辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民再31号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：盘锦银行股份有限公司，住所地：辽宁省盘锦市兴隆台区兴隆台街118号。 法定代表人：张成杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙建军，系辽宁朗峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雷，系盘锦银行股份有限公司员工。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：盘锦清水湾酒店管理有限公司，住所地：盘锦市兴隆台区乐园小区四区南港2栋17号。 法定代表人：贾宏宇，系该公司经理。 委托诉讼代理人：张强，系该公司员工。 第三人：辽宁金信拍卖行有限公司（系原盘锦金信拍卖行有限公司），住所地：辽宁省盘锦市双台子区胜利街道渤海委。 法定代表人：曹永泉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王旭，系该公司员工。 再审申请人盘锦银行股份有限公司因与被申请人盘锦清水湾酒店管理有限公司、第三人辽宁金信拍卖行有限公司拍卖合同纠纷一案，不服盘锦市中级人民法院于2018年11月28日作出的（2018）辽11民终343号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）辽民申1867号民事裁定，指令辽宁省盘锦市中级人民法院再审本案。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。再审申请人盘锦银行股份有限公司委托的诉讼代理人孙建军、陈雷，被申请人盘锦清水湾酒店管理有限公司的委托诉讼代理人张强，第三人辽宁金信拍卖行有限公司的委托诉讼代理人王旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦银行股份有限公司再审称，一、请求再审法院撤销（2017）辽1103民初1476号民事判决第一至三项，并依法改判驳回被申请人的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、申请人在整个拍卖过程中无过错，《拍卖成交合同》真实有效。（一）、申请人通过《以资抵债协议》从案外人蔡玉华处合法取得案涉房屋的所有权并办理了房产证，一般情况下，已经进行产权登记的房屋意味着各方面手续经审查后合格，申请人基于对不动产登记的公信力，申请人盘锦银行认为只要能在登记机关取得合法有效的产权证，申请人就没有再审查已经合法登记的所有权人为蔡玉华，在办理产权证时的各类手续是否完备的义务。（二）、申请人委托第三人对案涉房屋进行拍卖是合法有效的，申请人作为案涉房屋所有权人，有权处分自己的财产。（三）、被申请人拍的案涉房屋后，申请人已经履行协助义务，协助被申请人将案涉房屋过户到被申请人的名下，被申请人已经实现了合同目的。二、被申请人通过拍卖拍得案涉房屋并办理了产权登记，该买卖行为系当事人的真实意思表示，具有法律效力。现被申请人已案涉房屋不具备使用条件提出请求确认《拍卖成交合同书》无效与实际情况不符。三、被申请人提交法庭的消防验收不合格方面的证据，其并非案涉房屋的消防验收材料，而是案外人蔡玉华将1—5层出租给保险公司做办公房时，保险公司装修时的消防验收不合格的报告，与本案无关。 被申请人盘锦清水湾酒店管理有限公司辩称，一、答辩人的诉讼请求共5项，除了请求判令合同无效外，还有返还购房款和赔偿损失的诉讼请求，一审判决第一、二、三项支持了答辩人的上诉诉讼请求，但第四项判决驳回答辩人其他诉讼请求，不存在适用法律错误的问题。二、一审法院基本答辩人的返还购房款和赔偿损失的诉讼请求而作出解除合同的判决，正是迎合了答辩人的诉讼请求和最终的诉讼目的，即符合了法律规定又节约诉讼资源。三、被答辩人将没有（包括消防验收手续在内的）任何验收手续的房屋进行委托拍卖，致使答辩人不能实现合同目的，存在明显过错，构成根本违约。四、提交的（2014）盘中民二终字第00222号民事判决书，证明该建筑因原始设计和建造问题被消防部门处罚的事实，直接证明该建筑未能通过消防验收。该判决所提到的违法通知针对的是整栋建筑并非特指某一层或是某一局部装修。五、答辩不完善的地方以一审、二审开庭辩论意见和再审答辩为准。 第三人辽宁金信拍卖行有限公司述称，我公司在与盘锦市商业银行（现更名为盘锦银行股份有限公司）签订委托拍卖合同时，我公司对委托方盘锦银行提供了房屋建筑物清查评估明细和以资抵债协议书及房屋所有权证进行了审查，由此可以证明委托人是该房产所有人，并有权处理该房屋。二、竞买人在我公司办理竞买手续时，已经对拍卖标的进行了全面、充分的了解，并且以签字的形式表示了认可，并愿意对自己的竞买行为承担相应的责任。 一审法院经审理认定事实如下：本案诉争的楼房坐落于盘锦市兴隆台区小区。1998年6月9日，蔡玉华以不同楼层分别办理了产权证。1999年11月19日，蔡玉华与当时的盘锦市兴隆台区建设城市信用合作社（以下简称：兴隆台信用社，该社后变更为盘锦市商业银行股份有限公司兴建支行）达成一份以资抵债协议，协议内容是蔡玉华欠兴隆台信用社和盘山建设城市信用社贷款，因无法偿还自愿以其抵押的楼层（所有权证号0xxxx5、0xxxx6，建筑面积3040.48平方米）用于偿还兴隆台信用社贷款，用该楼的12层（所有权证号0xxxx8号，建筑面积244平方米）抵偿给盘山建设城市信用社贷款，该社此款债权已转给兴隆台信用社，故该层楼房也抵偿给兴隆台信用社，并办理了公证。2000年1月21日，被蔡玉华用以抵债的楼房产权变更为兴隆台信用社，房屋设计用途为办公，总层数12层，产别所在层楼6－12层，建筑面积3284.5平方米。2010年7月27日，该楼房经盘锦荣泰房地产土地评估有限责任公司评估价格为16,422,500.00元。2011年7月20日，被告委托第三人将该楼房进行拍卖。同年7月21日，原告以10,522,000.00元拍得该楼，原告支出拍卖佣金526,000.00。2011年8月11日，该楼转移登记为盘锦市商业银行股份有限公司兴建支行，产权证号为兴字第10011047号，房屋登记性质为商品房，建筑面积3284.5平方米。原告拍得后，于2011年8月23日办理了房屋转移登记取得产权证，房屋所有权证号为盘房权兴字第××号。原告拍得该楼房后，于2011年11月因相邻关系与1－5层的使用权人蔡玉华产生争议而引发民事诉讼，案件经盘锦市中级人民法院再审结案，判决本案原告与蔡玉华对该楼按份共有。2013年8月30日因产权登记部门对该楼登记错误，原告提起行政诉讼，后经盘锦市中级人民法院二审结案，判决盘锦市住房和城乡建设委员会对本案原告拍卖得到的楼房面积进行更正登记。原告拍得该楼后，因该楼共用面积问题及产权登记错误而引发诉讼，所以造成原告一直正无法常使用。两次诉讼结束当原告再次要使用该楼房时，因该楼缺少包括消防等验收资料致无法办理相关手续。 一审法院经审理认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《合同法》第四百零二条规定受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中被告委托第三人拍卖涉诉标的楼房，双方所签订的委托拍卖合同是委托合同的一种。在拍卖过程中，原告作为竞买人与受托人达成拍卖成交协议，双方签定了成交确认书，原告竟买了被告委托第三人拍卖的楼房，因此该行为直接约束被告盘锦银行和原告清水湾公司。原告竟拍到的由被告委托第三人拍卖的抵债楼房，其物权登记在被告名下，而原告也正是基于信赖登记所记载的权利而与第三人达成拍卖成交协议，在交付了拍卖款项后将拍得楼房的物权转移登记在原告名下。但原告取得该楼房产权后，因其原始档案资料缺失致使该楼房无法办理消防等相关手续，造成原告不能正常行使拍得标的物，为此原告因该楼产权登记造成不能正常使用曾两次诉至法院，经终审生效判决在重新确认了该楼共有部分和更正错误登记后，当原告再次准备使用该楼用于经营酒店时，因该楼档案中缺少消防等主要验收资料，致使原告无法办理相关的经营手续，最终造成原告拍买该楼用于经营酒店的目的无法实现。本案中被告作为委托人拍卖用以抵债的楼房给买受人，交付质量合格的拍卖标的物是其主要义务，此义务也是拍卖法中定的法定义务。原告之所以与第三人签订了成交确认书，也正是基于对委托人即原告的信赖利益，虽然原告按照双方签订的拍卖成交合同约定对拍得的楼房相关的资料进行查验，但该楼缺少主要验收资料非原告有能力审查。该楼以资抵债后权属登记状况多次变更，对于该楼在拍卖以前的权属更迭情况原告并不了解，原告是在拍卖成交完成后将登记在盘锦市商业银行股份有限公司兴建支行名下的该楼房产权完成移转登记，在这次移转登记过程中原告已尽到应尽注意义务。原告在拍得该楼并办理完转移登记后对该楼因共有部分不明晰所进行的民事诉讼及该楼又因登记错误的行政诉讼，充分说明该楼在拍卖前就因相关登记资料缺失而存在登记上的缺陷是造成原告拍得后一直无法正常使用的主要原因，在原告取得物权后因不能使用，通过诉讼确认共有，更正登记等情况下仍无法实现拍得楼房用于经营酒店的合同目的时该合同应予解除，因此被告作为该拍卖合同的委托人应当承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告盘锦清水湾酒店管理有限公司与第三人盘锦金信拍卖行有限公司的拍卖成交合同；二、被告盘锦商业银行股份有限公司于本判决生效后30日内返还原告盘锦清水湾酒店管理有限公司拍卖标的价款10,522,000.00元、拍卖佣金526,000.00元，总计11,048,000.00元，并自2011年7月21日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息；三、原告盘锦清水湾酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内协助被告盘锦银行股份有限公司将拍卖标的物过户给被告盘锦银行股份有限公司；四、驳回原告盘锦清水湾酒店管理有限公司的其他诉讼求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84,920.00元，由原告盘锦清水湾酒店管理有限公司承担16,984.00元，由被告盘锦银行股份有限公司承担67,936.00元。法院关于适用的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告盘锦清水湾酒店管理有限公司与第三人盘锦金信拍卖行有限公司的拍卖成交合同；二、被告盘锦商业银行股份有限公司于本判决生效后30日内返还原告盘锦清水湾酒店管理有限公司拍卖标的价款10,522,000.00元、拍卖佣金526,000.00元，总计11,048,000.00元，并自2011年7月21日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息；三、原告盘锦清水湾酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内协助被告盘锦银行股份有限公司将拍卖标的物过户给被告盘锦银行股份有限公司；四、驳回原告盘锦清水湾酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84,920.00元，由原告盘锦清水湾酒店管理有限公司承担16,984.00元，由被告盘锦银行股份有限公司承担67,936.00元。二审中，被上诉人提交了（2014）盘中民二终字第00222号民事判决书一份，用以证明案涉楼房消防验收不合的情况。上诉人盘锦银行质证认为，对判决书本身没意见，不清楚该建筑存在违法情况。判决书所涉的是该楼房的第1、3、5层，本案所涉是6-12层，该证据与本案无关。原审第三人质证认为，验收是否合格与拍卖公司无关。 二审法院认证为，该证据可以说明本案所涉楼房未能通过消防验收的情况，本院予以采信。 二审院经审理查明，2012年12月4日，盘锦市消防局曾就案涉楼房下达盘公消检查（2012）第0001号《建设工程竣工验收消防违法通知书》，载明该建筑存在的问题为，该工程两部防烟楼梯间入口处未设置前室、阳台或凹廊及该建筑未设消防电梯。 二审法院查明其余事实与一审法院认定一致。 二审法院认为，上诉人作为案涉楼房的出售方，依法应当对标的物承担瑕疵担保责任。该义务系法定义务，不因对相关瑕疵不知情或委托中介机构拍卖而免除。根据《拍卖法》相关规定，委托方和拍卖方不得隐瞒拍卖标的瑕疵，故《拍卖成交合同书》中约定的有关委托人及拍卖人对标的物手续不全等瑕疵免责条款应当认定无效。本案中，案涉楼房不但未办理消防手续，而且有关部门确认是无法办理，此瑕疵对于标的物使用构成无法克服的障碍，买受方将无法实现合同目的，该合同应予解除；至于责任方，拍卖法规定是买受人有权向拍卖人要求赔偿，但并未禁止向出售方主张权利，买受方仍有权向出售方主张权利。至于上诉人提出原审超出原告诉讼请求问题。案涉合同存在部分条款无效的情况，但该合同的其余条款应当是有效的。原审在合同效力未明确认定的情况下，判决解除合同，缺乏释明过程，在程序上存在一定不当之处，但被上诉人诉讼请求并非只要求确认合同无效，同时还要求返还购房款，这是本案争议的实质，原审对此处理是正确的。综上，上诉人上诉请求理由不成立，原审判决虽然存程序方面存在一定瑕疵，但并未影响本案的公正审理，原审实体处理结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84920元，由上诉人承担。 本院再审过程中，根据当事人的再审申请及答辩理由，并结合省院裁定意见围绕争议焦点进行了审理。归纳争议焦点为:三方签订的拍卖合同是否具有解除条件。 本院再审认定的事实与本院二审认定事实一致。 本院再审认为，拍卖作为一般买卖的特殊形式，委托人应当履行出卖人的一般义务。因此，拍卖的委托人也应保证其所拍卖的标的物的权利无瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”之规定，该条款规定了出卖人的权力瑕疵担保责任，出卖人盘锦银行股份有限公司将案涉房屋6-12层交付买受人盘锦清水湾酒店管理有限公司应保证无第三人对案涉房屋的买受人主张任何权利义务。但出卖人盘锦银行股份有限公司交付的案涉房屋存有权力瑕疵争议，并且案涉房屋的1-5层所有权人蔡玉华与买受人盘锦清水湾酒店管理有限公司针对案涉楼房外墙，双侧楼梯、门厅发生过物权确认纠纷案件，蔡玉华主张其对案涉楼房1-5层楼梯具有所有权，其拒绝买受人盘锦清水湾酒店管理有限公司使用1—5层楼梯，从而导致盘锦清水湾酒店管理有限公司对该案涉房屋6—12层的使用权受到影响。且根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求”之规定，本案案涉楼房档案中缺少消防等主要验收材料，以致不能办理消防手续，存在标的物瑕疵。综上买受人盘锦清水湾酒店管理有限公司无法实现合同目的，即无法经营管理酒店。故，盘锦银行股份有限公司在委托拍卖中，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，买受人盘锦清水湾酒店管理有限公司主张解除拍卖合同，因买受人无法实现合同目的，故该合同予以解除。原一、二审法院判决解除该合同并无不当，本院予以维持。故盘锦银行股份有限公司再审请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持本院(2018)辽11民终343号判决。 本判决为终审判决。 审判长  张盛翔 审判员  孙 颖 审判员  李艳利 二〇二〇年七月二十七日 书记员  王 蕾