文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1912号原告：重庆绿邦物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区李渡路79号附1号，统一社会信用代码915001066635698980。法定代表人：李克。委托诉讼代理人：邹艳，女，公司员工。被告：郑媛元，女，1981年12月21日生，汉族，住重庆市荣昌区。被告：田光辉，男，1979年7月5日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆绿邦物业管理有限公司（以下简称绿邦物业）与被告郑媛元、田光辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿邦物业的委托诉讼代理人邹艳，被告郑媛元、田光辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿邦物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告从2019年6月1日起至2020年5月31日的物业管理费1636.8元、违约金683.77元，共计2320.57元；从2019年4月1日起至2020年5月31日期间的公共能源费140元、违约金71.16元，合计211.16元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在购买东邦城市花园X期X-X-X-X房屋时，签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对被告的东邦城市花园房屋提供物业管理服务，物业面积85.27平方米，物管费为1.6元/平方米，水电公摊费即公共能源费10元/月，按月缴纳，逾期缴纳按每日3‰标准支付滞纳金。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了物业管理服务，被告却没有缴纳物业费。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳，故原告诉至法院。郑媛元、田光辉辩称，并非故意拖欠物业费用，物业公司违约放行了运送泥土的工人进小区，现小区顶楼公共区域存在违建问题，多次反映都未能解决，侵害了被告权利，主张先履行抗辩权，要求物管费用五折。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区东邦城市花园小区的物业服务企业。二被告系该小区X幢X单元X-X房屋的产权所有人，该房屋建筑面积为85.27平方米。原告作为乙方与甲方即东邦城市花园小区的开发商荣昌县东邦置地有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同与本案有关的约定为：第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制：（1）住宅：1.60元/平方米/月（含电梯费）。……（4）本物业的水电公摊费暂按10元每月每户分摊。第八条：……物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十二条：本合同期限为3年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。第二十九条：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。此外，该小区开发商东邦公司曾制作有业主临时管理规约，规约中与本案有关的小区物业费用的标准与前述合同一致，并在第二十条载明，“业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。物业管理区域禁止下列行为：……（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分……物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者本临时管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业可以采取以下措施：1、禁止施工人员进入小区；2、禁止施工材料进入小区；3、禁止施工工具进入小区；4、将违约行为向小区业主公布，倡导业主代表或其他业主区劝阻。物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利收到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。”被告郑媛元、田光辉于2015年11月20日签署了书面承诺书，声明其已经详细阅读了临时规约及前期物业服务合同并愿意遵照履行。上述合同签订后，原告依约向被告所在东邦城市花园小区提供了物业服务至今。该合同于2018年4月30日到期后，双方并未签订新的物业服务合同。被告自2019年4月1日起欠交物业服务相关费用至2020年5月31日共计14个月，起诉前，原告曾向被告书面催收上述费用，但被告仍未支付。上述事实，有房屋登记信息查询结果、业主临时规约、承诺书、前期物业服务合同、物业服务照片、催费照片等证据及原告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告所在小区开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，依法对原、被告双方具有约束力。上述合同于2018年4月30日到期。期满后，原、被告之间未再签订书面物业服务合同，但原告继续为被告所在小区提供物业服务至今，被告的房屋位于物业服务范围内，实际接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相关费用。而被告欠交2019年4月1日至2020年5月31日物业服务相关费用，故本院对原告要求被告支付物业服务相关费用的诉讼请求，依法予以支持。关于被告辩称根据临时规约第二十条第（四）款，物业公司违约放行了运送泥土的工人进小区，现小区顶楼公共区域存在违建问题，多次反映都未能解决，侵害了被告权利，主张先履行抗辩权，要求物管费用五折的辩解意见，本院认为，被告提供的运送泥土的照片，不能反映泥土是用于顶楼违建，而录音和视频材料存在中断，不能证明录音对象系同一人，也不能证明原告方工作人员明知运送的是违建材料而予以放行，虽小区楼顶现确实存在违建问题，被告亦数次向原告反映要求原告处理，但原告作为物业服务企业，并无执法权，原告多次向有关职能部门反映上报，并将反映进度告知被告，亦通过向违建业主发出通知等要求其整改，可见原告有积极履行其义务，被告认为原告未能解决违建问题侵害了其权利，并无法律和事实依据。而被告认为原告违约在先，主张先履行抗辩权的辩解意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据双方物业服务合同约定，“物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务”，可见双方并未约定先后履行顺序，原告并非法定或约定应当先履行义务的一方，且原告实际提供了相应物业服务，不符合法律规定适用先履行抗辩权的情形。综上，被告要求相关物业服务费用五折的辩解意见并无法律依据，本院依法不予采信。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2019年6月1日至2020年5月31日期间12个月共计1636.8元（1.6元/平方米/月×85.27平方米×12月），不超出原物业服务合同约定，本院依法予以支持。2、公共能源费，原告请求为2019年4月1日至2020年5月31日期间14个月共计140元（10元/月/户×14月），不超出原物业服务合同约定，本院依法予以支持。以上费用共计1776.8元。此外，原告根据原物业服务合同中关于违约金的书面约定，现要求被告支付物业服务费违约金683.77元、公共能源费违约金71.16元，但其《前期物业服务合同》已经到期，其后也未再续签书面合同，即原、被告之间并无关于违约金的书面约定，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告郑媛元、田光辉在本判决生效后五日内支付原告重庆绿邦物业管理有限公司2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费1636.8元、2019年4月1日至2020年5月31日期间的公共能源费140元，共计1776.8元；二、驳回原告重庆绿邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告郑媛元、田光辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告郑媛元、田光辉负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年七月二日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋