安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2210号上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3（1-1）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张文燕，女，1981年3月29日出生，汉族，户籍地湖北通城县，现住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人张文燕商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。荣盛公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张文燕的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由张文燕承担。事实和理由：一、一审法院判决荣盛公司在向产权登记机关提交材料备案后仍向张文燕支付违约金，于法无据。1.荣盛公司按合同约定仅应承担按期向产权登记机关提交材料备案的义务。2.荣盛公司与张文燕之间除商品房买卖合同关系外，同时又系委托代理关系，该关系中荣盛公司代张文燕办理房屋权属证书及他项权证等事项，代理行为的后果应由张文燕承担。3.荣盛公司基于合同约定，应当在约定期限内将初始登记资料报产权登记机关提交备案，材料提交后，荣盛公司的合同义务已经完成，对于之后继续办理房屋的权属证书及他项权证的义务，系双方之间委托代理关系而确定，依据公证委托书，并未载明荣盛公司的义务和责任。一审法院判决荣盛公司承担违约责任，判决错误。二、一审判决中对合同内容的解释与事实情况不符，且明显超过荣盛公司的能力范围，加重荣盛公司的责任。1.一审法院对双方当事人之间权利义务所做的理解和解释与事实不符，确有错误。2.依照一审法院对合同内容的解释，加重了荣盛公司所承担的义务，超出荣盛公司作为民事主体所可能行使权利的界限，不符合法律及常理。三、一审判决未扣除因法律法规变化、不动产登记机关原因而增加或延长的时间错误。该增加的时间与荣盛公司无关，责任不应由荣盛公司承担，应当从应承担的责任期间中予以扣除。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，荣盛公司应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。张文燕辩称，本案争议焦点是荣盛公司将张文燕的办证材料何时报送登记机关备案，因荣盛公司在张文燕一审起诉后才于2019年10月24日将本案产权登记材料交至办证机构备案，荣盛公司行为严重违约，张文燕基于合同约定要求荣盛公司支付违约金符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张文燕向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司支付张文燕因逾期办理房地权证的违约金82802元（逾期办证时间暂从2017年1月10日暂计算至2019年10月10日止，共计1003天即违约金为总房款417721元×0.02%×1003日＝82802元），2019年10月10日以后违约金按此标准支付实际办证之日止判令荣盛公司支付张文燕因逾期办理房地权证的违约金36959.88元（逾期办证时间暂从2017年10月28日暂计算至2018年9月28日共计335天，即违约金为总房款551640元×0.02%×335日＝36959.88元），2018年9月28日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；二、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：张文燕与荣盛公司于2013年11月6日签订《商品房买卖合同》（合同编号201311060033），房屋坐落位置为安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤小区12号楼1单元7层01072号，房屋总价款417721元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。张文燕与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2016年1月15日。2019年10月24日，荣盛公司报送办理权属登记资料。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，张文燕提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市房产交易管理处出具的检索房产状况单（小证）载明了产权部门收到以张文燕为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2019年10月24日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2016年1月15日，经过360日为2017年1月9日，荣盛公司于2019年10月24日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，根据双方确认的违约起始时间，其违约时间为2017年1月10日至2019年10月24日，逾期天数为1018天，违约金数额为85048元（1018天×房屋总价款417721元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张文燕支付违约金85048元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。荣盛公司对一审判决认定的荣盛公司报送办理权属登记资料时间提出异议，对其他事实无异议。张文燕对一审判决查明事实均无异议。经审查，根据蚌埠市房地产交易管理处出具的检索房产状况单，荣盛公司于2019年10月24日提交办证材料。一审法院查明事实清楚，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是张文燕主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，根据蚌埠市房地产交易管理处出具的检索房产状况单，证明荣盛公司于2019年10月24日为张文燕户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房地产交易管理处出具的检索房产状况单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期,并无不当。综上所述，荣盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 石克链审判员 穆 莉二〇二〇年七月二十九日法官助理沈吉梅书记员徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。