上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3850号上诉人(原审被告)：逻壹贸易(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：PATCHAROYCHOWDARY，执行董事。委托诉讼代理人：智寒斌，上海海朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜梦，上海海朋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海晟基资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：姜子超，总经理。上诉人逻壹贸易(上海)有限公司(以下简称“逻壹公司”)因与被上诉人上海晟基资产管理有限公司(以下简称“晟基公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人逻壹公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请，或者发回重审。事实与理由：1.因被上诉人没有尽到为上诉人餐厅提供所需的清晰标识餐厅为印度餐厅的英文标识及引导的义务，且其市场推广不力，商城入驻率不足，导致上诉人经营状况不佳，上诉人拖欠租金和物业管理费，并非主观违约；2.即使上诉人构成违约，合同约定的逾期支付租金、物业管理费的滞纳金的计算标准过高，被上诉人一审中并未举证证明其实际遭受的损失，故应当按照银行同期贷款利率计算滞纳金；3.滞纳金及违约金均属违约责任，不应同时采用，即使法院支持违约金，金额也过高；4.双方一直在协商处理纠纷，被上诉人亦许可上诉人继续使用租赁物业，故一审法院判定合同于2019年10月29日解除无依据，且即使该日解除合同，被上诉人主张的逾期腾退违约金过高；5.上诉人餐厅经营刚起步，经营状况开始好转，现有情形不构成被上诉人合同目的无法实现，也未超过催告后的合理期限，故合同不应解除。被上诉人晟基公司辩称：上诉人对拖欠租金、水电费等无异议，但其所述被上诉人未提供宣传义务导致其经营不佳，故其有理由拖欠租金等，没有合同及法律依据。在被上诉人多次催告下，上诉人仍拒付租金等，导致被上诉人合同目的无法实现，已符合法定解除条件。租赁合同对逾期责任有明确约定，一审法院依法判令上诉人承担违约责任，并无不妥。请求本院驳回上诉，维持原判。晟基公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认晟基公司与逻壹公司之间于2016年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除；2.逻壹公司支付违约金人民币(以下币种均为人民币)40,472元；3.逻壹公司支付未付租金180,225.50元(计算至2019年10月29日)并支付滞纳金(其中分别以2019年1月1日至2019年3月31日的未付租金39,516元为本金，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以2019年4月1日至2019年6月30日的未付租金60,708元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付租金60,708元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付租金19,293.50元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；4.逻壹公司支付未付物业费19,183.76元(计算至2019年10月29日)并支付滞纳金(其中分别以2019年4月1日至2019年6月30日的未付物业费8,316元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付物业费8,316元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付物业费2,551.76元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；5.逻壹公司支付水费876元、电费15,440元；6.逻壹公司腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号“虹桥食尚天地”A区210号商铺(以下简称“系争商铺”)并返还给晟基公司；7.逻壹公司支付晟基公司逾期腾退违约金(按照每日997.92元为标准，日租金自2019年10月30日起计算至实际腾退之日止)；8.逻壹公司支付晟基公司律师代理费12,097元；9.诉讼费由逻壹公司承担。一审法院经审理查明事实如下：2016年10月20日，晟基公司(作为出租方)与逻壹公司(作为承租方)签订《商铺租赁合同》，约定逻壹公司承租晟基公司的系争商铺用于以经营印度菜，租期5年，2016年12月31日前交付，第一、二年月租金为20,236元，第三年月租金为21,855元，第四年月租金为23,603元，第五年月租金为25,491元，物业管理费为每月2,772元，租赁押金为40,471元，物业保证金为5,544元；承租方须按该商铺的单独计量表所示，或按出租方向承租方提供的公用事业单位账单，并在收到该等记录表或账单后7个工作日内支付所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用。本合同届满终止或者提前终止之日，出租方有权要求承租方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺,并将该商铺恢复至商铺交付时的状态(正常使用的损耗除外)。承租方逾期交还商铺，除应当自出租方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、物业管理费等各项费用外,每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金(另有约定时除外),直至承租方交还该商铺或出租方按照合同规定收回该商铺。在租赁期限内，承租方逾期支付或补缴租金和/或物业管理费和/或租赁押金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在租赁期内，承租方拖欠或未按约定支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)，出租方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成出租方损失的，承租方应按照如下标准承担违约金：若剩余的租赁期不足2月的,承租方应按照当年度平均月租金标准全额赔偿出租方剩余租赁期的租金；若剩余的租赁期超过2月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担2个月租金的违约金。上述违约金由出租方在租赁押金中扣除,不足部分向承租方追偿。除违约金外，若给出租方造成损失(包括但不限于中介费、诉讼费、律师费、租金损失、公证费、装修拆除费、垃圾清运费、保洁费、维修费等)的，承租方还应负责全额赔偿。出租方因向承租方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费)，及出租方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由承租方承担，出租方有权向承租方追讨该等费用、开支。2017年10月20日，晟基公司(作为出租方)与逻壹公司(作为承租方)签订《补充协议》，约定合同租赁期限为5年，自2017年8月18日至2022年8月17日，计租日为2017年10月1日，物业管理费自2017年5月18日起计算。2019年6月13日，晟基公司向逻壹公司发送律师函，要求逻壹公司于收到该函件后5日内支付欠付的租金112,724元，逾期支付将解除与逻壹公司之间的合同并向逻壹公司追加违约责任。晟基公司因与逻壹公司之间的房屋租赁合同纠纷，聘请律师出具律师函并代理诉讼，共计支付律师代理费9,097元，律师函费3,000元。一审审理中，双方当事人一致确认至审理时，逻壹公司共计支付晟基公司租金324,732元、租金保证金40,471元。另外，至2019年9月25日，逻壹公司拖欠晟基公司水费876元、电费15,440元。逻壹公司表示，对晟基公司主张欠付租金和物业费的金额均无异议，但认为该两项诉请滞纳金的标准过高。对水电费的欠付金额无异议。晟基公司表示，同意租金保证金在本案中一并处理。一审法院认为：租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示。该合同及补充协议对租期、租金及其支付等各方的权利义务进行了明确约定，双方均应按约履行。至审理时，逻壹公司拖欠租金和物业费已达到根本违约，故晟基公司有权解除合同并要求逻壹公司支付合同解除违约金，法院认定双方之间的房屋租赁合同于2019年10月29日解除。逻壹公司应按照合同约定支付晟基公司合同解除违约金40,472元，因晟基公司同意逻壹公司支付的40,471元租赁押金在本案中一并处理，并用于抵扣该笔违约金，于法无悖，故一并处理。抵扣后逻壹公司还应支付晟基公司违约金1元。晟基公司主张逻壹公司支付欠付的租金和物业费，并支付相应的逾期付款违约金，该诉请和计算方式于法无悖，依法予以支持。房屋租赁合同解除后，逻壹公司应及时腾退租赁的房屋并应按照合同约定支付合同解除后至腾退期间的逾期腾退违约金。逻壹公司对欠付的水电费无异议，故依法予以确认。晟基公司主张逻壹公司按照合同约定承担因房屋租赁合同纠纷产生的律师代理费用，于法无悖，依法予以支持。据此判决：一、上海晟基资产管理有限公司与逻壹贸易(上海)有限公司于2016年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月29日解除；二、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司违约金1元；三、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司租金180,225.50元并支付逾期付款违约金(其中分别以2019年1月1日至2019年3月31日的未付租金39,516元为本金，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止；以2019年4月1日至2019年6月30日的未付租金60,708元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付租金60,708元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付租金19,293.50元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；四、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司物业费19,183.76元并支付逾期付款违约金(其中分别以2019年4月1日至2019年6月30日的未付物业费8,316元为本金，自2019年4月1日起计算至实际支付之日止；以2019年7月1日至2019年10月31日的未付物业费8,316元为本金，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止；以2019年10月1日至2019年10月29日的未付物业费2,551.76元为本金，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；均按照日万分之五为标准计算)；五、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司水费876元、电费15,440元；六、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区沪青平公路XXX号A区210号商铺并返还给上海晟基资产管理有限公司；七、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司逾期腾退违约金(按照每日997.92元为标准，自2019年10月30日起计算至实际腾退之日止)；八、逻壹贸易(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海晟基资产管理有限公司律师代理费12,097元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人提供其与被上诉人工作人员关于标识、二层关店、漏水问题的微信聊天记录及相关图片、影像，以证明被上诉人未尽义务，影响了上诉人及二层经营者的经营收益，应当减少租金及违约金。被上诉人对证据的真实性、合法性、关联性持有异议，并表示无法确认微信聊天记录中双方的主体身份，且对图片及影像的真实性无法确定。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定承租方拖欠或未按约定支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日(无论是否正式追索)，出租方有权单方面终止本合同，收回该商铺。现上诉人拖欠租金和物业费已达到根本违约，被上诉人有权解除合同，并要求上诉人支付合同解除违约金。合同中并未将提供标识、商城入驻率等问题约定为出租人的义务，现上诉人以上述问题及漏水等为由拒付租金、物业管理费等，依据不足，本院无法支持。合同约定的解约违约金为40,472元，仅相当于一个多月的租金，并不存在过高情形。合同同时约定，逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费外,每日还应按照最后一个月的日基本租金的1.5倍向出租方交付违约金。而被上诉人起诉时已将使用费与违约金合并，并主动降低了违约金数额，该金额仅比合同最后一个月的基本租金略高，相当于上诉人延期搬离应支付的使用费。上诉人仍上诉称违约金过高，本院不予采纳。综上所述，上诉人逻壹公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,188.20元，由上诉人逻壹贸易(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年七月十六日书记员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……