太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初795号原告：尉文明，女，1990年11月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：于飞，太原富士康公司职工，住太原市。被告：山西珠琳浙华置业有限公司，住所地太原市兴华街319号四层。法定代表人：王中波，总经理。委托诉讼代理人：王增印，山西君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王扬，山西君合律师事务所律师。原告尉文明与被告山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本案于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尉文明及委托代理人于飞与被告山西珠琳浙华置业有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尉文明向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房的损失:商品房工卖合同约定的按己交付购房款644I63元,计算的90日违约金1739.3元,逾期交房造成原告在外租房费用月均1200元,6个月共计7200元。2.判决被告交房提供商品房《竣工验收备案表》。3.判决被告交房提供《住宅质量保证书》(盖章并填写日期编号等信息)；4.判决被告交房提供《住宅使用说明书》(盖章并填写日期编号等信息)；5.判决被告交房提供公共维修基金发票、购房发票；6.判决被告交房提供房屋实测面积报告；7.判决被告将原告房屋在太原市房产管理局备案登记；8.判决被告承担本案全部诉讼费用。9.请求法院判决被告向原告收费时出具收费标准依据，如无依据，需和原告共同商量后再进行收费。10.请求法院判定房屋房屋测绘费由开发商，不向原告索取。事实与理由:原告尉文明于2018年3月17日购买了被告开发预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套,并签订了《商品房买卖合同》。合同的是交房自期为2010年9月30目。2019年9月24日，原告收到被告送达的《延期交付通知书》;交房口期延期至2019年11月30目,该通知书提出通过抵扣物业费的形式作为延期交房补偿。原告到被告售楼处办理物业上费抵扣事项的时收到被告已拟好并盖章的《协议书》,该协议书表示,被告因不可抗力因素停工并逾期交房,不承担逾期交房违约责任,并表示可代原告缴纳两个月物业费作为补偿,并要求原告承诺极其不合理的其他条款,原告拒绝签署该协议。2019年I1月21目，原告收到被告送达的《交房通知书》,该通知书约定于2010年12月3日办理交房手续。2019年12月3日,原告到约定场所办理交房时发现，被告公示的《施工验收证明书》存在严重虚假记载:“消防工程经太原市消防支队验收通过”,“人防工程经太原市人防办验收通过”。而原告与太原市消防、人防验收审批部门确认，三千渡双水岸1#、2#楼消防工程、人防工程、小区规划验收并未通过,即不符合到合同约定的“经竣工验收合格”交房条件。交房现场被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未盖章，未填写编号、日期等重要信息，与国家相关法律要求严重不符。此外,被告拒不提供房屋维修基金发票、购房发票、《房屋面积测绘报告》。原告多次催促被告履行各项合理诉求,被告以不可抗力为由拒不赔偿因逾期交房给原告造成的损失,以各种理由推诿，导致至今无法依法交付房屋,至今已逾期交房6个月综上,被告并未按合同约定的房屋交付条件、交付期限进行交房,未按期进行房屋登记备察，已构成实质违约，并给原告造成损失。被告违反了《商品房买卖合同》第八条、第十一条、第二十四条约定;违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;违反了《商品房销售管理办法》第三十二条，“销售商品住宅房地产开发企业应当根据《商品住宅生行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。太原市已取消预抵押费和预告登记费，不应向原告收取;关于代办费和公证费，开发商办理相关手续需要原告到场时，原告能到场，即不需要公证费和代办费。如因原告无法到场办理手续，原告愿意按照开发商要求支付代办费和公证费。依照《房产测绘管理办法》第10条之规定房产测绘所需费用由委托人支付;及《商品房销售管理办法》第34条，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，因此应由被告支付房产测绘费。现原告诉至贵院，希望法院判如所请。被告山西珠琳浙华置业有限公司辩称，1.关于交房被告已按合同约定的交付条件交付房屋,即在交付时向买房人出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位(子单位）工程质量竣工验收记录》。(1）本合同第八条一款5项约定“出卖人应当将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用”;补充协议第三条1项对“竣工验收合格”作了细化,即“甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位)工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格”。(2）前述约定不违反法律、行政法规的效力性的强制、禁止规定,约定合法有效。被告已向原告提供了由五单位盖章的《单位（子单位）)工程质量竣工验收记录》,被告的交付是符合合同约定的,不存在违规交房一说。被告已按合同约定的交付期限交付房屋。原告所购商品房在建设过程中因环保原因停工74天,依照合同约定被告可以据实延期交付且免责。被告向原告下达交付房屋的通知是在2019年11月30日,比合同约定延迟了60天。扣除因环保停工的74天，被告交房的时间符合合同约定。补充协议第八条第3项明确了因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令等导致的延期,出卖人可据实延期交付而无需承担延期交房的违约责任。基于上述，被告无违约行为，不承担违约金及所谓的租房损失。2.关于“两书”:交房时，被告可以向原告提供符合合同约定的“两书”,原告至今未取得“两书”是因其未收房,在这一点上,被告不存在违约。3.关于购房发票及维修基金发票:原告均可向被告的销售部门索要。4.关于实测面积报告:合同对此无约定，被告无此义务，实测面积以最终颁发的产权证为准。综上,被告已按合同约定履行相应义务，原告的诉求无事实及法律依据,请依法驳回。本院经审理认定事实如下：2018年3月17日，原告作为买受人、被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条、买受人购买的商品房……滨河东路北段216号8幢2单元15层1502号房。……建筑面积85.48平方米……每平米7535.83元，总价共计644163元；第六条、付款方式及期限：按揭贷款，买受人于2017年11月15日付清该房屋总价的30.14%，即194163元，作为购房首期房款，剩余房款450000元，由买受人向银行办理按揭贷款支付给出卖人；第八条、交付期限：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经竣工验收合格；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方自行约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；（2）：逾期超过90日后，买受人有权自出卖人逾期交房达90日之次日起90内解除本合同。解除合同。自解除合同通知书到达之日起本合同解除。出卖人向买受人无息返还其已付房款并按照上述（1）中约定的违约金比例支付90日的违约金。买受人未在上述期限内行使解除权或者经买受人与出卖人协商同意继续履行本合同的，本合同继续履行，但出卖人须按照上述（1）约定的违约金比例支付90日的违约金；第十一条、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”。原告已依约于2017年11月15日向被告交付了首付款194163元，并已将剩余房款以银行按揭贷款方式向被告结清。2019年11月21日，被告山西珠琳浙华置业有限公司向原告出具交房通知书，通知原告所购买房屋于2019年11月30日已具备交房条件，截止目前，因被告未向原告发出书面通知，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等验收证明文件，双方发生争议，原告诉至法院，请求判如所请。以上事实有商品房屋买卖合同、二手房买卖合同、银行付款凭证及原、被告陈述在案佐证。本院认为，原告程玉平与被告贾海刚、郭晓月签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已按合同约定向被告交付了全部购房款，并实际占有使用涉案房屋。该商品房买卖合同不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告诉求确认该合同有效，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房屋只是办理了房屋预告登记证明，现尚未取得房屋所有权证，被告贾海刚、郭晓月及第三人山西荣兴伟业房地产开发有限公司待该房屋取得所有权证后，应协助原告程玉平办理房屋过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告程玉平与被告贾海刚、郭晓月签订的《二手房买卖合同》合法有效。二、被告贾海刚、郭晓月及第三人山西荣兴伟业房地产开发有限公司待位于太原市尖草坪区和平北路荣兴天平小区2号楼1202室房屋取得所有权证后三十日内，协助原告程玉平办理上述房屋的过户手续三、驳回原告程玉平的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由被告贾海刚、郭晓月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 琴 二○二○年七月一日书记员 张兆宇