江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初8111号原告（反诉被告）：无锡市迪泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320206056621068M，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道塘头社区。法定代表人：吴少雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕征宇，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许承冲，江苏法舟律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：宋馥平，女，1974年3月2日生，汉族，户籍所在地贵州省都匀市，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆伟，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：白蒙蒙，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海甸嘉房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91310116MA1J8HXJ12，住所地上海市金山区亭林镇寺平南路19号3幢327室。法定代表人：纪年乐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林飞玉，江苏行德律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡市迪泰房地产开发有限公司（以下简称迪泰公司）与被告（反诉原告）宋馥平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开进行审理，审理中，本院依法追加上海甸嘉房地产经纪有限公司（以下简称甸嘉公司）作为第三人参加诉讼。后本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）迪泰公司的委托诉讼代理人吕征宇、被告（反诉原告）宋馥平及其委托诉讼代理人白蒙蒙、第三人甸嘉公司的委托诉讼代理人林飞玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告迪泰公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认迪泰公司与宋馥平之间签订的《商品房买卖合同》于2019年10月24日解除；2、请求判令宋馥平配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、请求判令宋馥平支付违约金(逾期付款的违约金8000元，以及逾期配合办理备案注销手续的违约金从2019年12月5日起计算至备案登记注销之日止，按230元/日计算)；4、宋馥平赔偿迪泰公司律师费78131元；5、诉讼费由宋馥平负担。事实和理由：2017年12月2日，迪泰公司与宋馥平签订《商品房买卖合同》，约定宋馥平购买迪泰公司开发的堰湾沃橙府3幢17单元2层201号商品房，合同总价1150620元，付款方式为宋馥平于签约当天一次性支付首付款350620元，余款80万元向银行申请贷款。后宋馥平因自身原因无法获得银行贷款，拒不履行付款义务，至今尚拖欠80万元未付。经迪泰公司多次催讨，宋馥平均以种种理由拒不支付，迪泰公司遂发函解除了上述《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第8条之约定，如果买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。另根据《商品房买卖合同》补充协议第16条第1款的约定，《商品房买卖合同》因法定或约定事由解除的，若买受人拒绝配合办理备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续的，则自合同解除之日起，按照合同总价款万分之二的标准按日向出卖人支付违约金，直至配合办妥为止。该补充协议第16条第3款约定，买受人如因违约导致诉讼，应赔偿出卖人诉讼费、律师费等。故为维护迪泰公司的合法权益，诉至法院，请求判如诉请。本诉被告宋馥平辩称：1、同意解除《商品房买卖合同》，但是因迪泰公司的违约导致合同解除，迪泰公司无权单方解除，故不认可解除日期为2019年10月24日；2、关于配合办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，需要迪泰公司将购房款450620元返还宋馥平之后才能办理；3、对于迪泰公司要求宋馥平支付违约金和律师费、诉讼费的诉讼请求，不予认可，合同解除是迪泰公司违约导致的，所以迪泰公司没有理由要求支付该费用。4、迪泰公司的违约体现在对于房屋的设计变更，该设计变更既没有在合同约定的10天之内通知宋馥平，也没有征得宋馥平同意，房屋卫生间合同载明是有窗户的，但实际上却没有，迪泰公司对此也是认可的；5、宋馥平实际支付的购房款已经达到450620元，但迪泰公司只认可350620元，其中10万元是在迪泰公司的售楼处应迪泰公司售楼人员要求，宋馥平才支付给第三人，当时迪泰公司售楼人员说合同首付是350620元，只要再多付10万元，总房价会适当优惠，所以宋馥平才会支付该10万元，而宋馥平与第三人没有任何合同关系，宋馥平也不认识第三人的任何工作人员，第三人也没有给宋馥平提供过任何相应的服务，所以导致宋馥平和迪泰公司之间产生银行贷款金额的争议，宋馥平在支付房款上没有任何违约。第三人甸嘉公司述称：本诉迪泰公司的诉讼请求与其无关，由法院依法审理认定。反诉原告宋馥平向本院提出诉讼请求：请求判令迪泰公司立即返还宋馥平已经支付的购房款450620元，并偿付孳息损失（以15万元为基数，自2017年7月3日起按年利率4.655%计算至2017年7月15日，以450620元为基数，自2017年7月16日起按年利率4.655%计算至450620元实际返还之日止）；3、反诉费由迪泰公司担。事实和理由：《商品房买卖合同》签订后，宋馥平共向迪泰公司交纳购房款450620元，但迪泰公司只认可宋馥平交纳了350620元购房款，致使双方对申请贷款的金额无法达成一致。《商品房买卖合同》中的房屋分户图中显示房屋侧面卫生间是有窗户的，但经现场查看后，实际却是没有的，对此迪泰公司也予以认可。《商品房买卖合同》第15条约定双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照4.655%计算给付利息。反诉被告迪泰公司辩称：虽然双方都同意解除商品房买卖合同，但本案的分歧在于案涉《商品房买卖合同》是因何而解除，根据《商品房买卖合同》第6条第3款以及补充协议的第8条第1款，宋馥平应于2017年12月2日支付30%的房款，余款向招商银行贷款支付，买受人应当确保在签订合同后15天内将贷款的房款支付至出售人的账户，因此事实上宋馥平已经违约长达2年多之久，迪泰公司于2019年10月向宋馥平发出解除商品房买卖合同的通知，根据合同法第96条的规定，案涉的《商品房买卖合同》于宋馥平收到上述通知时已经解除。2、宋馥平提出的设计变更根本不存在，案涉房屋不存在设计变更的情况，且根据《商品房买卖合同》第15条的规定，只有在符合第15条列举的房屋结构形式、户型等等发生设计变更的情形下，宋馥平才有权解除合同；3、宋馥平实际只向迪泰公司支付了350620元房款，另外10万元支付给了第三人，该款是第三人的居间费用。第三人甸嘉公司述称：第三人与宋馥平之间系居间服务关系，第三人通过与宋馥平协商并在提供居间服务的情况下，收取了宋馥平居间服务费10万元，该款项与购房款无关，宋馥平对向第三人支付该10万元是明知并且认可的，该10万元并非购房款。本院经审理认定事实如下：2017年7月16日，迪泰公司与宋馥平《认购协议》，认购无锡市惠山区堰湾沃橙府3-17号201室，建筑面积105.15平方米，优惠后单价为10942.65元/平方米，总价为1150620元，双方约定由宋馥平向迪泰公司支付定金5万元，并于当日签订《商品房买卖合同》。2017年7月16日，迪泰公司与宋馥平签订《商品房买卖合同》（草签合同），合同载明：迪泰公司将无锡市惠山区堰湾沃橙府3幢17单元2层201号房出售给宋馥平，建筑面积105.15平方米，单价10942.65元/平方米，总价1150620元，买受人于2017年7月16日支付房款350620元，余款80万元向银行申请贷款。合同第15条设计变更条款约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的（1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式），出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并自买受人付款之日起，按照4.655%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。附件所附房屋平面图显示侧面卫生间有窗户。补充协议第8条载明：若买受人以按揭贷款方式支付部分房款，买受人须确保该部分款项于签订合同后15天内支付至出售人账户。如买受人未能按期缴清费用，则视为违约，买受人应按合同第8条承担违约责任。买受人于2017年7月16日，通过对项目深入了解，确认购买堰湾沃橙府3幢17单元2层201号房屋，建筑面积105.15平方米，单价10942.65元/平方米，总价1150620元，首付30%即350620元，按揭70%即80万元。宋馥平于2017年7月2日向迪泰公司刷卡支付5万元定金，同日向甸嘉公司刷卡支付10万元。2017年7月16日，宋馥平向迪泰公司刷卡支付300620元。2017年7月16日，迪泰公司向宋馥平开具购房款收款收据，金额为350620元。2017年12月2日，迪泰公司与宋馥平签订《商品房买卖合同》（网签合同）。合同载明：迪泰公司将无锡市惠山区堰湾沃橙府3幢17单元2层201号房出售给宋馥平，建筑面积105.15平方米，单价10942.65元/平方米，总价1150620元，买受人于2017年12月2日支付房款350620元，余款80万元向银行申请贷款。合同第15条设计变更条款约定同草签合同中的约定。附件所附房屋平面图显示侧面卫生间有窗户。补充协议第8条载明：若买受人以按揭贷款方式支付部分房款，买受人须确保该部分款项于签订合同后15天内支付至出售人账户。如买受人未能按期缴清费用，则视为违约，买受人应按合同第8条承担违约责任。买受人于2017年12月2日，通过对项目深入了解，确认购买堰湾沃橙府3幢17单元2层201号房屋，建筑面积105.15平方米，单价10942.65元/平方米，总价1150620元，首付30%即350620元，按揭70%即80万元。2019年10月22日，迪泰公司向宋馥平邮寄《关于解除商品房买卖合同的通知》，内容为因宋馥平未能按时支付80万元购房余款，逾期付款已超过《商品房买卖合同》第8条约定的90日，故解除与宋馥平签订的《商品房买卖合同》。宋馥平于2019年10月24日收到该通知。2019年11月21日，宋馥平代理律师向迪泰公司邮寄了《律师函》，内容为：宋馥平在实地查看房屋时发现所购房屋实际与迪泰公司提供的合同附件中的房屋分户图、售楼处楼盘模型均存在明显差异，迪泰公司只认可宋馥平交纳购房款的金额为350620元，还有10万元不予认可，并要求宋馥平办理80万元的银行贷款。上述情形导致宋馥平的合同目的无法实现，望收到本律师函之日起5日内同意解除与宋馥平签订的《商品房买卖合同》，向宋馥平一次性返还购房款450620元并支付孳息损失。审理中，迪泰公司提交其与江苏法舟律师事务所签订的《委托合同》，证明其为本案支付律师代理费78131元。经质证，宋馥平不予认可，甸嘉公司无异议。迪泰公司提交施工设计图，证明不存在设计变更，房屋侧面卫生间在施工设计图上就是没有窗户的。经质证，宋馥平对真实性不予认可，甸嘉公司无异议。宋馥平提交甸嘉公司出具的收据，内容为：兹收到宋馥平购堰湾长堤3-17-201的VIP服务费10万元。收款人：张志斌。证明其刷卡支付了该购房款。经质证，迪泰公司认为该款系支付给甸嘉公司的居间服务费，并非购房款；甸嘉公司对真实性无异议，认可收到宋馥平支付的10万元居间服务费。收据上并未写时开具时间，宋馥平陈述该收据是2017年7月16日开具的，甸嘉公司陈述该收据是2017年7月2日宋馥平刷卡10万元时开具的。宋馥平提交售楼说明书复印件，证明：房屋原来的总价为1190149元，在2017年7月2日支付5万元定金时，售楼处工作人员劝说宋馥平多支付10万元，这样就可以有优惠，宋馥平就在2017年7月2日又支付了10万元，房款总额从119万元降至115万元，优惠了39529元。经质证，迪泰公司、甸嘉公司认为该证据系复印件，有编辑改动的可能，真实性不予认可。宋馥平另提交其与售楼处梁姓工作人员的聊天记录、其与迪泰公司工程部负责人季广浩的现场通话录音及录音文字记录、其与迪泰公司售楼处经理谭小聪的现场录音及录音文字记录、其至房屋内查看现场的视频。证明其2018年3月发现房屋侧面卫生间没有窗户后，与迪泰公司相关工作人员进行交涉，相关工作人员承认《商品房买卖合同》中的房屋户型图放错了，放了有窗户的图，系其工作失误。宋馥平另申请证人刘某和徐某和出庭作证，证明刘某和徐某和等人在向迪泰公司购房过程中也向甸嘉公司刷卡支付了相关款项，存在纠纷，该款项均应为购房款。甸嘉公司提交《渠道分销服务合同》、《分销合作合同》、《结佣表》，证明其与迪泰公司之间存在分销合同关系，其负责开拓客源，推广分销，其与宋馥平之间系居间服务合同关系。经质证，迪泰公司对《渠道分销服务合同》真实性予以认可，《分销合作合同》、《结佣表》因与其无关联，故对真实性无法确认；宋馥平认为该证据与其无关，甸嘉公司与其不存在服务合同关系。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：迪泰公司与宋馥平签订的《商品房买卖合同》（包括草签合同和网签合同）系依法成立，合法有效。《商品房买卖合同》中的分户图显示案涉房屋侧面卫生间是有窗户的，但实际却未建造窗户，迪泰公司对此亦予以确认。在《商品房买卖合同》签订时，案涉房屋尚未能建成，宋馥平无法至实地查看，仅能从《商品房买卖合同》载明的内容得知房屋相关情况，且在通话录音中，迪泰公司工作人员也承认《商品房买卖合同》中的分户图放错了，放了有窗户的分户图，系其工作失误。卫生间有无窗户，对购房人宋馥平来说属于重大事项，是其判决是否购房的重要因素之一，故在宋馥平知晓侧面卫生间无窗户的事实后，在无法实现合同目的的情况下，其可以选择要求解除合同。在宋馥平与迪泰公司工作人员的通话录音中，其已提到退房退款，但未提到要解除合同。关于迪泰公司认为宋馥平未按时支付剩余购房款80万元构成违约的意见，补充协议中约定了贷款支付的时间，但从本案签约的情况来看，2017年7月16日签订了草签合同后，至2017年12月2日才签订网签合同，迪泰公司并未就该80万元向宋馥平进行催讨，在2019年3月宋馥平与工作人员的聊天记录中，工作人员仍然在与宋馥平谈论办理贷款的事，在2019年8月宋馥平与工作人员的通话录音中，工作人员也同意退还购房款，争议也主要在于是否要退还宋馥平刷卡给甸嘉公司的10万元。在双方就该10万元争执不下的情况下，迪泰公司于2019年10月以宋馥平未支付80万元剩余购房款为由提出解除合同。故根据上述情况分析，本院认为迪泰公司认为宋馥平违约的理由并不成立，迪泰公司无权单方解除合同，在前期迪泰公司并未以宋馥平未支付80万元房款而提出解除合同，实际在继续履行合同，在宋馥平发现侧面卫生间无窗户时要求退房退款时，迪泰公司仍然与宋馥平协商退房退款的事，在此时迪泰公司已不能以宋馥平未支付80万元而要求解除合同。相反，侧面卫生间无窗户使得宋馥平无法实现合同目的，且系迪泰公司的原因造成，故宋馥平可以要求解除合同。宋馥平代理人在2019年11月21日发给迪泰公司的《律师函》中提出解除合同，迪泰公司在2019年11月22日收到该《律师函》后合同解除。故对迪泰公司要求确认其与宋馥平之间签订的《商品房买卖合同》于2019年10月24日解除的诉讼请求不予支持，对迪泰公司要求宋馥平支付逾期付款的违约金、逾期配合办理备案注销手续的违约金、律师费的诉讼请求均不予支持。迪泰公司应向宋馥平返还其收到的购房款350620元，因迪泰公司自身原因导致合同被解除，其具有过错，其须向宋馥平支付相应损失，现宋馥平主张偿付孳息损失，孳息损失可参照同期同类银行贷款基准利率计算，但宋馥平主张的2017年7月3日至2017年7月15日的损失，高于同期同类银行贷款基准利率4.35%的标准，故以4.35%为准；2017年7月16日至2019年8月19日的损失，未超过同期同类银行贷款基准利率4.75%的标准，故以其主张的4.655%为准；其主张的2019年8月20日以后的孳息损失，已超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故本院认定迪泰公司应支付宋馥平损失：以5万元为基数，自2017年7月3日起按年利率4.35%计算至2017年7月15日止；以350620元为基数，自2017年7月16日起按年利率4.655%计算至2019年8月19日止；以350620元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至350620元实际返还之日止。因本院已认定《商品房买卖合同》解除，故宋馥平应自本案生效之日起十日内配合迪泰公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。关于宋馥平刷卡支付给甸嘉公司的10万元，迪泰公司并未收到该款。并且房屋总价1150620元、首付款350620元和向银行贷款80万元在2017年7月16日签订草签合同时即已确定，宋馥平在2017年7月2日向迪泰公司支付5万元定金后，于2017年7月16日向迪泰公司支付了300620元，凑足了350620元首付款，余下80万元进行贷款。2017年12月2日的《商品房买卖合同》又确认了这一事实，补充协议中写明：买受人于2017年12月2日，通过对项目深入了解，确认购买堰湾沃橙府3幢17单元2层201号房屋，建筑面积105.15平方米，单价10942.65元/平方米，总价1150620元，首付30%即350620元，按揭70%即80万元。宋馥平已确认支付给迪泰公司的购房款就是350620元。故对宋馥平要求迪泰公司返还2017年7月2日的10万元并支付该10万元对应的孳息损失的诉讼请求不予支持。对迪泰公司和宋馥平超出合理范围的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡市迪泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还宋馥平购房款350620元并支付宋馥平损失（以5万元为基数，自2017年7月3日起按年利率4.35%计算至2017年7月15日止；以350620元为基数，自2017年7月16日起按年利率4.655%计算至2019年8月19日止；以350620元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至350620元实际返还之日止）；二、宋馥平于本判决生效之日起十日内配合迪泰公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；三、驳回无锡市迪泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回宋馥平的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费15931元、保全费5000元，合计20931元(该款已由无锡市迪泰房地产开发有限公司预交)，由无锡市迪泰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费4030元（已由宋馥平预交），由宋馥平负担894元，由无锡市迪泰房地产开发有限公司负担3136元。无锡市迪泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的3136元支付给宋馥平。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  朱林斌人民陪审员  陈伟东二〇二〇年七月三日书 记 员  邹迪凡