广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10158号原告（反诉被告）：广州威威电新能源充电设备有限公司，住所地广州市白云区黄石街*1712号，统一社会信用代码91440101MA5D0DFF1U。法定代表人：招志辉，总经理。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东合一商务服务有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街106国道铭润商业中心5层508房，统一社会信用代码91440101MA59BG3749。法定代表人：郑金国，经理。委托诉讼代理人：李瑜，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：万崎，广东南方福瑞德律师事务所律师。广州威威电新能源充电设备有限公司（以下简称威威电公司）与广东合一商务服务有限公司（以下简称合一公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。威威电公司的委托诉讼代理人梁胜德，合一公司的委托诉讼代理人万崎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。威威电公司诉称：2019年10月10日，威威电公司与合一公司签订了《物业租赁合同》和《补充协议》。《物业租赁合同》约定：由威威电公司向合一公司承租位于广州市白云区*街17号空地（原*582号*货运场，以下简称该场地），面积约为1500平方米，租赁期从2019年10月10日至2029年10月9日，该场地用作新能源汽车充电桩安装及充电经营项目；2019年10月10日至2019年11月9日期间为免租期。《补充协议》第7条约定：若该场地的电力增容目标数无法满足威威电公司要求，或该场地不能办理合法经营的行政手续，威威电公司有权解除合同，合一公司应在合同解除5日内将保证金一次性退还给威威电公司。上述合同签订后，威威电公司已经依约向合一公司支付保证金150255元，并预交一个月租金50085元，合计200340元。威威电公司委托第三方公司就该场地办理充电桩电力工程建设手续，但由于该场地没有土地证或建设用地规划许可证等有效场地产权证明，无法向有关部门申报充电桩建设手续，导致该场地的电力增容目标数无法满足威威电公司要求，故该第三方公司终止了该场地的充电桩电力工程建设。且威威电公司在办理该场地的经营性行政审批手续时，被相关部门告知，该场地不能办理经营新能源汽车充电桩的相关行政手续。因此，威威电公司有权根据约定解除上述合同并要求返还保证金，同时，威威电公司从未实际使用该场地，合一公司应一并退还威威电公司所预交的租金。2019年11月30日，威威电公司向合一公司出具一份《告知书》，告知合一公司就上述原因，威威电公司与其签订的《物业租赁合同》解除。但合一公司在收到该《告知书》后，并未依约向威威电公司退还保证金150255元。2019年12月23日，威威电公司委托广东泽康（顺德）律师事务所向合一公司出具了一份《律师函》，明确告知合一公司上述《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年11月30日解除，并要求合一公司在收到该函后五日内日一次性向威威电公司退还保证金150255元，该《律师函》已于2019年12月24日送达合一公司。然而，合一公司在收函后，依旧未向威威电公司退还保证金。为维护威威电公司合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认威威电公司与合一公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年11月30日解除；2、合一公司向威威电公司退还合同保证金150255元及利息（利息以150255元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月6日起至实际清偿之日）；3、合一公司向威威电公司退还已预交的租金50085元及利息（利息以50085元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；4、本案全部诉讼费用由合一公司承担。合一公司辩称：威威电公司延期支付租金属于根本违约方，无权请求解除合同，其支付的保证金根据合同约定可以予以没收。威威电公司预交的一个月的租金可以抵扣其欠缴合一公司的租金，不予以退还。威威电公司在没有证据证实涉案地块无法办理电量增容和行政手续的前提下，要求解除合同并拒付租金属于根本违约，请求法院驳回其全部诉讼请求。因威威电公司一直未按合同约定缴纳租金，合一公司有权解除合同，并要求其支付自2019年10月10日至涉案土地归还之日的租金。现特向法院提起反诉，请求判令：1、解除合一公司与威威电公司之间于2019年10月10日签订的《物业租赁合同》和《补充协议》；2、威威电公司立即支付自2019年10月10日至归还涉案土地之日的租金，每月租金为50085元，扣除已付的一个月的租金50085元；3、威威电公司立即归还广州市白云区*街17号场地；4、本案全部诉讼费用由威威电公司承担。针对合一公司的反诉诉请，威威电公司辩称：双方签订的《物业租赁合同》和《补充协议》已于2019年11月30日解除，合一公司至今从未交付案涉地块给我方使用。根据合同约定，土地的交付是以双方另行签署收楼确认书未标志的，签订的时间为交付的时间，但事实上双方从未签署该份确认书，我方也自始至终没有接收过案涉的地块。我方预付首月的土地租金是基于合同的约定，并非确认已经接收土地。所以，合一公司主张我方支付土地租金没有事实依据。退一步而言，合同约定的起租时间是2019年11月10日，而非合一公司所主张的2019年10月10日，而且我方向合一公司发送解除合同的通知的时间是2019年11月30日，合一公司主张计算至今的土地租金没有事实依据。第三，鉴于案涉土地至今没有交付给我方，根本不存在返还涉案地块一说，合一公司的第3项诉讼请求应予以驳回。经审理查明，2019年10月10日，威威电公司与合一公司签订《物业租赁合同》，约定合一公司将位于广州市白云区*街17号（即原*582号*货运场）项目空地出租给威威电公司用作新能源汽车充电桩安装及充电经营项目使用，该空地计租面积共1500平方米；租赁期限10年，从2019年10月10日至2029年10月9日止，免租期31天，从签订租赁合同并将该物业交付威威电公司使用之日计算，即从2019年10月10日至2019年11月9日，计租日自2019年11月10日开始计租。合一公司于2019年10月10日前将该物业交付给威威电公司进行装修使用，并相应计算免租期，若合一公司未能按期交付，则免租期和租期相应顺延，届时以双方另行签署的《收楼确认书》日期为合一公司的交付时间。双方另约定：2019年10月10日至2022年10月9日期间每月租金为50085元，自双方签订该租赁合同之日，威威电公司应同时一次性支付合一公司租赁保证金和首月租金合计200340元，其中租赁保证金150255元；威威电公司在租赁期内每月5日前向合一公司缴清当月租金，如逾期支付租金超过15日，合一公司有权解除合同。关于违约责任，合同约定如合一公司违约，应退还双倍租赁保证金给威威电公司；如威威电公司违约，合一公司有权不予退还租赁保证金；除合同约定的解除合同的情况，如威威电公司单方面提前解除合同，合一公司有权不予退还租赁保证金及已收取的租金剩余部分。同日，威威电公司与合一公司签订《补充协议》，约定合一公司应无偿及时配合用电申报和行业补贴所需的相关证件资料，以便威威电公司申报用电和营业，费用由威威电公司自付；威威电公司需申请办理电力增容的变压器和合法的生产经营所需证照，费用由威威电公司负责；威威电公司须在该场地上申报电力增容目标数和申办营业性证照时，若该场地的电力增容目标数无法满足威威电公司要求或者该场地不能办理合法营业的行政手续的，威威电公司可解除该合同，合一公司应在该合同解除5日内，将保证金（押金）一次性退还给威威电公司。上述合同签订后，威威电公司在2019年10月23日前委托案外人广东威阳科技有限公司陆续向合一公司支付了双方约定的租赁保证金及一个月的租金共计200340元。2019年10月26日，威威电公司的员工徐*向合一公司的员工钟某发送微信，让其安排一下许*处理场地证明事宜。2019年11月11日，徐*通过微信向合一公司的员工许*发送用电申请所需材料。2019年11月15日至2019年11月27日期间，徐*又多次通过微信催促钟某协助提供供电局所需要的相关资料。2019年11月28日下午，徐*通过微信向钟某发送《用电报装审批表（工业、商业、非工业户）》、《10KV客户用电报装资料清单（新装）》、《住所（经营场所）场地使用证明》以及报装及充电桩所需相关资料清单等材料，同时发送聊天内容：“徐：麻烦，供电局的人说我的资料没法报电。这个章，谁都盖不到。这场地，供电局要求土建开关房。供电局的人说，东平汽车小镇的场地性质，这二份是无法盖到章的。有空了通个电话。”两人的微信聊天记录中未显示当日钟某曾对此作出回复。上述《用电报装审批表（工业、商业、非工业户）》下方备注：“本用电审批表需附用电单位的用电平面四置图，并需由镇国土建设办（或街道城市管理服务中心）或镇（街）人民政府盖章。”上述《10KV客户用电报装资料清单（新装）》所需产权资料部分载明：“产权资料（①②③项，三选一提供）①房产证；②土地证或建设用地规划许可证（有房产证无须提供此项资料）、建设工程规划许可证及其附件（有房产证无须提供此项资料）；③用电报装审批表（无房产证或无用地证和工程证用户需提供，请到相关职能部门盖章）、用电报装审批表附四置图（无房产证或无用地证和工程证用户提供，四置图红线范围四角请到相关职能部门盖章，电房位置上报装单位盖章）。”2019年11月28日晚上，徐*向钟某发送其与电力公司“周总”的微信聊天记录截图。该截图内容显示“周总”在聊天记录中称：“周：你这块地土地性质仅有合同，没用的，做不了充电桩，即使建起来被拆是随时的，你这手续报批不了的。钟：那我要向业主要哪些手续？才可以报批。周：如果没有房产证需提供：1、建设用地规划许可证；2、用电报装审批表（盖三个章）；3、场地使用证明（镇政府）。”2019年12月3日，徐*通过微信向钟某发送两份《告知书》。第一份《告知书》是案外人茂名市永盛电力工程安装有限公司于2019年11月29日向威威电公司出具的，载明威威电公司在涉案场地充电桩电力工程未提供有效场地产权手续（土地证或建设用地规划许可证），无法向有关部门递交申报，该场地的电力增容目标数无法得到威威电公司要求，该场地的充电桩电力工程建设将终止等。第二份《告知书》是威威电公司向合一公司出具的，载明涉案场地的充电桩电力工程，由于涉案场地没有土地证或建设用地规划许可证，无法合法向有关部门递交电力申报和申请充电桩配电建设，电力目标数无法满足威威电公司要求不能合法营业，根据双方协议约定，解除10月份签订的场地租赁合同。庭审中，威威电公司称其曾于2019年11月30日向合一公司送达过上述《告知书》，但未能提供相应的证据对此予以证实，本院对此不予认可。2019年12月23日，威威电公司委托广东泽康（顺德）律师事务所向合一公司发出《律师函》，再次催促合一公司退还上述保证金。合一公司于2019年12月24日签收上述《律师函》。庭审中，威威电公司称合一公司未实际向其交付涉案场地，有委托负责安装充电桩的人员到涉案场地进行勘查，当时是待充电桩项目的审批流程办理完毕后才会要求合一公司交付涉案场地，故未催促过合一公司交付场地。合一公司则称已于合同签订当日向威威电公司交付了涉案场地，因是空地，未办理交接手续；合一公司亦确认收回场地的话也没有什么手续可以办，涉案场地现一直处于空置状态。合一公司另称其已申请了报装审批表，并通过微信发送给了威威电公司，但威威电公司把该部分内容给删除了，其也无法提供，因为相关人员手机换掉了，但合一公司未能就此提供相关证据证实，亦未提供其它证据证实其已实际向威威电公司提供了上述资料。本院对此不予认可。另经本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案地块的规划用途等情况，该局复函本院称涉案地块在《广州市总体规划（2011-2020年）中位于适建区，规划控制为商业金融业工地，不涉及市域四线，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地。以上事实，有《物业租赁合同》、《补充协议》、微信聊天记录、《告知书》、银行汇款凭证、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，威威电公司与合一公司签订的涉案《物业租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、威威电公司是否有权解除涉案《物业租赁合同》及《补充协议》。《补充协议》明确约定合一公司应无偿及时配合用电申报和行业补贴所需的相关证件资料，以便威威电公司申报用电和营业，若涉案场地的电力增容目标数无法满足威威电公司要求或者该场地不能办理合法营业的行政手续的，则威威电公司可解除该合同。结合威威电公司提供的微信聊天记录的内容可知，威威电公司曾多次催促合一公司协助提供用电报装申请所需的用电报装审批表、场地使用证明、四置图等材料，合一公司称其已协助提供，但未能提供相应的证据证实，且依威威电公司提供的《10KV客户用电报装资料清单（新装）》所载的报装资料清单可知，在合一公司既未提供该清单所载产权资料的第①、②项资料，又未能提供第③项所涉的用电报装审批表、四置图的情况下，该用电报装申请就不符合相应的审批条件，则威威电公司事实上就无法办理合法营业所需的行政手续，依照双方约定，在此情况下威威电公司有权解除涉案合同。鉴于威威电公司未能提供证据证实其曾于2019年11月30日告知合一公司解除涉案合同，本院以其员工徐*通过微信向合一公司员工钟某发出解除涉案合同的《告知书》的日期即2019年12月3日为合同解除之日，确认涉案《物业租赁合同》及《补充协议》于该日解除。二、关于保证金返还及利息。《补充协议》约定合一公司应在合同解除5日内将保证金退还给威威电公司。如前所述，涉案《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年12月3日解除，则合一公司应在2019年12月8日前向威威电公司返还保证金150255元。合一公司未依上述约定向威威电公司如期返还保证金，其行为已构成违约，现威威电公司要求其按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至该款项实际清偿之日止合法合理，本院对此予以支持，利息应自上述付款期限届满的次日即2019年12月9日起计算。三、关于场地交付及返还。《物业租赁合同》明确约定合一公司于2019年10月10日前将涉案物业交付给威威电公司使用，免租期从签订租赁合同并将涉案物业交付给合一公司使用之日起计算，即从2019年10月10日至2019年11月9日。依该约定内容可知，免租期已经明确自2019年10月10日起计算，则可知双方已认可涉案物业已于该日交付给威威电公司使用，且涉案场地本为空地，威威电公司亦确认曾委托负责安装充电桩的人员到涉案场地进行勘查，据此本院认定合一公司已于合同签订当天即2019年10月10日交付给威威电公司使用。合同约定双方须签署《收楼确认书》是在合一公司未能按期交付的情况下的约定，威威电公司以双方未办理场地交接手续为由认为合一公司未交付涉案场地的主张本院不予认可。关于场地返还事宜。威威电公司已于2019年12月3日告知合一公司解除涉案合同，而涉案场地为空地，威威电公司尚未实际施工，合一公司亦确认涉案场地处于空置状态，收回场地的话也没有什么手续可以办，威威电公司亦未阻拦合一公司收回场地，则在威威电公司告知解除涉案合同后，合一公司可自行收回场地，故其要求威威电公司返还涉案场地的反诉诉请本院不予支持。四、关于租金事宜。双方已约定自2019年10月10日至2019年11月9日期间为免租期，威威电公司解除涉案合同并未违约，合一公司要求威威电公司支付该期间的租金无事实依据，本院对此不予支持。威威电公司未明确告知合一公司返还涉案场地的具体日期，本院酌定合一公司在双方约定的返还保证金期限届满的次日即2019年12月9日即可自行收回场地以避免扩大损失，故对合一公司主张的该日之后的租金或场地使用费的反诉诉请本院不予支持。2019年11月10日至2019年12月9日期间威威电公司实际使用涉案场地，应依约支付相应的租金，其已预交一个月的租金50085元，该租金本院视为上述期间的应付租金，故威威电公司要求合一公司返还该部分预交的租金及支付利息的诉请本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州威威电新能源充电设备有限公司与广东合一商务服务有限公司于2019年10月10日签订的涉案《物业租赁合同》及《补充协议》于2019年12月3日解除；二、自本判决生效之日起三日内，广东合一商务服务有限公司向广州威威电新能源充电设备有限公司返还保证金150255元，并支付利息（利息以150255元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年12月9日起计算至上述款项实际还清之日止）；三、驳回广州威威电新能源充电设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广东合一商务服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2165元，由广州威威电新能源充电设备有限公司负担537元，广东合一商务服务有限公司负担1628元；反诉受理费2153元，由广东合一商务服务有限公司负担。广东合一商务服务有限公司负担的上述本诉受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年七月十四日书记员  洗颖斯