广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4914号原告：中国建设银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥镇繁华路41号，统一社会信用代码9144010189143555X7。负责人：梁小翔。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓瑞婷，系广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：李锁莲，女，1981年1月29日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被告：吕大海，男，1969年1月27日出生，汉族，身份证住址：四川省达县。被告：增城香江房地产有限公司，住所地：广州市增城新塘镇陈家林锦绣香江翡翠绿洲商业街A幢三楼，统一社会信用代码91440183728230028P。法定代表人：翟栋梁。委托诉讼代理人：卢培标，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告李锁莲、吕大海、增城香江房地产有限公司（以下简称“香江公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的委托诉讼代理人黄珏安，香江公司的委托诉讼代理人卢培标到庭参加诉讼。被告李锁莲、吕大海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与李锁莲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求判令李锁莲立即向原告支付住房抵押贷款的本金、利息（含罚息、复利）合计人民币838050.65元【其中本金731709.71元，拖欠利息89231.24元、拖欠本金罚息7517.47元、拖欠利息复利9592.23元（暂计至2019年12月31）】，并从2020年1月1日起至贷款清偿之日止按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计付罚息和复利给原告。3.请求判令吕大海对李锁莲的上述债务承担共同清偿责任。4.请求判令原告有权处理抵押物广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号8幢2202房并对其所得价款具有优先受偿权。5.请求判令香江公司对李锁莲的上述债务承担连带清偿责任。6.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用（含公告费用）。事实与理由：2015年1月24日，原告与李锁莲签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，李锁莲以其名下的广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号8幢2202房作为抵押，并办理了抵押登记，李锁莲向原告贷款人民币850000元，用于支付购买上述房屋的买价，借款期限15年，供款总期数180期，从2015年2月1日至2030年2月1日。借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。合同约定采用等额本息还款方法。被告不按照合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告的借贷关系。对于被告未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。另，吕大海是李锁莲的配偶，于2012年登记结婚，李锁莲向原告申请贷款时，上述抵押房产是两被告的共同财产，声明本次贷款属于夫妻共同债务，并同意以涉诉房屋作为抵押物，向原告申请贷款。吕大海签署了《同意抵押声明》，承诺以广州市增城区新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号8幢2202房产抵押给原告。若借款人违约，同意原告行使抵押权人的权利，处分抵押物并以所得价款偿还包括：贷款本金、贷款利息、罚息、违约金以及实现债权而发生的合理费用。原告与香江公司签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定：香江公司对原告向购买锦绣香江翡翠绿洲的购房人发放的购房贷款，在原告最高抵押贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。最高抵押贷款额是指从原告与购房人签订的第一份《借款合同》生效起，至最后一份《借款合同》签订生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和。保证责任的期间为：从《借款合同》生效之日起，至香江公司为最后一份《借款合同》办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交原告保管之日止。本案只办理了预告登记，尚未办理房地产权证及协议约定的抵押登记（备案）手续，故，香江公司理应承担相应的连带保证责任。签约后，原告依约向被告指定的账户发放了贷款。后被告停止向原告归还借款，虽经原告多次催收，被告仍未清偿，暂计至2019年12月31日止，被告应归还已到期借款本息共计人民币201969.68元。原告认为，三被告在履行合同中，已违反了合同约定，并使原告不能实现合同目的。为维护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院起诉，请法庭判如所请。香江公司辩称：同意原告诉讼请求，但是我方代为支付后有权向两被告进行追偿。被告李锁莲、吕大海没有答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行提交了《个人住房（商业用房）借款合同》原件、《楼宇抵押贷款合作协议》复印件、不动产登记证明原件、个人贷款支付凭证原件、结婚证复印件、书面承诺函原件、个人贷款申请审批表原件、拖欠明细清单原件、《广州市商品房买卖合同》复印件等证据。香江公司对原告提交的不动产登记证明、个人贷款支付凭证、结婚证、《广州市商品房买卖合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》予以确认，其余证据由法院审查认定。被告李锁莲、吕大海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是取得金融许可证的金融机构，从事经营货币金融服务。2013年5月24日，香江公司作为发展商（甲方）与原告作为抵押贷款银行（乙方）签订一份《楼宇抵押贷款合作协议》，约定如下：甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于增城市新塘镇××路段的经批准命名为锦绣香江翡翠绿洲的商品楼宇进行抵押贷款合作。在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高额贷款限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。甲方的保证范围包括抵押贷款本金；抵押贷款本金所生利息（含罚息、复利、违约金等）；乙方为实现债权而产生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。保证期间是从该笔《借款合同》生效之日起，至该笔《借款合同》项下对应房产办妥正式《房地产证》和《房地产他项权证》，并将《房地产他项权证》移交乙方保管之日止。2014年11月3日，香江公司作为卖方与李锁莲作为买方签订一份《广州市商品房买卖合同》（预售），约定李锁莲向香江公司购买位于增城市××翡翠绿洲湖滨路××房的房屋。2014年12月28日，被告李锁莲作为借款人向原告提交《个人贷款申请审批表》，载明借款人的配偶为吕大海，并载明本次贷款申请属于夫妻共同债务，非个人债务，本人已就本次贷款向配偶履行了告知义务并已经配偶同意。《个人贷款申请审批表》的“借款人”处有李锁莲的签名、“借款人配偶”处有吕大海的签名。同日，吕大海向原告提交《同意抵押声明》，载明吕大海将与借款人李锁莲位于翡翠绿洲（项目名称）地址为增城市新塘镇翡翠绿洲湖滨路6号8幢2202的房产（编号为：201411109984）抵押给原告，吕大海承诺为上述贷款承担连带担保责任。《同意抵押声明》的“声明人”处有吕大海的签名。2015年1月24日，原告作为贷款人与被告李锁莲作为借款人、抵押人签订编号为440530012-2012-20150819608的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定如下：本合同项下的借款金额为850000元，借款期限为180个月，即2015年2月1日起至2030年2月1日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，即年利率为5.8425％；借款用途为用于购买位于增城市××翡翠绿洲湖滨路××房的房屋，房产成交价为1220172元；本合同生效之后，贷款人将款项一次划入借款人指定的账户，本合同约定的划款账户的账户名称为增城香江房地产有限公司，账号尾号为8620，开户银行为交通银行股份有限公司广州番禺支行；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为7100.66元；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人不按本合同约定按时足额偿还本息或其他应付款项的，构成违约；出现本合同规定的任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；利率调整日于每年的1月1日调整；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产清单载明：抵押财产为增城市××翡翠绿洲湖滨路××房的商用房，面积为136.02平方米、抵押财产价值为1220172元，债权数额为850000元；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押财产登记手续；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使行使抵押权。《个人住房（商业用房）借款合同》还约定了其他内容。2015年2月1日，原告按照约定发放了贷款人民币850000元。香江公司确认收到上述款项。2015年3月18日，增城市国土资源和房屋管理局对涉讼房屋进行了预购商品房预告登记（粤房地预登穗字第××号），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为李锁莲，他项权利范围为全部，债权数额为人民币850000元。审理中，原告称被告李锁莲于2017年5月1日开始逾期还款，原告起诉后，李锁莲未还款。根据原告提交的还款明细表、客户回单等证据，截至2020年6月22日，李锁莲尚欠借款本金731709.71元、期内利息101407.76元、罚息10582元、复利12945.27元。诉讼中，原告主张，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）后，借款人未就利息的计算标准作出选择，故原告认为《个人住房（商业用房）借款合同》约定的贷款利率5.8425%应作为此后的固定利率计息。另查明：原告主张吕大海对李锁莲的债务承担连带清偿责任。提交了李锁莲、吕大海的结婚证复印件，该结婚证显示两人于2012年登记结婚。原告主张案涉债务发生在夫妻关系存续期间，故吕大海应对该债务承担连带清偿责任。在本案审理过程中，本院依原告申请作出（2020）粤0113民初4914号民事裁定书，保全三被告价值838050.65元的财产。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与李锁莲、香江公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》，均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约履行放款义务，李锁莲应依约承担清偿借款本息的义务。李锁莲逾期未还本息，构成违约，原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，符合双方约定，本院予以支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以及被告欠款情况，合同解除后，被告李锁莲应当向原告清偿借款本金731709.71元、利息、罚息以及复利（暂计至2020年6月22日，利息为101407.76元、罚息为10582元、复利为12945.27元；自2020年6月23日起，期内利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，均自逾期之日起，分别按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不计复利）。因原告未举证证明自LPR实行后其与李锁莲就本案贷款适用固定利率计息作出约定，根据借款合同约定，“如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率”，因此，本院认定，自2020年6月23日起借款合同中约定的中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率应变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。综上，原告提出对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。关于原告主张吕大海对李锁莲的上述债务承担共同清偿责任的问题。被告吕大海在《个人贷款申请审批表》上签字确认案涉债务为夫妻共同债务，可见案涉债务系基于李锁莲、吕大海夫妻双方共同意思表示。且被告吕大海在《同意抵押声明》中承诺为案涉贷款承担连带保证责任。故原告主张被告吕大海对被告李锁莲的上述债务承担共同清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张香江公司对李锁莲的上述债务承担连带保证责任。由于香江公司对此无异议，该主张符合双方约定，本院予以支持。香江公司承担连带保证责任后，有权向李锁莲、吕大海追偿。被告李锁莲、吕大海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行与被告李锁莲于2015年1月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440530012-2012-20150819608）；二、被告李锁莲、吕大海应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司广州番禺支行清偿借款本金731709.71元、利息、罚息以及复利[暂计至2020年6月22日，利息为101407.76元、罚息为10582元、复利为12945.27元；自2020年6月23日起，期内利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至本判决生效之日止，罚息以尚欠借款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，均自逾期之日起，分别按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至清偿之日止，罚息不计复利（自2020年6月23日起《个人住房（商业用房）借款合同》约定的中国人民银行规定的同期同档次基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）］；三、被告增城香江房地产有限公司对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任，被告增城香江房地产有限公司承担上述保证责任后，有权向被告李锁莲、吕大海追偿；四、驳回原中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12180元、保全费4710元，由被告李锁莲、吕大海、增城香江房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈芝茵二〇二〇年七月二十三日书记员  黎晓欣