上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5098号上诉人(原审被告)：字鈺仙，女，1990年10月18日出生，汉族，户籍地云南省保山市。委托诉讼代理人：董伟中，上海市海之纯律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。上诉人字鈺仙因与被上诉人有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称“有兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初21084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。字鈺仙上诉请求：撤销一审法院判决。字鈺仙要求以上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号XXX层商铺(以下简称“系争房屋”)的面积为36.5平方米为标准，支付相应的租金、综合管理费，不同意支付违约金，要求有兴公司返还字鈺仙租赁保证金。事实与理由：字鈺仙向有兴公司承租系争房屋，合同约定字鈺仙完全确认系争房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状并在接收房屋后不得具体提出任何异议来判决，这显然与本案的事实和我国的法律相违背，该格式条款应属无效。事实上字鈺仙合同约定系争房屋的建筑面积大约为55.67平方米，有兴公司将系争房屋移交给字鈺仙后，字鈺仙委托淮安家之美装饰公司对系争房屋进行装修。装修人员因需购买装修材料时，对系争房屋进行测量，发现该屋实际面积只有36.5平方米左右。对此，字鈺仙立即向有兴公司提出异议和进行沟通，并发函至有兴公司要求退还多算面积的租金。之后,有兴公司搪塞字鈺仙。为此，字鈺仙于2019年6月15日向一审法院起诉有兴公司(案号为2019沪0110诉前调解3496号)。有兴公司明知理亏,在法院里表示同意调解,并要求字鈺仙撤诉。字鈺仙考虑到租借此房是想经营的，故于2019年8月9日向法院撤回了起诉。然一审法院不问本案诉争的起因,片面地根据字鈺仙的陈述未付租金就来认定，过错方就是字鈺仙，应属草率判决。同样字鈺仙在一审庭审过程中，向法庭提供了有兴公司出租的房屋产权证面积只有567.97平方米，分割成6家店铺分别出租，根据租赁合同显示有兴公司已经出租出去的5间店铺的面积已经达567.97平方米(剩余一间还未出租出去)，同时也可以间接证明了系争房屋的面积未达55.67平方米，但一审法院不顾这些基本事实，机械地根据租赁合同中的白纸黑字来判决，袒护了有兴公司的欺诈和不诚实行为。系争房屋的合同约定面积与实际面积相差近20平方米，这显然构成了重大误解。有兴公司辩称，字鈺仙所主张的系争房屋面积系其自行测量，且系使用面积。系争房屋所在大楼只有一张大产证，每间房屋没有小产证，因此双方在订立合同时对每套欲租的房屋现场确认，所以合同记载的是建筑面积约为55.67平方米，合同租金并非按照面积计算，故有兴公司没有违约。字鈺仙欠付租金构成违约，有兴公司有权解除租赁合同，并要求字鈺仙支付欠租、承担相应的违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。有兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、有兴公司、字鈺仙于2019年3月6日就系争房屋签订的《商业用房租赁合同》于2019年9月6日解除；2、字鈺仙向有兴公司支付自2019年6月14日起至2019年9月6日止的租金人民币(以下币种均为人民币)30,451.04元；3、字鈺仙向有兴公司支付自2019年6月14日起至2019年9月6日止的综合管理费847.13元；4、字鈺仙向有兴公司支付违约金22,012元(可用租赁保证金予以抵扣)。一审法院认定事实：2019年3月6日，有兴公司(甲方)与字鈺仙(乙方)签订《商铺租赁合同》，合同约定第一条，1-1、甲方出租给乙方的房屋坐落于本市杨浦区松花江路XXX-XXX号壹层商铺。该房屋出租的建筑面积大约为55.67平方米，产权登记性质属于商铺。该房屋以现状出租给乙方经营使用。乙方承诺：乙方完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。第二条，甲乙双方约定，房屋租赁期自2019年3月14日-2021年6月30日。第三条，3-1、甲乙双方约定，本合同所述的租金仅作为租赁范围内的房屋租金，租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担。3-2、租赁期内，租金每三个月支付一次，具体支付标准详见附件四租金支付明细，租金以每间商铺为计算单位。3-4、若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的贰倍支付违约金。乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿，且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。第四条，4-1、甲乙双方约定，该房屋租赁保证金为22,012元。4-3、合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充；乙方违约导致合同不能继续履行的，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可以向乙方追偿。4-5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应的费用的单据凭证按时支付。4-6、租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。治安费、消防设施费、绿化费、清洁费、环卫清运费、灭四害费、工商管理费等有关部分需收取的费用，乙方向有关部门直接付清，若未付清而引起的一切后果，全部由乙方承担。第十条，10-2、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿，不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋的物品、设备、装潢等均视为遗弃。(3)乙方逾期不支付租金、管理费、或甲方代收的公共事业费累计超过15日的。第十一条，11-1、正常租赁期间，甲方提出解除本合同，提前收回租赁标的和相关设施设备的，应按押金的一倍向乙方支付违约金。11-2、正常租赁期间，乙方提前退租，或因乙方原因违约而导致合同需终止的情况下，乙方应按租赁合同剩余租赁天数的租金的一倍向甲方支付违约金。甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。11-3、乙方违反合同第三条3-2、第四条4-5，逾期15日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业、违约金、相关损失等法律责任和费用由乙方承担。11-4、合同解除或终止，乙方应按时返还所租房屋，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋，恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。11-6、乙方违反合同第10-2条，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应支付相当于租赁合同中剩余租赁天数的租金的一倍的违约金。违约金不足以抵付给甲方造成的各项损失合计数时，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。第十二条，12-1、本合同约定的乙方租赁期届满或本合同在出租期届满前解除，乙方须及时从该租赁物中搬出属于乙方所有的全部物品、设备等。自乙方收到甲方《限期清偿通知书》之日起三日内，除乙方经甲方书面同意不予恢复所租房屋的装修的前提下，乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清偿收回房屋，实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在所租房屋内的物品、设备、装潢等均视为遗弃。同日签订的补充条款约定，乙方同意下列后续事宜由甲方指定公司统一完成：2、该店铺的智能入户门禁、室内声控、电控、光控系统(智能入户门禁3,500元，如甲方需要安装其他智能设备，乙方需配合安装)。一审庭审中，有兴公司认可要求字鈺仙安装门禁系统，并收取安装费用3,500元。双方确认的租金表显示，建筑面积大约55.67平方米，租金11,006.4元每月,押金22,012元。2019年3月14日至2019年6月13日止，应付租金33,019元，应付时间是签订租赁合同当日。2019年6月14日至2019年9月13日止，应付租金33,019元，应付时间是2019年6月4日前。一审庭审中，双方确认2019年3月14日至2019年6月13日期间的租金及综合管理费已按合同约定支付完毕。一审庭审中，双方确认，字鈺仙已于2019年9月6日将系争房屋返还给有兴公司。另查明，上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积567.97平方米，部位是1层，房屋用途是店铺。字鈺仙认可上述房屋分了六大间。双方一致确认系争房屋在该产证内。字鈺仙另提供4份租金表，注明的地址及面积分别为杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为118.33平方米；杨浦区松花江路1120、1120-1号一层商铺，建筑面积约为17.28平方米；杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为111.65平方米；杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号1层商铺，建筑面积约为108平方米。字鈺仙陈述称，上述4间商铺及字鈺仙承租的商铺，均在上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX-XXX号，还有另外一间未出租，就是有兴公司说的六间商铺，已经出租的五间的面积已经是567.93平方米，故字鈺仙承租的商铺面积肯定有问题。一审法院认为，有兴公司、字鈺仙之间签订的《商业用房租赁合同》中约定系争房屋的建筑面积大约为55.67平方米，并约定房屋以现状出租给字鈺仙经营使用，字鈺仙完全确认系争房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接收房屋后不得具体提出任何异议，庭审中字鈺仙亦承认租赁前进行过看房，可以认定双方对合同中书写的面积大小及房屋的现状是确认的、形成合意的，本案系争《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行，字鈺仙抗辩称《商业用房租赁合同》因面积存在欺诈属于可撤销的合同的理由不成立，法院不予采信。字鈺仙已于2019年9月6日将系争房屋返还给有兴公司，法院依法确认该日为合同解除日，合同解除日前的租金及综合管理费字鈺仙应当支付。字鈺仙辩称2019年8月30日有兴公司对系争房屋停水停电，故租金及综合管理费只同意支付至上述日期。法院认为，合同明确约定，字鈺仙违反合同约定的付款义务时，有兴公司无供电、供水的义务，故字鈺仙该抗辩意见法院不予采信，其应支付合同解除日前的租金及物业管理费。关于违约责任，字鈺仙未按约支付租金,显属违约，依法应向有兴公司承担违约责任。有兴公司根据合同约定主张两个月租金的违约金并同意用字鈺仙在有兴公司处的租赁保证金抵扣，法院综合考虑有兴公司的实际损失、合同履行情况等因素，认为有兴公司的主张于法、于约有据，法院依法予以支持，租赁保证金抵扣违约金后，有兴公司不再予以返还。一审法院判决：一、确认有兴信息科技(上海)有限公司与字鈺仙于2019年3月6日就上海市杨浦区松花江路XXX-XXX号壹层商铺签订的《商铺租赁合同》于2019年9月6日解除；二、字鈺仙应于判决生效之日起十日内按每月11,006.4元的标准向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年6月14日至2019年9月6日期间的租金共计30,451.04元；三、字鈺仙应于判决生效之日起十日内按每月306.185元的标准向有兴信息科技(上海)有限公司支付自2019年6月14日至2019年9月6日期间的综合管理费共计847.11元；四、字鈺仙应于判决生效之日起十日内向有兴信息科技(上海)有限公司支付违约金22,012元(可与字鈺仙在有兴信息科技(上海)有限公司处的租赁保证金22,012元抵扣，抵扣后字鈺仙不需再另行支付)。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。字鈺仙未按约支付租金，构成违约。有兴公司有权解除合同，并要求字鈺仙支付欠付的租金、综合管理费，承担相应的违约责任。字鈺仙已于2019年9月6日搬离并将系争房屋返还有兴公司，故一审法院判令租赁合同于2019年9月6日解除正确。字鈺仙上诉称系争房屋的面积与合同约定的不符，系有兴公司违约致使合同解除，并要求有兴公司返还租赁保证金。双方确认的租金表显示租金为每月11,006.4元，并未约定租金的计算公式，故租金支付标准系针对整套房屋而言，并非按照房屋每单位面积的单价计算所得。字鈺仙上诉称，有兴公司交房的系争房屋的实际面积小于约定面积，要求按照实际面积计算租金及综合管理费，缺乏依据。鉴于本案所涉租赁合同因字鈺仙违约而解除，故一审判令字鈺仙支付有兴公司解约违约金并无不当。综上所述，字鈺仙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费619.70元，由字鈺仙负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇二〇年七月三日书记员  陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……