上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4388号上诉人(原审原告)：胡振宁，男，1998年1月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡克俭(系胡振宁之父)，1964年9月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：江雪强，上海拓海律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：华润置地(上海)有限公司。住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐长瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人胡振宁因与被上诉人华润置地(上海)有限公司(以下简称华润公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初22597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。胡振宁的委托诉讼代理人胡克俭、江雪强、华润公司的委托诉讼代理人秦蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡振宁上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：一、因上海市毛家园路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)存在质量问题，故胡振宁与案外人补充约定延长半个月的租期，因此该期间产生的租金损失，应由华润公司赔偿；二、买卖合同第十六条“甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿”之约定，并不免除华润公司应当按照法律规定承担违约赔偿责任。关于修复期间的空置损失，华润公司仍应赔偿；三、律师费系胡振宁维权产生的合理、必要费用，故应列入损失范围。综上，胡振宁请求二审法院支持其上诉请求。华润公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡振宁向一审法院起诉请求：一、判令华润公司支付胡振宁因房屋漏水造成的租金损失(2018年7月17日起至2018年7月31日止)人民币(以下币种均为人民币)11,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月1日起至实际清偿之日的逾期利息；二、判令华润公司支付胡振宁因维修房屋造成的房屋空置费损失45,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月1日起至实际清偿之日的逾期利息；三、判令华润公司承担胡振宁支出的律师费6,000元。一审法院认定事实：2017年2月15日，胡振宁、华润公司签订《上海市商品房出售合同》，约定胡振宁向华润公司购买系争房屋。房屋总价18,137,600元。合同第十四条约定，自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲、乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第十六条约定，甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿。2017年3月27日，胡振宁获得该房屋房地产权证。2017年7月18日，胡振宁与案外人签订《租赁合约》，约定将系争房屋出租给案外人使用，租赁期限自2017年7月18日起至2018年7月17日止。2017年7月29日，胡振宁与案外人签订《房屋租赁补充约定》，约定根据租赁房屋使用条件需要重新改建，室内设备调试与线路通讯等诸问题配置完善，原租赁合同的期限变更为2017年8月1日起至2018年7月31日止。2017年9月25日，胡振宁报修房屋因暴雨造成主卧及客厅顶面漏水。2017年9月30日，华润公司回函告知原计划于2017年9月30日上门开始室内顶面恢复工作，但因胡振宁租客原因无法配合开展维修。后，华润公司分别于2018年8月2日至2018年8月13日、2018年8月21日至2018年9月5日、2018年9月11日至2018年9月20日对系争房屋进行维修施工。一审法院认为，胡振宁、华润公司签订的《上海市商品房出售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。关于租金损失，胡振宁与案外人签订的《租赁补充约定》对租赁期限起止日期均作出了相应顺延，且胡振宁提供的证据不足以证明因房屋质量问题导致其存在租金损失，即便如胡振宁所述存在半个月的租金损失，该损失系胡振宁与案外人自愿达成协议而导致，不属于华润公司在签订合同时可预见的因违反合同可能造成的损失。关于房屋空置费，根据《上海市商品房出售合同》第十六条的约定，房屋存在其他质量问题的，华润公司除在质保期内承担免费维修外，无须补偿。系争房屋存在渗漏水问题属于房屋其他质量问题，尚不构成华润公司方的故意或者重大过失，法院确认该免责条款的效力。关于律师费，该项主张无合同和法律依据。综上，对胡振宁主张的租金损失、房屋空置费和律师费，法院均不予支持。一审法院作出判决：驳回胡振宁要求华润置地(上海)有限公司支付租金损失、房屋空置费等全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方所签合同第十六条“甲方交付的该房屋有其他工程质量问题的，乙方在合同约定的保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍给予补偿”这一条款，并不代表如因房屋质量问题导致胡振宁产生了损失，华润公司可免除赔偿责任。《中华人民共和国合同法》规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。胡振宁上诉所提的第一项租金损失的证据为其与案外人所签的《租赁补充约定》，但该条款中注明租期顺延的原因包含“室内设备调试与线路通讯等诸问题配置完善……”，故该证据尚不足以证明租期顺延完全因房屋质量问题所导致，本院不予支持。本案中，华润公司分别于2018年8月2日至2018年8月13日、2018年8月21日至2018年9月5日、2018年9月11日至2018年9月20日对系争房屋进行维修施工，修复时间共计一月有余。在此期间，系争房屋的产权人胡振宁无法居住使用或出租获取收益，显然造成了相应损失，该损失华润公司应予赔偿。本院参考胡振宁出租系争房屋的租金标准并结合修复内容等实际情况，酌定损失赔偿为2万元。至于胡振宁所提律师费的上诉主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，胡振宁的部分上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初22597号民事判决；二、华润置地(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿胡振宁损失人民币2万元；三、胡振宁其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,391元，由华润置地(上海)有限公司负担人民币420元，由胡振宁负担人民币971元；二审案件受理费人民币1,391元，由华润置地(上海)有限公司负担人民币420元，由胡振宁负担人民币971元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 徐 江二〇二〇年七月十五日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……