江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初1235号原告(反诉被告)：于士华，女，1973年11月21日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：吴小英，江苏锦旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔燕，江苏锦旺律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐琳，女，1977年9月4日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：尤堂震，江苏楚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷，江苏楚汇律师事务所律师。原告(反诉被告)于士华与被告（反诉原告）徐琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，徐琳于2020年4月21日向本院提起反诉。本案依法由审判员王禹适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于士华的委托诉讼代理人吴小英，被告（反诉原告）徐琳及其委托诉讼代理人尤堂震、曹婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于士华向本院提出诉讼请求：1、判令徐琳向其支付自2018年12月6日起至2019年10月14日止的租赁物占用费26584元（按租赁合同约定租金31000元/年计算，计算313天）及利息（自2019年10月15日起按年利率6%计算至清偿之日止）；2、判令徐琳向其偿还垫付物业费3000元及利息（以3000元为基数，自2019年10月15日起按年利率6%计算至清偿之日止）；3、判令徐琳向其支付因徐琳违约产生的律师费9000元；4、由徐琳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月，原、被告双方签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），约定原告将坐落于汊河镇银河路9号（阳光地带花园）12-16商铺出租给被告，房屋租赁期为五年，自2016年12月6日零时起至2021年12月5日24时止。租金为31000元，按年支付，每年提前30天将租金打入原告账户。租赁合同同时约定租赁期间的物业费由被告承担，但租赁期间被告未缴纳物业费。因被告在租赁期间违约而引发纠纷，后被告向邗江法院提起诉讼。邗江法院作出（2018）1003民初6274号民事判决书驳回其诉讼请求，其不服提起上诉，扬州市中级人民法院作出（2019）年苏10民终2034号民事判决书维持原判。另原、被告之间的租赁合同关系由扬州市邗江区人民法院（2018）1003民初6274号民事判决书和扬州市中级人民法院（2019）年苏10民终2034号民事判决书认定已于2018年6月5日解除。另被告通过其代理律师告知于2019年10月14日搬离房屋，但租金只付至2018年12月5日。原告通过被告代理律师转达索要2018年12月6日至2019年10月14日之间的房屋占有使用费及承租期间拖欠的物业费，但被告都不予理睬。为此原告委托律师提起诉讼，根据《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失”，由于被告提起无理诉讼且违约，并拒不支付占用费等行为给原告造成损失，原告为了维护合法权益，聘请专业律师支付的律师费理应由被告承担。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。徐琳辩称：一、原告主体不适格，被告签订案涉房屋的租赁合同时，房屋的所有权人有原告及郑超两人，因此，案涉合同的权利义务应属以上两人，而非原告一人，然而原告一人起诉时未提供证据证明两人权利义务归并的依据，原告主体不适格。如被告提起反诉，亦将导致诉讼主体的缺失。二、原告主张2018年12月6日至2019年10月4日期间的房屋占有使用费及利息无事实和法律依据。案涉房屋的租赁合同签订后，被告一直按约向原告支付房租，且房租已付至2018年12月5日。自2018年5月12日起，原告上门对被告进行滋扰，妨碍被告正常使用案涉房屋，直至原告于2018年6-7月间将案涉房屋的卷闸门传动及供电系统破坏，被告已实际失去对案涉房屋的控制，自此案涉房屋已由原告所实际占有和管理，因此，2018年5月12日至2019年10月14日期间案涉房屋未能正常使用系原告的过错所致，原告应当承担相应的法律责任。具体而言之，2018年5月12日至2018年12月5日期间，由于原告的过错导致被告无法正常使用，甚至无法使用案涉房屋，原告应当承担相应的违约责任，赔偿被告因此所产生的所有损失，其中包括已付房租的损失以及不能正常经营的损失。对此，被告享有反诉或另诉主张的权利。2018年12月6日至2019年10月14日期间，由于原告通过破坏卷闸门的方式令被告丧失对案涉房屋的控制，原告已实际占有、管理案涉房屋，被告未正常使用房屋，要求被告承担房屋占有使用费于法无据。综上，原告诉请主张房屋占有使用费无事实和法律依据。三、原告主张返还垫付的物业费及利息无事实及法律依据。被告拒交物业费理由是案涉房屋门前涌水、房屋漏水，而物业公司未能进行处理，对于物业公司的瑕疵服务，被告完全有理由拒绝全额交纳物业费。原告作为出租人，在交纳物业费的问题上，理应与被告处于同一立场，而不应不问缘由全额垫付物业费，试想，如果由物业公司向原告及被告提起诉讼，被告有机会进行抗辩，从而交纳合理的物业费，原告私自全额垫付物业费的后果应当由原告自行承担。另外，2018年5月12日前的物业费已经超过了诉讼时效，不应予以支持。至于2018年5月12日至2019年10月14日期间的物业费，由于房屋已经由原告实际占有、管理，理应由原告自行承担，与被告无涉。四、原告要求支付律师费的诉讼请求也没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求贵院依法全部驳回。徐琳向本院提出反诉请求：1、判令于士华向徐琳返还房屋租金17580元、押金3000元及利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）;2、判令于士华向徐琳赔偿经营损失5000元。3、判令由于士华承担本案的全部反诉诉讼费用。事实和理由：2016年11月，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定反诉被告将其位于的房屋出租给反诉原告，租期约定为自2016年12月6日起至2021年12月5日止。租金约定为31000元/年，按年提前30天支付。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告支付租金至2018年12月5日。在合同履行过程后，反诉被告拟出售上述房屋，由于带租出售成交难度较大，反诉被告向反诉原告提出提前终止租赁合同，但对反诉原告的损失不作任何补偿，故反诉原告拒绝了反诉被告的无理要求。2018年5月起，反诉被告多次上门骚扰滋事，通过锁门、砸门、破坏卷闸门传动装置等方式阻止反诉原告使用房屋。自此，反诉原告已失去对上述房屋的控制，无法使用房屋，闭门歇业并产生巨大经济损失。反诉原告认为，双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。反诉被告的行为系严重的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于反诉被告的恶意破坏和阻扰，自2018年5月起上述房屋已经无法使用，故对于反诉原告已经支付的自2018年5月起至2018年12月5日期间的房屋租金理应返还。此外，由于反诉被告提出解除合同，反诉原告所交纳的押金理应按约返还。反诉被告因违约给反诉原告造成的损失，也依法应当进行赔偿。为维护自身合法权益，反诉原告依法向贵院提起诉讼，请求公正判决，以示法律之公正和严明。于士华辩称，不同意徐琳的反诉请求。理由如下：1、于士华将房屋出租给徐琳，而徐琳直到2019年10月14日才通过其代理律师发微信告知将屋内的物品搬离房屋并且将遥控钥匙放在了隔壁洗车房，也就是说徐琳一直占用房屋至2019年10月14日。只要徐琳没有将承租房屋交付给于士华，就应当支付占用费。至于双方发生纠纷不能必然导致徐琳不能使用房屋，该出租房屋一直由徐琳控制，所以不存在徐琳要求的返还房屋租金的情形；2、关于押金，由于徐琳违反房屋租赁合同在先，根据合同第三条第七条的约定押金不予退还；3、退还房屋租金及退还押金的事由不能成立，相应的逾期付款利息也不能成立；4、在此前徐琳起诉于士华的案件中，一审及二审判决书已经明确徐琳不存在经营损失，所以徐琳主张的5000元经营损失不能得到支持，反诉的诉讼费用也不应由于士华承担。经本院审理认定事实如下：2018年8月2日，徐琳向本院提起诉讼，诉求：1、于士华继续履行双方之间签订的《商铺租赁合同》；2、于士华赔偿徐琳财产损失1200元；3、于士华赔偿徐琳经营损失51780元（从2018年5月14日起，以821.9元/天计算，计算至于士华继续履约之日止）；4、如诉讼中，于士华将房屋内徐琳所有的财产搬至临时放置房，判令于士华将财产搬回案涉房屋内，在搬运过程中产生的财产损失、放置房产生的费用、搬运费等均由于士华承担。该案本院经审理查明，自2013年开始，徐琳已承租于士华房屋用于经营扬州市华泰保险万丰专属代理店。徐琳的合同由案外人韦国峰签订。徐琳陈述其受雇于韦国峰。后于士华（甲方、出租方）与徐琳（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定“甲方自愿将产权属于自己的商铺续租给乙方，双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：1、甲方将坐落于汊河镇银河路9号（阳光地带花园12-16），占地面积90平米，共3层的商铺续租给乙方使用，合同期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。2、租赁期限为五年，即自2016年12月6日零时起至2021年12月5日24时止，租金为人民币31000元。3、在签署本合同时，乙方向甲方交付押金3000元整，合同期满或中止，甲方即可无息退还乙方押金。4、乙方按年付方式支付租金给甲方，每年提前30天将租金打入甲方银行卡，如逾期未打，视同违约（甲方银行卡号：中国建设银行6236881330001580555于士华）。4、甲方保证拥有房产权、提供相关证明，在交易时双方没有产权纠纷，水电费及物业费由乙方承担，租赁到期乙方不得破坏甲方固定设施。5、租赁期间双方必须信守合同，如乙方租房期限不满五年，所付押金不予退还，作为违约金。在该合同的下部载明“注：该房如转租时，必须告知房东”。2017年8月1日，徐琳（甲方）与案外人王星宇（乙方）签订《合作协议》，主要内容为：1、经平等协商一致，甲、乙双方合作从事房产中介经营，甲方负责提供场地（坐落于汊河镇银河路9号阳光地带12-16门面一楼及设施一台柜式空调、一组柜台和一张玻璃桌，乙方负责招徕业务并具体经办，甲方每年分取固定利润2万元，其余利润归乙方所有）；2、合作期限从2017年8月1日起至2018年7月31日止。3、电费由乙方承担，水费由甲方承担，物业费由共同承担。4、合作期间店内设施损害由乙方自理维修。王星宇将上述房屋用于经营扬州卓宇地产经纪有限公司。庭审中，徐琳陈述王星宇已向徐琳支付2万元，合作不到一年，徐琳要退还几千元。2018年6月3日，于士华委托律师向徐琳及韦国峰通过韵达快运寄送《律师函》一份，内容为：“…于士华反映，自签订第一份商铺租赁合同以来至今，你们二人从未按照租赁合同约定向物业公司缴纳物业费，致使物业公司不断联系委托人催要物业费，五年多来不堪其扰。并且，你们二人未按租赁合同约定在未经委托人本人同意的情况下，擅自将该商铺部分转租给第三方。委托人多次以你们违约为由要求解除租赁合同，但你们均不予理睬。本律师认为，你们二人的行为已经构成根本违约，委托人作为出租方有权解除合同。…望收到律师函后三日内，上述商铺租赁合同即时解除，并于解除之日起7天内即时搬离该商铺，否则委托人将通过法律途径维护自身的合法权益”。于士华提供邮件查询，显示该邮件于2018年6月5日16:41:40被扬州阳光地带店菜鸟驿站签收。徐琳对上述《律师函》的真实性无异议，但陈述未收到该函。徐琳举证韵达快递汊河片区负责人王飞出具的《签收证明》一份，其中载明“2018年6月5日向徐琳（138××××1611）发出提货码，同时显示6月5日已经提货”。同时徐琳举证网上打印件《查件》，其中载明出库单情况，并显示徐琳的号码（138××××1611）。上述《签收证明》及《查件》均盖有“验视章”，该系验视章系韵达汊河片区的印章。同时，本院依法与韵达快递汊河片区负责人王飞谈话，王飞陈述，寄件时会依据寄件人提供的手机号推送提货码，菜鸟驿站在收件人拿到邮件后核对提货码，后用把枪扫描二维码，邮件查询中才显示出库，出库就是被收件人签收。2018年7月10日，于士华向徐琳及韦国峰邮寄《通知》一份，主要内容为：“距上次解除合同律师函发出，你二人2018年6月5日收即，未搬离邗江区汊河银河路9号阳光地带12-16号商铺。后又据中介反映，不光你二人阻止我卖房，且原房客徐琳转租的次（二）房客扬州市卓宇房产中介公司，当面将我房屋所有权人的卖房中介和当场带来的客户呲走。三番两次。现仍未搬走，再次造成房屋所有权人买房客户流失和经济损失。…况，物业费未缴和非法转租违约在前，现一直占用。再次通知：1、正式通知2018年6月8日（收函三日）解除合同（再次函告）…。”徐琳陈述，从签订租赁合同后就没有交纳物业管理费，物业公司要过，是因为承租房屋门口涌水、房屋漏水就没有交物业管理费。扬州市公安局邗江分局汊河派出所出具《情况说明》一份，内容为:我所分别于2018年5月12日、5月14日、5月15日、5月17日、6月18日、6月19日、6月27日接到电话号码为138××××1611的报警，均反映报警人徐琳同房东于士华之间的租房纠纷问题。在双方发生争执期间，于士华将徐琳承租期间安装的钢化玻璃门砸碎。现案涉房屋仍由徐琳占有，处于锁门状态。根据徐琳提供的扬州市华泰保险万丰专属代理店的中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，2018年5月至12月期间每月都有营业收入。该案本院经审理认为，徐琳与于士华签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。根据租赁合同的约定“该房如转租时，必须告知房东”、“物业费由乙方承担“，即徐琳转租时必须履行告知义务，同时承租期内由徐琳交纳物业费。徐琳主张于士华继续履行合同，于士华辩称因徐琳存在违法转租、未按约交纳物业费，已于2018年6月3日向徐琳发出《律师函》，双方之间的租赁关系已解除。对此，徐琳认为双方之间的租赁关系尚未解除，一是徐琳不存在转租的事实；二是徐琳并未收到于士华发出的《律师函》。关于徐琳是否存在转租的事实，徐琳认为并非转租，而是与案外人合作，并举证了《合作协议》，对此，虽徐琳与案外人王星宇签订的是《合作协议》，但从协议中的内容可以看出徐琳并不参与经营，亦不承担合作风险，仅是提供经营场地及简单的使用设施，却收取固定的收益，显然名为合作，实为租赁，故本院对徐琳转租的事实予以确认。因徐琳将承租房屋部分转租给案外人，未履行告知义务，同时未按约交纳物业费，已违反合同的约定，于士华据此有权解除双方之间签订的《商铺租赁合同》。于士华于2018年6月3日向徐琳发出的《律师函》中载明，因徐琳不交物业费及未经于士华同意转租的违约行为发函解除双方之间的租赁关系，徐琳辩称未收到该函，而根据韵达快递汊河片区负责人王飞出具的《签收证明》、《查件》及本院与王飞的谈话笔录，能够证明该《律师函》已于2018年6月5日被签收。徐琳辩称未收到该律师函，对此，徐琳应承担举证责任，而徐琳并未提供证据证明，故其应承担举证不能的不利后果。根据法律规定，解除通知自到达对方时解除，故自2018年6月5日起双方之间的租赁关系已解除。徐琳主张于士华继续履行租赁合同无事实和法律依据，应予驳回。关于徐琳主张的经营损失。根据扬州市公安局邗江分局汊河派出所出具《情况说明》，在2018年5月12日、5月14日、5月15日、5月17日、6月18日、6月19日、6月27日双方因租赁关系多次产生纠纷，而庭审中，双方亦陈述因于士华要求徐琳搬离而产生纠纷，因至法庭辩论终结前，徐琳仍占有承租房屋，且结合徐琳提供的收入明细，自2018年5月14日起至于士华解除租赁关系期间一直有营业收入，故徐琳主张该期间的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。徐琳主张于士华支付解除合同后的经营损失，亦无事实和法律依据，应予驳回。关于徐琳主张的损失1200元，虽钢化玻璃门被于士华砸坏，但因案涉钢化门玻璃尚未修复，而徐琳提供的预估清单不足以证明其损失，且于士华不予认可，徐琳也未能提供其他证据予以证明，故徐琳主张的损失无事实和法律依据，本院不予支持。因法庭法庭辩论终结前，于士华并未将徐琳的物品搬离承租房屋，故徐琳的第四项诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。综上，徐琳的全部诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。据此，本院于2019年5月5日作出(2018)苏1003民初6274号民事判决书，判决驳回徐琳的全部诉讼请求。徐琳对判决不服，向扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）提起上诉。二审中，当事人没有提交新证据，扬州中院对一审查明的事实予以确认，认为：对争议焦点1，徐琳要求继续履行其与于士华签订的《商铺租赁合同》缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。理由：徐琳与于士华签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反当时的法律规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，徐琳有交纳物业费及转租时必须告知于士华的义务。本案中，徐琳在租赁关系存续期间，与案外人王星宇签订了《合作协议》，该协议名称虽为合作协议，但根据协议内容，徐琳不参与经营，亦不承担合作风险，仅提供经营场地及设施，同时每年收取固定收益，故徐琳与王星宇之间符合租赁关系的法律特征。根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》内容，当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。据此，徐琳与王星宇签订的《合作协议》的性质应为房屋租赁合同。徐琳认为双方系合作关系之上诉理由缺乏事实依据，本院依法不予采信。因徐琳将案涉房屋部分转租给他人，但未提供证据证明其履行了告知于士华的义务，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故出租人于士华有权解除其与徐琳签订的《商铺租赁合同》。徐琳认为未交纳物业费的行为属于瑕疵履行租赁合同，于士华无权解除合同之上诉理由缺乏依据，本院依法不予采信。因于士华已于2018年6月3日向徐琳发出解除合同的《律师函》，根据韵达快递汊河片区负责人王飞出具的《签收证明》、《查件》及一审法院与王飞所作谈话笔录，足以证明该《律师函》已于2018年6月5日送达。徐琳提出菜鸟驿站在收件人未实际签收的情况下可以通过扫描二维码显示出库，但出库并不代表收件人签收，其未收到上述《律师函》之上诉理由，因其未提供证据证明其主张，故本院依法不予采信。据此，一审认定徐琳与于士华之间的租赁关系已于2018年6月5日解除并无不当。徐琳请求继续履行合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。对争议焦点2，因双方当事人所签《商铺租赁合同》已于2018年6月5日合法解除，故徐琳主张自合同解除之日至继续履行合同期间的经营损失缺乏依据。对于2018年5月14日至合同解除之日的经营损失，徐琳与于士华虽在此期间多次产生纠纷，但因此段时间较短，对于纠纷的产生双方均有责任，且根据徐琳提供的收入明细，其在此期间一直有营业收入，徐琳提供的证据亦不足以证明其在此期间营业额下降系双方纠纷所致，故对徐琳提出要求于士华赔偿因双方发生纠纷导致的该期间的经营损失之上诉请求，本院依法不予支持。对于徐琳主张的钢化玻璃门被于士华砸坏导致的财产损失1200元，因于士华砸坏钢化玻璃门的行为系侵权行为，徐琳可在损失确定后另行主张。综上所述，徐琳的上诉请求不能成立，该院依法不予支持。据此，扬州中院于2019年10月8日作出（2019）苏10民终2034号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月14日10点14分，上述案件徐琳的委托诉讼代理人曹思慧通过微信向该案于士华的委托诉讼代理人吴小英告知：“吴律师，韦国峰正在搬家，上午能搬结束”，“等结束的时候，再告诉您”。10点24分，吴小英回复：“你让他把房租付了，2019年1月1日至今的占有使用费，按实付给于士华吧”。10点35分，曹思慧向吴小英发送：“门遥控器放隔壁洗车房”。14点03分，吴小英回复：“你好，关于韦国峰的房屋占用费，麻烦你和韦国峰讲一下，让她直接转给于士华吧，从2019年1月1日至2019年10月14日期间的占用费，今天于士华问到这事了，说要不要打官司，我觉得没必要打官司。请你转告一下韦国峰，让她直接转给于士华就行了，谢谢了。”另查明，于士华与徐琳一致确认，徐琳按约支付租金至2018年12月5日。又查明，2018年7月13日，徐琳向汊河派出所报警，称在汊河阳光地带华泰保险，从监控中看到房东私自将自己门打开。《接处警工作登记表》的处警经过及结果记载：民警立赴现场，了解情况系汊河街道阳光地带小区房主于士华到该房屋处将房门打开，租客韦国峰称房租未到期，双方发生纠纷。后于士华要求韦国峰将物品搬离，双方发生纠纷，民警对双方协调未果，告知双方可依法处理租赁纠纷。2020年1月20日，于士华交纳了案涉房屋2014年1月1日至2019年12月31日的物业费3000元。再查明，徐琳于2020年6月9日向本院提起诉讼，要求于士华赔偿砸坏的玻璃门损失1200元，该案正在审理过程中。本诉的争议焦点为：于士华要求徐琳支付超期占用费并支付物业费、律师费的诉讼请求是否成立。反诉的争议焦点为：徐琳要求于士华返还租金、押金并赔偿营业损失的反诉请求是否成立。关于本诉的争议焦点，本院认为，于士华与徐琳于2016年12月6日签订的《商铺租赁合同》内容合法，意思表示真实，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，徐琳有交纳物业费及转租时必须告知于士华的义务。在徐琳起诉于士华房屋租赁合同一案中，法院查明，徐琳在在承租于士华房屋的期间，在未告知于士华的情况下擅自将案涉房屋部分转租给案外人王星宇，同时未按约交纳物业费，已经构成对租赁房屋的不正当使用，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。于士华于2018年6月3日向徐琳发出《律师函》，载明因徐琳不交物业费及未经于士华同意转租的违约行为发函解除双方之间的租赁关系，该《律师函》已于2018年6月5日被签收。故双方于2016年12月6日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月5日解除，本院予以确认。关于于士华要求徐琳支付超期占用费的诉讼请求是否成立的问题，双方均确认徐琳按约支付租金至2018年12月5日。在于士华发出合同解除通知书后，应视为双方合同已经解除，徐琳应及时搬走商铺内的所有货物、生活用品等私人物品。徐琳作为承租人在合同解除后仍占用涉案的商铺，扬州中院于2019年10月8日作出终审判决，驳回了徐琳要求继续履行《商铺租赁合同》的诉讼请求，徐琳直至2019年10月14日才搬离涉案的商铺，应从2018年12月6日起按照年租金31000元计算商铺占有使用费。另外，对于双方在争议产生期间于士华将钢化玻璃门砸碎等行为对合同履行产生的影响。徐琳辩称2018年5月起，于士华多次上门骚扰滋事，通过锁门、砸门、破坏卷闸门传动装置等方式阻止徐琳使用涉案商铺，自此徐琳已失去对上述房屋的控制，无法使用房屋。徐琳提供的证据及申请出庭的证人华某,4、夏某,4所作的证人证言不足以证明自2018年5月起，徐琳失去了对涉案商铺的控制且该商铺一直在于士华的控制下，但根据汊河派出所出具的情况说明以及接处警工作登记表，可以看出于士华多次上门与徐琳发生冲突，徐琳多次报警。本院认为，本案中于士华虽然依法享有合同解除权，但其行使权利方式不当。在双方发生诉争后，双方应在合同解除问题上积极妥善处理，避免造成不必要的损失。于士华自2018年5月12日起多次上门与徐琳发生冲突，并将徐琳在承租期间安装的钢化玻璃门砸碎。多次冲突后，虽案涉房屋仍由徐琳占有，但处于锁门状态。于士华的行为妨害了徐琳的正常经营，影响了徐琳对该房屋的使用，也已构成违约，应承担相应责任。综合双方的过错程度，本院酌情认定自2018年6月5日合同解除之日至2019年10月14日徐琳搬离诉争商铺之日的房屋占用费，由于士华承担30%的责任，徐琳承担70%的责任。徐琳按约支付租金至2018年12月5日，从2018年12月6日至2019年10月14日，共计313天，其占用费为18608元（31000元÷365天×313天×70%）。对于于士华主张的物业费3000元，本院认为，于士华和徐琳在《商铺租赁合同》中约定水电费和物业费系由徐琳缴纳，协议履行过程中，徐琳未交纳其应承担的租赁房屋的物业费，经物业公司向于士华催讨后，于士华交纳了租赁期内自2014年1月1日至2019年12月31日的物业费3000元，该事实有汇款凭证、收据及当事人陈述证实，本院予以认定。故于士华要求徐琳给付代垫的物业费的请求合法有据，本院应予支持。徐琳辩称其拒交物业费的理由是物业公司的瑕疵服务，于士华私自全额垫付物业费的后果应当由于士华自行承担，该抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。徐琳还辩称部分物业费因超过了诉讼时效不应予以支持。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案于士华交纳物业费的时间为2020年1月20日，即其权利实际受到损害的时间为2020年1月20日，至于士华起诉之日未超过三年诉讼时效，据此，对徐琳的该项辩解依法不予采纳。但综合双方的过错程度，本院酌情认定自2018年6月5日合同解除之日至2019年10月14日徐琳搬离诉争商铺之日的物业费，由于士华承担30%的责任，徐琳承担70%的责任。2019年10月15日至2019年12月31日的物业费，因徐琳已搬离案涉商铺，故物业费应由于士华自行承担。综上，徐琳应向于士华支付物业费2689元。关于律师费问题。因于士华支付的律师费用不属于违约后所必然发生的损失，同时于士华与徐琳签订的《商铺租赁合同》中未对实现债权的费用作出约定，故律师费应由于士华自行承担。于士华的该请求不能成立，本院不予支持。关于反诉部分的争议焦点。对于徐琳要求返还的房屋租金，如前所述，于士华的行为妨害了徐琳的正常经营，影响了徐琳对该房屋的使用，也已构成违约，应承担相应责任。综合双方的过错程度，本院酌情认定自2018年6月5日合同解除之日至2019年10月14日徐琳搬离诉争商铺之日的房屋占用费，由于士华承担30%的责任，徐琳承担70%的责任。徐琳按约支付租金至2018年12月5日，从2018年6月5日至2018年12月5日，共计184天的租金为15627元（31000元÷365天*184天），该部分租金的30%即4688元于士华应予返还。对于3000元租房押金应否退还的问题，案涉《商铺租赁合同》约定，租赁期间双方必须信守合同，如乙方租房期限不满五年，所付押金不予退还，作为违约金。案涉《商铺租赁合同》系因徐琳的违约行为而解除，于士华可以不退还租房押金。对于于士华要求的营业损失5000元，法院在徐琳起诉于士华房租租赁合同一案中已经查明至该案法庭辩论终结前，徐琳仍占有承租房屋，且结合徐琳提供的收入明细，自2018年5月14日起至于士华解除租赁关系期间一直有营业收入，故徐琳主张该期间的经营损失无事实和法律依据，本院不予支持。徐琳在本次诉讼中再次反诉主张该项损失，属重复主张，且未提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，徐琳应向于士华支付房屋占用费18608元、垫付的物业费2689元，于士华应返还徐琳的房屋租金4688元。故徐琳尚应向于士华支付房屋占用费13920元，垫付的物业费2689元。徐琳辩称案涉商铺的所有权人为于士华及案外人郑超，于士华一人起诉主体不适格。根据于士华提供的案涉扬州市邗江区汊河街道银河路9号（阳光地带花园）12幢16室的房产证，该商铺系于士华单独所有，案涉《商铺租赁合同》也系于士华单独签订，故于士华提起本案诉讼主体适格，对徐琳的该项抗辩本院不予采纳。关于逾期利息，徐琳占用案涉商铺至2019年10月14日未支付占用费，于士华要求徐琳自2019年10月15日起支付逾期利息并无不当。徐琳未按约交纳物业费，于士华于2020年1月20日垫付物业费，其要求徐琳自2019年10月15日起支付逾期利息无事实依据，本院依法确定徐琳自2020年1月21日起支付逾期利息。于士华主张逾期利息按照年利率6%的标准计算，无事实和法律依据，本院不予采纳，本院依法确定徐琳按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向于士华支付逾期利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐琳于本判决发生法律效力之日起十日内向于士华支付房屋占有使用费13920元及逾期利息（以13920元为基数，自2019年10月15日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、徐琳于本判决发生法律效力之日起十日内向于士华支付代垫的物业费2689元及逾期利息（以2689元为基数，自2020年1月21日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回于士华的其他诉讼请求；四、驳回徐琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费540元,依法减半收取270元，由于士华负担119元，徐琳负担151元（于士华已预交，其同意预交的诉讼费用由徐琳向其直接支付，本院不再退还，由徐琳于本判决发生法律效力之日起十日内向于士华直接支付151元）。反诉案件受理费440元，依法减半收取220元，由徐琳负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  王禹二〇二〇年七月一日书记员  谢扬