广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初2422号 原告：肖永，男，1974年12月7日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：覃欣雯，广西众维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃宗仁，广西众维律师事务所实习律师。 被告：玉林市丽景商业经营有限公司，住所地：广西玉林市白石桥路8号，统一社会信用代码：91450900MA5L4P5902。 法定代表人：赵京，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦海超，男，该公司经理。 原告肖永与被告玉林市丽景商业经营有限公司（以下简称丽景公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃欣雯、覃宗仁、被告的委托诉讼代理人秦海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《玉林国际购物中心物业管理协议》；二、判令被告退还履约保证金人民币36478元；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告向玉林市洪源房地产开发有限公司（以下简称洪源公司）租赁店铺用于经营服装女鞋，并于2018年8月1日与洪源公司续订了《玉林国际购物中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定由洪源公司将其拥有物业经营使用权的玉林国际购物中心C区第1层商铺编号为Cl-017.018号，建筑面积为205㎡的商铺租赁给原告经营，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日。原告根据洪源公司的指定与被告签订了《玉林国际购物中心物业管理协议》（以下简称《物业管理协议》），物业管理费为每月19151.2元（2019年8月1日-2020年7月31日期间）。原告按《物业管理协议》的约定须向被告交纳履约保证金36478元。 该协议签订后，原告交纳了上述履约保证金36478元给被告，原告与洪源公司的租赁期间均按期交纳应付物业管理费。2019年10月31日，原告一次性交纳了2019年11月1日-2020年1月31日的物业管理共计57454元给被告。 2020年1月底，因新型冠状病毒××疫情影响，广西壮族自治区于2020年1月24日23时发布了《关于加强新型冠状病毒感染的××防控工作的通告》，启动重大突发公共事件I级响应。因疫情影响，原告店铺无法正常经营，损失重大，囤积的货物也无法销售导致资金无法回笼，原告已无力继续履行与洪源公司的租赁合同。为免扩大损失，原告向洪源公司及被告申请解除合同，并通过微信及书面形式向被告提交了申请。被告收到原告提交的申请后，于2020年3月28日将原告店铺的电闸断电，并于2020年3月29日用螺丝钉将原告的店铺锁死，使原告无法进入店铺经营，也无法管理、使用、销售店铺内商品。由于原告经营的商品为女鞋及服装，均为季节性较强的快时尚商品，本次疫情对原告经营的影响极大。至原告起诉之日，国外疫情的爆发导致国内输入××例增多，目前国家的政策指导仍然是少出门、少逛街、少聚集，且该状况何时能得到改变目前尚未可知。而原告囤积的货物也面临无法销售的困境，所经营的商品因疫情的影响和较高昂的租金及物业管理费难以继续经营，损失巨大，无力支付今后的租金和物业管理费，无法履行今后的合同。且因被告锁死原告店铺的行为，造成原告自2020年3月29日开始无法经营。为尽量避免扩大损失，原告于2020年4月7日向被告交纳了3月1日一31日的物业管理费17236元，被告亦打开店铺让原告将货品搬走。 综上所述，因疫情影响，原告的经营情况符合情势变更的情形，原告之前均按合同约定按时履行支付租金及管理费，未能按时交纳3月份及之后的租金并非恶意违约行为，而的确因疫情影响无力继续履行合同。疫情影响属于不可抗力事件，根据《租赁合同》第十条的约定，不可抗力事件导致合同不能履行的，不构成违约。请求判如所请。 被告辩称，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请，诉讼费应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提供的证据 证据5、微信聊天记录及提前解除租赁合同申请书。被告认为仅证明原告有解除合同的意思表示，被告没有同意解除合同的意思表示； 证据6、照片。被告认为是原告在拖欠费用的情况下，未通知被告想搬走店铺财产，所采取的自救措施，原告交清费用后，被告恢复了铺面的经营自由； 证据9、《玉林国际购物中心商铺租赁合同》。被告认为此不可抗力事件，并没有导致合同不能履行，疫情发生后，被告给予了原告减免物业费、降低物业费来支持原告的经营。 本院对以上证据的真实性予以确认。 二、被告提供的证据 证据1、《玉林市国际购物中心商铺铺租赁合同》。原告对该证据证明内容有异议，认为申请解除合同是因为发生了不可抗力的事项，没有构成违约，因此不应按照条款的约定支付违约金； 证据3、大府园国购商铺复工明细表。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告是因为疫情的影响无法正常销售。 本院对以上证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2018年8月1日，原告与洪源公司续订《玉林国际购物中心商铺租赁合同》，合同约定由洪源公司将其拥有物业经营使用权的玉林国际购物中心C区第1层商铺编号为Cl-017.018号，建筑面积为205㎡的商铺租赁给原告从事经营活动使用，租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日，第十条第1款约定，任何一方因不可抗力事件导致合同不能履行的，双方均不构成违约。同日，原告与被告丽景公司就原告租赁的涉案商铺的物业管理服务签订《玉林国际购物中心物业管理协议》，合同约定，物业管理服务年限为3年，自2018年8月1日至2021年7月31日止。物业管理费为每月18239.2元，自2019年8月1日起按上年的年管理费逐年递增5%。原告肖永在签订合同时向被告支付履约保证金36478元。本合同解除或终止，经被告确定原告没有违反合同义务且对其不再构成任何可能的经济责任并结清费用后的10天内，被告应将履约保证金无息退还原告。在协议期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按原告与玉林市洪源房地产开发有限公司签订的租赁合同中约定处理。 因新型冠状病毒××疫情影响，原告通过微信向被告的工作人员提出要求减免租金，被告同意免除原告2020年2月份应交纳的租金和物业管理费。并同意自2020年2月1日起原租金优惠10%，后原告提出疫情影响严重，无法继续经营，建议被告招租，押金退回或者抵租金。被告回复原告提前撤场属违约，不退押金，要求原告补交租赁费用至撤场日，按三个月的同期租金支付违约金。2020年3月29日，被告将涉案店铺锁住。2020年4月7日，原告交清3月份的租金11491元、物业费17236元及水电费等费用合计29145.5元。当天，原告搬离租赁店铺。双方就涉案协议解除相关事宜协商未果，原告遂诉至本院。 另查明，原告起诉本案同时，亦向本院另案起诉玉林市洪源房地产开发有限公司，要求解除与玉林市洪源房地产开发有限公司签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》。 本院认为，原告与被告签订的《玉林国际购物中心物业管理协议》，是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。该协议系原告与玉林市洪源房地产开发有限公司签订的《玉林国际购物中心商铺租赁合同》的附随合同。 1、关于涉案《玉林国际购物中心物业管理协议》是否应当解除的问题。本院认为，当前我国发生的新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共事件，对于本案当事人来说，属不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，原、被告在租赁合同曾约定，合同任何一方因不可抗力事件导致合同不能履行的，双方均不构成违约。因受疫情影响，原告的店铺不能正常经营，应季货物无法销售，对涉案租赁合同及物业管理协议的履行产生一定的影响，在此情况下，被告方已同意减免部分租金和物业费，涉案合同尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后涉案租赁合同及物业管理协议均可继续履行，合同目的可以实现，故原告以受疫情影响而要求解除合同依据不足。但鉴于原告现已搬离租赁店铺，行为上表明不再履行租赁合同，且原告已另案起诉要求解除涉案租赁合同，故原告请求解除双方签订的《玉林国际购物中心物业管理协议》，本院予以支持。 2、合同解除后被告应否退还原告履约保证金的问题。原、被告在合同中约定，合同解除或终止，经被告确定原告没有违反合同义务且对其不再构成任何可能的经济责任并结清费用后的10天内，被告应将履约保证金无息退还原告。原告已将应交的租金、物业费、水电费用交清给被告，被告应按合同约定将其收到原告支付的履约保证金36478元返还给原告，原告该主张符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告主张解除《玉林国际购物中心物业管理协议》、要求被告返还履行保证金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 一、解除原告肖永与被告玉林市丽景商业经营有限公司于2018年8月1日签订的《玉林国际购物中心物业管理协议》； 二、被告玉林市丽景商业经营有限公司应退还原告履约保证金36478元。 案件受理费711元，减半收取计356元（原告已预交），由被告玉林市丽景商业经营有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 杨燕玲 二〇二〇年七月十六日 法官助理 甘雨田 书 记 员 吕雪梅