广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初674号原告：蔡明洁，女，1964年6月27日出生，汉族，住广州市天河区，原告：刘辉，男，1961年4月3日出生，汉族，住广州市天河区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴丽芳，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，该公司职员。原告蔡明洁、刘辉诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。蔡明洁、刘辉的共同委托诉讼代理人王丽娟，澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡明洁、刘辉向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向蔡明洁、刘辉支付自1998年10月2日起至实际交楼止的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额212683元为基数，按每日千分之一标准计算，违约金总计以不超过已付购房款一倍为限，暂计至2019年12月31日为212683元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。事实与理由：1996年10月1日，蔡明洁、刘辉与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A1-502房（以下简称案涉房屋）出售给蔡明洁、刘辉。买卖契约约定：房屋建筑面积为65.32平方米，合同总价款为212683元，付款方式为二十年免息分期付款。澳美公司应在1998年10月1日将房屋交付给蔡明洁、刘辉。如澳美公司不能按规定的日期向蔡明洁、刘辉交付使用该房地产，自逾期交付使用之日起到实际交付之日止，须按实际已付的房价款总额每日千分之一计算违约金。买卖契约签订后，蔡明洁、刘辉依约向澳美公司支付了全部购房款，1999年1月10日澳美公司向蔡明洁、刘辉出具了全额购房发票。案涉房屋至起诉之日尚未经综合验收合格，不满足买卖契约约定的“必须经有关建筑工程质量监督管理部门及其有关部门验收”的交付要求，且澳美公司至今未能履行向蔡明洁、刘辉交付合格房屋的义务，应承担逾期交房的违约责任，故诉至法院。澳美公司辩称，一、蔡明洁、刘辉购买的房号为A1-502，实际付款212683元，最后付款时间为1999年1月10日，案涉房屋尚未交楼。二、关于诉讼时效的答辩意见。1.三年诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持。根据蔡明洁、刘辉起诉状显示，本案起诉时间在2020年1月1日之后，在这之前蔡明洁、刘辉并未就违约金向澳美公司主张过权力，按照民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，若认定澳美公司违约行为成立，蔡明洁、刘辉也因诉讼请求已过诉讼时效而应被依法驳回。2.本案已超过最长20年诉讼时效保护期。蔡明洁、刘辉自1999年1月10日起并未就违约金向澳美公司主张过权力，按照民法总则第一百八十八条，“……但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定；若认定澳美公司违约行为成立，蔡明洁、刘辉也因诉讼请求已过诉讼时效最长保护期而被依法驳回。法律不保护权利上的睡眠者，蔡明洁、刘辉在如此长的时间都不向澳美公司主张权利，完全置自己的权利而不顾，理应承担不利的法律后果。3.若澳美公司违约行为成立，则只应支持近三年所产生违约金。若法院最终认定澳美公司违约行为成立，澳美公司延迟交楼及延迟办证的违约行为都应该被视为是持续的，而目前也没有证据证明蔡明洁、刘辉有向澳美公司主张违约责任而中断诉讼时效的证据，故只计算在起诉时三年内的违约金至实际交房之日，总数不超过房款。三、其他案件的审理结果不应成为本案的判案依据。1.本系列案件不形成集团诉讼。本案审理前，不少业主在为山庄的重建积极维权，他们的诉求大多都是向政府有关部门信访和举报投诉，与本案中业主的诉讼请求并没有直接的关联性，并不能构成法律上的集团诉讼，更不能成为蔡明洁、刘辉向澳美公司主张权利的依据。2.按照我国法律体系，判例不属于法律渊源。我国并非判例法国家，其他案件的审理结果不能直接作为审理本系列案判案依据，而应由法官根据个案事实和法律依据依法进行裁判。四、澳美公司正在积极推动山庄重建，望法院进行综合考虑。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时该系列案件判决要求澳美公司承担较高的违约责任，无疑将会给澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。经审理查明，1996年10月1日，蔡明洁、刘辉（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》和《房地产预售契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居A1-502房出售给蔡明洁、刘辉，房屋建筑面积为65.32平方米，合同总价款为212683元，付款方式为二十年免息分期付款。甲方应在1998年10月1日前将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。《房地产预售契约》第四条房屋交付状况4-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；4-5约定，甲方应于1998年10月1日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将该房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害；2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第八条合同终止与违约责任8-2约定，除本契约第四条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。1998年9月24日，蔡明洁、刘辉（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定乙方所购澳洲山庄聚龙居A区1幢502号房屋，双方同意将原付款方式二十年免息分期付款改为十六年期银行按揭付款，由此而产生的利息全部由甲方负担，乙方月供款维持不变。1996年11月28日，蔡明洁、刘辉取得案涉房屋的《广东省契税收据》，载明其已经缴纳案涉房屋的契税6827.17元。1999年1月10日，澳美公司向蔡明洁、刘辉出具发票确认收到澳洲山庄聚龙居A1-502房款212683元。已生效的民事判决书查明：本院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。本院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。本院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。以上事实，有《房地产买卖契约》《房地产预售契约》《关于更改付款方式的补充协议》、发票、《广东省契税收据》等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与蔡明洁、刘辉签订的《房地产买卖契约》《房地产预售契约》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期交房违约金的问题。《房地产买卖契约》《房地产预售契约》约定的交付房屋时间为1998年10月1日，澳美公司至今仍未交付案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。《房地产预售契约》附件第8-2条约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算……”，本案中，根据蔡明洁、刘辉提交的发票，其于1999年1月10日付清全部购房款，故本院酌情确认自1999年1月11日起以212683元为本金计算迟延交房违约金。蔡明洁、刘辉主张按每日千分之一的标准计算违约金，且违约金总额以不超过已付购房款212683元为限，并未超过合同约定，本院予以照准。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就交房及迟延交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就蔡明洁、刘辉主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡明洁、刘辉支付迟延交房违约金212683元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4490元，全部由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  王凯波人民陪审员  李焕雯二〇二〇年七月十日法官助理钟陈书记员姚春华