山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2473号 上诉人(原审被告，反诉原告)：郗良庆，男，1983年9月18日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：郗纪兴（系上诉人郗良庆之父），男，1958年5月13日出生，汉族,现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：杨耀荣，淄博临淄中平法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告，反诉被告)：张鹏，男，1979年9月8日出生，汉族，淄博市第七人民医院医师，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王长春，山东明镜律师事务所律师。 上诉人郗良庆因与被上诉人张鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郗良庆及其委托诉讼代理人郗纪兴、杨耀荣，被上诉人张鹏及其委托诉讼代理人王长春到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 郗良庆上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判或发回重审。(一)具体事实是：2019年5月21日上诉人郗良庆和被上诉人张鹏经过淄博玖易房地产代理有限公司中介介绍，三方签订了房屋买卖居间合同。上诉人郗良庆将位于淄博市张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户房屋一套转让给了被上诉人张鹏。按照合同约定，被上诉人张鹏应于2019年6月10日前将购房首付款506000元支付给上诉人郗良庆。可是被上诉人签订合同后，经上诉人多次催促，才于2019年6月11日支付了100000元，于2019年6月13日支付了50000元，于2019年6月15日支付了320000元和6000元。按照房屋买卖合同的约定，被上诉人张鹏在履行合同时先构成违约。被上诉人违约后，双方又分别于2019年6月23日2019年6月26日和2019年10月1日签订了补充协议。2019年10月1日补充协议签订后，原2019年6月26日签署的补充协议作废，该补充协议再次约定被上诉人张鹏支付上诉人郗良庆违约金20000元，上诉人交房时间为2019年11月30日。可是被上诉人张鹏却再次违约，也未按补充协议支付违约金20000元，这是事实的真相。(二)原审法院在认定事实上不清，作出了自相矛盾的判决。一、原审法院认为双方在履行合同过程时均构成违约与事实不符：1.原审法院认为双方争执的焦点问题为双方在履行合同中是否违约，首先认为在房屋买卖合同中第一条明确载明了房屋的他项权状况为“无抵押”，而房屋的真实状况是设定了抵押权,认为上诉人违约。事实上该合同的条款是中介机构的固定格式合同，且由中介机构自行在是否的方框中勾画的。原审法院只看到了该条款前半句的内容，却没有认真审查该条款的括号中的内容，括号中的内容为：“若本条描述与实际情况不符或不详尽，以该房屋权属证明或相关法律文书的记载为准，且三方同意不再另行签订补充协议予以变更和确认”。也就是说房屋是否抵押以房屋权属证上记载的为准，三方在签订合同时都看过了房产证书，况且该抵押并无给被上诉人造成实际损失，上诉人按约定的时间给被上诉人将房屋过了户，充分说明上诉人在履行《房屋买卖居间合同》时未构成违约。后来双方多次签订的补充协议也完全可以证明该事实，若上诉人违约，被上诉人也不会和上诉人签订2019年10月1日的补充协议，由被上诉人支付给上诉人违约金20000元。2.原审法院认为第三条明确约定张鹏应于2019年6月10日前支付首付款506000元，张鹏直到2019年6月15日才陆续付清首付款，张鹏未按约定时间支付首付款，认为被上诉人构成违约，原审法院查明了的该事实与事实相符。原审法院却认为双方均有违约与事实不符，断章取义，作出了错误的认定，因此,驳回上诉人的反诉请求明显是错误的。二、1.原审法院在证据采纳时，被上诉人提供了(房屋中介机构)的微信截图，认可了2019年10月1日签订的补充协议后，被上诉人将违约金20000元支付给了中介机构，可是从上诉人郗良庆和被上诉人张鹏以及和中介机构孟繁静的电话通话录音中明确可以确定，上诉人郗良庆虽然书写了收到条，但20000元的违约金却至今未收到。该20000元是被上诉人转给了中介机构的孟繁静，2019年11月30日孟繁静和上诉人郗良庆的电话通话录音完全可以证明，中介机构未取得上诉人的同意也未将该款转给上诉人，该款也未牵涉别的事情(即不存在孟繁静为上诉人垫付的20000元借款，上诉人是卖房屋的，不是购房者，况且被上诉人也支付了506000元的房款，不用借款，也不用中介机构垫付，买房的整个过程不用上诉人支付任何费用的，中介垫付款项与现实交易不相符)，事实上至今被上诉人和中介机构也未将20000元的违约金转给上诉人，被上诉人再次违约。而原审法院却认为是上诉人违约，显然是在事实不清的情况之下作出了对被上诉人的诉讼请求的支持。2.退一步来讲，原审法院认为原签订的《房屋买卖居间合同》在履行过程中相互违约，2019年10月1日的补充协议，在原合同的基础上，对各自的权利义务作出了新的约定，并以新的约定载明互不追究原合同的违约责任。既然法院这样认为2019年10月1日的补充协议否定了原合同的内容，那就只能以2019年10月1日的补充合同来确定诉求，而该补充协议只是约定了：“张鹏支付违约金贰万元给郗良庆，郗良庆交房时间为2019年11月30日，交房时按原合同0003207约定的事项交接”。该补充协议主要是针对违约金的支付和交付房屋的时间以及交付房屋时房屋中应保留的物品，不涉及原合同中约定的违约责任。而原审法院却认为是上诉人违反了补充协议作出了对被上诉人按原合同约定的违约责任支持了被上诉人的诉讼请求，判决上诉人支付被上诉人违约金50000元，中介费20000元，贷款服务费7000元，律师代理费10000元，共计87000元，却驳回了上诉人的反诉请求，显然是在事实不清，适用法律错误的情况之下作出了错误的判决。综上所述，1.被上诉人张鹏履行《房屋买卖居间合同》时违约在先，履行2019年10月1日的补充合同时至今未将违约金20000元支付给上诉人，再次违约。2.原审法院在本院认为陈述中自相矛盾，认为2019年10月1日的补充协议否定了原合同的约定，那就不应该在判决时再次引用原合同的违约条款，支持被上诉人的诉请。既然认为双方均违约，那就应该判决上诉人和被上诉人相互的违约责任相互承担，不能只支持被上诉人诉讼请求，而驳回了上诉人的反诉请求，显然是作出了不公平的判决。恳请二审法院依法改判或发回重审。 张鹏辩称，上诉人上诉理由依法依事实不能成立。理由如下：1.一审判决认定，在履行房屋买卖合同中，被答辩人存在如下违约：根据2019年5月21日签订的房屋买卖合同第一条的约定，作为合同标的物的房屋，应当没有设定抵押。但是被答辩人故意隐瞒了标的房屋已设定抵押的事实，以上违约情形，足以影响到答辩人下决心是否签订房屋买卖合同，更不论合同的履行了，被答辩人的行为依法应属民事欺诈并首先构成违约。以上事实有经过一审质证的，2019年5月21日三方所签房屋买卖居间合同、2019年6月23日双方所签订协议书等证据证实。在本案一审时，答辩人考虑到已经具有上述证据，再加上一审开庭前后，正处于新冠疫情严重态势期间，答辩人就未再依法向有关部门调取标的房屋档案。现因被答辩人纠缠是否设定抵押及提出上诉，经依法申请查询、复制自然资源不动产档案，调取了2018年11月22日被答辩人与案外人签订的借款担保协议。该新证据证实，被答辩人在2018年11月22日，向案外人借款90万元，以标的房屋设定了抵押期为：2018年11月22日-2019年11月22日的借款抵押，2019年5月21日三方签订房屋买卖居间合同时，标的房屋处于抵押状态。该新证据也证明了被答辩人上诉状第三页诉称的“被答辩人是卖房的，其不用借款，买房的整个过程不用支付任何费用等”……全是虚假陈述。一审判决认定：根据2019年10月1日，答辩人与被答辩人签订的补充协议约定，被答辩人应于2019年11月30日，向答辩人交付标的房屋。但被答辩人以未收到答辩人2万元逾期首付款违约金为由，拒绝交付标的房屋属于违约。以上事实，有房屋买卖双方及中介玖易公司，于2019年10月1日所签补充协议、被答辩人一审答辩状、二审上诉状以及一审庭审笔录等自认证据证实。一审判决认定答辩人存在如下违约，答辩人未按2019年5月21日三方所签房屋买卖居间合同第3条，关于购房首付款支付时间的约定，在2019年6月10日之前，将50.6万元的购房首付款支付给被答辩人，答辩人因此构成违约。一审判决认定以上事实有2019年5月21日三方所签房屋买卖居间合同、答辩人分别于2019年5月21日、6月11日、6月13日、6月15日的四次支付购房首付款银行转账凭证以及被答辩人的收款收据等证据证实。2.一审判决认定，2019年10月1日，在中介玖易公司，有玖易公司绿杉园店王姓店长、本房屋买卖经办人孟繁静在场，答辩人已按照三方所签订补充协议，关于答辩人逾期首付款违约责任的约定，在补充协议签订时，按口头约定当场将2万元逾期首付款违约金，通过手机转账方式支付给中介玖易公司经办人孟繁静；被答辩人于2019年10月1日22时9分，在确认答辩人手机转款后当场在补充协议上，出具“收到条-今收到张鹏贰万元违约金郗良庆（签字）”的收据。在协议签订后的第二天，即2019年10月2日10时47分，中介玖易公司业务经办人孟繁静，通过微信告知答辩人2万元的违约金已到账，被答辩人微信回复无异议。即答辩人对于中介玖易公司业务经办人孟繁静，通过微信转账代被答辩人收取答辩人2万元违约金的行为，完全予以确认。再结合被答辩人一审庭审中关于系自愿给答辩人出具违约金收据的陈述，以及二手房交易中，中介机构代收交易款（包括违约金及其他费用）的习惯和行业惯例，足以认定中介玖易公司孟繁静是代收行为。虽然一审庭审时，被答辩人辩称其在2019年10月2日回复中介玖易公司孟繁静的微信，系受到中介欺诈。但根据民事诉讼举证原则，被答辩人未举出任何证据予以证实，所以，依法依事实，答辩人已经适当履行了逾期支付购房首付款的违约责任和义务。一审判决认定以上事实有2019年10月1日晚三方签订的补充协议、2019年10月1日22时9分答辩人给孟繁静的银行转账凭证、2019年10月2日10时37分，被答辩人认可孟繁静代收违约金到账的微信聊天截图等证据证实。3.一审判决认定，被答辩人未按照2019年10月1日三方所签订补充协议的交房时间约定，在2019年11月30日，向答辩人交付标的房屋并构成交房逾期违约。根据2019年5月21日三方所签订房屋居间买卖合同（以下简称0003207合同），2019年10月1日三方所签订补充协议及该协议的履行事实，一审判决认定被答辩人构成交房逾期违约，该认定不属于认定违约事实自相矛盾。同时，一审判决认定被答辩人依法依约应承担违约责任，并无不当。依据2019年10月1日三方所签订补充协议，被答辩人应于2019年11月30日向答辩人交付标的房屋。但被答辩人以未收到答辩人的2万元逾期交房违约金为由，抗辩其不应交付标的房屋，无任何事实和法律依据。首先，答辩人已于2019年10月1日晚，在中介玖易公司绿杉园店补充协议签订地，按照三方约定将2万元购房首付款逾期违约金，通过手机微信方式转给了中介玖易公司孟繁静，被答辩人当场认可该转款行为，并为答辩人出具了2万元违约金收据。2019年10月2日，中介玖易公司孟繁静微信告知被答辩人代收的2万元违约金已到账，被答辩人对代收行为无异议。结合被答辩人当场出具违约金收据和二手房交易习惯，足以确认中介玖易公司孟繁静的收款系代收行为。至于被答辩人与中介玖易公司孟繁静之间的纠纷，以及孟繁静未将代收的2万元违约金转交被答辩人，这与答辩人无关，更不影响代收的法律效力。被答辩人上诉主张的答辩人未依补充协议约定，向其支付2万元逾期首付购房款违约金，无任何事实依据。其次，2019年10月1日三方所签订补充协议，明确约定该补充协议是在0003207合同基础上，作废包括2019年6月26日在内的补充协议，约定答辩人支付被答辩人2万元首付款逾期付款违约金，同时约定2019年11月30日交房并按照原0003207合同约定交房，三方签订补充协议生效互不追究违约责任。该补充协议明确被答辩人交房应当按照0003207合同履行。补充协议约定签订补充协议生效后，三方互不追究任何违约责任，显然是指互不追究截止到签订补充协议时，在履行房屋买卖居间合同中三方发生的违约责任，而非不追究将来履行合同，包括2019年11月30日交付标的房屋的违约责任。2019年10月1日所签订补充协议，并未约定变更或废除0003207合同关于合同当事人违约责任的约定，更未约定废除三方所签0003207合同。一审判决第8页第3段关于张鹏、郗良庆达成三份补充协议，以及补充协议对权利、义务的新约定和新约定载明上述违约责任的认定，是指补充协议关于答辩人购房首付款逾期违约金的违约责任约定，而非全部废除0003207号合同的违约金条款。所以，一审判决根本不存在认定违约事实前后矛盾。二、被答辩人上诉诉称，一审判决适用法律错误。但是被答辩人并未指出一审判决适用何法律规范何条款错误，其上诉诉称的一审判决适用法律错误无任何依据，依法不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，被答辩人的上诉请求依法不能成立，请求二审依法驳回其上诉。 张鹏向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金50000元，中介服务费、贷款服务费27000元，律师费10000元；2.依法判令被告立即迁出张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户；3.依法判令被告自2019年12月1日起至实际迁出之日，按日200元支付原告房屋占用费；4.案件受理费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。 郗良庆提出反诉请求：1.请求判令反诉被告支付违约金50000元，律师费10000元；2.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年5月21日，张鹏（乙方/买方）、郗良庆（甲方/卖方）、淄博玖易房地产代理有限公司（丙方/居间方）签订编号0003207《房屋买卖居间合同（三证）》，合同约定：甲方出卖位于张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户的房屋，建筑面积128.85平方米，房屋的他项权状况标注为“无抵押”；交易价格为1406000元，乙方于2019年6月10日前支付首付款506000元（含定金），贷款900000元；甲方义务为保证房屋权属清楚、按约定交付证件及该房产等，乙方义务为按约定及时支付各种款项等；合同第七条约定了违约责任，乙方违约定金不退，甲方违约双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金50000元且支付中介服务费、贷款服务费，如该费用守约方已支付，则守约方直接向违约方主张该费用，违约方还应承担对方的包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全保险费、律师费等所有费用等。 合同签订后，张鹏于2019年5月21日向中介公司支付中介费和贷款服务费27000元；向郗良庆支付2019年5月21日定金30000元，2019年6月11日房款100000元、2019年6月13日房款50000元、2019年6月15日房款326000元、2019年7月16日贷款900000元支付了房款。 2019年6月23日，张鹏与郗良庆签订《协议书》，约定郗良庆从中介取走土地证用于房产解除抵押，解除抵押后于2019年6月28日前与张鹏办理过户，房产过户后该协议自动失效等。 2019年6月26日，张鹏、郗良庆、中介公司经办人员孟繁静签订《补充协议》，约定在原《房屋买卖居间合同（三证）》基础上，涉案房屋于2019年6月28日前过户，过户后郗良庆于2019年10月30日搬出，若张鹏要求提前交房或郗良庆拖后交房，每日按200元费用支付给对方等。涉案房屋产权产籍证明显示，房屋于2019年6月27日登簿，产权人为张鹏。 2019年10月1日，张鹏、郗良庆及孟繁静签订《补充协议》，主要约定内容：在原《房屋买卖居间合同（三证）》的基础上（其他补充协议作废），原2019年6月26日签订的补充协议作废，张鹏支付20000元违约金给郗良庆，郗良庆交房时间为2019年11月30日，交房时按原合同约定的事项交接，三方互不追究任何违约责任。三方均在落款处签名。郗良庆同时在张鹏持有的该补充协议正文之后手写了收到条：“今收到张鹏贰万元违约金”，并在收到条后签名。同日，张鹏将该20000元款项转账给孟繁静。2019年10月2日孟繁静给郗良庆发微信，内容为：张鹏给你支付的2万违约金转成我2019年6月18日给你垫付的2万元借款，你给张鹏打了收到条，我也给你打了收到条，账目两清。郗良庆微信回复“知道了”。对于该20000元违约金的交付，庭审中，张鹏陈述签订协议时支付了该款，当时郗良庆在场，认可违约金交给中介，支付了违约金后，郗良庆才在协议书上写了收条；郗良庆陈述其系自愿签署协议并出具收条，当时中介称第二天张鹏会将违约金转给自己，所以出具收条，但未向中介借款20000元，不是自愿与孟繁静聊天，聊天内容是按中介要求写的。 2019年11月24日和11月30日，郗良庆两次与张鹏电话通话，多次说未收到20000元违约金，应该先支付违约金后交房。11月30日，孟繁静与郗良庆电话称：张鹏同意将违约金付给郗良庆，要求其三日内交房，郗良庆表示三天之内交不了。 庭审中，张鹏、郗良庆均称对方在履行合同时违约在先，张鹏称郗良庆未能保证涉案房屋的无抵押状态，未按照约定时间交房；郗良庆称张鹏未按约定时间支付房款，未按约定时间支付违约金。 一审法院认为，双方争议的焦点问题为双方在履行合同中是否违约。张鹏、郗良庆签订的《房屋买卖居间合同》第一条明确载明了房屋的他项权状况为“无抵押”，第三条明确约定张鹏应于2019年6月10日前支付首付款506000元，而房屋的真实状况为设定了抵押权，张鹏直到2019年6月15日才陆续付清首付款，即郗良庆签订合同时隐瞒了涉案房屋的真实状况，张鹏也未按照约定时间支付首付款，双方均有违约行为。但是张鹏、郗良庆随后通过另外三份补充协议，在原合同的基础上，对各自的权利义务作出了新的约定，并以新的约定载明互不追究上述违约责任。 2019年10月1日的《补充协议》将其他两份补充协议予以作废，约定此阶段张鹏的义务为支付郗良庆20000元违约金，郗良庆的义务为2019年11月30日交房。关于违约金的支付方式，双方未做出约定。通过庭审查明的事实，可以认定郗良庆系在未收到违约金的情况下，于2019年10月1日在补充协议上自愿签名出具收到条，郗良庆作为完全民事行为能力人，此种行为应视为其认同张鹏将违约金转账给中介孟繁静的违约金交付方式；通过郗良庆与孟繁静2019年10月2日的微信聊天，可以认定其已经知晓了张鹏将违约金转给了孟繁静，且对孟繁静的主张未表示反对或提出其他异议。换言之，虽然未约定违约金支付方式，但是郗良庆以收到条的方式表示同意张鹏将违约金交付给孟繁静，那么张鹏已经把违约金交付给中介，其支付方式符合交易习惯和二手房买卖的行业惯例，同时也完全符合常理。并且，对于违约金支付和交房，双方未约定履行顺序，所以应认定张鹏适当履行了支付违约金的义务。郗良庆称其微信聊天内容并非出于自愿，但没有提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。而郗良庆在与孟繁静电话通话中，明确表示不能按照约定时间交付房屋，也未解释有合理事由，所以郗良庆的行为显然系违约。 综上所述，一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人进行民事活动,应遵循诚实信用原则。法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张鹏、郗良庆签订的《房屋买卖居间合同》及三份补充协议均系双方真实意思表示，为有效合同，双方应按合同的约定履行各自的义务。涉案房屋于2019年6月27日登簿，实际权利人转移为张鹏，张鹏取得占有、使用、收益、处分房屋的权利。约定的交房期限届满后，郗良庆继续占有、使用涉案房屋无合同依据，张鹏要求郗良庆支付逾期交房违约金50000元、中介服务费20000元、贷款服务费7000元、律师代理费10000元，要求郗良庆迁出涉案房屋符合合同约定和法律规定，予以支持。 对于张鹏要求郗良庆按每日200元支付自2019年12月1日至实际迁出之日的房屋占用费的本诉诉求，一审法院认为，此项诉求的计算依据系2019年6月26日的补充协议，但该补充协议在2019年10月1日的补充协议达成后已经作废，且合同约定的违约金足以弥补损失，所以对张鹏的该项诉求，不予支持。 对于郗良庆的反诉诉求，由于张鹏已经履行了相应的义务，未构成违约，郗良庆的诉求缺乏事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：一、被告（反诉原告）郗良庆于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张鹏违约金50000元、中介服务费20000元、贷款服务费7000元、律师代理费10000元，以上共计87000元；二、被告（反诉原告）郗良庆于判决生效后十日内迁出张店区科技苑居住区翡翠园17号楼1单元5层东户；三、驳回原告（反诉被告）张鹏的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郗良庆的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1975元，减半收取计987.5元，由被告（反诉原告）郗良庆负担；本诉申请费920元，由被告（反诉原告）郗良庆负担；反诉案件受理费650元，由被告（反诉原告）郗良庆负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2019年6月26日不动产信息查询结果、产权产籍档案证明，拟证明该时间该涉案房屋已经解除了抵押，不影响双方之间房屋买卖的履行，并且于2019年6月26日将房屋过户到被上诉人名下。被上诉人质证称，对证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，对方提供的证据进一步佐证了我们主张的在房屋买卖合同签订时，上诉人的房屋存在抵押状况这一事实，他违反了房屋买卖合同第一条的约定，属于违约行为，至于上诉人反复强调的没有影响过户与是否构成违约无关。如果被上诉人在签订合同时知道该房屋处于抵押状态，必然影响到被上诉人是否与上诉人签订房屋买卖合同，更无论房屋买卖合同的履行，所以该证据与房屋买卖无关联性。 被上诉人提交2020年7月8日一审判决之后，被上诉人向张店区不动产登记中心申请调取的上诉人与案外人李道宏所签的借款担保协议书一份，拟证明上诉人于2018年11月22日与李道宏签订借款担保协议将涉案房屋抵押给李道宏，上诉人向李道宏借款90万元，借款起止日期为2018年11月22日至2019年11月22日，抵押期限同借款期限，同时证明在上诉人与被上诉人于2019年5月21日签订房屋买卖居间合同时，涉案房屋处于抵押状态，上诉人的上述行为属于欺诈，并构成违约，同时证明上诉人在上诉状中称的在房屋交易过程中，其不存在借款等陈述均是虚假陈述。上诉人质证称，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，虽然有担保协议，但上诉人已经于2019年6月26日解除了该担保，不影响与被上诉人之间的房屋买卖。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的不动产信息查询结果、产权产籍档案证明，被上诉人对其真实性、合法性均无异议，对上述证据真实性、合法性予以确认。但该证据并不具有对上诉人主张的证明效力，而是印证了在订立《房屋买卖居间合同（三证）》时案涉房屋上确实设立了抵押的事实。被上诉人提交的借款担保协议书，上诉人对其真实性无异议，对该证据真实性予以确认，且该证据与上诉人提交的上述证据亦相互印证，能够证实被上诉人的主张，对该证据证明效力予以确认。 二审调查中，上诉人明确其上诉请求第一项为：原审判决的第一项不应由其承担；对第二项腾退房屋无异议，但其认为不违约，不应当支付违约金；第四项应该是支持其反诉请求，反诉所针对的是被上诉人逾期支付首付款和违约金20000元的违约行为。后，在调查过程中，上诉人明确表示不再坚持反诉请求，并认可其应当腾退案涉房屋，但仍坚持其该行为不违约，不应向被上诉人支付违约金的主张。 二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人一审中提出的反诉请求，即主张被上诉人支付其违约金5万元、律师费10000元，因二审调查中其明确表示不再坚持，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。故对此本案中不作为焦点问题予以阐述分析。本案争议焦点是被上诉人主张上诉人支付其违约金5万元、中介服务费、贷款服务费27000元和律师费10000元有无事实和法律依据。 被上诉人主张依据《房屋买卖居间合同（三证）》约定，上诉人应向其支付违约金和中介服务费等费用。上诉人主张其不存在违约行为的理由为：第一，案涉房屋买卖合同系中介提供格式合同，他项权状况由中介自行勾画，案涉房屋是否抵押应以房屋权属证书记载为准，三方签订合同时都看过房产证，抵押并未给被上诉人造成实际损失且房屋已按时过户。第二，被上诉人未按照10月1日《补充协议》约定向上诉人支付2万元违约金，其不应予以腾房。 对此分析如下：依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人进行民事活动应遵循诚实信用原则。上诉人作为案涉房屋出卖人负有向被上诉人交付符合合同约定标的物的合同义务。首先，《房屋买卖居间合同（三证）》约定的案涉房屋他项权利状况勾画为无抵押，而上诉人二审调查中认可上述合同订立时案涉房屋上确实设定了抵押，存在合同约定与案涉房屋真实状况不一致的情形，原审认定其该行为违约并无不当；其次，根据本案查证事实，2019年10月1日《补充协议》载明“在原《房屋买卖居间合同（三证）》的基础上（其他补充协议作废），原2019年6月26日签订的补充协议作废，交房时按原合同约定的事项交接……”即上述《补充协议》从内容看，仍以《房屋买卖居间合同（三证）》为基础，《房屋买卖居间合同（三证）》和其中所载明的违约责任条款对合同相对方依然具有约束力，上诉人作为案涉房屋出卖人，除应按照10月1日《补充协议》约定的交房时间按时履行房屋交付义务外，还应受到《房屋买卖居间合同（三证）》违约责任条款的约束。上诉人关于2019年10月1日《补充协议》将之前的《房屋买卖居间合同（三证）》、2019年6月23日协议和2019年6月26日《补充协议》均已作废的主张不能成立，本院不予支持。该10月1日《补充协议》约定上诉人与被上诉人互负合同义务，被上诉人应向上诉人支付2万元违约金，上诉人应于2019年11月30日向被上诉人交付案涉房屋，但并未约定履行的先后顺序。上诉人在该《补充协议》下方书写收到被上诉人2万元违约金的收到条并签字，结合被上诉人原审提交的其向中介公司人员孟繁静的转账截图、上诉人与中介公司人员孟繁静的微信聊天截图等证据，能够相互印证证实被上诉人系通过向中介支付2万元违约金的方式适当履行了《补充协议》约定的义务，上诉人亦通过先行出具收到条和后续微信回复中介人员孟繁静的行为表明知晓和同意该履行方式，且买受人通过中介交付违约金款项亦符合二手房交易习惯和常理。案涉房屋已于2019年6月27日登簿，实际权利人转移为被上诉人，上诉人未按照10月1日《补充协议》约定的交房时间按期交房显属违约，被上诉人针对上诉人逾期腾房的违约行为，依据《房屋买卖居间合同（三证）》和其中所载明的违约责任条款主张违约金、中介服务费、贷款服务费和律师费，于法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人郗良庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1975元，由上诉人郗良庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 侯 康 审 判 员 王 娜 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 张维娟 书 记 员 杨 柳