浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4302号原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地浙江省绍兴市人民中路349号。负责人：朱伟江，行长。委托诉讼代理人：刘红峰，男，该行员工。委托诉讼代理人：陈素亚，女，该行员工。被告：董夏祺，男，1989年6月12日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：绍兴龙嘉房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区华舍街道东周小区9号楼营业房102室。法定代表人：张旭忠。委托诉讼代理人：徐琼，上海建纬（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管娇，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行与被告董夏祺、绍兴龙嘉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘红峰、被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司委托诉讼代理人管娇到庭参加诉讼。被告董夏祺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结，并当庭宣告判决。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告董夏祺立即归还我行贷款本金411110.37元，并支付自2020年2月24日起的利息（含利息、罚息、复利）5060.94元（暂计算至2020年5月23日），合计归还我行贷款本息416171.31元，自2020年5月24日起至款清之日止的利息、罚息、复利等按合同约定支付；2、判令原告就享有的上述第一项债权，对编号为绍房预柯桥字第××号《房屋预告登记证明（预购商品房抵押权预告登记）》项下被告董夏祺抵押给原告的位于绍兴市柯桥区地产，以折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；3、判令被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用全部由二被告承担。事实与理由：2015年11月13日，原告与被告董夏祺、绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订了合同编号为33020120150127585《个人购房担保借款合同》一份，贷款金额为人民币442000元，用于被告董夏祺购买位于绍兴市柯桥区地产，借款期限自2015年11月13日至2045年11月12日，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮0%后确定（借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率），采用等额本息还款。同时约定：本合同项下借款的担保方式为阶段性保证＋抵押，绍兴龙嘉房地产开发有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；被告董夏祺以借款合同项下所购房地产作抵押，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同还约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息［包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）］，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。除上述主要约定内容外，合同并就其它相关内容及违约责任等作了约定。2015年11月19日原告与被告董夏祺在绍兴市柯桥区房地产管理处办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记手续，并取得编号为绍房预柯桥字第××号《房屋预告登记证明（预购商品房预告登记）》、绍房预柯桥字第××号《房屋预告登记证明（预购商品房抵押权预告登记）》。2015年11月24日，原告依约向被告董夏褀发放了贷款人民币442000元，到期日为2045年10月23日，借款执行利率为4.9%。然被告董夏祺未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息，至2020年5月23日结欠我行贷款本金411110.37元（其中逾期3期金额1893.67元）、结欠利息（含利息、罚息、复利）5060.94元，合计结欠我行贷款本息416171.31元。原告多次催讨无果，被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司亦未履行保证责任，遂致纠纷形成。被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司答辩称，一、被告的保证期间已经经过，无需承担保证责任。二、即使保证期间未届满，案涉房屋已具备办理正式抵押登记条件，而原告与被告董夏祺怠于行使权利、履行义务，不正当地阻却合同解除条件成就，被告的保证责任亦应予解除。三、担保借款合同中约定的复利条款违反规定，系加重被告责任的格式条款，应属无效。四、若法院认定被告应承担保证责任的，被告仅在抵押物清偿不足的范围内承担保证责任。五、若法院认定被告应承担保证责任的，被告承担保证责任后，有权向被告董夏祺追偿。本院经审理认定的事实与原告诉称基本一致。被告未按约按时归还借款本息。截至2020年5月23日，被告董夏祺尚欠原告借款本金411110.37元及从2020年2月24日起的利息未还，遂成讼。本院认为，原、被告之间的金融借款合同关系、抵押合同关系、保证合同关系，各方主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已依约向被告董夏祺发放贷款，但被告未能按约还款，其行为已违反合同义务，原告据此要求被告董夏祺归还剩余全部借款本金并按合同约定支付利息、罚息、复利的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。被告董夏祺以本案中所购房产为原告对其债权提供抵押担保，并已办理预购商品房抵押权预告登记手续。现因被告董夏祺未及时办理房产证导致未办理正式抵押登记，非基于原告原因导致案涉房产预登记无法转为正式抵押登记的情形，可以赋予原告对抵押物享有优先受偿权。故原告主张对抵押物优先受偿，本院予以支持。本案系既有物的担保又有人的担保，且债务人自己提供物的担保的情形，原告与被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司签订的合同中约定：本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。故本院对被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司认为仅在抵押物清偿不足范围内承担保证责任的辩称意见不予采纳。关于保证期间问题，合同中明确约定保证期间为阶段性保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续时止，该阶段性保证期间的约定是明确且能够确定的，故对被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司辩称的保证期间已过的意见，本院亦不予采纳，并对原告主张要求被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司对案涉债务承担连带清偿责任的诉请予以支持。被告董夏祺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告董夏祺应于本判决生效之日起三十日内归还给原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行借款本金411110.37元，自2020年2月24日起至款清之日止的利息、罚息、复利等按合同约定计付；二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行就其享有的第一项债权，对绍房预柯桥字第××号抵押预告登记证书项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司对被告董夏祺的上述第一项债务承担连带清偿责任，被告绍兴龙嘉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告董夏祺追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3771元、财产保全费2770元，合计6541元，由两被告负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  赵珠艳二〇二〇年七月二十七日书记员  孙艳芹附页：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百九十六条依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定：（一）债务履行期届满，债权未实现；（二）抵押人被宣告破产或者被撤销；（三）当事人约定的实现抵押权的情形；（四）严重影响债权实现的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。