山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异73号异议人（被执行人）：聊城大运**置业有限公司，住所地：聊城经济开发区物流园区内新北环南卫育北路东。法定代表人：吕玉锋，董事长。申请执行人:四川省华昌建筑工程有限公司，住所地四川省仪陇县新政镇望云路。法定代表人：曹建国，总经理。在本院执行申请执行人四川省华昌建筑工程有限公司（简称华昌公司）与被执行人聊城大运**置业有限公司（简称**公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人（被执行人）**公司对本院对其名下的商品房预售资金监管账户采取执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人**公司称：异议人因三期在建项目建设需要，根据山东省政府《山东省商品房预售资金监管办法》等文件规定，与聊城市住房和城乡建设局(以下简称聊城市住建局)签订《聊城市新建商品房预售资金监管协议》，并在聊城市住建局指定的聊城农村商业银行股价有限公司光岳路支行专户共计储存商品房预售资金5115409.2元。按照《山东省商品房预售资金监管办法》的规定，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有比较大的风险，因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。该条款的立法目的也是为了最大限度的保护施工方和购房者的合法权益。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办法[2013]17号)要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。监管资金在监管期内，只能用于支付工程款，由省、市各级项目审批权限实行层级监管，并实行专户存储、专项支取，任何单位和个人不得挪用、扣留。但贵院因华昌公司申请强制执行(2020)鲁1502执1219号案件，对异议人储存的商品房预售资金采取了执行措施，严重违反了法律规定，应当予以撤销。综上，请贵院依法审查并撤销对异议人缴纳的商品房预售资金采取的执行措施。申请执行人华昌公司称：一、异议人提交的《聊城市新建商品房预售资金监管协议》无法证明贵院冻结的资金系被监管的资金。1、根据异议人提交的《聊城市新建商品房预售资金监管协议》无法认定该协议签署的时间。作为有国家行政机关作为合同当事人的协议，签署的合同中对订约时间书写为“26/6”，乙方、丙方更是未书写签约时间，此情况明显不符合常理。故对该协议的真实性、合法性不予认可。2、《山东省商品房预售资金监管办法》规定，商品房预售资金监管有确定的期限，异议人未证明该资金尚在监管期。3、商品房预售资金监管协议中应予以载明商品房预售资金监管额度。商品房预售资金监管按照工程建设进度一般分为4个控制节点，每个控制节点流程的监管资金留存比例不一样。不能认为监管账户内的所有资金均为被监管的资金，超过留存比例内的资金、超过监管期的资金，都不是被监管的资金。二、商品房预售资金不是逃避司法查封的避风港。1、商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，即是购房人缴纳到特定账户的特定资金。商品房预售资金监督管理，维护的是商品房交易双方合法权益（即商品房销售房和购房人的权益）。政府住建部门对涉案账户监管的目的是为了加强商品房预售、规范商品房预收款使用行为，保证预售资金用于本项目建设。商品房预售资金监管的立法本意是为了保障购房者合法权益而对开发商使用预售资金行为进行规范，并不是对人民法院强制执行的禁止性规定。2、根据最高人民法院（2016）712号《关于请协商、研究商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务的有关问题的复函》的精神，商品房预售款性质上属于房地产开发企业所有。另外，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户的资金应属于开发商所有。3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条明确了人民法院不得查封、扣押、冻结财产的范围，商品房预售资金并不是法院不得查封、扣押、冻结的范围。故人民法院有权冻结、划拨商品房预售款。三、本案执行的债权正是建设本项目的工程款，应当依法冻结并执行。《城市房地产管理法》第45条明确规定：商品房预售所得款，必须用于有关的工程建设。另在工程施工期间，该资金监管账户拨付的工程进度款是发包人根据建设工程形象进度的不同阶段，按照承包人完成的工程量，支付给承包人的工程价款，是工程项目竣工结算前发包人工程投资支付的最主要方式。根据本案生效法律文书（2019）鲁1502民初8094号案中双方签订的《建设工程施工合同》约定的施工地点为“聊城大运**国际汽配城物流仓储中心柳园路西、新北环南”与异议人提交的《聊城市新建商品房预售资金监管协议》中的监管项目**国际汽配城司机之家及坐落位置为“柳园路与北外环交界处，柳园路以西、北外环路以南”地址一致，而且均为同一项目“**国际汽配城”。用该项目的监管资金支付该项目的工程欠款，理所应当。综上所述，异议人的异议没有任何事实依据和法律依据，其异议目的是为了拖延执行时间，滥用诉讼权利，浪费司法资源。故贵院应对其异议请求不予受理或裁定驳回申请。本院查明，本院于2019年9月5日立案受理了原告华昌公司与被告**公司建设工程施工合同纠纷一案。经审理，本院于2019年12月6日出具（2019）鲁1502民初8094号民事判决书，判决如下：一、被告聊城大运**置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川省华昌建筑工程有限公司工程款2817111.21元；二、被告聊城大运**置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告四川省华昌建筑工程有限公司工程款利息(利息:以697111.21元为基数自2015年12月15日起、以1720000元为基数自2017年12月15日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止;以2847111.21元为基数，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止);三、驳回原告四川省华昌建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费58125.6元，减半收取29062.8元，原告承担14645.3元，被告承担14417.5元。该判决生效后，被告未履行付款义务。经申请执行人华昌申请执行，本院于2020年4月2日立案执行。执行过程中，本院于2020年4月7日冻结被执行人**公司在山东省农村信用社联合社账号为2840×××99账户内的银行存款300万元，2020年4月26日，本院将上述冻结款项中的280万元划拨至本院账户15×××88内。后被执行人认为其名下该银行账户内的资金为商品房预售资金，该账户为监管账户，对本院该冻结、扣划行为提出执行异议。另查明，被执行人**公司（乙方）与聊城市住房和城乡建设局（甲方）、聊城农商银行（丙方）签订《聊城市新建商品房预售资金监管协议》一份，编号为：10-0111-2019-011-02-007，合同内容为：为维护预售商品房交易双方合法权益，加强新建商品房预售管理，确保预售商品房按期竣工交付使用，根据《山东省商品房预售资金监管办法》(以下简称《监管办法》)及有关法律、法规规定，经甲、乙、丙三方协商一致，现就本协议第一条约定的项目(楼宇)的商品房预售资金的收存、使用和监督管理事项订立如下协议，共同遵守。第一条项目(楼宇)概况项目名称**国际汽配城司机之家项目座落柳园路与北外环交界处，柳园路以西，北外环路以南，铁路专线以北。监管范围司机之家开户银行聊城农商银行监管账号2840×××99。第二条甲、乙、丙三方要按照《监管方法》和有关规定的具体要求办理预售资金监管相关业务。第三条甲方为上述项目商品房预售资金的主管部门，乙方为开发上述项目商品房的房地产开发企业(××)，丙方为办理上述项目商品房预售资金监管的监管银行。第四条监管期间自本协议生效之日起至上述项目取得竣工综合验收备案证之日止。……第十一条监管账户存入资金达到规定的监管资金留存比例(监管额度)后,乙方可按照工程施工进度申请使用。第十二条乙方使用预售资金须保证用于该预售项目（楼宇）工程建设，不得挪作他用。……第二十条司法等有关部门依法对监管账户进行冻结或扣划预售资金时，丙方应出示证据，说明预售资金及监管账户的性质。丙方出示证明后，有关部门仍要求冻结或划扣的，丙方应将有关情况于当日书面告知甲方等合同条款。合同落款处仅在聊城市住房和城乡建设局后面标有“26/6”字样,其他无落款时间。本院认为，本案争议的焦点是本院在执行本案中能否冻结、扣划被执行人的商品房预售资金问题。首先，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据相关法律规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有的原则，购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。其次，由于开发商预售的商品房属于期房，对于购房者而言，具有较大的风险，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。2013年3月26日，国务院以《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求各地制定本地区商品房预售资金监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。政府住建部门对案涉账户监管的目的是为了加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，保证预售资金用于本项目建设。该系列规定系针对与商品房开发建设有关主体如何监管使用商品房预收款所作的规定。该三方签订的约束三方当事人的监管协议，不能约束人民法院依法实施的查封、冻结等公法行为。对被执行人的商品房预售资金账户的冻结，不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第五条之不得查封、扣押、冻结的法定情形。本案异议人未履行生效法律文书确定的义务，本院冻结、扣划其案涉账户存款，于法有据，并无不当。异议人要求解除对上述案涉账户冻结、扣划并返还扣划款280万元的异议理由，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人聊城大运**置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向山东省聊城市中级人民法院申请复议。审判长  朱立杰审判员  毛英民审判员  王玉霞二〇二〇年七月十五日书记员  袁 靖