河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民初23号原告：河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司。住所地：新乡市牧野区荣校路22号。负责人：河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司清算组。委托诉讼代理人：李亚方、王洋，河南众盈律师事务所律师。被告：周安友，男，1970年2月19日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。第三人：郑启发，男，1943年10月22日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司（以下简称黄河宾馆）与被告周安友、第三人郑启发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄河宾馆委托诉讼代理人李亚方、王洋，周安友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄河宾馆向本院提出诉讼请求：1、确认周安友与郑启发签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；2、周安友支付拖欠的租金519000元；3、判令周安友支付房屋使用费暂计32487元（以市场价每月25000元为基数，自2019年11月22日至2019年12月31日，以后的使用费按此标准计算至周安友交付房屋时）；4、判令周安友支付未按期交房造成的延期拍卖损失；5、诉讼费用由周安友承担。诉讼中黄河宾馆撤回其诉讼请求第四项，并变更第二项、第三项诉讼请求为要求周安友支付房屋租赁费319667元。事实与理由：2017年1月，黄河宾馆法定代表人郑启发用黄河宾馆资金购买涉案房屋，后将房产证办至其个人名下。2009年12月25日，周安友与郑启发签订租赁合同，将涉案房屋租赁于周安友，租期自2009年12月25日至2013年7月25日止，租金每月6000元，租赁开始时周安友尚能按期支付房租，自2012年9月后便不能按期足额支付房租。2018年10月25日，新乡市中级人民法院做出裁定受理黄河宾馆强制清算案件，并指定河南众盈律师事务所组成清算组，负责黄河宾馆的强制清算工作。2019年8月27日，清算组与郑启发签订协议，确认租赁物归黄河宾馆所有，并由黄河宾馆全权办理涉案房屋的履行、解除、终止及租金收取等手续。2019年10月18日，黄河宾馆及郑启发共同向周安友发出解除合同通知，要求周安友在收到通知后30日内搬离并返还涉案房屋，周安友在2019年10月23日收到通知后，未按期交房，且拖欠不支付租金及房屋使用费。综上，请求法院查明事实依法判决，维护黄河宾馆的合法权益。周安友辩称：1、同意解除租赁合同，且周安友现已搬出涉案房屋；2、周安友欠付房屋租金总额是504000元，扣除法院执行的148333元、36000元以及房屋维修费用111100元，周安友欠付租金数额为208567元。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和有效证据，本院认定如下案件事实：郑启发系黄河宾馆法定代表人。2009年12月25日，郑启发与周安友签订房屋租赁合同，约定郑启发将位于海口市民生东路美源日月城3号商铺01号房屋出租给周安友作办公或经营使用，租赁期限自2009年12月25日起至2013年7月25日止，每月租金6000元，每月支付一次，装修免租期3个月，租金押金为6000元整。租赁合同期内，双方不能提前解约。入住前产生的物业管理等费用，由郑启发负责缴纳，入住后的物业管理费及车位费由周安友缴纳，水、电、燃气、电梯分摊电费、闭路电视及其他杂费，均由周安友负责向物业公司及有关部门缴纳。周安友未经郑启发同意，不得将房屋出租或者转让他人使用，周安友不得改变房屋结构及用途，如需改装设施，应征得郑启发同意。房屋因自然损坏，由郑启发负责修缮，如因周安友使用不当而损坏，由周安友修缮，因不可抗力而损坏，本合同终止，双方不承担责任，该合同还对其他有关租赁事宜进行了约定。2018年10月25日，本院做出（2018）豫07强清字4号民事裁定，受理马进忠等对黄河宾馆的强制清算申请。2019年7月29日，本院做出（2018）豫07强清4号之一决定书，解除马进忠、宋贤臣、周金委、丁满屯黄河宾馆清算组职务，指定河南众盈律师事务所组成黄河宾馆清算组，谢富春任清算组组长。2019年8月27日，黄河宾馆与郑启发签订协议，该协议约定双方一致确认郑启发名下包含涉案房屋在内的四套海南房产归黄河宾馆所有，所涉房产的购房款均由黄河宾馆支付，黄河宾馆为实际所有权人，享有四套房产的所有权及附属权利，郑启发是名义产权人。鉴于所涉房产已经出租，合同签订后十日内，郑启发出具委托书授权黄河宾馆人员全权处理四套房产租赁合同的履行、解除、终止及租金收取等，该协议还对双方其他权利义务进行了约定。2019年10月18日，郑启发、黄河宾馆向周安友发出解除合同通知，通知解除涉案房屋租赁合同，周安友于2019年10月23日收到该通知。另查明:周安友已于2020年1月5日搬出涉案房屋，2013年1月至2019年12月周安友欠缴租金总额为504000元，2018年4月25日，河南省获嘉县人民法院向周安友成立的海口红醇商贸有限公司发出协助执行通知书，提取涉案房屋租金，2018年8月17日、12月19日、12月28日，周安友共计向法院支付租金148333元。2019年6月4日本院发出协助执行通知书，要求将涉房屋租金汇入本院指定账户，停止向郑启发支付，周安友将房屋租金36000元汇入本院指定账户，双方均认可周安友欠付的租金数额为319667元。周安友主张2014年、2015年、2017年因台风造成门窗损坏、楼面漏水、外墙开裂、线路损坏、木地板损烂、灭白蚂蚁等，周安友维修共计支出费用111100元，应从欠付租金中扣减，黄河宾馆不予认可，双方对此产生争议。本院认为：关于黄河宾馆申请撤回对郑启发撤诉的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。黄河宾馆申请撤回对郑启发的起诉，不违反相关法律的禁止性规定，本院予以准许，不再另行制作裁定。关于黄河宾馆主张的确认合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。涉案合同于2013年7月25日届满，之后双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，双方可随时解除合同，另涉案解除合同通知已到达周安友，周安友也同意解除合同并已搬出涉案房屋，黄河宾馆要求确认涉案合同于2019年10月23日解除符合上述法律规定，本院予以支持。关于黄河宾馆主张的租金、房屋使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支持租金的合同。周安友作为涉案房屋承租人，应依约支付相应的租金，双方对周安友欠付租金等数额319667元也无异议，周安友应予支付。关于周安友主张的房屋维修费用问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物应当承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。涉案合同也约定房屋因自然原因损坏，由出租方负责修缮。依照上述法律规定及当事人约定，承租人应在租赁期限内保持涉案房屋符合约定用途，承担相应的维修义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周安友主张相应的维修费用，应提供充分证据加以证明，从周安友提供的证据来看，其所提供的相应收据均系个人出具，且无其他用工、用料等佐证予以印证，周安友据此主张维修费用111100元依据不足，不予采纳。但从周安友提供的照片来看，因台风原因对房屋造成损害，黄河宾馆对此也未提供相应反证予以推翻，结合涉案房屋所处的地理位置，周安友主张的房屋损害情况存在较大可能，为减少当事人诉累，结合房屋情况，本院酌定维修费用为50000元为宜，该费用应从周安友应付租金中扣减。周安友应付租金等数额为319667元-50000元=269667元。综上，对黄河宾馆诉讼请求合理部分予以采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认2009年12月25日周安友、郑启发签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；周安友于本判决生效后十五日内支付河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司租金、房屋使用费269667元；驳回河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6095元，由周安友负担5142元，由河南省新乡市黄河宾馆有限责任公司负担953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年七月八日书记员  刘 冬