江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5036号上诉人（原审原告）：赵菲菲，女，1975年1月19日出生，居民，住浙江省临安市。委托诉讼代理人：周东升，江苏名典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜爱东，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安宝源汽车贸易有限公司，住所地淮安市经济技术开发区三亚路2号4幢101室。法定代表人：周磊磊，董事长。委托诉讼代理人：孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。上诉人赵菲菲因与被上诉人淮安宝源汽车贸易有限公司（以下简称“宝源公司”）租赁合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初18126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵菲菲不服一审判决向本院提起上诉，请求将本案发回重审或依法改判案涉租赁合同于2017年11月8日解除，宝源公司给付赵菲菲案涉大棚房屋损失1255073.85元、房屋租金损失1054000元。事实和理由：1.一审法院认定火灾发生次日双方签订的租赁合同即解除是错误的,应当是自赵菲菲起诉之日即2017年11月8日解除。案涉房屋发生火灾以后，宝源公司并没有提出解除合同或者双方协商一致解除合同,双方签订的租赁合同只是没有继续履行但不代表已经解除。2.赵菲菲主张的赔偿责任是违约责任和侵权责任的竞合，赵菲菲选择违约之诉要求被上诉人赔偿全部责任符合法律规定。3.虽然赵菲菲出租给被上诉人的房屋是整体房屋的一部分，但被上诉人未妥善保管租赁的部分房屋致使整体房屋受损，应当赔偿整体房屋的损失。4.案涉房屋发生火灾以后，案涉整体房屋均不能继续出租收取租金。赵菲菲主张的租金损失是从发生火灾之时即2015年11月10日到2017年11月10日两年的整体房屋的租金损失。发生火灾时，赵菲菲共将案涉整体房屋分区租给四名承租人，除被上诉人交纳的6.8万元租金没有退，其他承租人交纳的租金都退掉了，也都没有再交租金。5.案涉房屋发生火灾以后，赵菲菲积极向保险公司投主张赔偿房屋的损失，没有延误修复时间。该租金损失是双方签订的租赁合同不解除被上诉人应当支付的租金，而不是因合同解除要求对方赔付的预期利益损失。6.案涉大棚立项的名称叫虞姬花卉市场，用途是花卉市场，但案涉大棚具备土地使用证和房屋产权证，属于合法的不动产。赵菲菲购买案涉大棚时亦签订了合法有效的合同，取得了土地使用证和房屋产权证。赵菲菲将案涉大棚房屋出租给宝源公司用于经营汽车修理并无不当，但宝源公司擅自转租给他人用于汽车修理，违反约定的房屋的用途。7.原先案涉大棚内部空间整个是通透的，没有隔间，现在的隔间都是租户后来加盖的。虽然出租给被上诉人时隔间是已经存在的，但承租人自己使用房屋应该自己去办理消防备案。同时，被上诉人擅自转租，未能对次承租人尽到监管义造成火灾，次承租人侵害债权，被上诉人应当赔偿房屋所有相关损失。被上诉人承担违约责任后可以向侵权人追偿。赵菲菲对案涉房屋发生火灾没有过错，一审法院判决赵菲菲自身承担15%的责任没有事实和法律依据。被上诉人宝源公司二审辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.双方当事人签订的租赁合同解除时间应是2015年11月11日。自火灾发生之后,案涉房屋已损毁，租赁合同无法履行,一审法院判决租赁合同自不能履行之日起解除是正确的。2.一审中，上诉人坚持按违约之诉来主张权利,一审法院依据租赁合同判决被上诉人赔偿其实际租赁部分房屋的相应损失是正确的。上诉人其他部分损毁的房屋与被上诉人之间并无合同关系。3.案涉房屋系按照阳光温室大棚来实际建造的,没有任何消防措施,上诉人将存在重大消防安全隐患的房屋对外出租,存在过错，一审法院判决上诉人承担15%的责任，并无不当。同时，与本案密切相关的其他生效诉讼案件中，已认定上诉人承担15%的责任。4.租金损失是间接损失,本身具有不确定性,一审判决不支持租金损失是正确的。其他人租赁的房屋损失和租金损失与宝源公司无关，宝源公司不能就其租赁范围之外的房屋损失赔偿。5.2015年10月2日，宝源公司刚交了6.8万元的房租，仅有效使用了一个月。一审原告赵菲菲向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除赵菲菲与宝源公司之间的房屋租赁合同；2.宝源公司给付上诉人房屋损失1290073元及租金损失1054000元（按两年计算）；3.宝源公司承担案件受理费。一审法院认定事实：2006年5月,赵菲菲取得沭阳县虞姬花木市场日光温室东棚产权，该大棚为钢混结构单层商业用房。2014年9月15日，赵菲菲与宝源沭阳分公司签订《租房合同》，约定将案涉大棚东展厅的四间大棚（从西向东数第三、四、五、六间，三、四间后方4米长用地归出租方）租赁给宝源沭阳分公司用于汽车销售，租期为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日。第一年租金为12万元，以后租金根椐市场行情逐年递增。合同约定承租方不得将租赁物进行转租等。后宝源沭阳分公司在使用过程中，将租赁房屋用彩钢板南北相隔后，将南侧转租给孙某用于经营汽车修理。宝源公司未能提供充分证据证明上述转租行为经赵菲菲同意。赵菲菲将案涉大棚东展厅的西两间由西向东数第一、二间租给赵烘辉用于经营汽车销售，租期为10年。赵菲菲将该大棚从西向东数第七至九间租赁给沭阳县天成汽车贸易销售服务有限公司经营汽车销售。2015年11月10日0时25分，位于沭阳县沭阳县虞姬花木市场日光温室东棚发生火灾。上述火灾致案涉大棚大部分被毁损。该事故经沭阳县公安消防大队出具的沭公消火认字（2015）第0032号火灾事故认定书认定，起火部位位于沭阳县虞姬花木市场日光温室东棚西南部位被告孙某经营的华晨金杯修理厂内东北角，起火原因不排除电气线路故障引燃周围可燃物引发火灾。案涉大棚的修复方案经法院委托相关机构予以司法鉴定，鉴定意见为案涉大棚的修复方案计算造价为2434653.85元。后保险公司向赵菲菲赔付1179580元，余额1255073.85元未获得赔偿。根据沭阳县公安消防大队绘制的案涉大棚火灾现场平面图可以计算得知，宝源沭阳分公司所租赁的大棚面积占被毁损大棚面积约为28.03%。2018年8月8日，宝源沭阳分公司经沭阳县市场监督管理局核准注销登记。赵菲菲所出租的案涉大棚没有基本的消防安全设施。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，赵菲菲与宝源沭阳分公司之间的租赁合同，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。宝源沭阳分公司作为承租人对案涉大棚中其所租赁的部分应当妥善保管使用，但因其将该租赁物转租给第三人孙某使用，后因孙某过错致该租赁物毁损，宝源沭阳分公司应当承担违约责任，其应当对租赁物的损失承担赔偿责任。赵菲菲作为出租人，应当对租赁物在使用过程中的安全性负责，其明知该租赁物的用途系用于汽车销售等，故应当提供必要的消防设施，以便发生火灾时能及时予以自救，但赵菲菲未能举证提供必要的消防设施，故对宝源沭阳分公司应赔偿部分酌情予以扣减15%。宝源沭阳分公司所租赁的大棚面积占被毁损大棚面积约为28.03%，整个大棚未赔偿损失数额为1255073.85元，故宝源沭阳分公司所租赁的大棚损数额应为351797.20元。该损失数额扣减15%后应为299027.62元。宝源沭阳分公司现已注销，故其应承担的赔偿责任由其总公司即宝源公司予以承担。赵菲菲与宝源沭阳分公司均认为案涉租赁合同因租赁物的毁损而事实上已解除了该租赁合同，予以确认。该租赁合同于2015年11月11日予以解除。至于案涉租赁合同以外的租赁物因本次火灾所产生的损失，不属于本案合同之诉的处理范围，赵菲菲如认为宝源公司对该部分损失存在过错，可以另行提起侵权之诉予以救济。赵菲菲所主张案涉租赁物毁损后的租金损失，该部分损失属于间接损失，且赵菲菲亦未能举证证明该租赁物毁损后所应存在的修复的合理期间，故对该主张不予支持。综上，赵菲菲诉讼请求中的合理部分，应予以支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、赵菲菲与淮安宝源汽车贸易有限公司沭阳分公司所签订的案涉租赁合同于2015年11月11日予以解除；二、淮安宝源汽车贸易有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿赵菲菲租赁物损失299027.62元；三、驳回赵菲菲其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30002元，由赵菲菲负担15001元，淮安宝源汽车贸易有限公司负担15001元。二审中赵菲菲提交沭阳县人民法院作出的（2016）苏1322民初490号、（2016）苏1322民初491号、（2016）苏1322民初16453号民事判决，结合一审中赵菲菲提交的其与其他租户之间的租赁合同及租金收据等证据，证明赵菲菲已将案涉大棚其他隔间房屋同时租赁给另外三人承租，因发生火灾导致相应的租赁合同无法履行进而产生租金损失，宝源公司应当参照收取该三人的租金标准予以赔偿相应的租金损失。宝源公司对该证据质证意见：对该组证据真实性认可，认可有其他三名承租人分别承租案涉部分房屋。对于租金数额由法院审核认定，但赵菲菲应向其他三名承租人分别主张赔偿责任，宝源公司不应对整栋房屋损失承担赔偿责任。本院对该组证据认证意见：结合宝源公司质证意见，对该组证据的真实性，本院予以确认。对于该组证据与本案的关联性，本院将在下文予以进一步分析认定。二审中宝源公司未提交新的证据。对于一审判决查明认定的事实，本院予以确认。二审另查明：案涉大棚16间隔断房屋均正常对外出租收取租金。2015年10月2日，赵菲菲收取宝源公司6.8万元租金。2017年12月3日，一审法院向宝源公司送达赵菲菲的起诉状副本等诉讼材料。本案二审主要争议焦点：1.案涉租赁合同解除的时间应如何确定。2.宝源公司是否应当承担违约赔偿责任以及赔偿损失的范围如何确定。3.对于案涉损失，赵菲菲自身是否应当承担15%的赔偿责任。关于第一个争议焦点。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。具有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形的，当事人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，赵菲菲上诉主张案涉租赁合同应当是自赵菲菲起诉之日即2017年11月8日解除。宝源公司辩称火灾发生后,案涉房屋已损毁,案涉租赁合同应自不能履行之日起解除。对此，本院认为，火灾发生后，案涉房屋虽有毁损，但并未完全灭失，对其修复后能够继续使用。而就案涉租赁合同解除事项，宝源公司并未举证证实双方曾协商一致于发生火灾次日解除租赁合同。双方签订的合同约定赵菲菲在宝源公司逾期支付租金或不按约定用途使用大棚的情况下有权解除租赁合同。在案涉租赁合同履行过程中虽然出现宝源公司擅自转租案涉房屋给他人并改变约定用途使用及保管不善致使租赁物毁损等法定和约定的解除情形，但宝源公司亦未举证证实前期存在要求解除案涉租赁合同并通知到对方的事实。现赵菲菲起诉主张宝源公司违约并要求解除合同，该解除合同的意思表示于2017年12月3日送达宝源公司，故案涉租赁合同应当于2017年12月3日解除。关于第二个争议焦点。赵菲菲上诉主张宝源公司违反合同约定擅自将其租赁房屋转租他人，未对租赁房屋尽到妥善保管义务造成房屋毁损，应当就其违约行为造成的损失承担赔偿责任。对此，本院认为，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，宝源公司将其租赁的房屋转租给第三人使用，第三人使用过程中造成案涉房屋毁损，宝源公司依法应当承担赔偿责任。赵菲菲还上诉主张宝源公司应当就整个大棚的房屋损失及租金损失承担赔偿责任。对此，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，宝源公司租赁房屋系用于汽车销售，后转租第三人用于汽车修理，增加了案涉房屋起火及火势扩大的概率。宝源公司租赁房屋时对于案涉大棚房屋现状即同一个大棚隔断成多个紧密相连的房间应系明知的，宝源公司应当预见到若因租赁房屋保管不善引起火灾会波及整个大棚房屋。现宝源公司一方未能妥善保管租赁房屋致使整个大棚过火毁损，宝源公司应当对整个大棚相应的损失承担赔偿责任。关于第三个争议焦点。赵菲菲上诉主张其不应当15%的赔偿责任，应由宝源公司承担全部赔偿责任。对此，本院认为，本院于2017年4月17日作出的（2016）苏13民终3236号民事判决已发生法律效力，该民事判决认定赵菲菲对于案涉火灾的发生或扩大存在过错，应承担15%的赔偿责任比例。该判决查明火灾事件与本案火灾事件为同一事件，故本院依法确认赵菲菲对本案损失承担15%的责任比例。对赵菲菲该上诉主张依法不予支持。赵菲菲上诉主张宝源公司应当就案涉整个大棚修复方案鉴定造价中赵菲菲尚未得到救济的1255073.85元及整个大棚自发生火灾之日起两年的租金损失（参照赵菲菲与相应承租人约定的租金标准）承担赔偿责任。对此，本院认为，宝源公司一方未能妥善保管租赁房屋致使整个大棚过火毁损，赵菲菲对其尚未得到救济的1255073.85元主张赔偿，本院依法予以支持。对于宝源公司租赁范围内的租金损失，赵菲菲主张自2015年11月10至2017年11月10日期间的租金损失，因宝源公司与赵菲菲签订的租赁合同于2017年12月3日解除，故赵菲菲主张的租金损失应按照双方约定的租金标准予以计算。双方约定的租金计算标准为“第一年为12万元，以后每年根据市场行情逐年递增”，现赵菲菲主张按年租金12万元计算两年租金，本院对此予以确认。2015年10月2日宝源公司已支付6.8万元租金，结合该6.8万元租金收据备注半年租金及赵菲菲认可该租金系付至2016年4月1日，故宝源公司租赁范围内租金应自2016年4月2日计算至2017年11月10日，本院认定该期间租金为19.3万元。对于案涉大棚其他隔间房屋的租金损失，宝源公司应当赔偿赵菲菲合理期间的租金损失，结合案涉大棚鉴定及修复耗时等因素，本院酌定12个月的相应租金损失；关于租金损失数额，依据赵菲菲的主张和举证情况，本院酌定为35万元每年。综上，扣减赵菲菲自身承担的15%的赔偿责任，宝源公司应当赔偿案涉大棚损失1066812.77元，宝源公司租赁范围内租金16.4万元，宝源公司租赁范围外的大棚租金损失29.75万元，以上合计1528312.77元。综上，宝源公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初5484号民事判决；二、淮安宝源汽车贸易有限公司应于本判决生效后十日内赔偿赵菲菲案涉大棚损失1066812.77元、租赁合同范围内租金16.4万元，租赁合同范围外的案涉大棚内其他隔间房屋租金损失29.75万元，以上合计1528312.77元。三、驳回赵菲菲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30002元，由赵菲菲负担12002元，由宝源公司负担18000元；二审案件受理费22880元，由赵菲菲负担5580元，由宝源公司负担17300元。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 覃卫东审 判 员 庄云扉二〇二〇年七月十六日法官助理 刘宗强书 记 员 黄 莘