江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终945号上诉人（原审被告）：田先波，男，1967年8月3日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张雪松，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：星乐星体育江苏有限公司，统一社会信用代码91321302313905767E，住所地江苏省宿迁市平安大道西侧、洞庭湖南侧（全民健身中心216、218室）。法定代表人：王猛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐强，江苏力豪律师事务所律师。上诉人田先波因与被上诉人星乐星体育江苏有限公司（以下简称星乐星公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田先波上诉请求：撤销一审判决第二项，改判星乐星公司将涉案房屋恢复原状，并退还剩余租金3.84万元、押金3万元。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。涉案《商铺租赁合同》系于2019年3月5日签订，合同起止时间为2019年3月20日至2023年3月19日。双方之所以将合同开始时间确定为3月20日，系因田先波给予星乐星公司15天的装修时间。既然一审判决认定合同解除时间为2019年4月26日，那么星乐星公司实际经营的时间应当为36天，该期间的租金应为5.76万元（58.4万/365天*36天），那么剩余租金应为3.84万元（4.8万*2-5.76万）。2.一审判决适用法律错误。涉案合同就各方权利义务作出了明确约定系双方当事人真实意思表示，田先波不存在违约情形，不应承担违约责任。其次，涉案合同未就违约责任的承担形式作出约定，田先波也未能举证证明其损失，故一审判决按年利率6％计算利息无事实和法律依据，即便计算利息，也应在2019年8月20日之后按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。3.对于3万元押金及利息。涉案合同虽未就押金作出明确约定，但押金系为保障合同顺利履行。涉案合同无法履行并非田先波的原因所致，而是因星乐星公司擅自将涉案房屋转租给宿城区星花里溜冰场及涉案商铺未能通过消防验收，田先波在考虑多因一果的情况下退还部分押金，不代表其存在违约行为。故一审判决田先波退还剩余押金并按年利率6％支付星乐星公司损失无事实和法律依据。另外，需扣除星乐星公司欠付的水电费、物业费合计27746元。星乐星公司辩称：1.关于实际使用天数，星乐星实际经营的时间为7天，一审判决根据实际情况酌定为15天并无不当。2.关于违约问题，因田先波未能及时向宿迁宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）支付房租，导致宝龙公司收回房屋，星乐星公司对此并无过错。星乐星公司未将涉案房屋转租给宿城区星花里溜冰场，该溜冰场并无登记在星乐星公司场地，因以公司名义在美团登记手续麻烦，故星乐星公司借用宿城区星花里溜冰场个体工商户在美团进行登记。星乐星公司在对涉案房屋进行装修之前便被宝龙公司收回，消防是否通过与星乐星公司无关。3.物业费包含在涉案房屋租金内，不应另行计算。涉案商铺经营期间的水电费星乐星公司愿意承担。星乐星公司向一审法院起诉请求：1.解除星乐星公司与田先波签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令田先波退还星乐星公司租金9.6万元、押金3万元及利息（以12.6万元为基数，按年利率6%的标准，自2019年5月27日起计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由田先波负担。事实与理由:2019年3月5日，星乐星公司与田先波签订《商铺租赁合同》约定，星乐星公司租赁田先波坐落于宿迁市宝龙城市内房屋经营溜冰场，面积800平方米，租期4年，租金58.4万元/年，年增长5%，押金5万元。当日，星乐星公司向田先波支付租金4.8万元，并立即进行装修。2019年3月11日，星乐星公司通过支付宝向田先波支付押金5万元。2019年3月26日，星乐星公司通过微信转账向田先波支付租金4.8万元。涉案房屋系田先波从宝龙公司处租赁。在星乐星公司装修期间，田先波未按约定向宝龙公司缴纳租金，宝龙公司对涉案房屋采取停电和锁门等措施，导致星乐星公司无法正常经营。后星乐星公司多次与田先波协商，田先波多次承诺退还星乐星公司已缴纳的租金和押金，但仅于2019年5月16日、5月17日退还押金0.9万元、1万元，合计2万元。后田先波又承诺至2019年5月27日退还星乐星公司剩余租金和押金，但至今并未履行。星乐星公司索要未果，故诉至法院提出上述请求。关于装修方面损失，星乐星公司将另行主张。一审法院认定事实，2019年3月5日，田先波（出租方，甲方）与星乐星公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》约定：一、房屋地址。甲方出租的房屋坐落于宿迁市宝龙城市内，面积800平方米，经营项目为溜冰场。二、租赁期限为四年，自2019年3月20日起至2023年3月19日止。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让。2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的。3、承租方拖欠租金累计达20天。四、租金及交纳方式。1、每年租金为58.4万元。2、承租方以现金形式向出租方按月支付租金，并必须提前一个月时间。3、水电空调等按照实际计算。4、租金按照每年5%上调。5、乙方支付押金5万元整。五、违约和违约责任。1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责实际乙方损失赔偿。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责甲方实际损失赔偿。田先波自认涉案房屋于合同签订当日交付于星乐星公司，给予星乐星公司15天开业筹备期，筹备期不收取租金。同日，星乐星公司通过支付宝向被告交付租金4.8万元，并由田先波向星乐星公司出具收条一份，载明：收到好声音KTV内租金4.8万元。2019年3月11日，星乐星公司通过支付宝向田先波转账支付押金5万元。2019年3月26日，星乐星公司通过微信转账向田先波支付租金4.8万元。2019年3月29日，星乐星公司告知田先波宝龙公司不给其营业，已经断电。2019年4月21日，星乐星公司询问田先波何时通电等。田先波亦自认涉案房屋星乐星公司承租期间曾因欠付宝龙公司租金被停电。2019年4月26日，田先波告知星乐星公司其与宝龙公司未协商成功，要求星乐星公司退租涉案房屋。2019年4月27日，田先波告知星乐星公司因欠付租金其承租宝龙公司房屋门被上锁，将要退还租赁房屋。2019年5月13日，星乐星公司向田先波索要押金，并告知装潢公司来很多电话，田先波称能够理解并同意在两天内筹到钱给付星乐星公司。2019年5月16日，田先波告知星乐星公司先凑2万元给星乐星公司，星乐星公司反问田先波是给消防的人，还是给装修公司的人，田先波称再等两三天，再想办法等。2019年6月17日，星乐星公司与田先波协商退租赔偿时，双方谈及装修部分赔偿问题。关于涉案房屋停电，田先波陈述除系其欠付宝龙公司租金原因外，另外系因星乐星公司消防验收未通过，田先波不能营业，故未向交宝龙公司交纳租金。星乐星公司自认田先波已经于2019年5月16日、5月17日退还押金2万元。一审法院还查明，案外人宿城区星花里溜冰场（个体工商户）,登记经营场所为宿城区宝龙城市广场L4-4098号,经营范围为溜冰场管理服务等。2019年3月至4月，星乐星公司对外经营，其出具的票据抬头名称为“星花里音乐溜吧”，显示的时间共有13天（即2019年3月24日、3月25日、3月26日、3月29日、4月1日、4月10日、4月12日、4月15日、4月16日、4月20日、4月21日、4月24日、4月25日）。一审法院再查明，2015年8月16日，田先波（乙方，承租方）与宝龙公司（甲方，出租方）签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定：1、甲方将宝龙城市广场MALL区6号楼四层，编号为4003商铺出租给乙方使用。租赁面积按建筑面积暂计4000平方米。2、第二条租赁用途及广场管理。乙方承诺承租租赁场所仅作为经营（NEW3）配套-休闲娱乐-KTV之用途，并遵守国家和当地的有关法律法规及房屋使用和物业管理的规定。乙方应在租赁场所统一以“好声音KTV”作为品牌对外持续营业……3、第三条租赁期限及续租。甲乙双方约定的租赁期限为8个租赁年，租赁起始日按实际交付之日开始计算。4、第七条履约保证金。乙方应在本合同签署后7日内，向甲方交纳24万元作为履约保证金……5、第八条租金及支付方式。……乙方应于每个租赁月度的25日或之前向甲方支付下一个租赁月度的保底租金，如遇法定节假日可顺延至假后次日等。6、第十一条延迟付款责任。……延迟达30日仍不支付或补交租金等，甲方有权解除合同。2015年8月16日，田先波与宝龙公司签订《租赁场所交付确认书》。一审法院认为，星乐星公司与田先波之间签订的《商铺租赁合同》依法成立，合法有效。双方应按合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为星乐星公司的诉讼请求是否有事实与法律依据。关于第一项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，星乐星公司与田先波一致同意解除双方签订的合同，对此依法予以确认，关于解除合同时间，结合2019年4月26日、4月27日，田先波均向星乐星公司提及退租涉案房屋问题，故确定为2019年4月27日。关于第二项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，星乐星公司已经按约定向田先波支付租金及押金，现田先波因欠付案外人即宝龙公司租金，导致涉案房屋被宝龙公司断电及锁门，无法经营，田先波行为构成违约，田先波应向星乐星公司承担违约责任，星乐星公司要求田先波退还剩余押金、租金及相应利息，依法予以支持。关于剩余押金数额，星乐星公司向田先波交付5万元，田先波已经退还2万元，故尚欠3万元。关于剩余租金数额，星乐星公司主张已经经营7天，田先波主张星乐星公司已经经营一个多月，结合田先波举证票据显示为13天、2019年3月29日和4月21日双方谈及断电情况及田先波自认星乐星公司承租期间间断性断电等情况，酌定星乐星公司实际经营时长为15天，相应期间租金为2.4万元（58.4万/365天*15天），故剩余租金为7.2万元（4.8万元*2-2.4万元）。关于利息计算方式，星乐星公司主张计算标准、起止时间并无不当，但计算基数应据实调整，即以10.2万元为基数，按年利率6%标准，自2019年5月27日起计算至实际给付之日止。田先波辩称涉案合同解除系因星乐星公司经营事项未通过消防未验收，但田先波的该项辩称与查明事实不相一致，不予采信。田先波辩称星乐星公司将涉案房屋转租问题，从双方2019年3月至4月沟通情况看，对于涉案房屋租赁事宜一直是双方在沟通协商，并不涉及案外人宿城区星花里溜冰场，田先波虽举证涉案房屋星乐星公司经营出具的小票抬头系“星花里音乐溜吧”及“宿城区星花里溜冰场”登记经营场所情况，但并不能据此证实星乐星公司将涉案房屋转租给案外人宿城区星花里溜冰场，故对田先波的辩称不予采信。关于田先波辩称涉案房屋应恢复原状问题，综合田先波自认给予星乐星公司15天免收租金筹备期、双方沟通中多次提及装修问题等，应认定星乐星公司对涉案房屋装修系经过田先波同意，现田先波违约导致星乐星公司无法经营，田先波要求星乐星公司恢复原状后退还租金及押金无事实及法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除星乐星体育江苏有限公司与田先波于2019年3月5日签订的《商铺租赁合同》。二、田先波于判决生效之日起三日向星乐星体育江苏有限公司退还租金7.2万元、押金3万元及利息（以10.2万元为基数，按年利率6%标准，自2019年5月27日起计算至实际给付之日止）。案件受理费2912元，由星乐星体育江苏有限公司负担497元，由田先波负担2415元。二审期间，田先波提供的证据为：1.单据29张、销货清单2份及手工记账凭证1份。拟证明：星乐星公司以星花里音乐溜吧或宝龙溜冰场的名义自2019年3月21日起至2019年4月25日均是正常营业状态。2.田先波与宝龙公司工作人员李某和王某的微信聊天记录截图5张。拟证明：宝龙物业公司向田先波催缴2019年4月份的房屋租金、水电费、物业费合计245600元，田先波通过微信方式向宝龙物业公司支付了156021元。星乐星公司从田先波处仅承租800多平方米的商铺，星乐星公司的水电费及物业费均已由田先波代缴。3.宝龙公司出具的收据复印件2张。拟证明：田先波从宝龙租用商铺共交了270240元的履约保证金，宝龙公司至今未退还。除去田先波已付的156021元，田先波还欠宝龙公司租金、水电费和物业费9万多元，该笔款项已从履约保证金中抵扣，故田先波向宝龙公司交清了涉案房屋的租金、水电费及物业费。4.田先波与宝龙公司签订的补充协议一份。拟证明：田先波从宝龙公司租用的商铺总面积为4504平方米，该4504面积包含实用面积和公摊面积。星乐星公司质证称：1.对单据、销货单的真实性予以认可，但是这个销货单实际上是进货的单据。单据上日期比较零散，且断断续续的，并不是每天都是营业的。对于手工记账凭证中有王猛和周杰签字的部分认可，其他部分的不认可。2.微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，该聊天记录的相对方身份无法核实，不能达到田先波的证明目的。3.该两份收据系复印件，且与本案无关联性，田先波提供的证据不足以证明水电费的实际数额。4.对该份补充协议的关联性不予认可，且真实性无法核实。本院认证意见为：1.对于单据及手工账本中星乐星公司的法定代表人签字的部分，星乐星公司予以认可，本院依法予以采信。对于销货单，该销货单内无星乐星公司法定代表人王猛的签字，且星乐星公司对此不予认可，故对该销货单，本院依法不予采信。2.对于微信聊天记录，该微信聊天记录内相对方的身份无法核实，田先波亦未能提供其他证据证明李某和王某系宝龙公司的工作人员，星乐星公司对该份证据亦不予认可，故本院依法不予采信。3.该两份收据系复印件，星乐星公司亦不予认可，本院依法不予采信。4.该补充协议系复印件，无法核实真实性，星乐星公司亦不予认可，故本院依法不予采信。星乐星公司提供的证据为：短信聊天记录8张、微信聊天记录及转账记录7张。拟证明：星乐星公司的实际经营时长及停电的时间。田先波质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但是不能达到星乐星公司的证明目的。收银单据均由星乐星公司实际掌控，星乐星公司仅向一审法院提供了部分单据，不能仅凭该组单据认定星乐星公司的实际经营时长。本院认证意见为：对于短信及微信聊天记录的真实性，田先波予以认可，本院依法予以确认。但该记录内容尚不足以证明星乐星公司的具体经营时长，仅能证明在其经营期间出现过断电的现象。二审另查明，2019年3月至4月，星乐星公司对外经营，其出具的票据抬头名称为“星花里音乐溜吧”，显示的时间共有29天（即2019年3月22日、3月24日、3月25日、3月26日、3月27日、3月28日、3月29日、4月1日、4月2日、4月3日、4月5日、4月6日、4月7日、4月8日、4月9日、4月10日、4月12日、4月13日、4月14日、4月15日、4月16日、4月17日、4月18日、4月19日、4月20日、4月21日、4月22日、4月24日、4月25日）。其中3月26日、3月29日和4月21日存在断电情况，3月26日的开票时间为16：18:09和16:17:11,3月29日的开票时间为10:23:45和14:49:08，4月21的票据显示交班时间为15:15:58。星乐星公司自认水电费为830元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.星乐星公司实际经营时长应当如何确定及田先波应当返还的租金数额如何确定；2.田先波应否向星乐星公司退还押金；3.星乐星公司是否有权向田先波主张租金及押金利息。关于第一争议焦点。田先波主张星乐星公司实际经营了36天，但根据田先波提供的票据，星乐星公司对外经营所开票据显示仅有29天，因双方于2019年3月26日、3月29日及4月21日在短信或微信聊天中谈及断电且田先波认可有断电的事实，综合开票时间、断电时间、断电原因及双方当事人的陈述等，本院酌定星乐星公司的实际经营时长为28天，相应期间的租金为44800万元（584000元/365天*28天），因星乐星公司已向田先波支付租金96000元，故田先波还应退还星乐星公司租金51200元。另外，田先波主张经营期间的水电费及物业费应当予以扣除，但在其与星乐星公司签订的租赁合同内并未对物业费的承担作出约定，且田先波未能提供其他证据证明物业费应由星乐星公司承担，故对其关于物业费的主张本院依法不予支持。关于水电费，田先波亦未能提供证据证明涉案商铺在经营期间实际产生的水电费数额，因星乐星公司自认该时间段的水电费为830元且同意在应返还的租金内予以扣除，故田先波应退还星乐星公司租金50370元（51200元-830元）。关于第二争议焦点。田先波主张因星乐星公司原因导致涉案商铺未通过消防验收，且星乐星公司存在违法转租行为，故其无需退还押金，但对此田先波在一、二审中均未能举证证明。现双方在合同中对押金的性质及一方违约后押金的处理方式未明确作出约定，故该押金不具有定金或违约金的性质，与违约责任的承担无必然联系。基于该认定，双方争议的违约问题与押金的处理并非同一法律关系，不是处理押金问题的前提条件。故在双方合同已不可能继续履行的情况下，田先波继续占有押金既无法律根据也无合同依据，应当予以返还。关于第三争议焦点。双方当事人虽未在合同中约定违约责任，但涉案合同不能履行系田先波未能按时向宝龙公司支付租金所致，且田先波在录音中承诺于2019年5月27日向星乐星公司退还租金及押金，在田先波未能按约退还租金及押金的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按年利率为6％确定资金占用期间的利息并无不当。另外，因田先波承诺退还租金及押金的时间为2019年5月27日，故利息起算时间应为2019年5月27日。综上所述，上诉人田先波的上诉理由部分成立，应予支持；因当事人在二审中提供了新的证据，导致案件事实认定发生变化，对一审判决退还的租金数额应予变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5527号民事判决第一项；二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5527号民事判决第二项为：田先波于判决生效之日起三日内向星乐星体育江苏有限公司退还租金50370元、押金30000元并支付利息（以80370元为基数，按年利率6%标准，自2019年5月27日起计算至实际给付之日止）。三、驳回星乐星体育江苏有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。一审案件受理费2912元，由星乐星体育江苏有限公司负担1055元，由田先波负担1857元；二审案件受理费2912元，由星乐星体育江苏有限公司负担1055元，由田先波负担1857元。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年七月三日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利