河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0704民初819号原告：杜小平，男，汉族，1970年6月6日出生，住河南省。原告：马莉，女，汉族，1972年11月15日出生，住河南省。二原告共同委托诉讼代理人：李荔，河南御典律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：新乡惠发房地产开发有限公司，住所地：新乡市凤泉区耿黄大道9号。法定代表人：**成，经理。被告：新乡市惠发物业管理有限公司，住所地：新乡市凤泉区耿黄镇耿庄生态园。法定代表人：韩香兰，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：库帅召，河南中原法汇律师事务所律师，代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：文健，河南中原法汇律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杜小平、马莉与被告新乡惠发房地产开发有限公司（以下简称惠发房地产公司）、新乡市惠发物业管理有限公司（以下简称惠发物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜小平及二原告共同委托诉讼代理人李荔，被告惠发房地产公司、惠发物业公司共同委托诉讼代理人库帅召、文健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杜小平、马莉向本院提出诉讼请求：1、判令二被告赔偿二原告凤泉区××大道绿茵河畔小区××室房屋(Db-8号楼)因漏水造成的损失108081.35元；2、判令二被告赔偿二原告房屋无法使用造成的损失10000元及鉴定费2000元。事实与理由：二原告系夫妻关系，2008年10月25日，马莉作为买受人与被告惠发房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买位于凤泉区××大道绿茵河畔小区××室房屋(Db-8号楼)一套，2009年5月18日，新乡市房产管理局颁发了该房屋的所有权证，所有权人为马莉，共有权人为杜小平，随后，原告一家花费巨资对该房屋进行了精装修入住，第一被告作为开发商指定被告惠发物业公司作为前期物业管理公司为原告房屋所在小区提供物业服务。2018年冬季，原告一家暂居住新乡市区其他房屋内，涉案房屋暂无人居住，2019年1月5日原告的邻居发现涉案房屋内有大量积水溢出，随即通知了原告，原告赶到现场后发现是三楼漏水到原告家中，造成原告房屋内大量积水，因三楼尚未出售，无人居住，原告遂立即通知物业人员，但第二被告工作人员以周六没人上班，找不到三楼房门钥匙为由推诿，迟迟不到现场查看、处置，原告无奈，只得拨打“110”，耿黄派出所出警后，物业工作人员才赶到现场将三楼房门打开，看到三楼整个房屋地面均存有大量积水，达数厘米之深，且地面有数条裂缝，原告房屋内的积水正是三楼地面的积水从地板的缝隙中渗漏至原告家中。后经查看，原告家中大量装修物、室内设施、物品均被水浸泡，造成损坏，给原告带来巨额的损失，经贵院委托，河南巨中元房地产土地资产评估有限公司针对原告的损失作出了司法鉴定意见书(包括补充鉴定评估报告)，鉴定意见为涉案房屋内设施及装修工程更换价值及清理费用为108081.35元。第一被告作为开发商，对涉案房屋三楼地板出现漏水应承担责任，第二被告作为物业服务单位，对无人居住未售出房屋发生漏水且渗漏至原告房屋造成的损失应承担责任，但事后二被告拒不同意赔偿原告的损失，原告只得诉至贵院，恳请依法裁判。被告惠发房地产公司辩称，被告愿意就合理损失承担责任，对原告不合理的损失应当予以驳回。被告惠发物业公司辩称，被告认为涉案房屋漏水发生在室内，而被告的管理区域为公共区域，涉案房屋漏水事件的发生与被告无关，被告在本案中不应当承担任何责任。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为:原告要求二被告赔偿损失108081.35元、因案涉房屋无法使用造成的损失10000元、鉴定费2000元有无事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、二原告提交的商品房买卖合同、房屋所有权证各1份、事发后涉案房屋及三楼照片、视频1组，被告对真实性均无异议，证据之间能相互印证，且均与本案具有关联性，本院均予以认定；2、河南巨中元房地产土地资产评估有限公司司法鉴定意见书、补充鉴定评估报告、鉴定费发票各1份，系二原告在诉前申请本院对“新乡市凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101室房产（Db-8号楼）室内设施及装修工程更换价值、清理费用及水泡重装造成无法居住的时间)”进行评估鉴定作出的鉴定意见，本院对真实性均予以认定；3、二原告提交的租房协议、房产证、物业费发票各1份、收条6张，不足以证明原告的该项主张，本院均不予认定；4、河南众诚联合资产评估事务所出具的资产评估报告书1份，鉴定费发票1份，鉴定人范某出庭证言1份，系在本案审理过程中惠发物业公司申请本院对“新乡市凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101室(Db-8号楼)室内设施及装修工程的损坏原因”进行鉴定作出的鉴定意见，证据之间能相互印证，本院均予以认定。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：2008年10月25日，原告杜小平、马莉购买了位于凤泉区耿黄大道被告惠发房地产公司开发的绿茵河畔小区100栋101室(Db-8号楼)房屋一套。2019年1月5日，因原告杜小平、马莉未在上述房屋居住，其邻居发现案涉房屋有积水溢出，遂通知原告杜小平、马莉，原告杜小平、马莉房屋楼上（原告杜小平、马莉楼上房屋尚未出售）漏水，造成原告墙面、家具等被水浸泡。原告杜小平、马莉在诉前申请本院对“新乡市凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101室(Db-8号楼室内设施及装修工程更换价值、清理费用及水泡重装造成无法居住的时间)”进行评估鉴定，2019年2月27日，河南巨中元房地产土地资产评估有限责任公司作出资产评估司法鉴定意见书，鉴定意见为：“我们仅对新乡市凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101房产(Db-8号楼)室内设施及装修工程更换价值、清理费用进行评估鉴定。评估鉴定结果为82535.99元。”产生鉴定费用2000元。2019年6月12日，河南巨中元房地产土地资产评估有限责任公司作出补充鉴定评估报告，内容：“因原告对装修价值的评估提出异议，在原告未提出具体的有异议的装修型号的基础上，我们于2019年5月24日又会同法院和原被告双方对异议部分的装修物现场进行了拆除取证，并依据现场取证物重新估价，得出如下补充评估鉴定结论。评估计算基本公式为：更换价值=拆除费用＋购置全新设施价值，1、TATA木门（含门框）：木门7扇，木门的价格为29820元（包含拆装费用）。2、升达木地板：地板面积为48.122㎡，木地板价格为8018.89元（包含有拆装费用和踢脚线费用）。3、楼梯：楼梯面积为15.88㎡，楼梯价格为11911.79元（包含有拆装费用）。4、壁纸：壁纸面积为46.2㎡，壁纸价格为2379.3元（包含有拆装费用）。”2019年7月18日，二原告因与被告协商无果,诉至本院。本案审理过程中,被告惠发物业公司申请对“新乡市凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101室(Db-8号楼)室内设施及装修工程的损坏原因”进行评估,2020年6月1日，河南众诚联合资产评估事务所作出资产评估报告书，内容为：“对截至2019年1月5日凤泉区耿黄大道绿茵河畔100栋101室(Db-8号楼)因漏水造成的损失金额进行了评估，评估结论为52713元”，产生评估费用17000元。本院认为，本案案由应为财产损害赔偿纠纷。公民的合法权益受法律保护。原告杜小平、马莉与被告惠发房地产公司系不动产相邻各方,应当按照有利生产、方便生活的原则,正确处理相邻关系。被告惠发房地产公司作为原告杜小平、马莉楼上未售房屋的所有者与管理者,对未售房屋负有维护、管理的义务。因被告惠发房地产公司未对原告杜小平、马莉楼上未售房屋进行妥善管理,造成相邻原告财产损失,其负有赔偿原告损失的义务。惠发物业公司对房屋建筑的共用部位负有维修与养护的义务,本案漏水部位在屋内,故本院对原告杜小平、马莉主张惠发物业公司进行赔偿的诉求不予支持。关于因漏水造成的损失数额问题。河南巨中元房地产土地资产评估有限责任公司是对案涉房屋室内设施及装修工程更换价值、清理费用进行的评估鉴定，评估计算基本公式为：更换价值=拆除费用＋购置全新设施价值。河南众诚联合资产评估事务所是对案涉房屋因漏水造成的损失金额，房屋漏水损失费用=清理费用+部分被损坏家具净值+部分重新清理装修费用。因本案系财产损害赔偿纠纷，河南众诚联合资产评估事务所的评估结论更为合理。故就损失数额,本院参照河南众诚联合资产评估事务所资产评估报告书的结论52713元予以支持。原告杜小平、马莉要求房屋自漏水发生后无法使用的损失10000元,证据不足，本院不予认定。关于原告杜小平、马莉申请河南巨中元房地产土地资产评估有限责任公司进行鉴定产生的鉴定费2000元,系合理费用，被告应当赔偿，本院予以支持。关于被告主张在河南众诚联合资产评估事务所进行鉴定产生的鉴定费17000元应由原告杜小平、马莉承担的意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，应由被告自行承担。综上,原告杜小平、马莉房屋的损失为因漏水遭受损失52713元、鉴定费2000元。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告新乡惠发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杜小平、马莉房屋损失52713元、鉴定费2000元,合计54713元；二、驳回原告杜小平、马莉的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元，由原告杜小平、马莉负担1471元，由被告新乡惠发房地产开发有限公司负担1231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本八份，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于新乡市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李树全审 判 员  郭会芳人民陪审员  张希红二〇二〇年七月十四日书 记 员  郝 甜