辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2224号上诉人（原审被告）：姚宏凯，男，1972年1月13日出生，汉族，现住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。负责人：付铁汉，公司经理。委托诉讼代理人：徐鹏，男，公司员工。上诉人姚宏凯因与被上诉人沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司（以下简称锦联物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院(2020)辽0802民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。姚宏凯上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；2、由被上诉人承担全部案件受理费用。事实和理由：原判对案件事实认定不清，完全偏听偏信被上诉人一面之词，据以判定的证据不足，适用法律不当，判由不成立。一、原判中物业费开始计费日期认定错误，《辽宁省物业管理条例》第44条规定:新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。小区的开发商营口加伦置业有限公司合同范围内应完成的小区内道路迟迟未修，迫于全体业主的压力直到2017年10月才修好；小区外围围墙至今未修建完成；小区规划图显示的景观绿地至今没有建设完成；小区业主会所至今没有交付给业主使用。而被上诉人提供不出锦联经典名郡小区配套建筑及设备的验收报告，无法证明物业费用开始收取的日期是合法有效的，因此原判中对于物业费计费开始日期认定错误。二、原判中物业费计费截止日期认定错误。2018年12月，锦联经典名郡小区在业委会的主持下，在区政府有关部门的监督下召开了业主大会，通过网络投票和上门走访以及现场投票的形式，决定罢免被上诉人的服务资格，解除物业服务合同。业委会于2018年12月24日代表全体业主向被上诉人下达了解除物业服务合同通知及撤场通知。因此物业费计费的截止日期应计算至2018年12月。原判中对于物业费计费截止日期认定错误。三、被上诉人物业服务不达标，多项违反物业服务合同，侵害业主利益。1、被上诉人违反物业服务合同，将小区保洁、保安外包给其他公司，而且服务不达标；2、被上诉人违反物业合同中关于物业服务保证金的约定，一直未向站前区物业办交付物业服务保证金；3、被上诉人未经业主同意，私自在公共区域承接广告谋利；4、小区绿化养护不合格，绿化树木大量死亡，被上诉人以低档劣质树种进行补种，严重影响小区形象；5、小区人行道砖为假冒劣质产品，至今大量损坏，无人维修。6、占用小区绿地出租给他人经营沙石料谋利、将规划中的业主会所出租给他人开超市谋利。7、更为恶劣的是，在业委会对被上诉人多次下达整改通知时，被上诉人拒不整改，甚至做出了将业委会办公室上锁、严重影响业委会工作等恶意行为。四、无视业委会的整改通知，拒不执行业主大会决议因被上诉人物业服务不迗标，违反物业服务合同多项条款，对业委会给其下达整改通知不予理会。所以小区业主于2018年12月召开了业主大会，以网络投票、入户调查和现场投票的形式，共同决定罢免锦联物业，改选大连华安物业为小区的物业管理公司。但是被上诉人在得知业主大会决议后，立即向站前区人民法院提起了诉讼，质疑业主大会决议，并以此为借口拒不撤场，拒不移交物业档案，非法占用小区的物业场所，致使业主大会选聘的新物业公司迟迟不能进入小区为业主服务，严重侵害了业主全体的利益。业主大会的决议是全体业主意愿的体现，人民法院和各级政府应予支持，无论物业公司接受与否，都不能以任何借口拒不执行，影响业主选聘的物业公司进入。至于原判中所说的“拒交物业费会造成降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费的业主的合法权益”更不成立。侵害业主权益的恰恰是被上诉人，业主大会已经决议解聘被上诉人，物业服务合同已经终止，业主不需要向被上诉人继续交纳物业费。强迫业主给已被解聘的物业公司交纳物业费才是不利于小区乃至整个社会的发展。锦联物业公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望维持原判。上诉人上诉理由不成立，情况不属实。锦联物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业管理服务费6256.28元；2、判令由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告姚宏凯与原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，约定前期物业服务是指：从房屋出售之日起，至小区业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日止，并约定住宅房屋收费按照建筑面积每月每平方米2元标准收取物业服务费。2018年1月18日原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为锦联经典名郡小区提供物业服务管理，服务期限自2018年2月1日至2021年2月1日，物业管理费(含小高层、高层住宅等)按照每月每平方米2元收取。经庭审查明，被告系锦联名郡小区13楼3单元602号业主，物业面积为120.44平方米，被告办理入住后缴纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费，后被告一直未缴纳物业费。另查，锦联经典名郡小区业主委员会于2018年12月24日向原告下达了解除物业服务合同通知以及撤场通知，原告以锦联经典名郡小区业主委员会违法解除合同为由诉至本院，目前该案处于二审审理中。一审法院认为，业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同对业主具有约束力，被告姚宏凯与原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司签订《前期物业服务协议》，以及原告与营口市锦联经典名郡业主委员会签订的《营口经典名郡物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，《前期物业服务协议》以及《营口经典名郡物业服务合同》对物业服务收费标准进行了约定，原告依约为锦联经典名郡小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费，被告居住在锦联名郡小区，其接受了原告提供的物业服务，应向原告缴纳物业服务费，被告系锦联经典名郡小区13楼3单元602号业主，物业面积为120.44平方米，被告应当承担给付原告2017年12月31日至2020年2月29日的物业服务费6256.28元(120.44平方米*2元每平*26个月=6256.28元)的责任。关于被告的抗辩理由，本院认为，原告与营口市锦联经典名郡业主委员会之间是否已经解除物业服务合同案件正在审理中，两者签订的《营口经典名郡物业服务合同》尚未发生解除效力，故被告姚宏凯的抗辩理由无事实与法律依据，本院认为，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会以及相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，也可以通过业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定，依法解除物业服务合同，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告姚宏凯给付原告沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司2017年12月31日至2020年2月29日的物业服务费6256.28元(120.44平方米*2元每平*26个月=6256.28元)上述款项在本判决生效后十日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担，原告已预交本院，由被告给付原告。本院二审期间，上诉人提供：1、照片7张，撤出通知复印件、业主大会公示复印件、整改通知书复印件、张贴告示复印件、保洁外包合同复印件各一份，证明物业不作为；2、照片6张，证明小区配套设施没有建完；3、照片3张，证明被上诉人侵犯业主利益，与社会人员勾结霸占小区业主绿地及会所。被上诉人质证认为，1、无法证明物业不作为，而是业主委员会和物业的正常工作流程；2、照片中有问题的地方，物业一直在积极整改，工程质量不合格的地方物业一直在积极尽力修复；3、该证据不是事实。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于原审认定的物业费起止时间是否正确的问题，根据本案查明的事实，被上诉人提供物业服务至今，上诉人于该小区居住期间亦接受了被上诉人的物业服务，其依法应当按约定交纳物业费。上诉人以业主委员会已解除与被上诉人的物业服务合同为由认为物业费应计算至2018年12月的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人主张的诸如小区业主会所至今未交付及道路未修等物业服务不达标问题，其可通过合法途径另行主张权利，但并不能够构成上诉人不交纳物业费的法定依据。关于上诉人主张的被上诉人无视业委会整改通知，拒不执行业主大会决议的理由，因被上诉人与营口市锦联经典名郡业主委员会的纠纷已经由法院审理，与本案并非同一法律关系，该理由也并非上诉人拒交物业费的法定理由。故一审判决并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姚宏凯负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年七月二十日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰