贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4819号 原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。 法定代表人：刘青华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周大举，该公司执行董事。 被告：邹跃进，男，1988年3月28日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州苏兰物业管理有限公司与被告邹跃进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贵州苏兰物业管理有限公司的委托诉讼代理人周大举，被告邹跃进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州苏兰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2019年10月1日至2020年9月30日服务期间物业管理费1921.25元，违约金350.62元（合同约定为千分之三，按万分之五计算至2020年9月30日）。合计：2271.87元；2.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2018年7月1日，东升丽景小区由于没有成立业主委员会，建设单位委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。原告服务期间，一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了相对完善的物业管理服务。被告系东升丽景小区一单元2803号房业主，该房经测绘的面积为133.42㎡。被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：住宅：1.20元/月·平方米（含公共能耗费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容提供服务，自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元/平方米交纳装修垃圾清运费。”原告服务期间，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年9月30日起至今拖欠物业管理费及违约金。共计人民币2271.87元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬，拒不履行自己的缴费义务。万般无奈之下，只能向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请求，以维护原告的合法权益，保证小区物业服务的正常进行。 被告邹跃进答辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。第一、贵州苏兰物业管理有限公司未尽到管理小区的义务，停车场消防通道未进行相关管理，导致车辆乱停放现象严重，所设的临时停车场缺乏有效管理，经常出现堵塞出口的现象，给业主出行带来了极大的不便。第二、小区存在安全隐患，高空抛物现象时有发生，严重威胁业主生命安全，小区的防盗措施也不够完善，小区大门形同虚设，给业主的人生安全以及财产安全带来了隐患。第三、小区负3层车位1-17号和30-34号车位被查封期间为何还要收取停车费250元/月。第四、小区楼顶出现较多违章建筑，原告没有进行相关阻止措施，导致楼顶出现多处违章建筑。第五、小区主体墙被不法商家恶意破坏，原告未尽相关责任。第六、在上述情形产生的情况下，被告自然有权拒绝原告继续提供的任何服务，且被告与原告在2019年至2020年之间从未签订过任何一份《物业管理服务合同》，故双方不存在任何合同法律关系，自然不存在拖欠物业费的问题。对被告业主无约束力。此间原告的行为性质是强制服务，形同黑恶势力强买强卖。如果原告持有经被告签名盖手模的合同文本，请立即向法院提供。2019年以来，原告没有与被告协商并改善服务质量和态度。第七、原告管理过程中未尽到应尽的管理义务，小区楼道堆满杂物，生活垃圾，甚至发出阵阵恶臭严重影响居民生活；电梯内贴满广告看起来极其不美观，所以各位业主一致通过以拒缴物业费的方式与原告抗衡。第八、物业私自让社会广告进入小区电梯收取广告费用占为已有，未公布相关费用明细和费用使用方向。综上所述，我方有充分理由和证据、有足够法律依据对原告的缴费诉求进行拒绝，并保留对原告进行诉讼的权利。但不拒绝原告主动提出的被告可以接受的协商方案。如果承认自己存在违约和过失，被告可以考虑补交一定的卫生管理费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毕节创奇房地产开发有限公司系毕节市七星关区东升丽景的建设单位。2018年7月1日,以毕节创奇房地产开发有限公司为甲方，原告贵州苏兰物业管理有限公司为乙方，双方签订《东升丽景前期物业服务合同》约定：甲方选聘（委托）乙方对东升丽景进行前期物业管理服务。乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；（四）物业规划红线内的商业性配套设施、非营利性公共设施的维修养护和管理，规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；（五）公共绿化的养护和管理；（六）车辆停放管理；（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（八）物业档案资料管理。在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括物业服务前期介入的相关工作，业主室内装饰装修服务管理。乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年3月31日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还约定了其他事项。签订合同后，原告入驻毕节市七星关区东升丽景小区，被告邹跃进系居住在该小区业主，房号为1单元2803号，住房建筑面积130.86平方米。被告邹跃进在2019年10月1日至2020年9月30日期间未按照合同约定向原告贵州苏兰物业管理有限公司缴纳物业服务费。故原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为其与原告并未签订物业服务合同，且原告存在未尽管理义务等问题，不应交纳物业费。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，毕节创奇房地产开发有限公司与原告贵州苏兰物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，由原告苏兰物业管理有限公司为涉案的毕节市七星关区东升丽景小区业主提供物业服务。被告邹跃进作为居住在该小区的业主，《前期物业服务合同》对被告具有法律上约束力，其应按照合同约定履行义务。被告辩称其未与原告签订物业服务合同的抗辩主张，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2019年10月1日至2020年9月30日期间，被告未支付的物业服务费为1884.38元（130.86平方米×1.2元/月·平方米×12月）。但是，根据前期物业管理服务合同的约定原告提供的物业服务存在一定问题，例如：小区局部区域存在垃圾未及时清理，物业共用设施设备的维护管理不足等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担违约责任的，人民法院应予支持。因此，结合本案合同的履行情况，对原告诉请判决被告支付的物业服务费，本院予以支持1507.5元（1884.38元×80%）。对于原告诉请的违约金，因本案双方均存在不同程度的违约，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邹跃进于本判决生效之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费1507.5元； 二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告邹跃进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月十四日 书记员  胡晨