重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1438号上诉人（原审被告）：瞿世元（又名翟世元），男，1951年4月29日出生，汉族，住重庆市巫溪县。上诉人（原审被告）：陈登兵，男，1967年7月3日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：王万刚，重庆聚焦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁国珍，女，1957年7月9日出生，汉族，住重庆市巫溪县。被上诉人（原审原告）：徐治权，男，1982年12月7日出生，汉族，住重庆市巫溪县。共同委托诉讼代理人：徐君，系梁国珍之子、徐治权之兄。被上诉人（原审原告）：徐君，男，1981年3月18日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：龚文寿，重庆市巫溪县上磺法律服务所法律工作者。上诉人瞿世元、陈登兵与被上诉人徐治权、徐君、梁国珍确认合同无效纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院（2020）渝0238民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瞿世元上诉请求：撤销一审判决，依法确认瞿世元和陈登兵于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：一、本案系徐其寿及其家人违约在先，房屋已交付十二三年之久，被上诉人仍拒绝支付剩余房款，我有权收回房屋另售给他人。二、至今被上诉人还欠房屋尾款2万元，不愿承担房屋过户产生的税费，不是我不愿配合办理过户手续，我并未违背诚信原则，未与陈登兵恶意串通。三、我带陈登兵看过房子，房子的土地使用权、房产证等手续都证明房屋属于我的，陈登兵当然有理由相信房屋是我的，至于我对陈登兵说“房屋是租给他人的”，因在我和被上诉人的协议没有全部履行以前，被上诉人并不享有房屋所有权，其占有使用房屋和租赁没有什么区别。陈登兵上诉请求：1．撤销一审判决，确认瞿世元和陈登兵于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》有效。2．被上诉人承担本案一、二审费用。事实和理由：一、上诉人并未提供确实充分的证据证明瞿世元和陈登兵存在恶意串通损害其利益的事实行为，陈登兵也是受害者，属于善意第三人。二、陈登兵在购买房屋时已经尽到合理注意义务，瞿世元持有案涉房屋的全套手续证明其是合法产权人，并且瞿世元骗我说房屋是租给他人的，所以我不知晓也不应知晓被上诉人购买案涉房屋在先。三、我有正当的购房需求，支付了合理的对价，也取得案涉房屋的产权，物权优于债权。我在购房之前并不认识瞿世元，主观上不存在与之恶意串通的故意，与其签订的《房屋买卖合同》真实合法有效。被上诉人共同辩称，一、瞿世元的上诉请求不能不成立，根据我们之间的房屋买卖协议，剩余尾款2万元是在房屋过户时付清，而不是先付清才过户，双方协议约定的房款是包括尾款2万元在内的总价，所以也不存在还需另外付税费的问题。二、瞿世元交付我们房屋后，我们一家人已合法占有使用十多年之久，期间还因风貌改造加了一层，在当地是众所周知的事情，瞿世元如欲再次出售，巫溪当地人绝不会购买，所以瞿世元才卖给奉节人陈登兵。三、从瞿世元的陈述，因其与我方就房屋买卖合同的履行问题存在争议和矛盾，在未得到妥善处理前，就将房屋另售给他人，其主观恶意十分明显。四、至于陈登兵主观上是否具有恶意，根据查明的事实可以推定。因陈登兵系奉节人，奉节比巫溪经济状况、居住环境都要好很多，陈登兵在巫溪当地并无正当合理的购房目的。据了解，陈登兵和瞿世元之间还有亲戚关系。综上，两位上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。梁国珍、徐君、徐治权向一审法院起诉请求：1.确认被告瞿世元于2018年12月25日与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》不具法律效力；2.本案诉讼费由被告瞿世元和陈登兵承担。一审法院认定事实：2006年1月16日，瞿世元与原告等人的直系亲属徐其寿（已故）签订《房屋买卖协议》，瞿世元将自己座落于巫溪县文峰镇方坪路，占地面积120平方米的两楼一底的房屋，作价218000.00元（贰拾壹万捌仟元）卖与徐其寿。2009年7月26日，徐其寿付清全部房款，瞿世元出具“说明”载明：“徐其寿购瞿世元房屋款218000.00元（贰拾壹万捌仟元）自2006年元月16日起，至今其资金利息已全部付清。通过结算徐其寿应该给付170567.10元大写（壹拾柒万伍佰陆拾柒元壹角），下余贰万元，瞿世元在2009年8月26日交房产证时徐其寿必须付清贰万元。出据人：瞿世元。2009年7月26日”。同日，瞿世元还出具限条一张,载明：“购买房屋款以全部付清，再现由瞿世元限期在一月之内将房屋手续转在徐其寿头上，徐其寿接房产证时付清瞿世元人民币20000.00元，大写贰万元”。后徐其寿于2011年12月9日因病去世。三原告多次催告瞿世元将房屋过户在原告名下，瞿世元至今未办理。2014年按当地政府要求乡镇房屋进行风貌改造，原告在原购的房屋基础上加盖一层，现房屋为四层。2018年12月25日，瞿世元与陈登兵签订《房屋买卖合同》，将徐其寿（已故）已购买并居住和加盖的一层的全部房屋（三楼一底）以41.8万元的价格又卖给陈登兵，并于2019年7月办理了房屋产权过户登记。2019年8月1日，原告方向巫溪县人民法院提起诉讼，请求确认2006年1月16日徐其寿与瞿世元（又名翟世元）所签订的房屋买卖协议具有法律效力。巫溪县人民法院于2019年10月29日作出（2019）渝0238民初2911号民事判决书，认定该《房屋买卖协议》具有法律效力。另查明，瞿世元，系与徐其寿签订合同的翟世元。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十三条的规定，三原告是涉案房屋的利害关系人，故主体资格适格。原告认为已经对涉案房屋进行了装修和使用多年（对底层进行了装修和顶层加盖一层），被告瞿世元明知原告已购买涉案房屋，且占有居住使用多年，却采取欺诈手段谎称“因房屋已全部出租给他人”，又将此房屋于2018年12月25日以41.8万元的价格卖给陈登兵，瞿世元与陈登兵串通签订的房屋买卖合同应是无效。对案涉房屋（含原告在居住期间政府风貌改造加盖的一层），无论是政府出资还是原告自筹资金加盖的一层，其加盖的一层房屋物的归属不属瞿世元所有，瞿世元无权处分，且瞿世元也认可在风貌改造中原告有支付施工方钱的事实，瞿世元明知已将房屋卖给原告家人徐其寿，又将该房屋卖给陈登兵，存在主观上的恶意。原告一家在涉案房屋居住了十余年，陈登兵在购买该房屋前应对房屋进行现场查看，进入他人已入住的房屋，需取得住户的意见进行了解，因此陈登兵理应知道该房屋属他人所购买。瞿世元与陈登兵有恶意串通的性质，涉案房屋的第二次买卖即瞿世元与陈登兵于2018年12月25日签订的《房屋买卖合同》，因恶意串通损害本案原告的利益，此情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应属无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十三条的规定，判决：确认被告瞿世元于2018年12月25日与被告陈登兵签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费40.00元，由被告瞿世元（又名翟世元）、陈登兵负担。本院二审期间，上诉人瞿世元提供了案涉房屋初始的建设规划及权属手续等证据，拟证明案涉房屋的权利人系瞿世元，瞿世元有权处分自己的房屋。经质证，各方当事人对案涉房屋原先的权利人系瞿世元这一基本事实并无异议，但认为本案争议的是一房二卖中第二手买卖合同的效力问题，故上诉人提供的证据与本案争议事项无关。本院审查认为，上诉人提供的证据虽然真实、合法，但不属于新证据，亦与本案争议事项无关，不影响基本事实的认定。本院二审查明：陈登兵在庭审中陈述其在奉节县内有房屋居住，目前仍然在奉节县居住。购房经过是，某天在街上转时，看到瞿世元张贴的广告，就通过电话和微信联系上瞿世元，并在瞿世元带领下实地查看了房屋，发现房屋内有他人居住，瞿世元说房屋是租给他人在用。购房的目的是为了在巫溪红池坝避暑歇凉所用。一、二审诉讼过程中，陈登兵未提供其向瞿世元支付购房款41.8万元的证据。经本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为，瞿世元与陈登兵于2018年12月25日签订《房屋买卖合同》是否存在恶意串通损害第三人利益而无效的情形。对此问题，评析如下：一、关于瞿世元的恶意。从客观事实行为分析，瞿世元已于2006年1月16日将案涉房屋出卖给徐其寿，并交付徐其寿及其家人居住使用十多年，双方之间的房屋买卖协议已经大部分得到履行。虽因办证税费的负担及尾款支付问题发生争议，但瞿世元并未寻求正当合法的程序解决，而是在未依法解除或终止房屋买卖协议并收回房屋的情况下，又将房屋于2018年12月25日另售他人并协助办理产权转移登记手续，徒惹纠纷，激化矛盾。从主观意思表示分析，根据瞿世元本人在庭审中的多次陈述，瞿世元是积极的追求将案涉房屋再次出售，因害怕在巫溪当地卖不出去房屋，所以转而到奉节张贴广告，并欺骗陈登兵说房屋是租给他人。综上，无论是根据外在行为表现，还是内在意思表示，均足以认定瞿世元在一房二卖的第二次售卖行为中具有明显的恶意。二、关于陈登兵的恶意。不同于瞿世元表现出的主客观一致的恶意，本案中，只能根据外在行为、客观事实以及经验法则等综合分析认定陈登兵是否具有恶意。首先，从购房目的分析，陈登兵系奉节县朱依镇清水村人，在当地有房屋居住，即便其因在巫溪红池坝避暑歇凉所需而购房，案涉房屋有550多平方米，也远远超出一般避暑用房需求，故其解释的购房目的不合常理；其次，从购房过程分析，陈登兵购房时在瞿世元带领下去房屋现场进行了查看，应能发现房屋内有他人居住，此时即便瞿世元欺骗说是租给他人，但陈登兵只需稍加了解，就能知晓房屋已出售的情况，这一注意义务对陈登兵而言并不苛刻；第三，从交易过程分析，陈登兵在一、二审诉讼过程中，也未提供其向瞿世元实际支付41.8万元购房款的证据。综上，经审查当事人的举证情况并结合相关事实，本院确信陈登兵具有恶意这一待证事实的存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，依法认定该事实存在。瞿世元和陈登兵就案涉房屋于2018年12月25日签订《房屋买卖合同》，因存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的情形，应属无效。综上所述，上诉人瞿世元、上诉人陈登兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人瞿世元、陈登兵分别预交的二审案件受理费7570.00元，分别各自自行负担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  杨继伟审判员  黄文革二〇二〇年七月十五日书记员  李 蕾