安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2483号上诉人（原审原告）：耿超君，女，1985年4月25日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3（1-1）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人耿超君因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。耿超君上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实与理由：1.一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约截止时间认定错误，应当以不动产登记收件单载明时间为违约的截止时间；2.耿超君的起诉未过诉讼时效。耿超君已委托荣盛公司办理不动产产权证书并将办证资料全部提交给荣盛公司，荣盛公司在公证书中也承诺办理抵押登记，故只有在卖房时或业主大量起诉荣盛公司时，耿超君才知道自己权利受到侵害。延迟办证的行为是一个持续性行为，可以办妥手续的时间点诉讼时效期间的起算点。3.根据统一裁判原则，应当以不动登记收件单时间为违约的截止时间，蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2110号至2116号判决书中明确认定“荣盛公司主张逾期办证违约应计算至涉案房屋完成初始登记之日”。荣盛公司辩称，耿超君与荣盛公司之间签订有正式的商品房买卖合同，双方之间的权力义务应当按照合同调整和约束。根据合同约定荣盛公司承担的是在期限内提交办证资料备案的义务，由荣盛公司一审提交的房屋所有权申请登记受理单，可以得知最迟在该受理单载明的受理日期，荣盛公司已经完成了将备案材料提交申请备案的义务。因此，即便是荣盛公司需要对业主逾期取得产权证书承担违约责任，也至多只能承担截至到该受理日期的违约责任。业主主张我公司未能在房屋交付后360日内完成办证义务，其对我公司办证义务是明确知晓的，因此，自第361日起业主就知道且应当知道我公司是否完成办证义务，一审法院据此适用有关诉讼时效的规定，符合法律规定。耿超君向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司立即支付原告因其逾期办理房地产权属证书的违约金33420.36元(以495851为基数,按照日0.02%,自2017年10月25日至2018年9月27日止,计337天,按495851元X0.02%X337天=33420.36元计算)；2.判令荣盛公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期:《商品房买卖合同》（合同编号201512200002）,2015年12月23日签订。二、房屋坐落及总价款：安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤小区二期6号楼1单元4层01041号，房屋总价款495851元。三、实际交房时间2016年10月30日。四、报送办理权属登记资料时间2017年12月1日。以上事项中，双方有争议的事项为第四项，其他事项双方无争议。一审法院认为，本案争议的事实即为被告依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，耿超君提交的《不动产登记收件单》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件凭证，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》（小证）载明了产权部门收到以原告为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2017年12月1日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2016年10月30日，经过360日为2017年10月25日，荣盛公司于2017年12月1日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2017年10月26日至2017年12月1日。一审法院收到耿超君诉讼材料日期为2019年11月27日，故一审法院支持的违约时间为2017年10月26日至2017年12月1日，逾期天数为37天，违约金数额为3669.30元。遂判决：荣盛公司于本判决生效之日起十日内向耿超君支付违约金3669.30元；驳回耿超君的其他诉讼请求。案件受理费636元，减半收取318元，由耿超君负担283元，荣盛公司负担35元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月1日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为耿超君户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。关于耿超君主张的违约金是否超过诉讼时效问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。耿超君上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，耿超君对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于耿超君主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，耿超君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由耿超君负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年七月二十九日法官助理唐红艳书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。