上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3964号上诉人（原审被告）：远东国际融资租赁有限公司（原远东国际租赁有限公司），住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路707号二层西区。法定代表人：孔繁星，执行董事。委托诉讼代理人：郑新喆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡江帆，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海满缘房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区广通路66弄2号114室。法定代表人：崔军波，总经理。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海三一科技有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路6999号205室。法定代表人：朱丹，执行董事。委托诉讼代理人：汤庆，湖南华夏方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓莉，湖南华夏方圆律师事务所律师。原审被告：上海和祁企业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路707号二层西区。法定代表人：朱国杰，执行董事。上诉人远东国际融资租赁有限公司（以下简称远东公司）因与被上诉人上海满缘房地产经纪有限公司（以下简称满缘公司）、上海三一科技有限公司（以下简称三一公司）、原审被告上海和祁企业管理有限公司（以下简称和祁公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远东公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回满缘公司要求远东公司支付居间报酬的诉讼请求。事实和理由：三一公司发布系争物业招租广告后，满缘公司接受三一公司委托寻找客户，并将远东公司作为意向客户推荐给三一公司。此后，满缘公司代表三一公司与远东公司进行磋商，三一公司与满缘公司签订的《三一科技园中介渠道带看确认书》亦记载满缘公司有权向三一公司主张居间报酬。因此，系三一公司与满缘公司建立居间合同关系，三一公司为支付居间报酬的唯一主体。一审判决既不符合市场交易习惯，亦显著增加了远东公司的交易成本，并且使三一公司逃避了支付居间报酬的义务，有违诚实信用原则及公平原则。满缘公司辩称，不同意远东公司的上诉请求。事实和理由：满缘公司带看系争物业时，三一公司招商经理黄某曾向其交付招商手册，该招商手册上有黄某的签名以及手写的两个月租金标准的居间报酬标准。但因满缘公司工作人员保管不当，该招商手册遗失。同时，三一公司工作人员也曾口头承诺按照两个月租金标准计算居间报酬，但此后又予以否认。之后，三一公司与远东公司恶意“跳单”，满缘公司未能实际收取居间报酬。满缘公司在向三一公司主张居间报酬无果的情况下，只得依据合同法第四百二十六条第一款后半段之规定，要求租赁合同的当事人共同负担居间报酬。三一公司辩称，不同意远东公司的上诉请求。事实和理由：满缘公司向远东公司提供房源信息，安排看房行程，指导远东公司与三一公司斡旋商业条款，代表远东公司向三一公司递交租赁意向文件等事实，可以认定远东公司与满缘公司成立事实上的居间合同关系。远东公司接受了满缘公司的居间服务，并获得相应利益。各方虽对居间报酬的标准及负担并无明确约定，但仍可依据合同法第四百二十六条第一款后半段之规定，由租赁合同当事人平均负担。本案中，满缘公司仅诉请三一公司负担居间报酬的50%，若二审改判由三一公司负担全部居间报酬，则超出满缘公司的一审诉请范围。和祁公司未作答辩。满缘公司向一审法院起诉请求：判令三一公司、远东公司、和祁公司共同向满缘公司支付居间报酬人民币426万元。一审法院认定事实：案外人倪某系满缘公司员工，案外人黄某及陆某系三一公司员工，案外人吴某系远东公司员工。倪某与黄某、吴某分别于2017年8月10日、2017年8月16日开始微信联络，黄某与吴某于2017年8月17日开始微信联络。2017年8月10日，倪某通过微信向黄某发送了关于介绍远东公司情况的资料，并就租赁场地的具体情况作了沟通。2017年8月15日，倪某与黄某就远东公司初步看现场事宜进行微信沟通。2017年8月16日，倪某带远东公司相关人员至三一公司的招租项目实地查看物业情况。同日，签署《三一科技园中介渠道带看确认书》一份，载明：满缘公司于2017年8月16日，推荐远东公司至上海市浦东新区XX路XX号“三一产业园”实地看房，推荐物业位置为XX路XX号，需求面积30,000平方米，特此确认。“三一公司科技园招商部带看人签字”处为沈某、黄某签字，“中介渠道带看人签字”处为倪某签字。备注载明，“如上述推荐客户六个月内成交中介渠道可凭此确认书来三一科技园财务处根据中介协议支取相关服务费用，具体情况包括：正常入驻，或带看客户再通过其他渠道来访成交入驻，三一科技园将严格对客户信息实施保密”。2017年8月21日，吴某与倪某就远东公司的租赁意向方案进行了沟通，倪某向吴某发送文档“三一科技园租赁意向”，并表示“我按你报的，稍微改了下，发给她了，今天能回复我们，她要是给您电话了，按我目前的条件说，不要把条件一下子放掉了”“十年不递增，这个有点夸张”“我只能试试看，现在价格、免租期都还没有谈拢，估计有点悬，或者咱们俩，先去找黄总他们，先面谈一次，把我们预算从之前的2,500万加到2,600万，看她回复，然后我们把所有的商务条件再理一遍，然后再约。见面时，你总监看情况加到2,700或2,800了”。同日，倪某通过微信向黄某发送文档“三一科技园租赁意向”，该文档为远东公司出具的《关于XX路XX号项目合作商函》，载明：甲方（出租方）为三一公司，乙方（承租方）为远东公司；标的名称为川沙三一科技园，标的物实际建筑面积35,415.62平米；合同期限为20年，经营免租期为12个月；租金为2,500万元/年打包，甲方提供发票，押三付三，前十年不变，后十年递增5%；交房时间为2017年9月1日，或同意乙方进场实施后面独栋3,500平装修。同日，黄某向满缘公司回复称：“1、建筑物面积35,606.01平方米，首年租赁单价为1.8元/平/天，第二年起，每两年递增4%，免租期及总租年限因与集团规定有一定差距，还需思考；2、场地面积为45,943.80平方米，首年租赁单价为0.25元/平/天，递增方式与建筑物递增方式一致；3、付款方式为付6押3；以上为当前领导指示，请转告，具体尚需双方进一步面谈协商。”2017年8月22日，吴某向倪某发送文档“关于XX路XX号原三一科技……”。同日，倪某通过微信向黄某发送文档“关于XX路XX号原三一科技……”，该文档为远东公司出具的《关于XX路XX号原三一科技园地址举办幼儿园及十二年一贯制学校项目的租赁方案》，就远东公司的股东远东宏信有限公司的情况进行了介绍，并就租赁场地的目的、租赁规划、租期、租金及支付方式等进行了陈述。2017年8月29日至2017年11月27日，三一公司与远东公司相关工作人员，就租赁合同签订事宜进行了多次微信及电子邮件往来沟通，沟通事项包括：《XX路XX号场地租赁意向书》的签订、正式租赁合同起草事宜、合同条款协商、装修图纸商定、租赁场地查看、合同文本签署流程对接等多项事宜。2017年12月期间，倪某与陆某就居间报酬事宜通过微信进行多次沟通，未达成一致。2018年1月30日，第一届董事会第一次会议通过的《上海浦东新区民办宏文学校章程》载明，上海浦东新区民办宏文学校住所地在上海市浦东新区XX路XX号，举办者为和祁公司。一审中，远东公司对于2017年8月16日的看房事实无异议；本案当事人均确认，三一公司与和祁公司就系争物业所签订的租赁合同确定的租金为2,137,588.77元每月；三一公司提供的招商手册中无佣金承诺内容。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，三一公司、远东公司、和祁公司均抗辩与满缘公司之间不存在居间合同关系，对此，一审法院认为，满缘公司是否与三一公司、远东公司、和祁公司形成了居间合同法律关系并完成了相应居间服务，应综合本案当事人在系争物业租赁整体过程中相关情况综合分析。就三一公司而言，满缘公司向三一公司报告并介绍了意向承租人远东公司及其相应情况，联系和协调远东公司到三一公司处实地查看租赁物业情况，三一公司及满缘公司的相关工作人员共同签署了《三一科技园中介渠道带看确认书》，在该确认书的备注部分载明“如上述推荐客户六个月内成交中介渠道可凭此确认书来三一科技园财务处根据中介协议支取相关服务费用”，足以证明三一公司认可该确认书系满缘公司与三一公司之间居间合同关系成立的凭证和依据。就远东公司而言，满缘公司为远东公司报告并介绍了三一公司的租赁物业、安排了物业的实地查看，为其与三一公司在前期接触中的商业条款斡旋提供相应建议，并为其向三一公司递交了《关于XX路XX号项目合作商函》、《关于XX路XX号原三一科技园地址举办幼儿园及十二年一贯制学校项目的租赁方案》等租赁意向性文件，虽然双方未签订书面居间合同，但满缘公司与远东公司事实上形成了居间合同关系。就和祁公司而言，系争物业租赁过程中，满缘公司与和祁公司并未发生以满缘公司向其报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务为核心内容的居间合同法律关系，满缘公司居间服务的对象是远东公司而非和祁公司，虽然最终签署租赁合同的当事人是和祁公司，但根据本案现有证据及远东公司的陈述，寻找租赁场地、合同条款磋商、合同签订事宜的对接推进等工作系远东公司的相关工作人员实施，至于实际签订租赁合同的主体，远东公司在一审庭审中陈述称最终可能是和祁公司也可能是其他关联公司与三一公司签订正式租赁合同。因此，基于合同相对性原则，和祁公司仅是远东公司指定的实际享有居间成果的主体，而非与满缘公司发生居间合同法律关系的合同相对人，满缘公司提供居间服务的合同相对方为远东公司，故满缘公司要求和祁公司承担居间报酬，不予支持。综合上述分析，一审法院认为，满缘公司为三一公司、远东公司报告了订立合同的机会，提供了促成合同订立的媒介服务，三一公司、远东公司利用了满缘公司提供的交易信息、机会等条件，满缘公司主张三一公司、远东公司支付居间报酬，具有事实及法律依据。关于居间报酬的金额，满缘公司虽主张三一公司承诺以两个月租金的标准支付居间报酬，但满缘公司并未提供有效证据证明就此与三一公司、远东公司达成了一致。根据合同法第四百二十六条的规定，居间报酬没有约定或约定不明时，应按照居间人的劳务合理确定。一审法院认为，合理确定居间人的劳务应当综合考量居间报酬金额的行业惯例、居间人付出劳务的数量和质量，以及居间人劳务对相对人的价值与意义等因素。第一，结合本案当事人的陈述，实践中确系存在居间报酬标准自一个月租金至两个月租金不等的情况，也存在更低或更高标准的居间报酬，具体金额主要取决于合同当事人的协商和约定，在双方未约定居间报酬的情况下，满缘公司主张两个月租金标准为行业惯例，尚缺乏充分依据，难以采纳。一审法院认为，以一个月租金作为居间报酬的标准更符合本地区的日常交易惯例和市场价格。第二，本案中，满缘公司为三一公司、远东公司的居间服务主要集中于带看物业以及前期租赁意向方案的斡旋、沟通及反馈，2018年8月25日之后，再无证据显示满缘公司为三一公司、远东公司后续租赁合同文本的起草、谈判和签订事宜提供了进一步的双向斡旋和服务，满缘公司客观上并未为后续租赁合同的签订事宜付出相应劳务，也无证据证明最终签订的租赁合同在租金、免租期等核心条款上与满缘公司提供前期斡旋时初步商谈的条件一致，而三一公司及远东公司为租赁合同文本的正式签订在2017年8月29日至2017年11月27日近三个月的期间内，进行了包括意向合同签署、正式合同文本谈判及签署等多项工作。第三，系争物业面积较大，对三一公司来说，满缘公司为其提供的交易机会使得三一公司得以整体出租系争物业，免去了长时间、分散招租的问题，节省了后续对诸多承租人的管理成本；对远东公司来说，满缘公司为其提供的交易机会满足了其尽快开办学校的需求。可以说，满缘公司所报告的交易机会对三一公司、远东公司均具有较大的商业价值。综合上述分析，平衡考虑满缘公司报告交易机会和前期提供的带看斡旋等居间服务对最终订立租赁合同的意义和价值，以及满缘公司客观上未对后续租赁合同谈判和签订付出劳务的事实，一审法院酌定满缘公司提供的居间服务相应的合理居间报酬为一个月租金2,137,588.77元的60%，即1,282,553.26元。该报酬应由三一公司、远东公司各半支付641,276.63元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，于二〇一九年十一月九日作出判决：一、上海三一科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海满缘房地产经纪有限公司支付居间报酬641,276.63元；二、远东国际租赁有限公司应于判决生效之日起十日内向上海满缘房地产经纪有限公司支付居间报酬641,276.63元；三、驳回上海满缘房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费20,440元，由上海满缘房地产经纪有限公司负担14,300元，由上海三一科技有限公司、远东国际租赁有限公司各负担3,070元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2017年12月7日，倪某向陆某发送信息：“……对于你们招商手册这块中介费两个月，你们集团公司肯定是之前通过的，不然不可能对外公布的。……事已至此，我们也愿意做出让步，但是我们老板这边目前最低能接受的是一个月的佣金。……所以陆总，这边还是要麻烦您帮我们跟您领导争取了……”陆某回复：“好的。我去请示一下吧。”本院认为，满缘公司于本案中的诉请为要求三一公司、远东公司及和祁公司共同支付居间报酬426万元，但其主张的基本事实为其曾与三一公司达成全部居间报酬相当于两个月租金且均由三一公司支付的协议，因三一公司否认该事实，且其工作人员遗失作为重要证据的招商手册，故依照我国合同法第四百二十六条第一款后半段的规定要求三一公司、远东公司等分担居间报酬。据此而言，满缘公司的诉请与主张事实实际存在不一致的情形。如满缘公司与三一公司之间就居间报酬存在上述约定，则应排除合同法第四百二十六条第一款后半段的适用。至于满缘公司对其主张事实是否能够提供充分证据予以证明，系另一层面的问题。事实上，结合满缘公司于二审中的陈述，其于本案中的真实意思应系基于约定主张居间报酬。因此，本案的审理范围应当限于满缘公司与三一公司之间是否存在关于居间报酬的约定，此亦为双方当事人之间的关键争议。居间活动中，委托人与居间人一开始便确定居间报酬的标准及支付主体是更为常见和更为符合交易惯例的情况。满缘公司主张三一公司向其提供的招商手册明确了就系争房屋促成租赁合同成立的，居间报酬为两个月租金标准的额度，本身具有相当的合理性。在三一公司与远东公司的关联公司和祁公司订立租赁合同后，满缘公司即按照上述标准要求三一公司支付居间报酬。从双方工作人员的微信交流内容来看，三一公司方亦从未就该事实的存在予以明确否认，更未提出双方不存在约定，居间报酬应当由其与远东公司予以分担的意见。此外，对于商业地产租赁居间中，一般仅由出租方负担相当于两个月租金标准的居间报酬，满缘公司于一审中亦提供了佣金确认书、招商广告等证据予以佐证。综合上述情形，在三一公司未提供相反证据的情况下，可以认定满缘公司与三一公司曾就租赁居间报酬达成一致，即由三一公司支付相当于两个月租金标准的居间报酬。居间合同履行过程中，经满缘公司居间介绍和带看、斡旋、沟通，三一公司与远东公司就租赁合同的订立已达成初步意向，并对租赁条件进行了多次磋商。之后，三一公司无正当理由跳开满缘公司，自行与远东公司协商并最终由远东公司的关联公司和祁公司与三一公司就系争物业订立租赁合同。三一公司恶意阻止满缘公司继续提供居间服务，参与租赁合同的订立，已构成“跳单”，依法不能免除支付居间报酬的义务。当然，在认定三一公司应当支付的居间报酬时，仍应考虑满缘公司因三一公司违约而减少的成本支出，对双方约定的居间报酬予以酌减。一审最终确定满缘公司可以获得的居间报酬相当于月租金的60%，实际远远低于三一公司与满缘公司约定的标准，是否合理尚有疑问。但鉴于满缘公司并未就此提出上诉，本院对该金额予以确认。依前所述，该居间报酬应当由三一公司支付。因满缘公司于本案中的诉请系要求三一公司等共同支付居间报酬426万元，上述认定自不存在所谓超过满缘公司一审主张范围的问题。综上，远东公司的上诉请求，于法有据，应予支持。一审偏离满缘公司主张事实，未探究满缘公司真意，简单适用合同法第四百二十六条第一款后半段的规定，判决由三一公司与远东公司平均分担居间报酬，存在不当，本院予以纠正。考虑到本案纠纷的产生系因三一公司违约所致，且满缘公司提出的诉请并未超出双方约定范围，本院酌情确定本案诉讼费均由三一公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51505号民事判决；二、上海三一科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海满缘房地产经纪有限公司居间报酬1,282,553.26元；三、驳回上海满缘房地产经纪有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,440元，二审案件受理费10,212元，均由上海三一科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月八日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《诉讼费用交纳办法》第二十九条……部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。……