湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终527号上诉人（原审被告）：韦光祥，男，1972年5月6日出生，汉族，住钟祥市文集镇同建三组58号，现住钟祥市。上诉人（原审被告）：孙桂英，女，1971年4月1日出生，汉族，住钟祥市文集镇同建三组58号，现住钟祥市。上列二上诉人共同的委托诉讼代理人：王海良，钟祥市安陆府法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：燕兴房地产开发集团有限公司，住所地钟祥市郢中街道办事处承天西路1-1号。法定代表人：颜新，董事长。委托诉讼代理人：张红芝，湖北赫诚律师事务所律师。上诉人韦光祥、孙桂英因与被上诉人湖北燕兴房地产开发集团有限公司（以下简称湖北燕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韦光祥、孙桂英上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回湖北燕兴公司主张的逾期付款损失的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。经韦光祥、孙桂英当庭确认，其仅要求撤销一审判决第一项中判决其二人支付逾期付款损失的判项内容，对一审判决的其他判项内容无异议。事实与理由：1.原审部分事实认定不清。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，湖北燕兴公司出售案涉房屋，应当与二上诉人签订书面的商品房买卖合同，出具已付购房款增值税专用发票、房屋质量保证书。湖北燕兴公司未履行上述强制性规范义务，致使二上诉人无法实现交易目的，无法办理相关产权证书。二上诉人基于湖北燕兴公司的上述行为，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，未将购房余款及时支付给湖北燕兴公司系行使不安抗辩权，不能视为违约。2.二上诉人在本案中不具有违约情形，欠条上亦未约定有利息或赔偿损失的计算方法，一审判决二上诉人向被上诉人支付逾期付款损失不当。3.二上诉人在本案中不存在违约事实，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定不当，应予纠正。湖北燕兴公司辩称，1.关于下欠的4万元购房余款，有确实的证据证实，二上诉人也不持异议。2.关于逾期付款损失，上诉人违背其在欠条上所做承诺，未按期付清购房款，构成严重违约，应当承担违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了可以中止履行的情形及条件，上诉人一审中未提交证据证明其满足中止履行的条件，而擅自行使不安抗辩权，依法应当承担违约责任。4.原审判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。湖北燕兴公司向一审法院起诉请求：1.判令韦光祥、孙桂英支付下欠购房款4万元并支付利息（自2011年12月3日起，按银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由韦光祥、孙桂英承担。一审法院查明，2010年12月2日，韦光祥与湖北燕兴公司口头协商房屋购置事宜，约定由湖北燕兴公司向韦光祥出售位于钟祥市郢××街道办事处连家沟社区××组××单元××号房屋，双方商定购房总价款为30万元，韦光祥当日即向湖北燕兴公司支付购房款16万元，余下14万元购房款由韦光祥出具欠条予以确认，承诺一年内付清。后韦光祥、孙桂英装修房屋并入住，但韦光祥、孙桂英仅支付10万元，余下4万元购房款至今未付，故致本案之诉。另查明，湖北燕兴公司于2014年12月24日取得了涉案房屋的土地使用权证，于2016年2月25日取得了房屋所有权证。韦光祥与孙桂英系夫妻关系。一审法院认为，湖北燕兴公司与韦光祥、孙桂英之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，韦光祥对购买湖北燕兴公司房屋及尚欠购房款4万元未付的事实无异议，湖北燕兴公司于2016年2月25日取得房屋所有权证以后，有权要求韦光祥、孙桂英支付余下购房款4万元。虽韦光祥、孙桂英在出具的欠条中注明购房款于一年内付清，但约定的支付期限届满时，湖北燕兴公司尚未取得房屋所有权证，而城市房屋在取得房屋所有权证后才能交易，综合考虑本案实际情况，认定韦光祥、孙桂英从取得房屋所有权证次日，即从2016年2月26日起以欠付房款4万元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率向湖北燕兴公司支付逾期付款损失。韦光祥、孙桂英提出的湖北燕兴公司与其在买卖房屋时未签订书面合同，房屋无燃气等问题，不属于违反法律强制性规定，前述问题不影响湖北燕兴公司向韦光祥、孙桂英索要购房款。韦光祥、孙桂英提出湖北燕兴公司应提供协助办理产权变更的证明手续，依法缴纳其应当缴纳的税费，符合法律规定，但是，按照欠条约定以及办证常识，韦光祥、孙桂英应先付款，然后湖北燕兴公司再按程序协助办证。因韦光祥与孙桂英是夫妻关系，且购置的房屋实际用于两人家庭共同生活，故本案债务应认定为韦光祥与孙桂英的夫妻共同债务，孙桂英应与韦光祥共同向湖北燕兴公司支付购房款并支付逾期付款损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决：一、韦光祥、孙桂英于判决生效后十日内支付湖北燕兴房地产开发集团有限公司购房款4万元及逾期付款损失（逾期付款损失以4万元为基数，自2016年2月26日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至款项清偿之日止）；二、驳回湖北燕兴房地产开发集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费725元，保全申请费620元，合计1345元，由韦光祥、孙桂英负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，韦光祥庭审中自认，其购买案涉房屋是与李道全口头协商确定合同内容，案涉房屋自交付至今暂未出现质量问题。一审法院经湖北燕兴公司申请，作出（2019）鄂0881民初1110号民事裁定，对韦光祥、孙桂英在金融机构的存款6.1万元予以冻结，对湖北燕兴公司提供的担保财产李道全在金融机构的存款2万元予以冻结。本院认为，本案争议的焦点为：韦光祥、孙桂英应否向湖北燕兴公司支付逾期付款损失。1.韦光祥、孙桂英是否存在逾期付款的行为。经查，二上诉人与湖北燕兴公司未签订书面购房合同，但湖北燕兴公司已于上诉人韦光祥出具购房款余款欠条之日，向二上诉人交付了房屋。韦光祥于2010年12月2日出具的欠条上载明“欠购房款壹拾肆万圆整〈140000.-〉，壹年内付清”，后又陆续支付10万元，尚下欠4万元购房款。韦光祥、孙桂英未举证证明与湖北燕兴公司在出具欠条后就付款期限进行了变更，至湖北燕兴公司起诉时仍未付清下欠款项，故韦光祥、孙桂英未按欠条载明的期限付清购房款，存在逾期付款行为。二上诉人二审中主张，其不存在违约行为与事实不符，该项上诉理由不能成立。二上诉人认为，湖北燕兴公司未履行法律规定的强制性义务，不与其签订书面的商品房买卖合同、出具购房款发票、房屋质量保证书等，致使其不能实现合同目的，无法办理不动产权证书，其迟延支付购房款的行为是行使不安抗辩权。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，行使不安抗辩权须为先履行债务一方“有确切证据证明”对方有经营状况严重恶化、转移财产、抽逃资金、丧失商业信誉等情形之一，才可以中止履行，但二上诉人未提交证据证明湖北燕兴公司存在上述情形，其行使不安抗辩权的理由缺乏事实依据。韦光祥、孙桂英二审中自认案涉房屋自交付至今暂未出现质量问题，且一审已查明湖北燕兴公司已办理了房产总证，二上诉人不能实现合同目的的理由与事实不符。故二上诉人的该项上诉理由不能成立，不予采纳。二上诉人要求湖北燕兴公司出具购房款发票并与二上诉人签订书面购房合同，可与湖北燕兴公司协商和索要，但不属于本案的审理范围，本院不予评判。2.韦光祥、孙桂英应否及如何承担逾期付款违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。该两条规定均涉及逾期付款的违约损失赔偿标准的确定。本案中，湖北燕兴公司未举证证明与韦光祥、孙桂英就逾期付款行为约定了违约金或者损失赔偿额计算方法，亦未举证证明遭受损失的数额，故应当依照法律规定确定。湖北燕兴公司在一审中主张按同期银行贷款利率计算，表明其选择后者作为依据，其主张有法律依据，一审在查明事实的基础上判决二上诉人按同期同类贷款基准利率承担逾期付款的利息损失并无不当。综上，上诉人韦光祥、孙桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人韦光祥、孙桂英负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年七月二十九日法官助理李园园书记员陈锦书