湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3092号上诉人（原审被告）：朱洪海，男，1972年5月25日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：陈文广，湖北诺亚（东西湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区金山大道沿海赛洛城C6-9，统一社会信用代码：91420100774568732Q。负责人：钟曼丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：司全喜，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡姣霞，湖北华徽律师事务所律师。上诉人朱洪海因与被上诉人深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司（以下简称万物商企物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱洪海的上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由为：一、原审法院认定事实错误。一审法院认定武汉市沿海赛洛城小区业主大会与被上诉人签订的《武汉市物业服务合同》中的武汉市沿海赛洛城小区业主大会即为上诉人居住小区的业主大会是错误的，上诉人居住的小区并未成立业主大会，其签订主体不适格，该物业服务合同对上诉人居住小区的业主并无约束力，亦无需按照所谓的合同履行相应义务。一审法院认定：“物业合同成立并生效，关于物业服务费的约定是双方经过合意达成的意见，在物业服务合同未被撤销或被认定无效的情况下，关于物业费的约定应为有效，对全体业主具有约束力”。该认定明显错误，涉案中《武汉市物业服务合同》其签订主体并非上诉人居住小区的业委会，对上诉人并无约束力，亦不存在合同撤销或认定无效一说。一审法院认定：“业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在的质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明”。该认定明显错误，我方在一审中还提供了大部分业主的《相关情况确认书》，该确认书完全可以证实被上诉人的物业服务存在质量问题，提供的证据形成了完整的证据链足以证明该案事实。一审法院认定被上诉人已按照合同约定以及相关规定提供服务明显与事实不相符，本案中，被上诉人所应提供的物业服务是最高标准，但在整个案件中被上诉人仅提供所谓的物业服务合同就要求支付物业费，并未提供任何证据证实其履行了最高服务标准。单凭一纸合同法院就认定被上诉人履行了合同提供了服务，明显错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，认定我方提出抗辩理由不予支持是错误的。我方所提供的抗辩理由是该小区没有成立业主委员会，并不是业主不认可业主委员会的签订行为或业主并非合同当事人。本案中，合同签订的业主委员会是否为涉案小区业主委员会，并未查清楚，径直适用该条规定是错误的。被上诉人万物商企物业武汉分公司答辩则要求维持原判。2019年9月，万物商企物业武汉分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：朱洪海支付2015年6月12日至2018年12月31日期间的物业服务费35,246.42元及违约金10,573.93元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明：美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司于2016年12月27日更名为深圳市万科美佳物业服务有限公司武汉分公司，后于2018年6月28日更名为深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司。朱洪海是武汉市东西湖区沿海赛洛城五期翡丽英伦9栋1单元1-3层2室的业主，该房屋建筑面积224.85平方米。武汉市沿海赛洛城小区业主大会与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订《武汉市物业服务合同》，约定由美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司为沿海赛洛城小区提供物业服务，物业服务合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费别墅（蓝水郡）按建筑面积1.6元/平方米/月计收、翡丽英伦按建筑面积3.68元/平方米/月计收。物业服务费提前预收，业主按季度交纳物业服务费，每次交费时间为每月上旬。业主违反约定，经书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每日千分之三支付违约金。朱洪海交纳物业服务至2015年6月11日，后因万物商企物业武汉分公司物业服务不到位，存在重大服务瑕疵，物业服务费标准过高为由拒交物业服务费。万物商企物业武汉分公司后多次向朱洪海催缴物业服务费，其仍未予交纳。万物商企物业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主大会与万物商企物业武汉分公司签订的物业服务合同均系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效。朱洪海作为沿海赛洛城小区的业主，上述合同对其均具有约束力。朱洪海应当按照合同约定按时交纳物业服务费。而其自2016年1月1日未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。对万物商企物业武汉分公司主张朱洪海支付2015年6月12日至2018年12月31日的物业服务费的请求，予以支持。对于朱洪海抗辩的物业服务费标准过高，如前所述，物业服务合同成立并生效，关于物业服务费的约定是双方经过合意达成的意见，在物业服务合同未被撤销或被认定为无效的情况下，关于物业服务费的约定应为有效，对全体业主具有约束力。对朱洪海的该项抗辩理由，不予采信。对于朱洪海提出物业公司未尽到责任的其他意见，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭几张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明。故对朱洪海的该部分辩称意见，不予支持。经计算朱洪海应支付的物业服务费为35,276.95元（3.68元/平方米/月×224.85平方米÷30天×19天+3.68元/平方米/月×224.85平方米×42个月）。因万物商企物业武汉分公司仅主张35,246.42元，根据其主张的金额确定朱洪海实际应支付的物业服务费金额。万物商企物业武汉分公司未举证证明因朱洪海的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，对万物商企物业武汉分公司违约金的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、朱洪海于本判决生效之日起十日内向深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付2015年6月12日至2018年12月31日期间的物业服务费35,246.42元；二、驳回深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元（已减半收取，深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司已预缴），由深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司负担109元，由朱洪海负担364元，并在支付上述款项时一并向深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，武汉市沿海赛洛城小区业主大会代表朱洪海与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订的《武汉市物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。朱洪海按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，朱洪海未按照合同的约定，向万物商企物业武汉分公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的民事法律责任。其次，朱洪海主张万物商企物业武汉分公司未能提供符合高质量的物业管理服务，因其未提交充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，更不构成其拒交物业服务费的理由。因此，一审法院判决朱洪海向万物商企物业武汉分公司支付2015年6月12日至2018年12月31日止的物业服务费，并无不当。朱洪海的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元，由朱洪海负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年七月二十八日法官助理龚燕书记员龚燕