上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4952号上诉人(原审被告)：张帆，女，1977年9月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐梦雅，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：章爱华，女，1970年10月9日出生，汉族，住福建省三明市。委托诉讼代理人：洪妍，上海华夏汇鸿律师事务所律师。上诉人张帆因与被上诉人章爱华房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初6311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张帆上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回章爱华一审诉讼请求。事实及理由：1.2018年9月27日《解除租赁合同协议》系左某某在受到欺诈的情况下签署的，并非左某某真实意思表示，应为无效。且章爱华与案外人孟某某恶意串通，一系列行为损害张帆的合法权益，均为无效。因此张帆不构成违约；2.根据合同约定，章爱华应在2018年9月17日前支付租金，但其未按约支付已构成违约，故其应支付8万元违约金，同时张帆有权没收押金。被上诉人章爱华辩称：上海市黄浦区泰康路XXX弄XXX号后门侧面房屋(以下简称“系争商铺”)租赁权的权源是上海莲池餐饮管理有限公司(以下简称“莲池餐饮公司”)。左某某从莲池餐饮公司租赁后，转租给张帆，张帆再转租给章爱华。因左某某拖欠租金导致莲池餐饮公司收回系争商铺，章爱华无法使用系争房屋。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。章爱华向一审法院提出诉讼，请求判令：1.确认章爱华、张帆2018年3月26日签订的《店铺租赁合同》于2018年9月1日解除；2.张帆退还章爱华租房押金30,000元；3.张帆返还章爱华2018年9月1日至2018年9月30日期间的房屋租金30,000元；4.张帆赔偿章爱华违约损失80,000元；5.张帆赔偿章爱华商铺装修费37,800元及购置冰箱费用2,298元；6.张帆赔偿章爱华2018年9月1日至2018年9月30日期间经营损失100,000元。一审法院认定事实如下：2017年12月7日，案外人左某某与张帆签订《租赁合同》，约定左某某将系争商铺出租予张帆使用，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日，每月租金18,000元。2018年3月26日，张帆与章爱华签订《店铺租赁合同》，约定张帆将系争商铺出租给章爱华轻餐饮(冰激凌)使用，租赁期限自2018年3月27日至2020年3月30日；每月租金30,000元，付六押一，先付后用，每期租金提前10天支付；双方如有一方违约，赔偿对方损失80,000元。左某某作为见证人，在该合同落款处签名。同日，章爱华支付张帆自2018年3月27日至2018年9月30日的首期租金181,000元及押金30,000元。合同履行期间，案外人莲池餐饮公司于2018年8月25日在系争商铺门上张贴《告知书》，称因租借方左某某拖欠第二季度房租、水电费，并欠第一承租人莲池餐饮公司款项未还，且莲池餐饮公司自左某某失联之日起得知左某某将系争商铺转租，严重违反了其与莲池餐饮公司所签合同中多项条款，并已严重损害莲池餐饮公司及大房东利益，现大房东委托莲池餐饮公司立即与左某某解除租赁关系，收回泰康路XXX弄XXX号后门公共灶间，并追讨其所欠债务，追究其责任；请未经莲池餐饮公司同意接受左某某转租的商户于2018年8月30日前，立即清理物品离场，如未按时离场，将视为无主垃圾处置；左某某一切非法私人约定合同与莲池餐饮公司无关。2018年9月27日，案外人朱某某(系莲池餐饮公司股东)与左某某签订《解除租赁合同协议》，约定双方于2018年1月16日所签订的泰康路XXX弄XXX号后门灶间的租赁合同即时解除。次日，朱某某与案外人孟某某签订《租赁合同》，约定朱某某将泰康路XXX弄XXX号后门灶间出租予孟某某使用，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月31日止。2018年9月30日，孟某某向章爱华发《通知》并附前述《解除租赁合同协议》，称系争商铺已由其接手经营，商铺内的经营工具，请在9月30号晚10时前搬清，否则将被当做垃圾处理。章爱华将《通知》、《解除租赁合同协议》一并转发给张帆。经章爱华与孟某某协商，章爱华向孟某某支付8,000元，孟某某同意章爱华在系争商铺经营至2018年10月8日。之后，系争商铺由孟某某接收并用于经营。2018年12月8日，案外人齐某某(章爱华称系其合伙人)向上海市公安局黄浦分局打浦桥派出所报警称，其放在系争商铺内的一台冷藏展示柜、两台冰箱、一台收音机、一台微波炉、一台电磁炉被之前与其有纠纷的男子孟某某扔掉了；其现在到派出所来备个案。一审审理中，章爱华陈述2018年9月底发现商铺内物品被丢弃后，章爱华将物品搬回，12月报警时章爱华将物品自行处理变卖。章爱华提供营业交易流水证据，以证明4月至8月期间，平均每月营业收入近100,000元；交易流水清单中无2018年9月1日至2018年9月18日的交易记录，故系争商铺该期间为停电状态。张帆对该证据及章爱华证明目的均不予认可。章爱华为证明装修事实，提供其与上海溢澜装饰设计有限公司签订的装饰装修施工合同，合同内容记载签约日期2018年3月15日，施工面积2平方米，包工包料，工期8日，总价款37,800元。章爱华还提供装修费发票，金额37,800元，开票日期2019年1月12日。张帆对该证据不予认可，并提出发票是2019年才开具的。一审法院于2020年1月13日向孟某某做调查谈话，就系争商铺状况，孟陈述门面很小，进深就80公分左右，安置一个冰柜，章爱华经营冰激凌。对此，章爱华、张帆均未提异议。一审法院认为，张帆作为出租人，对于承租人章爱华负有提供租赁合同约定的房屋，并保持符合约定用途之义务。合同履行期间，案外人对系争商铺主张权利并予以实际控制，章爱华不能继续经营使用，张帆履约不能，构成根本违约。因章爱华2018年10月1日至8日期间对系争商铺的经营使用，是向案外人孟某某支付费用而取得，张帆实际提供商铺至2018年9月30日，章爱华于该日转发清场通知给张帆等，故双方所签租赁合同应确认于该日解除。章爱华诉称2018年9月1日至9月18日商铺持续断电一节，张帆仅认可发生过断电，但时间不长；而章爱华仅提供其打印的交易流水证据，不足以证明断电起止时间等具体情况，另断电虽影响商铺正常使用，但并不即时导致合同履行不能，故法院对章爱华要求确认合同于9月1日解除的主张不予支持。因合同于9月30日解除，章爱华在9月期间也有经营使用房屋，章爱华应当支付9月租金，其要求退还该租金的请求，法院不予支持。因租赁合同基于张帆之违约情形而致解除，章爱华依据合同约定主张违约金赔偿损失，于法有据，法院予以支持。关于章爱华另要求张帆赔偿9月经营损失、商铺装修费的主张，因9月经营虽会受断电影响，但受损期间不明，即便按章爱华所述断电期间，及其所称每月平均营业收入，损失金额也远小于其诉称金额；装修费用，章爱华提供的发票证据为事后补开具，张帆已就真实性、客观性提出异议，法院结合系争商铺面积状况、经营用途等，不予全额认定章爱华诉称的装修费金额，另装修损失亦应按残值计；鉴于章爱华已主张违约金作赔偿，该两项损失以此足可覆盖，故法院不再予以支持。章爱华主张的购置冰箱费用，因章爱华诉称物品被张帆丢弃无事实依据，章爱华又自认将物品搬回，后已自行处理，故法院对章爱华该请求不予支持。综上，一审法院判决如下：一、确认章爱华与张帆2018年3月26日签订的《店铺租赁合同》于2018年9月30日解除；二、张帆应于判决生效之日起十日内退还章爱华租房押金30,000元；三、张帆应于判决生效之日起十日内赔偿章爱华违约损失80,000元；四、驳回章爱华其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，上诉人张帆提供左某某的视频、身份证复印件、书面说明等证据，用以证明2018年9月27日《解除租赁合同协议》并非左某某的真实意思表示，对方哄骗左某某该协议是续租协议，左某某才签署的。被上诉人章爱华对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为合同的效力问题应由当事人通过诉讼确认，仅凭左某某的片面之词不能确认合同效力。本院认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应按约支付租金。经查，合同履行期间，案外人对系争商铺主张权利并实际控制，导致章爱华无法继续使用，张帆作为出租人，已构成根本违约。二审期间，张帆提供左某某的视频等证据，用以证明2018年9月27日《解除租赁合同协议》并非左某某的真实意思表示。对此，本院认为，左某某若认为其当时受到欺诈而签署《解除租赁合同协议》，应在法定除斥期间向人民法院或者仲裁机构主张变更或者撤销。张帆无权在本案中代左某某主张权利，上述证据不能推翻一审法院对张帆违约行为的认定。张帆上诉称章爱华与案外人恶意串通，并无证据证明，本院不予采纳。张帆与章爱华间《店铺租赁合同》约定租金付六押一，每期租金提前10天支付。合同若正常履行，章爱华应于2018年9月17日前支付第二期租金。但案外人莲池餐饮公司于2018年8月25日在系争商铺张贴《告知书》，明确解除其与左某某的合同并收回商铺。在此情况下，合同履行存在不确定性，章爱华未在约定期限内支付第二期租金，事出有因。张帆以章爱华未按约支付租金为由主张其承担全部责任，缺乏依据，亦有违公平原则，本院难以采纳。综上，上诉人张帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,304.50元，由上诉人张帆负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年七月十六日书记员 陆 乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……