广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5021号上诉人（原审被告）：金普砚，男，1963年5月24日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务：所长。委托诉讼代理人：许勇全，广东四隆律师事务所律师。上诉人金普砚因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金普砚上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由民政局房管所负担。事实和理由：一、一审判决没有回应金普砚要求应执行（2018）粤0104民初14120号之一民事裁定书的请求，且裁定已于2018年7月31日作出，目前仍在生效中。因此同一案件同一事实理由，应作出同一处理。二、一审适用法律错误，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，本案中民政局房管所代管的涉案房屋属于公房，其将涉案房屋出租给金普砚使用，因双方签订的租赁合同具有行政协议性质，不具有租赁合同双方的平等协商、权利义务对等的特点，故本案双方的租赁合同关系不属于民法调整的平等主体间的法律关系，故本案不属于民事诉讼调处范围。在法律效力上，《中华人民共和国民事诉讼法》也明显高于地方规章的《广州市公共租赁住房保障办法》。三、民政局房管所并非是一个营利性的单位，而是一个解决市民生活困难的政府职能部门。民政局房管所诉请要求将涉案房屋腾空交还给其，将导致涉案房屋实际居住人即金普砚的年近八十岁的岳母陈某无房居住。被上诉人民政局房管所二审辩称：不同意金普砚的上诉请求及事实理由，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。一审中民政局房管所起诉的事实与理由以及相关依据均与前案不同，不属于一事不再理的情况。金普砚目前的情况虽然令人同情，但依据相关法律以及《广州市公共租赁住房保障办法》的规定，金普砚应将涉案房屋腾空交还给民政局房管所，民政局房管所一审诉请合理合法，应予以维持。民政局房管所于2019年2月12日向一审法院起诉，请求：1.解除民政局房管所与金普砚的不定期租赁关系；2.金普砚将承租的广州市越秀区光孝路杨姓巷9号地下腾空交还民政局房管所。一审法院经审理查明：据广州市国土局房管局于1996年6月5日核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载广州市越秀区xx路xx号房屋的权属人为广州市民政局，层数为3层，总建筑面积118.26平方米，权属来源为解放后接管，1981年改建。广州市民政局委托其直属单位即本案民政局房管所负责出租、管理等工作。2009年1月1日，民政局房管所（甲方、出租人）与金普砚（乙方、承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区xx路xx号地下部位的房地产出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止，月租金106.3元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金或支票的付款方式缴付给甲方，乙方以转账形式缴交租金的，转账支票的收款人栏应填写“广州市民政局房屋管理所”；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金随之调整，乙方须按新调整的租金交付给甲方；乙方需依时交纳租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的万分之五向甲方支付违约金，如果逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶（含共同居住人员）获得了自有产权房屋，且建筑面积超过住房标准下限的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；租赁期届满，甲乙双方未续签合同或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签书面租赁合同，民政局房管所继续将涉案房屋出租给金普砚，金普砚按合同约定的标准向民政局房管所支付租金。一审庭审中，民政局房管所为证明其主张，提交了：广州市房地产档案馆的《来函查询办理结果反馈》（复印件），其中记载金普砚名下有产权信息。金普砚对该证据无异议，并陈述其名下有位于广州市越秀区xx路xx号之三1407房，建筑面积89平方米的房屋。另，金普砚陈述其是涉案房屋的户主，但涉案房屋现由其岳母及其女儿居住使用，其本人不在涉案房屋居住。对此，民政局房管所表示因金普砚是承租人及涉案房屋的户主，其岳母和女儿是金普砚的家庭成员，故民政局房管所仅要求金普砚交还房屋，不要求金普砚的岳母和女儿在本案承担责任。金普砚为证明其主张，提交了：1.存某（甲方）与金某（乙方）的广州市统一租簿（复印件）。2.1955年的发票四张。3.《房屋租赁凭证》，记载签约租户为金某、产业地址越秀区xx路xx号地下。民政局房管所对以上证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。另据广州市房地产档案馆于2019年8月2日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，金普砚与吴子葵名下登记有荔湾区xx路xx号之三1407房，建筑面积89.6418平方米的住宅。一审法院认为，民政局房管所与金普砚自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。上述合同的租赁期限届满后，双方虽未续签租赁合同，但民政局房管所继续将涉案房屋出租给金普砚使用，双方按原标准收交租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，双方租赁期限为不定期。再根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，现金普砚已另有自有产权房屋，因此民政局房管所要求解除租赁关系、收回涉案房屋的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持，金普砚作为涉案房屋的承租人应承担返还租赁物的义务。至于金普砚主张涉案房屋为其祖屋，其与民政局房管所就涉案房屋并非一般的租赁关系的抗辩意见，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因其提供的证据不足以证明其主张，金普砚应自行承担举证不能的责任，故对金普砚的该抗辩意见，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条之规定，于2019年10月12日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，民政局房管所与金普砚关于广州市越秀区xx路xx号地下房屋的租赁合同关系解除；二、金普砚在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区xx路xx号地下房屋腾空交还给民政局房管所。案件受理费100元，由金普砚负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，金普砚向本院提交两份证据。证据1为广州市个人名下不动产登记结果查询证明，拟证明居住人陈某无个人房产。证据2为户口簿，拟证明陈某居住的广州市越秀区xx号地下是唯一居所。民政局房管所对此质证认为：对于证据1的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对于证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但该证据反而证明了金普砚未经民政局房管所同意，私自将承租的房屋给予其亲属居住，在其名下有独立产权房产的情况下，该做法违反了相关公房使用管理的规定，因此民政局房管所要求金普砚腾空房屋交还合理合法。本院认为：涉案房屋的产别为直管公房，民政局房管所受广州市民政局的委托负责涉案房屋的出租、管理。民政局房管所将涉案房屋出租给金普砚作为住宅使用，金普砚按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，民政局房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。民政局房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对民政局房管所的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6889号民事判决；二、驳回广州市民政局房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市民政局房屋管理所；上诉人金普砚预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年七月十四日书记员 冯 韵彭诗敏