湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初119号 原告：张秀凤。 原告：熊林。 二原告委托诉讼代理人：周美云，湖北中科律师事务所律师。 被告：荆楚理工学院。 法定代表人：黄剑雄，院长。 委托诉讼代理人：李昌信，系被告员工。 委托诉讼代理人：吴学胜，湖北京中金律师事务所律师。 原告张秀凤、熊林与被告荆楚理工学院房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张秀凤及其委托诉讼代理人周美云、被告荆楚理工学院的委托诉讼代理人李昌信、吴学胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀凤、熊林向本院提起诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于荆门市东宝区象山大道西侧荆楚理工学院内荆楚馨园X号楼X单元X层XX号还建房屋的不动产权证；2、判令被告支付原告逾期办证违约金149909.4元（以总房款414000元为基数按日万分之三自2016年8月2日起暂计算至2019年11月22日），并自2019年11月23日起以总房款414000元为基数按日万分之三计算至实际办证之日止；3、判令被告向原告支付自2016年11月1日至2018年7月27日的过渡费房租37800元；4、判令被告返还原告为收房而代被告支付的物业费2755元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2013年11月18日与涉案房屋所有权人张秀凤签订住房拆迁还建协议一份，约定被告改建原告所有的原教工X号楼X单元X层XXX号，建筑面积70.12㎡，按1：1.1还建，还建房为X号楼X单元X层XX号，建筑面积120平方米，按均价3450元/㎡计算超面积价款，被告向原告每月支付过渡费700元，超出还建期限，房租按每月增加300元标准支付。被告于2016年8月1日前为原告换发房产证等，如不能按期办理，被告以房屋总价款为基数按日万分之三的标准支付原告违约金。2018年7月27日，双方签署还建房交房确认单，被告于2017年1月13日支付了至2016年10月31日的房租34800元，之后的房租未支付。2018年8月1日，原告为收房补交物业费2755元。现为维护其利益，诉至法院。 被告荆楚理工学院辩称1、被告支付给原告过渡费至2016年11月30日非2016年10月31日，且被告于2015年底通知原告办理交房手续，原告迟迟未办理，原告自身过错造成的损失应由原告自行承担，被告不应再支付过渡费；2、合同约定的违约金过高，且超出了诉讼时效，应予酌减；3、物业费系物业公司收取，原告使用房屋交纳物业费系其义务。 原被告双方围绕原告的诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据B1、《建设工程竣工验收报告》一份、B5、荆楚理工学院物业服务中心证明一份，本院予以采信并在卷佐证。本院对双方当事人有异议的证据认定如下A1、《教工住房拆迁还建协议》一份，本院认为该份协议系双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实的意思表示，该协议内容合法有效，双方当事人应依约履行，故本院对该份证据予以采信。A2、交房确认单、证明、收据各一份，本院认为该份证据与被告提交的物业管理单位的证明相印证，本院对该份证据予以采信。A3、银行交易明细、计算方式各一份，拟证明被告向原告支付的过渡费截止到2016年10月31日的事实；B4、过渡费支付凭证、银行转账及发放明细表各一份，拟证明被告实际支付过渡费至2016年11月31日的事实。本院认为，根据双方签订的还建协议，自2013年11月18日至2014年7月14日，八个月的过渡费为5600元，之后荆楚理工学院另行支付了34800元过渡费，根据协议约定2014年7月15日至2015年7月14日为12000元（1000元×12个月），2015年7月15日至2016年7月14日为15600元（1300元×12个月）,2016年7月15日至2016年11月30日为7200元（1600元×4.5个月），因此该过渡费支付至2016年11月30日，故本院仅对原告提交的证据的真实性予以采信，但难以达到原告的证明目的。B2、交房通知一份、B3、馨园小区其他住户交房确认单一份，拟证明被告于2015年12月15日发出交房通知，于2015年12月23日开始办理交房手续的事实；本院认为该通知发布在被告的校园网站上，该网站受众范围小，原告非其学校教职工，难以认定原告已知晓该通知，故该证据难以达到被告的证明目的，本院仅对其真实性予以采信。 根据本院采信的证据结合庭审中原、被告的陈述，本院对本案事实认定如下： 2013年11月18日，张秀凤与荆楚理工学院签订《教工住房拆迁还建协议》，双方共同确认拆迁熊林与张秀凤共同共有的原教工X号楼X单元X层XXX号房，该房建筑面积70.12㎡，按1:1.1还建，还建房为X号楼X单元X层XX号房，建筑面积120㎡，总房款414000元（3450元/㎡×120㎡）。该还建房建筑面积超过原建筑面积42.868㎡，按均价3450元/平方米计算，张秀凤应向荆楚理工学院补交房款147894.6元。该款应在荆楚理工学院为张凤秀办理好房屋产权证、土地证（出让地）后交付，若张秀凤未按时支付，则荆楚理工学院有权收回该房屋并收取违约金。荆楚理工学院每月需向张秀凤支付过渡费700元，预定8个月（含2个月装修），预计5600元（以双方交新房钥匙时间为过渡费支付结止时间），超出还建期限（2014年4月14日），过渡费每月增加300元。2016年8月1日前，荆楚理工学院为张秀凤换发还建房房产证、土地证（出让地），若未能按期办理，荆楚理工学院支付张秀凤房屋总价款每日万分之三的违约金。 涉案房屋于2015年8月7日竣工验收，2015年12月15日荆楚理工学院在其官方网站上发布了自2015年12月23日开始办理房屋交接手续的通知。2018年7月27日荆楚理工学院将还建房交付给张秀凤。 2017年1月13日，荆楚理工学院支付了张秀凤2014年7月15日至2016年11月30日的过渡费34800元。张秀凤支付了2016年1月至2018年12月的物业管理费2755元。 本院认为，张秀凤与荆楚理工学院签订的住房拆迁还建协议合法有效，双方均应严格依约履行。关于原告要求被告办理不动产权证的请求，本院认为根据原被告双方签订的《教工住房拆迁还建协议》第六条约定，被告荆楚理工学院负有为原告办理房产证的义务，本院对该项诉讼请求予以支持。 关于原告诉请的房屋过渡费问题，本院认为涉案房屋于2015年8月7日验收合格，符合交房条件。2015年12月15日荆楚理工学院仅在其校园网站上发布交房通知，鉴于原告张秀凤非学校职工，难以证明张秀凤已于当日知晓房屋可交付使用。庭审时，张秀凤陈述荆楚理工学院自2017年1月13日未支付过渡费后其多次找被告方协商，本院酌定自2018年1月1日起，张秀凤知道且应当知道涉案房屋达到交房条件，而其以房屋未办理房产证为由拒绝收房。现原告主张以实际接房之日（2018年7月27日）作为交房时间计算过渡费缺乏事实依据，本院仅支持自2016年12月1日至2018年1月1日的过渡费22450元。 关于原告诉请的违约金问题，原告主张按照房屋总价款414000元的日万分之三支付违约金，被告抗辩称违约金数额过高，本院认为违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，涉案房屋已经交付使用，房屋的使用功能可以实现，虽然被告荆楚理工学院逾期办证违约行为给原告造成一定的损害，但逾期办证的违约行为并不导致原告居住、使用房屋的功能受损，故本院酌定从逾期办证之日（2016年8月1日）起按照每年12000元的标准对原告主张的违约金予以支持。 关于原告主张的物业管理费，本院认为原告交纳物业管理费系为自己的房屋维护使用而向物业服务公司支付的费用，属原告与物业服务公司之间的服务合同关系，是否需要支付，以及支付多少物业服务费用，应由原告与物业服务公司之间协商解决，现原告主张被告返还物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告荆楚理工学院为原告张秀凤、熊林办理荆门市东宝区象山大道西侧荆楚理工学院内荆楚馨园X号楼X单元X层XX号还建房屋的不动产权证； 二、被告荆楚理工学院于本判决生效之日起十日内支付原告张秀凤、熊林过渡费22450元； 三、被告荆楚理工学院于本判决生效之日起十日内支付原告张秀凤、熊林违约金，违约金自2016年8月1日起按照每年12000元的标准计算至实际办证之日止； 四、驳回原告张秀凤、熊林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费4100元减半收取2050元，由原告张秀凤、熊林负担1025元，被告荆楚理工学院负担1025元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  丁兆华 二〇二〇年七月二日 书记员  王 敏