辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1188号上诉人（原审原告）：孟某某，女，1991年10月8日出生，汉族，法库供电分公司职员，住辽宁省法库县。委托诉讼代理人：王卓莹，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，女，1955年5月18日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。被上诉人（原审被告）：王某2，女，1958年8月13日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：吕某某，男，1953年5月16日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。（系王某2丈夫）被上诉人（原审被告）：王某3，女，1969年12月18日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李长明，清原满族自治县众鑫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地：辽宁省法库县。负责人：边某某，该分公司总经理。被上诉人（原审被告）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地：辽宁省清原满族自治县。法定代表人：王某4，该公司董事长。上诉人孟某某因与被上诉人王某1、王某2、王某3、抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服清原满族自治县人民法院（2019）辽0423民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟某某的委托诉讼代理人王卓莹、被上诉人王某2的委托诉讼代理人吕某某及被上诉人王某1、王某2、王某3的共同诉讼代理人李长明到庭参加诉讼，被上诉人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某某的上诉请求：一、请求撤销（2019)辽0423民初2619号《民事判决书》，依法改判停止对位于沈阳市法库县房产的强制执行并解除查封扣押；二、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决对于上诉人是否己对价支付案涉房屋购房款的认定错误。上诉人认为：在上诉人购买涉案房产时，因抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司要求必须以现金方式交付购房款，故上诉人无法提供银行转帐流水。但抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司为上诉人开具的《收款收据》可以充分证明上诉人己实际交付购房款，上诉人已完成了举证责任。而原审判决所要求的资金来源及取款银行凭证虽然并非法律规定的审查范围，但是在本案审理期间上诉人己向法庭提交了取款凭证，充分说明上诉人己支付对价款。然，原审法院却对于上诉人新提交的证据视而不见，仍然照抄此前的一审判决，认定上诉人没有其他证据进行佐证付款事实。另依据《民事诉讼法》之相关规定，如被上诉人对该证据有异议，应提供相反证据予以证明。然，在被上诉人均未提供任何相反证据的情况下，原审判决的认定属于加重了上诉人的举证责任。二、原审判决对案涉房屋于原审法院查封前，上诉人是否对案涉房屋实际占有的认定错误。首先，原审法院己去涉案房屋现场查看并拍照，从房屋的使用情况就可以看出涉案房屋上诉人己装修入住二年之久。其次，原审判决己在再查明处表述“经我院现场查证，案涉小区用电为临时用电，生活缴费均由小区物业代缴”那么，原审判决本院认为部分中“水费、电费、取暖费系住户入住时必然发生的费用，上诉人未提供相关收费部门出具的正规收据，无法确认鹏城物业公司出具相关收据的真实性”的认定就是自相矛盾、不实之判，毫不负责任的判决。既然已经查明了小区的现状为物业代缴生活缴费，所有上诉人所能够提交的只有物业公司出具的收款收据，不可能提供正规收据。再次，原审判决认为“入住通知书没有该公司盖章或负责人签字”然，上诉人在诉讼期间己经向物业公司要求补充了公司的盖章及负责人签字，遗憾的是，原审法院还是照抄了本案的初审判决。另外，既然原审判决认为水费、电费、取暖费均系住户入住时必然发生的费用，上诉人已提供了交纳并发生上述费用的证据，那么就是认可了上诉人实际办理了入住手续的事实，说明上诉人己控制并占有房屋。综上所述，鹏城物业公司是“东方尚城小区”的物业管理公司，是与本案没有利害关系的第三方，故原审判决没有理由怀疑物业公司所出具证据的真实性。上诉人与被上诉人签定有合法有效的购房合同，交付了全部的购房款，办理了入住手续，对房屋进行装修后现己进住，对涉案房产已实际占有使用。如人民法院将上诉人购买的用于生活使用的房产进拍卖用于偿还民间借贷债权，则会侵犯上诉人的生存权利，故请二审法院依法支持上诉人上诉请求，以维护上诉人合法权益。王某1、王某2、王某3二审辩称，1、针对上诉人支付房款的答辩意见：上诉人依据《执行异议和复议案件问题规定》28条的第三项规定，以支付房款为由的上诉理由不能成立，28条规定的为同时符合该条款四项规定，且其具备的权利能否排除执行，而上诉人仅依据该条款其中一项提出抗辩，显然不能成立。上诉人的购房收据序号逻辑性不符合常理，明显存在虚假。在没有直接将房款转入嘉宸公司的证据支持情况下，该收据不具备真实性，而取款流水与收据日期不一致，也不能够证明与支付房款的关联性和真实性。且根据《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》规定，嘉宸公司应对房屋购买人出具不动产发票。上诉人陈述交付房款而无法提供地税局开具的不动产发票，仅以开发公司的收款收据提出抗辩，显然与常理不符，也无法证明与嘉宸公司对案涉房屋形成买卖的真实性，该收据也无法办理过户登记。2、上诉人提出对房屋实际占有的答辩意见：上诉人向法庭呈递的案涉房屋相关费用收据，交款人并非上诉人本人，该证据不具关联性。出具票据及入住通知书的物业公司属于服务型企业，出具的收款收据和通知书无法证实真实性，且证据来源不具合法性。收款收据应提供专项收款部门的正规发票。因此上述证据不足以证实上诉人在原审法院采取查封措施时，对房屋实际占有，现金占有属于非法侵占，该侵占行为不应受到法律的保护。3、鹏城物业公司与嘉宸公司存在委托的利益关系，系民法上应认定为有利害关系的第三方，不排除物业公司协助嘉宸公司出具虚假证明来规避执行而损害答辩人实际合法债权的情形。4、上诉人在签订房屋买卖合同时，房屋已经预告登记在案外人名下。上诉人规避此情形，客观说明以房屋买卖提出抗辩的事实与理由存在虚假，并根据《执行异议办法》24、25规定，足以排除上诉人并非案涉房屋权利人。5、答辩人与嘉宸公司于2016年6月6日签订了对案涉房屋的顶账协议，虽然未办理抵押登记，但系答辩人与嘉宸公司双方的真实意思表示，也是嘉宸公司对案涉公司的处分行为。根据《物权法》第15条的规定，未办理抵押物登记不影响合同的效力，且该合同未违反法律规定。根据《合同法》第44条关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该抵押合同属有效合同。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律准确无误，执行程序合法，恳请二审人民法院驳回上诉人的上诉请求。抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未答辩。抚顺嘉宸房地产开发有限公司未答辩。孟某某向一审法院起诉请求：一、请求立即停止对位于沈阳市法库县房产的强制执行并解除查封扣押；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月26日，原告（案外人）收到清原县人民法院送达的(2018)辽0423执异56号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的栽定事项，缺乏事实与法律依据。一、被告所申请执行的房产为原告所有，而不属于被执行人所有，原告对该房产享有物权期待权。2017年9月27日，原告孟某某已与抚顺嘉宸房地产开发行限公司法库分公司签订《商品房买卖台同》，原告以总金额人民币287880元（贰拾捌万柒仟捌佰捌拾元整），一次性付清的房款的方式购买了位于法库县住宅，被告收到购房款后将诉争房产交付经原告占有使有至今。依据《合同法》130条、60条及《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取取得该房屋的所有权，原告对涉案房产享有物权期待权，被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司应当配合原告办理房屋过户手续。二、原告是善意取得，被告无权对原告的上述财产申请执行。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。本案中原告取得房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中己交付全部购房款并实际占有使用房屋且无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条之规定向贵院提出诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。王某1、王某2、王某3一审辩称，原告提出案外人执行异议之诉不符合《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条中的全部条件。1、原告庭审至今均未提供有效证据证明，向嘉宸公司交付购房款，原告所提供证据均为取款流水，无法证明该款系用于购买房款。2、原告所提供的各收款发票逻辑不符，按照交易习惯，开发商向买房人出具发票应当按照先后顺序，而各原告所提供的发票序号与时间不是按照先后顺序，存在虚假。3、上述原告的买卖合同之前已经向案外人作出商品房备案登记，在原一审中我方已向法庭出示法库县房产管理所出具的证明材料，因此原告明知案涉房屋存在瑕疵，仍购买上述房屋，不能够对抗该案的执行，应当驳回原告的诉讼请求。抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未出庭应诉，亦未作答辩。抚顺嘉宸房地产开发有限公司未出庭应诉，亦未作答辩。一审法院认定事实：王某1与嘉宸法库分公司、嘉宸公司民间借贷纠纷一案，王某3与嘉宸法库分公司、嘉宸公司民间借贷纠纷一案，王某2与嘉宸法库分公司、嘉宸公司民间借贷纠纷一案，法院于2018年4月16日分别作出（2018）辽0423民初958号、959号、960号民事判决，判决嘉宸法库分公司偿还王某1借款20万元及利息，偿还王某3借款11万元及利息，偿还王某2借款70万元及利息。判决嘉宸法库分公司对王某1、王某3、王某2借款不能清偿部分由嘉宸公司承担给付清偿义务。判决生效后，王某1、王某3、王某2向法院申请强制执行。2018年6月14日，法院作出（2018）辽执661号、662号、663号民事裁定，查封了宸法库分公司名下的位于法库县产，其中3#1-16-2即为案涉16号1-1602室住宅。另查明，2018年11月9日，孟某某作为案外人对法院查封的案涉商品房提出异议。其异议理由为：2017年9月27日，孟某某已与嘉宸法库分公司签订了《商品房买卖合同》，原告以总金额287，880.00元，一次性付清房款的方式购买了位于法库县住宅。查封的案涉房屋归孟某某所有，请求法院解除查封，停止对案涉房屋的执行。法院于2018年12月20日作出了（2016）辽0423执异56号执行裁定，裁定驳回孟某某的异议请求。理由为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对于已登记的不动产，应按照不动产登记簿判断。案涉查封房屋登记权属人为嘉宸法库分公司，法律明确规定可以查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。虽案外人与被执行人签订了买卖合同，但双方签订之前，申请人与被执行人已签订抵债协议，故案外人提供的证据尚不能排除执行。孟某某于2019年1月21日向法院提起案外人执行异议之诉。再查明，孟某某于2017年9月27日与房产公司签订买卖合同，当日嘉宸公司为其出具购房收款收据。案涉小区鹏程物业2017年9月27日为其出具票据7张，包括：物业费2,303.00元、装修保证金1,000.00元、采暖费4,471.00元、电费300.00元、电梯卡288.00元、垃圾清运费360.00元、电梯运输费600.00元。经法院现场查证，案涉小区用电为临时用电，生活缴费均由小区物业代缴。现原告诉至法院，请求支持其诉求。一审法院确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、入住通知书、判决书、裁定书、被告提供的法库县不动产登记中心出具的情况说明1份和原、被告的陈述笔录等在卷为凭，并经当庭质证、认证。一审法院认为：孟某某作为案外人对法院执行过程中查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能够阻却法院执行。理由如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一、对于孟某某是否已对价支付案涉房屋购房款的认定。孟某某仅提供嘉宸法库分公司出具的购房款收据，没有其他证据进行佐证，不能确认孟某某已对价支付了案涉房屋的购房款。二、对于法院对涉案房屋查封前，孟某某是否对案涉房屋已实际占有的认定。孟某某所提供实际入住的相关证据中物业费、装修保证金、电梯卡、垃圾清运费、电梯运输费、电费、采暖费、入住通知书均由鹏城物业公司出具，其中入住通知书没有该公司盖章或负责人确认签字。而电费、取暖费系住户入住时必然发生的费用，孟某某未提供相关收费部门出具的正规收据，无法确认鹏城物业公司出具相关收据的真实性。故孟某某提出的法院在对涉案房屋查封前已实际入住的主张，法院无法支持。综上，虽孟某某所提供的商品房买卖合同签订时间在法院查封之前，但孟某某所提供证据并不足以证明已对价支付案涉房屋的购房款，在对涉案房屋产权查封前已实际占有。孟某某对登记在被执行人嘉宸法库分公司名下的案涉房屋提出异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋并不能产生物权期待权，对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益，并不足以阻却对查封涉案房屋的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、三百一十四条，第三百一十一条、三百一十二条，《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：一、驳回原告孟某某的诉讼请求；二、准予对被告抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司名下位于法库县房产的强制执行。案件受理费5,618.00元，由原告孟某某负担。二审中，上诉人提交一份清原满族自治县人民法院作出的（2019）辽0423执异2号执行裁定书，证明小区不能办理不动产登记不是买受人的原因导致，而且上诉人提交的证据与执行异议中提交的证据是一致的。其他证据本院经审理查明一审法院认定事实属实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,应重点审理案外人孟某某对案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或其他民事权益。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条,孟某某就其对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负有举证责任。首先,孟某某仅提供嘉宸法库分公司出具的购房款收据，没有其他证据进行佐证，不能确认孟某某已对价支付了案涉房屋的购房款。一审法院依法未予确认，并无不当。而上诉人孟某某二审并未提供支持自己主张的证据，故对其上诉请求本院无法支持。其次，对于涉案房屋查封前，孟某某是否对案涉房屋已实际占有，其提供的证据不够确实充分，故本院无法支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。此种情况下,孟某某对案涉房屋没有排除执行的民事权利。因此,孟某某不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的优先保护的商品房买受人,对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉人孟某某上诉，维持原判。二审案件受理费5618元，由上诉人孟某某负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二〇年七月二十三日书记员 张丽娟