西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                                （2020）陕0116民初1922号 原告曾玉龙。委托代理人林植恒、鲁尚强，（实习），北京市京师（西安）律师事务所律师。被告赵卓。委托代理人周维龙，西安市高陵区148法律服务所法律工作者。第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司。原告曾玉龙与被告赵卓及第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曾玉龙及其委托代理人林植恒、鲁尚强与被告赵卓的委托代理人周维龙和第三人链家公司的委托代理人王思琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾玉龙诉称：2019年10月20日，其与被告在第三人的居间服务下签订了“房屋买卖合同”一份，约定将其所有的位于西安市长安区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为89.90平方米的单元房一套以126万元的价格出售给被告。合同签订当日被告仅支付定金3万元即表示不再购买涉案房屋。同年11月5日，其委托律师给被告发送了律师函以解除涉案合同。现因被告已经构成根本违约，且被告的违约行为使其无法按约定时间取得购房款，导致在筹措后续资金购房时支付了额外的费用。故诉请：1、判令双方签订的“房屋买卖合同”于2019年11月6日解除；2、判令被告支付其违约金20万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告赵卓否认原告所述事实，表示原告以律师函的形式解除合同系单方意思表示，不合法亦不符合交易规则。第三人在合同履行过程中对诉争房屋的出售信息予以关闭，导致其无法继续履行合同，故以原告及第三人存在违约行为为由坚持不同意原告的诉讼请求。第三人链家公司对原告所诉事实予以认可，提出涉案合同履行过程中确系被告通过摇号后取得购房资格，被告因资金困难无法继续履行涉案合同，故表示同意原告的诉请。经审理查明：2019年10月20日，曾玉龙（合同中的甲方、出卖人）与赵卓（合同中的乙方、买受人）在链家公司的居间服务下签订了“西安市存量房屋买卖合同”一份，约定原告将位于西安市长安区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX室，建筑面积为89.90平方米的单元房一套以126万元的价格出售给被告。双方在该合同中就房屋基本情况、成交方式、付款方式、房屋的交付、违约责任的承担 等与合同相关的权利义务均进行了约定。合同签订当日，被告除给原告支付购房定金3万元外，双方还与链家公司还签订了“居间服务合同”就居间事项进行了约定。后因被告在大华翰林华府二三期选房摇号中中号，被告即向原告及第三人提出资金困难协商退款事宜，因双方分歧较大协商未果。同年11月5日，原告即委托律师给被告发送了律师函要求解除涉案合同，被告回函表示不同意解除，为此引发本案纠纷。原告遂于2020年1月22日诉于本院坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，原告为支持其主张，向本院提交的证据有:1、 房屋买卖定金合同、录音资料、收条、大华锦绣前程公众号内容截图，证明被告已经构成根本违约，其享有单方解除权，并有权按约定主张违约赔偿；2、借条及转账记录，证明被告未能按合同约定的内容履行付款义务，被告的违约行为导致其筹借资金无法按期归还，产生极大的利息损失；3、律师费票据，证明因被告违约为维护自身合法权益支付的代理费损失。就原告提交的上述证据，经被告及第三人质证后，被告对原告提交的证据1中房屋买卖合同的真实性认可，但以违约条款的约定违反法律规定，且百分之二十的标准违反上线标准为由，认为原告以通知方式解除买卖合同属于霸王条款，违反合同法的公平交易原则。提出涉案房屋是否具备买卖条件原告至今没有提供证据，以原告存在违约导致合同难以履行为由不认可其证明目的。对录音资料真实性认可，但提出事发后被告均是以协商的口气处理此事，并未就交易是否停止达成一致。承认在大华翰林华府二三期选房摇号中中号事实，但认为该证据与本案没有关联性，不认可其证明目的；对证据2以与本案没有关联性为由亦不认可其证明目的；对证据3的真实性认可，以法律并未明确律师费用的承担方式，也没有规定当事人必须委托律师为由不同意承担该笔费用。第三人链家公司就原告提交的上述证据均予以认可。被告为支持其辩称理由向本院提交的证据有：1、给原告及第三人回复的书面函件，证明原告及第三人至今没有提供涉案房屋是否具备出让条件及相关资料，违反合同的规定；2、原告给其发送的律师函，证明原告明确表示拒绝履行并单方解除合同的意思表示损害买受人的权利，实际系原告违约；3、链家中介公司的网上交易系统截图，证明链家中介公司关闭系统导致交易无法完成构成违约的事实。就被告提交的上述证据，经原告及第三人质证后，原告对证据1的真实性认可，承认收到过被告回复的函件，但以该函件系被告收到其律师函后6日发出为由，认为律师函已经解除了涉案合同，该回复函件仅是合同解除后的沟通内容，故不认可其证明目的；对证据2真实性认可，认为其依据双方的约定发出解除合同的律师函既合理也合法；对证据3中文字表示部分不认可，提出被告拒绝履行合同才导致链家公司无法继续操作被迫出现的关闭情形。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         第三人对被告提交的证据1、2的真实性无异议，证明目的不予认可。提出原、被告签订合同时即向被告出示过原告的购买合同及相关的签前备件，否认被告函件中载明的事实；对证据3以截图来源不清为由不认可该组证据的真实性及关联性。遂后，就本案纠纷，经本院主持调解，原、被告各自坚持其诉辩及质证意见，调解未能成立。另，就本案第三人的责任问题，经询问原告明确表示将链家公司列为第三人仅为说明案件事实，不要求其在本案承担民事责任。上述事实有屋买卖定金合同、收条、大华锦绣前程公众号内容截图等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，合同系双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同签订后双方当事人均应按照协议约定履行各自的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。涉案合同系原、被告在平等自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，具有法律约束力。本案争议的焦点之一为“涉案的房屋买卖定金合同是否解除的问题”。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，本案原、被告就合同的解除无法达成一致意见时原告依据合同约定的条件行使解除权。从本案证据来看，原、被告在签订合同后被告因在大华翰林华府二三期选房摇号中中号，被告向原告及第三人提出协商处理未果的情况下，原告即委托律师向被告送达了解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案被告在收到原告方发送的解除通知后虽有异议，但并未按法律规定确认解除合同的效力问题，被告仅有的回函行为并不能否决原告方享有的单方解除权，故本院认定原、被告签订的“西安市存量房屋买卖合同”关系已于2019年11月6日解除。本案争议的焦点之二为“合同解除后的违约责任赔偿如何确定的问题”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。依据该法第一百一十四条第二款约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决等规定的立法目的来看，违约金的认定并不以当事人的约定是否真实为前提，而是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素来考量的。具体到本案原、被告从签订合同到解除合同间隔时间较短，且合同解除后原告积极寻找缔约机会及时予以止损。考虑到涉案房屋原告已经按合同约定的价款出售他人及原告已经收取被告交付的购房定金3万元的事实，结合本案证据材料及链家公司的陈述，对原告不再退还被告定金3万元的主张本院予以支持。就因被告违约给原告造成的损失本院酌情认定为3万元，应由被告予以赔偿。被告以原告及第三人违约在先为由，坚持履行涉案合同并不同意赔偿原告损失的辩称理由无事实及法律依据，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百一十六条、第一百一十四条及有关民事法律、政策之规定，现判决如下：一、本院确认曾玉龙与赵卓签订的“房屋买卖合同”于2019年11月6日解除。二、曾玉龙已收取赵卓的定金人民币30000元归曾玉龙所有。三、本判决书生效后10日内，赵卓酌情赔偿曾玉龙违约金人民币30000元。四、驳回曾玉龙其余诉讼请求。本案受理费4300元，曾玉龙已预交，由曾玉龙承担2300元，赵卓承担2000元（赵卓承担的费用在本判决书生效后10日内连同上述款项一并支付给曾玉龙）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判 长     王爱茹人民陪审员    郭  勇 人民陪审员    赵立升二〇二〇年七月十六日书 记 员     杨丹丹 1