山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1410号上诉人（原审被告）：威海银华房地产开发有限公司，住所地山东省威海市文登区小观镇金海路西首。法定代表人：卢卫华，董事长。委托诉讼代理人：王传辉，山东（德衡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙大伟，男，1997年3月15日出生，汉族，住河北省衡水市景县。委托诉讼代理人：孙丽红（孙大伟之姑），住天津市东丽区。上诉人威海银华房地产开发有限公司（以下简称银华公司）因与被上诉人孙大伟商品房销售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初6173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银华公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.根据双方合同约定，按揭贷款无法办理的，孙大伟同意付款方式改为一次性付款。自2018年7月31日合同签订至今一年多的时间，因孙大伟个人原因造成按揭贷款无法办理，孙大伟应承担一次性支付剩余房款的责任。2.孙大伟征信至今不具备按揭贷款条件，银华公司为其更换其他银行办理，仍未通过贷款审核，不能办理贷款属于孙大伟个人原因。孙大伟不享有法定或者合同约定的解除权，解除合同无法律依据。3.若银华公司同意解除合同，孙大伟应承担房屋总价款10%的违约金在孙大伟根本违约的前提下，根据《商品房买卖合同》附件四补充条款第二条、第七条约定，孙大伟应按本商品房买卖合同房屋总价款的10%承担违约金及相关费用。案涉商品房总价款为317232元，若解除合同，解除合同违约金10%，即31723.2元。孙大伟辩称，1.孙大伟因征信问题无法办理贷款，没有能力支付剩余购房款，案涉商品房买卖合同缺乏现实履行的可能性，导致订立合同目的无法实现，孙大伟有权要求解除合同；2.案涉商品房买卖合同补充条款约定系加重孙大伟责任的的格式条款，银华公司未提交证实其已经采取合理方式向孙大伟提示说明，该条款无效；3.合同约定的违约金数额过高，孙大伟有权请求调低。一审判决违约金数额合理。孙大伟向一审法院起诉请求：一、解除孙大伟与银华公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》；二、银华公司向孙大伟返还已经支付的房屋首付款15232元及其他费用、维修基金2524元，合计161756元。一审法院认定事实：2018年7月31日孙大伟与银华公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：孙大伟购买银华公司开发建设的位于小观镇南海翡翠城居民小区37号1单元504室；建筑面积50.48平方米，每平方米单价6284.31元，总金额317232元；付款方式：于2018年7月31日已交付首付款159232元，剩余房款158000元向银行按揭贷款；买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。在合同后有附件四、补充条款十三条，其中第二条约定：买受人在商品房买卖合同签订后提出退房，视为买受人违约，出卖人同意买受人退房的，买受人按本商品房买卖合同房屋总价款的10%向买受人支付违约金，出卖人在收到买受人退房申请之日起60个工作日内，扣除违约金和相关费用后将余款退还买受人，该商品房由出卖人另行出售，出卖人若不同意买受人退房的，该商品房买卖合同继续履行；第七条约定：由于买受人提供的按揭资料银行未能通过或买受人未按银行要求办理按揭手续，导致不能办理按揭的，买受人应在接到不能办理按揭通知之日起7日内到出卖人处办理商品房买卖合同付款方式的更改手续，双方同意付款方式改为一次性付款，余款在更改手续完成后15日内付清，若买受人未按期更改付款方式，视为买受人违约，出卖人有权解除合同，并按房款总金额的10%追究买受人的违约责任，该商品房由出卖人另行出售。合同还约定了其他事项。银华公司于2018年7月31日为孙大伟出具了房款159232元、住房维修基金2524元的收据。孙大伟由于征信存在问题，未能办理按揭贷款。一审法院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。本案中，孙大伟因其征信存在问题无法办理贷款，也没有能力继续履行合同，孙大伟与银华公司订立商品房买卖合同的目的无法实现，孙大伟构成根本违约，故孙大伟要求解除与银华公司签订的《商品房买卖合同》，予以支持。合同解除后，银华公司收取的款项应当予以退还。故孙大伟要求银华公司返还首付款159232元、维修基金2524元，予以支持。孙大伟与银华公司签订的《商品房买卖合同》中的补充条款中约定因孙大伟未能办理按揭贷款需一次性付款，否则按房款总金额的10%承担违约金，该补充条款系加重孙大伟责任的格式条款，银华公司并未提交证据证实其已采取合理方式，采用足以引起孙大伟注意的文字、符号、字体等特别标识，并对该格式条款予以说明，故该格式条款应为无效。对于银华公司主张的总房款10%的违约金，孙大伟主张过高要求调整，酌定孙大伟以未付款158000元为本金，自合同签订日2018年7月31日起至本判决确定的付款义务之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金。因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准更改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故银华公司应承担的违约责任调整为自2018年7月31日起，至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除孙大伟与威海银华房地产开发有限公司于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同》；二、威海银华房地产开发有限公司返还孙大伟首付款159232元、维修基金2524元，于判决生效后十日内付清；三、孙大伟于判决生效后十日内支付威海银华房地产开发有限公司以158000元为本金，自2018年7月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至本院判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金。扣除孙大伟应当负担的违约金，威海银华房地产开发有限公司将剩余款项于判决生效后十日内直接支付至孙大伟在中国工商银行账号：62×××87。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768元，由孙大伟负担140元，威海银华房地产开发有限公司负担1628元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：1.案涉房屋买卖合同应否解除；2.合同约定的违约金数额应否予以调整。关于第一个焦点问题，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。违约方不享有单方解除合同的权利，但是在孙大伟未能办理银行按揭贷款，银华公司亦无证据证实孙大伟有充足的经济能力以一次性付款方式继续履行合同的情形下，案涉房屋买卖合同陷入僵局。如果不允许孙大伟通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。本案中，孙大伟不存在恶意违约的情形，且继续履行合同对孙大伟显失公平，银华公司拒绝解除合同缺乏正当理由，但孙大伟作为违约方应当依法承担相应的违约责任。一审法院据此判决解除案涉房屋买卖合同，符合双方当事人的利益，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断。案涉房屋买卖合同中作为对价的房屋价款，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准。一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定孙大伟应承担的违约金为：以158000元为本金，自2018年7月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金，及自2019年8月20日起至判决确定的付款义务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的违约金，合法有据。银华公司主张的违约金数额过高，本院不予支持。综上所述，威海银华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3536元，由上诉人威海银华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月三十日法官助理李佳忆书记员张济节