上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3025号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市机关事务管理局人防工程管理中心，住所地上海市。法定代表人：董卫，该中心主任。委托诉讼代理人：陈军，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审原告、反诉被告)：上海津菡商务咨询有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈吉顺。上诉人上海市机关事务管理局人防工程管理中心(以下简称机关事务局人防中心)与上诉人上海津菡商务咨询有限公司(以下简称津菡公司)房屋租赁合同纠纷一案，上海市嘉定区人民法院(以下简称嘉定法院)于2017年8月以(2017)沪0114民初627号作出原一审判决，判决生效后，机关事务局人防中心向本院申请再审，本院经再审后，于2019年1月裁定撤销(2017)沪0114民初627号民事判决，发回嘉定法院重审。嘉定法院于2019年2月20日受理后，依法另行组成合议庭适用普通程序进行审理。嘉定法院第一次庭审中，津菡公司申请撤回要求确认双方间订立的《合作培训场地使用合同》无效的本诉诉讼请求，嘉定法院口头裁定予以准许并继续审理本案反诉部分，并于2019年12月12日作出(2019)沪0114民初3728号民事判决。机关事务局人防中心和津菡公司均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人机关事务局人防中心委托诉讼代理人陈军、上诉人津菡公司的法定代表人刘静及委托诉讼代理人陈吉顺到庭参加诉讼。二审审理中，上诉人津菡公司申请撤回上诉，本院予以准许。本案现已审理终结。机关事务局人防中心上诉请求：1、请求依法撤销原审判决第二项,改判津菡公司支付自2016年3月1日起至2017年2月28日租金20万元(已扣除房屋押金)及利息;2、请求依法撤销原审判决第三项,改判由津菡公司支付自2017年3月1日起至实际交付之日(2018年6月15日)止的租金人民币426,739.73元(按照每年33万元计算)及逾期利息；3、请求依法撤销原审判决第四项,改判由津菡公司将外青松公路XXX号勤耕楼恢复原状；4、本案诉讼费全部由津菡公司承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律不当,判决明显不当。首先,双方签署的合同是双方的真实意思表示,是合法有效的。根据合同的约定,津菡公司应当按照先付后用的原则支付租金。且津菡公司违约在先,恶意拖欠租金,过错完全在于津菡公司一方。根据双方合同约定，逾期不支付租金累计超过6个月的,机关事务局人防中心有权解除合同。由此可见,本案的过错完全在于津菡公司一方,由此引发的责任理应由津菡公司承担。其次，关于租金的标准应当按照合同约定标准支付,不存在减半收取的问题。原审法院对于租金标准的调整和认定明显不当,租金减半收取既无法律依据也无合同依据,判决明显不当。机关事务局人防中心交付租赁房屋给津菡公司,租金就是津菡公司占用场地的使用费。同时租金也不存在明显过高的情形。另外,津菡公司在原审中撤回了诉讼请求,自始至终从未主张过租金过高或要求对租金进行调整，法院调整租金是错判。第三，在合同履行及签订的过程中,机关事务局人防中心始终是善意的,没有任何的欺诈或不诚信的行为。津菡公司对于机关事务局人防中心未办妥产权登记的事实是明确知晓的。签约当时在合同的附件三中予以注明,并经过津菡公司盖章确认。第四，津菡公司应当将租赁的勤耕楼恢复原状。原审法院却要求违章建筑不予拆除，严重侵害了上诉人的合法权益。第五，合同明确约定了由津菡公司自行办理相关证照,出租人仅有配合义务。对于造成的扩大损失只能由津菡公司自行承担。系争合同6.1条约定：乙方津菡公司在取得合作场地的使用权后,必须按照国家法律、法规及行政规章办妥消防、治安、卫生、环保、营业执照等一切经营所需的手续后,方可进行经营活动。办理手续的责任和费用,由乙方承担。如因无法办理经营所需手续导致乙方无法进行经营活动,责任和损失由乙方承担。事实却是,出租人交付系争房屋后,津菡公司一直没有办理相关的营业手续,就擅自开展了经营活动。由此,导致的一切所谓的投资损失(包括扩大的损失)只能由津菡公司承担。综上所述，机关事务局人防中心认为,系争合同是双方的真实意思表示,内容合法有效。津菡公司应当按照合同的约定按时支付租金。但原审法院将租金减半的做法既无合同依据,也无法律依据。津菡公司辩称：不同意机关事务局人防中心的上诉请求,双方签订的合同，系双方真实意思表示。关于违约问题，我们应当根据签订合同的目的以及合同具体条款来分析，签订合同的目的是津菡公司依法能够办理经营证照，并实施具体的经营。合同约定机关事务局人防中心必须提供办理证照所需的材料，但在具体履行过程中机关事务局人防中心一直没有提供办理证照的大产证。机关事务局人防中心的代理人一直是在偷换一个概念，现大产证上没有勤耕楼的登记，我们认为大产证必须包括涉诉房屋是一个前提条件。机关事务局人防中心未能提供符合合同约定要求的大产证，法院可以作出明确的判断，即应认定其违反了合同约定，使得津菡公司无法实现签订合同的目的。关于租金的判决，我们认可法院的处理。原审当时我们是想变更租金赔偿等诉讼请求的，但是嘉定法院认为不符合再审案件变更诉请条件，津菡公司就没有提出这个问题；关于机关事务局人防中心认为履行合同和签约过程中始终是善意的，没有任何的欺诈和不诚实行为，我们认为是不成立的。他们提供的大产证不包括涉诉房屋，本身就是欺诈行为。关于勤耕楼恢复原状的问题。在原审中我们一再强调可以配合让机关事务局人防中心去办理产权证。办出产权证以后，继续履行合同。但是机关事务局人防中心回答办不出产权证。关于办理证照责任的约定问题，办理证照的责任约定是很明确由津菡公司去办，但是所需要的相关资料应该由机关事务局人防中心提供。由于机关事务局人防中心无法提供满足法律要求的办证所需的资料，所以办不出证照责任就在机关事务局人防中心。机关事务局人防中心向原审法院反诉请求：1、解除双方当事人于2011年11月28日签订的《合作培训场地使用合同》；2、津菡公司向机关事务局人防中心支付自2016年3月1日起至2017年2月28日止的租金20万元(已扣除房屋押金)，并偿付自2016年3月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息(以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、津菡公司向机关事务局人防中心支付自2017年3月1日起至2018年6月15日实际搬迁之日止的租金426,739.73元(以年租金33万元计算)，并偿付自2017年3月1日起至实际付款之日止的逾期付款利息(以426,739.73元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4、津菡公司拆除安装在租赁房屋外的电梯将租赁房屋恢复原状。原审法院认定事实：一、2011年11月28日，上海市人民政府机关事务管理局外岗管理所(甲方，以下简称外岗管理所)与上海阆品商务咨询有限公司(乙方，本案原审反诉被告，2013年更名为津菡公司)就乙方使用甲方可依法提供用于合作培训场地的有关事宜签订了一份《合作培训场地使用合同》。该合同约定：1、甲方提供给乙方用于合作培训的勤耕楼，地址为外青松公路XXX号，总建筑面积约为2300平方米；2、乙方向甲方承诺，将该合作培训场地作为举办培训及配套餐厅、住宿等使用，并遵守国家和本市有关场地使用和物业管理的规定；乙方保证在合作培训期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审核批准前，不擅自改变前述约定的使用用途。3、甲方于2011年12月1日前向乙方交付场地，双方应于交付日办理该场地的交接手续；合作培训场地使用期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止，该场地装修改造期为3个月(2011年12月1日至2012年2月29日)；在场地装修改造期内，乙方无需缴付甲方合作培训收益金，但仍应承担使用该单元发生的相关费用；改造期满后，若乙方仍未收到为申请该场地经营证照所需甲方应提供的文件材料，则相应试运行期与合作培训生效日应顺延直到乙方收到上述材料止，所需文件及材料内容由双方在本合同附件三中予以列明。4、乙方合作培训收益金为乙方运营合作培训项目所得，甲方合作培训收益金为每年30万元，每5年增长一次，增幅为10%；乙方应依约交付收益金，如逾期交付，则每天按每期场地使用金总额的千分之一交付滞纳金；甲乙双方约定签约后7日内乙方应向甲方支付履约保证金10万元，合同期满如乙方不再继续合作或合同提前解除后，甲方应在乙方付清全部应付款及其他手续后10个工作日内将履约保证金(无息)退还乙方。双方还约定，乙方在取得合作培训场地的使用权后，必须按照国家法律、法规及行政规章办妥消防、治安、卫生、环保、营业执照等一切经营所需手续后，方可进行经营活动，办理手续的责任和费用由乙方承担，如因无法办理经营所需手续导致乙方无法进行经营活动，责任和损失由乙方承担；乙方返还该场地应符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用；乙方对大楼及设施实施的修缮和改造，在合作培训期满或由于乙方违约导致合同终止，所有修缮和改造所形成的固定资产归甲方所有；合作培训期满或合同终止，乙方必须按甲方的书面通知，按时搬出全部物品，房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理；双方同时约定了一方逾期不支付收益金另一方有权解除合同等一系列合同解除的条件。双方在合同第一条中另约定，现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件二中加以说明。甲乙双方同意在交接前以附件二为标准对建筑物现场情况进行考察，并以附件二作为甲方向乙方交付该场地和本合同终止时乙方向甲方返还该场地的验收依据。关于合同附件，双方在合同尾部注明：“附件一：该场地的平面图。附件二：现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备约定。附件三：申请该场地经营证照所需甲方应提供的文件及材料(大产证复印件)”，其中“大产证复印件”6个字系手写，字上加盖了“上海阆品商务咨询有限公司”(津菡公司)公章。二、上述合同签订后，外岗管理所向津菡公司交付了租赁房屋和场地，津菡公司按经营酒店模式对租赁房屋进行了装修，在租赁房屋外墙安装了电梯，并向相关部门申请营业执照，同时按约支付租金。2014年10月10日，上海市机关事务管理局发文明确外岗管理所撤销后的土地房屋资产委托机关事务局人防中心进行管理。截止2016年2月底，津菡公司共支付了租金120万元及保证金10万元，未支付自2016年3月1日起的租金。津菡公司至今未办出经营酒店的营业执照。三、2017年1月，津菡公司向原一审法院起诉，要求确认双方签订的《合作培训场地使用合同》无效。机关事务局人防中心反诉要求津菡公司支付租金、利息及将租赁场地恢复原状。原一审2017年3月14日的庭审中，机关事务局人防中心又当庭要求解除双方签订的《合作培训场地使用合同》。同年8月，原一审法院判决双方签订的《合作培训场地使用合同》无效。判决生效后，津菡公司于2018年4月向原审法院起诉要求机关事务局人防中心赔偿各类损失1,200余万元，2018年5月，机关事务局人防中心申请执行。两案审理、执行过程中，双方于2018年6月15日办理了涉案房屋交接手续，由津菡公司将租赁房屋勤耕楼交还给机关事务局人防中心。后机关事务局人防中心在找到租赁房屋的《建设工程规划许可证》后向二中院申请再审，要求确认该租赁合同有效。本案再审审理期间，津菡公司撤回要求机关事务局人防中心赔偿各类损失的诉请。另查明：1989年7月17日，上海市人民政府机关事务管理局取得外青松公路XXX号内房屋的大产证(沪房嘉字第00149号)，共计19幢建筑物。涉系争租赁房屋勤耕楼为184平米。2002年，外岗管理所对系争场地进行改建，改建后勤耕楼的建筑面积为2300平方米。2015年2月2日，上海市机关事务管理局取得外青松公路XXX号内房屋的大产证(沪房地嘉字2015第003795号)，该产证的房屋中未有改建后勤耕楼的记载。原审庭审中，双方对津菡公司租赁房屋的目的是为了开办酒店无异议；对合同中提到的附件二，双方确认附件二未再另行约定；对津菡公司安装在租赁房屋外墙的电梯，机关事务局人防中心表示不清楚；对涉案房屋的大产证复印件交付时间，机关事务局人防中心认为在合同签订时已同时交付，津菡公司认为合同签订时机关事务局人防中心交付的是国有土地使用证，在2013年底才提供了租赁房屋的大产证复印件；对津菡公司至今未办出营业执照，津菡公司认为是机关事务局人防中心无法提供涉案租赁房屋的大产证所致，机关事务局人防中心认为办不出营业执照是津菡公司自己的事情，与机关事务局人防中心无关。本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否应予解除；二、如果租赁合同解除，责任如何分担；三、机关事务局人防中心要求津菡公司拆除电梯恢复原状的诉请是否应予支持。关于争议焦点一，原审认为，津菡公司与外冈管理所签订的《合作培训场地使用合同》，虽然该合同名称是关于合作培训场地的使用，但根据合同的内容其实质是一份房屋租赁合同。鉴于机关事务局人防中心提供的沪嘉建(2002)0389号《建设工程规划许可证》证明所涉租赁房屋勤耕楼取得了工程规划许可，故津菡公司与外冈管理所为此签订的《合作培训场地使用合同》，不违反相关法律规定，应属有效。津菡公司租赁房屋是为了酒店经营，现津菡公司至今未办理出经营酒店所需的营业执照，系争租赁房屋也已于2018年6月15日移交归还机关事务局人防中心，合同继续履行已不现实，解除合同符合本案客观情况，故认定双方订立的《合作培训场地使用合同》于2018年6月15日解除，至于合同解除后产生的后续问题双方可另行解决，考虑到双方在另行解决过程中，可能会涉及到对包括电梯在内的增设附属设施及房屋内装饰装修进行评估等问题，故目前双方对租赁房屋内的增设附属设施及装饰装修应保持房屋返还时的状态，暂缓处置，以便于双方后续问题的顺利解决。关于争议焦点二，原审认为，根据合同约定，外冈管理所应在合同签订后交付津菡公司涉案房屋大产证复印件，然涉案租赁房屋在2002年经过改建后(从184平方改造成2300平方)，房屋所有权证上已经没有2300平方的房屋登记，且作为外岗管理所撤销后的土地房屋资产的管理人机关事务局人防中心至今也没有办出该租赁房屋的房屋所有权证，故机关事务局人防中心实际无法提供涉案租赁房屋的房产证复印件，对津菡公司一直无法办出酒店营业执照有一定影响，对此机关事务局人防中心违约在先，应负相应责任；津菡公司在收到机关事务局人防中心大产证复印件后，应该明知该大产证上并无2300平米勤耕楼的记载，在因多种因素迟迟办不出营业执照的情况下，截至2018年6月15日止，系争房屋一直由津菡公司占有，故津菡公司应向机关事务局人防中心支付一定的房屋租赁费，并支付逾期付款的相应利息损失。租赁费的标准，根据双方的违约情况，原审酌定以双方在合同中约定费用的50%计算，津菡公司支付的10万元保证金可在应付租赁费中予以扣除。关于争议焦点三，原审认为，双方在合同中约定：“现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲乙双方分别在本合同附件二中加以说明”，然双方确认之后并未对此作出约定，应视为出租方机关事务局人防中心对津菡公司自行装修和增设附属设施的内容、标准未予以明确要求，现津菡公司为经营需要，对租赁房屋进行装修时安装了电梯，该电梯安装在租赁房屋外墙，租赁房屋位于机关事务局人防中心的办公大楼附近，在长达数年的使用期内，机关事务局人防中心没有对此提出异议或提出拆除要求，应视为其同意津菡公司在其租赁房屋外墙安装电梯，故对机关事务局人防中心要求拆除安装在租赁房屋外的电梯恢复原状的诉请，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认上海市机关事务管理局人防工程管理中心与上海津菡商务咨询有限公司于2011年11月28日签订的《合作培训场地使用合同》于2018年6月15日解除；二、上海津菡商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海市机关事务管理局人防工程管理中心自2016年3月1日起至2017年2月28日止的租金5万元，并以5万元为基数，支付自2016年3月1日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；三、上海津菡商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海市机关事务管理局人防工程管理中心自2017年3月1日起至2018年6月15日止的租金213,369.87元，并以213,369.87元为基数，支付自2017年3月1日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、驳回上海市机关事务管理局人防工程管理中心其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费80元，减半收取40元，由津菡公司负担；本案反诉受理费5,033.70元，由津菡公司和机关事务局人防中心各半负担，前述费用应于本判决生效之日起七日内付至原审法院。二审审理中查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。另查明，本案原审审理中，津菡公司曾提出要求变更原本诉诉请，增加要求机关事务局人防中心支付违约金、退还原支付租金、赔偿各类损失等请求。因本案系再审案件，津菡公司变更诉请不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十二条规定的情形，经原审法院释明，津菡公司予以认同，本案二审审理期间，津菡公司表示相关诉请将另行诉讼。本院认为，《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据本案认定的事实，系争合同名为《合作培训场地使用合同》实质为房屋租赁合同双方均无异议，故本案纠纷应以租赁法律关系调整。系争合同约定：出租方提供给承租人租赁标的勤耕楼，地址为外青松公路XXX号，总建筑面积约为2300平方米。双方签约时外青松公路XXX号产权证记载勤耕楼面积系改造前的184平方米，但再审已查明涉案租赁标的签约前已办理《建设工程规划许可证》，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，系争合同应认定为有效合同。合同约定内容系双方真实意思表示，双方应予恪守。作为房屋租赁合同，出租人的主要合同义务是按照约定提供租赁标的，承租人主要义务是支付租金。本案中出租人履行了合同的主要义务将勤耕楼交付给津菡公司，承租人津菡公司实际占用勤耕楼长达数年，理应支付实际占用租赁物期间的租金。本院注意到系争合同约定出租人负有向津菡公司提供办理证照所需文件及材料的义务，但该约定应认定为合同履行的协助义务，出租人若未适当履行该协助义务导致合同目的不能实现，则涉及的系损害赔偿责任。津菡公司原审审理期间虽曾提出增加要求赔偿损失等诉讼请求，然本案为再审案件，津菡公司该项请求因不符合民事诉讼法规定的再审案件当事人变更诉讼请求的条件，原审审理期间津菡公司已撤回本诉全部诉请，且本案审理中津菡公司也明确表示将另案对包括已付租金、装修损失等在内的相关损失提出诉讼，故本案处理的是上诉人机关事务局人防中心在原审中的反诉请求。鉴于上述情形，本院对系争合同解除后的后续问题不作评判，待相关事实查明认定后再予处理。原审在津菡公司没有诉请情况下直接对租金酌情减半缺乏依据，上诉人机关事务局人防中心该节上诉理由本院予以支持。关于机关事务局人防中心要求拆除安装在租赁房屋外的电梯对租赁物恢复原状的诉请。本院认为，鉴于系争房屋返还权利人已逾两年，虽然津菡公司表示对后续问题将另案诉讼，但相关处理尚需时日，如对系争房屋长时间维持原状可能对房屋权利人再利用造成新的损失；另外系争电梯系违章建筑，按照相关规定亦应拆除。考虑到机关事务局人防中心目前已实际收回系争房屋，故机关事务局人防中心可在做好沟通和相关证据保全前提下自行处置，如津菡公司认为拆除房屋附属设施及装修等致其产生损失的，可在双方另行处理时一并解决。综上所述，上诉人机关事务局人防中心上诉理由部分成立，原审认定事实清楚，处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3728号民事判决第一项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3728号民事判决第二、三、四项；三、上诉人上海津菡商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海市机关事务管理局人防工程管理中心自2016年3月1日起至2017年2月28日止的租金20万元(已扣除房屋押金)，并以20万元为基数，支付自2016年3月1日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、上诉人上海津菡商务咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海市机关事务管理局人防工程管理中心自2017年3月1日起至2018年6月15日止的租金426,739.74元，并以426,739.74元为基数，支付自2017年3月1日起至实际付款之日止的利息，2019年8月19日之前，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；五、驳回上诉人上海市机关事务管理局人防工程管理中心的原审其他反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费40元，反诉受理费5,033.70元，均由上诉人上海津菡商务咨询有限公司负担；二审案件受理费10,067.40元，由上诉人上海市机关事务管理局人防工程管理中心负担。本判决为终审判决。法官助理周加佳审判长  王亚勤审判员  承怡文审判员  周 晶二〇二〇年七月三日书记员  莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。……