上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5021号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵佩琳，女，1957年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙秀伟，女，1975年1月25日出生，汉族，户籍地广东省惠州市惠阳区，现住上海市闵行区。上诉人赵佩琳因与被上诉人孙秀伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初40022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵佩琳上诉请求：撤销一审判决第二、四、五项，改判支持赵佩琳一审反诉请求。事实和理由：1、赵佩琳向孙秀伟出租上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋），合同到期后赵佩琳发现涉案房屋墙壁有二、三十处被涂画，一审判决墙面修复费600元，不足以补偿损失。因涉案房屋内的冰箱被孙秀伟贴了贴纸，无法启动，赵佩琳让新租客自行处理冰箱问题，为此赵佩琳不得不降低租金标准。根据2018年上半年住房市场租赁报告，涉案房屋租金市场价环比已上涨2.7%。孙秀伟除赔偿赵佩琳冰箱、墙面损失外，还应赔偿赵佩琳相应租金损失。2、根据合同约定的交房标准为交钥匙和清费用两项，但孙秀伟于2018年5月8日只交了一把钥匙，同年5月11日居间方上海XX有限公司（以下简称XX公司）将孙秀伟逾期未付的事业费欠费单转交给赵佩琳，据此，孙秀伟逾期数日交付房屋，应按租金双倍计算房屋占有使用费。3、孙秀伟只交还了一把钥匙，其余钥匙并未交还，且于2018年5月19日用未交还的钥匙至涉案房屋吵闹，新租客因此联系赵佩琳，赵佩琳为此报警并让新租客自行换锁，换锁折价200元，该款应由孙秀伟赔偿。孙秀伟辩称：不同意赵佩琳的上诉请求。双方纠纷起因在于涉案房屋墙面被孙秀伟的孩子用蜡笔涂画了仅不到四分之一平方米的图案。当时孙秀伟即提出可为赵佩琳修复墙面，但赵佩琳刻意提高修复难度，不同意孙秀伟修复，并表示不退还租赁保证金。为此孙秀伟夫妇于2018年5月19日至涉案房屋找赵佩琳要求退还租赁保证金，新租客打电话找来赵佩琳，但双方仍无法达成一致意见，赵佩琳就报警了。赵佩琳的陈述与事实不符：1、赵佩琳所提供的墙面涂画的照片并非孙秀伟退房时的实际情况。2、孙秀伟仅有一把钥匙，已经退还，赵佩琳称还有钥匙未退还，不是事实，新租客是否换锁与孙秀伟无关。3、双方合同起始日为2017年5月8日，孙秀伟根据赵佩琳的指示将钥匙交给中介人员系在2018年5月8日，为此孙秀伟同意按照两倍租金支付赵佩琳1天的房屋使用费。4、退房时涉案房屋内的一个小旧冰箱还是能正常使用的，赵佩琳主张冰箱损失费没有依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙秀伟向一审法院起诉请求：1、判令赵佩琳向孙秀伟返还房屋租赁押金5,000元；2、判令赵佩琳向孙秀伟支付因本案造成孙秀伟的误工费；3、判令本案诉讼费由赵佩琳承担。一审中，孙秀伟撤回了上述第2项诉请。赵佩琳向一审法院反诉请求：1、判令孙秀伟支付房屋占用费164.38元；2、判令孙秀伟支付水费、电费、燃气费及物业费，合计1,614.7元；3、判令孙秀伟补偿墙壁破坏及冰箱损坏的损失合计4,000元；4、判令孙秀伟支付保洁费450元、维修费150元；5、判令孙秀伟补偿换锁损失200元。一审中，赵佩琳撤回了上述第4项反诉请求，并将上述第1项反诉请求变更为判令孙秀伟支付房屋占用费1,000元；将上述第2项反诉请求变更为判令孙秀伟支付水费、电费、燃气费及物业费，合计1,504.59元。一审法院认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋的权利人为赵佩琳。2017年5月，赵佩琳（甲方，出租方）与孙秀伟（乙方，承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：……2、租赁标的：上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室。3、租赁期限：租期为1年。2017年5月8日至2018年5月7日。4、租金：每月5,000元，按3个月为一期支付。5、租赁保证金是5,000元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。6、其他费用：租赁期限内水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担。8、合同终止及解除：若（乙方）逾期返还房屋的，则每逾期超过1日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同还对其他权利、义务作了约定。上述合同签订后，赵佩琳向孙秀伟交付了房屋，孙秀伟向赵佩琳支付了房屋租赁保证金5,000元及至2018年5月7日止的租金。2018年5月8日，孙秀伟将涉案房屋钥匙交还XX公司，XX公司于2018年5月11日将欠费账单交给赵佩琳。一审法院认为，赵佩琳与孙秀伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效。合同约定，租赁期限内水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担。若（乙方）逾期返还房屋的，则每逾期超过1日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。本案中，赵佩琳向孙秀伟主张水费、电费、燃气费及物业费合计1,504.59元，孙秀伟对此金额予以确认，因此孙秀伟应向赵佩琳支付使用房屋期间发生的上述费用。另外，因孙秀伟于2018年5月8日返还房屋，根据合同应承担一天的占有使用费，即328.77元（5,000×12÷365×2=328.77），一审法院对孙秀伟的抗辩意见予以采信。本案争议焦点在于赵佩琳提出的孙秀伟交还的房屋存在墙面被涂画产生修复费用3,000元、冰箱被粘纸所贴打不开产生冰箱价值贬损1,000元，以及换锁损失200元三项损失是否存在，以及如果损失存在应赔偿多少金额。对于墙面修复费用，赵佩琳向法院提交了2处墙面被使用蜡笔画了图案的照片，以及赵佩琳与新租客的房屋租赁合同、续租协议、情况说明，来证明其给新租客折让了租金3,000元，是因为上述墙面涂画而由新租客自行修复产生了修复费用。孙秀伟则提出，对于上述墙面留下的画图痕迹，一是其在退房时表示过由其自行找人修复或双方商谈修复费并由其承担，但因赵佩琳始终坚持没收租赁保证金而致协商失败；二是赵佩琳所举与新租客的房屋租赁合同、续租协议、情况说明与本案并无关联，赵佩琳提出3,000元修复费用并无依据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵佩琳与新租客签订的租赁合同中，明确记载租金金额为5,000元每月。在该合同中，并无对于原租金为15,500元每季度，因墙面留有画图痕迹，由新租客自行修复，而折算3,000元修复费用的说明及记载。而在法院要求赵佩琳就此事通知新租客出庭予以说明时，赵佩琳明确予以拒绝。且一审法院进一步查明，赵佩琳与原先孙秀伟之间的租金也为5,000元每月。基于租赁市场的租金价格在该段时期内相对平稳的客观情况，也无法印证赵佩琳与新租客约定租金金额为15,500元每季度的陈述成立。但考虑到赵佩琳确实提供了2处墙面留有画图痕迹的照片，结合2处图案均由蜡笔涂画产生，痕迹仅留存于墙壁表面，对墙面进行铲除等简易施工工艺即能修复的情况，一审法院酌情确定墙面修复费用为600元。对于冰箱价值贬损，赵佩琳向法院提交了购买新冰箱的发票及保修单，来证明旧冰箱被粘纸粘贴后无法打开，其购买新冰箱后，将自己使用的一台冰箱换给了新租客，对于原先租赁房屋内的冰箱，其自行核估了贬损价值为1,000元。孙秀伟则提出，其搬走时冰箱并没有损坏。一审法院认为，在孙秀伟对上述事实予以否认的情况下，赵佩琳对于冰箱的损坏事实及贬损价值负有举证义务。现赵佩琳既未提供冰箱损坏的证据，亦未提供贬损价值为1,000元的相关依据。赵佩琳提供的购买新冰箱的证据不足以证明其上述主张。故一审法院对赵佩琳的此项反诉请求，无法予以支持。对于换锁损失，赵佩琳提供了2018年8月19日新租客转入14,800元的银行流水明细，以证明新租客少付的200元租金系因孙秀伟少还钥匙而让新租客自行换锁的费用。孙秀伟认为，换锁与本案无关，是赵佩琳与新租客之间的事情。一审法院认为，赵佩琳应就孙秀伟少还钥匙的情况进行举证，且其所举新租客少支付200元租金系用于换锁的事实，亦无法在其仅提交银行流水明细的情况下予以体现。因此对于赵佩琳的此项反诉请求，一审法院亦无法支持。最后，合同约定，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。一审法院认为，现双方合同到期终止，孙秀伟支付的租赁保证金在其付清所有应付费用后，理应由赵佩琳予以返还。一审法院审理后，于2020年2月10日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、赵佩琳向孙秀伟返还房屋租赁保证金人民币5,000元；二、孙秀伟向赵佩琳支付房屋占有使用费人民币328.77元；三、孙秀伟向赵佩琳支付水费、电费、燃气费及物业费合计人民币1,504.59元；四、孙秀伟向赵佩琳支付墙面修复费人民币600元；上述第一至第四项条款相抵后，赵佩琳于判决生效之日起五日内向孙秀伟返还人民币2,566.64元；五、驳回赵佩琳的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币25元，由赵佩琳负担。反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由孙秀伟负担人民币9元，赵佩琳负担人民币16元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，赵佩琳和孙秀伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同约定的义务。该合同于2018年5月7日到期，孙秀伟搬离涉案房屋并于同年5月8日将钥匙交给居间方XX公司，其已完成交还房屋的义务。赵佩琳以孙秀伟尚结欠水、电、燃气、物业费为由，主张孙秀伟未完成交房义务，应支付数日的房屋使用费的诉请，缺乏事实和法律依据。一审中孙秀伟同意支付继续占用房屋1天的使用费328.77元，一审法院对此项判决并无不当。租赁期间孙秀伟未付清的水、电、燃气、物业费，孙秀伟对赵佩琳所主张金额1,504.59元并无异议，一审判决孙秀伟向赵佩琳支付该款，于法有据。根据合同约定，在孙秀伟向赵佩琳交付房屋并付清相关费用后，赵佩琳应向孙秀伟返还租赁保证金5,000元。关于赵佩琳所主张墙壁损坏及冰箱损坏费用合计4,000元，赵佩琳虽称房屋内墙壁有二、三十处被涂污，但其提供的照片显示仅有两处墙面有蜡笔涂画痕迹，一审判决酌情确定墙面修复费用600元，尚属合理，本院予以认同。对于冰箱损失，赵佩琳并无证据证明涉案房屋内的冰箱被损坏的事实，故其要求孙秀伟赔偿冰箱贬损费用，本院不予支持。另外，赵佩琳主张因孙秀伟将房屋和设施损坏，致赵佩琳降价出租的租金损失赔偿要求，但其并无充分证据证明存在租金损失的事实，故本院不予支持。关于为新租客换新锁花费200元，赵佩琳主张系因孙秀伟尚保留有涉案房屋钥匙未交还，但并无证据证明该事实，况且为新租客换新锁亦非不合常理的支出，故赵佩琳要求孙秀伟支付新锁费用，本院亦不予支持。综上所述，赵佩琳的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵佩琳负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年七月十四日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……