辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1885号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国良，男，1963年11月3日出生，汉族，住址鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪作辉，辽宁树家律师事务所律师。上诉人刘国良因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国良上诉请求：1、请求撤销鞍山市铁东区人民法院（2019)辽0302民初2379号民事判决，发回重审或依法改判支持刘国良的反诉请求，诉讼费及其他费用由物业公司负担。事实和理由：刘国良于2005年11月份在鞍山市铁东区欧华小区购买了一处建筑面积339.88平方米别墅（至今未入住），当时并不是该物业公司在此小区服务，时隔几年后，我不经常去该处住房，由于物业公司不负责任，导致室内物品被盗，经与原物业公司协商，同意免收我的物业服务费用。后现在的物业公司在2013年与小区业主委员会签订了服务合同，服务质量发生了变化，按合同要求相差甚远，更有甚者在我不知情的情况下将上诉人门前的道路挖开，至今没有恢复原状，同时小区的各项服务几乎没有，路灯、照明、消防、监控等系统完全失效无人修复，小区内的生活、建筑垃圾等常年堆积。我多次找到物业公司理论，要求其改正至今无果，无奈我只好自己雇人清理，产生了大量费用。物业公司辩称，服从一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刘国良给付自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费26918元及违约金按日万分之五计算至实际支付之日止；2.由刘国良承担诉讼费用。刘国良向一审法院提出反诉请求：1.请求物业公司履行物业服务合同，停止侵权恢复原状，还刘国良正常居住条件；2.判令物业公司赔偿刘国良运送生活垃圾费2000元雇佣更夫费72000元；3.诉讼费及反诉费由物业公司承担。一审法院认定事实：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，刘国良在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为339.88平方米，刘国良未向物业公司交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业费26918元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向刘国良所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。刘国良作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求刘国良给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于刘国良提出首先该公司对该小区的服务养护维修管理等措施没有进行到位，对公共绿地、景观、清洁服务垃圾收集等未”做到尽职尽责给刘国良带来经济损失7万元的抗辩理由，刘国良提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，故对于刘国良提出的该项抗辩理由，该院不予支持。关于刘国良提出请求物业公司履行物业服务合同，停止侵权恢复原状，还其正常居住条件的反诉请求，刘国良未能提供充分证据证明物业公司在履行服务管理义务时存在根本性违约的情形，物业公司亦基本履行了提供物业管理服务的义务，故对于刘国良的该项反诉请求，该院不予支持。关于刘国良提出要求物业公司赔偿其运送生活垃圾费2000元及雇佣更夫费72000元的反诉请求，上述费用应系刘国良与案外人之间签订的合同所花费用与本案涉案物业服务合同不属于同一法律关系，刘国良的该项主张无相关法律依据，故该院不予支持。关于物业公司主张要求刘国良给付违约金的诉讼请求，物业公司主张物业费时间到2019年12月31日，因法庭辩论终结前该时间段尚未结束，故对于物业公司主张的物业费违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、刘国良于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费26918元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回刘国良的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费473元，反诉案件受理费875元，由刘国良负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于刘国良主张物业公司服务不到位的问题。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度，但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业公司物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案物业公司对该小区履行了物业服务义务，刘国良作为该小区的业主，对物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其它物业公司，刘国良拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费业主也是不公平的。但因物业公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致刘国良拒交物业费用的主要原因，根据公平原则，本院认为对于物业公司要求刘国良给付违约金的请求，不应予以支持。故对刘国良提出的此项上诉理由，因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘国良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2319元，由刘国良负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十九日书记员 赵婷婷