河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1136号原告:李超，男，1984年3月29日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李克钰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙许可，上海市协力（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地河南省郑州市惠济区兴隆铺7号院14号楼。法定代表人：刘峰。委托诉讼代理人：邓帅，该公司员工。原告李超与被告郑州勤丰实业有限公司（下称“勤丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李超及其委托诉讼代理人李克钰、孙许可，被告的委托诉讼代理人邓帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告限期十天内履行《房源定制协议》，与原告办理网签手续并签订正式《商品房买卖合同》;2、请求依法判决被告向原告交付房屋(良库老街公寓A3-516号和A6-621号)；并限期十天协助原告办理过户登记；3、请求法院依法判决被告支付原告2017年1月1日至12月31日前延期交房违约金21295.89元(该部分违约金以物业费形式冲抵，实际交房时兑现)；被告支付原告2018年1月1日后延期交房违约金175690.98元(暂计至2019年10月31日，之后至实际交房之日的违约金按约定不停止计算);4、请求依法判决被告支付原告房屋逾期网签补偿金153884.58元(暂计至2019年10月31日，之后至实际网签之日的补偿金按约定不停止计算)；5、依法判决本案诉讼费保全费等费用由被告承担。事实与理由:2015年3月23日，原、被告双方签订《房源定制协议)，协议约定:原告购买被告京沙××路与××处东北地块房号为A3-506号商品房(变更为××号)和A6-607号商品房(变更为××号)，建筑面积约为78.18㎡和63.48㎡，交房日期为2016年12月31日。原告按照协议约定支付了房款。2018年11月17日，原、被告双方签订《补充协议》，双方就该房网签及补偿金问题予以约定。同日，原、被告双方签订《补充协议》，双方就被告延期交付上述房屋达成协议:被告愿意承担合同中约定的逾期交付违约责任，双方就延期交付违约赔偿达成协议。至今，被告仍未按约定向原告交付符合条件的房屋，亦未按约定协助原告办理网签、向原告支付违约金、补偿金。为了维护原告的合法权益，起诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告勤丰公司辩称：1、被答辩人要求支付2017年1月1日至12月31日的交房违约金没有事实与法律依据，依据双方约定，该部分违约金以物业费形式冲抵，实际交房时兑现，现支付条件未成就。被答辩人所主张的延期交房违约金、网签违约金计算期间，应扣除不可抗力存续的期间，在原、被告合同关系存续期间，郑州市人民政府下发郑州2017-2018年秋冬季大气污染综合治理共建实施实施方案，文件要求:郑州市2017年11月15日到2018年3月15日采暖期间诚实建成区内停止各类建筑工程土方工程作业，城建部也向被告下达了禁止施工通知、期间惠济区办事处在标的房产所属工程(以下简称“涉案工程”)处设立了监督点，并派员进驻24小时全程监督。在此期间被告被迫停止施工。原告所主张的违约金计算期间，均应扣除2017年11月15日至2018年3月15日不可抗力存续的期间。2、答辩人已按约定向被答辩人履行了交房责任，被答辩人拒不履行交房手续，2018年6月30日后答辩人无需再承担延期交房违约责任。涉案工程已于2018年6月29日完成了五项竣工验收，达到了交房条件。河南省建设厅向答辩人颁发了《建设工程档案合格证》。涉案工程的水、电均已接通，电梯可以正常使用，并已覆盖光纤网络，达到了《房源定制协议》中的交房条件。答辩人的其他业主在办理了交房手续后，不少业主已经开始自主装修，且已经有业主完成了装修工作，正常使用房屋。答辩人通过各种手段通知被答辩人履行交房手续，如短信、电话通知、公告通知等，被答辩人也已知悉涉案房屋可以进行交付。交房手续须合同双方共同履行，答辩人在被答辩人不来办理交房手续后又几经催告，均不予配合，故答辩人不应为被答辩人不予配合的行为承担责任。在2018年6月30日后，答辩人无须再承担延期交房的违约责任。3、被答辩人主张的违约金已经超过房款的30％，没有法律依据。本院依据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，确认本案事实如下：2015年4月16日，原告李超（乙方）与被告勤丰公司（甲方）签订两份《房源定制协议》，协议约定：甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设易谷，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源，乙方所定制房源一套房号为A6-607，建筑面积约为66.61平方米，单价为每平方米6153元、房屋总金额409884元；另一套房屋房号为A3-506，建筑面积约为80.72平方米，单价为每平方米6198元、房屋总金额500292元。甲方承诺房源交付日期为2016年12月31日，交房标准为：1.毛坯房；2.达到使用条件。乙方须在甲方发出的书面交房通知书注明的交付日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续。通过通知办理交房手续时间的最后期限，乙方未办理收房手续，则交房通知书注明的办理交房手续期限截止日即为房屋交付日，视为验收合格。2017年11月17日，原、被告分别签订了涉案两套房屋的认购房源网签《补充协议》和认购房源延期交付《补充协议》，其中两份认购房源网签《补充协议》约定：一套认购房号现为A6#621，认购房源面积63.48㎡，认购房源单价6153.49元㎡，认购房源总价390624元，已付全款。另一套认购房号现为A3#516，认购房源面积78.18㎡，认购房源单价6197.87元㎡，认购房源总价484549元，已付全款。若被告出现一房多卖现象，被告承担原告已付房款三倍的责任；2017年6月1日起至被告通知原告办理网签之日止，被告向原告支付已付房款年利率4.5%计算的补偿金；若2017年11月30日前仍未网签，补偿标准自2017年12月1日至被告通知原告办理网签之日止，按年利率8%计算补偿金；上述补偿金的支付时间为正式交房后7日内支付。延期交房《补充协议》约定：甲方（被告）认可对乙方（原告）所购房源延期交付的事实，并愿意承担合同约定的延期交付违约责任；交付时间为2017年12月31日；2017年10月31日前，按已付房款的日万分之0.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年11月1日至2017年12月31日，按已付房款的日万分之1.5计算，在实际交房之日以物业费形式冲抵；2017年12月31日仍不能如期交付的，自2018年1月1日起，按已付房款的日万分之3计算，次月10日前支付上个月违约金。协议签订后，原告一次性向被告交付房款875173元。被告于2018年7月2日在东方今报向业主发布公告，公告称“河南易谷艺术品储运仓库”已具备交房条件，2018年6月30日起开始分批办理交房手续，尚未办理交房手续的业主前往交房现场办理交房。至本案开庭时，原告尚未到被告处办理收房手续。被告至今未与原告共同在房管局签订联机备案的《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告签订的《房源定制协议》、认购房源网签《补充协议》及认购房源延期交付《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告公司支付了全部购房款，履行了其义务。被告公司未按合同约定与原告涉案房屋正式网签手续并将符合交付条件的涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付逾期办理房屋正式网签手续补偿金与延期交房违约金。关于逾期办理房屋正式网签手续补偿金的具体计算时间及标准，2017年6月1日至2017年11月30日，按已付房款875173元（390624+484549）年利率4.5%计算补偿金，计19745.34元，2017年12月1日至2019年10月31日，按已付房款875173元的年利率8%计算补偿金，计134273.12；2019年11月1日以后逾期网签补偿金计算至被告通知原告办理网签之日止，按已付房款年利率8%计算补偿金。关于延期交房的具体计算时间及标准，因双方约定交房时间为2017年12月31日，2017年12月31日后，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年10月31日，被告应按照原告已付房款875173元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，计156218.38元；2017年11月15日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，2017年1月1日至2017年10月31日应按已付房款的日万分之0.5支付违约金并以物业费形式抵充，计13302.63元，2017年11月1日至2017年11月14日应按已付房款的日万分之1.5支付违约金并以物业费形式抵充，计1837.86元。2019年11月1日以后逾期交房违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；被告辩称其通过报纸公告方式通知原告办理交房手续，原告始终未来办理，涉案房屋已经达到交房条件并在2018年6月30日后无须再承担违约责任的辩解意见，因被告至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见本院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内与原告李超办理位于京沙快速路与北环路交汇处东北地块良库老街公寓房A3-516号房、A6-621号房网签手续及《商品房买卖合同》；二、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李超交付良库老街公寓房A3-516号房、A6-621号房屋；三、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李超逾期交房违约金，自2017年1月1日起至2017年11月14日计15140.49元（该部分违约金以物业费形式抵充），自2018年3月16日至2019年10月31日计156218.38元；自2019年11月1日起以875173元为基数按照日万分之三的标准至实际交付房屋之日止；四、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李超自2017年6月1日起至2019年10月31日逾期办理房屋正式网签手续补偿金153884.58元，2019年11月1日至被告实际通知原告办理网签之日止按已付房款年利率8%计算补偿金；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10354元，由被告郑州勤丰实业有限公司负担10204元，原告负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  郭瑞敏二〇二〇年七月八日书记员  王丽花