上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5949号上诉人(原审原告)：上海冠熹物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱冠尚，执行董事。委托诉讼代理人：刘伟，上海正策律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海韩屋丽电子科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：JEONGEUBONG，执行董事。委托诉讼代理人：李林松，男。委托诉讼代理人：刘盼盼，上海凯凯律师事务所律师。上诉人上海冠熹物流有限公司(以下简称“冠熹公司”)因与被上诉人上海韩屋丽电子科技有限公司(以下简称“韩屋丽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初25412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人冠熹公司的委托诉讼代理人刘伟、被上诉人韩屋丽公司的委托诉讼代理人刘盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人冠熹公司上诉请求：依法改判一审判决第四项为韩屋丽公司向冠熹公司偿付违约金人民币(以下币种均为人民币)10万元；依法改判一审判决第六项，支持冠熹公司要求韩屋丽公司支付自2019年10月5日至2019年10月31日的租金45,552元、律师费8,000元的诉请。事实与理由：第一，一审判决对合同约定的违约金10万元进行调整属于适用法律错误。韩屋丽公司违约给冠熹公司造成的损失远大于10万元，且韩屋丽公司在诉讼中并未要求减少违约金。第二，一审法院采纳韩屋丽公司自认的搬离时间即2019年8月30日，存在错误。韩屋丽公司虽于2019年8月10日开始搬迁，但是一直占用上海市嘉定区娄塘镇嘉唐公路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)存放货物。冠熹公司多次催促韩屋丽公司表明态度并要求双方协商解决，但韩屋丽公司未予回应。韩屋丽公司一直占用系争房屋，并直到2019年10月底才交还房屋钥匙。且直到冠熹公司起诉之日，韩屋丽公司始终未明确表示终止的意思，其行为导致冠熹公司无法将房屋及时出租，给冠熹公司造成了损失。韩屋丽公司应当支付2019年10月5日至2019年10月31日的租金。第三，根据双方合同约定，韩屋丽公司应当承担冠熹公司支付的律师费8,000元。被上诉人韩屋丽公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。第一，关于冠熹公司要求韩屋丽公司偿付10万元违约金的诉请，首先，韩屋丽公司并不存在违约行为，双方是协商一致解除的。双方签订租赁合同时，冠熹公司隐瞒了企业入驻嘉定工业区必须与房屋产权人签署房屋租赁合同，与二房东签署房屋租赁合同将无法办理企业入驻这一情况，致使韩屋丽公司的合同目的无法实现。后双方于2019年7月底协商一致解除合同。其次，退一步而言，即使韩屋丽公司存在违约行为，一审判令韩屋丽公司承担8万元违约金也是违反公平原则的，更别说10万元违约金了。第二，冠熹公司要求韩屋丽公司支付2019年10月5日至2019年10月31日租金的诉请，没有事实依据。韩屋丽公司于2019年8月30日已搬离系争房屋，且房租支付至2019年10月4日。韩屋丽公司搬离后联系冠熹公司交付钥匙，但冠熹公司拒绝接收。后韩屋丽公司于2019年9月10日左右将钥匙交给了中介。冠熹公司向韩屋丽公司交付的房屋面积小于双方合同约定的面积，韩屋丽公司已另案起诉要求冠熹公司退还多支付的租金。2019年10月5日后韩屋丽公司未实际使用或占用系争房屋，不应向其支付租金。第三，冠熹公司要求韩屋丽公司支付律师费8,000元的诉请，不符合法律规定。即使韩屋丽公司被认定为违约方，一审法院已判令韩屋丽公司承担8万元违约金。现冠熹公司要求韩屋丽公司承担违约责任，又要求赔偿损失，违反公平原则。合同约定的违约金高于冠熹公司的实际损失，且韩屋丽公司在一审中没有要求减少违约金，是因为韩屋丽公司认为自身并不存在违约行为，无需承担违约金。韩屋丽公司同意承担中介费是因为双方协商一致解除合同，现一审判决认定韩屋丽公司违约，还要求韩屋丽公司承担中介费，韩屋丽公司对该部分判决也是不认可的，但不想过多占用司法资源故未提起上诉。中介费本是冠熹公司的正常经营支出，并非损失。而律师费损失已经包含在违约责任中了，韩屋丽公司无需另行承担律师费。第四，在双方合同履行过程中，冠熹公司亦存在违约行为，对韩屋丽公司无法继续履行双方租赁合同负有不可推卸的过错责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。冠熹公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的《厂房租赁合同书》；2、判令韩屋丽公司支付冠熹公司违约金10万元；3、判令韩屋丽公司支付自2019年10月5日起至合同解除之日止的租金35,370元(按照日租金1,768.5元计算)、免租期(12天)的租金21,222元及中介费25,000元，扣除保证金52,560元后，韩屋丽公司应支付冠熹公司合计29,032元；4、判令韩屋丽公司支付8月份的电费5,246.4元、水费347元、环卫费300元、门卫费400元以及9月份的电费562.8元、水费241元、环卫费300元、门卫费400元，以上合计7,797.2元；5、判令韩屋丽公司支付逾期支付租金滞纳金1,058.37元(以35,279元为基数，按照每日0.1%计算，暂自2019年9月25日起计算至2019年10月24日止)；6、判令韩屋丽公司承担律师费8,000元。一审法院认定事实：系争房屋的权利人为案外人上海亚联油墨化学有限公司(以下简称“亚联公司”)。2018年6月6日，亚联公司与冠熹公司签订《仓库租赁合同书》，将系争房屋出租给冠熹公司。2018年6月24日，冠熹公司(甲方)与韩屋丽公司(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将系争房屋提供给乙方做电子产品装配、加工、储存使用；甲方提供给乙方使用的仓库建筑面积共1,310平方米，其中仓库面积1,100平方米，办公、宿舍面积210平方米，实际面积丈量确认为准；合同签订时，乙方已知晓并核实本合同项下房产的权属性质、取得方式、建筑类型及用途，乙方表示认可并愿意承担因上述事实所引起的一切风险；乙方向甲方承诺该房屋仅作为电子产品装配、加工、储存使用，并依法经营，所有经营许可及证照的取得及其费用由乙方自行负责并承担风险；租赁期限为5年，自2018年6月20日起至2023年6月20日止，前12天为装修期，装修期内免收乙方租金，正式起租时间为2018年7月5日；厂房租金为按建筑面积每平方米1.35元，每天租金1,768.5元，年租金为645,502.5元；乙方于合同签订之日起须向甲方支付保证金53,792元和3个月租金，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方，使用费按月支付，先付后用；乙方应每3个月支付甲方一次租金，支付时间为提前10天支付；乙方在合同期限内，使用的水、电、环卫费、治安、门前清洁费等费用由乙方承担；在合同期限内，乙方逾期交付合同约定的使用费的，每逾期一天，则应按逾期费用的2%支付滞纳金；在合同期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自解除合同的，应按总计10万元向甲方支付违约金。合同另对双方其他权利义务作出约定。冠熹公司为此次厂房出租支出中介费25,000元。合同签订后，冠熹公司将系争房屋交付韩屋丽公司。韩屋丽公司向冠熹公司支付了押金52,560元，并支付租金至2019年10月4日。2019年8月9日，冠熹公司工作人员与韩屋丽公司工作人员联系询问当天是否搬仓库，韩屋丽公司回复称在腾仓库拆架子，冠熹公司工作人员随后要求韩屋丽公司尽快支付电费。8月12日，韩屋丽公司工作人员通过微信向冠熹公司工作人员发送申请书一份，载明内容如下：我公司自2018年6月20日租用系争房屋，建筑面积1,220平方米的房屋以来，深受贵司照顾和支持，因我司业务发展需要，经过认真研究，决定自2019年10月4日起不再租赁嘉唐公路XXX号房屋。根据我司与贵司2019年7月29日电话协商内容如下：1、我司把车间搭建的钢结构拆除；2、我司的行车拆除；3、贵司支付给中介的费用由我司承担。同日，冠熹公司通过微信向韩屋丽公司发送告知函一份，称据门卫反映，韩屋丽公司于8月10日开始搬离系争房屋内的相关生产物资并开始拆除库房内的自建设施，冠熹公司因此告知韩屋丽公司，双方签订的《厂房租赁合同书》尚有四年才租约期满，如韩屋丽公司单方面强行解除合同，须承担一切法律后果，冠熹公司不排除以必要手段维护相关利益。一审庭审中，韩屋丽公司向一审法院提交了微信聊天记录及告知书，证明因上海嘉定工业区管理委员会相关规定，韩屋丽公司无法入驻转租来的厂房即系争房屋内，因签订合同时冠熹公司隐瞒房屋来源情况，导致韩屋丽公司无法实现合同目的，故要求解除合同。经质证，冠熹公司对该证据的真实性不予确认，并认为根据合同约定，韩屋丽公司应当知晓租赁房屋的权属性质、取得方式等，现其以房屋不符合要求导致公司无法入驻为由要求解除合同是不合理的。一审审理中，冠熹公司确认目前房屋已收回，并已于2019年12月中旬将系争房屋另行出租。但关于韩屋丽公司搬离时间，韩屋丽公司认为其已于2019年8月30日搬离系争房屋，故涉案合同自该日起解除，后其要求将钥匙邮寄给冠熹公司，但冠熹公司拒绝收取，故韩屋丽公司于2019年9月10日左右将钥匙交给了中介。冠熹公司则认为韩屋丽公司直至2019年10月底才交还钥匙，涉案合同应自其另行出租之日解除。一审法院认为：冠熹公司与韩屋丽公司签订的《厂房租赁合同书》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，韩屋丽公司在租赁期尚未届满时即搬离了系争房屋，致使双方签订合同的目的已无法实现，现冠熹公司要求解除与韩屋丽公司签订的《厂房租赁合同书》，于法有据，一审法院予以支持。韩屋丽公司辩称双方已于此前协商一致解除合同，但未能加以举证，故一审法院对此难以采信。合同的解除时间以韩屋丽公司收到一审法院送达的冠熹公司起诉状副本之日即2019年12月18日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。冠熹公司应将收取的押金52,560元返还韩屋丽公司。现冠熹公司确认已收回房屋，双方未就房屋返还办理过交接手续。韩屋丽公司表示其已于2019年8月30日搬离系争房屋，冠熹公司则认为韩屋丽公司于2019年10月底才归还房屋钥匙，但均未提供相应的证据。根据冠熹公司向韩屋丽公司发送的告知函，韩屋丽公司已于2019年8月10日开始搬迁，冠熹公司亦知晓韩屋丽公司的搬迁情况，此后冠熹公司应当对系争房屋状况进行跟踪了解，结合韩屋丽公司开始搬迁的日期，其主张的搬离时间更符合客观情况，故一审法院采纳韩屋丽公司自认的搬离时间即2019年8月30日。因此，冠熹公司要求韩屋丽公司支付自2019年10月5日起的租金及逾期支付租金滞纳金的诉请，不予支持。关于水电费、环卫费及门卫费，韩屋丽公司对冠熹公司主张的8月份的水电费、环卫费及门卫费无异议，韩屋丽公司应向冠熹公司给付上述费用，至于9月份的相关费用，因韩屋丽公司已搬离房屋，冠熹公司要求韩屋丽公司支付上述款项，缺乏依据，不予支持。关于中介费25,000元，韩屋丽公司自愿向冠熹公司给付该款，于法不悖，予以照准。关于违约金，韩屋丽公司在租赁期限内擅自搬离系争房屋，导致合同无法继续履行，理应承担相应的违约责任。韩屋丽公司辩称冠熹公司在签订合同时未如实告知房屋状况，但合同载明韩屋丽公司已知晓并核实房产的权属性质、取得方式且愿意为此承担风险，故一审法院对其该节抗辩意见不予采信。冠熹公司据此要求韩屋丽公司支付违约金10万元，虽然符合合同约定，但考虑到本案合同实际履行情况，一审法院酌情调整违约金为8万元，由韩屋丽公司偿付冠熹公司。至于冠熹公司要求韩屋丽公司支付免租期租金及律师费，均无合同及法律依据，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、确认冠熹公司与韩屋丽公司签订的《厂房租赁合同书》于2019年12月18日解除；二、韩屋丽公司应于判决生效之日起十日内给付冠熹公司2019年8月的电费5,246.4元、水费347元、环卫费300元以及门卫费400元；三、韩屋丽公司应于判决生效之日起十日内给付冠熹公司中介费25,000元；四、韩屋丽公司应于判决生效之日起十日内偿付冠熹公司违约金80,000元；五、冠熹公司应于判决生效之日起十日内返还韩屋丽公司押金52,560元；六、冠熹公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：双方当事人签订的《厂房租赁合同书》第十条第10-7项约定，由违约方承担处理本合同纠纷的合理费用(包含但不限于律师费)。本院认为：第一，关于冠熹公司要求韩屋丽公司支付2019年10月5日至2019年10月31日房屋租金的诉请，首先，从双方当事人自2019年8月后的交流情况来看，韩屋丽公司已向冠熹公司明确表示，韩屋丽公司决定自2019年10月4日起不再租赁系争房屋；冠熹公司亦曾向韩屋丽公司发送告知函，表示其已知悉韩屋丽公司于2019年8月10日开始搬离的情况。此后冠熹公司理应对韩屋丽公司的搬离动向有所掌握。现双方均未提供充分证据证明己方主张的韩屋丽公司实际搬离时间，一审法院综合考虑案情后采纳了韩屋丽公司所称其于2019年8月30日已搬离的主张，较为合理，本院予以认同。其次，双方合同履行过程中，韩屋丽公司通过发送函件、搬离系争房屋的方式明确表示不再继续履行双方租赁合同，即使冠熹公司不认可韩屋丽公司的单方违约行为，亦应当采取适当措施防止损失扩大。韩屋丽公司于2019年8月底已搬离系争房屋，冠熹公司应当采取适当措施及时收回房屋。现因冠熹公司未采取适当措施及时收回系争房屋，故一审法院未支持冠熹公司要求韩屋丽公司支付2019年10月5日至2019年10月31日租金的诉请，亦属合理。第二，关于冠熹公司要求韩屋丽公司支付10万元违约金的诉请，虽然韩屋丽公司在租赁期限内擅自搬离系争房屋，导致双方租赁合同无法继续履行，构成违约，但一审法院综合考虑本案合同的实际履行情况，及韩屋丽公司称其不存在违约行为、不应支付违约金的主张，酌情判定由韩屋丽公司支付冠熹公司违约金8万元，尚属合理，可予维持。第三，关于冠熹公司要求韩屋丽公司支付律师费8,000元的诉请，因双方租赁合同第十条第10-7项约定，由违约方承担处理本合同纠纷的合理费用(包含但不限于律师费)，现已认定韩屋丽公司是违约方，且冠熹公司已提供支付律师费的相应依据，故韩屋丽公司应当支付冠熹公司律师费8,000元。韩屋丽公司称该8,000元律师费已包含在其应支付的8万元违约金之内的意见，缺乏依据，本院难以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初25412号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初25412号民事判决第六项；三、上海韩屋丽电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海冠熹物流有限公司律师费人民币8,000元；四、对上海冠熹物流有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1,672元，由上海冠熹物流有限公司负担735元，由上海韩屋丽电子科技有限公司负担937元，；二审案件受理费1,638.8元，由上海冠熹物流有限公司负担1,460.8元，由上海韩屋丽电子科技有限公司负担178元。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 徐 江二〇二〇年七月二十九日书记员 项 蓉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。