广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10799号上诉人（原审原告）：广州市宝丰娱乐发展有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼。法定代表人：陈辉成，该公司总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈辉成，男，1960年12月21日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：林天德，广东一粤律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘照雄，男，1963年6月30日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。原审被告：广州市白云区白云湖街夏茅村第三经济合作社，住所地广州市白云区白云湖夏茅村。负责人：刘照雄。上诉人广州市宝丰娱乐发展有限公司（以下简称宝丰公司）、陈辉成与上诉人刘照雄及原审被告广州市白云区白云湖街夏茅村第三经济合作社（以下简称夏茅三社）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宝丰公司、陈辉成上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项，改判刘照雄再向宝丰公司、陈辉成支付装修、装饰设施设备赔偿余款461000.5元；2.一、二审诉讼费由刘照雄承担。事实和理由：（一）一审查明事实不清，涉案场地实际面积与合同面积不一致，宝丰公司、陈辉成提出异议并就面积问题向一审法院申请评估，一审法院不予准许导致一审判决存在查明事实不清。对于未形成附合的装饰装修物，在一审现场鉴定完成以后宝丰公司、陈辉成立刻主动联系一审法院执行局移交涉案场地，在2019年11月4日宝丰公司、陈辉成将涉案场地的所有物品全部移交给刘照雄，至此刘照雄已作出同意利用的意思表示，但移交完成的一个多月后，一审刻意将处理过的事实再允许刘照雄反言。刘照雄在2019年11月4日已全面接收场地，对于原场地内设备设施等物品也没有双方固定，一审却在全面移交后自行分类试图理清，现判决陈辉成取回物品客观上构成不可行也将会产生新矛盾，既然场地已经全面移交且双方同意按照评估公司作出的报告为准，不应还做出履行不能的判决。（二）一审片面加重宝丰公司、陈辉成的审慎义务。对于合同无效宝丰公司、陈辉成没有任何过错，承租后在整个办理工商、消防等环节中，均得到相关部门的认可并顺利办理相关证照，据此，宝丰公司、陈辉成已尽到了合理的审慎审查义务。宝丰公司、陈辉成对于刘照雄是否办理规划报建手续一直处于不知情状态，在一审法院到相关规划部门查实后宝丰公司、陈辉成才知道涉案房屋没有办理规划报建手续，宝丰公司、陈辉成已在客观能力下尽到自身的审慎义务，一审按照双方各承担50%的责任，显然加重了陈辉成的审慎义务。（三）判决陈辉成承担场地占用费属于主体错误。依据（2018）粤0111民初11668号判决查明事实，刘照雄已实际收回850平方米的场地，剩余场地由宝丰公司占用。宝丰公司与陈辉成属于不同的主体，陈辉成作为占有使用费的支付主体不适格，根据谁占用谁受益谁付费的原则，刘照雄向陈辉成主张场地占有使用费没有事实和法律依据。根据前述案件庭审笔录可知，移交场地需宝丰公司同意履行，而宝丰公司其他股东认为因现场装饰装修需评估，一旦移交可能导致丧失评估基础，宝丰公司股东尚未形成一致意见，在2019年10月31日现场评估结束固定证据后，宝丰公司立即联系一审法院执行局将全部场地移交给刘照雄，故陈辉成存在履行不能的客观事实，并非拒绝交还场地。退一万步说，宝丰公司怠于移交场地产生的占有使用费判令陈辉成承担不符合客观事实也与一审查明的事实相悖。（四）场地占用费按全额判决显失公平。刘照雄具有严重的主、客观过错，2018年5月刘照雄砌墙隔断并收回部分租赁场地，之后6月却仍按照全部面积计算租金，双方交涉之际刘照雄擅自拉闸停水停电，导致宝丰公司、陈辉成无法经营。而宝丰公司、陈辉成对场地占用没有实际经营利润，客观上没有造成场地的实际损耗。（五）一审计算租金错误，2018年6月后宝丰公司、陈辉成没有再实际经营，电梯及设备维护、管理费、卫生费、场内路灯分摊费不会实际发生，不应再计算。五万元消防办证费及五千元原房屋鉴定费根本不属于评估残值的范畴，也应当退还。二审庭询时另补充：1.根据双方在执行笔录中的意见，当时双方达成了移交场地的一致意见，移交场地的时候，没有形成附着的物品也一并移交给了刘照雄，当时刘照雄表示对物品的价值保留意见，并没有对接收表示异议，不应该由宝丰公司、陈辉成再接收没有形成附着的物品。2.一审认定事实不清，租赁面积应该按照实际租赁面积计算占用费。3.刘照雄有9次拉闸停电行为。刘照雄二审答辩称，不同意宝丰公司、陈辉成全部的上诉请求、事实和理由，对于基本的事实和理由除了刘照雄上诉状外，另补充：1.陈辉成和宝丰公司存在缠诉的问题，在法院释明后其还要坚持上诉。宝丰公司、陈辉成应交还场地，但是其在一审法院多次释明如果不交还要产生占用费的情况下，其还不交还场地，占用费是宝丰公司、陈辉成不诚信的行为造成的，宝丰公司、陈辉成没有一点诚信的行为。2.关于宝丰公司、陈辉成屡次说刘照雄停电的情况，完全是其自述，刘照雄没有停电的行为，是其自身存在严重的经营问题，拖欠员工的工资，很多员工也告了他们。3.关于宝丰公司、陈辉成所述场地面积问题，请法庭参考（2019）粤0111民初31376号案的起诉状，当时宝丰公司、陈辉成都已经承认面积了。并且在刘照雄申请法院强制执行的时候，完全可以不和他们和解，但是考虑到陈辉成比较可怜，好心帮他，反而被陈辉成认为刘照雄同意按照评估价格接受这些物品。当时是因为想执行止损，而且陈辉成在执行时表示所有可移动的物品其放弃所有权，由刘照雄来处理，但是在（2019）粤0111民初31376号案件中又反口，刘照雄要求强制执行就没有意义了。对于宝丰公司、陈辉成不诚信的行为，提请法庭注意。刘照雄上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.改判一审判决第五项为：在本判决生效之日起十五日内，陈辉成将位于广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼的物品搬离；3.由陈辉成承担所有诉讼费用。事实和理由：（一）陈辉成作为承租人将场地无偿提供给宝丰公司使用，其双方的关系只是场地借用关系，涉案场地是由宝丰公司出资进行装修的，宝丰公司的权利义务没有转移给陈辉成，陈辉成无权代表宝丰公司起诉装修款事宜。宝丰公司数次以自己的名义起诉刘照雄，陈辉成亦同意，均已被驳回，足以说明宝丰公司并没有任何让渡自身权利的意图，陈辉成不能代表宝丰公司进行诉讼。（二）宝丰公司自成立起到最后停止经营，刘照雄都无过错，不应承担装修损失的50%。退一步讲，如果合同无效的情况下也要承担过错责任，一审判决认定刘照雄承担装修损失50%的认定也是错误的。宝丰公司停止经营非外界原因造成，是因为其自身经营不善导致，与刘照雄没有任何牵连，所以一审判决在无效合同中要求刘照雄承担无效过错责任的50%是错误的，刘照雄最多承担20%的过错责任。（三）一审判决对涉案场地中的物品归属认定有误。刘照雄向一审法院申请强制执行，要求陈辉成交回承租的场地，一审法院执行局组织双方执行调解，最终达成调解协议，陈辉成同意交回涉案场地，并同意由刘照雄处理在涉案场地内的物品，这说明陈辉成已将涉案场地内的物品所有权抛弃了，这些物品已不属于陈辉成所有，但是陈辉成出尔反尔，在一审法院审理过程中又称这些物品系刘照雄同意以评估价格收购，所以才导致刘照雄要求陈辉成将这些物品搬离涉案场地。实际上这些物品已不属于陈辉成所有，否则陈辉成应当继续向刘照雄缴纳涉案场地的租金。二审庭询时另补充：宝丰公司、陈辉成在涉案场地中一直正常经营，可以办理营业执照和水电等，除了没有房产证外，其他都可以正常经营，是因为其自身经营不善，几个股东之间发生纠纷，导致无法经营，这是本案最基本的事实。宝丰公司、陈辉成二审答辩称，1.在场地经营以前，当时刘照雄给予了陈辉成3个月的装修期，装修的费用应该是大部分由陈辉成承担，所以装修的款项判给陈辉成是没有问题的。而且在另案中刘照雄也自己选择了陈辉成作为承租方，所以涉案场地的装修判决陈辉成接收费用是合理合法的。2.合同无效刘照雄存在很大过错，宝丰公司、陈辉成在办证过程中没有看到违建，因为消防和营业执照办理都很顺利，从事企业的法人或者股东按照一般的常理看是看不出的，所以宝丰公司、陈辉成是没有过错的，合同无效的责任在于刘照雄，所以责任分摊刘照雄应该承担80%的责任。3.关于涉案场地物品的问题，一审认定有问题，场地移交很久了，一审是在移交以后开庭的，开庭的时候对物品移交也争议比较大，现在物品的变化情况和各方面的情况存在其他因素，现在要宝丰公司、陈辉成取回物品客观上是不可能实现的。宝丰公司、陈辉成不同意刘照雄的上诉请求第1、2项，应按照宝丰公司、陈辉成的上诉状处理。4.刘照雄主张上诉费用由宝丰公司、陈辉成承担不合理。5.关于场地占用费的问题，宝丰公司不能经营，占用场地但是没有使用，2018年6月29日刘照雄停电后就没有经营，而且电梯也没有用，一审法院按照以前合同的租金标准计算违背了无效合同的处理原则，宝丰公司、陈辉成二审提交的新证据也反映了停电的事实。占用费比例判决宝丰公司、陈辉成100%承担违背了公平原则。夏茅三社经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。宝丰公司、陈辉成向一审法院起诉请求：1.刘照雄、夏茅三社赔偿宝丰公司、陈辉成场地装修、专用设施、专用设备、房屋鉴定及消防工程款1067051.59元；2.刘照雄、夏茅三社退还履约保证押金141600元；3.本案诉讼费由刘照雄、夏茅三社承担。刘照雄向一审法院反诉请求：1.陈辉成向刘照雄支付场地占有使用费共计575825元，其中2018年6月1日到2018年12月5日占用费199036元（按照1038平方米的面积计算，单价29.5元/平方米）；2018年12月5日到2019年11月4日占用费376789元（按照1038平方米的面积计算，单价为33.925元）；2.要求陈辉成向刘照雄支付电费25560元、水费1006元，代交的税费6847元；3.要求陈辉成将涉案场地恢复成毛坯状态，把室内物品移走；4.陈辉成承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月15日，华某秋、陈辉成、吴某才、傅某洪共同签署了《股东合作协议》，约定：四人合作设立一间经营桌球、棋牌的有限责任公司，由华某秋任法定代表人，由华某秋代表四人与出租方刘照雄签订租赁合同。2015年9月15日，华某秋作为承租方（乙方），刘照雄作为出租方（甲方），双方签署了《租赁合同书》，约定：甲方将自有产业，位于广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼（以下简称涉案场地），合计面积1888平方米租赁给乙方作棋牌、桌球、儿童乐园经营使用，租期共10年，即从2015年12月15日起至2025年12月14日止。履约保证金为141600元，租金按每月每平方25元，合计47200元，公共分摊、电梯及设备维护、管理费、卫生费、场内路灯分摊费用以租赁楼面面积每平方4.5元计算，合计每月8496元，两项合计乙方每月须缴租金为55696元，租金每三年一次递增合计总金额的15%，按约定乙方应准时在每个月的1-5号前缴交当月的租金及上月水电费等。水电费的缴交标准，电费按现价1.5元/度，水价按现价5.5元/立方，今后水电费价格，如政府职能部门调整，则随之调整。乙方须准时缴交以上款项，且该款项不含税，若税务部门收取租赁税，则税金由乙方承担。上述合同签订当日，刘照雄向华某秋出具收据，确认收到履约金141600元及12月15日至30日半个月租金。2015年12月11日，广州市白云区工商行政管理局向华某秋、陈辉成等投资人出具《企业名称预先核准通知书》，同意预先核准由华某秋、陈辉成、吴某才、林某锋、傅某豪等五人出资设立的企业名称为广州市宝丰娱乐发展有限公司。2015年12月14日，广州市白云区工商行政管理局向广州市宝丰娱乐发展有限公司出具《准予设立（开业）登记通知书》，核准该公司登记设立，股东或发起人包括华某秋、陈辉成等5人，法定代表人为陈辉成。2018年4月4日，宝丰公司办理股东变更登记，股东由华某秋、陈辉成、吴某才、林某锋、傅某豪等五人变更为陈辉成、马某玲两人。2015年12月15日，陈辉成作为承租人（乙方）与夏茅村第三经济合作社作为出租方（甲方），双方签署了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案场地出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2015年12月15日至2025年12月14日，月租金为47200元等等。上述合同已在广州市国土资源和房屋管理局白云区分局办理了租赁合同备案。同日，陈辉成签署《无偿提供场地使用证明》，声明将涉案场地交付无偿提供给宝丰公司作商业用途使用。2018年8月30日，刘照雄以华某秋为被告，宝丰公司、陈辉成、夏茅三社为第三人诉至一审法院，其诉讼请求为要求华某秋及宝丰公司立即将广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路A座五楼交还给其使用。华某秋抗辩称其当时签订租赁合同是受宝丰公司股东委托签订的，签订后场地的实际履行是宝丰公司与刘照雄之间履行，其只是代理行为，其不享有涉案租赁合同的权利和义务。该案中查明涉案场地所在的建筑未办理规划报建手续。该案审理过程中，刘照雄、陈辉成确认刘照雄已将涉案场地中的850平方米场地收回，剩余场地仍由宝丰公司实际占用。一审法院在该案中多次向陈辉成和宝丰公司释明：宝丰公司一直占用涉案场地会导致后续的场地占用费，为避免损失进一步扩大，建议宝丰公司尽快将涉案场地交还给刘照雄，宝丰公司和陈辉成可就其损失向出租方主张权利。宝丰公司和陈辉成对此不予同意。一审法院于2019年1月14日作出（2018）粤0111民初11668号民事判决，认定：涉案场地的实际出租方为刘照雄，实际承租方为陈辉成，刘照雄与陈辉成之间的租赁合同为无效合同。判决：宝丰公司协助陈辉成将其现仍占用的广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路A座五楼交还给刘照雄使用。宝丰公司和陈辉成不服判决上诉至本院。该案二审过程中，各方当事人对涉案场地的出租方为刘照雄以及华某秋并非涉案场地的承租人并无异议，争议在于涉案场地的承租人是宝丰公司还是陈辉成。本院经审理后，于2019年6月25日作出（2019）粤01民终6528号《民事判决书》，认定陈辉成主张其在签订《广州市租赁合同》时是宝丰公司的发起人的观点成立，刘照雄作为合同相对人享有请求该发起人或者公司承担合同责任的选择权，合同相对人刘照雄根据合同相对性请求陈辉成承担合同责任符合法律规定。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，确认刘照雄、陈辉成之间就涉案场地所签订的租赁合同无效并判令实际使用人宝丰公司协助陈辉成将该公司占用的租赁物交还给刘照雄，并无不当。判决：驳回上诉，维持原判。宝丰公司和陈辉成不服上述判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院于2019年12月17日作出（2019）粤民申10438号《民事裁定书》，裁定驳回宝丰公司和陈辉成的再审申请。本案审理过程中，刘照雄和陈辉成确认，陈辉成于2018年5月23日向刘照雄交还850平方米场地，剩余场地由宝丰公司实际占用。陈辉成和宝丰公司自2018年6月开始未向刘照雄缴纳租金。陈辉成主张刘照雄自2018年6月29日擅自对涉案场地拉闸停水、停电，导致宝丰公司实际无法经营，且刘照雄于2018年6月29日在电梯设置I卡，没有工作人员刷卡无法乘坐电梯到达涉案场地。刘照雄否认曾对涉案场地停水、停电，认为陈辉成和宝丰公司自己经营不善亏损导致其自行停止经营，为证明该主张，刘照雄提交宝丰公司于2017年11月21日向管理处递交的请示报告，主要内容为由于租赁面积较大造成空置面积较多导致公司亏损严重，公司拟将五楼空置的地方（桌球室后面）用以经营酒吧等。刘照雄提交涉案场地的水电抄表记录显示，涉案场地在2018年5月1日电表读数为4466（×40），水表读数为1865；刘照雄提交水电表读数招标显示，至刘照雄提起反诉时，电表读数为4892（×40），水表读数为2048。刘照雄就（2018）粤0111民初11668号民事判决书向一审法院申请强制执行，案号为（2019）粤0111执7603号，2019年11月4日，在一审法院执行人员主持下，宝丰公司、陈辉成将涉案场地交还给刘照雄。陈辉成当场表示涉案场地内的桌子、椅子等物品其不要了，可由刘照雄处置。刘照雄表示陈辉成和宝丰公司在三日内可向其提出取回涉案场地内的物品，逾期涉案场地内的物品全部由其处置。本案审理过程中，刘照雄表示，其不同意利用涉案场地内已经形成附合的装饰装修，对于未形成附合的物品，其同意宝丰公司和陈辉成搬走。本案中，根据宝丰公司和陈辉成的申请，一审法院委托广州市安衡价格事务所有限公司对宝丰公司、陈辉成承租范围内的所有装饰装修及设施、设备残值价格进行评估。2019年12月12日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2019]ZC092号《价格评估结论书》，评估结论为涉案场地宝丰公司、陈辉成承租范围内所有装饰装修及设施、设备于评估基准日2019年10月30日的残值合计775905元。该《价格评估结论书》附表1《装饰装修价格评估明细表》中显示，评估项目中第28项为应急照明灯15套，评估价格为416元；第32项为空调天花机7台，评估价格为34984元；第44项为挂式空调1台，评估价格为2406元；第45项为液晶电视1台，评估价格为493元；第46项为液晶电视1台，评估价格为987元；第58项为挂式空调7台，评估价格为16844元；第59项为挂式空调12台，评估价格为18510元；第60项为液晶电视19台，评估价格为9367元。《价格评估结论书》附表2《设施、设备残值价格评估明细表》显示，办公桌椅、电器、麻将桌椅、台球桌、厨房用品等未形成附合的设施、设备评估价格合计67089元。宝丰公司预交评估费15000元。一审法院另查明，2019年4月11日，宝丰公司作为原告，陈辉成作为第三人，以刘照雄为被告诉至一审法院，要求刘照雄向其退还保证金，赔偿装修及设施、设备损失、租金损失等。一审法院于2019年7月29日作出（2019）粤0111民初8560号民事裁定书，以宝丰公司并非涉案租赁合同的合同当事人，宝丰公司与涉案租赁合同并无直接的利害关系，故宝丰公司现以承租人的身份提起本案诉讼，要求刘照雄退还履约保证金、赔偿损失等，不符合合同相对性原则，属于主体不适格为由裁定驳回宝丰公司的起诉。宝丰公司不服该裁定上诉至本院，本院于2019年11月19日作出（2019）粤01民终20535号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。陈辉成向一审法院提出租赁面积评估申请书，申请对其租赁范围内的实际租赁面积委托有资质的评估机构作出实测评估。一审法院认为：生效民事判决已经认定涉案场地的出租方为刘照雄，承租方为陈辉成。宝丰公司并非涉案租赁合同的合同相对方，其起诉要求刘照雄退还履约保证金、赔偿损失等主体不适格，对此已有（2019）粤01民终20535号民事裁定书对此进行过处理。现宝丰公司在本案中再次作为原告提起本案诉讼，由于宝丰公司仍不符合起诉的条件，故对宝丰公司的起诉应当再次裁定驳回，一审法院对此不再另行制作民事裁定书。对于陈辉成提出的诉讼请求和刘照雄提出的反诉请求能否成立的问题，由于双方就涉案场地成立的租赁合同为无效合同，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于陈辉成要求刘照雄向其退还履约保证金141600元的诉讼请求。虽然涉案场地的履约保证金是141600元是华某秋向刘照雄交纳的，但根据华某秋在（2018）粤0111民初11668号案件中的答辩意见，华某秋认为其签订租赁合同是受宝丰公司股东委托签订的，签订后场地的实际履行是宝丰公司与刘照雄之间履行，其只是代理行为，其不享有涉案租赁合同的权利和义务。从华某秋的上述答辩意见可知其签署《租赁合同书》及缴纳保证金的行为仅是代理行为，现生效判决已经认定涉案租赁合同的承租方为陈辉成，合同被认定无效后，刘照雄应当将履约保证金退还给承租方陈辉成。陈辉成的该项诉讼请求一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，根据《租赁合同书》，陈辉成原承租面积为1888平方米，（2018）粤0111民初11668号案件审理过程中，陈辉成和刘照雄均确认自2018年5月23日，宝丰公司向刘照雄交还了850平方米的场地，并继续占用剩余场地；陈辉成确认自（2018）粤0111民初11668号案件审理过程中，一审法院多次释明要求宝丰公司尽快将剩余场地交还给刘照雄，但陈辉成及宝丰公司予以拒绝，直至2019年11月4日经一审法院强制执行，刘照雄才收回剩余场地。故刘照雄要求陈辉成支付剩余未交还的1038平方米场地自2018年6月1日至2019年11月4日的场地占用费的诉讼请求一审法院予以支持。场地占用费标准参照双方租赁合同约定的租金标准（含管理费、公共分摊费等），刘照雄主张2018年6月1日至2018年12月14日的占用使用费按单价29.5元/平方米计算，2018年12月15日至2019年11月4日的占有使用费按单价33.925元计算一审法院予以支持。据此，陈辉成应当向刘照雄支付房屋占有使用费573702.54元（1038平方米×29.5元/平方米×6月+1038平方米×29.5元/平方米÷31天×14天+1038平方米×33.925元/平方米÷31天×17天+1038平方米×33.925元元/平方米×10月+1038平方米×33.925元/平方米÷30天×4天）。刘照雄主张的超出部分一审法院不予支持。根据刘照雄提交的抄表记录及水电表读数照片，一审法院对刘照雄主张的电费25560元、水费1006元予以支持。刘照雄主张的代交税费，其未能提供实际已经支付相关税费的凭证，一审法院对其该项诉讼请求不予支持。陈辉成抗辩称刘照雄于2018年6月29日对涉案场地停水、停电，刘照雄对此予以否认，由于陈辉成未能提供证据证实上述主张，其应就此承担举证不能的不利后果。且根据（2018）粤0111民初11668号案件审理的情况，一审法院认为后续占有使用费的产生主要是由于陈辉成拒绝将剩余场地交还给刘照雄，故相关不利后果应当由其自行承担。至于陈辉成向一审法院提出对租赁范围内的实际租赁面积进行实测评估的申请，陈辉成租赁涉案场地是按场地当时的现状进行承租，也就是说陈辉成对于场地的状况已经完全清楚，至本案纠纷之前陈辉成从未提出租赁房屋的面积有误的异议，现陈辉成提出对实际租赁面积进行实测评估的申请一审法院不予准许。对于陈辉成要求刘照雄赔偿其装饰装修损失及设施设备损失、房屋鉴定及消防工程款1067051.59元的诉讼请求。其一，对于刘照雄认为陈辉成无权就宝丰公司的装饰装修部分向其索赔的抗辩意见。陈辉成为成立宝丰公司，租赁涉案场地作为宝丰公司的经营场地，根据合同的相性，就宝丰公司的装饰装修损失，陈辉成有权向刘照雄主张赔偿。至于陈辉成与宝丰公司之间就装修损失的处理，属于另一法律关系，可由双方另循途径解决。因此，刘照雄的上述抗辩意见一审法院亦不予采纳。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，租赁合同无效时，对于未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；对于形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担损失。本案中广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2019]ZC092号《价格评估结论书》附表2《设施、设备残值价格评估明细表》中的所有项目并不属于装饰装修，而属于可以搬离的物品，刘照雄表示其不同意利用，并要求陈辉成将物品搬离，故陈辉成可自行收回该附表2所列物品，故该部分评估残值67089元不属于陈辉成的损失，应当予以扣除。对于附表《装饰装修价格评估明细表》中评估项目中第28项、第32项、第44项、第45项、第46项、第58项、第59项、第60项属于未形成附合的装饰装修物，刘照雄表示不同意利用，并要求陈辉成拆除移走，陈辉成可自行拆除上述物品，故上述项目评估残值合计84007元亦不属于陈辉成的损失，应当予以扣除。经核算，形成附合的装饰装修损失评估价值合计624809元。同时考虑到上述未形成附合的装饰装修物在拆除时发生的损耗及拆除的相关费用，一审法院酌情认定该部分损失为5000元。据此，装饰装修损失合计629809元。其三，对于上述装饰装修损失，应当由陈辉成和刘照雄按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案场地的状态应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，陈辉成与刘照雄均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。故刘照雄应当向陈辉成赔偿314904.5元。陈辉成主张的房屋鉴定费缺乏法律依据，同时《价格评估结论书》中已经包含消防设施的残值损失，故一审法院不再支持陈辉成的消防工程款费用损失。对于刘照雄要求陈辉成将涉案场地恢复成毛坯状态的反诉请求，由于刘照雄对涉案场地的装修从未提出异议，应当视为其同意陈辉成对涉案场地进行装修。刘照雄现要求陈辉成将涉案场地恢复成毛坯状态在事实上及经济上不可行，刘照雄的该项反诉请求一审法院不予支持。对于刘照雄要求陈辉成将室内物品移走的诉讼请求，一审法院予以支持。夏茅三社并非涉案租赁合同的合同相对方，陈辉成要求夏茅三社承担责任缺乏法律依据，一审法院不予支持。夏茅三社经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于2020年3月25日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，刘照雄向陈辉成赔偿装饰装修损失314904.5元；二、在本判决生效之日起三日内，刘照雄向陈辉成退还履约保证金141600元；三、在本判决生效之日起三日内，陈辉成向刘照雄支付房屋占有使用费573702.54元；四、在本判决生效之日起三日内，陈辉成向刘照雄支付电费25560元、水费1006元，合计26566元；五、在本判决生效之日起十五日内，陈辉成将位于广州市白云区白云湖街夏茅村石夏路（夏茅商业广场）A座五楼属于其所有的物品搬离；六、驳回陈辉成的其他诉讼请求；七、驳回刘照雄的其他反诉请求。案件本诉受理费15678元，由陈辉成负担7530元，刘照雄负担8148元；反诉受理费4946元，由刘照雄负担45元，陈辉成负担4901元；评估费15000元，由陈辉成负担8912元，刘照雄负担6088元（刘照雄负担的评估费于履行本判决时直接支付给陈辉成）。本院二审期间，宝丰公司、陈辉成向本院提交：1.夏茅商业广场A座五楼总体建筑平面图，拟证明依图计算，刘照雄砌墙隔断前宝丰公司租赁总建筑面积为1742.9平方米，刘照雄收回后宝丰公司占用的总建筑面积为1020.5平方米，一审法院在陈辉成提出鉴定申请后不予准许系查明事实不清；2.致刘照雄函，拟证明2018年6月30日宝丰公司致函刘照雄提出异议：收回部分场地仍按原总面积计算租金、询问刘照雄为何拉闸限电致使宝丰公司无法经营等，并请刘照雄收到书面函件后书面回复，不书面回复视作对事实默认，拟证明刘照雄存在拉闸停电的事实；3.顺丰电子存根，拟证明2018年7月4日刘照雄收到上述（证据2）宝丰公司的函件，但对上述函件刘照雄未复函，应当视为其对面积租金计算有误、拉闸停电事实的默认，证明刘照雄存在明显主观过错；4.律师函，拟证明刘照雄委托唐进武律师致函宝丰公司，其认可宝丰公司为场地实际占用人；5.回复函，拟证明宝丰公司回复刘照雄律师函中提到2018年6月29日14时刘照雄拉闸限电致宝丰公司无法经营的客观事实；6.顺丰电子存根，拟证明证据5刘照雄律师函的收到时间；7.司法判例，拟证明双方均有过错判决占用费不应超过50％。证据4不属于新证据，宝丰公司、陈辉成撤回，但是该证据的证明目的改变了。刘照雄经质证认为：对宝丰公司、陈辉成提交的所有证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。证据1不属于证据，是宝丰公司、陈辉成自己制作的，无法确认是涉案大楼的平面图，关于面积的问题，（2019）粤0111民初31376号案件起诉状中宝丰公司、陈辉成已经写的很清楚了，面积就是850平方米。证据2、3、4刘照雄没有收到，不予确认；证据5、6是宝丰公司、陈辉成自行制作的证据，刘照雄没有收到；证据7不是证据，是一个裁定书，与本案无关。宝丰公司、陈辉成提交的证据都形成一审庭审之前，不属于新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，陈辉成、宝丰公司在一审庭审期间称2018年6月1日后没有实际使用涉案场地经营。陈辉成确认其在签订涉案《租赁合同书》时，没有要求刘照雄出示租赁物的权属证书和报建资料，其有看过现场。陈辉成认为刘照雄交付的租赁物与其查看的现场不一致，但无提供相应的证据。陈辉成称双方对拟承租的场地并无测量过面积，刘照雄则认为双方有测量过面积，陈辉成、刘照雄对各自的主张均无提供证据予以佐证。刘照雄称：陈辉成、宝丰公司走的时候在电梯口安装了卷闸门，封了电梯口，所以5楼就不允许人出入了，因为不安全，怕财务损失；鉴定机构是在2019年底才去现场的，涉案场地放置的都是木制的桌球设备，如果不停电会引起火灾；涉案场地现状与移交给其的时候一模一样，评估报告中列明的未形成附合的设施设备原样不动，完全具备返还的条件。在宝丰公司、陈辉成、刘照雄于2019年11月4日就场地交还问题所作执行笔录中载明，陈辉成表示对于评估以内的物品也由刘照雄处置，刘照雄表示同意并称陈辉成、宝丰公司在三天内仍可提出取回涉案房屋内的物品。陈辉成没有在三日内向刘照雄提出取回涉案场地内的物品，陈辉成称其认为其已经移交了，取回已经没有用了，且其认为刘照雄是要其取回没有评估的凳子、椅子，这些是不要了。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于宝丰公司的诉讼主体问题。本案为房屋租赁合同纠纷而非侵权纠纷，故应根据涉案《租赁合同书》来确定租赁双方各自的权利义务。相关生效判决已经认定涉案场地的承租人为陈辉成，宝丰公司并非涉案租赁合同的合同相对方，本院作出的（2019）粤01民终20535号民事裁定书已经认定宝丰公司起诉要求刘照雄退还履约保证金、赔偿损失等主体不适格，宝丰公司再次作为原告提起本案诉讼，主体仍不适格，一审法院认定宝丰公司的起诉应予驳回并无不当，二审予以认同，本院对此亦不再另行制作民事裁定书。关于房屋占有使用费的问题。涉案《租赁合同书》签订时，涉案房屋并无办理产权登记，陈辉成已经查看过场地，陈辉成并无充分证据证明刘照雄交付的场地与其查看的场地不一致，且该合同中并无约定按照产权证书核准的建筑面积或者实际测量面积计收租金，亦无约定租金在合同约定面积与产权证书所载明的建筑面积、实际测量面积不符时须多退少补，由此可见，涉案《租赁合同书》所约定的租金标准应是按整体计价而非按实际建筑面积计价。虽然涉案《租赁合同书》系按整体计价方式计付租金，但鉴于在（2018）粤0111民初11668号案中，陈辉成、刘照雄均确认宝丰公司于2018年5月23日向刘照雄交还了850平方米的场地，一审法院根据上述事实及合同约定，判令陈辉成、宝丰公司在2018年5月23日起按1038平方米向刘照雄支付租金，符合公平原则，本院予以认同。陈辉成认为剩余占用面积不应按1038平方米计租的上诉理由不能成立，本院不予支持。陈辉成、宝丰公司自称2018年5月29日起无法在涉案场地内正常经营，如陈辉成、宝丰公司主张的事实存在，陈辉成、宝丰公司也应当采取合理的措施防止损失的扩大。根据本案查明的事实，一审法院曾多次释明要求宝丰公司将占用的场地交还给刘照雄，但陈辉成、宝丰公司均予以拒绝，直至一审法院强制执行才于2019年11月4日将占用的场地交还给刘照雄，造成涉案场地因迟延交还闲置所产生的扩大损失，责任在于陈辉成、宝丰公司。一审法院认定陈辉成应承担2018年6月1日至2019年11月4日的场地占用费，并无不当，本院予以认同。至于场地占用费的计算标准问题。陈辉成称刘照雄自2018年5月29日起对涉案场地停水停电，造成其无法经营，然而，仅凭陈辉成、宝丰公司在另案中的陈述以及刘照雄对陈辉成、宝丰公司的陈述未作回应并不足以证明涉案场地自2018年5月29日起已被停水、停电。如前所述，陈辉成、宝丰公司在（2018）粤0111民初11668号案中经法院多次释明拒绝交还场地，理应承担场地闲置所产生的扩大损失，2019年10月30日鉴定部门到现场评估时，属于陈辉成、宝丰公司拒绝交还场地期间，涉案场地在鉴定时是否处于停水、停电状态并不足以减免陈辉成、宝丰公司承担场地闲置的扩大损失的责任。陈辉成、宝丰公司并无充分证据证明电梯加装IC卡以及5楼电梯按键被封闭的时间，结合陈辉成、宝丰公司在（2018）粤0111民初11668号案中并无提出因电梯加装IC卡以及5楼电梯按键被封闭无法使用电梯或者无法经营等抗辩，本院对陈辉成以电梯加装IC卡以及5楼电梯按键被封闭而不能使用电梯、无法正常经营的主张不予采信。据上，陈辉成要求减免房屋占用费以及不应计付电梯、设备维护、管理费、卫生费、场内路灯分摊费的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院判令陈辉成向刘照雄支付房屋占用使用费573702.54元并无不当，本院予以维持。刘照雄提交抄表记录及水电表读数照片以证明陈辉成承租期间产生的水、电费情况，陈辉成并无充分证据予以反驳，陈辉成认为不应向刘照雄支付电费25560元、水费1006元，理据不足，本院不予支持。关于履约保证金的问题。涉案租赁合同无效，履约保证金系刘照雄依照无效合同向承租人收取的款项，一审法院判令刘照雄返还履约保证金给陈辉成，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以维持。刘照雄认为不应向陈辉成返还履约保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于装饰装修损失以及设施设备损失的问题。如前所述，本案为租赁合同纠纷，陈辉成系租赁合同的相对方，陈辉成基于其为宝丰公司法定代表人、股东的身份将涉案场地交给宝丰公司使用，系陈辉成与宝丰公司内部关系，并不影响陈辉成基于承租人身份主张权利，刘照雄认为陈辉成无权主张装修款的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据鉴定结论，结合装饰装修、设施设备是否形成附合等实际情况，认定装饰装修损失为629809元，并无不当，本院予以认可。涉案租赁合同为无效合同，对于合同无效，租赁双方均有过错，一审法院判令陈辉成、刘照雄各自对装饰装修损失承担50%的责任，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院予以认同。根据宝丰公司、陈辉成、刘照雄于2019年11月4日就场地交还问题所作执行笔录记载的内容，刘照雄、宝丰公司、陈辉成均同意对于涉案场地的装饰及设备、设施等物品的评估以评估报告为准，该意思表示只是各方针对涉案场地内存在哪些装饰装修、设施、设备达成以评估报告为准的合意，陈辉成作出评估范围外的桌子、椅子等以及评估范围内的物品均由刘照雄处置的意思表示后，刘照雄并无作出同意按照评估价接收涉案场地内属于评估范围内的物品的意思表示，陈辉成认为刘照雄同意按评估价格接收涉案场地属于评估范围内的物品，依据不足，其要求刘照雄增加支付装修、装饰设备赔偿余款461000.5元的上诉请求不能成立，本院不予支持。陈辉成虽然作出评估范围外的桌子、椅子等以及评估范围内的物品均由刘照雄处置的意思表示，但并不意味着上述物品的所有权即归刘照雄所有，刘照雄表示评估报告中列明的未形成附合的装饰装修、设施设备均在涉案场地内保存，具备返还的条件，一审法院判令陈辉成将涉案场地内属于其所有的物品搬离并无不当，本院予以维持。综上所述，广州市宝丰娱乐发展有限公司、陈辉成、刘照雄的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18460元，由上诉人广州市宝丰娱乐发展有限公司、陈辉成共同负担12908元，刘照雄负担5552元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年七月二十九日书记员  贾妍胡秀红