浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1623号 上诉人（原审原告）:夏咸军，男，1981年8月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省射阳县。 委托诉讼代理人：宋丹丹，浙江越泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆国，男，1976年10月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人:娄渊凤，女，1975年1月1日出生，户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区,系被上诉人陆国之妻子。 委托诉讼代理人:陆雨晴，女，1997年12月2日出生，汉族，户籍所在地安徽省蒙城县,系被上诉人陆国之女儿。 上诉人夏咸军因与被上诉人陆国房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人夏咸军的委托诉讼代理人宋丹丹、被上诉人陆国及其委托诉讼代理人娄渊凤、陆雨晴到庭应询。本案现已审理终结。 夏咸军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误。根据上诉人提供的短信通知和邮寄通知，可以证明双方租赁合同到期后，上诉人多次通过短信方式、书面邮寄方式通知被上诉人交清费用及腾退营业房的事实。被上诉人继续控制并占有营业房的事实清楚，被上诉人于2018年12月23日张贴于案涉营业房玻璃门上的告示写明：该营业房中装修属被上诉人所有，后租户需要承租需补贴被上诉人装修费2万元。租赁合同到期后该告示一直张贴于案涉营业房的玻璃门上。被上诉人一审庭审中自认未将案涉营业房钥匙交付给上诉人，被上诉人在租赁合同到期后仍锁住案涉营业房玻璃门，也未将钥匙交付给上诉人的行为，应视为被上诉人实际占用案涉营业房。上诉人在一审中提供的证明可以证明2019年案涉营业房仍产生水电费、第二季度的空调费（2019年的水电费和空调费比上一年度明显少很多），说明被上诉人仍在偶尔使用案涉营业房。被上诉人辩称2019年的水电费和空调费比上一年度明显少很多，说明其未营业，但被上诉人有无营业与其是否实际占用和控制属于不同概念和事实，被上诉人有无腾退案涉营业房和有无将案涉营业房返还给上诉人也是两个不同事实。被上诉人现仍锁住案涉营业房且未将钥匙交付给上诉人，故被上诉人仍未完成合同法上的租赁物的返还义务，不能视为其已经将案涉营业房返还给上诉人，在租赁物没有返还前，被上诉人应依法支付租赁期限届满后的实际占有使用费。 被上诉人陆国答辩称，上诉人将被上诉人电话拉黑，被上诉人通过多种途径都无法联系上诉人，只能通过短信将意思表示传达给上诉人，被上诉人在短信内容中明确表示案涉营业房已返还给上诉人。被上诉人在一审中提供的多份证人证言可以证实其实际腾退了案涉营业房且未上锁的事实。案涉营业房在租赁期满后处于空置无锁状态，被上诉人不存在实际控制占有案涉营业房的情形。2019年度产生的水电费不能证明被上诉人实际控制占有案涉营业房的事实。被上诉人在双方合同到期后便已结清水电费用，上诉人在一审中提供的水费和空调费、物业费系固定费用，该费用即使无人使用也会产生。综上，被上诉人已经履行了案涉营业房的返还义务，案涉营业房亦未上锁，上诉人已实际可支配案涉营业房，被上诉人不存在占有使用的问题，亦不应承担占有使用费。 夏咸军向一审法院起诉请求：1.确认原、被告租赁关系于2019年12月28日解除；2.判令被告支付原告从2018年12月28日起至2019年12月27日止的营业房占用费30000元，并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令被告支付原告营业房2017年度、2018年度的物业费6000元及营业房2019年度物业费、空调费、水电费4928.6元（小计10928.6元），并支付自起诉之日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，以上两项合计40928.6元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月22日，原绍兴县建达置业有限公司（甲方）与夏咸军（乙方）签订《绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房租赁协议书》一份，协议书约定，乙方承租甲方绍兴中国轻纺城北七区市场四楼营业用房共计102间，租赁期间在2015年12月28日始至2019年12月27日止，无续租权；乙方在签订本协议书时一次性向甲方缴纳合计租金411万元；在本协议签订时，乙方应缴纳履约保证金50万元（不计息），并约定了物业费的缴纳方式。2015年12月28日，夏咸军（原承租者，甲方）与陆国（新承租者，乙方）签订《中国轻纺城营业用房租赁协议书》两份，该两份协议书约定，甲方自愿将中国轻纺城七区四楼4050、4059营业用房租给乙方经营使用，租期为三年，自2015年12月28日至2018年12月27日止，每间营业房三年租金合计45000元，物业管理费每间1500元，水电押金每间2000元，并约定物业费、国地税、水电、电话和报刊等费用均由乙方承担。2017年6月8日，原绍兴县建达置业有限公司向夏咸军发送律师函，催讨物业费，并要求夏咸军开门营业。2019年1月5日、2月22日、7月27日、12月22日，夏咸军通过短信、书面通知的方式要求陆国退房。其中2019年2月22日，陆国回复夏咸军，称租房合同到期已经腾空。2020年1月14日，夏咸军与市场人员（含证人徐某）签署营业房交接确认书一份。现夏咸军所租赁的102间营业房到期，已由市场公司腾退。另查明，绍兴市柯桥区红建物业管理有限公司（案涉市场管理方）向该院出具情况说明一份，载明“绍兴市建达置业有限公司（下属北区市场四层）共有102间营业房于2015年12月通过社会公开招标，由夏咸军中标并招商经营。此后，由于夏咸军在招商经营过程中未能达到市场营业房开门经营预期，造成部分经营户不满和欠费，经市场、部分经营户和夏咸军三方就市场营业房开门经营一事协商未果。2019年市场开业后，市场物业公司工作人员在日常物业巡查中未发现4050、4059号两间营业房有营业人员和营业现象。现原告要求被告缴纳营业用房占用费、物业费、水电费等，被告则以租赁协议已经到期、2017年的物业费已经免除等为由予以抗辩，遂成诉。 一审法院认为，原、被告签订的《营业用房租赁协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《营业用房租赁协议书》明确载明，原、被告双方的租赁期限为2015年12月28日起至2018年12月27日止，之后双方并不存在续租的事实，故《营业用房租赁协议书》于2018年12月27日到期终止。因此，对原告要求确认双方租赁关系于2019年12月28日解除的诉请，该院不予支持。原告诉请要求被告支付2019年度的营业房占用费，应基于被告在租赁合同到期后继续占用营业房的事实，但本案中，原告无证据证明被告在租赁合同到期后仍然继续占用营业房这一基本事实，故该院对原告这一诉请，亦难以支持。至于原告要求被告支付2019年物业费、空调费、水电费的诉请，因2019年双方之间无事实租赁合同关系和占用的事实，该院不予支持。至于2017年、2018年物业费问题，根据原、被告双方之间租赁协议，物业费等应由被告承担。本案中，被告没有按约缴纳2017年度、2018年度物业费的事实清楚，被告主张原告已经免除2017年度物业费，无证据证明，故该院对被告该项辩称，不予支持。被告应按照合同约定，向原告支付2017年、2018年度物业费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陆国应向原告夏咸军支付2017年度、2018年度物业费共计6000元，并支付该款自2020年1月16日起至款清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于判决生效后十日内履行；二、驳回原告夏咸军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费823元，减半收取412元，由原告夏咸军负担387元，由被告陆国负担25元，被告陆国应负担部分限判决生效后七日内向该院交纳。 二审中，上诉人未提交新的证据。被上诉人向本院提交了招商广告、微信聊天记录共五张，拟证明被上诉人在2019年没有实际占用房屋。上诉人质证认为，其对招商广告、微信聊天记录的三性均有异议。本院认为，被上诉人提供招商广告、微信聊天记录与本案的争议焦点缺乏关联性，本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方在二审中的争议焦点为被上诉人是否需要向上诉人支付案涉营业房的占有使用费。双方签订的《营业用房租赁协议书》中明确租赁期限为2015年12月28日起至2018年12月27日止，根据本案证据双方也不存在续租的合意。且根据一审法院已查明的事实，2019年市场开业后，市场物业公司工作人员在日常物业巡查中未发现4050、4059号两间营业房有营业人员和营业现象，上诉人主张被上诉人将案涉营业房上锁至今并实际占用，但其提供的证据不足以证明该主张，上诉人亦未提供证据证明被上诉人在双方租赁合同到期后继续占有使用案涉营业房。本案合同已到期且被上诉人已明确承认已搬空房屋，并未对房屋上锁，故上诉人可对房屋依法处置，上诉人提出被上诉人应向其支付案涉营业房自2018年12月28日起至2019年12月27日止的占有使用费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院未支持上诉人的该项诉请并无不当，本院予以维持。 综上，夏咸军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费673元，由上诉人夏咸军负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年七月二十七日 法官助理陈国表 书记员张青炀