湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终13058号上诉人（原审被告）：胡某，男，1987年8月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘某，其母。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1985年6月5日出生，汉族，住湖北省鄂州市华容区。原审第三人：武汉卓诚房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：蔡某，该公司员工上诉人胡某因与被上诉人杨某、原审第三人武汉卓诚房地产经纪有限公司（以下简称卓诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人胡某上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回杨某的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由杨某承担。事实及理由：一审法院错误认定事实，导致适用法律错误。胡某不存在任何违约行为，是杨某违约不履行合同主要义务导致合同目的无法实现。1、胡某始终积极履行合同义务，不存在任何违约行为。配合杨某银行贷款审批通过后，愿意履行协助办理房屋过户手续义务，不存在故意拖延或不愿意履行协助办理案涉房屋过户手续的行为。2、杨某不履行支付案涉房屋首期房款的义务，构成严重违约，导致合同目的无法实现。按照《存量房居间（买卖）合同》约定，杨某应在过户当天首先向胡某支付首期房款169000元，然后办理过户手续。本案中，在杨某银行贷款获批后，胡某按照第三人的通知要求准备好了各项证件，于2019年4月12日前去房管局办理房屋过户手续，但是杨某却未出现，且一直对支付首期房款169000元的事宜避而不谈，经胡某多次联系沟通，杨某均未支付首期房款169000元，胡某在杨某未依约支付首期房款的情况下，基于房屋交易安全的考虑，不予办理房屋过户手续正当合理。被上诉人杨某答辩称，胡某以各种理由推拖不想履行房屋买卖合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人卓诚公司述称，胡某歪曲事实，一直不配合办理房屋过户手续。在约定办理过户的当天，胡某一直未出现，其他到场人员也无公证委托手续，在这种情况下是无法办理过户手续的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2019年7月23日，杨某诉至一审法院，请求：1.解除杨某、胡某签订的房屋（居间）买卖合同；2.依法判令胡某双倍返还定金70,000元并赔偿损失12,000元及违约金。事实和理由：2018年12月9日，杨某、胡某及卓诚公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定胡某将位于武汉市新洲区阳逻街平江东路以南东方新天地1号楼2单元3层2室，面积124.86平方米的商品房转卖给杨某，房屋价款680,000元，中介费17,000元，合同定金35,000元。合同签订当日杨某向胡某支付定金35,000元，胡某向杨某出具收条一张。2018年12月11日，杨某向卓诚公司支付中介费10,000元，杨某依约履行付款义务，后因胡某不配合办理银行按揭贷款，造成合同无法履行，为此，诉至法院。胡某一审辩称：1、我们签的合同上标注是世纪宏图公司，但盖章的中介是卓诚公司，法人是杨春香，没有公司代码，这个合同是个无效合同。2、第三人在房产部门没有备案，是无资质的中介公司。3、贷款的数据与合同书上写的数据不相符，我们怀疑他有骗贷的行为。4、杨某说我们的信息不真实还威胁，合同也不真实，杨某还说过房子不买了，我们同意退钱还证，但中介从中阻拦，没有协商成功。卓诚公司一审述称，因为我公司与世纪宏图公司是合作关系，世纪宏图授权给我公司，合同风险由我公司自行承担，所以签合同用自己公司公章，而且我有从业资格证。具体贷款数额不是我能控制，合同中明确约定贷款金额以银行批准的为准，我公司只保证房屋交易价格不变。买方的贷款通过后，卖方一直不配合过户，卖方违约，导致时间拖延至今，卖方后又以合同时间过期拒不履约。一审认定事实如下：2018年12月9日杨某（买方）与胡某（卖方）以及卓诚公司（经纪方）签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：卖方自愿出售的房屋位于武汉市新洲区阳逻街东方新天地某房，面积124.86平方米，不动产权证书号：鄂（2017）武汉市新洲不动产权第某号的商品房给买方，房屋总价680,000元，买方应向经纪方支付佣金17,000元。在履行合同中，任何一方不按照合同约定履行合同，构成违约，经纪方不予退还已收取的佣金，且有权要求佣金义务人继续支付尚未支付的佣金。若佣金为守约方支付，守约方在支付全部佣金后有权向违约方追偿。卖方权利义务：及时配合买方/经纪方办理委托公证，提前还贷，按揭，交易过户等相关手续。违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，办理按揭，办理过户等买卖相关手续，逾期交付房产及逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务则(1)逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或不予退还已收取的定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。(3)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约金按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。2.出资方提前还贷后，因另一方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，则属于违约方，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；其中，买方出资提前还贷后，因卖方原因无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金并全额退还买方提前还贷款项。3.若任何一方违约，守约方为解决争议而支付的包括但不限于诉讼费，律师费，调查费，公证费等为解决争议所支的费用，所有费用都由违约方承担。经买卖双方协商决定，该房屋的成交价为680,000元整，为卖方净得，其中包含物业费则由经纪方对买卖双方承诺并承担费用包干，卖方所有的首付款及税费，银行的评估担保和佣金等以人民币140,000元包干，买方的贷款以银行的实际审批金额为准，买方应做到多退少补。定金35,000元，买方须在2018年12月9日前支付给卖方。首付房款169,000元，过户当天支付给卖方。买方于2018年12月20日之前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用。卖方必须提供协助。银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内，到房屋登记机关办理申请产权买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。若买方或卖方的原因导致未能办理贷款或未能办理过户，则构成违约。守约方有权解除合同，且违约方应向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金。卖方同意买方通过向银行申请人民币476,000元贷款的形式支付房价余款。合同还约定了其他事项。合同签订后，杨某支付购房定金35,000元，胡某于同日出具定金收条一份，内容为：“今收到购房人杨某，身份证号码的购房定金人民币35,000元。购买本人位于武汉市新洲区阳逻街新坳村东方新天地小区1栋2单元302室的房屋，收款日期为2018年12月9日，收款方式现金，人民币！”2018年12月11日杨某向卓诚公司支付中介费10,000元，同日卓诚公司出具收据一份，内容为：“今收到杨某交来位于东方新天地小区房屋中介费人民币10,000元整，剩余部分过户当天结清。”2019年4月2日银行贷款批复通过，胡某未能依照合同约定履行办理过户手续义务，导致合同无法履行。一审认为，杨某与胡某签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效。合同签订后，杨某依约履行了支付购房定金的义务，胡某未能依照合同约定履行协助办理诉争房屋过户手续义务，构成了违约，应当承担相应的违约责任。因胡某未能履行协助办理诉争房屋过户手续义务，致使杨某购买诉争房屋的目的无法实现，且双方在合同中约定一方违约守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，故杨某要求解除合同的诉讼请求，符合合同约定，依法予以支持；其要求胡某双倍返还定金70,000元的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因合同中约定了定金条款，且杨某依照合同约定支付定金35,000元，故杨某主张胡某双倍返还定金70,000元，符合法律规定，予以支持。杨某主张赔偿损失12,000元的诉讼请求，是赔偿中介费用，因双方在合同中约定守约方在支付佣金后有权向违约方追偿，但应以杨某实际支出的中介费10,000元为限，故胡某应当向杨某赔偿损失10,000元，对超出10,000元部分的损失，因杨某未提交相关证据证实，不予支持；杨某主张赔偿违约金的诉讼请求，因未列明违约金具体金额，且在庭审中杨某自愿放弃该项请求，属于当事人自行处分权利，予以确认。胡某辩称签订的合同系无效合同的意见，于法无据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除杨某与胡某于2018年12月9日签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、胡某向杨某双倍返还购房定金70,000元，并赔偿损失10,000元，共计人民币80,000元，此款限于本判决书生效之日起十日内付清；三、驳回杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,840元，减半收取920元，由胡某负担。二审中，胡某提交2019年3月6日其母与卓诚公司员工蔡某通话录音证据，拟证明始终愿意履行合同，且催促过办理过户手续，是杨某嫌房屋买贵了不想买了。杨某质证对该证据的真实性无异议。卓诚公司质证后对该证据的真实性亦无异议，并称“双方签订合同时因胡某的房产证未满2年，杨某曾要求满2年后再办理过户。胡某当时给我们施加压力，要求提前过户，但杨某不同意。”。根据双方质证意见，本院认为胡某提交的该录音证据可以证实胡某催促过办理过户手续。本院经审理查明：胡某称“银行贷款批复通过后，是杨某未依照合同约定支付首付款且未到场，导致合同无法履行”。一审判决认定其他事实属实。本院另查明如下事实：1、2018年12月9日杨某（买方）与胡某（卖方）以及卓诚公司（经纪方）签订的《存量房居间（买卖）合同》载明：买方：杨某；卖方：胡某；卖方委托代理人：刘某；合同落款卖方处胡某、刘某签名，买方处杨某签名。刘某系胡某之母。2、卓诚公司员工蔡某告知胡某的母亲，杨某的贷款通过情况“杨某银行贷款通过，贷59万元，评估总价84.9万元，首付款金额25.9万元，请按评估价过户，放贷资料全部回行放活款”后，胡某的母亲当时即发问“不是47.6万元吗，怎么59万元”。3、2019年4月12日10时02分，胡某的母亲向卓诚公司员工蔡某就贷款总额及首付款金额提出质疑“首付款给我多少；今天过户”，卓诚公司员工蔡某答复“贷款审批通过之后我已经很明确的告知了买方需准备多少钱的首付款，肯定是在通过的第一时间让他们知道和准备了”。同日10时43分，卓诚公司员工蔡某与胡某的母亲约定同日14时前三方共同到房管局（政务中心）办理过户。同日11时09分，胡某的母亲回复“我们在来的路上，见面谈”。4、2019年4月12日11时55分，卓诚公司员工蔡某到达“新洲区政府政务服务中心”，胡某的父母与蔡某因故未能达成一致，发生争执，后均回到阳逻卓诚公司门店。二审中，蔡某称“当时胡某的父母要求杨某当天一次性付清全款”，胡某称“其父母当时只要求杨某按合同约定数额支付首付款”，但胡某和卓诚公司均无证据对此予以证实。5、二审中，杨某承认“未亲自听到胡某要求变更当天付款金额，否则不给办理过户”。经本院询问，杨某称“当时其在去政务中心的路上，收到蔡某电话得知发生争议，就直接去了阳逻卓诚公司门店，在门店未见到胡某，只见到了胡某的父母，其当时要求胡某的父母直接与卓诚公司协商”。胡某称其当时与父母一同去了政务中心和门店，只是在车上未露面；在门店其父母找杨某协商，但杨某要求其父母找中介（卓诚公司）协商，中介不予协商。6、2019年4月12日、2019年4月18日、2019年4月24日，卓诚公司员工蔡某均向胡某的母亲表示将通过法律程序解决双方的房屋买卖争议。7、二审中，卓诚公司对一审判决解除案涉合同未提出异议。本院认为：杨某与胡某、卓诚公司三方签订的案涉《存量房居间（买卖）合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，合同合法有效，三方当事人均应依照合同约定履行。杨某与胡某在案涉合同履行过程中，因杨某银行贷款金额与合同约定发生偏差，导致首付款金额、履行方式发生争议，加之双方之间未能直接进行沟通，各自的意思表示未能充分到达对方，致使案涉合同履行不能，其法律后果不能全部归责于胡某，杨某、胡某、卓诚公司均有过错。现杨某诉请解除案涉合同，卓诚公司亦未提出异议，一审判决判令解除案涉合同并无不当，本院予以维持。关于杨某诉请要求胡某双倍返还定金70,000元并赔偿损失12,000元及违约金的问题，因杨某、胡某、卓诚公司在合同履行过程中均存在过错，基于公平原则，结合杨某的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”规定，胡某应当向杨某返还定金，杨某的其他诉讼请求本院不予支持。综上，胡某的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2930号民事判决第一项；二、变更湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2930号民事判决第二项为：胡某向杨某返还购房定金35,000元，此款限于本判决书生效之日起十日内付清；三、撤销湖北省武汉市新洲区人民法院（2019）鄂0117民初2930号民事判决第三项；四、驳回杨某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费920元，由杨某负担460元，胡某负担460元（此款杨某已预付，胡某在履行上述判决时一并给付杨某）。二审案件受理费1840元，由杨某负担920元（此款胡某已预付，杨某在履行上述判决时一并给付胡某），胡某负担920元。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十四日法官助理王晓曼书记员王晓曼