上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5340号上诉人(原审原告)：郑军，男，1974年4月20日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈炜华，上海江三角律师事务所律师。上诉人(原审原告)：陈炜华，女，1978年2月18日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原审被告：保利(上海)城市建设服务有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴兰玉，董事长。委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。上诉人郑军、陈炜华、上诉人上海启贤置业有限公司(以下简称启贤公司)与原审被告保利(上海)城市建设服务有限公司(以下简称保利公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈炜华(并作为郑军的委托诉讼代理人)、上诉人启贤公司以及原审被告保利公司的委托诉讼代理人吴辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑军、陈炜华上诉请求：依法撤销(2020)沪0118民初1063号判决书第一项、第三项，改判为启贤公司支付郑军、陈炜华逾期交付房屋的违约金人民币112,665元(2019年1月11日至2019年2月16日期间，按照日万分之五的房价标准计算)，启贤公司支付郑军、陈炜华因房屋质量问题导致房屋空置费损失(以每月2,100元的标准，自2019年4月25日起计算至实际修复完毕之日为止)，本案上诉费由启贤公司承担。事实和理由：一审法院酌定的逾期交房违约金赔付金额无法律和事实依据，启贤公司应当按照郑军、陈炜华与启贤公司之间的合同约定支付违约金至2019年2月16日为止。一审法院酌定的房屋空置费用月标准2,000元上诉人无法认可，要求按照月2,100元的标准计算实际空置费用。启贤公司在一审判决送达后即联系郑军、陈炜华称要求修复烟道，但至今除上门明确修复方案外没有实际进行修复，为实际解决烟道修复问题，在上诉过程中，如启贤公司仍一直无法修复系争烟道，郑军、陈炜华申请对修复方案、时间、费用进行鉴定，采取由启贤公司支付相关费用、郑军、陈炜华自行修复的方式解决系争烟道修复问题。启贤公司上诉请求：1.撤销(2020)沪0118民初1063号判决第一项，依法改判驳回郑军、陈炜华要求启贤公司支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.撤销(2020)沪0118民初1063号判决第三项，依法改判驳回郑军、陈炜华要求启贤公司赔偿郑军、陈炜华空置费损失的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由郑军、陈炜华承担。事实与理由：本案中启贤公司不存在逾期交房的事实，不构成逾期交房。启贤公司于2018年12月13日向郑军、陈炜华发出交楼通知书，陈炜华于2019年1月2日前往启贤公司处收房，郑军、陈炜华在2019年1月2日未能收房并非启贤公司拒绝交房，而是陈炜华拒绝签字。陈炜华在拒绝签字后表示当天无法决定，2019年1月5日郑军一起来收房，但在1月5日并未等来郑军、陈炜华收房。启贤公司仍按合同约定于2019年1月18日向郑军、陈炜华发出催交楼通知书，该催交楼通知书却被郑军、陈炜华拒收。交房迟延的责任不在启贤公司，因郑军、陈炜华拒不配合交房流程的法律后果应当由其自行承担，启贤公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。就郑军、陈炜华在原审中主张启贤公司赔偿其因房屋质量问题(烟道漏烟)无法居住房屋的损失，启贤公司认为合同约定在保修期限内有权要求免费修复，此外不承担如交通费、误工费、租房费等其他任何费用以及其他间接损失。系争房屋可以正常使用、利用，不存在空置损失。保利公司同意启贤公司的上诉请求，不同意郑军、陈炜华的上诉请求。郑军、陈炜华与启贤公司均不同意对方的上诉请求。郑军、陈炜华向一审法院起诉请求：1.启贤公司支付郑军、陈炜华逾期交付房屋的违约金人民币112,665元(2019年1月11日至2019年2月16日期间，以房价6,134,116元的日万分之五计算)；2.启贤公司、保利公司立即修复文业路189弄《和悦锦庐》112号1层101(复式)室房屋内置烟道至可以正常使用的状态(按照原规划涉及方案进行维修)；3.启贤公司、保利公司支付郑军、陈炜华因房屋质量问题导致的无法居住房屋的损失(自2019年4月25日起计算至实际修复之日止，按照市场同类房屋租金7,000元/月计算30%)。一审法院认定事实：2017年6月25日，郑军、陈炜华(乙方)与启贤公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》112号1层101(复式)室住宅。第三条约定房屋总价款为6,134,116元。第十一条约定甲方定于2019年1月10日前将房屋交付乙方，除不可抗力外。第十二条约定逾期交房违约金按乙方已支付房款的日万分之五计算。第十三条约定房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交楼通知书。第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费用的0倍予以补偿。合同附件五第一部分第九条约定，建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期内出现的质量问题由建设单位及时解决。合同补充条款一第十七条约定，若甲方按照本合同条款按时达到房屋交付条件，又按本合同约定时间通知乙方办理房屋交付手续，而乙方未能在甲方的通知时间内按交房流程办理房屋交付手续的，甲方不承担逾期交房责任及违约金。第二十七条约定，在保修期范围内，乙方若发现房屋质量问题并及时通知甲方，甲方收到通知后须及时维修。若甲方不及时维修，产生后果由甲方负责。乙方在保修期限内有权要求甲方免费修复，此外甲方不承担乙方如交通费、误工费、租房费等其他任何费用以及其他间接损失。乙方若不及时通知甲方或不配合、妨害、拖延甲方维修工作而产生超出保修期或由于不及时维修而使该质量问题影响扩大的，甲方不承担责任。双方对房屋质量产生异议的，乙方应委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测。合同另约定了其他权利义务。2018年12月13日，启贤公司向郑军、陈炜华通过挂号信方式寄送《交楼通知书》，告知郑军、陈炜华携带相关材料于2019年1月2日进行收房。2019年1月2日，陈炜华至售楼处收房，启贤公司工作人员要求陈炜华在交楼通知书上签名证明已收到通知，陈炜华拒绝签名要求进行后面的手续，启贤公司工作人员表示无法进行，双方协商未果。陈炜华最后表示当天没办法决定，周六和丈夫一起来验房。2019年1月13日，郑军、陈炜华向启贤公司寄送《关于因上海启贤置业有限公司原因未能如期收房的催告函》，表示启贤公司在1月2日提出不合理要求造成收房未成，责任由启贤公司承担，要求启贤公司自2019年1月11日起按照合同约定承担逾期交房违约责任。该函件邮寄至系争房屋所在小区的会所和启贤公司注册地，查询记录显示均被签收。2019年2月17日，郑军、陈炜华办理了收房手续。2019年4月2日，郑军、陈炜华通过上海保利会APP就烟道问题进行报修。2019年4月10日，郑军、陈炜华在APP上反映烟道没有修理即进入待评价状态。2019年4月12日，郑军、陈炜华向启贤公司、保利公司分别邮寄《关于敦促立即修复西郊锦庐39幢112号内置烟道的通知》，表示因系争房屋存在烟道漏烟问题至今未解决，郑军、陈炜华原计划于2019年4月17日入住的计划无法实现，要求启贤公司、保利公司于2019年4月24日前修复，郑军、陈炜华将于2019年4月18日起按照市场租金标准计算房屋空置费。该函件邮寄至系争房屋所在小区的会所，查询记录显示均被签收。2019年4月12日，启贤公司向小区业主公布《关于烟道维修的通知》，告知业主维修方案计划，并表示预计施工及恢复周期为12天左右。2019年6月11日，系争房屋登记至郑军、陈炜华名下。一审法院审理中，郑军、陈炜华表示本案起诉保利公司实际上也是起到证人作用，本案郑军、陈炜华要求处理的是商品房预售合同纠纷案件。郑军、陈炜华认为系争房屋的租金标准为7,000元/月，启贤公司认为系争房屋的租金标准为5,500元/月。郑军、陈炜华为证明自己的主张，提供了2019年1月2日的视频、2019年3月24日与启贤公司工程经理王某的电话录音、2019年4月2日与物业管理处孟经理等人沟通的录音、2019年4月8日郑军、陈炜华参加启贤公司、保利公司组织的关于烟道事宜沟通会的录音和视频截图、物业管理处工作人员团队照片。启贤公司对上述证据真实性均不予认可。保利公司对物业管理人员孟经理和李丽的照片予以认可，对其他证据均不予认可。启贤公司为证明向郑军、陈炜华催交房，提供了2019年1月18日向郑军、陈炜华邮寄催交楼通知书的邮寄凭证和改退批条，2019年1月20日退信原因显示为拒收。郑军、陈炜华表示并未收到该通知书，不清楚为何显示为拒收。一审法院认为，郑军、陈炜华与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。关于交房问题，郑军、陈炜华提供了当天的视频，启贤公司虽否认视频的真实性，但是未提出否认的充分理由，故法院对郑军、陈炜华提供的视频真实性予以认可。根据当事人的陈述和视频资料，郑军、陈炜华于2019年1月2日至售楼处收房，因郑军、陈炜华拒绝在交楼通知书上签字，启贤公司未同意进行后续的收房手续。对此，法院认为，启贤公司要求郑军、陈炜华在交楼通知书上签字并无法律或者合同的明确约定，启贤公司完全可以通过其他方式确认郑军、陈炜华是否已经收到交楼通知书，在郑军、陈炜华拒绝签字的情况下，启贤公司拒绝郑军、陈炜华收房不当，理应承担相应的法律责任。双方发生争议后，完全可以通过协商解决，避免损失进一步扩大。郑军、陈炜华在此之后并未及时到售楼处另行办理收房，启贤公司于2019年1月18日向郑军、陈炜华寄送催交楼通知书，郑军、陈炜华拒收，直至2019年2月17日才前往售楼处办理收房，对于扩大的损失由郑军、陈炜华自行承担。综上，法院依据合同约定、当事人过错程度、实际损失等因素，酌情认定启贤公司应支付郑军、陈炜华逾期交房违约金39,872元。关于烟道修复，启贤公司认可烟道存在质量问题并且同意进行维修，关于维修方案，郑军、陈炜华主张按照原房屋设计图方案进行修复符合法律规定，启贤公司提出的墙排方案并无证据证明符合法律法规的规定，故法院认定启贤公司应按照原房屋设计图方案进行修复。关于郑军、陈炜华主张启贤公司、保利公司赔偿空置费损失，法院认为系争房屋的质量问题虽未根本导致房屋无法使用，但仍在一定程度上影响使用，该损失应根据系争房屋的实际情况，按一定比例参考租金标准，法院酌定启贤公司赔偿郑军、陈炜华每月空置费损失2,000元。郑军、陈炜华已于2019年4月2日进行报修，故对郑军、陈炜华主张的起算时间法院予以支持。根据合同约定，交房和维修均系启贤公司的义务，郑军、陈炜华要求保利公司承担责任无法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿郑军、陈炜华逾期交房违约金39,872元；二、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起三十日内，按照原房屋设计方案对上海市青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》112号1层101(复式)室房屋的顶排烟道实施修复；三、上海启贤置业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿郑军、陈炜华空置费损失(以每月2,000元为标准，自2019年4月25日起计算至修复完毕之日止)；四、郑军、陈炜华的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，郑军、陈炜华表示，一审判决以后启贤公司与郑军、陈炜华沟通，于2020年5月3日、2020年5月8日到系争房屋针对烟道进行了修理，启贤公司声称修理已经完成，但是其只修理了系争房屋内的烟道，未修理邻居的烟道。启贤公司表示，一审判决之后其主动联系郑军、陈炜华实施维修解决问题，在维修过程中发现其他业主把烟道上面的部分封掉，这涉及相邻权问题，启贤公司愿意进一步承担维修责任，在执行过程中排除妨碍。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于交房问题，因陈炜华拒绝在交楼通知书上签字，启贤公司未同意进行后续的收房手续。在交楼通知书上签字并无合同约定，陈炜华拒绝签字，启贤公司亦应当交付房屋。以陈炜华拒绝签字为由，启贤公司拒绝陈炜华收房缺乏法律依据。在此之后启贤公司寄送催交楼通知书，郑军、陈炜华拒收，因此一审法院认定启贤公司应承担延迟交房的违约责任，对于扩大的损失由郑军、陈炜华自行承担，该意见并无不当，本院予以维持。一审法院对于违约金的酌定数额合理，本院不再调整。关于烟道修复，启贤公司认可烟道存在质量问题并且同意进行维修，实际也进行了维修。现维修也涉及到其他业主，故应由启贤公司继续履行修复义务。关于赔偿空置费损失，系争房屋的质量问题在一定程度上影响使用，但未导致房屋无法使用，根据案件实际情况，本院酌定启贤公司赔偿郑军、陈炜华空置费损失4,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1063号民事判决第一项、第二项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初1063号民事判决第三项；三、上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿郑军、陈炜华空置费损失人民币4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,753.30元，减半收取计1,376.65元，由郑军、陈炜华负担853.25元，上海启贤置业有限公司负担523.40元。二审案件受理费人民币2,753.30元，由郑军、陈炜华负担人民币1,956.50元，由上海启贤置业有限公司负担人民币796.80元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 张常青审判员 成 皿二〇二〇年七月二十九日书记员 高兴盛附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……