上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4152号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海成大企业发展有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：董丛，执行董事。委托诉讼代理人：季轩宇，男。被上诉人(原审原告、反诉被告)：**昌，男，1972年10月31日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：高婷亭，上海博行律师事务所律师。委托诉讼代理人：方超，上海博行律师事务所律师。上诉人上海成大企业发展有限公司因与被上诉人**昌企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初30934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上海成大企业发展有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：被上诉人在本案中认可《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》(以下简称《承包经营合同》)于2019年5月24日解除，但却违背事实于2019年8月下旬起，与同伴多次去系争商铺内驱赶和阻挠后续水产经营人，声称铺位经营权仍属于被上诉人，误导后续水产经营人提起诉讼，上诉人赔偿相关费用63,816.25元。根据《承包经营合同》的约定，因被上诉人原因导致上诉人被任何第三人诉讼、仲裁或主张赔偿的，构成被上诉人严重违约，有权解除本合同，没收保证金，并收取被上诉人违约金64,800元。据此，上诉人提起反诉主张64,800元违约金，一审法院不应酌减。被上诉人的遗留器具占据了商铺的营业面积，影响了上诉人的租金收入，造成经济损失30,108元。另外，被上诉人缺乏水产经营经验而未告知，上诉人在招商时支付给中介32,400元，应作为上诉人的间接损失。被上诉人**昌辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。被上诉人自2019年5月离开商铺以后，从未回到商铺干扰经营，上诉人亦未提供报警记录，事实上，上诉人以微小原因驱离租户，吞没小商户的租金、保证金、进场费。关于被上诉人的遗留器具问题，上诉人在微信聊天中明确自行处理，被上诉人在一审中也表示放弃遗留器具，因此，上诉人无权主张相关损失。被上诉人**昌向一审法院起诉请求：一、判令上诉人返还被上诉人租金34,839元、进场费1万元、保证金21,600元、物业管理费960元；二、判令上诉人赔偿被上诉人装修损失35,310元、设备器具损失14,900元。上诉人上海成大企业发展有限公司向一审法院反诉请求：一、判令被上诉人与上诉人签订的《承包经营合同》于2019年5月24日解除；二、判令被上诉人支付上诉人违约金64,800元、电费1,098元。一审法院认定事实：2018年11月30日，被上诉人与上诉人员工季轩宇签订一份《定金协议》，载明被上诉人承租上诉人房产，支付定金1万元，房租租金为每月10,800元，付六押二，租期两年，2018年12月3日签订房屋租赁合同，被上诉人经营海鲜、水产。2018年12月10日，被上诉人与上诉人签订《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》，约定被上诉人承包上诉人位于本市虹口区东宝兴路XXX号商铺中的摊位B5-B8号，经营海鲜、河鲜、水产干货，期限自2018年12月18日至2020年12月17日，实际起算日以国家相关部门证照颁发，实际开业时间为准。摊位月租金10,800元，每半年支付一次。第三条约定因上诉人对商铺进行统一装修和设计，前期投入大量运营成本，为此被上诉人同意一次性支付进场费1万元。物业管理费为每月300元，电费每度1.5元，水费每吨5元，均由被上诉人承担。第四条约定被上诉人需支付保证金21,600元，保证金不视为被上诉人预付的租金，如被上诉人拖欠任何应付款，上诉人有权从保证金中先行偿付，不足部分被上诉人应立即补足。第七条违约责任约定，被上诉人违反治安管理、消防安全等规定的，被相关部门行政处罚或被管理公司予以处罚的，或导致上诉人被相关部门或管理公司予以处罚的、未按合同约定支付任何款项超过七日的、不服从管理超过两次及以上者、恶意串通、勾结其他商户进行任何有损该商铺或上诉人行为的，属于严重违约，上诉人有权解除合同、没收保证金，并收取违约金64,800元。承包期内，被上诉人逾期支付合同项下租金、水电费等，每逾期一日，按应付款项的1%支付违约金等。同年12月11日，被上诉人支付至上诉人指定账户共计88,200元，包括半年租金64,800元、半年管理费1,800元及保证金21,600元。东宝兴路XXX号商铺实际于2019年3月2日正式开业。同年5月24日，上诉人向被上诉人发出《停业通知》，称因B5-B8水产商户屡次违反治安管理规定和合同，不听劝阻，数十次在商铺内过夜住宿，违规给电瓶车充电，导致上诉人受到治安部门整改处罚，蒙受损失。同时在收到上诉人电费清单后超过七日未缴纳电费，开业数月从未缴纳过水电费，不服从上诉人和物业的管理，屡次打开消防后门，干扰小区正常人员进出管理，属于严重违约，故上诉人依据合同，对该商户进行停业处理，限24小时内清场搬离，同时解除合同，收回摊位，没收保证金并收取违约金等。5月26日，上诉人将东宝兴路XXX号商铺上锁。一审法院审理中，被上诉人明确放弃遗留在摊位上的物品，并认为微信中上诉人也表示过，如逾期未清理，上诉人自行处置。一审法院认为，对于《承包经营合同》的解除和时间，上诉人和被上诉人在本案审理中均无异议，明确《承包经营合同》于2019年5月24日解除，一审法院予以确认。合同解除后，双方应就相应款项进行结算。对于租金和物业管理费，被上诉人按六个月支付，但实际经营期间为3月2日至5月24日，故上诉人应按收费标准返还剩余部分的款项，分别计为34,560元和960元。对于进场费1万元，《承包经营合同》约定因上诉人的设计、装修和运营成本的投入而收取，款项性质均与被上诉人的经营相关，然被上诉人实际经营时间不足三个月，与合同约定的两年相去甚远，上诉人应退还部分费用。上诉人辩称进场费属于一次性收取故不同意退还，该说法缺乏合同和法律依据，收取方式与是否退还并无必然印证关系。因此，一审法院根据合同约定的经营期限酌定应退还的进场费为8,700元。对于电费1,098元，鉴于系争商铺内存在多家摊位，上诉人未能提供电力公司开具的每个摊位的电费发票，被上诉人据此拒付电费缺乏事实依据。而且《承包经营合同》也并未约定电费的支付必须以电费发票为前提，根据被上诉人和上诉人间微信聊天记录，上诉人已经告知被上诉人电费金额及计算方式，且电表均安装于摊位内，被上诉人亦有条件自行查看、核实，上诉人催缴时被上诉人亦明确答复“收到季总，出差几天回沪交”，其未对金额提出异议，应视为对电费无异议，应予支付。对于被上诉人要求上诉人返还保证金的诉讼请求和上诉人要求被上诉人支付违约金的反诉诉讼请求，应依据双方履约事实判断。根据季轩宇与被上诉人的微信聊天记录、上诉人提供的监控视频可以认定，被上诉人在经营期间确实存在摊位内住人、未缴纳电费、给电瓶车充电、不服从管理等违约行为，应当承担违约责任，故上诉人有权按约扣除保证金作为违约金不予返还。对于上诉人主张的违约金64,800元，计算方式为六个月的租金，被上诉人据此认为计算方式过高且存在重复适用违约责任的情况，一审法院亦有同感。保证金本身即为确保被上诉人按约履行《承包经营合同》的担保性财产，在上诉人已经扣除保证金的情况下，另行计算六个月的租金作为违约金，显然过高，上诉人也未能证明其具体损失金额，结合被上诉人离场到上诉人重新招商之间的房租损失金额和已经扣除的保证金，一审法院将违约金酌情调整为半个月的租金即5,400元。对于装修损失和器具损失，因被上诉人违约，且系其自行装修，故相应费用应由其自行承担。对于遗留的器具，被上诉人在本案中也明确放弃，且上诉人在2019年5月24日的微信聊天中也明确要求被上诉人清场，并于之后表示如被上诉人未能按时取走将自行处置，故对被上诉人要求赔偿器具损失的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，前述被上诉人之违约责任亦包括了遗留器具占用场地之费用，且上诉人早在6月19日即向被上诉人明确了逾期不取、自行处置的意思表示，综上，上诉人和被上诉人各承担相应的支付义务后即结算完毕。一审法院据此作出判决：一、确认**昌与上海成大企业发展有限公司2018年12月10日签订的《阿拉买菜生鲜超市承包经营合同》于2019年5月24日解除；二、上海成大企业发展有限公司于判决生效之日起10日内返还**昌租金34,560元、物业管理费960元、进场费8,700元；三、**昌于判决生效之日起10日内支付上海成大企业发展有限公司电费1,098元；四、**昌于判决生效之日起10日内偿付上海成大企业发展有限公司违约金5,400元；五、驳回**昌其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,652.18元(**昌已预缴)，减半收取为1,326.09元，由**昌负担827.49元，由上海成大企业发展有限公司负担498.60元。反诉受理费723.73元(上海成大企业发展有限公司已预缴)，由**昌负担71.36元，由上海成大企业发展有限公司负担652.37元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、《承包经营合同》解除后，租金、物业管理费、进场费应如何结算；二、被上诉人应支付上诉人的违约金数额，应如何确定。关于焦点一，被上诉人的实际经营期间为2019年3月2日至2019年5月24日，对于被上诉人已支付的64,800元租金和1,800元物业管理费，本应涵盖《承包经营合同》的六个月费用，现按比例扣除已履行的部分，上诉人应返还34,560元租金和960元物业管理费；而对于被上诉人已支付的进场费1万元，上诉人因设计、装修和运营成本的投入而收取，原则上应区别于发生违约则不予返还的保证金，对应《承包经营合同》的两年合同期限，一审法院根据两年合同期限酌定上诉人应返还进场费8,700元，并无不当，本院予以确认。关于焦点二，上诉人一审中关于违约金的反诉请求为64,800元，二审中列举另案诉讼的相关赔偿、中介费以及遗留器具占地损失，意欲证明其主张的违约金并未过分高于发生的损失，进而否定一审法院酌定的违约金数额。本院认为，关于另案诉讼的相关赔偿与中介费，被上诉人认为其从未干扰后续经营，上诉人亦未能提供被上诉人干扰经营的直接证据，另案诉讼的相关赔偿及中介费与被上诉人均不存在法律上的关联；关于上诉人主张的30,108元遗留器具占地损失，被上诉人在一审中已明确放弃遗留在摊位上的物品，再结合被上诉人在经营期间存在摊位内住人、未缴纳电费违约行为，上诉人有权将21,600元保证金作为违约金扣除,本案中上诉人主张的64,800元违约金明显高于发生的损失，因此，一审法院综合考虑实际损失、履行情况、过错程度等因素，酌情调整为半个月的租金即5,400元，于法不悖，本院予以认可。综上所述，上诉人上海成大企业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,375.91元，由上诉人上海成大企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理柳洋审判长  张晓菁审判员  高中伟审判员  王 曦二〇二〇年七月二十一日书记员  李佳纯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……