中华人民共和国辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7970号上诉人（原审原告）：马观来，男，1976年10月10日出生，汉族，中国国籍，住中华人民共和国山东省乐陵市。被上诉人（原审被告）：李成熙（LEESUNGHEE），男，1951年9月15日出生，大韩民国国籍，现住中华人民共和国辽宁省沈阳市浑南区。原审第三人：赵德成，男，1957年5月9日出生，朝鲜族，中国国籍，无职业，住中华人民共和国辽宁省沈阳市浑南区。上诉人马观来与被上诉人李成熙（LEESUNGHEE）、原审第三人赵德成房屋买卖合同纠纷一案，中华人民共和国辽宁省沈阳市浑南区人民法院于2018年3月13日作出（2018）辽0112民初227号民事判决，李成熙不服提出上诉，本院作出（2018）辽01民终6824号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。重审后一审法院作出（2019）辽0112民初35号民事判决，马观来不服提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马观来上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人签订的买卖合同合法有效，且实际交付房屋，被上诉人应交付房屋。一审法院未认定涉案房屋已经交付给上诉人，又认定房屋已经交给赵德胜，属于认定事实错误。一审法院认定李成熙将涉案房屋卖给赵德成，赵德成又卖给黄某错误。赵德成未出庭，黄某也未查清，何谈事实清楚，一审判决严重错误，上诉人已经实际占有房屋，应当依法保护上诉人的合法权益。李成熙未出庭，亦未提交书面答辩意见。赵德成未出庭，亦未提交书面意见。马观来向一审起诉请求：1.被告履行与原告签订的房屋买卖协议书，确认买卖协议书有效，位于沈阳市浑南新区房屋归原告所有，被告协助办理更名手续；2.被告赔偿损失4,500元并将钥匙交付给原告；3.被告承担诉讼费。庭审时，原告明确其诉讼请请求为:1.确认原、被告签署的房屋买卖协议有效；2.原告同意将剩余房款360,000元支付给被告，同时被告将涉案房屋交付给原告使用；3.被告承担诉讼费。一审查明，被告李成熙拥有沈阳市浑南新区三义街8-3（1-6-1）房屋一处（面积165.013平方米）。2017年7月5日，被告与原告马观来签订房屋买卖协议书一份，主要约定“被告将涉案房屋以560,000元的价格出卖给原告。原告分三次向被告支付房款，即2017年7月5日支付100,000元；2017年7月18日支付100,000元；同时被告在3日内无条件配合原告办理相应的产权过户登记手续，等房产过户登记手续办理完毕或有管辖权的法院出具有关确认房屋产权的生效法律文书后，原告向被告支付360,000元。原告付清购房款后，被告正式将房屋交付给原告”。后原告按约定向被告支付了前两期房款共计200,000元。但由于涉案房屋没有产权证，无法办理过户，亦未经法院确认房屋归属，原告亦未再支付剩余房款360,000元。2017年12月14日、2018年4月20日，原、被告曾发生过纠纷，原告向公安机关报警。后双方由于协议是否继续履行发生争议，现原告诉至法院。另查明，涉案房屋现没有房屋产权证。再查明，2018年1月22日，被告与第三人赵德成签订房屋买卖协议一份，被告将涉案房屋以630,000元卖给第三人。同年8月16日，第三人与案外人黄某签订房屋买卖协议一份，第三人将涉案房屋以670,000元卖给案外人。8月18日，被告又与案外人签订房屋买卖协议一份，被告将涉案房屋以670,000元卖给案外人，并已履行完毕，被告已将涉案房屋交付给案外人。一审认为，原告马观来与被告李成熙签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。因此对原告要求确认原、被告签署的房屋买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。但根据已查明的事实可知，被告就本案涉案房屋先与原告签订房屋买卖合同，后又与第三人赵德成、案外人黄某签订房屋买卖合同，并已将涉案房屋交付给案外人黄某。被告的行为属于一房二卖。一房二卖是指业主将同一房屋先后出卖给不同的买受人，其产生的法律效力与物权变动模式密切相关。而物权法采用的物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人就债权达成合意之外，还必须履行交付或登记等法定形式。而本案涉案的房屋现仍不能办理产权登记手续，只能审查涉案房屋的交付情况。在原、被告签订房屋买卖合同后，并未到房产部门办理房产过户手续，该房屋的所有权并未发生变动。尽管原告称被告已将涉案房屋交付给原告，但在原、被告签订的合同中已明确约定了交付条件，即“原告付清购房款后，被告正式将房屋交付给原告”，而原告现只向原告支付了房款200,000元，尚有360,000元未付，因此涉案房屋交付的条件尚未成就。虽然原告亦向本院提举一些证据，但上述证据不能证明涉案房屋已交付给原告。对于原告要求被告将涉案房屋交付给原告使用的诉讼请求，其实际请求就是要求被告履行合同。一审法院认为，在涉案房产办理过户登记手续之前，原告与案外人均不能直接支配涉案房产而成为房屋所有权人，作为合同的买受人均处于平等债权人的地位，并无位序差别，原告与案外人均可以随时向被告请求履行债务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，原告作为买受人之一有权要求被告实际履行合同。因此本案的争议焦点问题是能否支持原告要求被告履行合同的请求。一审法院认为，确定实际履行合同，应当结合以下因素综合考虑：第一、出卖人是否实际将房屋交付给买受人，如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人，且买受人已实际使用了该房屋，表明出卖人履行合同的真实意愿；第二、买受人是否已全额支付房款，如果买受人已支付了全部房屋款项，表明该买受人已全部履行了自己的义务；第三、是否办理房屋产权过户备案等相关手续，如果买受人已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续，表明买受人要求取得该房屋所有权的意愿强烈，买受人也在为房产过户登记在做前期准备。结合本案的事实，虽然原、被告签订合同的时间在前，但原告签订房屋购买合同后只向被告支付房款200,000元，尚差360,000元未付，同时被告亦拒绝交付涉案房屋，同时交付房屋的条件亦尚未成就；而案外人已付清全部房款，表明其已履行了合同义务，且被告亦将该房屋交付给案外人居住使用，视为其已完成交付。因此确定原告为买受人不适宜房屋买卖合同的履行。综上，本案房屋买卖合同的买受人不应确定为原告，故对原告要求被告将涉案房屋交付给原告使用的诉讼请求，不予支持。但本案毕竟系被告将涉案房屋先后出卖给不同的买受人而产生纠纷，其行为对原告构成违约，属于一房二卖，对此被告应对原告承担违约赔偿责任。由于原告在本案中未要求被告对解除房屋买卖合同后的法律责任，对此不予受理，原告可另行告诉。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告马观来与被告李成熙签署的房屋买卖协议有效；二、驳回原告马观来的其他诉讼请求。案件受理费9,445元，由原告马观来承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人马观来与被上诉人李成熙签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。本案上诉人马观来要求被上诉人李成熙向其交付房屋，实质是要求李成熙履行与其签订的房屋买卖合同。根据已经查明的事实可知，案涉房屋现不能办理产权登记的变更，根据上诉人与被上诉人签订的买卖合同，上诉人马观来尚有余款36万元未支付，同时房款的支付条件也未成就即将房屋更名过户到马观来名下。一审结合案涉房屋已经被卖给他人并交付的事实，确定案涉房屋不宜再向马观来交付并无不当。关于上诉人主张一审认定事实错误即上诉人已经实际占有房屋的问题。首先，上诉人的诉讼请求为向其交付房屋，即表明其并未实际占有房屋；其次，上诉人主张其曾经占有案涉房屋，但上诉人所举的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的后果。故上诉人的上诉请求本院不予支持。综上所述，马观来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9445元，由上诉人马观来负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年七月十六日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；