广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9660号上诉人（原审被告）：田文博，男，1986年8月12日出生，汉族，身份证住址陕西省延安市黄陵县。委托诉讼代理人：黄孝禹，广东益航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余伟鸿，男，1985年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张思凡，广东潮风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林步明，男，1946年2月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审被告）：林海正，男，1978年12月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。共同委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。上诉人田文博因与被上诉人余伟鸿、林步明、林海正房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。田文博上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由余伟鸿、林步明、林海正承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案中原审法院认定田文博与余伟鸿之间存在房屋租赁合同关系属于事实认定错误，不应由田文博向余伟鸿赔偿损失88450元，并支付其违约金19250元。1.余伟鸿与林步明之间事实上已经存在直接的房屋租赁合同关系，因为林步明的违约行为导致余伟鸿财物损坏，应由林步明、林海正向余伟鸿承担赔偿责任，支付违约金。田文博于2018年8月21日与林步明签订《租赁合同》，双方约定田文博承租林步明及林海正共同所有的广州市白云区××××号首层商铺（以下简称商铺一）作为商业使用。合同签订后，田文博向林步明支付了当月的房租及租房保证金。因为经营生意的需要，田文博与余伟鸿及林步明在中间人的说和下协商，田文博将租赁的商铺隔出部分转租给余伟鸿（以下简称店铺二）。2018年9月21日，田文博与余伟鸿签订了《房屋租赁契约》，并将位于白云区××××号西侧新化工仓综合楼A座1号铺出租给余伟鸿。余伟鸿在合同签订后向田文博支付了当月的房屋租金及房租保证金。2018年12月初，田文博表示不再租赁林步明的商铺，就与余伟鸿、林步明协商，由余伟鸿直接向林步明支付房租费，不再向田文博支付。根据余伟鸿向林步明支付房租的微信转账记录、支付宝转账记录、银行流水均可以说明该事实。由于余伟鸿与林步明成立新的房屋租赁合同关系，田文博与余伟鸿之间的房屋租赁合同也并没有再进行实际履行，田文博也再未收到余伟鸿的房租费，故余伟鸿与田文博之间实际上已经不存在房屋转租的法律关系。2.一审法院判决田文博向余伟鸿支付违约金并无事实及法律依据。本案中田文博与余伟鸿之间的房屋租赁合同关系在林步明收到余伟鸿的房租费时终止，与林步明之间的房屋租赁合同关系在林步明收到余伟鸿的房租费时，原租赁合同的合同内容发生变化，不再承租商铺二，应属于新的房屋租赁合同法律关系。因为田文博与余伟鸿的房屋租赁合同已经事实上终止，田文博在履行该合同过程中并不存在违约的行为，故不应承当相应的违约责任。3.一审法院判决田文博承担余伟鸿损失并无事实及法律依据。虽然余伟鸿与林步明、林海正并未签订书面的房屋租赁合同，但事实上林步明已经实现了自己的合同权利，也履行了合同的义务，故余伟鸿与林步明、林海正之间存在直接的租赁合同关系。林步明在余伟鸿租赁房屋期间，又将商铺全部出租给第三人陈某，并且纵容第三人打拆余伟鸿经营的商铺，造成其一定的财物损失。根据合同相对性原则以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”本案中的出租人林步明属于根本违约，并且已经出租给他人，导致合同实际上已经无法继续履行，又因为他人的打拆行为造成余伟鸿财物损失，故应当由本案林步明承担违约责任，赔偿余伟鸿的财物损失，而不应由田文博承担。本案田文博并非本案余伟鸿与林步明租赁合同双方当事人，并无承担合同责任的义务。二、林步明在一审中辩称其对田文博转租的事情不知情，并不符合客观事实，也不符合正常的逻辑思维。余伟鸿在一审诉讼事实理由中就明确，2018年10月，其对店铺进行装修，购置经营物品。2018年11月，在田文博的协助下开设了“广州市白云区棠景某某某云吞面店”，并领取了营业执照。除此之外，余伟鸿也向林步明支付了2018年12月份、2019年1月份、2月份、3月份的房租，并且提供了其支付房租的转账记录，协助办理营业执照的手续等，证明林步明对转租的事情知情，同时也履行了其作为实际出租人的合同义务，故田文博并不存在违法转租的情形。综上所述，田文博认为一审法院认定事实不清，具有重大错误，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审，维护田文博的合法权益。余伟鸿辩称：我方也认为一审法院认定事实错误，过分偏袒涉案房屋的业主林步明，没有切实维护余伟鸿的合法权益，只是因为我方不愿意过多诉讼，所以没有上诉，但现在既然本案已经进入二审审理，也希望二审法院改判，由林步明承担主要责任。理由如下：1.关于转租问题，林步明、林海正与田文博的一审代理人孙某是经过多次协商的，一审法院仅仅是对田文博的代理人孙某在一审庭审中对于已经超过半年的事实描述不一致就作出的判断是不正确的。2.余伟鸿承租后对涉案房屋进行了装修，这个是非常明显的事实。两个月的装修期间内，林步明天天进进出出，不可能不清楚相关事实。3.关于购置经营物品的损失491115元，余伟鸿是开店经营，这些部分是被需要的购物单据，网购详情单虽然不是严格的单据，但余伟鸿并非为诉讼准备，而是为实际经营需要而保留的，这个符合常理，一审法院并没有处理该项请求。事实上，在余伟鸿起诉本案的案外人陈某的（2019）粤0111民初25558号侵权案件中，在该案2020年5月22日第三次开庭之后，在一审法官带领下亲赴现场并没有找到任何物品的残留，也就是说这些物品已经被林步明随意处置了，处置包括废弃占用。林步明、林海正共同辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，租赁关系是否成立应根据出租和承租双方的意思表示来认定。田文博诉请根据所谓事实合同来认定余伟鸿与林步明、林海正之间成立租赁关系，没有事实和法律依据。二、林步明、林海正对田文博非法转租不知情，一审法院已经详细查明。三、关于田文博与余伟鸿之间的判项，由二审法庭依法审查。综上，请求法庭依法驳回田文博对林步明、林海正的上诉请求。余伟鸿于2019年7月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除余伟鸿与田文博、林步明及林海正之间的房屋租赁合同关系；2.判令田文博、林步明及林海正偿还余伟鸿2019年1月至3月的房屋租金人民币10500元；3.判令田文博、林步明及林海正偿还余伟鸿租房保证金人民币7000元；4.判令田文博、林步明及林海正赔偿余伟鸿损失人民币393413元；5.判令田文博、林步明及林海正支付余伟鸿违约金人民币19250元；6.本案诉讼费用由田文博、林步明及林海正承担。一审法院经审理认定事实如下：林步明、林海正为位于广州市白云区某某路721，723，725，727，729号首层房屋的共同共有人。2018年8月21日，林步明（甲方，出租方）与田文博（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区××××号（西侧新市化工仓综合楼A座1号）首层商铺（以下简称涉案商铺）租给乙方作商业使用，租期5年，自2018年8月24日至2023年8月20日止。房屋每月租金为21000元，租金第一年不变，第二年起每一年递增租金升幅5%。租金自2018年8月24日起计算，乙方应于每月17日前向甲方交纳次月租金。逾期交租，乙方每日需向甲方交纳按累计欠租金总金额的百分之二（2%）计收滞纳金；逾期达五天，甲方将视乙方违约行为，甲方有权单方终止本合同，没收保证金，并有权以任何方式收回该物业，由此造成的所有损失由乙方承担。一切税费由乙方支付，甲方只开收款收据，开正式发票必须加收税费。合同签订之日，乙方应向甲方交纳42000元的租赁保证金。乙方在租赁期内不得对承租房屋进行建设或随意改造现有的建筑物。如确因办公需要必须改造或建设，必须以书面形式向甲方申请并征得甲方书面同意，按甲方确认的改造或装修图纸进行施工，所需费用自理；否则乙方应承担回复原状的修复责任或赔偿甲方损失。租赁期限内，乙方不得擅自将承租的房屋转租、分租或转借他人。确实需要转租第三方的，应当在不违背甲乙双方原约定的前提下，以书面形式向甲方申请并征得同意后，交纳1000元/间的更名费，并由甲方直接与第三方另行签订租赁合同，否则甲方将不保证第三方的利益。乙方必须向甲方交纳租金、水电费和管理费等，逾期达十五天未交纳，甲方有权解除本合同，并收回该房屋。等等。上述合同签订后，林步明向田文博手写了“假如乙方经营不下去，甲方同意转租，甲方同意该商铺经营正当的行业，不能做违法事情，甲方同意将该铺分割使用和转租，转租的同时必须经过甲方同意，才可进行”。田文博向林步明承租商铺后，将商铺分隔成为两部分，其中一部分用于经营水果店（以下简称涉案商铺之一），另一部分转租给余伟鸿。2018年9月21日，田文博（出租人，甲方）与余伟鸿（承租人，乙方）签订了《房屋租赁契约》，约定甲方同意将坐落于白云区××××号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺（以下简称涉案商铺之二）的房屋租予乙方，作为商业用房，建筑面积约25平方米。该房屋每月租金双方约定为人民币3500元。另双方同意乙方将相当两个月租金即人民币7000元交甲方作为保证金，待租赁期满后解除契约当日，甲方将保证金退还乙方。本租约签订之日起当天内乙方支付第一个月租金3500元，保证金7000元，于每月5日前缴付当期租金3500元。该房屋租赁期限由2018年10月1日起至2023年7月30日止，共计59个月。租赁期内，甲方应依约按时将房屋及设备交付乙方使用，乙方应依约按时缴纳租金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建、装修或增加设备。租赁期内，任何乙方未征得另一方同意而单方面解除契约，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按租赁存续期内租金总额的百分之十追加违约金。合同第八条双方商议事项补充处约定：①如果双方协商或协助办理营业执照还是办不下来，合同解除，押金退还。②合同之内因出租方的原因无法经营出租房必须负全部责任。③双方协商好在每年的10月1日开始递增5%。④承租方可以转租；出租方必须配合，必须在出租方知情的情况下。⑤声明：出租人也是从业主手中承租过来的商铺。上述合同签订后，余伟鸿向田文博支付了保证金7000元。田文博将涉案商铺之二交付给余伟鸿使用，余伟鸿对涉案商铺之二进行了装修，并以涉案商铺之二为注册地址，于2018年11月12日登记成立了广州市白云区棠景某某某云吞面店（个体工商户，经营者为余伟鸿）。2018年11月5日，余伟鸿向田文博支付了11月的租金和电费。本案一审审理过程中，田文博提交微信转账记录截图拟证明其于2018年9月28日向林步明转账17036.10元（备注为我把我带你交的物业管理费和水电费3963.9元扣了）用于支付2018年10月的租金，于2018年10月31日向林步明转账21000元用于支付2018年11月的租金。2018年11月和12月期间，林步明多次向田文博发送短信，主要内容为田文博未按约定在每月17日前交租金，已经构成违约，要求田文博给予答复。2019年1月2日，林步明、林海正向田文博发《催租金通告》，主要内容为田文博承租的某某路723号商铺已经两个月的租金未交，合计欠租金42000元，借欠款21000元，合计63000元正。水电费和物业管理费等未计。已多次拨打你电话不接、邮件、信息不回，你方是否续租，请予三天内支付租金并明确答复。林步明提供EMS快递底单及邮件寄递事宜申明，显示其于2019年1月2日将上述《催租金通告》邮寄至田文博的身份证地址，林步明提交的邮件跟踪查询系统显示该邮件已于2019年1月5日由本人签收。田文博否认收到上述短信及邮件。2019年1月5日，林步明、林海正在田文博经营的水果店大门上张贴通知，通知的主要内容为田文博已逾期三个月（包括欠款一个月）未交租金给房东，水电费和物业管理费也未交，多次拨打你电话通知不接，短信、邮件不回，你已严重违约，限你三天内前来面谈此事，超过时间我们将按租赁合同约定条款进行清场处理。因田文博未能出面处理相关事宜，2019年1月8日，林步明将涉案商铺出租给案外人陈某。2019年1月13日，陈某向余伟鸿发送短信，要求余伟鸿将涉案商铺二中的物品拖走，该短信的内容为：“明天上午9点不来把东西拖走，我们就窍（应为撬）门进去了，已经提前跟你打招呼了，东西我们直接放路上丢了是你们自己的事”。余伟鸿收到上述短信后拒绝将商铺内的物品搬离。涉案商铺二现已由陈某重新装修用于经营。另查明，余伟鸿持有涉案商铺的不动产权证复印件及林步明、林海正的身份证复印件，余伟鸿主张上述证据可证实其办理经营证照时，林步明、林海正进行了协助，其租赁涉案商铺二已征得林步明、林海正的同意。林步明、林海正否认其曾向余伟鸿提供不动产权证及身份证复印件，并表示其从未同意田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿。余伟鸿确认涉案商铺的不动产权证复印件及林步明、林海正的身份证复印件系孙某交付给其，并非林步明、林海正向其提供，孙某确认涉案商铺的不动产权证复印件及林步明、林海正的身份证复印件系其交付给余伟鸿，主张上述文件系其从前面的租户处得到的。本案一审庭审过程中，田文博、余伟鸿主张两人与林步明三方协商一致同意，由余伟鸿直接向林步明支付房租。关于三方协商的时间、地点、在场人员及具体内容，法庭要求余伟鸿和田文博的代理人孙某分别在对方退庭的情况下进行陈述。余伟鸿陈述：2018年12月上旬一个中午，不记得是在五号停机坪还是万达广场首层的一个快餐餐厅，林步明、孙某和我，还有孙某的老婆，当时孙某说田文博的商铺不租了，因为我承租涉案商铺二，所以孙某要我直接将租金交给林步明并将林步明的账号给我，林步明也同意用这个账号收取租金。孙某则陈述：2018年12月20日至26日期间，当时在田文博承租的商铺中，现场有余伟鸿、林步明、田文博和我，三方协商的结果是田文博退出租赁合同，由余伟鸿直接转租金给林步明。2018年12月20日前三方也协商过，也是在田文博承租的商铺协商的，三方协商由余伟鸿向林步明支付租金，当时是林步明直接与余伟鸿联系，由林步明直接提供账号给余伟鸿的。余伟鸿提交转账记录显示其分别于2018年12月26日、2019年1月12日、2019年2月13日向林步明的账号各转账支付3500元，转账说明均注明“岗贝路铺某某某云吞面店交给你的铺租”。余伟鸿还提交短信截图显示其在2019年1月14日、2019年2月13日向林步明发短信告知上述汇款信息。林步明否认知晓并同意余伟鸿直接向其支付租金，并否认与余伟鸿直接成立租赁合同关系，认为田文博将涉案商铺二转租给余伟鸿违反双方合同中关于转租需要取得其同意的约定，否认收到余伟鸿向其发送的汇款短信通知，表示其于2019年2月在派出所调解时才得知余伟鸿向其支付了三个月合计10500元的款项，其认为由于该款项直接转账至其账户，其不能拒收，该款项为余伟鸿尝试与其缔约，其不同意且不能拒收的情况下余伟鸿单方面向其支付的款项，其同意向余伟鸿退还收取的款项。为证明其拒绝与余伟鸿缔约，林步明向法院提交电话录音一份，并主张该电话录音对话双方为余伟鸿的弟弟余某峰与其，该电话是余某峰打给其的，主要内容为余某峰在电话中主张其将向田文博主张赔偿。林步明表示同意其向田文博主张赔偿，并表明其并未与余伟鸿发生关系，田文博没有钱支付租金，其将收回商铺。对于上述录音，余伟鸿表示其并不清楚该录音谈话双方是否为余某峰和林步明。余伟鸿提供调解笔录两份，其中第一份为余伟鸿于2019年2月23日在派出所与陈某在就商铺损失内物品损失事宜进行调解的笔录，笔录中注明：于2019年2月23日在某某路723号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺，甲方（余伟鸿）与该铺二手房东田文博签订一份租赁合同，合同期为2018年10月1日至2023年7月30日，乙方（陈某）与一手房东林步明签订一份租赁合同，合同期为2019年1月7日至2025年1月6日，现乙方称经过一手房东同意让其将甲方租用的铺位清理，今天甲方称其合同还在有效期，要求乙方承担损失，双方发生纠纷。第二份笔录为余伟鸿于2019年2月28日在派出所内与林步明、陈某三方的调解笔录，笔录中注明：于2019年2月28日在某某路723号西侧新市化工仓综合楼A座1号铺，甲方（林步明）是该铺位业主，乙方（余伟鸿）租用二手房东田文博商铺，合同有效期为2018年10月1日至2023年7月30日，现丙方（陈某）与甲方直接签订租赁合同，有效期为2019年1月7日至2025年1月6日，现甲方称二手房东欠其房租并故意不接其电话也不出面解决问题，甲方称其与乙方没有直接关系，甲方称其只认可与丙方签的合同有法律效力。乙方称其还在合同有效期，但现在乙方的铺内已被甲方清理掉，现乙方要求甲方赔偿损失。双方不能达成协议，视为调解不成功。林步明认为上述调解笔录表明余伟鸿已明确确认其是与田文博存在租赁合同关系，林步明明确否认与余伟鸿存在租赁关系。为证明其损失，余伟鸿向一审法院提交了以下证据：1.涉案商铺二在2018年11月26日与2019年2月24日的照片；2.开具时间为2018年9月26日，加盖广州某方建筑装饰工程总公司公章的装修费收据，内容为“今收到装修地址白云区某某路首层之723首层装修项目水电、铺砖、打墙、做墙、广告、厨房、做排气、不锈钢、窗、门面、板灯包人工材料”，金额88000元。3.开具时间为2018年9月26日，内容为“今收到不二刀厨设备设施维护及清扫费500元”，经办人处为“何”。4.购物单据及网购订单详情，显示购买空调、冷柜、绞肉机、电饭煲、消毒机、肠粉机、微波炉、餐桌、餐凳，定做不锈钢台、购买地毯、洗洁精、卷纸、胶袋、杯子、餐具、厨房用品，余伟鸿提供上述证据拟证明其购置经营物品损失49115元。5.中国电信业务登记单、收费凭证、收据，拟证明其安装网线费用698元、违约金600元及监控系统费用5000元。6.广州市赐金财务咨询有限公司出具的收据，拟证明其办理工商及食品证办证费损失2500元。7.律师费发票，拟证明其聘请律师的费用损失12000元。对于上述证据，田文博表示确认余伟鸿对涉案商铺二进行了装修，对于其提供的收据的情况不清楚。林步明、林海正对上述证据的三性不予确认。一审法院认为：根据余伟鸿在诉状中陈述的事实和理由，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为1.余伟鸿与林步明、林海正是否存在直接的租赁合同关系；2.余伟鸿要求田文博、林步明及林海正赔偿损失和违约金的诉讼请求是否成立。对于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，田文博与林步明于2018年8月21日签署《租赁合同》承租涉案商铺，双方明确约定田文博转租商铺需要以书面形式向林步明申请并征得林步明的同意，由林步明直接与次承租人另行签订租赁合同，并需要交纳更名费。林步明在《租赁合同》签署后通过手写的方式要求田文博转租需要经过其同意，方可进行。田文博将涉案商铺分隔为两部分，并于2018年9月21日与余伟鸿签订《房屋租赁契约》，将涉案商铺之二转租给余伟鸿。现无证据证明田文博与余伟鸿签署《房屋租赁契约》时林正明对田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿的相关事宜知晓并同意，故田文博将涉案商铺之二转租给余伟鸿的行为属于擅自转租。田文博、余伟鸿主张其与林步明三方在2018年12月协商一致同意，由余伟鸿直接向林步明支付房租，并就此主张余伟鸿与林步明、林海正之间成立直接的租赁合同关系。对此一审法院在本案一审庭审过程中，要求余伟鸿和田文博的代理人孙某分别在对方退庭的情况下陈述三方对相关事项进行协商的时间、地点、在场人员及具体内容，但两人分别陈述的时间、地点、在场人员均不一致。因此一审法院对余伟鸿和田文博的上述主张不予采信。同时，余伟鸿虽然于2018年12月、2019年1月、2019年2月分三笔向林步明的账户转账支付合计10500元的款项，由于以转账的方式支付款项，收款方只能被动接受而不具有选择权，故仅凭余伟鸿单方面汇款给林步明的行为并不足以证明余伟鸿和林步明已经对转入款项的性质达成一致意见，更不足以证明余伟鸿与林步明之间已经成立直接的租赁合同关系。据此，余伟鸿关于其与林步明、林海正之间已经成立直接的租赁合同关系的主张一审法院不予确认。本案中与余伟鸿存在租赁合同关系的相对方为田文博，余伟鸿在本案中为次承租人，田文博为承租人，林步明为出租人。由于林步明、林海正与余伟鸿之间不存在直接的租赁合同关系，余伟鸿依据租赁合同法律关系向林步明、林海正提出的诉讼请求缺乏依据，不应得到支持。但基于余伟鸿向林步明的账户转账支付了10500元的款项，双方并未就该款项的性质达成一致意见，上述款项的退还事宜并非本案租赁合同法律关系的争议事项，现余伟鸿要求田文博、林步明及林海正退还该款项，林步明亦表明其同意向余伟鸿退还上述款项，为了避免当事人的讼累，一审法院现判令林步明向余伟鸿退还上述10500元的款项。对于第二个争议焦点，田文博将涉案商铺转租给余伟鸿虽然未得到林步明的同意，但上述擅自转租的事宜不构成合同无效的事由，但林步明可以田文博擅自转租为由解除其与田文博之间的租赁合同。田文博与余伟鸿之间签订《房屋租赁契约》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于田文博拖欠林步明租金，林步明收回涉案商铺，故田文博与林步明之间的租赁合同实际已于林步明收回涉案商铺（即林步明将涉案商铺出租给陈某）时已经实际解除，相应的田文博与余伟鸿之间的《房屋租赁契约》亦已经实际解除。合同解除后，不需要重复解除，故余伟鸿在本案中要求解除其与田文博之间的租赁合同的诉讼请求一审法院不予支持。田文博与余伟鸿之间的《房屋租赁契约》是由于田文博未能在双方约定的租赁期内持续向余伟鸿提供租赁房屋的行为导致，即双方合同提前解除是由于田文博的违约行为所导致，故余伟鸿要求田文博承担违约责任的诉讼请求应予支持。对于余伟鸿的各项诉求，一审法院分析如下：1.余伟鸿要求田文博退还租赁保证金7000元的诉讼请求，田文博对此无异议，一审法院对余伟鸿的该项诉讼请求予以支持。2.余伟鸿要求退还田文博偿还2019年1月至3月的房屋租金10500元的诉讼请求，由于该笔款项并非田文博收取，且一审法院已经判令林步明将该笔款项退还给余伟鸿，故一审法院对余伟鸿要求田文博偿还该款项的诉讼请求不予支持。3.对于余伟鸿要求田文博赔偿其损失393413元[包含①店铺装修费88500元（含设施设备维护及清理费500元）；②购置经营物品49115元；③安装网线及安监系统费6298元(安装网线费用698元、违约金600元及监控系统费用5000元)；④办理经营证照费用2500元；⑤支付两员工2018年1、2月份工资20000元；⑥支付两员工解除工作关系的经济补偿10000元；⑦经营证照的使用价值5000元；⑧租赁期内(55个月)预期收入扣除时间成本后的利益200000元；⑨委托律师代理诉讼的律师费12000元]的诉讼请求。余伟鸿对上述诉讼请求中第⑤、⑥、⑧损失未能提供证据予以证实，故一审法院对该三项损失不予确认。上述诉讼请求中第⑦项、第⑨项缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于第①项店铺装修费88500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，田文博应当向余伟鸿赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。田文博对于余伟鸿对商铺进行装饰的事实予以确认，由于涉案商铺之二现已由于新租户重新装修使用，故店铺装修损失已不具备评估的条件，余伟鸿对其主张的装修费用提供了加盖广州某方建筑装饰工程总公司公章的装修费收据及商铺的照片等予以证实，一审法院结合本案的相关证据对该收款收据予以采信，同时结合余伟鸿实际使用涉案商铺的时间约2个月，酌情判令田文博赔偿余伟鸿装饰装修残值损失85450元。对于第②购置经营物品49115元以及第③项中安监系统费5000元，该两项损失不属于已形成附合的装饰装修损失，属于可移动的物品或可自行拆走的物品的损失，根据余伟鸿向一审法院提交的案外人陈某于2019年1月13日向其发送的短信，涉案商铺新的承租人陈某曾通过短信的方式要求余伟鸿将商铺内的物品搬离，但余伟鸿拒绝将商铺内的物品搬离。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，根据该条规定，余伟鸿在田文博违约后，应当采取适当措施防止损失进一步扩大，因此其应当及时搬离涉案商铺内可移动、可拆除的物品，但余伟鸿在收到陈某的通知后，拒绝从商铺内将物品搬出，故就此扩大的损失，应当由其自行承担责任，故一审法院对余伟鸿要求田文博赔偿其购置经营物品49115元以及安装网线及安监系统费698元的诉讼请求不予支持。对于第③项中的电信业务费用及违约金，一审法院仅酌情支持违约金损失600元。对于第④办理经营证照费用2500元，该费用属于余伟鸿实际发生且无法收回的费用，就该费用的损失可参照装饰装修损失的处理原则进行处理，一审法院酌情认定该损失为2400元。据此，田文博应当向余伟鸿赔偿损失的金额合计88450元，余伟鸿主张的超出部分一审法院不予支持。4.对于余伟鸿要求田文博向其支付违约金19250元的诉讼请求。根据双方《房屋租赁契约》第六条第3款的约定，租赁期内，任何一方未征得另一方的同意而擅自单方面解除契约，另一方除有权要求赔偿损失外，还有权按照租赁存续期内租金总额的百分之十追加违约金，现余伟鸿要求田文博向其支付19250元的租金未超过双方的约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，一审法院于2020年2月14日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，林步明向余伟鸿退还10500元；二、在本判决生效之日起三日内，田文博向余伟鸿退还保证金7000元；三、在本判决生效之日起三日内，田文博向余伟鸿赔偿损失88450元；四、在本判决生效之日起三日内，田文博向余伟鸿支付违约金19250元；五、驳回余伟鸿的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7752元，由余伟鸿负担4948元，田文博负担2741元，林步明负担63元（上述受理费7752元已由余伟鸿预交，余伟鸿同意由田文博、林步明在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给余伟鸿，一审法院不作退回）。本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：田文博与余伟鸿之间是否存在租赁合同关系；余伟鸿的损失应否由田文博来承担。关于田文博与余伟鸿之间是否存在租赁合同关系的问题。已查明事实表明，田文博在与林步明签订《租赁合同》承租涉案商铺之后，又将涉案商铺的一部分转租给余伟鸿，双方并签订了《房屋租赁契约》，田文博亦收取了余伟鸿所支付的保证金7000元和部分租金，故田文博与余伟鸿间的租赁合同已成立生效且已部分履行。田文博、余伟鸿虽主张其与林步明三方协商一致，田文博退出与余伟鸿的租赁合同关系，由林步明与余伟鸿之间成立直接的租赁合同关系。但田文博、余伟鸿在一审庭审过程中关于三方协商的时间、地点、在场人员、林步明银行账号提供人的陈述并不一致，在林步明对该事实予以否认的情况下，田文博、余伟鸿亦未能对这一主张提供进一步的证据予以佐证，一审不予采信田文博、余伟鸿的上述主张，并无不当。关于余伟鸿在2018年12月、2019年1月、2019年2月分别向林步明账户支付合计10500元的情况，属于余伟鸿的单方支付行为，并无林步明的确认，不足以证明余伟鸿与林步明已就款项的性质达成一致意见，更不足以证明二者之间已形成直接的租赁合同关系。因此，田文博所提余伟鸿与林步明之间构成直接租赁合同关系的上诉主张，理据并不充分，本院不予支持。一审在全面考量案件各方当事人陈述及已查明事实的情况下，认定本案中与余伟鸿存在租赁合同关系的相对方为田文博，并无不当，本院予以确认。关于余伟鸿的损失应否由田文博来承担的问题。如前所述，田文博与余伟鸿间的租赁合同已成立生效，但在该租赁合同履行过程中，因田文博与林步明间租赁合同关系产生纠纷，林步明单方解除合同并收回了涉案商铺，田文博与余伟鸿间的租赁合同因无法继续履行而实际解除。根据合同相对性，田文博与余伟鸿间的租赁合同解除的后果，系因田文博无法提供无争议的租赁标的所致，故田文博构成违约，应承担相应的违约责任。一审判令田文博向余伟鸿返还保证金、支付违约金，合法有据，本院予以维持。关于应赔偿损失88450元。关于电信业务费用及违约金、办理经营证照损失，一审在余伟鸿已提供相应费用支出凭据的前提下，并考虑到实际使用的情形酌定两项损失合计为3000元，并无不妥，本院予以维持。关于装修残值损失，余伟鸿对涉案商铺进行了装修，并提供了加盖有装修单位公章的收据及商铺照片予以佐证，在田文博未能提供相反证据予以反驳的情况下，一审法院在考虑实际使用时间的基础上，酌情认定涉案商铺装修残值损失为85450元，并无不妥，田文博关于装修残值损失所提异议，理据并不充分，本院不予采纳。一审判令田文博向余伟鸿赔偿损失88450元，合法有据，本院予以维持。综上所述，田文博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2594元，由田文博负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年七月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳