湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6692号上诉人（原审被告）：武汉恒大楚天房地产开发有限公司。住所地：湖北省武汉市汉阳区洲头街红建村41号三楼301、302房间。法定代表人：孔德恒，公司总经理。委托诉讼代理人：宋倩，公司员工。被上诉人（原审原告）：张志军，男，1991年8月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：田源，湖北聚力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡琼，湖北聚力律师事务所律师。上诉人武汉恒大楚天房地产开发有限公司（以下简称恒大楚天公司）因与被上诉人张志军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初7689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大楚天公司上诉请求：1、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院作出的（2019）鄂0105民初7689号判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法改判一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于认定上诉人发布广告属于要约的法律适用错误，依法应当发回重审或改判。本案的广告不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”关于要约的规定，应为要约邀请。本案中的销售广告不属于对未来不确定事情进行的宣传，未侵害买受人的权益，不属于要约。根据《武汉市商品房买卖合同》补充协议第十一条第五款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。”合同明确约定涉案房屋的销售广告属于要约邀请，仅供参考，上诉人不因销售广告而承担责任。并且上诉人在合同补充协议开头即提请买受人“在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容”，上诉人已尽到自己合理的注意及提醒义务。合同明确约定广告、宣传资料为参考，不作为要约内容，法律应当尊重当事人之间的约定，不应认定涉案广告属于要约。二、涉案广告不属于要约，上诉人无交付家居券的合同义务，被上诉人要求上诉人履行交付家居券义务应当提供证据证明，在合同之外上诉人承诺过向其赠送家居券。本案被上诉人未举证证明上诉人在合同以外向其承诺赠送家居券，应承担举证不能的法律后果。三、即便涉案广告构成要约，被上诉人的请求权已过诉讼时效，且被上诉人的证据并不足以证明其主张过权利导致诉讼时效中断、中止、延长，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人与被上诉人签订合同的时间为2015年10月14日，2015年10月14日被上诉人就知道或应当知道其权利受到侵害，原审人民法院仅以被上诉人在上诉人营业地点的照片及被上诉人与案外人的聊天记录认定被上诉人向上诉人主张过权利，导致时效中断，明显事实认定不清，依法应当发回重审或改判。张志军辩称，一、原审法院关于认定恒大楚天公司发布广告属于要约的事实清楚、适用法律正确。恒大楚天公司针对家居券的宣传具有确定性和针对性，对房屋价格的确定有重大影响，足以让买受人产生依赖而签订商品房买卖合同，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应视为要约。二、本案所涉及合同为格式合同，恒大楚天公司未对该条款加粗、划线，未尽到合理提示和说明义务，该条款无效。三、张志军自2018年1月起一直向恒大楚天公司主张家居券事宜，但恒大楚天公司一直拒绝交付。张志军提供的证据能够证明本案诉讼时效中断。张志军向一审法院起诉请求：1、判令恒大楚天公司继续履行合同，并限期恒大楚天公司无条件赠送90000元的“品牌家居券”；2、判令诉讼费由恒大楚天公司承担。一审法院认定事实：恒大集团于2015年8月27日在武汉本地报纸《楚天都市报》刊登大标题为“千亿恒大征程十载十盘钜惠风暴来袭”，小标题为“【恒大御景湾】首付3.8万元起，购房送9万家私，再送1600元／平方米全房豪装”的宣传文章。此文中写明：“……目前，‘恒大湖北十盘钜惠’活动盛启，为回馈客户，特推出购房送家私钜惠。……即日起至9月6日前，凡成功认购住宅的客户，再送最高9万元的品牌家具券特大优惠。赠送的家私券在成交价的基础上使用，本次促销力度空前。（1）成交金额在60万元以下的（含60万元），赠送3万元品牌家具券；（2）成交金额在60—100万元以下的（含100万元），赠送6万元品牌家具券；（3）成交金额在100—200万元以下的（含200万元），赠送9万元品牌家具券。……”。此文结尾还注明项目地址：鹦鹉大道与汉新大道交汇处（距国博中心500米），开发商：武汉恒大楚天房地产开发有限公司。宣传文章下方显著位置配有大幅广告宣传：恒大御景湾2期购房送家私高达9万。此后，恒大楚天公司于2015年9月30日在网易新闻频道、网易房产、腾讯房产等多家媒体中反复多次报道：恒大集团与15家知名品牌家居企业建立合作联盟，通过家居联盟，在购买恒大楼盘后，便可以免费获得最高达到200000元的品牌家居券，让业主获得“精装+免费家居”的双实惠，实现拎包入住。该活动将在恒大在售项目实施，覆盖全国140多个城市，超300个楼盘。在上述报道中注明了送品牌家居券的具体标准，张志军还提供微信截屏记录证明恒大楚天公司售楼人员于2016年3月至4月期间通过微信及微信朋友圈向不特定人群发布内容为“恒大御景湾2期90—145㎡江景美宅，首付6万起，送23万精装+6万家私”的宣传内容。上述销售宣传中注明的联系电话为恒大御景湾营销电话，销售宣传中未注明优惠活动的期间。恒大楚天公司对此未予认可，但未提供证据予以反驳。恒大楚天公司庭审中认可恒大御景湾2期在销售期间，可以根据情况给予买受人住宅优惠折扣、赠送家居券、减免契税等不同种类的优惠。一审法院另查明：2015年10月14日，张志军与恒大楚天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定张志军购买恒大楚天公司开发的武汉恒大御景湾项目的商品房一套，建筑面积为90.06平方米，总价为1036539元。张志军实际向恒大楚天公司支付购房款1036539元。合同签订之后，恒大楚天公司未向张志军提供“品牌家居券”。张志军委托其母亲于2018年7月16日与其他业主共同前往恒大楚天公司处索要“品牌家居券”。一审法院认为，本案争议焦点主要系恒大集团在相关媒体及售楼人员在微信朋友圈中关于恒大楚天公司开发的房产赠送“品牌家居券”的报道、广告的法律性质认定问题。一审法院认为商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但是本案中恒大楚天公司通过媒体、恒大楚天公司售楼人员微信及朋友圈向不特定人员所作销售宣传，上述广告宣传中预留联系电话均为恒大御景湾营销电话，故应认定为恒大楚天公司的销售宣传。恒大楚天公司对开发出售的商品房向购房人提供的附带赠送礼品明确，具体的说明及广告虽未订入合同中，但这种详尽具体的且金额较大的说明和允诺，对房屋价格的确定有重大影响，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，应视为符合《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。恒大楚天公司未提交上述允诺存在任何例外情况的证据。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现张志军按照购房合同已履行交付房款的义务，按照张志军购房款总额，恒大楚天公司应依据广告承诺给付张志军90000元家居券。综上所述，张志军要求恒大楚天公司给付90000元“品牌家居券”的主张，一审法院依法予以支持。但经询问恒大楚天公司，目前湖北范围内已取消购房送家居券的销售活动。考虑到该现实情况，恒大楚天公司已无法履行该合同义务，结合目前地方性房地产市场及家居市场的交易状况，一审法院酌定恒大楚天公司按应送家居券金额的60%给予张志军现金赔偿，即恒大楚天公司应赔偿张志军90000元×60%=54000元。因张志军委托其母亲于2018年7月16日与其他业主共同前往恒大楚天公司处索要“品牌家居券”，上述行为构成了诉讼时效的中断，恒大楚天公司的时效抗辩，一审法院依法不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、武汉恒大楚天房地产开发有限公司支付张志军54000元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回张志军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元（张志军已预交），减半收取计1025元，由武汉恒大楚天房地产开发有限公司负担。武汉恒大楚天房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将上述款项直接支付给张志军。本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审另查明，张志军与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》，约定：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”以及“买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。”《合同补充协议》第十一条第五款约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，张志军与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。恒大楚天公司上诉认为涉案广告不属于要约，恒大楚天公司没有交付家居券的合同义务。因张志军与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件中并未对恒大楚天公司赠送“品牌家居券”的事宜进行约定，而且该合同附件六“合同补充协议”第十一条第五款明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”故恒大楚天公司关于其开发的涉案商品房所作的销售广告和宣传资料不构成要约，对双方没有约束力，恒大楚天公司没有向张志军交付“品牌家居券”的合同义务，恒大楚天公司的上诉理由成立。虽然张志军向恒大楚天公司主张过要求该公司交付“品牌家居券”的合同权利，构成诉讼时效中断，未超过诉讼时效，但鉴于恒大楚天公司没有该项合同义务，故张志军的诉讼请求应予驳回。综上，恒大楚天公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初7689号民事判决；二、驳回张志军全部诉讼请求。一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由张志军负担。二审案件受理费2050元，由张志军负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月三十日法官助理胡海洲书记员杨俊华