辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1936号上诉人（原审被告）：美忱集团有限公司，住所地鞍山市立山区铁塔路150号。法定代表人：许会忱，该公司经理。委托诉讼代理人：徐志，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人：鞍山市通尊房地产开发有限公司，住所地鞍山市铁西区工业园区四方台路276号。法定代表人：尚鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，辽宁科融律师事务所律师。原审被告：许会忱，男，汉族，1967年5月12日生，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：徐志，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人美忱集团有限公司为与被上诉人鞍山市通尊房地产开发有限公司、原审被告许会忱房屋买卖合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人美忱集团有限公司、原审被告许会忱的共同委托诉讼代理人徐志、被上诉人的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。美忱集团有限公司上诉请求：1、请求依法撤销鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初142号民事判决，改判上诉人不承担违约金；2、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：原审判决上诉人给付被上诉人违约金(以1000万元为基数，按约定的每日万分之五计算，起算日期自2019年10月1日起至购房款实际支付完毕之日止)判决错误，上诉人认为不应给付违约金，因为判决第一项给付6%年利率完全可以弥补被上诉人的实际损失。鞍山市通尊房地产开发有限公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。鞍山市通尊房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告美忱集团有限公司承担违约责任，支付拖欠原告的购房款1000万元。欠款利息暂计2,065,000元(以1000万元为基数，按约定的年利率6%计算，从2016年8月5日购房发票出具之日起暂计算至2020年1月14日，实际利息计算至被告购房款支付完毕之日止)。逾期付款违约金暂计525,000元(以1000万元为基数，按约定的每日万分之五计算，从2019年9月30日的次日计算至2020年1月14日，实际违约金计算至被告购房款支付完毕之日止)。被告已经支付的购房款，均未按期付款，应按约定向原告支付逾期付款利息及违约金1,476,621元，以上合计14,066,621元；2、被告许会忱作为连带责任保证人，对上述款项承担还款连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月16日，原告与被告美忱集团有限公司签订了《通尊科技园厂房销售协议》，该协议约定被告美忱集团有限公司向原告整栋购买“通尊工业自动化科技园”项目标准产房，厂房合计面积为13821.19平方米，总房款23,496,023元；双方约定付款方式及付款时间为协议签订当日被告美忱集团有限公司向原告支付50万元购房定金，并在30天内被告美忱集团有限公司向原告一次性支付10,806,023元首期购房款，剩余房款1219万元和资金占用费(按银行贷款利息从原告出具购房发票之日起计算至实际支付之日止)应由被告美忱集团有限公司于2016年12月20日前一次性向原告支付；双方约定逾期付款违约责任，若被告美忱集团有限公司未按约定时间支付相应款项，被告美忱集团有限公司应按逾期天数向原告支付逾期应付款每日万分之五的违约金；双方约定为保证协议第二条履行，由占被告美忱集团有限公司80%股权的股东即本案被告许会忱对协议项下被告美忱集团有限公司应付原告的购房款及违约金承担连带责任保证。另查，2016年7月13日，原、被告双方签订《补充协议》一份，该协议约定被告需在2016年10月15日前向原告支付人民币450万元，同时向原告支付以前述450万元为本金，自2016年4月16日其至实际支付之日止，按6%年利率计算的资金占用费；被告需在2016年11月15日前向原告支付人民币2,806,023元，同时向原告支付以前述2,806,023元为本金，自2016年4月16日起至实际支付之日止，按6%年利率计算的资金占用费。2019年4月28日，原、被告双方签订《二○一九年补充协议》，该协议约定被告定于2019年9月30日前，将剩余未付房款人民币1000万元向原告付清；被告股东即被告许会忱仍承担保证责任，直至上述房款付清。再查，上述《通尊科技园厂房销售协议》、《补充协议》、《二○一九年补充协议》三份协议中，被告许会忱均以保证人的身份在协议上签字，承担连带保证责任。被告美忱集团有限公司尚欠原告剩余房款又查，1000万元未支付。原告在被告未缴纳足额购房款的情况下为其开具了全额发票，并为此缴纳税费1,118,858.21元。一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。本案中原告与被告美忱集团有限公司之间签订的《通尊科技园厂房销售协议》、《补充协议》、《二○一九年补充协议》均系双方自愿签订，且合同内容不违反法律规定，系合法有效。二被告于庭审中均对被告美忱集团有限公司尚欠原告购房款人民币1000万元的事实无异议，故对原告要求被告美忱集团有限公司支付剩余房款的诉讼请求本院予以支持。关于被告美忱集团有限公司辩称原告诉请的违约金过高一节。该院认为，被告美忱集团有限公司与原告签订的《通尊科技园厂房销售协议》、《补充协议》、《二○一九年充协议》、充协议》系出于其真实的意思表示，原告所主张的违约金数额并未超出双方在协议中的约定，亦未超过法律规定，故原告主张的违约金的请求有事实和法律规定，该院予以支持。被告要求减少违约金的请求于法无据，该院不予采纳。关于被告许会忱辩称许会忱依法不应承担连带责任一节。该院认为，被告美忱集团有限公司与原告签订的《通尊科技园厂房销售协议》中，双方约定为保证协议第二条履行，由占被告美忱集团有限公司80%股权的股东即本案被告许会忱对协议项下被告美忱集团有限公司应付原告的购房款及违约金承担连带责任保证。被告许会忱在该协议及其后的两份补充协议中均以保证人的身份签字，庭审中亦对三份协议的真实性予以认可，故对被告的该项辩称该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定判决如下：一、被告美忱集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告鞍山市通尊房地产开发有限公司剩余购房款项人民币1000万元及上述该款项利息(以1000万元为基数，按约定的年利率6%计算，起算日期自2016年8月5日起至购房款实际支付完毕之日止)；二、被告美忱集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告鞍山市通尊房地产开发有限公司违约金(以1000万元为基数，按约定的每日万分之五计算，起算日期自2019年10月1日起至购房款实际支付完毕之日止)；三、被告许会忱对本判决第(一)、(二)项所列债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106,200元(原告预交)，由被告美忱集团有限公司、许会忱承担。本院二审审理期间，各方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为上诉人是否应当支付被上诉人违约金，如需支付违约金起算日期应如何确定。对此本院认为，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。判断违约金是否过高，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，被上诉人将房屋过户至上诉人名下，上诉人尚欠被上诉人购房款1000万元未支付，上诉人应按照双方约定，向被上诉人支付资金占用费年利率6%。关于上诉人主张不予支付违约金一节，综合本案来看，上诉人与被上诉人共签订了三份合同，在履行合同过程中，上诉人三次违约，上诉人应承担全部过错责任，且被上诉人为房地产开发公司，上诉人的违约行为势必对被上诉人公司房地产企业的资金周转等逾期利益造成影响，因此，双方约定日万分之五的违约金标准不属于过高约定，本院不予调整。上诉人应按合同约定向被上诉人赔偿因违约造成的损失，即按日万分之五向被上诉人支付违约金。但原审判决中，利息和违约金计算时间重叠，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初142号民事判决第二项：“美忱集团有限公司于本判决生效后十日内给付鞍山市通尊房地产开发有限公司违约金(以1000万元为基数，按约定的每日万分之五计算，起算日期自2019年10月1日起至购房款实际支付完毕之日止)；二、维持鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初142号民事判决第三项：“许会忱对本判决第(一)、(二)项所列债务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。”三、变更鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初142号民事判决第一项为：美忱集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告鞍山市通尊房地产开发有限公司剩余购房款项人民币1000万元及上述该款项利息（以1000万元为基数，按约定的年利率6%计算，起算日期自2016年8月5日起至2019年9月30日止）。二审案件受理费14,970元，由美忱集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王长顺审判员  王 娟审判员  徐云龙二〇二〇年七月三十日法官助理王盛楠书记员王茜