贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5482号上诉人（原审被告）：陈瑞雪，女，1989年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：李鸿，贵州民族律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐道友，男，1972年3月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘丽珠，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。原审被告：贵州汇中豪杰房地产营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区珠江路368路万科大都会T8组团第24-29号楼地下室及商栋负1层25号房。法定代表人：赵遵杰。上诉人陈瑞雪因与被上诉人唐道友、原审被告贵州汇中豪杰房地产营销策划有限公司（以下简称中豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈瑞雪上诉请求：1、撤销原审第三项判决内容，依法降低上诉人向被上诉人支付的违约金；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案违约金金额已接近应返还的购房款，虽然合同对违约金有约定，但上诉人认为约定过高，根据相关法律规定当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中上诉人未将房屋出售给被上诉人，并未给被上诉人造成损失，相反，在此期间房价有所下滑，被上诉人购买其他同地段房屋还能减少购房款，若被上诉人认为产生了损失，应由被上诉人进行举证，举证义务不该由上诉人承担；2、上诉人占用被上诉人的资金让被上诉人的可预期收益产生了损失，上诉人可以参照银行同期贷款利率向被上诉人支付违约金，或请求法院依法参照银行同期贷款利率的规定予以降低。被上诉人唐道友答辩称：1、一审判决认定事实清楚，违约金标准系依据双方意思自治达成的约定；2、上诉人应对其上诉主张违约金过高承担举证责任，否则将承担举证不能的法律后果；3、案涉纠纷系上诉人拒绝履行协议约定，恶意损害被上诉人的合法权益而产生的房屋买卖合同纠纷而非借款合同纠纷，上诉人依据民间借贷利率上限作为违约金是否过高的衡量标准毫无依据。原审被告中豪公司无意见发表。唐道友向一审法院起诉请求：1、判令解除原告唐道友与被告签订的编号为0000007的《房屋买卖合同》；2、判令被告陈瑞雪返还原告房屋首付款150,000元；3、判令被告陈瑞雪返还原告双倍定金140,000元；4、判令被告陈瑞雪支付原告违约金209,400元；5、判令被告陈瑞雪赔偿原告因房屋买卖合同不能履行而造成的损失58,947元（其中居间服务费20,940元、律师费36,960元、保险费1,047元）；6、判令被告中豪公司对上诉第2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任；7、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2019年8月26日，被告陈瑞雪（甲方）、原告唐道友（乙方）、被告中豪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定陈瑞雪将其名下位于贵阳市经开区友。合同主要内容有：1、乙方于2019年8月26日向甲方支付定金20000元，该定金在产权转移登记过户后自动转为购房款。乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金；若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方支付甲方的定金不予退还。2019年8月31日前乙方支付50000元给甲方。2、乙方于2019年9月9日前向甲方支付首付款150000元。3、若甲乙双方委托丙方办理过户手续，自房屋过户条件成立之日起3个工作日内前协助丙方到指定地点办理该房屋过户相关手续。4、乙方向丙方支付居间服务费20940元。5、甲方须保证该房屋权属无争议，如发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并赔偿守约方损失，赔偿损失的范围包括但不限于直接损失、间接损失、委托律师调查、咨询、代理、申请保全、购买诉讼保全保险等已经实际发生的和即将发生的费用等全部损失。6、甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为导致本合同无法正常履行，则违约方应当向守约方支付本房屋成交价30%的违约金。7、无论甲乙双方任何一方违约，导致本合同无法正常履行，丙方未能收取居间服务费的，则违约方应当向丙方支付本合同房屋成交价3%的违约金。此外，合同还对其他事宜进行了约定。合同签订当日，唐道友向陈瑞雪支付了定金20000元及50000元，并向中豪公司支付了居间服务费20940元。2019年8月27日，唐道友向陈瑞雪支付购房款150000元。此后，中豪公司及唐道友要求陈瑞雪按照合同履行义务，但陈瑞雪不配合，亦未向唐道友交付案涉房屋。2019年11月22日，唐道友与陈瑞雪签订《承诺书》，该承诺书载明“因陈瑞雪无法履行贵州汇中豪杰房地产营销策划有限公司代理的房屋买卖，买方唐道友与卖方陈瑞雪房屋买卖合同（合同编号0000007）。经双方协商，因陈瑞雪违约，上述合同终止，唐道友前期支付陈瑞雪的房屋首付款人民币贰拾贰万元（220000元），陈瑞雪承诺于2019年12月20日之前全额退还本金后再赔偿叁万元（30000元）违约金，退款后双方原合同解除终止，无其他纠纷。若2019年12月20日前未归还首付及违约金，则按合同约定承担违约责任”。该承诺书签订后，陈瑞雪未按照承诺书履行义务，原告为维护其合法权益，诉至一审法院，诉请如前。原告为处理本案事宜，委托泰和泰律师事务所为其提供法律服务，支付律师费36960元。另查，2019年11月22日，陈瑞雪取得案涉房屋的不动产权登记，不动产权证号为黔（2019）经开区不动产权第××号。2019年12月3日，陈瑞雪将案涉房屋转移登记至林裕超名下。诉前，原告申请保全，并提供了担保，一审法院依法裁定对陈瑞雪名下位于贵阳市经开区万科大都会6栋1单元30层3号房房屋采取保全措施，但因案涉房屋于2019年12月3日已转移登记至他人名下，保全措施未得以执行。2020年4月20日，原告再次申请保全，一审法院审查后认为，诉前财产保全已转为诉讼中的保全，原告该申请符合法律规定，一审法院即作出裁定对被告陈瑞雪名下价值427154元的财产采取保全措施。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，唐道友按照合同约定的时间节点支付了定金、首付款，陈瑞雪理应根据合同约定交付案涉房屋及协助办理过户登记等义务，但陈瑞雪并未向唐道友交付案涉房屋，而是以其无法履行合同，单方提出终止合同，构成违约。关于唐道友诉请解除房屋买卖合同的请求，承诺书约定陈瑞雪如期退款后合同解除，该合同的解除是附条件，而陈瑞雪未按期退款，合同解除的条件未成就，合同并未解除，现案涉房屋已经实际转移至他人名下，房屋买卖合同目的已经不能实现，故一审法院对唐道友诉请解除合同的请求，予以支持。因合同解除，陈瑞雪已经收取的房款理应退还唐道友，故一审法院对原告诉请被告返还其已付购房款220,000元的请求，予以支持。关于唐道友主张陈瑞雪支付违约金209,400元（合同价款的30%，即698,000元×30%）的请求，房屋买卖合同不能履行的根本原因系陈瑞雪单方违约，过错方在陈瑞雪，违约金亦系房屋买卖合同的明确约定，且不违反法律的规定，一审法院予以支持。虽然陈瑞雪主张违约金过高，但并未提供证据证实，一审法院对该抗辩意见不予采纳。关于唐道友主张的居间服务费，唐道友支付该费用旨在购买案涉房屋，而因陈瑞雪的违约行为导致其目的不能实现，同时结合双方合同的约定，该费用应由违约方陈瑞雪负担，因唐道友已向中豪公司支付该费用，为了减轻各方当事人的诉累，一审法院判定该费用由陈瑞雪向唐道友直接支付。关于唐道友主张的律师费、保险费，房屋买卖合同并未明确约定，原告所依据合同所约定的承担依据“房屋发生权属争议”在本案中并非发生，且双方约定的违约金已对唐道友的损失进行了弥补，故一审法院对原告该诉请不予支持。关于唐道友主张中豪公司对本案债务承担连带清偿责任的请求，因其未提供证据证明中豪公司应承担责任的事实基础和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告唐道友、被告陈瑞雪、被告贵州汇中豪杰房地产营销策划有限公司于2019年8月26日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000007）；二、被告陈瑞雪于本判决生效之日起十日内向原告唐道友返还购房款220,000元；三、被告陈瑞雪于本判决生效之日起十日内向原告唐道友支付违约金209,400元；四、被告陈瑞雪于本判决生效之日起十日内向原告唐道友支付居间服务费20,940元；五、驳回原告唐道友其余诉讼请求。案件受理费4,792元（已减半收取），由原告唐道友负担927元、被告陈瑞雪负担3,865元。保全费4,010元，由被告陈瑞雪负担。（陈瑞雪应承担的费用部分，唐道友已经预交，陈瑞雪履行上述义务时一并向唐道友支付）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：违约金是否应当进行调减。虽然依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，上诉人主张违约金约定过高的，可以请求人民法院进行调减，但本案系唐道友按约履行义务的情况下，陈瑞雪单方违约将案涉房屋出卖并过户给案外人导致合同目的不能实现，陈瑞雪主观恶意违约程度明显，唐道友并无过错，且陈瑞雪在违约后未按照其出具的承诺书所作承诺及时退还购房款及支付违约金，上诉人陈瑞雪存在再次违约的行为，结合提起本案诉讼后案涉购房首付款仍未予退还，以及一审判决未支持唐道友主张的律师费、保险费等合理支出的事实，本院认为一审按照合同约定的标准判决违约金，对违约金未予调减并无不当。综上所述，上诉人陈瑞雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用4,441元，由上诉人陈瑞雪负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十一日书记员 帅艳芷