河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1122号上诉人（原审被告）：濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司，住所地濮阳市华龙区黄河路中段。法定代表人：刘跃记，系该公司经理。委托诉讼代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：濮阳农村商业银行股份有限公司，住所地河南省濮阳市中原东路88号。法定代表人：刘宏伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨国芳，河南优诚律师事务所律师。原审被告:濮阳市亿方物业服务有限公司，住所地濮阳市黄河路与丽都路交叉口西20米路北365号。法定代表人：高淑芳，系该公司经理。原审被告：濮阳市华龙区人民政府长庆路街道办事处，住所地河南省濮阳市任丘路与丽都路交叉口华阳国际一楼。负责人：曹国强，系该办事处主任。上诉人濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司（以下简称经贸总公司）因与被上诉人濮阳农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、原审被告濮阳市亿方物业服务有限公司(以下简称亿方物业)、濮阳市华龙区人民政府长庆路街道办事处（以下简称长庆路街道办）物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人经贸总公司委托诉讼代理人王康、被上诉人农商银行委托诉讼代理人杨国芳到庭参加诉讼。原审被告亿方物业、长庆路街道办经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经贸总公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回农商银行的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由农商银行承担。事实和理由：1.经贸总公司是所开发房屋的实际所有权人，网签备案在鲁飞名下并不能代表房屋归鲁飞所有。鲁飞并未向经贸总公司缴纳任何购房款，该房屋仍处于未出售状态，经贸总公司仍是该房屋的所有权人。备案登记不是物权设立的充分条件，鲁飞将涉案房屋抵押给农商银行的行为系无权处分，双方签订的合同在未经经贸总公司追认的情况下是无效合同。2.涉案房产的执行拍卖程序存在问题，人民法院在对涉案房屋进行拍卖时未履行通知权利人的法定义务。3.本案上诉期间，又有其他人持有购房合同、交款收据等材料向经贸总公司主张权利，足以证明涉案房屋所有权存在争议。农商银行辩称，1.涉案房屋是经一审法院合法程序公开拍卖，经贸总公司在拍卖过程中既未提出查封程序问题，也未提出拍卖程序问题，更未提出房屋权利异议，其拒绝为农商银行业提供办公、生活等便利条件，怠于履行物业服务不仅侵害农商银行的合法权益，更侵害裁定的拘束力、既定力，经贸总公司提出的拍卖程序问题亦不成立。2.经贸总公司提出他人持有购房合同向其主张权利的问题系其公司内部销售房产管理混乱造成，与本案无关。亿方物业、长庆路街道办未到庭陈述意见。农商银行向一审法院起诉请求：1.判令经贸总公司、亿方物业、长庆路街道办给农商银行的华阳国际小区的房屋通水、通电、通暖、通气。2.本案诉讼费由经贸总公司、亿方物业、长庆路街道办负担。一审法院认定事实：一审法院于2018年6月28日10时至2018年6月29日10时在一审法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖位于濮阳市华阳国际064-12-006-0-（1-2）-02号房产（建筑面积为276.64平方米，濮房预市字第ygs-028698号，钢混结构，该楼总层数27层，该房产所在层数为1-2层）和位于濮阳市华阳国际064-12-006-0-（1-2）-03号商业房产（商业服务，建筑面积为215.88平方米，濮房预市字第ygs-028696号，钢混结构，该楼总层数27层，该房产所在层数为1-2层）。上述两套房产依法拍卖并流拍，于2018年7月17日09时05分06秒以物抵债。一审法院出具（2017）豫0902执2903号执行裁定书两份，其中一份内容为：申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，依据已经生效的（2017）豫0902民初字第4687号民事调解书，被执行人到期未履行法律文书确定的义务，一审法院已通知被执行人履行相应义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百五十一条，《最高人民法院关于适用的解释第四百八十七条之规定，裁定如下：一审法院将鲁飞名下房产（濮阳市市辖区：064-12-006-0-（1-2）-02）依法拍卖并流拍，现将该房产依法以物抵债过户至濮阳市市区农村信用社合作联社胡村信用社名下。本裁定送达后即发生法律效力。另一份内容为：申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，依据已经生效的（2017）豫0902民初字第4687号民事调解书，被执行人到期未履行法律文书确定的义务，一审法院已通知被执行人履行相应义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百五十一条，《最高人民法院关于适用的解释第四百八十七条之规定，裁定如下：一审法院将鲁飞名下房产（濮阳市市辖区：064-12-006-0-（1-2）-03）依法拍卖并流拍，现将该房产依法以物抵债过户至濮阳市市区农村信用社合作联社胡村信用社名下。本裁定送达后即发生法律效力。农商银行称其依法取得上述房产后，至今房屋都没有通水、通电、通暖、通气，无法达到居住使用条件。另查明，2019年4月8日，原机构名称“濮阳市市区农村信用社合作联社胡村信用社”变更为“濮阳农村商业银行有限公司振兴支行”。故（2017）豫0902执2903号执行裁定书中的申请执行人为本案原告。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。第一，关于农商银行是否取得濮阳市华阳国际064-12-006-0-（1-2）-02号、064-12-006-0-（1-2）-03号房产所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条明文规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。一审法院出具（2017）豫0902执2903号执行裁定书已明确写明，一审法院在执行申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，依据已经生效的（2017）豫0902民初字第4687号民事调解书，被执行人到期未履行法律文书确定的义务，一审法院已通知被执行人履行相应义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百五十一条，《最高人民法院关于适用的解释第四百八十七条之规定，裁定如下：一审法院将鲁飞名下房产（濮阳市市辖区：064-12-006-0-（1-2）-02、064-12-006-0-（1-2）-03）依法拍卖并流拍，现将该房产依法以物抵债过户至濮阳市市区农村信用社合作联社胡村信用社名下。本裁定送达后即发生法律效力。一审法院对该执行裁定书的真实性予以确认，由此产生的法律效果亦予以确认，农商银行通过一审法院司法拍卖程序已取得濮阳市华阳国际064-12-006-0-（1-2）-02号、064-12-006-0-（1-2）-03号房产的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的法定权利，故对经贸总公司以一审法院拍卖行为违法为由否认农商银行对涉案房屋享有所有权的答辩意见不予采纳。如经贸总公司认为鲁飞就涉案房屋与其存在纠纷，经贸总公司、亿方物业、长庆路街道办可向鲁飞或相关人员另案主张权利。第二，关于经贸总公司、亿方物业、长庆路街道办是否应当给农商银行涉案房屋通水、通电、通暖、通气的问题。据经贸总公司所述，华阳公司与经贸总公司间是联合建房，经贸总公司提供土地，华阳公司提供建设资金。以上内容属于经贸总公司自认，一审法院对上述事实予以采信，经贸总公司作为涉案房屋所在小区的合作开发商，应保证该小区内所有房屋基础配套设施，包括水、电设施完善并达到交房条件，而涉案房屋至今未通水、通电、通暖、通气，未达到正常使用房屋的条件，明显不符合房地产市场商品房交易习惯。在庭审过程中，经贸总公司称华阳国际小区的水、电、气、暖情况，涉案房屋所在楼的1楼不具备开通水、电、气、暖的条件，2楼至26楼水、电、气、暖均已通。亿方物业与涉案房屋所在的华阳国际小区有物业服务合同关系，由于涉案两套房屋位于华阳国际小区内，且涉案房屋经司法程序已确认为农商银行所有，亿方物业对涉案房屋所在小区提供物业管理服务包括收取水、电费，农商银行作为涉案房屋所有权人，为实现其占有、使用权，要求濮阳亿方物业及经贸总公司对涉案房屋进行通水、通电、通暖、通气以达到正常使用涉案房屋的目的，并无不当，对该请求予以支持。对于经贸总公司称涉案房屋目前不具备通水、通电、通暖、通气条件，因经贸总公司未提供相关证据予以证明，故对该辩解意见，不予采纳。最后，农商银行亦要求长庆路街道办对涉案房屋通水、通电、通暖、通气，但未提供证据予以证明，对该请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：“一、被告濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司、濮阳市亿方物业服务有限公司为原告濮阳农村商业银行股份有限公司所有的濮阳市华阳国际小区064-12-006-0-（1-2）-02号、064-12-006-0-（1-2）-03号房产通水、通电、通暖、通气，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告濮阳市亿方物业服务有限公司负担”。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：农商银行是否系涉案房屋的所有权人。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，一审法院出具（2017）豫0902执2903号执行裁定书已明确写明，将鲁飞名下房产（濮阳市市辖区：064-12-006-0-（1-2）-02、064-12-006-0-（1-2）-03）依法拍卖并流拍，现将该房产依法以物抵债过户至濮阳市市区农村信用社合作联社胡村信用社名下，本裁定送达后即发生法律效力。即农商银行通过一审法院司法拍卖程序已取得濮阳市华阳国际064-12-006-0-（1-2）-02号、064-12-006-0-（1-2）-03号房产的所有权，经贸总公司作为案涉房屋的开发商、濮阳亿方物业作为案涉房屋的物业公司有义务保证案涉房屋正常通水、通电、通暖、通气。综上所述，经贸总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳高新技术产业开发区经济贸易区经济发展总公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年七月二日书记员 郭琳婧