河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终2217号上诉人（原审被告）：河南鼎豪置业有限公司，住所地：河南省永城市产业集聚区总部经济楼（经营地址：永城市侯岭乡酒店村永宿路北御翠豪庭1号楼）。法定代表人:翟建设，职务，该公司经理。委托诉讼代理人：周建永，该公司法务部工作人员。被上诉人（原审原告）：贾庆杰，男，汉族，1979年5月25日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：焦言言，河南永秀律师事务所律师。原审被告：司红雷，男，汉族，1974年3月出生，住河南省商丘市。未到庭。原审被告：乔宏伟，男，汉族，1981年4月出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：刘慧敏，河南梁园律师事务所律师。上诉人河南鼎豪置业有限公司（以下简称鼎豪置业公司）与被上诉人贾庆杰、原审被告司红雷、原审被告乔宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初9683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鼎豪置业公司的委托诉讼代理人周建永，被上诉人贾庆杰的委托诉讼代理人焦言言，原审被告乔宏伟的委托诉讼代理人刘慧敏到庭参加诉讼，原审被告司红雷经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎豪置业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定上诉人与乔宏伟间存在商品房买卖合同关系不能成立。首先从上诉人与司红雷的补充协议来看，该协议是双方建设工程施工合同的补充协议，并非最终的结算协议，且从事实上讲，司红雷没有施工资质。上诉人没有给付工程款的义务。故双方虽然有这种以房抵债的意思表示，但由于司红雷没有继续施工，也没有履行建设工程施工合同，故双方截止目前没有进行结算。其次，从司红雷给乔宏伟的协议可以看出，虽然该协议的名称是房屋转让，但从合同的内容来看，司红雷是以该房屋折抵乔宏伟的钢材款，显然不是商品房买卖的当事人，也不是消费者，同样是以物抵债。且在这份协议中，上诉人仅仅是一个证明人，并非是合同的当事人，显然双方的一种协议，对上诉人不产生法律约束力。第三，乔宏伟与被上诉人贾庆杰之间的协议，这份协议既没有上诉人的签字，上诉人也不是合同一方的当事人，且二人的约定同样是以物抵债。虽然，贾庆杰之后向梁园区人民法院进行起诉，但是为了调解，上诉人才承诺的给付其按揭款，但给付的按揭款仅仅是上诉人自己买房的按揭款，而并非上诉人将房屋交付给被上诉人了。且从这个调解书的第二条可以看出，如果上诉人不履行，那么应当给付其全部的借款本金。由此也看出乔宏伟和贾庆杰间也是一种债权债务关系，根本没有商品房买卖的这种意思表示。作为被上诉人也不是商品房买卖的这种消费者。而依据民事诉讼证据规则的规定，作为这种调解，上诉人只是为了缓解矛盾而愿意代为支付的这种行为，并不是认可双方存在这种商品房买卖合同关系。故被上诉人与上诉人间不存在任何合同关系，而仅对乔宏伟享有债权的前提下，违背债的相对性原则，向上诉人主张履行商品房买卖合同是没有事实及法律依据的，也不符合立法的本意及规定。故一审法院在认定事实错误的情况下，在此基础上适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决上诉人双倍返还购房款适用法律错误。贾庆杰辩称，1.上诉人与司红雷签订的房屋转让协议，经法院判决认定该协议有效，并未解除，故本案房屋转让行为，以房抵债行为均是合法有效的。2.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，关于对房屋出售方另行出售房屋及一房多卖的情况，适用双倍返还购房款，这是一种惩罚性措施，是为保护购房者的权益。本案中被上诉人用欠付的工程款抵扣购房款，应视为被上诉人已实际支付了购房款。双方商品房买卖关系已经合法成立，现上诉人将涉案房屋另行恶意售与他人，明显侵犯了被上诉人作为购房者的合法权益，故一审判决上诉人双倍返还购房款是合理合法的。3.上诉人与被上诉人因返还房屋按揭款而诉讼调解结案，说明上诉人当时已经认可双方之间存在的商品房买卖关系，现又予以否认，明显是不合理的。4.本案法律关系从以房抵债，转化为商品房买卖关系，并不违反法律的强制性规定，只要是各方当事人真实意思表示，上诉人就应该按商品房买卖合同的约定履行交房义务。因本案上诉人将房产恶意另售他人，根据相关法律规定，应当接受双倍返还购房款的惩罚性措施。乔宏伟述称，1.司红雷进行了涉案工程的施工，有权取得工程款。尽管双方还没有终审判决，但是司红雷已经通过诉讼方式，在积极地向上诉人主张工程款，而且永城市法院的判决并没有解除双方之间签订的房屋转让协议。那么上诉人就负有向司红雷交付房屋的义务。司红雷将房屋分别又抵偿给乔宏伟，乔宏伟又将其中的七套房屋抵偿给贾庆杰，那么交房义务就由向司红雷交付转移到乔宏伟和贾庆杰。现在上诉人没有向乔宏伟交付房屋，将贾庆杰的一套房屋也对外销售，这是违反合同约定和法律规定的。上诉人承诺在符合办证条件的情况下，统一办理房产证，上诉人在作出承诺的同时，就已经负有了交付房屋和办理房产证的义务，商品房买卖合同这个关系已经具备，就不再是以前以房抵债的性质。2.上诉人在乔宏伟和司红雷之间签订的转让协议承诺向乔宏伟交房，办理房产证的时候，债权债务关系就已经消灭了。而且司红雷起诉上诉人的时候，要求支付工程款的时候，也把八百多万的工程款已经扣除了，就说明债权债务的关系就已经消灭，乔宏伟和贾庆杰的付款义务就已经完成。剩余的就是上诉人向乔宏伟和贾庆杰交房办证的义务。上诉人向乔宏伟承诺交房和办证义务，本身说明认可转让协议真实有效，他对房屋的处分权就已经受到了限制，已经无权在未经过权利人同意的情况出售房屋，它侵犯的是权利人对房屋的物权期待权。3.剩余的这一套房子没有向贾庆杰交付，而是另行销售。就应该按照合同约定和法律规定承担退款赔偿的法律责任。所以原审判决认定这个案件的性质，房屋的买卖关系成立，是符合法律规定合同约定的，应依法予以维持。贾庆杰向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与第一被告签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同；2.请求依法判令被告返还原告购房款323125元及利息；3.请求依法判令被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金；4.请求依法判令被告支付原告房屋溢价损失；5.本案诉讼费等全部办案费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月18日，被告鼎豪置业公司和被告司红雷签订《房屋转让协议》，主要约定:鼎豪置业公司将永城市御翠豪庭8号楼1单元的24套房屋，以每平方米2500元的价格折抵欠被告司红雷的工程款8789760元；被告司红雷和被告乔宏伟签订《房屋转让协议》，将此协议的房屋转让给被告乔宏伟。2015年5月10日被告乔宏伟又与原告签订《房屋转让协议》，将其抵偿所得的上述房产仍按每平方米2500元的价格折抵所欠原告的钢材款229万元。2019年6月3日，被告鼎豪置业公司将其抵偿的8号楼1单元11楼西户1104号面积为129.25平方米的房产出售给案外人，该房按上述折抵价格每平方米2500元应折合323125元（2500元×129.25平方米）。现原告以涉案房产已由被告鼎豪置业公司转售他人，侵犯了原告的合法权益，诉至本院。另查明，案涉房产御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）现已由被告鼎豪置业转售他人。一审法院认为，被告鼎豪置业公司和被告司红雷签订《房屋转让协议》，用24套房产折抵欠付被告司红雷的工程款，是双方真实意思表示，由此而产生被告司红雷和被告乔宏伟签订《房屋转让协议》，将此协议的房屋又转让给被告乔宏伟，后被告乔宏伟又与原告贾庆杰签订《房屋转让协议》，将其中的7套房屋，折抵被告乔宏伟欠原告贾庆杰的钢材款，且被告鼎豪置业公司与原告贾庆杰关于上述7套房产因返还房屋按揭款曾发生过纠纷，并诉讼调解结案，且其中部分房产已经实际履行，足以证明被告鼎豪置业公司对于被告乔宏伟与原告贾庆杰的以房抵债行为是知情并认可的，综上，各方当事人将买卖合同关系转化为了商品房买卖关系，原告与被告鼎豪置业公司存在事实商品房买卖关系依法成立，本案案由应定性为商品房买卖合同纠纷。因本案所涉房产已由被告鼎豪置业公司售予他人，致使原告获得该房的合同目的不能实现，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。据此，原告请求被告鼎豪置业公司解除商品房买卖合同、退还房屋价款323125元并赔偿房屋价款一倍损失的诉请，于法有据，应予支持。关于原告主张的房屋溢价损失，鉴于该损失难以确定，本院不予支持。关于被告司红雷、乔宏伟的责任承担问题，因被告司红雷已将房产转让给被告乔宏伟，被告乔宏伟也以房产转让给原告折抵钢材款，二被告没有返还其购房款并赔偿损失的义务，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。判决：一、解除原告贾庆杰与被告河南鼎豪置业有限公司签订的河南省永城市御翠豪庭8号楼1单元11层西户（1104）的商品房买卖合同。二、被告河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款323125元。三、被告河南鼎豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赔偿金323125元。四、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，上诉人鼎豪置业公司与司红雷确实存在以房抵债行为，双方签订了《房屋转让协议》，用24套房产折抵欠付司红雷的工程款，由此产生司红雷和乔宏伟签订《房屋转让协议》，将此协议的房屋转让给乔宏伟，后乔宏伟又与贾庆杰签订《房屋转让协议》，将其中的7套房屋，折抵乔宏伟欠贾庆杰的钢材款。本案一系列房屋转让协议是在鼎豪置业公司未偿还司红雷工程款的情况下，经重新协商并对账，将欠款关系转变为商品房买卖合同关系，将工程款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案上诉人鼎豪置业公司与司红雷双方经协商一致终止给付工程款法律关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的工程款提供担保，而是在工程款难以清偿时，通过将上诉人所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。鼎豪置业公司关于本案商品房买卖和转让合同本质上是抵债行为，不属于商品房买卖行为的主张，不予采信。基于此，鼎豪置业公司又将案涉房屋转卖他人，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定，判决上诉人返还房款并承担未超过已付购房款一倍的赔偿责任并无不当。综上所述，河南鼎豪置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3772元，由河南鼎豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  李 强审判员  陈光应二〇二〇年七月十七日法官助理王霞书记员冯芬芬