上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5211号上诉人(原审被告)：印震豪，男，1993年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：魏艳，上海路森律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海蓝颜餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：高红生，总经理。委托诉讼代理人：汪红彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人印震豪因与被上诉人上海蓝颜餐饮管理有限公司(以下简称“蓝颜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53192号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人印震豪上诉请求：撤销一审判决除第四项之外的其他全部判决主文，驳回蓝颜公司一审诉请。事实和理由：己方认为涉案的租赁合同不应判令解除而应继续履行理由如下：1、己方虽然有逾期缴纳租金、管理费的请况，但逾期缴纳系己方行使不安抗辩权，蓝颜公司在履行租赁合同过程中有过错在先。本案的蓝颜公司系俗语称的“一房东”，其本身依靠转租及对转租的次承租人进行管理而获取收益。因此，作为蓝颜公司除依照租赁合同约定收取租金管理费之外，蓝颜公司对与其签订租赁合同的次承租人进行管理应当是蓝颜公司的主要义务。本案当中，蓝颜公司将房屋分租给包含己方在内的多家商户，在合同履行过程中，蓝颜公司擅自提高水电费的缴纳标准，强迫己方缴纳不是由己方全部使用的水电费并且在未征得各次承租人同意的情况下强行要求己方向他人收取水电费明显有过错在先。己方认为在蓝颜公司明显存在过错的情况下应限制其合同约定解除权的行使，否则明显侵害了蓝颜公司的权利。2、本案审理过程中，己方依照合同约定补缴了2019年10月15日应缴交的费用，并且在后续过程中继续缴纳了2020年1月15以及2020年4月15日应预付的各项租金及管理费。蓝颜公司也收取了上述费用且未向己方提出过任何异议。由此可见，己方与蓝颜公司已经以实际行为达成了合同继续履行的意思表示。3、关于违约责任，己方认为虽然己方有逾期缴纳租金及管理费的情况，但诉讼过程中己方及时进行了补缴且客观上也未给蓝颜公司造成任何损失，至于逾期缴纳的违约金，己方也愿意在一定范围内给予蓝颜公司合理的补偿，一审在未考虑蓝颜公司过错在先的情况下判令合同解除，客观上是会造成合同双方的损失扩大。另，己方认为关于逾期未办理营业执照注销迁移手续的违约金不应予以支持，理由是蓝颜公司于2019年11月7日发函给己方通知解除合同，其后于2019年11月11日即起诉至法院要求以法院判决书的形式确认合同解除。蓝颜公司在案件审理过程中以答辩的形式要求合同继续履行，故己方认为在法院判决书确认合同解除的判决文书生效之前，双方的合同效力处于待定状态，己方不负有注销迁移营业执照的义务，一审法院直接判令承担逾期注销或迁移营业执照的违约金明显不当且与合同解除的违约金明显重合。被上诉人蓝颜公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。蓝颜公司向一审法院起诉请求：1、确认蓝颜公司、印震豪之间的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；2、印震豪支付己方自2019年11月1日至11月7日的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)6,183元、物业费140元；3、印震豪支付己方自2019年11月8日起至实际搬出之日止的房屋使用费(每天3,000元)、物业费(每天20元)；4、印震豪支付己方逾期缴纳租金违约金17,886元；5、印震豪支付解约违约金79,500元；6、印震豪立即将房屋返还给己方；7、印震豪支付未办理营业执照注销手续的违约金，按2,650元每天自2019年12月7日起支付至实际注销或迁出之日止。一审法院认定事实如下：上海市静安区芷江中路XXX号XXX-XXX层房屋产权人为案外人顾某某，房屋用途为店铺，建筑面积388.69平方米。2016年5月10日，顾某某与案外人陈某签订《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给陈某，租赁期限自2016年7月11日至2024年7月10日，陈某有权将商铺分割转租给第三方。2019年3月5日，陈某与蓝颜公司签订《房屋租赁合同》，将上海市静安区芷江中路XXX号-XXX号出租给蓝颜公司，租赁期限自2019年3月28日至2024年3月27日，陈某同意蓝颜公司对房屋进行转租、分割转租或转让。2019年4月8日，蓝颜公司(甲方)与印震豪(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所出租的房屋；房屋坐落为上海市静安区芷江中路XXX-XXX号西首一大间(以下简称“系争房屋”)，建筑面积约100平方米；甲乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已视察过该房屋的现状，并对该房屋的适用性、可利用空间、位置及套内容积、实用性能、共享部位、共享设施等均无异议，房屋按照现状交付；甲方租赁该房屋给乙方经营便利店使用；租赁期限自2019年4月9日至2024年3月27日止；装修免租期自2019年4月9日至2019年4月30日止，免租期内不用缴纳租金，但须支付物业管理费及因使用产生的水、电、通讯等费用；房屋每月租金26,500元，物业管理费600元；房屋租金在租赁期内第一、二年不递增，第三年递增6%……；房屋租金3个月一付，先付后用，每期租金应提前15日交付；应付的任何一期租金发生部分或全部逾期的，每逾期一日，则乙方按总租金的1%向甲方支付违约金；具体交租日期为2019年4月8日81,300元，2019年7月15日81,300元，2019年10月15日81,300元，2020年1月15日81,300元，2020年4月15日81,300元……；乙方在合同签订时支付租赁保证金79,500元；乙方应在本合同租赁期满或提前解除后的2日内返还该租赁房屋，未经甲方同意无正当理由逾期返还该房屋的，除承担相应的违约责任外，每逾期一日，乙方还应按30元/平方米/天(建筑面积)向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态；合同到期后，内部固定装饰部分，乙方不得拆除，自然保留，甲方不对其做任何补偿；乙方应当于合同租赁期满、或合同解除后30天内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销和变更手续，否则每逾期一天，应向甲方支付合同标准租金三倍的违约金；乙方拖欠租金或税费、电费等其他费用超过5天的，守约方可书面通知违约方解除合同，违反合同的乙方，应向守约方按月租金的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，还应补足造成的损失与违约金差额部分。合同签订后，印震豪支付保证金79,500元，并按期支付了前两期的租金、物管费。审理中，双方均认可系争房屋自2019年5月1日起计付租金。印震豪对系争房屋进行了装修，2019年6月底装修完毕。由于公共事业部门开具的账单针对芷江中路XXX号，而该号实际有3家商铺，印震豪遂在装修中分装了独立电表、水表，自装修完毕后开始计数使用，但公共事业部门开具的账单仍针对总表。印震豪以系争房屋地址注册公司并办理了营业执照，与案外人上海福满家便利有限公司签订《合作经营合同》，于2019年7月初起在系争房屋对外经营“全家便利店”。2019年9月，蓝颜公司要求印震豪支付水、电费共12,959.3元。其中，电费单价1.2元，共10,716度；水费单价5.5元，共18.2立方米。印震豪支付了12,800元，余款未付。随后，印震豪就水电费计费标准及数量向蓝颜公司提出异议，要求按公共事业部门收费标准缴费并解决与同号其余两家商铺的分摊问题，在上述问题解决之前，暂不付租金。因未收到第三期租金，蓝颜公司于2019年10月20日发函给印震豪，要求其在收到该函2日内支付租金、物业费及违约金；如逾期未收到上述款项，则原租赁合同即刻作废，蓝颜公司将强制收回房屋。蓝颜公司在该函中还表示，对于印震豪提到的缴付电费事宜，蓝颜公司不再过问；电费缴纳的事亦不影响印震豪使用房屋，不构成拒绝或拖延支付房租的理由。蓝颜公司在本案审理中表示，收费标准系参照商业标准收取，且由于印震豪未支付装修期间的水、电费，故12,959.3元中亦包含该部分费用。2019年10月23日，蓝颜公司向印震豪发送告知书，表示因印震豪未依2019年10月20日函件要求支付款项，亦未收到任何回复，故通知房屋租赁合同即刻解除，要求印震豪2日内搬离房屋，赔偿3个月的租金的违约金及其他损失。2019年11月6日，蓝颜公司向印震豪发送通知函，通知解除《房屋租赁合同》，要求印震豪立即搬离。该函印震豪于2019年11月7日签收。2020年1月7日、15日，印震豪各向蓝颜公司支付81,300元，转账备注为租金、管理费。蓝颜公司坚持要求解除合同，同意将上述款项在印震豪应付金额中扣除。一审另查明：芷江中路XXX号2019年6月26日至7月25日总水费为132.33元，2019年7月26至8月25日总水费为122.88元。上述两期账单均由蓝颜公司先行支付，之后账单则由印震豪支付。公共事业部门供水单价2.62元，污水处理单价2.34元。芷江中路XXX号2019年7月产生的总电费为9,521.82元，2019年8月产生的电费为9,574.51元。其中2019年8月平时用电量9,232度，谷时用电量4,018度。上述两期账单均由蓝颜公司先行支付，之后账单则由印震豪支付。公共事业部门平时用电单价0.853元，谷时单价0.423元。印震豪2019年8月单独用电量为12,852度。一审审理中，印震豪表示，其在签订合同后还向蓝颜公司支付中介费70,000元，如合同解除，蓝颜公司应予返还。蓝颜公司认可收取70,000元，但表示系口头约定的进场费，不属于本案处理范围。一审法院认为，蓝颜公司与印震豪签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方理应恪守。合同明确约定每期租金应提前15日支付，拖欠租金或税费、电费等其他费用超过5天的，可书面通知解除合同。本案中，因装修免租期至2019年4月30日止，故实际从2019年5月1日计租。按照3个月为一期的约定，第三期租金对应期间为2019年11月1日至2020年1月31日，该期租金应于2019年10月15日前支付，且不应以蓝颜公司催告为前提，亦不应以有保证金为由不予支付。2019年10月20日，蓝颜公司发函催缴，并明确限定了交款期限。但印震豪未予理睬，在本案2019年12月16日的谈话笔录时仍表示不支付，直至2020年1月才在咨询律师后补缴。虽然租赁双方2019年9月因电费分摊问题出现争议，但认为电费存在多收的情况，可以在应交租金范围内酌情少交，不应拒不履行支付租金的主要合同义务。虽然印震豪事后予以补救，但付款行为已超过蓝颜公司给予的最终付款期限。考虑到蓝颜公司已多次通过口头和书面的方式要求印震豪支付租金，而印震豪均未以积极态度沟通或履行，故蓝颜公司有权行使单方解除权。解除合同的意思表示其实在2019年10月23日的函中已相当明确，但因双方未能明确该函件的送达时间，蓝颜公司以2019年11月7日印震豪签收第二封解约函的时间作为合同解除时间并无不当，予以确认。对于印震豪逾期支付的租金，蓝颜公司有权主张滞纳金，但其主张的滞纳金标准过高，参照其逾期时间酌情调整为2,048元。合同解除后，印震豪应当及时搬离系争房屋并办理营业执照注销或迁址手续。因合同约定承租人返还房屋时按照正常使用后状态返还，故印震豪可以无需将房屋恢复至毛坯状态。2019年11月7日后，印震豪仍继续占有使用房屋，故蓝颜公司有权主张占有使用费，但合同约定的占有使用费标准过高，酌情调整至每月27,100元。对于印震豪未及时办理营业执照注销或迁址手续的违约金，酌情调整认定为27,500元。鉴于合同解除系因印震豪违约，故蓝颜公司有权主张解约违约金。综合考虑印震豪违约情形及蓝颜公司的损失，酌情确认为26,500元。印震豪已支付的保证金79,500元及其在审理中支付的162,600元应与其应付款项相抵扣。至于印震豪可能多支付的电费及其主张应退的中介费，因其坚持要求合同继续履行，并未就此提出反诉，故本案中不予认定，当事人可另行处理。一审法院判决如下：一、上海蓝颜餐饮管理有限公司与印震豪签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、印震豪应于判决生效之日起七日内清空上海市静安区芷江中路XXX-XXX号西首一大间中的自有物品，并将该房屋归还给上海蓝颜餐饮管理有限公司；三、印震豪应于判决生效之日起十日内支付上海蓝颜餐饮管理有限公司2019年11月1日至2020年3月31日的房租、物业费、房屋使用费共计135,500元及自2020年4月1日至房屋实际返还之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月27,100元计；四、印震豪应于判决生效之日起十日内支付上海蓝颜餐饮管理有限公司逾期付款滞纳金2,048元；五、印震豪应于判决生效之日起十日内支付上海蓝颜餐饮管理有限公司逾期未办理营业执照注销迁移手续的违约金27,500元；六、印震豪应于判决生效之日起十日内支付上海蓝颜餐饮管理有限公司解约违约金26,500元；七、印震豪已支付保证金79,500元及其在本案审理中支付的162,600元应与上述第三至六项应付款项抵扣，抵扣后尚有剩余的上海蓝颜餐饮管理有限公司应予返还。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，印震豪提供中国建设银行客户回单，用以证明其于2020年4月15日支付蓝颜公司房屋租金物业费81,300元。蓝颜公司表示，前述支付情况有待核实，为了确保一审判决的既判力和稳定性，可在判决生效后一并结算。本院认为，根据已经查明的事实，印震豪未按合同约定期限支付租金，在蓝颜公司多次催缴后仍未支付，已经构成违约，蓝颜公司有权行使单方解除权。印震豪认为诉讼后其已补付租金，合同可继续履行。印震豪后续在一审中的支付行为，无法否定其之前逾期支付租金的既定违约事实，亦不影响蓝颜公司据此行使单方解除权。印震豪认为蓝颜公司擅自提高水电费标准，存在明显过错，故己方不支付租金系行使不安抗辩。印震豪占有使用系争房屋，应依约支付相应期间的租金。印震豪以水电费支付标准存在争议为由拒付租金，不属于法律规定的不安抗辩事由，水电费支付标准争议完全可以通过其他合法途径予以妥善解决。需要指出的是，印震豪以水电费支付标准争议为由拒付租金，其对于自身行为后果应已有明确认知。印震豪认为房屋租赁合同不应解除、应当继续履行的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审对于租赁合同解除以及解除时点认定意见，符合案件事实，本院予以认同。房屋租赁合同解除后，承租人应当搬离、返还系争房屋，并支付欠付的租金、物业费以及房屋使用费。一审对于前述内容的诸项判决正确。印震豪未在合同解除后30日内未自行将营业执照注销或办理迁址手续，应根据合同约定支付违约金。一审根据案件情况，已对违约金进行调低，公平合理。上诉人印震豪关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，一审关于印震豪已付保证金等款项的处理意见正确，本院予以维持。上诉印震豪的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,235元，由上诉人印震豪负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 余 艺二〇二〇年七月一日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……