江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1972号 上诉人（原审被告）：史奎，男，1988年9月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：杨继泽，江苏向天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史陆军，江苏向天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方浩然，男，1983年3月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：王偲宇，江苏高来达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：俞海童，男，1989年2月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。 上诉人史奎因与被上诉人方浩然及原审第三人俞海童案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初7024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 宿豫法院在审理史奎与俞海童民间借贷纠纷一案过程中，根据史奎的申请，于2019年9月24日作出（2019）苏1311财保86号民事裁定，裁定查封被申请人俞海童名下的位于宿迁市宿城区房屋，因查封时该房屋尚未办理产权登记，本次查封为预查封，查封期限自2019年9月27日至2022年9月26日。 案外人方浩然对宿豫法院上述查封行为不服，向宿豫法院提出执行异议，宿豫法院于2019年12月9日作出（2019）苏1311执异124号执行裁定，裁定驳回方浩然的异议请求，方浩然不服该裁定，遂提起案外人执行异议之诉。 方浩然起诉称，方浩然与俞海童于2019年6月11日通过中介宿迁市亿居盛世房产签订二手房买卖合同，房款总价为1300000元。方浩然按照合同第四条第三款约定于2019年9月27日付清全部房款，并且在2019年7月1日就与俞海童完成房屋交接手续并实际入住。案涉房屋系宿迁市宿城区XXXX三期商品房，房屋交付前开发商破产，截止诉讼前因开发商尚欠相关部门费用，三期1、2、3、7这四栋住户均未能办理不动产权证，案涉房屋亦在其列，因此未能及时办理过户并非方浩然过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”规定，请求：不得执行（2019）苏1311财保86号民事裁定书和不得执行宿城区XXXX3幢二单元1705室房屋。 史奎辩称，宿豫法院依法对案涉房屋采取预查封措施并无不当，请求驳回方浩然的诉讼请求。 俞海童述称，对房屋买卖合同的真实性无异议，方浩然已经付清购房款，案涉房屋由方浩然使用。 宿豫法院经审理查明：2019年6月11日，方浩然（乙方）与俞海童（甲方）通过居间方宿迁市亿居盛世房产咨询有限公司签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》一份，约定甲方自愿将座落在宿城区XXXX3幢2单元1705室房屋出卖给乙方，该房屋的不动产权权属证书尚未办理，建筑面积108.45平方米，成交价格为1300000元，乙方应在签订合同后三日内将首付款共计800000元（含定金）支付给甲方，剩余房款500000元在2019年9月30日前付清，待乙方付清全款后，甲方应当在居间方的陪同下和乙方到宿迁市公证处做产权办理相关委托公证。甲方于2019年7月1日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方提供关庙镇永生饭店一处房产作为抵押，抵押物为农村自建房，甲方愿意把土地证质押给乙方，待正常过户时乙方无条件返还甲方；待产权证可以办理七个工作日内（以XXXX业主委员会通知时间为准），甲方需在居间方的陪同下到便民方舟缴纳契税和维修基金并办理不动产证。合同签订后，方浩然按约支付了全部购房款，双方于2019年7月1日办理了交接手续，房屋现由方浩然居住使用。 另查明：XXXX小区开发商江苏永裕房地产开发有限公司于2015年11月经宿迁市中级人民法院裁定破产，该小区1、2、3、7栋于2019年12月24日前全面整改竣工验收，2019年12月24日备案完毕，2020年1月13日开始办理不动产权权属证书。涉案房屋于2020年1月16日办理了不动产权权属证书。 宿豫法院认为，《最高人民法院关于关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据本案事实和证据，能够认定方浩然对涉案房屋享有排除法院执行的民事权益。具体理由如下：1.方浩然提交的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》能够证明在查封之前其与俞海童已签订合法有效的书面买卖合同。2.方浩然提供的房屋使用交接及涉案房屋的水电费缴费账单能够证实在查封之前方浩然已合法占有涉案房产。3.方浩然诉讼中提供了银行转账凭证、按揭收贷收息凭证及俞海童出具的条据，能够证实方浩然已付清全部购房款。4.对于涉案房屋未办理过户登记是否系方浩然原因导致问题，涉案房屋所属楼栋在2019年12月24日才全面整改竣工验收，备案完毕，在2020年1月13日开始办理不动产权权属证书，涉案房屋于2020年1月16日办理了不动产权权属证书，在此之前，因涉案房屋不动产权权属证书尚未办理，客观上无法办理过户登记，即未办理涉案房屋过户登记非方浩然自身原因。综上，方浩然与俞海童之间存在合法有效的买卖合同关系、支付了全部合同价款且已经实际占有使用，其对涉案房屋享有物权期待权，方浩然对涉案房屋享有排除法院执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于关于适用的解释》第三百一十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：不得执行（2019）苏1311财保86号民事裁定书和位于宿城区XXXX3幢二单元1705室房屋。案件受理费15600元，由俞海童负担。 史奎对该判决不服，向本院上诉称，1.未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，俞海童未取得涉案房屋权属证书，双方签订的房屋买卖合同违反法律规定无效。俞海童在未取得涉案房屋所有权的情况下将房屋转让，属于无权处分，该合同无效，购买人只能主张解除合同追究违约责任，不能主张房屋所有权；2.建设工程竣工验收合格后，方可交付使用。涉案房屋于2019年12月24日才全面整改竣工验收，俞海童于2019年7月1日即向被上诉人交付房屋，此时房屋并未符合交付条件，故方浩然在法院查封前并未合法占有涉案房屋。3.法院查封时间为2019年9月27日上午，方浩然于当日下午支付剩余购房款，查封时方浩然并未支付全部购房款，亦未将剩余款项交付人民法院执行。4.被上诉人明知俞海童与史奎之间存在经济纠纷，上诉人已经申请查封房屋的前提下，不向法院交付购房款而是继续向俞海童支付，且合同约定的房款明显低于市场价，该行为存在恶意串通排除执行。5.方浩然与俞海童签订房屋买卖合同时明知涉案房屋未竣工验收，不能办理房产证，其自愿承担不过户的风险结果，方浩然自身过错导致法院查封前未过户。请求：1.撤销（2019）苏1311民初7024号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。 方浩然辩称，1.未竣工验收合格的房屋不能交付是指施工方向开发商交付的标准，涉案房屋具有特殊性，因开发商破产，当事人在管理人通知后领取房屋钥匙，2017年初该房屋达到了生活所需的交付状态。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，方浩然已经实际占有使用该房屋。2.方浩然于2019年9月27日按照合同约定支付全部购房款，2019年10月11日才收到财产保全通知，于11月19日收到俞海童与史奎民间借贷案件开庭通知。3.方浩然不知晓俞海童与史奎之间诉讼纠纷，即使按照上诉人所述在查封后向法院支付剩余尾款，因涉案房屋存在抵押贷款，该款项也应优先偿还银行贷款。4.方浩然作为善意第三人，对涉案房屋享有期待权，上诉人主张约定房款低于市场价无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。 俞海童述称，对一审判决认可，请求维持原判。 本院二审期间，上诉人史奎提供如下证据： 1.2019年9月20日史奎与方浩然谈话录音一份，拟证明方浩然明知史奎与俞海童之间存在经济纠纷，隐瞒未付清全款事实，并在法院查封后向俞海童支付购房款规避执行，涉案房屋交易价格130万元明显低于市场价，方浩然明知涉案房屋存在被查封风险仍配合俞海童转让房屋规避执行。 2.最高人民法院（2020）最高法民申1100号民事裁定书，拟证明类似案件被认定未办理过户登记系买受人自身原因导致。 方浩然对上述证据质证意见为：对证据1真实性认可，证明目的不予认可，录音内容中上诉人单方陈述其与俞海童某在经济纠纷，方浩然无法通过聊天对此予以确认，方浩然与俞海童之间房屋买卖合同与上诉人无关联，无必要向其告知详情，本案合同约定全款支付房款，方浩然表述全款支付并无不当，在要求全款支付情况下降低房价存在合理性。对于证据2不予认可，与本案无关联。 被上诉人方浩然提供如下证据： 3.法院短信平台向俞海童发送的财产保全及开庭短息通知，拟证明方浩然于2019年10月11日之后才知晓史奎与俞海童涉及诉讼纠纷。 史奎对上述证据质证意见为：对证据3真实性认可，但方浩然于2019年9月27日付款前已经知道史奎与俞海童之间有纠纷。 本院对上述证据认证意见：证据1系史奎与方浩然谈话录音，方浩然对该证据真实性认可，本院对证据1的真实性予以确认，但不能达到其证明目的；证据2属另案生效法律文书，与本案待证事实不具有关联性，对其证据效力不予认定；证据3系法院信息平台发送，本院对证据3的真实性予以确认。 本院查明的事实与宿豫法院查明的事实一致。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.被上诉人与第三人之间是否存在合法有效的房屋买卖关系；2.被上诉人是否在法院对涉案房屋查封前实际占有使用该房屋并支付全部购房款；3.涉案房屋未办理产权变更手续是否系因被上诉人自身原因。 关于争议焦点一，本院认为，方浩然与俞海童之间存在合法有效的房屋买卖关系。双方于2019年6月11日签订的《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。史奎主张双方签订合同时俞海童并未取得该房屋所有权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定未依法登记领取权属证书的房产不得转让，双方签订的合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反效力性强制性规定的合同才属无效，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定属于管理性规定，不能作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。关于史奎主张双方签订房屋买卖合同时俞海童尚未取得涉案房屋所有权证，其不享有该房屋所有权，俞海童出卖该房屋属于无权处分的观点，因案涉房屋系俞海童在开发商处购买，且备案登记在俞海童名下，故俞海童对该房屋享有处分权。 关于争议焦点二，方浩然提供的房屋使用交接证据能够证明双方在中介公司见证下，于2019年7月1日办理房屋交接手续，结合方浩然支付宝缴纳水电费账单，能够认定方浩然在查封之前已占有使用案涉房屋。史奎有关案涉房屋交付时尚未竣工验收合格，不符合交付条件，方浩然并非合法占有该房屋的主张。本院认为，未经竣工验收合格的房屋不得交付的规定属于管理性规定，不能推翻方浩然已经实际占有案涉房屋的事实，亦不能阻却方浩然依据房屋买卖合同而占有案涉房屋的合法性，故应认定方浩然在法院查封前已经合法占有案涉房屋。根据方浩然一审提供的银行转账凭证、按揭收贷收息凭证及俞海童出具的收条，能够证明方浩然已经依照合同约定付清全部购房款。虽然方浩然支付最后一笔款项的时间系在2019年9月27下午，当天宿豫法院已对案涉房屋进行了查封，但因方浩然支付的最后一笔款项系案涉房屋的按揭贷款尾款，即便方浩然向宿豫法院支付，该款项亦应由抵押权人享有优先受偿权，故方浩然于2019年9月27日向银行支付按揭贷款尾款的行为并不对上诉人史奎的权利产生实质性影响。 关于争议焦点三，案涉房屋所属楼栋于2019年12月24日才全面整改竣工验收，在法院查封之前，案涉房屋尚不具备办理不动产产权证书的条件，客观上无法办理过户登记，故方浩然未办理过户登记并非其自身原因。史奎主张方浩然明知涉案房屋不能办理产权证，仍购买该房屋，未办理过户登记系方浩然自身过错导致，根据一审程序中方浩然提供的证据，能够证明方浩然在购买房屋时已经知晓该房屋即将可以办理产权证，其对办理产权证有合理期待，故史奎的上述主张没有事实和法律依据。 综上，方浩然对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人史奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人史奎负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  吴军良 审判员  陈 鹏 二〇二〇年七月二十日 书记员  于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 法官助理丁涛涛 书记员于青