湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初873号原告：吴依腾，男，1993年9月20日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：吴明义，男，汉族，1964年5月15日出生，住钟祥市，系吴依腾之父。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：卢厚书，湖北王府律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:张元栋，男，1954年5月10日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：刘玉杰，湖北慧中律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：张广元，男，1959年7月1日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：高正香，女，1961年4月11日出生，汉族，住钟祥市，系张广元妻子。代理权限为特别授权。原告吴依腾与被告张元栋、第三人张广元房屋买卖合同纠纷一案，原告吴依腾于2019年5月28日诉讼来院。本院于2019年9月10日作出（2019）鄂0881民初1601号民事判决，原告吴依腾不服判决提出上诉。荆门市中级人民法院于2020年4月7日以（2020）鄂08民终109号民事裁定书将本案发回重审。本院依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告吴依腾的委托诉讼代理人吴明义、卢厚书，被告张元栋及其委托诉讼代理人刘玉杰，第三人张广元的委托诉讼代理人高正香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴依腾向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付位于钟祥市郢××镇莫××大道××大门南××间××门面（房产登记地址为郢××镇莫××大道××层××房，房产证号为：钟房权证郢中字第××号），第三人协助。2、判令被告赔偿原告违约损失1022000元（截止2019.5.24日），从2019.5.25日起按2000元/天计算违约损失直至被告实际交付门面房屋时止。3、本案诉讼费、财产保全费及财产保全担保费用均由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订一份《合同书》，约定由被告将其拥有处分权的位于钟祥市郢××镇莫××大道××大门南××5间临街门面出售给原告，面积约35平方米（以办理产权证为准），售价为65万元。双方订立合同书时，该门面房屋已租赁给第三人经营至2017年12月30日，被告告知原告，第三人已放弃购买权。被告在签订合同后15个月内办好产权过户手续；在向原告交付门面房时，由被告清退原租房人（即第三人）后交给原告，如因清退不力，造成原告损失由被告赔偿原告双倍的经济损失（每天2000元）；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告分别于2015年2月16日和2016年2月22日向被告支付了购房款65万元。被告也于2016年底向原告交付了该门面房屋的房产证，但至今没有为原告办理门面房的土地使用证，导致原告无法办理该门面房的不动产证。2017年12月30日，第三人租赁原告购买的门面房到期后，原告多次要求被告将房屋腾空后交付给原告，被告一直拖延未交付，几经交涉后，被告才承认因其失误，将第三人的租赁合同期限签到了2018年12月30日。但被告和第三人约定的租金只交纳至2017年12月30日，即约定的租赁期限为六年（从2013年1月1日至2018年12月30日），而一次性交纳的租金数额是五年（即从2013年1月1日至2017年12月30日，26000元/年*5年=13万元）。被告以此为借口多次与原告的父亲吴明义恶意磋商，既不对第三人采取任何腾房措施，又不想承担原告的任何损失。直到2019年1月，被告告知原告父亲，称其已向第三人发出腾房通知，要求原告自己找第三人要房，以此推脱自己的合同义务，遭到原告的拒绝。后又多次称其找第三人协商，但至今无果。原告吴依腾为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1：原告的身份证复印件及营业执照复印件各一份。证明原告吴依腾的身份情况及职业为个体工商户，经营范围为五金、电器、灯具批发，零售等；A2：被告张元栋户籍证明1份。证明被告张元栋的身份情况；A3：第三人张广元的户籍证明及企业基本信息各1份。证明第三人张广元的身份情况及职业为个体工商户，经营范围为五金电器销售，与原告的经营范围相同；A4：《合同书》1份及《收条》2份。证明：1、被告与原告于2015年1月1日订立《合同书》1份，约定被告将其座落在郢中镇莫愁大道42号大门南第五间临街门面出售给原告，面积约35平方米（以办理产权证为准），成交价为65万元，原告已于2015年2月16日和2016年2月22日分别支付购房款45万元和20万元，共计65万元给被告；2、涉案临街门面房屋已经租赁给第三人经营至2017年12月30日；3、在原告购买的涉案临街门面房屋移交时，由被告清退原租房人（即本案第三人）后交给原告；4、违约责任：如因被告清退不力，造成原告损失由被告赔偿原告双倍的经济损失2000元/日。A5：房产证1份。证明被告已于2015年11月19日将涉案临街门面房屋过户登记到原告名下，交付了房产证，证号为：钟房权证郢中字第××号。双方的房屋买卖合同生效；A6:照片2张。证明1、原告购买的临街门面房屋至今仍被第三人占有经营，被告没有向原告移交涉案房屋。且第三人经营的“广元五金电器”与原告自有门面房屋经营的“松洋电器批发部”经营的范围相同；A7:《独生子女父母光荣证》复印件1份。证明原告与吴明义、刘凤芝系父母子女关系；A8:《门面租赁合同》复印件1份。证明被告于2013年3月3日将涉案临街门面房屋租赁给第三人至2018年12月30日，而与原告于2015年1月1日合同约定的该房屋租赁给第三人的期限至2017年12月30日，被告欺骗原告，构成民事欺诈。A9:《关于清场移交房屋的通知》及快递单各1份。证明被告于2019年元月5日才要求第三人腾还涉案房屋。A10:财产保全费发票1份、保全担保费发票1份。证明原告为实现合同目的，支付保全费5000元，保全担保费1650元；A11:荆门市中级人民法院（2020）鄂08民终109号《民事裁定书》1份，证明明确了本案的审理范围，即要求被告张元栋履行交付房屋的合同义务和赔偿损失，第三人协助交房。被告张元栋辩称，请求驳回对被告的诉请。其理由是：1、原、被告于2015年1月1日签订的门面出售合同书，被告张元栋在约定的时间内将第三人经营的门面产权证已登记在原告吴依腾名下，此门面的产权归原告吴依腾所有；2、原告吴依腾已知被告张元栋出售给原告吴依腾的门面由第三人张广元租赁经营，原、被告签订出售合同时用2015年1月1日至2017年12月30日期间房租抵付购房款，因与第三人张广元签订合同最后履行期限为2018年12月30日相差一年，对此事，被告张元栋与原告父亲吴明义协商达成共识，原告吴依腾已收取2018年门面租金，视为原、被告的买卖合同期限延长一年；3、被告张元栋与第三人张广元在2013年1月1日签订门面租赁合同后，被告于2014年11月10日向第三人张广元发出通知书，说明此门面对外出售，第三人在同等条件下有优先购买权，因第三人张广元不购买此门面，被告张元栋出售给原告吴依腾的行为合法；4、第三人张广元经营的门面到期前，被告张元栋催告第三人张广元腾出此门面交给原告吴依腾，而第三人张广元拒交门面，被告张元栋为协助原告吴依腾要求第三人腾出门面，于2019年元月5日向第三人书面通知其交出门面，而第三人收到通知后不予理睬。综上所述，第三人张广元经营的门面所有权人是原告吴依腾，而实际占有门面的是第三人张广元而不是被告张元栋，原告吴依腾应向第三人张广元主张权利。被告张元栋为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：B1:门面租赁合同1份。证明被告与第三人于2013年3月3日签订的门面租赁合同，期限为2013年1月1日至2017年12月30日止，租金共收取12.5万元；B2：通知书一份。证明原告在2014年11月10日向第三人发出书面通知书，告知第三人门面已经出售，第三人可享有优先购买权，第三人签名不购买此门面的事实；B3：合同书2份。证明被告与原告的父亲吴明义签订的门面出售合同，吴明义考虑年岁已大，又协商要求被告与原告签订了一份合同的事实；原告在签订合同时收取了2015年至2017年12月30日期间的门面租金75000元的事实；2015年至2017年12月30日的到期时间有误，被告与原告协商后，原告又收取了2018年门面租金的事实；B4:收条1张。证明2015年11月26日，吴明义代其儿子即原告收到门面房产证一本，证号为钟房权证郢中字第××号，第三人经营的门面所有权在2015年已归原告所有，原告享有所有权、使用权、收益权、处分权；B5:通知书1份，证明被告为协助原告向第三人发出腾出门面通知，要求第三人尽快将自己经营的门面腾退交还给原告的事实;B6:农行、建行个人活期交易明细2份。证明2018年3月4日第三人妻子高正香转账给张元栋门面租金12.5万元，要求继续租赁房屋五年，被告不同意，于2018年3月7日被告通过银行转账还给高正香99000元租金，留下2018年租金26000元；2018年9月6日被告通过银行转账给吴明义30000元，本应转26000元，因被告过错，协商后多转了4000元，共计30000元；B7:交易明细1份。证明吴明义及妻子刘凤芝付给被告的购房款明细38万元的事实。第三人张广元述称，门面房是在被告张元栋手里租的，合同约定租期5年，2019年又交了一年房租，2019年10月份我就把门面腾出来了，被告未找我拿钥匙，我与原告无关联性。第三人张广元为支持其理由向本院提交如下证据:C1：门面租赁合同1份。证明约定的租期为2013至2018年，总租金为13万元；C2：土地使用权证、合同各一份。证明该土地是国有土地，张元栋无权出售该土地，原告没有取得合法所有权。C3：收据1份，证明2019年交租金26000元。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告吴依腾提交的证据A6（照片），被告张元栋、第三人张广元认为，照片只能证明房屋占有人是第三人，2018年以后租赁合同是原告与张广元建立的，与被告无关。本院认为，截止庭审当日，涉案房屋并未交付，该证据予以确认。2、原告吴依腾提交的证据A8、被告张元栋提交的证据B1，门面租赁合同，双方对对方的证明目的均提出异议。本院认为，该合同租赁期限表述为“从2013年1月1日起至2018年12月31日至”，但每年租金约定25000元，共计130000元，应当一次性交纳。可看出实际收取租金为5年，期限起止时间写为6年，可考虑为期限计算错误。3、原告吴依腾提交的证据A10财产保全费发票1份、保全担保费发票1份，被告张元栋认为与本案无关，第三人张广元认为，由法院依法裁决。本院认为，原告吴依腾在本案审理中，依法申请对被告张元栋的财产进行保全所支出的费用，该证据予以确认。4、被告张元栋提交的证据A9关于清场移交房屋的通知，原告对真实性无异议对证明目的有异议。第三人称没有收到通知。本院认为，被告张元栋于2019年1月5日通过EMS投递，2019年1月6日张广元本人签收，对该证据予以确认。5、被告张元栋提交的证据B2通知书一份,第三人张广元认为，通知书通知的是第三人夫妻俩人，但是签字只有张广元一人，签字的时间也没有。本院认为，通知书是被告张元栋准备出售第三人张广元租赁的房屋时，给张广元下达的优先购买房屋的通知，因房屋租赁合同是第三人张广元本人与被告张元栋所签，因此，被告张元栋将通知送达给第三人张广元合理合法，该证据本院予以确认。6、被告张元栋提交的证据B6农行、建行个人活期交易明细两份,原告吴依腾认为，30000元不是租金，是被告借我的现金还款。本院认为，2018年3月4日高正香转款125000元要求续租门面5年，张元栋于2018年3月7日退转高正香99000元，留26000元，于2018年9月6日转账给吴明义30000元（26000元租金，4000元损失费），符合常理，原告抗辩系张元栋偿还借款的理由，未提交证据，故对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，被告张元栋与第三人张广元签订一份《门面租赁合同》，合同主要约定：租赁期限从2013年元月1日起至2018年12月30日止；租金每年为26000元，由第三人张广元在当日向被告张元栋一次性交纳合计130000元；合同签订后，该门面房由第三人张广元租赁经营。2014年11月10日，因被告张元栋准备将房屋对外出售，向第三人张广元及其妻高正香下达《通知》，内容为：“为了业务的发展，进一步盘活资产，现决定将你所租用的房屋对外出售。因你是现租用户，所以你可以优先购买。要或不要请您接此通知后五日内给予答复。否则视为放弃购买权，我们将另行安排。”第三人张广元接到通知后，在通知上明确表示“不要”。2015年1月1日，被告张元栋将该门面房出售给原告吴依腾，双方签订一份《合同书》，约定：（1）被告张元栋将坐落在郢中镇莫愁大道42号大门南第5间临街门面出售给原告吴依腾，面积约35平方米（以办理产权证为准）；（2）双方商定门面成交价65万元，原告吴依腾在签订本合同时交付购房款45万元，余款在办理房屋产权证后一次性付清；（3）被告张元栋卖给原告吴依腾的门面房现已租给了第三人至2017年12月30日，所以被告张元栋从2015年元月1日至2017年12月30日止将第三人已交的房租款付给原告吴依腾，计75000元（共三年，每年交25000元）此返还款抵付购房款；（4）双方签订合同后被告张元栋在十五个月内办好产权证过户手续，办理过户手续所需缴纳的税费由被告张元栋负责；（5）在原告吴依腾购买的门面接手时，由被告张元栋清退原租房人后交给原告吴依腾，如因清退不力，造成原告吴依腾损失由被告张元栋赔偿原告吴依腾双倍的经济损失（每天2000元）。”合同签订后，原告吴依腾分别于2015年2月16日向被告张元栋支付了购房款45万元、2016年2月2日支付购房款20万元。2015年11月26日，被告张元栋将办好的房产证交给原告父亲吴明义。2018年9月6日，因被告张元栋和第三人签订的租赁合同期限计算错误，将第三人租金26000元通过银行向原告吴依腾父亲吴明义支付30000元（2018年12月30日前的房租费26000元，损失4000元）。2018年12月，原告吴依腾多次找被告张元栋要求交付门面房，2019年1月5日，被告张元栋向第三人张广元下达《关于清场移交房屋的通知》，内容为：“张广元：你于2013年元月1日至2018年12月30日租用的钟祥市莫愁大道港源公司（张元栋）大门南侧第五间门面房已到期，该房已售卖给吴明义，请你接此通知将该门面交予吴明义”。本院认为，原、被告签订的《合同书》及被告张元栋与第三人张广元签订的《门面租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。第三人张广元在租赁期间，被告张元栋将该门面房出售给原告吴依腾，并办理了房屋产权证，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。该门面房的所有权已由原告吴依腾依法取得，被告张元栋不再享有该门面房权利。原告吴依腾收取了涉案房屋2015年1月至2018年12月期间房租费，故该门面房的所有权应视为已转移给原告吴依腾，原告吴依腾要求被告张元栋交付房屋赔偿损失的请求不当，本院不予支持。被告张元栋与第三人张广元签订的《门面租赁合同》的履行期限于2018年12月30日到期,第三人张广元到期后继续占有使用无理，应予返还并赔偿损失，因原告吴依腾仅要求第三人协助交房，故本案，不予处理，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴依腾的诉讼请求。案件受理费13000元，财产保全费5000元，合计18000元，由原告吴依腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王云玲人民陪审员  魏文亮人民陪审员  曾宪贵二〇二〇年七月五日法官助理彭宣明书记员李娇娥