贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4093号 原告：张得青，男，汉族，1974年9月12日出生，住四川省泸县。 原告：孙良俊，女，汉族，1976年11月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：曹太原（特别授权代理），贵州四立律师事务所律。执业证号：15205201610362190。 二原告共同委托诉讼代理人：周勇（一般代理），贵州四立律师事务所律师。执业证号：15205201510196859。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层）。统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般代理），该公司员工。 原告张得青、孙良俊与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（下称：大众公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行审理。二原告共同委托诉讼代理人曹太原，被告委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告十日内支付向原告逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金具体以515538元为计算基数，从2016年7月27日（庭审中变更为2017年4月13日）起按日万分之三的标准计付至被告的有关文书办理交付给原告之日止，暂计20000元。事实与理由：原、被告于2014年2月17日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告销售的位于贵州省毕节市七星关区大众国际（盘古中心）二单元01号房，房号为：2－101号，房屋总价款为515538元（以现金和按揭的方式已支付完毕），并对商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量等作了明确约定。被告应在2016年7月26日前将房屋转移登记的相关文书办理交付给原告，否则，逾期按已付房款的日万分之三计付违约金。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款的义务，但被告未如期履行合同第二十二条约定的义务，应按合同的约定向原告支付违约金至其将房屋转移登记文书办理交付给原告之日止。据此，原告特诉请人民法院判如所请。 被告答辩称：1、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻答辩人的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中；2、答辩人逾期办证未给被答辩人造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因被答辩人早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。答辩人逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定答辩人应承担违约金，也应考虑被答辩人未遭受实际损失而予以调整；3、如法院最终认定答辩人构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非答辩人恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。综上，请贵院查明事实，分清责任后作出公平的判决。 原告向本院提交了如下证据：二原告身份证及结婚证、《商品房买卖合同》（合同编号：2014-008）、收据、中国工商银行个人借款凭证。 被告向本院提交了如下证据：大众公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、毕节市七星关区人民政府关于帮助办理盘古中心房屋不动产权证的请示。 经组织质证，原、被告对对方所举证据均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年2月17日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-008）。合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际第二单元一层01号房，房号为2－101。该商品房总价款为515538元，买受人采取贷款方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款155538元，余款360000元以贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付了购房款515538元。现涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告未如期履行合同第二十二条约定的义务，应按合同的约定向原告支付违约金至其将房屋转移登记文书办理交付给原告之日止。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告应按承诺，于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未按承诺期限履行上述义务，构成违约，应承担相应的违约责任。从承诺的2016年7月26日之次日2016年7月27日起向原告计付违约金。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告于2020年4月10日提起诉讼，从起诉之日回朔三年，即2017年4月10日之前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，但2017年4月10日后的违约金请求权未超过三年的诉讼时效期间。故原告诉请从2017年4月13日起计算的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于该违约金的计算标准，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成损失的相关依据，不能确定损失数额，故原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院依法调整违约金的计算标准为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故原告诉请的该项违约金，以原告已付购房款515,538元为基数，自2017年4月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张得青、孙良俊支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以515,538元为基数，自2017年4月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告张得青、孙良俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,027元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  刘玉桂 二〇二〇年七月六日 书记员  王晓莉