广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8331号上诉人（原审原告）：胡志中，男，1960年10月20日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：赖晓杰，广东杰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁勇文，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：增城市华侨房地产开发公司，住所地广东省广州市增城区荔城镇莲园路27号。法定代表人：黎霍钱，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂钜钊，该公司员工。上诉人胡志中因与被上诉人增城市华侨房地产开发公司（以下简称增城华侨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。胡志中上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡志中的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由增城华侨公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，涉案《协议书》、《商品房买卖合约》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，增城华侨公司应协助胡志中办理产权过户。1.五年购房还本协议经过公证机关公证，且五年归还购房款的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方权利义务清楚明确，一审法院认定五年购房还本协议存在争议与事实不符。2.增城华侨公司将××房交付给胡志中使用至今已近20年，双方已在事实上履行了《协议书》、××房《商品房买卖合约》的义务。3.双方签订的《协议书》、××房《商品房买卖合约》是对此前权利义务的结算，一审法院认定双方债务存在争议与事实不符，经过公证的3××4、3××5房《商品房买卖合约》足以证明双方的五年购房还本协议及债务结算是真实存在的，双方签订《协议书》、××房《商品房买卖合约》就是对此前权利义务的结算，增城华侨公司一直清楚并同意《协议书》的内容，双方签订的《协议书》合法有效，不存在任何争议，增城华侨公司应履行合同义务，协助胡志中办理产权过户。4.一审法院未认真审查胡志中提交的证据材料，增城华侨公司未提交任何证据材料，应承担不利后果。本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院不应将双方此前已经结算的债务关系作为本案焦点。（二）增城华侨公司在一审中出尔反尔，违反诚信原则，进行虚假陈述，其亦未提交任何证据材料证明五年还本购房协议、《协议书》、××房《商品房买卖合约》存在无效、显失公平的情形。1.增城华侨公司在一审中答辩称“对原告第一项诉求基本上无异议，被告愿意协助过户房产手续……房产至今没有过户主要原因是由于一些历史遗留问题，房产所在土地曾经被法院查封不能办理……”但在一审辩论阶段增城华侨公司又称未过户给胡志中是因为觉得《协议书》不公平，认为双方签订的相关协议都是无效合同。前述矛盾的说法足以证明增城华侨公司违反诚信原则，虚假陈述。2.增城华侨公司未提交任何证据证明五年购房还本协议、《协议书》、××房《商品房买卖合约》存在无效、显失公平的情形，增城华侨公司在签订《协议书》后近20年期间未提出任何异议，并已在事实上履行了《协议书》、××房《商品房买卖合约》的约定。若增城华侨公司认为1995年签订的3××4房、3××5房《商品房买卖合约》及五年还本购房协议为无效合同，就不会办理公证并为履行五年还本购房协议而于2001年再次签订《协议书》、××房《商品房买卖合约》，且将××房交付给胡志中使用至今。因双方债务是真实存在的，此前双方已经对债务进行结算并签订了《协议书》、××房《商品房买卖合约》，根本不存在争议的债务关系，一审法院不应采信增城华侨公司的主张。（三）增城华侨公司应履行合同义务，协助胡志中办理××房的过户，并承担由此产生的税费及滞纳金。二审庭询中另补充：3××4房、3××5房购买协议中，3××4房、3××5房已经交付房款，并且已经过户，已经履行完毕。但是一审的时候由于代理人对案情不清楚，陈述有误，一审增城华侨公司也是确认签订协议5年还购房款的意思，增城华侨公司代理人认为3××4房产还在增城华侨公司名下不是事实，胡志中提交了相关房产过户的证据给法庭。增城华侨公司二审答辩称，1.1995年双方签订的商品房买卖合同，该合同明确违反法律规定，明显存在不公平，属于重大显失公平的合同，应视为无效合同，在1995年5月4日签订合同有约定，交付房款5年内要把房款和产权给对方，该约定明显是重大显失公平的。2.2001年2月19日双方签订的协议，该协议也存在重大显失公平，也应该视为无效合同。3.由于双方在1995年5月4日签订合同后，一直存在债务的争议，并不是正常的房屋买卖关系，故应驳回胡志中所有的上诉请求，维持原判。胡志中向一审法院起诉请求：1.胡志中与增城华侨公司签订的增城区荔城街华侨小区D区3幢华苑楼××房的《商品房买卖合同》有效，增城华侨公司履行合同义务，协助胡志中办理房产权属过户手续至胡志中名下；2.增城华侨公司向胡志中开具销售发票，同时承担办理房产权属过户时双方所产生的所有税费、滞纳金；3.本案诉讼费由增城华侨公司承担。一审法院认定事实：1995年10月12日，增城华侨公司向胡志中发出《通知》，载明“胡志中同志：你所认购的华荔楼商品房，总金额为人民币278880元，现经增城市房地产交易所和增城市房管局产权科委托，代收有关办理房屋产权证的费用如下：……收费总金额23621.1元……接通知后，请于三天内到增城市华侨房地产开发公司营销部办理缴费手续，逾期一切缴费变动的由认购者自负……”。2001年2月19日，增城华侨公司（甲方）与胡志中（乙方）签订《协议书》，载明“由于甲方近年来深受房地产市场过热、销售市场疲弱等因素的影响，出现了经营困难严重资不抵债的境况，已无法用现金偿还乙方五年还本购房款。但甲方为履行原五年还本购房协议关于到期归还购房款规定，同意在华侨城将华苑楼铺位、房屋各一间转让给乙方，以作抵消五年还款购房款。……：一、乙方分别在1995年5月4日、5月8日向甲方购买了华侨城华荔楼3××5,3××4房（签订了五年还本购房协议书），截止2000年5月4日、5月8日为五年还本购房归还期限。现乙方同意，由甲方将在华侨城华苑楼南面7号之一铺位一间作价126720元(35.2平方米×3600元／平方米)，另外水电报装费3500元／间，及华苑楼××房一间作价139440元，合计269660元转让给乙方，以作抵消甲方尚欠乙方在1995年5月4日、5月8日向甲方购买华侨城华荔楼××,3××4房五年还本共278880元（双方同意补偿对方差额）。二、甲方保证所持有的华侨城华苑楼南面7号之一铺位、××房一间现有建筑物不存在抵押、质押等限制行使权利的瑕疵。三、在本协议签订后，乙方即取得该现有建筑物的一切权利，由乙方自由支配，甲方不得干涉。但乙方在使用时，必须遵守国家法律、法令和房管政策，以及华侨城的物业管理规定。四、该房屋需办理房产证、土地使用证等有关手续，费用由乙方自行负责，但甲方必须协助并提供相关资料。五、本协议经双方法定代表或其授权代表签订后即时生效。……”。2001年2月23日，胡志中与增城华侨公司签订《商品房买卖合约》载明“工程编号叁号工程名称华苑××房，建筑面积83平方米……价格139440元。……附则：……2.水电安装：室外电源安装由承建单位负责到门口，电报装费由购房单位自行负责，电表由购房单位自备，室内供水……报装费及安装费由购房单位负责。……5.办契手续：由承建单位协办，契据手续费和交易费由购房单位负责支付。……”。为查明涉案房屋及商铺能否办理过户手续，一审法院向广州市规划和自然资源局发函了解。广州市规划和自然资源局向一审法院作出《广州市规划和自然资源局关于荔城镇华侨城小区D区第3幢华苑楼××房、首层南七号之一房权属登记情况的复函》，载明“荔城镇华侨城D区3号华苑楼是由增城市华侨房地产开发公司开发建设，并于1995年11月办理了商品房屋产权权属监证登记。上述房屋所在地块的用地单位为增城市华侨房地产开发公司。华苑楼××房至今未办理合同备案登记或预购商品房预告登记，亦未办理权属转移登记。目前上述房屋及其所在宗地无抵押、查封情况。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应当由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。华苑楼首层以一个单元办理房屋产权权属监证登记，建筑面积1331.64平方米，因而我局登记系统及档案材料无华苑楼首层南七号之一房屋的信息记录。如办理华苑楼首层南七号之一房屋的权属转移登记，需按规定先办理首层分割登记。专此函复。”。一审审理中，胡志中陈述以下事实，1.增城华侨公司与胡志中签订《协议书》中约定的五年还本购房款，是指胡志中向增城华侨公司购买3××4、3××5房，胡志中先买过来然后增城华侨公司再买回去，但是上述房屋没有实际过户，胡志中没有取得3××4、3××5房。2.胡志中不清楚与增城华侨公司之间达成的五年还本购房，是否实际上是用3××4、3××5房作为增城华侨公司向胡志中借款的担保。增城华侨公司陈述以下事实，1.增城华侨公司与胡志中签订《协议书》中约定的五年还本购房款，是指胡志中一次性缴纳房款，取得房屋，五年后，增城华侨公司将房款返还给胡志中，房屋也归胡志中所有，这是不公平的合同。2.现在3××4和3××5号房在增城华侨公司名下。因为增城华侨公司认为五年还本购房是无效合同，所以没有过户给胡志中。3.当时与胡志中签订五年购房还本合同，应当是增城华侨公司缺乏资金。4.胡志中与增城华侨公司之间达成的五年还本购房，不是用3××4、3××5房作为增城华侨公司向胡志中借款的担保，而是满五年后增城华侨公司将胡志中已付的房款还给胡志中，然后房屋也归属胡志中。一审法院认为：根据胡志中与增城华侨公司之间的《协议书》可知，双方之前曾就华侨城华荔楼3××4、3××5房签订五年还本购房协议，增城华侨公司因无法返还胡志中已付购房款而用本案诉争的花园楼铺位和××房抵偿上述债务。上述行为实际上是增城华侨公司以房抵偿债务的行为，但是经一审庭审可知，现增城华侨公司认为双方之间的五年购房还本协议为无效合同，那么双方之间的债务关系，即存在争议。因双方均未向法院提交相应的证据证明债务的真实存在性，增城华侨公司的抗辩表明其否认债务存在、否认对债务进行结算，因此胡志中与增城华侨公司之间并非是正常的房地产买卖关系，双方签订房屋买卖合同的前提是存在相应的债务纠纷。现涉案房屋没有过户到胡志中名下，因此，胡志中应先行处理与增城华侨公司在先的法律关系，故胡志中直接要求增城华侨公司予以配合过户并承担相应税费、滞纳金，条件暂不成就，一审法院不予支持。至于胡志中要求增城华侨公司向其开具销售发票，其并非法院处理范围，一审法院在此不予调处。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年9月9日作出如下判决：驳回胡志中的诉讼请求。案件受理费5050元，由胡志中负担。二审期间，胡志中向本院提交：1.原增城市荔城镇华侨小区D区华荔楼北面3××4房、3××5房商品房买卖合约《公证书》，拟证明双方真实存在五年还本购房的约定，增城华侨公司承诺于2000年5月8日归还购房款共计人民币278880元给胡志中，双方的权利义务清楚明确；2.3××4房、3××5房购房款《收据》、3××4房购房款及其水电报装款《收据》、《通知》，拟证明胡志中已经付清3××4房、3××5房的全部购房款及相关款项；3.原增城市荔城镇华侨城小区D区第3幢华苑楼××房之《商品房买卖合约》；4.《协议书》，证据3-4拟证明双方存在关于华苑楼××房买卖关系，也证明增城华侨公司为履行3××4房、3××5房《商品房买卖合约》关于五年还本购房款的约定，与胡志中签订《协议书》进行结算，并证明华苑楼××房《商品房买卖合约》购房款已与五年还本购房款（部分）相互抵消即胡志中已支付购房款的事实；5.广州市增城区人民法院关于（2019）粤0118民初3313、33××4号案的《开庭笔录》，拟证明增城华侨公司在本案一审庭审过程中的陈述前后矛盾，出尔反尔，违反诚实信用原则，同时违背事实，进行虚假陈述；6.《不动产登记查册表》、华荔楼3××4房《证明》，拟证明关于华荔楼3××4房、3××5房的合同真实性，增城华侨公司已出售华荔楼3××4房、3××5房给胡志中，胡志中是元华荔楼3××4房、3××5房的产权人，增城华侨公司应继续按约定履行义务；7.金融机构人民币贷款基准利率及利息计算；8.《监证登记表》，证据7-8拟证明双方于1995年签订3××4房、3××5房《商品房买卖合约》时不存在显失公平的情形，证明增城华侨公司以高于市场价格出售房屋给胡志中，双方约定五年还本购房款约定的真实性；9.华荔楼××房水电费单据及《存折》；10.华荔楼××房《证明》；11.华荔楼××房照片，证据9-11拟证明华荔楼××房《商品房买卖合约》后，增城华侨公司已交付华荔楼××房给胡志中使用，胡志中一直以所有权人的身份使用华荔楼××房，增城华侨公司应按约协助胡志中过户；12.EMS邮政快递单，拟证明胡志中一审庭后补交华荔楼3××4房、3××5房证据材料，一审法院未审核。增城华侨公司经质证认为：对证据1的真实性、合法性没有异议，关联性方面，合同中第7条还款办法中写清楚了购房还本是无效的；对证据2的真实性、合法性和关联性没有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该合同是无效合同；对证据4协议书的真实性没有异议，合法性不认可，在不合法的情况下签订的合同是无效合同；对证据5的真实性、合法性和关联性无异议；对证据6查册表写的地址和合同约定的3××4房、3××5房不是同一个地址，不是同一套房屋，不能证明该两个房产已经出售给胡志中、属于胡志中的产权，证据6的证明是在纠纷发生后才出具的，与本案无关，而且没有经过增城华侨公司同意把华荔楼3××4房转让出去是不合法的，胡志中和刘某金签订的买卖合同也是无效的，增城华侨公司从来没有把房产交给胡志中，胡志中无权处分；证据7与本案无关；对证据8的真实性、合法性无异议，但只能证明已经办证的人符合签订的买卖合约，3××4房买卖合约是无效的合同，所以增城华侨公司没有配合其办理相关过户手续，因为过户的都有登记，符合合同内容的是有效的合同；证据9的票据中交款人虽然是以××名义交付，但是交款人不是胡志中，不能证明房屋交还给胡志中使用；证据10是胡志中和其他第三人的证明，也不能证明增城华侨公司已经交付××房给其使用，因为增城华侨公司没有出具任何文件证明××是胡志中的房产；对证据11的意见与证据10的意见一致；对证据12的真实性、合法性和关联性无异议。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，胡志中、增城华侨公司先后于1995年5月8日、5月4日分别就华侨城D区华荔楼北面3××4号、3××5号签订《商品房买卖合约》，约定由胡志中以每套房屋139440元的价格购买该3××4、3××5号房，并约定“房产权：属购房单位所有，今后维修保养由购房单位负责”、“付款方法：在订购房合约时，一次性交清款项”、“还款方法：本单位将于2000年5月8日将购房款总额一次性归还给购房户，购房户同样拥有房屋所有权”等。胡志中、增城华侨公司均确认华侨城D区华荔楼北面3××4号即为增城区荔城街华达街3号3幢304，华侨城D区华荔楼北面3××5号即为增城区荔城街华达街3号××。根据广州市规划和自然资源局增城分局出具的《不动产登记查册表》的记载，增城区荔城街华达街3号3幢3××4房登记的不动产权利主体名称为“龙某虹”，增城区荔城街华达街3号××登记的不动产权利主体名称为“胡某华”。胡志中称：龙某虹系刘某金的妻子，其将华荔楼北面3××4号转卖给刘某金，通过转名手续直接将该房屋产权办证到龙某虹名下；胡志中将华荔楼北面3××5号转卖给胡建某，后胡建某又将产权转让给胡某华，胡建某、胡某华均为胡志中的侄儿。增城华侨公司确认其与龙某虹、胡某华之间没有合同关系，也没有向该二人收取购房款，不清楚该房屋为何登记在龙某虹、胡某华名下。增城华侨公司认为其与胡志中就华荔楼北面3××4号、3××5号房屋签订的《商品房买卖合约》应为借款合同。增城华侨公司、胡志中均同意将华荔楼北面3××4号、3××5号房屋签订的《商品房买卖合约》的效力问题纳入本案审理范围。关于办理交易过户登记的费用问题，胡志中称合同约定由其负担，但因为增城华侨公司的原因导致无法过户，所以应该由增城华侨公司负担。增城华侨公司认为如果法院认为需要办理房屋交易过户，相关费用应当按照国家规定的缴纳义务人承担。再查明，二审期间，本院依法向广州市规划和自然资源局增城区分局发函调查涉案房屋产权情况、能否办理交易过户登记、是否存在司法查封、抵押等交易障碍等问题，该分局于2020年7月6日复函本院称，“一、增城区荔城街华侨城D区3号（华苑楼）是由增城市华侨房地产开发公司开发建设，并于1995年11月办理了房屋所有权首次登记。据档案资料记载，增城区荔城街华侨城D区3号（华苑楼）××房（现址：增城区荔城街华达街5号2幢××房）的房屋用途为住宅，截至2020年6月30日，上述不动产未办理合同备案登记或预购商品房预告登记，亦未办理权属转移登记。目前上述不动产无抵押、查封情况。二、根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构申请办理不动产登记并提交申请登记材料。三、如办理上述不动产的权属转移登记，我局将根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）的要求收取广州市限购政策规定资料。”胡志中经质证认为：对复函的真实性、合法性、关联性没有异议。增城华侨公司经质证认为：对复函的真实性、合法性没有异议，该函反映了涉案房产尚登记在增城华侨公司，没办理过任何产权变更手续，胡志中与增城华侨公司双方签订的××房相关房产买卖合同均为无效合同，胡志中与增城华侨公司只是存在债务关系。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。胡志中、增城华侨公司争议在于华荔楼北面3××4号、3××5号房两份《商品房买卖合约》中关于“还款方法：本单位将于2000年5月8日将购房款总额一次性归还给购房户，购房户同样拥有房屋所有权”的约定是否有效。因增城华侨公司与胡志中就涉案华苑楼××房所签订的《商品房买卖合约》系基于增城华侨公司无法向胡志中返还华荔楼北面3××4号、3××5号房购房款本金所签订，该《商品房买卖合约》具有以物抵债的性质，故涉案华苑楼××房《商品房买卖合约》的合同效力与华荔楼北面3××4号、3××5号房两份《商品房买卖合约》的效力密切相关，胡志中、增城华侨公司亦同意将华荔楼北面3××4号、3××5号房两份《商品房买卖合约》的效力纳入本案审理范围，故本案应先审查华荔楼北面3××4号、3××5号房两份《商品房买卖合约》的效力问题。胡志中、增城华侨公司就华荔楼北面3××4号、3××5号房签订《商品房买卖合约》时，对于购房人与地产公司关于购房还本的约定，国家现行法律、法规都没有禁止性规定，双方意思表示真实，内容合法，该两份《商品房买卖合约》应认定为有效。增城华侨公司收取了胡志中就华荔楼北面3××4号、3××5号房缴纳的购房款，五年期满，增城华侨公司应向胡志中承担还本责任。增城华侨公司认为华荔楼北面3××4号、3××5号房所涉《商品房买卖合约》显失公平，应依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项以及第五十五条的规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，增城华侨公司并未在法律规定的期限内行使撤销权，增城华侨公司以该两份《商品房买卖合约》显失公平为由拒绝履行还本责任，依据不足，本院不予采纳。增城华侨公司因不能履行还本责任，与胡志中就华苑楼××房签订具有以物抵债性质的《商品房买卖合约》，系双方真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对于增城华侨公司、胡志中均有约束力。如前所述，华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》具有以物抵债的性质，增城华侨公司未偿还华荔楼北面3××4号、3××5号房所涉《商品房买卖合约》项下购房款，本金中的一部分转为华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》项下的购房款，即胡志中已支付华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》项下的合同对价，增城华侨公司应当依约履行华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》项下的义务。现并无证据证明华苑楼××房具有不能办理交易过户手续的障碍，华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》并无对办证期限作出约定，胡志中有权要求增城华侨公司协助办理华苑楼××房产权过户手续至其名下，一审法院驳回胡志中的该项诉讼请求不当，二审予以纠正。华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》约定“办契手续：由承建单位协办，契据手续费和交易费由购房单位负责支付”，胡志中要求增城华侨公司承担办理房产权属过户时双方所产生的所有税费、滞纳金，显然与合同约定不符，本院对于胡志中的该部分诉讼请求不予支持。至于销售发票的问题，华苑楼××房所涉《商品房买卖合约》对于销售发票的问题并无作出约定，且发票开具问题属于行政管理的范围，本案不予调处。综上所述，胡志中要求增城华侨公司协助办理华苑楼××房产权交易过户手续的上诉请求成立，本院予以支持，胡志中的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3313号民事判决；二、增城市华侨房地产开发公司于本判决送达之日起十五日内协助胡志中办理增城区荔城街华侨小区D区3幢华苑楼××房（增城区荔城街华达街5号2幢××房）交易过户至胡志中名下的手续；三、驳回胡志中的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各2672.5元，由上诉人胡志中分别负担1128元，由被上诉人增城市华侨房地产开发公司分别负担1544.5元。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二〇年七月三十日书记员  贾妍胡秀红