广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3645号上诉人（原审原告）广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思伺，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区教育局，地址广东省广州市荔湾区多宝路58号。负责人：徐启贵，局长。委托诉讼代理人：胡文俊，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉春，广东启源律师事务所律师。上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）（以下简称房安所）因与被上诉人广州市荔湾区教育局（以下简称荔湾教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。房安所上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判解除房安所与荔湾教育局关于广州市白云区新市路棠溪白沙街一巷6号301房的房屋租赁关系；3.改判荔湾教育局立即腾空广州市白云区新市路棠溪白沙街一巷6号301房并将该房屋交还房安所；4.改判荔湾教育局向房安所支付房屋占用费，占用费参照租金按每月人民币168.30元计算，从2019年9月1日起计算至荔湾教育局实际交还房屋给房安所之日止；5.判令荔湾教育局承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、在本案中，关于涉案房屋与房安所建立租赁关系的是荔湾教育局，而非案外人姚露屏；荔湾教育局作为承租人，拖欠多月租金，已构成根本违约，房安所要求解除合同，合情合理。在本案中，房安所将涉案房屋出租给荔湾教育局，荔湾教育局向房安所支付租金，双方对涉案房屋的租赁期限没有具体约定，房安所与荔湾教育局之间形成不定期租赁关系，房安所可以随时要求解除。荔湾教育局从2018年5月起拖欠涉案房屋租金并经房安所催告后仍不付清，荔湾教育局已经构成根本违约。房安所要求解除合同合情合理。荔湾教育局理应付清拖欠的租金并腾空返还涉案房屋。二、未有任何证据证明案外人姚露屏与梁启雄之间的关系，甚至连姚露屏的性别、身份信息都未查明，荔湾教育局也从未向房安所出示过关于案外人姚露屏的资料信息，一审法院仅凭荔湾教育局的陈述就草率认定姚露屏为梁启雄的妻子，属于查明事实不清，二审应依法予以纠正。三、未有任何证据证明案外人梁启雄为其原住房屋的产权人，梁启雄并非其原住房屋的产权人，本就不可能因原住房屋被拆就取得其他房屋的永久使用权；并且，荔湾教育局提交的《房屋拆迁安置协议》是荔湾教育局自行与案外人梁启雄签订的，根本就与房安所无关，案外人梁启雄与荔湾教育局之间的关系与本案无关，如两者发生纠纷，应由其双方另行解决。四、一审法院混淆法律关系，强行将本应由荔湾教育局承担的义务转嫁到房安所身上，作出错误判决；如此判决，将引导和鼓励不诚信的社会价值导向和社会效应，导致大量公房无法收回。荔湾教育局辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回房安所的上诉请求，维持原判。一、涉案房屋是在房安所接管前就已经发生拆迁安置的关系；二、涉案房屋不存在恶意不交租的情况。2017年，房安所发函要求涉案房屋实际使用人变更租赁合同名字，实际上实际使用人是从2018年5月才开始欠租的，是因为2018年5月房安所明确说明不与实际使用人签订租赁合同，实际使用人才不敢交租；三、一审判决判令荔湾教育局交租，并不会产生国有资产流失和不良的社会效应。房安所于2019年9月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除房安所与荔湾教育局关于广州市白云区新市路棠溪白沙街一巷6号301房的房屋租赁关系；2.判令荔湾教育局立即腾空广州市白云区新市路棠溪白沙街一巷6号301房，并将该房屋交还房安所；3.判令荔湾教育局向房安所支付拖欠的租金2692.8元（从2018年5月起计算至2019年8月，每月租金为168.3元）以及逾期交租利息（利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自租金应付期限届满的次日起计算至拖欠租金实际还清之日止，暂计算至2019年9月30日逾期利息合计为86.25元）；4.判令荔湾教育局向房安所支付房屋占用费，占用费参照租金按每月168.3元计算，从2019年9月1日起计算至荔湾教育局实际交还房屋给房安所之日止；5.判令荔湾教育局承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：房安所根据《接管通知书》（2002年结字第3781号）接管位于新市镇××房（以下简称涉案房屋），产业来源：拆迁补偿，接管日期：2002年11月22日，接管通知事项：原征拆地址华贵路乐贤坊33号，见2002年撤字913号。2017年10月26日，房安所向荔湾教育局发出《广州市房屋安全管理所关于办理直管房租赁手续等问题的函》称：你单位承租的白云区荔德路荔雅苑街71号702房、703房等共9套房屋是我所管辖的直管房。你单位自2003年6月1日租赁到期后一直未与我所办理续租手续。根据当前政策，直管房住宅应以个人名义承租，如你单位继续申请以申请名义承租该房屋，请于2017年10月31日前致函广州市住房和城乡建设委员会，请尽快办理为盼。2018年3月27日，荔湾教育局向房安所发出《关于向广州市房屋安全管理所续租直管房后续手续办理的函》称：贵所发来《广州市房屋安全管理所关于办理直管房租赁手续等问题的函》已收悉，白云区荔德路荔雅苑71号702房、703房等9套房屋是我局向贵所租赁的历史性住房，一直以来安排我局职工居住。经我局与租住贵所直管房的职工协调沟通，目前有4户住户申请续租，4户已退租，另1户计划近期退租。望尽快办理续签为盼。附件中地址为新市路棠溪白沙街二巷6号301房，面积为41.49平方米，目前状态为正常居住，唯一住处，住户姓名姚露屏，处理意见为本人承租。2019年2月26日，房安所向荔湾教育局发出《广州市房屋安全管理所关于商请荔湾区教育局承租直管房办理更名及补交租金的函》，称：白云区新市棠溪白沙街一巷6号301房为我所管理的直管房，该套房屋至今未完成更名到个人的手续，其承租人仍为贵局，并已超过租赁期限且产生欠租，欠租时间为2018年5月至今，共1683元。根据市委巡察办对直管房租赁整改工作要求，贵局作为该房名义承租人请联系实际承租人尽快解决更名和欠租事宜，完善租赁手续避免国有资产流失。另查，2001年11月27日，梁启雄（乙方）与荔湾教育局（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定：甲方经广州市房地产管理局以（2001）房拆许字128号房屋拆迁许可证批准，拆除华贵路乐贤坊33号204房的房屋。乙方是该屋的使用人，使用面积28平方米，有正式户口的实际居住人口叁人（其中独生子女壹人）。一、乙方同意2001年12月30日前迁出原址房屋。二、甲方应于2001年12月30日前，付给乙方搬家费计450元。三、甲方应于2001年12月10日前，在广花××路××房，产权属于公有的套间，使用面积37.5平方米安置给乙方永迁居住。十、甲方安置给乙方的永迁房使用面积37.5平方米，比原应安置乙方的使用面积30.24平方米，多出7.26平方米。乙方以1300元/平方米购买使用权付给甲方人民币9438元。此款由乙方迁出前五天一次性支付给甲方。该永迁房使用面积以有关部分实测为准，由乙方按规定缴纳租金。同年12月13日，广州市荔湾区公证处对上述《广州市房屋拆迁安置协议》出具（2001）穗荔证内字第5497号《证明书》。一审庭审中，房安所提交了发票，证实荔湾教育局按168.3元/月的租金标准缴纳了2018年4月的租金。荔湾教育局称现在涉案房屋由姚露屏使用，姚露屏是梁启雄（已去世）的妻子。一审法院认为：结合《广州市房屋安全管理所关于办理直管房租赁手续等问题的函》、发票等证据证实，房安所与荔湾教育局之间存在不定期租赁关系，且荔湾教育局按168.3元/月的租金标准向房安所支付租金。关于房安所要求解除与荔湾教育局的不定期租赁关系及交还涉案房屋的请求，一审法院认为，涉案房屋为直管公房，根据荔湾教育局提交梁启雄与荔湾教育局于2001年11月27日签订的《房屋拆迁安置协议》显示，梁启雄一家系因原址房屋被拆迁而被安置至涉案房屋居住，其入住涉案房屋确有历史原因，由此形成的租赁合同关系带有拆迁补偿性质，有别于一般的房屋租赁合同关系，且现实际使用人姚露屏（梁启雄妻子）年事已高，其房屋被拆迁时并未获得补偿，仅被安置至涉案房屋居住，在此情况下，房安所要求荔湾教育局腾空并返还涉案房屋、解除租赁合同关系，有违公平原则，一审法院不予支持。关于房屋使用费。根据房安所提交的发票及荔湾教育局的自认，荔湾教育局租金缴纳至2018年4月30日，故房安所主张荔湾教育局按168.3元/月的租金标准支付从2018年5月至2019年8月期间的租金共计2692.8元的诉请，一审法院予以支持。因荔湾教育局确实存在拖欠租金的事实，且房安所与荔湾教育局未约定租金的缴纳时间及逾期缴纳租金的违约责任，一审法院酌情认定荔湾教育局支付房安所拖欠租金的利息以2692.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自起诉之日即2019年9月18日起计至荔湾教育局实际还清之日止。对于房安所主张的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月10日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，广州市荔湾区教育局向广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付从2018年5月至2019年8月期间的租金2692.8元及逾期交租利息（利息以2692.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2019年9月18日起计至广州市荔湾区教育局实际还清之日止）；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州市荔湾区教育局负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，荔湾教育局当庭补充提交一份结婚证复印件，拟证明梁启雄与姚露屏是夫妻关系。房安所认为，该证书的形成时间是在1969年6月10日，远早于一审法庭辩论终结的时间，我方认为该项证据不属于新证据，不应采纳。且由于没有原件，我方对其三性不予确认，并且我方认为案外人姚露屏或梁启雄均与本案无关，本案的纷争是因房安所与荔湾教育局之间的房屋租赁纠纷而引发的。2020年4月10日，房安所向本院提交申请书，请求法院提供本案中荔湾教育局向法院提交的关于姚露屏的身份信息情况。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审应审查的争议焦点为：一是房安所与荔湾教育局之间是否存在租赁关系；二是涉案租赁关系是否应当解除。关于房安所与荔湾教育局之间是否存在租赁关系的问题。房安所上诉主张，关于涉案房屋与房安所建立租赁关系的是荔湾教育局，而非案外人姚露屏，荔湾教育局向房安所支付租金，房安所亦收取租金，双方形成不定期租赁关系。根据一审查明的事实，房安所与荔湾教育局之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但根据房安所向荔湾教育局发出的《广州市房屋安全管理所关于办理直管房租赁手续等问题的函》及荔湾教育局向房安所发出的《关于向广州市房屋安全管理所续租直管房后续手续办理的函》载明的内容可知，涉案房屋是荔湾教育局向房安所租赁的历史性住房，由荔湾教育局安排给本局职工居住；并且根据房安所提交的发票显示，涉案房屋的租户名称为荔湾教育局，2018年4月缴纳租金168.30元。故房安所与荔湾教育局之间形成不定期租赁关系，一审法院对此认定正确，本院予以确认。关于涉案租赁关系是否应当解除的问题。房安所上诉认为，荔湾教育局自2018年5月至今欠租，涉案租赁关系应当予以解除，荔湾教育局腾空交还涉案房屋给房安所。至于案外人姚露屏，并未有证据证明其为梁启雄的妻子，且荔湾教育局提交的《房屋拆迁安置协议》是荔湾教育局与案外人梁启雄签订的，与房安所无关。对此本院认为，根据荔湾教育局与梁启雄签订的《房屋拆迁安置协议》可知，梁启雄是因原址房屋被拆迁而被安置居住在涉案房屋，梁启雄入住涉案房屋具有历史原因。涉案房屋为直管公房，主要用于解决困难群众的住房问题。现房安所未能提供证据证明居住在此的住户已不符合享受租住直管公房的条件，仅因荔湾教育局拖欠部分租金即要求解除租赁关系，有违直管公房用于保障群众基本居住权的初心。至于案外人姚露屏与梁启雄是何关系，均不影响涉案房屋应用于民生保障的性质。综上考虑，一审法院认为房安所要求荔湾教育局腾空并交还涉案房屋，解除租赁关系，有违公平原则，认定正确，本院予以维持。至于房安所向本院提交请求法院提供本案中荔湾教育局提交的关于姚露屏的身份信息情况申请书，因该材料已附在一审卷宗内，如房安所认为有必要，完全可以通过申请阅卷等方式查阅，而并非需要本院提供，故该申请本院不予接纳。综上所述，房安所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年七月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳