湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1434号上诉人（原审原告）：杨雄，男，1966年3月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘优，湖南星河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汤治，男，1971年3月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：谢岳侠，湖南楚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄窑芳，湖南楚瑞律师事务所律师。上诉人杨雄与上诉人汤治租赁合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨雄上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项；2.依法改判杨雄不予退还汤治押金10000元；3.依法改判汤治立即支付杨雄门面租金、税费共计56566元；4.本案一、二审诉讼费用由汤治承担。事实和理由：一、合同无法顺利继续履行，是由于汤治长期拖欠租金导致，根据合同约定，杨雄有权不予退还10000元押金。二、杨雄在2020年3月31日才拿到案涉房屋钥匙，门面租金应计算至2020年3月31日。一审判决不仅使杨雄承担2020年3月19日至2020年3月31日期间未取得房屋控制权的租金，也导致杨雄在2020年3月31日后一段时间因未及时出租产生租金损失。三、合同约定的租金是税后租金，杨雄提供了汤治承租期间代缴1000元税费的收据，证实该费用实际发生，应由汤治承担。汤治辩称，本案系杨雄违约在先，其交付了不符合用途的房屋给汤治，经多次修缮仍未达到交付使用条件，因此汤治有理由拖欠租金，且汤治并非恶意拖欠租金，而是由于杨雄恶意不收取房屋钥匙、恶意不解除合同；汤治在2019年10月就已经向杨雄提出解除合同，交还钥匙，但杨雄提出无理要求，恶意不收取钥匙，因此该租金应当截止至2019年10月8日，不应当截止至2020年3月31日；关于税费问题，合同中并没有明确约定该税费应当由汤治承担，因此不应当由汤治支付税费。汤治上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判汤治不支付杨雄门面租金；2.本案一、二审诉讼费用由杨雄承担。事实和理由：一、杨雄交付的房屋不符合房屋用途，未达到房屋交付条件。2016年9月13日，双方签订房屋租赁合同以来，案涉门面遇雨便屋顶多处漏水，导致汤治无法正常经营，造成巨大的经济损失，装修的墙壁及室内用品多处损坏。汤治多次要求杨雄维修门面屋顶，但漏水问题始终未得到妥善解决。根据《中华人民共和国合同法》的规定，杨雄应赔偿汤治自承租以来因下雨天屋顶漏水导致无法正常使用房屋的损失，应当退还部分租金。二、汤治于2019年10月8日就要求杨雄收回房屋，但杨雄恶意不收回房屋，其主张的门面租金无事实依据。三、2020年1月至3月正值新冠肺炎疫情期间，属不可抗力的法定免责情形，即使计算房屋租金，也应当免除相应租金。杨雄辩称，杨雄交付的房屋符合房屋用途，房屋出现过漏水现象，但是已经及时修缮，并未影响汤治使用，且在2016年9月双方签订合同之后，汤治一直支付租金至2019年9月底，因此，汤治所称房屋不符合交付条件毫无依据；2019年10月8日双方未解除合同的原因并非杨雄不接收房屋，而是双方未达成合意，此时房屋租期未到，根据合同约定，杨雄不应退还1万元押金。房屋一直由汤治控制并使用，杨雄收到房屋钥匙的时间是在一审开庭时，即2020年3月30日；2020年1月到3月租金不应当免除，因为此时合同尚未解除，汤治还是案涉房屋的实际控制、使用人，即使1月到3月是我国疫情的爆发期间，也不属于租金免除的事由，并且在疫情发生之前本案纠纷就已产生，汤治从2019年10月开始就没有支付租金，不是杨雄的原因导致。杨雄向一审法院起诉请求:1.判令解除杨雄与汤治于2016年9月13日签订的《门面租赁合同》，并判令汤治将租赁房屋腾空交付给杨雄；2.判令汤治向杨雄支付门面租金47305元（9261元*5+代付房产税1000元，从2019年9月30日起计算至2020年2月29日；2020年3月后的租金、违约金按合同约定缴至合同解除实际腾退门面之日止）；3.判令杨雄不返还汤治保证金10000元；4.本案所有诉讼费由汤治承担。一审法院认定事实:一、2016年9月13日，杨雄（出租方）与汤治（承租方）签订《门面租赁合同》。约定：出租方将同新建材市场417号门面出租给承租方使用，租赁合同期限为五年，即从2016年10月1日至2021年6月30日，合同第一年税后租金8000元/月，以后每年递增5%，承租方提前一个月支付下一季度三个月房租，另承租方需向出租方交纳租赁押金10000元，此押金不计利息，合同顺利履行，未损坏出租方利益的情况下，合同期满后方可退还押金；合同期间，承租方所用的水、电、通讯、物业管理等市场发生的费用及经营各项费用、债务均由承租方自行承担；承租方续租门面或不续租门面都应提前三个月通知出租方，续租则及时签订新的门面租赁合同，如不续租门面且没有提前三个月通知出租方，应赔偿出租方三个月的房租；租赁合同如因期满而终止的，承租方应如期交还门面，并恢复门面原样，无杂物和垃圾，如有损坏门面设施照价赔偿，如承租方逾期不搬迁，按300元/天计算违约金。合同签订后，汤治如约向杨雄缴纳了租赁押金10000元和门面租金，杨雄将案涉门面交付给汤治使用。二、案涉门面天花板从2017年至2019年多次出现漏水现象，但经汤治向杨雄反馈后，杨雄请人进行了修缮。三、2019年10月，汤治向杨雄提出退还门面，从2019年10月1日起至今未再支付租金。四、因杨雄与汤治双方约定将案涉门面的钥匙交至一审法院，汤治于2020年3月19日将该钥匙交至一审法院，在2020年3月31日庭审时，本院已将该钥匙交付给杨雄。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。杨雄与汤治签订《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。杨雄依约向汤治出租了案涉门面后，汤治于2019年10月份提出退租，但因双方未取得一致意见，退租未成，其间汤治一直占用门面，直至2020年3月19日将案涉门面钥匙交于一审法院，在此期间应当支付门面租金，依照《门面租赁合同》，从2016年10月1日起第一年的税后租金为8000元/月，以后每年递增5%的约定，2019年10月1日至2020年3月19日止每月租金应当为9261元，故汤治应支付门面租金为51954元（9261元/月×5.61个月）。汤治抗辩因案涉门面漏水影响其合同目的，但却未提交证据证明，且杨雄对门面漏水问题亦进行了修缮，故对汤治的抗辩不予支持。杨雄诉请汤治支付其垫付的税费1000元，因其未提供充分证据证明，故不予支持。杨雄诉请解除与汤治签订的《门面租赁合同》，汤治同意解除，依法予以支持。《门面租赁合同》解除后，杨雄应向汤治退还租赁押金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决如下：“一、解除原告杨雄与被告汤治于2016年9月13日签订的《门面租赁合同》；二、限被告汤治于本判决生效之日起十日内支付原告杨雄门面租金51954元；三、限原告杨雄于本判决生效之日起十日内退还被告汤治租赁押金10000元；四、驳回原告杨雄的其他诉讼请求；以上二、三项抵扣后，被告汤治应当支付原告杨雄41954元。本案受理费减半收取616元，原告杨雄承担62元，被告汤治负担554元。”二审中，杨雄提交了一份新证据:税费发票，拟证明税费已实际发生，由杨雄代缴，根据合同约定，此费用应由汤治承担。汤治质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，合同中并未约定门面的税费由汤治承担，因此汤治不应当支付该税费。汤治在2019年10月份已经与杨雄解除合同，即使要收取税费，该税费也应当截止至2019年9月30日。本院认证如下：确认该证据的真实性、合法性、关联性，该证据能够达到杨雄的证明目的。本院二审查明：汤治的委托诉讼代理人在本案二审询问过程中自认2016年10月至2018年10月的房产税由汤治承担。杨雄向案涉房产所在地物业部门代缴了2019年房产税1000元。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷。二审争议焦点为：一、汤治是否应向杨雄支付2019年10月及之后的租金，如需支付，租金应如何确定；二、杨雄是否应向汤治退还案涉一万元房屋租赁押金；三、案涉1000元税费是否应由汤治承担。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”双方签订的《门面租赁合同》尚未到期，汤治上诉主张案涉租赁合同于2019年10月8日已解除，其不应向杨雄支付2019年10月及之后的租金，但其未提交充分证据证明双方已达成解除合同的一致意见，亦未举证证明杨雄在双方协商过程中存在主观恶意，因此，对汤治不支付2019年10月及之后的租金的上诉请求，本院不予支持。因汤治一直占有使用门面，至2020年3月19日将房屋钥匙交至一审法院，该期间产生的租金，原则上应由汤治承担，但2020年1月底至3月是我国新冠病毒疫情暴发期间，商铺基本关停，基于公平原则，对于该不可抗力情形，本院酌定2020年2月的租金由双方各承担一半。2019年10月1日至2020年3月19日止的租金为47324元（9261元×4.61月+9261元÷2）。另，汤治上诉主张案涉房屋存在漏水现象，给其造成经济损失，应抵扣部分租金，但其未提起反诉，本院不予审理，可另案主张。关于第二个争议焦点。案涉双方已同意解除《门面租赁合同》，本院亦依法认定汤治向杨雄支付租赁期间欠付的租金，杨雄的合法权益得到保障，根据合同约定及诚实信用原则，杨雄应向汤治退还租赁押金10000元。杨雄上诉主张不予退还10000元押金的理由不成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。”第五条规定：“当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。”本院二审询问中，汤治委托诉讼代理人自认2016年10月至2018年10月的房产税由汤治承担，因此，本院确认双方约定的房产税由承租方承担的事实。杨雄提交了收款收据证实其代缴了2019年房产税1000元，其请求该费用由汤治向其支付，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，汤治应向杨雄支付的费用：38324元（47324元+1000元－10000元）。杨雄的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；汤治的上诉请求部分成立，本院亦予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1127号民事判决第一项；二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初1127号民事判决第二、三项；三、由上诉人汤治于本判决生效之日起十日内向上诉人杨雄支付38324元；四、驳回上诉人杨雄的其他诉讼请求；五、驳回上诉人汤治的其他上诉请求。如果上诉人汤治未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费减半收取616元，上诉人杨雄承担100元，上诉人汤治负担516元；上诉人杨雄预交的二审案件受理费165.3元，由上诉人杨雄负担；上诉人汤治预交的二审案件受理费1099元，由上诉人杨雄负担99元，由上诉人汤治负担1000元。本判决为终审判决。审判长 李 虹审判员 刘殳扬审判员 雷媚娟二〇二〇年七月二十四日法官助理苏晓玲书记员马丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第五条当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。当事人在场对诉讼代理人的自认明确否认的，不视为自认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。