广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再115号再审申请人（一审被告）：劳兆强，男，1965年4月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。被申请人（一审原告）：王创旺，男，1954年8月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王嘉彬，系王创旺儿子。一审被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，该公司总经理。委托诉讼代理人:牛洪星，该公司员工。委托诉讼代理人:杨笑君，该公司员工。一审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。再审申请人劳兆强因与被申请人王创旺、一审被告广州市德才房地产代理有限公司(以下简称德才公司)、一审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院作出的（2018）粤0105民初6141号民事判决，向本院申请再审，本院经审理后于2020年2月19日作出（2019）粤01民申690号民事裁定提审本案。提审后本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人劳兆强的委托诉讼代理人区智杰，被申请人王创旺、委托诉讼代理人王嘉彬，一审被告德才公司的委托诉讼代理人杨笑君，一审第三人建行白云支行的委托诉讼代理人叶则节到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。劳兆强申请再审称，（一）一审判决认定事实错误。1.一审判决责任划分错误。依据劳兆强提交的新证据《补充协议》可知，劳兆强与王创旺于2018年1月23日通过《补充协议》的方式变更了合同约定的付款时间，方式和条件，因此，劳兆强并不存在违约责任。本案事实为双方认可房屋的真实价格为147万，劳兆强向银行申请贷款156.7万元，银行批款到账后，王创旺将多出的9.7万元加定金1万元共计10.7万元返还给劳兆强。银行对劳兆强贷款申请已经审批同意了，但是因为王创旺不配合劳兆强办理银行放款手续，导致银行一直不放款，故该责任并非由劳兆强所引起。2.合同应当继续履行。鉴于房屋已经实际过户给劳兆强，劳兆强亦愿意支付剩余购房款146万元给王创旺，故本案不存在解除合同返还原物的判决基础。（二）一审判决适用法律错误。根据相关法律规定，因不可归责于当事人的事由未能办理银行贷款导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，双方互相不负违约责任。出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，一审法院在劳兆强已经取得银行同意贷款156.7万元的证据情况下，判决劳兆强违约缺乏法律依据。故请求：1.撤销原审判决；2.判令双方签订的《房屋买卖合同》继续有效，双方继续履行；3.判令劳兆强无需向王创旺支付违约金28.4万元；4.本案受理费由王创旺承担。王创旺答辩意见称，因合同履行期限已过，不同意继续履行合同；未配合办理银行贷款手续的原因是劳兆强要求提供银行的虚假流水，我方作为守法公民不愿意配合提供。请求本院驳回劳兆强的再审申请，维持一审判决。德才公司述称，同意一审判决。建行白云支行述称，同意一审判决，愿意配合买卖双方办理涂销抵押登记手续。本案原由王创旺向广东省广州市海珠区人民法院提起诉讼，王创旺向该院诉称：双方签订的《商品房买卖合同》约定，由王创旺出售给劳兆强广州市海珠区工业大道北43号之七903房，总价147万元，首付款44万元，余款103万元，劳兆强应在2017年12月31日以商业贷款划款的方式支付。合同签订后，劳兆强仅支付了1万元定金，剩余146万元至今未支付。劳兆强的行为已严重违反合同约定，德才公司也没有履行中介应有的责任，故要求其与劳兆强承担连带责任，故起诉请求：1.解除王创旺与劳2017年9月30日签订的《商品房买卖合同》中的王创旺与劳兆强之间的房屋买卖合同关系；2.将广州市海珠区工业大道北43号之七903房的房屋产权恢复至王创旺名下；3.劳兆强向王创旺支付违约金29.4万元；4.本案诉讼费用由劳兆强、德才公司共同负担。劳兆强没有提交答辩意见及提供证据。德才公司辩称，1.王创旺与德才公司是居间合同关系，不是买卖合同关系，德才公司不应成为本案被告，也不应承担本案的诉讼费用及其他损失；2.德才公司根据买卖合同第5条履行了相应的义务，已完成了居间方的义务，故不应解除王创旺与德才公司之间的居间合同关系。建行白云支行述称，其与当事双方均没有关系，劳兆强曾用案涉房屋作抵押向建行白云支行申请贷款，并与建行白云支行签订了贷款合同，但是，后来建行白云支行了解到劳兆强并未向王创旺支付首付款且其材料不齐，故建行白云支行未将贷款发放至王创旺账户。建行白云支行同意涂销抵押，但是需要买卖双方一起到场。一审法院经审理查明：王创旺原系广州市海珠区工业大道北43号之七903房的产权人。2017年9月30日，王创旺（卖方、甲方）、劳兆强（买方、乙方）与德才公司（中介方）共同签订《房屋买卖合同》，约定，乙方向甲方购买位于海珠区工业大道北路43号之七903房的物业，套内面积为77.69平方米；成交价147万元；乙方应于签订本合同时支付1万元作为定金，楼价余款甲乙双方同意首期楼价款（含定金）44万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年12月31日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，103万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价20%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；乙方逾期支付楼款的，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退回乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价20%的违约金；等。签订合同后，劳兆强向王创旺支付了1万元定金。2017年12月9日，劳兆强出具《声明书》，内容为，由于本人劳兆强购买位于海珠区工业大道北路43号之七号在银行申请办理按揭手续，银行要求一定要有首期房款收据才可以审批，因此业主王创旺先签首期房款收据，而实际业主还未收到首期房款，只收到定金1万元整；等。2018年1月16日，第三人建行白云支行向劳兆强出具《同意购房抵押贷款通知书》，主要内容为，劳兆强以海珠区工业大道北路43号之七号903房向第三人申请个人再交易住房贷款1567000元经第三人审查已获批准；等。之后，王创旺与劳兆强共同办理了案涉房屋的产权转移变更登记手续，案涉房屋已于2018年1月31日登记在劳兆强名下。劳兆强将案涉房屋抵押给第三人，双方于2018年1月31日办理了案涉房屋的抵押登记手续。现王创旺以劳兆强未向其支付剩余房款为由要求劳兆强返还案涉房屋，未果，遂成本诉。一审法院经审理认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。劳兆强与王创旺与劳兆强、德才公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应恪守履行。合同签订后，王创旺已协助劳兆强将案涉房屋过户登记在劳兆强名下，故劳兆强理应向王创旺支付相应的价款。经审理查明，合同约定的付款条件早已成就，付款期限亦早已届满，劳兆强除向王创旺支付了1万元定金外，剩余价款至今未支付，已构成违约。合同约定，劳兆强逾期支付楼款十日以上的，王创旺有权不向劳兆强出售案涉房屋，但需归还劳兆强已付的所有款项，劳兆强应向王创旺支付成交价20%的违约金。现王创旺要求解除其与劳兆强、德才公司签订的《房屋买卖合同》中其与劳兆强之间的房屋买卖合同关系，将案涉房屋的产权恢复至其名下，并要求劳兆强支付成交价20%即29.4万元违约金，有理，法院予以支持。同时，根据合同约定，王创旺不向劳兆强出售案涉房屋时，理应向劳兆强返还定金1万元，为减轻当事人诉累，法院在劳兆强应向王创旺支付的款项中扣减劳兆强已支付的1万元定金。换言之，劳兆强应向王创旺支付违约金28.4万元。王创旺提起本案诉讼系因劳兆强违约所致，故诉讼费理应由劳兆强负担。王创旺要求德才公司共同负担本案诉讼费，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2019年1月25日作出如下判决：一、解除王创旺与劳兆强、德才公司于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》中的王创旺与劳兆强之间的房屋买卖合同关系；二、劳兆强在判决生效之日起十日内协助王创旺办理广州市海珠区工业大道北43号之七903房的房屋产权登记手续，将上址房屋过户至王创旺名下；三、劳兆强在判决生效之日起十日内向王创旺支付违约金28.4万元；四、驳回王创旺的其他诉讼请求。一审案件诉讼费21280元（其中受理费18030元、财产保全费3250元），由劳兆强负担。上述判决作出后，双方当事人均未提起上诉。本院再审经审理查明，原始法院查明的事实基本属实，本院予以确认。再审期间，劳兆强向本院提交了以下证据：证据一.2018年1月23日，王创旺与劳兆强签订的《补充协议》，主要内容是：抬头处甲方王创旺，乙方劳兆强、劳伟雄（劳兆强表示该处为自己填写），双方就位于广州市海珠区工业大道北路43号之七903物业签订买卖合同成交价格为人民币147万元整，经由银行同意贷款书审批数为156万7千元整，经双方友好协商，甲方应于银行批款到账后，于三天内将余下9万7千元加定金1万共计10万7干元返还给乙方；落款处签名为甲方王创旺，乙方劳伟雄。该证据拟证明双方对于房屋价格、支付方式的约定。证据二.2020年2月13日，《复制档案资料申请表》，主要内容是：劳兆强向广州市房地产档案馆申请复制案涉房屋的购房合同、契税完税证、土地出让金发票、购房发票，其中2018年1月23日，甲方王创旺与乙方劳兆强签订的《存量房买卖合同》约定，该房地产按套出售并计价，总金额245万元整。首期款乙方应于2017年12月14日前向甲方支付房款740000元整。剩余房款1710000元整由乙方于2017年12月15日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款；如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于2017年12月15日以转账的方式向甲方支付剩余房款。拟证明双方自愿签订的买卖合同，劳兆强已经支付税费及相关费用。证据三.微信转账明细,拟证明劳兆强交纳了案涉房屋的转让税金和国土出让补地价等过户费用49240元。证据四.银行账单和微信记录，拟证明劳兆强支付银行按揭费用14000元。证据五.2017年10月2日，德才公司出具的收款收据，其中载明付款方劳伟雄，转账20000元，收据签收人劳伟雄。拟证明劳兆强支付中介费20000元。证据六.2018年1月2日，借款人劳兆强出具的借条，主要内容是：因购买案涉房屋向出借人劳伟雄借款127100元。拟证明劳兆强因购房已经向案外人借款。证据七.2020年1月10日，劳伟雄借记卡账户历史明细清单，其中载有：他行汇入资金1705560.84元。拟证明劳伟雄有能力借款给劳兆强一次性支付房款。证据八.2020年1月14日，劳伟雄出具的证人证言，主要内容是：劳伟雄与劳兆强是亲属关系，2017年9月劳兆强告知中介可以帮他做高贷款额，不用给首期，但他手头上没有这么多钱，问我可否借钱给他买房，并将我的名字加在房产证，等有钱偿还后在退名，定金1万元也是本人支付。房屋过户后银行确定了批准贷款1567000元，由于本人已经借给了劳兆强127000元，故本人还与王创旺签订《补充协议》，要求王创旺在收到银行贷款后要返还127000元给劳伟雄，双方亦口头协商好由劳兆强转账给王创旺后，再由王创旺转回首期款给我。但因王创旺的儿子不同意，要求首期款一直存在王创旺的账户，直到银行放款再返还给我们。我方要求王创旺签一份借条给我，但其儿子不同意。拟证明劳伟雄知道双方真实的交易价格是147万元以及劳伟雄同意向劳兆强借款。证据九.2017年12月9日,劳兆强出具的《声明书》，主要内容是：请求业主王创旺先签首期房款收据，而实际业主未收到首期房款，只收到定金1万元。上述证据三、四无原件。王创旺质证称：1.确认证据一、二、三、四、五的真实性，同时，提交其所持有的《补充协议》原件，除抬头处甲乙为空白，协议正文、落款时间、落款人均与证据一一致；2.证据六借条因与本案无关联性，不发表意见；3.对于证据七、八的真实性、关联性、合法性均不予认可，上述证据反而证明劳兆强本人没有任何支付能力，借记卡账户明细不能证明案外人劳伟雄有付款能力且愿意代劳兆强支付购房款。4.证据八仅能证明王创旺收到定金1万元。再审期间，劳兆强与王创旺对于以下事实共同确认：1.劳伟雄没有购房资格，故买卖合同以劳兆强的名义签订，定金及其他款项均是劳伟雄支付；2.双方就案涉房屋先后签订了两份买卖合同，《存量房买卖合同》是双方用于办理网签贷款所签订的合同，双方真实履行的是2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》；4.《补充协议》没有约定变更首期款的给付时间及金额。再审期间，劳兆强与王创旺对于案涉合同未能继续履行的原因及责任存在争议，王创旺表示：因劳兆强告知要办理装修款和房款的贷款，所以才配合其签订了该协议，之后劳兆强要求配合提供首期款的虚假流水，我方才知道对方是通过虚假交易来骗取银行贷款，所以我方不同意再配合，合同未能继续履行的责任在于劳兆强。劳兆强则表示：由于银行需要提供首期房款流水，我方提出先把88万元款项支付给王创旺，打出银行首期流水后，王创旺再将88万元退还给我方，因王创旺不同意导致合同未能继续履行。即使该行为因违反金融体系政策导致无效的责任也是在于王创旺不履行配合义务所致。本院再审认为，根据再审申请人再审申请理由和被申请人的答辩意见，本案争议焦点为：1.《补充协议》、《存量房买卖合同》的性质及效力认定；2.《房屋买卖合同》应否继续履行；3.过错责任划分以及违约责任承担。一、关于《补充协议》、《存量房买卖合同》的性质及效力认定问题《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”据此可知，通谋行为应具备四个要件：一是须有意思表示，二是须表示与内心目的不一，三是须有虚伪故意，四是须行为人与相对人通谋实施。本案中，王创旺与劳兆强签订《存量房买卖合同》约定房屋总价款为245万元，其中171万元通过按揭方式支付，该合同所约定的房屋总价款与双方真实成交的总价147万元并不一致，而《补充协议》又同时约定银行同贷审批数额156.7万元批款到账后，由王创旺将其中部分款项退还给劳兆强，该行为意图是双方共同配合以提高贷款金额用以支付首期房款。从上述合同的签约目的、付款履行方式审查来看，可以认定双方签订《补充协议》、《存量房买卖合同》的实质是通过抬高房屋交易价格、零首付的方式以达到骗取银行贷款的目的，因此，该签约行为不是双方当事人之间真实的房屋交易行为，属于双方通谋虚伪的意思表示。依据上述法律规定，双方当事人签订的《补充协议》、《存量房买卖合同》均应认定为无效合同。王创旺、劳兆强应以实际履行的《房屋买卖合同》作为双方权利义务的确定依据，劳兆强再审主张双方应履行《补充协议》缺乏法律依据，本院不予采信。二、关于《房屋买卖合同》应否继续履行的问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”所谓约定解除，是指在合同订立时当事人事先约定于将来发生约定情况时，一方行使解除权。本案中，《房屋买卖合同》约定，首期楼价款（含定金）44万元于双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2017年12月31日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，劳兆强逾期支付楼款的，逾期十日以上的，王创旺有权不向其出售该物业。在本案诉讼期间，双方当事人均共同确认首期款的给付时间及金额并无进行变更约定，而劳兆强作为具有付款义务的买方，从签约至今仍未能履行支付首期款的合同义务，因此，合同约定的解除条件已经成就，王创旺有权依据合同约定行使解除权。一审判决解除《房屋买卖合同》中的王创旺与劳兆强之间的房屋买卖合同关系，并由劳兆强将案涉房过户回转至王创旺名下，上述处理符合合同约定，本院予以维持。劳兆强再审提出其愿意支付剩余购房款146万元给王创旺，但是，再审期间劳兆强所提供的案外人劳伟雄的银行流水情况，并不能证明其本人具备一次支付购房款的能力，且王创旺亦不予认可和接受案外人的付款行为及方式，据此，劳兆强再审主张案涉合同具备继续履行的条件，缺乏事实依据，本院不予采信。三、关于过错责任划分以及违约责任承担的问题本案中，《房屋买卖合同》约定，劳兆强逾期支付楼款的，逾期十日以上的，王创旺有权不向其出售该物业，劳兆强应向王创旺支付成交价的20%的违约金。劳兆强再审主张不应支付违约金的理由是合同不能继续履行不可归责于双方，对此，本院认为，本案纠纷的产生系因双方签订阴阳合同所致。虽然劳兆强在合同的履行过程中未履行支付首期房款的合同义务，属于根本性违约，但是，王创旺配合劳兆强签订《补充协议》、《存量房买卖合同》骗取银行贷款的行为亦存在过错。一审判决对于合同解除的责任划分欠妥，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金的调整应以违约造成的实际损失为基础兼顾合同履行、当事人的过错程度、预期利益等因素综合评判。同时，违约金具有补偿性和惩罚性，其补偿即是违约所造成的损失，惩罚即是不过分高于造成的损失部分。由于案涉房屋产权过户至劳兆强名下，已由劳兆强实际支付了房屋的转让税费，并为取得不动产权证书补缴了土地出让金，现房屋的不动产权恢复登记至王创旺名下，该不动产升值的可得利益亦实际归属于王创旺，因此，综合衡量王创旺的实际损失基础，结合房屋回转的客观事实、双方当事人的过错程度，根据公平原则及诚实信用原则，在扣减劳兆强已付定金1万元的情况下，本院酌情调整劳兆强向王创旺支付违约金13.7万元。为减少双方诉累，依照诚实信用原则，王创旺应将劳兆强代缴的土地出让金予以返还。综上所述，劳兆强的再审理由部分成立，本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，处理结果部分有误。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6141号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6141号民事判决第四项；三、变更广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初6141号民事判决第三项为：自本判决生效之日起十日内，劳兆强向向王创旺支付违约金13.7万元；四、驳回劳兆强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费21280元，（其中受理费18030元、财产保全费3250元），由劳兆强负担19297元，由王创旺负担1983元；再审案件受理费18030元，由劳兆强负担16350元，由王创旺负担1680元。本判决为终审判决。审判长  龚连娣审判员  张 怡审判员  林 娟二〇二〇年七月八日书记员  周 琼