广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终3688号上诉人（原审被告）：潘承赐，男，1942年10月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区之一。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：陈莳，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人潘承赐因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理本案，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。潘承赐上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审时我从未接到任何要我到庭参与诉讼的来电或有关文件，一审判决说我拒不到庭审理，我无法接受。另外，民政局房管所编造谎言，说我拖欠租金、不交租，这也令我无法接受。我在涉案房屋租住了60多年，从未有过不交租的现象，这些都有交费发票可以证实。民政局房管所用不当的谎言误导审判员，致使一审法院作出错误的判决。一审判决根据我有房产而判决我搬离涉案房屋，我提出要求继续租住。二、我有房产，这是事实，对此我并没有欺骗民政局房管所，因为早在2009年我就清楚交代过并提出因我太太身体有恙，要求继续租住的理据，最后民政局房管所的主管接纳了我们的申诉请求，准予我们继续租住，租金调升至710多元。直到2013年，民政局房管所再次要求我们搬离交房，我亦再次将各种有关的医院病情鉴定材料提交给民政局房管所，最终民政局房管所的主管接纳了我们的申诉，同意续租，但是房租要向上调，由706元调升至847元，这样处理我是同意的，因为我太太的病情，这也是无奈之举。我太太病情严重，需要长期吃药及护理，因患有心脏病，每月都要到医院就诊开药，控制住院情况的发生；我本人也是患有前列腺病，需要每月到省中医院复诊开药。三、我现住在涉案房屋，是从我父辈开始就住在这里的，我父亲当时是民政局下属的医疗单位的员工，由单位安排入住涉案房屋，从1955年至今，我已入住了60多年，直到我父亲去世，新的户主由我母亲继续租住，当时是由民政局代收的租金。到我母亲去世后，我继续租住涉案房屋，租金由400多元升至700多元，再在2013年时调升至847元，我都接受了。民政局当时告知我，我母亲去世后我就不能再享受租金优惠，而是要按照市场价格计算租金，所以调升至847元的。现在我跟我太太也已经步入晚年，我只希望可以安静地生活，只有这一个要求。而我现在住在涉案房屋就诊比较方便。希望二审法院可以根据我的实际情况，判决让我继续租住涉案房屋。民政局房管所辩称：潘承赐的上诉请求主张缺乏事实和法律依据，一审查明的事实清楚，适用法律正确，依法应当维持一审判决。一、民政局房管所与潘承赐就案涉房屋形成不定期的租赁关系，且潘承赐名下有自有产权房，因此民政局房管所具有法定的解除合同的权利和约定解除合同的权利，并且有权收回涉案房屋。1.民政局房管所具有法定解除合同的权利。2015年12月16日，房管所与潘承赐签订《广州市房屋(住宅)租赁合同》，约定租赁期为2013年1月1日至2016年12月31日，用作住宅使用。租赁期满后潘承赐未与房管所续签或另行签订该房屋的租赁合同，潘承赐继续使用案涉房屋。根据《合同法》第236条规定，房管所与潘承赐就案涉房屋形成不定期租赁关系；第232条规定，对于不定期租赁合同，房管所有权随时解除合同。2.民政局房管所具有法定解除合同的权利。根据双方签署的租赁合同的第十九条第三款的约定，“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订合同后，本人或配偶(含共同居住人员)获得了自有产权房屋(包括房改房、自购房或商品房)，且建筑面积超过其住房标准下限的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月解除合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十条第2项、第3项的规定处理。”根据代理人开具的调查令查询到潘承赐名下有自有产权房，房屋地址：广州市天河区某某东某某路XX号之2号903房，建筑面积为70.4平方米，房屋用途为住宅。按照现在每个人住房面积标准下限是15平方米，潘承赐所购屋的面积达70.4平方米，其所购房屋的面积远远超过其住房的标准的下限。因此，民政局房管所也有权依据合同的约定收回房屋。3.根据《广东省公有房产管理办法》第11条规定潘承赐名下已有自有产权不符合继续使用承租公有房产的条件。二、民政局房管所收取租金、租金违约金、占用费具有合同依据，双方签署的租赁合同中已经明确约定。潘承赐与房管所形成不定期租赁关系，潘承赐需要遵守2015年12月16日签订《广州市房屋租赁合同》中的义务，即第四条第1款、第二十条第2款约定，因此房管所有权收取租金、租金违约金、占用费。况且潘承赐在一审开庭前仍未支付2019年9月1日之后的租金，而是在拿到一审判决后才补交租金，因此一审法院支持租金以及租金违约金、占用费是合理的。三、民政局房管所已经给潘承赐足够的通知时间、搬迁时间。第一、房管所的工作人员在起诉前多次告知潘承赐但其不予理会，房管所已完全履行通知义务；第二、即便潘承赐否认，但房管所以诉讼方式提出解除合同，法院向潘承赐送达通知解除合同的起诉状的方式，起诉状带有解除权行使通知性质，与《合同法》第96条所规定：“合同自通知到达对方时解除”不悖。至于潘承赐一审依然拒收应诉通知，明显看出潘承赐故意回避。本案从2019年3月22日开始立案至今，已经长达1年多时间里，房管所已经给潘承赐足够的通知、搬迁时间。四、关于潘承赐以其身体原因需要用房的抗辩理由不成立。潘承赐名下有房已经从根本上不符合承租条件，且其完全有搬迁的去处。退一步而言即便其经济有困难，仍可以向民政局申请低保保障生活等其他救济途径，与腾退房屋完全是两码事，不能以此为理由霸占房屋。综上所述，民政局房管所认为一审法院查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，恳请贵院依法维持一审民事判决书。民政局房管所于2019年3月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除民政局房管所与潘承赐之间关于涉案房屋的不定期租赁关系。2.潘承赐立即将上述房屋腾空交还民政局房管所。3.判令潘承赐按每月847.4元的标准向民政局房管所支付自2019年9月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金。4.判令潘承赐支付逾期支付租金的违约金（自2019年9月21日起至实际清偿全部租金之日止，每日按当月欠缴租金的万分之五计算）。5.判令潘承赐按每月847.4元的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日起至潘承赐实际交还房屋之日止的房屋占用费。6.判令潘承赐按每月847.4元的标准向民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（按占用期内房屋占用费总额的100%计算）。7.判令民政局房管所的律师代理费用3000元由潘承赐承担。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋，建筑面积525.39平方米，建筑结构及层数为混合和砖木结构4层，权属人为广州市民政局。该房屋由该局委托其直属单位广州市民政局房屋管理所（即民政局房管所）负责代管房屋管理的具体事务性工作，包括但不限于代管房屋的产权办理、房屋租赁合同的签订手续等。2015年12月16日，民政局房管所（甲方、出租人）与潘承赐（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，其中约定：甲方同意将涉案房屋的房地产出租给乙方作住宅用途使用，使用面积47.08平方米；租赁期限自2013年1月1日起至2016年12月31日止，月租金847.40元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票付款方式缴付给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日，乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；若因乙方违约而令《租赁合同》终止或解除，甲方均有权单方收回房屋，租赁期限届满、或提前终止、解除合同后的十日内，乙方必须腾空完好交还房屋给甲方，如乙方逾期仍未交还房屋，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的房屋占用费（房屋占用费计算方法：参照当年市房管局公布的市场参考租金确定首月房屋占用费，并由甲方告知乙方，次月起在上一个月占用费基础上在每月递增50%，按月计算直至乙方向甲方交回房屋止，不足一个月按一个月计算，同时，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶（含共同居住的人员）获得了自有产权房屋（包括房改购房、自购私房或商品房），且建筑面积超过其住房标准下限的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按上述违约责任处理；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同。潘承赐继续使用涉案房屋作住宅使用，并按照847.40元/月的标准向民政局房管所支付租金至2019年8月31日止。据民政局房管所提供的打印日期为2019年9月19日的《个人名下房地产登记情况查询证明》及《广州市不动产登记查册表》记载，潘承赐名下登记有天河区某某东某某路XX号之2号903房，建筑面积为70.4平方米，房屋用途为住宅。一审法院认为：民政局房管所与潘承赐双方签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。上述租赁合同约定的租期届满后，双方未再续签合同，潘承赐继续使用涉案房屋，民政局房管所继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据民政局房管所提供的证据反映，潘承赐在本市已有自有产权的房屋，根据合同约定，潘承赐理应将房屋腾空交还给民政局房管所。故民政局房管所现要求解除租赁关系、收回房屋、潘承赐清付租金、逾期付款违约金及计付房屋使用费至交还房屋之日止的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。至于民政局房管所要求潘承赐支付场地占用费违约金的诉讼请求，因现有证据表明民政局房管所直至提起本案诉讼才向潘承赐主张解除双方的不定期租赁关系，故在民政局房管所提起本案诉讼前，潘承赐仍然有权居住在涉案房屋内，不存在逾期交还房屋的情形，故民政局房管所上述诉讼请求依据不足，本院对此不予支持。关于民政局房管所要求潘承赐支付律师费的诉讼请求，因该费用并非民政局房管所所受直接损失范畴，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，一审法院于2019年11月26日作出如下判决：一、广州市民政局房屋管理所与潘承赐关于涉案房屋的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日予以解除。二、潘承赐在本判决发生法律效力之日起三个月内，将涉案房屋（所承租使用的部分）腾空交还广州市民政局房屋管理所。三、在本判决发生法律效力之日起十日内，潘承赐一次性向民政局房管所支付2019年9月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照847.4元/月的标准计付）及迟延支付上述租金的违约金（自2019年9月月21日起至实际付清所欠租金之日止，按照同期应付而未付租金的每日万分之五计算，违约金总额以不超过应付租金本金为限）。自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋使用费，由潘承赐按照上述标准逐月支付给民政局房管所。四、驳回民政局房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由潘承赐负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，涉案房屋属于公有房产，民政局房管所受广州市民政局的委托负责涉案房屋的管理。民政局房管所为实现其公共服务目标，将涉案房屋以低于市场正常租金标准的价格出租给潘承赐作为住宅使用，且在双方所签订的租赁合同中还明确约定，合同得以继续履行需以潘承赐或配偶（含共同居住的人员）在签订合同之时和之后没有自有产权房屋为前提，否则广州市民政局房屋管理所有权解除该合同，这与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市民政局房屋管理所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有行政优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。民政局房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，并不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13320号民事判决；二、驳回广州市民政局房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市民政局房屋管理所；二审案件受理费100元，退还潘承赐。本裁定为终审裁定。审判长  赵琦铭审判员  柳玮玮审判员  黄春成二〇二〇年七月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳