西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0112民初2313号 原告：西安天德嘉业商业运营管理有限公司。住所地：。统一社会信用代码 91610103MA6U3YPDX8。法定代表人：白晶。委托诉讼代理人：严龙，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金旋，陕西立腾律师事务所实习律师。被告：海南天懋投资有限公司。住所地：海南省三亚市天涯区。统一社会信用代码 91460200051084750R。法定代表人：曹波。委托诉讼代理人：马林，男，系该公司员工，住黑龙江省林口县。委托诉讼代理人：鞠宏毅，黑龙江思普瑞律师事务所律师。原告西安天德嘉业商业运营管理有限公司（以下简称天德嘉业公司）与被告海南天懋投资有限公司（以下简称海南天懋公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天德嘉业公司的委托诉讼代理人严龙、杨金旋，被告海南天懋公司的委托诉讼代理人鞠宏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天德嘉业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业费414.09万元。2、依法判令被告向原告赔偿提前解除合同违约金1100万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月，因被告“三亚中央大道项目”物业管理服务需要，被告与陕西航天华航物业管理有限责任公司三亚分公司（以下简称陕西华航三亚分公司）签订了《物业服务合同》，合同约定：自2017年6月13日起，向被告提供物业管理服务，前期开办费用为113万元；物业费以包某某形式每年1100万元，自2017年10月开始；合同期限为20年。另外，合同还明确约定：任何一方不得擅自提前解除或终止本合同，一方提前或终止合同的，应支付一年的包某某物业管理服务费1100万元作为对守约方一切直接、间接损失和可预期利润的赔偿。合同签订后，陕西华航三亚分公司于2017年6月13日进场提供物业管理服务，期间被告一直未按照合同约定支付物业管理服务费用。2018年3月5日，被告法定代表人曹波单方提出提前解除《物业服务合同》，并强行要求陕西华航三亚分公司立即退场。陕西华航三亚分公司迫于无奈，于2018年3月31日被迫离场。按照合同约定，被告应支付开办费113万元、物业费550万元（2017年10月至2018年3月）共计663万元，被告累计支付物业费用248.91万元，共计欠付物业费414.09万元，另外由于被告提前解除合同，应支付提前解除合同违约金1100万元。原告和陕西航天华航物业管理有限责任公司（以下简称陕西华航公司）于2018年5月12日签订了《关于解除的协议》，协议约定：陕西华航三亚分公司将物业服务合同的全部权利义务转让给原告，包括向被告索取物业费、赔偿金、违约金的相关权利已全部转移给了原告。综上，被告未按合同约定支付物业费以及违反合同约定提前解除合同的行为已严重侵犯了原告的合同权益，故诉至法院，请求判如所请。被告海南天懋公司辩称，原告诉请缺乏事实与法律依据，应依法驳回。1、原告主张物业服务费金额错误，被告累计向陕西华航三亚分公司支付物业服务费及解除补偿金的总计人民币3694819.75元。原告主张仅支付248.91万元，与客观事实不符。2、2018年4月18日双方协商解除物业管理合同时，被告已向陕西华航公司支付包括解除劳动合同补偿金在内的补偿款项345727.44元，双方债权债务已结清，不存在欠付物业服务费或支付违约金的问题。3、即便法院认为被告存在违约行为，从合同实际履行情况看，原告主张1100万元的违约金，不公平，法院应依法酌情调整，按当年物业费的30%计算较为合理。经审理查明，2017年4月23日，被告海南天懋公司（甲方）与案外人陕西华航公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为甲方的三亚中央大道项目提供物业管理服务事宜。该合同第四条约定，为保证品质服务，前期乙方将要投入大量的资金（主要是用于办公用具、维修工具、保洁工具等的购置、以及前期进驻人员的招聘、培训、薪资补贴费用），此费用属于开办费用（见附件一《开办费用清单》），按照物业行业的规定，应由甲方支付给乙方，合计金额113万元。在乙方进驻前30日内，甲方必须一次性付清，乙方进驻时间以甲方书面通知为准。第五条约定， 1、甲方每年需向乙方支付本项目全年包某某管理服务费共计1100万元。此包某某管理服务费包括物业管理服务中心全年的人员工资社保费用、环境维护（保洁）耗材费用，以及员工培训、服装、劳保、福利费用；不包括秩序管理费用（公安、消防等部门公关联建费用）、公共设施运设备行维护费用、耗能（水、电）费用。（详见附件二《物业管理服务年度支出清单》）。2、除本合同第五条第1款约定的包某某管理服务费以外的支出，包括秩序管理费用（公安、消防等部门公关联建费用）、公共设施设备运行维护费用、耗能（水、电）费用等费用，经乙方提出，由甲方批准后执行，费用由甲方承担。3、包某某物业管理服务费每年上涨5%。第六条约定，乙方可优先将其从商户处收到的物业费用于冲抵甲方应给付给乙方的包某某管理服务费，乙方从商户处收取的物业费不足1100万元的差额，由甲方全额补足给乙方；超过1100万元的部分全额归属甲方，但甲方应提供相应金额的增值税发票。第十条约定，本合同生效后双方均应严格遵照履行，非经双方协商一致，任何一方不得擅自提前解除或终止本合同，否则应赔偿对方一年的包某某管理服务费1100万元。第十五条约定，合同期限自2017年4月23日起至2032年4月22日止（期限15年）。2017年4月28日，被告海南天懋公司（甲方）与案外人陕西华航公司（乙方）、原告天德嘉业公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙、丙双方于2017年4月19日签订了《三亚中央大道项目合作协议书》，约定丙方以挂靠的方式通过乙方来设立三亚分公司，并向甲方提供物业管理服务。该协议第一条约定，乙方应于2017年6月15日前设立三亚分公司，并由丙方指定人员白晶担任负责人，非经丙方同意，乙方不得擅自变更，亦不得擅自撤销、关闭三亚分公司，否则丙方有权立即解除《三亚中央大道项目合作协议书》并追究乙方的违约责任。第二条约定，乙方同意，甲方于乙方三亚分公司领取营业执照之日起5日内，由甲方与三亚分公司另行签订新的《物业管理合同》，将原《物业管理合同》中乙方的全部权利和义务全部转移给三亚分公司，同时甲方将原《物业管理服务合同》约定的前期开办费和包某某管理服务费根据新的《物业管理服务合同》的约定支付给三亚分公司，并由三亚分公司自主支配。2017年6月16日，被告海南天懋公司（甲方）与案外人陕西华航三亚分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为甲方的三亚中央大道项目提供物业管理服务事宜。该合同第四条约定，为保证品质服务，前期乙方将要投入大量的资金（主要是用于办公用具、维修工具、保洁工具等的购置、以及前期进驻人员的招聘、培训、薪资补贴费用），此费用属于开办费用（见附件一《开办费用清单》），按照物业行业的规定，应由甲方支付给乙方，合计金额113万元。在乙方进驻前30日内，甲方必须一次性付清，乙方进驻时间以甲方书面通知为准。第五条约定， 1、甲方每年需向乙方支付本项目全年包某某物业管理服务费共计1100万元。此包某某物业管理服务费包括物业管理服务中心全年的人员工资社保费用、环境维护（保洁）耗材费用，以及员工培训、服装、劳保、福利费用；不包括秩序管理费用（公安、消防等部门联建费用）、公共设施设备运行维护费用、耗能（水、电）费用。（详见附件二《物业管理服务年度支出清单》）。2、除本合同第五条第1款约定的包某某物业管理服务费以外的支出，包括秩序管理费用（公安、消防等部门公关联建费用）、公共设施设备运行维护费用、耗能（水、电）费用等费用，经乙方提出，由甲方批准后执行，费用由甲方承担。3、包某某物业管理服务费每年上涨5%。第六条约定，乙方可优先将其从物业买受人（使用权受让人）和商户处收到的物业费用于冲抵甲方应给付给乙方的包某某物业管理服务费，乙方从物业买受人（使用权受让人）和商户处收取的物业费不足1100万元的差额，由甲方全额补足给乙方；超过1100万元的部分全额归属甲方，但甲方应提供相应金额的增值税发票。第十条约定，除本合同另有约定外，非经双方协商一致，任何一方不得擅自提前解除或终止本合同，否则视作该方的严重违约行为，甲方提前解除或终止本合同的，应向乙方支付一年的包某某物业管理服务费1100万元作为对乙方一切直接、间接损失和可预期利润的赔偿，乙方提前解除或终止本合同的，应向甲方支付一年的包某某物业管理服务费1100万元作为对甲方一切直接和最直接损失的赔偿。双方确认，违约方放弃对该等赔偿义务的抗辩权，且不妨碍双方继续按照本合同的约定履行有关的物业管理和款项支付的义务，同时守约方有权要求继续履行合同或者提前解除合同。第十五条约定，合同期限自2017年6月13日起至2037年6月12日止（期限20年）。2018年5月11日，被告海南天懋公司向案外人陕西华航三亚分公司出具回函，载明因股东出资不足致其项目建设进度缓慢，整体交付使用期限一再拖延，无法再继续履行原合同，故需解除物业服务关系。2018年5月12日，原告天德嘉业公司（乙方）与案外人陕西华航公司（甲方）签订《关于解除的协议》，载明甲乙双方于2017年4月签订《三亚中央大道项目合作协议书》，在协议履行过程中，双方共同以“陕西航天华航物业管理有限责任公司”与“三亚中央大道项目”业主方签订了《物业服务合同》，为“三亚中央大道项目”提供物业管理服务，由于业主方原因，“三亚中央大道项目”的《物业服务合同》已终止履行，因为甲乙双方签订的合作协议已无法继续履行的可能。因此，双方经协商一致，解除《三亚中央大道项目合作协议书》。该协议第一条约定，甲乙双方经协商一致自愿自本协议生效之日起解除2017年4月签订《三亚中央大道项目合作协议书》。第五条约定，合作协议解除后，所有“三亚中央大道项目”物业管理服务合同相关权利义务均无条件转让给乙方。上述权利义务包括但不限于“与《物业管理服务合同》有关的诉讼权利和义务，取得与《物业管理服务合同》有关的物业费、赔偿金、违约金等一切费用的权利”。第七条约定，如因《物业管理服务合同》诉讼产生的费用由乙方承担，因诉讼取得相关物业费、赔偿金、违约金归乙方所有。另查明，《物业服务合同》签订后，陕西华航三亚分公司向被告海南天懋公司提供物业管理服务。2017年6月30日至2018年4月19日，被告向原告陆续付款，共计支付3694819.75元。其中2017年10月11日，被告向原告支付的20万元，原告认为系用做建设微型消防站使用，应当在已付的物业费用予以扣除，被告认为被告与陕西华航公司在2017年发生费用总额为221万，陕西华航公司均已开具业务发票，原告主张的20万元建设微型消防站的费用并不存在。2018年4月19日，被告向原告支付的345727.44元，包括3月份工资78723.08元，劳动合同解除补偿金76100元，各项税金31286.89元，其他费用159617.47元，原告认为该345727.44元是赔偿款，应计入违约金，不应计算到物业费中。被告认为该款项是合同解除的清算款项，该笔款项付清后，原被告再无债权债务纠纷。庭审中原告明确原告主张物业费414.09万元计算方式为，113万元前期开办费及从2017年10月1日至2018年3月31的物业费用550万元（1100万元/12个月*6个月）减去被告已付248.91万元。同时，原被告均认可双方合同于2018年3月31日终止。以上事实，有《物业服务合同》、关于解除《三亚中央大道项目合作协议书》、《补充协议》、海南天懋公司致陕西华航公司三亚分公司函、记账凭证、请款凭证、税金计提明细表及汇总表、工资表、付款申请表、付款单附件、费用明细、增值税普通发票、当事人陈述等证据在卷作证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。案外人陕西华航三亚分公司与被告海南天懋公司签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效，各方均应按照合同履行各自义务。后被告因自身原因单方解除合同，致双方合同于2018年3月31日终止，被告应向原告支付物业费并承担违约责任。案外人陕西华航三亚分公司将涉案合同的所有“三亚中央大道项目”物业管理服务合同相关权利义务均无条件转让给原告。原告有权就涉案合同的物业费、赔偿金、违约金等一切费用向被告主张权利。关于已付物业费金额。原告称应在被告已付物业费中扣除20万元建设微型消防站费用，被告抗辩该20万元微型消防站费用未实际发生，原告向本院提交的证据不能证实该费用实际发生，故对被告该抗辩意见本院予以采纳。对被告支付的345727.44 元赔偿款的性质，根据《物业合同》约定，物业管理服务费包括物业管理服务中心全年的人员工资社保费用、环境维护（保洁）耗材费用，以及员工培训、服装、劳保、福利费用，该345727.44元系被告支付给员工的工资、劳动合同解除补偿金、税金等，应属于物业管理费的内容。被告认为该费用清算后，原被告再无债权债务纠纷，未提交证据予以证实，对被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付前期开办费用113万元，从2017年10月1日至2018年3月31日的物业费用550万元，合计663万元。扣减被告已经支付的3694819.75元，被告还应向原告支付剩余物业费2935180.25元。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金。根据2018年5月11日被告向陕西华航三亚分公司出具的《函》可以证明被告单方解约，故被告应承担提前解约的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告与陕西华航三亚分公司签订的合同期限为20年，物业管理服务费为全年包某某，并约定被告从买受人和商户处收取的物业费不足1100万元的差额，由被告全额补足给陕西华航三亚分公司，被告在签订合同后未满一年便单方提出解除合同，还剩19年的服务期限未履行，给原告造成了巨大可预期利润损失。被告主张降低违约金，但未提交证据证实违约金过高，本院对被告该意见不予采纳。综合全案，根据公平原则，本院酌情调整违约金为440万元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南天懋投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告天德嘉业商业运营管理有限公司给付物业费2935180.25元及违约金440万元。二、驳回原告天德嘉业商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112645元（原告已预交），由原告天德嘉业商业运营管理有限公司负担58435元，由被告海南天懋投资有限公司负担54210元，被告负担部分于上述付款时间一并向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长      白  剑审  判  员      杨若嘉人民陪审员      吴朝阳二○二〇年六月二十四日书  记  员      惠嘉瑜 1