山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异72号异议人（案外人）：张宁宁，男，1986年5月15日生，汉族，住茌平县。委托代理人：张少军，男，1956年5月19日生，汉族，住址同上。异议人（案外人）:尹立国，男，1968年7月24日生，汉族，住茌平县。申请执行人:曹曰成，男，1952年9月30日生，汉族，住址:茌平县。委托代理人：曹学新，女，1979年6月27日生，汉族，市民，住茌平县。被执行人：**，男，1972年7月20日生，汉族，住茌平县。被执行人：崔华英，女，1973年4月2日生，汉族，住茌平县。在本院执行申请执行人曹曰成与被执行人**、崔华英、吴月民民间借贷纠纷一案中，案外人张宁宁、尹立国对查封位于茌平县振兴街道街道办事处南关牟庄村临街四层楼的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人张宁宁、尹立国称：一、请求撤销东昌府区人民法院(2019)鲁1502执473号执行裁定书；二、保留因查封错误给异议人造成经济损失的索赔权。理由为：被执行人**、崔华英夫妇欠王根英、李学明妇夫310万元及相应利息，被执行人多年没有偿还能力，被执行人的母亲杨秀英、姐姐杨玉芳、杨玉焕与王根英、李学明经多次商议，同意替**、崔华英以房抵债310万元本息，以房抵债的楼房位于现在被查封的四层楼的一楼东起四间二楼东起五间，共九间450平方米。已于2018年9月11办理完房屋转让协议手续，同时经秀英、杨玉芳、杨玉焕母女三人同意，李学明、王根英夫妇以166万元的价格转让给异议人张宁宁、尹立国，并根据李学明、王根英的要求，异议人将106万元付给李学明、王根英，将60万元付给杨秀英、杨玉焕(有付款凭条为证)，因此，该九间450平方米楼房已归异议人所有并交付使用。另异议人为了二楼的整体使用便利多次与杨秀英商议后，杨秀英同意以10万元的价格将二楼的东起第五间西边北宽南窄小斜屋一间转让给两异议人。2019年2月18日，签订《房屋转让协议书》，同时通过银行分三笔转给杨秀英共10万元整(详见银行转帐凭证)，因此，该小斜屋的所有权已归异议人且已交付使用。上述事实足以证实，杨秀英、杨玉芳、杨玉焕转给王根英、李学明的房产是两异议人付了对价，杨秀英转给两异议人的小斜屋壹间更是两异议人付了对价，均是善意取得的合法财产，异议人与曹曰成无任何生意来往，不存在债权债务关系，曹曰成申请东昌府区法院以(2019)鲁1502执473号《执行裁定书》查封的茌平县振兴办事处南关牟庄村的临街四层楼一幢也包括了异议人善意取得的一楼东四间、二楼六间的合法房产，实属错封。为维护异议人的合法权益，特向贵院提出执行异议，请予以纠正。申请执行人曹曰成称：请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。理由为：一、本案被查封房屋为**、崔华英夫妇所有，我方查封该处房屋符合法律规定。该案所查封房屋位于临街，建筑面积约为2000平方米，房屋建造于10多年前，根据当时的建造成本包括人工及材料成本，建造成本约为2000元/平方米，总计建造成本400多万元，这对于没有充足经济来源的人来说，建造该处房屋根本不具有现实可能性。根据**夫妇及其母杨秀英、杨玉芳、杨玉焕的经济能力，结合办理房屋证照的申请人，**夫妇具有房屋的所有权。二、对于异议人所述房屋已经因其为**夫妇还债并支付相应对价获得房屋所有权，即使其所述属实，因其没有办理房屋登记手续，不产生物权效力，我方查封该房屋符合法律规定。根据《物权法》的规定，未经登记备案的房屋，其不产生对抗第三人的物权效力。本案中，涉案房屋未办理登记，我方查封该房屋符合法律规定。至于异议人与**夫妇之间的转让合同，异议人可依据合同去主张违约责任或其他责任，与我方的执行申请无关。该转让合同不能作为对抗我方申请执行的依据。三、假使异议人提交的转让合同属实，根据合同记载，房屋买卖均价约为3700元，远远低于市场成交价，更低于**夫妇与另案于爱民、李伟、吴凤英、于广庆签订的以房抵债合同中约定的近10000元/平方米的价格。房屋转让合同的双方均应当知道房屋的合理售价，异议人更应了解该房屋的售价，其以远低于市场价格的方式获得该房屋，不具有善意第三人的条件。结合我方与**夫妇之间欠款的事实，可以认定异议人与**夫妇等人签订的房屋转让合同系恶意逃避债务，合同应属无效合同。综上，异议人的请求与事实不符，也不符合法律规定，请求法院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回异议人的执行异议申请，并尽快执行**、崔华英的该处房产。本院查明，杨秀英系**之母，杨玉芳及杨玉焕均系**的同胞姐姐，**与崔华英系夫妻关系。茌平县人民法院在审理曹曰成与**、崔华英、吴月民民间借贷纠纷一案中，于2015年4月20日出具（2014）茌民一初字第1162号民事判决书，判决如下：一、被告**、崔华英于判决生效后10日内偿还原告曹曰成借款本金60万元及利息(利息按月息1.5分自2012年5月26日起计算至本判决确定的给付之日止)。二、被告**、崔华英于判决生效后10日内偿还原告曹曰成截至2012年5月25日尚欠的借款利息8万元。三、被告吴月民对上述借款本息承担连带清偿责任。四、被告吴月民承担连带保证责任后，有权向被告**、崔华英追偿。案件受理费10600元，由被告**、崔华英负担，被告吴月民承担连带支付责任。该判决生效后，被告未履行付款义务。经申请执行人曹曰成申请执行，茌平县人民法院于2015年9月18日立案执行。2017年1月20日，聊城市中级人民法院以该案长期未能执结而出具（2017）鲁15指执字6号执行裁定书，裁定如下：茌平县人民法院作出的（2014）茌民一初字第1162号民事判决一案，由聊城市东昌府区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，执行案号为：（2019）鲁1502执473号。2019年5月22日，本院出具（2019）鲁1502执473号执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人**、崔华英夫妇在山东省茌平县振兴办事处南关牟庄村的临街四层楼一幢(该楼东临原点国际生态幼儿园，西邻张少军临街楼，北邻大路)。二、查封期为三年，在查封期间（自2019年5月22日至2022年5月21日），未经本院许可，被执行人不得买卖、抵押、赠与等被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。同日，本院在涉案房屋处张贴了查封公告。另查明，2018年9月11日，张宁宁、尹立国作为受让人（乙方）与杨秀英、**、崔华英、杨玉焕、杨玉芳作为转让人（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，内容为：转让人与受让人就房屋转让，达成如下协以：一、转让房屋：茌平县中心街路东振兴街道办事处南关村牟庄西头路南临街楼第一层东边数四间及第二层五间，共九间，约445平方米转让给受让人，本楼东边楼梯为一至四层共用楼梯；二、转让价款：共人民币166万元；三、付款方式：受让人代转让人向李学明、王根英偿付债务106万元，直接向转让人付款60万元；四、待受让人对上述房屋款166万元，按上述付款方式完毕后，上述转让房屋所有权归受让人所有，由受让人随意支配；五、第一项所述楼房如需办理房屋登记手续，转让人应予以配合；六、本协议一式六份，转让人、受让人和关系人各执两份；七、本协议双方自愿签署，不得反悔，如有反悔，反悔人向对方赔偿一切经济损失，反悔人个人损失由反悔人自行承担。协议落款处有转让人：杨秀英、**、崔华英、杨玉焕、杨玉芳受让人：张宁宁、尹立国关系人：王根英、李学明签名捺印。异议人提交了以下单据证明其于2018年9月11日付款情况：向王根英银行卡号尾号为8048账户转账52万元银行转账记录单一份，但未有转款人姓名；付款人张宁宁向收款人王根英银行账号尾号为7367账户转账付款31万元的明细单一份；刘连英（异议人称系尹立国之妻）向杨秀英银行账号尾号为9602账户银行转账20万元转账记录单一份；另有一张未有转款人姓名的转账记录查询单一份，载明向王根英银行账号尾号为7367账户汇款23万元，向杨秀英银行账号尾号为9602账户汇款20万元（该笔款与上述刘连英转账收款账号一致），向杨秀英银行账号尾号3176账户汇款20万元，四次向杨玉焕银行账户尾号为0928的账户汇款各为5万元共计20万元，以上款项共计166万元，付款均未注明付款事由。2019年2月18日，张宁宁、尹立国（乙方）与杨秀英、**、崔华英（甲方）又签订《房屋转让协议书》一份，内容为：根据国家有关法律，经甲、乙双方协商同意达成如下协以：一、甲方自愿将其在茌平县中心街路东振兴街道办事处南关村牟庄西头路南临街楼第二层东起第五间西，北宽南窄小斜屋一间转让给乙方，转让价格壹拾万元整（Y100000元）。二、因上述房屋没有办理房屋登记手续，之后需要办理甲方无条件的配合乙方办理。三、本协议共叁份，甲方一份、乙方两份。签字按手印生效。甲方：杨秀英、**、崔华英乙方：张宁宁、尹立国（签名捺印）。异议人提交了当日向杨秀英银行尾号为9602的转款明细二份，分别转款为1万元、2万元，但未有转款人姓名，另提交本行账户明细查询单一份，支取金额为7万元，但未有取款人及收款人姓名，对方姓名后面有手写“杨秀英”字样，上述款项共计10万元，均未注明付款事由。曹曰成在审查时称，异议人提交证据中转款给王根英的款项，没有提供王根英与**之间的债权债务的凭证，也无法证明他们之间存在抵债行为，其价款远远低于市场成交价约1万元/平方米。其所提交的证据与本案无关联性，不予认可。另，在本院审查另案杨秀英、杨玉焕、杨玉芳就与涉案房屋同时建成的同幢其他房屋所提执行异议一案中，异议人提交法庭涉案房屋占用的集体土地使用证两份，其中一份土地使用者的名字为**，另一份土地使用者的名字为**父亲杨兴顺。涉案房屋系小产权房，至今未进行房产登记。本案异议人就涉案房屋转让亦未进行任何登记。在本院审查另案于爱民、吴凤英、李伟、于广庆就与涉案房屋同时建成的同幢其他房屋所提执行异议一案中，异议人提交法庭的房屋转让协议书中计算的房屋单价约为10516元。本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，异议人对涉案抵债房屋是否是合法的权利人，能否排除执行系案件的焦点。依照上述法律规定，涉案抵债房屋未进行房产登记，但房屋占用的宅基地登记在**、杨兴顺名下，在上述二人的宅基地上所建造的房屋未予分割。异议人亦未有证据证明**、崔华英与李学明、王根英之间存在310万元的债权债务关系及双方以房抵债情况，房屋抵债后未在宅基地登记部门进行变更登记。且异议人所称的购房价款166万元与所称抵债欠款310万元以及购房单价与另案购房单价相差太大，两份转让协议中落款人签名与异议人所主张的房屋所有人及宅基地使用者姓名相互矛盾，故本院无法确认两份房屋转让协议的真实性及合法性。另异议人未提交证据证明其于本院2019年5月22日查封涉案房屋之前实际占有使用该房屋。所以，本院无法确认异议人为涉案房屋的所有权人。另外，本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于其他一般债权的利益。异议人无证据证明其享有涉案房屋的所有权或者享有其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。故本院认为异议人对案涉房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。异议人对本院执行涉案房屋提出异议，要求排除执行，不符合法律规定的情形，本院不予支持。异议人请求第二项保留经济损失索赔权，不是本案审查范围，其可在证据充分后另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人张宁宁、尹立国的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王玉霞审判员  赵 利审判员  史春贵二〇二〇年七月十四日书记员  袁 靖