浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初2625号 原告：李贵泽，女，1979年1月2日出生，朝鲜族，住上海市松江区。 被告：侣行（上海）企业发展有限公司，住所地：上海市宝山区顾北东路365号A区871，统一社会信用代码：91310117MA1J16GD6B。 法定代表人：左广宁，执行董事。 委托代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。 委托代理人：孙海娟，公司员工。 原告李贵泽与被告侣行（上海）企业发展有限公司（以下简称侣行公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法由审判员白燕独任审判，并于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告李贵泽、被告侣行公司的委托代理人李文臻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李贵泽向本院提出诉讼请求：1.确认原告李贵泽与被告侣行公司的房屋出租委托合同于2020年3月30日解除；2.被告侣行公司支付原告李贵泽2018年11月1日至2019年12月31日保底租金差额1013.32元；3.被告侣行公司支付原告李贵泽2020年1月1至3月30日拖欠的租金5610元；4.被告侣行公司按合同第九条赔偿原告李贵泽月租金二倍的违约金4140元；5.被告侣行公司依照委托装修装饰布置协议的清单中缺少的部分按照协议中的金额退还9980元；6.被告侣行公司赔偿原告李贵泽提起诉讼而产生的一切损失，包括诉讼费、律师费2000元、往返车费500元以及精神损失费等。开庭审理时，原告当庭增加以下诉讼请求：7.被告侣行公司返还预存水电费500元；8.被告侣行公司赔偿原告李贵泽密码锁损失1000元。庭后，原告又撤回了上述第7项诉讼请求。事实和理由：原告李贵泽与被告侣行公司在2017年7月29日签署为期三年的房租出租委托合同，合同中约定原告李贵泽以每月保底租金2070元将嘉兴市春江中心8栋1707室出租给被告侣行公司，此合同生效前提是必须支付23800元的软装费，以便被告侣行公司统一配置屋内设施。在原告李贵泽已经完全履行了合同上所有的约定的前提下，被告侣行公司从未足额支付过原告李贵泽2018年11月至2019年12月31日的房租。2020年1月1日起，被告侣行公司以疫情为由，在未与业主协商一致的情况下强行单方面拖欠2020年1月1日至3月30日期间的保底租金（这期间8栋1707室一直是出租并足额收租状态），对原告李贵泽造成损失。因被告侣行公司逾期支付租金达15日，经书面催告后5个工作日内仍未支付，违反合同相关条款，原告李贵泽根据合同第八条的约定于2020年3月30日书面提交了原告单方面解除合同、收回房屋并要求七日内支付租金的通告函，侣行公司现场签收，但没有任何结果。原告现住地在上海松江区，因此事多次往返嘉兴产生交通费。 被告侣行公司答辩称，原告李贵泽更换门锁、单方发函解除合同违约在先；受疫情影响，合同履行的条件发生重大变更，原告没有考虑到此种情况就解除合同。根据双方订立的《房屋出租委托合同》第八条第二款规定，本合同已经因新冠××疫情的发生而无法履行，于2020年1月底自动解除，不需要原告作出单独的解除意思表示。被告对于解除合同无异议，但要求考虑疫情因素减免相关租金，并无需承担违约责任。至于租赁房屋内的软装配饰，由于租赁期间，根据租客要求被告进行了增减配置，故在合约到期时被告会将清单内配置补齐，不存在赔偿问题。 经审理，本院认定事实如下： 坐落于嘉兴市的房屋归原告所有，其权利性质为市场化商品房，用途为商业服务用地。 2018年7月29日，原、被告签署《房屋出租委托合同》，约定：原告将其所有的上述房屋委托被告侣行公司出租；委托期限为2018年11月1日至2021年10月31日，共计三年；被告按照每月保底租金2070元和经营分成（按照实际经营收入扣除OTA、税费等，原、被告按照70%：30%的比例分成）两者取其高的模式向原告支付托管费用；托管费用每月支付一次，次月25日前支付上一月托管费用；被告通过银行转账的方式将租金支付给原告，原告应于收到租金后七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或由被告代为开具租赁发票，开具发票相关税费由原告承担，被告可以从当期托管费用中先予扣除，被告应将完税凭证交付给原告；经原、被告协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；遇到被告侣行公司逾期支付租金达15日，经原告书面催告后，5个工作日内仍未支付的，原告有权单方面解除合同，收回房屋；被告存在上述迟延支付情形导致原告行使合同解除权的，应按月租金的2倍向原告支付违约金。嗣后原告与被告签署《委托装修装饰布置协议》，约定：原告不可撤销地委托被告为涉案房屋按照约定的标准进行装饰布置，原告同意被告自行选择硬软装饰布置物品；装修装饰布置款23800元，由原告于协议签订之日起一次性付清；被告负有对装饰布置的做法向原告说明，制定方案和进度计划；被告有权在保证质量的前提下，选择合适的装修装饰公司，并代原告签订有关合同和费用的支付；装修装饰布置完工后，被告应及时书面通知原告验收，原告自接到通知七日内进行验收，具体装修标准见附件清单。水电预存500元，退租时多退少补。 2018年7月29日，原告通过银行转账向被告支付23800元。2018年11月至2019年12月的保底租金为28980元，扣除代缴税款3124.84元后，应支付给原告25855.16元，被告实际支付25896.68元。2020年1月至3月的保底租金为6210元，被告实际支付600元，尚欠5610元。 2020年3月13日，原告向被告发出催告函，催告被告履行付款义务，并将未配齐的装修物件按照清单价格退还。3月30日，原告向被告发出通告函，根据《房屋出租委托合同》第八条第四款约定，通知被告即日解除合同并收回房屋，并要求被告在七日内支付所欠房屋租金。同日，原告自行将租赁房屋的智能门锁进行了更换，将租赁房屋收回。 经原告核对，对照“嘉兴万达简欧风格软装配置清单”，房屋内缺少台灯一个（每个200元）、拖把拖把桶二套、厨具一套、卧室被套二套、卧室床单二套、卧室赛鹅绒被二套、枕套八套、枕头八只、浴巾二套、浴袍四套。 另查明，除了涉案房屋之外，被告尚从其他业主处承租房屋，共计租赁房屋700余间，并将承租的房屋统一经营，部分用作酒店，部分用作长租房对外出租。本案所涉房屋在该期间出租给案外人，租赁期限自2019年11月16日至2020年2月15日止，租金每月1450元（包括每月的物业服务费100元、宽带费50元）。2020年2月4日，嘉兴市新型冠状病毒××防控领导小组发布第9号令，要求所有的小区、酒店、宾馆等采取封闭式管理，人员进出一律出示有效证件；落实出租房管理主体责任，加强对承租人员的管控和及时报告制度；严禁各单位在2月9日之前通知疫情重点地区人员返禾；省道、市道、县道、乡道、村道等各卡口实行“出入口受控进出”，对过往人员逐一筛查、登记等。 上述事实，有房屋出租委托合同、委托装修装饰布置协议、嘉兴万达简欧风格安装配置清单、不动产产权证书、银行卡交易明细、催告函、通告函、装饰服务发票、个人账户交易明细、公寓租赁合同、微信转账记录、房租增值税发票、嘉兴万达房屋软装清单房屋配置交接单、增值税发票及税收缴款书、××防控9号令等证据在卷佐证。 本院认为，本案为合同纠纷。双方签订的《房屋出租委托合同》及《委托装修装饰布置协议》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案争议的焦点如下：1.房屋出租委托合同是否解除以及解除时间；2.被告是否能应新冠××疫情影响减少向原告支付租金；3.关于装修部分的标准该如何确定以及被告是否应返还原告相关装修费用。 关于第一点，合同约定，因不可抗力导致合同不能继续履行的，合同自行解除。现被告认为2020年1月底新冠××疫情蔓延，属于不可抗力，合同已经自动解除。据此，本院认为，按照合同法规定，有权主张解除合同一方，应将解除事由及时通知相对方，合同自通知到达相对方时解除。但本案中，直至原告通知被告解除合同之前，被告并未以存在合同约定的解除事由向原告主张解除合同，故对于被告抗辩合同“自动解除”，不予采信。现根据查明事实，被告将原告等业主委托出租的房屋对外统一经营用于酒店、长租房业务。被告存在迟延支付原告2020年1月至3月租金的情形，并经原告催讨后仍未能支付。由于疫情关系，2020年1月至3月期间，租赁房屋所在区域先后执行省级突发公共卫生事件一级及二级响应，因此该阶段被告的经营状况应受到一定程度的影响，以至于影响其按约履行支付租金义务等，原告也认可疫情在某种程度上会影响被告的经营收入，因此对于被告抗辩因疫情影响不能按约履行合同的主张予以采信。本案中被告虽主张因疫情关系导致其不能按约履行合同，但未能将该事由及时通知原告，或者就延长租金支付时间或者减少租金支付数额等与原告进行磋商，被告在未进行任何告知的情况下迟延支付原告租金，以至于原告于2020年3月30日向被告发出了书面解除通知，因此本院确认双方合同于2020年3月30日解除。至于解除合同的违约金，鉴于被告迟延支付租金确与疫情相关，故从公平原则出发，对于被告抗辩的免于支付违约金的意见，予以采信，故对于原告要求被告支付相当于2个月保底租金的违约金的请求，不予支持。 关于第二点，对于2019年12月31日之前的租金，被告已支付原告25896.68元，并代为缴纳了3124.84元的税款，因此被告合计共产生了29021.52元的支出，已经超出了该期间的保底租金28980元，超出部分视为被告自愿给付，因此被告已经按约履行了该期间的租金支付义务，对于原告要求被告支付该期间租金差额1013.32元的请求，不予支持。法庭审理中，原告对于被告代缴税款的方式提出了异议，认为原告并未授权被告开具相关发票并缴纳税款等，本院经审查认为，依法纳税系公民的法定义务。关于租金税费，双方于合同约定原告应于被告支付租金后的七个工作日内提供合法有效的租赁发票，或者由被告代为开具相关发票，开具发票的税费由被告在租金中扣除。本案中，从双方缔约至今，被告已经按期向原告支付了14期的租金，而原告未能向被告开具任何的发票，因此被告向税务部门申请代为开具发票符合双方约定，被告有权在向原告支付租金时候将税费予以扣除，故对于原告对发票事宜的异议，不予采信。至于2020年1月至3月期间的租金，被告本应按约履行，但鉴于疫情的客观影响，本院从公平原则出发，酌情确定对于该期间的租金，由被告向原告支付2个月的保底租金，即4140元，扣除被告已经支付的600元，尚需支付3540元。 关于第三点，双方于合同约定关于装饰装修部分的标准详见附件清单，现原告提供了《嘉兴万达简欧风格安装配置清单》，该清单折后价款与合同价款一致，并加盖被告公章后由原告持有清单原件，故本院依法以该清单作为装饰装修的交付标准。现经法庭给予被告合理时间对缺失物品进行补齐，并经双方核对，被告补齐了清单中的相关内容，但对照双方缔约时的附件明细表，尚有部分物件未能向原告补齐，被告未能按约完全履行其义务，故对于相关部分的价款应该予以返还，本院依据清单价格，酌情确定由被告返还原告3000元。另外，原告于2020年3月30日自行拆除智能门锁、更换钥匙，说明被告已经依约完成了智能门锁的安装事宜，故对于原告要求被告返还因未安装智能门锁1000元的主张，不予支持。至于原告主张的差旅费、律师费等损失，由于原告并未就该部分的损失进行举证，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告李贵泽与被告侣行（上海）企业发展有限公司订立的《房屋出租委托合同》于2020年3月30日解除； 二、被告侣行（上海）企业发展有限公司支付原告李贵泽2020年1月至3月租金3540元； 三、被告侣行（上海）企业发展有限公司返还原告李贵泽装饰款3000元； 上述二、三项合计6540元，由被告于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告李贵泽的其他诉讼请求。 如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取191元，由原告负担166元，被告负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  白燕 二〇二〇年七月二十日 书记员  陈萍