上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异146号异议人(被执行人)：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑良贤，董事长。委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司上海市分行，地址上海市黄浦区。负责人：徐斌，行长。委托诉讼代理人：蔡行。委托诉讼代理人：邓爽，上海众华律师事务所律师。被执行人：郑良贤，男，1960年9月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。在本院执行交通银行股份有限公司上海市分行(以下简称交行上海分行)与上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，建配龙公司对本院于2020年6月3日发布的(2018)沪02执31号公告(以下简称31号公告)的内容不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人建配龙公司称，交行上海分行申请执行的本金仅为人民币2.2亿余元(以下币种相同)，而本院对建配龙公司名下市场价值50亿元的上海市宝山区长逸路XXX号全部房地产(以下简称涉案房产)进行拍卖是过度执行，是对建配龙公司资产重组化解债务的严重打击。本案抵押物价值足以覆盖执行标的，交行上海分行无权要求拍卖涉案房产，本院也无权整体拍卖涉案房产。建配龙公司针对本案也从未明确表态同意整体拍卖涉案房产用于偿还债务。本院拍卖涉案房产的依据是委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)对该房地产作出的沪科东房估字(2019)FC第0253号《房地产估价报告》(以下简称评估报告)，基于评估报告存在严重错误及本院超标的执行问题，建配龙公司向本院已经提出执行异议，该案件目前亦正由上海市高级人民法院(以下简称上海高院)复议审查。在复议审查结果尚不明确的情况下，本院依据错误评估报告进行拍卖，严重违背法定程序。此外，科东公司是交行上海分行的入库评估合作单位，科东公司应当自动回避，而且科东公司出具的评估报告存在超出财产范围、错误认定宗地容积率、错误认定违建并仅以成本价评估、遗漏评估财产、评估所依赖的信息和依据严重不足、评估单价和总价严重失实及估价程序严重违法等情形。综上，建配龙公司请求撤销31号公告，停止拍卖长逸路XXX号全部房地产。申请执行人交行上海分行认为，从31号公告内容看，仅仅要求涉案房产内的人员清场和腾空，系为拍卖做准备，并未拍卖。法院对涉案房产进行清场，与建配龙公司提出的评估异议没有联系。且根据相关法律规定，在上海高院作出复议裁定前，执行法院可以继续执行。涉案的抵押物为两幢房产，但登记在一张房地产权证上，无法做到物理分割，所以拍卖和评估范围并无不当。至于建配龙公司对评估报告所提的异议以及科东公司与交行上海分行的关系，均应在另案中提出，本案不应再涉及这些问题。据此，交行上海分行请求驳回建配龙公司的异议请求。被执行人郑良贤未到庭发表意见。本院查明，2017年2月9日，本院立案受理交行上海分行诉建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案，案号(2017)沪02民初17号。同年3月8日，本院依照交行上海分行的财产保全申请，以(2017)沪02民初17号民事裁定查封建配龙公司名下的涉案房产。2017年8月2日，本院作出(2017)沪02民初17号民事判决，判令建配龙公司应于判决生效之日起十日内归还交行上海分行贷款本金220,384,614元、期内利息4,931,473.05元、逾期罚息9,287,007.63元及自2017年1月24日至实际清偿之日止的逾期罚息和自2016年8月5日起至实际清偿日止的复利；若建配龙公司届时不履行上述付款义务，交行上海分行可与建配龙公司协议，以证明号分别为宝XXXXXXXXXXXX和XXXXXXXXXXXX的上海市房地产抵押权登记证明载明的房地产折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在7.8亿元和4亿元最高债权额限度内优先受偿；郑良贤对建配龙公司上述付款义务在8亿元最高债权额限度内承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向建配龙公司追偿等。判决后，建配龙公司不服，向上海高院提起上诉。因建配龙公司未缴纳上诉费用，上海高院于2017年12月21日按该公司自动撤回上诉处理。2018年1月8日，交行上海分行向本院申请强制执行，本院以(2018)沪02执31号立案执行。执行中，因建配龙公司、郑良贤未履行还款义务，本院于2018年11月2日通过上海高院委托科东公司评估涉案房产。2019年6月17日，建配龙公司的法定代表人郑良贤向本院陈述，希望法院整体拍卖长逸路XXX号的全部房地产，不要分割拍，同时表示没有相关对评估有影响的资料。经评估，科东公司于2019年8月13日出具评估报告，确定涉案房产价值1,655,250,000元，长逸路XXX号中区第5层、第6层和西区第5层价值153,040,000元，长逸路XXX号XXX-XXX层及地下2层建筑物价值599,980,000元。建配龙公司收到评估报告后，向本院提出异议，本院遂交科东公司予以说明。科东公司分别于2019年10月17日和同年11月28日出具书面答疑函。建配龙公司对上述答疑函仍不服，遂向本院提起执行异议，申请另行委托有房地产评估资格的专业房地产评估机构对涉案房产予以重新评估。本院于2020年1月21日作出(2020)沪02执异4号执行裁定书，驳回建配龙公司的异议请求。建配龙公司不服，向上海高院提出复议申请。上海高院立案受理，案号为(2020)沪执复31号，该案目前正在审查中。另查明，2019年10月25日，本院作出(2018)沪02执31号之二执行裁定书，拍卖建配龙公司名下位于上海市宝山区长逸路XXX号的全部房地产。2020年6月3日，本院作出(2018)沪02执31号公告，载明：本院在执行交行上海分行与建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，申请执行人向本院申请拍卖被执行人建配龙公司名下位于上海市宝山区长逸路XXX号的全部房地产。现本院已裁定拍卖上述房地产，故责令上述房地产所有人及其他无合法依据占用上述涉案房产的个人或单位，应于本公告张贴之日起六十日内自行搬离并清空上述房屋。如案外人认为其对上述房地产享有权利，应于本公告张贴之日起十五日内向本院提出书面异议及相关证据，逾期未提视为放弃权利。又查明，涉案房产于2015年1月11日核准登记至建配龙公司名下，房屋类型为商场，房屋用途为商业，其中1-4层中区建筑面积为34,947.84平方米，1-4层西区建筑面积为58,515.43平方米，土地宗地号均为宝山区淞南镇1街坊37/2丘，使用权取得方式为出让，宗地(丘)面积为54,730平方米。2015年1月12日，交行上海分行对涉案房产设定两份最高额抵押权，债权限额分别为7.8亿元和4亿元。同年4月27日，信达金融租赁有限公司对涉案房产设定抵押权，债权数额为5亿元。因建配龙公司涉讼，涉案房产被包括本院在内的多家人民法院以二十余案先后查封。以上事实有本院(2017)沪02民初17号民事裁定书、(2017)沪02民初17号民事判决书、(2018)沪02执31号之二执行裁定书、(2020)沪02执异4号执行裁定书、(2018)沪02执31号公告、上海市高级人民法院(2017)沪民终427号民事裁定书、上海科东房地产土地估价有限公司沪科东房估字(2019)FC第0253号《房地产估价报告》及听证笔录等佐证。本院认为，本院在执行交行上海分行与建配龙公司、郑良贤金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行还款义务，本院裁定拍卖建配龙公司名下房产符合法律规定。基于涉案房产均坐落在同一块土地使用权上，且结构相连，无法分割处分，加之建配龙公司在执行中亦向本院明确表述同意整体处分，故本院裁定整体拍卖涉案房产并无不当。鉴于建配龙公司就本院委托科东公司进行评估以及科东公司出具的评估报告已经另案提出异议，且目前正由上海高院复议审查，故本案对此不作处理。至于建配龙公司要求撤销本院31号公告，并停止执行涉案房产的问题，从31号公告内容看，公告仅要求相关人员搬离涉案房产及清空场地，并且告知相应的法律后果及救济途径，上述内容并不违反法律规定。同时，公告中并未涉及拍卖时间、价格等具体拍卖信息，建配龙公司以此认为本院未经评估即进行拍卖依据不足，本院对建配龙公司的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回上海建配龙建材配送有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。审判长  杨喆明审判员  徐 庆审判员  徐 江二〇二〇年七月二十二日书记员  王乐轶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议不成立的，裁定驳回异议；……