湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6230号上诉人（原审原告）：钟天珍，女，汉族，1962年9月23日出生，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：胡乐园（系钟天珍丈夫），住址同上。上诉人（原审被告）：武汉越武房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区姚家岭52-53#一栋。法定代表人：朱晨，该公司董事长。委托诉讼代理人：于瑶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人钟天珍与上诉人武汉越武房地产开发有限公司（以下简称越武公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。钟天珍上诉请求：1.钟天珍不承担定金50000元的违约责任；2.越武公司赔偿损失应自2018年6月4日开始计算。事实和理由：1.钟天珍不应承担50000元的定金违约责任。第一、钟天珍没有违约行为。2018年6月4日，钟天珍支付了全部房款并签订了《商品房订购书》后，销售人员程铭要钟天珍回家等电话通知。钟天珍多次电话询问什么时间签订《商品房买卖合同》，销售人员程铭总是说要等房管局通知，直到11月1日钟天珍主动到销售中心要求签订合同发生分歧时都没有等到越武公司的通知。第二、钟天珍未与越武公司签订《商品房买卖合同》是因出卖的房屋与宣传的房屋不一致而导致的。越武公司建设的是“新建商务设施项目”为办公用房，而越武公司却以“精装修商住楼”进行宣传销售。第三、钟天珍支付的是全额房款，越武公司出具的收据是房款收据而非定金收据。2.钟天珍的房款损失应从2018年6月4日起算。《商品房买卖合同》未能签订是越武公司的过错。越武公司将“新建商务设施项目”的办公用房宣传为“精心装修商住楼”，导致钟天珍向越武公司支付了全部房款并签订了《商品房订购书》。钟天珍2018年6月4日向越武公司支付了全额房款，损失应自当日起算。越武公司辩称，钟天珍未按合同约定签订购房协议，应当承担定金损失。越武公司上诉请求:1.撤销一审判决第二项；2.一审、二审诉讼费用由钟天珍承担。事实和理由：一、越武公司已在解除合同通知中告知钟天珍提供银行账号，但其未提供。越武公司不能在信息不明的情况下向钟天珍返还款项。未退款的事实是钟天珍自身原因造成，越武公司不应承担资金占用损失。二、即使越武公司需要承担资金占用损失，年利率12%的标准既无事实和法律依据，又显著高于钟天珍的实际损失，一审法院不对该标准进行调整，显属适用法律错误。钟天珍辩称，账号信息已经告知了越武公司的销售及财务人员。因5万元定金未协商好，所以越武公司未退款。向越武公司发的律师函也注明了收款的账号信息。钟天珍向一审法院起诉请求：1.判决越武公司返还房款1954416元；2.判决越武公司赔偿损失，即按年利率12%从2018年6月4日起赔偿房款损失至被告全额返还房款时止。一审法院认定事实：2017年10月31日，武汉市住房保障和房屋管理局向越武公司颁发《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售[2017]519号），载明：项目名称新建商务设施项目（越秀.星悦峯）。2018年6月4日，钟天珍和越武公司签订《商品房订购书》，约定：鉴于钟天珍已充分了解拟购商品房所在项目及该商品房的有关情况，包括但不限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、规划用途、装修标准等，钟天珍自愿订购东至中北路、南至兴河路、西至沙湖大道、北至秦园东路的越秀星悦峯1栋14层1405号房，建筑面积82.46平方米；原价2520360元，售价1954416元；钟天珍须于签署本《订购书》时付清定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保，钟天珍已交纳的定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该商品房的第一期房款；钟天珍应于2018年6月10日前或越武公司另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、钟天珍有效身份证明及房管部门要求具备的其他购房资料前往武汉市武昌区越秀星悦峯销售中心，按越武公司提供的、已在销售现场公示的文书签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》；钟天珍的付款方式为第一期房款927208元（不含定金）应于签署《商品房买卖合同》时付清，第二期房款977208元应于2018年7月3日前付清；钟天珍未能按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议、《临时管理规约》和《前期物业服务协议》的，越武公司有权解除本《订购书》，没收钟天珍支付的定金，并将该商品房重新出售于任何第三方而无需向钟天珍发出通知。同日，越武公司向钟天珍出具《收据》，载明收到钟天珍购房款（1-1405）1954416元。钟天珍陈述其于2018年11月8日发现越武公司开发的越秀星悦峰系新建设商务设施项目，而非越武公司销售人员向钟天珍宣传的精装修商住楼和实际销售的精装修住宅，并提供越秀星悦峰户型鉴赏图一份和样板房VR视频截图10张，证明越武公司宣传与实际销售的越秀星悦峰房屋系精装修住宅。越武公司辩称未将涉案项目作为精装修住宅销售和宣传，即使将商品房预售许可证批准的商务设施项目精装修成住宅形式对外销售亦不违背法律规定。钟天珍提交2018年11月8日其和备注为“程铭”的短信沟通记录显示：钟天珍发送“我不在售楼部等你领导回话了，如不要求业主委托第三方装修，只对开发商收精装修房的话可以考虑不退款，继续签订商品房买卖合同；如非要业主与第三方签订装修合同的话，请开发商退款和承担房款损失，或者回去与购房人钟天珍商量再定”。对方回复“好”。越武公司质证认为短信记录真实性无法确认，相反该短信记录显示越武公司从未以精装修住宅方式对外宣传，从钟天珍诉状中陈述事实看钟天珍无需另行签订装修协议。钟天珍提交2019年4月29日至2019年4月30日其和备注为“程铭”的短信沟通记录显示：“小程你好，开发公司建的是办公用房，请你把主管允许改为商住的批准文件发给我”；对方回复“我无法出示这个文件给您”。2019年5月31日“程铭”向钟天珍发送“请您一周之内到越秀星悦峯售楼处办理网签事宜，否则你的房子将被踏（挞定）”，钟天珍回复“网签前，请贵公司出示将商业项目改为住宅的规划变更文件”。2019年6月19日，钟天珍向备注“越武陈艳萍”发送“贵公司若能出示将商业项目变更为住宅项目的政府批准文件，我仍然购买该房屋，若没有变更批文，请贵公司尽快退款”，对方回复“我们从来没有说过星悦峯项目是住宅性质的，也没有向您承诺过要将商业性质变更成住宅性质，所以也没有您说的变更批文”。越武公司质证认为短信记录真实性无法确认。2019年5月20日，越武公司向钟天珍发出《关于催促签约的通知》，催促钟天珍务必于2019年5月23日前到越秀星悦峯营销中心签署《商品房买卖合同》，否则越武公司将不再另行通知，并根据订购书第3条约定，越武公司有权于2019年5月19日解除订购书，没收钟天珍支付的定金5万元，并将该套房屋另行销售且不承担任何责任。2019年5月20日，钟天珍向越武公司回函，称已收到越武公司关于催促签约的通知，越武公司宣传销售的是精装修商住房，同时在销售楼栋中也设置了精装修样板间，本应由越武公司完成房屋的建设和精装修，但越武公司却要求钟天珍和第三方签订装修合同并要求分别进行两次验收房屋；越武公司在大厅公示的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和武汉市商品房预售许可证上的建设项目名称为“新建商务设施项目”与宣传销售的房屋不符，根本不是住宅项目，越武公司混淆住宅项目和商务项目进行销售，涉嫌欺诈；现要求越武公司在收到此函后七日内退回全部房款并承担银行贷款利息。2019年6月3日，越武公司向钟天珍发出《挞定通知》，告知由于钟天珍逾期未办妥相关手续，根据订购书约定，越武公司与钟天珍签订的订购书自本通知发出之日起解除，越武公司将没收钟天珍已缴交的定金5万元，并另行出售该单元；请钟天珍收到本通知之日起7天内向越武公司提交钟天珍本人的书面银行账户信息，以便越武公司无息退还钟天珍已缴交的除定金外的剩余房款。2019年6月12日，钟天珍向越武公司发出书面通知，告知收款人信息，并要求越武公司将全额房款退还。钟天珍认为1954416元性质全部是房款，虽然认购书有定金约定，但是双方没有履行定金条款，没有定金的收据；即便有定金条款，钟天珍没有签订商品房买卖合同原因是越武公司销售的涉案房屋改变了销售宣传时的住宅性质，钟天珍不应承担5万元定金违约责任。越武公司因不认可钟天珍该书面回函全额退款的要求，故至今未予退款。钟天珍提交落款时间2018年11月28日，湖北京中金律师事务所方在平律师向越武公司发出的《律师函》复印件，称钟天珍陈述2018年6月4日和越武公司签订了《商品房订购书》，签订订购书前，越武公司销售人员向其介绍越武公司销售的商品房系精装修住宅；订购书签订后，越武公司一直不通知钟天珍签订商品房买卖合同，2018年11月钟天珍丈夫到越武公司销售部要求签订商品房买卖合同，但销售人员要求其先与第三方装修公司签订委托装修改造合同，由此双方发生分歧；从钟天珍提供的越武公司政府批文来看，该建设项目系新建商务设施项目，用途为办公，并非钟天珍陈述的越武公司销售人员介绍的精装修住宅，越武公司要求钟天珍签订委托第三方改造装修合同，其目的是规避变更建设项目规划用途和装饰装修质量风险；钟天珍委托本律师发函的目的，一是即时签订商品房买卖合同，二是要求越武公司履行向其交付精装修住宅；根据缔约合同的相对性，越武公司无权无理要求钟天珍与第三方签订委托装修合同，将办公用房改造成精装修住宅，应由越武公司完成并提供变更规划用途的政府批文向钟天珍交付标的物。钟天珍并提交落款时间2019年9月2日，湖北京中金律师事务所石在平律师向越武公司发出《律师函》复印件,要求越武公司收到函件后七日内全额退还钟天珍支付的房款1954416元。越武公司以钟天珍提交的上述两份律师函系复印件为由，不予质证。一审法院认为，钟天珍和越武公司签订的《商品房订购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房订购书》约定钟天珍应于2018年6月10日前或越武公司另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持订购书签署《商品房买卖合同》。越武公司未另行书面通知，则钟天珍应于2018年6月10日前和越武公司签订《商品房买卖合同》。钟天珍未能按约定签署《商品房买卖合同》，且亦未能证明其在2018年6月10日前和越武公司就签约期限进行顺延达成合意，越武公司主张钟天珍违约，并于2019年6月3日向钟天珍发出《挞定通知》，告知钟天珍与越武公司签订的订购书自本通知发出之日起解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，该院确认钟天珍与越武公司于2018年6月4日签订的《商品房订购书》于2019年6月3日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后，越武公司应向钟天珍返还购房款。鉴于钟天珍与越武公司双方《商品房订购书》明确约定钟天珍须于签订《商品房订购书》时付清定金5万元作为签订《商品房买卖合同》的担保，故钟天珍在订立《商品房订购书》时向越武公司支付的5万元为定金，该定金在钟天珍未按《商品房订购书》约定与越武公司签订《商品房买卖合同》时越武公司依法有权不予退还。钟天珍要求越武公司将上述5万元定金作为购房款返还的诉讼请求没有事实及法律依据，该院不予支持。越武公司应返还钟天珍购房款的数额为1904416元。越武公司2019年6月3日向钟天珍发出合同解除通知后，钟天珍于2019年6月12日向越武公司发出通知，要求越武公司返还全部房款，并告知钟天珍的收款人信息，越武公司未在收到钟天珍该通知后向钟天珍返还1904416元房款，应向钟天珍承担该款自2019年6月13日起至房款返还之日的购房款占用损失。钟天珍要求按年利率12%的标准支付购房款占用损失，并不过高，该院照准。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定，若钟天珍认为越武公司和其签订《商品房订购书》存在欺诈销售情形，可另寻法律途径救济。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、越武公司于判决书生效后十日内向钟天珍返还购房款1904416元；二、越武公司于判决书生效后十日内向钟天珍支付1904416购房款占用损失（自2019年6月13日起计算至房款还清之日止，按照年利率12%计算）；三、驳回钟天珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24781元，减半收取12390.5元，由钟天珍负担1420.5元，越武公司负担10970元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于钟天珍是否告知了越武公司收款账号。一审中钟天珍提交了2019年6月12日、2019年9月2日向越武公司的函件，越武公司对该证据真实性及关联性均不持异议。由于两份函件均载明了钟天珍的银行账号等信息，故本院认定钟天珍于2019年6月12日向越武公司提交了收款账号。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于越武公司是否应当向钟天珍退还5万元定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，钟天珍与越武公司约定定金作为钟天珍签订《商品房买卖合同》的担保，因钟天珍拒绝签订《商品房买卖合同》，故其无权要求返还定金。钟天珍主张其向越武公司交付的款项系购房款，不是定金。由于双方在《商品房订购书》中约定了定金条款，钟天珍有交付定金的义务，且定金有转化为购房款的功能，故在双方签署《商品房买卖合同》之前，其向越武公司交纳的款项中，有5万元仍属定金性质。因此，钟天珍该主张本院不予采纳。钟天珍主张未能签订《商品房买卖合同》系因越武公司出卖的房屋与宣传的房屋性质不一致而导致。由于双方签署的《商品房订购书》载明钟天珍已经充分了解拟购商品房的有关情况，而房屋性质是房屋交易中应当了解的最基本情况，故钟天珍该主张不是拒签《商品房买卖合同》的合理理由，本院不予采纳。据此，钟天珍请求不承担定金5万元的违约责任，本院不予支持。关于越武公司是否应向钟天珍支付购房款占用损失。越武公司主张因钟天珍未提供收款账号，不能将未及时还款的责任归咎于该公司。其主张与事实相悖，本院不予采纳。越武公司解除《商品房订购书》后，未在合理期间内返还钟天珍购房款，造成钟天珍资金占用损失，应予赔偿。一审法院判决该公司自钟天珍发函告知收款账号次日即2019年6月13日起，按照年利率12%向钟天珍赔偿购房款占用损失，并无不当。钟天珍主张购房款的占用损失应自2018年6月4日起算。因越武公司返还购房款应的义务自《商品房订购书》解除后产生，故钟天珍该项主张本院不予采纳。综上所述，钟天珍与武汉越武房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6282元，由钟天珍负担3441元，由武汉越武房地产开发有限公司负担2841元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年七月三十一日书记员  刘辅兵