贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民再21号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:王宏,男，汉族，1962年9月12日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被申请人(一审原告、二审上诉人):贵州骏美达物业服务管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路1号景怡东苑。法定代表人:张金平,该公司总经理。委托诉讼代理人：卢晓丽，女，该公司工作人员。再审申请人王宏因与被申请人贵州骏美达物业服务管理有限公司(以下简称骏美达公司)物业服务合同纠纷一案,不服本院(2017)黔01民终5170号民事判决,向贵州省高级人民法院申请再审,贵州省高级人民法院于2018年8月10日作出(2018)黔民申779号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案,再审申请人王宏、被申请人贵州骏美达公司的委托诉讼代理人卢晓丽出庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏申请再审称，骏美达公司未按照《景怡苑小区物业服务委托合同》的约定对小区物业公共部位设备尽到管理、维护职责,骏美达公司长期未尽到安装室内呼叫系统、彩色可视对讲门禁系统等物业服务义务，因物业服务不合格,王宏才停止缴纳物业服务费。骏美达公司无权收取物业费用,应退还王宏缴纳的2008年7月至2011年12月间的物业管理费。一审传票收到方式不可靠，王宏因此未能到庭参加诉讼。故请求:撤销一、二审判决，驳回骏美达公司的诉讼请求。骏美达公司辩称,安装室内呼叫系统、彩色可视对讲门禁系统应由开发建设单位负责安装，与骏美达公司无关，申请人不能以此拒交物业服务费，骏美达公司一直按照合同约定履行相关义务,同时无法左右开发建设单位。公司只负责维护，王宏以未安装可视对讲为由拒交物业费的理由不成立。一审程序合法，王宏在一审未提出反诉，再审请求骏美达公司退还已交物业服务费不符合法定程序。骏美达公司向一审法院起诉请求：1、判令王宏支付拖欠的物业服务费8,122.95元（245.23×0.7×47.32）及拖欠物业服务费滞纳金5,805.47元，两项合计13,928.42元；2、由王宏承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2005年8月28日，骏美达公司与明诚·景怡苑小区开发企业贵州明诚房地产开发有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，取得了明诚·景怡苑小区前期物业服务权利。2010年11月26日，景怡苑小区业主委员会成立后，与骏美达公司签订了一份《景怡苑小区委托物业管理服务合同》，服务期限自2010年11月26日至2011年11月26日。2012年1月10日，骏美达公司又与景怡苑小区业主委员会签订了一份《景怡苑小区物业服务委托合同》，该合同服务期限从2012年1月10日至2017年1月9日，合同约定的服务费收费标准为多层住宅0.7元/月/平方米、电梯楼住宅1.15元/月/平方米、别墅1.15元/月/平方米、商业1.5元/月/平方米，业主或物业使用人应当按季度、半年或年交纳物业服务费，每次交费时间为每月的5号之前，业主无故逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期未交纳物业服务费的总合每日1%的标准承担滞纳金；物业服务费的支出应当包括物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化维护费用、物业管理区域秩序维护费用等。上述合同履行过程中，因认为骏美达公司提供的物业服务不到位并有擅自改变业主共有部分用途损害业主利益的行为引起业主不满，景怡苑小区业主委员会于2015年1月召开业主代表大会，表决通过了解聘原告的决定，并于2015年2月6日在小区公开栏张贴公告，告知骏美达公司及全体业主解聘事宜，同时告知骏美达公司提供物业服务的最终期限为2015年5月4日；2015年4月25日，景怡苑小区业主委员会再次向骏美达公司送达《关于解聘并停止骏美达从事景怡苑小区物业管理服务的通知》，告知骏美达公司于2015年5月5日起终止物业服务合同的权利义务，并要求其在2015年5月5日起停止物业服务活动、退出小区服务区域、停止收取物管费和停车费、已经收取的退还业主、移交物业服务用房及相关设施以及物业服务所必须的相关资料。后因双方对此次解聘行为发生争议，2015年5月24日至30日，景怡苑小区在观山湖区住建局指导及观山湖区世纪城社区服务中心的全程监督下召开全体业主会议，2015年6月1日，景怡苑小区业主委员会发布公告，向全体业主宣布上述全体业主会议的决定即解聘骏美达公司。2015年6月7日，景怡苑小区业主委员会向骏美达公司发出《关于物业管理交接事宜的通知》，要求骏美达公司立即停止收取物业管理费、停车费及利用业主共有部分收取费用的行为，封存所有账户，保管好会计账簿、业主资料以及所有的公共设施，以备移交。后因骏美达公司拒绝退出景怡苑小区并办理移交手续，景怡苑小区业主委员会向本院提起民事诉讼，请求确认其解除与骏美达公司签订的物业服务委托合同的效力及骏美达公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及服务服务所必须的相关资料。2015年9月9日，贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出（2015）筑观法民初字第1300号《民事判决书》，判决景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年5月5日解除，骏美达公司在判决生效之日起十日内，退出景怡苑小区并办理相关移交手续。骏美达公司对该判决不服提起上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2015年12月2日作出（2015）筑民二（商）终字第1516号《民事判决书》，判决确认景怡苑小区业主委员会与骏美达公司于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日起解除，维持了一审其他判决结果。该判决书骏美达公司于2015年12月10日收取。后骏美达公司认为王宏在其服务期间拖欠物业服务费，遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。另查明，王宏系景怡苑小区12-8-3-602号房屋业主，该房屋建筑面积为245.23平方米，从2012年1月起，王宏未向原告交纳物业服务费。一审法院认为:依法成立的合同自始生效，当事人应当按照约定诚实信用地全面履行自身义务。本案中骏美达公司通过与“明诚·景怡苑”小区的开发商、业主委员会签订物业服务合同，为景怡苑小区提供前期物业服务、物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，对于2012年1月10日骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》，在有效期限内，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，其应当按照合同约定履行物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等服务，王宏则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。但在本案中，骏美达公司因存在物业服务瑕疵经小区全体业主大会决定解聘，而王宏则自2012年1月起即未向骏美达公司支付物业服务费，双方均存在一定程度上的违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，骏美达公司、王宏均应承担相应责任。从骏美达公司具体的诉讼请求来看，其要求王宏支付从2012年1月至2015年12月10日期间拖欠的物业服务费8,122.95元及滞纳金5,805.47元，但经生效判决确认，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会签订的物业服务合同已于2015年9月1日起解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；……”的规定，自合同解除之日起，骏美达公司已无权向王宏收取物业服务费，则本案中骏美达公司可主张的物业服务费，应自2012年1月至2015年8月，按照合同约定标准，王宏欠付的物业服务费为7,553.1元，但因骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，本院对骏美达公司主张的滞纳金不予支持，同时对其收取的物业服务费作一定程度扣减，根据本案案情，本院酌情确定扣减比例为10%，则骏美达公司可要求被告支付的物业服务费，经计算为6,797.8元，骏美达公司的诉请，本院以此予以支持。被告王宏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉权，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，一审法院判决：一、被告王宏于本判决生效之日起三日内支付原告贵州骏美达物业服务管理有限公司欠付物业服务费6,797.8元；二、驳回原告贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费148元，由被告王宏负担75元，原告贵州骏美达物业服务管理有限公司负担73元。骏美达公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，查清事实后依法改判，即判决王宏向骏美达公司支付拖欠的物业服务费8122.95元及滞纳金5805.47元，两项合计13928.42元；本案诉讼费由王宏承担。王宏不服一审判决，上诉请求：依法撤销原判中由王宏承担的一切责任。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，二审予以确认。二审法院认为:关于双方物业服务关系终止时间问题。本案中，骏美达公司主张双方于2015年12月10日解除，而王宏认同双方于2015年9月1日解除。虽然本院生效的（2015）筑民二（商）终字第1516号民事判决确认了骏美达公司与王宏于2012年1月10日签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》于2015年9月1日解除，但该判决书骏美达公司于2015年12月10日收到，骏美达公司在收到上述判决书之前，一直对景怡苑小区进行物业服务，故双方物业服务关系于2015年12月10日终止，王宏应当向骏美达公司支付2015年12月10日前的物业服务费。关于物业服务费问题。本案中，骏美达公司与景怡苑小区业主委员会于2012年1月10日签订了《景怡苑小区物业服务委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，《景怡苑小区物业服务委托合同》对景怡苑小区全体业主和骏美达公司均有约束力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。骏美达公司作为物业服务企业，已经对景怡苑小区提供了物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等物业服务，王宏则应当按照约定的标准和期限交纳物业服务费。因王宏在诉讼中未提供证据证明骏美达公司在物业服务过程中存在瑕疵可以少交或不交物业服务费，故原判以骏美达公司自身存在物业服务质量上的瑕疵，对骏美达公司应当收取的物业服务费扣减10%不当，二审予以纠正。王宏从2012年1月起未交纳物业服务费，至双方于2015年12月10日终止物业服务关系，则王宏应当补交的物业服务费为245.23平方米×0.7元/月?平方米×47.32个月＝8122.9元，一审判决支持骏美达公司物业服务费6797.8元不当，二审予以纠正。关于滞纳金问题。虽然王宏与景怡苑小区业主委员会签订的《景怡苑小区物业服务委托合同》约定了王宏逾期未交纳物业服务费应当按照逾期未交纳物业服务费的总和每日1%的标准承担滞纳金，但根据《中华人民共和国行政强制法》第四十五条“行政机关依法作出金钱给付义务的行政决定，当事人逾期不履行的，行政机关可以依法加处罚款或者滞纳金。加处罚款或者滞纳金的标准应当告知当事人。加处罚款或者滞纳金的数额不得超出金钱给付义务的数额”的规定，滞纳金仅对逾期不履行金钱给付义务行政决定的相对人适用，不适用于民事合同的平等主体之间，故一审判决不予支持骏美达公司主张支付滞纳金的诉讼请求并无不当，二审予以维持。关于送达问题。根据《中华人民共和国同事诉讼法》相关规定，法院送达传票、诉讼文书等包括直接送达、邮寄送达等方式，故一审法院送达传票和民事起诉状副本等符合法律规定，二审对王宏关于一审送达不合法的上诉理由不予支持。另，因对一审判决判令王宏支付骏美达公司物业服务费予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵州骏美达物业服务管理有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求的判项。综上所述，骏美达公司的上诉请求部分成立,王宏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，二审法院判决：一、撤销贵州省贵阳市观山区人民法院（2017）黔0115民初1157号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市观山区人民法院（2017）黔0115民初1157号民事判决第一项为：王宏于本判决生效之日起10日内支付贵州骏美达物业服务管理有限公司物业服务费8122.9元；三、驳回贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费148元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担63元，由王宏负担85元。二审案件受理费50元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担21元，由王宏负担29元。王宏不服二审判决,向贵州省高级人民法院申请再审,该院裁定本院再审本案.再审中，双方当事人均未提交新证据。本院再审查明，王宏居住房屋系步梯房，骏美达公司从开发建设单位接收并移交给王宏的室内对讲门禁系统无法安装使用，王宏多次向骏美达公司反映无结果。再审经审理查明的其余事实与原审查明的事实一致，再审予以确认。本院再审认为，房屋交付时应由开发建设单位按照合同约定安装室内对讲门禁系统，业主如认为开发建设单位交付房屋的配套设施不符合房屋买卖合同的约定，应及时依法向开发建设单位主张相关权利，但不能以未安装室内对讲门禁系统为由拒付物业管理费。王宏主张骏美达公司未尽职履行物业管理委托事项，长期未安装室内对讲门禁系统的问题。由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，履行物业管理区域的安保、清洁卫生、绿化维护、公共设施设备维修等服务。骏美达公司在接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，王宏拒付物业管理费不当。但本案骏美达公司存在从开发建设单位接收并移交给王宏的室内对讲门禁系统无法安装使用问题，为此王宏多次向骏美达公司反映未安装室内对讲门禁系统严重影响所居住步梯房的生活便利，骏美达公司并未提供证据证明其及时向开发建设单位进行交涉未果后反馈业主向开发建设单位进行主张，也未提供证据证明其向业主委员会提议整改解决，骏美达公司存在未及时采取一定补救措施的责任，故本院对其向王宏收取的物业服务费作一定程度扣减，根据本案案情，本院酌情确定扣减比例为10%，故骏美达公司主张支付的物业服务费8122.9元扣减10%后为7310.61元。综上所述，王宏的再审请求部分成立，本院予以部分支持；原审判决认定事实清楚，但未考虑本案存在的特殊情形，再审依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2017)黔01民终5170号民事判决与贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初1157号民事判决；二、王宏于本判决生效之日起十日内支付贵州骏美达物业服务管理有限公司物业服务费7310.61元；三、驳回贵州骏美达物业服务管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费148元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担77元，由王宏负担71元。二审案件受理费50元，由贵州骏美达物业服务管理有限公司负担26元，由王宏负担24元。本判决为终审判决。审判长 何 艳审判员 赵 曜审判员 陈 红二〇二〇年七月二十四日书记员 熊唯辛