江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2648号原告：连云港钰鑫物业服务有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：周永杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈晓凤、陆凯丰，该公司员工。被告：冯保，男，1986年3月7日出生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港钰鑫物业服务有限公司（以下简称钰鑫物业公司）与被告冯保物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告钰鑫物业公司的委托诉讼代理人沈晓凤、陆凯丰、被告冯保到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告钰鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5779.8元，公共水电费570元（15元每月每户×38个月），合计6349.8元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月1日，原告与连云港市海州区中茵名都物业管理委员会签订物业服务合同。由原告自2016年11月1日起为中茵名都小区（含住宅、商铺、幼儿园、汽车库、自行车库，总建筑面积共计232830.61平方米）提供物业服务，约定普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米。被告作为中茵名都小区x商铺，自原告进驻小区提供物业服务后一直以各种理由拒绝缴纳物业服务费，故诉至法院。被告冯保辩称，1、墙面多次渗水，导致墙皮、墙纸脱落霉变，空调、电视主板受潮损坏，反映多次无果，墙纸换过之后还是潮湿状态，更换也没有用；2、厨房管道接到我家卫生间管道上，不知是谁接的但是是物业统一整改的，以前一年都不堵，现在一年最少堵三、四次，白天打电话偶尔找到人通一下，晚上下班后物业无人值班，只能打小广告电话找外面人通，大年初一也没有人值班，小广告的人因过年原因也不愿意出来接活，后来多花一百块钱疏通；3、住宅户的楼梯在我们商铺的顶上，一到下雨楼梯上都是水，跟水帘洞似的，上面有水就会淹到我们下面，屋顶就会滴水，外面下大雨我们家下小雨，也不敢放商品在里头，之前放的四五层高的鞋盒因此也湿掉，房屋内墙皮全掉了；4、上面住户的厨房地漏向我商铺内渗水，找了好多遍，物业也看了说无法处理，让我自己和楼上住户协调，我们家油烟机直接里面电机都被烧掉了，后来自己更换电机；5、有年冬天某个晚上楼上卫生间主管道裂开淌水，晚上五六点找物业，物业说现在下班没有人，只能白天处理，然后我说管道已经在往下淌水了，最起码找人临时处理一下，结果也没有人来；6、我有天发现我们家屋顶，主管道旁边一直在漏水，找物业来，物业很久之后才来，我自己发现可能是楼上室内管道爆开了，我就把总闸关了，我关了之后物业才来；7、楼上食堂排油烟的风扇一直滴油在我家门店招牌上，导致招牌上油迹斑斑，楼上屋檐排水槽，每到下雨就淌水到被告及电动门上，导致电机经常短路，物业都不去协商，让自己去协商；8、没有见有人去我家向我催要物业费用，仅是接到一个电话而已。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，原告钰鑫物业公司与连云港市海州区中茵名都物业管理委员会签订《中茵名都小区三期物业服务合同》，选聘原告对中茵名都小区三期提供物业管理服务，约定：合同期限自进驻之日起7年内有效，自2016年11月1日起至2023年10月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳（含车库），普通住宅无电梯物业0.8元/月/平方米，普通住宅有电梯物业1.1元/月/平方米，商业物业2元/月/平方；电梯运行费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳0.3元/月/平方；其他公共设施运行费以实际用量按户均摊，每年预收180元，多退少补（此费用为代收代交费用，包括消防设施、水泵、监控报警系统、电子伸缩门等公共设施设备的运行电费及公共照明电费，绿化等公共用水用电费用。不含地下停车库及电梯电费，为防止重复收费，须分开单独挂表）；业主应于2016年11月1日起缴纳物业服务费用。物业服务费用每一年交纳一次，业主和物业使用人应在缴费通知发出之日起（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。合同还约定了物业服务内容和质量、权利和义务等相关事项。另查明，被告冯保系连云港市海州区海宁西路x号中茵名都x号铺业主，房屋建筑面积76.05平方米。本院认为，连云港市海州区中茵名都物业管理委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为中茵名都小区提供物业服务，应按照合同约定提供相关服务。被告冯保作为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运转的保障，也是业主应尽的义务。被告向本院提交的照片可反映该小区内存在物业服务不到位现象，结合本案，本院依法酌情对物业服务费予以扣减15%，故被告应当缴纳的2016年11月1日至2019年12月31日期间共计38个月的物业服务费为4912.83元（2元/平方米/月×76.05平方米×38个月×85%）。关于公共水电费，原告已提供相关证据证实费用的收费标准，亦向本院提交相关费用产生的票据，该费用系代收代缴费用，故原告主张公共水电费570元（180元÷12个月×38个月），本院予以支持。上述费用共计5482.83元，该款项被告应给付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冯保于本判决生效之日起十日内给付原告连云港钰鑫物业服务有限公司5482.83元。二、驳回原告连云港钰鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告冯保负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员  胡 静二〇二〇年七月九日法官助理  郭爱洁书 记 员  陈 静法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-012246