安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1202民初4442号原告（反诉被告）：安徽蓓蕾物业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区敬贤山庄司法局楼3号606室，统一社会信用代码91341200396665235Q。法定代表人：于蓓蕾，该公司经理。委托诉讼代理人：张万文，上海沪泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：阜阳市红旗中学，住所地安徽省阜阳市颍州区七里铺路22号，统一社会信用代码12341202485880586P。法定代表人：白莽，该学校校长。委托诉讼代理人：范丽，安徽京阜律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛影，安徽京阜律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽蓓蕾物业有限公司（以下简称蓓蕾物业）与被告（反诉原告）阜阳市红旗中学（以下简称红旗中学）合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）蓓蕾物业法定代表人于蓓蕾及其委托诉讼代理人张万文，被告（反诉原告）红旗中学委托诉讼代理人范丽、葛影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓓蕾物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付改造公寓项目投资金额3296122.52元；2、判令被告向原告支付投资金额50%的违约金；3、上述两项的应赔付违约金额共计为4944183.78元；4、判令被告支付2019年秋季学生住宿费54.8万元，支付2018年秋季高一学生住宿费尾款6万元，判令被告支付截止2017年秋季高三学生住宿费、免费生费用及累计欠款共计296102.44元，判令被告支付原告2020年春季学生住宿费共计903900元；5、判令由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年8月30日，原被告签订了学生公寓改造及管理合同，合同约定了相关条款，履行期限为2016年9月30日至2024年9月30日。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，但被告于2020年1月20日以有上级文件为由向原告发出了《关于同蓓蕾物业解除合同的函》，要求解除原被告在2016年8月30日签订的学生公寓改造及管理合同，原告为了履行该合同投资巨大，希望继续履行合同。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特提起诉讼，请求法院支持其上述诉讼请求。被告红旗中学辩称，一、他们学校根据相关文件精神，解除物业合同，属于情势变更，他们学校不存在违约行为，即使认定存在违约行为，双方约定的50%违约金也过高；二、2019年秋季学生住宿费他们学校已经支付43万元，经双方核算，还剩余54.8万元。反诉原告红旗中学向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》，安徽蓓蕾物业有限公司退出红旗中学寝室管理；2、依法判令被反诉人向反诉人支付合同约定的2015年秋至2017年秋红旗中学代付蓓蕾物业免费住宿生713300元9%的奖励基金共计64197元；3、依法判令被反诉人在履行合同期间欠付的2017年11月至2020年1月的水费、电费、奖励基金共计1311995.25元；4、依法判令被反诉人向反诉人移交被反诉人在红旗中学进行寝室投资的物品(已作价物品)；依法判令被反诉人返还私自收取的红旗中学住宿学生的水卡、电卡剩余费用。5、本案的本诉和反诉费用均由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2015年签订《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》，合同期限八年，采取四年一签的模式。合同约定，被反诉人在物业服务前四年将拿出每学期总收入的9%(后四年拿出13%)，上缴校方作为奖励基金，进行寝室管理奖励评比，奖励基金被反诉人一直未缴纳，至2017年拖欠的奖励基金为64197元。被反诉人在合同签订后即入驻学校进行物业管理，前期公寓产生的水电费曾缴纳过，后期以水电费用上涨为由，被反诉人不再支付，自合同签订后，约定的奖励基金被反诉人也一直未缴纳过，截止到2020年1月20日止，被反诉人共拖欠水电费及奖励基金(2018年至2019年秋季学期末)1311995.25元。由于双方合同约定的内容与阜阳市发展和改革委员会及相关行政法规规定相冲突，继续履行合同违规违法。2020年1月20日，反诉人根据2019年8月12日阜阳市发展和改革委员会发布的发改行费[2019]296号文件等规定的精神，致函本案被反诉人，解除物业管理合同。被反诉人违反合同的行为损害了反诉人的合法权益。为此，反诉人特诉至法院，请求法院支持其诉请。反诉被告蓓蕾物业辩称，双方已经有协商结果了，按协商结果解决，他们同意支付水电费285428.3元、奖励基金和管理费共计442215元，反诉原告已认可，同时反诉原告赔偿给他们因解除合同所造成的实际投资损失3296122.52元，反诉原告还应支付给他们2019年学生住宿费548000元，双方对上述款项予以认可。同时他们还要求被告给他们违约金50%。经审理查明：2016年8月30日，原告（反诉被告）蓓蕾物业（乙方）与被告（反诉原告）红旗中学（甲方）签订《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》，约定由蓓蕾物业承建红旗中学学生公寓升级改造校园物业托管，合同期限八年，采取四年一签的模式，合同期满后，甲方在公开投标时，在同等条件下，应对乙方优先选择，总承包合同期满后，其乙方所投资物品无偿转让甲方，乙方在物业服务前四年将拿出每学期总收入的9%(后四年拿出13%)，上缴校方作为奖励基金，进行寝室管理奖励评比，甲方在总期限届满前解除本协议的，按前款规定支付乙方未收回的改造公寓项目费用外还应向乙方支付总投资金额的50%的违约金。2020年1月20日，红旗中学向原告发出《关于同蓓蕾物业解除合同的函》，称根据阜阳发改委有关文件精神，其学校必须作为收费主体，收费的标准必须由发改委审批，其学校不能违规办学，经学校校务班子会议研究决定提前解除与蓓蕾物业的合同。2020年4月9日，红旗中学向蓓蕾物业银行账户内转款43万元，并备注：物业费。2019年8月12日，阜阳市发展和改革委员会和阜阳市教育局两部门联合发布发改行费[2019]296号《关于进一步明确中小学幼儿园收费管理有关政策的通知》，对学校的收费进行了明确的规定。2018年阜阳市颍州区审计局对红旗中学2015年1月至2017年12月期间的重要事项进行了审计，并出具阜州审财报[2018]260号审计报告，在发现的问题中载明，学校新综合楼寝室2017年投入使用，未经政府采购临时委托蓓蕾物业管理，并由蓓蕾物业收取住宿费，标准间每人每学期400元，小房间每人每学期500元，按收费总额的9%交学校，收费标准未报物价部门审批，不符合《中华人民共和国政府采购法》第二条和《普通高级中学收费管理暂行办法》（教财[1996]101号）第十一条的规定，红旗中学应按照规定将寝室管理报经政府采购，学校收取学生住宿费，收费标准报物价部门审批，并在学期收费时与学杂费、书本费一并公示。同时，2015年秋至2017年秋学校代付蓓蕾物业免费生住宿费713300元，未按照合同约定9%提取，多支付64197元。2019年阜阳市颍州区审计局对红旗中学学生公寓升级改造及物业管理服务项目进行了审计，并于2019年11月22日出具了阜州审财报[2019]102号审计报告，审计建议为：红旗中学学生公寓升级改造及校园物业托管工程合同总期限8年，目前已履行3年，截止审计，简易投资升级改造物品折旧率62.5%，折旧造价金额2060076.58元。审计结果为：红旗中学学生公寓升级改造及物业管理服务项目送审造价为5908277.50元，经审计，审定原值造价为3296122.52元，审减全额2612154.98元，审减率为44.2%。案件审理过程中，蓓蕾物业认可审定原值造价3296122.52元。2020年4月，蓓蕾物业对其公司在红旗中学学生公寓提供物业服务2020年-2024年项目运行既得利益委托北京中联环建设工程管理有限公司进行评估，经该公司评估，蓓蕾物业在2020年-2024年期间的既得利益为4048648元。另查明：2019年1月18日，红旗中学向蓓蕾物业发出《关于补交管理费、水电费等费用的函》，称蓓蕾物业欠红旗中学2015年秋至2017年秋学校代付免费生住宿费总数713300元的9%的管理费，共计64197元，拖欠2017年度下半年水电费、管理费共计105589元，拖欠2018年度下半年水电费、管理费（待核算）。2019年2月21日，蓓蕾物业向红旗中学发出《关于学生公寓水电费用承担情况的函》，称其自合同签订以来，一直承担合同约定以外的学生公寓水电费用（2015年至今水费有0.6元/吨—2.5元/吨不等），近期由于物价上涨，公司无力承担合同约定以外的费用。经红旗中学核算，自2017年11月9日至2020年1月15日水电费共计145353元，后蓓蕾物业向红旗中学支付60000元水电费。蓓蕾物业分别收取2018年秋季住宿费87048元，2019年春季住宿费789900元，2019年秋季住宿费996500元。再查明：庭审中，红旗中学和蓓蕾物业均同意解除合同，被告红旗中学赔偿原告蓓蕾物业因解除合同所造成的损失及违约金合计3296122.52元，被告支付给原告2019年学生住宿费548000元，反诉被告支付给反诉原告水电费285428.3元，反诉被告支付给反诉原告奖励基金和管理费442215元。原被告对上述内容均予以认可。上述事实，由原、被告提供的营业执照、《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》、评估报告、审计报告、《关于同蓓蕾物业解除合同的函》、说明及双方当事人陈述等证据材料在倦佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》，系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行自己的义务。红旗中学单方通知原告蓓蕾物业解除合同，在原被告双方签订的合同中约定提前解除合同的，解约方应赔偿守约方投资总额50%的违约金，庭审中原被告均认可原告的损失及违约金合计3296122.52元，故对于原告要求被告支付因解除合同所造成的损失及违约金合计3296122.5元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张要求被告支付投资总额50%的违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告蓓蕾物业于2020年2月收到解除合同的通知便不再提供物业服务，对收到通知之前的住宿费，红旗中学应支付，庭审中，红旗中学同意支付548000元，原告表示同意，对该诉求，本院予以支持。对于庭审中反诉原告要求解除与反诉被告之间签订的合同，反诉原告早就向反诉被告做出过解除合同的意思表示，且庭审中双方达成了解除合同的合意，故对该诉求，本院予以支持。反诉原告与反诉被告在合同中约定反诉被告物业服务前四年将拿出每学期总收入的9%(后四年拿出13%)，上缴校方作为奖励基金，进行寝室管理奖励评比，系双方真实意思表示，双方应当遵守，且反诉被告在庭审中同意支付反诉原告奖励基金和管理费442215元，反诉原告表示同意，故对该诉求，本院予以支持。对于反诉原告主张的水电费，虽不是合同明确约定的内容，但根据双方提供的证据可知，水电费约定俗成由蓓蕾物业承担，后不再承担仅是因为物价上涨，且反诉被告同意支付水电费285428.3元，反诉原告对该数额予以认可，故对该诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽蓓蕾物业有限公司与被告阜阳市红旗中学于2016年8月30日所签订的《阜阳市红旗中学学生公寓改造及物业管理合同》；二、被告阜阳市红旗中学赔偿原告安徽蓓蕾物业有限公司因解除合同造成的损失及违约金合计3296122.52元；三、被告阜阳市红旗中学向原告安徽蓓蕾物业有限公司支付2019年学生住宿费548000元；四、反诉被告安徽蓓蕾物业有限公司向反诉原告阜阳市红旗中学支付奖励基金和管理费442215元、水电费285428.3元，合计727643.3元；五、驳回原告安徽蓓蕾物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告阜阳市红旗中学的其他反诉请求。上述判决二、三、四项折抵后，被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内，给付原告安徽蓓蕾物业有限公司各项费用合计为3116479.22元（3296122.52+548000-727643.3）；该款项履行完毕后，原告安徽蓓蕾物业有限公司应立即退出被告阜阳市红旗中学寝室管理。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44116元，减半收取22058元，由原告安徽蓓蕾物业有限公司负担3458元，由被告阜阳市红旗中学负担18600元；反诉案件受理费8593元，由反诉原告阜阳市红旗中学负担2593元，由反诉被告安徽蓓蕾物业有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 汤 辉二〇二〇年七月三日书记员 乔梦洁附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。