浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10888号 原告：宁波东钱湖投资开发有限公司（统一社会信用代码为91330201732129248A）。住所地：宁波市东钱湖旅游度假区玉泉南路300号。 法定代表人：毛江辉，该公司副董事长。 委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。 委托代理人：蔡烽杰，浙江红邦律师事务所律师。 被告：宁波新天盛投资有限公司（统一社会信用代码为913302057960141599）。住所地：宁波市江北区东昌路239号。 法定代表人：陶惠民，该公司执行董事。 被告：宁波随风度假酒店有限公司（统一社会信用代码为91330201580532694G）。住所地：宁波东钱湖旅游度假区环南湖岸线阳光水岸景区。 法定代表人：王骏天，该公司执行董事。 上述两被告的共同委托代理人：黄靖靖，浙江合创律师事务所律师。 原告宁波东钱湖投资开发有限公司（以下简称“东钱湖开发公司”）为与被告宁波新天盛投资有限公司（以下简称“新天盛公司”）、宁波随风度假酒店有限公司（以下简称“随风公司”）租赁合同纠纷一案，于2019年7月15日向本院起诉，本院于同日受理后适用简易程序于2019年9月5日进行了审理，后因案情复杂转为普通程序进行了审理。原告东钱湖开发公司的委托代理人蔡祖红、蔡烽杰，被告新天盛公司及随风公司的委托代理人黄靖靖均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告东钱湖开发公司起诉称：2011年5月20日，原告与被告新天盛公司签订《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》，约定由被告新天盛公司租赁原告所有的沙滩服务中心及其配套景区用于餐饮、酒店、户外、水上运动领域的经营。2012年1月7日，原告与二被告签订《沙滩服务中心补充协议》，由被告随风公司承担主协议项下权利和义务，被告新天盛公司承担连带责任。2017年7月3日，原告与被告随风公司签订《沙滩服务中心补充协议二》，就配套景区的管理期限进行了补充约定。现两被告在履行上述协议过程中，在未经相关部门审批许可的情况下，擅自对沙滩服务中心的租赁物功能进行改造，更改沙滩服务中心建筑外立面，私自搭建房屋增加营业面积。原告于2011年12月至2018年4月期间多次书面致函二被告，要求二被告在进行改建、拆建、装修前必须得到规划、建设等部门的审批通过，否则二被告不得施工。但二被告至今仍未就随风社区的相关改建、拆建、装修等取得主管部门的审批许可，严重违反了主协议的相关约定。同时由于二被告的上述违约违规行为，导致阳光水岸景区沙滩服务中心一年多来一直处于拆、改的停业状态，无法正常对外经营使用。为此，原告于2019年3月29日再次向二被告书面致函，要求采取相关措施，恢复原状并营业，否则，原告将依法解除相关协议。但二被告却未在原告要求的期限采取任何整改措施且未恢复营业。2019年6月12日，原告向二被告致函，解除双方之间的协议，并要求恢复原状移交原告。原告认为，因二被告的违约行为，已经造成协议无法继续履行，故原告诉至本院，请求判决确认原告与二被告之间于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》及相关的《沙滩服务中心补充协议》、《沙滩服务中心补充协议二》于2019年6月16日解除,并判令被告立即腾退。 被告新天盛公司、随风公司答辩称：首先，原告于2019年6月16日送达被告的解除协议通知未发生合同解除之效力。主协议明确规定，双方无法定或约定条件不得解除合同。原告以被告违反主协议第五条第2款、第七条第7款的约定为由要求解除，但上述理由不属于法定解除条件，亦非主协议第九条第5款约定解除的情形。同时，被告对原告的解除通知提出了异议，明确表示不同意协议的解除。其次，被告不存在未经许可进行装修、改建的行为，每次整改被告均向原告报送方案，原告以会议纪要形式进行确认，被告亦以会议纪要的要求进行改建，不存在更改沙滩服务中心建筑外立面，私自搭建、增加营业面积等情形。而向规划等主管部门报批的事宜，原告作为业主方系主要负责人，被告作为承租人已经积极配合原告进行审批，不存在怠于履行合同义务的情况。到目前为止，有部分未报批的责任在于原告，而非被告。其三，被告一直在经营，未停业，既便有部分经营项目在整改，其他经营项目也仍在开放，不存在停业30天的情形。此外，被告已在该项目上投入1200多万元，若协议解除，将会造成极大损失。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 为证明自己的诉讼主张，原告向本院提供如下证据： 1、《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》、《沙滩服务中心补充协议》、《沙滩服务中心补充协议二》各一份，证明原、被告双方对租赁权利义务的约定； 2、《停工通知》、《函》、《关于要求随风社区停止未批先建提升项目的函》、《关于要求随风社区停止施工的函》、《宁波东钱湖随风户外天空度假社区提升方案审查会纪要》各一份，证明原告曾于2011年12月5日至2018年4月28日期间，多次向二被告书面致函，要求二被告应当先行办理相关行政审批手续，未经批准审核，不得施工；同时，东钱湖管委会也召开审查会，再次明确二被告规划改造方案应在现有土地权属范围内进行设计，建筑面积以原有许可证为准，确需改扩建的也应当依法办理相关手续； 3、《关于要求对东钱湖环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心及其配套景区恢复原状并恢复经营的函》、《关于解除环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议及其补充协议的通知》及快递面单各二份，证明原告于2019年3月29日向二被告再次致函，要求二被告对东钱湖环南湖岸阳光水岸景区沙滩服务中心及其配套景区恢复原状并恢复经营，否则原告将依法解除原、被告之间的相关协议；2019年6月12日，原告向二被告致函，要求解除原、被告之间的租赁协议，被告于2019年6月16日签收。 4、公证书一份，证明二被告在协议履行过程中，未经相关部门审核通过，擅自新建、改建、改造景区服务中心，对服务中心、周边绿化、植被等进行了破坏而未予修复，导致服务中心无法正常对外开放的事实； 5、房产证一份，证明原告对出租房产拥有所有权的事实。 两被告对原告证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；同时，被告认为原告证据1可以证明沙滩经营权是合围管理；任何一方无法定或约定理由不得单方解除租赁协议；项目履行过程中，需逐步投资一千多万元。两被告对原告证据2中的《停工通知》《函》三性均有异议,表示未曾收到；对《关于要求随风社区停止未批先建提升项目的函》、《关于要求随风社区停止施工的函》表示已收到，被告认为不符合客观事实，同时予以了书面回复；对于《会议纪要》真实性、合法性无异议。两被告对原告证据3的真实性无异议，但对关联性有异议，被告当时立即对该解除通知回复了书面异议函件。被告对于原告证据4真实性无异议，认为不能证明被告有新建的行为；被告对原告证据5无异议。原告的上述证据，除《停工通知》、《函》被告表示未收到，原告亦无证据证明已送达被告，本院对此不予采信外，对原告其他证据的真实性均予以确认。 为证明自己的诉讼主张，二被告向本院提供如下证据： 1、《随风帆船主题酒店提升改造方案汇报会纪要》、《关于要求尽快回复装修改建申请的函》及面单、电子邮件及附件《关于随风度假区社区酒店整改的情况说明》，《宁波东钱湖随风户外天空度假社区提升方案审查会纪要》各一份，证明被告的改建方案均申报原告同意，且通过会议讨论；之后，针对原告的两份函作出过回复； 2、《回复函》及邮寄面单各一份，证明被告于2019年6月21日向原告提出关于解约函的书面异议； 3、随风社区工程建设实际总支出列表一份，证明被告因履行租赁协议已实际投资逾1200万元的事实； 原告对被告证据1中的两份《会议纪要》的真实性均予以认可，但原告认为会议纪要仅仅是原则上同意被告在不影响主体结构的前提下对随风度假酒店进行改建；对《关于要求尽快回复装修改建申请的函》表示未曾收到；对邮件往来及《情况说明》真实性无异议，认为该电子邮件是于2018年5月8日发送，被告申请改造的一层面积达到了1480平方米，远超原有的建筑面积807.98平方米，严重违背了（2017）89号会议纪要精神，故对该改造方案原告无需作出回复。原告对被告证据2真实性无异议，但认为被告不能解除协议的理由不能成立；对被告证据3认为，此系被告单方制作，不予认可。本院认为，原告对被告提供的《随风帆船主题酒店提升改造方案汇报会纪要》、电子邮件及附件《关于随风度假区社区酒店整改的情况说明》、《宁波东钱湖随风户外天空度假社区提升方案审查会纪要》、《回复函》及邮寄面单的真实性无异议，本院予以确认；原告对《关于要求尽快回复装修改建申请的函》认为未收悉，本院认为被告未提供具体签收信息，故对该份证据，本院不作采信；被告证据3系被告单方制作，对此本院亦不作确认。综上，本院确认如下案情事实： 2011年5月20日，原告（甲方）与被告新天盛公司（乙方）签订《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》，约定原告将坐落于东钱湖环南湖岸线阳光水岸景区，沙滩服务中心建筑面积约807.98平方米，配套景区面积约23720平方米，其中沙滩约17773平方米出租给被告经营。租赁期限为2011年7月1日至2026年6月30日止。合同第五条第2款约定，乙方如需对本案进行装修和改动，应事先将本案的装修方案提交甲方审查，甲方及相关部门审核同意后，乙方方可施工。甲方协助乙方办理报建施工手续。施工过程中，甲方有权制止乙方不当的装修行为，乙方应立即予以纠正。第4款约定，装修完毕后，乙方须报请政府相关部门验收合格后方可投入使用。第七条约定，乙方在协议履行期间，不得在本案内擅自搭建、改建、新建房屋。若确实有需要增加营业面积的，需经甲方同意并报相关部门审核。第九条约定，发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：其中第5款，未经甲方同意，在协议履行期间以任何理由停业30天以上的（含30天）；第6款，乙方在协议履行期间，在本案内擅自新建房屋建筑的。2012年1月7日，原告（甲方）与被告新天盛公司（乙方）、宁波简单旅游发展有限公司（丙方）（后更名为被告随风公司）签订《沙滩服务中心补充协议》一份，约定由丙方承担主协议及补充协议约定的属于乙方的权利和义务，同时乙方承诺对丙方在履行主协议及补充协议过程中产生的责任和义务及因此而产生的所有相关民事法律责任承担连带责任。主协议约定的租期起始日顺延至2012年1月1日，租期截止日不变，仍为2026年6月30日，租期调整为壹拾肆年半。2017年7月3日，原告与被告随风公司签订《沙滩服务中心补充协议二》，约定配套景区管理期限为2012年1月7日至合同终止日止。 2015年3月19日，在宁波东钱湖旅游度假区管理委员会的主持下，形成《随风帆船主题酒店提升改造方案汇报会纪要》（[2015]17号）：会议认为该方案主题鲜明、特色明显。原则同意随风度假酒店在不影响主体结构的前提下，对相关建筑景观进行改造，增加帆船码头、户外休闲等设施，并以举办国际性帆船赛事活动为目标，争取永久性落户国家级帆船赛事基地品牌。 2017年4月28日，原告向被告发函称：随风社区提升项目总体设计的修改方案需抓紧修改上报我司与相关部门；未得到相关部门确定认可之前，不得动工及动提升工程，如已起动，需立即停止。由于未批先建，引起的相关行政及法律责任由贵司承担。 2017年8月30日，在宁波东钱湖旅游度假区管理委员会的主持下，形成《宁波东钱湖随风户外天空度假社区提升方案审查会纪要》（[2017]89号），明确如下内容：一、该项目在总体定位上要符合南岸线风景名胜区整体定位的要求。要坚持帆船亲子沙滩户外度假社区的定位，并在原有基础上分阶段进行整体提升与改造；二、规划改造方案应在现有土权属范围内进行设计，建筑面积应以原有许可证为准；确需改扩建的由管委会统筹南岸线总建筑布局后确定建筑量，并依法办理相关手续，根据批准后的规划设计方案实施等。 2018年4月24日，原告向被告送达《关于要求随风社区停止施工的函》，要求被告停止实施随风社区提升项目，具体如下：一、要求随风社区提升项目设计方案抓紧上报规划部门，并与建设等相关部门积极对接。在方案未得到规划、建设等部门审批完成前，不得启动实施；二、现场必须停止施工，现场围档按照建筑施工标准予以整改，施工设备清场并整改方案上报区建设局；三、要求项目现场完善措施，确保无事故发生。 2018年5月8日，被告通过电子邮件将装修整改方案及《关于随风度假酒店整改的情况说明》报送至原告处，称酒店第一次装修改造时加建了餐厅包厢5个，面积为300平方米，配套库房1个，面积为230平方米，前厅大堂1个，面积为180平方米，户外露台6平方米。加建面积共计716平方米，酒店合计建筑面积为1516平方米。2015年后第二次装修改造露天玻璃遮阳篷272平方米、圆形张拉膜63平方米。为再次提升酒店整体形象，【2017】89号会议纪要对酒店的扩量提出了要求，不允许超出原有主体建筑结构的红线范围。此次装修的一层建筑面积为1480平方米。目前正在进行前期装修施工的基础准备工作。 2019年3月29日，原告向被告发函称：在双方履行上述协议的过程中，贵司在未经政府相关政府部门审批许可的情况下，擅自对沙滩服务中心的租赁物功能进行改造，更改沙滩服务中心建筑外立面，搭建房屋增加营业面积，私自违建、搭建的面积达1000余平方米。对此，我司分别于2011年12月、2016年8月向贵司书面致函，贵司应当先行办理相关行政审批手续，但贵司至今仍未办理相关审批手续。2017年4月28日，因贵司对随风社区再次进行违规改建、拆建，我司就拆除随风社区新建、搭建建筑物、构筑物及上报随风社区相关设计修改方案等事宜，向贵司书面致函，要求贵司上报我司与相关部门有关随风社区总体设计的修改方案，且在总体设计未得到相关部门确定前，不得动工。但贵司却迟迟未上报相关方案并取得相关部门的确定认可，贵司的行为已经违反相关规范要求，影响了景区的正常营业。为此，我司于2018年4月28日再次向贵司书面致函，要求贵司将随风社区相关设计方案上报规划部门，并与建设等部门对接，在方案未得到规划、建设等部门审批前，不得启动实施，并要求贵司现场必须停止施工，就现场围挡按照建筑施工标准予以整改，施工设备清场并将整改方案上报宁波东钱湖旅游度假区建设管理局。现截至本函发出之日，贵司仍未就随风社区的相关改建、拆建、装修等取得相关部门的审批许可，贵司在未经规划许可以及未经相关主管部门审批的情况下，私自改建、拆建的行为已严重违背了阳光水岸景区相关规划设计要求，破坏了阳光水岸景区的植被等。同时，贵司的行为也导致沙滩服务中心无法正常使用，阳光水岸景区无法正常对外营业，违反了“不得停业30天以上”的相关约定，故要求贵司于10日内采取相关整改措施，恢复营业，具体包括但不限于：1、拆除所有未经相关部门审批通过的建筑物、搭建物；2、拆除不符合要求的生态屋、船屋；3、恢复违规改建、扩建而破坏的绿地、植被等；4、将沙滩服务中心等租赁物恢复我司出租时的状态，保证正常使用；5、于15日内恢复阳光水岸景区沙滩服务中心及其配套景区的正常对外营业状态。 2019年6月12日，原告向被告发出《关于解除环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议及其补充协议的通知》，认为被告存在未经相关部门审批许可的情况下，擅自对沙滩服务中心的租赁物功能进行改造，更改沙滩服务中心建筑外立面，私自搭建房屋增加营业面积，已违反主协议第五条第2款以及主协议第七条第7款的相关约定，同时由于贵司的上述违约违规行为，导致阳光水岸景区沙滩服务中心一年多来一直处于拆、改的停业状态，无法正常对外经营使用。故要求解除双方于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》以及补充协议，并尽快应恢复原状，并办理相关移交手续；支付违约金50万元。该解除函于2019年6月16日妥投。被告于2019年6月21日回复函一份，表示被告不存在“私自搭建”等情形，且一直坚持营业，故不同意解除协议及补充协议。 2019年3月31日，宁波市鄞源公证处出具公证书，内容为公证机构于2019年3月28日，对随风度假酒店内部及周边现况、对阳光沙滩及景区内现状进行了摄像保全。 本院认为：原、被告双方签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》及两份补充协议系双方真实意思的表示，应属合法有效，本院予以确认。协议中明确约定：被告如需对本案进行装修和改动，应事先将本案的装修方案提交原告审查，原告及相关部门审核同意后，被告方可施工；被告在协议履行期间，不得在本案中擅自搭建、改建、新建房屋。若确实有需要增加营业面积的，需经原告同意并报相关部门审核。之后，在宁波东钱湖旅游度假区管理委员会主持下召开的各部门审查会上亦明确规划改造方案应在现有土地权属范围内进设计，建筑面积应以原有许可证为准；确需改扩建的由管委会统筹南岸线总建筑布局后确定建筑量，并依法办理相关手续，根据批准后的规划设计方案实施。但在协议履行过程中，被告分别在三次装修及改建过程中，存在大量超土地许可证范围内的扩、改、新建部分，原告亦多次予以制止，要求整改、恢复原状，但未得到纠正。而且因为大量的扩建等行为，导致2017年以后沙滩服务中心主体部分长期无法正常对外经营，故本院认为，被告的行为已违反双方协议的约定，符合约定解除之条件，故原告于2019年6月16日向被告送达的解除协议的通知应属有效。因租赁协议的解除，被告应及时腾退租赁场地，故对于原告的全部诉请，本院均予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条之规定，判决如下： 一、原告宁波东钱湖投资开发有限公司与被告宁波新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心中心租赁协议》及分别于2012年1月7日、2017年7月3日签订的《沙滩服务中心补充协议》、《沙滩服务中心补充协议二》均于2019年6月16日解除； 二、被告宁波新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告宁波东钱湖投资开发有限公司腾退沙滩服务中心及配套景区； 案件受理费8800元，由被告新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 缪苗 二〇二〇年七月十四日 代书记员 陈玲