葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1403民初1229号原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司，住所地葫芦岛市龙港区文萃路首创象墅小区16-4B座1层。法定代表人毛某，该公司总经理。委托代理人陈怡，辽宁开智律师事务所律师。被告刘某，男，汉族，银行职员，住葫芦岛市龙港区。委托代理人刘某（被告母亲），女，汉族，住址同上。委托代理人冯树仁，辽宁开德律师事务所律师。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司的委托代理人陈怡，被告刘某的委托代理人刘丽杰、冯树仁到庭参加了诉讼，被告刘某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉称，2013年12月该小区开发商与原告签订了《物业服务合同》，该合同约定，由原告向被告所居住的首创龙湾小区提供物业服务。另该合同明确约定了缴费的项目、缴费数额、缴费期限及服务内容等。被告系原告提供服务管理的首创龙湾小区的业主，该业主的房屋面积为69.04平方米，现被告按合同约定应向原告缴纳从2015年4月1日至2019年7月31日的物业管理费用人民币8，629.54元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求：1、请求判令被告给付拖欠原告的物业服务费8，629.54元及利息（利息从2015年4月1日起至实际给付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告刘某提交书面答辩状辩称，一、答辩人与原告自2018年12月份合同关系已经终止。《首创龙湾物业管理服务协议》（简称《物业服务协议》）16条约定，本协议期限自本物业的开发商首创实业发展有公司通知甲方办理入住日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效日止。业主委员会是2018年12月份成立，根据《辽宁省物业管理条例》24条，业主委员会应与原告续聘签订物业服务合同。但因原告不能完全履行协议义务，业主委员会成立后，决定不与原告续聘服务合同。《辽宁省物业管理条例》41条规定，开发商要通过招标方式选聘的物业服务企业，对前期物业管理合同期限不得超过三年，虽是业主签字，但以格式、以不签不让入住为要挟，迫使答辩人签订的，业主委员会成立后不与其签订续聘合同，视为双方协议终止，原告撤离小区，不能完全履行协议，答辩人也不能像原告交付至诉讼请求止的物业费。原告严重违约，被告有权不履行交纳物业费义务。《物业服务协议》13条约定，原告提供物业服务质量，要执行中国物业管理协会制定的《中国物协(2004)01号》《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的“一级服务标准”，一级服务标准（一）10条基本要求、(二)6条房屋管理、（三）10条共用设施设备维修养护、（四）5条协助维护公共秩序、（五）6条保洁服务、（六）5条绿化养护管理。被告提供证据证明，原告未履行服务协议13条约定达到一级服务标准。如1、电梯经常停运，违反“载入电梯24小时正常运行”的规定、2、消防设施损坏；违反“房屋及时维修、消防设施设备完后，可随时启用”规定；3、小区业主入口执勤睡觉；违反“24小时站岗执勤”规定；4、殴打业主，违反“行为规范，服务主动，热情”规定，5、小区院内车辆随意停放。违反“引导小区车辆有序停放”规定，6、监控设施损坏，违反“配有安全监控设施的，实施24小时监控”规定；7、树木枯萎、草坪荒芜，违反“草坪生长良好、及时修剪和补栽树种、无杂草、杂物”规定；8、保洁服务根本作不到“一级服务质量标准”；9、没有履行“每年至少征询业主对物业服务的意见，满意率达到80%以上”规定等等。正因原告未完全履行《物业服务协议》约定一级服务质量标准，根据《合同法》66条规定，当事人互负债务，如果没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。三、《物业服务协议》收费标准不合法。原告向答辩人收取电梯费无根据，根据双方约定执行（中国物协（2204）01号）《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中的“一级服务标准”收取物业费。已经包括了电梯费的运行，原告与答辩又无电梯收费特殊约定，原告主张答辩人欠付电梯费无依据。违反政府指导价格。《辽宁省物业管理条例》42条规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价。《辽宁省物业管理条例》42条规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价。答辩人与原告签订物业服务协议时，根据2012年12月3日《葫芦岛市物业服务收费管理办法（试行）》3条、8条、27条、29条、31条、33条规定，物业服务费必须按照服务合同约定的各项费用向业主收取，电梯运行费、车辆占用公共场地收费标准和办法由业主大会决定，产权明确的车位、车库停放的服务费根据服务水平和服务成本和标准，在物业服务合同中约定。服务收费实行明码标价、服务内容、计费方式、收费依据等事项都应当在服务合同中约定。根据2018年国家规定的物业服务收费标记为四级，一级标准是l元／㎡。葫芦岛市规定高层的各项收费标准1.24元／㎡，多层1.20元／㎡，显然，原告协议书格式条款收取费用标准损害业主利益不合法。答辩人虽是与原告签订物业服务协议，但该协议是与代表前期开发商聘用物业服务企业签订的，答辩人是在以开发商发办理入住给钥匙为条件，在拟定好的格式条款《物业服务协议》上让业主签字的，即使《物业服务协议》17.1条收费打八折1.8元／㎡，也是违反政府指导价，而且也未达到政府规定一级收费标准的服务质量，原告向答辩人主张收费标准违反政府指导价，其损害答辩人利益格式条款是无效的，被告有权拒付不合理部分物业费收取。四、原告未提供物业资质及管理人员资质证书，也未举证证明履行了协议义务，应承担不利后果。《物业管理条例》(2007年修订)32条，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。原告未提供资质，证明非法从事营业活动，不受法律保护。对答辩人提供大量证据，原告并未提供任何证据予以反驳，应当承担举证不能的后果。综上所述，对原告不合理、无根据和不完全履行合同约定服务质量义务的事实而向被告提起的诉讼请求，应依法驳回。以维护被告合法权益。本院经审理查明，被告刘某系葫芦岛市龙港区海晏北路首创龙湾小区业主，该房屋面积69.04平方米。原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司系被告所在小区物业服务公司。2014年5月4日，被告刘某与原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司签订《首创龙湾前期物业管理服务协议》，协议约定：被告刘某所购房屋为葫芦岛市首创龙湾X号楼X单元XXXX室，建筑面积为69.04平方米，物业服务费标准为住宅2元/月/平方米。物业服务费自《商品房销售合同》中约定的交房日期起计收，采取预收方式，原告每年收取一次物业服务费，办理入住时，收取2014年度物业费；以后被告应于每一交费周期的第一个月内交纳该年度周期应交纳的物业服务费，因甲方原告造成的房屋空置，甲方应全额交纳物业服务费。合同期限为本物业的开发商通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效之日止。2017年11月8日，原告葫芦岛首创实业发展有限公司作为甲方与北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司作为乙方签订《首创龙湾一期海公馆前期物业服务合同》，合同约定物业服务资金由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，具体标准为住宅2元/平方米/月（本协议期内按1.8元/平方米/月向业主计收）；地下车位100元/个/月（本协议期内按80元/个/月向业主计收），原告开庭时表示电梯费按明细表收取，没有标准。另查明，2019年8月16日，北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司作为移交方与葫芦岛首创实业有限公司作为接收方以及监督方葫芦岛市龙港区住建局、龙港区签订《首创龙湾海公馆物业交接清单》，载明北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司将撤离首创龙湾海公馆小区，现状移交给接收方，具体意见事宜如下：一、北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司于2019年8月16日17点准时停止服务撤场，物业服务工作由交接方负责，此后北京盛世物业不再承担首创龙湾小区物业服务相关责任、义务。二、北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司在首创龙湾小区物业服务费结算终止时间为2019年7月31日。此时间点之前由北京盛世物业向小区欠费业主收取物业服务相关费用（2019年7月1日-2019年7月31日不收取电梯费）。上述事实有双方当事人陈述、《首创龙湾前期物业管理服务协议》、《首创龙湾一期海公馆前期物业服务合同》、《首创龙湾海公馆物业交接清单》、证人证言、欠费明细表、光盘等证据材料在案佐证，经本院审查，可以认定。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会或业主之间订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。本案中原、被告双方已签订《首创龙湾前期物业管理服务协议》，形成了物业服务法律关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告提供了物业服务，被告作为小区业主,理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用。对于物业费的收取标准，虽然《首创龙湾前期物业管理服务协议》中约定为2元/月/平方米，但《首创龙湾一期海公馆前期物业服务合同》约定具体标准为住宅2元/平方米/月（本协议期内按1.8元/平方米/月向业主计收），且原告也是按照1.8元/平方米/月主张，故本院认定首创龙湾小区的物业费收费标准为1.8元/平方米/月，庭审中被告对于原告主张的物业费的起算时间没有异议，对于物业费的截止时间有异议，原告认为应该截止到2019年7月31日，被告认为应该截至到2018年12月份，对于此问题，本院认为，被告刘某与原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司签订的《首创龙湾前期物业管理服务协议》约定：合同期限为本物业的开发商通知甲方办理入住之日起至本小区业主大会成立、业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效之日止。2019年8月16日北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司、葫芦岛首创实业有限公司以及葫芦岛市龙港区住建局、龙港区签订的《首创龙湾海公馆物业交接清单》明确载明：北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司在首创龙湾小区物业服务费结算终止时间为2019年7月31日。此时间点之前由北京盛世物业向小区欠费业主收取物业服务相关费用。同时被告方的证人作为业主委员会的成员也明确表明2019年8月16日北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司、葫芦岛首创实业有限公司签订的《首创龙湾海公馆物业交接清单》是有业主委员会的成员参加的，且在庭审时明确表明在2018年12月份首创龙湾小区业主委员会成立后到2019年8月正式撤出前，原告物业公司也进行了物业服务，故本院确定被告应该缴纳物业费的终止时间为2019年7月31日。故根据被告的房屋面积69.04平方米，被告本应交纳2015年4月1日至2019年7月31日止的物业费为6，462.14元（69.04×1.8元/平方米/月×52=6，462.14元），但根据被告提供的证据以及证人证言显示，原告物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，故本院结合当事人的过错程度等因素,根据公平原则及诚实信用原则,本院认为被告向原告支付60%物业费较为适宜，即被告应向原告缴纳物业费6，462.14元的60%即3，877.29元。对于原告主张的电梯费，因原告未提供证据证明其计算标准，本院不予支持。对于原告主张的车位费，因开庭时被告抗辩车位属于业主购买，现原告收取的车位费系车位管理费，业主都是提前预交，不交车位费进不去地下车库，且地下车库服务不到位，业主很少停地下，地库减速带设置有问题等，本院认为，原告主张的车位费系车位管理费，但根据被告抗辩所述，原告并未为业主的车位提供良好的管理与服务，且根据被告所述，车位费系预交，如不预交车子不能进地下车库，故被告在其未交车位费期间亦未享受到原告提供的车位管理及服务，故对于原告主张的车位费本院不予支持。对于原告主张的物业费利息，因原告提供的物业确实存在瑕疵，故对于原告的此项主张本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下:一、被告刘某于本判决生效后十五日内向原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司支付2015年4月1日至2019年7月31日的物业费3，877.29元。二、驳回原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告刘某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  张浩月人民陪审员  华 萍人民陪审员  杨 柳二〇二〇年七月十二日法官助理石盼书记员杨欢