浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1797号 上诉人（原审被告）:房忠林，男，1986年12月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：孟江涛，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:潘阿牛，男，1949年5月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：范丹,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。 上诉人房忠林因与被上诉人潘阿牛房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房忠林上诉请求：撤销一审判决，查明事实后改判或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定上诉人转租给第三人违反租赁合同约定，系认定事实错误。上诉人一直在绍兴从事房屋转租工作，上诉人看中涉案房屋的地理位置，通过装修、添置设施后转租给他人。上诉人与中介也说明此点，中介也表示已向被上诉人说明。在签订房屋租赁合同时，双方及中介均在场，当时被上诉人同意上诉人转租。中介在被上诉人同意的情况下将上诉人持有那份合同上将“不得转租给第三人”一句删除。2019年元旦前后，被上诉人多次闯入涉案房屋找第三方租客，其已知晓转租事宜。2.一审判令解除租赁合同，显失公平且适用法律不当。被上诉人在上诉人的毛坯房投入大量资金装修，添置设施，签订了六年租赁协议。被上诉人称上诉人未按期支付2020年租金，但事实是上诉人年前就打算支付租金，上诉人及中介多次联系不上被上诉人，在涉案房门上留言给被上诉人。被上诉人刻意造成上诉人的违约。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第十六条之规定，出租人在知道承租人转租六个月内未提异议，其以此为由要求解除合同，人民法院不予支持。被上诉人明知上诉人转租事实，也未在规定时间内提出异议，合同不应解除。 潘阿牛辩称，1.上诉人存在两个违约行为，该两个违约行为符合合同解除的条件。上诉人存在两次拖欠租金行为，第一次是2019年一年的租金，第二次是2020年一年的房租。在第一次2019年应支付租金的期限内，上诉人以各种理由拖延，当时被上诉人就向中介及上诉人提出解除租赁合同，后在中介的劝说下，双方同意继续履行租赁合同，同时在新的合同上备注了“房租费不交，合同无效”，也就是说上诉人再出现拖欠房租的情况，被上诉人就不再将房屋出租给上诉人，到2020年应支付租金时上诉人又出现了拖欠租金的行为，之后被上诉人催讨时，上诉人以各种理由拖欠，欺骗被上诉人，被上诉人忍无可忍收回房屋。上诉人的第二个违约行为是未经被上诉人同意转租给第三人。合同第二条明确约定房屋不得转租，而且被上诉人作为老年人是决不同意房屋进行转租，因为一旦发生火灾等风险，被上诉人面临巨大的索赔风险，所以这也是被上诉人不再将房屋出租给上诉人的原因。上诉人认为转租达成约定的，但是无证据佐证。上诉人称其从事房屋转租工作，若双方已对房屋转租达成合意，应在合同中明确约定。虽然双方的合同是格式合同，如果双方另有约定，在合同中另外明确书写备注。2.关于房屋装修的问题。根据合同约定，合同解除后，对于装饰装修部分可协商处理。被上诉人同意上诉人对房屋进行适当装修，对于装修费用，被上诉人不负任何经济责任，不对装修费用承担责任。现在合同因上诉人拖欠房租以及转租行为而解除，根据合同约定和法律规定，应由上诉人自行承担装修的费用。在被上诉人明确不再继续将涉案房屋出租给上诉人的情况下，上诉人居然又将房屋进行了装饰。被上诉人是在2020年2月25日上门催讨房租时才知道转租的事实。2020年4月18日被上诉人上门查看时发现上诉人又将房屋进行了装饰，又与第三人签订了一年的租赁合同，后续损失扩大的费用由上诉人承担。故上诉人应将房屋恢复原装后将租赁物和钥匙返还给被上诉人。 潘阿牛于一审起诉时的诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.依法判令被告支付给原告自2020年1月1日至被告实际腾退房屋之日的租金及占有使用费，并支付上述款项自2019年6月24日至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.依法判令被告将承租的绍兴市越城区灵芝街道曲屯家苑12幢306室及车库拆除屋内装修、清理房屋、恢复原状后，将房屋和钥匙一并腾退归还给原告；若被告未将房屋恢复原状的，则由此产生的一切费用由被告承担；4.依法判令被告向原告支付由原告代其垫付的物业服务费用686元、垃圾清运费300元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元。 一审法院认定：原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（原告）将坐落于绍兴市越城区曲屯家苑小区12幢306室及车棚租赁给乙方（被告），在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途；不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；不得转租给第三人。房屋无装修，甲方同意装饰，房东不负经济责任。房屋的租赁期限为2018年7月1日至2024年7月1日，共计陆年，租金标准为1100元/月，总计13200年，房租一年一付；租金支付时间及方式为：现金、押金贰仟元整，房租费提前一周支付。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分可协商处理。乙方租后，及时办理暂住证，乙方不租后，押金退还2000；水电费、煤气费、物业费由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告对房屋进行了装修后用于出租给第三人使用。另查明，被告仅向原告支付了2018年7月1日至2019年12月31日的租金，2020年的租金未支付。同时，原告亦为被告垫付了其租赁期间的物业费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元、垃圾清运费300元。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。协议中明确约定，在租赁期内未征得原告书面同意，房屋不得转租给第三人。本案中，被告房忠林将案涉房屋用于转租，明显违反协议约定，故对原告潘阿牛要求解除合同的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称案涉房屋用于出租系经过原告同意的，其所持有的《房屋租赁协议》也已将“不得转租给第三人”的相关约定予以删除，对此该院认为，根据协议约定，被告将案涉房屋转租必须征得原告书面同意，虽然其所持有的《房屋租赁协议》所删除了“不得转租给第三人”，但被告并未举证证明系经过原告同意后所进行的删除，现该《房屋租赁协议》与原告所持有的不相符，原告亦不认可其同意被告转租，故对于被告的该项辩称，该院不予采纳。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于本案的起诉状副本于2020年4月14日到达被告处，故该院确认原、被告的租赁关系于2020年4月14日解除。因双方之间的租赁关系已经解除，故原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，符合法律规定，该院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租金及房屋占有使用费的主张，该院认为，根据双方在庭审中的陈述，被告自2020年1月1日起便未向原告支付租金，故理应向原告支付2020年1月1日至2020年4月13日止的租金，按照1100元/月的标准计算，该院核定为3776.67元，同时支付租赁合同关系解除之日（2020年4月14日）起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按每月1100元计算）。对于原告要求被告支付其已垫付的物业服务费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元，符合协议约定，该院予以支持；但对于垃圾清运费300元，因双方协议未明确约定由被告支付，且被告不予认可，故该院不予支持。诉讼中，原告自愿放弃对于利息损失的主张，该院予以准许。对于原告要求被告将房屋恢复原状的诉请，该院认为，因协议仅约定了合同解除后，被告应返还房屋及其附属设施，并未约定被告需要将房屋恢复原状，故对于原告的该项诉请，该院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的主张，该院认为，协议同时约定对于被告装饰、装修的部分可协商处理，故被告可另行主张，在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决一、原告潘阿牛与被告房忠林之间的房屋租赁合同关系于2020年4月14日解除；二、被告房忠林于本判决生效之日起十日内支付原告潘阿牛2020年1月1日至2020年4月13日的租金合计3776.67元，同时支付自2020年4月14日起至实际腾退日止的占有使用费（按每月1100元标准计算）；三、被告房忠林于本判决生效之日起三十日内腾退绍兴市越城区曲屯家苑小区12幢306室房屋及车棚，并将上述房屋及车棚交还给原告潘阿牛；四、被告房忠林于本判决生效之日起十日内支付原告潘阿牛物业服务费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元，合计783.75元；五、驳回原告潘阿牛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告房忠林负担，于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1.与租客的微信聊天记录一份，证明被上诉人于2019年1月已知晓上诉人的转租行为；2.与中介的微信聊天记录一份，证明上诉人欲交2020年的房租而联系不上被上诉人；3.与中介的两段微信音频，证明转租经被上诉人同意。被上诉人质证认为对上述证据的三性均有异议，且不属新证据，其中的陈春茶也非中介，对微信聊天的形成时间也有异议。本院认为上述证据并不能达到上诉人的最终证明目的。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为被上诉人要求解除双方之间的房屋租赁合同应否予以支持等问题。本案现有证据难以证明被上诉人同意上诉人转租涉案房屋，也难以证明被上诉人早已知道上诉人的转租行为。双方持有的房屋租赁合同等证据可以证明上诉人存在迟延支付租金的行为，根据双方“房租费不交合同无效”之约定，一审法院综合本案案情判令解除双方之间的房屋租赁合同，并无不当。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人房忠林负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二〇年七月二十九日 书记员 叶 婷