上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4613号上诉人(原审原告)：上海祥夏洗涤科技有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张祥谋，总经理。委托诉讼代理人：周丹，江西宏正律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海唯上洗涤服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王来华，执行董事。委托诉讼代理人：王瑞珍。委托诉讼代理人：许兆云，上海市尔立律师事务所律师。原审第三人：上海界宏包装有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：黄尚根，总经理。委托诉讼代理人：黄剑，男。上诉人上海祥夏洗涤科技有限公司(以下简称“祥夏公司”)、上海唯上洗涤服务有限公司(以下简称“唯上公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人祥夏公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持祥夏公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，根据《租赁合作意向书》第三条，双方已约定注册新公司来履行合作意向书的全部内容，再根据《租赁合同补充协议》第一条，已明确了上海界宏包装有限公司(以下简称“界宏公司”)是出租人、祥夏公司是承租人、唯上公司是次承租人。故祥夏公司是本案的合法原告，具备诉讼主体资格，并不存在唯上公司所称的缺少重要当事人上海安燠吉清洁科技有限公司(以下简称“安燠吉公司”)的情况。唯上公司长期拖欠租金，经祥夏公司多次催缴均无果，已构成根本违约，祥夏公司有权解除《租赁合作意向书》、《租赁合同补充协议》。第二，双方签订《租赁合作意向书》后，祥夏公司多次催促唯上公司签订正式租赁合同，但唯上公司因想跳过祥夏公司直接与界宏公司形成租赁关系而一直拒绝与祥夏公司签订正式租赁合同。根据《租赁合同补充协议》，唯上公司应支付祥夏公司人民币(以下币种均为人民币)0.35元/平方米/天的租金差价，租赁面积及实际交付使用的面积亦变更为8,500平方米，一审法院认定支付差价的租赁面积为4,500平方米属事实认定错误，自2019年1月1日起唯上公司支付租金差价的面积应为8,500平方米。对于租金的数额，界宏公司虽放弃收取2019年1月1日之前的应得租金，但对于租金差额的收益界宏公司无权处分，故唯上公司应当支付祥夏公司免租装修期结束后的租金差额，即唯上公司应在一审判决的基础上多支付2019年1月1日至2019年12月31日期间增加的4,000平方米租赁面积对应的租金差额收益，总计511,000元(4,000平方米*0.35元/平方米/天*365天)。第三，唯上公司未根据《租赁合作意向书》的约定足额交付100万元的保证金，且自租赁占有使用上海市崇明区兴代路XXX号南侧第2、第4幢厂房(以下简称“涉案厂房”)至今从未支付任何租金，构成违约，根据《租赁合作意向书》中违约责任条款的约定唯上公司应支付100万元的违约金。祥夏公司为促成与唯上公司的合作，花费大量人力、物力，支出大量资金，现因唯上公司违约，导致合同目的无法实现，给祥夏公司带来了巨大损失，故祥夏公司根据《租赁合作意向书》的约定主张100万元违约金于法有据。第四，祥夏公司应归还共计8,500平方米的涉案厂房。唯上公司的行为已构成重大违约，《租赁合作意向书》、《租赁合同补充协议》的合同目的已无法实现，祥夏公司有权要求解除前述合同并要求唯上公司返还厂房。上诉人唯上公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回祥夏公司的一审诉讼请求。事实与理由：第一，一审判令唯上公司向祥夏公司支付租金和违约金没有法律依据。根据《租赁合同补充协议》，唯上公司依约应将租金直接支付给界宏公司。一审判决将祥夏公司和安燠吉公司混为一体违背了相关法律规定，祥夏公司无权继承安燠吉公司的权利和义务。签订《租赁合同补充协议》时，三方均否决了《租赁合作意向书》中的相关付款条款，并要求祥夏公司和唯上公司重新签订《租赁合同》，但祥夏公司和唯上公司最终未签订正式租赁合同。这一事实足以证明界宏公司、唯上公司均不认可安燠吉公司作为承租人，进而亦对《租赁合作意向书》进行了否定，《租赁合作意向书》应为无效协议，不能作为定案依据。第二，一审程序严重违法，遗漏重要当事人安燠吉公司。首先，《租赁合作意向书》签订时安燠吉公司尚未取得房屋使用权，该意向书应属无效合同，界宏公司对该意向书亦未作追认。其次，《租赁合作意向书》签订后，唯上公司在不知晓安燠吉公司并非出租人的情况下按约将保证金支付给安燠吉公司，但安燠吉公司违约未履行合同义务，致使唯上公司产生重大经济损失，安燠吉公司应承担违约金和所有经济损失。现一审法院未将安燠吉公司列为本案共同原告，剥夺了唯上公司要求反诉的诉讼权利。第三，一审判令唯上公司向祥夏公司支付2018年4月10日至2019年12月底的租金没有法律依据。《租赁合同补充协议》已明确将租期起始时间调整为2019年1月1日，界宏公司亦从该日起向唯上公司收取租金。祥夏公司收取租金差价的时间不应早于租赁起始日期。原审第三人界宏公司述称：界宏公司原先系与安燠吉公司签订《租赁合同》，在发现涉案厂房被转租后，经园区领导协调，三方签订了《租赁合同补充协议》，因安燠吉公司与祥夏公司均为同一实际控制人，故经协商将承租人由安燠吉公司改为了祥夏公司。租金现由唯上公司自2019年1月1日开始直接向界宏公司支付。祥夏公司向一审法院起诉请求：1、解除祥夏公司、唯上公司签订的《租赁合作意向书》及祥夏公司、唯上公司与界宏公司签订的《租赁合同补充协议》；2、判令唯上公司支付祥夏公司拖欠的房屋租金2,295,000元［暂计至2019年9月1日的租金，2019年9月1日至唯上公司实际腾退返还房屋之日的的租金按每月89,250元(30天×0.35元×8,500平方米)计算］；3、判令唯上公司支付祥夏公司违约金1,000,000元；4、判令唯上公司归还坐落于上海市崇明区兴代路XXX号南侧第2、第4幢厂房，共计8,500平方米。一审法院认定事实：2017年时任安燠吉公司法定代表人的张祥谋与界宏公司商洽涉案厂房的租赁事宜，在基本谈妥涉案厂房租赁意向后于2017年12月中下旬以安燠吉公司名义与唯上公司签订《租赁合作意向书》，意向书约定：甲方(安燠吉公司)将位于长兴岛海洋装备中心兴代路XXX号厂房出租给乙方(唯上公司)，承租面积为4,500平方米，租金每天1.30元/平方米，蒸汽258元/吨；甲方完成园区注册、开发办备案工作，完成工商、税务准备工作，完成环境专家评审、协调会，负责取得环保局相关批文，负责验收管理工作，完成园区备案、给排水审核、排水检测井、水指标检测申报、排水证工作，负责协调蒸汽主管设计、报批、审核、招投标、施工等主线铺设，负责水电气主管电铺设，注册为中洗涤管理公司并保证政策延续，负责水电器主管道端口进入厂房等。房租合同递增暂定为三年一递增(具体以正式合同和市场准则为依据)。还约定免租装修期为100个工作日(含法定节假日)，乙方须交纳保证金100万元，乙方违约须赔偿甲方100万元。2018年初，唯上公司入驻涉案厂房并开始装修。2018年1月8日界宏公司(甲方)与祥夏公司(乙方)签订《租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的厂房坐落于上海市崇明区长兴镇兴代路XXX号南侧第2、第4幢，建筑面积为8,500平方米，租赁用途为织布类洗涤生产及其仓储办公。乙方未经甲方书面同意，不能擅自改变房屋用途及转租，租赁期限为十年，自2018年1月10日至2027年12月30日止。合同还对租金支付及其他事项作了详细约定，2018年下半年，界宏公司发现祥夏公司转租，故提出异议。后经上海海洋装备园区领导协调，祥夏公司、唯上公司及界宏公司于2018年12月10日签订《租赁合同补充协议》，三方约定乙方(祥夏公司)向甲方(界宏公司)书面申请将《租赁合同》承租的8,500平方米厂房转租给丙方(唯上公司)实际使用，其用途与租期均与《租赁合同》一致。如果乙、丙双方租赁关系发生变化，致使本补充协议无法执行的，则立即全面恢复甲、乙双方原《租赁合同》所有条款规定的由乙方应履行的全部责任义务，由此给甲方造成的一切经济损失，全部由乙方承担。甲方应得租金每季度由丙方直接支付给甲方，房租先付后用。甲方租金收取日期为2019年1月1日开始计算……乙方对丙方的付款义务承担连带责任。租赁期限调整为2019年1月1日至2028年12月31日止。《租赁合同补充协议》约定附件四份，其中附件二为祥夏公司、唯上公司签署的《厂房租赁合同》，但祥夏公司、唯上公司实际未签署。《租赁合同补充协议》签订后，唯上公司已给付界宏公司租金、水、电费等共计200多万元。因唯上公司未能支付祥夏公司房屋租金差价，故祥夏公司提起诉讼。本案一审审理中，祥夏公司申请上海长兴海洋装备产业园区工作人员赵玉斌到庭作证，赵玉斌陈述的主要内容为，2018年7月左右，上海海洋装备园区领导委托参加调解祥夏公司、唯上公司及界宏公司之间的厂房租赁事宜，主要解决厂房的转租问题，签订《租赁合同补充协议》时未涉及租金差价，在参与调解过程中了解到意向书约定租金为每天1.3元/平方米，而祥夏公司和界宏公司约定为每天0.95元/平方米。当时签订《租赁合同补充协议》时，祥夏公司、唯上公司约定另外签订租赁合同的。一审法院另查明，安燠吉公司于2016年3月9日成立，张祥谋系自然人股东，占股90%，系公司法定代表人，祥夏公司成立于2018年2月7日，张祥谋系公司股东，占股55%，张祥谋也系公司法定代表人。一审法院认为：本案的主要争议焦点为，一是《租赁合作意向书》的效力；二是祥夏公司在转租的过程中是否享有收取租金差价每天0.35元/平方米的权利；三是祥夏公司是否有权利解除与唯上公司的租赁关系。祥夏公司、唯上公司对上述归纳的争议焦点均无异议。关于争议焦点一，首先祥夏公司与安燠吉公司的法定代表人均为张祥谋，且均为自然人股东，祥夏公司未设立时，张祥谋以安燠吉公司名义与界宏公司商谈租赁厂房事宜，在初步达成租赁厂房框架协议后以安燠吉公司名义与唯上公司签订《租赁合作意向书》。其次，从《租赁合作意向书》的履行看，在祥夏公司成立后，均以祥夏公司名义完成了涉案厂房的环保登记备案、雨污水管道检测、检测井施工、办理排水许可证、签订《供用热意向书》、《蒸汽管道施工合同书》、支付电容增压费400,000元，支付界宏公司保证金750,000元，祥夏公司基本完成了合作意向书约定的义务；再次，唯上公司也是依据《租赁合作意向书》的约定才进驻涉案厂房并向祥夏公司支付600,000元保证金的，最后，祥夏公司、唯上公司及界宏公司于2018年12月10日签订的《租赁合同补充协议》中也明确界宏公司为出租人，祥夏公司为承租人，唯上公司为次承租人。综上，《租赁合作意向书》及《租赁合同补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，一审法院对《租赁合作意向书》及《租赁合同补充协议》的效力予以认定。关于争议焦点二，根据祥夏公司提交的相关证据，祥夏公司在承租涉案厂房后，为履行合同进行了大量的前期筹备工作，完成了洗涤企业开工所具备的大部分条件并对此投入了大额资金，在《租赁合同补充协议》中祥夏公司同意对唯上公司应付界宏公司的租金等付款义务承担连带责任，赚取租金差价才是转租的起因。虽然祥夏公司、唯上公司未能依据《租赁合同补充协议》的约定，签订《厂房租赁合同》，明确约定支付祥夏公司的租金差价，但依据《租赁合作意向书》的约定，唯上公司应当支付祥夏公司租金差价，鉴于《租赁合作意向书》约定支付租金差价的租赁面积为4,500平方米，另租赁的4,000平方米未约定租金差价，故一审法院认为唯上公司应支付的租金差价面积为4,500平方米，租金差价为每天0.35元/平方米。起算时间根据《租赁合作意向书》中免租装修期100个工作日(含法定节假日)的约定，确定为2018年4月10日。关于争议焦点三，从合同的履行看，唯上公司在转租取得8,500平方米房屋使用权后，能支付界宏公司租金及水、电费等，未能支付祥夏公司租金的差价也有双方约定不够清晰的原因，唯上公司显然违约，但并不构成根本违约，故对祥夏公司主张的第一项、第四项请求不予支持。关于祥夏公司主张唯上公司给付违约金100万元的诉请，虽然《租赁合作意向书》中对违约金双方有明确的约定，但一审法院综合考虑合同履行及祥夏公司受到的经济损失酌情调整唯上公司应付的违约金。据此，一审法院作出判决：一、唯上公司于判决生效之日起十日内给付祥夏公司租金993,825元(2018年4月10日至2019年12月底，以每天0.35元/平方米计算，总面积4,500平方米，以后租金也按上述标准计算并于每季度首月支付清该季度租金)；二、唯上公司于判决生效之日起十日内给付祥夏公司违约金178,900元；三、祥夏公司的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，安燠吉公司出具了一份情况说明，称张祥谋是安燠吉公司的法定代表人，因与唯上公司签订《租赁合作意向书》时祥夏公司还未成立，故张祥谋以安燠吉公司名义与唯上公司签订《租赁合作意向书》；后祥夏公司成立，该《租赁合作意向书》中关于安燠吉公司的权利义务均是祥夏公司履行的，祥夏公司是《租赁合作意向书》的权利人，而非安燠吉公司。二审中，祥夏公司出具一份租金差价说明，称祥夏公司同意在本案中就后交付的4,000平方米租赁场地，按照0.25元/平方米/天计算唯上公司应支付的租金差价。本院认为：第一，关于《租赁合作意向书》的效力问题，唯上公司主张《租赁合作意向书》是由唯上公司与安燠吉公司签订，而签署《租赁合作意向书》时安燠吉公司尚未取得房屋使用权，故《租赁合作意向书》应为无效。对此，本院认为，安燠吉公司在签署《租赁合作意向书》时是否取得房屋使用权，并不当然影响《租赁合作意向书》的效力，唯上公司仅以此认为《租赁合作意向书》无效的意见，本院无法采纳。第二，关于安燠吉公司是否为本案必要当事人的问题，首先，在安燠吉公司与唯上公司签订的《租赁合作意向书》中，双方约定了由安燠吉公司注册洗涤管理公司并负责证照办理等筹备工作，结合意向书签订后祥夏公司的注册设立及祥夏公司以其名义实际办理开设洗涤企业所需的相关证照，可以推定双方对于后续新设立公司并由该公司主要负责涉案厂房的租赁事宜应有共识；其次，《租赁合同补充协议》中载明承租方祥夏公司向出租方界宏公司书面申请将其承租的8,500平方米厂房全部转租给第三方唯上公司实际使用，祥夏公司对唯上公司的付款义务及违约赔偿承担连带责任，即在该三方关系中，界宏公司为出租人、祥夏公司为承租人、唯上公司为次承租人。据此，祥夏公司虽非《租赁合作意向书》的签署人，但实际履行过程中，各方主体均已确认，涉案厂房由祥夏公司自界宏公司处承租，并转租予唯上公司。安燠吉公司亦认可《租赁合作意向书》中关于安燠吉公司的权利义务均由祥夏公司履行，祥夏公司是《租赁合作意向书》的权利人。故安燠吉公司并非本案必要当事人。唯上公司称一审判决遗漏重要当事人安燠吉公司，程序严重违法的意见，本院不予采纳。第三，关于唯上公司应否向祥夏公司支付租金差价的问题，虽然唯上公司与祥夏公司未依照《租赁合同补充协议》的约定另行签订正式的租赁合同，但唯上公司自祥夏公司处取得涉案厂房的占有使用权利，在《租赁合同补充协议》中亦承认祥夏公司为承租人、唯上公司为次承租人的身份，祥夏公司与唯上公司之间的租赁关系成立，因此，唯上公司应当向祥夏公司支付租金。根据《租赁合同补充协议》的约定，祥夏公司依其与界宏公司间《租赁合同》应支付给界宏公司的租金，由唯上公司直接支付至界宏公司账户，故唯上公司实际应向祥夏公司支付的租金为扣除界宏公司应得租金的剩余部分。因唯上公司与祥夏公司后未签订正式的租赁合同，故一审法院依《租赁合作意向书》中约定的租金单价计算唯上公司的应付租金，并无不当。因《租赁合作意向书》对租金支付方式未作明确约定，故一审法院根据《租赁合作意向书》中关于免租期的约定及唯上公司实际占有使用涉案厂房的情况，按照0.35元/平方米/天的标准，判令唯上公司向祥夏公司支付4,500平方米租赁厂房自2018年4月10日至2019年12月31日的租金993,825元，较为合理，本院予以认同。但由于唯上公司确认其于2019年1月1日起已实际取得另外4,000平方米的租赁场地，对于该4,000平方米场地，祥夏公司与唯上公司虽未约定具体的租金标准，但因唯上公司确已实际使用该部分场地，其理应支付相应的租赁费用，又由于该4,000平方米场地与前述4,500平方米场地紧密相联，故费用标准可参照《租赁合作意向书》所作约定。现祥夏公司表示在本案中愿意以0.25元/平方米/天的标准计算该4,000平方米场地的租金差价，较为合理，本院予以准许。据此，唯上公司应支付祥夏公司该4,000平方米场地自2019年1月1日至2019年12月31日的租金计365,000元。至于2020年后的租金差价，因祥夏公司与界宏公司间《租赁合同》约定的租金标准自2020年起已有上浮，祥夏公司若仍以0.35元每平方米的标准向唯上公司主张租金差价，依据不足；《租赁合作意向书》中虽约定房租暂定三年一递增，但具体递增方式未有明确，故就2020年后的租金差价，祥夏公司应与唯上公司先行协商计算标准，若协商不成，祥夏公司可以另行主张，本案中暂不处理。第四，关于祥夏公司是否有权解除其与唯上公司租赁关系的问题，一审法院认为，唯上公司未能向祥夏公司支付租金差价也有双方约定不够清晰的原因，故认定唯上公司尚不构成根本违约，因此未支持祥夏公司要求解除租赁关系的诉请，本院予以认同。但唯上公司承租涉案厂房后拒绝向祥夏公司支付租金的行为，应属违约，一审法院综合考虑合同履行及祥夏公司受到的经济损失酌情调整唯上公司应支付的违约金数额，尚属合理，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9393号民事判决第二项；二、撤销上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9393号民事判决第三项；三、变更上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初9393号民事判决第一项为：上海唯上洗涤服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付上海祥夏洗涤科技有限公司租金人民币1,358,825元(其中4500平方米厂房，按0.35元/平方米/天的标准自2018年4月10日计算至2019年12月31日为993,825元；4,000平方米厂房，按0.25元/平方米/天的标准自2019年1月1日计算至2019年12月31日为365,000元)；四、对上海祥夏洗涤科技有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费33,160元，减半收取计16,580元，由上海祥夏洗涤科技有限公司负担8,843元，由上海唯上洗涤服务有限公司负担7,737元；保全费5,000元，由上海唯上洗涤服务有限公司负担；二审案件受理费39,132.72元，由上海祥夏洗涤科技有限公司负担19,688.2元，由上海唯上洗涤服务有限公司负担19,444.52元。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年七月二十九日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。