江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初2350号原告：王冬生，男，汉族，1964年12月22日生，住址：江西省抚州市临川区。原告：万文清，女，汉族，1970年7月24日生，住址：江西省抚州市临川区。委托代理人：万琪，特别授权。被告：抚州维美实业有限公司，住所：江西省抚州市临川区赣东大道1138号，统一社会信用代码：91361000309260433D。法定代表人：张志明。委托代理人：刘佳玲，江西衡业律师事务所律师，一般授权。原告王冬生、万文清诉被告抚州维美实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，原告万文清及其委托代理人万琪、被告委托代理人刘佳玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王冬生、万文清向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告抚州维美实业有限公司向原告王冬生、万文清支付逾期交房违约金人民币99673.8元（自2018年9月1日起暂计算至2020年5月5日，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，之后的仍按此计算至实际交付之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告抚州维美实业有限公司辩称，1、本案诉争房屋在2018年8月31日前符合交付条件，在此时间前被告曾经联系原告房屋可以交付，但原告没有履行验收；2、被告开发的万锦城18#-20#三栋房屋与抚州靖淞实业有限公司开发的万锦城1#-17#是一个小区，房屋综合验收是一起进行的，靖淞实业有限公司开发的楼数较多，最后一期是在2019年10月底综合验收，所以导致被告开发的18#-20#三栋房屋综合验收延后，但不会导致原告收房障碍；3、原告被告签订商品房买卖违约金按万分之三计算不是双方真实意思表示，而是房屋主管部门备案所需确定的违约金备案标准，并且同序列案件中违约金标准都是万分之一，希望法庭将本案违约金标准调整为万分之一。综上希望法庭调整本案违约金标准，并驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2016年10月26日，原告王冬生、万文清与被告抚州维美实业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“出卖人：抚州维美实业有限公司买受人：万文清、王冬生…买受人购买坐落于万锦城维美18#楼1单元404室房屋，建筑面积共116.29平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4660.76元，总额（人民币）伍拾肆万贰仟元（￥542000）…第八条：交付期限出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；…第十一条：交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”上述合同订立后，原告王冬生、万文清按合同约定向被告抚州维美实业有限公司支付购房款共计人民币542093元，被告抚州维美实业有限公司向原告出具了购房款增值税发票。2018年8月31日抚州市维美实业有限公司售楼部工作人员电话通知原告王冬生、万文清前来办理本案诉争房屋交付手续，原告王冬生、万文清以被告抚州维美实业有限公司未出具相关竣工验收报告、工程质量保修书、公安、消防等部门出具的验收合格文件为由，拒绝接收本案诉争房屋。另查，被告抚州维美实业有限公司于2016年1月7日取得坐落于抚州市赣东大道1138号万锦城·维美18#楼、19#楼商品房预售许可证，2016年10月18日取得万锦城维美18#楼工程主体工程质量验收报告，验收意见为：符合图纸设计要求及施工规范规定，同意验收。2018年6月21日抚州市气象局对万锦城·维美18#、19#、20#楼防雷装置竣工进行了验收，验收结果为符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求；2019年4月28日抚州维美实业有限公司向抚州市消防救援支队申报万锦城·维美18#楼、19#楼和20#楼及地下室土建工程的消防验收；2019年8月22日抚州市住房和城乡建设局对被告抚州维美实业有限公司申报的前述土建工程消防验收作出抚住建消验字［2019］第038号建设工程消防验收意见书，对该土建工程消防验收综合评定为合格；2019年10月20日被告抚州维美实业有限公司开发的万锦城·维美（18#～20#楼及地下工程）取得了抚州市自然资源局核发的江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，核实本建设工程竣工规划合格。2020年1月8日抚州市城市管理局对抚州维美实业有限公司作出了住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告，同意对抚州维美实业有限公司开发建设的万锦城·维美18#、19#、20#及地下室工程作下一步综合验收，但至今为止，案涉工程仍未取得综合验收。2020年5月11日，原告王冬生、万文清向临川区人民法院提起诉讼，请求法院判若所请。以上事实有原告身份证复印件两份、被告抚州维美实业有限公司企业信用信息登记一份、商品房买卖合同一份、增值税发票一份、整改通知书复印件一份、工程质量监督报告复印件一份、商品房预售许可证两份、主体工程质量验收报告三份、万锦城16#规划竣工验收申请一份、建设工程竣工规划核实合格意见单复印件一份、建设工程消防验收意见书一份、住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告一份、防雷装置验收意见书一份、土地使用权证两份等证据及当事人庭审陈述证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告抚州维美实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，依法受法律保护。合同订立后，原告王冬生、万文清按照合同约定足额支付了全部购房款，被告抚州维美实业有限公司理应按照合同约定期限在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付给两原告。本案中，被告抚州维美实业有限公司所开发的案涉项目工程在2018年8月31日前并未取得竣工验收合格证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，且双方签订的合同中也约定被告应将经验收合格的案涉房屋按期交付给原告使用，而并没有约定交付的案涉商品房要经综合验收合格，故原告认为案涉房屋交付条件要经综合验收，不符合合同的约定。另根据原、被告提供的证据，案涉建设工程直至2019年10月20日才取得了建设工程竣工规划核实合格意见单，故被告直至2019年10月20日才符合合同约定的交房条件，被告在2018年8月31日前将未取得竣工验收合格证的房屋交付给原告，原告有权拒绝收房，由此产生的责任应由被告抚州维美实业有限公司承担。按双方签订的合同约定，被告抚州维美实业有限公司应承担逾期交房违约责任为自合同约定的最后交付期限的第二日（即从2018年9月1日）起按日向原告支付已交付购房款542093元万分之三的违约金至2019年10月20日，即被告应承担的违约金为67490.6元（542093元×0.3‰×415天），被告庭审中辩称的原、被告签订商品房买卖违约金按万分之三计算不是双方真实意思表示，而是房屋主管部门备案所需确定的违约金备案标准，希望法庭将本案违约金标准调整为万分之一，该辩称于法无据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告抚州维美实业有限公司于本判决生效后十日内向原告王冬生、万文清支付违约金计人民币67490.6元。二、驳回原告王冬生、万文清的其他诉讼请求。案件受理费2292元减半收取计1146元，由原告王冬生、万文清负担370元，由被告抚州维美实业有限公司负担776元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在二年内向本院申请执行。审判员  张书发二〇二〇年七月八日书记员  李余林