上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5757号上诉人（原审被告）：林志嵩，男，1977年2月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵颖琪，系上诉人林志嵩妻子。被上诉人（原审原告）：上海搜房房天下房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区九江路769号1807-7室。法定代表人：代建宁，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓君，上海中筑律师事务所律师。上诉人林志嵩因与被上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称“房天下公司”）居间合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林志嵩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人在知晓卖家无处分权或不确定是否有权处分的情况下，将房屋推荐给上诉人并要求支付定金，直接造成上诉人的损失，上诉人不应承担服务费用；2、在卖家失联后，被上诉人只通知房子不卖了，之后不管不顾，上诉人要求其协助要回定金，但被上诉人一直拖延，最后系上诉人自费请律师通过诉讼解决，购房不成反而新增了经济损失和精神负担。被上诉人未尽到中介的责任，反而在四年后讨要服务费，不应予以支持；3、被上诉人诱导上诉人签署协议，协议中含霸王条款，上诉人处于弱势地位，自身合法权益不能得到保障。房天下公司辩称，负责涉案房屋买卖的业务员有黄某、李某，黄某于2019年5月离职后，该单业务由李某继续处理。买卖纠纷发生后，业务员拟安排双方见面，后因卖方拒绝，双方未能沟通。不同意上诉人的上诉理由，请求二审驳回上诉，维持原判。房天下公司向一审法院起诉请求：判令林志嵩支付居间服务费9,450元（人民币，以下同）。一审法院认定事实：2016年2月21日，房天下公司（丙方、居间方）与案外人贾某（甲方、出售方）及林志嵩（乙方、买受方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定案外人贾某将名下的系争房屋以总房价款189万元出售给林志嵩。协议第3.1条约定：乙方已实地验看了该房地产，乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金20,000元，作为与甲方进行洽谈之用，若甲方签署《房屋买卖合同》，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。协议第六条约定：《房屋买卖合同》生效，即表明丙方居间成功，甲乙双方应当于居间成功当日按照总房价款的0.5%向丙方支付佣金。具体承担方式为：全部由乙方承担0.5%。协议第八条约定：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法生效或无法履行的，该签署人应向丙方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易相对方承担定金责任。上述协议第六、八条字体加黑加粗。同日，案外人贾某（甲方、出卖方）与林志嵩（乙方、买受方）就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份。合同第2条约定，总房价款为189万元。合同第三条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后叁日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……。合同第4.1条约定的首期房价款支付方式为，乙方应于签订示范合同并办理公证手续（若需）后叁日内向甲方支付首期房价款，计57万元……。合同第4.2条约定的第二期房价款支付方式为，乙方通过如下方式支付第二期房价款131万元，【贷款】乙方应于签订示范合同后叁日内向银行申请贷款……。合同第4.3条约定的第三期房价款支付方式为，乙方应当在交房前向甲方支付第三期房价款131万元。合同第4.4条约定的交房及尾款为，甲方收到除尾款外的全部款项后叁日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款1万元。合同第五条交易过户约定为，甲、乙双方应于2016年5月10日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，一审法院于2016年7月18日立案受理了林志嵩与贾某房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）沪0117民初12603号，并于2016年8月30日就上述案件作出民事调解书，载明：一、确认林志嵩与贾某签订的《房屋买卖合同》解除；二、贾某于2016年9月6日前双倍返还林志嵩定金共计4万元（支付方式：支付至中国工商银行上海市第一支行，账户名：徐某，账号：XXXXXXXXXXXX8779）；三、林志嵩自愿放弃其余诉讼请求；四、双方无其他争议；五、案件受理费800元，减半收取400元，由林志嵩负担（已付）。一审法院认为，系争《房地产买卖居间协议》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，房天下公司作为林志嵩与案外人贾某房屋买卖的居间人，已经促成林志嵩与贾某签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，且前述合同已具备了房屋买卖合同所需要件，成立并生效。林志嵩称房天下公司履约过程存在重大过错，然未对此提供证据证明，故对其抗辩意见实难采信。现根据双方房地产买卖居间协议的约定，《房屋买卖合同》生效后，房天下公司即有权向林志嵩主张相应居间服务费（即佣金）。对于居间服务费的数额，虽协议载明的金额为系争房屋本次交易总价款的0.5%即9,450元，但按照二手房买卖的一般操作流程，居间人的居间服务不但包含促成签约，而且包含协助过户、房屋交接等后续流程的完成,这些环节均需要居间方承担成本，本案中居间人仅完成了促成签约环节，故结合房天下公司提供实际服务的情况，酌定林志嵩应承担的佣金数额为4,000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：林志嵩于判决生效之日起十日内支付上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间服务费4,000元。案件受理费50元，减半收取25元，由林志嵩负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，本案二审的争议焦点在于被上诉人房天下公司对上诉人林志嵩与案外人贾某未能完成房屋买卖交易，其居间服务是否存在瑕疵？应否收取及如何收取居间服务费？根据本案查明的事实，就上诉人与案外人的房屋买卖交易，被上诉人已经促成双方签订了《房屋买卖合同》，但尚未进行网签签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，亦未办理后续的协助过户、房屋交接等相关事宜。就二手房买卖居间合同的性质及法律关系而言，专业中介公司的合同义务既包括促成房屋出卖方与买受方签订买卖合同的居间内容，亦包括受托办理完成房产交易的相关手续等服务事项。据此，一审法院根据本案被上诉人实际完成的合同事务，就其促成签约部分作为认定收取佣金数额的基础，本院予以认同。本院同时认为，作为专业的房产中介公司，对二手房买卖的居间服务贯穿于整个交易过程。除了促成双方合同的有效订立，亦应积极促成合同的正当、诚信履行。如果出现因一方违约以致合同无法继续履行乃至解除等情况，亦须尽到交易未成时必要的善后处理义务。评判中介公司在促成合同签订之后的服务质量，不仅应视其在后续流程如办理过户、房屋交接时有无瑕疵，也应考量在合同虽已签订但却不能继续履行时，其是否尽到及时联系沟通、积极反馈信息、提示违约方责任、维护守约方权利等必要的善后处理义务。而在本案中，案外人在签订《房屋买卖合同》后即拒绝网签且不退还定金时，被上诉人因相关业务人员辞职等原因，未能协助做好以上工作，并由此影响到买受方的合法权益，居间服务存在欠缺，一审判决对此节未予充分注意，应予纠正。鉴于上诉人林志嵩的相关上诉理由可予采信，本院依法对被上诉人收取的佣金数额予以适当调整。综上所述，林志嵩的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初752号民事判决；二、上诉人林志嵩于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司居间服务费2,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币25元，二审案件受理费人民币50元，均由上诉人林志嵩、被上诉人上海搜房房天下房地产经纪有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二〇年七月八日书记员  曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……