四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终647号 上诉人（原审被告）：李文松，男，1951年7月18日出生，汉族，住四川省旺苍县。 上诉人（原审被告）：马玉珍，女，1951年10月20日出生，汉族，住四川省旺苍县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：**卫，四川新伦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵永辉，男，1971年2月18日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：贺荣，四川方尽律师事务所律师。 上诉人李文松、马玉珍因与被上诉人赵永辉合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2019）川0821民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，并于2020年7月20日对上诉人李文松、马玉珍及其共同委托诉讼代理人**卫，被上诉人赵永辉的委托诉讼代理人贺荣进行了询问，事实已查实清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 李文松、马玉珍上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及主要理由如下：本案虽是基于物权产生，但被上诉人是以与上诉人签订的数份《协议》主张权利，实为债权纠纷，理应适用诉讼时效的规定。本案中，被上诉人到旺苍县房管局办理上诉人房产证的时间是2015年，房屋面积的确认是被上诉人填写办理的，诉讼时效应从2015年办证时开始计算，诉讼时效已超过。一审判决以2017年下半年，上诉人与被上诉人因50㎡门面房登记发生纠纷到旺苍县公安局东河派出所处理，存在诉讼时效中断，本案未过诉讼时效。上诉人认为该门面房与本案争议房屋无关，不属同一法律关系，不存在诉讼时效中断情形，一审法院以此认定本案诉讼时效中断，属事实认定错误。联合建房分配方案上面李文香、李文松的签字虽是赵永辉代签的，由此可以看出该分配方案是赵永辉的真实意思表示，对双方均具有约束力。该分配方案表达本案争议的房屋全部属于上诉人，不应向被上诉人补差付款，还包括50㎡的门面房是被上诉人弄虚作假未予登记。双方签订的《协议》既然无效，就本案而言，被上诉人长期从事无证建房，对法律强制性规定是清楚的。而上诉人没有文化，就是一个农民，对法律一概不知，因此，造成《协议》无效，被上诉人的过错显然大于上诉人，其诉讼请求不应得到支持。为此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人赵永辉辩称：本案属于物权纠纷，房产证被上诉人是在2017年下半年交给上诉人的，诉讼时效应当从上诉人收到房产证的时间算起，本案没有超过诉讼时效。本案分配方案不论是否有效，都不能达到上诉人的观点，本案的分配方案是为了办证赵永辉提交给房管部门的，不是双方重新达成新的协议，分配方案写的很清楚，是根据原有的协议，证明李文松的房号，面积还是要以房产证上登记的面积为准，原有的协议就是双方之前签订的协议以及补充协议，上面明确了多余部分要进行找补。所以，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 赵永辉向一审法院起诉请求：1.判令二被告返还原告房屋面积87.8平方米（其中一楼商铺面积26平方米，住房面积61.8平方米）；2.若被告不能返还,则按市场价格补足原告房屋价款346300元（其中一楼商铺130000元，住房216300元）；3.判令二被告支付原告违约金50000元；4.由二被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，被告李文松与被告马玉珍系夫妻关系。2012年5月4日，被告李文松（甲方）与原告赵永辉（乙方）签订《协议》，约定：一、甲方将位于旺苍县二社的住宅房屋［旺房权证Ａ字第××，旺国用（98）字第××号］及周边土地交与乙方开发承建，此房屋土地开发承建的相关手续及证件由乙方办理，甲方给予配合但不承担乙方办理手续及证件的费用；二、乙方的规划设计不受甲方干预，甲方必须负责周边关系环境的协调和处理。三、乙方在新房建好后，乙方归还甲方门市部200㎡（在李文松原房位置由南向北划分），住房四套（120㎡两套，90㎡两套），图纸出来后住房由甲方在不同楼层自定；四、甲方住宅及门市部的土地使用证、房产证及水、电、气事项所发生的费用由乙方统一承担办理，甲方给予配合；五、乙方在承建房屋过程中因甲方房屋土地产权和周边关系环境与第三人发生争议给乙方造成的经济损失，甲方依法承担赔偿责任；六、本协议一式三份，甲乙双方签字生效，并具有同等的法律效力，若单方违约将赔偿对方违约金伍万元。 2012年10月23日，被告李文松（甲方）与原告赵文辉（乙方）签订《补充协议》，该协议约定：一、乙方新建房屋为甲、乙、丙三个单元，分别为甲单元壹号、贰号、叁号；乙单元壹号、贰号；丙单元壹号、贰号；户型、单套面积附图。二、甲方根据原协议三条之约定自愿选择丙单元叁楼壹号、三楼贰号、四楼壹号，五楼贰号共计四套住房（多余面积按市面价找补），楼房户型选定后不能再作调整。三、此协议同原协议具有相同的法律效益，双方签字生效。原告赵永辉在办理房屋产权过程中，向旺县苍房管部门递交了“李文香、李文松、李秀舒联合建房分配方案”，但分配方案中的“李文香”签名经鉴定不是李文香本人所写；庭审中被告李文松亦陈述分配方案中的“李文松”非本人所写，原告赵永辉当庭陈述因办证需要，分配方案中的李文香、李文松、李秀舒等人的签名都是原告一人所写。 2015年12月30日，原告赵永辉为李文松办理了房屋产权证，房产证号为旺房权证旺苍字第××号，该产权证书写明明共有人为：李文松、马玉珍，登记建筑总面积为707.73㎡，其中3-1-1号门面房面积登记为226㎡，土地分摊面积为33.202㎡；3-3-1、3-4-1住房两套，每套面积均为124.15㎡，土地分摊土地面积为18.239㎡；3-3-2、3-5-2住房两套，每套面积均为116.75㎡，土地分摊面积为17.152㎡。2019年2月20日，李文松在旺苍县公安局东河派出所询问笔录中陈述，2017年下半年的一天，赵永辉和我（李文松）一起去政务大厅，我在车上等他（赵永辉），他到政务大厅去了两分钟时间，回到车上就把房产证交给我了，当时我看了一下房产证，发现他（赵永辉）承诺给我们的50㎡门面没有在房产证的图纸上。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案中，根据双方当事人签订的协议，被告李文松、马玉珍作为提供土地使用权的一方只提供土地和收取固定房屋，与原告赵永辉并不共享利润、共担风险的特征，故本案的案由应为土地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点，一是双方签订的建房协议的效力问题；二是联合建房分配方案的效力问题；三是诉讼时效问题；四、门面及住房单价价格问题。 关于原、被告双方签订的建房协议效力问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”，原告赵永辉和被告李文松、马玉珍均不具有房地产开发经营资质，双方签的建房协议系无效协议。 关于李文香、李文松、李秀舒联合建房分配方案的效力问题，根据庭审查明的事实，联合建房分配方案应为无效协议，对原、被告不具有约束力；理由是：1、该分配方案中的李文香签名和指印，经川旭鉴（2019）痕鉴字第40号司法鉴定书确认不是李文香本人签名捺印；2、李文松当庭认可分配方案中签名不是本人所写；3、赵永辉的委托诉讼代理人当庭陈述，因办理房产权证需要，其向房管部门提供了联合建房分配方案中的签名都是赵永辉所写。 关于诉讼时效问题，2017年下半年，原告赵永辉将拿到的房产证、土地证交付给李文松，期间双方因50㎡的门面登记等事宜发生纠纷，到旺苍县公安局东河派出所处理，存在诉讼时效中断的情形，被告辩解的原告诉求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。 关于门面及住房单价问题，原告请求门面按5000元/㎡计算，住房按3500元/㎡计算，参照本院审理的同类型案件（2019）川0821民初643号案件，该案件与本案均涉及到建房人赵永辉，且所涉房屋系赵永辉所承建的同地段的同一栋房屋，其商铺及住房价值相同；故本案的商铺价格及住房可参照本院643案的价格执行，即商铺单价价格为5000元/㎡，住房单价价格为3500元/㎡。 综上所述，被告李文松、马玉珍与无建筑资质的原告赵永辉签订的建房协议为无效协议，双方均有缔约过错，应当各自承担相应责任。原告赵永辉要求被告李文松、马玉珍支付违约金的请求，本院不予支持。原、被告在建房协议及补充协议中约定，赵永辉建好房屋后，归还李文松、马玉珍门面200㎡，住房四套共计420㎡，多余面积按市价找补。房管部门实际办到李文松、马玉珍名下商铺面积为226㎡，比约定面积多了26㎡，住房面积为481.73㎡，比约定面积多了61.8㎡，共计登记面积为707.73）㎡，比约定房屋面积多了87.8㎡；原告提出的要求被告返还多余的商铺及住房面积的请求，与双方约定相符，本院予以支持；因多余房屋面积无法分割，其请求无法实现；但其提出的按市场价格即商铺单价价格为5000元/㎡，住房单价价格为3500元/㎡补足房价款的请求，合理正当，本院予以支持。被告辩解的与原告签订了第二份补充协议，少给其登记了50㎡的门面房，但未向法庭提供该份补充协议，故被告的辩解主张无证据佐证；且双方争议未登记的50㎡门面房与本案不属同一法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告李文松、马玉珍在判决生效之日起十日内，支付原告赵永辉住房补偿款216300元，商铺补偿款130000元，共计346300元；二、驳回原告赵永辉的其他诉讼请求。案件受理费7244元，由原告赵永辉负担1244元，被告李文松、马玉珍负担6000元。 二审审理期间，上诉人赵永辉、马玉珍围绕上诉请求依法提交了广元市中级人民法院（2020）川08民终555号民事判决书。 主要证明：上诉人与赵永辉共签订了三次协议。 被上诉人发表质证意见。对该证据的三性无异议，虽该证据能够证实李文香与赵永辉之间确实签有第三份协议，但不能以此类推上诉人就与赵永辉就签订了第三份协议，该证据达不到上诉人所要证明的目的。 本院认证：被上诉人对该证据的三性无异议，本院予以确认。该证据仅能证实赵永辉与李文香签订了第三份协议，上诉人在无其他证据证实其与赵永辉签订了第三份协议的情况下，不能依该证据类推赵永辉就与上诉人签订了第三份协议。该证据不能达到上诉人所要证明的目的，对其证明力不予采信。 二审查明，赵永辉于2016年1月6日在旺苍县房地产管理局领取了其为上诉人办理的旺房权证旺苍字第××号房屋所有权证，该证载明房屋建筑面积为707.73㎡。 二审查明的其他事实与原判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，李文松、马玉珍与赵永辉签订的《协议》中明确约定，涉案房屋所有权证由赵永辉负责办理，且李文松和马玉珍亦出具了书面委托书，委托赵永辉办理产权登记等相关手续及签字。赵永辉制作的建房分配方案上载明的李文松、马玉珍应分得的房屋总面积是698.83㎡，与赵永辉在涉案房屋所有权初始登记申请书上面填写的涉案房屋建筑面积是一致的，此时，赵永辉已知晓归还给李文松、马玉珍的房屋面积超出合同约定。2015年12月24日，赵永辉在房地产更正、异议登记、换证、补正申请书上签字，认可更正前的涉案房屋面积为698.83㎡有误，更正为707.73㎡。据此，赵永辉为李文松、马玉珍办理了涉案房屋产权证，房产证号为旺房权证旺字第××号，该房权证载明房屋所有权人为李文松、马玉珍二人，属共同共有，建筑总面积为707.73㎡。虽双方签订的《协议》以及《补充协议》未约定超出约定房屋面积房款具体支付时间，但从涉案房屋所有权存根上载明的赵永辉领取涉案房权证的时间是2016年1月6日，就可以看出赵永辉在领取涉案房产证时就应该知道李文松、马玉珍还应按双方签订的《补充协议》对超出《协议》约定的房屋面积按市面价找补房屋价款。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利人受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，赵永辉最迟也应当于2019年1月7日之前向人民法院请求保护其民事权利，要求李文松、马玉珍返还超房屋面积87.8㎡或者按市场价格补足超出约定房屋面积价款346300.00元，其中商铺13万元、住房216300.00元。但赵永辉于2019年6月3日才向四川省旺苍县人民法院提起诉讼，诉讼中亦未提交诉讼时效存在中止、中断及可以延长情形的相关证据，因此，赵永辉已丧失了胜诉权。故，李文松、马玉珍认为赵永辉的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由成立，其上诉请求驳回赵永辉的诉讼请求，本院应予支持。基于赵永辉起诉已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，因此，其主张李文松、马玉珍返还超出的房屋面积87.8㎡（一楼商铺面积26㎡，住房面积61.8㎡）或者补足房屋价款346300.00元（一楼商铺13万元，住房216300.00元）的诉讼请求，本院不再进行实体审查和评判。 综上所述，上诉人李文松、马玉珍的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，导致判决错误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 一、撤销四川省旺苍县人民法院（2019）川0821民初1117号民事判决； 二、驳回原审原告赵永辉的诉讼请求。 一审案件受理费7244.00元，由原审原告赵永辉负担；二审预收案件受理费7244.00元，应收6495.00元，由被上诉人赵永辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明义 审判员  郁华冰 审判员  熊剑洪 二〇二〇年七月二十八日 书记员  曾梦佳