湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初449号原告：黄石市油脂有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区王家坳231号，统一社会信用代码91420200178410613T。法定代表人：张卫兵，董事长。委托诉讼代理人：卢云燎、余靓，湖北善远律师事务所律师。被告：黄石市华康宁医疗器械有限公司，住所地黄石市牛头山158号，统一社会信用代码91420200722010294R。法定代表人：王义林，经理。原告黄石市油脂有限公司（以下简称油脂公司）与被告黄石市华康宁医疗器械有限公司（以下简称华康宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告油脂公司的委托诉讼代理人卢云燎、被告华康宁公司的法定代表人王义林到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告油脂公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的合同编号为2018-015号《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将承租的位于黄石××区××（自××楼××层东头）房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金60000元、物业费7500元、水电费2901元，共计70401元（截止2019年12月31日的租金、物业费、水电费）以及2020年1月1日起至被告实际返还房屋给原告之日止的租金、物业费、水电费（租金按4000元/月计算、物业费按500元/月计算、水电费据实计算）；4、判令被告向原告支付违约金13230元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月1日，原、被告签订了一份《门面房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：1、被告承租原告的位于新闸王家坳231号房屋，用于医疗器械加工；2、租赁期限为12个月，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；3、租金、物业费标准及支付方式：租金为4000元/月，物业管理费为300/月，按季度支付，每季度第一个月5号以前缴清；4、被告于合同生效之日起向原告支付押金1万元。押金不计利息，被告若欠交租金，原告有权从押金中抵扣，合同期满，原告验收房产无误后，将押金退还给被告。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告亦向原告支付了租金及物业费。合同期满后，被告继续承租原告的房屋，原、被告双方又于2018年10月1日重新签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1、被告承租原告所有的位于新闸王家坳231号（自编号2号楼3层东头）房屋，用于医疗器械加工；2、租赁期限为24个月，自2018年10月1日起至2020年9月30日止；3、租金、物业费标准及支付方式：租金为4000元/月，物业费为500元/月，按半年支付；4、原合同押金转至本合同，押金不计利息，合同期满被告无续约意向，原告验收房产无误后，将押金退还被告；5、租赁期间被告经营所需的水、电由原告提供，并单独装表计量，经双方协商同意结算价按每月实际收取为准（含供水、供电线路维护使用），水电费由被告按原告收取时间及时缴纳；6、合同的变更、解除：房屋租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回房屋。（6）逾期未交纳应当由被告交付的各项费用，或给原告造成严重损害的；7、违约责任：在租赁期间，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则按照上述费用总额的0.5%支付原告滞纳金。后在合同履行期间，被告没有依约向原告支付租金及其他费用，经原告多次催讨，被告仍以各种理由拒绝支付。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告华康宁公司辩称：1、2018年10月续租原告的房屋后，因经营不善我公司已于2019年3月份关门停业，已口头通知原告解除合同，并同意由新的承租户合理利用我公司原有在涉案承租房屋内的物品，以减少我公司的损失，但是一直没有找到新的租户；2、我公司已于2019年3月份将房屋钥匙交还给原告，水、电都已经停了，大门也锁了。故我公司认为租金只应该算到2019年3月份，超出时间我公司不应承担租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，油脂公司（出租方）与华康宁公司（承租方）签订一份《门面房屋租赁合同》，约定由油脂公司出租给华康宁公司位于新闸王家坳231号房屋给华康宁公司，租期自2017年5月1日起至2018年4月30日止，每月租金为4000元，物业管理费300元，华康宁公司向油脂公司支付押金1万元。合同到期后，2018年10月1日，油脂公司（甲方出租方）与华康宁公司（乙方承租方）又签订一份《房屋租赁合同》，约定如下：第二条、甲方租赁房屋位于新闸王家坳231号，自编号2号楼三楼东头；第三条、该房屋租赁期共24个月。自2018年10月1日起至2020年9月30日止；第四条、每月租金为4000元，物业管理费每月500元。租赁期间乙方经营所需的水、电由甲方提供，并单独装表计量，经双方协商同意结算价按每月实际收取为准（含供水、供电线路维护费用）。双方协商采取先付费后使用的方式，本合同的租赁费用（含物业管理费）按半年缴纳，水电费乙方按甲方收取时间及时缴纳。原合同押金转至本合同，押金不计利息，合同期满乙方无续约意向，甲方验收房产无误后，将押金退还；第八条第二款、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋:（6）逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用，或给甲方造成严重损害的；第十一条、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的0.5%支付甲方滞纳金。合同签订后，被告从2018年10月1日开始欠付原告租金、物业管理费及原告垫付的水电费，被告自述在2019年3月已关门歇业，并口头通知原告解除合同，租金停止支付，但未将涉案承租房屋内的物品全部搬出。因被告未依约向原告支付租金及其他费用，经原告多次催讨被告仍未支付。故原告诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，除双方当事人约定的违约金标准超出法律保护的范围外，合同其它内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。关于合同解除及返还房屋。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》第八条第2款第6项约定：房屋租赁期间，被告逾期未交纳各项费用，原告有权解除合同，收回房屋。根据庭审查明的事实，被告自2018年10月1日起欠付原告租金及物业管理费，依据合同约定，原告有权要求解除双方签订的合同编号为2018-015号《房屋租赁合同》并收回房屋，故本院对原告要求解除原、被告于2018年10月1日签订的合同编号为2018-015号《房屋租赁合同》，及被告向原告返还承租的位于黄石××区××号房屋的诉请依法予以支持。关于欠付租金、物业管理费及水电费。合同签订后，被告自2018年10月1日起拖欠租金、物业管理费及水电费，原告主张被告支付2018年10月1日至2019年12月31日的租金60000元（4000×15个月）、物业管理费7500元（500×15个月）、水电费2901元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告诉称已于2019年3月口头通知原告解除租赁合同，其后不应承担租金的理由，因无证据证实，本院不予支持。原告主张2020年1月1日起至被告实际返还房屋给原告之日止的租金、物业管理费按4500元/月计算，因2020年2月发生的疫情系不可抗力，导致企业停产，基于公平原则，本院酌定自2020年2月1日起至2020年4月30日此期间免除被告的租金及物业管理费，2020年5月1日至2020年10月31日减半收取被告的租金及物业管理费，即租金按2000元/月计算、物业管理费按250元/月计算。2020年11月1日起至被告实际返还房屋给原告之日止的租金按4000元/月计算、物业管理费按500元/月计算，水电费据实结算，原告主张超出部分本院不予支持。关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告主张按照月利率2%的标准计算违约金，原告对其实际损失未举出证据予以证明，故被告逾期支付使原告遭受的损失主要为逾期支付租金、管理费的可得利益，其损失可参照中国人民银行规定逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算，一至五年贷款利率4.75%的基础上再增加50%的罚息为7.125%，即2018年10月1日至2019年12月31日的违约金为2404元（4500×6×7.125%÷12×15）,2019年4月1日至2019年12月31日的违约金为1442元（4500×6×7.125%÷12×9）,2019年10月1日至2019年12月31日的违约金为240元（4500×3×7.125%÷12×3），以上违约金合计4086元，对原告主张超出的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告黄石市油脂有限公司与被告黄石市华康宁医疗器械有限公司于2018年10月1日签订的合同标号为2018-15号《房屋租赁合同》。二、被告黄石市华康宁医疗器械有限公司于本判决生效后十日内腾退坐落于黄石市新闸王家坳231号（2号楼三楼东头）房屋并返还给原告黄石市油脂有限公司。三、被告黄石市华康宁医疗器械有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石市油脂有限公司拖欠的房屋租金（分段计算方法为：①截止2020年1月31日拖欠的房屋租金为64000元；②免去2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金；③2020年5月1日至2020年10月31日减半收取被告的租金，租金按2000元/月计算；④2020年11月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金，按4000元/月的标准计算）、物业管理费（分段计算方法为：①截止2020年1月31日拖欠的物业管理费为8000元；②免去2020年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理费；③2020年5月1日至2020年10月31日期间的物业管理费按250元/月计算；④2020年11月1日起至房屋实际腾退之日止的物业管理费，按500元/月的标准计算）。四、被告黄石市华康宁医疗器械有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石市油脂有限公司垫付的水电费2901元。五、被告黄石市华康宁医疗器械有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄石市油脂有限公司违约金4086元。六、驳回原告黄石市油脂有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，减半收取计945元，由被告黄石市华康宁医疗器械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  李学光二〇二〇年七月二十八日书记员  田也塬