上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4852号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海湘图国际物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨毅，执行董事。委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓红，上海旭路伟光律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海华芳货运服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张华芳，执行董事。委托诉讼代理人：杨汋，上海博和律师事务所律师。原审第三人：上海创源建材制造有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：傅冬成，执行董事。委托诉讼代理人：黄天舒，女。上诉人上海湘图国际物流有限公司(以下简称“湘图公司”)因与被上诉人上海华芳货运服务有限公司(以下简称“华芳公司”)、原审第三人上海创源建材制造有限公司(以下简称“创源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初14278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人湘图公司上诉请求：撤销一审判决，改判依法驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审除要求被上诉人支付违约金外的其余反诉请求，或者发回重审。事实与理由：1.创源公司与华芳公司间的生效判决确认华芳公司将上海市青浦区崧秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号厂房及仓库(以下简称“涉案房屋”)转租给湘图公司属于无权处分行为，创源公司没有追认，故华芳公司与湘图公司间的《厂房租赁合同》为无效合同。华芳公司对于合同无效负有完全过错，应负全责。合同无效至始无效，不存在合同解除的问题，也不应该支付违约金，且保证金也应当返还；2.涉案房屋实际上由各小租户实际控制和使用，上诉人没有实际占用房屋，不应负腾房义务。即使需要上诉人返还涉案房屋，因华芳公司与创源公司之间的合同已经解除，华芳公司也无权接管涉案房屋；3.华芳公司与创源公司合同解除前，湘图公司的使用费，应当参照华芳公司与湘图公司的《厂房租赁合同》的约定支付。而解除后的房屋占用使用费，华芳公司没有权利任何权利向湘图公司收取，应由创源公司依照生效判决直接向湘图公司主张。故华芳公司多收取的房屋占用使用费应当返还；4.租赁期间拆除了违法建筑，以及火灾受损减少了部分房屋，该部分使用费湘图公司实际已经支付，华芳公司应当退还；5.装修费和设施设备系湘图公司实际发生的费用，应由华芳公司承担；6.租赁合同无效涉及湘图公司与各小租户间的租赁合同无效问题，可能造成各小租户向湘图公司主张赔偿的问题，待这部分损失实际发生后再向华芳公司主张。被上诉人华芳公司辩称：1.双方间的《厂房租赁合同》有效；2.湘图公司超出使用用途，将涉案房屋擅自转租给多家加工生产型企业，属严重违约，华芳公司根据合同约定向湘图公司行使单方解除权于法有据；3.由于湘图公司违反合同约定导致华芳公司损失，华芳公司有权没收保证金，故保证金不予返还；4.一审法院就违章建筑拆除而返还租金问题，本案与生效判决作出截然相反的裁判结果。在计租违法建筑面积分布、何时拆除、是否返还被拆除违法建筑所收租金等方面未查清，二审法院应予纠正。原审第三人创源公司述称：1.生效判决认可创源公司与华芳公司间的租赁合同解除并腾退涉案房屋、支付租金及占有使用费、赔偿违约金等；2.湘图公司与华芳公司在承租期间擅自将涉案房屋转租,创源公司不予认可，《厂房租赁合同》应为无效合同。湘图公司与华芳公司未尽到安全、防火等义务,导致发生火灾,造成财产等损失,而且在租赁合同解除的情况下仍不愿腾退房屋,目的就是拖延时间,增加其转租的利益。希望能够尽快结束诉讼,交还房屋,降低损失。华芳公司向一审法院提起诉讼，请求：1.确认华芳公司与湘图公司2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日解除；2.判令湘图公司自涉案屋内腾退，并移交华芳公司；3.判令湘图公司支付华芳公司违约金人民币(以下币种均为人民币)360万元；4.判令湘图公司支付房屋占有使用费差额1,325,007元(按照60万元/月为标准，自2019年3月1日至2019年8月31日止，扣除已付占有使用费2,274,993元)；5.判令湘图公司支付房屋占有使用费(按照60万元/月为标准，自2019年9月1日至实际腾退之日止)。湘图公司亦向一审法院提起反诉，请求：1.判令华芳公司返还自2016年9月1日至2019年8月31日期间的租金1,918,287.69元(26,000平方米减去23,690.95平方米后乘以0.758元每日每平米再乘以365日再乘以3年)；2.判令华芳公司返还房屋租赁保证金100万元；3.判令华芳公司支付合同解除违约金360万元；4.判令华芳公司支付房屋维修费117,395元；5.判令华芳公司支付装饰装修损失144,000元；6.判令华芳公司赔偿预期利润损失750万元(暂计5年)；7.确认湘图公司和华芳公司2016年7月26日签订的厂房租赁合同中关于租赁面积2,309.05平米建筑部分合同无效；8.判令湘图公司支付华芳公司反诉费及评估费。一审法院经审理查明事实如下：涉案厂区内有证房屋产权登记在创源公司名下，产证载明用途为工业。厂区内有证厂房面积为23,690.95平方米，另有部分无证房屋。2016年4月18日，华芳公司与创源公司签订《厂房租赁合同》，约定华芳公司向创源公司承租涉案房屋，租期10年，租赁面积为25,048.99平方米。2016年7月26日，华芳公司(出租方、甲方)与案外人上海武胜文化创意有限公司(以下简称“武胜文化公司”、承租方、乙方)签署《厂房租赁合同》一份，约定华芳公司将其自创源公司处承租的上述房屋全部转租给武胜文化公司。杨如日作为授权代表在该合同落款处签字。双方于2016年7月22日还签订《仓库租赁安全责任书》一份，其中第5条载明甲方或上级政府部门有权随时检查乙方仓库安全情况,对安全隐患有权要求并指出乙方及时整改,由此造成的后果和经济损失由乙方完全负责。后杨如日以湘图公司(乙方、承租方)的名义与华芳公司(甲方、出租方)重新签订《厂房租赁合同》，约定由湘图公司承租涉案房屋，合同落款时间倒签至2016年7月26日。武胜文化公司退出租赁关系。合同1.1条约定，甲方将涉案房屋租赁于乙方使用，租赁物面积经甲乙双方认可确定为26,000平方来。1.2条约定，本租赁物的功能为仓储、办公、供应链服务、商贸物流,未经甲方书面同意乙方不得改变上述使用用途。1.3条约定，本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。乙方不得将本租赁物转租(乙方的战略合作伙伴除外)。如果发生转租，甲方有权终止合同，不退还乙方保证金100万元，并要求乙方承担甲方一切损失。2.1条约定，租期为10年，自2016年9月1日起至2026年5月31日止。3.1条约定，乙方应每6个月向甲方支付一次本租赁物的租金，2016年9月1日起至2019年8月31日,每年租金为720万元；每3年租金递增8%，即自第二阶段2019年9月1日起至2022年8月31日,每年租金为777.60万元；第三阶段2022年9月1日起至2025年8月31日,每年租金为839.808万元；第四阶段2025年9月1日起至2026年5月31日，计9个月，租金为680.2444万元。5.1条约定，租赁保证金为100万元。5.2条约定，租赁期满后,乙方应向甲方结清全部应付的租金、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用,按本合同约定向甲方交还租赁物后30个工作日内,甲方凭乙方交来的保证金收据将租赁保证金全额无息的退还给乙方。如乙方有未结清的费用,甲方有权从租赁保证金内扣除相关费用,将剩余款项无息退还给乙方。6.2.2条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及其附属设施、因乙方使用不当导致该租赁物及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。在使用期间所有租赁物的维护、保养均由乙方负责，甲方对以上均已详细说明。6.2.5条约定，乙方负责所承租租赁物的环境卫生、安全、防火以及人员登记管理。6.2.6条约定，甲方要求乙方必须在合同经营(含仓储、办公、供应链管理、商贸物流)功能范围之内,甲乙双方对此条款均已详细说明,乙方注册经营超过功能范围之外,甲方有权提前终止合同。8.1条约定，甲乙双方必须严格遵循和履行本合同，若因一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金为半年租金。8.2条约定，乙方如违反合同规定导致甲方损失,甲方除可要求乙方做出补救措施、补偿相关损失外,还有权扣除或没收租赁保证金；保证金被扣除或没收5日内乙方应补足不足部分损失,否则甲方有权终止合同而无需承担任何违约责任。合同还约定了其他内容。2018年8月，华芳公司对涉案房屋进行检查。2018年9月1日，华芳公司向湘图公司送达《安全隐患整改通知书》,载明入驻园区的企业存在重大安全生产隐患，必须及时整改到位，对于不符合要求的企业必须在规定时间内搬离园区，否则华芳公司有权进行停电等措施，由此造成的一切损失将由湘图公司承担。其中有家具生产企业、铝合金加工厂、纸箱加工厂、车辆改装企业均存在各种安全隐患，要求上述四家企业必须按华芳公司要求整改到位及清退，如未按华芳公司要求执行，根据合同约定华芳公司有权解除合同，所有损失由湘图公司承担。因湘图公司招租的企业不符合安全生产要求及安全隐患大的企业，华芳公司有权根据合同约定要求该企业搬离园区，由此造成的损失由湘图公司负担，华芳公司不做任何赔偿。湘图公司在该整改通知书上盖章。2018年9月3日,双方签订《安全告知书》，载明经检查入驻我园区企业存在重大安全生产隐患(附件：安全隐患整改通知书)，对不符合要求的企业你公司要安排专人对其督促整改，对存在问题严重的企业要及时清退，如果贵公司仍然不规范管理，对不符合要求的企业，在规定的时间内整改及清退，根据合同约定我公司有权提前解除合同，由此造成所有损失由乙方自行承担，甲方一律不作任何赔偿。贵公司是租赁物的安全、消防第一负责人，在租赁合同期限内对安全、消防负全责。一审法院另查明，2018年9月13日,涉案厂区内部分房屋发生火灾事故，导致受损房屋面积为3,395平方米。火灾事故认定报告及消防人员表示火灾主要由以下多个因素结合导致：1.房屋供电系统有缺陷。2.没有必要的消防设施。3.日常管理维护不到位，没有定期检测电力。4.屋顶存在漏水。2018年12月10日，创源公司向华芳公司发《通知函》，载明华芳公司私自将租赁房屋整体转租他人后由他人分别转租，且未尽到消防管理职责导致发生火灾，违反合同约定，要求合同自湘图公司收到通知函之日解除等。华芳公司于12月17日签收该份通知函。2018年12月21日，华芳公司向创源公司发《通知函》，载明华芳公司同意解除与创源公司之间的厂房租赁合同等。2018年12月20日，华芳公司向湘图公司发《通知函》，载明华芳公司收到创源公司发出的通知函，故华芳公司不再享有占有、使用厂房的权利。基于以上情况，要求湘图公司收到该通知函之日起解除双方间的厂房租赁合同并腾空厂房交还华芳公司等。湘图公司于2018年12月22日收到该通知函。2018年12月23日，湘图公司复函，载明华芳公司与创源公司间的合同是否解除与湘图公司无关，华芳公司要求解除合同构成根本违约，湘图公司不同意解除合同并腾空。2019年2月18日，华芳公司再次向湘图公司发《通知函》，载明双方于2016年7月26日签订《厂房租赁合同》，租赁期间，我司发现厂房存在多处消防安全隐患，要求贵司及时整改到位，但贵司未予理睬。2018年9月1日、9月3日我司向贵司送达了《安全隐患整改通知书》、《安全告知书》，声明了若贵司未及时整改、消除安全隐患，我司根据《厂房租赁合同》中第6.2.5条款约定享有提前终止合同的权利。2018年9月13日，厂房发生火灾事故，所幸未造成人员伤亡，事故发生后贵司仍未采取任何措施解决消防安全隐患问题。鉴于以上情况，现特向贵司致函如下：1.贵司收到我司落款时间为2018年12月20日《通知函》之日起解除双方于2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》；2.请贵司尽快腾空厂房，交付我司，并向有关部门结清水、电等相关应缴纳的费用；3.待贵司实际腾空厂房之后,与我司结清相应实际占用费用。湘图公司于2019年2月22日签收该通知函。一审法院又查明，因创源公司与华芳公司就租赁事宜存在纠纷，创源公司于2019年2月将华芳公司诉至一审法院【案号为(2019)沪0118民初2496号】，诉请华芳公司腾退涉案房屋等。该案中，法院追加湘图公司作为第三人参加诉讼。2019年9月25日，一审法院作出判决，认为华芳公司违反其与创源公司的合同约定，将涉案房屋转租给湘图公司，湘图公司又转租给多家企业，其中包括很多生产加工型企业，违反了合同约定的用途，故创源公司有权单方面解除租赁合同，合同于华芳公司收到解约函之日起解除。该案判决华芳公司腾退涉案房屋、支付租金及占有使用费、赔偿违约金100万元等。一审法院还查明，2017年3月29日，无证房屋面积1,932.75平方米被拆除。2018年10月12日，无证房屋面积4,970平方米被拆除。湘图公司已支付华芳公司保证金100万元。湘图公司扣除自认为需要扣除的费用后支付华芳公司2019年3月1日至2019年8月31日期间租金共计2,274,993元。一审审理中，双方一致确认合同约定的无证面积2,309.05平方米应支付租金。湘图公司主张华芳公司对转租给生产加工型企业是知晓并同意的。为此提供湘图公司股东杨如日与华芳公司实际控制人王景奎的微信聊天记录、杨如日与华芳公司股东李某某的微信聊天记录、招租广告照片。对此，华芳公司称2018年8月其至厂区巡查后才得知转租给诸多生产加工型企业的情况，并于9月1日向湘图公司发整改通知书。微信聊天记录是案外人与杨如日之间的聊天，华芳公司从未授权案外人代表华芳公司与湘图公司商谈。一审法院认为，即使湘图公司提供的证据属实，仅能证明华芳公司知悉湘图公司存在转租，并不能证明华芳公司知晓湘图公司转租给数家生产加工型企业。华芳公司提供的安全隐患整改通知书、安全告知书足以证明华芳公司在知晓湘图公司转租给数家生产加工型企业后随即向湘图公司发函要求湘图公司整改并清退上述企业，表明华芳公司不同意湘图公司超出合同约定用途转租给生产加工型企业。湘图公司另主张通过案外人向华芳公司的李某某支付租金47万元。为此提供杨如日与李某某的微信聊天记录、仓储费增值税发票及银行回单。并称2019年9月27日李某某介绍华芳公司从案外人上海三金物流有限公司开具50万元的仓储费增值税发票，湘图公司按开票金额向该案外人转账50万元后，该案外人在扣除税点3万元后将本应返还给湘图公司的47万元根据华芳公司的要求作为房屋租金转给了华芳公司，故该笔费用应从占有使用费中扣除。对此，华芳公司质证如下：对证据的真实性和关联性及证明目的不予认可，微信聊天记录是案外人李某某与杨如日之间的，李某某并非华芳公司公司员工或股东，华芳公司从未授权李某某代表华芳公司公司与湘图公司协商此事，且开票人也非华芳公司公司，而是案外人，与本案无关。湘图公司应该另行起诉进行追索。一审法院认为根据湘图公司提供的证据尚不足以证明湘图公司主张其支付华芳公司47万元租金的事实。湘图公司第四项反诉请求主张房屋修复费117,395元，包括因火灾导致房屋的消防设施及屋顶损坏的修复费80,395元及因拆除无证房屋时损坏部分有证房屋产生的修复费37,000元。为此提供如下证据：1.2018年11月21日通知函、更换三通及增加闸阀安装协议、转账凭证及发票、泵房维修合同及转账凭证、发票，证明2018年11月21日火灾后，湘图公司将租赁房屋消防设施损失需要维修的情况告知华芳公司，华芳公司未维修的情况下湘图公司支出维修费27,895元。湘图公司还购买了灭火器，但不主张灭火器的费用。2.2018年11月22日通知函、建筑防水工程承包合同、转账凭证、发票，证明火灾后，湘图公司将租赁房屋三层顶楼屋面开裂漏水情况告知华芳公司并要求维修，华芳公司不予理睬，湘图公司委托他人进行维修，产生维修费52,500元，除10%的质保金外，湘图公司已经支付维修费47,500元。3.制作合同、转账凭证及发票，证明有证房屋和无证房屋有一面墙是共用的，第二次拆违时，共用的一面墙被拆掉，华芳公司及创源公司均未维修，后湘图公司委托第三方修复并支付修复费37,000元。4.第三次庭审后补充提供拆违墙面被损坏照片。华芳公司质证如下：1.针对证据1、2的真实性均无法确认，没有看到原件。更换三通及增加闸阀安装协议上记载的地址489弄39号和火灾发生的地址489弄59号不一致，所以并非是修复火灾造成的损坏。根据原湘图公司租赁合同约定维修义务是湘图公司，上述费用均是发生在华芳公司向湘图公司发送解除函之后，所以费用由湘图公司自负，和华芳公司无关。2.针对证据3，真实性无法确认，没有提供原件。2019年3月27日前，华芳公司多次向湘图公司发函解除合同，并要求湘图公司腾退。当时华芳公司和创源公司的案件已经开过庭了，湘图公司的损失应该自行承担，和华芳公司无关。华芳公司不清楚湘图公司有无封墙。3.对于华芳公司补充提供的拆违照片的三性均无异议。创源公司质证如下：1.针对证据1、2，通知函是2018年12月21日发送的，维修闸阀的合同签订时间是2019年6月5日，间隔半年以上，合同金额是14,000元，湘图公司实际付款金额17,895元，发票金额是两张7,000元的金额，和实际付款金额不一致，故我方认为合同是伪造的。发生火灾的地址是59号，合同中载明的维修地址是39号，两者不一致。防水合同有异议，屋顶维修存在如下问题，创源公司到火灾现场查看过，合同中载明的材料和现场不一致，并未使用卷材铺合。维修面积合同中约定2,100平米，是手写的，仅加盖了湘图公司的章，所以对该份合同真实性不认可。支付的金额和合同不符，合同约定52,500元，实际支付47,500元，发票和合同签订的名称不符，金额是50,000元。2.对于证据3，创源公司不知情，确认拆违时将有证和无证房屋共用的墙拆除了，事后拆除的墙确实被封上了，不是创源公司封的。一审法院认为：华芳公司与湘图公司签订《厂房租赁合同》约定面积为26,000平方米，其中23,690.95平方米系有证房屋，2,309.05平方米系无证房屋，故该合同仅就无证部分无效，有证部分合法有效，当事人理应恪守。华芳公司主张其与创源公司间的合同已经于2018年12月17日解除，故其与湘图公司间的《厂房租赁合同》亦应于2018年12月17日随之解除。湘图公司抗辩华芳公司与创源公司纠纷一案一审判决尚未生效，双方的合同是否解除并不确定。华芳公司与产权人一致确认双方的合同于2018年12月17日解除，华芳公司与产权人之间的合同解除必然导致华芳公司与湘图公司间的合同无法履行，故华芳公司与湘图公司的合同亦应随之解除。合同解除后，湘图公司理应及时自涉案房屋腾退。对于合同解除的责任应综合考虑两份租赁合同的约定及责任予以认定。首先，华芳公司明知其与产权人约定不得转租的情况下仍然将房屋整体转租，对于湘图公司来说，华芳公司作为出租方对火灾的发生也存在一定的过错，故华芳公司对合同的解除存在一定的过错。其次，湘图公司作为次承租人明知华芳公司没有转租权仍然承租涉案房屋，并且违反转租合同约定的用途将涉案房屋再次转租给数十家企业，未尽管理职责，经华芳公司催告后仍未消除安全隐患，并发生火灾，直接引发创源公司与华芳公司、及华芳公司与湘图公司之间的合同解除，故湘图公司亦存在过错，应对合同的解除承担相应的责任。湘图公司主张双方合同不因华芳公司与产权人的合同解除而解除。若湘图公司的主张成立，则双方合同解除与否应根据合同约定或法律规定。根据双方合同约定，湘图公司承租房屋的功能仅为仓储、办公、供应链服务、商贸物流，若湘图公司违反上述功能经营使用，华芳公司有权解除合同。湘图公司未经华芳公司同意将厂房转租给多家生产加工型企业，超出了合同约定的使用功能，合同约定的解除权行使条件成就，华芳公司有权单方面解除合同，合同解除的责任在于湘图公司。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。无论是基于华芳公司与产权人之间的合同解除还是基于华芳公司行使单方解除权，均能导致双方间的《厂房租赁合同》解除，而湘图公司对于两种情形下合同的解除均有过错，理应承担相应的违约责任。关于华芳公司主张的合同解除违约金问题。综合合同关于违约金的约定、当事人的过错程度、华芳公司的实际损失等因素酌情认定湘图公司赔偿华芳公司违约金120万元。湘图公司反诉要求华芳公司赔偿合同解除违约金、装饰装修损失、预期利益损失，缺乏依据，不予支持。湘图公司就其反诉主张的预期利益损失申请评估，实为拖延时间且无必要，不予准许。关于华芳公司诉请要求湘图公司支付房屋占有使用费问题。华芳公司表示同意在湘图公司应付的使用费中扣除因拆除无证建筑及火灾导致面积减少对应的租金或使用费。但双方对于截止至2019年8月31日前应扣费用的计算方式存在如下争议，分析认为：一、因拆除无证建筑导致面积减少应扣除的租金或使用费。湘图公司表示实际租用的有证面积(23,690.95平方米)少于合同约定的面积(26,000平方米)，故反诉主张自起租日开始退还面积减少对应租金。一审法院认为合同约定的26,000平方米系双方当事人的估算，并未实际测量，应为整体租赁，合同约定的计租方式为年租金，未约定每平方米对应的租金单价。根据常理，湘图公司承租数万平方米的厂房且租赁目的系转租赚取差价，不可能不查看房屋的产证并知晓有证房屋面积。根据两次拆违结果，两次共计拆除无证面积为6,902.75平方米。故有证和无证面积相加远超出合同约定的26,000平方米，华芳公司亦未要求就实际面积超出合同约定面积的差额部分主张租金。且湘图公司最后也确认合同约定的面积包括部分无证面积均应计租。经法院释明，湘图公司坚持主张该项反诉请求，但表示若法院不支持湘图公司的该项反诉请求，则同意按实际拆除时间、拆除面积扣减租金或使用费。关于计租的2,309.05平方米的无证面积，双方对该部分拆除后租金或使用费扣减的计算方式存在争议。华芳公司主张按每平每日0.7587元*2,309.05平方米，自第二次拆除之日即2018年10月12日起计算至2019年8月31日止，故扣除金额为565,856元。湘图公司则主张2017年3月29日拆除的无证面积中有1,067平方米可以使用，其他都不可使用，且租金标准应按华芳公司与创源公司之间的租金标准。对此，法院认为拆除的无证面积共计6,902.75平方米，分别于2017年3月29日拆除1,932.75平方米，于2018年10月12日拆除4,970平方米。双方无法区分计租的2,309.05平方米的无证面积于哪次拆除及拆除的具体面积。考虑到除2,309.05平方米之外的其余无证面积不计租,湘图公司自称2017年3月29日拆除的1,932.75平方米无证面积中有1,067平方米为可使用面积，故1,067平方米拆除的无证面积对应的费用应自2017年3月29日扣除至2019年8月31日止，剩余1,242.05平方米的无证面积对应的费用应自2018年10月12日扣除至2019年8月31日止。房屋占有使用费扣除的标准应按原、湘图公司之间约定的租金标准计算。湘图公司主张按华芳公司与创源公司之间约定的租金标准计算，于法无据，不予采纳。截止至2019年8月31日因2,309.05平方米无证面积拆除应扣除的租金或房屋占有使用费合计为1,022,565.30元。二、因火灾导致面积减少应扣减的租金或使用费。华芳公司主张按受损面积3,395平方米*0.7587元每日每平方米，自火灾发生之日即2018年9月13日计算至2019年8月31日止，故应扣除906,676.85元。湘图公司对按华芳公司的计算方式计算的金额没有异议。故对华芳公司主张的扣减金额予以确认。综上，截止至2019年8月31日应扣减的总费用为1,929,242.15元。2019年3月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费按合同约定的租金标准为360万元,再扣除湘图公司已经支付的该期间的房屋占有使用费2,274,993元，故截止至2019年8月31日华芳公司还应退还湘图公司房屋占有使用费604,235.15元。但因湘图公司至今未腾退，应按合同约定支付2019年9月1日之后的房屋占有使用费，故华芳公司无需退还604,235.15元，该笔费用可自2019年9月1日之后的房屋占有使用费中扣除。关于2019年9月1日开始的房屋占有使用费标准，按照合同约定的年租金7,776,000元折合每月648,000元，扣除无证面积减少及火灾受损面积对应的费用后，湘图公司应按每月505,837.50元支付华芳公司。关于租赁保证金100万元问题。双方对保证金是否返还存在争议。一审法院认为，合同8.1条约定解除合同违约金为360万元，该条并未约定合同解除后华芳公司还有权没收保证金。合同8.2条虽约定如乙方违反合同造成甲方损失的，甲方有权扣除或没收保证金，乙方应补足保证金，否则甲方有权终止合同。该条约定适用于合同履行过程中，非乙方根本性违约的情况下导致甲方损失时，甲方有权扣除或没收保证金，并不适用合同解除的情况，不能以此认定合同解除后华芳公司除主张违约金外，还有权没收保证金。根据合同5.2条约定，合同终止后，乙方腾退后30日内并结清甲方租金、水电等应付费用后，甲方将保证金无息退还乙方。因湘图公司不同意腾退，将来产生的占有使用费、水电等费用无法确定，双方也无法结算，合同约定的保证金返还条件尚未成就，故湘图公司现在要求华芳公司返还保证金，亦不予支持。关于湘图公司第四项反诉请求问题。一、因火灾造成的消防设施及屋顶损坏产生的修复费。一审法院认为，湘图公司对其修复事实及花费提供了相应的证据予以证明，创源公司亦认可屋顶确已修复，故确认湘图公司修复及花费的事实。对于责任承担，虽合同约定房屋日常维护管理的责任在于湘图公司，但华芳公司主张的屋顶及消防设施损坏系火灾造成，因合同并未对火灾后房屋的维修主体进行约定，故应根据合同法第220条的规定，由出租方履行租赁物的维修义务。湘图公司作为承租方未尽到日常的管理维护责任，也应承担相应的责任。鉴于双方的过错程度及本案实际情况，酌定华芳公司支付湘图公司修复费5万元。二、因拆违导致有证部分墙面受损，湘图公司已就受损事实及花费提供了相应的证据予以证明，创源公司亦确认墙面确已修复，故确认湘图公司修复及花费的事实。华芳公司作为出租方，应对无证房屋拆除造成有证房屋墙面损坏承担修复责任，因华芳公司未进行修复，故湘图公司修复后向华芳公司主张修复费用37,000元，合法有据，予以支持。据此判决：一、上海华芳货运服务有限公司与上海湘图国际物流有限公司签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日解除；二、上海湘图国际物流有限公司应于判决生效之日起三十日内自上海市青浦区崧秀路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号房屋内腾退，并移交上海华芳货运服务有限公司；三、上海湘图国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海华芳货运服务有限公司合同解除违约金120万元；四、上海湘图国际物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海华芳货运服务有限公司房屋占有使用费(以月租金505,837.50元为标准，自2019年9月1日起计算至上海湘图国际物流有限公司实际腾退之日止，应扣除604,235.15元)；五、上海华芳货运服务有限公司与上海湘图国际物流有限公司就其中2,309.05平方米无证建筑签订的《厂房租赁合同》无效；六、上海华芳货运服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海湘图国际物流有限公司维修费87,000元；七、驳回上海湘图国际物流有限公司其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，华芳公司不服一审法院(2019)沪0118民初2496号民事判决，向本院提出上诉。本院审理后，作出(2020)沪02民终2369号民事判决：驳回上诉，维持原判。以上事实，有(2020)沪02民终2369号民事判决书、审理笔录等为证。二审期间，双方当事人未提供新证据。本院认为，2016年4月华芳公司从创源公司租得涉案房屋后即转租给湘图公司，但双方向创源公司出具《身份说明》及《承诺书》承诺湘图公司系华芳公司成立的新公司，并非转租，故创源公司以华芳公司擅自转租、未尽安全防火义务为由，诉请解除其与华芳公司间的租赁合同，获得了法院的支持，且判决已经生效。但创源公司未提出转租合同无效的诉请，故本院认为华芳公司与湘图公司签订的《厂房租赁合同》并不必然无效。该合同约定的面积中有少部分系无证房屋，故该合同仅就无证部分无效，有证部分合法有效。湘图公司上诉称双方间的租赁合同无效，华芳公司对于合同无效负有完全过错，应负全责，本院不予采纳。生效文书已经判决华芳公司与创源公司的租赁合同解除，华芳公司与湘图公司的租赁合同已无履行的可能，故双方间有证面积的租赁合同亦应解除。对于两份合同的解除，华芳公司与湘图公司均有过错。至于湘图公司的再转租及安全问题。华芳公司作为出租人负有审慎义务，理应保障涉案房屋的使用，并对涉案房屋的使用状况及时关注。但华芳公司两年内从未对入驻企业资格提出异议，也未对涉案房屋的使用提供适当的保障；湘图公司亦无证据证明其转租给加工企业系征得华芳公司的同意，且其在管理中确实存在问题，故双方对于合同解除均有责任，且责任相当。华芳公司不应该因为违约非但不承担责任，反而获取违约金差价。一审法院酌定湘图公司支付的违约金数额过高，本院予以调整。但华芳公司向创源公司支付的违约金100万元，则应由双方各半负担。合同解除后，湘图公司理应及时腾退，向合同相对方华芳公司返还涉案房屋，并支付相应的使用费。湘图公司上诉称因华芳公司与创源公司之间的合同已经解除，华芳公司无权接管涉案房屋、收取使用费，与合同约定相悖，本院不予采纳。双方确认合同约定的26000平方米(含无证2309.05平方米)均为计租面积，而两次拆除的无证面积为6902.75平方米。在双方无法区分计租的无证面积于哪次拆除及具体面积的情况下，一审法院根据双方的陈述、考虑实际情况所作判决，并无不妥。一审法院对于拆除面积及因火灾导致面积减少等应扣减的租金或使用费问题已有详尽阐述，且湘图公司对拆除的无证面积及华芳公司的计算方式计算的金额没有异议，本院不再赘述。合同约定，湘图公司腾退30日内并结清租金、水电等应付费用后，华芳公司将保证金无息退还。现湘图公司尚未腾退涉案房屋，保证金返还条件尚未成就，其诉请华芳公司返还保证金，本院不予支持。华芳公司辩称其有权没收保证金，依据不足，本院不予采信。一审法院关于消防设施、屋顶损坏及因拆违导致有证部分墙面受损产生的修复费的认定，并无不当，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初14278号民事判决第二、四、五、六、七项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初14278号民事判决第一、三项；三、上海华芳货运服务有限公司与上海湘图国际物流有限公司就其中23,690.95平方米有证建筑签订的《厂房租赁合同》于2018年12月17日解除；四、上海湘图国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海华芳货运服务有限公司50万元。一审案件本诉受理费62,000元，由上海湘图国际物流有限公司承担28,000元，由上海华芳货运服务有限公司承担34,000元；反诉受理费53,739元，由上海湘图国际物流有限公司承担52,751.50元，由上海华芳货运服务有限公司承担987.50元；保全费5,000元，由上海湘图国际物流有限公司承担。二审案件受理费115,739元，由上海湘图国际物流有限公司承担80,399元，由上海华芳货运服务有限公司承担35,340元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十三日书记员 张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……