广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2020）粤71行终792号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。住所地：广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：张璐璐，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：蒋顺成，男，汉族，1969年2月21日生，住广州市荔湾区************，公民身份号码：440************914。被上诉人（原审原告）：周凡，女，汉族，1965年12月29日出生，住广州市天河区************，公民身份号码：440************340。原审第三人：曾剑军，男，汉族，1971年10月18日出生，住广州市天河区************，公民身份号码：440************412。上诉人广州市规划和自然资源局、蒋顺成因与被上诉人周凡、原审第三人曾剑军抵押权登记一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初1896号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市天河区************（以下简称涉案房屋）。2018年3月13日，两第三人向广州市海珠区*******申请办理涉案房屋的抵押权登记，并提交《广州市不动产登记申请表》、不动产权证、查册表、合同（抵押、借款）、身份证复印件等资料。其中，《广州市不动产登记申请表》中询问事项第七点载明：“申请第二次抵押，抵押人已将本次抵押告知所有在前的抵押权人，现抵押权人知晓抵押物已办理过抵押。”根据粤（2016）广州市不动产权第00207930号《不动产权证》显示：涉案房屋权利人为第三人曾剑军，共有情况为单独所有，登记时间为2016年1月29日。根据2018年2月27日的编号为001的《借款合同》显示，第三人蒋顺成（甲方、出借人）向第三人曾剑军（乙方、借款人）提供25万元的借款，借款期限为2018年2月27日至2018年5月26日止，抵押物为涉案房屋。根据2018年2月27日的《不动产抵押合同》显示，为确保2018年2月27日第001号借款合同的履行，第三人曾剑军以涉案房屋为抵押物，签订该合同，抵押权限为2018年2月27日至2028年2月27日止。2018年2月28日，原广州市国土资源和规划委员会向第三人蒋顺成核发了涉案房屋的粤（2018）广州市不动产证明第00204793号他项权证。根据2019年2月15日的涉案房屋《广州市不动产登记查册表》显示：产权人为第三人曾剑军，占有部分为全部（权属人），不动产权证书号为粤（2016）广州市不动产权第00207930号，不动产权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，涉案房屋建筑面积为150.8519平方米，登记时间为2016年1月29日。他项权利摘要载明：不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第00203900号，权利人为江翠贞，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2016年1月29日，不动产义务人为第三人曾剑军，涂销案号为2016登记1023883；不动产登记证明号为粤（2016）广州市不动产证明第00213095号，权利人为平安普惠融资担保有限公司，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2016年5月13日，不动产义务人为第三人曾剑军；不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第00204793号，权利人为第三人蒋顺成，权利种类为抵押权，权利部位为全部，权利面积为150.8519平方米，债权数额为25万人民币，登记时间为2018年2月28日，不动产义务人为第三人曾剑军，他项案号为2018登记1009163；不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第03201953号，权利人为第三人蒋顺成，权利种类为抵押权，权利部位为全部，权利面积为150.8519平方米，债权数额为20万人民币，不动产义务人为第三人曾剑军，登记时间为2018年3月19日，他项案号为2018登记8004965。原告不服粤（2018）广州市不动产证明第03201953号不动产登记证明，向原审法院提出（2019）粤7101行初1894号行政诉讼。原告陈述其于2019年2月中旬知晓粤（2018）广州市不动产证明第00204793号他项权证，遂不服，诉至原审法院。另查，2017年4月28日，原告向原审法院提起（2017）粤7101行初1557号行政诉讼，要求撤销粤（2016）广州市不动产证明第00213095号他项权证。该案原告为周凡，被告为原广州市国土资源和规划委员会，第三人为平安普惠融资担保有限公司、曾剑军、周秀玲。原审法院于2017年9月11日作出（2017）粤7101行初1557号行政裁定，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提出上诉。2018年2月6日，广州铁路运输中级法院作出（2017）粤71行终2187号行政裁定，撤销（2017）粤7101行初1557号行政裁定，指令原审法院继续审理。原审法院于2018年9月30日作出（2017）粤7101行初1557号行政判决，判决：一、撤销粤（2016）广州市不动产证明第00213095号他项权证；二、原广州市国土资源和规划委员会于该判决发生法律效力之日起三十个工作日内对曾剑军及平安普惠融资担保有限公司的抵押登记申请重新作出处理。原广州市国土资源和规划委员会、平安普惠融资担保有限公司、曾剑军不服，提出上诉。2018年12月28日，广州铁路运输中级法院作出（2018）粤71行终3302号行政判决，判决：一、维持原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初1557号行政判决第一项，即“撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2016年5月13日作出的粤（2016）广州市不动产证明第00213095号他项权证”；二、撤销原广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初1557号行政判决第二项，即“被告广州市国土资源和规划委员会于本判决发生法律效力之日起三十个工作日内对曾剑军及平安普惠公司的抵押登记申请重新作出处理”。该判决查明：“2010年12月2日，原广州市国土资源和房屋管理局向上诉人曾剑军核发粤房地权证穗字第0950021110号《房地产权证》，载明：房地产权属人为曾剑军，共有情况为单独所有，房屋坐落于天河区龙口西路240号501房。2012年11月2日，上诉人曾剑军与被上诉人周凡就涉案房屋签订了编号为NO.090839《房地产买卖合同》及《补充协议书》，约定涉案房屋以318万元卖给被上诉人周凡，上诉人曾剑军分别于2012年11月2日、2012年12月3日、2013年11月24日、2012年12月3日出具收款证明、收条，称收到周凡给付的承购物业定金部分款项80万元、承购物业定金余额81万元、房款余款145万元及利息8千元、代收涉案房屋银行每月按揭本金及利息2万元（2012年12月当期款）。2012年12月1日，上诉人曾剑军将涉案房屋交予被上诉人周凡使用至今。2013年11月26日，被上诉人周凡付清涉案房屋的购房款。2013年12月12日，上诉人曾剑军委托被上诉人周凡前往房屋管理部门领取涉案房屋的房地产权证，并于2013年12月13日在广东省广州市南方公证处办理《公证书》，涉案房屋的第950021110号房地权证原件此后一直由被上诉人周凡保管。原审第三人周秀玲系被上诉人周凡胞妹，为办理产权证至周秀玲名下需要，上诉人曾剑军与原审第三人周秀玲于2014年1月8日就涉案房屋签订编号为穗存量房合字140*****627号《存量房买卖合同》。2015年7月27日，上诉人曾剑军向上诉人市国规委提交遗失报告，声称‘曾剑军，于2010年12月2日领有房地权证第950021110号，地址：天河区龙口西路240号501房，登记字号：2010登记字9122917号，于2015年5月2日不慎遗失。本人自领证至今没有发生转移、买卖、抵押，如有虚伪及隐瞒房屋的债务问题，本人愿负一切法律责任及经济责任。’要求补办涉案房屋的产权证，并于2015年7月30日在《广州日报》刊登《遗失声明》。2015年9月9日，上诉人曾剑军向上诉人市国规委提交广州市房地产登记申请书、广州市房地产交易与权属登记询问记录表、身份证、遗失声明、遗失报告等资料，2015年9月11日，上诉人市国规委经审核向上诉人曾剑军核发涉案房屋新的粤房地权证穗字第0950210736号《房地产权证》。2016年1月29日，上诉人曾剑军根据《不动产登记暂行条例》申请办理了涉案房屋新版的粤（2016）广州市不动产权第00207930号《不动产权证》。”该判决认为：“本案上诉人曾剑军已与被上诉人周凡就涉案房屋签订了编号为NO.090839《房地产买卖合同》及《补充协议书》，在被上诉人周凡已付清购房款、涉案房屋已实际交付使用、房地产权证原件已交给被上诉人周凡保管、双方已签订公证《委托书》办理产权转移登记并为方便办证再次与本案第三人周秀玲网签《存量房买卖合同》的情况下，故意隐瞒真实情况、虚构房地产权证遗失事实，在恶意骗取上诉人市国规委对已出卖房屋办理遗失登记、换取与原房地产权证号不同的《房地产权证》之后再次恶意换领证号不同的新版《不动产权证》；上诉人曾剑军利用恶意骗取的涉案房屋《不动产权证》与上诉人平安普惠公司签订《最高额反担保抵押合同》，将已经出卖的房屋作为抵押物进行借款反担保，构成欺诈；上诉人曾剑军在与上诉人平安普惠公司签订上述合同后，再次隐瞒真实情况欺骗上诉人市国规委作出涉案房产抵押登记；上诉人曾剑军的一系列欺诈行为，恶意十分明显，应当对其行为承担法律责任。上诉人市国规委作为不动产登记机关，具有审慎审查和维护房地产交易安全的法定义务……在本案上诉人曾剑军故意隐瞒真实情况、虚构房地产权证遗失事实，恶意骗取已出卖房屋《房地产权证》及换证过程中，上诉人市国规委没有依法对申请材料进行全面核实和审查、没有仔细询问、没有查知网签房屋买卖情况、没有实地查看的情况下，仅凭上诉人曾剑军单方提供的虚假申请材料就作出与涉案房屋原产权证号不同的遗失登记发证行为，上诉人市国规委依据上诉人曾剑军骗取的虚假《不动产权证》在办理被诉抵押登记时再次没有实地查看，上诉人市国规委没有尽到审慎审查义务。被上诉人周凡与上诉人曾剑军签订了《房地产买卖合同》和《补充协议书》并已实际履行、涉案房屋已于2012年12月1日交付被上诉人周凡使用至今、原第950021110号房地权证原件一直由被上诉人周凡保管、双方的办证委托亦经公证机关公证，房屋买卖交易已经完成，被上诉人周凡的合法权益应当受到保护……”2019年，因第三人曾剑军欠第三人蒋顺成45万元借款本金及利息，第三人蒋顺成向广州市越秀区人民法院提起民事诉讼，要求确认第三人蒋顺成对第三人曾剑军提供的抵押物，即涉案房屋，在45万元借款本金及利息范围内具有优先受偿权，等。2019年4月16日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104民初4604号民事判决，判决确认第三人蒋顺成在45万元借款本金及利息范围内按法定顺序对第三人曾剑军的涉案房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。之后，第三人蒋顺成向广州市越秀区人民法院申请执行涉案房屋。原告对广州市越秀区人民法院查封涉案房屋的所有权提出执行异议。广州市越秀区人民法院于2019年7月26日作出（2019）粤0104执异298号执行裁定，裁定驳回原告对涉案房屋所提的异议请求。随后，原告向广州市越秀区人民法院提出执行异议之诉，案号为（2019）粤0104民初34515号，目前该案正在审理中。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”根据上述规定，被告负有对辖区内的不动产抵押权登记管理的职责。《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责……”《广州市城镇房地产登记办法》第十条第二款规定：“当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责，不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。”本案中，广州铁路运输中级法院作出的（2018）粤71行终3302号《行政判决书》中查明：原告与第三人曾剑军就涉案房屋曾签订了《房地产买卖合同》和《补充协议书》，并已实际履行，涉案房屋已于2012年12月1日交付原告使用至今，原粤房地权证穗字第0950021110号《房地产权证》原件一直由原告保管，双方也签订《委托书》委托原告办理产权转移登记，并为方便办证，第三人曾剑军再次与周秀玲网签《存量房买卖合同》。该判决原审法院认为部分注明，原告与第三人曾剑军就涉案房屋的买卖交易已经完成，原告的合法权益应当受到保护。但第三人曾剑军故意隐瞒真实情况、虚构房地产权证遗失事实，恶意骗取被告对已出卖的涉案房屋办理遗失登记、换取与原房地产权证号不同的《房地产权证》后，恶意换领证号不同的新版《不动产权证》，之后，第三人曾剑军利用恶意骗取的涉案房屋新版《不动产权证》，与平安普惠融资担保有限公司签订《最高额反担保抵押合同》，将已经出卖的房屋作为抵押物进行借款反担保，欺骗被告作出粤（2016）广州市不动产证明第00213095号他项权证。该他项权证虽经上述生效判决撤销，但在该案一审审理期间，第三人曾剑军再次利用恶意骗取的涉案房屋《不动产权证》与第三人蒋顺成签订《不动产抵押合同》，再次将已出卖的涉案房屋进行抵押，并隐瞒真实情况欺骗被告作出诉争抵押权登记，恶意十分明显。被告本应具有审慎审查和维护房地产交易安全的法定义务，但在本案第三人曾剑军故意隐瞒真实情况、虚构房地产权证遗失事实，恶意换取与原房地产权证号不同的《房地产权证》及换领证号不同的新版《不动产权证》过程中，被告没有依法对申请材料进行全面核实和审查、没有仔细询问、没有查知网签房屋买卖情况、没有实地查看的情况下，仅凭第三人曾剑军单方提供的虚假申请材料就作出与涉案房屋原产权证号不同的遗失登记发证行为，同时，在两第三人提出诉争抵押权登记申请时，第三人曾剑军已与周秀玲网签《存量房买卖合同》，原告也已向原审法院提出（2017）粤7101行初1557号行政诉讼，要求撤销粤（2016）广州市不动产证明第00213095号他项权证，被告在此情况下，未对涉案房屋进行实地查看，仍依据第三人曾剑军骗取的新版《不动产权证》，核发了诉争他项权证，没有尽到审慎审查义务。两第三人于2018年2月27日签订《不动产抵押合同》时，依据有效的粤（2016）广州市不动产权第00207930号《不动产权证》将涉案房屋设定为抵押物，且经（2019）粤0104民初4604号民事判决予以确认，在没有证据证明两第三人恶意串通的情况下，第三人蒋顺成是抵押物权的善意取得人，其合法权益应受法律保护。但鉴于违法行为和不诚信行为不得因此而获利，以及公民的住宅涉及基本生存条件，而善意取得人的合法权益可以通过民事和行政救济程序解决，故原告要求撤销诉争抵押权登记的意见，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销原广州市国土资源和规划委员会于2018年2月28日作出的粤（2018）广州市不动产证明第00204793号他项权证。上诉人广州市规划和自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、周凡不具备提起本案的诉讼主体资格。存量房买卖合同的买方为周秀玲，周凡并非该网签合同的当事人。周凡与本案抵押登记行为不具有利害关系，不是适格原告。二、原审判决认定原广州市国土资源和规划委员会没有依法对申请材料进行全面核实和审查，没有事实和法律依据。第一，本案被诉的是抵押登记行为，原审法院在本案对原补证行为作出评价，违反了行政诉讼“一事一诉”的基本原则。第二，《不动产登记暂行条例》第十九条对于不动产登记机构实地查看的要求规定为“可以”，而非“应当”，且在“可以实地查看”的情形中并不包含补证登记。第三，补证是对原登记内容的重复处理，相关法律法规未要求登记机构办理补证时必须核查房屋是否网签，且补证不涉及对不动产的处分，补证不会改变不动产登记内容。原审法院要求登记机构在补证登记中对是否网签进行审查，是对审查责任的无限扩大。另需说明的是，补证行为至今未经司法审查并判决撤销，原审判决以补证的相关情况作为否定被诉抵押权登记的理由，毫无事实和法律依据。第四，曾剑军现持有的不动产权证上并没有网签信息，上诉人穷尽手段也无法得知涉案房屋存在网签的情况。网签合同不是预告登记，并未改变债权合同性质，以网签合同限制产权人的处分权限，侵犯法律赋予产权人对涉案房屋的物权。故上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人周凡的诉讼请求。上诉人蒋顺成不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误，原广州市国土资源和规划委员会已全面履行审慎审查义务。根据《不动产登记暂行条例》第十六条、《广州市城镇房地产登记办法》第十条第二款、《城镇房地产抵押管理办法》第三十二条规定，房屋登记机构办理房屋抵押登记履行形式审查职责，房屋产权证是否属于抵押人，被抵押房屋是否办理网签，是否需要实地查看等情况，不属于房屋登记机构审查范围。即使房屋登记机构在办理抵押登记过程中询问申请人“提交的申请材料是否真实”，在抵押人能够提供合法权属证书，并与抵押权人共同申请办理的情况下，询问结果亦会沦为程序性动作，无任何意义。因此，原广州市国土资源和规划委员会对于申请材料的审查，已尽到合理审慎审查义务。二、原审判决有违公平、公正，严重损害蒋顺成的合法权益。周凡没有办理涉案房屋的权属变更登记，曾剑军仍是涉案房屋的权属人，蒋顺成基于对法律和政府公信力的信赖，向曾剑军提供借款并办理了涉案房屋的抵押登记，具备物权效力，应受到法律保护。原审法院未考虑到物权和债权之间的基本保护原则，错误地撤销被诉抵押登记。即使原广州市国土资源和规划委员会的行为不符合法律法规的规定，原审判决应当明确该行为违法，并告知蒋顺成有权申请国家赔偿，但原审判决既未明确也未告知，无视蒋顺成的合法权益，严重损害蒋顺成的合法权益。故上诉请求二审法院判决：1.撤销原审判决；2.驳回被上诉人周凡的诉讼请求。经审查，原审法院认定“2018年3月13日，两第三人向广州市海珠区*******申请办理涉案房屋的抵押权登记”有误，本院纠正为“2018年2月27日，两第三人向广州市海珠区*******申请办理涉案房屋的抵押权登记”。原审法院查明的其余事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2019年1月，广州市因机构改革，原广州市国土资源和规划委员会的职责整合到新组建的广州市规划和自然资源局。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《不动产登记暂行条例》第十九条第一、二款规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”依据上述规定，不动产登记机构对于申请人提出的不动产登记申请，并非一律仅对申请资料进行形式审查，而是应当根据不同情况依法履行审查职责。本案中，曾剑军于2012年将涉案房屋出售并交付周凡使用，亦将涉案房屋的《房地产权证》原件交予周凡保管，于2014年1月与周凡妹妹周秀玲网签《存量房买卖合同》，已完成房屋买卖交易的情况下，于2015年9月通过遗失补领的方式重新申领涉案房屋不同产权证号的《房地产权证》，又于2016年1月换领新版《不动产权证》。随后，曾剑军于2016年5月以涉案房屋作为抵押物，向平安普惠融资担保有限公司进行借款反担保，并向原广州市国土资源和规划委员会办理抵押登记。周凡于2017年4月对该抵押登记行为提起（2017）粤7101行初1557号行政诉讼，该案尚未审结期间，曾剑军又向蒋顺成借款25万元，并于2018年2月27日再次以涉案房屋作为抵押物申请办理本案抵押登记。由此可知，曾剑军隐瞒真实情况，为获取借款通过一系列的欺诈行为骗取抵押登记的主观恶意显而易见。原广州市国土资源和规划委员会作为（2017）粤7101行初1557号案当事人，已知悉曾剑军涉嫌欺诈行为，涉案房屋存在权属争议的情况下，应当对涉及涉案房屋物权变动的登记申请给予更高的注意义务，履行审慎审查职责。但是，原广州市国土资源和规划委员会对于曾剑军于2018年2月27日再次对涉案房屋提出的抵押登记申请，并未到实地查看，也未对利害关系人进行调查，仅对申请人提交的申请资料进行形式审查后即于2018年2月28日作出本案抵押登记，并向蒋顺成核发了被诉他项权证，未尽到审慎审查义务。蒋顺成作为借款出借人，在没有证据证实其与曾剑军存在恶意串通的情况下，属于抵押物权的善意取得人，其合法权益亦应受到法律保护。原审法院根据本案实际情况，对买受人和出借人的合法权益进行综合考量，撤销本案被诉他项权证，并指引蒋顺成另循民事和行政程序寻求救济，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，本院予以维持。两上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市规划和自然资源局、蒋顺成各负担25元。本判决为终审判决。审 判 长 谭建军审 判 员 金 霞审 判 员 余树林二〇二〇年七月九日法官助理 张宗芳书 记 员 何洁芬