辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7000号上诉人（原审原告）：法库中化有机化工厂，住所地法库县法库镇胜利街。总负责人：郎松涛，该厂总负责人。委托诉讼代理人：洪晓丽，辽宁鼎泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬玉琼，辽宁鼎泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：迟中越，男，汉族，1968年11月11日出生，户籍所在地辽宁省法库县，经常居住地法库县幸福花园Ａ区。委托诉讼代理人：刘巾楠，辽宁尊赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈可心，男，汉族，1996年9月28日出生，户籍所在地辽宁省法库县，经常居住地法库县。上诉人法库中化有机化工厂（以下简称“中化化工厂”）因与被上诉人迟中越、陈可心房屋租赁合同一案，不服法库县人民法院（2019）辽0124民初3881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。中化化工厂上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人与被上诉人签订的为不定期租赁合同，上诉人可以随时要求解除租赁合同，一审未予支持上诉人腾空房屋的诉讼请求错误。原审法院对于维修工程的工程造价未经司法鉴定委托，由不具备鉴定资质的个人做出鉴定报告即四份《工程预算书》，该预算书依法不应当予以采信。迟中越辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚，维持原判。陈可心未提交书面意见。中化化工厂向一审起诉请求：1.被告迟中越支付租金（占有使用费）11876元（2016年1月19日至2018年6月5日，按年租金5000元计算）；2.被告迟中越支付租金（占有使用费）43750元（2018年6月6日至2019年9月5日，按年租金35000元计算）；3.被告迟中越支付租（占有使用费）（自2019年9月6日起至实际腾出之日止，按年租金35000元计算）；4.确认原法库县绒毯厂与被告迟中越于2013年1月19日签订的《租赁厂房协议》无效；5.确认被告迟中越与被告陈可心于2018年6月15日签订的转租《租赁厂房协议书》无效；6.被告迟中越、被告陈可心立即腾退原所有权单位法库县绒毯厂位于锅炉房建筑面积58.29平方米；位于建筑面积32.34平方米；位于建筑面积109.48平方米；7.被告迟中越、被告陈可心承担诉讼费。一审查明，1989年8月9日，法库县人民政府颁发给法库县绒毯厂《房产执照》载明：“所有权单位法库县绒毯厂；房屋坐落法库镇；房屋结构砖瓦；所有权性质全民；用途警卫室；建筑面积32.34平方米；房屋层数壹；朝向正。”同日，法库县人民政府颁发给法库县绒毯厂《房产执照》载明：“所有权单位法库县绒毯厂；房屋坐落法库镇；房屋结构砖瓦；所有权性质全民；用途办公室；建筑面积109.48平方米；房屋层数壹；朝向正。”同日，法库县人民政府颁发给法库县绒毯厂《房产执照》载明：“所有权单位法库县绒毯厂；房屋坐落法库镇；房屋结构砖瓦；所有权性质全民；用途锅炉房；建筑面积58.29平方米；房屋层数壹；朝向正。”1992年3月16日,原告法库县中化有机化工厂成立，登记机关法库县市场监督管理局出具的《企业机读档案登记资料》载明：“企业目前状态吊销，未注销；企业名称法库县中化有机化工厂；住所法库县法库镇胜利街；经济性质全民所有制；注册资金719万人民币；法定代表人王永庆；所属行业密封用填料及类商品制造；核准日期2004年8月30日；成立日期1992年3月16日；经营截止日期长期；投资者名称法库县一工业总公司，认缴出资额719万人民币，比例100%；吊销原因未申报2003年年检材料，公告期满后仍未办理；吊销日期2004年8月30日。”1994年7月11日,法库县绒毯厂成立，登记机关法库县市场监督管理局出具的《企业机读档案登记资料》载明：“企业目前状态注销；企业名称法库县绒毯厂；住所法库县；经济性质全民所有制；注册资金26万人民币；法定代表人张武光；所属行业纺织业；核准日期2003年11月27日；成立日期1994年7月11日；经营截止日期2003年8月5日；投资者名称法库县一工业总公司，认缴出资额26万人民币，比例100%；注销原因公司合并或分立；注销日期2003年11月27日。”2003年11月27日，法一工总发[2003]11号《关于法库县绒毯厂注销营业执照的申请》文件载明：“法库县工商局：法库县一工业总公司下属企业法库县绒毯厂属于全民所有制企业，近十几年来由于市场竞争激烈，企业亏损停产多年，特申请注销该企业。注销后企业的一切债权、债务及所有人员安置归法库县一工业总公司所属企业原告法库县中化有机化工厂负责。”2004年8月30日，王永庆担任原告法定代表人，具体负责注销后企业原法库县绒毯厂的一切债权、债务等事宜。2013年1月19日，甲方法库县绒毯厂与乙方被告迟中越签订《租赁厂房协议》约定：“经双方协商，达成如下协议：一、租用厂房等，厂房南二间门市房、锅炉房等七间，合计约245平方米租给乙方使用。二、以前被告迟中越同熊厂长签的合同（2004年）无效。三、合同期，由于房屋南面基建（挖基础造成房屋下沉），无法继续使用，需要换盖维修。甲方同意乙方自己维修，费用由乙方负责，租期延后3年。每年租金5000元，维修费从租金中扣除3000元，每年实交单位2000元。3年后按每年5000元交租金。7年后8000元。维修费暂定2.5万元。（最后双方确认）2.5万元。四、当政府动迁时，乙方无条件服从动迁。五、旧房屋由乙方使用、乙方维修，发现不安全因素及时维修。乙方负责不及时维修所造成的各种事故责任。未尽事宜双方协商。（此合同请示公司同意）。七、3年内维修房屋费用没有抵扣完毕，以后继续抵扣。八、租期2013年1月19日至2014年1月19日，实际上乙方2013年1月19日至2013年8月15日租金已交甲方，所以应扣除1500元，今年实交1000元。明年实交2000元。甲方法库县绒毯厂签章王永庆签字。乙方被告迟中越签字。2013年1月19日。2013年，被告迟中越交纳租金500元。”2013年，被告迟中越交纳2013年1月19日至2014年1月19日租金2000元，其中包括被告迟中越已交纳的2013年1月19日至2013年8月15日租金1500元，另被告迟中越交纳租金500元。2014年1月19日，王永庆在上述《租赁厂房协议》尾部书写：“2014年1月19日至2015年1月19日，继续使用此份合同。王永庆签字。2014年1月19日。”2015年1月19日，王永庆在上述《租赁厂房协议》尾部再次书写：“2015年1月19日至2016年1月19日，续租合同不变。王永庆签字。2015年1月19日。”2016年5月11日，法库县价格认证中心根据投资者法库县工业局委托，价格认证标的为法库县绒毯厂在租赁方租赁之后经过修缮、装修的厂房费用。2016年5月16日，经法价认证[2016]1号《关于法库县绒毯厂厂房修缮所需费用的价格认证结论书》价格认证结论：“价格认证标的在价格认证基准日2016年5月11日价值人民币60634元。”2017年2月，王永庆出具给被告迟中越《收据》载明：“收迟中越绒毯厂房2017年2月至2018年2月租金3000元。收款人王永庆（绒毯厂）。”2018年1月10日，法工委发【2008】1号《关于郎洪涛同志任职的通知》载明：“为便于处理企业历史遗留问题，保证信访稳定工作需要，经党委研究决定任命：郎洪涛同志为法库中化有机化工厂总负责人。”2018年6月15日，甲方被告迟中越与乙方被告陈可心签订《房屋租赁协议书》约定房屋地址法库镇晓东街（绒毯厂车间改造）：“一、租期3年自2018年6月15日至2021年6月14日；二、租金每年35000元；三、乙方注意防火等安全事宜，并对此事故承担责任；四、乙方不可以私自转租，需要转租，必须征得甲方同意；五、当政府规划动迁时，乙方无条件服从搬迁，房租多退少补（此条款是主管局要求的必办原则）；六、未尽事宜，双方协商解决。甲方被告迟中越签字摁印。乙方被告陈可心签字摁印。王永庆签章法库县绒毯厂同意。”2018年12月16日，王永庆因各种疾病死亡。2019年1月23日，公安机关注销王永庆户口。2019年6月10日，郎松涛送达给被告迟中越《限期搬离腾空通知书》载明：“租户迟中越：因你方未与我厂签订2019年房屋出租协议，厂方已多次催促你签订租房协议，你方不予理会，根据合同法的规定，限你方于2019年6月15日之前将租赁场所内属于你方及你方所带来的一切财物清理搬走，包括物品、装修、设备等。将场所恢复原状，并与我厂结清未缴纳的房屋租金。逾期不搬离、腾空，视为你方放弃对场所内的财物所有权及处置权。我方有权自行处理，而不承担任何责任。同时，因你方拒绝搬离对我厂方所造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失费用，将由你方承担。特此通知。法库县绒毯厂签章。2019年6月10日。”2020年3月13日，一审法院院派员，并邀请沈阳市法库建筑安装总公司第三十八工程处造价专业人员，原告总负责人郎松涛、被告迟中越到场，对原告（原法库县绒毯厂）门卫室、办公室、锅炉房维修改造工程进行现场勘验，并制作案涉租赁房屋现场《勘验笔录》。2020年3月30日，沈阳市法库建筑安装总公司第三十八工程处造价专业工作人员根据本院的案涉租赁房屋现场《勘验笔录》内容，制作案涉维修改造工程预算如下：1.原告（原法库县绒毯厂）办公室维修改造工程《工程预算书》载明：“1.依据国家建筑规范和法律规定，辽宁省2008年预算定额和2014年7月网刊价格编制的本预算；2.本预算工程造价为47133.25元。”2.原告（原法库县绒毯厂）锅炉房外墙加固工程《工程预算书》载明：“1.依据国家建筑规范和法律规定，辽宁省2017年预算定额和2019年6月网刊价格编制的本预算；2.本预算工程造价为2289.97元。”3.原告（原法库县绒毯厂）办公室水电维修改造和新建储藏间工程《工程预算书》载明：“1.依据国家建筑规范和法律规定，辽宁省2017年预算定额和2018年7月网刊价格编制的本预算；2.本预算工程造价为10080.51元。”4.原告（原法库县绒毯厂）警卫室维修工程《工程预算书》载明：“1.依据国家建筑规范和法律规定，辽宁省2018年预算定额和2011年7月网刊价格编制的本预算；2.本预算工程造价为32557.81元。”5.原告（原法库县绒毯厂）锅炉房修缮工程《工程预算书》载明：“1.依据国家建筑规范和法律规定，辽宁省2008年预算定额和2013年8月网刊价格编制的本预算；2.本预算工程造价为31559.3元。”上述案涉工程预算造价合计123620.84元（47133.25元＋2289.97元＋10080.51元＋32557.81元＋31559.3元）。2020年3月31日，被告迟中越支出案涉建筑工程预算服务费3000元。一审认为，本案在审理过程中，当事人发生的案涉争议焦点如下：一、关于原法库县绒毯厂的民事权利能力和民事行为能力是否消灭的问题。民法总则第五十九条规定：“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”2003年11月27日，原法库县绒毯厂经登记机关法库县市场监督管理局核准注销，注销后企业的一切债权、债务及所有人员安置归法库县一工业总公司所属企业原告负责。根据上述法律规定和事实，原法库县绒毯厂的民事权利能力和民事行为能力于2003年11月27日消灭。二、关于案涉《租赁厂房协议》出租人的主体问题。民法总则第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”2003年11月27日，原法库县绒毯厂的民事权利能力和民事行为能力消灭，企业的一切债权、债务及所有人员安置归法库县一工业总公司所属企业原告负责。2004年8月30日，王永庆担任原告法定代表人，具体负责注销后企业原法库县绒毯厂的一切债权、债务等事宜。2013年1月19日，甲方法库县绒毯厂与乙方被告迟中越签订《租赁厂房协议》；2014年1月19日，王永庆在上述《租赁厂房协议》续签该协议；2015年1月19日，王永庆在上述《租赁厂房协议》再次续签该协议。根据上述法律规定和事实，甲方法库县绒毯厂与乙方被告迟中越签订的《租赁厂房协议》出租人名义上虽为原法库县绒毯厂，但原法库县绒毯厂的民事权利能力和民事行为能力已经消灭，企业的一切债权、债务等事宜归法人原告负责，因此，事实上系原告法定代表人王永庆代表法人原告签订的《租赁厂房协议》，出租人应为法人原告，其法律后果依法应由出租人法人原告承受。三、关于案涉《租赁厂房协议》的效力问题。出租人原告与承租人被告迟中越于2013年1月19日签订的《租赁厂房协议》及两次续签该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，原告诉请确认其与被告迟中越于2013年1月19日签订的《租赁厂房协议》无效于法无据，不予支持。四、关于案涉转租《房屋租赁协议书》的效力问题。合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”2018年6月15日，担任原告法定代表人王永庆在甲方被告迟中越与乙方被告陈可心签订的《房屋租赁协议书》尾部签章法库县绒毯厂同意。根据上述法律规定和事实，承租人被告迟中越经出租人原告同意，依法可以将租赁物房屋转租给被告陈可心。因此，甲方被告迟中越与乙方被告陈可心于2018年6月15日签订的《房屋租赁协议书》合法有效。根据上述法律规定，承租人被告迟中越与出租人原告之间的案涉《租赁厂房协议》继续有效。因此，原告诉请确认被告迟中越与被告陈可心于2018年6月15日签订的转租《租赁厂房协议书》无效于法无据，不予支持。因《租赁厂房协议》及转租的《租赁厂房协议书》合法有效，故原告诉请二被告立即腾退原所有权单位法库县绒毯厂位于锅炉房建筑面积58.29平方米；位于建筑面积32.34平方米；位于建筑面积109.48平方米于法无据，不予支持。五、关于案涉租赁合同租金的约定及履行问题。合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”原告与被告迟中越签订的《租赁厂房协议》约定：“……三、甲方同意乙方自己维修，费用由乙方负责，租期延后3年。每年租金5000元，维修费从租金中扣除3000元，每年实交单位2000元。3年后按每年5000元交租金。7年后8000元。维修费暂定2.5万元。（最后双方确认）2.5万元。……七、3年内维修房屋费用没有抵扣完毕，以后继续抵扣。八、租期2013年1月19日至2014年1月19日，实际上乙方2013年1月19日至2013年8月15日租金已交甲方，所以应扣除1500元，今年实交1000元。明年实交2000元。2013年，被告迟中越交纳租金500元。……”据此，2014年1月19日至2021年1月19日，双方在此7年期间约定被告迟中越每年预交租金5000元，其中包括维修费25000元，每年折抵租金3000元，每年支付现金2000元，此后年租金为8000元。2013年1月19日至2016年1月19日，被告迟中越在此3年期间已向原告履行支付租金义务，扣除2013年1月19日至2016年1月19日3年期间维修费折抵租金9000元，剩余维修费应为16000元（25000元-9000元）。自2017年1月19日起，原告应从被告迟中越剩余维修费16000元每年折抵租金3000元，应延续折抵至2021年1月19日，剩余维修费应为1000元。2017年2月，原告法定代表人王永庆收取被告迟中越租赁房屋2017年2月至2018年2月期间租金3000元。原告诉请被告迟中越支付租金（占有使用费）11876元（2016年1月19日至2018年6月5日，按年租金5000元计算）；被告迟中越支付租金（占有使用费）43750元（2018年6月6日至2019年9月5日，按年租金35000元计算）；被告迟中越支付租金（占有使用费）（自2019年9月6日起至实际腾出之日止，按年租金35000元计算）既不符合上述双方签订的《租赁厂房协议》其中租金的约定，亦不符合上述法律规定，因此，不予支持。六、关于案涉租赁合同的租期问题。合同法第二百二十三条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”自2017年1月19日起，原告应从被告迟中越剩余维修费16000元每年折抵租金3000元，应延续折抵至2021年1月19日，剩余维修费应为1000元。根据上述法律规定和事实，原告与被告迟中越签订的《租赁厂房协议》应依法视为不定期租赁合同。七、关于案涉租赁房屋国有资产是否流失的问题。2016年5月16日，法库县价格认证中心根据投资者法库县工业局委托，经法价认证[2016]1号《关于法库县绒毯厂厂房修缮所需费用的价格认证结论书》价格认证结论：“价格认证标的在价格认证基准日2016年5月11日价值人民币60634元。”2020年3月30日，沈阳市法库建筑安装总公司第三十八工程处造价专业工作人员根据本院现场《勘验笔录》内容，制作案涉租赁房屋维修改造《工程预算书》,案涉预算工程造价合计123620.84元。上述事实证明，被告迟中越在租赁原告（原法库县绒毯厂）房屋期间，经出租人原告同意，承租人被告迟中越对案涉租赁房屋陆续投资进行维修改造，非但未使国有资产流失，而使案涉租赁房屋增值。综上所述，本院为保护合同当事人的合法权益，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条规定，判决如下：一、驳回原告法库中化有机化工厂要求确认原法库县绒毯厂与被告迟中越于2013年1月19日签订的《租赁厂房协议》无效的诉讼请求；二、驳回原告法库中化有机化工厂要求确认被告迟中越与被告陈可心于2018年6月15日签订的《租赁厂房协议书》无效的诉讼请求；三、驳回原告法库中化有机化工厂要求被告迟中越、被告陈可心立即腾退原所有权单位法库县绒毯厂位于锅炉房建筑面积58.29平方米；位于建筑面积32.34平方米；位于建筑面积109.48平方米的诉讼请求；四、驳回原告法库中化有机化工厂要求被告迟中越支付租金（占有使用费）11876元（2016年1月19日至2018年6月5日，按年租金5000元计算）的诉讼请求；五、驳回原告法库中化有机化工厂要求被告迟中越支付租金（占有使用费）43750元（2018年6月6日至2019年9月5日，按年租金35000元计算）的诉讼请求；六、驳回原告法库中化有机化工厂要求被告迟中越支付租金（占有使用费）（自2019年9月6日起至实际腾出之日止，按年租金35000元计算）的诉讼请求；七、驳回原告法库中化有机化工厂的其他诉讼请求。案件受理费1190元，由原告法库中化有机化工厂负担。二审期间,当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人中化化工厂与承租人迟中越于2013年1月19日签订的《租赁厂房协议》及两次续签该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于租期期限的问题。合同法第二百二十三条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”本案中化化工厂与迟中越签订的《租赁厂房协议》约定：“……三、甲方同意乙方自己维修，费用由乙方负责，租期延后3年。每年租金5000元，维修费从租金中扣除3000元，每年实交单位2000元。3年后按每年5000元交租金。7年后8000元。维修费暂定2.5万元。（最后双方确认）2.5万元。一审根据双方关于维修费抵顶租金的约定，确定维修费于应延续折抵至2021年1月19日并无不当，本院予以确认。因维修费用在2021年1月才能抵顶完毕，即租赁双方虽未在合同中明确约定租期，但从抵顶约定可以确定租期至少持续到2021年1月。故上诉人主张被上诉人腾房的上诉请求本院不予支持。关于上诉人主张原审未委托具有鉴定资质的机构进行鉴定的问题。因一审法院已经经过法定程序确定两家鉴定机构进行鉴定，但均被退卷。在此情形下，一审法院自行委托沈阳市法库建筑安装总公司第三十八工程处出具工程预算并无不当。并且该预算与本案租赁合同的履行并无必然的联系即该鉴定结论并非本案定案的主要依据，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，中化化工厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元，由上诉人法库中化有机化工厂负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年七月二十四日书记员  许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。