福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1744号 原告：福州恒耕物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区群众路61号1座404单元，统一社会信用代码913501036850847796。 法定代表人：曾芳楚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡艳红、魏思格，福建理争律师事务所执业律师。 被告：郑仪本，男，1950年5月21日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州恒耕物业管理有限公司（以下简称“恒耕物业公司”）与被告郑仪本物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告恒耕物业公司的委托诉讼代理人魏思格，被告郑仪本到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 恒耕物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑仪本向恒耕物业公司支付拖欠的自2017年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2808元、自2016年7月1日起至2019年9月30日止的水电公摊费1044.9元，合计3852.9元；2.本案诉讼费用由郑仪本承担。事实和理由：恒耕物业公司于2010年10月20日入驻郑仪本名下单元房所在的福州市台江区桂园怡景小区提供物业服务，并于2017年3月18日与福人社区居民委员会签订《福建省物业服务合同》在管至今。依据合同约定，物业服务费应于每月30日前交纳。合同生效后，恒耕物业公司依约为郑仪本所拥有的福州市台江区桂园怡景XX号房产提供了完善的物业管理服务，郑仪本应该根据合同的约定交纳物业服务费，但郑仪本一直拒绝支付。恒耕物业公司先后派人多次上门催收，郑仪本仍然拒绝交纳。截至2019年9月30日，郑仪本共欠交物业服务费及水电公摊费合计3852.9元。郑仪本拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害了恒耕物业公司的利益，侵害了小区其他已交费居民的正当合法权利。为此，恒耕物业公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 郑仪本辩称：恒耕物业公司存在违约、失责、不作为的情况，导致其合法权益受侵犯，而被迫采取暂时拒交物业管理费和部分水电公摊费的措施。1.10年来，由于小区没有业委会，恒耕物业公司首先违反了与其签订的《业主协议书》的管理服务职责。小区相继出现业主们的公摊建筑面积（房屋共用部位）被无故占用，包括：（1）地下车库被侵占，对外高价收取租金和停车费；（2）架空层被侵占改造成商店、住宅和麻将馆等；（3）小区消防通道被小车、外地卡车等堵塞，绿化带被碾压毁坏。这些情况至今仍是有目共睹的事实。2.其于2016年7月至2017年3月（共计9个月），虽暂时拒交水电分摊费，却交清了物业服务费，收据可以体现。期间，其多次向恒耕物业公司的管理人员提出，该公司已违反《业主协议书》第一条“甲方的权利义务”中的第1、4款，即对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业管理制度和《临时业务管理规约》的行为。3.2017年3月17日恒耕物业公司、福人社区及部分业主代表在桂园怡景6号楼老人活动室召开续签物业服务合同的会议，其提出反对意见：（1）选定物业服务单位应当公开、公平、公正，恒耕物业公司在前期服务过程中遗留下地下车库被侵占、架空层被侵占、消防通道被堵塞等诸多问题，福人社区若与之续签合同，也是无效合同；（2）续签合同为3年，自2017年3月18日起至2020年3月17日止（后因疫情又延续至2020年6月30日止），但恒耕物业公司和福人社区却一致对业主宣称“只续签一年”。其并未在续签的物业服务合同上签名，也没有对福人社区作出任何口头或者书面的承诺。其对于与恒耕物业公司续签合同始终持反对意见，故其无需向恒耕物业公司交纳物业服务费。4.其对于公摊水、电费有异议。恒耕物业公司服务不到位、未尽到管理职责，绿化带上和公厕等处的自来水源，被大量用于私人洗车、烧水、做饭、清洗日用杂物，有的水暖损坏不及时修复放任水流失，还有的收取场地租金费（红白喜事、食杂地摊、梯位等广告）后遗留下来的大量水电费用却强行分摊到每一户业主身上，这是非常不合理的。其只愿意承担每一户业主分摊的电梯、路灯、垃圾转运和绿化保洁用的水电总费用的50%。综上所述，恒耕物业公司违反《业主协议书》约定在先，违约事实清楚，证据确凿且严重侵害了其作为业主的合法权益。其暂时拒交物业服务费、水电分摊费纯属自我保护的手段。请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于福州市台江区怡景（小区）一期XX楼XX单元房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人登记于郑仪本名下（所有权证号：榕房权证ＴＪ字第××号），其中记载建筑面积为89.18㎡。 2010年12月19日，郑仪本接收了案涉房屋，与恒耕物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《二次装修管理协议书》，其中《前期物业管理服务协议》约定：1.前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；2.乙方（郑仪本）所购房屋座落位置：桂园怡景（一期）1楼808单元，建筑面积89.18平方米；3.物业管理服务费用：住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.05元。该协议还就其他事项进行了约定。此外，郑仪本还签署了《消防及安全生产责任书》、关于遵守“桂园怡景（一期）业主临时管理规约”的《承诺书》，并居住使用案涉房屋至今。 2017年3月17日，福州市台江区鳌峰街道福人社区居民委员会（甲方，以下简称“福人社区居委会”）、恒耕物业公司（乙方）签订了一份《福建省物业服务合同》，约定：1.委托物业项目（以下简称“本物业”）的基本情况：本物业名称：桂园怡景（一期）（以下简称“案涉小区”）；物业类型：高层住宅；坐落位置：台江区鳌峰街道鳌峰路150号；总建筑面积113306.2平方米；2.物业服务期限为3年，自2017年3月18日起至2020年3月17日终止，业委会成立后，业委会新招聘物业来本小区服务时，本合同同时终止，由业委会负责接手管理新聘物业；3.物业服务费：物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。物业服务费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费）：高层住宅：1.05元/月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月30日前向乙方支付物业服务费；物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；4.本合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效。该合同还就其他事项进行了约定。福人社区居委会、恒耕物业公司分别在合同落款“甲方”、“乙方”处加盖公章，双方代表分别在相应位置签名。 2019年10月18日，福人社区居委会出具了一份《物业在管证明》，内容为：“桂园怡景（一期）小区坐落于福州市台江区。福州恒耕物业管理有限公司于2010年10月20日入驻到桂园怡景（一期）小区，至今仍在该小区提供物业服务。桂园怡景（一期）物业收费标准住宅每月每平方米1.05元，商业店面每月每平方米2.5元。特此证明。” 诉讼中，恒耕物业公司提供了福州市自来水公司出具的《销账明细》，收费时间自2011年1月至2019年12月，客户地址包括“台江区鳌峰路北侧桂园怡景一期1#楼东侧垃圾集散间”、“台江区鳌峰路北侧桂园怡景一期XX楼西侧文体活动中心”等处，主张其公司已为业主代垫了案涉小区公用水费254819元；还提供了国网福建省电力有限公司福州供电公司出具的《历月电费明细》，计费年月自2011年1月至2019年12月，用电地址包括“福建省福州市台江区鳌峰路桂园怡景小区XX楼X梯X层”、“福建省福州市台江区鳌峰路桂园怡景小区XX楼X梯X层”等处，主张其公司已为业主代垫了案涉小区公用电费2988866.67元。恒耕物业公司主张，案涉小区总建筑面积113306.2平方米，公用水、电费计费期间自2011年1月至2019年12月共108个月，故业主应承担的公摊水费标准为0.021元/月·平方米[254819/（113306.2×108）]，公摊电费标准为0.244元/月·平方米[2988866.67/（113306.2×108）]。此外，恒耕物业公司还提供了照片若干，以证明其公司每季度都会在案涉小区公告栏向业主公示公摊水、电费用金额及计算方式。 另，案涉小区尚未成立业主委员会。 诉讼中，恒耕物业公司陈述：案涉小区现仍由其提供物业服务。郑仪本陈述：其对于恒耕物业公司本次诉请的物业服务费金额、公摊水、电费金额均无异议，对恒耕物业公司已公示公摊水、电费用的情况亦无异议，但其对公摊水、电费的收费标准有异议，其认为该标准不合理、不真实，且其不应交纳公摊水、电费。 本院认为，恒耕物业公司提供的证据足以证实自2010年10月20日起，恒耕物业公司为桂园怡景（一期）小区实际提供了物业服务。郑仪本作为桂园怡景（一期）小区的业主之一，接受了恒耕物业公司提供的物业服务。在恒耕物业公司提供了物业服务后，郑仪本作为物业服务的实际受益人，理应及时向恒耕物业公司交纳物业服务费和公摊水、电费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”郑仪本于2010年12月19日入住案涉房屋时即已与恒耕物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，现桂园怡景（一期）小区尚未成立业主委员会，桂园怡景（一期）小区所在的福人社区居委会又于2017年3月17日与恒耕物业公司签订了《福建省物业服务合同》，郑仪本作为桂园怡景（一期）小区的业主，该合同对郑仪本具有约束力。郑仪本提出其并未在续签的物业服务合同上签名，也没有对福人社区作出任何口头或者书面的承诺，故其无需向恒耕物业公司交纳物业服务费的主张，于法无据，本院不予采纳。故郑仪本应当按照《前期物业管理服务协议》及《福建省物业服务合同》的约定，按1.05元/月·平方米的标准，向恒耕物业公司支付自2017年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2808元，对于恒耕物业公司的该部分诉请，本院予以支持。 关于公摊水、电费金额，结合恒耕物业公司提供的《销账明细》、《历月电费明细》的期间（2011年1月至2019年12月）、用水用电地址、费用状态可以反映案涉小区公共部分使用的水、电费用处于正常缴纳无欠费状态，且恒耕物业公司亦提供了其在案涉小区中公示公摊水、电费用情况的照片，足以证明恒耕物业公司已代为垫付了桂园怡景（一期）小区该期间公用水、电费用且已向业主公示。恒耕物业公司主张的公摊水费标准0.021元/月•平方米、公摊电费标准0.244元/月·平方米的计算方式尚属合理，本院予以照准。经核算，郑仪本应向恒耕物业公司支付自2016年7月1日起至2019年9月30日止的公摊水、电费921.68元[(0.021+0.244)×89.18×39]。 综上，郑仪本应向恒耕物业公司支付自2017年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2808元、自2016年7月1日起至2019年9月30日止的公摊水、电费921.68元，合计3729.68元（2808+921.68）。恒耕物业公司诉请超过本院上述确定的部分，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、郑仪本应于本判决生效之日起十日内向福州恒耕物业管理有限公司支付拖欠的自2017年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费2808元、自2016年7月1日起至2019年9月30日止的公摊水、电费921.68元，合计3729.68元。 二、驳回福州恒耕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州恒耕物业管理有限公司负担5元，由郑仪本负担20元（于判决生效之日起七日内支付）。 本判决为终审判决。 审判员  钱苏闽 二〇二〇年七月八日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。