湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2260号原告（反诉被告）：石咏松，男，1986年6月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：鄂彬、李欣，湖北易圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄石钰达企业管理有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道后河堤（黄石万达广场1、2、3号商业裙楼2座1单元1809室），统一社会信用代码91420200MA494EBF5M。法定代表人：黄朝元，执行董事。委托诉讼代理人：杜若，湖北元初律师事务所律师。原告（反诉被告）石咏松与被告（反诉原告）黄石钰达企业管理有限公司（以下简称钰达公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石咏松及其委托诉讼代理人鄂彬、被告（反诉原告）钰达公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石咏松向本院提出本诉请求：1、判令钰达公司拆除封住石咏松房屋所在过道的玻璃门并清空过道，排除对石咏松房屋的妨害；2、判令钰达公司向石咏松赔偿租金损失27325.76元（按每月每平方米租金32元为标准，从2019年7月计算至2020年5月），其后按同样标准计算至排除妨害之日止；3、诉讼费用由钰达公司负担。事实与理由：2017年12月13日，石咏松购买了位于黄石万达广场1、2、3商业裙楼2座1单元1808室的房屋，并取得了该房屋的不动产权证（鄂2019黄石市不动产权第0015633号）。被告钰达公司的住所地位于黄石万达广场1、2、3商业裙楼2座1单元1809室，与石咏松所购买的1808室之间仅相隔一个公共过道。2018年钰达公司擅自将1808室与1809室之间的公共过道用玻璃门拦住，将公用通道占为自己的经营场地。石咏松在购买1808室后一直用于出租，因1808室的大门正对该层公共厕所入口，应新租户的要求，2019年7月初，石咏松在征得万达物业的同意后将原来的大门封闭，在房屋紧挨公共过道处重开一扇大门。期间钰达公司多次派人阻止石咏松装修，在装修进行到一半时又将公共过道玻璃门紧锁，每日派人看守并拒绝石咏松等人进入。石咏松为此多次报警请求协调，但钰达公司仍拒不拆除。由于钰达公司的妨害行为给石咏松造成了损害，石咏松为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）钰达公司辩称，1、钰达公司并未妨害石咏松合法行使物权的行为。石咏松没有装修资质，未经业主大会或其他有权业主同意并批准其设计方案，擅自在公共墙面上装修凿洞，属于违法行使物权的行为；2、若钰达公司需清空占用过道则依法由相关部门责令处理，石咏松无权要求钰达公司拆除玻璃门，清空过道；3、石咏松事实上不存在租金损失，若其曾将房屋出租，其损失应自行承担。反诉原告钰达公司向本院提出反诉请求：1、请求判令石咏松将其房屋与公共过道接邻处的外墙恢复原状，排除对钰达公司正常经营的妨害行为；2、请求判令石咏松因违法装修造成钰达公司财产损失6220元（其中空气净化器3980元、陶瓷养生煲1360元、摆件三件套880元）及阻碍钰达公司营业损失47365.60元（员工2019年7月至9月工资分别为9787元、9845元、10600元，合计30232元；三个月贷款付息5724.80元、5705.20元、5685.60元，合计17133.60元）。反诉被告石咏松辩称，1、其合理利用专有部分的墙面，并未妨害钰达公司的生产经营，也未妨害该公司的物权，钰达公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回；2、钰达公司主张的财产损失、营业损失缺乏事实依据，同样应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对石咏松所提交的证据一石咏松身份证、钰达公司营业执照及法定代表人身份证因钰达公司无异议，本院予以采信；对证据二黄石市商品房买卖合同及分层分户图、鄂（2019）黄石市不动产权第0015633号不动产权证钰达公司对其真实性、合法性、关联性无异议，可以证明黄石万达广场1、2、3商业裙楼2座1单元1808室的房屋所有权归石咏松所有，故本院予以采信。钰达公司称“石咏松购买1808室房屋的单价比钰达公司的购买单价低，原因就是1808室正对公共洗手间，开发商已对其进行补偿”的观点因缺乏证据证实，本院不予采纳；对证据三公安机关接警情况表五张、现场照片、视频光碟、黄石市住房和城乡建设局于2019年9月6日出具的《关于责令小精灵机器人等93家商户改正违法行为的通知》可以证明钰达公司因占用公共面积被行政部门责令改正，以及与石咏松因更改1808室大门朝向多次发生纠纷的事实，本院予以采信；对证据四微信聊天记录截图因无法证明与石咏松对话人的身份，本院不予采信。对2019年9月6日湖北易圣律师事务所律师李欣、李姝对证人柯某所作的谈话笔录因柯某并未出庭接受双方质询，本院不予采信。对天源物业装修申请审批表、装修施工许可证因可以证明物业公司已同意石咏松更改大门方位的事实，本院予以采信；对证据五租赁合同因系复印件，无原件进行核对，且该合同并不完整，不能反映租赁房屋的全部事实，本院不予采信。对银行流水与本案缺乏关联性，不能证明石咏松收取租金的标准，本院不予采信。对钰达公司提交的证据一钰达公司营业执照、该公司法定代表人身份证因石咏松对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。而法定代表人身份证明书并非证据，而系诉讼材料，本院不予采信；对证据二①江西省建筑设计总院出具的涉案房屋平面图、②涉案房屋现场图片因石咏松对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；对证据三①鄂（2019）黄石市不动产权第0016386、0013805号不动产权证复印件、《黄石市商品房买卖合同》复印件两份（1809、1810号房屋）因石咏松无异议，本院予以采信。对《住房（商业用房）按揭借款合同》复印件虽然石咏松对其真实性无异议，但对该合同的关联性有异议，本院认为该合同只能证明钰达公司法定代表人支付购房款的方式，并不能证明其损失，与本案缺乏关联性，本院不予采信；对证据四①2019年10月28日杜若律师对证人黄慧丽、钰达公司法定代表人黄朝元所做的谈话笔录因询问人只有杜若律师一人，且没有分别询问，本院不予采信。②案发现场冲突视频截图可以反映双方发生冲突的事实，本院予以采信。微信聊天记录不能证明聊天对象，本院不予采信。③对装修申请审批表与石咏松所提交的一致，本院予以采信。④冲突现场视频光盘、⑤接受警情回执单可以反映双方冲突并报警的事实，本院予以采信；对证据五钰达公司法定代表人黄朝元与“邦德艺考（黄石）张188××××3563”的微信聊天记录及电话缴费清单，高度盖然性证明与黄朝元对话的系1808原承租人，本院对该证据予以采信；对证据六①空气净化器收据、陶瓷智能养生煲收据、摆件三件套收据，钰达公司首先应证明上述物品已经损坏，且与石咏松砸墙行为有因果关系，但从之前钰达公司提交的接受警情回执单来看，钰达公司四次报警，时间从2019年7月18至同年8月6日，没有一次称公司电器被砸坏，本院无法确定上述物品因石咏松的砸墙行为损坏，故对上述收据不予采信。②钰达公司2019年7、8、9月员工工资表系复印件加盖公章，并无员工签名，本院不予采信。③五名员工劳动合同均有员工签名，本院予以采信；对证据七证人黄慧丽的证言中反映砸墙时间及冲突经过与报警记录、现场视频相符，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石咏松为黄石市黄石港区花湖大道30号2号楼1808室（即黄石万达广场1、2、3商业裙楼2座1单元1808室）的房屋所有权人，而黄石市黄石港区花湖大道30号2号楼1809室系钰达公司的经营场所，两间房屋中间隔有一条公共过道，但该过道被钰达公司私自占用，并在过道口安装一扇玻璃门。2019年7月初，因大门正对2号楼18层的公共洗手间，石咏松为了便于出租，于同年7月15日向该建筑的物业公司申请将1808室原大门封闭后改到公共过道重新凿墙开门，物业公司予以批准。其后在与钰达公司法定代表人黄朝元沟通无果后，石咏松于2019年7月18日下午16时许在1808室房屋内开始砸与公共过道相邻的外墙。钰达公司员工报警，警员到场后进行调停并移交物业公司处理。此后双方多次发生冲突并报警。同年8月13日，物业公司工作人员在审批表上注明“同意A门改B门，但大门需安装内开门或推拉门”，而钰达公司仍拒绝退出公共通道，双方因此成诉。本院认为，依据行政法规的规定，“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益”。黄石市黄石港区花湖大道30号2号楼18层公共通道属于全体业主共有，钰达公司将部分公共通道封闭后占用的行为经相关行政部门确定系侵权行为。钰达公司在本诉中辩称石咏松没有装修资质，且未经业主大会或其他业主同意，擅自在公共墙面装修的行为属违法行使物权。本院认为，石咏松改变大门朝向并非改变公共建筑或共用设施用途，钰达公司也没有证据证明石咏松凿穿的是承重墙，石咏松在征得物业同意后可以合理的利用自己专有部分的外墙并非系违法行使物权。对石咏松主张由钰达公司拆除封闭1808室与1809室之间公共通道的玻璃门，排除对石咏松将大门开在此通道内通行的妨害行为的诉讼请求予以支持。对石咏松主张钰达公司赔偿其租金损失的诉讼请求，因石咏松并未提交充分证据其因钰达公司的妨害行为直接造成其租金损失，而可能出租后得到的收益属于期待利益，本院不予支持。对钰达公司主张各项损失，本院认为钰达公司主张物品及经营损失缺乏相关证据证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、本诉被告黄石钰达企业管理有限公司于本判决生效后十五日内拆除黄石市黄石港区花湖大道30号2号楼1808室与1809室之间用于封闭公共通道的玻璃门，并退出占用的公共通道；二、驳回本诉原告石咏松的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄石钰达企业管理有限公司的全部诉讼请求。如果黄石钰达企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案本诉受理费250元，由石咏松负担125元，由黄石钰达企业管理有限公司负担125元；反诉费444元由黄石钰达企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  黄 镔人民陪审员  李春姣人民陪审员  张宗会二〇二〇年七月十二日书 记 员  邝慧敏