上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4092号上诉人(原审被告)：上海永威置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林建瑞(KENNETHLIMKIANSWEE)，总经理。委托代理人：施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托代理人：陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海迪韦立贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张少斌，执行董事兼总经理。委托代理人：张贵萌，男，该公司员工。上诉人上海永威置业有限公司(以下简称永威公司)因与被上诉人上海迪韦立贸易有限公司(以下简称迪韦立公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初11940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人永威公司的委托诉讼代理人施莉珏、被上诉人迪韦立公司的委托诉讼代理人张贵萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永威公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判永威公司无需向迪韦立公司退还诚意金人民币47,432元(以下币种均为人民币)及利息。事实和理由：一、诚意金94,864元的法律性质系定金而非违约金,一审法院认定为违约金,系事实认定不清,适用法律错误。《凯德晶萃广场房屋租赁意向书》(以下简称意向书)规定明确,在房屋租赁合同签订之时可用于冲抵租赁合同项下的租赁保证金中同等金额的部分。若永威公司在意向书签署后14日内将房屋另行租赁给他人,则应向迪韦立公司双倍返还诚意金;若迪韦立公司未能按照约定同永威公司就该房屋签订房屋租赁合同的,永威公司有权直接扣除迪韦立公司已支付的诚意金。故该诚意金符合定金的法律特征,具有定金性质。本案中,意向书既约定了诚意金即定金,又约定了相当于租赁保证金数额的违约金的情况下,永威公司选择适用了诚意金即定金条款,而未向迪韦立公司主张违约金条款。二、诚意金金额符合法律规定及合同约定,一审法院认为过高予以调整,系事实认定不清,适用法律错误。意向书约定,若迪韦立公司未能按照本条款约定同永威公司就该房屋签订房屋租赁合同的,永威公司有权直接扣收迪韦立公司已支付的诚意金并终止意向书。此外,《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百二十条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。迪韦立公司辩称，不同意永威公司的上诉请求。意向书明确约定是诚意金，而非定金。租赁保证金是保证租赁合同的一个正常履行，而非意向书的正常履行。意向书约定的开业暂定时间为2017年11月3日，但永威公司严重违背诚实信用的原则，实际开业的时间为2018年9月，其自身并没有遭受损失，一审法院调整违约金于法有据。迪韦立公司向一审法院起诉请求：一、永威公司返还迪韦立公司租赁诚意金94,864元；二、永威公司就逾期返还租赁诚意金偿付迪韦立公司利息(自起诉之日起、按银行同期贷款利率计至实际还款日止)。一审法院认定事实：2017年3月28日，迪韦立公司与永威公司签订意向书一份，约定(1)永威公司将位于上海市黄浦区徐家汇路XXX号地块(南区)被称为“凯德晶萃广场”B1层23号房屋(以下简称系争房屋)出租予迪韦立公司，迪韦立公司承诺系争房屋作为经营“D.VALLEY-鞋”之用途；(2)租期自永威公司同意之装修期届满次日起3年时间，即自2017年11月3日至2020年11月2日；(3)暂定交房日期为2017年9月3日，自该日起至2017年11月2日期间计61日系永威公司同意给予迪韦立公司之装修期；(4)永威公司有权根据实际情况调整并指定迪韦立公司开业日期，目前暂定为2017年11月3日；(5)租金按照含税保底租金或含税提成租金中较高者计收，首年含税月保底租金为70,560元；(6)迪韦立公司须于签订本意向书之时或之前向永威公司支付94,864元，该款项作为迪韦立公司租赁系争房屋并保证按照本意向书规定时限与永威公司签订房屋租赁合同之诚意金，诚意金在房屋租赁合同签订之时可用于冲抵租赁合同项下之租赁保证金中同等金额部分，租赁保证金金额为284,592元；(7)永威公司应于本意向书签署后14日内为迪韦立公司保留系争房屋，如永威公司在规定时间内另行出租予他人，则永威公司应向迪韦立公司双倍返还诚意金；(8)本意向书自双方签字盖章且永威公司全额收讫迪韦立公司所付诚意金之时起生效，至房屋租赁合同生效时终止；(9)迪韦立公司承诺于本意向书签署后14日内与永威公司签署房屋租赁合同，如迪韦立公司未能按照本条款约定与永威公司签署房屋租赁合同或虽依约签订房屋租赁合同但未能全额支付租赁保证金的，永威公司有权向迪韦立公司主张相当于租赁保证金数额之违约金，有权直接扣收迪韦立公司已付诚意金以及租赁保证金(如已支付)并终止本意向书，有权以任何方式处置系争房屋，且无须另行通知迪韦立公司。签约后，迪韦立公司于2017年4月17日向永威公司转账支付诚意金94,864元。2017年4月24日，迪韦立公司要求永威公司确认租赁合同具体条款并予签约。但之后直至约定签约期限届满之时，迪韦立公司始终未能配合签约。2017年6月12日，迪韦立公司称虑及开业率、落位周边品牌变化、氛围不搭等因素，决定暂时与永威公司停止合作，并希望永威公司退还迪韦立公司所付诚意金。2017年6月19日，迪韦立公司致永威公司《申请函》，再次告知停止合作并要求退还诚意金。2018年9月，凯德晶萃广场正式对外开业。2019年2月，迪韦立公司再次与永威公司沟通退还诚意金事宜。2019年2月14日，永威公司书面告知因迪韦立公司在约定期限不予签订房屋租赁合同，故永威公司按照约定对迪韦立公司所付诚意金予以直接扣收。现迪韦立公司称凯德晶萃广场原约定开业时间系2017年11月3日，但实际却迟至2018年9月，此亦导致房屋租赁合同最终未能签订，故迪韦立公司并无违约情节，永威公司应予返还迪韦立公司所付诚意金。迪韦立公司并以此为由，起诉至一审法院。一审法院审理中，迪韦立公司、永威公司确认意向书虽于2017年3月28日签订，但因迪韦立公司实际支付诚意金时间系2017年4月17日，故迪韦立公司、永威公司应予签订房屋租赁合同之时间应系迪韦立公司支付诚意金后14日内。同时，迪韦立公司、永威公司确认之前所签意向书已予实际解除。一审法院认为，本案所涉意向书系迪韦立公司与永威公司据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，迪韦立公司与永威公司作为签约方均应恪守约定之义务。一审法院庭审中，迪韦立公司、永威公司确认房屋租赁合同应予签订时间系迪韦立公司实际支付诚意金后14日内，同时亦确认迪韦立公司届时未能配合签约。根据意向书所作约定，永威公司基于上述情形可向迪韦立公司主张相当于租赁保证金数额之违约金，且永威公司有权直接扣收迪韦立公司已付诚意金及租赁保证金(如已支付)。结合本案，永威公司根据意向书条款有权向迪韦立公司主张违约金284,592元，现永威公司通过直接扣收诚意金而实际取得违约金94,864元。一审法院庭审中，迪韦立公司称相较于永威公司因迪韦立公司未予签约所遭受之损失而言，永威公司现实际取得之违约金94,864元存在明显过高情形。针对迪韦立公司该项述称意见，鉴于(1)一般情形下，因迪韦立公司不予签约，永威公司因另寻租户可能遭受房屋空置期间租金损失，永威公司在此一般情形下实际收取违约金94,864元并无不当；(2)结合本案，意向书原约定开业日期系2017年11月3日，但之后实际开业时间系2018年9月，期间延迟时间已远超永威公司另寻租户所需之合理期限，故对于实际开业时间而言，迪韦立公司不予签约而致永威公司遭受之实际损失显然不大。鉴此，一审法院兼顾履约情形、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对永威公司依法可获违约金数额予以衡量确定。对于诚意金数额与一审法院依法衡量确定之违约金数额之间差额款项，永威公司应予退还迪韦立公司。对于迪韦立公司诉请之逾期付款利息，因迪韦立公司要求返还之诚意金数额在本案判决生效后方可确定，故利息应自判决生效次日起计，且仅可以银行同期存款利率计息。至于迪韦立公司述称广场延迟开业一节，鉴于意向书中明确约定永威公司有权根据实际情况调整并指定开业日期，且迪韦立公司在签约期限届满之日亦无法预测后续开业情形，鉴此，一审法院对迪韦立公司上述不予签约理由依法不予采纳。至于迪韦立公司述称永威公司就不予退费应当及时告知一节，依据意向书约定内容，永威公司在迪韦立公司拒绝按时签约情形下有权不经通知即可直接扣收迪韦立公司所付诚意金，鉴此，一审法院对迪韦立公司该项述称意见亦依法不予采纳。据此，一审法院判决如下：一、永威公司于判决生效之日起十日内退还迪韦立公司诚意金47,432元；二、永威公司于判决生效之日十日内就上述第一项偿付迪韦立公司利息(自判决生效次日起、以逾期退还诚意金数额为本金、按银行同期存款利率计至实际还款日止)。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，永威公司与迪韦立公司签订的意向书系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，由于迪韦立公司在支付诚意金后14日内未能配合签约，永威公司根据意向书有权向迪韦立公司主张违约金284,592元，现已通过直接扣收诚意金而实际取得违约金94,864元。对此，迪韦立公司提出永威公司因未予签约所遭受之损失，与永威公司实际取得违约金94,864元存在明显过高情形，故一审法院兼顾履约情形、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则酌情认定迪韦立公司向永威公司支付违约金数额47,432元，并无不当，本院予以维持。永威公司主张本案适用定金法则，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，永威公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,171.60元，由上诉人上海永威置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年七月二十九日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……