浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1798号 原告（反诉被告）：严明亮，男，1982年10月8日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：徐燕，浙江南孔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江甬衢食品贸易有限公司，统一社会信用代码：91330803MA29UFKP50，住所地衢州市衢江区廿里镇衢盛路1号308室（衢盛科创园内）。 法定代表人：吴悦，总经理。 委托诉讼代理人：刘涛，男，系被告职工。 原告严明亮与被告浙江甬衢食品贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案在审理过程中，被告浙江甬衢食品贸易有限公司以严明亮为被告提起反诉，本院依法合并审理，于2020年6月9日、7月3日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告（反诉被告）严明亮及其委托诉讼代理人徐燕，被告（反诉原告）浙江甬衢食品贸易有限公司委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严明亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2020年5月11日至2021年5月10日的房屋租金137800元及逾期付款利息（从2020年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更利息部分诉讼请求：逾期付款利息从2020年2月11日起以137800元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。事实与理由：2019年4月11日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将坐落于衢州市柯城区的营业房租赁给被告使用，租期五年，第一年租金130000元，每年递增6%，被告以现金方式于每年的2月11日前一次性支付当年租金。合同签订后，因被告未按约支付第一年租金，原告向衢州市柯城区人民法院提起诉讼，该案双方达成调解协议：1、《房屋租赁合同》继续履行；2、被告于2019年8月31日前支付第一年度租金130000元并交纳水电押金2000元。按约定被告应于2020年2月11日支付第二年租金137800元，但被告至今拒不支付，原告依法提起诉讼。 被告浙江甬衢食品贸易有限公司辩称，1.签订合同五天之后，原告父亲就到公司闹事并打伤公司员工，已在信安派出所立案，至今未结案，双方从一开始就没有合作的感情基础，被告至今未入驻过所租店面一天；2.被告自2019年10月停止营业至今，无力继续履行合同；3.2020年1月开始全国因新冠××病毒疫情，导致公司更加无法经营，也无收入，原告要求被告继续履行合同有失公平原则；4.自2019年4月11日至今，虽然被告没有入驻过所租店面房，但已交付了一年的租金和水电押金，被告主观上没有恶意不租，也没有再继续租赁其他店面房，这也能从侧面说明被告确实从2019年5月之后已经没有继续经营的能力；5.涉案合同期限长，金额大，原告让一家无任何经营能力的公司继续租赁，有失公平原则，且合同本身存在很多不公平的条款；6.如解除租赁合同，被告愿意向原告作出一定合理的补偿。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告浙江甬衢食品贸易有限公司向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的关于衢州市柯城区营业用房的《房屋租赁合同》；2.反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告严明亮针对反诉请求辩称1、反诉原告现在提出解除合同是重复诉讼；2、反诉原告认为其受新冠疫情影响无法经营，反诉原告负有举证的责任来证明新冠疫情直接导致合同不能履行；3、合同并未禁止转租，反诉被告亦未禁止反诉原告将房屋转租，反诉原告完全可以继续履行合同，合同目的并非不能实现，但反诉原告一直未将房屋转租，是对其自身权利处置的方式，相应的后果应当由反诉原告承担；4、反诉原告存在恶意违约情况，不能适用违约方解除的规定，不能解除合同。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依被告申请对相关事实进行了调查取证，根据当事人陈述、经审查确认的证据及本院调查取证情况，本院认定事实如下： 2019年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落于衢州市柯城区店面租给被告使用，租期五年，自2019年5月11日起至2024年5月10日止；第一年租金130000元，每年按6%递增，被告以现金方式于每年的2月11日前一次性支付当年租金；被告在签订合同时应交给原告水电费押金2000元。合同还就违约责任等作了约定。合同签订后数日，因租金之事原告父亲与被告员工在被告位于柯城区斗潭的经营场所内发生冲突，后双方到柯城公安分局信安派出所处理。因被告未按合同约定支付第一年租金及交纳水电费押金，原告向本院提起诉讼。2019年8月13日，经本院主持调解双方达成调解协议：1、原告严明亮与被告浙江甬衢食品贸易有限公司于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、被告浙江甬衢食品贸易有限公司于2019年8月31日前支付第一年度租金130000元并交纳水电押金2000元。之后，原告通过申请本院强制执行，被告支付了第一年度租金130000元及水电费押金2000元。2020年1月3日，浙江甬衢食品贸易有限公司起诉严明亮，要求解除合同，返还自合同解除之日起至2020年5月10日止的租金，并退还水电费押金2000元。2020年1月20日本院以后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果为由，作出（2020）浙0802民初71号民事裁定书，驳回浙江甬衢食品贸易有限公司的起诉。浙江甬衢食品贸易有限公司不服提起上诉，衢州市中级人民法院以（2020）浙08民终300号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。现原告以被告拒付第二年租金为由，再次提起诉讼，诉请如前。 诉讼过程中，被告认为其已无经营活动，无力继续履行合同，向本院提起反诉，反诉诉请如前。 另查，衢州市柯城区店面房招牌现仍为被告承租之前的九阳专卖店名称，且店门关闭店内未装修。被告在衢州市主要的经营场所（斗潭电信大楼店、沈家店、双港店）现已关闭或退租。 以上事实由原、被告签订的《房屋租赁合同》、本院（2019）浙0802民初4545号民事调解书、（2020）浙0802民初71号民事裁定书、衢州市中级人民法院（2020）浙08民终300号民事裁定书、中国电信股份有限公司衢州分公司《情况说明》、本院向刘某某、鲁某某、廖某某、陈某某所作的调查笔录及合同所涉店面房现状照片等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》形式、内容无违法和可撤销之处，系双方当事人真实意思表示，应为有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案争议焦点为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。本案所涉合同是租期较长的房屋租赁合同，被告租房的目的是为经营活动提供场所，现被告提出因受外部环境及自身经营状况等因素影响，公司已没有任何经营活动，不再经营，且涉案所租赁的房屋自始未使用。根据涉案店面房现招牌仍为被告承租之前的其他专卖店名称，且店门关闭店内未装修，可印证被告自与原告签订租赁合同后未实际入驻过所租赁的房屋的事实。被告也曾向法院起诉要求解除合同，属于以自己的行为明确表明其不再履行租赁合同。租赁合同的性质是发挥租赁物的效能，为合同当事人、社会最大可能地创造财富，而本案租赁合同因被告的经营状况无法正常履行，被告不存在恶意违约的情形，若继续履行则导致该租赁物长期继续处于闲置状态，对被告有失公允，该义务性质上又不宜强制履行。合同交易是互赢关系，合同双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。庭审中被告方明确表示解除合同后愿意对原告的损失进行一定的补偿，但原告仍坚持要求继续履行合同，原告拒绝解除合同违反了诚实信用原则。为有利于充分发挥租赁房屋的价值，减少财产浪费，有效利用资源，应当允许被告要求提前解除合同。综上本院认为双方签订的《房屋租赁合同》应予解除。租赁合同解除后，被告应承担相应的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本院在审理过程中向原告释明，但原告坚持要求继续履行合同不提出损失赔偿，故原告可通过另行诉讼对违约责任的承担予以解决。虽被告未曾实际入驻过所租赁的房屋，不存在腾房等事宜，但应将所租赁房屋返还给原告。关于原告提出被告反诉系重复诉讼的意见，因被告提起反诉的诉讼请求并没有否定（2019）浙0802民初4545号案件调解书内容，对调解协议后发生的纠纷，当事人可以另行起诉，不属于重复诉讼，该意见不予采纳；提出的合同及原告未禁止被告转租房屋，被告可以继续履行合同，被告未转租，后果由被告自行承担的意见，因所租房屋是否转租并非合同能否解除的条件，该意见不予采纳；提出被告存在恶意违约，不能解除合同的意见，与事实不符，不予采纳。被告反诉要求解除租赁合同的请求理由正当，应予支持，但被告对2020年5月11日起至返还租赁房屋之日止的租金（按每日137800÷365＝377.53元计算）仍应予支付，且应支付自2020年2月12日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。原告要求被告支付租金及逾期付款利息的诉请，合理部分应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十六条之规定判决如下： 一、解除原告（反诉被告）严明亮与被告（反诉原告）浙江甬衢食品贸易有限公司于2019年4月11日签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）浙江甬衢食品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将位于衢州市柯城区店面房返还原告（反诉被告）严明亮； 二、被告（反诉原告）浙江甬衢食品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）严明亮自2020年5月11日起至返还租赁房屋之日止按每日377.53元计算的租金及自2020年2月12日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的租金利息； 三、驳回原告（反诉被告）严明亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3056元，减半收取1528元，由原告严明亮负担1185元，被告浙江甬衢食品贸易有限公司负担343元；反诉案件受理费3056元，减半收取1528元，由反诉被告严明亮负担，于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  徐志英 二〇二〇年七月三日 法官助理郑延文 书记员严文君