广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9659号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈松盛，男，1981年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：区炜俊，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李传良，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗绍阶（曾用名罗绍佳），男，1969年9月1日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人陈松盛因与被上诉人罗绍阶租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。陈松盛上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六项判决，改判罗绍阶赔偿陈松盛厂房投入损失50万元；2.改判罗绍阶因合同无效导致的损失210万元；3.驳回罗绍阶所有反诉请求；4.本案一、二审全部诉讼费用由罗绍阶承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。（一）罗绍阶的违法行为导致陈松盛无法使用涉案房屋。1.罗绍阶恶意隐瞒合同无效的情况。陈松盛在与罗绍阶签署租赁合同时，罗绍阶恶意隐瞒涉案厂房未办理相关手续的事实，也未如实告知陈松盛具体情况。而陈松盛作为一个普通的经营者，无法去查询涉案厂房是否取得相关规划许可证，故陈松盛只能被罗绍阶的欺骗下签下租赁合同。现因罗绍阶的恶意隐瞒行为，导致陈松盛无法继续正常使用涉案厂房，也无法对外转租，造成了陈松盛的巨额损失。2.陈松盛一直以来均按时缴纳相关费用。陈松盛及罗绍阶的电费缴纳存在交易习惯，自陈松盛与罗绍阶双方于2016年4月签订《租赁合同》之日起，陈松盛及罗绍阶的缴费模式均先由罗绍阶向陈松盛发送账单，并经双方确认后由陈松盛缴纳。从陈松盛提交的资料中，可以明确看到双方这一交易习惯。但罗绍阶在2019年6月末即已经拆除部分电表并封闭总电表，导致陈松盛从未确认2019年1月至6月的电费。且从过往缴费金额看，2017年1月至2018年12月的电费才538,900元，而罗绍阶主张2019年1月至6月的电费已达229,656元，这明显与实际情况不相符。2019年6月18日起，罗绍阶在未通知书陈松盛的前提下，谎称因三资平台的原因，要求陈松盛搬迁，并随即关闭大门。这完全与电费、租金是否缴纳等事项无任何关系。这事实与罗绍阶认为陈松盛未及时支付租金而违约的主张不相符，从这看出，恶意违约的实际上为罗绍阶。3.罗绍阶的打砸行为严重损害了陈松盛的合法权益。在陈松盛按时支付相关费用并合法经营的情况下，罗绍阶对租赁厂房进行恶意断电断水，打砸陈松盛的相关生产设施，捏造各类谣言，严重影响了陈松盛及相关租户的合法经营。这导致陈松盛的所有投入无法正常使用，也导致陈松盛无法将租赁厂房转租给其他租户。罗绍阶的行为严重损害陈松盛及相关租户的合法权益。同时，陈松盛因租赁厂房的无法使用，被合作伙伴、客户、供应商提起巨额索赔，造成陈松盛蒙受巨额损失。（二）陈松盛无法正常使用涉案厂房，故无需缴纳租金。罗绍阶要求陈松盛支付2019年7月之后的租金于法无据，于理不合。在罗绍阶对涉案厂房停水停电后，陈松盛无法使用涉案厂房。同时，因为罗绍阶的侵权行为，涉案厂房被公安机关拉起警戒线，任何人均无法使用涉案广房，罗绍阶在存在侵权行为的同时，导致陈松盛遭受巨额损失的同时，要求陈松盛承担违约责任，这根本就是一种无理取闹的行为。二、原审法院对法律的适用错误。依据《最高人民法院》第二条的规定，陈松盛与罗绍阶所签署的合同属于无效合同。结合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的一切损失。罗绍阶存在明显的过错，严重损害陈松盛的合法权益，应赔偿陈松盛的一切损失。三、罗绍阶应赔偿陈松盛的相关损失。（一）陈松盛对厂房的投入以及转租房产均合法有效。陈松盛承租厂房后，对厂房进行了装修。相关装修得到了罗绍阶的口头确认，且该系列装修仅为装修，并未对主体建筑进行改动，故不属于合同中所约定的扩、加、改建等事项。同时，陈松盛与罗绍阶双方签署的《租赁合同》第五条第三点约定“……在执行本合同的前提下允许依法转租。(危险有害物品除外，违者后果自负)”。该条款明确了陈松盛有权转租租赁厂房，并非罗绍阶所说的转租须向其备案。（二）罗绍阶应赔偿陈松盛因租赁合同无效而产生的损失。罗绍阶为赶走陈松盛，对租赁厂房进行恶意断电断水，捏造各类谣言，严重影响了陈松盛及相关租户的合法经营。因罗绍阶的违约行为，导致陈松盛无法正常经营广州某某意电子有限公司。也因此，陈松盛遭受合作伙伴的追索，无法供货而导致客户及供应商的索赔等。故，罗绍阶应为自身行为负责，赔偿陈松盛的一切损失。综上，罗绍阶的行为严重损害陈松盛的合法权益。因此原审法院对本案事实认定不清、适用法律错误，恳请二审法院查明事实，作出公正的裁决，以保护陈松盛的合法权益。罗绍阶辩称：一、一审法院适用法律正确，认定事实清楚，罗绍阶同意一审判决结果及认定的事实和理由。二、罗绍阶不同意陈松盛提出的全部上诉请求及事实、理由。（一）罗绍阶与陈松盛所签订的租赁合同因在一审辩论终结前仍未取得涉案建筑物建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，被一审法院认定为无效合同。因此，陈松盛依法负有腾空房屋交付场地的义务。该租赁合同签订前，作为承租方的陈松盛就已知涉案场地没有规划、报建的真实情况，陈松盛在此情况下仍愿意与罗绍阶签订租赁合同，且罗绍阶也从未要求陈松盛提供过任何规划、报建的证明文件。作为承租方的陈松盛也有义务核实承租场地的房产权属及规划、报建情况。本案不存在罗绍阶有恶意隐瞒或欺骗陈松盛签订租赁合同的情况。但陈松盛在明知涉案场地没有规划报建的情况下仍愿意签领租赁合同，说明陈松盛具有一定的过错。鉴于租赁合同被依法认定为无效合同，且陈松盛也无异议，因此，陈松盛依法负有立即腾空并交付房屋给罗绍阶的义务。（二）罗绍阶上诉认为无法正常使用涉案厂房，故无需缴纳租金的上诉请求及理由于法无据，且毫无事实理由。1.关于场地一直由陈松盛占有使用问题，陈松盛否认从2019年7月后无法使用场地问题，实属陈松盛单方不诚信陈述。该案在一审庭审时，陈松盛坚称一直占有涉案场地，而且不同意交付，并且在一审判决前，一审法院带领书记员及法警到现场查看房屋情况时，发现陈松盛一方已将现场房屋上锁，经法官告知后才开锁进场查看。而且现场也有陈松盛对外出租给第三方的人员在现场等待陈松盛解决问题，房屋及场地内陈松盛堆积了大量的废弃物品。一审法院对现场进行了拍照确认，确认了现场是陈松盛占有的事实，而且当天一审法官也对双方提出了调解方案，建议陈松盛能够即时清空并交付场地及房屋给罗绍阶，减少自己的损失，但陈松盛一方明确拒绝了一审法院提出的调解方案并拒绝交付场地。因此，陈松盛上诉称无法正常使用涉案厂房无需缴纳租金的理由纯属无稽之谈，是为了达到继续霸占房屋而不予支付费用的非法目的。2.因陈松盛霸占案涉场地拒不交付给罗绍阶，罗绍阶于2020年4月18日到现场查看时，发现属于罗绍阶所有的现场大量物品已丢失，罗绍阶随即向派出所报警处理。而且因双方租赁合同无效，陈松盛必须交付房屋，若陈松盛继续占有房屋势必将继续产生占有使用费用的支出。因此，罗绍阶也为了双方能够有效止损，于2020年4月21日通过现场张贴通知及微信方式通知陈松盛搬迁、清空交还场地。该废弃物品陈松盛在一审时已明确表示不需要法院处理，风险自行承担。且关于存放现场废弃物品的情况，一审法院及罗绍阶均有拍照留存。因陈松盛在一审判决后仍拒不交付，且罗绍阶现丢失大量物品，因此罗绍阶于2020年4月23日自行出资清空场地内的废弃物品收回场地，对此产生的处理费用罗绍阶将另案主张。因此，陈松盛应支付罗绍阶拖欠的占有使用费及罗绍阶收回场地前即支付至2020年4月23日止的占有使用费。（三）关于陈松盛提出一直有按时支付罗绍阶电费问题，毫无事实依据，陈松盛已拖欠罗绍阶2019年1月至5月期间的电费200,648元，应当予以支付给罗绍阶。从租赁合同签订后，陈松盛就长期拖欠租金及电费。通过一审陈述及我方证据可以证明，案涉场地的电表在陈松盛处，每次查看电表时，是罗绍阶与陈松盛或陈松盛安排的工作人员一起查看读数，罗绍阶根据读数计算出应缴的电费，通过微信或电话告知陈松盛，陈松盛收到罗绍阶的电费读数和电费金额后，从未提出过异议，也按照罗绍阶发送的金额进行支付，但均有拖延支付的行为。对于本案尚欠的电费数额，双方在微信中已进行过确认。因此，陈松盛抗辩已实际支付了电费并不拖欠的陈述与实际情况不符，没有事实依据。（四）关于陈松盛提出要求罗绍阶赔偿厂房损失50万元及合同无效导致的损失210万元没有法律依据及事实依据。1.对于50万元陈松盛主张是对厂房的投入损失，罗绍阶对此不予确认。该厂房陈松盛承租时罗绍阶就已装修好，完全符合日常使用及合同目的。陈松盛无需任何装修装饰，而且陈松盛也从未告知过或经过罗绍阶同意对案涉场地进行修建或装修。在一审庭审时，一审法官明确问了陈松盛是否有相关证据证实其有投入，陈松盛明确陈述说没有证据。因此，陈松盛主张的该部分损失没有任何事实依据，退一万步讲，假设陈松盛真有投入的话，因其从未告知过也未征询过罗绍阶同意，因此假设有投入或装修也与罗绍阶无关。2.对于210万元损失陈松盛主张是预期利益损失，罗绍阶对此认为陈松盛对于该主张既无事实也无法律依据。(1)对于陈松盛在合同履行期内的转租行为并未告知过罗绍阶，罗绍阶是在起诉前多次去找陈松盛催讨租金时才得知，然后罗绍阶就向法院起诉了陈松盛。(2)罗绍阶与被答辩的租赁合同无效，则罗绍阶与其他第三方签订的转租合同也无效。且合同无效后要求承担预期利益损失没有任何法律依据。综上，罗绍阶认为，陈松盛的上诉请求及事实理由没有事实及法律依据，其目的就是为了拖延本案的诉讼。因此，请求二审法院驳回被陈松盛的上诉请求，维持原判。陈松盛于2017年7月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令双方签订的《租赁合同》无效；2.判令罗绍阶退还押金100000元；3.判令罗绍阶赔偿厂房投入损失500000元；4.判令罗绍阶赔偿我方因合同无效产生的损失2100000元；5.诉讼费由罗绍阶承担。罗绍阶提出反诉请求：1.判令陈松盛立即将本市白云区某某村某某某叶工业园B幢面积约6500平方米的厂房立即腾空、返还给我方；2.判令我方没收陈松盛押金100000元；3.判令陈松盛向我方支付拖欠的2019年4月至2019年7月的占有使用费352000元，实际支付到厂房返还我方之日止；4.判令陈松盛支付诉请三的违约金，每日按月金额88000元的万分之五计算，暂计算至反诉之日为8888元，实际违约金计至陈松盛支付完毕拖欠的租金之日止；5.判令陈松盛立即支付拖欠的2019年1月至2019年6月的电费229656元，实际支付至厂房返还之日止，并按照中国人民银行同期贷款利率自反诉之日起向我方支付至实际返还厂房之日止的利息；6.诉讼费由陈松盛承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年4月7日，罗绍阶（出租人、甲方）与陈松盛（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区某某村某某某叶工业园B幢面积约6500平方米的厂房出租给乙方使用，甲方负责接通水电，负责提供货梯供乙方使用；租赁期为5年，从2016年4月7日至2021年4月6日止；租金80000元/月，每三年递增10%，乙方在签订合同时需先交纳2个月押金；乙方在租赁期内扩、加、改建的应征得甲方同意，费用由乙方承担；乙方应在15日前交付当月租金，逾期即停电和每逾期一日甲方按月金额的万分之五收取违约金，逾期一个月不交租金，甲方有权终止合同并留置乙方的机器作抵押，将拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的费用；在执行本合同的前提下，允许乙方转租（危险有害物品除外，违者后果自负）；如乙方未履行合同规定的责任，则甲方有权没收乙方交纳的押金，并有权解除合同，甲方未履行合同规定的责任，应双倍赔偿乙方押金及产生的经济损失，并有权解除合同；备注：加建、加盖的铁棚和花园地下水泥地要拆走。2016年8月6日，罗绍阶出具《收条》确认收到厂房押金100000元。合同中所涉的厂房（所有上盖物）均为罗绍阶兴建后出租给陈松盛，未办理规划、报建手续。2019年8月，陈松盛将涉案租赁场地内部分机器设备搬离，但未全部腾空，现场仍留有部分物品，搬离时有对场地大门加锁，陈松盛确认涉案场地未正式返还罗绍阶，并确认租金交至2019年3月底，电费交至2018年12月底。至于搬离原因，陈松盛称是因为罗绍阶在2019年6月18日在厂房上张贴了一份《通告》，内容是：“为执行白云区人民政府文件，清理不规范租地合同，现该地物业需要进入太和镇三资平台进行拍卖，以价高者为获得。拍卖后该物业不属于原物业主，之前与原物业主所签订的合同将无法继续执行。请该公司某某意公司提前做好搬迁准备，并提前三个月将该物业外观恢复原样，否则将提前停电、停水。用押金恢复物业外观原样，金额多取少补。以上如有不明白的可向白云区人民政府、太和镇政府、夏良村民委员会咨询。2019年6月20日”，并于贴出上述《通告》后对涉案场地停电、锁住大门。陈松盛于2019年6月22日、6月26日进行了报警，并提供了《通告》、电闸照片、案外人李某汉及郭某娜的《报警回执》为证。陈松盛质证认为，《通告》没有落款非其所为，电闸照片没有拍摄时间、地点，《报警回执》报警人与本案无关，且仅《报警回执》无法得知因何事报警、警方如何处理，故对《通告》、电闸照片、《报警回执》真实性、合法性、关联性均不予确认。后经一审法院询问，罗绍阶确认其有对涉案场地进行停电，原因是陈松盛拖欠电费，但称陈松盛有购置发动机，可以自行发电使用。2019年9月25日，罗绍阶聘请工人对涉案厂房楼顶进行维修时双方发生争执，场地大门的一边也被拆除，处于开放状态，由于某某意公司员工报警称物品遭到偷盗，罗绍阶被传唤至派出所配合调查，为避免再次被派出所传唤，罗绍阶自此日后未再自行至涉案场地，陈松盛亦未主动要求对场地进行交接。陈松盛为证明其损失情况，举证如下：1.《证明函》，拟证实其对厂房有投入损失200000元。该证据记载案外人莫某陈述其于2012年期间经手了生活馆厂房（现址位于广州市白云区××）转租手续，因原来承租的厂房属于毛坯建筑，故生活馆厂房前后共投入装修资金过百万元，并因此在转租该厂房时，陈松盛交纳了285000元顶手费。2.《厂房租赁合同》以及微信聊天记录，拟证实其将涉案场地转租给案外人陈某敏、袁某法、刘某及某某意公司，存在预期利益损失（租金损失）2000000元。罗绍阶质证认为，依据《租赁合同》约定，陈松盛如果需对租赁的厂房进行装修或改建应征得罗绍阶同意，但陈松盛并未告知，且陈松盛未提交相关200000元损失的票据，故对《证明函》的真实性、合法性、关联性均不予确认。陈松盛对外转租亦未告知罗绍阶，故对于《厂房租赁合同》以及微信聊天记录真实性、合法性、关联性不予确认。陈松盛提交的2017年4月1日的《厂房租赁合同》显示，陈松盛作为甲方将涉案场地中的部分厂房出租给了某某意公司，租赁期限自2017年5月1日至2021年4月6日，每月租金120000元，每3年递增10%。3.《协议书》及《缴费通知》，拟证实罗绍阶与刘某等次承租人签订协议导致次承租人拒绝向陈松盛交纳租金和水电费。《协议书》是2019年6月25日罗绍阶分别与一楼租户刘某、黄某山、四楼租户李某、二楼租户谢某雁等人签订，内容是：“由于二房东陈松盛没交电费租金走路、失踪。承租方和陈松盛所签订的合约视为无效，双方没办法再执行合约。现经和原房主协商达成如下：原房主开通电源，同意承租户免费使用到2019年7月10日停止生产用电，所有承租户承诺到2019年7月10-15日前全部无条件搬离该工厂。如违者不搬离的，所有物品由原房主自行处置，原房主可以关停所有电源（包括生活用电），并锁上大门，承租户不准报警。搬时有人干扰，由原房主负责处理，停止生产前所未支付的水电费由原房东承担付清，租户不用向二房东陈松盛付水电费”，罗绍阶对《协议书》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，理由是其没有迫使次承租人离开，而是因陈松盛拖欠租金、电费且找寻不到的情况下，罗绍阶依据合同约定进行了暂缓停电，后经与次承租人协商给予一定的撤场搬离时间，该期间免收电费。对于《缴费通知》，罗绍阶认为是陈松盛单方制作，故真实性、合法性、关联性均不予确认。根据罗绍阶提交的微信聊天记录显示，罗绍阶曾在2019年6月29日以张贴《公告》和微信通知的形式告知陈松盛，因陈松盛拖欠2019年4月至6月租金合计264000元、拖欠2019年1月至5月电费合计200648元，故罗绍阶决定收回出租的场地，要求场地内所有人员于2019年7月15日前搬离，逾期不搬离的物品按照无主物、废品处理。陈松盛对上述证据的真实性予以确认。2020年1月7日，一审法院主持双方当事人至现场勘查（现场悬挂门牌是××），双方当事人一致确认涉案租赁场地内建筑物分三部分，一部分为办公楼，里面存放有陈松盛、某某意公司的办公用品，大楼钥匙暂保管在陈松盛处；一部分为厂房，厂房二楼、三楼、四楼及楼顶曾由陈松盛转租给案外人使用，厂房一楼靠近大门部分为陈松盛、某某意公司实际使用，内有部分生产用的原材料、废料等，一楼另外一侧原由次承租人刘某使用，刘某已经搬离；一部分为宿舍楼，原由陈松盛及次承租人的员工居住使用，现均已搬离。另外，厂房空地上留有部分物品，为陈松盛、某某意公司所有。对于现场遗留的物品，陈松盛称不需要清点，不需要法院判处，若本案判令其需要交还场地给罗绍阶，其会在判决后自行搬离现场物品，并同意由此可能导致的物品遗失风险自负。在现场调查时，案外人郑某林向一审法院表示，其为广州易某贸易有限公司（以下简称“易某公司”）的员工，受公司委托前来，但未提交相关委托材料。郑某林称涉案场地办公楼一楼、三楼、四楼各有一房间为易某公司使用，里面留有易某公司部分物品。经查看郑某林自述的办公室，里面存放有某某意公司的产品，以及某某洲公司员工名片、产品等，郑某林表示不清楚为何易某公司办公室内会存放某某意公司、某某洲公司物品，陈松盛告知一审法院某某洲公司为某某意公司的关联公司，负责销售环节。一审法院要求郑某林现场指认属于易某公司的物品，郑某林在未经一审法院同意的情况下，未在调查笔录上签名便借故离开。2020年1月16日，陈松盛及某某意公司委托代理人郭某娜到庭确认，陈松盛租赁涉案场地目的是用于经营某某意公司，二者之间不存在真实的租赁关系，陈松盛在本案中有权代表某某意公司处理涉及某某意公司利益的具体事宜，包括处置财产、交还场地等，某某意公司不需要作为第三人参与本案诉讼。同时，陈松盛向一审法院提交申请，要求追加刘某、谢某雁、李某汉（易某公司）作为第三人参与本案诉讼。2020年2月17日、18日，谢某雁、李某汉（易某公司）、刘某分别告知一审法院，均已从涉案场地搬离，现场遗留物品为遗弃物，不同意作为第三人参与本案诉讼，故一审法院未追加谢某雁、李某汉（易某公司）、刘某为本案第三人。以上事实，有《租赁合同》《收条》《通告》《厂房租赁合同》《协议书》《调查笔录》、微信聊天记录、声明书及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：首先，关于陈松盛与罗绍阶签订的《租赁合同》的效力。直至一审法庭辩论终结前，双方当事人都没有提交涉案建筑物建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故涉案《租赁合同》应为无效合同。罗绍阶将无合法报建的建筑物出租给陈松盛，而陈松盛对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均负有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，因《租赁合同》无效，陈松盛应将租赁的场地返还罗绍阶，罗绍阶应将收取的押金100000元退还陈松盛。因涉案场地内存放有陈松盛、某某意公司物品，某某意公司同意由陈松盛个人代表公司承担本案中的权利义务，并放弃作为第三人参与本案诉讼，对此陈松盛亦表示同意，故陈松盛在返还场地时应将场地内属于陈松盛及某某意公司的物品搬离，清空场地后交还罗绍阶。涉案《租赁合同》无效，合同所约定的违约条款自始不发生法律效力，故对于陈松盛主张罗绍阶返还押金、罗绍阶主张押金归其所有以及按照《租赁合同》约定计收违约金的诉讼请求，均不予支持。第二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，无证据证实陈松盛经罗绍阶同意对厂房进行了装饰装修或扩建，且案外人莫某的《证明函》属于孤证，在无其他证据佐证的情况下，无法认定陈松盛产生了装饰装修的损失，故对于陈松盛诉请要求罗绍阶赔偿厂房投入损失500000元，一审法院不予支持。关于陈松盛主张的预期租金利益损失2100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，期待利益赔偿的前提条件是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，即期待利益的赔偿是以合同有效、合同义务存在为前提，合同无效之时当事人当然不能请求期待利益之赔偿，故陈松盛主张的预期利益损失2100000元，缺乏法律依据，一审法院不予支持。第三，陈松盛确认租金交至2019年3月底，电费交至2018年12月底，亦确认至今未腾空涉案场地交还罗绍阶，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，主动交纳租金、水电费是陈松盛的义务，但其履约过程中存在拖欠租金、电费的事实，经陈松盛催告后依旧拒绝给付，在罗绍阶要求陈松盛交还场地时，陈松盛非但未妥善处理，反而继续占用，导致双方损失进一步扩大，陈松盛的行为有违诚信，现罗绍阶诉请要求陈松盛按照《租赁合同》约定的月租金88000元的标准支付自2019年4月起的占有使用费，合情、合理、合法，一审法院予以支持。关于罗绍阶主张的2019年1月至6月期间的电费229656元，因罗绍阶在2019年6月25日时已经通知次承租人将水电费交给罗绍阶，而罗绍阶未举证证实其已经向次承租人收取的电费数额，故一审法院对于罗绍阶主张的2019年6月的电费不予支持，2019年1月至5月的电费合计200648元应由陈松盛承担。2019年6月下旬，罗绍阶已经对涉案场地进行断电处理，故其诉请主张2019年6月之后的电费，理据不足，一审法院不予支持。至于罗绍阶主张的电费利息损失，因罗绍阶对《租赁合同》无效亦负有过错，故对其主张的电费利息损失由其自行承担为宜，对其相关诉请一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年2月28日作出如下判决：一、确认陈松盛与罗绍阶于2016年4月7日签订的《租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起七日内，罗绍阶向陈松盛退还押金100000元；三、于本判决生效之日起七日内，陈松盛将广州市白云区某某村某某某叶工业园B幢面积约6500平方米厂房腾空并返还罗绍阶；四、于本判决生效之日起七日内，陈松盛向罗绍阶支付2019年4月至7月的占有使用费352000元，之后按照88000元/月的标准支付占有使用费至判决第三项中的场地实际交还之日止；五、于本判决生效之日起七日内，陈松盛向罗绍阶支付2019年1月至5月的电费200648元；六、驳回陈松盛的其他诉讼请求；七、驳回罗绍阶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费28400元、反诉受理费5352元，由陈松盛负担32011元并于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳3611元，罗绍阶负担1741元。本院二审期间，罗绍阶提交了如下三份证据：证据一《报警回执》复印件，拟证明罗绍阶发现涉案场地及房屋的电线、电梯、铁门、铝窗等配套物品遗失，于2020年4月18日向龙归派出所报案的事实；证据二《通知》、证据三《微信聊天截图》，拟证明罗绍阶已于2020年4月21日通过在涉案场地张贴《通知》及通过微信通知陈松盛进行搬迁，由于陈松盛拒不搬迁，罗绍阶已自行于2020年4月23日出资清空场地的事实。对此，陈松盛发表如下质证意见：一、确认证据一《报警回执》的真实性、合法性，对关联性及证明内容不予确认。经陈松盛了解相应情况，陈松盛基本确认该系列所谓的盗窃大概率为罗绍阶的自导自演行为，且如果罗绍阶认为涉案房产还在陈松盛的控制下，即使认为存在失窃现象，也应通知陈松盛报警而非由其报警。二、对证据二《通知》、证据三《微信聊天截图》的真实性、关联性、合法性及证明内容均不确认。罗绍阶有陈松盛的联系电话，但陈松盛从未收到罗绍阶的联系电话，受陈松盛委托的相应人员、律师也从未收到罗绍阶的相应通知。其所谓的微信聊天记录也在2020年4月21日通知陈松盛，但其称失窃事件发生在2020年4月18日前，这明显不符合现实逻辑。因本案尚未结束，即使认为涉案厂房存在治安问题，也应该是要求陈松盛加固相应防盗设备，而非自行清空涉案厂房。更为重要的是，罗绍阶在取得生效判决前，未经陈松盛同意，在未提前通知陈松盛的情况下，自行清空场地，导致陈松盛在涉案厂房的相应财务账簿、办公设备存在丢失的情况，遭受了严重损失。因罗绍阶一系列自导自演的行为，严重损害陈松盛的合法权益。故罗绍阶应对陈松盛的损失进行赔偿。最后，因罗绍阶已经实际控制涉案厂房，陈松盛无须支付2020年4月起的租金。陈松盛已多次明确2019年6月起的租金也不应由其承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：罗绍阶自认已于2020年4月23日自行收回了涉案厂房。本院认为，现没有证据显示涉案房屋在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定陈松盛与罗绍阶签订的涉案《租赁合同》无效，合法有据，本院予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议问题在于《租赁合同》无效的后果清理问题：即涉案房屋的返还问题；占有使用费、电费的支付问题；陈松盛所主张损失赔偿问题。关于涉案房屋的返还问题。涉案《租赁合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，一审判令陈松盛返还涉案房屋给罗绍阶，合法有据。鉴于二审期间，罗绍阶已自认于2020年4月23日自行收回了涉案场地，房屋返还问题已无需法院再行处理，故本院基于二审发生新事实对一审关于房屋返还的判项予以改判。关于占有使用费、电费的支付问题。陈松盛上诉认为，自2019年6月起由于罗绍阶恶意断电断水、打砸生产设施、对厂房进行失火行为并捏造各类谣言，致使陈松盛无法正常使用涉案厂房，故陈松盛不应支付2019年6月之后的租金。对此，本院认为，对于占用费，已查明的事实表明，罗绍阶曾在2019年6月29日以张贴《公告》和微信通知的形式告知陈松盛，因陈松盛拖欠租金、电费，故罗绍阶决定收回出租的场地，要求场地内所有人员于2019年7月15日前搬离。陈松盛在收到上述通知后既不支付拖欠占用费及电费，亦不返还房屋给罗绍阶，至一审法院组织双方当事人进行现场勘查时，陈松盛仍实际占用涉案场地存放大量物品，且明确表示不需要法院进行清点，待法院判决其返还房屋时其再自行清走。陈松盛实际占用涉案场地，且在罗绍阶要求收回场地的情况下，仍以其实际行为表示拒不交还场地，其所提罗绍阶恶意断电断水、打砸生产设施、对厂房进行失火行为并捏造各类谣言的主张依据亦不充分，一审法院在此基础上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判令陈松盛支付2019年4月之后占用费，并无不妥，本院予以维持。鉴于本案诉讼过程中，罗绍阶已于2020年4月23日收回涉案房屋，故占用费应按照每月88000元的标准，自2019年4月7日起计算至2020年4月22日止。陈松盛确认实际支付电费至2018年12月，之后电费再未交纳，2019年1至5月期间涉案场地仍由陈松盛占有使用，该期间产生的电费200648元，亦应由陈松盛实际承担，一审对此处理正确，本院予以维持。陈松盛虽对该电费数额提出异议，但并未对其反驳主张提供相应证据予以佐证，故对其关于电费的上诉意见，本院不予采纳。关于陈松盛所主张损失赔偿问题。罗绍阶将没有合法报建手续的房屋用于出租，陈松盛在承租涉案房屋的过程中未对涉案房屋是否具有合法报建手续的情况尽到审慎的审查义务，故罗绍阶与陈松盛对于涉案《租赁合同》无效均存在过错。陈松盛关于罗绍阶故意隐瞒涉案房屋无报建情况，欺骗其签订《租赁合同》的主张，理据并不充分，本院不予采纳。陈松盛主张其经罗绍阶同意对涉案厂房进行了装修，投入金额为500000元。对于这一主张，陈松盛所提供的《证明函》属于案外人莫某的证人证言，莫某并未到庭接受询问，故该份《证明函》并不能单独作为认定本案事实的依据，在陈松盛未能进一步提供证据对其主张予以佐证的情况下，一审不予采信陈松盛关于500000元装修损失的主张，并无不当。涉案《租赁合同》自始无效，合同无效所产生的赔偿责任为缔约过失责任，缔约过失责任人赔偿的损失为信赖利益损失。陈松盛所主张210万元租金差额损失，是合同有效的情况下守约方基于合同履行可以获得的可得利益损失，不属于缔约过失责任赔偿的损失范畴，一审驳回陈松盛的该项损失赔偿主张，合法有据，本院予以维持。综上所述，陈松盛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于二审过程中发生的新事实，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23848号民事判决第三、七项；二、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23848号民事判决第一、二、五、六项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23848号民事判决第四项为：于本判决发生法律效力之日起七日内，陈松盛按照每月88000元的标准向罗绍阶支付自2019年4月7日起至2020年4月22日止的占有使用费；四、驳回罗绍阶的其他诉讼请求。一审本诉受理费28400元、反诉受理费5352元，由陈松盛负担32011元，罗绍阶负担1741元。二审案件受理费32421元，由陈松盛负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年七月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳