上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5460号上诉人(原审被告)：上海上禾投资管理有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：黄铭照，董事长。委托诉讼代理人：余仕林,员工。被上诉人(原审原告)：李汶彬,男,1981年6月14日出生,汉族,住江苏省南京市。委托诉讼代理人：陈玲,上海警荀律师事务所律师。上诉人上海上禾投资管理有限公司(以下简称“上禾公司”)因与被上诉人李汶彬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上禾公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判驳回李汶彬有关租赁保证金、租金退还的一审诉请。事实和理由：根据租赁合同第五条5.1约定，上禾公司无需另行向李汶彬通知交付日期，李汶彬应当于该日期前至租赁商铺所在地接收租赁房屋，上禾公司从未向李汶彬发出书面通知变更交付时间。上禾公司于2018年12月25日前具备交付租赁房屋的条件，是李汶彬未按约定时间前往接收房屋。双方约定，上禾公司只需要交付房屋，且商场处于可对外营业状态，至于人气是否高，不是租赁合同履行的必要条件。上禾公司愿意交付房屋，是李汶彬不愿意接收房屋。被上诉人李汶彬答辩称，上禾公司在上诉状中的陈述与事实不符。按照双方合同约定，上禾公司最晚应在2019年3月1日将商铺交付给李汶彬。但李汶彬从未收到过上禾公司关于交付商铺时间调整的书面函件和书面的开业通知。上禾公司没有履行交付商铺的义务。一审法院判决正确，请求二审予以维持。李汶彬向一审法院提出诉讼请求：1、确认李汶彬与上禾公司签订的《秀泰天地商铺租赁合同》于2019年4月9日解除；2、上禾公司退还李汶彬已付租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)47,357.12元；3、上禾公司退还李汶彬三个月租金71,035.68元；4、上禾公司赔偿李汶彬损失3万元。一审法院认定事实：上禾公司和李汶彬于2018年8月31日签订《承租意向书》,同日李汶彬向上禾公司支付秀泰天地1019铺位意向金47，357.12元(双方约定租赁合同签订后该款转为租赁保证金)。2018年10月17日,上禾公司(甲方)和李汶彬(乙方)签订《秀泰天地商铺租赁合同》,约定甲方将上海市嘉定区宝安公路XXX号秀泰天地第1层1019号商铺(以下简称“系争商铺”)出租给乙方。租赁期限：2019年3月1日至2024年2月29日;计租日：2019年3月1日起开始计租;装修期：交付日起至2019年1月31日止;开业日：2019年2月(开业日如有调整,以甲方另行书面函件通知为准);综合费用支付标准合计每月23,678.56元,以三个月为一个支付周期,即合同签订当日乙方向甲方一次性支付三个月的综合费用71,035.68元,以后每次均需在上一次支付周期到期前20个工作日内支付下一周期的综合费用。合同5.1条约定交付日期为2018年11月15日之前,甲方应当于该日期前交付商铺,而乙方应当于该日期前接受交付,交付日期如有调整,以甲方另行书面函件通知为准。合同14.3条约定,因乙方原因单方提出解除、终止本合同的,乙方已缴纳的租赁保证金不予退还,还应按当年年度总综合费用的20%支付给甲方作为违约赔偿。合同第22页第2条约定,如果因甲方原因致使乙方不能办理相关证件或致使乙方无法正常营业,甲方需承担违约责任。签约后,李汶彬于2018年10月19日向上禾公司支付三个月的租金计71,035.68元。截止合同约定的交付日期2018年11月15日,上禾公司未向李汶彬交付系争商铺。2019年4月9日,李汶彬向上禾公司发出《解除商铺租赁合同通知》,内容主要为：合同签订后我方积极履行合同义务,联系装修设计单位和施工队,并招聘人员准备开店,但是由于贵公司单方面原因,秀泰天地(商场)至今未能开业,上述商铺也至今未能按时交付给我方进行装修和经营。上禾公司的严重违约行为已经造成我方巨大的经济损失。我多次向贵公司催告开业,贵公司也答复于2019年4月底完成商场整体施工。可是以目前的进度,2019年4月底完工彻底无望,贵公司已多次未能兑现承诺,故我正式告知贵公司解除双方签订的系争商铺租赁合同,自本解除通知到达贵公司之日起生效。上述商铺租赁合同解除后,我方要求贵公司立即无条件退回已收取的款项,并同意贵公司因不能履行合同导致我经济损失的事项协商解决,同时我方保留采取法律途径解决的权利等。2019年4月16日,上禾公司则向李汶彬发送回复函称：关于秀泰天地的开业时间,根据原租赁合同第2款第6条约定2019年2月开业,因商场工程改造涉及消防及政府部门的审批,商场整体改造工程已于3月10日全面启动,包括三楼KTV等众多商户也已进入装修施工,所以我司不存在违约和未兑现承诺的事实。关于你提出的解除商铺租赁合同的请求,根据租赁合同第14条第2款,因乙方原因单方面提出解除租赁合同的,乙方已缴纳的履约保证金不予退还,还应按当年年度总综合费用的20%支付给甲方作为违约赔偿。考虑到目前秀泰天地的改造工程已经如期执行,故希望你能继续切实履行双方的合同等。2020年1月,李汶彬提起诉讼。一审审理中,李汶彬提供了上禾公司于2019年3月14日发给另一商户的书面回复函,内容为：你提出的签约后1月31日我司未交付商铺问题,事实上你签约后至今未来我商场办理正式入住手续和提供任何装修图纸。你提出商场原计划3月1日开始计租问题,合同中已告知开业日,如有调整,以甲方另行书面函件通知为准。本商场因受工程改造需政府报批流程较长,现工程改造启动,施工单位也正式进场装修,预计6月份开业,计租日也相应延后,特此告知。李汶彬欲以此证明按照该回复函,上禾公司显然不可能按照承诺给李汶彬的时间开业。李汶彬还提供了其于2018年9月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订室内设计合同和收款收据,以证明其按照室内设计合同的约定于2018年9月15日支付1万元的设计定金,于2018年10月13日支付1万元设计尾款。李汶彬又提供了其于2018年10月15日与上海筑居装饰设计有限公司签订的《上海市室内装饰施工合同》和收款收据,以证明其按照施工合同的约定于签订合同当日支付给上海筑居装饰设计有限公司施工定金1万元。李汶彬还出示了其与上禾公司员工的微信聊天记录,以证明其从2018年12月即开始催告上禾公司,要求上禾公司按照双方合同约定的开业日开业。上禾公司表示公司发给商户李汶彬的书面回复函中所述开业时间指的是商场整体剪彩开业,不影响商户的营业;双方租赁合同签约时间为2018年10月17日,租赁合同约定的交房日期为2018年11月15日,故李汶彬早在2018年9月15日与设计公司签订室内设计合同及于2018年10月15日签订装修合同明显有悖常理,上禾公司认为设计合同、装修合同和付款凭证均存在造假可能;上禾公司因相关员工已离职,对微信聊天记录的真实性无法确认,但微信聊天记录可以反映李汶彬要求在商场全部装修完毕才愿意接收商铺。一审法院认为，上禾公司和李汶彬于2018年10月17日签订的《秀泰天地商铺租赁合同》是双方真实意思表示,不违反相关法律规定,应属合法有效。上禾公司未能在合同约定的交房日期即2018年11月15日之前向李汶彬交付商铺,也未能在合同约定的开业日开业,均已经构成违约。但在上述交房日期届满后,李汶彬并未及时催告上禾公司交付商铺,而上禾公司在其自认为已具备交房条件的情况下也未能及时催告李汶彬前来接收商铺。从双方微信聊天记录的内容来看,李汶彬关注的是商场何时开始装修及何时可以完成装修并开业,李汶彬催告上禾公司的内容也是要求上禾公司尽快完成装修并开业。故法院认为虽然上禾公司迟延交付商铺已经构成违约,但李汶彬未催告上禾公司交付商铺即径行在2019年4月9日发函要求解除商铺租赁合同,不符合合同法第九十四条的相关规定。李汶彬在2019年4月9日解除合同函中另一个要求解除合同的理由是上禾公司未能在合同约定的开业日开业,对此法院认为,合同关于“开业日如有调整,以甲方另行书面函件通知为准”的条款,反映了双方对迟于2019年2月开业的情形是有预期的,双方也并未约定上禾公司迟于合同约定的开业日开业李汶彬即具有解除合同的权利,特别是整个商场开业日的延后虽然可能会对承租人在实际开业日之前的经营造成一定影响,但尚不至于致使承租人不能实现合同目的,故李汶彬的这一个要求解除合同的理由也不能成立。综上,李汶彬在2019年4月9日发出的解除合同函不能发生解除合同的法律后果,李汶彬要求确认双方租赁合同已于2019年4月9日解除的主张,不予支持。尽管上禾公司在2019年4月16日回复函中表示不同意解除合同,但鉴于庭审中李文彬仍坚持要求解除合同,上禾公司也认为李汶彬已经“单方面强行解除合同造成合同既定解除的事实”,合同事实上已无法履行,故法院确认上述租赁合同于开庭之日即2020年3月17日实际解除。合同解除后,上禾公司理应将李汶彬已支付的租赁保证金以及三个月的租金退还给李汶彬。李汶彬主张的设计费和施工费(定金)损失,系合同解除前提下才会发生的损失,李汶彬将合同解除全部归责于上禾公司并以此为由要求赔偿上述损失没有依据。此外,李汶彬在向上禾公司支付租赁保证金以及三个月的租金时均采用支付宝、微信及电子转账等相对便捷的支付方式,但又称已付案外人三万元(分三次支付,每次一万元)设计费和施工定金均系现金支付,明显有悖常理,难以采信,故对李汶彬要求赔偿三万元损失的诉请,不予支持。据此,判决如下：一、李汶彬与上海上禾投资管理有限公司签订的《秀泰天地商铺租赁合同》自2020年3月17日起解除;二、上海上禾投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李汶彬已支付的租赁保证金47,357.12元;三、上海上禾投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李汶彬已支付的租金71,035.68元;四、李汶彬的其余诉讼请求,不予支持。二审审理中，上禾公司为证明其主张提供了以下证据：1、租户进场装修通知单，证明其他租赁用户正常进场装修；2、四家商铺的营业执照、租赁合同和大众点评照片，证明其他租赁用户正常装修营业；3、商铺空置照片，证明李汶彬承租的商铺场地空置，并无阻碍装修的情形；4、回复函及邮寄签收凭单，证明上禾公司并未违约；5、商户进场装修函及邮寄签收凭单，证明上禾公司通知了李汶彬进场装修。针对上禾公司提供的证明，李汶彬发表书面质证意见为：对上禾公司提供的证据1-3的真实性予以认可，但认为与本案无关，并不能证明上禾公司的证明目的。对于证据4，真实性予以认可，但认为上禾公司在回复函中明确表示商场的整体改造工程已于3月10日全面启动，可以印证李汶彬在一审中提供的微信聊天记录内容的真实性。对于证据5，真实性予以认可，但对内容不予认可，李汶彬没有收到4月9日的书面通知。按照合同约定，上禾公司最晚应在1月31日前发送进场装修函，但上禾公司从未发送过，导致李汶彬无法进场装修。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方合同约定交付日期为2018年11月15日之前,上禾公司应当于该日期前交付商铺,而李汶彬应当于该日期前接受交付,交付日期如有调整,以上禾公司另行书面函件通知为准。鉴于交付租赁房屋为出租方的义务，但本案中上禾公司始终未能提供其向李汶彬交付系争商铺的相应书面证据，也未能提供其催告李汶彬接受系争商铺的书面证据，故一审法院认定上禾公司未按期交付系争商铺，符合法律规定。上禾公司上诉认为，其他商户已经进场装修，李汶彬是由于人气不旺故拒绝接收系争商铺的上诉理由，事实依据不足，本院不予采纳。上禾公司未向李汶彬交付系争商铺导致租赁合同解除，李汶彬先期支付的保证金和租金应予退还。综上所述，上禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,802元，由上诉人上海上禾投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  刘海邑审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年七月十三日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……