新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初864号   原告：王秀敏，女，1967年7月13日出生，汉族，乌鲁木齐市头屯河区人民政府民政局退休人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：李建平，新疆星河律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张雅雯，新疆星河律师事务所律师。   被告：新疆朗坤房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区厦门路3号。   法定代表人：魏文东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：白伟，男，新疆朗坤房地产开发有限公司总工程师。   委托诉讼代理人：王航，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告王秀敏与被告新疆朗坤房地产开发有限公司（以下简称朗坤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀敏的委托诉讼代理人李建平、张雅雯，被告朗坤公司的委托诉讼代理人白伟、王航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王秀敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约交房赔偿金77379元（463350.6元×1670天×0.0001）；2、判令被告支付原告逾期办证违约金2316元（443350.6元×0.5%=2316元）；3、判令被告支付案件诉讼费、邮寄费。事实与理由：2013年11月，原、被告达成商品房买卖意向并于同月签订《商品房预售合同》以下简称《合同》，购买位于新疆乌鲁木齐市××区房，建筑面积130.89平方米，总价463350.6元。原告于当日向被告交付房款首付金243350.6元，其中含定金150000元，其中含公积金支取91000元，剩余220000元办理公积金按揭贷款。《合同》第八条约定被告应在2014年7月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。2015年6月，被告电话告知原告领取房屋钥匙交付房屋，但并没有依合同约定向原告交付竣工验收合格文件、《住宅质量保证书》及相关质量监督报告书。原告基于对合同的信任没有进行深究，便对房屋进行通风晾晒装修。后原告发现房体内墙出现裂缝，水管爆裂等现象，原告在同其他业主交流中发现很多业主房间均存在开缝水管爆裂现象。经原、被告多次协商直至2019年2月26日，经多次整改该小区房屋才验收合格，发放质量监督报告书。而《合同》第9条第2项约定被告逾期180日以上应按日利率万分之一赔付，截止验收合格日被告违规交房共计1670天。同时《合同》第15条第2款约定被告因在商品房交付使用后360日内将办理权属登记手续交与原告。如因被告责任原告不能在规定期限内办理产权证书的，应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。故被告行为依照合同约定已构成违约，应当赔偿原告违约金，故原告诉至法院。   被告朗坤公司辩称，1、原告第一项诉讼请求诉讼时效期间届满。案涉房屋于2014年8月26日通过五方验收，并已于2015年6月1日交接完毕，根据《民法通则》及（2019）新0106民初388号民事判决书，认定原告第一项诉讼请求诉讼时效期间为两年，为2015年6月1日至2017年5月31日，原告第一项诉讼请求诉讼时效期间届满，故请求人民法院驳回。2、原告第二项诉讼请求诉讼时效期间也已经届满。原告于2015年6月1日办理了房屋交接手续，根据《民法通则》及（2019）新0106民初388号民事判决书，认定原告第二项诉讼请求诉讼时效期间为三年，为2016年5月26日至2019年5月25日，原告第二项诉讼请求诉讼时效期间届满，请求人民法院驳回原告该项诉讼请求。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。对原告两项诉讼请求的计算方式予以认可。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   本院经审理认定事实如下：2013年，原告王秀敏与被告朗坤公司签订一份合同编号为YS0305624房屋代码为1272233的《商品房预售合同》，合同约定：第一条项目建设依据：出卖人取得××区的地块的土地使用权证号为：新疆兵团农十二师2012师国土资建字第xx号；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：朗坤·德泽园商住小区一区，建设工程规划许可证号为建字第650104201280098号，施工许可证号为650102201211300101-109；建设工程施工合同约定的开工日期为：2012年07月05日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2013年08月31日。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，商品房预售许可证号为新建房许字2013000351号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第10栋2单元7层702号房，房屋代码为1272233；该商品房预测建筑面积共130.89平方米，其中，套内建筑面积109.3平方米，公共部位与公用房屋分摊面积21.59平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：按套计算，该商品房总价款为（人民币）肆拾陆万叁仟叁佰伍拾零元陆角零分。第六条付款方式及期限买受人按下列方式按期付款：买受人于签订合同之日向出卖人交付房款首付金243350.6元，其中含定金150000元整，其中含公积金支取91000元整；剩余房款220000元整办理公积金按揭贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决；3、其他非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、供水、天然气）等。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意，出卖人逾期91日-180日按日利率万分之0.5赔付，出卖人逾期180日以上按日利率万分之1赔付。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。合同还约定了面积确认及面积差异处理，规划、设计变更的约定等内容。该合同落款出卖人处有被告朗坤公司合同专用章签章及其法定代表人签章，买受人处有原告王秀敏签字、捺手印。合同签订后，原告王秀敏按照合同约定向被告朗坤房产公司支付了案涉房屋全部房款463350.6元，并于2013年8月15日缴存了案涉房屋的专项维修资金，缴纳了案涉房屋的契税。2014年8月26日，新疆朗坤·德泽园商住小区一区10#住宅楼经建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收合格。2015年6月1日，原告办理了案涉房屋的房屋交接手续，接收了该房屋。   上述事实有原告提交的《商品房预售合同含合同附件》、房屋交接验收表、新疆欣泰瑞资产管理有限公司收据、购房确认书（德泽园地下室）、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、中华人民共和国税收通用完税证，被告提交的《商品房预售合同含合同附件》、建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工质量验收意见表、交钥匙通知单，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。   本院认为，原告王秀敏与被告朗坤公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，否则将承担相应的违约责任。本案的争议焦点：一、关于原告要求被告支付2015年6月1日至2019年12月30日期间逾期交房赔偿金77379元[463350.6元×日利率0.1‰×1670天（2015年6月1日2019年12月30日）]的诉讼请求有无事实及法律依据。原告主张在被告向其交付房屋时，未向其交付建筑工程质量认证书、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、规划认可书、竣工合格验收证、工程竣工验收备案表，属于违规交房，故被告应当支付违规交房期间的赔偿金。被告辩称，不同意原告该项诉讼请求。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，通过五方验收即已符合合同“商品房经验收合格”的约定，案涉房屋已于2014年8月26日经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位五方竣工验收合格，故案涉商品房于该日即具备交付条件。本案中，被告于2015年6月1日向原告交付案涉房屋，原告亦于当日办理房屋交接手续，接收了该房屋，原告的行为，应视为其对权利的自愿处分，且原告亦未提供证据证明其陈述，故本院对原告该意见，不予采纳。被告超过合同约定的期限向原告交付房屋，已构成违约，应当按照合同约定支付原告自2014年8月1日至2015年6月1日期间的逾期交房违约金14132.19元[463350.6元×日万分之1×305天（2014年8月1日至2015年6月1日）]。   二、关于原告以案涉房款463350.6元为基数，按照合同约定的比例0.5%，要求被告支付逾期办证违约金2316元（463350.6元×0.5%）的诉讼请求有无事实及法律依据。被告辩称，不同意原告该项诉讼请求。本院认为，根据法律规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，双方签订的《商品房预售合同》亦约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。本案中，双方均认可案涉房屋所有权证至今未办理完毕，被告应当举证证明其已尽到将需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案的义务，被告未举证证明其已经在合同约定的期限内履行了该协助义务，应当承担举证不能的不利法律后果，故被告应当支付原告未按时协助办理房屋产权证书的违约金2316元（463350.6元×0.5%=2316元）。   三、关于原告主张是否已过诉讼时效。被告辩称，原告两项诉讼请求均已过诉讼时效，应当予以驳回。关于逾期交房违约金诉讼时效，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条第一款规定，“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，按照原、被告双方签订的《商品房预售合同》关于逾期交房违约责任约定，“出卖人逾期180日以上按日利率万分之1赔付”，从该约定内容分析，逾期交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，属于继续性债权，即相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，买受人可以在该项整体权利未能实现时主张。双方办理交房手续之日为2015年6月1日，故自2014年8月1日起至2015年6月1日期间为逾期交房违约金的整体合同权利，该权利诉讼时效期间依法应当适用2年的规定。原告应当从该整体权利受到损害之日即2015年6月1日起主张，原告起诉时间为2020年4月9日，距该日已近5年，庭审过程中，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断事由的情形，故原告就主张案涉房屋逾期交房违约金民事权利诉讼时效期间已届满。关于逾期办证违约金诉讼时效，因案涉房屋实际交付时间为2015年6月1日，根据原、被告签订的合同约定，被告应于2016年5月26日前协助原告办理涉案房屋的产权证书，该权利诉讼时效期间依法应当适用3年的规定。被告未按约定履行该项合同义务，原告应当自权利受到损害之日即2016年5月27日起主张，该日距原告起诉之日已近4年，庭审过程中，原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断事由的情形，故原告就主张案涉房屋逾期办证违约金民事权利诉讼时效期间已届满。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。故被告上述抗辩意见，符合法律规定，本院予以采纳，原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、驳回原告王秀敏要求被告新疆朗坤房地产开发有限公司支付违约交房赔偿金77379元的诉讼请求；   二、驳回原告王秀敏要求被告新疆朗坤房地产开发有限公司支付逾期办证违约金2316元的诉讼请求。   案件受理费1792.38元，减半收取计896.19元（原告已预交），由原告王秀敏负担。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   裴蕾   二 〇 二 〇 年 七 月 六 日   书  记  员   王媛