黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异300号案外人：邢志娟，女，1962年4月15日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：中建二局第四建筑工程有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路131号新天地科技大厦六层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司董事长。本院在执行中建二局第四建筑工程有限公司（下称中建二局四公司）与黑龙江省日出康城房地产开发有限责任公司（下称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邢志娟对本院查封日出康城公司开发建设的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区天悦国际小区M8号楼18层房产提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人邢志娟称，其已于2015年5月12日取得了天悦国际小区上述房产的所有权，故本院（2015）黑民初字第11-1号民事裁定查封前述房产的行为侵害了其合法权益，请求解除查封。申请执行人中建二局四公司称，案外人邢志娟不存在生活消费的问题，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十九条规定的购房消费者主体，不能阻却人民法院强制执行。被执行人日出康城公司称，1.中建二局四公司申请诉讼保全查封的房产（含案涉房屋在内）总价值5.37亿元，已严重超出终审判决确认的1.3亿元标的；2.对于案外人在执行异议书中所附的证据材料，其中凡加盖该公司印章或财务专用章的证据材料，该公司均予以认可。根据案外人提供的相关证据，天悦国际小区住宅业主的购买时间或拆迁安置时间，均在中建二局四公司申请法院诉讼保全查封之前。因此，中建二局四公司申请诉讼保全查封房产已经损害了案外人作为业主的合法权益，应依法予以解除。该公司提出了以天悦国际小区商场一整层的商服担保并同意法院查封，置换263套案涉房屋，凡案外人未按销售合同约定付清房款的，该公司同意将这部分房款的本金及利息全部转让给中建二局四公司等处理意见。本院查明，本院在审理本案过程中，依据中建二局四公司诉讼保全申请，于2015年12月18日作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封天悦国际小区508套房屋，其中包含M8号楼1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813号房屋。同年12月22日，本院向哈尔滨市房地产交易中心送达前述裁定书及协助执行通知书，同年12月24日向日出康城公司送达。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，续行查封上述房屋。2018年5月9日，本院作出（2015）黑民初字第11号民事判决：一、日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先权；三、中建二局四公司于判决生效后十日内给付日出康城公司遗留工程外委差价损失2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后十日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司的本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司的反诉其他诉讼请求。判后中建二局四公司不服，上诉至最高人民法院。2018年11月27日，最高人民法院作出（2018）最高法民终922号民事判决：一、维持黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更黑龙江省高级人民法院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司于判决生效后十日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。另查明，2015年5月12日，案外人邢志娟与日出康城公司签订《天悦国际项目商品房认购书》约定，邢志娟购买天悦国际小区M8号楼18层房产，参考建筑面积738.95平方米，总价款14779000.00元。同日，日出康城公司为邢志娟开具了相应房款的收据。再查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了案涉房产的预售许可证。案涉房产为写字楼。本院认为，本案焦点问题是，案外人对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。本案执行依据即最高人民法院作出的（2018）最高法民终922号民事判决，确认了申请执行人中建二局四公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权。根据《异议复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，结合案外人异议主张，本案应审查案外人对案涉房屋是否享有所有权或者房屋消费者物权期待权等足以排除执行的权利。1.案外人主张对案涉房屋享有所有权的依据不足。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《异议复议规定》第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”据此，在无法律特别规定的情况下，判断房屋所有权归属应以登记为准。本案中，案涉房屋并未登记在案外人邢志娟名下。因此，案外人邢志娟主张其已取得案涉房屋所有权的依据不足。2.案外人对案涉房屋主张房屋消费者物权期待权的依据不足。《异议复议规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权作出了规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人邢志娟所购被本院查封的M8号楼18层1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813号等房屋为写字楼，面积为738.95平方米，并非用于居住之房屋，不符合《异议复议规定》第二十九条列明的相关条件，且邢志娟作为写字楼买受人亦不能被认定为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所称的消费者。因此，案外人邢志娟对案涉房屋主张房屋消费者物权期待权的依据不足。据此，邢志娟主张对天悦国际小区M8号楼18层房屋享有足以对抗中建二局四公司对案涉房屋享有之建设工程价款优先受偿权且能排除人民法院强制执行的实体权利，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人邢志娟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 李 滨审判员 刘 洋审判员 崔 婷二〇二〇年七月十六日书记员 毕鹏坤