辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1540号上诉人（原审原告）：朱丽，女，1966年9月9日出生，汉族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏薇薇，该公司职员。上诉人朱丽因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1005号民事判决。向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。上诉人朱丽、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及委托诉讼代理人夏薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱丽上诉请求：1、请求改判，退还上诉人物业费：3481.15元。2、被上诉人承担全部的起诉和上诉费用。事实和理由：一、原判决违反法律规定，首先，伟达物业的合同主体不合格，为无效合同。（P4上数第8行）；其次，依据《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。上诉人未接到通知，且伟达物业也未提供有关证据。所以2014年8月1日一2015年6月18日应退还：112.15平×0.8×10个月+112.15平×0.8/30×18天=951.04元；再次，（P4下数第8行）张贴《关于调整高层住宅物业费通知》的时间段，上诉人正在外地，没有接到通知，也未交物业费。况且，（2019)辽0404民初1259号和（2019)辽0404民初1261号判决书，以及（2019)辽04民终2065号和（2019)辽04民终2064号判决书都早已阐明其提高物业费收费标准不符合法律规定。所以2017年1月1日—2019年4月30日应退还：112.15平×0.4×28个月=1256.08元。二、原判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。1、我国《民事诉讼法司法解释》第105条规定：法院对证据的采信，应遵循逻辑推理和生活经验的原则。针对68位起诉人的物业费收据，只有一位是增值税发票，为什么不审慎地分析原因，推理结论，而是，一律得出“交了物业费就为认可了物业服务”；事实的真相是：伟达物业虽然采取了限制安装宽带、梯控等手段强迫业主交费，上诉人也没有交，是物业要走法律程序，上诉人考虑到与被上诉人的纠纷是两个案件，就一次性交清了物业费，并专程到物业换取了机打的正规发票，准备起诉物业公司。2019年11月12日业主委员会发通知要以业委会的名义委托律师集体起诉伟达物业公司，追偿物业费。上诉人觉得追偿的比例有些小，但考虑到这样省心，一审的庭审都没有参加，所以上诉人也理解一审法官对事实认定不清。2、原判决认定（P5上数第3行）业主的房屋位于园区的位置各不相同，接受的物业服务也各有差异。上诉人认为：既然收费合同规定收费标准一致，物业就认可了服务没有差异，也没有VIP业主。所以按2015年6月18日-2019年4月30日所交物业费的30%计算应返还：(112.15平×0.8×46个月）×30%+(112.15平×0.8/30×12天）×30%=1274.03元。综上，原判决违反法律规定，认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误。请求二审法院查清事实，依法改判，同时，对因伟达物业不解决排风问题给上诉人的老母亲和家属的生活的愉悦感、幸福感所带来的伤害，在此赔礼道歉！伟达物业辩称，关于0.8元涨到1.2元的问题，我们于2016年10月13日下发了《关于调整高层住宅物业费的通知》，由原来每平方米收取0.8元的物业费调整到1.2元，加收的0.4元是电梯和二次供水运行修护的费用。这个通知从2017年1月1日开始执行，本小区有90%的业主按照新的调整收取标准交纳了物业费。我们收取1.2元是有道理的，本小区的业主是同意的。对方是用中法的判决为依据，法院的裁判结果是不统一的，也有支持我们100%收取物业费的判决，所以我们不同意上诉人的上诉请求。2018年也有一个业主付永财代表全体业主起诉我们的案件，他的诉讼请求与本案上诉人请求一致，但被人民法院驳回了，我们对原审判决没有意见。朱丽向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告退还原告物业费2987.68元（2014年10月1日至伟达物业开始服务期间多收物业费807.48元，2017年1月1日至2019年9月30日被告上涨每平每月0.4元物业费1480.38元，2015年6月28日至2019年9月30日因物业服务未达到服务标准应当减免30%物业费1372.716元,2019年5月1日至2019年9月30日未交物业费672.90元，互相抵顶后应退返2987.68元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告所在小区的物业公司，被告提供的物业服务没有达到合同约定标准，还不按物业合同约定私自加收物业费，2019年被告起诉本小区欠费的住户，贵院作出了（2019）辽0404民初1259号民事判决，判令欠费业主按照物业费标准0.8元的70%交纳从2015年至2019年的物业费，原因是被告的服务没有达到合同约定的标准，后抚顺市中级人民法院维持了该判决，原告系按照被告私自增加的1.2元每月每平的标准交纳的物业费，后原告要求被告退还多收的原告的物业费，被告拒不退还。原告因房屋卫生间排风、漏水维修事宜多次找物业解决，但始终未果。故原告诉至法院请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由被告为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。兴人物业管理公司的债权、债务一并转给伟达物业，原兴人物业管理公司所欠水、电费等费用归伟达物业，伟达物业从2014年8月1日开始收缴物业管理费。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3、公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。朱丽名下房屋位于望花区（枫泽家苑13号楼）5单元301号，面积112.15平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。此后，朱丽按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业费至2019年4月30日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。庭审中，双方均认可伟达物业于2019年10月1日前实际退出枫泽家苑园区。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对合同协商一致可以变更。关于朱丽主张伟达物业返还其交纳的2014年10月1日至2015年6月28日期间物业费一节，枫泽家苑业主委员会与伟达物业签订的《物业管理委托合同》中已经约定伟达物业可以收取2014年8月1日后的物业费，朱丽系按照此约定交纳，且其并未提供证据证明重复交纳了此期间的物业费，故此项诉讼请求，本院不予支持。关于朱丽主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，朱丽按照新标准实际交纳了物业费，其行为应视为朱丽已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对朱丽的该项诉讼请求，本院不予支持。关于朱丽主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽朱丽提供了该园区部分业主未交纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其交纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对朱丽的该项诉讼请求，本院无法支持。关于伟达物业抗辩朱丽尚欠物业费一节，伟达物业并未在本案中提起反诉，故应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条之规定，判决：驳回原告朱丽的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告朱丽承担。二审中，上诉人提交如下证据：1、照片10张。欲证明：（1）、因为卫生间不能洗澡，所以老母亲只能在客厅用浴盆洗浴，每次都得将空调打开预热，家人及保姆再将浴盆抬出来。（2）、兴人物业曾经要将业主的卫生间砸个洞，将杂物掏出，上诉人要求恢复原样，因为上诉人卫生间是特质的瓷砖，抚顺没有卖的，还必须高技能瓦工才能镶，所以兴人物业放弃了。证明不交物业费已与兴人物业达成协议。（3）、排风不畅的烟道，用一张A4纸燃烧做实验，烟基本上从排风口吸不走，把棚顶都熏黑了。（4）、上诉人宁可多交高额物业费也要为老母亲提供温馨的服务。为了老母亲花了3万多元购置的按摩椅，可多花钱也买不来如意的物业服务。（5）、老人好不容易坐轮椅要到的凉亭，也被汽车占用了。（6）、老妈因行动不便，又不能在卫生间洗澡（因排风不好，热气导致漏水），特买的橡木浴盆，现已干裂。（7）、因为老妈没有劳保，为得到遗属费，需要拿张报纸在家或园区每月照张像证明还健在。（8）、上诉人出门就看到脏、乱、差，这样环境就连不收物业费的居民小区，也不多见了。（9）、环境真是鸡飞狗叫。（10）、证明老母亲生活不能自理。被上诉人发表质证意见如下：十张照片中有部分是不在我们管辖范围内的楼梯照片，所以我方质疑上诉人照片的真实性。照片8就不是我们管辖范围内的，所以这些照片不能证明什么。2、提交支付宝截图，欲证明物业公司通知调价时本人不在本地没有接到通知。被上诉人发表质证意见如下：物业费调整按照物业管理条例规定只要物业业主三分之二认可即可。上诉人已主动到我物业交纳物业费证明已认可这部分费用。3、提交物业报修单，欲证明上诉人多次向被上诉人报修但是问题始终没有得到解决。被上诉人发表质证意见如下：该份证据有异议，上诉人提到室内排风问题按法律规定不是物业服务范围内，物业公司只负责公共设施的维护与维修，排风问题属于工程质量问题。4、民事判决书，欲证明抚顺市中级人民法院已经判决了涨价不合法。被上诉人发表质证意见如下：有异议，这两份判决书只是个案个例，与本案上诉人的情况不同，不能作为本案的定案依据。被上诉人向本院提交如下证据：判决书，欲证明抚顺市中级人民法院判决支持我们百分之百收费。上诉人发表质证意见如下：真实性认可，但是因为时间关系，上诉人不想细看，也没有必要细看，因为上诉人的情况和他们都不同，上诉人应该争取比他们更多的补偿，但是更多的补偿弥补不了上诉人对上诉人母亲的遗憾，上诉人没有机会弥补了。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否应返还上诉人2014年10月1日至2015年6月28日期间物业费；二、被上诉人按照1.2元/平方米/月标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；三、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。关于焦点一，2015年6月18日，枫泽家苑业主委员会作为甲方，与被告作为乙方签订了《物业管理委托合同》，合同中明确约定：伟达物业从2014年8月1日开始收缴物业管理费。现上诉人并未提交证据证明其已经向案外人（伟达物业入住前的物业公司）缴纳了该段期间的物业费用，或者提交案外人（伟达物业入住前的物业公司）出具的已经明确免除上诉人该段期间物业费用的证据，一审判决驳回上诉人的该项主张并无不当。关于焦点二，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，虽上诉人主张该通知公示时其本人并不在抚顺，但因上诉人已按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点三，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，已经交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱丽负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年七月二十四日书记员 李耀南