上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6315号上诉人（原审被告）：上海迪南房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路6999号49幢2207室。法定代表人：曹跃磊，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李奇宵，男，1966年9月25日生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王维军，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。原审第三人：上海欣彦实业有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇老芦公路536号。法定代表人：罗艳玲。上诉人上海迪南房地产开发有限公司（以下简称“迪南公司”）因与被上诉人李奇宵、原审第三人上海欣彦实业有限公司（以下简称“欣彦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。迪南公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人李奇宵的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间既无合同关系也无资金往来；欣彦公司既无权代表上诉人签署合同，也无权收取款项，其权限仅限于“联系沟通”，且签署合同时代理权已被解除；2、被上诉人签订履行合同中并非善意无过失，售楼处现场张贴、公示经过公证的合同样本，被上诉人在并无正式合同依据情形下故意划转大额款项至欣彦公司，系其自身故意或重大过失造成目前局面；3、本案不符合表见代理特征，被上诉人应向欣彦公司主张法律责任；4、本案可能涉嫌犯罪，故上诉人申请移送公安机关查清事实。李奇宵辩称，欣彦公司出具上诉人独家授权书并在售楼现场销售，系有权代理，被上诉人也没有理由不相信其代理权限，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。欣彦公司未作陈述。李奇宵向一审法院起诉请求：1、请求判令解除《认购协议书》；2、请求判令迪南公司双倍返还购房定金20万元（人民币，以下同）；3、请求判令迪南公司返还剩余已付房款1,018,520元，并以此为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年12月20起至至实际返还之日止的利息。后变更诉请为：1、判令解除《认购协议书》；2、判令迪南公司返还购房定金人民币10万元；3、判令迪南公司返还剩余已付房款1,018,520元。一审法院认定事实：2018年，迪南公司（甲方）与欣彦公司（乙方）签订《XX项目包销协议》，约定乙方包销系争房屋所在楼盘“XX”，甲方应于2018年10月23日向乙方交付上述房源的对外销售权，并不得再以任何理由委托除乙方以外的任何第三方包销该房源。协议第二条约定，本协议约定的包销期限：自2018年10月15日起至2019年9月30日止。协议第五条第2款约定，甲方与乙方或乙方指定的第三方（若有）签署的《商品房预售合同》约定的购房款应直接汇入甲方指定的账户，并由甲方开具收款凭证或发票（开票额以《商品房预售合同》约定金额为准，甲方需将开具的收款凭证或发票复印件交由乙方财务部门备存对账）。协议第六条第4款约定，乙方不得超出甲方授权向客户作出任何虚假承诺，不得虚假宣传，不得以甲方名义从事本协议以外的任何其他活动，否则由此导致的任何责任均由乙方承担。另，迪南公司与欣彦公司又签订《绣云新都（推广名：XX）分销渠道整合授权委托书》，其中约定，迪南公司（被代理人）作为绣云新都（推广名：XX）项目的开发商，授权欣彦公司作为独家包销、渠道代理人，代理XX项目所有在售房源的分销渠道整合事宜，代表迪南公司与XX项目所有分销/经销单位/个人就相关事宜联系沟通。委托授权有效期限为2018年10月20日至2019年9月30日止（含首位两日）。迪南公司仅在委托范围内承担相应责任。2018年12月8日，李奇宵在案外人XX地产的介绍下，前往系争房屋所在楼盘“XX”售楼处协商购房事宜。当日，李奇宵作为认购人、欣彦公司作为独家销售代理方，双方签订了《认购协议书》，约定李奇宵认购系争房屋，总价为1,768,520元，首付1,118,520元（其中含定金10万元）；《认购协议书》还约定李奇宵应于2018年12月20日前，携带本协议、应付房款、定金收据、所有认购人有效证件原件及其他相关资料亲至售楼处现场与开发商签署买卖合同，并根据约定付款方式一次性付清房款或者付清首付款；如认购人逾期未签署买卖合同或未足额支付前述房款的，则本协议自动终止，认购人已支付的定金作为违约金不予归还；独家销售代理方有权将该商品房另行出卖给第三方且无需通知认购人，认购人对此认可且无异议。签署当日，李奇宵在涉案楼盘售楼处通过POS机向欣彦公司支付定金10万元，欣彦公司向李奇宵出具收款10万元收据一张，收款人为欣彦公司。同年12月20日，李奇宵根据欣彦公司提供的银行账号通过银行转账向欣彦公司支付房款1,018,520元。之后，欣彦公司向李奇宵出具相应收据，收款人为欣彦公司。此后，李奇宵催促欣彦公司要求签订房屋买卖合同，但由于迪南公司和欣彦公司之纠纷，直至诉讼之日仍未签订房屋买卖合同。一审庭审中，李奇宵举证了有证人、欣彦公司工作人员、迪南公司工作人员等加入的微信聊天群记录，拟证明迪南公司和欣彦公司至少在2018年12月8日存在委托关系，并在此后一再拖延网签时间，相关后果应由迪南公司承担，其中，证人未某在微信群中于2019年2月28日提到李奇宵已付款70%，迪南公司工作人员回复“尽快处理”，“网签随时”。迪南公司对此微信记录真实性认可，但不认可关联性，称迪南公司就李奇宵与欣彦公司之间纠纷表示过相应关心，迪南公司知情相关事由不代表要承担相应义务。一审庭审中，李奇宵申请XX地产仁恒三店员工未某作为证人出庭作证，未某陈述，其于2018年12月8日带李奇宵前往系争房屋所在楼盘看房，按最初约定，是2018年12月27或28日进行网签，但由于欣彦公司和迪南公司的问题，迟迟不能网签；在2018年12月8日当天带李奇宵购房时，系争房屋售楼处销售都统一着装，欣彦公司的销售系前台分配给李奇宵，直至李奇宵通过财务室POS机支付定金后，通过收据才知销售并非迪南公司方人员。对此，李奇宵表示无异议；迪南公司表示该财务室不属于迪南公司，可能存在非法占有情形，欣彦公司目前已失联。一审庭审中，迪南公司陈述，其已于2018年11月12日通知解除与欣彦公司的包销关系，且《XX项目包销协议》中明确约定欣彦公司没有代为收款的权利；欣彦公司在包销协议已经解除后依然留在现场，并非法用POS机向李奇宵收取房款不合法；李奇宵将首付款交付欣彦公司，也未履行应尽的注意义务。一审法院认为,依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。迪南公司虽否认李奇宵与欣彦公司签订的《认购协议书》对其发生法律效力，但法院认为，李奇宵在系争房屋售楼处签订了《认购协议书》并支付了定金，而迪南公司亦与欣彦公司签订有《XX项目包销协议》并出具了授权委托书，且不论其是否已解除了与欣彦公司的包销协议，但迪南公司作为涉案楼盘的开发商，对其控制的场所内发生的签约及收付款行为并未提出异议，而放任签约及收付款行为的发生，李奇宵作为善意购房人，有理由相信欣彦公司的签约及收款行为系得到迪南公司授权，欣彦公司系有权代理，故欣彦公司与李奇宵签订的《认购协议书》对被代理人即迪南公司发生法律效力，迪南公司应按约履行。现因迪南公司未履行《认购协议书》约定签订房屋买卖合同，李奇宵请求解除《认购协议书》，一审法院予以支持。至于李奇宵要求迪南公司返还全部已收取款项的诉请，一审法院认为，虽定金及之后的购房款由欣彦公司收取，但定金的支付发生于售楼处，虽之后的房款系李奇宵转账支付给欣彦公司，但基于前述分析，从收款外观上，李奇宵有理由认为欣彦公司有权代收钱款，且授权委托书上载明迪南公司授权欣彦公司作为“独家包销、渠道代理人”，其中“包销”的应有之义即含有销售之义，而销售行为本身亦包含收付款行为的发生，现授权委托书并未明确排除欣彦公司的代收房款的行为，迪南公司仅以其与欣彦公司之间的包销协议排除欣彦公司代收房款，在未向李奇宵披露的情况下，对李奇宵不具有约束力，李奇宵之后向欣彦公司转账支付房款的行为可视为第一次付款行为的延续，亦应由迪南公司承担相应后果；更何况根据李奇宵举证的微信记录，迪南公司在事后明知欣彦公司已收款的情况下亦未明确提出异议，表明并不排除迪南公司与欣彦公司亦有可能另行约定了结算。故对李奇宵要求迪南公司返还定金及已付房款的诉请，一审法院亦予以支持。李奇宵于庭审后撤回其余诉请，系其自行处分诉讼权利，一审法院予以准许。欣彦公司经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，不影响本案审理及判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、解除上海欣彦实业有限公司代上海迪南房地产开发有限公司与李奇宵签订的《认购协议书》；二、上海迪南房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还李奇宵定金100,000元及房款1,018,520元，共计1,118,520元。案件受理费14,866元，减半收取计7,433元，保全费5,000元，共计12,433元,由上海迪南房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案的争议焦点在于原审第三人欣彦公司与被上诉人李奇宵签订《认购协议书》的行为如何认定？被上诉人李奇宵能否向上诉人迪南公司主张解除《认购协议书》并返还定金及购房款？根据本案查明的事实，迪南公司与欣彦公司签有系争房屋所在楼盘的包销协议，包销期限自2018年10月15日起至2019年9月30日止。同时，双方又签订《分销渠道整合授权委托书》，迪南公司授权欣彦公司作为独家包销渠道代理人，委托授权有效期限为2018年10月20日至2019年9月30日止。而本案中，李奇宵系于2018年12月8日前往系争房屋所在楼盘的售楼处协商购房事宜并与欣彦公司签订《认购协议书》，故欣彦公司向李奇宵的销售行为在其包销和授权期限之内。现迪南公司辩称欣彦公司的代理权限仅限于“联系沟通”，显然与前述包销、授权的协议约定及商业模式不符，本院不予认同。从本案证据反映，李奇宵系通过正规的房产中介公司，前往系争房屋所在楼盘的售楼处现场认购，与作为独家销售代理方的欣彦公司当场签订《认购协议书》并通过POS机支付定金。迪南公司现虽主张欣彦公司并无收款权、且代理权也已被解除，但在当时当地，对于欣彦公司售房、收款的所谓“不合法行为”，其并未提出任何异议并加以制止。即便如其所称与欣彦公司的包销协议已经解除，也不能依此对并不知情的购房人产生约束力。基于以上事实，李奇宵作为普通购房者，有充分的理由相信欣彦公司具有销售代理权。因此，其根据欣彦公司提供的《认购协议书》履行相关约定义务，并无明显过错。迪南公司主张售楼处现场张贴公示的合同样本与实际签订的协议条款内容不符，李奇宵作为购房人未尽合理注意义务。对此本院认为，售楼处张贴合同样本的主要目的应在于使购房人明确了解房屋买卖双方的合同权利义务，并非提醒购房人注意比对同为售楼处现场签订的认购协议与之有何不同。事实上，迪南公司本身亦未发现售楼处现场的协议书文本存在改动，其以此作为上诉免责的理由，缺乏依据，本院不予支持。至于迪南公司提出本案中欣彦公司涉嫌合同诈骗犯罪，其已向公安机关报案一节，本院认为，此与本案中购房人主张合同解除并不冲突。迪南公司与欣彦公司之间的问题属于房地产开发企业选择和监督其委托代理销售机构的经营风险，不应将其转嫁于购房者。鉴于本案的事实证据不能支持迪南公司关于欣彦公司无权代理亦不构成表见代理的抗辩主张，迪南公司应当对欣彦公司的销售行为承担责任。综上所述，迪南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,866元，由上诉人上海迪南房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二〇年七月十七日书记员  曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……