河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初3767号原告：张茜，女，回族，1989年7月24日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：赵亚楠，河南锦实律师事务所律师。被告：王科军，男，汉族，1964年11月15日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：喻泽源，河南团结律师事务所律师。第三人：周口市佳源房产中介有限公司第一分公司，住所地：河南省周口市市辖区碧桂园4号商业楼103、203铺，统一社会信用代码91411600MA47E3RT43。负责人：徐辉，该公司经理。原告张茜与被告王科军、第三人周口市佳源房产中介有限公司第一分公司（以下简称佳源中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张茜及委托诉讼代理人赵亚楠，被告王科军委托诉讼代理人喻泽源，第三人佳源中介公司负责人徐辉经理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张茜向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2020年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同〉。2、依法判令被告协助原告将周口市川汇碧桂园小区7号楼1单元203的房屋产权过户登记至原告名下。3、依法判令被告给付违约金暂计2000元（从2020年5月16日计算至2020年5月21日，5月22日至实际办理房屋产权登记手续完毕之日的违约金另行计算）。4、本案诉讼费由被告承担，事实与理由，原、被告于2020年4月9日签订了编号为0000637号房屋买卖合同，约定被告将周口市川汇碧桂园小区7号楼一单元203室的房屋出售给原告。由于涉案房屋出现了漏水情况，双方当事人签订了补充协议，一致同意将房屋的合同成交价变为800000元，双方均无异议。合同签订后原告根据合同约定的时间共向被告支付了500000元。被告按照合同约定应当在2020年5月15日之前配合原告到房产局现场办理房屋产权转移登记手续。原告多次催促，但被告一再拖延并表示不再卖了，被告的不诚信行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王科军辩称，第一，原告所述不实，根据双方约定，买卖合同暂停履行，原告诉请继续履行合同无事实和法律依据。1、本案三方于2010年3月21日签订了《买卖定金合同》，约定原告购买被告的房屋一处，房款880000元。因该房屋系精装修房，且被告基本不在该房内居住，并不清楚房屋质量现状，所以在4月9日三方验房时发现有漏水、未设置排水管等质量瑕疵问题。第三人中介公司利用被告对房屋质量问题以及修缮事宜知识的缺失欺骗被告，并告知已经经过评估，维修费用多达100000元，且碧桂园必须进行赔偿。被告在中介公司和原告的诱导下，在4月9日另行签订了《房屋买卖合同》以及《补充协议》，约定房款由880000元降为800000元。后三方又于4月12日再次签订《补充协议》约定，“致使现在交易无法进行，待甲方与碧桂园客服中心协商赔偿事宜以后再进行交易”。协议签订后，被告与开发商沟通以及了解相关知识后方知房屋涉及的质量问题较小，维修费用较低，且在质量保修期内，被告已全额缴纳了维修基金，碧桂园愿意及时维修达到满意为止或由被告找人维修，由其支付维修费，碧桂园认为不符合赔偿的情形，拒绝任何赔偿。现因原告要求降低80000元房款，自己进行维修；被告要求由碧桂园进行维修，且房款恢复到880000元；碧桂园在未得到双方确定之前无权进行维修，但拒绝赔偿的多方面情形，故根据4月12日“交易无法进行，待于碧桂园协商后再进行交易”的相关约定，本案合同现处于暂停履行状态，在问题解决之前，原告无权要求继续履行合同。第二、原告违约在先，不符合办理过户登记手续的条件，被告无违约行为，不应当承担任何的违约责任。根据三方在2020年4月9日签订的合同第六条第一款约定，“买方按约定交清全款或已付首付款，并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在2020年5月15日之前到房管局现场办理该房屋的产权转移登记手续”。截止目前，原告并未办理公积金贷款，更未向被告告知公积金贷款已经审批的任何事宜，故在条件未成就的情况下，原告无权要求被告办理过户手续，被告无违约责任。同时根据上述合同第六条第五款约定，被告未收到全部房款，不符合房屋交付条件，故被告无违约行为。综上，房屋质量问题较小，且在保修期内，被告已全额缴纳维修基金，应当由碧桂园进行维修。若由被告承担80000元损失，原告自行进行维修，不仅被告的自身合法权益将无法得到保障，更违反了公平的法律原则。现因原告拒绝碧桂园进行维修，目前与碧桂园的协商并未达成一致意见，故根据合同约定，现暂停履行。所以原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。第三人佳源中介公司辩称，合同已经签订且全部都属实，对于补充协议，我方没有引导王科军说这个房子的修缮费用是多少。在4月9号的时候由王科军和原告我们三方一起签署了一个补充协议，就是针对房屋漏水情况的一个说明，包括赔偿事宜。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2020年3月21日原告张茜（乙方）与被告王科军（甲方）、第三人佳源中介公司（居间方）签订《买卖定金合同》一份，约定（摘要）：“甲、乙双方在平等、自愿、友好协商的基础上，甲方同意出售坐落于川汇××小区××楼××单元××室之房屋，乙方对该房屋已实地看房、做了充分了解，愿意购买该房屋并自愿支付购房定金，以确立买卖关系。一、该房屋建筑面积118.45平方米。（以上数据都以房屋所有权/不动产权证上登记的面积为准）。该房产资料乙方已阅并已现场勘察完毕，予以认可。二、该房产的实际成交价格为人民币捌拾捌万元整（小写：880000元）。三、甲乙双方约定于2020年3月21日签订此合同，同时乙方支付定金贰万元整以确立买卖关系。”2020年4月9日原告张茜（乙方）与被告王科军（甲方）、第三人佳源中介公司（居间方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定（摘要）：“一、房屋基本情况（以产权证明文件为准，卖方提供并确保其真实性）：物业坐落周口市川汇碧桂园小区。物业名称碧桂园小区，建筑面积（以房产证为准）118.45㎡，7号楼203室，房屋所有权证号是豫2020周口市第0003910号。三、1、该房屋成交价格为人民币捌拾万元整，该价格已经包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及支付一切费用（包括水、电、煤气、物业管理费等）。四、付款约定：（本条各款项均不计利息，本条款约定之外的付款方式由买卖双方自行承担风险）。1、买方于2020年3月21日交付定金人民币贰万元整。2、买方于2020年4月9日交付人民币伍拾万元整（首付款包含定金，不包含尾款）。3、买方委托经纪方向公积金中心申请公积金贷款，预计叁拾万元整支付卖方第三部分房款。贷款金额具体以银行或公积金中心审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方，买卖双方须积极配合，备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。六、相关约定：1、买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2020年5月15日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方，买卖双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。5、卖方同意于款清交付房子予买方使用，卖方逾期交房的，应按已收房款每日万分之五向买方支付违约金，买卖双方自行协商户籍迁移的事宜。八、违约责任：买方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付卖方逾期违约金，逾期超过三十日仍未支付的，卖方有权单方解除本合同。卖方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移）应当按买方已付房款的日万分之五支付买方逾期违约金，逾期超过三十日仍未履行交付义务的，买方有权单方解除本合同，买、卖任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”同日，因发现案涉房屋漏水，三方签订《补充协议》一份，约定将房屋交易价格由880000元变更为800000元。2020年4月12日三方再次签订《补充协议》一份，内容为：“关于碧桂园7号院203室房屋双方协商约定如下：甲方购买房屋是碧桂园样板间，因本人基本不住房，为发现本房由质量问题，在双方签合同当日发现本房存在质量问题，漏水、主体结构缺陷，比如空调未设置排水管道，卫生间、厨房未进行防水处理。两个墙壁出现严重渗水发霉情况，致使现在交易无法进行，双方协商乙方扣除甲方80000元整。待甲方与碧桂园客服中心协商修缮赔偿事宜后再进行交易，碧桂园赔偿金支付甲方，乙方同意并积极配合甲方向碧桂园进行赔偿义务。双方为任何异议。”合同签订后，原告依约向被告支付房款500000元（含定金20000元），向第三人支付中介费8800元。本院认为，原被告及第三人所签《房屋买卖（居间）合同》及两份《补充协议》是三方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效协议。本案焦点为原被告房屋买卖合同是否具备继续交易的条件。原被告双方2020年4月12日《补充协议》中关于“待甲方与碧桂园客服中心协商修缮赔偿事宜后再进行交易，碧桂园赔偿金支付甲方，乙方同意并积极配合甲方向碧桂园进行赔偿义务。”的约定，牵涉被告与案外第三方的另一法律关系，该法律关系的调整与否及调整结果，均处于不确定的状态，对于被告据此约定是否积极履行与原告之间买卖协议，受被告主观因素影响较大，故可以认定双方对交易的期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”因此对于原告要求与被告继续履行2020年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》的请求，本院予以支持，但应给被告留出合理的准备时间，结合本案实际情况，酌定30日为宜。对于原告要求被告办理房屋过户手续的请求，因双方约定“买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2020年5月15日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续”，原告虽已交清首付款，但未提交银行或公积金贷款审批手续，本院不予支持。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项之规定，判决如下：一、被告王科军于本判决生效之日起30后继续履行与原告张茜2020年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、驳回原告张茜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告张茜承担50元，被告王科军承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年七月十七日书记员  杨丽娟