湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鄂1083民初131号 原告：洪湖市大众房地产开发有限公司，住所地：洪湖市新堤办事处茅江大道。 法定代表人：吴太新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孔令祥，湖北法共律师事务所律师。 被告：彭红军，男，1978年10月11日出生，汉族，洪湖市人，打工，住洪湖市， 被告：黄艳红，女，1979年6月23日出生，汉族，洪湖市人，打工，住洪湖市， 委托诉讼代理人:文浩，湖北玉沙律师事务所律师。 被告：周庆，男，1969年11月6日出生，汉族，洪湖市人，住洪湖市， 原告洪湖市大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）与被告彭红军、黄艳红、周庆民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，依据审理查明的事实，依法将本案案由变更为债务转移合同纠纷，适用普通程序公开开庭进行审理。原告大众公司的委托诉讼代理人孔令祥、被告彭红军及其与被告黄艳红的共同委托诉讼代理人文浩、被告周庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大众公司提出诉讼请求：1、判令三被告偿还借款本金332373元，并支付从2016年11月1日至还清为止以332373元为基数，每月2%的利息；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月3日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告将自己开发的国际豪庭的2幢2单元1703室房屋出售给被告使用；2、该房屋的总售价为369304元。尔后两被告向原告以现金或按揭贷款的形式支付了36930.4元购房款。当日，被告就其下欠原告的购房款332373元一事，又与原告签订了《借款协议》一份，并向原告出具了借款332373元的借据一份。同日，被告周庆承诺为共同还款人。上述协议签订后，被告早已使用房屋，但至今没有支付欠款332373元及利息、违约金。 被告彭红军、黄艳红辩称，本案的案由应为债务转移纠纷而非民间借贷纠纷。原告为了证明与被告彭红军、黄艳红借贷关系成立提供的证据不真实，不应采信。被告周庆出具的承诺书承诺偿还未付房款，上有公司股东左泽明签字担保，债务转移成立，应由周庆归还。 被告周庆辩称，为了缓解大众公司的资金紧张及偿还自己的对外欠款，其与大众公司曾达成过协议，因而带其案外债权人陈胜美承诺转让的被告彭红军、黄艳红到大众公司购房并代被告彭红军、黄艳红在借款协议及借据上签名，其出具承诺书承诺代被告彭红军、黄艳红偿付剩余房款，但现因其无力偿还，应由被告彭红军、黄艳红承担还款责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据收据，上有涂改痕迹且无公司印章，本院对该证据不予采信。原告提出的证据《借款协议》、《借据》系被告周庆代为签订，不能证明原告与被告彭红军、黄艳红之间借贷关系成立，本院不予采信。原告提供的《承诺书》，能够证明确系周庆出具的事实，本院予以采信，但不能达到原告主张系周庆基于原被告之间有借贷关系而作出的还款承诺的证明目的。被告彭红军、黄艳红提供的证据购房合同、收据、承诺书、借款合同、转帐明细、通知书，能够证明被告彭红军、黄艳红与原告、被告周庆达成债务转让协议，由周庆出具承诺书负责向原告偿还的事实，本院对该证据予以采信。被告彭红军、黄艳红提供的证据物业管理费收据、天然气收费收据、装修押金不能证明原告已向被告交付了房屋的事实，本院对该证据不予采信。 基于以上对证据的认定及当事人的陈述，本院查明事实如下：2016年2月，被告周庆因欠案外人陈胜美的债务未还，声称已与大众公司达成过协议可以以房子抵债，陈胜美将房子转让给本案被告彭红军、黄艳红，被告彭红军、黄艳红到大众公司办理了购房手续。原告大众公司与被告彭红军、黄艳红签订的《商品房买卖合同》注明的签订时间为2016年2月2日，合同中约定买受人于2016年2月4日前一次性支付全部房款369304元。大众公司向被告彭红军、黄艳红出具了日期分别为2016年2月3日、2016年2月4日的收据2张，一张为房款369304元，收款方式注明为“转帐”，另一张为相关购房费用16197元。原被告双方均认可原告方实际仅向大众公司支付了10%的房款36931元，未支付的房款为332373元。2016年2月24日，被告周庆以被告彭红军、黄艳红的名义与大众公司签订《借款协议》，将未支付的332373元转为借款并出具借据。同日，被告周庆向大众公司以自己的名义出具《承诺书》一份，承诺购房借款332373元由其于2016年10月31日之前归还，大众公司参与公司管理的股东左泽明在该承诺书上签名担保。目前，该涉案房屋办理了网签，但未交付。 本案的争议焦点为：一、被告彭红军、黄艳红与原告大众房地产公司是否存在借贷关系？如非借贷关系，应是何种法律关系？二、原告诉称的未付房款应由谁负责偿还？ 一、被告彭红军、黄艳红与原告大众公司是否存在借贷关系？原告认为被告彭红军、黄艳红虽然与大众公司签订了商品房买卖合同，原告也出具了收据，但被告彭红军、黄艳红实际上未缴足购房款，被告周庆带被告彭红军、黄艳红到原告处购房且在《借款协议》、《借据》上签字的行为为表见代理，因而被告彭红军、黄艳红与原告大众公司借贷关系成立；被告周庆因出具承诺书承诺还款与被告彭红军、黄艳红承担连带还款责任。但从被告彭红军、黄艳红的购房原因来看，其并未向大众公司直接购房，而是案外人陈胜美接受被告周庆的以房抵债的提议再将房子转让给被告彭红军、黄艳红的，彭红军、黄艳红并无向大众公司借款购房的意愿。另被告周庆代被告彭红军、黄艳红在《借款协议》、《借据》上签字的事实已在庭审中得到原告及被告周庆的确认，则被告彭红军、黄艳红无向原告借款购房的事实及行为。原告大众公司作为销售房产的公司，以借款购房的方式销售房屋而不要购房人当面签订借款合同，也不在购房时向购房人作特别说明，而是要不是购房人的被告周庆在《借款协议》、《借据》上签字明显违背常理，不能排除双方已有协议的合理怀疑，且其未尽应负的注意义务，不能以被告周庆构成为被告彭红军、黄艳红的表见代理主张借贷关系成立。被告彭红军、黄艳红确未缴足所有房款，但该事实与原告主张的借贷事实不是同一事实，不能以该事实的存在确认双方借贷关系的成立。 鉴于原告与被告彭红军、黄艳红之间不存在借贷关系，被告周庆向原告大众公司出具的承诺书则也不是基于上述二者的借贷关系而形成的债务担保。根据被告周庆所签订的《承诺书》的内容来看，周庆承诺代被告彭红军、黄艳红偿还剩余房款，则该承诺应为自愿的债务承担。原告以借贷关系起诉，与案件事实不一致，本案应以债务转移纠纷作为案由并予以判决。 二、原告诉称的未付房款应由谁负责偿还？ 被告彭红军、黄艳红在原告大众公司处购房时余332373元的房款未予支付，则与原告形成了一个债权债务关系，被告周庆在被告彭红军、黄艳红购房时明确表示剩余房款由其负责以抵销之前与案外人陈胜美的债务并已取得大众公司的同意，双方债务转移合意成立且由被告周庆主动承担与大众公司协商达成债务转移协议的责任；被告彭红军、黄艳红在原告处购房时，原告大众公司仅收取其部分房款及相关费用后与其签订了购房合同并开具了收据，购房合同中注明了房款支付方式为一次性支付，应为被告周庆已与大众公司达成了其代为支付剩余房款的债务转移协议，大众公司才在未要求被告支付余款或签署借款合同的情况下顺利办完购房手续并承诺办理网签，否则违背常理。虽然对于周庆与大众公司达成债务转移协议的事实，原被告均未提交证据直接予以证实，但被告周庆在庭审中予以自认，结合上述购房手续的顺利办理，本院认为具有高度的盖然性，应予认定。另在原告提交的《承诺书》中被告周庆明确表明代被告彭红军、黄艳红偿还剩余房款，该承诺为自愿的免责债务承担，《承诺书》上有参与公司管理的股东左泽明签字担保，则表明公司知道并同意该债务的转移，也与上述事实相互印证；再者，被告周庆在《承诺书》中承诺的还款到期日期为2016年10月31日，迟于原告与被告彭红军、黄艳红购房合同中的一次性支付房款到期日期2016年2月4日，也可印证三方债务转移的事实。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。被告周庆分别与原告及被告彭红军、黄艳红达成债务转移的合意，原告与被告彭红军、黄艳红通过签订购房合同、办理购房财务手续的形式达成事实上的合意并形成债务转移的事实，则三方债务转移成立有效，被告彭红军、黄艳红未缴足的房款应由债务承担人周庆予以偿还。由于在《承诺书》中原告与被告周庆未约定还款利息，被告周庆应按年利率6%向原告大众公司支付资金占用利息。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告周庆于本判决生效后十日内偿还原告洪湖市大众房地产开发有限公司332373元并自2016年11月1日起按年利率6%计算资金占用利息至本判决确定的给付之日止。 二、驳回原告洪湖市大众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费6286元，由被告周庆负担。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  杨清平 审 判 员  李秀军 人民陪审员  雷艳舞 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  晏兵华 相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。