贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5620号 原告：聂庚，男，汉族，1984年12月10日出生住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张静、徐吉（实习），均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵霞林、张海威，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告聂庚与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张静，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂庚向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金，违约金计算以原告已付购房总款244350元为基数，按每日万分之0.5的标准，从2017年4月25日计算至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计13390元；3、被告支付原告开户费3329元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的涉案房屋，总价款244350元。原告支付了全部购房款。约定被告应于2015年3月31日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，逾期未履行该义务，被告自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但被告未按合同约定期限履行前述合同义务，构成违约。原告诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请的违约金计算终期错误。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记中心于2019年4月29日出具《瑞丰新城项目首次登记确认书》明确：予以办理该项目首次登记，故涉案房屋于2019年4月29日起可办理不动产权证书，且上述商品房中已缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的其他买受人也已取得《不动产权证书》，原告一直未将涉案房屋办证应当由其提交的资料交付给被告，致使办证滞后。因此，若被告担责，违约金计算终期应当截止至涉案房屋达到办证条件之日（2019年4月29日）止，同时，被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办证条件，请及时提交相关资料予以协助办证。六、原告诉请退还“开户费”3329元无事实依据。1、即便收取了部分开户费，原告的该项诉请已超过诉讼时效。2、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。3、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也是自行到相关部门缴纳完毕上述费用方得以使用上述相关设施，故无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城4-1-3003号房，价款244350元。合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”关于产权登记方面约定：被告承诺于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：“3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”补充协议约定：“办理方式是买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。合同签订后，原告向被告交付了购房款，支付开户费1329元，并向被告缴纳了办证费等费用。2013年7月10日，被告向原告交付了房屋。2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城项目首次登记确认书》。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年4月29日，毕节市不动产登记中心出具的《首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定：“被告应于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”被告于2013年7月10日交付房屋，本案违约期间为交房之日后推730日起算，即2015年7月11日至2020年7月6日（因办理转移登记的条件成就后，被告已于开庭时通知原告提交资料办理转移登记，故违约金截止）。被告提出诉讼时效抗辩，原告主张的违约金计算期限应受诉讼时效影响，违约金系按日计算，被告的违约行为处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告于2020年4月26日诉至本院，向前推算三年，即2017年4月25日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2017年4月26日至2020年7月6日（共1167天）的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。经核算，被告应支付原告的违约金为244350元×万分之0.5×1167天≈14258元。 关于被告辩称的逾期办证免责事由及违约金截止日期问题。首先，涉案房屋2019年4月29日已经取得初始登记，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠××疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 关于原告主张的开户费问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”因此，被告收取原告的上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费1329元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告聂庚申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂庚逾期提交办理商品房转移登记资料报产权登记机关备案的违约金14258元； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告聂庚开户费1329元 四、驳回原告聂庚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109元，由原告聂庚负担25元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷