广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初126号原告：蔡永威，男，1965年3月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：李灼成，男，1962年2月10日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：陈瑞洪，男，1969年10月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：蔡沛文，男，1990年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区。四原告共同委托诉讼代理人：陈秀雯，广东捷成律师事务所律师。被告：陈富强，男，1964年6月12日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：陈富华，男，1965年8月5日出生，汉族，住广州市番禺区。两被告共同委托诉讼代理人：项克胜，广东明盛律师事务所律师。原告蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文与被告陈富强、陈富华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的委托诉讼代理人陈秀雯，陈富强、陈富华及其共同委托诉讼代理人项克胜，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付尚欠的租金167216.71元及从2019年10月6日起按月利率2%的标准支付违约金至清偿之日止（2019年10月6日起至2019年11月5日按租金64150.78元计违约金为1283.02元，从2019年11月6日起按租金103065.93元，暂计至2019年12月5日止为1928.85元）；2.判令两被告承担租赁税7644元；3.诉前财产保全申请费1040元及本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：2010年6月9日，原告和被告签订《租赁合同》，合同约定：原告将坐落石楼镇××××路段综合商贸城首层商铺1657平方米，二层商铺1236方米出租给被告使用，租赁期共10年，从2010年9月1日起至2020年8月31日止。租金首层每月每平方米48元起，二层每月每平方米为15元起，前3年不递增，3年后每两年递增l0%，如此类推至合同期满止。其中2019年9月1日至2020年8月31日的租金标准为首层每月每平方米70.28元。被告拖欠租金或其他款项超过10日以上，则视作被告违约，原告有权提前收商场，终止合同，拖欠期间每一天按租金5%收取滞纳金。合同签订后，原告已经将商铺交付给被告使用，被告通过转租商铺赚取差价。今年开始，被告经常出现拖欠租金和水电费的情况，经原告多次催促，被告以部分商铺未能出租、出现亏损为由，要求提前退还商铺给原告。2019年10月的部分租金64150.78元逾期未付。原告拗不过被告的软磨硬泡，同意被告在租金计至2019年11月30日，缴清水电费和租赁税费的前提下提前解除合同。原告在2019年10月30日到出租屋管理中心查询被告所出租商铺未缴纳租赁税的情况，并经被告同意由原告补缴后再与被告结算，原告共为被告补交租赁税7644元。2019年11月4日，被告约原告办理解除合同的有关事宜。被告先让原告在四户商铺与被告签订的《租赁合同》上签名确认承担出租方责任。被告从11月开始将己出租的四户商铺转给原告收取租金，四户商铺的11月租金总额为111317.1元，被告原应支付给原告的租金为每月143608.88元，被告还应向原告支付11月租金差额32291.78元。另被告尚欠2019年10月的部分租金64150.78元和租赁税7644元，三项合计104086.56元。被告将未出租的自编5号、6号商铺钥匙交给原告。但还有自编3号商铺“烤肉李”，可能因被告和承租方之间有争议，所以该商铺虽然经停业一段时间，但里面的财物一直还存放在商铺里，被告答应2019年11月内让对方把财物清空。被告当时故意欺骗原告，让原告先在被告与商户的合同签名确认承担出租方责任后，就会通过银行转账把该支付的款项付清给原告，岂料待被告接收了四户商铺后，被告就说今天没有钱，要明天才能转为由离开了。之后，被告就一直拖延未支付有关款项，自编3号商铺也一直没有清空，直至本案立案后，经与商铺的承租人联系，对方同意清空有关财物，并于2020年3月13日将该商铺内物品清空，原告才能收回。因此，被告应按原合同约定的租金标准每平方米70.28元继续支付3号商铺的租金每月15883.28元给原告至2020年3月12日。原告在2019年11月18日申请诉前财产保全查封被告的财产，但被告仍不予理会，原告无奈之下，只能向法院提起诉讼。被告单方要求提前解除合同，原告本有权没收被告的保证金，但原告一时仁慈，同意被告原收取四户商铺的押金共284892元由原告负责退还，相当于抵消了被告原交纳给原告的290000元押金。诉讼中，原告发现被告隐瞒了其已向德邦公司收取2019年11月份租金16771元的事实，导致原告因重大误解以为自己是从2019年11月起向德邦公司收取租金，所以起诉时扣除了18号之3德邦公司承租商铺的租金。根据原、被告所签合同租金标准，该商铺每月租金为13915.44元，原告起诉时因被告隐瞒事实而少计算了13915.44元的租金，故需变更诉讼请求和相关事实理由。也就是说，被告提前解除合同并未受到损失，但被告仍不懂感恩，利用原告的善良，欺骗原告接收商铺之后就企图抵赖付款的责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望法院依法判决。陈富强、陈富华共同辩称，两被告是二房东，并不是使用涉案租赁物的人，我方从原告手中租赁下来后转租并进行装修、管理和维修。不存在零碎的还一部分、留一部分，实际上，在2019年10月31日已将涉讼房屋全部交还给了原告，原告起诉状也清楚写明“2019年11月4日被告约原告办理解除合同的有关事宜”。我方认为土地及房屋都没有报建手续，是违章建筑，合同无效，涉讼房屋在2010年已由两被告承接，缴纳了上千万元的租金给原告，所有的成本均由被告承担。我方认为原告出租的价格偏高，我方可能申请对使用费的标准进行评估。因为房屋为违章建筑，存在瑕疵，我方的证据2清楚载明有几个租户由于生活用水排水设施不健全，无法正常经营，其中租户杨会琴由于无法排走餐厅的废水，被番禺区环保局罚款及被法院执行，说明房屋无法正常使用，给被告造成损失。解除合同也是因为原告不处理涉讼房屋的一系列问题，造成我方无法以合理的价格出租，没有利润，故在2019年10月31日将涉讼房屋交付给原告，并在2019年11月4日补齐交接手续。因为涉讼房屋在2019年10月31日交还给原告，2019年11月后所有的事宜与被告无关，原告的起诉存在恶意，将被告当成普通的使用者进行起诉，我方是二房东并非直接使用场地。原告主张2019年11月份后的租金无依据，主张合同无效也是无依据更不用说主张违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经开庭审理，查明事实如下：2010年6月9日，蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文（甲方、出租方）与陈富强、陈富华（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落在石楼镇××××路段综合商贸城的首层及二层商场（以下简称涉讼场地）出租给乙方作环保合法经营场地使用，首层面积为1657平方米，二层面积为1236平方米；租赁期自2010年9月1日至2020年8月31日止共10年，租金标准为首层每月每平方米48元起，二层每月每平方米15元起，前三年不递增，3年后租金按每两年累计递增10%计算，并附表列明租赁期内租金标准，其中租金的合同租赁税由乙方每月负责按当地税务部门的税率缴纳；乙方必须在每月5日前向甲方一次性付清当月租金及水电费等应付款项；租赁期间，乙方可自行调整分租，但必须通知甲方及经营的项目必须合法环保不影响周边群众；乙方向甲方分两期交纳保证金共计29万元，待合同履行完毕，乙方将商场完好无损交还甲方，并且将租金及其他应付费用一次性结清后，甲方将上述保证金退还乙方（不计息），若乙方对商场造成任何破损，拖欠甲方的费用，甲方有权在保证金中扣回相等的金额；乙方在租赁期内如拖欠租金或其他款项超过10日以上，则视作乙方违约处理，拖欠期间每一天按租金5%收取滞纳金，甲方可提前收回商场并终止合同；该合同还约定了其他内容。2019年10月30日，蔡沛文缴纳了涉讼场地内多家商铺的税收费用合计7647.16元。2019年11月4日，李灼成作为甲方赤岗商贸城石清路18号的代表与陈富强、陈富华（乙方）签订一份《租赁合同提前解除合约事宜》，约定乙方由于自身经营原因想与甲方提前解除涉讼商铺的租约并承诺负责以下事项：1.乙方负责交接之前所有租金、水电、税金等费用；2.乙方负责现有租户的按金及租金交接；3.乙方负责即日清还现有停租商铺，甲方可即时对外招租；4.乙方负责保证与停租商铺之间无任何按金与纠纷存在；5.乙方保证交还的商铺没有任何金钱抵押及提前收取租金行为；6.乙方保证以上内容真实有效，从与甲方提前解约交接之日起，之前的所有债务及纠纷由乙方全部负责。本协议及附件一式两份，甲、乙各一份，具有同等法律效力。该协议附件《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》载明：18-1号米其林，150平方米，客户租金7150元、按金19500元；18-3号李肉烤，停租，226平方米，客户租金及按金均为0元；18-3号德邦，198平方米，客户租金16771元、按金30492元；18-4号三泰坊，90平方米，客户租金7938元、按金18900元，以及渔你有约，停租，98.5平方米，客户租金及按金均为0元；18-5号6号大东北，停租，400平方米，客户租金及按金均为0元；18-18号威记豪域一层494.5平方米、二层1236平方米，客户租金79458.1元、按金216000元；一、二层租金合计111317.1元、按金合计284892元。该附件有李灼成、陈富强、陈富华的签字。庭审中，双方均确认被告向次承租人收取的保证金由原告接手，原告无需另行向被告退还保证金；被告确认2019年10月份因有三间商铺空置而未交相应租金64150.78元，且未向原告交纳11月份租金。双方对以下事实及证据争议较大：1.《租赁合同》的效力问题。原告为证明涉讼场地所在建筑为合法建筑且硬件符合租赁用途，双方签订的《租赁合同》合法有效，提供了如下证据：①原告（乙方）与广州市番禺区石楼镇赤岗村经济合作社（甲方）于2009年8月5日签订的《商业用地租赁合同》，该合同约定内容包括乙方按照甲方拟定的设计方案自建商业楼经营使用，由甲方协助乙方按“临建”要求办理报建（备案）手续，等等；②广州市番禺区石楼镇国土所及广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室于2010年7月27日出具的《规划证明》，载明，位于广州市番禺区石楼镇石清路18号的广州市石楼镇赤岗村经济合作社商业综合楼，由于历史原因没有完善办理有关手续，该建筑于1995年9月30日建成，属历史遗留问题的建筑物，符合城乡规划要求；③广州市番禺区公安消防大队于2010年10月8日出具的《建设工程消防设计审核意见书》，对涉讼建筑物的建筑工程及消防设施的消防设计资料出具审核意见；④广州市番禺区公安消防大队于2011年7月4日出具的《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉讼建筑物土建工程消防验收合格；⑤广州市番禺区水务局于2019年10月17日颁发的《城镇污水排入排水管网许可证》。被告质证认为出租土地未经相关部门批准，规划证明不足以证明涉讼建筑物合规，该建筑物也没有进行全面验收，涉讼建筑物为违章建筑，双方的租赁合同无效；在原告改造排水设施前，次承租人杨会琴因排水设施不齐及不达标被行政部门罚款，从而造成损失。2.《租赁合同提前解除合约事宜》是否附条件生效。原告称该协议是附条件生效的，条件是双方口头约定被告于签订当天将包括11月租金在内的全部费用向原告支付完毕，但由于被告借口推脱未付，故原告未将协议原件交给被告。该协议附件《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》与协议均于2019年11月4日签订，被告提交视频内所签订的文件并非该协议。被告否认存在原告主张的上述口头约定，但确认其不持有《租赁合同提前解除合约事宜》原件，原因是其没有同意原告提出赔偿三个月的租金的要求，故双方在协议上签字后，原告不同意将原件交付给其。被告认为该协议已并主张双方早已于2019年10月30日交接完毕，故该协议所约定“乙方负责交接之前所有租金、水电、税金等费用”是指2019年10月31日前的费用。该协议的附件是在2019年10月30日交接当日签订，协议是在事后补签。3.德邦公司2019年11月份的租金问题。原告主张德邦公司向被告交纳了2019年11月份的租金，应由被告向原告返还该费用，并提交了如下证据予以证明：①广州市德邦物流服务有限公司番禺区石楼分公司于2020年3月23日出具的《证明》，载明德邦公司于2019年10月26日应陈富强的要求向其支付了石楼镇石清公路18号之3号铺2019年11月1日至11月30日的租金16771元，从2019年12月起该商铺的租金按房东要求开始向李灼成支付；②德邦公司系统审批流程截图以及平安银行业务回单（付款通知），其中截图显示德邦公司于2019年10月26日向陈富强支付2019年11月1日至2019年11月30日房租16771元，而2019年12月1日至2019年12月31日的房租则向李灼成支付。被告质证认为原告所提交证据不足以证明德邦公司于2019年10月26日所付款项为2019年11月份的租金，其并未提前收取租金。被告为证明德邦公司于2019年10月26日向陈富强支付的为2019年10月的租金，提交了原告与德邦公司签订的租赁合同、陈富华农业银行账户自2018年1月1日至2019年11月3日的流水记录、微信聊天记录为证。原告质证认为被告与德邦公司的租赁期限为2016年2月28日至2020年8月27日，但被告只提供了2018年、2019年的部分银行流水，无法证明其主张。4.场地交接问题。被告述称，双方签订《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》，其中四户仍在出租的由原告与次承租人重新签订合同，保证金也转给原告，视为已交接；另外三个商铺是没有人承租的，其中“烤肉李”内虽仍有次承租人的物品，但被告已告知原告因次承租人欠租三个月，原告可自行处理商铺内物品；故涉讼场地已整体交接给原告。原告述称，《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》仅约定租金及押金的转移，并没有约定交接场地；原、被告双方之间的合同租赁期至2020年8月份，原告作为出租方不可能主动提前收回，故提出要求被告多付三个月租金才能接收商铺，但被告没有同意，后经双方商量达成口头一致被告向原告交租至2019年11月份；四间有人承租的商铺的出租方权利义务转由原告承受，而其他三间无人承租的商铺没有办理交接手续，尤其是“烤肉李”商铺内存放大量财物，直到2020年3月份，原告要求被告与承租方办理相关手续及清理物品后才于2020年3月13日接收了该商铺，故被告仍应向原告支付该商铺至2020年3月12月的租金。另查明，根据原告于2019年11月18日提出的诉前财产保全申请，本院依法以（2019）粤0113财保619号民事裁定书查封被告名下的价值104086.56元的财产。原告为此支出了申请费1040元。本院认为，原告为证实涉讼场地所在建筑物符合规划要求，提交了广州市番禺区石楼镇国土所及广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室出具的《规划证明》，但该证明显示建筑物建成于1995年9月30日，而根据原告提交的其与广州市番禺区石楼镇赤岗村经济合作社于2009年8月5日所签订的《商业用地租赁合同》显示，原告对涉讼建筑物的出租权源为其向赤岗村经济社承租土地后自建，且在2011年取得了消防验收后投入使用。因原告提交的上述证据存在矛盾之处，故各文件指向的建筑物是否为同一建筑物存疑，而原告未能进一步提交该建筑物的《建设工程规划许可证》或经主管部门批准建设的材料，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告之间于2010年6月9日签订的《租赁合同》为无效合同。虽原告认为被告不持有《租赁合同提前解除合约事宜》及其附件《（陈富强：陈富华）商铺附件交接明细》的原因是该协议所附口头生效条件未达成，未将协议交给被告，故该协议未生效，但被告否认曾口头约定附条件生效。由于该协议由双方签字确认，在原告未能提交证据予以证明其主张的情况下，本院对其上述主张不予采纳。然而，被告不持有该协议的事实从一定程度上反映双方就该协议的履行产生了争议，且该协议约定被告负责交接款项及场地，故被告仍应对其交接款项及场地的情况负举证责任。保证金方面，因双方确认四间有次承租人正在使用的商铺已由次承租人与原告重新签订租赁合同，并由被告将次承租人向其支付的保证金权利义务转由原告承受以抵消原告应向其退还的保证金，本院予以认定。占有使用费方面，虽双方签订的《租赁合同》无效，但原告主张参照该合同约定的租金标准支付，具有法律依据，本院予以支持。被告确认2019年10月份因有三间商铺空置而未交相应租金64150.78元，且其抗辩存在排污问题、租金过高等问题，但未举证其在此前的履行过程中提出过异议，上述抗辩均非拒绝支付占有使用费的正当理由，本院不予采纳，被告仍应向原告支付2019年10月份欠付租金。至于2019年11月份的租金，因《租赁合同提前解除合约事宜》仅约定被告应将“之前”的租金交接给原告，因《租赁合同》约定租金按月计收，而该协议签订于2019年11月4日，被告亦提交视频证明双方曾于2019年10月30日就交接进行过接洽，故被告抗辩交接对象为2019年10月31日之前的租金，本院予以合理采信。而原告对其关于双方口头约定被告仍应向其支付2019年11月份租金的主张举证不能，本院不予支持。与此同时，《租赁合同提前解除合约事宜》约定被告应保证没有提前收取租金的行为，且双方确认从2019年11月份开始被告将包括德邦公司在内的四租户转由原告出租，现原告为其关于被告收取了德邦公司2019年11月份租金16771元的主张，提交了德邦公司出具的《证明》、审批流程截图及银行业务回单等予以证明，被告虽不予确认但未提交充分的证据予以反驳，不足以推翻原告所提交的证据，故对于原告要求被告返还德邦公司2019年11月份的租金16771元的诉请，本院予以支持。另外，场地交接方面，鉴于双方确认在签订《租赁合同提前解除合约事宜》之时，仅余“烤肉李”店铺内仍存有次承租人物品，故原告应当自行收回其他商铺。现双方对“烤肉李”店铺的交接问题存在争议，被告作为承租人对其已履行返还场地的义务负有举证责任，因该商铺内仍有数量较多的次承租人财物在内，被告虽辩称已告知原告因次承租人欠租，并放弃铺内物品，原告可自行收回该商铺，但其对该主张并未举证予以证实，也与一般交易习惯不符。故被告仍应向原告支付“烤肉李”店铺自2019年11月1日至2020年3月12日止的租金69886.43元（70.28元/平方米·月×226平方米×4.4个月）。综上，被告应向原告支付的占有使用费合计为150808.21元（64150.78元+16771元+69886.43元）。由于《租赁合同》无效，故原告关于违约金的主张缺乏合同依据，本院不予支持。关于原告主张返还租赁税的问题，虽然《租赁合同》无效，但双方协议商定租金标准时已将租赁税等因素考虑在内，约定由被告负担租赁税的支出是双方的真实意思表示，应参照适用，现原告已举证其缴纳被告承租期间的税费7647.16元，并仅主张7644元，根据诚实信用原则及公平原则，被告应向原告返还该费用。本案纠纷系因被告拖欠费用而产生，故原告所支出诉前财产保全申请费1040元，应由被告向原告赔偿该损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定，判决如下：一、陈富强、陈富华应于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文支付占有使用费150808.21元；二、陈富强、陈富华应于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文返还7644元及赔偿损失1040元；三、驳回蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3644元，由蔡永威、李灼成、陈瑞洪、蔡沛文负担328元，由陈富强、陈富华负担3316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  陈凤英人民陪审员  赖江南二〇二〇年七月三十日书 记 员  杜嘉华