太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初921号原告：宫栋，男，1981年2月6日出生，汉族，太原市龙唐贸易有限公司股东，住太原市。委托代理人：张东辉，山西祐成律师事务所律师。被告：韩韬，女，1971年4月23日出生，汉族，住太原市。委托代理人：侯杰，北京市晨野（太原）律师事务所律师。原告宫栋与被告韩韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宫栋及其委托代理人张东辉、被告韩韬的委托代理人侯杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宫栋向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2017年12月9日签订的《商业用房出租合同》；2.被告腾出租用的太原市尖草坪区小商品市场A2号楼北区十层1001、1002、1003、1004的房屋；3.被告支付欠付房屋租金6.5万元（欠付租金从2019年10月1日开始计算至起诉时2020年4月15日，共6个半月），并从起诉之日起按2万元/月的标准计算房屋占用费至被告腾出房屋时止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日原被告签订《商业用房出租合同》，被告承租太原市尖草坪区小商品市场A2号楼北区十层1001、1002、1003、1004的房屋，面积459.32平方米，用途为商业及办公使用；租期五年（前三年为42个月），起租日为2018年1月1日，年租金12万元（前三年不变）；押金约定交纳1.2万元，实际交纳0.6万元；租金支付方式为年付；合同约定原告有权解除租赁合同的条件为（合同第9-1条）：拖欠租金及水、电、物业管理费等费用超过一个月的；同时合同约定了相关违约责任、诉讼管辖地。合同签订后，被告交纳了第一年度的房租，但第二年度（2019年1月1日至2020年12月31日止），被告应交12万元，但实际经原告多次催要，分四次延期交纳了9万元，欠付租金3万元未付，为此原告三次发出律师函催缴租金并通知其解除合同、腾出房屋，但至起诉时，被告仍未付清2019年度租金，房屋也一直占着不腾，严重侵犯了原告的合法权益，因此原告诉讼至法院，请求依法解除双方签订的《商业用房出租合同》，判决被告腾出房屋，并依约支付租金及房屋占用费，请法庭准许。被告韩韬辩称，涉案房屋的出租方是太原龙唐贸易有限公司不是原告，原告主体不适格，应当予以驳回；涉案的租赁合同出租方不是原告，原告仅是作为代表在合同上签字，被告的实际租金也不是交给原告，原告无权起诉交付租金，应当驳回原告起诉；被告租赁的房屋没有取得相应的规划手续，租赁合同系无效合同；涉案房屋无法实际使用，不应当支付实际使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宫栋提交了证据商业用房租赁合同原件，并陈述2017年10月份其和被告经董某介绍认识，2017年12月9日在小商品A2楼办公室签订租赁合同，当时其和被告及李春锁在场，经过其和被告协商确认了电子版合同，合同是其打印出来的，约定租金是年付租金；被告韩韬的质证意见为对原告的陈述认可，提供的租赁合同真实性无异议，合法性有异议，涉案房屋没有取得规划手续，属于无效合同，对证明目的有异议，出租方是龙唐公司而非原告，原告作为龙唐公司的代表在合同上签字，合同10条第3款，约定合同到期或提前解除合同，租金双倍计算，目前房屋没有到期也没有解除合同。原告宫栋提交了证据并规字（2011）14号太原市城乡规划局文件复印件、山西省环境保护厅晋环函（2013）348号文件复印件、太原市政府办公厅请示阅办卡复印件4份，证据来源从太原市小商品公司复印，证明所修建的楼是经过政府确认的及相关手续；被告韩韬的质证意见为对并规字（2011）14号太原市城乡规划局文件复印件、山西省环境保护厅晋环函（2013）348号文件复印件真实性不认可，没有原件，除了太原市城乡规划局文件外，其他都没有涉及到涉案房屋的规划问题，太原市城乡规划局文件2-1显示在没有提供相应的总平面的规划图的情况下，无法确认涉案房屋从1层到10层全部符合规划，对太原市政府办公厅请示阅办卡复印件，真实性有异议，该证据均是复印件，并且所有文件中没有涉及涉案房屋10层符合规划的信息。原告宫栋提交了证据交费收据6份、律师函原件、微信记录截屏，并陈述合同签订后，第一年被告按合同约定2018年1月1日-2019年1月1日支付房屋租金，2017年12月13日交纳5万元，2017年12月14日交纳7万元，2019年4月2日交纳2万元，2019年4月28日交纳1万元，2019年5月10日交纳3万元，2019年8月2日交纳3万元，此后再未交过租金，2019年9月17日、2020年1月10日原告给被告送达了律师函，2019年10月12日通过微信向被告发送律师函；被告韩韬的质证意见为对收据真实性无异议，该收据是记账联，其持有的每份收据上都盖有公章，其认为租金是交给了龙唐公司，律师函真实性无异议，原告没有提供证据把相应的律师函发给被告，被告收到过律师函，但是是哪一份被告不记得了，微信记录是复印件，本案的出租方是龙唐公司，原告无权收取任何费用。原告宫栋陈述2017年12月11日将房屋交接给被告的，没有交接记录，但是收第一笔钱的时候就把房子给了被告；被告韩韬的质证意见为认可起诉前交付的房屋；原告宫栋陈述现在房屋仍由被告占有使用；被告韩韬的质证意见为认可原告的陈述。原告宫栋陈述合同第3条括号中的免租期6个月是指交付其3年房租以后，让被告延长使用6个月；被告韩韬的质证意见为其认为6个月是装修期，行业管理年租期就是装修期，优惠期是放在前面的；原告宫栋陈述免租期是作为优惠给被告延长6个月，优惠期是放在后面的。原告宫栋提交了证据2020年5月3日龙唐公司情况说明、2020年5月1日晋东小商品商贸公司情况说明，并陈述房屋所有权是太原市晋东小商品商贸公司，但投资盖楼是太原市龙唐贸易有限公司，建成后，房屋用于出租用于支付龙唐公司垫付的工程款，出租时晋东及龙唐公司都同意由原告对外出租进行管理；被告韩韬的质证意见为对两份情况说明真实性无异议，证明目的有异议，根据情况说明内容原告是受晋东及龙唐公司的委托处理出租事宜的，出租方实际是晋东及龙唐，原告只是代理人。被告韩韬提交了证据龙唐公司企业信息，登记原告是龙唐公司的股东，该证据来源是企业信息网打印的，被告向龙唐公司交付电费收据及收款收据6份原件，上面加盖了龙唐公司的公章，证明实际出租方是龙唐公司；原告宫栋的质证意见为对被告提供的证据的真实性无异议，原告作为龙唐公司的股东也认可，收据上公司的章是因为财务管理是由龙唐公司管理，但不影响原告作为合同的管理方。原告宫栋提交了证据董某的证明材料原件，证明当时原被告认识是通过董某，董某也知道合同的相关事宜；被告韩韬的质证意见为对该证据不认可，该证明材料中没有董某的身份证号，该证据属于证人证言，但是董某没有出庭。原告宫栋陈述情况说明的文字是其打印董某签字，打印的时候董某不在场，证人董某没有到庭。原告宫栋提交了证据2019年2月23日原被告之间签订的一份租赁合同原件，证明被告并不是因为房屋手续问题影响其经营而拒交租金，否则被告不会在2019年2月23日再租赁房屋；被告韩韬的质证意见为对该证据真实性无异议，证明目的有异议，后续被告从涉案工程租赁的另一间房屋是用于仓库，并非是商业经营，跟本案的租赁房屋没有关联关系的，合同的2-1写仅作为办公室用，本案的合同写明是商用。原告宫栋陈述解除合同的原因是租金一直没有交纳，根据合同9-1-4条的约定原告有权解除合同；被告韩韬陈述其认为合同属于无效合同，根本没有解除合同一说。依据有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年12月9日，宫栋（加盖龙唐晋东合同专用章）作为甲方（出租方）、韩韬（加盖手印）作为乙方（承租方）签订了《商业用房出租合同》，协议约定：1-1甲方将其合法拥有的坐落在太原市小商品市场A2号楼北区十层1001、1002、1003、1004房间出租给乙方使用；1-2甲方出租给乙方所使用的房屋建筑面积共计459.32平方米；3-1该房屋租赁期前三年共计42个月，自2018年1月1日起至2021年6月30日止（其中免租期为6个月），后两年租赁期共计24个月，自2021年6月30日起至2023年6月30日止；4-1所租（4套）房屋年租金共计人民币120000元（不含税金）；4-2房屋租金支付方式：年，先付后用，签订合同当日支付租金；4-3本合同期为五年，前三年有偿租赁期内租金价格维持不变，第四年起，租金价格递增比例届时甲乙双方依据乙方经营效益情况协商而定；甲方：加盖龙唐晋东合同专用章，甲方代表：宫栋签名，日期：2017.12.9。乙方代表：韩韬签名。签约地址：太原市晋东小商品市场。2017年12月13日NO3105456《收据》：今收到韩韬A2-10房屋租金伍万元，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩韬（手写）。2017年12月14日NO3105457《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋壹年租金（第二次交款）柒万元，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩韬（手写）。2017年12月15日NO3105458《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋设施押金陆仟元整，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩（手写）。2017年12月15日NO1410062《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋电卡押金贰佰元整，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩（手写）。2018年6月26日NO9579812《收款收据》：交款单位：韩韬（手写），款项内容：购三项电（手写），金额：柒佰伍拾元整（手写），单位盖章：加盖龙唐晋东收款专用章，收款人：贺（手写）。2019年2月23日甲方（出租方）宫栋（打印）、乙方（承租方）韩韬（打印）签订《商务用房出租合同》，约定：1-1甲方将其合法拥有的座落在太原市小商品市场A2区10层14号出租各乙方使用；3-2该房屋租赁期共12个月，自2019年3月1日至2020年2月28日止。出租方（甲方）：加盖龙唐晋东合同专用章，宫栋手写签名，电话：136XXXXXXXX，日期：2019.2.23。承租方（乙方）：韩韬手写签名，电话：186XXXXXXXX，日期：2019.2.23。2019年2月23日NO3974278《收据》：今收到韩韬A2-10-14房屋壹年租金贰万玖仟捌佰叁拾捌元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年4月2日NO4974002《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋2019首次缴纳租金贰万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年4月28日NO4974013《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋19年第二次缴纳租金壹万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年5月10日NO4974014《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋19年第三次缴纳租金叁万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年8月2日NO4974045《收据》：今收到韩韬A2-10-01-04房屋19年租金第四次交款叁万元，单位盖章：加盖龙唐晋东收款专用章，经手人盖章：贺（手写）。2019年9月17日山西祐成律师事务所律师受宫栋委托向韩韬作出《律师函》。2019年10月12日山西祐成律师事务所律师受宫栋委托向韩韬作出《律师函》。2020年1月10日山西祐成律师事务所律师受宫栋委托向韩韬作出《律师函》。2020年5月3日太原市龙唐贸易有限公司作出《情况说明》：我公司委派宫栋（×××）同志，负责太原市晋东小商品批发市场A2A3北区的出租、管理等事宜。2020年5月10日太原市晋东小商品商贸有限公司作出《情况说明》：太原市晋东小商品批发市场改造项目是2013、2014年山西省确定的重点工程，产权归太原市晋东小商品商贸有限公司所有，本项目由晋东小商品商贸有限公司实施，在建设期间得到了省、市、区大力支持，目前A1、A2、A3三个区域已正式投入使用，入驻商户2000余家，极大的改善了原有的商贸环境，完善了城市服务功能，提升了城市品位，解决了大量人员的就业问题。促进了国有资产的保值增值。我公司同意太原市龙唐贸易有限公司宫栋（身份证号×××）负责小商品批发市场A2号10层北区房屋的出租、管理及相关事宜。另查明，太原市龙唐贸易有限公司，法定代表人：翟燕，股东：翟燕、宫栋。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中2017年12月9日《商业用房出租合同》的签订主体为甲方龙唐晋东与乙方韩韬，宫栋作为甲方代表在合同中签名，被告韩韬提交的多份《收据》中加盖的太原市龙唐贸易有限公司财务专用章和龙唐晋东收款专用章；原告宫栋提交了太原市龙唐贸易有限公司《情况说明》、太原市晋东小商品商贸有限公司《情况说明》证明其为代理人，原告宫栋作为代理人应以被代理人的名义实施民事法律行为，涉案房屋租赁关系的出租方不是原告宫栋，故宫栋不是适格原告，对其诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告宫栋的诉讼请求。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告宫栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 息 争 二○二〇年七月十三日法官助理 郑莉秀书 记 员 钱 琳