湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2802民初6314号原告阮云兵，男，生于1971年2月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍本市，住本市。原告张远菊，女，生于1972年12月1日，汉族，湖北省利川市人，居民，户籍本市，住本市。二原告委托诉讼代理人蹇守林、任晓燕，湖北情怀律师事务所律师、实习律师。特别授权代理。被告利川市龙兴房地产开发有限公司（以下简称龙兴房产公司），住所地利川市都亭街道办事处教场村九组龙船大道114号，统一社会信用代码：91422802093009468H。法定代表人杨慧强，系该公司总经理。委托诉讼代理人牟维，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告湖北新南洋建设工程有限公司（以下简称新南洋建筑公司），住所地湖北省云梦县城关梦泽大道20号，统一社会信用代码：91420923181116052J。法定代表人陈坦，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人曾雄，男，生于1987年10月29日，住利川市。特别授权代理。委托诉讼代理人黄欢，湖北利佳律师事务所律师，特别授权代理。被告恩施州兴顺建筑工程有限公司（以下简称兴顺建筑公司）。住所地恩施市民族路19号，统一社会信用代码：91422800798759410X。法定代表人刘昌权，系该公司总经理。委托诉讼代理人邓仕周，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。被告洪宗再，男，生于1966年4月17日，汉族，湖北省利川市人，居民，住本市。原告阮云兵、张远菊诉被告龙兴房产公司、新南洋建筑公司、兴顺建筑公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王广君独任审判。本院于2018年10月29日下达（2018）鄂2802民初6314号民事裁定书，裁定冻结了被告龙兴房产公司的存款300万元；因解决农民工工资，本院于2018年12月26日下达（2018）鄂2802民初6314号之一民事裁定书，裁定解除了对银行存款300万元的冻结、查封了被告龙兴房产公司商铺二间。此后，本院先后组织原、被告进行了涉案房屋安全鉴定、房屋维修价值鉴定、房屋租金损失鉴定。根据被告兴顺建筑公司的申请，本院依法追加洪宗再为本案被告参加诉讼。后于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告阮云兵及其委托诉讼代理人蹇守林和任晓燕、被告龙兴房产公司法定代表人杨智强及其委托诉讼代理人牟维、被告新南洋建筑公司的委托诉讼代理人曾雄和黄欢、被告兴顺建筑公司的法定代表人刘昌权及其委托诉讼代理人邓仕周、被告洪宗再到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮云兵、张远菊诉称：二原告的第三栋房屋位于利川市龙船大道××号。被告龙兴房产公司在相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建“珑澄·汇”商住楼。原告与被告龙兴房产公司于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如果原告的房屋因龙兴房产公司建设施工而造成了是损坏，由龙兴房产公司承担赔偿责任等事宜。2015年12月上旬，被告龙兴房产公司开始拆除开发项目地面上的旧房屋，用挖机挖旧房屋的过梁时的震动特别大，将原告第一栋房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落，同时造成楼梯间墙体多处裂缝，原告叫龙兴房产公司的工作人员到现场查看，其表示过后修补。2017年3月被告即将挖掘基坑，被告委托湖北震泰建设工程质量检测有限责任公司来着房屋的安全鉴定，未对第三栋房屋进行鉴定。2017年7月被告开始挖掘基坑和打桩等施工，造成原告房屋多处出现裂缝、漏水、地面瓷砖蹦瓷。原告找来社区干部解决，杨慧强表示等把房屋建设完成了进行第二次鉴定，如果是危房就给原告重建，如果不是危房就由第三方评估，把赔偿金给原告，被告龙兴房产公司安排人员对原告的房屋作了防水处理。大约过了一个多月，原告的房屋又开始漏水，原告找来社区干部解决，杨慧强说叫人来鉴定，采取拖延时间的办法，对原告不予理睬。据了解，被告“珑澄·汇”商住楼开发项目的旧房屋拆除工程是发包给被告恩施州飞燕拆迁有限公司（现更名为兴顺建筑公司）完成的，建设工程是发包给被告新南洋建筑公司施工的，因此，原告房屋的损坏是前述被告先后直接结合的共同侵权行为所致，其财产损失应由被告承担连带赔偿责任。诉讼请求：判令被告连带赔偿原告房屋维修损失、租金损失等。审理中，原告明确请求为：判令被告赔偿原告房屋维修费33245元、房屋租金损失费91506元（一层门面租金61500元、二至四层房屋租金30006元）、维修时的房内财物迁出费用10000元（一层4000元、二至四层6000元）、维修后的财物迁入费用10000元（一层4000元、二至四层6000元）、门面财物放置场所租赁费2400元、门面经营损失费190000元，房屋电、气、网线、灯具购买费用12227.42元，房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用17981.50元，鉴定费19245元，合计386604.92元。承担本案诉讼费。被告龙兴房产公司辩称：二原告的第三栋房屋距离被告开发项目距离较远，双方都认为不可能对其产生影响，故未对其进行鉴定；二原告的房屋修建年代久远，由法院组织的鉴定其损坏主要是由于自然原因所致；被告方的项目对二原告的房屋有轻微加剧作用，可见被告的侵权行为是非常轻微的，并不影响二原告对房屋的使用，除鉴定的房屋维修费部分与被告有关联性，应当承担部分责任以外，原告的其他主张与被告没有因果关系，故不应当得到支持。被告新南洋建筑公司辩称：原告房屋修建年代久远，在漫长的使用过程中，由于其自身维护不当，已经存在一定损坏，该损坏结果应当由原告自行承担；本公司2017年才与龙兴房产公司签订施工合同，原告房屋在此前已经有损坏，该部分损失应当由龙兴房产公司、兴顺建筑公司承担赔偿责任；原告房屋一直在出租使用并收取租金，故原告诉请的租赁损失并不存在；原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，本公司不是合同主体，根据合同相对性原则，本公司不应当承担赔偿责任。被告兴顺建筑公司辩称：本公司不是涉案项目拆迁工程的施工方，是由被告洪宗再与被告龙兴房产公司协商一致后，洪宗再借用兴顺建筑公司的资质施工的，相关的财务往来、税收缴纳等全部由洪宗再与被告龙兴房产公司协商解决；洪宗再借用本公司的资质施工时，对原告第一栋房屋顶棚粉刷的灰粉造成了损坏属实，但当时龙兴房产公司负责人与原告达成了由龙兴房产公司统一修复的意见；洪宗再在拆除旧房屋时是由上至下拆除，拆除的建筑垃圾并非本公司和洪宗再拖运，所以不存在对原告房屋的基础造成损害，原告诉称由于拆迁震动过大造成墙体有细微裂缝，没有事实和法律依据，故本公司不应当承担赔偿责任；原告房屋在施工前就已经产生了裂缝、起皮、轻微倾斜的情况，原告主张的维修费用包括了房屋的所有修复价格，其请求不应当得到全部支持；原告主张的租金和经营损失存在重合，原告不是主张经营损失的合格主体；依据原告陈述，2015年11月3日原告与被告龙兴房产公司签订了协议，若因为项目施工给原告房屋造成了损害，由被告龙兴房产公司承担赔偿责任。原告主张被告承担连带赔偿责任没有事实和法律依据，不应当得到支持。被告洪宗再辩称:被告龙兴房产公司开发的涉案项目是由我借用兴顺建筑公司的资质进行旧房屋拆除施工的；拆除工程中，原告第一栋房屋灰粉脱落是龙兴房产公司去处理好了的，对原告房屋没有影响，故我不应当承担赔偿责任。经审理查明：二原告的第三栋房屋坐落于利川市龙船大道××号，房屋始建于2001年，该房屋（占地面积155㎡、建筑面积719.26㎡）为三楼一底砖混结构，属于阮云兵、张远菊夫妻的合法财产。该房屋第一楼的一间门面由二原告长期租赁给利川市彭慧图文广告经营部业主彭慧作为门市，二原告每年收取租金60000元；该房屋第一楼的另一间门面由二原告长期租赁给马德明开餐馆，二原告每年收取租金60000元；第二层至第四由二原告长期分别租赁给杨金平、李艮方、张永多作为住房，二原告每年分别收取租金20000元。2015年，被告龙兴房产公司在与二原告房屋相邻的龙船大道114号从事房地产开发，修建商住楼。为明确土地权属、正确处理相邻关系等，被告龙兴房产公司与原告阮云兵于2015年11月3日签订了《相邻协议书》约定：如因甲方（龙兴房产公司）建设施工而造成乙方（原告）房屋地基下陷、水管震裂、墙体倾斜、主体开裂等，双方请有资质的鉴定机构对该栋房屋的损坏进行现场鉴定，确属甲方建设原因造成损失的，甲方按照鉴定损坏报告进行完善处理，确定修复的进行修复，损坏严重确定不能修复的由甲方重建等。2015年12月初，被告龙兴房产公司准备拆除开发范围内的旧房屋，被告洪宗再借用恩施州飞燕拆迁有限公司的资质与被告龙兴房产公司签订《文体局片区旧房拆除施工协议》约定：文体局片区旧房由恩施州飞燕拆迁有限公司拆除，构筑物拆除至正负零，拆除物按照甲方指定堆放，龙兴房产公司按照15元/㎡的价格支付拆除费用；如果在施工中发生人员安全事故及相邻房屋、财产损失均由乙方承担经济及法律责任等。协议签订后，洪宗再于12月上旬安排挖掘机开始拆除开发项目地面上的旧房屋，由于挖机震动较大等原因，将原告第一栋房屋水泥板顶棚的粉刷层震脱落约20㎡，原告阮云兵找被告龙兴房产公司的工作人员刘川到现场查看了情况，其表示等拆除完毕了进行修复，双方未发生纠纷，此时，二原告的第三栋房屋未出现明显损坏。2016年4月28日，被告龙兴房产公司的工作人员到原告的房屋内进行了房屋受损情况勘察，并制作了光碟，其经阮云兵签字确认的“入户调查记录”上反映:“主体、墙面未见明显结构问题，一层墙体（临窗台下）有约3㎝宽、1.5m长裂缝，二楼卫生间北侧裂缝大约1.5m”。拆除完毕后，被告龙兴房产公司于2016年2月5日至7月15日分五次付清了洪宗再的拆除费用共计181902.50元。此后，该开发项目处于停工状态。2017年1月16日，被告龙兴房产公司的股东发生变化后，该公司决定在文体局片区范围内建设“珑澄·汇”商住楼。2017年8月14日，被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订《建设工程施工合同》约定：由新南洋建筑公司按照龙兴房产公司提供的设计图纸施工、采取包工包料形式建设该工程项目，合同标的155056246.55元；在安全生产条款中，发包人应负责赔偿的损失有：工程或工程的任何部分对土地的占用所造成的第三者财产损失、由于发包人的原因在施工场地及毗邻地带造成的第三者人身伤亡和财产损失、由于发包人的原因对承包人和监理人造成的人员伤亡和财产损失、由于发包人的原因造成承包人自身人身伤害及财产损失；承包人的安全责任是：由于承包人原因在施工场地内及其毗邻地带造成的发包人、监理人以及第三者人员伤亡和财产损失。合同签订后，新南洋建筑公司开始建设施工，其先后进行了地基开挖、打桩、地下室、房屋主体结构施工等一系列建设活动，至2018年1月、11月“珑澄·汇”商住楼4号、3号楼主体结构相继完工。二原告的房屋随着被告的建设施工损坏逐渐增大。2018年3月，被告龙兴房产公司给原告的房屋做了防水处理。但是双方对赔偿事宜依据分歧，二原告于2018年10月26日向本院提起诉讼。审理中，二原告于2018年11月20日向本院申请房屋损坏因果关系、损坏程度鉴定，经本院组织原、被告共同选择广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定。2019年12月21日，该公司出具《房屋安全鉴定报告》认定：该房屋上部主体结构发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象；目前房屋房屋出现的反映主要表现在：墙体及天面板有开裂、天面板及墙体有渗水、地面瓷砖空鼓及开裂、墙体门框及窗框处有开裂现象；原告房屋损坏主要是由于自然原因所致，因原告房屋距离被告楼房基坑最近约20m,属于基坑影响范围之内，被告龙兴房产公司、新南洋建筑公司、兴顺建筑公司施工“珑澄·汇”项目工程会对其损坏有轻微加剧作用。原告支付鉴定费14000元。原、被告对该鉴定报告未申请重新鉴定。2019年4月26日二原告向本院申请房屋维修价格、房屋租金损失鉴定，经本院组织原、被告共同选择湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行鉴定。2019年9月5日，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》认定：修复市场价格为人民币33245元。同时，该公司出具《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》认定：一层门面租金价格为每月10250元、二至四层住房租金价格为每月5001元。原告支付鉴定费5245元。原、被告对该二个鉴定报告书未申请重新鉴定。另查明：被告恩施州飞燕拆迁有限公司于2018年9月28日更名为恩施州兴顺建筑工程有限公司，已在工商行政管理部门办理了注册登记。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、集体土地使用权、结婚证、相邻协议书、文体局片区旧房拆除施工协议、建筑工程施工合同、《房屋安全鉴定报告》、《关于阮云兵、张远菊房屋装修受损维修的价格鉴定评估报告书》、《关于阮云兵、张远菊房屋租金损失的价格鉴定评估报告书》、鉴定费发票、房屋出租合同、彭慧的营业执照，被告龙兴房产公司提供的文体局片区旧房拆除施工协议、网上银行付款凭证、建筑施工合同、股份转让协议、《房屋安全鉴定书》、现场照片、录像光碟、入户调查记录，被告新南洋建筑公司提供的《房屋安全鉴定书》、《房屋安全鉴定报告》以及原、被告陈述材料在卷佐证，足以认定。审理中，二原告坚持要四被告赔偿各项损失386604.92元，被告龙兴房产公司、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再不同意承担赔偿责任，被告新南洋建筑公司同意适当赔偿；原告认为维修房屋的时间需要6个月，被告龙兴房产公司认为维修房屋的时间需要15天、被告兴顺建筑公司、被告洪宗再认为维修房屋的时间需要2个月，由于原、被告意见分歧过大，本案调解不成。本院认为：物权受法律保护，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任；被侵权人对损害发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，实行安全生产责任制度，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生。结合本案,1、被告洪宗再借用被告兴顺建筑公司资质签订拆除施工合同、由被告洪宗再实际进行拆除施工，其行为违法，但是，被告洪宗再在拆除旧房屋后，2016年4月28日被告龙兴房产公司的工作人员到二原告的宾馆房屋内进行了勘察，其经阮云兵签字确认的“入户调查记录”上反映:“主体、墙面未见明显结构问题，一层墙体（临窗台下）有约3㎝宽、1.5m长裂缝，二楼卫生间北侧裂缝大约1.5m”，其发生主要是自然原因所致；虽然《房屋安全鉴定书》有关于“兴顺建筑公司施工“珑澄·汇”项目工程会对其损坏有轻微加剧作用”的论述，但是其不是挖掘基坑的施工主体，本院对该部分理述内容不予采信，故本院对二原告要求被告洪宗再、兴顺建筑公司承担赔偿责任的请求不予支持。2、被告龙兴房产公司与被告新南洋建筑公司签订的《建筑工程施工合同》合法有效；被告新南洋建筑公司是“珑澄·汇”商住楼的承包人，在建设施工中，未尽到安全注意义务，防范措施不力，造成二原告房屋的损坏逐渐加大，依据《建筑工程施工合同》承包人的安全责任条款约定，被告新南洋建筑公司应当对二原告房屋的损失承担次要（40％）赔偿责任；被告新南洋建筑公司关于“原告与龙兴房产公司就房屋损失签订有协议，根据合同相对性原则，不应当承担赔偿责任”的辩解，因本案适用的是侵权责任之诉，且《相邻协议书》对赔偿内容约定不具体明确，故本院对其辩解理由不予采纳。3、被告龙兴房产公司是“珑澄·汇”商住楼的开发商，在拆除建设用地上的旧房屋前就已经预料到在建设中可能造成对二原告房屋的损害，其又是“珑澄·汇”商住楼的设计方案提供者，对于在距离二原告房屋约20m的地方开挖基坑、建设高层商住楼，可能威胁到二原告房屋安全的危险性估计不足，因此，对于被告新南洋建筑公司给二原告房屋造成的损失应当承担连带赔偿责任。4、虽然被告新南洋建筑公司的施工行为造成了二原告房屋的损坏轻微加剧，但是二原告房屋建设使用多年，由于自然原因房屋本身存在损坏事实，故二原告对于房屋的损失应当承担主要（60％）民事责任。5、二原告关于由四被告共同承担连带赔偿责任的请求，与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。对于损失数额，本院认定如下：二原告主张的房屋维修费33245元、鉴定费19245元，有鉴定评估报告和票据为依据，证据充分，本院予以确认；二原告主张的门面房屋租金损失费61500元、二至四层房屋租金损失30006是按照6个月维修时间计算的，其计算时间过长，本院酌情支持2个月，依据鉴定评估报告的价格，本院确认为30502元（一层门面房屋20500元、二至四层住房10002元）；二原告主张维修时的房内财物迁出费用10000元、维修后的财物迁入费用10000元、门面财物放置场所租赁费2400元，共计20400元，虽然没有提供证据，但是考虑到室内财物迁出和迁入、移动和复位的劳务费等费用开支是必然发生的，本院酌情支持6000元；二原告主张的门面房屋经营损失费190000元，因已经支持了租金损失且不是经营主体，故不能重复计赔，本院不予支持；二原告主张的房屋电、气、网线、灯具购买费用12227.42元，房屋电、气、网线、灯具拆除和安装费用17981.50元没有提供证据，本院不予支持。以上损失累计确认为88992元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条第一款第（六）项、第二十六条，《中华人民共和国建筑法》第三十九条、第四十四条、第五十条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告阮云兵、张远菊的房屋维修费、鉴定费、房屋租金损失费、房内财物迁出和迁入等费用共计88992元，由被告新南洋建筑公司赔偿35596.80元、由原告阮云兵、张远菊自行承担53395.20元。二、被告龙兴房产公司对被告新南洋建筑公司的上述赔偿款承担连带清偿责任。三、驳回原告阮云兵、张远菊的其他诉讼请求。上述款项于本判决发生法律效力之日起20日内付清，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7098元，依法减半收取3549元，由被告新南洋建筑公司承担1019，由被告龙兴房产公司承担400元，由二原告承担2130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第(一)项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  王广君二〇二〇年七月一日书记员  赵红玲