辽宁省葫芦岛市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）辽14行终172号上诉人（原审被告）葫芦岛市自然资源事务服务中心，地址葫芦岛市。法定代表人傅立群，该中心主任。委托代理人李峰，该单位政策指导科干部。委托代理人周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。上诉人（原审第三人）葫芦岛银行股份有限公司东城支行，地址葫芦岛市。负责人郭奇，该行行长。委托代理人吕雨婷，辽宁靳世祥律师事务所律师。委托代理人米红丹，辽宁靳世祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈晓宇，女，2000年5月19日出生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托代理人张跃峰，辽宁同方律师事务所律师。原审第三人葫芦岛九星置业有限公司，地址葫芦岛市。法定代表人张柏春，该公司董事长。委托代理人韩宝顺，男，该公司员工。上诉人葫芦岛市自然资源事务服务中心、上诉人葫芦岛银行股份有限公司东城支行因被上诉人陈晓宇诉撤销不动产抵押登记一案,不服兴城市人民法院（2020）辽1481行初4号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，询问审理了本案。上诉人葫芦岛银行股份有限公司东城支行的委托代理人吕雨婷、米红丹，被上诉人陈晓宇的委托代理人张跃峰，原审第三人葫芦岛九星置业有限公司的委托代理人韩宝顺到庭参加询问。本案现已审理终结。原审法院查明，被告葫芦岛市自然资源事务服务中心于2016年12月1日为房屋所有权人葫芦岛九星置业有限公司与他项权利人葫芦岛银行股份有限公司东城支行办理了房屋抵押登记，涉及房屋七套。2015年7月11日，原告陈晓宇与第三人葫芦岛九星置业有限公司签订了《商品房预购确认书》，购买九星阳光城房号为滨河路74-3号楼H的门市，交付了全部购房款2300000元，第三人葫芦岛九星置业有限公司当日将房屋交付原告使用，原告开始使用该房屋至今，但葫芦岛九星置业有限公司始终未向原告出具备案的《商品房买卖合同》及开具购房发票。原告陈晓宇为此提起诉讼，要求确认《商品房预购确认书》具有法律效力，责令葫芦岛九星置业有限公司出具备案的《商品房买卖合同》及开具发票。葫芦岛市连山区人民法院于2019年4月11日作出（2019）辽1402民初844号民事判决，确认了《商品房预购确认书》合法有效，葫芦岛九星置业有限公司向原告出具备案的《商品房买卖合同》及开具正式的购房发票。另查明，案涉房屋于2013年12月6日首次登记，所有权人为葫芦岛九星置业有限公司。2014年1月，葫芦岛九星置业有限公司向第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行申请贷款，用其名下六个门市房（含案涉房屋）作为抵押物，并办理了抵押登记。贷款到期后，又分别于2014年12月18日，2016年12月1日办理贷款，并办理了抵押登记，最后一次贷款期限为2016年12月1日至2018年11月28日。2018年5月4日，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行向葫芦岛市连山区人民法院提起诉讼，后经葫芦岛市中级人民法院调解，于2018年10月30日作出（2018）辽14民终1863号民事调解书，葫芦岛九星置业有限公司于2018年11月29日给付葫芦岛银行股份有限公司东城支行借款本息合计10534267.88元，在抵押物范围内优先受偿。因葫芦岛九星置业有限公司未按约定履行还款义务，现葫芦岛银行股份有限公司东城支行已向连山区人民法院申请执行。原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本实施条例细则规定的其他材料。”《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定：“自然人或其他组织为保障其债权的实现，依法可以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”根据上述规定，申请抵押登记时应当提供不动产权属证书、抵押合同、主债权合同，如存在其他利害关系人，还应提交材料说明，申请人对材料的真实性负责。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，但不撤销登记行为。”根据上述规定，抵押权属于他物权，适用善意取得情形，即如果抵押权为善意取得，则阻却抵押登记的撤销。本案中，第三人葫芦岛九星置业有限公司提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售，存在其他利害关系人的事实，导致抵押登记认定事实不清，该抵押登记行为违法。但抵押登记行为是否撤销还应考虑第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行抵押权的取得，是善意还是恶意。如果是善意的，则确认抵押登记行为违法；如果是恶意的，则予以撤销。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”本案中，案涉房屋登记所有权人为葫芦岛九星置业有限公司，根据物权公示原则，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行有理由认为九星置业有权处分案涉房屋，但根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”的规定，商业银行对抵押物的权属及实现抵押权的审查义务远高于一般的抵押权人，应进行严格审查。本案中，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在办理抵押登记时在《存量房屋抵押现场勘察核实表》中，标注涉案房屋自用，无权属纠纷，该情况与查证房屋已交付原告使用事实不符，第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行未尽到严格审查义务，将已经出售、交付使用，存在权属纠纷的商品房进行抵押登记，属于重大过失，不应认定为善意。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，第三人葫芦岛九星置业有限公司与原告签订的《商品房预购确认书》有效，且该合同已经生效判决确认有效。综上所述，第三人葫芦岛九星置业有限公司提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售的事实，导致抵押登记认定事实不清；第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在办理抵押登记过程中未深入调查核实案涉房屋使用情况，存在重大过失，该涉案房屋的抵押登记应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款规定，判决如下：撤销被告葫芦岛市自然资源事务服务中心于2016年12月1日为第三人葫芦岛银行股份有限公司东城支行办理的他项权证中房屋所有权证号201334302的抵押登记。案件受理费50元由被告负担。上诉人葫芦岛市自然资源事务服务中心上诉称，请求二审依法撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉或者诉讼请求。请求二审法院判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一、上诉人办理抵押权登记行为无过错。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十二条的规定:“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明法人格证明、抵押登记申请书，抵押合同、《国有士地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;抵押登记机构应对申请人的申请进行审核，采取力所能及实质性审查”。本案在办理抵押登记过程中，被上诉人向上诉人提交了《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》规定提交的材料，上诉人依程序和职责审查后予以登记并颁证，尽到了合法审查义务，为此，上诉人无过错，依法不能销抵押登记。二、被上诉人的诉求无法律依据。《房屋登记办法》第四十八条规定,经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。很明显，被上诉人诉求的理由并不符合该规定，无理由要求上诉人撒销抵押权登记。三、撤销抵押权登记无事实和法律依据。一审判决依据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条:“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的规定和银行在办理抵押登记时的《存量房屋抵押现场勘查核实表》中标注涉案房屋为自用的事实，推定银行有重大过失，不应认定为善意。上诉人认为一审法院对该事实认定不清，《存量房屋抵押权现场勘查核实表》中标注的房屋为自用是否属于银行的重大过失存在不确定性，首先不能确定银行审核人员到达现场时房屋是否被他人占有，其次不能确定银行审核人员在现场核实时被询问人员的回答内容。因此不能就此推定银行有重大过失，属于非善意取得。关于抵押权是否善意取得的问题，上诉人认为可以分为两个层次，第一个层次，抵押权人不构成重大过失，抵押权属于善意取得，权属登记无问题，登记机关所做出的行政行为合法。第二个层次，抵押权入构成“明知”或对于“不知”有重大过失，抵押权属于非善意取得，那么该抵押合同属于效力待定的合同，应先由对权属登记有争议的双方提起民事诉讼从而确定合同效力，登记机关根据生效的民事判决依职权或依申请后作出撤销或变更权属登记的行政行为。四、被上诉人起诉超过起诉期限。《行政诉讼法》第四十六条第一款规定:公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。该规定于2015年5月1日起开始施行。本案中，被上诉人早已经知晓该房屋抵押登记行为，其起诉明显超过了起诉期限。综上，请二审法院依法查明本案事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。上诉人葫芦岛市自然资源事务服务中心向原审法院提交以下证据：连山区滨河路74-3号楼H房屋所有权证书、九星置业公司营业执照、法人张柏春及委托人身份证复印件、九星置业公司股东会决议、公司章程、抵押合同、借款合同、评估报告、公证书、葫芦岛日报公告、房产户套信息表、询问笔录、抵押登记申请书、现场勘查核实表、九星置业组织代码证，证明办理抵押登记程序合法。上诉人葫芦岛银行股份有限公司东城支行上诉称，请求撤销兴城市人民法院(2020)辽1481行初4号民事判决，并改判或发回重审；本案律师费、诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定部分事实错误，从而导致适用法律错误，进而导致判决错误，因此应依法撤销一审判决，并改判或发国重审具体理由如下：一、被上诉人陈晓宇未登记的所有权不能对抗上诉人已登记在先的抵押权。上诉人对一审法院认定2015年7月11日，陈晓宇与九星置业签订《商品房预购确认书》，房屋首次记为2013年12月6日，葫芦岛九星置业于2014年1月28日、2014年12月18日2016年12月1日为第三人在上诉人处借款用该案涉房屋进行抵押，葫芦岛九星置业为第三人借款用案涉房屋进行抵押的事实没有意见，但根据一审法院认定的上述事实，上诉人首次取得案涉房屋抵押权时，被上诉人陈晓宇还未与葫芦岛九星置业签订《商品房预购确认书》，那么也就说，上诉人取得抵押权在先，被上诉人陈晓宇买卖在后，因此被上诉人陈晓宇未登记的所有权无法对抗上诉人已登记在先的抵押权。二、上诉人在后续转贷过程中尽到了合理的审查义务，不存在重大过失。(一)上诉人于2014年12月18日、2016年12月1日取得的案涉房屋抵押权都是转贷后的续押，并且转贷时上诉人均在葫芦岛日报进行公示，公示期间也并没有任何人提出异议。(二)基于以上的前提以及多次办理续押登记过程中葫芦岛市自然资源事物服务中心登记系统内均显示没有其他权属纠纷，比如法院查封、预告登记，因此根据物权公示原则、上诉人有理由相信九星置业享有案涉房屋的处分权，因此上诉人合法取得了案涉房屋的抵押权。三、九星置业将已抵押给上诉人的房屋出卖给陈晓宇的行为属于无权处分，该处分行为无效，被上诉人陈晓宇不能取得案涉房屋的所有权。被上诉人陈晓宇在2015年7月11日购买房屋时应当要求九星置业出示房产登记证，核实案涉房屋是否有其他权利存在，或者到产权登记中心办理预告登记，只要被上诉人陈晓宇尽到其中一项审查义务，便会知道案涉房屋有抵押权存在。因此根据《物权法》第四十九条规定，被上诉人陈晓宇与葫芦岛九星置业之间的买卖合同无效，被上诉人陈晓宇不能适用《物权法》第106条规定善意取得案涉房屋。综上所述，一审法院对九星置业将案涉房屋抵押给上诉人是有权处分还是无权处分认定事实错误;对被上诉人陈晓宇是善意取得案涉房屋，还是无权取得案涉房屋认定事实错误;认定上诉人未尽谨慎的审查义务，存在重大过失，撤销案涉房屋的抵押登记为认定事实错误，从而导致适用法律错误，判决错误，因此上诉人上诉至贵院，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。上诉人葫芦岛银行股份有限公司东城支行向原审法院提交以下证据：1、《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《抵押物清单》、《他项权证》、《抵押登记手续》、法院判决及调解书，证明抵押登记合法，已经判决第三人在借款范围内享有对案涉房屋的优先受偿权；2、案涉房屋历年《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《他项权证》，证明案涉房屋闲置状态，查看过现场，无过错。被上诉人陈晓宇询问时辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。理由如下，一、本案所涉及的抵押登记行为所依据的材料不具有真实性和合法性，九星置业有限公司所提供的股东会决议缺少另一股东的签字，并且其中一份股东决议，两位股东的签字均是同一人，该股东会决定隐瞒了房屋出售的事实。二、被上诉人银行以及自然中心未尽到审查的义务，申请人提供的查勘记录明确记录了房屋为自用和出租状态，房屋已经处于被他人占有，东城支公司作为一个专业的经营机构，在接受房地产开发商这一特殊主体房屋作为抵押物时，应负有谨慎的审查义务，应当能够预见房屋可能存在出售情形，应进一步确定房屋的真实状态。另外，被上诉人自然中心作为房屋登记部门，在审查申请人递交材料时，根据物权法12条规定，必要时应实地进行考查，并且在股东会决议的形式要件上存在重大瑕疵的情况下，以及询问的记录和现场查勘记录存在矛盾情况下仍作为抵押登记，没有尽到审查的义务。三、被上诉人东城支公司并不能适用善意取得抵押物权，通过本案第一次庭审，东城支公司已经明确表示明知道九星置业公司已无偿还能力，其中有关陈晓宇的房屋办理了三次抵押登记行为，王慧欣的房屋办理了四次抵押登记行为，其抵押登记时间间隔比较长，并且王慧欣的房屋在办理抵押登记行为过程中，由借款人刘鲁东变为张庆春，均是为了规避银行不良贷款情形，因此，东城支行不能作为善意相对人取得抵押物权。综上，根据物权法第7条规定，物权取得不得损害公共利益和其他人的合法权益。该抵押登记行为基于虚假的申请材料，并且在双方未尽到审查义务的情况下，如果确认合法，必将会影响房屋的交易安全，也会使房屋购买人的合法权益受到侵害，造成财房两空的发生，本案所涉及的抵押登记行为应不具有公信力，撤销该抵押登记行为能更好保护国家行政机关的公信，以及民众对其信赖利益的保护。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人陈晓宇向原审法院提交以下证据：1、商品房预约确认书、收款收据，证明陈晓宇2015年7月11日与第三人葫芦岛市九星置业有限公司签订了商品房预约确认书，全款购买了案涉房屋。第三人葫芦岛市九星置业已将案涉房屋交付给原告占有、使用、收益和管理。第三人在办理抵押登记时，所提供的申请材料隐瞒了案涉房屋已经出售的事实；2、连山区人民法院生效判决书，证明商品房预约确认书已经确认合法有效，原告已经取得了案涉房屋物权期待权，优先葫芦岛市银行股份有限公司的担保物权；3、营业执照、房屋现状照片、房屋租赁合同，证明房屋交付后，原告一直将房屋出租给案外人使用。被告办理抵押登记时，现场勘察笔录记载房屋状态为出租，未能进一步核实房屋的所有权，未尽到审慎审查义务，导致葫芦岛市九星置业提供虚假材料错误的办理了抵押登记。原审第三人葫芦岛九星置业有限公司询问时述称，2015年九星置业替葫芦岛市长发九方置业有限公司向赵艳玲借款，数额不详。但由于长发九方置业公司经营不善，致使该笔借款无力偿还。由于九星置业是长发九方的股东，理所当然承担了这笔债务的偿还。因此，将尚处于闲置状态的九星阳光城74-3号H门市，还有74-7号C门市，以抵账的形式抵给了赵艳玲，赵艳玲是自然人，她把两个房子过户到王慧欣和陈晓宇名下，当初抵给他们有两个因素，一是因为债务无力偿还，对赵艳玲无法交待，另外一个这两户门市是处于空置状态，尽管已经作了按揭贷款，当时只想将该资产更好的利用，因为处于闲置状态，因此隐瞒了向银行借款事实，确实存在错误。因为类似做法，其他开发公司也有，目的就是更好合理的利用现有资源。九星置业一直在偿还贷款，直至相关联的长发九方置业公司陷入危机，因为九星置业把所有的资本全部投入了长发九方公司中，这是合作公司，有两个股东，一个是南京招商引资来的，法人叫徐布，九星置业的董事长张柏春任长发九方公司的董事长，持有60%股份，受该公司拖累，致使九星置业无力偿还葫芦岛银行东城支行的该笔贷款，尽管出发点是想合理的最大化的利用资源，但造成现在的局面也是九星置业公司不愿看到的，现在正积极努力偿还贷款，而且2019年10月意向东城支行偿还50万元，并承诺一定要将该笔贷款还清，解除上述两户房屋的抵押，完整的交给二位被上诉人。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，葫芦岛市自然资源事务服务中心上诉称陈晓宇起诉超过起诉期限，认为陈晓宇早已经知晓该房屋抵押登记行为，但其未提供相关的证据予以证明，故该上诉理由不成立，本院不予支持。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本实施条例细则规定的其他材料。本案中，原审第三人葫芦岛九星置业有限公司申请抵押登记时，提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售，存在其他利害关系人的事实，导致抵押登记认定事实不清。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。抵押权属于他物权，适用该条规定的善意取得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，如果抵押权人葫芦岛银行股份有限公司东城支行在设立抵押权时尽到审慎注意义务，则善意取得涉案房屋的抵押权。关于葫芦岛银行股份有限公司东城支行在对涉案房屋设立抵押权时是否尽到审慎注意义务的问题。本案中，陈晓宇与葫芦岛九星置业有限公司2015年7月11日签订了《商品房预购确认书》，虽未办理过户登记，但陈晓宇已经支付房款并实际占有房屋。葫芦岛银行股份有限公司东城支行在2016年11月30日制作的《存量房屋抵押现场勘察核实表》中，对包括滨河路74-3号楼H在内的七户门市进行现场勘查，标注涉案房屋均为自用，无权属纠纷。作为专业金融机构，葫芦岛银行股份有限公司东城支行应当在设立抵押权时对房屋的使用情况进行充分的现场调查，以查明葫芦岛九星置业有限公司是否是实际权利人，抵押物是否存在其他真实的权利人。从葫芦岛银行股份有限公司东城支行提交的证据看，其对于现场调查仅提供了《存量房屋抵押现场勘察核实表》，且将七户门市的调查情况一并记录，未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，存在重大过失，故不属于善意受让人，不符合抵押权善意取得的条件。原审第三人葫芦岛九星置业有限公司提供虚假材料，隐瞒案涉房屋已经出售的事实，导致抵押登记认定事实不清，其应当承担不利后果。上诉人葫芦岛银行股份有限公司东城支行未尽到审慎的注意义务，不符合抵押权善意取得的条件，故该涉案房屋的抵押登记应予撤销。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决事实清楚，适用法律正确，本院应当予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由二上诉人分别负担50.00元。本判决为终审判决。审判长  袁晓芳审判员  花 勇审判员  刘思嘉二〇二〇年七月三十日书记员  谭思朦本判决援引的法律条款：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定。