广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12006号上诉人（原审被告）：陈宇，男，1982年12月16日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市兰花物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区东晓南路英豪花园内2号楼首层。法定代表人：陈忠联，董事长。委托诉讼代理人：关国刚，公司法务部主任。上诉人陈宇因与被上诉人广州市兰花物业管理有限公司（以下简称：兰花物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。陈宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由兰花物业公司承担。事实与理由：一、陈宇与兰花物业公司之间的物业服务关系已经终结。一审认定兰花物业公司没有退出小区，双方之间的物业服务关系未终结是错误的。陈宇一审提供的证据已经证明，英豪花园业主委员会（以下简称：英豪花园业委会）已于2018年6月21日解除与兰花物业公司的物业服务合同，根据《合同法》第九十四条、《物业管理条例》第十一条之规定，物业服务关系已经终结。陈宇和英豪花园业委会已多次明确表示拒绝兰花物业公司继续滞留在英豪花园小区内，提供所谓的“物业管理服务”，停止其妨害业主对自己物业管理使用的违法侵权行为。英豪花园业委会多次要求兰花物业公司搬出英豪花园小区，依法移交物业管理权给新聘物业管理公司。兰花物业公司在一审庭审中亦承认英豪花园业委会于2018年6月、12月以及2019年5月要求兰花物业公司撤出小区。在兰花物业公司以及英豪花园业委会明确反对兰花物业公司在英豪花园小区内提供“物业管理服务”的情况下，一审认定物业服务关系实际未终结是错误的，不符合《合同法》第三十六条、第三十七条的规定。二、兰花物业公司拒不依法移交英豪花园物业管理权并撤出小区的行为，是违法侵权行为，一审把违法侵权行为认定为物业服务关系实际未终结，严重违背事实。兰花物业公司拒不依法移交物业管理权并撤出小区，影响了业主对英豪花园小区的管理，导致新聘的物业管理公司不能进场。陈宇提交的新证据1-4可以证明，因为兰花物业公司的违法行为，导致英豪花园小区内存在两个物业管理公司，导致英豪花园业主委员会新聘请的物业管理公司不能进场提供物业管理服务，违反了《物业管理条例》第十一条、第二十六条以及《广东省物业管理条例》第六十三条的规定。兰花物业公司在英豪花园业委会解聘后不但拒不移交物业管理权，更通过断水断电等违法行为扰乱业主的生产、生活，陈宇提交的新的证据5可以证明该事实。广州市海珠区住房和建设局亦已认定兰花物业公司的行为为违法行为，作出穗海建物字[2019]1号《行政处罚决定书》对兰花物业公司进行处罚。三、一审法院认为陈宇与兰花物业公司之间的物业服务关系实际未终结，不予支持陈宇主张将已付的水电周转金折扣物业管理费的抗辩，认定事实错误，适用法律错误。根据上述（一）（二）点，陈宇与兰花物业公司之间物业服务关系已经终结，兰花物业公司应当归还陈宇水电周转金，陈宇与兰花物业公司互负债务，且为金钱债务，陈宇可以主张水电周转金抵消未超过诉讼有效期的物业管理费。四、一审判决陈宇向兰花物业公司支付2016年9月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4156.8元及滞纳金违背事实。陈宇与兰花物业公司的物业服务关系已经于2018年6月21日终结，因此，不负有支付此后物业管理费的义务。五、一审认定陈宇应当支付2016年9月1日至2019年5月14日期间的公摊水电费456.1元，属认定事实和适用法律错误。兰花物业公司没有提交任何有效证据证明该公摊水电费456.1元真实产生并应由陈宇支付，陈宇更不应该支付该费用给兰花物业公司。一审在没有证据的情况下，认定的事实错误，并违反了《民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定。兰花物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。兰花物业公司于2014年1月20日接收商铺，并办理了相关收铺手续，签署了相关文件。兰花物业公司与广州蓝粤房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止。按合同约定，由兰花物业公司向英豪花园小区全体业主提供物业管理服务，兰花物业公司至今仍然在依法履行合同，陈宇提出的业主委员会于2018年6月21日已解除兰花物业公司的《前期物业服务合同》毫无依据，也违背事实。兰花物业公司根据《英豪花园前期物业服务合同》为英豪花园小区提供物业服务行为合法有效，并有权按照合同约定向包括陈宇在内的英豪花园小区业主收取物业服务费。兰花物业公司向一审法院起诉请求：1、陈宇向兰花物业公司支付所欠缴的广州市海珠区盈丰路30号之一215铺的物业管理费4806.3元；公共用电、用水分摊等费553.7元及物业管理费违约金。2、案件诉讼费用由陈宇承担。一审法院经审理查明：2014年1月20日，兰花物业公司（甲方）与陈宇（乙方）签订《馨润尚寓商场物业管理协议》（以下简称“《管理协议》”），约定：甲方享有对馨润尚寓商场实施统一经营管理、物业管理的权利，对管理范围的场地、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护馨润尚寓的正常运行；甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共设施维修基金，经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利；乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天3‰的滞纳金；物管费按10元/平方米/月（按建筑面积收取）每月支付一次，乙方应于每月的10日前交付当月的物业管理费用；物业服务费于商铺交付使用之日计收；等。当天，陈宇接收涉案房屋；兰花物业公司向陈宇出具了涉案房屋水电费周转金1299元的《收款收据》。本案诉讼中，兰花物业公司对于其诉讼请求还提交了违约金计算表，该表格中记载了2016年4月10日至2019年5月14日期间的每月的公共用电分摊、公共用水分摊；2016年4月30日至2019年4月30日期间的每月的管理费。陈宇表示：确认其是涉案房屋的产权人；陈宇是因为兰花物业公司管理不善，导致涉案小区脏乱，导致陈宇铺位一直无法出租，所以就没有给兰花物业公司缴纳管理费了；涉案房屋在二楼，电梯没有人搞卫生，地板都是油污；涉案房屋面积12.99平方米。兰花物业公司为证明其主张还向一审法院提交了以下证据：1、广东珠江律师事务所受兰花物业公司委托于2019年5月23日向陈宇发出的催收物业管理费及违约金的《律师函》；兰花物业公司于2019年6月5日向陈宇作出的催缴2016年4月至2019年4月的物业管理费、公摊水电费的《催缴函》及邮寄《催缴函》的EMS快递单据，邮寄地址：广州市白云区新市棠乐路南航新村11栋208。2、催款通知单。陈宇表示：证据1快递EMS的记录与陈宇身份证地址和现在的居住地址都不一样，兰花物业公司主张（邮寄地址是）收楼时陈宇确认的地址也没有提供相应的证据，没收到催款函，真实性不认可。证据2没收到，不确认。一审法院认为：兰花物业公司与陈宇签订的《管理协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。兰花物业公司对包括涉案房屋在内的英豪花园小区进行物业服务，则陈宇作为合同相对方应支付物业管理费及公摊水电费。陈宇在本案中关于兰花物业公司物业服务存在瑕疵的抗辩不足以免除其支付上述费用的义务。兰花物业公司在本案中主张自2016年4月起的费用，但其提交的证据不足以证明在诉讼时效内邮寄的催款通知确已或应当已送达给陈宇，则陈宇关于部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，合法有理，一审法院予以采纳。根据兰花物业公司起诉的时间以及《管理协议》约定的相应费用本应交纳的时间，一审法院仅对兰花物业公司主张的2016年9月及之后的费用予以支持；上述时间之前的费用，依据不足，一审法院不予支持。按照陈宇确认的房屋面积、《管理协议》约定的管理费的标准，涉案房屋每月的管理费应为129.9元。故兰花物业公司要求陈宇支付2016年9月至2019年4月的物业管理费应为4156.8元。陈宇未及时支付上述款项，则兰花物业公司要求陈宇按《管理协议》约定的标准支付滞纳金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。陈宇关于滞纳金的抗辩无理，一审法院不予采纳。陈宇的涉案房屋是在小区管理范围内，兰花物业公司提供服务期间会产生公摊水电费，兰花物业公司在本案中已列明各月的公摊水电费的金额，各期金额均在合理范围，陈宇在一审法院提交的证据不足以推翻上述事实，故一审法院仍对兰花物业公司主张的2016年9月1日至2019年5月14日期间的公摊水电费456.1元的金额予以采纳。兰花物业公司至今尚未退出涉案房屋所在小区，兰花物业公司、陈宇之间的物业服务关系实际未终结，则陈宇主张将已付的水电周转金抵扣物业管理费的抗辩，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月31日作出判决：一、陈宇在本判决生效之日起十日内向广州市兰花物业管理有限公司支付2016年9月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4156.8元及迟延支付上述管理费的滞纳金（从上述期间的每月11日起计分别开始计算，每期以129.9元为本金，按照每日3‰的标准计算，均计至付清物业管理费之日止；每期滞纳金不超过本金）；公共用电、公共用水分摊456.1元。二、驳回兰花物业公司的其他诉讼请求。案件受理费168元，由陈宇负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的案件事实。二审期间，陈宇为支持其上诉主张，向本院提交四组证据，即：证据一：兰花物业公司在英豪花园小区办公场所照片2张；证据二：业委会新聘物业公司在英豪花园小区办公场所照片2张；证据三：英豪商铺群聊天记录；证据四：海珠区住房和建设局答复关于兰花公司拒不移交英豪花园物业管理权并撤出小区行为的投诉。其中，证据一和证据二，拟证明兰花物业公司拒不移交英豪花园物业管理权导致新聘物业公司不能进场，侵犯了业主对物业及小区的管理权；证据三拟证明兰花物业公司通过断水断电等违法手段阻止业主对自己物业的使用、管理；证据四拟证明兰花物业公司拒不移交英豪花园小区物业管理权并撤出小区的行为是违法行为。兰花物业公司未提交新证据。经本院组织质证，兰花物业公司对陈宇提交的证据一、证据二、证据三的三性均不予确认，认为证据二中的照片是业委会的办公室照片；所谓新聘永升物业公司是否和业委会签订合同，如何签订合同，如何公示等，根据谁主张谁举证原则，应由陈宇举证；而证据三中的微信聊天记录是业主之间的聊天，谁都可以参与。对陈宇提交的证据四具体情况不清楚。上述证据，本院经审查，证据一中2张照片内容仅能显示兰花物业公司公示的《英豪花园物业管理服务标准》；证据二中两张照片仅能显示英豪花园业委会门楼处挂有“英豪物业服务中心”上有“永升物业”字样以及“英豪花园业委会公告栏”上有“永升服务”字样，均不足以达到证明兰花物业公司拒不移交英豪花园物业管理权导致新聘物业公司不能进场，侵犯业主对物业及小区的管理权等目的。而证据三英豪商铺群微信聊天记录及证据四投诉详情打印件，证据来源不明，证据内容亦无法达到上述证明目的。因此，对上述证据均不予采信。本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：陈宇与兰花物业公司之间的物业服务合同关系是否已经终结、陈宇是否应当缴纳物业管理费及滞纳金以及相关费用具体数额计算的问题。关于物业服务合同关系，陈宇庭审期间仅提供证据证实英豪花园业委会第二次会议决议不再续聘兰花物业公司，但没有提供充分证据证明英豪花园业委会安排哪家新物业公司进场交接、何时交接以及兰花物业公司拒不移交物业管理权的有关情况。经本院向双方当事人核实，并结合陈宇庭后提交材料，查明：英豪花园小区召开了第三次业主大会，于2019年1月28日发布《关于英豪花园第三次业主大会表决结果的公告》：英豪花园选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权业委会与该公司商议并签订新物业服务合同。2019年3月28日，英豪花园业委会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订了《英豪花园物业服务合同》，约定上海永升物业管理有限公司广州分公司入驻，物业服务委托管理期限为自2019年5月1日至2022年4月30日。因兰花物业公司未按规定进行移交并退出英豪花园物业管理区域，2019年9月30日海珠区住房和建设局作出对兰花物业公司罚款的行政处罚决定。因此，从查明的事实来看，英豪花园业委会虽然于2018年5月22日发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》，其中有不同意续聘兰花物业管理公司的内容，且公示期为2018年5月23日至2018年6月21日。但安排新物业公司进场交接是第三次业主大会决议的结果，新物业公司提供物业服务的委托管理起始时间是在2019年5月1日，相关行政处罚决定指向的也是2019年5月1日以后兰花物业公司应当退场的情形，与本案兰花物业公司主张陈宇交纳2019年5月以前的物业费，不存在矛盾。因此，一审认定兰花物业公司仍在提供物业服务，陈宇与兰花物业公司之间的物业服务关系实际未终结，符合客观事实，并无不当。在兰花物业公司仍然提供物业服务的情况下，陈宇应当继续缴纳物业管理费，对于迟延缴纳的管理费应当支付滞纳金。一审按照陈宇确认的房屋面积、《管理协议》约定的管理费的标准，认定每月的管理费为129.9元，并判决陈宇支付2016年9月至2019年4月的物业管理费4156.8元及迟延支付上述管理费的滞纳金（从上述期间的每月11日起计分别开始计算，每期以129.9元为本金，按照每日3‰的标准计算，均计至付清物业管理费之日止；每期滞纳金不超过本金），亦无不当，本院予以维持。关于公摊水电费456.1元的问题，依据常识，物业公司提供服务期间自然会产生公摊水电费，一审根据兰花物业公司已列明的各月的公摊水电费金额，对其主张的2016年9月1日至2019年5月14日期间的公摊水电费456.1元予以支持，并无不当。至于陈宇主张以其已付的水电周转金抵扣物业管理费的问题，不属于本案审理范围，其可另行单独主张。综上所述，陈宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由陈宇负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年七月二十七日书记员  张家齐李逸丹