北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终267号上诉人（原审被告）：王某1，女，1984年3月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：何某1(王某1之夫)，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于磊，北京市中咨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某1，女，1963年2月28日出生，朝鲜族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘国文，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳茹，北京市百瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林某1，男，1990年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，北京麦田房产经纪有限公司员工。2018年3月,赵某1起诉王某1、林某1、第三人北京麦田房产经纪有限公司(以下简称麦田公司)确认合同效力纠纷一案，要求确认林某1以赵某1名义与王某1签署的房屋买卖合同无效。一审法院于2018年8月13日作出（2018）京0108民初15546号民事判决书，判决驳回赵某1的诉讼请求。赵某1不服，向本院提出上诉，本院于2018年12月20日作出（2018）京01民终8732号民事裁定书，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初15546号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。案件发回重审后，一审法院另行组成合议庭对本案进行了审理。北京市海淀区人民法院重审后作出(2019)京0108民初22702号民事判决，王某1不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某1之委托诉讼代理人何某1、于磊，被上诉人赵某1之委托诉讼代理人刘国文、闫艳茹，被上诉人林某1，第三人麦田公司之委托诉讼代理人李春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审判决,改判驳回赵某1的全部诉讼请求。事实和理由：1.林某1系赵某1独子，已成年，且一直代理赵某1办理房屋出租等事宜，林某1在三方磋商中也出示了赵某1的委托书、身份证以及北京市朝阳区B2803号房屋（以下简称2803室）房产证原件等，售房期间还多次通过电话与赵某1沟通确认，具备有代理权的表象，王某1已尽审慎的注意义务，并通过中介公司促成双方买卖，善意且无过失，林某1的行为构成表见代理；2.赵某1退还定金是在其与林某1发生分歧之后，且赵某1在另案诉讼中曾认可退还定金是其自己的行为，可以推定赵某1对涉案合同的签订是明知的；3.中介公司主导缔约过程，其对案情的陈述与说明是真实可信的，一审法院不应当一概不予采信；4.一审法院认定王某1订立合同时未尽到审慎的注意义务是错误的，即使合同无效，责任也不在于王某1，王某1不应当承担过错责任。赵某1辩称，同意一审法院判决，不同意王某1的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.林某1的行为属于无权代理，王某1在购房过程中存在重大过失，本案中包括两份《售房委托书》在内的所有“赵某1”的签字均非赵某1本人所签，赵某1没有参与2803室的出售谈判与签约，也不在微信群中，王某1、麦田公司在整个交易中亦未见过赵某1，王某1、麦田公司在定金交付过程中存在重大过错。2.林某1提交的对账单能够证明2803室定金收取与退还为王某1与林某1直接进行，赵某1未参与，且林某1收到20万元后也未转交赵某1，王某1在《北京市存量房屋买卖合同》签订之后，并未行使催告权，赵某1得知情况后明确表示反对，未实施过任何形式的追认，也没有任何的履行行为。3.王某1的上诉理由之间存在矛盾。林某1同意赵某1的答辩意见。麦田公司述称，同意王某1的上诉请求。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当改判。1.一审庭审中麦田公司并未认可委托书中赵某1签名是林某1代签，一审判决认定麦田公司未审核2803室房产证原件及赵某1身份证原件是错误的。2.办理赠与过户的时候赵某1曾到场，麦田公司提供的微信聊天记录足以证明。3.林某1系赵某1独子，签约时赵某1曾与林某1电话沟通，且约定将2803室赠与过户给林某1后进行交易，故实际履行交易的是林某1，款项支付给林某1是合理的，另外林某1主张其在签订房屋买卖合同后的第5天告知赵某1，故赵某1于签约后5天就知道出售房屋一事，但其并未及时提出异议，林某1也积极配合办理履行合同的手续，并未让麦田公司及王某1了解到其不同意出售2803室房屋，赵某1在2016年10月表示不同意出售房屋，当时正是房屋价格上涨非常多的时候。4.林某1是承担合同权利义务主体的相对人，王某1将款项支付给林某1不存在过失。赵某1向一审法院起诉请求：依法判令林某1以赵某1名义与王某1签署的《房屋买卖合同》无效。一审法院认定事实：赵某1为2803室产权证上载明的所有权人。林某1系赵某1之子。2016年8月14日，经麦田公司提供居间服务，林某1（代理人）以赵某1（出卖人）代理人的身份就2803室与王某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》《补充协议》。其中，合同中注明：如无委托收款公证书，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户，否则指定账户无效。2016年9月20日，林某1（新出卖人）、赵某1（出卖人）与王某1（买受人）签订《补充协议》，约定：因出卖人拟将房屋赠与给新出卖人，新出卖人接受上述赠与，买受人同意上述赠与，新出卖人同意出售房屋并认可出卖人与买受人签署的《买卖合同》等全部文件的效力。庭审中，各方当事人认可此《补充协议》中赵某1的签字系林某1代签。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.赵某1提交落款日期为2016年8月13日及2016年8月14日的两份《售房委托书》，其表示上述两份委托书上赵某1的签名均非赵某1本人所签，王某1及麦田公司表示于签约当时对此情况并不知情，但在庭审中认可赵某1签名实为林某1代签的事实，则法院对此事实不持异议；2.林某1提交与麦田公司工作人员微信聊天记录，上述聊天记录的时间为签约之后，内容为麦田公司工作人员向林某1索要房产证照片、赵某1电话及身份证照片、售房委托书原件。林某1以此证明麦田公司在促成双方交易时并未审核过上述材料原件，王某1、麦田公司对证据真实性认可，但对证明目的不予认可，麦田公司称交易当时已经审核上述材料，但因后期梳理时没有找到上述材料复印件，故要求林某1再次提供上述材料照片。法院认为麦田公司虽主张签约当时审核了林某1携带的房产证原件、房主身份证原件等必要材料，但并未于现场拍照留存证据，同时根据林某1提交微信记录显示，麦田公司也未留存上述材料复印件，则法院有理由相信麦田公司在签约当时并未审核过上述材料原件；3.麦田公司提交工作人员与林某1的微信聊天记录若干，证明曾在预约办理赠与过户日（2016年9月18日）的下午4点多见过赵某1，但因赵某1赶到建委时，建委已经停止发号，故当日未完成赠与过户。该聊天记录显示，2016年9月18日下午2:49分，麦田公司工作人员问：我让同事开始排队了，林某1回复：行。麦田公司工作人员问：你大约需要多久，哥。林某1回复：15:30能到吧。我妈晚一点。林某1对该微信聊天记录真实性不认可。法院认为，纵观麦田公司提交的微信记录，无内容显示麦田公司工作人员曾见到或接触到赵某1本人，故法院对麦田公司的该部分事实陈述不予采信；4.林某1提交银行明细若干，证明王某1将房屋定金20万元汇到林某1账户后，该款项一直在林某1账户，后又转汇给王某1。王某1、麦田公司对证据的真实性认可。王某1另行提交朝阳法院庭审笔录一份，该笔录第八页中法官询问赵某1：林某1转给王某1款项20万元的性质和理由。赵某1委托诉讼代理人回答：20万元的性质是被告退给原告的定金。王某1以此证明赵某1自认退款行为系自己行为，属于赵某1对涉案合同的明知及追认。赵某1对王某1主张的证明目的不予认可。法院认为，依据收款账户明细显示，赵某1从未收到过房屋定金20万元，其本人也未退还过此20万元，则根据该笔钱款流向无法认定赵某1对涉案交易是否知情，即使赵某1自称退款行为系自己行为，也只能说明赵某1对涉案交易拒绝追认并要求林某1主动退还定金，并非认定赵某1明知或追认的情形。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，赵某1拒绝追认林某1的无权代理行为，则林某1的行为在本案中是否构成表见代理决定了涉案合同是否对赵某1发生效力。《最高人民法院＜关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见＞法发［2009］40号》第13条规定：合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人无代理权行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要件，而且应当证明其善意且无过失。结合法院认定的事实，第一、林某1代赵某1签订涉案合同时，王某1及中介明知2803室产权登记在赵某1名下，但在签订合同时，并未审核林某1是否持有2803室房屋的所有权证、购房发票及赵某1的身份证等材料的原件；第二、王某1并未在签订合同过程中见过赵某1，亦未与赵某1进行联系确认授权的真实性，中介证人证言虽证明于办理赠与过户时见过赵某1，但未能对此提供有效证据予以证明，证人证言且为孤证；第三、涉案合同中明确约定无委托收款公证书的情况下，代理人所指定的收款账户必须为出卖人本人账户。但在林某1未出具委托收款公证书的情况下，王某1及中介认可的及王某1实际支付房屋定金的账户却为林某1个人账户，且该笔定金从未转入赵某1名下。结合上述三点分析，法院认为王某1及中介在订立合同时未尽到审慎的注意义务，在主观上不构成善意且无过失这一表见代理的构成要件，林某1的行为不构成表见代理，涉案合同对赵某1不发生效力。综上，判决：林某1于2016年8月14日以赵某1名义与王某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》对赵某1不发生效力。二审中，麦田公司提供其拍摄的从其公司系统中调取出林某1提交的赵某1身份证原件及房产证原件的录像，以证明其公司在林某1委托出售房屋时，即2016年7月24日就已经见到过房产证原件和赵某1身份证原件并拍照留存。王某1认可该证据的真实性和证明目的。赵某1及林某1对上述证据的真实性存疑，亦不认可证明目的，主张麦田公司取得的上述材料应当是在林某1委托出租时提供的。就林某1在一审中提交的其名下账号为×××的账户在2016年7月1日至2016年10月31日期间的交易明细，本院于2020年6月4日前往招商银行北京分行万泉庄支行调查，该行大堂经理蔡某1就其中交易明细进行讲解，内容为：1.“通知存款”系存款产品，收益高于活期存款。2.2016年7月20日至2016年8月23日期间，林某1账户有过申购理财产品、理财产品赎回、支付宝转账提现、王某1汇入两笔共计70000元、赵某1汇入款项、向赵某2转款等业务，截止2016年8月23日，林某1账户余额为3086.57元。3.2016年8月26日，王某1汇入两笔50000元，共计100000元，账户余额为103086.57元，林某1于2016年9月2日购买理财产品100000元，2016年9月19日11：18：00全部赎回到账，16分钟后，即当日11：34：32，林某1向赵某1转款100000元，余额为140.77元。此后有过多笔交易，截止2016年10月27日，账户余额为323.26元。2016年10月31日有五笔业务，分别为：理财赎回98850元、100000元、赵某1转入787元，理财分红259.23元，向王某1转款200000元。当日余额为219.49元。本院就上述调查情况制作了工作笔录。王某1对该工作笔录真实性没有异议，主张林某1在王某1款项进入之后向赵某1转款，且当时账户上没有其他款项，说明林某1向赵某1所转款项就是王某1支付的定金，林某1卖房的事情赵某1知情。林某1对工作笔录真实性认可，但主张其向赵某1转款的时间与王某1支付定金的时间间隔较长，且转账100000元的数额与定金数额不符。赵某1对工作笔录真实性无异议，但主张林某1向其转款100000元系林某1为赵某1支付的旅游费用，并非王某1支付的定金。麦田公司对工作笔录的真实性认可，主张可以证明赵某1收到了王某1支付给林某1的定金，以及退还定金时是赵某1补足了20万元，可以推测赵某1是知情的。本院另查明，涉案房屋建筑面积为131.74平方米，成交价格为590万元。王某1于2016年8月14日签约当天通过支付宝支付定金3万元，于2016年8月17日分两次通过银行转账向林某1支付定金5万元和2万元，于2016年8月26日分两次通过银行转账向林某1支付定金各5万元，以上共计20万元。依据林某1提供的交易明细，在2016年7月1日至2016年10月31日期间，林某1名下该账户有数笔向赵某1的转款，除了2016年9月19日向赵某1转款100000元以外，另有一笔转款金额为15890.11元，其余转款数额均未超过10000元。本院审理后对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，林某1作为赵某1的委托代理人，以赵某1的名义与王某1就2803室签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。现赵某1主张，林某1提供的《售房委托书》上赵某1的签名均非赵某1本人所签，林某1系无权代理。但依据本案查明的事实，在2016年8月26日王某1汇入100000元定金之前，林某1账户内仅有余额3086.57元。林某1收到王某1支付的上述100000元定金后，于2016年9月19日向赵某1转款100000元。在此期间，林某1该账户除另有一笔2800元的支付宝转账提现及139.73元的受托理财分红外，并无其他收入。因此，林某1向赵某1转账的100000元即为王某1支付的定金100000元。虽然林某1使用该100000元定金购买过理财产品，但林某1将购买的理财产品赎回后随即就将款项转给了赵某1，故林某1购买及赎回理财产品的操作并不能改变其将定金100000元已经交付给赵某1的事实。林某1主张其与其母赵某1经常有资金往来，但依据其提交的交易明细，林某1向赵某1的转款均数额较小，除却该笔100000元转账之外，其向赵某1并无其他类似的大额转账，而针对该笔100000元转账的具体原因，林某1始终未作出明确解释。赵某1主张林某1向其转账的该笔100000元系林某1为其支付的旅游费用，但就其该项主张，赵某1未提供任何证据予以证明。在此之后，因林某1需将定金共计200000元返还给王某1，为凑齐该200000元款项，赵某1向林某1转账787元。由此本院认定，林某1已经将王某1支付的100000元定金交付赵某1，赵某1未举证证明其当时就此提出过异议；之后赵某1还协助林某1向王某1返还定金，赵某1接受定金并协助退还定金的事实足以证明在林某1与王某1签订《北京市存量房屋买卖合同》《房屋交易保障服务合同》《补充协议》及王某1支付定金时，赵某1对林某1代理其售房一事是知情且同意的，即使赵某1未在《售房委托书》上亲笔签字，亦不影响林某1代理行为的效力。现赵某1以林某1无代理权为由，要求确认《北京市存量房屋买卖合同》对其不发生效力，事实及法律依据不足，应予驳回。一审法院认定定金未转入过赵某1名下并确认《北京市存量房屋买卖合同》对赵某1不发生效力，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，王某1的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初22702号民事判决；二、驳回赵某1的诉讼请求。一审案件受理费53100元，由赵某1负担（已交纳）。二审案件受理费53100元，由赵某1负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年七月二十一日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍