广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初346号原告：姜莉，女，1976年10月10日出生，汉族，住湖南省新田县。委托诉讼代理人：项克胜，广东明盛律师事务所律师。被告：陆清波，男，1983年6月15日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：陈建国，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淼，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告姜莉与被告陆清波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜莉及其委托诉讼代理人项克胜，被告陆清波的委托诉讼代理人陈建国，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜莉向本院提出诉讼请求，请求判决：1.被告退还原告保证金28500元和不当收取的8月份租金9697元及其资金占用损失（按国家同期贷款利率的二倍计算，保证金28500元从2019年3月14日、8月份租金9697元从2019年8月7日，计算至返还之日）；2.被告赔偿原告装修损失48424.5元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月13日，原、被告签订了《租赁合同》。合同约定被告将坐落在番禺区桥南街陈涌村西二巷12号之一厂房（无证建筑）租给原告使用，租期自2019年3月20日至2023年12月30日。由于原告是与另外一家家具厂合租该厂房（与被告分别签约），因家具厂被投诉致番禺区环保局执法检查后，认为该厂房临近沙湾水道，只可作仓库用，不可用作生产，遂被断电停产。但原告之前不清楚该情况，原告的经营并未违反环保规定。可见，原告在出租该厂房时就有意隐瞒没有房产证、不可作厂房使用的情况，双方签订的合同应属无效合同。由于突然停产，原告合同目的无法实现。被告扣押了原告保证金28500元，还不当收取了8月份的租金9697元。另外，还造成了原告装修损失48424.5元，其中人工费26868元、材料费21556.5元。可见，被告的行为严重侵害了原告的合法利益，给原告造成了多方面的损失。请求法院依法判决。陆清波辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1.涉诉厂房系被告从何伟明处承租后再转租给原告，被告不清楚该物业是否办理了产权登记或建设工程规划手续，也无法提供相关证据，如果案涉租赁合同有效，被告有权没收原告的押金，依法追究其违约责任。2.2019年8月的租金金额为9500元，原告要求退还的金额9697元，其中197元是原告应支付的2019年7月的水电费。原告已经实际占有使用涉案厂房，至2019年8月底搬离厂房，应当按照合同约定的租金标准支付占用期间的占有使用费。涉诉厂房因案外人原因被断电，无论断电的是辖区村委会还是环保部门，迄今为止，原被告均未看到或收到涉诉厂房处于水源保护区不能用于工业经营的文件，原、被告也均未受到任何行政处罚，原告在微信中也清楚是案外人停错了电，与原告无关。事实上，无论是2019年8月还是现在，与涉诉厂房相邻的厂房都是可以正常经营的。另外，被告从房东处承租涉诉厂房再分租给原告，租赁期间，被告也需要每个月向房东支付相应的租金。如被告一方面需向房东支付租金，另一方面又要向原告退还租金，有违公平。因此，原告要求退还2019年8月的租金缺乏事实依据，不应得到支持。3.原告接收厂房后并没有进行装修，没有证据证明其装修的工程项目，也没有证据证明其装修的价值。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2019年3月13日，陆清波（甲方、出租方）与姜莉（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区市桥镇陈涌西二巷12号之一物业（以下简称涉讼厂房）出租给乙方作厂房用途，租赁期限自2019年3月20日至2023年12月30日，其中2019年3月13日至2019年3月20日为免租装修期；2019年3月20日至2021年3月31日期间月租金为9500元，2021年4月1日至2023年3月31日期间月租金为10450元；甲方在2019年3月14日将该建筑物交付乙方使用；乙方在签合同当天向甲方支付28500元作保证金，乙方在租赁期满不再续租且经甲方验收物业没有损坏、付清水电费、税费、工人工资、租金之日起7天内由甲方不计利息返还乙方；乙方在签合同当天向甲方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；租赁期内，涉诉厂房每月的水、电、垃圾等费用由乙方结清；等等。同日，姜莉支付了押金28500元、2019年4月30日的租金共9500元，陆清波分别出具了收据，其中租金收据载明3月13日至3月30日为免租期。2019年8月6日，姜莉向陆清波转账9697元，该费用包含2019年8月的租金9500元及2019年7月的水电费197元。姜莉于2019年8月31日搬离涉诉厂房。庭审中，双方确认广州市番禺区市桥镇陈涌西二巷12号房屋为陆清波向案外人何伟明所租赁，陆清波将该厂房分割出租给姜莉及韦吉瑜，姜莉从事双眼皮贴的生产，韦吉瑜从事不锈钢加工生产，姜莉与韦吉瑜共用一处电表总闸。韦吉瑜在租赁过程中因涉及在饮用水水源二级保护区从事排放污染物生产类经营活动而被番禺区环保部门查处。姜莉提供的照片显示，厂房的电闸于2019年8月8日被贴封条，封条上没有相应单位的签章。电表被查封后，2019年8月8日，姜莉与陆清波通过微信沟通，姜莉反映因韦吉瑜被环保部门查处，现在其厂房也没有电可用，要求陆清波处理。姜莉也在庭审中也表示，2019年8月8日电表被封，同工业区的其他厂房可以正常使用水电，自该日后，其已经积极寻找地方搬迁。韦吉瑜因与陆清波房屋租赁合同亦向本院提起诉讼，本院以另案（2019）粤0113民初11842号审理。该案查明，韦吉瑜于2019年8月底搬离涉案厂房。为查明涉讼厂房被环保部门查处的原因，本院向环保部门发函询问相关情况。桥南街环境保护监督检查中队向本院复函内容如下：2019年7月26日环保中队工作人员到该址检查新入企业生产及环保相关手续的完善情况。经查，广州市番禺区桥南兴韦不锈钢加工厂距离附近民宅不足5米，其生产过程中存在焊接工序，焊接废气未经处理无组织排放至外环境，该单位未能提供相关的环境影响评价文件审批资料……我中队人员遂根据有关规定责令该企业撤除污染工序并开具番禺区环保检查情况告知书。由于企业未能限期内完成整改，经中队采取强制整改措施。后因企业发展需要自行搬离该址……广州市番禺区桥南街兴韦不锈钢加工厂，该址属于饮用水水源二级保护区，不得从事排放污染物生产类经营活动。姜莉为证明自己的装修损失，提供了装修工程款收款收据等证据，陆清波经质证认为，不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，上述收据不能证明所购买的材料是否用于涉案厂房，且收据可以随时开具，出具收据的单位不存在，内容易造假，证明力低。本院认为，由于无证据显示涉讼厂房所在建筑物已取得建设工程规划许可证，故陆清波、姜莉于2019年3月13日签订的《租赁合同》为无效合同。姜莉要求陆清波退还保证金27000元的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，本院予以支持。关于姜莉要求陆清波退还已支付的2019年8月租金9500元及2019年7月水电费167元。首先，双方约定由姜莉承担实际使用的水电费，故2019年7月的水电费应由姜莉承担，姜莉要求陆清波予以退还缺乏依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。姜莉于2019年8月31日搬离涉案厂房，姜莉应当支付2019年8月31日之前的占有使用费。但2019年8月8日后，因案外人的原因造成涉案厂房不能正常用电，客观上造成姜莉不能正常使用厂房，在姜莉与陆清波的合同关系中，陆清波作为出租方应当保证承租方的用水用电，姜莉不能正常使用涉诉厂房，陆清波不得收取占有使用费。故陆清波应当退还2019年8月9日至2019年8月31日的租金7048元（9500元/31天×23天）。关于姜莉请求的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效，对于未形成附合的装饰装修物，出租人如同意继续利用的，可折价补偿，出租人不同意利用的，由承租人自行拆除；对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价补偿，不同意利用的按照双方过错承担该部分的价值损失。现姜莉不能对可拆卸的装饰装修物、及与厂房形成附合的装饰装修情况分别进行举证，也不能对交还厂房的状况进行举证，应当承担举证不能的法律后果。因此，对于姜莉主张的厂房投入的装修损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陆清波应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告姜莉返还保证金28500元；二、被告陆清波应于本判决发生法律效力之日起七日内向姜莉返还2019年8月9日至8月31日的占有使用费7048元；三、驳回原告姜莉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2040元，由原告姜莉负担1231元，由被告陆清波负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  植艳明人民陪审员  何蕴华二〇二〇年七月八日书 记 员  陈 冬