河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初1950号原告：董某芝，女，1973年1月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：驻马店市海天置业有限公司，住所地：河南省泌阳县北一环路与工业路交汇处。法定代表人：毛达锋，任经理。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明华，河南文苑律师事务所实习律师。原告董某芝与被告驻马店市海天置业有限公司（以下简称海天置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告董某芝、被告驻马店市海天置业有限公司的委托诉讼代理人吕新如、杨明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某芝向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决被告支付原告违约金61,884.8元［暂计算至起诉之日（365天×3＋233天）×46.6元］及后期办理房屋确权证之日止；2．本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年2月16日，我在泰联购买一间商铺，铺号1118号，当日一次性付完了房款233000元。因为开发商原因，购房合同当时签了，但日期空的，直到2015年11月30日，卖方工作人员统一填写。合同约定2015年5月30日交房，没能实现，直到2016年7月3日才交付。合同第18页第八章第二项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照系列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同，出卖人……。买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告应当立即办理产权属证并支付违约金。至今原告未能取得房屋确权证，被告也存在明显违约事实，理应遵守合同约定给买受人相对应的违约赔偿，特诉请人民法院判如所请。被告海天置业公司辩称：1．本案被告未给原告办理房权证，是由于人民法院的查封，对于没有办理房权证，被告没有过错，不应当承担违约责任；2．办理房权证不是被告的责任。房权证是由国家规定的机关办理，被告协助。本案中买卖合同存在的客观情况发生了变化，涉案房屋被人民法院查封，这种事实是双方当事人在订立合同时均不能预见的。结果也是不能归责于双方当事人，如果继续履行合同，违反公平等价有偿原则，请求人民法院依照最高人民法院对合同法的司法解释，本案构成形势变更，应当免除被告的责任。经审理查明，2015年2月16日，原告董某芝向被告海天置业公司付款233,000元，购买被告海天置业公司开发的泰联国际广场1118号商铺一间。2015年11月30日，双方签订《商品房买卖合同》，合同编号驻房111483号，约定如下：“第一章合同当事人出卖人：驻马店市海天置业有限公司通讯地址：泌阳县北环一路与工业路交汇处……买受人：董某芝……第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1．出卖人以【出让】方式取得坐落于泌阳县北一环路与工业路交汇处地块的建设用地使用权。……日。2．出卖人经批准……。第二条预售依据该商品房已由泌阳县住房和城乡建设局批准预售，预售许可证为201533。第三条商品房基本情况1．该商品房的规划用途为商业。2．该商品房……。3．该商品房为第一条规定项目中的1单元1层1118号……。4．该商品……文件为标准。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为未抵押……。第五条房屋权利状况承诺1．出卖人对该商品房享有合法权利；2．该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3．……4．……5．……如该商品房……的赔偿金。第三章商品房价款第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：1．……2．按照建筑面积计算，该商品房……。3．……。第七条付款方式及期限（一）签订……价款。（二）买受人采取下列第1中方式付款1．一次性付款。买受人应当在年月日前支付商品房全部价款。2．分期付款。……3．贷款方式付款：……4．其他方式……。（三）出售……附件四。第八条逾期付款责任除不可抗力外……差额确定。第四章第九条商品房交付条件该商品房……《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房……第十二条处理。（三）查验房屋……。第十二条逾期交付责任除不可抗力外……的违约金。第五章面积差异处理方式第十三条……。第六章规划设计变更第十四条……。第十五条……。第七章商品房质量及保修责任第十六条……。第十七条……。第十八条……。第八章合同备案与房屋登记第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按6%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。第九章前期物业管理第二十一条……。第十章第二十二条……。第二十三条……。第二十四条……。第二十五条……。第二十六条……。第二十七条……。第二十八条……。第二十九条合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。本和同及附件共33页，一式5份，其中出卖人1份，【房管局】3份。合同附件与本合同具有同等法律效力。出卖人（签字或盖章）：加盖驻马店市海天置业有限公司公章及法定代表人毛达锋印章签订时间：2015年11月30日买受人：董某芝签订时间：2015年11月30日。（详细内容详见合同原件）。2016年7月3日，经验收后被告将涉案房屋交付给了原告。至今被告仍未给原告办理房屋所有权证书，为此，原告将此案诉至本院。另查明，2016年7月27日，泌阳县人民法院依据杜淑红、邓姗等5人的申请，将被告海天置业公司名下的泰联国际广场1号楼、2号楼、3号楼查封。后因杜淑红、邓姗等5人据以执行的民事调解书被撤销，泌阳县人民法院于2019年4月17日作出（2016）豫1726执143号民事裁定书，解除对上述房产的查封。因被告海天置业公司欠郭春伟货款未支付，信阳市平桥区人民法院依据郭春伟的申请，于2017年1月24日裁定将上述房产轮候查封，原告董某芝等人提出异议，经审查，于2019年3月18日作出（2017）豫1503民初586-7号民事裁定书，解除对原告董某芝购买的1118号商铺的查封。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告董某芝与被告海天置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的义务。合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金。本案原告支付了全部的购房款，被告于2016年7月3日向原告交付了涉案房屋，按照合同约定被告应自2016年7月3日起90日内为原告办理房屋所有权证书，但被告至今未办理，其行为构成违约。根据合同中对逾期办理房权证书违约责任作出的明确约定：按日计算向买受人支付全部房款款万分之2的违约金，被告应赔偿原告自2016年10月4日起至2020年5月27日的违约金61,884.8元［（365天×3＋233天）×46.6元］及自2020年5月28日起至实际办理房屋所有权证书之日止的违约金。被告辩称未办理房权证书系由于人民法院的查封导致，被告不存在过错。根据已查明的事实，涉案房屋被人民法院查封是由于被告与第三人发生纠纷所导致，与原告无关，合同中也没有约定因涉案房屋被查封而免除被告依约办理房权证书及赔偿损失的义务，对被告该辩称，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告驻马店市海天置业有限公司于判决生效之日起10日内向原告董某芝支付逾期办理房屋所有权证书的违约金61,884.8元［计算至起诉之日（365天×3＋233天）×46.6元］及自2020年5月28日起至实际办理房屋所有权证书之日止的违约金（按照已付房款233,000元的日万分之2计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元（已减半收取），由被告驻马店市海天置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  姜丽君二〇二〇年七月二十三日书记员  郭 威