江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1348号上诉人(原审原告、反诉被告)：胡超，男，1989年7月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王鼎华，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍迎晨，江苏苏沪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈兵，男，1978年10月23日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱海燕，女，1984年2月8日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈茂国，江苏瀛玺律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许力元，江苏瀛玺律师事务所律师。上诉人胡超因与被上诉人朱海燕、陈兵买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡超及其委托诉讼代理人王鼎华，被上诉人陈兵及其委托诉讼代理人陈茂国、许力元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡超上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：第一，不服一审法院对于本诉部分的判决，应当支持胡超的本诉请求。胡超本诉主张的155534元包括胡超已实际支付的2019年5月12日至2020年5月12日期间的租金140000元和2020年5月13日至2020年8月1日期间的租金15534元。其中140000元的数额是胡超与现房主沈某于2019年5月12日签订的租赁协议中约定的，15534元的数额根据陈兵与陶某公司签订的租赁协议中约定的70000元每年的价格来确定，该部分租金在胡超起诉时尚未实际支付，胡超是按照有利于陈兵、朱海燕一方的标准来计算的。双方当事人曾经约定租金由陈兵一方支付，现胡超支付了上述款项，陈兵应当予以返还。酒店设备的价值不足50000元，如果仅是受让设备，胡超不可能支付320000元价款。第二，不服一审法院对于反诉部分的判决，应判决驳回陈兵、朱海燕的反诉请求。1、根据陈兵、朱海燕的陈述，2019年1月31日陶某公司向陈兵发送了合同解除通知书，陈兵、朱海燕没有在异议期内提出异议，故2019年5月陶某公司起诉陈兵时没有提出解除租赁合同，因为二者之间的租赁合同此前已经解除。2019年5月，涉案房屋现所有人沈某已经在和胡超洽谈房屋租赁的事宜，双方于2019年5月12日达成租赁协议。由此证明：陶某公司诉陈兵租赁合同纠纷中，胡超不知情也不应知情，租金数额及相关费用如何抵扣，应当是陶某公司和陈兵之间的事情，与胡超无关。2、关于违约金问题。2018年10月31日，胡超向陈兵、朱海燕转账支付了11000元。根据常理，支付11000元应当在89000元之后，而不是之前。胡超在2018年10月30日晚上直接将酒店的营业收入89000元以现金的形式支付给朱海燕，未要求朱海燕打收条，故胡超不应支付违约金。陈兵、朱海燕二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：第一，针对本诉部分。陈兵、朱海燕并没有转让酒店，仅是转让酒店的装修和各项设备，陈兵、朱海燕曾在酒店的装修和设备上投资了九十多万元，并非胡超主张的设备转让款价值不足50000元。双方当事人在转让协议中约定，2018年5月20日之后所有的费用都由胡超承担，与陈兵、朱海燕无关。陈兵、朱海燕并未与胡超约定由陈兵、朱海燕承担转让协议签订之后的房租，之后的房租应当由胡超自己支付给陶某公司。陈兵、朱海燕对于胡超与案外人沈某签订的租赁协议并不知情，租赁协议是否真实，租金140000元是否支付均无法确认。即使胡超确实支付了140000元租金，该款项也是胡超经营酒店的成本支出，陈兵、朱海燕不承担赔偿责任。胡超主张的15534元租金并未实际支付，即使产生也应当由胡超自行承担。第二，针对反诉部分。1、根据转让协议的约定，如果胡超没有按时付清转让款，应承担200000元违约金，并且朱海燕可收回酒店。陈兵、朱海燕只是主张违约金，并没有收回酒店。协议签订后，陈兵、朱海燕多次向胡超索要款项，胡超一直拖延。陈兵、朱海燕主张违约金60000元并不违反合同约定。2、胡超的通话记录无法证明其在2018年10月30日支付了现金89000元。朱海燕向胡超出具收条的时间是在2019年1月11日，如果胡超在2018年10月31日之前付清了款项，不会拖延到2019年1月11日才要求朱海燕出具收条，按常理应当是付款当天出具收条。胡超是在2018年10月31日之后很久才支付89000元。违约金数额是陈兵、朱海燕自愿调整的。3、陶某公司于2019年6月起诉陈兵主张2018年8月1日之后的房租、物业费、水电费，并要求解除合同。胡超不应当依据该解除合同通知书主张不支付房租，因为胡超也主张其在2019年5月已经和沈某签订了租赁协议。在胡超欠付租金时，陈兵多次催促，但是胡超一直不予支付，由此产生的损失应由胡超承担。该案调解过程中，陈兵实际支付20000元，陶某公司应退回陈兵的保证金10000元、房屋漏水赔偿费用12400元被抵充所欠租金。如果没有该次诉讼，陶某公司本应退还陈兵保证金10000元、支付房屋漏水赔偿费用12400元。陈兵因该案实际损失的42858元应当由胡超向陈兵、朱海燕赔偿。胡超向一审法院起诉请求：判令陈兵、朱海燕赔偿损失155534元及负担诉讼费用。陈兵、朱海燕向一审法院提出反诉请求：判令胡超支付违约金200000元，房租、物业费、垃圾清运费、水某、诉讼费42858元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈兵于2015年8月1日与陶某公司签订涉案商铺的租赁协议，约定租期5年，第一年免租金，第二至第五年租金均为70000元/年，水电费、物业费及卫生等费用由陈兵负担……一审又查明，2018年5月20日朱海燕与胡超签订转让协议，约定以320000元的价格将在涉案商铺经营的福满楼酒店设施转让给胡超，合同签订当天支付50000元、2018年6月30日之前支付150000元、2018年10月1日之前付清余款120000元；如逾期支付，朱海燕有权收回酒店，违约金200000元；朱海燕负责结清2018年5月20日之前的水电费及所有费用，之后的费用概不负责。一审另查明：至2018年10月1日胡超未按约支付，经与陈兵、朱海燕协商，展期一个月支付。2018年10月31日胡超继续支付11000元，此后某天胡超支付余款89000元。2019年1月11日胡超找到朱海燕补写了收条，内容为：收到福满楼大酒店附属设施转让款叁拾贰万元整，合同已完成。一审再查明：因陈兵欠缴涉案商铺租金等费用，陶某公司于2019年6月20日将陈兵诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1.陈兵应付租金52500元（2018年8月1日-2019年5月1日）、物业费9822元、垃圾清理费108元、水某4579元，合计67009元，2.陶某公司应退回保证金10000元、房屋漏水赔偿费用12400元；3.上述两项相抵，陈兵应支付陶某公司44609元，陶某公司当庭接收20000元，余款自愿放弃；4.案件受理费458元由陈兵负担。陈兵因涉案商铺租赁事宜于2018年8月1日始实际支出的各项费用共计42858元（保证金10000元+房屋漏水损失12400元+经调解相抵后再支出20000元+诉讼费458元）。一审法院认为:关于涉案商铺内经营的福满楼酒店附属设施的转让事宜，陈兵、朱海燕与胡超签订了《转让协议》，双方约定了320000元成交价及分期支付，同时约定了合同签订之后的水电等使用房屋而产生的所有费用由胡超负担及200000元的违约金……，依此约定作为买受人的胡超应按约履行，经出售人同意展期一个月支付后仍逾期支付89000元，故对此违约行为胡超应承担违约责任。因约定的违约金过高，出售人已主动提出降低至6-7万元，一审法院予以照准，酌定胡超承担60000元违约金。依约定，2018年5月20日之后涉案商铺产生的使用费用应由胡超负担，故陈兵因此而支出的42858元应由胡超负担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、胡超于判决生效之日起十日内支付陈兵、朱海燕违约金60000元、垫付因使用涉案商铺而支出的费用42858元，合计102858元；二、驳回胡超的诉讼请求。本诉案件受理费1706元，由胡超负担；反诉案件受理费1179元，由胡超负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，胡超主张转让款余款89000元是在2018年10月30日支付，并未违约。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审认定的双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、双方当事人签订转让协议之后房租的租金应当由谁支付;2、胡超是否存在逾期支付89000元款项的事实，是否应支付违约金;3、陈兵主张其因房屋租赁事宜支出的42858元是否应当由胡超承担。本院认为，关于第一争议焦点。双方当事人签订的转让协议约定，甲方朱海燕负责结清2018年5月20日之前的水电费及所有费用，2018年5月20日之后产生的所有费用甲方概不负责。根据上述协议约定，2018年5月20日之后产生的房屋租金费用理应由胡超承担。胡超主张陈兵、朱海燕支付2019年5月12日至2020年8月1日期间的租金，依据不足，该主张不应得到支持。胡超主张转让协议约定的320000元款项包括剩余租期内的租金、房屋装修价值、饭店设备，设备价值不足50000元，但转让协议的内容并不能体现320000元转让款中包含租金。胡超对其该项主张举证不足，本院不予采信。关于第二争议焦点。胡超主张其支付89000元款项是在2018年10月30日，但其对此并未提供相关证据予以证明。即使胡超确实在2018年10月30日与朱海燕有过通话，也无法证明胡超于该日支付了89000元款项。胡超在双方约定的展期1个月内仍然没有付清转让款，应承担相应的违约责任。转让协议约定，逾期付款应支付200000元违约金。陈兵、朱海燕自愿将违约金调整降低，一审酌定胡超承担60000元的违约金，并无不当。关于第三争议焦点。因根据转让协议约定，2018年5月20日之后的租金应由胡超承担，故陈兵因胡超不支付租金而被起诉造成的损失应由胡超承担。陈兵主张的各项损失包括实际支付的调解费用20000元、诉讼费458元，及本应退还给陈兵的保证金10000元、本应向陈兵支付的房屋漏水赔偿费用12400元。上述损失合计42858元，应由胡超向陈兵赔偿。综上，胡超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2885元，由胡超负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年七月二十八日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛