青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1173号上诉人（原审被告）：青海博时不动产运营管理有限公司，统一社会信用代码916301036619475924，住所地西宁市城西区西关大街130号8号楼7层10706号；法定代表人：赵新柱，总经理。委托诉讼代理人：蒲富华，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马比俩，公民身份号码×××，男，东乡族，1984年3月15日出生，住西宁市。被上诉人（原审原告）：马兰芳，公民身份号码×××，女，东乡族，1982年10月21日出生，住西宁市。原审被告：青海福源房地产开发有限公司，统一社会信用代码916329006791641666，住所地西宁市城东经济技术开发区民和路39号。法定代表人：舒海宁，总经理。原审被告：付启满，公民身份号码×××，男，汉族，1979年8月20日出生，住安徽省金寨县。上诉人青海博时不动产运营管理有限公司（以下简称博时公司）因与青海福源房地产开发有限公司（以下简称福源房地产公司）、马比俩、马兰芳、付启满房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2019）青0102民初2311号民事判决。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博时公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回马比俩、马兰芳对博时公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由马比俩、马兰芳承担。事实与理由：一、《福源水岸豪庭商品房预定协议书》的合同签订主体为福源房地产公司与马比俩、马兰芳，博时公司并非合同主体，一审法院判决博时公司承担返还责任，突破了合同相对性。其次，博时公司与福源房地产公司签订的《水岸豪庭小区销售代理合同》约定博时公司以福源房地产公司的名义对外销售房屋，所有的手续均由福源房地产公司办理。上述约定已证实博时公司与福源房地产公司之间属代理关系，所有责任均由福源房地产公司自行承担。最后，福源房地产公司、付启满经送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应自行承担不利后果，博时公司积极应诉，还原事实，却仍然承担返还责任，明显不公。二、一审法院判决涉案合同存在法定解除事由，但本案中博时公司并非《福源水岸豪庭商品房预定协议书》的签订主体，故该协议产生的权利义务亦不应当由博时公司承担。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，博时公司作为福源房地产公司的代理人，其所代理行为产生的结果，应当由被代理人自行承担，在代理销售期间届满时，代理义务自然终止。而一审法院仅依据博时公司为经办人为由，判决承担责任，法律适用明显不当。最后，根据“谁主张、谁举证”之原则，马比俩、马兰芳在一审中并未提交任何有关博时公司出具的合同、协议、证明或者承诺等证据，一审中马比俩、马兰芳并未提交任何证据向博时公司主张权利，一审法院却判决由博时公司承担责任，缺乏法律依据。福源房地产公司辩称，我公司和博时公司是代理关系。我公司委托博时公司销售楼盘，付启满是博时公司的员工,博时公司收的钱应该退给马比俩、马兰芳。马比俩、马兰芳答辩：我方认为钱是博时公司收的，付启满是博时公司员工，博时公司应该给我们退钱。马比俩、马兰芳向一审法院起诉请求：1、依法解除《福源水岸豪庭商品房预定协议书》；2、判令福源房地产公司、博时公司、付启满退还马比俩、马兰芳购房款预付款130000元，利息31180.5元（2014年8月25日至2019年5月20日），共计161180.5元；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院查明事实，2014年8月28日，马比俩、马兰芳与福源房地产公司签订《福源水岸豪庭商品房预定协议书》，合同约定马比俩、马兰芳预定由福源房地产公司开发建设的位于西宁市××区房屋，建筑面积为119.39平方米，每平米5118元，总价款为611038元，建设周期为2014年10月1日至2017年3月31日。马比俩、马兰芳于合同签订之日向福源房地产公司支付了商品房预定房款10万元，福源房地产公司向马比俩、马兰芳出具《收据》一份，并加盖了福源水岸豪庭销售中心专用章。付启满系博时公司聘用的销售人员，付启满于2018年11月4日、11月5日共计退还马比俩、马兰芳购房预付款20000元。因合同约定的交房期限已过，福源房地产公司不能履行交房义务，马比俩、马兰芳要求退还剩余购房预付款。另查，福源房地产公司与博时公司于2013年8月13日签订了《水岸豪庭小区销售代理合同》，合同约定：由博时公司销售福源房地产公司兴建的水岸豪庭小区商住楼，委托销售面积为，4号楼住宅31453.6平方米，福源房地产公司应派财务专员进驻售房部收取房款，同时约定福源房地产公司与客户正式签署售楼合同之前，博时公司以代理人身份签署临时买卖合约，并收取定金。原审法院认为，2014年8月28日，马比俩、马兰芳与福源房地产公司签订《福源水岸豪庭商品房预定协议书》，马比俩、马兰芳向福源房地产公司购买西宁市城东区湟中路4号楼B42183室房屋一套,由于福源房地产公司未能在合同约定的周期内完成建设，导致合同不能履行，马比俩、马兰芳要求解除双方签订的福源水岸豪庭商品房预定协议书，返还马比俩、马兰芳购房预付款的诉求应予支持，但数额应该为80000元，马比俩、马兰芳认为给福源房地产公司缴纳了150000元的购房款，但不能提供证据，提供证据显示交付购房预付款100000元，付启满已退购房预付款20000元，尚有80000元未退还。因博时公司及付启满属该案涉房屋的经办人，所收取马比俩、马兰芳的购房预付款是否全额交付福源房地产公司，未提交证据，应共同承担返还马比俩、马兰芳购房预付款的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的；…。”的规定，原审法院认为，涉案合同存在法定解除事由，马比俩、马兰芳关于解除涉案合同的诉讼请求，合法合理，原审法院予以支持。关于马比俩、马兰芳主张返还购房款及承担赔偿损失的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，马比俩、马兰芳庭审时确定损失按银行贷款年利率4.75％计算，即4.75％÷360天×80000元×1680天（自2014年8月28日起至2019年5月20日）=17733元。马比俩、马兰芳主张的利息应为17733元，该诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除马比俩、马兰芳与福源房地产公司于2014年8月28日签订的《福源水岸豪庭商品房预定协议书》；二、福源房地产公司、博时公司、付启满于判决生效后十五日内返还马比俩、马兰芳购房预付款80000元，并支付利息损失17733元，合计97733元。案件受理费3524元、公告费820元，由福源房地产公司、博时公司、付启满负担。二审审理中，福源房地产公司提交了两份秦志星与福源房地产公司签订的商品房预售合同，予以证明其公司签订的商品房预售合同和收款收据分别加盖了福源房地产公司的公章和财务专用章，付启满出具的合同和公章未加盖福源房地产公司的公章，与福源房地产公司无关，不应承担责任。博时公司和付启满未提交新证据。二审经审理查明，各方当事人均对一审判决查明事实不持异议，对当事人无异议的事实本院予以确认。另查明，2014年8月26日马比俩向付启满的个人银行账号转付购房款75000元。二审中双方当事人的主要争议焦点是博时公司应否承担本案返还购房款的责任？本院认为，福源房地产公司与博时公司签订的《水岸豪庭小区销售代理合同》合法有效，双方之间形成委托销售合同关系。福源房地产公司与博时公司签订的《水岸豪庭小区销售代理合同》中约定“甲方（福源房地产公司）应派财务专员进驻售房部收取房款。核签乙方（博时公司）的业绩结算表”，“在客户同意购买时，甲方按双方确定的付款方式向客户收款”，虽然博时公司作为受托人是以委托人的名义销售房屋，但双方约定福源房地产公司应派财务专员收取购房款，博时公司在履行委托代理业务时，购房人交纳的房屋价款应由福源房地产公司派财务专员进行收取，马比俩、马兰芳提交的购房合同和收款收据加盖的是水岸豪庭销售中心专用章（条形），与福源房地产公司在二审中提交两份秦志星与福源房地产公司签订的商品房预售合同和收据比对，马比俩、马兰芳提交的购房合同和收款收据未加盖福源房地产公司公章和财务专用章。二审查明，马比俩、马兰芳将购房款75000元支付到了付启满个人银行账户，博时公司也未提交福源房地产公司已收取马比俩、马兰芳的购房款的相应证据。博时公司职员付启满自行收取购房款违反双方在委托合同由福源房地产公司收取购房款的约定，且博时公司也未能提交证据证明付启满将收取的购房款转交给福源房地产公司的事实，付启满是博时公司派驻到福源房地产公司的售房代表，其销售行为是履行博时公司的合同义务，属履行职务行为，因其职务行为产生的后果应由博时公司承担，鉴于付启满对一审判决由其承担责任未提出上诉，福源房地产公司也对由其退还购房款未提出异议，应予以维持。上诉人博时公司认为其公司不应承担责任的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，判决博时公司承担退还购房款的责任并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3524元由青海博时不动产运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 张 薇 二〇二〇年七月二十八日（法官助理 陈 倩书记员 李英华 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。