江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1080号上诉人（原审被告）：谭道甜，男，1973年7月21日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：高能，上海创远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭道池，女，1970年10月25日生，汉族，住四川省内江市中区。委托诉讼代理人：李大胜，江苏田湾律师事务所律师。上诉人谭道甜因与被上诉人谭道池房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谭道甜上诉请求：撤销一审判决，改判或者发回重审。被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定上诉人收到购房款30万元错误。1.被上诉人提供2017年4月29日的《买房协议》是被上诉人伪造的假协议，一审庭审时上诉人明确表示从未见过该协议并且对该协议不予认可，而被上诉人却称协议内容除被上诉人签名外其余内容全部都是上诉人书写。一审未对该协议真伪进行进一步审查。2.被上诉人称2016年4月29日中午在上诉人家中给付上诉人购房款5万元，并且当场由上诉人交给妻子王某1保管纯属虚构。2016年3月至7月上诉人在某服饰有限公司上班，4月29日上诉人在临沂因违章被交警罚款100元。另外，上诉人妻子王某1当时在连云港市某幼儿园工作，该幼儿园采取的是全封闭管理，工作人员早上7:40入园，下午4:30离园，中午除在哺乳期的可请假回家1个小时外，其他人员一律不得离开校园。由此可见，被上诉人陈述不实。3.被上诉人称在2015年5月从苏州前夫唐某金那里拿来10万元现金，在上诉人的车上交给上诉人不属实。此时上诉人从广东刚刚回到家中，还没有买车，被上诉人给老家买房子的钱都是通过银行转给上诉人，现称给付10万现金不符合常理。可以责令被上诉人提供唐某金联系方式以便查证。4.关于上诉人接收的12.5万元，上诉人母亲和姐姐均能证明该款项是用于老家盖房子，与本案没有关系。被上诉人谭道池辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求。1.双方于2017年签订的《卖房协议》、2019年2月17日签订的《协议书》、上诉人2019年2月17日出具的30万元购房款的收到条，以及上诉人将《某社区房屋预售合同》和交款收据、选房订单交于被上诉人的事实，均能互相印证双方已按协议书实际履行。协议中约定转让价款30万元，协议签订时一次性付清，付清后交付房屋，转让方一并把房屋有关手续交于受让方。被上诉人一审提交的证据形成证据链，可以认定房款已付清的事实。2.上诉人称2017年4月29日的《买房协议》是被上诉人伪造的假协议，但上诉人没有提出鉴定申请，应承担不利后果。3.上诉人称收到的12.5万元转账是被上诉人用于给母亲盖房子的，上诉人姊妹五人，盖房子只有被上诉人一人出资违反常理。谭道池向一审法院起诉请求：谭道甜返还购房款30万元，并支付利息（自2019年2月17日至实际给付之日止按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2019年2月17日，谭道甜（甲方）与谭道池（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将坐落在海州区某镇某社区×号楼×单元×室，建筑面积约114.3平方米的楼房及车库转让给乙方居住使用。二、转让价款：30万元。三、本协议签订时一次性付清。四、楼房交付时间：转让价款付清后交付。转让方一并把该房屋有关手续交于受让方。即视为交接完毕……十、本协议一式三份甲乙双方各执一份，见证方一份，双方签字后成立。见证方盖有“海州区某人民调解委员会”章。2019年2月17日，谭道甜出具收到谭道池购房款30万元的收到条。一审法院另查明，谭道池系城镇户口，谭道甜系浦南村五组村民。2017年4月29日，谭道甜、王某1作为甲方与谭道池作为乙方签订《卖房协议》，载明“甲方自愿把新浦区某中心小学对面×栋×单元×号房卖于乙方，房款已付清。”甲方有谭道甜、王某1签名，乙方有谭道池签名。谭道甜否认甲方处签名由本人所签。涉案房屋系谭道甜委托案外人许某与案外人郭某于2011年5月19日签订《某社区房屋预售合同》取得，出卖人处盖有“新浦区某小区×楼售楼处”章和“郭某印”，新浦区某小区×楼售楼处分别出具了相应的票据。2015年谭道甜已入住使用涉案房屋。某社区投资主体为浦南镇政府，居住主体仅限浦南农村户口的常住居民，其中以宅基地换住宅的农户优先，以“不开发不盈利、不搞小产权房、服务本镇农民、宅基地置换优先”的原则，打造新型农民集中居住点。该项目经连云港市国土资源局新浦分局、连云港市规划局新浦规划分局、连云港市规划局审批通过，用地为集体建设用地，按连云港市农民宅基地批准规定程序办理用地手续。2009年12月16日，连云港市规划局出具浦南镇农民公寓建设项目规划设计条件，并备注该项目为农民公寓，不得做商品房出售。一审法院认为，谭道池系城镇户口、属城市居民，而涉案的房屋某社区用地为集体建设用地，按连云港市农民宅基地批准程序办理用地手续，属于农民公寓，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关精神，城镇居民不得购买农村房屋。故谭道池与谭道甜签订的涉案房屋《协议书》属于无效合同。谭道池的证据能够证明谭道甜已收到房款30万元。2017年4月29日签订的《卖房协议》、2019年2月17日签订的《协议书》、30万元购房款的收到条，以及谭道甜将《某社区房屋预售合同》和交款收据、选房定单交于谭道池的事实均能相互印证。《卖房协议》《协议书》被认定无效后，谭道甜应当返还购房款30万元并支付利息。综上，一审法院根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：谭道甜于判决生效之日起十日内返还谭道池购房款30万元及利息（自2019年2月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费5800元（谭道池已预交），由谭道甜负担。二审中，上诉人谭道甜提交以下证据：1.（2020）苏0706民初1811号案件传票（复印件）。2.（2020）苏0706民初869号案件传票（复印件），以上两份证据证明被上诉人与上诉人之间另两个民间借贷纠纷中，被上诉人均提交了银行转账流水，说明交易习惯为转账，本案中被上诉人关于给付现金的陈述与该习惯不符，故不实。3.机动车违章记录清单（无盖章），证明2016年4月29日，上诉人谭道甜在山东驾驶车辆违章。4.枣庄市华兴服饰有限公司书面证明，证明谭道甜在2016年3月中旬至7月在该公司工作过。5.连云港市某幼儿园出具的《关于教工王某1工作时间的情况说明》，证明王某1为该园保育老师，该园所有员工中午在岗，午餐在食堂入伙，2013年9月王某1到该园工作以来，没有提出不入伙的申请记录。证据3-5旨在证明被上诉人陈述2016年4月29日以现金方式在上诉人家里交付5万元不属实。6.王某2芝（系纠纷当事人母亲）出院记录，证明王某2芝住院时间为2016年5月2日至5月4日，与被上诉人一审陈述的住院时间不符，从而证明被上诉人关于在此期间给付上诉人10万元现金的陈述不属实。7.视频资料一份，拍摄对象为王某2芝，证明被上诉人转账给付的12.5万元系老家建房出资，不是被上诉人的购房款。8.证人王某3的证言，9.证人许某的证言，其中，王某3证明其听上诉人谭道甜说被上诉人给钱某老家房子，许某证明其看见谭道甜向王某3说被上诉人给钱某老家房子，上诉人谭道甜申请以上两位证人出庭作证，证明目的同证据7。被上诉人质证意见：对以上证据的证明目的均不予认可。本院认证意见：证据1-6及8-9，均为间接证据，与证明目的间缺乏必然联系，证明力弱，证据7为上诉人单方拍摄，视频中陈述不清晰，被上诉人对以上证据的证明目的均予否认，综合全案证据，本院认为以上证据不足以推翻被上诉人一审提交的房屋买卖协议和30万元购房款收条，因此，对于以上证据本院均不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：谭道池是否已给付谭道甜购房款30万。本院认为，谭道甜与谭道池于2017年4月29日签订的《卖房协议》、2019年2月17日签订的《协议书》、谭道甜收到30万元购房款的收到条相互印证，明确记述了双方买卖涉案房屋并已付清30万购房款的事实，可以认定谭道池已给付谭道甜购房款30万元。谭道甜虽不认可《卖房协议》为其所签，但未申请鉴定，且与其认可的存在房屋买卖关系的事实相矛盾，对谭道甜该上诉主张本院不予采纳。由于涉案房屋特殊性质对购买人资格的限制，双方买卖协议无效，谭道甜应对已收取的房款予以返还。上诉人谭道甜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元（谭道甜已预交），由上诉人谭道甜负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年七月二十四日法官助理  刘 勇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。