北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4909号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京智慧富源置业投资有限公司，住所地北京市东城区体育馆西路7号15号办公楼二层203室。法定代表人：邱仁春，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉丰投资顾问有限责任公司，住所地北京市海淀区复兴路24号。法定代表人：张瓦亭，总经理。委托诉讼代理人：孔鹏，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。上诉人北京智慧富源置业投资有限公司（以下简称智慧富源公司）因与被上诉人北京嘉丰投资顾问有限责任公司（以下简称嘉丰投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初36413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智慧富源公司上诉请求：1、同意一审判决第一项，变更一审判决第二项占有使用费期限计算到2020年5月15日；2、依法改判嘉丰投资公司赔偿智慧富源公司装修损失100万元；3、一、二审诉讼费双方依法承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。智慧富源公司租赁嘉丰投资公司房屋系为办公使用，该用途与涉案房屋原始用途大相径庭，我公司必然对房屋进行装修。现因嘉丰投资公司的违约行为导致我公司提前丧失部分使用面积，其中的装修未达到预计使用期限，嘉丰投资公司依法应当予以赔偿。我公司就装修损失部分向一审法院提交了证据，一审法院在认定部分面积提前解除的同时却否定嘉丰投资公司的赔偿义务，自相矛盾。2、一审法院程序错误。我公司对房屋整体进行了装修，所以提供的证据是整体装修的相关材料，客观无法区分本案提前解除部分面积的装修损失。该部分损失依法应当委托第三方评估机构进行评估，而一审法院并未启动鉴定程序，应予纠正。嘉丰投资公司辩称，我公司同意占有使用费期限计算至2020年5月15日，不同意智慧富源公司主张的装修损失。一审法院法官去涉案房屋看过，没有任何装修，只是放了家具，墙面、水电和隔断之前都有。嘉丰投资公司向一审法院起诉请求：1、判令确认嘉丰投资公司与智慧富源公司于2011年1月28日签订的《租赁合同》于2017年7月12日解除；2、判令智慧富源公司支付违约金162万元（按当年度2个月的租金计算）、滞纳金26568150元；3、判令智慧富源公司按照双倍租金的标准支付自2017年7月12日起至租赁物实际交还之日止的房产占有使用费；4、本案诉讼费由智慧富源公司负担。智慧富源公司向一审法院反诉请求：1、判令嘉丰投资公司支付智慧富源公司违约金562459元（2017年2月18日至2020年2月17日期间）；2、判令嘉丰投资公司赔偿智慧富源公司装修损失1000000元；3、本案反诉及本诉诉讼费由嘉丰投资公司承担。一审法院认定事实：1999年12月1日，嘉丰投资公司与总参谋部兵种部第二管理处（以下简称第二管理处）签订《门诊综合楼土地分割转让和房屋分配合同书》，约定门诊综合楼实际建筑面积为11988.22平方米，其中可供使用的房屋面积为11206.2平方米，公共设备占用房屋面积782.02平方米。双方对房屋面积按5:5分配，各分得该楼建筑面积5994.11平方米，其中可供使用的房屋面积5603.10平方米，公共设备占用房屋面积391.01平方米。第二管理处分得5505.39平方米，嘉丰投资公司分得5700.81平方米，双方公共房屋计782.02平方米，各分得391.01平方米。1999年12月2日，嘉丰投资公司取得京房权证市海国（军）移字第XXXX号房屋所有权证，该所有权证记载嘉丰投资公司拥有北京市海淀区复兴路24号118号楼的建筑面积5984.56平方米。嘉丰投资公司与第二管理处签订《军队房地产租赁合同》，约定第二管理处将位于北京市海淀区复兴路24号门诊综合楼建筑面积3524.18平方米的房屋出租给嘉丰投资公司。租赁用途为办公、经营。租赁期限自2013年1月1日至2021年2月18日。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为24943647元，租金按半年结算。合同还对其他事项进行了约定。2012年12月28日，双方签订《军队房地产租赁合同》补充条款，载明：嘉丰投资公司已发生的经营行为，即与第三方智慧富源公司签订的租赁合同继续有效，第二管理处予以认可。2011年1月28日，嘉丰投资公司（甲方、出租方）与智慧富源公司（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，双方存在房屋租赁关系，合同第1.1、1.3条约定，嘉丰投资公司将位于北京市海淀区复兴路24号院118号楼地下一层至地上十层房屋租给智慧富源公司，建筑面积共计10016平方米；租赁用途为酒店、餐饮、写字楼等相关综合开发项目；合同第3.1条约定，租赁期限为十年，自2011年2月18日起至2021年2月17日止；租赁保证金为人民币75万元；合同第5.2条约定，房屋租金第一年为人民币900万元，以后每三年递增36万元，其中2017年2月18日至2020年2月17日，租金标准为每年972万元；2020年2月18日至2021年2月17日，租金标准为每年1008万元。合同第6.2条约定，智慧富源公司应在嘉丰投资公司将房屋交付乙方之日，按照协议约定交齐租赁保证金及首年度的房屋租金外，之后每年度的租金应于租期开始前30日（即每年1月18日前）按本合同第5.2条约定的租金标准一次性交纳下年度租金；合同第6.6条约定，智慧富源公司逾期支付租金或相关费用的，应向嘉丰投资公司支付滞纳金，滞纳金计算方法为：滞纳金=乙方拖欠费用的天数*乙方欠缴相应费用数额*5‰；合同第12.2.6、12.2.7条约定，乙方逾期20日未支付租金，乙方逾期20日未支付本合同约定的其他费用，甲方有权单方解除合同且乙方已交纳的租金及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度2个月的租金作为违约金，自甲方发出解除合同的书面通知之日起30日内，乙方应结清全部租赁费用及拖欠甲方的其他费用；合同第12.8条约定，合同有限期届满或提前终止的，乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同约定迁离租赁物，并按合同约定将租赁物及附属设施返还给甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付乙方占用租赁物期间的租金，同时甲方有权强行将租赁物内的乙方物品搬离以收回租赁物，且甲方对搬离的乙方物品不负任何责任。第13.1约定，因相关法律、法规修改或政府行为致使一方无法继续履行合同时，本合同自行终止，甲乙双方互不负责任。合同还对其他事项进行了约定。2017年8月31日，第二管理处因军队停止有偿服务收回了归属于其的3524.18平方米的房屋。嘉丰投资公司认可其与第二管理处的租赁合同已解除。智慧富源公司继续租用嘉丰投资公司所有的剩余房屋至今。经询，双方均认可截至2017年6月30日之前的租金智慧富源公司均已交纳，智慧富源公司认可其确实存在延迟支付租金的情况，关于之后的租金智慧富源公司称其与嘉丰投资公司的法定代表人口头协商可以分期支付，但未提交证据。嘉丰投资公司称其不再主张2017年7月1日至2017年7月11日期间的占有使用费。一审法院认为，嘉丰投资公司与智慧富源公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于嘉丰投资公司要求确认租赁合同于其起诉之日解除的诉讼请求，智慧富源公司确实存在延迟支付租金20日以上的情形，根据租赁合同的约定，智慧富源公司逾期20日未支付租金，嘉丰投资公司有权单方解除合同，故法院确认双方的租赁合同于2017年7月12日解除。对于嘉丰投资公司要求智慧富源公司支付违约金的诉讼请求及智慧富源公司要求嘉丰投资公司支付违约金的反诉请求，智慧富源公司确实存在未按合同约定支付租金的违约行为，嘉丰投资公司亦存在因其与第二管理处解除租赁合同而导致其与智慧富源公司的租赁合同提前部分解除的违约行为，综合考虑到双方在履行合同过程中均有违约，故互不承担违约责任，故法院对嘉丰投资公司、智慧富源公司主张的违约金均不予支持。关于嘉丰投资公司主张滞纳金的诉讼请求，经询，嘉丰投资公司称滞纳金亦属于违约金性质，故法院对该部分诉讼请求不予支持。关于智慧富源公司要求嘉丰投资公司赔偿装修损失的反诉请求，因其未提交充分证据证明，故法院对该反诉请求亦不予支持。租赁合同解除后，智慧富源公司应按双方合同约定的租金标准支付归属于嘉丰投资公司所有的建筑面积对应的占有使用费，故法院对嘉丰投资公司要求支付占有使用费的诉讼请求中合理部分予以支持。关于智慧富源公司辩称实际租赁面积与合同约定不符一节，根据嘉丰投资公司与第二管理处签订的房屋分配协议书记载，可供使用的房屋面积为11206.2平方米，故该辩称理由法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认北京嘉丰投资顾问有限责任公司与北京智慧富源置业投资有限公司于二○一一年一月二十八日签订的《租赁合同》于二○一七年七月十二日解除；二、北京智慧富源置业投资有限公司向北京嘉丰投资顾问有限责任公司支付自二○一七年七月十二日起至房屋返还之日止的占有使用费（其中截至二○二○年二月十七日的按照年租金5807700元标准计算，自二○二○年二月十八日起的按照年租金6022800元标准计算）；三、驳回北京嘉丰投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回北京智慧富源置业投资有限公司的全部反诉请求。如果北京智慧富源置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。智慧富源公司提交了2020年4月28日智慧富源公司与嘉丰投资公司签订的《移交协议书》，证明双方达成一致，智慧富源公司将涉案房屋于2020年5月15日全部腾空交付嘉丰投资公司，涉案房屋实际已经完成交接。嘉丰投资公司表示认可。二审中，嘉丰投资公司没有提交新证据。本院认为，嘉丰投资公司与智慧富源公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方认可《租赁合同》于2017年7月12日解除，本院不持异议。智慧富源公司已于2020年5月15日将涉案房屋全部腾空交付嘉丰投资公司，故房屋占有使用费期限应计算至该日。当事人对自己提出的主张，应当及时提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。智慧富源公司上诉要求嘉丰投资公司赔偿其装修损失，但对房屋交付予其时的状态及装修范围、内容，房屋现状等均未提供证据证明，故一审驳回其该项诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，智慧富源公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初36413号民事判决第一项、第四项；二、变更北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初36413号民事判决第二项为：北京智慧富源置业投资有限公司向北京嘉丰投资顾问有限责任公司支付自2017年7月12日起至房屋2020年5月15日止的占有使用费（其中截至2020年2月17日的按照年租金5807700元标准计算，自2020年2月18日起的按照年租金6022800元标准计算），以上共计16583915元；三、驳回北京嘉丰投资顾问有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费182740元，由北京嘉丰投资顾问有限责任公司负担91370元（已交纳），由北京智慧富源置业投资有限公司负担91370元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费9432元，由北京智慧富源置业投资有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费6900元，由北京智慧富源置业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年七月二十八日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨