浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初4134号 原告：吕慧英，女，1963年9月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：吕忠东，男，1969年7月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告：吕莲芳，女，1962年5月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 三原告共同委托诉讼代理人：马文涛，浙江锦丰律师事务所律师。 被告：杭州大禹房地产开发有限公司，住所地杭州余杭区余杭街道余昌路8号。统一社会信用代码91330110742043114L。 诉讼代表人：浙江杭天信律师事务所，系杭州大禹房地产开发有限公司管理人，负责人汪红妖。 委托诉讼代理人：曾洁，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾莉敏，浙江杭天信律师事务所律师。 原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳为与被告杭州大禹房地产开发有限公司（以下简称大禹公司）普通破产债权确认纠纷一案，于2020年4月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘丽萍适用简易程序，于2020年5月18日、2020年7月7日二次公开开庭进行了审理。原告吕忠东、吕莲芳及三原告共同委托诉讼代理人马文涛，被告大禹公司的委托诉讼代理人曾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳起诉称：2004年10月1日，其与大禹公司就房屋拆迁安置事宜签订《换房安置协议书》一份，约定大禹公司于2006年10月10日前交付余杭街道大禹御景城4号楼1单元801、901、1001室建筑面积均为122.7平方米的三套安置房，但大禹公司未按期交付。后吕慧英一方与大禹公司于2008年10月8日又签订《拆迁户吕慧英、吕忠东、吕莲芳回迁结算清单》（以下简称《回迁结算清单》）一份，确认三套安置房为大禹御景城6号楼1单元801、901、1001室，大禹公司承诺一年内为吕慧英一方办好新房产权证，但期满未办理，且经吕慧英一方催告后仍未办理。为此，吕慧英一方只能向政府部门寻求帮助，直至2019年3月28日，在政府部门协调下，吕慧英一方替大禹公司缴纳了相关税费，才办好案涉房屋产权证。因大禹公司的违约行为损害了吕慧英一方的合法权益，吕慧英一方基于此向管理人申报了债权，但管理人对于吕慧英一方主张的利息损失不予认定，为此，吕慧英一方诉至法院，请求判令：一、确认吕慧英、吕忠东、吕莲芳对大禹公司享有债权（损失）502181.18元（以920250元为基数，按三至五年（含五年）利率5.76%自2009年10月8日计算至2019年3月28日期间的银行贷款利息）；二、本案案件受理费由大禹公司承担。 原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳为支持其诉请主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料： 1、《换房安置协议书》一份，用以证明吕慧英一方与大禹公司就房屋拆迁安置签订协议的事实。 2、《回迁结算清单》一份，用以证明大禹公司承诺在一年内为吕慧英一方办理新房产权证的事实。 3、《债权审核通知书》三份，用以证明吕慧英一方向管理人申报了债权，但管理人对吕慧英一方申报的债权不予确认的事实。 4、不动产权证原件三份，用以证明案涉房屋完成过户的时间为2019年3月28日，大禹公司逾期办证已构成违约的事实。 5、余杭街道证明、来电情况说明各一份，用以证明吕慧英一方为办理案涉房屋产权证寻求政府部门救济的事实。 6、收据一份，用以证明吕慧英一方于2008年10月10日向大禹公司支付结算款13050元的事实。 被告大禹公司答辩称：一、原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳申报债权时，未提供证据证明系大禹公司原因导致案涉房屋逾期办理过户，故对其所申报的债权不予确认；二、《回购结算清单》第七条约定的“一年”系附条件的起算时间，即要求在“乙方办证资料齐全，且经中介办证公司认可的情况下”起算，大禹公司于2018年的6月10日向吕慧英一方提供案涉三套房屋的产权登记证及土地分割证用于办理过户，吕慧英一方于2019年3月28日完成过户，该期间未超过一年，故大禹公司不存在违约行为；三、案涉房屋拆迁事宜发生在2004年，不应适用2013年施行的《余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定，且大禹公司不负有备案义务；四、不排除是吕慧英一方自身的原因导致无法办理产权过户登记手续。综上，请求驳回吕慧英一方的全部诉讼请求。 被告大禹公司为支持其抗辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、杭州市不动产权属信息查询记录一份，用以证明2007年8月13日案涉三套房屋已登记在大禹公司名下的事实。 2、吕慧英、吕忠东、吕莲芳债权申报材料各一份，用以证明吕慧英一方并未提供证据证明其已向大禹公司提供齐全的办证资料且得到中介办证公司认可的事实。 3、收条一份，用以证明吕莲芳于2018年6月10日从大禹公司领取案涉三套房屋的产权登记证和土地分割证的事实。 原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳提供的证据，被告大禹公司质证如下：对证据1、3的三性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为大禹公司承诺一年系附条件的期限；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，认为该证据仅能证明案涉房屋变更所有权登记的时间是2019年的3月28日，但不能证明系大禹公司的原因导致逾期办证；对证据5中的余杭街道证明，认为属于证人证言，现证人未出庭作证，不能作为认定案件事实的依据，对来电情况说明的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为仅能证明吕慧英一方向政府部门反映情况，但不能证明逾期办证的责任在于大禹公司。对证据6的三性无异议。 被告大禹公司提供的证据，原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳质证如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但认为大禹公司在签署《回迁结算协议》时即已经取得产权登记证，已符合办理过户的条件，能印证逾期过户的责任在于大禹公司；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为应该由大禹公司举证证明吕慧英一方存在不配合办理过户的行为；对证据3的真实性、合法性无异议，但认为大禹公司逾期办理过户，吕慧英一方系迫于无奈，才要求大禹公司提供相关的证件来完成过户。 本院对双方当事人提交的证据认证如下：吕慧英、吕忠东、吕莲芳提交的证据1-4、6以及证据5中的来电情况说明，大禹公司对真实性、合法性无异议，经审查，本院对真实性、合法性予以认定；对证据5中的余杭街道证明有异议，本院结合当事人的陈述及其他证据予以综合认定；被告提交的证据1-3，原告对真实性、合法性无异议，经审查，本院对真实性、合法性予以认定。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定本案事实如下：2004年10月1日，大禹公司作为拆迁方（甲方）与吕慧英、吕忠东、吕莲芳作为被拆迁方（乙方）签订《换房安置协议书》一份，约定：一、乙方房屋座落在直街167号内房屋居住面积根据房管所测量为50＊3＝150平方米，暂无房管部门的权属证明，今后如就此问题发生纠纷，由乙方承担，与甲方无关；二、乙方同意在签订本协议后，于2004年10月10日前搬迁腾空房屋，旧房交由甲方拆除；三、甲方考虑到乙方实际居住的事实情况，采取以房换房的方式落实安置，同意将位于大禹御景城商住4＃一单元701、801、901三套建筑面积122.7＊3平方米的安置房，于2006年10月10日前，交付给乙方；四、双方的其他约定：1.乙方应收附属物装潢68400元、搬家费3600元、过渡费21000元，合计93000元；2.乙方应付超面积款34000＊3＝102000元；3.双方新、旧房换置后，互相抵冲，最后乙方实际支付甲方9000元；……6.新方产权证由甲方负责办理（含手续等一切费用）。 2007年8月13日，大禹公司取得御景城6幢1单元801、901、1001室的房产权证，权利性质登记为新建商品房。2008年10月8日，大禹公司作为甲方与吕慧英、吕忠东、吕莲芳作为乙方签订了《回迁结算清单》一份，载明：一、回迁房位置为大禹御景城6号楼（工程4号楼）一单元801、901、1001室；二、期房建筑面积为368.1平方米，交房实测建筑面积为372.6平方米，交房面积-期房面积为372.6-368.1=4.5平方米，根据2008年7月30日上午在大禹房产余杭售楼部办公室，公司副总汪毅新、镇推进办主任钱卫民与拆迁户当面协商决定，超出面积4.5平方米按2500元每平方米计算，共11250元；三、过渡费结算，计算日期为2008年8月2日至2008年11月1日，原面积150平方米*16元*3个月=7200元；四、原换房安置协议书乙方欠甲方超出面积款9000元；五、结算如下：11250元+9000元-7200元=13050元；六、最终乙方应支付甲方13050元；七、原协议书第六条“新房产权证由甲方负责办理（含手续等一切费用）”继续生效、甲方承诺在乙方办证资料齐全且经中介办证公司认可的情况下一年内办好，超出期限按国家有关规定办理。2008年10月10日，吕慧英、吕忠东、吕莲芳支付大禹公司回迁结算款13050元。该期间，大禹公司将案涉三套房屋交付给吕慧英、吕忠东、吕莲芳。 因案涉三套房屋未能完成过户，吕慧英、吕忠东、吕莲芳多次上访，为此，余杭街道办事处于2013年3月牵头召开协调会，但最终未达成共识。2014年12月至2015年5月期间，吕忠东通过电话180××××7011共拨打杭州市“12345”市长热线五次，称其为余杭区老余杭直街167号拆迁户，2004年与大禹公司签订拆迁协议，2008年10月回迁，但回迁房屋三证由开发商代办，曾多次向余杭区房管部门反映无果，请有关部门帮助协调尽快办理房屋三证。另查明，案涉三套房屋于2015年5月27日起至2018年5月26日期间被杭州市西湖区人民法院查封。 2018年6月10日，吕莲芳向被告大禹公司出具《收条》一份，载明：“今收到大禹公司房产证原件，御景城6-1-901、1001、801室三套房屋证件，土地分割证，为办理过户手续，现拿给中介看，等过完户后拿回收条。”2019年3月29日，案涉三套房屋分别过户并登记至吕慧英、吕忠东、吕莲芳名下。 2018年12月20日，债权人胡林喜以大禹公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力为由向本院申请对大禹公司进行破产清算，本院于2019年2月1日作出（2019）浙0110破申2号民事裁定书，受理了债权人胡林喜对大禹公司的破产清算申请，并指定浙江杭天信律师事务所担任大禹公司的管理人。2019年4月3日，吕慧英、吕忠东、吕莲芳以大禹公司未及时办理过户为由，要求按照《换房安置协议书》第六条和《回迁结算清单》第七条，并参照浙江省2000年修改版《商品房买卖合同》第十五条赔偿，分别向管理人申报了债权，并提交了《补充协议》等材料，其中，吕慧英向管理人申报的债权为本金（契税）767元，利息536742.46元，合计537509.46元；吕莲芳向管理人申报的债权为本金3671.12元，利息536742.46元，合计540413.58元；吕忠东向管理人申报的债权为本金13434.91元，利息536742.46元，合计550177.37元。 2020年3月10日，管理人作出（2019）大禹管审字第23号、第24号、第25号债权审核通知书，对吕慧英申报的债权认定如下：部分确认债权金额为3671.12元，其中本金债权3671.12元，债权性质为普通债权；对吕莲芳申报的债权认定如下：部分确认债权金额767元，其中本金债权767元，债权性质为普通债权；对吕忠东申报的债权认定如下：部分确认债权金额为767元，其中本金债权767元，债权性质为普通债权，另认定12667.91元税款为共益债务，待大禹公司资产处置后优先受偿。同时，管理人以吕慧英、吕忠东、吕莲芳“未提供证据证明其已将办证资料准备齐全且提交给中介办证公司或大禹公司，系大禹公司的原因导致房产未能在一年内办理过户；房屋系拆迁安置房而非商品房，不应适用《商品房买卖合同》中关于违约金支付的条款；未明确违约金的计算过程”为由，对吕慧英、吕忠东、吕莲芳主张的违约金不予认可。吕慧英、吕忠东、吕莲芳对管理人的上述审核意见持有异议，故诉至本院，请求上判。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应依法或根据合同约定承担相应的损害赔偿责任。合同内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 关于违约责任。原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳与被告大禹公司签订的《换房安置协议书》、《回迁结算清单》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性、禁止性规定，应属合法有效。上述协议均明确约定新房产权证由大禹公司负责办理并承担手续费等一切费用，可知大禹公司系办理案涉三套房屋产权证及费用承担的义务主体。吕慧英一方在拆迁过程中通过以房换房的方式获得登记于大禹公司名下位于杭州市余杭区的新建商品房，并于2008年10月10日付清了回迁结算款，故大禹公司理应向吕慧英一方交付房屋并承担办理房产权证、缴纳税费的义务，但吕慧英一方实际取得案涉房屋产权证的时间为2019年3月28日，自2008年10月8日签订《回迁结算清单》起历经十年有余，而该期间，吕慧英一方因未能办理案涉房屋的产权证，持续通过上访、拨打市长热线的方式寻求政府救济，并最终通过向大禹公司借取案涉房屋的产权证、土地分割证，代大禹公司缴纳税费的方式办理并取得了房产权证，大禹公司在诉讼中也未能举证证明系吕慧英一方的原因导致案涉房屋产权证逾期办理，故综合上述情况，本院认为大禹公司存在逾期办证的行为，理应承担相应的违约责任。 关于利息损失。吕慧英一方主张的利息损失502181.18元，系以案涉房屋价款920250元为基数按年利率5.76%，自2009年10月8日起至2019年3月28日止计算得出，其中，房屋价款920250元系按照每平方米2500元*368.1平方米计算。对此，本院认为，该计算方式缺乏理据。首先，关于房屋价款，双方于2004年10月1日在《换房安置协议书》中约定，“乙方应付超面积款34000*3=102000元”，对此吕慧英一方述称，双方以房换房的方式调换的面积为每套房屋中的100平方米，超出的每套22.7平方米对价为34000元，故三套房屋超面积款为102000元，据此可知，2004年双方对于单价的约定应为34000元÷22.7平方米≈1497.8元，而2008年10月8日《回迁结算清单》中双方约定“期房建筑面积368.1平方米，交房实测建筑面积372.6平方米，超出面积4.5平方米按每平方米2500元计算，合计11250元”，可知，2008年双方对于超出的4.5平方米约定的单价为2500元，故案涉房屋价款应为368.1平方米*1497.8元+11250元=562590.18元。其次，关于计算期间，吕慧英一方于2008年10月10日付清回迁结算款13050元，故大禹公司应自吕慧英一方付清回迁结算款的次日起积极履行办证义务，故“一年”的起算时间应为2008年10月11日，截止时间应为2009年10月10日。但大禹公司期满未办理房产权证，故利息损失的起算时间应为2009年10月11日。另，因本院于2019年2月1日受理了债权人胡林喜对大禹公司的破产清算申请，按照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”的规定，计算利息损失的截止时间应为2020年2月1日。故此，吕慧英一方的利息损失应为以562590.18元为基数，按三至五年（含五年）利率5.76%，自2009年10月11日起计算至2019年2月1日，共计301856.6元。 综上，原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳诉请合理部分，本院予以支持，其他无事实和法律依据部分，本院不予支持，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，第五十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳对被告杭州大禹房地产开发有限公司享有普通债权为301856.6元。 二、驳回原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳的其他诉讼请求。 本案案件受理费8822元，减半收取4411元，由原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳负担1497元，被告杭州大禹房地产开发有限公司负担2914元。 原告吕慧英、吕忠东、吕莲芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州大禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  刘丽萍 二〇二〇年七月二十九日 法官助理唐启祥 书记员杨扬