湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初1141号 原告：陈冬梅，女，1975年出生，汉族，道县人，住道县，系陈加丰之长女。 原告：陈红梅，女，1976年出生，汉族，道县人，住道县系陈加丰之次女。 原告陈冬梅、陈红梅的共同委托诉讼代理人吴响忠，道县金剑法律服务所法律工作者。 被告：滕运明，男，1955年出生，汉族，道县人，住道县。 被告：何荣仕，男，1972年出生，汉族，道县人，住道县。 被告：敬颉，女，1986年出生，汉族，四川省南部县人，住道县。 被告滕运明、何荣仕、敬颉的共同委托诉讼代理人欧阳霖，湖南众睿律师事务所律师。 第三人：郭九莲，女，1956年，汉族，道县人，住道县，系陈加丰之妻。 第三人：陈邦雨，男，1983年出生，汉族，道县人，住道县，系陈加丰之子。 原告陈冬梅、陈红梅与被告滕运明、何荣仕、敬颉、第三人郭九莲、陈邦雨确认合同效力纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告陈冬梅、陈红梅及其共同委托诉讼代理人吴响忠、被告滕运明、何荣仕、敬颉及其共同委托代理人欧阳霖、第三人郭九莲、陈邦雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈冬梅、陈红梅向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告与第三人签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效；二、本案案件受理费全部由被告承担。事实及理由：原告父亲于1992年10月5日办理道国用（XX）字第0XXXX35号《国有土地使用证》，同年自建房屋一栋，位于XX北路X15号（XX粮库旁），整个住宅土地面积为1.073亩。2006年12月24日，因原告母亲郭九莲与其父亲陈加丰因感情不合闹矛盾便将该房产以23.2万元低价转让给被告。由于原告父亲及原告均不知情，无法以原告父亲陈加丰的名义办理房屋产权转移登记，至今没有过户，其房屋及土地使用权转让行为违反了《物权法》和《合同法》的相关规定。综上，为了维护原告的合法权益，依法提起民事诉讼，敬请法院支持原告的诉请，依法作出公正判决。 被告滕运明、何荣仕、敬颉辩称：一、原告陈冬梅、陈红梅不是涉案房地产的所有权人，她们与本案没有直接的利害关系，不具有原告的主体资格，应当依法驳回起诉。涉案房地产登记在陈加丰的名下，属于陈加丰、郭九莲夫妻共同共有。陈加丰、郭九莲夫妇转让其自有财产，属于对自己财产的处分行为。原告陈冬梅、陈红梅不是涉案房地产的所有权人，也不是共有权人，无权行使本案的诉权，应当依法驳回起诉。二、退一步讲，即使原告陈冬梅、陈红梅与涉案房地产具有法律上的利害关系，其诉请要求确认郭九莲、陈邦雨与答辩人签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效，也不能得到法律的支持，应当依法驳回其诉讼请求。1、涉案的房地产，属于陈加丰、郭九莲夫妻共同共有，这是不容置疑的客观事实。当时，陈加丰将房地产转让给了唐广希、刘志寿，为了把房地产的价格卖的更高，经过全家商量，由郭九莲、陈邦雨出面，将陈加丰、郭九莲夫妻共有的房地产，以高于唐广希、刘志寿44000元的价格转让给答辩人。该房地产的转让行为，系双方真实意思的表示，转让行为不违反法律、行政法规的规定，应当受到法律的保护。2、双方签订转让合同以后，买受人按照约定，支付了全部购房款。同时，出让人郭九莲、陈邦雨在收到房屋的价款以后，将涉案房地产的相关物权证书交付给了买受人，并全家搬离该居住的房屋，将房地产交付买受人占有、使用长达14年之久，因此，买受人对于该物权的取得，属于善意取得。现在，因涉案房地产因被国家征收，原告陈冬梅、陈红梅为求得巨额补偿，与出让人郭九莲、陈邦雨恶意串通，自导自演，起诉要求确认合同无效，不能得到法律的支持。3、诉争房地产在郭九莲、陈邦雨转让给答辩人的时候，陈加丰、郭九莲为求得把房地产的价格卖的更高，是让原告陈冬梅出面，由陈冬梅找到亲友奉文云，再由奉文云找到答辩人，经多方做答辩人的工作，让答辩人购买。答辩人在决定购买的时候，并不知道之前陈加丰与唐广希、刘志寿之间签订过房屋转让合同。事后，郭九莲、陈邦雨将陈加丰与唐广希、刘志寿签订的《房屋及土地使用权转让合同》交给答辩人，答辩人才获悉之前他们之间房地产转让的事实，同时才获悉答辩人出的价格，比唐广希、刘志寿高于44000元。这一事实表明：郭九莲、陈邦雨在转让给答辩人的时候，陈加丰、陈冬梅、陈红梅均共同进行了商议，并一致决定将该房地产转让给答辩人的。因此，原告陈冬梅、陈红梅在房屋所有权人陈加丰没有主张转让合同无效的情况下，越位径行主张郭九莲、陈邦雨与答辩人签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效，即没有事实依据，也没有法律依据。三、现行法律、司法解释的规定，对答辩人购买涉案的房地产，明确肯定了双方转让合同的合法性、有效性，应当依法保护。1、《物权法》15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”2、《中华人民共和国民法总则》第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。”3、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条的规定：“《合同法》第52条第（五）项规定的‘强制性规定'，是指效力性强制规定。”4、最高人民法院《关于全国法院民商审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第三部分：关于合同纠纷案件的审理的第（一）部分：关于合同效力，也明确规定：只要不违反国家强制性规定的（仅限效力性强制性规定），双方签订的合同应当受法律的保护。依照上述法律、司法解释的规定，郭九莲、陈邦雨与答辩人签订的《房屋及土地使用权转让合同》，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，因此，原告陈冬梅、陈红梅主张郭九莲、陈邦雨与答辩人签订的转让合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。综上，本案原告陈冬梅、陈红梅不享有涉案房地产的所有权，涉案房地产与其无任何利害关系，因此，原告陈冬梅、陈红梅主张确认答辩人的转让合同无效，即没有事实依据，也没有法律依据。为此，答辩人敬请法院依法驳回原告陈冬梅、陈红梅的诉讼请求。 第三人郭九莲、陈邦雨辩称：我们卖房子是因为当时和老公不和，第一次卖房子看到我们不和就没要，后来我老公把我赶出来了，我只能靠卖房子来维持生活，卖房子的事连我女儿都不知情，只有我和我儿子知道，卖房时还是我逼我儿子签字的。卖房子时连我老公都没签字的。我老公是2011年10月因为脑溢血去世的。 原告陈冬梅、陈红梅围绕其诉讼请求，举证如下：证据一、原告、被告、第三人身份证复印件，拟证明原告、被告、第三人的身份信息及诉讼主体资格；证据二、证明，拟证明郭九莲系陈加丰之妻，陈冬梅系陈加丰之长女，陈红梅系陈加丰之次女；证据三、陈加丰身份证复印件及户口注销证明，拟证明陈加丰于2011年11月8日死亡并注销户口；证据四、《房屋及土地使用权转让合同》，拟证明2006年12月24日第三人郭九莲、陈邦雨在陈加丰及其陈加丰女儿不知情的情况下，将陈加丰房产转让给被告，其转让行为违反了《物权法》和《合同法》的相关规定，该转让行为有恶意嫌疑，700多平米只20多万元卖出。恰好证明了房屋所有权人不知情，房屋所有权人也没在合同签字；证据五、《国有土地使用证》，拟证明该土地使用权及其房产系92年办理，土地使用者及其房产系陈加丰；证据六、房产证，拟证明房屋所有权人系陈加丰，正因为所有权人是陈加丰，房屋所有权转让时应该经过所有权人同意。 被告滕运明、何荣仕、敬颉对上述证据质证如下：对证据一到证据六的三性均没有异议，但是对证据四所说的不能达到原告证明目的，原告认为郭九莲、陈邦雨与我们的合同无效，我们认为不违反法律规定。原告以上述六组证据证明第三人与我们签订的合同无效，既没有事实依据也没有法律依据。 第三人郭九莲、陈邦雨质证如下：对原告证据没有异议。 本院对原告所举证据认证如下：被告及第三人对原告所举证据没有异议，本院予以确认。 被告滕运明、何荣仕、敬颉举证如下：证据一、2006年12月24日签订的《房屋及土地使用权转让合同》，拟证明1、2006年12月24日，以陈邦雨、郭九莲为出让人，以滕运明、何荣仕、何海（敬颉）为受让人，双方签订了房地产转让合同，由陈邦雨、郭九莲将登记在陈加丰位于XX北路X15号（XX粮库旁）的房地产（土地面积为1.073亩），以23.2万元的价格转让给了滕运明、何荣仕、何海（敬颉），买受款按照双方的约定，已经全额支付给了出让人。2、转让以后，出让人于2007年2月底之前搬离了该房，并将该房地产移交给买受人占有、使用至今，由我方出租给他人使用，说明该物权已由买受人实际占有，并行使所有权；证据二、2006年7月15日陈加丰与唐广希、刘志寿签订的《房屋及土地使用权转让合同》，拟证明1、涉案房地产在买受人滕运明、何荣仕、何海（敬颉）购买之前，陈加丰已经将该房地产以18.8万元的价格转让给了唐广希、刘志寿；该转让价格比买受人滕运明、何荣仕、何海（敬颉）低4.4万元。2、该转让合同由郭九莲、陈邦雨交付给滕运明、何荣仕、何海（敬颉）三人，说明郭九莲、陈邦雨对陈加丰的转让行为是明知的，也说明陈加丰对郭九莲、陈邦雨将涉案房地产转让给买受人滕运明、何荣仕、何海（敬颉）也是明知的。转让给答辩人的主要原因，是因为转让的价格高于唐广希、刘志寿。3、郭九莲、陈邦雨将陈加丰与唐广希、刘志寿签订的转让合同交付滕运明、何荣仕、何海（敬颉），证明了他们之间的转让行为已由双方自行协议解除；解除以后才将涉案房地产转让给答辩人的；证据三、《国有土地使用权证》、《土地复量补充协议书》、《工程建设批准证》，拟证明1、1994年10月5日，涉案房地产由道县国土局登记在陈加丰的名下。2、1996年10月11日，以陈加丰为建设人，在该宗土地上批准建设三层房屋。3、2003年12月23日，经XX乡XXX村一组再次核定，陈加丰的土地面积实际为1.073亩。该面积与转让给滕运明、何荣仕、何海（敬颉）一致。4、上述原件均由郭九莲、陈邦雨交付买受人滕运明、何荣仕、何海（敬颉），说明涉案房子由买受人实际占有、控制，并由买受人行使房地产的所有权。5、上述证据证明：郭九莲与陈加丰系夫妻关系，郭九莲对共有房地产，享有转让、处分的权利；证据四、奉文云、潘青耀、何文的证明，拟证明1、奉文云证明：涉案房地产在转让之前，是由陈冬梅找到奉文云的，让奉文云帮助寻找买家的，说明转让的时候，本案原告陈冬梅是知情的，并自愿转让涉案房地产的。2、潘青耀证明及证言，涉案房地产从2008年至2015年，一直由他向滕运明、何荣仕、何海（敬颉）承租的，说明该房地产已由出让人转移给了买受人占有。3、何文证明，该房地产何文的签名，其实是帮何海签名的，涉案房地产是由何海（敬颉）为实际买受人，相关权利、义务由何海（敬颉）享有和承担。 原告陈冬梅、陈红梅质证如下：对被告所举证据一转让合同的合法性有异议，违反了法律规定，主要表现在房屋所有权人是陈加丰，这份合同没有陈加丰的签名；对第二份合同，不是两次买卖，这份合同与本案无关，没有发生任何法律效益的转让合同不能达到证明目的，这份合同甲方的签名是陈加丰；对证据三的三性无异议，恰好证明了房屋所有权是陈加丰；对土地复量补充协议书，有几处变动，本协议书是2003年12月的，而房屋转让是2006年12月24日，这份补充协议与本案无关联性；对证据四奉文云证明，证人写证言要接受法庭质询，对证明的真实性有异议，陈冬梅直到房屋卖掉已经在征收的时候才知道房子被卖了；对潘青耀的证明，事实上从卖房子后到拆迁都没人居住，如果是真的租给了别人，应该以租赁合同为准，没有租赁合同就恰好证明了这个证明是有问题的；对何文证明的三性均无异议。 第三人郭九莲、陈邦雨质证如下：对证据一的合同有异议，签是我们签的，在关键时候我背叛了我老公把房子卖了，我儿子在不懂事的情况下我逼他签的字；对证据二，之前有个合同，是他的朋友，我老公说还点账，结果那边自动退给了我们合同他们说不要了；对证据三协议书是我给被告的；是我叫奉文云来的，卖房子是奉文云介绍的。对何文的证明，他们的事我不清楚。 本院对被告所举证据认证如下：原告及第三人对被告所举证据一到三真实性没有异议，本院予以确认；对证据四：1、奉文云证明，证明是陈冬梅叫奉文云帮忙找人买她娘家房屋的，卖房子是奉文云介绍的，本院予以确认；2、对潘青耀的证明及证言，证明涉案房地产从2008年至2015年，一直由他向滕运明、何荣仕、何海（敬颉）承租的，本院予以确认；3、被告对何文证明的三性均无异议，本院予以确认。 第三人郭九莲、陈邦雨没有提供证据。 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：郭九莲与陈加丰于1974年12月结婚，1975年10月29日生长女陈冬梅，1976年7月20日生次女陈红梅，1983年1月12日生子陈邦雨。 陈加丰于1988年向道县XX乡XXX村第一组购荒地一块（面积1.073亩）用于建房，于1987年10月11日办理了道县县城总体规划内工程建设准建证（编号00XX85），于1992年10月5日办理道国用（XX）字第0XXXX35号《国有土地使用证》，同年自建房屋一栋，所建房屋为砖混结构，面积110.51㎡，位于XX北路X15号（XX粮库旁），整个住宅土地面积为1.073亩并办理房屋所有权证（证号道房字5XX0号）。陈冬梅于1996年结婚，陈红梅于1995年农历10月19日结婚。陈冬梅、陈红梅结婚后均搬离该房屋。 2006年7月15日，陈加丰与唐广希、刘志寿签订了《房屋及使用权转让合同》，将该房产及土地以17.8万元转让给唐广希、刘志寿。后未成交。 2006年12月，陈冬梅叫奉文云帮忙找人买她娘家房屋。2006年12月24日，经奉文云介绍，甲方郭九莲及陈邦雨与乙方滕运明、何荣仕及何文（何文代何海、敬颉夫妻签名）签订了《房屋及使用权转让合同》，约定：甲、乙双方为了共同的经济利益目的，甲方自愿将自己所属的房屋及土地出让给乙方，经双方协商一致，签订以下条款：一、房屋及土地位置：位于XX北路X15号（XX粮库旁），东接XX北路，南与李树志、陈和平、黄隆光房屋墙角为界，西与XX中专围墙相接，北与廖建华房屋墙脚为界；二、面积：整个住宅土地面积为1.037亩（见2003年12月23日签订的《土地复量补充协议》，宽19.7米，深36.3米）；三、价格及付款方式：该房产及土地总价为23.2万元，双方签字之日一次性付清甲方20万元，甲方将所有土地房屋手续交给乙方管理和使用，余下的3.2万元签字第二天下午五点前付给甲方，若没有按时交清按500元/天的利息计算，搬出期限农历2007年2月底。甲方不能搬走墙内的窗、门、瓦之类的东西；四、该住宅地转让生效后，一切转让手续由乙方自行负责办理，如需甲方到场，甲方必须到场协助办理；五、于2006年7月15日与唐广希、刘志寿签订了《房屋及使用权转让合同》作废；六、如对该宅地土地使用权有纠纷，由甲方负责解决；七、本协议一式四份，自双方签字之日起生效，双方不得反悔，若一方违约，违约金为10万元；八、本合同自签字日起，具有法律效力。甲方签字：郭九莲、陈邦雨，乙方签字：滕运明、何荣仕、何文，在场人：奉文云，二〇〇六年十二月二十四日。 合同签订后，乙方滕运明、何荣仕、敬颉按约定给付甲方郭九莲、陈邦雨房屋土地款23.2万元，甲方郭九莲、陈邦雨把所有土地房屋手续交给乙方滕运明、何荣仕、敬颉，并与陈加丰一起搬离该房屋。此后，该房屋及土地一直由被告滕运明、何荣仕、敬颉占有、使用和管理。 郭九莲、陈邦雨与陈加丰一起搬离该房屋后，开始在道江镇大码头居住。两年后在道江镇濂溪居委会3组买了一套商品房居住。陈加丰于2011年10月病逝。 2020年2月，因涉案房地产因被国家征收，原告陈冬梅、陈红梅认为该房地产权转让原告父亲及原告均不知情，至今没有过户为由，其房屋及土地使用权转让行为违反了《物权法》和《合同法》的相关规定，遂向法院提起诉讼。 本院认为：本案房屋确权纠纷。本案诉争房地产出卖前虽然登记在陈加丰的名下，实属郭九莲与陈加丰夫妻共同财产，郭九莲与陈加丰均同意出卖该房屋及土地。2006年7月15日，陈加丰与唐广希、刘志寿签订了《房屋及使用权转让合同》，将该房产及土地以17.8万元转让给唐广希、刘志寿，后未成交。2006年12月24日，经奉文云介绍，郭九莲及陈邦雨与滕运明、何荣仕及何文（何文代何海、敬颉夫妻签名）签订了《房屋及使用权转让合同》，将该房产以23.2万元低价转让给被告滕运明、何荣仕、敬颉。滕运明、何荣仕、敬颉按约定给付甲方郭九莲、陈邦雨房屋土地款23.2万元，郭九莲、陈邦雨把所有土地房屋手续交给乙方滕运明、何荣仕、敬颉，并与陈加丰一起搬离该房屋。此后，该房屋及土地一直由被告滕运明、何荣仕、敬颉占有、使用和管理。该合同是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规强制性规定（指效力性强制规定），且双方已按约定履行付款及交付义务，该合同合法有效。 原告陈冬梅、陈红梅提出“该房屋买卖原告父亲及原告均不知情”。在法庭上，原告陈冬梅、陈红梅没有提供“该房屋买卖原告父亲及原告均不知情”的证据，而被告提供了奉文云的证明，证明是陈冬梅叫奉文云帮忙找人买她娘家房屋的，陈冬梅知情。该房屋出卖后，郭九莲、陈邦雨与陈加丰一起搬离该房屋。开始在道江镇大码头居住。两年后在道江镇濂溪居委会3组买了一套商品房居住。陈加丰于2011年10月病逝。陈加丰一直未提出异议，应视为陈加丰知情并同意。因此，对原告陈冬梅、陈红梅提出的该项意见，本院不予采信。 原告陈冬梅、陈红梅提出“依法确认被告与第三人签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效”的诉讼请求。涉案房地产是郭九莲、陈加丰的夫妻共同财产，原告陈冬梅、陈红梅不享有涉案房地产的所有权，郭九莲、陈加丰有权出卖其夫妻共同财产，无需征得陈冬梅、陈红梅同意，被告与第三人签订的《房屋及土地使用权转让合同》合法有效。原告陈冬梅、陈红梅主张确认被告与第三人签订的《房屋及土地使用权转让合同》无效，既没有事实依据，也没有法律依据。因此，对原告陈冬梅、陈红梅的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈冬梅、陈红梅的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告陈冬梅、陈红梅负担。 如不服本判决，可从在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长 张 适 人民陪审员 赵 琳 人民陪审员 胡娉婷 二〇二〇年七月二十二日 法官 助理 莫立婷 书 记 员 洪 坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致民事法律行为无效的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实守信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时 起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。