湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初882号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路64号2栋1单元401号。 法定代表人：谢家化，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，男，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 被告：张承会，男，1986年3月7日出生，汉族，户籍所在地为湖南省永兴县，现住永兴县。 委托诉讼代理人：彭盼盼，女，1986年5月3日出生，汉族，户籍所在地为湖南省永兴县，现住永兴县，系被告张承会的妻子。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告张承会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告红山茶公司的委托诉讼代理人李长江、被告张承会的委托诉讼代理人彭盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张承会立即支付拖欠的物业管理费2155元；2、本案一切诉讼费用由被告张承会承担。事实与理由：2016年11月18日，原告红山茶公司与永兴县便江镇惠民路社区居民筹委会的代表王国喜、尹俊辉、罗仁保、雷开云、王文建、刘建湘、刘邦香七人签订物业服务合同，合同约定，多层住宅：0.4元/月.平方米；杂房、车库0.2元/月.平方米；商业物业：0.8元/月.平方米。原告于2020年元月8日续签合同，合同期限三年，约定服务价格不变。被告是沙子江小区的业主住户，被告自房屋交付使用至今累计拖欠原告的物业管理费用为2155元（2015年10月至2020年3月），原告曾多次上门催讨，被告总是各种理由拒交。原告为维护自身合法权益而提起诉讼。 被告张承会答辩称：1、2016年开始一楼开了一家饭店，噪音很大且油烟很大，导致无法居住，严重影响我们的生活；2、摩托车停放在小区被盗，报警因为没有监控而无法处理；3、沉治办请物业做了防水，导致我家楼下积水严重，影响居住。 本院经审理认定事实如下： 原告红山茶公司是经工商和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县便江镇惠民路社区居民委员会、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区综合治理办公室和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹委会的代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止，原告于2020年元月8日续签合同，合同期限三年。合同第二条约定，在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定业主应于签订本合同后15日起交纳物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按季度交纳。合同第八条约定双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由同县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称“奇亚公司”）负责实施，合同到期后，奇亚公司于同年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未清收的物业服务费。红山茶公司和奇亚公司的物业服务费的收费标准一致。 被告张承会是沙子江小区的业主，是原告红山茶公司物业管理服务的对象。被告自2015年10月至2020年3月累计拖欠原告物业服务费2155元（101.67㎡×0.4元/月×53个月），原告多次催讨未果后提起诉讼。 上述事实，有原告提供的营业执照、资质证书、2016年11月18日永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区物业服务项目《物业服务合同》、2020年1月8日《物业服务合同》、《通知》、《沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书》、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知及当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及原告红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力。奇亚公司与沙子江小区的前期物业服务合同到期后，奇亚公司书面授权委托接管的红山茶公司代为清收2016年11月18日之前其未清收的物业服务费，符合法律规定，红山茶公司取得的代为清收权合法有效。被告张承会是沙子江小区的业主，该房屋属于沙子江小区的物业组成部分，是原告红山茶公司的物业服务对象，被告是交纳物业服务费的义务人，原告提出被告应支付2015年10月至2020年3月的物业服务费2155元的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。 关于物业公司是否已尽物业服务职责与义务的问题。物业公司既不具备出租小区房屋的主体资格，亦非其将小区房屋出租予饭店；如饭店的噪音污染、油烟很大造成环境污染，确已严重影响了周围居民的学习、生活，物业公司劝止不了的，因物业公司不具有强制执行权限，受影响的居民可以相邻纠纷通过合法途径维权。被告张承会提出其停在小区内空地上的摩托车被盗，物业公司应承担责任，却未提供相关证据证实物业公司在安保方面存在重大过错，物业公司有对违反小区安全管理行为的制止义务以及协助做好物业管理区域内的安全防范工作的义务，但不可能杜绝或随时制止小区内一切损害的发生；物业公司只要尽到了适当的安保注意义务、采取了合理的措施，即可免责。因此，对于发生的治安问题，如无充分证据证实物业公司违反安保义务，即不能苛求其对此类不确定的安全事故承担责任。被告张承会提出其家楼下积水的问题，其提交的照片仅能静态地反映小区部分状况，不能证明物业公司服务存在重大瑕疵，这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，且物业服务具有时间的持续性，维护管理工作亦有一个时间过程。因此，在不能证明物业公司不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情况下，被告以此为由拒付原告物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 物业服务关乎民众的生活质量和幸福获得感，物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，改善服务质量；业主亦应主动交纳物业服务费，促进物业服务企业良性运转。由于物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，并不是专门针对某一个体进行的专门服务。如果多数业主仅以物业服务存在瑕疵而拒交物业服务费，必然会导致物业服务企业经营困难，继而服务质量进一步下降，从而造成恶性循环，影响社会和谐。本案的物业服务企业依据合同约定为沙子江小区提供了服务，被告张承会作为沙子江小区业主，其拒交物业服务费的理由不能成立，应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。因此，原告诉请判令被告支付拖欠前任物业公司及原告的物业服务费2155元，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告张承会于本判决生效后5日内支付原告永兴红山茶物业服务有限公司物业管理费2155元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张承会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黎晓静 二〇二〇年七月一日 法官助理涂志威 书记员黄敏 附：一、法官寄语： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 二、相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。