浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0726民初1823号 原告：陈永礼，男，1964年10月25日出生，汉族，住浦江县。 委托诉讼代理人：黄红英、叶伟荣,浙江川丰律师事务所律师。 被告：石力铭，男，1969年7月22日出生，汉族，住浦江县。 被告：黄伶圳，女，1973年8月2日出生，汉族，住浦江县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈国松，浙江仙华律师事务所律师。 原告陈永礼与被告石力铭、黄伶圳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序。后因等待他案的审理结果，故于2019年4月29日裁定中止审理。2020年4月23日，本案恢复审理。在起诉时，原告提出对案涉房屋的装修费用进行鉴定。本院依法委托金华市中正价格评估有限公司进行鉴定。鉴定结束后，本院公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告石力铭及两被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永礼向本院变更诉讼请求如下：1、依法确认原、被告于2015年11月10日原被告签订的《房屋买卖合同》无效;2、判令被告返还原告购房款人民币510000元;3、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（从交付购房款之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）;4、判令被告赔偿原告房屋装修损失费84355元；以及评估费损失8000元；5、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:二被告系夫妻关系。2014年至2015年期间，二被告未经有关部门批准，私自在其所有的土地上进行商品房开发，建起数幢商品房屋，并进行虚假宣传，在二被告的鼓动下，2015年11月10日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告方将坐落于浦江县二幢8单元201室，面积约106平方米的房屋卖给原告方，双方议定房屋总价为639600元，于签订本合同时支付定金5万元，签订合同之日起10日内支付房款30万，于2016年7月1日前付11万元，于2017年7月1日前付10万元，余款20%在过户前付清，交房时间为2015年12月，双方并约定了违约责任。事后，原告先后支付了定金及房款共计51万元，被告也把上述房屋交付给了原告，之后原告对该房屋进行装修，共计花去装修费用20万元。原告方多次向被告要求办理产权证，但至今被告方没有回音，后经原告了解，二被告所有的的土地性质为生产、居住，房屋产权证根本不可能办理。在诉讼过程中，原告发现被告改变土地用途，私自改造房屋。综上，二被告未经有关部门批准，未取得有关证照的情况下，以个人名义擅自进行房地产开发，显然被告方根本不具备房地产开发的条件，也不能进行商品房买卖，根据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市管理法》、《城市房地产开发管理条例》相关规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告诉请。 被告石力铭、黄伶圳辩称，一、原被告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，被告没有虚假宣传、隐瞒真实情况：1、原告知道并且接受土地用途为住宅、工业综合的事实。此情况是向原告作过明确告知的，原告也了解该情况，并愿意在此基础上接受购买。2、原告在签订合同时知道暂时不能过户的情况，所以在合同中约定余款在过户前付清。合同没有约定过户时间，原告知道暂时不能办理过户。3、原告在录音中也提到卖完以后才能过户，也说明原告是知道暂时不能过户。4、合同约定的总价为639600元，面积106平方米，每平方米单价是6003元，远远低于周边的商品房价格。而且原告仅支付51万元（不足80%）即交付使用，与一般的商品房买卖有明显区别。从这个角度来说，原告对于土地用途不知情是不可能的。二、被告名下整宗土地的用途是住宅、工业综合，但原告所购买的房屋所对应的土地用途是住宅，是可以依法转让的。1、根据《农民街有关遗留问题专题协调会议纪要》，使用年限为70年的，土地用途为住宅。而被告名下的该宗土地的使用年限为70年，应当是住宅。2、根据浦江县建设局颁发的《建设工程规划许可证》的附件《规划设计要求》，居住面积和工业面积是有明确区分的，而原告所购的房屋所对应的土地用途属于住宅。三、原告与被告之间的合同并未违反国家法律、法规。原告引用《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》，进而要求确认合同无效，但原告所引用的法条与本案无关。本案只涉及合法产权人转让房屋，并不涉及房地产开发经营。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即在法律明确规定违反的后果是合同无效的，才能认定合同无效。被告认为，原告主张合同无效的理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉请。 为证明其主张，原告陈永礼向本院提交如下证据： 1、原被告户籍证明各一份，证明原被告主体适格的事实。 2、房屋买卖合同一份，证明原被告签订合同，并在合同中对房价、付款情况作了约定。 3、购房款收据七张，证明原告已支付购房款51万元的事实。 4、补发婚姻登记证审查处理表一张，证明被告石力铭、黄伶圳系夫妻关系的事实。 5、房地产不动产登记情况一份，证明的房产所在的土地用途为住宅工业用地，被告在该房地产上设有抵押贷款，房屋买卖是违法的。 6、地块规划总平面图、剖面图、3#楼夹层平面图各一份，证明被告违反规划把工业用地也造成住宅，改变了土地用途，后又违反规划把6户排屋改造成38户排屋，改造时在上空处浇筑，存在安全隐患。 7、用地规划许可证、浦江县建设工程更改意见书、石力铭户用地红线图各一份，证明涉案房屋未取得居住用地许可，没有变更土地用途，违反了有关规定，房屋买卖是无效的。 8、宣传照片二张，证明被告向社会公开出售违规改建的成套住房，是被告的主观故意，违规出售房屋，被告私自改建违反了规定。 9、房屋照片三张、开庭笔录二页，证明原告房屋在被告所说的工业面积上，被告私自改变工业土地的用途。 10、评估报告及发票各一份，证明案涉房屋装修费及花去鉴定费的事实。 为证明其辩称，被告石力铭、黄伶圳提交的证据如下： 1、国有土地使用权出让合同书一份，证明被告通过出让方式取得涉案土地的使用权，土地使用权限70年的事实。 2、国有土地使用证二份，证明被告所有涉案土地用途为住宅、工业，土地使用权年限为70年的事实。 3、农民街有关遗留问题专题协调会议纪要一份，证明案涉土地使用年限70年，土地用途可变更为住宅。 4、建设用地规划许可证及规划设计要求各一份，证明涉案房屋的居住面积和工业面积分别获得规划许可的事实。 5、房屋所有权证两本，证明案涉房屋的住宅面积和工业面积可以相互区分的。 6、房屋所有权证两本、国有土地使用权证一本，证明2019年9月20日案涉房屋抵押已经注销的事实。 7、建筑工程平面图一张，证明图纸上可以区分工业面积和住宅面积的事实。 经庭审举证质证，并经本院审查，对上述证据的真实性均予以确认。 据此，本院认定的事实如下：石力铭与黄伶圳系夫妻关系。2015年11月10日，原告陈永礼（乙方）与被告石力铭（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于浦江县二幢八单元201室，面积约106平方米卖给乙方；双方议定上述房屋总价为陆拾叁万玖仟陆佰元整；乙方在签订本合同时支付定金伍万元整；于签订合同之日起10天内，支付房款叁拾万元整（定金抵冲）；于2016年7月1日前付壹拾壹万元整，于2017年7月1日前付壹拾万元整，余款20%在过户前付清；交房时间：2015年12月；违约责任：乙方如交付定金后，首付款在约定的期限内未付，则甲方有权解除合同且不退还定金，甲方如收到定金后不卖房给乙方，甲方应双倍返还定金给乙方，如果甲方按时交房而乙方未付款的，则乙方应每日按应付而未付款的千分之一作违约金向甲方承担违约责任。陈永礼共支付购房款51万元。后被告石力铭将上述房屋交付予陈永礼。陈永礼对房屋进行装修并入住。但至今为止，案涉房屋未办理产权证。 另查明，浦江县的房屋系登记于石力铭名下，为石力铭与黄伶圳共同共有〔房权证号：1幢：石力铭：浦房权证浦阳字第××号；1幢：黄伶圳：056980-2号；2幢：石力铭：056980-3号；2幢：黄伶圳：056980-4号，总共房屋建筑面积5652.25平方米。土地使用证号：浦国用（2010）字第638号），土地使用权面积为1971.1平方米〕，该房屋所在的土地用途为住宅、工业。二被告对浦江县的房屋分割成数十间套房并进行出售。2017年，二被告曾将浦江县的房屋作抵押向中国建设银行贷款；2019年9月20日办理了抵押注销手续。 在审理过程中，陈永礼向本院提交对案涉房屋的装修价值进行评估的申请。本院依法委托金华市中正价格评估有限公司鉴定，鉴定所于2020年6月22日出具金中估价（2020）0113号评估报告，认定价格评估标的在价格评估基准日（2020年4月23日）的价值金额为84355元。陈永礼为此花去鉴定费用8000元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》效力问题系本案争议焦点，亦为处理原告其他诉请的前提条件。经庭审查明，原被告订立合同时未约定明确的过户时间；原告未付清全部房款；房屋价格比周边地段低；房屋的土地性质为工业、住宅；原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。综合以上因素，案涉房屋买卖合同应认定为合法有效。现原告要求确认合同无效的诉请，于法无据，本院依法予以驳回。原告的其他诉请，本案亦不再处理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈永礼的诉讼请求。 案件受理费5540元（减半收取），由原告陈永礼承担。鉴定费8000元，由原告陈永礼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 应秀萍 二〇二〇年七月八日 代书记员 郑 艳