广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9681号上诉人（原审被告）：梁福然，男，1963年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：郑慧贤，女，1970年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：梁颖豪，男，1995年9月2日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州自缝资产管理有限公司，住所地广州市海珠区南石路28号自编13栋4楼，实际办公地点广州市海珠区南石路20号。法定代表人：万伟革，职务：执行董事。委托诉讼代理人：邓欢，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋浩鹰，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人梁福然、郑慧贤、梁颖豪因与被上诉人广州自缝资产管理有限公司（以下简称自缝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁福然、郑慧贤、梁颖豪上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回自缝公司的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由自缝公司承担。事实及理由如下：一、自缝公司并非涉案房屋的产权人，其不存在要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪承担腾空房屋及支付租金的权利。1.据了解，涉案房屋并未作产权登记，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权未经登记的，不发生法律效力。因此，自缝公司并非涉案房屋的所有权人，无权向梁福然、郑慧贤、梁颖豪主张涉案房屋的物权权利。2.根据自缝公司一审期间提交的《华南缝制设备集团公司房屋租赁合同》显示，与张燕签署涉案房屋租赁合同的相对方是华南缝制设备集团公司。自缝公司一审期间虽提交了华南缝制设备集团公司与广州市五羊自行车企业集团公司合并的批复和广州摩托集团有限公司分立的决定，但上述文件中未显示张燕与华南缝制设备集团公司签署的《华南缝制设备集团公司房屋租赁合同》的权利义务转移给自缝公司，自缝公司主张该合同关系由其承继缺乏事实依据。3.自缝公司在一审期间也提交了涉案房屋的有关报建文件，也均显示涉案房屋的报建手续并非自缝公司承办。综上，自缝公司并非本案适格原告，其无权向梁福然、郑慧贤、梁颖豪主张涉案房屋的权利。二、一审法院未对本案关键事实予以查明，忽略了涉案房屋的真实使用情况。1.涉案房屋实际上由何人使用的问题应由自缝公司承担举证责任，自缝公司未提供证据证明梁福然、郑慧贤、梁颖豪实际使用涉案房屋，因此不存在梁福然、郑慧贤、梁颖豪支付租金及腾空交还房屋的事实前提。2.涉案房屋此前一直由张燕居住使用，梁福然、郑慧贤从未实际使用及居住涉案房屋，一审未对涉案房屋实际使用情况予以查明，单方采信自缝公司的陈述，缺乏依据。三、梁福然、郑慧贤、梁颖豪取得涉案房屋的居住权系源于祖辈在草芳围自建的房屋被征拆。涉案房屋实际上系华南缝制设备集团公司及政府对梁福然、郑慧贤、梁颖豪一家的安置房屋。梁福然、郑慧贤、梁颖豪与华南缝制设备集团公司签订合同，并向华南缝制设备集团公司支付租金实际上系一种象征式行为。自缝公司既非合同相对方，也非涉案房屋产权人，其根本无权否认梁福然、郑慧贤、梁颖豪与华南缝制设备集团公司达成的使用涉案房屋的合意，自缝公司贸然向法院提起诉讼要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪腾空房屋的行为枉顾了梁福然、郑慧贤、梁颖豪祖辈房屋被征拆的事实。四、自缝公司无权要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪支付使用费，即便最终法院认定梁福然、郑慧贤、梁颖豪需要支付该笔费用，但一审法院判决自2013年1月1日起算，也违反了诉讼时效的规定。被上诉人自缝公司二审辩称：一、根据自缝公司一审提交的证据，恰好证明了自缝公司享有对涉案房屋的管理权、出租权。而自缝公司是否实际取得涉案房屋的权属证书，不影响自缝公司依法享有对涉案物业的出租收益的权利。1.根据自缝公司提交的证据，自缝公司向广州市房地产档案馆申请查阅涉案房屋的资料，档案系统导出的信息是关于原永明新街39号房屋的建筑许可证、原广州市公私合营华南缝纫机制造厂、关于拆迁补偿的协议书、关于广州市公私合营华南缝纫机制造厂请示原广州市房地产管理局办理房产登记手续的申请文件等资料，因此证据中反映的原永明新街39号房屋即现门牌号为××房屋。根据档案保存资料记载，该房屋的建设单位是广州市公私合营华南缝纫机制造厂，其中地下一层的物业权利人也是广州市公私合营华南缝纫机制造厂，该厂即后来的华南缝制设备集团公司，因此涉案物业虽然没有产权证书，但其已于1958年依据当时的法律规定取得建筑许可证、产权清晰。2.自缝公司已提交了证据证明华南缝制设备集团公司于2008年1月15日与张燕签订涉案房屋的租赁合同，后华南缝制设备集团公司经过一系列的合并、分制等，涉案房屋归自缝公司管业，涉案租赁合同中华南缝制设备集团公司的权利义务由自缝公司继受。后来张燕也于2012年向自缝公司的分支机构广州摩托集团有限公司自缝管理分公司（现名为广州自缝资产管理有限公司自缝管理分公司）缴纳了2012年度的租金。以上证据相结合表明了自缝公司对涉案物业依法享有出租权，且原承租人张燕对涉案房屋出租人的变更是知悉的，并同意向变更后的出租人支付租金。二、梁福然、郑慧贤、梁颖豪是物业的实际占用人，自缝公司在一审中提交的证据结合梁福然、郑慧贤、梁颖豪自认双方陈述的事实，足以证明了梁福然、郑慧贤、梁颖豪是涉案房屋的实际占用人，具体如下：1.根据房屋租赁合同第四条第五款约定，如乙方张燕外迁或死亡，甲方准许本合同附件二乙方之家属名单中的其他人办理租赁合同的更名手续。合同附件二中，乙方家属名单列明了乙方张燕的家属情况，即孙梁颖豪、子梁福然、媳郑慧贤。2.梁福然、郑慧贤、梁颖豪一审中陈述原承租人张燕已于2012年去世。3.自缝公司于2016年2月26日到涉案物业地址向物业承租人发出催缴租金业务通知书，该通知书于2016年3月1日由梁福然签收。4.梁福然、郑慧贤、梁颖豪一审答辩意见中陈述涉案房屋由梁颖豪居住使用。综上可证明涉案房屋的原承租人张燕和梁福然、郑慧贤、梁颖豪为亲属关系，在张燕去世后，梁福然、郑慧贤、梁颖豪作为张燕的亲属仍继续使用涉案房屋这一事实，具有客观存在的合理性。虽梁福然、郑慧贤、梁颖豪称涉案物业仅由梁颖豪居住，但梁福然、郑慧贤二人与梁颖豪之间是父母关系，梁福然、郑慧贤是否在涉案房屋居住或搬出，并不影响梁福然、郑慧贤、梁颖豪实际占用涉案房屋的事实。以上事实及证据足以组成完整的证据链，证明了自缝公司所主张的事实。三、一审判决已明确本案房屋租赁合同合法有效，租赁双方当事人应按照约定履行合同，在合同承租人去世后，其亲属没有按照合同约定办理更名手续，该等不利后果应由其自行承担。现一审法院已查明梁福然、郑慧贤、梁颖豪自2013年1月至今未支付租金或使用费，自缝公司依据合同第五条第八款约定要求终止涉案租赁合同并收回涉案房屋，并根据实际情况主张合同的欠付租金和使用费，以及低于合同第六条第二款约定标准的逾期违约金，具有事实依据和合同依据、法律依据。四、针对梁福然、郑慧贤、梁颖豪第三点上诉意见，该观点梁福然、郑慧贤、梁颖豪在一审的答辩意见中也有提及，自缝公司对此不予确认。五、针对梁福然、郑慧贤、梁颖豪第四点上诉意见，因自缝公司在本案中的请求是要求收回涉案房屋，是自缝公司行使物权的权利，不受诉讼时效的限制。至于自缝公司主张的租金、使用费，在一审诉讼中，双方确认梁福然、郑慧贤、梁颖豪缴纳租金至2012年12月。即关于诉讼时效的问题，梁福然、郑慧贤、梁颖豪在一审时并未提出，其在二审中才提出没有合理依据。综上所述，一审判决并无不妥，应予以维持。自缝公司于2019年6月27日向一审法院起诉，请求：1.梁福然、郑慧贤、梁颖豪立即将广州市海珠区永宁新街47号地下（使用面积为26.77平方米）房屋腾空交还给自缝公司，并向自缝公司支付从2013年1月1日起至梁福然、郑慧贤、梁颖豪实际腾空交还该房屋之日的房屋使用费（租金按每月79.24元的标准计算）和违约金[违约金以月租金额79.24元的0.013%即0.0103元标准为计算基数，0.013%按2013年银行5年定期利率4.75%除以365天计算得出，自梁福然、郑慧贤、梁颖豪逾期付款之日（即每月1日）起每日计算，计至实际清偿之日]；2.梁福然、郑慧贤、梁颖豪承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：自缝公司提交广州市海珠区小港路永宁新街47号地下房屋的建筑许可证及其他报建文件，以证明涉案房屋（原门牌编号为××地下）建设具备合法审批手续，属广州市公私合营华南缝纫机制造厂（华南缝制设备集团公司前身）所有。2008年1月15日，华南缝制设备集团公司（甲方）与张燕（乙方）签订《华南缝制设备集团公司房屋租赁合同（住宅）》，约定甲方同意向乙方出租永宁新街47号地下（使用面积为26.77平方米）房屋作为住宅使用；租金按月结算，由乙方在每季第一个月20日前以现金付款方式交纳给甲方；房屋空置六个月或拖欠租金累计六个月，甲方有终止该租赁合同、收回全部或部分房屋的权利，乙方另有住房居住的，并超过个人分配控制面积，应交还全部或部分承租房屋给甲方；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的2%收取滞纳金。该合同附件一《租赁期限、租金情况表》载明租赁期限为2008年1月1日至2012年12月31日，月租金额79.24元。该合同附件二《乙方家属名单》载明梁颖豪（孙）、梁福然（子）、郑慧贤（媳）。华南缝制设备集团公司于2010年11月30日被广州摩托集团公司吸收合并。2012年期间，广州摩托集团有限公司存续分立为广州摩托集团有限公司和广州自缝资产管理有限公司（即自缝公司）。自缝公司表示涉案房产划分至自缝公司，涉案合同中出租方的权利义务由自缝公司承继。自缝公司提交收款收据，载明广州摩托集团有限公司自缝管理分公司收取涉案房屋2012年1月至12月的租金。广州摩托集团有限公司自缝管理分公司已经变更名称为广州自缝资产管理有限公司自缝管理分公司，系自缝公司的分支机构。一审另查明，据房管部门提供的《广州市不动产登记查册表》反映，梁福然、郑慧贤名下房地产登记情况如下：荔湾区芳信路120号1903房，住宅，建筑面积67.85平方米。梁福然、郑慧贤、梁颖豪表示张燕是梁福然的母亲，于2012年去世；梁福然与郑慧贤是夫妻关系，梁颖豪是梁福然与郑慧贤的儿子。张燕去世后，涉案房屋由梁福然、郑慧贤、梁颖豪使用。2016年2月26日，自缝公司向涉案房屋租户发出《催缴租金业务通知书》，梁福然于2016年3月1日签收该通知书。自缝公司于2019年6月27日提起本案诉讼。一审诉讼中，双方确认被告交付租金至2012年12月。一审法院认为：华南缝制设备集团公司与张燕签订的《华南缝制设备集团公司房屋租赁合同（住宅）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。现该合同的权利义务由自缝公司承接，故自缝公司有权就涉案房屋主张权利。合同约定的租赁期限已经届满，被告作为张燕的共同居住人，在张燕去世后，继续使用涉案房屋，双方之间形成不定期的租赁关系。梁福然、郑慧贤、梁颖豪自2013年1月起未支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。自缝公司要求被告腾空交还房屋，并按每月79.24元的标准支付房屋使用费，符合合同约定，一审法院予以支持。关于违约金，合同约定“租金按月结算，由乙方在每季第一个月20日前以现金付款方式交纳给甲方；……乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的2%收取滞纳金”，现自缝公司自行调整为自每月的1日起，按年利率4.75%计算，没有超过双方约定，系自缝公司对自身权利的处分，一审法院予以准许。梁福然、郑慧贤、梁颖豪对其抗辩意见未提供证据予以证明，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2020年1月16日作出如下判决：一、梁福然、郑慧贤、梁颖豪在本判决生效之日起三十日内将广州市海珠区永宁新街47号地下（使用面积为26.77平方米）房屋腾空交还给自缝公司；二、梁福然、郑慧贤、梁颖豪在本判决生效之日起三十日内向自缝公司支付从2013年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（按每月79.24元计算）及违约金（从该期间的每月1日起，以各月欠付房屋使用费为本金，按年利率4.75%计算至实际支付之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由梁福然、郑慧贤、梁颖豪负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为自缝公司是否有权要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪腾空交还涉案房屋并支付从2013年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费及违约金。针对前述争议焦点，本院认定如下：梁福然、郑慧贤、梁颖豪主张自缝公司并非涉案房屋的所有权人，无权要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪腾空交还房屋及支付租金。对此，一审法院已查明华南缝制设备集团公司与张燕签订的《华南缝制设备集团公司房屋租赁合同（住宅）》的权利义务由自缝公司承接，故自缝公司有权就涉案房屋主张权利，一审法院该认定并无不当，本院予以确认。梁福然、郑慧贤、梁颖豪主张涉案房屋实际居住人为梁颖豪，梁福然、郑慧贤并未实际居住在涉案房屋。对此，涉案租赁合同附件二明确载明梁福然、郑慧贤、梁颖豪为张燕的家属，故一审认定梁福然、郑慧贤、梁颖豪为张燕的共同居住人，并据此认定梁福然、郑慧贤、梁颖豪与自缝公司形成不定期租赁关系，并无不当。在双方形成不定期租赁关系的情况下，梁福然、郑慧贤、梁颖豪自2013年1月起未支付租金，构成违约，故自缝公司有权要求梁福然、郑慧贤、梁颖豪腾空交还房屋并支付从2013年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费及违约金，一审的处理并无不当，本院予以维持。梁福然、郑慧贤、梁颖豪主张其取得涉案房屋的居住权系源于祖辈在草芳围自建的房屋被征拆，涉案房屋实际是对梁福然、郑慧贤、梁颖豪的安置房屋，但其并未提供证据证明该陈述，故本院对此不予采信。梁福然、郑慧贤、梁颖豪二审中主张一审法院判决自2013年1月1日起算房屋使用费违反了诉讼时效规定的问题，其一审中并未提出该抗辩理由，故本院对其该主张不予采纳。综上所述，梁福然、郑慧贤、梁颖豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁福然、郑慧贤、梁颖豪负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年七月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏