贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4148号 原告：孔丹，男，汉族，1965年7月7日出生，住广州市白云区。 原告：庄艳虹，女，汉族，1983年1月30日出生，住海南省文昌市。 委托诉讼代理人：顾圣国（特别授权代理），贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊泽艳（一般授权代理），贵州神兽律师事务所实习律师。 被告：贵州远泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路1号。统一社会信用代码：91520000722189140Q。 法定代表人：李智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈青云（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江林（特别授权代理），贵州良景律师事务所律师。 原告孔丹、庄艳虹与被告贵州远泰房地产开发有限责任公司（下称：远泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔丹、庄艳虹之委托诉讼代理人顾圣国、熊泽艳，被告远泰房开公司之委托诉讼代理人陈青云、吴江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孔丹、庄艳虹向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向房屋主管部门办理房屋产权登记证书，并支付因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金暂计2万元二、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2016年9月9日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告所开发建设的位于毕节市名为远泰佳苑建筑面积为138.47平方米（套内建筑面积为111.37平方米）的商品房一套，房号为:1-18-5，购房合同号为：ｙｔ026，原告按照合同约定一次性向被告交付全部房款512339.00元。因在合同中双方没有约定交付相关转移商品房转移登记的有关文书日期，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理相关转移登记的文书交付给买受人。然而，时至今日，根据相关司法解释的规定被告最迟于2018年1月28日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为：被告为原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第二十二条的约定承担违约责任如下：逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，前360日内违约金：以原告已付房款512339.00元为基数，按0.1%计算，即512339.00×0.001＝512.339元，超出360日内违约金：以原告已付购房款512339.00元为基数，违约金按银行同期同类贷款利率的4倍计算至被告实际为原告办理登记之日止，暂计10000.00元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢！ 本案庭审时，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告立即为原告申请办理涉案商品房的不动产权证书并向原告支付逾期办证违约金暂计20,000.00元，违约金的计算方式为以原告所付购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍，从2019年1月27日起计算至被告为原告办理涉案房屋不动产权证书并交付之日止。 原告当庭增加诉讼请求：判决被告返还原告所交的天然气入户费2,500.00元，电入户费520.00元，闭路入户费350.00元。 被告远泰房开公司答辩称：1、关于逾期办证违约金的问题，被告正在积极的推进相关工作，但是因为新冠疫情的影响有所延误，请求法庭对疫情期间所产生的违约金酌情予以扣减；2、原告所提的三通费在原被告签订的商品房买卖合同第9页第12条明确约定由被告代收代缴，应不予以退还；3、关于天然气收取的费用，虽然没有约定但实际上是由被告代收代缴，应参照上述商品房买卖合同第9页第12条约定执行。补充：关于违约金的计算方式没有法律规定请法院依法酌情进行判决。三通费是原被告双方在合同中约定由被告代收代缴的费用，是双方的真实意思表示，并未违反是法律的禁止性规定，因此，不能因为地方性法规的一个抽象性规定就推翻该约定。三通费被告退还的基础应为被告收取的购房款中含有该费用，但本案中原告诉称的三通费并未含在购房款中，所以不应退还。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，原告孔丹、庄艳虹作为买受人，被告远泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为1-18-5；该商品房总价款为512339.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款512339.00元。同日，被告还收取原告各项费用共计3650.00元（闭路350.00元，天然气2500.00元，电户520元，登记费80.00元，代办费200.00元）。2017年10月30日，被告将涉案房屋交付给原告。现涉案房屋所属楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记，不能办理转移登记。原告认为，被告逾期办理商品房转移登记存在违约，以及应退还开户费，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,并已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告不仅应按合同约定向原告交付房屋，还负有协助原告办理商品房权属转移登记的义务。但至今，被告尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告尚不具备办理转移登记的条件，导致原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据上述法律规定，原、被告在合同中未约定办理房屋转移登记的期限，则被告应于交房之日起90日内具备办理转移登记的条件，以便能为原告办理房屋的权属登记。被告于2017年10月30日交房，应于2018年1月28日前履行交付办理商品房转移登记的文书，被告未能履行，则从2018年1月29日起开始承担违约责任，计算违约金。本案中，原告主张从2019年1月27日起计算违约金，是对其民事诉讼权利的处分，本院予以准许。对违约金的截止时间，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，但被告还应履行告知原告的义务。故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。 对于违约金的计算标准，因原、被告在合同中未约定逾期超过360日后违约金的计算标准，现已逾期超过360日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，原告诉请的逾期办证违约金的计算方式为，以原告已付购房款总额512,339.00元为基数，自2019年1月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于原告主张退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。被告称所出售的房屋价款中不包含三通费，但被告并无证据证明。故被告另行向原告收取各项开户费共计3,370.00元（闭路电视350.00元、电户520.00元、天然气2,500.00元），无事实及法律依据，理应退还。 关于原告主张被告为其申请办理不动产权证书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案房屋现未取得所有权初始登记，不具备为原告申请办理涉案商品房权属证书的条件，故对原告的该诉请，本院不予支持，原告可待涉案商品房具备办理不动产权属证书的条件时再行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孔丹、庄艳虹逾期办证违约金，该违约金以原告已付购房款512,339.00元为基数，自2019年1月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告孔丹、庄艳虹各项开户费共计3,370元； 三、驳回原告孔丹、庄艳虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二〇年七月二日 书记员 包清琳