宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0211民初265号原告：胡善余男，1963年5月18日出生，汉族，住宁波市。被告：宁波瑞晶文化传媒有限公司（统一社会信用代码：91330211071488277B），住所地宁波市镇海区骆驼街道汇锦路18号。法定代表人：赖志景，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马洪涛，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦娴，京衡律师集团上海事务所律师。第三人：宁波世联置业有限公司（统一社会信用代码：9133021167121478XQ），住所地宁波市镇海区骆驼街道盛兴路经贸大楼2幢214#、216#。法定代表人：张杰伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨维文，浙江合创律师事务所律师。原告胡善余与被告宁波瑞晶文化传媒有限公司（以下简称瑞晶公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员刘丽适用简易程序独任审判。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序进行审理。本院依职权通知宁波世联置业有限公司（以下简称世联公司）作为第三人参加诉讼。本院庭前组织双方进行证据交换，并于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告胡善余，被告瑞晶公司的委托诉讼代理人马洪涛，第三人世联公司的委托诉讼代理人杨维文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡善余向本院提出诉讼请求：一、被告将涉案房屋恢复交付时原状：1.拆除东北角加装的观光电梯；2.恢复二楼到三楼拆除的扶手电梯；3.拆除停车场，不得向业主收费，恢复公用通道；4.恢复物业用房；5.商铺地面恢复为水泥砂浆磨平。二、被告赔偿租金损失，从2018年12月28日起至被告恢复涉案房屋原状为止以房屋总价312000元为基数按年租金8%计算的租金损失，暂计至2020年5月28日的租金损失35360元；被告赔偿以房屋总价312000元为基数按8%计算的违约金24960元，上述款项共计60320元。三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年1月购买了第三人开发的盛世华庭13#、14#楼2-186商铺。因该商铺为返租模式销售，第三人指定原告必须与被告签订商铺让渡协议书，让渡期为3年，从2015年12月28日起。根据协议约定在让渡期间内该商铺由被告负责出租，租金返还给原告，租金为购房总价的21%并在购房款中按照直接优惠扣除，协议到期后商铺使用权归还原告。因被告在让渡协议即将到期时从未主动联系原告商量今后商铺如何处理事宜，也无归还商铺之意，原告在骆驼街道办事处的协助下，要求被告签订了两份承诺书。根据承诺书规定，被告应于2018年12月28日24：00将商铺归还原告，并于2019年2月28日将商铺恢复原样并符合国家各项规定。被告既没有于2018年12月28日24：00将商铺归还原告，也没有于2019年2月28日将商铺恢复原样，具体表现形式为：一、被告在2018年12月28日24：00，并没有做出将商铺归还原告的行为。二、被告并没有将商铺恢复原样：1.根据购房合同约定，商铺的地面为水泥砂浆抹平，现状为上一个租户遗留的有色差的劣质瓷砖；2.根据建筑图纸在商铺东北侧无室外电梯，现被告未经商铺全体业主同意私自加装了升降电梯，改变了商铺原有的格局；3.用于隔开每间商铺的隔断玻璃存在安全隐患，目前已有20多块玻璃自爆，远远超出国家规定的钢化玻璃自爆率，严重威胁到了人身安全；4.二楼到三楼的一部扶手电梯被被告私自拆除，严重影响了二楼商铺的客流量，直接造成商铺的营业额下降，导致商铺租金下降，严重影响商铺的升值空间；5.本应属于全体业主共有的1-151号物业用房被被告私自出租给干洗店；6.被告私自破坏绿化扩建停车场并收费。故原告诉至法院，请求法院维护原告合法权益。被告瑞晶公司答辩称：一、被告已按约将涉案商铺交还原告，被告没有违约行为。原告于2014年1月11日向第三人购入盛世华庭13#14#楼2-186号商铺，产权性质为商业用房。原告与被告签订让渡协议书，委托被告对商铺进行统一出租和经营管理。委托期限是三年，自2015年12月28日至2018年12月28日。让渡协议第10条表明，双方在合同到期之后，被告向原告交还商铺时的状况为按照合同期间经营时的现状返还。让渡协议第8条表明，如果原告选择出租，案外承租人拥有优先的承租权，如果原告选择自用，被告在2018年12月28日就可以按照原状即时把商铺交还给原告。后临近让渡协议到期时，因案外原因，在宁波市镇海区骆驼街道人民调解委员会主持调解下，被告同意为原告免费装修，但是交还商铺的日期延期至2019年2月28日。2019年2月28日，被告完成了装修，通知原告和其他业主办理交接手续，但原告拒不办理。2019年4月12日，被告被迫发出书面收房通知书，并邮寄原告。2019年7月23日，原告签署了（收房）确认书。二、原告无权提出上述恢复原状的诉讼请求。原告诉请中要求拆除观光电梯、恢复扶手电梯、拆除停车场、恢复物业用房，以上全部请求的对象均为盛世华庭13#、14#楼的共有部分。对于上述共有部分，原告没有权利要求被告向原告交付或恢复原状，原告应提请召开全体业主大会，而非单独诉至法院。同理，被告无权对以上共有部分进行擅自处置。三、原告的诉讼请求没有合同依据。原、被告之间仅签订让渡协议，该协议中没有相应的条款对原告的诉讼请求有任何积极性或消极性约定。四、原告没有任何损失，即使有损失，也是原告个人原因造成。2018年12月28日，原告未再与被告续约，未再继续委托被告经营。2019年2月28日，被告按照原告要求装修好之后，原告不来办理交接手续。2019年7月23日，原告最终办理了交接手续，并且签署了（收房）确认书，确认商铺符合原告“自己要求的交房条件和要求”且“无其他异议”。原告延期接收商铺，是原告选择造成。因此，原告诉请没有事实和法律依据，被告请求法院驳回原告的诉请。第三人世联公司陈述称：一、涉案商铺经过竣工验收合格才向原告交付，第三人已全部履行购房合同义务。二、原告诉请中提出的观光电梯、扶手电梯、停车场、绿地以及物业用房等，该责任主体不涉及第三人。三、让渡协议中21%属于购房折扣，第三人未收到被告或原告支付的租金作为房款收入。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据：归还商铺承诺书、恢复万宝城13#14#二楼商铺承诺书、人民调解协议书、人民调解受理登记表、人民调解当事人权利义务告知书、产权证书、（2016）浙02民终2663号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据分析如下：原告胡善余提交的有争议的证据：1.关于商铺价格表格复印件一份；2.让渡协议书复印件一份；3.商品房买卖合同复印件一份；4.销售不动产统一发票复印件一份；5.万宝城2F示意图原件一份；6.照片9张；7.二楼的排水及消防栓平面图复印件一份；8.（2016）浙0211民初913号民事判决书复印件一份；9.涉案商铺销售广告宣传页复印件一份。上述证据拟证明：原告诉称的事实；合同约定涉案商铺购买价格为212531元；原告购买商铺后又出租给被告，由被告管理使用三年，三年共计21%的租金直接抵扣了房款，实际价款为312000元，扣除三年租金后的价格是212531元，该表格系销售单位在房屋销售时给原告的，价格表也挂在墙上；让渡协议书是购房合同的补充；至2019年8月7日二楼还在施工，根本没有完成交付，实际上至今还没有完成；被告在超市退出之后，没有恢复消防原样。经质证，被告对上述证据均有异议。对于证据1商铺价格表格，认为不是被告出具，被告不清楚该内容，且与本案无关，交易价格应以合同为准；对于证据2让渡协议书，认为是原、被告之间签订的合同，双方应严格按照该合同约定享有权利、履行义务；对于证据3商品房买卖合同，认为系原告与第三人签订，被告并非合同相对方，对该协议不知情，也不应履行该合同的相应义务；对于证据4销售不动产统一发票，认为是第三人出具，与本案无关；对于证据5万宝城2F示意图，认为无法证明任何客观事实；对于证据6照片，认为拍摄的地点、时间、内容均无法确定，无法证明任何客观事实；对于证据7二楼的排水及消防栓平面图，认为并非被告出具，关于商铺消防情况应以法院调取的消防大队出具的说明为准；对于证据8（2016）浙0211民初913号民事判决书，认为诉讼对象不是被告，与被告无关，因该案祝建军在二审中已经撤回起诉，该判决已无效力；对于证据9广告宣传页，认为无法确定真实性，且与本案无关。第三人对于证据3、4、7无异议，对其余证据均有异议。对于证据1商铺价格表格，认为表单价与最终交易价存在差异，应以合同价格为准，21%是折扣，第三人从未收到原告或被告抵扣的房款；对于证据2让渡协议书，认为是原、被告之间签订的合同，并非商品房买卖合同的一部分，与第三人无关；对于证据5万宝城2F示意图，认为应以双方签订的商品房买卖合同中所附的示意图为准；对于证据6照片，认为均是商铺交付之后所拍，与第三人无关；对于证据8（2016）浙0211民初913号民事判决书，认为因该案祝建军在二审中已经撤回起诉，该判决已无效力；对于证据9广告宣传页，认为应以原、被告双方签订的让渡协议书为准。本院认证认为，对于原告提供的证据2、3、4、7的真实性予以确认，对于关联性将在下文综合阐述。对于证据5万宝城2F示意图，以原告和第三人签订的商品房买卖合同所附2F平面图为准。对于证据8（2016）浙0211民初913号民事判决书，2016年4月12日，祝建军以世联公司为被告向本院提起商品房预售合同之诉，本院于2016年7月11日作出（2016）浙0211民初913号民事判决书。后世联公司不服，提起上诉，宁波市中级人民法院于2016年11月10日作出（2016）浙02民终2663号民事裁定书，裁定：一、撤销宁波市镇海区人民法院（2016）浙0211民初913号民事判决；二、准许被上诉人祝建军撤回上诉。故对证据8不予认定。对于证据1、9拟证明的涉案商铺价格，本院在下文予以阐述。对于证据6拟证明的被告未按约恢复商铺原状，本院在下文予以阐述。被告瑞晶公司提交的有争议的证据：1.让渡协议书终止通知函复印件一份，拟证明被告于2018年12月28日之前已经做好了交房准备。2.收房通知书复印件一份，拟证明被告于2019年2月28日之后多次催促原告办理交房手续。3.收房确认书复印件一份，拟证明原告于2019年7月23日办理了收房确认手续。4.房屋租赁合同复印件一份，拟证明商铺已经正常运营，且已经出租。5.EMS邮寄底单一份、速递邮寄件综合查询一份、EMS送达证明复印件一份，拟证明被告已经按期合法通知原告进行房屋交接。6.关于万宝城购物中心（盛世华庭13#14#楼）在东北角位置设置观光电梯的公示复印件一份、关于万宝城购物中心（盛世华庭13#14#楼）观光电梯在二层增加开门的申请报告复印件一份，拟证明盛世华庭13#14#楼东北角位置观光电梯的设置和运营的相关情况。7.准予备案意见书复印件一份、泊斯停车场管理咨询（上海）有限公司宁波分公司营业执照复印件一份，拟证明停车场与被告无关。8.照片5张，拟证明物业办公室的现状。经质证，原告对于证据1，认为2018年12月28日超市还在营业，该通知函是被告后补的。对于证据2，认为其于2019年4月收到被告邮寄的该通知书，具体收到时间已记不清，但没有将商铺隔离好，其在收到后于4月21日前往街道范书记处递交回复函。对于证据3，收房确认书是原告在被告胁迫下签订的，因被告威胁如不签订则停水停电，原告为了顺利出租，才签订的。对于证据4，对真实性无异议，但认为租赁商铺只是为了减少损失，实际上涉案房屋到现在都没有恢复原样。对于证据5，原告没有收到过上述证据，是被告后补的材料，被告未按照承诺书恢复原状。对于证据6，该室外电梯由被告出资建造，且现由被告管理，被告应对该室外电梯承担相应责任。对于证据7，打算另外起诉。对于证据8，被告若需要更换物业用房，必须征得三分之二以上业主同意，而被告擅自更换，没有依据，因此，应当恢复原状。第三人对于证据1、2、3、5、7、8，认为与第三人无关。对于证据4，认为该租赁合同是原告与案外人签订的，与第三人无关。对于证据6，认为该室外电梯的建造、管理等与第三人无关。本院认证认为，对于证据1、5，拟证明的通知行为是否对原告具有约束力，本院在下文予以阐述。对于证据2，原告确认其于2019年4月收到被告邮寄的该通知书，故本院对该证据的真实性予以认定。对于证据3，原告在确认书中签名属实，原告作为具有完全民事行为能力的个人应当知道其在确认书中签名的法律意义，且原告未举证证明签署确认书时被告存在胁迫，故本院对原告的质证意见不予采信，对该证据予以认定。对证据4予以认定。证据6系复印件，本院不予认定。证据7系复印件，且涉及案外人，本案不予认定。对于证据8拟证明的物业用房问题，本院在下文予以阐述。第三人世联公司提交的有争议的证据：1.宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份，拟证明盛世华庭项目竣工后经各部门验收合格并完成备案。经质证，原告对该证明书的关联性有异议，认为该证明书并非针对现在状态下的商铺，现在商铺结构已经改造过，原告仅对该证明书中二楼扶梯安装工程部分予以认可，对其他部分不予认可。被告对该证据无异议，认为涉案房屋是在2015年12月21日取得消防验收报告，被告在接收涉案房屋时二楼到三楼没有扶梯。2.设计联系单（2015年11月3日）、关于要求调整万宝城结构布局的函（2015年6月24日）各一份，拟证明被告因经营需要向第三人发函要求封闭西面自动扶梯，待日后移位安装，第三人根据被告的要求办理了扶梯设计变更手续，如需恢复扶梯则相应责任应由被告承担。经质证，原告对设计联系单的真实性无异议，但对关联性有异议，认为在交房后变动属于侵害原告利益；对函的真实性予以认可，认为2015年6月24日的函是在让渡协议生效后出具的，说明二楼到三楼的自动扶梯原来是有的。被告认为，对该组证据无异议。本院认证认为，对第三人提交证据的真实性予以认定。本院依职权调取的有争议的证据：宁波市镇海区消防救援大队于2020年5月9日出具情况说明一份、于2020年6月2日出具项目说明一份，宁波市公安消防支队镇海区大队于2016年7月14日出具消防安全检查合格证复印件一份。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，但认为项目说明不符合实际情况，被告没有对消防设施恢复原样。被告、第三人对该组证据无异议。本院认证对调取的证据的真实性予以认定。根据已认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院查明事实如下：2014年1月11日，原告胡善余与第三人世联公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向第三人购买位于宁波市中大河北侧盛世华庭13＃、14＃楼2-186号房，该房屋系商业用房，位于地上第二层，建筑面积共16.69平方米，单价为每平方米12734.03元，价款为212531元。同时约定，在该商品房所在建筑区划内，出卖人建设物业服务用房37.26平方米，坐落盛世华庭13＃、14＃楼1-151房号，属于业主共有。第九页交接部分约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付”。该商品房买卖合同附有盛世华庭13＃、14＃楼二楼平面图。原告胡善余作为甲方与被告瑞晶公司作为乙方签订《盛世华庭13#14#楼商铺使用经营管理让渡协议书》一份，约定：原告购买第三人开发的盛世华庭13#14#楼商铺，在与第三人签订的《浙江省商品房买卖合同》基础上，自愿将盛世华庭13#、14#楼2-186号商铺的使用经营管理权让渡给被告统一出租和经营管理；让渡期间为三年整，自2015年12月28日或者开发商实际将商铺交付被告之日起算，以先到者为准（该起始日期以下简称“让渡期间起始日”）；在让渡期间，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，考虑原告的长期利益，原告让渡期间内该商铺前3年（自让渡期间起始计算）的使用权、管理权、收益权、经营权等权利归被告。因原告享受了21%的返利销售折扣（每年返利7%，已经落实到房价中），因此，原告不再向被告收取其他任何形式的收益，该商铺在让渡期间前3年内如有收益的，作为被告的经营管理收入；让渡期间，原告同意盛世华庭13#14#楼商铺的全部公共物业交被告经营管理，全部收益归被告所有，作为被告的经营管理费用；让渡期间届满后，原告可继续委托被告代为出租商铺，双方可以在期限届满前一个月内另行签订委托协议，如原告选择自己出租的，在同等条件下被告享有优先承租权；如原经营户要求续租的，同等条件下原告应当出租给原经营户；在本协议所规定的让渡期间内，原告允许被告或实际承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物；让渡期间内，被告提前终止协议的，应提前90天书面通知对方，并征得对方同意；若原告同意终止的，被告按剩余未履行期间的预计总租金的50%（如果预计租金难以计算的，可按原告购买商铺总价款的8%作为年租金计算）向守约方支付违约金，并赔偿由此造成守约方的其他损失。2014年1月15日，第三人向原告出具购房发票一份，载明：“付款方：胡善余，收款方：宁波世联置业有限公司，不动产项目名称：盛世华庭13#、14#楼，销售的不动产楼牌号：13幢2-186室，建筑面积、套内面积：16.69平方米，单价：12734.03元/平方米，金额212531元，款项性质：购房款。合计金额：212531元。”2015年6月24日，被告向第三人出具《函》一份，载明：一、移除原西侧二层至三层自动扶梯，并将三层自动扶梯口填平；二、现因西侧扶梯的调整，原订制8台自动扶梯，暂时先安装6台，其余2台待日后再定具体安装时间；3.调整垂直电梯开口。西面垂直电梯在一层开口向西面开，在三层开口向东面开。2015年11月3日，浙江佳境规划建筑设计研究院有限公司出具《设计联系单》一份，载明：盛世华庭项目更改内容为：1.原联系单建字-36第2条变更内容取消，变更内容调整如下：将三层区域（6轴-8轴）/（D轴-K轴）原自动扶梯取消，楼面洞口临时用防火板（耐火极限≥1.5小时）封堵，待二次装修时，做砼楼面加固处理；自动扶梯原周边三面设置栏杆的位置改用120厚墙体蒸压加气砼砌块砌筑1.8米高围护；此段墙体面向商铺的一侧墙面内墙粉刷同原建筑设计说明构造。2.原联系单建字-42第3条8轴处的自动扶梯增加的三个钢柱取消，仅增加原19轴处自动扶梯的三个钢柱。2018年12月25日，被告出具《归还商铺承诺书》一份，载明：“本人吴明弟，承诺于2018年12月28日24:00点止，将万宝城13幢、14幢二楼全部商铺归还于二楼所有业主，同时本人负责通知并监督让原二楼租户全部搬出原址。”同日，被告出具《恢复万宝城13#14#二楼商铺承诺书》一份，载明：“瑞晶公司做出如下承诺：一、将于2019年2月28日按原《商品房买卖合同》第九页、第十页《镇海区房屋（分屋）分户平面图》及《盛世华庭13#、14#二层商铺平面示意图》恢复原样，并保证恢复后的万宝城13#、14#二楼所有商铺与上述两张图纸一致，并归还于二楼所有业主。二、恢复后的万宝城13#14#二楼所有商铺符合国家各项规定，包含但不仅限于消防等各项措施。三、若2019年2月28日未履行上述承诺，一切责任由瑞晶公司负责。”2018年12月29日，在宁波市镇海区骆驼街道人民调解委员会的调解下，陈锦招（代表日初莲花超市）作为甲方、吴明弟（被告原法定代表人）作为乙方与万宝城二楼业主作为丙方签订《人民调解协议书》一份，约定：“镇海区骆驼街道万宝城二楼所有业主于2015年12月28日与瑞晶公司签订协议，让渡期到2018年12月28日止，后瑞晶公司将场地租赁日初莲花超市，双方签订合同到2018年12月28日止，现因场地清空，商户退租，交还业主等纠纷要求进行人民调解。双方自愿达成如下协议：一、骆驼日初莲花超市继续营业至2019年1月1日，并于2019年1月10日清空所有场地交付于瑞晶公司。二、瑞晶公司于2019年2月28日将万宝城二楼按原交付图纸于2018年12月25日签订的承诺书内容交付给所有业主。三、原协议到期后至2019年2月28日期间产生的合同协议违约租金场地费，双方约定至人民法院诉讼解决。四、骆驼日初莲花超市交伍万元保证金至瑞晶公司，如日初莲花超市未按协议履行支付租金违约金，瑞晶公司交伍万元保证金至骆驼街道办事处，如瑞晶公司未按此协议履行的，违约金由人民法院进行裁决，此伍万元由骆驼街道办事处继续代付。五、各方自觉遵守以上协议并履行，如有违约，按司法途径等合法途径解决。本协议履行的时限为2019年2月28日。”2019年4月，原告收到被告出具的《收房通知书》，载明“本公司（被告）已经于2019年2月28日之前按照买卖合同约定，请来收房”。原告在收件后于2019年4月21日前往街道递交回复函。2019年7月23日，原告签署《收房确认书》一份，载明：“盛世华庭13#14#楼2-186号物业，本人已与贵司人员就上述物业进行现场验收，符合购房合同约定的，以及我们自己要求的交房条件和要求，现予以确认。1.本人确认已收到和上述物业相关的所有物件；2.本人认可上述物业的现状为最终交付状态，无其他异议；3.本人已确认电表度数为0度。”另查明，2020年6月2日，宁波市镇海区消防救援大队出具《宁波市镇海区骆驼老城区改造A-3地块盛世华庭项目说明》一份，载明：“后因宁波大润发优特购物有限公司经营原因退出，万宝城二层恢复到消防验收以后的状态。商铺面积未超过200平方米，依法不需要申报投入使用、营业前消防安全检查；同时由于二层的公共部位产权属于全体业主，万宝城的管理方多次咨询消防救援大队，大队均明确回复公共部位可以在获得全体业主的授权后申报公共部位的投入使用营业前消防安全检查。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《盛世华庭13#14#楼商铺使用经营管理让渡协议书》系双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。被告于2018年12月25日出具的承诺书，系其真实意思表示，合法有效。一、关于原告要求被告拆除东北角加装的观光电梯、恢复二楼至三楼扶手电梯和恢复物业用房的诉讼请求。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定。本案中，涉案观光电梯、扶手电梯和物业用房涉及全体业主共有和共同管理的权利事项，依法应由全体业主共同决定。原告是该小区业主，其专有建筑面积及业主人数均未达到可以代表涉案物业全体业主行使共有和共同管理权利的法定标准，其对该物业共有部分所涉事项无权单独作出决定和行为。同时，根据查明的事实，涉案扶手电梯已由建设单位、设计单位、审图单位确认取消。本案原告基于让渡协议书和承诺书主张该部分诉讼请求，于法无据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。二、关于原告要求被告拆除停车场、恢复绿地、不得向业主收费的诉讼请求。被告主张该停车场并非其经营，原告未提交有效证据证明该停车场由被告经营，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。三、关于原告要求被告将商铺地面恢复为水泥砂浆磨平的诉讼请求。涉案让渡协议约定，在让渡期间内，原告允许被告或实际承租方对该商铺进行装修、装饰或添置新物。且原告签署的确认书明确载明涉案商铺“符合购房合同约定的，以及我们自己（原告）要求的交房条件和要求”。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。四、关于原告要求被告赔偿租金损失和违约金的诉讼请求。根据涉案让渡协议的约定，原告将涉案商铺三年使用权、管理权、收益权、经营权让渡给被告。原告商铺在交于被告管理时，为有独立使用功能和隔离设施的封闭空间。被告在经营管理期间，对原告商铺打通隔离设施，改变了原商铺的主体结构。故被告应在让渡期届满后，恢复商铺主体结构，返还原告商铺使用经营管理权。被告主张涉案让渡协议约定“让渡期间届满后，原告可继续委托被告代为出租商铺，双方可以在期限届满前一个月内另行签订委托协议，如原告选择自己出租的，在同等条件下被告享有优先承租权；如原经营户要求续租的，同等条件下原告应当出租给原经营户”，该约定系双方同意商铺带租交付。本院认为，该条款约定双方在让渡期间届满前一个月协商是否继续委托经营商铺，及同等条件下原经营户优先承租权，并非约定商铺带租交付，对被告上述主张不予采信。综上，被告未按约返还原告涉案商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。第一，关于被告交还商铺的时间。被告主张，2018年12月28日已邮寄让渡协议书终止通知函通知原告交房。本院认为，2018年12月28日被告尚未恢复涉案商铺主体结构，涉案商铺不具备返还条件，该通知对原告不具约束力。被告主张，2019年4月12日被告给原告邮寄书面收房通知书。原告确认其于2019年4月收到该通知书，具体收件时间记不清，其在收件后于4月21日前往街道递交回复函，此时尚未将涉案商铺隔离好。本院认为，原告认可2019年4月收到该收房通知书，综合案情，本院认定原告收到收房通知书的时间为2019年4月21日。该收房通知书载明“本公司（被告）已经于2019年2月28日之前按照买卖合同约定，请来收房”，可认定被告在发出收房通知书时已按照2018年12月25日承诺书对商铺进行隔离，且2019年7月23日原告签署收房确认书，确认书中明确载明涉案商铺“符合购房合同约定的，以及我们自己（原告）要求的交房条件和要求”，原告对涉案商铺交付予以确认，所以认定2019年4月21日被告已恢复涉案商铺的主体结构。结合涉案商品房买卖合同第9页交接部分约定“检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付”，涉案收房通知书仅载明“尽快办理收房手续”，未载明具体交付日期，原告于2019年4月21日收到收房通知书后应留出房屋验收等合理准备时间，故本院综合认定2019年4月26日视为被告交付日期，被告返还商铺的时间为2019年4月26日。第二，关于商铺总价款。原告主张原告购买商铺后又出租给被告，由被告管理使用三年，三年共计21%的租金直接抵扣了房款，商铺总价为312000元。被告及第三人对此主张不予认可。本院认为，涉案让渡协议书载明此21%为商铺销售优惠折扣，本院对原告上述主张不予采信，根据最终发票金额认定商铺价款为212531元。第三，关于原告主张的租金损失和违约金。涉案让渡协议约定，让渡期间内，一方不履行协议所约定的义务及责任，造成对方损失的，违约方应当向守约方赔偿实际损失。被告于2019年4月26日返还涉案商铺，应当赔偿2018年12月28日至返还前一日即2019年4月25日止期间的租金损失。涉案让渡协议中明确返利销售折扣为21%，原告主张21%为第一年6%、第二年7%、第三年8%，且协议中违约责任部分存在“如果预计租金难以计算的，可按甲方购买商铺总价款的8%作为年租金”约定，原告主张租金损失标准年租金为商铺总价款的8%，较为合理，本院予以采信。故被告应赔偿原告的租金损失为5620.26元（从2018年12月28日至2019年4月25日止以212531元为基数按年8%计算），对原告主张超出此部分的租金损失不予认定。关于原告主张被告赔偿以房屋价格212531元为基数按8%计算的违约金24960元。本院认为，原、被告并未约定，若被告逾期交还商铺被告按上述方式支付违约金，故对原告关于上述违约金的诉讼请求不予支持。综上，原告部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁波瑞晶文化传媒有限公司赔偿原告胡善余租金损失5620.26元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告胡善余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1308元，由原告胡善余负担1186元（已预交），被告宁波瑞晶文化传媒有限公司负担122元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  刘 丽人民陪审员  葛和峰人民陪审员  任桂娟二〇二〇年七月二十七日法官助理吴蓓代书 记员  黄 薇