辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终2163号上诉人（原审被告）：杨建宁，女，1955年9月24日出生，汉族，住址辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王玉平，辽宁律源通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪作辉，辽宁树家律师事务所律师。上诉人杨建宁因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建宁上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回物业公司的诉讼请求。2、诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：物业公司没有给业主提供物业管理服务，所以，业主不交物业管理费合情、合理、合法，即符合法律规定的权利义务对等的原则。杨建宁向法庭提交的照片、录音录像等证据和十几家业主同时在铁东区法院起诉的抗辩理由和证据及事实充分证明，本案是物业公司违约，并非业主违约，是物业公司不干活还想要钱，杨建宁没有得到物业管理服务，拒绝支付物业管理服务费是“天经地义”的。1、欧华物业只有门卫和清理垃圾，而且门卫形同虚设，早晨晚上门卫经常离岗，门卫不管是什么车一律放行，不管什么人，从不过问，从不检查。2、欧华园区内道路破烂不堪，各种维修井破损严重，很容易造成安全事故。3、业主杨建宁家围墙周边有六盏路灯早已损毁。督促物业维修更换，始终没有任何行动，无奈我自己买了六个路灯，每盏1700元，共计1万多元更换路灯，但物业一直不给接电，找各种理由推脱责任，至今为止，路灯只是摆设，晚上一片漆黑，很难保证安全。4、小区没有监控设施，没有安监人员，小区安全无从谈起。5、小区设施、道路，栅栏等公用设施损毁日益严重，无人管理，无人问津。6、业主一直在与物业协商。要求物业改进服务，强化管理。物业费在2017年之前分文不少。但物业只是推脱，只收钱不办事。7、下雪天不扫雪，造成业主两次撞车。8、“欧华小区”李金玲等业主，在铁东区法院开庭中向法庭提交的证据和几十户准备集体起诉物业公司，都进一步证明，本案是物业公司违约，而并非是业主违约。物业公司辩称，服从一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨建宁给付自2017年4月1日至2019年12月31日的物业费27146元及违约金按日万分之五计算；2.由杨建宁承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，杨建宁在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为373.91平方米，杨建宁未向物业公司交纳2017年4月1日至2019年12月31日的物业费27146元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向杨建宁所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。杨建宁作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求杨建宁给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于杨建宁提出的相关拒交物业费的抗辩理由，杨建宁提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中杨建宁存在违约行为，应当承担违约责任。杨建宁主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，杨建宁可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，杨建宁向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于杨建宁提出的抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司主张要求杨建宁给付违约金的诉讼请求，根据本案实际情况并结合杨建宁提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于物业公司要求杨建宁给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、杨建宁于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2017年4月1日至2019年12月31日的物业费27146元；二、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费438元，由杨建宁负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于杨建宁主张物业公司服务不到位的问题。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度，但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业公司物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案物业公司对该小区履行了物业服务义务，杨建宁作为该小区的业主，对物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其它物业公司，或可通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，杨建宁拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费业主也是不公平的。故对杨建宁提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，杨建宁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由杨建宁负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十九日书记员 赵婷婷