河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1626号上诉人(原审被告)：王利芳，女，1970年4月13日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：王莎莎，河南星歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，河南星歌律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：河南中岳秀峰房地产集团有限公司，住所地：河南省郑州高新技术产业开发区科学大道53号1幢4层9号。法定代表人：王铭仪，董事长。委托诉讼代理人：张晓宁，男，该公司职员。上诉人王利芳因与被上诉人河南中岳秀峰房地产集团有限公司（以下简称中岳秀峰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。王利芳上诉请求:1、依法撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人对涉案《商品房买卖合同》享有的解除权已超法定的除斥期间,依法应驳回被上诉人要求解除该《商品房买卖合同》的诉请。该抗辩意见在原审判决上载明,但在该判决的本院认为部分却未予评判，违反了人民法院应对民事案件诉争的法律关系全面审理、审查的规定。显属漏审、漏裁。2、根据上诉人已交纳的房款数额及比例,被上诉人要求解除该《商品房买卖合同》的诉请依法不应得到支持。涉案房产的房款总额为427789元，上诉人已交纳387789元（首付88789元,银行抵押贷款299000元)，未交纳的房款为40000元。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定，上诉人交纳的房款已超出总房款的75%，故被上诉人要求上诉人返还该房产的诉请依法应不予支持，原判解除该《商品房买卖合同》显然错误。3、原判第三项的内容和该判决确定的案由不属于同一法律关系,依法不应得到支持。上诉人认为,关于被上诉人要求的代偿款的补偿金,其法律关系应为基于贷款担保合同产生的追偿权，属于追偿权纠纷,和本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系,依法应当另案起诉。请求二审依法公判。中岳秀峰房地产公司辩称，1、双方于2013年1月4日签订了商品房买卖合同，其后上诉人一直未向被上诉人交齐房款，截止本案开庭之日仍有4万元房款未向被上诉人交付。同时上诉人在办理完毕银行按揭贷款之后，未按时向贷款银行偿还按揭贷款本息，致使贷款银行从被上诉人账户多次扣划保证金。根据双方签订的商品房买卖合同中附件四第三条第6项约定，若上诉人未能按期向按揭银行偿还贷款本息的，导致被上诉人承担担保责任的，被上诉人可以选择立即解除本合同，同时要求上诉人按照以实际代偿金额日万分之五的标准向被上诉人支付补偿金。根据目前银行反馈信息得知，上诉人目前已经断供银行贷款，致使双方签订的商品房买卖合同目的不能实现，且上诉人尚有房款未向被上诉人付清。上诉人目前已经没有还款能力，并明确表示不再履行合同义务。因此被上诉人认为该合同目的已经不能达到，故要求解除商品房买卖合同。2、关于上诉人所述解除权超过行使期限问题。被上诉人认为根据双方签订的商品房买卖合同附件四第三条第6项约定，买受人未能按期向银行偿还贷款本息的，被上诉人可以选择解除本合同。被上诉人认为该贷款银行仍在继续扣划被上诉人账户保证金，因此该行使期限并未超过约定的行使期间及法定的行使期间，被上诉人有权要求解除商品房买卖合同。中岳秀峰房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2013年1月4日签订的编号为130××××3184的《商品房买卖合同》，被告向原告返还该房屋，并协助原告办理编号为130××××3184的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；2、判令被告偿还原告因承担连带保证责任而替被告所支付的银行贷款本息及其他费用共计124170.35元；3、判令被告支付原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付上述全部款项之日止的补偿金共计为50829.46元(补偿金按日万分之五计算)；4、判令被告偿还原告拖欠的购房款40000元及被告从实际应付款之日起(即2014年1月3日)至实际还款之日止的违约金，暂计算至起诉之日止为174281.24元及原告解除《商品房买卖合同》被告应支付的解除合同违约金106947.25元(违约金按照房款总价的万分之二每日计算，解除合同违约金按照购房款总价的25％计算)；5、原告为实现上述权利所支付的律师费、诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第2、第4项诉讼请求，并将第3项诉讼请求变更为判令被告王利芳支付原告实际承担124170.35元之日起，按日万分之五计算至2019年8月1日止。一审法院查明：2013年1月4日，原告中岳秀峰房地产公司作为出卖人，被告王利芳作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（编号为130××××3184），主要内容为：“买受人王利芳购买出卖人中岳秀峰房地产公司开发的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房，建筑面积47.55平方米，房屋总金额427789元。买受人应于2013年1月4日前支付首付款128789元，剩余房款299000元银行贷款支付。附件四合同补充协议第三条第6款约定，如买受人未能按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金，同时，约定如买受人迟延付清上述全部款项的，出卖人有权选择立即解除本合同。《商品房买卖合同》签订后，中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行为债权人，王利芳为借款人、抵押人，中岳秀峰房地产公司为保证人，签订《个人贷款（抵押、保证）合同》。合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款，金额为人民币贰拾玖万零玖仟元；贷款期限自2013年2月5日至2030年2月5日。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%执行；本合同项下首期执行贷款年利率为6.55%。保证人中岳秀峰房地产公司对本合同项下贷款所产生的全部债务承担阶段性连带责任保证。因被告王利芳未按期偿还到期贷款本息，原告中岳秀峰房地产公司自2015年3月26日至2019年6月27日止，中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行共分16笔扣划原告账户共计124170.35元，用于偿还被告王利芳到期的贷款本息。《商品房买卖合同》签订后，原告中岳秀峰房地产公司（甲方）与被告王利芳（乙方）又另行签订了关于被告所购的位于郑州市××区××、××西××楼××单元××房屋的《郑州新天地商品房买卖合同首期款分期付款协议书》，主要内容约定：一、乙方必须按约定额度及期限分期按时足额向甲方支付原合同首期购房款128789元，首期购房款第一期房款共计48789元于签定《郑州新天地购房认购书》时支付给甲方;首期购房款第二期房款共计40000元于2013年7月3日前支付给甲方；首期购房款第三期房款共计40000元于2014年1月3日前支付给甲方。二、乙方未按本协议约定支付购房款的，每逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款总价的万分之二作为逾期付款违约金，同时，甲方有权根据乙方逾期付款的天数相应延期交付原合同约定的商品房及办理该商品房产权证书应当由甲方提供的文件和材料。逾期支付首期购房款的具体处理方式如下：（一）、乙方逾期支付任何一期首期购房款不超过20天的，自本协议约定的当期支付期限届满的第二天起至实际支付之日止，毎逾期一天，乙方须向甲方支付原合同购房款总价的万分之二的违约金，原合同继续履行。（二）、乙方逾期支付任何一期首期购房款超过20天的，甲方有权单方解除原合同；甲方单方解除原合同的，乙方除须向甲方支付至合同解除之日期间的逾期付款违约金外，还须向甲方支付原合同购房款总价25％作为违约金，甲方可直接从乙方已交付的房款中扣除违约金。如因乙方违约而导致甲方解除合同的，乙方还应当积极配合甲方办理退房等相关手续，甲方不解除原合同的，自本协议规定的付款期限届满的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付原合同购房款总价万分之二的违约金，待违约金支付完毕后，乙方方可继续按本协议进行付款。原告中岳秀峰房地产公司当庭陈述，按照首期款分期付款协议约定，被告王利芳支付了前两笔房款，第三期房款40000元未交纳，王利芳无异议。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。原告中岳秀峰房地产公司与被告王利芳签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，被告王利芳未按期足额向被告支付购房首付款且未按期支付按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行扣划原告账户资金，致使双方签订房屋买卖合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（编号为130××××3184），该院予以支持。该合同解除后，被告有义务协助配合原告办理《商品房买卖合同》的备案合同登记撤销和预告登记注销等手续。关于原告要求被告支付补偿金的诉讼请求，该院认为，原、被告约定的补偿金，计算时应以原告的实际损失为基础，而本案中，原告未提供证据证明其因合同解除所造成的实际损失数额，且在原告主张解除合同的情况下，综合考虑近年来房屋买卖市场行情及涉案房屋增值溢价因素，酌定该补偿金自代偿之日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算。关于原告中岳秀峰房地产公司要求被告支付本案律师费的诉讼请求，因未提供相应证据予以印证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司与被告王利芳签订的《商品房买卖合同》（编号为130××××3184）；二、被告王利芳于判决生效之日起十日内协助原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司办理上述的《商品房买卖合同》（编号为130××××3184）备案合同撤销和预告登记注销手续；三、被告王利芳于判决生效之日起十日内支付原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司代偿银行贷款本息的补偿金（其中9429.38元代偿款的补偿金自2015年3月26日起算;其中9613.32元代偿款的补偿金自2015年7月28日起算;其中9612.08元代偿款的补偿金自2015年11月27日起算;其中9149.13元代偿款的补偿金自2016年3月25日起算;其中6621.07元代偿款的补偿金自2016年6月29日起算;其中8853.52元代偿款的补偿金自2016年10月28日起算;其中4400.85元代偿款的补偿金自2016年12月30日起算；其中6621.52元代偿款的补偿金自2017年3月31日起算;其中6621.07元代偿款的补偿金自2017年6月29日起算;其中6622.88元代偿款的补偿金自2017年9月30日起算;其中13361.86元代偿款的补偿金自2018年3月29日起算;其中2235.18元代偿款的补偿金自2018年7月31日起算;其中11107.39元代偿款的补偿金自2018年9月30日起算;其中2220.67元代偿款的补偿金自2018年12月29日起算；其中11082.05元代偿款的补偿金自2019年3月21日起算;其中6618.38元代偿款的补偿金自2019年6月27日起算；以上补偿金均按年利率6%计算至2019年8月1日止）；四、驳回原告河南中岳秀峰房地产集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8743元，由河南中岳秀峰房地产集团有限公司负担7000元，王利芳负担1743元。二审中，双方均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，王利芳以向中国光大银行股份有限公司郑州交通路支行（以下简称光大郑州交通路支行）抵押借款方式购买中岳秀峰房地产公司的商品房，本案涉及王利芳与中岳秀峰房地产公司的商品房买卖合同关系、王利芳与光大郑州交通路支行的借款抵押担保关系、中岳秀峰房地产公司与光大郑州交通路支行及王利芳之间的保证担保关系。本案中岳秀峰房地产公司与王利芳签订商品房买卖合同之后，王利芳的合同义务是支付购房款，中岳秀峰房地产公司的合同义务是收到购房款后将房屋交付给王利芳。王利芳以交纳首付款及通过银行贷款的方式已支付购房款90%以上（涉案房屋的总价款为427789元，已首付88789元,银行抵押贷款299000元，实际已交纳购房款387789元)，王利芳在商品房买卖合同法律关系中履行了绝大部分义务,虽有40000元购房款未予支付，但不属于根本性违约，同时，王利芳在向光大郑州交通路支行办理贷款时，将涉案房屋抵押给了银行，在抵押期间，抵押物处分受到限制。基于以上物权，中岳秀峰房地产公司履行的保证责任所引发的合同之债，不能对抗物权而引起相关物权的变动。王利芳逾期还款行为导致中岳秀峰房地产公司被银行扣款，实际上是该公司作为保证人承担过保证责任后产生的追偿权问题。现该公司依据王利芳逾期偿还贷款的行为主张解除商品房买卖合同、返还涉案房屋、支付补偿金等，侵犯了银行的抵押权，且房屋买卖合同与追偿权不属于同一法律关系，故中岳秀峰房地产公司的诉讼请求缺乏法律依据，不应予以支持。综上，一审认定案件事实清楚，但判决不当，二审予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初5520号民事判决。二、驳回河南中岳秀峰房地产集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8743元，二审案件受理费1743元，均由河南中岳秀峰房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年七月二十四日书记员 王向静