黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民再27号上诉人（原审案外人、申诉人）：李淑贤，女，1951年5月21日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：幕歌，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被申诉人)：王桂芝，女，1954年3月1日出生，汉族，退休工人，住同江市。被上诉人（原审被告、被申诉人)：黑龙江程盟房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9123080059820949XK，住所地同江市东都新城小区23号2楼。法定代表人：孙淑琴，执行董事。上诉人李淑贤与被上诉人王桂芝、黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，黑龙江省同江市人民法院于2016年9月26日作出(2013)同民初字第84号民事判决书，已经发生法律效力。案外人李淑贤先后提出执行异议、执行异议之诉、申请再审均被驳回。李淑贤申请抗诉，佳木斯市人民检察院于2019年7月4日作出佳检民（行）监（2019）23080000043号民事抗诉书提出抗诉。本院2019年8月5日作出（2019）黑08民抗6号民事裁定书，指令再审。原审法院于2019年12月20日作出（2019）黑0881民再10号民事判决。上诉人不服，向本院提出上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李淑贤上诉请求：1.撤销（2019）黑0881民再10号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.原审判决认定上诉人的房屋与王桂芝的房屋是同一房屋系程盟公司自认，但程盟公司均无自认，案涉房屋无论从哪个方向排序均不能确认与上诉人重叠；2.原审判决认定上诉人2009年的认购书未提供原件未予认定是错误的，被上诉人的回迁协议未经程盟公司确认应是无效的。王桂芝向原审法院起诉请求：1、被告履行置换协议将置换楼房全部交付给原告；2、要求被告为置换楼房办理房屋所有权证并负担一切费用；3、要求赔偿损失184870元。同时要求被告承担本案的诉讼费用。原审认定，2010年3月22日原告与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订房屋拆迁补偿安置协议书。协议约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司动迁原告596平方米楼房，回迁安置原告其开发建设的小区临通江街一侧，建设路4号楼一带二门市第14号，面积187平方米。另有其他房屋。北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司未能如期交付房屋。在该小区的开发建设过程中，2012年8月8日北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与被告签订土地使用权及开发权转让协议书，约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将同江市宏泰御景小区的开发建设权转让给被告，被告未按约定予以回迁。另查明，北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与各回迁户签订的回迁合同存在重复现象。被告黑龙江程盟房地产开发有限公司法人程光毅于2014年9月25日向同江市公安局举报北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司法人孙文锦合同诈骗，同江市公安局于2015年7月7日立案侦查。原审认为，原、被告之间系房屋拆迁补偿合同纠纷，被告承继北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设同江市宏泰御景小区，并承诺包括拆迁合同在内的有关合同由其继续履行，故原告要求被告履行拆迁安置补偿协议诉讼主体适格。原告所持的房屋拆迁安置补偿协议内容合法，不违反法律的强制性规定，被告应当按照协议的约定履行。原告王桂芝要求回迁建设路4号楼一带二商服（合同约定为自西向东第14门，现房产部门登记为8＃）未超出1:1比例应予安置，且双方约定的回迁位置没有重复现象，双方约定的面积为187平方米，现该商服的面积为193.36平方米，超出约定面积的部分，原告按照7000元每平方米的价格返给被告；原告要求回迁8号楼15层4套住宅、16层4套住宅，4号楼4单元5层2套住宅，每套面积91.88平方米的诉讼请求，在回迁合同中有约定应予支持，对超出约定的面积可在回迁通江街一侧房屋时一并调整；原告要求被告支付逾期交房屋的租金损失的诉讼请求合理应予支持，结合各回迁户提供的相邻位置租赁合同的租金数额、面积都不相同，经审查认定商服楼年租金按照20000元计算、住宅楼1户按照年租金5000元计算较为合适。原告要求回迁通江街一侧门市、3号楼21层住宅、地下车位两个的诉讼请求，因上述楼房并未建成，且原告只要求回迁通江街一侧商服，可待楼房建成后另行主张。原告要求办理产权证的诉讼请求，因该小区未具备办理产权证的条件，可待具备办证条件后另行诉讼。被告辩称双方的回迁合同显失公平的辩称意见，被告无证据证实不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条之规定，判决:1、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效即日将其开发建设的东都新城小区（原宏泰御景）4号楼8＃一带二商服楼（建设路一侧门洞东数第五门，面积为193.36平方米）交付给原告。同时原告将差价款69960元返给被告。2、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效即日将其开发建设的东都新城小区（原宏泰御景）8号楼2单元15楼1501、1502、1503、1504四套住宅，16楼1601、1602、1603、1604四套住宅，4号楼4单元5楼501、502两套住宅，合计10套住宅交付给原告。3、被告黑龙江程盟房地产开发有限公司于判决生效即日赔偿原告损失280000元（商服一套20000元4年+住宅10套5000元×4年，自2011年10月1日至2015年10月1日）。4、驳回原告其他诉讼请求。5、上述判项一、三涉及款项折抵后，被告于判决生效即日给付原告210040元。案件受理费46800元由被告负担。检察机关的抗诉理由是：1、原审判决认定王桂芝回迁安置的位置没有重复现象缺乏证据证明。2、原审判决违背“谁主张谁举证”原则，认定王桂芝合同约定的自西向东第14门现房产部门登记为8号缺乏证据证明。原审法院再审认定事实：2010年3月22日王桂芝与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订房屋拆迁补偿安置协议书。约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司动迁原告596平方米楼房，其中包括本案案涉房屋。在该小区的开发建设过程中，2012年8月8日北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与程盟公司签订土地使用权及开发权转让协议书，约定北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将同江市宏泰御景小区（现东都新城小区）的开发建设权转让给程盟公司，双方协议第四条约定“程盟公司自接手转让工程后，北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司与第三方（包括拆迁合同、债权债务、预销售购房合同等与转让工程项目有关的合同）由程盟公司继续履行”。2012年12月8日，北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司将本案案涉房屋出售给了李淑贤，李淑贤交纳了全部购房款并与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订了商品房认购书。因此，王桂芝回迁安置的房屋与李淑贤购买的房屋出现了重叠的情况，产生权属确认的纠纷。另查明，开发商在开发建设东都新城小区4号楼时是自西向东确定一楼商服编号的（不包括厢房商服），而在4号楼建成后，房产部门是自东向西确定一楼商服编号的（包括厢房商服）。原审法院再审认为，王桂芝与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司于2010年3月22日签订的房屋拆迁补偿安置协议书合法，未违反法律的强制性规定。程盟公司于2012年8月8日承继北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司开发建设同江市宏泰御景小区，并承诺包括拆迁合同在内的有关合同由其继续履行，程盟公司应当按照协议的约定履行。协议中约定将4号楼第14号门市回迁给王桂芝，通过庭审调查及程盟公司的自认，在确认回迁给王桂芝的4号楼14号门市时为自西向东数，即本案案涉房屋。2012年12月8日，李淑贤与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订商品房认购书，购买4号楼8号商服，通过房产部门的房产编号（自东向西数）可以确定李淑贤购买的房屋也是本案案涉房屋。但李淑贤在与北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司签订商品房认购书之前，北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司就已将开发建设权转让给了程盟公司，因此双方签订商品房认购书应经程盟公司追认后方可对程盟公司产生约束力。另，李淑贤虽提供2009年7月20日的宏泰御景认购书，但无法提供原件，不能做为认定案件事实的依据。李淑贤2012年12月8日的商品房认购书成立的时间亦晚于王桂芝回迁安置补偿协议成立时间。综上，李淑贤不具有对抗王桂芝享有案涉房屋的权利。因此，本院原审正确，应予维持。本案经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第四百零七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，判决：维持同江市人民法院(2013)同民初字第84号民事判决。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院再审判决认定事实一致，故本院对原审法院再审判决认定事实予以确认。本院认为，程盟公司在本案的多次庭审中承认4号楼门市的排序方式为由西向东。产权部门对该楼门市的排序方式为由东向西。再审中王桂芝提交的赵兴业与程盟公司2015年签订的房屋拆迁安置补偿协议证明该楼原协议的13号门市对应9号商服、12号门市对应10号商服、11号门市对应11号商服。因此，能够证明本案王桂芝的14号门市对应的是8号商服。再审判决认定的程盟公司仅是对排序方式的自认，并未认定程盟公司对争议房屋位置的自认，上诉人的该项上诉理由是对再审判决的理解有误，该上诉理由不成立。由于上诉人未提交2009年的商品房屋认购书原件，再审判决对该认购不予认定是正确的，符合法律规定。上诉人提交的2012年交款收据是北京中天宏瑞房地产开发有限公司盖章，此时尚未发生该公司与程盟公司的工程转让行为，该四笔款却存入程盟公司程光毅个人银行卡不符合常理，更不符合财务制度，无法认定该行为的真实性。程盟公司2012年8月与北京中天宏瑞房地产开发有限公司签订转让协议，该协议约定程盟公司对原动迁协议继续履行，王桂芝的回迁协议无需程盟公司重新确认，该协议继续有效。上诉人的该项上诉理由不成立。王桂芝的回迁协议约定的回迁位置指向明确，上诉人对争议房屋是认购性质，程盟公司2015年向上诉人交付房屋处于原审法院对该房屋查封期间，其交付行为无效，再审判决将案涉房屋判决安置给王桂芝是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14106元，由上诉人李淑贤承担。本判决为终审判决。审判长  王云礼审判员  赵晓华审判员  李海艳二〇二〇年七月二十三日书记员  张 晶