四川省甘孜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3328民初24号 原告：巴扎西，男，1955年3月8日出生，藏族，住址四川省甘孜县。 被告：松吉灯孜，男，1958年12月7日出生，藏族，住址四川省新龙县。 原告巴扎西与被告松吉灯孜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序审理，原告巴扎西，被告松吉灯孜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2015年原告与被告经过协商，原告将位于甘孜县0元的价格卖给被告，双方约定被告在2018年之前分期将购房价款支付给原告。至2018年之前被告已向原告支付购房款960000元，还有余款65000元被告未向原告支付，原告多次找被告催要，被告以各种理由拒不支付购房尾款，原告依法维权，故起诉至法院，并向本院提出如下诉讼请求：“要求被告支付购房尾款65000元，承担本案诉讼费”。 被告辩称：原告在向被告转让房屋前向被告承诺可以将被告等三户的新龙县户籍入户甘孜县，并约定1025000购房款三年还清，但原被告双方当事人就房屋买卖没有签订书面合同，是口头答成协议后进行的转让行为。原告在向被告出售房屋的同时，原告还将自己家庭承包经营的土地附带转让给了被告，双方没有签订书面的土地承包经营权流转协议，近5年来由被告实际经营的土地的国家相关补偿款一直由原告领取并实际享有，原告对被告的相关承诺一直没有对现，故没有向原告支付购房尾款65000元。 综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点为：“土地承包经营权流转的方式是出借还是转让；被告是否应当向原告支付购房尾款65000元”。 庭审中原告为证明其主张，当庭向本院提交了以下证据予以佐证： 1、原告的居民身份证复印件，用于证明原告的个人身份信息。 2、房屋买卖证明，用于证明2015年原告将房屋出售给了被告。 3、付款清单记录，用于证明被告尚欠原告购房款65000元没有支付。 经质证，被告对原告提交的证据1和2无异议，本院予以确认；对原告提交的证据3所主张的数额65000元无异议，但对原告所说被告拒不支付的原因的有异议，被告不向原告支付购房尾款是因为被告在购买原告房屋的同时，原告将其承包经营的土地的承包经营权一并转让给了被告，被告在购买房屋后，虽对转让的土地进行了经营，但期间国家对该土地的各种政策性补贴一直由原告领取，被告并没有享受，原告违约，没有按双方达成的调解协议履行义务和兑现承诺。 被告为了证明其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、被告的居民身份证复印件，用于证明被告的个人身份信息。 2、调解协议，用于证明原告违约，没有按双方达成的协议履行义务和兑现承诺。 经质证，原告对被告提交的证据1无异议，本院予以确认；原告对被告提交的证据2提出异议，原告认为：造成被告及其相关人员的户籍没有迁入甘孜县色西底乡木西村的过错在于被告，因为被告认为甘孜州新龙县的惠民政策比甘孜县好，是被告不愿意迁入甘孜县的原因所致。 庭审中本院向双方当事人当庭出示了依法调取的证据： 甘孜县色西底乡木西村村委会、甘孜县公安局色西底派出所以及甘孜县色西底乡人民政府的回函。 经质证，原被告双方对本院依法调取的证据无异议，本院予以确认。 本院组织双方进行了举证、质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对于原被告之间达成的调解协议，因协议内容违反法律强制性规定，本院不予确认。 本院经审理查明并确认如下事实： 1、2014年原告因邻里纠纷引发刑事案件，于2015年将农村家庭住房和家庭承包经营的农业用地以1025000元的总价转让给了被告，双方没有签订书面的房屋转让协议和土地承包经营权流转协议。 2、原告与被告在私下进行房屋买卖时，将该房屋的宅基地使用权转让并附带转让了原告基于该集体经济组织成员而享有农村土地承包经营权。 3、原告将房屋转让给被告后，被告尚欠原告购房尾款65000元未支付。 另查明如下事实： 1、2015年原告与被告在进行房屋买卖前后，被告不是原告户籍所在村集体经济组织成员，其本人和家属没有将户籍迁入原告户籍所在村。 2、2015年原告与被告在进行房屋买卖和农村土地承包经营权流转时没有向原告户籍所在村村委会提出申请，没有经过原告所在村村民小组和村委会审查同意，没有向原告户籍所在乡人民政府审报批和备案登记，交易完成后双方没有进行相关权属变更登记。 3、2015年原告将家庭承包经营的农村土地承包经营权流转给被告后，实际经营者是被告，流转土地的相关补贴款由原告领取并实际享有。 4、2015年原告与被告在进行房屋买卖后，原告没有再次向户籍所在地村委会和乡人民政府申请过宅基地用于修建住房。 5、甘孜县色西底乡恩珠一村与甘孜县色西底乡木西村系同一个村。 本院认为，原告与被告2015年达成的农村房屋买卖协议，其协议内容涉及到该房屋的宅基地使用权非法转让和农村土地承包经营权违法流转。首先，双方当事人的农村房屋买卖，基于“房地一体”原则，农村房屋对应的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相关联，具有福利和社会保障功能，法律法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，本案原被告系非同一集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》之相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 《中华人民共和国土地承包法》和《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》规定，农村土地承包经营权流转应当规范有序，不得损害农村集体经济组织的合法权益，依法形成的流转关系受法律保护，本案双方当事人之间的土地承包经营权流转，因未事先向发包方提出转让申请，双方当事人也未签订书面流转合同并进行备案登记，因此双方转让土地承包经营权的方式没有依照行法律规定进行。 综上所述，双方于2015年达成的房屋买卖协议及内容损害法律、行政法规以及国家政策维护的公共利益，进而违反《中华人民共和国合同法》等法律之规定，其房屋买卖协议无效。对于本案原告提出的诉讼请求，本院不予支持，因合同无效而产生的法律后果，双方可协商处理或另行起诉，据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条之规定，判决如下： 驳回原告巴扎西的诉讼请求。 本案案件受理费712.5元，由原告巴扎西全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省甘孜藏族自治州中级人民法院。 审判员 郭  伟 二〇二〇年七月十四日 书记员 单珍拉姆 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地承包法》 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： （一）双方当事人的姓名、住所； （二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级； （三）流转的期限和起止日期； （四）流转土地的用途； （五）双方当事人的权利和义务； （六）流转价款及支付方式； （七）违约责任。