贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终4734号上诉人（原审被告）：杨铃，女，1980年12月12日生，侗族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：周英洪，男，1981年10月2日生，汉族，住贵州省遵义县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：黄晶晶，贵州九紫星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑亮，男，1983年11月16日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：魏吉凤，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红都，贵州宏贯律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：贵州雅天居房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井未来方舟Ｈ3组底商1-10号附1号。法定代表人：詹涌，该公司总经理。上诉人周英洪、杨铃因与被上诉人郑亮、贵州雅天居房地产经纪有限公司（以下简称雅天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4020号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周英洪、杨铃上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项；2、一、二审诉讼费由被上诉人郑亮承担。事实和理由：1、三方签订的《补充协议》不是上诉人真实意思表示，不能作为判令上诉人支付违约金的依据。上诉人在被上诉人不断催促下对《房地产买卖及居间合约》的履行期限发生严重错误认识进而与被上诉人签订《补充协议》，该协议严重损害上诉人自身利益；2、虽然《房地产买卖及居间合约》中约定了由违约方承担守约方支付的所有费用，但是约定了不一定实际发生，且被上诉人提供的证据不能证明该费用真实发生。郑亮答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。郑亮向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告、第三人签订的《房地产买卖及居间合约》(编号:GYM0005169)及其《补充协议》,即履行结清涉案房屋银行贷款尾款,办理涉案房屋解押及办证手续,将房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金27900元(从2019年4月30日起算,按照成交价90万×0.1%每日计算,暂计算至2019年5月31日,计31天,实际计算至履行合同义务为止。900000×0.1%×31=27900元);3、判令被告支付原告主张权利支付的律师代理费15000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告杨铃、周英洪系夫妻关系，二人于2004年9月13日登记结婚。2013年8月22日，被告杨铃通过银行按揭方式购买了位于贵阳市白云区房屋一套。2018年8月15日，原告与被告杨铃、周英洪在第三人的居间介绍下，原告向被告杨铃、周英洪购买贵阳市白云区房屋，为此双方及第三人签订《房地产买卖及居间合约》,合约约定：房屋交易总价款为100万元，合同签订当天支付定金20万元；首期款45万元于2018年8月15日支付13万元,剩余32万在过户前支付给被告;尾款35万元向银行按揭贷款，并由原告（买方）在交易过户出证及抵押登记手续完成并取得他项权证后,由原告（买方）贷款银行直接划给被告（卖方）或监管中心或垫资方。合约第一条第4项约定“该物业处于抵押状态，抵押权人为邮政银行，余下贷款额约为35万元，被告（卖方）承诺于本合约生效之日起／内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续；该物业产权现状为商品房买卖合同备案尚未取得房屋产权证”，过户当天交付房屋，合约还对交易税费承担方式及违约责任等进行了约定。合约签订当日，原告支付给被告杨铃定金20万元和首付款13万元，被告杨铃给原告出具了两份收条,原告支付第三人居间服务费2万元。2018年10月19日，原告支付给被告首付款32万元，被告杨铃给原告出具收条一份。因二被告未向银行申请结清房屋贷款，2019年3月24日，原告作为乙方，被告杨铃、周英洪作为甲方，第三人作为丙方签订《补充协议》，协议载明：乙方购买甲方涉案房屋已支付65万元，剩余房款35万元，由乙方通过银行贷款方式，由银行直接划给甲方。根据《房地产买卖及居间合约》约定甲方在收齐首付款当日结清房屋银行尾款，并办理相关手续，配合过户，在此过程中，甲方未按合约履行条款，且经乙方和中介多次催促后，至今仍未结清涉案房屋银行尾款，造成违约，经双方协商后，甲方同意在此房屋后面应由乙方支付的银行贷款部分中，扣除10万元作为违约金，即乙方应向甲方支付的购房尾款变更为25万元（乙方银行贷款），之前的合同第八大条将以补充协议为准，并同时约定，甲方的房屋银行尾款将在2019年4月30日前一次性结清，并完善一手产权的办理。如在规定的时间内甲方仍未履行房屋尾款部分的结清事项,甲方将按成交价日0.1%的违约责任赔付给乙方。原告郑亮、被告周英洪、杨铃在协议上签字，第三人盖章。此后二被告仍未去银行结清涉案房屋尾款及履行合同其他义务。原告及第三人多次催促未果。第三人于2019年3月向被告发邮寄催告函后，催促其办理完成银行尾款事宜，并配合过户手续。但被告至今未履行《房地产买卖及居间合约》及《补充协议》约定的还贷、解押、过户义务。二被告已于2019年4月将案涉房屋交付给原告使用。原告为处理本案纠纷，支付律师费代理费15000元。另查明，二被告就2019年3月24日签订的《补充协议》提起居间合同纠纷诉讼，请求撤销该《补充协议》，经一审法院（2019）黔0113民初4019号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终7701号民事判决书，驳回二被告之诉讼请求。涉案房屋的房开商于2019年5月通知可办理房屋产权证。一审法院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》和《补充协议》系当事人真实意思表示，对当事人均有约束力，当事人应当按照诚实信用原则，全面履行各自义务。在《房地产买卖及居间合约》签订后，原告依约履行了向被告支付定金20万元及首期房款45万元的义务，但被告方未依约办理结清涉案房屋银行贷款及注销抵押手续，致使合同继续履行存在障碍，为此原、被告及第三人签订《补充协议》，约定了被告方办理结清涉案房屋银行贷款尾款及注销抵押手续的时间，但被告至今仍未履行，被告怠于履行义务的行为已构成违约，鉴于原告已支付了大部分房款，被告已将涉案房屋交付原告使用至今，但合同并未履行完毕，原告作为守约方，有权要求被告方继续履行合同。原告主张被告结清银行贷款尾款、办理解押手续的诉请，因被告方向银行申请贷款购买本案涉案房屋，银行贷款合同约束的双方当事人实为被告方及银行方，结清银行贷款尾款的权利主张人应为与被告签订贷款合同的银行，原告并非权利人，无权主张被告结清银行贷款尾款及办理注销抵押登记，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。关于原告主张被告办理一手产权证后再将房屋过户到原告名下的诉请，因办理房屋权属转移登记涉及到房屋初次房屋所有权证的取得、过户税费的交纳等前提条件，且该房屋按揭贷款未还清，现有的抵押权尚未解除，办理过户手续的条件尚未成就，故对原告该诉讼请求，本案不予支持。关于原告主张的违约金，一审法院认为，被告的违约行为确实给原告造成了损失，根据《补充协议》双方对2019年4月30日前被告的违约行为约定了定额违约金，4月30日之后的违约金约定按成交价0.1%/天赔付，但原告并未付清全部购房款，且违约金的比例过高，故一审法院调整为以原告已支付的购房款65万元为基数计算，按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2019年5月1日起计算至被告结清涉案房屋银行贷款尾款事项时止。关于原告主张被告支付律师费15000元，合约中约定由买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等），而本案系被告违约引发，且原告提供了相关证据，一审法院予以支持。被告杨铃、周英洪无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨铃、周英洪向原告郑亮支付违约金（违约金以购房款65万元为基数，从2019年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）至被告杨铃、周英洪结清涉案房屋银行贷款尾款事项时止；二、被告杨铃、周英洪于本判决生效后十日内向原告郑亮支付律师代理费15000元；三、驳回原告郑亮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取436元（原告已预交），由被告杨铃、周英洪负担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人曾以重大误解为由针对《补充协议》提起诉讼，要求撤销《补充协议》，该案经一、二审法院审理后，认定《补充协议》不具有法定可撤销情形，为此驳回上诉人的诉请。该《补充协议》系双方针对《房地产买卖及居间合约》签订的补充约定，原判依据该协议中的约定支持违约金和律师费并无不当，本院予以维持。同时本案纠纷的产生系上诉人没有及时归还银行按揭贷款导致房屋迟迟不能办理过户，而被上诉人先行支付的65万元足以让上诉人将案涉房屋银行按揭贷款提前归还完毕，但上诉人却将65万元用于其他方面的资金周转，导致至今为止银行贷款都未还清，本院认为上诉人在本案纠纷产生过程中存在重大违约行为，一审法院结合案件实际情况，将违约金予以调整为银行贷款利率的四倍不违反法律规定，也符合本案实际情况。另，被上诉人一审时提交了《委托代理合同》和增值税发票佐证因本案纠纷而产生的律师费，上诉人作为违约方承担律师费符合合同约定。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费872元，由周英洪、杨铃共同负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年七月六日书记员  曹 然