广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1558号 原告：贺州市顺凯物业服务有限公司,住所地：广西贺州市八步区三皇庙桂、湘、粤杂货批发市场规划A108号。 法定代表人：陈仕利。 委托诉讼代理人：钟革利，该公司物业经理。 被告：邓盛忠，男，1974年3月12日出生，汉族，户籍地：广西昭平县，现住贺州市八步区。 原告贺州市顺凯物业服务有限公司与被告邓盛忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，于2020年6月18日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟革利到庭参加诉讼，被告邓盛忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费等费用563.9元及逾期违约金(从起诉之日起至支付之日止按千分之三计算）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月18日，被告与贺州市虎林物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，之后，原告承接该合同的权利义务。合同明确约定：物业管理费收费标准约定为：每月每平方米建筑面积0.55元，按年度缴纳，每年年底的12月25日-30日交纳下年的管理费。逾期需要支付千分之三的违约金。签订合同后，原告及时积极履行相关权利义务，依法依约对被告房屋所在小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告从2019年10月1日至2020年3月31日止已经拖欠物业管理费496.8元，逾期违约金67.1元，合计563.9元。原告曾多次以多种形式向被告催交，但被告未予理睬。为了维护原告的合法权益，遂诉至本院。 被告邓盛忠辩称：一、被答辩人不是本案的适格原告。二、假设被答辩人作为原告的主体被确认，被答辩人明显已违反《合同法》第六十条的规定。三、被答辩人明显违反《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十五条。四、被答辩人违反《物业管理条例》以及《物业收费管理服务办法》第十二、四十条的规定。五、被答辩人自2019年10月起诉答辩人，但当时被答辩人在物业管理方面存在部分问题造成本小区第四栋楼房安全隐患和电动车摩托车乱停乱放等问题。六、答辩人对小区业主区别对待。七、希望原告解决四栋因挖地基产生的安全问题、车库进出难的停车问题，违约金是物业管理不到位的问题产生，我不承担违约金。 原告围绕诉讼请求提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知、解聘声明、应聘声明等证据，上述证据均符合法律规定的证据要件,本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：被告邓盛忠系位于贺州市的业主，该房屋建筑面积为150.5平方米，属步梯房。2012年1月18日，开发商广西虎林房地产开发有限公司与案外人贺州市虎林物业服务有限公司签订《业主临时公约》，委托案外人具体负责文源华都小区的前期物业服务管理。同日，案外人贺州市虎林物业服务有限公司（甲方）与被告邓盛忠（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方为乙方提供物业服务，乙方依据本合同和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知，1.住宅物业服务费收费基准价为一级1.00㎡/月、二级0.8元㎡/月，……浮动幅度为15%；2.电梯维护费，执行0.3元/㎡/月收费标准。原告报请前述两部门批准备案的收费标准具体如下：（多层楼宇）按产权合计建筑面积每月每平方米0.55元（不含公共水电及车辆服务费用）；……每次交纳时间于每年年底的12月25日—30日到管理处缴纳下月（下年）的管理费，如果延期交纳，则每天加收3‰的滞纳金。……广西虎林房地产开发有限公司于2014年6月30日发出解聘声明：同意广西虎林物业管理有限责任公司退出文源华都小区的物业管理。广西虎林房地产开发有限公司于2014年7月1日发出应聘声明：广西虎林房地产开发有限公司名下开发的贺州市文源华都小区，聘请广西贺州市顺凯物业服务有限公司实行管理。自承接物业管理服务以来，原告按照物业管理合同约定提供了符合约定标准的专业物业管理服务。此后，包括被告在内的绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费等各类小区物业支出项目。但被告自2019年10月起拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费及其他服务费用，原告于2019年12月15日向被告发出催缴通知单催缴欠付费用，但被告至今未履行。截至2020年3月31日，欠费明细如下：物业管理费496.8元(单价为0.55元/㎡/月，82.8元/月）。 本院认为，贺州市虎林物业服务有限公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方均应恪守。原告提交《解聘声明》、《应聘声明》予以证实其于2014年7月1日开始接管文源华都小区的物业管理，关于被告提出原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。原告承接了文源华都小区的物业管理服务并继受了合同约定的物业管理的权利义务，被告应履行交纳物业管理费的义务。根据原告提交的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知、《前期物业管理服务合同》，物业管理服务收费标准为：（多层楼宇）按产权合计建筑面积每月每平方米0.55元（不含公共水电及车辆服务费用）；……被告邓盛忠系文源华都小区4幢1单元三层301号房的业主，房屋属步梯房。现原告主张按每月每平方米建筑面积0.55元收取物业管理费，符合合同约定，本院予以认可。原告另提交《催缴通知单相片》证实被告欠缴物业管理费，符合法律规定的证据要件，本院予以确认。被告提交5张《照片》辩驳原告提供的物业管理不符合约定标准，理据不足，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付2019年10月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业管理费496.8元（82.8元/月×6个月），理据充分，本院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期交纳物业管理费的违约金的诉讼请求。被告逾期缴纳物业管理费，本应按合同约定计算违约金，合同约定违约金计算方法为拖欠金额的日千分之三。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，合同约定违约金按日千分之三计算过高，应予以减少。被告逾期支付物业管理费，主要造成原告期间的资金占用损失，故本院酌定被告逾期支付物业管理费的违约金按照按日万分之一计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告邓盛忠向原告贺州市顺凯物业服务有限公司支付2019年10月至2020年3月拖欠的物业管理费496.8元及逾期违约金（以尚欠物业管理费496.8元为基数从起诉之日即2020年5月29日起按日万分之一计算至清偿之日止）。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告邓盛忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张先强 二〇二〇年七月十日 法官助理 黄春梅 书 记 员 罗俊龙 彭丹