广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13938号上诉人（原审原告）：汤敬良，男，1983年3月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：邓倩莹，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐力节，男，1978年4月14日出生，汉族，身份证住址：重庆市永川区。原审被告：刘怡，女，1982年12月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区。原审被告：胡耀峰，男，1980年7月3日出生，汉族，住湖南省常宁市。原审第三人：陆春林，男，1985年6月16日出生，汉族，身份证住址：湖南省衡南县。原审第三人：广州杰荣装饰设计工程有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区新虹街40-48号916房。法定代表人：李发伍。上诉人汤敬良因与被上诉人唐力节、原审被告刘怡、胡耀峰及原审第三人陆春林、广州杰荣装饰设计工程有限公司（下简称杰荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人汤敬良上诉请求判令：1.变更原审判决第二项为唐力节向汤敬良支付违约金115000元；2.上诉费用由唐力节承担。事实与理由如下：原审法院认定唐力节应在2019年8月12日前办理按揭申请手续，属于认识错误。双方签订的《补充协议》约定“签订合同当天此房屋因乙方涉及家庭原因有查封在内，经协商一致同意在签订此合同当天买卖双方约定的购房定金3万元整交由中介公司代为保管，查封涉及的问题归卖家自行处理，经协商卖家需要20个工作日内日处理解封问题(如因法院或房管问题导致未能及时解封，则时间相应延迟)，如若在卖家成功解封此房屋当天起计算3-5个工作日内买家必须进行申请办理按揭手续。”。汤敬良于2019年7月8日成功解封了房屋，中介公司人员亦通过微信告知唐力节的代理人陆春林，同年7月9日中介公司员工再次通过微信通知唐力节代理人胡耀峰，并询问胡耀峰什么时候办手续，而胡耀峰此时也回复“收到，我现安排结婚吧”。因此，唐力节应从2019年7月9日起计算3-5个工作日内申请办理按揭手续，实际的办理申请按揭手续到期时间应为2019年7月15日，但唐力节并未如约履行，汤敬良在此期间给予唐力节多次机会，但唐力节一次次拖沓怠于履行。虽然唐力节在2019年8月14日办理了按揭申请手续，但其行为超过了实际履行时间一个月之久，已构成违约，故汤敬良要求其支付违约金115000元有理有据，应予以支持。被上诉人唐力节答辩称：不同意汤敬良的上诉请求。唐力节没有表示不同意购买，但汤敬良在原审中明确表示不同意与唐力节进行交易。汤敬良存在欺诈行为，在涉案房屋处于查封之时，汤敬良将涉案房屋放到中介出售，当时汤敬良承诺在20个工作日内解决查封问题，但实际上汤敬良已在两个工作日内解决。唐力节在购房前没有购房资格，需要通过结婚获取购房资格，汤敬良及中介均承诺给予20个工作日解决购房资格问题，但汤敬良在合同履行期限尚未届满时，就起诉要求解除合同。原审被告胡耀峰答辩称：不同意汤敬良的上诉请求。唐力节一直想购买涉案房屋，汤敬良与中介串通提起本案诉讼。各方已经协商好给予20个工作日的期限，但汤敬良事后又反悔，属于违约，真实原因就是不同意出售。我方曾向有关机关信访，汤敬良也表示同意和解，但之后又不露面，随后便起诉我方。原审第三人陆春林述称：通过胡耀峰，我方得知了涉案房屋出售的信息并告知唐力节，唐力节表示同意购买。之后我方代唐力节支付了3万元定金，5000元诚意金是由胡耀峰代交。签订合同的第二天，汤敬良就将房屋的解封材料出示给我方查看，并要求我方办理交易手续。之后我方有提及要汤敬良出示离婚协议书，但汤敬良一直未出示。我方有催促汤敬良进行交易，但汤敬良一直躲避。原审被告刘怡及原审第三人杰荣公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。汤敬良于2019年10月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1．解除刘怡与汤敬良于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；2．唐力节、陆春林支付汤敬良违约金人民币115000元；3．刘怡、胡耀峰对陆春林、唐力节应支付汤敬良违约金承担连带责任；4．本案诉讼费由刘怡、胡耀峰、陆春林、唐力节承担。原审法院经审理查明：位于广州市花都区新华镇新街大道63号之一9幢602房的2019年8月6日涉案房产产权查册表显示未存在法院查封情形。房产登记在汤敬良名下，建筑面积109.78平方米，抵押给中国工商银行股份有限公司广州花都支行。2019年7月2日，杰荣公司、胡小兵（代）（甲方）与广州市携和房地产代理有限公司（乙方，下简称携和公司）就涉案房产买卖签订《诚意金协议》，约定：甲方向乙方交纳诚意金5000元，双方还约定其他事项。协议落款甲方处由刘怡、胡小兵（代）签名，杰荣公司并未盖章确认。各方当事人确认胡小兵即为本案胡耀峰。同日，携和公司出具收款收据，载明收到杰荣公司诚意金5000元。该5000元为胡耀峰向中介公司支付。2019年7月5日，汤敬良（卖方）与杰荣公司（买方，委托代理人刘怡）在携和公司的居间下，就涉案房产签订《房屋买卖合同》，约定：涉案房产成交价为145万元，签订合同时支付定金3万元，部分楼款12万元应不迟于2019年8月30日支付，但支付首期款的前提条件是卖家已解封并过户当天。剩余130万元于买卖完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时以现金支付。交易手续需在2019年9月30日前完成。买方于本合同签订之日向携和公司支付2万元咨询及中介服务费。买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千份之一向卖方支付违约金：买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千份之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交介的10%作违约金（包括买方已对该交易的物业进行装修的所有费用，卖方的无须退还给买方）。双方还约定了其他事项。合同落款甲方处由刘怡签名摁手印。同日，刘怡（甲方、买家）与汤敬良（乙方、卖家）及丙方携和公司就涉案房产签订《合同备注补充协议书》，约定：1.首付以银行同意贷款书为准。2.经买卖双方协商一致同意以下内容：A签合同当天此房屋因乙方涉及家庭原因有查封在内，经协商一致同意在签订此合同当天买卖双方约定的购房定金3万元整交由中介公司代为保管，查封涉及的问题归卖家自行处理，经协商卖家需要20个工作日内处理解封问题（如因法院或房管问题导致未能及时解封，则时间相应延迟），如若在卖家成功解封此房屋当天起计算3-5个工作日内买家必须进行申请办理按揭手续。双方还约定了其他事项。同日，携和公司出具收到刘怡购买涉案房产的定金3万元的收款收据。庭审中，汤敬良确认收到携和公司转交的购房定金3万元。关于定金支付情况，汤敬良确认是由陆春林支付25000元，另5000元为胡耀峰交的诚意金转为了定金。陆春林、唐力节、胡耀峰、刘怡认为3万元都是陆春林支付的，该定金3万元不包含胡耀峰交付的诚意金。各方当事人确认刘怡、胡耀峰没有购房资格。刘怡、胡耀峰、唐力节均确认其委托刘怡、胡耀峰购买涉案房产。陆春林主张其亦是接受唐力节的委托向汤敬良支付款项等。唐力节目前没有购房资格，其主张可以与其女朋友结婚后获得购房资格，但需要时间。胡耀峰与刘怡为夫妻关系。胡耀峰与携和公司员工微信聊天记录显示：2019年7月4日早上10:50胡耀峰陈述“为了帮你介绍人购这套房。耽误了几天时间，心累”，对方回复“帮兄弟找到合适的房子，也是件开心的事呀”。2019年7月28日22:15携和公司员工陈述“明天签按揭，业主那边一点钟过到去，明天中午一点钟见咯”，并将广东良策按揭服务有限公司花都分公司的定位地址发给胡耀峰。2019年7月29日13:59分携和公司员工陈述“小兵哥，买家双方姓名发一下给我。”胡耀峰将唐力节身份证件通过微信发送给中介方。唐力节因按揭费用高且需要一次性支付完毕，遂要求更换按揭公司，并于2019年8月14日找到广州竞宇金融服务有限公司代为办理按揭手续，该公司出具收到唐力节2000元按揭代理费的收款收据。2019年7月30日下午16:56携和公司员工陈述“我已将此事所发生的转告给业主，业主也非常反感。现我司要求今天6点半之前交清所需费用，并且3天内要上交按揭资料，否则当买方违约，会通过法律途径处理此事，并且业主解封的费用由买方承担”胡耀峰回复“人家没有不配合你。事情不能你说怎就怎样！？”。2019年8月1日下午15:03携和公司员工陈述“胡先生，业主那边已经办好相关手续。请通知你朋友本月3号前到按揭公司签按揭和交付相关费用。”2019年8月19日早上11:21胡耀峰陈述“另小唐不是全部签好了吗？我那天带小唐去的。按揭公司那女的根本不懂得流程。当时没拿到结婚证。资料不齐怎么送审？”携和公司员工回复“你也不是小孩子了吧，签是签了，一分按揭费不给人家，人家会帮你递交资料吗？虽然当时没拿到结婚证，可是你有人选了呀，资料也是可以后补的。”下午13:05胡耀峰陈述“买家是需要结婚，结婚预约都要一个月。除非能拿现场号。这件事四方都清楚，明确。才签这份合同的。”刘怡与携和公司员工微信聊天记录显示：2019年7月5日21:23刘怡陈述“胡生也是介绍客人帮你们做成生意，但今天胡生没空，客户看到中介在没有完全保证签这份合同是否有效时就要立马收一半的中介费有点担心。所以要本人去中介交。”8月14日17:36刘怡“我地系竞宇签好了，钱都交左了！你约业主上会签了！”中介回复“刘小姐，那天晚上你老公和小陆过来的时候我都讲的很清楚了，因为约定的合同时间是不是超过了，你们要跟业主沟通是否继续合同的约定，那晚业主开视频聊天我开视频，人家业主说了这两天不在花都这边，去了海南那边，我看下他回来没有业主明天回来的话，我看他什么时间有空，才约他过来，我才通知你们吧”。17:45刘怡“你自己数下过左日期没！？同业主讲好话一个月时间稳名额！业主都要甘多时间赎证，你地玩野呢边俾完钱，果边就拎左个证出来了。甘就算了，按讲好了时间就算了。你吾想卖就退返钱我。想卖你就吾好玩野！”中介回复“刘小姐，你觉得我们在玩野吗？我们中介公司只要转告业主的原话给你们买方听，时间过与不过不是我们中介公司说了算，你们买卖双方是有签合同的，不是我说过时间就过时间的，不是我说合同无效时间过了就过了的，这些大家是有签合同的，人家业主有意见，人家有话要说，我把他说话原话转告给你们听，至于你们买卖双方怎么处理我也干系不了的。”刘怡“你自己心入边清楚卖间屋，琴日先发房产证俾我地。话业主离左婚，间屋系距的，我地要睇下离婚协议书依家都没！”中介回复“当初签按揭的时间，小兵哥你老公过去了的，我有叫他看资料的，是他跟小陆在说话，不知道说了说签了签按揭不知道是不是按揭费的问题而走了的。”陆春林与携和公司员工2019年7月8日15:20微信聊天记录显示：携和公司员工陈述“小陆啊，业主那边已经搞定，没问题了，你看以下什么时候可以办手续就行了。房子已经解封了，你看下你的表哥什么时候可以过来办手续。”7月30日16:00,携和公司员工陈述“你电话多少？他们正在签按揭了”，陆春林回复“不好意思，我今天有点忙”。8月13日21:13陆春林陈述“帅哥，你今天不是说把卖家的离婚协议书，和房产证复印件发给我吗？”，中介回复“小兵哥问的时候不是发给他了吗？他没有发给你吗？”。陆春林“你不要提他了！你直接发给我吧。我要发给按揭公司帮办手续”8月14日16:35陆春林“帅哥，我发信息给你，你不回我，今天我表哥他两有时间，我叫我表哥去按揭公司先签按揭了，按揭那边会联系你。”中介回复“我刚刚不是回了刘小姐吗？现业主在出差，业主开视频谈话，说不在广州在海南省。履不履行合同要看业主，要跟业主谈好。按揭公司不用联系我，联系我没用的。你12号才突然跑过来我们公司说可以办手续，当晚也说的很清晰你们买方跟卖方协商的时间已经超出了，需要你们买卖双方重新协商是否继续履行合同约定，当天晚上业主也开了视频聊天说了这两天不在花都，等我们约好他再通知你过来重新协商是否继续能履行合同约定。”晚上19:06陆春林将向竞宇按揭公司支付按揭代理费用的票据通过微信发给中介方。原审法院认为，汤敬良与刘怡签订的《房屋买卖合同》及《合同备注补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。各方当事人确认刘怡及胡耀峰接受唐力节委托购买涉案房产，根据陆春林与中介方微信聊天记录以及当事人陈述可知陆春林亦是接受唐力节委托处理涉案房产买卖事宜，故刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节构成委托合同关系。现各方均同意解除涉案房产买卖合同，故对于汤敬良解除合同的诉请予以支持。关于违约责任，按照合同约定汤敬良名下房产需要20个工作日处理解封问题，且需在解封起计算3-5个工作日内买家进行申请办理按揭手续，故唐力节应当在2019年8月12日前申请办理按揭手续，唐力节等人按照约定于2019年7月30日办理按揭手续，后因按揭费用问题未能办妥，并自行于2019年8月14日委托广州竞宇金融服务有限公司代为办理按揭手续。唐力节等人虽然没有完全按照约定办理按揭手续，但违约情形并不明显，汤敬良以此为由主张唐力节等人违反合同约定应承担违约责任不能成立。唐力节陈述可以通过与其女朋友结婚的途径获得购房资格，但其至今未能取得购房资格，对于合同不能按约履行存在一定过错，原审法院酌情认定唐力节向汤敬良支付违约金3万元。刘怡、胡耀峰、陆春林与唐力节为委托合同关系，汤敬良要求陆春林、刘怡、胡耀峰承担责任没有法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百零二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除汤敬良与刘怡于2019年7月5日签订的《房屋买卖合同》；二、唐力节向汤敬良支付违约金3万元（已支付的定金3万元由汤敬良没收即可）；三、驳回汤敬良的其他诉讼请求。案件受理费8925元，由汤敬良负担6597元，唐力节负担2328元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是唐力节应付汤敬良违约金标准应如何确定。《合同备注补充协议书》明确约定“卖家需要20个工作日处理解封问题”，且汤敬良确认与其签订《房屋买卖合同》及《合同备注补充协议书》的相对方当事人刘怡在签约当时并不具备购房资格，由此，汤敬良应当合理预见买方需在一定期限内解决购房资格问题，故唐力节根据《合同备注补充协议书》暂定的20个工作日着手解决购房资格及办理其他交易手续符合情理，而从胡耀峰、刘怡及陆春林与携和公司工作人员之间的微信聊天记录也可以反映，至少在2019年7月30日之前，汤敬良有积极配合唐力节办理申请按揭手续且未提出唐力节迟延履约的异议，由此也可证实汤敬良所主张的唐力节应在2019年7月15日前办理按揭申请手续并不符合双方已达成的合意。虽然如此，依据各方陈述，唐力节在办理按揭申请事宜上基于自身原因确实存在一定的迟延，客观上对造成合同未能继续履行具有一定过错。因此，原审根据合同履行情况结合唐力节的过错程度等因素，酌情判决唐力节向汤敬良支付与定金等额的违约金，合理适当，可予维持。汤敬良以唐力节未在2019年7月15日前办理按揭申请手续构成违约为由，上诉请求改判唐力节按总房价款10%扣除定金30000元后的余额115000元支付违约金，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，上诉人汤敬良的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2600元，由上诉人汤敬良负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年七月二十九日书记员  王文杰唐颖琪