贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4938号 原告：周雁萍，女，汉族，1986年3月6日出生住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵霞林、张海威，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告周雁萍与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周雁萍，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周雁萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金，违约金计算以原告已付购房总款261235元为基数，按每日万分之0.5的标准，从2015年8月29日计算至2020年4月17日共计24046元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城4-2-809号房屋，总价款261235元。原告支付了全部购房款。约定被告应于2015年3月30日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，逾期未履行该义务，被告自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但被告未按合同约定期限履行前述合同义务，构成违约。原告诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，其后原告2020年3月23日才将办证应当由其提交的相关资料交付给出卖人并签署办证委托书，被告于2020年3月27日将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，若未予采纳，也应截止至原告向被告出具提交资料、出具办证委托书之日止（2020年3月23日），最迟截止至被告将涉案房屋办证相关文书提交至不动产登记机关备案之日（2020年3月27日），若计算至2020年的，应当扣除新冠××疫情影响期间的违约金。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城4-2-809号房，价款261234元。关于产权登记方面约定：被告承诺于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：“3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”补充协议约定：“办理方式是买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。合同签订后，原告向被告交付了购房款261235元，并向被告缴纳了办证费等费用。2013年8月29日，被告向原告交付了房屋。2019年4月29日，涉案房屋办理初始登记。2020年3月23日，原告委托被告办理房屋产权登记。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定：“被告应于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”被告于2013年8月29日交付房屋，本案违约期间为交房之日后推730日起算，即2015年8月30日至2020年3月23日（双方办理委托手续之日）。被告提出诉讼时效抗辩，原告主张的违约金计算期限应受诉讼时效影响，违约金系按日计算，被告的违约行为处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告于2020年4月17日诉至本院，向前推算三年，即2017年4月16日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2017年4月17日至2020年3月23日（共1071天）的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。经核算，被告应支付原告的违约金为261235元×万分之0.5×1071天≈13989元。 关于被告辩称的逾期办证免责事由及违约金截止日期问题。首先，涉案房屋2019年4月29日已经取得初始登记，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠××疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周雁萍逾期提交办理商品房转移登记资料报产权登记机关备案的违约金13989元； 二、驳回原告周雁萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元，由原告周雁萍负担80元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷