广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13975号上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所），住所地广东省广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，该所所长。委托诉讼代理人：李玉琼、欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤永年，男，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王静，广东瑞科律师事务所律师。上诉人民政局房管所因与被上诉人汤永年房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初31420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人民政局房管所的委托诉讼代理人李玉琼，被上诉人汤永年及其委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。民政局房管所上诉请求：1.改判汤永年向民政局房管所支付自2018年10月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金（其中月租金标准：2018年10月1日至2019年9月30日的租金为11335元/月，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为11901.8元/月，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为12496.8元/月，2021年10月1日至2022年9月30日的租金为13121.7元/月，2022年10月1日至2023年9月30日的租金为13777.8元/月）；2.改判汤永年支付租金违约金自2018年10月21日起至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的百分之一分段累计计算，从逾期当月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；3.改判汤永年按照11335元/月的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日起至汤永年实际交还房屋之日止的房屋占用费（占用费的标准：按本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）；4.改判汤永年向民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准:按占用期内房屋占用费总额的30%计算）；5.改判汤永年向民政局房管所支付并没收汤永年的租赁保证金41333.4元；6.改判民政局房管所的律师代理费14282元由汤永年承担；7.本案一审、二审的受理费由汤永年承担。事实和理由：一、办理交付房屋不是民政局房管所单方义务而是双方义务，汤永年有配合办理收房义务。二、一审法院忽略汤永年在一审庭审中自认签订合同后因自身原因不想继续承租涉案房屋的事实，事后采取消极态度回避房管所，导致民政局房管所无法交房的过错在于汤永年。三、汤永年清楚知道双方需要办理交付房屋时间，并且民政局房管所长时间以电话形式催促汤永年办理房屋交付，之后也发律师函催促缴纳租金等。四、汤永年从未有向民政局房管所告知其不再使用涉案房屋，直到一审庭审中房管所才得知汤永年不想承租的想法，事实上汤永年已给民政局房管所造成巨大财产损失。综上，一审判决认定事实、适用法律错误。汤永年辩称：一、保证金支付的期限届满之日起3个月，合同终止的条件已成就，但民政局房管所怠于行使解除权利。二、民政局房管所并未向汤永年交付涉案房屋，汤永年也从未占有和使用涉案房屋，民政局房管所诉请汤永年腾空交还涉案房屋无事实依据。三、汤永年不应支付截止到房屋租赁合同解除之日止的租金、违约金以及保证金，民政局房管所请求汤永年向其支付房屋占用费及场地占有费的违约金亦无事实依据。四、民政局房管所在合同履行中存在过错，且未尽到及时减损的义务，由此产生的律师费损失应由其自行承担。2019年7月25日，民政局房管所向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除民政局房管所、汤永年之间关于广州市越秀区xx路xx号xxx房不定期租赁关系；2.汤永年（含同住人员）立即将位于广州市越秀区xx路xx号xxx房腾空交还民政局房管所；3.汤永年向民政局房管所支付自2018年10月1日起计至房屋租赁合同解除之日止的租金（2018年10月1日至2019年9月30日的租金为11335元/月，2019年10月1日至2020年9月30日的租金为11901.8元/月，2020年10月1日至2021年9月30日的租金为12496.8元/月，2021年10月1日至2022年9月30日的租金为13121.7元/月，2022年10月1日至2023年9月30日的租金为3777.8元/月）；4.汤永年支付租金违约金自2018年10月21日起至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：从逾期当月21日开始计算，以当月应付未付租金为基数，按照日百分之一的标准累计计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.汤永年按照11335元/月的标准向民政局房管所支付房屋租赁合同解除次日起至汤永年实际交还房屋之日止的房屋占用费（占用费的标准：按本房屋最新一期租金标准两者价高者的2倍收取）；6.汤永年向民政局房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准:按占用期内房屋占用费总额的30%计算）；7.汤永年向民政局房管所支付并没收汤永年的租赁保证金41333.4元；8.民政局房管所的律师代理费14282元由汤永年承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市越秀区xx路xx号xxx房，是民政局房管所受广州市民政局委托代管的房屋。2018年8月17日，民政局房管所（为出租方）、汤永年（为承租方）与广州产权交易所（为交易机构）签订《成交确认书》，其中载明：广州产权交易所受出租方委托，通过公开市场方式就案涉房屋组织交易；承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所支付交易服务费。2018年9月13日，民政局房管所（为出租方）与汤永年（为承租方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作商业用途；租金按月结算，乙方在每月的20日前将本月的租金按银行转、划账或现金、支票的付款方式交付给甲方；第三条【甲方责任】按约定时间交付房屋给乙方使用；第四条【房屋交付】甲方应于2018年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成；第五条【保证金及合同终止、解除处理】乙方应于2018年10月1日前一次性向甲方交纳41333.4元保证金，租赁期满不再续租或终止、解除本合同后，乙方应在三个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费、网线费及其他相关费用；乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除；除本合同另有约定外，甲方应在乙方缴清相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回；根据本合同约定保证金不退回的，由甲方予以没收；第十三条【合同终止】合同终止的情形包括如乙方拖欠租金逾期3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止；第十四条【合同终止后的处理】若出现本合同第十三条第二、三、四、六、十款之情形，甲方收回房屋，乙方已缴纳的保证金不予退还，并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任；造成不良后果的，由乙方承担全部经济、法律责任。即使有相关法院判决、仲裁结果要求甲方承担责任的，甲方有权向乙方追偿；第十六条【特殊约定事项】乙方同意并确认下列事项：甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面交乙方签收外，还可以邮寄方式寄往乙方确认的送达地址或以在乙方承租房屋张贴公告的方式进行；乙方确认其送达地址为：1.本承租房屋地址；2.白云区××大厦××室、收件人汤永年、联系电话133××××9009；乙方承诺若因其确认的送达地址不准确，送达地址变更未及时书面告知甲方，乙方或者乙方指定的代收人拒绝签收，导致甲方送达的文件、通知等资料未能被乙方实际接收的，乙方自行承担后果，文书被退回之日即视为送达；2.甲方可以短信、微信或电子邮件方式向乙方发送通知、文件等资料，短信、微信或电子邮件自发出之日起满5日即视为送达；3.甲方在承租房屋张贴公告，自公告之日起满30日即视为送达；第十七条【违约责任】违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；如因乙方违约引发诉讼、仲裁而造成甲方为此支付的诉讼费、仲裁费、调查取证费、律师费、担保费等合理费用均由乙方承担；等。2019年7月19日，民政局房管所委托广东岭南律师事务所通过EMS全球邮政特快专递方式向汤永年寄送《律师函》（收件地址为白云区××大厦××室、收件人汤永年、联系电话133××××9009），其中主要内容如下：民政局房管所依约向汤永年交付房屋后，民政局房管所的工作人员要求汤永年即时缴纳保证金、租金，但汤永年方拒绝缴纳；鉴于此，民政局房管所要求汤永年在收到该律师函之日起3日内联系民政局房管所结清所欠保证金、房租及水电费等一切费用等。上述邮件的妥投情况为“投递并签收，他人收门口”。一审庭审中，民政局房管所、汤永年双方一致确认，民政局房管所至今尚未交付案涉房屋给汤永年使用，汤永年至今也未向民政局房管所支付保证金。民政局房管所称：未交付使用的原因是汤永年未到民政局房管所处办理手续，民政局房管所曾致电汤永年在案涉合同中所确认的联系电话，但无人接听；《律师函》发出后也无法与汤永年取得联系。但民政局房管所在限期内并未向一审法院提交其曾致电汤永年并要求汤永年支付保证金、办理场地交接手续的相关证据。汤永年回应称：（一）其未曾接到民政局房管所的电话，自2019年7月起其才没有在白云区××大厦××室居住，也没有收到前述《律师函》。（二）因其工作环境发生变化打算不承租案涉房屋，故一直无要求民政局房管所向其交付涉案房屋；其在广州产权交易所曾缴纳25000元保证金，其以为该保证金由民政局房管所没收即可，故没有就案涉合同的有关解除事宜与民政局房管所进行沟通。一审法院认为：民政局房管所、汤永年自愿签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式均无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应恪守履行。概言之，民政局房管所作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用；汤永年作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。案涉合同明确约定，民政局房管所应于2018年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；汤永年应于2018年10月1日前一次性向民政局房管所交纳41333.4元保证金，但并未约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”。因此，民政局房管所交付房屋的义务与汤永年交纳保证金的义务应当同时履行。然而，民政局房管所在一审法院限期内并未举证证明其在合同签订后曾及时就交付房屋等事宜对汤永年进行催告。根据民政局房管所、汤永年双方的诉辩意见及本案已查明的事实可见，由于双方在签订案涉合同后均怠于行使权利导致本案诉讼，尤其是民政局房管所作为出租人于签订案涉合同后长达十个月时间内，无证据证明其曾向汤永年主张有关权利及进行催告且其至今仍未履行向汤永年交付房屋的义务，故其要求汤永年支付租赁保证金并予以没收的诉讼请求，因缺乏合同依据，不予支持。因并非汤永年单方违约，故民政局房管所要求汤永年支付律师费的请求，不符合合同约定，亦不予支持。此外，民政局房管所要求解除与汤永年之间的租赁合同关系，汤永年表示同意，故予以照准。如前所述，民政局房管所并未交付房屋给汤永年使用，故其要求汤永年腾空交还房屋因缺乏事实依据，不予支持。同理，民政局房管所要求汤永年支付租金、房屋占用费及违约金的诉讼请求，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款，第六十六条、第九十三条第一款之规定，于2020年4月15日作出判决如下：一、原告广州市民政局房屋管理所与被告汤永年于2018年9月13日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。案件受理费5535元，由原告广州市民政局房屋管理所负担2767.5元，被告汤永年负担2767.5元。二审中，上诉人民政局房管所提交了《关于催缴贵所物业管理服务费的函》及附件、物业管理费发票，拟证明被上诉人汤永年拖欠物业管理费、上诉人民政局房管所垫付该费用而造成损失的事实。被上诉人汤永年质证认为：上诉人民政局房管所在本案的诉请并不涉及物业管理费的问题，上述证据与本案无关，且涉案房屋并未交付给被上诉人汤永年，被上诉人汤永年不应承担物业管理费。二审中，上诉人民政局房管所的委托诉讼代理人向本院提交《律师调查令申请书》，请求本院开具律师调查令，以便其前往中国电信营业厅调查收集用户名为广州市民政局房屋管理所注册的电话号码（020）83172781从2018年8月1日至2020年4月25日期间的通话记录的明细清单，以证明上诉人民政局房管所就交付涉案房屋事宜已通过电话向被上诉人汤永年进行催告。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人民政局房管所、被上诉人汤永年签订的涉案《广州市直管房（非住宅）租赁合同》为合法有效合同正确，本院予以确认。上述涉案合同约定，上诉人民政局房管所应于2018年10月1日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方，被上诉人汤永年应于2018年10月1日前一次性向上诉人民政局房管所交纳41333.4元保证金，但并未约定先后履行顺序。故一审判决根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，认定上诉人民政局房管所交付涉案房屋的义务与被上诉人汤永年交纳保证金的义务应当同时履行合法有据。根据本案查明的事实，双方在签订涉案合同后均怠于行使权利导致本案诉讼，尤其是上诉人民政局房管所作为出租方于签订涉案合同后长达十个月时间内，无证据证明其曾向被上诉人汤永年主张有关权利及进行催告且其至今仍未履行向被上诉人汤永年交付涉案房屋的义务，故一审判决认定其要求被上诉人汤永年支付租赁保证金并予以没收的诉讼请求缺乏合同依据而不予支持并无不当。关于上诉人民政局房管所在二审中申请本院开具律师调查令的问题。本院认为，一审法院在一审庭审中已明确要求上诉人民政局房管所在庭后3个工作日内核实并提交电话记录至一审法院，逾期则为没有电话通知过被上诉人汤永年，上诉人民政局房管所当庭表示清楚。但上诉人民政局房管所并未在一审法院指定的期限内提交其在涉案合同签订后曾及时就交付涉案房屋等事宜对被上诉人汤永年进行催告的相关证据，亦未依法向一审法院申请律师调查令，明显怠于履行其举证义务及责任，不利的法律后果由其自行承担。故其在二审中申请本院开具律师调查令，本院不予接纳。因并非被上诉人汤永年单方违约，故一审判决认定上诉人民政局房管所要求被上诉人汤永年支付律师费的请求不符合合同约定而不予支持正确。上诉人民政局房管所与被上诉人汤永年在一审庭审中均确认涉案房屋并未交付给被上诉人汤永年使用，故一审判决认定上诉人民政局房管所要求被上诉人汤永年腾空交还涉案房屋并支付租金、房屋占用费及违约金的诉讼请求因缺乏事实依据而不予支持亦正确。同理，本院对上诉人民政局房管所在二审中提出的其物业管理费的损失，不予支持。综上，上诉人民政局房管所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5535元，由上诉人广州市民政局房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年七月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿