湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4936号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南金茂公司管理有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段198号。法定代表人：高建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邢伟国，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文楷，湖南悦泓锐师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省企业经营人才培训中心，住所地长沙市芙蓉南路一段499彩虹都家园601房。法定代表人：王曙。委托诉讼代理人：梁翊芳，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文华，湖南云天律师事务所律师。原审第三人：湖南省工业和信息化厅，住所地长沙市天心区新韶东路467号。法定代表人：曹慧泉，厅长。委托诉讼代理人：周碧蓉，女，1978年1月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曹井超，湖南云天律师事务所律师。原审第三人：湖南中惠旅信息咨询有限公司，住所地长沙市雨花区跳马镇石燕湖村。法定代表人：肖沛宇，董事长。委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩，该公司法务。原审第三人：湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司，住所地长沙市雨花区跳马镇石燕湖村石燕湖公园内1101003栋。法定代表人：盛建华，董事长。委托诉讼代理人：熊治国，湖南平康律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩，该公司法务。上诉人湖南金茂公司管理有限公司（以下简称金茂公司）与上诉人湖南省企业经营人才培训中心（以下简称培训中心）、原审第三人湖南省工业和信息化厅、湖南中惠旅信息咨询公司、湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司租赁合同纠纷一案，金茂公司、培训中心均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人金茂公司上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初5395号民事判决，并发回一审法院重新审理。事实与理由：一、一审法院混淆本案的基本事实和法律关系。上诉人与培训中心之间的《租赁经营合同》属于财产租赁经营的性质。《租赁经营合同》签订在前，租赁资产的经营主体—石燕湖金茂大酒店设立在后，且为上诉人的分支机构。上诉人与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司之间的《合作经营合同》属合作经营的性质。双方合作经营的载体是石燕湖金茂大酒店。第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司不是《租赁经营合同》和《合作经营合同》的相对人，是涉案财产的控制、占有人和共同侵权人。一审法院未能厘清以上基本事实，混淆了本案涉及的不同法律关系，也混淆了培训中心和第三人分别对上诉人的相应违约、侵权行为。二、培训中心没有引起严重违约行为而承担相应违约责任。培训中心在双方合同期内从未对上诉人以现金形式缴纳的租金开具发票，未依约将三期综合楼交付上诉人使用，未清结其建设第三期工程耗费的水电费用，在《租赁合同》到期日直接将酒店资产（包括上诉人的资产）指定给合同外的第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司全面托管，这既是一种严重的违约行为，也是一种严重的侵权行为。培训中心的行为导致上诉人投入的资产严重损失，而一审判决却并未让其承担相应责任，反而支持其要求上诉人腾退租赁财产的反诉请求。三、一审法院自行追加第三人，造成不同合同主体下的诉讼程序混乱。一审法院将具有严重违反《合作经营合同》约定的湖南中惠旅信息咨询有限公司和与本案相关合同无关的、涉嫌严重侵权行为的湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司追加为本案第三人，既没有分清不同合同关系下的不同违约事实，也忽视了本案涉及的侵权事实，混淆了不同法律关系下的法律责任，搞混了不同当事人的诉讼请求，且在判决中设定非诉对象的义务。四、一审法院驳回上诉人的鉴定申请不符合民事诉讼法和相关司法解释的规定。上诉人基于本案的现实情况，从有利于解决纠纷的思路考虑，请求人民法院对涉案财产价值予以鉴定，并请求依法判决培训中心予以合理补偿。但一审法院简单地要求上诉人、培训中心与第三人自行清理，错误的驳回了上诉人的相关鉴定申请，使上诉人的正当诉求不能解决。五、判决结果不具备可执行性。一审判决书在查明第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司已于2019年5月1日全面控制、占有涉案财产的情况下，不顾培训中心与第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司的侵权事实，要求上诉人应于一审判决生效之日起20内完成承租资产腾退的判决，既是对判决书认定事实的自行否决，其判决也不具备可执行性。综上，请求二审撤销一审判决，发回重审。上诉人培训中心答辩称：双方合同系到期终止，培训中心已经发送了相关通知，结合一审判决，应当驳回上诉人金茂公司的全部诉请请求，原审追加第三人符合法律规定。上诉人培训中心上诉称：1.请求撤销（2019）湘0111民初5359号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；2.改判由金茂公司立即完成承租资产的腾退；3.改判驳回金茂公司的全部诉讼请求；4.改判金茂公司向培训中心支付占用费共计202739.65元（从2019年5月1日起，暂计算至2019年6月6日，最终应按照200万元/年的标准计算至实际腾退之日止）；5.改判金茂公司向培训中心支付因擅自转租造成的损失100万元；6.本案一审、二审的所有诉讼费用由金茂公司承担。事实与理由要点：一、租赁合同关系中，腾退租赁物系承租人（上诉人）的单方义务，原审判决上诉人应予协助配合没有事实和法律依据，被上诉人未按时腾退租赁物，应当向上诉人支付占有使用费；二、被上诉人缴纳的押金没有达到返还的条件，上诉人无须退还押金；三、原审法院判决上诉人支付被上诉人三期综合楼建设水电费34305元没有事实和法律依据，且上诉人关于水电费诉讼请求的诉讼时效期间已届满；四、被上诉人擅自转租的行为严重侵害了上诉人的合法权益，应当向上诉人支付因擅自转租而给上诉人造成的损失100万元。上诉人金茂公司答辩要点：一、培训中心的违约行为侵害了答辩人的优先承租权，且导致答辩人不能正常与第三人清退、撤走物品；二、双方合同提到的三期综合楼建设工作由培训中心自行开展，共用答辩人水电所产生的费用一直未结算；三、金茂公司石燕湖金茂大酒店与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司是合作关系，而非转租关系。湖南省工业和信息化厅答辩称：对于上诉人人才中心培训的上诉没有意见，对于上诉人金茂公司的上诉不能成立，一审判决符合法律规定，应该驳回上诉人金茂公司的上诉请求。湖南中惠旅信息咨询有限公司、湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司答辩称：对于上诉人培训中心的上诉没有意见，对于上诉人金茂公司的答辩为：1.合同内容实际是转租行为，实际上是规避租赁合同，经过双方认可，第三人参与诉讼，是没有问题的；2.根据培训中心的要求，将物业交付给石燕湖管理，签署了委托管理合同，符合法律规定；3.金茂公司在接管酒店时，实际上里面大部分资产是华天购置，诉讼期间，金茂公司提出清算，各方是同意的。金茂公司近要求场地，索取相应补偿，没有法律依据，所以我方拒绝。金茂公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令培训中心向金茂公司返还押金50万元并支付资金占用利息，利息以50万元为基数按年利率24%的标准从2019年5月10日计算至实际给付之日止（暂计算至2019年5月24日为4667元）；2.判令培训中心向金茂公司返还酒店内金茂公司自有资产或者折价支付资产补偿费250万元（以评估机构评估金额为准）；3.判令培训中心赔偿金茂公司因自然灾害造成的损失20万元、山体滑坡造成的损失20万元、停电造成的损失10万元；4.判令培训中心支付金茂公司三期综合楼建设期间的水电费30万元；5.确认金茂公司对湖南省企业经营人才培训基地（即石燕湖金茂大酒店）租赁享有优先承租权；6.判决培训中心赔偿金茂公司大宗设备及装修损失350万元（以鉴定为准）7.判决培训中心向金茂公司赔偿因侵犯优先承租权造成的损失100万元（以鉴定为准）。上诉人培训中心向一审提出反诉请求，请求判令：1.判令湖南金茂公司管理有限公司立即腾退承租的石燕湖培训中心（即石燕湖金茂大酒店）全部建筑物、土地及附属设施等全部资产；2.判令湖南金茂公司管理有限公司支付涉案租赁物的占用费共计202739.65元（从租赁经营合同到期，即2019年5月1日起，暂计算至2019年6月6日，最终应按照200万/年标准计算至培训中心实际返还租赁物之日止）；3.判令反诉湖南金茂公司管理有限公司支付因擅自转租涉案租赁物造成的损失100万元。一审法院认定的事实：培训中心于原长沙县跳马乡石门村（现长沙市雨花区跳马镇石燕湖村）建成有楼宇、别墅、球场、停车场等作为培训基地，2007年1月12日，由陈锋经手以湖南省经济委员会（第三人湖南省工业和信息化厅时名，系培训中心主管单位）名义与金茂公司就此租赁经营事宜形成草签合同，约定正式合同签订后自动失效。2007年3月30日，金茂公司（乙方）与培训中心（甲方）签署《湖南省企业经营人才培训基地租赁经营合同》，其中约定：甲方将石燕湖培训基地租赁给乙方经营，经营名称定为石燕湖金茂大酒店；双方一致认为本合同为租赁合同，甲方拥有酒店所有权但只收取租赁费，乙方全面负责酒店经营管理并享有利润；租赁经营管理范围为现酒店一楼大堂、客房、餐饮、会议室、多功能娱乐室、卡拉OK、酒吧、十栋别墅、一栋服务支持楼、网球场、停车场和水塘、水、电、通讯装置、美容美发、商店、餐饮和客房低值易耗品、家具、厨具、制冷制热系统、厨房及设备用品、楼顶、园林、绿化、员工宿舍、员工食堂、机房、仓库、店标、店牌广告位、机动车辆及其他设备设施；商定租期12年，2017年4月30日前为免租试营业期，实际租赁年限为2007年5月1日至2019年4月30日止合同自动解除，期满后如甲方继续对外租赁在同等条件下优先乙方继续经营，但必须另签订合同；乙方于合同生效后预交50万元押金，待合同期满，双方结清所有债权债务后，10天内甲方无息退还；租赁费逐步递增、分段计付，其中部分以消费抵扣；双方共同对固定资产清点核查，清单经双方盖章确认；甲方现有固定资产使用年限到期，由乙方向甲方报告并经甲方同意按报废处理，合同期限或终止时，乙方应将清单所示固定资产如数交还甲方，但经甲方认可系因不可抗力遭受损失或经甲方同意出售处置的除外；乙方经营管理期间添置的大宗设备及可移动的设施、装修等物品在使用了一至二个更新周期后，合同期满后在不损坏原有装修前提下可以带走；租期内甲方指派一名业主代表监护酒店资产，参与酒店管理，工资福利由乙方负责；合同期内双方均不得将酒店经营权整体或部分转让给第三方，否则须向对方负责任何经济损失；酒店如因自然灾害或不可抗力而遭受损失或破坏，由此产生的停业损失甲方应酌情减免乙方在停业期间的租赁费。该合同上，第三人湖南省工业和信息化厅作为主管单位签字盖章授权。上述合同签订后，金茂公司于2007年4月11日向培训中心支付押金50万元，设立“石燕湖金茂大酒店”分支机构并以该名对外开展经营活动，双方实未形成有资产交接清单。2009年6月2日，培训中心致函要求修订部分合同条款，双方于同年7月28日达成《租赁经营合同补充协议》及相应附件，对租金支付时间与方式进行了变更。2016年1月27日，金茂公司属下石燕湖金茂大酒店（甲方）与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司(乙方，时名湖南中惠旅体验式培训产业有限公司)签订《合作经营协议书》，其中约定：甲方作为酒店法定经营主体，与乙方共同经营管理酒店，共同履行甲方与本案培训中心签订的租赁合同相关条款；乙方主要负责酒店经营管理并全部履行甲方与本案培训中心签订的租赁合同全部条款，拥有独立财务权，除向甲方缴纳合作费用及合同租金外，经营利润归其所有，甲方不承担任何亏损责任和债务；双方一致认定本协议为合作协议而非租赁或转让协议，酒店标识与品牌不变；合作经营范围为甲方与本案培训中心租赁合同相同（不含三期工程），物品盘点造册作为附件，协议生效且收到乙方押金、首期合作费用及合同租金后，甲方向乙方正式移交实物；合作期限为三年，自2016年2月1日起至2019年1月31日止；押金为50万元，合同期满双方移交酒店资产并结清本协议相关债权债务后，10日内无息退还；乙方应据原租赁合同支付甲方合同租金并负担签单消费金额，另需各年支付合作费用160万元；合同期满后，乙方按资产清单向甲方移交，其添置的大宗设备及可移动设施等物品按来修去丢原则办理；合作期内甲方指派一名资产管理代表，负责监护酒店资产、履行合同权利义务，工资福利由乙方负责。协议签订后，双方随即办理押金支付、资产盘点、钥匙交接等手续，第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司实际经营酒店，但称第11栋别墅实未交付。金茂公司称已将此电话与当面告知培训中心，培训中心表示租赁经营合同临近到期才知此事，诉讼期间才知金茂公司与第三人具体协议内容。上述《合作经营协议书》到期前，该合同双方于2019年1月24日签订相应《补充协议》，其中约定：合作期限延长三个月，即至2019年4月30日止，到期后自动终止，乙方不得继续占用和经营，按时将场地、资产、物品清点交接；延长期间合作费用为100万元；合作期限届满前，乙方应安排退场，将资产及相关资产、设施设备、水电账目等按原《合作经营协议书》签订时确认的数据交还甲方，如有损坏须照价赔偿，经甲方认可易损易耗品及超过保质或保修期除外；甲方应于2019年4月20日前以书面形式致函乙方办理退场交接，乙方需配合，如乙方未如约及时退场，需每天另支付违约金1万元（因甲方不配合办理交接或其他非乙方原因造成乙方不能退场的除外），并承担本案培训中心追究向甲方追究的一切责任；协议到期后，如甲方与酒店所有权方或其主管部门另行达成协议且继续对外合作经营，优先考虑乙方但须另行签订协议。第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司据此向金茂公司支付了延期合作费用，并继续经营管理酒店。2019年4月17日，金茂公司属下石燕湖金茂大酒店致函第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司，通知月底前完成资产清点、交接与退场工作。2019年4月29日，培训中心制发对金茂公司的《合同终止通知函》，通知合同到期后收回石燕湖培训基地所有管理权，金茂公司称其未收到书面文件，实系通过电话方式获悉。2019年4月30日，培训中心与第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司签订《资产安全委托管理协议》，委托该公司自2019年5月1日起至书面通知时止对涉案物业进行临时管理，期间有权自用，但不得对外经营与从事盈利活动；同日，培训中心向第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司等单位制发《关于委托湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司对石燕湖培训基地进行安全管理的证明函》。随后，涉案酒店、附属物业及相关设备设施由第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司实际托管，金茂公司与培训中心以及第三人之间均未办理现场清点与资产交接手续，随即于2019年5月23日向原审法院起诉。本案审理过程中，经原审法院多次主持调解，各方当事人不能达成协议。另查明：1.本案中，金茂公司与培训中心确认《租赁经营合同》及其补充协议附件约定租金已经结清，但押金50万元尚未退还，金茂公司与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司确认《合作经营协议书》及其补充协议约定费用已结清，押金50万元亦未退还。2.金茂公司主张2008年冰灾损失20万元，为此提交了2009年5月3日向培训中心的《报告》，其上称因灾造成空调、管道等爆裂损坏而发生维修费用162万元，培训中心签注回复称该情况已向第三人湖南省工业和信息化厅并要求金茂公司具体报告损失。金茂公司还称其为酒店经营投入巨额资金，为此提交2007年9月28日《报告》（注：列示有消防设备）、2008年11月18日《设备改造报告》（注：列示有配电间）、2009年10月28日《翻新装修请示报告》、2010年7月5月《全面装修翻新报告》等为证，其上培训中心分别签注但未载有补偿承诺。3.虽草签合同中约定三期综合楼于当年4月30日前建成交付，但原培训中心租赁关系发生时，该楼尚未建成，亦不在实际租赁范围内。金茂公司称该楼栋于2016年左右建成，建设所用水电均系其实际负担，预估达30万元并有部分确认，为此提交确认单、用电读数表、关于三期水电的报告、照片等为证，其上记载：2015年11月3日原培训中心对2015年1月1日至9月31日期间水电进行抄表读数，确认用水161吨、用电34144度，金茂公司于2016年1月13日制发对培训中心的报告，记载按协商单价1元标准计算为34305元并请求支付。4.培训中心称合同到期前只协商终止事宜，金茂公司称一直商谈续租，为此提交其于2019年1月28、3月31日、4月3日制发对培训中心并请求递转第三人湖南省工业和信息化厅的报告为证，其中要求续租或给予合理清算经营期，但相关方均否认收到。金茂公司称其曾到现场要求清点但被拒，培训中心与第三人对此均予否认，称金茂公司一直未有主动前来而是径行起诉，现亦愿意随时配合。本案审理过程中，原审法院多次督促各方当事人办理现场清点并给予充分时间，但至今未能完成，就其原因各执一词。5.金茂公司于本案提出多项鉴定申请，包括：对涉案房屋内可移动物品价值（指向于折价补偿诉请）、固化装饰装修的剩余价值（指向于优先承租权损失诉请）、大宗设备价值（具体系指配电房改造部分与消防设施）、三期综合楼建设应水电费用（请求按该楼工程量并结合行业通常标准估算），对此，培训中心与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司均予反对，表示属于金茂公司添置物品可依约搬走。据双方合同约定与相关法律规定，并结合本案具体案情，原审法院随后驳回了上述鉴定申请。6、金茂公司称从受托管理方实际参与合作协议履行可见，两第三人存在关联与混同，培训中心系利用托管恶意规避优先承租权，为此提交购鱼协议、车库改造请示、绿化补种函等为证，培训中心称此系金茂公司与第三人的内部操作管理，其均不知情，并称涉案标的为国有资产，后续经营方案尚待决议。金茂公司还称涉案酒店嗣后仍有对外经营，为此提交网页截图、视频、发票等为证，第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司称线上营销渠道已全部关闭，该次住宿系应游客要求提供临时保障而非对外正常营业，培训中心称非其授意亦不知情，就金茂公司反映情况已向第三人发出《关于要求停止侵权行为的函》，如查证属实将依托管协议追究责任。一审法院认为，金茂公司、培训中心签订的《租赁经营合同》及其《补充协议附件》系真实意思表示，亦无违法阻却情形，合法有效，双方均应严格依约履行。合同履行过程中，金茂公司因冰灾而致损失，培训中心虽有灾情确认但无具体损失分担认诺，合同对此情形明确约定以减免租金方式酌情补偿，事发至今约有十年，租金双方久已清结，金茂公司现再提诉求，不予支持；金茂公司还主张滑坡与停电损失，相关事实及其损失情况未有证据证明，亦不予支持。嗣后，金茂公司与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司达成协议，名为合作经营，实为转租关系，该行为虽为《租赁经营合同》限制，但相应事实状态延续多年且未有刻意隐藏，培训中心依约派设专人监管亦存消费结算往来，其理应知晓，现反诉要求金茂公司赔偿转租实际损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。金茂公司、培训中心之间的《租赁经营合同》于2019年4月30日因期满而终止，双方应当办理结算清理事宜，尤其是原始资产清单缺失以及第三人利益介入情形下，现场清点确认系基础与前提，此属当然亦非难事，各方均表认同，但经反复督促至今仍未完成，期间各有推诿懈怠责任。合同终止后，金茂公司作为合同相对人依约依法负有腾退义务，培训中心应予协助配合，腾退范围依合同第五条、第十四条、第十五条等约定执行，具体对象通过现场清点自行确定并建议分步操作，先予识别排除培训中心资产后实施搬离，鉴于客观上存在第三人权利义务，第三人理应参与清点确认但不得阻挠干扰，腾退资产其与金茂公司再行内部商处，期间各方如有争议暂且保留并可另诉解决。金茂公司主张对可移动物品予以折价补偿，但合同无此方案约定，本案亦未获培训中心同意，不予支持；金茂公司主张装修损失赔偿，不符合双方约定与行业惯例，亦不予支持。金茂公司还主张大宗设备损失，但不能证明具体对象、实物状况及其权利依据，如现场确有，合同第十五条对此亦有安排；金茂公司后称其意指配电间与消防设施改造部分，虽然相关事宜时已报经培训中心准许，但培训中心签注均为资金自筹而无费用承诺，况其负担合同第十条第8款项有所安排。此后，培训中心将涉案物业委托第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司全盘管理并予通告，可谓事实接管控制，金茂公司并未实际占用受益，虽因未及时腾退而致暂时闲置，但此不可单方归责金茂公司，故培训中心反诉请求金茂公司承担后续占用费用，不予支持。涉案物业当前状态系资产托管而非对外租赁，两第三人外观上系独立法律主体，虽有关联但不能证明混同，亦无证据证明构成恶意规避，无法作出名为托管实为租赁的法律认定，嗣后即便第三人曾有对外营业但不能证明系经培训中心授权串通而为，因租赁经营合同正常终结，培训中心实际接管物业，至今未有另租事实，金茂公司请求确认享有优先承租权同时诉请优先承租权损失赔偿，缺失事实与法律依据，不予支持。金茂公司所交押金未退是实，现合同期满终止，租费已然清结，双方虽有腾退行为有待执行，但不能严格吻合退还条件约定的文义理解，培训中心本案亦未证明其对金茂公司现实享有其他合同债权未结，继续占用押金于情理不合，故对金茂公司押金退还请求，原审法院予以支持；金茂公司同时主张计付押金利息，与合同约定不符，培训中心亦非恶意占用，原审法院不予支持。金茂公司诉请三期综合楼建设水电费用，仅提供有2015年9月30日前抄表读数，培训中心既然对此应约核对确认，可以推定其就该工程水电费与金茂公司存在结算关系，本案应能而未能举证证明已予清结，应如金茂公司主张予以支付，鉴于双方合同履行与清算情况，培训中心所提诉讼时效抗辩原审法院不予采纳；至于金茂公司主张的其他水电费用，就其发生与代付事实未有提供任何依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，第九十二条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、湖南金茂公司管理有限公司应于本判决生效之日起20日内完成承租资产腾退，湖南省企业经营人才培训中心应予协助配合；二、湖南省企业经营人才培训中心应于本判决生效之日20日内退还湖南金茂公司管理有限公司押金500000元；三、湖南省企业经营人才培训中心应于本判决生效之日20日内支付湖南金茂公司管理有限公司三期综合楼建设水电费34305元；四、驳回湖南金茂公司管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南省企业经营人才培训中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67800元，反诉费26216元，合计94016元，由湖南金茂公司管理有限公司负84016元、湖南省企业经营人才培训中心负担10000元。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点：1.本案中，上诉人金茂公司是否应当完成承租资产的腾退？2.上诉人金茂公司与湖南中惠旅信息咨询公司是否构成转租关系，及其是否因此向上诉人培训中心负有赔偿责任？3.本案租赁期限届满后，上诉人金茂公司是否应当向上诉人培训中心支付占用费？关于承租资产的腾退。上诉人金茂公司与上诉人培训中心签订的《租赁经营合同》及其《补充协议附件》系双方真实意思表示，无法定无效情形，双方均应当依约行使权利、履行义务。案涉租赁合同依据双方约定，已经于2019年4月30日期满且自动解除合同，之后双方并未形成新的租赁合意。依据《中华人民共和国合同》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”租赁期间届满后，承租人即上诉人金茂公司应当负有返还租赁的义务，因本案中双方在交付租赁物时并未依照合同约定形成资产清单，上诉人双方根据现有资产情况依据合同约定对相关资产进行清点并完成租赁物腾退，上诉人培训中心在清点等方面给予相应配合亦属应尽义务。第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司系上诉人培训中委托的资产管理方，根据现有证据尚不能认定上诉人培训中心与第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司就案涉物业形成了租赁关系，从而侵害了上诉人金茂公司的优先承租权的事实，上诉人培训中心将案涉物业委托上述第三人管理，并未侵害上诉人金茂公司权益。关于上诉人金茂公司是否存在转租行为。上诉人金茂公司与第三人湖南中惠旅信息咨询有限公司签订的《合作经营协议书》及《补充协议》，依据该协议的约定，上诉人金茂公司仅收取“合作费用及合同租金”，其不承担“任何亏损责任和债务”，结合合同其他内容表明，该《合作经营协议书》及《补充协议》名义上为合作经营，实际上系上诉人金茂公司与上述第三人之间形成转租关系。但根据租赁合同的经营期限及上诉人培训中心派有专人监管等情形，可以推定上诉人培训中心系应当知道上诉人金茂公司存在转租行为而未提出异议，故上诉人培训中心请求赔偿转租损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于合同期满后的占用费。上诉人培训中心主张上诉人金茂公司未能依约腾退房屋，应当承担占用费损失。经查，本案案涉租赁物在租赁期限届满后，上诉人培训中心即将案涉租赁物委托第三人湖南中惠旅石燕湖旅游管理有限公司全盘管理，上诉人金茂公司并未实际占有使用，上诉人培训中心的上述请求缺乏事实依据，本院不予支持。本案租赁合同期限届满后，上诉人金茂公司与上诉人培训中心之间有关租金的支付的主要业务已经履行完毕，上诉人培训中心收取的50万元履约保证金应当予以退还上诉人金茂公司，原审认定适当，本院亦予以支持。综上，上诉人金茂公司、培训中心的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94016元，由上诉人湖南金茂酒店管理有限公司负担47008元，由上诉人湖南省企业经营人才培训中心负担47008元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月二十八日书记员  杨 蓓