陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初5525号 原告：西安富秦房地产开发有限公司 ，住所地：西安市高新区。法定代表人：邢雅枫，总经理。 委托诉讼代理人：高俊峰，男，1979年8月28日出生，汉族，该公司职员，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨靖，男，1987年8月12日出生，汉族，该公司职员，住陕西省岐山县。原告：西藏圣境农业发展有限公司 ，住所地：拉萨市柳悟新区。法定代表人：杨蓓，总经理。 委托诉讼代理人：李雯，女，1982年10月22日出生，汉族，该公司职员，住西安市碑林区。被告：陕西佰特威健身休闲有限公司 ，住所地：西安市新城区商铺。法定代表人：金伟东，总经理。 委托诉讼代理人：杨雷，陕西惠普律师事务所律师。原告西安富秦房地产开发有限公司（以下简称富秦公司）、原告西藏圣境农业发展有限公司（以下简称圣境公司）诉被告陕西佰特威健身休闲有限公司（以下简称佰特威公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富秦公司委托诉讼代理人高俊峰、圣境公司委托诉讼代理人李雯、被告佰特威公司法定代表人金伟东、委托诉讼代理人杨雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富秦公司、圣境公司共同诉称，2016年5月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼建筑面积1458.47平方米的房屋出租给被告用于经营健身房，租赁期限13年，从2016年5月20日起至2029年5月19日止，租金标准为每平方米50元/月，按约定建筑面积计算每月租金为72923.50元。租金第一年按季度支付，合同签订后三日内支付一个月租金作为押金并缴纳三个月的租金。从第二年起租金按照半年为一期支付，在每个租赁缴费期届满前20天内支付下一期的租金。《房屋租赁合同》签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋。被告进场后，原告协助被告装修开业。由于被告经营不善，长期以各种理由拖欠或者拒付租金。原告于2018年6月27日以书面邮寄通知及在租赁房屋现场张贴公告的形式催告被告，要求其支付所欠房屋租金并退还租赁房屋，被告拒不履行。截止2019年5月19日，被告已拖欠应付租金合计2356395元。根据《房屋租赁合同》第六条之约定，如被告拖欠房屋租金超过一个月，被告除应支付租金外，还应支付相当于六个月房屋租金的违约金，原告有权解除合同，由此造成的损失由被告承担。据此，原告请求判令解除租赁合同，并由被告向原告支付违约金437541元。另经核实，被告已于2017年12月13日将公司名称从陕西中坤志行健身休闲有限公司变更为陕西佰特威健身休闲有限公司。综上所述，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠租金2356395元（暂计算至2019年5月19日，应计算至实际付清租金欠款并腾房之日止）、违约金437541元，合计2793936元； 2、判令解除租金合同并由被告立即向原告退还租赁房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。被告佰特威公司辩称，原告所述与事实不符。首先，根据相关生效判决，已经确认被告交清了所有房租。其次，本案涉及两份租赁合同，谁才是真正的出租人为本案焦点。我方认为生效判决确认陕西中坤投资管理有限公司是出租人，所以原告的起诉应予驳回，为了查清案件事实，应追加陕西中坤投资管理有限公司作为第三人参与诉讼。经审理查明，2016年5月24日，原告富秦公司、圣境公司（甲方）与乙方陕西中坤志行休闲有限公司（2018年5月24日更名为陕西佰特威健身休闲有限公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼（具体位置见附图）建筑面积1458.47㎡的房屋出租给被告用于经营健身房。租赁期限为13年，从2016年5月20日起至2029年5月19日止。关于租金交纳方式，合同第三条约定：该出租房屋大楼消防验收未通过之前，租金为人民币50元╱平方米╱月（不含税）（该租金包含物业费，物业费标准按照2.4元╱平米╱月）；该出租房屋大楼消防验收通过之后，租金为人民币50元╱平方米╱月（不含税）（该租金不包含物业费，物业费标准按照2.4元╱平米╱月）。现由于大楼消防暂未通过，按约定建筑面积计算每月租金为72923.5元（含物业费）人民币租金按约定建筑面积计算每月53250元（含物业费），全年租金为875082元。第四年租金在上一年的基础上递增6%，以后每年在上一年租金基础上递增2%（物管费暂按2.4元╱月╱平方米执行，如遇物价部门审批的收费标准调整，甲方通知乙方后，乙方在此基础上增加相应的涨幅金额，电梯费、水费、电费等物业相关费用由乙方另行按规定或标准交纳）。该租金费用不含税价，甲方不提供税票，所涉及税费由乙方承担，与甲方无关。租金第一年按季度支付，合同签订后三日内乙方向甲方支付一个月租金作为押金，本合同签订后三日内缴纳三个月的租金。首年租金每三个月为一期，分四期支付。从第二年起租金按照半年为一期支付，在每个租赁交费期届满前20天内支付下一期租金。合同到期后，确认无违约无赔偿责任甲方退还押金给乙方。如涉及赔偿或违约责任，甲方扣除赔偿金或违约金后将剩余押金退还给乙方。关于违约责任，合同第六条第二款约定：乙方应按时交纳房屋租金。乙方未按时交纳房屋租金，每逾期一天，按日加交所欠房屋租金1%作为滞纳金和违约金。如乙方拖欠房屋租金超过一个月，乙方除应补交房屋租金外，支付相当于六个月房屋租金的违约金，甲方并有权解除合同，由此造成的一切损失由乙方承担。乙方未支付或迟延支付房屋租金时，甲方可采取停水停电或停用其他设施等方式催促乙方交纳房屋租金。关于合同解除的情形，合同第七条约定：1、乙方不交付或者不按约定交付房屋租金达一个月以上的；2、乙方所欠各项费用达（大写）贰万元以上……”合同另对合同双方义务、争议解决等进行了约定。合同签订后，被告开始在租赁房屋内从事经营活动。2016年5月25日，被告向原告交纳租金106571元；2018年6月11日，被告向原告交纳租金5000元；2018年12月17日，被告向原告交纳租金40000元；2019年1月18日，被告向原告交纳租金20000元；2019年3月4日，被告向原告交纳租金30000元。其后，因被告未按时足额交纳租金，原、被告发生纠纷，原告遂诉至本院。庭审中，原告富秦公司提交登记在其名下的涉案房屋不动产登记簿及房屋所有权证，证明其为涉案房屋的合法所有权人。被告对动产登记簿及房屋所有权证真实性无异议，但认为不能证明没有转租或委托他人经营。被告提交2018年5月20日陕西中坤投资管理有限公司（甲方，出租方）与陕西中坤志行休闲有限公司法定代表人宋学庆（乙方、承租方）签订的《中坤广场商铺租赁合同》一份，根据该合同，甲方将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX小区XX楼XX广场XX号商铺租给乙方作为健身房，租赁期限为1年，从2018年5月20日至2019年5月20日止。被告另提交陕西中坤投资管理有限公司（甲方，出租方）与陕西佰特威健身休闲有限公司（乙方、承租方）《房屋租赁补充协议》一份，将原合同租赁期限、租金押金及支付方式、合同变更和解除条件、违约责任等内容进行了变更。被告据此证明陕西中坤投资管理有限公司系涉案房屋的出租人。原告对此不予认可，认为其从未授权或委托陕西中坤投资管理有限公司就涉案房屋与他人签订租赁合同。另查，2019年3月24日，金伟东分别与强强、吴淑益签订《股权转让协议》，根据该协议，强强、吴淑益将其在佰特威公司共计100%的股权转让给金伟东。协议载明：转让股份前债务由转让方负责，转让股份后，公司一切债务、债权由受让方负责，与转让方无关。其后，因股权转让纠纷，金伟东诉至本院要求撤销与强强、吴淑益签订的股权转让协议并返还转让费15万元。2019年7月15日，本院作出（2019）陕0102民初4226号民事判决，驳回金伟东的诉讼请求。宣判后，金伟东不服，提出上诉。2019年11月18日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终11840号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年8月23日，富秦公司与案外人袁某某签订的《购房协议书》一份，根据该协议，袁某某以108658130元的价格购买包括涉案租赁房屋在内的XX路XX号XX苑XX楼6691.75平方米房屋。2018年12月20日，富秦公司（甲方）与案外人袁某某（乙方）签订《购房协议书补充协议》，其内容为：“一、甲乙双方确认，甲乙双方于2017年8月23日在西安高新区XX广场签订《购房协议书》，约定乙方购买甲方开发的位于西安市XX路XX号XX苑XX楼的5套房屋（房号为：10105╱10203╱10306╱10307╱10403），合计总建面6691.75平方米，总价款108658130.00元。另外，甲方及西藏圣境农业发展有限公司于2017年9月30日出具书面《委托书》给雅苑东方商业裙楼的5个租户（分别为：西安福美天境餐饮管理有限公司、陕西中坤志行健身休闲有限公司、西安市新城区XX店、西安中坤提莫餐饮有限公司、西安同和餐饮有限公司），该《委托书》载明甲方及西藏圣境农业发展有限公司已经将租赁房屋出让给袁某某，房屋租赁合同转让给袁某某，并由袁某某以出租人的名义实施合同权利，2017年10月1日起由袁某某收取房屋租金。二、上述《购房协议书》签订后，乙方未按照《购房协议书》第二条之约定支付房款；甲方出具《委托书》后，截止本补充协议签订时，乙方仍未支付任何房屋购买价款。三、鉴于乙方不能按照《购房协议书》之要求按期足额支付购房价款，目前已经不具备继续履行的可能，现在甲乙双方经协商同意，本协议生效时，自动解除甲乙双方于2017年8月23日签订的《购房协议书》，撤回2017年9月30日出具的书面《委托书》。四、由于乙方违约，根据《购房协议书》之约定，乙方应当向甲方支付购房总价款20%的违约金计21731626.00元。该违约金由乙方于本协议签订后15日内以银行汇款形式支付给甲方；逾期支付的，除支付违约金外，还应当按照银行同期贷款利率双倍利率计算滞纳金对甲方进行赔偿。五、本补充协议签订后，乙方不得再以房屋买受人或者房屋出租人的身份对外处分本协议第一条所述的5套房屋；同时，甲乙双方同意将本补充协议提交西安市新城区人民法院，用于证明5套房屋所有权仍然为甲方，且甲方仍然为5套房屋的出租人……”。2018年12月20日，案外人袁某某向西安福美天境餐饮管理有限公司、陕西佰特威健身有限公司、西安市新城区XX店、西安中坤提莫餐饮有限公司、西安同和餐饮有限公司出具《声明》，其内容为：“本人袁某某2017年8月23日与西安富秦房地产开发有限公司签订书面《购房协议书》，约定购买雅苑东方商业裙楼5套房屋（房号：10105、10203、10306、10307、10403，以下简称“房屋”）。为履行该协议，西安富秦房地产开发有限公司与西藏圣境农业发展有限公司于2017年9月30日向贵公司分别出具了书面《委托书》，称房屋所有权已转让给本人，且由本人从2017年10月1日起行使房屋出租人权益。上述两个书面文件签发后，本人并未支付购房款，本人至始至终未曾取得房屋所有权，也不享有贵公司分别作为承租人与西安富秦房地产开发有限公司与西藏圣境农业发展有限公司作为出租人签订的五份《房屋租赁合同》项下的房屋出租人权益。本声明做出前，本人已经与西安富秦房地产开发有限公司签订补充协议，协商解除了《购房协议书》，并撤回《委托书》，现本人声明，本人袁某某不是雅苑东方商业裙楼5套房屋（房号：10105、10203、10306、10307、10403）的所有权人及出租人，2017年8月23日至今的房屋所有权人仍然为西安富秦房地产开发有限公司，请贵公司分别按照五份《房屋租赁合同》的约定向西安富秦房地产开发有限公司履行承租人义务。”在另案审理过程中，经本院传唤案外人袁某某到庭，其对与富秦公司签订《购房协议书》、《购房协议书补充协议》及出具《声明》的事实均予认可，但否认曾从被告处收取过涉案房屋的租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、不动产登记簿、房屋所有权证、《中坤广场商铺租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《股权转让协议》、民事判决书、《购房协议书》、《购房协议书补充协议》、《声明》、当事人的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方在平等自愿的基础上达成的合意，其真实意思表示，形式及内容不违反法律禁止性规定，应依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。因被告未按时足额履行租金给付义务，构成违约，现原告诉请要求被告支付拖欠的租金2356395元（截止2019年5月19日）、违约金437541元（按6个月租金计算）、解除合同并返还租赁房屋，于法有据，本院依法予以支持。被告还应按照合同约定的租金标准向原告支付至实际腾房之日止的占有使用费。庭审中，被告辩称根据生效判决，已经确认被告交清了所有房租，陕西中坤投资管理有限公司是实际出租人，故原告的起诉应予驳回，原告对此不予认可。因原告系涉案房屋的所有权人且其与被告就涉案房屋签订房屋租赁合同在先，在合同履行期限内，被告又与陕西中坤投资管理有限公司就同一租赁物再次签订房屋租赁合同，明显有悖常理。庭审中，被告亦未提交原告委托或授权陕西中坤投资管理有限公司与其签订房屋租赁合同的相关证据，故被告该辩称，本院依法不予采信。至于金伟东与强强、吴淑益之间就股权转让达成的关于债权、债务承担的约定，根据合同相对性的原则，该约定仅在合同当事人之间发生法律拘束力。被告不能据此向原告提出合同上的请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     一、原告西安富秦房地产开发有限公司、西藏圣境农业发展有限公司与被告陕西佰特威健身休闲有限公司（原陕西中坤志行休闲有限公司）于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》有效，予以解除。 二、被告陕西佰特威健身休闲有限公司于本判决生效后十五日内将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX楼XX楼建筑面积1458.47㎡的房屋腾交原告西安富秦房地产开发有限公司、西藏圣境农业发展有限公司。三、被告陕西佰特威健身休闲有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安富秦房地产开发有限公司、西藏圣境农业发展有限公司拖欠的房租2356395元（计算至2019年5月19日，并按合同约定的租金标准支付至实际腾房之日止）。四、被告陕西佰特威健身休闲有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安富秦房地产开发有限公司、西藏圣境农业发展有限公司违约金437541元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费29151元，原告已预交，由被告陕西佰特威健身休闲有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审  判  长     蒋  茹审  判  员     王  洋审  判  员     刘  娜 二0二0年七月十日 书  记  员    张丹丹1