浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3096号上诉人（原审原告）：浙江鸿地建筑设计有限公司，住所地浙江省温州市新城大道康源大楼南楼二楼201室。法定代表人：施建光，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱晓斌，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦婷，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1,19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：潘光沙，浙江瓯江律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿建海，浙江瓯江律师事务所律师。原审第三人：施建光，男，1970年7月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人浙江鸿地建筑设计有限公司（以下简称鸿地公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司浙江分公司）及原审第三人施建光案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。鸿地公司上诉请求：1.撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初6185号民事判决，改判支持其全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由华融公司浙江分公司负担。事实与理由：1.涉案租赁合同是否经过公证或者是否办理租赁备案登记，均不影响合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。我国城镇房屋租赁合同登记备案制度是为了行政管理的需要，并未规定登记备案是租赁合同的生效要件。同理，合同是否经过公证也不是合同生效的必要要件。因此，涉案租赁合同是否经过公证或者是否办理租赁备案登记，均不影响涉案合同效力。2.鸿地公司对涉案房屋享有租赁权。一审中，鸿地公司向一审法院提供了房屋租赁合同、历年租金、水电物业、回单等证据，足以证明涉案租赁事实，鸿地公司对涉案房屋享有租赁权至2027年4月17日。华融公司浙江分公司辩称，1.抵押物上不存在租赁关系是涉案贷款发放的条件，鸿地公司主张其对涉案房屋享有租赁权不符合事实。2.鸿地公司的主张缺乏证据证明，且没有法律依据。施建光既是鸿地公司的法定代表人，又是涉案贷款的保证人，且其曾于2018年被温州市鹿城区人民法院列入逃废债失信人员名单。施建光未作陈述。鸿地公司向原审法院起诉请求：确认其对坐落于温州市鹿城区房屋享有租赁至2027年4月17日并中止执行或带租拍卖（约300万元）。原审法院认定事实：2010年8月17日，施建光与中国建设银行温州瓯江支行（以下简称建行温州瓯江支行）签订一份编号为62873592502010212的《最高额抵押合同》，约定：施建光以其所有的坐落于温州市房屋（所有权证号：温房权证鹿城区字第××号）为温州市天翔建筑工程有限公司（以下简称天翔建筑公司）与建行温州瓯江支行在2010年8月17日至2013年8月17日期间签订的主合同项下的一系列债务提供最高额抵押担保，抵押担保责任的最高限额为1970万元，并已办理了抵押登记。2014年8月21日，该院就建行温州瓯江支行诉天翔建筑公司、温州市康恒轿车销售服务有限公司、王瑞海、周海武、施建光金融借款合同纠纷一案作出（2014）温鹿商初字第2347号民事判决书，判决：一、天翔建筑公司于本判决生效之日起十日内偿付建行温州瓯江支行借款本金14589198.46元及利息、逾期罚息、合同期内利息的复利。二、如天翔建筑公司未按期履行上述第一项义务，则依法拍卖或者变卖施建光提供抵押的坐落于温州市鹿城区房屋（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：1519.43平方米），所得价款由建行温州瓯江支行优先受偿，但建行温州瓯江支行优先受偿的范围与其合同编号为62873592502010212号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过1970万元等。上述判决生效后，建行温州瓯江支行于2015年2月12日申请执行，该院于2019年2月26日作出（2015）浙0302执754号之一执行裁定书，查封施建光名下坐落于温州市鹿城区（房屋所有权证号：温房权证鹿城区字第××号，建筑面积：1519.43平方米）的不动产。同日，该院作出公告，责令被执行人天翔建筑公司、温州市康恒轿车销售服务有限公司、王瑞海、周海武、施建光或房屋实际使用人限期自行腾空迁出上述涉案不动产，交由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。鸿地公司知晓后，提出执行异议，该院于2019年5月13日作出（2019）浙0302执异443号执行裁定书，驳回其执行异议，鸿地公司不服，遂提起本案诉讼。另查明，鸿地公司的法定代表人系施建光。根据鸿地公司提供的《房屋租赁合同》记载，该租赁合同由鸿地公司与施建光于2009年6月1日签订，约定房屋坐落于温州市，面积：1519.43平方米；租赁期限自2009年6月1日至2027年4月17日止，年租金35万元整，每年缴付一次。再查明，2017年9月21日，该院作出（2017）浙0302执异831号执行裁定书，将（2015）温鹿执民字第754号一案的申请执行人变更为华融公司浙江分公司。原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。首先，涉案租赁合同落款时间虽在涉案不动产抵押权登记之前，但该租赁合同书未经公证，亦未办理租赁备案登记，原告亦未提供相关的租赁纳税凭证。其次，原告提供的发票载明面积为500平方米、金额12万元，与《租赁合同》载明的面积及年租金均不一致，且未提供上述租金的支付凭证，原告主张该部分租金与施建光欠其的款项相抵扣，但亦未提供证据证明，故该院不予采信。综上，鸿地公司请求其对涉案租赁物享有租赁权至2027年4月17日，于法无据，该院不予支持。鸿地公司主张在租赁期内阻止向买受人移交被执行的不动产或带租拍卖，不符合上述条件，该院亦不予支持。原审法院判决：驳回鸿地公司的诉讼请求。案件受理费30800元，由鸿地公司负担。本院二审期间，上诉人鸿地公司提交了如下证据：1.《房屋租赁合同》，以证明施建光将涉案房屋出租给鸿地公司的事实；2.《租金抵债情况说明》，以证明施建光因欠鸿地公司借款940万元而以租金抵债的事实；3.鸿地公司账册记录，以证明施建光欠鸿地公司款项的事实；4.物业证明，以证明施建光将涉案房屋整层出租给鸿地公司的事实；5.物业管理费记账凭证、发票、水电费查询清单，以证明鸿地公司实际使用涉案房屋的事实。华融公司浙江分公司对上述证据质证认为，证据1不属于二审期间新的证据，其在一审中对该证据的真实性、合法性均已提出异议；证据2不属于二审期间新的证据，对其真实性、合法性均有异议，不能证明其待证事实；证据3的真实性由法庭核实，对其待证目的有异议；对证据4的真实性有异议，且物业公司不能证明鸿地公司租赁的事实，仅能证明该公司曾缴纳物业费；证据5一审中已经提交，即使鸿地公司2014年后缴纳涉案房屋水电费，也不能证明其于2014年前已租赁涉案房屋的事实，不能证明其待证事实。施建光对上述证据未发表质证意见。本院对上述证据认证如下：证据1鸿地公司在一审期间已经提供，不属于二审期间新的证据；证据2因施建光在二审期间未作陈述，该《租金抵债情况说明》是否系施建光本人出具无法确认，故对其形式真实性和内容真实性均不能予以认定，本院不予采信；证据3记账凭证所记载的款项性质为“其他应收款”或“暂借款”、“借款”，金额与涉案《房屋租赁合同》约定的租金金额也不能相对应，不能证明与本案事实的关联性，本院不予采信；证据4出具证明的单位温州市佳利物业管理有限公司、温州新城物业管理有限公司的负责人及制作证明材料的人员均未签名或盖章，不具备证据的形式要件，其真实性不能确认，本院不予采信；证据5内容真实，来源及形式合法，能够证明鸿地公司占有使用涉案房屋多年的事实，本院予以采信。被上诉人华融公司浙江分公司及原审第三人施建光均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系鸿地公司在涉案房屋执行过程中请求保护其对该房屋享有的租赁权而提起的案外人执行异议之诉，争议焦点为鸿地公司是否对涉案房屋享有租赁权，如其享有租赁权，则其对涉案房屋享有的租赁权能否对抗华融公司浙江分公司抵押权的实现。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则。根据上述规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下情形：一、承租人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，鸿地公司作为主张租赁权的案外人，应当就其主张符合以上要件承担举证证明责任，若其不能提供充分证据证明，则应承担举证不利的后果。鸿地公司虽提交了一份其与施建光签订的落款时间为2009年6月1日的《房屋租赁合同》，且其提交的物业管理费发票、水电费查询明细清单等证据亦能够证明其在华融公司浙江分公司享有的抵押权登记前已经占有使用涉案房屋的事实，但现有证据无法证明其已按照合同约定实际支付租金。鸿地公司主张涉案房屋租金系以施建光对其所负借款抵扣，其提供的公司账册记录虽能证明施建光曾向鸿地公司借款，但账册记载的借款金额与涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准不能相对应；鸿地公司主张以借款抵扣租金的付款方式亦与涉案《房屋租赁合同》约定的支付方式不一致，且在涉案《房屋租赁合同》中并未对以借款抵扣租金的付款方式作出特别约定。基于上述分析，鸿地公司提供的证据不足以证明其已按照合同约定实际支付租金。且因被执行人施建光系鸿地公司的法定代表人，与鸿地公司具有一定的利害关系，在鸿地公司不能提供充分确凿的证据证明其已依约支付租金的情形下，其主张的已在华融公司浙江分公司抵押权登记前承租涉案房屋的事实难以成立，故其诉请确认对涉案房屋享有租赁权至2027年4月17日并主张在租赁期内阻止向买受人移交占有涉案房屋，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，鸿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人浙江鸿地建筑设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  陈国庆审 判 员  叶 峰二〇二〇年七月二十九日代书记员  余文静附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。