山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2203号 上诉人（原审原告）：苗淑娟，女，1967年9月20日出生，汉族，居民，住淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）：淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会。住所地:淄博市临淄区辛店街道办事处杨家社区。统一社会信用代码：93370305MA3F9DQB6C。 法定代表人：杨琨，主任。 委托诉讼代理人：赵泮贵，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵有涛，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。 上诉人苗淑娟因与被上诉人淄博市临淄区辛店街道办事处杨家社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2020）鲁0305民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗淑娟上诉请求：1、撤销一审判决“赔偿原告苗淑娟损失(剩余租金)114110元”以外的其它内容。2、对本案进行公开开庭审理。3、判令被上诉人立即支付除一审支持应退还款项外的钱款：租赁费39800元、利息83367元，判令被上诉人赔偿房屋装修费损失38000元，上述合计：161167元。4、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人所租房屋地处临淄城区主干道，建设历时一年，未办理合法建设手续是不可能建成的。一审认定案涉标的物为违法建筑物于法无据。2、上诉人有证据证明双方签订的合同合法有效，一审在未告知房屋租赁合同无效的情况下，却以合同无效作出判决，剥夺了上诉人辩论的权利。3、退一步讲，即使合同无效，合同无效的发生是被上诉人未办理合法建筑手续造成的，与上诉人毫无关系。4、根据一审查明的事实：“原、被告签订的租赁合同，因未取得合法建设手续，应确认无效”。上诉人有权以合同无效变更诉讼请求，现上诉人变更诉讼请求如下：(1)被上诉人立即返还所收上诉人全部租赁费153900元。(2)被上诉人立即支付上诉人利息损失83367元。(3)被上诉人立即赔偿上诉人房屋装修费损失38000元。5、被上诉人明知所投资建设的房屋未办理合法建设手续，仍然将其出租赚取不当利益，为恶意受益人，理应将所收租金全部退还，并支付相应利息，赔偿装修损失。一审关于扣除上诉人租赁费的判决为错误判决。6、本案中，被上诉人非法获利为所收上诉人租赁费153900元，加资金占用费利息83367元，合计237267元。而上诉人获益为房屋使用7年零4个月零17天，经计算为39173元，扣除装修费损失38000元，仅获益1173元。如按一审判决，被上诉人因其违法行为获益237267元，减去退还租金114100元，非法获利123167元，严重违反《民法通则》第七十二条规定。7、一审违反《民法总则》第201条法律规定，按月计算且少算1个月，少退租金617元。法律规定，合同约定按天计算的房租应当按天计算。合同租赁期自2010年1月1日至2039年1月1日，经计算共计10592天，租赁费为153900元，折合房租每天为14.53元。上诉人实际使用房屋自2010年1月1日至2017年5月17日，为7年零4月零17天，计2696天，2696天×14.53元/天=39173元，应退租金为所交租赁费153900元-39173元=114727元。8、一审判决违背2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十四项精神，按此精神，也只是应扣除上诉人7年零4个月零17天的租赁费利息，其余租赁费及利息应予退还。9、即使双方都明知涉案房屋为违法建筑，也应按照《民法通则》第七十二条、第九十二条，《民法总则》第一百二十二条，《民通意见》第一百三十一条，来互相返还不当利益。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院查明事实，依法改判。 淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。应当驳回上诉，维持原判。一、双方之间签订的《房屋租赁合同书》为无效合同。二、合同认定无效后，应当在扣除参照合同约定的租金标准支付的房屋占有使用费后，其余费用返还上诉人。上诉人要求退还全部租赁费无事实和法律依据，上诉人主张的利息损失和装修损失亦不应支持。三、本案不应当适用九民会议纪要的相关规定。 苗淑娟向一审法院起诉请求：判令被告立即赔偿原告房屋出租费可得利益损失217000元。 一审法院经审理查明，原、被告于2009年7月20日签订了《房屋租赁合同书》，承租了由被告投资建设，位于牛山路以南、杨坡路以西、杨家生活区房，从南向北数第23户。租赁期限自2010年1月1日起至2039年1月1日止。被告一次性收取了原告29年的房屋租赁费153900元。因属于违建，原告所租赁的房屋于2017年5月18日被拆除。另查明，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。 一审法院认为，依据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人签订的租赁合同无效。原、被告签订的租赁合同因未取得合法手续，应确认无效。因合同无效，合同标的物已被拆除，按照法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告主张的可得利益，实际指的是房屋出租费。原告系一次性交纳租赁费，实际租赁期限已租赁了七年零六个月，对于未租赁期间的剩余租金，依法被告应予返还。未租赁期间为二十一年零六个月，剩余租金为114100元。对于合同无效的发生，双方均有过错，对于原告的其他诉求，无法律依据，一审法院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合法部分，一审法院予以支持。其余诉求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告苗淑娟损失（剩余租金）114100元。二、驳回原告苗淑娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元，由原告苗淑娟负担1078元，由被告淄博市临淄区辛店街道杨家社区居民委员会负担1200元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：一、案涉租赁合同的效力问题；二、上诉人使用案涉房屋期间的租赁费应否予以扣除；三、被上诉人应否赔偿上诉人利息损失；四、被上诉人应否赔偿上诉人房屋装修费损失。 针对焦点一，对于合同效力的审查，属于人民法院行使裁判权的范围，虽然上诉人在一审中未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。一审法院依据查明的案件事实认定案涉合同属于无效合同并无不当，本院予以确认。对于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条已经作出明确规定，在此情况下，上诉人关于二审期间变更诉讼请求的上诉主张于法无据，本院依法不予支持。 针对焦点二，在涉案房屋被拆除前，上诉人已经实际占有使用，其应当承担相应的占用费。另外，一审庭审中上诉人当庭陈述，“对被告刚才说的已经使用8年有异议，签订合同时间是2009年7月20日，到房屋拆除2017年5月18日期间共计7年10个月”。一审法院按月计算占有使用费用，与上述主张并不矛盾。故上诉人关于被上诉人应返还其全部租赁费、一审判决计算有误的上诉理由，不能成立，本院依法不予支持。 针对焦点三，一审庭审中，上诉人主张“因为被告违约造成原告从2017年5月18日至2039年1月1日期间的可得利益损失，每年损失2.5万元，按最高收益计算原告至少损失54万元，考虑到被告情况，原告只主张21.7万元。”上诉人一审中未主张利息损失，另外，对于合同无效的发生，双方均有过错，对上诉人要求对方赔偿利息损失83367元的上诉主张，本院不予支持。 针对焦点四，针对案涉房屋装修费38000元的损失问题，同上，由于上诉人在一审中并未主张，一审判决并无不当。故对上诉人的该主张，本院不予支持。 综上所述，苗淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3523元，由上诉人苗淑娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 孟庆红 审 判 员 禚慧聪 法官助理 周树学 书 记 员 皮 玥