湖北省神农架林区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂9021执异38号 案外人：余报昌，男，1956年4月5日出生，汉族，湖北省武汉市人，居民，住湖北省武汉市蔡甸区。 案外人：卢艳华，女，1975年9月4日出生，汉族，湖北省天门市人，居民，住湖北省天门市。 以上二案外人共同委托诉讼代理人：杜光安，湖北谦顺律师事务所律师。特别授权代理。 申请执行人：湖北神农架农村商业银行股份有限公司（以下简称神农架农商行），住所地神农架林区松柏镇××号。统一社会信用代码91429021316467360F。 法定代表人：王义斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王毅斐，男，1992年7月7日出生，公民身份号码，汉族，神农架人，系神农架农商行职员，住神农架林区××社区××号。一般授权代理。 委托诉讼代理人：覃万宝，湖北君任律师事务所律师。一般授权代理。 被执行人：神农架宏江旅游发展有限公司（以下简称宏江公司），住所地神农架××木鱼镇摇篮湖18号。统一社会信用代码91429021673660433R。 法定代表人：刘军，该公司首席代表。 委托诉讼代理人：慎军，男，1971年12月15日出生，公民身份号码，汉族，住湖北省××岗区××大道××号，系宏江公司办公室主任。一般授权代理。 被执行人：刘军，男，1962年5月27日出生，公民身份号码，汉族，湖北宜昌市人，系宏江公司首席代表，住湖北省××西陵区××号。 被执行人：樊新（系刘军之妻），女，1963年10月17日出生，公民身份号码，汉族，湖北宜昌市人，居民，住湖北省××西陵区××号。 在本院执行申请执行人神农架农商行与被执行人宏江公司、刘军、樊新金融借款合同纠纷一案中，案外人余报昌、卢艳华于2020年7月14日对执行位于神农架林区木鱼镇摇篮××路××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证，现已审查终结。 案外人余报昌、卢艳华称，2015年8月7日与宏江公司签订《商品房买卖合同》,宏江公司出具了销售收据。经装修，2016年入住至今,已实际享有了房屋所有权。因宏江公司拖欠违规变更房屋用途罚款,导致该房屋产权证至今无法办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,案外人对涉案房屋享有排除强制执行的合法权益,故请求裁定中止对涉案房屋的执行。 申请执行人神农架农商行称，1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，上述规定第二十八条并不属于“法律、司法解释另有规定除外”的情形；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系对案外人物权期待权的保护，其本质系债权，根据物权优先于债权保护的基本法理，案外人的物权期待权不应当优先于申请执行人的抵押权；3.根据《九民纪要》第126条规定，案外人买房不是用于居住，其作为一般的房屋买受人无权排除强制执行；4.本案中，案外人作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，因涉案房屋上存在抵押权而导致无法办理房屋所有权转移登记，此系案外人自身原因所致，故其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其据此主张排除强制执行，无事实和法律依据。 被执行人宏江公司称，1.其公司出卖的房产与抵押的房产证号不同；2.抵押物在不动产登记中有所改变；3.虽然其公司销售的房产已办理了抵押登记，但销售房屋不是其擅自的单方行为，实际上和申请执行人之间是有约定的，房产销售模式是经过神农架农商行同意的，出售房产的收入都用来偿还银行贷款本金和利息；4.案外人提出的异议请求是合理的。 被执行人刘军、樊新未提出意见。 本院查明，2013年3月25日，宏江公司作为借款人与神农架林区农村信用合作联社（牵头社，以下简称林区信用联社）、湖北潜江农村商业银行股份有限公司（成员社，以下简称潜江农商行）、湖北仙桃农村商业银行股份有限公司（成员社，以下简称仙桃农商行）、来凤县农村信用合作联社（成员社，以下简称来凤县信用联社）、巴东县农村信用合作联社（成员社，以下简称巴东县信用联社）签订了《固定资产社团借款合同》，约定:贷款人包括牵头社和成员社，社团成员一致同意牵头社代为行使贷款人权利和义务；借款3000万元，期限60个月。2013年3月27日，宏江公司（抵押人）与林区信用联社（抵押权人）签订了《抵押合同》，约定以宏江公司位于神农架林区木鱼镇摇篮××路房产三宗和如意酒店部分资产为主合同债务提供抵押担保，并于当日办理了房屋抵押登记（如意酒店房屋产权证号为ＭＤ××44号，木鱼镇摇篮湖路房产权证号分别为ＭＤ××61号、ＭＤ××65号、ＭＤ××62号），抵押物清单中包括本案涉案房屋。2013年3月29日，林区信用联社向被告宏江公司发放借款3000万元。2014年9月，中国银监会湖北监管局批复同意批准神农架农商行开业，林区信用联社终止，林区信用联社债权债务转为神农架农商行债权债务。2017年12月26日，刘军、樊新作为保证人与神农架农商行（债权人）签订了《保证合同》，约定刘军、樊新为前述合同及另一借款合同（借款金额2000万元，本院另案处理）提供连带责任保证。2018年6月29日，宏江公司、刘军、樊新与神农架农商行签订了《借款展期协议》，约定借款本金余额为2532万元，展期后到期日为2020年9月28日。同日，刘军与神农架农商行签订《抵押合同》，约定以刘军位于宜昌市××××号的房产为前述合同债务提供抵押担保。2018年7月6日，双方办理了不动产抵押登记。后因宏江公司未按展期协议上约定的期限偿还借款本金，并自2018年8月31日后未再支付利息，神农架农商行遂于2019年3月6日诉至本院。经审理，本院于2019年10月10日作出（2019）鄂9021民初94号民事判决：一、宏江公司于本判决生效之日起三十日内偿还神农架农商行借款本金2532万元、自2018年9月1日起至2019年2月28日止的利息810880元，共计26130880元；并自2019年3月1日起至其实际清偿之日止、以未还本金为基数、按年利率8.281%（年利率6.37%加收30%罚息）支付利息；二、神农架农商行对宏江公司位于神农架林区木鱼镇摇篮××路的房屋（房产权证号为神房权证字第××号、ＭＤ××61号、ＭＤ××65号、ＭＤ××62号）享有抵押权，对该抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第一项债权范围内优先受偿；三、神农架农商行对刘军位于宜昌市××××号的房屋（产权证号为宜市国用（2004）第140202033－53号、0144428）享有抵押权，对该抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款在上述第一项债权范围中的400万元内优先受偿；四、刘军、樊新对上述第一项确定的全部债务承担连带清偿责任；五、驳回神农架农商行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。樊新不服判决提起上诉，因未在指定期限内预交案件受理费，湖北省宜昌市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）鄂05民终174号民事裁定，按自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。上述判决于2020年4月14日生效后，宏江公司、刘军、樊新未履行义务。经神农架农商行申请，本院于2020年5月15日立案执行，案号为（2020）鄂9021执162号。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2020）鄂9021执162号执行裁定，次日向神农架林区不动产登记中心发出协助执行通知，并现场张贴公告，查封被执行人宏江公司所有的位于神农架林区木鱼镇摇篮××路的房屋（房产权证号为神房权证字第××号、ＭＤ××61号、ＭＤ××65号、ＭＤ××62号），期限为三年。查封房屋中包括本案涉案房屋。 另查明，2015年7月27日，卢艳华向宏江公司转购房款18000元。2015年7月25日宏江公司给卢艳华开具了2000元的购房款收据。2015年8月7日，案外人余报昌、卢艳华（买受人）与宏江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：商品房的用途为商业，建筑面积39.52平方米，单价每平方米5000元，总价款197600元。2015年8月7日买受人付清房款后，宏江公司给余报昌、卢艳华开具了197600元的购房款收据。 本院认为，本案的争议焦点是案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,案外人购买房屋在抵押登记之后,其未能事先审核涉案房屋的权利登记状况,履行合理的注意义务，对房屋无法办理过户登记负有过错,因此其不能依据该法文规定的对无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件来主张排除执行。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。结合上述法律规定，案外人如系消费者购买房地产开发企业唯一商品住房,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已经支付全部或者大部分购房款的，可以对抗建设工程价款优先受偿权和抵押权，优先保护居住生存权。本案中，案外人购买的涉案房屋系商业用房，无权对抗神农架农商行实现抵押权。综上,案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其异议请求,本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十七条的规定,裁定如下: 驳回案外人余报昌、卢艳华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王天赋 审判员  张晓琳 审判员  徐 淦 二〇二〇年七月二十七日 法官助理廖蒙 书记员钟芩