贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5338号上诉人（原审原告）：邹瑞莅，男，1966年7月22日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：田仁会，贵州省贵阳市白云区艳山红法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：曾丽，女，1967年1月8日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕婉，贵州齐之越律师事务所律师。原审第三人：甘四云，女，1970年4月8日出生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。上诉人邹瑞莅因与被上诉人曾丽、原审第三人甘四云确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邹瑞莅上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋系上诉人与被上诉人婚后共同购买，双方于2007年协议离婚时并未明确其归属。被上诉人于2019年在上诉人不知情的情况下私自办理了案涉房屋的产权证书并进行出售，其行为侵害了上诉人的合法权益。因此，一审法院认定事实不清，案涉房屋应认定为夫妻共同财产；2、被上诉人与原审第三人于2019年3月25日签订的《存量房买卖合同》未征得上诉人同意，事后也未经上诉人追认，因此，被上诉人的行为属于无权处分，依据合同法第五十一条规定该合同应认定为无效合同。另外，双方签订《存量房买卖合同》的目的是为减少交税而恶意串通降低成交金额，并以此办理房屋产权变动登记。因此，双方恶意串通订立的合同应为绝对无效的合同。一审法院对此适用法律错误。被上诉人曾丽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人甘四云陈述称：我方购买案涉房屋是通过中介与被上诉人达成交易，并且被上诉人是单独持有该房的房产证，我方通过实际成交价取得，是善意取得，不应确认合同无效，请求依法驳回上诉人的上诉请求。邹瑞莅向一审法院起诉请求：1、判决被告与第三人于2019年3月25日签订的《存量房买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原、被告于2004年7月6日登记结婚，2004年7月7日被告曾丽与贵阳永茂房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买位于南湖新区的房屋一套。该房屋首付共46万元，余款向银行贷款69万元的方式支付，房屋贷款已于2018年8月2日全部还清。2007年3月26日双方协议离婚，并签订离婚协议，内容约定：“二、双方的共同财产南湖丽水铭苑Ｃ-18别墅一套以双方共同协商同意的价格出售，在总售价高于人民币180万元（大写：人民币壹佰捌拾万元整）时，如果一方想出售，另一方必须同意，并配合办理出售手续。办理手续的各项相关费用由双方共同承担。三、在房屋财产分割或出售前，自2006年5月1日起，该房屋在银行贷款的每月按揭贷款金额由双方平均分担，在男方经济条件允许的情况下男方邹瑞莅垫付，由女方曾丽出具垫付认可证明，待房产出售后双方平均分配所得净值，然后曾丽从其分配所得的财产中对邹瑞莅垫付的总金额给与偿还，每月垫付金额以银行每月实际收取金额计。在垫付期间男方如果出现经济困难，由双方友好协商解决。四、房屋的物管、水电、电话、保姆、维护维修及生活费和其它产生的与房屋相关的费用从2007年1月1日起由双方共同承担”。同日，被告给原告出具《垫付证明》一份，内容为“曾丽认可从2006年5月至2007年4月南湖丽水铭苑Ｃ-18的按揭款，曾丽应付的那份按揭款由邹瑞莅垫付。”2018年8月，原、被告因涉案房屋的分割发生纠纷，原告起诉至一审法院，一审法院于2018年12月27日作出（2018）黔0113民初5249号民事判决书，因涉案房屋未取得房屋所有权证书，不宜判决归属，判决驳回原告的诉讼请求。2019年3月19日，被告就涉案房屋向贵阳市国土资源局白云区不动产部门办理了产权证书号为黔（2019）白云区不动产权第0002302号的不动产权证书，共有情况注明为单独所有。2019年3月25日，在案外人贵州众胜旺房地产经纪有限公司的居间介绍下，被告与第三人签订《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》，第三人以450万元的价格购买了涉案房屋，第三人支付给被告450万元购房款。被告和第三人为办理涉案房屋过户时少缴纳相关税款，双方于同日签订《存量房买卖合同》，约定涉案房屋成交价为150万元，并以该合同作为过户的相关资料备案，被告于当日将涉案房屋过户给第三人，第三人取得涉案房屋不动产权证书（证号为黔（2019）白云区不动产权第0002495号）。原告得知后，认为涉案房屋属于夫妻共同财产，被告在未告知原告并取得原告的同意的情况下将涉案房屋出售，被告的行为侵害了其权益，与被告发生争议，故诉至一审法院。一审法院认为，本案中，从被告与第三人实际履行支付房款的情况看，《存量房买卖合同》中约定的房屋价款并不是双方的真实意思表示，《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》中约定的价款才是双方的真实意思表示，双方未实际按照《存量房买卖合同》中约定的150万元房价款交易，而实际按照《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》中约定的450万元房价款交易，双方签订《存量房买卖合同》的目的是为减少交税而恶意串通降低成交金额，并以此办理房屋产权变动登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，《存量房买卖合同》中150万元的交易价格条款明显违反上述第二项之规定，损害了国家利益，故150万元交易价格条款应认定无效。对于《存量房买卖合同》中的其他条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，《存量房买卖合同》的其他条款是被告与第三人的真实意思表示，未违反法律规定，也已为双方所履行，应为有效，且被告与第三人并未按《存量房买卖合同》中150万元的交易价格进行交易，故该条款的无效部分，不影响《存量房买卖合同》其他部分效力。对于原告主张被告属无权处分权，根据合同相对性原则，被告与第三人进行房屋交易时，涉案房屋的不动产权证书中明确权利人为被告曾丽，共有情况为单独所有，持证方式为单独持证，且第三人是通过中介购买涉案房屋，并已办理了过户，取得了不动产权证，第三人系善意第三人，原告与被告之间的纠纷不影响被告与第三人的买卖交易成立，故对原告诉请确认《存量房买卖合同》无效的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条及《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告邹瑞莅的诉讼请求。案件受理费减半收取60元（原告已预交），由原告邹瑞莅负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，二审中，上诉人邹瑞莅主张被上诉人与原审第三人签订的《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》、《存量房买卖合同》均为无权处分和恶意串通损害国家利益，均应认定为无效。本院认为：本案中，虽然案涉房屋系被上诉人曾丽与上诉人邹瑞莅结婚后购买，且双方于2007年3月协议离婚时并未对其进行分割、明确归属。但是，因被上诉人曾丽于2019年3月办理取得了涉案房屋的不动产权证书，共有情况注明为单独所有。因此，在现有证据不能证明原审第三人甘四云在房屋交易时知道或者应当知道该房屋实际所有权情况与不动产权证书记载不一致的情况下，基于物权登记产生的公示公信效力，原审第三人甘四云有理由相信被上诉人曾丽具有案涉房屋的处分权，因此，其在本案房屋交易中是善意的。现案涉房屋已转移登记至其名下。并且，因上诉人邹瑞莅亦未能提交证据证明案涉房屋的实际成交价450万元不合理的低于正常市场价格，因此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”的规定，上诉人邹瑞莅以无权处分为由主张确认案涉合同无效于法无据，一审法院对此不予支持并无不当。上诉人邹瑞莅可以通过向被上诉人曾丽另行主张权利的方式维护其合法权益。另外，虽然被上诉人曾丽与原审第三人甘四云签订的《存量房买卖合同》中约定的150万元交易价格并非双方的真实意思表示，也非双方的实际交易价格，且该约定条款可能损害国家的税收利益，应属无效。但是，鉴于上诉人邹瑞莅提起本案诉讼的目的系针对曾丽与甘四云之间整体房屋交易行为的合法性和有效性，而案涉《存量房买卖合同》的其他条款以及交易双方实际履行的《众胜旺房屋买卖三方（居间）合同》并不存在无效的情形，因此，一审法院在认定《存量房买卖合同》中150万元交易价格条款无效的同时，驳回上诉人的本案诉请亦并无不当，本院对此予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人邹瑞莅负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 罗晓珊审判员 邹爱玲二〇二〇年七月二十三日法官助理王帮丽书记员左文艳