山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3996号原告：张遵业，男，1971年4月19日出生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：齐霞，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳萌，山东圣义律师事务所实习律师。被告：刘丽娟，女，1980年10月13日出生，汉族，品茗馆茶馆负责人，住济南市历下区。委托诉讼代理人：孟强，山东乾慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛佳，山东乾慧律师事务所实习律师。原告张遵业与被告刘丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张遵业的委托诉讼代理人齐霞、被告刘丽娟及其委托诉讼代理人孟强、薛佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张遵业向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告缴纳的合同履约保证金某元；二、判令被告向原告支付违约金某元；三、判令被告返还原告13天的房租共计某元；四、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月15日签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于济南市市中区房屋租给原告进行办公、培训、经营使用，租期共两年，自2019年4月14日至2021年4月13日，双方约定了租金、租赁期间房屋的维修维护及双方各自的权利义务等事项。现因被告在租赁期间擅自对房屋进行更换门锁禁止原告进入，严重侵犯了原告的权益。申请人与被申请人房屋租赁合同纠纷一案，贵院已受理。申请人起诉至贵院后，发现被告应将自2020年4月1日擅自更换门锁导致原告无法使用房屋至2020年4月13日原告所缴纳的房租退给原告，共计某元。根据合同约定，为保障原告的合法权益，维护司法权威，增强法院判决的权威性，现原告诉至贵院，望判如所请。被告刘丽娟辩称，一、2019年11月15日因原告在该房屋内从事非法经营活动，该房屋被济南市公安局市中区分局四里村派出所查封，根据合同约定承租方未按约定方法使用房屋或进行非法活动，出租方可解除合同并要求赔偿损失，承租方所缴纳保证金不予退还；二、答辩人并未更换门锁禁止原告进入，实际情况是原告已于2020年3月30日自行从该房屋中搬走，搬走时将房屋内所有装饰装修部分拆除，对答辩人的房屋造成了严重的损坏，且拖欠水电费；三、答辩人没有任何违约行为，是原告违反合同约定，从事非法经营活动，理应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于济南市市中区,被告主张该房屋自国资委承租，现案涉房屋已交付于国资委。2019年4月15日，原告张遵业（承租方、乙方）与被告刘丽娟（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于济南市市中区。面积130平方米，用途：办公、培训、经营。租赁期限贰年，自2019年4月14日起将租赁房屋交付给承租方使用，至2021年4月13日收回。租金年租金某元，半年租金某元。租金半年一付，提前一个月缴纳下半年的租金，均为一次性支付。出租方给承租方免费半个月用于装修（自2019年4月14日至2019年4月29日）。租赁期间，承租方对房屋及设施进行改善或者增设他物时，必须经出租方书面同意并约定处理方式。承租方对房屋的装修或增设费用由承租方处行负担。承租方未按约定方法使用房屋进行非法活动，致使房屋受到损害的，出租方可解除合同，并要求赔偿损失，并承租方所缴纳保证金不予退还。出租主未按合同约定交付房屋供承租方使用或中途中止合同，支付违约金某元。承租方未按合同约定接收房屋或中止履行房屋租赁合同的，支付违约金某元，且承租方缴纳的保证金不予退还。为保证合同的正常履行，承租方须于合同签订之日缴纳合同履行保证金某元，如承租方出现违约行为，出租方有权在追究承租方的违约责任的同时，自行从保证金中扣除相关拖欠费用，并有权单方面解除合同。原告提交其名下帐户明细证实2019年4月14日转款某元，于2019年8月27日转款某元。庭审中经原被告确认，原告交纳房租为第一次缴纳某元，该款项为半年房租某元，其余某元+半个月房租装修期房租某元共计某元，原告主张为某元保证金已交纳，房租交至2020年4月13日。本院于2020年6月22日在济南市公安局市中分局四里村派出所调取询问笔录两份。经本院与该派出所王文超所长及肖所长询问。两所长称2019年11月4日接市局110转派出所报警，有人举报称马鞍山路56-7号有从事卖淫嫖娼活动。出警后在56-7号情之雨SPA会所将刘学宏、于艳艳带至派出所询问。为防止物品丢失，粘贴派出所封条后，将其工作人员传唤至派出所询问。后未发现有非法行为，未予立案。被告提交房屋出租前后及现状照片一宗，经原被告质证后双方认可，案涉房屋出租前为林音琴行，原告承租后对房屋进行装修并添置按摩床等设备。在2019年11月4日后，被告刘丽娟以原告从事非法活动，被四里村派出所查封为由要求解除合同。2020年3月31日晚，原告自案涉房屋中搬离。搬离时双方之间无交接手续。现案涉房屋中部分装修已损毁。双方确认，合同于2020年3月31日解除后，但对于违约情形未达成一致意见。原告张遵业主张，在我方租赁之前就是案涉房屋为林音琴行，我方租赁后对房屋进行了装修，使用共3间房屋。2020年3月31日我方应被告刘丽娟的要求进行腾房，白天大车进不了市区，只有晚上搬了一次。后期刘丽娟就没有让再搬并把门锁上，房内的情况不清楚，我方只是搬走了东西，没有拆除，后期我方要向刘丽娟主张装修损失。被告刘丽娟主张，2019年11月左右因为我在3楼经营看到案涉房屋有派出所封条，不知道谁报的案，派出所也没有通知我作为房东去处理相关事宜。后我给张遵业打电话询问情况。让他找地方搬走，因为合同中有约定，其从事非法经营要求他搬走。2020年3月31日晚上张遵业派人过来搬走了，双方之间没有交接。第二天早上，发现屋里所有装修都拆完了，我就给张遵业打电话，张遵业说都搬完了。后来因我与国资委租赁到期了，我就把房屋还给国资委了，谁锁的门不知道。以上事实由房屋租赁合同、转帐记录、房屋照片、腾房视频、询问笔录、工作记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。房屋租赁期间，被告刘丽娟以原告张遵业经营涉嫌从事违法活动为由，向原告提出解除合同。双方协商后合同于2020年3月31日解除，被告张遵业自租赁房屋中搬离。经本院向济南市公安局市中分局四里村派出所查询，2019年11月4日该所警务人员将原告工作人员传唤调查，未查实原告所经营会所存在非法活动。据此，被告刘丽娟单方面解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约方应支付某元违约金，双方之间合同约定每月租金为某元余元，该违约金约定并不过高，本院予以确认，原告要求被告支付违约金某元的诉讼请求，本院予以支持。双方租赁合同已于2020年3月31日解除，原告交纳租金至2020年4月13日，被告应退还原告多交纳的13天租金为某元及前期多交纳租金某元。根据双方交纳房租及保证金情况，原告已实际交纳保证金某元。原告主张被告退还某元租金及保证金某元的诉讼请求本院予以支持。根据合同约定，租赁期间承租方装修装饰部分在合同到期后免费归出租方所有，承租方不得拆除所装饰部分，关于此项损失，被告亦主张另行解决，本案不予处理，双方另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百三二十二条之规定，判决如下：一、被告刘丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告张遵业房屋租金某元；二、被告刘丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告张遵业保证金某元；三、被告刘丽娟于本判决生效之日起十日内支付原告张遵业违约金某元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费某元，减半收取某元，由被告刘丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  赵勇二〇二〇年七月十三日代理书记员  张锟