上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5232号上诉人(原审原告)：韩根宝，男，1945年6月18日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：陈德祥，男，1957年8月30日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人韩根宝因与被上诉人陈德祥房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初16784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩根宝上诉请求：撤销一审判决，改判支持韩根宝的诉讼请求。事实和理由：一、陈德祥多次在一审法庭上欺骗和说谎，致使法官误判、误断。二、一审判决书的内容未记载居间协议。一审中韩根宝提交了居间协议原件以证实其真实性，居间协议中明确表述“经适房下来前向公安机关办理户口迁出手续”。三、关于退路房的不同意见。事实上为了退路房去了房产中心三次，陈德祥写了承诺书，其姐姐写了担保书，经审查通过后才完成了上海市宜川一村XXX号XXX室公房(以下简称“系争房屋”)的转让买卖手续。四、正式“合同”应是双方当事人的真实意思而签订的。2018年8月29日签订了正式“合同”，此合同晚于“协议”的签订，在正式“合同”后，有“补充条款”，条款规定陈德祥于过户七日后将系争房屋交付韩根宝。五、关于“经济适用房下来”的疑义。1、如果当时说要三年后“经济适用房下来”再交房，这样的房屋交易哪个中介肯做，谁肯买这样的住房。陈德祥确实说过“我年底(2018年)可以拿到房子，最晚春节(2019年2月)，这样就可以把房子交给你们”。2、韩根宝曾通知陈德祥，从2019年3月起按月收取房租，在尾款中扣除。陈德祥至今未提出过异议。签约时韩根宝告诉陈德祥，韩根宝的小孩也在外面借房子住，照顾陈德祥住到年底是蛮客气了。如果不照顾的话，理应在2018年年底就应搬出去。3、陈德祥在2018年年底取得经济适用房房源后(淞阳路XXX弄XXX号XXX室)，明知该房尚未造好，离造好还需几年时间，却隐瞒此消息，并在4月份之后拒接中介电话，有意拖延“年底交房、最晚春节”的承诺。因此，陈德祥在系争房屋内居住的时限应为2018年年底，最迟春节。陈德祥不肯搬离最直接的原因是旧房改造有经济补贴。六、2018年8月22日双方签订了居间协议和《补充协议》，同年8月29日签订《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称“《承租权转让合同》”)，《承租权转让合同》可以覆盖前两份协议，双方应按《承租权转让合同》的约定履行义务。被上诉人陈德祥辩称：一、《补充协议》约定韩根宝同意陈德祥在系争房屋内住到经济适用房下来，韩根宝也认可经济适用房下来后给与几个月的装修时间，故该《补充协议》是双方真实意思表示。二、因系争房屋进行改造，国家每月给与安置费补贴3600元，因此韩根宝才起诉陈德祥搬离系争房屋及承担违约责任。三、陈德祥因经济适用房首付才将系争房屋卖出，所做出的承诺书是为系争房屋能够交易。交易中心不会受理一个没退路房的房屋居住人的房屋买卖交易。四、旧房改造是国家惠民政策，陈德祥为此已撤离系争房屋。五、因系争房屋产权是国家所有，使用权人无权将无权属证的房屋出售，双方实际交易价格与《承租权转让合同》约定的价格不一致，故《承租权转让合同》应属无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩根宝向一审法院起诉，请求判令：一、陈德祥继续履行《承租权转让合同》自系争房屋内搬离；二、陈德祥支付违约金(以85万元的按日万分之四计，自2018年10月27日起算至判决生效之日止)。一审法院认定事实：2018年8月22日，韩根宝、陈德祥就系争房屋的户口迁徙事宜签订《补充协议》一份，主要约定内容为：韩根宝同意在陈德祥完成房屋过户后，“等经济适用房下来”再将户口迁出，20万元作为户口迁移的押金；韩根宝同意在陈德祥完成房屋过户仍居于系争房屋内直到“经济适用房下来”的当日交房，如陈德祥因经济适用房的装修需继续在系争房屋内居住的，则按市价支付租金；公用事业费结清后完成1万元尾款的交付；该协议与“买卖合同”具有同等法律效力。2018年8月29日，韩根宝、陈德祥签订《承租权转让合同》一份，约定陈德祥以20万元将系争房屋的公有住房承租权向韩根宝转让，双方应于合同签订后九十日内办理承租权转让手续，陈德祥应于该手续办妥后的七日内将房屋交付韩根宝，否则应按已付房款的万分之四支付违约金。2018年12月6日，韩根宝取得了以其为租赁户名的系争房屋的公房租赁凭证。之后，双方为房屋交接发生争议。2019年8月14日，韩根宝向一审法院起诉，请求判如所请。一审法院另查明，一、2018年3月9日，陈德祥取得住房保障机构出具的“上海市共有产权保障住房申请家庭登录证明”一份，载明陈德祥及其家庭成员符合本市“共有产权保障房”的购买条件，该登录证明的有效期截止日为2021年3月9日；2018年12月5日，陈德祥与住房保障机构签订“上海市共有产权保障住房申请户选房确认书”一份，载明了陈德祥选定房屋的坐落地、建筑面积、单价等，还注明：购房者应于签订该确认书后的两个月内与住房建设单位订立房屋出售合同，如该确认书的签订日期早于所选房源取得预售许可证日期的，则以预售许可证取得之日为签约的起始日；二、陈德祥在系争房屋交易时曾向交易部门出具承诺书一份，说明房屋出售后将暂住其亲属处，并保证将所得房款用于购买住房。一审法院认为，据查实，涉案《补充协议》及《承租权转让合同》的签订出于当事人真实意思表示，内容并无违反法律规定之处，故韩根宝、陈德祥之间的房屋转让行为应为有效，陈德祥认为涉案合同无效的主张依据不足，不予采信。合同既然有效，则当事人应按约定履行各自义务，虽然补充协议的形成早于转让合同，但该协议既冠之以“补充”之名，且内容针对迁户、交房与尾款结算，表明当事人签署协议的本意为对房屋转让合同中的原约定进行变更或对原合同中的未尽事宜另作约定，故当房屋转让合同中的约定比如房屋的交付等与补充协议不一致时，应以补充协议为准。关于当事人对该协议中房屋交付条件产生的争议，一审法院认为，附前置条件的合同条款应以条件成就作为履行的前提。结合补充协议关于房屋交付条款的文义及上下文分析，当事人约定的“经济适用房下来”应指“经济适用房”已符合入住条件而非完成申请或选房手续，否则无必要在下文中对“经济适用房”装修期间的居住问题作进一步约定，换而言之，对房屋进行装修的前提显然是该房屋满足入住条件，既然韩根宝同意陈德祥在“经济适用房”的装修期间仍有权选择有条件的在系争房屋内继续居住，则当然可推断出陈德祥在此之前无须向韩根宝交付系争房屋。此外，除当事人指明的“经济适用房”外，陈德祥是否他处有房可供居住并不属于系争房屋交付的前置条件，无须纳入本案的考量范围。因此，如韩根宝要求陈德祥继续履行合同完成交房的，必须证实其所指的特定的“经济适用房”已符合入住条件——比如陈德祥已经办理了相关房屋的入住手续等，或证实陈德祥有阻却这一条件成就的故意——比如相关房屋已符合入住条件而陈德祥却怠于接收等，而目前此类举证尚不充分，故对韩根宝的诉请难以支持。一审法院判决：对韩根宝的诉请不予支持。本院审理中，韩根宝提供中介倪绍战的证人证言，以证明陈德祥从未说过要住三年。陈德祥对证人证言的真实性不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，双方当事人均确认系争房屋因旧房改造工程而已被拆除，陈德祥已从系争房屋中搬离。本院认为，双方当事人签订的《补充协议》及《承租权转让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规，应为有效。现韩根宝以陈德祥未按《承租权转让合同》关于交房的约定腾房，要求陈德祥从系争房屋中搬离并承担违约责任。审理中，韩根宝确认陈德祥已从系争房屋中搬离，故其要求陈德祥搬离的诉请已无现实基础，本院无法支持。关于违约责任，韩根宝认为《承租权转让合同》已覆盖《补充协议》，虽然《补充协议》签订在前，《承租权转让合同》签订在后，但《补充协议》明确约定该协议与“买卖合同”具有同等法律效力，且该协议名为“补充”，内容系针对户口迁出、交房与尾款结算，足以认定韩根宝、陈德祥签订《补充协议》的本意系对《承租权转让合同》中的相关约定进行变更或对《承租权转让合同》中未尽事宜另作约定，故《补充协议》中关于房屋交付的约定与《承租权转让合同》约定不一致时，应以《补充协议》为准。《补充协议》约定陈德祥过户后居住在系争房屋直到其“经济适用房下来”的当日交房，结合该条款中“若甲方经济适用房需装修，需继续居住系争房屋，则甲方需支付乙方租金”的约定，本院认为，“经济适用房下来”应指陈德祥从住房保障机构实际取得“经济适用房”，而非指取得“经济适用房”并装修完毕，现韩根宝无证据证明陈德祥已取得特定的“经济适用房”，亦无证据证明陈德祥有故意阻却交付条件成就的行为，故对韩根宝要求陈德祥支付逾期交房违约金的诉请，本院难以支持。综上所述，韩根宝的上诉请求，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,900元，由上诉人韩根宝负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年七月二十日书记员  刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……