山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)晋0321民初649号 原告：平定县西关新区管理服务中心（以下简称西关服务中心）。 法定代表人：张庆令，职务总经理。 委托代理人：吴召桦，女，1986年2月17日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 委托代理人：葛艳芳，女，1985年6月25日生，汉族，现住平定县冠山镇，系该公司员工。 被告：张永庆，男，1966年4月19日生，汉族，现住平定县冠山镇。 委托代理人：李素兰（被告之妻），女，1967年6月26日生，汉族，现住平定县冠山镇。 原告西关服务中心与被告张永庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西关服务中心的委托代理人吴召桦、葛艳芳,被告张永庆及其委托代理人李素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判决被告一次性支付原告2016年1月1日至2020年1月10日的物业费3145元，诉讼费由被告负担。诉讼中，原告因计算错误，将其主张的欠费时间和金额由2016年1月1日至2020年1月10日的物业费3145元变更为2017年1月1日至2020年1月10日的物业费2365元。事实与理由：2012年12月6日，原告与山西金明房地产开发有限公司签订物业服务合同，并从2012年12月6日起至2020年1月12日服务于**小区业主。原告为该小区提供物业管理服务期间，被告为该小区的业主，双方均应该切实履行物业管理合同，被告享受了原告提供的物业管理服务，理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费。交费费用通过公告告知时间，入户催交，电话催交，下发催交通知单，上门征求意见，被告从2017年1月1日至今无故拖延不交物业管理费，构成违约。无奈，原告诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1、建设开发单位选聘的**小区前期物业服务企业为锦佳物业服务公司，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当通过招投标方式选聘，而且只有3家企业参与招投标才能说明委托的物业公司是合法的，2012年12月6日小区更换物业服务企业时是否有招投标选聘？原告是否按照国家发改委的《物业服务收费管理办法》的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示？2、平定发改委文件只是地方政府指导价，根据《物业管理条例》第二十一条的注解与应用及《物权法》第七十六条第一款第七项，物业服务公司对前期物业费的调整，应与业主进行协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，2016年原告擅自提高收费标准，属于违规收费，而且，原告对小区业主区别对待，业主是西关村民的收费0.30元，非西关村民的收费0.50元，明显不公。3、原告收费与服务不相适应。原告在2016年提高收费标准为0.50元后，比原来0.30元的收费服务水平降低，如夜间不巡逻、车辆乱停乱放、小区的楼道不清理、楼道灯和路灯坏了不维修、不更换公共设施、杂草不清除、保安人员不管事，车辆被盗、房门被撬时有发生，监控不监控，被告地下室曾两次被盗，居住在本小区内没有安全保障。2016年因小区线路故障致被告家中财产损坏，造成经济损失5000元，被告为美化小区环境曾以200元购买了果木树，原告未经业主同意擅自锯掉了树颈使之成为一棵废树。4、原告与被告没有合同约定，其未征求过被告的意见，其在嘉苑小区物业服务内容是什么，业主不知情，小区平时有六个妇女早上清扫半小时大院，门房有四个人轮流上班，但外小区车辆随意停放、化粪池满了、地下室进水、电线外露、井盖破了、绿化区墙体脱落都不管，尤其是2020年1月4日1#楼、2#楼下水道阻塞，造成上百户业主家里臭水满地流，正在新冠肺炎传播初期，小区业主申请原告疏通管道，原告推诿不管，消防通道时常被阻，不仅严重影响小区的环境卫生，对小区业主的人身安全、财产安全造成极大危害，原告服务明显存在瑕疵，应当在0.3元/月.平米的基础上酌情减免，并且原告应赔偿被告地下室失盗损失9000元、树木损失1000元、电费300元（更换电表时被告表内还有300元至今没有退还）、汽车剐蹭500元，共计10800元。5、原告所诉被告的欠费时间和金额有误。2016年12月29日因妻子患了恶性肿瘤，原告法人张庆令批准免收被告2017年度的物业费，由原告的会计刘小英承办，被告现在只欠2018年、2019年两年的物业费938元。6、物业公司财务不公开，小区内公共房屋8年租金业主没有分红。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据如下：1、2012年12月6日山西金明房地产开发有限公司与原告签订的《物业管理委托合同》原件，证明原告是合法的前期物业管理服务企业，双方对委托管理事项、合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等均有约定；2、原告的营业执照和法定代表人身份证明，证明公司是合法的；3、平定县发展和改革局平发改价（2014）113号、平发改价（2016）149号文件、2015年12月19日物业费上调通知张贴单照片打印件，证明原告于2015年12月19日在小区大门口、小区的外墙及楼道内都张贴过上调物业费标准0.5元/月.平米的通知，原告收费合法、合理。4、平定县冠山镇西关街村民委员会出具的函件原件，证明小区所有住户物业收费标准都是按照0.5元/月.平米收费的，不存在两种收费的情况。5、原告于2020年4月20日给被告家门张贴的物业费催缴通知单一式两份（一份是张贴在被告家门上的照片打印件，另一份是公司留存的原件），证明被告欠2016年1月1日至2020年1月10日的物业费3145元，且通知单上明确告知被告于4月21日前交纳，被告至今未交。6、业主反馈表复印件2页、来访人员及车辆出入登记表复印件1页、2016年5月1日公司清掏化粪池的收据复印件，原告给小区更换井盖照片打印件1页，证明原告已按照物业合同的约定对**小区进行了服务。 被告质证意见：1、《物业管理委托合同》是伪造的，该合同上金明房地产公司的印章和该公司与被告签订的购房合同上的印章不一致，且该合同上只有单位盖章没有负责人的签字。2、营业执照显示原告成立的日期是2013年1月14日，原告与金明房地产签订的委托合同日期是2012年12月6日，两个日期明显不一致，进一步说明物业委托合同是伪造的。3、发改局的文件是政府指导价格，不是确定价格，原告虽然是前期物业，也应该征求业主们的意见，而且发改局的文件是2016年9月29日下发文件，原告上调物业费标准的通知是2015年12月18日作出的，可见这份通知是假的，同时，原告没有在小区的显著位置张贴过上调物业费标准通知，被告没有见过这份通知。4、平定县冠山镇西关村委会出具的函件不合法，一个小区出现两种收费标准，村委会的这种做法容易给社会造成不稳定因素。5、原告提交的物业费催缴通知单和被告收到的催缴通知单不一致，原告提交的是2020年4月20日下发的通知单，欠费时间是2016年1月1日-2020年1月10日，欠费总额是3145元，而被告收到的是2020年3月31日下发的通知单，欠费时间是2016年12月1日-2019年12月20日，欠费总额2343元，由此可见原告的财务混乱，原告也说不清被告到底欠多少钱。6、反馈表只是少数人的签字，代表不了小区所有业主，证明不了原告服务到位；来访人员及车辆出入登记表只登记进入小区的时间，没有登记离开的时间，也没有显示值班人员，进一步说明原告的服务不到位；清掏化粪池的收据与本案无关；更换井盖照片反映不出具体更换的时间和地点，与本案无关。 被告提交证据如下：1、业主委员会办公室主任石智书写的业主签字说明1页及310多户业主签字捺印的签字表6页，证明小区内业主不服原告按0.5元/平米的标准进行收费。2、被告于2017-2019年在小区内拍摄的照片打印件，证明（1）小区内健身器材和路灯线杆损坏、路灯长期不亮、电线外露、墙皮脱落及井盖破损，原告不维修、不维护，给小区造成了不安全因素；（2）原告对绿化区杂草及小区内的死角不清除、不清理，反而乱砍乱伐树木。3、被告收到的2013年3月31日的物业费催缴通知单原件，证明该通知单和原告提交的催缴通知单不一致。4、2011年12月21日（锦佳物业）物业费交费收据1支、2013年10月22日、2014年11月11日、2015年11月17日的物业费交费收据3支，证明被告2011年12月21日-2016年12月21日期间的物业费已交清。5、被告与金明房地产签订的购房合同，证明原告提供的物业委托合同和购房合同上印章不一样，原告的物业委托合同是伪造的。 原告质证意见：1、对被告提供的收据均无异议，2016年12月21日之前的物业费被告确实已交清。2、业主签字表是业主同意成立业主委员会的签字，并不是被告提供的“业主签字说明”中签字的意义，不是对物业收费标准不服的签字，原告认为被告提供的“业主签字说明”是假的，而且签字表第4页中的光宏、第6页中的马翠英是西关村村民，这二人是按照补贴后0.3元/平米的标准交纳物业费的，其没有反抗0.5元/平米的收费标准的理由，原告要求其出庭作证，证明这份证据的真实性。3、照片不能证明被告的拍摄时间，也不能证明拍摄内容是嘉苑小区。4、2013年3月31日的物业费催交通知单是原告向被告送达的，跟原告提供的通知单时间不一致，上面显示的收费时间段也不一致，所以收费总额也不一致。5、对购房合同真实性无异议，该合同上金明房地产的印章是公司售房的合同印章，上面显示开户行和账号，很明显是用于买房的，如果被告认为物业委托合同上的章是假的，需要出示相关证据证明。 经审理查明，2012年12月6日，原告西关服务中心作为乙方与甲方山西金明房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》。合同约定：甲方将**小区、***小区委托乙方进行前期物业管理服务；服务期限自2012年12月16日开始至本小区首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；物业管理服务事项：业主共用部位的维修养护和管理（只含小修），物业管理区域内共用设施的维修、养护和管理（只含小修），共用绿地、水面、花木等的养护管理，公共环境卫生（包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等），保安人员24小时执勤、对出入车辆进行停放管理，收取装修服务费、垃圾清运费等，设立24小时报修电话方便用户；服务标准为三级；物业管理服务费用：住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平米0.6元，地下室0.2元，向业主或物业使用人收取，逾期未缴纳，从逾期之日起每天按照3‰缴纳违约金……。 原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，之后原告开始为嘉苑小区提供物业管理服务至2020年1月10日，物业费按照住宅房屋的建筑面积计算收取（对地下室未收取），收费标准在2016年1月1日之前执行0.3元/㎡.月，在2016年1月1日之后执行0.5元/㎡.月。原告根据平定县冠山镇西关街村民委员会为其出具的函件【载明：“函平定县西关新区管理服务中心：我村从2016年1月1日起，凡是居住在**、***…小区的村民均可享受每户每平米0.2元物业费的补贴，费用由村委会直接转入你中心（每户仅限享受一套补贴）。特此函件，请严格执行！平定县冠山镇西关街村民委员会2015.12.20”】，在2016年1月1日后，对该小区内的西关村民仍然按照0.3元/㎡.月收取，对其他居民按照0.5元/㎡.月收取。 原、被告一致陈述被告住宅房屋的建筑面积为130.14㎡。被告于2011年12月21日交前物业公司即平定县锦佳物业管理有限公司物业费469元，于2013年10月22日、2014年11月11日、2015年11月17日分别交纳原告物业费469元，之后，被告再未交纳物业费。原告先后于2020年3月31日、4月20日向被告送达截至2019年12月20日及截至2020年1月10日欠费金额分别为2343元、3154元的物业费催缴通知单，并限期交纳，但被告分文未交，后原告诉至本院，要求被告交纳所欠2017年1月1日至2020年1月10日的物业费2365元。 另查，2014年6月30日，平定县发展和改革局以平发改价[2014]113号文件对原告下发“关于**小区（**园）、**园和**小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对嘉苑小区提供前期物业服务时，多层住宅按建筑面积0.40元/月.平方米收取，地下室按0.20元/月.平方米收取，待小区成立业主委员会后重新核定物业服务收费标准，该标准从2014年7月1日起执行。 2016年9月29日，平定县发展和改革局以平发改价[2016]149号文件对原告下发“关于**小区（**园）、**园和**园小区前期物业服务收费的批复”，该批复批准原告对**小区的前期物业服务费按建筑面积0.50元/月.平方米收取，地下室减半收取，待小区成立业主委员会后，前期物业服务费同时废止，具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业服务企业通过合同形式约定。 本院认为，原告西关服务中心于2013年1月14日依法成立，其在2012年12月6日即与山西金明房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同的签订明显存在瑕疵，但原告依法成立后实际履行了该合同，被告张永庆作为**小区的业主实际享受了原告提供的服务，该合同自原告依法成立时起对原、被告均具有约束力，被告对其所欠原告的物业费理应清偿。关于原告的收费标准：平定县发改局于2016年9月29日以文件形式对原告关于**小区前期物业服务收费予以批复，批准其对**小区的前期物业服务费按照建筑面积0.50元/月.平方米收费、地下室减半收取，故原告从2016年1月13日至2016年9月28日即按照该文件批准的标准收费无依据，依法不予支持，在此期间其仍应按照0.30元/月.平方米收费；2016年9月29日后，其按照该文件批准的标准收费不违反法律规定，依法予以支持。关于被告欠费金额的认定：根据在案证据，被告所交费用周期为每年12月21日至下一年12月20日，根据现有证据及原告陈述，截至2016年12月31日前的物业费被告已交清，从2017年1月1日至2020年1月10日的物业费至今未交，根据上述标准计算，被告尚欠物业费2365元（按照0.50元/月.平方米计算）。被告辩称物业服务公司对前期物业费的调整应与业主协商，并必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，没有法律依据，依法不予采信；被告以原告服务存在瑕疵为由要求原告为其减免物业费，但其所提供证据不能充分证明其主张，故对其该项辩称依法不予采信。被告辩称应将其旧电表卡余额抵顶物业费，无法律依据及合同约定，依法不予采信。依据《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告张永庆于本判决生效后十日内向原告平定县西关新区管理服务中心交纳2017年1月1日至2020年1月10日的物业费2365元。 如未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  李丽 二〇二〇年七月九日 书记员  王琦