广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9683号上诉人（原审被告）：广州市鸿福物业管理有限公司。住所地：广州市花都区九潭南路10号之四十四122房。法定代表人：李新强，总经理。委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州鸿枫景物业管理有限公司。住所地：广州市白云区机场路1250-1278号二层。法定代表人：刘文色，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州君盈物业管理有限公司。住所地：广州市花都区新华街新都大道63号A座109商铺。法定代表人：陈国锐，总经理。委托诉讼代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡昊，广东流溪律师事务所律师。上诉人广州市鸿福物业管理有限公司(以下简称鸿福公司)因与被上诉人广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）、原审第三人广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。鸿福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回鸿枫景公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由鸿枫景公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，造成判决存在明显偏差，损害鸿福公司利益，与契约精神相阻，不利于社会正常经济活动的发展。一、事实认定不清、证据不足。1.鸿枫景公司按约定移交全部资料完毕是鸿福公司付款的前提、必要条件，也是相应的对价，即鸿枫景公司获取550万元所必须履行的义务。2019年4月至2019年7月，鸿福公司多次寄函及短信催促鸿枫景公司移交相关资料，鸿枫景公司均未理会，且恶意拒收，对鸿福公司方接收物业后造成很大困难，已明显违反合同约定，鸿福公司在已支付大部分第一期款项后，剩余150万元暂不支付于法有据。2.在一审第一次庭审的时候，鸿福公司已经明确提出关于商户的部分租赁合同（主要是指潘韦洁三楼租赁合同、脑立方租赁合同）未提交给鸿福公司。在鸿枫景公司在2019年10月份提供的电子资料及书面资料中也没有一并提供。鸿福公司于2019年11月12日再次发函给鸿枫景公司详细列明其应当提交但未提交的资料。鸿枫景公司也仅对小部分资料（消防资料、外挂梯、排污管、电子屏、盒马）作出说明。但与物业的使用、安全息息相关的资料（包括监控系统、新电房、强电系统、弱电系统、供水系统、空调系统）等资料均没有提供给鸿福公司，鸿枫景公司一直不提供上述资料直接影响鸿福公司对物业的管理，也影响商户在租赁物业的经营活动，同时也存在极大的安全隐患。3.鸿福公司一直坚持，涉案物业移交所需要的资料鸿福公司已多次详细列明，且该部分资料属于该物业必然存在的常规资料。同时鸿福公司认为，虽然合同约定移交时仅需要复印件，但应是经双方核对原件之后，移交双方确认与原件一致的复印件，但至今部分资料，如消防许可证等至今未予以出示原件供鸿福公司核对，更加没有在一审审理过程中进行过出示。事实上在签订《转让协议》后，鸿福公司从负责涉案物业的消防工程的消防公司获悉，该公司至今一直持有所有与消防有关的证照原件，原因是鸿枫景公司拖欠工程款。上述情况致使鸿福公司处于极大的不安之中，鸿福公司的权益无法得到保障，继续履行会扩大损失。4.根据《转让协议》第四条第7款：“甲方自交接日其五个月内协助乙方到相关部门办理水电、燃气、消防验收合格证照、环保合格证照变更手续至乙方名下。”，根据鸿枫景公司的一审起诉状认为在2019年4月3日时已完成了交接，即其应在2019年9月3日前办妥上述更名手续，但至今上述部分证照仍未办理更名手续，鸿枫景公司就更名事宜也没有与鸿福公司进行商议。同时鸿福公司向相关部门进行过咨询，办理更名手续的前提必要条件包括需要提供原证照的原件，而事实上原件并不由鸿枫景公司持有和控制。在消防证等原件至今没有出示的情况下，鸿福公司根本无法相信鸿枫景公司具有履约能力。二、适用法律错误。首先鸿福公司认为，鸿枫景公司先行义务并未履行，付款的必要条件并未成就。其次自2019年4月至11月，鸿枫景公司债权人多次到涉案物业闹事，拉巨大横幅、有人走上楼顶要跳楼，就要劳监、街道、维稳中心、派出所、消防等部门出动，鸿福公司已为此多次到劳动执法部门、派出所等进行协调处理，对此鸿枫景公司均一直逃避，未出面处理。同时经一审法院查明，鸿枫景公司因拖欠供应商款项或因涉案物业产生的其他纠纷，在广州市白云区人民法院以及花都区人民法院，有其他诉讼。同时在签订《转让协议》后，鸿福公司通过文书、电话与鸿枫景公司联系，鸿枫景公司均未理会，且恶意拒收文件，鸿福公司一直无法与鸿枫景公司正常沟通和交接相关文件，且部分应移交的文件、被他人控制，无法过户。一审法院仅确认上述事实，但认为鸿福公司拒付依据不足，显然没有考虑鸿枫景公司存在极大违约风险，否定鸿福公司合理行使不安抗辩权。因此鸿福公司认为，根据合同法根据《合同法》“第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”的规定，综合上述事实，鸿福公司依法可以行使“不安抗辩权”暂停履行义务，待合同条件成就或鸿枫景公司提供足够担保后，鸿福公司方可以根据约定履行支付义务。三、一审判决对正常的经济活动造成不良影响，没有充分保护契约精神，甚至鼓励逃避义务。鸿福公司认为，双方自愿签订合同，应严格依照合同履行相互义务，享受权利的同时承担义务。在本案中，鸿枫景公司故意逃避鸿福公司，拒绝主动交接资料给鸿福公司，同时鸿枫景公司本身经济状况恶化，作为被告涉及多起诉讼，多名债权人多次到涉案物业闹事维权。综合而言，鸿福公司有充分理由相信鸿枫景公司无论客观还是主观上均无法履约。本次物业转让的涉案标的额为2200万元，目前仅在履行第一期，鸿福公司就己发现了鸿枫景公司大量的问题和纠纷，已疲于应对，在此情况下一审法院仅仅保护鸿枫景公司的利益，未依法督促其履行义务，仅要求鸿福公司履行义务，却不保护鸿福公司的合法权益，于法不公，无法用法律对社会、经济秩序起良好的导向作用。四、在鸿枫景公司对外拖欠大量工程款、工人工资的情况下，如不解决该问题势必会对鸿福公司经营该涉案物业的造成极大影响，同时也会造成社会不安定因素，在鸿枫景公司履行完义务后，鸿福公司方可以将应付款项直接给债务人，通过三方协议确认付款进行抵扣，也可以将款项存至政府部门。鸿福公司认为要真正解决问题、履行合同需要鸿枫景公司积极面对，严格依照合同约定履行，逃避只会产生更多的问题。综上所述，一审法院查明事实时，并未查清需要移交的资料，同时所移交的资料复印件也未经过鸿福公司方与原件核对无误，且部分资料并不在鸿枫景公司控制中，鸿福公司根据法律的规定行使“不安抗辩权”于法有理，但一审法院并未依法予以支持，损害鸿福公司的合法利益，同时使得鸿福公司在履行合同时处于不可预见的风险之中，违反了诚信交易和公平合理的原则，一审法院判决并不利于社会正常经济活动的开展，增加了自然人承担被违约的风险和损失。为此请求二审法院依法查明事实，正确使用法律，以保障上诉人的合法权益。鸿福公司辩称：同意一审判决，不同意鸿福公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鸿福公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。君盈公司述称：与鸿福公司意见一致。鸿枫景公司于2019年7月29日向一审法院起诉请求：1.判令鸿福公司支付第一期转让款的余款150万元，并自2019年4月3日起按照未付转让费的日千分之一向鸿枫景公司支付违约金至实际支付完毕（违约金暂时计算至2019年7月1日，暂计13.35万元），上述暂合计163.35万元；2.请求鸿福公司支付律师费6.5万元；3.由鸿福公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案建筑物所在的土地位于广州市花都区花城街茶园路15号，鸿福公司表示涉案建筑物的权属人是广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社，为此提交该经济合作社出具的证明予以佐证，并认为该建筑物已履行了报建手续，为此提交广州市花都区人民政府新华街道办事处同意核准的新华街村（社）建设项目咨询登记表，该表记载：建设单位广州市花都区新华街公益村茶园经济社，项目名称为商业楼。鸿枫景公司（甲方、转让方）与鸿福公司（乙方、受让方）、君盈公司（丙方、出租方）于2019年3月30日签订《转让协议》，鉴于：1.甲方与丙方于2016年12月15日签订了《租赁合同书》，合同编号JY20161201。甲方承租丙方位于广州市花都区茶园路15号的茶园商业楼总建筑面积为32280平方米的五层物业。2.甲方与丙方因《租赁合同书》的履行，产生争议。第二条1.甲方自与丙方签订《租赁合同书》后，投入大量资金对租赁物业进行装修、设备安装、招商等，使租赁物业的商业价值现状大大得到提升，丙方乙方予以认可。2.甲乙丙三方经协商一致，甲方与丙方即日起解除《租赁合同书》，丙方同意由乙方接管租赁物业，甲方付出巨大成本所成就的租赁物业的装修装潢装饰、客户流量、商户资源、商誉、招商资源、口碑、管理经营思维、影响力、商业价值等以现状的方式整体转让给乙方，转让款总价为2200万元。第三条转让费的支付1.本协议第四条第2款履行完毕后的24小时内乙方向甲方支付第一期转让款550万元。甲乙丙三方同意：其中200万元用于支付甲方欠丙方的租金及设备摊销费，该款项由乙方代甲方直接向丙方支付，视同乙方向甲方支付了本协议项下的相应转让费；其余的350万元由乙方直接支付给甲方。2.甲乙丙三方确认并认可甲方分别与广州八十五度餐饮管理有限公司、深圳盒马网络科技有限公司、简阳市海捞餐饮管理有限公司、广州真功夫经营管理有限公司、北京博纳国际影院投资管理有限公司、丛中乐（潘伟杰），等全部商户签订了的租赁合同。鉴于甲方与商户现有的良好关系和影响力，并照顾商户的情绪，甲方应全力配合将商户租赁合同的权利和义务转给乙方，在商户租赁合同的权利和义务转让给乙方的同时，甲方应将签约商户的租赁保证金（或押金）转交给乙方，乙方应配合向商户确认收到了租赁保证金（或押金）。乙方同意甲方应转交的商户的租赁保证金（或押金）可不用打款给乙方，直接抵扣乙方应支付甲方的转让费，甲方和乙方书面确认抵扣后，乙方向商户出具租赁保证金（或押金）收据。即乙方重签一个商户该商户的租赁保证金就抵扣乙方应支付的相应转让费。甲方在五个月内全力配合将租赁物业的六家主力商户（即广州八十五度餐饮管理有限公司、深圳盒马网络科技有限公司、简阳市海捞餐饮管理有限公司、广州真功夫经营管理有限公司、北京博纳国际影院投资管理有限公司、丛中乐（潘伟杰），6家商户）租赁合同的权利和义务转让给乙方（包括但不限于促成乙方与前述租户重新签订租赁合同或三方转让协议等）。甲方完成前述六份合同权利义务转让给乙方后，乙方在10内向甲方支付第二期款项500万元。甲乙丙三方协商一致其中300万元由乙方代甲方支付给丙方抵扣租金及设备摊销费。3.甲方在六个月内全力配合将租赁物业内所有剩余商户的至少80%的户数（见附件《商户清单》）与其签订租赁合同的权利和义务（包括但不限于促成乙方与商户重新签订租赁合同或三方转让协议等）转让给乙方。在剩余商户租赁合同的权利和义务转让给乙方后的20日内，乙方向甲方支付第三期款项1150万元（含甲乙双方按本协议抵扣的款项）。甲方欠丙方的余款在乙方向甲方支付的第三期转让款中直接扣除，甲方认可。6.甲方收取的转让费优先用于清偿其拖欠的租金和设备摊销费、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务。第四条交接1.协议签署之日为交接日，交接标准为租赁物业真实现状。2.交接日，甲方及其雇佣人员必须将租赁物业（包括但不限于物业钥匙，装饰装修，设施设备）、与租赁物业有关的全部文件的复印件、电子资料（包括但不限于合同，押金/保证金单据，装修物业/设备合同及付款单据，设备维护合同及记录，消防验收合格证照，环保合格证照，设备保修卡，水电及其单据，与租赁物业有关的所有电子文档档案资料）以现状交付给乙方。甲方及其人员自交接日完全撤出租赁物业，但乙方同意继续留用的除外。甲方及其人员应协助乙方完成对租赁物业的接收及管理。3.甲方应在收到乙方支付的第一期转让费的当天发函通知承租商户关于租赁物业权利转让事宜，协助乙方收取承租商户的租金（或场地使用费）、管理费、水电费等全部费用。4.甲方应在收到乙方支付的第一期转让费后结清交接日前租赁物业所产生的水、电、燃气等全部费用。第九条违约责任1.若有一方擅自违反本协议中的任何条款，违约方应向守约方支付违约金（按总转让款的20%计算）并赔偿因违约所造成守约方的一切经济损失。3.乙方逾期支付转让费的，则每逾期一日，按未付转让费的日千分之一向甲方支付违约金，但甲方违约导致乙方逾期支付款项的情况除外。乙方超过10天未支付转让费的，则乙方构成根本违约，甲方有权单方解除本协议，并有权不予退还已收取的转让费，并要求乙方支付违约金按总转让费的20%计算。第十一条其他事宜2.各方因本协议所发生的一切争执应通过友好协商解决，如各方未能达成书面一致意见，则各方均同意任何一方可向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。败诉方并应当承担胜诉方为解决涉事争议所支付的诉讼费、保全费、公证费、律师费、必要的差旅费等。第十三条协议生效和文本2.本协议在甲方、乙方、丙方签署并乙方支付甲方第一笔转让费当日起生效。合同还就各方的其他权利义务进行了约定。2019年3月31日，甲乙丙三方签订钥匙交接单，确认甲方承租的花都区茶园路15号茶园商业楼好名显花城广场物业的28串钥匙，今日已经交付给乙方，钥匙全部交接完毕。鸿枫景公司（甲方）与鸿福公司（乙方）于2019年4月2日签订《文件交接确认书》，载明：由于租赁物业的文件繁多，甲乙双方于2019年3月31日至2019年4月2日期间依照附件清单所载内容就商户租赁合同文本、商户装修施工手册文本、蓝图文本、押金单据进行交接。甲方于2019年4月2日将附件清单所载全部文件交付给乙方，乙方已按附件清单所载接收乙方交付的文件。若甲方需要上述文件原件处理商户手续事宜的，乙方同意配合……鸿枫景公司表示2019年4月20日向鸿福公司寄送《履约催促函》，寄件人为鸿枫景公司的彭美欣，电话号码188××××6159，认为已按协议约定交付有关资料，催促鸿福公司支付第一期转让款的余款150万元。鸿福公司于2019年4月29日向鸿枫景公司寄送《关于广州市花都区茶园路15号租赁物业交接的告知函及对履约催促函的回复》，认为虽然鸿枫景公司已提供部分资料，但仍未按约定提供消防、供电、排污等设备的图纸、证件、用户密码及编码等资料，附件为《未提供资料清单》，该件寄至鸿枫景公司的注册地址，收件人为彭美欣，电话号码188××××6159，但该件是收件人拒收退回。之后，鸿福公司在2019年5月2日再次寄送，但该函件仍是拒收退回。2019年6月25日，鸿福公司再次向鸿枫景公司寄送《履约催促函》，载明鸿枫景公司未提供齐全的资料、鸿枫景公司未配合鸿福公司与商户签订租赁合同以及鸿枫景公司的债权人上门追债闹事影响经营等问题，该件以多次投递无人领取为由于2019年6月28日退件。鸿福公司表示鸿枫景公司拒收函件，其已于2019年7月3日向鸿枫景公司的法定代表人发送短信再次催促完善补充提供剩余的其他资料，但鸿枫景公司仍未提供。2019年7月21日，鸿福公司再次向鸿枫景公司寄送《关于广州市花都区茶园路15号租赁物业交接的告知函及履约催促函的回复（二）》，载明鸿枫景公司函件提及的相关资料没收到，且鸿枫景公司对于涉案场地的租户及其债权人闹事等问题均未处理，该函件再次附上未提供资料清单，但该函件邮递人员记载收件人要求自取最后以无此单位为由于2019年7月30日退件处理。鸿福公司认为其多次通过寄送邮件及发送短信的方式催促鸿枫景公司提供未提供的资料及处理其他问题，但鸿枫景公司均未予理睬。鸿福公司认为因鸿枫景公司的债权人到涉案物业闹事，双方在2019年5月30日到广州市花都区劳动监察部门协调处理，为此提交光盘予以佐证。鸿枫景公司表示当时转让涉案物业是由于资金链断裂，但签订转让协议后鸿福公司未依约支付转让费，鸿枫景公司无力支付办公人员工资导致注册地址已无人办公，因此鸿福公司寄送的邮件均未收到。之后在2019年7月1日再次寄送《履约催促函》，鸿福公司仍拒付余款，才提起本案诉讼。鸿福公司并未否认收到鸿枫景公司寄送的《履约催促函》，鸿福公司认为已按协议约定将200万元直接支付给君盈公司用以抵作鸿枫景公司拖欠君盈公司的租金等费用，之后在2019年4月1日左右向鸿枫景公司支付了第一期款项中的200万元，鸿福公司认为该款是因鸿枫景公司的债权人闹事而支付给鸿枫景公司用于解决其债务问题，但在本案不同意支付第一期款项中剩余的150万元，认为：一、因鸿枫景公司未提交完善的资料，导致鸿福公司无法对涉案物业进行正常经营管理，并导致鸿福公司另行委托他人对弱电工程、消防工程等进行维护，产生相关费用；二、因鸿枫景公司经营期间拖欠供应商的款项的原因，鸿枫景公司的相关债权人分别在2019年4月16日、5月2日、5月15日、5月29日、11月27日到涉案物业闹事，影响鸿福公司对涉案物业的经营管理；三、鸿枫景公司与原租户的纠纷起诉至法院要求鸿福公司承担连带责任。鸿枫景公司认为其已按协议约定提供资料，且协议约定按物业现状交付，因此认为第一期转让款的条件已成就。庭审中，一审法院要求鸿枫景公司按照鸿福公司提交的《未提供资料清单》予以回应，鸿枫景公司于2019年8月26日向一审法院提交《关于茶园商业楼交接的情况说明》，该说明中针对鸿福公司的《未提供资料清单》的每一项资料进行了回应，并认为部分电子档案可补充提交，一审法院将该情况说明于2019年9月2日送达鸿福公司，鸿福公司并未针对鸿枫景公司提交的情况说明予以回应，鸿枫景公司再次提交补充情况说明，催促鸿福公司提供邮箱给鸿枫景公司接收相关电子档案，一审法院于2019年10月16日将该补充情况说明送达鸿福公司，之后鸿福公司于2019年10月23日将邮箱地址发送鸿枫景公司，鸿枫景公司在2019年10月24日将相关电子资料发送鸿福公司。鸿福公司于2019年11月12日作出《关于转让协议履行的函件》，认为：一、仍缺失部分资料；二、鸿枫景公司未配合鸿福公司与商户重签租赁合同；三、鸿枫景公司未与鸿福公司就商户的保证金、多收租金、管理费进行结算；四、鸿枫景公司未支付鸿福公司垫付的水电费；五、鸿枫景公司未清偿供应商、承包方的款项。据此，鸿福公司仍不同意向鸿枫景公司支付第一期款项中剩余的150万元。该函件附件为《未提供资料清单》，包括：监控系统、消防系统、消防外挂梯等原件或复印件。鸿枫景公司于2019年12月6日针对该《未提供资料清单》亦作出说明，认为转让协议仅要求提供复印件及电子资料，鸿枫景公司表示已将掌握的全部资料提供给鸿福公司，鸿枫景公司认为涉案物业不具备产权及报建手续，鸿福公司要求的部分资料因行政审批问题客观无法获得，鸿福公司不能按产权完善的商场要求鸿枫景公司提交资料，另外有些资料因拖欠供应商的货款，供应商不提供，鸿枫景公司亦无法提供给鸿福公司。鸿枫景公司认为鸿福公司与君盈公司实为同一家公司，关于某些可现场获得的资料，鸿福公司可直接向君盈公司获取。鸿枫景公司认为鸿福公司已正常接管涉案物业多月，鸿福公司主张缺失的资料及其他问题并未对其管理涉案物业产生影响。另查，根据（2018）粤0114民初10468号案生效判决查明的事实，一审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案建筑物有无取得建设工程规划许可证，广州市花都区国土资源和规划局回复称未查询到相关记录。另查，因鸿枫景公司拖欠供应商款项或因涉案物业产生的其他纠纷，其在广州市白云区人民法院以及一审法院有其他诉讼案件。诉讼中，鸿枫景公司向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2019）粤0114民初8912号之一民事裁定，裁定：查封广州市鸿福物业管理有限公司价值1698500元的财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此鸿枫景公司预缴了保全费5000元。一审法院认为：鸿枫景公司与鸿福公司及君盈公司签订的《转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行合同义务，本案仅处理鸿枫景公司与鸿福公司之间的合同关系。本案的争议焦点为鸿枫景公司主张的第一期转让款余款150万元的支付条件是否成就。对此，一审法院分析如下：第一，根据鸿福公司提交的2019年4月至2019年7月的回复函，其寄送的邮件的收件人及联系号码与鸿枫景公司在2019年4月及2019年7月向鸿福公司寄送的函件的寄件人信息一致，且鸿福公司的函件均是当事人拒收理由退回，故一审法院认定鸿枫景公司故意拒收鸿福公司的函件，即拒绝与鸿福公司沟通涉案物业交接的事宜，且在本案诉讼中，一审法院责令鸿枫景公司针对鸿福公司提出的未提供资料清单作为回应时，鸿枫景公司仍有部分电子档案及资料可补充提交，故一审法院认定鸿枫景公司在2019年10月24日前未按双方签订的《转让协议》第四条第2款的约定履行向鸿福公司提交涉案物业有关的全部文件的复印件、电子资料的义务。但截至2019年10月24日，鸿枫景公司已针对鸿福公司的清单明细提交相关的资料并针对每一项资料作出充分的说明，在涉案物业并不具备相关规划报建手续的情况下，鸿福公司未能举证证明鸿枫景公司仍保留有关资料未移交鸿福公司导致鸿福公司无法正常管理涉案物业，故此时鸿福公司仍以鸿枫景公司未提供齐全资料为由拒付第一期转让款余款，依据不足。第二，关于与商户重签合同及结算保证金等事宜，根据协议第三条第二款的约定，上述事宜的约定属于支付第二期转让款的条件，且第四条第3款亦约定鸿枫景公司应在收到鸿福公司支付的第一期转让费的当天发函通知承租商户关于租赁物业权利转让事宜，因此，鸿福公司以此为由拒付第一期款余款，依据不足。第三，关于水电费，根据协议第四条第4款约定，鸿枫景公司应在收到鸿福公司支付的第一期转让费后结清交接日前涉案物业产生的水电费，现鸿福公司仍未付清第一期转让款，鸿福公司以鸿枫景公司未付水电费为由拒付款项，依据不足。第四，关于鸿枫景公司拖欠供应商、承包方款项的问题，一审法院认为，鸿枫景公司与供应商、承包方之间的法律关系以及鸿枫景公司与鸿福公司之间的法律关系是独立的两个法律关系，根据鸿福公司提交的现场照片、视频以及鸿枫景公司的自述，一审法院确认因鸿枫景公司自身的原因产生的纠纷导致部分人员到涉案物业闹事的事实，但根据现有的证据，鸿福公司已正常接收、管理涉案物业，鸿福公司未能举证证明上述闹事行为导致涉案物业无法正常经营，且鸿枫景公司的相关债权人已通过提起诉讼等方式向鸿枫景公司主张权利，鸿福公司以此为由拒付第一期转让款余款，依据不足。综上，鸿枫景公司要求鸿福公司支付第一期转让款的余款150万元及违约金，合理有据，一审法院予以支持。关于违约金，协议约定的违约金标准为日千分之一，根据前述分析，鸿枫景公司在交接过程中存在过错，结合鸿枫景公司债权人闹事的事实，一审法院认定鸿福公司拒付余款150万元并非恶意，因此一审法院将鸿枫景公司主张的违约金酌定为以150万元为本金，从2019年10月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清款日止，超出部分，一审法院不予支持。关于律师费，因鸿枫景公司未提交证据证明其已实际支付该律师费，且如前所述，鸿福公司拒付款项并非恶意，因此，鸿枫景公司主张律师费65000元，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月25日作出判决如下：一、广州市鸿福物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州鸿枫景物业管理有限公司支付150万元；二、广州市鸿福物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州鸿枫景物业管理有限公司支付150万元的违约金，违约金以150万元为本金，从2019年10月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清款日止；三、驳回广州鸿枫景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20086元，保全费5000元，合计25086元，由广州市鸿福物业管理有限公司负担22154元，由广州鸿枫景物业管理有限公司负担2932元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：一审庭审中，鸿枫景公司主张涉案租赁物为现状交接，双方对于《转让协议》第四条第2款交接条件没有清单进行明确。鸿福公司确认没有清单进行明确，且表示涉案租赁物中有部分设备是鸿枫景公司后来自行安装的，鸿枫景公司曾承诺将材料交付鸿福公司。另，二审中，鸿福公司主张鸿枫景公司尚未交接的资料包括监控系统、新电房、强电系统、弱电系统、供水系统、空调系统。具体的资料内容为2019年11月12日《关于转让协议履行的函件》的附件《未提供资料清单》中记载的相应资料。另外，应提供水电、燃气、消防、环保验收合格证件的原件。鸿福公司一审提交的上述《未提供资料清单》相应内容为：监控系统：1.监控中心录像机用户名及登录密码；2.每一个楼层的摄像头布点分布图和相关图纸的电子版本；3.每一个摄像枪的密码，交换机位置及数量，通道名称及对应的IP地址。新电房：1.供电系统设备购买合同；2.供电系统设备安装、维护单位资料；3.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证等）；4.高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备运行检验记录（鸿枫景公司仅提供一次，不完整）、运行许可证。强电系统：1.整栋大楼电路分布图相关图纸及其图纸电子版本；2.每一个楼层的配电房分布图；3.每一个配电房内商户的电路分布。弱电系统：1.弱电系统设计说明；2.弱电系统竣工图及图纸电子版；3.系统设备分布图、管线走向图。供水系统：1.供水系统设计说明；2.供水系统竣工图及图纸电子版；3.楼层管线走向图。空调系统：1.更改后现有空调分布图纸及图纸电子版本；2.商场内公共区域及商铺空调电路的控制。鸿枫景公司针对上述资料的说明如下：监控系统：1.监控系统相关的分布图及电子版图等资料在君盈公司处，鸿枫景公司承租时君盈公司未交付，鸿福公司与君盈公司实际为一家公司，其完全可控租赁物业的所有监控，在《转让协议》里也没有约定鸿枫景公司提供监控系统的任何资料；2.接管当天，鸿枫景公司的保安人员已经口头告知鸿福公司关于监控系统全部的用户名及密码，在现场交接期间，鸿福公司未提出过无法查看监控系统的问题。鸿福公司在一审庭审中称监控系统还在调试，有一些需要重新安装。新电房：《转让协议》中没有约定鸿枫景公司交付新电房，新电房为鸿枫景公司承租后投资近千万新建，本不在转让范围内，但鸿福公司及君盈公司已实际控制和使用了新电房，鸿枫景公司已提供供电房设计说明及图纸、供电系统设备的安装合同、一次检查记录（因仅进行过一次检查）。强电系统、弱电系统、供水系统、空调系统：电力系统的资料在君盈公司处，鸿枫景公司承租时君盈公司未提供，鸿福公司与君盈公司实际为一家公司，其完全可控租赁物业的所有电力系统，《转让协议》未约定需要提供电力系统的任何资料，现场交接时鸿福公司并未提出过该部分问题；鸿枫景公司后期增加的强电部分，因拖欠供应商款项，供应商拒不提供相关资料；弱电系统、空调系统鸿枫景公司接管后只做维护和保养；供水系统鸿枫景公司接管后未作任何更改。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.本案中鸿福公司与鸿枫景公司之间是何种法律关系；2.第一期转让款的支付条件是否成就。关于本案所涉法律关系的问题。根据《转让协议》约定：“丙方同意由乙方接管租赁物业，甲方付出巨大成本所成就的租赁物业的装修装潢装饰、客户流量、商户资源、商誉、招商资源、口碑、管理经营思维、影响力、商业价值等以现状的方式整体转让给乙方”，即鸿福公司与鸿枫景公司之间并非基于涉案租赁物业的租赁合同关系，一审判决将本案案由定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。由于双方转让的内容包括了装修装潢装饰及各种资源等，转让内容不单一，故本院依法确定本案案由为合同纠纷。关于第一期转让款的支付条件是否成就的问题。根据《转让协议》约定：“本协议第四条第2款履行完毕后的24小时内乙方向甲方支付第一期转让款550万元。甲乙丙三方同意：其中200万元用于支付甲方欠丙方的租金及设备摊销费，该款项由乙方代甲方直接向丙方支付，视同乙方向甲方支付了本协议项下的相应转让费；其余的350万元由乙方直接支付给甲方。”第四条第2款约定“交接日，甲方及其雇佣人员必须将租赁物业（包括但不限于物业钥匙，装饰装修，设施设备）、与租赁物业有关的全部文件的复印件、电子资料（包括但不限于合同，押金/保证金单据，装修物业/设备合同及付款单据，设备维护合同及记录，消防验收合格证照，环保合格证照，设备保修卡，水电及其单据，与租赁物业有关的所有电子文档档案资料）以现状交付给乙方。甲方及其人员自交接日完全撤出租赁物业，但乙方同意继续留用的除外。甲方及其人员应协助乙方完成对租赁物业的接收及管理。”现鸿福公司主张鸿枫景公司并未依约交付与租赁物业有关的全部文件。经审查，双方在《转让协议》中对需要交付的文件未进行详细列明，而是采取的“包括但不限于”的方式进行约定，为双方后续履行过程中对于交付文件内容产生争议埋下隐患。考虑涉案物业由鸿枫景公司自君盈公司承租取得，鸿福公司主张有部分设备是鸿枫景公司后来自行安装，但鸿福公司、君盈公司均未举证证实鸿枫景公司自行安装的设备范围，且涉案物业不具备相关的规划报建手续，鸿福公司亦清楚鸿枫景公司存在拖欠供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务的情形。因此，在双方未就交付文件内容进行详细明确约定的情况下，对于交接的文件范围应限于鸿枫景公司在签订《转让协议》时所持有的文件为宜，同时考虑该文件是否对鸿福公司经营管理涉案租赁物构成影响来判断交付的必要性。由于鸿福公司未能举证证明鸿枫景公司仍保留有关资料未移交鸿福公司，且无证据证明未移交资料对鸿福公司的正常管理造成严重影响，故一审认定鸿福公司以鸿枫景公司未提供齐全资料为由拒付第一期转让款余款依据不足，并无不当，本院予以确认。至于《转让协议》第四条第7款有关办理证照变更手续的约定，首先约定办理的期限为交接日起5个月内，并非第一期转让款支付之前，不能作为鸿福公司拒付第一期转让款的抗辩理由。鸿福公司主张其有权行使不安抗辩权。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”由于鸿福公司在签订《转让协议》时即清楚知悉鸿枫景公司存在拖欠租金及设备摊销费、供应商欠款、装修欠款、劳动劳务关系债务的情形，且协议约定鸿枫景公司收取的转让费优先用于清偿上述债务，现鸿福公司尚未付清第一期转让款，且无证据证实鸿枫景公司存在上述法定情形，在此情况下，鸿福公司以鸿枫景公司存在债务纠纷且涉及诉讼为由主张行使不安抗辩权缺乏理据，本院不予采纳。依据《转让协议》约定，第一期转让款的付款条件已经成就，鸿福公司应依约向鸿枫景公司支付第一期转让款余额150万元，并支付逾期付款的违约金。综上所述，鸿福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由广州市鸿福物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年七月二十九日书记员  熊盈颖黄咏欣