山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终2023号上诉人（原审被告）：邹积茂，男，1956年11月9日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：邹军伟（系邹积茂之子），男，1982年9月12日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：张轶，山东凌云志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢学义，男，1950年12月22日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：梁佳璐，山东成山海天律师事务所律师。上诉人邹积茂与被上诉人卢学义因物权确认纠纷一案，不服荣成市人民法院（2019）鲁1082民初6053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邹积茂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢学义对邹积茂的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.邹积茂方与卢学义之间存在房屋借住关系，不存在房屋买卖关系。卢某2和卢学义兄妹之间一直感情融洽，卢学义身体残疾，卢学义妻子患有精神疾病，卢学义夫妇的女儿是邹积茂夫妇帮助抚养成人，结婚也是邹积茂夫妇一手操办，就连婚后新生儿出生的头一个月也是在邹积茂家中由邹积茂夫妇帮忙照顾的，邹积茂夫妇一直尽最大的努力帮助卢学义一家。因卢学义在原住所和邻里发生嫌隙不想继续居住，邹积茂夫妇刚搬到楼房新宅，涉案房屋当时空置，考虑到卢学义另购住房需要另外花费购房款，卢某2当时仅仅是让卢学义在涉案房屋借住而非买卖。卢某2有一子邹军伟，邹积茂夫妇原本打算儿子结婚住现在的楼房，邹积茂夫妇在儿子婚后搬回涉案房屋居住，但邹军伟去国外打工挣钱自己买了一套楼房，故涉案房屋一直由卢学义借住至今，邹积茂夫妇从未有过将涉案房屋卖给卢学义的意思表示。邹积茂有新的证据能够证实卢某2并未将涉案房屋卖与卢学义。2011年3月2日，荣成市国土资源局对辖区内的不动产进行更新确权登记，本轮登记涉案房屋已经登记到了邹积茂儿子邹军伟名下，并特别说明：“父母给儿子的婚房”。荣成市寻山街道嘉渔汪村村民委员会给邹军伟出具了土地登记法人代表身份证明书，以上新证据足以证实卢某2生前并未将涉案房屋出售给卢学义。2.一审法院认为邹积茂与卢学义之间存在房屋买卖合同关系是错误的。邹积茂有充分的证据证实涉案房屋的所有权归自己所有，卢学义提供的证据不足以证实其与卢某2之间存在口头房屋买卖合同关系并已实际履行，卢学义以其和妹妹卢某2(2015年去世)之间存在所谓的口头房屋买卖合同作为请求权的基础，其诉请旨在实现物权变动，至少涉及两个层次的问题：“既需要作为基础法律关系的合同成立并有效，又需要买受人已全部履行义务。”关于第一个层次的问题，即使是口头合同，亦应当具备法定的合同主要内容。《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所；(二)标的；(三)数量；(四)质量；(五)价款或者报酬；(六)履行期限、地点和方式；(七)违约责任；(八)解决争议的方法。卢学义为证明其主张的和卢某2之间存在所谓的房屋买卖合同，提供的证据全部是证人证言。绝大多数人陈述的所谓买卖房屋的情况是听卢学义自述，没有一个证人亲眼所见、亲耳所闻所谓口头合同的订立过程，且证人绝大部分系卢学义的亲戚或朋友，与卢学义有利害关系，证人证言之间及证人证言与其他证据之间矛盾，卢学义提供的证人卢某1均当庭陈述书面证人证言并非自己所书。事实上卢学义递交的书面证人证言都是他人代书事先写好的，证人只是签了个名字，所谓的邻居邓某连邹积茂住所在哪里都不知道，这充分说明所谓的证人证言是为了本案诉讼需要导演出来的假证据。更重要的是，买卖合同中对买受人最重要的义务购房款究竟是如何约定的、金额是多少、什么时间支付等情况，卢学义根本说不清楚。从一审卢学义所述的情况看，购房款金额是多少，由卢某2说了算，这明显不符合常规，充分说明卢学义与卢某2之间不存在房屋买卖关系，大部分的证人证言对购房款这一基本待证事实也没有表述。如前所述，邹积茂方和卢学义之间根本不存在所谓的口头买卖合同，也不存在合同成立并生效的待证事实。其次，假设邹积茂方与卢学义之间存在房屋买卖合同关系，卢学义也没有任何证据证明其履行了支付购房款等义务。卢学义主张“其已支付全部购房款”，并向一审法院申请调取了证据，一审法院依申请调取了卢学义2000年4、5月份的银行往来记录，但银行方明确回复：“2000年4月1日至2000年5月31日，卢学义在我行无存取款交易记录。”这充分说明卢学义的相关主张是没有事实根据的。从另一个角度，即使存在买卖关系，因卢学义没有履行任何义务，邹积茂通过不动产确权更新登记和签订拆迁补偿协议等行为已经事实上解除了买卖关系，卢学义也不应享有任何权利。一审判决忽视关键的不动产所有权登记在邹积茂方名下的事实，仅依据和卢学义存在利害关系的同胞近亲属的证人证言来作为判断事实的依据，从而导致事实认定错误。3.即使卢学义与卢某2之间存在房屋买卖合同关系，买卖合同也是无效的。《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。卢学义陈述：“1997年买房时，一直是我和卢某2交涉的，没有和邹积茂交涉。”即使按卢学义这个说法，这也说明邹积茂对卢某2的处分行为是不知情的。假设卢学义与卢某2之间的房屋买卖合同成立，因诉争房屋建设于卢某2和邹积茂婚姻关系存续期间，属于二人的夫妻共同财产，卢某2的单方处分行为也是无效的。更何况事实上，邹积茂方只是将诉争房产借给卢学义居住的。综上，卢学义仅凭利害关系人提供的相互矛盾的证人证言难以证实其主张；相反，邹积茂提供的书证和新发现的证据能够充分证实涉案房屋的所有权人为邹积茂，一审判决明显认定事实错误。4.一审法院的认定案件事实的逻辑是错误的。邹积茂提供的不动产登记证书、不动产登记簿和拆迁补偿协议等证据均明确了邹积茂为涉案房屋不动产所有权人的主体身份，卢学义的占有和使用仅是基于借住的事实，邹积茂方允许卢学义收取租金的行为是因卢学义对涉案房屋平时的维护和基于亲情对卢学义身体残疾的接济，这是非常符合情理及值得鼓励的事情，而一审法院却认为不符合常理。一审法院把亲友之间的帮忙互助认定为转移占有属于认定事实错误，又按照动产所有权转移以交付为原则来错误认定不动产物权的归属存在明显错误。房屋借住时间的长短及是否有偿等与当事人之间的身份关系或感情等因素有关，和所有权的归属无关。一审法院认为不排除买卖关系，事实上一审法院更排除不了借用关系。在决定不动产权利归属这种涉及到当事人重大利益的案件时，一审法院仅凭所谓的证人证言就支持了卢学义的主张，于法无据，于理不通。二、一审判决因事实认定错误，导致适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《物权法》颁布后，建设部依据《物权法》的相关规定，于2008年2月15日颁布了《房屋登记办法》对上述确权规定进一步明确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条规定：“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：(五)证人或者提供证据的人与当事人有无利害关系。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言。”《山东省高级人民法院民事诉讼证据规则》第五十九条规定：“下列证据，不能单独作为认定案件事实的依据：与一方当事人有亲属或者利害关系的证人出具的对该当事人有利的证言.某邹积茂提供的国家机关依职权制作的不动产登记证书、不动产登记簿、拆迁补偿协议、土地登记法人代表身份证明和土地确权更新登记表(新证据)等公文书证的证明效力明显高于卢学义提供的“与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言”，且卢学义仅凭存在利害关系的亲属的单一证人证言不能作为认定案件事实的依据，一审法院在法律、法规及司法解释有明确规定的情况下却违反法律适用原则亦属于明显的适用法律错误。卢学义答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。卢学义向一审法院起诉请求：判令确认邹积茂位于荣成市寻山街道嘉渔汪村1区226号房屋已卖给卢学义，该房屋拆迁利益或置换的新楼房归卢学义所有。一审法院查明，卢学义系邹积茂之妻卢某2（2015年去世）的哥哥，卢学义、邹积茂均居住在嘉渔汪村。诉争房屋由邹积茂与妻子卢某2在婚姻关系存续期间修建，集体土地建设用地使用证号：荣集建（91）字第14410166号，登记土地使用者为邹积茂。自2000年以来卢学义居住在涉案房屋，2003年底卢学义搬到山上的临时住房居住后，卢学义将涉案房屋对外出租并收取租金，2017年山上的临时住房拆除后又搬回涉案房屋居住，卢学义居住期间对房屋进行过日常维修，更换过门窗。2017年嘉渔汪村旧村改造，涉案房屋在拆迁改造范围，因卢学义、邹积茂对涉案房屋的权属发生争议，房屋尚未拆除，卢学义在该房屋内居住。庭审中，卢学义为证明卢学义、邹积茂之间房屋买卖关系成立，向一审法院提交如下证据：1、证人杨某（卢学义、卢某2的大姐）到庭作证，证实我们姐弟六人关系和睦。卢某2在本村购买了一栋楼房，她带我去看房时告诉我，把老房子卖给了卢学义，房款从卢某2借卢学义的钱中抵扣。2、证人卢某1义（卢学义、卢某2的二姐）到庭作证，证实听卢学义、卢某2说过买房的事情。有一次，我和卢学义、卢某2在山上干活，卢某2说要给卢学义3万元，卢学义不愿意朝我发火，说他买的房子怎么要给他钱。3、证人卢某1均（卢学义、卢某2的三姐）到庭作证，证实邹积茂的房屋卖给了卢学义，卢学义向邹积茂索要房产证，邹积茂不给。4、证人吴某1、吴某2（卢学义妻子的弟弟、妹妹）到庭作证，证实2000年卢学义购买了邹积茂的房屋，宴请他们到家中作客，听卢学义说买房花了6500元，我们当时觉得价格不便宜。5、证人徐某到庭作证，证实卢学义购买了邹积茂的房屋以后，于2002年将卢学义的老房卖给了其公爹陈德龙，陈德龙购房是给徐某、陈有力夫妻居住。6、证人王某1到庭作证，证实卢学义说他买了他妹妹的房屋，要把他的老房子卖给陈德龙，由我给卢学义和陈德龙书写的契约。7、证人王某2到庭作证，证实当时卢学义想要购买于福路的房子，听说卢学义的妹妹、妹夫让买他们的房屋，卢学义就购买了邹积茂的房屋，然后卖掉自己的老房。8、证人邓某到庭作证，证实卢某2在本村购买了一栋楼房，有一次她跟我说，卢学义要买于福路的房子，卢某2说她的房子也要卖，想让卢学义买她的房子。9、证人王某3到庭作证，证实我听说卢学义要买于福路的房子，他妹妹说要把她的房子卖给卢学义，卢学义就购买邹积茂的房屋。10、卢某1莲（卢学义、卢某2的四姐）的书面证词，卢学义购买邹积茂的房屋花了6500元，住了20多年。11、71名村民（包括到庭证人王某2、王某3、邓某）书面证词，证实卢学义购买了邹积茂的房屋，又将原有的房子卖给陈有力。12、杨乐年、张宝华的书面证词，证实张宝华于2004年租用卢学义的房屋至2009年，租金交给卢学义；杨乐年于2013年租用卢学义的房屋至2017年，租金交给卢学义。邹积茂质证认为，证人证言不属实，他们所证明的内容都是听说的，不能证明房屋买卖关系，邹积茂本人对卖房一事不知情，未得到邹积茂的同意；卢学义出售自己的房屋签订契约，办理房屋买卖的手续齐全，而购买邹积茂的房屋不办理手续、不要土地证，与常理不符；村民们都是听卢学义所说，没有证明意义；卢学义对外出租房屋，因为亲属关系所得租金接济给卢学义，但对租户的证词不认可，出租时没有得到所有权人的同意。邹积茂主张房屋所有权归邹积茂所有，卢学义、邹积茂之间不存在房屋买卖关系，为此提交如下证据：1、集体土地使用权证复印件，证实涉案房屋土地使用者是邹积茂；2、与嘉渔汪村村民委员会签订的拆迁安置协议，证实2017年6月12日邹积茂与本村村委员签订拆迁安置协议。卢学义质证认为，对集体土地使用权证没有异议，我多次向邹积茂索要集体土地使用权证，邹积茂没有给我。2017年我也和村里签订了拆迁协议，但村委会对该房屋的权属不清楚，表示待双方确定权属之后再确定拆迁协议的效力。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案卢学义与邹积茂之妻系兄妹关系，双方当事人属于近亲属且居住在同村，双方之间虽没有签订书面的房屋买卖合同，但不排除双方之间达成买卖涉案房屋的口头合同。首先，卢学义从2000年以来一直管理使用涉案房屋，期间卢学义将涉案房屋对外出租给他人使用多年，出租所得的租金也是交给卢学义，邹积茂在同村居住，明知卢学义占有、使用、出租涉案房屋，没有提出异议，也没有向卢学义主张涉案房屋的权利，与借用法律关系的特征不符，难以认定邹积茂主张借用关系成立。其次，庭审中多名证人包括卢学义、邹积茂的三位姐姐及部分村民到庭作证，证实卢学义购买了邹积茂的房屋，房屋已交付给卢学义使用，证人证言之间能够相互佐证，可以看出涉案房屋出售给卢学义已获得群众认可，卢学义、邹积茂之间房屋买卖关系成立具有高度可能性。综上，卢学义主张的房屋买卖关系成立且有效，予以确认。邹积茂主张借用关系，证据不足，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：确认卢学义、邹积茂之间关于位于荣成市寻山街道嘉渔汪村集体土地建设用地使用证号为荣集建（91）字第14410166号的房屋买卖合同有效，该房屋的拆迁利益归卢学义所有。案件受理费100元，由邹积茂负担。二审中，邹积茂提交其于2011年欲将诉争房屋登记在邹军伟名下的登记材料复印件一宗，以证明并未将该房屋出卖给卢学义，并申请6位证人出庭作证；主张上述登记材料是后来新发现的证据，一审中没有申请上述证人出庭，因为并未出售房屋，所以没有必要找证人。证人邹某1（系邹积茂之弟）证明，2000年7月份邹积茂搬楼温锅，证人的哥嫂商量将房子借给卢学义住；证人姜某（系邹积茂之儿媳）证明，2011年5月份左右回婆家，婆婆说诉争房屋是其老家，2011年冬天过年的时候聊天时谈到将诉争房屋借给卢学义住，卢学义未经同意将房屋出租，邹积茂很生气，邹积茂的妻子进行劝说；证人邹某2（系邹积茂之兄）证明，邹积茂搬楼后将之前的房子借给卢学义住；证人张某（系邹积茂之弟邹某3之妻）证明，2000年邹积茂搬楼的时候听卢某2说老房子给卢学义住；证人黄某（系邹某1之妻）证明，温锅的时候听嫂子（指卢某2）说房子借给卢学义住，没有卖；证人邹某3未出庭作证。经质证，卢学义对上述登记材料的真实性没有异议，主张当时卢某2想将诉争房屋改成其儿子卢学军的名字，过后才告诉卢学义，想给卢学义5-6万元把房子买回业，但卢学义没同意，2011年办证的时候将房子办到了卢某2儿子名下；对上述证人证言均不予认可，主张证人姜慧娟一审中参与了旁听，不具有证人资格。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于卢学义已经购买诉争房屋还是借住在该房屋，双方各自坚持自己的主张，诉讼中本院一再向当事人及证人释明如实陈述相关事实的重要性。双方原本关系和睦，但因房屋面临拆迁，双方在面临较大的利益时，对基本事实的陈述仍存在根本分歧，而客观事实只有一个，必有一方所做陈述不属实。因雏积茂与卢学义系亲属关系，同住一村日常生活中联系紧密，其对各自主张的解释均有一定的合理性，且双方的纠纷现仍是民事纠纷性质，尚不够移送公安机关立案侦查或追究相关人员刑事责任的条件。本院针对双方上述争议，只能结合双方提交的相关证据依法予以认定。从审理查明的事实来看，涉案房屋的土地使用权登记在邹积茂名下，且仍由邹积茂持有，与通常的房屋买卖中相关权属证书一般由买受人持有不符。但诉争房屋在卢学义居住使用期间，将该房屋对外出租且收取租金，与邹积茂所主张的将该房屋借给卢学义居住亦不符情理。如是借给卢学义居住，按常理不应允许卢学义对外出租且收取租金。再比较双方提交的相关证据，卢学义在一审中申请多名证人出庭作证证实其主张，而邹积茂一审中仅提交其持有的集体土地使用证和拆迁安置协议证实其主张，其二审中补充提交的证据均可在一审中提交，但其未予提交，逾期提交证据的理由不能成立，且二审中申请出庭作证的证人均是邹积茂一方的亲属，证言的主要内容均是证明在2000年邹积茂搬楼请客吃饭的时候听邹积茂方说将房屋借给卢学义住，实际上对之后该房屋的情况并不清楚。综合双方各自提交的相关证据及时机，本院认定卢学义已经购买涉案房屋更符合民事诉讼高度盖然性的证明标准，一审支持卢学义的诉请并无不当，本院予以确认。综上所述，邹积茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邹积茂负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年七月二十四日法官助理赵娟书记员唐亚敏