辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1536号上诉人（原审原告）：佟德君，女，1976年12月26日出生，满族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：宋洋，男，1985年5月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。(系社区推荐)被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：孙浩，该公司职员。上诉人佟德君因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佟德君的委托诉讼代理人宋洋、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及委托诉讼代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟德君上诉请求：一、依法撤销抚顺市望花区人民法院作出的(2020)辽0404民初847号民事判决书中第二项判项即驳回上诉人其他诉讼请求。二、依法改判被上诉人退还上诉人1445.2元或发回重审。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院查明事实不清，导致判决错误。上诉人向被上诉人按1.2元每平方米缴纳物业费不是原审法院认定的缴纳即对被上诉人收费从0.8元涨至1.2元每平方米及提供服务达标的认可，是被上诉人采取违法手段迫使上诉人交纳，因为被上诉人涨收物业费时，上诉人所在园区当时业主委员会处于解散状态，上诉人个人无法对抗被上诉人，上诉人也同园区其他业主找到相关部门，但都告知重新成立业主委员会抵制被上诉人的违法行为。新的业主委员会是2019年1月才重新正式成立，之后新的业主委员会多次找被上诉人协商退还多收的物业费，被上诉人各种推诿。被上诉人于2019年9月26日撤离上诉人所在园区，2019年11月被上诉人承诺于2019年12月31日前退还多收的物业费，但是被上诉人没有如约给付，从上述情况可以看出，新的业主委员会成立，开始行使权力维护业主权利，被上诉人无法再进行违法行为胡乱收费，才从上诉人所在园区撤离，故原审法院查明的事实不清，认定错误。为此，上诉人依法上诉，请求还上诉人一个公平、公正的判决。伟达物业辩称，关于0.8元涨到1.2元的问题，我们于2016年10月13日下发了《关于调整高层住宅物业费的通知》，由原来每平方米收取0.8元的物业费调整到1.2元，加收的0.4元是电梯和二次供水运行修护的费用。这个通知从2017年1月1日开始执行，本小区有90%的业主按照新的调整收取标准交纳了物业费。我们收取1.2元是有道理的，本小区的业主是同意的。对方是用中法的判决为依据，法院的裁判结果是不统一的，也有支持我们100%收取物业费的判决，所以我们不同意上诉人的上诉请求。2018年也有一个业主付某某代表全体业主起诉我们的案件，他的诉讼请求与本案上诉人请求一致，但被人民法院驳回了，我们对原审判决没有意见。佟德君向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告退还原告物业费1692.20元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3、公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。佟德君名下房屋位于望花区（枫泽家苑13号楼）3单元203号，面积68.69平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。此后，佟德君按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业费至2019年12月31日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。庭审中，双方均认可伟达物业于2019年10月1日前实际退出枫泽家苑园区。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟达物业于2019年10月1日前从枫泽家苑园区撤离，不再为枫泽家苑园区提供物业服务，物业服务合同的权利义务已经终止，伟达物业预收的2019年10月1日以后的物业费应当返还。佟德君主张伟达物业返还其预交的2019年10月1日之后物业费的诉讼请求，符合法律规定，故伟达物业应向佟德君返还物业费247元。关于佟德君主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，佟德君按照新标准实际交纳了物业费，其行为应视为佟德君已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对佟德君的该项诉讼请求，本院不予支持。关于佟德君主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽佟德君提供了该园区部分业主未交纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其交纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对佟德君的该项诉讼请求，本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告抚顺伟达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告佟德君物业费247元；二、驳回原告佟德君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交如下证据材料：1、抚顺市望花区建设街道办事处金石社区出具的情况说明一份，欲证明：高层住宅物业费上调大部分业主不同意，业主如不按上调后物业费标准交纳，物业就不给梯控卡升级，业主不能乘坐电梯。即便我们按照1.2元交纳了物业费也不能证明我们同意上调物业费。被上诉人质证意见：对证据真实性存疑，因为我们发现该情况说明是先盖的公单，后打的内容。关于高层按0.8元还是1.2元收费，不是社区管理范围。不认可上诉人举证目的。2、照片六张，欲证明：被上诉人服务不到位，而且园区管理混乱，即将属于全体业主的房屋（守卫室）对外出租了，故应该按照0.8元的70%收取物业费。被上诉人质证意见：照片上的是我们接收园区之前的，不是伟达物业履行职能时的照片，我们对该组照片的真实性有异议。通过上述照片不能认定物业费应打折。物业服务是有连续性的，上诉人专门拍脏乱差的照片，这个小区是有特殊性，小区里有四栋老楼，不归我们管理，老楼的垃圾都往我们这堆积。我们刚进园区是垃圾成堆，杂草丛生，监控全部故障。我们进来之后将园区内10吨垃圾雇车清理出去了，我们征求业主意见要种植花草，业主不同意。不能因为环境的问题就把物业费打7折。3、上诉人申请证人于某出庭，证明物业费上调是非法的，我们不同意，去找区里，物业公司拿出市物价局审批材料说市里同意了，就把事放下了。2018年停电、停水，我们又去找了，他们伪造市物价局的材料。我们去市、区物价局反映问题，回来之后我领着大伙签名，80%的业主都不同意涨价。被上诉人质证意见：证人所阐述的确有停水、停电梯的事实，但是停水是因为1号、5号楼的地下积水上升，紧急的进行处置，所以才停水。停电梯是因为地下室的积水过深，导致电梯运行产生故障，在当时由于天气原因造成电梯变电器损害导致停水、停电、停电梯，在此期间多次向业主发出通知，并不是我们人为制造困难。被上诉人提交如下证据材料：1、枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，欲证明：我们收取1.2元物业费是符合当期的市场行为。周边物业所收取的物业费都是1.2元—1.4元不等，所以我们的收费是合理的。上诉人质证意见：对证据真实性无异议，但与本案无关联性。因为上诉人与被上诉人签订过物业管理合同，合同约定价款为每平方米0.8元，如要变更合同，根据物业管理条例的相关规定，需要征求全体业主90%以上同意才可以变更，对方没有召开过会议，所以无法证明他想要证明的目的。2、被上诉人公司的物业费收缴明细表，欲证明：2015—2019年枫泽家苑有90%的业主履行了1.2元的收费标准，由此可以证明大多数业主对1.2元标准是认可的，并且已经交纳。上诉人质证意见：对证据的真实性没有异议。本院经审查认为，上诉人出示的抚顺市望花区建设街道办事处金石社区的情况说明属于证据种类中的言词证据，在该社区相关人员未出庭说明情况且没有其他种类证据予以佐证的情形下，该证据证明力较低，尤为需要说明的是，在本案一审审理过程中，被上诉人亦出具了由该社区出具的情况说明，证明通过被上诉人提供的管理服务，园区的照明、卫生等都有了改观，综上，本院对上诉人所出示的该份证据不予采信。证人于某证言亦属于言词证据，证明力相对较弱，本院不予采信。上诉人提交的照片，可以体现被上诉人提供的物业管理服务存在一定瑕疵，本院予以采信。被上诉人提供的枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，仅能说明被上诉人将其作为上调物业费的参考依据，但不能直接证明其调整物业费是否合理的问题，本院对此不予采信。被上诉人出示的该公司物业费收缴明细表，能较为客观的反映其所提供物业管理服务范围内小区业主交纳物业费（含高层住宅上调物业费后）的情况，本院对此予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人按照1.2元/平方米/月标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人佟德君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佟德君负担。本判决为终审判决。审判长  孙小龙审判员  马开智审判员  张庆敏二〇二〇年七月二十七日书记员  田俊杰