浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6220号 原告:翁道义，男，1963年11月26日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：华佳楠、丁吕鹏,浙江宁邦律师事务所律师。 被告：王**，男，1986年6月16日出生，汉族，住义乌市。 被告：毛建斌，男，1980年1月4日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：毛建荣、毛添，浙江红太阳律师事务所律师、实习律师。 原告翁道义为与被告王**、毛建斌房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员楼小康适用简易程序独任审判，后变更由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告翁道义及其委托诉讼代理人华佳楠；被告毛建斌及其委托诉讼代理人毛建荣到庭参加了诉讼。被告王**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告翁道义向本院提出诉讼请求：要求二被告支付房屋租金370000元。事实与理由：二被告共同经营帕瑞仕美发店。2016年12月11日，原告与第一被告签订《租房协议》，约定：甲方将坐落在店，层出租给乙方使用；租房期限自2016年5月1日至2021年4月30日止；租用房屋第一年租金35万元，以后每年房租按上一年的基础上递增5%。因经营美发店需对房屋进行改造，协议第十一条还约定：甲方同意乙方新开楼梯，若期满或中途离开，乙方必须恢复原状，一切费用由乙方承担。后因二被告请求原告适当降低房租，2017年4月27日，原告和第二被告在原租房协议基础上达成补充协议，约定2020年5月1日至2021年4月30日的租金为37万元。2019年下半年，原告发现二被告未经原告同意，将一楼其中一家店面转租给他人使用，租期至2020年11月底。2020年3月以来，原告方多次向二被告要求支付下—年度的租金，二被告均已种种理由拖延。 被告王**未到庭答辩。 被告毛建斌辩称，1、被告毛建斌的主体不适格，租房协议是原告与王**签订的，补充协议是在租房协议的基础上补充的，毛建斌只不过是代表王**签订。2、本案的租房协议经过双方协商一致已经解除，租房也在2020年4月底之前就已经腾空。3、诉状中称租二、三层与事实不符，也与诉状后面的陈述不符，诉状中称楼梯是新开的与事实不符，楼梯不是新开的，王**租来之前早已存在。请求驳回原告的诉讼请求。 针对第二被告的答辩，原告补充称，补充协议的内容是对原合同租期、租金重新协商，因此毛建斌应受到原租赁合同和补充协议的约束。原告与二被告未协商一致解除合同，并且二被告至今未搬离。涉案的楼梯在2009年王**租赁原告房屋时开设的，但对于楼梯的保证金未予约定，因此在2016年的合同中重新补充了关于楼梯的内容。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、房产证、土地证各一份，证明：原告系坐落于房屋的所有权人。 二、租房协议、补充协议各一份，证明：二被告向原告租赁坐落于义乌市房屋的事实。 三、与王**的聊天记录一份（截图打印件），证明：涉案房屋楼梯系被告所开的事实。原告要求继续履行租房合同，因楼梯开设无法租给他人。租赁期满后要求被告恢复原状。 四、与李兵聊天记录一份（截图打印件），证明：5月9日转租房李兵仍未搬离的事实。 第二被告质证认为，对证据1，三性均没有异议，从登记的时间来看是2010年1月5日，原告自己的陈述是在2009年建的楼梯，说明原告在取得房权证的时候就已经存在楼梯了。对证据2，租房协议的真实性因被告毛建斌没有参与，是王**签订的，毛建斌无法核实，从租房协议可以看出毛建斌并没有向原告租赁房屋，该租房协议的合同双方是原告和王**，所以该租房协议可以证明诉被告毛建斌属主体不适格。对补充协议的三性均没有异议，当时是在原租赁协议的基础上形成的补充协议，是王**因为有顾客来，去忙了让毛建斌代为签字，并不能证明原告的证明目的。对证据3，三性均有异议，因为不是与毛建斌之间形成的，真实性无法核实，就算与王**的聊天记录是真实的，与本案的关联性也有异议，被告认为与本案没有关联的，从聊天内容来看也看不出原告想要的证明目的的楼梯的内容，被告认为不能证明原告的证明目的。对证据4，三性均有异议，并不能证明原告的证明目的。 第一被告未向本院提供证据。 第二被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、毛建斌与翁道义的微信聊天记录一份（截图打印件），证明：租房合同在2020年2月27日经协商解除；原告反悔后，被告毛建斌发函；被告已经于2020年4月底前腾空搬离的事实。 二、电费邵与毛建斌微信聊天记录一份（截图打印件），证明：原告已经与被告达成了解除协议，让电费邵去收电费说被告不再承租了，电费如果拖欠的话不关原告的事；原告反悔，要求被告提前1个月搬离的事实。 三、被告方工作人员与客户的微信聊天记录一份三页、原告在朋友圈发布的招租广告一份（截图打印件），证明：原告已挂红布发布招租广告；原告、被告解除租房合同的事实。 四、协议一份（复印件），证明：被告与转租方解除转租协议的事实。 五、卫生许可证二份（复印件）、义乌市尚城理发店营业执照一份（打印件），证明：涉案房屋的楼梯并非新开，租房时就已经存在。 六、义乌市帕仕理理发店营业执照、义乌市帕瑞仕营业执照各一份（打印件），证明：被告毛建斌主体不适格的事实。 七、照片（打印件），证明：被告已经腾空搬离的事实。 原告质证认为，对证据1，真实性无异议，被告毛建斌向原告发送通知解除函，可以证明被告毛建斌的主体适格，不仅参与了协商且相关的租金都是由毛建斌向原告缴纳的；租房合同是在2月27日双方有协商，但是未达成一致解除合同，并且合同没有约定解除条件，被告方没有通知解除权；被告未完全腾空搬离。对证据2，三性均有异议，被告未提供手机核实，且电费邵系案外人，原告方并未向其发送通知要求搬离。对证据3，真实性没有异议，系被告毛建斌让原告发送招租广告试一下，意在挽回损失，原告秉着互相帮助的心理才发的招租广告，但因被告方开设的楼梯，原告的房屋难以出租。对证据4，三性均有异议，原告未核实协议的原件，且根据转租方李兵的微信聊天，其于5月9日仍未搬离，原告认为该协议即使有，也是伪造的。对证据5、6，真实性由法院认定，但是不能达到被告的证明目的，涉案房屋系于2009年被告王**租赁时开设的，而原告的房产证是在房屋租赁出去后才办理的，且根据其提供的相关营业执照可以看出其经营的都是理发行为，虽然营业执照上的姓名并非是王**和毛建斌，但二被告的主体仍然适格。对证据7，三性均有异议，被告至今仍未搬空。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 第一被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。 原告提供的证据中，第二被告对证据一真实性无异议，该证据能够证明原告系涉案房屋的产权人。证据二能够证明被告向原告租赁位于义乌市房屋的事实；关于二被告谁为承租人的问题，租房协议由第一被告出面签订，补充协议由第二被告出面签订，虽第一被告主张第二被告系代签，但补充协议中明确载明第二被告为乙方而非代理第一被告签订协议，二被告亦未能举证证明在签订该协议时向原告披露过此事实，再结合庭审中第二被告陈述实际履行中租金均由其支付、原、被告提供的聊天记录表明在与原告协商合同履行及解除事宜时二被告均曾出面等情形，以上情形可知二被告日常均自认为承租人，原告有理由相信第二被告已加入该租赁关系，二被告为共同承租房屋，故本院认定二被告均为承租人，至于二被告之间如何约定系其内部关系，不能对抗原告。证据三能够与租房协议的第十一条相印证，能够证明二被告在承租原告房屋期间在203号店面内新开了楼梯，按合同约定期满或中途离开，需恢复原状，否则应承担恢复原状的费用3万元。证据四的真实性无法确认，本院不予采信。 第二被告提供的证据中，证据一聊天记录中原告未对第二被告主张的解除租赁合同一事予以确认，腾空时间也是第二被告单方陈述，原告亦未予认可，此时是否确已腾空本院无法核实，该证据不能达到第二被告的证明目的。证据二的真实性无法确认，本院不予采信。证据三能够证明原告在2020年3月份曾就涉案房屋招租的事实，但原告在二被告提出解除合同情况下提前寻找其他租客系减损的合理举措，并不足以证明原告已与二被告协商一致解除租赁关系。证据四的真实性无法确认，且被告方是否已与他人解除转租协议与本案无关。结合上文认证情况，证据五、六不能达到相应的证明目的。证据七的照片无法确认拍摄时间，且按照片内容可见房屋内尚有部分物品，在庭审中被告才表示剩余物品全都不要了，此前并未告知原告放弃相应物权，原告无法当然的占有使用，故该证据不能达到第二被告的证明目的。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 2016年12月11日，原告（甲方）与第一被告（乙方）签订租房协议一份，约定甲方将义乌市房屋出租给乙方，租期自2016年5月1日至2021年4月30日，第一年租金为35万元，以后每年房租在上一年基础上递增5%；乙方装修用途为美发美体行业，到期后一切装潢设施无偿留给甲方；租期内，未经甲方同意不得转租，不得中途退房，不得改变房屋用途；本合同违约保证金为1万元，租赁期满乙方迁空、交还房屋及设施，并付清应付费用后无息退还；甲方同意乙方新开楼梯，位置在店面内，期满或中途离开乙方必须恢复原状，一切费用由乙方承担；期满或离开前3个月交足费用3万元，否则合同终止；合同还约定了双方其他权利义务事宜。2017年4月27日，又第二被告出面作为乙方与原告签订补充协议一份，约定2017年5月1日至2018年4月30日的租金为355000元，2018年5月1日至2019年4月30日的租金为36万元，2019年5月1日至2020年4月30日的租金为365000元，2020年5月1日至2021年4月30日的租金为37万元。上述租金均由第二被告支付，2020年4月30日之前的租金已付清。2020年3月份，因上一年经营的店面亏损及受疫情影响，二被告与原告协商提前解除租赁合同未果。原告在此期间通过朋友圈和在店面拉条幅形式招租。庭审中，第二被告述称涉案房屋在2020年4月30日前已腾空，房屋中目前遗留物品均放弃所有权，并要求解除合同；原告述称二被告在2020年5月份还在经营，尚有部分物品未搬走，6月份之后才没有开业，并要求继续履行合同。原告认可收到被告支付的押金1万元。 本院认为，原告与二被告签订的租房协议和补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方有关权利义务关系应据此处理。本案原告要求继续履行房屋租赁合同，二被告则要求解除合同，根据九民会议纪要涉及双务合同履行及解除的有关规定精神，经对双方释明后本院在本案中一并处理。二被告要求提前解除合同系违约行为，但考虑二被告租赁涉案房屋系用于经营美容美发店，该行业受疫情影响和冲击较大，被告方在本年度租金期限届满前一个多月即与原告协商解除事宜，双方虽未能完全协商一致，但原告也提前采取了另行招租等合理的减损措施，结合以上情形被告方要求解除合同有一定客观因素，主观恶意较轻，在被告方发生亏损且目前已停止营业并已将主要物品设备等从承租房屋中撤离情况下要求其继续履行合同客观上存在困难，双方形成合同僵局均有不利，本院认为双方的合同解除为宜。合同因二被告的原因提前解除，二被告应自承租房屋中腾退并承担相应的违约责任。庭审中已查明二被告至迟已于2020年5月底停止营业且目前已将大部分物品搬离，剩余物品已放弃所有权，故可视为已完成房屋腾退，原告可自行接收处理后续事宜。根据合同约定，二被告中途离开需将店面内的楼梯恢复原状，现二被告表示不愿予以恢复，按约应支付原告费用3万元；另二被告还应赔偿原告因合同提前解除造成的损失，关于损失数额，考虑基于合同法理和有关政策精神疫情期间租金可有所减免或延长租期，二被告已全额支付了上一年度包括疫情期间的租金（截至2020年4月30日的租金），原告庭审中亦自述向被告表示过减少两个月租金的意思，同时兼顾原告的可得利益及另行招租和将楼梯恢复原状的合理期限，扣除押金1万元，本院酌定二被告尚应赔偿原告因提前解除合同造成的损失及费用合计为10万元。第一被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告翁道义与被告王**、毛建斌于2016年12月11日签订的《租房协议》及于2017年4月27日签订的《补充协议》。 二、被告王**、毛建斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告翁道义损失及费用合计10万元（已扣除1万元押金）。 三、驳回原告翁道义的其他诉讼请求。 案件受理费3425元，由原告负担425元，二被告负担3000元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年七月二十九日 书记员 丁建建