河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫13民终2089号上诉人（原审原告）：梁战西，女，1957年10月30日出生，汉族，住河南省南阳市。委托诉讼代理人：李洪恩，河南达圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳中泰物业服务有限公司，住所地河南省南阳市张衡路与独山大道交叉口。法定代表人：金贺旭，任该公司总经理。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，河南众筹律师事务所律师。上诉人梁战西因与被上诉人南阳中泰物业服务有限公司（以下简称中泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1391民初480号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。梁战西上诉请求：1.撤销一审裁定，改判支持梁战西的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中泰物业公司承担。事实和理由：1.梁战西与中泰物业公司现在虽未签订书面物业服务合同，但梁战西作为业主，已向中泰物业公司交纳了9473.6元的物业维修资金，应当认定双方事实上已形成物业服务合同关系，因中泰物业公司拒不与梁战西签订书面物业服务合同，且拒绝提供物业服务，致使梁战西无法装修入住，故才诉至一审法院。梁战西通过司法拍卖依法拍得了中景门国贸小区11号楼1单元301室房产,对该涉案房产享有所有权。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”梁战西作为业主，应当享有物业服务。一审法院不应当以双方未签书面的物业服务合同为由将梁战西的权利独立于其他业主之外。而且中景门国贸小区至今未成立业主委员会，业主与中泰物业公司现仍处于前期物业服务合同期间，《物业管理条例》中也并未规定业主应当与物业公司签订书面的前期物业服务合同。所以，一审认定事实错误，适用法律错误。2.一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条的规定，认定梁战西应当继续通过司法执行程序，取得该房屋的产权变更登记、房屋的实际交付，继而才能作为业主享受中泰物业公司的物业服务，属于适用法律错误。梁战西在拍得涉案房产后，现在可进出该房产。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，梁战西已是该房产的实际所有权人。现中泰物业公司对涉案房产进行断水断电，并阻碍梁战西装修入住，其行为严重侵害了梁战西的合法权利，故应当做为新的诉讼进行审理。3.水电供应中断应由有关供水、供电部门负责，中泰物业公司无权擅自中断对梁战西名下房屋的供水、供电，其行为属侵权行为，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条及第十五条的规定应当排除妨碍。中泰物业公司辩称，中泰物业公司与梁战西之间未签订任何书面合同，也没有形成物业服务合同关系。案涉房产已经在2013年就出售给宋洋洋，并与其签订了物业服务合同，交付了房屋。梁战西、中泰物业公司以及实际所有人宋洋洋之间的争议仍应交河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称卧龙区人民法院）执行局解决，不应单独诉讼。梁战西向一审法院起诉请求：1.判令中泰物业公司十日内向梁战西所有的中景门国贸小区房产供水、供电、供气，允许梁战西装修房屋，向梁战西提供物业服务；2.诉讼费由中泰物业公司承担。一审法院认定事实：2018年8月7日,梁战西作为买受人在卧龙区人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖上，通过公开竞价成交位于南阳市××新区××与××大道交叉口东北角中景门××小区××楼××室房屋××套，成交价608700元，后梁战西作为买受人与拍卖人卧龙区人民法院签订了《拍卖成交确认书》。2019年1月21日，卧龙区人民法院作出(2018)豫1303执恢146号之二执行裁定书，裁定“二、南阳市高新区张衡路北侧中景门小区的16套商品房，分别归下列买受人所有：13.11号楼1单元层301室，网签备案合同号:13794159号，该房产所有权归买受人梁战西所有，所有权自本裁定送达买受人梁战西时起转移。三、上述买受人可持本裁定到不动产登记机构办理相关产权过户、登记手续”。2019年2月25日，梁战西缴纳了涉案房屋物业维修基金。2019年3月12日，南阳市房地产市场管理处为梁战西办理商品房网签备案登记。2019年4月3日，卧龙区人民法院向南阳市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）、中泰物业公司下发通知，限其7日内给梁战西在内的竞买人拍卖取得的房产通水、电、办理门禁卡及相关入住手续。中泰物业公司以涉案房屋产权有争议、涉案房屋涉及非法集资为由，拒绝向涉案房产供水、供电并提供相关物业服务。一审法院认为，物业服务合同是指业主与物业管理企业之间签订的关于物业管理、物业服务的合同。在本案中，梁战西与中泰物业公司既未签订书面的物业服务合同，又未形成事实上的物业服务合同关系。因此，梁战西的诉讼请求没有合同基础，缺乏具体的事实，不符合起诉的条件，应当驳回梁战西的起诉。本案的实质是，梁战西通过司法拍卖方式，成交中泰房地产公司位于中景门国贸小区11号楼1层301室房屋，但一直未取得产权变更登记及房屋的实际交付。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或承受人。被执行人或第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”由此可见，梁战西应继续通过司法执行程序，取得该房屋的产权变更登记、房屋的实际交付，继而才能作为业主享受中泰物业公司的物业服务，并缴纳相关物业服务费用。卧龙区人民法院也在执行程序中向中泰房地产公司、中泰物业公司下发限期向梁战西通水、电、办理门禁卡及相关入住手续的通知，故梁战西要求中泰物业公司提供物业服务，应在正在进行中的执行程序中得到实现，不能作为新的民事诉讼进行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回梁战西的起诉。案件受理费100元，减半收取计50元，退还梁战西。二审中，中泰物业公司提交两组证据。第一组：中泰物业公司情况说明一份；第二组：收房会签单、房屋验收单、曹帅身份证、业主卡、前期物业服务管理服务协议、水电费收据各一份，物业费缴费凭证两份。以上证据拟证明案涉房屋已经交付给曹帅，未交付给梁战西，曹帅是案涉房屋的业主，对案涉房屋进行了装修，并交纳了物业费。经质证，梁战西认为对上述证据均未见过，不予认可。结合双方举证、质证情况，本院认为中泰物业公司提交的证据真实性无法核实，其主张的事实与本院查明事实不符，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明如下事实：案涉房屋除卫生间、主卧铺有部分地板砖简单装修外，总体仍为毛坯房。梁战西更换的门锁被人破坏，现无法进入房屋。本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。梁战西依据卧龙区人民法院作出的(2018)豫1303执恢146号之二执行裁定取得了涉案房屋的所有权，可以认定梁战西为《物权法》第六章所称的业主，案涉房屋也已经交付给梁战西，在其与物业服务企业因提供物业服务产生争议时，有权以自己的名义提起诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案情形符合法律规定的起诉条件。一审法院认为本案纠纷应由执行程序解决，故裁定驳回起诉，属于适用法律不当，本院予以纠正。梁战西的上诉请求成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初480号民事裁定；二、本案指令河南省南阳高新技术产业开发区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  卢国伟审判员  刘 洋审判员  周 杰二〇二〇年七月九日书记员  侯 通