上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4571号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中成智谷文化创意有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张大羽，经理。委托诉讼代理人：张剑敏，男。委托诉讼代理人：邬辛伟，上海市成武律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海沃首人力资源有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：窦志国，总经理。上诉人上海中成智谷文化创意有限公司(以下简称中成智谷公司)因与被上诉人上海沃首人力资源有限公司(以下简称沃首公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。中成智谷公司的委托诉讼代理人张剑敏、邬辛伟、沃首公司的法定代表人窦志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中成智谷公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沃首公司一审诉请，支持中成智谷公司一审反诉请求。事实和理由：中成智谷公司出租的上海市宝山区长江路XXX号中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑(以下简称案涉房屋)完全符合合同约定的商业业态正常经营的条件。沃首公司开设的足浴店被消防部门处罚之原因为未经消防安全检查擅自投入使用，而非无法通过二次装修消防竣工验收所致。该足浴店已取得营业执照及公共场所卫生许可证，只要材料齐备，完全可以通过二次装修消防验收。沃首公司在未进行消防验收、也未经消防安全检查的情况下擅自开业经营，应由其承担相应法律后果。案外人上海智源安保消防工程有限公司负责人陈某某于调查笔录所作陈述不应采信。该公司为足浴店进行消防施工和竣工报批工作，双方存有利害关系。中成智谷公司委托代理人在一审笔录上签名仅代表其知晓、认可法院向陈某某询问调查这一情况，并非对陈述内容也予以认同。综上，本案纠纷系沃首公司违约所致，中成智谷公司请求二审法院支持其上诉请求。沃首公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沃首公司向一审法院起诉请求：1.解除沃首公司、中成智谷公司于2018年8月20日就案涉房屋签订的租赁合同；2.中成智谷公司赔偿沃首公司装饰装修设备费用人民币(以下币种均为人民币)407,453元(不含消防工程费用)、员工遣散费63,000元、消防罚款30,000元，共计501,453元；3.中成智谷公司返还沃首公司租赁合同押金36,906元、物业押金7,666元，总计44,572元；4.中成智谷公司支付沃首公司审价鉴定费17,675元。中成智谷公司提出反诉请求：1.要求沃首公司向中成智谷公司支付2019年6月20日起至2019年12月31日止的房屋使用费110,718元(18,453元/月×6个月)、2019年5月20日起至2019年12月31日止的物业管理费26,831元(3,833元/月×7个月)、2019年3月20日起至2019年7月19日止的水电费1,109元。一审法院认定事实：2013年5月27日，关于中成智谷创意设计项目的发展要求，相关部门召开会议并称形成会议纪要，该会议纪要载明：……二、关于该项目保留建筑层高超过6米的空间，在不改变建筑外部结构、不变更产证面积的前提下，可以增加室内车库、设备用房、连廊通道、部分商务办公用房、物业管理用房、培训课堂、配套员工食堂、餐厅、时尚街点、ATM服务中心，产品展示橱窗等功能……中成智谷公司委托诉讼代理人张剑敏作为中成智谷公司代表与会并在会议纪要上签字。2016年1月26日，相关部门就中成智谷项目招商引资召开会议并形成会议纪要。中成智谷公司委托诉讼代理人张剑敏作为中成智谷公司代表与会并在会议纪要上签字。2018年8月20日，中成智谷公司、沃首公司就案涉房屋签订《租赁合同》，合同约定：出租方为中成智谷公司(甲方)，承租方为沃首公司(乙方)，租赁标的为中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑。乙方承租租赁标的，仅能作为足浴、SPA、艾灸、推拿及相关产品零售使用。甲方协助乙方办理使用租赁标的所需的工商、税务、公安、消防、环保、卫生等部门的相关手续。合同期限为6年，自2018年8月20日起至2024年8月19日止。租赁期内乙方采用“先付后用”的方式向甲方支付租金、物业管理费，乙方支付甲方租赁保证金36,906.36元，合同第1-2年租金为18,453元/月(取整)，乙方支付甲方物业保证金7,666.8元，每月物业管理费总额为3,833.4元。乙方的二次装修改造施工图必须获得当地消防部门的装修审核意见后方可办理进场装修手续，乙方装修竣工时，必须自行办理消防验收手续，未通过消防验收的，该房屋不得开业经营。合同另约定，如一方违反合同约定，除依合同约定向守约方承担违约责任外，还应赔偿因其违约给守约方造成的经济损失。合同签订后，案涉房屋由上海仙阳健康咨询有限公司实际使用。上海仙阳健康咨询有限公司的经营范围为：营养健康咨询、足浴服务、美容服务、保健按摩服务等。2018年8月20日，沃首公司向中成智谷公司支付租金押金36,906.36元、物业费押金7,666.8元，中成智谷公司出具了收据。2018年10月，案外人上海宛鹏健康咨询有限公司与案外人上海智源安保消防工程有限公司签订《消防工程承包合同》，合同约定：工程名称为虹阳养生宝山中成智谷店，工程地点为宝山区长江路XXX号7库3层，工程承包方式为包工包料、包通过第三方检测及园区物业部门验收。上海宛鹏健康咨询有限公司授权代表戴永辉、上海智源安保消防工程有限公司授权代表陈某某在合同上签章。2018年11月，案外人上海宁宇安全防范技术事务所有限公司出具《建筑消防设施竣工检测报告》，检测项目包括火灾自动报警系统、室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统，结论为检测合格。2019年1月22日，中成智谷公司、沃首公司签署虹阳足浴房消防设施改造备忘录，该备忘录载明：“一、……鉴于乙方(沃首公司)承租甲方(中成智谷公司)园区开设足浴房，涉及消防改造事宜，今有关改造费用事宜，签订如下协议：……甲方委托上海筑景建筑设计有限公司设计、上海智源消防工程有限公司实施改造，并经第三方消防工程竣工验收评估公司进行了竣工验收(上述图纸和竣工验收合格证已由甲方提供给了乙方)，上述租赁标的内的消防设施已经符合消防规范，现提供给乙方使用。二、为扶持乙方经营，该等消防设施的改造费用，由甲方承担，乙方此前支付给上海智源消防工程公司的22,000元由甲方以免租期的形式补贴给乙方37天……”2019年4月17日，上海市宝山区公安消防支队出具行政处罚决定书，该决定书载明：违法行为人上海仙阳健康咨询有限公司，注册地址、违法行为发生地上海市宝山区长江路XXX号4幢C5-2区10100室，因上海仙阳健康咨询有限公司开设于上海市宝山区长江路XXX号4幢C5-2区10100室的虹阳养生店存在未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，故给予上海仙阳健康咨询有限公司责令停止使用，并处罚款叁万元整的处罚。上海市宝山区公安消防支队于同日出具罚款缴纳通知书。上海仙阳健康咨询有限公司于2019年5月5日缴纳了罚款30,000元。2019年4月18日，沃首公司致函中成智谷公司，该函件中载明：双方签订租赁合同后，沃首公司成立了公司并展开经营。现沃首公司成立的项目公司(上海仙阳健康咨询有限公司)受宝山消防支队的传唤得知案涉房屋不可以经营足浴等常规项目，并受到罚款及责令停止使用的行政处罚，故要求中成智谷公司承担赔偿损失、承担罚款、退还押金及租金等责任。2019年5月24日，沃首公司向中成智谷公司出具租赁合同解除函，要求解除合同，并要求中成智谷公司承担赔偿装修工程款等费用、承担罚款、退还押金及租金等责任。2019年5月28日，中成智谷公司向沃首公司出具《关于的答复》，该《答复》中载明：一、同意解除租赁合同，同意自2019年5月31日起终止双方签订的《租赁合同》……三、沃首公司被消防部门处罚的原因在于沃首公司在装修竣工时未自行向消防支队申报开业验收检查，而非该租赁标的“不可以经营足浴等常规项目”，故中成智谷公司不同意赔偿；四、沃首公司尚拖欠中成智谷公司2019年5月20日至2019年5月31日的物业管理费1,533.36元、2019年3月20日至2019年5月19日的水电费1,083.8元，共计贰仟陆佰壹拾柒元壹角陆分，并要求沃首公司在收到答复后5个工作日内付清上述款项。一审庭审中，双方当事人一致确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除。一审庭审中，法院就案涉房屋的消防工程合同签订、施工及申报事宜询问了案外人陈某某。陈某某表示其系上海智源安保消防工程有限公司副总经理，上海智源安保消防工程有限公司是中成智谷园区的维保单位，整个园区的维保系统由上海智源安保消防工程有限公司负责运营维护。案涉房屋的《消防工程承包合同》系其代表上海智源安保消防工程有限公司与案外人上海宛鹏健康咨询有限公司签订，其也是案涉房屋消防工程的负责人。案涉房屋的消防工程竣工并通过第三方检测合格后，陈某某曾带齐相关资料代虹阳养生中成智谷店办理消防安全验收(地点为上海市宝山区淞滨路XXX号消防申报窗口)，消防申报窗口工作人员告知陈某某虹阳养生中成智谷店经营的项目属于娱乐场所，但《会议纪要》中并未列明中成智谷园区可以开设娱乐场所，故工作人员将其提交的申报材料退回。沃首公司、中成智谷公司均认可陈某某所述内容属实，但中成智谷公司认为中成智谷园区内可以开设时尚街店，足浴等项目属于时尚街店项下，故中成智谷园区内可以经营足浴等项目。鉴于双方对案涉房屋中装修造价无法达成一致意见，法院依法委托上海第一测量师事务所有限公司对案涉房屋现存装修造价进行鉴定，上海第一测量师事务所有限公司于2019年12月31日出具鉴定意见书。该鉴定意见书载明，案涉房屋中装修工程所涉工程造价为407,453.09元，截至2019年5月，案涉房屋所涉装修工程造价的现值(应为残值，此处系笔误)为362,293.71元。沃首公司支付了审价鉴定费17,675元。一审法院认为，合同双方当事人协商一致，可以解除合同。中成智谷公司、沃首公司在本案中均确认双方签订的租赁合同于2019年5月31日解除，法院对此予以确认。中成智谷公司表示目前案涉房屋由其实际控制，无需法院处理房屋返还事宜，法院对此予以确认。对于沃首公司要求中成智谷公司返还租赁合同押金36,906元及物业押金7,666元的诉请，中成智谷公司表示同意返还，法院对此亦予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋是否具备经营双方租赁合同中约定的足浴等商业业态的条件及各方责任的承担。根据案外人陈某某的陈述，其曾经代虹阳养生中成智谷店向消防申报窗口提交过申报材料，但消防申报窗口工作人员以虹阳养生中成智谷店经营的项目属于娱乐场所、该商业业态并未在《会议纪要》中予以列明为由将申报材料退回。双方对于陈某某所述的内容均予以认可，故应当由中成智谷公司就足浴养生符合《会议纪要》确定的经营范围继续举证。现中成智谷公司仅提供《会议纪要》，不能证明其观点，故应当承担举证不能的不利后果。由于本案所涉房屋系工业厂区转型升级项目，相关改建、经营等事宜均由中成智谷公司与政府主管部门协商解决，故中成智谷公司应当承担整个园区的经营管理职能，其在招商过程中亦应当筛选合理商户、选择合规业态，避免签约商户发生经营管理类限制性风险。本案纠纷正是因中成智谷公司未能保障合同约定的商业业态正常经营而导致，故中成智谷公司对于合同解除应当承担主要责任。沃首公司在合同签订之前未对案涉房屋是否能够经营合同约定的商业业态尽到审慎的审查义务，其对于合同解除亦应当承担一定的责任。鉴于中成智谷公司对于合同解除承担主要责任，关于沃首公司主张的装修费用，结合司法鉴定意见书确定的2019年5月案涉房屋内装修工程现值，法院酌情确定中成智谷公司支付沃首公司装饰装修设备费用290,000元。关于沃首公司主张的员工遣散费63,000元，沃首公司提供的证据尚不足以证实其实际产生了上述损失，故法院难以支持。根据法院查明的事实，沃首公司确实存在未经消防验收即开始营业的情况，现中成智谷公司亦拒绝承担消防罚款30,000元，故沃首公司要求中成智谷公司承担该30,000元的诉请，法院亦不予支持。关于本案所涉及的审价鉴定费17,675元，法院酌情确定由中成智谷公司负担14,140元，沃首公司负担3,535元。关于中成智谷公司主张的房屋使用费、物业管理费。双方虽已确认租赁合同于2019年5月31日解除，但考虑到沃首公司未及时清退案涉房屋，参考双方的过错程度，法院酌情判令沃首公司支付中成智谷公司2019年6月20日至2019年12月31日的房屋使用费20,000元、2019年5月20日至2019年12月31日的物业管理费8,050元。关于中成智谷公司主张的水电费1,109元，沃首公司表示同意支付，法院对此予以确认。一审法院作出判决：一、上海沃首人力资源有限公司与上海中成智谷文化创意有限公司于2018年8月20日就上海市宝山区长江路XXX号中成智谷园区中编号为【C51101、3001】号建筑签订的租赁合同于2019年5月31日解除；二、上海中成智谷文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付上海沃首人力资源有限公司装饰装修设备费用290,000元；三、上海中成智谷文化创意有限公司于判决生效之日起十日内返还上海沃首人力资源有限公司租赁合同押金36,906元、物业押金7,666元；四、上海中成智谷文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付上海沃首人力资源有限公司审价鉴定费14,140元；五、上海沃首人力资源有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中成智谷文化创意有限公司2019年6月20日起至2019年12月31日止的房屋使用费20,000元；六、上海沃首人力资源有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中成智谷文化创意有限公司2019年5月20日起至2019年12月31日止的物业管理费8,050元；七、上海沃首人力资源有限公司于判决生效之日起十日内支付上海中成智谷文化创意有限公司2019年3月20日起至2019年7月19日止的水电费1,109元；八、驳回上海沃首人力资源有限公司其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查，2019年11月1日，一审法院向中成智谷公司出示陈某某的询问笔录，中成智谷公司委托诉讼代理人表示：“真实性无异议，陈某某所述内容属实”；2020年3月4日，一审法院询问双方对陈某某的询问笔录意见，中成智谷公司委托诉讼代理人表示“无异议”。本院认为，中成智谷公司上诉提出，合同解除系沃首公司未按照《中华人民共和国消防法》第十五条规定进行开业前消防安全检查而被消防部门处罚所致，与中成智谷公司无关。但一审法院已查明沃首公司擅自开业经营之根本原因为案涉房屋并不具备租赁合同中约定的足浴等商业业态的条件，以致无法通过装修竣工消防验收。而无法进行装修竣工消防验收之缘由，上海智源安保消防工程有限公司负责人陈某某向法院作了详细陈述。中成智谷公司上诉称陈某某陈述内容不符合客观事实，不应采信。经查，中成智谷公司委托诉讼代理人于一审中两次均表无异议，且认可内容属实，现其二审推翻一审发表的观点，又未提出充分证据，本院对此不予采信。一审法院分析了纠纷缘由，并结合案情实际，就合同解除的后果逐一判定，本院经审核，并无不当。综上所述，中成智谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,173.17元，由上诉人上海中成智谷文化创意有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 徐 江二〇二〇年七月二十二日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……