河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）豫07民终2198号上诉人（原审原告）：岳鹏程，男，汉族，1987年8月9日出生，住河南省。委托诉讼代理人:费萌，河南乾川律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵增梁，河南乾川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王建华，女，汉族，1962年8月8日出生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱春艳，河南师大方正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：新乡市升华房地产开发有限责任公司（被执行人），住所地：开发区27号街坊。法定代表人：张木兰，执行董事。被上诉人（原审被告）：严彪，男，汉族，1963年11月8日出生，住广州市海珠区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨建东，河南国豪律师事务所律师。上诉人岳鹏程与被上诉人新乡市升华房地产开发有限责任公司（以下简称升华公司）、严彪、王建华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）(2019）豫0702民初6038号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人岳鹏程的委托诉讼代理人赵增梁、费萌，被上诉人升华公司、严彪的委托诉讼代理人杨建东和被上诉人王建华的委托诉讼代理人朱春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳鹏程上诉请求：1、法院撤销原审法院(2019）豫0702民初6038号民事判决，依法改判为确认岳鹏程对新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆20××70号房屋具有所有权；撤销新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702执异150号执行裁定书，停止对位于新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆20××70号（即：1幢1单元11层11116号）房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定了上诉人已经对案涉房屋交了全款，认定了上诉人在涉案房屋在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。但却以上诉人名下有其他房屋为由驳回了上诉人的执行异议诉请，实属适用法律错误。首先，《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条只要求在查封之前签订书面买卖合同，并未要求合同进行备案，一审法院以商品房买卖合同未进行备案驳回上诉人的请求加重了上诉人的义务，扩大解释法律适用，显然错误，应予纠正。其次，涉案房屋虽不是上诉人名下唯一房产，但该房产实际系上诉人用于其父母实际养老居住的房屋（有照片为证），且该房屋系上诉人实际居住使用而非二套房投资。一审法院机械适用法律即以上诉人名下有两套房产为由驳回上诉人诉求显然适用法律错误，应予纠正。2、不管是《民法通则》、《物权法》还是《九民纪要》的法律规定，其目的都是为了最大限度保护公民的私权利。本案中，上诉人主观上善意，客观上缴纳了全部房款且实际居住，如果人民法院不能依法保护上诉人对房屋的所有权，那么涉案房屋必将被另案拍卖，而升华公司濒临破产，无力返还上诉人已缴纳的全部房款，最终导致维护一个合法权益的同时，严重损害另一个合法权益（上诉人的权益），也严重违背法律的公平正义的基本原则，直接造成上诉人30多万房款损失。王建华答辩称：1、案涉房屋属于被执行人升华公司所有并一直登记在升华公司的名下。根本不存在实际交付或者被被答辩人实际占有的情况。2、被答辩人的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，其权利不能够排除执行。升华公司和严彪共同答辩称：升华公司的确与被上诉人签订了商品房买卖合同，并且已按合同支付了购房款及其他装修配套费用。在合同签订后升华公司将房屋交付给了上诉人。升华公司跟上诉人的确是存在调换房屋的情况，因为原出卖房屋存在质量问题，将另一套房屋交由其居住，但这种情况不能否定房屋交付的事实。严彪不应该成为本案当事人，因为当时严彪时任升华公司法定代表人，其行为是职务行为，责任应由升华公司承担。岳鹏程向原审法院提出诉讼请求：1、依法确认岳鹏程对新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆20××70号房屋具有所有权；2、判令撤销原审法院（2019）豫0702执异150号执行裁定书，停止对位于新乡市开发区27号街坊温泉假日公馆20××70号（即：1幢1单元11层11116号）房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；3、诉讼费用等由王建华、升华公司、严彪承担。原审法院查明:王建华与升华房地产公司、严彪因民间借贷纠纷诉至该院，在案件审理的过程中，该院于2016年8月18日作出（2016）豫0702民初2619-1号民事裁定书，查封升华公司名下温泉假日公馆10层至12层包括案涉房屋（1幢1单元11层11116号房，房产证号：20××70）在内的房产，并于2016年12月26日作出（2016）豫0702民初2619号民事判决，判决：升华公司于判决生效之日起十日内支付王建华借款15000000元及利息（利息从2015年3月1日起以15000000元为基数按照月息2分计算至给付之日止），严彪对上述债务承担连带偿还责任。升华公司不服提出上诉，新乡市中级人民法院于2017年5月25日作出（2017）豫07民终1540号民事判决，内容为：1、撤销该院（2016）豫0702民初2619号民事判决；2、升华公司于判决生效之日起十日内支付王建华借款本金15000000元及利息（利息按月息2分利率，自2015年3月15日起计算至付清之日止），严彪对上述债务承担连带清偿责任。因升华公司、严彪未履行生效判决确定的义务，王建华向该院申请强制执行，执行案号为（2017）豫0702执838号，后变更为（2018）豫0702执恢109号。执行中，该院于2019年8月5日作出（2019）豫0702执恢109-23号执行裁定书，变卖涉案财产，案外人认为案涉房产归其所有，基于实体权利对执行标的提出排除执行异议。该院于2019年9月17日作出（2019）豫0702执异150号执行异议裁定，驳回了案外人岳鹏程的异议请求。岳鹏程不服，向该院提起诉讼。另查明，岳鹏程与升华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2011-029035，合同签订日期为空白），主要约定：岳鹏程购买升华公司开发的位于开发区27号街坊温泉假日公馆1幢1单元11层11116号房；建筑面积共50.67平方米，每平方米5518.81元，价款共计279638元；交房期限为2013年3月24日前；升华公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由升华公司向新乡市房产管理局申请登记备案。2012年3月24日，岳鹏程与新乡市新橙物业管理有心公司签订委托代购协议，委托新乡市新橙物业管理有心公司采购家居用品，价款为39000元。岳鹏程分别于2012年3月17日、2012年3月24日向升华公司转款158638元、150000元，以上共计308638元，升华公司于2012年3月24日出具279638元的购房款收据，新乡市新橙物业管理有心公司于同日出具39000元代购款收据。还查明，新乡市辉星商贸有限公司于2015年6月17日在河南获嘉农村商业银行股份有限公司贷款1100万元，该笔借款由严彪等人进行担保，另由升华公司所有的位于开发区27号街坊温泉假日公馆第10-12层共计49套的房产进行抵押（包括案涉房屋在内），并于2015年6月10日办理了房屋他项权证。就该笔借款，河南省获嘉县人民法院于2017年8月29日作出（2017）豫0724民初442号民事判决：1、新乡市辉星商贸有限公司在判决生效后十日内归还河南获嘉农村商业银行股份有限公司的借款本金900万元及利息……,2、河南获嘉农村商业银行股份有限公司对升华公司所有的位于开发区27号街坊温泉假日公馆第10层至12层共计49套的房产在上述债务范围内享有优先受偿权。还查明，2018年2月5日，在原审法院执行局就包括案涉房屋在内的49套房屋拍卖事宜，对升华公司进行询问时，升华公司陈述房屋已抵押给获嘉农商行、房屋都是半毛坯，并对房屋起拍价格发表了意见。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述第二十八条、第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权，即无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。当案外人就执行标的享有其中一项物权期待权,即可以排除对执行标的的强制执行。本案中，岳鹏程虽提供《商品房买卖合同》、收据、转账记录等证据证实其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，但其当庭自认名下有其他用于居住的房屋，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除执行情形。因岳鹏程并未提供交房证明、装修证明等证据证实其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且在该院对升华公司就房屋拍卖事宜进行询问时，升华公司也并未称案涉房产已交付岳鹏程占有。且岳鹏程虽签订《商品房买卖合同》，但该合同并未进行备案，尽管办理备案登记是升华公司的义务，但在房屋始终未进行备案情况下，岳鹏程未举证证明其为了自身权益曾经主张过相关权利，后案涉房产于2014年办理出房产证，该院于2016年8月18日作出查封裁定，而岳鹏程也并未举证证明其在此期间曾主张过办理过户登记。综合以上情况，岳鹏程并未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，且非因其自身原因未办理过户登记，故其也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行情形，故其就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并确认其对案涉房屋具有所有权的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行意义和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回岳鹏程的诉讼请求。案件受理费7228元，由岳鹏程负担。二审中上诉人提交三份证据：1、银行流水和照片四张，证明其与升华公司签订了房屋买卖合同，全额缴纳了房款，并且实际居住占有。2、广告宣传页3份，证明上诉人购房的目的是为了给父母居住使用，且上诉人父母也实际居住了。3、情况说明2份，证明升华公司擅自将该房屋抵押给他人，导致无法办理过户，其自身不存在过错。被上诉人质证认为银行交易流水不能证明系交付的案涉房款，且不能排除系借款性质，照片无法证明实际占有的事实，案涉房屋系毛坯房，不可能实际居住；证据2真实性无法确定，与本案无关；证据3房管局的情况说明无异议，对升华公司的情况说明有异议，该房产并未交付给上诉人使用。本院认为结合在案的事实及被上诉人的质证意见，本院对证据2不予认定，其他证据与本案存在关联性，但其证明目的需要结合在案的事实综合认定。本院查明：岳鹏程自认其名下还有一套住房。升华公司曾在2015年向岳鹏程交付案涉房屋所在楼的其他房屋（即该栋楼918号房产），岳鹏程实际占有了该房屋，后因其他原因被迫搬出，案涉房屋系毛坯房，并未交付给岳鹏程实际占有。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中岳鹏程在查封之前未合法占有其所购买的案涉房屋，且岳鹏程名下尚有其他居住用房，不符合上述法律规定的排除执行的条件，故该上诉请求不能成立。关于岳鹏程要求确认案涉房屋所有权的问题。我国不动产物权变动采取登记生效主义,登记才发生物权移转的法律效力,因此,当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋所有权。而本案案涉房屋因并未备案登记并过户到岳鹏程名下，故其要求确认案涉房屋归其所有的主张，本院不予支持。综上，岳鹏程的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定主要事实清楚，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7228元，由岳鹏程负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年七月二十八日书记员  贾 威