吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1292号原告：镇赉县博元物业管理有限公司。统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。法定代表人：薛某：经理。住所地：吉林省镇赉县四方坨子中心锅炉房（二层）。委托诉讼代理人：徐某，男，1972年3月1日出生，汉族，镇赉县博元物业管理有限公司职工，现住镇赉县红玺园小区16号楼4单元101室。被告：李某，男，1958年3月7日出生，汉族，无业，现住镇赉县。原告镇赉县博元物业管理有限公司（简称“博元物业公司”）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博元物业公司委托诉讼代理人徐某，被告李某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告支付原告拖欠的2017年-2020年期间物业费2445元及利息；2、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间楼道照明费80元；3、请求贵院判令被告支付原告2017年-2020年期间垃圾清运费96元。事实与理由：被告在原告服务管理的小区居住，原告按照物业服务合同约定履行了各项物业服务，原告多次向被告下发催缴物业费通知书，要求被告及时交纳物业费，并写明了没有按期交纳物业费应承担的滞纳金数额。但时至今日，被告未按照约定交纳物业费，给原告造成了损失，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望能支持原告的全部诉讼请求（并附上费用明细表）。庭审中，博元物业公司当庭放弃了向被告李某主张2017年-2020年期间物业费利息的诉讼请求。李某辩称，我同意给付博元物业公司2017年-2020年期间的垃圾清运费96元以及楼道照明费80元，但我不同意给付博元物业公司2017年-2020年期间的物业费，因为博元物业公司没有为我提供物业服务，这四年来博元物业公司从未抽取过脏水井，绿化从未管理过，博元物业公司强行收取物业费；另外我没有和博元物业公司签订物业服务合同。庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明原告是合法公司，主要经营物业管理；2、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件。证明原告公司收费标准；3、物业管理委托合同两份。证明原告受委托服务的事项；4、催缴物业费通知单及照片一张。证明原告向被告进行了物业费的催缴；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明原告是合理合法的，手续齐全的物业公司，民康社区也进行了备案。李某质证意见：对营业执照以及镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件真实性及证明问题均无异议；对于两份物业管理委托合同真实性有异议，因为业主委员会的产生没有经过我们业主投票选举，我们业主不知情；对于催缴物业费通知单及照片，我没有看到，也没有收到；对于红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明，对其真实性有异议，小区业主委员会选举是暗箱操作，我们对小区业主委员会的选举没有进行投票。法院认证：因李某对营业执照和镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件真实性及证明问题均无异议，本院对此予以确认；对于两份物业管理委托合同，结合关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明等内容，故本院对该组证据真实性予以确认；对于催缴物业费通知单及照片，结合李某庭审中自认的自2017年起至今自己从未交纳过物业费的陈述，本院认为，物业公司为维护自身企业的正常运转，对于未缴纳物业费的部分业主不可能不对其进行物业费的催缴，故本院对李某的质证意见不予采纳，本院对该份证据予以确认，进而本院确认博元物业公司对李某已进行了物业费的催缴。对于红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单、关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明，因该证明加盖了镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会公章，该组证据能够相互印证，本院对该组证据真实性予以确认。至于李某所反映的小区业主委员会选举是暗箱操作，我们对小区业主委员会的选举没有进行投票一事，本院认为，小区内部分业主与业主委员会之间因业主委员会的召开、选举、决议等行为发生的纠纷，属于业主自治范围内的事项，应当由当地政府房地产行政主管部门处理解决，且与本案不属于同一法律关系，即使小区业主委员会的召开、选举、决议存在瑕疵问题，但业主事实上已接受了物业公司提供的物业服务，物业公司要求业主支付相应物业费等费用的诉请应予支持。李某向法庭提供了如下证据：证据两份。证明经红玺园小区部分业主签字，小区业主对业主委员会选举、产生的事宜，没有进行过投票，对小区业主委员会的选举不知情；另外物业公司经理关玉生以及业主委员会主任朱成路殴打小区业主窦晓华，与黑社会无异，物业公司存在讹人问题。博元物业公司质证意见：关于我公司工作人员关玉生以及朱成路殴打窦晓华事情委托代理人不清楚，关玉生已在我公司辞职退休了，朱成路已经去世；另外该组证据所证明的问题与我公司向被告收取物业费之间没有关联性。法院认证：因该组证据中所涉及的证人未出庭，本院无法核实其签名是否系本人书写，也无法核实是否系证人真实意思表示，另外根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定：“......无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的依据。”故而本院对该组证据不予确认。本案中需要说明的是，庭审中李某主张去年因自己的自行车丢失到博元物业公司查看监控，结果监控设备中没有配备屏幕的问题，博元物业公司认可当时监控不好使的问题确实存在，因博元物业公司在与小区业主委员会签订的两份物业管理委托合同在“委托事项”第七条中均已对“红玺园、广通小区监控设备检修管理”作出明确约定，另结合博元物业公司庭审中自认的在从事物业服务管理过程中我公司确实存在物业服务不到位的问题，故本院确认博元物业公司在对红玺园小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。本案本院确定如下案件事实：被告李某是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为84.90平方米。物业管理费每平方米0.6元；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元；原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。被告李某共拖欠2017年、2018年、2019年和2020年物业费、楼道照明费、垃圾清运费，经原告催缴，被告李某拒绝缴纳。另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格。博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告李某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年和2020年1月1日起至2020年12月8日止期间物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币2101.86元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。被告李某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告李某应按该合同约定向原告履行义务，截止至今，被告欠付原告2017年、2018年、2019年和2020年期间的物业费。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。虽然博元物业公司在小区物业服务个别方面存在瑕疵，但该公司已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于李某应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在庭审中也已自认物业公司在提供物业服务方面不是百分百到位，积雪没有做到及时清扫，因部分业主养狗造成小区内的狗屎未及时清除以及监控设备缺失、配备不到位等问题确实存在，故而本院认为，博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错，应酌情减少物业费的收取。又因小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同的承包期限截止至2020年12月8日，故本院确定博元物业公司向李某收取2020年物业费的时间截止至该日。综合以上意见，本院认为，李某向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日期间的物业费数额为应交物业费的80%即1925.86元（84.90平方米X每月每平方米0.6元X12月X3年+84.90平方米X每月每平方米0.6元X11月+84.90平方米X每月每平方米0.6元÷31日X8日）。故被告李某应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2101.86元。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年三全年以及2020年1月1日起至2020年12月8日止期间的物业费1925.86元、楼道照明费80元（2017年、2018年、2019年、2020年）、垃圾清运费96元（2017年、2018年、2019年、2020年），共计人民币2101.86元。二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，保全费48元，由被告李某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年七月二十七日书记员 张秋阳