山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0783民初3424号原告：李宇豪，男，1999年12月27日生，汉族，住广饶县。委托诉讼代理人：刘伟，山东景顼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，女，1973年4月6日生,汉族。系原告母亲。被告：潍坊凯龙商业管理有限公司。住所地：寿光市兴隆路567号。统一社会信用代码：91370783060449555P。法定代表人:李付洪，总经理。原告李宇豪诉被告潍坊凯龙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宇豪的委托诉讼代理人刘伟、王敏到庭参加诉讼，被告潍坊凯龙商业管理有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宇豪向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的诺城凯龙国际广场建材家居MALL商铺委托管理合同、诺城凯龙国际广场建材家居MALL商铺委托管理合同补充协议，由被告返还原告商铺；2.判令被告支持原告截止到2020年4月23日的未付租金134800.42元，违约金24367.78元，共计159168.20元；3.判令被告支付原告自2020年4月24日至合同解除日止的租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原告与案外人潍坊北大科技园建设开发有限公司（以下简称北大科技园公司）签订商品房预售合同，购买其开发的诺城国际广场建材馆1075A、1075B商铺，2015年3月24日交清房款，2016年4月3日与北大科技园公司签订商品房买卖合同（预售）。2013年10月23日，原告与被告签订诺城凯龙国际广场建材家居MALL商铺委托管理合同（以下简称商铺委托管理合同），后又签订了对上述合同的补充协议。委托管理期限为2013年10月24日至2023年10月24日共十年。委托管理合同及补充协议明确了各年度管理收益标准，同时也明确约定了被告在每年4月份将委托管理收益存入原告账户，但被告仅支付了部分收益，现早已停止支付。委托管理合同第八条第一款约定，被告已逾期支付委托管理收益超过180天，原告有权解除合同，收回委托商铺，并由被告承担违约责任。根据以上事实，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请法院判如所请。潍坊凯龙商业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年10月23日签订《诺城凯龙国际广场建材家居MALL商铺委托管理合同》两份,并于2015年10月日、2016年8月18日，分别签订补充协议各两份。约定：原告将自己购买的位于寿光诺诚凯龙国际广场建材家居MALL第一层75A、75B号的商铺委托被告代为经营管理，委托管理期限为10年，自2013年10月24日至2023年10月23日；自2015年10月24日起至2020年10月23日为固定收益，年收益标准为：自2015年10月24日起至2016年10月23日，年收益为20738元；自2016年10月24日起至2018年10月23日，年收益为23331元；自2018年10月24日起至2020年10月23日，年收益为25923元。自2020年10月24日起至2023年10月23日，被告按实际市场行情代收收益，其中十二分之一做为被告管理费用，其他为原告收益，且被告将在每年4月份将委托管理收益存入原告账户。双方另约定2015年10月24日至2016年10月23日的年委托管理收益20738元，由被告分12次支付原告，分别于2016年11月开始每个月20日支付给原告1728.17元；2016年10月24日至2017年10月23日的年委托管理收益23331元，由被告分12次支付原告，分别于2017年4月开始每个月20日支付给原告1944.25元。合同另约定若被告逾期支付委托管理收益，按逾期付款额的日千分之零点五按日计算违约金；逾期超过180日的，原告可以解除合同，收回委托管理商铺，并要求被告支付逾期付款额20%的违约金和补齐逾期未付款。其后，被告按约定支付部分收益共计64807.08元，其后收益134800.42元未付。以上事实，有原告提交的商品房预售合同、商品房买卖合同、收款收据、店铺委托管理合同、补充协议、商铺收益明细及当事人陈述记录在案为证。本院认为，原、被告之间虽签订委托管理合同，但被告使用原告房屋并支付费用，二者之间实为房屋租赁关系，该关系合法有效，双方均应依约履行合同。原告要求被告支付未付租金，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告作为承租人，应按时全额支付原告租金。其拖欠的行为不当，应负清偿及违约责任。双方合同约定若被告迟延交纳租金180天以上，原告有权终止合同，收回房屋，现原告以此为由要求与被告解除委托管理合同及补充协议，符合法律规定的合同解除条件，本院予以支持。原告主张租金计算至与被告解除合同之日，于法有据，本院亦予以支持。原告主张按合同约定计算2015年10月24日至2020年4月23日期间的违约金，本院予以支持，但其计算标准过分高于其实际损失，本院依法确定违约金自逾期付款之日起算至实际给付之日止，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告自认被告曾支付64807.08元，根据相关法律规定，债务人对同一人负有多笔同类债务的，优先抵充已到期的债务，故被告支付的64807.08元应优先抵充2015年10月24日至2016年10月23日的租金41476元，剩余23331.08元抵充2016年10月24日至2017年4月24日（23331.08元÷2÷1944.25元/月=6个月）的欠付租金，故被告仅欠付原告2017年4月24日以后的租金。因双方约定2016年10月24日至2017年10月23日的年委托收益23331元，由被告分12次支付原告，分别于2017年4月开始每个月20日支付给原告1944.25元，其后每年4月份按年支付，故违约金应按应付租金分段计算：2017年4月24日至2017年10月23日的违约金以23331元为基数，自2018年4月21日起算；2017年10月24日至2018年10月23日的违约金以46662元为基数，自2018年5月1日起算；2018年10月24日至2019年10月23日的违约金，以51848元为基数，自2019年5月1日起算；2019年10月24日至2020年4月23日的违约金以12961元为基数，自2020年5月1日起算；以上均计算至被告实际给付之日止。被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃答辩、质证等相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李宇豪与被告潍坊凯龙商业管理有限公司签订的案涉《诺城凯龙国际广场建材家居MALL商铺委托管理合同》及《商铺委托管理合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告潍坊凯龙商业管理有限公司支付原告李宇豪2016年4月24日至2020年4月23日期间的租赁费134800.42元及之后租金（以年收益25923元为基数，自2020年4月24日起算至本判决生效之日止）；三、被告潍坊凯龙商业管理有限公司支付原告李宇豪逾期付款违约金（以23331元为基数，自2018年4月21日起算；以46662元为基数，自2018年5月1日起算；以51848元为基数，自2019年5月1日起算；以12961元为基数，自2020年5月1日起算；以上均计算至被告实际给付之日止，于2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告李宇豪的其他诉讼请求。以上二、三项，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3484元，减半收取1742元,由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李美欣二〇二〇年七月二日法官助理孙晓迪书记员张小丽