辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2979号上诉人（原审原告）：沈阳地铁房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路338号。法定代表人：向春兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：翁迪，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鸿国，辽宁弘立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司，住所地沈阳市浑南区南大甸子378-1号法定代表人：王小宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯，辽宁比孚德律师事务所律师。上诉人沈阳地铁房地产开发有限公司（以下简称“地铁公司”）因与上诉人沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司（以下简称“亿邻汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，均不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。地铁公司上诉请求：1.请求法院撤（2018）辽0112民初字第6151号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由2018年8月22日，浑南区人民法院组织了本案一审的第一次开庭审理该案。2018年12月5日，浑南区人民法院出具民事裁定中止了本案的审理，认为本案房屋占用费数额的计算有赖于另案双方合同解除时间的判决结果。沈阳市中级人民法院于2019年11月11日作出了另案的（2019）辽01民终9969号民事判决，并于2019年11月18日送达了上诉人，判决双方租赁合同及补充协议于该判决生效之日解除。随后，浑南区法院参照该生效（2019）辽01民终9969号民事判决做出了本案的一审判决，上诉人于2019年12月5日收到判决。上诉人现依据生效的（2019）辽01民终9969号民事判决及本案一审判决提出上诉主张如下：一、一审判决第一项判项存在适用法律错误。（一）根据《合同法》第九十七条的规定，被上诉人应自2014年7月1日起向上诉人支付房屋租金及占用费。上诉人于2014年7月1日将涉案房屋交付给被上诉人，其后，被上诉人一直占用上诉人之房屋，并对外进行经营及分租获取收益。现双方租赁合同已提前解除，根据《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在合同解除的情况下，上诉人的损失即为正常情况下自上诉人交付房屋之日起可以获取而未获取到的租金收益，即自2014年7月1日起的租金损失。故上诉人有权要求被上诉人向其赔偿房屋租金及占用费，按房屋年租金1,708,800元/年计，自2014年7月1日起至实际腾退房屋之日止。（二）退一步讲，被上诉人至少应当自2018年7月4日起向上诉人全额支付房屋租金及占用费至腾退房屋之日止。一审法院认为“现案涉房屋于2018年7月4日通过建设工程消防验收，根据补充协议约定，应增加的免租期为45个月，即免租期延长至2019年9月30日，故按照合同约定，被告应从2019年10月1日起交纳租金。”该判决结果未正确适用《合同法》第一百二十条的规定，未按双方过错合理分担相应的责任。具体理由如下：本案的时间跨度自2014年7月1日交付租赁房屋时起至双方解除合同后实际腾退房屋之日止，其中：自2014年7月1日至2015年12月31日是双方租赁合同载明的免租期；自2016年1月1日起至2019年9月30日止是一审法院认定的延长免租期限；自2019年10月1日起至实际腾退房屋之日止是第三阶段。上诉人在此就不同时间段分别进行论述如下：1、租赁合同约定18个月免租期是基于合同履行20年而设立，现仅5年双方即解除合同，故不应要求上诉人仍提供18个月的免租期，而应当综合考虑租赁期限及被上诉人的过错酌减一定期限的免租期。免租期的约定，是出租人综合考虑20年的租赁期限而给予承租人的一种优惠措施。在租赁合同已解除的情况下，出租人已丧失了未来的预期利润，且在被告存在过错及违约行为的情况下，履行此免租期条款对上诉人明显不公。鉴于合同仅履行5年而非签订合同时约定的20年，故应当按比例缩减免租期更为适宜、合理，即20年情况下履行18个月免租期，五年的情况下应当按比例缩减为4.5个月（18个月×5年/20年）的免租期。2、合同补充协议约定的免租期产生是基于未通过消防验收，但是被上诉人的违约行为也是导致无法通过消防验收的原因之一，被上诉人不应因其违约行为获利，即获得延长45个月的免租期这一利益，而应当按照被上诉人的过错比例扣减13.5个月（45个月×30%）的免租期。（2019）辽01民终9969号民事判决已认定被上诉人的违约行为是未能通过消防验收的原因之一，应承担30%的责任。虽然补充合同约定额外的免租期为每延迟一个月通过消防验收则增加一个月的免租期，而消防验收共计迟延了45个月的时间，但需要注意的是，被上诉人的违约行为也是延迟通过消防验收的原因之一，又因为消防验收的延迟通过才导致了免租期增加，也就是说，被上诉人因其违约行为反而获得了增加免租期这一利益，这明显违反了《合同法》第五条、第六条的规定，有违公平原则和诚实信用原则。故被上诉人不应因其违约行为获利，即获得延长45个月的免租期这一利益。应当按被上诉人违约行为对无法通过消防验收的过错比例对此部分延长的免租期进行缩减，即按（2019）辽01民终9969号民事判决认定的被上诉人违约行为对无法通过消防验收应承担30%的责任，将此部分免租期缩短30%，即缩短13.5个月（即45个月×30%）的免租期。缩短后的免租期共计31.5个月（45个月-13.5个月），即使从2016年1月1日开始计算缩短后的免租期，也仅应当截至2018年7月15日。一审判决未正确适用《合同法》第一百二十条的规定。鉴于涉案租赁房屋已于2018年7月4日通过消防验收合格，结合上述论述，至少应当从2018年7月4日开始，按照合同约定租金标准全额计收被上诉人房屋租金及占用费，直至腾退房屋之日止。3、双方三七责任比例划分是对双方违约行为导致未通过消防验收的责任划分，在房屋通过消防验收后，一审法院仍按此责任比例判决被上诉人在2019年10月1日后仅按合同租金的30%向上诉人支付，无任何事实和法律依据，且对上诉人显失公平。（1）（2019）辽01民终9969号民事判决认定的责任比例是双方对未通过消防验收的应负责任。在房屋通过消防验收后，扣除免租期限，被上诉人即应当按照合同约定全额向上诉人支付租金。一审法院按照双方对未通过消防验收的责任比例判决被上诉人在案涉房屋已通过消防验收正常使用的时间段仅需支付合同约定租金的30%，无任何事实和法律依据。在被上诉人已经获得了延长免租期的利益，而上诉人已损失了该延长免租期限内的租金收益的情形下，双方就租金计算方面的过错责任承担已清结完毕。再用该未通过消防的责任比例计算后续通过消防验收后的租金，也对上诉人显失公平。（2）一审法院认为“虽然被告一直占有案涉房屋，但未能对整个承租房屋进行正常经营活动，故让被告按照合同约定标准支付租金，明显不合理”。但是，从上诉人提供的2015年起的《分租协议》、不同时间的现场经营照片等证据、被上诉人的自认、本案一审中被上诉人补充提交的《分租协议》等证据均可知，案涉房屋自2015年起至房屋腾退之日长达5年的时间里，被上诉人一直进行分租及使用，并收取分租摊户的租金，每年的租金收益就在100万以上，包括在双方诉讼中一直有新签订分租合同收取租金。因此，一审法院的上述认定缺乏证据，没有事实及法律依据，而在此种认定的基础上判决被上诉人自2019年10月1日后仅按合同约定租金的30%向上诉人支付房屋租金及占用费，既不合法也不合理。一审判决未正确适用《合同法》第二百一十二条的规定。综上所述，一审判决没有正确适用相关法律规定，上诉人的房屋租金及占用费损失没有得到合理的弥补。因此，依据《合同法》第五条、第六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条的规定，被上诉人至少应当自2018年7月4日起向上诉人全额支付房屋租金及占用费至腾退房屋之日止。二、上诉人拆除阻挡消防通道的墙体的费用3.5万元，应当由被上诉人承担。一审判决第二项判决结果存在事实认定及法律适用错误。从上诉人一审中提供的竣工图纸可以看出，在案涉房屋竣工交付被上诉人时，并无阻挡消防通道的相关墙体存在，该墙体是被上诉人在装修过程中，为了对房屋的分租及使用需要增加的。由一审证据沈阳唯实信资产评估有限公司做出的对房屋装修残值《资产评估报告》及在评估过程中被上诉人提供的图纸等材料也可以看出，被上诉人在装修过程中确实存在新增隔断墙体等阻碍了消防验收。在一审证据《建设工程竣工验收消防各案检查不合格通知书》中消防不合格的原因之一为“商业部分已经装修,改变格局,并投入使用,与设计不符,且造成疏散距离超长等问题”，其已明确表明是因为商业装修造成疏散距离超长等问题，该装修即包括新增墙体而导致改变了消防格局。且从上诉人一审提交的证据可知，在拆除该墙体后立即就通过了消防验收，即拆除该墙体解决了疏散距离过长的问题。故上诉人为解决消防格局问题而拆除墙体的费用应当由被上诉人承担。一审法院认为“关于原告主张的对阻挡消防通道的墙体拆除费用35,000元，因原告没有提供证据证明该项费用的支出与被告有关，故本院对原告的该项请求不予支持。”但由上论述可知，上诉人在一审中提交的各项证据已足以相互佐证，证明上诉人拆除阻挡消防通道的墙体花费的3.5万元，是因为被上诉人的装修行为导致的损失，应当由被上诉人承担。故一审判决第二项判决结果存在事实认定及法律适用错误，上诉人在一审中提供的证据已足以证明上诉人的诉讼主张，该上诉人拆除阻挡消防通道墙体的费用3.5万元，应当由被上诉人承担。三、一审判决第三项判项认定被上诉人不需支付违约金，属于适用法律错误。一审判决已认定了被上诉人对水、电、采暖进行了铺设这一变动行为，也认定了被上诉人存在拖欠电费的情况。同时，《租赁合同》第十二条第3款约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，不退还租金及房屋押金，同时按照第十四条的约定追究乙方违约责任：……（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构及水、电、供暖等管线原位置；……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；……”结合本案，被上诉人对水、电、采暖管线进行了变动，且未取得上诉人书面同意，属于违约行为，同时，上诉人已为被上诉人垫付电费336,379.06元，被上诉人一直拖欠该电费未予交纳，已给上诉人造成了严重的资金损失，其行为也已构成违约，故应当按照合同约定向上诉人承担违约责任，即支付违约金。该违约金参照租赁合同第十四条的约定应按照合同总租金的2%计，即人民币683,520元。一审判决认定“被告承租房屋用于经营，装修过程中为了经营需要对水、电、采暖进行铺设系正常行为”及“被告并非恶意拖欠电费，不构成合同约定的违约条件”，属于适用法律错误。按照租赁合同约定，被上诉人的违约之处在于拆改未经上诉人的书面同意，以及逾期未交纳按合同第八条第2款约定应当由被上诉人交纳的电费，至于被上诉人拖欠电费的行为是否出于恶意并不是判定违约的构成条件，且其从2016年开始一直拖欠电费未予偿还的行为已明显属于主观恶意。因此，被上诉人应当依据《合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，按照租赁合同的约定向上诉人支付违约金。综上，请贵院依法裁判，维护上诉人的合法权益。亿邻汇公司辩称：一、（2018）辽0112民初6151号民事判决书第一项关于“房屋租金及房屋占用使用费”的判项正确，应予维持。理由如下：（一）亿邻汇公司依约享有免租期，在免租期内不应向地铁公司给付房屋租金。亿邻汇公司依约享有两个免租期：第一个免租期是依据《沈阳地铁丽水新城公租一期1-3#商业网点房屋租赁合同》第六条租赁用途与租赁期限第3款“免租期共计18个月，自2014年7月1日起至2015年12月31日止。免租期内，无须支付租金。”第二个免租期依据《《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议》》第3条“原合同第六条中第3条补充条款。装修过程中我方公司配合地铁公司消防验收，地铁公司于2014年10月15日完成消防验收，延迟一个月则增加一个月免租期，以此类推。”“延迟一个月则增加一个月免租期”的约定表明双方均同意在地铁公司违约，即在交付租赁房屋时没有完成建设工程竣工消防验收，导致亿邻汇公司无法办理装修消防验收并且无法正常经营的情况下，地铁公司为了补救其违约行为，同意在《沈阳地铁丽水新城公租一期1-3#商业网点房屋租赁合同》第六条约定的免租期结束后，再计算补充协议约定的免租期。地铁公司向法院提交的2018年7月4日沈公消验字（2018）第0242号建设工程消防验收意见书载明的时间是2018年7月4日。那么从2014年10月15日起至2018年7月4日止共计45个月，45个月的免租期应从2015年12月31日开始计算，至2019年9月30日止。（二）18个月免租期与合同履行期限20年无关。《沈阳地铁丽水新城公租一期1-3#商业网点房屋租赁合同》是双方在自愿平等基础上签订的协议，该协议依法成立生效，对双方均具有拘束力。双方应严格执行该协议约定。上述协议明确约定的是免租期18个月，约定的初衷是为了装修期及经营周转期，并没有约定18个月的免租期是以租赁期20年必须履行完毕为前提条件。那么既然没有在合同中约定，说明无论合同期限是否履行完毕，均与18个月的免租期无关。地铁公司作为商事主体，在签订合同时应清楚合同在履行过程中有解除的可能，但对此确没有约定，说明地铁公司给予的免租期与租赁合同履行期限是否届满没有因果关系。因此，地铁公司关于“18个月的免租期是基于履行合同20年而设立的观点”于法律依据。（三）地铁公司在向亿邻汇公司交房前未履行建设工程竣工消防验收法定强制性义务，导致亿邻汇公司在不知情的情况下，投入千万装修后，却被消防主管部门告知无法办理装修消防验收，无法正常招商，更无法正常营业的严重后果。在这种情况下，双方签订了《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议》，地铁公司同意给予亿邻汇公司免租期。这与其后补办建设工程竣工消防验收的行为无关。另，导致案涉租赁房屋建设工程竣工消防验收多年未通过的原因是丽水新城整个小区所有楼的外墙保温板防火等级不合格，直至2018年全部更换完毕才验收合格。（四）合同法第一百二十条与免租期无关。免租期是因地铁公司交房前未履行建设工程竣工消防验收前提义务，而给予亿邻汇公司的利益让与，是双方共同协商确认的合同内容，不属于违约损失，更与违约责任的承担无关。二、一审判决中关于亿邻汇公司按42720元/月标准向地铁公司给付房屋占用费的判项正确，依法应予维持亿邻汇公司接收房屋后，因地铁公司上述违约行为，并未能按合同约定之用途充分使用租赁房屋。由于租赁房屋未完成建设工程竣工消防验收，所以不能办理装修消防验收，这种情况下是不能正常营业的，并且确实被消防主管部门处罚过并责令停业。所以亿邻汇一直是一部分面积营业，约是租赁面积的30%，主要是第三方已租赁的小铺位出售生鲜蔬菜。一审法院曾要求双方共同确认实际使用面积，但地铁公司一直没有联络亿邻汇公司，所以一审法院结合租赁合同实际履行情况及亿邻汇公司使用面积情况，参考双方承担装修损失的比例，确认按月租金30%支付房屋占用费，亿邻汇公司认为正确，符合实际情况，应予维持。三、一审判决中关于驳回拆墙费用3.5万元的诉讼请求正确案涉租赁房屋的装修经消防主管部门复核通过，装修符合消防规范，并不涉及“造成疏散通道距离过长”的问题，该诉请与本案不具有关联性。四、亿邻汇公司未违约，一审判决关于驳回违约金的诉讼请求正确，理由如下：第一，亿邻汇公司并没有拆改变动房屋结构及水、电、暖等管线原位置，亿邻汇公司的装修是对原水、电、暖等管线正常的布线，没有破坏房屋主体结构及承重结构，更没有危及租赁房屋的安全，是正常的装修行为，不属于违约行为。第二，房屋交付后至2015年11月前，物业并没有进行分表，所以是四方，即老物业、商业管理、消防泵与亿邻汇公司共用一块电表，那么无法区分各方实际用电量，进而无法确定电费金额，因此亿邻汇公司无法向地铁公司支付电费，并没有主观故意拖欠，不属于违约行为。综上所述，请求二审法院支持亿邻汇公司的全部上诉请求，驳回地铁公司的上诉请求。亿邻汇公司上诉请求：1、依法撤销（2019）辽0112民初6151号民事判决书中第二项，并改判驳回地铁公司此项诉讼请求2、由被上诉人地铁公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由一、防火卷帘门127,503元及防火地弹门26,600元应由地铁公司自行承担，与亿邻汇公司无关。首先，在原审程序中，地铁公司未能证明其安装了合格的防火卷帘门。因地铁公司未能举证证明16处防火卷帘门的安装费用已实际发生，所以亦无法证明上述防火卷帘门在交房时已安装完毕。其次，在原审程序中，地铁公司未能证明其在交房前安装了合格的防火地弹门。2016年7月4日，沈阳市消防局出具沈公消竣查字【2016】第0103号《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，该通知书能证明是地铁公司安装的消防设施不合格，而后地铁公司于2016年10月1日安装的防火地弹门，这是地铁公司对消防设施不合格而进行的自改，与亿邻汇公司无关。综上所述，亿邻汇公司没有拆改过上述的防火门，因此安装上述防火门的费用应由地铁公司自行承担。二、二审法院明确案涉租赁房屋的“实际腾退房屋之日”的具体日期亿邻汇公司于2019年11月15日将案涉租赁房屋返还给地铁公司，双方办理了交接手续。因此，请求二审法院在判决书中明确具体腾退房屋日期即2019年11月15日。以免日后产生歧义。综上所述，请求二审法院支持上诉人亿邻汇公司的全部上诉请求。地铁公司辩称：一审判决书中第二项判项所涉及的费用150,103元，是由于被答辩人在接收房屋后擅自对房屋进行装修使用，改变了消防格局,导致该房屋整体一直无法完成消防验收，答辩人就该问题在多次与被答辩人协商未果的情况下，为尽快解决该问题，在通知被答辩人后自行委托了沈阳贺钰消防工程有限公司重新安装了租赁房屋一、二层共12扇消防卷帘门，相关费用127,503元；同时，答辩人委托沈阳地铁快车商务服务有限公司就亿邻汇商业广场部分的防火门等整改工程与沈阳建业建筑工程有限公司签订了《地铁丽水新城一期大商业防火门等整改工程委托合同》，并支付费用26,600元。目前，消防卷帘门及防火门均已重新安装完毕，费用共计人民币150,103元。答辩人已在本案一审程序中提供了竣工图纸、《地铁丽水新城一期大商业防火门等整改工程委托合同》、《防火门、地弹门安装完成确认单》、《辽宁增值税普通发票》、《中国光大银行进账单》、《防火卷帘门加工制作及安装分包合同》、《辽宁华安消防工程有限公公司补充（付款协议）》、《关于地铁丽水新城一期工程A区1-3#商住楼（商业部分）防火卷帘门施工情况说明》、《关于消防卷帘门恢复情况的说明》、现场卷帘门及消防设施恢复照片等证据，证明答辩人向被答辩人交付租赁场地时，现场共有16扇消防卷帘门及相应的消防设施，后被答辩人为分租需要擅自拆除了该全部卷帘门等并对现场进行了结构拆改。答辩人为通过消防验收而根据现场情况重新加装的12扇消防卷帘门及消防设施，该费用应由被答辩人承担。地铁公司向一审起诉请求：1、判令被告赔偿原告损失185,103元；2、判令被告按照合同总租金的2%向原告支付违约金683,520元；3、判令被告向原告支付房屋占用费用（按1708800元/年计），自2014年7月起至实际腾退房屋之日止，暂计至2018年5月为6,692,800元；4、诉讼费用由被告承担。一审查明，2014年7月，原告与被告（原名沈阳胜丰源市场管理有限责任公司，2014年7月22日变更为沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司）签订《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市浑南新区，商业网点1-3#，建筑面积为8900平方米（最终以房产局实际测绘面积为准，单价不变）房屋租赁给被告使用；原告于2014年7月1日前将房屋交由被告作为国家政策法规不禁止的生活服务类项目（超市、餐饮、银行、网吧、酒吧、洗衣店、书店等）经营使用；以房屋现有情况作为交房标准，清水房；房屋押金400,000元，该押金用于保障房屋及内部设计完好，如出现损坏现象，原告有权按照市场价格扣除房屋押金以作赔偿，如在房屋租赁期届满后，房屋内所有设施保持完好、各种费用全部结清，原告将于二十个工作日内无息退还押金；该房屋租赁期共20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止，免租期共计18个月（未包括中央空调折价免租期），自2014年7月1日起至2015年12月31日止，免租期内，被告无须支付租金，但应支付实际发生的水费、电费、通讯、燃气、供暖费、物业服务费、经营类税费及其它费用等；租金标准为16元每平方米每月，1,708,800元/年，租期内，计租日起5年内（不含免租期）租金保持不变，之后由原告根据市物价局适时发布的非住房租赁指导价格，签订补充协议调整；租金支付周期为12个月，合同签订日交付第一周期租金，以后每租赁周期的租金支付时限为上一周期租金到期前30个日历日前一次性支付（以到账日期为准），以此类推；被告应按时交纳水费、电费、物业费、经营类税费、房屋采暖费、其它费用；被告自行办理各项经营证照，独立承担各项社会责任，被告从事的经营项目如涉及消防申报及验收，由被告负责，原告予以配合；被告收房后首次装修方案应征得原告书面同意后，方可进场装修，原告应于收到被告装修方案后10日内审查完毕出具书面意见，原告认为被告的装修方案可能影响租赁场所的安全或不符合法律、法规及地方政府的相关规定的，被告应依据原告的建议作出必要的调整，由此产生的费用以及因此拖延工期导致无法在装修期内完成工作的责任由被告自行承担，原告对被告的设计方案给予书面同意不得视作原告对被告的装修工程承担任何责任；合同第十二条三款约定，房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋，不退还租金及房屋押金，同时按照第十四条的约定追究被告违约责任：（2）未经原告书面同意，拆改变动房屋结构及水、电、供暖等管线原位置；（6）逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，已经给原告造成严重损害的；合同第十四条约定，原告因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付被告本合同租金总额的2%作为违约金。合同签订后，被告向原告交纳了押金400,000元，原告将房屋交付给被告，被告接收房屋后到消防主管部门办理经营手续时，得知其承租的房屋没有通过消防竣工验收，为此，原、被告于2014年11月27日签订《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁房屋地址最终变更确认为沈阳市浑南新区南大甸子378-1甲号甲（共二层），其余不变；协议同时约定，装修过程中被告配合原告消防验收，原告于2014年10月15日完成消防验收，延迟一个月则增加一个月免租期，以此类推。补充协议签订后，被告开始对租赁房屋进行装修，装修过程中，2015年6月8日，被告收到辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队的行政处罚决定书，因房屋未经竣工验收消防备案擅自投入使用，责令限期整改，并进行罚款等。随后，被告即与原告进行沟通，原告也未予解决消防竣工验收备案问题。2016年9月19日，辽宁省沈阳市浑南区公安消防大队再次向被告下发了责令立即改正通知书，具体问题如下：公共场所未经消防安全检查，擅自投入使用营业，责令限期整改，并停止使用。2016年7月4日，沈阳市消防局出具沈公消竣查字［2016］第0103号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，载明：原告新建的位于辽宁省沈阳市浑南区的地铁丽水新城一期工程（公租房）土建工程：建筑栋数：3栋；建筑层数：1#-3#，3-18层；建筑高度：57.80米；总建筑面积：36,670.51平方米；使用性质：1#-3#，裙房及1-2层商业，3-18层住宅。建设工程竣工消防验收申请及有关材料收悉，但评定为消防验收不合格，具体情况如下：一、该工程与相邻的临时社区活动用房防火间距不足，不符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95第4.2.1条的规定；二、该工程还存在应为消防竣工验收项目，却申报消防竣工验收备案；外墙保温材料与设计不符，且不符合相关文件要求；部分消防应急照明灯具为声控灯，不符合规范要求；消防控制室未设置能拨打119的有线电话；商业部分已经装修，改变格局，并投入使用，与设计不符，且造成疏散距离超长等问题，不能满足规范要求；部分防火卷帘、应急广播等消防设施不能正常联动等问题。2016年6月13日，原告与沈阳贺钰消防工程有限公司签订《防火卷帘门制作安装合同》，约定由沈阳贺钰消防工程有限公司为丽水新城一期工程1-3#商业防火卷帘门项目进行制作安装，卷帘门数量为12樘，总价款为127,503元，该价款为固定价款。现该合同约定的12樘防火卷帘门已经安装完毕。同年，沈阳地铁快车服务有限公司与沈阳建业建筑工程有限公司签订《地铁丽水新城项目消防改造工程》，约定由沈阳建业建筑工程有限公司进行地铁丽水新城大商业防火门等整改工程项目的施工，工程范围为按照设计图纸和甲方现场要求改造的内容，完成地铁丽水新城项目防火门地弹门恢复施工，合同价款为26,600元，合同款于消防验收无疑后支付。该工程现已施工完毕。2018年7月2日，原告与沈阳泰久房屋修缮工程有限公司签订《地铁丽水新城一期工程（公租房）A区1-3#商住楼商场内部改造工程合同》，约定由沈阳泰久房屋修缮工程有限公司对商场新增的阻挡消防通道的墙体进行拆除，对在消防疏散楼梯间内商场新开设的通道进行封堵，使其符合消防验收相关规定，合同价款为包死价35,000元，工程验收合格后一次性付清。该工程已施工完毕。案涉房屋于2018年7月4日通过建设工程消防验收。因被告至今未支付房屋租赁费，原告来院起诉，要求被告支付房屋占有使用费，并赔偿损失、承担违约责任。另查明，被告于2016年10月17日以原告交付房屋没有通过消防验收，导致合同无法按照约定用途正常使用，合同目的无法实现为由，到一审法院起诉，要求解除与原告签订的租赁合同，并由原告赔偿损失，该案经区、市二级法院审理，本院于2019年11月11日作出（2019）辽01民终9969号民事判决书，确认案涉房屋租赁合同不能正常履行，双方均有过错，由原告承担70%责任，被告承担30%责任，判决如下：一、沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司与沈阳地铁房地产开发有限公司于2014年7月签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同及2014年11月27日签订的沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议于判决生效之日解除；二、沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，赔偿沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司装修损失3,333,224.13元；三、沈阳地铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司空调费用1,390,408.21元；四、驳回其他诉讼请求。又查明，被告于2015年起，将承租房屋分租给不同案外人经营使用，后因房屋未通过消防验收，无法办理经营手续，部分承租人退租，剩余1000余平方米出租至今。另被告自行经营超市及办公场所占地约1400平方米，2019年4月22日，被告将自营超市及办公场所腾空。同日，被告向原告发送《通知函》，提出为了减少损失，将撤出承租房屋。原告于2019年5月7日针对该《通知函》发出一份复函，提出被告应将承租房屋恢复原样后再与原告进行相关交接工作，同时提出，被告应在第三方租户全部撤场后，将完整、清洁的租赁场地腾退给原告。一审认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。原、被告签订的《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同》中约定2014年7月1日起至2015年12月31日为免租期，后因房屋未通过消防验收，双方又于2014年11月27日签订了《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议》，该补充协议中明确约定，原告于2014年10月15日完成消防验收，延迟一个月则增加一个月免租期，以此类推，现案涉房屋于2018年7月4日通过建设工程消防验收，根据补充协议约定，应增加的免租期为45个月，即免租期延长至2019年9月30日，故按照合同约定，被告应从2019年10月1日起交纳租金。关于租金金额，虽然案涉房屋在2019年10月1日已经通过消防验收，但鉴于被告已于2016年10月17日来院起诉，要求解除与原告签订的租赁合同，该案经区、市二级法院审理，于2019年11月11日才作出终审判决，虽然被告一直占有案涉房屋，但未能对整个承租房屋进行正常经营活动，故让被告按照合同约定标准支付租金，明显不合理，考虑到（2019）辽01民终9969号民事判决书中确认案涉房屋租赁合同不能正常履行，双方均有过错，并判定由原告承担70%责任，被告承担30%责任，结合租赁合同实际履行情况及被告实际使用面积情况，一审法院认为被告按合同约定租金的30%标准支付为宜（即16元/平方米每月＊30%＊8900平方米=42720元/月）。案涉租赁合同于2019年11月22日确认解除，合同解除后，因双方尚未对房屋进行腾退交接工作，故被告应参照租金标准支付占有使用费至实际腾退房屋之日止。关于原告主张的防火卷帘门重新安装损失185,103元，根据原告提供证据可知，案涉房屋曾安装16处防火卷帘门，后期为了通过消防验收重新安装了12樘防火卷帘门，原告于2014年7月1日将案涉房屋交付被告，被告接收后对房屋进行了整体装修，故可认定原安装的16处防火卷帘门应为被告拆除，因防火卷帘门为消防设施，有固定用途，且被告并无证据证明拆除防火卷帘门已经原告同意，故原告重新安装防火卷帘门花费的127,503元，应由被告承担。至于原告主张的地铁丽水新城项目防火门地弹门恢复工程的工程款26,600元，虽然《地铁丽水新城项目消防改造工程》系沈阳地铁快车服务有限公司与沈阳建业建筑工程有限公司签订，但原告提供证据证明该笔款项实际由其支付，且工程内容与恢复防火卷帘门设施相关，故对原告主张被告承担该笔费用的主张予以支持。关于原告主张的对阻挡消防通道的墙体拆除费用35,000元，因原告没有提供证据证明该项费用的支出与被告有关，故对原告的该项请求不予支持。综上，原告主张被告支付损失185,103元的诉讼请求，对其中的150,103元予以支持。关于违约金683,520元，原告以被告对承租房屋的原有水、电、供暖管线进行拆改且欠付电费为由主张租金总额2%的违约金，因原告并无证据证明被告违反合同的约定对房屋水、电、供暖管线进行了拆改，被告承租房屋用于经营，在装修过程中为了经营需要对水、电、采暖进行铺设系正常行为，不能认定为违反了合同约定的拆改行为，故对原告的该项主张，不予采纳。至于欠付电费的情况，双方于2017年11月9日才针对未进行电表分表前被告需承担的电费金额336,379.06元进行了确认，除了该笔电费外，被告并不拖欠其他时间段的电费或其他各项费用，故被告并非恶意拖欠电费，不构成合同约定的违约条件，不应承担逾期缴纳电费的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳地铁房地产开发有限公司房屋租金及房屋占用使用费（从2019年10月1日起，按42,720元/月标准计算至实际腾退房屋之日止）；二、被告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告沈阳地铁房地产开发有限公司防火门拆除损失150,103元；三、驳回原告沈阳地铁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,730元，由原告沈阳地铁房地产开发有限公司承担53,875元、被告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担10,855元；保全费5,000元，由被告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。地铁公司提交通知书一份，证明，解除合同的案件我方已经向省法院申诉，本案的判决有赖于等待其结果。亿邻汇公司对证据真实性没有异议，证明内容有异议，另案与本案不具有关联性，我方没有接收到省法院的案件受理通知书，另案是双方承担装修损失及空调承担问题的判决。与本案无关。亿邻汇公司提交租赁场地交接清单及承诺函一份，证明，双方2019年11月15日将案涉房屋交接完毕。沈阳地铁房地产对该证据真实性没有异议，签完交接单后对方没有将商户进行清理，也没有将多收取的租金交给我方。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院还查明，地铁公司与亿邻汇公司于2019年11月15日签订租赁场地交接清单，地铁公司二审期间认可案涉房屋已于2019年12月1日接收。本院认为，地铁公司与亿邻汇公司签订的房屋租赁合同及补充协议，均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应自觉遵守履行。本院作出的（2019）辽01民终9969号民事判决已经发生法律效力，该判决解除双方于2014年7月签订的房屋租赁合同及2014年11月27日签订的补充协议，并确认案涉房屋租赁合同不能正常履行，双方均有过错，由地铁公司承担70%责任，亿邻汇公司承担30%责任。关于免租期及给付租金期限的问题。双方签订的《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同》中约定2014年7月1日起至2015年12月31日为免租期，后因房屋未通过消防验收，双方又于2014年11月27日签订了《沈阳地铁丽水新城公租房一期1-3#商业网点房屋租赁合同补充协议》，该补充协议中明确约定，地铁公司于2014年10月15日完成消防验收，延迟一个月则增加一个月免租期，以此类推，现案涉房屋于2018年7月4日通过建设工程消防验收，根据补充协议约定，应增加的免租期为45个月，即免租期延长至2019年9月30日。因生效判决确认案涉房屋租赁合同不能正常履行，双方均有过错，由地铁公司承担70%责任，亿邻汇公司承担30%责任。故本案免租期因应当按照双方过错比例予以确认，一审按照合同约定确定全部免租期欠妥，本院按照双方过错比列确定免租期为44个月（18个月+45个月=63个月×70%=44.1个月），故亿邻汇公司应当给付租金时间起点为2018年3月1日。因地铁公司与亿邻汇公司于2019年11月15日签订租赁场地交接清单，地铁公司二审期间认可案涉房屋已于2019年12月1日接收，给付租金截止时间为2019年11月30日。关于租金标准问题。案涉房屋虽在2018年7月4日已经通过消防验收，但亿邻汇公司已于2016年10月17日起诉要求解除与地铁公司签订的租赁合同，该案于2019年11月11日作出终审判决，故一审认定虽亿邻汇公司一直占有案涉房屋，但未能对整个承租房屋进行正常经营活动，（2019）辽01民终9969号民事判决中确认案涉房屋租赁合同不能正常履行，双方均有过错，并判定由地铁公司承担70%责任，亿邻汇公司承担30%责任，结合租赁合同实际履行情况，一审法院认为亿邻汇公司按合同约定租金的30%标准支付为宜（即16元/平方米每月＊30%＊8900平方米=42720元/月）正确，本院予以维持。一审法院确定免租期限及给付租金期限错误，本院予以纠正。故亿邻汇公司应按照42,720元/月租金标准，给付地铁公司2018年3月1日至2019年11月30日租金共计897,120元。关于损失的问题。地铁公司主张应当给付墙体拆除费用35,000元；亿邻汇公司主张不应当给付损失。因防火卷帘门为消防设施，有固定用途，且亿邻汇公司并无证据证明拆除防火卷帘门已经地铁公司同意，故地铁公司重新安装防火卷帘门费用及防火门地弹门恢复工程的工程款用应由亿邻汇公司承担。关于墙体拆除费用，地铁公司现有证据不足以证明该项改造是最优方案且该费用是为必须发生，故一审未予支持该项损失正确，二上诉人对于损失部分的上诉主张本院均不予支持。关于违约金的问题。地铁公司以亿邻汇公司对承租房屋的原有水、电、供暖管线进行拆改且欠付电费为由主张租金总额2%的违约金。亿邻汇公司承租房屋用于经营，在装修过程中为了经营需要对水、电、采暖进行铺设系正常行为，不能认定为违反了合同约定的拆改行为。至于欠付电费的情况，因案涉房屋的电表并非自始可以区分独立使用，故亿邻汇公司对前期电费数额有争议期间的拖欠电费并非恶意，一审未予支持地铁公司的该项主张并无不当。本院对于地铁公司的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，地铁公司与亿邻汇公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6151号民事判决第二项，即沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付沈阳地铁房地产开发有限公司防火门拆除损失150,103元；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6151号民事判决第三项；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6151号民事判决第一项为，沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付沈阳地铁房地产开发有限公司房屋2018年3月1日至2019年11月30日租金共计897,120元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费64,730元，由沈阳地铁房地产开发有限公司承担53,875元、沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担10,855元；保全费5000元，由被告沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司承担;沈阳地铁房地产开发有限公司预交的二审案件受理费53,875元由沈阳地铁房地产开发有限公司负担457,93元，由沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司负担8082元；沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司预交的二审案件受理费3303元由沈阳亿邻汇市场管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年七月一日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。