浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3131号 上诉人（原审原告）：闻亮，男，1982年1月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：吕小伟，浙江德名律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴妮娅，女，1981年4月13日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：严长华，江苏苏合律师事务所律师。 上诉人闻亮因与被上诉人吴妮娅房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年8月1日，闻亮与吴妮娅签订《杭州市房屋转让合同》，约定：闻亮将1111室房屋转让给吴妮娅，建筑面积为43.52平方米，吴妮娅于2018年8月1日前一次性支付闻亮转让总价款100万元，合同签订之日起1天内，闻亮将房屋交付给吴妮娅。2018年8月2日，双方办理了产权过户手续，1111室房屋登记至吴妮娅名下。 另查明，闻亮与吴妮娅原系夫妻，于2010年1月7日登记结婚，于同年12月22日协议离婚，离婚协议中约定闻亮于2011年12月30日前支付吴妮娅35万元，逾期按月息1%计付利息。2014年7月19日，双方复婚，又于同年11月12日协议离婚，离婚协议中约定闻亮于2014年12月31日前支付给吴妮娅50万元，逾期按月息2%计付利息。 审理中，闻亮陈述，2016年闻亮以总价95万元左右购得1111室房屋；因吴妮娅收入不高，且带着双方的孩子生活需租房，生活确实困难，闻亮遂于2018年将1111室房屋转让给吴妮娅；当时房屋市场价约为180万元，闻亮按照市场价扣除50万元及相应逾期付款利息的方式确定房屋转让总价款为100万元，但该计算方式闻亮未向吴妮娅提出。 闻亮诉至原审法院，请求判令：1.吴妮娅支付闻亮购房款100万元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金；2.本案诉讼费由吴妮娅负担。审理过程中，闻亮变更诉讼请求为：1.撤销闻亮与吴妮娅于2018年8月1日签订的《杭州市房屋转让合同》；2.吴妮娅将位于杭州市西湖区返还给闻亮；3.本案诉讼费由吴妮娅承担。 原审法院认为：本案中，闻亮主张案涉房屋转让价款系由房屋市场销售价扣除2014年11月12日双方签订的《离婚协议》中闻亮所负50万元应付款及相应利息的方式确定，吴妮娅虽未到庭陈述其意见但提交证据证明前述50万元分割款尚未支付，致使闻亮认为其对房屋转让价款存在重大误解，并要求对转让时1111室房屋的市场价值进行评估。对此，原审法院认为，第一，闻亮作为房屋出让一方，对于交易事项应具有高度审慎义务，尤其是对房屋交易价格的确认。《杭州市房屋转让合同》中明确约定，闻亮转让其所有的1111室房屋给吴妮娅，对应的房屋转让价格为100万元，合同中对转让标的、转让价格的约定并无歧义，亦并未有任何条款说明房屋转让价款的定价因素，因此闻亮有关房屋转让价款定价的主张没有事实依据。第二，退一步讲，如闻亮庭审所述，前述定价方式系其内心活动，未向吴妮娅作出该意思表示，在合同签订且已完成房屋产权过户手续后，闻亮以其内心定价因素未得到吴妮娅认可为由主张对房屋转让价款存在错误认识，亦无法律依据。第三，考虑到闻亮、吴妮娅曾系夫妻并育有子女，闻亮陈述其转让房屋系为了帮助经济困难的吴妮娅以及双方约定的转让价款与闻亮受让1111室房屋时的价款相当，即使合同价款远低于实际市场销售价格，仅凭该差额也不足以证明闻亮主张的定价因素的存在，换言之，该差额不足以证明闻亮对转让价款存在错误认识。综上，对闻亮要求对1111室房屋的市场销售价格进行评估的申请，不予准许，其主张对转让价款存在重大误解故而要求撤销闻亮、吴妮娅签订的《杭州市房屋转让合同》并返还1111室房屋的诉讼请求，依据不足，亦不予支持。吴妮娅经原审法院传票传唤，未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2020年2月3日判决：驳回闻亮的诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，财产保全申请费5000元，合计11900元，由闻亮负担。 宣判后，闻亮不服，向本院提起上诉称：一、原审法院事实认定错误。1.原审法院认为“因此闻亮有关房屋转让价款定价的主张没有事实依据”是错误的。闻亮提起本案诉讼时，起初诉请为请求给付房屋转让款，但吴妮娅在原审法院开庭时提交了闻亮与吴妮娅离婚协议，以证明闻亮须给付吴妮娅补偿费，从而抵消房屋转让款。由此，闻亮才发现由于自己的大意，认为在房屋转让价款中已经扣除了离婚协议中约定补偿给吴妮娅的费用，签订了合同价仅为市场价56%的房屋转让合同，为免受巨大损失，申请变更诉请。为证明巨额差价这一事实，闻亮提交了当时市场同类可比较房屋转让的成交价，并申请原审法院准许对案涉房屋进行评估，原审法院否认案涉房屋定价时内在的因素，认定有关房屋转让价款定价的主张没有事实依据，即不符合逻辑，也不符合日常生活经验法则，是错误的。2.原审法院认为“闻亮以其内心定价因素未得到吴妮娅认可为由主张对房屋转让价款存在错误认识，亦无法律依据。”是错误的。闻亮与吴妮娅之间早在2014年就已达成协议，约定了补偿费用，吴妮娅从无要求闻亮额外进行补偿的主张，闻亮也从无对吴妮娅进行额外补偿的意思，亦无须另行在房屋转让价款中再次对吴妮娅做出补偿。重大误解，是由于误解人自己的大意、缺乏经验或信息不通而造成的，是受害方当事人自己的过失。依据民通意见“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物品种、质量、规格和数量等错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”在本案中，因闻亮的大意，以为合同价款已经扣除了补偿费用，致使合同价格与市场价格差距巨大，合同价仅为市场价的56%，但因吴妮娅的否认，闻亮面临还要再次支付补偿费用的境地。从而形成巨大损失。理应认定为重大误解，原审法院认为没有法律依据是错误的。3.闻亮在原审法院陈述签订房屋买卖合同时有照顾的意思，本意是指：女方当时租房居住，闻亮将案涉房屋转让给女方，即可以降低吴妮娅的生活支出，还可以让吴妮娅在等拿到补偿费用的同时不用马上支付房屋转让款，但闻亮并无在房屋转让款上再次对吴妮娅进行补偿的意思。原审法院将闻亮照顾的意思片面的认定为在房屋转让款上再次对吴妮娅进行补偿，进行大幅折让；且毫无逻辑的将闻亮的购入价格与合同转让价进行比较，是错误的。二、原审法院在事实认定错误的基础上，不予准许闻亮申请对案涉房屋的市场转让价进行评估，是错误的。由于闻亮与吴妮娅之间曾经的夫妻关系，基于离婚协议中有关补偿费用的约定，准确合同价与市场价之间的巨大差额，以证明闻亮因重大误解造成的巨大损失，是本案重大误解是否成立的重要所在，原审法院理应准许评估，但原审法院基于错误的事实认定，过于偏袒吴妮娅，不予准许闻亮申请对案涉房屋的市场转让价进行评估，是错误的。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持闻亮的诉讼请求；2.由吴妮娅承担一、二审诉讼费用。 针对闻亮的上诉，吴妮娅答辩称：原审法院查明事实清楚，证据确实充分，闻亮的上诉理由没有事实和法律依据。闻亮与吴妮娅并非普通的房屋买卖合同相对方，两者原系夫妻关系，有两个儿子，因此该案并不能以普通的房屋买卖标准来执行，更多涉及的是夫妻离婚财产及小孩抚养居住问题的处置。 二审期间，闻亮、吴妮娅均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据闻亮的上诉请求及理由，本案二审期间的争议焦点为闻亮要求撤销其与吴妮娅于2018年8月1日签订的《杭州市房屋转让合同》的请求能否得到支持。本案中，闻亮认为其对房屋转让总价款有重大误解，故要求撤销涉案《杭州市房屋转让合同》。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。闻亮主张其对房屋转让总价款有重大误解的，应提供证据予以证明。然本案中，闻亮并未提供有效证据证明其该项主张成立，故应承担举证不能的法律后果。故闻亮关于其对房屋转让总价款有重大误解的主张，依据不足，无法予以采信。本院经审查后认为，涉案《杭州市房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。在双方签订该房屋转让合同后，闻亮已将涉案房屋过户登记至吴妮娅名下。也即，闻亮已对《杭州市房屋转让合同》约定的相关义务进行了实际履行。综前所述，闻亮以其对房屋转让总价款有重大误解为由而要求撤销涉案《杭州市房屋转让合同》的请求，缺乏依据，无法予以支持。同理，闻亮以撤销涉案《杭州市房屋转让合同》的基础上而要求吴妮娅返还涉案房屋的请求，亦无法得到支持。因此，原审法院驳回闻亮在本案中提出的诉讼请求，并无不当。闻亮的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由闻亮负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二〇年七月二日 书记员  董 悦