广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初863号原告：韶关市晟汇物业服务有限公司，住所地：韶关市浈江区***********。法定代表人：陈风华，中心总经理。委托诉讼代理人：范文，该公司员工。委托诉讼代理人：胡丽萍，该公司员工。被告：赖根明，男，瑶族，1984年1月9日出生，住韶关市浈江区金色江湾B8栋1802房，公民身份号码：431************417。原告韶关市晟汇物业服务有限公司（以下简称晟汇物业公司）与被告赖根明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告晟汇物业公司的委托诉讼代理人范文、胡丽萍、被告赖根明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟汇物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年3月物业服务费7284.65元；2、被告以当月所欠物业费为基数，按照1.68元/平方标准计算违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年3月15日的违约金数额为443.59元；3、被告向原告支付自2017年9月起至2020年3月止二次供水、楼道照明、电梯电费分摊费用共计3231.23元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告是原告管理的韶关金色江湾小区的业主。2012年11月2日，广东省韶关木材厂公司与原告签订《韶关金色江湾前期物业服务合同》，约定选聘原告对韶关金色江湾项目提供前期物业管理服务。合同签订后，原告按照约定对小区提供物业管理服务。被告于2014年5月15日购买韶关金色江湾B8栋1802单元商品房，并与原告签订《韶关金色江湾前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费185.57元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的2‰向原告支付违约金。被告于2016年1月开始拖欠原告物业服务费，至2019年12月拖欠的款项已达7284.65元，原告于2019年9月2日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未交。原告自2017年9月起代被告支付居民电费、二次供水、楼道照明、电梯电费分摊共计3231.23元，原告多次催收，但被告未支付。原告提起诉讼。被告赖根明辩称，第一，原告存在违规收费；第二，签订的物业合同没有违约金的约定，我不同意支付违约金；第三，原告清单里的所有费用只有被告欠原告的，但是被告有支付5000多元给物业公司，在费用明细未体现出来；第四，物业公司态度有问题，被告申报的一些维修事项，物业公司并没有及时帮助被告处理，物业公司服务效率低下；第五，被告在外地深圳工作，涉案房屋住的是老人和小孩，物业公司通过威胁停电、停水的方式催收物业费，是违反法律规定的。第六，被告给物业公司转账的记录有相关收据，可以提交法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。对本案的证据和事实，本院认定如下：被告是韶关市浈江区金色江湾B8栋1802房业主。原告晟汇物业公司是具有资质的物业服务公司。原告与被告签订了《韶关金色江湾前期物业服务合同》，约定：物业管理服务费按1.8元/平方米/月收取；逢单月10日前缴纳，每次缴纳2个月的物业管理服务费；被告转让物业时，须到原告处办理有关手续；物业管理服务费中并未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、大堂、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊；原告违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，被告有权要求原告清退所收费用，退还利息并支付违约金；被告违反合同，不按照约定缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，原告有权要求被告按应缴金额的千分之一支付违约金。韶关市浈江区发展和改革局于2016年7月20日向原告发出韶浈发改（价）备[2016]06号《备案回执》，该回执告知原告实行政府指导价的物业服务收费必须严格按备案标准执行。《备案回执》的附件《物业服务收费备案表》中收费项目下“高层住宅（电梯）”的收费标准为1.68元/月/㎡，该价格是最高限价。原告在收到该《备案回执》回执后，仍然继续按照1.8元的标准收取，并未按照《备案回执》的要求严格按备案标准执行。至2018年5月，原告才按照1.68元的标准收取物业费，并于2018年5月8日发出《公告》，告知小区业主已缴费差额可进行现金退款或抵扣费用。原告主张2017年9月至2020年3月的居民电费、二次供水、楼道照明、电梯电费分摊共计3231.23元，其中2586.1元是居民电费，此部分费用是案外人广东省韶关木材厂代缴，二次供水、楼道照明、电梯电费分摊合计为645.13元。被告已向原告付款情况：2019年5月31日现金支付1500元电费，2019年10月22日转账500元，2019年11月28日转账500元，2019年11月29日转账500元，2020年1月3日转账1000元，2020年4月22日转账1000元，合计5000元。被告于2016年1月开始拖欠物业费，2016年1月至2020年3月物业费共计9570.46元（111.7㎡×1.68元/月/㎡×51个月）。原告在庭审期间自认，未对二次供水、楼道照明、电梯电费等分摊费用的产生情况进行公示。本院认为，原告晟汇物业公司与被告签订的《韶关金色江湾前期物业服务合同》依法成立并有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按约定对金色江湾小区提供物业管理服务，被告理应支付物业服务费等费用，但被告于2016年1月开始拖欠物业费，2016年1月至2020年3月止的物业服务费9570.46元，扣除被告支付3500元，被告还应向原告支付物业服务费6070.46元，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于二次供水、楼道照明、电梯电费问题。双方在合同中约定物业管理服务费中并未计入共用设施设备（如：电梯、水泵、大堂、走火梯和楼道灯、园林、景观、路灯等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向被告分摊。原告主张被告支付2017年9月起至2020年3月止二次供水、楼道照明、电梯电费分摊费用共计645.13元，本院予以支持。关于居民电费问题。原告主张的居民电费，代缴人是案外人广东省韶关木材厂，故对原告此部分诉求本院不予支持。关于房屋维修问题。房屋存在质量瑕疵问题，维修主体并不是物业服务企业，且与本案属不同法律关系，本院对此问题不予审查。关于违约金问题。原告至2018年5月才开始按照《备案回执》规定的最高限额1.68元的标准收取物业费，之前均是按照1.8元标准收取，存在违规收费情况，业主有权拒绝按照1.8元的标准缴纳物业费。但原告自2018年5月起已按照1.68元的标准收取物业费，此时被告应当缴付物业费并按照1.68元的标准补缴之前的欠费。被告至2020年3月仍未缴清物业费，其行为已经构成违约。虽然原告未对二次供水、楼道照明、电梯电费等分摊费用情况进行公示，因物业费并不包含二次供水、楼道照明、电梯电费等分摊费用，故被告并不能以此作为拒缴物业费的理由。原告主张被告支付违约金，本院予以支持，但违约金的起算时间应为2018年5月。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，被告逾期支付物业费给原告造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告要求被告按合同约定的每日1‰标准计付违约金443.59元，过分高于造成的损失，本院对违约金予以适当调整，被告支付的违约金应以每个交费周期拖欠物业服务费金额为基数计算，《韶关金色江湾前期物业服务合同》约定物业费交费时间为逢单月10日，每次支付两个月物业费，则起算时间应从逾期支付之日（逢单月11日）起，标准以不超过中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。其中被告应支付从逾期支付之日起至2019年8月19日的违约金为243.39元。若被告之前已经缴纳的物业费存在多交部分，可另行向原告主张。物业服务公司提供物业服务是涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而物业服务公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出应的合理要求宜及时予以协助，对自身存在的问题也应积极进行整改。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二规定，判决如下：一、被告赖根明应于本判决生效之日起五日内支付截止至2020年3月期间的物业服务费6070.46元及违约金[其中至2019年8月19日的违约金为243.39元，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给原告韶关市晟汇物业服务有限公司；二、被告赖根明应于本判决生效之日起五日内支付2017年9月起至2020年3月期间二次供水、楼道照明、电梯电费分摊费共计645.13元给原告韶关市晟汇物业服务有限公司；三、驳回原告韶关市晟汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计37元，由原告韶关市晟汇物业服务有限公司负担10元，被告赖根明负担27元。本判决为终审判决。审判员  林天成二〇二〇年七月二十日书记员  李 萍