河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2283号上诉人（原审原告）:刘海龙，男，汉族，1968年3月18日生，住项城市。委托诉讼代理人：笪凤瑶，北京在明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周口汇佳置业有限公司。法定代表人：赵怀东，该公司董事长。委托诉讼代理人：王振伟，河南平原律师事务所律师。上诉人刘海龙因与被上诉人周口汇佳置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，项城市人民法院作出（2019）豫1681民初4693号民事判决，刘海龙不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）豫16民终5337号民事裁定，将本发回项城市人民法院重审。项城市人民法院重审后作出（2020）豫1681民初339号民事判决，刘海龙仍然不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘海龙的委托诉讼代理人笪凤瑶、被上诉人周口汇佳置业有限公司的委托诉讼代理人王振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海龙上诉请求：撤销（2020）豫1681民初339号民事判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的协议是在政府主导下签订的合作建房协议，一审法院认定该协议无效属认定事实错误。荣新社区邝楼城中村改造、拆迁工作，在2012年的《项城新闻》中有明确刊载，项城市主要领导组织召开了相关推进会，其中就包含有涉案改造项目。故本案是按照政府规定，并基于对政府的信任，才由上诉人与被上诉人签订的协议，应为有效协议。且本案中周口汇佳置业有限公司具备房地产开发资质，满足协议有效的法定情形，一审认定合同无效缺乏法律依据。2、一审审理程序严重违法，如果一审法院坚持认为合同无效，那么其在判决中应当对合同无效的法律后果作出一并处理。对于上诉人等上百名村民的土地，被上诉人应当返还，同时被上诉人在之上所建的房屋也应当全部拆除，并赔偿上诉人等的损失。一审法院不考虑这些实际情况，有失公允。3、被上诉人与上诉人所签协议涉嫌合同诈骗，被上诉人亦涉嫌非法占用农地、非法经营，人民法院应当将本案移送有权机关处理。周口汇佳置业有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人系项城市光武办事处荣新社区居民，周口汇佳置业有限公司系经营房地产开发及商品房销售的有限责任公司。2012年双方通过签订协议，上诉人将自己的宅基地及部分耕地交于周口汇佳置业有限公司用于房地产开发建设，项城市政府并没有参与、主导双方协议的签订。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度”。第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地……前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿出让”。涉案土地属于农民集体所有的性质，双方之间签订的协议违反法律强制性规定，依法应当认定为无效，不能因为项城市政府的某些领导到工地现场查看过就认为该施工项目是市政府主导的，更不能因此否定双方签订的协议违反法律强制性规定的事实。二、双方之间因协议被认定为无效的相关赔偿问题，应当另行处理，不属于本案的审理范围。上诉人的一审诉讼请求为要求周口汇佳置业有限公司履行协议，对其进行房屋安置，因为双方之间签订的协议违反法律强制性规定，依法应当被认定为无效。协议被认定无效后，相关的赔偿问题，上诉人应当另行主张，不属于本案的审理范围。庭审中，法庭已向上诉人释明是否变更诉讼请求，上诉人明确表示不愿意变更诉讼请求，仍坚持要求履行协议交付房屋，一审判决书中，也已经说明如因履行协议造成的损失，可另行主张。上诉人却歪曲事实，回避双方签订的协议违反法律强制性规定事实，要求法院判令上诉人履行违反法律强制性规定的无效协议。不但浪费司法资源，而且增加双方的诉累。三、双方之间因履行协议产生的纠纷应当属于民事纠纷，如上诉人认为周口汇佳置业有限公司涉嫌违法犯罪，应当向有权机关报案处理。周口汇佳置业有限公司作为一家房地产开发及商品房销售的公司，是为了进行房地产开发建设才与上诉人签订协议，在签订协议时，周口汇佳置业有限公司并没有意识该协议违反法律的相关规定，协议签订之后，周口汇佳置业有限公司已经交付给上诉人房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。刘海龙向一审法院起诉请求：1、请求周口汇佳置业有限公司履行《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》、《关于占用刘海龙三兄弟土地处理的意见》、《房屋调换协议》的约定对刘海龙进行7号楼18、19层房屋和门面房280平方米的房屋安置；2、案件受理费由周口汇佳置业有限公司承担。一审法院认定事实：刘海龙系项城市光武办事处荣新社区居民，汇佳置业系一家经营房地产开发及商品房销售的有限责任公司。2012年4月15日和2013年5月7日，周口汇佳置业有限公司和刘海龙分别签订《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》、《房屋征收（征用）补偿协议》各一份，对“土地置换新建住宅”、“地面附属物补偿”等内容进行了约定，并以“附表”形式对刘海龙应得安置房分配位置进行了明确。在此后的2013年1月18日至2015年12月8日，周口汇佳置业有限公司又以向刘海龙出具证明、与刘海龙签订房屋调换协议等形式对刘海龙应得房屋和相关补偿费用进行确认。刘海龙因没有完全得到上述协议及附表中记载的房屋、和周口汇佳置业有限公司未能协商一致，发生此纠纷。另查明，周口汇佳置业有限公司至今仍未取得争执地块的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，建设工程许可证、商品房销售许可证。一审法院认为，2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。第九条第二款：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第六十三条：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。农村建设用地包括集体经营性建设用地、宅基地和公益性公共设施用地。国家关于宅基地的政策是实行一户一宅，其进入市场进行交易是受到限制的，只能在本村民集体内流转，不得单独买卖。宅基地及自留地进行市场交易，需要转为集体经营性建设用地的，同时还需要相关的程序。综上，集体经济组织成员无权以拆迁补偿协议约定的方式用宅基地、自留地、可耕地置换房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十三条：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。周口汇佳置业有限公司作为从事房地产开发的公司，取得开发用地的主要途径包括公开投标、竞买、摘牌、收购项目、并购房地产股权等方式、合作开发、以政府划拨或者协议出让获得土地。周口汇佳置业有限公司不是刘海龙所在村集体经济组织成员，应知涉案土地的性质并非国有土地，在没有依法改变土地性质和用途的情况下，通过签订拆迁补偿协议进行房地产开发建设，违反法律的强制性规定，双方签订的《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》等（包括具有协议性质的相关文书）属于无效合同。庭审中已向刘海龙释明是否变更诉讼请求，刘海龙明确表示不愿变更，仍坚持要求周口汇佳置业有限公司履行协议交付未交付的房屋及门面房，故刘海龙的诉讼请求不予支持。因案涉《荣新社区邝楼城中村改造拆迁、安置补充协议》无效，周口汇佳置业有限公司应当承担的责任，刘海龙可另行依法寻求其他救济途径。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第九条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项的规定，并经一审审判委员会讨论通过，判决：驳回刘海龙的诉讼请求。案件受理费100元，由刘海龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据:项城市自然资源和规划局工作人员发送的短信，证明目的是上诉人所在地正在完善用地手续，涉案协议的签订是政府主导的征收项目。被上诉人质证意见：上诉人提交的并非短信而是自己打印的，不能提供短信的原始载体进行核实，对其真实性不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据无原始载体印证，真实性无法核实，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人、被上诉人所签订的房屋拆迁补偿合同是否合法有效？2、原审程序是否合法，是否应当把合同无效后的法律后果一并处理？3、本案是否涉嫌构成犯罪，是否应当移交有关机关处理？关于焦点1，根据2019年8月26日修订前的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，上诉人、被上诉人所签订的房屋拆迁补偿合同违反上述法律禁止性规定，破坏了国家实行土地用途管制制度，符合合同法第五十二条规定情形，应当认定为无效合同。由于双方签订合同行为发生在2020年1月1日之前，根据“法不溯及既往”的原则，原判引用2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》不当，对此本院予以纠正。但原判关于合同效力的认定并无不当。判定合同效力应当依据法律的相关规定，而不是行政机关是否参与主导，因此上诉人关于双方达成的协议是在项城市人民政府主导下签订的而应认定有效的主张没有法律依据，本院不予支持。关于焦点2，一审法院在一审庭审中已向上诉人释明是否变更诉讼请求，上诉人明确表示不愿变更，仍坚持要求周口汇佳置业有限公司履行协议交付未交付的房屋，根据不告不理原则，一审法院根据上诉人的诉讼请求作出实体处理并无不当。上诉人关于一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于焦点3，本案属于双方之间因履行协议产生的纠纷，应当属于民事纠纷，如上诉人认为周口汇佳置业有限公司涉嫌违法犯罪，应当向有权机关报案处理。本案纠纷发生以来，上诉人并没有向有关机关举报周口汇佳置业有限公司涉嫌犯罪，因此上诉人关于应当将本案移交公安机关处理缺乏事实依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘海龙负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  张子亚二〇二〇年七月二十二日法官助理石磊书记员马家欣