北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6651号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市市政三建设工程有限责任公司，住所地北京市西城区三里河北街1号。法定代表人：宋景东，董事长。委托诉讼代理人：范永亮，男，1986年5月9日出生。委托诉讼代理人：张春才，男，1973年11月24日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐学鸿，男，1957年5月19日出生。委托诉讼代理人：梁建光，北京市万象律师事务所律师。上诉人北京市市政三建设工程有限责任公司（以下简称市政三公司）因与被上诉人齐学鸿租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初68105号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。市政三公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判对齐学鸿自建部分房屋装修残值损失依据公平原则由市政三公司与齐学鸿合理分担,对租赁库房内装修残值损失由齐学鸿承担；由齐学鸿承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1．市政三公司与齐学鸿签订的《房屋及场地租赁合同》中约定齐学鸿承租市政三公司草场地生活区管理中心院东北角场地597．4平方米及砖木结构库房房屋1间295．6平方米,在租赁场地上齐学鸿自建了若干房屋。2014年3月19日,齐学鸿对租赁库房进行装修时向市政三公司提出申请，申请书中明确写明对本次装修如遇合同不能履行，齐学鸿均不享有任何权益，也即对齐学鸿租赁市政三公司库房内的装修残值损失由齐学鸿承担。一审中，市政三公司提交了齐学鸿2014年3月19日的房屋维修申请，但一审法院未予认定。在一审对房屋残值进行鉴定时,分两次进行现场勘验,第一次现场为对齐学鸿自建房屋部分进行勘验，第二次现场为对租赁库房内装修进行勘验，其中认定租赁库房内装修残值为78378．3元，按成新率60%计算，最终的数额为47026．98元。因此，库房内装修残值损失47026．98元应当由齐学鸿承担。2．齐学鸿租赁市政三公司的场地及库房后一直用来做群租房,属于疏解非首都功能的对象。市政三公司之所以希望与齐学鸿解除房屋租赁合同，是在2017年北京市“疏解整治促提升”专项行动中由北京市国资委对市政三公司提出的整治要求下做出的，这种要求对市政三公司来讲是必须要完成的政治任务。房屋租赁合同解除并不是由于市政三公司的违约导致，而是属于因不可归责于双方的事由导致合同解除，依法应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，对于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由市政三公司与齐学鸿按照公平原则合理分担。3．北京市高级人民法院2017年5月15日曾出台关于为“疏解整治促提升”专项行动提供司法保障的意见，其中第8条规定：“依法妥善处理涉疏解整治的房屋（场地）租赁纠纷。对因城市规划建设、非首都功能疏解政策实施导致房屋（场地）租赁合同无法继续履行的，依法支持当事人解除租赁合同的请求。合同解除后，依据法律规定公平合理处理当事人之间的权利义务关系”。一审法院判决全部由市政三公司承担房租装修残值损失明显与高院《30条意见》精神不符，未对市政三公司的相关利益进行考虑，有违公平公正原则。齐学鸿辩称：同意一审判决，不同意市政三公司的上诉请求。齐学鸿向一审法院起诉请求：1、要求确认双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2017年6月8日解除；2、要求市政三公司赔偿齐学鸿自建房屋重置成新价919179．86元；3、要求市政三公司赔偿经营损失136300元。市政三公司向一审法院反诉请求：1、要求齐学鸿拆除承租的涉案场地内自建房屋和木材库中的装饰装修，并自行承担拆除费用；2、要求齐学鸿给付拖欠的水费1244．5元、电费4527．9元、卫生费300元，共计6072．4元。一审法院认定事实：北京绿洲花乡兴华活动房经营部（现已注销）、北京兴华通盛建材经营部均系个体工商户，负责人均为齐学鸿。2000年之前，齐学鸿与市政三公司之间即形成租赁合同关系，齐学鸿自市政三公司处承租的场地面积最初为2309平方米，后双方重新划分租赁范围，2012年1月1日，由北京兴华通盛建材经营部（乙方、承租方）、市政三公司（甲方、出租方）签订了《房屋及场地租赁合同》，约定齐学鸿承租市政三公司草场地生活区管理中心院东北角场地597．4平方米，总占地893平方米（含砖木结构库房房屋1间295．6平方米），租期三年，自2012年1月1日至2014年12月31日，租金85000元/年。2015年1月1日，齐学鸿（乙方）、市政三公司（甲方）签订《房屋及场地租赁合同》，约定齐学鸿承租市政三公司草场地生活区管理中心院东北角场地597．4平方米，总占地893平方米（含砖木结构库房房屋1间295．6平方米），租期三年（自2015年1月1日至2017年12月31日止），租金89000元/年，每年租金分两次支付，其中签约时付半年租金，剩余租金于前半年租期届满前20日付清。乙方将租赁房屋及场地作为办公场所或住所并须工商执照登记的情况下，甲方作为出租人，在工商等登记规定的职责范围内，负责协助乙方办理企业或工商户营业执照，并收取100元费用。乙方应依约即使支付租金及有关费用，并在签约时付相当于年租金20%的押金，押金应于合同终止后7日内，双方共同清点核对租赁财产后并抵扣乙方拖欠水电等费用及违约金后退还。乙方未经甲方同意，不得在承租房屋场地内建设构筑物，不得拆改房屋结构及主要管线设施。2010年之前，乙方征得甲方同意后自建的构筑物（包括自建房屋、配套设施及其他地上、地下建筑物，以签订本合同时附加照片为准），如遇征地拆迁补偿等享有经纪利益的事由发生，自2012年1月1日起，甲方享有针对该自建房产的40%经济补偿权利。乙方未经甲方书面同意的自建房所有权、处置权归甲方所有，乙方不享有任何权利。（注：本合同期内乙方无自建房）未经甲方书面允许，不得转租和合租所承租的房屋及场地。经甲方书面允许，乙方在进行转租和合租后，应将转租或合租合同在甲方处备案。乙方逾期交付租金超过十日的，甲方有权解除合同并收回房屋及场地。乙方无正当理由逾期交付水电费超过十五日，甲方有权停水停电，经催告拒不缴纳的，甲方有权解除合同，并从乙方缴纳押金中退还。未经甲方同意，乙方擅自改变房屋及场地用途，长期留宿社会闲杂人员且拒不提供其身份证明的，甲方有权解除合同。未经甲方书面同意，转租、分租所承租房屋及场地的，甲方有权解除合同。因征地拆迁及其他特殊原因，致使本合同无法继续履行，或继续履行会对任一方造成较大损失显失公平而需要协议解除合同的，拟解除方应于拟解除之日30日之前书面通知对方，协议解除不承担违约责任。签约后，齐学鸿继续使用涉案地块，并交付租金至2017年6月30日。市政三公司提交一份国有土地使用证（京朝国用（地）字第000113号），列明坐落于北京市朝阳区东直门外草场地村的土地等使用者为市政三公司，土地东至南皋乡东辛店村绿化地、南至京顺路、西至南皋乡东辛店村企业东辛店路、北至南皋乡东辛店村企业东辛店村耕地，土地总面积38900平方米（其中建筑占地6431．3平方米），土地用途为仓库。双方确认涉案院落包含在该份国有土地使用证所涉土地范围内。涉案院落内原有一排南北向房屋，齐学鸿在涉案场院内陆续建造了若干房屋，对外出租并收取租金。关于齐学鸿自建及装修情况如下，齐学鸿最初在院落南侧、入院门后西侧部位建造一列房屋8间，并将院落中部房屋向西外接一列房屋，而后在2012年1月1日前在院落北侧建造一排房屋10间，在院落东侧建造一列二层结构房屋上下各4间，于2014年将院落中间一排房屋进行隔断处理。2017年6月8日，市政三公司向齐学鸿发出一份《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》，列明“因我公司接到上级政府部门的通知，为做好疏解非首都功能工作，要求我公司对草场地所有承租户进行清退。因此，我方将不再对草场地房屋进行租赁。根据法律及租约，我方提前30日通知你方，自你方收到本通知之日起30日，双方签订的房屋租赁合同解除，并由你方完成退租手续及租赁物返还。你方自接到本通知之日起可与我方联系协议解除合同，基于平等互利的原则，在对于你方因合同存续期内，自退租手续办理完毕期间多缴纳的租金可以予以退还。逾期返还的，依据租约承担相应房屋占有费用或违约责任。如你方在双方租约解除前有转租行为的，转租户由你方进行一并清退，如有实际转租期间长于租赁合同存续期间或在解除合同的合理期间内拒不腾退的，根据法律规定，由此产生的责任由你方承担。”经询，该告知函已由齐学鸿签收。后，齐学鸿及租户陆续搬出涉案场院。2017年7月15日，市政三公司将涉案房屋封门。双方就合同解除时点存在争议，其中齐学鸿认为合同解除时点为2017年6月8日，即市政三公司向其送达《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》之日。市政三公司则认为合同解除时点为2017年7月15日，即市政三公司实际收回涉案场院并张贴封条之日。针对齐学鸿自建及装修房屋的工程造价一节，系双方争议事实。为此，齐学鸿提交自制的《北京东辛店草场地齐学鸿院房屋造价直接经济损失费》材料，证明自建房屋56间，建筑面积560平方米，工程造价919179．86平方米。市政三公司不认可该份工程造价。鉴于此，齐学鸿申请对涉案院落内自建房屋及装饰装修截止2017年7月26日时的残值进行鉴定。法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，齐学鸿预交鉴定费14600元。2019年3月8日，鉴定单位作出《价格评估报告》，认定截止2017年7月26日涉案场院内地上物残值非争议部分评估价格367376元、争议部分评估价格11447元，总计378823元。针对上述争议部分评估价格，涉及金属格栅门（大门）和垫层回填土两个部分，案件审理中，经双方协商，确认争议部分中涉及的大门造价为4471．56元，齐学鸿不再主张垫层及回填土的造价损失。此外，齐学鸿认为鉴定单位未就上下水、暖气的安装造价及电气部分的隐蔽工程进行评估。2019年6月19日，鉴定单位针对齐学鸿的异议申请予以书面回复，内容为“1、对于水、电、暖气隐蔽工程因当事人无相关资料无法做出评估；2、对于防盗摄像头项目，我司以现场勘验项目为依据，摄像头已拆除未见实物。”此外，针对齐学鸿应否负担2017年6月的水费、电费、卫生费双方存在争议。市政三公司提交自制欠费明细表，列明齐学鸿尚欠水费1244．5元、电费4527．9元、卫生费300元。齐学鸿认可未交纳该月份水费、电费及卫生费，认为基于2017年6月8日市政三公司送达的《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》，且市政三公司已停水停电，故该月份已无法正常使用涉案房屋，不应再交纳上述费用。市政三公司否认停水停电的事实，并认为发出上述《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》并不影响齐学鸿当月对涉案房屋的使用。关于是否停水停电，未见齐学鸿举证。一审法院认为：齐学鸿、市政三公司于2015年1月1日签订的《房屋及场地租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，市政三公司曾向齐学鸿发出《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》，齐学鸿亦同意解除合同，且已搬出涉案房屋，故法院认定双方合同关系解除。围绕争议焦点一、合同解除时点的争议，法院认为，市政三公司虽然于2017年6月8日向齐学鸿送达《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》，但根据该函所载市政三公司系提前30日通知齐学鸿解除合同，且截至该日，未见齐学鸿提交相关证据证明其已无法实际使用涉案房屋，故法院对齐学鸿所称合同解除时点为2017年6月8日不予支持。鉴于齐学鸿并未充分举证证明己方搬出涉案场院的具体时间，故法院以市政三公司实际收回房屋并张贴封条之日为准认定合同解除的时点，即2017年7月15日。围绕争议焦点二、齐学鸿自建房屋及装修部分的残值补偿问题。齐学鸿与市政三公司之间的租赁关系可溯至数十年前，涉案租约履行之前，齐学鸿即已在涉案院落内建造了若干房屋，且在涉案租约签订过程中，未见市政三公司提出异议，故法院对市政三公司在本案中提出齐学鸿未经其同意自建房屋的意见不予采纳。齐学鸿列明的房屋工程造价系其单方制作，不足以认定涉案房屋的价值，法院不予采纳。针对齐学鸿自建房屋及装饰装修的残值认定问题，经齐学鸿申请，法院已委托鉴定单位出具了鉴定报告，结合鉴定结论及各方意见，在扣除回填方（外运土）和垫层两部分的评估造价后，可以认定齐学鸿自建房屋的装修残值为366420．36元。针对该部分装修残值，应由市政三公司予以赔偿，齐学鸿就此节的主张过高，法院仅就鉴定报告中认定的部分予以支持。鉴于齐学鸿在涉案场院内建造房屋、装修改造房屋结构均系经过市政三公司同意，故针对市政三公司提出要求齐学鸿拆除涉案场院内自建房屋的反诉请求，法院不予支持。围绕争议焦点三、齐学鸿所称经营损失，未见举证，法院不予支持。最后，针对市政三公司所称水费、电费、卫生费的负担问题。结合双方所签《房屋及场地租赁合同》，齐学鸿应负担承租期间的上述费用。齐学鸿虽然提出市政三公司停水停电，但未举证，且未充分举证证明己方实际搬出的时间，未保留搬出之日水费、电费的相关凭单，故法院对市政三公司的该项主张予以支持。综上，一审法院判决：一、齐学鸿与北京市市政三建设工程有限责任公司于二〇一五年一月一日签订的《房屋及场地租赁合同》于二〇一七年七月十五日解除；二、北京市市政三建设工程有限责任公司于判决之日起七日内给付齐学鸿补偿款三十六万六千四百二十元三角六分；三、齐学鸿于判决生效之日起七日内给付北京市市政三建设工程有限责任公司水费、电费、卫生费共计六千零七十二元四角；四、驳回齐学鸿的其他诉讼请求；五、驳回北京市市政三建设工程有限责任公司的其他反诉请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，齐学鸿、市政三公司于2015年1月1日签订的《房屋及场地租赁合同》系双方真实意思表示，属于合法有效，双方均应依约履行。关于合同的解除，市政三公司向齐学鸿发出《关于解除房屋租赁合同（不再续租）的告知函》，齐学鸿同意解除合同，且已搬出涉案房屋，故双方合同解除。齐学鸿未充分举证证明搬出涉案场院的具体时间，故一审法院认定双方合同于市政三公司实际收回房屋并张贴封条之日即2017年7月15日解除并无不当。关于齐学鸿自建房屋及装修部分的残值补偿问题。因双方租赁关系可溯至数十年前，涉案合同履行之前齐学鸿已在涉案院落内建造了若干房屋，且在涉案合同签订过程中市政三公司亦未提出异议，故一审法院对市政三公司主张齐学鸿未经其同意自建房屋不予采信并无不当。一审法院依据鉴定报告，在扣除回填方（外运土）和垫层两部分的评估造价后，判决市政三公司赔偿齐学鸿自建房屋相应的装修残值并无不当。市政三公司主张自建房屋及装修残值损失应由双方合理分担及租赁库房内装修残值损失应由齐学鸿承担，无合同与法律依据，本院不予支持。关于市政三公司主张齐学鸿支付水费、电费、卫生费的负担问题，经询问，齐学鸿认可一审判决中该部分费用的负担，本院亦不持异议。综上，市政三公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6797元，由北京市市政三建设工程有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  申峻屹审判员  杨 夏审判员  张 弘二〇二〇年七月二十四日书记员  张 立