江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终82号 上诉人（原审原告）：龚桃花，女，1953年3月1日生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：邓建明，江西赣翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈富林，男，1951年5月4日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区，系龚桃花丈夫。 被上诉人（原审被告）：江西亨通房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市洪城大市场三路西南侧11栋。统一社会信用代码：91360100612411011M。 法定代表人：邓仰廷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄勇，江西文澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远柏，该公司员工。 原审第三人：江西省家电市场有限公司，住所地：江西省南昌市洪城大市场西南侧2栋1单元212室。统一社会信用代码：91360100705508111L。 法定代表人：邓仰松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾东发，江西华力欣律师事务所律师。 上诉人龚桃花因与被上诉人江西亨通房地产开发有限公司（以下简称亨通公司），原审第三人江西省家电市场有限公司（以下简称家电公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，因双方未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚桃花上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.判令亨通公司向龚桃花退还多支付的1245平方米的租金（自2009年4月18日起至2016年4月17日）共计3611742元，并且以应退还的租金为本金，按照年利率的6%向龚桃花支付资金占用费（自龚桃花超额支付租金之日2009年4月18日起算至租金归还时止）；3.判令亨通公司退还龚桃花多缴纳的物业管理费2364785元，并且以应退还的物业管理费为本金，按照年利率的6%向龚桃花支付资金占用费（自龚桃花超额支付物业管理费之日2009年4月18日起算至物业管理费归还时止）；4.判令亨通公司退还龚桃花定金80万元，并且以退还的定金为本金，按照年利率的6%向龚桃花支付资金占用费，自龚桃花支付定金之日（其中70万为2009年4月18日起计算、10万为2016年4月18日起计算）起算至定金归还时止；5.本案一审受理费、财产保全费、二审受理费由亨通公司承担。事实与理由：一、龚桃花与亨通公司之间乃典型的租赁合同关系，但一审法院却将双方于2001年至2015年先后签订的合同认定为无名合同，属于认定事实不清，适用法律错误。从案涉多份合同约定的事项以及双方的权利义务可知，龚桃花与亨通公司之间系明显的租赁合同关系，即使案涉合同中有关于物业管理、保安费和卫生费用的约定，但该支付义务系附着于租赁关系之上的，且案涉合同中只约定龚桃花需支付物业管理、保安和卫生等相关费用，并没有对物业管理、保安、卫生进行任何其他约定，故一审法院仅凭案涉租赁合同中出现除租金之外其他费用支付的约定，就认定案涉租赁合同系无名合同，属于事实认定不清、适用法律错误。二、本案中2001年合同具有总合同性质，2009年、2014年、2015年合同系2001年合同的补充合同。一审法院错误适用买卖合同相关法律规定，将案涉多份合同认定为各自独立的合同，系认定事实不清，适用法律错误。首先，本案标的为租赁合同关系，而一审法院却将本案的基础合同关系认定为无名合同，并参照买卖合同相关法律规定认定本案相关事实，势必导致结果错误。其次，本案2001年合同具有总合同性质，该份合同中对租赁标的物的名称、数量、用途、租赁期限、租金等作了明确约定。虽然合同约定第九年起至第十五年之间的租金、物业管理费双方协商议定（议价原则按当时租金行情给予龚桃花不少于22%的优惠），但该约定在长期租赁关系中经常出现，因为租赁市场的波动，承租双方往往会在长期的租赁合同中约定后续租金根据市场行情进行调整，但这种约定并不意味着双方对租赁关系进行预约，或者双方需要重新建立租赁关系。再次，龚桃花、亨通公司后续签订的2009年、2014年、2015年合同均在2001年合同十五年租赁期间内签订，后续合同的起止时间与十五年租赁期限完全一致，且后续三份合同均以2001年合同为依据，权利义务约定均在2001年合同约定的框架内，故2001年合同具有总合同性质，2009年、2014年、2015年合同系2001年合同的补充合同。三、一审法院错误认定案涉租赁店铺实际面积，亨通公司多收取的租金及物业管理等相关费用理应返还。首先，一审法院忽略了亨通公司提交的证据二2003年合同（2003年4月10日《店铺租赁物业管理合同书》）以及附件清单（亨通公司举证期间提交的证据，龚桃花庭后提交的证据）中，已对案涉租赁店铺实际面积、每间店铺单独面积进行了详细约定，龚桃花亦对该份证据真实性予以认可，故对于案涉租赁店铺不存在没有证据统计实际面积的问题。事实上亨通公司作为出租方，在签订租赁合同时必定知晓案涉租赁店铺实际面积以及每间店铺单独面积，并进行测量、制作图表，否则合同约定的租赁建筑面积不会精确到小数点之后。但开庭时，亨通公司却将2003年合同附件清单撤回，未进行举证，后龚桃花将庭前阅卷时获得的2003年合同附件清单复印件作为证据向一审法院提交，一审法院却忽略该份关键证据，作出实际面积无法确定，以约定面积为准的认定，系事实认定不清。第二，一审法院简单将1245平方米认定为双方对面积认识的误解，明显与事实不符、显失公平。2003年合同与2009年合同中约定的案涉租赁店铺数量、位置均没有变化，但租赁建筑面积却从7550.8平方米增加至8795.8平方米。亨通公司作为专业从事房屋租赁业务的企业未提供任何证据或合理解释，对为何增加1245平方米的建筑面积闭口不谈，却在之后的7年租赁关系中向龚桃花多收取了600余万元的租金及物业管理等相关费用，一审法院却简单将1245平方米认定为双方对面积认识的误解，致使龚桃花正当权利无法得到保障，遭受的损失无法挽回。第三，一审法院将2001年合同之后续签的多份合同认定为各自独立的合同，应分别确定租金及物业管理等相关费用计算方式系事实认定不清、法律适用错误。前已述及，本案中2001年合同具有总合同性质，2009年、2014年、2015年合同系2001年合同的补充合同。虽然2014年、2015年合同均约定以店铺数量计算租金，但基于本案多份租赁合同的连贯性，以及2014年、2015年合同亦在2001年合同的框架内签订，且承租的店铺数量并未减少，位置也未调整，仅增加了2间店铺。故根据2001年合同15年租期履行的连续性来看，2014年、2015年合同中租金定价仍系参照2009年合同租赁面积8795.8平方米而来，本案不能割裂案涉多份租赁合同，孤立确定租金计算问题。第四，本案不存在时效问题，龚桃花有权要求亨通公司返还多收取的租金及物业管理等相关费用。龚桃花与亨通公司之间存在长达15年的租赁关系，虽然双方签订多份补充合同约定各期租金的支付，但该约定不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁关系的整体性。故为充分保护债权人，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满的次日即2016年4月18日开始计算。最后，龚桃花主张返还租金及物业管理等相关费用的依据和前提系亨通公司未按合同约定面积足额交付租赁店铺，故亨通公司多收取的租金及物业管理等相关费用理应返还。六、一审法院仅凭亨通公司持有70万元定金收据原件即认定亨通公司已返还70万元，系认定事实不清，适用法律错误。龚桃花主张亨通公司没有退还70万元定金，而亨通公司却主张已经退还了70万元定金，根据证据规则的相关规定，龚桃花对于没有发生的消极事实难以举证，但亨通公司对于已经发生的积极事实却可以举证。现亨通公司仅提供一张70万元定金收据原件即声称定金已退回，未出示任何付款凭证或财务做账凭证印证其主张，这对于一家长年经营房屋租赁业务的企业来说明显不符合常理，亨通公司理应承担举证不利的后果。七、一审法院认定龚桃花违约而支持亨通公司不予返还10万元定金系认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定亨通公司可不予退还10万元定金的理由系龚桃花未足额交付2015年合同约定的租金，存在违约，故按照2015年合同约定亨通公司可依约不予退还定金。然而事实是，2015年合同已于2016年4月17日履行完毕，在合同履行期间亦或合同履行完毕诉讼时效内，亨通公司均未向龚桃花催讨租金，或要求龚桃花承担违约责任没收定金。在诉讼时效之后，亨通公司为对抗龚桃花要求其返还定金的主张才提出龚桃花存在违约行为作为抗辩，应视为亨通公司已放弃主张龚桃花承担违约责任的权利，既然亨通公司不能要求龚桃花承担违约责任，那么定金当然应当返还。 亨通公司辩称：一、本案涉及的五份合同均属无名合同，五份合同包含了租赁的法律关系，也包含了市场管理、物业管理、保安、卫生服务法律关系，是一种典型的混合契约，属合同法理论中的无名合同。二、2001年合同不是所谓的总合同，是按五份合同对合同的标的履行期限等构成要件都有清晰明确的约定，双方权利义务清楚，具有独立性，2001年合同对该份合同到期后第九年至第十五年的合同只是约定了意向性条款，具体新合同还有待双方协商。三、五份合同均是双方当事人真实的意思表示，亨通公司无需向龚桃花返还所谓的多收的租金及费用，2009年与2003年合同相比，面积增加1000多平方米，这是显而易见的表述，龚桃花在合同上签字并且实际履行证明是同意这个约定的。双方为了避免对租金定价产生争议，在合同中特别约定如对租金定价计算有误按年度总租金及市场物业管理费大写总金额履行为准。2014、2015年合同对合同计价方式明确约定是按店铺数计价，不存在争议。即使龚桃花认为亨通公司多收费用，龚桃花也超过了行使撤销权一年除斥期限，亨通公司已经向龚桃花返还70万元定金，龚桃花既无行使权利的原始凭证，而且直至2017年才提出相关的抗辩，即超过了法律的诉讼期限，也不符合情理。四、龚桃花因没有按照2015年合同足额准时缴纳租金，亨通公司有权不予退还该10万元定金。亨通公司已在诉讼时效内向法院请求龚桃花支付拖欠的租金及不予退还10万元定金的诉讼请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 家电公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请二审法院依法维持。 龚桃花向一审法院起诉请求：1.亨通公司退还龚桃花多交纳的1514.35㎡的租金（自2009年4月18日起至2016年4月17日）共计4503873.6元，并且以应退还的租金为本金，按照年利率6%向龚桃花支付资金占用期间的利息（自龚桃花超额支付租金之日起算至租金归还时止）；2.亨通公司退还龚桃花多交纳的物业管理费2364785元，并且以应退还的物业管理费为本金，按照年利率的6%向龚桃花支付资金占用期间的利息（自龚桃花超额支付租金之日起算至租金归还时止）；3.亨通公司退还龚桃花定金80万元，并且以应退还的定金为本金，按照年利率的6%向龚桃花支付资金占用期间的利息（其中70万元自2009年4月18日起算，10万元自2016年4月18日起算至租金归还时止）；4.亨通公司支付龚桃花扩建造价费用20万元；5.本案诉讼费由亨通公司承担。 一审法院认定事实：2001年1月22日，龚桃花（乙方）与亨通公司（甲方）签订2001年合同一份，龚桃花租赁亨通公司所有的江西省家电市场内“店带居”式二层楼结构143个店铺（建筑面积6460㎡）。合同第一条约定：店铺位置为洪城大市场西南侧江西省xx市场内第x至第x幢、第xx幢内店铺号为：第x幢18个店、第x幢8个店、第x幢18个店、第x幢20个店、第x幢17个店、第x幢10个店、第x幢14个店、第x幢28个店、第x幢10个店，（另附清单说明）。第二条约定：合同签订时，乙方向甲方交纳合同定金70万元（合同执行完成八年时，无利息退还乙方）。第四条约定：1.租赁房屋单价前8年内（即2001年4月18日起至2009年4月17日）店铺租金、物业管理、保安、卫生收费标准为（元系人民币，面积系建筑面积），租金第一年至第三年2元/月·㎡、第四年至第六年3元/月·㎡、第七年和第八年4元/月·㎡，物业管理费第一年8元/月·㎡、第二年9元/月·㎡、第三年10元/月·㎡、第四年9元/月·㎡、第五年13元/月·㎡、第六年15元/月·㎡、第七年16元/月·㎡、第八年18元/月·㎡，保安费第一年不计之后每年均为1元/月·㎡，卫生费第一年不计之后每年0.5元/月·㎡；2.合同第九年起至第十五年结束，即2009年4月18日至2016年4月17日之间，租金、物业管理费在2009年1月18日双方协商议定，议价精神为甲方物业收入有所增长，乙方参照市场租金行情有差价（按当时的市场租金行情给乙方不少于22%的优惠）。第五条约定：交纳总费用（租金、物业管理费、保安费、卫生费）；第一年和第二年一年交费二次，每半年交一次，每次交纳半年期内的总费用；第三年至第八年，每年交费四次，每次三个月期内的总费用；第一年交费总额775200元、第二年969000元、第三年1046520元、第四年1201560元、第五年1356600元、第六年1511640元、第七年1666680元、第八年1821720元。 2009年1月8日，龚桃花（乙方）与亨通公司（甲方）签订2009年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省xx市场内x至x、xx幢内店铺171套租赁给乙方经营灯饰广场批发，该店铺系“店带居”式两层楼结构，合计建筑面积8795.8㎡，合同期限五年，自2009年4月18日至2014年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：1.第一年租金7元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第二年租金9元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第三年租金12元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第四年租金14元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；第五年租金16元/月/建筑面积，市场、物业管理费15元/月/建筑面积；2.租金及市场、物业管理费总额，第一年贰佰叁拾贰万贰仟零玖拾壹元（2322091元）、第二年贰佰伍拾叁万叁仟壹佰玖拾元（2533190元）、第三年贰佰捌拾肆万玖仟捌佰叁拾玖元（2849839元）、第四年叁佰零陆万零玖佰叁拾捌元（3060938元）、第五年叁佰贰拾柒万贰仟零叁拾捌元（3272038元），每三个月按1/4交费一次；3.若上述租金及市场、物业管理费定价或计算金额有误，按年度租金及市场、物业管理费大写总金额履行为准。第十三条约定：下轮合同签二年。同日，龚桃花与第三人签订《保安、卫生合同》，约定龚桃花除向房屋所有人交纳店铺租金及市场、物业管理费外，还应向第三人交纳保安、卫生费，第一年总额18万元、第二年18万元、第三年18万元、第四年26万元、第五年33万元，合同期限2009年4月18日至2014年4月17日止。 2014年6月26日，龚桃花（乙方）与亨通公司（甲方）签订2014年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省家电市场内1栋14间、2栋9间、3栋18间、4栋22间、5栋26间、6栋24间、7栋28间、8栋28间、11栋4间店铺共173间租赁给乙方经营灯饰产品批发，合同期限一年，自2014年4月18日至2015年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均31667元/间/年，总金额173间×31667元/间/年，金额5478506元。第十八条约定：1.本合同期满，乙方有意续签该店铺租赁合同，于2014年11月30日前一至三天来甲方续签合同，逾期视同乙方通知甲方放弃该店铺的租赁；2.本合同签订之前签订的合同作废，不另生效；3.下一轮合同签1年，价格由甲方定。 2014年12月30日，龚桃花（乙方）与亨通公司（甲方）签订2015年合同一份。第一条约定：甲方提供江西省xx市场内x栋xx间、x栋9间、x栋18间、x栋22间、x栋26间、x栋24间、x栋28间、x栋28间、xx栋4间店铺共173间租赁给乙方经营灯饰产品批发，合同期限一年，自2015年4月18日至2016年4月17日止。第二条约定：合同定金10万元，合同期满无息退还。第三条约定：租金及市场、物业管理费、保安、卫生费平均42667元/间/年，总金额173间×42667元/间/年，金额7381391元，交款日期2014年12月31日付300万元，2015年4月18日前付300万元，2015年7月18日付清1381391元。第十一条约定：乙方未按期交纳租金及市场、物业管理费，甲方向乙方加收滞纳金每日0.5‰，逾期交纳超过半个月视为乙方违约，并有权无条件中止合同、收回店铺另租第三人（店内物品损失甲方不负责），定金不退，归甲方所有。第十五条约定：1.本合同之前签订的合同作废，不另生效；2.乙方不得收取2016年4月17日之后该批店铺任何一间的租金；3.本合同期满甲方收回该批店铺另租第三方，乙方不得有异议。 上述合同履行过程中，亨通公司于2001年2月7日出具了收据（No.0168917）一份，确认龚桃花支付了2001年合同约定的定金70万元，收款方式为：转50万元，现金20万元。但该收据原件已由亨通公司收回，并加盖了“作废”印鉴。2009年1月8日，亨通公司另出具定金单一份，确认收到2009年合同定金10万元。又因双方之后2014年合同、2015年合同均约定定金10万元，故一直延用，亨通公司未予退还。庭审中，双方确认2015年合同龚桃花已支付了租金等费用600万元，其余案涉2001年合同、2009年合同、2014年合同均已依约支付全部费用；该600万元分别于2015年1月6日付150万元、2015年1月31日付150万元、2015年4月17日付150万元、2015年4月30日付150万元，汇至邓仰松名下账户。之后，龚桃花以多支付租金等为由诉至一审法院。 另查明，根据龚桃花证据九2003年合同（一）复印件，约定龚桃花租赁了亨通公司第3幢内01、02、03、04、05、06、07、08、10号共9套店铺，建筑面积420.42㎡。2003年4月10日，龚桃花、亨通公司又签订2003年合同（二），龚桃花租赁171个店铺，建筑面积7550.8㎡。 再查明，亨通公司分别于2017年3月16日、4月24日将龚桃花诉至一审法院，案号为（2017）赣0103民初913号和1444号，要求其分别退还案涉市场3幢1-8号、10号店铺和3幢9-28楼上号店铺。在上述案件中，龚桃花分别就本案诉争的70万元定金提出退还，但一审法院均认为可另行起诉未予处理，二审法院也维持该意见。2017年11月11日，龚桃花向亨通公司邮寄了《律师函》一份，要求返还定金70万元及支付逾期利息，邮寄信息显示2017年11月11日“他人收同事”。另，亨通公司于2019年4月26日将龚桃花再诉至一审法院，要求不予退还本案诉争的10万元定金，并由龚桃花支付拖欠的2015年合同各项费用1381391元及滞纳金，一审法院于2019年7月12日作出（2019）赣0103民初4419号一审民事判决，以超过诉讼时效为由驳回了亨通公司的全部诉讼请求。截止本案一审判决时，亨通公司已依法提请上诉，该案尚未生效。 一审法院认为，案涉2001年合同、2009年合同、2014年合同、2015年合同均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参考本法分则或者其他法律最相似的规定”。据此，因上述合同系同时包含租赁和市场、物业、保安、卫生服务法律关系的混合契约，系无名合同，一审法院在判断各方权利义务时，原则上尊重双方在合同中约定的内容，对没有约定或约定不明之处，除直接适用《中华人民共和国合同法》总则相关规定外，将类推适用与之最相类似的有名合同的相关规定。就本案主要争议焦点分述如下： 一、2001年合同与2009年合同、2014年合同、2015年合同的关系，其他合同是否为2001年合同的补充合同。 龚桃花认为，2001年合同具有总合同性质，之后的合同是就前8年增加租赁店铺、租赁面积及后7年未约定事项的补充，是租赁合同在租赁期间分期履行的表现。亨通公司及第三人认为，2001年合同不是总合同。一审法院认为，当事人就合同未明事项进行补充或原事项进行变更而达成的协议即为补充协议。补充协议以原有效合同为前提，在未有违反法定或约定情形下，补充协议具有变更原合同的效力。具体到本案，2001年合同就租金、费用的计价标准、金额、期限、支付方式、双方权利义务、违约责任等作出了具体约定，时间、金额、支付方式均约定到第八年即2009年4月17日止，故双方对该租期内的约定清晰、明确。之后第九年至第十五年，该合同第四条第二款仅约定双方可另行商议及议价原则。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”。据此，上述第四条第二款可视为预约性条款，双方之后订立的三份合同为该期间内的本约合同，而非龚桃花所主张的补充协议。况且，即便认为2001年合同之后的三份合同为补充协议，后三份合同也具有变更原合同之效力。综上，四份案涉合同起止时间连贯，计价、支付方式明确，权利义务清晰，均具备合同成立的主要条款，相互具有独立性。故，对龚桃花的该项主张，一审法院不予采纳。 二、租金应当以何种方式计算、是否多收、是否应当返还。 龚桃花认为，根据《布置图》自2009年起每年多支付了1514.35㎡的租金。亨通公司认为，1.2003年合同（二）表明在相同房屋数量的情况下龚桃花对2009年合同的面积增加是明知的，且2009年合同面积只是约数，已约定以总金额为准；2.2014年合同和2015年合同是以房屋数量计算租金，且两份合同均约定“本合同签订之前签订的合同作废，不另生效”。家电公司认为，租金是约定价款，不是以面积计算。一审法院认为，四份案涉合同独立，应以各合同分别确定租金的计算方式。2014年合同、2015年合同均以店铺数量计算租金，龚桃花主张以面积计算，与双方约定不符，一审法院不予采纳。而对2009年合同，根据该合同第二条和第三条第一款、第二款约定，总建筑面积为8795.8㎡，租金计算方式为月租金×建筑面积，所得年租金和年市场、物业管理费与该年总金额相等，以第一年为例即（7元/月＋15元/月）×8795.8×12月＝2322091.2元；但在第三条第三款又约定两者不一致时以约定总金额为准。一审法院认为，上述约定符合实际情况。根据龚桃花提交的《房屋所有权证》，案涉店铺均以每栋登记总面积，并未区分每间店铺的单独面积，又无单独产权证以明确每间面积，且数量巨大，实际面积难以统计，故原则上以面积计算租金，又因约定面积可能与实际面积存在误差，故不一致时以约定面积为准。况且，正因双方可能已认识到面积存在误差，在2014年合同和2015年合同变更为按店铺数计算租金，亦为合情合理。 然，双方诉争的关键除是以约定面积还是实际面积为准外，还应考量当约定面积与实际面积不一致时，龚桃花能否得以主张返还差额。首先，关于是否存在面积差问题。龚桃花所据为自称是从亨通公司办公处获得的《布置图》，并以2003年合同（一）佐证该图所载每间店铺的面积为实际面积。其一，该图并非在相关部门备案的图纸，亨通公司及家电公司又均不认可，无法识别所载为套内面积还是建筑面积；其二，该图既未标明店铺间号，图纸名称也载明为“首层店铺”，而合同约定案涉店铺为“店带居”式二层楼结构，无法对楼层予以区分。故该图来源不明、内容不清，与龚桃花作为诉请参考的《江西省家电市场店铺清单（附各店面积）》和庭后补充提交的店铺清单复印件难相印证，龚桃花此主张证据不足，应承担举证不能责任。其次，即便该图属实，是亨通公司自认的实际面积，并按龚桃花主张存在1514.35㎡的较大差距，也仅能说明双方对约定面积和实际面积存在重大误解或欺诈或显失公平等，龚桃花应向人民法院诉请行使撤销权。经询问，龚桃花主张其请求权基础为不当得利。一审法院认为，不当得利是指无法律上的原因而取得不当利益，受损人请求返还该不当利益。龚桃花向亨通公司支付租金等费用，系给付行为，在此情形下不当得利应当具备以下三个构成要件：1.受益方，即亨通公司；2.亨通公司因龚桃花的给付而获益，即租金；3.亨通公司获益无法律上的原因。此无法律上的原因，既可是自始不存在，也可为嗣后不存在。但龚桃花基于双方的合同关系而支付租金等费用，目的在于清偿债务，并非自始欠缺法律原因；且案涉合同或所涉条款未被确认无效或撤销，亦不属嗣后丧失法律原因。故，龚桃花此不当得利之主张，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”据此，龚桃花自2016年即已得到《布置图》，知道或应当知道权利受到侵害，其撤销权行使的除斥期间为1年，且不得中止、中断和延长，而龚桃花迟至2019年方才向一审法院起诉，其撤销权已消灭。况且，即便以瑕疵担保责任论之，参照《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定”，及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第二款规定：“合同法第一百五十八条第二款规定的‘两年’是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”。据此，龚桃花应在知道或应当知道权利受到侵害之日起两年内提出异议，且该期限不得中止、中断或者延长，龚桃花在此期间内未提异议也应视为双方约定面积合法有效。综上，龚桃花要求返还租金缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。 三、10万元定金是否应予退还、70万元定金是否已退还。 对10万元定金。2015年合同第十一条约定，在合同款逾期半个月以上情形下，亨通公司有权不予退还。亨通公司据此认为龚桃花尚拖欠余款未付，故不予退还，并以此为诉讼请求之一而另诉至一审法院，即（2019）赣0103民初4419号案。龚桃花认为，双方2015年合同款已结清，应当退还。一审法院认为，10万元定金为2009年合同所交，并一直延用至2015年合同，故是否退还应以2015年合同约定为准。据此，双方约定第一笔300万元应在2014年12月31日付清，但龚桃花迟至2015年1月6日和2015年1月31日方才付清该款，且第二笔300万元，也先在2015年4月17日支付了150万元后迟至2015年4月30日才付清，之后的余款138万余元至今未付，显属违约，亨通公司依约不予退还定金10万元，合理合法。至于龚桃花认为双方已同意就600万元结清该合同款意见，并无充分证据予以证明，其所据的2015年合同背面的记载，即便为邓仰松所写，但内容上仅为单纯的金额和时间记载，并无亨通公司方明确放弃余款的意思表示。而民事权利的放弃必须采取明示的意思表示，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，故对龚桃花认为双方已结清2015年合同款项的意见不予采纳。另需特别指出，就此10万元亨通公司在本案被起诉后另行提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，应属重复起诉，且另案也未就此10万元进行处理，故本案应就此项请求进行审理，并综上意见驳回龚桃花该诉请。 对70万元定金。龚桃花认为亨通公司虽持有收据原件，但并未退款，亨通公司应当举证证明履行了付款义务。亨通公司认为此款已大约于2009年以现金形式退还，否则龚桃花不会交还原件，且2009年合同另交了10万元定金也足以说明已经退还。一审法院认为，货币是特殊动产、种类物、代替物，是否履行交付义务应当以证据证明。通常对民间金钱债务的交付往往是以现金、银行转账、票据等方式体现。而现金交付的一种主要证据就是收据。收据与借款合同、借据不同，通常会载明收、付款人、金额、时间、方式等，因此不但可佐证双方的合意，更强调实际给付。具体到本案，首先，关于是否退还问题。案涉70万元为2001年交纳，应当于2009年期满后予以退还。其一，交纳时，亨通公司以出具收据的形式确认收到了该款，并注明为“转50万现20万”，即表明双方有现金交付的交易方式；其二，根据亨通公司证据七中案涉市场内案外人的收据，所载收款方式为“现”，表明时至2016年市场内仍有现金交付的现象；其三，以亨通公司作为案涉市场业主之身份，足以表明其具有给付70万元现金的资信能力。故，结合上述三点，亨通公司又持有收据原件，一审法院有理由相信已退还了70万元定金。其次，关于举证责任问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条之规定：“原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证证明责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生”。据此，龚桃花应首先就付款行为未发生进行合理说明或对上述结论提供足以推翻的反证，但其在庭后补充询问中仅辩称因一旦提出异议亨通公司即对市场停水停电故一直未予提抗，而该理由既未有相应证据证实是否停水停电或是否与70万元定金之争相关，且现有证据也仅表明龚桃花时至2017年在亨通公司起诉的其他案件中方才提出此异议，自2009年起直至8年后，如此长时间内未提异议，实难作合理解释。况且，从防止证据灭失角度，龚桃花长时间未提异议，现仅凭收据复印件又难以自圆其说的情况下，再要求亨通公司承担举证义务也难言合理。再之，2009年合同需交纳10万元定金，在原70万元定金未予退还的情况下，龚桃花再另交纳10万元亦难做合理推断，其完全可按之后10万元定金延用方式将70万元定金在之后的合同中予以延用或抵销之后的租金。简言之，龚桃花仅以所持有的收据复印件对抗亨通公司所持有的原件，在无其他证据印证的情况下，无论证据形式、证明效力均不具有可对抗性。故，对龚桃花要求退还70万元定金之主张，一审法院不予支持。 四、物业管理费是否应予退还。 根据龚桃花诉请，其要求退还的包括2009年合同、2014年合同和2015年合同的物业管理费。一审法院认为，物业管理费属服务性收费，通常由业主或物业服务企业按照合同约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。对2009年合同，龚桃花、亨通公司约定由亨通公司进行市场、物业管理。虽然龚桃花与家电公司另签订了《保安、卫生合同》，但该合同已明确约定龚桃花在2009年合同约定的服务项目外，另由家电公司提供保安、卫生服务，说明三方对市场、物业管理、保安、卫生服务项目分别收费是明知的，龚桃花以《保安、卫生合同》佐证亨通公司未提供物业管理服务，并无事实依据。对2014年合同、2015年合同。首先，双方约定合同费用为包含租金、市场、物业管理、保安、卫生服务的综合性费用，龚桃花以2009年合同的市场、物业管理费与租金的五年平均比例推断之后的物业管理费在合同综合性费用中的比例，并无合理依据。理由在于：其一，双方未就物业管理费单独约定计算方式；其二，物业管理仅为市场、物业管理、保安、卫生服务诸多服务之一，龚桃花以前之全部服务的占比而推断后之其一占比，难言合理；其三，2009年合同系按约定面积计算，而之后合同均按数量计算，两者无法对应。其次，龚桃花如认为亨通公司未提供相应服务，也应提供证据予以佐证，否则应承担举证不能的不利后果。综上，对龚桃花该项诉请一审法院不予支持。 五、其他关于扩建费、格式条款及诉讼时效问题。 关于扩建费，龚桃花未有证据表明是否及花费了多少扩建费，应自行承担不利后果。关于格式条款，龚桃花以格式条款抗辩2014年合同、2015年合同关于之前合同作废的约定无效。首先，格式条款系指当事人为重复使用而预先拟定在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款，提供条款方未采取合理方式提起对方注意免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效，或有两种以上解释的按不利于提供格式方的解释。具体到本案，案涉合同约定并无免除或加重责任之情形，也无可生歧义之解释，系就合同终止情形的约定，不属格式条款，也未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该约定合法有效。其次，案涉合同均为独立合同，2001年合同、2009年合同、2014年合同期满，双方依约履行完毕，合同已终止。故，龚桃花该意见不予采纳。关于时效，龚桃花各项诉请未得一审法院支持，本无需就时效再行论述，但因案涉合同均为独立合同且所涉为综合费用，就各项费用的时效问题仍有必要作为前述焦点意见之补充。首先，关于租金。龚桃花请求返还权自其知道之日起虽未过诉讼时效，但如前述意见，其请求权基础并非不当得利，而其撤销权、异议期均已过除斥期间。其次，关于物业管理费。自各合同履行期届满之日起，应当分别计算诉讼时效。故2009年合同、2014年合同，龚桃花请求权已过时效，2015年合同未过时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十四条、第一百五十八条第二款、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回龚桃花的全部诉讼请求。本案由龚桃花预交的案件受理费67800元，诉前财产保全费5000元，合计72800元，由龚桃花自行承担。 二审期间，龚桃花向本院补充提交以下证据：证据一、江西省家电市场首层店铺布置图，拟证明布置图上的面积是7550.8㎡，亨通公司实际上是按8795.8㎡（从2009年4月18日开始）收取租金，多收取了1245㎡的租金；证据二、2003年签订的《店铺租赁物业管理合同书》复印件，拟证明龚桃花与亨通公司对租赁面积进行过确认是7550.8㎡，总共是171间，有法人代表邓仰廷签字。亨通公司质证认为，对证据一的三性均有异议，认为该平面图没有亨通公司盖章，也没有房产部门的盖章及相关人员的签字，仅从平面图的字面表述，无法看出是哪一栋的平面图，且上面标明的是首层店铺布置图，但按照合同约定涉案租赁物给是店带居室两层楼结构，从该图无法判断实际的面积；对证据二的三性均有异议，合同是复印件，不具有证据的法律效力，不能达到其证明目的，且龚桃花诉请是2009年以后多收的租金。家电公司质证意见同亨通公司一致。 对龚桃花补充提交的证据，本院认证如下：证据一中没有公司盖章或负责人签字确认，无法核实真实性、关联性，达不到龚桃花的证明目的，本院不予认定；证据二系复印件，无法核实真实性，本院不予认定。 龚桃花向本院申请证人姚某出庭作证，拟证明龚桃花提交的布置图是姚某在家电公司任职期间指派公司专业人员测量的数据面积，其中图纸标注的每间店铺是为一层和二层的面积之和。经询问，姚某陈述其于1998年至2008年任职于家电市场，其指派的专业人士测量是指公司自己的测量队伍，但没有书面证据证明。对证人证言，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于龚桃花与亨通公司所签订的案涉合同的性质问题，龚桃花上诉主张其与亨通公司签订的2001年合同、2009年合同、2014年合同、2015年合同乃典型的租赁合同而非一审认定的无名合同，但从合同内容看，上述合同均同时包含了租赁和市场、物业、保安、卫生服务法律关系，从部分合同的名称为“店铺租赁管理合同”中也体现出无名合同的特征，且一审法院就案涉合同性质及本案为合同纠纷的定性等问题向双方当事人制作了询问笔录，双方均认可一审法院的认定，故一审认定上述案涉合同为无名合同，并无不当。关于案涉2001年合同是否为2009年合同、2014年合同、2015年合同的总合同问题，龚桃花上诉主张2001年合同为总合同，其余三份合同为2001年合同的补充合同，亨通公司则认为案涉合同均为各自独立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本院认为，补充协议是对原合同的补充或者变更，本案中，案涉2001年合同对截至2009年4月17日止的租金、费用的计价标准、金额、期限、支付方式、双方权利义务、违约责任等内容均作了清晰、明确的约定，不存在未明事项。此后签订的三份案涉合同是双方另行协商后议定的合同，具备合同成立的主要条款，对相关内容亦作出了清晰、明确的约定，故一审认定案涉合同均为各自对应期间内的本约合同，并无不当。关于租金应如何计算、亨通公司是否多收取了租金及物业管理等相关费用的问题，龚桃花主张以面积计算，并因2009年合同与之前合同相比面积多出1245平方米而要求亨通公司返还相应租金及各项费用。本院认为，2014年合同、2015年合同均明确约定了以店铺数量计算租金而非以面积计算租金。至于2009年合同则同时约定了面积和店铺数量，但又于该合同第三条第三款约定了租金及市场、物业管理费定价或计算金额有误则按年度租金及市场、物业管理费大写总金额履行为准，而合同总金额是明确的，亦不存在单独以面积计算租金的问题，故一审结合案涉店铺实际情况及双方协商过程等因素综合考虑，认为亨通公司不存在多收取租金及相关费用的情形，并无不当。关于70万元定金是否已退还的问题，龚桃花主张亨通公司没有将该定金退还，但其对定金收据原件为何由亨通公司持有并未做出合理解释，且其自2009年起在长达8年的时间内均未就该定金问题提出异议，一审综合考虑市场内尚有现金交易的现象、亨通公司持有定金收据原件的事实及双方举证情况，对龚桃花要求亨通公司退还该70万元定金的主张不予支持，处理得当，应予维持。关于10万元定金是否应予退还的问题，因双方在2015年合同中明确约定了在合同款逾期半个月以上的情况下，亨通公司有权不予退还该定金，而根据合同约定，第一笔300万元应在2014年12月31日付清，但龚桃花迟至2015年1月6日和2015年1月31日方才付清该款，且第二笔300万元，也先在2015年4月17日支付了150万元后迟至2015年4月30日才付清，之后的余款138万余元至今未付，显属违约，一审据此认定亨通公司有权依约不予退还该10万元定金，合理合法，应予维持。龚桃花的其他上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，龚桃花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59236元，由龚桃花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年七月二十四日 法官助理 吁拉拉 书 记 员 熊 浩