江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终949号上诉人（原审原告）:刘飞，男，1957年12月25日出生，居民，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）:祁君，男，1978年4月1日出生，居民，住江苏省张家港市。被上诉人（原审被告）：朱玲娟，女，1983年8月30日出生，居民，住江苏省张家港市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：皇甫斌，江苏宿兴律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴琼，江苏宿兴律师事务所律师。上诉人刘飞因与被上诉人祁君、朱玲娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘飞向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持刘飞的一审的诉讼请求。理由如下：1.一审认定刘飞于2019年3月28日将房屋交付宿迁昊天世纪便利店有限公司（以下简称昊天公司）进场装修，即视为刘飞以自己的行为同意解除与祁君之间的租赁合同，与事实和法律不符。合同约定实际出租给昊天公司的时间是4月28号，从这一天起算租金而不是3月28日。刘飞出租给昊天公司的房屋仅仅是祁君所承租的房屋五分之一。祁君、朱玲娟应赔偿刘飞实际损失。2.刘飞是在祁君单方解约走人，联系不上的情况下，为了避免扩大损失，才将房屋出租给第三人，不能就此认定刘飞默认解除合同。刘飞已经在和祁君的短信联系中明确拒绝解除合同。3.祁君和朱玲娟是合法夫妻关系，同时在涉案房屋中共同经营，租金都是由朱玲娟转给祁君，因此按照有关法律规定构成共同被告，一审判决朱玲娟不承担责任是错误的。祁君和朱玲娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.刘飞于2019年3月28日将涉案房屋部分出租给案外人昊天公司，租期五年。案外人昊天公司也于同日进场装修，应视为刘飞以自己的行为同意解除与祁君和朱玲娟之间的租赁合同。2.朱玲娟并非本案租赁合同的相对人，也未共同使用涉案房屋进行相关经营行为，朱玲娟不应当支付租金及滞纳金。刘飞向一审法院起诉请求：1.依法判令祁君、朱玲娟支付房屋租金135000元并承担滞纳金（以135000元为基数，自2018年12月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费由祁君、朱玲娟承担。一审审理中，刘飞增加诉讼请求：判令祁君、朱玲娟支付自2018年11月1日至2019年5月30日的滞纳金（以135000元为基数，按月利率2%计算）。一审法院认定事实：2017年4月21日，刘飞（甲方）与祁君（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将其位于万豪新城1号楼B101幢房屋出租给乙方使用，房屋面积884.45平方米；租期5年，自2017年5月1日至2022年4月30日，如乙方需续租或提前结束，须提前三个月书面通知甲方，经协商一致另签合同；租金及支付方式：年租金为27万元，首年租金从2017年5月1日至2017年12月31日止，共计18万元，于2017年4月底一次性支付；第二年租金为每半年一付，于租期到前一个月支付，乙方不得拖欠租金，万一发生拖欠，按2%承担滞纳金。合同签订后，祁君按期交付了2017年及2018年上半年的租金。2018年7月2日，祁君向刘飞发送短信，通知刘飞其已从涉案房屋中搬出，短信内容为：“刘总你好，我们已搬走了三天了，楼下已全部搬了，上次打你电话你也不接，现把房子钥匙要交给你，想一直等你过来交接，你有时间的话过来咱们交接一下”。刘飞于2018年7月3日短信回复祁君，内容为：“祁君先生您好！您的义务是按时交纳约定的房租和罚息及违约金，并妥善保管和使用我交接给您的房屋、家俱、电器设备及按时交纳水、电、物管费等，如您违约影响到我的信誉及损失必将追究责任！请您依法依约办事……您无权单方擅自解除合同……”。祁君收到短信后回复：“……我2018年6月30日前合同期内已交清水电、物业费等，你的房屋、家俱、电器设备我现再次与你交接，如有损坏等我们会作维修与赔偿，现再次通知你交接手续，如您有意异也可通过法律协商，承租人：祁君，2018年7月4日”。刘飞收到短信后再次回复：“祁君先生您好！……谈到提前解约问题：我们有约定程序，需提前三个月书面通知对方启动协商程序，协商不成，可通过诉讼程序解决。协商周期多长？约定不明，大家可以协商。我现居住地址是……我等你的书面通知。一楼房屋现仍由你在出租过程中，不存在交房基础，请你将转租协议发一份给我备案，作为房东，我有知情权。因你所述无事实和法律依据，属无理要求，我方明确表示拒绝！一切损失和后果，均由你方承担！等见了书面通知后，我们再协商管辖地好吗？刘飞”。祁君接收该短信后未再回复，亦未向刘飞邮寄书面解除合同的材料。2018年10月，刘飞向一审法起诉要求祁君、朱玲娟支付2018年下半年租金135000元及滞纳金15000元（2018年6月1日至2018年10月31日），一审法院经审理后作出（2018）苏1311民初6692号民事判决书，判决祁君支付刘飞租金135000元及滞纳金13680元（2018年6月1日至2018年10月31日）。现祁君向一审法院提出再审申请，要求对该案进行再审。一审法院于2019年12月30日作出（2019）苏1311民申33号民事裁定，裁定驳回祁君的再审申请。一审法院另查明：2019年3月28日，刘飞与案外人昊天公司签订一份租赁合同，将涉案房屋部分出租给昊天公司使用，租期五年，自2019年4月20日至2024年4月19日，刘飞于2019年3月28日将房屋交付昊天公司进场装修。2019年6月，刘飞以宿迁兴楚商贸有限公司名义与案外人澳英双语教育培训中心（以下简称澳英培训中心）签订一份租房协议，约定刘飞将涉案房屋二楼出租给澳英培训中心使用，租期自2019年7月1日至2027年6月30日止。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘飞与祁君签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。根据合同约定，祁君如想提前终止合同，应提前书面通知刘飞，且经双方协商一致后签订书面解除合同，但祁君未按合同约定履行提前三个月通知的义务，且在其通过短信通知后，刘飞并未同意解除双方的租赁合同，双方之间就房屋租赁合同的解除未达成一致意见，故认定刘飞与祁君签订的租赁合同并未因祁君的通知行为而解除，祁君仍应向刘飞支付房屋租金。但因刘飞于2019年3月28日将涉案部分房屋出租给他人使用，应视为刘飞以自已的行为同意解除与祁君之间的租赁合同，故对刘飞主张的2019年上半年租金，支持至2019年3月，数额为67500元。对刘飞主张的2019年租金的滞纳金，符合合同约定，依法予以支持。对刘飞主张的2018年下半年租金的滞纳金，因祁君至今未向刘飞支付该期间租金，故对该项请求，亦予以支持。对刘飞要求朱玲娟承担责任的请求，因朱玲娟不是本案房屋租赁合同的相对人，且刘飞未能举证证明其与祁君共同使用涉案房屋进行经营，故对刘飞该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、祁君于判决生效后十日内给付刘飞租金67500元及滞纳金（以135000元为基数，自2018年11月1日起按月利率2%计算至2019年5月30日止；以67500元为基数，自2018年12月1日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；二、驳回刘飞其他诉讼请求。案件受理费减半收取1839元，由刘飞负担735元，由祁君负担1104元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.刘飞与祁君之间签订的房屋租赁合同是否因刘飞于2019年3月将部分房屋出租给他人使用而解除；2.朱玲娟是否应该承担共同还款责任。关于第1争议焦点。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，祁君于2018年7月2日向刘飞发送短信，陈述其已经实际搬离涉案房屋，要求刘飞与其交接并解除涉案租赁合同，但刘飞在收到上述短信后，并未同意解除涉案租赁合同也未办理交接手续，故涉案合同在此时并未因双方协商一致而解除。但2019年3月28日，刘飞与案外人昊天公司签订租赁合同，将涉案房屋部分出租给昊天公司使用，并于同日将房屋交付昊天公司装修。因刘飞以房屋所有权人身份将涉案部分房屋出租并交付给昊天公司，即此时刘飞对涉案房屋享有完整的物权，包括祁君依据租赁合同享有的占有使用权，故刘飞收回涉案房屋并另行出租的行为视为其同意解除与祁君之间的租赁合同。刘飞主张其只是为了避免扩大损失，才将房屋出租给第三人，不能就此认定刘飞默认解除合同，刘飞的该主张没有事实和法律依据，依法不予支持。关于第2争议焦点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，刘飞与祁君签订涉案租赁合同，该合同合法有效，对刘飞、祁君具有约束力。刘飞主张朱玲娟、祁君是夫妻关系，且在涉案房屋中共同经营，要求朱玲娟承担共同还款责任。祁君、朱玲娟对此不予认可，并主张朱玲娟并未与祁君共同经营使用涉案房屋，因朱玲娟不是涉案租赁合同的当事人，该合同对朱玲娟不产生法律效力，且刘飞并未举证证明朱玲娟与祁君共同使用涉案房屋进行经营，故刘飞要求朱玲娟承担还款责任没有法律依据，依法不予支持。综上所述，刘飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由刘飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年七月八日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋