江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初632号原告：刘洋，男，1983年9月12日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈育峰,江苏佳民律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮,江苏佳民律师事务所律师。被告：李小青，男，1988年6月5日出生，汉族，住南京市秦淮区。第三人：冯捷，女，1984年11月21日出生，汉族，住南京市建邺区，居民身份号码。第三人：南京中乔商贸有限公司，住所地南京市秦淮区常府街85号新大都广场甲楼三楼，统一社会信用代码913201040532962552。法定代表人：胡春和，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌钰，江苏九州祥和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明伟，1964年10月3日出生，汉族，系该公司住南京市秦淮区。原告刘洋与被告李小青、第三人冯捷、南京中乔商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘洋的委托诉讼代理人王玮，第三人南京中乔商贸有限公司的委托诉讼代理人李昌钰、张明伟到庭参加诉讼。被告李小青、第三人冯捷经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认2019年1月22日原告与被告签订的房屋租赁合同无效；2、依法判决被告退还原告转让费128000元、押金10000元，合计138000元;3、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年1月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于南京市房屋，建筑面积70平方米，房屋租金为每年180000元，押金10000元，租期自2019年2月20日至2020年2月19日止。签订合同当日，原告向被告支付定金5000元，被告出具收条并承诺如被告提供的房产资料原告无法办理营业执照，被告全部退还原告所有支付的费用。同年1月29日，原告支付被告128000元门面转让费，被告亦依约将租赁房屋交付原告。原告接受租赁房屋后对租赁房屋进行装修，装修完工后原告开始正式经营。原告经营不久后，第三人冯捷提出依据其和被告的租赁合同约定，禁止被告转租租赁房屋，要求原告停止经营。原告考虑其已对租赁房屋进行装修，如停止经营自己的损失会很大，经原、被告及第三人冯捷协商后，由原、被告共同补偿第三人冯捷6万元，原告和第三人冯捷重新签订租赁合同，原告继续承租租赁房屋。原告认为，依据第三人冯捷和被告之间的租赁合同约定，被告无权将租赁房屋进行转租，且第三人冯捷知道转租后仍不同意转租，因此，依据我国《合同法》的规定，被告的转租行为无效，即原、被告之间的房屋租赁合同无效。为此，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求！被告李小青未作答辩，亦未提供证据。第三人冯捷未作述称。第三人南京中乔商贸有限公司述称：原告诉被告退还转让金等和第三人单位没有任何关系，案涉房屋是国资委的房产，现在第三人单位系受委托经营管理涉案房屋，房屋在国资委的组织下通过出租平台出租给冯捷，冯捷按期按约缴纳房屋租赁费，至于其怎么经营和第三人单位没有关系，至本次起诉才知道冯捷转租的情况和房屋现在实际使用状况，第三人单位认为对冯捷的转租行为应当按照双方的合同约定处理。根据原告提供的原、被告签订的房屋租赁合同、押金转账凭证、收条、转账记录、原告与第三人冯捷签订的房屋租赁合同、第三人南京中乔商贸有限公司提供的其与冯捷签订的秦淮区公共资源租赁合同及涉案房屋的相关资料载明的内容以及当事人当庭陈述的内容，本院查明事实如下：第三人南京中乔商贸有限公司受托经营管理涉案房屋，涉案房屋于2018年初通过租赁平台对外招租，2018年5月初第三人冯捷中标，同年5月25日第三人南京中乔商贸有限公司作为出租方，第三人冯捷作为承租方签订秦淮区公共资源租赁合同一份，约定租赁物位于南京市，建筑面积100平方米，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日，租金总额为510000元，租赁物押金34000元，租赁期内未经出租人书面同意，承租人不得转租、转借承租租赁物。后冯捷在未告知第三人南京中乔商贸有限公司的情况下，将涉案房屋转租给被告，被告又于2019年1月22日与原告签订房屋租赁合同，约定被告将位于，建筑面积为70平方米的房屋出租给原告用于经营餐饮，房屋租赁期限自2019年2月20日至2020年2月19日，房屋租金为180000元/年，按半年支付,支付时间为2019年2月20日，以对方实际收到为准，房屋押金为10000元，于签订合同并交纳首期租金时交付。合同第十条特别约定，如原告继续经营，正常使用，则被告必须一直出租给原告使用，如被告不能履行，则退还原告转让费128000元。合同同时约定了合同终止的条件、违约的处理等。合同签订当日，原告向被告支付定金5000元，被告向原告出具收条一份，载明：今收到承租人刘洋租房屋定金5000元，如被告提供的房产资料原告无法办理营业执照，则被告全部退还原告所有支付的费用。2091年1月29日，原告向被告支付转让款123000元，被告向原告出具收条一份，载明：今收到刘洋转门面转让费128000元。2019年2月27日原告向被告支付房屋押金10000元及2019年3月1日至8月31日的房屋租金90000元，被告向原告出具收条一份，载明：今收到房租100000元，房租2019年3月1日到8月31日，8月15日交下期房租。被告向原告交付涉案房屋后，原告对房屋进行装修，并于同年3月开业经营，因被告未能向原告提供办理营业执照相应的房产资料，原告暂时用第三人冯捷的营业执照进行经营。第三人冯捷知晓被告转租事宜，提出异议，后原告与第三人冯捷于2019年4月28日另行签订房屋租赁合同。现因原、被告就转让费的退还等事宜无法达成一致意见，原告遂诉至法院。另查明，第三人冯捷将涉案房屋转租给被告、被告将涉案房屋转租给原告的行为，第三人南京中乔商贸有限公司均不知情。本院认为，依照法律规定，承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案第三人南京中乔商贸有限公司作为出租方，第三人冯捷作为承租方就涉案房屋签订《秦淮区公共资源租赁合同》，明确约定租赁期内未经出租人书面同意，承租人不得转租、转借承租租赁物。而第三人冯捷未按照该合同约定，在未告知出租人的情况下，擅自将涉案房屋转租给被告，被告又擅自将涉案房屋转租给原告，而本庭审中，对于转租行为，出租人南京中乔商贸有限公司亦明确要求按照其与第三人冯捷的合同约定办理，故本院依法认定被告于2019年1月22日就涉案房屋与原告签订的房屋租赁合同无效。2019年1月22日被告向原告出具的收条中被告承诺如被告提供的房产资料原告无法办理营业执照，则被告全部退还原告所有支付的费用。综上，现原告要求法院确认2019年1月22日原告与被告签订的房屋租赁合同无效；要求被告退还转让费128000元、押金10000元，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为其对诉讼权利的放弃，亦应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘洋与被告李小青于2019年1月22日签订的房屋租赁合同无效；二、被告李小青于本判决生效之日起十日内返还原告刘洋转让款128000元、房屋押金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，减半收取为1530元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长 孙 侠人民陪审员 毛 丹人民陪审员 冯理平二〇二〇年七月九日见习书记员 吴 梦