吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1205号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：王某，男，1973年10月16日出生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某，被告王某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告拖欠的2017年-2020年期间物业费2460元及利息；2、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：被告在原告服务管理的小区居住，原告按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，原告多次向被告下发催缴物业费通知书，要求被告及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，被告未按照约定交纳物业费，给原告造成了损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持原告的全部诉讼请求（并附上费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭放弃了向被告王某主张2017年-2020年期间物业费利息的诉讼请求。王某辩称，我同意给付博元物业公司2017年-2020年期间的垃圾清运费96元以及楼道照明费80元，但我不同意给付博元物业公司2017年-2020年期间的物业费，因为物业公司给我服务的项目如果我实际享受到了，我可以交纳物业费，但现实是我没有享受到物业公司提供的物业服务，所以我不同意交纳物业费，我需要原告出示一下物业服务项目方面的证据。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明原告是合法公司，主要经营物业管理；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明原告的收费标准；3、物业管理委托合同两份。证明原告受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片一张。证明原告向被告进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明原告是合理合法的，手续齐全的物业公司，民康社区也进行了备案。王某质证意见：对上述证据均无异议。法院认证：因王某对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。王某向法庭提供了如下证据：王某本人自书的情况说明一份。证明红玺园小区没有保安、楼道卫生无人打扫、房屋修缮事宜找物业公司，物业公司无人管理，住建部门有房屋维修统计时，物业公司也没有向业主进行告知，总之我认为以上几点就可以说明物业服务不到位，有的物业服务项目，物业公司根本就没有做。博元物业公司质证意见：我公司认可该情况说明系王某本人书写的，对于被告用该份证据证明的内容，坦白的讲，我公司由于小区部分业主不交纳物业费，造成物业公司经费紧张，人手不够，个别物业服务确实存在不到位、不规范的地方；另外补充的是针对小区保安问题，因为物业服务委托合同中没有要求配备保安，楼道卫生无人打扫不符合实际情况，只能说小区内个别地方楼道卫生清扫的不干净，房屋修缮事宜找物业公司，物业公司无人管理与实际不符，只要业主去物业公司报修，我公司必须登记后上报给住建局综合管理办公室，至于住建局综合管理办公室是否给业主房屋进行维修我物业公司决定不了；对于被告反映的住建部门有房屋维修统计时，物业公司也没有向业主告知或通知的情况，与事实不符，如果住建部门需要对维修的房屋进行统计，我公司会在小区内每个楼道单元门上张贴告示。法院认证：因博元物业公司对该情况说明系王某本人书写真实性无异议，故本院对该情况说明系王某本人书写这一真实性予以确认。另外，王某提供的该组证据用来证明博元物业公司在提供物业服务过程中存在物业服务不到位，不规范的问题，结合庭审情况，博元物业公司庭审中也自认这一问题确实存在，故本院确认博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。本案本院确定如下案件事实：被告王某是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为85.43平方米。物业管理费每平米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元；原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。被告王某共拖欠2017年、2018年、2019年和2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费，经原告催缴，被告王某拒绝缴纳。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告王某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年和2020年1月1日起至2020年12月8日止期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币2113.86元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。被告王某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告王某应按该合同约定向原告履行义务，截止至今，被告欠付原告2017年、2018年、2019年和2020年期间的物业费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于王某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错，应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向王某收取2020年物业费的时间截止至该日。综合以上意见，本院认为，王某向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费数额为应交物业费的80%即1937.86元【85.43平方米X每月每平方米0.6元X12月X3年+85.43平方米X每月每平方米0.6元X11月+85.43平方米X每月每平方米0.6元÷31日X8日】，故被告王某应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2113.86元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告王某于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年三全年以及2020年1月1日起至2020年12月8日期间的物业费1937.86元、楼道照明费80元（2017年、2018年、2019年、2020年）、垃圾清运费96元（2017年、2018年、2019年、2020年），共计人民币2113.86元。二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，保全费48元，由被告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年七月二十七日书记员 张秋阳