河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8546号上诉人（原审被告、反诉被告）：梁浩，男，汉族，1980年6月14日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安伟龙，男，汉族，1973年4月18日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：申炎瑞，河南嵩峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦玉玲，女，汉族，1967年6月22日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王振东，郑州市登封市少林法律服务所法律工作者。上诉人梁浩因与被上诉人安伟龙、秦玉玲租赁合同纠纷一案，不服河南省登封市人民法院（2020）豫0185民初192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。上诉人梁浩上诉请求：撤销登封市人民法院（2020）豫0185民初192号民事判决，依法改判或者发回重审；一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，宾馆经营权转让行为已经取得了房东秦玉玲的同意，转让行为有效，转让协议不应解除。二、一审法院依据秦玉玲事后反悔的行为，就判令解除已正常签订并已履行的协议，没有法律依据，是对正常经济交易秩序的破坏，也是对梁浩合法权益的严重侵犯。三、一审判决依据的证据未考虑证据的真实意图，不具有客观真实性，导致依据事实错误，作出了错误判决。被上诉人安伟龙辩称：一审认定事实清楚，证据合法，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人秦玉玲辩称：一、原审判决认定事实完全正确。上诉状称一审庭审中已经查明2016年8月5日前三方就宾馆经营权口头达成协议，纯是无中生有。纵观原审判决书，根本没有上述的字样及内容。上诉人如此陈述实质自欺欺人。梁浩与安伟龙2019年8月5日所签订的房屋转让协议，秦玉玲作为房东是否知情是否同意？通过原审庭审三方提供全部证据，按时间顺序均在8月5日之后，特别是安伟龙与梁浩确认合同无效纠纷一案中，秦玉玲作为案外人对法庭出具了情况说明及询问笔录，均证实秦玉玲对房屋转让合同不知情不同意。特别是原审庭审笔录中他们协议签订的事不知情、不知道。充分证明秦玉玲对梁浩和安伟龙2016年8月5日所签订的房屋转让合同不知情不同意。二、秦玉玲在二审中向法院提供的与梁浩的微信记录，足以证明秦玉玲对2016年8月5日梁浩、安伟龙的行为不知情、不同意。三、原审判决所依据的证据真实有效，上诉状称的理由依法不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。同时因梁浩违约，给秦玉玲造成损失继续扩大，秦玉玲将保留依法追偿的权利。安伟龙向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告梁浩签订的房屋转让协议；2．请求法院判决被告返还原告105000元，并支付利息（按照银行同期利率计算）；3．本案诉讼费由被告承担。秦玉玲向一审法院提出反诉请求：1.判令二反诉被告支付反诉原告房租损失4万元（共5万元，已付1万元，下欠4万元）；2.二反诉被告依法支付其所欠反诉原告水、电费900.2元；3.本案反诉费由二反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年8月23日，案外人刘冰冰为甲方，梁浩为乙方，秦玉玲为丙方，三方签订了宾馆转让协议，约定甲方同意将自营的位于登封市少室路的旅客之家宾馆全套设备、证照转让给乙方使用，客房19间，门市1间，转让费共计9万元，具体财产包括房屋现有的全部设备、设施、装饰类等，还有乙方认可的其他东西，具体物品以详细登记表为准。同日，秦玉玲为甲方，梁浩为乙方，双方签订了房屋租赁合同（以下简称为涉案房屋租赁合同），约定甲方将位于少室路北段东十一巷的旅客之家（含标间十间、普通间九间、门市房一间以及旅馆业经营许可证副本、卫生许可证、上传系统及监控设备）出租给乙方继续做旅馆使用，租期三年，自2017年8月23日至2020年8月22日，每年租金5万元，房屋租赁押金2000元；并约定乙方对所租房屋不能擅自与人合租、转租、或转作他用，租赁期内如需转让，须经甲方同意，并向甲方交纳特种行业许可证及上传系统使用费1万元后方可转让。2019年8月5日，梁浩为甲方，安伟龙为乙方，双方签订了房屋转让协议（以下简称为涉案房屋转让协议），约定甲方将一宾馆转让给乙方，转让价格105000元，付款方式采用一次性支付完毕；甲方于合同生效之日将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。合同签订后，安伟龙交付梁浩转让费105000元，梁浩将涉案宾馆交付安伟龙。但因安伟龙与梁浩商议转租时未事先与秦玉玲协商，秦玉玲知道转租一事后与梁浩就转租事宜产生矛盾，秦玉玲最终不同意梁浩将涉案宾馆转租给安伟龙。2019年8月23日，安伟龙将涉案宾馆的钥匙及相关手续交还给秦玉玲。之后，安伟龙、梁浩及秦玉玲就转让费及房租问题未能达成一致，安伟龙起诉至原审法院。2019年8月10日，因涉案宾馆转租一事安伟龙与秦玉玲发生纠纷，安伟龙向登封市公安局报警，登封市公安局巡逻特警大队处警，在接处警登记表上显示：“……经了解情况，安伟龙从上一任旅客之家旅馆的租赁人梁浩手中承租的旅客之家，因梁浩与房主的租赁合同还有一年，所以在向梁浩付10万元转让费后未联系房主。2019年8月10日，房主来旅客之家讨要房租时才知道已转让，而未通知房主秦玉玲，房主让转租人梁浩及现租赁人安伟龙三方签转租协议，梁浩不接电话……”。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。一、关于安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议的性质。秦玉玲辩称安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议约定将宾馆的占有、使用、收益与处分权转让给安伟龙，严重侵犯了秦玉玲的合法权益，应为无效协议。根据庭审查明，安伟龙及梁浩均认可二人签订的转让协议是针对涉案宾馆的转租及对涉案宾馆内部设施的转让，而非转让涉案宾馆的所有权。因此，秦玉玲的该项辩由不成立，原审法院不予采纳。二、安伟龙与梁浩签订的房屋转让协议是否应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”；该法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，梁浩将承租的涉案宾馆在未经出租人秦玉玲同意的前提下，与安伟龙签订转租协议，且在协议签订后，仍未与秦玉玲协商一致，秦玉玲最终不同意将涉案宾馆转租给安伟龙，以致安伟龙与梁浩签订的协议无法继续履行，安伟龙无法经营宾馆，因此，安伟龙诉请要求解除与梁浩签订的协议符合法律规定，原审法院予以支持，梁浩应退还安伟龙转让费105000元。因安伟龙与梁浩没有涉案宾馆转让设施的交接清单，原审法院无法确定安伟龙需退还的具体设施，原审法院对此无法处理。另外，安伟龙诉请支付利息，无法律依据，原审法院不予支持。三、反诉原告秦玉玲的反诉请求是否应支持。梁浩与秦玉玲签订的房屋租赁合同约定租赁期内如需转让，须经秦玉玲同意，但梁浩在与安伟龙签订协议之前未经秦玉玲同意，签订协议后仍未与秦玉玲协商一致，因此，梁浩已违反涉案房屋租赁合同的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，梁浩应赔偿因违约行为给秦玉玲造成的损失。对于秦玉玲主张的房租损失，参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准，原审法院酌定梁浩赔偿秦玉玲房租损失3万元，秦玉玲诉请房租损失超过的部分，原审法院不予支持。对于秦玉玲主张的水、电费损失900.2元，秦玉玲未提交证据证明，原审法院不予支持。对于秦玉玲诉请要求安伟龙赔偿损失，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，解除安伟龙与梁浩于2019年8月5日签订的房屋转让协议，由梁浩退还安伟龙转让费105000元，由梁浩赔偿秦玉玲房租损失3万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，登封市人民法院判决如下：一、解除原告安伟龙与被告梁浩于2019年8月5日签订的房屋转让协议；二、被告梁浩应于判决生效之日起十五日内退还原告安伟龙转让费105000元；三、反诉被告梁浩应于判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告秦玉玲房租损失3万元；四、驳回原告安伟龙的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告秦玉玲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2400元，反诉受理费411元，由被告梁浩负担。本院二审期间，梁浩、安伟龙未提供新证据。秦玉玲提供一组微信聊天记录证明2019年8月5日梁浩与安伟龙签订协议秦玉玲不知情，并且多次要求梁浩把事情解决掉，但是一直没有回音，或者是遭到拒绝。梁浩质证称：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。秦玉玲提交的聊天记录是2019年8月8日之后的，内容只能反映秦玉玲事后反悔不能证明在2019年8月5日之前秦玉玲的主观认识。本院对当事人二审争议事实的认定与原审判决认定事实一致。本院认为，上诉人梁浩在与刘冰冰、秦玉玲签订受让宾馆协议时，三方签订了书面协议，梁浩在与安伟龙签订转让协议时也应与秦玉玲一起签订书面协议。根据一、二审相关证据，可以认定秦玉玲对之前的转让事实并不追认。梁浩的上诉请求证据不力，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据实处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2811元，由上诉人梁浩负担。本判决为终审判决。审判长  张建军审判员  董忠智审判员  李继军二〇二〇年七月三十日书记员  汪 雨