杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2698号 原告（反诉被告）：杭州澜都房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市富阳区东洲街道黄公望村，统一社会信用代码：91330183MA2AYUCY1B。 法定代表人：秦雅楠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄嘉燕、胡亭亭，该公司员工。 被告（反诉原告）：周林，男，1975年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告（反诉原告）：林红英，女，1987年1月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 周林、林红英的共同委托诉讼代理人：叶虹、龚振琳，浙江恩波律师事务所律师。 杭州澜都房地产开发有限公司（以下简称澜都公司）为与周林、林红英商品房预约合同纠纷一案，于2020年5月2日向本院起诉。2020年6月16日，周林、林红英提起反诉，本院经审查予以受理，决定与本诉合并审理，并于2020年6月19日公开开庭进行了审理。澜都公司的委托诉讼代理人黄嘉燕、胡亭亭，周林、周林及林红英的共同委托诉讼代理人龚振琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 澜都公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《春上雅庐认购合同》解除；2、周林、林红英协助澜都公司办理编号为2020330183YS0005313的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记注销手续；3、本案诉讼费由周林、林红英负担。 事实和理由：2020年1月13日，原、被告签订了《春上雅庐认购合同》，周林、林红英认购了澜都公司开发的位于杭州市富阳区房屋。认购合同约定周林、林红英应当于2020年1月16日前与澜都公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。2020年1月16日，周林、林红英到澜都公司售楼处准备签约，在澜都公司销售人员将该套房屋网签备案并打印出书面合同后，周林、林红英因个人原因未签约。此后经澜都公司发函催促周林、林红英仍未签约。2020年2月25日，澜都公司向周林、林红英发函，通知周林、林红英因其未按时签约，视为放弃认购权利，澜都公司将涉案房屋另行出售。 周林、林红英未按认购合同约定与澜都公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，应属违约行为，澜都公司有权依据《认购合同》约定，在书面通知周林、林红英后解除与周林、林红英签订的《认购协议》。《认购协议》解除后，周林、林红英应履行协助澜都公司注销该房屋网签备案登记的义务。 周林、林红英答辩称：1、澜都公司所述与事实不符。双方未能签订商品房买卖合同，是澜都公司的行为导致的。2020年1月16日，周林、林红英按约前往澜都公司处签订正式的商品房买卖合同。但在签字过程中，发现买卖合同中的附件图纸与宣传的不一致，为此双方发生争议。当晚，派出所的民警以及市场监督管理局的工作人员也都到现场解决纠纷，但双方未能达成一致意见。此后双方就此事也多次进行了协商。现澜都公司提起诉讼，周林、林红英对解除预约合同是没有异议的，但是认为预约合同解除是由于澜都公司导致的。故澜都公司没收定金，占有购房首付款是缺乏事实以及法律依据的。2、澜都公司所述的2020年2月27日发送的这份通知书，周林、林红英都没有收到。 周林、林红英向本院提出反诉请求，要求判令：1、澜都公司双倍返还周林、林红英定金1000000元；2、澜都公司返还周林、林红英购房首付款2141020元，并赔偿自2020年1月17日起至款项付清日止的利息损失，以2141020元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；3、本案诉讼费由周林、林红英承担。审理中，周林、林红英增加一项诉讼请求，要求解除双方于2020年1月13日签订的《春上雅庐认购合同》。 事实和理由：2020年1月，在澜都公司的宣传下，周林、林红英报名参加了“春上雅庐”的排屋摇号活动。根据澜都公司展示的“春上雅庐”项目的楼书、沙盘模型、样板房（北向露台），以及销售人员的描绘，周林、林红英只要选择了169方的户型，就将拥有一个带有舒适的阳台露台的房屋，周林、林红英以为这房屋符合自己多年来的愿望。虽然澜都公司拒绝提供房屋的户型图纸，但基于对楼书、模型以及样板房的信赖，周林、林红英于2020年1月13日在选房现场选择了169方户型中7号101室房屋，并签订了《春上雅庐认购合同》。同日，周林、林红英交付了认购合同下的500000元定金。 2020年1月16日周林、林红英按约前往澜都公司签订《商品房买卖合同》。在缴纳房屋首付款、车位全款后，澜都公司展示了案涉房屋的《商品房买卖合同》以及《补充协议》。但在签订过程中，周林、林红英发现合同附件中的户型图与宣传的169方户型不一致，3楼北向露台面积由宣传的3.4m*3.2m减少为一半。工作人员经了解后告知，该房屋为169方户型中的特殊户型，比其他169方户型房屋的北向露台会小一半。为此，周林、林红英拒绝签订该买卖合同，澜都公司也明确表示会择期再商定该情况。后双方就该情况多次协商，但均未能达成一致意见。 涉案房屋的北向露台、房屋使用面积对于该房屋的价值以及买受人长期居住的舒适性具有重大影响，澜都公司明知169方户型中存在特殊户型，但在宣传过程中仅展示了169方户型中的优异户型，隐瞒了特殊户型的事实，明显违反了诚实信用原则，应承担相应的责任。 澜都公司答辩称：1、周林、林红英要求双倍返还定金，无事实和法律依据。首先，双方签署的认购合同属于预约合同，目的是为了在将来签订商品房买卖合同，故该500000元定金属于立约定金。其次，认购合同第五条约定，在本合同第四条约定的预订期限内，甲方有义务为乙方保留本合同所明确的房屋，如遇重复预售，致使乙方不能实现合同目的的，甲方将双倍返还已收取的定金，乙方拒绝按照本合同约定条款签订商品房买卖合同或逾期未签订商品房买卖合同的，则视为乙方放弃认购权利，无权要求甲方返还已收取的定金。双方对此责任义务在签订本合同时已明确并没有疑义。澜都公司严格遵守认购合同约定在认购合同约定的预订期限内，保留了案涉房屋并未重复预售。2、澜都公司不存在隐瞒事实虚假宣传的情形。澜都公司已将户型模型、样板房宣传单页在销售案场醒目位置上进行展示，工作人员讲解项目时，也逐一进行说明。而且户型模型、样板房宣传单页中也已经提示了所涉户型，仅供参考，不同户型的面积尺寸功能布局共功能分割等均有不同，相同户型，一楼栋、楼层单元等差别，局部结构和面积有可能不同，具体以双方签订的商品房买卖合同及其附件为准。周林、林红英应理性购房，如果未对房屋内结构布局等信息尽到应知的注意义务是其本身的问题。3、周林、林红英要求按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率报价利率支付利息无事实和法律依据。因周林、林红英的原因，导致双方未签订商品房买卖合同及其附件，定金不予退还。至于首付款，在双方的多次沟通中，澜都公司均表示愿意退还该笔首付款，并按照同期银行存款利息利率计息一同退还。在澜都公司无过错的情形下，周林、林红英要求按照同期全国银行拆借中心公布的贷款利率支付利息于法无据。4、露台不属于双方认购合同约定的合同标的物，认购合同约定案涉房屋建筑面积为169.27平方米，不含露台的面积，露台不属于双方认购合同约定的合同标的物。露台面积大小、露台是否存在均不属于对合同重大影响的情形。综上，周林、林红英的反诉请求缺乏依据，要求依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人本诉及反诉部分证据及质证意见一致。经庭审质证，本院认证如下： 一、澜都公司提供的证据1、《春上雅庐认购合同》一份，以证明原、被告签订了认购合同，合同约定了房屋总价、付款方式、签订买卖合同时间等的事实。周林、林红英质证后无异议，本院予以确认。证据2、《通知书》、《挞定函》及邮寄投递信息，以证明经原告催告后，周林、林红英仍未履行签订买卖合同义务，澜都公司有权解除认购合同。周林、林红英质证后有异议，认为没有收到邮件，且通知书所述内容与事实不符。本院审核后对澜都公司曾发通知的事实予以确认。证据3、收款凭证，以证明认购合同签订后，周林、林红英按约定支付了500000元定金的事实。周林、林红英质证后无异议，本院予以确认。 二、周林、林红英提供的证据1、楼书两份、模型视频、样板房视频各一份，以证明澜都公司在宣传过程中展示的169方户型北向露台的情况。澜都公司质证后对其真实性予以确认，对关联性不予认可，认为在签订认购协议前，澜都公司已经在售楼处及样板房处醒目位置提示相同户型因楼幢楼层单元等差别，局部结构面积也不同，具体以双方签订的商品房买卖合同及附件等内容为准。楼书、模型、样板房等的户型，均不是周林、林红英最终个人摇号选房确定的房屋。本院审核后认为，该证据仅能证明楼房宣传的户型资料，但并非指周林、林红英最终确定的户型。证据2、浙江省商品房买卖合同一份，以证明商品房买卖合同附件中的图纸与宣传册、模型、样板房不一致的事实。澜都公司质证后对其真实性无异议，对证明对象有异议，认为宣传册楼房模型、样板房均不是周林、林红英购买的同一楼幢同一单元同一户型，故于商品房买卖合同附件中的图纸，不具有同等可比性的。本院对该证据的真实性予以确认。证据3、2020年1月16日商品房买卖合同签订日视频一份，以证明因案涉商品房买卖合同附件图纸与澜都公司宣传的不一致，致使双方未能于当日签订商品房买卖合同的事实。澜都公司质证后对其真实性无异议，对关联性有异议，认为楼书案场模型和样板房均有提示写明资料模型仅供参考，不同户型相同户型英楼幢楼层单元等，具体以签订的买卖合同等协议为准。本院对该证据予以确认。证据4、微信聊天记录一份，以证明周林与澜都公司营销负责人协商过程的事实。澜都公司质证后对其真实性无异议，但对证明对象不予认可。认为该证据仅是双方的聊天记录，是双方的协商过程，最终并未达成一致意见，故不能作为澜都公司最终的意思表示。本院对该证据予以确认。证据5、2020年1月18日录音资料一份，以证明周林与被澜都公司相关工作人员协商过程的事实。澜都公司质证后对其真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为协商过程中，在未经对方同意的情况下，私自录音。而且在协商过程中，周林存在部分误导性的提问，如工作人员在周林陈述观点时，礼貌性的回复恩，表示正在倾听，并非认可其陈述。在协商过程中，工作人员明确表示，并未承诺北向露台有10个平方。样板房模型及宣传单页等均有提示写明仅供参考，不同的会有差别，具体以签订的商品房买卖合同及附件等协议为准。周林在协商中明确知道露台是赠送面积的，不属于双方认购合同约定，建筑面积约定范围的，不属于合同标的物。本院对于该证据证明的双方协商的过程予以确认。证据6、首付款刷卡单据及首付款发票各一份，以证明周林、林红英于2020年1月16日支付首付款2141020元的事实。澜都公司质证后无异议，本院予以确认。证据7、邮件投递情况说明一份，以证明周林、林红英未收到澜都公司发送的通知书的事实。澜都公司质证后对其真实性、合法性均不予认可，认为邮政的盖章施黑白的，而且数字是有存在颠倒，无法判断真假。而且认购合同第二条约定了双方在此特别约定，乙方在合同中预留的通信地址是真实可送达的，甲方在履行本合同义务时，需要以挂号信或者邮政快递的方式通知乙方即可，非甲方原因造成的邮件无法送达后果不由甲方承担，电话通知，并非甲方履行本合同下的义务的必经的程序。澜都公司已经按照周林、林红英在认购合同中预留的身份证的地址寄送通知书，已尽了相关义务。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2020年1月13日，周林、林红英（乙方）通过摇号选房，与澜都公司（甲方）签订了《春上雅庐认购合同》，约定乙方认购座落于春上雅庐7号101室，建筑面积为169.27元，房屋单价为26000元/平方米，总价4401020元，付款方式为首付6成与商业按揭贷款；乙方同意在本合同的当日向甲方支付定金500000元，作为乙方签订商品房买卖合同的担保；乙方应于2020年1月16日到春上雅庐销售处与甲方签订《商品房买卖合同》（已出示，由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）及《补充协议》（已出示）、支付房款；在本合同约定的预定期限内，甲方有义务为乙方保留本合同所明确房屋，如重复预售致使乙方不能实现本合同目的的，甲方将双倍返还已收取的定金，乙方拒绝按照本合同约定条款签订商品房买卖合同或逾期未签订商品房买卖合同的则视为乙方放弃认购权利，无权要求甲方返还已收取的定金；商品房买卖合同签订后，本合同自动失效，乙方所付定金全数抵作房价款，甲乙双方其他条件以双方签订的商品房买卖合同为准；本项目交付时间为2022年3月31日；本合同是双方权利义务的唯一依据，若甲方员工或其他工作人员作出超越本合同约定的承诺，均为无效，若双方有其他约定的，应签订补充协议；等等。 二、2020年1月13日，周林、林红英向澜都公司支付定金500000元。2020年1月16日，周林、林红英向澜都公司支付购房首付款2141020元。 三、2020年1月16日，双方签订《商品房买卖合同》时，周林、林红英因三楼北向露台面积与楼书及销售模型出示的面积有出入，双方产生争议，故未签订合同。 四、根据澜都公司的宣传楼书及销售处模型显示，169平方米户型的三楼北向露台为10平方米左右。澜都公司在样板房处已张贴户型参观须知，载明：本参观户型为怀石雅苑24号楼101室，相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同。根据澜都公司提供的《商品房买卖合同》显示，该处露台面积为5平方米左右。为此，双方进行多次交涉、商谈。 五、庭审中，澜都公司陈述，选房当天，169平方米的户型共推出8套，其中有2套户型三楼北向露台面积为5平方米左右，其余均为10平方米左右。 本院认为：根据相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方未能订立商品房买卖合同的主要争议点在于北向露台的面积。首先，双方在看房及摇号选房过程中，周林、林红英未其就所选房号的北向露台情况进行核实，澜都公司亦未就北向露台面积进行过承诺，故双方未就北向露台的面积进行确认。其次，样板房及模型亦提示了所参观户型为怀石雅苑24号楼101室，相同户型因楼栋、楼层、方位等不同，其内部局部结构、面积、管线位置等可能与其他房源有所不同，故不能以此房型作为选房依据。再次，北向露台面积虽不在产权证内，但亦可成为影响购房者选房的因素之一。澜都公司未对该户型进行充分说明，周林、林红英亦未对此进行充分了解，双方均存在一定过错。由此，所选房屋北向露台面积与样板房宣传不一，系双方未能就房屋状况进行完全沟通、了解所致，故本院确认导致商品房买卖合同未能订立，系不可归责于当事人双方的事由，不属于原、被告任何一方的故意违约。故对于周林、林红英要求解除双方于2020年1月13日签订的《春上雅庐认购合同》的诉请，本院予以支持。合同解除后，澜都公司应返还周林、林红英定金500000元及首付款2141020元，周林、林红英亦应协助澜都公司办理案涉房屋网签备案登记注销手续。关于首付款的利息损失，当日推出的10套169平方米的户型中，仅有2套北向露台面积减少一半左右，该不利因素，澜都公司在选房过程中，未进行明示或者告知，有违诚信原则，应承担一定的民事责任，故本院酌情确认澜都公司支付周林、林红英自2020年1月17日起至款项付清日止以2141020元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失。 综上，原、被告的合理诉请，本院予以支持，对于双方的其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除杭州澜都房地产开发有限公司与周林、林红英于2020年1月3日签订的《春上雅庐认购合同》； 二、杭州澜都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还周林、林红英定金500000元； 三、杭州澜都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还周林、林红英购房首付款2141020元，并支付自2020年1月17日起至款项付清日止的利息损失（以2141020元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、周林、林红英本判决生效之日起十五日内协助杭州澜都房地产开发有限公司办理编号为2020330183YS0005313的《浙江省商品房买卖合同》的网签备案登记注销手续； 五、驳回杭州澜都房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回周林、林红英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费80元，减半收取40元，由杭州澜都房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费15964元，减半收取7982元，由杭州澜都房地产开发有限公司负担6457元，周林、林红英负担1525元。 周林、林红英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州澜都房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 颜燕香 二〇二〇年七月十三日 法官助理张云花 代书记员 丁敏明