贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初2430号 原告：遵义华庭物业管理有限公司（以下简称“华庭物业公司”）。 统一社会信用代码：91520324082790156P。 住所地：正安县迎宾大道华锐城A3栋附1号商铺。 法定代表人：李琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务。 委托诉讼代理人：高东梅，系该公司员工。 被告：周军，男，1986年5月8日出生，汉族，大学本科文化，贵州省正安县人，住正安县凤仪街道桃园社区华锐城Ｅ4栋2705号（户籍地：正安县），系正安县流渡镇中学教师。 原告遵义华庭物业管理有限公司与被告周军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月3日上午11时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告遵义华庭物业管理有限公司委托诉讼代理人秦开灿、被告周军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告遵义华庭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告周军立即支付原告所欠物业费2851.74元及按合同约定支付违约金；2、由被告承担本案诉讼费25元、诉讼资料费25元。事实及理由：被告购买华锐城小区E4栋27-5号房屋，面积为109.89m2，该小区由原告进行物业管理，被告与原告签订了物业管理协议。协议载明，被告应当按照建筑面积1元/m2/月按月缴纳物业管理费用，原告一直积极履行相关义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理和物业服务，但被告自2018年3月3日起至今未缴纳，截止2020年5月3日止，共欠物业费合计2851.74元。原告多次以多种形式向被告催收，但被告均以各种理由拒绝交纳，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：《物业服务企业备案证书》、《资质证书》、《营业执照》、《前期物业管理委托合同》、正安县发展和改革局正发改价检复（2014）14号文件、《物业管理协议》、《消防维修工程施工合同》及图片、电梯《维修保养合同》、《化粪池、污水、清水管道（含污水井、清水井）油污管道、清掏合同》、小区公共水电费缴纳发票、物业服务工作图片、《关于华锐城违规上报统计申请报告》、停工整改通知书、正安县城乡规划管理局《关于责令限期拆除违法建筑通知书、整改通知、正安县综合行政执行局责令（限期）改正违法行为通知书及送达图片、巡查工作图片、催缴物业费通知书，证明原告资质合法，并已按物业合同履行了物业服务，并向原告多次催收物业服务费的事实。 被告周军辩称：对原告诉称我的房屋面积及欠物业费的时间、金额无异议。我接房入住时已交一年的物业费，后因我家卧室的窗户、客厅渗水、房屋墙身出现裂缝，我给原告反映，至今未得到回复和解决。同时，一楼通道的消防通道门已损坏，至今未修复；电梯内到处都是小广告；消防通道上车辆乱停乱放。因此，原告的物业服务不到位，以建筑面积1元/m2/月计收物业费标准过高，只能按0.6-0.9元/m2/月收取较为公平。另外，作为小区业主，我们在小区停车场停车，每晚收取二十多元的停车费过高。因此，我不同意原告诉讼请求。为证明自己的抗辩主张，被告周军向本院提供了照片15张，证明小区内消防通道上车辆占道乱停乱放，自己家窗户、客厅渗水，房屋出现裂缝，电梯可见小广告，消防通道门已损坏，原告服务不到位的事实。 综合原、被告提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，原告与贵州遵义华锐房地产开发有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：贵州遵义华锐房地产开发有限公司（以下简称“华锐房开公司”）将正安华锐城小区委托给原告实行物业管理，物业管理服务费：步梯按0.5元/月/m2、电梯按1元/月/m2，非住宅（商业）按1元/月/m2，向业主或物业使用人收取物业费。业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。被告周军系该小区E4栋27-5号电梯房业主，房屋面积为109.89m2。2017年3月3日，被告接房入住时，与原告签订《物业管理协议》，协议约定由原告提供该小区物业服务，由被告按月或按季度交纳物业服务费，逾期未交纳，从逾期之日至交清之日止，按未交部分物业管理费的3‰交纳违约金。因从2018年3月3日至今，被告周军以自己家窗户、客厅渗水、房屋出现裂缝、消防通道上车辆占道乱停乱放、电梯可见小广告、消防通道门已损坏、原告物业服务不到位为由，拒向原告交纳物业服务费，原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付2018年3月3日起至2020年5月3日止所欠的物业服务费2851.74元及违约金（违约金按中国人民银行同期贷款罚息年利率6.525%，从欠费之日起至付清之日止，以欠费金额为计算基数计付）、资料费25元，并承担本案诉讼费。对原告提供的上列证据，因客观真实，来源合法，且被告无异议，本院予以采信。对被告提供的15张照片之中，所涉及窗户、客厅渗水，墙身出现裂缝的照片，因与诉称的焦点无关，缺乏证据的关联性，本院不予采信；所提供的消防通道上车辆乱停乱放，消防通道门已损坏照片，因无相关证据予以共同佐证，缺乏证据客观性，本院不予采信；对提供电梯内存在小广告的照片，因客观真实，本院予以采信。 本院认为：原、被告签订的《物业管理协议》，是原、被告双方达成物业服务的书面合同，意思表示真实，不违反法律规定，合法有效，本院予以认可。被告作为业主，在原告已履行公共物业服务后，应负向原告交纳物业服务费义务。因至今被告未向原告缴纳物业管理费，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付2018年3月3日起至2020年5月3日止的物业服务费2851.74元的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。 对于原告主张的违约金，因违约金是作为一种惩罚性条款，在被告恶意拖欠的情况下，有权对该项费用进行主张，但本案中，被告拒交物业费的原因是基于自家房屋窗户、客厅渗水、房屋有裂缝，虽与原告提供的物业服务无直接关联，但足以证明被告并无主观故意拖欠物业费；同时，对主张的资料费，因原告未向本院提供花去资料费25元的事实证据，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担举证不能之责任。故原告的该两项请求，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 因作为物业服务企业，在物业服务过程中，小区内的公共设施设备随时间推移，不断的老化，以及人为的损坏，物业企业只能循序跟进维护维修，不可能尽善尽美，难免存在不足及服务瑕疵，只要这些不足及瑕疵未妨碍小区内业主正常生活及出行，视为物业企业履行物业服务标准。同时，物业服务标准不管在建设单位与原告签订的《前期物业管理委托合同》或原告与被告直接签订的《物业管理协议》，均对物业服务的收费标准已明确约定，故被告以小区内消防通道上车辆占道乱停乱放，消防通道门已损坏，电梯有小广告，原告未及时疏通及清理，存在物业服务不到位，以建筑面积1元/m2/月计收物业费标准过高，只能按0.6-0.9元/m2/月收取的抗辩主张，因事实及理由不充分，于法无据，本院不予采纳。同样，因原告所主张的是涉案房屋的物业服务费，与停车管理费无诉争关联，故被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。 综上所述，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告周军于本判决生效后五日内支付原告遵义华庭物业管理有限公司从2018年3月3日起至2020年5月3日止的物业服务费2851.74元； 如义务人未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告遵义华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由被告周军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年七月三日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛