太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初3380号原告：太原利永物业管理有限公司，住所地山西省太原市小店区黄陵路168号3层302室。法定代表人：袁云林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝全锁，山西仁鑫律师事务所律师。被告：刘美倩，女，1992年6月12日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：刘帅（系被告配偶），男，1992年3月1日出生，汉族，住太原市。原告太原利永物业管理有限公司与被告刘美倩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原利永物业管理有限公司的委托诉讼代理人郝全锁，被告刘美倩的委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原利永物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业服务费等费用7260.27元(其中物业费2544.27元、电梯费415.32元、采暖费3907.08元、水费313.6元、生活垃圾费80元)；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月14日，被告与山西汾河房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，被告购买位于太原市南中环街路南、紧邻滨河东路的“汾河·景观360”小区第13号楼1单元1层05号房屋。2015年4月9日，山西汾河房地产开发有限公司与太原市茂盛源物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》到期，但太原市茂盛源物业管理有限公司一直提供物业服务截止2018年8月11日。2018年8月10日，双方签订《物业管理服务终止协议》。2018年8月10日，原告太原利永物业管理有限公司与太原市茂盛源物业管理有限公司签订《物业管理服务交接协议》，由原告开始对上述小区进行物业管理服务，太原市茂盛源物业管理有限公司将与业主签订的《物业管理服务合同》中约定的权利、义务一并移交给原告。2018年3月17日，原告太原利永物业管理有限公司与山西汾河房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向业主和物业使用人收取下列费用:1.物业管理服务费；2.代收代付水、电、有线、采暖等公众代办费用；3.车辆停放费、监控维护费、装修管理费等。委托管理期限为长期，自2018年1月1日起。截止目前，原告已代缴相关的采暖费、水费、污水处理费。原告代缴义务已全部履行。被告一直居住在汾河·景观360小区13号楼1单元105室内，并于2019年1月23日缴纳电费100元，2019年1月25日缴纳电费200元，2019年5月13日缴纳电费200元，2019年9月7日缴纳电费200元，2019年11月28日缴纳电费200元。但被告却一直未缴纳水费、采暖费、电梯费、生活垃圾费、物业费等费用。原告已于2020年4月22日在被告门口张贴《付款通知单》，但被告仍未缴纳。截止2020年5月8日，被告欠缴水费、采暖费、电梯费、生活垃圾费、物业费等共计7260.27元。原告认为，原告自2018年8月11日起开始全面负责“汾河·景观360”小区的物业管理工作，有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收代付水、电、有线、采暖等公众代办费用，收取车辆停放费、监控维护费、装修管理费等，且原告代缴义务已履行，被告应当按期向原告缴纳水费、采暖费、电梯费、生活垃圾费、物业费等费用。但被告一直不予缴纳，不仅侵害原告合法权益，也给物业管理工作带来不便，现特向贵院提起诉讼，望贵院依法裁决，维护原告合法权益。被告刘美倩辩称，1、我们没有跟物业签过任何协议、物业没有向我们提供服务，我们不应当缴纳物业费；2、水费的数字与实际情况不符，接房的时候在76吨左右，装修完房子在80吨左右，从76吨往后的水费承担，前期的不认可；电梯费我们住的是一层，不应当有电梯费；暖气费家里面不暖和，暖气不好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定如下事实：被告刘美倩于2018年12月14日购买了案外人山西汾河房地产开发有限公司开发的位于太原市南中环街“汾河·景观360”小区第13号楼1单元1层05号的房屋一套，房屋建筑面积120.59平方米。原告称山西汾河房地产开发有限公司就案涉小区前期物业管理与太原市茂盛源物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，该合同于2015年4月9日到期，但太原市茂盛源物业管理有限公司一直提供物业服务截止到2018年8月11日。2018年3月17日，原告太原利永物业管理有限公司与山西汾河房地产开发有限公司另行签订《前期物业管理服务委托合同》，该合同中约定由原告向小区业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收代付水、电、有线、采暖等公众代办费用；3.车辆停放费、监控维护费、装修管理费等。委托管理期限为长期，自2018年1月1日起。本物业的管理服务费，由原告与业主或物业使用人签订的委托合同设定的每月每平米（建筑面积）1.27元向业主或物业使用人直接收取。电梯使用费均价0.4元/月平方米。2018年8月10日，山西汾河房地产开发有限公司与太原市茂盛源物业管理有限公司签订《物业管理服务终止协议》。同日，原告太原利永物业管理有限公司（乙方）与太原市茂盛源物业管理有限公司（甲方）签订《物业管理服务交接协议》，由原告开始对“汾河·景观360”小区进行物业管理服务，太原市茂盛源物业管理有限公司将与业主签订的《物业管理服务合同》中约定的权利、义务一并移交给原告。甲方提供了小区业主欠交费用的明细给原告，并约定甲方已收取未服务的费用不再退回，已服务未收回的费用也不再收取，乙方同意补偿甲方120万元并承继甲方的相关权利与义务，并出具具有法律效力的相关文书。原告主张被告欠付的费用有：物业费2544.27元、电梯费415.32元、采暖费3907.08元、水费313.6元、生活垃圾费80元，并向法庭提交了原告与太原供水集团有限公司签订的《城市供水合同》、原告向太原供水集团有限公司缴纳水费的增值税普通发票、原告缴纳生活垃圾费的收据、原告缴纳采暖费的增值税电子普通发票佐证，鉴于被告未与原告签订物业服务合同，原告向法庭提交了涉案小区其他业主与前期物业公司签订的《物业服务协议》，参照该协议约定的电梯费收费标准：1层25元/户/月，2-4层0.35元，5-9层0.4元，10-14层0.45元，15-19层0.5元，20-24层0.55元，25-29层0.6元，30-33层0.65元。原告对被告电梯费的收费标准按照一层住户标准按每月25元定额收取。因被告未按时缴纳上述费用，原告在被告房屋门上张贴了付款通知单，付款通知单显示“汾河·景观360”小区13楼001层0105号房屋（客户刘美倩）欠付的费用有：2018年12月13日-2020年4月30日期间的物业费2544.27元、电梯费415.32元、生活垃圾费80元；2018年12月13日-2020年3月18日期间的水费313.6元；2018年12月1日-2019年3月31日以及2019年11月1日-2020年3月31日两年度的采暖费3907.08元；上述费用合计7260.27元。上述事实有前期物业管理服务合同、物业管理服务终止协议、物业管理服务交接协议、城市供用水合同、太原市热力集团有限公司出具的增值税发票、房屋买卖协议、物业服务协议、暖气费收据、付款通知单、照片及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，案涉《前期物业管理服务委托合同》、《物业管理服务终止协议》、《物业管理服务交接协议》均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依据其与太原市茂盛源物业管理有限公司签订的《物业管理服务交接协议》取得《物业服务协议》中约定的权利、义务，也受让了该小区前期欠缴物业费等费用的债权。另外根据原告与山西汾河房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》，原告有权依约向小区业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费；2.代收代付水、电、有线、采暖等公众代办费用；3.车辆停放费、监控维护费、装修管理费等。被告虽未和原告签订书面的物业管理服务协议，但其自2018年12月13日购房入住后，享受了原告为其提供的物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务合同法律关系，被告在享受权利的同时，依法应承担相应的合同义务。另依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告虽未与原告签订书面物业服务合同，但其作为业主仍需承担缴纳相关费用的义务。关于被告抗辩其居住楼层位于一层，不应当有电梯费的答辩意见，根据《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”电梯系建筑物专有部分以外的共有部分，被告不能因居住在一层放弃了坐电梯的权利就不履行缴费的义务。且原告根据各楼层的不同情况采取阶梯式收费方式，对一层电梯费的收费标准按照最低的每月定额25元收取，考虑了各楼层使用电梯的频度，较为合理。被告的其他辩解意见，理由和证据不足，本院不予采纳。故对原告要求被告刘美倩支付物业费2544.27元、电梯费415.32元、采暖费3907.08元、水费313.6元、生活垃圾费80元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告刘美倩于本判决生效之日起十日内支付原告太原利永物业管理有限公司物业费2544.27元、电梯费415.32元、采暖费3907.08元、水费313.6元、生活垃圾费80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告刘美倩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 王继萍 二○二○年七月三日书记员 梁国梅