成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初3153号 原告：四川昌达物业管理有限责任公司，住所地成都市圣灯乡平安村三组朝阳大厦。 法定代表人：张成，董事长。 委托诉讼代理人：岑诗雨，四川精伦律师事务所律师，特别授权。 被告：林燕，女，汉族，1978年11月12日出生，住成都市成华区。 原告四川昌达物业管理有限责任公司（以下简称：昌达物业公司）与被告林燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌达物业公司的委托诉讼代理人岑诗雨、被告林燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告昌达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳物业服务费4915元整（计算截止至2019年8月31日）；2.判令被告按逾期缴纳总额30%的比例向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金1474元整（计算截止至2019年8月31日）；以上共计：6389元整。3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年1月15日四川昌达物业管理有限责任公司与四川朝阳房地产开发有限公司签订“千居朝阳小区”项目的前期物业服务合同，后期该小区成立业委后和四川昌达物业管理有限责任公司签订物业服务合同，约定原告负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。2019年8月1日之前该小区业主统一按照1.28元/㎡标准向原告缴纳物业管理费，从2019年8月1日起，原告和小区第三届业委会签订物业管理服务合同，约定按照1.58元/㎡的标准收取物业管理费，但被告从2017年1月1日起截至起诉之日，被告未向原告缴纳物业管理费。该户的产权面积为119.11㎡，根据“千居朝阳”项目物业服务合同约定，被告应按照的物业服务合同约定的标准向原告缴纳物业管理费。若逾期缴纳物业管理费，被告应从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的（2‰）向原告支付违约金。被告拒不缴纳物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了一定的经济损失，同时妨碍了小区的统一管理，侵害了已缴费业主的合法权益。现依照我国相关法律之相关规定，原告起诉至贵院，望贵院作出公正的判决，支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告林燕辩称：我方是有正当理由的缓交物业费，我方要求了很多次要看续聘的原始票据，了解续聘投票的真实性。合同约定的是三星级的服务，但是原告的服务质量并未达到该水平，小偷进小区、楼顶种菜等乱象。地下停车场没有一个摄像头，车经常被划，找到物管每次都是不了了之，奇怪的是物业中心和业委会却有监控。物业公司配置人员长期不到位，至今总共人员不足30人，一线保洁人员只有两人，造成小区环境严重脏乱差。2018年5月业主提出了电表换成一人一表，物业说换不了，供电局到小区实地勘察，但是业委会一直没有举行会议。当时有业主牵头进行登记这项工作，但是被物业和业委会进行了问话。我方作为本小区业主有权要求物管公司作出续聘手续的公示、要求原告服务品质达到合同约定的标准，业委会强行与昌达物业签订了续聘合同以及强行涨价，是违反法律规定的。 经审理查明，2014年至2018年1月15日止，原告昌达物业公司与成华区千居朝阳第二届业主委员会先后签订了两份《物业服务合同》，约定昌达物业公司在合同约定期内为成都市成华区双庆路26号“千居朝阳”小区提供物业服务，住宅用房的物业管理费用为1.28元/平方米每月，按月交纳，业主应在当月15日前履行交纳当月物业服务费用，业主无故逾期交纳物业服务费用的，按业主逾期缴纳总额每天2‰的比例计收违约金。 2017年12月20日，原告昌达物业公司与成华区千居朝阳第三届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定昌达物业公司为成都市成华区双庆路26号“千居朝阳”小区提供物业服务，住宅用房的物业管理费用为1.28元/平方米每月，按月交纳，业主应在当月15日前履行交纳当月物业服务费用，业主无故逾期交纳物业服务费用的，按业主逾期缴纳总额每天2‰的比例计收违约金。 2019年7月18日，原告昌达物业公司与成华区千居朝阳业主大会签订了《物业服务合同》，约定昌达物业公司为成都市成华区双庆路26号“千居朝阳”小区提供物业服务，住宅用房的物业管理费用为1.58元/平方米每月，按月交纳，业主应在当月15日前履行交纳当月物业服务费用，业主无故逾期交纳物业服务费用的，按业主逾期缴纳总额每天2‰的比例计收违约金。该合同为期3年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止。 另查明，被告系“千居朝阳”小区业主，截止2019年8月31日，被告共拖欠原告物业管理费4915元。 本院认定上述事实，依法采信了原、被告身份信息、《千居朝阳物业服务合同》、欠费统计表、发票、进账单及当事人的当庭陈述等。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷。成华区千居朝阳业主大会与原告昌达物业公司签订《物业服务合同》，委托昌达物业公司对“千居朝阳”小区进行物业管理服务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在上述物业服务合同未被撤销之前，对业主林燕有约束力。所以，关于被告林燕抗辩的成华区千居朝阳第三届业主委员会续聘、提价违反法律程序等问题，可根据法律规定另行主张。 关于被告林燕抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告履行物业服务存在重大瑕疵，达不到合同约定的标准，本院认为物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。被告林燕若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。故本院对原告要求被告按照约定支付物业管理费的诉讼请求予以支持。 关于物业管理费违约金问题，因被告存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的违约金计算标准过高，且原告诉讼请求的违约金也偏高，考虑到被告逾期缴纳物业费的主观恶意较小，且原告在处理与被告之间的物业服务和物业费收取的沟通方面亦存在一定过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定为:自2019年9月1日起至实际缴清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告林燕于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川昌达物业管理有限责任公司支付物业管理费4915元（2017年1月1日起至2019年8月31日止）及违约金（自2019年9月1日起至实际缴清之日止，以4915元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）。 二、驳回原告四川昌达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告林燕承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐佐 二〇二〇年七月八日 书记员  薛素