湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2043号原告郭远林，男，1971年10月29日出生，汉族，住随州市曾都区。原告随州红奕商业管理有限公司。住所地：随州高新技术产业园熊家村。法定代表人李雷，该公司总经理。上列二原告委托诉讼代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告雷亭，男，1987年10月14日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人狄登丰，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告郭远林、随州红奕商业管理有限公司（以下简称红奕公司）与被告雷亭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭远林、红奕公司的共同委托诉讼代理人姚凯，被告雷亭的委托诉讼代理人狄登丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭远林、红奕公司诉的诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》；2、依法判令被告向原告郭远林支付自2016年12月31日至2019年3月31日止的租金112795.2元，并按同期人民币贷款利率计算利息至实际付清之日止；3、依法判令被告按所欠租金的24%向原告郭远林支付逾期付款违约金27070.8元；4、依法判令被告返还租赁物，并从2019年4月1日起按每月4177.6元向原告郭远林支付租赁物占用费至实际返还租赁物之日止；5、依法判令被告向原告红奕公司支付2016年12月31日起至2019年3月31日的管理费24170.4元，并按同期人民银行贷款利率计算利息至实际付清之日止；6、依法判令被告按所欠管理费的24%向原告红奕公司支付逾期付款违约金5800.8元，另支付解除合同违约金50131.2元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月，原告郭远林、红奕公司与被告雷亭达成三方协议，约定原告郭远林将其所有的位于随州红星国际广场建材博览中心的10-15、10-16号门面租赁给被告雷亭经营，租赁期限为60个月，自2016年12月31日至2021年12月30日止，月租金每个门面为2088.8元。合同期间原告郭远林委托原告红奕公司进行商业管理，被告雷亭必须遵守原告红奕公司的各项商业管理制度，并每个门面每月向原告红奕公司支付管理费447.6元。租金和管理费均按季度收取，由被告雷亭于每个交租期前十个工作日分别支付至原告郭远林和红奕公司账户。但被告雷亭自租赁经营以来，长期拒不按合同约定交纳租金及管理费。原告认为,原、被告签订的《商铺租赁及管理服务合同》系三方的真实意思表示，内容合法有效，被告应当依约定向原告交纳租金及管理费，被告拒不支付相关费用已构成根本违约。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告雷亭辩称，我是红星美凯龙招商过来，招商过程中，红星美凯龙曾承诺免除15个月的租金和管理费，且我与红星美凯龙签署的是空白合同，该合同中的条款也与原招商时约定不一样，该协议是变造的，合同内容显示公平，我享有撤销该合同的权利。因红星美凯龙集团已退出该项目，涉案商铺的开发商未经承租人同意擅自出让租赁物侵犯了我的优先购买权。我曾于2018年3月起就告知原告红奕公司提前解除租赁关系，但红奕公司采取锁门等方式阻止被告搬离，对于自2018年3月起的商铺占用费不应由我承担。综上，请求人民法院依法判决驳回原告对我的全部诉请。经审理查明，2017年4月21日,原告郭远林、红奕公司与被告雷亭签订两份《商铺租赁和管理服务合同》。合同约定，由被告雷亭承租原告郭远林所有的位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心10-15、10-16号商铺，租赁期限均为60个月即2016年12月31日至2021年12月30日止，租金均为2088.8元/月，租金以3个自然月为一个交付期，在每个交付期前10个工作日内支付至原告郭远林账户。同时涉案商铺委托原告红奕公司进行商业管理，每月经营管理费均为447.6元，由被告雷亭支付给原告红奕公司。合同签订后，原告郭远林依约在规定的时间内将其两个商铺交付给被告雷亭经营，被告依约共向原告红奕公司交付20000元履约保证金,原告红奕公司按约定进行商业管理。后被告雷亭未依约向原告郭远林交纳租金，也未向原告红奕公司交纳经营管理费，原告郭远林、红奕公司遂诉至本院。另查明，涉案两份《商铺租赁和管理服务合同》均约定如果因被告违约而提前解除或终止的，则原告红奕公司有权没收本合同项下之履约保证金，且被告应按合同解除/终止前六个月平均租金标准，向原告红奕公司支付十二个月租金总额作为提前解除/终止合同违约金。经营管理费按照每平方米每月5元的标准，即每月447.60元，由乙方支付给丙方。支付方式和日期同租金。租赁期第一年丙方免收乙方的经营管理费，第二年减半收取经营管理费，从第三年起由双方协商确定，经营管理费标准不低于2.5元/平方米/月。被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告郭远林支付欠费金额3‰的延迟履约违约金；延迟超过30日，原告郭远林有权单方解除合同。租赁期限届满或因任何原因合同终止后7日内，被告应当将该商铺返还。交还期满后，被告未返还商铺，则按合同终止时该商铺租金标准的200%向原告郭远林支付占用费。合同还约定，被告承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺所享有的优先购买权。涉案商铺至今空置，被告雷亭也未与原告办理涉案商铺的交接手续。经计算，自2016年12月31日起截止2019年3月31日，被告雷亭欠原告郭远林位于随州市××新区红星国际广场建材博览中心10-15、10-16号商铺的租金共计112795.2元（2088.8元/月×27月×2），被告雷亭欠原告红奕公司经营管理费6714元（2017年免交；2018年减半，应交6个月；2019年第一季度减半，应交1.5个月；共计7.5个月。每月管理费447.60元×7.5个月×2）。本院认为，根据我国《合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，被告与原告签订《商铺租赁和管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。被告雷亭未依约向二原告交纳房屋租金及经营管理费，已构成违约，依法应当承担违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同，故二原告请求解除《商铺租赁和管理服务合同》并要求被告支付租金、商铺管理费、返还租赁物、支付租赁物占用费等符合法律规定，本院依法予以支持。但新型冠状病毒疫情期间，即2020年1月23日至2020年3月23日,被告应当向原告郭远林免交租赁物占用费。原告诉请被告按同期人民银行贷款利率支付所欠租金、管理费利息并无不当，本院予以支持。虽原、被告双方在《商铺租赁和管理服务合同》中约定被告违约应向原告按每日3‰支付延迟履行违约金，但该约定违约金过高，现原告郭远林、红奕公司诉请被告按所欠付租金、管理费的24%计算逾期付款违约金27070.8元（112795.2元×24%）、1611.3元（6714元×24%），符合法律规定，本院予以支持。原告诉请被告支付解除合同违约金50131.2元，因原告已诉请被告支付利息及逾期违约金，又诉请被告支付解除合同违约金，该诉求金额过分高于造成的损失，故本院不予支持。被告雷亭辩称其在入驻涉案商铺时红星美凯龙公司口头承诺免租金、管理费，且其与原告所签的两份涉案合同均系变造，以及自2018年3月就告知原告提前解除租赁关系，不应负担此时段之后的商铺占用费，但缺乏事实和法律依据，故对该项辩解本院不予采纳。被告辩称原告侵犯其优先购买权，但在《商铺租赁和管理服务合同》中明确约定了，被告在租赁涉案房屋时已放弃其优先购买权，故对被告的此项辩解，本院不予采纳。原告依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郭远林、随州红奕商业管理有限公司与被告雷亭签订的《商铺租赁和管理服务合同》；二、被告雷亭于本判决生效之日起十日内支付原告郭远林租金112795.2元及利息（利息自2019年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至借款清偿之日止）；三、被告雷亭于本判决生效之日起十日内向原告郭远林支付逾期付款违约金27070.8元；四、被告雷亭于本判决生效之日起十日内支付原告随州红奕商业管理有限公司经营管理费6714元及利息（利息自2019年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至借款清偿之日止）；五、被告雷亭于本判决生效之日起十日内向原告随州红奕商业管理有限公司支付逾期付款违约金1611.3元六、被告雷亭向原告郭远林返还位于随州市高新区红星广场建材博览中心10-15号商铺、10-16号商铺，并从2019年4月1日起，每月按4177.6.元的标准向原告郭远林支付租赁物占用费至实际返还之日止，于本判决生效之日起十日内执行完毕；新型冠状病毒疫情期间（2020年1月23日至同年3月23日）,被告应当向原告郭远林免交租赁物占用费；七、驳回原告郭远林、随州红奕商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4600元，由被告雷亭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  梁 平人民陪审员  冯光学人民陪审员  郭志国二〇二〇年七月二十四日书 记 员  朱 妍