浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2074号 上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市上城区开元路19-1、19-2。 负责人：史杰文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯阿华，浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵娜娜，浙江浣纱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新昌县东桥轴承有限公司，住所地新昌县大市聚镇轴承园区（西山）。 法定代表人：袁法喜，该公司总经理。 诉讼代表人：新昌县东桥轴承有限公司管理人（浙江大丰律师事务所），住所地嵊州市。 负责人：陈小林。 委托诉讼代理人：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。 原审第三人：新昌县超天机械有限公司，住所地新昌县大市聚轴承园区。 法定代表人：袁超，该公司总经理。 诉讼代表人：新昌县超天机械有限公司管理人（浙江大丰律师事务所），住所地嵊州市。 负责人：陈小林。 委托诉讼代理人：王慧勇，浙江大丰律师事务所律师。 原审第三人：石正川，男，1960年6月26日出生，汉族，住新昌县。 原审第三人：袁伟军，男，1963年11月30日出生，汉族，住新昌县。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人新昌县东桥轴承有限公司（以下简称东桥公司）、原审第三人新昌县超天机械有限公司（以下简称超天公司）、石正川、袁伟军别除权纠纷一案，不服新昌县人民法院（2020）浙0624民初2号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 华融公司上诉请求：依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、本案应先确认诉争无证建筑和石正川、袁伟军占用房屋、土地拍卖款归债权人所有，而上诉人在办理抵押登记时，诉争房屋已建造完毕，应认定上诉人对上述无证建筑、占用房地产拍卖款享有优先受偿权。其一，工业房地产对排污、消防、容积率、绿化率等有特殊要求，规划的建筑面积是在符合上述要求的情况下，有关部门根据整宗土地的配套批准建造的面积，不能倒推得出按建筑物比例确定建筑物占用的结论。工业土地上，像排污设施、配电供水设施等均没有建筑面积，又必须与土地配套使用，而建筑物如厂房、宿舍楼、办公楼等因功能不同，容积率要求也不同。因此，一审法院按规划比例确定建筑物占用使用面积是明显错误的，该方法并没有明确的法律规定或者技术标准。因此，只有一种理解，即一宗土地上任一建筑物占用的面积为整宗土地的理解才是符合规划规定。其二，现行不动产是以不动产单元为基本单位进行抵押登记，抵押物包括了一宗土地范围内的土地使用权和地上房屋、建筑、构筑物，对一宗土地上的不同房屋进行抵押登记，或者房地产分别抵押登记，应用顺位方法解决。虽然本案房产抵押时不动产登记尚未实施，但房随地走、地随房走是我国房地产的一贯原则。上诉人对其中部分房产办理了抵押登记，即对整宗土地享有抵押权。2、其一，超天公司违法建房，不享有所有权，从权源分析，超天公司在东桥公司土地上建房，只有债权请求权，没有物权请求权，超天公司也不可能办理房屋登记。该房屋系添附，所有权应归东桥公司，超天公司可就损失部分向东桥公司申报债权。故该建筑应认定为破产财产，或者相应拍卖款归债权人所有。其二，上诉人在办理抵押登记时，该建筑物已存在，既然上诉人对整宗土地享有抵押权，根据房随地走规定，上诉人对地上建筑物也享有优先受偿权。3、其一，因石正川、袁伟军过错至今未能办理过户手续，房屋仍登记在东桥公司名下。根据执行规定，两人受让土地和建造房屋行为不能对抗执行，相应房屋、土地拍卖款应归申请执行人所有。同样，在破产程序中也不能对抗债权人。其二，两人认为享有土地房屋权利或者拍卖款，应当通过诉讼确认，否则应按物权登记原则确定为破产财产。其三，上诉人办理抵押登记时，房屋已存在，既然上诉人对整宗土地享有抵押权，则按房随地走规定，上诉人对房屋也享有优先受偿权。4、一审法院适用法律错误。本案不应适用合同法第八条，该条规定的是依法履行合同原则。本案应适用物权法第十四条即不动产物权登记原则，以及国务院《不动产登记暂行条例》第五条、第八条等规定，确认不动产登记是以不动产单元为单位进行登记，对其中一项不动产登记即产生整个不动产单元登记的效力。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，认定石正川、袁伟军受让土地的建造房屋行为不能对抗债权人。 东桥公司二审辩称：1、石正川、袁伟军的房屋并未进行抵押登记，上诉人无权直接要求法院确认东桥公司与上述两人的房屋转让协议无效，并将未经办理抵押登记的房屋列入优先受偿范围。2、银行与东桥公司之间抵押合同的范围是建筑面积6298.29平方米及相应占地面积、处所是新昌县大市聚镇西山村91号1-12幢，上述两人的房屋和土地均不在抵押登记范围，上诉人所谓的不动产一个单元登记和地随房走、房随地走的原则均无法否定上述事实。3、9号、10号楼在办理抵押前已不存在，故抵押事实不成立。依据规划面积占比，剔除9、10号楼后的实际建筑面积5786.87平方米建筑物对应的土地使用权面积为8290.81平方米。4、本案实际审查是基于原抵押合同的抵押物范围，不是审查东桥公司的物权范围，一审法院适用合同法，不应适用物权法，是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 超天公司二审辩称：1、其在东桥公司土地上搭建的钢棚虽未办理手续，但仍属其所有。根据法律规定，添附人对添附物是有物权的。2、银行与东桥公司在设定抵押合同及登记时并未将钢棚列入抵押财产，不产生抵押效力。3、根据物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，仅是该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，而不是全部建设用地使用权一并抵押。当宗地上有数幢建筑，且该建筑物不属于区分所有，权利人仅以部分建筑物设定抵押，该建筑物所占宗地的相应份额一并抵押。根据该条规定，仅以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但不能推导出该房屋占用范围内的建设用地上其他未办理抵押登记的建筑物一并抵押。只有在仅以建设用地使用权抵押的情况下，才发生该土地上的建筑物一并抵押的后果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 华融公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告对被告东桥公司名下位于新昌县大市聚镇西山村水竹91号1-12幢总建筑面积为6298.29㎡的房产及权证号为新国用（2002）第0066号面积为12430㎡的土地使用权的处置价款在最高抵押担保限额2278万元范围内享有优先受偿权；2.请求确认原告对超天公司建造在被告东桥公司土地上的无证建筑物享有抵押权，并对该建筑物的处置价款享有优先受偿权；3.请求确认被第三人石正川、袁伟军占用的房权号为2002-87、88号的房产属于破产财产，并且原告对该两处房产的处置价款享有优先受偿权。 一审法院认定事实：2015年12月18日，建行与超天公司分别签订了合同编号为ＳＸＸＣ20151230067、0068《人民币流动资金贷款合同》各一份，约定超天公司向建行借款1500万元和895万元。2014年8月28日，被告东桥公司与建行签订编号为65663592502014044Ｃ《最高额抵押合同》，约定被告东桥公司自愿将其坐落于新昌县（房权证：新房权证2009字第3158-××号、土地证：新国用2002第0066号、他项权证：新房他证2014字第××号）为超天公司在2014年8月28日至2016年8月27日期间与建行签订的人民币资金借款合同项下的一系列债务提供最高限额为2278万元的抵押担保。上述事实己被该院（2016）浙0624民初2775、2777号民事判决书所确认。2016年12月14日，原告华融公司与建行签订《资产包资产买卖协议》，约定将对超天公司本案所涉债权转让给原告，并在浙江日报发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》。2018年10月10日该院作出（2018）浙0624破申3号《民事裁定书》，裁定受理新昌县联合投资管理有限公司对东桥公司的破产清算申请。并于2018年10月29日作出（2018）浙0624破3号《决定书》，指定浙江大丰律师事务所担任该破产案件的管理人。原告向管理人申报了该笔债权，经管理人审核，确认原告申报的债权为有财产担保的债权。 另查明，第三人石正川在2002年协议从被告东桥公司转让土地面积为755.63㎡，受让价款为79637.17元，支付现金1万元，余款从东桥公司结欠的轴承加工费中扣除，之后，石正川在转让土地上建造了厂房。该此房产办理了房产登记手续，房产编号为14幢，产权证号为新房权证2002字第××号，登记房产面积为231.69㎡（实际建筑面积为789.19㎡），房屋产权人登记为被告东桥公司，而该产权登记证件一直由第三人石正川持有。第三人袁伟军在2002年协议从被告东桥公司转让土地面积640.39㎡，转让款为81448.67元，支付现金2万元，余款从东桥公司结欠的轴承加工费中扣除，之后，袁伟军在转让土地上建造了厂房。该此房产也办理了房产登记手续，房产编号为15幢，产权证号为新房权证2002字第××号，登记房产面积为342.04㎡（实际面积为838.63㎡），房屋产权登记人为被告东桥公司，而产权登记证件一直由第三人袁伟军持有。 又查明，被告东桥公司在超天公司向建行贷款时抵押的坐落于新昌县中，其中第9、10幢房产，在2008年的一场大雪中倒塌。2011年，第三人超天公司在该第9、10幢房产原占地基础上建造了1606.66㎡的钢棚厂房，该钢棚建筑物现经资产评估，价值为1221062元。 再查明，经被告东桥公司管理人委托，新昌中大资产评估事务所的对位于新昌县大市聚镇西山村的被告东桥公司的房屋建筑物、土地使用权进行了资产评估，其中土地使用权面积为12430㎡，评估价值为8949600元，建筑物面积为7971.23㎡（包括上述第三人石正川、袁伟军建造的建筑物），评估价值为2971585元。其中，石正川建造的建筑物面积789.19㎡，评估价值为267682元；袁伟军建造的建筑物面积838.63㎡，评估价值为300066元。 一审法院认为，本案当事人争议的焦点为：1、被告东桥公司在超天公司向建行贷款时抵押给建行的其名下1-12幢抵押建筑物，其中9、10幢建筑物已倒塌，该两幢建筑物的抵押是否成立问题；2、被告东桥公司有效的抵押建筑物占用范围内的建设用地是多少的问题；3、第三人超天公司在被告东桥公司的土地上建造的钢棚厂房，建筑物的产权归属问题；4、原告对第三人石正川、袁伟军从被告东桥公司转让的土地上建造的建筑物处置价款是否享有优先受偿权问题。 关于抵押时建筑物已倒塌，其抵押是否成立的问题。该院认为，所谓抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产，且债务人或者第三人对抵押财产有权处分。财产之所以可以设立抵押，因为财产可以交换，具有交换价值，可为债权的实现提供担保。因此，设立抵押以抵押财产存在为前提，以建筑物抵押的，必须有该建筑物，且抵押人对该建筑物有处分权。本案被告东桥公司在2015年超天公司向建行贷款时，以登记在其名下房产证号为新房权证（2009）字第3158号至3169号的12幢房产予以抵押，但在进行抵押时房产证号为新房权证（2009）字第3158、3159号的二处房产已经倒塌（该二处房产的幢号为9、10幢），且第三人超天公司早在2011年在这二处房产倒塌的空基上建造了钢棚结构的厂房，并一直占有使用。由于被告东桥公司在办理房产抵押时未向建行事实告知，而建行未认真审核，倒塌情况在抵押时未被发现。也就是说，被告东桥公司在向建行办理房产抵押时，房产证号为新房权证（2009）字第3158、3159号的二处房产已经实际不存在，故以不存在的抵押物办理抵押的，抵押不成立。被告东桥公司对第三人超天公司在倒塌空基上建造的钢棚厂房，也没有证据证明其享有处分权，被告东桥公司对该钢棚建筑无权直接处置（包括予以抵押），本案也没有证据证明被告东桥公司将该钢棚建筑抵押给了建行。而其余10幢房产为有效抵押，其抵押面积为5786.87㎡，结合本案原告的诉请，原告对该部分建筑物的处置价款享有优先受偿权。 关于被告东桥公司有效的抵押建筑物占用范围内的建设用地是多少的问题。我国物权法规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。同时规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，东桥公司将其名下的1-12幢登记房产证抵押给银行，如上所阐述，因其中9、10幢房产在抵押时建筑物已不存在，该二幢房子抵押不成立外，其余1、2、3、4、5、6、7、8、11、12幢房产为有效抵押，在抵押时，该部分建筑物占用建设用地的范围未明确，也未办理抵押登记，但依据上述规定，相应的该部分抵押的建筑物占用范围内的用地使用权视为一并抵押。由于本案抵押权人与抵押人在签订抵押合同和办理抵押登记时就其建筑物占用土地范围未作明确，其该部分抵押的建筑物用地使用权的占用范围确定问题，成为了本案各方争议的焦点。 而如何来确定建筑物的占用建设用地范围在目前来看没有相关明文规定。但我国目前实行的是建筑许可制度，建设单位建设工程应依法取得建设许可，方可建设。而建设工程规划许可证是建设单位依法建设的有效凭证。一宗建设用地上可建多少建筑物，规划许可证会作专业的明确的规定。因此，规划许可证可作为确定各建筑物占用相应建设用地范围的有效凭据。如规划许可证上，对各建筑物的占地范围作了明确规定的，应按其规定确定占地范围，如无明确规定的，应认定各建筑物与规划总建筑的占比与各建筑物的用地与规划总用地占比一致。本案被告东桥公司持有建设规划许可证，且其建设建筑物也是按规划许可证要求建设的，因此，被告东桥公司的建设工程规划许可证，可作为确定各建筑物占用建设用地范围的有效凭证。由于被告持有的建设工程规划许可证，对各建筑物的占地范围未作明确，故根据上述分析，应以各建筑物面积占规划总建设面积的比例来确定各建筑物的占用总建设用地比例，从而确定各建筑物的占用建设用地的范围。现查明被告东桥公司有效抵押建筑物面积为5786.87㎡，而规划许可证上允许建筑的面积为8676㎡，故被告东桥公司有效抵押建筑物面积占规划许可建设面积的占比为66.7%，根据各建筑物与规划总建筑的占比与各建筑物的用地与规划总用地占比一致原则，被告东桥公司涉案有效抵押的建筑物占用建设用地占被告东桥公司规划总用地的比例也是66.7%。被告东桥公司土地证上的证载面积为12430㎡，评估机构确定评估面积也为12430㎡，因此有效抵押建筑物的占用建设用地为12430㎡×66.7%=8290.81㎡。结合上述分析和原告的诉请，原告可对被告东桥公司案涉面积为8290.81㎡的土地使用权处置价款享有优先受偿权。 关于第三人超天公司在被告东桥公司的土地上建造的钢棚厂房，建筑物的产权归属问题。该建筑物钢棚厂房系第三人超天公司建造并一直由其使用，土地所有人被告东桥公司对该建筑物属第三人超天公司所有也无争议。原告主张该建筑物被告东桥公司在超天公司向建行贷款办理抵押时应视为一并抵押，其该主张没有事实依据，也缺乏法律依据，据此并结合原告诉讼请求，原告主张其对该建筑物享有抵押权，并对该建筑物的处置价款享有优先受偿权的诉请，不予支持，应予驳回。 关于原告对第三人石正川、袁伟军从被告东桥公司转让的土地上建造的建筑物处置价款是否享有优先受偿权问题。本案被告东桥公司并未对第三人石正川、袁伟军建造的建筑物设立抵押，原告对该二处房产的处置价款不享有优先受偿权，原告诉请主张的其对该二处房产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，故予以驳回。因原告对该二处房产依法不享有权益，故其主张的要求确认该二处房产为破产财产，一并予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条之规定，判决：一、原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司对被告新昌县东桥轴承有限公司位于新昌县大市聚镇西山村水竹91号建筑物中抵押建筑物面积为5786.87㎡和该建筑物占用土地使用权面积为8290.81㎡的处置价款在最高抵押担保限额2278万元范围内享有优先受偿权；二、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。案件受理费155700元，由原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担105700元，被告新昌县东桥轴承有限公司负担50000元。 当事人在二审均未提出新的证据，本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。本案中，银行办理的是建筑物抵押登记，虽其中9幢、10幢列入抵押登记范围，但在登记时两建筑物已因倒塌而不存在，故相关抵押权不成立，也不存在其占用范围的建设用地使用权一并抵押问题。至于超天公司在倒塌空基上建造的无证钢棚，并未设定抵押登记，上诉人主张对该钢棚行使优先受偿权，理由不能成立。原审第三人石正川、袁伟军建造的建筑物并未设立抵押，上诉人要求行使优先受偿权，理由亦不能成立。本案未见有效抵押部分建筑物相应土地使用权明确面积，原审法院基于物权法第一百八十二条规定，即对有效设立的抵押建筑物，一并抵押的土地使用权界定为该建筑物占用范围之内，在本案中按各建筑物与规划总建筑的占比与各建筑物的用地与规划总用地占比一致原则，确定的建设用土地使用权抵押面积是正确的。上诉人认为一宗土地上部分建筑物办理了抵押即对整宗土地享有抵押权于法不符，本院不予采纳。抵押权的设立过程包括原因行为和结果行为，原审法院适用合同法并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实收取44952元，由上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  单卫东 审判员  孙世光 审判员  王晗莉 二〇二〇年七月二十日 书记员  高怡唯