浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初1087号 原告：浙江绿升物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢101-6室。 法定代表人：周宏，总经理。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 被告：浙江绿力置业有限公司，住所地浙江省平阳县水头镇振德东路286号。 法定代表人：黄锡明。 委托诉讼代理人：蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。 原告浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司）为与被告浙江绿力置业有限公司（以下简称绿力置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告绿升物业公司委托诉讼代理人胡平，被告绿力置业公司委托诉讼代理人蔡庄权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿升物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年1月1日至12月31日的物业管理费、能耗费等共计728814.58元及违约金（从2019年1月11日起按日息万分之五的标准计算至实际还款之日止）；2.被告向原告支付补贴款800000元及利息损失（从2019年1月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止）；3.被告向原告支付前期介入服务费用37954.81元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告选聘原告作为温州市平阳县“财富城市广场”项目的前期物业服务企业。为此，双方先后签订《财富城市广场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）、《财富城市广场前期物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）、《前期物业服务合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），明确了物业费用的计算标准、付款期限、逾期付款的违约责任、补贴款的金额等等。2019年物业服务周期开始后，被告拒绝支付物业服务费、补贴款等相关费用，侵犯原告合法权益。 被告绿力置业公司答辩称：1.原告未能提供证据证实其已按双方签订的《前期物业服务合同》及相关补充协议的约定对案涉小区履行2019年度物业服务的情形下，诉请被告支付案涉款项无合同依据。2.被告承担能耗费没有法律依据。根据《前期物业服务合同》关于“物业服务费中未计入公共能耗费用，该能耗费用预售后按建筑面积据实向业主分摊，每三个月在物业管理区域内公布一次收支情况”“纳入物业管理范围内的已竣工但尚未销售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按70%交纳”的约定，被告承担的是空置房物业服务费，并不包括能耗费。3.被告承担空置车位的物业费没有法律依据。根据双方约定，车位物业服务应向业主收取，合同并未约定空置车位物业费按照70%收取。此外，根据双方签订的《补充协议二》约定“2017年9月1日至2018年12月31日及此后地下室已出售车位及商铺已租或已售的物业费由原告直接向业主收取，不得向被告收取”，车位的服务费并非原告诉请的294840元（7折后为206388元），而是257940元（7折后为180558元）。4.商铺物业费并非286031.80元（7折后为200222.26元），经被告核对扣除已出售或出租的商铺后金额为129697.03元（7折后为90787.92元）。5.前期物业介入服务费37954.67元无合同依据，根据《补充协议二》约定，二期住宅前期介入人员在被告指定位置打卡，工资在次月5日前完成费用核对，以上人员未到岗的，费用按实结算。原告并未派人到场，也未与被告核对过费用。6.被告有权且无法支付上述款项的情况下，原告要求被告支付违约金，无法律依据，即使需要支付违约金，亦过高，要求予以调整。7.根据《补充协议》约定，业主未领房的物业服务费由被告垫付，待业主向原告缴纳物业费后，原告将被告垫付的物业费归还被告。原告提出2018年应归还被告垫付的物业费86866.48元，被告经核对认为是100238.94元，上述款项应予以扣除。 本院经审理，认定事实如下：2014年9月27日，原告绿升物业公司与被告绿力置业公司签订的《前期物业服务合同》约定：1.物业名称财富城市广场，物业类型高层、商业、会所、地下室等，建筑面积226389平方米。2.物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维护，车辆停放管理，装饰装修管理服务等。3.物业服务收费采取包干制，由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准：高层为1.5元/月/平方米，商业为2.50元/月/平方米，会所为2元/月/平方米，地下车位60元/月/个；物业服务费中未计入公共能耗费用，能耗费用预收后按照建筑面积据实向业主分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况，能耗费预收标准均为高层、商铺和会所0.5元/月/平方米。4.纳入物业范围的已竣工但尚未销售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由被告按70%缴纳；对于被告已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。5.物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。6.业主或者物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，原告有权要求业主或物业使用人支付，并按照应付金额每日万分之五支付违约金。2017年3月30日，双方签订的《补充协议》约定：业主未领房的物业服务费由被告垫付，费用每三个月结算一次。2018年12月27日，双方再次签订的《补充协议二》约定：1.2019年1月1日至2019年8月31日一期住宅补贴仍为每季度160000元；二期住宅补贴款为每季度160000元从前期介入结束日次月开始（最迟2019年3月1日开始）至2019年8月31日。2.2017年9月1日至2018年12月31日及此后地下室已售停车位及商铺已租或已售的物业费等由原告直接对业主收取，不得向被告收取。3.二期住宅前期介入2019年1月1日开始，安保人员配6个，保洁4个，工程部1个，相关费用标准按协议二执行，相关人员上下班时间在被告指定位置打卡，二期住宅前期介入人员工资在次月5日前完成费用核对，并在15日前向原告支付该笔费用，以上人员未到岗的，费用按实结算。4.原告未按合同约定对小区、商铺、地下室停车位管理的，如卫生未达标、安保人员未到位、管理人员未到位，被告有权就前期物业补贴款及物业费给予相应的扣除。 庭审过程中，双方对住宅、商铺和车位的物业费（未按70%计算的情况下）及前期介入服务费等明确如下：关于住宅部分。双方经核对，确认未售部分15套，物业费29570.94元；已售已领部分82套，物业费63251.16元；已售已交房未领部分21套，其中9套物业费17195.84元，剩余12套原告主张的物业费为21846.21元，被告主张为10438.13元。关于商铺部分。双方经核对，确认商铺数量144间，其中107间存在争议。双方确认如根据不动产权登记证书登记时间计算，商铺的物业费为286031.80元，如根据商铺销售及出租（包括委托第三方出租）的时间点计算，商铺的物业费为129697.03元。关于车位部分。双方经核对，没有争议的车位费为252600元，45个车位存在争议，如2019年度均由被告缴纳的车位费为26840元，如根据车位使用权转让协议计算的车位费为5340元。关于前期介入服务费。双方明确按照1名物业经理和2名保安的标准计算，前期介入服务费为16000元。关于原告应归还被告垫付的2018年物业费问题。被告确认的金额为67642.50元，原告确认的金额为61484.84元，差异的原因系对4-1201、6-2406、7-1806、3-1103四套房屋的计算时间节点认识不同，原告主张4-1201、6-2406、7-1806三套房屋按照不动产登记时间确定，3-1103按照实际办理入住手续计算；被告主张上述房屋按照《商品房交付结算单》时间为准。 另认定，2018年12月26日，原、被告对2018年度的住宅、商铺、车位物业费等进行结算，住宅、商品和车位的物业费及能耗费按照总额的70%计算，物业补贴款按照总额的80%计算。 2019年1月16日，被告向原告发送工作联系函，联系单载明“原告未根据合同约定做好财富广场二期住宅前期事项，小区管理混乱”。2019年2月18日，被告再次向原告发送工作联系单，联系单载明“原告未履行《前期物业服务合同》《补充协议》和《补充协议二》，存在物业管理不善，工程部及保安人员未按合同配备，二期无保洁人员清理卫生等问题，如原告再不整改，将不支付沿街商铺的物业费及所有的补贴款”。原告收到上述工作联系单后，未予回复。 以上事实有当事人的陈述、企业信息、《商品房买卖合同》、核算清单、不动产登记信息查询记录、一期住宅费用汇总、工作联系单、《财富城市广场前期物业服务合同》《财富城市广场前期物业服务合同补充协议》《前期物业管理服务合同补充协议二》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告绿升物业公司与被告绿力置业公司签订的《财富城市广场前期物业服务合同》《财富城市广场前期物业服务合同补充协议》《前期物业管理服务合同补充协议二》，系双方真实意思表示，应认定合法有效。 关于住宅物业费。关于无争议的住宅物业费110017.94元（29570.94元+63251.16元+17195.84元），本院予以确认。剩余12套住宅，原告主张以不动产登记转移登记时间为准，金额为21846.21元；被告认为应根据其与业主签订的《商品房交付结算单》时间为准，金额为10438.13元。本院认为，根据《补充协议》中关于“业主未领房的物业服务费由被告垫付”的约定，虽然被告提供《商品房交付结算单》，初步证实已经将住宅交付给相关业主，但未有证据显示上述业主已经到原告处办理领房手续，被告主张按照《商品房交付结算单》时间计算住宅物业费，没有事实依据，故本院认定被告应向原告支付住宅物业费92304.91元〔（110017.94元+21846.21元）×70%〕。 关于车位费。关于无争议的车位费金额为252600元，本院予以确认。剩余45个车位，原告主张上述车位费均应由被告支付，共计26840元；被告主张应计算到车位转让之日止，共计5340元。本院认为，根据《补充协议二》约定，2018年12月31日此后地下室已售停车位由原告直接对业主收取，不得向被告收取。在被告已经提供《车位使用权转让协议》，初步证明争议的45个车位已经转让的情况下，原告要求被告支付争议部分车位费26940元，没有法律依据，可另行向相关业主主张，故被告应向原告支付的车位费为180558元〔（252600元+5340元）×70%〕。 关于商铺物业费。根据《补充协议二》约定，2018年12月31日此后商铺已租或已售的物业费等由原告直接对业主收取，不得向被告收取。在被告已经提供《商品房买卖合同》《租赁合同》，初步证明争议的107间商铺已经转让或出租（包括委托第三方出租）的情况下，原告要求根据不动产权登记证书登记时间计算商铺物业费，没有法律依据，扣除已经出租或出售部分，被告应向原告支付商铺物业费90787.92元（129697.03元×70%）。出租或出售部分可另行向相关业主或承租户主张。 关于能耗费。被告主张其应承担的是空置房物业服务费，并不包括能耗费。本院认为，能耗费是小区共用部分和共用设备、设施为全体业主服务中，产生能耗消费的费用。对于未租、未售等部分住宅和商铺，被告需根据合同约定，向原告支付能耗费。本案中，原告主张的是2019年度能耗费，该笔费用已经实际产生，现原告仍要求按照0.5元/月/平方米预收，没有依据，可根据实际能耗支出情况另行向被告主张。 关于前期介入服务费。根据被告提供的员工考勤记录，原告仅安排1名物业经理和2名保安为二期住宅提供前期物业服务，双方确认前期介入服务费为16000元，本院予以确认。原告主张安排6名物业服务人员，没有依据，本院不予支持。 关于补贴款。原告主张按照《补充协议二》约定，要求被告支付补贴款800000元；被告主张原告提供的物业服务标准不符合要求，应按照6折计算。本院认为，原告提供的物业服务标准，特别是二期住宅提供前期物业服务方面存在瑕疵，考虑到2018年度双方对补贴款按照80%计算，故本院参照适用，被告应向原告支付补贴款640000元（800000元×80%）。 关于原告应归还被告垫付的2018年物业费。被告主张的金额为67642.50元，原告确认的金额为61484.84元。本院认为，被告未在本案中就归还2018年物业费问题提出反诉，本应不予处理，但考虑到双方对其中的61484.84元没有异议，为减轻双方诉累，故将上述金额在被告应支付给原告的物业费中予以扣减，差额部分6157.66元，不予处理。 关于违约金及利息计算问题。原告主张根据《前期物业服务合同》约定，物业服务费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第一个月上旬，逾期按照应付金额每日万分之五支付违约金，故住宅物业费、车位费、商铺物业费违约金应从2019年1月11日起按日利率万分之五计算。被告认为原告存在违约情况，不应支付违约金，即使需要支付，亦过高，也应予以调整。本院认为，被告应承担缴纳物业费的义务，虽然案涉物业费涉及的住宅、商铺、车位量大，产权登记情况时常变动，且双方在本案受理之前多次结算无法达成一致意见，并非被告有意拒付，但上述情况不是被告长期拖欠物业费的理由，故被告应向原告支付相应违约金，综合考虑双方实际履约客观情况及原告在提供物业服务的过程中存在的瑕疵，本院酌情将违约金调整为从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止。原告认为补贴款利息损失应从2019年1月6日开始计算，本院认为，双方虽约定2017、2018年度补贴款按季度支付，但未就2019年度补贴款支付时间有过约定，故原告要求从2019年1月6日开始计算利息损失，与法无据，本院不予支持，应从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止。 综上，案涉住宅物业费、车位物业费、商铺物业费共计363650.83元（92304.91元+180558元+90787.92元），扣减61484.84元，被告应向原告支付住宅物业费、车位物业费、商铺物业费302165.99元及违约金（从2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。被告向原告支付补贴款640000元及利息（从2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止）。被告向原告支付前期介入服务费16000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江绿力置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江绿升物业服务有限公司支付物业服务费302165.99元及违约金（从2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）； 二、被告浙江绿力置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江绿升物业服务有限公司支付补贴款640000元及利息损失（从2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止）； 三、被告浙江绿力置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江绿升物业服务有限公司支付前期介入服务费16000元； 四、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18202元，减半收取9101元，浙江绿升物业服务有限公司负担3277元，浙江绿力置业有限公司负担5824元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人应当在本判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 （此页无正文） 审判员  蔡小博 二〇二〇年七月二十四日 书记员  黄嘉城