辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7721号上诉人（原审原告）：马振富，男，1953年8月30日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张光磊，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：解兵，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘庆岩，男，1946年6月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：贾明惠，系辽宁同泽律师事务所律师。上诉人马振富因与被上诉人刘庆岩物权保护纠纷一案，不服辽宁省沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初6923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马振富上诉请求：要求二审改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人之间系亲属关系，双方就置换行为未签订书面协议符合生活常理，但双方以行为履行置换协议约定内容的事实清楚，请二审依法支持上诉人的诉讼请求。刘庆岩辩称，维持原判。马振富向一审法院起诉请求：1、判令被告限期将和平区总站路37号6-8-1的住宅办理房产证并承担办理房产证的一切费用；2、判令被告办理过户登记至原告名下，并承担房产证过户手续的费用；3、判令被告给付原告房屋面积差额款，每平方米按8000元计算，共80000元；4、判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、要求被告履行双方的置换合同，被告将房产进行房改买断，将房产证办理至被告名下；2、办理完房产证后，将案涉房屋过户至原告名下；3、要求被告补偿给我购买新房和案涉房产之间的差价款80000元。4、所有的过户费用由被告承担。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月，省政府机关事务管理局集资建房，我(省政府机关事务管理局调研员)给孩子买了一套，并于7月12日交了2万元定金。被告刘庆岩知道这个消息后，找到我岳父刘永振，让我岳父刘永振找到我爱人刘保娟说：“能不能和振富商量一下，把你们新房子给你大哥，把他的旧房给你们，你们互相调换一下，让他也改善一下居住环境，你大哥60多岁了，年龄一年比一年大，他房子没有电梯，每天上8楼，越来越爬不上去了；再有，他离异多年，独自带着女儿生活，孩子两三岁开始就跟着她父亲，生活的艰难可想而知。现在女儿长大了，到了谈婚论嫁的年纪，也需要个好的居住条件，将来找对象也好找。另外，你大哥邻里关系也不好，总受人欺负，亲子妹吃点亏就吃点亏吧。”我爱人说：“那我的新房比他那旧房每平方米要贵呢，面积也比他那个大”，我岳父说，“相同面积就互顶了吧，面积超出的部分我让你大哥给你们钱补上”。于是出于种种亲情的考虑，我们一家人也就同意了，当时被告刘庆岩同意尽快把房子手续办完。当时我们想，我们把他的旧房子卖了，等省直机关再有集资建房的机会时我们再给孩子买。没想到，现在9年过去了，超面积的钱没给我们，房证的事情到现在也不给办。2009年7月21日我交房子全款时，被告刘庆岩找到我爱人刘保娟说能不能直接写上被告刘庆岩的名字，他经济困难，这样可以节省过户费，被告刘庆岩承诺说他的现住址8楼的房产证马上给我们办手续(注：被告刘庆岩原住房和平区总站路37号6-8-1，一直没办房产手续，无房证、契证等任何凭证，但是经咨询可以办理房产证)。当时考虑到写我们的名字将来过户还要交过户费，都是亲子妹谁也不能说话不算数，不会有什么纠纷，处于对被告的信任。于是我找到省直房产开发公司财务经理刘长民，求他在收款收据上将马振富的名字改为被告刘庆岩，并于当天签订的买卖房产合同上也改为被告刘庆岩的名字。这样，我们按照被告刘庆岩的意愿在合同上写上了被告刘庆岩的名字，并且我一次性交纳了房款23.7万元整，定金2万元整，合计25.7万余元，有发票为证。新房手续办完后，我们要求被告刘庆岩把他原住处的8楼房产手续过户到我们的名下”但被告刘庆岩说他的房子要动迁。我们找到和平区动迁办打听，人家说根本没有那回事，不动迁，并且近几年之内没有规划，还把规划图拿出来指给我们看。这样，我们又多次找到被告刘庆岩告诉他没有动迁那回事，让他尽快办理房产过户手续。9年来，我们无数次催他办理过户手续，他总以各种理由不办，一拖再拖，一拖就是9年。原来说等着动迁；后来又说办不了，是弃管房，没人能办，谁能办谁办。最近在我们的努力下，通过咨询可以办房证，需要补齐房租钱、房改钱等费用，大约需要5-6万元(其中包括他从入住到现在为止期间的房租和房改费等办证费用)。如今两套房产的产权都在他的名下，我们多次通过找我二哥刘庆浩、二嫂张淑莲和被告刘庆岩女儿刘兰、女婿郑勇做工作，被告刘庆岩都不予理睬，还提出办理被告刘庆岩自己的原住房手续由我自己去办理并承担费用大约5-6万元，如果让被告刘庆岩搬出现住房得给他10万元补偿。被告刘庆岩还说，你们这些人都得到什么好处来帮助处理这件事?被告刘庆岩还多次对亲属和女儿说，不给办理房产过户手续的原因有两点：一是他认为房子早晚会动迁，产权是他，动迁费由他去领取，他的原来住房动迁费会比我的新房的价值高很多，这样他就能从中扣留购新房25.7万元以外的动迁费留给自己买车用。二是现在两个房子的产权都在他的名下，并扬言他已找律师咨询了”产权都是他的名，爱上哪告上哪告。我们的新房子的面积是70余平方米，被告59.48平方米。以前说一米抵一米，超面积款被告刘庆岩到现在也没给我，并始终避这件事。另外，新房装修和全部家具都由我和我爱人购买，大约7万余元。我认为被告可能没有钱，是打算等他的原住房动迁，用动迁款支付这个超面积米数的钱，但是他到目前为止不提这个事实，并让我去支付他的办房证的相关费用，我认为被告刘庆岩的种种表现说明他有领到动迁费用也不会出钱办理房产证和支付超面积款的可能。综上所述，我认为被告刘庆岩根本无置换诚意。事到如今，我们认为被告刘庆岩以欺骗手段骗取我住房一套，长期占有两套房产的产权。在忍无可忍的情况下，我们提起诉讼，我置换应得的房产(和平区总站路37号6-8-1)和超面积款，还我们一个公道。综上，原、被告约定置换房屋是置换房屋的产权。原告将其集资购买的房子，就是于洪区的房产交付给了被告并且已经办理了手续房产证，被告应当履行继续履行合同。首先为和平的房子办理房改，办理房产房改后将产权过户给原告的名下。原审认定事实：位于沈阳市洪区产的准住通知单、交付验收单、房产购房发票、契税完税证、住宅专项维修基金均登记为被告刘庆岩。原告自述其将自己出资购买的其单位集资建设的位于沈阳市洪区间号房产与被告享有使用权的位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行了置换，其协助被告办理了位于沈阳市洪区间号房产的商品房签订更名等手续，但被告未对沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行房改，且未协助原告办理更名过户手续。案涉争议房屋位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号，现为公有住房，被告为使用权人。庭审中，原、被告均主张不能向该院明确位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产的产权单位。被告自认其己将位于沈阳市洪区间号房产出售。庭审后，该院工作人员依法前往沈阳市不动产登记中心调查位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产是否能够办理房产证事宜，不动产登记中心工作人员称“此处房产并没有办理过房产证，但相同地址即位于沈阳市和平区总站路37号6-8-4号房产是有房产证的。”原审认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。如没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为原、被告是否存在房屋置换的事实。原告庭审中称其将自己出资购买的其单位集资建设的位于沈阳市洪区间号房产与被告享有使用权的位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产进行了置换，原告应提供充分证据对其主张予以佐证。本案中，位于沈阳市洪区产的准住通知单、交付验收单、房产购房发票、契税完税证、住宅专项维修基金均登记为被告刘庆岩，原告马振富未提供充分证据证明其用上述房产与被告的房产即本案诉争房产进行置换，且被告对原告所主张的置换情况不予认可，故原告应该承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告马振富的诉讼请求。案件受理费8500元，由原告马振富负担。二审中，上诉人提交证人证言及视频资料一份。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明:位于沈阳市于洪区间号房产为上诉人马振富单位集资建房,被上诉人刘庆岩借用马振富名义购买并办理该房的产权证书后将该房出售。本院认为，根据案争位于沈阳市和平区总站路37号6-8-1号房产的使用权人为被上诉人刘庆岩，该房现由上诉人马振富使用；而被上诉人己办理产权证书并转让出售的位于沈阳市于洪区间号房产为上诉人马振富单位集资建设及上诉人与被上诉人系亲属关系的事实，本案应认定上诉人马振富与被上诉人刘庆岩之间置换关系的存在。但鉴于案争房产产权性质仍为公有住房，被上诉人刘庆岩为使用权人，上诉人现要求被上诉人立即将该房进行房改买断并办理产权证书后过户至上诉人名下，而双方均不能向法院说明该争议房产的产权单位及该房是否能进行房改，且上诉人的其它诉请均基于其第一项诉请衍生而来，本案现有条件下法院无法强行判决办理房改，故原审驳回上诉人全部诉讼请求的判决结果并无不当。关于被上诉人未履行置换协议义务的违约行为给上诉人造成的损失，上诉人可另案主张权利。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人马振富承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年七月十日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条：原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。