广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5254号原告：林雪梅，女，1972年6月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：蒋珂，广东道威律师事务所律师。被告：郑友凡，男，1990年5月20日出生，汉族，住湖北省石首市。原告林雪梅诉被告郑友凡房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告林雪梅的委托诉讼代理人蒋珂到庭参加了诉讼。被告郑友凡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林雪梅向本院提出以下诉讼请求：1.原、被告双方签订的租赁合同解除（合同编号：1607474）；2.被告将租赁房屋按原样交付给原告；3.被告所交的保证金6000元整归原告所有；4.被告向原告支付欠交的租金9000元（暂计至2020年4月，最终以被告实际交回所租房屋之日止）；5.被告向原告支付违约金7140元（暂计至2020年4月10日止）；6.被告向原告支付租赁房屋欠缴的物业管理费、水电费用等共计1029.26元（暂计至2020年4月10日止）。事实和理由：2019年8月19日，原、被告签订《租赁合同》约定：原告将座落于番禺区东环街××号××房（以下简称涉讼房屋）租给被告，租期两年，从2019年9月1日至2021年8月31日；租金每月3000元，在每月1日前交付；若承租方逾期交付租金，每逾期一日，按当月租金的2%向出租方支付违约金；如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过15日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，有权停水停电，收回涉案房屋，没收保证金，且不作任何赔偿。从2020年2月1日开始，被告就没有支付租金，原告多次催促其交付租金，但被告均不予理采。由于被告长期不交租金和物业管理费和水电费，也不退还涉案房屋给原告，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令解除合同双方的租赁合同，支持原告的诉讼请求。被告郑友凡虽然没有到庭，但于庭后提出答辩意见称：我承租原告房屋做酒店公寓，因疫情期间租金压力大，与原告私下协商沟通免除两个月的租金，但原告不同意。原告在2020年3月17日直接到管理处对涉讼房屋进行停水停电。此后，我方联系原告拿回钥匙，但原告也不同意。因原告在2020年3月17日对涉讼房屋停水停电，因此我认为双方的《租赁合同》已于2020年3月17日解除。我方同意原告的第2项诉讼请求，也同意原告没收保证金，但不同意支付违约金。对于租金，因2020年6月1日，我方员工出错不慎又向原告支付了一个月租金3000元，对于该笔租金我方同意算作2020年2月的租金。对于欠付租金期间，我方仅同意缴付2020年3月1日至3月17日的租金，因为3月17日在未通知我方情况下，原告已就涉讼房屋进行停水停电，故物业管理费和水电费也是仅同意缴付至3月17日前。当事人围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院查明事实如下：2019年8月19日，林雪梅作为出租方（甲方），与郑友凡作为承租方（乙方）以及广州家晟地产代理有限公司作为中介费（丙方）共同签订一份《租赁合同》，约定甲方同意将涉讼房屋出租给乙方使用；租期从2019年9月1日至2021年8月31日止，共两年；保证金6000元，租金每月3000元，乙方每一个月以现金或银行转账方式向甲方交付租金，下期租金双方约定在1日前交付；签订本合同当日，乙方须向甲方交付保证金和首月租金，合同终止，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退回给乙方；甲乙双方同意甲方交付涉讼房屋予乙方使用之日期为2019年8月19日；在租期内，乙方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费；乙方逾期交付租金，每逾期一日，乙方须按当月租金的2%向甲方支付违约金；如乙方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视乙方违约，甲方有权解除合同，收回该房产、没收保证金、且不作任何赔偿；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房产，乙方必须无条件立即迁出该房产，如乙方逾期迁出时，则甲方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由物业管理处进行见证；租赁期间，涉讼房屋遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。该合同第十八条“三方约定的其他事项”并手写约定：双方协商①此租价为业主实收，不含税收等；②甲方知悉乙方租此物业用于经营酒店公寓，承租方违约的，出租方有权停电、停水并随时收回房产，转租他人。2020年4月14日，林雪梅以郑友凡拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，林雪梅称签订上述合同当日即交付涉讼房屋给郑友凡使用，郑友凡自2020年2月开始欠付租金等费用；因郑友凡把涉讼房屋交给了酒店公司管理，但酒店公司人员要求其方自行找到郑友凡解决租金问题，因郑友凡未交付涉讼房屋钥匙、不出现，且物管公司不同意到现场见证，故其方无法自行收回房屋，涉案合同仍在履行，涉讼房屋至今仍由郑友凡管业；其方确认在2020年3月17日已通知物管公司对涉讼房屋停水电。对于涉讼房屋物业管理费、水电费等拖欠金额问题。林雪梅称其代付郑友凡欠缴的物业管理费和水电费，并提交了《收费通知单》及广州市创佳物业管理有限公司第七分公司开具的《广东增值税普通发票联》证实。其中发票载明涉讼房屋2020年1月至2020年3月，涉讼房屋发生代收电费、公用电分摊、代收水费、代收污水处理费合计505.16元；2020年2月至2020年4月发生管理费524.10元。庭后，郑友凡到庭表示对林雪梅所提交证据均予确认，但认为涉案合同已在停水电当日解除，对于房屋交付，其主张曾联系林雪梅领取房屋钥匙，但林雪梅不同意，其又不知道林雪梅的居住地址，故无法交还钥匙，其对林雪梅提出交还房屋的诉请无异议。另，郑友凡在庭询过程中出示了手机支付宝转账记录，拟证实其方员工转账给林雪梅丈夫蒋珂租金3000元，要求抵作2020年2月的租金。林雪梅确认其丈夫在2020年6月初收到3000元汇款，并表示有自称郑友凡的员工电话联系其方称因汇错款项而要求退还，其方向告知该人员因郑友凡承租涉讼房屋且存在欠租的情况，因此不同意退款。本院认为：林雪梅与郑友凡就租赁涉讼房屋签订《租赁合同》建立房屋租赁合同关系，为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。郑友凡作为承租人理应按照合同约定履行按时、足额支付租金的义务。现从林雪梅提交的证据以及双方当事人在诉讼中的陈述可确定，郑友凡未按合同约定时间支付2020年2月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。林雪梅依据《租赁合同》约定主张解除双方签订的租赁合同，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”林雪梅解除双方签订的《租赁合同》的条件已成就，林雪梅于2020年4月14日向本院起诉并提出解除合同诉请，考虑到本院通过邮寄快递的方式向郑友凡送达起诉状等诉讼材料，郑友凡于2020年5月21日签收该快递，故双方当事人就涉讼房屋签订《租赁合同》建立的房屋租赁合同关系的解除时间以2020年5月21日为宜。对于林雪梅主张没收保证金的诉请，符合合同约定和法律规定，郑友凡对此亦无异议，故本院予以支持。对于林雪梅主张郑友凡交还涉讼房屋的诉请，郑友凡虽然抗辩称其曾联系林雪梅领取钥匙被拒绝，郑友凡未能提交相关证据证实，本院不予采纳。鉴于郑友凡至今未交还涉讼房屋的钥匙，且在诉讼中亦同意林雪梅该诉请，故对于林雪梅的该诉讼主张，本院亦予以支持。对于林雪梅主张郑友凡支付欠缴租金9000元的诉请。第一，对于2020年2月份的租金，郑友凡主张因其员工在2020年6月因错缴原因向林雪梅的丈夫支付了3000元，该款项应作为2月份的租金，并提交了相关证据证实，林雪梅对其收到该款项的事实亦予以确认，故本院采纳郑友凡的主张，即郑友凡已缴纳涉讼房屋2月份的租金。第二，对于2020年3月1日至3月17日的租金，双方当事人均无异议，郑友凡应向林雪梅支付该期间租金共计1645.16元（3000元/月÷31天×17天）。第三，对于3月18日起的租金，鉴于林雪梅已于2020年3月17日对涉讼房屋进行停水停电，林雪梅采取该措施已实际影响涉讼房屋的正常承租使用。根据双方《租赁合同》显示，郑友凡承租该房屋用于经营酒店公寓，涉讼房屋停水停电后实际已无法进行经营使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”虽然林雪梅主张根据《租赁合同》中“因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该房产，乙方必须无条件立即迁出该房产，如乙方逾期迁出时，则甲方在收回该房产时应由二至三名人员作证，并由物业管理处进行见证”的约定，认为因物管公司不同意到场见证，其无法自行收回房屋，但林雪梅对此未能予以举证证实，本院不予采纳。林雪梅对涉讼房屋进行停水停电，亦未能采取其它合理措施自行收回房屋，故对于2020年3月18日起的租金，该损失应由林雪梅自行承担，故对于林雪梅主张的2020年3月18日起的租金，本院不予支持。对于物业管理费、水电费的问题。林雪梅提交的发票证明涉讼房屋在2020年1月至2020年3月发生水电费505.16元，2020年2月至2020年4月发生管理费524.10元。对于水电费，因涉讼房屋自2020年3月17日起停水停电，故上述水电费应产生于郑友凡使用涉讼房屋期间，故对于水电费505.16元，应由郑友凡承担。对于物业管理费，鉴于涉讼房屋于2020年3月17日被林雪梅停水停电，基于前述理由，对于2020年3月18日至2020年4月期间的物业管理费，应由林雪梅自行承担，郑友凡应向林雪梅支付2020年2月及2020年3月1日至17日期间的物业管理费。故，郑友凡应向林雪梅支付的物业管理费、水电费合计为775.66元[505.16元+524.10元÷3个月×（1个月+17天÷31天）]。至于林雪梅诉请的违约金问题，如前述，林雪梅停水停电措施不当且本院已支持其没收保证金的诉请，故对该违约金主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告林雪梅与被告郑友凡就位于广州市番禺区东环街××号××房签订的《租赁合同》及相应的房屋租赁法律关系于2020年5月21日起解除；二、被告郑友凡应于本判决发生法律效力之日起三日内将位于广州市番禺区东环街××号××房交还至原告林雪梅管业；三、被告郑友凡缴纳的保证金6000元归原告林雪梅所有；四、被告郑友凡应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林雪梅支付租金1645.16元；五、被告郑友凡应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告林雪梅支付管理费、水电费775.66元；六、驳回原告林雪梅其他诉讼请求。如被告郑友凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由被告郑友凡负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年七月十三日书记员  罗嘉敏