上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5470号上诉人（原审原告）：刘正顺，男，1964年10月27日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：刘达，上海善法律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦裕斌，上海善法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪倪华，男，1978年1月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。上诉人刘正顺因与被上诉人缪倪华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘正顺上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判缪倪华支付自2019年12月16日起至实际清偿日止的资金占用利息，改判支付房屋使用费的金额与资金占用利息金额相抵，多余部分返还给刘正顺。后上诉人表示，如上海市浦东新区XX镇XX公路以西XX村XX号房屋（以下简称系争房屋）及土地的占有使用费与房款的占有使用费抵销，则其不再主张购房款利息。事实和理由：双方在买卖合同中已经明确约定土地年租金为人民币（下同）1.43万元，但估价显示三年土地租金高达113.9万元，估价报告未考虑房屋的质量缺陷、未消防验收等，评估出房屋三年租金为125.68万元的结果。前述估价结果显失公正。合同无效后，标的物返还与价款的返还互为对待给付，根据最高人民法院《九民纪要》第34条之规定，合同无效后房屋及土地占有使用费与资金占用费符合抵销的条件，应相互抵销。一审判决后，刘正顺于2019年12月20日按照判决将系争房屋及土地交付给缪倪华，缪倪华接收了房屋，但拒绝确认土地交付。被上诉人缪倪华答辩称：土地使用费坚持要求按照评估价支付，刘正顺要求房屋使用费按照七折折扣没有依据。请求驳回刘正顺的上诉请求，维持原判。刘正顺向一审法院起诉要求：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2、缪倪华返还购房款450万元及支付利息。一审法院认定事实如下：2012年2月7日，缪倪华的上海XX合作社与浦东新区XX镇XX村民委员会签订土地流转合同，将XX村XX组地块（54.94亩）进行流转，流转期限2012年1月1日-2029年9月30日，每年每亩1,000元，刘正顺在土地上面建了简易厂房、办公楼等设施。2016年6月14日，刘正顺与缪倪华签订《房屋买卖合同》，将上述地块上的XX公路以西XX村XX号房屋转让，由刘正顺经营建材生意所用。地面所有财产转让价款430万元（含屋内外设施、场地等），另刘正顺一次性支付缪倪华2016年6月15日至2030年6月14日11亩土地共14年的土地租金20万元（年租金约为14,300元）。缪倪华分别于2016年6月14日、6月30日出具收条，收到款项380万元、50万元。2016年7月12日，刘正顺支付缪倪华土地租金20万元。系争房屋于合同签订时交付，刘正顺投入使用。2017、2018年遇政府拆违，简易房仓库全部拆除，刘正顺得到拆违奖励费349,900元（其中彩钢棚补偿199,900元、环境整治配合奖150,000元）。审理中，对租金使用费（双方确定标的为办公楼800平左右，简易仓库1,100平左右，室外场地5,000平左右）的计算单价问题，双方分歧较大，故缪倪华申请委托法院评估。上海信衡房地产估价有限公司于2019年5月23日出具房地产估价报告（估价时点2016年6月14日至2019年5月10日），认为估价对象在全部假设和限制条件下于价值时点的市场租金价值如下：门卫及办公楼面积834.54平，2016年日租金0.70元/平，2017年日租金0.77元/平，2018年日租金0.86元/平，2019年日租金0.92元/平。简易仓库1,124.80平，2016年日租金0.49元/平，2017年日租金0.54元/平，2018年日租金0.60元/平，2019年日租金0.65元/平。室外场地5,000平，2016年日租金0.15元/平，2017年日租金0.17元/平，2018年日租金0.19元/平，2019年日租金0.20元/平。为此缪倪华支付评估费30,000元。刘正顺对估价报告存有异议，申请估价人员出庭。估价人员出庭表示，报告有结果报告和技术报告，有些材料记录在技术报告里面，按照规定技术报告用于内部存档，不对当事人公开。本次估价按照规范进行，已考虑到了区位地段，无产权证、建筑结构、装修、环评、绿化证等因素，估价结果公平、合理、真实反映客观情况。对于估价结果，缪倪华认为，根据周边同地段租金（别人同地段租赁合同显示），彩钢板简易房0.8元/天/平，办公楼2.5元/天/平，估价报告显然低了不少，但鉴于缪倪华申请的评估，现在对估价结果没有异议。刘正顺认为，本次估价违反规定，且鉴定人员拒绝提供技术报告，估价结果偏高，对本次估价结果不予认可。一审法院认为：双方签订买卖合同、购房款交付、标的物交付属实。系争房屋被认定违建，根据法律规定，违法建筑的买卖合同应认定无效。根据房地一体、整个标的房屋、设施、场地的整体性，整个涉案合同应认定无效，不存在部分设施买卖有效的情况。双方理应知道无证违建买卖非法而为之，导致合同无效的责任在双方，本案中对双方各自预期落空而产生的间接损失，法院不予支持。合同无效后，缪倪华因合同取得的购房款应当予以返还，刘正顺取得的房屋及附属物在恢复原状后应当予以返还（恢复原状到什么程度，由双方提供原状依据并协商处理），有损害的应予以补偿。缪倪华返还购房款同时应支付资金占用利息，同理，刘正顺使用合同标的物，应当支付相应使用费。拆违奖励费应予以合理分割。对本案合同无效后的处理，利息计算的时间截止点以及标的物使用费计算的时间截止点理应为实际返还交付日，鉴于使用费为分批分段按天计算，为方便确定金额，法院暂计时间截止点为2019年12月15日，其中资金占用利息及标的物使用费计算时1个月按30天简化计算后得出具体金额，在此之后，根据相应标准计算至实际返还交付日。法院具体作如下认定：一、450万元购房款及土地租金，因分批收取，为方便计算，法院酌定从2016年6月20日起至2019年12月15日止。参照民间借贷资金占用利息年化6%计算，资金占用利息为941,250元。二、刘正顺将拆违后的系争房屋（连同合同对应的附属物及土地）恢复原状后交还缪倪华。三、标的物使用费，刘正顺取得标的物使用后发生拆违直至目前需要返还，应当支付4个年度的使用费。对使用费的价格，估价部门进行了估价，刘正顺虽然不予认可，但未提供充分依据。一审认为，通过估价部门的估价是确定使用费最好的方式，在未有证据证明估价存在明显错误的情况下，法院对估价报告予以采信。根据估价报告内容，确定门卫办公楼使用费为868,505.78元（从2016年6月14日起至2019年12月15日止分段计算，834.54平X0.7元X195天+834.54平X0.77元X360天+834.54平X0.86元X360天+834.54平X0.92元X345天）；确定简易房仓库使用费为388,302.20元（从2016年6月14日起至被拆违日，其中681.80平于2017年10月17日被拆除，443平于2018年12月5日被拆除，681.80平X0.49元X195天+681.80平X0.54元X287天+443平X0.49元X195天+443平X0.54元X360天+443平X0.60元X335天）；确定场地使用费1,139,250元（从2016年6月14日起至2019年12月15日止，5,000平X0.15元X195天+5,000平X0.17元X360天+5,000平X0.19元X360天+5,000平X0.20元X345天）。上述使用费合计2,396,057.98元。四、拆违补偿费349,900元在刘正顺处，根据两块补偿费不同性质，法院确定彩钢棚补偿款199,900元归房屋所有人缪倪华所有，整治配合奖励150,000元，买卖无效刘正顺无理由当然享有，但鉴于当时的实际使用人刘正顺参与了配合整治，故该项费用法院确定由双方共同享有，故刘正顺应支付缪倪华274,900元。五、场地损坏补偿费，缪倪华提供了照片证明交付前以及现在场地的情况，主张补偿费10余万元，但未充分举证该损失的客观性，法院根据场地破坏的程度，酌定刘正顺补偿缪倪华50,000元。六、评估费30,000元，由评估费发票作证，该费用系确定相关使用费，解决本案纠纷发生的必要费用，由双方分担，因缪倪华垫付，故刘正顺支付缪倪华15,000元。综上，一审法院于二○一九年十二月二日依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，作出判决：一、确认刘正顺与缪倪华于2016年6月14日签订的《房屋买卖合同》无效；二、刘正顺于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX镇XX村XX号房屋（被拆违后的房屋，连同合同对应的附属物及场地）恢复原状后交还缪倪华；三、缪倪华于判决生效之日起三十日内返还刘正顺购房款及土地租金4,500,000元，支付以上述金额为本金至2019年12月15日止的资金占用利息941,250元，上述款项合计5,441,250元（资金占用利息按年化6%，具体支付计算至实际交付日止）；四、刘正顺于判决生效之日起三十日内支付缪倪华至2019年12月15日止房屋及场地使用费合计2,396,057.98元（使用费按估价报告确定的相应标准，2020年开始的标准参照2019年标准，使用费支付具体计算至房屋及场地实际交还日止）；五、刘正顺于判决生效之日起三十日内支付缪倪华场地损坏补偿费、拆违奖励费、评估费合计339,900元；六、驳回刘正顺其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41,200元，减半收取计20,600元，由刘正顺负担6,798元，由缪倪华负担13,802元。财产保全费5,000元，由缪倪华负担。二审中，刘正顺提供交接证明以及照片一组，证明其已经将场地清空、搬离了大型设备等，将房屋交还给缪倪华。缪倪华对证据的真实性无异议，但认为系争房屋确已交接，但涉案场地尚未恢复原状，故双方尚未完成对土地的交接。因双方对证据真实性没有异议，该证据与本案相关，予以采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2019年12月20日，刘正顺与缪倪华签订证明书，载明刘正顺已经将所有物品搬运完毕，现将系争房屋及场地归还给缪倪华。缪倪华只同意房屋转交，不同意场地转交。另有照片显示涉案场地上有石子料。缪倪华对证据真实性无异议，但不认可场地已归还。因证据真实性双方无异议，且与本案相关，本院予以采纳。本院认为，刘正顺与缪倪华就涉案标的物签订的房屋买卖合同实质上涉及两部分，其一为系争房屋的买卖，其二为11亩土地的租赁。系争房屋的买卖因房屋系违法建筑而归于无效。房屋买卖合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。如一方对标的物有使用情形的，该使用费与占有价款一方应当支付的资金占用费可予以抵销，即在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，无需支付利息。刘正顺要求将资金占用费与房屋使用费相互抵销，本院认为于法有据，予以支持。一审将房地使用费予以评估，并分别计算房屋使用费以及资金占用费，与现行法律规定不符，本院予以纠正。至于土地租赁，因合同目的无法实现，场地租赁合同亦应终止履行。刘正顺应向缪倪华支付场地返还前发生的相关费用，具体标准参照合同约定标准，即每年14,300元，该费用与刘正顺已经支付的200,000元土地租金相抵扣，剩余部分缪倪华应返还给刘正顺。综上所述，上诉人刘正顺的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4652号民事判决第一、二、五项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初4652号民事判决第三、四、六项；三、缪倪华于本判决生效之日起三十日内返还刘正顺购房款人民币4,300,000元；四、刘正顺于本判决生效之日起三十日内支付缪倪华土地使用费，自2016年6月15日起至场地实际返还日止按每年14,300元计算，该费用与刘正顺已经支付的200,000元先行抵扣，剩余部分由缪倪华返还给刘正顺；五、驳回刘正顺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币41,200元，减半收取计20,600元，由刘正顺负担6,798元，由缪倪华负担13,802元。财产保全费5,000元，由缪倪华负担。二审案件受理费人民币10,584元，由缪倪华负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年七月十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……