湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初486号原告：胡少雄，男，1973年1月17日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。被告：武汉华尚化妆品有限公司，住所地武汉市江岸区江汉北路九运大厦赏荷居2104室，现办公地武汉市硚口区南国灯世界R1座1704室。法定代表人：葛勇峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱寒，男，武汉华尚化妆品有限公司员工。原告胡少雄与被告武汉华尚化妆品有限公司（以下简称华尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡少雄及其委托诉讼代理人童清阶、被告华尚公司的委托诉讼代理人钱寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡少雄向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金54000元及损失48000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月13日起，被告租用原告位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3003室（江汉北路东方商道3003室）房屋。2018年5月16日，双方续签《房屋租赁合同》，约定：租期共36个月，自2018年7月22日至2021年7月21日止，2018年7月22日至2019年7月21日每月租金15000元，2019年7月22日至2020年7月21日每月租金16000元，2020年7月22日至2021年7月21日每月租金17000元。付款方式为季付，每个季度开始的第一天打款到原告指定的银行卡上。押金20000元。租赁期间，水费、电费、物业费由被告承担，如有拖欠，原告有权提前收回房屋，另租他人，同时押金不退。合同对其他内容也作了约定，被告从2019年7月起到2020年1月少付租金6000元。2020年1月21日就未按时支付租金，2020年4月4日，被告突然搬走，也未支付租金及物业费。双方合同未到期，被告违约，应该支付三个月的违约损失。综上，原告特向贵院起诉，请求判如所诉。被告华尚公司辩称，1、武汉市江岸区江汉北路东方商道3003室房东为蔡迎涛,不是胡少雄,双方签订房屋租赁合同未出示房产证明,存在欺骗行为。2、2020年1月，湖南省长沙市岳麓区人民法院下达查封通知书，说东方商道3003室存在经济纠纷,华尚公司才知晓房东为蔡迎涛。该房屋被法院查封,给华尚公司正常办公造成了不安影响,华尚公司被告知1月底要腾退出3003室,并非如原告所说突然搬走。3、2020年1月16日，华尚公司放年假,后因疫情原因直到2020年4月9日武汉解封,华尚公司没有任何收入,无法承担高额租金。华尚公司的押金20000元还押在胡少雄账上，可冲抵房租。华尚公司的物业费已交至3月30日。华尚公司于3月30日缴纳电费,未使用完。4、2020年4月4日，华尚公司部分员工拿了私人物品后,公司法人葛勇峰通知胡少雄无力承担租金。第二日，华尚公司大门被胡少雄锁门。恳请法院根据以上实际情况,考虑疫情的特殊期间,国家提倡的房租减免政策,支持微小企业共度难关,予以酌情审判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，胡少雄（甲方）与华尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于武汉市江汉北路东方商道3003室。租赁期限自2018年7月22日至2021年7月21日止。租金为逐年递增方式：即2018年7月22日至2019年7月21日每月租金15000元，2019年7月22日至2020年7月21日每月租金16000元；2020年7月22日至2021年7月21日每月租金17000元。乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方20000元作为押金。租赁期限届满，甲乙双方结清水、电费用并验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金不计息全部归还乙方。乙方承担租赁期内水费、电费、物业管理费等实际使用的费用。租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时，本合同终止。合同期内乙方不得拖欠水费、电费及物业管理费等相关费用。如有拖欠，甲方有权提前收回房屋，另租他人，同时押金不予退还。华尚公司已交纳押金20000元，并支付截至2020年3月30日的物业管理费。截至2020年4月20日，华尚公司欠付租金54000元。另查明，因武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司诉武汉华桩钢结构有限公司、蔡迎涛借款纠纷一案，黄陂区人民法院作出（2014）鄂黄陂民商初字第00601号民事判决。该判决生效后，黄陂区人民法院依据武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司的申请，依法立案执行，在评估、拍卖户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋时，胡少雄对执行标的提出执行异议，请求法院中止对该房屋的执行。黄陂区人民法院作出（2016）鄂0116号执异15号执行裁定，驳回胡少雄的执行异议申请。胡少雄不服该裁定，向黄陂区人民法院提起执行异议之诉。黄陂区人民法院审查认定胡少雄自蔡迎涛处购买位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋，胡少雄已付清全部房屋价款，并长期占有使用房屋，房屋未办理过户登记，不属于胡少雄自身原因所致。黄陂区人民法院作出（2018）鄂0116民初1360号民事判决：一、不得查封、扣押、冻结胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；二、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵蔡迎涛、姜霞、武汉华桩钢结构有限公司下欠武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司的借款；三、驳回胡少雄的其他诉讼请求。武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终9585号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，湖南省长沙市岳麓区人民法院在执行申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司与被执行人武汉华桩钢结构有限公司、蔡迎涛、姜霞融资租赁合同纠纷一案中，作出（2019）湘0104执恢2269号执行裁定书，裁定拍卖被执行人蔡迎涛名下位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋，用其价款清偿债务。在该案执行过程中，湖南省长沙市岳麓区人民法院查封冻结了登记在被执行人蔡迎涛名下的上述房屋。因胡少雄提出异议，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2020）湘0104执异52号执行裁定书，解除对登记在被执行人蔡迎涛名下的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋的查封。审理中，华尚公司主张胡少雄于2020年4月5日锁闭房屋大门，并提交录音资料一份。胡少雄对华尚公司的主张不予认可，胡少雄主张华尚公司自2020年4月5日无人露面，胡少雄于2020年5月12日锁闭房屋大门。2020年5月12日，湖北开泰物业管理有限公司向胡少雄出具涉案房屋自2020年4月至2020年6月的物业管理费收据一份。本院认为，武汉市黄陂区人民法院和武汉市中级人民法院作出的民事判决已认定胡少雄自蔡迎涛处购买位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋（以下简称涉案房屋），胡少雄已付清全部房屋价款，并长期占有使用涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记，不属于胡少雄自身原因所致。故胡少雄以涉案房屋与华尚公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。华尚公司离开后，胡少雄将涉案房屋收回并对外招租，双方的租赁关系已实际解除。截至2020年4月20日，华尚公司欠付租金54000元。华尚公司主张以交纳的押金抵付租金。胡少雄主张涉案房屋自2020年4月至2020年6月的物业管理费由其支付，并依据《房屋租赁合同》的约定认为押金不予退还。因胡少雄与华尚公司并未约定支付物业管理费的履行期限，且胡少雄已收回涉案房屋，故胡少雄认为华尚公司拖欠物业管理费，并主张押金不予退还，本院不予支持。华尚公司要求以押金抵付欠付的租金，本院予以照准。扣除20000元押金后，华尚公司应向胡少雄支付租金34000元。华尚公司提交的证据不足以证实胡少雄于2020年4月5日锁闭涉案房屋大门，华尚公司也未提交证据证实向胡少雄交付涉案房屋。胡少雄主张华尚公司自2020年4月5日无人露面，其于2020年5月12日锁门，故胡少雄主张的损失应按合同约定的租金标准以22天计算为宜，由华尚公司向胡少雄赔偿损失11733.33元（16000元/月÷30天×22天）。胡少雄主张的损失扩大部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉华尚化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡少雄支付租金34000元；二、被告武汉华尚化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡少雄赔偿损失11733.33元；三、驳回原告胡少雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取计1170元，由原告胡少雄负担645元，被告武汉华尚化妆品有限公司负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年七月二十七日书记员 胡舒铭