浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1410号 原告：沈岳明，男，1966年10月11日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：倪瑛，浙江泽铭律师事务所律师。 被告：赵根成，男，1953年1月8日出生，汉族，住金华市金东区，现住金华市金东区。 被告：宋艳花，女，1956年8月24日出生，汉族，住金华市金东区。 二被告委托诉讼代理人：曹兆源、欧阳平，金华市金东区求是法律服务所法律工作者。 原告沈岳明与被告赵根成、宋艳花房屋买卖合同纠纷一案，于2020年4月21日诉至本院，本院同日立案受理，依法由审判员唐华敏适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告沈岳明及其委托诉讼代理人倪瑛、被告赵根成及二被告共同委托代理人欧阳平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈岳明向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2016年9月23日签订的《房地产买卖协议》有效；2、确认原告对位于金华市金东区金都美地17幢2单元1402室房屋具有占有、使用、收益的权利；3、判令二被告排除妨碍，并将上述房屋门锁恢复原状；4、判令二被告返还原告代付的2019年度物业管理服务费及车位费3458.72元，并承担上述房屋产权过户给原告之日止的物业管理服务费及车位费。5、判令二被告赔偿损失1500元（损失已自2020年3月16日起计算至2020年4月15日，之后按每月1500元算至二被告将上述房屋实际交还原告之日止）。6、判令二被告于上述房屋过户限制期限届满之日配合原告办理案涉房屋产权过户登记手续。事实与理由：二被告系夫妻关系。2016年9月23日，原被告在房产中介金华诚泰置业顾问有限公司的见证下签订《房地产买卖协议》一份，约定二被告将其位于金都美地17幢2单元1402室安置房转让给原告，总价1140000元（含地下车位一个，编号413号），面积约110平方米，签订协议之日支付定金200000元，如按约履行，则定金冲抵房款，余款940000元于办理过户手续当日一次性付清，双方确认二被告于取得房产证3日内向房地产交易所申请办理产权过户登记手续，同时约定于原告支付定金当日将房屋交付原告使用，并特别约定在过户之前产生的相关费用由二被告承担。合同签订后，原告当即支付定金200000元，同时在房产中介公司员工见证下，二被告在现场将装有房门钥匙、《住宅品质保证书》、《住宅使用说明书》、《业主手册》和门禁通行卡等物品的箱子交给原告，完成了房屋交付手续。之后被告一直未能办理涉案房屋的产权登记，期间还要求加价或解约赔偿定金给原告。双方为此进行调解，被告告知原告房产证已做出，但五年后才可上市交易，调解无果。2020年1月9日，原告以业主身份向物业公司交纳了2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业费及车位费3458.72元。2020年3月16日，被告让原告搬走房屋内家具家电，擅自将房屋门锁换掉，扬言将原告放置于该房屋内的物品扔掉，并对原告进行言语威胁，导致原告至今无法正常占有使用涉案房屋，更无法进行正常管理。被告行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为此诉至法院，请求判如所请。 原告沈岳明为证明其主张，于举证期限内向本院提交如下证据： 1、原告身份证、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格的事实。 2、《房地产买卖协议》一份，拟证明原、被告签约的事实。 3、《收条》一份，拟证明原告在签订协议当日交付定金的事实。 4、物业费发票一份，拟证明原告以业主身份交纳物业费3758.72元的事实。 5、住宅使用说明书、住宅品质保证书、业主手册、门禁卡，拟证明案涉房屋被告已交付原告使用的事实。 6、录音资料一份，拟证明被告妨碍原告行使权利的事实。 被告赵根成、宋艳花共同答辩称：原、被告于2016年9月23日签订房的《房地产买卖协议》无效。根据法律规定，没有房产证的房产不能转让，被告方至今未取得房屋权属证书，虽然该协议是双方真实意思表示，但是违反国家规定，应属无效合同。另外根据物权法规定，房屋属于不动产，不动产产权以登记备案为准，未登记的不具有物权效力。安置房未获得产权就对外出售是不合法的。正因为协议无效，故原告的诉讼请求第二项无法律依据，而且原告仅仅支付了20万元购房定金，即使合同有效，原告也无法获得房屋的所有权。被告也不能把涉案房屋过户给原告。原告所称的物业费和车位费均由被告所在的横塘沿社区统一支付，据了解物业公司会将原告缴纳的物业费退还给原告，原告已在涉案的房屋居住，物业费应由原告承担，故被告不需要返还。原告要求赔偿每月1500元及排除妨碍无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 二被告向本院提交证据情况说明一份，拟证明金都美地房产物业费均由横塘沿社区委员会统一缴纳的事实。 对原告提供的证据，二被告对证据1、2、3均无异议；对证据4表示不清楚，物业费由社区统一缴纳；对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告仅支付了定金，被告未将房屋交付给原告。对证据6真实性无异议，证明目的有异议，该证据可看出原告认可房屋系被告所有，是原告未经被告同意私自换锁才导致双方矛盾加剧。本院对证据1-4予以认定，对证据5-6真实性予以认定，证明目的在本院认为部分作综合认定。 对被告提交的证据，原告对三性均有异议，本院认为，该情况说明称金华市金东区多湖街道横塘沿社区委员会统一支付了物业费，但无相关的缴款凭据，而原告提供了物业费发票及银行缴款凭据可以证明物业费已由其缴纳，故对于该情况说明本院不予认定。 本院经审理认定本案法律事实如下：原告沈岳明（乙方）与被告赵根成、宋艳花（甲方）于2016年9月23日签订《房地产买卖协议》，约定：甲方所有人赵根成自愿将坐落在金都美地17幢二单元1402室，房产建筑面积约为110㎡，转让给乙方（房产）。房屋转让款为104万元，另配备地下车位一个（编号413#），另行支付价款100000元。签订协议后，由乙方付给甲方200000元作为购房定金，甲方取得房产证之日由乙方支付第一期房款给甲方940000元，甲方取得房产证3日内向房地产交易所申请办理过户手续。该房由乙方付清定金当日由甲方交付给乙方使用。由甲方交付该房屋前期应支付的维修基金、物管费、垃圾清运费等费用（物管费已交至2018年5月），在过户前（即拿到房产证之前）房屋所产生的相关费用由甲方承担。甲方确保房屋为政府规定当年可以转让的范围。办理过户手续时，可过户于乙方指定人名下。同日，原告将200000元支付被告赵根成，二被告将房屋交付原告使用。后因二被告一直未取得该房屋所有权证，无法办理过户手续，双方对于合同履行发生争议。二被告于2020年3月，更换房屋门锁，故原告起诉至法院。 本院认为，合同有效的前提是当事人缔约时具有相应的缔约能力、当事人意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项明确规定，违反法律和行政法规的强制性规定的，合同自始无效。该条规定的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指国务院颁布的法规，该条规定的“强制性规定”是指效力性强制规定，只有违反效力性强制规定的合同才是无效合同。案涉房产系未依法领取权属证书的安置期房，案涉合同是否有效取决于买卖该房产是否违反了法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定了未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，该规定不属于效力性强制规定，违反该规定不会导致所订立的合同无效。对被告赵根成、宋艳花辩称案涉合同因违反该规定而无效的意见，本院依法不予采纳。原告沈岳明与被告赵根成、宋艳花签订的《绿城金都美地安置期房转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 原告诉请要求对涉案房屋具有占有、使用、收益的权利并要求被告排除妨碍、恢复原状。根据《房地产买卖协议》约定，二被告应于付清定金当日交付房屋，且二被告已实际交付，故原告确系合法占有房屋，二被告私自更换房屋门锁行为侵犯了原告的合法权益，原告要求被告恢复原状，但其未举证证明房屋原状如何，对于该诉请本院不予支持。原告诉请2019年度物业服务费应由二被告负担，本院认为《房地产买卖协议》中虽对过户前期费用约定由被告负担，但合同签订时，双方均认为房屋于合同签订当年即2016年能办理过户登记手续，而房屋至今尚无法过户，但被告已于合同签订后将房屋交付原告使用，故相关的物业费用由原告承担更为合理，故原告要求被告承担物业费的诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告赔偿损失1500元，但原告对于损失无证据予以证明，故对于该诉请本院不予支持。原告诉请配合原告办理过户登记手续，因二被告尚未取得涉案房屋的产权证书，且对于过户限制期限亦无相关具体时间，故原告应当待过户条件成就后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第二百四十一条、第二百四十五条之规定判决如下： 一、确认原告沈岳明与被告赵根成、宋艳花于2016年9月23日签订的《房地产买卖协议》有效。 二、确认原告沈岳明对位于金华市金东区金都美地17幢2单元1402室房屋合法占有。 三、驳回原告沈岳明的其他诉讼请求。 案件受理费7552元，由原告沈岳明负担50元，由被告赵根成、宋艳花负担7502元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 唐华敏 二〇二〇年七月二十日 法官助理王安琪 代书记员 张雨彤