贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5049号上诉人（原审原告）：朱敏，女，1980年9月17日出生，汉族，住河北省唐山市路南区。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州展誉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑一号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：执行董事兼总经理.被上诉人（原审被告）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，职务：执行董事兼总经理。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡春雪（该公司员工），女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王敏（公司员工），女，1972年1月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区.被上诉人（原审被告）：贵州正量联行房地产顾问有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Q定1层15号。法定代表人：王山，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王孝益，贵州贵君律师事务所律师。委托诉讼代理人：康运运，贵州贵君律师事务所律师上诉人朱敏因与被上诉人贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉公司）、贵州伟庭房地产开发有限公司（以下简称伟庭公司）、贵州正量联行房地产顾问有限公司（以下简称正量联行公司）、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人朱敏不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初10206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱敏上诉请求：1.请求二审法院依法判决撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、各被上诉人应对上诉人的团购费和损失承担连带赔偿责任。首先展誉公司明知其开发的房屋销售手续尚未完备的情况下，仍与伟庭公司或伟庭茂公司签订独家销售代理合同，让伟庭公司或伟庭茂公司进行案涉房屋的销售，默许伟庭公司或伟庭茂公司违规收取团购费，导致本案纠纷产生；其次上诉人与展誉公司订立买卖合同时，展誉公司未将其所谓的代理、转包、销售策略等向上诉人披露，那么因展誉公司原因不能履行合同后，展誉公司应承担退还款项的责任；2、对于展誉公司的行为，一审法院不应以简单的合同相对性原则免除，规避其在本案中均应由共同承担的法律责任。各被上诉人之间本质上是利益共同体，他们的行为共同构成销售欺诈，也应当共同承担相应的法律责任。3、展誉公司曾于2019年自愿向贵阳市花溪住建局和案涉项目的购房人出具书面承诺函，承诺对团购费退还承担担保责任，法院应当充分尊重当事人意思自治，判决展誉公司向上诉人退还团购费，以保护众多购房人的合法权益。伟庭公司、伟庭茂公司共同答辩称：展誉公司委托我公司销售房屋，团购费收取展誉公司明知，也知道我公司委托其他公司销售房屋，购房人自愿放弃团购协议，我公司无过错，不应承担责任。展誉公司答辩称：团购费不是我公司收取，上诉人认为团购费是房款一部分没有依据，我公司仅与伟庭公司或伟庭茂公司有委托代理关系，并未委托其他公司销售，原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。正量联行公司提交书面答辩状称：1、购房人是基于商品房买卖合同关系提起返还之诉，我公司并不是商品房买卖合同一方当事人，不受上述合同条款约束；2、我公司不是购房人交纳团购费的相对方，团购费是伟庭公司或伟庭茂公司收取，我公司与伟庭公司、伟庭茂公司仅是合作关系，与本案不属同一法律关系。朱敏向一审法院起诉请求：请求判令1.四被告退还原告团购费30000元，并自2018年6月18日起以团购款金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，赔偿原告资金占用损失至团购费全部退还之日。2.本案诉讼费由四被告承担。一审法院认定事实，被告伟庭房开公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售建材、五金交电、楼宇对讲设备。被告伟庭茂公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询，房地产营销策划。被告正量联行公司成立于2016年11月30日，类型为有限责任公司，注册资本100万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产营销策划，销售等。被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区南侧的“锦·花溪”楼盘项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭房开公司（乙方）、被告伟庭茂经纪公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于花溪区南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦·花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2017年10月17日，被告伟庭房开公司（甲方）与被告正量联行公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于花溪区南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。该合同中涉及本案纠纷的主要条款有第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦·花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方70%，乙方30%的比例分配。溢价部分不按照3%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。案外人李倩在《特殊申请单》上签字确认，申请事项为“本人锁定房源3号楼2-25号现更名为朱敏并换成2Ｂ栋3-139号房及申请按交3万享一口价11700元并延期到2018年6月18日签约”。2018年6月18日，原告向伟庭房开公司交团购费30000元，伟庭房开公司出具收据，注明“收到朱敏2号楼Ｂ3-139号交来居间服务团购费30000元”（6.102000，刷28000）。同日，原告在《商业签约确认单》签字确认，记载“2号楼Ｂ3-139号，面积11.41平方米，原单价20011元／平方米，原总价228326元，优惠活动交3万享一口价11700元／平方米，折后单价11700元／平方米，折后总价133497元，一次性付款”。当日，原告与被告展誉房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2018-1363号），约定“出卖人以出让方式取得位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第2号楼Ｂ幢3层139号房，建筑面积共11.41平方米，商品房单价为每平方米11700元，总金额133497元，买受人已于2018年6月18日一次性付清房款。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。2019年8月8日，原告向被告展誉房开公司提交《退房申请》，申请退还已支付的前述商铺的购房款项133497元，被告展誉房开公司在该申请上盖印确认。另查1.2015年10月20日，贵阳市棚户区城中村改造办公室向市农业发展银行出具《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改造项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》，载明根据《省人民政府关于贵州省棚户区（危旧房）改造规划（2013-2017年）的批复》（黔府函【2014】102号）文件精神，花溪区花燕路口安置点（02-05-21地块）城市棚户区改造项目已纳入贵阳市2016年度棚户区改造计划。2.2017年7月3日，花溪区棚户区城中村改造办公室出具《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》，载明展誉房开公司建设的花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目为贵阳市2016年度棚户区改造项目，同时展誉房开提交了一份不动产权证，用以证明“锦·花溪”系棚户区改造项目，在销售时无需取得预售许可证，现已有部分购房人成功办理不动产权证。3.展誉房开公司提交了2019年5月5日花溪区住建局向展誉房开公司、伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司发出《关于解决“锦·花溪”项目相关问题的通知》，用以证明花溪区住建局作为房地产市场的行政主管部门，已明确团购费的退还主体是伟庭房开公司。4.审理中，被告展誉房开公司提出案涉收取的团购费涉嫌刑事犯罪，请求中止审理，移交公安机关，对此经审查一审法院未予准许。5.庭审中，被告展誉房开公司陈述并未在原告所购买的案涉房屋给予任何优惠。6、被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司及正量联行公司均认可对案涉团购费进行了分配，但正量联行公司认为所收取到的款项系伟庭房开公司的可支配财产，属于其应得的代理佣金中的一部分。被告展誉房开公司提交佣金汇总表及银行流水，拟证实已支付伟庭房开公司及相关联的伟庭茂经纪公司佣金1576.39247万元，被告伟庭房开公司认可该付款金额，并提交欠款明细表载明展誉房开公司尚未支付完毕，尚欠7449.02551元，被告展誉房开公司认为系单方制作，与财务对接数据不符，不予认可。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《独家销售代理合同》2份、《商品房买卖合同》、收据、《退房申请》、《贵阳市棚户区城中村改造办公室关于花溪区棚户区城中村改稿项目纳入贵阳市2016年度计划的说明》、《商业签约确认单》、《客户特殊申请单》、《关于花燕路口棚户区改造安置点（02-05-21地块）项目的情况说明》、不动产权证、《关于解决“锦花溪”项目相关问题的通知》等证据在卷佐证，一审法院予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定。案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭房开公司、伟庭茂经纪公司独家销售，被告伟庭房开公司又将案涉房屋交由被告正量联行公司销售执行。被告伟庭房开公司为促销房屋销售，向原告收取团购费30000元，该费用的收取由伟庭房开公司出据收据收取后由其与正量联行公司及实际销售团队进行分配，该团购费并未计入购房款项，未能证据证实原告因交取该费用而使其从中获得购房优惠，该费用的收取不符合法律规定，应予退还。现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭房开公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告展誉房开公司无返还义务，该款项应由伟庭房开公司予以返还。被告正量联行公司与被告伟庭房开公司之间对该费用的分配系因独家销售代理协议产生，正量联行公司并不是原告交纳该费用的相对方，正量联行公司与伟庭房开公司对该款项的分配系另一法律关系，应另案处理。因此，对原告要求被告伟庭房开公司返还团购费30000元及从2018年6月18日起支付资金占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。对原告要求展誉房开公司、伟庭茂经纪公司及正量联行公司返还团购费，不予支持。至于资金占用费应付的金额，自2018年6月18日起至2019年8月19日止的资金占用费按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起的资金占用费按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵州伟庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱敏团购费30000元及支付资金占用费（自2018年6月18日起至2019年8月19日止的资金占用费按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。二、驳回原告朱敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：承诺函照片打印件2页、视频及录音文字资料4份、商业签约确认书1份、关于花燕路口棚户区改造安置点项目申请办理地名门牌号××份，拟证明展誉公司向购房人作出承诺，确保收取团购费的公司退还团购费，并且展誉公司对团购费退还承担连带责任，该承诺内容由花溪区住建局工作人员宣读。商业签约确认书上注明交2万元享一口价的团购费政策，有展誉公司负责人李学君签字，说明展誉公司对销售公司违法收取团购费明知。展誉公司认为承诺书是展誉公司对团购费协调由收取的公司退还，并不是承诺由展誉公司退还团购费，并且该承诺函是被迫作出；对花燕路口棚户区改造安置点项目申请办理地名门牌号的回复没有意见；商业签约确认书没有原件，不予认可；视频中展誉公司工作人员王恩成并未对团购费由公司退还作出任何承诺，只是说明会给收取的公司压力，要求收取公司退还。伟庭公司、伟庭茂公司对该组证据没有意见。展誉公司提交撤销承诺函申请和花溪区住建局出具的情况说明各一份，拟证明购房人提交的承诺函不是其司真实意思表示，在花溪住建局被众多购房人围困的情况下，才被迫签下承诺函，花溪住建局也明确表示该承诺函不具合法性。上诉人认为承诺函是展誉公司对购房人的承诺，花溪住建局无权对其效力作出认定，而且展誉公司没有证据证明是受胁迫情况下签订的承诺函，同时展誉公司也未在一年内行使撤销权。伟庭公司、伟庭茂公司认为上述证据与其司无关。本院认为，本案争议焦点系展誉公司对团购费的退还是否承担连带责任，首先伟庭公司收取的团购费并未进入展誉公司账户，即展誉公司未对团购费实际占用，也没有充分证据证明展誉公司对团购费的收取明知。展誉公司未取得商品房预售许可证销售案涉房屋的行为违反法律规定，其应承担退还购房款及购房款违约金的相应责任，但对于团购费的退还应由实际收取方承担退还责任；其次，上诉人认为根据展誉公司向花溪区住建局出具的承诺函内容，可以要求展誉公司对团购费的退还承担连带责任。但在上述承诺函中展誉公司仅承诺在业主穷尽一切追索手段仍然不能全部追回已支付的团购费时，展誉公司愿意在不足部分弥补业主的团购费损失，从上述内容可以看出，该承诺并非承担连带责任的承诺，同时现在上诉人的团购费也还未明确不能全部追回，故本院认为上诉人要求展誉公司对团购费退还承担连带责任的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用550元，由上诉人朱敏负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年七月二十日书记员  曹 然