江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1195号上诉人(原审被告)：沭阳县沭城街道南关社区居民委员会，住所地江苏省沭阳县沭城街道南关居委会。法定代表人：胡勇，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沭阳鲲鹏物业管理有限公司，住所地江苏省沭阳县中华家园八号楼三单元802室。法定代表人：张田杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：于凤霞，该公司员工。委托诉讼代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。上诉人沭阳县沭城街道南关社区居民委员会（以下简称南关社区居委会）因与被上诉人沭阳鲲鹏物业管理有限公司（以下简称鲲鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人南关社区居委会的委托诉讼代理人陆兴明，被上诉人鲲鹏物业公司的委托诉讼代理人于凤霞、于洪芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南关社区居委会上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、南关社区居委会与鲲鹏物业公司之间不存在物业服务合同关系，南关社区居委会也非2017年12月26日协议的适格签订主体。中华家园、亲水人家、天津花园、九龙大厦四个小区最初因客观原因未能成立业主委员会，由南关社区居委会代行业主委员会的职责。南关社区居委会于2015年2月5日与鲲鹏物业公司签订物业委托服务合同，将涉案四个小区委托给鲲鹏物业公司进行物业管理。鲲鹏物业公司与全体业主成立物业服务合同关系，该合同并不约束南关社区居委会。后经南关社区居委会及涉案四个小区业主申请，沭城街道小区物业管理指挥部于2015年5月26日批复同意涉案四个小区各自成立业主委员会。之后，南关社区居委会不再代行涉案四个小区业主委员会职责。2015年8月20日，鲲鹏物业公司和四个业主委员会又签订了新的物业委托服务合同，南关社区居委会不再是合同委托方。签订2017年12月26日协议时，南关社区居委会已非适格主体。2017年12月26日的协议属于隐名代理协议。南关社区在未经四个业主委员会同意的情况下对业主委员会与鲲鹏物业公司解除物业管理合同的相关事宜进行商定，处分了案外人的权利义务，该协议属于效力待定。2、即使2017年12月26日协议有效，南关社区居委会与鲲鹏物业公司对物业费给付的约定也是附条件的，并非最终结算。南关社区居委会一审中提交的证据已经证明协议中载明的未收945000元物业费存在虚假，其中鲲鹏物业公司制作的物业费未交费清单上显示未交费，但原始收费台账显示已收费的物业费数额为130142元，鲲鹏物业公司提前收取的2017年12月30日之后的物业费数额为288114元。此外，南关社区居委会为鲲鹏物业公司代缴的2017年12月30日的电费5530元也应予以扣除。以上三项费用合计423786元。按照协议约定，南关社区居委会有权从核算的283500元中扣除上述423786元。基于应扣除费用超过协议约定给付费用，南关社区居委会不应再向鲲鹏物业公司给付费用，南关社区居委会并未违约。一审法院既未对南关社区居委会提交的证据予以分析，也未对协议约定的扣除条件进行回应，即以证据不充分为由完全否定南关社区居委会的抗辩，依据不足。鲲鹏物业公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、南关社区居委会与鲲鹏物业公司签订的物业管理合同以及2017年12月26日双方签订的协议均不违反法律法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效。涉案四个小区最初未成立业主委员会，南关社区居委会可以代行业主委员会的职责，与鲲鹏物业公司签订物业管理合同。南关社区居委会与鲲鹏物业公司之间形成物业服务合同关系。2017年12月26日，双方当事人协议解除物业服务合同，并对物业管理费用进行结算。签订协议时，鲲鹏物业公司向南关社区居委会交付了已收费及未收费的台帐清单。南关社区居委会未按照协议约定向鲲鹏物业公司支付费用，违反协议约定，一审按照协议约定判决南关社区居委会向鲲鹏物业公司支付物业费，并无不当。2、南关社区居委会一审中提交的证据不能证明鲲鹏物业公司提交的台帐虚假或鲲鹏物业公司多收取了相关费用。协议签订后，鲲鹏物业公司没有再向业主收取任何费用。南关社区居委会主张扣除相关费用，依据不足。鲲鹏物业公司向一审法院起诉请求：判令南关社区居委会支付鲲鹏物业公司340200元及利息（利息以340200元为基数，按年息6%计算至实际付清款之日止）。一审法院认定事实：2015年2月5日，双方当事人签订物业管理委托服务合同，约定南关社区居委会将沭阳县沭城街道南关社区居民委员会辖区内的亲水人家、九龙大厦、中华家园、天津花园（四个小区）委托鲲鹏物业公司实行物业服务，委托管理期限为三年，自2015年2月15日起至2018年2月4日止，合同签订之日起，鲲鹏物业公司一次性向沭阳县沭城街道小区物业管理指挥部缴纳小区物业管理保证金40000元整。合同签订后，鲲鹏物业公司依据合同的权利与义务，遵循物业管理费先服务后收费的管理原则，依法收取合同期间大部分物业管理费。2017年12月26日，双方当事人经协商签订协议，“中华家园、亲水人家、天津花园、九龙大厦，四个小区从2015年-2018年未收费用共计：945000元。经共同协商，居委会按四个小区平均收费率60%预算，5:5比例付给鲲鹏物业，共计：283500元，于2018年4月30日前严格按比例兑现给该物业。鲲鹏物业所提供的945000元户数中如果发现业主已经交过物业费，居委会将从鲲鹏物业的283500元中扣除，鲲鹏物业在交接中必须保存好原有的台账、办公物品、用具。四个小区的设施保持现状。鲲鹏物业将在2017年12月30前退出四个小区的服务管理工作，人员工资、垃圾费、电费和相关该费用缴纳至2017年12月30日。以后发生费用与鲲鹏物业无关。备注：如居委会违约将从60%预算中按60%的比例付给鲲鹏物业”。协议签订后，南关社区居委会未按约支付鲲鹏物业公司款项，鲲鹏物业公司索款无着，因而成讼。一审法院认为:因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，南关社区居委会辖区内的亲水人家、九龙大厦、中华家园、天津花园在未产生业主委员会情况下，南关社区居委会代行业主委员会的职责，与鲲鹏物业公司签订物业管理委托服务合同，其主体适格。鲲鹏物业公司与南关社区居委会形成物业服务合同关系，2015年2月5日的物业管理委托服务合同及2017年12月26日的协议均不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年12月26日的协议系双方当事人对物业管理费用的结算，南关社区居委会未按约给付鲲鹏物业公司物业费283500元，其行为构成违约，鲲鹏物业公司要求南关社区居委会按60%预算中的60%比例支付鲲鹏物业公司费用340200元，符合法律规定，一审法院予以支持。上述费用中的差价在性质上属于违约金，鲲鹏物业公司另行再主张利息，依据不足，依法不予支持。南关社区居委会辩解应扣除相关费用，证据不充分，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：南关社区居委会应于判决发生法律效力后十日内向鲲鹏物业公司支付物业服务费340200元。案件受理费6404元减半收取3202元（鲲鹏物业公司已预交3202元），由南关社区居委会负担。二审中，南关社区居委会为证明其上诉主张，提供如下证据：第一组证据：1、沭城街道小区物业管理指挥部作出的关于涉案四个小区成立业主委员会的批复复印件四份，证明2015年5月26日涉案四个小区成立了业主委员会。2、涉案四个小区的物业管理服务合同复印件四份，合同签订时间是2015年8月19日、8月20日。上述证据旨在证明，业主委员会成立之后，业主委员会与鲲鹏物业公司重新签订了物业管理委托服务合同，南关社区居委会已经不是物业管理合同的当事人。第二组证据：3、应扣除鲲鹏物业公司相关费用统计表一份，该统计表载明应扣除鲲鹏物业公司各项费用423786元，其中鲲鹏物业公司制作的物业费未交费清单上显示未交费但原始收费台账显示已收费的物业费数额为130142元；鲲鹏物业公司提前收取的2017年12月30日之后的物业费数额为288114元；南关社区居委会为鲲鹏物业公司代缴的2017年12月的电费为5530元。4、鲲鹏物业公司制作的涉案四个小区未交物业费清单和物业费收费台帐，与证据3统计表相对应。比如某户在物业费收费台账上显示“已交到2017年9月30日”，但又在未交物业费清单上载明“2017年未交费”，该情形就应认定鲲鹏物业公司收取了2017年度前9个月的物业费，却统计为2017年未交费，实际是多统计了9个月的未收费金额。5、中华家园小区8-2-1801室王靖霞的物业费收据一张，载明“物业费1300元，2017年12月20日至2018年12月20日”，与鲲鹏公司统计的未交物业费清单上载明的王靖霞2017年未缴物业费相矛盾。第三组证据：6、鲲鹏物业公司提前收取2018年物业费的收费台帐记录，该台账记录中凡是台账显示2017年度已收，但备注部分又载明月、日时间的，都是收取了2018年度的物业费。与证据3统计表相对应。鲲鹏物业公司质证称：1、对证据1批复真实性、合法性、关联性均不予认可。2、对物业管理服务合同形式上的真实性没有异议，但鲲鹏物业公司没有与业主委员会签订合同的真实意思表示，仅是为了应付检查才会签订证据2的合同。结合双方当事人2017年12月26日签订协议的事实，可以认定南关社区居委会一直代行业主委员会的职责。3、关于证据3、4鲲鹏物业公司提交的未交费清单的真实性，如南关社区居委会提出质疑，应出示物业费收据进行对账，确有证据证明未收费清单存在错误的，鲲鹏物业公司愿意扣除相关费用。如果台帐上显示费用交至2017年9月30日，那么该户缴纳的是2016年度的物业费（2016年9月30日到2017年9月30日），未缴清单上载明2017年度未缴，并不存在矛盾。4、对证据5的真实性予以认可，同意在未收费清单中扣除该户的相应费用。5、对于证据6，2017年12月26日之后，鲲鹏物业公司就撤场了，之后鲲鹏物业公司未再收取物业费。2017年12月26日协议上也明确载明是涉案小区2015年—2018年未收费金额，鲲鹏物业公司收取的是三个年度内的物业费。即使物业费收据上载明的期限延伸到了2018年，收取的也是2017年度的物业费，因为公司刚接手时收取的2015年度物业费可能是从2015年的某月起算至2016年某月。针对上述证据，本院的认证意见为：关于第一组证据，证据1的批复为复印件，但加盖了沭城街道小区物业管理指挥部的印章，可以确认批复的真实性，应认定2015年5月26日之后涉案四个小区已经成立业主委员会。证据2的真实性本院予以确认，但几份委托服务合同中对于委托管理期限并未进行约定，仅凭证据2无法证明四个小区的业主委员会确实已经履职，且有履行上述四份物业管理合同的真实意思表示。关于第二组证据，因鲲鹏物业公司认可证据5的真实性，本院予以确认，并在未交费清单中扣除相关费用。但除王靖霞一户外，鲲鹏物业公司并未举证证明未交费清单中还有其他业主信息统计有误，故对于证据4中载明的其他所谓未交费业主清单与收费台账存在的矛盾，本院不予认定。关于第三组证据，南关社区居委会的统计逻辑并不科学，南关社区居委会基于此逻辑提供的证据6无法达到其证明目的。具体理由将在判决理由部分详细阐述。二审中，南关社区居委会主张，一审遗漏认定：2015年8月20日涉案四个小区的业主委员会和鲲鹏物业公司重新签订了物业管理合同，合同的委托方变更为业主委员会。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、双方当事人之间是否存在物业服务合同关系，南关社区居委会是否应受该协议内容的约束；2、鲲鹏物业公司提供的未交物业费清单是否存在虚假，鲲鹏物业公司是否收取了2018年度的物业费，南关社区居委会是否为鲲鹏物业公司代缴了电费。本院认为，关于第一争议焦点。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，因涉案四个小区未产生业主委员会，南关社区居委会代行业主委员会职责，与鲲鹏物业公司签订物业管理委托服务合同。该合同为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。虽然2015年5月26日之后涉案四个小区已经成立业主委员会，且业主委员会于2015年8月19日、8月20日与鲲鹏物业公司签订了物业管理委托服务合同，但上述合同中对于委托管理期限这一重要合同事项均未进行约定。结合2017年12月26日协议书的签订主体为南关社区居委会的事实，难以认定四个小区的业主委员会已经实际履行职责，也无法确认业主委员会与鲲鹏物业公司签订的物业管理委托服务合同是否为双方真实意思表示。南关社区居委会自愿在2017年12月26日协议书上签字、盖章，该协议是南关社区居委会继续代行业主委员会职责的表现，是南关社区居委会的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，南关社区居委会应受该协议内容的约束。南关社区居委会未按照协议书约定向鲲鹏物业公司支付物业费，应支付60%预算中的60%款项给鲲鹏物业公司。关于第二争议焦点，南关社区居委会主张扣除的各项费用。南关社区居委会主张，鲲鹏物业公司制作的物业费未交费清单上显示未交费但原始收费台账显示已收费的物业费数额为130142元。对此，本院认为，王靖霞一户2017年度的1300元物业费已交，该费用按照60%收费率的60%计算后数额为468元，应从一审认定的南关社区居委会应付物业费中扣除该468元。但除了王靖霞一户外，南关社区居委会并无证据证明还有其他业主存在未交费业主清单与收费台账记载信息的矛盾，故南关社区居委会的该项主张本院仅支持扣除468元。鲲鹏物业公司对于其收费年度统计方法的解释逻辑合理，应予采纳。“2017年未缴”一般是指2017年某月至2018年某月期间未缴费，并非一定是2017年1月1日至12月31日期间未缴费，因为每一户业主都是实际入住后才开始缴纳物业费，而实际入住时间不可能都是1月1日。南关社区居委会基于其错误的逻辑主张鲲鹏物业公司在未交费清单上多统计了130142元，依据不足。南关社区居委会主张，鲲鹏物业公司提前收取了2017年12月30日之后的物业费数额为288114元。对此，本院认为，2017年度缴费一般是缴纳2017年某月至2018年某月期间的物业费，虽然服务期延伸到了2018年度的某月，但收取的还是2017年度的费用。南关社区居委会关于鲲鹏物业公司多收取了2017年12月20日之后物业费的主张存在逻辑错误，且南关社区居委会也未能举证证明鲲鹏物业公司收取了超过36个月的物业费，故南关社区居委会的该项主张不应得到支持。南关社区居委会主张其为鲲鹏物业公司代缴2017年12月电费5530元。一审中，南关社区居委会提供了抬头为沭城街道小区物业指挥部，落款人为鲲鹏物业公司，落款时间为2018年3月26日的申请书一份，申请书载明，鲲鹏物业公司曾向沭城街道小区物业指挥部缴纳保证金45000元，尚有余额10352元，鲲鹏物业公司在服务期间欠交供电公司2017年12月电费15882元，申请退还上述保证金余额。二审中，鲲鹏物业公司认可了该申请书的真实性，本院对此予以确认。一审中，南关社区居委会还提交了供电公司机打发票以证明其代缴了电费，代缴金额为上述申请书载明的欠交电费金额与保证金账户余额的差额5530元。因上述发票上载明的户名张田杰为鲲鹏物业公司法定代表人，地址为涉案四个小区，抄表时间为2017年12月31日，可以认定发票上的缴纳的电费为涉案四个小区2017年12月的电费。结合鲲鹏物业公司2018年3月26日向南关社区居委会出具的申请书的内容，可以认定南关社区居委会为鲲鹏物业公司代缴了2017年12月的电费5530元，应从一审认定的南关社区居委会应付物业费中扣除该5530元。综上，因南关社区居委会二审中提供新证据，南关社区居委会的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初13228号民事判决为：沭阳县沭城街道南关社区居民委员会应于判决发生法律效力后十日内向沭阳鲲鹏物业管理有限公司支付物业服务费334202元。一审案件受理费6404元减半收取3202元，由沭阳县沭城街道南关社区居民委员会负担；二审案件受理费6404元，由沭阳县沭城街道南关社区居民委员会负担6313元，沭阳鲲鹏物业管理有限公司负担91元。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年七月二十日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛