渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初3191号  原告：陕西信达房地产开发有限责任公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：王英，系董事长。委托诉讼代理人：吴伟，陕西渭临律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋菲，陕西渭临律师事务所律师。原告：渭南市信达物业管理有限公司，住所地陕西省渭南市临渭区。法定代表人：戴婷，系经理。委托诉讼代理人：田盼，陕西渭临律师事务所律师。被告：渭南市思威特健身俱乐部，住所地渭南市。法定代表人：丁新，系总经理。委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。被告：丁新，男，1970年7月4日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区。 委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。原告陕西信达房地产开发有限责任公司（以下简称信达房地产公司）、渭南市信达物业管理有限公司（以下简称信达物业公司）诉被告渭南市思威特健身俱乐部（以下简称思威特俱乐部）、丁新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。信达房地产公司法定代表人王英及委托诉讼代理人吴伟未到庭，其委托诉讼代理人宋菲到庭参加诉讼。信达物业公司法定代表人戴婷未到庭，其委托诉讼代理人田盼到庭参加诉讼。思威特俱乐部法定代表人丁新及其委托诉讼代理人张立祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信达房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费和物业管理费、水电费等共计1510097元（其中：租赁费包含2015年拖欠租赁费733320元，2017年拖欠租赁费675540元；物业费包含2016年拖欠物业费48879元，2017拖欠物业费48888元；水电费及电梯费3470元）；2、依法判令被告清理租赁房屋内的搁置物品，将房屋返还给原告；3、依法判令被告向原告支付2018年1月1日至2019年10月31日房屋占用费2688840元及拖欠房租违约金1548120元；4、依法判令原告的律师代理费5万元由被告承担；5、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：肖某某、丁新、丁进、肖林为了设立渭南市思威特健身俱乐部，遂以肖某某的名义于2012年9月14日与原告签订了《租赁合同》，约定被告租赁原告位于信达广场的世纪明珠项目第四层3号和2号B段部分的商业用房作为思威特健身俱乐部的经营场所，承租期限至2017年12月31日。合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用。但承租期间，被告以经营困难为由拖欠原告2015年和2017年的租金分别为733320元、675540元，拖欠2016年至2017年的物业费、水电费分别为97767元、3470元。就上述费用，原告多次向被告催要，被告承诺向原告清偿拖欠的租金，但一直未履行。合同到期后，原告多次催促被告腾房，被告却置之不理，一直占用原告房屋至今，被告不按时支付房屋租金、物业费、水电费的行为已经构成违约。根据合同第10.1.1款规定，乙方未按时缴纳应缴租金，应及时如数缴纳，还应按日向甲方支付拖欠租金百分之一的违约金。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院。原告信达物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的物业费以及其他费用，包含在原告房地产公司主张的范围内。其中：2016至2017年物业费97767元，电费1345元，水费845元，电梯使用费780元，电梯维护费500元，以上合计101246元。事实与理由：同原告信达房地产公司陈述。被告思威特俱乐部辩称，1、在本案租赁合同解除前，思威特俱乐部拖欠原告租赁费、物业管理费、水电费属实，但是原告诉请第三项费用的总金额计算错误。2017年5月底双方以口头形式对双方的租赁合同予以解除 ，并且约定与思威特俱乐部在案涉房屋内的房屋装修剩余价值及健身设施器材予以折抵思威特俱乐部所拖欠的原告所有的房租、物业费及水电费，也就说因双方租赁合同解除之日起，思威特俱乐部不再拖欠原告诉请的以上三项费用。2、由于思威特俱乐部与原告已经口头约定用案涉租赁房屋内物品折抵租赁费用，并且思威特俱乐部已将租赁房屋内的全部物品包含房屋移交给了原告，也就不存在房屋返还的问题，和清理搁置物品的问题。由于移交房屋的时间为双方合同解除之日，也即2017年5月底。由于房屋已经于2017年5月底已经移交给原告，同时也不存在房屋占用费的问题。原告当庭将其诉请的房屋占用费分解成房屋占用费以及违约金，并不是诉请的明确，而是诉请的增加，原告应对违约金诉请补缴诉讼费。3、原告关于律师代理费的诉请没有法律和事实依据，依法不应承担。4、原告在诉状中陈述其多次催促被告腾房，被告无动于衷，不属实，涉案房屋已于2017年5月底移交原告，原告从未催促被告腾房，属于虚假陈述。双方合同在2017年5月底已解除，从2017年6月到2017年12月的物业费是不存在的。就原告信达房地产公司申请追加原告信达物业公司为共同原告没有法律依据，更何况两原告对本案的诉讼标的并没有共同的利益，实际上本案的诉讼关系在原被告之间，只可能存在被告与其中一个原告存在租赁关系，不可能被告与两个原告之间都有租赁关系。被告丁新辩称，原告诉请丁新承担本案责任，无法律和事实依据，民法通则第六十条明确规定，法人以其全部财产独立承担民事责任。第六十一条规定法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。就本案而言，假如有民事责任需要承担，也是被告思威特俱乐部以其全部财产进行承担。原告信达房地产公司第二项诉请无法律和事实依据。其不可能欠原告电费，因为电费都是预收的。被告离开时水电还都有，还留了几千块钱的电费，其不清楚原告信达物业公司物业费计算标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证。对两原告提供的民办非企业单位批准登记通知书、租赁合同、2013年7月1日补充协议书、商铺交付确认书、2017年1月4日还款计划、2017年2月27日补充协议、委托代理合同、公证书及两被告提供的信达物业缴费通知单、2013年7月1日补充协议书、登记证书及开办资料，因双方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。对两原告提供的催费通知单及两被告提供的固定资产移交清单、证人刘某某、张某某证人证言，结合案情，进行综合认定，对有争议的事实，本院认定如下：2012年9月14日，原告信达房地产公司（甲方）与肖某某（乙方）签订了《租赁合同》，约定：第二条，甲方将位于信达广场的世纪明珠项目第四层3号和2号B段部分的商业用房出租给乙方；第三条，乙方承租上述场地营业期间的商号名为思威特健身会所，品牌为思威特；第四条具体约定了房屋的租赁期限、租金的具体标准、数额及支付时间。具体为租赁期限为五年，自2012年9月30日交付至2017年12月31日止，并以2013年1月1日开业日为起租日，租金五年合计6754692元；第十条、第十二条及第十七条具体约定了违约处理、合同解除、合同解除的程序及合同终止后相关财产的处置等。被告思威特俱乐部于2013年4月2日登记成立，系民办非企业单位，肖某某系被告斯威特俱乐部法定代表人。2013年7月1日，原告信达物业公司（甲方）与被告思威特俱乐部（乙方）签订《补充协议书》，约定原定交房日期顺延为2012年10月31日，第二期租金少收一个月，即325920元。合同签订后，原告依约于2012年10月31日交付了上述租赁房屋。承租期间，被告思威特俱乐部于2017年1月4日出具还款计划，明确拖欠2015年租赁费733320元、2016年物业费48888元、2016年11月、12月部分房费102220元，合计884428元。2017年2月27日，原告信达物业公司、信达房地产公司与被告丁新签订《补充协议》，明确2015年1月至2016年12月租赁费835540元，2016年1月至2016年12月31日物业费48888元，2017年1月1日至2017年12月31日租赁费733320元，2017年1月1日至2017年12月31日物业费48888元，合计1666636元。另外，双方还约定了2017年还款计划，该还款计划实际下调了租赁费标准。期间，被告思威特俱乐部于2015年11月6日支付原告信达物业公司2015年1月1日至2015年12月31日租赁费200000元；被告思威特俱乐部又于2016年7月9日支付原告信达物业公司2016年1月1日至2016年9月30日租赁费149990元。现因被告思威特俱乐部未按期缴纳租赁费及物业费等，两原告诉至法院。另查明，2012年9月14日，原告信达物业公司（甲方）与被告丁新（乙方）签订《物业管理合同》，基于原告信达房地产公司与乙方2012年9月14日签订的《租赁合同》，双方约定了物业费、水费、电费及电梯运营等其他费用的收费标准及缴费时间。2014年8月31日原告信达房地产公司与原告信达物业公司签订《信达广场前期物业服务合同》，约定原告信达物业公司对原告信达房地产公司提供前期物业管理服务事宜。被告思威特俱乐部法定代表人于2016年2月2日由肖某某变更为丁新。本院认为，原告信达房地产公司与被告思威特俱乐部原法定代表人肖某某签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效的合同。该合同约定的租赁期限为五年，即到2017年12月31日到期。现被告思威特俱乐部辩称双方已于2017年5月以口头形式解除了双方的租赁合同，但其提供的证据并不足以证明双方达成了解除上述租赁关系的合意，因此，该租赁合同至2017年12月31日权利义务终止。按照合同法第九十八条之规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因此，被告思威特俱乐部应当按照合同约定足额支付房屋租赁费。审理中，被告思威特俱乐部对欠缴房屋租赁费的事实予以认可，但对欠缴数额不认可，认为已经口头约定用被告思威特俱乐部场所内存放健身器材、房屋装修价值等折抵拖欠的租赁费等，但其提供的证人证言仅能够证明其于2017年5月将租赁房屋钥匙交由信达物业公司，不能证明双方解除租赁合同及以物抵债的事实。因此，本院按照原告信达房地产公司与被告思威特俱乐部签订的补充协议、还款计划及信达物业公司收款收据等足以认定双方在租赁合同签订后，实际变更了租金标准，按照变更后的租赁费计算，双方一致确认被告思威特俱乐部拖欠原告信达房地产公司2015年租赁费733320元，扣除已缴的200000元，下余533320元；拖欠2017年房屋租赁费675540元，以上共计1208860元。因此，本院对原告信达房地产公司诉请被告思威特俱乐部支付2015年及2017年拖欠租赁费1208860元的诉讼请求予以支持。就原告信达房地产公司请求被告清理租赁房屋内搁置物品，将房屋返还给原告信达房地产公司的诉讼请求。根据庭审中查明的事实，被告思威特俱乐部已于2017年5月将房屋钥匙交还给信达物业公司，结合原告提供的公证书载明情况，足以认定原告信达房地产公司已实际占有租赁房屋，仅因为房屋内物品未腾清才未能继续出租房屋。因此，对原告信达物业公司请求被告思威特俱乐部返还房屋的诉请请求不予支持。但被告思威特俱乐部在返还房屋时未将租赁房屋内物品进行搬离，其主张的以物抵债也未提供充分证据予以支持，故被告思威特俱乐部应当在合理期限内腾清租赁房屋内物品，清理物品详见公证书所附视频。就原告信达房地产公司主张的被告支付房屋占用费的诉讼请求。《租赁合同》第12.3条约定了乙方不能在合同约定的日期前将所租赁的房屋交付给甲方的，甲方可以停止乙方营业，并按照合同约定本年度租金的两倍为标准收取房屋占用费。本案中，双方确认租赁费已算至2017年12月，且租赁合同已于2017年12月31日到期，故被告思威特俱乐部应当在合理期限内腾清租赁房屋内物品。但被告思威特俱乐部至今未腾清租赁房屋内物品，也未提供证据证明已经与原告信达房地产公司达成以物抵债的协议，因此对原告主张的房屋占用费予以支持。但原告信达房地产公司主张2018年1月1日起至2019年10月31日的房屋占用费明显超过了被告应当腾清房屋的合理期限，从诚实信用的原则出发，结合合同履行情况及原告怠于主张权利导致损失扩大的事实综合考虑，酌定合理腾清期限为三个月，结合双方实际约定的2017年的房屋租赁费标准，被告思威特俱乐部应按合同约定支付原告信达房地产公司三个月房屋占用费366660元（733320元/年÷12个月×3个月×2）。就原告信达房地产公司主张违约金的诉讼请求，《租赁合同》第10.1.1条约定，乙方未按时交纳应付租金，除应及时如数补缴外，应按日向甲方支付拖欠总金额百分之一的违约金。但因双方已于2017年2月27日签订了补充协议，约定了拖欠租赁费的还款方案，被告思威特俱乐部至今未付拖欠租金，原告信达房地产公司起诉请求支付违约金并未超过法律规定的诉讼时效，故被告思威特俱乐部应当按照合同约定自2018年1月1日起支付违约金至2019年10月31日。但按照原告信达房地产公司主张的违约金标准计算，被告思威特俱乐部应支付的违约金数额明显高于造成损失的百分之三十。因此，本院以原告信达房地产公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为被告思威特俱乐部应自2018年1月1日起按照人民银行同期同类贷款利率支付原告信达房地产公司违约金至2019年10月31日。就原告信达房地产公司主张的律师费一节。《租赁合同》第17.1条约定了本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方同意向房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费用及守约方的律师代理费用由违约方承担。本案中，双方已约定律师代理费由违约方承担，因此，被告思威特俱乐部理应按照合同约定支付原告信达房地产公司律师代理费。但原告信达房地产公司仅提供了委托代理合同，并未提供律师费用缴费发票，不能证明发生律师代理费的实际数额，故对原告信达房地产公司主张被告思威特俱乐部支付律师代理费50000元的诉讼请求不予支持。就原告信达房地产公司主张被告丁新承担上述支付拖欠房屋租赁费、房屋占用费、违约金等费用的诉讼请求。因被告思威特俱乐部系法人型民办非企业单位，是独立的民事主体，对外应当独立承担民事责任。被告丁新作为被告思威特俱乐部的法定代表人，不是房屋租赁合同的相对人，不应承担支付拖欠房屋租赁费、房屋占用费、违约金等费用的法律后果。关于原告信达物业公司主张的物业费和水电费等诉讼请求，与本案无关，本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告渭南市思威特健身俱乐部于本判决生效之日起三十日内支付拖欠原告陕西信达房地产开发有限责任公司租赁费1208860元、房屋占用费366660元及违约金（违约金以1208860元为基数，自2018年1月1日起按照人民银行同期同类贷款利率算至2019年10月31日）；二、被告渭南市思威特健身俱乐部于本判决生效之日起三十日腾清租赁房屋内物品（物品清单详见公证书后附视频资料）；三、驳回原告陕西信达房地产开发有限责任公司及原告渭南市信达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52379元，由原告陕西信达房地产开发有限责任公司承担36379元，由被告渭南市思威特健身俱乐部承担16000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。    审    判    长      邓卫民审    判    员      赵红艳人 民 陪 审 员      单秀女 二〇二〇年六月十八日   书    记   员       张  君  1