广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1293号 上诉人（一审被告）：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路1-1号C区01座。 法定代表人：农洪波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆伟仙，广西思贝律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄剑凯，男，1990年11月18日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 上诉人百色广安房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2493号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月11日通知当事人到庭进行举证、质证、调查、辩论。上诉人百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）的委托代理人陆伟仙，被上诉人黄剑凯及其委托代理人颜佳彧、韦娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人广安公司的上诉请求：撤销一审判决书的第一项，改判上诉人支付被上诉人违约金（违约金的计算：以351708元为基数，按日万分之一自2018年1月24日起计付至涉案房屋所有权登记在被上诉人名下之日止；如上诉人通知被上诉人配合提交办理房屋所有权登记材料后，被上诉人未在通知期限内配合提交办理房屋所有权登记所需材料的，违约金计算至上诉人通知被上诉人提交材料期限届满之日止）；本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋的实际交房时间为2016年2月3日，一审认定交房时间有误，逾期办证违约金的起算时间应为2018年1月24日；2、一审未考虑被上诉人不配合上诉人提交办理房屋所有权登记所需材料，而判定上诉人支付违约金至房屋所有权实际登记在被上诉人名下时止，显失公平。综上，一审认定违约金的计算时间有误，请求二审法院依法查明案件事实，改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人黄剑凯答辩称：泰安公寓二期的5、6、11、12栋均是2016年1月25日交房，上诉人在一审时也承认该事实，且被上诉人不存在不配合上诉人办证或拒不提交办证材料的情形。上诉人的上诉理由不成立。因此，一审认定事实清楚，适用法律和判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 被上诉人黄剑凯向一审法院起诉请求：1、判令广安公司在判决生效之日起十五日内协助办理涉案房屋的权属登记证书；2、判令广安公司支付逾期协助办理商品房权属登记违约金（违约金以房款总额330452元为基数，按日万分之一自2018年1月15日计算至实际完成房屋所有权登记之日止）；3、本案诉讼费由广安公司承担。 一审法院审理查明事实，2015年11月21日，黄剑凯（买受人）与广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安公寓二期A区12幢1××3号房；商品房单价3559.37元/㎡，总价款333371元；买受人于2015年11月21日前付清全部购房款；出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房；第二十条“房屋登记”约定，“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起取得竣工竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1种方式处理：1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，黄剑凯依约付清购房款。广安公司出具的商品房销售统一发票记载黄剑凯购买的商品房为百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期12幢1××3号。后广安公司退回差额款，涉案房总房价实际为330452元。 2015年12月11日，广安公司向泰安二期A区业主发出《公告》，其上载明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日。2018年1月29日，广安公司作出《承诺》，其上载明：将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权转移，请各业主补齐材料并且与广安公司办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年5月14日，百色市国土资源信息测绘中心向广安公司出具涉安泰小区不动产的《不动产权籍调查收件单》。2019年4月3日，广安公司作《关于泰安公寓二期A区11#、12#、15#、16#、17#、18#项目不动产登记面积情况说明》，其上记载：因广安公司在泰安公寓二期A区项目建设过程中对建筑结构设计做了优化调整，导致实际竣工建筑面积与原方案册面积存在误差，广安公司同意以百色市国土资源信息测绘中心实地勘查测量得出的实测报告面积为不动产权登记面积。2019年12月19日，黄剑凯与广安公司向百色市不动产登记机构提交不动产登记申请书、不动产权属证书等申请将1××3号房转移登记至黄剑凯名下的材料，产权登记机关于当日出具不动产登记受理单。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄剑凯与广安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：广安公司是否存在逾期协助办证违约情形？应承担什么违约责任？ 关于广安公司是否存在逾期协助办证违约情形问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。涉案合同第二十条就买卖双方为办理涉案房屋所有权权属登记各自应履行的义务、可能产生的逾期办证违约行为以及后果亦进行了约定。结合广安公司交房时1××3号房所属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项关于广安公司违约情形的约定应理解为：如因广安公司原因导致黄剑凯未能在1××3号商品房交付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，构成违约。鉴于本案各方当事人提供的证据不足以查明广安公司实际交房日期，黄剑凯认可广安公司《公告》确定的最后交房日期并视为实际交房日期未违反法律规定，亦不损害广安公司权益，一审法院依法予以支持。故广安公司依约依法应自2016年1月25日起满720日期限内将办理1××3号房产权转移登记需由其提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，并履行通知附随义务，使黄剑凯得以在2018年1月15日前取得1××3号房产权证。现广安公司提交的证据无相关在约定办证期限内向产权登记机关提交办理房产证转移登记备案材料以及已提交备案材料后履行通知义务的相应凭证，应承担举证不能的不利后果。并且广安公司提交的《关于泰安二期A区项目商品房建筑面积的说明》非但不能证明黄剑凯未取得房产证系相关行政主管部门客观原因造成，反可证明系广安公司行为造成，故广安公司拟证明目的不成立，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，黄剑凯未在约定期限内取得1××3号房产权证系广安公司原因造成，广安公司存在违反协助黄剑凯办理1××3号房产权证义务情形。 关于广安公司应承担什么违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”广安公司逾期未协助办证违约事实清楚，应承担相应民事责任。本案审理过程中，不动产登记机关受理1××3号房所有权转移登记申请并出具受理单，证明广安公司于案件审理过程中已履行了协助业主办理产权证的义务。故黄剑凯起诉要求广安公司协助其办理涉案房屋房产证的诉请已实现，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。另，黄剑凯关于违约金的主张符合双方合同第二十条第（二）项约定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规、第一百四十四条规定，判决：一、百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向黄剑凯支付逾期协助办证违约金（违约金以330452元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期12栋1××3号房所有权登记在黄剑凯名下之日止）；二、驳回黄剑凯的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由百色广安房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人广安公司提供证据：1、《前期物业管理服务协议》、《业主资料登记表》，用于证明涉案房屋的实际交房时间即违约金起算时间；2、《不动产权证书》，用于证明涉案房屋已完成产权登记。经质证，被上诉人对上诉人所提供证据1的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被上诉人在签订物业协议前已实际使用涉案房屋；对证据2的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为该证据不能证明被上诉人不配合上诉人办证。 对此，结合各方当事人在一审提交的证据及庭审陈述，本院认为上诉人所提交的《前期物业管理服务协议》、《业主资料登记表》系一审庭审结束前就已经存在并长期由上诉人自行持有和保管的证据，但其在一审诉讼过程中未按法律规定予以举证，故该证据不属于《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新证据”。且上诉人与被上诉人在一审庭审中均确认交房的日期为2016年1月25日，现上诉人要求按新的日期认定交房时间，证据及理由不充分，本院不予支持。对上述证据的证据效力，亦依法不予采信。另，《不动产权证书》与本案待证事实具有直接关联性，且各方当事人对该证据的真实性及合法性亦予认可，本院依法确认并作为定案的依据。 综上分析，二审查明的事实与一审一致。 另查明，涉案位于百色市右江区平安路12号泰安公寓二期A区第12幢XX层1××3号房屋于2019年12月19日办理了《不动产权证书》（桂（2019）百色市不动产权第0035104号）。该《不动产权证书》现仍在上诉人处，未交给被上诉人。 本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋逾期办证违约金的计算时间应如何确定。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定并结合本案证据以及诉辩双方在一审庭审中的陈述，本院认为被上诉人主张自2016年1月25日满720日即2018年1月15日起计算本案逾期办证违约金，具有事实和法律依据。上诉人主张涉案房屋实际交付时间为2016年2月3日，遂要求从2018年1月24日起计付上述违约金，证据不足，依法应承担相应举证不能的不利后果。据此，一审判决上诉人以总房价330452元为基数，自2018年1月15日起按日万分之一的标准向被上诉人支付逾期办证违约金，于法有据。但由于涉案房屋现已办理了相关房屋产权登记，故该相应逾期办证违约金应计算至完成办证即2019年12月19日止。诉请超出部分，本院不予支持。另，上诉人主张被上诉人不予配合协助办证但未能提供相关证据证实，本院依法不予采信。 综上所述，因涉案房屋完成产权登记的时间系在本案一审程序结束后，致使案件在二审期间因新的证据而被改判，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条有关原审判决不属于错误裁判案件的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2493号民事判决第二项； 变更百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2493号民事判决第一项为：上诉人百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人黄剑凯支付逾期办证违约金（违约金的计算：以房屋总价330452元为基数，自2018年1月15日起按日万分之一的标准计付至2019年12月19日止）； 驳回上诉人百色广安房地产开发有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费100元（被上诉人已预交），由上诉人百色广安房地产开发有限公司负担。二审案件受理费200元（上诉人已预交），由上诉人百色广安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 亮 审 判 员  凌文楼 审 判 员  何双安 二〇二〇年七月十五日 法官助理  陈华婷 书 记 员  钟牧成