辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终848号 上诉人（原审原告）：盘锦家盛物业服务有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区唐家镇珠江街2号。 法定代表人：孙丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王翔，辽宁泰来律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：栾宇，女，1996年6月4日出生，汉族，无职业，住盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：栾天爽（栾宇父亲），男，汉族，1973年12月1日出生，住盘锦市兴隆台区。 上诉人盘锦家盛物业服务有限公司（简称家盛公司）因与上诉人栾宇物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院(2020)辽1104民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盘锦家盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人王翔，上诉人栾宇的委托诉讼代理人栾天爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦家盛物业服务有限公司向本院上诉请求：1.请求依法撤销（2020)辽1104民初534号民事判决书，查清事实依法改判或者将本案发回重审；2.请求判令被上诉人承担一、二审涉诉费用。事实和理由：一审法院判决认定事实不清。上诉人认可2019年以前的物业服务费按照判决执行70%的标准，但是2019年的物业服务费不应该再打折。一、2019年以前，上诉人物业公司在物业服务中存在垃圾清理不及时等服务瑕疵，理应为业主打折收取物业服务费。上诉人早就认识到这一点，因此在2019年度收取物业费时，已经主动向业主公示按照1.8元（约为合同约定价格的70%)收取2019年以后的物业服务费。二、2019年度的物业服务水平大幅提高，在上诉人物业公司主动打折收取物业服务费的情况下，一审法院不应该继续判决2019年度的物业服务费标准在已经打折的情况下再按照70%的标准收取。况且，2019年物业服务水平大幅提高，在一审庭审中被上诉人也承认的。综上，上诉人认为，2019年以前的物业服务费收取标准可以按照判决70%收取，但是2019年度的物业服务费应该按照上诉人公示的打折价格即1.8元收取。一审判决属于认定事实不清，故向贵院提起上诉，请求撤销（2020)辽1104民初564号民事判决书，查清事实依法改判或者将本案发回重审。 栾宇向本院上诉请求：1.撤销盘锦市大洼区人民法院作出的(2020)辽1104民初534号民事判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人家盛物业一审中提出的全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定家盛物业已履行书面催款义务是错误的，家盛物业不具备向上诉人提起诉讼的法定条件。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定，物业服务企业，起诉业主要求缴纳物业服务费，须经书面催缴。即经书面催缴是物业服务企业起诉的前置程序，但家盛物业在向上诉人提起诉讼前没有履行书面催缴义务。首先一审中被上诉人用于证明家盛物业已履行催缴义务的证据是通过顺丰快递邮寄的催收物业费的律师函，张贴在栾宇所购置的案涉别墅门前的催缴单照片。上述两份证据上诉人在庭审前均未见过。其次，上诉人根据家盛物业提供的顺丰快递邮寄的单号，通过顺丰官网查询，查询结果显示没有物流记录。另外，上诉人虽然在2017年11月17日就办理了案涉房屋的入住手续，但至今都未存在案涉别墅中居住，所以即使家盛物业存在案涉别墅门前张贴过催缴通知书，上诉人亦没有收到该份通知的可能。综上，上述两份证据不具有真实性。最后家盛物业作为物业服务企业，若其尽到了合同义务，就应当知道上诉人不在案涉别墅居住，按照常理家盛物业没有理由再没人居住的房屋门前张贴催缴通知单，若其明知案涉别墅无人居住，还选择在案涉别墅门前张贴催缴通知单。究其原因，上诉人认为该行为只能是为了使本案符合起诉条件，倘若人民法院对于被上诉人这种恶意不予制止，势必导致法定的前置程序，形同虚设的不良后果。二、一审法院因对家盛物业提供的物业服务起始时间认定错误，导致判令栾宇应给付的物业管理费金额错误。上诉人对一审法院认定的，栾宇于2017年11月17日与家盛物业签订《前期物业服务协议》（以下简称物业协议）这一事实没有异议。但一审法院忽略相关证据，仅依据上诉人与被上诉人双方签订的物业协议就认定，家盛物业自合同签订后即为栾宇提供物业管理服务是错误的。事实上，家盛物业自进驻富盈小区以来，直至2019年才开始为小区业主提供物业管理服务。首先，被上诉人己在家盛物业向业主发布的公告中承认，家盛物业是在2019年才开始为业主提供物业服务的事实。被上诉人对自己提供的证据，应视为对该证据的承认，此种情况属于自认的一种。一审中，家盛物业曾向法庭出示家盛物业在2019年12月10日向全体业主发布的公告。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定司法解释》（以下简称民事证据规则）第八条有关自认的规定，对这份公告中所载内容能够证明的事实，上诉人无需举证予以证明。在这份公告中陆续出现“家盛物业公司进驻小区服务一年来”、“物业公司经过一年的建设”、“一年来”等内容，足以证明，家盛物业自进驻富盈小区以来，截止2019年12月10日仅仅为小区业主提供了一年物业服务的事实。此外，作为一份带有催缴物业费性质的公告，家盛物业仅在此份公告中对2019年的物业费进行催缴，也进一步印证了，家盛物业至公告发出之日，仅提供了一年物业服务的事实。其次，上诉人在一审中己提供证据证明了在2018年4月26日前,富盈小区处于弃管状态，没有物业公司进行管理服务的事实。根据上诉人与被上诉人签订的物业协议第二章第二条的约定，原告共用设施设备包括道路，发现损坏应及时组织对受损部位进行维修；对于绿植应及时修枝整理；每日对园区公共道路等公共场所应至少清扫一次。而上诉人一审中提供的，摄于2018年4月26日的小区照片可以清晰反映出，在照片拍摄日，富盈小区垃圾遍地，绿植毫无姿态可言，杂草遍布，道路破碎不堪的状态。保证园区整洁应当是物业服务中最基本的一项服务内容，弃管楼、半封闭的小区在政府的要求下尚能保持环境整洁，而由被上诉人提供物业管理服务的高档小区确垃圾遍布，此种状态仅认定家盛物业提供的物业服务存在一般瑕疵不能服众。一审中，上诉人虽仅提供了几张照片，但根据日常经验足以判断，照片中所呈现的小区状态是物业公司常年不作为所形成的。因此，一审法院认定家盛物业在2019年提供物业服务，但是提供服务存在一般瑕疵是错误的。再次，一审中，被上诉人未尽到举证责任，应当由被上诉人承担举证不能的法律后果。物业协议的签订时间就是物业服务企业为业主提供物业服务的起始时间，是根据惯例所推定出的事实。在这一事实己被推翻的情况下，根据证据分配原则，被上诉人对“自物业协议签订后就己提供物业管理服务”这一事实负有举证责任。被上诉人一审并未向法庭提供家盛物业往年提供物业服务的相关证据，根据民事证据规则第二条第二款的规定，当事人没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案举证不能的法律后果应当由家盛物业承担。存在必留痕迹，一审中，家盛物业既然可以提供数百张照片证明家盛物业在2019年提供物业服务的相关情况，就应该能够向法庭提供往年提供物业管理服务的证据。然而，家盛物业确未能向法庭提供。根据经验法则，可以判断出家盛物业是自2019年才为小区业主提供物业服务的事实。最后一审法院在认定上诉人欠付物业费起始时间的问题时，忽略了被上诉人没有收取上诉人入住首年物业管理费这一事实。物业服务企业为防止业主入住后拖欠物业费，均在业主办理入住时预收首年物业费，这是交易惯例。而上诉人在办理入住时没有交纳物业费，家盛物业就为栾宇提供了钥匙，办理了入住手续。这一事实证明不是被上诉人免除了上诉人首年物业费。就是被上诉人当时无法提供物业管理服务，没有收取管理费。三、一审法院将“富盈小区物业费的收费标准是什么”这一重要事实遗漏，导致判决结果错误。本案一审庭审归纳的争议焦点为“1.原告提供物业服务的时间；2.原告的诉讼请求是否有事实和法律依据”。其中，第二个争议焦点的审理必然以家盛物业主张的物业费收费标准是否具有事实和法律依据为基础。一审中，家盛物业主张，根据合同约定，2019年以前物业费收费标准为2.5元每月每平方米。2019年及以后收费自愿调低为1.8元每月每平方米。但依据相关事实和法律规定，其主张的收费标准明显依据不足，对这一事实，一审法院没有审理。首先，上诉人与被上诉人签订的物业协议约定的收费标准尚未生效。物业协议第五条约定“物业费的计收标准由乙方报政府价格主管部门备案或批准后执行”。即上诉人与被上诉人签订的物业协议约定的2.5元每月每平方米的收费标准是附生效条件的。而一审庭审中，家盛物业并未提供该收费标准己报政府价格主管部门备案或得到该部分的批准的证据。即该收费标准的约定尚未符合生效条件。其次，上诉人与被上诉人签订的物业协议约定的收费标准超出法律规定的金额上限，应依法调整。家盛物业为富盈小区业主提供的是前期物业管理服务，服务标准为一级物业，这一事实上诉人与被上诉人均没有异议。根据《辽宁省物业管理条例》第四十二条与《盘锦市物业管理条例》第二十一条的规定，住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价，收费标准由市、县价格行政主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定，并定期公布。盘锦市物价局盘锦市住房和城乡建设委员会发布盘价发[2016]22号文件明确规定，一级物业的收费上限为每月每平方米1.5元。因此，上诉人与被上诉人物业协议约定的收费标准严重超出法律规定的收费上限，在其合同约定的收费标准未生效的情况下，对富盈小区的物业费收费标准应当依法予以调整。最后，即使认定家盛物业自合同签订后就已为业主提供物业管理服务,2019年以前的物业费收费标准也只能低于2019年的收费标准,不应高于2019年的收费标准。2020年3月2日，家盛物业曾在业主群发布“致广大业主的公开信”。该信第一段就已载明“2019年过去了在过去的一年小区的面貌，在原来的混乱情况下得到了很大的改观”，第四段载明“使原有垃圾遍地的状况得到了很大的改观”，从上述内容可以看出，虽然家盛物业在2019年所提供的物业服务在一级物业考核中全市倒数第三名，但其服务己远远好于“往年”。一审法院的判决是在家盛物业主张的2019年以前为每月每平方米2.5元、2019年每月每平方米1.8元的标准基础上进行的裁判，其判决结果必然违反了公平原则。综上，一审法院在审理本案中有诸多事实没有查清，且存在认定事实错误，导致判决结果错误，为维护上诉人的合法权益，现依法提起上诉，望二审法院公正审理！ 盘锦家盛物业服务有限公司、栾宇辩称意见均为各自上诉请求及理由。 盘锦家盛物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告依照法律规定和双方签订的《前期物业服务协议》第四条的约定交付尚欠物业服务费14392元（自2017年11月17日至2019年12月31日），并按照《前期物业服务协议》第十六条的约定支付违约金；2.请求被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告家盛物业是大洼区富盈温泉国际城城市住宅小区前期物业服务企业，被告栾宇是本住宅物业小区2栋107单元（以下简称标的房屋)业主。2017年11月17日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，双方形成了物业服务法律关系。《协议》确认标的房屋建筑面积260.83平方米，物业服务费每平方米每月2.5元。如果业主不能按照该条约定交付物业费则按日千分之三承担违约责任。被告于2017年11月17日与家盛物业签订了《前期物业协议》并办理了入住手续。被告未交纳2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业服务费，合计14392元。根据国务院《物业管理条例》第七条、《辽宁省城市住宅区物业管理条例》第七条和《盘锦市物业管理条例》第八条的规定，“按时缴纳物业服务费”既是业主的法定义务，也是《前期物业服务协议》第四条明确约定的业主的合同义务，但是被告作为接受物业服务的一方在原告的一再提示之下仍然拒绝履行自己应当履行的义务。被告的这一行为损害了原告的合法权益。为此，具文起诉，期盼人民法院查明事实后依法支持原告的诉求。 一审法院认定事实：被告栾宇系案涉小区2栋107单元业主。2017年11月17日,原告盘锦家盛物业服务有限公司（以下简称“家盛物业”）与被告栾宇签订《富盈?温泉国际城前期物业服务协议》，约定原告为案涉小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务协议》对物业基本情况、物业管理服务内容、双方权利和义务、前期物业管理服务费用及相关费用、违约责任等内容进行了约定。该合同第四条约定：“本园区的物业费采取包干制方式，该物业的房屋建筑面积为260.83平方米，按上述计算方式、标准，应按652.075元/月缴纳物业费”。该合同第十六条约定：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起每日按应付物业费3%交纳违约金”。第三十二条约定：“本协议甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”。2019年12月10日，原告物业公司出具公告，上载明“按原小区入住业主与原小区物业公司签订的《前期物业管理协议》的收费标准2.5元每平米，下调0.7元，现按1.8元每平米收取。从2019年1月1日起按年度收取物业服务费。”被告未交纳2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业费。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，应在原告提供的物业服务范围及程度内缴纳物业服务费，故对原告要求被告交纳物业费的诉讼请求,本院予以支持。但经庭审调查,盘锦市2019年住宅小区物业服务等级考核工作中原告位列采用一级服务标准考核中的后三名，另原告在2019年以前提供的物业服务中存在职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况,因此,本院认为,原告向被告提供的物业服务存在瑕疵,故其要求被告按照合同约定支付全额物业费显系不妥。综合庭审调查的事实,本院对本案进行全面考量,认为以按合同约定及物业管理费调整后计算的尚欠物业费为基数,以70%的标准确定原告应收缴的物业服务费较为合理。关于被告提出原告自2019年1月才开始向富盈小区业主提供物业管理服务的抗辩，虽其提供部分照片证明原告在2019年以前提供的物业管理服务状态，但该部分证据仅能证明原告的物业管理服务存在瑕疵，不能证明原告在2019年以前未提供物业管理服务，因其未能提供原告系2019年1月才开始提供物业管理服务的相关证据，故对于被告的抗辩不予采纳。确认被告应向原告缴纳物业费的期间为2017年11月17日至2019年12月31日,物业管理服务费为10074.4元(14392元×70%)。关于被告栾宇提出原告从未以书面形式向其催缴物业费，故本案不符合起诉条件的抗辩，虽被告栾宇辩称未收到交纳物业费的书面催缴，但依据原告提交的证据其已履行书面催缴的义务，故对于被告的抗辩不予采纳。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求,虽然双方签订的《富盈?温泉国际城前期物业服务协议》中明确约定了违约金条款,但未约定交纳物业费的具体时间，且考量双方物业服务关系的基础及延续,立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度,该项诉讼请求,本次诉讼不予支持。业主拒交物业服务费势必会影响到物业服务企业的整体服务质量,也会影响到广大业主的利益,包括已交费业主以及被告自身利益。且小区环境、卫生、安全等多方面更需要业主与物业服务企业来共同维护。为此,被告应继续及时履行交费义务,原告也应不断提高服务质量,加强与业主之间的沟通,才能维护好双方长期、稳定、良好的物业服务关系。综上所述，原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求符合法律规定，对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告栾宇于本判决生效后七日内给付原告盘锦家盛物业服务有限公司自2017年11月17日至2019年12月31日期间的物业管理服务费10074.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元（原告已预交），减半收取计80元，由原告盘锦家盛物业服务有限公司负担54.09元，由被告栾宇负担25.93元。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本案二审认定的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案中，双方签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依据当事人提供的盘锦市2019年住宅小区物业服务等级考核工作中家盛公司位列采用一级服务标准考核中的后三名，另家盛公司在2019年以前提供的物业服务中存在职责范围内的维修义务及卫生清扫不及时等情况，原审法院判决认定家盛公司向栾宇提供的物业服务存在瑕疵，因此以按合同约定及物业管理费调整后计算的尚欠物业费为基数，以70%的标准确定家盛公司应收缴的物业服务费并无不妥，对于上诉人家盛公司认为2019年的物业不应按照70%给付的上诉理由不予支持。 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，栾宇提出家盛公司自2019年1月才开始向富盈小区业主提供物业管理服务的抗辩，虽其提供部分照片证明家盛公司在2019年以前提供的物业管理服务状态，但该部分证据仅能证明家盛公司的物业管理服务存在瑕疵，不能证明其在2019年以前未提供物业管理服务，因其未能提供家盛公司系2019年1月才开始提供物业管理服务的相关证据，故对于栾宇的抗辩，本院不予采纳。对于其提出物业费收费过高及收费时间有误的理由因其证据不足，不予支持。因此，二上诉人因没有提供充分的证据证明其主张，故对二上诉人的上诉请求本院均不予支持，一审判决对事实的认定以及证据的采信并无不当。 综上所述，上诉人盘锦家盛物业服务有限公司、栾宇的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二案审件受理费320.00元，由上诉人盘锦家盛物业服务有限公司、栾宇各负担160.00元。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 温 宇 二〇二〇年七月二十日 书记员 陈 齐