河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1982号上诉人（原审被告）：商丘市鑫胜房地产开发有限公司，住所地河南省商丘市梁园区民主西路北中原车城B1-B2幢1-2层，统一社会信用代码91411400055951305J。法定代表人：余进军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昊隆，河南君盟律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱长松，男，汉族，1983年11月7日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：宁春勇，北京盈科（海口）律师事务所律师。上诉人商丘市鑫胜房地产开发有限公司（以下简称鑫胜公司）因与上诉人朱长松商品房销售合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初12947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日受理本案后，依法组成合议庭于2020年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人鑫胜公司的委托诉讼代理人李昊隆，上诉人朱长松的委托诉讼代理人宁春勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鑫胜公司上诉称：一、一审判决认定双方之间的房屋买卖行为有效并要求上诉人鑫胜公司协助上诉人朱长松办理房屋所有权证，属于认定事实不清，适用法律错误。案涉“和谐家园”小区项目共有两期，包括一期1、2、3、6、9、10、11号楼，共计7幢，二期4、5、7、8、12号楼，共计5幢。上诉人鑫胜公司受让案涉项目后，付出大量精力和人力，并投入巨资交纳了项目土地出让金、规划配套费用及人防建设费用等，将划拨用地变更为商业出让土地后，相继取得了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及《人民防空义务证书》，尽管上诉人鑫胜公司后期取得了《建设工程规划许可证》，但该证书对应的仅是二期项目，由于一期业主拖欠购房尾款及其他各项费用较为严重，导致上诉人鑫胜公司再无经济能力为一期项目办理《建设工程规划许可证》，从而导致上诉人从根本上无法取得商品房预售许可证。而上诉人朱长松于2009年购买的是小区9号楼住房一套，属于一期项目。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时，根据《城市商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”结合本案，上诉人朱长松购买的是一期项目住房，目前，所涉项目证件仅有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》及《人民防空义务证书》，明显缺少法律规定的《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，在此情况下，上诉人鑫胜公司根本不具备为一期业主办理商品房预售许可证的条件，从而判定双方之间的房屋买卖行为有效，并要求上诉人鑫胜公司协助上诉人朱长松办理房屋所有权证，认定事实不清，适用法律错误。二、另案生效的民事判决书认定上诉人鑫胜公司对案涉房屋没有所有权，故本案要求上诉人鑫胜公司协助上诉人朱长松办理案涉房屋所有权证更是无从谈起。2018年，上诉人鑫胜公司起诉部分业主，主张其与业主之间的房屋买卖行为无效，此案经商丘中院二审审理后判决，认为上诉人鑫胜公司受让该项目后，并未办理案涉房屋所有权证书，未将案涉房屋的产权登记至自己名下，不当然享有他人建造的案涉房屋的所有权。故一审判决要求上诉人鑫胜公司协助办理房屋所有权证书的义务无从谈起。三、本案案涉土地是上诉人鑫胜公司竞拍所得，土地所有权属于上诉人鑫胜公司，地上附属物也是上诉人鑫胜公司购买，在商丘市国土资源局招标拍卖前，地上附属物系违章建筑，买卖行为系违法行为，上诉人鑫胜公司有权申请拆除，让政府交出土地，上诉人鑫胜公司不能为上诉人朱长松办理房屋所有权证。此外，上诉人朱长松购买案涉房屋时，在未与上诉人鑫胜公司签订书面买卖合同的清下，仅凭购房发票购买案涉房屋，上诉人朱长松对违章建筑是知情的，其存在过错。因此，一审判决上诉人鑫胜公司办理房屋所有权证是错误的。上诉人朱长松上诉称：一、上诉人朱长松没有任何过错，不应当承担任何过错责任。1、在不具备销售条件的情况下，上诉人鑫胜公司悬挂伪造的五证复印件，属于严重欺诈行为，同时上诉人鑫胜公司在宣传资料中自认“70年产权，一户一证”，依法应当承担全部责任。在购买上诉人鑫胜公司房产的过程中，具备销售条件销售是上诉人鑫胜公司的强制性义务，在不具备销售条件的情况下，上诉人鑫胜公司悬挂伪造五证复印件，属于严重欺诈行为，依法应当承担完全责任。2、上诉人朱长松已经尽到审慎义务，上诉人朱长松在购房过程中错误相信了上诉人鑫胜公司悬挂的五证复印件和宣传资料，在上诉人鑫胜公司欺诈的情况下不能增加上诉人朱长松的识别义务。而且上诉人朱长松已经和上诉人鑫胜公司签订了合同，上诉人鑫胜公司以盖章为由将合同收走后，并没有给上诉人朱长松，上诉人鑫胜公司的行为也是欺诈行为。二、即使上诉人朱长松在本案中疏忽大意，也不应当承担违约责任。上诉人鑫胜公司是纯粹的受益者，其违约行为没有受到任何的惩罚，违背了合同法的公平正义宗旨。上诉人朱长松在一审中的诉讼请求为：一、判令原、被告房屋买卖行为合法有效；二、判令被告协助原告办理房屋所有权证；三、被告承担违约金（自2009年10月14日起以原告已经缴纳的总房款143738元为基数，按照银行同期贷款利率计算至原告房屋产权办理完成之日）；四、诉讼费用由被告负担。一审法院查明：合立公司开发位于商丘市××路中段“和谐家园”小区（原居易港湾），原告朱长松购买合立公司开发的该小区9号楼2单元4楼东户住房一套，建筑面积107.35平方米。原告朱长松于2009年10月14日交购房款100000元；2009年11月24日交购房款25808元，地下室款9192元，2009年12月12日交相关费用8737元。2009年12月12日，原告向居易港湾物业管理处交纳垃圾清理费200元。原告交纳上述费用后，合立公司将房屋交付给原告朱长松。原告朱长松装修后，使用至今。2010年1月前后，合立公司的宣传单显示居易港湾房屋每平方米1229元起，房屋70年产权，一户一证，现房实景。原告购买房屋后，被告一直未给原告办理房屋权属证书。2013年6月16日，合立公司与被告鑫胜公司签订《转让协议》，协议主要约定：合立公司开发的位于商丘市××路原居易港湾项目，该地属于工业划拨，以2250万元转让给鑫胜公司；房屋已建成230户，已出售205户，均价按每平方米1200元，应得房款1836万元，实收房款1660万元，剩余25户房款共计176万元未收回；该标的为项目总体转让，即权利、义务及法律责任一并转移给鑫胜公司。合立公司与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给鑫胜公司，尚未履行的债权、债务有鑫胜公司继续履行，合立公司不再承担履行义务，房屋办证及相关手续在标的转让后，由鑫胜公司继续办理。2013年11月12日，被告鑫胜公司缴纳土地出让金17008000元，2014年6月23日缴纳人防建设费用4006563.67元，2014年9月26日缴纳配套费2555811元。其中地字［2014］6号《建设用地规划许可证》显示用地单位商丘市鑫胜房地产开发有限公司，用地项目名称和谐家园，建设规模59617.405平方米。2018年1月8日，鑫胜公司将部分业主起诉至商丘市睢阳区人民法院，要求判决其与业主之间的房屋买卖行为无效，要求业主返还房屋。商丘市睢阳区人民法院认为，至一审法庭辩论终结前，鑫胜公司未取得商品房预售许可证，认定双方的房屋买卖行为无效，由鑫胜公司返还业主购房款，业主返还鑫胜公司房屋。业主不服判决，上诉至本院，本院认为，鑫胜公司受让该项目后，并未办理涉案房屋的所有权证书，未将涉案房屋的产权登记至自己名下，不当然享有合立公司建造的涉案房屋的所有权，其主张买卖合同无效，不能成立，驳回了鑫胜公司的诉讼请求。鑫胜公司不服，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院认为，鑫胜公司在具备办理商品房预售许可证条件的情况下而未办理，其提起诉讼要求以未办理审批手续为由请求确认涉案房屋买卖行为无效，并要求业主返还涉案房屋，违反公平原则及诚实信用原则，不应得到支持。驳回了鑫胜公司的再审申请。一审法院认为，原告购买的房屋由合立公司开发、销售。合立公司将项目整体转让给被告鑫胜公司，鑫胜公司受让合立公司的全部权利，同时也应履行合立公司的全部义务。关于房屋买卖行为效力问题。虽然被告至今未取得商品房预售许可证，但是商品房预售许可制度及相关法律规定是为了维护交易安全而制定的。根据《城市商品房预售管理办法》第五条的规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。被告鑫胜公司已经具备上述办理商品房预售许可证的条件，且双方所争议的房屋，已于2011年以现房的形式交付给原告使用至今。根据公平原则及诚实信用原则，原审法院确认原、被告之间的房屋买卖行为有效。关于办理涉案房屋所有权证书及支付违约金的问题。合立公司对外宣传“70年产权，一户一证”，且合立公司收取原告的房款时，同时收取了五项相关费用8737元。原告称该费用包含办理房产证的费用，被告称该费用是有线电视等其他相关费用，但被告并未提交证据证明收取8737元费用的具体项目。结合本地的交易习惯，能够认定8737元中包含办理房产证的费用。原、被告均未能提交书面的房屋买卖合同，也均未提交证据证明双方对办理房屋权属证的时间有特殊约定，原告购买被告的房屋系已竣工的房屋，应自合同签订之日起90日内为原告办理房屋权属证书。虽然双方未提交书面买卖合同，但原告已经向被告付清全部购房款，被告也为原告出具了购房票据，并将房屋交付给原告使用。说明双方就房屋的买卖达成了一致意见，被告向原告出具购房票据的时候，应视为合同成立。故原告要求被告协助其办理房屋所有权证书，理由正当，原审予以支持。因双方均未提交房屋买卖合同以证明约定有违约金，且原告购房时未核实房屋办证情况，其自身存在一定过错，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原审不予支持。综上，经原审审判委员会讨论，依照相关法律规定，判决：一、原告朱长松与被告鑫胜公司之间的房屋买卖行为有效；二、被告鑫胜公司协助原告朱长松办理位于商丘市××路中××家园小区××楼××单元××楼东户房屋的所有权证书，于原审判决生效之日起90日内办理完毕；三、驳回原告朱长松的其他诉讼请求。如果被告未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3175元，反诉费383元，均由被告鑫胜公司负担。二审中，上诉人鑫胜公司提供了三组证据。第一组：建设工程规划许可证。证明建设工程规划许可证，对应的仅仅是二期项目，由于一期部分业主拖欠购房尾款及其他各项费用较为严重，导致上诉人鑫胜公司再无经济能力为一期项目办理建设工程规划许可证，从而导致上诉人鑫胜公司从根本上不具备为一期项目办理商品房预售许可证的条件，不符合《城市商品房预售管理办法》第五条之规定，而本案的被上诉人购买的小区9号楼住房一套，属于一期项目，上诉人不具备为其办理房产证的条件。第二组：商丘市人民政府关于公开出让商挂2011-38号宗地国有建设用地使用权的批复、商丘市城乡规划局出具的结案报告。证明目的：本案中的涉案房屋占用范围内的土地原系商丘市天宏建筑工程有限责任公司划拨用地，后郑州合立置业有限公司与天宏建筑公司联合开发涉案项目，在未经批准的情况下，擅自改变土地用途，违法建筑涉案房屋，两次被下达行政处罚决定，鑫胜公司受让涉案项目后，补交了100多万元的罚款，并且交纳了土地出让金等款项。上诉人朱长松系在鑫胜公司受让涉案项目之前购买的房屋，其购买违法建筑的行为应属无效行为，上诉人鑫胜公司没有义务也不具备条件为上诉人朱长松办理房产证。第三组：商丘市中级人民法院作出的（2018）豫14民终3328号民事判决书。（详见本院认为部分）证明目的：该生效判决已经认定上诉人不享有涉案项目的所有权，因此，上诉人鑫胜公司没有义务为上诉人朱长松办理房产证。上诉人朱长松对第一组证据达不到鑫胜公司的证明目的，鑫胜公司自认是一部分业主拖欠尾款及其他费用导致其再无经济能力办理建设工程规划许可证。该部分自认说明：1、朱长松没拖欠鑫胜公司任何费用；2、鑫胜公司不是没有能力办理规划许可证及其他证件，是因为没钱不能办理。没钱不办理不是其不履行义务的法定事由。因此该主张不能成立。对第二组证据有异议，办理土地证等各项权证是作为开发商的义务，其办理工程中的花费属于正常的开发成本，不能重复让购房者承担。对第三组证据，上诉人朱长松未发表意见。本院认为，第一组证据是办理的二期的规划许可证，与本案所争议的一期房屋没有法律上的关系，也不能据此认定一期规划许可证的办理原因，本院不予采信。第二组证据上诉人鑫胜公司对所承接的项目状态是明知的，其已经交纳了土地出让金，不能再以违法建筑的理由认为其不应当办理相应的房屋证件手续，而且是否是违法建筑需要相关行政机关的认定，不是本案民事纠纷的评价范畴，本院对第二组证据不予采信。第三组证据中本院认为部分的评述是为认定房屋买卖合同效力的理由，该本院认为部分同样认定了上诉人鑫胜公司从合立公司受让房屋的事实，对转让承继的合同关系进行了认定，系从物权登记的角度论述鑫胜公司要求返还房屋的请求不能支持，不能以该理由的表述进而否定上诉人鑫胜公司应当履行的合同义务，本院对上诉人鑫胜公司的该证据不予采信。上诉人朱长松二审中未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，关于上诉人鑫胜公司的上诉理由。案涉项目是鑫胜公司受让于合立公司，双方签订了项目转让合同，鑫胜公司享有案涉项目的权利，自然需要履行案涉项目原已产生的债务。上诉人朱长松与合立公司签订了商品房买卖合同，且案涉房屋已经于2011年交付给上诉人朱长松。上诉人鑫胜公司曾就案涉项目的房屋买卖合同效力进行起诉，本院作出（2018）豫14民终3329号民事判决，河南省高级人民法院亦作出（2018）豫民申9726号民事裁定，确认了商品房买卖合同为有效合同，上诉人鑫胜公司以未办理预售许可证认为合同无效的理由不能成立。上诉人鑫胜公司认为一期业主拖欠购房款，其可以对拖欠购房款的业主通过法律途径追要购房款，该理由不是其不办理相关证件的理由。上诉人鑫胜公司在上诉理由中亦认可其项目的来源为竞拍，地上附属物也是其购买，又称有生效判决认定其没有所有权，生效民事判决所认定的所有权是从物权登记的角度进行的分析，正是因为尚未取得物权登记，才会导致上诉人朱长松起诉上诉人鑫胜公司协助办理所有权证书，该理由与上诉人鑫胜公司通过合同取得对项目的相关权益并不矛盾，上诉人鑫胜公司认为生效民事判决认定其没有所有权进而认定其不应当协助办理房屋所有权证书的理由不能成立。上诉人鑫胜公司虽然取得案涉土地及房屋时，案涉房屋及土地均未办理相应的手续，但其是针对该现状进行的购买，其后期交纳土地出让金以及办理相关的证件手续也是其履行合同的表现，不能以上诉人朱长松对房屋买卖现状明知且具有过错，而否定其申请办理房屋所有权证书的权利。上诉人鑫胜公司在购买案涉项目时，没有与相关的购房户就交纳土地出让金以及办理相关手续的费用进行协商，其认为购房户应当分担相关费用的理由，需要分析具体情形进行认定，但对于办理房屋所有权证书的费用，如果有约定可以按照合同约定，如没有约定，则应当按照通常的交易习惯由买受人负担。但协助办理房屋所有权证书是民事法律义务，而该民事法律义务的履行需要相关的行政机关予以配合，仍需要结合具体的行政法律规定进行办理，在相关的办理所有权证书的手续已经满足的情况下，行政机关可以予以办理，在未满足相关的行政法律规定的手续的情形下，作为办理房屋所有权证书的机关有权拒绝办理。关于上诉人朱长松的上诉理由。上诉人朱长松向原审法院举证了合立公司出具的收据，该收据显示房款已经交清，但没有举证相应的房屋买卖合同，因此无法判定是否有关于逾期办证违约金的约定，原审认定没有证据证明关于违约金的存在。并综合上诉人朱长松所购买房屋的价格以及上诉人鑫胜公司确是从合立公司手中承接项目，承接项目后交纳了土地出让金等款项，使得案涉项目具备了办理房屋所有证的条件等因素，对于上诉人朱长松要求支付逾期办证违约金的理由不予支持符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人商丘市鑫胜房地产开发有限公司和上诉人朱长松各交纳3175元，分别由其各自负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  闫文超审判员  许长峰二〇二〇年七月二十九日书记员  杨 茜