辽宁省盘锦市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽11执复41号 复议申请人（利害关系人）：交通银行股份有限公司盘锦分行，住所地盘锦市兴隆台区泰山路111号。 法定代表人：张欣，该分行行长。 申请执行人：大洼恒丰村镇银行股份有限公司，住所地盘锦市大洼区田家街道田家村。 法定代表人：荆晓辉，该公司董事长。 被执行人：盘锦市双台子区国汇宾馆，住所地盘锦市双台子区双兴路。 法定代表人：孙立新，该宾馆总经理。 被执行人：孙立新，女，1970年2月4日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。 被执行人：盘锦金诚信用担保有限公司，住所地盘锦市双台子区双兴路北路217号。 法定代表人：梁雨，该公司总经理。 被执行人：梁雨，男，1980年4月1日出生，汉族，住盘锦市双台子区。 复议申请人交通银行股份有限公司盘锦分行（以下简称交通银行盘锦分行）不服盘锦市大洼区人民法院（以下简称大洼区法院）作出的（2020）辽1104执异24号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 大洼区法院在执行过程中，作出（2020）辽1104执恢65号执行裁定，拍卖梁雨所有的坐落于兴隆台区××北芳草路东乐府××＃的房屋。 大洼区法院查明，该院于2016年10月18日作出（2016）辽1121民初2621号民事判决，判决：一、盘锦市双台子区国汇宾馆（以下简称国汇宾馆）、孙立新、梁雨于本判决生效后十日内返还大洼恒丰村镇银行股份有限公司（以下简称恒丰银行）借款2,804,896.41元，并从2016年2月6日起至本判决确定给付之日止按《流动资金借款合同》约定支付利息、罚息……。判决生效后，被告未履行生效法律文书确定义务，原告向大洼区法院申请强制执行。大洼区法院于2020年3月24日立案执行，执行案号：（2020）辽1104执恢65号。大洼区法院于2019年9月4日作出（2017）辽1104执327号之一执行裁定，查封了梁雨所有的坐落于盘锦市××区芳草路东、××北乐府××Ａ01-104房屋，为首封法院。大洼区法院于2020年4月17日作出（2020）辽1104执恢65号执行裁定，裁定对案涉房屋进行拍卖。 大洼区法院另查明，盘锦市兴隆台区人民法院（以下简称兴隆台区法院）于2017年1月3日作出（2016）辽1103民初2383号民事判决，判决主文内容：一、梁雨于本判决生效后十日内一次性给付原告交通银行盘锦分行剩余本金1，880，317.83元及利息、罚息，利息和罚息自2016年6月22日起按贷款合同的约定支付；二、梁雨于本判决生效后十日内一次性给付原告交通银行盘锦分行律师费73,811.10元；三、原告交通银行盘锦分行对被告梁雨在本案中的抵押物（房屋坐落于盘锦市××区芳草路东、××北、螃蟹沟南、××东路××乐府××）享有优先受偿权……。 大洼区法院认为，本案争议焦点之一：优先受偿权人能否依法阻却法院的拍卖程序。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”的规定，享有优先受偿权人依法不能对抗司法拍卖行为。《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产优先问题的批复》第一条“在执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产”的规定，本院作为案涉房屋的首封法院对案涉房屋的拍卖符合法律规定，并无不当。本案争议焦点之二：案涉房屋评估价为2,750,300元，一拍起拍价为1，925，210元。如果一拍流拍，二拍价值会更低，会侵犯异议人利益，申请执行人也可能得不到受偿。一、依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，大洼区法官对案涉房屋起拍价降幅符合法律规定，如果一拍流拍，说明案涉房屋评估价更不符合市场价格。二、恒丰银行向本院申请对案涉房屋进行拍卖。综上，交通银行盘锦分行主张于法无据，本院对其异议依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款第（一）项、第十七条第（一）项规定，裁定：驳回交通银行盘锦分行的异议请求。 交通银行盘锦分行向本院申请复议称，请求撤销大洼区法院（2020）辽1104执异24号执行裁定，事实与理由：2015年3月25日，梁雨及盘锦鸿嘉房地产开发有限公司与利害关系人交通银行盘锦分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由利害关系人向梁雨提供贷款，梁雨用于购买乐府江南A01-104号房屋，贷款金额为193万元，同时梁雨用该房屋做抵押。2015年3月26日，利害关系人向梁雨发放贷款193万元。在此之前，利害关系人与梁雨共同到盘锦市房屋产权产籍交易管理中心对上述房屋办理了预购商品房抵押登记，利害关系人取得了抵押登记证书。由于梁雨从2016年6月22日起未按照合同的约定履行还本付息的义务，利害关系人提起诉讼。盘锦市兴隆台区人民法院于2017年1月3日作出（2016）辽1103民初2383号民事判决，判决梁雨一次性给付利害关系人剩余贷款本金1,880,317.83元及利息、罚息；同时判决交通银行盘锦分行对梁雨在本案中的抵押物（房屋坐落盘锦市××区芳草路东、××北、螃蟹沟南、××东路××乐府××））享有优先受偿权。判决生效后，梁雨未履行，利害关系人申请强制执行。在执行过程中，另案外人孙国虎愿意帮助梁雨履行付款义务，向交通银行盘锦分行还款，本行予以接受。但交通银行盘锦分行并没有解除或放弃对上述房屋的抵押权及依法享有的优先受偿权。现如今，贵院因恒丰银行申请对梁雨强制执行的案件，查封上述房屋，并已在淘宝司法拍卖网站上发布了拍卖公告，交通银行盘锦分行认为这是不正确的。这种行为没有考虑到本行作为上述房屋抵押权人的合法权益，更没有顾及到兴隆台区人民法院已经判决交通银行盘锦分行对上述房屋享有优先受偿权的事实，严重侵害了交通银行盘锦分行的利益。另外，利害关系人还发现一个重大问题，贵院将上述房屋发布到淘宝司法拍卖网站上的拍卖公告显示，该房屋的评估价为2750300元，一拍起拍价为1925210元。如果一拍无法成交，二拍价值会更低。那么，如果以如此低的价值将房屋拍卖，都不足以偿还梁雨拖欠交通银行盘锦分行的贷款本息，就更不必提及偿还梁雨拖欠恒丰银行的欠款了。所以，交通银行认为大洼区法院执行错误，请求停止对案涉房屋的拍卖。退一步讲，即使拍卖，成交价格也要高于梁雨尚欠交通银行的房贷款、利息、罚息、律师等钱额数额，这样才是公平，公正的执行行为。 本院查明的事实与大洼区法院查明的事实一致。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定：”网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”，本案中，案涉房屋的评估价值为2,750,300元，起拍价为评估价值的百分之七十即1,925,210元，符合法律规定。同时，保留价（起拍价）确定为多少，相比评估价降低幅度的多少，与拍卖是否成交或成交价高低之间并没有必然关系。并非保留价定的高，成交价就一定会高，同样，保留价（起拍价）相对较低，也不表示成交价就一定会随之走低。产权交易是市场行为，产权成交价如何，最终是由市场、产权自身价值和供求关系确定的。影响成交价的因素主要包括资产质量如何、是否有市场需求、意向购买人多少、出让时机、市场大环境如何等等，而非单纯由保留价（起拍价）来决定。综上，本院对交通银行盘锦分行请求停止拍卖案涉房屋的主张不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项的规定，裁定如下： 驳回交通银行盘锦分行复议申请，维持盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104执异24号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘宝利 审判员  张 震 审判员  乔 雪 二〇二〇年七月二十四日 书记员  徐明阳