辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2371号上诉人（原审被告）：邱丽娜，女，1973年12月6日出生，汉族，无业，住大石桥市。上诉人（原审被告）：大石桥市中兴小额贷款有限责任公司，住所地大石桥市石桥大街88号三层。法定代表人：贾敬华，总经理。委托诉讼代理人：凌海轩，辽宁久和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党明伟，男，1967年11月4日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人：李乃文，北京市圣大律师事务所律师。原审第三人：营口丰胜耐火材料有限公司，住所地营口市南楼经济开发区圣水村。法定代表人：史丰祝，总经理。原审第三人：史丰祝，男，1981年12月14日出生，汉族，个体在，住营口市南楼经济开发区。原审第三人：任丹凤，女，1982年2月26日出生，汉族，个体，住营口市南楼经济开发区。上诉人邱丽娜、大石桥市中兴小额贷款有限责任公司因与被上诉人党明伟，原审第三人营口丰胜耐火材料有限公司、史丰祝、任丹凤案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2019）辽0882民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人邱丽娜、大石桥市中兴小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人凌海轩，被上诉人党明伟及其委托诉讼代理人李乃文到庭参加诉讼，原审第三人营口丰胜耐火材料有限公司、史丰祝、任丹凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人邱丽娜、大石桥市中兴小额贷款有限责任公司的上诉请求：一、请求二审法院撤销大石桥市人民法院（2019）辽0882民初3232号民事判决书，依法改判房屋价值约为80万元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人虽然与当事人签订了房屋买卖合同，但却存在两个不同版本，合同内容前后矛盾。本案中被上诉人向法院提交的房屋买卖协议显示：“房屋面积为145.29平方米，房屋价格为35万元”，之后又支付该房屋阁楼款10万元，共计45万元；而被上诉人在大石桥市人民法院诉讼的（2014）大民二初字第00393号案件中，向法院提交的房屋买卖协议显示房屋面积为145.29平方米及阁楼，房屋价格为35万元两个合同签订的时间均是2013年4月16日，同一房屋，协议的内容不同，价款也不同，自相矛盾。而被上诉人的解释却说，是因为第三人卖房子时不知道有阁楼，之后又向原告索要阁楼款10万元，此说法荒谬之极。且被上诉人与第三人已签订的房屋买卖协议中已明确“房屋面积为145.29平米及阁楼，房屋价格为35万元”，而协议中“面积为145.29平米及阁楼”均为手写，并非打印字体，也就是说，第三人与被上诉人在签订买卖合同时，是知道房屋含有阁楼的，并以明确标注，因此被上诉人的说辞不符合事情的常理，也无证据支持。二、根据被上诉人的举证，第三人购买涉案房屋的时间为2007年，价格36万元，随着中国房价的逐年增长，涉案房屋经过精装修，7年之后出售时竟然低于原购买价格，让人难以置信，也违背生活常理，而涉案房屋在2013年至少价值70万元有余，交易价值明显低于市场价。而被上诉人在大石桥市人民法院另案接受询问时，自述其原来从事民间放贷，那么结合全案不难看出，被上诉人与第三人之间实际是真借贷假买卖，这样的阴阳合同在民间借贷中屡见不鲜，被上诉人的本次诉讼由虚假诉讼之嫌。如果是真借贷假买卖形成的房屋买卖合同，那么之前涉及的房屋价格不同以及低于市场价格签订的房屋买卖合同就都能说得通。三、关于被上诉人的入住时间，其几次说法不一致，且无法得知其入住的真实时间。在被上诉人的诉状中，其叙述“2013年4月16日与第三人签订了房屋买卖协议书，当场按协议规定交付房款35万元，并当即入住”。而在原审庭审中，被上诉人又称其实际入住的时间是2013年7月。被上诉人在营口市中级人民法院开庭审理后，又向营口市中级人民法院提交物业公司证明中显示：“被上诉人的入住时间系2013年8月”，且不说该证明属于证人证言，应当由证人出庭接受双方的质证而未出庭，就此证言证明被上诉人的入住时间与之前所述的时间明显不一致，被上诉人自身都难以自圆其说。而被上诉人在原审庭审过程中向法庭举证交纳供暖的收据为2014年、2015年期间，如被上诉人所述2013年已经入住，那么被上诉人为何没有交纳2013年的供暖费，而是时隔一年之后才开始交纳供暖费。四、被上诉人与第三人未办理过户的原因，仅凭被上诉人单方陈述系因第三人有事未能办理过户，缺乏证据支持。如被上诉人所述真实，被上诉人向第三人交付了两次房款，第一次时间为2013年4月16日交付房款35万元，第二次时间为2013年5月18日交付房款10万元，而在第一次交付房款双方未能办理过户之后，被上诉人第二次交付10万元房款时，双方仍未办理过户，违背生活常理，让人难以置信。且被上诉人也未能对因第三人有事使得双方未能办理过户加以佐证，缺乏证据支持，其说辞不应得到支持。最后，特别强调的是，经上诉人到房产部门了解得知，双方在办理房产过户时，首先应交纳契税，之后才能办理过户的其他事项，填写过户表格等。而本案中，被上诉人跳过第一步，在没有向房产部门交纳契税之前，是无法办理其他过户事项的。为查明案件的事实，上诉人也恳请法院到大石桥市房产部门进一步了解房产过户的先后顺序。综上，被上诉人提出的执行异议之诉不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有足以排除上诉人执行涉案房屋的权利，因此，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查清事实后依法改判。被上诉人党明伟辩称，一、原审判决认定案件事实清楚，证据充分，应依法维持。二、上诉人邱丽娜的上诉理由不成立。1、关于房屋买卖合同问题。房屋买卖合同是被上诉人党明伟与第三人史丰祝、任丹凤之间签署的买卖合同，该合同经第三人确认，同时也经过大石桥市人民法院（2014）大民二初字第00393号民事判决确认买卖合同生效。对此，原审判决也已经清楚明确的阐明。2、关于房屋价格问题。案涉房屋价格是上诉人与第三人之间发生的买卖合同关系。上诉人认为该价格明显低于市场价格，并没有提供证据证明，其并没有提起撤销之诉。事实上，案涉房款价格在2007年，价格36万元，到2013年至少价格70万元只能是上诉人的想象而已，不是事实。3、房屋入住时间。被上诉人陈述的当即入住，为实际占有房屋的时间，至于2013年7、8月入住也是被上诉人实际占有房屋的证明。4、未办理过户的原因。现有证据已经证明被上诉人与第三人共同到房产办理房屋过户，并有房屋中介的证明。对此，第三人及公安机关及红旗社区证明该事实。被上诉人需要证明的是非被上诉人的原因未办理过户登记即可。是否缴纳契税只是办理房屋过户登记的过程，即便缴纳契税也可能未能最后办理过户登记。被上诉人党明伟向一审法院起诉请求：1．要求确认坐落在大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室楼房归原告所有；2．要求由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月16日，第三人史丰祝、任丹凤在其夫妻关系存续期间（于2016年二人在民政登记离婚）将其共有登记在史丰祝名下的座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室建筑面积145.29平方米以35万元价款卖给党明伟，双方并签订了房屋买卖协议书，出卖人史丰祝、任丹凤收到房款后于当日给党明伟出具了35万元的收条，因该房屋附带阁楼没有产权登记，也作价10万元随同一并卖给了党明伟，于2013年5月18日史丰祝、任丹凤给党明伟出具了收到党明伟给阁楼款10万元的收条。于2013年（具体时间不详）买卖双方到大石桥市房屋登记部门办理产权过户手续，双方并在大石桥市城镇房屋所有权转移登记申请书和在大石桥市房地产中介管理所出具的房地产委托合同上签字，在办理房屋变更登记的过程中，因史丰祝接了个电话后，便与任丹凤不告而别，所以当日未办成过户登记。2019年3月23日，大石桥市正和物业有限公司给原告出具了加盖公章的证明，其证明的主要内容为“党阳（党明伟儿子）于2013年8月份至今居住在大石桥市”。在本院与大石桥市正和物业有限公司的现任物业管理人张野及前任物业管理人邸素满核实时，其二人均证实“案涉房屋整栋楼一楼是车库，物业管理按照大排行牌号是10号楼4单元901室，但房照登记的是807室，实际是一户房子。同时还证明党阳于2013年8月份开始至今一直在该房屋居住，不欠物业费”。于2014年6月16日，党明伟开车还拉着朋友朱峰、庞双在路上遇见史丰祝，党明伟问史丰祝为什么这段时间找不到他，史丰祝说因为躲债离开了大石桥，党明伟当即将史丰祝先后拉到大石桥市钢都公安分局和大石桥市钢都管理区红旗社区居民委员会让史丰祝给其出具证明，其证明的主要内容为：“史丰祝将其地王小区10#4单元807室房屋产权转让给党明伟，有买卖协议，现已入户，双方承诺如有虚假承担法律责任”，钢都公安分局和红旗社区居民委员会还在该证明上加盖了公章。另查，2014年8月14日，原告曾向本院起诉过史丰祝、任丹凤，诉请确认党明伟与史丰祝、任丹凤之间签订的房屋买卖协议有效，并要求史丰祝、任丹凤协助原告办理案涉房屋过户手续，本院于2015年9月23日作出（2014）大民二初字第00393号民事判决书判决：原告党明伟与被告史丰祝、任丹凤签订的房屋（座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室）买卖协议有效。现该判决已生效。再查，2014年2月25日，大石桥市鑫宝泰小额贷款股份有限公司与营口圣镁矿业有限公司、营口南楼经济开发区达丰耐火材料有限公司企业贷款纠纷一案，本院作出（2014）大南民初字第00286号民事裁定书，裁定对本案所涉座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室房屋进行查封。2014年3月18日，邱丽娜与史丰祝、杜笑颜民间借贷纠纷一案，本院作出（2014）大官民初字第00069号民事裁定书，裁定对上述案涉房屋进行查封。一审法院认为，案外人执行异议之诉成立的基础，在于案外人对执行案件中的财产享有所有权或者其他足以阻止执行财产转让、交付的实体权利。本案的焦点是党明伟就案涉房屋是否享有所有权或者其他实体权利。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本院系分别于2014年2月25日和2014年3月18日对案涉房屋进行的查封，（一）、党明伟与史丰祝、任丹凤是于2013年4月16日双方签订的房屋买卖协议书，且被本院（2014）大民二初第00393号民事判决书判决该房屋买卖协议有效，并已发生法律效力。虽然该判决时间系在案涉房屋查封之后，但根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。而上述生效判决系对案涉房屋买卖协议效力的确认，并非对案涉房屋确权，故无需撤销该生效判决。（二）、党明伟儿子党阳系2013年8月份入住案涉房屋的，有正和物业公司出具的证明及该公司工作人员邸素满、张野的证实，故予以采信。（三）、党明伟在本院查封之前已支付出卖人史丰祝、任丹凤全部房款，有出卖人出具的收条和本院对史丰祝、任丹凤所作调查笔录为凭，应予采信。（四）、未办理过户登记非因买受人党明伟的原因，因在本院查封案涉房屋之前，党明伟与史丰祝、任丹凤双方已到房屋登记机构递交过户登记材料，只是由于出卖人突然离去才未办完过户登记，之后史丰祝又因为躲债而无法联系，才最终未办理完过户登记。最高人民法院关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第127条第二款中，对未办理过户登记买受人是否有过错的意见认为“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。结合双方在签订房屋买卖协议后的一系列行为，可以看出未办理过户登记的原因在出卖人，并非买受人党明伟的原因。基于上述分析，党明伟要求停止对诉争房屋执行的异议及确认房屋所有权的请求，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：一、停止对座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室房屋的执行；二、座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室房屋归原告党明伟所有。案件受理费100元，由被告大石桥市中兴小额贷款有限责任公司、邱丽娜负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人党明伟就案涉房屋是否享有所有权或者其他实体权利，以阻却上诉人对座落于大石桥市新风街新东里地王国际花园小区10号楼807室房屋的执行。案涉房屋经党明伟与史丰祝、任丹凤2013年4月16日签订房屋买卖协议书，且该协议已被大石桥市人民法院（2014）大民二初第00393号民事判决书判决该房屋买卖协议有效，并已发生法律效力，上诉人所称房屋买卖协议存在两个不同版本的说法不能成立。关于上诉人诉称案涉房屋现价值70万元有余，被上诉人与原审第三人之间的房屋买卖协议中的房屋价格明显过低，主张买卖合同关系不真实，由于其并未提供证据证明案涉房屋价值，本院不予支持。关于上诉人称被上诉人的实际入住时间不真实以及案涉房屋未办理过户原因在于被上诉人自身的主张，一审中被上诉人提交了大石桥市正和物流有限公司的证明，以及一审法院对邸素满、张野、史丰祝、任丹凤做的调查笔录，证明被上诉人儿子党阳的入住时间2013年8月，原审第三人史丰祝、任丹凤均认可房屋并未过户的原因在其二人，上诉人并未提供相反证据予以推翻，一审法院据此认定入住时间与未过户原因在于上诉人并无不当。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人党明伟要求停止对诉争房屋执行的异议及确认房屋所有权的请求，符合该法律规定，一审法院据此判决停止对诉争房屋的执行及确认房屋所有权归被上诉人所有并无不当。综上所述，上诉人邱丽娜、大石桥市中兴小额贷款有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人邱丽娜负担100元，上诉人大石桥市中兴小额贷款有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二〇年七月三十日法官助理朱庆圆书记员高洋