上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4625号上诉人(原审被告、反诉原告)：姚沈昌，男，1953年5月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：顾明远，男，1955年12月4日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：苏毅，上海共识久久律师事务所律师。上诉人姚沈昌因与被上诉人顾明远房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初24825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚沈昌上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，并依法改判支持姚沈昌的一审反诉请求。事实和理由：一、顾明远违法改建共用烟道造成上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)严重漏水及安全隐患,严重影响姚沈昌的正常居住，其应当恢复共用烟道原状。二、租赁合同第五条第三款明确约定：“中介费分担由甲、乙双方各支付50%并计100%。”姚沈昌已支付人民币1,400元(以下币种均为人民币),现顾明远只支付800元,明显违反合同约定,其应当支付违约金。三、租赁合同第六条第二款约定：“房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时,甲方有修缮的责任并承担相关的费用。”姚沈昌于2019年8月17日告知顾明远系争房屋漏水,顾明远虽进行了维修,但并未修好。姚沈昌于2019年10月2日再次告知顾明远系争房屋依旧漏水，顾明远置之不理,拒绝维修,明显违反合同约定,其应当支付违约金。四、一审判决认定顾明远恢复墙体费用明显过高,即证明顾明远提供的报价单及发票不实，请求法院追查顾明远伪造证据责任。五、由于顾明远违约在先，造成姚沈昌经济损失,故姚沈昌有权采取少支付一个月租金和拆回空调的措施补偿其实际损失。顾明远辩称，不同意姚沈昌的上诉请求。一、姚沈昌拖欠租金构成违约，没收押金符合合同约定。二、姚沈昌从2019年9月1日至2019年10月28日占用系争房屋，理应支付相应的租金。三、姚沈昌收到顾明远支付的空调、冰箱款1,500元，但在交接房屋时并没有向顾明远交付空调和冰箱。四、姚沈昌实际破坏了系争房屋的墙体，理应支付相应的修复费用。顾明远向一审法院起诉请求：一、判令解除顾明远与姚沈昌就系争房屋签订的租赁合同；二、判令没收姚沈昌已支付的押金4,200元；三、判令姚沈昌向顾明远支付2019年9月1日至2019年10月28日租金7,980元；四、判令姚沈昌向顾明远返还添置的空调、冰箱款项1,500元；五、判令姚沈昌向顾明远赔偿占用房屋期间造成的墙面损坏维修费用3,999元；六、判令姚沈昌向顾明远支付占用房屋期间未支付的水、电、煤气费用149.3元。姚沈昌向一审法院提出反诉请求：一、判令顾明远恢复系争房屋的烟道；二、判令顾明远赔偿违法改建烟道导致被告造成的精神损失费1,800元和劳务费1,000元；三、判令顾明远赔偿因违约造成姚沈昌搬进系争房屋的搬家费2,800元；四、判令顾明远赔偿姚沈昌承租系争房屋支付的中介费1,400元；五、判令顾明远赔偿因违约造成姚沈昌从系争房屋搬出的整理费600元；六、判令顾明远赔偿因其违约造成姚沈昌在系争房屋添置的空调、电视机等的拆装费用700元。一审法院认定事实：2019年5月15日，顾明远(出租方、甲方)与姚沈昌(承租方、乙方)就系争房屋租赁事宜签订租赁合同，租期为2019年6月1日至2022年5月30日。合同第四条约定，月租金4,200元，首期付3个月，另付4,200元押金。以后按每3个月结算一次，提前7天支付下次房租。合同第九条约定，甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理退房手续，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，姚沈昌支付顾明远2019年6月1日至2019年8月31日租金12,600元及押金4,200元；2019年5月16日，顾明远支付姚沈昌1,500元用于添置空调或冰箱。2019年10月28日，姚沈昌告知顾明远已搬离系争房屋，顾明远确认收回系争房屋。一审法院另查明，本案系争房屋的权利人为顾明远、陈小妹。一审法院审理中，姚沈昌表示，系争房屋存在很多问题，卫生间马桶有异味，虽顾明远更换了马桶，但还是有异味；2019年8月17日下雨系争房屋漏水，虽顾明远进行了修理，但2019年10月1日下雨房屋又漏水；姚沈昌于2019年8月21日告知顾明远若不解决这两个问题，其就不付房租；顾明远于2019年8月29日报警，姚沈昌表示只要顾明远维修或降低房租，姚沈昌还是愿意继续租的，之后也未能协调成功，故姚沈昌在10月底搬离了系争房屋。姚沈昌并表示，关于公共烟道修复的主张，因其是知情公民，虽然和其没有利害关系，但危及到其他业主的利益；关于精神损失费，因漏雨，其和其妻子一夜未睡，马桶异味导致其夫妻俩晚上不能睡觉；关于劳务费，因漏雨，其夫妻俩一晚上擦水、倒水；其所主张的损失都无书面依据提供。一审法院审理中，顾明远表示，关于马桶，其认为没有异味，在姚沈昌再三要求下，顾明远更换了新马桶；8月刮台风，姚沈昌告知其系争房屋漏水，顾明远和装潢队人员上门查看，看到灶台有水，姚沈昌说烟道有问题，顾明远即对烟道进行了修理；后姚沈昌一直要求减租金，协商未果，顾明远一直在向姚沈昌追讨租金。关于墙体维修费3,999元，其出示了上海苏臣装潢设计公司出具的报价表及发票，姚沈昌对该证据的真实性不予认可。一审法院认为，顾明远、姚沈昌签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现顾明远主张解除合同，姚沈昌亦同意解除并已实际返还系争房屋，故一审法院予以准许。根据本案查明事实，虽系争房屋存在卫生间马桶异味、下雨时房屋存在漏水问题，但顾明远均及时进行了修理，而姚沈昌自2019年9月1日起欠付租金及提前退租系事实，一审法院认为，姚沈昌对房屋修复后的效果存在异议并不能对抗其支付租金的义务，故姚沈昌构成违约。因姚沈昌违约，故顾明远要求没收押金4,200元，有合同依据，一审法院予以支持。对于姚沈昌主张押金抵扣一个月租金的辩称意见，一审法院不予采纳；姚沈昌应当支付顾明远自2019年9月1日至2019年10月28日的租金共计7,980元，顾明远关于租金的主张，一审法院予以支持。关于顾明远要求返还添置空调、款项1,500元的主张，因姚沈昌自认收到该钱款，并用该钱款购置了空调，且已拆走，故该费用应当予以返还。关于顾明远主张的墙面损坏维修费，姚沈昌因安装空调及电视机对墙体破坏系事实，一审法院认为，无论是否经顾明远同意安装相关电器，姚沈昌在返还系争房屋时应承担将房屋恢复原状的义务；至于维修费用的金额，虽顾明远提供了相应的报价单及发票，但一审法院认为该费用明显过高，酌情支持1,000元。关于顾明远主张的水电煤气费149.3元，姚沈昌予以认可，一审法院予以支持。至于本案反诉部分，关于姚沈昌要求顾明远恢复系争房屋烟道的主张，现姚沈昌已搬离系争房屋，非房屋实际使用人，姚沈昌与系争房屋烟道是否恢复无直接利害关系，故该主张一审法院不予支持；关于姚沈昌主张的精神损失费、劳务费、搬家费、中介费、整理费、拆装费，姚沈昌未能提供相应依据，且姚沈昌系违约方，故一审法院均不予支持。据此，一审法院判决如下：一、解除顾明远与姚沈昌就系争房屋签订的租赁合同；二、顾明远没收姚沈昌已支付的押金4,200元；三、姚沈昌于判决生效之日起十日内支付顾明远2019年9月1日至2019年10月28日的租金7,980元；四、姚沈昌于判决生效之日起十日内返还顾明远空调、冰箱添置款项1,500元；五、姚沈昌于判决生效之日起十日内赔偿顾明远墙体修复费用1,000元；六、姚沈昌于判决生效之日起十日内支付顾明远水、电、煤气费149.3元；七、驳回姚沈昌的全部诉请。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，顾明远与姚沈昌就系争房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行自己的义务。本案中，姚沈昌以系争房屋卫生间存在马桶异味、下雨时存在漏水问题为由提前解约，已构成违约，按照租赁合同约定将承担相关违约责任，故一审法院判令姚沈昌向顾明远支付2019年9月1日至2019年10月28日的租金、水电煤气费及没收保证金，于法有据，本院予以维持。合同终止时，姚沈昌应将系争房屋复原后交还给顾明远，但姚沈昌在搬离后未将系争房屋进行复原，故一审法院根据当事人提供的报价表及发票，酌情认定系争房屋的复原费用为1,000元，并无不当，本院予以认同。因姚沈昌违约在先，且已搬离系争房屋，并非系争房屋实际使用人，故一审法院驳回姚沈昌要求恢复系争房屋烟道、精神损失费、劳务费、搬家费、中介费、整理费、拆装费的主张，并无不妥，本院予以维持。综上所述，姚沈昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币167元，由上诉人姚沈昌负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 张常青二〇二〇年七月二十七日书记员 夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……