上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3810号上诉人（原审原告、反诉被告）：王桂英，女，1955年1月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，女，1983年11月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，男，2010年1月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。法定代理人：张某（系李某母亲），身份年籍同上。上诉人王桂英、张某、李某之共同委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。上诉人王桂英、张某、李某之共同委托诉讼代理人：汪春燕，上海市申房律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：闵运志，男，1957年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：闵正旭，男，1992年10月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人闵运志、闵正旭之共同委托诉讼代理人：陈焰，上海段和段律师事务所律师。上诉人王桂英、张某、李某因与上诉人闵运志、闵正旭房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初46971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王桂英、张某、李某上诉请求：撤销一审判决第四、第五项，改判驳回闵运志、闵正旭要求支付装修补偿费以及赔偿房屋差价损失的诉讼请求。事实和理由：王桂英、张某、李某（以下简称张某方）并未同意闵运志、闵正旭（以下简称闵正旭方）对上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）进行装修，且在明知自己不具备购房条件的情况下装修系争房屋，纯属恶意，装修费不应由张某方承担；装修鉴定价格明显过高，系争房屋在2015年2月交付给闵正旭方，但其却在一年后装修，不符合实际，双方确认房屋折旧期为5年，但鉴定结论却按8年折旧；鉴定结论显示装修残值仅有人民币（下同）127,729元，但一审却按工程造价198,414元支持装修补偿。其次，一审判决张某方补偿60万元房屋差价损失，没有依据。闵正旭方在明知系争房屋为动迁安置房三年不得上市交易，仍与张某方签订合同，相应的后果应由其自行承担；闵正旭方在签订购房合同时就不具备购房资格，如其积极履行自2015年12月15日开始缴纳社保或税收，则仍然可以过户；上海“沪九条”新政出台后，房价随即大跌，当时系争房屋的房价为140万元左右，差价50万元，但闵正旭方并未采取措施防止损失扩大，扩大的损失应由其自行承担。一审根据公平原则认定张某方应当补偿闵正旭方，没有依据，因本案中闵正旭方明显存在过错。上诉人闵运志、闵正旭辩称，本案系房屋买卖合同解除后后果的处理，应以返还购房款和赔偿损失为前提。在张某方未主动返还购房款且赔偿损失的情况下，闵正旭方有权拒绝返还系争房屋。张某方在签订买卖合同时明知闵正旭方的限购身份，应当预见到可能发生的政策变化而导致的风险，应承担因政策变动所致合同履行障碍及合同解除的主要责任。张某方在政策变化两年之后提出解除合同，系为自身利益所作的拖延，且张某方拒绝将系争房屋过户至闵运志妻子或指定人员，应对损失承担主要责任。一审中闵正旭方一直主张全部的装修损失而非装修残值。闵正旭方从未认可五年折旧。一审法院支持的房屋差价损失过低，应补偿的差价不应低于升值部分的三分之二。根据合同约定取得房屋产权证满三年交易，在政策没有变化的情况下，闵正旭方完全具备购房资格。张某方在政策变化两年后才通知解除合同，明显存在恶意，违反诚信原则。上诉人闵运志、闵正旭的上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项，改判闵正旭方自本案判决生效之日起至实际迁出之日止按每月3,000元支付房屋使用费，改判张某方支付闵正旭方房屋差价125万元。事实和理由：前案判决买卖合同解除，但未对解除后果进行处理，故在合同解除后果作出处理前，闵正旭方有权合法占有系争房屋，不应支付使用费。且，房款返还与房屋返还等应同时履行，在张某方返还房款前，闵正旭方有权拒绝归还房屋。一审判决自2019年4月起支付使用费，属适用法律错误。一审法院直接采用最高租金标准，与系争房屋的位置以及装修不符，应采用3,000元标准。买卖合同解除时，系争房屋房价上涨了188万元，一审判决补偿仅为升值部分的三分之一左右，明显过低，让违反诚信原则的张某方获得高额不当利益。上诉人王桂英、张某、李某辩称，生效判决后张某方已给闵正旭方一个多月的合理搬离时间，并通过发出书面函件的方式要求闵正旭方退房，张某方也同意返还房款，但闵正旭方并未搬离，一审判决支持使用费有法律依据。一审判决每月3,500元的使用费符合市场行情，也得到双方认可，合法有据。涉案合同之所以未能继续履行在于闵正旭方不符合购房资格，直到可以交易的2018年1月15日，闵正旭方也未能符合购房资格。在张某方未违约的情况下，一审判决赔偿差价损失60万元过高。王桂英、张某、李某向一审法院起诉要求：1、判令闵运志、闵正旭将系争房屋返还王桂英、张某、李某，并归还上述房屋产权证；2、判令闵运志、闵正旭支付房屋使用费自2019年4月开始计算至实际搬出之日，每月3,500元；3、本案的诉讼费由闵运志、闵正旭承担。闵运志、闵正旭反诉要求判令：1、请求王桂英、张某、李某返还闵运志、闵正旭购房款122万元；2、请求王桂英、张某、李某赔偿闵运志、闵正旭房屋差价损失190万元；3、请求王桂英、张某、李某赔偿闵运志、闵正旭装修损失48万元；4、请求王桂英、张某、李某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：张某方与闵正旭方于2015年1月30日签署了《沪居房产（动迁房）买卖合同》。闵正旭方按约支付房款122万元，王桂英、张某于2015年2月18日将系争房屋交付闵正旭方使用至今。系争房屋属动迁安置房，于2015年8月31日登记在张某方名下，备注内注明“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。经（2018）沪0115民初7218号民事判决书判定，张某方与闵正旭方签署的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方于2015年1月签订买卖合同时，双方均知晓系争房屋尚未具备过户交易条件，故在合同中约定待满足过户条件后30日内完成产权过户手续；系争房屋的动迁安置协议于2011年2月20日签订，大产证取得时间为2014年12月15日，故系争房屋在2017年12月16日可上市交易过户，故根据双方约定应于2018年1月15日前办理过户转让手续；2016年3月25日上海市政府发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称“沪九条”），非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限已被调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。闵运志、闵正旭非本市户籍，闵运志自始无上海市购房资格，闵正旭在上海缴纳保险未满5年，不符合购房新政，属限购对象。综上，由于合同履行过程中购房新政的出台导致该买卖合同客观上无法履行，故判决解除双方签署的《沪居房产（动迁房）买卖合同》。另查，张某方与闵正旭方均确认截至合同解除时系争房屋市价为320万。经闵正旭方申请，法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋内固定装修现值工程造价鉴定，最终确定工程造价为198,414元。闵正旭方为此支付鉴定费用7,500元。张某方认为系争房屋区域类似面积、房龄的房屋租金在每月3,500元左右，闵正旭方认为租金在3,000元至3,500元之间。一审法院认为：张某方与闵正旭方之间就系争房屋签署的《沪居房产（动迁房）买卖合同》经生效民事判决判定解除，且查明合同无法履行系因“沪九条”出台。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于张某方要求闵正旭方返还系争房屋及房地产权证的诉请，符合法律规定，法院予以支持。与此同时，闵正旭方要求张某方归还购房款122万元及系争房屋中的装修残值，亦符合法律规定，法院予以支持。闵正旭方不认可鉴定报告结论，并对鉴定的依据、闵正旭方提交的装修合同等材料、鉴定人员的资质、折旧期持有异议，一审法院认为鉴定报告系按照相关规定报上海市高级人民法院委托实施，受托的鉴定机构、鉴定人员具有相应资质，无证据证明鉴定手段、鉴定结果不当，故张某方的异议缺乏事实依据，法院不予采纳。对于闵正旭方居住系争房屋期间的使用费，参照该区域类似面积、房龄的房屋租金按月3,500元计算，张某方主张自2019年4月计算实际返还之日，并无不当，法院予以支持。房屋差价损失一般是在房屋买卖合同中一方违约、合同不能继续履行的情形下，守约方向违约方主张的可得利益损失。而本案中，导致房屋买卖合同不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，因此双方均不承担违约责任。但考虑到闵正旭方为购买系争房屋投入的资金及系自住购房等因素，在房屋价格确实剧烈上涨出卖人因此获益的情形下，根据公平原则，一审法院酌情确定由张某方补偿闵正旭方60万元。综上，一审法院于二○一九年十一月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条规定，作出判决：一、闵运志、闵正旭于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，并将该房屋及房地产权证返还王桂英、张某、李某；二、闵运志、闵正旭于判决生效之日起十日内支付王桂英、张某、李某自2019年4月始至实际迁出之日止按照月3,500元标准计算的房屋使用费；三、王桂英、张某、李某于判决生效之日起十日内返还闵运志、闵正旭购房款122万元；四、王桂英、张某、李某于判决生效之日起十日内支付闵运志、闵正旭装修补偿款198,414元；五、王桂英、张某、李某于判决生效之日起十日内补偿闵运志、闵正旭房屋差价60万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由闵运志、闵正旭负担，反诉案件受理费17,800元，财产保全费5,000元，鉴定费7,500元，合计30,300元，由王桂英、张某、李某负担16,988元，闵运志、闵正旭负担13,312元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2015年1月30日，张某方与闵正旭方签订买卖合同，约定张某方已经将该房产按目前国家政策需产权证满三年后才能正式上市交易的真实情况如实告知闵正旭方，闵正旭方对此知晓并愿意接受，并在国家允许交易的时间内交易。2019年3月18日，张某方发函要求闵正旭方于2019年3月31日前将系争房屋恢复原状后返还，并表示愿意返还房款。闵正旭方表示在张某方未返还房款以及赔偿损失之前，其有权拒绝返还房屋。闵运志、闵正旭均非上海户籍，闵正旭自2016年7月始至2018年2月累计缴纳上海市城镇职工基本养老保险18个月。本院认为，涉案买卖合同经生效判决认定因新政策出台无法继续履行而解除，现双方因合同解除后果之处理而诉至法院，本案争议焦点在于双方对于合同解除是否存在过错以及闵正旭方获得的补偿是否适当。系争房屋的大产证取得时间为2014年12月15日，张某方于2015年8月31日取得系争房屋的产权证即小产证（备注三年内不得转让）。闵正旭方主张签订买卖合同时张某方已经知晓其限购身份，对因政策变化而导致的合同不能履行应承担主要责任，因政策变化非系张某方所能预料，即使张某方签订合同时已经知晓闵正旭方属于限购对象，但根据双方约定的过户条件，闵正旭方在过户前仍可满足购房条件，后续发生政策变化所致合同不能履行不可归责于张某方，本院对闵正旭方的该意见不予采纳。张某方认为闵正旭方明知不具备购房资格仍然签订买卖合同，也未积极履行缴纳社会保险的义务，新政出台也未采取措施止损，扩大的损失应自行承担，因行为人仅能根据行为时的政策规定指导将来之行为，闵正旭方在签订买卖合同时清楚需缴纳社保满两年才有资格购房，而系争房屋交易时间定在取得产权证满三年的30日内，根据双方签订买卖合同时系争房屋已经取得大产证的情况以及安置政策规定动迁房系在取得小产证三年后方能上市交易，双方约定的产权证满三年应指小产权证满三年，以此推算交易过户时闵正旭方是符合购房资格的，至于之后政策发生变化，均非双方当事人所能预料，张某方认为闵正旭方未积极履行义务，没有事实依据，本院不予采纳。对于第二个争议焦点。闵正旭方与张某方签订买卖合同后，支付了几乎全部房款，从张某方处取得系争房屋的使用权，如无政策变化，该房屋也可过户至闵正旭方，由其取得所有权。闵正旭方取得系争房屋后进行装修，并无不当。因本案合同解除系不可归责于双方当事人的事由所致，一审根据公平原则酌情补偿合同解除时房价上涨金额的30%左右，亦无不当，本院予以维持。至于张某方对鉴定结论的异议，一审已经详细阐述，本院不再赘述。张某方同时提出涉案装修应按五年折旧计算残值的意见，因张某方并未证明闵正旭方曾同意按五年折旧，鉴定单位按八年折旧也符合相关规定，但一审未对补偿进行折旧，不符合公平原则，装修费用的补偿应按照残值即127,729元计算。关于闵正旭方认为支付使用费的起始时间应从二审判决生效之日起算，并按3,000元的价格计算，本院认为一审在双方确认的使用费范围内酌情按每月3,500元计算，并无不当，涉案合同经生效判决确认解除后，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还。一审判决先返还房屋后返还房款，对于租金的给付方闵正旭方当为不公，本院予以纠正。鉴于装修补偿未折旧多算的费用与闵正旭方多支付的使用费金额相差不大，结合一审给予的补偿金额，总体上一审判决对合同解除后的后果处理尚属恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人王桂英、张某、李某及上诉人闵运志、闵正旭的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。因王桂英、张某、李某上诉而发生的二审案件受理费人民币5,892元，由王桂英、张某、李某负担。因闵运志、闵正旭上诉而发生的二审案件受理费4,917元，由闵运志、闵正旭负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年七月十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……