山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终125号上诉人（原审被告）：闫康，男，1986年6月28日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。委托诉讼代理人：张利，山东思雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马荣华，女，1957年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审第三人：闫旭东，男，1958年1月17日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原审第三人：马鲁川，男，1966年8月11日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。原审第三人：赵玉民，男，1970年10月27日出生，汉族，住山东省济宁市。原审第三人：张明华，男，1969年12月17日出生，汉族，住山东省济宁市益民东区。上诉人闫康因与被上诉人马荣华及原审第三人闫旭东、马鲁川、赵玉民、张明华房屋买卖合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2018）鲁1083民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫康上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马荣华的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决中认定闫康已向马荣华交付购房款的主张证据不足，但闫康在一审中已经举证由闫旭东出具40万元的收款条，而闫旭东是马荣华的售房代理人，有权替马荣华收款。因此该证据足以证明闫康已履行交款义务。马荣华对此虽表示有异议，但是未举出相反证据来否定该收款条的证明效力。故对闫康已交购房款的事实应予认定。此外，即使有证据证明闫旭东有没有交款给马荣华，也不影响对闫康交款的事实认定。闫旭东与马荣华之间的委托合同纠纷属于内部代理关系，不应影响到房屋买卖合同的履约事实，亦不能对抗第三人。如果马荣华认为闫旭东未向其付清代收的售房款，其完全有理由向闫旭东主张权利。而一审法院以闫旭东未向马荣华交清房款为由，否认了闫康的交款行为，是以内部关系否认外部关系，显然是错误的。2.一审判决适用法律错误。(1)一审判决违反了法律不溯及既往的原则。一审判决适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款的规定，而本案中闫旭东与马荣华的代理行为发生在2005年，民法总则是2017年10月1日实施，一审判决适用该规定来约束发生在2005年的代理行为，违反了法律不溯及既往的原则；(2)一审判决违反了一事不再理原则和相关法律规定。马荣华构成重复起诉。2005年10月12日，马荣华起诉闫康等四人，请求解除购房合同，2006年9月29日申请撤诉，同日一审法院裁定准许撤诉；2007年7月19日，马荣华起诉闫康请求确认双方之间的房屋买卖合同无效并予以解除，2011年7月1日，一审法院作出(2007)乳民一初字第106号民事判决，支持了马荣华的诉请，后威海市中级人民法院改判，撤销一审判决并驳回了马荣华的诉讼请求，该判决同时确认了房屋买卖合同的效力；2013年1月29日，马荣华又以同样的理由提起诉讼，要求解除双方于2005年3月22日签署的房屋产权转让协议书。比较上述两次诉讼，当事人完全相同，诉讼标的都是2005年签署的《房屋产权转让协议书》，诉讼请求都是要求解除协议。故本案中马荣华的诉讼请求实质上否定了前诉的裁判结果，构成重复起诉。另，由于该合同早已履行，案涉房屋已确权在闫康名下，闫康占有使用该房屋达14年之久，新的经济秩序早已确立，而一审判决冲击这种经济秩序，也和之前的生效判决背道而驰。(3)一审判决违反了物权优先原则。根据双方签订的房屋产权转让协议及闫康提供的收款条，闫康的付款义务已履行完毕，且于2005年取得房屋所有权证书并占有房屋至今。闫康是案涉房屋的所有权人，该权利为物权，优先于马荣华主张的债权。3.本案不存在解除合同的法定事由。马荣华对闫康提供的收款凭证未能提供反驳证据，应当承担不利的法律后果，且其解除合同的诉讼请求超过了法律规定的解除权行使的合理期限。马荣华辩称，1.闫康提交的闫旭东出具的“证明”与本案无关，不能证明闫康已经向马荣华支付了购房款的事实；2.闫旭东是闫康的购房代理人，其行为构成双方代理；3.马荣华因闫康未支付购房款多次提起诉讼，向闫康主张权利，不超过诉讼时效，且经生效判决认定，闫旭东私自截留他人支付的购房款22万元，反映出闫旭东主张的付款事实虚假，而其他生效判决也认定闫旭东未向马荣华付清购房款，故闫康仍应承担付款义务。请求驳回上诉，维持原判。闫旭东述称，同意闫康的上诉意见。马荣华在2005年和闫旭东签订售房委托协议，闫康已经将购房款40万元支付给了闫旭东，闫旭东也向马荣华支付了购房款共150万元。马鲁川、赵玉民、张明华未予述辩。马荣华向一审法院起诉请求：1.解除闫康和马荣华于2005年3月22日签订的房屋产权转让协议书；2.闫康返还位于山东省乳山市的（乳）农房权证133字第××号房屋一套，并恢复产权登记人为马荣华；3.闫康赔偿马荣华自2005年起至房屋返还之日涉案房屋的租金收益90667元及利息（暂计算至2013年）；4.案件诉讼费由闫康承担。一审法院认定事实：2005年3月16日，马荣华向闫旭东出具委托书，载明：“兹委托闫羿成（即闫旭东）先生代为销售座落在海阳所银滩医院对面的商用楼房一处，建筑面积700平方米，售价为壹佰伍拾万元整。”同年3月22日，马荣华（甲方）与张明华、闫康、马鲁川、赵玉民（乙方）签订《房屋产权转让协议书》，约定甲方将座落在山东省乳山市海阳所镇银滩医院对面的房屋（约780平方米）产权转让给乙方，转让费为155万元；付款方式为办理产权变更申请（共四套）手续时，乙方向甲方支付40万元（协议生效之日乙方先付定金5万元，28日前将余款35万元汇入甲方账户），每办理完成一套房产过户证明乙方再向甲方支付10万元，该房屋全部腾空交付乙方时，乙方向甲方支付75万元；房屋全部腾空交付给乙方的最后期限为2005年5月10日前；甲方负责办理该房屋产权变更手续，并支付办理产权变更手续所需的一切费用。该协议底部注明了马荣华的汇款户名、开户行及账号。当日，马荣华（甲方）与闫康、张明华、赵玉民、马鲁川（乙方）签署房屋产权变更申请书。约定：一、甲方将马荣华、马荣芳、马振国名下座落在山东省乳山市海阳所镇银滩医院对面的房屋（约780平方米）产权转让给乙方；二、甲乙双方共同委托海阳所村委会协助办理房屋产权变更手续；三、甲方支付办理产权变更手续所需的一切费用；四、变更后的房屋产权证手续为四套，产权人分别为：闫康、张明华、马鲁川、赵玉民；五、本协议经甲、乙双方签字即行生效。2005年4月2日，闫旭东作为闫康（系闫旭东侄子）的全权代理人与张明华、马鲁川、赵玉民签订了《购房合作章程》，约定四人联合购买上述《房屋产权转让协议书》载明的房产，该房产为四人共同所有，张明华出资50万元，闫康出资40万元，赵玉民出资35万元，马鲁川出资30万元。四人中任何个人名下的房屋产权均归四人共同所有，房屋的经营租赁及销售由四人协商，任何人不得私自经营租赁销售该房产。协议签订后，马荣华按约将上述房产分别过户至四人名下。闫旭东于2005年3月22日交付马荣华定金5万元。3月24日张明华向马荣华汇款10万元。4月14日张明华向闫旭东汇款23万元，闫旭东于4月14日、4月21日替张明华向马荣华汇款3万元、5万元。马荣华另收到赵玉民汇款10万元。此后，张明华、赵玉民、马鲁川因闫旭东收取张明华房款22万元未给付马荣华，违背合伙章程，三人声明退出与闫康的合伙。马荣华于2005年5月11日将已收取的张明华房款18万元（张明华本人汇款10万及闫旭东两次汇款3万元和5万元）、赵玉民房款10万元退还。5月18日，马荣华分别与张明华、赵玉民、马鲁川另行签订购房合同，将上述《房屋产权转让协议书》载明的房产按照各自的房产证标注的面积，分别以36.45万元、30.4717万元和38.4608万元卖与张明华、赵玉民、马鲁川三人，并办理了房产过户手续。一审庭审中，闫康辩称其于2005年4月6日将购房款40万元交付给马荣华的售房代理人闫旭东，闫旭东为其出具了收款条，闫康已完成了买房的合同义务并且办理了房屋所有权证，不同意马荣华的诉讼请求。闫康提交了闫旭东于2005年4月6日出具的收款条一份，内容为“今收到闫康交来购房款肆拾万元整（400000.00）收款人：闫旭东2005年4月6日。”马荣华经质证认为，闫旭东既是马荣华的代理人，同时也是闫康的全权代理人，闫旭东出具的40万收据马荣华不清楚，马荣华没有收到闫康的钱。闫旭东称，2005年3月22日双方签订房屋产权转让协议当天，闫旭东替四购房人向马荣华交了5万元定金。4月2日，四购房人签订购房合作章程，约定闫康出资40万元。4月6日，闫康的父亲交给闫旭东40万元，闫旭东是马荣华的售房代理人，闫康已履行了合同的全部义务。闫旭东还替其他人垫付了购房款，期间还借了山东如意股份99900股和永泰照明107800股质押了58万元。除了第一次的5万元定金外，分两次给了马荣华75万元（第一次35万元，第二次40万元），闫康的40万元包括在75万元内，有马荣华于2005年4月9日出具的75万元收条为证。【（2018）鲁1083民初1943号马荣华诉闫旭东委托合同纠纷案】另查明，（2018）鲁1083民初1943号委托合同纠纷一案中，马荣华要求闫旭东给付2005年3、4月受委托销售房屋期间，收取张明华的房款22万元及利息。闫旭东辩称，作为马荣华的销房代理人，闫旭东共收取四购房人房款67万元，而交给马荣华97万元（其中包括2005年4月9日的75万元），反诉要求马荣华返还多付的房款30万元。一审法院审理后认定闫旭东主张的2005年4月9日给付马荣华75万元证据不足，判决驳回闫旭东要求马荣华返还房款30万元的反诉请求。闫旭东不服一审判决，向本院提起上诉，本院以（2018）鲁10民终2664号民事判决驳回闫旭东的上诉，维持一审判决。马荣华为支持其要求闫康赔偿房屋租金损失的主张，向一审法院申请鉴定。一审法院委托威海市恒信价格评估有限责任公司对案涉房屋自2005年至今的租金价格进行评估。评估意见为：乳山市闫康案涉房屋，在鉴定评估基准日期间房屋租金价格合计约为人民币70833.00-94667.00元。其中，2005年5月-2016年12月租金标准为5000-7000元/年，2017年1月-2019年6月为7000-8000元/年。经质证，闫康认为2005年至2016年时间跨度较长，租金标准没有分开计算，评估价格过高；案涉房屋在租赁过程中因毁损、漏雨等进行修缮花了4万元左右，应从给付马荣华的房屋租金损失中扣除。经释明，闫康表示本案中不对此提起反诉。马荣华另陈述，案涉房屋虽过户到闫康名下，但因闫康未交付房款，故房产证一直由马荣华保管。闫旭东承认案涉房产证一直由马荣华保管，后来闫旭东持闫康身份证将原证挂失后补办了新证。闫康另承认案涉房屋已于2005年4月12日交付。一审法院认为，本案双方争议焦点为：一、马荣华的起诉是否超过诉讼时效期间；二、马荣华的起诉是否构成重复起诉；三、闫康是否按合同约定向马荣华交付了购房款40万元；四、马荣华要求解除房屋买卖合同并赔偿房租损失应否予以支持。关于焦点一，马荣华的起诉是否超过诉讼时效期间。双方于2005年3月签订房屋产权转让协议，2005年10月13日，马荣华向一审法院提起诉讼【（2005）乳民一初字第60号】，要求解除与闫康和马鲁川、赵玉民、张明华签订的案涉购房合同，并赔偿损失。2006年9月29日马荣华申请撤回起诉。2007年7月20日，马荣华再次向提起诉讼【（2007）乳民一初字第106号】，要求确认与闫康签订的涉案房屋买卖合同无效，并予以解除，一审法院于2011年7月11日判决合同无效。闫康不服判决向本院提起上诉，本院于2012年10月29日作出（2011）威民一终字第1010号民事判决，确认案涉房屋买卖合同有效，并驳回马荣华的诉讼请求。马荣华于2012年12月25日向一审法院提起本案之诉，请求解除涉案房屋转让协议，由闫康返还涉案房屋并赔偿损失。一审法院于2015年3月17日作出（2013）乳民初字第3号民事判决，驳回马荣华的诉讼请求。马荣华不服判决，向本院提起上诉，本院于2015年6月15日作出（2015）威民一终字第475号民事裁定，撤销（2013）乳民初字第3号民事判决，发回重审。本案在重审过程中，需以（2018）鲁1083民初1943号马荣华诉闫旭东委托合同纠纷一案的结果为依据，故本案裁定中止审理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案的诉讼时效多次因马荣华的起诉而中断，闫康主张已超过诉讼时效期间，理由不当，不予支持。关于焦点二，马荣华的起诉是否构成重复起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在（2007）乳民一初字第106号案件中，马荣华主张闫康的代理人以欺诈手段与马荣华签订合同，但未按时交付房款，要求确认与闫康签订的涉案房屋买卖合同无效，并予以解除。一审法院判决合同无效，闫康不服一审判决向本院提起上诉，本院经二审确认案涉房屋买卖合同有效，并驳回马荣华的诉讼请求。一审法院认为，马荣华正是基于二审法院认定合同有效，才提起本案诉讼，要求解除合同、返还房屋并赔偿损失，与上次起诉要求确认合同无效相比，二者的诉讼请求并不相同。故闫康主张马荣华系重复起诉，理由不当，不予支持。关于焦点三，闫康是否按合同约定向马荣华交付了购房款40万元。闫康辩称已按约于2005年4月6日向马荣华的代理人闫旭东交付房款40万元，即便马荣华与闫旭东间因购房款交割不清也是内部关系，不能对抗闫康，故马荣华诉请解除合同无法律依据。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，马荣华委托闫旭东销售房屋，但闫旭东在代理销售房屋过程中，同时又作为闫康的全权代理人购买该房屋，违背了民法关于双方代理的禁止性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款之规定，代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。本案中，马荣华对此未追认，即使闫旭东收到闫康40万元房款是真实的，但在没有证据证实闫旭东确已将该房款交付马荣华的情况下，并不能对委托人马荣华产生已收闫康房款的法律效力，且已生效的威海市中级人民法院（2018）鲁10民终2664号民事判决已认定，闫旭东主张的2005年4月9日交付给马荣华75万元（其中包括闫康的房款40万元）证据不足。故闫康主张已向马荣华交付购房款40万元，证据不足，不予认定。其关于马荣华与闫旭东间因购房款交割不清是内部关系，不能对抗闫康，马荣华诉请解除合同无法律依据的主张，理由不当，不予支持。关于焦点四，马荣华要求解除房屋买卖合同并赔偿房屋租金损失应否予以支持。闫康主张房屋已办理过户至其名下，马荣华以未交房款为由主张解除合同目的是以债权对抗物权，违背了物权优先原则。闫旭东未经马荣华同意私自采取挂失的方式将房屋过户至闫康名下，现马荣华以闫康未按约定支付购房款为由要求解除合同，而闫康无证据证实其已支付购房款，属根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现马鲁川等三人因故已退出与闫康的合伙购房，并与马荣华另行签订房屋买卖合同，故马荣华要求解除合同之主张，理由正当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闫康承认案涉房屋于2005年4月12日交付，故马荣华要求自2005年5月10日起计算房屋租金损失，理由正当，予以支持。闫康主张维修房屋花费4万元，但明确表示不提起反诉，故本案中不予处理。闫康虽认为威海市恒信价格评估有限责任公司作出的2005年5月至2019年6月案涉房屋租金标准评估结论过高，但未提供反驳的证据，故对该评估结论予以采信，并酌定2005年5月至2016年12月每年租金标准为6000元，2017年1月至2019年6月每年租金标准为7500元。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除马荣华与闫康、马鲁川、赵玉民、张明华于2005年3月22日签订的房屋产权转让协议；二、闫康于判决生效后十日内返还位于乳山市的房屋（产权证号：乳农房权证033字第××号）并协助办理产权登记至马荣华名下；三、闫康于判决生效后十日内赔偿马荣华占用涉案房屋期间的租金损失（自2005年5月10日至2016年12月酌定6000元/年；自2017年1月至实际返还房屋之日止酌定7500元/年）及利息（以当年计算的租金数为本金，分别自下一年的1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，保全费1020元，均由闫康负担。本院二审期间，当事人围绕争议焦点提交新证据，本院依法组织双方当事人进行质证。闫康提交马荣华在另案中的起诉状和民事裁定书各一份，拟证实马荣华在2005年10月12日已经提起诉讼要求解除案涉合同，后其撤回起诉，故本案构成重复诉讼。闫旭东提交案外人蒋建军的书面证言两份、闫旭东名下的股票转入清单两份及济宁市城市信用社借款凭证三张，拟证实闫旭东从事股票一级半交易工作，有能力向马荣华支付款项。经质证，闫康和闫旭东对对方提交的证据均无异议，马荣华对上述证据不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，闫旭东在二审中陈述，其在另案中对于向马荣华的付款为97万元，包括3月22日的定金5万元，4月9日的75万元及5月10日的17万元，但未包括本案中陈述的4月14日和21日的3万元和5万元，原因解释为之前是其代理人的陈述，代理人不了解案情，实际付款以本案陈述为准。闫康的代理人对于40万元现金的支付地点、款项来源、在场人员等情况均表示不清楚。闫旭东对于40万元的支付情况陈述称，案外人蒋建军买了闫康父亲闫宗安的股票，得款42万元直接交付给闫旭东作为购房款。对于闫旭东向马荣华支付40万元购房款的过程，闫旭东陈述在2005年4月9日案外人刁玉禄开车载着马荣华和闫旭东到北京参加美国保健品研讨会，闫旭东携现金40万元准备支付代理费，后因居住的地方不安全，无法继续携带大额现金，故与马荣华协商将该40万元作为闫康的购房款予以支付，当时马荣华强调不允许他人知晓。本院认为，从已查明的事实看，马荣华曾于2005年3月16日出具委托书，授权闫旭东对外出售案涉房屋，但该委托书未载明授权事项范围，无法确定委托权限是否包括签订房屋买卖合同，而在同年3月16日的《房屋产权转让协议书》中马荣华本人参与了合同的订立并由本人签字按印，闫旭东在该合同中并非马荣华的代理人而是闫康的代理人，后来的房屋产权变更申请书中马荣华和闫旭东的身份同上，从上述合同看，闫旭东并未作为马荣华的委托代理人参与合同的订立。同时，《房屋产权转让协议书》载明了马荣华的收款户名、开户行及账号等信息，并未约定闫旭东可以代马荣华收取购房款。故现有证据无法证实闫旭东有权代理马荣华收取闫康支付的购房款，现闫康仅以其向闫旭东支付了购房款40万元为由抗辩，无事实及法律依据，其应当继续举证证实已向马荣华付款的主张。闫康和闫旭东主张其已经以现金方式向马荣华支付了购房款40万元，但根据生效判决的认定，闫旭东未能提供充分证据证实付款事实并据此判令闫旭东承担相应责任，而从本案中闫康和闫旭东的举证情况看，闫康无法陈述其用于支付购房款的40万元款项来源及款项支付的具体情况，闫旭东自身对其每笔付款存在多次不一致的陈述且未作出合理解释，而闫旭东主张向马荣华付款的过程亦无证据予以佐证，且闫旭东携巨额现金并支付给马荣华，而马荣华未出具借据等主张与一般交易习惯相悖，结合闫康最初未持有案涉房屋的产权证件却在此后通过挂失的方式重新取得证件的事实，一审法院认定闫康和闫旭东提供的现有证据不足以证实其已经向马荣华付款的事实并据此确认闫康构成实质性违约并无不当。因闫康违约导致合同应当与予以解除，产权登记应当予以回转，闫康以其已经办理了产权登记为由对案涉房屋主张权利，于法相悖。马荣华和闫康、闫旭东虽然存在多次诉讼，但并无生效判决对马荣华诉请的解除合同进行过处理，其他生效判决与本案的解除合同并非同一法律关系，故马荣华不构成重复诉讼。综上所述，闫康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1083元，由闫康负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年七月二十一日法官助理郎冰书记员江嘉鑫