浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0602民初4274号 原告：王水娟，女，1966年3月31日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：**梅，浙江广缘律师事务所律师。 被告：孟德友，男，1968年11月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：吴刚，浙江杰扬律师事务所律师。 原告王水娟诉被告孟德友房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月9日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人**梅、吴刚均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告诉请判令：一、被告支付原告房屋租金305063元，并支付自起诉之日起至实际履行日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告丈夫与被告系好友。2013年8月28日，原告将位于营业房北侧397.49平方米租给被告使用，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期为三年，从2013年9月1日起使用至2016年8月31日收回。第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清。合同签订后，原告方将房屋交付给被告使用。因原告丈夫所在单位需建造厂房欲被告承建，故双方口头约定房租可暂缓收取，等厂房承建完毕后一并予以结算。被告使用涉案营业房直至2018年8月止。后双方因厂房建造工程款对账出现分歧，原告将涉案营业房收回自行出租，而被告在2019年12月将厂房工程款诉至柯桥区人民法院，要求原告单位及丈夫支付剩余工程款。原告方认为，被告持续使用涉案房屋长达五年，而原、被告未经结算，现原告为维护自身利益，诉至法院，望判如所请。 被告答辩称：一、双方签订的房屋租赁合同所涉标的物系由原被告共同搭建的，双方私下达成协议租费是不用缴纳的，租期至2016年8月30日，实际租期至2017年8月底，后续与被告无关了。并且，在租期内房屋也是转租给第三方，实际也并非被告在承租。二、按照合同约定，租费一年一交，即使法院认为被告需要缴纳租费，那么原告到2020年6月起诉，也已经过了诉讼时效，被告亦无须再缴纳。三、原告称租费与工程款一起结算不是事实，这是两个不同的法律关系，原告丈夫从未提及过房屋租金。被告庭后就案涉房屋转租情况出具书面情况说明一份，载明：一、租期到期后，原、被告未再签订续租协议，只有有三间营业房由原告自行出租给了案外人王秋成，因此该租户未向被告缴纳过租费，租赁关系发生在原告和王秋成之间，时间应该是在2016年9月1日之后。二、案外人刘培土是在2016年9月1日之后向被告租了三间营业房，租期为一年，从2016年9月1日至2017年8月底，口头租赁，此后的租费由原告收取，被告未再收取。 当事人围绕诉讼请求向提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。 原告提供如下证据，证据1，《房屋租赁合同》1份，拟证明2013年8月28日，原告将位于营业房北侧397.49平方米的房屋出租给被告使用的事实。证据2，情况说明2份，拟证明在原房屋租赁合同到期后，被告继续使用房屋并转租的事实。证据3，判决书1份、结婚证复印件1份，拟证明原告与案外人王柏土系夫妻关系，2019年12月，被告因承建王柏土单位厂房产生工程款纠纷诉至柯桥区人民法院，因双方涉及工程款纠纷，故约定房租暂缓收取，至今未结算的事实。 被告经质证认为，对证据1的真实性无异议。对证据2的合法性有异议，证人出具证言，应当庭接受询问；另，租赁合同到期后，双方未再签订过任何续租协议，2017年8月之后被告未再承租过原告房屋。对证据3的真实性无异议，但与本案无关。 被告未在举证期限内向本院提供证据。 本院认证认为，证据1系原件，且经被告质证无异议，本院对其真实性予以认定。证据2，原告仅提供了书面证言，未能提供证人相关身份信息，亦未申请证人出庭作证，与被告陈述的事实亦有矛盾之处，证人与本案当事人之间是否有利害关系亦不明确，故本院不予认定。证据3，与本案无关联性，本院不予认定。 本院经审理查明如下事实：2013年8月28日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告为出租方，被告未承租方。出租方自愿将坐落在营业房北侧397.49平方米房屋出租给承租方使用。租赁期为3年，出租方从2013年9月1日起将厂房出租给承租方使用到2016年8月31日止收回。第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳，租金支付以收条为准。合同还对其他事项作出了约定。 被告在庭审中自认合同约定的租期期满后，被告又实际将房屋租至2017年8月底。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点为原告向被告主张房屋租金是否已过诉讼时效。本院按租赁期间内和租赁期间届满后两种情形分别作如下评析：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，人民法院不予支持。本案系追讨租金引起的纠纷，根据《民法通则》第一百三十六条关于“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的”的规定，原告主张被告未支付租金的诉讼，应当适用一年的诉讼时效，而诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案所涉租赁合同关于租金支付日期及支付方式约定“第一年租金为52000元，以后每年以8%递增，缴纳方式为一年一次性付清，房租费每次提前一个月缴纳”，故若确存在被告拖欠原告2013年9月1日至2014年8月31日、2014年9月1日至2015年8月31日、2015年9月1日至2016年8月31日三年共三期租金的情形，原告分别在签订合同时、2014年8月和2015年8月就应当知道其权利被侵害，在不存在诉讼时效中断或中止法定事由的情况下，原告最迟应当分别在2014年8月28日、2015年8月31日和2016年8月31日向被告主张该三期租金。现原告于2020年6月9日向本院起诉要求被告支付该三期租金，显已超过一年的诉讼时效期间，其民事权利依法不予保护；被告以此为由要求驳回原告诉讼请求的抗辩有理，本院予以采信。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予以支持。本案中，租赁期限届满后，被告自认其继续使用案涉房屋至2017年8月底，且原告未提出异议，即被告仍应按照《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务，因该期间为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，被告应当在租赁期间届满时支付，故若确存在被告拖欠原告2016年9月1日至2017年8月31日租金的情形，原告在2017年8月31日应当知道其权利被侵害，根据《民法通则》第一百三十六条之规定，原告最迟应当在2018年8月31日向被告主张该租金。《民法总则》于2017年10月1日施行，故应适用三年的诉讼时效规定，被告对该段租赁时间提出的诉讼时效抗辩，本院不予采信。经本院核算，2016年9月1日至2017年8月31日的租金应为65505.02元。原告称，因其丈夫与被告另有建设工程合同关系，当时双方口头约定案涉房屋租金待工程完成后一并结算，并提供了绍兴市柯桥区人民法院民事判决书一份予以佐证。原告自认该约定系口头约定，其提供的判决书中亦未提及本案所涉房屋的租金，且被告对原告主张亦予以否认，故本院不予支持。原告还主张本案所涉租金每年一付，应属分期付款，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算”。本院认为，本案所涉房屋租金的支付属于定期给付债务，该债务是继续性合同在履行过程中按照约定持续定期产生的，因此在各期债务清偿期届满后，均为独立债务，故各期租金的诉讼时效应分别起算，故本院对此不予支持。原告另主张被告还应向其支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，因其未能提供有效证明予以证明，本院亦不予支持。被告在庭后向本院提交情况说明，辩称2016年9月1日至2017年8月31日，案涉租赁房屋中的三间由案外人租赁及原告实际收取租金，该辩称意见与其在庭审中所陈述的事实不符，且未能提供相应证据予以佐证，故本院不予采信。据此，本院对原告要求被告支付租金305063元中的65505.02元及相应的利息损失予以支持，其余部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、被告孟德友支付原告王水娟房屋租金65505.02元，并支付该款自2020年6月9日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 二、驳回原告王水娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费依法减半收取2938元，由原告王水娟负担其中的2219元，由被告孟德友负担其中的719元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  尉子靖 二〇二〇年七月二十七日 法官助理张锴 书记员滕颖瑶 附页： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。