上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4001号上诉人（原审被告）：汪根生，男，1972年1月16日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。上诉人（原审被告）：上海大唐盲人保健按摩有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区商城路339号201-2室。法定代表人：汪根生，董事长。被上诉人（原审原告）：上海陆家嘴经济发展总公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区崂山五村551号。法定代表人：常文君，总经理。委托诉讼代理人：周洵杨，上海市联诚律师事务所律师。原审被告：上海天下粮仓餐饮有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东商城路335号。法定代表人：邓旭春，董事长。上诉人汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司（以下简称大唐公司）因与被上诉人上海陆家嘴经济发展总公司（以下简称陆家嘴公司）、原审被告上海天下粮仓餐饮有限公司（以下简称天下粮仓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初75959号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪根生、大唐公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回陆家嘴公司一审相应诉讼请求。事实与理由：天下粮仓公司与陆家嘴公司租赁关系存续期间，陆家嘴公司同意天下粮仓公司对外转租，据此，天下粮仓公司与汪根生签订的租赁合同及续租合同合法有效。陆家嘴公司与天下粮仓公司签订的终止协议的约定，双方租赁合同终止履行后，陆家嘴公司应当按照转租合同租期直接与汪根生、大唐公司订立租赁合同。因此，在双方应当重新订立租赁期限至2022年6月30日止的租赁合同的情况下，陆家嘴公司要求汪根生、大唐公司搬离并返还系争房屋，缺乏依据。陆家嘴公司辩称：天下粮仓公司与陆家嘴公司签订终止协议时，仅提供了其与汪根生签订的租赁期限截止2019年6月30日的租赁合同。终止协议签订后，陆家嘴公司与汪根生、大唐公司协商直接订立租赁合同过程中，即要求租赁期限应当按照上述租赁合同确定，但汪根生、大唐公司口头表示其与天下粮仓公司签订的转租合同于2022年6月30日到期。由于汪根生、大唐公司当时并未提供其与天下粮仓公司之间的续租合同，且天下粮仓公司搬离后，陆家嘴公司亦无法与其联系核实上述事实，致本案双方无法就租赁期限达成一致，故而未能实际订立租赁合同。天下粮仓公司未作答辩。陆家嘴公司向一审法院起诉请求：1.确认陆家嘴公司与天下粮仓公司签订的《房屋租赁终止协议书》有效；2.判令汪根生、大唐公司即时迁出中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号XX室，由陆家嘴公司收回房屋；3.判令汪根生、大唐公司即时支付自2019年7月1日起至实际迁出日止的房屋使用费及物业管理费（房屋使用费每月人民币53,495元、物业管理费每月1,507元）。一审法院认定事实：陆家嘴公司系上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX号房屋权利人。上海市浦东新区公安局梅园新村警察署于2002年5月30日出具《门弄牌号整顿更新通知》，将上述房屋的门牌号依次更新为上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号，XX路XX号保留。陆家嘴公司曾将上述部分房屋出租给天下粮仓公司使用。2012年6月11日，天下粮仓公司作为出租人（合同甲方）与汪根生作为承租人（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于上海市浦东新区XX路XX号（XX大厦）二层的商业用房，由甲方划定，共计建筑面积为565平方米（实际使用面积为502.5平方米）。租赁期限为7年，自2012年7月1日起至2019年6月30日。合同中对2016年7月1日至2019年6月30日期间的租金约定为根据乙方的经营状况在每平方米每日3.5元至4元之间甲乙双方协商确定。乙方应交付的物业费，以每平方米3元计。上述合同还约定了其他事宜。上述合同签订后，汪根生和大唐公司使用上述系争房屋至今。2016年6月21日，陆家嘴公司（合同甲方）与天下粮仓公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定陆家嘴公司将本市浦东新区XX路XX、XX、XX号，建筑面积1,396.50平方米出租给乙方经营使用。租赁期限6年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止。合同还约定了其他事宜。2018年8月10日，陆家嘴公司（合同甲方）与天下粮仓公司（合同乙方）签订《房屋租赁终止协议书》，约定甲、乙双方于2016年6月21日所签《房屋租赁合同》自2018年7月31日终止履行。乙方已提供给甲方转租合同复印件，乙方同意配合甲方，由甲方直接与乙方在租赁期间转租的三租赁户从8月1日起直接签订房屋租赁合同。乙方同时与三租赁户签订房屋终止协议，并与三租赁户签订终止协议后二天内返还三租赁户7月31日以后所收取的租金及押金。嗣后，汪根生和大唐公司仍继续使用系争房屋，陆家嘴公司也未与汪根生、大唐公司签订房屋租赁合同。2019年7月1日，陆家嘴公司委托上海市联诚律师事务所发律师函给汪根生、大唐公司，告知其由于天下粮仓公司欠付租金，陆家嘴公司与天下粮仓公司于2018年7月31日终止履行《房屋租赁合同》。因汪根生、大唐公司与天下粮仓公司的租赁期至2019年6月30日已期满，故要求汪根生、大唐公司即时迁出上海市浦东新区XX路XX号（XX大厦）二层。一审审理中，汪根生、大唐公司为证明其与天下粮仓公司续租的事实，向一审法院提交了落款日期为2016年5月27日的《补充及续租合同》。上述合同中约定，双方合同期满后，只要是甲方（即天下粮仓公司）从房屋产权方续租或者购买该房屋，或者甲方及法人邓旭春实际控制关联的个人和单位续租或者购买该房屋拥有该房屋的使用权，甲乙双方的合同租赁期自动展期并延续到天下粮仓（或者天下粮仓实际控制关联单位或关联人）不再对该房屋享有租赁权及使用权为止。陆家嘴公司认为，其并不知道《补充及续租合同》,天下粮仓公司也未给其备案，对该证据的真实性不认可。汪根生、大唐公司为证明《补充及续租合同》真实有效的事实，向一审法院提交了与天下粮仓法人及主要负责人沟通补充协议的短信记录。汪根生、大唐公司为证明汪根生及大唐公司请求履行续租合同而陆家嘴公司拒绝签订租赁合同的事实，向一审法院提交了其与陆家嘴公司主要负责人的微信聊天记录、《关于请求让大唐盲人按摩继续履行合同至2022年6月30日的函》。汪根生、大唐公司为证明陆家嘴公司同意天下粮仓公司转租的事实，向一审法院提交了同意转租的函件及《住所（经营场所）使用证明》。陆家嘴公司认为，上述证据与本案无关，不能证明汪根生、大唐公司拟证事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，陆家嘴公司与天下粮仓公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁终止协议书》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，陆家嘴公司、天下粮仓公司均应恪守。本案争议焦点在于汪根生、大唐公司是否可继续使用系争房屋至2022年6月30日止。一审法院认为，陆家嘴公司与天下粮仓公司签订《房屋租赁终止协议书》后，天下粮仓公司与汪根生签订的《房屋租赁合同》随之解除，天下粮仓公司已经无权继续使用系争房屋。按照《房屋租赁终止协议书》的约定，自上述协议签订后对系争房屋是否由次承租人汪根生继续承租，应由陆家嘴公司与汪根生直接签订房屋租赁合同，但因对续租期限产生争议，双方未能签订合同，故作为次承租人的汪根生和实际使用人大唐公司理应负有腾退义务，将系争房屋移交给陆家嘴公司。陆家嘴公司要求汪根生、大唐公司返还系争房屋，与法有据，一审法院予以支持。对于汪根生和大唐公司基于《补充及续租合同》，认为其租赁期限应至2022年6月30日的意见，一审法院认为，一方面，天下粮仓公司及汪根生、大唐公司没有足够证据证明上述合同在双方签订时或者陆家嘴公司与天下粮仓公司签订《房屋租赁终止协议书》时已告知陆家嘴公司，故陆家嘴公司给予汪根生和大唐公司继续使用系争房屋至2019年6月30日止，未违反陆家嘴公司与天下粮仓公司签订的《房屋租赁终止协议书》约定。另一方面，即便上述《补充及续租合同》真实存在，根据合同约定，汪根生与天下粮仓公司签订的《房屋租赁合同》的自动展期前提为天下粮仓公司仍享有对系争房屋的租赁权及使用权，而陆家嘴公司与天下粮仓公司于2018年7月31日终止履行了《房屋租赁合同》，天下粮仓公司已经不享有系争房屋的使用权，故汪根生仍要求续租期限至2022年6月30日，缺乏事实和法律依据。陆家嘴公司按照天下粮仓公司与汪根生签订的《房屋租赁合同》中约定的租金和物业管理费计算标准，向大唐公司与汪根生主张占有使用费和物业管理费，且汪根生、大唐公司亦无异议，故一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于二〇二〇年二月十七日作出判决：一、上海陆家嘴经济发展总公司与上海天下粮仓餐饮有限公司于2018年8月10日签订的《房屋租赁终止协议书》有效；二、汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司应于判决生效之日起十日内共同迁出上海市浦东新区XX路XX号二层房屋（201-202室），并将上述房屋返还给上海陆家嘴经济发展总公司；三、汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司应于判决生效之日起十日内向上海陆家嘴经济发展总公司支付房屋使用费、物业管理费（自2019年7月1日起按每月房屋使用费53,495元、物业管理费1,507元的标准计算至汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司实际履行判决第二项之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,175.05元，由汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为,陆家嘴公司与天下粮仓公司签订的终止协议，并不存在法定无效情形，双方当事人实际对其效力亦无争议，一审认定该协议合法有效，本院予以确认。双方于二审中的争议在于汪根生、大唐公司是否有权占有使用系争房屋。依查明事实可知，陆家嘴公司系系争房屋权利人，其原与天下粮仓公司就系争房屋存在租赁合同关系。双方租赁合同履行过程中，经陆家嘴公司同意，天下粮仓公司将系争房屋转租给汪根生，并由大唐公司实际使用。换言之，汪根生、大唐公司原系基于转租合同而占有使用系争房屋。陆家嘴公司与天下粮仓公司之间的租赁合同于2018年7月31日终止履行后，汪根生、大唐公司基于转租合同而享有的占有使用系争房屋的权利消灭，即汪根生与天下粮仓公司之间的转租合同事实上已无法继续履行。为解决转租合同事宜，陆家嘴公司与天下粮仓公司于终止协议中约定，双方租赁合同终止后，由陆家嘴公司与汪根生签订房屋租赁合同，从2018年8月1日就系争房屋直接建立租赁合同关系。后续协商过程中，由于对租赁合同期限无法达成一致，陆家嘴公司实际未与汪根生直接建立租赁合同关系，在此情形下，汪根生、大唐公司继续占有使用系争房屋即缺乏合同依据。陆家嘴公司作为系争房屋权利人，有权要求无权占有人迁出并支付实际占有期间产生的占有使用费、物业管理费。至于占有使用费及物业管理费的标准，汪根生、大唐公司实际并无异议，本院予以确认。需要说明的是，汪根生与天下粮仓公司之间转租合同的期限究竟是至2019年6月30日止，抑或至2022年6月30日止，在陆家嘴公司与天下粮仓公司之间租赁合同已经终止，而陆家嘴公司与汪根生未直接签订租赁合同的情形下，与判断汪根生、大唐公司对系争房屋是否享有占有使用的权利无关。如转租合同因租赁合同提前终止而无法继续履行，汪根生自可向相对方天下粮仓公司主张违约责任；如陆家嘴公司违反终止协议约定的缔约义务，亦应向相对方天下粮仓公司承担责任。综上，汪根生、大唐公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,175元，由汪根生、上海大唐盲人保健按摩有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月六日书记员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……