河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3502号原告：河南今典物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典花样年华4号楼2楼。统一社会信用代码：914103006794572097。法定代表人：马克。委托诉讼代理人：赵后杭，河南从晏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁毅，河南从晏律师事务所实习律师，一般代理。被告：张兰，女，汉族，1977年4月9日生，住洛阳市。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司诉被告张兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的委托诉讼代理人赵后杭、丁毅及被告张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付物业费10764元；2、判令被告支付滞纳金6702.1元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东方今典境界14-1-801号房的业主，原告是该小区的物业服务企业。被告房屋面积为172.44平方米，小区物业费标准为1.2元/月·平方米。自2014年9月1日至2018年12月31日，被告无故拖欠物业费达10764元。按照《前期物业服务协议》第二十一条的约定：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的违约金，截止到2018年12月31日，违约金（实际按欠费金额年息24%计算）共计5702.1元。原告曾通过电话、上门、在其家门口张贴《物业费缴纳通知单》、发送催费信等多种方式向业主催费，但均催收未果。根据《物业管理条例》第七条：“业主应该按时交纳物业服务费。”《物业管理条例》第六十七条：“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主服务企业可以向人民法院起诉。”的有关规定，原告依法诉至贵院，望贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告张兰辩称：（被告答辩状较长，本院摘要如下）1、原告起诉状存在低级错误，而且通过频繁起诉撒诉对被告施加压力，其起诉行为并非维护合法权益，而是意图通过制造诉讼压力达到不法目的，这不仅是对被告的滥诉，也是对法律的不尊重。原告提供的起诉状所载诉讼请求“判令被告支付6702.1元”与事实和理由部分所载“违约金5702.1元”并不一致，此等低级错误只能解释为对诉讼行为的轻视以及对被告和法庭的不尊重。2、原告未提供按照《前期物业服务合同》约定标准的物业服务内容和质量，其行为构成实质性违约，无权要求被告支付物业费。东方今典小区物业配套服务差在洛阳恶名远播。在房屋交付使用后，被告随即发现房屋存在安全隐患，就此曾多次与原告协商均未果。相关情况在被告与原告签订的《14-801住户房屋问题》协议中均已提及，并经过原告确认。从2013年起，小区内绿植大面积死亡，经常垃圾无人清理，小区内车辆乱停，部分业主将公共绿地圈入自家围栏并将绿树铲除，被告作为业主，经常向物业反映，物业公司均未解决。小区内路灯常年不亮，水系边栏杆断裂，地面及楼门口到处是狗屎，走廊通道处门及锁均是坏的，上门推销的与塞小广告的可以随意进出小区，监控系统都是摆设，门禁及可视对讲、红外对射从来就没好过被告以及小区内众多业主多次向物业管理公司反映问题，指出小区物业管理存在的问题并提出意见，管理处人员每次都表示接受但是在实际行动上未见丝毫改善。由于小区物业管理混乱导致民怨沸腾，洛龙区古城街道办事处物业管理处领导小组于2017年12月21日通过到小区暗访，调查证实小区确实存在众多问题。《整改通知书》中领导小组用了诸如“严重”“不能”“差”等字眼指出了物业服务质量的低劣程度，但相关问题至今未见整改。原告未依照合同提供约定的服务内容和质量标准，履行合同不符合合同约定，其行为构成实质性违约，无权要求支付物业服务费。被告未付物业费的行为属于行使先履行抗辩权的行为，于法有据。3、起诉书所称被告欠付物业费事实不清，原告隐瞒真实情况，系恶意诉讼。原被告之间的纠纷大致情况如下:（1）、根据原告方物业公司在2014年对全体业主的通知，当年的物业费由于收房时未给房屋安装的暖气片，因此免缴一年物业费。本楼收房时大多数家中未安装暖气片，当时物业经理说可安装或冲抵一年物业费，被告家因是安装地暖，所以当时原告同意冲抵被告一年物业费。（2）、根据2014年12月16日原告方物业经理冯志国(手签笔迹，可能有误)与14-801业主(被告)签订的《14-801住户房屋问题》协议，原告方代表已承诺减免被告一年物业费作为对房屋质量问题以及由此引发的一系列损失的补偿，相关协议原告及被告各持一份。（3）、根据2013年12月13日河南东方置地有限公司出具的《承诺书》，因小区停电给予业主每户500-600元补偿。因小区因停电超过7天，且原告方未向业主出示电业局相关验收证明，依照该《承诺书》原告方应向被告方支付600元补像金，至今未付。（4）、根据河南东方置地有限公司出具的《承诺书》第三条所称“停电三次以上免全部业主一年物业费”。当年(2013年度采暖季)多次停电，小区业主与物业公司多次因停电问题冲突，并报警，相关冲突已引起媒体关注并得到洛阳《百姓问政》栏目关注并报道。依据该《承诺书》，被告符合条件，得以免除年物业费。(冲抵一年物业费)。（5）、2015年10月老人被小区门口原告未处理的地钉绊倒摔伤并诱发心脏病住院，摔伤导致关节腔积液报至物业，原告从被告处取得医疗费发票并承诺冲抵物业费(消炎费1400元+医保报销个人承担500元，具体数额见相关发票)。相关发票原件现在原告手中，请求法院向原告调取。因被告调取相关出警记录以及相关媒体报道确有困难，请求法院调取相关证据。此外，原告对被告以及其他业主做出的承诺有很多证据散落在各个业主手中，有的证据被告手中并不掌握，请求法院综合本案众多证据，做出公正判决。综上，根据相关事实，原告方承诺免除被告方3年物业费并欠付赔偿金600元，以及承诺承担医疗相关支出约1900元，合计9949.408元(206.928元/月＊12个月＊3年+600元+1900元＝9949.408元)应予扣除。就原告诉请的10764元与被告辩称的9949元之间的差额，被告根本没有打算拖欠。4、《前期物业管理服务协议》相关条款构成格式条款，应属无效。原告与被告之间的《前期物业管理服务协议》系平等主体之间的合同，不适用滞纳金，因此，原告据此向被告主张滞纳金，于法无据，应予驳回。即便法院认为该违约责任条款有效，相关计算的违约金(诉称滞纳金，即便理解为违约金，下同)实属过高，被告请求依法调低。原告未按照合同约定提供相应的物业服务，且经被告多次建议及催促整改(相关情况可参见小区众多的报警记录以及媒体报道)后始终不予改善，原告的行为已经构成了实质性违约，且原告多次口头及书面免除被告的物业费，被告未付管理费的根本原因是基于原告作出的承诺，故原告更无权要求被告支付高额违约金。5、原告诉请的物业费部分已过诉讼时效，不应予以支持。根据《前期物业服务合同》中第七条“物业费每季收取一次，每缴纳费用时间为每季度的前15天。”自2014年开始，原告对被告多次作出明确意思表示可以免除物业费(详见前述事实部分)，至今从未向被告表示催缴物业费。如果原告确实履行了自己的物业管理责任并依据服务合同有权收取物业费，在被告未按时缴纳物业费时，原告应该知道自己的权利受到侵害。原告未能举证被告所抗辩的超过诉讼时效部分的物业费及滞纳金(如有)曾在法定期间内向被告催收过也未能举证证明该部分物业费及滞纳金(如有)存在诉讼时效中止或中断的其他事实和理由，故对原告主张的超过诉讼时效部分费用的诉讼请求不应予以支持。自2019年接到法院传票，被告方才知晓原告催告，该催告系首次催告，因此，对于2016年之前的物业费诉请不应支持，请求法院驳回相关诉请求。根据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告张兰是东方今典境界高层14-1-801号房屋的业主,2012年7月10日,被告张兰（乙方）与原告（甲方）就上述房屋（合同建筑面积为172.93平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，其主要内容为：“物业费每季收取一次，每次缴纳费用时间为每季度的前15天。按房屋实测面积收费（房屋产权证颁发之后按产权面积计收)，收费标准为高层住宅1.2元/月·平方米。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并保留采取进一步措施的权力”。审理中，原告认可因《前期物业管理服务协议》签订较早，致使实际面积与该协议约定面积不一致，并认可该房屋实际面积为172.44平方米。在原告提供物业服务合同期间，被告自2014年9月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业服务费10760.26元（172.44平方米×1.2元/月·平方米×52个月）。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告为被告提供物业服务的2014年9月1日至2018年12月31日期间，有权依照物业服务合同的约定向被告收取物业服务费10760.26元。被告提供的照片、网络信息书证等证据，不能证明其不应交纳或免交纳物业服务费，但该证据证明其不交纳物业服务费事出有因，故原告主张的违约金，本院不予支持。因物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，双方签订的《前期物业管理服务协议》一直持续履行，未予终止或解除，且原告举证其已不间断向被告催收过该物业服务费，故被告对于原告的起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称的减免事由，因未提交充分证据证实且原告已减免其18个月的物业费，本院不予采纳，如有新证据可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张兰应于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司支付物业服务费10760.26元；二、驳回原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取118元,由原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司负担48元，被告张兰负担70元。本判决为终审判决。审判员 陈 雷二〇二〇年七月六日书记员 段国华