浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8550号 原告:杨晓丹，女，1985年5月18日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：王超，男，1985年9月9日出生，汉族，系原告丈夫，住义乌市。 委托诉讼代理人：王燕，浙江星耀律师事务所律师。 被告：杨均兴，男，1948年11月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：杨竹英，女，1951年11月9日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈临建、高健，江苏圣典（义乌）律师事务所律师。 原告杨晓丹为与被告杨均兴、杨竹英房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告杨晓丹的委托诉讼代理人王超、王燕；被告杨均兴、杨竹英的共同委托诉讼代理人陈临建、高健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晓丹向本院提出诉讼请求：一、判令两被告支付违约金人民币65500元；二、判令两被告支付原告为实现本案债权的律师费3500元。庭审中，原告明确违约金是按合同约定的2020年2月29日算到2020年4月12日交付车库的这一天，按日千分之一来算的。事实与理由：2019年7月16日，原被告签订了《房地产买卖合同》一份，约定原告向二被告购买坐落于义乌市的房屋及车库一个，转让价为人民币156.5万元.两被告应于2020年2月29日前将涉案房屋及车库交付给原告，逾期未超过30天的，被告需按总房价的千分之一每日支付违约金；任何一方违约，违约方除应承担违约责任外还应支付守约方为维权支付的费用。合同签订后，原告按约向两被告支付了转让款，被告也按约办理了不动产过户登记手续，2020年3月17日，被告才向原告交付涉案房产，2020年4月12日才向原告交付涉案车库。现双方就违约责任事宜进行了多次交涉仍无果。 被告杨均兴、杨竹英辩称，涉案房屋分二部分，一部分是套间，一部分是车库，套间是租给季岗军的，租期是从2019年3月1日至2021年2月29日，每年租金是25000元，一年一付，车库是租给另一个人，大概是三、四千一年，租期是2020年4月份左右到期的，因此，两被告合同的租期并不是同时到期的。租赁的情况是双方在协商房屋转让事宜时都是给原告方看过的。原告方提出能否在2020年2月29日将套间交付给他，然后被告与季岗军协商，能否到2020年2月29日搬出去，当时季岗军也是同意的，所以双方在签订协议的时候以套房即一年到期的时间确定房屋交付时间，根据双方谈的内容，双方签订了协议，协议也是由原告提供的。到2019年7月26日去办理过户手续，当时原告要求将两份租赁合同交给他，7月26日被告将租赁合同带去了，当时因为押金的问题，将车库的租赁合同交给了原告。然后在过户的时候，原告方明确表示说收房子的事情不要被告去管，他自己直接会去收的，后来被告一直没有去管。原告方后来去安装了煤气管道，后来他自己直接去收房，在收房的过程当中，与季岗军之间的关系闹僵，之后原告又要求被告交付房屋。被告方就跟原告说一是在疫情期间，自己出不去，与季岗军也协商，季岗军说是疫情期间，他无处可搬，房子也租不到，另一个也说原告态度不好，不同意搬走。然后我方跟原告协商，让季岗军将租期租满，下一年租金给原告，同时再赔偿一部分损失，但是原告不同意。本案当中约定的违约金过高，房屋租金是25000元每年，2020年3月17日，我们将涉案的套间交付给原告，17天租金的损失是1160元，违约金明显超过了实际损失。因为原告明确说他自己会收房，实际上免除了被告的交房义务，因此，不应该叫被告承担逾期交房的违约责任。在约定交房的时间，刚好是疫情最严重的时间，而且管控措施比较严厉，因此，客观上承租户也无法租到房屋来腾空。属于不可抗力，应依法免除被告的责任。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、房地产买卖合同一份，证明：原告向两被告购买涉案房产及双方约定的权利义务。 二、房屋、车库交付确认书一份，证明：两被告于2020年3月17日将涉案房产交付给原告，于2020年4月12日交付车库的事实。 三、委托代理合同、发票各一份，证明：原告为实现本案债权支付的律师费3500元。 二被告质证认为，一、对证据一的真实性没有异议。这个版本是由原告提供的。在合同的最后一页当中，补充条款第三项中房屋、车库一年租赁期满后即2020年2月29日前卖方将房屋交付给乙方，这个到期时间是套间的租赁到期时间，车库到期时间并不是2020年2月29日，只说是租车库到期之后交付车库。二、对证据二的真实性没有异议。三、对证据三的真实性无法确认，而且这个费用并不应当由被告方承担。 二被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、租房协议一份，证明：2019年2月26日，被告方将出租给季岗军使用的，约定租期从2019年3月1日至2021年2月29日止，每年租金是25000元，房租每年一付，如果房屋出售，每年房租由原房东、新房东及租客协商。 二、微信聊天截图一份，证明：1、房屋出租情况在签订合同前告知过原告。2、房地产买卖合同是原告方起草，发给被告方的。3、合同约定原告自行向租客收房，关系闹僵后，原告又叫被告交房。4、被告方提出让季岗军续租，租金归原告，再补偿给原告一部分，原告方除租金归原告，还要被告再补偿3万元给原告。否则要求收回房屋，双方协商未果。 三、义乌市新冠状病毒××病情防控指挥部令第18号、通知、义乌市新冠状病毒××疫情防控指挥部专项工作组文件（均系打印件）各一份，证明：约定的交房时间在新冠状××疫情管控期间。 原告质证认为，一、对证据一的证据三性没有异议，根据合同相对性，这份证据不能对抗原告，原、被告的权利义务，应当对合同约定的为准。二、对证据二的证据三性没有异议，但是不能达到第二、三项的证明目的，合同是中介提供的版本，是原、被告从中介处拿来后协商一致并最终签订的。对第三项证明目的，与事实不符，根据合同补充条款的约定，交付房屋是卖方的合同义务，关系没有闹僵之前，即2020年2月15日，原告是基于被告与原告陈述，在房屋过户时有跟承租人说要原告去交接的，这在微信聊天中明确说过，原告才同意自己去说一下，不行再由被告解决，因此，收回房屋的义务并未转移，一直是被告。三、对证据三的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。合同约定的交付时间是2020年2月29日，义乌国际商贸城已经正常开放运营，有两被告均为本地居民，新冠疫情不足以阻止两被告按约定履行合同。当庭提供义乌市新冠状病毒××病情防控指挥部令第19号打印件一份，明确国际商贸城是2020年2月24日已经恢复经营，本案不存在交付房屋的障碍。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，二被告对证据一的真实性无异议，该合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行，并应据此处理双方有关权利义务事宜。二被告对证据二无异议，该证据能够证明涉案房屋及车库交付的时间。证据三能够证明原告为本案支出律师费3500元的事实，本院予以确认。 二被告提供的证据中，原告对证据一真实性无异议，但该份合同系二被告与案外人签订，有关约定不能约束原告，原、被告之间的权利义务事宜应按双方签订的房地产买卖合同处理。证据二能够证明原告在购房时知晓出租情况，但双方签订的合同对房屋交付时间明确进行了约定，聊天记录中也无法认定原告承诺自行向租客收房，原告多次要求被告收回并交付房屋，该证据不能达到被告的证明目的，不能认定双方对原合同约定进行了变更。证据三能够证明义乌市政府针对新冠××疫情采取的有关的防控措施，但2020年2月底时已开始复工复产，且针对居民小区的防控措施已有放松，并不影响原、被告作为本地人进出小区，故该疫情不能完全作为被告逾期交付的免责事由；但因双方约定的交付时间原租赁期限尚未届满，被告需与原承租人提前解除合同，疫情的确可能会一定程度影响承租人租赁其他房屋，对此本院将酌情予以考量。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2019年7月16日，原告与二被告签订房地产买卖合同一份，约定原告向二被告购买位于义乌市的房屋及车库，成交价为156.5元；合同约定二被告应在2020年2月29日前将房屋、车库从原承租人处收回并交付原告，之后是否继续租赁由新房东决定；逾期交付房屋未超过30天的，违约方每天按房价的千分之一支付违约金，守约方为追究违约责任发生的律师费等费用由违约方承担。后原告按约向二被告支付购房款，二被告亦协助原告办理了涉案房屋及车库的不动产被告手续。因二被告与原房屋及车库承租人未能协商一致，二被告于2020年3月17日方向原告交付涉案房屋，于2020年4月12日方向原告交付车库。庭审中，双方确认二被告为提前解除房屋租赁合同，向原承租人支付补偿款2万元。另查明，原告为本案诉讼支出律师费3500元。 本院认为，依据双方签订的房地产买卖合同，二被告应于2020年2月29日前将房屋、车库从原承租人处收回并交付原告，但二被告实际于2020年3月17日向原告交付房屋，于2020年4月12日向原告交付车库，应认定二被告构成了违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，二被告抗辩称合同约定的违约金标准过高，考虑双方之前均按约履行，已完成涉案房屋产权变更登记，逾期交房时间仅为十余天，且从双方交流过程看，原告主要诉求系及时交付房屋，车库作为房屋附属部分，虽逾期交付一个多月，并不影响双方主要合同目的的实现，二被告亦积极主动与原承租人协商提前解除合同事宜，并已另支出补偿款2万元，表明其违约的主观过错程度不大，且确一定程度上确实受到新冠××疫情防控措施的影响，综合以上因素并考虑双方合同约定、原告损失及支出等实际情况，本院酌定二被告向原告支付违约金的数额为15000元（已考虑原告第二项诉请金额）。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告杨均兴、杨竹英于本判决生效之日起十日内支付原告杨晓丹违约金15000元。 二、驳回原告杨晓丹的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费763元，由原告负担500元，二被告负担263元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年七月十三日 书记员 颜虹英