宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2019）宁0181民初7428号   原告：灵武市家和苑A区业主委员会，住所地宁夏回族自治区灵武市嘉源路家和苑A区。   负责人：马学军，业主委员会主任。   委托诉讼代理人：郞奠军，宁夏浩晟律师事务所律师。   被告：宁夏锦绣源物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市北门朔方路天郡阳光城6-4-702室。   法定代表人：郭华，物业公司总经理。   委托诉讼代理人：李爱华，宁夏灵州律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭冬，男，物业公司经理。   原告灵武市家和苑A区业主委员会（以下简称家和苑业委会）与被告宁夏锦绣源物业服务有限公司（以下简称锦绣源公司）侵权责任纠纷一案，本院于2019年6月14日作出（2018）宁0181民初5532号民事判决，原告家和苑业委会向银川市中级人民法院提起上诉。2019年11月5日，银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终2871号民事裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告灵武市家和苑A区业主委员会负责人马学军及委托诉讼代理人郞奠军，被告宁夏锦绣源物业服务有限公司法定代表人郭华及委托诉讼代理人李爱华出庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。   原告家和苑业委会向本院提起诉讼，请求：判令被告锦绣源公司立即退出灵武市嘉和苑A区的所有物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施、资料，并承担本案诉讼费。事实和理由：2018年，灵武市家和苑A区小区业主大会选举成立家和苑业委会，任期自2018年4月10日至2020年4月9日，并按照相关规定完成备案。前期管理灵武市家和苑A区物业的公司因合同自动终止，为了继续管理服务好小区物业，经业委会讨论后召开业主大会讨论决定重新公开招标选聘物业公司，并于2018年6月4日向灵武市城区街道办事处提出选聘物业公司申请。2018年7月1日，被告入驻灵武市家和苑A区从事物业管理。原告才得知，在原告未参与招标和签订物业合同的情况下，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会与被告在2018年8月31日签订了物业服务合同。后原告多次告知被告，未经原告及全体业主同意进驻小区从事物业管理工作不合法，要求其退出，被告均予以拒绝。原告认为，原告系灵武市家和苑A区业主大会依据相关法律法规成立的业主委员会，有权代表全体业主维护全体业主合法利益，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会在业主委员会合法存在的情况下，私自与被告签订的物业服务合同，对灵武市家和苑A区全体业主没有拘束力。被告进驻小区进行物业管理，侵犯了全体业主的合法权益，应当退出。为此，原告提起诉讼。   被告锦绣源公司辩称，一、原告不具备本案诉讼主体的资格。根据民事诉讼法原理，公民、法人和其他组织可以作为诉讼活动的当事人，法人由其法定代表人进行诉讼。业主委员会属于非法人组织，作为业主大会的常设性执行机构，可以成为诉讼活动的当事人。但由于提起诉讼属于重大事项，应当反映广大业主的真实意思，法律上并未规定业主委员会可以直接起诉，如果业主大会没有授权业主委员会行使诉权，业主委员会不具有原告主体资格。且原告的诉讼行为没有召开业主大会并形成决议，其的诉讼行为属于超越权限，不符合法律规定。二、被告锦绣源公司手续齐全，程序合法。2018年8月31日原告与灵武市城区街道办事处兴业路社区签订《物业服务合同》，之所以没有直接与业主大会签订，是因为在2018年7月10日，家和苑A区业主委员会因为不正确行使权力，不接受上级部门的领导，造成小区管理混乱，被灵武市城区街道办事处责令停止其工作。根据中华人民共和国住房和城乡建设部，2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会人数不足总数的1/2的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处乡镇人民政府的指导下和监督下，代行业主委员会的职责。”本案中被告所在小区业主委员会已被暂停职权，新的业主委员会尚未产生，该小区所在社区得到了所在街道办事处的指定，因此被告所在小区的社区有权代行小区业主委员会行使职权。综上，本案中被告与兴业路社区签订的《物业服务合同》合法、有效。被告入驻后，并按合同提供相应服务，被告的入驻，符合法律规定，也符合合同的约定，请求法院支持被告锦绣源公司的抗辩，驳回原告家和苑业委会的诉讼请求。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，认定如下：   原告提交的证据1灵武市城区街道办事处灵城街办发（2018）46号文件、《家和苑A区业主大会议事规则（草案）》、家和苑业主大会业主征求意见表、业主联名签字表小区业主存档资料，能够证明2018年4月9日，灵武市城区街道办同意家和苑A区业主委员会筹备组成立由马学军等11人为业主委员会成员，任期两年，自2018年4月10日至2020年4月9日。在诉讼前，经原告业主委会书面征求623户业主的意见，所征求的业主均同意授权业委会聘请律师提起诉讼。原告提交的上述证据本院予以采信；原告提交的证据2家和苑A区照片打印件、物业收费票据及车位租赁协议，能够证明被告锦绣源公司自2018年7月1日起至今为原告家和苑A区提供物业服务的事实，本院予以确认；证据3《灵武市家和苑A区公共设施移交清单》，经被告锦绣源公司质证认为该清单系原告单方制作不予认可，本院不予采信；   被告提交的灵武市城区街道办作出灵城街办发（2018）124号文件的真实性予以确认；证据--中标通知书、物业服务合同，能证明2018年7月10日因家和苑A区业主委员会自成立以来，不能正确行使权力，不接受上级部门的指导，造成小区管理日益混乱，已经严重影响了小区稳定，加之未经允许擅自撬开社区和警务室门锁。鉴于上述行为，家和苑A区业主委员会被暂停履职。2018年8月31日，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会通过招标方式与被告签订物业服务合同并入驻提供物业服务至今的事实，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   灵武市家和苑A区小区有楼房1068套，已入住户1068户。建筑面积152163平米（其中16号商网8200平米，17号商网14800平米因未交工，不在家和苑A区物业服务管理范围内），家和苑A区实际物业管理面积为129163平米。2018年1月24日，灵武市家和苑A区业主向灵武市城区办事处提交成立业主委员会申请，灵武市城区街道办事处在2018年3月1日向家和苑A区业主发出通知，在家和苑A区成立业主委员会并于2018年3月3日开始向部分业主入户征求意见。2018年4月9日，灵武市城区街道办作出灵城街办发（2018）46号文件《灵武市城区街道办事处关于成立家和苑A区业主委员会的批复》，同意家和苑A区业主委员会筹备组报请街道办的《关于成立家和苑A区业主委员会备案的申请》，由马学军等11人为业主委员会成员，任期两年，自2018年4月10日至2020年4月9日。2018年7月10日，灵武市城区街道办作出灵城街办发（2018）124号文件《关于暂停家和苑A区业主委员会工作的通知》，内容为以家和苑A区业主委员会自成立以来，不能正确行使权力，不接受上级部门的指导，造成小区管理日益混乱，已经严重影响了小区稳定，加之未经允许擅自撬开社区和警务室门锁，违反了国家法律规定，性质恶劣。经研究决定，暂停家和苑A区业主委员会工作。2018年7月26日，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会作为采购人与宁夏新邦招标代理有限公司作为招标代理机构签订《宁夏政府采购中标通知书》，通过竞争性磋商选定被告公司为家和苑A区提供物业管理服务。2018年8月31日，灵武市城区街道办事处兴业路社区居委会与被告签订物业服务合同，约定：由被告公司为家和苑A区提供物业服务，物业管理区域物业服务收费方式为包干制；物业服务期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止。另，物业服务合同中还对其他事项进行了约定。2018年10月22日，家和苑A区业委会经物业管理区域内专有部分占建筑面积和人数双过半的业主同意以被告公司未经原告同意擅自入住家和苑A区提供物业服务侵权为由诉至法院，要求被告退出小区物业服务并向原告移交物业服务用房和相关设施、资料；承担本案诉讼费。   本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、家和苑业委会是否为本案适格原告；二、被告入驻家和苑A区从事物业服务是否构成侵权行为，原告是否有权要求被告停止对家和苑A区物业服务并要求被告移交物业服务用房和相关设施、资料。   关于家和苑业委会是否为本案适格原告问题。根据《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请求与答复》，业主委员会是业主大会的执行机构，应当赋予其当事人地位。本案中，灵武市家和苑A区业主委员会系在灵武市城区街道办事处指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，且经灵武市城区街道办事处批复后依法成立。就原告的主体问题，审理中查明。原告诉讼前，经书面征求632户且有物业管理区域内专有部分面积68439.16平方的业主同意，符合“双过半”业主授权规定。综上，家和苑业委会是本案适格原告。故对被告辩称原告不是本案适格诉讼主体的辩解意见不予以采纳。   关于被告入驻家和苑A区从事物业服务是否构成侵权行为，原告是否有权要求被告停止对家和苑A区物业服务并要求被告移交物业服务用房和相关设施、资料的问题。在本案中，原告因不接受指导，不正确行使职权，作出擅自撬开社区和警务室门锁的行为，造成小区管理混乱，以上行为违反了《物业管理条例》，对社会管理秩序造成不良影响，由于原告在行使职权过程中存在不当行为，从而导致城区街道办作出对其暂停工作的决定。在城区街道办停止了原告工作的前提下，兴业路社区与被告签订了物业服务合同。被告入驻家和苑A区从事物业服务，通过公开招投标程序经评审合格后，与城区街道办所属的兴业路社区签订《物业服务合同》后入驻并从事物业服务，被告在家和苑A区从事物业服务的行为，系履行《物业服务合同》的行为，主观上没有非法入驻侵权的故意。被告从事物业服务期间，没有损坏小区设施，无故提高收费标准和停水等损坏业主利益，客观上被告没有对家和苑A区业主实施侵权行为表现。综上被告入驻家和苑A区从事物业服务的行为不构成侵权，故原告主张要求被告停止对家和苑A区物业服务并移交物业资料的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于使用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《物业管理条例》第十条、第十二条之规定，判决如下：   驳回原告灵武市家和苑A区业主委员会的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告灵武市家和苑A区业主委员会负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判长 胡学文   人民陪审员 王凤英   人民陪审员 荀菊梅     二〇二〇年七月二日   （法官助理 冯玉晶   书记员 陈 雪   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第一百零二条非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。   非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《物业管理条例》   第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。   第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。   业主可以委托代理人参加业主大会会议。   业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。