河南省郑州市管城回族区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0104执异55号案外人：张红武，男，1969年5月31日出生，回族，住郑州市。委托代理人：李涛，河南泓洋律师事务所律师。委托代理人：赵瑞先，河南泓洋律师事务所律师。申请执行人：临颍县农村信用合作联社，住所地：河南省临颍县迎宾路192号。法定代表人：游保金，理事长。委托代理人：崔刚锋，河南开达律师事务所律师。委托代理人：陈鸣，河南开达律师事务所（实习）律师。被执行人：郑州东渠置业有限公司，住所地：郑州市金水区紫荆山路16号紫金城写字楼4楼402、403。法定代表人：张翔。被执行人：河南省立奇置业有限公司，住所地：郑州市紫荆山路16号紫金城写字楼4层。法定代表人：吕长林。本院在执行临颍县农村信用合作联社（以下简称临颍农信社）与郑州东渠置业有限公司（以下简称东渠公司）、河南省立奇置业有限公司（以下简称立奇公司）借款合同纠纷一案中，案外人张洪武对本院查封执行东渠公司名下位于郑州市金水区东风路南、东明路西1号楼的120套房屋中的74套房屋提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。案外人张洪武称，其在2014年4月2日已签订合法的《租赁合同》并实际履行，至今仍合法占有、使用涉案房屋，法院是在2019年5月7日预查封了涉案房屋，案外人是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，请求确认异议申请人作为承租人有在租赁期内（自2014年8月1日起至2035年1月31日止，含6个月装修期）阻止向受让人移交占有被执行的涉案房屋，有权继续合法使用涉案房屋。法院应按查封时间和租赁合同签订及占有使用时间孰先确定是否要求承租人腾房，如果原来法律规定与本条法律规定有冲突的，应适用本条法律规定。综上，请求法院：1.确认案外人对（2019）豫0104执恢2692号《公告》抵押物清单中的74套房屋享有租赁权，有权继续租赁使用；2.拍卖案外人享有租赁权的74套房屋时，请求带租约拍卖；3.确认案外人作为承租人有权在租赁期内（自2014年8月1日起至2035年1月31日止，含6个月装修期）阻止向受让人移交占有被执行的涉案房屋。申请执行人临颍农信社称，首先，涉案房屋抵押权设立时间为2013年10月23日。2013年10月23日，郑州市房地产抵押管理办公室出具了证明号为1306000103号、登记编号为2013549916号的《郑州市在建工程抵押登记证明》，履债期限自2013年6月9日至2015年6月8日。后贷款期限延长至36个月，即2013年6月9日至2016年6月8日，所以2015年6月15日，郑州市房地产抵押管理办公室出具了证明号为1306000103号、登记编号为2015340467号的《郑州市在建工程抵押登记证明》，履债期限自2013年6月9日至2016年6月8日。上述两份《郑州市在建工程抵押登记证明》的证明号完全一致，均为1306000103号,足以认定涉案房屋抵押权设立时间为2013年10月23日。其次，张红武请求继续租赁使用、带租约拍卖，没有事实和法律依据。《物权法》第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。因此，不论张红武的租赁权是否真实，涉案房屋出租前已设立抵押权，现张红武请求继续租赁使用、带租约拍卖，无事实和法律依据。综上，请求法院驳回张红武的异议请求，并依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十条“执行异议审查和复议期间，不停止执行”之规定，立即依法、及时执行涉案房屋。东渠公司、立奇公司缺席无辩称意见。本院经审查查明，关于临颍农信社诉东渠公司、立奇公司借款合同纠纷一案，郑州市中级人民法院于2017年8月31日作出（2017）豫01民初1545号民事判决，判决：1.东渠公司于本判决生效之日起十日内偿还临颍农信社借款本金69776243.6元，利息15445972.58元（利息暂计算至2017年2月15日，之后利息按年利率27%计算至本笔借款还清之日止）、律师费236万元；2.临颍农信社对东渠公司为借款设定抵押的坐落于郑州市××区××南、××西的房产（郑州市房地产抵押管理办公室出具的证明号：1306000103、登记编号：2015340467的《郑州市在建工程抵押登记证明》记载为准）享有抵押权，并有权在其折价或拍卖、变卖后的价款中优先受偿；3.立奇公司对东渠公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向东渠公司追偿。因东渠公司、立奇公司未按期履行生效法律文书所确定的法律义务，临颍农信社向郑州市中级人民法院申请强制执行，后该案移送本院执行。在执行过程中，本院于2019年5月9日对涉案120套房屋进行了查封。另查明，东渠公司借款时以其坐落于郑州市××区××南、××西的房产作抵押，郑州市房地产抵押管理办公室于2013年10月23日出具了登记编号为2013549916号，证明号为1306000103号的《郑州市在建工程抵押登记证明》，该证明载明履债期限为自2013年6月9日起至2015年6月8日止。后东渠公司将贷款期限延长至36个月，即2013年6月9日至2016年6月8日，郑州市房地产抵押管理办公室于2015年6月15日出具了登记编号为2015340467号，证明号为1306000103号的《郑州市在建工程抵押登记证明》，该证明载明履债期限为自2013年6月9日起至2015年6月8日止。登记编号为2013549916号和登记编号为2015340467号的两份《郑州市在建工程抵押登记证明》的证明号相同。再查明，案外人张红武主张其系涉案房屋的承租人，且承租时间早于本院查封时间，请求法院确认其对涉案房屋中的74套房屋享有租赁权，应带租拍卖，并且阻止向受让人移交占有被执行的74套涉案房屋。为证明自己的主张，张红武向本院提交了租赁合同一份、补充协议一份、银行转账凭证、收据等证据予以证明。租赁合同及补充协议综合载明：张红武与东渠公司于2014年4月2日签订了该合同，约定将位于郑州市××区××南、××西××楼中的12000平方米的房屋出租给张红武，租赁期限为20年，自2014年8月1日起至2035年1月31日止（含免租金装修期6个月）。张红武可一次性预付租赁费，2000万元租赁期二十年；银行转账凭证及收据综合载明：张红武分别于2014年3月26日、4月9日分两笔向东渠公司转账2000万元，东渠公司向张红武出具了收据。本院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在本案中，临颍农信社于2013年10月23日已对涉案120套房屋设立了抵押权，而案外人张红武对其中74套房屋的租赁期限自2014年8月1日起，晚于临颍农信社的抵押权的设立时间，因此其不能对抗临颍农信社对涉案120套房屋实现抵押权的执行行为。故，张红武主张其系涉案120套房屋中74套房屋的承租人，请求法院确认其对涉案房屋享有租赁权，予以带租拍卖，并且阻止向受让人移交占有，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人张红武的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭晓明人民陪审员  杨建明人民陪审员  高晓勤二〇二〇年七月二十日法官助理郑嘉伟书记员张润方