浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3117号 上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江隐居集团股份有限公司，住所地杭州市上满觉陇69号101室。统一社会信用代码：91330100574373113W。 法定代表人：金向军，董事长。 委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江龙麒投资管理有限公司，住所地杭州市上城区元帅庙后88号283室。统一社会信用代码：91330102MA28L0F751。 法定代表人：马伟俊，基金经理。 委托诉讼代理人：徐燕文，浙江英普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利民，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 上诉人浙江隐居集团股份有限公司（以下简称隐居公司）与被上诉人浙江龙麒投资管理有限公司（以下简称龙麒公司）房屋租赁合同纠纷一案，隐居公司不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2018年7月16日，隐居公司（甲方）与龙麒公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落在杭州市西湖区天竺路363号房屋（建筑面积75平方米）、365号房屋（建筑面积63.4平方米）、367号房屋附带附房厨房（建筑面积60平方米）出租给乙方使用，其他房屋的附房和地下室不在本次出租范围内。租赁期限自2018年8月1日起至2026年5月31日止。年租金为1000000元（不含税），每年租金在前一年租金基础上递增5%。第一年半年一付，第二年起一年一付，先付后用，乙方于2018年8月1日前向甲方支付半年租金500000元，于2019年2月1日前向甲方支付半年租金500000元，第二年起于2019年7月1日前向甲方支付一年租金1050000元，付款周期、金额以此类推，第二年起每年租金提前一个月支付，逾期支付租金的，乙方须承担逾期费用每日0.1%的违约金。合同签订之日，乙方交纳房屋租赁保证金200000元，合同期满后，乙方将房屋按正常使用状态清理整洁后交还甲方，且付清全部租金、物业服务费、水电费、通讯网络费及违约金（如有）等款项后15个工作日内，甲方将租赁保证金不计息退还乙方。甲方应于2018年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，经双方移交房门钥匙后视为交付完成，甲方未按照合同要求按时交付场地的，每延迟交付一日，按日租金双倍向乙方支付违约金。双方同意，有下列情形之一的，甲方或乙方可书面通知违约方解除本合同：1、甲方逾期30日未交付房屋的；……7、乙方逾期一个月以上不按本合同约定全额支付租金、物业服务费、公共能耗费、水电费等各项费用的；8、……。发生3-7条事项的，违约方除承担停止侵害、修复房屋结构，还应按当年年租金向对方支付违约金，若不足以抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿损失与违约金的差额；发生3-8条事项的，甲方有权停止向该房屋供电及其他物业服务直至乙方纠正违约行为，乙方仍应继续承担在此期间的房屋租金等任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。合同期内，若甲方不论因何原因失去本合同项下房屋出租权利的，则双方均表示理解，解除合同，并互不追究对方责任（包括但不限于已投入的装修损失、经营损失等），如乙方届时已支付的房屋租赁费超过甲方应收的金额（甲方应收取的金额按月计算），则甲方将剩余租赁费及房屋租赁保证金不计息退还给乙方。合同签订当日，龙麒公司向隐居公司支付了合同约定的房屋租赁保证金200000元。 上述租赁房屋系从仰桂泉及仰菊华（363号房屋）、马牛儿（365号房屋）、赵敏华及张敏（367号房屋）处承租而来，在与作为甲方的仰桂泉及仰菊华、马牛儿签订的《房屋租赁合同》第十三条均约定“甲方同意乙方转租所承租房屋，但需提前两个月通知甲方，转租业态需征得甲方同意/并获得甲方书面同意”。后因转租问题隐居公司与上述房东产生纠纷，其中张敏及赵敏华于2018年8月3日出具转租同意书，同意隐居公司在租赁期内所租赁的上天竺367号房屋转租给龙麒公司用于住宿和办公室。 合同履行中双方通过微信沟通，2018年7月30日龙麒公司问“我们今天要搬进去，那边房东谈得怎么样了”，隐居公司回复“明天后天约了最后一次谈判”，“367可以先别动吗其他两栋没关系”；7月31日龙麒公司又询问进展，隐居公司回复“在谈”，并同意8月1日先不用支付租金；8月13日，隐居公司又称“我尽快安排他们弄完。看在我这份上了……不付清先稍微付一些”，并答应“花坛和弱电尽快给你们弄好”；此后双方还就空调漏水问题进行了沟通；8月20日，龙麒公司提出“25日前花坛、空调、监控都搞好付款”，隐居公司答应处理，期间龙麒公司还将一些室外施工现场及杂物堆放的照片发送给对方。 2019年3月12日，隐居公司诉至一审法院，请求判令：1.龙麒公司向隐居公司支付2018年8月1日至2019年1月31日的欠付租金350000元及违约金60200元（违约金按日千分之一的标准，自2018年8月1日起暂计至2019年1月20日，实际要求支付至欠付租金付清之日止）；2.本案诉讼费用由龙麒公司承担。审理中，隐居公司变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，龙麒公司立即向隐居公司归还案涉租赁房屋；2.龙麒公司向隐居公司支付到期欠付租金850000元及违约金165550.01元（违约金按日千分之一计算，其中350000元部分自2018年8月1日暂计至2019年5月31日为106050.01元，500000元部分自2019年2月1日暂计至2019年5月31日为59500元，违约金请求支付至实际履行之日）；3.本案诉讼费用由龙麒公司承担。 龙麒公司向一审法院提出反诉请求：1.隐居公司向龙麒公司支付违约金263013.7元（违约金计算至2018年9月17日）；2.本诉及反诉的诉讼费用由隐居公司承担。审理中，龙麒公司增加反诉请求如下：3.龙麒公司与隐居公司《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除；4.隐居公司赔偿龙麒公司搬运费11501.26元、房屋装修及维修费59137元、中介费40000元、餐费5016.9元、其他费用63324.37元，合计178979.53元；5.隐居公司返还房屋保证金200000元并按银行同期贷款利率支付利息（自《房屋租赁合同》解除之日起计至实际返还之日止）。 2019年5月6日，隐居公司向龙麒公司发送告知函，要求其在三日内将人员及财物搬离场地。庭审中，当事人均确认双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除。 2019年5月15日，仰桂泉、仰菊华针对363号房屋贴出收房告知书，认为承租人已逾期支付租金15天，要求于5月17日前搬离并结清水、电、煤费，交回房屋同时解除租赁合同，并注明转租未按合同第十三条约定履行，在其不知情的情况下进行转租系违约行为，并告知现房屋实际使用人知晓该违约事实。因租赁房屋被断电等纠纷，龙麒公司分别于2019年5月16日、20日、21日报警。 2019年6月13日，龙麒公司将365号、367号房屋钥匙直接交给马牛儿和赵敏华。 一审庭审中，对交付钥匙的具体时间，双方各执一词，隐居公司称是在2018年7月16日前后几天，龙麒公司则称是2018年9月17日拿到的钥匙。 另查明，2019年8月9日，马牛儿以承租人逾期支付租金、未经许可转租等为由起诉隐居公司等至一审法院，该案于2019年10月21日经调解解除了双方之间的《房屋租赁合同》。 一审法院认为，隐居公司与龙麒公司签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。而该《房屋租赁合同》是基于隐居公司等主体与房东签订的三份《房屋租赁合同》产生的，系房屋转租合同，具有附属性。庭审中，双方均确认该《房屋租赁合同》已于2019年5月6日解除，对龙麒公司的该项反诉请求，予以支持，同时对隐居公司要求在本案中解除合同的本诉请求，不再予以确认。 关于违约责任。合同履行中，隐居公司仅能提供367号房屋的转租同意书且原租赁合同租期仅为三年，而从363号房屋所贴出的收房告知书以及就365号房屋所提起的诉讼来看，隐居公司确实存在未经出租人同意转租以及拖欠租金等违约情形，以致与房东产生纠纷，最终导致隐居公司丧失了对案涉房屋的出租权利，无法继续履行与龙麒公司的租赁合同。龙麒公司以此为由拒绝支付第一期半年的剩余租金以及第二期半年租金，实质上是行使合同履行抗辩权，于法有据，同时沟通中隐居公司也同意先不用支付租金，因此龙麒公司拒付租金不构成违约。而且隐居公司与龙麒公司之间的《房屋租赁合同》也明确约定，“合同期内，若甲方（即隐居公司）不论因何原因失去本合同项下房屋出租权利的，则双方均表示理解，解除合同，并互不追究对方责任（包括但不限于已投入的装修损失、经营损失等）”，可见双方在签订合同时即已预见到可能会出现隐居公司丧失出租权利的情况，并对此达成了解除合同并互不追究责任的合意，龙麒公司基于此要求隐居公司赔偿相关损失，与合同约定不符，不予支持。同理，隐居公司也无权再向龙麒公司主张应付未付租金，故隐居公司要求支付欠付租金及违约金的本诉请求，亦不予支持。 关于房屋交付与返还。没有证据证明隐居公司已按合同约定于2018年8月1日前向龙麒公司交付房屋，龙麒公司于2018年7月购买家具并搬运的行为不能反证房屋已交付，因为聊天记录明确记载截至2018年7月30日龙麒公司尚未搬入案涉房屋。但龙麒公司亦未提供充分证据证明存在逾期交房的事实及交房的具体时间，屋外花坛等场地不是案涉租赁合同标的物，场地未及时清理不构成逾期交房，微信聊天记录所反映的房屋瑕疵问题，也已通过出租人的修缮以及合同解除前租金的减免支付予以弥补，故龙麒公司主张延迟交房违约金，不予支持。因隐居公司违约，导致房东依据原租赁合同要求龙麒公司直接返还房屋，且房屋钥匙已于2019年6月13日返还给房东，故隐居公司在原租赁合同已解除的情况下要求龙麒公司向其归还案涉房屋，与事实不符，不予支持。 关于保证金。根据合同法关于合同解除效力的相关规定及案涉《房屋租赁合同》的约定，合同解除后，隐居公司理应将房屋租赁保证金不计息退还给龙麒公司。隐居公司所辩称的保证金返还条件未成就，适用于合同期满后的返还，不适用于本案。但龙麒公司有关利息的主张，与合同约定不符，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认隐居公司与龙麒公司于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月6日解除。二、隐居公司于判决生效之日起十日内返还龙麒公司保证金200000元。三、驳回隐居公司的诉讼请求。四、驳回龙麒公司的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13940元，财产保全申请费2571元，合计16511元，由隐居公司负担。反诉案件受理费减半收取5110元，由龙麒公司负担3518元，隐居公司1592元。 宣判后，隐居公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决龙麒公司不用支付使用期间的房租实乃保护租霸行为的合法性，该判决违反了事实和法律规定。1.案涉天竺路363号、365号、367号房屋虽为隐居公司从第三方处承租，但隐居公司在行使案涉合同的解除权时，均缴足了房租。2.案涉房屋自2018年7月底即由龙麒公司实际占有使用，龙麒公司在2018年10月15日支付15万元租金后即一直拖欠租金，后于2018年12月29日收到隐居公司解除《房屋租赁合同》通知书后，仍拒绝搬离案涉房屋，2019年3月12日，一审法院受理本案后，隐居公司于2019年5月6日再次发送告知函，要求龙麒公司办理，龙麒公司仍未搬离，直至2019年6月13日才搬离案涉房屋。按照合同约定及法律规定均应履行支付房屋的义务。3.隐居公司与部分产权人发生纠纷，均是发生在与龙麒公司解除合同之后，且合同具有相对性，从案涉房屋交付龙麒公司至案涉租赁合同解除，并无任何第三方影响龙麒公司对案涉房屋的占有使用。龙麒公司不支付租金的行为，早已构成根本违约，根本不存在其所谓的隐居公司与产权人的纠纷影响其使用案涉房屋的情况。4.龙麒公司承租案涉房屋系通过第三方中介公司，并且合同明确约定，出租范围为天竺路363号房屋（建筑面积75平方米），天竺路365号房屋（建筑面积63.4平方米），天竺路367号房屋附带附房厨房（建筑面积60平方米），其他房屋的附房和地下室不在出租范围。其对案涉房屋及周边场地做了充分了解（合同第二条），移交房门钥匙后视为交付完成（合同第八条第一款）。并约定承租范围内的所有设备设施概由乙方自行负责维修和保养（合同第七条第一款），甲方可代为维修，但一切相关的维修费用应由乙方自行承担（合同第七条第二款）。根据约定，隐居公司于2018年7月底即已将房屋钥匙移交龙麒公司，龙麒公司辩称2018年9月17日拿到钥匙，与事实不符，且与其提供的证据自相矛盾。一审法院根据龙麒公司节选后提交的10张微信聊天记录进行跨时间段认定，明显错误。根据判决书第十二页显示：2018年7月30日龙麒公司问“我们今天要搬进去，那边房东谈的怎么样了”，隐居公司回复“明天后天约了最后一次谈判”，“367可以先别动吗其他两栋没关系”，结合隐居公司提供的367号房屋产权人2018年8月3日出具的书面转租同意书，可见2018年7月底龙麒公司即可正常使用363号和365号房屋，后于2018年8月3日，367号房屋也可正常使用。至于之后在微信聊天记录中提到的花坛和弱电问题，系由龙麒公司承担维修和保养义务，隐居公司代为维修也是由龙麒公司承担相应费用。龙麒公司按照合同约定支付租金的义务从未进行过变更，本案经过9个多月的审理，一审判决在写判决书这个时间点的房屋状态来认定合同履行过程中龙麒公司享有合同履行抗辩权错误。若非龙麒公司违约不支付粗金导致隐居公司向产权人延付租金，隐居公司不会与产权人产生纠纷。一审判决导致的直接结果即是隐居公司向产权人支付了租金，龙麒公司实际使用案涉房屋却有权不支付租金，之后间接导致隐居公司与产权人因租金延迟支付产生后续纠纷。 二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十六条错误。该条规定：当事人互负债务，没有先后腹行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据案涉房屋租赁合同的约定及本案的证据，隐居公司已经按约履行了交付案涉房屋的义务，案涉房屋也一直由龙麒公司占有使用，龙麒公司一直未按合同约定支付租金，且经隐居公司多次催告及要求解除合同，搬离案涉房屋时也拒绝搬离，对于龙麒公司不支付租金，不归还租赁房屋的行为，适用该规定明显是使租霸行为合法化，不仅使隐居公司的租赁权益无法保障，也将影响整个租赁行业。综上所述，一审判决部分事实认定错误，适用法律错误，隐居公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第三项，改判龙麒公司向隐居公司支付欠付租金715754元及违约金165550元部分（之后违约金以715754元部分为基数按照每日千分之一请求至实际履行之日）；2.本案一、二审诉讼费用由龙麒公司承担。 龙麒公司答辩称：一、隐居公司违约交付在先，龙麒公司有权拒付租金的。首先，隐居公司是否足额缴足房租，与隐居公司是否有权利进行转租是两个问题，隐居公司混淆了这两个概念。事实上，正是因为有产权人提出了转租的异议，龙麒公司才知晓隐居公司并不具备转租权。而当367号房屋产权人提出转租异议后，龙麒公司有理由怀疑隐居公司并未征得房屋产权人同意转租，因此要求隐居公司出具其与房屋产权人的租赁合同及产权人同意转租的文件。但隐居公司并未能够完整提供。此外，隐居公司与房屋产权人367号签署的租赁协议，合同期限仅为三年，未能覆盖龙麒公司与隐居公司签订的房屋租赁合同期限。隐居公司仅以收房告知书和起诉时间来认定其与产权人的纠纷的发生时间，进而否认与龙麒公司的纠纷发生在前，与产权人的转租异议无关，明显不符合一般常理。因为一般发生纠纷时，双方并不会一步到位，立即发函或者诉讼。因此，房屋产权人的发函时间或者起诉时间与其转租异议提出的时间并没有必然的联系。相反，隐居公司应交付权利无争议的标的物，但隐居公司从未提供过363号、365号房屋同意转租的文件，导致了龙麒公司与隐居公司的房屋租赁合同处于效力不确定的状态。龙麒公司有权拒付租金，以维护自己的合法权益。 二、事实上，截至2018年9月17日隐居公司仍然在现场施工改造，其未按时交付符合正常使用条件的房屋也属于违约在先。龙麒公司在签订合同后查验涉案房屋的情况，发现房屋的弱电系统、空调设备均存在故障，无法进行正常使用。对于合同记载的所谓龙麒公司自行负责相应的维修、维护义务，龙麒公司认为是在隐居公司交付符合正常使用条件的设备之后，龙麒公司承租以后使用期间的责任，而并不是当然的认定隐居公司交付的租赁物已经符合正常使用的条件。 三、因转租纠纷和逾期交付房屋的情况，隐居公司曾与龙麒公司协商变更房屋租赁合同的租赁期限和相应条款。龙麒公司已经积极配合变更相应的事宜，但是因为隐居公司迟迟不予回复，甚至暴力断水断电，导致了龙麒公司没有办法正常办公。 四、即使龙麒公司构成违约，隐居公司所主张的按日千分之一计算违约金的标准过高，远远超过了其可能的损失。请法院依法结合双方的过错程度和实际损失情况，并考虑隐居公司存在迟延交付、违约转租等情形，依法予以适当减少。 二审期间，龙麒公司未向本院提交新证据，隐居公司提交了以下证据材料：一、龙麒公司提供证据情况汇总表，欲证明龙麒公司虚假陈述，自2018年7月下旬案涉租赁房屋即已交付龙麒公司实际占有使用的事实；二、贷方交明细，欲证明龙麒公司仅于2018年10月11日支付案涉天竺路363、365、367号租赁房屋房租15万元的事实；三、2018.5.3交易明细、四、2018.5.3个人业务账务回单，共同证明隐居公司2018年5月预付天竺路363号房屋2018年6月至2019年6月房租的事实；五、杭州银行网上银行电子回单，欲证明隐居公司2019年5月预付天竺路363号房屋2019年至2020年度房租的事实；六、2018.5.22交易明细；七、2018.5.23个人业务账务回单；八、杭州交易明细；九、账单详情，共同欲证明：1.隐居公司2018年5月已预付天竺路365号房屋2018年5月23日至2019年5月22日期间房租的事实；2.龙麒公司搬离时仍拖欠天竺路365号房屋电费及水电费的事实。十、2018.5.17交易明细、十一、2018.5.18个人业务账务回单、十二、2018.8.16交易明细，共同欲证明隐居公司2018年5月、8月已预付天竺路367号房屋2018年5月16日至2019年5月16日房租的事实。 对隐居公司提交的证据材料，龙麒公司发表如下质证意见：认可证据一的真实性、合法性，但不认可其关联性，龙麒公司收到钥匙的时间是2018年9月17日，对于票据备注及相应时间，并不能证明龙麒公司已收到案涉标的物的钥匙。对证据二的三性均无异议。对证据三至证据十二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，隐居公司是否足额缴纳房租与案涉纠纷没有直接必然联系。隐居公司与房屋产权人有过争议，因此房租款是否返还我们不知情。水电费形成在2019年5月6日之后，与龙麒公司无关。 对隐居公司提交的证据材料，经龙麒公司质证，本院认证如下：证据材料一情况汇总表并非证据，本院不予认证。龙麒公司对证据二的三性无异议，本院对该证据予以采信。证据三至证据十二与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，龙麒公司于2018年10月11日向隐居公司支付案涉天竺路363号、365号、367号房屋房租150000元。对其余一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，隐居公司与龙麒公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于房屋租金。按合同约定，本案系363号、365号、367号房屋整体出租，隐居公司并无充分证据证明其交付案涉房屋钥匙的时间，且于2018年8月时亦认可案涉房屋仍存在瑕疵，龙麒公司自认于2018年9月17日收到案涉房屋钥匙且该日案涉房屋已完成初步整改，故本院以2018年9月17日为案涉房屋交付日期。同时，双方均确认案涉合同于2019年5月6日解除，而自2018年9月17日房屋交付之日至合同解除之日，龙麒公司称因隐居公司未经案外人同意转租案涉房屋等原因而未付租金，但龙麒公司并无证据证明其正常使用案涉房屋受到影响，故龙麒公司应支付该期间的租金，共计635616元。龙麒公司已支付隐居公司租金150000元及保证金200000元，按合同约定保证金应在龙麒公司付清全部租金后返还，因龙麒公司租金尚未付清，故该保证金不应返还，经抵扣后龙麒公司仍应支付隐居公司285616元。因2019年5月6日案涉合同解除后双方在案涉房屋中仍存在纠纷，且隐居公司主张的亦是租金，故对隐居公司要求龙麒公司支付2019年5月6日之后房屋租金的主张，本院不予支持。二审期间，隐居公司放弃关于违约金的上诉请求，并不违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，隐居公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2668号民事判决第一项； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2668号民事判决第二、三、四项及案件受理费负担部分； 三、浙江龙麒投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江隐居集团股份有限公司285616元； 四、驳回浙江隐居集团股份有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回浙江龙麒投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费13940元，财产保全申请费2571元，合计16511元，由浙江隐居集团股份有限公司负担8616元，由浙江龙麒投资管理有限公司负担7895元。反诉案件受理费减半收取5110元，由浙江龙麒投资管理有限公司负担。 二审案件受理费12613元，由浙江隐居集团股份有限公司负担5663元，由浙江龙麒投资管理有限公司负担6950元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  丁 晔 二〇二〇年七月一日 法官助理朱创威 书记员周杨