广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初1971号原告（反诉被告）：杨华，男，1985年8月22日出生，汉族,住址：湖北省洪湖市********，公民身份号码：421************111。委托诉讼代理人袁军，广东盟凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯华亮，男，1989年8月20日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区******熙龙湾花园商业办公楼2001房，公民身份号码：413************359。委托诉讼代理人王文林、胡枝柳，广东商达律师事务所律师。原告杨华与被告冯华亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，2020年5月18日被告冯华亮向本院提起反诉，本院受理后于2020年6月8日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）杨华及其委托诉讼代理人袁军、被告冯华亮（反诉原告）委托诉讼代理人王文林、胡枝柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨华向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间的《房产买卖合同》；2、请求判决被告返还原告购房定金10万元；3、请求判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年1月20日在惠州链家房地产经纪有限公司处签订了《房产买卖合同》，合同第三条约定原告分两次共计交付购房定金10万元，第五条约定原告在3月15日之前支付被告购房款80万元。在签订购房合同时，原告告知被告第一笔购房款80万元需要靠出售原告名下位于武汉的房产后才能支付。原告依合同约定，及时支付了购房定金10万元，并加紧办理原告名下位于武汉的房产出售工作。2020年1月15日，原告名下武汉的房产出售已走到如下流程：武汉房产的买方贷款资格、购房资格审核已过，银行贷款申请已批，原告的房贷已经结清；当时只剩下去银行拿房屋他项权证和结清证明单，然后过户。众所周知，受新型冠状病毒肺炎疫情影响，武汉疫情防控指挥部发布的第1号通告称自2020年1月23日10时起“封城”，导致武汉市所有银行、政务中心停止办公；期间，原告与被告沟通，担心疫情影响武汉房产出售进程。原告于2020年3月12日分别通过微信、邮政快递等方式向被告送达《告知函》：因疫情不可抗力之原因，导致原告无法在合同约定的3月15日之前起1个工作日给被告支付购房款80万元；并向被告承诺“等疫情结束会尽快办理完武汉房产出售手续并第一时间向被告支付购房款80万元”。遗憾的是，被告拒绝原告的协商。现原告依据《合同法》关于不可抗力的规定向法院提起诉讼，请求依法解除原告与被告的《房产买卖合同》，望判如所请。杨华为其本诉向本院提交如下证据：1、身份证复印件；2、房屋买卖合同纠纷；3、定金收据、银行转账单；4、微信聊天截图、微信催告函、告知函（快递单、快递投递跟踪单）；5、链家中介证人证言、证人身份证复印件；6、武汉房产证、武汉房产买卖合同、贷款结清证明；7、武汉市新型冠装病毒感染者肺炎疫情防疫指挥部通告。针对本诉，冯华亮答辩称，原告未告知被告其首付款来源，也未做任何约定，准备好钱再来卖房是常识，原告首付款钱来源与被告无关，根据房产买卖合同第五条第二款第一项的约定，原告应在2020年3月13日前支付第一笔购房款80万及首付款80万的支付时间支付金额是具体明确的，并未附加任何前提条件，根据被告证据一链家地产签约提示第二条、第四条，原告未按时支付首付款80万元系原告单方恶意违约，新冠疫情的发生与原告拒不支付首付款无任何关系，不可适用不可抗力原则，原告不享有单方解除房产买卖的合同，原告应按照合同约定承担违约责任。冯华亮为其本诉抗辩向本院提交证据如下：1、链家地产签约提示；2、交易方留存信息表；3、房屋买卖合同（含房屋交割清单、收据）；4、房屋状况说明；5、微信聊天记录（李华、李超）；6、律师函、快递律师函、派件记录；7、短信记录；8、邮件记录。经开庭质证，冯华亮对杨华提交的证据发表意见如下：1、认可真实性，2、认可真实性，原被告于2020年1月12日签订买卖合同，并非原告在民事起诉状描述的1月20日，买卖合同约定原告应在2020年3月13日前支付首付款80万；3、认可中国建设银行网上银行电子回执、中国农业银行个人明细单对账单的真实性及2020年1月13日及1月16日被告收到了原告分两次支付的定金50000元共计100000元整，其余银行账单与被告无关，被告无法核实其真实性，该证据类没有定金收据，被告无法质证；4、原告证据目录显示证据目录有六页，但被告仅收到四页，认可微信聊天记录的真实性，但不认可关联性，该微信对话是不完整的，在被告提交的证据5微信聊天记录中，被告提供了与原告详细的聊天记录，应以被告提交的微信聊天记录为准，该聊天记录无法证实原告已告知被告需要出售武汉的房子后才能支付，也不能证明双方就原告首付款的来源做了任何约定，微信告知函被告未收到，无法质证，告知函认可真实性，不认可证明目的，被告于2020年3月13日下午14点41分才收到该告知函，2020年3月13日是双方约定原告向被告支付首付款80万元的最后一天，这是原告第一次书面告知被告，其首付款需要靠出售武汉的房子进行支付，但是原告是否在武汉有房，以及是否出售武汉的房，被告均不知情，也与被告向原告支付首付款没有任何关系，原告逾期向被告支付首付款的行为，不属于不可抗力；5、三性不予认可，证人应当出庭作证接受质询，李超所作证言系虚假陈述，没有任何的书面证据进行证明，仅为李超个人的口头表述，原告、链家公司及李超在买卖合同签订前后都没有告知过被告原告首付款的来源，李超作为居间人，由原告支付居间费，李超与原告存在利害关系，其证言不具有证明力，三月中旬，被告拒不支付首期款，原被告就还款的时间进行协商，最终未形成任何约定，李超多次代表原告联系被告，威胁被告称，原告是大亚湾海事局的，是公务员，不怕打官司，均被被告拒绝，故李超的证言不具证明力；6、对证据六的三性不予认可；7、对证据七认可真实性，不认可证明目的，被告向原告支付首付款的义务，属于金钱给付义务，金钱属于种类物，并非不可替代，根据《合同法》第一百零五条的规定，不存在不可履行，原告不支付首付款不是新冠疫情导致，不属于不可抗力。杨华对冯华亮提交的证据发表意见如下：1、对证据一的真实性认可，证明目的不认可，该提示系格式性条款，并没有完全反映与原告签订合同时的真实情况；2、对证据二的真实性认可，证明目的不认可；3、对证据三的真实性认可，证明目的不认可，合同约定是3月15日起一个工作日之内，我方系在付款日前告知了被告，被告的代理人在没有根据的情况下恶意推测原告系蓄谋已久的违约；4、对证据四的三性予以认可；5、对证据五的对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可，原告的妻子与被告方表示因新冠疫情很有可能影响购房款的支付；6、对证据六、证据七的真实性认可，证明目的不认可，原被告房屋买卖受到新冠疫情影响，应适用不可抗力条款。冯华亮反诉称，2020年1月12日，经惠州链家房地产经纪有限公司居间介绍，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖合同》及附件《交易方留存信息表》《房屋状况说明书》，由被反诉人向反诉人购买位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园G区4幢1单元9层01号房，房屋成交总价为人民币162万元整，定金为人民币10万元整，购房首期款为人民币80万元整，贷款金额为人民币72万元整。根据《房地产买卖合同》的约定，被反诉人应在2020年3月15日前1个工作日内（即最迟2020年3月13日前）将首期款80万元足额支付给反诉人，逾期超过10个工作日的，反诉人有权单方解除合同并要求被反诉人按照合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。截止至2020年3月15日，经反诉人多次催告，被反诉人仍旧拖延支付首期款。反诉人先后于2020年3月28日、2020年4月6日向被反诉人发出律师函进行催告，要求被反诉人限期支付首期款80万元及违约金，被反诉人均置之不理。2020年4月20日，反诉人向被反诉人发出《解除〈房地产买卖合同〉并要求杨华支付违约金32.4万元》的律师函，解除双方签订的《房地产买卖合同》。被反诉人未按合同约定支付首期款80万元，且逾期超过十个工作日，经反诉人多次催告无果，被反诉人的行为已经严重侵犯了反诉人的合法权益。根据《房地产买卖合同》的约定，反诉人有权单方解除双方签订的《房地产买卖合同》及附件并要求被反诉人按照合同约定支付违约金32.4万元整。请求：1、确认双方签订的《房产买卖合同》及附件于2020年4月20日解除；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金32.4万元；3、本诉及反诉诉讼费由被反诉人承担。冯华亮为其反诉提交的证据与本诉答辩提交的证据一致。杨华答辩称，反诉被告已通过微信等方式告知反诉原告受疫情影响房屋买卖合同无法继续履行，本案房屋买卖合同纠纷受新冠疫情影响应认定为不可抗力，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。针对冯华亮反诉提交的证据，杨华的质证意见与本诉质证意见一致。杨华为其反诉答辩提交的证据与本诉提交的证据一致。针对杨华反诉答辩提交的证据，冯华亮的质证意见与本诉质证意见一致。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月12日，杨华与冯华亮在惠州链家房地产经纪有限公司处签订《房地产买卖合同》，合同约定杨华购买冯华亮位于惠州市惠阳区淡水东华大坑水库星河丹堤花园G区4幢1单元9层01号房，房屋成交总价为人民币162万元，定金为人民币10万元，购房首期款为人民币80万元，贷款金额为人民币72万元，杨华应在2020年3月15日前1个工作日内将首期款80万元足额支付给冯华亮，逾期超过10个工作日的，冯华亮有权单方解除合同并要求被反诉人按照合同约定的成交价格百分之二十支付违约金。因受新冠疫情影响，武汉的银行、政务中心停止办公，杨华出卖其在武汉的房屋无法顺利办理过户，在预期时间无法拿到卖房款，导致其无力依约支付80万元首付款，2020年3月12日杨华通过微信、邮政快递告知了冯华亮相关情况。2020年3月28日、2020年4月6日冯华亮向杨华发出律师函进行催告，2020年4月20日，冯华亮向杨华发出《解除〈房地产买卖合同〉并要求杨华支付违约金32.4万元》的律师函，解除了双方签订的《房地产买卖合同》。本院认为，杨华与冯华亮签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。杨华称因受新冠疫情影响，其无法在预期时间拿到出售的武汉房产的卖房款，而冯华亮则称双方合同并未约定以杨华出售武汉房产后的卖房款为首付款的前置条件，且金钱之债不属于“不能履行义务”的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”以上法律规定为强制性规定，双方合同未约定不排除对不可抗力的适用，新冠疫情为不可抗力，故冯华亮称双方合同未约定前置条件的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。本案争议的焦点在于杨华的金钱之债是否属于“不能履行义务”的范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条将不可抗力定义为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，并未明确规定不可适用于金钱之债，虽然金钱为种类物，但同样存在履行不能的情况，金钱作为替代物的无限可能性只适用于经济学领域，但现实情况中无法给付金钱的情况多不胜数，且在双务合同中，若仅允许非金钱履行之债适用不可抗力，金钱履行之债不能适用不可抗力，对合同金钱给付义务一方未免过于不公，因此本院认为《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定并不适用于不可抗力情形下金钱之债的履行。本案中杨华举证欲证明其首付款的履行能力确实受到了新冠疫情的影响，冯华亮的反证并不足以推翻杨华欲证明之事实，故本院认定新冠疫情造成杨华履行不能。杨华本可以依约履行合同，但受新冠疫情影响无法在预期时间内获取卖房款，导致无法支付首付款，是典型的受不可抗力影响的金钱之债的履行不能，依法不因承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方均有解除合同的权利，合同解除后冯华亮收取杨华的100000元定金应予返还，因此本院对杨华的第一项、第二项诉讼请求予以支持，对冯华亮的反诉请求不予支持。因双方在履行合同的过程中均不存在过错，故本案本诉、反诉的受理费由双方各自负担。综上所述，依照依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨华与被告（反诉原告）冯华亮于2020年1月20日签订的《商品房买卖合同》。二、被告（反诉原告）冯华亮于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）杨华定金人民币100000元。三、驳回原告杨华其他诉讼请求。四、驳回反诉原告冯华亮全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1150元，由杨华自行负担。反诉案件受理费3075元由冯华亮自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年七月十日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露