呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1175号上诉人(原审被告)：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区团结小区社区服务网点综合楼1-3-1302，1304。法定代表人：张玲杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蒋养利，女，现住浙江省乐青市。委托诉讼代理人：马燕芳，内蒙古信真律师事务所律师。原审被告：山东展鸿华商装饰工程有限公司，住所地山东省济南市历下区师东路4号。法定代表人：徐森，该公司董事长。委托诉讼代理人：申春华，山东国盾律师事务所律师。原审第三人：武秀峰，男，汉族，现住呼和浩特市。原审第三人：李艳霞，女，现住呼和浩特市新城区筑福城小区一号楼4单元402。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰公司）因与被上诉人蒋养利、原审被告山东展鸿华商装饰工程有限公司（以下简称展鸿公司）、原审第三人李艳霞、武秀峰房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，并向当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司上诉请求：依法撤销呼和浩特市回民区人民法院作出的(2019)内0103民初2622号民事判决之内容,重新审理此案并依法改判上诉人不承担责任。事实和理由：一审判决事实不清,适用法律错误,应当予以撤销。一、一审判决事实不清。一审期间上诉人向法庭提交了上诉人与原审被告山东展鸿公司(傅耀辉)签订的《抵顶房屋协议》,上诉人、被上诉人及山东展鸿公司(傅耀辉)三方签订的《抵顶房屋转让协议》,上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,上诉人多支付山东展鸿公司(傅耀辉)工程款的相关财务付款、结算凭证,以及山东展鸿公司(傅耀辉)主动将本案所涉房屋退还上诉人的《协议书》等等证据,上述证据足以证明上诉人收回该套房屋的合法性,但是一审判决在上诉人提交诸多证据的情况下却认定上诉人“是否存在工程款纠纷,是否向展鸿公司多支付工程款,被告尖峰公司对此未举证”,因此上诉人认为一审判决事实不清,应当予以撤销。二、上诉人与被上诉人、山东展鸿公司(傅耀辉)三方共同签订的《抵顶房屋转让协议》中第二条的约定不是格式条款,一审判决适用《合同法》第四十条,适用法律错误。《合同法》第39条2款规定“当事人为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款”为格式条款。因此,格式条款是指在当事人订立合同过程中提供格式条款一方不与相对方就格式条款内容进行协商的条款。本案中上诉人与被上诉人、山东展鸿公司(傅耀辉)签订的《抵顶房屋转让协议》第二条约定“如发现有超付工程款或乙方履行合同违约,质量存在瑕疵及交工后出现质量问题未及时改正的,甲方有权无条件收回该房屋并可以任意处置,该房屋所有权涉及第三人及其他人的一切事宜均由乙方自行负责解决、处理。”是三方当事人经过协商并一致同意认可后共同签订的,而且如果当事人不同意可以不签字确认。另外,该条款也明确约定上诉人收回房屋后该房屋所涉及第三人及他人的一切事宜均由乙方山东展鸿工程款(傅耀辉)负责解决和处理,因此,该条款不存在免除上诉人责任,加重、排除被上诉人主要权利的情形,不属于《合同法》第四十条规定情形。综上,上诉人请求二审法院查清事实依法改判。蒋养利辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同真实有效，是双方的真实意思表达，该内容不违反法律强制性规定，且被上诉人蒋养利已经交付了全部房款，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三十五条、第三十六条规定，买受人支付房屋价款75%以上的，出卖人主张取回标的物，法院不予支持。二、上诉人与被上诉人展鸿公司签订的抵顶房屋转让协议是上诉人预先制定的，在本合同中已经排除了房屋购买人及蒋养利的主要权利，根据合同法53条规定，故意或重大过失，造成对方损失的条款无效，而本合同中的条款已经明显的损害了被上诉人的利益，应视为无效条款。退一步讲抵顶协议第二条成立，那么抵顶协议中第三条约已经约定了甲乙双方已确定甲方以该房屋抵顶乙方工程款的金额为110166元，也就是说第二条虽然约定了一种假设条件，但第三条双方又再次明确了工程款的具体金额，否定了第二条的约定。三、上诉人所称多付工程款，在本案起诉前上诉人并未告知被上诉人其多付跟工程款需要收回房屋，其行为对被上诉人蒋养利不发生任何法律效力，同时上诉人在本案中提交的证据均是其单方或没有得到展鸿公司认可的结算协议，包括其收房通知，这些证据不能作为其收回房屋的证明材料。综上，我们认为一审认定事实清楚，适用法律正确。应予以维持判决。展鸿公司辩称，第一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人与上诉人并不存在任何的施工合同关系，也没有签订过任何房屋抵顶协议，以及上诉人在上诉状中所陈述的因超付工程款所签订的退房协议书。在一审中答辩人也向法庭提交了我方的公章以及财务章，来证明上诉人所提交的盖有我单位公章财务章的相关资料中印章的虚假。答辩人和上诉人不存在任何的合同关系，上诉人所陈述的已经向我方支付工程款的事实不存在，答辩人没有收到过上诉人支付的任何工程款项，并且答辩人就上诉人所提交的所有资料中关于答辩人印章的虚假以及伪造的和我方有关的合同一案，已经向其所在地的刑警支队进行报案，故上诉人所陈述的事实不存在。武秀峰、李艳霞经本院依法传唤未到庭，亦没有提交书面答辩意见。蒋养利向一审法院起诉请求：1、请求判令尖峰公司、展鸿公司履行合同，向蒋养利交付呼和浩特回民区水岸新巢项目2号楼2单元1704号房屋，价值50万元，2．请求尖峰公司、展鸿公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年1月17日,蒋养利(丙方)与尖峰公司(甲方)、展鸿公司(乙方)签订《抵顶房屋转让协议》,合同约定:甲方抵顶乙方工程款的房屋为水岸新巢项目××楼,约93.89㎡,房款总价即抵顶工程款的金额为1110166元。乙方将该抵顶房屋转让给丙方,转让费及相关事宜乙方、丙方另行确定。乙方及甲方为丙方办理该房的相关手续。如发现有超付工程款或乙方履行合同违约、质量存在瑕疵及交工后出现质量问题未能及时改正的,甲方有权无条件收回该房屋并可任意处置。为方便丙方办理该房屋相关手续,甲方同意与丙方签订《商品房买卖合同》。二、同日,蒋养利与尖峰公司签订《商品房买卖合同》,尖峰公司向蒋养利出具了购房款收据。蒋养利于2017年1月17日和2017年1月19日分两次向第三人李艳霞、武秀峰转账共计360000元。第三人将上述购房款转账给付耀辉指定的账户。三、2018年2月8日,案外人霍某将蒋养利所持有的上述《抵顶房屋转让协议》、《商品房买卖合同》的原件从蒋养利手中收回,现该原件均由尖峰公司持有。四、2017年1月17日,蒋养利与尖峰公司、展鸿公司签订的《抵顶房屋转让协议》上,展鸿公司代表人处签名为“傅耀辉”,该协议所盖公章与展鸿公司当庭提交的公章在形状与大小上均不一致,在展鸿公司提交的公司缴纳社保明细表中,没有“傅耀辉”的名字。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：蒋养利与尖峰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？尖峰公司能否以三方签订的《抵顶房屋转让协议》中“如发现有超付工程款或乙方履行合同违约、质量存在瑕疵及交工后出现质量问题未能及时改正的，甲方有权无条件收回该房屋并可任意处置。”的条款约束房屋买受人的权利？本案中蒋养利、尖峰公司双方签订的《商品房买卖合同》，尖峰公司作为出卖人，蒋养利作为买受人，该合同内容不违反法律强制性规定，为合法有效，双方应当承担各自相应的合同义务。本案中，尖峰公司以与展鸿公司存在多付工程款为由对抗蒋养利的交付商品房请求权，将蒋养利作为买受人取得房屋的权利设定为不确定的权利，其与展鸿公司的工程合同纠纷不应当约束蒋养利，该约定违反公平原则，依据《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，该条款中排除了房屋买受人的主要权利，应当确认为无效条款，对买受人无法律约束力，尖峰公司作为交付房屋的义务人应当向蒋养利履行交付义务。至于尖峰公司与展鸿公司是否存在工程款纠纷，是否向展鸿公司多付工程款，尖峰公司对此未举证，且该法律关系不属于本案审理范围，故一审法院对于尖峰公司的抗辩意见不予采纳。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向蒋养利交付呼和浩特回民区水岸新巢项目2号楼2单元1704号房屋；二、驳回蒋养利其他诉讼请求。案件受理费8800元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点为尖峰公司是否应向蒋养利交付涉案房屋。根据本案事实，尖峰公司在2016年8月23日以涉案房屋抵顶支付展鸿公司1110166元之后，仍然向展鸿公司拨付了4笔工程款共计9.6万；抵顶房屋一套，抵顶工程款962116元；应扣生活清理费：43000元；2017年12月20日尖峰公司与展鸿公司结算时核减金额521158元。现尖峰公司主张超付180余万元工程款，却要收回房屋。尖峰公司没有收回抵顶的最后一套房屋即第6套房屋，而是收回第5套房屋即案涉房屋，不符合常理。在商品房买卖关系中,买受人取得房屋是主要合同权利，尖峰公司依据签订的《抵顶房屋转让协议》中第二条约定主张收回房屋，该约定系免除了自己责任，将蒋养利作为买受人取得房屋的权利设定为不确定的权力，排除了蒋养利作为买受人的主要权利,违背公平原则。本院认为，上诉人尖峰公司已将蒋养利的购房款纳入了已拨付的工程款中予以确认，尖峰公司与蒋养利另行签订了《商品房买卖合同》，双方签订的合同合法有效，双方均应按约定履行合同，尖峰公司向蒋养利出具了收据，蒋养利作为房屋的买受人已经完成了付款义务，尖峰公司理应履行交房义务。故对尖峰公司的上诉理由，本院不予支持。综上所述，内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 鄂晓红审判员 戴玉英二〇二〇年七月十六日（法官助理 高海俊书记员 雎 洁