北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2859号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚科中创（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘思玉，执行董事。委托诉讼代理人：侯春雷，北京哲茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丹，北京哲茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中海雅实（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：徐学玲，总经理。委托诉讼代理人：宋双，男，中海雅实（北京）商业运营管理有限公司法务经理。上诉人尚科中创（北京）科技发展有限公司（以下简称尚科中创公司）因与被上诉人中海雅实（北京）商业运营管理有限公司（以下简称中海雅实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚科中创公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持尚科中创公司一审全部反诉请求，驳回中海雅实公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定中海雅实公司隐瞒出租房屋被拍卖不影响尚科中创公司的房屋使用，认定事实和适用法律错误。（1）北京市海淀区涉案房屋被拍卖出售后，房屋买受人可要求尚科中创公司清退涉案房屋，尚科中创公司将无法使用房屋和实现承租权。（2）合同法第二百二十九条买卖不破租赁原则并非在所有情形下均适用，本案应当适用城镇房屋租赁合同司法解释第二十条。2.中海雅实公司隐瞒出租房屋已被查封的事实，应当承担缔约过失责任，尚科中创公司也可依据欺诈要求撤销合同。在尚科中创公司未要求撤销合同的情况下，中海雅实公司已经不可能全面履行合同义务，构成根本违约。3.尚科中创公司中止支付租金为行使不安抗辩权，而非违约，中海雅实公司不享有合同解除权。4.中海雅实公司的违约行为对尚科中创公司造成了损失。尚科中创公司的租户解约，装修亦无法使用，损失已经实际发生。中海雅实公司辩称，同意一审法院判决。如果二审法院判定2019年4月1日至2019年9月15日期间租赁合同尚未解除，我方诉讼请求中的房屋占用费即为房屋租金。中海雅实公司向一审法院起诉请求：1.确认中海雅实公司、尚科中创公司双方于2017年4月1日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除；2.判令尚科中创公司支付2019年4月1日起至2019年9月15日期间的房屋占用费，以529672.09元/月计算。尚科中创公司向一审法院反诉请求：1.中海雅实公司赔偿尚科中创公司损失2584784.86元；2.中海雅实公司支付尚科中创公司因此次诉讼支出的律师费5万元；3.反诉费用由中海雅实公司承担。一审法院认为，中海雅实公司与尚科中创公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，中海雅实公司与尚科中创公司争议的焦点在于，涉案租赁房屋被查封拍卖，是否构成阻碍尚科中创公司行使房屋租赁合同的租赁权利。涉案租赁房屋仅是以法院向有关管理机关发出协助执行通知的方式查封，并未采取张贴封条或公告的形式对涉案租赁房屋进行查封，且自查封以来，尚科中创公司仍然如常使用房屋，并未因此受到影响。虽后涉案房屋进入到司法拍卖阶段，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即使涉案租赁房屋被拍卖出售，仍不会影响尚科中创公司对于租赁房屋的承租权。现尚科中创公司仅以涉案租赁房屋被拍卖，可能对其承租权产生影响为由拒绝交纳租金，但法院发布涉案房屋的拍卖公告至其应缴纳下期租金的时间不足一个半月，其并无证据证明其承租权因此受到影响，故其拒绝缴纳房屋租金，缺乏法律依据和事实依据，法院不予采信，因此尚科中创公司未按时缴纳租金，构成违约，中海雅实公司根据合同约定的违约责任条款，与其解除房屋租赁合同，符合合同约定，现中海雅实公司要求确认双方于2017年4月1日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除的诉讼请求，法院支持，但根据中海雅实公司发给尚科中创公司催缴函及解除通知中载明的合同签订时间均为2017年4月15日，且双方签订的房屋租赁合同落款处并未写明合同签订时间，故根据现有证据，法院认为双方签订涉案房屋租赁合同的时间为2017年4月15日。双方合同解除后，尚科中创公司仍然使用涉案房屋，故应向中海雅实公司交纳房屋使用费，现对于中海雅实公司要求其支付房屋使用费的诉讼请求，法院支持。房屋使用费的数额将参照双方约定的租金标准及实际使用情况予以判定。关于尚科中创公司的反诉请求，其要求中海雅实公司赔偿其损失，中海雅实公司提出解除合同系基于尚科中创公司在合同履行过程中存在违约行为，而尚科中创公司依据“租赁期限内，如一方须提前解除合同，应当提前三个月书面通知对方，双方协商一致同意解除本合同的，提出提前解除合同的一方应向对方支付一个月租金为标准的违约金”的条款主张中海雅实公司应向其支付违约金，系误解了该条款的订立意图。对于尚科中创公司主张除违约金之外的其他损失，现因其主张中海雅实公司违约行为的发生时间均为2019年1月，即在中海雅实公司与其解除租赁合同之时，故其反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于尚科中创公司要求中海雅实公司支付律师费的反诉请求，亦无任何依据，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百二十九条之规定，判决：一、确认中海雅实（北京）商业运营管理有限公司与尚科中创（北京）科技发展有限公司于2017年4月15日签订的房屋租赁合同于2019年1月25日解除；二、尚科中创（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内向中海雅实（北京）商业运营管理有限公司支付2019年4月1日起至2019年9月15日期间的房屋占用费2932070.4元；三、驳回尚科中创（北京）科技发展有限公司的反诉请求。本院经审理查明：涉案房屋原所有权人为北京中海雅实科技中心。因北京中海雅实科技中心为被执行人，北京市海淀区人民法院于2017年1月24日将涉案房屋查封。2017年4月15日，中海雅实公司（出租方，甲方）与尚科中创公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方将建筑面积4058.79平方米的涉案房屋（含公摊面积），出租给乙方作办公使用，并许可乙方对外进行转租但不可整体转租第三方。第二条，租赁期限为10年，即2017年4月1日起至2027年9月30日。第四条，1.开始两年（不包括免租期）租金为4.3元/天/建筑平方米，之后每两年递增5%直至合同期第七年。2.乙方应于本租赁合同签订之日向甲方交纳六个月租金（首期），后续租金每六个月支付一次，于2017年12月31日前、2018年6月30日前、2018年12月31日前分别支付人民币3185135.45元；于2019年6月30日前支付人民币3344392.23元。4.在乙方承租期间乙方应支付相应水电费。电费按每度人民币1.16元，水费按每吨人民币9.5元（如因国家水电费政策调整，以国家政策为标准执行）。乙方应根据实际的用量（甲方为乙方单设的水表、电表）向甲方按月支付相关费用。5.甲方提供中央空调时间为：供冷期每年6月1日起至每年9月15日止，每日早9:00-晚19:00。第十条，6.除本合同特别约定外，任何一方对本合同约定义务、承诺或保证的违反，均构成违约，守约方有权提前解除本合同。本合同因任何一方违约所致提前解除的，违约方应向守约方支付违约金，并应赔偿由此给守约方造成的一切损失。除此之外，违约方还需全面赔偿守约方通过诉讼或其他方式（如有）向违约方主张权利的一切支出（包括但不限于诉讼费、公证费、调查取证费、律师费等）。2018年11月19日北京市海淀区人民法院发布公告，于2018年12月24日12时至2018年12月25日12时止在京东网络司法拍卖平台对涉案房屋进行公开拍卖。尚科中创公司作为案外人对上述执行提出异议，经法院审理后，驳回其异议申请。2018年11月30日，尚科中创公司发现涉案租赁房屋被公告司法拍卖，向中海雅实公司发送《告知函》，“近期，有第三方公司到租赁场地勘察并说该场地将被司法机关拍卖，其是来了解拍卖标的物的基本状况的，我司得知这一情况后极为震惊……但贵公司从未告知我公司该场地将被司法机关拍卖亦未就此情况进行过任何的说明，且在我公司承租该房屋时，贵公司亦并未告知过该租赁场地已被相关司法机关采取查封等措施。……若贵公司逾期不予明确答复并提出切实可行的解决方案，我公司将采取延缓支付租金等其他一切合理方式维护我公司的合法权益的权利。”2018年12月20日，尚科中创公司再次向中海雅实公司发送《告知函》，“但截至今日，贵司没有给予书面回复亦没提出切实可行的解决方案。贵公司的表现令我司深感不安，故在贵司就被拍卖情况给予明确书面回复并提出切实可行的解决方案前，我司将采取包含但不限于暂停支付租金等一切方式维护我司的合法权益，并申明保留通过法律等途径追究贵司所有违约责任的权利。”截至2018年12月31日前，尚科中创公司未依合同约定时限向中海雅实公司支付下一期的租金。2019年1月14日和1月21日，中海雅实公司先后两次向尚科中创公司发出催款通知书，要求尚科中创公司按照2017年4月15日签订的《房屋租赁合同》履行支付租金的义务，否则将按照主合同第十条违约责任的第四款之约定承担违约责任。2019年1月25日，中海雅实公司向尚科中创公司发出合同解除通知书，认为尚科中创公司收到《催告通知书》后，仍未按时支付所欠款项，已构成严重违约，决定解除《房屋租赁合同》。尚科中创公司于当日收到该通知。2019年4月29日,经公开拍卖,买受人北京雅尚利嘉科技有限公司竞得涉案房屋。2019年8月15日，北京雅尚利嘉科技有限公司与尚科中创公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定：租赁期限自北京雅尚利嘉科技有限公司拍卖取得涉案房屋房产证之日起至2027年9月30日止。本合同于北京雅尚利嘉科技有限公司取得涉案房屋房产证（不动产登记证）之日起生效。2019年9月9日，北京市海淀区人民法院作出（2017）京0108执1765号执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归北京雅尚利嘉科技有限公司所有。2019年9月16日，北京雅尚利嘉科技有限公司取得涉案房屋权属证书。关于涉案《房屋租赁合同》，中海雅实公司与尚科中创公司均同意解除，但对于解除的时间双方存在争议：中海雅实公司认为解除时间为2019年1月25日，如果法院不认定其享有单方解除权，则认为合同的解除时间为2019年9月16日，即尚科中创公司与北京雅尚利嘉科技有限公司就涉案房屋签订的租赁合同生效之日；尚科中创公司认为解除时间为2019年8月15日，即尚科中创公司与北京雅尚利嘉科技有限公司就涉案房屋租赁合同的签订之日。尚科中创公司主张因中海雅实公司违约给其造成的损失2584784.86元，具体包括停电停空调的损失和客户损失。关于2019年3月4日停电1天，尚科中创公司提供了中海雅实公司2019年2月28日发送的《告知书》,其中载明，“为了维护我司的合法权益，我司自2019年3月4日零时起，不再向‘尚科中创（北京）科技发展有限公司’所承租的标的物提供水、电、暖供应”。关于2019年8月7日至2019年8月26日期间停空调10.5天，尚科中创公司提供了双方工作人员于2019年8月8日-2019年8月27日期间的微信聊天记录，证明双方就空调不能正常使用进行沟通。中海雅实公司认可证据的真实性但否认停电停空调。关于客户损失，尚科中创公司主张造成客户损失，损失原因包括中海雅实公司未让进场装修导致多给客户免租期损失、产权原因未合作成功的退租损失、中海雅实公司税务问题及未提供注册地址导致的退租损失。尚科中创公司为此提供的证据是其与客户签订的租赁合同或协议书以及款项往来凭证。尚科中创公司就律师费支出，提交《委托代理合同》及《客户回单》，证明因此次诉讼支出律师费5万元。中海雅实公司对证据的真实性予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。尚科中创公司与中海雅实公司签订的《房屋租赁合同》为双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为尚科中创公司关于未在2018年12月31日前支付下一期租金是行使不安抗辩权的主张是否成立。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中,第一，当事人双方互负债务。尚科中创公司与中海雅实公司之间为房屋租赁合同关系，尚科中创公司给付租金的合同义务与中海雅实公司交付租赁物的合同义务均为各自的主给付义务，为处于对价关系的债务。第二，依当事人约定双方的债务有先后履行顺序。尚科中创公司与中海雅实公司间房屋租赁合同约定的合同履行方式是承租人提前缴纳后续6个月的租金，所以,本案争议的租金支付，对于中海雅实公司提供租赁物而言，属于尚科中创公司的在先义务，尚科中创公司为先履行义务方。第三，后履行义务人有丧失或者可能丧失履行债务能力的可能。在尚科中创公司应履行支付租金义务的时间届至前，租赁房屋持续处于查封状态且进入拍卖程序，且由于房屋已于租赁合同签订前即被查封，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，尚科中创公司无权请求拍卖房屋的受让人继续履行原租赁合同，因此，如果房屋拍卖成交，中海雅实公司将无法履行提供租赁标的物的义务。第四，先履行义务方行使不安抗辩权履行了通知义务。尚科中创公司在行使不安抗辩权时，已书面通知中海雅实公司。综上，尚科中创公司关于未在2018年12月31日前支付下一期租金是行使不安抗辩权的主张成立，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，鉴于尚科中创公司中止支付租金系行使不安抗辩权，中海雅实公司不具备单方行使合同解除权的法定条件，故对于中海雅实公司确认《房屋租赁合同》于2019年1月25日解除的诉讼请求，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。尚科中创公司虽然在2019年8月15日与北京雅尚利嘉科技有限公司签订租赁合同，但依照双方约定，合同的生效时间为2019年9月16日，而尚科中创公司自与中海雅实公司签订《房屋租赁合同》后一直持续占有涉案房屋，因此，本院认定尚科中创公司基于与北京雅尚利嘉科技有限公司签订的租赁合同占有使用涉案房屋的起始时间为2019年9月16日，尚科中创公司与中海雅实公司签订的《房屋租赁合同》的解除时间为2019年9月16日。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，在合同解除前，尚科中创公司应当依与中海雅实公司之间的《房屋租赁合同》向中海雅实公司支付租金，一审法院判定尚科中创公司应当支付的租金数额无误，但认定款项的性质为房屋占用费错误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，对于尚科中创公司主张的停电、停空调损失，中海雅实公司应按合同约定保障供电、提供空调，现尚科中创公司提供的证据能够证明存在停电、空调非正常运行的情况，中海雅实公司虽然否认但未能提供反证，故对于该项损失本院酌情予以支持。对于尚科中创公司主张的客户损失，鉴于其提供的证据无法证明损失与中海雅实公司违约的直接关联，且大部分客户合同的签订时间均在其知道租赁房屋存在查封拍卖情形之后，故对于该项主张，本院不予支持。对于尚科中创公司主张的律师费，双方对于违约方负担律师费有合同约定，中海雅实公司提供的租赁房屋存在重大瑕疵，且在不具备法定条件的情况下单方提出解除合同并提起本诉，故其应依约承担尚科中创公司相关的律师费支出，具体数额本院综合考虑本诉和反诉的情况予以酌定。综上所述，尚科中创公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30688号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30688号民事判决第二项为：尚科中创（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内向中海雅实（北京）商业运营管理有限公司支付2019年4月1日起至2019年9月15日期间的租金2932070.4元；三、中海雅实（北京）商业运营管理有限公司于本判决生效后七日内向尚科中创（北京）科技发展有限公司支付损失100000元；四、中海雅实（北京）商业运营管理有限公司于本判决生效后七日内向尚科中创（北京）科技发展有限公司支付律师费25000元；五、驳回中海雅实（北京）商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回尚科中创（北京）科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30108元，由尚科中创（北京）科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费27478元，由尚科中创（北京）科技发展有限公司负担26415元（已交纳），由中海雅实（北京）商业运营管理有限公司负担1063元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费57586元，由尚科中创（北京）科技发展有限公司负担55358元（已交纳），由中海雅实（北京）商业运营管理有限公司负担2228元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年七月二十四日法官助理 武 旋法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳