上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异158号案外人：蔡某某，女，1954年7月18日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市崇安区。委托诉讼代理人：陈琳，江苏云崖律师事务所律师。原告：顾君浩，男，1985年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：陈金环，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐炜。被告：陈国平，男，1968年8月11日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈国华，男，1973年9月3日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈金环，女，1968年5月4日出生，汉族，住江苏省无锡市。第三人：上海光正实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：顾君浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。本院在审理原告顾君浩诉被告无锡华宸置业发展有限公司(以下简称“华宸公司”)、陈国平、陈国华、陈金环，第三人上海光正实业有限公司(以下简称“光正公司”)民间借贷纠纷一案中，依照顾君浩的申请，保全查封华宸公司名下位于江苏省无锡市通扬南路XXX号XXX号楼XXX号系争房屋。案外人蔡某某不服，主张上述房屋的所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人蔡某某称，其于2018年7月23日与华宸公司签署《汇普金融大厦房屋买卖合同》(以下简称“《房屋买卖合同》”)，向华宸公司购买系争房屋，并已付清全部房款人民币(以下币种均为人民币)556,000元。合同签署后，华宸公司将房屋交付，双方同时又签署《汇普金融大厦委托租赁合同》(以下简称“《委托租赁合同》”)，将系争房屋委托华宸公司对外出租。经案外人多次催促华宸公司办理网签、房产证等手续，该公司均未理睬，故未过户的责任不在案外人。现系争房屋被本院(2019)沪02民初96号案件(以下简称“民初96号”)查封，系首封。根据我国司法解释的相关规定，案外人的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故申请解除对系争房屋的查封保全措施。原告顾君浩辩称，《房屋买卖合同》约定于2019年12月31日前交付系争房屋，而该房屋于同年8月5日已被司法查封。案外人蔡某某提供的证据，无法证明其在上述查封前，已合法占有该不动产，其未实际控制、管理使用该房屋。案外人提供的支付价款凭证载明，收款人为陈金环等，无法证明其已经付清全部房屋价款。华宸公司早就于2019年1月29日取得系争房屋的产证，即便案外人已于2018年7月付清房款，其完全有能力在查封前办理不动产过户登记手续，但其未办理。根据《委托租赁合同》中第七条关于无条件回购物业的条款，案外人与华宸公司之间是否真实购房，还是名为买房实为借贷存疑。综上，原告请求驳回案外人的异议请求。被告华宸公司述称，案外人蔡某某所述购房位置及付款情况，以及提供的《房屋买卖合同》及付款记录等均真实。原告顾君浩要求华宸公司销售房屋以归还借款，并同意在该公司归还对应抵押物的借款本息后解除抵押以配合华宸公司的正常销售。因原告违约，导致该公司无法给买房人办理手续。华宸公司已按约归还了系争房屋所有借款本息，原告应配合华宸公司办理该房屋的过户手续。被告陈国平、陈国华、陈金环未发表答辩意见。第三人光正公司述称，其同意原告顾君浩的答辩意见。本院查明，在审理原告顾君浩诉被告华宸公司、陈国平、陈国华、陈金环，第三人光正公司民间借贷纠纷一案过程中，本院依据原告的财产保全申请，于2019年7月31日作出民初96号民事裁定书，裁定冻结华宸公司的银行存款128,176,904.11元或者查封该公司相同价值的其他财产及权益。同年8月6日，本院查封华宸公司名下包括系争房屋在内的共134套房屋。案外人蔡某某不服，向本院提出书面异议。另查明，根据案外人蔡某某(乙方)提供的证据复印件等，其于2018年7月23日与华宸公司(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价为556,000元，于签约当日前支付总房款的50%，即278,000元，于2018年10月23日前支付总房款50%，即278,000元；甲方应于2019年12月31日前将具备交付条件的系争房屋交付给对方；在签约后的365个工作日之内，甲方直接将系争房屋报产权机关取得房产证权属证书，如系甲方原因导致乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书，甲方应在90日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿违约金，本合同自动解除等。该合同复印件上未见甲方签署日期。2018年7月23日和11月24日，华宸公司分别向对方开具收据三份，金额及收款事由分别为278,000元(房款)和60,000元(609装修费)，以及278,000元(609房款，已付清)等，收款方式分别为“刷卡”和“转帐”。此外，案外人分别提供时间为2018年7月17日的《账单详情》复印件一份，以及当月18日至同年11月24日期间，户名为案外人的“交通银行个人客户交易清单”、上海浦东发展银行无锡分行“交易对手打印单”等复印件四份，对方户名(名称，或商户)分别为南京市徽航房地产营销策划有限公司、无锡市汇普金融大厦物管中心，以及陈金环等。又查明，2018年7月23日，案外人蔡某某(甲方)与华宸公司(乙方)签订《委托租赁合同》，约定甲方同意将涉及系争房屋经营管理所有事项委托乙方处理，租赁期限自2018年7月23日起至2028年7月23日止；租金收益每半年支付一次，前一年租金收益已在甲方签订房屋认购合同时直接优惠，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付，即第一年的租金收益于2020年1月23日后7日内支付，以此类推；甲方在合同期限达到十年的前三个月可以向乙方提出受让，乙方同意以当时所购房款的110%的价格收回该物业等。乙方未在该合同上签署日期。再查明，系争房屋的权利人为华宸公司，用途为酒店式公寓，发证日期为2019年2月1日。2019年8月28日，无锡市梁溪区人民法院因(2019)苏0213民初9276号案件轮候查封系争房屋。以上事实，有本院民初96号民事裁定书、协助执行通知书、案外人提供的《房屋买卖合同》、《委托租赁合同》及收据、《账单详情》、“交通银行个人客户交易清单”、“交易对手打印单”复印件、无锡市不动产(房屋)登记簿证明，以及本院的审查笔录等证据证实。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，案外人蔡某某提供的购买系争房屋的相关合同、收据及交易账单清单等复印件，华宸公司虽对其真实性未提出异议，但案外人提供的交易账单清单，收款方均非华宸公司，不足以证明案外人已付清全部房款的事实。案外人仅凭《委托租赁合同》复印件等，而无相应履行合同的证据，即提出将系争房屋委托华宸公司对外租赁的主张，因未提交华宸公司实际对外出租的证据等，故本院难以认定案外人已实际占有使用该房屋。华宸公司已于2019年2月1日取得系争房屋产权证，办理相关过户手续并无障碍，但双方仍约定签订合同365个工作日内，再行办理相关房产证权属证书，导致该房屋被本院保全查封，相应的风险责任案外人应予承担。综上，案外人异议请求不符合应予支持的法定情形，不足以排除本院对系争房屋的保全查封，应予驳回。系争房屋登记在华宸公司名下，属该公司所有，本院依据原告顾君浩的申请，保全查封该房屋符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回蔡某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。法官助理薛凤来审判长 吴 俊审判员 徐 庆审判员 徐 江二〇二〇年七月二十八日书记员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。