湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1918号上诉人（原审被告）：陈红卫，男，1968年12月30日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：罗玉汉，湖北大晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司。住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区甲宝山路特1号。负责人：彭英，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。上诉人陈红卫与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈红卫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卓越物业武汉公司的一审诉请或将本案中止审理；本案的诉讼费由卓越物业武汉公司承担。事实和理由：依照陈红卫与涉案房屋开发建设单位签订的商品房买卖合同及前期物业服务合同的约定，涉案房屋未交付，未转移占有，物业费应由开发建设单位交纳；陈红卫已起诉了涉案房屋的开发建设单位，该案在一审法院审理中，涉案小区业主也因涉案小区业委会成立不合法提起诉讼，其与卓越物业武汉公司签订的物业服务合同效力待定，该两案的审理结果均影响本案审理，本案应中止审理。卓越物业武汉公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。卓越物业武汉公司向一审法院起诉请求：判令陈红卫一次性支付物业管理费26675元；判令陈红卫一次性支付违约金8002元；判令全部诉讼费用由陈红卫承担。一审法院经审理查明，陈红卫（买受人）购买了武汉卓越房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期罗纳河谷15栋2单元4层2室的房屋，该房屋建筑面积为204.97平方米，双方房屋买卖合同的成交日期是2009年10月22日，核准登记日期是2011年9月16日。2011年11月，卓越物业武汉公司与陈红卫所购买房屋的开发建设单位签订《前期物业服务合同》。合同约定由卓越物业武汉公司在蔚蓝海岸·罗纳河谷小区提供综合物业服务。其中联排别墅按照每月每平方米1.8元，花园洋房按照每月每平方米1.2元收取物业管理费。物业服务费用按季交纳，每季度第一个月的10日前交纳。同时合同约定逾期交纳的应支付日万分之五的违约金。合同期限第一份自2006年4月1日起至2011年5月31日；第二份自2011年6月1日起至2012年12月31日；第三份自2013年1月1日起至2014年12月31日；第四份自2015年1月1日起至2016年12月31日止等事项。2016年起小区组建业主委员会并于2016年6月29日由武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会代表全体业主通过法定程序，在街道、社区监督下与卓越物业武汉公司签订《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，约定由卓越物业武汉公司继续提供物业服务的同时，花园洋房2011年11月13日至2016年6月30日期间按照每月每平方米1.2元收取物业管理费，2016年7月1日至2016年12月31日期间按照每月每平方米1.44元收取物业管理费，2017年1月1日至2019年9月30日期间按照每月每平方米1.66元收取物业管理费。物业服务费用按月交纳，每月5日前交纳本月物业服务费。同时合同约定逾期交纳的应支付日千分之三的违约金。合同期限三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。一审法院另查明，卓越物业武汉公司与该小区多名业主因物业服务费和物业服务发生纠纷诉至法院，法院经现场勘查，认为卓越物业武汉公司对该小区的物业服务存在较大瑕疵。一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，卓越物业武汉公司与武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主均具有法律约束力，故双方应按照合同约定内容享受权利和承担义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中陈红卫是否占有使用房屋、未实际占有使用房屋是否应交纳物业服务费、物业服务费起算时间是争议焦点。一审庭审调查证实：陈红卫所购位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期15-2-402，面积204.97平方米房屋成立核准登记日期是2011年9月16日，此日应视为陈红卫已收房日期。业主是否实际占有使用房屋与交纳物业费无关，物业服务费应自该日起算。陈红卫辩称未实际占有使用房屋，不应承担物业费的观点与事实和法律不符，一审法院不予支持。陈红卫应按照合同约定交纳15-2-402，面积204.97平方米房屋的物业费27142元（分段计算如下：2011年9月16日起至2016年6月30日按1.2元/月/平方米，即14143元；2016年7月1日起至2016年12月31日按1.44元/月/平方米，即1771元；2017年1月1日起至2019年9月30日止，按1.66元/月/平方米，即11228元）。因卓越物业武汉公司诉讼请求为26675元，多余部分视为放弃。关于违约金，因卓越物业武汉公司在履行该小区物业服务合同中存在瑕疵，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陈红卫向卓越物业武汉公司支付2011年9月16日起至2019年9月30日止的物业服务费合计26675元；二、驳回卓越物业武汉公司的其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费333元，由陈红卫负担233元，卓越物业武汉公司负担100元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈红卫提交的民事起诉状、案件受理通知书与本案无必然关联，本院不予采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：涉案小区的开发建设单位、涉案小区的业委会先后与卓越物业武汉公司签订了多份物业服务合同，这些合同内容均不违反法律、法规的强制性规定，对涉案小区的全体业主和卓越物业武汉公司均具有约束力，卓越物业武汉公司依照合同约定，履行了物业管理服务，陈红卫作为业主，应交纳物业费，据此，一审法院判令陈红卫自房屋核准登记日期开始交纳物业费并无不当。涉案小区其他业主与业主委员会之间的纠纷与本案无关联，陈红卫与涉案小区开发建设单位之间的民事案件审理结果也并不会对本案审理产生必然影响，陈红卫要求本案中止审理的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈红卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人陈红卫负担。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年七月二十九日书记员  宋晶晶