广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2542号上诉人（原审被告）：陈卓伟，男，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢小刚，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州电器元件厂，住所地广州市天河区沙河长湴。法定代表人：杨郁腾，该厂厂长。委托诉讼代理人：黄强，广东大篆律师事务所律师。上诉人陈卓伟因与被上诉人广州电器元件厂房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初16245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈卓伟及其委托诉讼代理人谢小刚，被上诉人广州电器元件厂的委托诉讼代理人黄强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈卓伟上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判广州电器元件厂继续履行关于涉案房屋广州市越秀区xxx街xx号xxx房的租赁合同，本案一审、二审的诉讼费用由广州电器元件厂承担。事实和理由：一、陈卓伟与广州电器元件厂之间并非简单的民事租赁关系，而是带有回迁补偿性质的永久性质的公房租赁关系，双方并非完全平等的民事主体，不属于《中华人民共和国合同法》的调整范围。二、一审判决认定双方属于无固定期限合同属于事实认定不清，且涉案房屋是陈卓伟及家庭成员的唯一住房，一审判决强制陈卓伟腾空房屋不利于社会和谐。三、一审法院在广州电器元件厂没有请求陈卓伟之外的人员搬离涉案房屋的情况下，主动在判项中增加了“含同住人员”，违反了不告不理的原则。广州电器元件厂辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈卓伟提出的有关回迁补偿性质的永久租赁理由，缺乏依据。二、陈卓伟居住困难不能构成永久承租涉案房屋的理由，其可通过申请保障性住房解决。2019年4月19日，广州电器元件厂向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除广州电器元件厂、陈卓伟就东华西路xxx街xx号xxx房的租赁关系，陈卓伟应立即向电器元件厂返还该房屋；2.陈卓伟向广州电器元件厂支付自2014年2月1日起至法院判决解除租赁关系之日止的房屋租金（按每月44元的标准计）。一审法院认定事实：1999年2月1日，广州市社会福利生产管理服务中心（出租人、甲方，以下简称社会福利中心）与陈卓伟（承租人、乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》。其中约定：甲方同意将东山区（现越秀区）xxx街xx号xxx房出租给乙方作住宅使用；房屋使用面积40.36平方米；租赁期限自1999年1月1日起至2000年12月31日止；根据局房改组批示（81.8.13）房租以70%计，即101.43×70%=71.0元，拆迁前住xxx街xx号201等。2000年6月26日，社会福利中心（出租人、甲方）又与陈卓伟母亲梁平的委托代理人陈群喜（承租人、乙方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定：甲方同意将东山区xxx街xx号xxx房出租给乙方作住宅使用；房屋使用面积40.36平方米；租赁期限自2000年5月1日起至2002年5月30日止；根据陈卓伟本人申请（2000.3.20）同意将户主改为其母亲梁平，从2000年5月起至2002年12月止，按广州市人民政府（1999）63号文规定，屋租享受特困减免按1元/平方米计，即月租40.4元，如取消特困优惠仍按原协议享受70%租金（除政府有新的政策）等。2014年1月21日，广州电器元件厂取得广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《广东省房地产权证》，载明：越秀区东华西路xxx街xx号xxx房，权属人为广州电器元件厂，规划用途住宅，建筑面积50.79平方米，套内建筑面积43.44平方米。广州电器元件厂取得上述房地产权证后，与陈卓伟未签订书面租赁合同，双方也未收交过租金。陈卓伟称，该房屋现由陈卓伟及其妻子居住使用，二人名下无自有房产，陈卓伟不属于特困户。一审中，广州电器元件厂、陈卓伟均认为双方之间存在租赁关系，陈卓伟对电器元件厂主张的每月44元的租金标准表示同意。广州电器元件厂称，因广州电器元件厂是国有企业，按照国资委要求需要规范物业租赁行为，租赁价格要求以具有评估资质的中介机构进行评估的结果作为定价的依据，因此，广州电器元件厂向陈卓伟提出租金价格的调整，可以按照37元/平方米或者评估价的70%出租给陈卓伟；租赁关系解除后的使用费不需本案处理。陈卓伟认为价格过高，双方未能协商一致。一审法院认为，广州电器元件厂作为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，广州电器元件厂、陈卓伟均确认就涉案房屋双方存在租赁关系，但因没有签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，广州电器元件厂、陈卓伟之间属不定期租赁关系。再根据该法第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方就继续租赁无法协商一致，故广州电器元件厂要求解除租赁关系、收回涉案房屋合法合理，予以支持。但因陈卓伟户目前没有搬迁去向，广州电器元件厂应给予其一定的搬迁准备期。此外，关于租赁关系解除前的租金标准，双方没有争议，故对广州电器元件厂要求陈卓伟自2014年2月1日起按照每月44元的标准支付租金至租赁关系解除之日止的诉讼请求，亦予以支持。关于陈卓伟的答辩意见，陈卓伟未举证证明其父亲享有原被拆迁房屋的所有权，而陈卓伟及其亲属就涉案房屋与原出租人签订的租赁合同期限早已届满，且《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款亦规定租赁期限不得超过二十年，故陈卓伟认为双方属永久性租赁关系于法无据。如陈卓伟确实存在居住困难，符合申请条件的，可按照相关政策规定申请保障性住房，但并不构成继续使用本案所涉房屋的合理抗辩。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于2019年9月4日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起，原告广州电器元件厂与被告陈卓伟关于广州市越秀区东华西路xxx街xx号xxx房的租赁关系解除；二、被告陈卓伟（含同住人员）在本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区东华西路xxx街xx号xxx房腾空交还原告广州电器元件厂；三、被告陈卓伟在本判决发生法律效力之日起五日内，按照每月44元的标准，将2014年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金一次性支付给原告广州电器元件厂。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈卓伟负担。二审中，上诉人陈卓伟提交了《广州市房屋住用凭证》、《广州市私房租簿》、上诉人陈卓伟自写的《报告》，拟证明上诉人陈卓伟的父亲享有原被拆迁房屋（xxx街31号）的所有权，上诉人陈卓伟现居住的涉案房屋为原“东升电器元件厂”所属公房，涉案房屋的公房性质未曾发生改变。被上诉人广州电器元件厂质证认为：上述《广州市房屋住用凭证》、《广州市私房租簿》无法确认真实性、合法性；上诉人陈卓伟自写的《报告》是其单方报告，启正社区居委会加盖公章只是证明上诉人陈卓伟是该辖区居民，不能证明涉案房屋的归属。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，被上诉人广州电器元件厂作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。上诉人陈卓伟与被上诉人广州电器元件厂双方之间虽无签订书面租赁合同，但双方均确认就涉案房屋存在租赁关系，故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，认定上诉人陈卓伟与被上诉人广州电器元件厂之间属不定期租赁关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方就继续租赁无法协商一致，故一审判决认定被上诉人广州电器元件厂要求解除租赁关系、收回涉案房屋合法合理而予以支持并判决同住人员迁出正确。根据上诉人陈卓伟在本案中的陈述以及本案查明的事实，上诉人陈卓伟使用涉案房屋是基于其承接其父母的承租权，而其父母承租涉案房屋是基于拆迁安置合同关系。上诉人陈卓伟未确实、充分的举证证明其父亲享有原被拆迁房屋的所有权，而上诉人陈卓伟及其亲属就涉案房屋与原出租人签订的租赁合同期限早已届满，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款亦规定租赁期限不得超过二十年，故上诉人陈卓伟认为双方属永久性租赁关系于法无据，一审判决对此认定正确。至于上诉人陈卓伟称其存在居住困难，若其符合申请条件的，可按照相关政策规定申请保障性住房，但并不构成继续使用本案所涉房屋的合理抗辩。综上，上诉人陈卓伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈卓伟负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年七月二十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿