北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4881号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙会军，男，1969年3月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告、反诉原告）：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路87号3号楼2层207。法定代表人：张林，总经理。委托诉讼代理人：曹建宇，男，北京鹏基伟业房地产经纪有限公司业务经理。委托诉讼代理人：贾拴亮，男，北京鹏基伟业房地产经纪有限公司知春路店店长。上诉人孙会军因与被上诉人北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初19148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孙会军上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，依法改判确认我与鹏基伟业公司签订的《北京市房屋委托租赁管理合同》于2019年2月5日解除；2.判令鹏基伟业公司支付我违约金14400元，房屋租金损失15600元；3.鹏基伟业公司赔偿我经济损失48010元；4.要求鹏基伟业公司支付天然气费用334元，水费1170元。事实和理由：1.一审法院漠视鹏基伟业公司违反相关规定并纵容其长期违法违规经营，致使其扰乱市场秩序、严重侵害群众切身利益；2.一审法院程序违法，应当依法予以纠正。鹏基伟业公司辩称，我公司同意一审判决，不同意孙会军的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。孙会军向一审法院提出诉讼请求:1.终止孙会军与鹏基伟业公司于2018年8月4日签订的《北京市房屋委托租赁管理合同》；2.鹏基伟业公司赔偿孙会军经济损失48010元；3.鹏基伟业公司向孙会军支付欠缴一个月房租、含装修期一个月和房屋空置（释放甲醛）三个月租金损失共计3万元和违约金14400元；4.诉讼费由鹏基伟业公司承担。鹏基伟业公司向一审法院提出反诉请求：孙会军向鹏基伟业公司退还自2019年2月14日至2019年3月5日期间的租金，并按照年租金20%的标准向鹏基伟业公司交付违约金。一审法院认定事实：2017年9月5日，孙会军（合同甲方）与鹏基伟业公司（合同乙方）就北京市海淀区201室（以下简称涉诉房屋）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号：004664以下称《2017年合同》），约定出租代理期为自2017年9月6日起至2018年9月5日止；每月房屋租金为5344元。双方并在该合同附件一“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”手写补记“甲乙双方协商一致，甲方允许乙方在房屋内添置隔间。（最好是拉帘）”。同日，孙会军将涉诉房屋交付给鹏基伟业公司。后，鹏基伟业公司分别在涉诉房屋主卧、客厅打隔断。2018年8月4日，双方签订《北京市房屋委托租赁管理合同》（以下称《2018年合同》）（合同编号：005234），约定：出租代理期为自2018年9月6日起至2019年9月5日止；每月房屋租金为6000元；甲方领取第一次房租的日期为2018年8月6日，领取第二次房租的日期为2019年2月5日。该合同第七条“房屋及附属设施的维护”中约定“出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任”中包含“打隔断”；第九条“合同的解除”中第三款约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5天的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的”；同条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上无正当理由的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。”第十条“违约责任”约定“（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按年租金的20%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金”。双方并在该合同附件一“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”手写补记“1.甲乙双方协商一致提前一个月配合房主看房子（对外出租）。2.提前一个月打房租”。2018年8月11日，鹏基伟业公司向孙会军之妻转账36000元。2018年9月22日，鹏基伟业公司与王某签订《北京市房屋租赁合同》，约定王某承租涉诉房屋内带阳台的卧室一间（以下称王某租住房间）。2018年11月，孙会军以涉诉房屋内保险柜丢失为由，多次联系王某及鹏基伟业公司职员。2019年2月15日晚，孙会军在涉诉房屋大门处张贴通知一份，主要内容为“2单元201室房东装修。该房内遗留物品今日将全部清除。原住户房东已于2018年12月31日前早就当面告知不再当面通知。以此书面通知为最终告知所有当事人”。2019年2月18日（正月十四），孙会军带人爬窗进入涉诉房屋，在王某租住房间旁的隔断间墙壁上张贴标识，显示“2019年2月22日组织拆除”。次日，鹏基伟业公司工作人员、孙会军共同至涉诉房屋，包括王某在内的涉诉房屋内3户租户当日均腾空各自承租房间、搬离涉诉房屋。鹏基伟业公司向各租户退还剩余租金、押金等费用。孙会军就涉诉房屋内存放物品丢失一节，已另行起诉。本案中，孙会军明确终止《2018年合同》系要求判令解除该合同；其在庭审过程中曾自述在涉诉房屋拆除隔断后自行换锁，后改称没有换过锁，解释此前的陈述可能为口误或记不清了；自述涉诉房屋因拆除隔断而需进行装修、其为此支付装修费用48010元，并为此提交相应装修合同、收据；自述鹏基伟业公司应于2019年2月5日支付自2019年2月5日至同年7月4日的租金但未实际交纳，该期限恰等同于1个月房租、1个月装修期房租损失和3个月空置期装修损失。鹏基伟业公司表示孙会军已于2019年2月14日将涉诉房屋收回，此后涉诉房屋实际拆除隔断的时间其不知情；不认可装修合同及收据的真实性；认为其已付租金截至2019年3月5日，故孙会军应将剩余房租退还并承担违约责任。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙会军与鹏基伟业公司先后签订《2017年合同》和《2018年合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，并作为确定双方权利义务的依据。《2017年合同》中约定“甲方允许乙方在房屋内添置隔间。（最好是拉帘）”，则应当认定孙会军同意鹏基伟业公司在涉诉房屋内打隔断，且隔断方式不以拉帘为限，故孙会军以此为由主张鹏基伟业公司违约，并承担因拆除隔断所导致的房屋装修费用、装修期和空置期的租金损失，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。根据孙会军自行张贴的通知、其与鹏基伟业公司及租户于2019年2月19日现场交接的事实可知，孙会军已于2019年2月19日收回涉诉房屋，故应当认定双方签订的《2018年合同》已于2019年2月19日解除。相应地，孙会军要求判令解除《2018年合同》的诉讼请求，与上述事实不符，法院不予支持。根据《2018年合同》的约定，月租金标准为6000元，租金每半年支付一次，因此，鹏基伟业公司于2018年8月11日向孙会军之妻所转租金36000元，对应的租期应为自2018年9月6日至2019年3月5日，如上所述，《2018年合同》已于2019年2月19日解除，则此后至2019年3月5日期间的租金应由孙会军向鹏基伟业公司返还。鹏基伟业公司反诉要求孙会军退还自2019年2月14日起至2019年3月5日期间的租金，其主张的期限及数额有误，超额部分法院不予支持。因孙会军提前收回涉诉房屋，属于《2018年合同》第十条第一款的情形，故鹏基伟业公司要求孙会军支付违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:一、确认孙会军与北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于2018年8月4日签订的《北京市房屋委托租赁管理合同》已于2019年2月19日解除；二、孙会军向北京鹏基伟业房地产经纪有限公司返还剩余租金3000元并支付违约金14400元，共计17400元，均于本判决生效后7日内履行；三、驳回孙会军全部诉讼请求；四、驳回北京鹏基伟业房地产经纪有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙会军与鹏基伟业公司就涉诉房屋签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。孙会军主张鹏基伟业公司存在打隔断的行为构成违约，故其有权要求确认双方合同已于2019年2月5日解除，并要求鹏基伟业公司支付违约金并赔偿相应的损失。但根据双方签订的合同，明确约定孙会军允许鹏基伟业公司添置隔间，鹏基伟业公司打隔断的行为并不构成违约。孙会军在合同履行期间自行张贴收回涉诉房屋的通知，并于2019年2月19日将租户予以腾退并与鹏基伟业公司就房屋进行交接，系以其行为表明不再履行合同，故一审法院认定该日期系合同解除日期正确，孙会军主张的确认合同解除日期缺乏事实及法律依据，本院不予采信。合同因孙会军提前收回房屋的违约行为解除，其应退还鹏基伟业公司租金并支付违约金，一审法院认定上述金额并无不当，并据此驳回孙会军要求鹏基伟业公司支付违约金及各项损失的主张亦是正确的，本院予以确认。至于孙会军主张的天然气费用及水费，因其于一审中并未就此提出请求，其该请求已经超出本院二审审理范围，故本院对此不予审理。综上所述，孙会军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由孙会军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年七月二十日法官助理 田 心书 记 员 李佳星