广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23887号原告李某强，男，汉族，1972年1月11日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人焦某升，广东如某律师事务所律师。委托代理人郑某宣，广东如某律师事务所实习律师。被告某都深圳房地产开发有限公司（以下简称“某都公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人曾某志。委托代理人刘某，广东某众律师事务所律师。第三人中国某融资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称“某融公司”），住所地深圳市福田区。负责人袁某平。委托代理人张某强，系公司员工。委托代理人黄某，系公司员工。原告李某强与被告某都公司、第三人某融公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某强委托诉讼代理人焦某升、郑某宣到庭参加诉讼，被告某都公司委托诉讼代理人刘某，第三人某融公司委托诉讼代理人张某强、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某强向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行《深圳市房地产认购书》，合同金额17800000元；2、判令第三人在原告以涉案房屋登记的抵押权金额为限代为清偿债务后办理注销抵押登记手续，被告将深圳市龙岗区某园2栋H办理过户登记至原告名下；3、本案的所有诉讼费用由被告承担。在审理中，原告变更其全部诉讼请求如下：1、判令被告继续履行深圳市房地产认购书及其补充协议。2、判令第三人办理涉案房屋注销抵押登记手续。3、判令被告将涉案房屋办理过户登记至原告名下。4、本案的所有诉讼费用由被告承担。某都公司答辩称，合同我们也愿意履行，只是现在与第三方某融公司之间存在矛盾。某融公司现在不愿意解除相关的抵押，导致涉案合同没办法去履行。某融公司答辩称，我方对涉案资产享有优先受偿权，是我们的抵押物，我们没有义务协助被告解除抵押登记。现在被告欠我们公司的重组债务本金有1.4个亿，是抵押物对应的以及逾期重组宽限、补偿金、违约金等费用。2019年6月13日我们已经向深圳市中级人民法院起诉了某都深圳房地产开发有限公司及其担保人，深圳中院已经立案、受理。本案相关情况一、涉案房屋买卖合同订立和履行情况2019年4月19日，李某强（买方）与某都公司（卖方）签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书补充协议》，约定李某强认购某都公司某园项目第2栋H单元房产（以下简称“涉案房产”），用途为住宅，套内建筑面积239.63㎡。总价款13144425元。付款方式为一次性付款。签订认购书时支付定金1000000元，签订正式的房地产买卖合同后，定金自动转为购房款的一部分。卖方收款帐户：深圳农村商业银行广东省深圳龙岗支行，账号00×××666。认购书第五条约定，自本认购书签订之日起61日内，买方应支付全部首期款/购房总款,全部收取款/购房总款交齐之后日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。在该条款旁有手写“即于2019年6月18日前付清余款”字样。各方当事人对上述两份合同均无异议，本院予以认定。上述合同签订后，李某强通过刷卡、银行转帐等形式向某都公司支付了1000000元，但均未进入上述认购书约定的银行帐号，某都公司向李某强出具了相应收款收据。此外，李某强提交银行转账记录、刷卡记录、收据两份、单据两份，主张李某强与某都公司在上述认购书和补充协议之外另行约定了4655575元购房款，并且约定该笔购房款支付案外人深圳市市顺某物流供应链有限公司（以下简称“顺某公司”）帐户。对于上述情况，某都公司并无异议，某融公司辩称根据相关政策，房地产买卖合同应当在房产管理部门进行网签备案。截止今日，原被告双方没有签订正式的房屋买卖合同，因此原被告之间签署的认购协议仅仅只是房屋买卖行为的意向，或者是原被告双方签订的定金合同，原告的诉讼请求有误，应当予以驳回。关于收据和银行流水等，涉案认购书及补充协议签订时我方同意盖某都公司公章的前提是原告必须将购房款项打到认购书上的指定账户，但原告主张的四笔的款项都没有打入指定账户，所以对于原告的相关证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。原告对顺某公司的付款行为不应认定为涉案认购书及补充协议项下的款项。另查，原告提交不动产权登记证书、微信聊天记录等，主张某都公司向李某强隐瞒了涉案房产已设定抵押的事实。李某强与某都公司约定在剩余房款12144425元办理资金监管后再签署商品房买卖合同及过户等手续，但某都公司无法协调某融公司注销抵押登记，无法从某融公司取得公章办理资金监管手续，故相关手续均未办理。某都公司对原告上述主张无异议，某融公司辩称对不动产权登记证书真实性认可，但与本案无关，对其他证据三性均不予认可。本院认为，关于李某强向顺某公司支付的4655575元，某都公司认可系其工作人员指示李某强付款，是涉案房产购房款的一部分，本院予以确认。涉案认购书及补充协议虽约定在将来一定期限内签订正式的买卖合同，但认购书及补充协议对拟购房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式作出了明确的约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款，双方还在上述协议的履行过程中，因购房款资金监管等问题进行协商，同时被告某都公司除收取原告支付的定金1000000元外，还指示原告支付了部分购房款4655575元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同，因此对于某融公司主张上述合同性质上属于预约合同，并不是本约合同，本院不予支持。此外，某都公司与某融公司均确认在涉案认购书及补充协议签订时，某都公司的公章由某融公司与某都公司共管，某都公司在认购书及补充协议上盖章已经某融公司同意。因此，涉案房产的销售得到了抵押权人即第三人的同意。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定：“有下列情形之一的，担保物权消失：……(三)债权人放弃担保物权；……。”再结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……。”可以作出这样的理解，本条确立了抵押权人同意方可转让的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，基于上述公章共管的事实，本院确认第三人同意对案涉房产进行销售的行为，应视为放弃抵押物权，其对涉案房产不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权。二、关于涉案合同款项的认定涉案认购书及补充协议约定涉案房产价款为13144425元，原告与某都公司均认可双方另行约定了房屋价款4655575元，即涉案房产总价款为17800000元，本院予以认定。原告已支付定金1000000元及房屋价款4655575元，余款12144425元，某融公司享有优先受偿权，由于涉案认购书及补充协议均约定付款方式为一次性付款，本院确认房屋价款12144425元由某融公司直接收取。关于原告已支付的房屋价款5655575元，由于原告系与某都公司签订涉案涉案认购书及补充协议，原告根据某都公司的指示付款行为不违背法律规定及一般交易习惯，本院认定原告已履行相关付款义务。某融公司并未举证证明李某强曾向某融公司承诺付款金额及付款方式，某融公司亦非涉案认购书及补充协议的合同主体，根据合同相对性原则，某融公司应根据与某都公司的约定另循法律途径解决上述5655575元合同价款的纠纷。三、关于涉案房产的处置涉案房产登记所有权人为某都公司，于2018年7月11日办理抵押登记，抵押权人为某融公司，抵押总标的为1.4亿，涉案房产为抵押物之一。目前涉案房产尚未交付。除了某融公司设定的抵押权及本案诉讼保全查封之外，还有（2019）粤03民初2362号案件的查封，此外涉案房产目前不存在其他权利限制。某融公司确认（2019）粤03民初2362号系该公司申请法院查封。本院认为，原告请求继续履行涉案认购书及补充协议，根据法庭调查情况，目前无证据显示涉案房屋买卖合同的继续履行存在事实或法律上的障碍，原告请求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。某融公司虽然丧失了涉案房屋的抵押权，但对涉案房屋的房款依然享有优先受偿权，在原告同意一次性支付剩余房款的情况下，为公平保护第三人某融公司的优先受偿权和减少诉累，可将原告应支付的剩余房款判由第三人某融公司直接收取，第三人收取剩余房款后，被告某都公司和第三人即应配合原告办理注销抵押登记手续、过户手续和交房手续。但如果原告不能按期支付剩余房款，则应认定原告构成根本违约，合同不再继续履行，各方可就因原告违约而产生的相关权利义务另寻法律途径解决。裁决结果本院认为，涉案认购书及补充协议由原告及某都公司签订，原告根据某都公司的指示付款，虽与涉案认购书及补充协议约定的付款方式不一致，但未违背法律规定及一般交易习惯。本院予以认可。涉案房产在涉案认购书及补充协议签订之前已设定抵押，但某融公司作为抵押权人同意原、被告签订涉案认购书及补充协议，其对涉案房产的抵押权随之丧失，但对于涉案合同价款仍享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十三条、第十四条、第二十二条、第二十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告某都深圳房地产开发有限公司继续履行与原告李某强于2019年4月19日签订的《深圳市房地产认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》；二、原告李某强于本判决生效之日起三十日内一次性向第三人中国某融资产管理股份有限公司深圳市分公司支付剩余购房款人民币12144425元；三、第三人中国某融资产管理股份有限公司深圳市分公司和被告某都深圳房地产开发有限公司应于原告李某强付清剩余房款之日起三个工作日内配合原告李某强办理注销位于某园2栋H房产（粤（2017）深圳市不动产权第0xxxx5号）的抵押权登记手续，并配合李某强将某园2栋H房产（粤（2017）深圳市不动产权第0xxxx5号）转移登记到李某强名下，过户费用由各方依法承担；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费128600元，保全费5000元，由某都深圳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张彩飞人民陪审员曾朝霞人民陪审员王笑非二〇二〇年七月二十七日书记员 黄        碧        丽