湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初449号原告:十堰市**物业服务有限公司。住所地，湖北省十堰市张湾区红卫街办**，统一社会信用代码91420**。法定代表人：田*，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐*，该公司经理。被告:十堰市**房地产开发有限公司。住所地，湖北省十堰市张湾区红卫*号，统一社会信用代码9142030**。法定代表人：钟*，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟**，该公司副经理。委托诉讼代理人：熊*，该公司法律顾问。原告十堰市**物业服务有限公司与被告十堰市**房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十堰市**物业服务有限公司的法定代表人田*及委托诉讼代理人徐*，被告十堰市**房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钟*、熊*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告十堰市**物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业服务费48911.36元及滞纳金1890元；2、诉讼费及律师费用由被告承担。事实和理由：2018年11月3日，我公司向被告催要物业费，被告拒绝，后经多次催收未果，依据《湖北省物业服务和管理条例》规定，我公司依法提起诉讼，故请支持原告的诉请。被告十堰市**房地产开发有限公司辩称，我公司与原告十堰市**物业服务有限公司没有物业管理服务合同关系。因为我公司在2014年开发建设了**花园住宅小区,于2016年12月30日，和十堰市**物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，依据此合同约定，我公司将待售的商铺委托给十堰市**物业管理有限公司进行物业管理,委托期限为5年。我公司从未委托过原告为物业服务企业，原告也未为我公司提供过物业管理服务。故原告的诉请没有事实依据，属于诉讼主体错误，应依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：2017年5月8日，原告十堰市**物业服务有限公司与十堰市**花园业主委员会签订《物业管理合同》。合同约定：甲方（十堰市**花园业主委员会）委托乙方（十堰市**物业服务有限公司）对位于十堰市张车城西路王湾社区占地16300平方米的房屋建筑，本体共用部位、共用设施设备、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施、公共环境、交通、车辆行驶及停泊…等保安工作进行管理与服务；管理服务费按双方协商的标准向业主收取每月每平方建筑面积0.4元、门面管理服务标准按双方议定的标准每月每平方建筑面积0.6-0.8元；有效期自2017年5月8日至2022年5月8日。被告十堰市**房地产开发有限公司所有位于红卫街办车城西路王湾社区107号**花园小区的商业用房有4栋1-1.1-3.1-4.1-5.1-6、5栋（仓储）-1-1.-1-2.-1-3.-1-4、6栋1-1.1-2.1-3，另有1栋和2栋的1-1至1-7，上述房屋建筑面积合计为2525.19㎡。自2017年5月至2019年12月30日被告没有向原告缴纳物业费，故原告诉至本院。另查明，被告开发建设**花园小区，于2016年12月30日与十堰市**物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方（十堰市**房地产开发有限公司）委托乙方对位于十堰市车***号待售商铺（面积2518平方米）实际物业管理；物业管理服务费按商铺户480元/年收取；委托期限为5年，自2016年12月30日起至期可顺延。又查，2016年，**花园小区经红卫街办王湾社区成立十堰市**花园业主委员会。2017年5月，原告十堰市**物业服务有限公司接受委托对**花园小区进行物业管理，并向区房管局报备登记（备案）。本院认为，十堰市张湾区车城西路107号**花园小区在成立业主委员会前，此小区的建设单位，即十堰市**房地产开发有限公司选聘物业服务公司作为物业服务企业，符合法律规定。在业主委员会成立后，由业主委员会与选聘的物业企业签订新的物业管理合同，原前期物业合同终止。依据《物业管理条例》第二十六条规定，本涉案小区于2016年经街办社区成立业主委员会并选聘物业服务企业，故原告提交的其与十堰市**花园业主委员会签订的《物业管理合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合同有效，对本小区全体业主具有约束力。被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费，故原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定。现被告拖欠物业服务费未付，以其没有与原告签订物业管理服务合同或者原告没有履行物业服务义务等理由于法无据，本院不予采纳。综上，原告要求被告支付从2017年5月至2019年12月的物业服务费48911.36元，本院给予支持。对于违约金因合同没有具体约定，并且共建美好家园尚需双方共同努力，本院结合本案实际情况酌定不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告十堰市**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告十堰市**物业服务有限公司物业服务费48911.36元元。二、驳回原告十堰市**物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告十堰市**房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1496元，减半收取748元，由被告十堰市**房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  陈旗红二〇二〇年七月六日书记员  李黎明附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《物业管理条例》第七条业主在物业服务活动中，履行下列义务:(一)遵守服务规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。4.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。