辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽01民终2970号 上诉人（原审被告）：孙桂娟，女，汉族，1960年4月23日出生，住沈阳市和平区。 被上诉人（原审原告）：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区青年大街286号8层。 法定代表人：金永，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏槟，男，满族，1988年1月24日出生，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。 委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。 上诉人孙桂娟与被上诉人华润置地（沈阳）物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服和平区人民法院（2019）辽0102民初20666号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。 孙桂娟上诉请求：撤销一审判决；改判将收费标准降至1.2元以下；改判被上诉人先解决因公共区域漏水给上诉人室内造成的后果（或恢复原样或赔偿1.4万元损失）；改判被上诉人先归还属于上诉人部分的公共区域经营所得；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决适用法律有偏，望中法给予撤销。业主拒交物业费，是由于被上诉人没有尽到维修、养护、管理、维护义务，给上诉人造成损失，一审法院以证据不足为由不予采纳，现在上诉人已经将证据进一步完善，希望中法撤销一审判决，维护弱势群体的利益。二、原审判决适用法律不全，望中法改判。此案中，业主利益被损害在先，欠物业费后，前面问题不解决，一味强调缴费，造成人心不满，扰乱社会经济秩序。中法应纠正，改判被上诉人先解决因公共区域漏水给上诉人室内造成的后果，先归还属于上诉人公共区域经营所得，然后解决物业费纠纷问题。希望中法将物业费标准降到1.2元以下。三、原审判决认定事实错误，应予以改正。目前园区业主委员会已经解散，上诉人作为业主已经提供证据，法院可以行使调查权，不应以此为由置之不理。上诉人提出被上诉人服务存在安全隐患，希望中法以人民利益为重，伸张正义，不要成为各种安全隐患的帮凶。 华润置地（沈阳）物业服务有限公司辩称：同意一审判决。 华润置地（沈阳）物业服务有限公司向一审法院起诉请求：：1、判令被告支付拖欠的物业管理费7,330元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明，被告孙桂娟系位于沈阳市和平区南四马路28-4号8号楼2-24-3，建筑面积148.86平方米房产的所有权人。2017年11月17日，枫景名城小区业主委员会（甲方）与原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订《枫景名城物业服务合同》。合同约定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务事宜，协商订立本合同；物业服务期限为三年，自2017年11月18日至2020年11月17日；本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费保准为2.1元/平方米/月（含电梯费）；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度首月；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金；合同履行过程中发生正义的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地有关部门申请调解的方式解决，不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可向有管辖权的人民法院提起诉讼；合同经甲乙双方签订并盖章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。原告华润物业公司基于前述合同自2017年11月18日起为涉案房产所在园区提供物业服务，现被告孙桂娟未缴纳2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。 一审法院认为：涉案房产所在园区业主委员会即枫景名城小区业主委员会与的原告华润物业公司签订的《枫景名城物业服务合同》是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，予以确认。被告的证据可以证明该园区业主委员会以情况说明向业主告知了物业服务收费区间及业主大会召开情况。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。被告孙桂娟系涉案房产业主，原告基于前述该物业服务合同为被告房产提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业管理费的权利，被告亦应按时履行给付原告物业服务费的义务。被告若认为业主委员会的成立及表决不合法，应在完善证据后，另案解决。现被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告华润物业公司要求被告支付2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费的诉求，予以支持。关于被告需要支付的物业服务费的数额，具体应为7,325元（148.86平方米×2.1元/平方米/月×23个月13天）。 关于被告提出原告并未向其发送主张物业费的短信问题。因 《枫景名城物业服务合同》中并未对物业服务费的催缴方式进行约定，故对于上述答辩意见，不予采纳。 关于被告提出因物业费和地下车位涨价、原告进驻时虚假承诺未对园区改造、消防设施存在重大隐患、物业合同及公共区域收益和支出未公开、饮水存在隐患等问题，故不缴纳物业服务费的抗辩。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于上述答辩意见，不予采纳。原告作为涉案园区的物业服务单位，应严格按照法律规定和合同约定，履行相应的公示义务，同时加强与业主的沟通交流；被告作为涉案园区业主之一，应按照合同约定和法律规定，履行自己的义务，并区分不同的责任主体及法律关系。 关于被告提出原告提供的物业服务与其收费标准不符，原告不具备收取高价物业费的资质问题。物业服务与其收费标准是否符合，涉及到园区业主的公共权益，应由业委会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由被告单独判定，亦不能成为被告不交或少交物业服务费，若业主对物业公司的服务资质等级有异议，可向相关的行政部门主张或提议召开业主委员会重新选定物业公司，故对于上述答辩意见，不予采纳。 关于被告提出的治安、电梯存在安全隐患的问题。庭审中，被告虽提供了照片对其主张予以证明，但上述证据无法证实原告进行物业服务的整体情况，且物业服务是依合同约定针对园区多项目、不间断的服务，业主不能仅依据个别部位、个别时间出现的瑕疵作为拒缴物业服务费的理由，故对于被告的上述答辩意见，不予采纳。 关于被告提出的涉案房产被水冲泡致其经济损失的问题。庭审中，被告提供的证据无法证实前述问题系物业公司的物业服务存在瑕疵或违约所导致，故对于上述问题，被告可在完善证据后，与侵权方协商解决或另诉解决，故对于上述答辩意见，不予采纳。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：被告孙桂娟于本判决生效后十日内给付原告华润置地（沈阳）物业服务有限公司2017年11月18日至2019年10月31日期间的物业服务费7,325元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙桂娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、光盘，用以证明案涉房屋存在漏水情况；2、邻居出具情况说明，用以证明她看到漏水情况；3、邻居出具情况说明，用以证明漏水时间及经过楼上住户维修发现漏水问题来自公共区域；4、照片，用以证明房屋被水冲毁的结果；5、照片，用以证明电梯广告内容。6、上诉人个人的房产证和营业执照，用以证明案涉房屋上诉人可以按照一块钱标准交付物业费，被上诉人收费标准高。被上诉人对第一份证据认为拍摄时间为2019年8月8日，该视频只能显示当时上诉人家中墙面情况，并不能证明其家中被水冲泡时间及原因，与物业公司无关；对第二份证据有异议，本人没有到庭。对第三份证据有异议，证人没有到庭。对第四份证据质证意见与证据一相同。对第五份证据认为证明内容与本案无关。对第六份证据认为关联性有异议，营业执照及房产地址均非本案案涉房屋。被上诉人出具对案涉园区工作汇报会、物业管理服务报告，用以证明我公司接手该园区时，园区几乎所有公共设施设备处于瘫痪状态，经我公司大量投入资金改造后园区门禁系统、车场道闸系统、电梯运行监控系统、塌陷路面、草坪花坛等多处公共设施恢复正常使用，报告中包含被上诉人入住园区前后变化照片及被上诉人投入。上诉人不认可被上诉人出具的所有证据，认为他们的报告不能说明问题。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，枫景名城小区业主委员会与被上诉人华润置地（沈阳）物业服务有限公司签订枫景名城物业服务合同，由被上诉人为案涉枫景名城小区业主提供物业服务。孙桂娟作为园区业主受合同约束，应按照合同约定向被上诉人交付物业服务费用。 关于上诉人提出降低收费标准的问题。园区的物业服务收费标准是物业服务合同约定，上诉人所提出的园区存在的问题，不足以证明上诉人有权不按照该约定标准交付物业费用。且被上诉人已经提供证据，证明其入驻园区后，已经完成路面修补、地下车库地面整改、园区绿化等多项工作，提高园区服务，因此上诉人主张降低物业费收费标准，本院不予支持。案涉房屋上诉人仍作为住宅使用，上诉人以此主张按照从事经营活动的住宅物业收取物业费用，本院无法支持。 关于上诉人主张房屋漏水的维修或赔偿、归还公共区域经营所得、解决存在安全隐患等问题，可以另案主张。 综上，上诉人孙桂娟上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙桂娟承担。 本判决为终审判决。 审判长  单立 审判员  周濛 审判员  杨帆 二〇二〇年七月十四日 法官助理勾雪峰 书记员薛彤 本案裁判所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。