内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终779号上诉人（原审被告）：刘某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：宫某，内蒙古匡维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审原告）：朱某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：曹某，内蒙古司航律师事务所律师。上诉人刘某、李某因与被上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2018）内2201民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘某、李某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回朱某的诉讼请求。事实和理由：1.乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司（以下简称巨源公司）已经获工行批准200000元按揭贷款,该笔贷款已经实际落实到巨源公司指定的户头。巨源公司已经事实上完成了200000元按揭贷款的联系任务,已经履行了合同义务。剩下的是属于朱某的义务,即朱某应根据贷款银行的要求到场办理债务人主体变更手续。朱某应本着诚实守信的原则,积极主动履行合同义务,在获悉200000元按揭贷款已经划拨下来的情况下，应与巨源公司或者工行接触并尝试办理贷款转移手续,而不应找借口拒不到场。一审判决以“涉案房屋在工行一直设有抵押,且长期未能清偿贷款”为由,认定巨源公司事实上无法为朱某办理按揭贷款,无法完成联系200000元按揭贷款的义务，显然忽略了债权可以依法转移的法律规定,忽略了挂在他人名下的按揭贷款是可以依法变更债务人主体的事实。后来通过协商，该笔按揭贷款转移到了赵某的名下，也进一步证明按揭贷款是可以依法转移的,充分说明一审判决对债权转移的理解存在严重的误区。对于已经落实到户的按揭贷款,仅仅因为当时尚未变更到朱某名下,就否定巨源公司已经联系到200000元按揭贷款,显属错误。另外,《商品房预售合同》并没有就巨源公司联系按揭贷款的形式作出限制性规定。一审判决没有考虑合同本身的约定,认为涉案房屋在朱某办理按揭贷款之前已经存在他人名下的按揭贷款,就视为巨源公司无法为朱某联系到200000元按揭贷款,既无视债权转移的法律规定,也与《商品房预售合同》的约定不符。一审判决对事实的认定无疑是错误的；2.刘某、李某一审期间提交了乌兰浩特市人民法院(2007)乌民初字第918号民事判决书、兴安盟中级人民法院(2007)兴法民终字第505号民事判决书及内蒙古高级人民法院(2009)内民申字第387号民事裁定书,均能证明因朱某拒不到场签字导致200000元贷款最终没有成功转移到朱某名下；3.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条第一款规定:“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记,导致公司无法进行清算,债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东,以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的,人民法院应依法予以支持。”该款规定的“办理”,应当是指公司主动到工商管理机关申请办理注销手续。一审判决认定“因长期吊销营业执照被注销”，显然,一审判决并未认定因巨源公司申请而被工商管理机关注销。巨源公司系被工商管理机关注销,在此条件下,一审判决援引该司法解释第二十条第一款的规定,明显属于适用法律错误。朱某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，巨源公司存在一房二卖的事实，贷款办在谁名下，就应当由谁使用并偿还。巨源公司在2009年注销，股东应当承担无限清偿责任。朱某向一审法院起诉请求：1.解除朱某与巨源公司签订的商品房预售合同；2.判令刘某、李某返还朱某已付购房款168344.44元，并从2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止；3.判令刘某、李某赔偿朱某不超过已付购房款一倍168344.44元损失；4.诉讼费由刘某、李某承担。一审法院认定事实：2003年9月19日，朱某（乙方）与巨源公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定甲方将开发的位于乌兰浩特市××街西数第三户，面积123.9平方米的房屋出售于乙方，合同约定房款价格总计361122元，乙方于当日付给甲方预售房屋定金人民币126266元，合同后附特别约定甲方负责联系200000元按揭贷款。同日，巨源公司向朱某出具收据两枚，朱某向巨源公司出具欠据两枚，内容如下：收据1，载明“今收到朱某转来工程款顶2#楼3户楼款，人民币壹拾贰万陆千贰佰陆拾陆元，小写126266.00元”，收款人处盖有巨源公司公章；收据2，载明“收到42078.44元，款系欠据顶房款”，巨源公司在收据下盖章；欠据1，载明“欠贰拾万元整，甲方负责乙方按揭贷款”，朱某在欠款人处签字；欠据2，载明“欠肆万贰千零柒拾捌元肆角肆分，小写42078.44元，款系签购房款巨源2号楼西3户门市楼款”，朱某在欠款人处签字。上述合同、欠据及收据签订后，朱某于当日办理了入住，至此，朱某用126266元工程款、42078.44元欠据抵顶了购房款，但42078.44元欠款朱某至今未支付，剩余200000元购房款等待巨源公司协助办理银行贷款。另查明，涉案房屋于2002年在中国工商银行处设定了抵押，2004年11月24日，因巨源公司未能偿还工商银行贷款，兴安盟中级人民法院作出（2004）兴中法院执字第6号裁定书，将涉案房屋予以查封。涉案房屋解除查封后，2005年6月28日，巨源公司将该房屋售于案外人赵某，并将该房屋不动产权登记至赵某名下。2007年2月，赵某将朱某诉至法院，要求腾退房屋。同年4月，朱某将赵某、巨源公司诉至法院，要求确认二人买卖合同无效。2007年7月，朱某又提起行政诉讼，要求撤销赵某的产权证。上述案件中朱某均败诉。2015年12月28日，兴安盟中级人民法院作出（2015）兴民中字第1048号判决书，判决驳回上诉，维持原判，朱某将涉案房屋腾退。再查明，巨源公司成立于1999年5月30日，注销于2009年12月9日。公司股东为刘某、李某及张淑兰。现张淑兰已去世。一审法院认为，巨源公司因与朱某的工程款清偿期届满无力偿还，经双方协商巨源公司以其开发的位于乌兰浩特市××街西数第三户，面积123.9平方米的房屋抵顶126266元工程款债务，同时双方签订商品房预售合同及收据1，对房屋价款、给付方式、房屋交付等事项进行了约定，该以物抵债的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。根刘某、李某辩称因朱某不去银行签字导致200000元按揭贷款迟迟没有办理成功，但朱某购买涉案房屋于2003年9月，在2003年至2005年间，涉案房屋在工商银行一直设有抵押，且长期未能清偿贷款。故刘某、李某的答辩意见明显不合理，该院对其抗辩意见不予采信。朱某从巨源公司处购得涉案房屋后，并未进行房屋权属变更登记，其只取得相应的合同权利，而非物上的权利。现诉争房屋经法院生效判决已登记并交付至赵某名下，朱某已无法依据其与巨源公司的合同获得房屋所有权，故只能向巨源公司追究不能继续履行的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”朱某主张解除与巨源公司签订的商品房预售合同，符合法律规定，该院予以维护。巨源公司于2009年12月9日因长期吊销营业执照被注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定：公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。从该条法律规定来看，股东应当承担的是无限清偿责任。原巨源公司持股1%的股东张淑兰已经去世，朱某向股东刘某、李某就涉案全部债务承担无限连带清偿责任，该院予以支持。朱某与巨源公司的买卖合同解除后，主张刘某、李某返还购房款，并从购房之日2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止符合法律规定，该院予以支持。但朱某支付的购房款本金金额为126266元，剩余42078.44元系朱某以欠据抵顶的房款，该笔42078.44元实际上并未支付，朱某主张一并偿还该院难以维护。巨源公司“一房二卖”，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，承担不超过朱某已付购房款一倍的赔偿责任，朱某主张刘某、李某赔偿朱某不超过已付购房款一倍的损失，应予支持，但已付购房款金额应当认定为126266元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决：“一、解除原告朱某与乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司签订的商品房预售合同；二、被告刘某、李某于本判决生效十日内返还原告朱某已付购房款126266.00元，并从2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止；三、被告刘某、李某于本判决生效十日内赔偿原告126266.00元损失；四、驳回原告其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱某提交兴安盟住房和城乡建设局《关于印发的通知》，证明巨源公司“一房二卖”的行为涉黑涉嫌犯罪。经刘某质证认为与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.巨源公司是否构成“一房二卖”；2.刘某、李某是否应承担返还朱某购房款及利息并赔偿损失的责任。关于巨源公司是否构成“一房二卖”的问题，“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定房屋出卖给两个不同的买受人。本案中，朱某与巨源公司签订商品房预售合同，对房屋价款、给付方式、房屋交付等事项进行了约定。该协议合法有效，双方成立商品房买卖合同关系。其后，巨源公司与案外人赵某签订房地产买卖契约，诉争房屋已经法院生效判决登记并交付至赵某名下。现巨源公司上诉主张系因朱某违约导致双方未能履行合同，但其并未行使解除权解除双方签订的商品房预售合同，在其与朱某存在商品房买卖合同关系的情况下，又与案外人赵某签订房地产买卖契约，其就同一特定房屋分别与两个买受人形成买卖合同关系，属“一房二卖”。一审法院认定巨源公司构成“一房二卖”并无不当，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定正确。关于刘某、李某是否应承担返还朱某购房款及利息并赔偿损失的责任的问题，刘某、李某上诉主张巨源公司并未办理注销登记，刘某、李某作为股东不应承担公司债务的清偿责任。经查，巨源公司企业目前状态系注销，无论其因何种原因注销，公司法人资格终止，民事主体资格消灭，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条的规定判决巨源公司股东刘某、李某就涉案全部债务承担无限连带清偿责任正确。巨源公司上诉主张公司注销并非公司主动办理，股东不应对上述债务承担清偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，刘某、李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8572元，由上诉人刘某、李某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英 二〇二〇年七月六日书记员 李 健