浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8286号 原告：陈英玲，女，1947年9月29日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：何恒峰、郑志琴，浙江兴运律师事务所律师。 被告：何美香，女，1946年9月18日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱桂清，义乌市权正律师服务所法律工作者。 被告：周红梅，女，1974年4月29日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：陈磊，男，1982年4月23日出生，住江苏省常熟市。 被告：周红漫，女，1976年4月8日出生，汉族，住广西省贺州市八步区。 原告陈英玲诉被告何美香、周红梅、周红漫农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理，依法由审判员季东勤适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告陈英玲的诉讼代理人郑志琴，被告何美香及其诉讼代理人朱桂清，被告周红梅及其诉讼代理人陈磊到庭参加了诉讼。被告周红漫经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告陈英玲起诉称：1、确认坐落在义乌市的不动产归原告所有；2、被告协助原告办理上述不动产的变更登记手续。本案审理过程中,原告撤回了第一项诉讼请求.事实和理由：被告何美香与周华玉（2020年4月己去世）原系夫妻关系，被告周红梅、周红漫是周华玉与前妻所生的女儿。2010年4月，周华玉和被告何美香因旧村改造拆迀安置在义乌市建房。周华玉、何美香因年老体迈，没有能力将安置房建成，遂于2011年7月18日与原告签订了房屋转让协议，将房屋以150万元的价格转让给原告，由原告建造竣工，房屋的所有权也归原告。2014年4月，原告曾诉至法院，请求确认双方签订的房屋转让协议合法有效，坐落在义乌市的房屋归原告所有。但由于当时涉案不动产尚未办理初始登记，仅判决房屋转让协议有效。现涉案房屋已完成不动产权属初始登记，但由于周华玉己去世，其他被告又以种种借口不协助原告办理不动产的变更登记手续。 被告何美香答辩称：原告起诉状有几处错误，第一是时间错误，原告在诉状上称2011年7月18日签订房屋转让协议是错误的，协议是在2009年上半年签订的；第二是房屋转让错误，这不是房屋，是宅基地转让，所以是虚假的协议；第三是涉案房屋150万元的价格转让给原告，实际是宅基地转让款150万元，但是直到2011年7月18日被告才得到50万元，另外100万元至今未支付；第四是（2014）金义民初字第1041号民事判决无效，因为该判决认定事实不清楚，适用法律不当，是违法裁判，因为它认定是房屋转让，而实际上是宅基地转让。综上，上述协议转让的是宅基地，属无效合同；转让协议多处虚假，被告至今未收到100万元转让款；原判决未查清事实，系虚假诉讼；原告有多处房屋，违反了我国土地管理法农民一户只有拥有一处宅基地的规定。请法庭驳回原告的诉讼请求。退一万步，如果原告的诉讼请求得到支持，请求在原告支付100万元购买款基础上，给被告保留每人占地15平方米的房屋居住权。 被告周红梅答辩称：一、涉案房屋转让协议的内容违反国家法律和政策强制性规定，应为无效民事合同，原告没有法律和国家政策上的依据取得涉诉房屋的宅基地使用权。1、原告陈英玲与周华玉、何美香2011年7月18日签订房屋转让协议，合同目的本质上是要实现原告最终取得涉诉房屋所有权和宅基地使用权，该协议无效。2、《全国民事审判工作会议纪要》[法办(2011)442]关于房地产纠纷案件处理部分规定，将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律规定、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。本案原告受让房屋不符合条件，应属无效。3、《中华人民共和国物权法》第七规定，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。原告受让被告房屋违反了“一户一宅”制度，损害了其他集体经济成员权益。二、原告错列周红梅为被告，应当驳回起诉。1、周红梅目前不是讼争房屋不动产登记公示中的权利人，对转让协议不知情也不认可。2、周红梅系周华玉与前妻所生之女，和妹妹周红漫自1986年之后即随母亲生活至成人，和周华玉不是家庭成员共同生活的关系，未从房屋转让中获得任何利益，当然也不存在履行任何合同义务的责任。3、原告要求被告协助办理过户手续缺乏法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告周红漫答辩称，原告起诉主体不符合法律规定，宅基地不是我卖的，不知情也不同意。 原告提供的证据及证明观点： 一、（2014）金义民初字第1041号民事判决书复印件一份，证明生效法律文书明确被告何美香等人已经收受原告的150万元的房屋转让款；原告与被告何美香及周华玉生前签订的房屋转让协议书是合法有效的。 二、不动产权证书一份，证明涉案房屋在2019年1月已登记在周华玉、何美香名下。 三、注销户口证明一份，证明周华玉于2020年4月23日因死亡注销了户籍地。 四、（2005）义民初字第3855号民事判决书一份，证明被告周红梅、周红漫系周华玉与前妻所生的女儿。 五、和解协议书复印件一份，证明在（2014）金义民初字第1041号案件后双方达成和解，原告支付了10.8元的补偿款。 被告质证意见：被告何美香对证据一的真实性没有意见，但不能作为本案的证据材料使用，该判决有瑕疵且违法，因为法庭庭审中对地产还是房产买卖没有审查清楚，法庭认为是房产买卖这一认定是错误的，导致判决错误。地产的代价150万元如何支付法庭当时也没有审查，庭审笔录中也没有看到，原告是什么时候、如何支付的对价。转让协议书是在2009年签订的，但是该判决主文却认定是2011年7月18日签订的,是错误的，所以该判决不能作为本案认定依据。证据二不是被告夫妇办理的，他们也不知道不动产权证何人何时办理。证据三、四没有异议。证据五有异议，没有收到10.8万元补偿款。 被告周红梅同意被告何美香代理人对证据一至四的质证意见，（2014）金义民初字第1041号民事判决违法裁判，应予撤销。证据五不知情。 被告何美香提供的证据及证明观点： 一、转让协议书查询件一份，证明：1、转让房屋虚假；2、转让宅基地是真；3、签订协议时间造假，该协议是2009年签订，2011年的时间是原告一方添加上去的；4、付转让款造假，签协议前借给被告100万元虚假，被告夫妇从没有向原告借过一分钱；5、转让协议无效。 二、建设工程规划许可证查询件一份，证明周华玉在2010年4月2日取得塔下洲别墅23号宅基地108平方米建设工程规划许可证，证明2009年原被告签订的转让协议书是买卖宅基地，不是买卖房屋，买卖宅基地转让协议无效。原告把签订转让协议书时间故意添加为2011年度是弄虚作假行为。 三、义乌市农村村民建设用地审批表查询件一份，证明原告在塔下洲审批到改造建房用地108平方米，房屋位置在塔下洲别墅23号。被告宅基地在卖给原告后，现无房屋居住，被告要求返回宅基地及房屋。如不能返还，被告要求保留原房屋每人占地15平方米的房屋居住权。 原告质证意见：对证据一的真实性没有异议，无法达到被告的证明目的。该份转让协议已经（2014）金义民初字第1041号民事判决认定，系双方真实意思表示，合法有效，至于签订时间涂改，这也是经过周华玉与何美香确认过的，并不是原告自行添加。150万元的款项也已经全额支付，且在（2014）金义民初字第1041号民事判决之后，原告念在被告何美香、周华玉年老体迈又支付了10.8万元的补偿并达成协议，要求被告无偿协助原告办理转移登记手续。证据二的真实性没有异议，对证明目的有异议，无法达到被告的证明目的。证据三的真实性没有异议，对证明目的有异议，无法达到被告的证明目的。原告与周华玉、何美香签订转让协议时法律是没有规定要保留住房用地，法不溯及既往。 被告周红梅对被告何美香提供的三组证据没有异议。 本院认证意见：到庭两被告对原告提供的证据真实性没有异议，原告及被告周红梅对被告何美香提供的证据真实性无异议，本院对上述证据真实性均予以认定。 根据本院认定的证据，结合当事人陈述，认定如下事实： 原告陈英玲与被告何美香及周华玉均为义乌市人。因旧村改造拆迁，被告何美香及周华玉户经投标安置在义乌市。义乌市建设局于2010年4月2日向周华玉颁发建设工程规划许可证，建设规模“Ｂ23幢108平方米，三层，地下一层”等。2011年7月18日，原告（受让方、乙方）与被告何美香及周华玉（转让方、甲方）经协商，就坐落在义乌市房屋签订了《转让协议书》一份，约定甲方旧村改造在义乌市房屋，因年老无力再出资升层建造，故决定将所建的房屋转让给乙方，转让价为150万元，此前甲方向乙方所借款100万元抵销为房屋转让款，其余50万元转让款在协议签订后三日内付清；转让房屋由乙方按规划升层建造，费用由乙方自负，所造的房屋也归乙方所有；该房屋可以办理房地产权证后，甲方应及时协助办理，办证所需交纳的费用均由乙方支付。双方还对其他事项进行了约定。同日，原告汇款支付给被告何美香及周华玉50万元。原告已将上述房屋建造竣工，尚未办理房屋房地产权登记。2014年4月28日，原告向本院提起诉讼，要求：1、确认原告与被告何美香及周华玉签订的房屋转让协议合法有效，2、上述房屋归原告所有。同年5月28日，本院作出（2014）金义民初字第1041号民事判决书，认为双方签订的《转让协议书》合法有效，但涉案房屋尚未办理房地产权登记，原告要求确认房屋归其所有不予支持。判决支持了原告的第一项诉讼请求，驳回了原告的第二项诉讼请求。2019年1月22日，讼争房地产办理了不动产权登记手续，权利人为周华玉与何美香，房屋坐落于义乌市，权证号为浙（2019）义乌市不动产权第0006666号。 另查明，2014年5月26日，原告与被告何美香及周华玉签订和解协议一份，约定双方为和睦相处并照顾年老等，原告另外再付给被告何美香及周华玉108000元，如转让房屋办理权属证书及变更过户手续需配合的，被告何美香及周华玉应无条件予以协助。同年7月18日，原告支付了款项。周华玉与被告何美香系夫妻关系，周华玉于2020年4月23日去世。被告周红梅与周红漫系周华玉与前妻所生女儿，在周华玉去世后未表示放弃继承周华玉财产。 本院认为，原告与被告何美香及周华玉签订的《转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。原告已按约履行了合同义务，并且原告已在涉案宅基地上出资建造成房屋并占有使用至今。涉案宅房屋现已办理不动产初始登记手续，被告何美香有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务。同时因案外人周华玉已去世，被告周红梅、周红漫作为财产继承人负有协助原告办理涉案不动产转移登记手续的义务。原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的辩解依据不足，本院不予采信。被告周红漫经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系对其诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告何美香、周红梅、周红漫于本判决生效之日起十五日内协助原告陈英玲办理上述不动产过户到原告名下的转移登记手续。 案件受理费9150元，由三被告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递 交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华 市中级人民法院。 审判员  季东勤 二〇二〇年七月二十四日 书记员  周 胜