上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3828号上诉人(原审被告)：上海中湛房地产经纪中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡城，经理。委托诉讼代理人：刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈建信，男，1964年11月5日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陶靖，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。上诉人上海中湛房地产经纪中心(以下简称中湛房产)因与被上诉人陈建信定金合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初17102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中湛房产上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈建信的全部诉讼请求。事实和理由：本案双方签署“惠群广场定单”(以下简称定单合同)后，中湛房产已积极履约，涉案房屋周围墙体已经符合降低的要求，并已签订施工合同，随时可以施工。系由于陈建信反悔表示不再购买房屋，中湛房产才将涉案房屋另行出售。故中湛房产依法可以没收人民币50万元(以下币种均为人民币)定金，不再返还。陈建信辩称，其在履约过程中从未反悔表示不再购买涉案房屋。中湛房产在签署定单合同后从未积极与陈建信沟通或告知墙体降低事宜的操作情形，直至陈建信主动联系中湛房产后才得知涉案房屋已经另行出售。故中湛房产构成违约，应当双倍返还定金。陈建信考虑到诉讼成本才未上诉。表示认可一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈建信向一审法院起诉请求：中湛房产返还陈建信100万元，其中50万元为定金本金，32,625元为利息损失(以50万元为基数，按照年利率4.35%，自2018年4月1日起计算至2019年9月30日止)，另外467,375元为定金罚则退一赔一的金额(按照退一赔一应当是50万，陈建信为凑整，自愿主张467,375元)。一审法院认定事实：2018年3月7日，陈建信与中湛房产签署定单合同一份，约定：陈建信认购房号闵行区联友路XXX弄XXX号XXX室，认购面积404.19平方米，认购单价33,812.50元，认购总价13,666,666元，定金50万元；本认购单所列事项的最终解释权归卖方和代理销售方中湛房产所有。备注：签订正式网签合同前完全确定该房屋周边墙体降低，若未能达成则无息退还定金；房屋交接状态为毛坯；网签合同面积为320平方米，产证面积为404.19平方米；签约时间以降低墙体开工时间确定后执行；墙体降低不低于30厘米。当日，陈建信以转账方式向中湛房产交付定金50万元。之后，定单约定的墙体未进行降低，陈建信、中湛房产也未签订房屋买卖合同。2018年12月，定单所涉房屋登记于案外人李某名下。一审法院认为，本案存在以下争议焦点：一、陈建信是否存在违反定单合同约定的行为中湛房产认为，中湛房产经过努力确认墙体可以降低后，多次联系陈建信要求其签订房屋买卖合同，但是陈建信拒绝接听电话也不回复信息，之后还表示不再购买房屋，因此陈建信违反定单合同约定，中湛房产应没收定金。为此，中湛房产提供以下证据：1、中湛房产工作人员余进与陈建信的微信聊天记录，证明中湛房产工作人员多次通知陈建信签约，但陈建信不予回复，后经多方联系，陈建信反悔不买，导致交易不成。2、中湛房产工作人员余进与中原地产工作人员的微信聊天记录，证明中原地产工作人员联系陈建信签合同，但陈建信拒绝接听电话也不回复信息。3、余进的证人证言，证明中湛房产多次联系陈建信签订合同未果，后陈建信反悔不买房的事实。陈建信认为，陈建信不存在违约行为，陈建信从未放弃过购买房屋的行为，也从未明确向中湛房产表示不再购买房屋，陈建信曾通过电话联系或者上门找中原地产的人员催促墙体降低工程的实施和签订书面合同，但陈建信无相应证据证明该事实。而中湛房产在相当长的时间内未向陈建信说明墙体调整的进展和施工情况。陈建信对证据1的真实性无异议，但证明内容不予认可，无法证明中湛房产向陈建信通报墙体降低工程的进展，也无法证明陈建信存在违约行为。对证据2真实性无异议，但证明目的不予认可，陈建信不存在违约行为。对证据3证人证言无法证明陈建信存在违约情况，恰恰证明中湛房产在签订定单后的相当长时间内怠于修改墙体,且证人资格存在瑕疵，不具有证据效力。二、中湛房产是否存在违反定单合同约定的行为陈建信认为，中湛房产存在违约行为，中湛房产在签订定单合同时，隐瞒涉案房屋的实际权利人、墙体变更审批手续的重大事项，在签订定单合同后很长时间内未向陈建信说明墙体调整和施工进展，在陈建信、中湛房产签署的定单合同尚未妥善处理的情况下，又擅自将房屋出售给案外人。陈建信曾于2019年3月以律师函方式向中湛房产主张过权利，但中湛房产未签收，也未给陈建信切实可行的解决方案。中湛房产认为，中湛房产不存在违约行为。陈建信于2018年2月至中湛房产处看房，当时陈建信提出降低墙体后才能签订正式合同，之后中湛房产就墙体改造事项进行操作，于2018年6月获得审批通过，并与施工单位签订施工合同。签订施工合同后，中湛房产立即联系陈建信要求签订正式合同，但无法联系到陈建信。2018年6月底陈建信表示不再购买房屋，并与中湛房产交涉定金退还事宜。2018年12月中湛房产将房屋出售给他人。整个过程中，中湛房产不存在任何违约行为，陈建信违约在先，中湛房产才将房屋另行出售。为此，中湛房产另提供以下证据：1、授权委托书，证明本案所涉房屋是榕绘(上海)企业管理有限公司从开发商处收购后委托中湛房产出售并签订协议、收取款项。2、框架协议及收据，证明涉案房屋是榕绘(上海)企业管理有限公司从上海国兴实业有限公司处收购而来，具有转让资格。3、说明书和施工蓝图，证明中湛房产向开发商上海国兴实业有限公司申请对墙体进行降低，开发商经过很长一段时间的流程后才同意，中湛房产为履行定单义务付出了巨大努力，并具备了签订正式合同的条件。4、施工协议书，证明2018年6月25日榕绘(上海)企业管理有限公司与上海京藤建设工程(集团)有限公司就墙体降低签订正式的工程施工协议。对中湛房产提供的上述证据，陈建信认为：证据1和2的真实性无法确认，该两组证据是案外人的材料，与本案无关，中湛房产从未向陈建信披露过涉案房屋的背景情况。证据3和4的真实性没有异议，证明目的不予认可。施工蓝图的形成时间是2018年2月，可见中湛房产与陈建信签订定单后，有足够的时间完成墙体降低工程，但中湛房产无故拖延时间，导致定单合同无法正常履行，双方无法正常签订正式合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，陈建信与中湛房产签署的定单合同系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，陈建信、中湛房产双方均应按照定单合同约定履行各方的义务。根据定单合同约定“签订正式网签合同前完全确定该房屋周边墙体降低，若未能达成则无息退还定金”，现房屋周边墙体未降低，双方也未签订正式网签合同，已经构成无息退还定金的条件，故中湛房产应将陈建信所付定金无息退还给陈建信。根据定单合同约定，正式签约时间以降低墙体开工时间确定，中湛房产称其签订定单合同后经过多方努力并最终确定墙体降低施工方案，但从双方签署定单到中湛房产陈述的确定施工方案时间间隔3个月有余，在此期间中湛房产并未通过有效方式及时将工作进展告知陈建信，使陈建信无法知晓中湛房产所述的整个流程，而陈建信在此期间，亦未通过有效方式督促中湛房产尽快达成签约的条件，陈建信称通过电话或上门等方式进行催促，但未提供相应证据，难以采信。由于双方均未以有效方式进行沟通，使签约时间一直处于不确定状态，故一审法院认为陈建信、中湛房产双方在履行定单过程中均存在不当之处。故对中湛房产关于没收陈建信定金的辩论意见不予采纳，对陈建信要求中湛房产退还定金后另行赔偿467,375元的诉讼请求不予支持。陈建信主张的利息损失无事实和法律依据，亦不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、上海中湛房地产经纪中心应于判决生效之日起十日内退还陈建信定金50万元；二、驳回陈建信的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,800元，由陈建信负担6,900元、上海中湛房地产经纪中心负担6,900元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审查明事实无误，本院予以确认。本案主要争议焦点为：中湛房产要求没收涉案定金的理由是否成立。本院认为，根据一审查明的事实，本案双方对于未能成功签署房屋买卖合同均存在各自不当之处。针对中湛房产而言，自签署定单合同至确定墙体降低施工方案为期3个多月，期间，并无有效证据可以证明中湛房产及时与陈建信进行了沟通。且直至中湛房产在2018年12月将涉案房屋另行出售给他人前亦未对陈建信进行明确告知。故而一审法院认为中湛房产在履约过程中存在不当，并同时结合陈建信的履约瑕疵，判令中湛房产退还涉案定金的处理并无明显不当，本院予以支持。综上所述，中湛房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人上海中湛房地产经纪中心负担。本判决为终审判决。法官助理李超审判长  高中伟审判员  王 曦审判员  杨怡鸣二〇二〇年七月二十日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……