淮安市淮阴区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0804执异44号案外人：淮安市诚达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区。法定代表人：陈勇，该公司总经理。申请执行人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行，住所地淮安市淮阴区。负责人：吴以慧，该支行行长。委托诉讼代理人：徐实成，该公司员工。被执行人：李欣勇，男，1974年11月4日出生，汉族，住淮安市经济开发区。本院在执行江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行（以下简称昆山农商行）与李欣勇、蔡可健金融借款合同纠纷一案中，案外人淮安市诚达房地产开发有限公司（以下至裁定主文前简称诚达公司）于2020年5月对查封位于淮安市荣鑫花苑1幢1604室房屋（以下简称异议房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。昆山农商行与李欣勇、蔡可健金融借款合同纠纷一案，根据昆山农商行申请，本院于2017年3月13日作出（2017）苏0804民初1648号民事裁定：一、查封李欣勇所有的淮阴区××单元××室房屋；二、冻结李欣勇的银行存款（开户行建设银行淮安中北支行，帐号62×××24）；以上二项限额26万元。2017年3月20日本院向淮阴区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了异议房屋，限额26万元，查封期限为3年。本院于2017年4月13日作出（2017）苏0804民初1648号民事判决：一、李欣勇于本判决生效后十日内偿还昆山农商行贷款本金250000元及利、罚息、复利（计算至2017年4月17日为7378.96元，从2017年4月18日起至实际给付之日止，以250000元为基数，按照年利率6.09%上浮50%计算，并加收复利）；二、蔡可健对李欣勇的上述还款义务承担连带清偿责任。案件受理费5149元，减半收取2574.5元，由两被告共同负担。判决生效后，因李欣勇、蔡可健未能主动履行，根据昆山农商行申请，本院于2017年6月2日立案执行，执行案号为（2017）苏0804执1390号。后因双方达成执行和解履行期限较长，昆山农商行申请撤回本案执行申请，本院于2018年5月29日裁定终结本次执行。后昆山农商行再次申请执行，本院于2019年5月14日立案执行，执行案号为（2019）苏0804执1254号，本院于2019年8月8日轮侯查封了异议房屋，后于2019年8月26日裁定终结本案执行。2020年1月8日，根据昆山农商行申请，本院立案恢复执行，案号为（2020）苏0804执恢31号，于2020年4月对于异议房屋价格进行淘宝网络司法拍卖大数据平台询价，询价结果为769779元，并通知了李欣勇。案外人诚达公司提出异议称：法院在（2020）苏0804执恢31号执行案件中，拟拍卖异议房屋，现正在询价阶段。因为李欣勇虽然与诚达公司签订了关于异议房屋的商品房买卖合同，但李欣勇未按合同约定支付房屋的首付款，房屋的按揭贷款后期也是从诚达公司银行账户中直接扣划的，且房屋目前仍登记在诚达公司名下，故李欣勇对于异议房屋不享有所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，买受人只有符合该规定中的三个条件才能对房屋享有所有权，而李欣勇不符合三个条件，异议人诚达公司是异议房屋的房地产开发企业，李欣勇是买受人，涉案房屋仍登记在诚达公司名下，李欣勇是买受人，李欣勇支付的购房款远未达到总价的百分之五十，因此不享有房屋的所有权。综上，李欣勇对该房屋并不享有所有权，请求法院终止拍卖。申请执行人昆山农商行称：诚达公司称其与李欣勇签订了关于异议房屋的商品房买卖合同，但李欣勇并未按合同约定支付首付款、后期按揭也是诚达公司支付，按这种说法，此情况属于“假按揭”情形，是诚达公司借李欣勇名义骗取银行贷款，属于扰乱国家金融秩序的违法行为，应予打击和惩罚。另外，根据江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》的规定“被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付”。因此，对于诚达公司提出的执行异议申请不认可，请求继续拍卖异议房屋。本院查明:异议房屋为诚达公司开发，现仍登记在诚达公司名下。2015年11月9日，李欣勇与诚达公司签订《商品房买卖合同》，约定诚达公司将异议房屋出卖给李欣勇，价格为46.5万元，签订合同时首付14.5万元，余款32万元由李欣勇申请银行商业贷款。李欣勇向中国建设银行股份有限公司淮安城北支行（以下简称建设银行城北支行）申请按揭贷款32万元，此款已转入诚达公司。异议房屋已在不动产登记部门办理了预购抵押组合登记，权利人为李欣勇。因李欣勇未能按约定归还贷款，建设银行城北支行向本院提起诉讼，本院于2020年4月15日作出（2020）苏0804民初710号民事判决：一、李欣勇于本判决生效后十日内归还建设银行城北支行贷款本金250666.84元及利罚息634.9元（利罚息计算至2020年4月9日，之后的利罚息按照合同约定贷款利率水平下调10%，再上浮50%计算至实际还款之日）、律师费12000元；二、建设银行城北支行对李欣勇所有的位于淮安市××室房屋在拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权。三、诚达公司对李欣勇上述借款在第二项优先受偿权范围外承担连带偿还责任。案件受理费5589元，减半收取2794.5元，保全费2270元，合计5064.5元，由李欣勇负担。在本案执行之前，异议房屋被多次查封。查封文号为本院（2017）苏0804民初1648号，查封时间为2017年3月20日至2020年3月19日；查封文号为淮安市清江浦区人民法院（20167）苏0812民1698号，查封时间为2017年3月28日至2020年3月27日；本院（2019）苏0804执1254号执行案件为第三次查封，查封时间为2019年8月8日至2022年8月7日。审查中，诚达公司提供了以下证据：1、2015年11月9日李欣勇出具的欠到异议房屋首付款145000元的欠条及对应的记账凭证、公司往来账；2、3组记账凭证及对应的个人贷款支付凭证，证明2018年10月9日、12月31日、2020年3月30日诚达公司保证金被扣划13685.17元代李欣勇偿还贷款。昆山农商行认可上述证据及待证明的事实，并同意从房屋变价款中优先支付。另一被执行人蔡可健在法院谈话称：李欣勇于2018年11月17日退了工学院的公寓房，将所得款项中的15万元通过他人给付了诚达公司朱久龙作为首付款，并提供与李欣勇的微信聊天记录，旨在证明李欣勇已归还诚达公司首付款15万元，并请求将自己及相应人员列为第三人。本院认为：执行异议及执行异议之诉案件应遵循权利救济法定原则，当事人、案外人及利害关系人是否享有提出执行异议及异议之诉的权利，及是否参与执行异议审查及诉讼，均应有明确的法律或司法解释依据。本案的执行依据即（2017）苏0804民初1648号民事判决确定蔡可健承担的是连带清偿责任，故在本执行案件中对于异议房屋是否应处置，与蔡可健没有法律上的利害关系，因此在相应的执行异议及执行异议之诉中，蔡可健均不是当事人，亦不属于第三人。执行标的上存在多个查封行为的，案外人只能针对首封行为提起执行异议及执行异议之诉。异议房屋的首轮查封为（2017）苏0804民初1648号案件中的保全裁定书，而第三次查封即（2019）苏0804执1254号执行案件的执行依据即是（2017）苏0804民初1648号民事判决书，且本院第三次查封是在首轮保全查封到期前进行查封，因此该（2019）苏0804执1254号执行案件中对于异议房屋的查封实际上是对于异议房屋的续封，属于首轮查封。而本次（2020）苏0804执恢31号执行案件是对于（2019）苏0804执1254号执行案件的恢复执行，前后系一个延续的执行过程。因此，案外人诚达公司有权对（2020）苏0804执恢31号执行案件中对异议房屋的执行提起执行异议。诚达公司主张的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，在本案中不适用。异议房屋系李欣勇从诚达公司处购买，且办理了预告登记，现诚达公司所举证据能证明李欣勇只支付了按揭贷款32万元，欠付首付款145000元，及已为李欣勇垫付了按揭13685.17元，申请执行人昆山农商行同意从不动产变价款中优先支付诚达公司首付款及诚达公司偿还的按揭贷款，故对于诚达公司的异议申请，本院不予支持，法院可继续对异议房屋进行执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人淮安市诚达房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  钱晓晖人民陪审员  王永梅人民陪审员  陈晓华二〇二〇年七月二十七日书 记 员  吴冬玲