上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7219号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：方莉，女。委托诉讼代理人：朱婧，女。被告：宋婷，女，1977年11月29日生，汉族，户籍所在地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李智政，上海科众律师事务所律师。原告上海万科物业服务有限公司(以下简称“万科物业公司”)与被告宋婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同月16日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人方莉、朱婧，被告宋婷及其委托诉讼代理人李智政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用人民币(以下币种同)986.28元。事实和理由：原告系信达蓝爵小区的物业服务企业，被告系该小区业主。原告已按约提供了物业服务，现被告拖欠自2019年1月1日起至2019年12月31日止的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用986.28元。原告多次电话、书面催讨，但被告无正当理由拒交，故诉至法院。被告宋婷辩称，不同意原告诉请。理由如下：第一，地源热泵公共能耗费及维修、养护费用并非一般意义上的物业服务费，属于因使用地源热泵系统而实际产生支出的费用，故应以实际使用情况为依据支付费用；第二，根据原告提供的《前期物业服务合同》可看出该费用系原告代收代付，故产生纠纷时，原告不应成为诉讼主体，其主体不适格；第三，因各方面原因，自2017年起，被告事实上已不再使用该系统，2019年期间亦未使用，故原告诉请缺乏事实依据，另，被告于2019年5月17日明确向原告提出永久放弃使用该系统，不需要原告提供该系统的服务，故双方已不存在服务合同关系；第四，原告常年未对地源热泵公共系统充分、妥善履行维修保养义务，尤其2019年最为严重，故被告有权拒绝向原告支付2019年的相关费用。本院经审理认定事实如下：被告宋婷系上海市松江区淡家浜街XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人之一，房屋建筑面积126.44平方米。2015年4月，上海松江信达银泰房地产开发有限公司(甲方)与原告万科物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为上海市松江区淡家浜街99弄(信达梦园)提供物业服务。其中，第七条第(三)项约定，小区7幢20号、11幢33-34号、12幢31-32号、13幢29-30号建设有地源热泵设施的房屋业主，其地源热泵产生的公共能耗费及维修、养护费用由该部分所有业主按房屋建筑面积比例共同承担,由乙方代收代付。第三十二条约定，合同期限为3年，自2015年4月10日起至2018年4月9日止。该合同另对其他事项进行了约定。之后，上海松江信达银泰房地产开发有限公司(甲方)与原告万科物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同之补充合同》，双方就地源热泵事项进行补充约定。其中，第一条约定，针对《前期物业管理服务合同》第七条第(三)项条款进行具体约定，并在《信达梦园临时管理规约》的条款中予以补充。地源热泵产生的公共能耗费及维修、养护费用的收取，由乙方作为代收代付方，向业主收取相应费用后，由承包商直接向业主开具发票。业主或物业使用人在每半年末月25日之前向乙方支付后半年度费用，每半年预付标准：按全年12个月平均分摊，每月费用为单价0.65元/平方米/月×物业建筑面积。业主或物业使用人逾期或拒付地源热泵公共能耗费及维修、养护费用的，乙方有权停止该户地源热泵供热、供冷。地源热泵全年运行期为8个月(8个月的总费用按全年12个月分摊收取)，其他月份为停机保养期，夏季供冷4.5个月(5月20日-10月5日)，冬季供暖3.5个月(11月20日-3月5日)。第二条约定，公共能耗费及维修、养护费用附在临时管理规约中，业主或物业使用人确认，两年质保期内的单价0.65元/平方米/月为承包商包干费用，两年后有权按实际运行情况，调整收费标准，直至甲乙双方合同结束或业主委员会成立。该补充合同另对其他事项进行了约定。《信达梦园临时管理规约》补充条款中“地源热泵公共能耗费及维修、养护费用”部分规定，地源热泵产生的公共能耗费及维修、养护费用的收取，物业服务企业作为代收代付方，向业主收取相应费用后，由承包商直接向业主开具发票。业主或物业使用人在每半年末月25日之前向乙方支付下期(6个月)费用。按全年12个月平均分摊，每月费用为单价0.65元/平方米/月×物业建筑面积。业主或物业使用人逾期或拒付地源热泵公共能耗费及维修、养护费用的，物业服务企业有权停止该户地源热泵供热、供冷。地源热泵全年运行期为8个月(8个月的总费用按全年12个月分摊收取)，其他月份为停机保养期，夏季供冷4.5个月(5月20日-10月5日)，冬季供暖3.5个月(11月20日-3月5日)。业主或物业使用人确认，两年质保期内的单价0.65元/平方米/月的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用为承包商包干费用，两年后有权按实际运行情况，调整收费标准，直至甲乙双方合同结束或业主委员会成立。该管理规约另对其他事项进行了规定。2016年5月27日，被告宋婷签署《承诺书》，确认其已详细阅读并理解建设单位上海松江信达银泰房地产开发有限公司制定的《临时管理规约》及其补充条款，同意遵守规约内的一切条款。审理中，原、被告双方确认，被告尚未支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用986.28元。原告因催讨未果，故涉诉。另查明，原告万科物业公司已实际支付2019年1月至2019年12月期间上海市松江区淡家浜街99弄所涉地源热泵公共能耗费及维修、养护费用。以上事实，由上海市不动产登记簿、前期物业服务合同、前期物业服务合同之补充合同、信达梦园临时管理规约、律师函及挂号信函收据、国内支付业务付款回单及发票联、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。审理中，被告提交了如下证据：1.被告与物业管家罗汉松的微信截图；2.被告自有设备及公用管道照片、视频及被告2017年自行购买安装的空调发票；3.2020年6月16日被告家中滤芯堵塞的照片、视频及管道杂质实物；4.2017年至2020年微信业主群的截图及照片、视频；5.2019年保修记录表及电话录音(证明维修记录系来源于物业)、地源热泵瘫痪故障统计表、与物业工作人员方莉的微信聊天截图及业主书面情况说明；6.2019年5月17日被告向原告出具的书面通知；7.邻居家管道杂质实物。上述证据证明被告自系统交付后，多次报修，但原告多年未妥善履行维修、养护义务，其中2019年更甚，因原告未维护或维护不到位，致大面积出现故障，故被告有权停用和就地源热泵解除服务关系，亦有权拒绝交费，原告无权收费；被告家中自有部分设备与公共管道可以物理分割，不存在必须捆绑使用的情况，且被告已于2017年自行购买和安装普通空调，并未实际使用地源热泵系统，也未影响其他用户使用该系统；另，2019年5月17日，被告已明确向原告提出解除地源热泵系统的使用，不再支付费用。经质证，原告对上述证据1、2、4、5、7，真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3，真实性予以认可，但认为设备是在被告家中，相关权属归被告所有，地源热泵系统是通过水循环制热制冷，被告未及时清理自己家中的滤芯会影响其他业主设备的使用及清洁；对证据6，真实性予以认可，但对关联性不予认可，仅是被告单方主张，不代表被告可以拒交地源热泵费用。审理中，被告申请小区33号901室的业主孙玲作为证人出庭作证。证人孙玲作证称，其在使用地源热泵系统过程中，2020年6月12日、6月14日均出现故障，维修时，管道内放出来的水很脏，且15分钟还放不完，其认为是来自公共管道内的水。故对公共部位的服务不满意；2019年9月，发生大面积故障，后业主找居委会解决，物业公司也在场，维保公司查看公用管道时，发现水很脏，在清洗后情况变好；目前，其仍在使用该系统，也按时支付了费用。原告对于证人称家中流出的脏水系来自公共管道不予认可，公共管道的水是清洁的，代理人于2020年6月16日至现场查看，公共管道检修口放出来的水是干净的。另，设备在入户后属于专有区域，不是公用部位，业主应当自行维护，设备现已过保，在维保期，维保单位曾免费实施维护工作，维保期满后，应由业主自行承担滤网清洁等维护费用，业主应当定期对滤网进行清洁。部分业主不愿承担清洁的费用而导致无法使用，与公共区域的维保无关。被告认为证人证言充分反映了地源热泵公共部分的维护是非常不到位的，原告收取费用的前提系充分履行合同义务，在原告不履行义务的情况下，被告有权拒绝支付相关费用。证人与被告是同一根公共管道，证人滤网堵塞的情况也体现了被告整栋楼管道的维护情况。审理中，针对地源热泵系统的使用和费用收取问题。原告称，地源热泵设备的公共区域产权属于全体业主共有，是小区共有的设施设备，设备的正常运转和成本具有公共性质，需全体业主一同承担，只有正常支付设备的公共能耗及维保费用，才能保障维保服务的提供及全体业主的正常使用。地源热泵系统供冷、供热主要涉及小区三期7幢20号、11幢33-34号、12幢31-32号、13幢29-30号，设备开启即循环使用，同时开关、同时供应，不可单独供应，若业主不想使用，则可自行关闭，但不能单独停用。只要系统开放，就默认业主已使用，个别业主不使用，不影响该系统的使用，且业主实际上有无使用，原告是不清楚的。若三期全体业主表决提出停用，原告可接受委托不开放系统，但单个业主在合同履行中并无任意解除权。另，该项目的物业服务系酬金式收费模式，所有费用的收入及支出受全体业主委托，相关的成本应由全体业主承担，原告系代收代付，收费后交维保方上海脉进建设发展有限公司。《前期物业服务合同》及《信达梦园临时管理规约》对该设备的成本承担作了相关约定，业主已签收并受约束。对此，被告则认为，252户业主并非捆绑在一起，可以按照机房水泵具体供应的数量确定具体哪些业主共用一个系统，机房共同开关仅是合同约定，不是技术上的，任何一户业主不想使用设备，关闭阀门，完全不影响其他业主的使用，而其他业主的使用，也不依赖于全体业主的使用。且《前期物业服务合同之补充合同》第一条第4款约定了业主不付费的明确处理方案，即原告有权停止该户地源热泵供热供冷，是业主单方解约的合同依据，故被告提出停止使用有相应依据。至于机器设备分开使用是否影响费用的分摊，应按照意思自治原则，当一方明确意思表示放弃使用的时候，双方服务关系应当终止，其他实际使用的业主重新分摊即可。原告所称相关共有设备的产权归属为全体业主，开发商从未提及，合同中也无约定，三期表决可以停用，意味着对设备产权的放弃，违背了物权法的原理。以北方地区的采暖系统服务关系为例，物业公司与供暖商订立采暖服务合同，当某户居民不要求使用时，不缴费即可，并无强制缴费的相关规定。另，机房设备可以显示业主使用及发生故障情况，故原告所谓系统开机即默认每户业主在使用的推断并无依据。针对地源热泵系统的维修、养护问题。原告称，楼道、水泵房、机房等系公用部分，业主户内管道系专有部分。原告已定期清理地源热泵设备的公共部分，履行了冷却塔清洗补水、风扇电机检查、清洗机房管道等公共部分的维修、保养义务，具体由维保方上海脉进建设发展有限公司的工作人员操作，原告派员监督。户内管道的维修养护，因已不在维保期，由业主自行承担。对此，被告则认为，对于原告有无聘请维保方进行维护无法证实，且在业主要求维修时，维保方怠于响应。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告万科物业公司与上海松江信达银泰房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、前期物业服务合同之补充合同，合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力。另，被告本人签署承诺书确认，其同意遵守上海松江信达银泰房地产开发有限公司制定的临时管理规约及其补充条款，故该临时管理规约对原告亦具有约束力。关于地源热泵公共能耗费及维修、养护费用，根据前期物业服务合同、前期物业服务合同之补充合同、临时管理规约的约定，系建设有地源热泵设施的所有房屋业主按房屋建筑面积比例共同承担，由原告代收代付。现原告已按约履行了其相应义务，并代小区业主对外支付了2019年1月1日至2019年12月31日期间的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用，然被告并未支付该期间其所应支付的费用，故原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就被告所提抗辩意见，原告作出的解释及回应尚属合理，故被告欲以此为由拒付系争款项，理据不足，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告宋婷于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2019年1月1日起至2019年12月31日止的地源热泵公共能耗费及维修、养护费用986.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告宋婷负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审 判 员  赵 静二〇二〇年七月六日法官助理  诸怡婷书 记 员  诸怡婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。