陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2020)陕0825民初2884号  原告：李某某。被告：某某房地产开发有限公司法定代表人：陈某某。原告李某某诉被告某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员党翠琴适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，原告李某某到庭参加了诉讼，被告某某房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。原告诉称，2015年4月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买其开发的位于定边县XX路XX段XX小区XX号房屋一套，房屋面积85平方米，每平方米单价为2730元，总价款为232050元，原告于2015年4月9日前向被告支付首期房价款人民币132050元，剩余10万元购房款申请贷款支付，被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付购房款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定履行了付款义务，向被告支付了132050元的购房款，并提供所有材料在中国银行定边支行办理了按揭贷款。银行将10万元购房款直接支付给被告，2016年10月30日前被告没有如约给原告交房，也没有如约办理不动产登记证，直到2018年3月21日才向原告交付了房屋,双方就迟延交房发生纠纷。交房时，被告向原告多收取了房屋总面积3%即2.55平方米的购房款6962元，其行为已经侵害了原告的合法权益，故原告向贵院具状起诉，望支持其合理诉求。诉讼请求：依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；判令被告向原告支付逾期交房违约金11834.55元（从2016年10月31日起按总房款万分之一计算至2018年3月20日止）；判令被告向原告支付未按约定期限办理房屋产权证的违约金1160.25元；判令被告向原告返还多收取的房屋总面积3%购房款6962元；本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是《商品房买卖合同（预售）》，合同附件证明于2015年4月9日与被告签订商品房买卖合同（预售合同备案编号：20143639），合同约定：XX城XX小区XX号房屋一套，房屋面积85平方米，每平方米单价为2730元，总价款为    232050元，现金支付132050元，剩余100000元办理了按揭。原告依据商品房买卖合同违约责任向被告主张违约金。合同约定交房时间2016年10月30日，现在逾期交房按照合同主张违约金。第二组证据是收款收据四支，尚城小区收据一支，证明被告实际交房时间为2018年3月21日，当日补缴相关费用并又缴纳了6962元的房费。总房款为239012元，现金支付139012元，剩余100000元办理了按揭，房屋已经装修入住。第三组证据定边县新欣荣价格评估有限公司房地产价格评估报告书一份、定边县不动产登记资料查询结果一份，证明房屋实际面积为85平方米。被告某某房地产开发有限公司未到庭，庭前向法庭提交了答辩状辩称，一、被答辩人在诉状中所述的交房时间有误，其所述的交房时间实为接房时间。系列案中，最早接房的是辛金桥，其自述接房时间是2017年9月13日，故应当按该接房时间计算，不能按照原告接房时间计算；二、答辩人未按约定时间交房和办房产证实属无奈非答辩人所能抗力。尚城小区房屋开始是以团购低价销售的，但团购人员（被答辩人）在签订团购协议后却不按协议约定付款，致答辩人资金链断裂无钱支付工程款，使工程中途停工，造成答辩人未在约定的时间交房是因被答辩人不按约定付款的行为所致，并非答辩人主观意愿，未按约定办房产证也非答辩人的主观意愿，涉及政府部门办证的事答辩人实属不可抗力。三、水电开通费无论原来如何约定被答辩人已经缴纳的行为就是对原来约定变更后的实际履行，且该费用答辩人已交相关部门，退赔没有合同和法律依据。面积补差是合同中约定的，补差的依据是经房管部门指定的有资质的机构实际测量面积的结果计算出来的（该测量报告现在房管部门备存），故退赔仍然没有合同和法律依据，综上，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 被告某某房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：第一组证据《公告》复印件一份，证明被告于2017年10月30日，在尚城小区张贴公告告知业主：即日起各位业主即可办理收房手续接房的事实。第二组证据尚城小区收款收据复印件两份，证明小区3-413业主高海飞于2017年11月1日接房并交纳装修押金和物业费的事实。经庭审质证，原告对被告所举第一组证据有异议，原告不清楚，对被告所举第二组证据有异议，原告不清楚。被告未到庭质证视为对其权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。本院对原、被告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二组证据，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。对原告所举第三组证据评估报告及不动产查询结果，因房产面积应以正式的产权登记证书为准，故对原告所举第三组证据不予认定。对被告所举第一组证据原告有异议，且无相应证据佐证，本院不予确认。对被告所举第二组证据，该证据系复印件，无法确认相关事实，本院不予确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2015年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同备案编号：20143639，合同约定：XX城XX小区XX室房屋卖给原告，房屋的建筑面积为85平方米，每平方米价格为2730元，共计232050元。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。原告共计交付房款132050元，下余100000元办理按揭贷款，2018 年3月21日交房时补交房款6962元相关费用。原告现已装修入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的某某制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案原告按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定按时履行交房义务及办理产权登记，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告向原告承担总房款的每日万分之一的违约责任进行赔偿，符合法律规定，该房屋的全部房款232050元，原告主张按照合同价款232050元，按照约定，每日的违约金为23.21元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2018 年3月21日止，被告逾期交房1年4个月零21天即506天，506×23.21=11744.26元，因此，原告请求因逾期交房产生的违约金11744.26元，本院予以支持。超出部分不予支持。对于逾期办理产权登记，双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金1160.25元，与法有据，应予支持。对于要求返还多缴纳的房款，可在房产部门进行产权登记后，另案主张。关于被告辩称交房时间及被迫停工无相应证据佐证，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告某某房地产开发有限公司于2015年4月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李某某支付逾期交房违约金11744.26元。三、被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李某某支付逾期办理产权登记违约金1160.25元。四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告承担52元,被告某某房地产开发有限公司承担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   党翠琴                                       二〇二〇年七月二十日 书  记  员  高雪琼1