广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终10559号上诉人（原审被告）：梁迪华，男，1959年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅、黄启鸿，均系北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人梁迪华因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初673号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理，现已审理终结。梁迪华上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四项；二、维持一审判决第三项；三、改判其以广州市市场租金指导价或有资质的评估公司对涉案房屋租金的评估价继续租用涉案房屋；四、根据不可抗力或情势变更原则，减免其2019年12月起新冠××疫情发生至疫情结束之日止的租金；五、本案诉讼费用由被上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担。主要事实和理由：涉案房屋自解放后一直由广州市荔湾区住房和建设局出租给原广州市荔湾区饮食服务公司属下的顺记冰室使用。2001年广州市荔湾区饮食服务公司将包括涉案房屋租赁权连同顺记冰室以35万元转让给其，其则负责接收顺记冰室的员工等。此后其一直守法经营至今。2018年广州市荔湾区住房和建设局不尊重历史将涉案房屋向市场招标，案外人关国辉以极为虚高的价格投得，折合每平方米租金近1500元，完全脱离市场实际。广州市荔湾区住房和建设局收回房屋将影响员工就业，也影响顺记雪糕作为广州市名小食的品牌传承。其愿意以前述条件继续租赁使用涉案房屋。另，2019年12月因新冠××疫情全国实行一级响应，无生意可做，根据广州市租赁协会及法律规定的不可抗力和情势变更原则，应依法减免2019年12月至疫情结束期间的租金。广州市荔湾区住房和建设局答辩同意原审判决，不同意梁迪华的上诉请求，并认为，直管公房原则上都需采用公开招租方式进行租赁，梁迪华不符合涉案房屋的招租条件，其上诉主张按照市场租金指导价或有资质的评估公司评估的租金标准继续租用涉案房屋没有法律依据。双方的租赁合同已于2019年10月解除，梁迪华其后一直非法占用，故不存在减免逾期期间租金的问题。广州市荔湾区住房和建设局向一审法院起诉请求：1.确认双方就广州市荔湾区宝华路××号首层、阁楼房屋的不定期租赁关系已于2019年10月30日解除；2.梁迪华及共同使用人腾空上址房屋交还给其；3.梁迪华按照每月7116.4元的标准，向其支付自2019年1月至2019年10月所欠的租金共71164元；4.梁迪华按照每月35650元的标准，向其支付自2019年11月1日起至梁迪华及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.本案诉讼费用由梁迪华承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区宝华路××号房屋，是为经租房，由广州市荔湾区住房和建设局管理。2015年1月6日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与梁迪华（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区宝华路××号首层、阁楼部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积23.81平方米；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金7116.40元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。2018年3月12日，梁迪华向广州市荔湾区住房和建设局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于宝华路××号地下房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年11月7日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方）与案外人关国辉（承租方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区宝华路××号首层、阁楼出租项目（交易编号：GZ2018FG200708）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币35650元/月/总面积；等等。2019年10月25日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向梁迪华邮寄《解除租赁关系的通知》，明确告知梁迪华解除宝华路0075号首层、阁楼房屋的租赁关系，要求梁迪华及共同使用人在2019年10月31日前腾空交还房屋；按照之前与梁迪华的约定及对梁迪华的通知，从2019年1月1日起，梁迪华需按公开招租的最后竞拍成交价每月35650元向广州市荔湾区住房和建设局支付房屋有偿使用金，直至腾空该房屋交还之日止，等等。同日，广州市荔湾区住房和建设局在案涉房屋张贴上述《解除租赁关系的通知》。该快递2019年10月26日由他人签收。梁迪华在一审庭审中确认上述情况。一审庭审中，梁迪华称案涉房屋现仍由其使用，作商业用途，经营服装、百货，广州市荔湾区住房和建设局对此予以确认。广州市荔湾区住房和建设局称，合同期满后，双方没有再签订租赁合同，梁迪华亦未能提供其他合同。关于租金，广州市荔湾区住房和建设局称梁迪华交租至2018年12月，梁迪华称划扣租金的存折有钱，是广州市荔湾区住房和建设局没有划扣，梁迪华没有提供证据证明其有交纳2019年1月之后的租金。2020年1月10日，一审法院在广州市荔湾区宝华路××号部位房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满未有承租人或实际使用人来院登记。2020年1月15日，一审法院送达本案起诉状副本给梁迪华。一审法院认为：广州市荔湾区住房和建设局作为本案原告的诉讼主体适格，其与梁迪华在广州市荔湾区宝华路××号首层、阁楼房屋建立的租赁合同合法有效。双方签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是梁迪华一直有向广州市荔湾区住房和建设局支付租金至2018年12月，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年10月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求梁迪华腾空交还房屋，该通知实际于2019年10月26日到达梁迪华，故可确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达梁迪华，因此，广州市荔湾区住房和建设局要求确认双方的租赁合同关系在2019年10月30日解除是其对自身权利的处分，没有违反法律规定和合同约定，予以支持。梁迪华应将上述房屋及时腾空交还广州市荔湾区住房和建设局。关于房屋租金问题，双方建立的租赁合同合法有效，广州市荔湾区住房和建设局将案涉房屋按合同出租给梁迪华使用，梁迪华亦应按合同向广州市荔湾区住房和建设局交纳租金。现梁迪华无法提供证据证明其已经向广州市荔湾区住房和建设局交纳租金，故广州市荔湾区住房和建设局要求梁迪华按每月7116.4元向其交纳2019年1月至2019年10月的租金合法合理，予以支持。关于房屋占用费问题，因梁迪华已向广州市荔湾区住房和建设局出具《非住宅公开招租同意书》，知道广州市荔湾区住房和建设局以公开招租方式招租，广州市荔湾区住房和建设局已尽了一般的通知义务，且据梁迪华答辩其认为招标程序不合法且中标的租金金额太高其无法承担，故梁迪华没有继续承租的责任不在广州市荔湾区住房和建设局。现广州市荔湾区住房和建设局主张的房屋占用费即招租的成交价格35650元/月实质为广州市荔湾区住房和建设局未能收回房屋的损失，梁迪华如能按《非住宅公开招租同意书》履行并不会增加其负担，因此，广州市荔湾区住房和建设局要求按35650元/月收取房屋占用费，予以支持。因广州市荔湾区住房和建设局在2019年10月已通知梁迪华解除合同，现广州市荔湾区住房和建设局从2019年11月1日起主张按35650元/月的标准收取占用费合法有据，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年3月30日作出判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与梁迪华关于广州市荔湾区宝华路××号首层、阁楼房屋的租赁合同关系于2019年10月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30天内，梁迪华（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区宝华路××号首层、阁楼房屋并将房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，梁迪华按7116.4元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年1月起至2019年10月的租金。四、自本判决发生法律效力之日起30天内，梁迪华按35650元/月标准向告广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年11月1日起至梁迪华实际搬迁交还房屋之日止的房屋占用费。一审案件受理费1575元，由梁迪华负担（该受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由梁迪华迳付给广州市荔湾区住房和建设局）。本院查明事实与原审判决查明事实一致。本院另查明，一审中，梁迪华确认其有参加涉案房屋的公开招租进行投标，但没有中标；广州市荔湾区住房和建设局表示因为涉案房屋没有腾退，故没有与案外人关国辉签订新的租赁合同。二审中，梁迪华与广州市荔湾区住房和建设局于2020年6月4日办理了涉案房屋交接手续，将涉案房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。梁迪华表示自2019年11月起至2020年6月4日期间的租金应当按照原租赁合同约定的租金标准计算，疫情爆发期间免除租金。广州市荔湾区住房和建设局则表示该期间的房屋占用费计算坚持其一审诉请。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对梁迪华提出的上诉，本院分析如下：关于涉案租赁合同的解除。审查当事人双方在原租赁合同期限届满后，虽未续签租赁合同，但梁迪华仍继续使用涉案房屋，广州市荔湾区住房和建设局没有异议，故双方之间自原租赁合同期限届满后已形成不定期租赁关系。广州市荔湾区住房和建设局于2019年10月26日送达书面通知给梁迪华，明确表示解除双方就涉案房屋建立的租赁关系，要求梁迪华在2019年10月31日前腾空交还房屋，审查该主张符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，一审判决采纳广州市荔湾区住房和建设局的主张，确认双方的租赁关系于2019年10月30日解除，事实、法律依据充分，本院予以确认。鉴于二审期间梁迪华已于2020年6月4日将涉案房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局，广州市荔湾区住房和建设局一审起诉要求梁迪华腾空迁出涉案房屋的诉请已经得到满足，无需法院再行调处，故一审判决主文第二项可予撤销。至于一审判决主文第三项关于2019年1月起至2019年10月止的租金支付问题，双方当事人均未提出异议，本院予以维持。至于一审判决主文第四项关于涉案房屋占用费支付问题，鉴于梁迪华已于2020年6月4日将涉案房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局，故梁迪华应支付2019年11月1日起至2020年6月4日期间的房屋占用费给广州市荔湾区住房和建设局。至于具体支付标准问题，梁迪华一审确认其有参加涉案房屋公开招标但未中标，依据梁迪华在2018年3月12日作出的承诺，梁迪华应于竞拍成交确认日起一个月内腾空房屋并缴纳清退期内的场地使用费，广州市荔湾区住房和建设局也应在合理期限内及时主张权利要求梁迪华搬迁，但梁迪华没有及时迁出涉案房屋，广州市荔湾区住房和建设局也延至竞拍成交确认日后近一年时间才正式通知梁迪华解除合同，远超出合理期限，故双方对此均有过错。广州市荔湾区住房和建设局一审也确认没有与案外人签订新的租赁合同，故广州市荔湾区住房和建设局一审主张梁迪华按照2018年11月7日确定的涉案房屋竞拍成交价标准，支付自2019年11月1日起的房屋占用费，依据不足，一审法院对此予以采纳处理有误，本院予以纠正。鉴于双方对于租赁关系解除后房屋占用费的计算标准没有作出约定，诉讼期间双方对此也未能协商一致，故本院酌情确定梁迪华参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准支付房屋占用费给广州市荔湾区住房和建设局，但最低不低于原租赁合同约定的租金标准即7116.4元/月。如上分析，梁迪华对于迟延腾退房屋造成的房屋占用费损失存在过错，故其上诉要求免除新冠××疫情期间的房屋占用费，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初673号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初673号民事判决第二项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初673号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起30天内，上诉人梁迪华向被上诉人广州市荔湾区住房和建设局支付房屋占用费（从2019年11月1日起至2020年6月4日止，参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价标准计算，但最低不得低于7116.4元/月）。一审案件受理费1575元，由上诉人梁迪华负担961元，由被上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担614元（一审案件受理费已由广州市荔湾区住房和建设局预交，一审法院不作退回，由梁迪华迳付给广州市荔湾区住房和建设局）。二审案件受理费1569.90元，由上诉人梁迪华负担493.4元，由被上诉人广州市荔湾区住房和建设局负担1076.5元。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年七月二十日书记员  曾美玲