河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8523号上诉人（原审原告）：袁芳，女，1997年5月20日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张帆，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李简，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新城置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路111号晖达商务大厦16层1605号。法定代表人：朱冠军，董事长。委托诉讼代理人：李珏曦，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯春霞，河南天基律师事务所律师。上诉人袁芳因与被上诉人河南新城置业有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁芳委托诉讼代理人张帆、李简，被上诉人新城公司委托诉讼代理人李珏曦、冯春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁芳上诉请求：一、请求法院依法判令撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初33474号民事判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、庭审证据足以认定被上诉人故意隐瞒安置房事实欺诈行为已经成立。被上诉人作为专业的房地产企业，明知相关地方法规规定，利用该房屋所在楼的特殊性（同栋楼两梯四户，两头为商品房，中间户为限制销售的安置房，整栋楼有五证)，制定格式合同，在禁止销售期间对外公开把安置房当商品房宣传及出售，欺诈引诱普通消费者购买该类房屋，明显欺诈故意。上诉人、被上诉人签订的《内部福利房购房协议》中无任何文字显示安置房信息，相反协议多处显示商品房性质特征的文字，协议中第一条中故意写明该块土地规划用途为其他普通商品住宅，第九条约定被上诉人在房屋交付两年内（即2019年12月31日之前）办理《不动产证》。2017年4月份签订涉案合同时，郑州市没有任何安置房可以办理不动产证的文件与政策，只有商品房才能办理不动产产权证。另外，上诉人也是支付商品房的对价购买的。当时被上诉人有交三万抵六万的活动，最后上诉人购买涉案房屋之价格合约为15017.47元每平方，同时期郑州市安置房屋价格大约3000-5000元每平方。其他业主2016年9月购买同小区的普通商品房的价格每平方米12475.66元。郑州市房管局公布的数据，上诉人2017年4月购买案涉房屋时郑州市商品房成交均价比2016年7月下降，且房屋因楼的位置、户型、楼层、付款方式等因素价格会有一些差异，一户一价。上诉人已经尽到购房应尽注意义务。被上诉人庭审称其从未告知上诉人出售房屋为商品房，而是明确告知其出售的房屋为安置房，并且也是按安置房价格出售给上诉人的，其说法与其做法前后自相矛盾。签订合同时被上诉人既不是房屋权利人又无任何相关单位的授权，被上诉人明知涉案房屋真实情况却以涉案房屋处分权人自居与上诉人签订房屋买卖合同，在商品房一级市场对外违规违法销售，故意破坏国家房地产市场正常交易秩序，践踏消费者合法权益。被上诉人之行为导致上诉人购买房屋至今无法正常商品房网签备案，办理不动产产权证遥遥无期，房屋所有权无法保证。法院应严惩其违法违规行为，树立正确的司法导向，不能让无辜上诉人为其违法行为买单。二、故意隐瞒是有义务以行为或语言告知产品的瑕疵却不向对方履行告知义务。只要有义务告知一方不向对方明确告知或尽到合理提醒义务，导致对方做出错误意思表示就构成故意隐瞒的欺诈行为。本案被上诉人是否已经履行安置房告知义务应该由被上诉人举证，而不是上诉人举证，故一审法院认定上诉人未提交有效证据证明欺诈明显适用法律错误。商品房买卖合同交易中，专业房地产企业作为房屋出卖方，有向消费者履行全面告知房屋情况的义务，但本案中被上诉人通过法律专业人士制定名为“内部福利房保留协议”实为商品房买卖合同的格式合同，故意规避安置房字眼，诱导上诉人认为涉案房屋为商品房并且购买。上诉人、被上诉人双方签订的《内部福利房保留协议》协议内容，上诉人已经全部知悉，但是被上诉人故意隐瞒的信息上诉人无法得知。被上诉人故意不写明安置房，已经足够证明被上诉人故意隐瞒涉案房屋为安置房之目的。上诉人作为普通消费者，支付的也是正常商品房的房款，已经尽到自己的注意义务，不存在任何过错。被上诉人庭审中一直辩称其已经告知出售的涉案房屋为安置房，但是截至目前被上诉人没有提交任何有效证据证明其向上诉人履行了明确告知或合理提醒义务。三、法院依据郑东新区管理委员会会议纪要认定涉案房屋已经具备商品房网签及后续办证条件事实错误。郑东新区管理委员会会议纪要郑东会纪【2019】123号文件说涉案小区核减334套安置房可以走商品房网签及办证手续，这个是有前提条件的，被上诉人必须归还祭城路街道办事处334套安置房核减回购款及利息（约1.3亿元）后，祭城街道办事处将上述款项退还管委会财政后，才能按照有关部门程序要求去办理商品房网签手续。该会议纪要在本案二审发回重审判决出来后出来的，出来半年之久，被上诉人至今未履行会议纪要内容。被上诉人是否有足够的回购支付能力，被上诉人也未举证，只是口头承诺。该会议纪要是否能改变涉案房屋规划及性质，是否能够有效实施，上诉人购买商品房根本目的是否能够最终实现，均尚不能确定。故法院认定涉案房屋商品房网签及办证条件已经具备，显然错误。四、一审法院判决办证赔偿款计算标准适用错误。上诉人、被上诉人双方签订的《内部福利房保留协议》中约定了办证时间，但没有约定违约金，根据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案一审法院直接按照日万分之一的标准计算赔偿金额明显低于该法定标准，适用错误，请二审法院予以改判按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算办证违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。新城公司辩称：一、被上诉人已履行房屋信息告知义务，不存在上诉人所称欺诈行为，上诉人亦没有证据证明被上诉人构成欺诈。2017年4月30日，双方签订《内部福利房保留协议》时，已明确告知上诉人涉案房屋为内部福利房，上诉人购买涉案房屋与同时期同小区商品房价格相比优惠几千元，被上诉人企业内大量员工购买了此类房屋。协议第十条约定“上诉人已确认其在签订该协议时已经清晰了解了该房屋的一切信息，确认新城公司在没有任何隐瞒的情况下真实传达了项目的所有信息”，被上诉人作为完全民事行为能力人在乙方处签字并按手印，足以证明上诉人对涉案房屋之性质已充分了解、认可且同意购买。另，涉案房屋在被上诉人依法办理的《建设工程规划许可证》中记载为安置房，故无商品房预售证。上诉人在购买该房屋时，该《建设工程规划许可证》（含涉案房屋为安置房信息）已在销售大厅面向所有拟购房者进行无差别公示，上诉人亦完全能够通过涉案房屋所在项目五证的公示获取涉案房屋的真实信息（其中包括涉案房屋为安置房，没有预售证）。上诉人在购房时已对所购房屋的性质、价格优惠幅度等有了足够的预估，才同意与被上诉人签订《内部福利房保留协议》，故被上诉人不存在故意隐瞒涉案房屋为安置房的事实。上诉人主张被上诉人成立欺诈，仅提供涉案小区被上诉人与杨扬（单价12475.66元/㎡）、张华（单价13146.97元/㎡）的两份《商品房买卖合同》与其所购房屋价格进行比对，而被上诉人同期与一般购房者（张萌、侯远征、张强、刘书敬等）签订的商品房成交均价在17000-18000元左右，故该两份商品房买卖合同不具有可比性，上诉人提供的证据不足以有效证明被上诉人构成欺诈。二、涉案房屋具备办理权证的条件，上诉人具备履行《内部福利房保留协议》的能力，上诉人应当按照约定履行支付剩余房款的义务。《内部福利房保留协议》第九条约定被上诉人应当在交付后两年内（即2019年12月31日前）办理《不动产产权证》，被上诉人因政策原因暂时未能按期办理房屋所有权证，但郑州市人民政府关于房屋（商品房、安置房）网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》（[2018]120号）、《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》（郑东会记[2018]134号）及《郑东新区管委会二零一九年第十八次党政联席会议纪要》（郑东会记[2019]123号）已对涉案房屋办理不动产产权证作出有效安排，被上诉人已经具备了履行《内部福利房保留协议》主要义务的能力，同小区第一批已网签商品房的不动产产权证已在积极办理中，涉案房屋不动产证可在2020年年底之前办理完成。为了保护市场经济秩序和促进市场交易，结合被上诉人合同履行情况，《内部福利房保留协议》应继续履行，届时上诉人应当支付剩余10%房款。本案争议的房产属于内部福利房，并不属于商品房，不适用商品房买卖合同司法解释的若干规定。另外即便适用商品房买卖合同的司法解释。按照该解释第18条的规定，双方对于违约金和损失有明确约定的应当遵循约定，并且上诉人中所提到的18条之规定，也并不是关于违约金的计算标准，实际上18条是应该是房屋交付的问题，准确应该是第17条的规定，该是在双方没有约定的情况下才按照相关的银行的标准计算违约金利息。本案中双方签订的内部福利房保留协议中约定有违约金条款，并且该违约金在一审诉讼过程中原告并没有主张，只是被告认为考虑到房屋现状而没有提出上诉，综上，被上诉人不存在欺诈行为，被上诉人与上诉人签订的《内部福利房保留协议》的应当继续履行，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。袁芳向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2017年4月30日签订《内部福利房保留协议书》；2.被告向原告返还已付购房款1165987元及利息暂计90856.39元（以购房款647271元为基数，按同期银行贷款利率自2017年4月30日暂算至2017年12月14日；以购房款1165987元为基数，按同期银行贷款利率自2017年12月15日暂算至2019年3月24日，要求计算至被告实际清偿之日）；3.被告向原告支付服务费损失30000元；4.被告向原告支付赔偿款1165987元；5.本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年4月30日，原、被告签订《内部福利房保留协议》，被告以出让方式取得位于七里河北路北、××田××、编号××ＺＤ1-100-748的块地的土地使用权，国有土地使用证为郑国用（2013）第XX号。该地块土地面积为28538.99平方米，规划用途为其他普通商品住宅。被告经批准，在上述地块上建设房源，晖达新天地。建设工程规划许可证号为41X，施工许可证号为41X、41X。约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××北、××西××楼××单元××号房屋，面积88.2平方米；单价每平方米14677.34元，总金额1294541元；付款方式及期限：2017年4月30日交纳总房款的50％金额647271元，2017年12月15日交纳总房款的40％金额517816元，剩余总房款的10％金额129454元在办理产权证前15日交齐；被告应当在2017年12月31日前交付原告使用。关于产权登记的约定：被告应当在交付后两年内，办理不动产产权证。如因原告延迟支付办证费用或原告延迟提交办证相关手续、资料，导致办证延迟，其责任由原告承担。原告在签订该协议时已清晰明确了解该房屋的一切信息，原告确认被告在没有任何隐瞒的情况下真实传达了项目的所有信息。2017年4月30日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告房款647271元。2017年12月15日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告晖达新天地5-2-602的40％的房款517816元。2017年4月30日，河南大励房地产营销策划有限公司出具收据一张，显示收到原告5-2-602服务费3万元。另查明，原告提交了2份涉案小区（即郑东新区X北路北、X路西）的商品房买卖合同，2016年9月6日被告与杨扬签订商品房买卖合同，位置为X幢X单元X号，单价12475.66元／㎡，面积142.71㎡；2016年7月2日被告与张华签订商品房买卖合同，位置为5幢2单元404号，单价13146／97元／㎡，面积134.14㎡。被告提交了4份涉案小区（即郑东新区X北路北、X路西）的商品房买卖合同，2017年1月14日被告与张萌签订商品房买卖合同，位置为1幢1单元3208号，单价17492.23元／㎡，面积142.71㎡；2017年1月21日被告与侯远征签订商品房买卖合同，位置为5幢2单元1501号，单价17977.31元／㎡，面积142.29㎡；2017年5月28日被告与张强签订商品房买卖合同，位置为3幢1单元304号，单价17079.52元／㎡，面积137.36㎡；2017年3月17日被告与刘书敬签订商品房买卖合同，位置为1幢1单元3108号，单价16805.43元／㎡，面积142.71㎡。郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪（2019）123号会议纪要显示，关于晖达新天地金庄安置房网签有关问题：会议听取了祭城路街道党工委书记武学德关于该问题的汇报，研究形成以下意见，原则同意祭城路街道办事处提出的意见，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：41X），核减已回购晖达新天地334套约27232平方米安置房。由新城公司负责，尽快将10288.9576万元核减安置房回购款和同期银行贷款利率核算的28424006.5元利息退还祭城路街道办事处。由祭城路街道办事处负责，将上述款项退还管委会财政。由城镇办、房管分局负责，待相关款项退还管委会财政后，按程序分别做好晖达新天地320套金庄安置房网签和334套约27232平方米商品房网签及后续办证工作，具体面积以测绘报告为准。庭审中，被告称除协议约定的10％尾款外，不再向原告收取其他任何费用。以上案件事实由内部福利房保留协议书、收据、商品房买卖合同、会议纪要及庭审笔录予以证明。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《内部福利房保留协议》，约定了房屋基本状况、房屋价款及支付方式、交付使用、不动产证的办理等内容，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，另，被告出具的收据上显示其收取原告的款项性质为房款，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案协议应当认定为商品房买卖合同。原告称被告在销售房屋时并未告知涉案房屋系安置房，故意隐瞒该事实，被告将安置房出售给原告已经构成欺诈，合同应当撤销。原审法院认为，原告购买涉案房屋时的价格与同时期、同小区商品房的成交价差额在2128.09元／㎡-3299.97元／㎡左右，且合同约定在签订涉案协议时原告已清晰明确了解涉案房屋的一切信息，确认被告在没有任何隐瞒的情况下真实传达了项目的所有信息，原告应当对房屋的性质有一定的心里预估，其称在签订合同时被告存在欺诈，并未提交有效证据证明，原审法院不予采纳。另，本案中原告已按合同约定支付了90％的购房款，被告已按合同约定于2017年12月31日前实际交付了涉案房屋，且郑东新区管委会郑东会纪（2019）123号会议纪要载明涉案房屋现具备办理商品房网签以及后续办理不动产证的条件，被告亦当庭表示其有能力且会尽快按照会议纪要的内容进行缴纳款项，并承诺2020年12月30日前办理商品房网签手续，对原告也不再收取除合同约定的10％尾款外的其他任何费用。为了保护市场经济秩序和促进市场交易，综合本案实际情况及合同履行情况。故对原告诉请撤销合同、退换房款本金及利息、退还服务费，原审法院不予支持。对原告主张赔偿款问题，双方合同约定被告应于2019年12月31日前办理不动产产权证，但截至庭审仍未按合同办理。综合涉案协议实际履行情况及原告的实际损失，原审法院酌定被告向原告支付以已付购房款1165987元为基数，自2020年1月1日起按照日万分之一的标准计算至不动产产权证办理完毕之日止的赔偿金。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南新城置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告袁芳的损失（以1165987元为基数，自2020年1月1日起按照日万分之一的标准计算至不动产产权证办理完毕之日止）；二、驳回原告袁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13211元，由被告河南新城置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.被上诉人在涉案协议签订中是否存在欺诈行为；2.涉案办证赔偿金应如何支持。关于被上诉人在涉案协议签订中是否存在欺诈行为的问题。上诉人购买的涉案房屋价格，与同一时期、同一小区商品房的成交价相差在3000元左右，且合同约定在签订涉案协议时，上诉人已清晰明确了解涉案房屋的一切信息，购房时上诉人应当对涉案房屋的性质有一定的心理预期，其称在签订合同时新城公司存在欺诈，并未提交有效证据证明。上诉人已按合同约定支付了90％的购房款，新城公司已按合同约定于2017年12月31日前实际交付了涉案房屋，此外郑东新区管委会郑东会纪（2019）123号会议纪要载明涉案房屋现具备办理商品房网签以及后续办理不动产证的条件，新城公司在一、二审庭审中均表示其有能力且会尽快根据会议纪要的内容进行缴纳相关款项，并承诺2020年12月30日前办理商品房网签手续，且愿意承担逾期办证的违约责任。鉴于涉案房屋所处的楼栋具有特殊性，综合本案双方合同履行情况，一审法院的处理并无不当。关于涉案办证赔偿金应如何支持的问题。双方签订的《内部福利房保留协议》第六条约定，新城公司应当在2017年12月31日前交付涉案房屋，第九条约定新城公司应当在交付两年内，办理《不动产产权证》，截至目前涉案房屋仍未办理不动产产权证，新城公司已构成违约。由于双方违约责任约定不明，一审法院综合涉案协议实际履行情况及上诉人的实际损失，酌定新城公司向上诉人支付以已付购房款为基数，自2020年1月1日起按照日万分之一的标准计算至不动产产权证办理完毕之日止的赔偿金，一审法院的处理并无不妥。综上所述，袁芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26423元，由上诉人袁芳负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  常爱萍审判员  曹逢春二〇二〇年七月二十九日法官助理赵浩书记员宋杨莉