内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终822号上诉人（原审被告）：马某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：翁某，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。上诉人马某因与被上诉人王某买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马某上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院判决认定事实不清，证据不足。马某与王某系朋友关系，马某曾向王某借款200000元。2011年，王某与科右前旗万宝村签订了两份《建设43型节能温室用地合同》用于建设大棚。2012年因马某承建了案涉房屋地块建设项目(当时有乌兰浩特市城市规划委员会2012年《会议纪要》文件，批准了马某承建案涉房屋所在建设项目)，王某有意向其购买门市楼，双方遂商定以上述200000元借款本金及其利息以及王某建设的两个大棚抵顶给马某，用来购买马某承建的门市楼。2016年，因承建项目欲开工，基于此前双方达成的合意，2016年3月15日，马某与王某签订了房屋买卖合同，购买案涉房屋好旺角小区1号商住楼东数18号门市楼。2016年6月，该房屋因政府规划原因导致马某未能承建，从而导致马某与王某签订的房屋买卖合同目的不能实现。根据合同法规定，政府行为属于不可抗力，是违约责任免责事由中的法定事由，乌兰浩特市城市规划委员会分别于2012年、2013年、2014年三次召开工作会议对马某承建地块项目建设事宜进行研究、批示，并作出《会议纪要>>，均批准了马某承建案涉房屋所在建设项目。因此，马某不可能预见政府的政策有变，马某因为政府行为而导致合同不能履行，应免除不能履行合同的责任，该合同应该予以解除。并且，马某已经于2017年以自己的实际行为(向王某返还了200000元欠款)在合同履行期限内向王某表示解除合同，同时在一审庭审过程中，双方均同意解除合同，合同解除后，双方均应返还原物，恢复初始原状，即上述两个大棚王某不再抵顶给马某。一审判决认定大棚系抵顶性质，却判决马某返还王某购房款，抵顶关系与买卖关系混淆，法律关系认定错误。2.在上述房屋买卖合同中，王某抵顶给马某坐落于××旗的两个大棚，共计作价450000元。2011年初，王某与科右前旗万宝村签订了两份《建设43型节能温室用地合同》，合同约定用地期限为50年，即至2061年止。王某仅口头上将此两个大棚交付给马某，双方并未办理相关固定资产转移手续。该大棚系集体土地上的地上附属物，仅口头上交付不产生物权变更效力，即大棚并未交付给马某。现该两个大棚中其中一个因系违建已经被拆除，另一个自始至终从未建成，即使交付给马某使用，也根本无法满足马某经营及收益的需要。后经马某了解，王某与科右前旗万宝村签订的两份《建设43型节能温室用地合同》系王某伪造的虚假合同，该两个大棚根本没有相关政府审批、报备手续及土地使用权证，王某亦不是万宝村村民，涉嫌诈骗，以非法占有的目的，虚构事实，隐瞒真相，以非法的、根本不存在的大棚来骗取马某的合法财产，更何谈两个大棚价值450000元。一审法院未查清事实，双方因两个大棚发生争议的不是质量问题，而是涉嫌刑事诈骗。王某辩称，借款200000元及利息双方均认可，大棚是鄂尔多斯在万宝村的援建项目，王某在2011年购买的，在2013年3月以450000元价格出卖给马某，由马某出具欠据，约定2分利，马某称等有钱时再付款，2015年王某向马某索款，马某称因为开发项目没批下来没有钱，等2016年3月项目批下来卖完楼房再给钱，后来约定说建成楼房以8000元一平米抵账个门市，后又按6000元抵账个商铺。到了2016年王某听说马某开发的土地被政府置换，王某又找到马某，马某称在大坝沟建商居楼，贷款下来后付款，但迟迟没有给付，王某才起诉到法院，请求维持一审判决。王某向一审法院起诉请求：要求马某给付王某购房款664000元，利息478080元（自2016年3月15日至2019年3月15日，计算方式为664000.00元×月利率2%×36个月，2019年3月15日之后按月利率2%计算到付清之日止），本息共计1142080元。一审法院认定事实：2012年4月12日马某向王某借款200000元。为了偿还欠款，经双方协商，马某用预将筹建的××区楼（价值为864000元）抵顶欠款及利息。并于2016年3月15日双方签订了房屋购买合同一份，合同约定买方支付全部房款人民币864000元，卖方保证该楼房在2016年底前完成封顶，2017年交付使用。当日马某向王某出具了金额为864000元的收据一枚，其内容为“王某交来1号商住楼东数18号门市楼购房款（有两个大棚以物顶款45万）”。现乌兰浩特市好旺角小区1号商住楼东数18户门市楼因规划原因未能承建，马某于2017年12月11日通过建设银行转账方式向王某返还了200000元房款，余款664000元至今未返还。另查明，王某主张于2013年3月20日已将位于××旗的两个大棚交付给马某。王某于2019年8月26日向一审法院提出财产保全申请，要求对马某工资账户、公积金账户及房产进行查封，并支出保全费5000元。一审法院认为，被告马某欠原告王某本金200000元及利息214000元，双方形成民间借贷关系，对此双方均无异议，一审法院予以确认。因马某要筹建乌兰浩特市好旺角小区，与王某协商一致，王某购买好旺角小区1号商住楼东数18号门市楼房款总价值为864000元，并签订了房屋购买合同一份，约定卖方保证该楼房在2016年底前完成封顶，2017年交付使用。王某对上述房屋交款形式为马某欠款本金200000元、利息214000元及王某坐落于××旗的两个大棚（价值450000元），当日马某向王某出具了金额为864000元的房款收据，内容为“王桂华交来1号商住楼东数18号门市楼购房款（有两个大棚以物顶款45万）”。经双方协商一致，双方借贷关系转为房屋买卖合同关系，王某向马某交付全部购房款，马某应履行交付房屋的义务。但该房因涉及规划等原因未能承建，导致合同目的不能实现。现王某认可马某返还了200000元房款，故要求王某返还剩余房款664000元，对此马某辩驳王某曾以价值450000元抵顶房款的大棚，因大棚被拆除无法使用，应将大棚返还给王某。因该大棚已经向马某交付，马某已占用使用，期间如出现其质量等问题，马某可另案主张权利，但本案中认定王某大棚以450000元的价值抵顶了部分房款，故对马某辩驳意见不予支持，对王某要求马某返还剩余房款664000元的诉讼请求予以支持。王某主张的利息，因双方签订的购房合同中未对违约责任产生给付利息进行约定，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、马某于判决生效之日起十日内返还王某购房款664000元；二、驳回王某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某提供科尔沁右翼前旗居力很镇万宝村村民委员会介绍信一份，证明王某在2011年在该村土地流转建大棚并签订大棚合同两份，当时经政府同意鄂尔多斯援建项目之一，土地正常流转。经马某质证对该证据真实性无异议，但不符合法律规定，本案系房屋买卖合同纠纷，与大棚无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确，本院予以确认。另查明，2013年3月20日，马某为王某出具450000元欠据一枚，载明“欠王桂华大棚款，月息2分计算”。王某将其与科尔沁右翼前旗居力很镇万宝村村民委员会签订的两份《建设43型节能温室用地合同》原件交付予马某。本院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，该房屋价款864000元双方以马某欠付王某200000元借款本息及王某建设的两个大棚折价450000元的方式支付完毕,并由马某为王某出具房款收据。后因政府规划原因导致双方房屋买卖合同目的不能实现，双方在原审诉讼中均同意解除房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，马某应返还王某已付购房款。现马某主张仅应返还200000元欠款本息及抵顶房款的两个大棚。但该以物抵债协议系双方自愿达成，且在2013年马某即已向王某购买涉案大棚并出具450000元大棚款欠据，因未能偿还欠款双方达成以欠付款项转化为购房款的合意，至此应认定马某同意王某以其他方式交付购房款，双方原债务归于消灭，故在双方建立房屋买卖合同关系后，在合同不能履行的情况下马某应承担返还金钱债务的责任，对其要求返还两个大棚的上诉理由本院不予支持。至于涉案大棚是否存在权利及使用瑕疵应另行解决。综上所述，马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15079元，由马某负担。本判决为终审判决。审判长 云 峰审判员 王晓梅审判员 苗世英 二〇二〇年七月二十七日（法官助理 郭 宋书记员 高欣然