广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异184号 案外人：林富荣，男，汉族，1955年6月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 案外人：文锦珍，女，汉族，1955年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托代理人：邓青、刘雨婷，上海市汇业（深圳）律师事务所律师。 申请执行人：李刚，男，汉族，1976年9月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 委托代理人：邓士群，广东盛唐律师事务所律师。 被执行人：李木轩，男，汉族，1969年3月10日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 关于李刚与李木轩民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）粤0307民初14626号民事调解书已经发生法律效力，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）粤0307执16376号。在执行过程中，本院于2020年5月20日作出（2019）粤0307执16376号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人李木轩及其配偶黄亚富名下深圳市龙岗区布吉街道××社区×巷×号私宅（不动产证号60×××36，以下或简称“涉案房产”）以清偿债务。案外人林富荣、文锦珍以涉案房产属其所有为由向本院提出执行异议，请求中止执行涉案房产并解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。 案外人林富荣、文锦珍提出异议称：法院在执行申请执行人李刚与被执行人李木轩民间借贷纠纷一案的过程中，裁定查封被执行人李木轩及其配偶黄亚富名下涉案房产，案外人认为，法院查封上述房产侵害案外人作为该房产实际所有权人的合法权益，特提出执行异议，具体理由如下：2006年12月11日，案外人与被执行人李木轩及其配偶黄亚富签订《合同书》，约定李木轩、黄亚富将涉案房产转让给二案外人，转让价为195万元，广东东深律师事务所对该《合同书》出具《见证书》。上述合同签订后，案外人依据《合同书》的约定，向李木轩全额支付转让价款，并实际占有、使用该房产至今。虽然该房产尚未变更登记至案外人名下，但该房产已实际属于案外人所有，不应作为被执行人李木轩的责任财产予以查封。依据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特提出上述执行异议请求，请求法院依法审查并终止对该房产的执行，维护案外人的合法权益。 案外人林富荣、文锦珍提交如下证据：1.东律见字（2006）第146号见证书（2006年12月11日）、合同书（显示2006年12月11日，甲方李木轩、黄亚富作为卖方将涉案房产转让给乙方林富荣、文锦珍，转让价格为195万元）、涉案房产房地产证，拟证明2006年12月11日，案外人与李木轩、黄亚富签订合同，约定李木轩、黄亚富将涉案房产转让给案外人，转让价格为195万元，广东东深律师事务所对该合同书出具见证书。2.收条，拟证明案外人依约向被执行人李木轩支付全部转让价款，李木轩向案外人出具收条并将涉案房产交付案外人。3.第三人陈泉升作出的情况说明及身份证复印件（显示陈泉升参与涉案房产买卖、交易付款、律师见证、交付等环节，证明涉案房产自交楼后一直由案外人管理使用）、租赁合同18份（显示文锦珍作为甲方与他人签订涉案房产的租赁合同）、委托银行代收费合同书、银行存折首页、银行个人活期明细表，拟证明案外人在买受涉案房产后，已实际占有、使用至今，部分房产用于对外出租收取租金，并承担涉案房产的水电费等相关费用。4.中国平安财产保险股份有限公司个人财产险通用保单（2018年6月-2021年6月），拟案外人作为涉案房产的实际所有人和投保人，为涉案房产向平安财产保险股份有限公司深圳分公司购买“平安房东家财宝”财产保险。 申请执行人李刚答辩称：一、案外人主张拥有涉案房产的所有权没有法律依据。物权法第十七条明确规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案外人述称其于2006年12月就购买了涉案房产，而涉案房产的权属证书上记载的所有权人并不是案外人。房产是不动产，是特殊的物品，所有权的认定国家法律规定采取登记公示的方式，社会公众判断房产所有权人的依据也只能是公示所登记的内容而非其他。二、案外人提交的证据不足以证明房产买卖事实存在和履行。三、案外人所述不合情理，即使如案外人所言于2006年就付清全款购得房产，至今已近14年之久却不去办理过户登记不合情理。物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。基于此，即使案外人所述有因由，依据本条规定也应当承担不利的法律后果。四、案外人声称全款购房，近两百万元的款项却不见银行转账的证明，亦未办理过户登记手续，若真如其所言，就目前的情况而言应该去找交易者寻找合法的救济途径，而不是浪费时间和司法资源提出无事实和法律依据的执行异议。请求法院驳回案外人的异议申请。 经审查查明，李刚与李木轩民间借贷纠纷一案，本院作出（2019）粤0307民初14626号民事调解书，双方达成如下调解协议：一、李刚与李木轩共同确认，李木轩尚欠李刚借款本金人民币10000000元，该款李木轩应于2019年10月22日前付清。二、若李木轩按时足额支付上述款项，则李刚自愿放弃其他诉讼请求；如李木轩未能按时足额支付，则李刚有权就全部剩余债权一次性申请强制执行，并同时要求李木轩以未还本金为基数，按照月利息2%的标准，自2019年10月23日起支付逾期利息直至全部本金清偿之日止。三、案件受理费81800元，因调解减半收取人民币40900元，李刚已预交，由李木轩于2019年10月22日前支付李刚。上述法律文书已经发生法律效力。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，李刚向本院申请强制执行，本院立案号为（2019）粤0307执16376号。在执行过程中，本院于2019年12月11日查封被执行人李木轩名下涉案房产50%份额，于2020年4月22日查封李木轩配偶黄亚富名下涉案房产50%份额。2020年5月20日，本院作出（2019）粤0307执16376号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人李木轩及其配偶黄亚富名下涉案房产以清偿债务。案外人林富荣、文锦珍向本院提出上述执行异议。 另查，涉案房产登记权利人为李木轩和黄亚富，双方各占50%的权利份额，涉案房产的房产证载明“本证所记载的房地产不得买卖”。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，且不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，涉案房产登记在被执行人李木轩及其配偶黄亚富名下，故上述财产的所有权属于其二人所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。涉案房产50%份额登记在被执行人李木轩名下，属于其应当履行义务部分的财产，本院予以查封并采取执行措施，符合法律规定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，不动产买受人符合上述四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对涉案不动产的强制执行。本案中，从案外人林富荣、文锦珍提交的证据材料可知，涉案房产非市场商品房，案外人作为具有完全民事行为能力人，在就涉案房产签订房产买卖合同时应当知晓涉案房产的市场性质、存在过户的限制及存在不能过户的可能，其仍然购买涉案房产，可见对涉案房产不能过户存在主观放任，因此，案外人林富荣、文锦珍对涉案房产未办理过户存在自身原因。 综上，案外人要求排除对涉案房产的执行，不符合前述规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人林富荣、文锦珍的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年七月二十三日 书记员  肖婷丹