江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2335号原告：连云港瑞和物业管理有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：陈守勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐进，该公司职员。被告：江艳玲，女，1978年9月3日出生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港瑞和物业管理有限公司（以下简称瑞和物业公司）与被告江艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瑞和物业公司的委托诉讼代理人徐进、被告江艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付拖欠的2015年8月1日至2020年3月31日止物业费、公共能耗费共计3023元（物业费0.45元×92.17平方米×56个月为2323元；公共能耗费150元÷12个月×56个月为700元）；2、请求法院判令被告支付物业服务费逾期违约金共计1069元；3、请求法院判令被告支付因催收所产生费用共计120元；4、请求法院判令被告承担本案律师费用200元，共计3414元；5、请求法院判令被告承担诉讼费。庭审中，原告申请撤回第二项、第三项、第四项诉讼请求。事实与理由：原告与业主委员会签订《物业服务管理合同》，服务期限为2015年8月1日至2020年7月31日，合同约定由原告为被告所在的万得园提供物业管理服务。被告系万得园业主，物业面积为92.17平方，按约定应当向原告交纳从2015年8月1日起至2020年3月31日止的物业管理费及违约金等费用共计4093元。经过原告多次催要，但被告至今却拒不履行自己的交费义务。据此，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告江艳玲辩称，1、物业前期服务协议是我签字的，但是买房的时候签了一大堆字签完就走了，也不知道签的是什么，合同里面有写原告要绿化、环境卫生、秩序维护、公共设备、交通管理、维修维护、服务与管理这些都是原告的职责；原告专业操作人员应当有资格证书、岗位证书等、不得占有小区公共设备及改善等，但原告很多都做的不到位，被告不是不想给物业费，而是原告把小区搞的脏、乱、差，人身也不安全，如原告把事情都做好了，被告就愿意交这个费用。2、物业乱搭乱建，车库还有开设棋牌室、车库改造自营小店、快递等；垃圾到处都是，卫生太差；车辆停放在消防通道；小区墙面、门上全部张贴小广告虽然拆除了，但还都是胶；我们家住一楼，窗户外的草比窗户还高；我的厨房窗户外面公共区域漏水，有老太太来接水去菜园浇水；小区没有绿化全部都拔掉了用来种菜，种菜用粪水浇太臭；没有消防用具在消防栓内；单元门全部是坏的；公共车库门口乱放问题纸盒太多；还有住户一楼阳台自发性改造小花园；车胎被恶意划掉造成自行车到现今还处于报废状态，门锁被人恶意堵眼，物业管理公司服务过程未能履行服务合同约定的形成过错应当承担相应的法律责任，需物业赔偿。3、要求物业公司将存在的问题妥善解决后才缴费，要求财务公示，业主委员会成员及推选物业方式公示，物业属于几级范围及其职责公示，物业所聘用人员是否具有物业所需证件公示，小区车位收费、公示审批手续，告知业主收费标准，物业公共财产问题例如物业做小广告的利润是否应当与住户平分。4、其中2017年1月至2018年6月无人居住，物业费用需扣减。本院经审理认定事实如下：2011年6月29日，被告江艳玲（乙方）与连云港国大物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方购置房屋座落位置为本市海州区，建筑面积91.59平方米；乙方办理入住手续时需一次性缴纳一年物业管理服务费用，并预交公共分摊水电费150元；住宅按建筑面积每月每平方0.45元。协议还约定了其他相关事项。2015年8月1日，原告瑞和物业公司（受托方、乙方）与连云港市万得园小区第一届业主委员会（委托方、甲方）签订《物业管理服务合同》约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，停车费用等；并负责按照国家规定和双方约定代收代缴有关水电费用；委托管理期限为五年，自2015年8月1日起至2020年7月31日止；住宅小区物业管理服务费按产权面积每平方米0.45元每月；住宅小区物业服务费由乙方按季直接向业主收取，乙方应在收费前10日向缴费业主公布上一次物业服务收费明细账单并接受业主查询。合同还对双方权利义务、物业管理服务质量标准与目标管理等其他相关内容进行了约定。另查明，被告江艳玲系本市海州区业主，建筑面积91.59平方米。本院认为，原告瑞和物业公司与连云港市万得园小区第一届业主委员会签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为万得园小区提供物业服务，应按照合同约定提供相关服务。被告江艳玲作为小区业主，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运转的保障，也是业主应尽的义务。被告向本院提交的照片可反映该小区内物业服务存在瑕疵，结合本案，本院依法酌情对物业服务费予以扣减20%，故被告应当缴纳的自2015年8月1日起至2020年3月31日止期间共计56个月的物业服务费为1846.45元（0.45元/月/平方米×56个月×91.59平方米×80%）。关于公共能耗费，原告已提供相关费用产生的票据，且该费用系代收代缴费用，故原告主张公共水电费700元（150元÷12个月×56个月），本院予以支持。上述费用共计2546.45元，该款项被告应给付原告。原告撤回第二项、第三项、第四项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。被告江艳玲辩称，其自2017年1月至2018年6月房屋无人居住，但未提交相关证据证实，且在庭审中给予的时间内亦未补充提交，该辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江艳玲于本判决生效之日起十日内给付原告连云港瑞和物业管理有限公司2546.45元。二、驳回原告连云港瑞和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告江艳玲负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员  胡 静二〇二〇年七月二十日法官助理  郭爱洁书 记 员  陈 静法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-011537