上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4027号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海梁易展览展示服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陶桂顺，总经理。委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海闽霞实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈伟，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。上诉人上海梁易展览展示服务有限公司(以下简称“梁易公司”)因与被上诉人上海闽霞实业发展有限公司(以下简称“闽霞公司”)房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初1837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁易公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第四项,依法改判梁易公司支付位于青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)房屋占用费[以年租金人民币(以下币种均为人民币)724,500元为标准,自2018年9月14日起至2019年12月30日止]；3.撤销一审判决第五项；4.撤销一审判决第六项,依法改判闽霞公司返还梁易公司租金132,328.77元；5.撤销一审判决第七项,依法改判闽霞公司赔偿经营损失400,000元；6.二审上诉费由闽霞公司承担。事实与理由：梁易公司未付后续租金系行使抗辩权的合理行为,不具有违约故意。闽霞公司有义务提供符合合同目的厂房，因系争房屋在2017年11月30日起至2018年2月8日止发生停电，梁易公司要求协商赔偿问题,故暂停支付租金。闽霞公司违约在先,其主张的违约金不应支持。70天停电状态相对应的租金应全部返还,而不是一审酌情的79,000元。对梁易公司因停电成的经济损失,梁易公司提起司法鉴定申请,法院应予支持。梁易公司已于2019年12月30日搬迁腾退,故一审判决第二项应予撤销,第四项应予变更，相应系争房屋占用费也应计算至2019年12月30日止。闽霞公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，不同意梁易公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。尽管梁易公司告知闽霞公司其早已搬离，但是未向闽霞公司提交任何书面证据，闽霞公司不清楚梁易公司是否确已搬离。闽霞公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令闽霞公司、梁易公司于2015年8月29日签订的《房屋出租合同》于2018年9月13日解除;2.判令梁易公司立即搬离系争房屋;3.判令梁易公司支付自2018年3月15日起至2018年9月13日为止的租金计344,054元(租金标准为690,000元/年,共计182天);4.判令梁易公司支付房屋解除之日即2018年9月14日至梁易公司实际搬离租赁房屋之日为止房屋占用费(按724,500元/年为标准计算);5.判令梁易公司支付三个月的租金作为违约金计172,500元;6、判令梁易公司承担本案的诉讼费用。梁易公司向一审法院提出的反诉请求：1.请求继续履行闽霞公司、梁易公司之间签订的房屋租赁合同；2.闽霞公司返还2017年11月30日起至2018年2月8日止的租金132,328.77元；3.闽霞公司赔偿因断电造成的经济损失400,000元；4.反诉费用由闽霞公司承担。一审法院经审理查明：系争房屋的产权人为案外人上海超峰塑钢有限公司(以下简称“超峰公司”)。2015年7月29日，闽霞公司(作为乙方)与超峰公司(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将合法拥有坐落于上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号的房屋整体租赁给乙方使用，租赁期限为9年，自2015年9月1日至2024年8月30日止。2015年8月29日，闽霞公司(作为甲方)与梁易公司(作为乙方)签订《房屋出租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方做厂房生产使用。乙方须付给甲方一个月的房租57,500元作为厂房租赁保证金，在合同到期后甲方应退还给乙方，如果乙方在合同使用期内退出，甲方没收乙方保证金，视为乙方放弃保证金。租赁期限为9年，自2015年9月15日起至自2024年8月31日止。租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还。如乙方需要继续承租该房屋的，应于租赁期届满前3个月，乙方应以提出续租书面要求，如甲方继续出租，乙方续租享有优先权，但经甲方同意后重新协商另行签订租赁合同。双方约定第一年至第三年租金690,000元，第四年起租金按每三年递增8%计算。年租金分2次付款，每6个月支付一次，先付后用。第一期租金应于合同签订日付清，乙方以现金或者转账形式支付给甲方，下期租金应在到期前15天付清。房屋主体结构如因自然灾害、由此造成损害甲方不承担损害责任，但漏水乙方应及时通知甲方，甲方必须及时修缮并承担修缮费用，其他部分的管理、维修、养护责任及费用由乙方承担。乙方须按本合同的约定交纳租金、水费、电费，超过15天的，甲方有权采取停电、停水、关闭门窗等措施，超过20天，有权收回出租厂房、有权单方面终止合同。本合同有效期内，任何一方不得提前终止合同否则视为违约处理，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿三个月租金。特殊情况下须提前终止合同，必须提前三个月通知对方共同协商并取得对方书面的确认说明，不算违约，以一个月的保证金作为赔偿另一方。该合同并对双方的其他权利义务作了约定。合同履行过程中，2017年11月30日至2018年2月8日上述房屋被停电。断电后，梁易公司就断电损失与闽霞公司协商，但双方协商未果，梁易公司拒绝支付2018年3月15日起的租金。一审法院另查明，2018年9月11日，闽霞公司向梁易公司发送《解约通知函》，载明因梁易公司拖欠自2018年3月15日至2018年9月14日期间的租金，故闽霞公司通知梁易公司于收到该函件时双方订立的《房屋租赁合同》自本通知函送达贵司之日起解除，梁易公司应于5日内腾退系争厂房并支付欠付的租金和违约金。梁易公司于2018年9月13日收到该函件。2018年8月，超峰公司因其与闽霞公司之间的房屋租赁合同纠纷诉诸法院，一审法院以(2018)沪0118民初13210号受理后，经审理，于2019年4月3日依法作出判决，因闽霞公司拖欠租金，故判令解除超峰公司与闽霞公司于2015年7月29日签订的厂房租赁合同；闽霞公司应腾退租赁房屋并返还给超峰公司，并应支付超峰公司租金、占用费和逾期付款违约金。判决后，因闽霞公司不服该判决，上诉于本院，本院以(2019)沪02民终7602号案件受理后，依法于2019年9月30日判令驳回上诉，维持原判。一审审理中，梁易公司主张闽霞公司支付停电造成的经济损失，并提供利润表、工资发放记录和纳税申报表、税收缴纳情况表、税收完税证明(其中显示2018年1月16日梁易公司缴纳2017年10月1日至同年12月31日的企业所得税20,163.92元、2018年4月18日梁易公司缴纳2018年1月1日至同年3月31日的企业所得税8,338.35元、2018年8月10日梁易公司缴纳2018年4月1日至同年6月30日的企业所得税5,409.59元)、停电期间所涉及的经济合同5份(系梁易公司与案外人签订，证明因停电无法为签约客户制作展台等造成损失)，以上证据证明梁易公司因停电造成经济损失。闽霞公司对此表示利润表等系梁易公司自行制作，对真实性不认可；确实存在停电事实，但梁易公司当时并未提出退租也没有向闽霞公司提出赔偿要求，仅与闽霞公司协商过何时恢复供电，并一直占用系争房屋至今。断电期间的经济合同不认可。关于断电原因，一审审理中，闽霞公司认为是梁易公司违法经营所致，梁易公司认为是超峰公司无故断电。闽霞公司经法院释明未能提供关于停电原因的相关证据。梁易公司经法院释明未能解释税收完税证明上企业所得税停电期间未发生明显变化的原因，也未能提供证据证明停电期间所涉经济合同的履行情况。一审审理中，梁易公司表示，关于装修损失和闽霞公司的违约责任，将保留诉权，另案主张。一审法院认为：本案所涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。关于停电问题，闽霞公司作为出租方应保证系争房屋的正常使用，现闽霞公司不能证明因梁易公司原因导致断电，则应承担举证不能的不利后果，故断电责任应归于闽霞公司，但梁易公司以断电为由拒付恢复供电后产生的租金并占用系争房屋至今，无法无据。至一审审理时，梁易公司拖欠租金已达成合同约定的解除条件，构成根本违约，故闽霞公司有权要求解除其与梁易公司之间签订的房屋租赁合同，法院据此认定双方之间的房屋租赁合同于2018年9月13日解除。因闽霞公司主张的租金系恢复供电之后产生，梁易公司应按照合同约定支付闽霞公司合同欠付的租金344,054元。合同解除后，梁易公司应及时腾退系争房屋，并按照合同约定的租金标准支付合同解除后至梁易公司腾退时产生的占用费。闽霞公司主张梁易公司支付合同解除违约金，法院根据双方当事人的合同履行情况，酌情确定梁易公司应支付闽霞公司违约金115,000元。合同解除后，梁易公司再行主张继续履行合同于法无据，法院不予支持。关于停电期间的经济损失，梁易公司现提供的证据不足以证明其实际产生的经济损失，故法院对梁易公司的该反诉诉请不予支持；但考虑到停电确实对梁易公司使用系争房屋产生了一定影响，现审理中梁易公司要求闽霞公司返还断电期间的租金，根据双方当事人的合同履行情况，法院酌定确定闽霞公司返还梁易公司断电期间的租金79,000元。一审法院据此判决如下：一、上海闽霞实业发展有限公司与上海梁易展览展示服务有限公司于2015年8月29日签订的《房屋出租合同》于2018年9月13日解除；二、上海梁易展览展示服务有限公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区北青公路XXX弄XXX号厂房；三、上海梁易展览展示服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海闽霞实业发展有限公司自2018年3月15日起至2018年9月13日止的租金344,054元；四、上海梁易展览展示服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海闽霞实业发展有限公司房屋占用费(以年租金724,500元为标准，自2018年9月14日至腾退之日止)；五、上海梁易展览展示服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海闽霞实业发展有限公司违约金115,000元；六、上海闽霞实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海梁易展览展示服务有限公司租金79,000元；七、驳回上海梁易展览展示服务有限公司的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2020年6月15日在超峰公司申请执行闽霞公司一案的执行笔录中，超峰公司认可梁易公司于2020年1月10日迁出系争房屋，并认可上述时间作为闽霞公司履行返还系争房屋判决的及相应占有使用费的计算截止日期。闽霞公司表示认可上述时间作为梁易公司向其返还系争房屋的时间。本院认为，根据在案证据显示，在本案及前案的审理中相关当事人均未能就系争房屋停电原因提供证据予以证明，故一审法院基于闽霞公司作为出租人的身份认定其应当承担合同责任，并无不妥。但需要指出的是，相关停电的状况已于2018年2月结束，因而由此造成的损失亦应已不再发生，故客观上若闽霞公司对上述状况的造成应当承担违约责任或应当赔偿实际损失的，在协商不成的情况下梁易公司可直接通过法律途径主张。因此，梁易公司关于其停止支付租金系行使抗辩权的主张既缺乏合同依据，也不具备客观必要性。因此，一审判决认定梁易公司因欠付租金而构成违约，并无不当。此外，如一审判决所述，鉴于目前在案证据，尚不足以支持梁易公司要求闽霞公司承担相应损失的诉讼请求。综上所述，一审法院据此判令双方解除合同，并对相应租金、占有使用费、违约金等酌情予以判定，并无不妥，本院予以认同。本案二审中，根据查明的事实系争房屋的产权人确认于2020年1月10日收回系争房屋，故该时间可以被认定为梁易公司完成腾退系争房屋义务的时间节点，其所应承担的房屋占用费亦应计至当日。一审相关判决事项本院在此不作调整，双方当事人可按此标准自行结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,142.34元，由上诉人上海梁易展览展示服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 余 艺审判员 张常青审判员 姚 跃二〇二〇年七月二十三日书记员 王一飞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……