河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2182号原告：焦作市厚德物业服务有限公司，住所地：焦作市民主中路179号华苑新城综合楼三楼4.5号。法定代表人：李法光，总经理。被告：杨福荣，女，1972年12月17日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市厚德物业服务有限公司（以下简称厚德物业）与被告杨福荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告厚德物业的法定代表人李法光到庭参加诉讼，被告杨福荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告厚德物业向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2009年4月1日至2018年12月31日（合计116个月）的物业服务费共计6251元，违约金3125元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告签订服务合同为住宅小区提供物业服务，被告为该小区的业主和住户。被告自2009年4月1日起至2018年12月31日拖欠原告物业费，期间，原告通过在小区张贴书面通告、上门发放书面通知、工作人员上门亲自催交、社区工作人员协调等多次、多种方式向被告催交物业服务费，被告均置之不理。被告拖欠物业费的行为不仅造成了原告方的工作人员工资欠发，严重影响了原告的工作人员的工作热情和正常的物业服务管理，而且也导致了整个小区物业服务水准的下降，同时也损害了其它正常交费的业主的权益。综上，被告应当向原告支付物业服务费6251元，同时，按照原告与被告签订的物业服务合同约定，原告要求被告支付违约金3125元。被告杨福荣未到庭答辩，亦未提交证据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告杨福荣经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃了举证、质证等诉讼权利。我国法律和相关司法解释规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。经审理查明，本案小区未成立业主委员会，因此，物业公司与业主签订的物业服务合同以及建设单位与物业公司签订的物业服务合同对小区内业主均具有约束力。合同履行期间，若物业公司依约为被告所在小区提供物业管理服务，被告即负有交纳物业管理服务费的义务。2008年4月14日，被告杨福荣与焦作市兴盛物业管理有限公司（以下简称兴盛物业）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：兴盛物业为被告所在华苑新城小区提供物业服务，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.3元。2013年兴盛物业在工商登记机关注销，注销时经全体股东同意，将其在华苑新城小区所经营的物业管理服务所有债权债务、人员管理、物业服务业务全部移交给了厚德物业接管和承担。根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定,债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。厚德物业称通过张贴、上门催缴等方式告知给了被告，且受让人通过直接向人民法院提起诉讼的方式向债务人主张权利的,亦可认定为通知债权转让的一种方式,在相关诉讼材料送达债务人时,该债权转让通知对债务人发生法律效力，因此，兴盛物业与厚德物业之间的债权转让对被告杨福荣有效，原告主张被告支付2009年4月1日至2012年12月31日欠缴物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告房屋建筑面积为141.6m2，该时期被告欠缴物业管理费应为1911.6元（0.3元/平方米×45个月×141.6平方米＝1911.6元）。2013年1月1日，厚德物业与焦作市博大豪世置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：服务期限自2013年1月1日起至业主委员会成立与新的物业公司签订之日止，物业管理服务费按建筑面积多层住宅0.43元/月/平方米,高层住宅1元/月/平方米。合同签订后，厚德物业按约为被告所在小区即华苑新城提供了物业服务，被告即应履行相应的缴费义务，故原告主张被告缴纳其自2013年1月1日起至2018年12月31日止欠缴物业费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，原告明确2013年1月1日至2013年2月28日的物业费按0.3元/月/平方米计算，2013年3月1日至2018年12月31日的物业费按0.43元/月/平方米计算，均不违反合同及法律规定，本院予以确认。因此，该时期被告欠缴物业费应为4347.12元（0.3元/平方米×2个月×141.6平方米＋0.43元/平方米×70个月×141.6平方米＝4347.12元）。综上，被告应缴物业费应为6258.72元（1911.6元+4347.12元=6258.72元），原告主张欠缴物业费为6251元，系其意思自治，本院予以支持。关于原告主张的违约金，其与焦作市博大豪世置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中未约定有违约金计算标准，故原告要求被告支付2013年1月1日以后因欠缴物业而产生的违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付2009年4月1日至2012年12月31日期间欠缴物业费产生的违约金，虽兴盛物业与被告签订的《前期物业管理服务合同》约定有违约金，但根据庭审查明情况可知，原、被告双方之间确实对服务是否符合标准存在争议，被告欠缴物业费时间间隔如此之长，说明原告并未及时有效的处理与业主之间存在的问题，服务确实存在需加强或改善的情形，故此对原告主张违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一零七条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨福荣应于本判决生效后十日内支付原告焦作市厚德物业服务有限公司物业管理服务费6251元；二、驳回原告焦作市厚德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨福荣负担。本判决为终审判决。审判员  程明二〇二〇年七月二十一日法官助理张莹莹书记员刘卫平附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》（2016年修订版）第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。