吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1302号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。委托诉讼代理人：崔某，吉林高军律师事务所律师。被告：席某1，男，1965年4月7日出生，汉族，无业，现住镇赉县。委托诉讼代理人：席某2（系席某1儿子），男，1993年9月30日出生，汉族，镇赉县人民检察院文职人员，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告席某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司的委托诉讼代理人徐某、崔某，被告席某1及委托诉讼代理人席某2均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告拖欠的2017年-2020年期间物业费2722元及利息；2、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：被告在原告服务管理的小区居住，原告按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，原告多次向被告下发催缴物业费通知书，要求被告及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，被告未按照约定交纳物业费，给原告造成了损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持原告的全部诉讼请求（并附上费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭放弃了向被告席某1主张2017年-2020年期间物业费利息的诉讼请求。席某1辩称，我同意给付这四年来的垃圾清运费96元，但我不同意给付这四年来的楼道照明费和物业费，因为我们作为业主不清楚与原告签订合同的事情，关于成立业主委员会一事我们作为业主也不知情，成立业主委员会既没有召开业主大会也没有进行公示；如果物业服务合同成立，作为业主没有享受到相应的物业服务，楼道卫生和楼道照明、防盗门损坏等问题一直未得到解决，房屋窗户下沉、玻璃漏气等问题向物业公司反映均未得到回复；另外我家的电瓶车电瓶丢失，也向物业公司反映均未得到解决，小区内环境比较吵闹，物业公司也从未进行过管理，包括车位都被私人占有、使用，小区绿化都被部分业主占有并改成了菜园子，物业公司均未对其进行管理和制止。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明原告是合法成立的物业管理公司，主要经营物业管理，具有物业管理资格；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明原告是按照文件三级物业收费标准进行收费的，符合法律规定和政府指导性文件精神；3、物业管理委托合同以及物业管理全承包服务合同以及红玺园、湖岸名城、广通三小区与博元物业公司承包事项协议合同。证明物业费收取的标准以及我公司合法接受业主的委托，我公司受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片一张。证明原告向被告进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明原告是合理合法的物业公司，手续齐全且在民康社区进行了备案，具有物业管理资格。席某1质证意见：对营业执照无异议；对于镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件真实性无异议，但对证明的问题有异议，关于原告自称是三级物业资质，收费标准是按照三级物业资质进行收费，但没有提供依据；业主委员会和物业公司签订的上述两份合同，我作为业主没有参与，也不知情；对于红玺园、湖岸名城、广通小区三小区与博元物业公司承包事项协议洪真实性无异议，但对证明问题有异议，我作为业主没有参与业主委员会的事情，对成立业主委员会也不知情；对于催缴物业费通知单及照片无异议；对于红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明真实性无异议，但对证明的问题有异议，成立业主委员会没有召开业主大会，也没有进行公示。法院认证：因席某1对营业执照和镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件、红玺园、湖岸名城、广通三小区与博元物业公司承包事项协议合同、催缴物业费通知单及照片、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明真实性均无异议，本院对上述证据真实性予以确认；对于物业管理委托合同以及物业管理全承包服务合同，席某1对其真实性有异议，结合席某1已认可了红玺园、湖岸名城、广通三小区与博元物业公司承包事项协议合同以及红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明等上述证据，故本院对该组证据真实性予以确认。至于席某1所反映的成立小区业主委员会没有召开业主大会，也没有进行公示的抗辩意见，本院认为，小区内部分业主与业主委员会之间因业主委员会的召开、选举、决议等行为发生的纠纷，属于业主自治范围内的事项，应当由当地政府房地产行政主管部门处理解决，且与本案不属于同一法律关系，即使小区业主委员会的召开、选举、决议存在瑕疵问题，但业主事实上已接受了物业公司提供的物业服务，小区内业主就应当向物业公司交纳物业费等费用。席某1向法庭提供了如下证据：六张打印的彩色照片。其中第一张、第五张、第六张照片证明我所居住的房屋玻璃透气、窗户下沉；第二张、第四张照片证明小区内绿化部分被部分业主种成菜园；第三张照片证明楼道照明损坏了，是被告自己更换的。博元物业公司质证意见：对照片中第一张、第五张、第六张真实性无异议，但对证明的问题有异议，被告居住的房屋窗户下沉、玻璃透气等问题，应当是房屋开发商在质保期内承担的质量问题，该问题并不是我公司物业服务的范围，我公司不应该承担责任；对第二张、第四张照片真实性无异议，但对证明的问题有异议，物业管理委托合同中有一项内容为小区内绿化管理，但未规定小区内的绿化管理中包含业主种植菜园，我公司认为业主将部分小区绿化部分种植菜园是绿化的一部分，不违反物业管理委托合同；对第三张照片真实性有异议，对证明的问题也有异议，首先，该照片的拍摄地点是否在红玺园小区我公司不清楚；其次，灯泡坏了是否有人通知我公司维修人员，我公司不清楚；最后，灯泡并不属于耐用消费品，灯泡损坏是偶然性问题还是经常性问题，该幅照片也不足以证明我公司没有尽到维修义务。法院认证：因原告对第一张、第二张、第四张、第五张、第六张照片真实性无异议，本院对其予以确认。至于第三张照片，因原告对其真实性提出异议，故本院对第三张照片不予确认。关于被告反映的房屋质量问题在保修期内应该由开发商负责保修，物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的属于共用部位，公用部位的维修养护才由物业公司协调相关部门并启动公共维修资金解决，故被告席某1以房屋质量存在问题为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院不予支持。对于被告反映的小区内部分业主破坏小区绿地改成菜园的问题，《物业管理条例》第五十条规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”而物业管理委托合同中已明确约定了物业公司负责“小区内绿化管理”，故而本院认为博元物业公司在对小区从事物业服务管理的过程中存在疏于管理，物业服务存在瑕疵，本院对这一事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：被告席某1是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为94.54平方米。物业管理费每平方米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元。原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。被告席某1共拖欠2017年、2018年、2019年和2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费，经原告催缴，被告席某1拒绝缴纳。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告席某1应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年和2020年1月1日起至2020年12月8日止期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币2320.52元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。被告席某1作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告席某1应按该合同约定向原告履行义务，截止至今，被告欠付原告2017年、2018年、2019年和2020年期间的物业费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于席某1应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错，应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向席某1收取2020年物业费的时间截止至该日。综合以上意见，本院认为，席某1向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费数额为应交物业费80%即2144.52元【94.54平方米X每月每平方米0.6元X12月X3年+94.54平方米X每月每平方米0.6元X11月+94.54平方米X每月每平方米0.6元÷31日X8日】，故被告席某1应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2320.52元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告席某1于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年三全年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费2144.52元、楼道照明费80元（2017年、2018年、2019年、2020年）、垃圾清运费96元（2017年、2018年、2019年、2020年），共计人民币2320.52元。二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，保全费52元，由被告席某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年七月二十七日书记员 张秋阳