辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1871号上诉人（原审被告）：常晓帆，女，1983年5月19日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪作辉，辽宁树家律师事务所律师。上诉人常晓帆因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常晓帆上诉请求：1.请求改判物业公司在不可能履行《物业管理服务合同》中约定的物业服务标准情况下，减收物业费至1.0元每平米每月，直至有条件和能力履行、并实际履行了收费许可中对应的服务内容和服务标准。2.诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：物业公司没有提供相关服务行为，在与其沟通后也拒绝提供。总结如下：1.行人及车辆可随意进出小区，无监管及登记。2.别墅区（2.2元/平收费标准）围栏损毁严重，使车辆及行人可随意翻越，使门岗形同虚设，未尽公共设施的维护职责。3.别墅区监控系统闲置，无24小时监控；路灯照明系统无人维护，无夜间照明，安全无法保障，无法达到高档小区应有的保障标准。4.未进行别墅区内基本的杂草、树木等绿化维护；该区域内也未进行冬日道路积雪的清理。5.物业管理负责人员未尽公示、告知、回访义务。物业公司在鞍山欧华小区公示的服务标准为三级，依据《鞍山市物业服务收费管理办法》，三级收费标准为0.7元/平，而其在别墅区提供的服务标准连三级都未达到，严重质价不符，且收取2.2元/平的费用。物业公司辩称，服从一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令常晓帆给付自2014年4月1日至2019年12月31日的物业费46266元及违约金按日万分之五计算；2.由常晓帆承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，常晓帆在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为304.78平方米，常晓帆未向物业公司交纳2014年4月1日至2019年12月31日的物业费46265.6元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向常晓帆所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。常晓帆作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求常晓帆给付拖欠物业管理费中46265.6元的诉讼请求，该院予以支持；超出部分该院不予支持。关于常晓帆提出的相关拒交物业费的抗辩理由，常晓帆提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中常晓帆存在违约行为，应当承担违约责任。常晓帆主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法应予支持”之规定，常晓帆可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，常晓帆向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于常晓帆提出的抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司主张要求常晓帆给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况并结合常晓帆提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于物业公司要求常晓帆给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、常晓帆于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业费46265.6元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元，由常晓帆负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于常晓帆主张物业公司收费标准不符合约定的问题。根据辽宁省物价局关于放开我省部分服务价格的通知（辽价发[2015]31号）“一、放开会计师事务所、资产评估、税务师事务所、律师（刑事案件辩护和部分民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件代理除外）、房地产经纪、非保障性住房物业、住宅小区停车7项已具备竞争条件的服务价格。二、保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。”之规定，非保障性住房的物业服务价格放开，前期物业服务价格实行指导价，但指导价并非强制性价格。案涉物业合同中对物业收费标准进行了明确约定，该约定是双方真实意思表示且不违反法律规定。而若业主认为物业费价格过高，可以通过业主委员会的形式与物业公司沟通协商物业服务质量与物业服务费用，故常晓帆提出的该项上诉理由，本院不予支持。关于常晓帆主张物业公司服务不到位的问题。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度，但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业公司物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案物业公司对该小区履行了物业服务义务，常晓帆作为该小区的业主，对物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其它物业公司，或可通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，常晓帆拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费业主也是不公平的。故对常晓帆提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，常晓帆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由常晓帆负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十九日书记员 赵婷婷