文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1902号原告：重庆星澜物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道恒荣路68号32幢1单元1-2，统一社会信用代码91500226345990492H。法定代表人：颜克东。委托诉讼代理人：刘红梅，女，公司员工。委托诉讼代理人：邹莉，女，公司员工。被告：陈明勇，男，1977年8月1日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆星澜物业管理有限公司（以下简称星澜物业）与被告陈明勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告星澜物业的委托诉讼代理人刘红梅、邹莉，被告陈明勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星澜物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付所欠2017年10月至2020年3月物业服务费3680.65元：2.判决被告支付所欠2017年10月至2020年3月公共能源费435元；3.判决被告支付所欠2020年3月止的二次供水费36元；4.判令被告自交费逾期之日至判决之日止按服务合同约定额度标准计算支付以上物业服务欠费违约金按月累计，合计199.28元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系荣昌区“中优观澜”的物业服务企业，被告系该小区业主之一。中优观澜小区目前尚未成立业主委员会，根据《重庆市物业管理条例》第十二条之规定，原告和海棠社区居民委员会于2017年10月1日签订《中优·观澜项目物业服务合同》，合同约定物业服务费按建筑面积（被告建筑面积97.63㎡）每平方米1.3元/户/月，公共能源费15元/户/月，二次供水费1.2元/吨收取。截至2020年3月，被告近29个月的物业服务费用拖欠未交，原告经过多次以多种方式向被告催交，而被告均拒绝交纳。故原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告陈明勇辩称，因房屋存在质量问题，除了二次供水费用外其他费用均不同意交纳。本院经审理查明，认定事实如下：被告陈明勇系重庆市荣昌区中优·观澜小区XXX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积97.63㎡。中优·观澜小区的原物业服务企业为重庆梓恩物业管理有限公司，后经征求小区业主意见并经小区过半数业主书面同意，中优·观澜小区更换物业服务公司为原告星澜物业。2017年10月1日，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会代小区业主和星澜物业签订《中优·观澜项目物业服务合同》，选聘星澜物业为中优·观澜小区提供物业服务，合同约定：高层住宅物业服务费1.3元/平方米；公共能源费15元/月/户；二次供水费七楼以上每户根据水厂录入的实际吨位按1.2元/吨收取；各业主应在每月5日前履行当月的交费义务，未及时交纳物业服务费的按每日3‰的标准支付违约金。合同另约定：业主在办理接房时，物业公司预收一年的物业管理服务费和一年的公用能源消耗费180元。合同自小区业主委员会选聘其他物业公司签订新的物业服务合同时终止。上述物业收费标准已于2017年11月3日在荣昌区发展和改革委员会进行价格备案登记。物业服务合同签订后，原告开始在中优·观澜小区提供物业服务。被告在接房后于2015年12月6日向原告交纳了1858元物管费（含一年公共能源费）和2000元装修保证金。对于2017年10月至2020年3月期间物管相关费用，原告于2018年10月24日、2019年10月1日、2019年12月23日向被告进行书面催交，被告未交纳。另查明，因房屋存在质量问题，被告在房屋装修未完全完成的情况下已经入住。被告多次向原告、建设单位及相关部门反映，原告也多次向中优·观澜小区的建设单位重庆中优房地产开发有限公司发函要求建设单位就原告反映的房屋质量问题进行回复处理。后重庆中优房地产开发有限公司就被告房屋存在的质量问题制定整改方案，被告选择要求建设单位一次性的现金补贴，被告房屋质量问题至今未与开发公司达成一致处理意见。再查明，中优·观澜小区至今未选举产生业主委员会。上述事实，有原、被告陈述、《重庆梓恩物业管理有限公司中优·观澜项目前期物业服务协议》、《变更业主意见征求表》、《中优·观澜项目物业服务合同》、《荣昌发改委价格备案登记表》、房屋查询档案、《用量明细查询》、催收照片、《工程质量问题投诉协调处理记录表》、《信访事件处理意见书》、函件、《工程整改告知书》、《整改方案》等予以证明，本院予以确认。本院认为，根据《重庆市物业管理条例》（2009版）第十二条，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可由街道办事处，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在社区居民委员会代行业主委员会职责。2017年10月1日，重庆市荣昌区昌元街道海棠社区居民委员会代小区业主和星澜物业签订《中优·观澜项目物业服务合同》对中优·观澜所有业主具有约束力。该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同内容履行各自义务。被告主张其房屋存在质量问题，认为开发商与物管公司是一家，不应交纳除二次供水费之外的物业服务费用。因中优·观澜小区房屋建设单位与物管公司系两个独立法人，被告房屋质量问题与建设单位之间系另一法律关系，物业公司已经就该问题联系了被告与建设单位沟通，已经尽到了物业公司协调义务。被告房屋质量问题，可以向法院另行起诉。被告庭审中提出的电梯质量问题、公共区域管理问题、小区广告等问题，被告未举示相应证据，原告在庭审中也予以否认。原告提供的日常工作照片，可证明其对小区进行了绿化维护、公共设备设施维护、电梯维修等工作。故被告主张原告提供物业服务存在问题，本院不予采纳。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。原告最后一次书面催交物管费时间为2019年12月23日，被告应交纳2017年10月1日至2019年12月31日的费用如下：1、物业服务费，合同约定高层住宅物业服务费1.3元/平方米，被告房屋建筑面积97.63㎡，被告应交纳物业服务费为3426.81元（1.3元/㎡·月×97.63㎡×27个月）。被告在接房后于2015年12月6日向原告交纳了1858元物管费（含一年公共能源费），被告2015年交纳的物管费不能抵扣2017年10月1日之后的物管费，故被告应交纳物业服务费3426.81元；2、公共能源费，合同约定公共能源费按15元/月/户收取，被告应交纳物业服务费为405元（15元/月×27个月）；3、二次供水费，原告主张36元，被告予以认可，本院予以支持。上述费用共计3867.81元。关于违约金，原告主张被告自交费逾期之日至判决之日止按合同约定额度标准计算支付199.28元，因被告房屋存在质量问题一直在协商处理，被告并非恶意拖欠物业管理费，故原告主张被告支付违约金199.28元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈明勇于本判决生效后5日内支付原告重庆星澜物业管理有限公司2017年10月至2019年12月的物业服务费、公共能源费、二次供水费共计3867.81元；二、驳回原告重庆星澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈明勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈明勇负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员  周 阳二〇二〇年七月八日法官助理  李小玲书 记 员  吴 茜