广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3480号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道11号之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华、黎楚欣，均系该公司员工。被告：邹秋荣，女，1971年8月15日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）诉被告邹秋荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定，适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加了诉讼。被告邹秋荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院起诉称：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居17幢之一404房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2015年1月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等有关规定提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付从2015年1月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费2713.86元，及从2015年1月11日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为2713.86元），暂总计为5427.72元；2.被告承担本案诉讼费。被告邹秋荣无到庭应诉及答辩。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年7月11日起至2018年6月23日止，为涉诉小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居17幢之一404房登记在被告邹秋荣名下，该房屋为住宅，建筑面积68.4平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就洛湖居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理委托合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止；第三章第十八条乙方权利义务第7项约定：乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用（1）物业管理服务费；（2）临时停车费；第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但是，双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的时间。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。2014年1月19日，上述《物业管理委托合同》到期后，由于广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会的任期结束，案涉小区没有成立新的业主委员会，双方未续签物业管理服务合同，也未选聘新的物业管理公司，由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为案涉小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，其中第二条约定甲乙双方一致确认，乙方将广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居小区2005年7月11日至2018年6月23日期间未收取的物业管理费债权约1000000元（人民币大写：壹佰万元整）转让给甲方行使，抵消乙方负有甲方的503750元（人民币大写：伍拾万叁仟柒佰伍拾元整）债务。第四条乙方承诺和保证第5项约定乙方于本协议签订后5天内在双方协商确定的媒体中公告债权转让通知，并在甲方主张受让债权之前向欠债的广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居小区业主发出债权转让通知书，同时应将债权转让通知书送达情况告知甲方。上述协议签订后，洛城公司于2018年6月29日就上述债权转让事宜在《广州日报》发布债权转让公告，并于2019年7月17日通过EMS（邮件号码：1162493822179）向被告寄送《债权转让及催缴费通知书》，上述邮件于2019年7月20日12:46分投递并签收。另，洛城公司曾委托广东华誉律师事务所于2017年4月向被告寄送《律师函》一份，催缴涉讼房屋2015年1月至2016年12月的物业管理费及滞纳金。另查明：原告称被告应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为64.98元（0.95元/月/平方米×68.4平方米）。本院认为：根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉诉房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日到期后，因广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会任期结束，涉诉房屋所在小区没有成立新的业主委员会，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉诉房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。又因洛城公司已于2018年6月26日将涉诉房屋所在小区2005年7月11日至2018年6月23日期间未收取的物业管理费债权转让给原告并书面通知了被告，故被告邹秋荣应向原告缴清2015年1月1日起至2018年6月23日止的物业管理费2714元（64.98元/月×41个月+64.98元/月×23天/30）。现原告仅主张2713.86元，是其对自身权利的自由处分，本院予以准许。原告另主张从2015年1月11日起按每日1‰的标准计算逾期支付物业管理费的滞纳金。但本院认为，上述滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院依法不予支持。被告邹秋荣经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邹秋荣应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2015年1月1日起至2018年6月23日期间的物业管理费2713.86元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担25元，由被告邹秋荣负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王薇薇二〇二〇年七月二十日书记员  黎莹莹