辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽10民终1413号上诉人（原审原告）：王虹祥，男，1982年1月2日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：董淑平，辽宁董淑平律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芳竹，辽宁董淑平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：辽阳辽南房地产开发有限公司。住所地：辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，该公司经理。委托诉讼代理人：章振波、王微，该公司员工。上诉人王虹祥因与被上诉人辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初182号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月27日公开开庭审理了本案。上诉人王虹祥及委托诉讼代理人董淑平、周芳竹，被上诉人辽南开发公司委托诉讼代理人章振波、王微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王虹祥上诉请求：依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽民初182号民事裁定书，发回一审人民法院重新审理。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的行为本质上系双方对原借款合同履行方式的变更，系一种以物抵债的民事法律行为。被上诉人通过章宏文并以章宏文的名义，于2015年10月20日、2016年4月10日和5月15日分别向上诉人借款150万元(约定同年12月20日偿还)、60万元和50万元后两次没有约定还款期限，并为上诉人出具了收款收据。2018年5月，上诉人找到被上诉人请求履行还款义务，经协商，双方签订四份商品房买卖合同并到不动产登记机关办理网签备案。在上诉人无需支付房款的情况下，被上诉人将坐落于辽阳市白塔区南顺城街辽阳辽南房地产商住楼（玉带小区）中的340幢一层340号190.37平商业用房和第287幢287号1层123.9平方米商业用房等四处房屋出售给上诉人，系债务到期后，双方达成以物抵债的合意，并签订了房屋买卖合同。二、两套房屋的处置结果足以证明双方以物抵债事实存在，房屋买卖合同效力应当得到人民法院的确认。庭审中，上诉人向法庭提供了双方网签的二份房屋买卖合同合同原件，同时上诉人也向法庭说明，另两套房屋已经出售，房款由上诉人实际取得，交易税和2018年和2019年房屋取暖费由上诉人交付。上述事实充分证明案涉房屋买卖合同是双方达成以物抵债协议行为的证明，且双方己经实际部分履行。虽然双方没有签订以房抵债的书面协议，但是根据《合同法解释二》第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条一款中其他形式订立的合同，从法律上肯定了合同的方式为书面、口头和行为三种方式，即没有书面以物抵债协议不能否定以物抵债行为的存在。三、一审法院依据《民间借贷规定》第二十四条认定上诉人应按照借贷法律关系主张权利系适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系。可见，该法律规定所调整的是借款时签订的买卖合同，至少是欠款到期前签订的买卖合同，在这种情况下，债权人请求履行买卖合同的，人民法院应按借款关系审理。而本案案涉买卖合同成立的时间是在借款到期的二年之后，是上诉人与债务人重新达成的债务履行方式变更的合意即以房抵债。所以，本案不应适用民间借贷规定第24条的规定。四、上诉人请求确认房屋买卖合同有效于法有据。根据2019年11月8日全国法院民商事审判工作会议纪要第44条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。显然本案房屋买卖合同系借贷合同期满后双方就如何履行债务重新签订的买卖合同，就是一种以物抵债的协议，合同中没有法律规定中要求查明的恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情况及发生的可能，那么上诉人请求确认合同效力并履行合同的，人民法院依法应当予以支持。辽南开发公司辩称,一审法院裁定合理合法，请求二审法院维持一审裁定。上诉人的上诉理由不成立。被上诉人没有向上诉人借钱，钱也没有给被上诉人。上诉人称房屋买卖，上诉人应当交付房屋对价。王虹祥向一审法院起诉请求：请求依法确认原、被告之间签订的20180502040号面积为190.37平方米和20180502057号面积为123.90平方米商品房买卖合同(预售)合法有效；依法判令被告履行合同向原告交付房屋，协助原告办理不动产登记手续。被告辽南开发公司于2015年4月20日通过张家海从原告借款人民币150万元并以被告辽阳辽南房地产商住楼(玉带家园)建筑面积375.66平方米网点做抵押，由被告按房屋估价为原告出具400万元收款收据一张，后该房被被告开发公司卖给他人。2016年4月10日，被告通过章宏文从原告借款60万元，月息二分，并由庄丽杰提供担保，用于工地周转，没有约定还款期限。5月15日，被告开发公司通过章宏文再次从原告借款50万元，口头约定利息三分，没有明确还款期间。后章宏文涉嫌刑事犯罪被羁押，原告找到被告开发公司负责人索要欠款，经与被告负责人章振波协商后，被告公司将坐落于辽阳市白塔区南顺城街辽阳辽南房地产商住楼(玉带小区)中的336幢一单元8层13号房屋和7层10号房屋，340幢一层340号190.37平商业用房和第287幢287号1层123.90平方米商业用房共四处房屋抵顶上述借款包括本息的全部债务。双方于2018年5月18日签订四份商品房买卖合同并已经到不动产登记机关办理网签备案。后原告自行出售一处住宅，在被告负责人章振波帮助下出售另一处住宅，原告共取得款项66.6万元。但是两处网点至今未能出售，被告却拒绝履行双方买卖合同并拒绝交付房屋。综上，原告认为，原被告之间因债务原因而达成的以房抵债的合意是有效的民事法律行为，双方签订的房屋买卖合同亦是合法有效的合同，均应得到法律的保护。现被告拒不履行合同、不交付房屋行为侵犯了原告的合法权益，故诉至人民法院。一审法院认为，原告王虹祥主张与被告辽南开发公司存在以物抵债的房屋买卖合同关系，仅提供了双方签订的买卖合同，但未提供其他买卖关系成立及履行的相关证据。另外，原告自认与被告存在借贷关系，同时提供了被告出具的收款收据，故原告主张买卖关系，缺乏证据，原告应按照借贷法律关系主张权利。经过一审法院释明，原告仍坚持以房屋买卖关系主张权利，故应当驳回原告的起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，裁定：驳回原告王虹祥的起诉。案件受理费6,614.00元（已减半收取），退还原告王虹祥。本院经审查认为：结合双方当事人所提交的证据和当庭陈述所反映的事实，本案所涉房屋买卖为民间借贷法律关系引起，且案件事实与案外人章宏文有利害关系，另2015年10月20日的欠条中有“以上借款情况属实，延续使用，借款人章宏文，2019年9月18日”的内容。一审法院已向王虹祥释明本案应按民间借贷法律关系主张权利，其仍坚持房屋买卖关系的诉讼请求，据此，一审法院裁定驳回王宏祥的起诉并无不当。综上，王虹祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  **强审判员  侯冀宁审判员  高 鹏二〇二〇年七月三十日法官助理尚莉莉书记员田娜