广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10650号上诉人（原审被告）：黄小玲，女，1968年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：简军，广东广格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义,广东广信君达律师事务所律师。上诉人黄小玲与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房安所）物权保护纠纷一案，上诉人黄小玲不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄小玲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由房安所负担。事实和理由：一、一审事实认定不清。1.案涉公房带有公益性质，属保障性质，房安所不能滥用职权，以追求盈利为目的而忽略困难群体；2.黄小玲虽是外地户口，但在广州已经务工20多年，一直在涉案公房居住、生活，对涉案公房周边形成了稳定的人际关系；3.黄小玲一家在户籍所在地没有住房，在广州市也没有其他住房，不具备搬迁条件，如果解除租赁合同，黄小玲将成为城市流浪人员，给社会带来不稳定因素。一审未查清上述内容，属于事实认定错误。二、一审遗漏当事人，程序违法。一审法庭调查中所指向的《住房租赁合同》，乙方虽然仅是黄小玲一人，但其权益牵涉到一家四口，分别是黄小玲、陈南升、陈俊良、陈嘉敏四人，其中陈嘉敏户籍在广州市越秀区兴直街13号X房，也属于无房住户。四人皆己成年，能独立处理自己的民事权利，属于独立的民事主体，本案的处理结果将影响到一家人的合法权益。一审判决遗漏以上同住人员，对其他同住人员的权益不管不问，没有依法追加其他同住人员参与本案审理，程序违法。三、一审判决审理不公，偏袒房安所，属于损害黄小玲权益的违法判决。一审判决将本案的《住房租赁合同》等同于一般的房屋租赁，将甲方主体等同于普通的平等关系的民事主体，忽略房安所对于困难群体特别是无房住户的保障义务，属于违反国家住房保障制度的违法判决。另外，虽然黄小玲、房安所之间的《住房租赁合同》有违约金条款，但该违约金条款明显与法律规定的不超过30％的规定不相符，且黄小玲是困难群体，所谓的“违约”并没有造成房安所损失，一审判决黄小玲承担违约责任，显失公平，损害黄小玲的合法权益。被上诉人房安所二审答辩称：一、在本案中，案涉租赁合同在2012年时已订立，房安所与黄小玲之间为民事法律关系；案涉房屋属于直管公房，并非公共租赁住房，房安所也非住房保障机构；如黄小玲希望承租公共租赁住房的，可向住房保障部门另行申请。在本案中，案涉租赁合同在2012年时已订立，房安所与黄小玲之间为民事法律关系。案涉租赁合同系答辩双方遵循平等、自愿的原则协商订立的，房安所的主要权利是收取租金，主要义务是在一定期限内提供房屋给黄小玲居住；黄小玲的主要权利是在一定期限内居住使用房安所提供的房屋，主要义务是支付租金。答辩双方的法律地位和权利义务是平等的。案涉房屋属于直管公房，并非公共租赁住房，房安所也非住房保障机构；如黄小玲希望承租公共租赁住房的，可向住房保障部门另行申请。二、房安所与黄小玲之间已形成不定期租赁合同关系，房安所可以随时要求解除，这是法律赋予房安所的合法权利，房安所要求解除案涉租赁合同，合理有据；陈南升等人并非案涉租赁合同的相对方，黄小玲的主张没有事实和法律依据。房安所和黄小玲签订的案涉租赁合同约定的租赁期限届满后，黄小玲继续使用案涉房屋并向房安所支付租金，房安所未提出异议。但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，房安所与黄小玲之间形成不定期租赁合同关系，房安所可以随时要求解除合同，这是法律赋予房安所的合法权利。黄小玲非广州户籍，根据现行政策，其不符合公房的承租条件，房安所要求解除案涉租赁合同，合理有据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。黄小玲作为案涉房屋的承租人，在解除案涉租赁合同后，其理应将案涉房屋返还给房安所。根据合同相对性原理，陈南升等人并非案涉租赁合同的相对方，房安所与其不存在法律上的权利义务关系，黄小玲主张原审法院未追加陈南升等人为本案一审的当事人，没有事实和法律依据。原审法院程序合法，并无不当。三、案涉租赁合同已明确约定逾期退房违约金标准；若违约金标准过低，实则变相鼓励黄小玲继续违约占用案涉房屋；此外，案涉房屋的市场租金参考价远远高于违约金标准，黄小玲关于违约金过高的主张没有依据。案涉租赁合同第十五条第2项已明确约定逾期退房违约金标准，黄小玲拒不交出案涉房屋的，房安所有权按占用期内房屋占用费总额的l00％收取黄小玲违约金。黄小玲违反案涉合同约定，拒不交还案涉房屋，本就理应为此承担相应的违约责任。若按照黄小玲的主张将逾期退房违约金改为案涉房屋租金的30％即每月人民币115.65元，如此轻微的违约责任实则是变相鼓励黄小玲继续占用案涉房屋。黄小玲违约占用案涉房屋，侵害了房安所的租金收益，对房安所造成损失。根据广州市房地产租赁管理所2020年2月18日公布的2019年广州市同期同地段同类型房屋的租金参考价，案涉房屋的市场租金参考价为每月人民币857．15元(市场租金参考单价为每月人民币35元／平方米，计租面积为24．49平方米)。该市场租金参考价远远高于违约金标准，黄小玲关于违约金过高的主张没有依据。房安所向一审法院起诉请求：1.判令解除房安所与黄小玲关于广州市越秀区广九大马路堤畔街x号x房的房屋租赁关系；2.判令黄小玲及其同住人立即搬出广州市越秀区广九大马路堤畔街x号x房，并将该房屋交还房安所；3.判令黄小玲向房安所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月385.50元计算，从2019年8月1日起计算至黄小玲实际交还房屋给房安所之日止；4.判令黄小玲向房安所支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月385.50元计算，从2019年9月1日起计算至黄小玲实际交还房屋给房安所之日止。一审法院经审理查明：座落在本市越秀区广九路堤畔街x号的房屋，属广州市房地产管理局所有，所有权来源为接管，占有份额为全部。该业权属证书备注栏中注明：该房地产委托机房所管理。2005年4月，市机房所经批准更名为广州市房屋安全管理所，负责市直管房屋管理等工作。房安所（出租人、甲方）与黄小玲（承租人、乙方）曾签订《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区广九大马路堤畔街x号x房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积24.49平方米；租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日，月租金额为385.50元，由乙方在20日前将当月的租金交纳到甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。等等。前述合同期满后，双方未再续签订书面租赁合同，黄小玲按前述合同约定的租金标准支付租金至2019年6月。2018年6月5日，广东君厚律师事务所受房安所的委托向黄小玲发出《律师函》，明确因黄小玲不符合案涉房屋的承租条件，且双方合同约定期限已届满，房安所决定收回案涉房屋。因此发出该函件，解除房安所黄小玲双方的房屋租赁关系，并要求黄小玲在2018年6月8日前迁出案涉房屋并交还给房安所等。该律师函已由黄小玲收取。一审庭审中，黄小玲称案涉房屋原由其表姐王桂云承租，因其病老，黄小玲即迁入案涉房屋居住并照顾王桂云。此后，因政策原因，王桂云迁出案涉房屋后，案涉房屋就由黄小玲实际使用，但房安所一直不同意与黄小玲签订租赁合同并想方设法迫使黄小玲迁出，甚至发生了破坏门锁的事情并引致黄小玲报警处理。现案涉房屋由黄小玲一家四口居住，黄小玲每月均按时支付租金。一审法院认为：房安所、黄小玲签订的《广州市青年公寓过渡住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该租赁合同合法有效。该合同约定租赁期限届满后，黄小玲继续承租案涉房屋并支付租金，房安所亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。房安所随时可以解除租赁关系，现房安所主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请，理据充分，一审法院予以支持。至于合同解除的时间，虽然房安所曾于2018年6月5日向黄小玲明确作出解除合同的意思表示，但其后黄小玲并未按《律师函》的要求办理房屋交还手续并继续按月支付租金，房安所亦未再提出异议，故解除租赁关系的时间应以黄小玲收到本案起诉状副本之日即2019年9月2日为准。因黄小玲已按合同约定的租金标准支付房屋使用费至2019年10月，故黄小玲应按该标准继续支付房屋占有使用费至腾空交还房屋之日止。根据前述合同的约定，合同解除，黄小玲拒不交还房屋的，房安所有权按占用费的100%收取违约金。黄小玲于2019年9月2日收到本案起诉状副本，考虑到给予黄小玲一个月的搬迁期限，故黄小玲应自2019年10月1日起向房安所支付逾期搬迁违约金至其实际迁出案涉房屋之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于2019年12月24日作出判决：一、广州市房屋安全管理所与黄小玲就位于广州市越秀区广九大马路堤畔街x号x房的租赁关系于2019年9月2日解除。二、黄小玲（含同户籍同住人员）应自本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市越秀区广九大马路堤畔街x号x房腾空并交还给原告广州市房屋安全管理所。三、黄小玲应自本判决书生法律效力之日起十五日内一次性向广州市房屋安全管理所支付自2019年11月1日起至本判决发生效力之日止的房屋占有使用费（按385.50元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至黄小玲迁出前址房屋之日的房屋使用费由黄小玲逐月支付予广州市房屋安全管理所（按385.50元/月的标准计付）。四、黄小玲应自本判决发生效力之日起十五日内一次性向广州市房屋安全管理支付自2019年10月1日起至被告黄小玲实际腾退交还前址房屋之日止的逾期退房违约金（按385.50元/月的标准计付）。五、驳回广州市房屋安全管理所其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由黄小玲负担。本院经二审审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，房安所将涉案房屋出租给黄小玲作为住宅使用，黄小玲按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，房安所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。房安所作为房屋管理单位对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34578号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市房屋安全管理所；二审案件受理费100元，退还黄小玲。本裁定为终审裁定。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年七月二十七日书记员  张家齐李逸丹