安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终992号 上诉人（原审原告）：蒋乐天，男，1984年3月12日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被上诉人（原审被告）：上海元辅商务咨询有限公司，住所地上海市金山区亭林镇林宝路39号10幢A4室，统一社会信用代码913101165791466495。 法定代表人：郭寿图，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：萧县园中园物业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇国购金街，统一社会信用代码91341322MA2MQF6D84。 法定代表人：朱云龙，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交叉处，统一社会信用代码913413226849688200（1-1）。 法定代表人：朱长安，该公司总经理。 上诉人蒋乐天因与被上诉人上海元辅商务咨询有限公司（以下简称元辅公司）、萧县园中园物业有限公司（以下简称园中园公司）、宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋乐天上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由元辅公司、园中园公司、华安公司负担本案一、二审诉讼费用及律师费。事实和理由：一、涉案商铺不是消防通道，元辅公司、园中园公司、华安公司提出涉案商铺为消防通道的说法无依据，现在华安公司还在对外招租，蒋天乐有充分证据证明涉案商铺不是消防通道。故蒋乐天与元辅公司签订的商铺租赁协议合法有效,元公司、园中园公司、华安公司应按照协议书约定继续履行协议内容。二、蒋天乐已将涉案商铺装修完毕并对外开始营业，华安公司将案涉商铺电源切断，导致蒋天乐无法进行正常的营业活动，给蒋天乐带来巨大损失，即便该损失不能进行鉴定，法院可酌情考虑蒋天乐的营业损失，判决华安公司予以合理赔偿。三、2018年10月9日蒋天乐给付原租赁户周艳58000元转让费，取得涉案商铺的经营权，华安公司以涉案商铺为消防通道为由，将案涉商铺的电源切断，导致蒋天乐无法实现签订合同的目的，无法正常的经营，蒋乐天实际支付58,000元转让费,因华安公司的原因导致此笔转让费实际损失,对此应由华安公司全部承担. 元辅公司、园中园公司、华安公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。 蒋乐天向一审法院起诉请求：1.依法判决元辅公司、园中园公司、华安公司立即停止侵权行为，恢复供电并赔偿营业损失暂定50,000元（暂计算自停电之日到恢复供电之日止）；当庭变更为：依法判决元辅公司、园中园公司、华安公司赔偿因不履行合同造成的营业损失暂定100,000元；2、判决元辅公司、园中园公司、华安公司赔偿因不履行合同造成蒋乐天装修费损失36,500元、水电布置5,000元、保洁1,500元、石英石台面3,200元，砸墙通下水道2,700元、门头3,800元以及店面内财物毁损等30,000元、门店转让费58,000元、租赁定金10,000元、物业费3,120元、以及装修押金1,000元、装修垃圾清理费300元、电费77元；3.依法判令元辅公司、园中园公司、华安公司继续履行合同；4.本案诉讼费及一、二审律师费用由元辅公司、园中园公司、华安公司承担。 一审法院认定事实:2018年10月19日，元辅公司（甲方）与蒋乐天（乙方）签订《商铺认租协议书》，协议载明：甲方受华安公司委托，经营管理龙城国购广场，现乙方有意租赁甲方经营商铺，就相关事宜达成如下协议：1.乙方认租物业位于龙城国购广场商场区商铺；2.该套商铺经营品牌为38号米线馆，经营范围仅限于餐饮，乙方在签署正式租赁合同前如有调整，必须甲方审批同意；3.该商铺年租金75000元，租赁期3年；……6.在签署本协议书时，乙方向甲方缴纳认租意向定金10000元；7.本《认租协议书》自甲乙双方签署且乙方向甲方缴纳定金后生效等。签订协议当日，蒋乐天向元辅公司缴纳定金10000元，向园中园公司交纳物业费3120元、垃圾清理费300元、装修押金1000元。2018年10月31日，蒋乐天办理了营业执照，名称为三十八号米线馆，经营场所为萧县龙城镇金街国购广场132号，经营范围小吃服务。另查明，萧县公安消防大队2018年7月29日，对龙城国购综合楼地下一层至地上五层商业部分下发责令限期整改通知书，涉案房屋系留作的大润发超市消防通道不再对外出租使用。但华安公司未将该信息告知元辅公司、园中园公司，直至2018年10月19日蒋乐天已经签订合同后方告知元辅公司，元辅公司遂告知蒋乐天该房屋不能出租，但蒋乐天已经对涉案房屋进行装修，并不同意解除合同，2018年10月31日，华安公司将涉案商铺电源切断。双方协商未果蒋乐天提起诉讼。又查明，元辅公司与华安公司系招商代理关系，由元辅公司为华安公司龙城国购广场代为招商，园中园公司为该广场物业管理公司。再查明，蒋乐天于2018年10月9日付给争议房产原租户周艳转让费58000元；2018年10月22日与纵奇签订室内装修合同，约定工程价款36500元；支付工程款36500元，水电支出5000元、安装大理石3200元、砸墙、通下水道2700元、门头安装3800元、保洁费1500元；因纠纷支出的律师费11000元，计63700元。 一审法院认为，本案的争议焦点是:租赁合同能否继续履行;原告蒋乐天的损失如何处理。 一、关于租赁合同能否继续履行 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中,元辅公司与蒋乐天签订的房屋租赁合同中,涉案租赁商铺为华安公司原设计规划及政府消防部门整改要求留作的消防通道，该涉案房屋的出租和承租违反了相关法律规定,房屋租赁合同中该房屋的出租和承租是无效的合同。该合同如继续履行违反法律规定，已不能实现合同目的，故蒋乐天请求法院确认双方继续履行房屋租赁合同的诉讼请求,本院不予支持。 二、关于蒋乐天的损失如何处理 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定,承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中,蒋乐天对涉案商铺进行装修时，元辅公司作为华安公司的招商代理是知情的，与蒋乐天签订合同时，未就合同不能履行情况告知蒋乐天，蒋乐天进行了装修，致使蒋乐天支出费用造成损失，依据公平原则，应当对蒋乐天的损失承担主要责任，一审酌情认定为70%责任比例。但在蒋乐天承租第三天，华安公司及元辅公司在得知相关情况后，在最短的时间内向蒋乐天发出停止装修通知，而蒋乐天不听劝阻，继续装潢，导致损失继续扩大，对自身损失应承担次要责任，一审酌情认定为30%责任比例。 关于该部分租赁无效给蒋乐天造成的装饰装修损失,结合双方就相关装饰装修事项的举证情况和当庭陈述，以及双方的责任比例，酌定由华安公司分担蒋乐天主张的装饰装修现值损失及律师费用计63,700元。由华安公司承担70%，即44,590元。蒋乐天主张支付给周艳的转让费，因房屋不具备出租条件，原告可另行追偿。 关于蒋乐天主张营业损失的诉讼请求,合同无效的情况下,当事人应承担相应的缔约过失责任,由此导致的损失范围不应当包括合同履行利益,蒋乐天主张的所谓营业损失属于合同履行利益的期待利益范畴,其该项主张于法无据,不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、元辅公司于本判决生效后十日内返还蒋乐天支付的租赁定金10,000元；二、园中园公司于本判决生效后十日内返还蒋乐天支付物业费3,120元、垃圾清理费300元、装修押金1,000元，共计4,420元；三、华安公司于本判决生效后十日内赔偿蒋乐天装修损失及律师费44,590元；四、驳回蒋乐天的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由华安公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。蒋天乐提交图片四张及视频光盘一张，证明涉案商铺已被转租，且已实际经营。本院认证意见为：对该组证据的真实性予以确认，但涉案商铺再次被转租不能代表占用消防通道的合法化。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，归纳当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.蒋乐天与元辅公司签订的商铺租赁协议的效力如何认定；2.蒋天乐主张的营业损失能否得到支持；3.蒋天乐向周艳交纳的转让费58,000元应否由华安公司赔付。 （一）关于争议焦点1 《中华人民消防法》第二十八条规定“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”本案中，涉案商铺的经营占用消防通道，萧县公安消防大队对华安公司下发责令限期改正通知书，但华安公司在整改期间，元辅公司却将涉案商铺整体租赁给蒋天乐使用，蒋乐天对涉案商铺的装潢使用影响到消防通道的通行，存在消防隐患。涉案商铺既然被萧县消防大队认定为消防通道，该商铺的对外出租和承租行为均违反法律禁止性规定，一审认定元辅公司与蒋天乐签订的房屋租赁合同无效于法有据，本院予以支持。蒋天乐上诉提出其与元辅公司签订的合同属有效合同，要求继续履行的主张于法无据，本院不予支持。 （二）关于争议焦点2 合同无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的范围仅限于“信赖利益”，不包括在合同有效情形下通过履行合同可以获得的利益，并且适用过错相抵的规则。本案中，元辅公司受华安公司的委托将占用消防通道的涉案商铺出租给蒋乐天使用，华安公司对该无效合同的签订存在缔约过失，应对蒋天乐不能承租造成损失予以赔偿。但蒋乐天接到华安公司解除合同通知后，不同意解除与元辅公司签订的租赁合同，继续装潢使用，后被华安公司强行断电装潢才未能完工，蒋乐天也锁门离开，蒋乐天对自己损失扩大部分负有一定过错责任。因双方之间的合同无法继续履行，蒋乐天没能如期开业经营获取利益，其提出华安公司应赔偿经营损失的主张。由于双方因缔约过失造成的损失不包括期待利益，且蒋乐天也没有实际经营产生损失，故蒋乐天要求对营业损失进行鉴定，并要求华安公司予以赔偿无依据，本院不予支持。 （三）关于争议焦点3 蒋天乐上诉主张其为取得案涉商铺的经营权向原租赁户周艳支付转让费58,000元,因华安公司违约不让其继续租赁案涉商铺，造成转让费损失，华安公司负有向其偿付此转租费的义务。经查,华安公司未要求蒋乐天向周艳支付转让费58,000元而获取涉案房屋的承租权,也未曾收取蒋乐天的转租费，涉案商铺因不具备出租条件造成蒋乐天不能承租,蒋乐天可就该转让费支出与周艳另行解决，华安公司并无偿付该笔转让费的义务。蒋乐天的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，蒋乐天的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,050元，由上诉人蒋乐天负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年七月一日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。