呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1300号上诉人（原审被告）：段丞，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段振民，内蒙古昭君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志芳，内蒙古昭君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市富华物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路巨化世纪城明祥园东门南侧4号商业房三楼。法定代表人：王宏俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹丹，内蒙古鸿举律师事务所律师。上诉人段丞因与被上诉人呼和浩特市富华物业服务有限公司（以下简称富华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭，因当事人均没有提出新的证据、事实及理由，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段丞上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回富华物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定段丞应按富华物业公司单方制定的收费标准全额缴纳物业费，既不合情理，也于法无据：1.关于《前期物业服务合同》的效力问题，根据一审庭审举证已明确，开发商巨华集团与富华物业是一套人马，两块牌子。在这种情况下，他们为了攫取巨大的利润，自己和自己签订了《前期物业服务合同》，拟定了虚高的物业收费标准(每平米2.2元)，从没有和段丞签合同，这是恶意串通、损害第三人利益，是不能作为收费依据的。2.虽然全体业主在领取钥匙时，都被迫按他们单方制定的标准缴纳了一年的物业费，但那是因为不交物业费就不给钥匙，绝不能视为业主认可了其物业收费标准。3.在一审庭审中已查明:富华物业公司在《业主临时公约示范文本》中“第三十一条第一·款中关于物业服务费用标准的约定存在变造行为，故该条款应认定为无效条款”(见一审判决第四页19-20行)也就是说，富华物业公司关于每平米2.2元的收费标准是伪造的。但一审法院并未追究富华物业公司妨碍民事诉讼的变造行为，反而支持了其按变造标准收费的诉求，明显不当。二、一审法院在明知富华物业公司与小区业主委员会之间并未签订《物业服务合同》，强行收费没有任何依据，却支持了富华物业公司的收费请求，是极其错误的：1.2016年元月18日，小区业委会依法成立之后，多次与富华物业公司协商签订《物业服务合同》，但富华物业公司放出“两块二的规定不能动”的话，拒绝协商。致使《物业服务合同》三年之久不能签订。段丞认为，富华物业公司已构成强买强卖、欺行霸市，已属于“扫黑除恶”之列。2.按照国家、自治区《物业管理条例》的规定，物业费的收取，应该是业委会与物业协商一致，签订《物业服务合同》后，物业按合同确定的价格收费。但一审法院却在明知并未签订《物业服务合同》、收费没有依据的情况下，无视法律事实，支持了富华物业公司单方强加于人的收费请求，明显不当。三.段丞认为，作为小区的业主，虽相对于物业企业来说属于弱势群体，但既享受了服务，就应该按规定缴费。如不按规定交费，即不合情，也不合理，也对不起辛辛苦苦工作的物业职工。关键是要有一个合情、合理、合法的标准。也希望富华物业公司放下架子，认认真真与业主委员会平等协商，签订《物业服务合同》。合同一签，段丞及其他业主也会按照公平合理的合同约定缴纳物业费，收费困难的问题也自然会迎刃而解了。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决书中的第一项判决，支持段丞的上诉请求。富华物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，段丞的上诉请求不应得到支持。富华物业公司为合法经营的物业服务公司，与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订了合法有效的《前期物业服务合同》。依据《物业管理条例》第二十一条规定、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，建设单位与富华物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，段丞作为聚泽园小区8号楼2单元5楼西户房屋的业主，上述合同对其具有约東力，其也实际接受了富华物业公司的物业服务。富华物业公司有权依据《前期物业服务合同》的物业管理服务费用标准，向上诉人收取物业管理服务费，综上，段丞的上诉理由不成立，仍应按照2.2元/月/平米的标准向富华物业公司支付欠交的物业服务费用，请求驳回段丞的上诉请求。富华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令段丞向富华物业公司支付自2013年9月1日-2019年2月28日物业服务费用19745元；2.判令段丞向富华物业公司支付自2013年9月1日-2019年2月28日垃圾处置费330元；3.判令段丞向富华物业公司支付违约金4883元(暂自2013年9月1日计算至2019年2月28日，应计算至实际支付时止)，以上金额合计24958元；4.本案诉讼费用等全部由段丞承担。一审法院认定事实：1.富华物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，段丞房屋位于呼和浩特市××区西户，房屋面积为135.74平方米，富华物业公司主张段丞房屋面积为136平方米但其提交证据欠缺证明力，一审法院不予采信。以上事实有富华物业公司提交营业执照、资质证书、2012年8月31日物业费专用收据以及本案庭审笔录在卷佐证；2.2011年11月20日，富华物业公司与建设单位内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定富华物业公司为聚泽园住宅小区提供物业服务，服务主要内容包括物业共用部位、共用设施设备以及公共场所、公共秩序等的维修、养护、运行和管理等，物业服务费用标准为住宅2.2元/月/平方米，业主或物业使用人应在每月前1日内履行交费义务，拖欠费用三个月以上的，物业服务公司可向违约方提起诉讼。本合同未约定期限，但从业主委员会成立并与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自然终止。另，段丞对富华物业公司主张的垃圾处置费不持异议。上述事实有富华物业公司提交的《前期物业服务合同》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.段丞于2012年8月31日按照2.2元/月/平方米的物业费标准交纳了一年度的物业服务费，至今尚欠2013年9月1日至2019年2月28日期间的物业服务费未付，段丞对欠付时间不持异议，富华物业公司提交2015年9月7日、2017年9月10日、2019年2月20日催费通知单证明其已经通过张贴方式向被告催收物业管理费及垃圾处置费。上述事实有富华物业公司提交催费通知单照片以及本案庭审笔录在卷佐证。现因段丞经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，富华物业公司为维护自身合法权益诉至一审法院。一审法院认为，富华物业公司是合法经营的物业服务公司，本案中，其依据《前期物业服务合同示范文本》具体为聚泽园小区业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，段丞作为聚泽园小区8号楼2单元5楼西户房屋的业主，上述合同对其具有约束力，其亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，段丞应当依约向富华物业公司交纳欠付物业服务费。关于诉讼时效的问题，《前期物业服务合同示范文本》中约定，业主应于每月前1日内履行交费义务，故每月应交物业服务费系独立之债，本案诉讼时效应自被告段丞逾期交纳物业服务费起计算三年，且每月应交物业服务费的诉讼时效应独立计算，而根据庭审举证情况可以认定，富华物业公司已经分别于2015年9月7日、2017年9月10日、2019年2月20日以张贴催费通知单于被告房门上的方式连续地积极地向段丞提出履行请求，构成诉讼时效中断的法定事由，故段丞提出的诉讼时效抗辩不成立。关于段丞拒绝交纳物业服务费的事由，其以并未签订物业合同，收费不合理为由拒绝缴纳物业服务费于法无据，一审法院对其该抗辩意见不予采纳，但其辩称的富华物业公司服务不到位并提交《会议纪要》等加以佐证，因富华物业公司认可该证据真实性，本院予以确认，该证据中反映的内容确能在一定程度上证实富华物业公司并没有切实履行《前期物业服务合同示范文本》中关于委托管理事项的约定，其实际提供的物业服务质量存在瑕疵，但又未达到相关法律规定的减收业主物业费用的程度，综合以上考虑后，仅对富华物业公司诉请的物业服务费用19709元(即：135.74平方米×2.2元/月/平方米×66个月)以及段丞不持异议的垃圾处置费330元予以支持，而就其诉请主张的违约金，因富华物业公司物业服务质量存在瑕疵，段丞并非无故拖欠物业服务费，故一审法院不予支持。综上，富华物业公司的诉讼请求部分符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、段丞于本判决生效之日起十日内一次性支付呼和浩特市富华物业服务有限公司2013年9月1日至2019年2月28日期间的欠付物业服务费19709元以及垃圾处置费330元，共计20039元(135.74平方米×2.2元/月/平方米×66个月十330元)；二、驳回呼和浩特市富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费212元(富华物业公司已预交，已减半)，由呼和浩特市富华物业服务有限公司负担42元，由段丞负担170元。本院二审期间，段丞、富华物业公司均未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，一审法院判决段丞按照2.2元/月/平方米的标准交纳欠付物业费是否有事实和法律依据。富华物业公司一审请求段丞按照《业主临时公约示范文本》约定的2.2元/月/平方米支付2013年9月1日-2019年2月28日欠付物业费。段丞上诉主张，其对物业费欠付时间无异议，但对物业费收费标准不认可。因富华物业公司提交的《业主临时公约示范文本》关于物业费的标准为2.2元/月/平方米，段丞提交的《业主临时公约示范文本》关于物业费的收费标准为空白，双方提交的《业主临时公约示范文本》关于物业费的收费标准不一致。2015年12月10日，业主代表与富华物业公司关于物业费的交纳签订了会议纪要，富华物业公司同意业主在2016年3月底前补缴物业费的，共计可减免9个月的物业费，折算后为每平方米每月1.65元-1.83元。过期未交的，不享受上述优惠政策，仍按每平米2.2元执行。同时也约定:“2016年底以后的具体收费政策，待待业委会成立后或届时确定。”本案中段丞主张物业费收费标准过高，但并未向本院提出其认为合理的收费标准或提交相应的证据证明相应的物业服务不能达到收费标准，其应当承担举证不能的不利后果。且会议纪要已经就欠付物业费做出让步，减免了部分物业费，段丞未在会议纪要约定时限内补缴物业费，按照会议纪要约定，过期未交的，仍按每平米2.2元执行。因段丞对逾期交纳物业费的时间亦无异议，且在此期间段丞作为小区业主享受了相应的物业服务，且段丞于2012年8月31日按照2.2元/月/平方米的标准交纳了一年度的物业服务费，富华物业公司与业主之间也未签订其它的物业服务合同，一审法院综合本案案件事实及双方履行合同过程中各自的过错程度，分析现有证据的基础上支持了富华物业的段丞按照2.2元/月/平方米支付物业费的诉讼请求，同时驳回了富华物业公司的要求段丞承担违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，段丞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由段丞负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二十八日（法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升