北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6783号上诉人（原审原告）：葛园园，女，1988年8月18日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李志起，北京卓航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：杨琨，女，北京天洋基业投资有限公司员工。委托诉讼代理人：穆书伟，女，北京天洋基业投资有限公司员工。上诉人葛园园因与被上诉人北京天洋基业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京房山区人民法院（2020)京0111民初3399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛园园上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判北京天洋基业投资有限公司（下称天洋公司）于本判决生效之日起十日内向我支付逾期办理房屋所有权证书违约金（以1860877元为基数，按日万分之一的标准计算，自2019年5月13日起计算至房屋所有权证书办理完毕为止），并由天洋公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决天洋公司于判决生效之日起十日内向我公司支付截至2020年5月14日的逾期办理房屋权属转移登记的违约金缺乏事实和法律依据。二、同案不同判损害了我的合法权益、削弱了司法公信力。天洋公司辩称，同意一审判决，不同意葛园园的上诉请求。葛园园向一审法院起诉请求：1.判令天洋公司自2019年5月13日至产权证下发之日止，按照已付购房款总额1860877元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向我支付逾期办理房屋所有权证违约金（暂计算至2020年5月14日为14万元）；2.判令天洋公司因电没有实现合同约定，按每年6000元标准赔偿我自2017年5月13日至2020年5月13日期间的损失18000元；3.诉讼费由天洋公司承担。一审法院认定事实：2017年3月12日，葛园园（买受人）与天洋公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类，下称预售合同），约定葛园园购买天洋公司开发的位于房山区房山新城良乡组团14-03-05地块1#楼5层516室房屋一套。该房屋预测建筑面积共58.15平方米，房屋总价款1854985元，付款方式为首付款加贷款方式付款。天洋公司应当于2017年5月1日前向葛园园交付该商品房。该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。预售合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定供电交付时纳入城市供电网络并正式供电。供电由出卖人负责办理开通手续并承担相应费用。预售合同第二十条关于转移登记约定出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定处理方式。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，葛园园向天洋公司支付了全部购房款1860877元，葛园园亦向天洋公司交纳了契税、产权代办费、印花税、登记费。葛园园于2017年5月13日与天洋公司办理了房屋交接手续。案涉房屋至今未能办理不动产权属转移登记。另查明，双方针对逾期办理不动产权属转移登记的违约责任未另行签订书面协议。关于案涉项目的供用电情况，本院曾向国网北京市电力公司房山供电公司（下称供电公司）进行调查。供电公司于2019年4月25日复函称天洋公司在案涉地块与其有供用电关系，供电方式为临时用电，天洋公司于2015年11月4日及11月13日，向国网北京市电力公司客服中心报装永久用电项目（此业务为高压新装业务，并无高压增容或小区新装业务），客服中心已对此项目出具供电方案，并由客户于2016年4月21日确认。客户确认供电方案后，需自行委托开展后续施工、设计招标等工作，具体办理时长由客户自行管理推进，供电公司无法掌控。此项目实施完成，经验收合格后，由客户与供电公司建立供用电合同关系，并交纳电费。目前，案涉项目供电方式仍属于临时用电，接入市政正常供电的工程正在施工中，尚未施工完成。另查，2019年1月8日，由房山区阎村镇肖庄村经房山区到房山区阎村镇元武屯村良乡物流基地10KV长阳路、长虹路迁改工程取得建设工程规划许可证。一审法院认为，葛园园与天洋公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。天洋公司未在合同约定期间为葛园园办理不动产权属转移登记，应当承担违约责任。葛园园与天洋公司在合同中虽未明确约定违约金责任，但本案中，双方对天洋公司应向葛园园支付逾期办理房屋权属转移登记违约金没有争议，仅对违约金的支付标准存在不同意见，故本院对天洋公司应向葛园园承担违约金责任不持异议。对于违约金的支付标准，本院综合考虑葛园园因不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况、合同履行情况、当事人过错程度、预期利益、双方举证情况等因素，认为天洋公司主张的违约金支付标准具合理性，故本院采纳天洋公司的答辩意见。由于办理房屋权属转移登记的具体时间尚不确定，本案违约金计算至2020年5月14日，此后的逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，当事人可另行解决。对于供电问题，根据查明的事实，葛园园购买的房屋自交付至今，未能实现合同约定的纳入城市供电网络并正式供电。天洋公司向葛园园提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了交付条件，但仍存在不符合合同约定的情形。鉴于临时用电相比正式供电存在不稳定的问题，对葛园园确实会造成一定影响，本院综合考虑葛园园遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定2017年5月14日至2020年5月13日期间天洋公司向葛园园给付逾期实现正式供电违约损失的数额。现葛园园要求天洋公司给付的数额合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，一审法院2020年5月判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于判决生效之日起十日内向葛园园支付截至2020年5月14日的逾期办理房屋权属转移登记违约金68480元；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效之日起十日内向葛园园赔偿截至2020年5月13日的逾期实现正式供电的损失费18000元；三、驳回葛园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另，天洋公司在庭审中表示同意向葛园园支付逾期办理房屋所有权证书的违约金以1860877元为基数，按日万分之一的标准计算，自2019年5月13日起计算至房屋所有权证书办理完毕为止，但不同意在判决生效之日起十日内支付，称何时能够办理房屋权属转移登记不能确定，十日的支付时效并不能够确定最终的违约金数额。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。葛园园与天洋公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定和法律规定行使权利、履行义务。天洋公司未在合同约定期间为葛园园办理不动产权属转移登记，应当承担违约责任。葛园园现上诉要求于判决生效之日起十日内支付其逾期办理房屋所有权证书违约金（以1860877元为基数，按日万分之一的标准计算，自2019年5月13日起计算至房屋所有权证书办理完毕为止），尽管天洋公司二审中对于葛园园上诉主张的违约金支付方式表示认可，但是其何时能够为葛园园办理不动产权属转移登记尚不能确定，按照葛园园上诉要求的方式判处违约金，将不利于对葛园园合法权益的保护。因此本院综合考虑合同的违约性质、判决执行的可行性以及保护守约方的合法权益，对一审判决予以支持。对于葛园园上诉要求的2020年5月14日以后至办理房屋所有权证之日的违约金，葛园园可以另行提起诉讼主张权利。综上所述，葛园园的上诉请求不具有现实可行性，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理3100元，由葛园园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年七月二十八日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄