河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民初77号 原告（案外人）：赵建理，男，1974年8月29日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：马婧，河北邯邦律师事务所律师。 被告（申请人）：薛青，女，1958年11月5日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：于润生，男，1955年9月1日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：赵邯生，河北赵都律师事务所律师。 被告（被执行人）：邯郸市恒亿房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区光明北大街113号恒亿大厦20层。 法定代表人：闫志达，该公司经理。 委托诉讼代理人：李金梅、姚文刚，公司员工。 原告赵建理与被告薛青、邯郸市恒亿房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告赵建理委托诉讼代理人马婧、被告薛青委托诉讼代理人于润生、赵邯生、被告邯郸市恒亿房地产开发有限公司（以下简称恒亿公司）委托诉讼代理人李金梅、姚文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵建理向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认终止对邯郸市产的执行，并解除查封；2、请求依法确认“恒亿大厦”商务楼项目Ｂ座10层04号房产归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告赵建理自2013年起陆续向被告恒亿公司交款，至2014年4月共计50万元。双方于2014年4月16日签订《恒亿大厦购房协议》，协议约定，原告以50万元价格购买恒亿公司“恒亿大厦”商务楼项目Ｂ座10层04号房产。后因房产面积及总价款问题发生争议，经协商，双方对上述购房协议予以变更，并于2016年7月21日就上述房产重新签订编号为Ｂ1004号的《恒亿大厦购房协议》。原告与恒亿公司在2014年和2016年签订的《恒亿大厦购房协议》均合法有效，且在本案房产被查封之前原告已向恒亿公司交付近80%的房款。同时，原告对该房产进行了装修装饰并合法占有使用至今，而未能办理过户登记并非原告原因，原告不存在过错行为。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《物权法》的相关法律规定，原告是该房产的实际权利人，是属于能够排除被告薛青对该房产执行的权利人。而原告就此向法院提出案外人执行异议申请，但法院在未查明证据、未查清事实的情况下作出了（2020）冀04执异19号裁定，驳回原告的异议，回避了原告所享有的房产权利，实属错误。综上所述，原告已于被告薛青申请查封被告恒亿公司房产之前就与恒亿公司就案涉房产签订了《恒亿大厦购房协议》且交付大部分房款，后变更协议不影响原告早已购买上述房产的性质。现原告已交付全部购房款且合法占有该房产至今，未能签订网签合同及办理过户登记也是被告恒亿公司的原因。故案涉房产归原告所有。薛青申请执行原告房产没有法律根据和事实依据。 被告薛青辩称，1、执行法院对被执行人相关财产的查封在前，查封、评估、拍卖程序合法，被答辩人与被执行人恒亿公司协议不能排除法院执行。2015年9月8日邯郸市丛台区人民法院作出（2015）丛执字第420号执行裁定书查封相关房产，并先后由邯郸市丛台区人民法院、邯郸市中级人民法院分别于2016年1月29日、2018年5月21日委托有关机构评估拍卖，后经邯郸市中级人民法院对其中部分房产经两次拍卖流拍，裁定交付申请执行人薛青抵偿部分债务（不足部分仍在执行过程中）。相关事实证据清楚。本案被答辩人与被执行人之间所签购房协议时间是2016年7月21日，是在本案执行查封之后，被答辩人赵建理与被执行人恒亿公司的财产处理行为显然不能对抗法院查封措施，该行为除涉及被执行人非法处置查封财产妨碍执行的法律责任外，其行为显然无效。2、被答辩人诉称2014年签订购房协议并实际合法占有争议房产不能成立，被答辩人就争议房产没有合法买卖合同。被答辩人诉状称：“2014年4月16日与被执行人恒亿公司签订《恒亿大厦购房协议》，约定以50万元价格购买恒亿公司“恒亿大厦”商务楼项目B座10层04号房产。答辩人认为，被答辩人所述存在明显瑕疵，其观点不能成立。”理由如下：其一，在案外人异议审查阶段，被答辩人提交的案外人异议申请书明确说明是2016年7月21日签订协议；被执行人负责人闫志达2016年底向丛台区法院提交的抵账清单和协议中也包括了该份协议，在法院裁定驳回被答辩人异议后又将时间提前到2014年，存在造假嫌疑。关于被答辩人是否曾经先期交付给恒亿公司款项尚不明确，但并不排除被答辩人与恒亿公司之间可能存在民间借贷的债务关系，而不是合法的房产买卖关系，因此，被答辩人所称2014年签订购房协议不能成立。其二，被答辩人所称查封前合法占有争议房产不能成立。2016年3月8日，丛台区法院执行人员和评估机构邢台卓勤立源房地产估价有限公司评估师到恒亿大厦评估，恒亿公司负责人闫志达负责接待，来到10层B座，闫志达明确说明该房产全部由恒亿公司办公使用；2016年12月19日，丛台法院执行法官再到10层B座时，该房产以及第11层全部由玛雅房屋邯郸总部使用，法院追查时闫志达声称抵账。这期间，被答辩人并未占有该房；被答辩人赵建理的2016年7月21日协议第七条也足以说明，赵建理此前未能占有管理该房屋，且约定2021年5月前仍不得收回房屋；被答辩人的案外人异议申请书则称“于2016年8月1日合法占有使用至今”；邯郸市中级人民法院决定拍卖时发布了拍卖公告，被答辩人也没有提出异议。以上几点足以说明查封前被答辩人并未占有该房产。其三，2016年7月21日协议或被答辩人自称的2014年协议均是无效的，被执行人恒亿公司的恒亿大厦房产是未经竣工验收、没有初始登记，不符合商品房销售条件，也没有预售许可证明，根据相关法律规定该房产非但不能市场销售，预售也是禁止、无效的。故此，被答辩人对提出异议的房产不存在合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对于法院查封的不动产，案外人以买受人名义提出异议的，需要以法院查封前签订合法有效的买卖合同、合法占有为前提。然而，被答辩人非但没有合法有效的房产买卖合同，且与被执行人恒亿公司2016年7月21日所签的协议，也在丛台区法院2015年9月8日查封相关房产的裁定后，根据法律规定被答辩人与被执行人的购房协议不能排除本案人民法院的执行。3、被答辩人案外人异议即相关诉讼源于被执行人擅自处置查封财产，恶意妨碍法院执行行为，被执行人应当承担相应法律责任。 被告恒亿公司辩称，1、恒亿大厦项目规划设计为一份规划证书，施工时根据资金和拆迁情况分为两期施工建设，即恒亿大厦B座（共十层）和恒亿大厦A座（共二十层）。2、（2015）丛执字第420号执行裁定书载明：立即查封恒亿公司开发的恒亿大厦第十层（共二十层）房产。该裁定明确查封的是恒亿大厦A座第十层。该层房产754.42平方米，评估单价8000元／平方米，价值6035360元，足以偿还被告薛青的欠款及利息。3、丛台区人民法院作出（2015）丛民初字第107号民事判决后，公司多次找薛青协商用恒亿大厦的现房以房抵债，但薛青始终不接受，坚持要以金钱偿还债务。故邯郸市中级人民法院于2017年12月29日作出了（2017）冀04执151号之一执行裁定书，终结了该案的本次执行程序。4、经薛青申请，2018年9月18日中院立案恢复执行，对恒亿大厦B座10层B1001、B1002、B1003、B1004、B1005、B1006、B1007号房产进行拍卖不合法，应属无效。恒亿大厦开发至今，从未依法登记领取过权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，恒亿大厦房产是不能进行转让的，是不能买卖的。根据《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，恒亿大厦的房产不得作为拍卖标的。所以，邯郸市中级人民法院作出的（2018）冀04执恢113号执行裁定书违反了上述法律规定，应当撤销。5、两次司法拍卖流拍后，邯郸市中级人民法院作出（2018）冀04执恢113号之一执行裁定书，将恒亿大厦B1001、B1002、B1003、B1004、B1005、B1006、B1007号房产以第二次拍卖流拍价格交付给被告薛青，应属无效。6、恒亿公司2014年陆续收到赵建理50万元整，2014年4月16日签订了恒亿大厦B座十层1004号房产的购房协议，并交付赵建理使用，2016年7月21日因面积和总价款问题，恒亿公司与赵建理重新签订了购房协议（合同号为1004），该协议与2014年所签协议均合法有效。7、对于薛青的债务，由于公司资金紧张，无法用金钱履行还款义务，公司愿意用现有的房屋以房抵债，了结债务。 赵建理提交了如下证据：1、（2020）冀04执异19号执行裁定书。证明该裁定对赵建理提交的证据未逐一审查，认定事实不清。薛青对该证据无异议。2、2014年4月14日恒亿公司出具的借款协议，主要内容是恒亿公司分三次向赵建理借款共计50万元，恒亿公司将其开发的恒亿大厦商务楼B座1004号房屋抵顶给赵建理，如不能办理过户继续承担还款责任。赵建理以此证明在2014年恒亿公司就将案涉房产抵顶给了自己。3、2014年4月16日恒亿公司与赵建理签订的《恒亿大厦购房协议》复印件，证明双方签订购房协议的时间是2014年4月16日。薛青质证认为，该证据以前没有出现过，不认可。4、2020年4月8日恒亿公司出具的证明，主要内容是在2016年7月21日因面积和总价款变更重新签订了购房协议，2014年4月16日的购房协议原件已销毁。赵建理还提交了2016年7月21日与恒亿公司签订的《恒亿大厦购房协议》。证明2016年7月21日的购房协议是对2014年4月16日购房协议的补充与修正，二份购房协议均合法有效。薛青对证据的真实性不认可，认为恰恰证明是在法院查封后的一种抵账行为。5、恒亿公司向赵建理出具的收款收据，载明2018年1月2日恒亿公司收到赵建理房款637146元。证明赵建理已交清全部房款。薛青质证认为，对该证据不认可，并且时间是在人民法院查封之后。6、物业费收据、租赁合同及交纳租金的银行明细。证明赵建理自2014年4月16日签订购房协议后对该房屋交纳了物业费，实际使用、占有该房产。薛青对该证据的不认可。7、本院作出的（2018）冀04执恢113号执行裁定书。证明薛青的执行侵犯了赵建理的合法权益。薛青对该证据不认可。恒亿公司对上述证据没有异议。 薛青提交了如下证据： 1、邯郸市中级人民法院（2020）冀04执异21号执行裁定书，证明案外人异议不能成立，不能排除本案法院的执行行为。2、邯郸市丛台区人民法院（2015）丛民初字第107号判决书，证明薛青与恒亿公司民间借贷纠纷案，恒亿公司负有履行偿还薛青债务本金、利息及承担逾期期间加倍利息的义务，此为本案法院执行所依据的法律文书。3、（2015）丛执字第420号执行裁定书，证明法院查封了被执行人所有的恒亿大厦第十层（共20层）房产，没有区分AB座。4、2016年2月2日，丛台区法院询问闫志达笔录，证明丛台区法院第一次拍卖评估前谈话，拍卖范围是恒亿大厦第十层，不存在区分AB座。5、2016年7月1日，法院询问闫志达笔录，证明闫志达对法院查封其房产没有异议，闫志达声称已将10层B座交付法院，并选择了评估机构，因面积待测量而未评估，对法院执行范围包括B座没有异议。6、丛台区法院评估拍卖委托书，证明委托评估拍卖范围是恒亿大厦第十层，没有区分AB座。7、2016年2月26日在邯郸市中级法院技术室选择评估机构选择单。证明闫志达参加了选择评估机构，与7月1日所述的参加选择评估机构一致。8、邯郸市中级法院评估委托书，证明评估范围是恒亿大厦第十层,不分AB座，全部评估。9、恒亿公司处置10层B座房产清单和协议，证明2016年12月19日执行法官发现争议房产改变查封时的用途，闫志达又称将此房产抵账、出售后，经追查，恒亿公司向法院提交的处置清单和协议，该清单和协议均在法院查封后，且后来涉及的部分案外人也不在清单内。10、邯郸市中级法院（2018）冀04执恢113号之一执行裁定书，证明法院经过拍卖流拍后，将部分房产交给薛青抵偿部分债务。 赵建理对上述证据质证认为，对证据1无异议，但该执行裁定未开庭审理，证据未逐一审查，认定事实不清。对证据2的关联性有异议，本案所涉房产为赵建理购房的房产，赵建理对该房产享有物权期待权，高于薛青的金钱索求权。证据3，既然案涉房产不分A、B座，就不能证明查封的房产包含本案房产。对证据4,2016年恒亿公司法定代表人是肖会军不是闫志达，也没有看到对闫志达的委托书，闫志达的陈述无效。对证据5、6、7、8、的质证意见同证据4。证据9，薛青提供的虽是2016年的购房协议，但在此之前已有2014年4月16日签订的购房协议，2014年赵建理已经支付了80%的房款。薛青提交的2016年7月21日的购房协议与赵建理、恒亿公司达成的变更协议不一致，应当以赵建理手中持有的2016年7月21日的协议为准。证据10的真实性无异议，赵建理对此已提出执行异议。 恒亿公司对上述证据质证认为，证据1、2无异议；证据3，查封错误，恒亿大厦规划证书没有A、B座，恒亿公司认为人民法院查封是北楼的十层；证据4-9无异议；证据10，人民法院以流拍后价格交付给薛青抵偿部分债务，此价格低于评估价格，有失公平，应按照评估价格或略低于评估价格抵顶。 本院经审理查明，薛青与恒亿公司民间借贷纠纷一案，邯郸市丛台区人民法院于2015年2月16日作出（2015）丛民初字第107号民事判决书，判决：一、被告恒亿公司于本判决生效之日起十日内给付原告薛青欠款本金1978400元及利息；二、驳回原告薛青的其他诉讼请求。因恒亿公司未履行判决义务，薛青申请强制执行，2015年8月8日邯郸市丛台区人民法院作出（2015）丛执字第420号执行裁定，裁定：“立即查封恒亿公司开发的位于邯郸市丛台区房产。”2017年3月23日，本院作出（2017）冀04执监74号执行裁定，将该案提级本院执行，本院于2017年4月6日立案执行。2017年12月29日，本院作出（2017）冀04执151号之一执行裁定书，终结该案本次执行程序。后本院于2018年9月18日立案恢复执行。执行过程中，本院依法裁定对恒亿公司名下位于邯郸市房产进行拍卖。因两次司法拍卖流拍，本院于2019年6月11日作出（2018）冀04执恢113号之一执行裁定书，裁定：“一、将恒亿大厦名下位于邯郸市房产以第二次拍卖流拍价，交付申请执行人薛青抵偿法律文书确定的部分债务。上述房产所有权自裁定送达薛青时转移。二、薛青可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。” 另查明，执行过程中，赵建理提出执行异议请求中止对恒亿公司名下恒亿大厦B作10层04号房产的执行，并解除查封。理由主要是：2016年7月21日赵建理与恒亿公司签订购房协议，约定购买恒亿公司名下的案涉房产，并且赵建理早已付清房款并于2016年8月1日合法占有使用案涉房屋至今。赵建理提交了2016年7月21日与恒亿公司签订的购房协议及2018年1月2日恒亿公司出具的房款收据。本院于2020年3月10日作出（2020）冀04执异19号执行裁定书，以赵建理与恒亿公司签订的购买案涉房产的购房协议的签订时间在人民法院查封案涉房产之后为由，认定赵建理对案涉房产不享有足以排除执行的权利，遂裁定：驳回案外人赵建理的异议请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，赵建理在提出执行异议时，提交的其与恒亿公司签订的购房协议的时间是2016年7月21日，显然是在2015年8月8日人民法院查封案涉房产之后。赵建理在提起本案的诉讼后，虽提交了2014年4月16日其与恒亿公司签订的购房协议，但该协议系复印件，结合赵建理在提出执行异议时自认其与恒亿公司签订购房协议的时间是2016年7月21日，实际占有使用案涉房产的时间是2016年8月1日的事实，对该协议的真实性本院不予确认。关于恒亿公司辩称根据（2015）丛执字第420号执行裁定，人民法院查封的房产中不包括案涉房产。本院认为，前述执行裁定确定查封的财产中虽未区分恒亿大厦的A、B座，但在人民法院执行中，恒亿公司对人民法院执行拍卖案涉房产的行为并未提出异议，应认定恒亿公司对人民法院已经查封案涉房产是明知的。综上，赵建理不能证明其与恒亿公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，依据前述规定，赵建理对案涉房屋不享有足以排除执行的权利。 综上所述，赵建理的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回赵建理的诉讼请求。 案件受理费8800元，由赵建理负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  霍金喜 审 判 员  冯 雪 人民陪审员  侯斌辉 二〇二〇年七月十五日 书 记 员  郝瑞召