浙江省湖州南太湖新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0591民初728号 原告（反诉被告）：徐阿方，男，1964年7月4日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：余磊，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周锋，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：刘明恒，男，1979年2月12日出生，汉族，住河南省唐河县。 被告（反诉原告）：上海泉园建筑装饰工程有限公司，住所上海市崇明县富民支路58号A1-767室（上海横泰经济开发区）。 法定代表人：刘明恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐阿方（以下简称原告徐阿方）与被告刘明恒、被告（反诉原告）上海泉园建筑装饰工程有限公司（以下简称被告上海泉园工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法由审判员陈松适用简易程序于2020年5月13日、2020年7月9日两次公开开庭进行了审理。原告徐阿方及其委托诉讼代理人余磊，被告上海泉园建筑装饰工程有限公司的法定代表人刘明恒、委托诉讼代理人顾朝君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐阿方向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘明恒、被告上海泉园工程公司立即向原告支付拖欠的租金985500元，逾期付款利息50000元及违约金295650元，三项合计1331150元；2.判令本案诉讼费由两被告承担。 原告徐阿方向本院提交了以下证据材料： 1.租赁合同复印件一份，证明两被告向原告徐阿方租赁黄墅村中独院厂房、仓库、宿舍、办公楼的事实； 2.计算清单、对账单原件各一份，证明原告徐阿方与被告刘明恒于2016年3月29日进行对账对结欠租金数额进行确认的事实； 3.承诺书原件一份，证明被告刘明恒于2016年3月29日承诺按双方协商补齐2014年3月至2016年3月房租的事实； 4.情况说明原件一份，证明上海泉园工程公司使用涉案房屋至2018年年初且至今仍未腾空的事实； 5.电费清单、水费清单原件各一份，证明上海泉园工程公司使用涉案房屋产生水电费的事实； 6.合同单原件一份，证明被告上海泉园工程公司于2017年4月12日与案外人签订合同开展经营的事实。 被告刘明恒、上海泉园工程公司共同辩称，第一，已付清全部租金，由于原告徐阿方未交付涉案房屋合法有效的产权凭证，导致被告上海泉园工程公司不能使用该房屋进行公司注册登记、环评，涉案房屋存在极大瑕疵，原告徐阿方应当向被告上海泉园工程公司返还部分已付租金。第二，涉案房屋于2016年6月6日被吴兴区人民法院查封，查封告知书上明确地写明任何人不得使用被查封的财产，导致被告上海泉园工程公司自该日起不能正常使用涉案房屋。第三，涉案房屋的租赁合同是无效的，对于利息以及违约金的约定也是无效的，并且两被告也没有违约，不应当支付利息或者违约金。被告上海泉园工程公司对涉案房屋进行了投资，租赁合同被法院确认无效后，被告遭受了巨大的损失。虽然涉案房屋已经被动迁，但是一部分由被告上海泉园工程公司投资的水电设施及其他附属设施并未列入到评估范围，原告徐阿方应当对被告上海泉园工程公司进行相应的赔偿。第四，根据之前的生效判决，本案租赁合同的合同相对方系原告徐阿方与被告上海泉园工程公司，被告刘明恒不应作为本案被告。 被告上海泉园工程公司向本院提出反诉请求：1.判令原告徐阿方归还被告上海泉园工程公司租金360000元；2.判令原告徐阿方赔偿被告上海泉园工程公司水、电及生产辅助设施损失暂计200000元；3.判令原告徐阿方赔偿被告上海泉园工程公司因房屋被查封而导致的人员及停业损失450000元。事实和理由：2012年，被告上海泉园工程公司与原告徐阿方签订了一份《租赁合同》，约定了原告徐阿方将涉案房屋出租给被告上海泉园工程公司，根据合同约定，被告上海泉园工程公司营业所需证照等有关手续，原告徐阿方有协助办理之义务。房屋承租后，被告上海泉园工程公司付出了装修改建的成本。因原告徐阿方无法提供房屋产权证等有关材料，导致被告上海泉园工程公司无法在该房屋中注册公司正常经营。从2016年6月6日起，涉案房屋被吴兴区人民法院依法查封，并公告“查封期间，任何人不得使用被查封财产，不得转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为”，查封期限从2016年6月6日至2019年6月5日。2017年7月25日，本案所涉厂房被停止供电。以上事实都导致了被告上海泉园工程公司实际对涉案房屋的使用遭受了极大限制，对经营造成了严重损失，原告徐阿方对前述损失应当承担全部责任。 被告上海泉园工程公司、被告刘明恒共同向本院提交了以下证据材料： 1.解除租赁合同通知书复印件一份，证明原告徐阿方于2016年8月23日向被告刘明恒主张解除租赁合同并对结欠租金数额予以确认的事实； 2.告知函（2016年8月19日）、回复函（2016年8月25日）、告知函（2017年8月25日）复印件各一份，证明被告上海泉园工程公司向原告徐阿方对涉案房屋的拆迁和查封事宜、经营损失等事项进行了告知的事实； 3.执行裁定书、公告、封条照片各一份，证明涉案房屋于2016年6月6日被吴兴区人民法院查封，被告上海泉园工程公司对涉案房屋的使用受到限制的事实； 4.民事起诉状、租金及利息计算清单、未赔项目清单复印件各一份及设备、材料清单复印件五份，证明原告徐阿方确认被告已支付2016年3月之后的租金97000元及未赔项目具体明细的事实。 原告徐阿方辩称，第一，被告刘明恒在租赁合同中签字，被告上海泉园工程公司加盖了骑缝章，实际使用方系被告上海泉园工程公司，但承租方应是二被告。被告上海泉园工程公司系自然人独资公司，登记状态为吊销、未注销。第二，本案租赁合同签订于2012年12月1日，约定自2013年3月1日起计付租金，两被告在三个月筹备期内应对于涉案房屋的具体情况已经了解，且涉案房屋不存在不能办理公司登记注册手续的问题，原告徐阿方不应返还租金。被告上海泉园工程公司主张的200000元水、电及生产辅助设施损失已在湖州市中级人民法院（2019）浙05民终1388号案件中处理完毕，原告徐阿方无需在本案中赔偿。第三，被告上海泉园工程公司一直都没有停业、停产，不存在损失。直到我方与当地村委会在2017年8月7日签订相关的拆迁征用协议，被告上海泉园工程公司一直在使用该涉案房屋。法院查封只是一种诉讼保全措施，并不阻碍其他权利人的实体利益，涉案房屋被查封后，被告上海泉园工程公司一直在使用，并没造成实际损害。 本案当事人提交的证据材料均已交对方当事人质证，各方当事人的质证意见均已记录在案。本院对双方当事人提交的证据材料经审查后认为，原告徐阿方提交的计算清单系其自行制作，电费清单显示系案外人产生的电费，水费清单亦未显示与本案当事人的直接联系，合同单与本案房屋租赁合同亦无明显关联，故对于以上四份证据材料不予采信；两被告提交的未赔项目清单及设备、材料清单并无对方当事人的确认，系两被告单方陈述，均不予采信；其他证据材料均符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采信，至于其证明对象，将根据证据载明的内容并结合各方当事人的陈述予以综合分析后认定。 本院根据采信的上述有效证据，结合双方当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2012年12月1日，原告徐阿方与被告刘明恒签订《租赁合同》一份，约定原告徐阿方将坐落于湖州市吴兴区康山街道黄墅村中独院厂房、仓库、宿舍、办公室租给被告刘明恒使用，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月29日止；并约定2013年3月1日至2016年2月29日租金为450000元/年、2016年3月1日至2018年2月29日租金为475000元/年、2018年3月1日至2023年2月29日租金参考市场价不超过600000元/年；又约定“凡终止合同，乙方对租赁房屋内的一切装修一般不得拆除，应归甲方所有，甲方对此不做任何补偿”；还约定“乙方如不能按合同第三条规定的期限履行租赁费，一个月以内，乙方将承担每天千分之三的违约金，超过一个月，甲方将有权采取措施终止合同”。嗣后，上述的涉案房屋一直由被告上海泉园工程公司使用。2016年3月29日，原告徐阿方与被告刘明恒对未付租金进行对账并形成对账单一份，该对账单载明：（1）2014年3月之前房租全部结清，2014年3月到2014年9月底房租贰拾万（￥200000）未付每月支付壹万元利息到2015年11月。2015年11月到3月利息未付（计伍万元￥50000元）。（此款在2016年6月底之前必须付清）（2）2016年3月-2016年6月房租壹拾万未付（此款在2016年4月10日前必须付清）备注：2014年房租按肆拾贰万结算，2015年以后按每季度拾万每年肆拾万（￥400000元）结算。如经济环境好转公司运转正常恢复到每年肆拾伍万结算直到房租租赁到期。同日，被告刘明恒向原告徐阿方出具承诺书一份，该承诺书载明：刘明恒和徐阿方2014年3月到2016年3月房租按双方协商如有差距刘明恒必须在2016年8月底之前补齐。2016年6月6日，湖州市吴兴区人民法院作出（2014）湖吴执民字第455号执行裁定，裁定查封涉案房屋，查封期限为2016年6月6日起至2019年6月5日。湖州市吴兴区人民法院张贴在涉案房屋的公告中载明：查封期间，任何人不得使用被查封财产，不得转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2016年8月23日，原告徐阿方向被告刘明恒发送解除租赁合同通知书一份，该通知书载明：至2014年3月至共计结欠房屋租金人民币20万元及利息5万元未付，2016年3月至今房租10.3万元未付……自你接到本通知之日起解除上述租赁合同……后因涉案房屋拆迁等原因，被告上海泉园工程公司开始逐步搬离涉案房屋。在开庭审理时，二被告自认“自2016年6月6日开始逐步搬离涉案房屋，直至2017年7月左右基本完成搬离，但截至目前，仍有部分办公用品遗留在涉案房屋内”的事实；原告徐阿方与二被告一致确认“原告徐阿方已收取2014年3月至2015年10月期间利息合计200000元、并已收取2016年3月之后的房屋租金97000元”的事实。 本院认为，归纳本案争议焦点并综合分析如下： （一）关于本案房屋租赁合同的合同相对方问题 被告刘明恒系被告上海泉园工程公司的法定代表人，其与原告徐阿方签订的《租赁合同》由该公司在边缝处加盖印章，涉案房屋实际由该公司使用，本案房屋租赁合同的合同相对方系原告徐阿方与被告上海泉园工程公司。原告徐阿方并未提交其他证据证明被告刘明恒出具对账单、承诺书及其他商洽行为系其个人行为，应认定被告刘明恒的行为系代表行为，应由被告上海泉园工程公司履行《租赁合同》项下义务并承担相应责任。 （二）关于应支付租金的期间及租金具体数额的认定 原告徐阿方现主张截至2017年7月31日的租金，被告上海泉园工程公司亦自认该公司于2017年7月左右搬离涉案房屋，故对于原告徐阿方的该项诉讼请求予以支持。 现对于租金具体数额认定如下：一是2013年3月1日至2014年2月28日的租金，双方当事人均确认该阶段的租金已付清。二是2014年3月1日至2014年9月30日的租金，双方当事人均确认该阶段的租金200000元未支付。原告徐阿方与被告刘明恒于2016年3月29日形成的对账单中约定对于2014年3月至2014年9月未付租金的利息按照10000元/月计算，明显过高，且因原告徐阿方未能向被告提供上海泉园工程公司涉案房屋的合法、有效的产权证明，且被告上海泉园工程公司在使用涉案房屋的过程中确实受到法院查封行为、拆迁等因素的干扰，故对于被告上海泉园工程公司提出的该公司支付的2014年3月至2015年10月期间利息200000元抵扣前述租金的主张，予以支持，酌情确定将前述200000元利息抵扣该阶段的租金。故该阶段的租金已付清。三是2014年10月1日至2016年2月28日的租金，原告徐阿方未能对落款时间均为2016年3月29日的承诺书、对账单的形成作出合理说明，被告刘明恒在庭审时陈述“其于2016年3月29日先向原告徐阿方出具承诺书后，因表述不清，双方于当日再形成对账单一份，且该对账单系对未付租金的核算”，被告刘明恒的该节陈述具有合理性，予以采信。原告徐阿方与被告刘明恒于2016年3月29日形成的对账单未对2014年10月1日至2016年2月28日租金的欠付情况进行描述，应认定该阶段的租金已付清。四是2016年3月1日至2017年7月31日的租金，根据原告徐阿方与被告刘明恒于2016年3月29日形成的对账单，2015年以后的租金为400000元/年，原告徐阿方未提交其他证据证明其与二被告对于租金恢复至450000元/年有约定，故该阶段的租金按照400000元/年的标准计算，该阶段的应付租金为566666.67元。因被告上海泉园工程公司已支付该阶段租金97000元，故还应支付该阶段租金469666.67元。 经核算，截至2017年7月31日，被告上海泉园工程公司结欠原告徐阿方租金469666.67元。对于原告徐阿方主张的295650元违约金及2015年11月至2016年3月计5个月的利息50000元，同理因原告徐阿方未能向被告提供上海泉园工程公司涉案房屋的合法、有效的产权证明，且被告上海泉园工程公司在使用涉案房屋的过程中确实受到法院查封行为、拆迁等因素的干扰，故对于原告徐阿方的该部分主张，不予支持。 （三）关于被告上海泉园工程公司提出的反诉请求的认定 被告上海泉园工程公司主张原告徐阿方自2013年3月1日至2016年2月28日计36个月按照10000元/月的标准返还租金，没有事实和法律依据，不予支持。参照《租赁合同》中关于“凡终止合同，乙方该租赁房屋内的一切装修一般不得拆除，应归甲方所有，甲方对此不做任何补偿”的约定，被告上海泉园工程公司主张的水、电及生产辅助设施系装饰装修部分，原告徐阿方无需对于被告上海泉园工程公司的该部分损失予以赔偿。对于被告上海泉园工程公司提出对于水、电及生产辅助设施予以评估的申请，不予准许。上海泉园工程公司未提交证据证明该公司因涉案房屋被法院查封导致其实际产生人员遣散、停业损失计450000元，故对于上海泉园工程公司的该节主张亦不予支持。 综上所述,被告上海泉园工程公司应支付原告徐阿方房屋租金469666.67元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海泉园建筑装饰工程有限公司支付原告徐阿方房屋租金469666.67元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告徐阿方其他的诉讼请求； 三、驳回被告上海泉园建筑装饰工程有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费8390元，由原告徐阿方负担4217.5元，由被告上海泉园建筑装饰工程有限公司负担4172.5元；本案反诉案件受理费6945元，由被告上海泉园建筑装饰工程有限公司负担；财产保全申请费5000元,由被告上海泉园建筑装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陈松 二〇二〇年七月十三日 法官助理饶群 书记员沈倩颖