河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终4226号 上诉人（原审被告）：唐山宏宇房地产开发有限公司，住所地唐山高新技术产业开发区龙泽北路大陆阳光104楼1903号。 法定代表人：王宏宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁芳，河北锐顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振东，河北高阶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许立红，男，1971年4月24日出生，汉族，住唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：张梁，河北存鹏律师事务所律师。 上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司因与被上诉人许立红租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0291民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人丁芳、张振东，被上诉人许立红委托诉讼代理人张梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人唐山宏宇房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明案件事实，上诉人交付给被上诉人的停车位具备使用性能和排他性，涉案停车位已不存在长期被他人抢占的情形。上诉人交付给被上诉人的停车位设有车位锁，能够保证被上诉人排他性使用。原一审庭审中被上诉人并没有提交充分证据证明其租赁的停车位被他人抢占，该停车位一直处于被上诉人的占有、使用和支配下，且上诉人在原一审中已经提交现场录像和照片，涉案停车位并没有被他人抢占，停车位设置锁链，也有“私入停车位”的警示标语。二、一审法院适用法律错误，本案不符合合同法定解除的条件。被上诉人申请解除《天承锦绣小区停车位使用协议》的理由为停车位被他人抢占。首先，上诉人停车位被他人长期占用的情形不是客观事实，上诉人并没有接到被上诉人反映的要求排除妨害的请求。该协议虽为租赁协议，但与一般租赁行为不同，实为对停车位使用权的转让，自停车位交付之日起，被上诉人对停车位享有排他使用权，即对停车位享有占用、使用、收益、处分的权利。如遇被上诉人反映的抢占行为，被上诉人完全可以自己报警并寻求救济。其次，该被抢占的理由是第三人造成的，根本不属于合同法定解除的理由。上诉人并没有违反《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，已经按照《天承锦绣小区停车位使用协议》的约定全面履行了自己的义务，不存在违约的情形，本案依法不属于合同法定解除的任何理由。三、一审法院关于退还上诉人停车位使用费的计算方法无法律依据。虽然涉案《天承锦绣小区停车位使用协议》约定的使用期限“该停车位的使用年限与乙方持有的土地使用权证中约定的使用年限一致”，但一审法院认定该协议的性质为租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，租赁合同的最长期限为20年。该《天承锦绣小区停车位使用协议》约定租赁期限超过20年的部分应为赠予性质。一审法院以70年的年限计算扣除费用没有法律依据。 被上诉人许立红答辩称，唐山宏宇房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 被上诉人许立红向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为2013047号《天承锦绣小区停车位使用协议》；2.依法判令被告返还租金人民币7万元；3.判令被告以7万元为本金自2013年11月30日起至实际返还之日止按照年利率6%赔偿给原告造成的经济损失；4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年11月29日，许立红作为乙方与唐山宏宇房地产开发有限公司作为甲方签订了《天承锦绣小区停车位使用协议》，协议约定：“一、甲方同意乙方的车辆在天承锦绣南区地上151号停车位停放。二、该停车位的使用年限与乙方持有的土地使用权证中约定的使用年限一致。三、该停车位的使用费用为7万元。四、乙方在付清停车位全部价款并签订本协议后，直接到物业办理交付使用手续。停车位的交付标准以乙方实地现场勘查的现状（含地理位置、面积等）为准……”。同日，唐山宏宇房地产开发有限公司为许立红开具了车位使用费7万元的收据。案涉151号车位交付许立红使用后，控制车位的地锁被他人破坏，车位存在被他人占用的情形。后，许立红自行购买链锁控制车位，并在车位后墙贴上“私家车位”字样，但仍存在车位被他人抢占的情形。2019年8月，许立红亲属张桂芝曾找天承锦绣小区物业公司和唐山宏宇房地产开发有限公司沟通车位被抢占事宜，物业公司及唐山宏宇房地产开发有限公司认可许立红车位使用权益无法得到保障的事实，但均表示无法解决。一审法院认为，当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、交易习惯全面履行自己的义务。在租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合租赁的用途。本案中，许立红与唐山宏宇房地产开发有限公司均认为《天承锦绣小区停车位使用协议》的性质为租赁协议，故许立红签订《天承锦绣小区停车位使用协议》的目的是租用唐山宏宇房地产开发有限公司的停车位用于停放车辆，为日常生活提供便利，唐山宏宇房地产开发有限公司收取许立红租金后，提供符合日常停车要求的车位是其应当履行的主要义务。虽然唐山宏宇房地产开发有限公司为许立红提供了151号地上停车位，但在实际使用中，停车位存在被他人占用的情形。许立红提供的证据能够证明唐山宏宇房地产开发有限公司提供的停车位不能保证许立红的专有使用，即许立红签订《天承锦绣小区停车位使用协议》的目的无法实现，故其要求解除与唐山宏宇房地产开发有限公司签订的《天承锦绣小区停车位使用协议》，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉车位已交付许立红使用七年，许立红应向唐山宏宇房地产开发有限公司支付该期间的费用，一审法院参照70年的土地使用权年限以及车位的实际使用情况，酌情认定案涉车位自交付时起至《天承锦绣小区停车位使用协议》解除前的使用费为5000元。唐山宏宇房地产开发有限公司已收取许立红车位使用费7万元，扣除该部分费用后，唐山宏宇房地产开发有限公司应返还许立红65000元。许立红要求唐山宏宇房地产开发有限公司赔偿以7万元为本金按照年利率6%计算的自2013年11月30日起至实际返还之日止的经济损失，理据不足，一审法院不予支持。判决：一、解除原告许立红与被告唐山宏宇房地产开发有限公司签订的《天承锦绣小区停车位使用协议》；二、被告唐山宏宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许立红车位使用费65000元；三、驳回原告许立红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，减半收取计775元，由原告许立红负担55元，由被告唐山宏宇房地产开发有限公司负担720元。 本院二审期间，当事人没有提交有效的新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院判决认定事实予以确认。 本院认为，本案当事人双方均认可《天承锦绣小区停车位使用协议》的内容，协议约定：“二、该停车位的使用年限与乙方持有的土地使用权证中约定的使用年限一致。”，被上诉人依约支付7万元车位使用费，取得车位使用权，二者之间形成固定车位使用权关系。上诉人公司作为案涉车位的出租方，应首先保障被上诉人对该车位按约行使全面的使用权，现根据本案证据，被上诉人所承租的车位确有存在被他人占用的情形，并长期未能解决，故一审法院认定双方合同目的不能实现并判令解除并无不当。上诉人公司虽主张案涉车位不存在长期被他人抢占的情形，但未提交充足有效的证据证明，且本案并非个案，故上诉人的上诉理由理据不足，本院不予支持；关于停车位使用费的问题。双方合同已经解除，根据《天承锦绣小区停车位使用协议》及双方履约情况，一审法院酌定扣除的部分租赁费用并无不妥。综上所述，唐山宏宇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由唐山宏宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵阳利 审 判 员 毕作宝 审 判 员 吴 凡 二〇二〇年七月二十三日 法官助理 王 涛 书 记 员 李 莹