福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2390号 上诉人（原审被告）：邓蓓，男，汉族，1977年1月27日出生，住厦门市海沧区。 被上诉人（原审原告）：厦门海投物业有限公司，住所地厦门市海沧区钟林路8号海投大厦18层、13层1312室、1313室、1314室。 法定代表人：李光军，执行董事。 委托诉讼代理人：孙田英，女。 委托诉讼代理人：李炬，北京大成（厦门）律师事务所律师。 上诉人邓蓓因与被上诉人厦门海投物业有限公司（下称海投物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2019）闽0205民初4118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 上诉人邓蓓的上诉请求：判令撤销原审判决，依法改判上诉人只需支付综合管理服务费8883.5元。事实和理由：上诉人一直按时缴纳物业费用，但在使用过程中，自来水二次供水经常不定期不出水或使用过程中断水、水压忽高忽低，给生活带来极大困扰。物业公司均无法解决该问题，上诉人无奈拒交物业费，希望被上诉人能解决该问题。物业公司在物业服务期间，违反合同约定，物业服务未达到管理服务质量约定目标，被上诉人违约在先，应承担责任。 被上诉人海投物业公司答辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原审判决。 海投物业公司向原审法院提出的诉讼请求：1.判令邓蓓支付自2011年8月1日至2019年12月31日期间物业管理费8883.50元、自2010年1月1日至2019年12月31日公共维修金1524元、自2009年8月1日至2019年9月30日二次供水用电和自家用水费5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元，共计17895.4元；2.判令邓蓓支付逾期付款违约金（逾期违约金以应付物业管理费金额为基数，按中国人民银行贷款利率四倍及同业拆借贷款利率四倍标准，从应付款日起计算至实际付款日）；3.判令邓蓓承担本案全部诉讼费用。 原审查明，邓蓓系厦门市海沧区某单元业主。2009年8月6日，海投物业公司与邓蓓签订绿苑.滨海国际公寓前期物业服务协议，物业服务协议约定：海投物业公司为绿苑商城小区提供物业管理服务，购房合同约定建筑面积54.15平方米，高层住宅的综合管理服务费收取标准暂定为按建筑面积每月每平方米1.5元，房屋公共维修金为每月每平方米0.2元/月，缴费时间为每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修金，收费面积在产权证未办理之前以购房合同的合同面积为准，产权证办理后以产权面积为准，房屋公共维修金由业主交纳。违约责任条款其中约定，海投物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，邓蓓有权要求海投物业公司限期改正，逾期未改正给邓蓓造成损失的，海投物业公司承担相应的法律责任；邓蓓违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求邓蓓补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金。物业服务协议签订后当月份，邓蓓上述房产经过面积测量，确定计算综合管理服务费和房屋公共维修金的房屋建筑面积为54.36平方米。2016年7月，经备案公示，绿苑商城小区高层住宅的综合管理服务费收取标准调整至按建筑面积每月每平方米1.8元，房屋公共维修金为每月每平方米0.3元/月。物业服务协议签订后，海投物业公司为绿苑商城小区提供物业管理服务至今。绿苑商城小区业主的二次供水用电和住户用水由海投物业公司代收代缴。邓蓓拒绝交纳自2010年1月起的房屋公共维修金和自2011年8月1日起的综合管理服务费等费用，至今仍拖欠海投物业公司自2011年8月起至2019年12月期间的综合管理服务费共计8883.5元、自2010年8月起至2019年12月期间的房屋公共维修金1524元、自2009年8月至2019年9月住宅用水和二次供水用电费用合计5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元。 原审认为，海投物业公司与邓蓓签订的绿苑·滨海国际公寓前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。海投物业公司履行了管理服务职责，为邓蓓在内的案涉小区业主提供了物业管理服务，其按约定的收费标准向小区业主收取管理服务费用具有合同和法律依据。邓蓓作为案涉小区的业主，是海投物业公司物业管理服务的直接受益者，实际享受了海投物业公司提供的物业服务，理应支付相关费用。邓蓓自2010年8月起没有向海投物业公司交纳房屋公共维修金和自2011年8月起没有向海投物业公司支付综合管理服务费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，邓蓓应向海投物业公司支付拖欠的房屋公共维修金、综合管理服务费及违约金。现海投物业公司诉请邓蓓支付自2011年8月起至2019年12月期间的综合管理服务费共计8883.5元和自2010年8月起至2019年12月期间的房屋公共维修金1524元，具有合同依据，予以支持。海投物业公司还主张邓蓓支付自2009年8月至2019年9月住宅用水和二次供水用电费用合计5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元，邓蓓对此部分费用数额无异议，予以确认。 关于邓蓓是否应支付违约金及违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”海投物业公司与邓蓓签订的绿苑·滨海国际公寓前期物业服务协议约定，缴费时间为每季度首月7日前预收下季度的综合管理服务费和房屋公共维修金，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投物业公司有权要求邓蓓补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准计收违约金。因此，邓蓓应承担逾期未交纳综合管理服务费的违约责任，即向海投物业公司支付违约金。本案讼争的综合管理服务费总额系2011年8月至2019年12月每月产生的管理费累计而来，相应的逾期缴纳综合管理服务费的违约金自然应逐季度分段累计计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。海投物业公司未提供因邓蓓违约而给其造成损失的证据，虽然海投物业公司将违约金调低至按中国人民银行贷款利率四倍及同业拆借贷款利率四倍标准计算，但仍属过高，应予以调整。本案参照中国人民银行同期同类贷款利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算邓蓓逾期支付综合管理服务费的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第一款第四项、第七条第一款第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邓蓓于判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付综合管理服务费8883.5元及违约金（违约金以实际拖欠的物业管理费为基数，自2011年8月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、邓蓓于判决生效之日起十日内向原告厦门海投物业有限公司支付房屋公共维修金1524元、住宅用水和二次供水用电费用5609.6元、公摊电费1440.9元、公摊水费86.4元、垃圾处理费351元；三、驳回厦门海投物业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费450元减半收取为225元，由邓蓓负担。 经审理查明，双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，邓蓓拖欠相应物业费用事实清楚，应予认定。邓蓓主张物业公司在提供物业服务期间存在瑕疵，并以此为由拒绝缴纳物业费用，没有法律依据。其以此为由提起上诉要求减免，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人邓蓓负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年七月二十日 书记员（ 陈虹 羽） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。