大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初2429号原告：普兰店区丰荣街道办事处亿万家超市，住所地辽宁省大连市普兰店区太平办事处台山村孛兰路北段鑫荣市场1号1层1号，统一社会信用代码92210282MAOUK5MX70。经营者：赵涛，男，1984年10月3日出生，汉族，系该超市负责人，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：都彦灵，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高敬（实习律师），系北京市世纪（大连）律师事务所律师。被告：大连大雪集团有限公司，所在地大连市普兰店区中心路二段，统一社会信用代码：9121020011871659X3。法定代表人：王明瑞，系该公司经理。委托诉讼代理人：肖春阳，系辽宁博信律师事务所律师。原告普兰店区丰荣街道办事处亿万家超市（以下简称“亿万家超市”）与被告大连大雪集团有限公司（以下简称“大雪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人都彦灵及高敬、被告委托诉讼代理人肖春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿万家超市向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告亿万家超市与大连雪苑商城有限公司于2016年12月13日签订的房屋租赁合同；2.判令被告大雪公司支付违约金18万元；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2016年12月13日，原告与大连雪苑商城有限公司（以下简称“雪苑商城公司”）签订了房屋租赁合同。合同约定原告承租雪苑商城建筑面积为1935.2平方米的一楼大厅开办超市，租赁期限10年，自2017年7月7日至2027年7月6日止，年租金90万元；租金交付方法为2016年12月15日前交纳第一年租金20万元，于2017年5月17日装修前结算第一年租金，缴纳余款70万元；并于合同签订时交付修拆改保证金50000元；若违反本合同规定，按年租金的20%承担违约责任。合同签订后，原告如约按时向雪苑商城公司交付了租金和保证金共95万元，并对开办超市进行前期的装修设计、组织货源、购买设备、招聘人员等工作，投入了大量的人力和资金。2017年3月28日原告收到雪苑商城公司发出的解除租赁合同通知，原告不同意解除合同并向人民法院提起诉讼，经大连市中级人民法院（2017)辽02民终5287号民事判决书确认雪苑商城公司发出解除通知的行为无效，双方应继续履行租赁合同。在此情况下，雪苑商城公司仍不履行合同，并提出案涉房屋已经于2017年4月10日出租并交付给案外人朱洪生。为此，原告再次向人民法院提起诉讼，经大连市中级人民法院（2018)辽02民终1376号民事判决书确认雪苑商城公司与案外人签订的租赁合同有效。雪苑商城公司的行为导致其与原告签订的租赁合同无法履行，构成违约。2018年，雪苑商城公司因公司合并而注销，由被告大雪公司承接原雪苑商城公司的权利和义务。综上所述，原告认为，雪苑商城的行为严重违反了合同约定，导致合同根本无法履行，给原告造成了巨大的经济损失。被告大雪公司作为雪苑商城公司的义务承担者，理应向原告支付违约金。故诉至法院。被告大雪公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：被告认为原告没有实际损失，首先原告所购买的所有设备、设施及材料都用于建设其他超市，原告所称一部分建筑材料已经进入现场丢失但没有相应证据证明，经营是有风险的，不必然产生利润，因此被告认为原告没有实际损失，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，包括原告企业信用信息公示报告、被告企业信息、房租租赁合同、银行业务凭证、大连市中级人民法院（2017）辽02民终5287号民事判决书、（2018）辽民终1376号民事判决书、律师费发票、大连益万家兴隆超市有限公司企业信息、账户明细，本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提供的冷柜采购合同及收据、货架及配套设施采购合同及收据、超市监控设备采购订单、陶瓷类商品购销合同，因案涉纠纷产生于原告租赁被告房屋用于经营超市，原告提供了证据原件，合同及收据中载明的所购商品均具备用于超市装修的用途，具备了装修超市所需的合理性，故本院对上述证据的真实性予以确认；2、对于原告提供的冷柜采购合同及收据的复印件，由于原告未能提供原件予以佐证，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年12月13日，原告与原雪苑商城公司签订了房屋租赁合同。合同约定原告承租雪苑商城建筑面积为1935.2平方米的一楼大厅开办超市，租赁期限10年，自2017年7月7日至2027年7月6日止，年租金90万元；租金交付方法为2016年12月15日前交纳第一年租金20万元，于2017年5月17日装修前结算第一年租金，缴纳余款70万元；并于合同签订时交付修拆改保证金50000元；若违反本合同规定，按年租金的20%承担违约责任。合同签订后，原告向原雪苑商城公司交付了租金和保证金共95万元，并为经营超市进行了前期的装修等准备工作。2017年3月28日，原告收到原雪苑商城公司发出的解除租赁合同通知，原告不同意解除合同并向人民法院提起诉讼，经大连市中级人民法院（2017)辽02民终5287号民事判决书确认原雪苑商城公司发出解除通知的行为无效，双方应继续履行租赁合同。但双方租赁合同仍未得到实际履行。后原告得知案涉房屋被原雪苑商城公司于2017年4月10日出租并交付给案外人朱洪生使用。原告向人民法院提起诉讼，要求确认原雪苑商城公司与案外人朱洪生签订的房屋租赁合同中涉及原告租赁的一楼1935.2平方米的部分无效，经大连市中级人民法院（2018)辽02民终1376号民事判决书确认雪苑商城公司与案外人朱洪生签订的租赁合同有效。故原告与原雪苑商城公司签订的租赁合同未得到实际履行。另查，2018年，原雪苑商城公司因公司合并而注销，由被告大雪公司承接原雪苑商城公司的权利和义务。再查，被告当庭同意解除原告与原雪苑商城公司签订的房屋租赁合同。本院认为，本案的焦点问题为：1、原告要求解除其与原雪苑商城公司签订的租赁合同是否具有事实和法律依据；2、原告主张的违约金是否合法。对于焦点1，本院认为，由于原雪苑商城公司将出租给原告的房屋重复出租给案外人朱洪生，并交付给案外人朱洪生使用，且原雪苑商城公司与案外人朱洪生签订的房屋租赁合同经法院生效判决认定有效，原告与原雪苑商城签订的房屋租赁合同未得到实际履行，原雪苑商城公司注销后，被告承接雪苑商城公司的权利、义务，当庭同意解除原告与原雪苑商城公司签订的房屋租赁合同，具有事实及法律依据，由于解除权系形成权，本院确认原告与原雪苑商城公司签订的房屋租赁合同于开庭之日（即2020年6月10日）解除。对于焦点2，本院认为，原雪苑商城公司在与原告签订房屋租赁合同后，将原告租赁房屋重复出租并交付给案外人朱洪生使用，原雪苑商城公司的行为构成根本违约。原雪苑商城公司与原告签订案涉房屋租赁合同时，明确约定案涉房屋用于经营超市，经营超市系商业用途，具有预期利益，双方在租赁合同中明确约定违约方的违约金为年租金的20%（即90万元×20%=18万元），系双方真实意思表示，对双方具有约束力，被告未提供证据证明原告与原雪苑商城公司约定的违约金高于原告预期利益，本院对原告与原雪苑商城公司约定的违约金予以保护。综合上述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认原告普兰店区丰荣街道办事处亿万家超市与原大连雪苑商城有限公司于2016年12月13日签订的房屋租赁合同于2020年6月10日解除；二、被告大连大雪集团有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿原告普兰店区丰荣街道办事处亿万家超市违约金18万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1950元（原告已预交），由被告大连大雪集团有限公司负担，被告大连大雪集团有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  杨剑英二〇二〇年七月三十一日书记员  陆金雪附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。