贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4604号 原告：张利民，男，汉族，1982年4月26日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：罗正琴（特别授权代理），女，汉族，1980年7月8日出生，住贵州省毕节市，系原告张利民之妻。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告张利民与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗正琴，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张利民向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付迟延办理瑞丰新城拾肆幢104号房屋产权证的违约金，从2014年7月1日至2018年11月6日止，共计1586天，每日按总房款301,958.00元的万分之0.5标准计算，为人民币23,945.26元;2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2016年6月27日，原告张利民、罗正琴与瑞丰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定:“买受人张利民、罗正琴向出卖人购买的房屋位于毕节市瑞丰新城第拾肆幢104号，出卖人应当在2014年6月30日前办理上述房屋的房屋产权证书，出卖人到期不能办理产权证书的，双方同意按下列约定处理，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人总房款的万分之零点五违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款301958.00元（其中首付90958.00元，银行贷款21.1万元，但被告未按照合同约定期限履行办理房屋产权义务）。综上所述，原告认为，被告未按照合同约定在规定的期限为原告办理房屋产权的行为己构成违约，应当承担相应的违约责任，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求为谢! 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告诉请支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金已经超过诉讼时效期间，应予驳回其诉讼请求。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、就办证过程中各方权责，被告将办证所需相关资料提交至不动产登记机关备案即已完成了合同义务，故原告诉请违约金计算终期错误。1、关于办理房屋权属转移登记，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、涉案房屋于2018年9月25日取得不动产初始登记，涉案房屋于该日起可以办理产权证，被告要求各买受人尽快提交办理所需相关资料予以办证，至此被告已履行了披露义务，此后，若原告为索要违约金而一直恶意不提交应当由其提交的资料，则被告将一直无法为原告申请办证，故原告诉请违约金支付至提交资料至不动产登记机关并通知其之日止错误。且原告接到通知后将办证需由其提交的资料交付到被告处并同时签署了办证委托书，确认委托出卖人代其申请办证，被告于2018年10月12日将办理原告房屋所有权转移登记的文书提交至产权登记机关备案，完成了合同约定的义务。综上，房屋达到办证条件时被告已履行披露义务，原告也已收到通知并签署委托书委托被告办证，故违约金计算终期应为涉案房屋达到办证条件之日，至少也应截止至被告将办证所需资料报产权登记机关备案之日止（2018年10月12日）。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2011年6月27日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市的名为瑞丰新城第壹拾肆幢壹层104号房，商品房总价款301958.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款301,958.00元，并向被告交纳了契税、维修基金及办证费等费用。2012年6月5日，被告将涉案商品房交付原告使用。 2018年9月25日，被告取得涉案房屋所属楼栋的不动产权证书。2018年10月12日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，构成违约，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2012年6月5日交房，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2014年6月5日内能够提交相关办证资料。同时，原告向被告代收了契税、维修基金及办证费等费用，双方之间形成委托办证关系，原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。而被告于2018年10月12日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，表明被告至迟在2018年10月12日已能够提供相关办证资料并通知了原告；但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2014年6月6日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年4月15日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月15日）回溯三年即2017年4月15日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年4月15日起计算至2018年10月12日止（共计545天）。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款301,958.00元的日万分之0.5的标准，从2017年4月15日起计算至2018年10月12日止（545天）；经计算，该项违约金为8,228.35元（301,958.00元×0.05‰/天×545天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张利民支付逾期办理房屋权属证书的违约金8,228.35元； 二、驳回原告张利民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199.00元（已减半收取），由原告张利民负担174.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担25.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月八日 书记员  葛红霞