河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7034号上诉人(原审原告、执行案外人)：李玲，女，1979年5月21日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：井利娜，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敬佩，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杭州建工集团有限责任公司，住所地浙江省杭州市西湖区。法定代表人：来连毛，董事长。委托诉讼代理人：王霄力，河南中诺律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：郑州航空港区爱港置业有限公司，住所地河南省郑州航空港区。法定代表人：王明超，经理。委托诉讼代理人：姚炳辉，河南邦科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，河南邦科律师事务所实习律师。上诉人李玲因与被上诉人杭州建工集团有限责任公司、原审第三人郑州航空港区爱港置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李玲及其委托诉讼代理人井利娜、被上诉人杭州建工集团有限责任公司的委托诉讼代理人王霄力、原审第三人郑州航空港区爱港置业有限公司的委托诉讼代理人姚炳辉、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玲上诉请求：1、依法撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初454号民事判决；2、查清事实的基础上依法改判：解封涉案房产，不得执行属于李玲的涉案房产，确认李玲对涉案房产依法享有所有权；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人提交的证据能够充分证明对涉案房产享有排除执行的民事权益，一审法院认定事实错误。（一）法院查封涉案房产前，上诉人已与原审第三人签订合法有效的商品房买卖合同。（二）办理网签是涉案房产所属房管部门的行政管理行为，同时也是原审第三人的义务，上诉人与原审第三人就涉案房产签订的商品房买卖合同早于2018年12月26日依法成立且生效，不以是否办理网签为生效要件。（三）上诉人购买涉案房产时，该房屋系现房。在商品房买卖合同签订后涉案房屋即由原审第三人交付给上诉人，该房屋的交付方式系占有改定，上诉人对涉案房产系合法地间接占有。表现在：1、2018年4月17日，上诉人与奥莱国际公司就所购305号房屋签订了委托经营管理协议，委托该公司对外出租收益。2、后因305号房屋无法办理过户，上诉人与原审第三人商定，将305号房屋更换为617号房屋，并于2018年11月26日重新签订房屋买卖合同。涉案房屋交付给上诉人后，上诉人当天就与原审第三人签订了委托经营管理合同，由上诉人委托原审第三人对外出租。（四）上诉人购买涉案房产后一直在催促原审第三人办理房屋过户登记，一审法院以不能排除合理怀疑为由判令上诉人败诉，侵害了上诉人的合法权益。二、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，一审法院适用法律错误。上诉人提交的证据能够证明其对涉案房产享有的物权优于被上诉人对原审第三人的一般债权。根据上述法律规定上诉人对涉案房产享有的合法权益能够排除执行。杭州建工集团有限责任公司辩称，一、涉案房屋在法院2019年7月25日查封时仍登记在原审第三人名下，且该房屋在2019年8月1日前一直由原审第三人自用，上诉人并未占有使用该房屋。涉案房屋系商业用房，非住宅，也未办理预告登记，所以上诉人要求解除对该房屋的查封不符合法律规定。二、上诉人与原审第三人之间的商品房买卖行为不具有真实性。理由如下：（一）2018年2月7日，305号房屋是以李洪兴的名义购买，面积为103.42平方米，上诉人称在2018年4月17日就已支付了全部款项，但却未签订商品房买卖合同。后以上诉人的名义签订合同，但将房屋置换为面积为136.62平方米的617号房产。（二）2019年7月25日法院查封涉案房产前，该617号房屋与另一618号房屋均被原审第三人在2018年12月7日用于贷款抵押。在法院查封前一日，抵押尚未到期的情况下，原审第三人注销抵押登记，在法院查封当日下午与上诉人办理合同备案，让人不得不怀疑双方交易的真实性。（三）原审第三人每月向上诉人支付1万元租金，而原审第三人将617号房屋对外出租，一年的租金才2万元，并且还有空租期。也就是说，不论原审第三人是否将涉案房屋出租及租金收益多少，上诉人每月的租金收入是固定的，明显不是真实的买卖关系。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形均须同时满足，并非仅符合其中一项即可成立，所以上诉人称一审法院适用法律错误不成立。郑州航空港区爱港置业有限公司述称，一、上诉人与原审第三人之间除了真实的房屋买卖及房屋托管关系之外，不存在其他性质的债权债务关系，上诉人确系真实的商品房买受人。涉案房屋在法院查封前就已签订书面商品房买卖合同，并且上诉人已支付了全部房款，房屋也交付给上诉人，房屋过户问题上诉人并无过错。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院不应查封涉案房屋，上诉人的物权请求权足以排除法院的执行。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，属于排除执行的两个独立条款，只要符合其中一条即可排除执行。上诉人对涉案房屋享有的权益符合上述第二十八条的规定，一审法院以不符合第二十九条的规定为由驳回上诉人的诉请，系适用法律错误。李玲向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）豫0192执保195号执行裁定，并解除对航空港××××号不动产的查封并终止对该不动产的执行；2、确认原告对航空港××××号不动产享有所有权；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月7日，买受人李洪兴与郑州航空港区爱港置业有限公司（以下简称爱港置业）签订商品房买卖合同（草签），约定由李洪兴购买位于航空港区云港路南侧、机场延长线北侧世航之窗3层305号房，商品房用途为办公，价款1654720元。2018年2月7日李大禹向爱港置业转账684797元，3月14日毛桂英向爱港置业转账500000元，4月17日李大禹向爱港置业转账469923元。毛桂英、李大禹均出具证明称其向爱港置业转账为李玲实际支付。2018年4月17日，李洪兴与爱港置业就305号房产签订委托经营管理协议书，协议约定2018年5月1日至2021年4月30日爱港置业已直接将租金收益从总房款中优惠抵扣，无需再另行支付租金，2021年5月1日至2028年4月30日按约定固定租金的90%按季度支付。2018年11月26日，经办人袁祎，财务部王明枝、总经理王明超共同签署销售转房审批单，将李洪兴原房源306变更为617，并与李洪兴签订商品房买卖合同及委托经营管理协议书（该合同及协议中李洪兴姓名系李玲代签），商品房买卖合同约定由李洪兴购买位于航空港区云港路南侧、机场延长线北侧世航之窗6层617号房，商品房用途为办公。委托经营管理协议书约定2018年12月1日至2021年11月30日，按约定固定金额每月10000元支付租金，2021年12月1日至2028年11月30日按实际租金的约定比例1:9分成。2019年2月28日，爱港置业的王明枝向毛桂英转款30000元，2019年5月28日，爱港置业的王明枝向毛桂英转款30000元。2019年7月25日，李玲与爱港置业签订编号G19005279910号商品房买卖合同，约定由李玲购买航空港××××号房，商品房用途为办公，并于当日17:06进行合同信息备案。2019年8月3日，爱港置业向李玲出具数额为1654720元的购房发票。因杭州建工集团有限公司与爱港置业建设工程施工合同纠纷一案，该院于2019年7月24日作出（2019）豫0192民初3264号之八民事裁定，裁定查封爱港置业名下坐落于航空港××××号的房产，并于7月25日向郑州航空港区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封上述房产。后因爱港置业未履行（2019）豫0192民初3264号生效民事判决确定的给付义务，杭州建工集团有限公司申请强制执行。李玲对执行上述房产提出异议，该院于2020年1月20日作出（2020）豫0192执异13号裁定，驳回李玲的异议请求。另查明，庭后，第三人爱港置业提交书面材料称其出售给原告的617房产，于2018年12月7日抵押给郑州银行股份有限公司京广南路支行，与617房产一并抵押的还有501、618、705等合计6套房产，该6套房产系爱港置业为案外人向银行借款提供的最高额抵押担保，爱港置业偿还银行全部本息后，银行于2019年7月24日注销包含617在内的6套房产的抵押登记。2019年8月1日之前，617房间一直由爱港置业自用，之后，将其中的52平方出租给他人，爱港置业自2018年12月1日起以转账的方式向原告支付租金，2019年5月31日之后因资金紧张没有再支付过租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。结合本案，原告李玲以房产权利人身份提起执行异议之诉，其事实和理由均未能符合上述法律规定，表现在：一、买卖合同显示的李洪兴所购世航之窗3层305号房、李玲所购世航之窗6层617号房均非用于居住；二、李玲称其与爱港置业签订委托经营管理协议，该协议不能认定李玲在2019年7月25日世航之窗6层617号房被查封前，实际占有该不动产；三、李玲未向该院提交世航之窗6层617号房已办理预告登记的证据，李玲提交证据虽显示该房屋在人民法院查封当日办理了合同备案，但合同备案并不等同于预告登记，且备案时间亦显示在该院查封之后；四、按照原告李玲所称，617号房屋在2018年11月26日即完成合同签订，超过半年时间均未与爱港置业签订正式的商品房买卖合同，爱港置业也明知道617号房屋在2018年11月26日已经出售给李玲，却不与李玲签订正式的商品房买卖合同，办理合同备案及预告登记等，而是在2018年12月7日以该房产为他人提供抵押担保，恰恰在法院查封的前一天进行解押，查封当天签订合同并办理合同备案，上述行为，原告提交的证据及陈述，均不能排除合理怀疑。综上,原告李玲对案涉房产的执行异议的事实理由均不符合上述法律规定,李玲未取得足以排除强制执行的民事权益,李玲的诉讼请求,不能成立,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告李玲的诉讼请求。案件受理费19692元，由原告李玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、河南省郑州航空港综合经济实验区人民法院于2020年4月30日作出《移送破产审查决定书》，内容为：该院在执行申请人高水波等人与被执行人郑州航空港区爱港置业有限公司系列案件（3起）中，被执行人郑州航空港区爱港置业有限公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力。现因申请执行人申请案件移送破产审查，依照《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》的规定，决定：对被执行人郑州航空港区爱港置业有限公司执行案件移送破产审查。二、原审第三人郑州航空港区爱港置业有限公司的破产审查，已由河南省郑州航空港综合经济实验区人民法院执行部门移送至本院立案庭。本院立案庭于2020年6月16日以（2020）豫01破申10号登记立案，并将该案移送至本院破产庭进行审查。目前本院破产庭正在破产审查中，尚未对该执转破案件作出是否受理的裁定。三、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，一、《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第十二条规定，执行法院移送破产审查的材料，由受移送法院立案部门负责接收。受移送法院不得以材料不完备等为由拒绝接收。立案部门经审核认为移送材料完备的，应以“破申”作为案件类型代字编制案号登记立案，并及时将案件移送破产审判部门进行破产审查。破产审判部门在审查过程中发现本院对案件不具有管辖权的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十六条的规定处理。《最高人民法院关于执行案件移送破产审查若干问题的指导意见》第十三条规定，受移送法院的破产审判部门应当自收到移送的材料之日起三十日内作出是否受理的裁定。受移送法院作出裁定后，应当在五日内送达申请执行人、被执行人，并送交执行法院。本案中，鉴于原审第三人的破产审查，尚处于审查阶段，本院破产庭尚未作出是否受理的裁定，尚不存在原审第三人指定破产管理人的问题，则目前本案审理时该公司有权出具委托手续，对外委托代理人代为行使相关诉讼权利，履行诉讼义务。二审审理时被上诉人对原审第三人出庭人员的资格及提交的委托代理手续持异议，不能成立。二、首先，上诉人提交的房屋买卖合同显示，李洪兴作为买受人购买的世航之窗3层305号房屋、上诉人所购的世航之窗6层617号房屋的房屋用途均为办公，涉案房屋并非用于居住使用，上诉人不是购房消费者。其次，上诉人认可就617号房屋与原审第三人签订商品房买卖合同后一直未在房管部门办理合同备案，直至法院查封涉案房屋当日才前去办理备案，不符合交易习惯。第三，原审第三人在2018年12月7日将涉案房屋作为他人贷款的担保在银行办理了抵押登记，这与上诉人主张其在2018年11月26日购买涉案房产且对该房产合法占有的物权状态不符。第四，上诉人与原审第三人签订商品房买卖合同的同时，又签订了委托经营管理协议，上诉人从原审第三人处收到的所谓租金款项与原审第三人对外出租收益数额明显不符，且涉案房屋仅有52平方米对外出租，剩余部分一直由原审第三人占有使用，故上诉人称其在法院查封涉案房屋前已合法占有该房屋，证据不足。综上，上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费19692元，二审案件受理费19692元，共计39384元，由上诉人李玲负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年七月二十三日书记员  胡文路