辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7973号上诉人（原审原告）：沈阳博瑞思达物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路87甲号。法定代表人：李文哲，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王连凯，男，1963年10月16日出生，汉族，住沈阳市和平区，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹春龙，系辽宁蓝月律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路万宝盖北巷1号。法定代表人：**，系该公司董事长。委托诉讼代理人：兰景新，系辽宁冠越律师事务所律师。上诉人沈阳博瑞思达物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与上诉人沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司（以下简称婚纱摄影公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：要求二审撤销原审判决第二项，改判婚纱摄影公司给付直至实际给付日止的违约金。主要理由：原审认定对于案争物业服务未签订书面合同，上诉人负有过错，故对上诉人要求给付违约金部分的诉请未予支持。上诉人认为原审此部分事实认定错误。因婚纱摄影公司购买诉争房屋时就明知应与上诉人签订物业合同，但在上诉人要求与其签订合同时拒绝签订合同，上诉人多次要求被上诉人签订物业合同并催缴物业费及违约金的函件中也可看出上诉人对于未签订物业合同并无过错，上诉人要求给付违约金数额为欠费本金为基数，按照银行同期贷款利率计算并无不当。婚纱摄影公司上诉请求：要求二审改判驳回物业公司全部诉讼请求。理由一、上诉人与被上诉人未签订物业服务合同也无事实上的物业服务合同关系，被上诉人与其控股公司签订的物业合同收费标准不适用上诉人，双方之间的合同系伪造；二、上诉人取得诉争房屋产权的时间为2018年11月27日，上诉人取得产权之前的物业费应由原业主承担。沈阳博瑞思达物业管理有限公司一审诉讼请求：1、依法判令被告给付物业费551704.18元，违约金116428.66元(从2015年7月10日起至2019年2月20日止，违约金暂计至2019年2月20日，以物业费实际给付完毕之日为准)；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告自2014年10月入住东大创业园以来，一直拒签物业服务管理合同和拒交物业费，经原告多次口头和信函催缴，被告于2018年11月2日给付物业费20万元，目前，剩余物业费和违约金共计836559元仍没有支付，针对该问题，双方多次协商未果。综上，原告为了维护自身合法权益，请求法院依法判令被告给付原告物业费和违约金。原审认定事实：2013年9月18日原告博瑞思达公司与沈阳东大智能物业管理有限公司签订物业委托管理服务协议，约定由原告博瑞思达公司为沈阳市浑南区飞云路20号房产提供物业服务，竣工验收合格交付产权人后，物业管理服务费由产权人承担，工业厂房按建筑面积每月每平方米4元由产权人交纳。2014年7月30日沈阳东大智能物业管理有限公司与被告时尚经典公司签订房产转让合同，约定房屋产权建筑面积4025平方米，以人民币5500元/平方米，总价款22137500元卖给被告时尚经典公司，约定2014年10月31日交付给被告时尚经典公司，收到被告时尚经典公司约定交付的全部房款时间(2017年8月1日)后三个月内办理房产过户。另查明，2015年7月10日起至2019年2月20日期间被告时尚经典公司在园区内使用房屋。2018年10月15日被告时尚经典公司向原告博瑞思达公司发出的《告知函》，载明“贵方无任何权利停止物业服务”。2018年11月2日被告时尚经典公司向原告博瑞思达公司支付物业费20万元。2018年11月27日被告时尚经典公司获得涉案房屋产权，建筑面积共计4304.28平方米。原审认为，原告主张要求被告支付物业服务费及违约金，应基于双方已达成物业服务合同的基础上，现原、被告均承认双方并未达成物业服务合同。根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》第十一条规定：“物业管理企业对商厦、写字楼收取物业服务费，必须事先充分征求业主的意见，与业主签订协议，约定服务项目、内容和收费标准等事宜，并到物价部门办理价格认定备案手续后方可收费。严禁物业管理企业强行服务、强行收费。”由此可见，该规定将商厦、写字楼类型的物业服务企业与业主签订协议作为收取物业费的必要条件。案涉房屋系工业类物业，应适用上述规定。但被告时尚经典公司2018年10月15日向原告博瑞思达公司发出的《告知函》中载明“贵方无任何权利停止物业服务”以及被告时尚经典公司向原告博瑞思达公司支付20万元物业费的行为表示被告时尚经典公司并未拒绝且已接受原告博瑞思达公司为其提供物业服务，即双方已形成事实上的物业服务关系。基于双方无物业服务合同，因此应参照原告博瑞思达公司与沈阳东大智能物业管理有限公司签订物业委托管理服务协议履行。被告时尚经典公司以不是合同相对方拒绝履行合同的抗辩意见，不予采纳。被告时尚经典公司如对物业费收费价格以及物业服务质量存在异议，应通过全体业主大会等方式要求变更或解除物业服务合同，被告时尚经典公司仅以价格无依据以及服务质量问题提出抗辩，不予采纳。被告时尚经典公司从2015年7月10日起已占有并使用该涉案房产，已经合法占有建筑物专属部分，尚未依法取得所有权登记，可认定其为业主，故其具有缴费义务，缴费金额应从2015年7月10日起算，至2019年2月20日止，共计43个月11天，即43.39个月，应缴纳物业费金额为747050.84元(4元x4304.28平方米x43.39个月)。因被告已向原告支付200000元物业服务费，故被告应再给付原告物业服务费547050.84元。违约金部分，因原、被告未签署物业服务合同，被告亦有过错，故对违约金部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳博瑞思达物业管理有限公司物业服务费547050.84元。二、驳回原告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息.案件受理费12166元，由被告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司承担9270.51元，有原告沈阳博瑞思达物业管理有限公司承担2895.49元。本院认为，虽根据《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》第十一条规定，商厦、写字楼类型的物业服务企业与业主签订协议为其收取物业费的必要条件。案涉房屋系工业类物业，应适用上述规定。但本案原审依据婚纱摄影公司2018年10月15日向物业公司发出《告知函》中载明“贵方无任何权利停止物业服务”内容以及被告时尚经典公司向原告博瑞思达公司支付20万元物业费的行为认定婚纱摄影公司并未拒绝且已接受物业公司为其提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系并无不当。基于双方无物业服务合同，原审参照物业公司与沈阳东大智能物业管理有限公司签订物业委托管理服务协议的收费标准认定案争物业费收取标准并无不当。如婚纱摄影公司对物业费收费价格以及物业服务质量存在异议，应通过全体业主大会等方式要求变更或解除物业服务合同，其仅以价格无依据以及服务质量问题提出抗辩，原审不予采纳并无不当。婚纱摄影公司从2015年7月10日起已占有并使用该涉案房产，已经合法占有建筑物专属部分，尚未依法取得所有权登记，可认定其为业主，原审判令婚纱摄影公司从此时起负有缴费义务并无不当。综上，二上诉人的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24332元，由上诉人沈阳博瑞思达物业管理有限公司、沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司各承担12166元。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年七月十日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；