四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1118号 原告：成都恒安五洲物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区二环路西一段15号3楼6号，统一社会信用代码91510107768638554F。 法定代表人：黄福洲，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨飞，员工。 被告：吴海峰，男，1975年10月05日出生，汉族，住住四川省峨眉山市。 被告：四川申泰房地产开发有限公司，住所地四川省峨眉山市胜利街道名山路90号，统一社会信用代码9151118167838794XJ。 法定代表人：彭意平。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐守钦，员工。 原告成都恒安五洲物业管理有限公司（以下简称恒安公司）诉被告吴海峰物业服务纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理，依原告恒安公司申请追加四川申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰房开司）为被告参加诉讼。依法适用简易程序于2020年7月14日公开开庭进行审理。原告恒安公司委托诉讼代理人杨飞、被告吴海峰、被告申泰房开司委托诉讼代理人徐守钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒安公司向本院提出诉讼请求：判决二被告给付2014年7月24日至2016年12月31日止的物业服务费6940元及违约金1666元；诉讼及准备期间合理支出的费用200元由被告承担；诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系“乐河国际”住宅小区的业主，其商铺位于东湖路××号，建筑面积119.68元。原告于2010年6月1日与四川申泰房地产开发有限公司签订《乐河国际花园社区前期物业服务合同》，约定服务期限至2016年12月31日止；商业用房每月每平方米物业服务费2.00元；物业服务费用按季缴纳，业主应在每季度头15日前履行交纳义务；拖欠物业服务费的，从未交费的下季度首日起计，逾期按应缴费用总额的每日百分之三支付滞纳金等内容。二被告自2014年7月24日起至2016年12月31日未按合同约定给付物业服务费。原告多次催收无果，请求判如所请。 被告吴海峰辩称，我购买商铺后便出租给开发商使用，物业服务费也约定由开发商给付。另外原告于2019年10月21日通过短信催收物业服务费，已超过诉讼时效。对于我应当给付的我没有意见，请求依法判决。 被告申泰房开司辩称，我公司租赁被告吴海峰的商铺属实，也按租赁合同约定给付了物业服务费。2016年8月，原告物业项目负责人制作好各空置房截止2016年7月31日的物业费表册，此表册中也包含了被告吴海峰的商铺物业服务费，我司按表册中总费用分两次给付了原告。我公司已按合同约定给付物业服务费，请求依法判决。 当事人原告围绕诉讼请求提交的证据，经本院主持质证，被告对原告提交的证据无异议，本院对原告提交的证据予以确认并存卷佐证。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本案事实为：被告吴海峰有位于峨眉山市，建筑面积121.24平方米，该商铺属于“乐河国际社区”。被告吴海峰将商铺租赁给被告申泰房开司使用，约定申泰房开司承担租赁期间的物业服务费。2010年6月1日，原告与“乐河国际社区”开发商被告申泰房开司签订《前期物业服务合同》，约定原告对乐河国际社区进行物业服务；合同期限自2010年12月31日24时起至2016年12月31日止；临街商铺的物业服务费以2.00元／月平方米计算；物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用，首次交付买受人使用之日前的物业服务费由甲方（申泰房开司）按0.50元／月平方米缴纳；物业服务费用按季缴纳，业主（含使用人）应在每季度头个月15日前履行交纳义务；对拖欠物业服务费的业主，从未缴费的下季度首日起计算，逾期按应缴费用总额的每日百分之三支付滞纳金等内容。2016年8月25日，原告在“乐河国际社区”的项目负责人将2016年7月31日前的小区空置房物业服务费造册交被告申泰房开司，在表册中载明被告吴海峰的商铺119.68平方米，按每月第平方米1元从2014年8月1日起计算至2016年7月31日止的物业服务费2872.30元。被告申泰房开司按表册上所载明的金额分两次将款支付给原告。2016年底，原告按约定撤离“乐河国际社区”。2019年10月21日，原告向被告吴海峰发送短消息，要求被告吴海峰给付累计拖欠的物业服务费5505元。原告现以诉称理由诉至本院，请求判如所请。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”原告与被告申泰房开司签订的《前期物业服务合同》不仅对双方有约束力，同时也对业主的被告吴海峰具有约束力。被告吴海峰将商铺出租给被告申泰房开司，约定由被告申泰房开司承担物业服务费，而原告项目负责人于2016年8月25日按每月每平方米1.00元收取被告吴海峰出租商铺2014年8月1日到2016年7月31日止的物业服务费，是原告与被告申泰房开司对被告吴海峰商铺物业服务费协商一致的结果，对双方当事人具有约束力，且被告申泰房开司也按约定支付了物业服务费，履行了约定的义务。对于被告吴海峰商铺2016年8月至12月的物业服务费未按合同约定交付，依法应当承担给付责任，但原告也应当在法定的期限内主张权利，否则应当承担不利的法律后果。现被告吴海峰提出原告的催收行为已经超过诉讼时效。按法律规定，主张权利的诉讼时效为三年，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害时起算。《前期物业服务合同》约定的是按季缴纳，也就是物业服务费是在合同履行过程中不断产生，各季的物业服务费均为独立的债务，每季的物业服务费的诉讼时效应当分别进行计算。原告于2019年10月21日向被告吴海峰发出催收通知，要求被告吴海峰给付5505元物业服务费，在无证据证明诉讼时效的止、中断，其2016年9月以前的物业服务费明显已超过诉讼时效，原告的请求2016年9月以前的物业服务费依法不予支持。对于2016年第四季度即2016年10月至12月的物业服务费，在合同中即约定按季交纳，同时又约定了每季头个月15日前有交付，约定不很明确，可确定整季均可交付。故被告吴海峰应当给付2016年10月至12月的物业服务费727.44元（121.24平方米×2元/月平方米×3月）。原告请求的违约金和其他诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴海峰在本判决生效后五日内给付原告成都恒安五洲物业管理有限公司2016年10月1日至12月31日止的物业服务费727.44元； 二、驳回原告成都恒安五洲物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用减半收取为25元，由原告原告成都恒安五洲物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  王宇锋 二〇二〇年七月十四日 书记员  赵 娟 附本案所适用的法律条文: 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业管理企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业管理企业已经按照合同约定以及相关规定提供管理，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理为抗辩理由的，人民法院不予支持。