河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异376号案外人：河南致远物业管理有限公司，住所地郑州市金水区丰产路21号2号楼18层47号，统一社会信用代码91410105773657944W。法定代表人：李建华，执行董事。委托诉讼代理人：王蒙，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，营业场所郑州市西大街216号。负责人：孟玲虎。被执行人：鄢陵县禾晟花木有限公司，住所地鄢陵县柏梁镇张坊村西。法定代表人：杨碧碧。被执行人：杨书伟，男，1972年6月2日出生，汉族，住河南鄢陵县。被执行人：杨碧碧，女，1985年1月19日出生，汉族，住河南鄢陵县。被执行人：苏建辉，男，1986年1月6日出生，汉族，住河南鄢陵县。被执行人：赵中印，男，1968年3月17日出生，汉族，已故。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（原申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行）与被执行人鄢陵县禾晟花木有限公司、杨书伟、苏建辉、杨碧碧、赵中印（已故）金融借款合同纠纷一案中，案外人河南致远物业管理有限公司提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人河南致远物业管理有限公司称，贵院的执行行为损害了案外人的利益，理由如下：一、在郑州市金水区××楼××号房屋抵押给申请执行人之前,案外人与该房屋的原所有权人赵中印已经就该房屋成立了以经营权（租赁）抵债的《房屋租赁合同》,案外人一直实际占有、对外出租该房屋至今，案外人的合法权益应受到保护。2009年12月份,第三人河南兆群房地产开发有限公司（下称兆群公司）副总赵中印因购房向兆群公司借款。兆群公司于2009年12月份陆续通过银行转账、交付现金、代支付购房费用的形式共计借给赵中印6151912.9元。因资金周转困难，赵中印于2010年4月份找到兆群公司，说还款困难，可以用其购买的房屋一定期限的经营权抵偿还款。经协商，赵中印于2010年4月20日给兆群公司出具承诺书一份，该承诺书载明：“赵中印自愿用上述房屋十六年经营权抵偿上述全部借款。河南兆群房地产开发有限公司、王俊星享有该房屋十六年经营权,我以与河南兆群房地产开发有限公司、王俊星指定的河南致远物业管理有限公司签署十六年租赁合同的形式确认并确定。”当日赵中印即与兆群公司指定的河南致远物业管理有限公司（即案外人）签署了16年的《房屋租赁合同》，并将该房屋交给案外人管理运营。从2010年5月1日起，该房屋一直由案外人进行管理并对外出租。案外人是基于2010年4月20日合法有效的租赁合同合法占有、出租该房屋的。并且，第三人兆群公司已在案涉房屋被抵押给申请执行人浦发银行郑州分行之前、贵院查封之前，以出借购房款的方式向赵中印支付了2010年5月1日至2026年4月30日的全部租金。本案申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的债权形成于2012年12月24日,抵押权设立登记在案外人租赁合同生效以后,贵院查封时间更在此以后。因此,该房屋抵押权的设立、法院查封时间都明显晚于案外人基于租赁合同而占有使用该房屋的时间。二、抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对该房屋的申请执行不能对抗已经在先的租赁权人（即案外人）,案外人有权继续占有并使用该房屋至租赁期满。根据《物权法》第一百九十条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条:“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”之规定，本案正是租赁关系成立在先,抵押权设立、法院查封均在后,所以案外人有权提出异议申请,要求在租赁期内继续占有使用该房屋,保障其对案涉房屋的合法租赁权益。综上,依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定,请求：1.在（2017）豫0105执12944号执行案件中中止对赵中印名下位于郑州市金水区××楼××号的房屋的执行；2.确认案外人对郑州市金水区××楼××号房屋(郑房证字第××号)继续享有承租权，有权继续占有并使用该房屋至租赁期满（即2026年4月30日）。本案审查中，案外人河南致远物业管理有限公司向本院提交证据如下：《承诺书》；《房屋租赁合同》；河南致远物业管理有限公司与他人签订的《房屋租赁合同》；房租缴纳凭证；赵中印死亡证明；河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终5423号民事判决。本院查明，原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行诉被告鄢陵县禾晟花木有限公司、杨书伟、苏建辉、杨碧碧、赵中印金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月12日作出（2016）豫0105民初9369号民事判决书，判决：一、被告鄢陵县禾晟花木有限公司于本判决生效后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款余额1200万元和利息1162786.42元（截至2016年3月22日，之后利息按照合同约定的罚息利率计算至实际还款之日止）、违约金120万元；二、被告杨书伟、苏建辉、杨碧碧对上述债务承担连带责任，被告杨书伟、苏建辉、杨碧碧承担保证责任后有权向被告鄢陵县禾晟花木有限公司追偿；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行对被告赵中印位于金水区××楼××号抵押房产在1800万元的担保范围内有权优先受偿，被告赵中印在承担担保责任后有权向被告鄢陵县禾晟花木有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107977元、保全费5000元由四被告承担。判决作出后被告赵中印不服向河南省郑州市中级人民法院提起上诉，2017年5月16日，河南省郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终4837号“驳回上诉，维持原判。”的终审判决。该判决已于2017年8月20日发生法律效力，后案件进入执行程序，执行案号为（2017）豫0105执12944号。该案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2016年4月8日将赵中印名下位于金水区××楼××号（产权证号：09××36）的房屋予以查封。案外人河南致远物业管理有限公司提供《承诺书》一份，显示落款日期为2010年4月20日，该承诺书载明：“因我本人购买郑州市金水区××楼××号的房屋向河南兆群房地产开发有限公司、王俊星借款6151912.9元，目前我本人无资金偿还上述借款。我自愿用上述房屋十六年经营权抵偿上述全部借款。河南兆群房地产开发有限公司、王俊星享有该房屋十六年经营权,我以与河南兆群房地产开发有限公司、王俊星指定的河南致远物业管理有限公司签署十六年租赁合同的形式确认并确定。”案外人河南致远物业管理有限公司提供于2010年4月20日签订的《房屋租赁合同》一份，合同显示赵中印将位于郑州市金水区××楼××号的房屋出租给河南致远物业管理有限公司，租赁期限16年，用赵中印欠河南兆群房地产开发有限公司、王俊星的债务抵付租金。赵中印于2018年1月10日去世。2019年河南兆群房地产开发有限公司、王俊星对涉案房屋向本院提出执行异议，本院作出(2019)豫0105执异541号执行裁定书，裁定驳回其异议申请。其向本院提起执行异议之诉，本院作出（2019）豫0105民初25549号民事裁定书，裁定驳回起诉。河南兆群房地产开发有限公司、王俊星不服该裁定提起上诉，2020年5月25日，河南省郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终5423号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。执行中，中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司向本院提出变更申请执行人申请，本院于2019年12月5日作出（2019）豫0105执异916号执行裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司为申请执行人。本院认为，本案中，案外人河南致远物业管理有限公司提交的《承诺书》显示系赵中印出具，提交的《房屋租赁合同》显示系赵中印和案外人签订，因赵中印已去世，《承诺书》及《房屋租赁合同》的真实性无法确定。且河南兆群房地产开发有限公司、王俊星与赵中印之间是否存在债权债务关系并无其他证据予以证明。对案外人河南致远物业管理有限公司的异议申请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人河南致远物业管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  郭 宏审判员  姚 丽二〇二〇年七月九日书记员  刘云峰