浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3454号上诉人（原审被告）：温州市郑世隆寝饰有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区飞霞北路保利大楼A幢201室。法定代表人：郑晓波，总经理。上诉人（原审被告）：郑康林，男，1962年11月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：倪铁城，男，1926年10月24日出生，汉族，香港特别行政区居民，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：刘宾宾，浙江震瓯（温州经济技术开发区）律师事务所律师。上诉人温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林因与被上诉人倪铁城房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初630号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温州市郑世隆寝饰有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判。温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林因经营需要于2010年承租倪铁城坐落于飞霞北路保利大楼A幢201室房屋并使用至今。一审法院对租赁事实和欠缴租金的认定，温州市郑世隆寝饰有限公司没有异议。但温州市郑世隆寝饰有限公司并非恶意不支付租金，因近来网络销售对实体商店的冲击导致经营下滑以及银行贷款被收回才无力支付租金。温州市郑世隆寝饰有限公司还在2018年经倪铁城同意花费巨资对涉案房屋进行了装修。倪铁城收回涉案房屋无非是出售或另行出租，温州市郑世隆寝饰有限公司愿意在同等市场价格的前提下受让涉案房屋；若是另行出租给他人，温州市郑世隆寝饰有限公司也应享有继续租赁的优先权。但原审法院未让双方充分调解协商，导致误解各自真实意愿而直接草率判决。故温州市郑世隆寝饰有限公司希望能通过上诉程序充分发挥民事调解功能，稳定租赁关系，维持现有的经营状况，并克服当前困难。另，温州市郑世隆寝饰有限公司曾支付了20万元押金，应当予以退还。倪铁城辩称：本案在一审诉前、诉中、诉后已经过多次协商，现在已进入二审程序，没有继续协商的必要，希望二审法院尽快判决。本案租赁合同为不定期租赁合同，温州市郑世隆寝饰有限公司已丧失了优先承租的权利。温州市郑世隆寝饰有限公司是否有缴纳20万押金需在核实后，经其结清租金并腾空房屋后予以结算。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。郑康林对温州市郑世隆寝饰有限公司的上诉没有意见，并希望法院能够组织双方进行调解，继续保持租赁关系。若倪铁城欲出售涉案房屋，温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林也愿意购买。郑康林未在本院指定的期限内缴纳上诉案件受理费用。倪铁城向一审法院起诉，请求：1.判令温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林立即腾空坐落温州市飞霞北路保利大楼A幢201室及103-1号、103-2号、107-3号和107-4号房屋归还倪铁城；2.判令温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林支付租金（自2019年1月1日起至实际腾空之日止按年租金65万元人民币计算，扣除温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林已经支付的10万元人民币）；3.本案的诉讼费用由温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林承担。一审法院认定事实：倪铁城系坐落温州市飞霞北路保利大楼A幢二楼营业房及一楼仓库的房屋所有权人。2011年间，郑康林因经营需要，向倪铁城承租了上述房屋。双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁面积为二楼平面871.77平方米，7#楼梯38.63平方米，8#楼梯48.24平方米，一楼门厅45.48平方米及消防通道和一楼233.48平方米，共计1311.48平方米（即保利大楼A幢201室及103-1号、103-2号、107-3号和107-4号房屋）；租赁时间五年三个月，即2011年1月1日至2016年3月31日，租金原则为先付后用，一年租金一次性付清，每年2月28日前支付。合同签订后，郑康林获得房屋的使用权并由温州市郑世隆寝饰有限公司实际使用。合同约定的租赁期限到期后，双方并未就续租达成书面意见，仍然由温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林以年租金65万元人民币实际使用房屋，并陆续支付租金至2018年12月31日。温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林拖延支付租金，经倪铁城多次催讨，于2019年4月30日支付10万元人民币。2019年7月23日，倪铁城向温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林发出《限期腾空通知书》，要求温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林腾空房屋并支付拖欠的租金，但温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林均以各种理由进行推诿。2019年10月16日，倪铁城再次函告温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林要求腾空房屋并支付租金，但温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林均置之不理。温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林向倪铁城交纳水电费押金5000元人民币。一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行合同义务。法律规定，房屋租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。倪铁城已于2019年7月23日通知解除房屋租赁合同，现要求郑康林、温州市郑世隆寝饰有限公司腾空温州市飞霞北路保利大楼A幢201室及103-1号、103-2号、107-3号、107-4号房屋，依法予以支持。承租人应按照约定的期限支付租金。温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林未按约支付租金，已构成违约，倪铁城请求郑康林、温州市郑世隆寝饰有限公司支付租金，予以支持。同时倪铁城向温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林退还水电费押金5000元人民币。郑康林的辩称，没有提供证据予以证实，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年4月22日判决：一、郑康林、温州市郑世隆寝饰有限公司于判决生效之日起十日内向倪铁城归还并腾空坐落温州市飞霞北路保利大楼A幢201室、103-1号、103-2号、107-3号、107-4号房屋；二、郑康林、温州市郑世隆寝饰有限公司于判决生效之日起十日内向倪铁城支付租金55万元人民币（租金已计算至2019年12月31日，从2020年1月1日起至实际腾空之日止，按年租金65万元人民币计算）；三、倪铁城于判决生效之日起十日内向郑康林退还水电押金5000元人民币。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元人民币，减半收取4650元人民币，由郑康林、温州市郑世隆寝饰有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，郑康林未在本院指定的期限内缴纳上诉案件受理费用，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十条之规定，应按自动撤回上诉处理。温州市郑世隆寝饰有限公司未按约、足额支付涉案房屋租金，倪铁城于2019年7月23日发送解除通知书，上述事实清楚，一审据此认定双方租赁合同解除并判决温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林腾空涉案房屋，并无不当。温州市郑世隆寝饰有限公司在二审中主张曾支付押金20万元，但未提供证据予以证明，本院无法予以采信。第二审人民法院应围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。租赁合同解除前，承租人应支付租金；租赁合同解除后，承租人应参照租金标准支付占有使用费至实际腾空之日止。一审判决主文就温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林应支付的租金或占有使用费的表述不当，但倪铁城未提起上诉，且不影响温州市郑世隆寝饰有限公司、郑康林应支付的租金及占有使用费的金额，故本院不予更改。人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。本案中，倪铁城经多次询问，均表示不愿意调解，故本院无法组织调解。综上，温州市郑世隆寝饰有限公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人温州市郑世隆寝饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月三十日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜