福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初1083号 原告：福州市长乐区名城房地产开发有限公司，住所地福州市长乐区首占镇首占村新民路61号办公楼二层A1，统一社会信用代码：91350182315446138K。 法定代表人：林振文。 委托诉讼代理人：张琦，女，1990年12月26日出生，汉族，住福建省邵武市。 委托诉讼代理人：陈淑芳，女，1995年4月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：陈飞清，男，1990年3月17日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告福州市长乐区名城房地产开发有限公司（以下简称“名城公司”）与被告陈飞清商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名城公司委托诉讼代理人张琦及陈淑芳、被告陈飞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除名城公司与陈飞清双方签署的《商品房买卖合同》，陈飞清应于合同解除之日起5日内配合名城公司办理合同及预告登记等相关注销手续；2.判令陈飞清于合同解除之日起5日内将坐落于长乐市商品房腾空并返还给名城公司；3.判令陈飞清向名城公司支付233068元的违约金；4.依法判令陈飞清偿还名城公司代垫的全部款项945116.94元；5.依法判令陈飞清向名城公司赔偿损失（包括代垫长乐区人民法院执行费11334元、诉讼费6433.4元等）；6.本案的诉讼费用、保全费由陈飞清承担。事实与理由：陈飞清于2016年7月19日与名城公司签署《商品房买卖合同》（合同号：ＣＬ预售201607575）,陈飞清以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于长乐市的房产，房屋总价款为1165340元。陈飞清向名城公司支付首付款235340元后，以银行按揭贷款方式向名城公司支付了购房款余款930000元整。陈飞清于2016年12月9日与中国农业银行股份有限公司福州长乐支行签署《个人购房担保借款合同》，向银行贷款930000元整，同时名城公司作为陈飞清的保证人。然而，因陈飞清未按照合同约定按期向银行偿还借款，中国农业银行股份有限公司福州长乐支行于2019年10月29日向长乐区人民法院起诉陈飞清要求还款，并要求名城公司承担连带还款责任。长乐区人民法院经审理作出（2019）闽0182民初6246号民事判决书，判决：“1、陈飞清于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州长乐支行借款本金893358.86元及利息……4、福州市长乐区名城房地产开发有限公司对本判决笫一项确定的债务承担连带清偿责任……”。判决生效后，因陈飞清未能履行生效判决内容，福州市长乐区名城房地产开发有限公司依照判决向中国农业银行股份有限公司福州长乐支行承担了连带还款责任，向中国农业银行股份有限公司福州长乐支行垫付了全部款项945116.94元，向长乐区人民法院垫付了执行费11334元、诉讼费6433.4元，合计17767.4元，给名城公司造成了损失。根据名城公司、陈飞清双方签署的《商品房买卖合同》附件十一第二条第3款笫（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房合同总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”因此，名城公司有权单方解除合同并要求陈飞清承担违约责任。 陈飞清辩称，对名城公司所述的事实无异议。陈飞清因做生意亏本，造成资金紧张，要求给予一定期限筹款，以继续履行合同。若陈飞清无法筹齐款项，名城公司确定要收回房产，也不应要求陈飞清支付违约金，因为名城公司收回房产后可以继续出售，并无对其造成损失。对第4、5项诉讼请求无异议，陈飞清愿意支付这些款项。 本院经审理认定本案事实如下：2016年7月19日，名城公司（出卖人）与陈飞清（买受人）签订了合同编号为：ＣＬ预售201607575的《商品房买卖合同》（下称《合同》）,陈飞清以按揭付款的方式购买名城公司开发的位于长乐市的房产。《合同》约定：商品房总价款为1165340元，买受人应当于2016年6月30日前支付首期购房款235340元的，剩余930000元办理按揭贷款；《合同》附件十一第二条第3款笫（7）项约定“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以购房合同总额为基数，并按购房款总额20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。”陈飞清向名城公司支付首付款235340元后，以按揭贷款方式支付余款930000元。2016年12月9日，陈飞清与中国农业银行股份有限公司福州长乐支行签署《个人购房担保借款合同》，向银行贷款930000元，同时名城公司作为陈飞清的保证人承担连带保证责任。《个人购房担保借款合同》签订后中国农业银行股份有限公司福州长乐支行依约向陈飞清发放了贷款。合同签订后，陈飞清未按照合同约定按期向银行偿还借款。2019年10月29日，中国农业银行股份有限公司福州长乐支行向长乐区人民法院起诉陈飞清要求还款，并要求名城公司承担连带还款责任。长乐区人民法院经审理作出（2019）闽0182民初6246号民事判决书，判决：“一、陈飞清于本判决生效之日起十日内偿还中国农业银行股份有限公司福州长乐支行借款本金893358.86元及利息……四、福州市长乐区名城房地产开发有限公司对本判决笫一项确定的债务承担连带清偿责任……”。判决生效后，因陈飞清未履行生效判决内容，名城公司依照判决向中国农业银行股份有限公司福州长乐支行承担了连带还款责任，垫付了全部款项945116.94元，并垫付了执行费11334元、诉讼费6433.4元，合计17767.4元。 2020年4月9日，名城公司按《合同》中确认的地址“福州市长乐区”通过挂号信方式向陈飞清寄出《催款通知函》，要求陈飞清于2020年4月13日前偿还名城公司代垫的款项949064.22元，否则，名城公司与其解除合同。 本院认为，名城公司与陈飞清签订的《合同》及附件不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同》附件十一第二条第3款约定，陈飞清逾期偿还银行按揭贷款导致名城公司承担保证责任的，陈飞清应于收到书面追偿通知7日内补足，若30日仍未补足的，名城公司有权解除合同，陈飞清应按合同总价的20%向出卖人支付违约金，并赔偿由此给名城公司造成的一切损失。本案中陈飞清已多次逾期偿还银行按揭贷款导致名城公司承担保证责任，在名城公司出《催款通知函》后仍未偿还其代垫的银行按揭贷款，故名城公司要求解除双方签订的商品房买卖合同并要求腾房及返还房屋的请求应予支持。截止2019年8月20日，陈飞清已连续逾期4个月未按约还本付息。 名城公司共代陈飞清偿还贷款本息计945116.94元，名城公司有权向陈飞清主张返还。因陈飞清未按约向名城公司归还代垫款项，已构成违约，应依约定按合同总价款的20%向名城公司支付违约金。陈飞清提出其未对名城公司造成损失，不应支付违约金的抗辩，无事实与法律依据，本院对此不予采信。因陈飞清违约导致名城公司作为其保证人被诉至本院，并因此支付了诉讼费、执行费合计17767.4元，陈飞清理应支付名城公司支出的该项费用，陈飞清对此未提异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除福州市长乐区名城房地产开发有限公司与陈飞清签订的合同编号为：CL预售201607575的《商品房买卖合同》及相应的补充协议，陈飞清应于合同解除之日起十日内配合福州市长乐区名城房地产开发有限公司办理合同及登记等相关注销手续。 二、陈飞清于本判决生效之日起三十日内将位于长乐市的房产腾空并返还给福州市长乐区名城房地产开发有限公司。 三、陈飞清于本判决生效之日起十日内返还福州市长乐区名城房地产开发有限公司垫付的按揭贷款本金及利息等全部款项945116.94元。 四、陈飞清于本判决生效之日起十日内支付福州市长乐区名城房地产开发有限公司违约金233068元。 五、陈飞清于本判决生效之日起十日内支付福州市长乐区名城房地产开发有限公司因诉讼支出的相关费用17767.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15563.5元，减半收取计7781.75元，由陈飞清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王捷 二〇二〇年七月十七日 书记员  林晶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。