辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1551号上诉人（原审第三人）：华信信托股份有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大公街34号。法定代表人：董永成，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹彩军，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蒋建华，男，1989年2月2日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：周长花，女，1988年2月6日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。原审被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路54号（904室）。法定代表人：房圣超，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，该单位职工。原审第三人：沈阳百格投资有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路262甲号（2708室）。法定代表人：董主，该公司董事。上诉人华信信托股份有限公司（以下简称“华信信托公司”）因与被上诉人蒋建华、周长花及原审第三人沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）、沈阳百格投资有限公司（以下简称“百格投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初14741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华信信托公司上诉请求：1.撤销(2019)辽0114民初14741号民事判决书判决内容第一项。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认为房屋所有权登记可以排除房屋抵押权登记，属于法律理解错误。房屋所有权登记具有排他性，应是指所有权人可以要求排除对房屋的非法占有、使用等非法侵害，而本案抵押权是合法有效的，不是非法的，房屋所有权登记不能排除合法的抵押权登记。相反，根据法律规定，抵押权制度本身就是对所有权设置的一种合法的权利负担，所有权不但不能排除抵押权，还应当受到抵押权的约束、限制，这是抵押权制度的应有之义。如果所有权可以任意突破和排除抵押权，那么设置抵押权制度的法律意义就不存在了。原审法院认为所有权优先于抵押权，没有任何法律依据，也不符合法理。二、原审法院推理不清，前后矛盾，撤销抵押权缺少法律依据。原审法院认为房屋所有权可以排除抵押权登记，同时又认可抵押权登记合法有效，属于推理不清晰，前后矛盾。既然抵押权合法有效，就不应当撤销，撤销合法有效的抵押权登记缺少法律依据。三、被上诉人无权要求上诉人撤销抵押登记。被上诉人房屋因有偿受让而得，如认为标的房屋权利或权益存在瑕疵，不符合被上诉人要求或约定，应当向房屋的转让方或有过错方寻求赔偿或补偿，与上诉人无关，被上诉人无权要求上诉人撤销合法有效的抵押权登记。房屋抵押权是为债务提供担保的，从法律上讲，只有清偿相应债务，才可以解除相应抵押，除此之外，没有其他合法理由要求撤销抵押权登记。顺意福莱英公司辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。蒋建华、周长花及百格投资公司未提交答辩意见。原告蒋建华、周长花向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于沈阳市于洪区房屋的抵押无效，并撤销抵押权登记；2.确认原告对于沈阳市于洪区黄河北大街122-1号1-2-2房屋的产权；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年11月2日，顺意福莱英公司与周国状签订《合同书》，内容为：为了维护动迁户的合法权益，保证此开发项目的顺利进行，根据沈阳市人民政府令第31号《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》规定，结合沈阳市种子管理站与顺意福莱英公司签订的关于黄河北大街126号地区原地回迁的协议原则，顺意福莱英公司在没有办理完正式动迁手续前以该地区土地使用证抵押为保证，签订合同，合同约定了回迁奖励的具体内容。2005年，周国状、朴点顺与顺意福莱英公司签订《选房回迁安置协议书》，约定在顺意福莱英公司、沈阳市种子公司（集团）、动迁户代表、辽宁开宇律师事务所的主持下，摇号选定回迁安置房屋，经摇号确定房屋地址为3号楼122室。2007年6月8日，周国状作为被拆迁人与拆迁人顺意福莱英公司签订《城市房屋拆迁补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，约定周国状的房屋被列入拆迁范围，由顺意福莱英公司对周国状进行房屋产权置换补偿。2007年7月26日，沈阳普瑞物业有限公司向周国状送达《业主入住指南》。同时，周国状缴纳了相关费用办理入住。期间，由于案涉房屋缺少相关竣工验收手续，顺意福莱英公司无法为周国状办理正式入住手续及产权登记。2013年7月25日，案涉房屋取得房屋所有权初始备案登记证明。2014年8月22日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室周国状送达《回迁房屋准住通知》，确认回迁地址为于洪区黄河北大街122-1号122室，建筑面积为91.19平方米。2015年12月11日，周国状取得案涉房屋的所有权证。2016年8月15日，周国状与周长花签订《房屋买卖合同》，约定周国状向周长花出售上述房屋，总价款为60万元。合同签订后，周长花支付了房款。2016年10月12日，案涉房屋登记在周长花、蒋建华名下。另查明，2011年8月2日，顺意福莱英公司为案涉房屋设立在建工程抵押权登记，登记的抵押权人为华信公司。2015年，百格投资公司以合同纠纷为由起诉顺意福莱英公司、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称伊莱诚公司）、沈阳天益同禄房地产开发有限公司，请求：1.顺意福莱英公司向百格投资公司偿还债务5822万元及利息；2.伊莱诚公司承担连带清偿责任；3.确认《抵押合同》有效，百格投资公司对抵押物享有优先受偿权。大连市中级人民法院作出（2014）大民四初字第77号民事判决：1.顺意福莱英公司向百格投资公司偿还借款5822万元及利息；2.伊莱诚公司、天益公司对上述债务承担连带清偿责任；3.确认《抵押合同》合法有效，百格投资公司对案涉房屋在内的76套房产及分摊的国有土地使用权享有抵押权，有权对抵押物享有优先受偿权。2017年10月9日，百格投资公司以周长花、蒋建华为被告，顺意福莱英公司为第三人，提起申请人执行异议之诉，请求准予执行案涉房屋。2017年12月13日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民初674号民事判决，驳回百格投资公司的诉讼请求。百格投资公司不服，提起上诉，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终395号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月3日，百格投资公司以沈阳市规划和国土资源局为被告，顺意福莱英公司、周国状为第三人，提起房屋行政登记之诉，请求撤销对周国状案涉房屋所有权登记。沈阳高新技术产业开发区人民法院作出（2018）辽0192行初26号行政判决：沈阳市规划和国土资源局于2015年12月11日作出的沈房权于洪字第××号房屋登记行为违法。沈阳市规划和国土资源局不服上述判决，提起上诉。沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01行终1793号行政判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案的争议焦点为蒋建华、周长花对案涉房屋享有的所有权能够优先华信公司登记的在建抵押权。虽然，案涉房屋所有权登记时间晚于在建工程抵押权，但案涉房屋早于2005年通过回迁摇号程序，回迁给周国状，此时，已经确定了房屋的位置。2007年周国状缴纳费用办理入住。此后，由于顺意福莱英公司的原因，导致房屋无法办理产权登记手续。此时，周国状已经享有案涉房屋的占有、使用、处分权等权利。虽然2007年周国状未取得房屋产权登记，但此时其对案涉房屋享有的权利优先此后登记的在建工程抵押权，且在案涉房屋取得初始备案登记后，周国状即取得了房屋所有权，属于对此前权利的登记确认，此时，周国状对房屋的所有权登记具有排他性，应当排除华信公司、百格投资公司对案涉房屋的抵押权登记，蒋建华、周长花合法购买案涉房屋属于权利的承继，理应享有周国状对房屋享有的权利，故蒋建华、周长花请求撤销抵押权登记的请求，符合法律规定，应予支持。关于蒋建华、周长花主张确认抵押无效的问题，对此大连市中级人民法院作出的（2014）大民四初字第77号民事判决确认抵押合同有效，故对其此项请求，不予支持。关于蒋建华、周长花请求确认案涉房屋的所有权，产权登记及此前的多份判决已经确认其为案涉房屋的所有权人，无需重复确认。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条规定，判决如下：一、被告顺意福莱英公司、第三人华信信托公司、第三人百格投资公司于判决发生法律效力之日起7日内协助原告蒋建华、周长花办理撤销位于沈阳市于洪区房屋的在建工程抵押登记；二、驳回原告蒋建华、周长花的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，按照物权的一般理论，物权可分为自物权与他物权，前者是对自己的物所享有的权利，即所有权，是完全的物权，后者是对他人之物所享有的权利，包括用益物权和担保物权，是限制物权，一般情况下他物权是自物权人为了发挥物的效能而为他人所设，他物权人对物的利用必然会对自物权人的物权权能产生一定的影响。例如担保物权的设立是基于自物权人对于物的交换价值的让渡，担保物权设立后对于所有权人对物权的转让必然产生影响，但也应该结合自物权人所有权的取得来源、取得程序、以及是否有公权力介入等因素综合判断。例如依据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。”并不是所有的他物权都要优先于自物权。本案的争议焦点为被上诉人蒋建华、周长花对案涉房屋享有的房屋所有权与华信信托公司对案涉房屋享有的在建工程抵押权之间的对抗，应着重审查被上诉人取得案涉房屋所有权的来源、取得程序及有无公权力因素介入，综合判断所有权与抵押权之间的效力。一、从被上诉人取得案涉房屋所有权的权源分析二被上诉人于2016年8月15日与周国状签订案涉房屋的《房屋买卖合同》，从周国状处继受取得案涉房屋，而周国状对房屋的权利源于2007年周国状作为被拆迁人与拆迁人顺意福莱英公司签订的《城市房屋拆迁安置非租赁房屋产权调换协议书》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”之所以赋予被拆迁人对安置房屋的优先权，首先是因为拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件，其次是房屋拆迁涉及社会公共利益，还有一个原因就是被拆迁人与房地产开发企业签订回迁安置协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，抵押权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。本案中，周国状基于回迁取得案涉房屋权利的依据在2007年，早于上诉人对在建工程的抵押权，上诉人在对案涉房屋进行在建工程抵押时应对案涉房屋的权属进行审查，且2015年周国状取得了案涉房屋的所有权证书，故上诉人的抵押权不能对抗周国状的所有权。二、从被上诉人取得案涉房屋所有权的过程分析首先，被上诉人购买案涉房屋是在周国状取得房屋所有权证之后，且周国状事实上占有使用案涉房屋，被上诉人通过审查权利外观并无瑕疵；其次，被上诉人系通过中介机构购买案涉房屋，将房屋首付交付于周国状的监管资金收款账户，支付了相应的对价，无证据证明购买金额不合理；最后，二被上诉人取得了案涉房屋的所有权证。故，二被上诉人通过合法途径以合理价格购买了案涉房屋，其所有权取得并无瑕疵。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应对依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。可见，消费者购买的商品房取得的权利要优于工程价款优先受偿权，同时优于抵押权，本案中，二被上诉人已经取得了案涉房屋的所有权，其权利优于上诉人的抵押权。三、从相关判决对被上诉人房屋权利的认定分析首先，百格投资公司起诉周长花、蒋建华，请求准予执行案涉房屋，2017年12月13日，大连市中级法院作出（2016）辽02民初674号民事判决，驳回了百格投资公司的诉讼请求。百格投资公司上诉后，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终395号民事判决，维持了一审判决；其次，百格投资公司于2018年起诉沈阳市规划和国土资源局，请求撤销周国状对案涉房屋的所有权登记，沈阳高新技术产业开发区人民法院确认案涉房屋的登记行为违法，但不撤销行政行为。百格投资公司上诉后，本院作出（2018）辽01行终1793号行政判决，维持了一审判决。可见，无论是民事判决还是行政判决均对被上诉人对案涉房屋享有的权利进行了确认。关于上诉人所提抵押权制度本身就是对所有权设置的一种合法的权利负担，所有权不能排除抵押权问题，如前所述，他物权对自物权的限制系自物权人对自身权利的处分和让渡，但本案中，华信信托公司取得的抵押权是由顺意福莱英公司让渡的，但顺意福莱英公司在为华信信托公司设立抵押权时，已经与周国状签订了回迁安置协议书并进行了产权置换，周国状已经取得了案涉房屋的相应权利，顺意福莱英公司无权在案涉房屋上为上诉人设立抵押权，故一审法院判令上诉人协助二被上诉人撤销对案涉房屋的抵押登记并无不当。上诉人与顺意福莱英公司之间的抵押合同有效，其不能实现抵押权造成的损失可向顺意福莱英公司主张。综上，上诉人华信信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人华信信托股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年七月二十二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。