河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1080号上诉人（原审被告）：杨丽霞，女，1973年10月20日出生，住新乡市。委托诉讼代理人（特别授权）：贺德利，河南传德律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：黄轩，河南传德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：魏春兴，男，1953年8月27日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人（特别授权）：李志高，河南顺飞律师事务所律师。原审被告：新乡市华庭置业有限公司，住所地：新乡市红旗区平原路189号。法定代表人：孙予徽，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：扈文静，河南联盟律师事务所律师。上诉人杨丽霞与被上诉人魏春兴、原审被告新乡市华庭置业有限公司（以下简称华庭公司）确认合同效力纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2019）豫0725民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨丽霞的委托诉讼代理人贺德利、黄轩，被上诉人魏春兴及其委托诉讼代理人李志高，原审被告华庭公司的委托诉讼代理人扈文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨丽霞上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的起诉；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、魏春兴不具备诉讼主体资格，不属于有实际利害关系的第三人。依据再审后的（2019）豫07民再15号民事判决书，魏春兴对涉案房屋并不享有所有权，仅享有合同履行请求权，原审法院直接判决涉案房屋归魏春兴于法无据，已被撤销。截至目前，涉案房产仍未办理过户手续，魏春兴尚未取得所有权，华庭公司也未实际交付该房屋。因此，包含在涉案房屋所有权在内的占有、使用、收益、处分的所有权权能魏春兴皆未实际取得，案涉租赁合同未侵犯魏春兴的任何实际权利，魏春兴可以依据生效判决行使要求原审被告继续履行合同、要求过户的合同权利，也可以履行不能为由要求华庭公司承担违约责任，但其不能以房屋所有权人身份或者具有利害关系的第三人身份主张合同无效。2、杨丽霞与华庭公司之间签订的租赁合同合法有效，并未损害任何第三人利益。合同签订时间是2014年5月30日，以拖欠的工资冲抵租金系双方的真实意思表示，上诉人依据该合同已经占有和使用案涉房产，属于合法占有，而非虚假占有。魏春兴受让国新行公司对华庭公司的220万债权发生在2015年5月30日，大约当年6月份发生了以房抵债的事实。该时间晚于租赁合同签订的时间，一审法院认为杨丽霞未向魏春兴出示过租赁合同与客观事实相悖。3、华庭公司始终不认可与魏春兴之间存在债权债务关系，也不认可以房抵债的事实，且涉案房屋尚未实际交付魏春兴。4、新银座华庭项目在原阳县，2014年度受当时经济环境影响，市场普遍低迷，商铺及住宅空置率极高，年租金10000元充分考虑了租金冲抵工资的事实，也完全符合当时的市场价格，一审法院认定案涉商铺租赁价格过低没有依据。被上诉人魏春兴辩称：1、无论原一审判决还是再审判决，均认定了华庭公司应当为被上诉人就案涉商铺办理过户登记手续，华庭公司不履行法院生效判决，并不影响被上诉人对案涉商铺的权利，而且华庭公司于2015年5月份左右已将案涉商铺交付被上诉人，交付的证据由华庭公司在省高院再审其与国新行公司案件中作为证据进行提交，可以证明商铺的实际交付时间。2、一审时上诉人称华庭公司欠其2007年至2009年工资，但华庭公司注册的时间为2010年，由此证明上诉人与华庭公司存在恶意串通，而且上诉人没有提供任何工资支付证据劳动合同、完税证明等证据予以印证。3、案涉商铺位于原阳县××和老城交汇处最繁华的地段，租金明显严重低于市场行情。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。原审被告华庭公司述称：1、案涉租赁合同不存在恶意串通，损害第三人利益的情况。2、魏春兴对华庭公司的债权都是通过国新行公司进行，而国新行公司与华庭公司之间的债权债务纠纷仍在审理之中。华庭公司从未向魏春兴借过任何款项，也未接到过任何债权转让的通知。即使（2019）豫07民再15号民事判决书提到的债权转让的事实真实，对华庭公司也是不生效的。（2019）豫07民再15号民事判决书不能作为本案的审理依据，华庭公司对该案件已经提起抗诉。3、本案租赁合同发生在2014年，其中涉及的工资是2007年至2010年之间的欠付工资，是因为杨丽霞自公司筹备初期就参与了公司经营。而魏春兴与国新行公司、华庭公司的债权是2014年11月1日至2015年11月1日期间，从时间上讲，华庭公司和杨丽霞也不存在恶意串通损害魏春兴利益的预谋与时间。4、根据《合同法》229条之规定，即使案涉房产的所有权发生了变动，也不影响租赁合同的效力，更何况，案涉房产的所有权现在还不属于魏春兴。5、案涉房产的租赁价格在2014年，600平米一万元是市场价格，并不属于明显低于市场价的情形。综上所述，华庭公司并没有恶意串通损害魏春兴的利益，一审判决认定事实错误。原审原告魏春兴向一审法院起诉请求：依法确认杨丽霞与华庭公司2014年5月30日签订的租赁合同无效。一审法院认定事实，2015年6月份，华庭公司欠魏春兴到期债权220万元无力偿还，华庭公司与魏春兴协商，以华庭公司开发建设的位于原阳县××干道与北干道交汇处××楼××商铺××220万元抵偿魏春兴借款，视为华庭公司已经履行对魏春兴的还款义务。华庭公司在与魏春兴签订商品房认购协议后，向魏春兴交付了房屋。2016年11月份，魏春兴开始装修商铺。在装修期间，杨丽霞带人强行占领案涉商铺。2017年1月9日，魏春兴向一审法院起诉要求：1、确认案涉商铺归魏春兴所有；2、华庭公司与魏春兴签订正式备案合同，开具发票，并协助魏春兴办理房产登记手续。该案经过一审、二审、再审，最终认定魏春兴与华庭公司之间签订的“以房抵债”协议合法有效，华庭公司应当将案涉商铺向魏春兴办理过户登记手续。2018年，魏春兴起诉杨丽霞侵权，杨丽霞以自己是案涉商铺的承租人，不构成侵权并提交了杨丽霞与华庭公司之间签订的租赁合同。该租赁合同主要内容为：出租方华庭公司，承租方杨丽霞，商铺位置为新银座华庭2号楼西数第二间、第三间（即本案所争执的商铺），建筑面积600平方米，租赁期限为20年，自2014年5月30日起至2034年5月30日止。租金每年壹万元，出租方欠承租方工资20万元，现用出租方拖欠承租方的工资冲抵租金，承租方无需另行支付租金。魏春兴认为，杨丽霞与华庭公司之间签订的租赁合同时间在魏春兴与华庭公司之间签订的“以房抵债”协议时间之后，属于事后倒签，且租金明显低于市场行情，该租赁合同是双方恶意串通，损害了魏春兴的利益，要求确认无效。一审法院认为，《合同法》第五十二条第二项规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”本案中，杨丽霞与华庭公司签订的租赁合同属于双方主观恶意串通行为所致。分析原因如下：一、魏春兴与华庭公司协商一致，以房抵债购买了案涉商铺，在华庭公司向魏春兴交付房屋时，并未告知魏春兴案涉商铺已被出租20年等权利瑕疵的情况；二、在杨丽霞占领案涉商铺长达一年多的时间内，亦未向魏春兴出示过租赁合同；三、杨丽霞主张在2007年至2010年期间，每月工资壹万元，华庭公司拖欠其20万元工资，庭审时，一审法院要求杨丽霞提供其工资流水、社保证明或交纳个人所得税等证据证明，在该院给予的举证宽限期内杨丽霞未能提供有效证据证明其主张；四、根据当地当时租赁商铺的市场行情，建筑面积600平方米的商铺，每年租金壹万元明显过低。综上，魏春兴虽未提供华庭公司与杨丽霞恶意串通的证据，但该租赁合同确实无视和损害了魏春兴的利益，符合合同法关于合同无效情形的规定，故对魏春兴要求确认华庭公司与杨丽霞于2014年5月30日签订的租赁合同无效的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：确认杨丽霞与新乡市华庭置业有限公司于2014年5月30日签订的《租赁合同》无效。案件受理费100元，由杨丽霞、新乡市华庭置业有限公司负担。本院二审期间，魏春兴为证明其主张，提交了以下证据：1、照片三张（当庭出示原始发送记录），该照片系国新行公司的工作人员于2017年6月1日通过微信发送，证明案涉商铺杨丽霞装修过程中因商铺处于查封状态，法院工作人员前去阻止，并在案涉商铺的门上张贴了封条及查封公告；2、照片两张，证明杨丽霞带着一大帮社会人员，强行占有案涉商铺；3、魏春兴商品房认购协议，证明华庭公司折抵给魏春兴的商铺位置在2号楼3单元101商铺，面积为227.47平方米，单价为9672元每平方米，总房款220万元；4、吴瑞认购协议、租赁协议，证明与魏春兴商铺性质一样、位置一样、面积基本一样、折抵价格基本一样的商铺2016年的租金价格为每年5万元，案涉协议租赁价格严重低于市场行情。杨丽霞认为证据1的真实性请法院核实，门面是否是案涉商铺无法看清，与本案不具备关联性，不能证明其证明目的，反而能够说明魏春兴认可其尚未取得该房产的权属，不是本案的适格当事人；证据2、3真实性存疑，且不属于新证据，与本案没有关联性。华庭公司对魏春兴提供的证据1真实性、关联性、证明目的均不予认可，微信双方身份不明，马祥丽是国新行公司的法定代表人，与华庭公司无关；证据2显示卫滨法院的查封与案涉房屋无关；证据3魏春兴与华庭公司之间办理过户手续的再审案件华庭公司已申请抗诉，其中涉及国新行进行虚假诉讼的情况，魏春兴的认购协议是照片件，真实性、关联性不予认可，魏春兴所受让的债权存在虚假债权，华庭公司对魏春兴的受让不予认可；证据4吴瑞的认购协议和租赁协议均是照片件，真实性和关联性均不予认可。杨丽霞为证明其主张，提交了房屋租赁合同一份，证明案涉房产转租给第三人。魏春兴认为该证据真实性由法院核对，杨丽霞对案涉房屋不享有出租权。华庭公司对该证据的真实性关联性无异议。本院认证：魏春兴提交的证据1、2未显示案涉房产门牌号和相关信息，无法确定是否案涉房产，本院对该证据的关联性不予认定；证据3、4认购协议均加盖有华庭公司印章，且魏春兴与华庭公司之间认购协议已经生效判决认定，故对华庭公司的异议不予采纳，对该两份协议的真实性本院予以确认，房屋租赁合同能够显示与案涉房产相同地段的租赁价格，本院予以确认。杨丽霞提交的证据与本案无关联性，本院不予确认。对于当事人二审争议的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于华庭公司与杨丽霞是否存在恶意串通行为的问题。（一）构成恶意串通需行为人明知或应知该行为侵害国家、集体、第三人利益，即行为人主观上具有恶意。1、本案中，华庭公司与杨丽霞订立的租赁合同虽然显示签订时间为2014年5月30日，但双方均未提交当时华庭公司向杨丽霞交付案涉房屋的证据；华庭公司将房屋交付给魏春兴时（该交付事实已由生效判决认定），亦未告知案涉房屋已租赁给杨丽霞；且在杨丽霞使用案涉房屋时与魏春兴发生冲突时，杨丽霞并未向魏春兴出示该租赁合同。上述情况使案涉租赁合同于2014年5月30日签订的事实处于真伪不明的状态，本院依法认定该事实不存在。该合同于华庭公司与魏春兴签订认购协议之后形成的事实存在高度可能性。2、华庭公司在与魏春兴签订认购协议后，又与杨丽霞签订租赁合同，使魏春兴无法使用案涉房屋，而杨丽霞称其为华庭公司前期负责人，故杨丽霞应当知晓案涉房屋与魏春兴之间存在纠纷，在此情况下双方订立租赁合同，应当认定为主观上存在恶意。（二）从案涉租赁合同内容来看，合同约定年租金为10000元，根据魏春兴二审提交的证据，该租金明显低于相同地段房屋的同期市场价格；合同约定华庭公司以拖欠杨丽霞的工资冲抵应付租金，但双方均未提供证据证明杨丽霞与华庭公司之间存在真实的债权债务以及债务数额，故不能认定杨丽霞实际向华庭公司交付了租金，该租赁合同条款违反公平原则。（三）对于案涉合同是否损害第三人利益的问题，虽然魏春兴尚未取得案涉房产的所有权，但自生效判决认定华庭公司具有办理过户手续义务时，魏春兴即取得主张华庭公司交付案涉房产和对房产进行收益的请求权，租赁合同的期限和租金约定客观上侵害了魏春兴对房产的权利。综合以上分析，华庭公司与杨丽霞签订租赁合同存在主观恶意，合同内容违法诚实信用原则，客观上侵害了魏春兴的利益，应被确认为无效合同。杨丽霞的上诉理由均不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨丽霞承担。本判决为终审判决。审判长  倪文怡审判员  康建轶审判员  袁小川二〇二〇年七月十五日书记员  王敬怡