广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13993号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：欧阳可桥，男，1993年8月24日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：候双龙、潘艳宜，均系北京市东元（广州）律师事务所律师。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人欧阳可桥商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。欧阳可桥向一审法院起诉请求：1.富基公司向欧阳可桥支付迟延办证违约金（以2867085元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从合同约定收楼之日2015年12月31日起210个工作日起至富基公司实际办妥房产证并将产权证交付给欧阳可桥之日止）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与欧阳可桥签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，双方当事人确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2016年11月3日，故予以确认。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续并将房地产权证交付给欧阳可桥，已构成违约，应承担违约责任。故富基公司应向欧阳可桥支付从2016年11月4日起至2018年9月27日止的迟延办理产权登记的违约金。关于违约金的计算。由于在欧阳可桥实际收楼后富基公司有退还面积差款，故违约金的本金应以欧阳可桥实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，欧阳可桥要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年5月13日作出如下判决：一、富基公司于本判决生效之日起十日内，向欧阳可桥支付从2016年11月4日起至2018年9月27日止的迟延办理产权登记的违约金（按每日万分之零点三计，其中从2016年11月4日起至2017年11月8日止以本金2867085元计；从2017年11月9日起至2018年9月27日止以本金2853345元计）；二、驳回欧阳可桥的其他诉讼请求。一审案件受理费1290元，由欧阳可桥负担3元，富基公司负担1287元。上述受理费已经由欧阳可桥预交，欧阳可桥同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给欧阳可桥。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回欧阳可桥全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由欧阳可桥负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，欧阳可桥对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。欧阳可桥需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自欧阳可桥结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在欧阳可桥履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以欧阳可桥实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以欧阳可桥实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助欧阳可桥办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和欧阳可桥向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，欧阳可桥已于2018年9月27日领取了房产证。被上诉人欧阳可桥二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任。我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任。涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。综上，请求判决支持我方诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助欧阳可桥办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知欧阳可桥送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代欧阳可桥向办证部门申请办理房地产权证。（三）以欧阳可桥结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助欧阳可桥在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于欧阳可桥已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，欧阳可桥经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向欧阳可桥支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1287元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  李 焕审判员  梁燕梅二〇二〇年七月二十七日书记员  曾美玲