辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1506号上诉人（原审被告）：王树亮，男，1972年11月18日生，汉族，个体，住建昌县。委托诉讼代理人：许玉山，辽宁明澈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：建昌县建昌镇建昌街村民委员会，住所地：建昌县建昌镇建凌街19号。法定代表人：李树堂，该村委会主任。委托诉讼代理人：董树斌，男，1972年10月25日生，汉族，村委会委员，住建昌县。委托诉讼代理人：王英杰，辽宁明澈律师事务所律师。原审第三人：宫利新，男，1964年9月26日生，汉族，个体，住建昌县。上诉人王树亮因与被上诉人建昌县建昌镇建昌街村民委员会（以下简称“建昌街村委会”）及原审第三人宫利新租赁合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2018）辽1422民初3289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王树亮及其委托诉讼代理人许玉山，被上诉人建昌街村委会的法定代表人李树堂、委托诉讼代理人董树斌、王英杰，原审第三人宫利新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王树亮上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人建昌街村委会的诉讼请求或起诉；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为，门市楼归建昌街村委会所有，姓柴的人租赁该门市楼的期限，建昌街村委会与本人都未能提供证据予以证明。建昌街村委会提供了邵开峰交纳该门市楼租金的收据,该收据显示邵开峰交纳该门市楼租金至2014年12月1日，故可证明案涉门市楼收取租金到2014年12月1日。本人称从姓柴的人手中转租而来，租赁期限至2018年12月，租金己经交给姓柴的人的抗辩，因没有提供相关证据予以佐证，一审法院没有采纳。一审法院认为本人实际占用和使用该门市楼，与建昌街村委会己经形成事实上的租赁关系，判决本人给付建昌街村委会租金10万元。一审法院举证责任分配错误、证据采信错误，导致认定事实错误，适用法律错误，最终导致判决结果错误。理由是：1.本案能确定且没有争议的事实是案涉门市楼归建昌街村委会所有，根据《建昌镇建昌街村房屋清查情况登记表（市场西侧中段）》、村委会主任李树堂的陈述、许茹、姚国富、张久忠的证实材料和本人陈述与答辩意见，可认定该门市楼由建昌街村委会租给了姓柴的人（柴洪伟），上诉人从柴洪伟手中转租到案涉门市楼；2.被上诉人主张案涉门市楼租给姓柴的人（柴洪伟）到2015年末（后改为2014年末）租期己满。根据“谁主张，谁举证”的证据规则，被上诉人对此租期己满的主张应当承担举证责任，证明自己的主张成立。一审法院认定“租给姓柴人的租赁期限原、被告双方都未能提供证据予以证明”，据此可以认定被上诉人没有证据证明租给姓柴的租期已满，故不能认定上诉人是超期使用此门市（或事实租赁关系），被上诉人对此应当承担举证不能的不利后果；3.一审法院以被上诉人提供了邵开峰交纳案涉门市楼的租金收据，认定该门市楼租金收到2014年12月1日，进而推定此门市楼至2014年12月1日租赁到期，此认定也是错误的，因为上诉人是从柴洪伟的手中转租，而不是从邵开峰手中转租。《建昌镇建昌街村房屋清查情况登记表（市场西侧中段）》表上登记的承租人是“姓柴”，而不是邵开峰，所以无论这两张收据真与假，都与本案没有关联性。且上诉人从2008年至2018年一直经营利用此门市楼，未与他人产生过任何纠纷；4.上诉人不是本案适格的主体。被上诉人认为案涉门市楼租赁己经期满，应当有充分证据证明。在不能提供充分证据的情况下，其应当向柴洪伟主张权利。对此，一审法院应当依法释明建昌街村委会追加被告或重新起诉或依职权追加被告，以便查清此案，作出公正判决，维护当事人合法权益。故本案程序违法，应予以驳回起诉；5.上诉人找到了与柴洪伟签订的《合同》和柴洪伟出具的收据，上诉人有新的证据足以证明原审陈述和答辩意见成立可信，亦可证明被上诉人主张的事实不成立，其诉讼请求不能得到支持。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，判决结果错误，故提起上诉，请二审法院撤销原判，依法改判驳回建昌街村委会的诉讼请求或起诉，维护上诉人合法权益。建昌街村委会辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由是：本案无争议事实是案涉门市楼于2004年12月1日租给承租人邵开峰，邵开峰交租金至2014年12月1日。王树亮自认从2008年至2018年12月占有使用案涉门市楼，后又将案涉门市楼转租给原审第三人宫利新并收取房租。王树亮作为最后的实际承租人于2018年12月将门市楼交回被上诉人，其从2014年至2018年未向被上诉人交过房租，作为出租人被上诉人有权向实际承租人王树亮收取四年房租，总计10万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。被上诉人在一审提交了邵开峰缴纳租金至2014年12月1日的凭证，证明了上述主张，故一审判决正确，应予维持。宫利新述称，不清楚上诉人与被上诉人关于案涉门市楼租期的事情。建昌街村委会向一审法院起诉请求：1.判令王树亮给付所欠房租10万元；2.本案诉讼费用由王树亮承担。事实与理由：王树亮租赁建昌街村委会所有的门市楼，租期到2014年12月1日到期，合同到期后，王树亮未搬出，也未交房租，并将该门市楼转租给第三人宫利新使用，王树亮尚欠建昌街村委会2015年至2018年的房租10万元未交，经多次催缴，尚未给付。故诉至法院，请求法院支持建昌街村委会的诉讼请求。一审法院认定事实：建昌街村委会在建昌镇农贸市场有82个商业门市楼，从2003年开始向外出租。位于建昌县村委会所属房屋。建昌街村委会称王树亮租赁的该门市楼租期到2014年底到期，合同到期后王树亮未搬出，也未交房租，并转租给第三人宫立新使用，王树亮尚欠建昌街村委会2015年至2018年租金10万元，为证明以上说法，建昌街村委会提供了邵开峰交纳该门市租金的收据，该收据显示邵开峰交纳该门市租金至2014年12月1日。王树亮称其是从姓柴的人处转租的案涉门市楼，租期为10年，即从2008年底至2018年底，租金为10万元，已给付姓柴的人。王树亮于2017年3月18日将门市楼转租给第三人宫立新，为证明以上说法，王树亮提供了《建昌镇建昌街村房屋清查情况登记表（市场西侧中段）》，该表中28号门市楼登记的姓名一栏为“姓柴”，租期栏没填写。另查明，2019年1月1日建昌街村委会已将该门市楼收回。一审法院认为，本案中门市楼归建昌街村委会所有，姓柴的人租赁该门市楼的租赁期限建昌街村委会、王树亮双方均未提供证据予以证明。建昌街村委会提供了邵开峰交纳该门市租金的收据，该收据显示邵开峰交纳该门市租金至2014年12月1日，故可证明案涉门市楼收取租金到2014年12月1日。王树亮称案涉门市楼是其从姓柴的人手中转租而来，租赁期限至2018年12月，租金已给姓柴的人，但其未能提供与姓柴的人签订的转租合同及收据，王树亮对于自己的答辩意见所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中只有王树亮的陈述，王树亮没有提供出其它相关的证据证明自己的主张，故王树亮应承担举证不能的不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其它相关证据的，其主张不予支持，故王树亮关于案涉门市楼租赁期限至2018年12月的答辩意见，法院不予支持。王树亮实际占有并使用该房屋，建昌街村委会与王树亮之间已形成了事实上的租赁关系，王树亮将该门市楼转租给第三人使用且第三人已将租金给付王树亮这一事实存在，故王树亮应给付建昌街村委会租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条及相关民事法律之规定，判决：王树亮于本判决生效后10日内给付建昌街村委会2015年至2018年门市楼租金100000元。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由王树亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：建昌街村委会曾将其所有的门市楼对外出租，租期到2015年12月31日到期。建昌街村委会在案涉门市楼租赁期限届满后，自2016年起，开始向实际占有并经营使用该门市楼的王树亮索要租金。该事实有建昌街村委会方在本案第一次庭审（2018年8月6日）中的陈述予以证实，有重审中姚国富、张久忠、许茹提供的证实材料及姚国富、许茹的证人证言予以佐证。建昌街村委会在重审时提交的两份案外人邵开峰向其交纳案涉门市楼租金的收据，该两份收据与本案没有直接关联性，同时亦与上述证人证言、证实材料存在矛盾，故本院不予采信。上诉人王树亮称其于2008年从案外人柴洪伟处租得案涉门市楼，双方约定租期为10年，从2008年12月26日起至2018年12月31日止，租金为每年1万元，共计10万元，其已于2008年12月26日将10万元租金一次性交付给案外人柴洪伟。王树亮在二审审理过程中，提供了一份其与柴洪伟于2008年12月26日签订的转租合同及一份柴洪伟于同日出具的收条欲以证明上述事实存在。但因上述转租合同及收条无法与案外人柴洪伟进行确认，且王树亮又未能提供柴洪伟与建昌街村委会的租赁合同，或柴洪伟已向建昌街村委会交纳案涉门市楼租金至2018年的收据等材料予以佐证，故该份证据的真实性暂无法认定，本院不予采信，王树亮主张的上述事实，本院不予认定。本院其他审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2015年12月31日，案涉门市楼对外出租的租期届满后，王树亮在2016年至2018年期间继续占有并经营使用该门市楼，作为出租人的建昌街村委会并未明确表示不同意王树亮继续租赁，而是于2016年开始向王树亮索要租金，由此可以推定建昌街村委与王树亮之间已形成了事实上的租赁关系。本院认为，即使上诉人王树亮提供的其与案外人柴洪伟签署的转租合同真实有效，因转租合同依附于租赁合同而存在，承租人柴洪伟所享有的转租权源于其租赁合同获得的租赁权。又因其租赁合同已于2015年12月31日租期届满，故承租人柴洪伟已不再享有转租权，其与王树亮签订的转租合同也应随之终止。且根据合同的相对性原则，转租合同是在承租人与次承租人之间发生效力，上诉人依据其与柴洪伟的转租合同亦不能对抗出租人建昌街村委会。根据建昌街村委会重审时提交的建昌镇农贸市场内同类门市楼的租金收据，可以认定该类门市楼的租金为每年25000元。王树亮作为案涉门市楼在2016年至2018年期间的实际承租人，应向出租人建昌街村委会支付这三年的租金，即75000元。若确因原承租人柴洪伟的过错导致其与王树亮签订的转租合同终止，因柴洪伟的行为已违反转租合同义务，其应向原次承租人王树亮承担违约责任。王树亮因再次向建昌街村委会支付租金造成的实际损失，其有权向原承租人柴洪伟追偿。综上所述，王树亮的部分上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销建昌县人民法院（2018）辽1422民初3289号民事判决；二、上诉人王树亮于本判决生效后十日内给付被上诉人建昌县建昌镇建昌街村民委员会，位于建昌县建昌镇农贸市场西门北第二栋28号门市楼2016年至2018年的租金75000元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，二审案件受理费2100元，共计4200元，由王树亮承担3150元、建昌县建昌镇建昌街村民委员会承担1050元。本判决为终审判决。审判长  朱俊芬审判员  牛广兴审判员  焦 娇二〇二〇年七月二十三日法官助理吕彬书记员时玉明本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……”