广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10779号上诉人（原审原告、反诉被告）：单志辉，男，1967年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：解刚，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：钟琴，女，1979年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张致诚，广东高特律师事务所律师。原审第三人：关丽红，女，1970年11月14日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：林庆生，广东粤广律师事务所律师。委托诉讼代理人：解刚，广东粤广律师事务所律师。上诉人单志辉因与被上诉人钟琴、原审第三人关丽红房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单志辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持单志辉的全部诉讼请求，即判令钟琴向单志辉支付违约金人民币81.3万元；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由钟琴负担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋未能在房管部门备案登记系由于单志辉过错造成与事实不符。首先，一审判决在查明事实中，刻意忽略了2019年5月2日由钟琴亲笔书写的提出解约书。该解约书中明确写明“现本人原因提出终止于2019年3月27日和卖方代理人关丽红签订的购房合同。（地址：榕景三街1号X房）”。而结合单志辉与钟琴在2019年4月28日至4月30日双方之间的微信聊天记录可看出双方合同执行存在争议，系由于钟琴要求单志辉承担合同约定需要其承担的“豪宅税”，而单志辉要求“按已签合同价钱执行”，因此本案中钟琴要求解除合同的责任在于钟琴单方面违反诚实信用原则不履行合同，而非一审判决认定的关丽红未提供委托代理出售涉案房屋的书面证明。其次，双方并未具体约定办理涉案房屋在房管部门备案登记的具体时间，一审判决毫无根据的将未办理涉案房屋在房管部门备案登记的责任单方面归咎于单志辉不合理，亦无事实及法律依据。事实是，当时房屋买卖双方口头约定是在五月下旬办理房屋过户手续，单志辉正是按照约定执行合同的，且办理涉案房屋在房管部门备案登记是双方共同的义务，而非单志辉单方面义务，在合同签订后钟琴亦从未催告过单志辉办理该事项，也可证明这里不存在单志辉违约的清况；相反如上所述在签订合同后4月28日至30日仍在与单志辉就房屋豪宅税缴纳问题进行协商，同时，单志辉已按要求于2019年5月1号从美国回广州，计划与钟琴办理房屋网签及过户手续，单志辉完全是按照双方的约定履行合同。一审判决认定单志辉存在过错毫无依据。最后，第三人关丽红为房屋产权人之一，且其有权代理单志辉签订合同，双方签订涉案房屋买卖合同亦合法有效。本案中双方签订合同之时，钟琴已知晓单志辉与关丽红以及房屋产权情况，同时在单志辉、钟琴微信聊天记录中也表明了双方是对购房合同及购房事宜达成真实有效的合意的、钟琴在向单志辉发出的2019年5月2号、3号要求单方解除合同的函件亦明确表明其认可第三人关丽红为单志辉的代理人以及单志辉对代理事实及内容的追认。特别是双方签订合同后的一个多月时间，钟琴也从未对关丽红代理资格提出质疑或要求关丽红向钟琴提供对应代理出售涉案房屋的书面证明。因此，本案不存在钟琴所述的“第三人关丽红签订房屋买卖合同的行为为无权处分行为”这一情况，钟琴在2019年5月2号、3日发函单方要求解除合同，构成违约，应当依据合同约定支付违约金。二、本案中钟琴因其个人原因单方解除合同构成违约，由于其违约已对单志辉造成了较大的实际损失。涉案房屋的《存量房买卖合同》合法有效，合同双方理应按照诚实信用原则履行该合同。钟琴罔顾合同精神，致使单志辉遭受到较大的实际损失，包括由于延误出售房屋致使房屋市场价值下降、单志辉误工费、交通费等接近四十万元。因此，单志辉诉请要求钟琴按照双方合同约定支付违约金于法有据，应予支持。钟琴二审答辩：同意一审判决的处理，不同意单志辉的上诉请求。关丽红二审述称：同意单志辉的上诉请求。单志辉于2019年5月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.钟琴向单志辉支付违约金人民币81.3万元；2.本案诉讼费由钟琴承担。钟琴在一审诉讼中提起反诉，请求：1.单志辉及关丽红向钟琴返还双倍定金20万元。2.本案诉讼费用由单志辉及关丽红承担。一审法院经审理查明：广州市海珠区工业大道榕景三街X房（以下称涉案房屋）产权人是单志辉，共有情况为单独所有，登记时间为2012年2月20日，建筑面积127.67平方米。单志辉与关丽红于1996年9月20日登记结婚。2019年3月27日，钟琴（乙方）与关丽红签订《存量房买卖合同》（甲方为单志辉），约定房地产地址为上述涉案房屋，总房价813万元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方，应向乙方支付该房地产成交价10%的违约金，并退回乙方已付的全部款项；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应向甲方支付该房地产成交价10%的违约金；等。之后，钟琴支付了定金10万元，关丽红开具了收款收据。2019年5月3日，钟琴向单志辉及关丽红发出《关于撤销《存量房买卖合同》的通知》，内容为，“我在《存量房买卖合同》签订前后始终未见到单志辉先生授权关丽红出售房屋的授权委托书。鉴于关丽红并非该房屋的产权人，从合同订立之前到今天为止关丽红未向我出示有效的委托代理文书。也即，关丽红签订房屋买卖合同的行为属于无权处分行为。鉴于上述原因，根据《合同法》第四十八条、第五十八条规定，通知如下：1、撤销关丽红在2019年3月27日以单志辉先生的名义与我签订的《存量房买卖合同》。2、请关丽红将定金人民币壹拾万元整如数退还给我。3、《存量房买卖合同》约定的双方权利义务终止，债权债务消灭。”；等。2019年5月14日，单志辉及关丽红向钟琴发出《关于合同解除和追究违约责任的声明》，内容为，“2019年5月3日你的来函收启，你已明示撤销海珠区工业大道榕景三街1号X房屋买卖合同……。在此，我作为合同的卖方声明如下：确认上述房屋买卖合同解除。同时认为“合同”违约责任方是买方，卖方保留根据合同追究“买方违约赔偿”的权利”。一审诉讼中，钟琴表示在与关丽红签订上述合同时已看过关丽红向其出示户口本、房产证，也知悉单志辉与关丽红是夫妻关系。一审法院认为：单志辉、钟琴双方均确认钟琴与关丽红于2019年3月27日签订的《存量房买卖合同》已经解除，故一审法院予以认定。单志辉是涉案房屋的产权人，从钟琴与关丽红签订《存量房买卖合同》至钟琴发出撤销合同时止，在长达一个多月时间内，关丽红未能向钟琴提供合法有效的委托代理出售涉案房屋的书面证明，是导致涉案房屋未能在房管部门备案登记的主要原因，故钟琴主张撤销合同，并无不当，单志辉主张钟琴违约，并要求钟琴支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。然钟琴已看过关丽红向其出示户口本、房产证，知道关丽红并非涉案房屋的产权人，仍与关丽红签订合同，应知悉相关的法律风险，也存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。鉴于钟琴存在过错，故钟琴主张单志辉及关丽红支付双倍定金，依据不足，一审法院不予支持。单志辉与关丽红是夫妻关系，关丽红已收取的定金10万元应由单志辉与关丽红退回给钟琴。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月19日作出一审判决：一、单志辉及关丽红于本判决生效之日起十日内退回定金10万元给钟琴；二、驳回单志辉的全部诉讼请求；三、驳回钟琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11930元，由单志辉负担。反诉费2150元，由单志辉与关丽红共同负担1075元，钟琴负担1075元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：关丽红与钟琴2019年3月27日所签涉案存量房买卖合同已明确关丽红是单志辉代理人，该合同第六条载明钟琴承担全部税费，第十七条载明2019年5月20日左右（网签后）预付房款总价百分之四十房款，所附付款协议除约定定金10万元在2019年3月27日支付外，未对其余房款的支付时间、方式进行约定，合同对房屋交付、产权转移登记时间也未作出约定。2019年4月28日，钟琴与单志辉微信沟通，提出“豪宅税还是由你们卖方出”，单志辉表示“按已签合同价钱执行”。2019年5月2日，钟琴出具字据载明，“现本人原因提出终止于2019年3月27日和卖方代理人关丽红签订的购房合同（地址：榕景三街1号X房）”。二审庭询中，各方均表示合同签订时，钟琴的购房资金还没到位，未能确定60%房款支付时间。关丽红称，等单志辉从国外回来，买卖双方还需签订一份详细的合同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：单志辉主张钟琴违约、支付违约金81.3万元是否予以支持。案件事实表明，涉案《存量房买卖合同》在2019年3月27日签订时，钟琴已了解涉案房屋的产权登记、单志辉与关丽红夫妻关系情况，关丽红也以单志辉代理人名义签订该合同；其后，钟琴也直接与房屋产权登记人单志辉就房屋交易事项进行沟通；因涉案合同约定钟琴承担全部税费，在钟琴提出“豪宅税”由出卖方承担未能获得认可、于2019年5月2日出具“本人原因”终止合同履行的情况下，钟琴于次日发出《关于撤销《存量房买卖合同》的通知》，以关丽红未出示有效的委托代理文书为由撤销合同。可以认定，钟琴的行为是涉案房屋买卖合同未能继续履行的直接原因，构成违约；关丽红虽然客观上未及时办理授权委托手续，但此项内容并不是本案买卖双方争议产生的真正原因，本案诉讼中钟琴并未提出证据证明其要求出卖方提供授权委托文书以催促办理网签手续。据此，一审判决认定钟琴主张撤销合同的原由与案件事实并不相符，本院予以纠正。涉案合同虽有买受方不按本合同约定买入涉案房屋、应向出卖方支付成交价10%的违约金的内容，但该合同作为房屋买卖交易的条款并不完备，未对60%房价款的支付时间、方式进行约定，也未对房屋交付、产权转移登记时间作出约定，继续履行还需要买卖双方当事人进一步协商确定合同条款。结合本案所涉合同除定金10万元外其余内容尚未开始履行的具体的情况，本院确定对钟琴违约解除合同的行为适用定金罚则予以处理，钟琴作为给付定金的一方无权要求返还定金。单志辉主张钟琴支付违约金81.3万元超出10万元的部分，与当事人应当遵循公平的合同原则并不相符，本院不予支持。综上所述，单志辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11259号民事判决；二、单志辉所收钟琴定金10万元不再退还；三、驳回单志辉的其他诉讼请求；四、驳回钟琴的反诉请求。一审案件本诉受理费11930元，由单志辉负担10463元，由钟琴负担1467元。一审案件反诉受理费2150元，由钟琴负担。二审案件受理费11930元，由钟琴负担1467元，由单志辉负担10463元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年七月二十七日书记员  吴敏玲黄咏欣