湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3429号上诉人（原审被告）：武汉联投半岛置业有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张铃尉，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯兴汉，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李俊奇，男，1991年6月29日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区。委托诉讼代理人：曹如云（系李俊奇之母），1966年7月4日出生，汉族，住湖北省武汉经济技术开发区。上诉人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）因与被上诉人李俊奇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。联投公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判联投公司不承担任何责任，无需向李俊奇支付任何款项，或依法发回重审。2、判令李俊奇承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原审法院认定，李俊奇仍有权要求联投公司承担补偿协议签订后的逾期交房违约责任是错误的。2、原审法院在关于补偿协议第三条效力问题的认定中，认定李俊奇对交房条件不知情是错误的，认定补偿协议的理解是李俊奇仅不追究签署该协议前的逾期交房违约责任是错误的，且错误适用《合同法》。3、原审法院在关于案涉房屋的逾期交房时间认定问题的认定中，认定案涉房屋于2016年12月6日才完全具备约定交房条件是错误的。4、退一步说，双方签订《补偿协议》的性质、目的与调解一样，当事人有权处分自己的权利，李俊奇签订《补偿协议》是明示放弃自己的权利，不得再主张。另，燃气晚一个月竣工未对其造成任何实际损失，李俊奇无证据证明其实际损失。综上，请求二审法院依法支持联投公司的上诉请求。李俊奇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。李俊奇向一审法院起诉请求：1、联投公司继续支付签订补偿协议之日起至达到合同约定的交房条件的2016年12月6日止的逾期96天交房违约金5,000元；2、联投公司支付诉讼费。一审法院经审理查明：2015年5月16日，联投公司与李俊奇签订武汉市商品房买卖合同，约定李俊奇购买联投公司投资建设的武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品三期第P1【幢】/单元1-3层2号房（以下简称案涉房屋），房价总金额为1,506,557元。合同第九条载明，出卖人应当在2016年6月6日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；……5、供电：2016年6月6日前，受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；6、给水：2016年6月6日前，买受人所购商品房所在楼宇达到使用条件；7、燃气：2016年6月6日前，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理；……合同第十一条载明，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十二条载明：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。合同签订后，李俊奇依约支付全部购房价款1,506,557元。2016年8月30日，案涉房屋办理工程竣工验收备案。2016年9月2日，李俊奇、联投公司双方办理收房手续，李俊奇填写物品领用登记表。同日，联投公司（甲方）与李俊奇的委托代理人其母曹如云（乙方）签订补偿协议额。协议载明：1、逾期交房的违约期间为2016年6月7日至2016年9月1日；2、乙方同意，以甲方代替乙方支付武汉联投物业有限公司24个月28日物业费的方式承担逾期交房违约责任（物业费自2016年10月1日起计收）……；3、乙方同意武汉市商品房买卖合同继续履行，在签订协议后不得再以任何理由追究甲方逾期交房的违约责任。同年12月6日，案涉房屋完成武汉市燃气热力工程竣工验收。李俊奇认为联投公司签订补偿协议时隐瞒所交付的房屋不具备交房条件的事实，双方就违约责任协商无果，李俊奇遂诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院认为，李俊奇、联投公司签订的武汉市商品房买卖合同未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1、补偿协议第三条效力问题；2、案涉房屋的逾期交房时间认定问题；3、逾期交房违约金标准是否过高及酌减问题。关于补偿协议第三条效力问题，李俊奇、联投公司于2016年9月2日办理交房手续，当日签订补偿协议。联投公司无证据证明其在交房及签订补偿协议时向李俊奇出示房屋各项验收证明文件，说明李俊奇在签署补偿协议时对于房屋仍未具备合同约定交房条件的事实并不知情。但李俊奇、联投公司在明知实际收房时间为2016年9月2日的情况下，仍在补偿协议第一条确认逾期交房的违约期间为2016年6月7日至2016年9月1日。双方以此为前提所签订的补偿协议，未违反法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效。鉴于李俊奇在未能全面了解案涉房屋是否满足交房条件时的合理期待，本着公平及诚实信用原则，补偿协议第三条“在签订协议后乙方不得再以任何理由追究甲方逾期交房的违约责任”，应理解为李俊奇在2016年9月2日签订补偿协议后，不得再以任何理由追究联投公司2016年6月7日至2016年9月2日的逾期交房违约责任。据此，李俊奇关于补偿协议第三条对其不具有约束力的主张，不予支持。关于案涉房屋的逾期交房时间认定问题，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，取得竣工验收备案证明书的房屋仅视为符合法定的交房条件。案涉房屋交付时虽已取得竣工验收备案证明书，但联投公司未向业主出示相关验收证明文件，且案涉房屋实际也未完全具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件，故联投公司2016年9月2日对李俊奇的交房行为不属于合法有效的交房行为。案涉房屋于2016年12月6日才完全具备约定交房条件。鉴于联投公司未能按照商品房买卖合同第九条规定期限交付符合约定条件的商品房，根据合同约定，联投公司的逾期交房时间应自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起计算至案涉房屋满足合同约定的交付条件之日，即从2016年6月7日至2016年12月6日。因李俊奇、联投公司已就补偿协议签订前的逾期交房违约责任达成协商意见，并已履行完毕，李俊奇不得再就2016年9月2日前的逾期交房违约金主张权利。但李俊奇仍有权对联投公司2016年9月3日至2016年12月6日（共计95天）的逾期交房行为主张违约责任承担，李俊奇超过此期间的权利主张，无事实依据，不予支持。关于逾期交房违约金标准是否过高及酌减问题，案涉房屋实际已于2016年9月2日交付给李俊奇使用至今。联投公司因所交付房屋不符合约定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别。以李俊奇的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、联投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对案涉房屋的逾期交房违约金标准酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即联投公司应以李俊奇已交房款为基数，按日万分之一的30%支付逾期交房违约金。李俊奇要求按合同约定标准支付违约金的主张，因合同约定的违约金已高于其实际损失，其违约金主张超出酌情认定部分，不予支持。联投公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，予以采纳。综上，联投公司应以案涉房屋已付总价1,506,557元为基数，按日万分之一的30%标准，向李俊奇支付2016年9月3日至2016年12月6日的逾期交房违约金，共计4,293.69元（1,506,557元×0.0001×30%×95天）。李俊奇的相关主张，予以支持；剩余部分诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉联投半岛置业有限公司于本判决生效之日起10日内向李俊奇支付逾期交房违约金4,293.69元；二、驳回李俊奇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由武汉联投半岛置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对联投公司的上诉理由及请求，本院评判如下：关于双方签订的补偿协议的理解及案涉房屋逾期交房的时间认定问题，一审法院已作详细阐述，本院不再赘述。关于一审法院酌情调整违约金的问题。一审法院考虑合同履行情况、联投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金酌情作出调整并无不妥。综上所述，联投公司的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由武汉联投半岛置业有限公司负担（武汉联投半岛置业有限公司已预缴）。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年七月三十日法官助理严洁书记员陈亮希