湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初6989号原告（反诉被告）：陈红吾，男，1968年1月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：朱彩领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南有色三和科技有限公司，住所地长沙高新开发区东方红中路586号1号科研楼101-1305、1306、1307、1308房。法定代表人：彭辉，执行董事。委托诉讼代理人：邓云龙，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。原告陈红吾诉被告湖南有色三和科技有限公司（以下简称有色三和公司）劳务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日受理后，本院受理后，反诉原告湖南有色三和科技有限公司反诉反诉被告陈红吾劳务合同纠纷，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈红吾及其委托诉讼代理人朱彩领、龙建军，被告（反诉原告）有色三和公司的委托诉讼代理人邓云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈红吾向本院提出诉讼请求：1、有色三和公司支付陈红吾未付薪酬提成17.8万元；2、有色三和公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月1日陈红吾与有色三和公司签订了《特约招商营销协议》，协议约定陈红吾为有色三和公司开发建设的“湖南三和智汇共计产业园”一期产品开展招商营销工作。酬劳标准与结算方式为：陈红吾不收取月酬劳，但自2019年4月1日起至2020年3月31日止，陈红吾招商回款在五千元万以下的，有色三和公司按回款额的0.75%计提酬劳；陈红吾招商回款在五千万元（含）以上的，按总回款的1%计提酬劳；陈红吾、有色三和公司双方每个月回款进行酬劳结算。另协议最后一条明确约定了，如有色三和公司因工程进度或其他原因导致已签合同不能按期回款，则有色三和公司须按已签合同总金额付给陈红吾提成。2019年陈红吾通过自己的努力，引进湖南知达康医药科技有限公司（以下简称知达康公司）购买三和智汇产业园7号栋、11号栋两栋厂房，并全程沟通、协调跟踪合作进展，最终促成知达康公司与有色三和公司签订了合同总价款为3400万元的《厂房定制预购合同》，并督促知达康公司按时缴纳340万元的预购保证金。《厂房定制预购合同》约定知达康公司所预购物业于2020年1月份完成整体外架拆除，于2020年4月份完成商品房联合竣工手续办理（获得合格证或其他有效证明文件），满足知达康公司入驻装修条件。但在《厂房定制预购合同》生效后，有色三和公司一直未动工，截至目前该项目仍处于停工状态，故知达康公司于2019年12月23日向有色三和公司发送了“关于我公司购买三和智汇产业园交付情况的函”，决定与被告终止合同，并要求有色三和公司退回预付款，赔偿损失。陈红吾经过自己多方努力，签下知达康公司这个大客户，按照陈红吾、有色三和公司签订的《特约招商营销协议》，如有色三和公司因工程进度或其他原因导致已签订合同不能按期回款，则有色三和公司仍应按照已签订合同的总价款3400万的0.75%支付酬劳，即25.5万元，但截至目前，有色三和公司与知达康公司签订的合同因有色三和公司违约已被终止，陈红吾总计才收到有色三和公司支付酬劳费7.7万元，故有色三和公司仍应支付剩余的17.8万元提成给陈红吾。但经陈红吾多次讨要酬劳，有色三和公司均未予以支付。被告（反诉原告）有色三和公司针对本诉辩称：1、涉诉的预购合同无证据证明是有色三和公司促成签订的。2、厂房预购合同未取得预售许可证的情况下签订的，为无效合同并且有色三和公司于该合同相对方知达康公司做了退回保证金互不追责任的协议。3、有色三和公司并未实际销售房屋，也未实际获得回款，不应获得报酬，有色三和公司支付的7.7万元陈红吾应予退回。4、本案应为居间合同纠纷非劳务合同纠纷，综上，请求法庭驳回陈红吾的诉讼请求，支持有色三和公司的反诉请求。被告（反诉原告）有色公司向本院提出反诉请求：1、陈红吾返还有色三和公司给付的酬劳费7.7万元；2、陈红吾承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年4月1日有色三和公司与陈红吾签订了《特约招商营销协议》，约定陈红吾为有色三和公司开发建设的“湖南三和智汇国际产业园”一期产品负责招商营销工作。2019年陈红吾介绍知达康公司预购买三和智汇产业园部分厂房。知达康公司向有色三和公司支付了340万元预购保证金。有色三和公司随后向陈红吾预付了酬劳费7.7万元。但2019年12月知达康公司与有色三和公司终止了合同，有色三和公司也向知达康公司退还了预购保证金。因交易末达成，按照（特约招商营销协议）的约定，陈红吾不能获得酬劳费，因此陈红吾需向有色三和公司退还酬劳费7.7万元。原告（反诉被告）陈红吾针对反诉辩称：1、关于有色三和公司所称厂房预售合同不是陈红吾促成的签订的，明显与事实相违背，有色三和公司在答辩过程中已承认自己已就该合同向陈红吾支付了部分提成款，且在反诉状中承认2019年陈红吾介绍知达康公司预购三和智汇产业园部分厂房，同时陈红吾提供的证据中陈红吾多次与有色三和公司相关负责人，就知达康公司购买有色三和公司厂房的事情进行沟通，以上种种皆可以证明，厂房预售合同是由陈红吾促成签订的。2、《厂房预购合同》虽在未取得预售许可证下签订下是无效的，但有色三和公司于知达康公司皆明白有色三和公司暂未取得许可证且厂房预购合同中第2大点第3小点明确约定了知达康公司在有色三和公司取得预售许可证后，向有色三和公司交付总房款的30%首付款，该条款明确表明了有色三和公司向知达康公司保证该房屋能够取得预售许可证，且能在2020年1月份完成整体外架拆除，从合同中可以看出有色三和公司应当在2020年1月之前取得许可证，该厂房预购合同是一个附条件生效的合同，并不当然无效，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题解释》第二条规定，房地产开发企业未取得预售证对外销售时，签订的合同并不当然的无效，本案中有色三和公司于知达康签订的厂房预购合同之所以无效完全是有色三和公司的过错，未取得房屋许可证。3、预购已将知达康公司引进购买了有色三和公司的厂房，促成双方签订的厂房预购合同并督促知达康公司支付了340万元的预购款，已完成自己的营销工作，有色三和公司之所以为获得后续房款，是因为有色三和公司一直未动工截至目前，该厂房还处于刚打完地基的状态，一直处于停工，故已严重违反了与知达康公司签订的厂房预购合同，知达康公司于2019年12月23日，向有色三和公司发函终止合同，要求有色三和公司退还预付款，同时赔付再次产生的利息与损失，由此可见，知达康公司之所以与有色三和公司解约完全是有色三和公司的过错与陈红吾毫无关联，依据陈红吾与有色三和公司签订的特约招商营销协议最后一条约定，如甲方因工程进度或其他原因导致已签合同不能按期回款则甲方需按已签合同总金额，付给乙方提成，因此，陈红吾有权要求有色三和公司按照合同的总金额3400万元支付提成款25.5万元。4、如按有色三和公司所言是居间合同，在陈红吾促成有色三和公司于知达康公司签订厂房预购合同时，陈红吾已完成居间任务，该合同是由有色三和公司、知达康公司签订是否有效，不应由陈红吾负责，陈红吾已履行自己的营销工作，应当获得相应的酬劳。本院经审理认定如下事实：2019年4月1日，陈红吾与有色三和公司签订《特约招商营销协议》，约定：陈红吾为有色三和公司开发建设的“湖南三和智汇国际产业园”一期产品开展招商营销工作。酬劳标准与结算方式为：陈红吾不收取月酬劳，但自2019年4月1日起至2020年3月31日止，陈红吾招商回款在人民币五千元万以下的，有色三和公司按回款额的0.75%计提酬劳；陈红吾招商回款在人民币五千万元（含）以上的，按总回款的1%计提酬劳；双方每个月回款进行酬劳结算；还约定如因工程进度或其他原因导致已签合同不能按期回款，则须按已签合同总金额付给提成。陈红吾介绍知达康公司向有色三和公司购买三和智汇产业园7号栋、11号栋两栋厂房，并于2019年5月24日签订《厂房定制预购合同》，合同签订后，知达康公司向有色三和公司支付340万元的预购保证金。合同签订后，因工期延期，知达康公司于2019年12月23日向有色三和公司发送了《关于我公司购买三和智汇产业园交付情况的函》。2020年3月31日，知达康公司与有色三和公司签订《关于解除〈湖南三和智汇国际产业园厂房预购合同〉的协议》，约定：因双方原因，经友好协商解除2019年5月24日签订的《厂房定制预购合同》，三和有色公司将收取的340万元定金退还给知达康公司。另查明，陈红吾与有色三和公司在签订《特约招商营销协议》时均知晓有色三和公司开发的“湖南三和智汇国际产业园”一期项目未取得预售许可证。以上事实由本诉原告陈红吾提交的《特约招商营销协议》、《厂房定制预购合同》、反诉原告有色三和公司提交的《关于解除〈湖南三和智汇国际产业园厂房预购合同〉的协议》等证据予以佐证。本院认为：陈红吾与有色三和公司在签订《特约招商营销协议》时明知有色三和公司开发的“湖南三和智汇国际产业园”一期项目未取得预售许可证，仍签订《特约招商营销协议》，该协议依法认定无效，陈红吾作为房产营销的专业人员在项目未取得预售许可证时为获取报酬仍与有色三和公司签订《特约招商营销协议》为有色三和公司销售厂房，在本案合同中承担主要责任，有色三和公司未取得预售许可证将厂房出售给知达康公司，合同最终未能履行导致合同解除，应承担合同的次要责任。《特约招商营销协议》无效，但陈红吾、有色三和公司在合同签订后，双方在按合同的有关约定履行，陈红吾履行其招商工作，促成有色三和公司与知达康公司签订《厂房定制预购合同》，按照《特约招商营销协议》的有关约定，本案涉及的合同报酬为25.5万元。基于上述关于陈红吾与有色三和公司的有关责任划分，本案陈红吾可获得合同报酬为25.5万元的40%，即10.2万元。因此，对于本诉，原告陈红吾请求判令被告有色三和公司支付未付薪酬提成17.8万元，本院予以部分支持，即支持2.5万元。对于反诉，反诉原告有色三和公司请求判令反诉被告返还反诉原告给付的7.7万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条、第一百七十六条、第一百七十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南有色三和科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）陈红吾支付未付薪酬提成2.5万元；二、驳回原告（反诉被告）陈红吾的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南有色三和科技有限公司的反诉请求。如果本诉被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3860元，减半收取1930元，反诉案件受理费1725元，减半收取862.5元，以上共计2792.5元，由原告（反诉被告）陈红吾负担1000元，由被告（反诉原告）湖南有色三和科技有限公司负担1792.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨琳二〇二〇年七月二十九日法官助理匡亮书记员曹珂