上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4627号上诉人(原审被告)：上海一灏实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杜鹏，总经理。委托诉讼代理人：范瑶，上海申如律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。原审第三人：上海莎欧科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄海媛，总经理。上诉人上海一灏实业有限公司(以下简称“一灏公司”)因与被上诉人上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)、原审第三人上海莎欧科技发展有限公司(以下简称“莎欧公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人一灏公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回弼俊公司一审所有诉请。事实和理由：一灏公司已经于2017年12月底搬离了上海市青浦区华徐公路XXX号B座3A10室(以下简称“系争房屋”)，且与莎欧公司案外的委托人魏某某说清楚不再续租房屋。一灏公司当时付清所有费用并将不再续租的通知书放置于莎欧公司委托管理的物业门卫处，并用短信方式告知魏某某。一灏公司已经完成了交接房屋的义务。莎欧公司要求一灏公司必须用邮寄的方式提交书面退租材料，系其滥收费的手段。一灏公司尚有人民币(以下币种均为人民币)3万元押金在莎欧公司处，莎欧公司应该返还，或者也应抵扣押金结算后债权才得以转让。被上诉人弼俊公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人未陈述答辩意见。弼俊公司向一审法院起诉，要求判令：一、判令一灏公司支付弼俊公司租金49,381.85元；二、判令一灏公司支付弼俊公司物业费9,083.80元；三、判令一灏公司支付弼俊公司电费2,664元。一审法院认定事实如下：2013年6月，莎欧公司(甲方)与一灏公司(乙方)签订租赁合同，将上海市青浦区华徐公路XXX号B座3A10室出租给一灏公司做办公使用；建筑面积为138.34平方米，租赁期限自2013年7月15日至2018年7月14日止；甲方在乙方租赁期限内每年给乙方三个月免租，免租期内免收租金，物业管理费需按实际费用支付。免租期为2014年4月15日至2014年7月14日，2015年4月15日至2015年7月14日，2016年4月15日至2016年7月14日。2016年7月15日至2018年7月14日之内不享受每年免租三个月优惠。租金为每天每建筑平方米1.94元，乙方采取按每1年为一期支付的方式向甲方交付租金，并在每一期到期1个月前向甲方支付下一期租金。第一期的租金应于本合同签约生效后五个工作日内支付。甲方应在收到乙方款项后五个工作日内向乙方提供相应金额之正式发票。物业管理费自本合同约定之租赁起始日期起算，由乙方按押一付三方式于首月前五日向甲方支付，即首次支付1个月押金及3个月物业管理费，共计5,533元。此后按每3个月的首月前5日支付物业管理费，乙方在租赁期间内，使用的水、电等公用事业费用，物业管理公司根据有关部门的收费标准代政府有关部门向乙方计收。物业管理费10元/平方米/月。合同还约定了其他事项。一灏公司交付租金及物业管理费等费用支付至2017年12月26日止，之后未支付其他费用。2018年8月21日，莎欧公司(债权转让人，甲方)与弼俊公司(债权受让人，乙方)签订债权转让协议书，将“债务人上海一灏实业有限公司欠甲方租赁费、物业费、电费计61,177.73元以及《房屋租赁合同》及后续协议(如有)项下甲方所欠乙方的所有债务，转让给乙方，乙方同意受让该债权。”同日，莎欧公司向一灏公司寄送债权转让通知书，告知一灏公司上述债权转让事宜，并要求一灏公司将债务款全部直接支付给弼俊公司。但该邮寄退信，未有效送达一灏公司。系争房屋办理上海市房地产权证，权利人登记在莎欧公司名下。一审法院审理中，弼俊公司还提供了2018年7月7日莎欧公司委托案外人上海一通投资管理有限公司(以下简称“一通公司”)向一灏公司发出的催款通知书2份，该通知书张贴在系争房屋大门上，以证明一灏公司欠付莎欧公司租金、电费及物业管理费。但未提供进行过张贴的证据。另有2018年7月25日通知1份，张贴在系争房屋大门上的照片1份，以证明2018年7月25日系争房屋租赁期限届满，莎欧公司不再续签合同，要求一灏公司办理交接手续。一灏公司对上述证据真实性不予认可，一灏公司认为已于2017年12月底交接搬离，没有收到过上述通知。莎欧公司对上述证据的真实性无异议。一灏公司认为，一灏公司于2017年12月底前往系争房屋搬离时，当时房屋已被一通公司锁门，并要求一灏公司付清所有费用后才让进去搬离，当时一灏公司与一通公司员工魏某某见过面，一灏公司已经通知对方不再续租，且在一灏公司搬离后，将相关交接单据放在一通物业门卫处，双方已经交接完毕，不存在未付租金、物业管理费及电费。录音中还体现一灏公司尚有押金未退还，但未说明具体押金金额。但对方设置交接门槛，要求弼俊公司寄送纸质申请退租材料。为此，一灏公司提供了一灏公司与莎欧公司委托的一通公司对接人魏某某电话录音光盘、文字整理资料，一灏公司与莎欧公司委托的一通物业对接人魏某某微信记录。弼俊公司认为，对于上述证据真实性予以确认，魏某某在本案中确有跟一灏公司对接租房事宜。但不认可一灏公司的证明目的，即便是真实的，双方就退租进行协商，一灏公司与莎欧公司双方并未就合同解除达成一致意见。一灏公司仅是将之前欠付的租金交清，可以继续承租下去。若一灏公司未与莎欧公司达成解除合同的合意，双方租赁关系继续存续。莎欧公司认可弼俊公司的意见，2018年7月14日合同到期自然终止，不再需要解除一灏公司与莎欧公司之间的房屋租赁合同。一灏公司与莎欧公司确认双方未签订房屋退租交接书。一审法院认为，本案中，莎欧公司与一灏公司签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。一灏公司在结清2017年12月26日之前的费用后，其主张已经搬离并退租。因合同租期尚未届满，一灏公司主张已搬离，但未提供充分的证据，一灏公司与莎欧公司双方也未签订房屋退租交接书。现弼俊公司基于其与莎欧公司之间的债权转让，向一灏公司主张租金、物业管理费，于法无悖，一灏公司对弼俊公司所主张的租金、物业管理费的计算方式也无异议，故法院予以支持。弼俊公司主张电费，但未提供相应的凭证，法院对此不予支持。一审法院据此判决：一、上海一灏实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海弼俊电子商务有限公司租金人民币49,381.85元；二、上海一灏实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海弼俊电子商务有限公司物业管理费人民币9,083.80元。二审中，当事人均无新证据提交。本院审理中，弼俊公司发表书面意见称，关于莎欧公司与一灏公司的3万元押金，弼俊公司与莎欧公司就该3万元押金双方自行结算。弼俊公司同意二审法院在维持原判的基础上,在执行阶段放弃一灏公司3万元债权。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，一灏公司所主张的搬离系争房屋的时间距离租赁合同约定的租期尚有数月才届满。一灏公司如提前退租，应与莎欧公司就退租及交还房屋事宜进行协商。在一灏公司未与莎欧公司协商一致，在合同未解除的情况下搬离系争房屋且拒付租金，显属违约。一灏公司与案外人魏某某的交涉过程，不能证明莎欧公司同意其在该时期无责退租。一灏公司所称的将钥匙放置物业门卫处等亦未有证据予以证明。莎欧公司在租赁期限内未主张解除合同，其要求一灏公司支付剩余租期的租金及物业管理费，于法有据。租赁期限结束后，莎欧公司将可对一灏公司主张的债权转让给弼俊公司，弼俊公司有权要求一灏公司支付租金及物业费，现弼俊公司书面表示将在执行时放弃对一灏公司的3万元债权，该主张与一灏公司的主张一致，且在整体上避免了当事人的讼累，本院予以确认。综上所述，一审法院所作判决的判决结果本院予以维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,328.24元，由上诉人上海一灏实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十一日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……