广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再98号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市天河区住房建设和园林局（原广州市天河区住房和建设水务局），住所地:广东省广州市天河区黄埔大道中144号。负责人：陈志宏，局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:邓祝芬，女，1972年11月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。再审申请人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河住建园林局）因与被申请人邓祝芬房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终22472号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）粤民申5314号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人天河住建园林局的委托诉讼代理人谢奕思、黄钰文，被申请人邓祝芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天河住建园林局申请再审称，一、二审法院以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定判决不予解除不定期租赁合同适用法律错误。1、天河住建园林局与邓祝芬签订房屋租赁合同，将广州市天河区中山大道枫叶路42号402房（以下简称涉案房屋）出租给邓祝芬居住。租赁合同到期后，天河住建园林局表示不再续签合同，且根据上级部门要求，天河住建园林局多次催促邓祝芬搬离涉案房屋，但邓祝芬至今仍拒绝腾空，拒绝交还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，邓祝芬应当腾退涉案房屋。原审认定天河住建园林局与邓祝芬的租赁合同关系带有福利性和保障性错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的主要目的在于续租，意在对租赁期限届满后没有约定时的处理。天河住建园林局多次以各种方式要求邓祝芬搬离涉案房屋，说明天河住建园林局对邓祝芬继续使用涉案房屋是有异议的。法院应当正视天河住建园林局解除双方不定期租赁合同关系的请求，依据合同法关于不定期租赁合同法定解除权的规定进行判决。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。天河住建园林局从2016年起，在长达二、三年的时间里，多次以各种方式要求邓祝芬搬离涉案房屋、解除双方之间不定期租赁合同关系。二、涉案房屋为国有资产，并非福利性保障出租的住房，且天河住建园林局无权进行出租。二审将涉案房屋定性为直管公房，以直管公房的准入标准及解除标准判定本案不定期租赁合同带有福利性和保障性错误。天河住建园林局与邓祝芬基于民事合同关系签订的房屋租赁合同，双方的法律地位是平等的，应受民事法律调整。1、天河住建园林局于2000年初购买了棠雅苑的房屋作为安置员村危房改造搬迁户的住房，安置相关人员后剩余80套住宅、3套商铺。天河住建园林局在未严格执行国有资产出租、出借相关规定的情况下，违规出租棠雅苑剩余房屋中的75套房产，其中67套于2003年至2006年出租。经查阅相关租赁合同，天河住建园林局将涉案棠雅苑房产的39套出租给天河区政府工作人员，9套出租给企业人员，其余27套出租给无明确工作单位的人员。2、由于天河住建园林局违规出租，没有按照福利房屋性质的市直管公房的准入标准进行审核，邓祝芬对此清楚。棠雅苑房产属于国有资产，并不带有任何保障性质、福利性质，与市直管房的政策性保障住房性质不同。当时情况下，邓祝芬是通过内部关系找天河住建园林局相关领导才得以租住涉案房屋，并非通过正常市直管房申请途径申请。邓祝芬二审提交的证明，恰恰证明涉案房屋并非以公房名义对外出租。邓祝芬不是通过正常申请公房的渠道进行申请，而是由相关领导“特批”的方式取得，邓祝芬应当知道承租涉案房屋的途径存在违规行为，也应当清楚涉案房屋只是暂时性租住，双方需每隔两年左右对租赁合同进行续签，而非一次性长久承租。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条规定，国有资产未经批准，不得对外出租、出借。当初出租给邓祝芬，出租的标准与缘由没有依法进行，本身存在违规，因此被省审计厅责令整改。天河住建园林局在2016年已向邓祝芬发出清退通知，且以不收租、不续签等方式告知承租人搬出涉案房屋。在清退工作进行长达两年的时间里，邓祝芬清楚涉案房屋仅是临时性的房屋，但其拒绝搬离。3、涉案房屋对外出租并非以福利房屋、政策保障房屋的性质出租，天河住建园林局不是涉案房屋的适格出租主体，天河住建园林局与邓祝芬之间系房屋租赁合同关系，双方之间不定期房屋租赁合同依法应予解除。三、在邓祝芬未提供任何证据及抗辩理由的情况下，一审将涉案房屋定性为福利性住房错误。天河住建园林局二审提交了《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》、《广州市行政机关事业单位清产合资报表》等文件，证明天河住建园林局需清退涉案房屋的合法原因，以及涉案房屋并非带有福利性保障性质。天河住建园林局向法院申请调取《广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管》的相关审计文件。二审认为上述证据不属于新证据，不予采纳错误。四、根据省审计局的审计，天河住建园林局未经审批、无权出租棠雅苑房屋。涉案房屋租赁合同的解除标准与市直管房的解除标准不一致，不能以直管房的解除标准认定涉案租赁合同具有福利性和保障性。二审仅因邓祝芬名下查无房产记录而认定其属于低收入住房困难家庭，不仅侵犯了天河住建园林局的合法权益，亦导致畸形的社会现象。配合政府清退工作、先行退房的承租人不能继续居住涉案房屋，而拒绝配合的承租人反而可以继续居住涉案房屋。再审请求：撤销一、二审判决；邓祝芬腾空广州市天河区中山大道枫叶路42号402房；邓祝芬缴纳房屋占用费至实际搬离之日止；邓祝芬承担全部诉讼费用。2018年9月4日，广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）起诉至一审法院，诉讼请求：一、解除天河住建水务局、邓祝芬的租赁合同关系；二、邓祝芬立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路42号402房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；三、邓祝芬支付占用上述房屋所产生的房屋租金3596元（从2016年1月1日以每月116元计至2018年7月31日）；四、邓祝芬支付违约金77.4元（从2018年7月11日以每月116元计至2018年7月31日）；五、本案的诉讼费用全部由邓祝芬承担。邓祝芬再审答辩称，一、邓祝芬依照相关规定申请公租房，审核通过后入住涉案房屋，且不存在拖欠租金的情况，天河住建园林局无权解除租赁合同。1、邓祝芬属于低收入困难家庭，2003年申请公租房，审核通过后入住涉案房屋，邓祝芬符合申请公租房的条件，在广州市无自有产权住房，也不存在应当退出公共租赁住房保障的情形，天河住建园林局也未提供任何证据证明邓祝芬存在不应享受公共租赁住房保障的情形。2、邓祝芬自入住房屋后一直将足额租金按月存入划扣账户，由天河住建园林局划扣，不存在拖欠租金的行为。3、邓祝芬合法入住涉案房屋，天河住建园林局却以自身违规出租、并非适格出租主体的理由要求解除租赁合同，显然与保障低收入人群的基本生活水平及基本的诚实信用原则相违背。二、天河住建园林局二审提交的证据并非新证据，二审不予采纳正确。1、天河住建园林局二审提交的证据形成于本案一审之前，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款的规定，天河住建园林局二审提交的证据不属于法律规定的新证据。2、天河住建园林局要求解除租赁合同，依法应当提交存在解除租赁合同合法事由的相关证据，否则，应承担不利后果。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回天河住建园林局的再审请求。一审法院查明，位于广州市天河区中山大道枫叶路42号402房权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积51.7平方米，所有权取得方式：分割：接管。2005年6月，广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与邓祝芬（乙方）签订《棠雅苑地产租赁合同》约定：甲方同意将坐落在中山大道枫叶路42号402房的房地产出租给乙方作住宅使用。该房使用面积38.79平方米，租赁期限为至2007年3月31日，租金为人民币116元/月，由乙方在每月25日前按现金付款方式缴付甲方。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用其内租金总额的100%收取违约金。合同落款处有甲方签章及乙方签名。天河住建水务局提交票据、广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》拟证明邓祝芬未按期足额缴纳房租，《证明》载明：广州市天河区枫叶路42号402房（棠雅苑小区），该房屋使用人为邓祝芬，在2016年1月至2018年8月均未缴纳租金。邓祝芬辩称其账户一直有足够资金供天河住建水务局划扣，但天河住建水务局自2015年12月至今一直都未从中扣取租金，邓祝芬个人名下无房产，并提交银行流水、个人名下房产登记情况查询证明、广东省代建项目管理局出具的《证明》予以证实。房管部门于2018年9月17日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：经查询，邓祝芬名下查无房地产情况记录。广东省代建项目管理局出具的《证明》载明：我方合同工邓祝芬，在广州市没有房产，因经济收入低下，难以支付市场上一般房屋租金，无力承担在外租住房屋，恳请给予支持，继续让其租住棠雅苑E梯402房为盼。天河住建水务局对上述证据的关联性不予认可。天河住建水务局于2018年7月9日向邓祝芬发出《律师函》载明：…根据我国法律法规及合同的约定，您拒绝向委托人交还广州市天河区中山大道枫叶路42号402部位的棠雅苑公房的行为，已经构成严重违约，并涉嫌侵占国有资产，现委托人要求您在收到本律师函之日起三日内联系委托人妥善解决此事，否则委托人将向法院对您提起诉讼。邓祝芬确认收到该《律师函》。在本案审理过程中，邓祝芬已于2018年10月19日将2016年1月1日至2018年7月31日期间租金3596元缴纳至天河住建水务局账户中。一审另查明，《广州市天河区人民政府办公室关于印发广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（穗天府办〔2016〕8号）规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审法院认为，广州市天河区国土资源和房屋管理局与邓祝芬签订的《棠雅苑地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局，故广州市天河区住房和建设水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。关于天河住建水务局要求解除与邓祝芬的租赁关系、邓祝芬交还涉案房屋、支付违约金的请求。首先，涉案房屋为直管公房，天河住建水务局将该房屋出租给邓祝芬作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。案涉租赁合同约定租赁期限届满后，天河住建水务局、邓祝芬双方没有续签租赁合同，且邓祝芬继续使用涉案房屋，天河住建水务局也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。其次，邓祝芬所举银行流水足以证明2016年1月1日前的租金均通过银行账户扣划的方式支付，且自2016年1月1日起至2018年7月31日期间已足额预存租金供房屋管理部门划扣，但管理部门未按期足额划扣，故未足额缴纳涉案房屋租金并非邓祝芬过错。再次，广东省代建项目管理局出具的《证明》载明邓祝芬收入低下，在目前无证据证明其有其他房屋可供搬迁的情况下，天河住建水务局要求邓祝芬腾空交还房屋，有违保障低收入住房困难家庭基本居住权利的原则。综上，天河住建水务局主张邓祝芬腾空交还涉案房屋并支付违约金，缺乏理据，一审法院不予支持。关于2016年1月1日至2018年7月31日期间的租金。因邓祝芬在本案审理过程中已足额缴纳涉案房屋于上述租赁期间的租金，故一审法院对天河住建水务局该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日判决：驳回广州市天河区住房和建设水务局的诉讼请求。一审案件受理费125元，由广州市天河区住房和建设水务局负担。天河住建水务局不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除天河住建水务局与邓祝芬的租赁合同关系；三、邓祝芬立即搬出涉案房屋并将房屋腾空交还给天河住建水务局；四、邓祝芬缴纳房屋占用费116元(占用费按每月房租的标准计算，暂计算2018年11月一个月的占用费，实际应计算至邓祝芬搬离涉案房屋之日止)；五、一审、二审诉讼费用由邓祝芬承担。二审查明，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，二审予以确认。邓祝芬在二审中坚称涉案房屋是其唯一住所，没有其他搬迁去向。天河住建水务局亦表示经其排查，没有掌握邓祝芬有其他住所的情况。天河住建水务局在二审中向本院提交如下证据：1.落款写明“中共广州市天河区委办公室”（未盖章）、落款日期为2016年4月8日的《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》一页及审计资料复印件四页，天河住建水务局称其只有该文件的复印件，拟证明经省审计厅审计指出涉案房屋需移交国资委监管，其违规将该房屋出租给被上诉人。天河住建水务局无权出租该房屋，不是适格的出租主体；2.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2011年自行制作的《广州市行政机关事业单位清产核资报表》及《行政机关事业单位代管房明细表》共两页复印件，拟证明包括涉案房屋在内的棠雅苑79套房屋属于区属公房，性质不同于市属直管房，不是用于保障性住房的出租；3.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2009年4月23日印发的穗天国房字[2009]67号《关于棠雅苑危房改造剩余安置房处理的请示》、广州市天河区人民政府办公室于2009年5月22日作出的七届41次[2009]8号《区政府常务会议纪要》及天河住建水务局于2015年10月29日出具的《关于对审计组反馈棠雅苑管理问题的说明》，拟证明天河住建水务局违规出租涉案房屋，上级部门要求天河住建水务局进行整改并将房屋移交国资委监管；根据审计组及上级部门的要求，天河住建水务局现在每个月都要向上级部门及审计组反馈清退棠雅苑公房的清退进度，上级部门要求天河住建水务局一定要将棠雅苑公房全部清退，否则省审计厅就要问责。经本院组织质证，邓祝芬认为上述证据是天河住建水务局内部文件，应予以公开，对内容没有意见。邓祝芬在二审中提交了其于2018年11月29日查询的《个人名下房地产登记情况查询证明》、其户口本复印件，以及落款申请人为邓祝芬、落款日期为2003年4月7日的书面《证明》复印件（无盖公章），拟证明邓祝芬无房居住，及其入住涉案房屋是通过其所在单位申请，并获得房管局领导的签名。天河住建水务局表示确认上述《个人名下房地产登记情况查询证明》及户口本的真实性、合法性，但认为这些证据与本案无关；不确认2003年4月7日的书面《证明》的真实性、合法性和关联性，该证明没有盖任何公章，无法证明邓祝芬的主张，且该证明恰好证明涉案房屋并非天河住建水务局以公房名义对外出租，邓祝芬并非通过正常申请公房的渠道，而是由相关领导“特批”的方式取得涉案房屋，邓祝芬应该知道其承租涉案房屋的途径存在违规行为。此外，天河住建水务局还向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院向广东省审计厅调取广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管的审计文件。二审认为，邓祝芬系因与原广州市天河区国土资源和房屋管理局签订涉案租赁合同而入住涉案房屋。一审法院据实认定天河住建水务局因机构调整而成为本案适格原告，并无不当。天河住建水务局在二审中提交的证据均系政府部门内部文件，均形成于本案一审之前，并非二审新证据；且天河住建水务局以此为由上诉主张其并非适格出租人，显然缺乏充分理据，均不予采纳。一审法院在查明邓祝芬目前没有其他居住去向，且邓祝芬亦不存在欠租的情况下，依法作出一审判决，处理结果并无明显不当，予以维持。天河住建水务局在二审中才提出调查取证的申请，超过法定期限，且其申请调查取证的内容亦与本案房屋租赁合同关系没有直接关联，故对其申请不予接纳。综上所述，天河住建水务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由广州市天河区住房和建设水务局负担。再审期间，天河住建园林局提供了下列证据：1、《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》；2、《广州市行政机关事业单位清产核资报表》；3、《关于对审计组反馈棠雅苑管理问题的说明》；4、《广州市天河区行政事业单位固有资产使用管理办法》；5、《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》；6、《移交物业情况表》；7、《广州市天河投资管理有限公司企业信用信息公示报告》。邓祝芬对上述证据的质证意见：对证据1-7的真实性没有异议，对证据的拟证事实不予确认。再审查明，天河住建园林局提交的《中共广州市天河区委、广州市天河区人民政府关于印发〈广州市天河区机构改革方案〉的通知》（穗天字【2019】2号）文件显示，原广州市天河区住房和建设水务局的住房、建设、市政等职责由天河住建园林局承接。广州市天河区委办公室《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》载明：天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管，由区国土局自行管理违规低价出租。为安置员村危房改造搬迁的住户，区国土局2000年开始购买了棠雅苑部分房屋作为安置房。2009年8月区国土局将剩余的80套住宅、3套商铺办理为本单位房产。棠雅苑房产出租无管理规定及申请程序，未经局内办公会议讨论，由区国土局经办人员审核及领导审批出租。目前，75套已经出租，租金按照广州市直管公房租金标准6元每平方米计算，低于市场租金30元每平方米。上述作法不符合《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条的规定。一、二审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院再审认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，归纳本案的争议焦点为天河住建园林局请求邓祝芬搬离涉案房屋是否成立。涉案房屋为广州市天河区国土资源和房屋管理局的直管公房，邓祝芬因与广州市天河区国土资源和房屋管理局签订《棠雅苑地产租赁合同》而入住涉案房屋。从涉案房屋的签约主体、性质、租金价格反映，双方签订的租赁合同带有福利性和保障性，有别于一般的房屋租赁合同。现有证据证实，涉案房屋是邓祝芬唯一住所，没有其他搬迁去向；广东省代建项目管理局出具的《证明》证实，邓祝芬收入较低。根据上述事实，一、二审认定天河住建园林局要求邓祝芬搬离涉案房屋，有违保障低收入住房困难家庭基本居住权利的原则，继而判决驳回天河住建园林局的该项请求，并无不妥，本院再审予以维持。《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》显示，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局；《中共广州市天河区委、广州市天河区人民政府关于印发〈广州市天河区机构改革方案〉的通知》（穗天字【2019】2号）文件显示，原广州市天河区住房和建设水务局的住房、建设、市政等职责由天河住建园林局承接。根据上述证据，涉案合同项下的权利义务由天河住建园林局享有和承担。综上所述，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院再审予以维持。天河住建园林局再审理由不成立，其再审请求予以驳回。根据本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）粤01民终22472号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  周国庆审判员  张一扬二〇二〇年七月三十日书记员  黄倩娜高宝韫