广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13942号上诉人（原审原告）：夏仲怀，男，1959年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：夏瑞怀，系夏仲怀之兄。委托诉讼代理人：梁燕珍，系夏仲怀之妻。被上诉人（原审被告）：谭永祺，女，1962年11月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张懿，广东通航律师事务所律师。上诉人夏仲怀因与被上诉人谭永祺房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人夏仲怀上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判支持夏仲怀的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全部由谭永祺承担。事实与理由如下：一、原审判决认为“根据滨江派出所出具的说明、涉案的《公证书》、《不动产权证》中的附图，夏仲怀与谭永祺签订的《商铺租赁合同》中海珠区民主街15号房屋即为海珠区小港路民主直街15号房屋现为海珠区小港路民主直街××号房屋”，是认定基本事实严重错误。民主街与民主直街是海珠区历史悠久，当今仍然存在的各自独立的两条街道，原审判决将民主街与民主直街混为一体属于认定基本事实错误。滨江派出所在查阅七十年代、八十年代户藉档案时，将涉案房屋登记为“民主街15号”、“民主街15号××新21号)”，将民主直街的房屋说成是民主街的房屋，不符合逻辑，该错误应为50年前人工手写登记时的“笔误”。在涉案《公证书》及《不动产权证》等实证中写有“民主直街15号”的地址，却没有在滨江派出所的说明中出现，附图也根本未注明“民主直街15号”房屋就是“民主街15号”房屋，可见“说明”存在明显错漏。本案中，具有法律效力及证明力的应为滨江街法律服务所作出的《调查证明书》，其否定了原审判决所谓“民主街15号房屋即为民主直街15号房屋现为民主直街××号房屋”的结论；二、原审判决认定涉案民主街15号的《商铺租赁合同》是民主直街××号的《商铺租赁合同》，是错误的。第一，涉案《商铺租赁合同》约定出租民主街15号商铺建筑面积28平方米整，而民主直街××号房屋建筑面积为28.11平方米。第二，涉案《商铺租赁合同》约定出租的是民主街15号具有良好状态，可作为餐饮经营的商铺，而民主直街××号房屋产权证登记的是住宅，不是商铺。且，民主直街××号房屋后座自2014年开始已由谭永祺挖成一个地下室××后被城管查处停工，至今仍积满一米多深脏水，状态非常恶劣，根本不适合作任何经营)，民主直街××号根本就没有28平方米商铺出租。因此，《商铺租赁合同》根本不可能是民主直街××号住宅房屋的租赁合同。第三，涉案《商铺租赁合同》第五条约定，“甲方××谭永琪)保证出租商铺产权清楚”，第十条约定，“甲方××谭永琪)应提供产权证……一营业执照等文件”。谭永祺根本无法“保证”民主直街××号有28平方米整建筑面积“产权清楚”的商铺，也无法提供28平方米整建筑面积的商铺产权证和28平方米整商铺的营业执照。第四，退一步讲，就算七十年代××50年前)涉案房屋“传说”曾用“民主街15号”做门牌××没有实物实证)，之后用“民主直街15号”做门牌，在九十年代，涉案房屋门牌已经改为“民主直街××号”，至今已有三十多年，再未变过。因此，谭永祺于2014年签订《商铺租赁合同》时，即使不注明“民主直街××号”，至少也应注明“民主直街15号”，而不应注明为无实物实证的“民主街15号”。第五，原审判决在已查明谭永祺只取得民主直街××号房屋××不是商铺)的50％产权份额××只拥有民主直街××号房屋一半即14.055平方米面积)的前提下，却又认定谭永祺在民主直街××号有28平方米商铺出租，显然是错误的。夏仲怀是民主直街××号房屋的共有产权人，拥有全屋28.11平方米面积的50％份额即14.055平方米面积的所有权，不可能自愿签订合同向谭永祺支付4500元租金“承租”自有产权房屋；三、依据双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一款及第二款的约定，签订合同当时夏仲怀就必须立即付清第一个月房租及保证金，故双方签署该合同即表明双方已履行各自的权利义务，谭永祺无须另行出具收据，这是租赁市场的成例。因此，原审判决以夏仲怀未提供付款证据为由，认定夏仲怀未支付租金和保证金，属于认定事实错误。谭永祺至今未按合同约定将民主街15号28平方米商铺交付夏仲怀，已经构成违约，必须向夏仲怀支付违约金。被上诉人谭永祺答辩称：请求二审法院维持原判。至今为止，广州市行政区域内不存在广州市海珠区民主街15号房屋的登记资料。夏仲怀于2019年9月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.谭永祺将夏仲怀已支付的第一个月房租4500元和保证金9000元全额退还给夏仲怀，并向夏仲怀支付的10000元违约金；2.撤销夏仲怀与谭永祺签订的《商铺租赁合同》；3.诉讼费由谭永祺承担。原审法院经审理查明：2014年4月28日，谭永祺××出租方、甲方）与夏仲怀××承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区民主街15号商铺租给乙方做餐饮经营使用，出租商铺的建筑面积为28平方米；租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年5月1日止；每月租金4500元，租金每月一次性付清；乙方在签订本合同之日交纳9000元作为房屋使用保证金；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；等。原审庭审中，夏仲怀表示租金和保证金已经支付给谭永祺，没有谭永祺出具的收条。谭永祺表示没有收到夏仲怀支付的租金和保证金，涉案房屋已经办理了工商营业执照，且2016年时谭永祺已经将涉案房屋交给夏仲怀使用。另，广州市公安局海珠区分局滨江派出所于2016年7月18日出具的说明，内容为，经查阅我所七十年代、八十年代、九十年代户籍档案，七十年代户籍档案中登记的“民主街15号”，在八十年代户籍档案中登记为“民主街15号××新21号），”在九十年代户籍档案登记为“民主直街××号”。原审另查明，谭永祺曾起诉夏仲怀，原审法院作出××2019）粤0105民初15270号民事判决书查明：据广东省公证处××97）粤公证内字第23973、23974号《公证书》记载：1997年10月28日，夏瑞怀、陈雪卿两夫妻将其共有的广州市海珠区小港路民主直街15号房屋无偿赠与给兄弟夏俊怀、夏仲怀，房屋产权及使用权归夏俊怀、夏仲怀；夏俊怀、夏仲怀表示接受赠与。据××2017）广州市不动产权第03222362号《不动产权证》记载：2017年7月20日，谭永祺、夏仲怀通过“继承、析产”的方式各取得广州市海珠区民主直街××号50%的产权份额；房屋××建筑面积）28.11平方米；该房屋另有阁楼部位25.1886平方米未申请权属登记。该产权证后“房地产平面附图”中的“民主直街”上方房屋内标明“#15”。2016年6月24日，夏仲怀经注册取得了经营场所为广州市海珠区小港路民主直街15号的《营业执照》。原审法院认为：根据广州市公安局海珠区分局滨江派出所出具的说明、涉案的《公证书》、《不动产权证》中的附图，夏仲怀、谭永祺签订的《商铺租赁合同》中海珠区民主街15号房屋即为海珠区小港路民主直街15号房屋现为海珠区小港路民主直街××号房屋。关于租金、保证金。夏仲怀主张要求谭永祺退还租金和保证金，谭永祺表示没有收到夏仲怀支付的租金和保证金，夏仲怀未能就其主张举证证明，故夏仲怀的该主张证据不足，不予支持。关于违约金。夏仲怀主张要求谭永祺支付违约金，但未能举证证明谭永祺存在违约的情形，故对夏仲怀的该主张不予支持。关于撤销合同。夏仲怀主张要求撤销其与谭永祺签订的《商铺租赁合同》，但未能举证证明符合《中华人民共和国合同法》第五十四条中撤销的情形，故对夏仲怀的该主张不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年4月15日判决如下：驳回夏仲怀的全部诉讼请求。本案受理费388元，由夏仲怀负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：2019年10月17日，原审法院作出××2019）粤0105民初15270号民事判决，判决：一、夏仲怀在本判决发生法律效力之日起10日内按每月2000元的标准向谭永祺支付自2017年7月20日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；二、驳回谭永祺的其他诉讼请求。后双方均不服该判决，向本院提起上诉。本院经经审理后，于2020年6月23日作出××2020）粤01民终8481号民事判决，认定：……《商铺租赁合同》约定的租赁物的面积与涉案房屋登记的产权建筑面积基本一致，且根据广州市公安局海珠区分局滨江派出所在《申请报告》中所附注的内容来看，一审法院认定海珠区民主街15号与海珠区民主直街××号实为同一地址房屋，并无不当……本案现有证据并不足以证明《商铺租赁合同》得到实际履行，一审法院认定涉案《商铺租赁合同》并非双方真实意思表示，并无不当……，并判决：一、撤销广州市海珠区人民法院××2019）粤01民初15270号民事判决；二、驳回谭永祺的全部诉讼请求。二审期间，夏仲怀提交如下证据：1.民主街2号及22号的照片，以证明：民主街实际存在，但民主街15号房屋已被拆除，原审认定民主直街××号与民主街15号是同一房屋错误；2.滨江街法律服务所于2002年4月2日出具的《调查证明书》、《申请报告》，以证明：实际不存在民主直街15号房屋，民主直街××号是谭永祺在2002年时申请变更的，故在九十年代没有民主直街××号房屋，滨江街派出所称涉案房屋在九十年代户籍档案登记为“民主直街××号”不属实。谭永祺对前述证据发表如下质证意见：对证据1的三性不予认可。民主直街的确存在，经咨询，居委会称存在民主巷。但即使是存在民主街，也不一定代表存在民主街15号房屋；对证据2，如夏仲怀认为滨江街派出所出具的情况说明为虚假，应提供相应的证据推翻，且派出所出具的说明是证明过去某个时间段发生的事实，而非出具说明当时才发生的事实。谭永祺提交如下证据：1.××2020）粤01民终8481号案的上诉状，以证明：夏仲怀于该案中妄称“海珠区民主街15号”与“海珠区民主街21号”不是同一地址，称“海珠区民主街15号”独立存在；2.××2020）粤01民终8481号案开庭传票，以证明该案已于2020年6月2日开庭审理；3.××2020）粤01民终8481号民事判决书，以证明该案判决已认定“海珠区民主街15号”与“海珠区民主直街××号”实为同一地址房屋。夏仲怀称前述证据与本案无关。本院认为，本案的争议焦点是，谭永祺是否需向夏仲怀返还《商铺租赁合同》项下的首月租金4500元和保证金9000元及支付违约金，该《商铺租赁合同》是否应当撤销。夏仲怀以谭永祺未依照《商铺租赁合同》约定向其交付商铺为由，诉请谭永祺返还首月租金及保证金，并要求谭永祺支付违约金，对此，本院认为，依据本案现有证据可认定《商铺租赁合同》约定的“广州市海珠区民主街15号商铺”与现共同登记在夏仲怀与谭永祺名下的“广州市海珠区民主直街××号房屋”为同一房屋，本院作出的××2020）粤01民终8481号生效民事判决也已对此予以确认。夏仲怀虽对此持有异议，并认为“广州市海珠区民主街15号商铺”独立存在，但未就此充分举证证明。依据现有证据无法认定《商铺租赁合同》已实际履行，夏仲怀也未举证证明其已依照《商铺租赁合同》约定向谭永祺实际支付首月租金及租赁保证金。据此，夏仲怀以谭永祺未履行交付义务构成违约为由，诉请谭永祺返还首月租金和保证金及支付违约金，缺乏事实根据与法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。另，《商铺租赁合同》签订于2014年4月28日，夏仲怀直至2019年9月23日才提起本案诉讼要求撤销该合同，已超过行使撤销权的法定期限，且夏仲怀也未举证证明存在可撤销的情形，故夏仲怀诉请撤销该合同亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人夏仲怀的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费388元，由上诉人夏仲怀负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年七月二十日书记员  王文杰唐颖琪