河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初2779号原告：王亚伟，男，汉族，1992年12月2日出生，住洛阳洛龙区。委托诉讼代理人：何志永、冯英辉，河南森合律师事务所律师，一般代理。被告：洛阳市文兴置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城乡龙丰小区20#-5-102，统一社会信用代码：91410300719111756C。法定代表人：于乐义。委托诉讼代理人：李逯炜、张雅成，河南开物律师事务所律师，特别授权。原告王亚伟与被告洛阳市文兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王亚伟的委托诉讼代理人冯英辉，被告洛阳市文兴置业有限公司的委托诉讼代理人李逯炜、张雅成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告房屋首付款240183元、团购服务费10000元、代收有线电视初装费240元、天然气安装费3000元、暖气安装费9802元、银行按揭贷款解押费用546437.47元、房贷3735.8元/月暂共计67244.4元（自2018年12月21日暂计算至2020年6月21日），以上共计876906.87元；3、依法判令被告支付违约金10万元整；4、本案诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。案件在审理过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：依法判令被告返还原告房屋首付款240183元、团购服务费10000元、代收有线电视初装费240元、天然气安装费3000元、暖气安装费9802元、银行按揭贷款解押费用546437.47元、房贷3735.8元/月暂共计71079.29元，以上共计879064.11元。事实与理由:原、被告于2018年10月1日签订《商品房预售合同》，依据合同第八条规定：被告应于2019年12月31日前交付约定条件的房屋。但至今被告显然不具备交房条件，原告经协商无法达成和解。原告为此已支付房屋首付款240183元、团购服务费10000元、代收有线电视初装费240元、天然气安装费3000元、暖气安装费9802元及房贷3735.8元/月暂共计67244.4元（自2018年12月21日暂计算至2020年6月21日）。另考虑解除合同，原告需到银行解除房屋抵押，经咨询抵押权人需支付解押费用546437.47元及当期房贷款项。以上暂共计876906.87元。被告没有严格履行合同的行为，造成原告的信赖利益受损，依照《合同法》相关规定主张被告支付违约金为10万元整。洛阳市文兴置业有限公司答辩称：根据原、被告签订的《商品房预售合同》中关于交付期限的约定，涉案房屋于2019年12月20日已通过设计、监理、勘察、建设、施工单位五方验收，具备交房条件。房屋通过验收后，被告多次微信、电话通知原告办理交房手续均无果，2020年1月1日，被告将交房通知书已邮寄的形式送达原告，2020年1月6日，原告家人雷存娥已签收，原告已收到被告的交房通知书，但原告仍未配合办理房屋交接手续。根据合同中的约定，自出卖人通知之日起10日内买受人未按规定办理收房的，视为出卖人已与买受人办理房屋交接。因此，被告没有逾期交房，不应承担违约责任。自本案房屋通过竣工验收，通知原告办理交房手续，向原告邮寄交房通知，在洛阳日报刊登交房公告，至2020年1月4日通知原告到被告公司销售中心办理交付手续，被告不存在逾期交房的情形，更不存在逾期交房超过120工作日的情形，原告不享有约定的解除权。原告要求被告返还房屋首付款、团购服务费、代收有线电视初装费、天然气安装费、暖气安装费、银行按揭贷款解押费用、房贷，没有事实与法律依据，依法应当予以驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。根据原告的起诉、被告的答辩及当事人提交证据的情况，本院认定如下事实：2018年10月1日，原告王亚伟与被告洛阳市文兴置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告位于宜阳县××创业路南段东侧××尚××单元××房产，建筑面积140.03平方米，总金额为800183元。合同约定出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过设计、监理、勘察、建设、施工单位的竣工验收的商品房交付买受人使用。如出卖人逾期交房超过120个工作日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。原告于2018年8月12日已付清首付款240183元，剩余房款560000元以贷款方式支付。2018年10月16日，被告洛阳市文兴置业有限公司作为保证人，原告王亚伟与中国建设银行股份有限公司洛阳分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告借款560000元，借款期限三百个月，从2018年10月16日起至2043年10月16日止。2018年11月30日，中国建设银行股份有限公司洛阳分行将560000元借款由原告王亚伟的账户转至被告洛阳市文兴置业有限公司账户中。原告每月还款3735.8元至2020年6月21日。另查明，2018年8月12日，被告洛阳市文兴置业有限公司收取原告王亚伟天然气安装费3000元、暖气安装费9802元、代收有线电视初装费240元。同日，洛阳外公关文化传播有限公司收取原告王亚伟团购服务费10000元。2019年12月20日，洛阳市文兴尚悦湾24幢通过设计、监理、勘察、建设、施工单位的竣工验收。2019年12月31日，被告公司员工通过微信与原告沟通交房所需资料是否齐全问题。2020年1月1日，被告通过邮政特快专递向原告寄送交房通知书，原告家人雷存娥于2020年1月6日签收该特快专递。2020年1月2日，被告在《洛阳日报》刊登了交房公告，申明将于2020年1月4日开始集中办理交房手续。2020年6月5日被告收到原告的诉状及其他诉讼文书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规禁止性规定,亦不违反效力性强制性规定,故该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。被告作为涉案房屋的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。逾期超过120日，原告有权解除本合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《住宅建筑规范》11.01.规定，住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1由建设单位组织设计、施工、工程监理等的关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第五条列明了建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件，其中包括工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、施工单位签署的工程质量保修书、法律、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中被告于2020年1月1日向原告邮寄《交房通知书》通知原告向其交付房屋，但至今其仅向本院提供了该争议房屋经过五部门验收的验收记录，该验收记录不能证明涉案房屋经验收合格可以交付使用。故原告依据合同约定行使合同解除权并无不当，合同自通知到达对方时解除。本案中原告于2020年5月21日向本院立案要求解除原被告之间的合同并返还相关费用、支付违约金，2020年6月5日被告收到原告的诉状及其他诉讼文书，因此原被告签订的《商品房预售合同》在2020年6月5日依法解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中涉案商品房预售合同解除后，被告应按约将原告支付的房款、以及向原告代收的费用返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。因此，原告要求被告返还首付购房款240183元、代收有线电视初装费240元、天然气安装费3000元、暖气安装费9802元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。团购服务费、房贷并非被告收取，原告主张由被告返还没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的银行按揭贷款解押费用，与本案不属同一法律关系，且并未实际发生，本院不予审理。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，按照双方合同约定的违约金条款，被告因逾期交房导致合同解除应向原告支付违约金为原告已付房款的0.2%，计1600.37元（800183元X0.2%），该金额明显小于原告因违约产生的损失，本院酌定违约金为30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王亚伟与被告洛阳市文兴置业有限公司于2018年10月1日签订的《商品房预售合同》已于2020年6月5日解除；二、被告洛阳文兴置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王亚伟首付购房款240183元、代收有线电视初装费240元、天然气安装费3000元、暖气安装费9802元；三、被告洛阳文兴置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告王亚伟违约金30000元；四、驳回原告王亚伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计6784元，由被告洛阳文兴置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李金双二〇二〇年七月二十三日书记员  张 琰