浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初1611号 原告：夏志君，男，1977年2月19日出生，住开化县。 原告：马万燕，女，1979年4月16日出生，住开化县。 委托诉讼代理人：夏志君，系被告马万燕丈夫，本案第一原告。 被告：汪永成，男，1965年4月22日出生，住开化县。 被告：许剑缨，女，1966年6月12日出生，住开化县。 原告马万燕、夏志君与被告许剑缨、汪永成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2020年7月20日定期宣判。原告夏志君（原告马万燕委托诉讼代理人）、被告许剑缨、被告汪永成均到庭参加诉讼。 原告马万燕、夏志君提出诉讼请求（变更后）：1.解除原告与被告许剑缨、汪永成于2017年7月19日签订的《房屋租赁合同》；2.保留原告在店面年租金低于140000元的优先租赁权；3.被告承担因漏水造成的流动显示屏维修费用2820元；4.被告退还因虚报店面面积超收的租金13510元。 事实与理由：2012年，原告租赁被告许剑缨、汪永成所有的坐落于开化县店面，用于经营房产中介，双方签订《房屋租赁合同》，约定年租金为50000元，口头约定五年内不涨租金，原告投入十几万装修费用。次年，被告违背诚信，提高租金5%，考虑到提高幅度不大，原告也就忍了，五年租期结束时年租金达到70000元。五年租期届满前，被告打电话给原告，谎称有人出价年租金140000元租赁该店面。原告考虑在此经营多年，搬迁经营地点对生意不利，要求继续承租该店面，并要求被告降低租金，未果。原告不得以与被告再次签订《房屋租赁合同》，年租金提高到140000元。被告违反诚信原则，故意杜撰有人租赁恶意提高租金，今年因疫情导致生意惨淡，被告也丝毫不肯降低租金。其次，该店面二楼卫生间多年存在漏水现象，原告多次反映，直到2019年被告才处理完毕，给原告的经营产生不利的影响。2019年还出现自来水管水漏水，造成被告一个月的水费达到上千元，造成门口的流动显示屏损坏，维修费用2820元。被告完全没有尽到一个房东应尽的职责，没有维持出租房屋的正常使用，导致原告的经济损失，已构成违约。第三，被告拟定合同，仅明确租赁方的义务，没有出租房的义务，明显有失公平。出租房屋中的厕所和厨房是违章建筑，不能保证安全使用，该店面房产证登记面积为80.33平方米，租赁合同中写明面积为83平方米，被告超面积收缴租金，应予以退还。因被告多次违约，故原告起诉至法院。 被告许剑缨、汪永成答辩称，1、原、被告于2017年7月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效，该续签合同经双方平等协商，自愿签订，案涉店面位置优越，多人竞争，不存在显失公平和欺诈行为。且2020年2月27日开化法院出具（2019）浙0824民初4034号民事判决书已确认合同有效及原告未按约支付租金的违约事实。原告资金充足，却违约不支付租金，现单方提出解除合同，应承担违约赔偿责任。疫情期间，原告正常经营，没有不可抗力致使合同不能履行的情况；2、原告无故要求解除合同，已属违约，要求年租金低于140000元的优先租赁权不能成立；3、合同约定未经被告同书面同意，原告不得随意装修或更改、扩增设施。现水管漏水是原告违约装修引起，原告不拆除电子显示屏和面板才导致被告无法维修或更换水管，且原告提供的维修费用前后不一，在之前的判决书中已被驳回；4、案涉店面赠送厨房和厕所，合同中附加赠送面积超过83平方米，不存在虚报面积超额收取租金的事实。要求驳回原告的诉讼请求。 原告马万燕、夏志君为支持其主张的事实，在举证期限内，向本院提供了以下证据：1、房屋租赁合同复印件一份，用以证明被告未按合同约定履行维修义务，已构成违约，应解除合同的事实；2、维修证明一份，用以证明因漏水造成的流动显示屏维修费用2820元应由被告承担的事实；3、照片复印件一份，用以证明被告厕所及厨房为违章建筑，不得收租，以及流动显示屏损坏的事实；4、房产证复印件一份，用以证明被告超面积收取租金，应退还的事实。 被告许剑缨、汪永成质证意见如下：对证据1、证据4的真实性没有异议，但是合同约定未经被告同书面同意，原告不得随意装修或更改、扩增设施，现水管漏水是原告违约装修引起，原告不拆除电子显示屏和面板导致被告无法维修或更换水管，被告不存在违约事实。案涉店面赠送厨房和厕所，合同中附加赠送面积达到83平方米，不存在虚报面积退还租金的事实；对证据2，原告提供的维修费用前后不一，且无法证实流动显示屏已坏的事实，在之前的判决书中已被驳回；对证据3，店面赠送厨房和厕所，不是违章建筑，照片也无法显示流动显示屏损坏的事实。 被告许剑缨、汪永成为支持其答辩意见，在举证期限内，向本院提供了以下证据：1、（2019）浙0824民初4034号民事判决书、反诉状及（2020）浙08民终326号民事裁定书各一份，用以证明原、被告签订的《房屋租赁合同》已被确认有效，原告存在违约且其在本案中的诉请在之前生效裁判文书中已被驳回的事实；2、手机信息一份，用以证明原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，该续签合同经双方平等协商，自愿签订，不存在显失公平和欺诈行为的事实；3、《房屋租赁合同》复印件两份，证明合同约定未经被告同书面同意，原告不得随意装修或更改、扩增设施，现水管漏水是原告违约装修引起，原告不拆除电子显示屏和面板导致被告无法维修或更换水管，被告不存在违约事实；4、维修证明复印件两份，用以证明原告提供的维修费用前后不一，为虚假事实。 原告马万燕、夏志君质证意见如下：对上述证据的真实性没有异议，之前是因未提供有效证件才被驳回诉请，没有重复起诉，原告提供的手机信息不能证明平等协商的事实，原告要求减少租金被告未退让，且原告没有违约装修，维修证明金额不一，应该是维修公司遗漏费用造成的。 本院对原、被告的举证认定如下：对双方无实质性异议的证据予以认定。原告提出的房产证面积与实际租赁面积不符，厕所及厨房为违章建筑，均未提供相应证据，本院不予认定。被告提供的两份维修证明可以证实原告提供的维修费用前后不一，且第二次维修并未实际履行，在（2019）浙0824民初4034号民事判决书中对漏水问题也酌定给予补偿，现原告仅以前后矛盾的维修证明要求被告承担因漏水问题造成的流动显示屏维修费用2820元，未形成完整的证据链，本院不予认定。（2019）浙0824民初4034号民事判决书已生效，案涉《房屋租赁合同》认定有效，其中认定的事实和证据可以作为本案的定案依据。 本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2012年，原告马万燕、夏志君租赁被告许剑缨、汪永成所有的坐落于开化县店面，用于经营房产中介，双方签订《房屋租赁合同》。五年租期届满后，双方再次续签合同，约定被告将该店面（含厨房、卫生间）面积约83平方米租赁给原告使用，租赁时间自2017年7月19日至2022年7月18日，年租金140000元。并约定原告不得损坏店面房屋内水、点设施及墙面和结构，不得随意装修或更改、扩增设施，装修或更改应征得被告同意等内容。后因原告未按约支付租金，被告起诉至法院，后原告提出反诉，反诉诉请包括与本案诉请第1、2项相同内容，本院作出（2019）浙0824民初4034号民事判决书，现已生效，对案涉租赁合同认定为有效，驳回与本案第1、2项相同诉请，对漏水问题也酌定给予补偿。 本院认为，原告提出的房产证面积与实际租赁面积不符，厕所及厨房为违章建筑，均未提供相应证据，原告诉请要求被告退还超面积收取的租金，本院不予支持。原告提供的维修费用证明无其他相关证据印证，且第二次维修并未实际履行，在（2019）浙0824民初4034号民事判决书中对漏水问题也酌定给予补偿，原告诉请要求被告承担因漏水问题造成的流动显示屏维修费用2820元，证据不足，本院不予支持。（2019）浙0824民初4034号民事判决书已生效，其中关于合同效力已经认定为有效，本案原告并未提出约定或法律规定的解除事由，原告诉请要求解除合同及确认优先租赁权，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条、第七十五条、第一百五十二条的规定，判决如下： 驳回原告马万燕、夏志君诉讼请求。 本案本诉受理费198元，减半收取99元，由原告马万燕、夏志君负担。（已交纳） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  林宇琼 二〇二〇年七月二十日 法官助理方潇 书记员陈琦