四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初1279号 原告：武胜县自然资源和规划局，住所地广安市武胜县沿口镇金雁街10号，统一社会信用代码11511322MB18052146。 法定代表人：张宇富，该局局长。 委托诉讼代理人：**，该局副局长。 委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 被告：广安市佳达彩印有限责任公司，住所地武胜县沿口镇下东街，统一社会信用代码91511622709129274R。 法定代表人：罗浩芮。 委托诉讼代理人：罗延明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：文志同，武胜县星月法律服务所法律工作者。 被告：四川浩林建筑工程有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路西一段菊乐路，统一社会信用代码91510000MA61Y0BW6A。 法定代表人：张军。 委托诉讼代理人：陈术林，四川华夏之光律师事务所律师。 原告武胜县自然资源和规划局与被告广安市佳达彩印有限责任公司（以下简称佳达公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，原告武胜县自然资源和规划局于2020年6月1日申请追加四川浩林建筑工程有限公司（以下简称浩林公司）为被告，本院予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告武胜县自然资源和规划局的委托诉讼代理人**、宋新民到庭参加了诉讼，被告佳达公司的委托诉讼代理人罗延明、文志同和被告浩林公司的委托诉讼代理人陈术林到庭参加了诉讼，原告武胜县自然资源和规划局的法定代表人张宇富、被告佳达公司的法定代表人罗浩芮、被告浩林公司的法定代表人张军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武胜县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：判决二被告共同向原告补交改变土地使用条件地价款108.30万元。事实和理由：2002年5月，被告佳达公司以出让的方式取得沿口镇下东街与广武路交汇处的国有土地使用权（武胜府国2002第44号文），土地面积为9764.2平方米，用途为工业、仓储用地。2005年8月，被告佳达公司经批准后将9764.2平方米土地面积中的3113平方米工业、仓储用地改变为城市混合住宅用地（经查土地登记档案和武国土资发2005第167号文件，改变土地用途无规划设计条件），土地证书号为武胜国用2005第1080号。2005年7月17日，被告佳达公司与被告浩林公司签订《房地产开发合同》，约定被告佳达公司将其所有的包含案涉地块在内的土地使用权与被告浩林公司合作开发房地产。2006年，被告浩林公司用武胜国用2005第1080号规划修建“和谐小区”A、B、C、D、E五栋楼，现已建成A、B、C、D四栋楼，E栋尚未修建。2008年8月25日取得建设用地规划许可证（补编号2003-061号），其中A、B栋楼于2006年11月24日取得建设工程规划许可证[编号：2005-72（换）]，建筑规模为7200平方米。2015年12月8日，武胜县住建局对和谐小区A、B、C、D栋楼的相关指标进行核查发现，A、B栋于2005年12月开工建设，2006年11月竣工，规划许可建筑面积为7200平方米（批准容积率为5.2），但实际竣工面积为7652.55平方米；C、D栋于2006年3月开工建设，2007年3月竣工，其中C栋实际竣工面积为4541.37平方米，D栋实际竣工面积为4278.175平方米，A、B、C、D四栋楼已办理房产证。2015年12月，武胜县人民政府经县决策会同意，将武胜国用2005第1080号证分割为两个土地使用证（武胜国用2015第4866、4867号）。后经地籍调查发现，被告佳达公司A、C地块总面积4370.91平方米，除武胜国用〔2015〕第4866号土地使用权面积2480平方米外，剩余1890.91平方米为工业、仓储用地，超占国有空地25.30平方米。鉴于该宗地修建时该片区无控规覆盖，建议C、D栋参照A、B栋指标执行。武胜县住建局对A、B、C、D四栋楼的批准规模为12896平方米，但四栋楼实际竣工总建筑面积为16372.095平方米，超建设规模3476.095平方米，实际容积率为6.6。2016年1月28日，原告委托四川泰利房地产土地评估顾问有限公司对该宗地改变土地用途、非法超占国有空地、超容积率应补缴的土地出让金进行评估。根据四川泰利（2016）（估）字第GA-001号《土地评估报告》以及2016年1月27日局资产处置小组集体会审的意见，最后得出应补缴地价款为108.30万元。2016年5月4日，武胜县人民政府以武胜府复〔2016〕26号《关于依法处置沿口镇和谐小区违法建设行为的批复》，要求原告督促和谐小区开发商按规定补缴超容积率、超土地面积和改变土地用途部分土地出让金108.30万元及各种税费后，依法办理用地登记手续，并注销被告的武胜国用2005第1081号国有土地使用证。2016年9月5日，原告向被告佳达公司送达了催款通知书，要求被告佳达公司缴清土地出让金未果。2020年5月11日，原告再次向被告佳达公司员工罗延明送达催款通知书要求交纳剩余地价款未果。2012年10月24日，四川省高级人民法院作出（2012）川民终字第313号民事判决，该判决认定二被告签订的《房地产开发合同》是土地使用权转让合同，案涉地块由被告浩林公司独立开发。综上所述，二被告改变土地用途、超容积率、非法超占国有土地面积，经规划部门审核批准，同意变更，土地出让金应相应进行变更，二被告应当足额补交改变土地使用条件的地价款。为保护国家利益，特诉至法院要求二被告交纳土地出让金。 被告佳达公司辩称，一、案涉土地中的3113㎡已经从工业、仓储用地改变为住宅用地，且已经补交土地出让金；二、被告佳达公司已经通过与被告浩林公司签订《房地产开发合同》将土地使用权转让给被告浩林公司，且合同中明确约定办理分户产权和税费均由被告浩林公司负责出资，故应当被告浩林公司承担补交土地出让金的责任；三、实际由被告浩林公司报建，且被告浩林公司依据规划修建，故不应当承担惩罚性交费，超占部分国有土地应当按照2005年的土地单价补交土地费，原告按照2006年的标准计算没有合法根据。请驳回原告的诉讼请求。 被告浩林公司辩称，一、原告与被告不是平等的民事主体，本案不是民事案件受案范围；二、被告浩林公司不是本案合同相对方，不应当承担补交土地出让金的责任；三、超容积率、超占国有土地、改变土地使用条件要依据证据，即使应当补交土地出让金，也不应当由原告单独决定补交的数额，而是应当双方协商或者委托第三方鉴定评估。故请求驳回原告对被告浩林公司诉讼请求。 原告武胜县自然资源和规划局围绕其诉讼请求向本院提交了原告的统一社会信用代码证、被告的公司信息复印件、国有土地使用权证、四川省高级人民法院（2012）川民终字第313号民事判决书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（编号：武建规2005-72）、建设工程规划许可证[编号：2005-72（换）]、建设工程施工许可证、武胜县办理房屋权属遗留问题审批表2份、地籍调查表、武住建函〔2015〕216号函件、《土地估价报告》、武胜县国有土地建设用地会审记录、武国土资利用〔2016〕13号请示文件、武胜府复〔2016〕26号批复文件、武国土资通〔2016〕005号催款通知书、询问张浩元、罗延明笔录、武自规通【2020】4号催款通知书。被告佳达公司提出异议认为以上证据大部分指向和谐小区实际开发商即被告浩林公司，故被告佳达公司不应当承担交纳土地出让金的责任。被告浩林公司提出异议认为以上证据大部分指向被告佳达公司，并认为《土地估价报告》是原告单方制作，不予认可，但未对《土地估价报告》的违法性予以说明。本院认为，《土地估价报告》是原告通过法定程序委托第三方作出，且二被告均未对以上证据提出实质性异议，本院经审查认为原告提交的以上证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 被告佳达公司为证明其辩称意见举示了四川省高级人民法院（2012）川民终字第313号民事判决书、《房地产开发合同》、武国土资发(2005)167号文件、《土地地价评估确认书》、武胜县住房和城乡建设局档案资料包括申请、建设工程规划许可证（编号：武建规2005-72）、建设工程规划许可证[编号：2005-72（换）]、协议、国有土地使用权证[武胜国用（2005）字第1080号]及规划图，原告武胜县自然资源和规划局质证认为四川省高级人民法院（2012）川民终字第313号民事判决书、《房地产开发合同》均可以证明二被告是本案适格主体，武国土资发(2005)167号文件、《土地地价评估确认书》与本案原告起诉请求的土地出让金没有关系。被告浩林公司质证认为《房地产开发合同》与本案无关，建设工程规划许可证（编号：武建规2005-72）、建设工程规划许可证[编号：2005-72（换）]国有土地使用权证[武胜国用（2005）字第1080号]上都是被告佳达公司。本院经审查认为被告佳达公司举示的四川省高级人民法院（2012）川民终字第313号民事判决书、《房地产开发合同》、武胜县住房和城乡建设局档案资料包括申请、建设工程规划许可证（编号：武建规2005-72）、建设工程规划许可证[编号：2005-72（换）]、协议、国有土地使用权证[武胜国用（2005）字第1080号]及规划图证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认可并在卷佐证。但是以上证据中的武国土资发(2005)167号文件、《土地地价评估确认书》系被告佳达公司改变其所有的9764.2平方米国有土地使用权中的3113平方米土地的土地用途由工业用地改变为城市混合住宅用地的批复及地价评估，与本案原告的诉讼请求没有关联，故本院不予采纳。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2002年5月，被告佳达公司以出让的方式取得武胜县沿口镇下东街与广武路交汇处的国有土地使用权，土地面积为9764.2平方米，用途为工业、仓储用地。2005年8月，被告佳达公司经批准后将9764.2平方米土地面积中的3113平方米工业、仓储用地改变为城市混合住宅用地[武国土资发(2005)167号]。2015年12月，经武胜县土地决策会议同意及其公司申请，将武胜国用（2005）第1080号证分割为武胜国用（2015）第4866、4867号两个土地使用证。案涉地块包含了武胜国用（2015）第4866号国有土地使用权证的2480平方米。 2005年7月17日，被告佳达公司与被告浩林公司签订《房地产开发合同》，约定被告佳达公司将其所有的包含案涉地块在内的土地使用权与被告浩林公司合作开发房地产。2006年，被告浩林公司在案涉地块上规划修建“和谐小区”A、B、C、D、E五栋楼，现已建成A、B、C、D四栋楼，E栋尚未修建。2008年8月25日，取得建设用地规划许可证（补编号2003-061号），2006年11月24日，被告浩林公司以被告佳达公司的名义取得A、B栋楼得建设工程规划许可证，建筑规模为7200平方米。2015年12月8日，县住建局对和谐小区A、B、C、D栋楼的相关指标进行核查发现，A、B栋于2005年12月开工建设，2006年11月竣工，规划许可建筑面积为7200平方米（批准容积率为5.2），但实际竣工面积为7652.55平方米；C、D栋于2006年3月开工建设，2007年3月竣工，其中C栋实际竣工面积为4541.37平方米，D栋实际竣工面积为4278.175平方米。鉴于该宗地修建时该片区无控规覆盖，建议C、D栋参照A、B栋指标执行。武胜县住建局对A、B、C、D四栋楼的批准规模为12896平方米，但四栋楼实际竣工总建筑面积为16372.095平方米，超建设规模3476.095平方米，实际容积率为6.6。2015年9月，原武胜县国土资源局对案涉地块地籍调查发现，A、B、C、D栋楼总共占地4370.91平方米，包含武胜国用（2015）第4866号土地使用证2480平方米的城镇混合住宅用地和1890.91平方米的工业、仓储用地，另超占国有空地25.30平方米。2016年1月28日，原告委托四川泰利房地产土地评估顾问有限公司对该宗地改变土地用途、非法超占国有空地、超容积率应补缴的土地出让金进行评估。根据四川泰利（2016）（估）字第GA-001号土地评估报告以及2016年1月27日局资产处置小组集体会审的意见，案涉地块建筑超占国有空地25.3平方米土地出让金为1.73万元、占用被告佳达公司的工业、仓储用地1890.83平方米改变为商住用途应补缴的土地出让金为86.98万元、超规模建设3476.095平方米应当补交地价款19.59万元，以上共计108.30万元。2016年5月4日，武胜县人民政府以武胜府复〔2016〕26号《关于依法处置沿口镇和谐小区违法建设行为的批复》，要求原告督促沿口镇和谐小区开发商按规定补交超容积率、超土地面积和改变土地用途部分土地出让金108.30万元及各种税费后，依法办理用地登记手续。但二被告至今未交纳超容积率、超土地面积和改变土地用途部分土地出让金。 另查明，2019年3月19日，《中共武胜县委武胜县人民政府关于印发的通知》（武委发〔2019〕9号）载明组建武胜县自然资源和规划局，不再保留武胜县国土资源局。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否属于民事案件受案范围；二、应当补交的土地出让金数额；三、案涉地块应当补交的土地出让金由谁承担。 关于争议焦点一本案是否属于民事案件受案范围的问题，根据国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订”的规定，本案建设用地出让合同纠纷为平等民事主体之间的民事争议，故本案属于民事案件的受案范围。 关于争议焦点二应当补交的土地出让金数额问题，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》“……土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。……”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”的规定，结合《地价评估报告》、武胜县办理房屋权属遗留问题审批表，案涉地块应当补交的土地出让金为108.3万元，包含超占国有空地25.3平方米的土地出让金为1.73万元、占用佳达公司的工业、仓储用地1890.83平方米改变为商住用途应补缴的土地出让金为86.98万元、超规模建设3476.095平方米的土地出让金为19.59万元。 关于争议焦点三案涉地块应当补交的土地出让金由谁承担的问题，被告佳达公司认为应当由被告浩林公司承担补交地价款的责任，被告浩林公司认为应当由被告佳达公司承担补交地价款的责任。本院认为，案涉地块虽登记在被告佳达公司名下，也是以被告佳达公司的名义取得的开发权，但被告佳达公司将案涉地块转让给被告浩林公司后，是由被告浩林公司负责实际开发并获取利益，案涉地块改变土地用途、超容积率、非法超占国有土地面积是被告浩林公司所为，应当被告浩林公司交纳改变土地用途、超容积率、非法超占国有土地面积的土地出让金。 综上所述，针对原告武胜县自然资源和规划局要求被告佳达公司交纳土地出让金的诉讼请求，因改变土地用途、超容积率、非法超占国有土地面积均不是被告佳达公司造成，故本院不予支持。针对原告武胜县自然资源和规划局要求被告浩林公司交纳土地出让金108.3万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川浩林建筑工程有限公司于本判决生效后十日内向原告武胜县自然资源和规划局支付超占国有土地、超容积率、改变土地用途的土地出让金共计108.3万元； 二、驳回原告武胜县自然资源和规划局对被告广安市佳达彩印有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费14548元，减半收取计7274元，由被告四川浩林建筑工程有限公司负担。（原告武胜县自然资源和规划局已垫付，待执行时由被告四川浩林建筑工程有限公司一并支付给原告武胜县自然资源和规划局）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或者四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  刘畅胜 二〇二〇年七月二十九日 书记员  刘 英