辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1326号上诉人（原审原告）：王玥，女，1983年2月19日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：肇敏男，辽宁泽隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺嘉鑫置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区前甸镇关岭村。法定代表人：冯胜巍，该公司经理。委托诉讼代理人：范嘉宁，该公司法务人员。上诉人王玥因与被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王玥的委托诉讼代理人李勇力、肇敏男，被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司委托诉讼代理人范嘉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玥上诉请求：一、撤销抚顺市顺城区人民法院2019年11月1日作出的（2019)辽0411民初2356号民事判决；二、判决被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司给付上诉人王玥逾期交房违约金108834.48元（从2014年7月1日起到2017年12月31日止，以851355元为基数，按日万分之一计算）；三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、案涉房屋不符合合同约定的交付条件，被上诉人也没有提供案涉房屋相应的验收合格证明文件。一审法院己经审理查明，“合同第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件”，“出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担。”根据上述事实，案涉房屋是否符合交付条件的举证证明责任在被上诉人。本案一审过程中在被上诉人没有提供案涉房屋验收合格的证明文件，证明案涉房屋符合合同约定的交付条件的情况下，原审法院直接认为被上诉人可以向上诉人交付案涉房屋，没有法律依据。二、原审法院认为因上诉人原因无法交接房屋是错误的。根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第十一条的约定，商品房达到交付使用条件后，双方对房屋交接的方式是由被上诉人书面通知上诉人办理房屋验收交接手续，同时被上诉人需要出示《商品房合格证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如果被上诉人出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。事实上，被上诉人不仅没有按合同约定的书面方式通知上诉人接收房屋，而且被上诉人至今也不能向上诉人出示案涉房屋符合合同约定的交付条件的证明文件。原审法院仅以某某楼盘物业工作人员与上诉人的通话录音认定是上诉人原因无法办理房屋交接是完全错误的。因为，即使上诉人按被上诉人电话通知到场，也会因为案涉房屋没有达到合同约定的交付条件而无法完成验收交接。即被上诉人提供的所谓2016年6月5日的电话录音，不能否定被上诉人至今没有按合同约定提供案涉房屋达到合同约定的交付条件的证明文件，并履行了书面通知上诉人接受房屋的义务。综上所述，上诉人已经证明了被上诉人没有按合同约定的房屋交付条件及期限交付房屋，应当承担延期交房的违约责任。抚顺嘉鑫置业有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。我公司已经于2014年7月20日通知上诉人进行交房，在一审的录音中也可知上诉人对其交房的时间是清楚的，不存在逾期交房行为。王玥向一审法院起诉请求：1.判决被告抚顺嘉鑫置业有限公司给付原告逾期交房违约金108834.48元(从2014.7.1日起到2017.12.31日止，以851355元为基数，按日万分之一计算)。2.被告负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年11月14日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的某某楼盘X号楼X单元XX层X号房屋，建筑面积151.35平方米，房款总计851355元。原告预缴金额为261355元，商业贷款59万元。该合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同第十一条约定交接：商品房到达交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。双方在合同附件三约定了装修交楼标准。后某某楼盘物业服务中心工作人员给原告拨打电话，告知原告尽快收房并需缴纳两年左右物业费和暖气费，原告表示不在本地，因为在外地没有时间回来交。现原告起诉要求被告给付原告逾期交房违约金并承担本案诉讼费。另查，庭审中，原告自认被告提供的音频证据中电话录音是其本人。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告交纳购房款首付款余款商业贷款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。本案焦点为被告是否未按合同约定交付房屋，如未按合同约定交付房屋则构成合同违约。涉案合同约定交付房屋期限为2014年6月30日前，被告提供的电话录音中物业人员与原告通话时说原告没有收房且已经两年未交物业费和暖气费了，原告陈述理由是本人在外地不方便，过几天看房，由此可以推断物业人员是2016年给原告打的电话，原告在通话中并没有表示没有收房是由于房屋不符合入住标准，而是本人在外地不方便。被告与原告办理房屋交接手续应按合同约定提供书面交付手续，被告没有提供书面手续确实存在合同履行瑕疵，但是原告自认在外地不方便，说明被告在两年中应通知过原告收房。被告主张2014年7月就已为原告购买的房屋安装手盆，房屋已达到入住标准，并为原告免除了20天共计1700余元的物业费，原告主张2016年6月28日看房并拍照发现手盆没有安装，整体装修没有达到入住标准，主张手盆和玻璃由自己更换，但没有相关收据、发票证明是由自己更换的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告王玥的诉讼请求。案件受理费2476元，由原告王玥负担。二审中，双方当事人均未提交符合民事诉讼证据规定的新证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司在二审庭审中自认与上诉人王玥交接房屋时，未出示关于涉案房屋经验收合格并可以交付使用的相应证明文件。本院认为，上诉人王玥与被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。上诉人按合同约定履行了支付购房款义务，被上诉人应当按合同约定全面履行交付商品房的义务。商品房质量及交付使用条件验收是一项专业性、科学性较强的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。本案被上诉人在二审庭审中自认其在与上诉人交接房屋时，未按上述合同第八条、第十一条的约定出示可以交付使用的相应证明文件，即未履行应当由出卖人承担的义务，其行为构成违约，上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的违约责任，应当由被上诉人承担，故对上诉人主张被上诉人承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。关于违约金如何计算，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条对于出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，对违约金的标准应按合同第九条约定执行。对于违约时间的计算，合同中约定交付房屋期限为2014年6月30日前，根据被上诉人一审中提供的在2016年与上诉人的电话录音，可反映出合同约定的交房期限届满日至本次通话后去验房这段时期，系因上诉人在外地而没有及时验房的客观事实，在此期间案涉房屋未能依约交付使用的原因不应归责于被上诉人，故依法应当相应顺延交房期限。根据上诉人一审陈述其于2016年6月28日前去验房，在此之后的时间未能交房的原因，前述已有充分阐述，被上诉人因此不能免除责任。另，上诉人于二审中自认其于2018年1月初自行打开房门、更换门锁并占有使用，应视为对案涉房屋的认可与接收，亦与其一审中主张的违约金截止时间即2017年12月31日相符合，被上诉人应以上诉人交付的房款851355元为基数，按每日万分之一的计算标准，从2016年6月28日起计算至2017年12月31日止，共计46994.80元（851355元×0.0001×552天）。关于被上诉人称其已于2014年7月20日通知上诉人收房以及以物业费形式顶抵了相应的逾期交房违约金，因其未能提供相应证据予以证明，且上诉人对此不予认可，故本院对其抗辩意见不予支持。综上，王玥的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2356号民事判决；二、被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王玥违约金46994.80元；三、驳回上诉人王玥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2476元，由上诉人王玥负担1502元，被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司负担974元；二审案件受理费2477元，由上诉人王玥负担1503元，被上诉人抚顺嘉鑫置业有限公司负担974元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇二〇年七月二十八日书记员  王 琪