贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3391号上诉人（原审原告）：张桂桃，女，1974年12月16日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县。委托诉讼代理人：余清凯，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市，系该公司员工。原审第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市南明区中华南路45号发展大厦。法定代表人：梁建群，该行行长。上诉人张桂桃因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）、原审第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张桂桃上诉请求：1、改判支持上诉人一审中关于资金占用损失的诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人购买商铺系用于商业投资，被上诉人未兑现承诺修建连廊等配套设施，导致商铺严重贬值，解除合同对上诉人造成的损失包括大额购房款被长期占用的损失，以及丧失购买其他房产的机会成本，一审判决未充分考虑上诉人购买案涉商铺的目的，从而导致对上诉人购房损失评判错误；2、上诉人诉请主张的资金占用损失于情有理、于法有据，一审判决未仔细审查上诉人的请求基础，仅判决自起诉之日按活期存款利率支付利息，显失公平公正。宏益房开答辩称：一审法院认定事实、适用法律错误，依法应予纠正。1、上诉人的解除权已消灭，无权单方解除《商品房买卖合同》。根据上诉人与被上诉人双方所签署的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，超出约定日期180日以后，上诉人有权退房。即自2018年6月30日起，上诉人享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日上诉人未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为上诉人放弃行使解除权，选择继续履行合同。上诉人于2019年9月向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，上诉人的解除权已经消灭，上诉人要求解除合同的诉请不应该得到支持。2、被上诉人虽然存在“未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书”的行为，但上诉人已办理接房并将案涉房屋对外出租，并持续获取收益。上诉人签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被上诉人逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回上诉人的一审全部诉讼请求。3、上诉人因被上诉人违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，如果贵院仍判决解除上诉人与被上诉人双方所签署的《商品房买卖合同》，则被上诉人所承担的违约金中应扣除上诉人已获得的租金收益。且为避免扩大被上诉人的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且上诉人应将房屋恢复成交付状态交还给被上诉人。4、因违约金兼具惩罚违约行为和补偿当事人因违约所受损失的双重属性，如果判令解除合同，被上诉人在依照合同约定承担违约责任后，不应再承担上诉人所产生的损失赔偿责任，故原告所主张的电视电表开户费、预告登记费等费用不应在违约金之外另行判决由被告承担。5、根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则上诉人应配合被上诉人办理备案登记、预告登记注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被上诉人才予以退还上诉人已支付的款项。兴业银行贵阳分行未进行答辩。张桂桃向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人于2015年6月3日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）083号）；3、判决被告返还原告首付款255,712元并支付资金占用损失58,190.47元（以255,712元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为标准，从2015年2月3日起计算至全部购房款还清之日止，暂计算至2019年9月16日为58,190.47元）；4、判令被告立即返还原告已支付给第三人的银行按揭贷款本金及利息共143,405.41元（已支付本金及利息以按揭贷款合同解除之日银行出具的对账单为准，暂计至2019年9月为143,405.41元）；5、判令被告向第三人支付贷款合同解除后原告尚欠第三人的剩余贷款本金、利息和违约金；6、判令被告赔偿原告购房损失10,123.36元，其中包括原告登记费550元、维修基金费5,097元、电表开户费122元、有线电视开户费256元以及商铺物管费4,098.36元；7、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人宏益房开开发建设的贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1-11栋10栋L-33号商铺，总房款509,712元，买受人采取按揭贷款的付款方式支付购房款，首付款255,712元，余款254,000元贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前将房屋交付给买受人使用；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息。上述合同签订后，原告按约支付了首付款，同时与兴业银行股份有限公司贵阳分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，贷款支付购房款254,000元，被告也已将房屋交付给原告使用。审理中，被告宏益房开主张，双方在合同解除中约定了退房被告应当承担的是银行同期存款利率，退款时间是收到退房通知起60日内，被告方收到原告的退房时间是收到原告起诉状之日起，因此，利息应该从收到原告起诉状之日起计算。另查，2015年2月3日，原告向宏益房开交纳预告登记费550元，2016年12月5日，原告向贵阳市住房和城乡建设局交纳维修基金5,097元，2016年3月31日，原告向贵州宏立城物业服务有限公司交纳电表开户费122元、有线电视开户费256元，关于商铺物管费，原告向贵州宏立城物业服务有限公司共交纳4,098.36元，其中，2016年3月31日交纳2,031.96元，2017年10月27日交纳2,066.40元。宏益房开表示维修基金不是其收取的，不同意退还。原告认为上述费用均是宏益房开关联公司收取的，作为原告退房后产生的损失，被告负有赔偿义务。针对房屋维修基金部分，一审法院向贵阳市房地产管理局维修基金专柜进行了咨询，该部门答复，原告所购买的房屋维修基金已经交纳到贵阳市房地产管理局，在解除合同后，业主可持判决书和本人身份证、缴费票据到维修基金专柜退还该款。在本案开庭过程中，被告答辩的陈述中涉及有解除合同后法律后果的处理包含返还房屋、相关预告登记和备案登记的注销的意见，原告表示合同解除后同意配合办理注销和返还房屋。审理中，原告主张合同约定解除合同的违约金过低，且基于被告的过错导致合同解除，被告应赔偿原告经济损失，请求人民法院对违约金标准进行调整。本案原告向一审法院提起诉讼的时间为2019年9月18日。根据第三人提交的客户还款明细清单，截至2019年11月1日，原告还款正常，无逾期，已经归还的款项为149,019.71元，贷款本金还欠159,993.49元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，约定日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。据此，被告应当在2018年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。在合同约定的期限内，被告未完成产权转移登记的合同义务，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请一审法院依法予以支持，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向一审法院提起诉讼的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从交款之日起按照贷款利率计算，原告针对该部分损失未举证证明，该请求缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求退还房屋维修基金费用的主张，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市房地产管理局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。关于原告要求退还电视电表入户有线电视开户费、预告登记费用的主张，上述费用依附于房屋产生，原告已经实际支出，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。关于商铺物管费，系原告在使用房屋期间正常产生的支出，不应当由被告进行赔偿。关于被告要求原告配合办理注销以及返还房屋的主张，虽然为反诉内容但原告表示同意配合，为减少当事人讼累，一审法院在本案中一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告张桂桃与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告张桂桃与第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房首付款255,712元给原告张桂桃，同时以该购房款为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，支付上述款项从2019年9月18日起至该款退还之日止的利息给原告张桂桃。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还已经归还给兴业银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金和利息给原告张桂桃（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告张桂桃《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内赔偿电视电表入户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元给原告张桂桃。七、原告张桂桃在本判决书生效后五日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1-11栋10栋L-33号商铺的预抵押登记、预告登记、商品房买卖合同备案登记的注销手续。八、原告张桂桃在贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上，述第三、四、六项款项后将贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第1-11栋10栋L-33号商铺腾空交还给贵阳宏益房地产开发有限公司。九、驳回原告张桂桃的其余诉讼请求。案件受理费4,156元，由被告宏益房开承担。本院二审期间，被上诉人提交房屋现场照片，拟证明上诉人已经实际占有案涉房屋，是案涉房屋的业主，享有案涉房屋的占有、使用、收益的权利，并通过案涉房屋对外出租，获取收益。上诉人质证称真实性、合法性无异议，对关联性有异议，正好证明上诉人投资的涉案商铺没有办法通过正常的形式获得利益。被上诉人提交案涉房屋所在楼栋的建设工程消防验收意见书（筑公消验字【2018】第0188号），拟证明本案所涉房屋已通过消防验收，案涉房屋可以办证，不存在无法办证情形。上诉人质证称关联性有异议，有一面是夹层，门面租不出去，是被上诉人承诺的相关设施没有完善，被上诉人到现在也没有完善，证也没有办理。被上诉人提交宏立城官方微信文章：最新花果园产权证办理“攻略”、不动产登记（花果园）便民服务点启用了及花果园办证点照片，拟证明被上诉人在持续积极努力有序地推进花果园项目的权属证书办理工作。上诉人质证称三性均不予认可，即使可以证明被上诉人在积极推进办证，但产权证办理不了属于根本违约，该组证据达不到其证明目的。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。购房款利息计付标准为按照同期银行存款利率支付，并非一审查明的“银行存款利率”。上诉人支付购房首付款255,712元的时间为2015年2月3日。本院认为，宏益房开对于一审判决未提起上诉，视为其认可一审判决，上诉人上诉主张的资金占用损失问题实为一审判决对购房款利息的计付标准及起算时间节点的认定问题，上诉人仅对该问题提起上诉，故本案二审的争议焦点为：购房款利息的标准及起算时间节点应如何认定。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，宏益房开应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，宏益房开在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，上诉人有权退房，宏益房开应当自收到退房通知之日起60日内退还已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。本案中，宏益房开逾期履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务构成违约，且案涉房屋至本案一审辩论终结前仍未达到办理产权转移登记的条件，宏益房开的违约行为导致合同目的不能实现，故上诉人诉请解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，本院予以支持。依据前述约定的内容，因宏益房开逾期履行交付办理产权转移登记有关文书导致合同解除的，宏益房开应退还购房款并支付利息，利息应按照同期银行存款利率支付利息，一审判决按同期活期存款利率标准计付利息与合同约定不符，本院予以纠正。依据前述约定，宏益房开退还购房款及支付购房款利息的期限为收到退房通知之日起60日内，并未约定购房款利息的起算点为宏益房开接到退房通知之日，在对购房款利息的起算点未有其他约定的情况下，购房款利息应自实际支付购房款之日起计算，一审判决自起诉之日起计算于法无据，本院予以纠正。上诉人主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算于双方合同约定不符，故本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14980号民事判决第一、二、四、五、六、七、八项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14980号民事判决第九项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14980号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向张桂桃返还购房首付款255,712元，并以该购房款金额为基数，按照中国人民银行同期存款利率为标准，自2015年2月3日起计付利息至该款实际返还之日止；四、驳回张桂桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4,156元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1,255元，由张桂桃负担627.5元，贵阳宏益房地产开发有限公司负担627.5元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十八日书记员 帅艳芷