辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初306号原告：高玉君，男，1966年1月5日出生，汉族，无职业，现住东港市。委托诉讼代理人：万玉荣，辽宁德奎律师事务所律师。被告：东港黄海大市场有限公司，住所地东港市大东区东港路98号，统一社会信用代码91210681463734262Q。法定代表人：宋和明，总经理。委托诉讼代理人：李长青、白玉君，均系北京市隆安律师事务所律师。原告高玉君与被告东港黄海大市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法由审判员石建君适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高玉君及委托诉讼代理人万玉荣，被告东港黄海大市场有限公司委托诉讼代理人李长青、白玉君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1999年，原告购买了坐落于东港市大东管理区黄海市场水产品市场75号商品房一间（幢号60—2、房号75)，建筑面积29.065平方米，国有土地使用面积9.76平方米，房屋所有权证号为：东房证大东区字第××号。2000年，原告在该房屋的基础上增设并开起了水产品零售批发业务的档口，进行正常有序的合法经营。2009年，国家的经济形势开始繁荣昌盛，黄海大市场的各种经营也随之红火，利润丰厚，原告的房屋和档口价格也随之飙升。被告为了垄断黄海水产品市场的经营，占用了原告的房屋，并拆除了原告的档口，原告不得不与被告签订了没有日期的《水产品档口产权置换协议》，即被告用新建的批发市场的档口置换了原告在黄海水产品市场的档口，但原告在黄海市水产品场的房屋搁置至今没有处理。具体的档口置换内容，见《水产品档口产权置换协议》。原告认为：原、被告虽然形成了《水产品档口产权置换协议》，但是该协议不是房屋产权置换，因而原告的房屋所有权没有与被告置换，房屋所有权没有改变，房屋所有权人至始至终为原告。房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，有供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资等功能，并具有固定基础的永久性场所。档口是指排挡或者小型摊位。排当，被引进到民间，成为简易、廉价、大众消费的形式。由于经常设在街边，摆有大量桌椅，为“排档”。小型摊位，形容小生意的商店，也并非指房屋。即房屋与档口的内涵与外延均不同。本案原告的房屋并没有置换，置换的仅仅是房屋内增设的档口，即最多置换的是房屋使用权，并非所有权，这不仅仅是房屋与档口本身的绝对不同决定的，而且原告始终持有自己的房屋所有权证，房屋所有权没有改变，特别是《水产品档口产权置换协议》明确规定被告要为原告办理产权证，并没有规定原告的房屋所有权证变更给被告，因而原告房屋所有权没有置换，特别是原告在现在的新海货市场使用的档口与二楼所有权人共同使用一楼房间，符合档口的特征，最为重要的是《水产品档口产权置换协议》明确规定原、被告置换的不是原告的房屋，而是档口，也没有任何的法律规定档口就是房屋，尤其是原告该房屋是在东港市城区内的一级用地，属于经济最繁华的商业区域，而被告用于置换的新海货市场档口是在三级用地，并且是没有开发的无人经营集体土地区域，即使双倍置换，也无法成对比，因为该两个区域的房屋价格存在几十万元，甚至上百万元的差异（具体的差价款额，以原告申请鉴定的鉴定结论作为认定依据），因而该置换协议约定的置换决对不是房屋所有权，特别是被告以档口置换而永久霸占原告的房屋，以档口代替房屋没有任何的法律依据和合法的根据，因此原告的房屋所有权没有改变是铁打的事实，被告没有取得原告房屋的所有权是无可争辩的事实，故被告占有原告房屋无理，将房屋返还给原告合情、合理、合法。由于原、被告《水产品档口产权置换协议》最多是原告房屋使用权置换，即仅仅是房屋租赁的置换，根据房屋租赁期限的规定，最长期限20年，而本案的协议的期限是永久的，无期限的，因而违反法定规定，因此协议无效；特别是该协议没有约定档口就是指原告的房屋，也没有任何形式说明档口就是房屋，那么档口置换变成了房屋置换不是原告的真实意识表示，因而《水产品档口产权置换协议》也无效，故原告诉至贵院请求依法确认原、被告《水产品档口产权置换协议》无效，并要求被告立即将原告的房屋返还给原告，赔偿原告的经济损失。由于现行数额没有确定，因而原告暂时按29万元的标的起诉，待房屋价格和经济损失数额经过鉴定评估确定之后，原告增加诉讼请求。原告请求：1、依法确认原、被告的《水产品档口产权置换协议》无效;2、被告立即返还侵占原告的坐落于辽宁省东港市大东区间，并赔偿经济损失（暂时起诉金额为人民币：29万元。最终以鉴定结论为准）。被告辩称：原告请求确认合同无效于法无据，不应得到支持。根据当地政府2009年下半年的要求，城区内的水产品经营摊点全部搬到新建黄海水产品批发市场内，原黄海大市场不得开展水产品批发，而由新黄海大市场开展水产品批发。原告通过库房置换实现了到新黄海大市场经营水产品批发。2009年下半年，原告自行选择了产权置换，且与被告签订了《置换协议》。原告为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，原告自愿与被告签订的《置换协议》，应认定为双方真实意思表示，协议内容也不违反法律强制性规定，符合等价有偿原则，不具备无效情形。协议签订后，原、被告依约履行了交付义务，被告有权对置换所得房屋进行处置，原告所称“占用”“拆除”“签署协议”的先后顺序与实际不符。从合同订立目的、文字表述内容可以看出，原告在签订《置换协议》时明知档口产权置换即为房屋全部所有权置换，而非使用权置换。其次《置换协议》对原告的房屋位置、面积进行了准确约定，置换全部所有权并不会引起歧义。房屋产权登记变更无需额外约定，原告认为没有明确约定过户登记就是不转移所有权，是错误的理解。《置换协议》约定了产权置换，变更房屋产权登记是产权置换的法定附随义务的协助义务，无需进行明确约定，实际履行即可。《置换协议》签订后，原告将原有房屋内的物品清空并实际交付给被告处置，被告依据协议约定向原告交付转换后的房屋，履行了“交钥匙”的相应义务。《置换协议》的主要权利义务已经履行完毕，实现了签约目的。原告作为新黄海市场的水产业主，实际享有置换后房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。2010年1月至今，原告作为新黄海市场置换后房屋的共有产权人，长期占有并使用房屋，对外亦具有公示效力。原告在使用新房屋也从事水产品批产业务，并按照当年的收费政策、标准向被告支付转换后多占用面积的房屋租金、物业费、取暖费等。涉案房屋现具备办理产权登记的条件，原、被告未能变更房屋产权登记系原告的违约行为造成的。与此同时，原告在享有互易房产相应权益的情况下，再行主张对其原房屋享有所有权，极不诚信。截至原告交付房屋时，原告将原有房屋内的物品清空，并没有实际损失，原告请求损失赔偿不能成立。另外，即使原告因《置换协议》致利益受损，原告知道或应当知道权利受到侵犯的时间应自2009年起计算，至原告提起本案诉讼已经超过诉讼时效和除斥期间。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明：位于东港市大东管理区黄海市场水产品市场的75号商品库房原为原告所有（所有权证号为东房权证大东区字第××号），建筑面积29.065平方米，原告将其做为档口，经营水产品零售批发业务。2009年，根据东港市政府规划要求，黄海市场水产品批发整体搬迁至位于东港市新建的黄海水产品市场，原、被告因此签订了《水产品档口产权置换协议》。双方约定：原告的75号档口与被告新建的黄海水产品市场的A1区0302号档口一层进行产权置换，置换比例为1：1.2，即1平方米原面积置换1.2平方米新面积，置换后原告的产权面积为34.878平方米。置换后原、被告同为该档口的共有产权人，由双方共同办理产权证，原告的原档口归被告所有。置换后被告将该档口自有产权面积给原告使用3年，（自市场开业之日起算）3年内只收物业费和取暖费，不收租金。物业费每平方米25元/年，取暖费按当地当年标准收取，物业费和取暖费一年一交。被告出售该档口的自有产权时，同等条件下，原告有优先权，原告出租档口时，应不低于市场统一制定的租金标准。协议签订后，原、被告各自履行了交付房屋的义务，但均未办理房屋所有权变更登记。原告置换后的房屋为新黄海市场水产品市场A3－2库房，该库房为上下二层，总建筑面积79平方米，原告享有第一层中的34.88平方米，其余面积由原告租赁使用至今。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、水产品档口产权转换协议、收据、东港市人民政府常务会议纪要、文件等证明材料在卷为凭。上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：“档口”是依附房屋并由设备、设施、货物等组建而成，其本身不具备不动产的物权性质。原、被告在《水产品档口产权置换协议》中，将房屋结构的库房或商品房称之为“档口”，是沿用当地市场交易时的习惯称谓，以使用性质作为房屋的代称。根据《水产品档口产权置换协议》载明的内容看，双方明确约定置换“档口”产权，即对不动产所有权进行置换，原告将“档口”产权置换解释为房屋使用权置换，既无合同依据，也无事实根据。原、被告置换“档口”后，原告是否仍持有原“档口”所有权证，是否取得新“档口”所有权登记，受《水产档口产权置换协议》约定的权利义务调整，但不因此改变合同标的以及影响合同效力。原告认为双方置换了房屋使用权，成立房屋租赁合同关系，并以协议约定的租赁期限为永久性，违反法律规定为由，主张协议无效，缺乏事实与法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。根据原、被告陈述及双方提供的证据可以看出，涉案《水产品档口产权置换协议》不具备上述法律规定的无效情形。原、被告在《水产品档口产权置换协议》中约定的置换比例为1：1.2，被告将其自有面积交付原告免费使用3年等优惠措施，可以体现出双方在订立协议时，已预见原告可能遭受损失，并且予以弥补。庭审中，原告陈述《水产品档口产权置换协议》是受被告强迫签订，互换的“档口”价值相差巨大，显失公平。如果原告主张的事实成立，可根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，另案向被告主张权利。原、被告的《水产品档口产权置换协议》签订并履行多年，协议内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则予以履行。原告请求确认《水产品档口产权置换协议》无效，被告返还75号商品房及赔偿损失，无事实与法律依据，不予支持。被告辩解意见合理，予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：驳回原告高玉君对被告东港黄海大市场的诉讼请求。案件受理费2830元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  石建君二〇二〇年七月十四日书记员  王翠娇