北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4160号上诉人（原审原告）：北京世纪联华燕平超市有限公司，住所地北京市昌平区南环东路21号。法定代表人：常于冰，总经理。委托诉讼代理人：马靖宇，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘赫，男，1984年8月6日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审第三人）：北京京北美廉美超市有限公司，住所地北京市昌平区城北街道南环东路21号1幢2-3层。法定代表人：张正洋，经理。委托诉讼代理人：朱鸿彦，北京京北美廉美超市有限公司法务经理。上诉人北京世纪联华燕平超市有限公司（以下简称世纪联华超市）因与被上诉人刘赫、北京京北美廉美超市有限公司（以下简称美廉美超市）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪联华超市上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持世纪联华超市的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定世纪联华超市与刘赫变更《租赁合同》约定的租金支付时间及支付方式错误。世纪联华超市与刘赫签订的《租赁合同》对房屋租金的数额及缴费时间有明确约定，在2017年4月之前，刘赫也按照合同约定方式及时间支付了房屋租金，明确知晓房屋租金的支付时间。交费确认单为刘赫交费后确认收费数额并作为开具发票的依据，并非交费通知，一审法院认为交费确认单未注明租金，故确认世纪联华超市与刘赫变更了租金交纳流程与方式，背离事实。双方在合同约定中及实际履行过程中均未对租金的支付时间、方式进行任何形式的变更，刘赫未按照合同约定支付租金构成违约。2.世纪联华超市对刘赫进行了合理催缴。世纪联华超市于2018年1月23日向刘赫身份证住所地及其经营的猫眼披萨餐厅邮寄了《催缴租金通知书》，快递均被签收，一审法院否认世纪联华超市有效送达催缴租金通知书属于认定事实错误。3.世纪联华超市与美廉美超市合作，不影响世纪联华超市与刘赫之间合同的履行，亦不影响双方在租赁合同项下的权利义务。刘赫辩称，同意一审判决，不同意世纪联华超市的上诉请求和理由。美廉美超市辩称，根据合同相对性原则，美廉美超市与本案无关，美廉美超市不是合同主体，对世纪联华超市的上诉请求和理由不发表意见，对一审判决不发表意见。世纪联华超市向一审法院起诉请求：1.判决确认世纪联华超市与刘赫签订的《租赁合同》于2018年2月5日解除，刘赫将位于北京市昌平区南环东路21号，编号为2015F0XX22、2015F0XX02、2015F0XX24、2015F0XX40房屋（以下简称涉案房屋）腾退交还世纪联华超市；2.判决刘赫向世纪联华超市支付2017年5月1日至2018年2月5日间的租金319024.5元，并自2018年2月6日起算，按每日万分之四标准支付滞纳金至实际给付之日止；3.判决刘赫向世纪联华超市支付违约金209748元；4.判决刘赫向世纪联华超市按租金标准支付自2018年2月6日至实际腾退之日的房屋占有使用费；5.诉讼费用由刘赫承担。一审法院认定事实：2015年5月13日，世纪联华超市（出租方，甲方）与刘赫（承租方，乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营猫眼披萨餐厅，房屋面积241.50平方米；租赁期限自2015年6月16日起至2024年5月31日止；租金，首年月租金32321元（未含物业管理费、水电等能源费及乙方应缴纳的税费等费用），以后每年递增4%；乙方须于签订本合同生效之日起五日之内支付首期租金，以后每月的当期（一个月为一期）租金，乙方应在上一个月15日之前汇入甲方指定银行账户或甲方财务部门指定的方式予以支付；乙方拖欠租金达15天的，甲方可以提前终止合同、收回房屋并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任；乙方逾期交付租金及本合同中约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。此外，合同还约定：本合同所约定的任何声明、通知以及一方认为有必要通知对方的任何事项均须以书面形式提出。上述书面文件以传真方式送达的，发出传真之日为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后七日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后三日为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。并确认刘赫的通讯地址为：北京市昌平区402号，电话150XXXXXXXX等内容。签订上述合同后，世纪联华超市将涉案房屋交付给刘赫使用。刘赫依约交纳保证金和至2017年4月的租金。2017年5月至今，刘赫未交纳租金。2018年1月23日，世纪联华超市使用EMS快递分别向刘赫的住所地及涉案房屋地址发出邮件，邮单“内件品名”处记载为“催缴租金通知书”；上述邮件显示由他人签收。2018年2月1日，世纪联华超市使用EMS快递向刘赫住所地发出邮件，邮单“内件品名”处记载为：“解除合同通知书”，该邮件显示2018年2月5日刘赫签收。刘赫表示其未收到上述邮件。世纪联华超市提交了《催缴租金通知书》及《解除合同通知书》复印件，刘赫表示未收到上述材料，且上述证据均未加盖有世纪联华超市的公司章，亦无原件，真实性不认可。在合同实际履行过程中，租金交纳方式为：世纪联华超市每月向刘赫发放租户交费确认单，确认当月需缴纳的租金、电费和水费数额，刘赫交纳完相应费用后，世纪联华超市向其出具发票。刘赫主张，确认单中未填写租金一项的，其可不交纳租金；并称2016年7月15日至2016年8月1日，世纪联华超市因与内部员工的矛盾，造成大厦入口被封堵，刘赫无法经营。世纪联华超市在2016年9-11月的租户交费确认单中未填写租金项，刘赫亦未于当月交纳租金，且于之后双方签订补充协议免除刘赫2016年8-11月的租金。为此，刘赫提交租户交费确认单、发票、银行转账记录单、2016年10月25日《补充协议》、租户交费确认单。世纪联华超市认可上述证据真实性，不认可证明目的。2017年6-11月，世纪联华超市向刘赫出具的租户交费确认单中，租金项目中未填写数据。2016年10月25日，世纪联华超市（出租方，甲方）与刘赫（承租方，乙方）签订《补充合同》，主要约定：原月租金33614元现变更为零元，为期4个月（即2016年8月1日至2016年11月30日），除上述所选条款外原合同的其他条款继续有效，同样具有法律效力。2017年4月11日，刘赫以猫眼披萨世纪联华店的名义向世纪联华超市发出《租金减免申请书》，主要记载：猫眼披萨（昌平旗舰店）成立于2015年，位于世纪联华超市一层，当初选址时主要考虑到世纪联华超市位置优越，且超市人流较大。随后，遭遇了世纪联华超市员工危机事件，该次事件导致16天无法营业。危机事件过后，超市虽然恢复正常营业，但是经营状况仍然没有好转，客流在逐渐下降。目前，超市一层的商户们已经开始清货、撤离，猫眼披萨（餐厅）还在坚持，故请求减免部分租金。世纪联华超市称，收到上述申请书，但未同意减免租金，双方就减免租金事宜未进行协商。就租金催缴问题，世纪联华超市称多次向刘赫催缴，刘赫不予认可。另查一、涉案房屋所有权人系案外人北京市昌平区城北街道东关社区居民委员会（以下简称东关居委会）。2004年8月26日，东关居委会（甲方）与案外人联华超市股份有限公司（以下简称联华公司，乙方）签订《物业租赁合同》，双方就乙方租赁甲方房产用于开设世纪联华大卖场的相关事宜，主要达成如下协议：自2005年2月1日起至2025年1月31日止，甲方将涉案房屋所在的商场，即位于昌平区南环东路、燕平路西北角的东关综合商场（以下简称租赁物业）出租给乙方使用；建筑物面积为12136平方米；乙方将租赁物业大部分转租而进行各项招商租赁活动，应知会甲方，应符合相关法规；甲方同意，如果乙方将本合同项下的权利义务全部转移给乙方的关联企业，本合同项下的权利、义务转由乙方的关联企业享有和承担。合同还约定了其他事项。世纪联华超市称其系联华公司之关联企业。后，东关居委会（出租方，甲方）、联华公司（原承租方，乙方）与美廉美超市（新承租方，丙方）签订《租赁合同转让之三方协议书》，主要约定：乙方将甲乙双方于2004年8月签订的《物业租赁合同》及2004年12月31日签署的《增租第四层物业的补充协议》合同项下的权利义务全部转让给丙方，并自愿于协议书签署后十日内，向甲方支付300万元作为经济补偿金。甲方收到上述全部补偿金后，同意租赁合同中乙方的权利义务全部由丙方承继，并将租期延长8年，与丙方新设公司另行签署合同加以明确；三方一致确认，本协议生效后，且自乙方将承租于甲方的租赁物业交付丙方使用之日，即2017年11月30日（下称转让日）起，租赁合同项下的实际承租方由乙方变更为丙方。世纪联华超市表示不确认上述协议的真实性。2017年12月4日，世纪联华超市向刘赫发出《通知函》，载明：因我公司经营需要，我司将北京市昌平区南环东路28号一至四层我司承租的房屋物业所有的出租方权利和义务转让给北京物美集团。贵司与我公司未履行完的租赁合同转交由物美公司履行，合同条件及内容不变。请贵方接到此通知后与我公司招商部联系签订三方变更协议。此后，三方未签订变更协议。另查二、2017年10月26日照片显示涉案房屋所在的商场，二层超市货架上物品缺失严重，一层的外租店铺大部分商户停业、部分区域无公共照明、卫生条件脏乱等情况。另查三、二楼超市实际营业至2017年12月。2018年2月28日至今，因北京物美集团对涉案房屋所在商场装修停水断电，刘赫经营的猫眼披萨餐厅被关停。世纪联华超市向法院提交了一份《情况说明》，主要载明：联华燕平（世纪联华超市）招租的商户中，凡未到期且未解除的租赁合同，则该租赁合同项下的租赁场地仍属联华燕平经营，依然享有转租权，由此产生的一切责任由联华燕平与租赁商户承担解决，与美廉美超市无关。2018年2月8日，世纪联华超市以租赁合同纠纷为由起诉刘赫至法院，请求判令解除租赁合同、交还租赁场地并支付拖欠租金等。2018年12月4日，法院作出（2018）京0114民初4732号民事判决，世纪联华超市不服提出上诉，2019年2月25日，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1644号民事裁定，裁定撤销原判，发回法院重审。上述事实，有世纪联华超市提交的《租赁合同》、建设工程规划许可证、国有土地使用证、EMS快递单及回单、《物业租赁合同》、《补充协议》（一），刘赫提交的《补充合同》、租金减免申请书、租户交费确认单、发票、照片、通知函、银行转账回单，法院调取的《租赁合同转让之三方协议书》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，美廉美超市经法院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，美廉美超市应承担对自己未出庭应诉的法律后果。本案中，世纪联华超市与刘赫签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，故该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于刘赫未交纳租金的行为是否构成根本违约，世纪联华超市是否具有单方解除合同的权利。法院认为，首先，根据合同租赁期内租金及水电费的交纳流程，系刘赫根据世纪联华超市填写的交费确认单交费，双方已事实上达成变更交纳租金方式。其次，因世纪联华超市自身原因，确有为刘赫减免租金的情形。第三，2017年4月11日，刘赫向世纪联华超市发出《租金减免申请书》，世纪联华超市收到该申请后虽未与刘赫达成减免协议，但在之后的交费确认单中仅列明了水费与电费数额，并未列明租金费用，双方对租金交纳的问题，事实上处在继续协商之中。第四，2017年5月至2018年1月22日期间，世纪联华超市虽主张其曾向刘赫催缴过租金，但并未提供相应证据予以佐证，2018年1月23日，世纪联华超市以EMS快递形式向刘赫发出文件名为“催缴租金通知书”的邮件（该邮件显示由他人代收），刘赫表示并未收到上述通知书，世纪联华超市主张于2018年2月5日向刘赫发出解除合同函件（邮件显示2018年2月5日刘赫签收），刘赫表示其未收到上述邮件，世纪联华超市缺乏证据证明已经催告后刘赫仍未在合理期限内履行债务。第五，涉案房屋所在商场二楼超市实际营业至2017年12月，确有世纪联华超市经营不善，影响客流的因素。现世纪联华超市主张单方解除双方租赁合同及腾空、交还租赁场地及支付场地占地费的依据不足，法院不予支持。关于世纪联华超市主张刘赫支付租金一节。法院认为，对于刘赫提出的减免租金申请，世纪联华超市未与刘赫达成减免协议，现世纪联华超市在其诉求中明确表示要求刘赫交纳租金，刘赫应予交纳。需要说明的是，2018年2月28日至今，因世纪联华大卖场涉及整体装修及本案诉讼，刘赫在涉案房屋经营的猫眼披萨餐厅被迫关停。故刘赫应缴纳自2017年5月1日至2018年2月28日期间的租金。关于世纪联华超市主张逾期支付租金违约金一节。法院认为，世纪联华超市在收到刘赫要求减免租金的申请后，未回复意见，但在每月缴费通知书中未列明租金数额，且之后又通知刘赫变更合同主体，故刘赫未按期交纳租金系因双方事实上协商所致。故其该项主张依据不足，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告刘赫于本判决书生效后十日内支付原告北京世纪联华燕平超市有限公司自2017年5月1日至2018年2月28日的租金348236元；二、驳回原告北京世纪联华燕平超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。世纪联华超市与刘赫签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。世纪联华超市与刘赫在《租赁合同》履行过程中，租金及水电费的交纳流程为世纪联华超市开具《租户交费确认单》，刘赫按照《租户交费确认单》上金额交费，即双方已经事实上变更了合同约定的租金交付方式。世纪联华超市上诉主张《租户交费确认单》为刘赫交费后确认收费数额并作为开具发票的依据的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。刘赫于2017年4月11日向世纪联华超市发出《租金减免申请书》，世纪联华超市也认可收到了该《租金减免申请书》，虽然双方后续未达成减免协议，但此后世纪联华超市开具的《租户交费确认单》中仅列明水、电费数额，未再填写租金数额，由此可见，双方对于租金减免问题事实上处于协商中。世纪联华超市主张对刘赫进行合理催缴租金，但其于2018年1月23日向刘赫身份证住所地及涉案房屋邮寄的《催缴租金通知书》均显示为他人签收，且刘赫表示未收到《催缴租金通知书》，现有证据无法证明刘赫经催告后仍未在合理期限内交纳租金。在此情况下，世纪联华超市单方行使合同解除权的依据不足，不产生合同解除的法律效果。一审法院对于世纪联华超市诉请确认双方《租赁合同》于2018年2月5日解除及基于合同解除要求刘赫腾空交还涉案房屋的诉讼请求不予支持并无不当，本院对于世纪联华超市的该项上诉请求不予支持。关于租金。刘赫虽向世纪联华超市提出了租金减免申请，但双方未就此达成减免租金的书面协议，世纪联华超市在本案中诉请刘赫支付2017年5月1日之后的租金，刘赫应予支付。但考虑自2018年2月28日至今因世纪联华大卖场涉及整体装修及本案诉讼，刘赫在涉案房屋经营的猫眼披萨餐厅被迫关停，故一审法院判决刘赫支付2017年5月1日至2018年2月28日期间的租金，驳回世纪联华超市关于2018年2月28日之后房屋占有使用费的诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于世纪联华超市诉请刘赫支付逾期支付租金的滞纳金及违约金一节。如前所述，刘赫未按期交纳租金系双方事实上就租金减免协商导致，故一审法院对于世纪联华超市的该项诉讼请求不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，世纪联华超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9088元，由北京世纪联华燕平超市有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年七月二十三日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪