贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初4880号 原告：李洪松，男，1986年6月7日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：阎泓铮，贵州方才律师事务所律师。 被告：遵义市恒业房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区高桥镇新舟村。组织机构代码：722144997。 诉讼代表人：贵州山一律师事务所。 委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。 原告李洪松诉被告遵义市恒业房地产开发有限公司（以下简称“恒业公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告李洪松的委托诉讼代理人阎泓铮、被告恒业公司的委托诉讼代理人赵耀到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李洪松向本院提出诉讼，请求：确认原告享有被告664000元的债权。事实和理由：2014年12月25日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告承租了被告位于遵义市汇川区整层及负一层门面消防通道,租期20年（2015年1月1日至2035年12月30日），每年租金两万元。合同第六条约定：被告负责提供水电及房屋主体的维修，必须保证房屋能正常使用。由于租期为20年，原告出资63万元对房屋进行了装修。2015年至2018年12月，涉案房屋出现漏水现象，严重影响使用，原告要求被告维修，但被告称经济困难，经与其法定代表人邵某协商，由我先行垫付资金对房屋进行维修，在被告经济好转时再归还我的垫付款，期间，我共进行了四次维修，总垫资34400元。2019年，被告进入破产程序，破产管理人要我交还房屋给管理人，我提出，如要我交还房屋，应对我的装修进行赔偿，否则，应继续履行《房屋租赁合同》至2035年12月30日。故原告依法向管理人申报债权，但管理人以租赁合同未盖被告公章、系邵某个人行为为由，于2020年5月9日对原告申报的债权不予确认。原告认为，邵某作为被告的法定代表人，其经营行为产生的法律结果应由被告承担，原告为被告垫付的房屋维修费应由被告归还，原告的装修是为20年租赁期间服务的，在租赁尚未到期时，被告要求提前终止租赁合同，收回房屋，严重违约，应当赔偿原告的损失；原告装修和维修的受益人也是被告。为维护原告合法权益，特诉至法院，请判如所请。 被告恒业公司辩称：1、原告与被告未签订合同，邵某虽然为法定代表人，但因被告公司为问题房开，公章已被监管，其无权处置公司财产，所签订的租赁合同应为无效，由此给原告造成的损失，应由邵某个人承担责任；其次，从原告与邵某签订的租赁合同中约定的2万元每年的租金可以看出，租金明显低于市场价格，原告对明显低于市场价格的租赁物可以作出存在风险的判断，如果不是每年2万元，是正常的市场价格，我认为原告不会与邵某签订租赁合同；2、在管理人接管公司后，已向原告交付资产接管函，并制作谈话笔录，告知其应将房屋交还管理人管理，并停止向邵某支付租金，但原告在收到资产接管函后，仍向邵某缴纳了2020年至2021年度的租金，综上，根据房屋租赁合同的相关司法解释，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告恒业公司成立于2000年9月12日，于2009年底2010年初因资金问题被列为“问题房开”，原法定代表人邵龙于2009年12月8日变更为邵某。经案外人张集利申请，本院于2018年8月10日作出（2018）黔0302破申5号民事裁定：受理张集利对遵义市恒业房地产开发有限公司的破产清算申请。本院同日作出（2018）黔0302破7号决定书，指定贵州山一律师事务所担任管理人，该案现在清算过程中。 在清算过程中，原告李洪松向管理人申报三笔共计694000元的债权，管理人于2020年5月9日向李洪松发出《补充申报债权审查告知书》，对原告补充申报的债权不予确认，原告不服遂向本院提起诉讼。 另查明：2014年12月25日，邵某（甲方）与李洪松（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于汇川区上海路佳家花园处房屋二层整层及负一层门面消防通道出租给乙方使用，租用范围为：佳家花园1号楼及负一层消防通道（建筑面积约400平方）；租赁期限为二十年（至2015年1月1日至2035年12月30日）；租金为每年贰万元且不递增，实行每年一交；第五条约定“乙方如需装修，不得损坏房屋建筑结构，费用由乙方自行承担，租赁期满，乙方投入的装修不得拆迁，所涉及的装修费用不得向甲方索赔。若有第三方拆迁，拆迁及装修费用由乙方收取”；第六条约定“甲方负责提供水电及房屋主体的维修，必须保证房屋能正常使用，乙方积极配合甲方维修，否则给乙方带来的损失由甲方承担，乙方必须按时交纳水、电费，同时不准将电源外接，以确保安全。”落款处甲乙双方均签名捺印并注明身份证号及电话号码。审理中，原告李洪松称在签订合同时，邵某向其提交了租赁房屋的“房屋所有权证”复印件及恒业公司的“企业法人营业执照”复印件；其中，房屋所有权证显示出租房屋的所有权人为恒业公司，恒业公司的营业执照中的法定代表人为邵某，营业期限为2000年9月12日至2012年12月31日。 原告李洪松承租房屋后，逐年将房屋租金交给邵某，并立即对房屋进行了装修，作为贵州集顺达科技有限公司的办公用房使用至今。庭审中，原告向本院提交了以下证据，证明其装修及费用的情况：1、2015年1月10日李洪松与田茂美签订的《装修合同》，该合同约定田茂美对案涉房屋进行装修，装修时间为2015年1月18日-4月17日，装修费用为50万元，付款时间为签订合同后支付20万元，工程过半（本工结束）支付20万元，工程结束后两年内支付10万元；2、2018年8月12日李洪松与田茂美签订的《装修合同》，该合同约定装修时间为2018年8月18日-11月17日，装修费用为13万元，付款时间为签订合同后支付52000元，工程过半（本工结束）支付52000元，工程结束后两年内支付26000元。3、2018年1月20日中国工商银行转账汇款凭条一张，载明贵州集顺达科技有限公司转款7万元到田茂美银行账户；2018年1月20日交通银行客户回单一张，载明田茂静付款8万元到田茂美银行账户；2018年1月20日转账记录一张，载明田茂静通过交通银行转款5万元至田茂美中国工商银行账户；2019年12月24日中国工商银行电子回单一张，载明贵州集顺达科技有限公司转款40万元至田茂美银行账户，摘要为“借款”。原告李洪松系贵州集顺达科技有限公司法定代表人，庭审中原告李洪松称田茂静系其妻子，田茂静与田茂美系亲姐妹关系。 此外，原告李洪松就案涉房屋漏水等进行修补的相关费用，向本院提交了四张《收条》，均系个人向原告出具，收条中注明的收到相关款项情况分别为：2015年3月28日房顶补漏款4600元，2015年4月18日走廊收缩缝、墙面补漏款5500元，2015年12月13日走廊、屋面补漏款8500元，2016年5月18日下水道改造及楼顶、通道防水费用15800元；邵某在四张《收条》左下角均注明了“情况属实，先垫付，后由恒业房开公司结账支付”等字样。 庭审中，原告申请证人邵某出庭作证，其证言中对其以恒业公司名义将房屋出租给原告的事实以及合同签订时将公司营业执照、房产证复印件交给原告的事实予以认可；恒业公司被列为“问题房开”后，由政府相关部门监管，公章也被债权人抢走了，出租房屋是经相关领导同意后才租出去的，收取房屋租金后用于公司活动开支如差旅费等，收取租金的时间为2014年-2021年。 再查明：被告恒业公司进入破产清算程序后，管理人于2018年10月30日向原告李洪松作出《资产接管函》，对恒业公司破产清算相关情况进行说明后，函告：1、管理人于2018年10月30日起接管租赁房屋，2、向管理人提供与邵某签订的房屋租赁合同及租金支付凭证，3、未来租金向管理人支付。原告于2018年11月7日收到该函，并在管理人处作了接待笔录，称2019年的房屋租金已经交给邵某。之后，原告李洪松将2020年房屋租金交给邵某并一直在承租房屋内办公，至今未搬离。 审理中，经本院释明，原告李洪松拒绝对目前案涉房屋装修部分的价值申请评估或鉴定。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同书、房屋所有权证、营业执照、装修合同、银行回单、收条、房屋现场照片、补充申报债权审查告知书、情况说明、证人证言，被告提交的民事裁定书、决定书、资产接管函及接待笔录、不动产登记查询结果等证据予以证明，并经庭审质证，结合当事人陈述，足以认定。 本院认为：原告李洪松与邵某签订的《房屋租赁合同书》中的房屋属于被告恒业公司所有，且邵某系该公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定，在签订合同时，邵某提供了租赁房屋的所有权证及被告恒业公司的营业执照，原告李洪松有理由相信邵某系代表被告恒发公司与其签订的合同，本院对《房屋租赁合同书》的效力予以确认，且该效力及于原告李洪松及被告恒业公司之间。 原被告之间的《房屋租赁合同书》所约定的租赁期间为20年，目前并未到期，被告恒业公司宣告破产后，向原告发出《资产接管函》，要求接管租赁房屋，系管理人依法行使其职权。案涉租赁房屋目前虽仍由原告租赁使用，但该房屋系被告恒业公司的财产且已经列为破产财产，势必会由管理人处置，管理人有权提前解除合同并收回租赁房屋。双方约定的租期为20年，被告提前解除合同，导致原告投入的装修并未按照预期时间使用完毕，原告以债权人身份向被告恒业公司申报债权、未获确认后向法院提起的诉讼，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定，原告李洪松有权向本院提起诉讼。 原告李洪松要求确认664000元的债权，包括装修费用630000元及对房屋进行维修的费用34400元。关于装修部分费用，首先，原告提供的装修合同及付款依据发生于原告与他人之间，真实性无法核实；其次，即便原告提供的装修费用属实，众所周知，房屋装修费用的多少与房屋用途及使用人要求不同而不同，装修房屋使用后的残存价值也与使用人的爱惜程度不同而不同，并且原告分别于2015年和2018年均对房屋进行了装修，假如原告能继续承租至租期届满，有可能再次对案涉房屋进行装修，因此，若以租期20年和原告已经使用年限之间的比例折算原告的装修部分费用的损失明显不合理。但是，原告李洪松的确对承租房屋进行了装修，房屋装修后案涉房屋的价值也会有所升值，结合《房屋租赁合同书》第五条关于租赁期内房屋被拆迁后的装修费用属于原告所有的约定，案涉房屋装修后升值部分的价值应当属于原告李洪松所有，因此，以案涉房屋装修部分的现价值来衡量原告在本案中的装修部分的债权费用较为合理。庭审中经本院释明后，原告明确表示不申请对案涉房屋装修部分的现价值进行评估及鉴定，原告的该项主张无事实依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”的规定，本院对原告主张的装修费用的债权不予支持。 关于对案涉房屋维修的费用，原告从2015年3月-2016年5月期间对案涉房屋漏水情况等进行了修补，首先，根据《房屋租赁合同书》第六条的约定，被告应承担房屋主体的维修，而原告提交的收条中注明的维修部分是否系主体部分的维修不能明确；其次，从四张《收条》中可以看出，案外人邵某均备注“由恒业公司结账支付”，但原告从2014年至今都在向邵某支付租金，在其支付租金的过程中，就应当将其维修的相关费用予以扣除，原告在交付租金时不抵扣维修费用与常理不符，因此，本院对于原告主张的该项债权不予支持。 为规范企业破产程序，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款的规定，判决如下： 驳回原告李洪松的全部诉讼请求。 案件受理费（已减半收取）5220元，由原告李洪松承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  罗静 二〇二〇年七月二日 法官助理马倢 书记员张露旭