陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初2530号 原告：赵某某。委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。被告：马某某。委托诉讼代理人：王龙，系陕西金赞律师事务所律师。原告赵某某诉被告马某某合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告赵某某及其委托诉讼代理人龙丽娜、被告马某某及其委托诉讼代理人王龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，2012年，被告和其邻居田某乙、田某甲、杨某某和杨学文五人联建XX园XX小区时，原告承包了该小区电气安装工程，2012年11月6日，经被告与案外人田某乙、田某甲、杨某某和杨学文结算确认原告应得电气工程款599352元。结算后被告给原告支付了79352元，下欠520000元，经过协商被告用新兴园小区4单元302室房屋作价52万元抵消被告欠原告的电气工程款，被告将房屋钥匙交由原告保管。2015年冬，被告私自将折顶给原告的4单元302室房屋门锁撬开并将房屋出售给他人，原告得知后经过多次协调未果，原告向派出所报案，2018年12月27日原、被告达成了新的以房抵债协议，并签订了《房屋转让合同》约定，被告用XX园XX小区4-702室（西户）房屋折顶原告的电气工程款52万元，自合同签订之日起3个月内被告将房门的钥匙交于原告，被告协助原告办理房产过户手续，房产变更登记在原告名下后，原告一次性给被告支付装修款8万元。双方严格遵守合同，若单方违约按照房屋总价的20%作为月违约金，办理房屋过户手续费由原告承担。合同签订后，因XX园XX小区4-702室（西户）房屋登记在被告姐姐的名下，导致被告无法按照合同约定给原告交付房屋，更无法办理房屋过户登记手续，原告多次找被告协商未果，为了维护原告的合法权益故诉至法院。请求人民法院依法解除原被告签订的《房屋转让合同》；判令被告给原告支付工程款520000元；判令被告给原告支付违约金104000元；由被告承担本案所涉的全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据：电气报价单一份，证明2011年8月10日原告报价经与被告合伙建设项目的田某乙、田某甲、杨学文三人确认同意每平方米66元价格由原告承包涉案房屋所在小区的电气工程。第二组证据：回民街商住楼结算单（杨学文），证明2012年11月6日原、被告与案外人田某乙、田某甲、杨某某、杨学文结算确认，原告应得电气工程款599352元。第三组证据：房屋转让合同一份，证明2018年12月27日原、被告达成房屋转让合同，约定被告用XX园XX小区4-302室房屋抵顶下欠原告的工程款52万元，在2015年，被告在原告不知情的情况下将房屋撬开后另售他人，经双方二次协商后，被告用XX园XX小区4-702室房屋抵顶下欠工程款52万元，自合同签订后的3个月内，被告给原告交付房门钥匙并办理房屋过户手续，如果被告违约给原告支付总房价20%的违约金即104000元，合同签订后被告未按约定给原告交钥匙过户，同时被告也未取得房屋所有权及处分权，致使房屋所有权不能转移。被告马某某辩称，请求驳回诉讼请求，本案中涉案楼房当时在2011年6月1日由马某某、田某乙、田某甲、杨某某、杨学文和王世霞六户联建的该楼房，承包给了榆林市旭隆建设工程有限公司，具体施工人是刘某某。承包范围：除甩项工程外全部土地工程内容，电气工程包含在内，被告马某某未与原告结算过，另原告所称双方结算后，被告欠原告电气工程款52万元，没有事实和法律依据，被告抵顶给原告的4-702室，该房屋的所有权人是被告姐姐马某某，因该买卖合同侵犯了马某某的产权，所以该合同属于无效合同。另外，涉案楼房于2013年出现裂缝下陷等质量问题，被告无法向原告交付一个产品有缺陷的房产，涉案的款项是被告欠刘某某工程款，顶给刘某某房屋是4-302室，房屋整体出现质量问题，无法交付房屋，后刘某某哥哥欠赵某某的钱，三方协商后将4-702室折抵给赵某某并签订合同，数额在结算的时候是46.6万元工程款，不是电气款是工程款，这个款项与我们没有关系，应该驳回原告的请求。 被告马某某向法庭提交了以下证据：第一组证据:建设施工合同一份，工程质量保修书一份;证明目的:1.涉案楼房的发包人为杨学文、田玉城、田玉民、杨某某、马宝子、王世霞等六户，承包人为榆林市旭隆建筑工程有限责任公司（负责人为刘某某）。承包范围：除甩项工程外全部土地工程内容。开工日期为2011年6月2日，竣工日期为2012年6月22日。2.双方约定土地工程保修50年，装修工程2年。第二组证据：回民街商住楼结算单一份，六户算账清单一份；证明目的：1.承包人榆林市旭隆建筑工程有限责任公司（负责人为刘某某）承包的工程范围及决算项目有商住楼土建工程、室外工程、电气工程等。2.被告马某某一户工程总价款为1736000元（包括水电工程款161300元），已付1270000元，下欠工程款466000元。第三组证据：土地证一份，房产证一份；证明目的：1.证明土地证号为“定国用（2014）第1-11528号”，土地使用权人为杨学文、王世霞、田某甲，田某乙、马某某（马某某姐姐）杨某某。坐落：新兴园小区（环南路南、回民巷北），使用权面积为1353.288平方米。2.房产证号为“定边县房权证西区字第S201512300057号”。坐落：XX环XX路南，回民巷北（新兴园小区）040702室。共同共有人：马某某、马建贵。  第四组证据：照片七张，录像光盘一张；证明：涉案楼房现在墙体出现裂缝，下陷等情况。严重处缝隙达4-5厘米，里外穿透。严重影响居住环境，一楼商业用房至今搁置，因房体质量问题无人问津，无法租赁。第五组证据：房屋转让合同一份；证明目的：证明转让方为马某某，承让方为赵某某。抵顶房屋为“新兴园小区”4单元702室。但是结合被告提交的第三组证据证明该套房屋的实际所有权人为马某某，并不是本案被告马某某。马某某不是涉案房产的所有权人，不具有处分权，房屋的所有权人马某某也没有给过马某某任何有关处分房产方面的授权。据此，该协议对房屋的所有权人不发生法律效力。被告马某某更不存在任何违约问题。第六组证据：谈话笔录一份、证人杨某某证言；证明目的：涉案楼房于2011年由杨学文、田玉城、田玉民、杨某某、马某某、王世霞整体承包给刘某某具体施工（包括该工程的水电工程，都是刘某某找人干的，上述六户联建户不另行进行分包。）。当时管账的是杨学文（已故）、田某乙。同时我们也不认识赵某某，不存在拖欠赵某某工程款的情况。另外该工程现在也出现质量问题。本院与案外人田某甲谈话笔录一份，证明本案所涉工程款是由6户联建户直接与刘某某结算。 经庭审质证，被告对原告所举第一组证据真实性和证明目的均有异议，因为该电气报价单上面没有被告签字确认，另外该证据也不能证明原告所称的电气工程就是被告给其承包的，另外该三人也未到庭当面质证，对真实性不予认可。对原告所举第二组证据不予认可，该证据系复印件，不能证明涉案的电气工程款就是与本案的六户联建户达成的，上面也没有被告签字，该证据恰好与被告提交的第二组证据相互印证，工程都是承包给刘某某的，与赵某某没有关系，结算也不是和赵某某结算的。对第三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告签字予以认可，对有效性有异议，马某某不是涉案房产的所有权人，不具有处分权，房屋的所有权人马某某也没有给过马某某任何有关处分房产方面的授权。原告对被告所举的第一组证据是复印件不符合证据形式要件对真实性有异议，对证明目的有异议，通过这个施工合同仅能看到后面法定代表人杨学文的名字无异议，但是对其他6户反映不到。对第二组证据结算单真实性认可，这组证据与原告提交的第二组证据可以证明工程款，结算人有杨学文、田玉城、田玉民、杨某某、马某某、王世霞的签名，6户算账清单与本案没有关联性。对第三组证据的三性均有异议，对土地证房产证真实性无异议。对第四组证据关联性有异议，照片能显示质量有问题，但是与原告承包的电气工程无关联性。对第五组证据转让合同真实性无异议，对证明目的部分有异议，该协议应该产生法律效力，被告违约，未按协议履行交付钥匙及过户。对第六组证据证人证言将工程承包给公司有异议，与原告举证的第一组证据相矛盾，2011年8月10日原告报价经与被告合伙建设项目的田某乙、田某甲、杨学文三人确认同意每平方米66元价格原告承包涉案房屋所在小区的电气工程。对第七组证据证人证言马某某是实际盖房子人，被告提供所有的证据都不能显示是马某某投资的，原告证明的目的有异议，合同不是无效的，合同是有效的。原告对本院与案外人田某甲谈话笔录一份，其中报价单由田某甲签字无异议，是原告将报价单交给田某甲、田某乙、杨学文的，电气工程款是经过6户联建户同意由被告给原告支付。被告对本院与案外人田某甲谈话笔录一份无异议，电气工程是由刘某某承包给本案原告。本院对原告所举证据作如下认定，对原告所举第一组证据被告对其真实性和证明目的均有异议，因该楼房为六户联建，报价单中无被告签字，且该证据为报价单无相应证据佐证将电气工程承包给原告，故本院不予认定。对原告所举第二组证据结算单（复印件）一份，被告对其真实性有异议，该证据不符合证据形式要件，本院不予认定。对原告所举第三组证据房屋转让合同一份，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对被告所举第一组证据，因该证据为复印件不符合证据的形式要件，故本院不予认定。对被告所举第二组证据，原告对其真实性无异议，认为与本案无关联性，本院对其真实性予以确认。对被告所举第三组证据土地证及房产证系国家职能部门出具，真实、合法，本院予以确认。对被告所举第四组证据照片，原告对该证据关联性有异议，因该证据与本案无关联性，本院不予认定。对被告所举第五组证据转让合同，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，本院对其真实性予以确认。对被告所举第六组证据证人杨某某当庭证言，因证人杨某某与被告有利害关系，故该证人证言本院不予采纳。对被告所举第七组证据证人马某某当庭证言，马某某认可其名下房屋系其委托被告进行承建，故对该事实予以确认。对本院与案外人田某甲谈话笔录一份，因案外人田某甲与被告有利害关系，故该谈话笔录本院不予采纳。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实, 2012年杨学文等6人联建定边县XX园XX小区，该项目工程除甩顶工程外全部土建工程承包给榆林市旭隆建筑工程有限责任公司，项目负责人刘某某。后原告从刘某某处分包该项目电气工程，电气工程总价款599352元，已付79352元，下剩520000元未付。2018年12月27日被告与原告签订《房屋转让合同》，合同约定：就乙方（赵某某）承包XX园XX小区电气安装工程，2012年经过跟建设方田某乙、田玉民、杨学文（已病故），土建施工方刘某某三方协商，将XX园XX小区4单元302室房屋房款冲抵该项目电气工程款，房屋总价为52万元，现房门钥匙在乙方手中，在乙方不知情的情况下，甲方（马某某）在2015年冬将房门撬开，将该房屋另出售他人，经过二次协商，达成协议。被告将XX园XX小区4单元702室西户抵顶给原告（抵顶XX园XX小区电气安装工程款）。三个月内交付钥匙并办理过户手续。房产过户后原告一次性给付被告装修款80000元。若单方违约按房屋总价20%作为月违约金，后被告未能按约定交付房屋并办理过户手续。故原告诉至法院。另查明，该XX园XX小区4单元702室西户（定边县房权证西区字第S201512300057号），于2015年12月30日登记在案外人马某某名下。本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告于2018年12月27日签订的《房屋转让合同》，系双方自愿签订，但涉及的4单元702室房屋系案外人马某某所有，且马某某当庭对马某某签订该合同的行为不予追认，故被告系无权处分，故原告请求依法解除原、被告签订的《房屋转让合同》的诉讼请求予以支持；对原告请求被告承担违约责任的诉讼请求，本案中被告自认欠刘某某电气款46万余元未支付，又认可原告承建涉案小区的电气工程，对转让合同的真实性均无异议，故涉案折抵的52万元其实质为债务承担，即被告马某某自愿承担刘某某应向原告支付的款项，故被告马某某应当承担还款责任，原告在向被告索要时，同意用涉案的702室进行折抵，但其作为成年人，在签订房屋转让合同时应当对涉案房屋的所有权进行审查，造成房屋转让合同无法履行，其存在一定过错，故其请求的违约金，不予支持。对被告辩称涉案工程全部承包给刘某某，应当和刘某某结算，与本案原告无关的辩称理由，与查明事实不符，不予支持。对其辩称房屋质量问题，可另案主张。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第七十九条，《最高人民法院》之规定，判决如下：一、原、被告于2018年12月27日签订的《房屋转让合同》依法解除。二、由被告马某某于本判决生效之日起七日内支付原告赵某某电气款人民币520000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5020元，由原告赵某某承担520元，由被告马某某承担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。    审  判  员  党翠琴                                    二〇二〇年七月八日  书  记  员  高雪琼1