上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4321号上诉人(原审被告)：杨芳，男，1957年6月12日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：包逸明，男，1987年8月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：熊顾军，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海卫百辛(集团)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：范捷，董事长。委托诉讼代理人：林琪，上海市同建律师事务所律师。上诉人杨芳、包逸明因与被上诉人上海卫百辛(集团)有限公司(以下简称“上海卫百辛公司”)占有排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨芳、包逸明上诉请求：撤销一审判决，改判上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)由杨芳、包逸明承租。事实和理由：一、宋玉伟对于系争房屋有确定的承租权。该承租权为财产性权利，宋玉伟有权处分。二、宋玉伟委托包逸明代为办理系争房屋变更承租人及购买产权事宜之行为合法有效且仍应继续进行。三、《上海市居住房屋租赁管理办法》第二十三条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住人的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。”该条文未限定共同居住人户口需在承租房屋处。杨芳、包逸明具有变更承租人的资格。四、宋玉伟生前与杨芳、包逸明签订《遗赠抚养协议》，杨芳、包逸明完全履行了抚养义务。如上海卫百辛公司收回系争房屋，杨芳、包逸明则无法获得《遗赠抚养协议》约定的权益。五、延吉物业公司在收到包逸明提交的相关材料后迟迟未回复，自宋玉伟过世后的三年间，收取杨芳、包逸明支付的租金，该行为视为上海卫百辛公司认可杨芳、包逸明继续占有、使用系争房屋，双方成立事实租赁合同关系，上海卫百辛公司不能以未作承租人变更登记为由解除合同。上海卫百辛公司辩称，系争房屋是上海卫百辛公司经营管理的直管公房。自1981年起，上海卫百辛公司将系争房屋出租与宋阿宝，同住人为其配偶陆福宝、儿子宋玉伟。现三人均已逝世，户籍系空户。杨芳、包逸明基于与宋玉伟签署的一份所谓《遗赠抚养协议》，非法侵占居住、使用系争房屋至今。请求法院驳回杨芳、包逸明的上诉请求。上海卫百辛公司向一审法院起诉请求：杨芳、包逸明腾空、返还上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室房屋。一审法院认定事实如下：沪房地杨字(1999)第004387号《上海市房地产权证》显示，上海市杨浦区控江XX村XX-XX、XX-XX号等房屋的权利人为上海卫百辛公司，该房地产权证附记列明XX幢在该产证范围内，即系争房屋的权利人为上海卫百辛公司。1977年6月5日，杨浦区房地产管理局革命委员会《管理所租赁动态审核单》显示，房屋地址“控XX-XX，部位XXX”，新户名“宋阿宝”，部位“XXX”，起讫日期“77/7-1起”。系争房屋的《租用公房凭证》显示，租赁户名宋阿宝。宋阿宝于2015年6月8日报死亡，其配偶陆福宝于2015年8月15日报死亡，两人之子宋玉伟于2016年2月12日报死亡，宋玉伟生前未婚。宋阿宝、陆福宝、宋玉伟生前户籍均在系争房屋内，三人相继去世后，系争房屋内无户籍。2016年1月20日，宋玉伟(遗赠人)、杨芳(抚养人一)、包逸明(抚养人二)签订《遗赠抚养协议》载明，宋玉伟一直未婚，无子女，家中无人照料，长期以来靠两位抚养人照顾，现三方自愿订立以下遗赠抚养协议，三方承诺履行如下内容：“一、本人宋玉伟目前已购买位于上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室(以下简称‘该房屋’)的公租房使用权房屋，现该房屋正处于产权变更阶段，不久该房屋将变更至宋玉伟一人名下，属于宋玉伟的产权房屋。若本人宋玉伟过世时将该房屋出售，本人将扣除本人生前一切债务(包括医疗费)后剩余的全部财产均分赠给上述两位抚养人；若本人宋玉伟过世时该房屋尚未出售，本人愿将该房屋均分赠给上述两位抚养人，届时该房屋属于两位抚养人共同共有，及由两位抚养人全权处理该房屋的一切事宜。二、两位抚养人保证继续细心照顾宋玉伟，宋玉伟的一切饮食起居及医疗均由两位抚养人共同承担。宋玉伟过世后，由两位抚养人共同负责安葬送终。三、该协议已由见证人杨维达、谭家杰宣读给三方聆听，三方均已全部听清及无任何异议予以签字确认。四、该协议一式四份，每人各执一份。”2016年1月28日，宋玉伟出具《委托书》并经上海市杨浦公证处公证。该《委托书》显示：“委托人宋玉伟的父亲宋阿宝于2015年6月7日去世，委托人宋玉伟的母亲陆福宝于2015年8月12日去世，委托人宋玉伟系独生子女。由于宋阿宝是坐落在上海市控江五村XXX号XXX室房屋的承租人，现委托人欲申请将上述房屋的承租人变更为委托人宋玉伟，并且在办妥承租人变更手续后，将上述公房购买成产权房。现委托人宋玉伟因病住院，无法亲自办理上述事宜，为此全权委托包逸明为委托人宋玉伟的代理人，全权办理如下事宜：1.代为办理坐落在上海市控江XX村XXX号XXX室房屋的承租人由宋阿宝变更为宋玉伟的一切手续；2.待承租人变更后，代为办理坐落在上海市控江XX村XXX号XXX室的公有住房购买成产权房的一切手续，包括签订购房合同、办理税收征免认定手续、办理房产过户登记手续、领取房地产权证及初始密码等等与购买房屋产权有关的一切事宜。凡受托人在委托权限内代理委托人签署的一切文件，委托人均予以认可，并享受或承担由此引起的一切权利义务及所造成的法律后果。受托人无转委托权。上述委托期限自本委托书签署之日起至上述委托事宜办妥之日止。”《上海市房屋租赁条列》第四十一条规定：“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：……(二)居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同……。原市房地资源局2001年发布的文件《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》第十二条规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上(特殊情况除外)而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制”。一审法院认为，《上海市房屋租赁条例》及《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见(二)》对公有居住房屋承租人死亡后租赁关系的处理及共同居住人的认定进行了规定。沪房管法(2009)396号《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》对公房变更租赁户名的条件、申请所需要的材料、办理租赁户名变更的流程及申请承诺书的格式作了明确的规定。宋玉伟出具委托书的时间是2016年1月28日，庭审中包逸明陈述，其前往延吉物业公司递交承租人变更申请的第二天是过年放假，经日历查询其前往递交申请的确切时间是2016年2月6日，宋玉伟的死亡时间是2016年2月10日。尚且不论其提交的材料是否完全符合要求，即使所有材料均符合要求，但在办理期间申请人死亡，亦不能完成租赁户名的变更。庭审中，杨芳、包逸明抗辩称，宋玉伟出具的《委托书》写明委托事项直至委托事宜办妥之日止，故即使宋玉伟死亡，延吉物业公司也应当继续为其办理租赁户名的更名手续。法院认为，公有房屋租赁属政策性房屋租赁，对承租人的身份有特定要求，宋玉伟已死亡，其无法作为新的承租人继续履行租赁合同，故无法进行承租人变更手续。庭审中，杨芳、包逸明又抗辩称，因杨芳对宋玉伟尽了较多的照顾，故杨芳系系争房屋的共同居住人。根据共同居住人的条件，杨芳、包逸明以对宋玉伟尽了较多照顾便应是共同居住人之抗辩理由，法院难以采信。退一步讲，即使杨芳或包逸明系系争房屋的共同居住人，根据《上海市房屋租赁条例》之规定，杨芳、包逸明在系争房屋处无本市常住户口，亦不是宋阿宝或宋玉伟的配偶或直系亲属，故杨芳、包逸明均无权作为承租人继续履行租赁合同。上海卫百辛公司作为系争房屋的产权人，对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，杨芳、包逸明控制、占有系争房屋，无事实和法律依据，故对于上海卫百辛公司的诉请，法院予以支持。一审法院判决如下：杨芳、包逸明应于判决生效之日起十五日内搬离位于上海市杨浦区控江五村XXX号XXX室的房屋并将上述房屋返还上海卫百辛(集团)有限公司。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上海卫百辛公司作为系争房屋的产权人，对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。因系争房屋的公有居住性质，杨芳、包逸明在系争房屋处既无本市常住户口，亦不是宋阿宝或宋玉伟的配偶或直系亲属，不具备系争房屋同住人资格，杨芳、包逸明对系争房屋不享有占有、使用、收益的权利。宋玉伟在世时是系争房屋的同住人，非产权人，其对系争房屋的归属无权处分。即使包逸明受宋玉伟委托代为办理系争房屋变更承租人手续，也需出租人在审核提交的申请材料是否齐全，是否符合政策规定后，才能确定宋玉伟是否符合承租人资格。宋玉伟已去世，已不能成为系争房屋的承租人，更无可能购买系争房屋的产权。宋玉伟与杨芳、包逸明签订的《遗赠抚养协议》对上海卫百辛公司不具有约束力，不能阻却上海卫百辛公司行使排除妨害的物权请求权。综上，杨芳、包逸明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由杨芳、包逸明共同负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十七日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……