上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4626号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海天平宝芝田生态农业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈小芹，经理。委托诉讼代理人：周义，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾元萍，女。被上诉人(原审被告、反诉原告)：黄松健，男，1977年3月14日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：薛刚，男，1971年2月16日出生，汉族，户籍地江苏省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：郭友庆，男，1957年9月21日出生，回族，户籍地福建省。上诉人上海天平宝芝田生态农业有限公司(以下简称“宝芝田公司”)因与被上诉人黄松健、薛刚、郭友庆租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝芝田公司上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回黄松健、薛刚、郭友庆的反诉请求。事实和理由：一审判决对宝芝田公司在审理中提供的证明黄松健、薛刚、郭友庆违约的相关现场照片等证据不予认可，却对黄松健、薛刚、郭友庆提供的、宝芝田公司否认的，也无法直接证明的装修合同、个人转账凭证、微信聊天记录予以认可，缺乏公平性。黄松健、薛刚、郭友庆提供的证人证言，证人没有出庭做证。一审法官前往上海市宝山区天平村村委会主任处调查取证，也没有相应的证人证言，村主任也没有出庭作证。一审判决认定事实不清，适用法律错误。黄松健、薛刚、郭友庆辩称，不同意宝芝田公司的上诉请求，同意一审判决。宝芝田公司向一审法院起诉请求：1.解除宝芝田公司与黄松健于2016年12月17日签订的《农庄租赁合同》及宝芝田公司与黄松健、薛刚、郭友庆于2018年4月16日签订的《农庄租赁合同》；2.黄松健、薛刚、郭友庆支付拖欠的租金及占有使用费【以每月租金人民币(以下币种均为人民币)71,667元，从2018年8月1日计算至2018年12月31日；以每月租金61,667元，从2019年1月1日计算至2019年4月30日】及利息(按照同期银行贷款利率4.35%的标准，本金430,200元，从2018年8月1日起算至2018年12月31日为74,854.8元；本金185,100元，从2019年1月1日至2019年3月31日为8,051元)；3.黄松健、薛刚、郭友庆清除原空地上铺设的建筑垃圾，恢复土地原状；4.黄松健、薛刚、郭友庆修复被大型车辆压坏的水泥路面300平方米。黄松健、薛刚、郭友庆向一审法院提出反诉诉讼请求：1.宝芝田公司返还黄松健等已支付租金215,000元及押金93,800元；2.宝芝田公司承担房屋维修费用51万元；3.宝芝田公司赔偿黄松健等房屋装修费768,000元。一审法院认定事实如下：2016年12月17日，宝芝田公司(出租方、甲方)与黄松健(承租方、乙方)签订《农庄租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区罗店镇石太路XXX号宝芝田农庄(以下简称“系争农庄”)租赁给乙方经营使用，租赁范围包括农庄内地面建筑物5,500平方米左右、空地20,000平方米左右、鱼塘24,000平方米左右，合计面积49,500平方米左右。甲方农庄里的原有设备、物品可以暂借乙方使用，具体数量以双方派员清点为准并列清单，所列清单作为本合同附件。农庄租赁期从2017年2月15日至2023年2月14日止，农庄租金每年100万元，每半年支付一次，实行先交租后使用。房租押金为10万元，在付第一笔租金时一起付。2018年4月16日，宝芝田公司(出租方、甲方)与黄松健、薛刚、郭友庆(承租方、乙方)签订《农庄租赁合同》(承租人变更合同)，约定租赁范围包括农庄内地面建筑房屋两幢、空地20亩左右、鱼塘30亩左右。甲方农庄里的原有设备、物品暂借乙方使用，具体数量以双方派员清点为准并列清单，所列清单作为本合同附件。农庄租赁期从2018年4月16日至2023年4月15日。合同备注：此合同为“原黄松健与甲方于2016年12月17日签订的农庄租赁合同”的“变更补充合同”。农庄租金为每年86万元，每三个月支付一次，实行先交租后使用即每年的4月15日前支付三个月租金21.5万元，每年7月15日前支付三个月租金21.5万元，每年10月15日前支付三个月租金21.5万元，每年的1月15日前支付三个月租金21.5万元房租，押金为20万元，在付第一笔租金时一起付。甲方收到相关款项后开具收款收据给乙方，不提供发票。乙方逾期不交租金满两个月的，甲方有权收回农庄，终止合同，乙方必须在甲方规定的时间内搬离农庄，归还原有的甲方设施，押金不退，并追究乙方的责任和赔偿甲方的损失，所产生的后果自负。合同第二条第一款约定，乙方自愿接受原黄松健与甲方于2016年12月17日签订的农庄租赁合同所涉及的所有设备及物品移交(详见宝芝田农家乐设备、物品清单)，农庄内现有的结构设施的保护，农庄内一切设施设备的维护保养维修费用由乙方负责，乙方需要改造农庄，需经甲方同意后方可进行。合同签订后，黄松健于2018年6月27日银行转账宝芝田公司93,800元；2018年7月10日银行转账宝芝田公司21.5万元。2018年10月15日，宝芝田公司向黄松健、郭友庆发送房租催缴函，主要内容为：你方应于2018年7月15日支付给我方的房屋租金21.5万元，在我方多次催讨下，至今仍未收到。2018年4月15日应付的房屋押金20万元也未收到。2018年10月14日又到了下一期的房租支付日。由于你方不遵守合同，故意拖欠房租已超过三个月，现通知你方，请在七日内将二期租金及押金共计63万元支付给我方。若我方在2018年10月22日17：00前仍未收到上述款项，我方将于2018年10月22日17：30起停水、停电。黄松健等收到该函。2018年10月29日，宝芝田公司向黄松健、郭友庆发送责令整改通知，主要内容为：我方多次告知你方，宝芝田内的土地，使用性质为农业用地，仅限于种植蔬菜，严禁进行任何破坏土壤性质的行为及用作其他用途，比如铺路、堆场、安装设施、违章搭建等，并且于2018年9月11日正式发书面告知函给黄松健。但今日(2018年10月29日8：00)，在你方的租赁期内，我方发现有大量砖石等建筑垃圾倾倒在宝芝田的土地上，且有两辆土方车在现场，三台挖掘机处于施工状态。此事天平村相关领导及城管部门已介入，我方要求你方在三日内将违法倾倒在宝芝田土地上的砖石等建筑垃圾清理干净，并且修复被碾压破坏的鱼塘路面。否则，我方有权收回租赁物，并终止双方租赁关系。黄松健等收到该函。宝芝田公司向法庭出示以下证据：证据1，2018年10月29日拍摄的现场图片，证明现场有建筑垃圾、城管；证据2，水泥路照片，宝芝田公司表示理论上这条路只有黄松健等使用；证据3，2019年1月19日接报回执单及询问笔录，证明黄松健等未经宝芝田公司同意非法转租给他人；证据4，2019年4月29日现场照片及物品清单，证明房屋是完好无损的交付给黄松健等；证据5，公司关系证明及鱼塘、土地租赁协议，以证明宝芝田公司有权对外出租；证据6，宝芝田费用结算清单(公司财务制作，无签字)，证明黄松健等支付的93,800元是第一份合同所结的房租和税费。黄松健等对以上证据发表质证意见如下：对证据1-2的真实性不持异议，但表示场地上本来就有渣土，路也不是黄松健等人弄坏的；对于证据3，真实性无异议，报警人是黄松健合伙人聘用的员工，不存在非法转租；对于证据4，真实性无异议，但不能证明棋牌室已交付；对于证据5，真实性无异议；对于证据6，其表示第一次看到该结算单，不认可宝芝田公司的说法，认为93,800是2018年打的款，和之前合同没有任何关系。黄松健等向法庭出示以下证据：证据1，2018年3月20日郭友庆、宝芝田公司法定代表人陈小芹丈夫刘敏的通话录音和2018年3月29日刘敏、陈小芹、郭友庆等谈话录音，证明在签订合同之前，宝芝田公司称房屋不可能被拆。证据2，郭庆友与陈小芹的微信聊天记录及房屋主体渗水照片，显示2018年6月30日，郭庆友说“陈总这是宴会厅屋顶坍塌，请你派人修理”，证明房屋渗水严重，双方已经沟通过好几次维修事宜。证据3，宝芝田宴会厅屋顶维修及外墙防水施工合同、付款收据及凭证，合同显示，黄松健、郭友庆、薛刚与上海祥驿建筑装饰工程有限公司(以下简称“祥驿公司”)签订，工期为2018年9月5日至2018年9月30日，合同价款51万元，后附报价清单；凭证显示，2018年9月26日，薛刚转账给祥驿公司法定代表人邱冬辉20万元、18万元，黄松健等表示其余13万元于2018年10月10日支付给邱冬辉现金；邱冬辉于2018年10月10日出具的收据，显示交款人为薛刚，收款方式为转账及现金，收款金额51万元，收款事由为屋顶维修及外墙防水。证据4，宝芝田宴会厅装修工程施工合同、付款收据及凭证，合同显示，黄松健、郭友庆、薛刚与祥驿公司签订，工期为2018年10月1日至2018年12月31日，合同价款76.8万元，后附报价清单；凭证显示，2018年12月29日薛刚转账毛强8.3万元，2019年1月9日薛刚转账邱冬辉20万元、7.4万元，2019年1月28日薛刚转账毛强二笔20万元，2019年1月30日，薛刚转账邱冬辉1万元，黄松健等表示其中几笔款系经邱冬辉指令转账给邱冬辉的合伙人毛强，薛刚此前还支付过现金1,000元；邱冬辉于2019年1月30日出具的收据，显示缴款人为薛刚，收款方式为转账及现金，收款金额为76.8万元，收款事由为装修。证据5，2018年6月27日陈小芹开具的收据，显示交款人黄松健，收款金额93,800元，收款事由为宝芝田房租款+税款，黄松健等表示该笔款为新签合同后收取的租金。证据6，郭友庆与李保军于2018年4月18日签订的鱼塘承包协议，显示租期2018年5月1日至2023年4月15日，承包金前二年32万元、后三年34万元。证据7，陈小芹与李保军于2019年5月25日签订的鱼塘承包协议，租赁期为2019年5月25日至2023年5月24日。证据8，未交付房屋的照片，黄松健等表示，因该房屋未交付，故只能从外面拍摄。宝芝田公司对以上证据发表如下质证意见：对于证据1-2，真实性无法确认；对于证据3-4中的转账记录的真实性予以认可，但关联性不认可，对合同等真实性不予认可，宝芝田公司不知道黄松健等对宴会楼进行了装修，合同约定如有装修应当通知宝芝田公司的；对于证据5，真实性无异议，但其认为该笔款是前合同的租金和税款；对于证据6-7，真实性无异议，间接证明黄松健等对外转租；对于证据8，真实性无异议，房屋已完整交付给黄松健等，是黄松健等乱堆放。关于本案所涉土地及房屋的性质，法院向上海市宝山区天平村委会主任询问，其表示，系争农庄所涉土地为农用地，土地上原本有两幢房屋，一幢在西侧，无证，已被拆除；一幢在东侧，已拆除大部分面积，现还剩下一小部分，未拆除部分原本是作为鱼塘的农业设施备用房，后加盖了一层，亦无证。宝芝田公司与黄松健、薛刚、郭友庆一致确认，宴会楼于2019年1月20日被相关部门拆除；棋牌室于2019年6月23日被相关部门部分拆除。关于租金，宝芝田公司表示，2018年7月10日，黄松健支付的21.5万元，对应的是2018年4月16日到2018年7月15日的租金，现宝芝田公司主张的是从2018年8月1日起的租金，2018年7月16日至2018年7月31日的租金不予主张。黄松健等表示，在2018年7月，因房屋屋顶坍塌修复问题及棋牌室交付问题一直与宝芝田公司在交涉，故没有继续支付租金。关于房屋和场地的交付和收回，宝芝田公司表示，2016年签订合同后，两栋房屋(包括设施)、土地、鱼塘全部交付给黄松健，2018年重新签订合同之前，黄松健并未将系争农庄返还给宝芝田公司，故重新签订合同后并无重新交付手续；宝芝田公司确认2019年5月25日已将系争农庄收回；黄松健等表示，2016年合同签订后，确实是全部交付，黄松健经营到2018年2月就不经营了，其把钥匙交给了宝芝田公司办公室人员，写过一个要求解除合同函，但没写书面交付手续，2018年重新签订合同后，棋牌室没有交付，宴会厅、土地和鱼塘均交付，2019年1月宴会楼被拆除，合同已无法履行；鱼塘其出租给他人收租至2019年4月底。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁标的物中所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋部分所签订的《农庄租赁合同》无效。对于《农庄租赁合同》所涉土地、鱼塘部分则为有效。2018年4月签订的《农庄租赁合同》中明确写明系2016年12月17日签订的农庄租赁合同的变更补充合同，故黄松健等认为2016年12月17日签订的《农庄租赁合同》已在2018年2月终止的主张，缺乏依据，法院不予采信。二份《农庄租赁合同》，无效部分自始无效；有效部分，宝芝田公司要求解除，黄松健等亦同意解除，且场地已被宝芝田公司收回，故有效部分予以解除。关于宝芝田公司与黄松健、薛刚、郭友庆的过错责任分担，宝芝田公司明知系争农庄的房屋不具备合法建造手续、未取得产权证，仍整体出租给黄松健等用于农庄经营，最终因房屋拆除而导致合同目的无法实现，应承担主要过错责任，黄松健等未仔细审查涉案房屋权属状况即承租房屋开展经营活动，应承担次要过错责任。关于租金及房屋使用费，对于有效部分的租赁合同，应当按照双方约定的租金标准支付租金；对于无效部分的租赁合同，实际占有使用房屋的，亦应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，黄松健等关于2018年4月重新签订合同后，棋牌室未交付的主张，依据不足，法院难以采信。宝芝田公司主张的2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金、使用费，应按照合同约定的标准即每月71,667元支付，共计358,335元，法院予以支持。宝芝田公司确认2019年5月25日已将农庄收回，其只主张2019年1月1日计算至2019年4月30日的租金、使用费，鉴于宴会楼于2019年1月被拆，棋牌室于2019年6月被拆，法院综合考虑合同的履行及黄松健等对租赁标的物的使用情况，该期间租金、使用费酌情支持14万元，以上共计498,335元。关于938,00元，支付时间为2018年6月，收据显示是房租及税款，宝芝田公司主张该款系前合同的结算款依据不足，故该款应在黄松健等应付租金、使用费中予以扣除。故黄松健等还需支付宝芝田公司租金及使用费共计404,535元。关于黄松健等要求返还租金的主张法院不予支持。关于宝芝田公司主张的逾期付款利息，2018年8月1日至2018年12月31日的利息，法院认为，对于黄松健等棋牌室未交付的主张，依据不足；而双方对屋顶维修事宜的协商亦不能对抗租金的支付，故宝芝田公司主张的该期间利息，具有合理性，但其计算的利息有误，该期间所涉利息应为3,705元；关于2019年1月1日至2019年3月31日的利息，因宴会厅被拆除，双方对租金标准存在较大争议，故法院认为该期间利息应不宜支持。关于宝芝田公司要求黄松健等清除空地建筑垃圾、恢复土地原状及修复水泥路面的诉请，宝芝田公司无法提供土地、水泥路面原状的依据，其亦无法证明系黄松健等导致以上结果的发生，且现场已经两次拆违，故该主张依据不足，法院不予支持。关于黄松健等主张的房屋维修费、装修费，现因涉案房屋已被拆除，房屋的装修状况及价值已无法直接查明，但根据黄松健等提供的微信聊天记录及房屋维修、装修合同及付款凭证等证据，法院有理由相信黄松健等对涉案房屋进行了维修及装修。法院综合考虑本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，酌定宝芝田公司赔偿黄松健等维修费及装修费共计60万元。一审法院判决如下：一、上海天平宝芝田生态农业有限公司与黄松健于2016年12月17日签订的《农庄租赁合同》、上海天平宝芝田生态农业有限公司与黄松健、薛刚、郭友庆于2018年4月16日签订的《农庄租赁合同》中关于两栋房屋部分合同无效，其余部分合同予以解除；二、黄松健、薛刚、郭友庆于判决生效之日起十日内支付上海天平宝芝田生态农业有限公司租金及占有使用费404,535元及利息3,705元；三、上海天平宝芝田生态农业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿黄松健、薛刚、郭友庆房屋维修费、装修费600,000元；四、驳回上海天平宝芝田生态农业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回黄松健、薛刚、郭友庆的其余诉讼请求。本院二审期间，宝芝田公司提供系争农庄照片7组、电话录音一份，用以证明黄松健、薛刚、郭友庆在承租系争农庄期间，并未对涉案房屋进行过装修、维修。黄松健、薛刚、郭友庆对这些照片均不予认可，认为照片的日期没有逻辑性，前后顺序可能颠倒，且照片无法显示涉案房屋的装修情况，黄松健、薛刚、郭友庆对涉案房屋只是维修加部分装修。对于电话录音，黄松健、薛刚、郭友庆称录音中的任警官三人均不认识，且该录音不符合证据的形式要件，对此不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为涉案房屋是否进行过装修、维修，宝芝田公司是否应向黄松健、薛刚、郭友庆赔偿装修、维修费用。宝芝田公司主张黄松健、薛刚、郭友庆承租系争农庄期间，并未对涉案房屋进行过装修、维修，房屋自2012年至2019年拆迁之前，均未发生任何改变。但宝芝田公司提供的照片，无法完整反映涉案房屋在黄松健、薛刚、郭友庆承租期间的全部状况。从该组照片可以明显看出，涉案房屋存在屋顶和台阶入口损坏的情况，一楼大堂布局有部分改动，宝芝田公司对此予以确认。结合黄松健、薛刚、郭友庆提供的房屋维修、装修合同及付款凭证等，本院对黄松健、薛刚、郭友庆对涉案房屋进行过部分装修及维修的主张，予以采信。因涉案房屋属违法建筑且已被拆除，房屋的装修、维修价值已无法直接查明，一审法院综合考虑案件情况和双方的过错程度，兼顾公平合理原则，酌定宝芝田公司向黄松健、薛刚、郭友庆赔偿装修、维修费60万元，尚属合理，本院予以认同。综上，宝芝田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,800元，由上诉人上海天平宝芝田生态农业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  陈 俊二〇二〇年七月十五日书记员  黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……