贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初960号 原告：四川鸿顺康投资有限公司（统一社会信用代码：91510000309395493X），住所：成都市高新区府城大道西段399号7栋3单元14层1408号。 法定代表人：严贵安，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理）、彭龙雨（一般授权代理），均系贵州本芳律师事务所律师。 被告：周树强，男，1974年12月30日出生汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：黎明琴，女，1973年2月2日出生汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：七星关博广济医院，住所：贵州省毕节市三板桥体育场斜对面，统一社会信用代码：52520502MJT0171033。 法定代表人：周树强。 原告四川鸿顺康投资有限公司（以下至判决主文前简称鸿顺康公司）与被告周树强、黎明琴、七星关博广济医院（以下至判决主文前简称博广济医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川鸿顺康投资有限公司的委托诉讼代理人陈雄，被告周树强、被告黎明琴及被告博广济医院法定代表人周树强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿顺康公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告周树强、黎明琴立即支付原告鸿顺康公司从2017年2月1日起至2019年12月30日期间尚欠的租金共计3873027.84元及逾期付款违约金暂计500元，具体逾期付款违约金安排好下列标准计算：以被告周树强欠付2017年2月1日起至2017年8月31日期间尚欠的租金286759.78元为基数，按照月利率2%的标准，从2017年1月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告周树强欠付2017年9月1日起至2018年2月29日期间尚欠的租金756086.20元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年1月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告周树强欠付2018年3月1日起至2018年8月31日期间尚欠的租金756086.20元为基数，按照月利率2%的标准，从2018年7月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告周树强欠付2018年9月1日起至2019年2月29日期间尚欠的租金816573.10元为基数，按照月利率2%的标准，从2019年1月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告周树强欠付2019年3月1日起至2019年8月31日期间尚欠的租金816573.10元为基数，按照月利率2%的标准，从2019年7月31日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；以被告周树强欠付2019年9月1日起至2019年11月30日期间尚欠的租金440949.47元为基数，按照月利率2%的标准，从2019年9月1日起计算支付违约金至全部清偿完毕之日止；2、判决被告周树强、黎明琴立即支付原告鸿顺康公司从2017年4月1日起至2019年11月30日期间尚欠的商管费共计89730元；3、判决被告博广济医院在290,5215元范围内对上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费（若有）由被告承担。事实及理由：2015年8月31日，原告与被告周树强签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区创美世纪城1号地块1号楼及2号楼的商铺，用于经营医院。租赁期限从2015年9月1日起至2019年11月30日止，租赁期间给予被告周树强34个月的附条件免租期。租金起步价每平方米35元，免租期完后从2017年1月1日起开始以7%为基数逐年递增，1号楼租金为2751832.34元，2号楼租金为1651195.50元，共计4403027.84元。按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金按半年支付，被告周树强逾期支付的，则按欠付租金的每日3‰支付违约金。2019年3月26日，被告周树强、博广济医院共同向原告出具《还款承诺书》，载明，截止2019年3月26日，被告周树强尚欠原告租金、商管费等费用共计2905215元，被告周树强、博广济医院自愿分5次偿还，分别于2019年4月28日、5月28日、6月28日前每次支付666311元，2019年7月28日、8月28日前每次支付453142元，若逾期的则按照每日10%支付违约金。被告周树强与被告黎明琴系夫妻关系。合同签订后，被告只向原告支付租金530000元后就再未支付任何费用，截止2019年9月29日，被告尚欠原告租金合计3873027.84元及商管费89730.00元。原告认为，根据相关法律规定，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告未按期足额支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。基于双方约定的违约金的计算标准过高，原告自愿主动将逾期付款违约金计算标准调减为按照月利率2%计算。同时，涉案租赁是被告周树强为经营博广济医院所产生，其经营所得也必然用于被告周树强、黎明琴的家庭生活，根据法律规定，该租金及商管费系被告周树强、黎明琴的夫妻共同债务，被告黎明琴应承担连带清偿责任。被告博广济医院向原告出具《还款承诺书》自愿偿还涉案租金及商管费合计2905215元的行为构成债务加入，故被告博广济医院应当在2905215元的范围内对周树强所欠租金、商管费承担连带清偿责任。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提出前述诉请，望判如所诉。 被告周树强、博广济医院共同辩称，被告对欠原告租金的事实认可，但是合同约定的违约金过高，请求法院降低，按银行兼同业拆借利率计算。医院在装修过程中被迫停工4个多月，重新办证又耽搁了很多时间，当时和对方还签的有协议，少算耽搁这几个月的租金。合同是被告签的被告认可，只有签了租赁合同以后才能在卫生部门办理相关手续，被告是医院的法人。在经营过程中，因为欠原告房租，所以经常被停水、停电。 被告黎明琴辩称,周树强与原告签订合同被告不清楚，被告与周树强已经分居10多年了，在之前被告与周树强签的有协议，等孩子18岁以后就办理离婚，分居期间周树强有10年未管理过家庭，所以周树强在外面做的事情被告都不清楚，被告不认可该笔债务。被告每月工资有2000多元，孩子读书都是贷款读的，被告的工资只够孩子的生活费，周树强欠谁的钱是周树强的事，被告不认可周树强的债权债务。 本院经审理认定如下：对原告四川鸿顺康投资有限公司提供的营业执照、法人身份信息、原告与被告周树强签订的两份《房屋租赁合同》、原告与被告周树强、博广济医院签订的《还款承诺书》、被告周树强与被告黎明琴已登记离婚，当事人双方均没有争议，本院予以确认。被告提交的孩子周子楠生病住院清单；周依湘贷款上学证明，与本案无关联性，本院不予确认。 本院经审理查明，2015年8月31日，原告与被告周树强签订两份《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告享有出租权的位于毕节市七星关区创美世纪城1号地块1号楼及2号楼的商铺，用于经营医院。租赁期限从2015年9月1日起至2019年11月30日止，租赁期间给予被告周树强34个月的附条件免租期。租金起步价每平方米35元，免租期完后从2017年1月1日起开始以7%为基数逐年递增，1号楼租金为2751832.34元，2号楼租金为1651195.50元，共计4403027.84元。按照先付房屋使用费后使用房屋的原则执行，房屋租金按半年支付，被告周树强逾期支付的，则按欠付租金的每日3‰支付违约金。2019年3月26日，双方协商后，被告周树强、博广济医院共同向原告出具《还款承诺书》，载明，截止2019年3月26日，被告周树强尚欠原告租金、商管费等费用共计2905215元，被告周树强、博广济医院自愿分5次偿还，分别于2019年4月28日、5月28日、6月28日前每次支付666311元，2019年7月26日、8月26日前每次支付453142元，若逾期的则按照每日10%支付违约金。被告周树强向原告共支付530000元，其中有200000元系在《还款承诺书》后于2019年5月8日支付的。 另查明：被告周树强与被告黎明琴于2019年8月28日办理离婚登记。 本院认为，本案的争议焦点为1、涉案租金是多少及涉案租金的违约金应怎样计算；2、被告周树强、黎明琴是否对涉案租金承担连带责任？就涉案租金是多少及涉案租金的违约金应怎样计算的问题。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告与被告周树强之间签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照该合同条款全面履行自己的义务。但2019年3月26日，经原、被告双方协商后，被告周树强、博广济医院共同向原告出具《还款承诺书》的行为，证明原、被告对已签订的两份《房屋租赁合同》中的部分内容进行了变更，《还款承诺书》中已经就2019年4月1日之前的租金及商管费进行了确认，可认定2019年4月1日前被告周树强欠付的租金为2,815,505元、三年商管费89,710元，故对原告主张2019年4月1日的租金金额的诉请，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可被告在出具《还款承诺书》后支付过200,000元，根据双方签订的两份《房屋租赁合同》的约定，2019年4月1日至2019年11月30日期间，被告周树强欠付的具体租金数额为（1,020,697.09元+612,452.10元）÷12×5+275,587.40元+165,362.07元=1,121,428.30元，即被告周树强欠付原告租金、商管费共计3,826,643.30元（1,121,428.30元+2,815,505元-200,000元+89,710元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。本案中，《房屋租赁合同》及《还款承诺书》约定的违约金均过高，根据前述法律及司法解释的规定，违约金的具体计算方式为，以666,311元为基数，自2019年4月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以466,311元为基数（因被告于2019年5月8日已支付200,000元），自2019年5月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以666,311元为基数，自2019年6月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以453,142元为基数，自2019年7月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以453,140元为基数，自2019年8月26日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。以680,478.83元为基数，自2019年7月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以440,949.47元为基数，自2019年9月1日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；故对于原告请求被告按月息2%支付租金的诉讼请求，本院不予以支持。 就被告周树强、黎明琴是否对涉案租金承担连带责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，被告周树强与被告黎明琴于2019年8月28日登记离婚。涉案借款是以被告周树强个人名义所借，被告黎明琴从未参与过，原告未提供证据证明被告周树强所借款项用于夫妻生活，因此，根据前述司法解释的规定，涉案借款不能认定为二被告夫妻关系存续期间的共同债务，原告要求被告黎明琴就涉案债务承担共同清偿责任的诉请，本院不予支持。因《还款承诺书》中被告博广济医院在承诺医院处加盖印章，故对原告要求被告博广济医院在《还款承诺书》中确认的租金2,815,505元、三年商管费89,710元的范围内承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。的综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周树强于本判决生效之日起十五日内支付原告四川鸿顺康投资有限公司2017年1月31日至2019年11月30日的租金、商管费人民币3,826,643.30元及逾期付款违约金，逾期付款违约金以666,311元为基数，自2019年4月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以466,311元为基数（因被告于2019年5月8日已支付200,000元），自2019年5月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以666,311元为基数，自2019年6月28日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以453,142元为基数，自2019年7月26日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以453,140元为基数，自2019年8月26日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。以680,478.83元为基数，自2019年7月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以440,949.47元为基数，自2019年9月1日起至本息履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告七星关博广济医院在2,905,215元范围内对上述第一款债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告四川鸿顺康投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币18,894.00元（已按简易程序减半收取），由被告周树强负担11,808.75元，由被告七星关博广济医院负担7,085.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二〇年七月九日 书记员  聂 熙