天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2949号上诉人（原审被告）：天津雅海房地产投资有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街华北城E区31栋106-38（集中办公区）。法定代表人：马德军，总经理。委托诉讼代理人：李超，天津鸥鸽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马名风，女，1985年10月8日出生，回族，住山东省武城县。上诉人天津雅海房地产投资有限公司（以下简称雅海公司）因与被上诉人马名风商品房销售合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初5394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅海公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判上诉人仅支付被上诉人逾期交房违约金9,638元或将本案发回重审；二、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决对双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条及附件六《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“《补充协议》”）第五条第一款第4项的认定和适用严重错误，应当按照逾期交房超过180日后的天数计算违约金。2．一审判决认定《补充协议》第五条第一款第4项的约定无效错误。《补充协议》条款仅约定了90日的免责期、以及将主合同第五条约定的逾期交房违约责任变更为仅支付违约金，并没有约定卖方由此可以免于向买方承担逾期交房的违约责任，且《补充协议》第十一条第一款第4项约定，出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款做出了充分说明，买受人已充分理解并同意其全部内容，故上述约定符合《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，应当认定为合法有效。双方《补充协议》的约定符合天津高院会议纪要精神。3．美丽天津一号工程（2016）27号文件规定的停止施工天数应予以扣除。4．按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条通用条款的约定，上诉人逾期交付商品房，应按照银行同期贷款利率计算利息。一审法院认定上诉人应承担逾期交房违约责任的天数不足一年，一年以内（含一年）期限央行基准利率为4.35%，一年至五年（含五年）期限为4.75%，故本案依约应当按照年利率4.35%计算逾期交房期间的利息。马名风提交书面答辩意见称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。被上诉人按照合同约定履行了付款义务，因上诉人原因导致延期交房，构成合同约定的违约情形，应承担违约责任，依据合同应支付逾期交房利息和违约金。因上诉人的违约造成了被上诉人的实际租房损失，上诉人应予赔偿。被上诉人于2016年11月13日与上诉人签订涉案房屋认购书，该认购书约定定金10,000元，且实际被上诉人支付了65,000元，该认购书约定在签署商品房买卖合同时，该款项自动转为购房款，但实际上该笔钱并未抵扣购房款。该55,000元认购款应予退还。马名风向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金47,132.84元，逾期交付利息56,127.01元（计算至2019年4月30日）；2、判令被告退还原告多支付的房款55,000元；3、判令被告支付原告实际损失租金23,868.49元；4、案件受理费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原、被告于2016年11月25日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于武清区房屋，价款为963819元人民币。合同第三条约定商品房交付日期为2017年12月31日前，交付条件为商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付许可证》。第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，原告有权追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，合同继续履行。被告应按照上述约定支付原告已付款利息。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一支付违约金。在双方签订的合同附件六《商品房买卖合同》补充协议中，第五条第一款第1项约定：买受人须在出卖人发出的书面交房通知注明的交付使用日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以书面交房通知注明的交接期限届满之日为该房屋约定的最后交付使用日期。第一款第4项约定：依据买卖合同第五条约定，出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内（含）为免责期，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起计，出卖人不向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过免责期结束之日起后180日内，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（3）逾期超过免责期结束之日180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自免责期结束之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。第一款第5项约定：下列特殊原因应不视为逾期交付：（2）由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的；补充协议同时还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告付齐全部购房款。除此，原告于2016年11月13日交纳团购费55000元，收款单位为天津市憬腾房地产经纪有限公司。2017年12月31日被告未能按照合同约定向原告交付所购买的商品房。2019年2月25日原告所购买的房屋经竣工验收合格，2019年4月11日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2019年4月17日被告向原告发出入住通知书，通知原告于2019年4月18日至2019年5月18日办理收房手续，原告于4月18日签收该通知，并于2019年5月1日办理了收房手续。以上事实原、被告双方无争议，一审法院予以确认。对于双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于被告应承担逾期交房违约责任的天数。自合同约定的交房时间次日即2018年1月1日至实际交房前一日2019年4月30日总计484天，原告认为被告应据实承担逾期交房的责任。被告抗辩截止时间应计算至2019年4月18日被告实际交房日期，并辩称因政府相关部门发布的停工令造成的停止施工天数应不视为逾期交付，应当免除该期间的逾期交房责任。被告为此提供了相关文件，并主张为贯彻执行美丽天津一号工程文件、天津市建设工程质量安全监督管理总队文件及武清区清新空气行动分指挥部办公室文件共计停工236天，执行治理空气重度污染文件停工天数46天，共计282天。经质证，原告认为文件并没有明确要求被告停工，只是针对建设工地扬尘进行管控，或对大气污染进行防治，不影响施工中对环境不产生影响的工作。且环境保护及大气污染防控一直是我国的基本国策在建设行业已经形成惯例，被告在签订合同之前应当有所预见，故均不应作为停工的理由。一审法院认为，逾期交房的天数应当考虑造成工期延误的因素是否符合相关规定及原、被告双方的约定，并应核实被告主张的停工天数。美丽天津一号工程文件及各级有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列文件均明确了停止施工的期限及范围，市环境应急与事故调查中心因治理空气重度污染而下发的函件亦有明确的停工时间，上述文件所涉及内容旨在进行大气污染防治。在目前我国环境保护形势依然严峻的情况下，相关部门出台文件及措施加以管控确有必要，根据相关法律规定，上述文件所涉及的停工期间应当免除被告的违约责任。经核实，被告主张的美丽天津一号工程（2016）27号文件因为启动日期在原、被告签订买卖合同2016年11月25日之前，被告在签订合同时应当有所预期，故相应的停工46天不应计算在停工期内。武清区空气清新办公室文件要求10点至17点停工，不足8小时，因此，这四天每日停工应按0.5天计算，合计2天。综合上述因素计算，自2016年12月25日双方签订合同至2019年4月18日原告收到被告的交房通知，被告因执行上述文件累计停工天数为243天。原告主张原、被告签订合同时房屋的主体结构已经完工，停工文件不应适用本案。一审法院认为，被告提交的准予交付使用证的取得时间为2019年4月11日，原告对该证据的真实性无异议，原告未能提交有效证据证明在此日期之前涉案房屋具备交付条件。另，根据建设工程施工流程，工程主体虽已施工完毕，但后期的管网铺设、路面硬化等工作亦涉及到土方等作业，故停工令应适用小区建设的整个期间，原告的主张不予认定；原告主张被告应将上述情况告知原告，否则不能免除责任，因双方的补充协议中明确列明了由于政府的有关法规、政策变化或政府部门的原因引起需要延期的应不视为逾期交付，故原告该主张依据不足，一审法院不予确认。综上，被告迟延交房的自然天数472天（自2018年1月1日至2019年4月18日），扣除上述执行政府停工令的天数243天，被告应承担违约责任的天数为229天。一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，一审法院确认合法有效。合同签订后双方均应按照诚实信用原则履行合同义务。被告未能按照约定的交房日期向原告交付商品房，应按照事实认定中确定的天数承担违约责任。原告主张要求被告退还多支付的购房款55,000元，因原告提供的证据显示该款项并非被告所收取，故对原告该主张一审法院不予支持。本案的争议焦点为原告请求的利息及违约金的计算问题。一审法院认为，《天津市商品房买卖合同》第五条的约定系通用条款，合同附件六《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定系被告事先拟定的格式条款。通用条款约定未在2017年12月31日前交房的，应分不同情况按照银行同期贷款利率及房款的万分之一支付利息及违约金。格式条款约定了90天免责期和按照已付房款的万分之一计算违约金。格式条款降低了被告应承担违约金数额，故补充协议第五条的上述约定无效，被告应按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定的通用条款向原告承担违约责任。即以总价款963,819元为基数，按照中国人民银行一年至五年期贷款基准利率年4.75%计算229天；因逾期超过180日，每日还应按照总价款的万分之一计算229天违约金。原告主张按照年利率4.9%计算逾期交房利息依据不足，一审法院不予采信。关于原告请求的租金一节，一审法院认为双方于合同中约定了利息损失及违约金的计算方式，原告虽主张具有租金损失，但依照原告主张的租金标准计算被告违约期间的租金数额并未超出双方约定的违约金数额，故双方约定的违约金足以弥补因被告违约给原告造成的租金损失，一审法院对原告请求的租金损失不再支持。综上所述，原告诉讼请求中具有事实和法律依据的部分应予支持，其他部分缺乏依据，一审法院不予支持。此案经多次调解，双方未能达成一致意见。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：“一、被告天津雅海房地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告马名风逾期交房利息29,122元（963,819元×4.75%÷360×229）元，违约金22,071元（963,819元×1?×229）元，合计51,193元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,468元，由原告马名风负担1,057元，由被告天津雅海房地产投资有限公司负担411元。”二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，双方当事人的争议焦点是上诉人逾期交房的违约责任应如何承担的问题。上诉人雅海公司与被上诉人马名风签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。该合同第三条系商品房交付条件的约定，按其约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。雅海公司于2017年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付被上诉人使用。涉诉房屋在约定时间未能符合前述交付条件，雅海公司应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约金的计算问题，雅海公司主张根据《补充协议》第十一条第一款第4项约定，该协议第五条第一款第4项已整体替代《天津市商品房买卖合同》第五条约定。因《补充协议》第五条第一款第4项对逾期交房作出不同于《天津市商品房买卖合同》第五条的变更，降低了雅海公司应承担违约金的数额，进而减轻了雅海公司的违约责任，在此情形下，作为《补充协议》的提供者，雅海公司应对该协议第五条第一款第4项及第十一条第一款第4项承担充分的提示及说明义务。但《补充协议》对上述条款无论从文字、字体、符号或者其他明显标志而言均未采取足以引起一般业主注意的提示方法，现有证据亦不足以证明雅海公司履行了充分的提示及说明义务。故此，不应认定《补充协议》的上述条款构成双方意思表示组成部分，上述内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条的约定确认雅海公司应承担的逾期交房违约责任并无不妥，本院应予维持。上诉人主张的美丽天津一号工程（2016）27号文件发布日期在双方签订买卖合同之前，一审法院认为上诉人在签订合同时应当有所预期，故未扣减因该文件导致的停工天数并无不妥，本院予以确认。因上诉人逾期交房的违约责任天数不足一年，按照双方约定及银行同期贷款利率应按年利率4.35%计算上诉人逾期交房利息。一审法院计算有误，本院应予调整。上诉人应承担的逾期交房利息应为26,669.67元，违约金22,071元，合计48,740.67元。综上所述，雅海公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2019）津0114民初5394号民事判决；二、天津雅海房地产投资有限公司于本判决生效之日起五日内给付马名风逾期交房利息26,669.67元，违约金22,071元，合计48,740.67元；三、驳回马名风一审的其他诉讼请求；四、驳回天津雅海房地产投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,468元，由天津雅海房地产投资有限公司负担411元，马名风负担1,057元；二审案件受理费839元，由天津雅海房地产投资有限公司负担789元，马名风负担50元。本判决为终审判决。审判长  王鸿云审判员  刘美茹审判员  史军锋二〇二〇年七月三十日法官助理张红星书记员王哲附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：．．．．．．（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；．．．．．．