湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘07执复21号复议申请人（案外人）：钟吉强，男，1969年8月20日出生，汉族，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：李望星，湖南岳州律师事务所律师。申请执行人：中联重科融资租赁（中国）有限公司，住所地天津经济技术开发南港工业区综合服务区办公楼D座三层301-01室。法定代表人：詹纯新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杨林，湖南江荣律师事务所律师。被执行人：何占平，男，1973年1月5日出生，汉族，户籍所在地辽宁省庄河市。因犯合同诈骗罪，现在湖南省岳阳监狱服刑。复议申请人钟吉强不服湖南省常德市鼎城区人民法院（以下简称鼎城法院）（2019）湘0703执异167号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。鼎城法院在执行申请执行人中联重科融资租赁（中国）有限公司（以下简称中联公司）与被执行人何占平合同诈骗刑事涉财产执行一案中，钟吉强对该院执行何占平所有的位于大连市××区长街××楼××号、××号、××号、××号房屋（以下简称案涉房屋）不服，提出书面异议。钟吉强称，其是案涉房屋的合法承租人和实际占有使用人，且该房屋不在刑事退赔范围之内，请求中止对案涉房屋的执行。鼎城法院查明，2015年10月26日，该院作出（2015）常鼎刑初第212号刑事判决，该刑事判决查明：2010年7月13日，何占平委托代办公司借款100万元，在辽宁省大连市成立大连锦恒机械设备有限公司。2011年2月14日至2013年5月22日，何占平在明知自己无履行合同能力的情况下，采取仅支付首付款和前期租金的方式，与中联公司先后签订融资租赁合同55份。何占平以融资租赁方式获得中联公司的塔式起重机、施工升降机等设备后，并未用于公司经营，而是将大部分设备以置换房产、汽车及现金的方式直接变卖给他人。该刑事判决判令：一、何占平犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十四年，并处罚金人民币十万元；二、公安机关扣押的何占平融资租赁的所有权属于中联公司的机械设备返还给中联公司；何占平将中联公司的设备通过置换形式违法取得的一切财物予以退赔或由公安机关追缴。在上述案件执行过程中，鼎城法院作出（2017）湘0703执1053号之三执行裁定，裁令对案涉房屋予以拍卖，并发出（2017）湘0703执1053号之一公告，责令承租户从该房屋中迁出。鼎城法院另查明，钟吉强在向该院提交书面异议申请时，提交了《房屋租赁协议》二份及账户交易明细一份，欲证明涉案房屋为钟吉强向何占平租赁使用，租赁期限为20年，租赁费已在何占平欠钟吉强的借款中一次性抵扣的事实。鼎城法院认为，该院在执行（2015）常鼎刑初字第212号刑事判决的过程中，依法查封、拍卖案涉房屋，钟吉强提出书面异议，在异议申请中未主张对执行标的物的所有权，只主张法院的执行行为妨碍了其对租赁物的使用权。钟吉强向鼎城法院提交的其于2012年12月19日与何占平签订的《房屋租赁协议》第四条约定，“相关费用支付：1、因甲方（何占平）欠乙方（钟吉强）借款，双方同意租金与欠款相抵扣，本协议生效时视为乙方一次性向甲方支付全部租金。”可见，在2012年12月19日前，钟吉强与何占平之间存在债务关系，双方签订《房屋租赁协议》的目的，是为了处理双方2012年12月19日前的债务。而钟吉强向该院提交的证明双方有债务存在的账户交易明细显示，钟吉强于2013年3月29日、2013年4月2日分二次向何占平转款1655000元。二份证据相互矛盾，不能证明2012年12月19日前双方存在债务纠纷。故钟吉强与何占平之间存在房屋租赁关系的证据不足。钟吉强与何占平如果存在债务关系，钟吉强应当向何占平主张债权，双方的债权债务关系不能对抗本案对何占平财产的执行。鼎城法院的执行行为并无不当，钟吉强不享有排除强制执行的权利。据此，鼎城法院于2019年11月4日作出（2019）湘0703执异167号执行裁定，驳回钟吉强的异议请求。钟吉强不服上述异议裁定，遂向本院申请复议，请求撤销鼎城法院（2019）湘0703执异167号执行裁定、（2017）湘0703执1053号之一公告，并确认钟吉强有权在租赁期内阻止向变价处置后的受让人移交占有案涉房屋。事实与理由：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该规定，只要钟吉强与何占平在执行法院采取执行措施前，就案涉房屋签订合法有效的书面租赁合同，且有实际占有之事实，即可在租赁期内阻止向变价处置后的受让人移交占有。这也是我国合同法所确立的“买卖不破租赁”原则的应由之义。根据本案事实，钟吉强符合上述法定条件。2、本案中，钟吉强与何占平于2012年12月29日订立第一份《房屋租赁协议》，并于2013年3月29日、4月2日分两次向何占平转款165.5万元。2013年6月5日，双方再次签订《房屋租赁协议》，该协议除对租赁期限做出相应调整外，其他内容与第一份协议完全一致。双方在签订第一份《房屋租赁协议》后实际发生以借款抵偿租金之交易，并通过订立第二份《房屋租赁协议》来确认。故此，异议裁定关于借款证据相互矛盾、两者间存在房屋租赁关系的证据不足的认定，明显背离基本事实。3、钟吉强已于2019年12月31日向大连市沙河口区人民法院提起民事诉讼，请求确认双方于2013年6月5日签订的《房屋租赁协议》合法有效。故在该民事诉讼结案前，执行法院应当中止对钟吉强的任何执行行为。若钟吉强在该民事诉讼案件中胜诉，则更加表明异议裁定应予以撤销。中联公司答辩称：1、钟吉强并非本案适格的主体。案涉房屋系何占平采用欺诈手段从中联公司骗取设备所置换的赃物。对此，鼎城法院（2015）常鼎刑初字第212号刑事判决主文第二项明确，公安机关扣押的何占平融资租赁所有权属于中联公司的设备返还给该公司，何占平将设备所置换的一切财物予以退赔或由公安机关追缴。该案依据判决处置案涉房屋，程序合法。钟吉强既非案涉房屋的轮候查封债权人，也未在司法处置程序中主张优先购买权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定，钟吉强并非本案利害关系人，无权提起执行异议。2、钟吉强与何占平所签订的房屋租赁协议真实性存疑。钟吉强提交的租赁协议签订时间为2012年12月19日，但转账记录证明债权形成于2013年，显然不符合起码的时间逻辑。即使房屋租赁协议是真实的，根据合同内容也属于债权债务合同关系。中联公司对案涉房屋享有所有权，系物权关系，对房屋享有排他权利。钟吉强与何占平之间的债权债务关系，可以另行主张权利。综上，请求驳回钟吉强的复议申请。本院查明，何占平将案涉诈骗所得机器设备变卖给王维仁，因大连诚瑞项目管理有限公司欠付王维仁工程款，该公司应王维仁的要求，将案涉房屋抵顶给何占平，并于2012年12月18日与何占平签订了《房屋买卖协议》。2016年11月3日，鼎城法院查封案涉房屋。2017年12月11日，该院立案受理何占平合同诈骗刑事涉财产执行一案。2018年7月13日，鼎城法院发出（2017）湘0703执1053号之一公告，责令何占平及承租户于2018年9月12日前从包括案涉房屋在内的被查封房产中迁出。该案恢复执行后，鼎城法院于2019年6月17日在阿里巴巴司法拍卖网络平台对案涉房屋进行公开拍卖。一拍流拍后，中联公司同意以流拍价2351610元受偿。2019年12月23日，鼎城法院作出（2019）湘0703执恢40号之五执行裁定，裁令将案涉房屋抵偿给中联公司。另查明，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：何占平因资金需求，通过签订租赁合同收取“租金”的形式向钟吉强融资，双方于2012年12月19日就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为20年，年租金为2万元/套，租金共计160万元。2013年4月2日，钟吉强向何占平转账145.5万元。2013年6月5日，何占平与钟吉强再次就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，协议内容与前述租赁协议基本一致。另，2019年12月31日，钟吉强向大连市沙河口区人民法院提起诉讼，请求确认其与何占平于2013年6月5日签订的《房屋租赁协议》合法有效。本院查明的其他事实与鼎城法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为钟吉强是否享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该规定是“买卖不破租赁”制度在执行程序中的体现。“买卖不破租赁”突出了对承租人权益的保护，其主要目的是保护承租人的居住权或生产经营权。具体到本案中，钟吉强主张其在租赁期内阻止向买受人移交占有案涉房屋，需同时满足两个条件：一是要在鼎城法院查封案涉房屋前已签订合法有效的书面租赁合同；二是要在鼎城法院查封案涉房屋前占有使用该房屋。虽然钟吉强在鼎城法院查封前与何占平签订了房屋租赁协议，但该协议并不属于“买卖不破租赁”制度所保护的范畴，不符合上述司法解释所规定的条件。首先，从双方签订租赁协议的目的来看，何占平因资金需求，通过签订租赁合同收取“租金”的形式向钟吉强融资，案涉房屋租赁协议实质上属于借款担保性质的合同，并非真正意义上房屋租赁合同。其次，单就案涉租赁协议的内容而言，租赁期限长达二十年，并对二十年的租金进行了一次性约定，没有约定租金递增事宜，与一般的商业习惯相悖。而且，钟吉强亦未向本院提交其在鼎城法院查封前既已占有使用案涉房屋的证据。综上，钟吉强并不享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利。至于钟吉强所称其已另案就案涉租赁协议提起诉讼，鼎城法院应中止执行的理由。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。根据该规定，钟吉强另案提起诉讼并不能排除鼎城法院的强制执行。综上所述，钟吉强的复议理由均不能成立，对其复议申请，本院不予支持；鼎城法院的异议裁定并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回钟吉强的复议申请，维持湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703执异167号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘 锋审 判 员  龚 力审 判 员  李亚敏二〇二〇年七月二十四日法官助理  张 慧书 记 员  李函臻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条执行过程中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，或者案外人对执行标的主张足以阻止执行的实体权利，向执行法院提出书面异议的，执行法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。人民法院审查案外人异议、复议，应当公开听证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；(二)异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；(三)异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；(四)异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。