安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初3586号原告:岳晓明，男，1976年4月2日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：余家燕，安徽华汉众赢律师事务所律师。被告：阜阳市兴邦房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市经济技术开发区新阳大道2号，统一社会信用代码91341200591427742Y。法定代表人：王玉桂，该公司董事长。委托诉讼代理人：许群，安徽元祥律师事务所律师。被告：任军，男，1978年4月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：任玲，女，1970年7月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。原告岳晓明与被告阜阳市兴邦房地产开发有限公司（以下简称兴邦公司）、任军、任玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳晓明及其委托诉讼代理人余家燕、被告兴邦公司委托诉讼代理人许群到庭参加诉讼，被告任军、任玲经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳晓明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《购房协议》。2、判令被告返还原告购房款149万元；3、判令被告赔偿原告损失149万元；4、判令被告赔偿原告装饰装修物及物品损失30万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年，被告兴邦公司因开发建设阜阳市经济技术开发区“金叶名园”小区拖欠被告任军工程款无力支付，将位于“金叶名园”小区3#楼102室商铺作价194.2万元抵付给被告任军。因被告任军急需资金将该房屋以现金149万元转让给原告。2015年7月28日，被告任军和原告共同到被告兴邦公司将购房手续直接办理到原告名下，并向原告出具一份收到原告购买“金叶名园”小区3#楼102商铺194.2万元的《收据》，后原告对所购买的房屋进行装饰装修并入住。2019年5月，任玲持案涉房屋的房产证将原告屋内的物品扔出并更换钥匙。被告兴邦公司将已经出售给原告的商品房再次销售给他人，导致原告不能实现合同的目的，应承担相应的责任。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求依法支持其上述诉求。被告兴邦公司辩称，一、他公司与原告不存在房屋买卖关系，原告的诉称没有事实依据。2015年7月27日，任军和任玲欲购买案涉房屋3#102室，价款194万元，向安徽四建控股集团有限公司(以下简称安徽四建公司)申请用其承包的门窗工程款冲抵购房款，随后安徽四建公司向他公司提出用其承包的金叶名园项目的工程款冲抵该房屋的房款，他公司表示同意。2015年7月28日，他公司给任玲出具一份购房款收据，载明任玲购买商铺3#102室房屋，价款194.2万元。2015年8月17日，他公司与任玲就上述房屋签订商品房买卖合同，并办理网签备案手续。2016年5月10日，任军和任玲因需要资金周转，将案涉房屋出让给原告，并且签订了房屋买卖协议。为了避免产生二次过户税、费，任军、任玲与原告向他公司提出将收款收据从任玲更换到原告名下。2016年7月22日，任军向他公司出具承诺，他公司即将案涉房屋收据变更至原告名下，原出具给任玲的收据收回作废，后因任军和任玲与原告之间没有达成一致，任玲拒绝将案涉房屋重新网签备案至原告名下，致使余下更换相关手续无法进行，任玲以购房人名义办理案涉房屋登记手续。二、他公司给原告出具的收款收据，仅是同意任军、任玲将案涉房屋更换至原告名下，而不是他公司将案涉房屋出售给原告。原告以他公司出具的194.2万元收款收据为由，而主张双方存在房屋买卖合同关系，没任何事实依据。无论是原告自已提交的证据，还是他公司提交的证据资料中，均无他公司出售给原告房屋意思表示。原告提交收款收据是更换他公司此前出具给任玲的收款，所以才导致收据时间为2015年7月28日，而此时原告并没有与任军、任玲签订购房协议，2016年5月10日，任军才与原告签订的房屋买卖合同，原告将部分购房款支付到任军、任玲，任丽等人账户，他公司与原告至今没有签订过房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖关系，原告更没有支付给他公司任何购房款项。三、原告与任军和任玲之间存在房屋买卖关系。根据原告提交的购房协议约定，原告与任军和任玲就案涉房屋约定价款为149万元，并且原告也按约定将款项分别支付到任军和任玲等人的账户，转账单上也注明是购房款，双方之间已经达成买卖关系，并且也履行协议约定。原告依法应当向任军和任玲主张房屋买卖合同约定的权利和义务，而不是向他公司主张权利。被告任军未到庭，也未提交书面答辩状。被告任玲未到庭，也未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，因案外人安徽四建公司就被告兴邦公司开发的阜阳市经济技术开发区“金叶名园”小区项目欠付被告任军门窗工程款，经安徽四建公司和任军协商，被告兴邦公司同意以涉案房屋3#102室冲抵其欠付安徽四建公司的工程款1942000元，并向任军出具了借支单。后因被告任军欠付任玲借款，任军、任玲又协商以涉案房屋抵付借款，经被告兴邦公司同意，就涉案房屋兴邦公司与任玲签订了房屋买卖合同。2015年8月17日，任玲与兴邦公司签订了《阜阳市商品房买卖合同》，约定出卖人将其开发的位于颍州区京九街道办事处经二路796号金叶名园3#商住楼102室房屋出售给买受人，总价194.2万元。2015年7月28日，被告兴邦公司向任玲出具《收据》一份，载明：“购商铺3#102房款”。2016年5月10日，经任玲同意，被告任军又将涉案房屋出卖给原告岳晓明，双方签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将其所有的位于阜阳经济开发区金叶名园3#楼102室房屋出卖给乙方，房屋总价149万元，付款方式为预付定金30万元，剩余房款在2016年6月16日前一次性付清。原告岳晓明按照被告任军指示，分别于2016年5月10日、6月28日、7月27日分别向任军转款30万元，向任玲转款69万元，向任丽转款50万元，共计149万元。2016年6月28日，被告任军向原告出具《收条》一份，载明：“今收到岳晓明购房款壹佰肆拾玖万元整，收款人任军”。2016年7月22日，任军向兴邦公司出具一份字据，载明：“本人同意将金叶名园3#102室商业收据换给岳晓明，并承诺无条件配合办理后续102室商业房相关手续”。原告岳晓明向被告任军、任玲、任丽付款期间，被告兴邦公司按照任军的请求向岳晓明出具了收据一份，该收据载明：“交款单位岳晓明1942000元整收款事由购商铺3#102房款”。该房款实际未缴纳给被告兴邦公司。原告自述其于2016年付完房款后便入住案涉房屋，并对案涉房屋进行了装饰装修。另查明，因被告任军未足额偿付任玲借款，经被告任军请求，2017年8月28日，被告兴邦公司向任玲开具金额为2013813元的增值税发票，被告任玲由此办理了房屋登记。2019年7月24日，任玲又将案涉房屋转售给案外人范光辉、吴知诺。同年，任玲以房屋产权为其所有将原告赶出案涉房屋。上述事实，由原、被告提供的身份证、《房地产买卖合同》、借支单、银行转账流水单，收条、《阜阳市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同面积误差补充协议》、收据、证人证言及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原告与被告任军签订了房产买卖合同，原告已经向被告支付了购房款149万元，但该房屋在原被告签订合同后却由任玲办理了房屋登记，后任玲又将上述房屋转卖给第三人，属于根本违约，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告基于该合同支付的购房款，任军应当返还，故原告诉请的被告任军返还149万元购房款，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，本案中，被告任军将房屋出售给原告后，又将涉案房屋登记在任玲名下的行为属于一房二卖，故对于原告要求被告任军赔偿其房屋损失149万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告兴邦公司共同承担赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋的出卖人为任军，而不是被告兴邦公司，且被告兴邦公司并未实际收取原告岳晓明的购房款，其出具收据是依据其欠付案外人四建公司工程款，故对于原告要求被告兴邦公司返还其购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告任玲返还其购房款并赔偿损失的诉讼请求，任玲并不是原告购房合同的相对方，故对该诉求，本院不予支持。对于原告主张的装饰装修及物品损失，原告虽提出评估，但因涉案房屋已被案外人重新装修使用，具体数额无法确定，原告有相关证据后可另行起诉。被告任军、任玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，并可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除原告岳晓明与被告任军签订的《房地产买卖合同》；二、被告任军于本判决生效之日起十日内，偿还原告岳晓明购房款149万元；三、被告任军于本判决生效之日起十日内，赔偿原告岳晓明149万元；四、驳回原告岳晓明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33040元，减半收取16520元，由被告任军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王 建二〇二〇年七月二十七日书记员 乔梦洁附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。