北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4883号上诉人（原审原告、反诉被告）：鸿通金控科技（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：高和平,执行董事。委托诉讼代理人：张晓英，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：四达时代通讯网络技术有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂垂虹园甲三号楼一层甲3-1-123室。法定代表人：庞新星,董事长。委托诉讼代理人：高楠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：潘玉亮，男，该公司员工。被上诉人(原审第三人)：赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司，住所地北京市朝阳区建国路88号现代城A座15层。法定代表人：魏波,总经理。上诉人鸿通金控科技（北京）有限公司（以下简称鸿通公司）因与上诉人四达时代通讯网络技术有限公司（以下简称四达公司）、被上诉人赛特国际物业管理有限公司北京赛特现代城分公司（以下简称赛特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判。本案现已审理终结。鸿通公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判四达公司向鸿通公司返还房屋租金1276800.66元、房屋押金851200元，并向鸿通公司支付违约金851200.44元；2.本案一审、二审诉讼费用由四达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案房屋公共区域改造系四达公司所为，鸿通公司仅是现状承租使用，承租范围包括公共区域，一审法院认定鸿通公司为了扩大出租面积将公共区域改造与事实不符。2.赛特公司与本案有利害关系，其出具的《情况说明》及现场勘验时的回复与鸿通公司工作人员的微信记录相互矛盾，一审法院认定赛特公司的解释合理是错误的。3.涉案《建筑工程消防验收意见书》审批时间为2007年6月21日，其内容仅涉及B座10层1002室，不能证明涉案房屋（8号楼9层1001-1010单元）将近2000平方米的装修状况符合出租条件。二、四达公司已构成根本违约，导致鸿通公司从租用房屋伊始就无法入驻使用，四达公司应当承担违约责任。综上，四达公司应当退还全部租金、押金并赔偿违约金。四达公司辩称：不同意鸿通公司的上诉请求及理由。一、四达公司出租的涉案房屋之面积与双方合同约定的一致，即房产证的面积，公共区域四达公司无权出租，也不可能出租给鸿通公司，房屋亦不存在不能出租、不能入驻的其他情形，鸿通公司也从未反映过不能入驻的问题。二、关于消防验收合格报告的问题，根据相关规定，四达公司符合抽查合格的情形。三、四达公司已经依约将涉案房屋交付鸿通公司使用，鸿通公司如何使用或使用不使用与四达公司无关，且鸿通公司在2018年6月至10月先后将7家公司注册地迁到涉案房屋，其所称未实际使用涉案房屋不属实，根据涉案合同，在此种情形下鸿通公司也应当支付双倍租金。四达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持四达公司一审全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由鸿通公司承担。事实与理由：一、本案应依据涉案合同判令鸿通公司承担应有的赔偿义务。1.鸿通公司迟延将注册地迁出涉案房屋，占有注册地址153天，应当依据涉案合同第七条第（六）项向四达公司支付迟延迁出期间的双倍租金310034.3元。2.鸿通公司提前终止合同，四达公司2018年12月10日方将涉案房屋另行出租，鸿通公司应当赔偿由此造成的四达公司空置期间租金损失531708.77元。二、一审法院错误降低鸿通公司的违约金。一审法院既然认定鸿通公司构成违约，那鸿通公司应当按照合同约定的数额向四达公司支付违约金，根据涉案合同第十条，鸿通公司应当支付2个月的租金数额的违约金。一审法院不顾合同约定，在鸿通公司并未答辩或者请求减免违约金的情形下酌减违约金是错误的。鸿通公司辩称，不同意四达公司的上诉请求和理由。一、鸿通公司将涉案房屋作为办公房屋使用，是可以进行工商地址注册的，但是没有实际入驻房屋。二、不同意支付违约金，本案系四达公司违约，也不同意支付租金损失。赛特公司提交书面意见称，同意一审判决。鸿通公司向一审法院起诉请求：1.解除鸿通公司与四达公司于2018年5月8日签订的《租赁资产管理合同》；2.判令四达公司返还鸿通公司押金851200元及租金1276800.66元；3.判令四达公司赔偿鸿通公司违约金851200.44元。四达公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《租赁资产管理合同》于2018年11月1日解除；2.判令鸿通公司将其工商登记地从涉案房屋内迁出，并向四达公司支付自2018年11月2日至2019年2月13日期间的房屋租金210742.27元（按照每日每平方米7.2元计算，平米数为140.72平方米，按照上述计算方式的两倍主张）；3.判令鸿通公司赔偿四达公司提前单方解除合同的违约金851200.44元（按照2个月租金的标准计算）；4.判令鸿通公司赔偿四达公司提前解除合同造成的租金损失531708.77元（自2018年11月2日起计算至新租户承租之日，即2018年12月10日，共计38天，按照每日每平方米7.2元计算，平米数为1943.38平方米）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为四达公司，总建筑面积为1943.38平方米。该项目的物业管理单位为赛特公司。2018年5月8日，四达公司（出租方、甲方）与鸿通公司（承租方、乙方）签定《租赁资产管理合同》，双方作出如下约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，承租区域域建筑面积及实际承租面积为1943.38平方米；租赁用途为办公，甲方应当协助乙方（或实际使用人）办理营业执照；甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方6个月的免租期：第一次享用免租期时间为：2018年5月15日至2018年8月14日止。免租期内物业管理费、供暖费和制冷费由甲方自行缴纳，但水费、电费、燃气费、宽带费、停车费等由乙方承担；房屋租赁期限为6年，自2018年8月15日至2024年8月14日止。甲方应于2018年5月15日前将房屋按约定条件交给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字（盖章）确认及将房门钥匙移交视为交付完成；2018年8月15日至2020年8月14日的租金按照每天每平米7.2元计算，每月租金为425600.22元，此租金包含物业费、取暖费、租金发票。租金支付方式为押二付三，押金为851200元，于合同签订2日内支付。首期3个月的租金为1276800元，应于2018年5月15日前支付，租金每3个月支付一次；乙方有约定的违约情形之一的，应按2个月的租金标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余未使用部分的租金。合同签订后，四达公司向鸿通公司交付了涉案房屋，鸿通公司于2018年5月9日向四达公司支付押金851200元，于2018年5月14日支付首期3个月的租金1276800.66元。2018年9月27日，鸿通公司向四达公司作出《解除函》，以涉案房屋不符合约定的使用条件为由，要求解除双方的合同，并退还已支付的租金及押金。2018年11月1日，鸿通公司与四达公司签署《房屋交接说明》，双方均认可鸿通公司于当日将涉案房屋返还四达公司。一审审理过程中，一审法院组织鸿通公司、四达公司与赛特公司进行了现场勘验。经在勘验现场询问赛特公司，其称没有阻拦过鸿通公司使用涉案房屋所在楼层的公共通道，当时鸿通公司要求装修使用涉案房屋所在楼层的公共区域办公使用，该部分并不包含在鸿通公司与四达公司合同的出租范围内，当时已告知鸿通公司如需要进场装修只需要将公共通道让出即可，其作为物业管理单位不会阻拦合法产权人或合法承租人使用涉案房屋。一审庭审中，鸿通公司为证明涉案房屋自交付时即不具备承租条件，出示照片及视频予以证明；为证明因四达公司已占用公共区域，致使赛特公司拒绝其进场使用涉案房屋，出示微信聊天记录截图及往来函件予以证明。四达公司对上述证据材料均不予认可。四达公司为证明鸿通公司为了扩大出租面积，拟将公共区域改造并对外出租，且就此事宜与赛特公司进行过沟通协商但未达成一致，之后即以涉案房屋不符合租赁条件为由单方提出解约，出示微信聊天记录截图予以证明；为证明涉案房屋完全符合合同约定的承租条件，出示《建筑工程消防验收意见书》予以证明。鸿通公司对上述证据材料均不予认可。就本案相关事宜，经一审法院当庭询问赛特公司，其陈述称，鸿通公司承租部分超过300平方米，根据相关规定，进场装修需要经过区政府城建消防部分的审批，而鸿通公司当时不仅未提交任何审批手续及施工方案，且要求使用涉案房屋所在楼层的公共区域，其作为物业管理单位，只要鸿通公司提交正规手续，经审核后就可以进场装修，但不可能同意其使用公共区域。一审法院另查，鸿通公司的工商登记地已从涉案房屋内迁至他处。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鸿通公司与四达公司签订的合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现鸿通公司主张因四达公司交付的涉案房屋已对公共区域进行了改造，致使其无法进场装修、正常使用，且遭到了赛特公司的阻拦，就此项主张鸿通公司出示了照片、视频及相关微信聊天记录予以证明。而四达公司对鸿通公司的上述主张及证据材料均不予认可，称鸿通公司系因拟使用涉案房屋所在楼层的公共区域，与赛特公司协商不成后才单方提出解除合同，而鸿通公司出示的微信聊天记录截图中所附的《使用协议》，可以证实鸿通公司确曾就使用涉案房屋所在楼层的公共区域与赛特公司进行过协商。鸿通公司主张其进场装修涉案房屋，因四达公司已改变涉案房屋的基础结构，故遭到了赛特公司的阻拦，但其出示的证据并不足以证明其主张，而赛特公司就此问题作出了合理的解释，其陈述亦符合物业管理的工作常规。即便鸿通公司进场装修遭到了赛特公司的阻拦，其未出示任何证据证明就进场装修进行了符合规程的报批工作，亦未寻求与产权人四达公司的协助，而是径行向四达公司提出解除合同，其行为存在不合常理之处。综合各方出示的证据及相关陈述，对鸿通公司的诉讼主张一审法院难以采信，对四达公司的抗辩意见及赛特公司的陈述一审法院予以采纳。因此，鸿通公司单方提出解除合同的行为缺乏事实及法律依据，其行为构成根本违约，应当依约承担相应的违约责任。涉案房屋因已于2018年11月1日返还，合同客观上无法继续履行，故对四达公司要求确认合同于当日解除的诉请一审法院予以支持，四达公司要求鸿通公司赔偿其违约金的反诉请求，事实依据充分，一审法院予以支持，但双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情予以调整，且此项应从鸿通公司已支付的押金851200元中扣除，剩余部分四达公司应予返还。鸿通公司要求解除合同、退还已支付租金并赔偿违约金的本诉请求，因涉案房屋在2018年11月1日由鸿通公司实际占有，且其单方提出解除合同构成根本违约，故上述诉请缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。四达公司要求鸿通公司赔偿工商登记地逾期未迁出的租金损失一项，因鸿通公司已将工商登记地迁走，且工商登记地未迁出并不会对四达公司正常使用涉案房屋造成实质性影响，故此项反诉请求一审法院不予支持。四达公司要求鸿通公司赔偿其空置38日的租金损失一项，虽然鸿通公司系根本违约一方，但四达公司作为涉案房屋所在楼层的整体产权人，在收取鸿通公司支付的租金及押金后，应当积极履约，为鸿通公司正常使用涉案房屋提供必要的协助与配合。综合考虑本案各项情节，四达公司不存在消极履约的情况，存在一定的履约瑕疵，对自身损失亦应承担相应责任，故此项诉请一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认鸿通金控科技（北京）有限公司与四达时代通讯网络技术有限公司签订的《租赁资产管理合同》于二Ｏ一八年十一月一日解除；二、鸿通金控科技（北京）有限公司于判决生效之日起七日内赔偿四达时代通讯网络技术有限公司违约金五十万元（从鸿通金控科技（北京）有限公司已支付的押金八十五万一千二百元中扣除，剩余的三十五万一千二百元四达时代通讯网络技术有限公司应于判决生效之日起七日内返还鸿通金控科技（北京）有限公司）；三、驳回鸿通金控科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回四达时代通讯网络技术有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对于当事人二审争议的事实,本院认定如下:1.对涉案租赁合同中约定的承租区域及面积为房屋产权证记载的面积,没有包含公共区域面积。但鸿通公司主张，其承租时所有公共区域都打通了，可以使用，故其推断四达公司把公共区域一并出租给鸿通公司。2.涉案租赁合同第七条第六项约定：合同提前终止或乙方决定到期不续租的，应当在合同终止前将已注册的工商注册登记地址迁出，否则押金不予退还，并按照注册地址房屋面积双倍支付房屋租金。3.2018年11月1日，两公司签署了《房屋交接说明》，一审判决第一项确认涉案租赁合同于该日解除，双方均对此予以认可。对于解除原因，四达公司主张因鸿通公司的行为构成单方违约，其为了避免损失，故与鸿通公司协商一致于该日解除合同。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：鸿通公司、四达公司是否均存在违约行为，双方主张的租金、押金、违约金、空置期损失等应如何结算。第一，四达公司是否存在违约行为的认定。鸿通公司主张四达公司构成根本违约的理由是四达公司打通公共区域并将其一并出租，但履行中发现公共区域鸿通公司根本无法使用，且遭到了赛特公司的阻挠。对此，本院认为，根本违约是指一方违反合同约定，导致合同目的不能实现的行为。本案中，双方合同约定的租赁范围为涉案房屋，租赁面积为其房产证记载的面积，并未包括公共区域。即使四达公司曾经做出了承诺，但作为建筑物区分所有权人，四达公司也无权出租公共区域，对此，鸿通公司应当明知。庭审中，鸿通公司主张因四达公司打通了公共区域，故其推断租赁面积包含公共区域，但其作为商事活动主体对于合同的签订、权利义务的约定应该秉持审慎的态度，其应知四达公司并无公共区域出租权，且双方协议亦无关于公共区域出租的约定，故其主张的推断结论也不成立。因此，本院认为，公共区域并非双方合同约定的租赁范围，鸿通公司主张的四达公司根本违约行为并不成立。第二，鸿通公司是否存在违约行为的认定。四达公司主张，鸿通公司单方提出解除合同的行为，违反了合同约定，其与鸿通公司协商解除合同是基于减少损失的考虑。鸿通公司则主张是由于四达公司的上述根本违约行为，故其要求解除合同是行使约定解除权。因四达公司并不存在根本违约行为，故鸿通公司并不享有合同解除权，故本案中对该焦点问题的判断仅需分析鸿通公司要求解除合同是否构成了违约。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”据此，本案中鸿通公司在合同期限届满前单方面解除合同的行为构成违约，一审法院认定其构成根本违约并无不当。第三，关于租金、押金、违约金的结算。就租金问题，因鸿通公司主张的根本违约并不成立，其不享有合同解除权，在其自身构成根本违约的情况下，其要求返还已支付的全部租金，该主张一审法院未予支持亦属合理。就押金问题，因双方合同已经解除，故鸿通公司有权要求退还。关于违约金，根据双方合同第九条第四项和第十条第二项的约定，如鸿通公司提前终止合同，应按2个月租金为标准向四达公司支付违约金，四达公司应退还剩余未使用的租金。本院认为，由于涉案房屋在2018年12月10日已经再次出租，故一审法院认定违约金过分高于损失亦无不当，但合同解除后剩余期间未使用的租金四达公司应当退还。经核算未使用部分涉及18万余元。在一审判决认定全部租金均不予返还的情况下，酌情将违约金金额调整为50万元，本院认为该金额足以弥补四达公司的全部损失，故其要求扣除2个月押金的上诉请求本院不予支持。基于上述因素并考虑到未使用的期间，鸿通公司仍占有该地址进行了工商登记，故对于剩余租金本院亦不再支持返还。第四，关于注册占用期间的租金及空置期损失的认定。四达公司主张该地址被鸿通公司注册占用期，鸿通公司应支付两倍的租金。本院认为：尽管涉案租赁合同约定了合同提前终止或到期不续租情况下的注册占有费，但因该合同是在双方争议发生后协商一致解除，故应允许鸿通公司在协商解除合同后的合理期限内将公司注册地址迁出。现鸿通公司已经于2019年4月完成迁出行为，且未迁出期间也并未影响四达公司的对外租赁行为，故一审法院认定四达公司并未遭受损失，不支持其该项请求，该认定并无不当，本院予以维持。关于空置期的损失，由于涉案租赁合同是双方协商一致解除，且法院已经判令鸿通公司支付一定数额的违约金，故对于空置期损失不再予以支持。综上所述，鸿通公司、四达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43860元，由鸿通金控科技（北京）有限公司负担23824元（已交纳），由四达时代通讯网络技术有限公司负担20036元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二〇年七月二十三日法官助理 黎 铧书 记 员 刘 波