河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终9245号上诉人（原审原告）：周顺强，男，1996年11月7日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：刘素文，女，1967年6月25日出生，汉族，住河南省中牟县。系上诉人母亲。委托诉讼代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常晓柯，女，1982年2月26日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。上诉人周顺强因与被上诉人常晓柯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初2657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人周顺强的委托诉讼代理人刘素文、王玉洁，被上诉人常晓柯的委托诉讼代理人陈振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周顺强上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于案涉合同的条款理解及适用确有错误，致使一审认定事实存在明显错误，一审判决结果明显有失公允。一审判决认为“原告未举证证明因房屋被查封导致房屋不能办理产权登记或无法取得房屋所有权”，其一，该举证责任分配加重了上诉人方举证责任，且属于脱离事实进行的主观臆断；其二，根据上诉人方提供的录音等证据，被上诉人已承认违约的行为；其三，根据庭审双方回答，被上诉人已承认短期内没有处理查封问题的能力。被上诉人作为房屋的所有权人应保证房屋能够正常过户，上诉人仅有支付首付款并配合办理相关过户手续的义务。合同自2019年12月7日签订以来，至2020年5月21日，被上诉人在合理期限内仍未解除房屋查封，且被上诉人也未提供相应证据及担保证明其有能力继续履行合同，保证上诉人取得房屋所有权。且发现此事之后，被上诉人多次不接电话，拒绝沟通此事，上诉人有理由相信被上诉人房屋将长期处于查封状态。此外，上诉人在得知被上诉人房屋存在查封后，积极联系被上诉人，希望促成合同履行，被上诉人以不接电话的方式逃避履行合同义务，足以使上诉人认为被上诉人没有能力完成房屋解封。且根据庭审，被上诉人明确承认短期内没有解除查封的能力。而一审法院要求上诉人举证证明房屋被查封导致房屋不能办理产权登记或无法取得房屋所有权，第一，该事实显而易见无需再举证证明，第二，一审庭审之时被上诉人已承认此事。二、一审法院未能居中裁判，有失公允。根据一审法院的裁判思路及判后答疑，一审法院认为上诉人需要在支付首付款之后才能认定被上诉人是否具备解除查封的能力，由此思路做出的判决属于脱离实际进行的裁判，明显有失公允。在发现被上诉人的房屋存在查封事实之后，法院不能再要求当事人再付出将近30万元的首付款来确认被上诉人的违约行为，该行为明显属于扩大损失，也明显脱离实际情况。根据合同约定，被上诉人需要保证房屋产权无瑕疵，但是在房屋交易之前，被上诉人的房屋就已经存在两处查封，被上诉人的房屋交易行为明显是恶意的，根据一审之时提供的证据，被上诉人也承认短期内无法解除查封，因此，根据合同约定被上诉人应向上诉人承担违约责任。综上所述，一审法院对于合同理解及适用确有错误，一审认定事实确有错误，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付违约金，请求二审查明事实后判如所请。周顺强补充上诉意见：根据一审判决第二项内容，如果法院认为常晓柯不存在违约行为，根本无需判决常晓柯承担17000元的居间费用。事实上，一审法院已经认定常晓柯在房屋处于查封状态的情况下进行房屋交易，属于合同第四条及第十条第二款第二项约定的房屋存在产权瑕疵或存在查封或被转让事由。一审法院既以常晓柯违约为由，判决承担17000的居间费，又认为该行为不构成违约属于前后矛盾。被上诉人方的违约行为，属于明显的事实行为。该房屋现在属于无法取得房屋所有权的状态，因此应当按照合同的约定向上诉人方支付违约金。常晓柯辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。本案合同无法履行的根本原因是居间方以及上诉人要求被上诉人在合同履行过程中另行签订垫资解押协议，且对合同的内容权利义务进行了修改。在被上诉人拒绝的情况下，上诉人即拒绝依据合同履行支付首付款的义务，由此造成被上诉人无法按照合同约定进行解押，并不存在上诉人所说的被上诉人属于恶意转让房产，被上诉人房产的查封金额也仅12万，首付款27万完全可以覆盖该债务。被上诉人始终抱以极大的诚意履行合同义务。即便在一审上诉人要求被上诉人承担违约责任的情况下，被上诉人仍然同意继续履行合同，但是应当以上诉人履行支付首付款的义务为前提。上诉人称被上诉人没有能力处理解封没有任何证据。而且合同约定的是查封导致房屋不能取得产权才构成违约责任。但是上诉人如按照合同约定支付首付款，解押问题以及查封问题被上诉人可以保证及时解决。综上，请求驳回上诉，维持原判。周顺强向一审法院起诉请求：1.请求解除原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；2.要求被告向原告返还定金2万元、支付居间代理费1.7万元；3.要求被告向原告支付违约金20万元。一审法院认定事实：2019年12月7日，被告常晓柯（出卖方）与原告周顺强（买受方）双方通过郑州美庭房地产营销策划有限公司（以下简称居间方）居间介绍签订《郑州市存量房买卖合同》，合同约定：第一条、房屋基本情况：（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落于中××路东水岸鑫城1-2-610号，该房屋所在楼栋建筑总层数为7层，其中地上6层，地下1层。该房屋所在楼层为6层，产权证明所载建筑面积共178.40平方米……第二条、房屋权属情况：（一）该房屋所有权证不动产权证号为：中车县不动产权第000493号……该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国银行，抵押登记日期为2019年6月15日。该房屋已经设定抵押的，甲方应于2020年1月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月30日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为甲方自筹资金……第四条、交易承诺：（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20％赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任……第五条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价款为100万元；（二）乙方付款方式为：贷款：房屋总成交价=定金＋首付款＋贷款＋户口迁出保证金＋物业交割保证金。1、定金总额为2万元，乙方于签订本合同当日以自行支付的方式向甲方支付。2、首付款，乙方于甲方预约还款日前将首付款27万元以自行支付的方式支付甲方。3、贷款，乙方拟贷款金额70万元，甲乙双方应于签订本合同7日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续……第十条、违约责任：……（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该出房屋售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20％的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。当日，原告向被告支付定金2万元，被告向原告出具定金2万元的收据一份。同日，被告常晓柯（甲方、出卖方）、原告周顺强（乙方、买受方）与郑州美庭房地产营销策划有限公司（丙方、居间方）三方签订《居间服务合同》，合同约定：甲乙双方同意，应向丙方支付的居间代理费为17000元，该费用由乙方承担，并于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。2019年12月10日，原告向郑州美庭房地产营销策划有限公司支付居间代理费17000元。2019年12月18日，被告微信通知居间方2019年12月20日解押，让原告支付首付款。2019年12月20日，居间方微信通知被告签署垫资解押协议，被告拒绝签署。此后，原告未向被告支付首付款，被告也未对其房屋进行解押。涉案房屋于2017年3月9日设立抵押登记，权利人中国银行股份有限公司郑州新区支行，抵押金额85万元；2019年5月7日由荥阳市人民法院查封，查封文号（2019）豫0182执保647号，查封期限2019年5月7日至2022年5月6日。现原告诉至该院，要求解除原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》，并要求被告返还定金2万元、支付居间代理费1.7万元、支付违约金20万元。根据原告申请，该院于2020年6月8日裁定冻结被告常晓柯名下的银行存款237000元或查封、扣押同等价值的财产。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人依照合同法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方，对方提供适当担保时，应当恢复履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，虽然双方合同约定原告先支付首付款，而后被告办理解押手续，但因涉案房屋设有巨额抵押，根据合同的性质、目的和交易习惯，首付款应当首先用于解押，被告应当配合签署垫资解押协议，而被告拒绝签署垫资解押协议，有可能丧失解押房屋等履行债务能力，故原告有权中止履行合同，此后被告也未在合理期限内恢复履行能力并提供适当担保，故原告有权解除合同。因被告拒绝签署垫资解押协议，最终导致合同解除，故原告向被告支付的定金2万元，被告应予退还，原告向居间方支付的居间代理费1.7万元，被告亦应承担。关于违约金，因签署垫资解押协议并非合同约定义务，被告未对其房屋进行解押也系非合同约定的签署垫资解押协议原因所致，原告也未举证证明因房屋被查封导致房屋不能办理产权登记或无法取得房屋所有权，故该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条第二款、第六十八条第一款、第六十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告周顺强与被告常晓柯于2019年12月7日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告常晓柯于本判决生效之日起十日内向原告周顺强退还购房定金2万元、支付居间代理费17000元；三、驳回原告周顺强的其他诉讼请求。被告常晓柯可直接将应履行款项转入原告周顺强指定的账户：户名周顺强，开户行中国建设银行股份有限公司景德镇瓷都支行，账户62×××70。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4855元，减半收取2427.5元，由原告周顺强负担2065元，被告常晓柯负担362.5元；保全费1705元，由原告周顺强负担1315元，被告常晓柯负担390元。本院二审期间，周顺强提交不动产登记资料查询结果一份，证明：案涉房屋至二审庭审仍处于查封状态，属于无法取得房屋所有权的状态。常晓柯质证称：对证据的真实性没有异议，涉案房产之所以至今没有解除查封，主要原因一是因为荥阳市人民法院的查封债权是因第三人，也即常晓柯的爱人所涉债务被查封了。另外查封是由本案上诉人申请的查封，在上诉人没有解封的情况下，被上诉人申请另案解封也没有任何意义。另外，上诉人在一审中要求被上诉人在三日内或五日内进行解封，但是据被上诉人跟查封法院沟通，这个时限可能确实紧张，也不可能就是达到三天五天就解除查封了，所以，上诉人以此上诉理由没有法律依据。根据当事人举证质证情况，本院对周顺强提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案的争议焦点是周顺强请求的违约金20万元能否支持的问题。周顺强主张该违约金的依据为双方签订的房屋买卖合同第四条第一款和第十条第二款第二项的约定。合同第四条约定，出卖人应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同第十条约定，出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，即该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人若出现上述根本违约情形之一的，买受人有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋总成交价20%的违约金。根据上述合同约定，承担违约金的前提均是因出卖人的违约导致案涉房屋无法办理过户。在案涉合同履行过程中，周顺强仅支付了定金及中介费，首付款交纳等后续流程均未进行。虽然案涉房屋存在查封，但根据双方合同约定，承担20%违约责任的前提是房屋不能过户，根据本案合同履行情况，双方尚未到达房屋过户的阶段，周顺强要求常晓柯按照合同上述规定承担20%违约责任的依据不足，一审未支持周顺强的该项诉请并无不当。综上所述，周顺强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由周顺强负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月三十一日书记员 柴涵博