上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4341号上诉人(原审被告、反诉原告)：吴达利，男，1981年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱梦蝶，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：程秉琴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈强，男，1973年6月24日出生，汉族，住福建省。上诉人吴达利因与被上诉人陈强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初23399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴达利上诉请求：撤销原审判决第一项，改判吴达利与陈强签订的《房地产租赁合同》于2018年2月10日解除；撤销原审判决第二、三、四项，改判驳回陈强的诉讼请求；撤销原审判决第五项，改判由吴达利向陈强退还物品(3张床加1套沙发)；撤销原审判决第七项，改判支持吴达利的一审反诉请求。事实和理由：1、2016年11月3日，陈强与吴达利就上海市嘉定区安研路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《房地产租赁合同》，由陈强向吴达利出租涉案房屋。根据吴达利与陈强的微信聊天记录显示，双方于2018年2月10日就房屋退租事宜达成一致意见，所以《房地产租赁合同》应于2018年2月10日解除；2、一审判决由吴达利支付陈强租金人民币(以下币种均为人民币)10,700元缺乏依据。其中4,400元是因为当时陈强资金周转出现问题，吴达利应陈强的要求提前支付了第三期的租金，陈强答应给予吴达利4,400元租金的优惠。剩余6,600元是因为一审判决认定合同解除时间为2018年3月10日，租金也相应地计算至2018年3月10日，而吴达利认为双方于2018年2月10日已经协商解除合同，吴达利的租金已经支付至2018年2月17日，所以吴达利无需再支付自2018年2月18日至2018年3月10日的租金；3、吴达利在公安机关及一审法庭中均承认搬走了房屋内的3张床和1套沙发，价值约为1万元，一审法院却判决吴达利赔偿陈强财产损失2万元，有失公允；4、本案合同解除的缘由是因为陈强迟迟不支付物业费，致使涉案房屋无法使用。吴达利不存在违约行为，不应承担违约责任。综上，吴达利请求二审法院支持其上诉请求。陈强答辩称，不同意吴达利的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈强从未与吴达利就解除涉案房屋租赁合同达成一致意见，也没有办理过交接手续。其他意见陈强同意一审判决的观点。陈强向一审法院起诉，请求判令：1、吴达利向陈强支付2016年11月至2018年2月期间拖欠的房屋租金4,400元；2、吴达利向陈强支付2018年2月至2019年9月的房屋租金171,000元(按照9,000元/月的标准计算19个月)；3、吴达利向陈强支付在租赁期间所欠水电费2,576元；4、吴达利向陈强支付自2017年2月至今的逾期支付租金的违约金100,000元；5、陈强没收吴达利支付的房屋押金10,000元；6、吴达利向陈强赔偿陈强的物品损失68,690元；7、吴达利向陈强支付所欠的租金的利息20,000元；8、解除双方房屋租赁合同。后，吴达利提起反诉，请求：1、确认吴达利与陈强签订的《房地产租赁合同》于2018年2月10日解除；2、陈强向吴达利支付未按时支付物业费的违约金9,000元；3、陈强向吴达利返还押金10,000元并支付利息损失(以10,000为基数，自2018年2月11日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、陈强向吴达利支付公证费2,000元。一审法院认定事实如下：2016年11月3日，陈强(出租方)与吴达利(承租方)签订《房地产租赁合同》，约定陈强将涉案房屋出租给吴达利使用，租期自2016年11月18日至2021年1月8日止，租金9,000元/月，支付方式付三押一，押金1万元，相关月份提前15天支付租金，承租方应及时缴纳租金，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过五天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，出租方有权单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究违约责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同届满之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的房租和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不提出任何异议或赔偿要求。租赁期间，若出租方提前终止合同，须返还承租方押金，并向承租方支付一个月房租作为违约金，若承租方提前终止合同，须赔偿出租方一个月押金作为违约金。合同备注：第一年房租为每月9,000元整，后四年房租为每月一万元。合同签订后，陈强将涉案房屋交付吴达利使用，吴达利向陈强支付了2016年11月18日至2018年2月17日的房租130,600元，该段时间的租金吴达利少付了4,400元。庭审中，吴达利称陈强曾口头承诺给予吴达利优惠4,400元，陈强对此不予认可。2018年2月10日至2018年3月5日，吴达利与陈强就退租事宜通过微信进行沟通，因双方对于物业费未交是否影响吴达利使用房屋及押金退还事宜存在争议，导致未顺利完成交接。2018年3月7日，陈强通过微信向吴达利发出通告：“因您未按照你我双方租赁合同支付房租，我方决定自2018年3月8日前收回房屋。请您自接到通知起将所欠房租及违约金支付给我并马上搬离。如在2018年3月10日前未搬离，我将直接收回房屋并对您保留诉权。”2018年9月9日，陈强报警称涉案房屋中的部分家具被吴达利搬走了。2018年10月10日，上海市公安局嘉定分局黄渡派出所民警对吴达利进行了询问，在公安部门制作的询问笔录中，吴达利称：“2016年11月，我和一个叫陈强的签了份租房合同，我租了他位于安研路XXX弄XXX号的别墅，合同期是5年，去年的时候房东未付物业费，物业费共8,000多元，物业把我垃圾桶全部搬走，我无法继续住下去，所以2017年年底我和陈强提出不租房子了，然后对方也同意了。2018年3月份，陈强和我见了一面但是什么也没有说，我问他要1万元押金，对方不给我，我索要多次，对方都不给，然后我3月份搬走的时候就把他别墅里的家具搬走了，情况就是这样。”一审另查明，1、涉案房屋的产权人为案外人陆某某，陆某某将涉案房屋出租给陈强后，陈强再转租给吴达利使用。陆某某与陈强签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2016年1月8日至2021年1月8日，该合同约定物业费由陆某某支付。2、对于吴达利搬离时搬走了哪些物品，陈强、吴达利存在争议。陈强认为吴达利搬走的物品是：3张床、4个床头柜、2套沙发、2张茶几、6台空调、1台洗衣机、2台电视机、2个电视柜、1张餐桌、1张梳妆台、10把蓝色椅子、15把黑色椅子、1个工艺柜、1个文件柜、2把棕色大椅子、1台投影仪、所有的钥匙。吴达利认为其搬走的物品是3张床、1套沙发，价值1万元。一审法院认为，陈强与吴达利签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应当依约履行。2016年11月18日至2018年2月17日期间的租金吴达利欠付4,400元，吴达利称陈强口头承诺给予吴达利优惠，但未提供相应证据，且陈强不予认可，故吴达利应当将4,400元的租金支付给陈强。2018年2月吴达利向陈强提出退租事宜，但因双方对于押金退还及违约责任存在争议，故未办理交接手续。吴达利在合同履行期间无正当理由提前退租，应当向陈强承担违约责任。根据合同约定，如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的房租和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。2018年3月7日，陈强向吴达利发出解除合同的通知，并要求吴达利于2018年3月10日前搬离，否则将自行收回房屋，故法院确认《房地产租赁合同》于2018年3月7日解除。根据合同约定，陈强有权在2018年3月10日自行收回房屋，但陈强怠于行使该权利，对租金损失的扩大持放任态度，直至2018年9月9日才前往涉案房屋查看，发现房屋内家具丢失并报警。对于陈强主张的2018年3月10日之后的租金，法院不予支持。吴达利应当向陈强支付2019年2月18日至2019年3月10日的租金6,300元。因吴达利提前终止合同，陈强有权根据合同约定没收吴达利押金10,000元。对于陈强主张的逾期支付租金的违约金，因吴达利确实存在逾期支付租金的行为，故应当向陈强支付违约金。至于违约金的具体数额，合同约定的标准过高，法院酌情调整为5,000元。对于陈强主张的电费，因陈强未举证证明其转账支付给案外人秦某的费用与吴达利使用期间产生的电费之间的关联性，故对该诉请法院不予支持。关于陈强主张的吴达利搬走陈强家具的损失，因吴达利在公安机关制作的询问笔录中，也认可搬走了陈强的家具，故法院酌情认定吴达利赔偿陈强财产损失20,000元。至于吴达利反诉要求陈强支付未交物业费的违约金，无合同及法律依据，故法院不予支持。对于吴达利诉请的公证费，法院亦无法支持。据此，一审法院判决：一、确认陈强与吴达利于2016年11月3日签订的《房地产租赁合同》于2018年3月7日解除；二、吴达利于判决生效之日起十日内支付陈强租金10,700元；三、陈强有权不予退还吴达利押金10,000元；四、吴达利应于判决生效之日起十日内支付陈强逾期支付租金的违约金5,000元；五、吴达利应于判决生效之日起十日内赔偿陈强财产损失20,000元；六、驳回陈强的其余诉讼请求；七、驳回吴达利的其余反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈强与吴达利就涉案房屋所签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。陈强作为出租人，理应向吴达利交付符合合同约定的房屋，而吴达利作为承租人，亦应按照合同约定支付租金。本案系陈强作为原告，以吴达利屡次拖欠租金为由起诉要求解除双方之间的租赁合同，并由吴达利承担相应责任而涉讼。吴达利于一审、二审中皆主张系因陈强未按时交纳物业费，致使涉案房屋无法使用，双方经协商一致解除合同，但吴达利并未就此提供相应证据加以证明，故一审判决认定系由吴达利违约，陈强有权解除租赁合同并无不当。至于合同解除的时间，吴达利上诉认为2018年2月10日其与陈强已经就合同解除达成一致意见，但根据双方的微信聊天记录内容显示，双方虽对合同解除进行过磋商，但并未达成一致意见，此后陈强亦向法院提起本案诉讼要求解除涉案房屋的租赁合同，故吴达利上诉主张合同解除时间应为2018年2月10日缺乏依据。根据已经查明的事实，吴达利承租涉案房屋期间，租金实际支付至2018年2月17日，其中少付了4,400元租金，吴达利上诉认为该款项已经陈强承诺而予以减免，但陈强对此予以了否认，在吴达利无其他证据证明此主张的情形下，对吴达利主张的减免事宜本院难以采纳，上述少付的4,400元仍应由吴达利支付，同时，本案租赁合同解除的时间为2018年3月7日，自2018年2月18日至2018年3月7日期间的租金6,300元吴达利亦应支付，一审判决由吴达利支付陈强租金10,700元符合法律规定。一审中，陈强主张因吴达利擅自搬走涉案房屋内的物品，而要求吴达利赔偿物品损失68,690元，吴达利在公安机关和一审审理中均自认确实搬离过涉案房屋内的物品，但物品内容与陈强主张的不一致，对此，双方均无法提供确凿的证据予以证明，故一审判决根据本案的实际情况，酌情由吴达利赔偿陈强财产损失2万元尚属合理，本院不再调整。综上所述，吴达利的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942.50元，由上诉人吴达利负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  邬海蓉二〇二〇年七月二十八日书记员  董晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……