陕西省定边县人民法院陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初6233号 原告户某某，女，原告陈某某，男，委托代理人窦某，男， 被告定边县城市投资经营有限公司。地址：定边县路（住建局三楼）。法定代表人曹某甲，系该公司董事长。委托代理人曹某，女，委托代理人付某某，系陕西金赞律师事务所律师。原告户某某、陈某某诉被告定边县城市投资经营公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告户某某及陈某某的委托代理人窦某，被告定边县城市投资经营有限公司委托代理人曹某、付某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月23日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于二道街院落一处租赁于被告，租赁期限为2011年10月23日至2012年10月23日，年租金26000元。在被告租赁期间负责爱护各种设施（窗、墙、线路、水管等），如有损坏被                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               告负责维修。被告在租赁期间所用的水、电等费用由其自行承担，被告无权转租房屋。在租赁期满后被告应按房屋原状交于原告。2011年10月底被告承租后让拆迁户居住，在拆迁户居住期间厨房多次被水浸泡，大门不断往出流水。2012年11月23日合同期满后原、被告再次续签合同至2017年10月23日。在被告租赁期间房屋多次发生泡水现象，泡水原因是水表损坏，原告得知后几次找人维修。2017年10月份合同到期后，被告给原告交房屋钥匙，因房屋多次被水浸泡导致危房，被告未按房屋原状交房，故原告没有接收，此后被告未对房屋进行维修也未与原告协商处理，原告多次到被告公司协商解决，被告不予协商，故原告提起诉讼。请求：1、依法判决被告赔偿原告房屋被水浸泡造成的危房损失166625元，鉴定费35000元；2、被告支付原告房屋泡水两次维修费用1700元；3、被告赔偿原告其承租期间损坏的一张双人木床1.8米、一张大餐桌、六把椅子共计4000元；4、被告支付原告从2017年10月22日起每年房屋租赁费26000元至交房之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交以下证据：1、房屋租赁合同五份，证明从2012年10月23日起被告租赁原告房屋，每年租赁费26000元。2、收据两支，证明被告租赁原告的房屋，房屋被水浸泡后维修水管、水表产生的费用，应由被告赔偿。3、房屋产权证，证明涉案房屋系原告所有。4、鉴定费票据一支，证明原告申请鉴定花费鉴定费35000元，应由被告承担。被告辩称，原告请求被告赔偿原告房屋被水浸泡造成的危房损失166625元偏高，泡水的维修费用需要正规的维修票据、木床、大餐桌、六把椅子的损失不承担，原告请求房屋租赁费应提供原合同或者进行市场评估。 被告未向法庭提交任何证据。本院在审理过程中，依法调取以下证据；1、陕西中科司法鉴定所于2020年1月5日出具陕中司鉴字【2020】2号鉴定意见书，涉案房屋受损系由于房屋受水浸后地基产生不均匀下沉所致，按照国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）和部颁标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定评定指标和评定方法，综合评定涉案房屋；厨房及浴室房屋危险性等级为D级、主房危险性等级为C级、西侧三间偏房危险性等级为B级；按本鉴定意见书“五、分析说明”中的建议处理方式根据目前单层砖混结构房屋综合单价平均水平计算其拆除重建及装修所需费用为人民币166625元。2、陕西中科司法鉴定所于2020年5月25日向本院出具陕中司发【2020】3号回复（函），载明，该鉴定意见书中关于“土夯墙”的叙述确有错误，现将该意见书中“土夯墙”的叙述更正为“土胚墙”；虽主房①②危险性等级为C级、西侧三间偏房危险性等级为B级，但该房屋整体性差，且房屋主要问题出现于地基及基础，整体适修性差，不建议采取处理使用的方法处理，且《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）7.0.4条有述：对于存在危险构件的房屋，可根据危险构件的破损程度和具体情况有针对性的选择“拆除部分或者全部结构”，因此鉴定意见中建议对其整体拆除重建；既已为新建，因受损房屋所用工艺做法难以满足现行抗震规范要求，现今已不被普遍采用，且施工工匠不易找寻，综合考虑按受损房屋大小、布局及使用功能新建房屋所需合理费用，本鉴定意见按目前陕西省XX乡XX层民房普遍采用的砖混结构房屋进行计算为妥，1250元每平方米的综合单价是根据现场勘查情况、施工规范、定额标准及现场勘查时期的市场调查价格综合评估单价。鉴定意见书中对受损房屋的危险性等级评定是按照国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）和部颁标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定评定指标和评定方法进行的综合评定。本次鉴定是根据委托对受损房屋修复或拆除及新建的所需费用进行鉴定，并非对涉案房屋的现值鉴定。3、依法与定边县自来水公司维修工刘建如进行了谈话，出具谈话笔录一份，证明刘建如对原告房屋的水管进行维修，维修费用是1700元。经庭审质证：被告对原告所举证据1无异议；对证据2有异议，非正规票据。对证据3无异议；对证据4有异议，认为房屋损失评估偏高，且鉴定费用票据不符合法律规定。被告对陕西中科司法鉴定所于2020年5月25日向本院出具陕中司发【2020】3号回复（函）司法鉴定意见书有异议，认为鉴定意见偏高，对本院与刘建如的谈话笔录有异议，认为该笔费用不应由被告承担。  原告对陕西中科司法鉴定所于2020年5月25日向本院出具陕中司发【2020】3号回复（函）司法鉴定意见书无异议，对本院与刘建如的谈话笔录无异议。  本院对原、被告质证的证据及本院调取的证据 作如下认定：原告提交的证据1、3组证据被告无异议，本院予以确认；证据2与本院与刘建如的谈话笔录能够够相互印证，本院对证据2及本院与刘建如的谈话予以确认；证据4内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。陕西中科司法鉴定所于2020年5月25日向本院出具陕中司发【2020】3号回复（函）司法鉴定意见书，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：2012年10月23日至2017年10月22日原告将位于定边县定边镇二道街院落一处（北房六间，东房三间）租赁给被告，共租赁5年，每年签订租赁合同，每年租赁费为26000元，合同同时约定，被告在租赁期间，负责爱护房屋各种设施（窗、墙、线路、水管），如有损坏由被告负责维修。被告在租赁期间所用水、电、煤、电视、电话、宽带网费用均由被告自理，被告再无权转租房屋，被告在租赁期满后，应如期按原状将房屋归还原告，如需延期租赁，被告应在租期满一个月前通知原告，经原告同意后重新协商签约。在被告租赁期间，因自来水管发生损坏，原告维修自来水管花费1700元。租赁期届满，被告向原告交付房屋，原告以房屋被水浸泡为由拒绝接房，涉案房屋的钥匙现在由被告保管，故原告诉至本院。诉讼中，原告申请对涉案房屋的损失进行鉴定，本院委托陕西中科司法鉴定所进行鉴定，该所于2020年1月5日出具陕中司鉴字【2020】2号鉴定意见书，涉案房屋受损系由于房屋受水浸后地基产生不均匀下沉所致，按照国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）和部颁标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定评定指标和评定方法，综合评定涉案房屋；厨房及浴室房屋危险性等级为D级、主房危险性等级为C级、西侧三间偏房危险性等级为B级；按本鉴定意见书“五、分析说明”中的建议处理方式根据目前单层砖混结构房屋综合单价平均水平计算其拆除重建及装修所需费用为人民币166625元。被告对上述鉴定意见提出异议，本院向陕西中科司法鉴定所发函要求其回复，该所于2020年5月25日向本院出具陕中司发【2020】3号回复（函），载明经查，该鉴定意见书中关于“土夯墙”的叙述确有错误，现将该意见书中“土夯强”的叙述更正为“土胚墙”；2、虽主房①②危险性等级为C级、西侧三间偏房危险性等级为B级，但该房屋整体性差，且房屋主要问题出现于地基及基础，整体适修性差，不建议采取处理使用的方法处理，且《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）7.0.4条有述：对于存在危险构件的房屋，可根据危险构件的破损程度和具体情况有针对性的选择“拆除部分或者全部结构”，因此鉴定意见中建议对其整体拆除重建；既已为新建，因受损房屋所用工艺做法难以满足现行抗震规范要求，现今已不被普遍采用，且施工工匠不易找寻，综合考虑按受损房屋大小、布局及使用功能新建房屋所需合理费用，本鉴定意见按目前陕西省XX乡XX层民房普遍采用的砖混结构房屋进行计算为妥，1250元每平方米的综合单价是根据现场勘查情况、施工规范、定额标准及现场勘查时期的市场调查价格综合评估单价。鉴定意见书中对受损房屋的危险性等级评定是按照国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292-2015）和部颁标准《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）的规定评定指标和评定方法进行的综合评定。本次鉴定是根据委托对受损房屋修复或拆除及新建的所需费用进行鉴定，并非对涉案房屋的现值鉴定。同时查明，涉案房屋的所有权为原告户某某、陈某某。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自义务，根据双方合同约定，被告应如期按原状将房屋归还原告，现该房屋由于被告水浸泡经过鉴定已经构成危房，需要拆除重建，被告已经违约，应承担赔偿损失的责任，故本院对原告请求被告赔偿拆除重建房屋的费用166625元的诉讼请求予以支持；关于原告请求被告赔偿因迟延交付房屋造成的损失，根据庭审查明的事实，原告未接房的原因是因被告未按照合同约定向原告交付房屋，且房屋钥匙现在还由被告保管，原告也积极要求被告处理房屋的损失，因此，对于从2017年10月22日之后的房屋租赁费损失被告应承担赔偿责任，根据双方的合同约定，每年的租赁费为26000元，每天是71元，被告应支付至本判决生效之日止。关于原告请求被告赔偿原告房屋泡水维修费用1700元，根据合同约定，被告在租赁期间，负责爱护房屋各种设施（窗、墙、线路、水管），如有损坏由被告负责维修，因此，该笔费用应由被告承担；关于原告请求被告赔偿一张双人床、大餐桌、六把椅子共计4000元，因原告未提交证据证明，故本院对上述诉讼请求不予支持；据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百零八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告定边县城市投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赔偿拆除重建房屋损失166625元。二、被告定边县城市投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赔偿从2017年10月23日至本判决生效之日止的房屋租赁费损失，每天按照71元计算。三、被告定边县城市投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赔偿维修费1700元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3667元，鉴定费35000元，由被告定边县城市投资经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  刘文广   审  判  员  赵彩艳人民陪审员  贺玉玲   二〇二〇年七月十六日 书  记  员  王  飞1