北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初35870号原告：北方特种能源集团有限公司西安庆华公司，住所地陕西省西安市。负责人：孙勇，总经理。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张真，北京市盈科律师事务所律师。被告：赵云，男，1962年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：中国银行股份有限公司北京丰台支行，住所地北京市丰台区。负责人：孙尚斌，行长。委托诉讼代理人：杨振宇，男，该公司职员，住公司宿舍。委托诉讼代理人：闫斐然，女，该公司职员，住公司宿舍。原告北方特种能源集团有限公司西安庆华公司（以下简称庆华公司）与被告赵云合同纠纷一案，本院受理后，作出（2017）京0108民初48485号民事判决书。赵云不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终2250号民事裁定书：一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初48485号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，并追加中国银行股份有限公司北京丰台支行（以下简称丰台支行）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告庆华公司之委托诉讼代理人齐集、张真，被告赵云，第三人丰台支行委托诉讼代理人杨振宇、闫斐然均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庆华公司向本院提出诉讼请求：1、赵云履行借名买房合同义务，协助我公司办理北京市海淀区羊坊店东路×号×号楼×号（以下简称×房屋）房屋产权变更登记；2、赵云协助我公司办理该房屋的抵押登记注销；3、诉讼费由赵云负担。事实与理由：2003年3月17日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司即国营804厂召开总经理办公会第6次会议，会议讨论办公室驻京办购房事宜，研讨以个人名义通过按揭方式购买。后公司办公室主任田某、副主任赵云负责在北京市购买我公司驻京办房屋事宜，在购房过程中我公司与赵云口头协商，以赵云名义向案外人北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）购买×房屋，合同编号：×。房屋建筑面积共计113.37平方米，房屋总价款1024978元整。合同约定×房屋首付款为314978元。2003年4月1日，我公司向海天公司支付了包括1206、1207、1208三套房屋的首付款、物业费、收视费925765.11元。海天公司向我公司出具了三套房屋首付款、供暖费、物业费发票。2003年4月7日，赵云与中国银行北京市分行签署楼宇按揭担保借款合同以×房屋为抵押物按揭贷款710000元整，月还款金额为7544.59元，贷款期限10年。2003年12月23日,赵云取得×房屋所有权证。2004年3月15日，赵云及其配偶邓某共同出具声明，声明赵云名下×房屋系我公司出资购买，赵云及其配偶没有处分权、抵押权、其亲属无继承权。房屋交付后，由我公司进行装修、占有、使用。×房屋按揭贷款每月由我公司通过付款给另案被告田某进行还款，现按揭贷款及利息已经偿还完毕。物业费、水电费、车位管理费一直由我公司支付。赵云辩称，我认为庆华公司主体不适格。2003年我从西安北方庆华电器（集团）有限责任公司下岗。2005年9月1日，我因该公司破产失业。庆华公司成立的时间是2011年1月28日。我与庆华公司没有任何人身依附性的法律关系。×房屋系我与西安北方庆华电器（集团）有限责任公司共有，与庆华公司无关。我与西安北方庆华电器（集团）有限责任公司若有争议，可以通过清算组予以解决，庆华公司无权提起诉讼，且已经超过诉讼时效。我对庆华公司规避法律，侵害国家利益的诉讼行为不赞成。庆华公司起诉前，公司领导找到我，要求我配合诉讼，称律师建议通过诉讼可以规避上百万元的税费。本案涉及庆华电器公司和庆华机电公司分属不同的独立民事主体，各自承担相应的权利义务，二者之间并没有债权转让相应手续，我也没有收到任何债权转让的通知。庆华机电公司后来变更为特种能源公司，2011年特种能源公司又成立了本案的原告。庆华机电和特种能源公司与本案的原告也没有债权转让的相应手续，我也没有收到任何债权转让的公司。因此，庆华公司作为诉讼主体是不适格的，无权的，应该依法驳回。关于庆华公司本次追加的诉讼请求，本案涉及的房屋确实没有办理抵押解除手续，贷款已经还清，当时正在变更不动产权登记证，就没有办。本案房屋产权尚未确定，只有产权确定了才能附加相应的义务，所以该诉讼请求应该驳回。丰台支行述称，涉案房屋的贷款在2013年5月19日已经还清，我公司的他项权在2013年5月15日已经到期，债权债务关系实际上已经解除，只是差办理相关手续。解除抵押登记需要房产证，并由借款人本人申请。我公司听从法院判决结果，依据法院判决来解除抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原庆华电器制造厂，经中国兵器工业集团公司批准，于2001年10月15日整体改制为“西安北方庆华电器（集团）有限责任公司”。根据中国兵器工业集团公司2003年12月8日印发的兵器计字[2003]1010号文件《关于西安北方庆华电器（集团）有限责任公司军品公司名称的批复》显示，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司军民品分立后的军品公司名称为“西安北方庆华机电集团有限公司”，代号804厂；原西安北方庆华电器（集团）有限责任公司继续从事民品及三产后勤的生产经营，保留原名称，停止使用804厂代号。2005年8月31日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司被陕西省西安市中级人民法院宣告破产，并于2010年9月13日注销。2010年12月16日，西安北方庆华机电集团有限公司经陕西省工商行政管理局核准更名为“北方特种能源集团有限公司”，并于2011年1月28日成立北方特种能源集团有限公司西安庆华公司。为进一步理顺管理关系，北方特种能源集团有限公司于2011年4月14日印发特能财字[2011]149号文件《关于对北方特种能源集团有限公司庆华公司资产债务划拨的有关规定》，其中显示“原804厂整体变更注册为北方特种能源集团有限公司（以下简称子集团），成立北方特种能源集团有限公司庆华公司（以下简称庆华公司，该公司保留804厂代号）……在保留原西安北方庆华机电集团有限公司原有的资产和负债状况的情况下，确保其可持续发展，子集团原则上将除长期股权投资外的资产和负债全额划拨庆华公司（即原告）……”。2003年3月17日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司召开总经理办公会，会上时任总经理周某称，“今天借这个机会，把北京办事处购房的事商议一下，我前两边（遍）去北京出差，把房子大概看了一下，西北角的几间房子，从房层的取光、布局方面来说不太合理，东南角的房子还不错，取光、布局各方面均比较好，我比较倾向于东南角的几套房子。从价格方面，我们每年要付租金16万，从长远的打算还不如下决心买房子，10年后房子产权就归公司所有。上次提的价格8700/m2是一层的，咱们此次买房，是在12层，价格是9400/m2，大家议一下，多花10-20万买个结构各方面好的房子。”被问及“房子手续怎么办？”周某称：“以按揭的方式，首付30%，我们跟对方谈了谈，还可再降4个百分点，但采用按揭方式必须以个人名义，目前只有以董事长的名义去买。”2003年4月1日，海天公司（出卖人）与赵云（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定赵云购买海天公司×房屋。房屋建筑面积113.37平方米，单价为9041元/m2。付款方式为：买受人于2003年4月6日前向出卖人支付首期合同房款314978元，由银行向买受人提供10年71万元购房贷款，并将此款直接一次性交付给出卖人。西安北方庆华电器（集团）有限责任公司向海天公司支付了首付款及供暖费、收视费等费用,记账凭证载明的会计科目为“在建工程/管理费北京建房”。2003年5月14日，赵云（借款人、甲方）与中国银行北京市分行（贷款人、乙方）、海天公司（保证人、丙方）签订了《楼宇按揭担保借款合同》，贷款71万元整，贷款期限120个月，从2003年5月15日至2013年5月15日。关于贷款偿还情况，庆华公司主张西安北方庆华电器（集团）有限责任公司和西安北方庆华机电集团有限公司将款项支付给案外人田某后，田某将赵云的还贷款项支付给赵云，由赵云向银行支付，现贷款已还清。庆华公司为此提交借款申请单、记账凭证。赵云认可西安北方庆华电器（集团）有限责任公司支付的证据，对西安北方庆华机电集团有限公司支付的证据不予认可。赵云向本院提交了其名下中国银行账号为×××的存折，用以证明其于2011年2月20日起至2013年5月3日期间每月按时向银行支付房屋贷款。庆华公司认可上述存折真实性，但主张该款项是其支付给田某，由田某向赵云转账，实际还款人为庆华公司。2003年8月30日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司与北京宏基达建筑安装工程有限公司就×房屋在内的三套房屋签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，并支付了装修款。2003年12月23日，北京市海淀区国土资源和房屋管理局向赵云下发了京房权证海私字第XXXX号房屋所有权证书，将×房屋登记于赵云名下。2004年3月15日，赵云及其妻子邓某共同出具《声明》，称：“根据公司业务需要，西安北方庆华电器集团有限责任公司于2003年4月10日在北京以我及妻子名义购买位于海淀区羊坊店×号海天中心×号楼（×幢）×单元×号房产，现对该房产做如下声明：一、该房产系庆华公司出资购买，房产所有权属该公司，我及妻子均无权处分或抵押该房产。二、我及妻子都（郑）重承诺，庆华公司无论何时需要办理与该房产有关的法律手续，我与妻子均无条件按约前往，考虑到今后我及妻子的实际情况，庆华公司应承担我夫妻二人自收到通知地返往差旅费用及实际花费。三、对于该房产我及妻子家人均无继承权。特此声明。”赵云主张上述声明中“邓某”为其代签。2004年4月12日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司军民品分立后，军品公司即西安北方庆华机电集团有限公司（代号804厂）向北京致达物业管理有限公司交纳×房屋在内三套房屋的物业费、供暖费、代收收视费。2017年4月21日，庆华公司向北京海天未来社区服务有限公司交纳×房屋在内三套房屋的物业费、代收水费。2004年8月18日，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司向中国兵器工业集团公司资产经营部上报了关于审批《西安北方庆华电器（集团）有限责任公司军品分立资产负债分割方案》的请示，载明该公司策划组建以军品生产科研为核心的国有独资军品公司，经研讨论证，制定了军品分立资产负债分割方案；按2003年12月31日时点，该公司总资产99467万元，总负债55759万元，组建新军品公司资产75398万元，负债28365万元；民品公司资产24069万元，负债27394万元。该请示所附资产负债分割表载明西安北方庆华机电集团有限公司的资产总计中包含有“在建工程”，“在建工程情况表”包含“北京建房”。2004年9月21日，中国兵器工业集团公司印发的《关于西安北方庆华电器（集团）有限责任公司军民品分立资产负债分割的批复》，载明同意西安北方庆华电器（集团）有限责任公司上报的军民品分立资产负债分割方案：截止2003年12月31日，军品公司总资产75398万元，总负债28365万元，净资产47033万元；民品公司总资产24069万元，总负债27394万元，净资产-3325万元。赵云主张其于2005年9月1日自西安北方庆华电器（集团）有限责任公司失业，其与庆华公司无雇佣关系，为此提交《再就业优惠证》、《失业证》。庆华公司对上述证据真实性认可，但主张其前身为西安北方庆华电器（集团）有限责任公司。就借名买房之原因，庆华公司主张2003年西安北方庆华电器（集团）有限责任公司欲设立驻京办事处，赵云时任西安北方庆华电器（集团）有限责任公司办公室主任、驻京办副主任，为申请银行贷款，以赵云名义买房。赵云主张其时任西安北方庆华电器（集团）有限责任公司办公室副主任，案外人田某系办公室主任，最初租赁房屋作为驻京办事处，后案外人田某提出在北京购房作为驻京办事处。因国有资金不允许购买私人住宅，故借其名义购房。原审中，就×房屋使用情况，庆华公司称由其作为驻京办事处使用；赵云称由北方特种能源集团有限公司作为驻京办事处使用，2016年其下岗后与北方特种能源集团有限公司共同使用。赵云提交案外人田某的两份领导干部个人有关事项报告表复印件，用以证明案外人田某名下的北京市海淀区羊坊店路×号海天中心×号楼×单元×号、×房屋填报为个人投资购房。庆华公司因该证据并非原件而不予认可，且认为该报告表与赵云及配偶出具的声明相矛盾。西安北方庆华电器（集团）有限责任公司破产清算组（以下简称清算组）2018年4月16日向本院出具的《情况说明》载明：“清算组在此确认军品公司剥离资产含员工田某、赵云代持的北京市海淀区羊坊店东路×号×号楼×层×、×、×三套房屋资产。2004年1月1日至2004年12月31日，破产企业军品资产剥离过渡期间以及报请中国兵器工业集团公司批复资产分割方案期间，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司代替西安北方庆华机电集团有限公司支付了北京市海淀区羊坊店东路×号×号楼×层×、×、×三套房屋2004年银行按揭贷款。”本案审理中，庆华公司提交了（2019）西灞证民字第691号公证书及视频，公证书就清算组成员朱某出具的一份情况说明进行了公证，该情况说明载明：2018年4月16日清算组出具给我院的情况说明反映客观事实属实，西安市中级人民法院至今未出具裁定撤销清算组。就清算组情况的主体情况，庆华公司另提交了西安市灞桥区人民法院（2016）陕0111民初52号民事裁定书及2020年3月给清算组送达的传票，用以证明清算组并未撤销。为进一步查明清算组的主体情况，本院向清算组组长庞某进行了调查，其确认朱某是清算组成员，是常务负责人；其知晓朱某在诉讼中曾以清算组名义出具了说明，且该说明是清算组的意思，是由朱某作为常务负责人出具的，其清楚朱某做公证的情况其清楚；其目前仍是清算组组长，且清算组并未撤销。本院还通过函件向西安市中级人民法院就清算组主体情况进行了调查，西安市中级人民法院的复函载明该院经查询卷宗及向承办人了解，全部卷宗内没有关于清算组被撤销的法律文书和相关材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，应予支持。具体到本案中，根据庆华公司提交的会议记录、《声明》、双方当庭陈述，从开发商处购买×房屋时西安北方庆华电器（集团）有限责任公司支付了首付款及相关费用，按揭贷款由西安北方庆华电器（集团）有限责任公司、西安北方庆华机电集团有限公司实际偿还，而房屋的产权证书、购房发票等购房手续原件均由庆华公司持有，故可以认定赵云与其曾任职单位西安北方庆华电器（集团）有限责任公司之间存在借名买房的合同关系。清算组出具的情况说明确认了军品公司剥离资产含涉案房屋及支付银行按揭贷款情况，而清算组成员朱某就上述情况说明的出具情况通过（2019）西灞证民字第691号公证书及视频进一步予以明确，清算组组长庞某对此亦予以确认。不论庆华公司提交的民事裁定书及传票，还是庞某的陈述以及西安市中级人民法院的复函内容，均可以反映出清算组并未撤销，故清算组出具的情况说明可以作为单位证据使用。此外，西安北方庆华电器（集团）有限责任公司2004年8月18日向中国兵器工业集团公司资产经营部上报的请示中所附资产负债分割表载明西安北方庆华机电集团有限公司的资产总计中包含有“在建工程”，“在建工程情况表”包含“北京建房”，而中国兵器工业集团公司2004年9月21日印发的批复同意了上述军民品分立资产负债分割方案。鉴此，本院可以确认涉案房屋在西安北方庆华电器（集团）有限责任公司破产前已划拨西安北方庆华机电集团有限公司，故庆华公司要求赵云履行借名买房合同义务，办理×房屋产权变更登记及抵押登记注销的诉讼请求具备事实及法律依据，本院予以支持。关于赵云提出庆华公司的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，未约定履行期限的合同，且不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。本案中，关于赵云应履行的办理房屋所有权转移登记义务未约定履行期限，故庆华公司的起诉未超过诉讼时效，赵云的此项抗辩不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：赵云于本判决生效后十五日内协助北方特种能源集团有限公司西安庆华公司办理北京市海淀区羊坊店东路×号×号楼×号房屋的抵押登记注销手续（中国银行股份有限公司北京丰台支行应履行配合义务），并将该房屋所有权过户至北方特种能源集团有限公司西安庆华公司名下。案件受理费14024元，由赵云负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  史金凤人民陪审员  王玉丽二〇二〇年七月二十九日书 记 员  丁 珊