嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5774号原告：嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司。住所地：嘉兴市南湖区宜城路152号-1。统一社会信用代码91330402MA28AU8J0A。法定代表人：金跃强，执行董事。委托诉讼代理人：方向东、陆叶峰，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：嘉兴房产超市经纪有限公司。住所地：嘉兴市昌盛南路1560号201室。统一社会信用代码91330402757095881D。法定代表人：王来军，总经理。委托诉讼代理人：吴涛、李建中，浙江国傲律师事务所律师。第三人：浙江亿伟房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区鸣羊路176号兴汇大厦709室。统一信用代码91330401MA2B9CM02W。法定代表人：孔德鑫，总经理。委托诉讼代理人：曲笑飞、徐丹，北京国枫（上海）律师事务所律师。原告嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司诉被告嘉兴房产超市经纪有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理。应被告申请，本院通知浙江亿伟房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。原告诉请被告支付佣金3306000元，并以佣金为基数自2019年9月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.15％暂计算至2019年11月30日的违约赔偿3333816元（要求计算至佣金实际支付之日），并承担本案诉讼费。审理中，原告将请求的佣金金额变更为3297000元。本院依法适用简易程序，于2019年12月30日和2020年4月16日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人方向东、陆叶峰和被告委托诉讼代理人吴涛、李建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告嘉兴房产超市经纪有限公司答辩称，原、被告并未到达结算佣金条件，双方签订补充协议并未改变双方之间的佣金结算条件，原告要求支付佣金及违约赔偿无事实、法律和合同依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人浙江亿伟房地产开发有限公司述称，第三人与原告没有合同关系，第三人与被告之间佣金没有结清的原因并非本案的审理范围，对于原、被告之间的付款条件，第三人不发表意见，被告与第三人实际是按照客户付清全部房款及车位款后才结算剩余20％佣金。经审理查明：第三人浙江亿伟房地产开发有限公司系案涉项目——荣盛·祥瑞花苑（又称祥云府）商品房住宅项目的开发商。2018年9月25日，被告嘉兴房产超市经纪有限公司出具授权委托书给原告嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司，载明将位于嘉兴市交叉的案涉项目渠道代理资格授权给原告，授权期限从2018年9月25日至2018年12月31日止，具体考核指标及合作细节以合作协议为准。2018年9月27日，被告与第三人签订了分销渠道合作协议，约定被告为案涉项目住宅房源场外渠道分销服务商，负责招募意向客户，向意向客户推介项目，并跟进成交客户按揭手续办理等工作，合作期限自2018年9月27日至2018年12月31日，双方还就客户确认制度、分销佣金计算标准、结算方式等权利义务作出约定。2018年9月26日，原、被告就案涉项目住宅房源的销售分销合作的相关事宜，签订了荣盛·祥瑞花苑项目分销合作协议，约定合作期限自本协议签订后至2018年12月31日，实际以双方结算确认后终止，在合作期限内被告所提供的客户及所带访的客户，在2019年1月31日前成交（认购为标准）的，按本合同约定的佣金计算标准及结算方式进行结算；关于佣金结算支付标准双方约定，商品房买卖合同签订完成，并且房款、车位款都达到首付30％后，结算80％的佣金，剩余20％佣金客户款清结算；佣金按月对账，对账无误后双方签字留存，被告在收到开发商结算的佣金后，10个工作日内原告按被告提供的开票信息开具等额有效增值税专用发票（税率6％），被告向原告支付佣金；佣金标准暂定为70000元/套；在合作期限内，当原告完成被告考核总指标50％即215套，被告将佣金补齐至75000元/套进行实际清算；双方还就客户确认制度等项作出约定。2018年11月22日，第三人与被告签订荣盛·祥瑞花苑补充协议一份，约定双方在2018年9月27日签订的分销渠道合作协议（以下简称原协议）的基础上，对原协议的条款作出变更和增加。1.变更条款：基于近期房地产成交量急剧下滑，各楼盘为了促进成交纷纷调高佣金结算标准，同时以草签结佣吸引成交快速锁定客户，为了该项目更好的销售，将原协议3.2.1条“商品房买卖合同签订完成并且房款、车位款都达到首付30％后，结算80％的佣金；剩余20％佣金客户款清结算”，调整为“客户支付10％房款即可完成商品房买卖合同草签，草签合同签订后，可结算50％佣金；客户签订正式备案商品房买卖合同后可再次结算30％佣金；剩余20％佣金待客户全款到账后结算”。2.增加条款：（1）客户支付10％房款并草签商品房买卖合同后，如发生客户退房，第三人有权从被告下一批次应支付佣金中扣除已结算佣金；如佣金不够扣除，第三人有权从被告保证金中扣除已结算给被告的佣金。（2）客户在签订正式备案商品房买卖合同且全款到账后，即视为被告已完成相应渠道代理服务。同时，第三人经上级部门同意，对案涉项目剩余地下车位执行分期付款政策，签约时缴纳5万元车位款，必须于2019年11月30日前付清。2018年12月31日，原、被告签订了补充协议，约定：1.原协议合同到期日为2018年12月31日，现延期至2019年1月25日，客户有效期至2019年1月25日；2.2019年1月1日至2019年1月25日期间原告渠道成交客户的佣金，原告按照8000元/套支付给被告，如开发商的佣金结算标准为8万元/套时则原告按照10000元/套支付佣金给被告；3.房超自有电CALL平台客户成交的（房超中介渠道除外），被告在收到开发商佣金后按7000元/套支付给原告；4.2019年1月1日至2019年1月25日期间无考核指标；5.其他条款同被告与项目开发商所签订合同条款；6.除本协议约定情形外，“原协议”“原补充协议”其他内容不变，如“原协议”和“原补充协议”与本协议条款不一致，以本协议为准；7.本协议与原协议、原补充协议具有同等法律效力。在分销合作协议履行过程，原告客户共购买案涉项目房屋185套，均已网签商品房买卖合同。原、被告就上述已销售房屋进行了多次佣金结算，被告已支付原告佣金8716988.82元，已销售房屋中的105套房屋佣金已结清，另40套房屋仅结算并支付了部分佣金，尚结欠原告佣金506000元，剩余40套房屋在2019年4月29日前均已完成网签商品房买卖合同，佣金计2791000元，被告全额未结算支付。综上，被告尚应支付原告佣金3297000元。上述80套房屋的买受人均已付清全部购房款（不含车位款），款清时间集中在2019年1月至4月，仅有3人分别在2019年5月、6月和8月付清房款。原告认为，被告与第三人签订补充协议，对佣金结算条件作出变更，随后原、被告亦签订了补充协议，其中第5条明确其他条款同甲方（即被告）与项目开发商所签订合同条款，故变更后的佣金结算条件已与车位款无关，而诉争的80套房屋的购房款已全部支付到位，遂向被告主张结算剩余全部佣金。因被告未予结算支付，原告遂向政府部门信访，政府有关部门召集原、被告以及第三人协调未果，遂成讼。以上事实，由房地产经纪机构备案证书、授权委托书、分销渠道合作协议、荣盛祥瑞花苑项目分销合作协议、荣盛·祥瑞花苑补充协议、关于“嘉兴·祥云府”项目剩余地下车位分期付款政策的批复、补充协议、原告销售已网签的185套房屋清单、原被告佣金结算材料、尚未结算佣金的40套房屋清单、商品房买卖合同、80套房屋清单、网上银行电回单、会议签到单等证据证实，并结合当事人陈述予以认定。本院认为，荣盛·祥瑞花苑项目分销合作协议以及补充协议，系原、被告真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。对于被告尚应支付原告的佣金金额，双方当事人经核对已予确认，本案的争议焦点是被告结欠原告的佣金是否已满足结算条件。原、被告在分销合作协议中约定，被告与原告的佣金结算条件主要有：1.商品房买卖合同签订完成，并且房款、车位款都达到首付30％后，结算80％的佣金，剩余20％佣金客户款清结算；2.开具增值税发票；3.被告收到第三人结算的佣金。其中，前两项条件与被告和第三人之间的约定一致。后被告与第三人签订补充协议，将第一项佣金结算条件变更为“客户支付10％房款即可完成商品房买卖合同草签，草签合同签订后，可结算50％佣金；客户签订正式备案商品房买卖合同后可再次结算30％佣金；剩余20％佣金待客户全款到账后结算”，删除了车位款必须首付30％的要求，从而降低了前80％佣金的结算条件。后原被告也签订了补充协议，除将原协议合同到期日从2018年12月31日延期至2019年1月25日外，还约定“其他条款同被告与项目开发商所签订合同条款”，结合补充协议签订前原被告之间的结算佣金条件同被告与第三人的结算佣金条件，应当认定原被告之间的结算佣金条件随原告与第三人之间的结算佣金条件的变更而变更。对于剩余20％的佣金结算，被告与第三人在补充协议中约定“剩余20％佣金待客户全款到账后结算”，对于该“全款”的范围原被告存在争议，原告认为“全款”不包括车位款，理由是被告与第三人在补充协议变更了结算佣金条件，不以车位款到账为结算佣金条件，即佣金结算已与车位款脱钩；而被告则认为“全款”应包含车位款，只是在结算前80％的佣金时不以车位款为条件，但最终结算还是以付清车位款为条件。从分销合作协议内容上看，原、被告之间的结算条件系对被告与第三人之间的结算条件的翻版，两份分销合作协议均以支付车位款为结算条件，对此双方不持异议。后被告与第三人通过补充协议变更了结算佣金条件，即在结算前80％的佣金时不再以车位款首付30％为条件，但并未明确约定最终结算不以车位款到账为条件。结算条款为分销合作协议的重要条款，原、被告若需作出变更，亦应在补充协议中明确约定，然补充协议中并无剩余20％佣金的结算无须以车位款到账为条件的任何条款，且第三人对与被告的补充协议中的“全款”亦认为包括车位款，故应当认定原、被告最终结算佣金仍以车位款到账为条件。诉争的80套房屋中，佣金全额未结算的40套房屋在2019年4月29日前均已网签商品房买卖合同，已达到80％佣金的结算条件，原告可向被告结算相应佣金2232800元（2791000×80％），而被告以未收到第三人支付的相应佣金为由，至今未与原告结算该部分佣金。《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条亦规定，“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。被告与第三人的佣金结算条件与原被告之间的结算条件相同，截止2019年4月29日，被告向第三人结算上述40套房屋佣金的条件也已成就，然其鉴于与第三人之间的合作关系，双方未结算该部分佣金，也未以诉讼方式向第三人主张佣金，阻止了原告佣金结算条件的成就，依法应视为原告的结算佣金条件成就，被告应当支付原告佣金2232800元，并赔偿原告逾期付款利息损失。关于增值税专用发票，原、被告虽约定为佣金结算条件之一，但此前被告并无支付佣金的意思表示，原告若提前开具发票，势必交纳相应税款，在未收到佣金的情况下又产生资金成本，故原告应在被告支付佣金的同时，向被告提供相应的增值税专用发票。讼争的80套房屋剩余20％佣金的结算时间，应视车位款到位情况而定。经第三人核实，上述房屋相应的车位款已全额付清的仅有14户，其余房屋车位款均只支付了50000元（个别为30000元）。因上述房屋的车位款尚未全部到位，剩余20％的佣金未达到佣金结算条件，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴房产超市经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司佣金2232800元，并赔偿逾期付款利息损失（以2232800元为基数，自2019年9月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，计算至上述佣金清偿之日止）；二、驳回原告嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16735（已减半）、财产保全费5000元，合计21735元，由原告嘉兴市丰策房地产营销策划有限公司负担7000元，被告嘉兴房产超市经纪有限公司负担14735元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）（本页无正文）审判员  李卫东二〇二〇年七月二十日书记员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。