浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初6099号 原告（反诉被告）：浙江小吙记餐饮管理有限公司，住所地浙江省温州市苍南县灵溪镇华府新世界花园1幢5单元502室，统一社会信用代码：91330327MA285MYJ7W。 法定代表人：周锦秀。 委托代理人：邱君国，上海市诚和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈亚君，女，1973年11月16日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托代理人：陈根藏，浙江梦园律师事务所律师。 原告浙江小吙记餐饮管理有限公司与被告陈亚君合同纠纷一案，原告于2019年11月15日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员吴卸良独任审判，在审理过程中，被告陈亚君于2019年12月9日向本院提起反诉，后因案情复杂转为普通程序审理，依法组成合议庭，本案于2020年4月13日、7月8日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）浙江小吙记餐饮管理有限公司的委托代理人邱君国，被告（反诉原告）陈亚君及其委托代理人陈根藏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江小吙记餐饮管理有限公司诉称：原被告于2019年2月18日签订《房屋租赁合同》，由被告将位于兰溪市整层，建筑面积约200平方米，出租给原告用于餐饮“小吙记火锅店”经营。合同签订后，原告于2019年2月28日向被告支付了一年的租金和水电费的押金，经被告同意进场装修。装修期间，附近的居民抵触、阻拦并向相关部门投诉，并于2019年6月18日收到兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》，原告才知晓该租赁房屋不能用于餐饮经营。原告为了实现合同目的，投入大量的人力、物力、财力筹备“小吙记火锅店”，因被告违约未保证租赁物符合合同要求，也无法整改达到要求，直接导致原告装修停工，合同目的无法实现。原告认为根据双方租赁合同精神和《中华人民共和国合同法》第216条规定，被告未在租赁期间保证租赁物符合约定的用途系违约行为。原告无法依约享有该房屋使用权，导致原告产生损失，被告应当予以赔偿。在此期间，原告多次要求与被告协商解决租赁事项，被告均置之不理。为了维护自身合法权益，原告特向贵院诉讼，恳请判如所请。诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令返还租金及水电费押金共计125000元；3、被告赔偿原告装修及其他损失共计77795元（庭审中变更）；4、被告承担上述二、三项总计为202795元为本金计算的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起算至履行完毕之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1、原告营业执照、法人身份证明书，证明原告诉讼主体资格。 2、房屋租赁合同、房屋权属证书，证明原被告之间的租赁关系以及约定双方的权利义务。 3、租金12万与押金5000元转账记录，证明原告依约履行合同的付款义务。 4、登记驳回通知书，证明被告的违约导致原告合同目的无法实现。 5、装修、筹备开店的相关支出，证明因合同目的无法实现，导致原告的直接损失。 6、评估报告书，证明装修价值，变更诉讼请求要求被告赔偿各项损失77795元。 被告陈亚君辩称：一、原告诉请不符合解除房屋租赁合同法定或合同约定的解除合同的条件，房屋租赁合法有效，双方应当继续履行合同。1、本案事实是，原告在承租被告房屋前，经过充分了解及实地查勘，双方于2019年2月18日签订房屋租赁合同，合同签订后，被告将符合合同要求的房屋交付给承租方使用，已履行合同义务，承租方也交付了一年的房租，后承租方又承租了杜建华、一鸣鲜奶吧的二楼房屋，并签订了房屋租赁合同。承租方在装修过程中，由于夜间敲墙，影响附近居民休息，引起楼上居民包素珍不满，加以抵触阻拦，再加上承租方将原本一楼厨房移至二楼，将油烟机、空调装在二楼杜建华墙上，导致楼上居民于2019年4月15日发生争打（报警）并向相关部门投诉，故兰溪市市场监督管理局于2019年6月18日作出《驳回登记通知书》。事实上，也是后来承租杜建华、一鸣鲜奶吧的房屋敲墙，将厨房由一楼移至二楼引起的，况且，在装修过程中不慎，导致漏水，造成楼下大唐饼业损失，是承租方装修处置不当引起，如果只是承租被告房屋，那么也就不会发生附近居民投诉。2、本案不具有《合同法》第94条规定的法定解除合同条件，房屋租赁合同签订后，被告已将符合合同要求的房屋给承租方使用，已履行合同义务，更何况，被告方出租涉案房屋之前也是经营餐饮的，是经营料理、寿司、刺身、拉面，有合法登记的工商营业执照，很显然是承租方自身原因造成的，退一万步说，原告租赁房屋之前也应充分了解并到登记部门咨询，这也是原告的义务，与被告无关。3、双方签订房屋租赁合同中也无约定解除合同的条款。二、被告根本不存在违约的情况，也不存在客观上合同目的无法实现的情形。1、原告认为被告未在租赁期间保证租赁物符合约定用途系违约行为的理由不成立。如果原告仅租赁被告所有的房屋，办理工商登记根本不存在被驳回的问题，因为被告在此租赁前，也是经营餐饮的。而原告在租赁房屋后，又与杜建华、一鸣鲜奶签订了房屋租赁合同，增加了租赁面积，才导致装修过程中的新建、改建、扩建。另外，被告出租房屋的楼上是平台，无居住层相邻的房屋。而原告另租赁的杜建华、一鸣鲜奶店的楼上有三楼住户，再加之，原告擅自将一楼厨房、烟道移至二楼，才导致三楼居民不满阻拦报警投诉，才造成兰溪市市场监督管理局作出驳回登记通知书，故驳回登记是原告方违反规定造成的，与被告方无关。2、从兰溪市市场监督管理局于2019年6月18日作出驳回登记通知书看，不予登记的理由是依据《大气污染防治法》第八十一条第二款规定禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生的油烟、异味废气的餐饮服务项目。并不是客观上不能登记，更何况，办理工商登记是承租方自己的义务。另外对于承租方后来增加租赁面积，导致新建、改建、扩建，与被告无关。三、既然被告已按合同约定提供房屋，已履行合同义务，又无任何违约行为，相反，是原告擅自增加租赁面积，擅自新建、改建、扩建导致驳回登记，与被告无关，故原告的诉请第2-5项依法不能成立。 综上，原告的诉请缺乏事实根据及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告陈亚君诉称：反诉人与被反诉人于2019年2月18日签订房屋租赁合同，由反诉人将其所有的位于兰溪市整层，建筑面积200平方米，出租给被反诉人经营餐饮，租期五年，第一年至第二年租金为12万元／年，第三年起每年递增5%计算房租。该房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律行政法规强制性规定，是合法有效的。合同签订后，反诉人按照合同约定提供租赁房给被反诉人使用，反诉人已履行交房的全部义务。被反诉人也支付一年房租。后来被反诉人又另外租赁了杜建华、一鸣鲜奶吧的二楼房屋，但杜建华、一鸣鲜奶吧二楼楼上有其他居民居住，而反诉人的二楼楼上是平台，无其他居民居住。但反诉人在装修过程中，未经反诉人同意，擅自夜间敲墙施工，且将反诉人原本在一楼的厨房移至二楼，将油烟机、空调装二楼杜建华的墙上，导致楼上居民包素珍不满，加以阻拦投诉，才导致兰溪市市场监督管理局于2019年6月18日作出《驳回登记通知书》。且装修过程中处置不当漏水，造成楼下大唐饼业的损失，大唐饼业多次提出索赔。很显然，是被反诉人违规装修造成的，与反诉人无关。如果被反诉人只承租反诉人的房屋，不增租杜建华、一鸣鲜奶吧二楼房屋并违规装修，那么也不能被兰溪市市场监督管理局驳回登记。故被驳回登记是被反诉人增租和违规装修造成的，而反诉人已履行合同义务，无任何违约行为。另外，被反诉人无法定及合同约定解除合同理由，现反诉人的房屋已被拆的面目全非，一塌糊涂，若被反诉人执意单方解除合同，依法应当恢复原状或赔偿装修和租金损失。为维护反诉人的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》及相关司法解释，特向贵院提起反诉，望判如所请。诉讼请求：1、若解除房屋租赁合同，请求法院判令被反诉人恢复原状或赔偿反诉人经济损失545700元（仅指房屋装修损失）；2、如果合同判令解除，反诉被告赔偿自2020年2月18日至合同解除之日的房屋租金损失（庭审中变更）；3、本案反诉诉讼费由被反诉人承担。 反诉原告向本院提交的证据有： 1、房屋租赁合同，证明签订合同的主体及内容。 2、出租房屋位置示意图、装修前照片，证明装修前涉案房屋也是做餐饮及装修前现状和设施布局。 3、装修后现状图片，证明被原告装修得乱七八糟以及装修敲墙打孔引起邻居不满和漏水的事实。 4、登记驳回通知书，证明驳回的原因是未设立专用烟道及新建改建扩建产生油烟异味废气。 5、微信聊天记录截屏，证明工商登记是可以办的，漏水与三楼包素珍发生纠纷，派出所曾协调未果。 6、原告与杜建华签订房屋租赁合同、个体登记基本情况，证明除与被告外，还曾与杜建华签过租赁合同，在此之前涉案房屋也是经营餐饮。 7、（2020）浙兰法委评16号委托评估项目退回函，评估公司无法对案涉装修恢复费用进行评估，因申请鉴定被退回，但不能鉴定不代表不能恢复。 反诉被告浙江小吙记餐饮管理有限公司辩称：本案违约系被告造成，合同明确约定房屋租赁是用于餐饮，交付给原告房屋应该符合租赁要求，最终无法用于餐饮是由于被告未尽到合同责任，涉案房屋不符合大气污染法的规定，被相关部门予以驳回登记。市场监督局也回复无法整改。如被告所称是因承租其他人房屋在装修过程中的瑕疵，不是驳回登记的重要依据，被告称租赁原告前也是承租给餐饮经营原告不知其是否有工商登记。被告诉请恢复原状或赔偿损失与事实不符，请求驳回被告的反诉。 经庭审质证，对原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以认定；对原告提供的证据4，被告提出真实性无异议，证明目的有异议，通知书不是最后的决定，原告可以进行复议或行政诉讼，不予登记的理由有明确的说明不符合大气污染法，该驳回也不是我方造成的。我们向相关部门了解如果仅租我方房屋是可以用于餐饮。对原告提供的证据5，被告提出真实性关联性有异议，装修是原告单方事情，与被告无关。本院对原告提供的证据2、3的真实性予以认定。对原告提供的证据6，被告提出真实性关联性有异议，鉴定结果77795元需明确各项费用，装修与被告无关，被告将房屋交付给原告使用，装修是原告的自己的事情，且装修未通知过被告。室内装修项目表里的空调其中三台是原告自己的。本院对原告提供的证据4、6的真实性予以认定，对原告提供的证据5，以估价报告书为准。 对被告（反诉原告）提供的证据1，原告无异议，本院予以认定。对被告（反诉原告）提供的证据2，原告提出真实性有异议，关联性无异议，庭后向法庭提供针对被告照片结合赔偿清单向法庭提供书面质证意见。对被告（反诉原告）提供的证据3，原告提出以现场为准。对被告（反诉原告）提供的证据4，原告提出真实性无异议，证明目的有异议，该通知书证明被告不能提供符合合同约定的租赁物给原告。对被告（反诉原告）提供的证据5，原告提出真实性有待与当事人核实，证明目的有异议。对被告（反诉原告）提供的证据6，原告提出租赁合同真实性无异议，个体登记基本情况真实性无异议，证明目的关联性有异议。对被告（反诉原告）提供的证据7，原告提出装修现场是事实，但是作为店面出租房有价值的部分被告已拆除，地面瓷砖也已破坏，原告需要重新装修。 对被告（反诉原告）提供的证据3、4、6、7真实性本院予以认定。对被告（反诉原告）提供的证据2，因已无现场，本院对真实性无法认定；对被告（反诉原告）提供的证据5真实性予以认定，但其不能证明工商登记是可以办的。 本院认定以下事实：原被告于2019年2月18日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于兰溪市整层，建筑面积约200平方米，出租给原告用于餐饮经营；租赁期限为2019年2月18日至2024年2月17日，共计5年，其中2019年2月18日至2019年3月18日为装修期，免租金；租金为第1年至第2年租金为12万元／年，第3年起每年递增5%计算房租。合同签订后，原告于同日向被告支付了一年的租金12万元和水电费的押金5000元。原告在装修期间，附近的居民抵触、阻拦并向相关部门投诉。2019年6月18日原告收到兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》，因原告申请的餐饮服务项目不符合登记条件，对原告提交的浙江小吙记餐饮管理有限公司兰溪分公司设立登记，决定不予登记。不予登记的理由是：依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目”。另查明：1、兰溪市兰江街道丹溪大道103号营业房2018年12月20日前是兰溪市味尊寿司店的经营场所；2、2019年3月19日原告与案外人杜建华签订兰溪市兰江街道丹溪大道105号二楼的《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2019年3月29日至2024年4月28日，共计5年。 本案在审理过程中，原告浙江小吙记餐饮管理有限公司于2020年4月29日向本院申请对兰溪市整层的装修价值进行评估。本院委托金华市华诚房地产土地评估有限责任公司评估，2020年6月5日金华市华诚房地产土地评估有限责任公司作出金华诚（估）字（2020）第05-1261号估价报告：装修价值为人民币77795元。 反诉原告陈亚君于2020年5月18日向本院申请对涉案房屋恢复到出租前已装修（味尊）的原状进行价格评估，本院委托金华弘信资产评估有限公司评估，2020年6月2日金华弘信资产评估有限公司作出委托评估项目退回函：经现场勘查及提供的有关原有装修的书面材料，无法对该案涉及的2019年2月18日双方签订租赁合同前装修（味尊）的状态的费用进行评估。 本院认为，原告浙江小吙记餐饮管理有限公司与被告陈亚君签订的《房屋租赁合同》合法有效，受法律保护，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定享有各自权利，履行各自义务。本案的争议焦点是：租赁合同的解除时间、原因、责任及造成的损失承担问题。 本诉部分，被告已按合同约定履行交付出租房屋的义务，原告已按合同约定支付了一年的租金及押金，现原告以租赁房屋不能用于餐饮，合同目的无法实现为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。为了减少损失，被告在本院第一次庭审时同意解除双方签订的《房屋租赁合同》并以第一次开庭时间为解除合同时间，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除，对原告认为合同解除的时间应以2019年6月18日其收到兰溪市市场监督管理局的《登记驳回通知书》为准的意见不予采纳。本案被告的出租房屋在租赁原告前系用于餐饮经营，原告在租赁涉案房屋后，又与杜建华签订了房屋租赁合同，增加了租赁面积，导致装修过程中的新建、改建、扩建。兰溪市市场监督管理局对原告提交的浙江小吙记餐饮管理有限公司兰溪分公司设立登记，不予登记的理由是“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味废气的餐饮服务项目”。故造成本案合同解除的责任在原告，被告无过错，原告要求返还租金12万元、赔偿装修及其他损失77795元的诉请，本院不予支持。水电费押金5000元按合同约定应在原告结清费用后，由被告退还原告。因5000元是押金，不存在利息损失，故原告要求被告承担202795元为本金计算的利息损失的诉请，本院不予支持。 反诉部分，反诉原告未向本院提供涉案房屋出租前的原状，鉴定机构也无法对涉案房屋恢复至2019年2月18日双方签订租赁合同前的原状费用进行评估，庭审中反诉原告确认对原告已装修的现状如原告不拆除由其自行拆除和利用，故反诉原告要求反诉被告恢复涉案房屋原状或赔偿经济损失545700元的诉请，本院难以支持。原、被告双方签订的合同约定2019年2月18日至2019年3月18日为装修期，免租金，原告已支付第1年的租金12万元，第1年的租赁到期日应为2020年3月17日，合同解除的时间为2020年4月13日，考虑到今年疫情的特殊情况，对反诉原告要求反诉被告赔偿自2020年2月18日至合同解除之日的房屋租金损失的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、确认原告（反诉被告）浙江小吙记餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）陈亚君2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除； 二、被告（反诉原告）陈亚君于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）浙江小吙记餐饮管理有限公司押金人民币5000元； 三、驳回原告（反诉被告）浙江小吙记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）陈亚君的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4342元，由原告（反诉被告）浙江小吙记餐饮管理有限公司负担4235元，被告（反诉原告）陈亚君负担107元；反诉案件受理费9258元，由被告（反诉原告）陈亚君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴卸良 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  水鸿雁 二〇二〇年七月二十八日 代书 记员  章亚丽