广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤19民终315号上诉人（原审原告）：肖建辉，女，汉族，1982年1月13日出生，住湖南省双峰县**********民组，公民身份号码：432************008。委托诉讼代理人：刘志兵，男，汉族，1978年6月23日出生，住湖南省双峰县**********民组，公民身份号码：432************876，系肖建辉丈夫。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*****************期多层公寓A1-A5栋商铺07。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：罗仰侠，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：余岱，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人肖建辉与被上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。肖建辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判御墅莲峰公司向肖建辉支付逾期办证违约金，暂计至起诉之日为41253.23元；二审庭审时，肖建辉明确其主张逾期办证违约金的计算标准为：按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6%，从2018年3月24日计算至2019年11月17日。2.由御墅莲峰公司退回律师费用1250元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由御墅莲峰公司承担。事实和理由：一、御墅莲峰公司向肖建辉提供的案涉合同为格式合同，没有对合同重要内容加粗提示。在双方签订购房合同时，御墅莲峰公司向肖建辉指出《商品房买卖合同》第二十二条和第二十四条显示其有向东莞市房地产交易所申请登记备案，不会存在一房二卖的情况。在肖建辉与御墅莲峰公司签订案涉合同后，御墅莲峰公司未将办理权属登记的资料报送登记机关备案，导致肖建辉无法办理案涉房屋的不动产权证书。二、因御墅莲峰公司没有及时向肖建辉提交不动产权证书，迫使肖建辉出售其车辆解决应急情况，御墅莲峰公司给肖建辉造成财产和精神损失。2019年11月1日，肖建辉丈夫刘志兵因没有房产证，不能贷款导致项目失败。三、案涉房屋的不动产权证书在2018年12月12日已办理在御墅莲峰公司处，肖建辉在2019年11月17日才拿到该不动产权证书，另案（2018）粤1973民初18817号处于执行阶段可证实御墅莲峰公司经济困难，肖建辉推测御墅莲峰公司基于经营困难将案涉房屋的不动产权证用于抵押。四、因御墅莲峰公司没有及时提交分户图、查账登记表、不动产申请表、开发商营业执照复印件、开发商法人代表身份证复印件和宗地图，导致肖建辉无法在2018年12月13日办理案涉房屋房产证。五、案涉楼盘多户业主一起收楼并随后取得相应不动产权证书，只有肖建辉在2019年11月17日才拿到不动产权证书，表明御墅莲峰公司恶意针对肖建辉。六、案涉房屋不动产权证书备案不受理的原因是御墅莲峰公司与物业管理沟通不到位，与肖建辉无关。七、肖建辉交给御墅莲峰公司1250元的律师费就是用于办理不动产权登记在其名下契税、维修基金、地税。但是，案涉小区物业却通知业主需自行办理不动产权相关资料，故肖建辉支付的律师费用应予退还。御墅莲峰公司答辩称：1.御墅莲峰公司于2017年向产权登记机关提供了备案材料，无需承担违约责任。2.案涉《商品房买卖合同》及附件是御墅莲峰公司与肖建辉的真实意思表示，不存在违反法律及行政法规强制性规定的情形,合法有效,对双方均有约束力。案涉合同第十五条及附件五第八条，不属于无效的格式条款，且肖建辉在一审中从未主张该条款无效，御墅莲峰公司自案涉房屋实际交付之日起365日内仍未能报权属登记给登记机关备案的，则按已付房款的万分之五支付违约金，该约定合法有效，原审判决适用法律正确。3.案涉房屋实际交付日为2017年3月23日，御墅莲峰公司在2017年向房管部门提交了资料备案的申请，但房管部门在办理实测时，发现部分业主存在加建改建的情形，经御墅莲峰公司催促后该些业主仍不配合整改，导致房屋所有权登记办理进度迟延。案涉房屋于2018年11月28日成功受理房屋所有权首次登记，并于2018年12月12日完成房屋所有权首次登记，御墅莲峰公司已经积极履行协助肖建辉办证的义务，无需承担违约责任。4.即使御墅莲峰公司存在违约行为，应适用案涉《合同》及附件明确约定的违约责任条款，且本案不存在适用商品房买卖合同解释第十八条规定的情形。肖建辉主张按人民银行同期同类贷款年利率6%为标准计算违约金缺乏案涉合同及法律依据。5.关于本案办证律师费1250元的诉请，缺乏事实和合同依据，肖建辉未能提交任何证据证明御墅莲峰公司应退还该款项，其应承担举证不能的不利后果。该律师费为签订《商品房买卖合同》的签约服务律师费及办理按揭贷款律师费，并非代办证费用。6.案涉办证资料签收表显示，肖建辉在2019年11月17日签收御墅莲峰公司提供的办证手续材料，御墅莲峰公司无需承担相应违约责任。肖建辉向一审法院起诉请求:1.判令御墅莲峰公司立即为肖建辉办理好东莞市***********************的不动产权证书并承担一切办证应由其承担的费用;2.判令御墅莲峰公司支付肖建辉逾期办证违约金（以购房楼款680000元为本金,从2018年1月23日起按照中国人民银行同期贷款年利率6%计至肖建辉的不动产权证办好为止）;3.判令御墅莲峰公司返还办理产权证律师费1250元；四、御墅莲峰公司承担本案诉讼费用。原审法院审理查明，2015年7月17日，肖建辉作为买受人，御墅莲峰公司作为出卖人，共同签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：肖建辉向御墅莲峰公司购买东莞市***********************，房屋总价款为680000元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理，出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房。另，《合同》附件进行了补充约定：出卖人应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为出卖人履行了办证过程中应尽的义务，且出卖人无需承担违约责任；若自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务；若自该商品房实际交付之日起超过730日房屋产权登记机关尚未受理相关办理权属登记需由出卖人提供的资料的，买受人可选择退房，若买受人选择退房，则必须在该商品房符合退房条件之日起一个月内向出卖人提出，否则视为放弃退房权利，出卖人在与买受人达成解除买卖合同协议后30日内无息返还买受人已付的购房款并向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，出卖人在支付上述违约金后无需再赔偿买受人其他任何损失，买受人需退回此前出卖人开出的收款凭证。当日，肖建辉向御墅莲峰公司支付了“常平山水华庭2栋1单元201房律师费”1250元，肖建辉主张该笔律师费为御墅莲峰公司收取的代办不动产权证书的费用，因不动产权证并未办理，御墅莲峰公司应向肖建辉退回该律师费。御墅莲峰公司称该律师费并非由御墅莲峰公司收取，该律师费为签订《商品房买卖合同》的签约服务律师费及办理按揭贷款律师费，并非代办证费用。御墅莲峰公司为证明其主张向原审法院举证了其与广东众达律师事务所于2013年1月6日签订的《常平山水华庭楼宇按揭委托代理协议》，协议约定由广东众达律师事务所为御墅莲峰公司开发的“常平山水华庭”项目提供一系列的法律服务，包括代理御墅莲峰公司与客户签订《商品房买卖合同》、代理御墅莲峰公司指定的按揭银行与客户签订《个人住房借款合同》等。肖建辉已向御墅莲峰公司支付了案涉商品房的房款680000元。东莞市家盛物业服务有限公司为案涉商品房所在小区提供物业服务，2017年3月23日，肖建辉签收了东莞市家盛物业服务有限公司制作的《房屋交付验收记录表》，并向东莞市家盛物业服务有限公司支付了物业管理费1914.96元。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所出具《关于常平富盈山水华庭1-3幢房屋所有权首次登记的公告》，主要载明，除了1幢1单元702、1幢2单元302、2幢1单元601、2幢1单1701、2幢1单元1801、2幢2单元501、3幢1单元1301，这7套房间因存在房屋现状与规划不相符的情况暂不予受理首次登记外，富盈山水华庭1-3幢的其他房屋均可申请办理房屋所有权首次登记手续。2018年12月12日，东莞市国土资源局出具了案涉房屋的《不动产权证》，编号为粤（2018）东莞不动产权第0440857号。以上事实，有双方提交的《商品房买卖合同》、商品房按揭登记证明书、《收款收据》、购房发票、《房屋交付验收记录表》、《关于常平富盈山水华庭1-3幢房屋所有权首次登记的公告》、《不动产权证书》等证据以及本案原审庭审笔录附卷为证。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，肖建辉与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点为：1、《合同》及附件中关于产权登记的约定是否有效；2、御墅莲峰公司是否存在违约行为；3、御墅莲峰公司是否需要承担违约责任；4、御墅莲峰公司是否需要退还律师费。关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《合同》及附件关于产权登记的约定明确了御墅莲峰公司具有办理案涉房屋权属登记的义务，也明确了若御墅莲峰公司违反该义务须承担的违约责任，并不存在免除御墅莲峰公司责任、加重肖建辉责任、排除肖建辉主要权利的情形，故原审法院认定《合同》及附件中关于产权登记的约定为肖建辉、御墅莲峰公司双方的真实意思表示，对双方具有约束力，双方应遵循履行。关于争议焦点二。肖建辉于2017年3月23日签收了《房屋交付验收记录表》并支付了物业管理费，故原审法院认定肖建辉于2017年3月23日接收了案涉商品房。根据《合同》及附件的约定，御墅莲峰公司应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案，而东莞市常平镇房地产管理局在2018年11月12日才明确了案涉商品房可以申请办理首次产权登记，即御墅莲峰公司并未在《合同》及附件约定的时间内将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案，御墅莲峰公司构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《合同》及附件约定，御墅莲峰公司应按已收房价款的万分之五向肖建辉支付违约金并继续履行合同约定之义务，肖建辉诉请御墅莲峰公司以购房款为本金按年利率6%支付违约金至实际取得房地产权证之日止，但肖建辉未能提交证据证明违约金金额低于其实际损失，故原审法院对肖建辉该主张不予采信。经核算，御墅莲峰公司应向肖建辉支付违约金340元（680000元×0.05%）。肖建辉诉请御墅莲峰公司协助办理案涉商品房的《不动产权证》，该证已由东莞市国土资源局于2018年12月12日出具，故御墅莲峰公司已履行完毕协助肖建辉办理《不动产权证》的义务，肖建辉该项诉请原审法院依法予以驳回。关于争议焦点四。肖建辉诉请御墅莲峰公司退还办理《不动产权证》的律师费1250元，御墅莲峰公司辩称该1250元并非其收取的办证费用，御墅莲峰公司为证明其主张举证了《常平山水华庭楼宇按揭委托代理协议》，原审法院予以采信，肖建辉未能提交任何证据证明御墅莲峰公司应向其退还该款项，应承担举证不能的不利后果，故原审法院对肖建辉该诉请不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限御墅莲峰公司于判决发生法律效力之日起五日内向肖建辉支付逾期办证违约金340元；二、驳回肖建辉的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费862元，肖建辉已预交，由肖建辉负担775元，御墅莲峰公司负担87元。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，肖建辉向本院提交如下证据：1.机动车注册登记；2.肖建辉个人征信、刘志兵个人征信；3.东莞市安投资管理有限公司融资服务合同，拟证明若按期办好房产证，可以将房屋用于抵押贷款，但由于肖建辉在申请融资贷款时无法提供房产证，造成定金损失500元；4.东莞市不动产登记申请表，拟证明肖建辉从2018年12月就开始积极办证；5.东莞市第三人民法院传票和执行款划款通知书；6.粤（2018）东莞不动产权第044857号不动产证书；7.四栋到七栋第一批及四栋至七栋第二批照片；8.办证详情；9.住宅专项维修资金、税收缴款书及广东省地方税收通用发票；10.证号为粤（2019）东莞不动产权第0406362号的不动产权证。御墅莲峰公司发表质证意见如下：证据1：真实性、合法性确认，关联性及证明内容不确认。肖建辉与案外人存在机动车交易事实，与本案无关，且无法证明肖建辉在本案中存在损失。证据2：三性及证明内容均不确认。该证据无公章，且为打印件，肖建辉与刘志兵的个人征信与本案无关，无法证明存在损失。证据3：三性和证明内容均不确认。该证据存于手机中，无原件核对，且内容模糊不清，无法确定该证据的真实性和来源合法性，该证据也与本案无关，无法证明系本案导致的损失。证据4：三性及证明内容不确认，该申请表的盖章日期与上诉人的证明内容不符。证据5：真实性、合法性确认，关联性及证明内容不确认，另案的审判和执行信息与本案无关，无法证明被上诉人抵押了肖建辉的产权证。证据6：三性及证明内容不确认，该产权证是御墅莲峰公司积极协助肖建辉并通知办理产权证的结果。证据7：三性及证明内容均不确认，该证据材料来源未知，无法确定真实合法，该证据是四至七栋的房产证，肖建辉是二栋的业主，因此与本案无关。如果该证据真实，即证明御墅莲峰公司已积极通知业主办证履行协助业主办证的义务。证据8：三性及证明内容不确认，该证据内容是让业主选择开发商办理还是自主办理，并且也不是由御墅莲峰公司官方通知的内容。证据9：三性及证明内容不确认，该证据未能提供原件，且无法证明是律师的办证费用。证据10：真实性、合法性确认，该份证据可以证明肖建辉领取办证材料后已办理完毕单户的产权证，因此即使有损失，也只能计算至领取办证之日。二审另查明，御墅莲峰公司及肖建辉均确认，肖建辉签收办证资料的时间为2019年11月17日。以上另查事实，由前述证据及本院调查笔录为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对肖建辉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：肖建辉的逾期办证损失应如何认定。原审法院已查明，案涉机房屋于2017年3月23日实际交付，根据《商品房买卖合同》及附件约定，御墅莲峰公司公司应自案涉商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。虽然御墅莲峰公司主张早在2017年已交资料报产权登记机关备案，但直至2018年11月12日案涉房屋才被产权登记机关认可符合办理条件。御墅莲峰公司已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为：若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。但该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，属于明显过低，本院对该逾期办证违约金条款不予采信。肖建辉主张违约金过低要求调整，已提交初步证据证实案涉房屋未能办证对其造成的损失，结合肖建辉于2019年11月17日签收案涉房屋的办证资料即已具备实际办证的条件，以及逾期办证的原因及当事人过错程度等，按照公平和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金以已付购房款总额680000元为基数，以年利率6%为参照予以支持，自2018年3月24日计算至2019年11月17日，共计67515.62元（680000元×6%÷365天×604天）。至于律师费，肖建辉未能举证证实御墅莲峰公司公司收取该费用实为办证费用，其请求御墅莲峰公司予以退回缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人肖建辉的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3161号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初3161号民事判决第一项为：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向肖建辉支付逾期办证违约金67515.62元；三、驳回肖建辉的其他诉讼请求和其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862元，由东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费863元，由东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担。由于肖建辉同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故本院不另行退收。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年七月十六日书记员  卢敏怡赵志鹏附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。