辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再99号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：关杰，女，1962年8月20日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：赵星奇，辽宁铭星律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯华，辽宁铭星律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。再审申请人关杰因与被申请人沈阳轻工房屋开发有限责任公司（以下简称轻工公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2014）沈中民二终字第03025号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）辽民申5032号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人关杰的委托诉讼代理人赵星奇、郭凯华，被申请人轻工公司的委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关杰申请再审称，1.依法撤销沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00218号民事判决和沈阳市中级人民法院（2014）沈中民二终字03025号民事判决；2.依法驳回轻工公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由轻工公司承担。事实和理由：1.2006年9月，于强找到案外人赵某，称其在为轻工公司销售云顶大厦商品房，还说轻工公司现在缺少资金，向赵某分几次借款300万元。赵某正在为包括关杰在内的几个朋友买房子，便把消息告诉了关杰等人，关杰看了楼盘后，就委托赵某帮忙购买4套，并将购房款交给了赵某，之后赵某将购房款交给了于强。2.赵某及关杰的朋友苏胜文在轻工公司售楼处与于强签订了案涉商品房买卖合同，苏胜文在合同上代替关杰签字。于强将盖有轻工公司公章和法定代表人名章的商品房买卖合同、盖有轻工公司财务专用章的专用收款收据、盖有轻工公司公章的准住通知单等交给赵某（轻工公司公章、财务专用章、法定代表人名章都是真实有效的），轻工公司还派售楼处经理姜传辉与赵某一起到沈阳市房产局办理了商品房买卖合同房产备案登记。关杰办理了入住，装修了房屋，占有使用至今。3.一、二审判决认定事实及适用法律错误，作为一、二审判决认定事实及适用法律所依据的（2013）沈中民二终字第821号判决已被撤销。4.有新证据足以推翻原判决，即与本案购买房屋事实完全相同的刘斌、包少武购买商品房案，经法院再审后认定于强销售轻工公司的房屋构成表见代理，商品房买卖合同有效，并判决驳回了轻工公司的诉讼请求。本案原审判决因与新的再审生效判决结果相互矛盾，故应当改判。轻工公司再审辩称，一、轻工公司与关杰之间不存在房屋买卖关系。1.轻工公司向于强交付相关空白手续材料以及后续配合备案登记的行为，完全是为了让于强帮其办理银行贷款，并非委托于强销售房产，轻工公司没有出售房屋的意思表示。2.于强与赵某之间为借款抵押关系，于强以个人名义向赵某借款500万，扣除利息后实际收到400万，该笔款项明显不是购房款。并且该笔款项支付的对象是于强所在的主营业务为民间借贷的小额担保公司，实际收款人为该公司会计郝广志。二、关杰在本案中存在严重的主观恶意，其仅仅是赵某指定的商品房买卖合同备案人，而非案涉商品房的买受人，且其明知案涉的款项并非购房款，而是赵某向于强的个人借款。三、案涉款项严重低于市场价格，即包括案涉房屋在内的12套房屋，每平方米仅为1576元，而同时期的市场售价为每平方米6000元，已构成明显不合理低价。且案涉两张收条付款人处填写为“赵力”，存在明显瑕疵。四、轻工公司虽然开具了收款收据，但是该收款收据的形成原因完全是于强诈骗犯罪所致，不能单凭此收款收据就推定关杰已经完全履行了付款义务。综上，案涉商品房买卖合同理应认定无效，并撤销案涉房产的备案手续。轻工公司向一审法院起诉称：1.请求判决确认以轻工公司为“出卖人”，关杰为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢1-17-2号房屋的《商品房买卖合同》无效；2.请求判决关杰协助轻工公司到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3.请求法院判决关杰承担本案法院受理费。一审法院认定事实：2006年11月6日，关杰与轻工公司签订四份商品房买卖合同，约定关杰购买轻工公司开发的位于沈阳市和平区文萃路24-1号1-10-1号、24-2号1-17-2号、24-2号1-18-2号、24-2号2-23-1号房产，建筑面积依次分别为200.01平方米、201.73平方米、201.73平方米、201.73平方米，单价均为每平方米3,500元，付款方式为签合同时一次性付清全款，价款依次分别为700,035元、736,055元、736,055元、736,055元，价款合计2,908，200元。合同中其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均为空白。四份合同的“关杰”签名均不是关杰本人签署，均由案外人赵某代签。四份合同均已办理备案登记。本案的涉案房产为沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号房产，关杰持有轻工公司开具的涉案房屋准住通知单及专用款收据（收款日期为2006年11月6日，收据号码为0297042）。关杰持有的2010年7月5日的垃圾清运费收据、物业费收据（2006年12月1日-2010年12月31日）、装修资料工本费收据、电梯费收据（2010年7月1日-2011年6月30日），均由云顶大厦服务中心开具。涉案房产从2005年起由沈阳万维物业服务有限公司提供物业服务。一审法院另查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的[2009]沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告人于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、***、吕波、赵某、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1,200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：1、证人李晓东（即本案轻工公司法定代表人）证实，于强告诉其董进融资没成后，又欺骗说不用董进做了，要把房产抵押向商行贷款。因为其公司要贷款1,500万元，于强讲要用3,000万元的资产作抵押，于强让其准备27套房产，用这些人名到房地产大厦备案。大约在2006年10月6日，其公司准备的27套商品房销售合同及与之配套的转账收据交给于强，并要求于强用转账支票作抵押，于强给其留了6张支票，一张是华夏银行的70万元转账支票，其余5张是农村信用社的转账支票，总计金额在1,165.5万元。贷款根本没办下来，于强搪塞不是年底银行不能贷款了，就是银行对房地产业不支持。2007年7月份，有些身份不明的人持其公司给于强提供的27套房产销售合同、准住单、转账收据来其公司办进驻手续，才知道于强把这批27套房产私自处理了。2、证人李某证实，于强以要到盛京银行为其公司办理房屋贷款为名，于2006年10月6日从其公司售楼处取走27套买受人为空白的商品房买卖合同、专用款收据、房屋准住单等相关手续，并留下收条，并给其公司开具5张农村信用社和一张华夏银行总计1,165万元的空白支票作抵押，后来其公司得知于强将上述房产出卖和抵押，欠款未给其公司使用的事实。……5、证人赵某证实，于强将云顶大厦12套房产以880万元卖给其，因于强欠其300万元，实际给于强550万元的事实，并证实于强将这12套房子是卖给其，不是抵押借款的事实。10、证人郝某证实，……于强卖给赵某12套房子，听于强说共四、五百万元，一部分是其取的……。公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日，问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：赵某等；问：赵某抵押几套，答：十二套；问：赵某干什么的，答：放高利贷的；问：专用款收据开的什么人名，答：赵某指定的人名；问：开进驻单交物业费怎么回事，答：借钱的人要求的；问：你同赵某拿来多少钱，答：500万，在合同备案后，扣了100万利息，实际给我400万；问：房产是正常售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手放出去的，就是赵某等。2007年11月29日，问：外欠款及利息多少钱，答：欠赵某750万，她要900万，等等；问：你把董进的1500万现金干什么了，答：还赵某一部分，等等；问：赵某十二套房产备案手续在哪办的，答：房地产大厦，备案人名是赵某指定的；问：李晓东和你有没有什么委托，让你处理云顶大厦的房产，答：没有；2007年11月29日问：你拿云顶大厦的房产备案合同、收款收据，是出卖还是抵押，答：抵押；问：有合同吗，答：没有，就是我个人给出的欠条，在借款人手里；问：你抵押给赵某十二套房产手续前，是否欠钱，答：欠一百多万；问：这十二套房产给赵某，是否有原先借款和这次融资有关系，答：没有关系，和这十二套房产抵押借款两回事；问：十二套房产给赵某后，她究竟给你多少钱，答：共计500万，扣了利息100万，给我400万；问：钱在哪里交易，答：一百万支票交给郝某，另三百万转郝某卡上了；问：赵某讲在合同备案后，在房地产大厦交给你180万现金，这事有没，答：没有。公安部门对第三人赵某的询问笔录记载，2007年11月19日，问：你与于强有业务往来吗，答：有，我借过他钱，2007年3月左右，第十笔是300万元。问：总计先后借多少钱，什么时间借的，答：次数非常多，想不起来了；问：借款利息多少，答：月息3-5%；问：于强主动还的，还是你要的，答：有部分主动还的，也有部分是我拿刀向他要的。2007年12月18日问：你现在做什么工作，答：合伙做纺织生意；你与于强出于什么样的关系，你向于强借款，答：押车、押房、押支票入押公司手续，这样我才借于强钱；问：于强把云顶大厦的房产手续包括备案合同、转账收据等，有十二套房产给你，你给了于强多少钱，答：于强在交给我十二套房产手续时，欠我三百万，我实际交给于强一百八十万现金，交给郝某二百万现金，二百万支票；问：你交于强这一百八十万现金，在哪交的，答：在于强车里；问：但是谁在场，答：就我和于强；问：你给郝某二百万现金，二百万支票时同时给的吗；答：应该同时给的吧，我想不起来了；问：在哪给的，答：在房地产大厦门口给的郝某；问：你知道郝某是干什么的吗，答：是于强的会计；问：这几笔都是什么时间交的，答：都是2006年的11月初交的；问：你给于强这些款及交给郝某款及支票，他们都出收条吗，答：郝某给我出了收条，于强把房子给我了，我就没要收条，房子备完案后，我把于强欠款的欠条三百万换给了于强；问：于强给你这十二套房产按多少钱一套给你的，答：3500元一平米给的；问：备案的人名是你指定的吗，答：对呀；问：这些人是干啥的，答：我从这些人手里拿的现金，我就得用这些人名；问：都叫什么名，答：关杰四套、包少武四套、刘斌四套；问：你从关杰手中结果多少钱，答：我替关杰买的房子；问：你从包少武手中借过多少钱，答：包少武、刘斌他们两个人，我共借了三百万，于强原来欠我的款里有关杰的款；问：于强原来向你借的款里三百万，含你从关杰手借的款吗，答：这钱不包括关杰的款；问：你是在什么情况下，从于强手中买的房子，答：于强欠我的款还不上了，我没办法才从于强手中买的这些房子，我也是无奈；问：你同关杰什么关系，答：原来在一些做买卖认识的；问：这些房产（云顶大厦十二套）你备案给关杰、包少武、刘斌，按什么价格给的答：给关杰按3500元一米给的，包少武、刘斌是我用的这两个人名，实际他俩的八套房产是我自己的；问：十二套手续在谁手里，答：我手里八套，关杰四套；问：你说从关杰手中什么时间借过款，答：做买卖的钱放我手，就是同关杰做买卖的钱；问：你给关杰的钱用了吗，答：我给关杰押房子用了，她原来也说有合适的房子，给她整一套；问：十二套房产备案谁去的，答：售楼处姓姜的、于强的会计郝某，我们三个去的；问：你付这些房款什么时间付的，答：在备案之前付的款，备案表出来之后，我付的款，合同后出来的；问：于强卖给你云顶大厦的十二套房产时，怎么对你讲的，答：于强说，开发商等着用钱，再有就是还欠我的钱，于强当时就是这么讲的；问：于强在什么地点和你谈的卖你云顶大厦房子的事，答：在车上谈过，在云顶大厦售楼处谈过，在其他地方谈过；问：于强和你谈买云顶大厦房产的时间，是什么时间谈的，答：2006年10月份；问：这之前你催过于强还你借款没有，答：经常催，于强当时手里没有钱，才卖云顶大厦的房子还我款；问：于强用云顶大厦这十二套房产是向你抵押借款，还是卖给你这十二套房产，答：买给我的；问：于强卖你这十二套房产有协议吗，答：没有。问：你知道于强是干什么的，答：开担保公司，什么公司都开，还搞建筑。2008年2月26日问：于强还你款项时，没用现金给过你吗，答：用现金给过，也就是一、两次吧，但每次也就二、三万元现金。公安部门对郝某询问笔录记载，2007年12月10日问：赵某给于强多少钱购房款，答：四、五百万吧；问：你取了多少钱，答：七、八十万吧；问：钱交给谁了，答：于强：问：赵某其他房款怎么交的于强，答：其余款赵某交的于强，我没经手；问：你给赵某写收条没，答：记不清了：问：于强还赵某钱这事你知道吗，答：知道；问：还了多少钱，答：有银行转账凭证条的有一千多万，还有现金交易的记不清了。2007年12月20日问：赵某和于强之间借贷利息是多少，答：最少4、5分，多则1、2角；问：赵某在房地产大厦附近交过你二百万现金、二百万支票吗，答：记不清了。2008年1月14日问：2006年11月9日左右，你收到赵某交的云顶大厦房款究竟多少钱，答：我记得是四、五百万：问：你当初给赵某写收条了吗，答：好像是写过，我忘了。公安部门对轻工公司售楼部经理姜传辉的询问笔录记载，2008年11月20日问：于强当时拿走多少套手续，答：二十七套，当时空白的、没有买受人的；问：二十七套房子的备案人，有哪些人去售楼处看过房子，答：我记着只有闻春海去看过；问：关杰、包少武、刘斌这三个人去售楼处看过房子吗，答：没有去过，只有赵某去看过；问：这十二套房子怎么备的案，答：于强让我去房地产大厦备案，他手里拿着空白合同，从兜里拿出一张纸，按着纸上的人名填写商品房和同；我按于强填的合同做的备案；问：你知道这十二套房子实际是谁买的，答：不知道。上述刑事案件中于强交给赵某的12套房屋（文萃路24-2号1-10-1号、1-17-2号、2-19-1号、2-23-1号、1-18-2号、1-20-2号、2-17-2号、1-11-1号，文萃路24-1号1-9-1号、4-4-1号、1-10-1号、1-6-2号）商品房买卖合同总计房款为8，877，645元，合同于2006年11月6日均已备案，赵某实际给付郝某（于强的会计）400万元。本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的12套房屋之一，因轻工公司主张商品房买卖合同无效，故起诉来院。一审法院认为，轻工公司与关杰之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，轻工公司并无将房产出卖给关杰的意思表示。轻工公司将商品房买卖合同、专用收款收据、准住单等交给于强，以及办理商品房买卖合同备案的目的是为了办理银行贷款，而非出售。从于强的刑事判决书及于强在公安机关的供述中可以印证。其次，于强没有出卖房屋的意思表示，尽管关杰及案外人赵某在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的十二套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，就是赵某等，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物；案外人赵某在公安机关也述称，在押车、押房等情况下，才给于强借款。第三、双方的房屋买卖行为明显有悖房地产的交易习惯。1、关杰一次性购买四套商品房，房屋价款2,908，200元，而商品房买卖合同并不是由本人签订，均是由案外人赵某代签，同时商品房买卖合同仅填写了房屋地址、面积、价款、付款方式等事项，而对于房屋面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及轻工公司承担违约责任等事项均空白；而一般购买人在购买大件商品，尤其是购买房产时，一般都会尽到审慎的注意义务，本案的关杰行为明显不符合常理。2、根据[2013]沈中民二终字第821号民事判决书中认定的事实，赵某“购买”的十二套房产，实际只支付给于强400万元，其实际价格明显低于购买诉争房屋的价格。第四、关杰陈述购房款系由关杰将房款交给赵某后，由赵某购买的，但根据案外人赵某在公安机关的陈述，是因与关杰合伙做买卖，关杰的钱在赵某处，由赵某代为购买的房屋，二者的陈述互相矛盾，不能互相认证；同时关杰提供的2,550,000存款回单，只能证明赵某名下的存款情况，并不能证明赵某的存款系由关杰存入。综上，关杰主张其与轻工公司之间系房屋买卖关系的证据不足，一审法院不予采信。关于关杰提出的应为善意取得的抗辩意见，根据法律规定，善意取得的构成要件为受让不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，虽然本案诉争的房产已经办理备案登记，但如前所述，关杰并不能举证证明其已经按照合同的约定支付了相应的房款，且不具备购买商品房的真实意思表示，故一审法院对关杰的抗辩意见不予采信。综上，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，而系关杰与案外人于强以关杰、轻工公司之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的关杰与案外人于强间的借款关系，侵害了轻工公司的合法权益，故应当认定关杰、轻工公司签订的商品房买卖合同无效，即关杰取得诉争房屋无事实及法律依据，关杰应当协助轻工公司撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院判决：一、确认沈阳轻工房屋开发有限责任公司与关杰之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、判决生效之日起十日内，关杰协助沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，由关杰负担。关杰不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并由轻工公司承担本案的诉讼费用。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为，本案的争议焦点为关杰与轻工公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。首先，本案涉及商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成的，轻工公司也否认与关杰签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的供述签订的商品房买卖合同是作为借款的抵押，并无出卖房屋的表示，轻工公司对其“卖房”的行为不是其真实的意思表示。其次，尽管案外人赵某在公安部门的询问笔录中陈述及关杰自己主张，诉争房产为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都基于其与赵某之间的借款关系，开进住单、交物业费都是借钱人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向案外人赵某借款作为抵押物。关杰购买诉争房屋每平方米价格为3,500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形。依据关杰提供的诉争商品房买卖合同，合同中对于交房期限逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖于交易习惯。综合上述事实，不能认定关杰与轻工公司存在商品房买卖关系，本院二审对关杰提出“关杰是合法取得本案诉争房屋，与轻工公司的商品房买卖合同合法有效。一审法院认定轻工公司没有出售商品房的意思表示，理由不能成立，于强与赵某曾有过借款关系，不能否定关杰与轻工公司商品房买卖合同的效力，一审判决认为关杰不能认定为商品房的买受人没有根据，关杰是善意取得，其合法权益应受到法律的保护”的上诉主张及理由，均不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由关杰负担。本院再审对一、二审判决查明的事实予以确认。本院再审认为，本案再审中的争议焦点是：以关杰名义与轻工公司签订的商品房买卖合同效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，轻工公司提起诉讼请求确认以该公司名义与关杰签订的房屋为和平区文萃路24-2幢1-17-2号《商品房买卖合同》无效，而根据生效刑事判决认定的事实可知，本案中的涉案《商品房买卖合同》是由于强骗取轻工公司相关房产手续后与赵某签订。另根据赵某在公安机关的陈述，赵某从于强手中购买包括本案案涉商品房在内共计12套，这些房产在备案登记时备案给了刘斌、包少武、关杰。现关杰主张本案涉案《商品房买卖合同》有效。本院认为，生效刑事判决认定于强系骗取轻工公司27套商品房销售手续，与他人签订商品房买卖合同，由此可见，于强并未取得轻工公司授权，即签订本案涉案《商品房买卖合同》时，于强并没有轻工公司的代理权限。因此，在关杰认可本案涉案《商品房买卖合同》有效的情况下，认定涉案《商品房买卖合同》是否有效应判断于强的行为是否构成表见代理。本院认为，于强以轻工公司名义签订商品房买卖合同的行为，关杰有理由相信于强有代理权，于强的行为已经构成表见代理。具体理由如下：首先，涉案《商品房买卖合同》主要条款完备，轻工公司在该合同上加盖公章。涉案《商品房买卖合同》列明：房屋出卖人为轻工公司，买受人为关杰；所购商品房为和平区文萃路24-2幢1-17-2号；商品房建筑面积共201.73平方米；房屋价款为每平方米3,500元。由此可见，涉案《商品房买卖合同》已经对买卖合同当事人、商品房的坐落、价格等合同主要条款进行了约定。轻工公司还在该合同书上加盖了公章，同时该合同还加盖有轻工公司法定代表人李晓东个人名章。因此，合同相对人有理由相信于强持有的加盖轻工公司公章的合同是经过轻工公司同意的，同时也有理由相信出卖商品房的一方就是轻工公司。至于轻工公司主张涉案合同未对违约责任等进行约定，应为无效的问题。本院认为，双方涉案合同未对违约责任等进行约定，不影响合同的效力，就未约定的内容发生相关争议可以通过合同法的相关规定处理。至于关杰本人未在该合同上签名是否影响合同效力问题，在关杰认可并主张合同有效的情况下，合同是否是关杰本人签名并不影响涉案合同的效力。其次，现有证据能够证明关杰一方已经支付了涉案《商品房买卖合同》房款。根据郝某在公安机关的陈述以及郝某给赵某出具的两张“收条”可知，郝广志曾代于强收到赵某给付的4,000,000元。2006年11月6日轻工公司还为关杰出具了“专用收款收据”，该收据表明付款人为“关杰”，数额为706,055元，收款事由列明：“24-2#1-17-2号，面积201.73㎡”，该收据加盖有轻工公司财务专用章。现轻工公司不能否认《专用收款收据》的真实性，也没有证据证明关杰没有交付购房款，故应认定关杰一方已经按照合同约定支付了房款。再次，轻工公司为涉案合同到房产登记部门办理备案登记并为关杰出具准住通知书等行为，也能够使合同相对人相信于强系轻工公司有权代理人。轻工公司售楼部经理姜传辉在接受公安机关的询问时陈述称，是其本人按照于强的要求给包括本案《商品房买卖合同》在内的十二套《商品房买卖合同》办理了合同备案。另外，轻工公司还为关杰出具了“准住通知书”，该通知书载明：“关杰女士购买位于和平区文萃路24号云顶大厦24-2号楼1单元17-2室，建筑面积201.73㎡，允许进住，请于10日内携带相关证件办理进住手续”，轻工公司在该份通知书上加盖合同专用章。上述证据可以证明，轻工公司为涉案《商品房买卖合同》办理备案登记并为关杰办理入住通知，即使上述行为都是于强欺骗轻工公司的行为，作为合同相对方的关杰一方仍然是有理由相信于强的行为是经过轻工公司授权的，轻工公司没有证据证明关杰一方明知于强没有代理权而与于强签订涉案《商品房买卖合同》的事实。综上所述，涉案《商品房买卖合同》的签订、款项支付、合同备案等行为过程中的房屋买卖手续均有轻工公司加盖的公章，甚至委派自己公司工作人员协助于强，因此，作为合同相对方的关杰一方有理由相信于强系轻工公司代理人，于强行为构成表见代理，涉案《商品房买卖合同》对轻工公司具有法律效力。关于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》实为于强借款的担保，轻工公司应当提供证据加以证明，但现有证据中只有于强在接受公安机关讯问时曾称是向赵某借款，但由于于强与本案存在利害关系，且只有于强本人的陈述再无其他证据佐证，本院无法采信于强该陈述。因此，在现有证据不足以证明轻工公司主张的情况下，轻工公司应该承担举证不能的不利后果。至于轻工公司主张涉案《商品房买卖合同》约定价格明显过低，不符合常理的问题，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”涉案《商品房买卖合同》约定的价格为每平方米3,500元，轻工公司加盖公章的“专用收款收据”记载的收款数额为706,055元，上述合同价格由合同双方自愿协商订立，对轻工公司具有约束力。况且，房产价格的确定由多种因素决定，不能事后以明显不合理低价为由否定合同签订时真实的意思表示，轻工公司该抗辩理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）沈中民二终字第03025号民事判决和沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00218号民事判决；二、驳回沈阳轻工房屋开发有限责任公司的诉讼请求。一、二审案件受理费共计300元，均由沈阳轻工房屋开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 韩 鹏审判员 安一凌审判员 戈利利二〇二〇年七月二十九日法官助理陆政贤书记员冷立皎本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。