江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1284号上诉人（原审被告）：王刘明，男，1986年12月10日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告）：徐艳娟，女，1984年11月22日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二上诉人共同委托诉讼代理人：施允峰，江苏义扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐子坚，男,1984年11月22日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：范庄林，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进，江苏序阳律师事务所律师。上诉人王刘明、徐艳娟因与被上诉人徐子坚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初14312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王刘明、徐艳娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判买卖合同有效或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定案涉房屋买卖合同无效没有事实和法律依据，该合同是双方真实意思表示，双方之间不存在恶意串通，客观上也未损害他人利益。2.一审判决适用法律错误，《合同法》第五十二条第三项已被《民法总则》第一百四十六条所取代，根据该条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，该规定需要双方当事人共同作出虚假的意思表示，而上诉人始终坚持双方之间系真实的房屋买卖关系，故本案不符合《民法总则》第一百四十六条规定的情形，双方之间的买卖合同合法有效。3.一审判决仅是以盖然性标准认定被上诉人借用上诉人名义获取银行贷款，但也不能排除双方存在真实的房屋买卖行为，从鼓励交易、尊重当事人意思自治的角度，应当认定案涉房屋买卖合同有效，强化对守约方的保护。徐子坚辩称，案涉房屋买卖合同系为了借用上诉人名义获得银行贷款，双方之间并无转移房屋所有权的意思表示，该合同应属无效；一审判决已就徐子坚返还上诉人偿还的银行贷款及对上诉人进行适当补偿进行了判决。请求驳回上诉，维持原判。徐子坚一审诉讼请求：请求确认徐子坚与王刘明、徐艳娟签订的《房地产买卖契约》无效，王刘明、徐艳娟协助徐子坚将沭阳县沭城街道健康家园XXXX室房屋所有权变更登记至徐子坚名下。王刘明、徐艳娟辩称：双方之间为真实房屋买卖意思表示。徐子坚为了偿还债务将房屋出售给王刘明、徐艳娟，物权已经发生转移，且王刘明、徐艳娟已经偿还了银行全部按揭贷款，房屋买卖合同和银行贷款合同均已履行完毕。请求驳回徐子坚的诉讼请求。一审法院经审理查明：徐艳娟、徐子坚为姐弟关系。沭阳县健康家园XXXX室房屋（建筑面积111.63平方米）原登记所有权人为徐子坚。2016年12月6日，为了办理案涉房屋银行贷款制造资金流水，受徐子坚委托，案外人中介公司法定代表人庄某向王刘明账户汇入100000元作为双方交易房屋的首付款，王刘明当即转账至徐子坚账户，徐子坚当即又转汇回庄某账户。当日，王刘明、徐艳娟、徐子坚共同至房管部门办理房屋产权过户登记手续，同时在房管部门工作人员的见证下签订房地产买卖契约，内容概述为：徐子坚自愿将其名下的健康家园XXXX室房屋以375000元价格出售给王刘明、徐艳娟，在取得不动产权证时一次性现金付清。当日，双方办理了产权过户手续，王刘明、徐艳娟取得了案涉房屋的不动产权属登记证书。同时，王刘明、徐艳娟向江苏沭阳农村商业银行申请办理银行按揭贷款380000元，贷款期限自2016年12月至2036年12月，每月应付贷款本息2450元。江苏沭阳农村商业银行将案涉房屋的贷款发放至徐子坚账户。2017年2月至2019年9月期间，经王刘明账户还贷款70981.84元，其中王刘明、徐艳娟认可其中有徐子坚银行转账44716.5元。2019年9月19日王刘明、徐艳娟向贷款银行还清剩余贷款本息350581.91元。王刘明陈述，由于房屋的贷款已经严重影响其信用，而徐子坚又拒绝还贷，遂决定将房屋以570000元的价格出售，偿还最后一笔贷款的款项来源也是售房款。再查明：2017年6月21日、9月26日、2018年3月20日、4月6日、5月21日、2019年3月7日，徐子坚分别向王刘明农商行银行账户转账2450元、2000元、2400元、2300元、2450元、1000元；2017年7月22日，徐子坚向王刘明农业银行账户转账1600元、2450元；2018年5月8日、6月24日、7月22日、8月25日，徐子坚通过支付宝向王刘明转账2500元、2490元、2450元、2450元；2019年3月22日，徐子坚通过手机银行向王刘明转账2450元，上述款项共计28990元。一审法院认为，本案的争议焦点为：徐子坚与王刘明、徐艳娟签订房屋买卖合同的真实意思表示是否为转移房屋所有权以及该合同效力如何认定。关于第一个争议焦点，双方签订房屋买卖合同真实意思表示并非转移房屋所有权，理由如下：其一，王刘明、徐艳娟主张房屋买卖合同成立，但并未对价款的约定完成举证责任。王刘明、徐艳娟主张房价款为470000元，其中100000元为首付款，370000元为贷款。双方签订的房地产买卖契约为沭阳县房管部门提供的制式合同，约定的价款为370000元，低于王刘明、徐艳主张的价款，据此可以认定该合同仅是双方为了办理房产过户手续而签订的，并不能反应双方的真实意思表示。王刘明、徐艳娟主张首付款为100000元，且用于冲抵徐子坚的债务，但王刘明、徐艳娟仅持其债权原始凭证仍不能达到双方已经达成债的抵消约定的证明目的，故其举证责任并未完成。其二，从合同履行情况看，一方面，首付款的资金流水由徐子坚委托中介参与完成，因过户产生的费用均由徐子坚承担；另一方面，徐子坚出示的证据显示王刘明多次将银行向其推送的催还款信息转发给徐子坚，不断催促徐子坚按时偿还银行贷款。从徐子坚出示的资金流水情况看，徐子坚每次转账的金额大致与银行还款的数额相当；其三，王刘明、徐艳娟在庭审中认可案涉房屋已经另行出售，理由是由于徐子坚屡次未按时偿还贷款，王刘明、徐艳娟在与银行沟通后遂决定将房屋另行出售。退一步讲，如若双方交易的真实目的是为了转移物权，王刘明、徐艳娟应该积极履行偿还按揭贷款，而非将徐子坚作为偿还银行贷款的第一责任人。如上所述，徐子坚出示的证据能够已经达到证明案涉合同的签订是为了借用王刘明、徐艳娟的名义获取银行贷款、非以转移房屋所有权为目的的盖然性。关于合同效力问题，以合法形式掩盖非法目的的合同，为无效合同。根据本案查明的事实，双方签订房地产买卖契约，实际贷款金额超过契约约定的金额，甚至是房屋的市场价格，实际上是以合法的房屋买卖形式掩盖套取银行贷款的非法目的，存有恶意，故房地产买卖契约应为无效合同。民事法律行为无效、被撤销或者确定不能发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案的房屋买卖合同被确认无效后，王刘明、徐艳娟取得的房屋依法应予以返还，徐子坚应向王刘明、徐艳娟返还已经向银行支付的贷款费用共计376847.25元（已扣除徐子坚支付的44716.5元）。合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或被撤销而获益。本案中，考虑到本地房地产市场自2016年12月份至今价格波动较大，案涉房屋市场价值已经大幅度增值，且王刘明、徐艳娟在徐子坚未能及时偿还银行贷款情况下，能够及时将剩余银行贷款本息还清，未给第三人造成严重损害后果，主观恶性较小，徐子坚除应及时向王刘明、徐艳娟返还银行贷款外，酌定再补偿人民币50000元。徐子坚还主张其曾指示案外人毛某、宿迁朗之谷电子商务有限公司、杨某、吴某等人向王刘明账户汇款用于偿还按揭贷款，王刘明、徐艳娟予以否认，依法不予采信。王刘明、徐艳娟主张徐子坚欠其债务，可另案主张相关权益。关于徐子坚要求王刘明、徐艳娟协助其办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，办理不动产权属登记系由国家房管部门所作的具体行政行为，并不受民事法律关系调整。涉案房屋目前登记在王刘明、徐艳娟名下，徐子坚可先行向房管部门申请撤销登记，后再向相关义务人行使要求其协助办理过户登记手续的权利，故该项诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第五十八条规定，判决：一、确认徐子坚与王刘明、徐艳娟之间于2016年12月6日签订的关于沭阳县健康家园XXXX室的房地产买卖契约无效；二、徐子坚于判决发生法律效力之日起十日内向王刘明、徐艳娟返还银行贷款376847.25元、支付补偿款50000元，共计426847.25元。三、驳回徐子坚的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计6925元、保全费3020元，共计9945元，由徐子坚负担。围绕其上诉请求，上诉人王刘明、徐艳娟二审中提供如下证据：1.沭阳农村商业银行股份有限公司出具的评估意见1份，载明案涉房屋评估价格为480000元；2.王刘明银行账户流水明细1份，显示许某于2016年12月6日向王刘明账户转账100000元，后沭阳农村商业银行于2016年12月30日将贷款380000元转入王刘明账户，王刘明于同日将该款转入徐子坚账户。以上证据拟证明双方约定案涉房屋价格为480000元，王刘明已将贷款380000元全部支付给徐子坚。被上诉人徐子坚对上述证据质证意见为：对证据1真实性无异议，对证据2真实性无异议，许某系受中介公司法定代表人庄某安排向王刘明转账。本院对上述证据认证意见如下：因被上诉人对上述证据真实性均无异议，本院对该两组证据的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以认定，对上诉人的证明目的是否支持在下文阐述。本院依法对沭阳法院查明的事实予以确认。本院另查明：案外人许某于2016年12月6日向王刘明账户转账100000元，王刘明于同日将该100000元汇入徐子坚账户；2016年12月30日，沭阳农村商业银行将380000元转入王刘明账户，王刘明于同日将该款转入徐子坚账户。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.王刘明、徐艳娟与徐子坚签订的案涉房屋买卖合同效力如何认定；2.如该合同无效，一审判决判令徐子坚向王刘明、徐艳娟返还银行贷款及补偿款是否符合法律规定。关于争议焦点1。本院认为，结合双方当事人举证及陈述，应当认定双方签订的案涉房屋买卖合同真实目的并非在于转移案涉房屋所有权，双方签订合同的行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为应属无效。主要理由如下：首先，王刘明、徐艳娟主张双方之间系真实房屋买卖关系，但未就其已经支付首付款100000元提供充分有效的证据加以证实，如该100000元确系用徐子坚下欠王刘明的债务冲抵，则应当由徐子坚向王刘明、徐艳娟出具100000元的收条或由徐子坚将该100000元债权凭证予以收回，但该100000元债权凭证仍由王刘明、徐艳娟持有，明显有违常理，亦不符合正常交易习惯。其次，王刘明多次将银行催还按揭贷款的短信转发徐子坚，要求徐子坚及时偿还贷款，该事实亦可以证明在王刘明、徐艳娟的认知中，徐子坚应是贷款的偿还义务主体，如双方之间确系真实房屋买卖关系，应由王刘明、徐艳娟履行偿还贷款义务，王刘明的上述行为亦印证了双方之间不是真实房屋买卖关系的事实。再次，徐子坚在数次向王刘明的转账记录摘要中均注明“贷款还款”字样，此事实亦可以印证双方之间系假借房屋买卖关系之名，真实目的在于套取银行贷款。综上，本案中双方当事人签订的案涉房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项规定的情形，应当认定该合同无效。上诉人王刘明、徐艳娟关于一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定案涉房屋买卖合同无效系适用法律错误的主张，没有法律依据，本院依法不予支持。关于争议焦点2。鉴于双方签订的案涉房屋买卖合同并非双方真实意思表示，一审判决认定徐子坚应当向王刘明、徐艳娟返还其已经偿还的银行按揭贷款376487.25元，并酌定徐子坚向王刘明、徐艳娟补偿50000元既符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，也兼顾了王刘明、徐艳娟的利益，并无不当。综上，上诉人王刘明、徐艳娟的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元，由上诉人王刘明、徐艳娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年七月二十日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。