黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终275号上诉人（一审原告）：白玉翠，女，1979年5月12日出生,汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：李立华，北京市中银（鸡西）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：姜淑琴，女，1947年2月18日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：孙文发，男，1947年12月14日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：孙铖泽，男，1994年9月19日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：孙语瞳，女，2007年3月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。法定代理人：郝某（系孙语瞳母亲），女，1978年8月23日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（一审被告）：侯继平，男，1966年9月22日出生，汉族，户籍地黑龙江省密山市，住黑龙江省海林市。被上诉人（一审被告）：袁有军，男，1969年1月31日出生，汉族，住黑龙江省密山市。上诉人白玉翠因与被上诉人姜淑琴、孙文发、孙铖泽、孙语瞳、侯继平、袁有军案外人执行异议之诉一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2018）黑0302民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、质证及询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。白玉翠上诉请求：1、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2018）黑0302民初1248号民事判决，改判位于密山市密山镇××居一区××单元××室归上诉人所有，并停止对该财产的执行；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。双方签订了《商品房认购协议书》，上诉人支付了全部房款，金玉公司为上诉人出具了购房收据，购房收据是上诉人支付房款的证据。该收据上加盖了金玉公司公章和财务章，一审法院对该证据的证实性予以确认。收据系收款凭证，只有上诉人支付了房款，金玉公司才会开具收据，上诉人提交的被上诉人侯继平书写的证明和照片，也相互印证了上诉人已支付房款的事实。上诉人与金玉公司签订的《商品房认购协议书》是金玉公司提供的合同，当时购买该小区房屋签订的合同均是此样本合同。该协议书第一条约定了乙方支付房款的付款方式，包括（一次性）、（分期）、（按揭）三种方式，上诉人采取的是一次性方式支付房款，故上诉人选择的付款方式是一次性付清，就不再涉及协议书中第二条、第三条中关于支付余款的约定，因此，不存在上诉人“未按约定补齐应交比例房款或退房或未按金玉公司通知日期前来与金玉公司签订商品房买卖合同，则视为放弃认购”的情形。上诉人与金玉公司签订的协议书就是金玉公司提供的买卖合同，金玉公司除此之外也未要求与上诉人签订任何合同，或是为上诉人办理预售登记，过错在于金玉公司。双方已实际履行，上诉人付清了房款，金玉公司将房屋交付给上诉人，由上诉人占有、使用、管理多年，双方商品房买卖关系成立，应当依法予以保护。二、上诉人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款合法占有该不动产，未办理过户登记原因在于金玉公司，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，应当予以支持。姜淑琴、孙文发、孙铖泽、孙语瞳、侯继平、袁有军未答辩。白玉翠向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认位于密山市密山镇××楼××单元××室房屋归原告白玉翠所有，并停止对该房屋执行；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月15日，原告白玉翠与金玉公司签订商品房认购协议书约定“白玉翠预定学府名居项目住宅壹区肆号楼叁单元603号，建筑面积为76.25平方米房屋，总房款为183000元，白玉翠采取一次性方式支付购房款。本协议签订后，未按约定补齐应交比例房款或退房或白玉翠未能按金玉公司通知日期前来与金玉公司签订商品房买卖合同，则视为放弃认购。金玉公司有权终止协议履行，并将房屋另行出售。”金玉公司法定代表人侯继平在该协议书项目负责人处签字。2013年7月15日，金玉房地产公司为白玉翠出具收据一份，内容为收到白玉翠以现金方式交付房款183000元，收据中加盖了金玉公司财务专用章及侯继平名章。2013年7月15日，白玉翠向金玉公司交付了维修金、装修保证金、物业费、水费、卫生费、燃气配套费、公摊照明费、装修垃圾清运费。2016年10月6日，白玉翠补交了2014-2015、2015-2016年度供热费，交付了2016-2017年度供热费，并于2017年及2018年交付供热费。2018年5月2日，金玉房地产公司为白玉翠出具证明一份，内容为“白玉翠与金玉公司签订商品房认购协议书（2013年7月15日），购买金玉公司开发的学府名居小区1区4号3单元603室，白玉翠已经付清该房屋全部房款，该房屋已签订合同并交付使用，情况属实，特此证明。该车库未办理商品房预售登记，电脑U盘和公章被高思政拿走。”侯继平在该证明法人处签字。本次诉讼中，侯继平称白玉翠未向金玉房地产公司及其本人交付购房款。白玉翠陈述其以现金方式交付房款183000元，款项来源为做生意家中自有现金90000余元，朋友李宝海以现金方式偿还白玉翠100000元，但未提交证据予以证实。白玉翠提起本次诉讼时的户籍地为黑龙江省××××组，2018年白玉翠户籍地变更为密山市××直政村。白玉翠现经常居住地为哈尔滨市，2014年至今一直在哈尔滨市经商。白玉翠另有住宅房屋两户，分别位于哈尔滨市××红旗示范××区××单元××及哈尔滨市××先锋路××单元××号。白玉翠称，因其一直在哈尔滨经商，所以案涉房屋一直无人居住，直到2017年将房屋出租他人。孙猛与侯继平、袁有军民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月16日作出（2014）鸡冠商初字第898号民事判决书，判决如下：一、被告侯继平于本判决生效之日起三日内偿还原告孙猛借款130万元；二、被告袁有军对第一项中的100万元承担连带偿还责任。该判决生效后，孙猛向本院申请强制执行。2016年7月13日，本院作出（2015）鸡冠执字第314-5号执行裁定书，裁定查封被执行人侯继平的金玉公司开发的学府名居小区1区4号楼3单元603室，建筑面积76.25平方米。白玉翠向本院提出案外人执行异议申请。2017年7月15日，本院作出（2017）黑0302执异99号执行裁定书，裁定驳回白玉翠的异议请求。白玉翠向本院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人提起异议之诉的，其应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告白玉翠未取得案涉房屋的产权证书。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于白玉翠是否已经实际交付购房款的问题。虽然金玉公司为白玉翠出具了房款收据，并于2018年5月2日为白玉翠出具证明一份，证明白玉翠已经付清该房屋全部房款，金玉公司法定代表人侯继平也在证明中签字，但案外人执行异议之诉案件不能仅以被执行人侯继平或者其作为法定代表人的金玉公司承认白玉翠的权利主张而免除白玉翠的举证责任，况且侯继平在本案中否认实际收到白玉翠交付购房款，故白玉翠仍应对其实际交付购房款的主张承担举证责任。白玉翠陈述其以现金方式交付房款183000元，款项来源为做生意家中自有现金90000余元，朋友李宝海以现金方式偿还白玉翠100000元，但未提交证据予以证实。白玉翠不能证实以现金方式交付房款的款项来源及其具备以现金方式交付房款的能力，故法院不予认定白玉翠已实际支付购房款。关于白玉翠是否与金玉公司签订合法有效的商品房买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”白玉翠与金玉公司签订商品房认购协议书约定“白玉翠预定案涉房屋，总房款为183000元，白玉翠采取一次性方式支付购房款。本协议签订后，未按约定补齐应交比例房款或退房或白玉翠未能按金玉公司通知日期前来与金玉公司签订商品房买卖合同，则视为放弃认购。”该商品房认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期等主要内容，而且约定未按约定补齐应交比例房款视为放弃认购，故商品房认购协议书为预约合同非本约合同，白玉翠也未能提交有效证据证实实际支付了购房款，故白玉翠与金玉公司签订的商品房认购协议书不能认定为商品房买卖合同。因白玉翠与金玉公司之间未形成房屋买卖合同关系，即使白玉翠占有了案涉房屋，也不能认定其为合法占有。白玉翠从未在案涉房屋居住，并自称于2017年将房屋出租他人，故案涉房屋并非白玉翠用于居住。白玉翠的经常居住地及户籍地均不在案涉房屋所在地，其在经常居住地有两户用于居住的房屋。综上所述，白玉翠不仅不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定排除强制执行的民事权益，同样也未举证证实其享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的民事权益。白玉翠也非案涉房屋登记所有权人。故不予支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：驳回原告白玉翠的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了密山市人民法院（2018）黑0382民初603号、1853、1854号民事判决及本院（2018）黑03民终498号民事判决、黑龙江省高级人民法院（2019）黑民申2925号民事裁定，旨在证明与本案房屋同一小区的其他案件与本案事实一致，上述判决认定当事人占有使用房屋，开发商证明房款已交清，没有办理过户手续，原告无过错，均判决停止执行，本案也应停止执行。因被上诉人对上述证据的证明目的不予认可，且上述证据与本案争议的焦点问题无关，本院对上述证据的证明目的不予确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，虽然白玉翠持有金玉公司出具的房款收据，但被上诉人侯继平在一审中否认收到白玉翠的房款，二审中白玉翠不能提交充分有效的证据证实其实际向金玉公司交付了购房款，白玉翠也没有证据证明其实际居住案涉房屋，其经常居住地及户籍地均不是案涉房屋所在地，故白玉翠对案涉房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人白玉翠的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3960元，由白玉翠负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  武建明审判员  高雪峰二〇二〇年七月二十九日书记员  赵婧珺