江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初30号原告：丁顺，男，1994年12月30日出生，汉族，住泰州市医药高新区。委托诉讼代理人：华玉琴，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠丽，江苏泰乾律师事务所律师。被告：丁江鹏，男，1990年6月1日出生，住泰州市姜堰区。被告：陈洁，女，1991年4月3日出生，住泰州市姜堰区。第三人：泰州诚居业房地产顾问有限公司，统一社会信用代码91321291MA1MJ58313，住所地泰州市医药高新区海陵南路179号B座1506室。法定代表人：滕琰。委托诉讼代理人：仇炜华，江苏江豪海信律师事务所律师。原告丁顺与被告丁江鹏、陈洁，第三人泰州诚居业房地产顾问有限公司（以下简称诚居业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁顺及其委托诉讼代理人吴忠丽，被告丁江鹏，第三人诚居业公司委托诉讼代理人仇炜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁顺向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《泰州市存量房买卖合同》，立即办理泰州市高新区香榭湾小区房产上的抵押注销手续；2、请求依法判令被告承担保全保险费1600元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告丁顺变更诉讼请求为：1、判令解除原被告双方于2018年2月7日签订的《泰州市存量房买卖合同》；2、判令被告返还原告80万元购房款，并赔偿原告损失24.9万元；3、判令被告承担保全保险费1600元、居间服务费8600元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费及鉴定费（鉴定费11734元）。事实和理由：被告一与被告二系夫妻关系。原、被告双方在第三人的居间服务下于2018年2月7日就泰州市高新区香榭湾小区的房产签订《泰州市存量房买卖合同》和《居间服务合同》各一份。原、被告双方约定原告向被告购买泰州市高新区香榭湾小区房屋，房屋成交总价为86万元,原告在2018年2月8日前向被告支付第一笔房款80万元，于2019年12月30日前向被告支付剩余房款6万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，被告应于2018年2月28日前办理抵押注销手续，双方还约定自《泰州市存量房买卖合同》签订之日起2019年12月30日内，原、被告共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，原、被告及第三人亦对其他事项作出明确约定。合同签订后，原告按约通过其父亲丁桂根向被告支付80万元，但被告却至今未办理案涉房屋的抵押注销手续，原告多次与被告沟通，亦多次通过第三人与被告沟通，要求其办理案涉房屋抵押注销手续，被告均不予理会，被告拒不办理案涉房屋的抵押注销手续的后果导致无法在合同约定的期限内办理案涉房屋产权过户手续。被告丁江鹏答辩称，《泰州市存量房买卖合同》中未约定房屋增值的赔偿，其不应承担该部分违约责任。此外，案涉房屋在收到原告房款80万后即交付给原告使用，原告应支付其占有使用费。本院经审理查明：2018年2月7日，原告丁顺作为购买方与被告丁江鹏、陈洁作为出售方签订《泰州市存量房买卖合同》，约定：丁江鹏、陈洁将坐落于泰州市高新区房屋出售给丁顺。房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，出售方应于2018年2月28日前办理抵押注销手续。出售方已将该房屋出租，出售方应于2018年6月30日前完成租客办理，并恢复房屋原貌。该房屋成交总价为860000元，双方约定付款方式为一次性付款，购买方于2018年2月8日前向出售方支付第一笔房款，为800000元，购买方于2019年12月30日前向出售方支付第二笔房款，为60000元，合计支付860000元。出售方应当保证该房屋没有产权纠纷，因出售方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出售方承担相应责任。出售方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给购买方，购买方对出售方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出售方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。经买卖双方协商同意，自合同签订之日起2019年12月30日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。购买方未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售方的责任，购买方有权退房。购买方退房的，出售方应当自退房通知送达之日起15日内退还购买方全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。购买方不退房的，自购买方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出售方按日计算向购买方支付全部已付款万分之五的违约金，并于购买方实际取得房屋所有权证书之日起三个工作日内向购买方支付。出售方应当在交付除尾款6万元之外，80万元1个工作日将该房屋交付给购买方。出售方将该房屋出卖给第三人，导致购买方不能取得房屋所有权证的，购买方有权退房，出售方应当自退房通知送达之日起三个工作日内退还购买方全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按购买方累计已付房款的20%支付违约金。同日，原告丁顺与被告丁江鹏、陈洁，居间方诚居业公司签订《居间服务合同》，约定：原被告双方在诚居业公司的居间服务下签订上述《泰州市存量房买卖合同》。各方同意，向诚居业公司支付的居间代理费17200元，由丁江鹏、陈洁承担8600元，由丁顺承担8600元，于合同签订当日向诚居业公司支付。2018年2月8日，原告丁顺通过其父亲丁桂根银行账户以本票签发的方式向被告丁江鹏支付购房款80万元，向诚居业公司支付居间服务费8600元。同日，被告丁江鹏将案涉房屋交付给原告。2018年3月7日，诚居业公司向丁顺出具了金额为8600元的中介费发票。后因被告一直未办理案涉房屋的抵押注销手续，最终未能过户。经原告申请，本院依法委托江苏铭诚土地房地产评估测绘工程咨询有限公司对案涉房屋进行市场价值评估。该公司出具《房地产估价报告》，载明：估价对象于价值时点（2020年1月2日）可能实现的市场价值为110.9万元，单价为12092元/㎡。其中原先装饰装修价值为3.48万元，后加装饰装修价值为1.92万元。原告预先缴纳了鉴定费11743元。另查明，原告丁顺于2019年12月18日向本院申请诉前财产保全，支付保全保险费1600元，并于同日缴纳财产保全费4520元，本院于同日作出（2019）苏1291财保41号裁定：冻结丁江鹏、陈洁的银行存款800000元，或查封、冻结、扣押等值财产。上述事实有《商品房买卖合同》、《泰州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、银行账户交易明细、微信聊天记录、诉讼财产保全责任保险单、发票、房地产评估报告及原被告陈述等证实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应及时、全面履行合同义务。合同的履行应当遵循公平原则及诚实信用原则，当事人一方明确表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同。本案中，原告丁顺依约向出卖方支付购房款80万元，已经完成了合同约定的给付房款之义务；被告丁江鹏同时履行了房屋交付义务。但此后，被告丁江鹏、陈洁在约定的期限内未依约协助办理房屋过户义务，现查明因被告未按约办理案涉房屋的抵押注销手续，致案涉房地产转让合同履行不能，故原告要求解除房屋买卖关系之主张，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失。故原告要求被告返还已付款80万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因被告已将案涉房屋（含《房地产估价报告》装饰装修一览表中项目内容）交付原告，故原告亦应在合理期限内返还案涉房屋（含《房地产估价报告》装饰装修一览表中项目内容）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原、被告签订房屋买卖合同后，涉案房屋房价上涨，经原告申请，本院委托鉴定机构对原告起诉时即2020年1月2日房屋价值进行了鉴定，鉴定机构出具鉴定报告称涉案房屋可能实现的市场价值为110.9万元，原、被告签订合同时约定房价为86万元，价值之间的差额24.9万元为原告在合同履行后可以获得的利益，应认定为原告的损失金额。此外，原告已支付的居间服务费8600元、保全保险费1600元、鉴定费11743元，亦为原告的实际损失。原告的损失金额合计为270943元。本案中，原被告双方合同中虽约定了出售方违约应支付的违约金数额，但原告在违约金不能弥补其损失的情况下，亦可根据其损失额主张被告承担损失赔偿责任。本案中，被告的行为已构成根本违约，其应承担全部赔偿责任。故对原告请求被告赔偿居间服务费、保全保险费、鉴定费、房价上涨及装饰装修差额的主张，本院予以支持。关于被告抗辩的原告应支付房屋占用使用费的主张，因双方约定被告自收到购房款80万元后将房屋交付原告使用，原告占用案涉房屋系基于双方合同约定，且原告亦考虑实际占用情况未主张已支付购房款的利息损失，故对被告该抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告丁顺与被告丁江鹏、陈洁于2018年2月7日签订的《泰州市存量房买卖合同》；二、被告丁江鹏、陈洁于本判决生效后十五日内向原告丁顺返还购房款80万元，原告丁顺于本判决生效后三十日内将案涉坐落于泰州市高新区香榭湾小区房屋（含《房地产估价报告》装饰装修一览表中项目内容）返还给被告丁江鹏、陈洁；三、被告丁江鹏、陈洁于本判决生效后十五日内赔偿原告丁顺居间服务费、保全保险费、鉴定费、房价上涨及装饰装修差额损失合计270943元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14978元，保全费4520元，合计19498元，由被告丁江鹏、陈洁负担（此款原告已垫付，被告于本判决发生法律效力之日起十五日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  陈俊涛人民陪审员  帅富强人民陪审员  李 辉二〇二〇年七月十四日书 记 员  张 洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。