北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2351号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部，住所地北京市丰台区。法定代表人：殷莉君，经理。委托诉讼代理人：张国香，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京贵友酒家，住所地北京市海淀区。法定代表人：朱长海，经理。委托诉讼代理人：张丑俊，北京市九洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：任红英，北京市九洲律师事务所实习律师。上诉人北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部（以下简称首开公司）、上诉人北京贵友酒家（以下简称贵友酒家）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初24526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人首开公司之委托诉讼代理人张国香、冯焘；被上诉人贵友酒家之法定代表人朱长海，委托诉讼代理人张丑俊、任红英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首开公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于房屋占有使用费的内容，改判贵友酒家自从2017年1月21日起至实际腾退之日止，按照5.5元/天/平方米的标准支付逾期腾退期间的房屋占有使用费；2.撤销一审判决第二项，改判首开公司向贵友酒家支付加建房屋的补偿款157153.39元；3.本案一、二审诉讼费、面积测算费及工程造价鉴定费由贵友酒家承担。事实和理由：1.贵友酒家在租赁合同期满后拒不腾退房屋，构成违约，给首开公司造成的直接损失就是房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，如果按照原合同约定的租金标准支付占有使用费，将加重首开公司的经济损失、鼓励承租人违约，违背合同法的公平和诚信原则；2.一审判决后，贵友酒家加建的二层工程作为违法建筑已经被执法部门依法拆除，该部分工程的补偿款不应当要求首开公司支付；3.一审判决首开公司支付约35万元的设备设施补偿款没有事实和法律依据，贵友酒家未能就其新增、改造燃气等设备设施进行举证。贵友酒家对首开公司的上诉辩称，不同意首开公司的上诉请求及理由。1.因首开公司不同意按照合同约定支付新增设施设备补偿款，双方一直在沟通续租事宜，故并非贵友酒家故意不同意腾退，一审法院判决贵友酒家参照合同约定的租金标准支付占用使用费符合客观情况，首开公司主张的租金标准没有法律和事实依据；2.贵友酒家加建二层房屋时经过了原房东、街道、城管部门的审批，并非违法建筑，城管部门拆除二层房屋是受首开公司的委托进行的，并不存在先认定为违章建筑然后下发拆除通知书拆除的情况，拆除本身是违法行为，首开公司认可一审委托的鉴定机构作出的鉴定结论，即使二层房屋被拆除，也不能免除首开公司给付补偿的义务；3.合同明确约定贵友酒家加建的设备设施均归贵友酒家所有，故首开公司应当支付新增的设备设施补偿款。贵友酒家上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判首开公司赔偿贵友酒家新增、改造燃气等设备设施及加建房屋损失180万元；2.免除贵友酒家2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费。事实和理由：1.贵友酒家在承租期间投资铺设、安装天然气管道及相关设施，改造了电力增容设施及污水处理设施，安装了油烟净化设备、燃气报警系统，并出资加建了约400平方米房屋，对全部房屋进行了装修，总投资约300余万元，双方合同虽然约定维持房屋装修后原状交还首开公司，但并未约定装修部分系无偿赠送，一审法院认定的金额低于贵友酒家实际支出金额，明显不公；2.依据国资委的文件规定，申请减免疫情期间的占用费。首开公司对贵友酒家的上诉辩称，不同意贵友酒家的上诉请求。1.贵友酒家就其主张的加建及新增改造设备设施款并未提供充分证据予以证明；2.贵友酒家应当支付的是占有使用费而非租金，不属于减免范围，且该费用产生系因贵友酒家在合同到期的情况下拒不腾退，在贵友酒家违约的情况下，不应当减免其使用费。首开公司向一审法院起诉请求：1.判令贵友酒家将位于北京市海淀区北三环西路明光北里6号（明光北里餐厅）的房屋腾空并维持房屋装修后的现状交还给首开公司；2.判令贵友酒家向首开公司支付逾期腾退期间的房屋占有使用费，房屋面积为710.5平米、按市场评估价5.5元/天/平方米的标准自2017年1月21日计算至实际腾退之日止。贵友酒家向一审法院反诉请求：1.首开公司赔偿贵友酒家新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的损失180万元；2.首开公司返还贵友酒家房屋押金1万元。一审法院认定事实：位于北京市海淀区北三环西路明光北里6号平房产权证中注明的建筑面积为710.5平方米。上述房屋的产权人为北京市城市建设开发集团总公司，该公司的名称于1998年变更为北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开公司）。城开公司于2009年将上述房屋的经营管理工作委托给首开公司。2011年1月，首开公司与贵友酒家签订了《房屋租赁合同》，首开公司将上述房屋出租给贵友酒家使用，租赁期自2011年1月20日起至2017年1月19日止，前二年的租金为每年52万元，后四年的租金为每年55万元，合同约定的房屋建筑面积为780平方米。该合同约定承租人因使用需要，在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到出租人的书面同意后方可按有关规定办理手续，组织施工；原出租方投资的设备设施所有权归出租方所有，承租方投资的设备设施所有权归承租方所有；在合同终止日，承租人对出租房屋进行装修的，应维持房屋装修后的原状交给出租人。合同签订后，首开公司收取了贵友酒家合同保证金10000元。庭审中，贵友酒家表示自己从1991年起即承租上述房屋，首开公司则表示该房屋是在1992年租给贵友酒家的。贵友酒家承租上述房屋后于1996年经北京市海淀区北太平庄街道办事处城市管理科批准在平房院内搭建了临时房屋，于1999年对房屋铺设、安装了天然气管道设施。贵友酒家在承租使用上述房屋期间对房屋进行了电力增容改造、安装了油烟净化设备、燃气报警系统、改造了房屋的下水排污设施，并对房屋进行了装饰装修。贵友酒家称自己对房屋的上述设备设施安装改造花费了71万元，加建房屋400平方米支出了120万元，房屋装修花费了110万元，但其就此均未向法院提交充分有效的证据。贵友酒家即以上述费用为由反诉要求首开公司赔偿180万元。2017年1月16日首开公司向贵友酒家发出合同终止函。合同到期后，首开公司于2017年3月22日向贵友酒家发出清退房屋的通知，要求贵友酒家立即腾退房屋。此后双方因房屋腾退的补偿事宜产生争议，贵友酒家继续占有使用上述房屋。贵友酒家依据原合同按月向首开公司支付房租，截至2019年6月份的房租已交纳。2019年4月17日，上述诉争房屋的建筑总面积经沐城测绘（北京）有限公司测算为1131.51平方米。鉴定费5000元由首开公司支付。2019年5月29日,明光北里餐厅房屋工程中超过房产证面积的地上物的房屋工程经北京建智达工程管理股份有限公司鉴定造价为792679.67元。为此,贵友酒家支付了鉴定费23746元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，合同到期后贵友酒家理应按合同约定腾退承租房屋，但首开公司要求腾退的房屋面积超出了双方合同中约定的承租面积，该主张中包含有贵友酒家的自建房屋面积，故首开公司在要求贵友酒家腾退上述房屋时理应一并对贵友酒家因自建房屋所形成的财产权益作出相应补偿。双方虽然在合同中约定“承租方投资的设备设施所有权归承租方所有”，但考虑到贵友酒家安装的天然气管道设施、油烟净化设备、燃气报警系统及房屋相应的改造设施等已与当前房屋融为一体，客观上无法拆除，故贵友酒家应在保持房屋现有状况下向首开公司交付房屋，首开公司对上述设施亦应向贵友酒家支付相应补偿款。贵友酒家要求首开公司赔偿房屋装修费用，该主张与合同约定的如下条款“在合同终止日，承租人对出租房屋进行装修的，应维持房屋装修后的原状交给出租人”不符，故法院对此不予支持。现贵友酒家要求首开公司支付的新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的费用过高，具体数额由法院依据鉴定结果，并综合考虑贵友酒家的举证情况依法判定。贵友酒家所主张返还的房屋押金1万元，证据充分，符合相关的法律规定，法院予以支持。双方合同到期后贵友酒家虽未按约定期限腾退房屋，但考虑到双方在合同履行过程中产生的上述纠纷如无法及时解决，不利于保护贵友酒家的合法权益，且贵友酒家也已按合同约定租金向首开公司支付了房屋占用费用，故法院对首开公司要求贵友酒家按每平方米每天5.5元支付房屋占用使用费的诉请不予支持。法院根据双方所签合同的租金条款确定贵友酒家按每天1506.85元的标准向首开公司支付自2019年7月1日起的房屋占有使用费。综上所述，判决：一、北京贵友酒家于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区北三环西路明光北里6号（明光北里餐厅）的房屋腾空后交还给北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部；北京贵友酒家按每天一千五百零六元八角五分的标准向北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部支付自2019年7月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费；二、北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部于本判决生效后三十日内给付北京贵友酒家新增、改造燃气等设备设施及加建房屋的补偿款一百一十四万二千六百七十九元二角九分；三、北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部于本判决生效后三十日内返还北京贵友酒家押金一万元；四、驳回北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部的其他诉讼请求；五、驳回北京贵友酒家的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，首开公司提交贵友酒家二层被拆除的现场照片和视频，以证明一审判决作出后，北京市海淀区城管执法监察局在2019年8月5日到8月9日期间已经将贵友酒家二层加建的房屋拆除，首开公司不应当赔偿二层的费用。贵友酒家对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认可贵友酒家二层确实在2019年8月5日被拆除，但主张系首开公司委托城管部门拆除的，并无任何手续，且只拆了二层，加建的一层仍在现场。因贵友酒家对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。根据上述证据，可以认定贵友酒家加建的二层房屋现已被拆除。贵友酒家在二审中提交其负责人朱长海与首开公司微信名称为“杨柳青青”（真实姓名季爽）的工作人员之间关于减免房租的微信记录及微信中所发函件，以证明首开公司系国资委下属企业，按照政策，首开公司应当免除贵友酒家的租金。首开公司认可其系国资委下属企业，亦认可双方曾协商过免租的事宜，但首开公司并未同意免租。根据贵友酒家提供的微信记录，其中并未显示首开公司同意其免租的要求。二审中，就贵友酒家加建的二层房屋被拆除的情况，本院向北京市海淀区北太平庄街道办事处进行调查，该处负责拆违工作的工作人员李某1告知，2019年6月10日，北京市规划和自然资源委员会作出《关于北京市海淀区明光北里3号楼北侧15米处所建房屋规划审批情况的函》（京规自海执函[2019]第212号），内容为：经查，位于北京市海淀区明光北里3号楼北侧15米处所建的第一层及第二层房屋，建筑面积213.65平方米，未依法取得建设工程规划许可证。一审判决后,北京市海淀区北太平庄街道办事处依据该文件将贵友酒家二层房屋拆除。二审庭审中，本院向双方当事人宣读并出示了法院制作的询问笔录、自北京市海淀区北太平庄街道办事处调取的《关于北京市海淀区明光北里3号楼北侧15米处所建房屋规划审批情况的函》（京规自海执函[2019]第212号）、北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局制作的相关材料以及北京市海淀区北太平庄街道明光北里社区居委会于2019年4月12日出具的《证明》。首开公司对上述证据的真实性均予以认可。贵友公司当庭表示无法发表质证意见，认可其二层被城管拆除的事实，但对于二层属于违章建筑之事不予认可，称到目前为止并无任何部门向其下发过认定二层是违建以及要求限期拆除的材料。本院将可以向其公开的法院询问笔录以及北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局制作的《谈话通知书》、《送达回证》及张贴《谈话通知书》的《证据照片（图片）登记表》向其邮寄送达，贵友公司收到后向法院提交书面质证意见，对收到的证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，主张询问笔录无被询问人签字，《谈话通知书》送达程序不合法，《谈话通知书》《送达回证》《证据照片（图片）登记表》与本案无关，再次强调到目前为止并无任何部门向其下发过认定二层是违建以及要求限期拆除的材料。贵友酒家虽然对本院制作的询问笔录及调取的相关证据不予认可，但未提供证据予以反驳，就贵友酒家的质证意见，本院不予采信。根据本院调查的情况及调取的证据可以认定，贵友酒家加建的二层房屋现已因属于违法建筑而被北京市海淀区北太平庄街道办事处依法拆除。本院补充如下事实，依据北京建智达工程管理股份有限公司出具的工程造价司法鉴定报告书载明，明光北里餐厅房屋工程,加建二层工程635526.29元，门头工程157153.39元。本院审理后对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首开公司与贵友酒家签订的《房屋租赁合同》约定，在合同终止日，承租人对出租房屋进行装修的，应维持房屋装修后的原状交给出租人。双方合同于2017年1月19日到期终止后，贵友酒家并未依照合同约定及时将房屋原状返还给首开公司，构成违约，首开公司有权要求贵友酒家返还房屋并支付占有期间的占有使用费。关于占有使用费的数额，考虑到首开公司的实际损失、双方就改造设备及加建房屋的补偿问题尚有争议等事实，一审法院判决贵友酒家按每天1506.85元的标准支付占有使用费至实际返还房屋之日并无不当，应予维持。首开公司上诉要求贵友酒家按照5.5元/天/平方米的标准支付房屋占有使用费，证据不足，本院不予支持。占有使用费的产生系因合同到期后贵友酒家拒不履行返还房屋的违约行为所致，贵友酒家提供的证据亦不足以证明首开公司已同意其免租的要求，故贵友酒家以疫情为由上诉要求免除2020年2月1日至2020年4月30日期间的占用费，无法律依据，本院不予支持。此外，双方《房屋租赁合同》约定，承租方投资的设备设施所有权归承租方所有。但是，贵友酒家投资的天然气管道及相关设施、电力增容设施、污水处理设施及油烟净化设备、燃气报警系统等已与房屋结合在一起不可分离，贵友酒家返还房屋亦将上述设备设施也给予了首开公司，故首开公司应当就贵友酒家投资的上述设备设施予以补偿。关于补偿款的数额，考虑到租赁房屋的面积、贵友酒家的投资情况及经营时间等因素，一审法院酌情确定的设备设施补偿款数额并无不当，本院予以维持。首开公司上诉不同意支付该设备设施补偿款，无事实和法律依据，本院不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。双方租赁合同履行期间，贵友酒家在租赁房屋进行加建，但未依法取得建设工程规划许可证，故就贵友酒家加建房屋的费用，应由首开公司与贵友酒家按照过错分担。但依据本案查明的事实，一审判决作出后，贵友酒家加建的二层房屋已经被北京市海淀区北太平庄街道办事处依法拆除，首开公司对此并无受益，故就贵友酒家加建的二层部分，贵友酒家无权要求首开公司予以补偿。就贵友酒家加建的一层门头工程，本院依据该部分工程造价及双方过错，酌情确定首开公司支付贵友酒家补偿款78576.7元。一审法院判决首开公司就贵友酒家加建的房屋全部费用予以补偿，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。贵友酒家要求将设备设施及加建房屋补偿款增加至1800000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，首开公司部分上诉请求成立，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。贵友酒家的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对补偿款的认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初24526号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初24526号民事判决第四项；三、变更北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初24526号民事判决第二项为:北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部于本判决生效后三十日内给付北京贵友酒家设备设施补偿款350000元及加建房屋补偿款78576.7元,共计428576.7元；四、驳回北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。面积测算鉴定费5000元，由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担（已交纳）。工程造价鉴定费23746元，由北京贵友酒家负担21392元（已交纳），由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担2354元（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费3964元，由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担2000元（已交纳），由北京贵友酒家负担1964元（本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费10545元，由北京贵友酒家负担7990元（已交纳），由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担2555元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费24028元，由北京首都开发控股（集团）有限公司体育场馆设施经营管理部负担3761元（已交纳），由北京贵友酒家负担20267元（已交纳3964元，余款16303元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年七月二十八日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍