辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终31号上诉人（原审原告，案外异议人）：温森剑，男，1979年4月5日生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：刘先恩，辽宁甘霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：刘梦媛，女，1988年7月7日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：荆友霖，北京大成（大连）律师事务所律师。原审被告（被执行人）：大连安邦房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区盛景园15号1单元1层1号。统一社会信用代码91210200736404454R。法定代表人：张仕祥，该公司董事长。上诉人温森剑因与被上诉人刘梦媛、原审被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称“安邦公司”）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后,依法组成合议庭于2020年7月15日进行了公开审理。上诉人温森剑的委托诉讼代理人刘先恩，被上诉人刘梦媛的委托诉讼代理人荆友霖到庭参加诉讼，原审被告安邦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温森剑上诉请求：1.请求二审法院依法撤销大连中院（2018）辽02民初846号民事判书，依法改判支持上诉人的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行，并解除查封。2.诉讼费由被上诉人承担。具体事实和理由：（一）原审事实认定错误。案涉房屋系第三人安邦公司和案外人安厦（大连）投资咨询有限公司联建的，安厦公司作为承建方（即施工方）。竣工后，安邦公司将案涉房屋以支付工程款方式抵顶给了安厦公司，即安厦公司才是施工方，安邦公司于2018年8月2日出具的证明材料所证明的施工方系安厦公司，而非一审法院认定的大连欣津海线缆有限公司。（二）上诉人通过抵债的方式支付了案涉房屋的购房款，此节事实从安邦公司和安厦公司出具的抵房确认函，已经证实了安厦公司和上诉人之间的抵债经过，即抵顶房屋的过程。该节事实安厦公司和上诉人之间均已认可，且履行完毕。之后，安厦公司才将安邦公司抵顶给安厦公司的房屋抵顶给了上诉人。安邦公司同上诉人不仅签定了商品房屋买卖合同，并且开具了房屋发票。因此，上诉人同安邦、安厦公司对该事实均无异议且房屋已交付，而一审法院却以上诉人没有证据支付工程款为由驳回了上诉人的诉讼请求，显系错误。（三）上诉人已于2014年5月17日对案涉房屋占有、使用至今，因安邦公司的原因导致案涉房屋一直未能办理产权过户登记，责任不在上诉人。（四）上诉人已于2014年5月17日对案涉房屋占有使用至今，在实现权力的路上基本上要达到了，而被上诉人才于2016年对案涉房屋予以申请查封，要远远的排在上诉人后面，如果将案涉房屋予以拍卖，将是对上诉人利益的侵犯，也是最大的不公平。在执行过程中也会受到巨大的阻力，即社会效果不好，也不利于社会的稳定。刘梦媛二审辩称,不同意温森剑的上诉请求，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。具体事实和理由：其一，案涉房屋所有权人是原审被告安邦公司。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条之规定，案涉房屋的物权并未发生变动，上诉人对案涉房屋不享有所有权。其二，在人民法院查封之前，上诉人温森剑和原审被告安邦公司并未签订合法有效的书面买卖合同。上诉人陈述案涉房屋系多次抵债后取得，案涉房屋系安邦公司抵债予安厦公司再抵债予欣津海公司，并最终处分给上诉人，故安邦公司与上诉人温森剑并不存在真实的买卖合同关系，仅仅是以物抵债的客观形式。其三，上诉人不享有物权期待权。以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性区别。其四，上诉人温森剑的举证无法证明其已支付了全部房屋价款。尽管其提供了原审被告安邦公司出具的《收款收据》，但其本身不能直接证明购房款项已经支付的事实。相反，根据上诉人举证及陈述，其应该将购房款支付大连欣津海线缆有限公司或提供其他关于抵债材料，其均未能举证，应当承担举证不能的法律后果。其五，根据上诉人举证的《证明》及《物权法》第191条的规定，案涉房产不存在抵债的前提，且未经抵押权人的同意，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效合同。其六，上诉人的举证不能证明其在查封前即2016年1月22日占有不动产。查封后，原审被告安邦公司从未提出异议，上诉人也未提供各方认可的房屋交接手续。其七，针对上诉状陈述的事实，原审被告安邦公司未开具商品房发票综上所述，上诉人温森剑提出的执行异议主张不能满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，其主张不能成立，请求法院予以驳回上诉。安邦公司二审未到庭，亦未提交书面意见。温森剑向一审法院提出诉讼请求：1.确认大连市甘井子区金柳路67号“翡翠春城”小区31幢2单元24-1号房屋（以下简称“案涉房屋”）系归属于温森剑的合法财产；2.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；3.诉讼费由被告刘梦媛承担。具体事实和理由：2011年5月7日，温森剑（买受人）与安邦公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买安邦公司开发建设的“翡翠春城”小区31幢2单元24层1号房屋。房屋建筑面积92.31平方米，单价9550元，房屋总价款881560元。安邦公司于2011年5月7日向温森剑出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》。2011年5月7日，安邦公司、安厦（大连）投资咨询有限公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将翡翠春城第31号2单元24层1号房屋，面积92.31平方米，抵债单价9550元，抵债总房款881560元，将此房屋抵债施工单位大连欣津海线缆有限公司，现将此房屋以客户温森剑名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。温森剑于2014年5月17日办理手续，并缴纳了物业费、电梯费等实际占有、使用至今。因安邦公司的原因导致诉争房屋一直未能办理产权过户备案登记。2016年，因安邦公司同刘梦媛有其它债权债务关系，大连市中级人民法院将诉争房屋查封并启动了评估程序。温森剑基于上述情形提出了书面执行异议申请，但被驳回。温森剑不服，认为大连市中级人民法院2018年6月19日作出的（2018）辽02执异664号执行裁定书，在适用法律方面存在错误，理由如下:1.2011年5月7日同安邦公司书面签订《商品房买卖合同》，时间早于查封时间。2、2011年5月7日足额缴纳房款，即已足额支付购房款。3.2014年5月17日入住至今，即实际占有、使用至今。4.因安邦公司原因导致未能办理过户登记手续，即非本人原因。综上，温森剑上述理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应支持温森剑的诉讼请求。刘梦媛一审答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告的诉讼请求不符合法律规定，不能阻却对案涉房屋的强制执行。具体事实和理由：1、案涉房屋的所有权人是被告安邦公司，根据物权法的规定，案涉房屋的物权并未发生变动，原告温森剑对案涉房屋不享有所有权。2、原告温森剑对案涉房屋不享有物权期待权。原告陈述案涉房屋系抵顶工程款后取得，案涉房屋系大连欣津海线缆有限公司从安邦公司抵顶工程款后最终处分给原告，大连欣津海线缆有限公司、原告并未向安邦公司支付房款。案涉房屋对大连欣津海线缆有限公司而言系以物抵债之标的物，以物抵债系以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，这与法律规定的基于买卖而产生的物权期待权具有根本区别。故案涉房屋系抵债物，并非一般意义上的商品房，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能产生针对案涉房屋的物权期待权。另一方面，原告温森剑作为多重抵债法律关系的后手，不能对案涉房屋享有物权期待权，未产生任何物权范畴的民事权益。3、在案涉房屋被查封之前，原告温森剑是否与被告安邦公司签订了《商品房买卖合同》并不能确定。同时，案涉房屋已作为在建工程被抵押给银行，在未经抵押权人同意的情况下，转让抵押物的房屋买卖合同应属无效，也就不存在原告所签订的《商品房买卖合同》是否早于查封之前的问题。4、原告温森剑所提交的证据不能证明其在查封之前即2016年1月22日前占有不动产，亦不能产生对外公示物权的效力。被告刘梦媛已举证证明案涉房屋并未交付、占有使用。5、案涉房屋未能办理过户登记手续是原告自身的原因导致。安邦公司一审未到庭，亦未提交书面意见。一审法院认定事实,原告刘梦媛与被告大连万腾建设工程有限公司、大连东置苑房地产开发有限公司、安邦公司、大连汇鑫项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，刘梦媛在诉讼过程中申请财产保全，案涉房屋于2016年1月22日被查封。2016年12月23日一审法院作出（2016）辽02民初204号民事判决：一、解除《房屋转让协议》;二、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内退还原告刘梦媛房屋转让款人民币2000万元，并从2014年9月19日起至款项全部付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息;三、被告大连万腾建设工程有限公司于判决生效之日起10日内支付原告刘梦媛违约金，以2000万元为基数，自2014年9月19日起至全部付清之日止，按日万分之六计算;四、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告安邦公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第二项、第三项承担连带给付责任;五、被告安邦公司赔偿原告刘梦媛损失34万元;六、被告大连万腾建设工程有限公司、被告大连东置苑房地产开发有限公司、被告大连汇鑫项目管理有限公司对第五项承担连带给付责任等。因各被告未履行生效判决确定的义务，刘梦媛向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院已选定评估机构，拟对案涉房屋进行评估拍卖。案外人温森剑对查封案涉房屋提出书面异议。一审法院于2018年6月19日作出（2018）辽02执异664号执行裁定书，裁定驳回案外人温森剑的异议请求。温森剑对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2011年5月7日，温森剑(买受人)与安邦公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，购买翡翠春城第31幢2单元24层1号房屋，行政街号金柳路67-2-24-1，建筑面积92.31平方米，总金额881560元。安邦公司于同日向温森剑出具足额缴纳上述房款的《专用收款收据》。安邦公司、安厦(大连)投资咨询有限公司出具《抵房确认函》，记载:我司因欠付工程款等原因，现将翡翠春城第31号2单元24层1号，面积92.31平方米，抵债单价9550元，抵债总房款881560元，将此套房屋抵债施工单位大连欣津海线缆有限公司，现将此套房屋以客户温森剑名义签署商品房买卖合同并且开具房屋发票。温森剑于2014年5月17日办理入住手续，并缴纳了物业费、电梯费、垃圾外运费、电费等。温森剑自称案涉房屋是安厦(大连)投资咨询有限公司投资兴建，建设完毕后安邦公司以抵债的形式抵顶给安厦(大连)投资咨询有限公司，安厦(大连)投资咨询有限公司将案涉房屋抵顶给了施工单位大连欣津海线缆有限公司，大连欣津海线缆有限公司为安厦(大连)投资咨询有限公司提供了线缆，温森剑作为大连欣津海线缆有限公司的实际控制人，安邦公司按照大连欣津海线缆有限公司要求将案涉房屋直接登记在温森剑名下。温森剑对其系大连欣津海线缆有限公司的实际控制人未提供证据证明。2018年8月2日，安邦公司出具一份“证明”，载明“亚联?翡翠春城31幢”（2单元24层1号，现行政街号：金柳路67号2单元24层1号）是安厦（大连）投资咨询管理有限公司全额投资我司（大连安邦房地产开发有限公司）联建的合作项目（详见‘投资联建协议书’）。至今部分现房主未能在房地产交易市场办理网签备案登记，责任在我们公司，具体如下：一、项目建设期间，因项目未竣工验收备案，故施工方（以房抵债方）与我司未最终决算，故我司不予给乙方（现房主）办理备案登记。二、期间‘大连安邦房地产开发有限公司’法人董事长张忠忱向‘大连瑞祥房地产开发有限公司’实际所有人于强借款2000万元，将未售房源抵押备案给‘翰滢洗浴’，故抵押期间不能给现房主办理网签备案登记。三、待张忠忱向于强还清借款后，现又被‘刘梦媛’起诉我司（大连安邦房地产开发有限公司），查封（诉讼保全）至今，故现房又不能办理网签。”一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，原告温森剑要求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定解除对案涉房屋的查封并停止执行。对此，应审查温森剑的情形是否符合上述法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件缺一不可。具体到本案，从查明的事实可见，案涉房屋系通过安邦公司和安厦（大连）投资咨询有限公司向大连欣津海线缆有限公司抵顶工程款的方式进行的转让，本案的温森剑自称系大连欣津海线缆有限公司的实际控制人，安邦公司应大连欣津海线缆有限公司的要求将案涉房屋登记在温森剑名下。对此，温森剑未提供证据予以证明。而从安邦公司于2018年7月10日出具的“证明”所载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与施工方（本案中应指大连欣津海线缆有限公司）未最终决算，可见，即使安邦公司曾出具了“抵房确认函”，但以房抵债系用以消灭原有的债权债务，在安邦公司与以房抵债方未最终决算的情况下，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，即案涉房屋的购房款已付清。再结合前文分析，温森剑现未提供证据证明其系大连欣津海线缆有限公司的实际控制人，温森剑提供的证据不能形成完整的证据链，以达到证明案涉房屋购房款以抵顶工程款的形式支付完毕的目的。综上可见，温森剑的情形不符合上述二十八条第三项的条件，故对温森剑要求停止执行、解除查封的请求不予支持。关于温森剑要求确认案涉房屋归属于其所有一节，本院认为，如前文阐述，温森剑现提供的证据不足以证明其系大连欣津海线缆有限公司的实际控制人，案涉房屋购房款以抵顶工程款的形式支付完毕，故温森剑提交的证据无法证明其对案涉房屋享有权利，对温森剑此项主张不予支持。据此，一审法院判决：驳回温森剑的诉讼请求。案件受理费12616元，由温森剑负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是案外异议人温森剑是否享有足以排除申请执行人刘梦媛一般金钱债权强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然温森剑主张系大连欣津海线缆有限公司的实际控制人，安邦公司应大连欣津海线缆有限公司的要求将案涉房屋登记在温森剑名下。但安邦公司2018年8月2日出具的“证明”所载明的内容显示，其未协助办理案涉房屋的备案登记，系由于其与大连欣津海线缆有限公司未最终决算，在此情况下，无法确定案涉房屋已被实际抵顶工程款，即案涉房屋的购房款已付清。温森剑的情形不符合上述二十八条第三项规定的条件。综上，温森剑不享有足以排除申请执行人刘梦媛一般金钱债权强制执行的民事权益。其所提要求停止对案涉房屋的执行，并解除查封的上诉请求，经查无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回温森剑的诉讼请求并无不当，且一审判决相关论述详尽，本院不再赘述。综上所述，温森剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12616.00元，由上诉人温森剑负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 黄立君二〇二〇年七月二十三日书记员 周明静