上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4033号上诉人(原审被告、反诉原告)：翟小倩，女，1988年4月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：顾海平，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：唐阳，男，1977年12月16日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：李影影，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金淳，北京大成(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海联悦实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：程子萍。上诉人翟小倩因与被上诉人唐阳、原审第三人上海联悦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初9364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟小倩上诉请求：撤销一审法院判决，改判唐阳支付翟小倩2016年底前维修垫付费用2,523,910元以及利息损失；唐阳支付2017-2018年维修费用3,643,800元及利息损失；支付装潢折旧余额损失500万元；赔偿经营性损失45万元，退还租赁保证金108,333元。事实和理由：翟小倩在签订《房屋租赁合同》后在上海市淮海中路XXX号XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)中注册了上海帼星苑文化娱乐有限公司(以下简称“帼星苑公司”)，涉案房屋为帼星苑公司占有、使用，翟小倩是帼星苑公司的法定代表人，应由帼星苑公司作为承租人，一审法院认定翟小倩为承租人有误。帼星苑公司承租涉案房屋期间进行了大量的装修，也为房屋维修支付了大量费用，应由唐阳赔付给翟小倩。此外，翟小倩支付了押金108,333元，租赁合同解除后应由唐阳返还。涉案房屋已经于2018年12月底停止经营，唐阳拒绝接受房屋，一审法院判决翟小倩支付使用费不当。被上诉人唐阳答辩称，本案租赁合同是翟小倩签订，承租人应为翟小倩，而并非帼星苑公司。唐阳和翟小倩均不是房屋修缮补偿协议的当事人，翟小倩不能根据该份协议要求唐阳支付修复款项和拒付租金。唐阳在拍卖取得涉案房屋后，一直与翟小倩沟通租赁事宜，并未派人前往骚扰，而翟小倩至今仍占有涉案房屋拒不返还，应当支付实际占有使用费。一审法院判决正确，请求二审予以维持。原审第三人联悦公司未做答辩。唐阳向一审法院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》于2018年12月12日解除；2、翟小倩向唐阳支付自2017年8月1日起至2018年12月11日止的租金1,909,449.90元、滞纳金303,625.87元，以及自2018年12月12日起至实际支付租金之日止的滞纳金，以所欠租金1,909,449.90元为基数，按日万分之五的标准计算；3.翟小倩向唐阳交付涉案房屋，并向唐阳支付自2018年12月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按每日5,000元计算；4.翟小倩向唐阳支付物业费，自2017年7月1日起计算至实际搬离之日止，按10元/平方米/月的标准计算。诉讼中，唐阳变更第3、第4项诉讼请求：3、翟小倩支付自2017年7月1日起至2019年6月30日止的物业费和大厦维修费共计198,302.16元；4、翟小倩立即返还涉案房屋，并向唐阳支付自2018年12月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，按每日5,000元计算；及按照10元/平方米/月的标准支付自2019年7月1日起至实际返还涉案房屋之日止的物业费和大厦维修费。翟小倩提起反诉，要求判令：1、唐阳向翟小倩支付截止至2016年底的房屋维修垫付费用2,523,910元及利息损失，按照银行贷款利率自2017年1月1日起计算至付清之日止；唐阳向翟小倩支付2017年至2018年的房屋维修垫付费用3,643,800元及利息损失，按照银行贷款利率自2019年1月1日起计算至付清之日止；2、唐阳向翟小倩支付装潢折旧余额损失5,000,000元；3、唐阳向翟小倩支付经营性损失450,000元；4、唐阳向翟小倩退还租赁保证金108,333元。一审法院认定事实：一、涉案房屋租赁合同。2012年5月，包明华、陈仕能(甲方、出租方)与翟小倩(乙方、承租方)签订《租赁合同》约定：甲方租赁给乙方涉案房屋，建筑面积1,180.37平方米，房屋用途为办公(1.1)；甲方作为涉案房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系(1.2)；乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋仅作为台球俱乐部、棋牌、酒吧使用(2.1)；甲方应于2012年5月1日将涉案房屋交付乙方进行装修(3.1)；租赁期为壹拾年，自2012年5月1日至2022年4月30日止(3.2)；租赁期满，甲方有权收回涉案房屋，甲方同意乙方按租赁期限届满时房屋的状态如期返还(3.5)；租金：双方议定前伍年，即2012年5月1日至2017年4月30日，每月租金为108,333元整；后伍年，即2017年5月1日至2022年4月30日，租金每月116,667元整(4.1)；支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金324,999元乙方应于2012年7月31日前付清，以后每期租金支付时间为每期租金开始日提前一个月支付，先付后用(4.2)；如乙方逾期超过十五日支付租金，则每逾期一日按应付租金的万分之五向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过一个月，视为乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，并按本合同11.1款追究乙方违约责任(4.3)；甲乙双方约定，乙方应于支付第一期租金之日同时支付甲方租赁保证金108,333元；鉴于后伍年租金增加，则租赁保证金相应增加，则乙方应于后伍年开始日提前三十日根据租金增加额向甲方补交租赁保证金之差额，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方并按本合同11.1条约定承担违约责任(5.1)；租赁关系终止时，在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的涉案房屋及其装修、设备和设施已经甲方认可且为可租赁状态，且不存在任何未清余款的前提下，甲方应在乙方交还涉案房屋一周内将租赁保证金按照本合同约定作出扣除后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方；若乙方存在未清缴的任何费用，或甲方提供的设施设备物品等发生损坏、灭失的，甲方有权从租赁保证金中扣除相应费用，不足部分，甲方有权向乙方追偿，乙方应当在接到甲方要求追偿的通知之日起3个工作日内向甲方支付赔偿(5.2)；未经甲方同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等其他任何费用(5.3)；租赁期内有关涉案房屋的水费、电费、通讯费、物业管理费、设备、空调供应的费用和设施和设备的开通和/或使用的费用以及其他各项有关费用均应由乙方承担，本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和/或物业管理公司的书面通知为准，若乙方逾期支付则相关滞纳金由乙方自行承担(5.4)；除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17时之前向甲方交还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按5,000元/每日向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间的物业管理费和第5.4条所规定的一切其他费用，如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任(6.2)；租赁期间，甲方有权依照法定程序买卖涉案房屋，买卖后，甲方必须使本合同继续有效，如因买卖后甲方不能使乙方正常经营，因此而造成的一切责任后果由甲方承担，并按本合同第11.1条承担违约责任(7.1)；甲方提供的房屋设施如因质量原因、自然损害而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担有关费用(8.2)；甲方同意乙方可以对涉案房屋进行装修、添附，装修方案和图纸应征得甲方同意(8.3)；在租赁期内甲方不得擅自收回该房屋，甲方应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或其他影响乙方权益的第三者，继续遵守本合同所有条款，反之乙方权益因此而遭受的损害，甲方应负全部赔偿责任(8.6)；乙方应按合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用(9.3)；如乙方有以下情况之一，视为乙方违约，甲方有权经书面通知乙方后解除本合同，乙方应根据本合同第11.1条的约定承担责任：(a)逾期支付租金超过一个月，(b)拖欠其他相关费用累计超过30日的，(c)违背本合同规定改变所租房屋的用途或有任何违法活动的……(10.1)；除本合同另有约定外，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途解除本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，若违约金不足弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。若乙方违约，甲方有权没收租赁保证金，若该违约金不足以支付甲方损失的，甲方还有权向乙方追偿，若甲方违约，则除应向乙方支付违约金外，并且按乙方全额装修费等一切相关费用(装修费用以乙方出示的装修发票或由国家专职评估为准)，在剩余租赁期与整个租赁期间内平均计算补偿费用(11.1)；在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，翟小倩的送达地址为上海市虹桥路XXX号10座1104室，通知的送达日期按下列原则决定：(1)信使或快递、速递：交送第二天即为送达。二、涉案房屋所有权转让情况2012年11月12日，包明华、陈仕能(甲方、卖售人)与联悦公司(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以27,710,000元的价格出售给联悦公司。2016年10月9日至10月12日，涉案房屋曾由上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)委托上海长城拍卖有限公司进行首次司法拍卖，起拍价为35,700,000元，未成交。根据公拍网(www.gpai.com)上公示的“上海长城拍卖2017年5月28-31日房产拍卖会”，浦东法院委托上海长城拍卖有限公司就涉案房屋以起拍价28,600,000元进行第二次拍卖。《上海长城拍卖有限公司拍卖特别规定》载明：涉案房屋已出租，租赁期至2022年4月30日止，租金已交至2017年7月，拍卖成交后，买受人须继续履行原租赁合同，租金等所有与租赁有关的事宜均由买受人自行与承租人协商解决；涉案房屋的平面布局已被改动，本次拍卖以房屋管理部门的登记资料为准，按现状进行拍卖成交后，买受人须按有关规定自行恢复房屋原状，其他与该问题相关的所有事宜均由买受人自行解决，所发生的费用均由买受人承担。2017年5月31日下午14：16：58，涉案房屋以28,600,000元的价格通过同步拍网络出价拍卖成交。2017年7月12日，浦东法院作出(2015)浦执字第3495号执行裁定书，其上载明：“本院依据已经发生法律效力的本院(2014)浦民六(商)初字第9868号民事调解书，依法委托上海长城拍卖有限公司拍卖登记在被执行人联悦公司名下的涉案房屋。2017年5月31日，买受人唐阳以人民币2,860万元的最高价竞得……裁定如下：一、解除对涉案房屋的查封及轮候查封、注销抵押登记；二、涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人唐阳所有，涉案房屋财产权自本裁定送达买受人唐阳时起移转；三、唐阳、上海长城拍卖有限公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2017年12月29日，上海市不动产登记局颁发涉案房屋不动产权证书，权证号为沪(2017)黄字不动产权第008244号，产权人为唐阳，房屋用途为办公，建筑面积1,180.37平方米。三、拍卖前后涉租赁相关事宜2016年12月23日，联悦公司(甲方)与帼星苑公司(乙方)签订《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》，协议约定：一、乙方已就租赁房屋的基础设施包括消防管道、水、电等进行了维护修缮；二、乙方已垫付了属于房东职责范围内的相关费用(见附表)；三、甲、乙双方经协商并确认；四、甲方确认由甲方承担的维护修缮费用在租赁合同到期前二年内总结算，并以房屋租金作为抵扣，多退少补；五、乙方同意租赁合同结束前二年统一结算由乙方垫付的维护修缮费用(包括乙方已支付的一个月的租赁押金)；六、甲方同意并确认乙方在租赁期间所产生的由甲方所承担的一切维护修缮材料与人工费用全权委托乙方办理，以不影响乙方正常营业为基础。联悦公司确认2012年至2016年的维修费共2,523,910元。帼星苑公司与案外人上海文璧广告有限公司(以下简称“文璧公司”)在维修清单表上盖章。诉讼中，联悦公司确认2017年至2018年的维修费共3,643,800元，四张《维修清单表》没有任何签字或盖章。2017年1月15日，胡慧静(系翟小倩之母)通过银行账户支付联悦公司314,043元。2017年3月10日，浦东法院作出(2014)浦执字第3495号《公告》，载明：“关于原告中信银行股份有限公司上海分行诉被告上海昶逊实业有限公司、陈敏华、程子萍、联悦公司金融借款合同纠纷一案，本院作出(2014)浦民六(商)初字第9868号民事调解协议已经发生法律效力。鉴于被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，本院委托专业机构评估、拍卖被执行人联悦公司名下的涉案房屋。本院责令被执行人或者占有房产的案外人自公告之日起十五日内迁出上述房产。案外人认为其对涉案房屋系合法占有的，应该自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。如逾期不迁出也不提出书面异议的，本院将在上述房产不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房产占有人实施强制措施，对相关人员依法处理。查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。”根据2017年3月13日浦东法院执行笔录记载，翟新毅(系翟小倩之父)为(2015)浦执字第3495号案件到浦东法院谈话，表示其是看到公告来法院处理事情；执行法官告知其“请按公告事项去做，否则承担一切法律后果”；翟新毅表示知道，自己是涉案房屋的老板，其会通知联悦公司及翟小倩一同到法院。根据2017年3月15日浦东法院执行笔录记载，执行法官询问翟新毅对法院拍卖的意见，翟新毅表示：“如果同意带租赁拍卖的话，我是会配合好法院的拍卖工作。我承诺按合同支付租金，下一期是4月15日付，保证不会重新签订新的合同；房产拍卖成交之后，我会将租金付给新买受人的。”执行法官询问其涉案房屋情况，翟新毅回答：“我叫翟新毅，是翟小倩的父亲，涉案房屋是由帼星苑公司经营使用，我是老板。”执行法官告知：“如果你违反上述承诺，法院会以妨害执行依法处理”。翟新毅回答“我清楚了”。2017年4月14日，胡慧静(系翟小倩之母)通过其银行账号XXXXXXXXXXXXXXXX)向联悦公司(银行账号XXXXXXXXXXXXXXXXX)汇款314,043元。同月19日，胡慧静通过上述其账号向联悦公司上述账号汇款985,000元。2017年4月18日，联悦公司(甲方、出租人)与翟小倩(乙方、承租人)签订《关于减免房租的协议》，约定：本协议就双方于2012年5月1日签署的约定乙方承租甲方拥有的涉案房屋的租赁合同的一次性补充协议，有效期一年零六个月。甲方法人大股东因家属健康原因，急需资金就医，甲方希望乙方提前支付下一年度房租，并同意做特别减免，乙方表示理解和支持，现经双方合意达成一致以下条款，共同遵守执行。一、乙方于2017年4月19日提前支付2017年5月1日至2018年10月31日的房租。二、甲方免除乙方当年的递增租金壹拾万元。三、甲方同意一年零六个月收取租金壹佰贰拾玖万玖仟元整(原租金贰佰壹拾万元整一年零六个月)。四、甲方同意乙方在两个月后可随时终止本协议。五、因该房屋已被查封，如果由于乙方提前支付甲方房租而受到的任何损失(包括更换房东)，由甲方承担全部经济责任与法律责任。法人程子萍夫妻承担无限责任担保。六、双方无其他争执。甲方处有联悦公司盖章、陈敏华签字，乙方处有翟小倩签字。2018年12月11日，唐阳分别向涉案房屋及本市虹桥路XXX号10座1104室通过“顺丰快递”邮寄给翟小倩《律师函》，函告翟小倩自收到本函之日起立即解除《租赁合同》(本函自交送快递第二日即视为送达)，解除次日起算第五个工作(日)的17：00时之前向唐阳交还房屋，并要求翟小倩支付拖欠租金及滞纳金、占有使用费、物业费等费用。两份函件分别于2018年12月12日、12月14日签收。四、帼星苑公司与文璧公司签订相关合同情况2012年5月16日，帼星苑公司与文璧公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定工程内容为涉案房屋9层室内装潢，承包方式为包工包料，合同价款为5,000,000元。该合同后附有文璧公司开具的三份收据，交款单位均为翟小倩，入账日期为2012年5月30日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,500,000元，收款方式为现金，收款事由为工程款预付款30%；入账日期为2012年7月20日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,500,000元，收款方式为现金，收款事由为工程款预付款30%；入账日期为2012年11月26日的收据(NO.XXXXXXX)金额为2,000,000元，收款方式为现金，收款事由为工程结束款。2014年3月2日，帼星苑公司与文璧公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定工程内容为涉案房屋9层咖啡厅设计装修装潢，承包方式为包工包料，合同价款为3,000,000元。该合同后附有文璧公司开具的两份收据，交款单位均为帼星苑公司，入账日期为2014年3月9日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,500,000元，收款方式为现金，收款事由为咖啡馆工程款50%；入账日期为2014年5月20日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,500,000元，收款方式为现金，收款事由为咖啡馆工程款余款。2016年2月1日，帼星苑公司与文璧公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定工程内容为9层宾馆装修设计，承包方式为包工包料，合同价款为2,500,000元。该合同后附有文璧公司开具的两份收据，交款单位均为帼星苑公司，入账日期为2016年2月6日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,500,000元，收款方式为微信现金，收款事由为客房工程款；入账日期为2016年5月10日的收据(NO.XXXXXXX)金额为1,000,000元，收款方式为现金微信，收款事由为客房工程款。在翟小倩提供的甲方为帼星苑公司、乙方为文璧公司的《水电空调安装及常规维护维修承包合同》的复印件上，尾部甲、乙方均加盖了文璧公司的公章，并无帼星苑公司的公章，而出示的原件上“甲方”上方加盖了帼星苑的公章。该合同载明：服务地点为涉案房屋，服务内容为完成甲方单位涉及水电空调消防设备设施日常维护维修及相关工作，如用水用电空调、消防设备设施的安全检查。合同期限为2012年8月1日至2022年4月30日；甲方全年支付乙方承包费用96,000元整，按季度结算，乙方每季度凭发票或收据向甲方结算。该合同后附有文璧公司开具的七份收据，入账日期为2012年12月30日的收据(NO.XXXXXXX)金额为188,800元，收款方式为现金，收款事由为“原管道部分电路改建维护”；入账日期为2013年12月30日的收据(NO.XXXXXXX)金额为527,500元，收款方式为现金，收款事由为“消防、管道整改工程”；入账日期为2014年12月19日的收据(NO.XXXXXXX)金额为524,210元，收款方式为现金，收款事由空白；入账日期为2015年12月26日的收据(NO.XXXXXXX)金额为807,100元，收款方式为微信、现金，收款事由空白；入账日期为2016年12月31日的收据(NO.XXXXXXX)金额为476,300元，收款方式为现金、微信，收款事由为“见清单，管道改造等”；入账日期为2017年12月28日的收据(NO.XXXXXXX)金额为2,848,600元，收款方式为微信、现金，收款事由为“整接改造、管道电路老化”；入账日期为2018年12月11日的收据(NO.XXXXXXX)金额为795,200元，收款方式为微信、现金，收款事由为“所有管道排水电路工程”。五、物业管理费相关情况2019年6月24日，上海兴业房产物业管理有限公司新鑫大厦物业管理处出具《新鑫大厦九楼物业费、维修费收缴清单》，该清单载明：2017年7月份开始新鑫大厦的物业相关费用调整为10元每月每平方米，其中9元为物业费，1元为大厦维修费。九楼面积为1,180.37平方米，每月应付物业费10,623.33元，维修费1,180.37元，合计每月应付11,803.7元，到2019年6月共计应付283,288.8元。从2017年7月至2018年12月，九楼租户实际支付物业费3.6元每月每平方米，维修费0.4元每月每平方米，合计每月收到九楼租户物业费4,249.33，维修费472.15元。九楼租户自2017年7月至2018年12月，共计付费84,986.64元，2019年1月至2019年6月未支付任何费用，欠费金额为70,822.2元，其中物业费为63,739.98元，维修费为7,082.22元。综上所述，九楼从2017年7月至2019年7月，应支付物业费、维修费283,288.8元，实际只支付84,986.64元，拖欠费用198,302.16元，其中物业费为178,471.94元，维修费为19,830.22元。2019年9月2日，上海兴业房产物业管理有限公司新鑫大厦物业管理处与帼星苑公司出具《联合声明》，声明：四、房东包敏华、帼星苑、物业三方于2012年5月共同协商一致由帼星苑每月支付物业管理费4元/平方/月，所有剩余部分由房东包敏华承担；五、“帼星苑”一直按时缴纳物业管理费用至2018年12月底；2017年6月1日，唐阳愿意承担支付物业管理费10元/平方/天的费用，却至今未能支付。2019年9月2日，上海兴业房产物业管理有限公司新鑫大厦物业管理处出具《物业证明》：“本物业管理处证明帼星苑公司租赁涉案房屋，2012年5月1日至2018年12月31日期间的物业管理费均按时交纳(4元/平方/天，4,720元/月)。自2018年12月31日起，本物业收到房东单方面解除与帼星苑公司的租赁合同律师函文本，但我处保留向相关方收取物业管理费的权利”。六、其他事实帼星苑公司、上海微尘公益志愿服务中心注册住所均为涉案房屋。联悦公司陈述：其未曾收取过翟小倩缴纳的保证金，保证金系《租赁合同》签订人收取。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。唐阳经司法拍卖取得涉案房屋的所有权，翟小倩与涉案房屋原所有人订立的《租赁合同》对唐阳、翟小倩均具有约束力，双方应按约履行。翟小倩所称本案被告应为帼星苑公司，并无合理依据，难以采纳。就翟小倩是否存在逾期支付租金一节，翟小倩确认其在唐阳主张的欠租期限内未向唐阳支付租金。对翟小倩所称其已将租金支付给涉案房屋原所有权人联悦公司的答辩意见，一审法院认为，首先，就联悦公司与帼星苑公司签订的《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》中约定双方在租赁合同到期前两年内就维护修缮费用进行统一结算，并未约定维修费用抵扣2017年8月1日后的租金；且该协议的签订主体为帼星苑公司，翟小倩主张抵扣，依据不足。其次，就2017年4月18日联悦公司与翟小倩签订的《关于减免房租的协议》，该协议是在浦东法院于2017年3月10日作出拍卖公告、同月13日、15日明确告知占有人涉案房屋将依法拍卖，且翟小倩之父翟新毅承诺“按合同支付租金、保证不会重新签订新的合同”的情况下签署的，因公告的效力、翟新毅与翟小倩的父女关系，难以认定《关于减免房租的协议》签订时翟小倩、联悦公司主观善意、无过错。再次，根据《上海长城拍卖有限公司拍卖特别规定》载明“房屋租金交至2017年7月”，唐阳通过司法拍卖拍得涉案房屋，仅受拍卖公告的约束。综上理由，上述联悦公司签订的协议对唐阳不产生效力，唐阳主张翟小倩支付2017年8月1日后的租金，有合理依据，予以支持。因翟小倩欠付租金超过一个月，唐阳根据《租赁合同》的约定行使合同解除权，于法有据。根据《租赁合同》的约定，向翟小倩的通讯地址以快递方式送交的，交送第二天即为送达，故确认《租赁合同》于2018年12月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，翟小倩应向唐阳返还涉案房屋，并支付欠付的租金及滞纳金。唐阳主张的租金及滞纳金数额计算有误，予以纠正。唐阳主张的房屋占有使用费，有合理依据，且无不当，予以支持。关于物业费及大厦维修费，《租赁合同》约定，租赁期内的物业管理费及其他各项费用由翟小倩承担。但根据唐阳提供的上海兴业房产物业管理有限公司新鑫大厦物业管理处出具的《新鑫大厦九楼物业费、维修费收缴清单》、翟小倩提供该单位的《联合声明》、《物业证明》中的表述，难以认定涉案房屋的物业管理费标准及欠付之费用。故仅凭现有证据，唐阳主张翟小倩支付相关的物业管理费用，依据不足，难以支持。反诉部分，关于翟小倩主张的房屋维修费用，据其提供的证据显示，系帼星苑公司委托文璧公司维修产生，二者签订的《水电空调安装及常规维护维修承包合同》形成的真实性存疑；支付大额款项均通过微信、现金方式，仅提供收据作为付款凭证，均与常理不合。其中，就翟小倩主张的截至2016年底的房屋维修垫付费用及利息损失，因其依据的《关于租赁房屋基础设施之维护修缮等相关事宜补充协议》系联悦公司与帼星苑公司签订，翟小倩无权主张；另，该笔费用发生的期间，唐阳并非涉案房屋的所有权人，且该笔费用未包括在拍卖规定中。就翟小倩主张的自2017年至2018年的房屋维修费用3,643,800元及相关利息损失，未按合同约定经相关所有权人认可，综上，对该项反诉请求，难以支持。关于装潢折旧余额损失，因翟小倩系致合同解除的违约方，故即使存在该笔损失，也应由其自行承担。关于经营性损失，因翟小倩未举证证明该损失实际产生，且系唐阳所致，故对该项反诉请求亦难以支持。关于保证金退还，翟小倩并未提供支付凭证，且根据《租赁合同》的相关约定，保证金返还条件亦未成就，故对该项反诉请求，亦难以支持。判决：一、确认唐阳与翟小倩间就上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX层房屋的《租赁合同》于2018年12月12日解除；二、翟小倩应于判决生效之日起十日内向唐阳支付自2017年8月1日起至2018年12月11日止的租金1,908,069.97元，滞纳金293,176.64元，以及自2018年12月12日起至实际支付上述租金之日止的滞纳金，以1,908,069.97元为基数，按日万分之五计算；三、翟小倩应于判决生效之日起十日内向唐阳返还上海市黄浦区淮海中路XXX号XXX层房屋；四、翟小倩应于判决生效之日起十日内向唐阳支付自2018年12月20日起至实际返还上述房屋之日止的房屋占有使用费，按每日5,000元计算；五、驳回唐阳的其余诉讼请求；六、驳回翟小倩的全部反诉诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，翟小倩向本院提交了如下证据：1、帼星苑公司的营业执照，用以证明翟小倩是帼星苑公司的法定代表人；2、员工证明，证明涉案房屋已于2018年12月底停业；3、通知，证明唐阳拒绝办理房屋交接。唐阳向本院提交了如下证据：1、2020年4月16日大众点评的页面，证明至2020年1月31日翟小倩仍在涉案房屋中经营；2、2020年5月11日照片，证明翟小倩拒绝配合办理涉案房屋的交接手续；3、物业公司的说明和电费清单，证明翟小倩仍占用涉案房屋，拒不返还。4、微信聊天记录，证明唐阳与翟小倩一直在沟通租金事宜。本院认为，涉案房屋的租赁合同由翟小倩签订，翟小倩是租赁合同的履行主体。翟小倩上诉认为帼星苑公司是承租人，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于涉案房屋的维护修缮费用。翟小倩上诉要求唐阳支付2016年之前涉案房屋的维护修缮费用2,523,910元以及2017、2018年的维修费用3,643,800元，对此本院认为，首先，2016年12月23日涉案房屋原产权人联悦公司与帼星苑公司签订了关于维护修缮的补充协议，但涉案房屋在2016年10月已经被浦东法院进行了首次拍卖。在法院执行过程中，联悦公司再擅自处分涉案房屋的租金收益，显然违反法律规定也有违诚信原则。其次，翟小倩提交的维修清单，修理人均为案外人文璧公司，修复费用均为现金或微信支付，修复项目多有重合，显然有违常理。故本院对翟小倩要求唐阳支付修复费用的上诉请求不予支持。关于保证金，因保证金并非唐阳收取，且翟小倩未能提供保证金的收款收据，故一审判决对此未予支持，符合法律规定。综上所述，翟小倩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币46,078.13元，由上诉人翟小倩负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年七月六日书记员  蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……