福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5255号 原告：中国农业银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市五一北路103号、107号，统一社会信用代码：91350100854426697M。 负责人：沈明池，行长。 委托诉讼代理人：施明行，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：俞春晖，男，汉族，1989年12月15日出生，住福建省罗源县。 被告：罗源县江滨房地产开发有限公司，住所地福建省罗源县凤山镇阳光小区（原龙翰闽星佳园售楼部），统一社会信用代码：91350123050302496Y。 法定代表人：陈裕生，执行董事兼总经理。 原告中国农业银行股份有限公司福州分行（以下简称农业银行福州分行）与被告俞春晖、罗源县江滨房地产开发有限公司（以下简称江滨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人施明行、被告俞春晖、江滨公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农业银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.俞春晖向农业银行福州分行偿还借款本金616727.81元及利息8698.94元、罚息54.56元、复利67.28元（暂算至2019年12月4日），判决时应算至实际还款之日；2.农业银行福州分行有权就俞春晖设定抵押担保的坐落于福州市罗源县的房产以拍卖、变卖等方式所得价款优先受偿；3.俞春晖承担农业银行福州分行为维权所支出的律师费15000元；4.江滨公司对上述债务承担连带还款责任；5.俩被告承担本案诉讼费等。 事实与理由：俞春晖因向江滨公司购买坐落于福州市罗源县，俞春晖与农业银行福州分行于2015年12月16日签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：俞春晖向农业银行福州分行借款700000元用于购买案涉房产，借款期限为240个月，并对借款利率、逾期利率、罚息、违约责任等条款作出了详细约定。俞春晖自愿以案涉房产为上述借款提供抵押担保，并于2015年12月22日办理了预告抵押登记手续，预告登记的权利人为农业银行福州分行，主债权数额为700000元。同时，江滨公司自愿对俞春晖的上述借款行为提供阶段性保证责任，根据合同第三十五条的约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至俞春晖取得房地产权属证书，并办妥以农业银行福州分行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为俞春晖的债务承担连带保证责任。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由俞春晖和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等农业银行福州分行实现债权的一切费用。上述合同签订后，农业银行福州分行依约履行发放贷款义务，将全部借款划入双方指定银行账户，俞春晖取得贷款后，却未能按约还本付息，已构成违约。 俞春晖对贷款的事实、房产抵押及诉请金额均无异议，对律师费有异议，辩称律师费过高，不应由其承担律师费。江滨公司对担保的事实无异议。 农业银行福州分行围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《个人购房担保借款合同》、内资企业登记基本情况表、借款凭证、《同意房产抵押承诺书》、他项权证：凤房预ＬＹ押字第××号、贷款提前到期通知书、债务逾期催收通知书、担保人履行责任通知书、ＥＭＳ面单、ＥＭＳ查询结果、贷款利息台账、送达地址确认书。 本院组织当事人对上述证据进行质证。经本院审查，农业银行福州分行均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，能形成证据链证明本案事实，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认农业银行福州分行所述属实。另查明，农业银行福州分行起诉后，俞春晖偿还农业银行福州分行借款本金14162.22元，截止至2020年5月15日，俞春晖尚欠农业银行福州分行本金602540.55元，利息9267.77元，罚息35.55元，复利52.59元。 本院认为，俞春晖与农业银行福州分行签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。农业银行福州分行依约向俞春晖指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。俞春晖未按合同约定还款，已构成违约。因起诉后俞春晖有归还部分贷款本金，因此，农业银行福州分行主张俞春晖偿还借款本金616727.81元及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院仅支持本金602540.55元及相应利息、罚息、复利部分。 关于案涉房产抵押担保问题。抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。但商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，在商品房具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。本案所涉房产坐落于福州市罗源县，已具备办理所有权登记手续条件，故购房人俞春晖有及时办理产权证并协助银行办理抵押登记手续的义务，江滨公司有协助俞春晖办理所有权登记手续及督促其办理抵押登记手续的义务。若因故未办理抵押登记手续，亦应赋予债权人农业银行福州分行对该房产优先受偿的权利。综上所述，本院依法确认农业银行福州分行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于江滨公司的阶段性担保问题。江滨公司与农业银行福州分行签订《个人购房担保借款合同》，自愿为俞春晖在该合同项下的债务承担签订购房合同之日起至房产完成抵押登记之日止的阶段性连带保证责任。在本案案涉房产抵押权未能设立的情况下，江滨公司应当对该合同项下的俞春晖债务承担连带清偿责任。 关于农业银行福州分行要求俞春晖支付律师费15000元的问题，虽合同有约定，但农业银行福州分行未提供该项费用实际支出凭证，考虑到农业银行福州分行实际却有律师代理，本院酌情支持律师费5000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告俞春晖于本判决生效之日起二十日内向原告中国农业银行股份有限公司福州分行偿还借款本金602,540.55元，利息9,267.77元，罚息35.55元，复利52.59元（利息、罚息、复利暂计至2020年5月15日，此后的利息、罚息、复利按《个人购房担保借款合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告俞春晖于本判决生效之日起二十日内向原告中国农业银行股份有限公司福州分行支付律师代理费5000元； 三、原告中国农业银行股份有限公司福州分行有权对坐落于福州市罗源县房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。 四、被告罗源县江滨房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司福州分行其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10205元，减半收取5102.5元，由原告中国农业银行股份有限公司福州分行负担87.5元，被告俞春晖、罗源县江滨房地产开发有限公司共同负担5015元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  邱玲燕 二〇二〇年七月三日 法官助理祝诗偲 书记员林晓宁 附本案相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。