辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1092号上诉人（原审原告）：朱凤琴，女，1973年5月2日出生，汉族，住鞍山市千山区。被上诉人（原审被告）：辽宁东北摩尔置业有限公司，住所地鞍山市千山区西路666号。法定代表人：曹景宽，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑君，该公司员工。上诉人朱凤琴因与被上诉人辽宁东北摩尔置业有限公司（以下简称东北摩尔置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱凤琴，被上诉人东北摩尔置业公司的委托诉讼代理人郑君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱凤琴上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判被上诉人赔付2018年1月29日至2018年8月4日违约金9982元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：原审判决认定事实错误。原判决认为该小区可以办房产证了说明该小区已经具备交付条件。在庭审过程中，上诉人要求被上诉人出示合同中第八条具备交付条件的5个验收合格证，被上诉人一个也没能出示，不能证明该商品房具备交付使用条件。合同第十一条明确规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明交件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原庭审过程中，上诉人在法庭说明该商品房室内没能给安装煤气管道，没有水。合同中附件三，交房标准的第六条明确规定厨房有给水接驳点，有天然煤气管线接点。被上诉人回答安不了。关于该小区能办房产证的事实是：许多业主在该小区买房是因为解决孩子上学问题，业主买房十年了，房产证一直没能办下来，小区业主集体去市政府多次找解决办房产证的问题，市政府因为东北摩尔小区是烂尾楼，可以在没达到具备交付使用的条件下，没有验收合格的情况下允许房产局给业主先办房产证。上诉人去住建委咨询了该商品房为什么室内没安装煤气管道，没有水，没有验收合格证，就给办房产证，住建委回答上诉人，市政府因为辽宁东北摩尔小区是烂尾楼，可以先让办房产证，不是因为具备交付使用条件办的房产证。以上事实原审认为案涉房屋具备交付使用条件的认定违背了事实真相，是错误的。被上诉人持续违约，应当按照合同第九条约定，按日支付已交付房价款万分之叁的违约金。东北摩尔置业公司辩称，服从原审判决。朱凤琴向一审法院起诉请求：1.判决被告按合同规定偿付延期交房违约金2018年1月29日至2018年8月4日的违约金9982元；2.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年2月7日，原告与被告签订商品房销售合同，约定原告购买被告东北MALL一期工程052幢1单元1244号，产籍号为44-46-52-1244的房屋，房屋面积47.95平方米，合同价款177，700元，合同第八条约定，出卖人应当在2012年1月18日前将具备商品房所在楼宇验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金。另查，2013年和2014年原告两次就逾期交房一事向千山区人民法院起诉被告，经(2013)鞍千二初字第734号民事判决和(2014)鞍千二初字第1823号民事判决，判决被告应当支付原告因逾期交房的违约金23，629.5元和27，771.3元。2016年8月11日，原告向该院起诉，要求被告赔偿2014年9月30日至2016年8月11日违约金，该院以(2016)辽0303民初2595号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院以(2016)辽03民终2870号民事判决，维持原判。原告又向辽宁省高级人民法院申请再审，该院以(2017)辽民申4097号民事裁定，驳回了原告再审申请。2018年8月10日，原告向原审法院起诉，要求被告赔偿2016年8月12日至2017年2月15日的违约金9982元，该院以(2018)辽0303民初2671号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。2019年6月10日，原告向该院起诉，要求被告赔偿2017年1月16日至2017年7月22日的违约金9982元，该院以(2019)辽0303民初823号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。另查，2018年1月，被告通知包括原告在内的小区业主办理购买房屋的产权登记，同小区业主已取得房产证。一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。被告应当按照合同约定和法律规定按期向原告交付房屋。现被告不能如期交付房屋，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。支付违约金的目的在于弥补守约人也就是原告的损失。对于原告的损失，原告未提供证据予以证明，原审法院参照房屋所在地段的房屋租金予以确定。参照鞍地税发[2011]30号《关于调整鞍山市出租经营性房屋征收房产税地段及租金标准的通知》，涉案房屋所在地段的租金标准为10元每月每平，月租金为每月479.5元，截止到原告起诉要求的2018年1月28日，被告累计逾期72个月，租金为34，524元。现经生效判决，原告已经取得违约金51，400.8元(23，629.5+27，771.3=51，400.8)，该违约金数额已经超过原告实际损失的30%，即44，881.2元(34，524×1.3=44，881.2)，故对于原告的诉讼请求，原审法院不予以支持。原告购买的房屋，在2018年1月15日，被告已经通知该小区业主办理房屋所有权登记，而且已经有业主取得房产证，在庭审过程中，被告也同意立即积极配合原告办理房产证，以上事实说明该小区已经具备交付条件，现系原告不收房，而非被告不交房，被告已经履行合同义务，原告的请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：驳回原告朱凤琴的诉讼请求。案件受理费50元，原告已预交，由原告自行承担。二审中，东北摩尔置业公司辩称案涉房屋已具备交付条件，但未提交该房屋满足合同约定的交付条件的相关证据，故本院对被上诉人的此项辩解不予采纳。原审判决关于该房屋已经具备交付条件的事实认定不当，本院予以纠正。除该项事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被上诉人东北摩尔置业公司未能按照合同约定的日期向上诉人交付房屋，依法应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，朱凤琴因摩尔置业公司违约造成的实际损失，可以参照其租金损失予以确定。原审判决参照涉案房屋所在地段的房屋租金标准，查明截至2018年1月28日，朱凤琴的租金损失为34，524元，而朱凤琴已取得违约金数额51，040.8元，该违约金数额已经超过朱凤琴实际损失的百分之三十。原审判决根据东北摩尔置业公司的请求对违约金予以调整，并对朱凤琴关于要求赔偿2018年1月29日至2018年8月4日违约金9982元的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朱凤琴上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱凤琴负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年七月十五日法官助理闫亚书记员赵洋