安徽省六安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖15民终1574号上诉人（原审原告）：六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会，住所地安徽省六安市佛子岭路龙湖山庄内。负责人：刘从军，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：陈素健，安徽皖西律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹刘，安徽皖西律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：安徽东胜物业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区高速财富广场808室，统一社会信用代码91341500760808133T。法定代表人：许佑东，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。上诉人六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会（以下简称龙湖山庄业委会）与上诉人安徽东胜物业有限公司（以下简称东胜公司）物业服务合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙湖山庄业委会上诉请求：请求撤销原判第二项，改判被上诉人立即移交相关资料和财物。事实和理由：一审判决认为高速财富广场即龙湖山庄70号楼可以作为一个物业管理区域，其业主有权选择物业服务企业为由驳回上诉人该项诉请错误。首先，龙湖山庄小区作为一个物业管理小区已在相关部门备案，到目前为止，并无任何相关部门或者业主大会决定将告诉财富广场与龙湖山庄小区划分开来，作为独立的物业管理区域，法院无权确定和划分物业管理区域。其次，上诉人作为唯一的业主委员会，是通过合法程序选举产生，代表着全小区的业主，高速财富广场也选派代表在业主委员会中，没有任何单位和个人有权擅自将高速财富广场独立出来。第三，上诉人与被上诉人的物业合同早已提前解除，且到2019年底也已到期，被上诉人应当按照相关规定移交物业管理权和相关资料和财物。东胜公司答辩：一审法院对于上诉人业委会关于移交小区70号楼物业管理权的事实认定及法律适用准确，根据70号楼从规划到实际使用以及后期的物业管理现状，现业委会的要求均是作为独立于龙湖山庄小区的另一个物业主体来实际管理，70号楼业主也多次向行业主管部门申请要求独立于龙湖山庄小区，因此一审法院在考虑事实以及法律规定两个方面均作出了正确的认定，对此项请求请二审法院予以维持，驳回业委会的上诉请求。东胜公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决上诉人向被上诉人返还公共收益433272元认定事实错误。1.被上诉人不具备主张上诉人返还公共收益的主体资格。根据《安徽省物业管理条例》第八十五条的规定，如果存在公共收益，70%应当纳入专项维修资金，该资金所有权归属主管部门，并非被上诉人能够设立，其无权要求“返还”。2.根据2016年5月9日包含被上诉人在内的多方主体召开的龙湖山庄车辆管理专题联席会，会议研究后形成会议纪要，决定占用道路及公共区域的停车服务费账目除去成本开支外，结余部分的70%纳入专项维修资金使用，该会议纪要各方代表均予以认可，属于主管行政机关会同相关主体协商形成的具有约束力的结论性意见，一审法院应当采信。3.上诉人收取的公共部位费用除去成本开支后并无结余，甚至亏损42044.37元，不应再有返还之说。二、一审法院没有认清“公共收益”的性质，将被上诉人所称的金额全部列为公共收益明显错误。案涉车位收入包含了地下车库、建设单位规划设计的车位，该部分收入不能列为公共收益，不应一刀切认定凡是车位收入都列为公共收益。龙湖山庄业委会答辩：物业公司的上诉没有事实和法律依据，应当依法驳回维持一审判决，理由如下：一、一审认定返还公共收益433272元系根据相关规定以及物业公司所公布的账目确认，而业委会有权利管理公共收益，物业公司认为上诉人不具有主体资格只是其错误的认识。1.将公共收益的70%纳入专项维修基金，根据维修基金的相关规定，维修基金最终是由业主委员会进行管理；2.物业公司与业委会之间从来没有形成所谓的会议纪要，也没有任何证据证明双方约定公共收益去除成本后结余70%纳入专项维修基金，所以应当按照相关的法律规定将公共收益的70%全部纳入专项维修基金交由业委会进行管理；3.物业公司认为公共收益部分去除成本没有结余，还有亏损，这点显然是物业公司没有准确的理解和运用法律导致的账目错误，所谓没有结余是由于物业公司在账目中应当将从物业费中支出，而不应当从公共收益中支出，法律规定70%纳入专项维修基金；二、公共收益应当是业主在公摊面积中已经公摊掉的部分都属于公共收益，作为龙湖山庄小区，所有车位，包括地下、地上车位都已经纳入公摊面积，因此这些车位所有的收益都属于公共收益，都属于全体业主共有，所以一审法院据此判决是正确的有法律和事实依据，应予以维持。综上，请求维持原判，驳回安徽东胜物业有限公司的上诉。龙湖山庄业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告住宅小区的公共收益433272元(已知账目)；2.判令被告立即移交原告小区70号楼(高速财富广场大楼)物业管理权，并按规定向原告移交相关资料和财物(附需移交资料和财物清单)；3.由被告承担全部诉讼费用。原审认定事实：2014年6月20日，龙湖山庄业委会与东胜公司签订《物业服务合同》，服务期限3年，自2014年6月20日起至2017年5月19日，合同约定服务项目、费用收取等。2014年至2016年，在东胜公司服务期间，收取公共经营收费68998.4元，车位费219592元+111675元计331267元。2017年1月23日，龙湖山庄业委会与东胜公司签订《御景·龙湖山庄物业管理服务合同》，小区占地面积39.7万平方米，建筑面积369773平方米，40栋多层楼房，17栋高层楼房，1栋写字楼，由东胜公司对龙湖山庄业主提供物业服务，服务事项，房屋建筑公共部位的维修、养护及管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，并约定收费标准，服务期限到2019年12月31日止。合同还约定其他事项。2017年11月4日，龙湖山庄业主改选业主委员会。2018年1月23日，六安市裕安区房地产管理局通知龙湖山庄业主委员会换届已备案。在东胜公司服务期间，由于与业主存在矛盾，2018年12月23日，经御景龙湖山庄小区业主大会决议表决通过提前解除了《御景龙湖山庄物业管理服务合同》，并向物业管理行政部门备案，后又向东胜公司发送《提前解除物业服务合同的通知函》，通知东胜公司在2019年3月15日前办理物业的交接手续，移交法律规定的资料和财物。2019年6月20日,东胜公司与龙湖山庄业主办理了住宅小区的物业交接。2017年至2018年，在东胜公司服务期间，收取停车费218695元。2019年6月15日，龙湖山庄业委会与南京弘阳物业管理有限公司签订《御景·龙湖山庄小区物业服务合同》，物业管理区域东至梅山南路，南至佛子岭路，西至南华路，北至万佛路，建筑面积354145.06平方米，双方约定服务项目、交费事项等。2020年1月18日，安徽省高速公路投资有限公司与东胜公司签订《高速·财富广场专项物业服务合同》，合同服务期限自2020年1月1日起至2022你12月31日，双方约定服务项目，收费标准等。六安市裕安区小华山街道春江社区居民委员会、六安市裕安区小华山街道物业管理办公室、六安市裕安区房产管理服务中心《关于龙湖山庄小区和财富广场物业管理的情况说明》显示，如财富广场广大业主要求，可以将龙湖山庄住宅小区和财富广场调整化为两个物业管理区域分别进行物业管理。一审法院认为，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，其所得收益归业主所有。原告要求扣除所得收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，返还收益的70%，应予支持。国家倡导业主通过公开公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，高速财富广场可以作为一个物业管理区域，其业主有权选择物业服务企业，原告要求被告移交70号楼（高速财富广场大楼）物业管理权，并按规定移交相关资料和财物，不予采纳。为此，一审法院依照《物业管理条例》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《安徽省物业管理条例（2009）》第七十四条的规定，判决：一、被告安徽东胜物业有限公司应用本生效之日起十日内返还原告六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会住宅小区的公共收益433272元；二、驳回原告六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，减半收取3900元，由被告安徽东胜物业有限公司负担。二审期间，上诉人向法庭提供新证据，本院依法组织当事人进行了质证。东胜公司举证：一、一审证据一的盖章原件，证明目的：该份会议纪要是由小华山街道物业办主持裕安区房产局物业科春江社区业主委员会以及东胜物业公司几方与物业相关的主体参与研究制定的会议纪要，会议纪要的第四条明确了占用道路及公共区域的停车费账目定期公布，除去成本开支外结余部分的70%纳入维修资金使用，物业公司认为应当在剔除成本后结余部分才能作为收益纳入专项维修资金。二、2018年2月28日业主委员会研究决定（附财务公开报告单一份），证据来源是龙湖山庄业委会，证实的内容是自2018年3月1日起由业委会开始收取龙湖山庄小区的停车费，其中第四条约定停车费收益的30%用于补贴物业综合服务费，而根据龙湖山庄业委会公示的财务公开报告单2018年业委会收取的停车费等各项费用是290560元，根据此项研究决定，其中的30%应支付给东胜物业公司。龙湖山庄业委会质证：对于会议纪要，1.这份会议纪要在一审中东胜物业是提交的复印件，二审加盖物业办公室的公章，该证据仍然不具有真实性，街道的物业办公室并不是一个法定的主体，其加盖的印章也不能作为单位所出具的证明，该印章加盖没有书写相关负责人姓名，因此其不具有真实性；2.其与本案也不具有关联性，正如一审所认证的该会议纪要的内容明显与相关法律相冲突，没有业主大会的认可，因此该内容对于广大业主也是无效的。对于第二份证据，真实性无异议，财务报告单需要核实，只是照片，与本案没有关联性，由于东胜物业没有正确履行物业服务企业的职责，所以业委会决定将其收取停车费的权利予以收回，并且在2018年11月召开业主大会提前解除了与东胜物业的物业服务合同，业委会所收取的相关费用已经按照规定70%纳入了专项维修基金，30%用于东胜物业没有履行职责的开支。本院认证:对于东胜公司所举证据一，因缺乏其他证据印证，对其真实性不予认定。对于证据二的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点是1.龙湖山庄业委会要求物业公司移交小区70号楼的物业管理权和相关资料财物有无事实和法律的依据；2.一审法院判决东胜公司返还公共收益433272元是否适当。根据庭审查明事实，本案所涉的资金财物是龙湖山庄小区业主共有部分出租收益，所有权应为业主所有。国务院制定的《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”，《安徽省物业管理条例》第十八条规定：“业主大会决定以下事项：……（十一）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用……”，从前述规定可以看出，案涉的业主共有收益，应由业主大会对其使用或管理作出决议。本案中，龙湖山庄业委会并未举证其诉讼行为是经过业主大会作出的共同决议，其提起诉讼不符合法院受案范围，依法应驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百三十条规定，裁定如下:一、撤销六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初1494号民事判决；二、驳回六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会的起诉。一审案件受理费7800元，退还六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会，上诉人六安市裕安区龙湖山庄小区业主委员会预交的二审案件受理费50元予以退还，上诉人安徽东胜物业有限公司预交的二审案件受理费7800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵应军审判员  王 芸审判员  马 龙二〇二〇年七月二十七日法官助理郝先春书记员刘静附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。