北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3781号上诉人（原审原告）：杨某1，男，1990年12月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张俊勇，北京安太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，女，1971年2月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张胜富，北京安之律师事务所律师。上诉人杨某1因与被上诉人王某1排除妨害纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初27926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1.杨某1通过正常的询价看房程序于2019年1月19日就北京市海淀区1614号房屋（以下简称涉案房屋）签订买卖合同，于2019年1月25日办理完毕过户手续，涉案房屋变更为杨某1所有，当时涉案房屋内有租户，承诺三日后搬走，但杨某1收房时发现门锁被换，王某1拒绝搬离，一审判决认定王某1合法占有，认定事实错误；2.一审判决适用法律错误，杨某1已经善意取得涉案房屋，（2019）京01民终11403号生效裁定书裁定驳回王某1的起诉，证明杨某1依据与陈某1签订的买卖合同取得涉案房屋所有权，依法办理房屋所有权的登记手续，是涉案房屋的唯一合法所有权人，理应受到法律保护；3.王某1虽起诉确认陈某1与董某1、谢某1之间的房屋买卖合同无效，但该案尚未审结，不能证明王某1对涉案房屋实际享有所有权，王某1现占有涉案房屋没有合法依据，属于非法占有；4.王某1与陈某1之间的纠纷不能对抗善意第三人；5.王某1强占涉案房屋，应当由王某1举证其占有房屋的合法依据，举证责任在于王某1；6.杨某1与陈某1就涉案房屋的交付属于拟制交付，双方实际上已完成了交付，原租户亦同意租房，房屋买卖过户交付已履行完毕。王某1辩称，同意一审法院判决，不同意杨某1的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.杨某1在本案一审庭前会议中当庭承认在收房前未到过该房屋亦未见过租户，在警方笔录中再次自认“听陈某1说有租户在里面住，2月份才到期”，证明杨某1在2019年1月28日收房前从未到过涉案房屋亦从未见过租户，更谈不上所谓房屋的实际交付；2.陈某1在警方笔录中明确自认涉案房屋一直由王某1及孩子居住，也就是说涉案房屋一直控制在王某1手中，陈某1不可能实现交付房产的事实行为；3.陈某1作为卖方一直不到现场，双方交易价格也明显低于市场价，杨某1与陈某1的买卖合同本身就是违反常理的，杨某1不是善意取得。杨某1向一审法院起诉请求：1.王某1腾退涉案房屋，将该房屋返还给杨某1；2.王某1支付房屋使用费（按每月20000元计算，自2019年1月25日计算至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费由王某1承担。一审法院认定事实：陈某1曾以所有权确认为案由起诉王某1，北京市大兴区人民法院出具（2013）大民初字第09803号民事判决书，陈某1与王某1均不服，提出上诉。2015年12月15日，北京市第二中级人民法院出具民事调解书，对涉案房屋的纠纷另行解决，该调解书中载明：陈某1与王某1于1998年开始同居关系，同居关系期间，王某1曾与董某1、谢某1夫妻就涉案房屋签订北京市房屋买卖合同及补充协议，双方就涉案房屋的购买情况各持一词，当时，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，涉案房屋由王某1及其子居住。2016年，陈某1以同居关系析产纠纷再次起诉王某1，并将董某1、谢某1、北京金源鸿大房地产有限公司、北京青远房地产开发有限公司列为第三人，要求判令涉案房屋归其所有，第三人协助办理涉案房屋过户手续，王某1在该案中辩称购房人是自己，与陈某1无关。案件审理过程中，陈某1与涉案房屋原产权人董某1办理了房屋过户手续，于2018年10月22日将涉案房屋产权过户至陈某1名下。2018年10月24日，陈某1就同居关系析产纠纷撤回起诉。2019年1月，陈某1与杨某1就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于2019年1月25日将涉案房屋产权变更至杨某1名下。后，王某1提起合同效力之诉，要求确认陈某1与董某1、谢某1间的房屋买卖合同及陈某1与杨某1的房屋买卖合同无效。两案目前均在审理过程中。本案庭审中，法院询问杨某1与陈某1就涉案房屋是否办理交付手续，杨某1表示，过户完毕后，陈某1要求其直接去找涉案房屋的租户协商交付事宜，其也与租户协商好了。王某1称涉案房屋从未出租，无任何租户。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者恢复原状。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，杨某1主张王某1无权占有涉案房屋，据此要求王某1腾退房屋并支付占用费，杨某1应当对王某1无权占有房屋承担证明责任。根据本案查明的事实，杨某1系基于其与陈某1的房屋买卖合同取得涉案房屋的所有权，但在双方房屋买卖合同履行过程中，陈某1并未将涉案房屋实际交付给杨某1，杨某1尚未基于该合同获得对涉案房屋的占有，双方房屋买卖合同尚未履行完毕。同时，王某1在杨某1购买涉案房屋之前即实际占有使用房屋，其与陈某1之间就涉案房屋的归属尚有争议，现有证据无法证明王某1对涉案房屋的占有系无权占有。因此杨某1要求王某1返还房屋并支付房屋使用费，无事实及法律依据，应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决：驳回杨某1全部诉讼请求。二审中,杨某1提交如下新证据：证据1.（2019）京01民终11403号民事裁定书，以证明杨某1与陈某1的买卖合同真实合法有效，双方已经完成产权手续的变更，杨某1对涉案房屋享有所有权；证据2.2019年2月1日杨某1与王某1就涉案房屋交接进行商讨的现场视频及视频中对话的文字记录，证明2019年2月1日，王某1在其弟弟和朋友在场的情况下与杨某1达成一致意见，王某1同意在农历2019年正月十五日搬离腾退涉案房屋，其与前房主的纠纷另行处理。王某1对证据1的真实性认可，证明目的不认可，主张该裁定书并未否定王某1的实体权利；主张证据2并不完整，并另行提交当日的视频作为反证，表示双方并非友好协商，对话中杨某1隐瞒真实情况，且王某1已经到公安机关报案，公安机关也已经立案，王某1履行了承诺。经审查，本院对证据1的真实性予以确认，该裁定书可以证明王某1请求确认杨某1、陈某1就涉案房屋所签房屋买卖合同无效一案，已被人民法院裁定驳回，但裁定驳回的理由系“王某1以涉诉房屋所有权人身份提起诉讼无事实和法律依据，其作为本案原告主体资格存在明显瑕疵，请求权基础不明确”，并未从实体上肯定杨某1与陈某1房屋买卖合同的有效性，亦未明确认定杨某1对涉案房屋享有所有权，故对该证据的证明目的，本院不予确认。依据王某1提供的反证，杨某1提交的视频并不完整，故对该视频及文字记录的证明目的，本院不予认可。王某1提交如下新证据：证据1.租赁合同、钱款交付书、佣金确认书、物业交验单，证明王某1将涉案房屋出租的事实；证据2.银行交易明细及短信联系截图，证明租户退租的事实；证据3.情况说明，证明杨某1在购买房屋前从未到涉案房屋看房；证据4.2020年2月1日、2月20日杨某1带领大量人员到涉案房屋收房的视频及视频截图，以证明杨某1提交的视频并不完整，且杨某1暴力收房，不让出卖人陈某1到场明显违反常理，其所称购房用途自相矛盾；证据5.2019年2月17日海淀公安分局曙光派出所受案回执，证明王某1已经在许诺的时间内完成了刑事立案；证据6.王某1之弟王某2与租户方某1手机通信记录，证明杨某1买房前从来没有看过房屋。杨某1对证据1、2、3的真实性和证明目的均不予认可，主张租赁房屋并非涉案房屋，情况说明落款的署名和电话号码与杨某1主张的一致，能证明杨某1确实去看过房；主张证据4的光盘无法播放，不认可证明目的；认可证据5的真实性，但不认可关联性和证明目的，主张王某1与案外人的纠纷应该另案解决；对证据6的真实性、关联性及证明目的均不认可。杨某1认可证据5的真实性，本院予以确认；就证据1、2、3、4、6，杨某1虽不认可真实性，但未提交相反证据，故就上述证据的真实性，本院亦予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，从权利人的角度来说，杨某1系依据房屋买卖合同自陈某1处购得涉案房屋，杨某1取得涉案房屋的权属登记后，陈某1并未将涉案房屋实际交付杨某1，故杨某1尚未从陈某1处获得涉案房屋的完整权益。此外，杨某1并未提交任何证据证明其在购买房屋之前曾到涉案房屋实际看房并核实过涉案房屋的居住使用情况，故对于购买的房屋被他人占有这一权利瑕疵，杨某1未能尽到审慎的注意义务。从占有人的角度来说，依据本案查明的事实，王某1与涉案房屋原登记的所有权人陈某1曾存在同居关系，同居期间，王某1曾与董某1、谢某1夫妻就涉案房屋签订北京市房屋买卖合同及补充协议，约定由王某1购买涉案房屋，涉案房屋亦由王某1占有使用。虽然此后涉案房屋被陈某1购买，但王某1对此存在异议并提起诉讼，要求确认陈某1与董某1、谢某1间的房屋买卖合同无效，该诉讼尚未审结。因此，涉案房屋在出售给杨某1之前的所有权归属尚有争议，在此情况下，王某1继续保持其十余年来对涉案房屋的占有状态，并无过错，不构成非法占有。鉴于此，一审法院判决驳回杨某1的诉讼请求是正确的，应予维持。杨某1上诉主张其签订合同前曾实际看房，未提交证据予以证明；杨某1主张其与陈某1已就涉案房屋完成拟制交付，但杨某1未提供证据证明陈某1实际参与了任何房屋交接的工作，故杨某1该项主张，无事实和法律依据，不能成立，其坚持要求王某1腾退返还涉案房屋并支付使用费，本院不予支持。综上所述，杨某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由杨某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年七月二十八日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸