湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0722民初1380号原告：陈树华，男，1960年6月18日出生，汉族，住广东省清新县。原告：刘纯畅，男，1976年3月20日出生，汉族，住广东省清新县。上述两原告共同委托诉讼代理人：何带娣，广东大观律师事务所律师。被告：易敏，女，1974年11月4日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：史进，汉寿县顺通法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：殷铁刚，汉寿县顺通法律服务所法律服务工作者。被告：涂高根，男，1980年6月5日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告陈树华、刘纯畅与被告易敏、被告涂高根申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告陈树华、刘纯畅共同的委托诉讼代理人何带娣，被告易敏的委托诉讼代理人史进到庭参加诉讼，被告涂高根经本院传票传唤，无正当理由未到庭；第二次开庭时，原告陈树华、刘纯畅共同的委托诉讼代理人何带娣，被告易敏的委托诉讼代理人殷铁刚，被告涂高根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求恢复（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书对汉寿县房屋（房产证号：西3696）房屋的查封措施。事实和理由：2019年12月6日，因涂高根拖欠二原告工程款，汉寿县人民法院作出（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书，裁定查封涂高根位于汉寿县房屋（房产证号：西3696）。2020年4月8日，涂高根与二原告达成调解协议，涂高根分二期清偿二原告的工程款，双方约定在清偿全部款项之前不解除对涂高根房屋的查封措施。后易敏向汉寿县人民法院提出执行异议，认为涂高根的房屋已于2010年5月12日卖给了易敏，易敏已于2020年3月13日支付了全部房屋出让款并实际占有使用了该房屋，向法院提出异议，请求解除对该房屋的查封。2020年5月7日，汉寿县人民法院以易敏与涂高根签订的房屋买卖合同合法有效，还付清了全部价款而且非因易敏本人自身原因未办理案涉房屋过户手续为由，作出（2020）湘0722执异12号执行裁定书，裁定解除（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书对汉寿县房屋（房产证号：西3696）房屋的查封措施。二原告认为，（2020）湘0722执异12号执行裁定书认定事实不清，证据不足，理由不充分。本案中，涂高根的房屋在2010年时抵押给银行，至今年3月之前，该房屋仍抵押给银行。而易敏与涂高根签订房屋买卖合同时并没有通知抵押权人，也没有经抵押权人的同意。本案查封房屋时间是2019年，至易敏提出异议时，易敏和涂高根一直都没有取得抵押权人的同意。所以，本案中易敏与涂高根签订的合同违反了物权法的相关规定，是无效的合同。其次，在银行抵押未清偿按揭债务的房屋是不能办理过户手续的，易敏购房时明知不能办理过户手续，却无视该基本常识而故意为之，导致无法办理过户手续。因此，无法办理过户手续的原因是完全归于易敏自身无视房屋被抵押和未清偿债务的情形，易敏对此存在严重过错。二原告与涂高根已经在和解协议中约定，在涂高根未清偿债务前不解除对案涉房屋的查封措施，因此汉寿县人民法院解除查封措施无事实依据。2020年6月13日，二原告向本院提交了起诉补充意见，对本案事实和理由补充如下：二原告认为汉寿县人民法院在对易敏提出的执行异议未进行听证、未向二原告送达执行异议申请书和证据的情况下直接作出（2020）湘0722执异12号执行裁定书存在程序违法情形；易敏未提供证据证明其在法院查封案涉房屋前已合法占有房屋，易敏对为办理过户登记存在严重过错，其提出的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能够排除执行。综上，请求人民法院依法查清本案事实，撤销（2020）湘0722执异12号执行裁定书，恢复（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书的查封措施。被告易敏辩称，易敏和涂高根是2010年5月12日签订的《购房协议》，双方约定签订合同日付款348000元，余款50000元办理过户后付清，但是截止到2020年3月涂高根一直未配合办理房屋过户手续，易敏前往银行查询才知晓因涂高根欠银行借款未付清，故不能办理过户手续，易敏代涂高根缴清银行借款后又得知房屋已被法院查封，易敏自2010年购房时起一直居住在案涉房屋内，法院根据易敏的执行异议申请作出解除查封的裁定书不存在程序违法情形，二原告与涂高根产生纠纷是在2015年，易敏购房时间在2010年，购房价格符合当时市场行情，不存在涂高根在执行期间恶意转移财产的情况。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。涂高根辩称，其已于2010年将案涉房屋出售给易敏，且易敏一直占有案涉房屋，未能及时办理房屋过户手续是因其尚欠银行借款，其不同意二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：（2020）湘0722执异12号裁定书、（2019）湘0722民初1982号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、二原告提交的（2019）湘0722执1678号受理案件通知书、执行笔录均系与原件核对无异的复印件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，能够达到二原告用以证明涂高根尚未清偿欠款、二原告与涂高根约定欠款未付清前不解除对案涉房屋的查封的证明目的，对该组证据予以采信；2、二原告提交的房屋信息摘要系与原件核对无误的复印件，来源合法、内容客观真实，与本案相关联，能够证明案涉房屋一直存在抵押和查封的情况，对该证据予以采信；3、易敏提交的《购房协议》、收据、银行账户明细、结婚证、证明均系与原件核对无误的复印件，来源合法，与本案相关联，涂高根对该组证据不持异议，该组证据能够达到易敏向涂高根购买案涉房屋并自2010年左右至今实际占有该房屋、易敏与严得进为夫妻关系的证明目的，对该组证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月12日，易敏、涂高根签订《购房协议》，约定涂高根将其坐落在汉寿县龙阳大道龙城花苑小区3号楼，房权证号为汉字第××号的房屋出售给易敏，出售价格为398000元，款分两期支付，第一期付348000元，余款50000元待房屋过户时付清。合同签订后，易敏支付购房款348000元。2019年7月4日，二原告将涂高根诉至本院，要求涂高根给付工程款，本院于2019年9月9日作出（2019）湘0722民初1982号民事判决，判决涂高根偿还二原告360000元。2019年12月6日，本院在执行（2019）湘0722民初1982号民事判决确定的债权过程中，作出（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书，裁定查封涂高根位于汉寿县房屋（房产证号：西3696）。2020年3月13日，易敏的配偶严德进通过转账方式为涂高根偿还了欠付的银行按揭款67633.81元。2020年4月8日，刘纯畅与涂高根在本院执行部门的主持下，达成执行和解协议，约定涂高根在2020年4月8日付款10万元，2020年10月1日前付款24万元，如未按期履行则按判决书执行，在未付清全部款项前不解除对涂高根房屋的查封。后，易敏对案涉房屋提出执行异议，本院于2020年5月7日作出（2020）湘0722执异12号裁定书，对易敏提出的执行异议予以支持，并裁定解除本院（2019）湘0722执1678号之一执行裁定书对案涉房屋的查封执行措施。另根据汉寿县龙城花苑业主委员会提交的证明显示，自2010年起至2020年案涉房屋的物业费一直由易敏缴纳。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点为易敏对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中本院于2019年12月6日作出查封案涉房屋的裁定，而易敏是在2010年5月17日与涂高根签订的《购房协议》，《购房协议》是在本院查封案涉房屋之前。《购房协议》载明了房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。二原告以《购房协议》不具备商品房买卖合同的基本格式，《购房协议》未在不动产登记中心备案、案涉房屋在签订《购房协议》前已经抵押给银行，未经抵押权人同意，案涉房屋不能转让等为由主张《购房协议》不是合法有效的商品房买卖书面合同，无事实和法律依据，本院不予支持。关于易敏是否在查封之前已合法占有案涉房屋的问题。本案中，根据汉寿县龙城花苑业主委员会出具的证明显示，易敏支付了案涉房屋自2010年至2020年的物业费，且涂高根当庭陈述其与易敏签订《购房协议》后约一个星期就将房屋交付给易敏，据其所知，易敏亦一直居住在案涉房屋内，据此，可以认定易敏已实际占有案涉房屋。对二原告主张易敏未实际占有案涉房屋的主张，本院不予支持。关于是否支付全部价款的问题。本案中，易敏按照《购房协议》的约定在合同签订日支付了首期购房款348000元，易敏配偶严德进在2020年3月13日代涂高根支付银行按揭款67633.81元，对易敏给付购房款及偿还银行按揭款的事实，涂高根亦予以认可，可以认定易敏已经按照合同约定支付了全部购房款。对二原告主张易敏未支付全部价款的主张不予支持。关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋在2020年3月13日前尚有银行按揭款未付清，客观上存在过户障碍，易敏未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，易敏对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。对二原告主张易敏对未办理案涉房屋过户登记手续存在过错的主张不予支持。综上所述，可以认定易敏对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对二原告请求恢复执行案涉房屋的诉讼请求应予驳回。另外，关于二原告以本院执行部门对易敏提出的执行异议申请未组织听证程序、未向二原告送达执行异议申请书及相关证据、未安排二原告对相关证据进行质证为由认为本院执行部门在作出（2020）湘0722执异12号执行裁定书过程中存在程序违法，该裁定书不具有法律效力的意见。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”的规定可知，法院执行部门在审查执行异议申请时有权根据案件具体情况决定是否组织听证，二原告未举证证明易敏提出的执行异议申请属于必须进行听证的情形，对二原告的该项意见不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回陈树华、刘纯畅的诉讼请求。案件受理费100元，由陈树华、刘纯畅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  高志宏人民陪审员  金保田人民陪审员  饶 智二〇二〇年七月十三日法官助理李正芳书记员冯旭附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。