河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1992号原告：中国联合网络通信有限公司平顶山市分公司。负责人：娄冠杰，总经理。委托诉讼代理人：李跃奎（该公司员工），男，1982年4月25日出生。委托诉讼代理人：刘国增（该公司员工），男，汉族，1975年8月7日出生。被告：平顶山苏宁小店销售有限公司。法定代表人：胡海，总经理。委托诉讼代理人：王鸿杰，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓楠，女，1986年6月15日出生。原告中国联合网络通信有限公司平顶山市分公司（以下简称联通公司）与被告平顶山苏宁小店销售有限公司（以下简称苏宁小店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方的委托诉讼代理人均到庭参另诉讼。本案现已审理终结。联通公司向本院提出诉讼请求：判令苏宁小店公司支付剩余租金19312元，赔偿联通公司装修的经济损失45973元及违约金13250元。并承担本案诉讼费。事实与理由：2019年5月，苏宁小店公司就某某路南段路西某某商铺一层、二层共96平方米房屋与联通公司签订《商铺租赁合同》，租期3年，自2019年4月23日至2022年4月22日，三年租金分别为53000元、54590元和56228元。2019年4月23日，联通公司接收后于2019年5月24日向苏宁小店支付了第一年租金53000元。经苏宁小店同意，对店铺作了装修和维修，共花装修、维修等费用58332.60元。2019年11月8日，在联通公司共入住几个月后，苏宁小店公司却以其内部战略调整为由通知联通公司于2019年12月11日前搬离并单方解除合同，致使联通公司租赁的店铺无法营业造成较大的营业损失。后双方就租金及装修损失、营业损失、违约金多次协商无果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，承租又因出租人违约导致合同解除，出租人除应退还剩余租金还应赔偿租赁期内装饰装修残值等损失及违约金（3个月租金）。联通公司认为，苏宁小店公司违背诚实信用原则，公然违反国家法律规定和合同约定，单方违法解除合同，并由此给联通公司造成了较大的经济损失，应承担违约赔偿责任。为维护联通公司的合法权益，特提起诉讼，请支持联通公司的诉讼请求。苏宁小店公司辩称，1.对于退还联通公司剩余租金19312元，苏宁小店予以认可，但是对赔偿其装修费及违约金不予认可。苏宁小店系依据双方签订的租赁合同第四十二条的相关规定与联通公司解除租赁合同，且从联通公司的诉求及双方来往的函件可以看出，联通公司对解除合同认可。根据合同法相关规定，苏宁小店不应当承担任何的解除责任。当事人围绕其诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据予以审查确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月17日以苏宁小店公司（甲方）为出租方，联通公司（乙方）为承租方，双方签订商铺租赁合同，约定：一、1条乙方承租的经营商铺为平顶山市湛河区某某路南段路西某某商铺一层建筑面积6平方米，二层建筑面积90平方米区域，合计建筑面积为96平方米。二、3条租赁期限3年，自2019年4月23日至2022年4月22日。三、5条，租金，第一年2019年4月23日至2020年4月22日，5.3万元；第二年2020年4月23日至2021年4月22日，5.459万元；第三年2021年4月23日至2022年4月22日，5.6228万元。四、14条，租赁用途及使用，乙方所租用商铺仅限经营项目为营业厅、办公室。经营品牌为中国联通。五、19条，租赁物的交付，该商铺预计于2019年4月23日交付。七、30条，合同期间在经甲方书面同意后，乙方在不改变租赁商铺所属房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域呈报内部和外立面进行装修与改造费用由乙方承担。九、42条，租赁期内，若甲方获得转租权而签订的租赁合同，因任何非乙方原因被解除或事实上被解除，甲方在提前一个月通知乙方的前提下有权解除，本合同而无需承担任何解除责任。十、49条，甲方违反本合同第43条导致乙方解除本合同的，或甲方无约定或法定事由单方解除本合同的，甲方应向乙方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金。十一、50条，乙方违反本合同第14条、15条、16条、28条、29条、30条、32条、44条、45条、19条的，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同，前述违约金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需要承担赔偿责任。其他由乙方原因导致合同解除的情形仍适用前述约定。十二、55条甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，双方可协商解决，协商不成的，双方均可向租赁商铺所在地的人民法院起诉，要求确认解除合同的效力。十三、56条，因不可抗力，政府拆除，甲方获得转租权而签订的租赁合同被解除或事实上被解除等原因造成本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任。租赁费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多返少补。在上述情况下，合同解除的，乙方应协助甲方及时撤出租赁商铺，如乙方撤离不及时给甲方造成损失的，由乙方负责赔偿。上述合同经双方签字生效，另外5月18日，双方还签订了租赁物交付确认书，双方确认实际交付时间为2019年4月23日。上述合同文本系由苏宁小店公司提供格式文本。收房后，联通公司进行了装饰装修。共发生装修改造费用53516.15元。2019年11月8日，苏宁小店公司向联通公司发出了解约函。主要内容“现我司因内部战略调整决定解除与产权方租赁合同，则不再享有转租权，故根据《商铺租赁合同》约定正式发函，通知贵方，提前解除贵我双方的《商铺租赁合同》及相关补充协议，即于2019年12月11日正式解除贵我双方的《商铺租赁合同》，并于2019年12月11日前返还租赁物予我司。同时鉴于贵我双方租赁合同将于2019年12月11日解除，我司将按照《商铺租赁合同》约定退还贵司，2019年12月11日至2020年4月22日期间租赁费用”。联通公司收函后于2019年11月15日，向苏宁小店公司发出了《解约通知回复函》要求苏宁小店公司给予《解约通知》的原因及解约后给予乙方的解决方案予以回复。2019年11月20日、21日，联通公司又对苏宁小店公司的解约进行了回复，主要内容“针对本次苏宁违约，湛河区某某中心提出2种解决方案，方案一、由苏宁协商房东履行我们已签订合同内容，保证我中心营业部在2楼正常办公，修改合同签约主体：改为房东。如果方案一不能达成共识，方案二苏宁提前和我中心解约，赔付我营业部装修费用及剩余房租款”。针对联通公司提出的解决方案，苏宁小店公司回复联通公司：关于解决方案，我司建议：一、考虑贵我双方及我司与产权方合作关系，希望优先协调变更合同主体，促成贵司与产权方直接达成合作经与产权方沟通确认，产权方对于该方案表示认可，同时提出两种合作方案，或直接租赁一层135平米，或租赁整体一至二层270平米，具体细节期待贵司与其联系面谈商议。二、贵我双方直接解约，按《商铺租赁合同》约定按期归还租赁物予我司。针对此复函联通公司向苏宁小店公司回函。主要内容：“鉴于遵循法律原则，我中心对此次事件做出的决定，1.在没有对我营业部装修费用赔偿事宜明确之前，我营业部正常办公，不会撤离。2.我公司保留通过法律途径向贵公司主张赔偿的权利”。2019年12月26日苏宁小店公司最后向联通公司发出了《关于解约方案通知及撤场催促的函》，确定双方是按照《商铺租赁合同》第42条约定，解除合同，对联通公司装饰装修投入无需承担任何赔偿责任。将退还2019年12月12日至2020年4月22日的租赁费19286元。因苏宁小店公司与产权方约定于2019年12月11日正式办理租赁物交接，要求联通公司于2019年12月11日前清空退还租赁物。联通公司现表示因苏宁小店公司违约单方解除合同，无奈联通公司事实上已经接受合同解除，被迫于2019年12月11日撤离。关于涉案租赁物，2019年1月23日，李某某（甲方）为出租方，苏宁小店公司（乙方）为承租方，双方签订《租赁合同》，由苏宁小店公司租赁李某某位于本市湛河区某某路南段路西上下两层某某商铺的房屋，租赁物面积共计270平方米，每年租金19.8万元，租期5年零30天，自2019年2月12日至2024年3月11日。首个租赁产权2019年2月12日至2020年3月11日。在租赁中双方于2019年11月29日签订《解约协议》，双方一致同意于2019年12月11日提前解除租赁合同，终止双方的租赁关系。双方互不赔偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案系租赁合同解除引发的纠纷。关于双方于2019年5月17日所签订的《商铺租赁合同》解除问题。现苏宁小店公司称依据合同条款八、42条约定，提前一个月通知联通公司解除了合同，对此联通公司虽有异议，并多次与苏宁小店公司交涉。但联通公司还是于2019年12月11日撤离了租赁房屋现在认可双方之间的租赁合同已实际解除，故本院确认双方之间所成立的《商铺租赁合同》已解除。在合同实际解除后，苏宁小店公司同意向联通公司就2019年4月23日至2022年4月22日剩余部分的租金19312元向联通公司返还，对此本院予以确定。本案争议的焦点是在合同解除后，苏宁小店公司是否应向联通公司赔付对租赁物的装修损失45973元及支付违约金损失13250元。联通公司对此主张的理由是苏宁小店公司单方违约解除了合同。苏宁小店公司抗辩不应承担违约金和赔偿损失的理由是根据双方合同约定八、42条的约定与联通公司解除了合同，并提前一个月通知了联通公司。据此条约定，苏宁小店公司无需承担任何解除责任。对此本院认为《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案苏宁小店公司提出解除合同的理由是因公司内部战略调整，决定与产权方解除租赁合同，不再享有转租权，故根据双方签订《商铺租赁合同》第42条约定，通知联通公司于2019年12月11日解除双方合同。苏宁小店公司因公司内部战略调整而解除与产权方的租赁合同，目的是维护本公司的利益，及于这种目的苏宁小店公司解除与产权方的租赁合同，既维护自身利益，又成就了其与联通公司所约定的合同解除条件。但苏宁小店公司这种积极作为成就解除合同条件的行为，致使守约方联通公司与其签订的租赁合同的目的不能实现，该行为违反了当事人订立与履行合同应当遵守的公平原则和诚实信用原则。且该行为给联通公司造成了实际损失。苏宁小店公司应对此承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的该条款无效。本案双方所签订《商铺租赁合同》系苏宁小店公司提供的格式条款，现联通公司提出合同42条，该条款约定的“租赁期内，若甲方获得转租权而签订的租赁合同因任何非乙方原因被解除或事实上被解除，甲方在提前一个月通知乙方的前提下有权解除本合同而无需承担任何解除责任”。系免除苏宁小店公司责任的格式条款，对该条款苏宁小店公司未尽到提示和明确说明义务，该条款无效。经审查，本院认为，联通公司以上理由成立，本院予以采纳。双方在合同中约定的租赁期限为3年，为经营联通公司经苏宁小店公司的同意，对所租商铺进行了装修改造，共发生费用53516.15元，平均到三年中，每月为1486.60元，而联通公司实际只使用7个月19天。折合使用费约11347.42元。下余未使用部分折合42168.73元，对此苏宁小店公司在解除合同后，因该部分不能拆移应向联通公司赔偿损失42168.73元，该案合同的解除系约定解除，联通公司以苏宁小店公司违约解除合同而主张违约，证据不充分，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、平顶山苏宁小店销售有限公司于本判决生效后十日内向中国联合网络通信有限公司平顶山市分公司返还租金19312元并赔偿损失42168.73元，共计61480.73元。二、驳回中国联合网络通信有限公司平顶山市分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取881.5元，由中国联合网络通信有限公司平顶山市分公司负担351.5元，平顶山苏宁小店销售有限公司负担530元。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇二〇年七月十一日书记员 李珊珊附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：中华人民共和国民事诉讼法第一百一十一条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指示、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第一百一十五条对个人的罚款金额，为人民币十万元以下。对单位的罚款金额，为人民币五万元以上一百万元以下。拘留的期限，为十五日以下。被拘留的人，由人民法院交公安机关看管。在拘留期间，被拘留人承认并改正错误的，人民法院可以决定提前解除拘留。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十五条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院可以对其采取或者通知有关单位协助采取限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百零六条被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。第五百一十八条被执行人不履行法律文书确定的义务的，人民法院除对被执行人予以处罚外，还可以根据情节将其纳入失信被执行人名单，将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定第一条被执行人未履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（四）违反财产报告制度的；（五）违反限制消费令的；（六）无正当理由拒不履行执行和解协议的。第七条各级人民法院应当将失信被执行人名单信息录入最高人民法院失信被执行人名单库，并通过该名单库统一向社会公布。各级人民法院可以根据各地实际情况，将失信被执行人名单通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏等其他方式予以公布，并可以采取新闻发布会或者其他方式对本院及辖区法院实施失信被执行人名单制度的情况定期向社会公布。第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。中华人民共和国刑法第三百一十三条【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定第三条被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必需车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施前款规定的行为。因私消费以个人财产实施前款规定行为的，可以向执行法院提出申请。执行法院审查属实的，应予准许。平顶山市湛河区人民法院地址：平顶山市湛河区东风路东段1号邮编：467000