辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初163号原告（执行案外人）：齐丽军，女，1964年1月26日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：孔翔鹤，辽宁卓正律师事务所律师。被告（申请执行人）：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：申壮，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞,辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏,辽宁同方律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁宏缘商业房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，该公司员工。被告（被执行人）：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，辽宁宏缘商业房地产开发有限公司员工。原告齐丽军与被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。齐丽军、农商行大东支行委托诉讼代理人丁云鹏到庭参加诉讼，宏缘公司、谷实经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。齐丽军向本院提出诉讼请求：解除对宏缘公司位于沈阳市大东区房屋（以下简称案涉房屋）的查封并终止对此房屋的执行。事实与理由：齐丽军于2013年12月9日齐丽军与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，签约当日缴纳了全部购房款。辽宁省高级人民法院于2014年10月作出裁定查封案涉房屋，齐丽军在法院查封案涉房屋之前已签订合同，并且交付了全部房款，以上事实在（2019）辽执民248号执行裁定书已得到法院确认。另齐丽军名下无其他用于居住的房屋。齐丽军所提异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三种情形，其权利能够排除执行。法院在审理执行异议案件时适用前述司法解释第二十八条错误。第二十八条针对的执行标的为“登记在被执行人名下的不动产”，第二十九条针对的标的为“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，本案执行标的为被执行的宏缘公司的商品房，故第二十九条更适用于本案。综上，执行裁定书驳回齐丽军作为案外人的异议缺乏事实和法律依据。为了维护齐丽军的合法权益，根据相关法律规定提起本案诉讼，请求法院依法公正判决。农商行大东支行辩称：1.农商行大东支行在齐丽军与宏缘公司签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》，并据此陆续签订《最高额抵押合同》，办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及权利已经生效司法文书予以确认和支持，而齐丽军与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于农商行大东支行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除农商行大东支行对案涉房屋的抵押权。2.齐丽军若要排除担保物权等优先权利的强制执行，则必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，亦即只有齐丽军为房屋消费者的，其物权期待权才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。而所谓的“房屋消费者”，应当是指购房直接用于满足其生活居住需要，并且其名下应无其他用于居住的房屋。就本案而言，齐丽军作为购房者，其对抗的是担保物权，故本案需适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条来判断齐丽军对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。而齐丽军并未提出足够证据证明其符合第二十九条之规定。综上，农商行大东支行对案涉房屋的抵押权及据此提起的强制执行程序合法有效，请求法院驳回齐丽军的诉讼请求。宏缘公司、谷实未提交书面答辩意见。齐丽军为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一：辽宁省高级人民法院（2019）辽执异248号执行裁定书。拟证明：齐丽军提出案外人执行异议之诉，程序合法。证据二：商品房买卖合同1份、辽宁增值税普通发票1张、建行明细单1份2张。拟证明：1.齐丽军在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的书面合同。2.合同第六条付款方式及期限中表明齐丽军在签订合同当天已支付全部购房款380792元，宏缘公司于2016年11月9日给齐丽军开具了全部购房款的增值税普通发票。故齐丽军在案涉房屋查封之前已支付了全部购房款。证据三：入住通知书1张、无查询结果证明2张、结婚证1张、户口本1份、身份证1张、采暖费发票4张。拟证明：案涉房屋为齐丽军用于居住，并已于2014年11月实际入住，齐丽军与丈夫郑庆福两人育有一子已成年，两人名下无其他房产。齐丽军入住后交纳了2014-2015、2015-2016、2018-2019采暖费，也证明齐丽军从2014年开始实际居住该房屋的事实。证据四：付款人为徐永安的收款证据两张，转款支付凭证1份，来源于齐丽军与邻居徐永安手机微信聊天记录，齐丽军和徐永安同时购买宏缘公司的房屋，同时补款，另房屋面积相等。可以证明2011年2月25日，先给宏缘公司交款343000元，后于2013年12月9日又给开发商转款37792元，共计转款380792元。且可以证明37792元转到了宏缘公司名下。由于银行明细单显示的不清楚，此份小票可以证明齐丽军向宏缘公司转款的事实，也可以还原本案的实际情况。农商行大东支行质证意见为：对证据一真实性无异议，但裁定书事实认定清楚，适用法律正确。对证据二中商品房买卖合同的真实性无异议，但该合同签订的时间是2013年12月9日，晚于农商行大东支行取得抵押权的时间；对增值税发票以及银行明细单的真实性没有异议，但发票并不能反映出齐丽军已经实际支付了购房款，且发票开具的时间是2016年11月9日，晚于合同约定的付款时间以及农商行大东支行取得抵押权的时间。同时，根据齐丽军提供的银行流水，其主张的转帐数额和收款人都与宏缘公司无关，不能证明其已经实际支付了购房款。对证据三中入住通知书的真实性有异议，不予认可，因无原件无法核实其真实性；对无查询结果证明真实性无异议，但需要说明的是该查询结果仅反映出查询时齐丽军的房产状况，至于齐丽军是否曾经处置过其他房产，或是否有未登记的房产，该查询结果不能显示该信息。因此，应由齐丽军进一步举证证明其在购房时至起诉之前是否还有其他房产进行过交易；对结婚证、户口本、身份证真实性无异议，但需要注意的是法院在甄别齐丽军是否具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于普通房屋消费者的认定范围时，应当考察齐丽军是否将其房产登记在其子女名下；对采暖费发票真实性无异议，但仅凭发票并不能证明齐丽军对案涉房屋实际使用，该房屋是用于齐丽军家庭生活居住。对证据四的真实性、关联性均有异议。因齐丽军提供的证据为手机微信聊天图片，所反映的票据也均为复印件，无法核实其真实性。其次，该票据是齐丽军邻居缴费的相关凭证，与案涉房屋无关，不能以此推定齐丽军也支付了相关费用。再次，根据齐丽军提供的照片显示，徐永安将37792元转到宏缘公司，收款人载明系宏缘公司，而非前述“通联支付网络服务股份有限公司”。因此，齐丽军提供的证据不能证明其37792元是转给了宏缘公司用于补交购房款。农商行大东支行为反驳齐丽军的诉讼请求，向本院提交以下证据：借款合同、抵押合同、沈阳市不动产权登记中心调取的案涉在建工程抵押档案、辽宁省高级人民法院（2014）辽民二初字第00054号民事判决书、最高人民法院（2015）民二终字第127号民事判决书。拟证明：农商行大东支行于2012年5月21日与宏缘公司签订借款合同,并按照借款合同约定向宏缘公司履行了发放贷款的义务,双方形成借款合同关系。自2012年5月21日起,农商行大东支行与宏缘公司签订抵押合同,以其名下资产为宏缘公司在农商行大东支行贷款提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。案涉房屋办理抵押登记的时间为2012年9月11日，早于齐丽军签订商品房买卖合同的时间。农商行大东支行债权、抵押权已经法院审理后确认,并做出了生效民事判决,农商行大东支行为案涉房屋的抵押权人,对案涉房屋享有优先受偿权。齐丽军要排除农商行大东支行基于在先成立的抵押权的强制执行的，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。齐丽军对上述证据质证意见为：对农商行大东支行没有提供原件的证据的真实性不予认可。退一步讲即使提供原件，真实性没有异议，但对证据的证明问题有异议，根据《合同法》第二百八十六条规定，承包人的款项优于抵押权，消费者的权益优于承包人的款项，那么消费者的权益应优于抵押权，所以农商行大东支行提供的上述证据不足以排斥齐丽军具有消费者权益的权利。其抵押权即使是在齐丽军签订房屋买卖合同之前，由于齐丽军是消费者，农商行大东支行的受偿权也应当在齐丽军之后。对齐丽军、农商行大东支行无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院审查认定如下：齐丽军提交的入住通知书虽为复印件，但该证据有齐丽军提交的供暖票据相佐证，宏缘公司虽对其真实性提出异议，但未提交相反证据予以证明，本院对其真实性予以确认；来源于手机微信聊天记录的收款收据、转款支付凭证均为复印件，无其他证据佐证，本院对其真实性不予确认；建行明细单中2013年12月9日齐丽军通过第三方支付平台“通联支付网络服务股份有限公司”转款37792元，与齐丽军和宏缘公司于2013年12月9日签订的《商品房买卖合同》第六条载明：“买受方于签约当日已交齐余款”相印证，本院对建行明细单与本案的关联性予以确认；农商行大东支行虽对无查询结果证明提出异议，但未提交相反证据证明，本院对无查询结果证明与本案的关联性予以确认。农商行大东支行提交的《借款合同》《抵押合同》虽为复印件，但相关事实已被人民法院另案生效判决所确认，本院对《借款合同》《抵押合同》真实性予以确认。根据当事人举证、质证以及本院对证据审查认定情况，本院认定事实如下：2012年5月21日，宏缘公司因房地产开发与农商行大东支行签订借款合同。合同签订后，农商行大东支行向宏缘公司履行了放款义务。2012年9月11日，双方签订最高额抵押合同，宏缘公司以其位于沈阳市大东区等房产（包括案涉房屋）为前述借款合同提供抵押担保，并于2012年9月11日办理了抵押登记。2014年10月23日，本院依据2014年10月8日作出的（2014）辽民二初字第54号民事裁定，查封了宏缘公司的上述房产(包括案涉房屋)。2019年9月29日，齐丽军对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院于2019年11月20日作出（2019）辽执异248号执行裁定，驳回齐丽军的异议请求。另查明，2013年12月9日，齐丽军与宏缘公司签订商品房买卖合同，合同约定齐丽军购买宏缘公司开发的案涉房屋，房屋用途为住宅，建筑面积88.97平方米，房屋价款380792元，买受人于签约当日已交齐余款，以及出卖人于2014年1月30日前交付买受人房屋使用等内容。签约当日，齐丽军通过网银转账方式向宏缘公司转款37792元，交齐了案涉房屋全部余款。2014年11月28日，宏缘公司向齐丽军出具《入住通知书》，通知齐丽军于2014年11月28日办理入住手续。后齐丽军向供暖部门交纳了2014、2015等年度的供暖费用。再查明，齐丽军与郑庆福系夫妻关系，儿子郑宪哲出生于1989年9月12日。沈阳市不动产登记中心2019年12月25日、2020年1月9日出具的无查询结果证明，分别显示未查询到齐丽军、郑庆福名下房屋信息记录。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，齐丽军在案涉房屋被查封之前，与宏缘公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同，交齐了全部购房款，所购房屋系用于居住，齐丽军与丈夫郑庆福的儿子郑宪哲已成年，现无证据证明齐丽军及郑庆福名下有其他用于居住的房屋，故本案符合前述司法解释第二十九条规定的情形，齐丽军作为商品房消费者的物权期待权优于农商行大东支行的抵押权，齐丽军对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对于齐丽军提出的终止对案涉房屋执行的诉讼请求予以支持。关于齐丽军提出的解除对案涉房屋查封的诉讼请求，鉴于对案涉房屋查封或解除查封事项属于执行措施范畴，非本案执行异议之诉的处理范围，当事人可另行申请解决，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下：一、不得执行辽宁宏缘商业房地产开发有限公司位于辽宁省沈阳市大东区房屋。本院（2019）辽执异248号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回原告齐丽军的其他诉讼请求。案件受理费7012元，由被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 屈 昕审判员 贺立春审判员 金 莹二〇二〇年七月十三日法官助理王珊珊书记员王佳