贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4668号上诉人（原审原告）：卓明杰，男，1989年7月28日出生，汉族，住四川省隆昌市。上诉人（原审原告）：王美娟，女，1989年10月25日出生，汉族，住四川省隆昌市。被上诉人（原审被告）：陈荣正，男，1980年9月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审被告）：阮丽娟，女，1986年12月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔。负责人：衡琨。原审第三人：中建四局置业有限公司（原名贵州中建四局地产开发有限公司），住所地：贵州省贵阳市云岩区威清路125号。法定代表人：申克珩，该公司经理。上诉人卓明杰、王美娟因与被上诉人陈荣正、阮丽娟、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称：浦发银行）、原审第三人中建四局置业有限公司（以下简称：中建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卓明杰、王美娟上诉请求：一、变更原审判决第一项为：由被上诉人陈宋正、阮丽娟向第三人浦发银行偿还案涉房屋的银行贷款，逾期则由二上诉人代偿；二、撤销原判决第四项，改判由被上诉人陈宋正、阮丽娟赔偿二上诉人违约损失；三、本案上诉人费由被上诉人陈荣正、阮丽娟负担。事实和理由：一、偿还银行贷款是被上诉人的基本义务，理应先由两被上诉人履行偿还银行贷款的义务。如二被上诉人不能偿还，二上诉人愿意偿还的情形下，可另行向二被上诉人追偿。一审直接将还贷义务分配给二上诉人，确实不妥；二、作为守约方，上诉人已经履行完合同全部义务，支付了52万元购房款。而被上诉人从贷款逾期履行情况可知，其存在拒绝履行的情形，构成违约，应承担15万元的违约责任。希望二审法院查清案件事实，依法改判。被上诉人陈荣正没有发表答辩意见。被上诉人阮丽娟辩称，我与陈荣正已经离婚，案涉房屋在陈荣正名下与我无关，贷款也约定由陈荣正归还，二上诉人应向陈荣正追偿，与我无关。卓明杰、王美娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令两被告立即还清案涉房屋银行贷款约7.5万元人民币；2、判令两被告共同协助两原告办理房屋过户手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求为判令两被告赔偿约定违约金人民币15万元。一审法院经审理认定事实如下：二被告于2014年6月6日登记结婚。2015年12月27日，被告陈荣正作为买受人就第三人中建公司开发的位于云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块第Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋签订《商品房买卖合同》，合同主要约定房屋总价款417795元，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款167795元，余款250000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2020年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。后，被告就涉案房屋余款向第三人浦发银行申请贷款，并办理了预售商品房抵押权预告登记。2018年4月13日，二被告协议离婚，对上述房屋二人约定离婚后产权归女儿陈芊彤所有，由女方监管。离婚后房屋贷款由男方负责偿还。2018年4月28日，二原告作为乙方、购买方与二被告作为甲方、出售方及案外人贵州致富家房地产经纪有限公司作为丙方就上述房屋签订《房地产买卖居间合同》，合同主要约定：第一条1.3房屋已设立抵押，贷款余额15万元，甲方贷款余额由甲方自行还清。第二条：该房地产转让价款为人民币52万元。上述房价款包括房屋固定装修装饰，税费全部由乙方承担。第四条4.1乙方签约当日向甲方支付定金人民币50000元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。4.2关于购房款的支付，乙方于2018年4月28日交5万定金。2018年5月5日内将35万元整交给甲方。2018年5月15日内再交10万元整，剩余尾款2万元整等新产证办下来，甲乙双方过户当天付给甲方。第七条甲方应当在2018年5月15日将该房屋交给乙方。第九条违约责任9.3办理该房屋权属转移登记申请、按揭贷款所需要提供的文件资料甲、乙双方应于办理产权过户和办理银行按揭贷款前一日，准备交齐给丙方，并按照要求积极配合办理该房屋权属转移登记、评估、按揭贷款。所提供的资料、证件等不真实、不合法、不完整、不按时提交或者不配合导致不能办理或迟延办理的，责任由违约方或延迟方承担。第十三条补充条款：1、甲、乙双方约定，由于甲方产权证还未办理下来，等甲方把新产证办下来了再去办理过户，甲方承诺甲方办理一手产权证前的契税及三通费用、维修基金一切所产生的费用由甲方自己承担，并且在新产权证能办理的情况下，七个工作日内必须去办理新产权证，剩余部分未还清的贷款在收到乙方的款时，必须去还清注销完整。2、甲乙双方约定在没有过户之前，乙方在该房屋内从事的一切事情与甲方无关，如发生违法的行为造成的后果，由乙方自己负责，甲方办理新产证下来的同时，甲乙双方必须在七个工作日内去办理过户手续。原告分别于合同签订当日、2018年5月2日及2018年5月15日向被告支付购房定金5万元、35万元及10万元。被告将涉案房屋交付给原告使用至今。2019年3月10日，二原告作为乙方与被告阮丽娟作为甲方签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商决定，甲方在2019年12月31日之前须将位于贵阳市云岩区房屋的银行贷款还清。如在这之前遇该房屋产权证可以办理，甲方须在可办理此房屋产权证后的7个工作日内把房屋剩余的银行贷款一次性还清，并立即配合乙方办理过户手续，同时乙方将剩余两万元尾款一次性结清。在一次性还完贷款前，银行每期贷款都要按时归还，不能逾期！如果再有逾期还贷行为或者因甲方原因导致该房屋被法院采取查封等保全措施，导致房屋不能过户，乙方有权解除于2018年4月28日签订的购房合同，甲方除了退还乙方已支付房款、承担购房合同中约定的违约金外，还要赔偿乙方的装修损失15万元，以及房屋增值损失，房屋增值以第三方评估鉴定机构鉴定结果为准！此协议签订之日起生效。”。因原告了解被告尚欠其他债务，故将被告诉至我院诉请如前。庭审中，第三人中建公司表示该公司已取得案涉房屋的初始登记，权证号为黔（2019）云岩区不动产权第0035442号。虽然第三人中建公司已取得案涉房屋首次登记，但尚未通知被告陈荣正办理房屋产权证。业主办理不动产权证前需要缴纳的费用为契税（业主本人自行至税务局缴纳）、第三方代办费（由代办方收取）、面积补差费用（若有）。经核实，陈荣正逾期缴纳贷款导致房款被扣划的保证金已由陈荣正全部补足，案涉房屋不需要补交面积补差费用。第三人浦发银行表示同意过户，但前提是要将贷款结清。原告表示愿意代替被告向中建公司支付涉案房屋办证所需支付的费用，愿意代替陈荣正向第三人浦发银行归还剩余贷款及愿意代替陈荣正支付办理一手产权的相关税费。对于先行垫付的费用，事后向二被告追偿。另查明，本案在审理过程中，原告向我院申请诉前财产保全，支付保全费4270元。再查明，因被告陈荣正涉及其他诉讼，涉案房屋被望谟县人民法院预查封。二原告对此向望谟县人民法院提出执行异议，请求该院终止对涉案房屋的执行。该院于2019年7月2日作出（2019）黔2326执异10号民事裁定书，裁定驳回二原告的异议申请。后二原告向该院提起案外人执行异议之诉，请求：1、判决不得执行位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋；2、判决位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。该院于2019年12月10日作出（2019）黔2326民初1092号民事判决书，该判决书判决：1、不得执行位于贵阳市云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号Ｆ7栋29楼5号房屋；2、驳回原告卓明杰、王美娟的其他诉讼请求。案件受理费60元，由原告卓明杰、王美娟承担。该判决书于2020年1月1日发生法律效力。该院于2020年1月19日作出（2019）黔2326执164号之十执行裁定书，解除对上述房屋的查封。另，2019年10月8日，原告将剩余未付的2万元房款支付至望谟县人民法院账户。一审法院认为，原、被告于2018年4月28日签订的《房地产买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。被告阮丽娟辩称涉案《房地产买卖居间合同》签订于二被告婚姻关系解除后，二被告离婚时约定涉案房屋归女儿所有，其不拥有所有权，系无权处分，故合同无效的意见，首先，二被告离婚协议的效力仅对二被告有约束力，涉案房屋尚未变更登记至二被告女儿名下；其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告作为本案《房地产买卖居间合同》的一方当事人，其无权以其对涉案房屋没有处分权主张合同无效。故对被告的该辩解意见，一审法院不予采纳。鉴于《房地产买卖居间合同》系有效协议，各方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定将购房款支付给被告，按照约定，被告应办理房屋一手产权并协助原告将房屋过户至原告名下。虽然第三人中建公司尚未通知被告办理涉案房屋产权，但第三人中建公司已取得涉案房屋首次登记，涉案房屋已具备将产权变更登记至陈荣正名下的条件，为妥善处理本案，保护当事人的合法权益，第三人中建公司应协助被告将涉案房屋变更登记至陈荣正名下。对于案涉房屋设立的预告抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因预告抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让的限制，原告表示愿意代替被告支付剩余房屋贷款。在原告代替被告归还第三人浦发银行贷款后，第三人浦发银行应协助被告注销涉案房屋的预告抵押登记。待上述事宜办理完毕后，二被告应协助二原告将涉案房屋过户登记至二原告名下。对原告诉请要求二被告协助二原告办理房屋过户手续的诉请，一审法院予以支持。上述清偿的房屋贷款及由中建公司将涉案房屋产权变更登记至被告陈荣正名下应由陈荣正缴纳的税费，原告垫付后可另案起诉被告予以支付。对于原告主张要求二被告赔偿约定违约金15万元，本案《房地产买卖居间合同》未约定过户时间，双方约定“在新产权证能办理的情况下，七个工作日内必须去办理新产权证”，第三人中建公司尚未通知被告陈荣正涉案房屋已经可以办理，故被告不存在逾期办证的情形。原告诉请要求被告赔偿违约金15万元的依据在于2019年3月10日二原告与被告阮丽娟所签订的《补充协议》，该补充协议中约定被告需赔偿原告违约金及赔偿原告的损失的前提是原告选择解除合同。庭审中，原告坚持继续履行合同，故对原告诉请要求被告赔偿违约金15万元，无事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，判决：一、在本判决生效之日起十日内，原告卓明杰、王美娟直接向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行清偿云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（以上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行于卓明杰、王美娟实际履行当日出具的还款明细清单为准）；二、在原告卓明杰、王美娟清偿上述费用后的三十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行和被告陈荣正、阮丽娟协助办理云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋的预告抵押登记注销手续；三、在云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋的预告抵押登记注销手续办妥后三十日内，第三人中建四局置业有限公司协助被告陈荣正办理云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋过户至被告陈荣正名下，所产生的税费由原告卓明杰、王美娟垫付，嗣后可向陈荣正、阮丽娟追偿。陈荣正取得上述房屋产权证后三十日内将上述房屋产权过户至卓明杰、王美娟名下，所产生的税费由卓明杰、王美娟承担。四、驳回原告卓明杰、王美娟的其余诉讼请求。案件受理费838元（已减半收取），保全费4270元，由被告陈荣正、阮丽娟负担。本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。本院二审查明事实与一审一致，对一审查明事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出其不是归还案涉房屋贷款的义务人，不应直接判决其承担还贷义务的上诉主张。本案中与第三人浦发银行形成按揭贷款合同关系并负有还贷义务的是二被上诉人，并且上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》中约定：贷款余额由被上诉人陈荣正、阮丽娟自行还清。因此，案涉房屋剩余按揭贷款本息的偿还义务主体应为被上诉人陈荣正、阮丽娟。虽然上诉人一审中表示愿意代替陈荣正向第三人浦发银行归还剩余贷款，但是如直接判决二上诉人向第三人清偿案涉房屋贷款，不仅会额外加重二上诉人的责任负担，还有可能会让二被上诉人拒不履行偿还银行贷款义务。综上，为了保护二上诉人支付案涉房款后应取得房屋产权证的权利，结合二上诉人诉请二被上诉人立即还清案涉房屋银行贷款的主张，及原审第三人浦发银行已同意可由卓明杰、王美娟代偿贷款，应先确定二被上诉人陈荣正、阮丽娟对本案房屋银行贷款有偿还义务。在二被上诉人不能清偿的情形下，二上诉人可自愿代二被上诉人陈荣正、阮丽娟偿还案涉房屋的银行贷款，其代为支付完毕则可向二被上诉人追偿。另，因本案中，《房地产买卖居间合同》及与第三人浦发银行签订贷款合同的主体均是二被上诉人陈荣正、阮丽娟，关于阮丽娟称其不应承担还贷义务的抗辩主张，本院不予支持。关于二上诉人提出二被上诉人应承担15万元违约金的上诉主张。因其要求二被上诉人支付15万元违约金的依据是其与被上诉人阮丽娟签订的《补充协议》。但该《补充协议》所约定的15万元是装修损失，前提是二上诉人解除购房合同后才支付。一审中，二上诉人明确表示不同意解除合同，该15万元的装修损失未实际发生，二上诉人无权要求二被上诉人支付该款。一审对此认定事实清楚，并无不妥。二上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11695号民事判决第三项，即：三、在云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋的预告抵押登记注销手续办妥后三十日内，第三人中建四局置业有限公司协助被告陈荣正办理云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋过户至被告陈荣正名下，所产生的税费由原告卓明杰、王美娟垫付，嗣后可向陈荣正、阮丽娟追偿。陈荣正取得上述房屋产权证后三十日内将上述房屋产权过户至卓明杰、王美娟名下，所产生的税费由卓明杰、王美娟承担；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11695号民事判决第四项，即：驳回原告卓明杰、王美娟的其余诉讼请求；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11695号民事判决第一项为：在本判决生效之日起十五日内，被上诉人陈荣正、阮丽娟向第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行清偿云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（具体金额以上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行出具的还款明细清单为准）。逾期，由上诉人卓明杰、王美娟代偿上述款项。四、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初11695号民事判决第二项为：二、在陈荣正、阮丽娟清偿或由卓明杰、王美娟代为清偿云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋尚欠的抵押贷款本金及利息后三十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行应当协助办理云岩区棚户区改造项目）Ｆ地块Ｆ1-Ｆ8号栋Ｆ7单元29层5号房屋的预告抵押登记注销手续；五、驳回上诉人卓明杰、王美娟的其余诉讼请求。一审案件受理费838元（已减半收取），保全费4270元，由被告陈荣正、阮丽娟负担。二审案件受理费300元，由被上诉人陈荣正、阮丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年七月二日法官助理陈瑶书记员左文艳