河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1753号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟祥贵，男，1972年6月20日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作中弘卓越置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳路与解放路交叉口路。法定代表人：何小影，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。上诉人孟祥贵因与被上诉人焦作中弘卓越置业有限公司（以下简称中弘卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院（2020）豫0811民初278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。上诉人孟祥贵、被上诉人中弘卓越公司的委托诉讼代理人赵璐锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟祥贵上诉请求：撤销原审判决，改判其只承担租赁费46235元，由中弘卓越公司赔偿其损失95000元，全部诉讼费用由中弘卓越公司负担。事实和理由：一、中弘卓越公司曾于2019年5月10日提交起诉状称2017年7月14日和其签订租赁合同的主体是毋益斌，该合同为原始真实合同，此前不存在本案双方之间签订有租赁合同之事实，本案合同系虚假的，不具有法律效力。其只接受2019年5月8日才正式由其经营，只应负担2019年5月8日至2019年11月19日期间的租赁费用46235元。二、其提交的微信聊天记录内容、时间显示2019年9月、大概6月份开始中弘卓越公司对其采取锁门、停水等非正常逼迫、强硬手段，导致其无法正常经营、更无法无能力交纳房租，中弘卓越公司的行为造成的损失大于欠付的房租，故不能接受交纳房租、房屋占用费、违约金等，而应当由中弘卓越公司赔偿门店倒闭造成的损失95000元。三、租赁房屋原来为毛坯房，其进行了装修，投资花费30多万元，合计损失几十万元。四、诉讼费用原审判决不合理，应当由中弘卓越公司全部负担。中弘卓越公司辩称，一、双方所签订的租赁合同系真实意思表示，合法有效，应当遵守；但孟祥贵拖欠租赁费一年有余，因此中弘卓越公司于2019年11月19日向对方出具了解除合同通知书并要求支付剩余租赁费，孟祥贵亦多次出具归还租金的承诺但一直未予履行。原审判决于法有据。二、孟祥贵主张中弘卓越公司停水停电给其造成损失没有证据证明，原审驳回其反诉请求，事实认定清楚，适用法律正确。孟祥贵的上诉请求应当驳回。中弘卓越公司向一审法院起诉请求：1．判决孟祥贵支付欠缴的租金83384.元；2．判决孟祥贵按照当年租金的日千分之二支付自2018年10月15日至2019年11月19日的违约金；3．判决孟祥贵归还所租赁的房屋，并按照年租金103384．8元自2019年11月15日起至实际腾房之日止支付房屋占有使用费；4．诉讼费由孟祥贵负担。孟祥贵向一审法院提出反诉请求：1．中弘卓越公司赔偿洗车行关门两个月的直接营业收入120000元；2．中弘卓越公司赔偿孟祥贵洗车行的会员卡费用余额50000元；3．中弘卓越公司退还第一年缴纳的租金和押金103384.8元；4．判决中弘卓越公司赔偿孟祥贵当初对店面的装修费用30000元；5．诉讼费由中弘卓越公司负担。一审法院认定事实：2017年7月14日，中弘卓越公司（甲方）与孟祥贵（乙方）签订《商业门面房租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于中弘名都城一期1号楼2号商铺出租给乙方用于租车、洗车经营使用，该门面建筑面积287.8平方米，合同租赁期间为伍年，自2017年11月15起至2022年11月14日止，每年月租金每平方米30元，年租金103384.元，经双方协商，第一年房租在签订合同时一次性结清。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付伍仟元押金（不计利息），合同期满押金一次性退还。从租赁第二年起，乙方每年10月14日前一次性向甲方交清当年的租金，如不一次交清当年租金，甲方有权终止合同。甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。承租期间内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。装修费用由乙方自付，合约期满，其装修不得拆除，归甲方所有。除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租赁期满后的5日内返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按60元／平方米向甲方支付占用使用费。乙方未按约定期限交付租金，超过15天以上的，甲方有权解除合同。在租赁期间，租赁合同被双方同意解除的，本合同也随之终止，甲方应退还剩余租金。如系单方面原因被解除的，违约方应赔偿另一方因此遭受的损失。乙方如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期4日交付。甲方有权要求乙方按当年租金的千分之二每日支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。2019年10月30日，孟祥贵向中弘卓越公司出具保证书一份，载明：明天保证交上叁万元租金，截止到拾贰月底全部把房租解决妥善（结清）。2019年11月19日，孟祥贵向中弘公司出具保证书一份，载明：车一家保证在本月25号前交纳房租最少肆万元以上，12月底前全部缴清剩余房租，如有违约，愿承担所有责任。2019年11月19日，中弘卓越公司向孟祥贵出具解除租赁合同通知书，载明：租户孟祥贵，按照2017年7月14日双方签订的《商业门面房租赁合同》，你租赁我公司中弘名都城1号楼2号商铺，租期为2017年1月15日至2022年11月14日，现因你长期无故拖欠房屋租金，且经我公司多次催告仍未缴纳，现按照租赁合同相关规定，正式通知你解除双方签订的《商业门面房租赁合同》。截止2019年11月14日，你欠缴房租金额为83384.元，同时，按照租赁合同第十一条违约责任及赔偿的相关约定，你方并应承担违约金75264.1元。对于上述费用，限你在本通知送达之日起7日内到我公司进行缴纳并立即退出所租赁房宿、腾空房屋内你个人物品，逾期则视为你放弃上述物品的所有权，我公司有权委托第三方进行清理，并不承担保管责任，同时，我公司将通过诉讼对所欠租金及违约金进行追讨，届时你还将承担包括但不限于诉讼费、律师费等各项费用。本通知书以书面形式制作，张贴于你所租赁铺面1份，并以微信图片形式向你送达1份。孟祥贵在此通知书上写明：已收到，一直在积极筹备房租，严重不认可违约金。合同签订后，孟祥贵支付了第一年租金103384.8元及押金5000元。庭审过程中，中弘卓越公司并未否认其对孟祥贵租赁的门面房实施过关门、停水等举措，其亦认可2018年11月15日至2019年11月15日期间的房租孟祥贵已支付20000元，剩余租金83384．8元至今尚未给付。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，中弘卓越公司与孟祥贵签订的《商业门面房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。孟祥贵虽辩称合同并非其真实意思表示，但其在反诉状中称于2017年7月14日租赁涉案房屋，且《商业门面房租赁合同》中的承租方为孟祥贵，并非其所主张的焦作市车一家汽车服务有限责任公司，故其辩称实际租赁方为焦作市车一家汽车服务有限责任公司及该公司存在法人变更的意见与本案租赁合同纠纷并无关联，不予采信。中弘卓越公司向孟祥贵出具的解除租赁合同通知书已于2019年11月19日向孟祥贵送达，孟祥贵亦在该通知上签字确认，其称在2019年12月至2020年1月期间收到该解除通知的辩称意见缺乏相关依据，不予采信。综上，双方签订的《商业门面房租赁合同》已于2019年11月19日解除，予以确认。按照合同约定，孟祥贵2018年11月15日至2019年11月15日的房屋租金103384.8元应当于2018年10月14日前一次性向中弘卓越公司交清，现孟祥贵仅支付20000元后未再向中弘卓越公司交纳剩余租金，中弘卓越公司要求孟祥贵归还租赁房屋并支付剩余租金83384.8元的诉请，理由正当，予以支持。中弘卓越公司要求孟祥贵支付未如期交纳租金的违约金，对此，中弘卓越公司要求孟祥贵按照当年租金的日千分之二支付违约金，且孟祥贵对此有异议，结合本案中中弘卓越公司的实际损失等因素，酌定违约金自2018年10月15日起至2019年11月19日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％计算。中弘卓越公司要求孟祥贵自2019年11月15日至实际腾房之日按照年租金103384.8元支付房屋占用期费用，本院认为，中弘卓越公司与孟祥贵之间的租赁关系已于2019年11月19日解除，且中弘卓越公司出具的解除合同通知书上载明，限孟祥贵在通知送达之日起7日内到中弘卓越公司缴纳并立即退出租赁房屋，腾空屋内个人物品，逾期将视为孟祥贵放弃上述物品的所有权，中弘卓越公司有权委托第三方进行清理。根据上述约定，作为涉案房屋的所有者，中弘卓越公司能够通过其他途径维护自身合法权益，但其除向法院起诉外，在下达解除合同及强制搬离通知后至今仍未主动收回涉案房产，而是通过锁门、停水等方式解决，导致涉案房产至今既未被其依法收回又无法使孟祥贵合法占有并正常使用，该行为显属放任损失的扩大，如该部分扩大的损失由孟祥贵支付，则显然违背了民事活动应遵循的公平和诚实信用原则，故依法予以调整。根据解除合同通知中限期7日搬离的要求，且自2019年11月15日至租赁合同解除之日仍有4天占用期，酌定涉案房屋占用期间的费用按照年租金103384.8元计算18天，计为5098.43元。孟祥贵要求中弘卓越公司赔偿洗车行关门两个月的直接营业收入款项120000元，但其提交的微信、短信记录等均未能有效证明中弘卓越公司对孟祥贵租赁店面实施关门、停水措施的具体时间及其因此遭受的具体损失，对孟祥贵此项诉请，不予支持。孟祥贵要求中弘卓越公司支付会员卡费用余额50000元、第一年缴纳的租金103384.8元、店面的装修费用30000元，缺乏事实及法律依据，不予支持。孟祥贵要求被告返还押金5000元，理由正当，予以支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）孟祥贵于本判决书生效之日起十日内将涉案门面房交付给原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司；二、被告（反诉原告）孟祥贵于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司房屋租金83384.8元、房屋占用期间使用费5098.43元、违约金（违约金以83384.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50％、自2018年10月15日起计算至2019年11月19日止）；三、驳回原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）孟祥贵房屋押金5000元；五、驳回被告（反诉原告）孟祥贵其他诉讼请求。本诉案件受理费3473元，由原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司负担1461元，被告（反诉原告）孟祥贵负担2012元。反诉案件受理费4797元，由被告（反诉原告）孟祥贵负担4747元，由原告（反诉被告）焦作中弘卓越置业有限公司负担50元。本院二审期间，孟祥贵围绕上诉请求提交了书证一份，内容显示为《民事起诉状》，中弘卓越公司作为原告起诉焦作市山阳区亿车一家洗车服务中心、实际经营人孟祥贵；请求判令停止侵权，立即返还房屋，支付从2018年10月14日起至实际交房之日期间的房屋占有使用费6万元；事实与理由当中载明2017年7月14日中弘卓越公司和毋益斌签订《商业门面房租赁合同》，按合同约定毋益斌应在10月14日前交纳第二年的年租金103384.8元，然而从2018年1月6日该出租房屋的实际经营人却变成了孟祥贵，因此原告多次要求被告腾房，被告无理拒绝。孟祥贵据此主张其和中弘卓越公司签订的租赁合同无效。中弘卓越公司质证认可该书证的真实性，但认为该诉讼已经撤诉，不产生任何法律效力。对该证据本院认证如下：该书证双方均认可其真实性，本院予以确认。但合同是否有效，应当就合同的主体民事行为能力、内容的合法性、意思表示是否真实等方面来评判，该起诉状不能证明本案合同的无效性;该起诉状的内容亦显示中弘卓越公司与孟祥贵存在租赁纠纷；对该案的起诉，中弘卓越公司已经自行撤回，未经法院进行实体审理；孟祥贵据该证据称本案合同无效的主张不能成立。本院经二审查明的案件事实与原审认定的事实相一致。本院认为，中弘卓越公司据以主张权利的《商业门面房租赁合同》上面载明有租赁期、租金标准和交纳期限，孟祥贵承认合同上的名字、日期、电话都是其本人签署，因此本案双方的合同依法成立并生效；该合同内容不存在违反强制性效力性法律规定之情形，合同日期是否倒签亦不能影响合同效力，是否存在有其他合同亦不影响中弘卓越公司依据本案合同主张权利；孟祥贵反诉请求当中关于其对租赁房屋进行装修之陈述，亦能证明其是租赁合同的履行主体，孟祥贵主张合同虚假、只应当负担部分租金，不能支持；对于欠付租金，孟祥贵数次向中弘卓越公司出具书面保证书，对交纳租金作出承诺，该保证书上亦不显示孟祥贵对欠付租金的事实以及对方违约情形提出异议和主张。因此，孟祥贵应当按照合同履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据上述法律规定，中弘卓越公司通知解除合同以后有权向孟祥贵主张返还房屋和支付欠付租金、房屋占有使用费。孟祥贵主张其只应承担46235元租金，没有事实和法律依据，原审判决并无错误。孟祥贵长期拖欠租金至今仍未交纳，在中弘卓越公司索要租金的本案诉讼中却提出损失赔偿请求，没有事实依据，也与其在双方就欠付租金交涉过程中的承诺和表现不符，而且原审在处理中弘卓越公司主张的违约损失判决当中已经充分考虑了中弘卓越公司的锁门、停水等不当行为之情形，原审对孟祥贵赔偿损失的反诉请求不予支持并无不当。我国《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。根据该规定，原审对一审诉讼费用负担的判决内容并无错误。综上所述，孟祥贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3231元，由孟祥贵负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年七月三十一日书记员 刘           颖