江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初148号原告：邳州市富港供销有限公司，统一社会信用代码9132038270359786XW，住所地邳州市港上镇街道68号。法定代表人：孟宪省，该公司经理。委托诉讼代理人：张发扬，江苏大运河律师事务所律师。被告：冯士考，男，1977年11月22日生，汉族，居民，住邳州市。原告邳州市富港供销有限公司（以下简称“富港供销公司”）富港供销公司与被告冯士考租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭于同年7月7日公开开庭进行审理。原告富港供销公司的法定代表人孟宪省及其委托诉讼代理人张发扬，被告冯士考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港供销公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方签订的租赁合同；2、判令被告支付租金41.77万元；3、判令被告支付违约金51460元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月31日，原被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，约定被告租赁原告的房屋经营超市，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月30日，租金为每年40万元，分两次上交给甲方（原告），每年6月1日前付年租金的一半，12月1日前付剩余的一半。同时约定五年租金不变，第六年上浮10%，第六年至第十年为44万元。乙方不按时交纳租金超过一个月的，按20%收滞纳金，超过二个月甲方有权收回房屋。合同签订后，原告依约交付房屋，自2019年5月31日至12月31日，被告拖欠原告租金24.99万元，经原告催要，被告一直不予理会。后经核对账目，被告尚欠2019年12月份前的租金23.44万元，被告继续使用房屋直到2020年6月份才将其所承租房屋返还给原告，期间又新产生租金18.33万元，合计尚欠租金为41.77万元。因被告无故拖欠原告租金，给原告造成巨大经济损失。根据合同约定，被告已经构成违约，原告有权解除租赁合同，并索要尚欠租金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请诉请。被告冯士考辩称：对租赁合同不认可，对所欠租金数额不认可。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。原告富港供销公司围绕其诉讼请求，依法提交的证据有：1、《合同书》一份，证明2014年3月31日，原被告双方经过协商达成协议，签订《合同书》的事实。2、《承兑书》一份，证明被告在2018年10月份以前付清欠原告租金16万元。3、《保证书》一份，证明被告承诺2019年3月31日前交清欠原告租金。4、《告知书》一份，证明原告催告被告应于2019年5月21日前交清欠原告租金18万元的事实。5、《欠条》、《保证书》各一份，证明被告认同自2019年5月31日前欠原告租金169000元事实，且被告保证自2019年5月21日起每天支付至少10000元的租金。6、2019年5月31日至2019年12月23日，被告已交付原告租金共计139900元的事实。被告冯士考对上述证据的质证意见为：对证据1《合同书》第1页与后面2页的字体、颜色、大小不一致，证明不是同时打印的。对证据2、3、4、5、6当时因为供销社职工不断上访，导致原告不得不催缴，为了应付这些上访人，而且每份证据后都有汇款，并且欠条上数字只是大约估计，没有核对账目。只有2014年6月14日至2015年6月22日只与原告算了一次账，此后都没有给原告算过张。所以欠条、保证书上数字不能作为依据。被告冯士考为证明其抗辩主张，向法院提交的证据有：1、收条、银行转款记录、原告会计出具的对账明细共计七份，证明被告自租赁合同签订后向原告交付租金总共缴纳2354666.10元，租金交到2019年11月23日。上述证据中第一组证据是原告职工孟海燕记录的，可以找其本人核对笔迹。第三组证据，向原告法定代表人个人银行账号打款，尾号035的信用社打款；原告可以庭后自行核实。第四组证据，冯世芳、冯连印、王全成可以作证，他们三人每人各自给5万元。原告富港供销公司对上述证据的质证意见为：对证据1中第一组证据真实性有异议，不认可，没有原告签字认可。对证据1中第二组证据无异议，认可；被告支付了该租金。对第三、四组证据真实性不认可。需要与原告职工进行核实后再发表意见。对第五、六、七组证据无异议。对流水账记录真实性无异议，不能证明被告实际支付给原告租金，依据2018年10月份被告承认欠原告租金16万元，2019年5月31日被告仍然承认欠原告租金169000元；即使被告流水账有偿还原告租金的事实，经过原被告双方结算，至2019年5月31日被告仍然欠原告租金169000元。本院依法组织双方进行举证、质证，对原告提交的3组证据、被告提交的3组证据真实性均予以认定，对其关联性及证明效力进行综合认定。双方当事人的质证意见均记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月31日，被告冯士考与原告富港供销公司签订《合同书》一份，约定原告将其所有的位于邳州市原苏果超市一、二楼整体出租给被告自主经营，自负盈亏，租赁期限为2014年6月1日至2024年5月30日，租金40万元/年，于每年6月1日前付一半租金，12月1日前付另一半租金。前四年租金不变，第5年上浮10%，第八年再上浮10%（即前四年租金为40万元，第5年至第7年为44万元，第八年至第十年为48.4万元）。被告不按时交纳租金超过1个月的，按2%收取滞纳金，超过2个月原告有权收回房屋，被告不按时交纳规定的各种税费超过2个月，原告有权收回房屋。如违约，违约一方付给对方当年租金的50%。因不可抗据因素使本合同不能履行的，双方互不承担责任……本合同一式二份，双方各执一份。本合同自签字之日起生效。原告富港供销公司（甲方加盖公章）法定代表人孟宪省（签名）、冯士考（乙方签名并按指印）。上述合同履行至2020年6月份，被告冯士考将上述合同约定的房屋返还给原告，租赁合同至此解除。另查明，在上述租赁合同履行期间，2016年10月15日，被告冯士考给原告出具《分期还款计划》书一份，截止到2016年10月15日，被告欠原告2016年租金10.5万元，由于被告暂时无一次性付清能力，经与原告协商达成分期还款如下：2016年10月19日前偿还租金2万元，2016年10月31日前偿还3万元，2016年11月30日前偿还5.5万元，如未按照上述约定付款，另支付违约金2万元，原告保留诉讼权利。被告冯士考给原告出具《承兑书》一份载有：“承兑书今欠富港供销有限公司商场2018年6月1日至2018年11月30日房租16万元整，承兑于2018年10月1日前付清剩余房租。承兑人冯士考（签名并按指印）2018年8月20日”。被告冯士考给原告出具《保证书》一份载有：“保证书今欠富港公司商场租金至2019年3月31日止，大约壹拾叁万元整，保证3月31日前交清（2019年），否则，除还清欠款外，自愿放弃租赁权。冯士考（签名并按指印）2019年3月22日”。被告冯士考给原告出具《欠条》一份载有：“欠条到2019年5月31日止欠富港公司租金约169000元整（壹拾陆万元整）。冯士考（签名并按指印）2019年5月31日”。被告冯士考给原告出具《保证书》一份载有：“保证书保证从今天起（5月21日）每天汇款至少壹万元整（给富港公司），否则，视同自动放弃承租权，交出超市。冯士考（签名并按指印）2019年5月21日”。被告冯士考陆续支付部分租金，尚欠2019年12月份前租金23.44万元。被告冯士考尚未支付其占用租赁物2020年1月至6月租金，原告主张18.33万元。被告冯士考未按照约定履行支付租金，原告主张被告另行支付违约金51460元。原告富港供销公司提出上述诉请，双方无法达成协议，引起本案的诉争。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告提交的《合同书》是其真实意思表示，结合被告冯士考交付租金情况互相印证，足以证明原告富港供销公司与被告冯士考之间存在房屋租赁关系。被告冯士考以合同书字体存在差异为由不认可租赁合同的抗辩意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告冯士考作为承租方，按期交付租金是其法定义务。被告冯士考对自认2020年6月份后将租赁房屋返还给原告，原告对该事实认可，故原告申请解除租赁合同的请求于法有据，本院予以支持。原告将依法获得的位于邳州市原苏果超市一、二楼房屋使用权出租给被告冯士考，依法有权向被告冯士考按照合同约定收取相应租金，被告冯士考违约应承担相应的违约责任。被告冯士考提供的证据不足以证明其所欠原告富港供销公司2019年12月份前的租金23.44万元已经支付完毕，需承担举证不能的不利法律后果。原告富港供销公司主张被告冯士考支付2020年1月至6月期间的租金18.33万元于法有据，本院予以支持。故被告冯士考需给付原告富港供销公司租金为41.77万元。根据《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告冯士考数次不按约定支付租金的义务，致使租赁合同提前解除，应依约赔偿原告当年租金一半的违约金，原告自愿将违约金降为51460元，视为其对自身权益的处置，且不违反相关法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则法》第三十八条、第四十三条、第八十四条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邳州市富港供销有限公司与被告冯士考之间签订的《合同书》（2014年3月31日）予以解除。二、被告徐州冯士考有限公司支付给原告邳州市富港供销有限公司租金417700元、违约金51460元，合计469160元于本判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8338元，由被告冯士考负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李 振人民陪审员  朱洪珍人民陪审员  饶红侠二〇二〇年七月三十日书 记 员  王川川