上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6192号上诉人（原审被告）：上海华沃农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇拱极东路10号9幢。法定代表人：安永录，总经理。委托诉讼代理人：商保平，上海诺浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海普港仓储有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇拱极东路10号。法定代表人：丑建，副总裁。委托诉讼代理人：钟旭，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：何樱，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海华沃农业发展有限公司（以下简称华沃公司）因与被上诉人上海普港仓储有限公司（以下简称普港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初48640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华沃公司上诉请求撤销原审判决第一至七项，改判华沃公司只需向普港公司支付2018年11月1日至2018年12月31日的租金251,801元，物业管理费109,032元，合计369,833元（实际支付时应从华沃公司已付保证金506,587元中扣除）。事实与理由：一、原审判决事实认定不清，法律适用错误。1、普港公司认为华沃公司违反了《房屋租赁合同》第24.1、25.1条款，但是根据普港公司发出的催款通知函，普港公司是通过发函的方式要求华沃公司继续履行合同。2、2018年12月普港公司仍继续要求华沃公司支付水电、物业费，该行为与普港公司发出解除合同的通知是相违背的。3、本次事故应当为火警并不是火灾，故根据民事责任和行政责任相区分的原则，普港公司不应以华沃公司的行政责任对其民事责任进行扩大化处理。4、华沃公司是否存储危险品，普港公司没有举证证明，原审法院亦没有查明。二、华沃公司在承担行政处罚责任后，根据《房屋租赁合同》的约定，应当享有继续承租的权利。但普港公司通过多种手段阻挠华沃公司继续生产经营，故华沃公司无需支付相关的费用。普港公司辩称，1、华沃公司逾期支付租金超过5天，且存在多次逾期的情况，故根据合同25.1条的约定普港公司有权解除租赁合同。2、华沃公司至今欠付普港公司房屋使用费及电费，故普港公司发出催款函合情合理，该行为不代表要求继续履行合同。3、华沃公司系违反了合同关于危险品的约定导致火灾的发生。4、不认可华沃公司关于民事责任和行政责任相区分的意见。5、根据合同约定，华沃公司逾期支付相关费用，普港公司有权实施停水停电，而查封厂房是消防部门的行为，普港公司没有阻挠的行为。故请求二审驳回上诉，维持原判。普港公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认普港公司、华沃公司之间签订的租赁合同于2018年10月30日解除，要求华沃公司将上海浦东新区XX路XX号XX园区XX号库房屋返还普港公司；2、判令华沃公司支付普港公司2018年11月1日至2018年11月30日的租金和物业管理费共计177,458.98元（租金123,836.56元、物业管理费53,622.42元）以及2018年9月至11月的电费46,784.23元（三个月分别为16,067.44元、16,350.06元、14,366.73元）；3、判令华沃公司按双倍租金标准支付普港公司自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的使用费和物业管理费（租金标准：0.809元×1.05(税)×4859.48㎡×天数×2，物业管理费标准：0.347元×1.06（税）×4859.48㎡×天数×2。自2019年9月20日起，使用费、物业管理费单价分别调整为0.849元/㎡/天、0.364元/㎡/天，暂计至2019年10月31日为3,987,750.60元）以及2018年12月至2019年8月的电费共计92,191.66元；4、判令华沃公司按照日万分之五的标准支付欠付租金及物业管理费的滞纳金至还清款项之日止（暂计至2019年10月31日为394,985.07元）；5、判令华沃公司支付普港公司律师费8万元。原审法院认定事实如下：普港公司系老港镇XX路XX号XX号厂房的权利人。2017年9月5日，普港公司（出租人）与华沃公司（承租人）签订《房屋租赁合同》。该合同第一部分基本商业条款中约定，项目：位于上海浦东的普洛斯老港物流园，租赁房屋位于项目的9号库，计租面积4859.48平方米；租赁期限：自2017年9月20日起至2020年9月19日止；租金及物业管理服务费：双方确认，租金及物业管理服务费的使用税率分别为5%和6%，不含税的租金及物业管理费标准如下（每日每平方米计租面积，不含税）：2017年9月20日至2018年9月19日租金0.770元、物业管理服务费0.330元；2018年9月20日至2019年9月19日租金0.809元、物业管理服务费0.347元；2019年9月20日至2020年9月19日租金0.849元、物业管理服务费0.364元。第二部分合同一般条款中约定，3.2严禁承租人在任何时候在房屋内或周围或所在项目公共区域放置、存放、储存、运输、使用或生产任何危险品或利用房屋从事任何与危险品有关的活动。5.2承租人应于本合同签署日后十日内支付租赁期限内第一个月的租金，承租人保证在移交日之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向出租人预先支付该月租金，并不得作任何扣减或抵销（但本合同明确规定可以或出租人明确同意的扣减或抵销的除外）。在租赁期限开始时的第一个月或租赁终止时的最后一个月中，对于承租人使用房屋不满一个月的，其租金应按比例结算，即用当月使用房屋的实际天数除以当月的日历天数再乘以该期间所使用的每月租金计得。5.5……如果承租人拖欠任何租金，物业管理服务费或任何其他款项超过5天，承租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有约定的除外，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之五计算，从应付款项应交之日（包括应交日）起计算，直至承租人还清所有拖欠款项的当日为止。6.1承租人应在本合同签署后10日内向出租人支付保证金……6.2保证金不是预付的租金，亦不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量。一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其他义务或责任，出租人可使用全部或部分保证金以支付出租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。7.1承租人应在移交日的当日或之前交付物业管理服务费，并在租赁期限内每月的租金到期的同一天或之前以与租金相同的支付方式向出租人支付。在租赁期限开始时的第一个月或租赁终止时的最后一个月中，对于承租人使用房屋不满一个月的，其物业管理服务费应按比例结算，即用当月使用房屋的实际天数除以当月的日历天数再乘以该期间所使用的每月物业管理服务费计得。如物业的建筑面积与物业的产权证上所标注的面积不一致的，则物业管理服务费应参照第5.3条的规定予以调整和结算。8.1承租人应支付与其使用房屋有关的所有水、煤气/天然气、电、热、电信、垃圾（除办公室垃圾外）收集以及其他类似的公用事业设施费用及相关的税……23.1除非另行书面约定，如果承租人在租赁期限届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人的义务和责任；同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按到期日或提前终止日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金……24.1下列每一事件均构成承租人在本合同项下的违约事件：⑴承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期租金或任何其他到期款项，并且该等款项自应付日起（包括应付日在内）5天内仍然没有支付的；……⑻承租人违反本合同第3.2款有关危险品的规定……25.1一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：⑴要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或⑵暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；或⑶终止本合同或本合同项下的房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权。除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其他救济。25.2承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第25条被出租人终止，出租人有权以其认为适当的任何方式重新占有房屋或其相关部分……以及要求承租人补偿出租人下列数额：……以及出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用）……2018年6月，华沃公司承租区域因原料发热导致火灾。此后，普港公司在日常安全检查中要求华沃公司就消防栓无水、消防通道堆物等问题进行整改。2018年10月24日晚，华沃公司租赁房屋内再次发生火灾。当日，上海市浦东新区公安消防支队张贴公告封闭了火灾现场。2018年11月13日，上海市浦东新区公安消防支队作出对其作出罚款5,000元的行政处罚。2018年11月22日，华沃公司缴纳了上述罚款。2018年10月30日，普港公司向华沃公司发送邮件称，华沃公司于2018年10月24日晚发生火灾。根据合同约定，华沃公司存放于系争房屋内的原材料涉及可自燃的危险化学元素，并且因存放不当造成火灾，已构成违约。普港公司决定终止双方之间的租赁关系，并追究相关违约责任。普港公司另将出具解除合同的书面函件给华沃公司。同日，普港公司向华沃公司发出《租赁合同终止函》，通知华沃公司涉案租赁合同于本函落款日期（即2018年10月30日）终止，华沃公司于该日后14个日历日内将租赁房屋内堆放的物品全部清空，并在本函落款日期后的30个日历日或普港公司书面通知的其他日期内返还租赁房屋并搬离普港园区。经华沃公司确认，其于2018年10月30日当日收到了《租赁合同终止函》。2018年11月7日，华沃公司向普港公司发送《关于租赁合同事宜（函）》，称已收悉2018年10月30日的函，对于普港公司提出终止租赁合同表示理解，华沃公司已着手寻找搬迁地，但短期内搬迁有困难，恳求普港公司短期内不要终止租赁合同，以免造成华XX公司巨大动荡和严重损失。因租赁期间华沃公司欠付租金、物业管理费及电费，普港公司多次发送《催款通知函》进行催讨。根据普港公司制作、华沃公司方工作人员签名确认的电费分摊表，2018年9月至2019年8月期间华沃公司每月应付电费分别为：16,067.44元、16,350.06元、14,366.73元、15,346元、9,752.98元、8,637.78元、8,630.13元、8,564.59元、10,975.68元、10,062.52元、10,085.86元、10,136.12元，合计138,975.89元。原、华沃公司确认，抄表时间滞后两个月。华沃公司称普港公司于2018年11月停电，此后产生的是公共区域分摊电费；普港公司称2018年11月停电了一段时间，华沃公司仍在使用租赁房屋。为本案诉讼，普港公司与上海市锦天城律师事务所签订了《法律服务合同》，其中载明一审阶段的律师费为8万元。审理中，普港公司、华沃公司一致确认，华沃公司向普港公司支付了保证金506,587元，已支付租金、物业管理费至2018年10月31日。普港公司称，整个园区由普港公司管理，共有9栋厂房；租赁房屋发生火灾后，因未得到消防整改完毕的相关批文，故普港公司不能让华沃公司生产，但开了小门，后来华沃公司自己撕掉了门上的封条；2018年11月之前，华沃公司即多次存在欠费超过5天的情形，后经普港公司催讨支付了租金；对于保证金，在华沃公司搬离租赁房屋并结清所有款项后，普港公司予以全额返还。华沃公司称，消防部门封的是华沃公司承租的9号库主大门；缴纳罚款、并经消防部门检查后，华沃公司恢复了生产；整改完毕的材料已上报，但消防部门未予回应；合同约定的两倍租金的占用费标准过高；要求将保证金抵扣应付费用。原审审理期间，普港公司、华沃公司于庭外就华沃公司处理原材料并搬离租赁房屋的时间、欠费支付计划等进行磋商，但最终未果。原审法院认为，普港公司、华沃公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同履行期间，华沃公司未合理使用房屋造成数次火灾事故，且存在迟延支付租金、物业管理费及电费的情形，普港公司向华沃公司发送《租赁合同终止函》具有事实依据和合同依据，普港公司、华沃公司之间的租赁关系于2018年10月30日解除通知到达华沃公司之日解除。合同解除后，华沃公司再行占有租赁房屋已无合同依据，普港公司要求其返还的诉讼请求，予以支持。华沃公司在合同解除后继续占用租赁房屋，应向普港公司支付继续占用期间的使用费及物业管理费。华沃公司以其自2019年1月起不再经营为由，拒绝支付2019年1月起各项费用的意见没有依据，不予采纳。关于使用费标准，涉案租赁合同约定按到期日或提前终止日使用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金（实为使用费），华沃公司抗辩该使用费标准过高。对此原审法院认为，上述标准具有惩罚承租人未按约搬离行为的违约金性质，在华沃公司主张该标准过高的情况下，原审法院以普港公司的实际损失为基础，结合火灾后普港公司对于华沃公司使用租赁房屋的限制、华沃公司实际使用房屋的情况以及双方就搬离事宜的磋商情况等，酌情确定华沃公司按原租金标准支付使用费。对于合同解除后的物业管理费，普港公司按照原标准的两倍主张，无合同依据，不予采纳，华沃公司应按照合同约定的标准支付物业管理费。关于电费欠费，系华沃公司实际占用房屋期间产生，华沃公司亦应支付。合同解除后，普港公司、华沃公司已进入结算清理阶段，普港公司主张合同解除后的使用费及物业管理费的滞纳金均无合同依据，对该项诉请不予支持。关于普港公司要求华沃公司支付律师费8万元的诉讼请求，具有合同依据，予以支持。关于保证金，华沃公司要求抵付其欠费，符合合同约定，予以照准。原审法院判决如下：一、普港公司与华沃公司于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、华沃公司于判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区XX路XX号普洛斯老港物流园9号库房屋，并将该房屋返还普港公司；三、华沃公司于判决生效之日起三十日内支付普港公司自2018年11月1日起至2019年9月19日止的房屋使用费1,333,306.95元、物业管理费577,334.70元，合计1,910,641.65元（实际支付时应扣除华沃公司已付保证金506,587元）；四、华沃公司于判决生效之日起三十日内按照每日4,331.98元的标准支付普港公司自2019年9月20日起至实际搬离上海市浦东新区XX路XX号普洛斯老港物流园9号库房屋之日止的房屋使用费；五、华沃公司于判决生效之日起三十日内按照每日1,874.98元的标准支付普港公司自2019年9月20日起至实际搬离上海市浦东新区XX路XX号普洛斯老港物流园9号库房屋之日止的物业管理费；六、华沃公司于本判决生效之日起三十日内支付普港公司电费138,975.89元；七、华沃公司于判决生效之日起三十日内支付普港公司律师费8万元；八、驳回普港公司的其余诉讼请求。案件受理费45,033元，由普港公司负担19,111元，华沃公司负担25,922元。二审期间，华沃公司提供了上海市XX支队行政处罚决定书一份，该决定书载明涉案厂房车间内消火栓保护半径无法满足要求，存在盲点，存在消防设施配置不符合标准的情形，故该支队给予了华沃公司五千元的行政处罚。华沃公司认为该证据可以证明涉案租赁房屋内只是发生了一次火警，并没有被消防机关认定为火灾，也没有认定华沃公司为火灾肇事者。故本次火灾事故不应当作为普港公司解除租赁合同的依据。普港公司对于该证据的真实性和关联性均不予认可。本院认为，华沃公司提供的行政处罚决定书系上海市XX支队对华沃公司进行消防监督检查时发现其存在的违规情形并针对该情形进行的处罚，且作出的时间为2018年11月13日，与本案房屋租赁合同的解除与否没有关联性，故不予认定为本案的新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，华沃公司与普港公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。根据原审查明的事实，华沃公司存在迟延支付租金，拖欠物业管理费及水电费的情形。同时，华沃公司长期存在消防安全隐患问题没有得到及时的解决且未合理使用房屋导致多次火灾事故发生。在此情况下，普港公司向华沃公司发送《租赁合同终止函》具有事实和合同的依据，原审判决系争《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除并无不当，本院予以确认。合同解除后，普港公司向华沃公司发函要求支付房屋占有使用费及拖欠的物业费、水电费合情合理，故华沃公司认为普港公司通过向其发送《催款通知函》的方式要求继续履行房屋租赁合同的上诉理由，本院不予采信。华沃公司认为其已经缴纳了行政罚款，故其享有继续履行房屋租赁合同的权利，对此，本院认为，双方当事人的《房屋租赁合同》并未对此进行过约定，且缴纳行政罚款的行为与本案《房屋租赁合同》的履行与否没有关联，故华沃公司的上诉意见缺乏事实与合同依据，本院不予采纳。华沃公司认为普港公司在2018年11月之后停水停电且阻挠其将原材料运进厂房，故其不应当支付相关费用，对此，本院认为，普港公司在《房屋租赁合同》已经解除，华沃公司仍占用房屋的前提下停水停电的行为尚属合理，且华沃公司并未提供证据证明普港公司有阻挠的行为，故对其该上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。华沃公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,043元，由上诉人上海华沃农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年七月十三日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……