辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6137号上诉人（原审被告）：沈阳市苏家屯区临湖街道办事处新兴屯村民委员会，住所地沈阳市苏家屯区临湖街道办事处新兴屯村。法定代表人：申太浩，该村委会主任。委托诉讼代理人：程世达，辽宁沈南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔海金，女，1970年12月10日出生，朝鲜族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：肖鹏，沈阳市苏家屯区八一法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：沈阳超越房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区城郊街道办事处新兴屯村。法定代表人：杨继锋，该公司总经理。上诉人沈阳市苏家屯区临湖街道办事处新兴屯村民委员会（以下简称“新兴屯村民委员会”）与被上诉人崔海金、沈阳超越房地产开发有限公司（以下简称“超越开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日作出（2019）辽01民终7576号民事裁定，撤销一审民事判决，发回本院重审。重审后，新兴屯村民委员会不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初4553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新兴屯村民委员会上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2010年12月21日，上诉人与超越开发公司签订协议，约定将超越开发公司开发的包括案涉房屋在内的五套房子抵账给新兴屯村民委员会。2013年8月，上诉人将案涉房屋转让给被上诉人崔海金，并将超越开发公司开具的收款收据及房屋一同交付给崔海金，崔海金实际占有了房屋，上诉人的合同义务已经履行完毕。2017年因案外人张龙奎与超越开发公司申请执行案件，苏家屯区人民法院将已经转让给崔海金的房屋查封，造成崔海金房屋被查封，原因是崔海金没有办理房屋合同的备案手续。即使该房屋被查封，崔海金应通过执行异议方式解除查封，主张实体权利，其已经全额支付购房款，享有足以排除执行的民事权益。崔海金辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。超越开发公司未提交答辩意见。崔海金向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除2013年8月12日原告与被告新兴屯村民委员会签订的房屋买卖合同；2.请求法院判令被告新兴屯村民委员会返还原告购房款14万元；3.请求判令被告新兴屯村民委员会给付原告利息45500元；4.诉讼费由被告新兴屯村民委员会承担。一审法院认定事实：2010年12月21日，被告新兴屯村民委员会与被告超越开发公司签订协议书一份，约定二被告就往来清算达成如下协议：超越开发公司，现开发8#462/97.9平方米，461/97.9平方米，362/97.9平方米，361/97.9平方米，262/97.9平方米，合计：489.5×1980=969200万，房票开出多人民币伍万陆千柒百捌拾元整（有欠条）。注：现超越开发公司与新兴屯村委会帐目全部结清，以后再出现一切问题与沈阳超越房地产开发公司无关。2013年8月12日原告崔海金与被告新兴屯村民委员会签订房屋买卖合同一份，约定被告新兴屯村民委员会自愿将下列房屋卖给原告崔海金所有：一、房屋座落208幢号2-6-2室号，建筑面积97.90m2。二、双方商定价格为14万元。三、出卖的房屋如存在产权纠纷，由被告新兴屯村民委员会承担全部责任。此房卖出之日起，所有办手续费用由崔海金承担。合同签订后，原告崔海金以现金方式交付被告新兴屯村民委员会房款14万元，被告新兴屯村民委员会将被告超越开发公司给其的收款收据及涉案房屋交付原告崔海金。另查明，原审法院依据已经发生法律效力的（2014）苏民二初字第971号民事判决，执行申请人张龙奎与被执行人沈阳超越房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案中，于2017年6月29日裁定查封被执行人所有的位于沈阳市苏家屯区2-6-2、3-6-2、3-6-1三处房屋。被告新兴屯村民委员会向原审法院提出案外人执行异议之诉，后被原审法院驳回。一审法院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间约定以特定物替代原金钱债务的履行。实践中，以物抵债可以分为债务履行期限届满前约定的以物抵债和届满后约定的以物抵债。因法律上未明确规定以物抵债系实践性合同，故以物抵债协议并不以债权人现实地受领抵债物或取得抵债物所有权、使用权等财产权利为该协议的成立或者生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效，各方当事人就应当按照协议履行各自义务。本案中，二被告签订的协议书性质上属于债务履行届满后以物抵债的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书已经成立并生效，对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有约束力。被告新兴屯村民委员会在取得涉案房屋处分权后又将其出售给原告，双方签订的房屋买卖合同亦系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，故该房屋买卖合同合法有效。但在房屋买卖合同中，买卖合同的成立和生效仅仅意味着债权人对合同相对人债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序，即要将自己在不动产上的物权按照法定方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见，不动产所有权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。因原告崔海金与被告新兴屯村民委员会签订的买卖合同无法最终实现原告订立该合同目的，故原告要求解除房屋买卖合同于法有据，予以支持，被告应返还收取原告购房款14万元。关于原告要求被告给付利息45500元的请求，原审法院认为导致合同目的不能实现不可归结于合同双方当事人，故原告要求被告给付利息的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告崔海金与被告新兴屯村民委员会于2013年8月12日签订房屋买卖合同；二、被告新兴屯村民委员会于判决发生法律效力之日起十日内返还给原告崔海金交纳的购房款14万元；三、驳回原告崔海金其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4010元，由原告崔海金负担910元，由被告新兴屯村民委员会负担3100元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为崔海金与新兴屯村民委员会签订的房屋买卖合同应否予以解除。买受人购买房屋后，若取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。可见，不动产所有权的取得，除法律另有规定外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。因崔海金与新兴屯村民委员会签订的买卖合同无法最终实现崔海金订立该合同的目的，故崔海金要求解除房屋买卖合同于法有据，予以支持，原审判决双方解除买卖合同并判决新兴屯村民委员会返还购房款14万元并无不当。综上，上诉人新兴屯村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4010元，由上诉人沈阳市苏家屯区临湖街道办事处新兴屯村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年七月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。