河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3506号原告：河南今典物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典花样年华4号楼2楼。统一社会信用代码：914103006794572097。法定代表人：马克。委托诉讼代理人：赵后杭，河南从晏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁毅，河南从晏律师事务所实习律师，一般代理。被告：王阳，男，汉族，1987年5月4日生，住洛阳市。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司诉被告王阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的委托诉讼代理人赵后杭、丁毅到庭参加诉讼，被告王阳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付物业费8889.6元；2、判令被告支付滞纳金5778.24元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东方今典境界14-1-3102号房的业主，原告是该小区的物业服务企业。被告房屋面积为115.74平方米，小区物业费标准为1.2元/月·平方米。自2013年9月1日至2018年12月31日，被告无故拖欠物业费达8889.6元。按照《前期物业服务协议》第二十一条的约定：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的违约金，截止到2018年12月31日，违约金（实际按欠费金额年息24%计算）共计5778.2元。原告曾通过电话、上门、在其家门口张贴《物业费缴纳通知单》、发送催费信等多种方式向业主催费，但均催收未果。根据《物业管理条例》第七条：“业主应该按时交纳物业服务费。”《物业管理条例》第六十七条：“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主服务企业可以向人民法院起诉。”的有关规定，原告依法诉至贵院，望贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告王阳经本院合法传唤未到庭未到庭，提交书面答辩如下：1、原告诉求的2018年12月31日之前的物业费已超过诉讼时效，不应予以支持。原告与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费每季度收取一次，原告主张的2013年9月1日至2018年12月31日的物业费已过诉讼时效，期间我从未收到物业任何告知。故此期间物业费不应予以支持。2、原告提供的物业服务未达到《前期物业管理服务协议》约定的标准，答辩人有权拒交物业费。《前期物业管理服务协议》第二条、第三条明确约定了物业服务的内容及质量标准，如共用部位及设施设备完好、运行正常;交通秩序良好，车辆停放整齐有序，道路畅通;垃圾日产日清，公共区域整洁卫生;绿化定期修剪，整齐美观;消防设施完好，通道畅通等。根据协议约定，原告作为物业服务企业，有义务对小区的共用部位、设施、绿化、环境卫生、公共秩序等进行维护、修缮服务与管理，但原告却未按物业服务协议的约定履行上述义务，提供的物业服务严重不达标，致使小区车辆乱停乱放无人管理(甚至让外来车辆进入以收取停车费);垃圾不及时清理，公共区域卫生无人清洁，动物粪便随地可见;花草树木杂乱无章，绿化带被其他业主当作私人领域用来养狗、种菜，物业却无人制止等，给业主的日常生活造成了极大的不便。另，小区门禁形同虚设，外部人员随意进出;小区内私搭乱建现象极为严重，电线及高压线随处裸露，路灯及下水道井盖破损甚至缺失，给业主的人身和财产安全带来了极大的安全隐患。答辩人及小区其他业主为此百般向原告反映并要求其整改，甚至向洛龙物业办、街道办等行政部门投诉，在街道办责令其限期整改的情况下，原告的服务情况仍未有改善，甚至服务质量每况愈下。原告既然收取了高价物业费，则应当为小区业主提供与之对等、优质高效的物业服务，否故答辩人有权拒绝缴纳物业费。3、原告作为物业服务企业，无权收取滞纳金，另其按照月利率2％的标准过高，无事实依据和法律依据。原告作为物业服务企业，违反《前期物业管理服务协议》的约定，未履行合同项下的义务，原告违约在先，答辩人拒绝交纳物业费系行使抗辩权，原告无权向答辩人收取滞纳金。另，即便收取滞纳金，原告按照月利率2％的标准没有法律依据，而且过分高于法律规定的标准，法院对于原告主张的滞纳金不应予以支持。4、14号楼电梯从入住之日起经常频繁的坏，严重影响14号楼全体业主的人身及生命安全(为此还多次动用维修基金进行维修)维修基金签字存在猫腻，物业在业主不同意的情况下有代签行为，14号楼业主要求物业拿出业主签字材料对证真伪，电梯摇晃下坠困人还上过洛阳电视台的百姓问政。5、14号楼单元门禁可视系统从2012年入住至今2020年从未启用过，天天常年敞开，入户门小广告天天都有，陌生人各种推销敲门，弄得大家住的人心惶惶，我家小朋友从出生到今年要7岁了，我们的单元门禁还未使用过一次，孩子大人都害怕，毫无安全可言。物业未经我的同意私自将我房号姓名电话泄露给陌生人，致使我家被人闯入，人身受到威胁，家中物品被损坏，直接经济损失达五千元以上，物业去年在法庭上还狡辩称此人说是我朋友物业才做好人告知其人。试问物业问过我没有，有没有经我允许就私自泄露我的个人信息，还造成了如此严重的后果。5、18年初在我不欠水电费的情况下未通知我就私自断我水电，拔掉电表电线，导致我冰箱里所有食物变质臭掉，导致直接经济损失两千元左右。我打电话给物业反映此事，物业不予理睬。至今还经常关小我的用水阀门，影响我的正常生活。卫生状况更是堪忧，13年至今常年单元门口垃圾箱垃圾冒出一米高，后附有证据。6、我家至交房开始就未领到三个生活阳台的玻璃门钥匙，去找物业领取被告知丢了。至今三个阳台门只能勉强关着，不能锁。8、2012年我刚搬来时，物业公司承诺的暖气没有通，大家用空调取暖，但当时开发商用电线路是临时线路，经常坏，经常跳闸，严重影响大家的正常生活，最后不得已业主到售楼部找他经理理论，最后开发商写的协议说免1年的物业费。综上，答辩人的答辩意见有充足的事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据原告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告王阳及案外人张晓萌是东方今典境界高层14-1-3102号房屋的业主,2012年7月5日,被告王阳（乙方）与原告（甲方）就上述房屋（合同建筑面积为116.07平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，其主要内容为：“物业费每季收取一次，每次缴纳费用时间为每季度的前15天。按房屋实测面积收费（房屋产权证颁发之后按产权面积计收)，收费标准为高层住宅1.2元/月·平方米。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并保留采取进一步措施的权力”。审理中，原告认可因《前期物业管理服务协议》签订较早，致使实际面积与该协议约定面积不一致，并认可该房屋实际面积为115.74平方米。在原告提供物业服务合同期间，被告自2013年9月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业服务费8888.83元（115.74平方米×1.2元/月·平方米×64个月）。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告为被告提供物业服务的2013年9月1日至2018年12月31日期间，有权依照物业服务合同的约定向被告收取物业服务费8888.83元。被告提供的照片、网络信息书证等证据，不能证明其不应交纳或免交纳物业服务费，但该证据证明其不交纳物业服务费事出有因，故原告主张的违约金，本院不予支持。因物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，双方签订的《前期物业管理服务协议》一直持续履行，未予终止或解除，且原告举证连续不间断向被告催收过该物业服务费，故被告对于原告的起诉已经超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王阳应于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司支付物业服务费8888.83元；二、驳回原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为83元,由原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司负担33元，被告王阳负担50元。本判决为终审判决。审判员 陈 雷二〇二〇年七月六日书记员 段国华