辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0281民初1352号 原告：于晓岩，女，1972年12月11日出生，汉族，瓦房店市谷罗开甜美食店经营者，现住辽宁省瓦房店市。 委托诉讼代理人：刘丹，辽宁谨思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺丹艺，辽宁谨思律师事务所律师。 被告：杨峰，男，1975年6月3日出生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。 被告：黄晓妮，女，1978年7月31日出生，汉族，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：杨峰，男，1975年6月3日出生，汉族，现住辽宁省大连市中山区。 第三人：宁甲治，男，1969年11月30日出生，汉族，现住瓦房店市。 委托诉讼代理人：宋宇，辽宁青松律师事务所律师。 原告于晓岩与被告杨峰、黄晓妮、第三人宁甲治租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于晓岩及其委托诉讼代理人刘丹、贺丹艺、被告暨被告黄晓妮委托诉讼代理人杨峰、第三人宁甲治委托诉讼代理人宋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除房屋租赁合同；2.依法判决被告返还原告房屋租金4万元；3.依法判决被告支付原告违约金4万元及损失暂定130675.60元；4.依法判决第三人与二被告在原告的损失在115675.6元的范围内承担连带赔偿责任；5.依法判决由被告和第三人共同承担本案的鉴定费、诉讼费。事实与理由：原告自2007年开始租用二被告所有的位于瓦房店市的房屋用于经营谷罗开甜美食店，2019年6月3日原告与被告续签房屋租赁合同。合同约定租赁期限是八年，自2016年6月3日起至2024年6月2日止；年租金为八万元；同时还约定：“甲方未经乙方同意提前解除合同，甲方按照六个月房租向乙方支付违约金，并赔偿乙方六个月经营损失”。合同签订后，原告对房屋进行了装修（装修费用支出近20万元），继续经营美食店，按合同约定及时交纳租金。2019年12月11日第三人宁甲治持大连市中山区人民法院关于其已经竞买涉案房屋的成交确认书来到原告经营的店铺，要求腾退房屋并强硬地用锁将原告所经营的店铺的大门锁上了，致使原告无法继续营业，其行为给原告经营的谷罗开甜美食店带来极坏的影响。自始至终，原告对于自己所承租使用的案涉房屋被法院执行、拍卖一事一无所知，对这突如其来的事情感到措手不及。原告立即找到被告杨峰解情况，才得知房屋已经抵押银行，因还不上贷款，而被法院强制执行并拍卖。原告与第三人协商租赁房屋一事，由于第三人租金过高无法继续承租。为了不影响经营，减少损失，原告只好尽快寻找其他适合经营的房屋进行承租、装修，争取尽快营业。一个月后，原告的美食店又开始营业了。由于被告的原因，致使原被告双方的合同提前解除，被告及第三人的行为给原告造成极大的损失，应当共同承担赔偿责任。被告一与被告二是夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共同财产，应当共同承担对原告的赔偿义务。为了维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼，请求依法判决二被告及第三人赔偿原告的经营损失。原告损失具体为：营业损失：自2019年2月至11月，共10个月，营业收入额为946878.59元，每月营业收入是94687.86元，而2019年12月只经营十天，为28412.26元，因此原告12月的营业损失用94687.86-28412.26=66275.60元，原告因承租该房屋经营美食店对房屋进行装修支出费用17万元，其中不能够拆除部分的损失为11万元。按照合同约定的期限是八年，已经实际租用四年，因此按照八年进行平均分摊，剩余四年部分的不可分离部分的装修费用价值为5.5万元，能够分离部分的包括牌匾4万元。损失130675.6元。装修之后剩余部分价值是64000元。 被告杨峰辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请没有任何事实和法律依据。请法院依法驳回。第一，原告提交的日期为2016年6月3日的租赁合同是虚假的，原告与被告杨峰之间自2007年就开始存在房屋租赁关系属实，但是不存在2016年6月3日续签房屋租赁合同一事，该合同是虚假的，双方的房屋租金从租赁刚开始四万元每年近几年陆续上涨到每年9万，这期间没有签订书面合同，关于原告提供落款日期2016年6月3日的租赁合同，是案涉房屋被法院评估拍卖时，原告为了在案涉房屋继续经营，要求被告杨峰配合签署准备提出执行异议用而非双方真实的房屋租赁合同，签订租赁合同日期与事实不符，实际上是法院评估拍卖时签订的，到现在应该是七八个月，2019年11月左右，租赁期限与事实不符，不存在租期到2024年6月的约定。第二，租金与事实不符，合同约定租金八万元，而近几年实际租金为九万。第三，合同约定甲方未经乙方同意提前解除合同的违约责任，实际双方没有签订书面租赁合同，也未约定违约责任。所以原告提交的日期为2016年6月3日的租赁合同是虚假的，不能以此为据。第四，原告诉请被告杨峰返还租金承担违约金及赔偿损失没有事实及法律依据。原、被告双方是口头租赁关系，年租金9万元，每年缴纳一次，原告对于案涉房屋涉诉正在执行是明知的，有双方微信记录证明，因房屋最终何时能够执行被告杨峰无法准确预算，2019年6月以后租金被告杨峰迟迟没有收取，2019年10月双方协商房屋租金暂时收到2019年12月末，这样差3天满7个月的租金为52500元，原告交纳5万即可，再决定租赁关系是否继续，现双方租赁合同已经到期，租金已经使用完毕，不存在返还租金一说，关于原告主张违约责任没有任何依据，因双方没有任何租赁合同约定违约责任，且租赁合同已经履行完毕。原告提交的书面租赁合同系被告杨峰应原告要求和原告一起伪造的，准备提起执行异议所用，不能作为本案依据。另外，即便按该合同约定，原告也没有足额交纳租金，违约在先，无权要求索赔，法律规定违约金与损失不能同时主张，只能选一个主张。综上，原告诉请无任何事实和法律依据，请法院驳回原告的诉请，维护答辩人的合法权益。 被告黄晓妮辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请没有任何事实和法律依据。请法院依法驳回。原告起诉被告黄晓妮承担责任主体错误，2019年12月31日前原告与被告杨峰存在房屋租赁关系属实，案涉房屋是被告杨峰父亲转给被告杨峰的，关于案涉房屋租金多少，租期多长时间都是被告杨峰一人操办，被告黄晓妮一概不知，也没有签署租赁合同。租金也没有用于家庭共同生活，故被告黄晓妮与本案没有任何关联。原告诉请被告黄晓妮承担责任属于诉讼主体有误，缺乏事实和法律依据。 第三人宁甲治辩称，不同意原告的诉讼请求。本案租赁合同与第三人无关，本案原告立案的案由为租赁合同纠纷，本案第三人并非案涉租赁合同的相对人，且根据最高人民法院关于担保法适用若干规定第66条，第三人买受案涉房屋后案涉房屋的租赁合同对第三人不发生约束力，综上所述本案与第三人无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据原、被告的陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：原告自2007年开始租用被告杨峰名下坐落于瓦房店市的房屋用于经营谷罗开甜美食店。因被告与招商银行股份有限公司大连分行金融借款合同纠纷一案，大连市中山区人民法院将被告杨峰名下坐落于瓦房店市的房屋通过网络拍卖，第三人宁甲治以最高价竞得该案涉房屋。大连市中山区人民法院于2019年11月29日裁定案涉房屋归第三人宁甲治所有。第三人宁甲治于2019年12月11日来到案涉房屋，要求原告腾退案涉房屋。2019年12月20日，大连市中山区人民法院公告通知原告15日内将房屋主动腾退。原告于2019年10月14日通过银行转款方式付给被告杨峰2019年房屋租金5万元。庭审中原告提交签订时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁期限为八年，自2016年6月3日起至2024年6月2日止；年租金为9万元，如果原告一次性支付全部租金，则年租金商定为8万元。被告提交签订时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》，主要内容为：租期96个月，从2015年6月1日起至2023年5月31日止；年租金为5万元。第三人提交原告交给第三人的签订时间为2015年6月1日《房屋租赁协议》，该协议主要内容与被告提交的《房屋租赁协议》一致，原告认可该协议是原告交给第三人的。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，原告提交签订时间为2016年6月3日的《房屋租赁合同》，以证明双方签订了书面房屋租赁合同，主张按该份合同被告应承担违约责任，被告提交签订时间为2015年6月1日的《房屋租赁协议》，称该份协议与原告提交的《房屋租赁合同》均是在2019年签订，是被告配合原告提执行异议而签订的，第三人亦提交原告向其出示的《房屋租赁协议》，该协议与被告提交的《房屋租赁协议》内容一致，原告提交的《房屋租赁合同》与被告提交的《房屋租赁协议》中载明的租期分别至2024年6月2日和2023年5月31日止，原告未提供足够证据证明《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，故对被告所称双方系口头租赁关系予以采信，对原告主张按其提交的《房屋租赁合同》计算违约金不予支持；原告主张已交给被告2019年房屋租金8万元，并提交被告杨峰出具的收到原告房租8万元的收条，被告不认可收到8万元，称该收条是第三人申请法院强制腾退时原告要求被告写的，只收到原告5万元房租，结合第三人提交的原告交给第三人的银行转账记录，本院认定被告收到原告至2019年末案涉房屋租金5万元；关于案涉房屋年租金，原告主张每年8万元，被告主张每年9万元，结合原告提交的《房屋租赁合同》中约定年租金9万元，本院认定年租金为9万元，被告收取原告至12月末租金5万元并未超额收取；综上，被告因法院拍卖而丧失案涉房屋所有权，与原告的房屋租赁合同无法履行，故对原告主张解除双方房屋租赁关系予以支持；因双方租赁合同为不定期合同，当事人可以随时解除合同，案涉房屋拍卖前必须经过评估，原告应提前知道被告短时间会丧失案涉房屋所有权，且被告考虑到即将丧失案涉房屋所有权，收取的租金计算期间未超过2019年12月末，早于法院要求原告腾退的最后时间，故对原告主张被告赔偿损失不予支持；原告主张第三人与二被告对原告的损失承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决如下： 一、解除原告于晓岩与被告杨峰关于瓦房店市的房屋租赁合同； 二、驳回原告于晓岩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2618元，由原告于晓岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  迟 峰 人民陪审员  陈淑菊 人民陪审员  叶福贤 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  刘 怡