北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6851号上诉人（原审原告）：许海斌，女，1977年1月24日出生，汉族，甲骨文科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张鹏（许海斌之夫），1976年6月26日出生，汉族，真珍斑马（上海）科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王萍，北京广衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜金一，男，1961年7月28日出生，朝鲜族，中国国家交响乐团指挥，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱昕，北京市京德律师事务所律师。上诉人许海斌、姜金一房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初65961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人（原审原告）许海斌的委托诉讼代理人张鹏、王萍，上诉人（原审被告）姜金一的委托诉讼代理人朱昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许海斌上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判姜金一支付许海斌违约金390万元；2．本案一、二审诉讼费由姜金一承担。事实和理由（兼针对姜金一的答辩意见）：一审法院基于事实证据已判定姜金一恶意违约，基于案涉房屋买卖合同约定违约责任按照总房款的20%赔偿，即390万元，但一审判决仅支持了160万元，与合同约定金额差距过大。姜金一上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判为：撤销一审判决第一项，改判双方的房屋买卖合同及补充协议的解除时间为2018年12月10日；撤销一审判决第二项，改判姜金一无需向许海斌支付160万元违约金；撤销一审判决第五项，改判许海斌向姜金一双倍返还定金30万元，并由许海斌支付因未及时返还款项的损失（以330万元为基数，按银行同期贷款利率6%计算，从2018年12月10日起至实际返还之日止）；2．本案一、二审诉讼费由许海斌承担。事实和理由（兼针对许海斌的答辩意见）：1．一审判决据以认定姜金一违约的证据并不成立，无事实和法律依据；2．一审判决剥夺了姜金一在“合同僵局”情况下申请司法解除的权利，违背了当事人“意思自治”的原则；3．现有证据足以证实，许海斌存在根本性违约，其拒绝履行合同，明确表示“不卖”房屋，由此导致房屋交易停顿，应承担违约责任；4．一审判令姜金一支付160万元违约金缺乏事实基础和法律依据，显著过高，对姜金一显失公平；5．姜金一在房屋买卖合同陷入停顿的情况下，遭受严重的损失，一审未考虑姜金一的损失，显失公平。许海斌向一审法院起诉请求：判令1、解除许海斌与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》；2、姜金一支付许海斌违约金390万元。姜金一向一审法院提出反诉请求：判令1、确认姜金一与许海斌于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《装修款补充协议》于2018年12月10日解除；2、许海斌返还房款300万元、双倍返还定金60万元；3、许海斌赔偿利息损失（以330万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月10日起算至实际返还之日止）。一审法院认定事实：2018年1月4日，许海斌（甲方）与姜金一（乙方）签订《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，出售案涉房屋给姜金一，约定：房屋成交价格1930万元；甲方于2018年7月28日前将房屋及其全部手续移交给乙方；2018年7月1日前办理完产权转移手续。后因姜金一“卖房买房”卖房的延误，经协商，双方解除2018年1月4日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，并于2018年5月19日另行签订了《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》，约定：房屋成交价格1950万元；甲方于2018年9月11日前将房屋及其全部手续移交给乙方；乙方未按合同规定时间交付房款时，每逾期一日按总房价款的万分之三计算违约金；乙方逾期交付房款超过三十日时，甲方有权解除合同；对于乙方购房定金的约定甲乙双方选择由甲方直接收取；任何一方违约，将支付对方合同价的20％作为违约金，每逾期1日支付合同价的5％违约金；2018年9月11日前办理完产权转移手续；乙方选择商业贷款，2018年9月11日前甲方拿到所有房屋款项；签合同当日乙方支付甲方30万元定金，约定2018年6月10日前乙方向甲方支付首付款300万元。姜金一在2018年1月5日支付了许海斌30万元、6月15日支付了300万元。许海斌称一直催促姜金一支付房款，因姜金一需出售现有房屋，但卖房不顺利，称9月20日能拿到卖房款，在9月19日与姜金一的商谈中，姜金一仍称没有收到房款，无法如期支付，直到9月底，姜金一说让其同事来购买案涉房屋。姜金一则称其出售的房屋买受人因需要核实房产信息，导致拿到房款期限有所延迟，在9月19日向许海斌说明相关情况，许海斌当时很生气，并在9月20日明确表示要按合同办，主张违约责任。姜金一另称因许海斌没有在9月11日之前办理网签并且还在另行出售房屋，基于许海斌的违约行为，其在12月10日向许海斌邮寄了律师函，要求解除合同。许海斌称未收到律师函。姜金一未提交证据证明许海斌已收到。2019年1月12日，许海斌微信收到姜金一发出的律师函。许海斌称律师函没有签字和盖章，不予认可其效力。根据许海斌提交的姜金一认可的微信记录载明：1、2018年9月19日许海斌在与姜金一、中介人员的微信群内发出“按照之前签的合同，9月11日应该付完款项，完成房屋过户，目前时间已经过了，买房（方）已经违约了；@王军后续你口头微信给过一个延期的付款计划，9月20日和25日各有款项要付出，现在是否确认会付，如果确认，要签补充的付款协议；如果这些事情都没有确认的话，买方已经违约。我作为卖方只能按照合同契约来执行。”中介回复“……姜老师这头卖房……那个资金监管了，钱可能及时到不了，还有一些别的小事，要不您看咱们一起找个时间再商议下；姜老师您和买您房子的客户能否再协商下，还是按照当时签合同的流程行事。”姜金一9月20日回复“……还耽误了张鹏一家的计划进程……到了这把年纪办理一件自己把握不了的事情……望张鹏见谅……”许海斌方回复“……我没明白您，反正您今天你呢，就是肯定是付不出款了是吧……那这样吧……反正那咱们就按合同办吧，好吧，我也确实是没有办法了。”中介人员发出的“付款流程及时间节点”为“……9月20日付款300万元，9月25日付款共计900万元，11月1日网签付款270万元、11月5日面签贷款450万元、11月20日缴税、11月23日过户……”2、2018年10月20日，姜金一发出微信“张鹏：我的朋友很想要你的房子，或者我的房子的问题处理后继续我们原本的合同。”许海斌方回复“按合同办”；后姜金一在10月27日、2019年1月12日要求与许海斌方进行协商。许海斌方回复“就按照正常程序法律程序走只有这才是解决办法”“按合同来算赔偿，你可以自己看看合同算一下吧……”姜金一称双方只是对付款节点进行了变更，没有对许海斌的合同义务进行变更；许海斌在9月20日就明确提出要按合同办，要求走法律程序，要求赔偿，是许海斌导致合同不能继续履行的。姜金一提交了微信记录以证明许海斌拒绝履行合同，与他人接触再出售房屋。许海斌不认可证明目的，称对付款节点、面签、网签时间也予以了变更，从未表示拒绝履行合同。许海斌提交王军军的书面证人证言并申请王军军出庭作证。姜金一不予认可证人证言。姜金一则提交与王军军的谈话录音，并申请证人周某、杨某出庭作证。周某、杨某自认曾随姜金一学习指挥。许海斌不予认可证人证言。许海斌称姜金一夫妇在合同履行期间在同小区购买了一套面积大致的法拍房，价格低于案涉房屋售价，迟延付款案涉房屋房款，存在恶意。就此，许海斌提交了网页记录、评估报告、购买资质核验结果予以佐证。姜金一认可证据的真实性，不认可证明目的，称有资格购买两套房屋。许海斌提交微信朋友圈、同小区其他房屋交易信息，证明房价下跌，存在损失。姜金一不予认可。姜金一提交网页截图，以证明房价并未下跌。许海斌不予认可。另查，许海斌向一审法院提起诉讼时，要求姜金一继续履行合同。后在2019年10月21日变更诉讼请求，称姜金一在诉前调解期间不愿意履行合同并主张违约责任，故变更诉讼请求为要求解除合同等。一审法院于2019年11月7日向姜金一送达了许海斌的《变更诉讼请求申请书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，许海斌与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方对于系因何方违约而导致合同解除，存在争议。根据在案的证据及查明的事实，应当认定为案涉合同系因姜金一的违约行为而导致合同无法继续履行最终走向解除的。首先，许海斌与姜金一在2018年1月4日已签订了关于案涉房屋的买卖合同，约定在2018年7月1日前办理完产权转移手续，后因姜金一的原因，双方协商解除合同，并在5月19日重新签订合同，之后姜金一在6月15日支付了第一笔首付款300万元，此时已距双方第一次签订合同时间过去了五个多月，也违反了5月19日合同关于在2018年6月10日前支付首付款300万元的约定。其次，双方2018年5月19日的合同明确约定在2018年9月11日前办理完产权转移手续、许海斌拿到所有房屋款项。双方均认可对付款节点时间予以了调整，一审法院不持异议。但姜金一主张仅调整了其付款时间节点，未改变许海斌交付房屋、办理产权转移手续的时间，对此许海斌不予认可，主张付款时间节点和交付房屋、办理产权转移手续的时间均予以了调整。从微信记录中的“付款流程及时间节点”来看，已明确载明了具体的付款节点及网签、面签、缴税、过户的时间节点；从房屋买卖的一般流程和交易习惯来看，案涉房屋价值1950万元，数额巨大，在2018年9月11日姜金一仅支付了330万元的情况下，要求许海斌即完成房屋产权转移及房屋交付的义务，明显不合理也不符合交易习惯。因此，对于姜金一的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。在姜金一未能按照5月19日合同约定支付房款、已违约的情况下，双方进行了付款时间节点等的变更，至9月20日约定的付款节点，姜金一仍不能按约付款，又再一次构成违约。姜金一抗辩称许海斌在2018年9月20日明确主张“要按合同办”、主张违约责任，并认为许海斌提出解除合同。许海斌对此予以否认，称并未提出解除合同，主张违约责任并不等同于主张解除合同。姜金一提出的证据不足以证明其主张，不能当然得出许海斌提出解除合同的主张。且在许海斌向一审法院提起诉讼时仍主张继续履行合同，后因姜金一的意见，才变更诉讼请求为解除合同。关于姜金一提出的证人证言，因证人与姜金一存在利害关系，且证人陈述的内容也并非直接与许海斌方接触取得的，因此无法达到姜金一的证明目的；关于姜金一提出的与中介人员的谈话录音，许海斌已申请中介人员出庭作证，中介人员对此予以了明确否认，在中介人员前后陈述不一致，而又出庭予以否认的情况下，姜金一提出的该份证据也不足以达到其证明目的。关于姜金一主张的许海斌没有办理房源核验、没有配合办理网签和商业贷款面签等手续，双方在合同中对房源核验并没有明确的约定，也无证据证明在交易过程中姜金一向许海斌提出了该项要求而许海斌予以拒绝，从查明的事实和双方提交的证据来看，无涉及双方因房源核验、办理网签和商业贷款面签而产生争议的内容，在“付款流程及时间节点”中网签、面签、缴税和过户之前姜金一存在支付款项达到一定数额的约定，而姜金一并未满足其前提条件，故也不存在许海斌违反办理网签、面签等义务的行为。姜金一未提交证据证明2018年12月10日的律师函已到达许海斌，虽在2019年1月12日通过微信向许海斌发出了律师函，但姜金一作为违约方，无解除合同的法定和约定的依据，合同并不因此而解除。姜金一未再继续支付房款，在案涉合同得以解除之前，另行购买房屋，许海斌要求解除合同，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，并确认双方合同于2019年11月7日解除，姜金一要求确认合同于2018年12月10日解除，一审法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许海斌主张违约金，一审法院予以支持。许海斌提交的微信朋友圈等证据，不足以证明实际损失的数额，一审法院不予采纳。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。许海斌应当返还姜金一300万元。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。许海斌选择适用违约金条款，故应当返还姜金一定金30万元。姜金一主张双倍返还定金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉合同系因姜金一的违约行为解除的，对于其主张利息损失的请求，一审法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认许海斌与姜金一于2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》《补充协议》和《装修款补充协议》均于2019年11月7日解除；二、姜金一于本判决生效后十五日内支付许海斌违约金一百六十万元；三、许海斌于判决生效后十五日内返还姜金一定金和房款合计三百三十万元；四、驳回许海斌的其他诉讼请求；五、驳回姜金一的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许海斌提供了链家网查询的中海安德鲁斯庄园二手房成交记录，证明案涉房屋所在小区房屋市场价格下降，比案涉合同金额减少三百万以上，从房地产市场趋势看，案涉房屋出售困难，且价格会继续降低。姜金一不认为上述证据是新证据，对上述证据真实性、证明目的不予认可。姜金一提交杨某、周某、李某的书面证言，证明王军军曾说过“许海斌不卖房了”，许海斌认为上述证据不属于新证据，一审中三位证人已出庭，且与姜金一有利害关系，一审已有王军军出庭的相应记载。本院将综合全案情况对上述证据酌情予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，许海斌与姜金一签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点是合同不能履行的原因及相应后果。首先，关于何方违约的问题。其一，本案中，根据2018年5月19日双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议之约定，双方应于2018年9月11日前办理完产权转移手续，同时许海斌拿到所有房屋款项。根据双方以及与中介机构的微信聊天记录中，可以明显看出系因姜金一的款项未按时到位导致合同无法按照约定履行。即使该迟延的原因如姜金一所述系处置己方已有房产过程中出现的问题，但相应的责任应由姜金一自身承担。后中介机构于2018年9月20日提出了后期付款计划，载明姜金一于2018年9月25日前支付许海斌900万元、11月1日网签当日支付许海斌270万元、2018年12月20日左右银行放款。对于上述付款计划，许海斌予以认可，姜金一虽然在诉讼中对此不予认可，但其在交易过程中对此并未提出过异议。姜金一主张双方约定将付款时间延迟至2018年11月底，但是根据双方2018年9月11日在微信中的表述，张鹏表述的内容是“11月底我一定要拿到这些贷款”、“11月底我能拿到所有房款”，上述内容不仅没有将姜金一应当履行的首付款义务在2018年9月的基础上再行延迟的意思表示，相反，能够与前述中介机构根据双方当事人口头约定确定的付款计划相互印证，因此，本院有理由认定双方就后续付款安排达成了新的协议。后姜金一并未按照约定履行付款义务，应当认定其没有完整履行主要义务。其二，姜金一主张许海斌多次表述“按合同办”表明许海斌不再卖房导致合同无法履行，但是许海斌上述表述之文义并不能当然得出许海斌不再履行合同义务，且是在姜金一一再迟延履行付款义务的情况下所述。同时，姜金一主张系因许海斌违反合同约定的交付义务，对此，根据2018年5月19日签订的《房屋买卖合同》，房屋交付的截止时间为2018年9月11日，该时间与《补充协议》中约定的办理产权转移手续以及许海斌取得全部房屋价款的时间是一致的，因此结合交易习惯，房屋交付时间应当综合考虑房款支付以及产权转移等情况综合确定。如前所述，在姜金一尚未完成首付款支付义务的情况下，如果认定双方对于房屋交付时间仍定于2018年9月11日，既不符合合同的整体内容，也不符合社会常理，且姜金一在2018年9月11日前后，从未对于许海斌未交付房屋提出过异议。其次，关于合同解除权。根据法律规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。如前所述，法院已经认定姜金一不具有行使合同解除权的法定或约定情形，故其发出的解除合同通知不具有解除合同的效力。因此，鉴于姜金一存在根本违约的情形，故一审法院以许海斌变更诉讼请求要求解除案涉房屋买卖合同等的时间作为合同解除时间并无不当。最后，关于合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，鉴于姜金一存在根本违约情形，故姜金一无权主张双倍返还定金以及资金占有使用费；同时，其应当向许海斌支付违约金。虽然房地产市场存在一定波动，但一审判决根据全案情况酌情确定的违约金数额并无明显不当，本院予以确认。另，鉴于房屋买卖合同已经解除，姜金一已经支付的款项应当由许海斌予以返还。综上所述，许海斌、姜金一的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47300元，由许海斌负担25200元（已交纳），由姜金一负担22100元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年七月二十七日法官助理 肖 笛法官助理 黄晓宇书 记 员 刘怡然