天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4435号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴国军，男，该公司员工。被告：天津小海贝艺术培训学校有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇南环路南侧津九轩春福里小区10-103、10-104。统一社会信用代码91120112MA06J9TJ09。法定代表人：刘娟，校长。委托诉讼代理人：董华，女，该公司员工。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告天津小海贝艺术培训学校有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人**、吴国军，被告天津小海贝艺术培训学校有限公司的委托诉讼代理人董华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告天津小海贝艺术培训学校有限公司交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费26,472元（10-103房屋物业费管理费16,134元，10-104房屋物业费管理费31,646元）及违约金6,000元（10-103、10-104房屋各3,000元）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区咸水沽镇春福里小区10-103、10-104房屋的承租人和使用人，其房屋建筑面积分别为230.22平方米、221.36平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.92元，被告拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，且依据双方签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第七款“甲方或业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之三/日的比例缴纳违约金，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。天津小海贝艺术培训学校有限公司辩称，自己确系津南区咸水沽镇春福里10-103、10-104房屋的承租人及实际使用人，按照与产权人（出租人）之间的约定，使用期间的物业费由自己交纳，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的其他诉讼请求。事实及理由：1、被告不是不缴纳物业费，而是要求服务和收费成正比，物业公司墙上公示的是一级服务标准，而服务标准一级包括建立完善的管理制度，我们于2011年承租了10-103、104，所有的消防设施和材料都没有，问为什么没有消防栓他们不知道，被告自己购买了消防栓等设备，后来被告办证需要消防材料，找了物业公司，员工却谁都不知情，先让去北闸口问，后又回来找，还是没有结果，我们又去了别的地方找备案，既然物业包括综合管理这一项，就应该有管理制度，最起码完整档案应有这些东西不能没有。一级服务标准中的清洁卫生要求绿地无垃圾、专人保洁、垃圾箱有人清洁，从图片上看不出干净或脏，但实际垃圾箱以及其他区域很脏。2、关于物业费纠纷，我当时也找到了物业经理，询问包括哪几项服务，回复说有扫地、巡逻、公共秩序的维护（按照规定路线和时间每两小时巡查一次），如有巡逻就不会有安全隐患了，2018年，其他商户（超市）放在外面的冰柜起火，如有巡逻岗，就不会有这样的情况发生。2020年5月，10-106后门的消防通道那，白天有车堵着，如有巡逻不会发现不了吗，如有火灾出不去，质疑巡逻是到哪巡逻去了。3、关于车辆管理规定，不管被告门口多大，至少给被告进人的地方，但总有车堵在那，根本进不去，就只有一个人那么宽的距离，物业公司表示车辆不好管理、管不了，被告表示即使管理不了，是不是可以配一个维护秩序的人员，不只被告，那一排四家商户都是这样的情况，都不能进出。4、物业说管不了，就说明服务不到位，那么为什么收那么多物业费？物业经理表示小区也收那么多物业费，但是被告没有享受到小区内一样的服务，物业没有做到一级服务，怎么能收一级服务标准的物业费？5、场地道路发现损坏应及时修整，而目前道路坑洼，谁找也解决不了，有照片为证，损坏没有及时修整。绿化和养护标准，草坪哪有修剪过，这么多年都没有管过，就前两天去了一趟。树木枯死，也没有灌溉施肥，树丛里全是垃圾。每年物业都应进行一次业主满意度测评，覆盖率85%以上，对薄弱环节整改，物业管理及服务的问题存在很多年了，到底有没有整改？被告反映问题始终没有得到解决。物业费应与服务成正比。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月31日，原告天地源物业与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定原告为春福里（津九轩）小区提供前期物业服务，服务期限自2009年7月31日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；合同约定高层住宅物业管理服务费标准为0.98元每月每平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.53元的标准由业主交纳，商业建筑，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米；合同约定业主每月1-10日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日按照应交物业管理服务费的千分之三比例按日交纳违约金。津南区咸水沽镇春福里10-103房屋的产权人为丰泽军，属于商业建筑，建筑面积为230.22平方米，未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费。津南区咸水沽镇春福里10-104房屋的产权人为丰泽霞，属于商业建筑，建筑面积为221.36平方米，未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业费。被告天津小海贝艺术培训学校有限公司系10-103、10-104房屋的实际承租人和使用人，天地源公司在曾经起诉二房屋产权人的过程中得知天津小海贝艺术培训学校有限公司系实际租户，经释明，天津小海贝艺术培训学校有限公司愿意承担相应的权利义务并应诉，而天地源公司亦同意撤回对产权人的起诉，向天津小海贝艺术培训学校有限公司主张权利，双方成讼。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。因物业的承租人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。具体到本案，1、被告天津小海贝艺术培训学校有限公司使用、承租的两套房屋为商业建筑，前期物业服务合同明确约定其价格为：“商业，物业管理服务费标准为2.92元每月每平方米”故本案原告以每月每平方米2.92向被告主张2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、天津小海贝艺术培训学校有限公司抗辩的收费标准问题，双方应当遵守前期物业服务合同的约定，前期物业服务合同对双方具有法律约束力，如天津小海贝艺术培训学校有限公司有意见，可在业委会成立后，在另行签订物业服务合同时由业主委员会予以考虑、与物业公司协商，现本院就该收费标准的高低无权进行调整。3、天津小海贝艺术培训学校有限公司反应保洁、巡逻、车位等管理问题，本院经考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑本区物业收费水平、涉案小区的物业服务等级考评结果、涉案小区整体收费率、实地考察情况，本院酌情支持95%的物业费。经本院核算，（230.22平方米＊2.92/月/平方米＊24个月＊95%）＋（221.36平方米＊2.92/月/平方米＊24个月＊95%）=30,063.53元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主或物业使用人亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条的规定，判决如下：一、天津小海贝艺术培训学校有限公司于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费计30,063.53元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告天津小海贝艺术培训学校有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取后计368.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担92.71元，由被告天津小海贝艺术培训学校有限公司承担275.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年七月二十日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。