广西壮族自治区平乐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂0330执异4号 案外人：蔡连森，男，1972年12月9日生，瑶族，广西平乐县人，住广西南宁市青秀区。 委托代理人：陈有枝，平乐县正居法律服务所法律工作者。 申请执行人：叶丽华，女，1964年2月26日出生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县。 被执行人：王方立，男，1970年4月17日生，汉族，广西平乐县人，住平乐县。 本院在执行申请执行人叶丽华与被执行人王方立民间借贷纠纷一案中，案外人蔡连森于2020年7月6日向本院提出书面异议，请求解除登记在被执行人王方立名下的位于平乐县平乐镇正西街228号1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】以及1单元2层1号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2020年7月14日举行了听证。案外人的委托代理人陈有枝、申请执行人叶丽华参加了听证，被执行人王方立经通知未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人蔡连森称，2013年4月18日案外人蔡连森与被执行人王方立以及案外人林旭辉签订了合伙建房协议，案外人蔡连森取得了平乐县平乐镇正西街228号3单元3102号车库（即1层15号房产）以及3单元2层3201号房屋（即1单元2层1号房产),且合伙建房协议合法有效。案外人蔡连森与被执行人王方立签订合伙建房协议后当日即交付定金人民币拾万元。案外人蔡连森又于2014年7月1日付清购房款人民币贰拾捌万元。被执行人王方立将上述房屋和车库交付给案外人蔡连森后，案外人蔡连森对房屋和车库进行装修后入住、使用，证实案外人蔡连森合法占有了平乐县××镇正西街××单元××层××房屋及1层15号车库。房屋和车库获得交付后，案外人蔡连森一直要求被执行人王方立办理房屋登记，被执行人王方立多次承诺办理。申请执行人叶丽华与被执行人王方立的民间借贷纠纷一案与案外人蔡连森没有事实和法律上的因果关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求依法解除登记在被执行人王方立名下的位于平乐县××镇正西街××层××房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】以及1单元2层1号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】的查封。 申请执行人叶丽华称，案外人蔡连森与被执行人王方立签订的合伙建房协议中，案外人蔡连森选定的房屋为平乐县平乐镇正西街228号三单元二层1号房及三单元3102号车库与被平乐县人民法院查封的平乐县××镇正西街××单元××层××房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】以及1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】不符。此外，案外人蔡连森提供的银行客户回单，合伙协议中第二条给与了说明是合伙建房款项，而不是购房款。并且，案外人蔡连森与被执行人王方立签订的是合伙建房协议，而不是购房协议。因此，请求法院驳回案外人蔡连森的异议请求。 被执行人王方立未作答辩。 本院查明，作为甲方的案外人蔡连森与作为乙方的被执行人王方立以及案外人林旭辉于2013年4月18日签订合伙建房协议，就合伙建房相关事项订立了协议。协议约定被执行人王方立、案外人林旭辉作为乙方经合法方式取得了位于平乐县××镇正西街（××与桂江壹号之间）的一块住宅建筑工地，被执行人王方立受案外人蔡连森委托建房。案外人蔡连森选定住房为第三单元第二层第3201号房屋，合伙建房房款为人民币贰拾玖万肆仟元；选定车库为第三单元第3102号车库，合伙建房车库房款为人民币捌万元。协议还约定了案外人蔡连森合伙建房出资房款的支付方式为现金或者转账方式向乙方支付。作为协议乙方之一的案外人林旭辉于2013年4月18日在合伙协议上写明“兹收到蔡连森合伙建房定金壹拾万元整”。2014年7月1日作为协议乙方的被执行人王方立与案外人林旭辉共同签名出具“兹收到蔡连森购房款贰拾捌万元整”的收条。此外查明，案外人蔡连森合伙建房协议中选定的房屋三单元第二层第3201号房以及第三单元第3102号车库，实际上对应的就是平乐县××镇正西街××单元××层××房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】以及1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】，平乐县不动产登记局出具的不动产登记证明、房地产平面图、王方立与林旭辉签订的合伙建房分房协议所记载的房屋车库位置面积与案外人蔡连森提供的合伙建房时选的房屋车库户型图、位置面积相吻合，可以证实，本院另案中唐继林与林旭辉异议案件中听证中唐继林所陈述的“合伙建房协议上的一单元第二层1201、1202的房屋。对应的是平乐县平乐镇正西街228号三单元2层1号、2号。”以及林旭辉也认可这个事实，从而也予以了佐证。2015年3月案外人蔡连森开始装修，2017年案外人蔡连森与平乐县自来水有限责任公司签订供水协议后开始使用该房屋。另查明，被执行人王方立于2015年7月28日为平乐县××镇正西街××单元××层××房产和1层15号房产在不动产部门办理产权证明，证号为【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】和【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】，被执行人王方立于2015年8月28日即以平乐县平乐镇正西街228号住宅壹拾陆套和车库壹拾壹套（其中包含了1单元2层1号房产和1层15号房产）一并抵押给广西平乐农村合作银行二塘支行致使案外人无法办理过户登记。2019年9月27日，本院以（2019）桂0330执86号之四执行裁定书查封了登记在被执行人王方立名下的肆拾套房产，其中包括了位于平乐县××镇正西街××单元××层××房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】以及1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】。案外人蔡连森于2020年7月6日向本院提出书面异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，从双方签订的《合伙建房协议》的整体内容及平乐县平乐镇正西街228号其他房屋的出售情况看，该《合伙建房协议》名为合伙建房，实为买卖合同。2013年4月18日，案外人蔡连森在签订《合伙建房协议》后选定的房屋和车库为三单元第二层第3201号房以及第三单元第3102号车库（即1单元2层1号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】以及1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】），案外人蔡连森在本院查封上述房屋车库前已经签订协议并交完相关款项并使用占有，未能办理过户登记是由于被执行人王方立取得上述房屋车库后即向银行办理抵押贷款，非因案外人蔡连森自身原因未办理过户登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下： 一、撤销（2019）桂0330执86号之四执行裁定书第九项对登记在被执行人王方立名下位于平乐县平乐镇正西街228号1层15号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010635号】的查封； 二、撤销（2019）桂0330执86号之四执行裁定书第十三项对登记在被执行人王方立名下位于平乐县平乐镇正西街228号1单元2层1号房产【产权证号：桂房权证平字第××号、平国用（2015）第010585号】的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向平乐县人民法院提起诉讼。 审判长 肖 丹 审判员 杨宗海 审判员 黄莉丽 二〇二〇年七月十七日 书记员 廖慧芬 附：相关法律条文 附法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以执行： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产; （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。