辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4789号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市大东区辽菜楼速餐中心，住所地沈阳市大东区滂江街22号（龙之梦古玩城A078号）。经营者：封喜庆。委托诉讼代理人：金程程，辽宁龙德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：封喜庆，男，1966年5月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：金程程，辽宁龙德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳长峰房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：潘锡源，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。上诉人沈阳市大东区辽菜楼速餐中心（以下简称“辽菜楼”）、封喜庆因与被上诉人沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称“长峰公司”）物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初8602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。辽菜楼、封喜庆上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3.请求法院依法改判被上诉人给付上诉人因影响经营造成的损失51000元，或将本案发回重审；4.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原审法院在审理本案时，程序违法。本案发回重审后，在历时一年半的时间于2020年1月6日开庭，并于1月13日向上诉人送达开庭文书。上诉人多次联系原审法院询问案件情况，均以各种理由推脱，没有进行任何调查询问了解案情的工作。2.原审法院判决结果与事实不相符，没有事实及法律上的依据。上诉人没有违约行为，对承租商铺属于合法占有使用，被上诉人在租赁合同没有到期的情况下要求上诉人腾退房屋于法无据。上诉人与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订的《管理服务合同》是依法生效的合同。被上诉人与文化艺术交流公司解除房屋租赁合同，不是必然导致上诉人的《管理服务合同》失效。被上诉人与上诉人之间不是转租赁关系，被上诉人以其解除租赁合同为由，要求上诉人腾退依法取得使用权的房屋，没有法律依据。2014年8月3日被上诉人与文化艺术交流公司签订补充协议，以补充协议为主要依据解除合同。但上诉人签订的合同是2014年1月1日签订并交纳了十年的全部费用。上诉人对补充协议不知情，不能以之后被上诉人又与文化艺术交流公司发生矛盾为由剥夺上诉人对承租商铺的合法使用权利。被上诉人与文化艺术交流公司之间，虽然有房屋租赁合同，但从该合同的内容表述来看，并不是一份以租赁房屋为目的的合同。首先，该合同约定房屋租赁不是收取固定租金，而是按照文化艺术交流公司招商收到的业户租金分成，体现了一种共同利益关系。其次，该房屋租赁合同明确，文化艺术交流公司签订合同目的是为被上诉人物业招租，被上诉人明知业户签订《管理服务合同》。最后，文化艺术交流公司实际上是替被上诉人管理经营业户，被上诉人是实际受益人。因此被上诉人私自解除合同的行为侵害了上诉人的合法权益，应当对上诉人等业户进行合理的安置或补偿。被上诉人通过暴力手段强行驱逐业户，一审法院否认被上诉人采取了不法的行为，是不顾事实存在的认定。被上诉人要求上诉人支付占用商铺的使用费，更是没有任何法律及事实依据。封喜庆一次交纳十年费用共计399000元，上诉人占用商铺属合法占有，上诉人也同意并知情，没有理由再让上诉人另外向被上诉人交付使用费。另外，自2016年末，被上诉人开始采取停暖、停水停电，暴力驱赶业户等非法不当手段清空整个商业体正常经营的业户，导致商业体均处于清空停业状态。上诉人没有理由向被上诉人支付使用费。长峰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案诉争的从合同已经因主合同的解除而终止，被答辩人继续占有使用诉争房屋，已经没有法律依据，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、答辩人在主合同解除后，已告知包括被答辩人在内的商户进行腾退，并给予四个月的合理时间进行腾退，但被答辩人拒不腾退，该期间经营损失与答辩人无关。根据合同相对性原则，被答辩人因合同终止的损失，应向沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司主张。长峰公司向一审法院起诉请求：一、判令辽菜楼、封喜庆立即腾退其非法占用的沈阳市大东区龙之梦古玩城A078号商铺；二、判令辽菜楼、封喜庆向长峰公司支付2016年6月28日起至12月15日止的商铺使用费（商铺面积为74平方米，按照每月每平方米45元标准计算）；三、判令辽菜楼、封喜庆承担本案诉讼费用。辽菜楼、封喜庆一审反诉请求：1、判令长峰公司赔偿辽菜楼、封喜庆经营损失51000元。2、判令辽菜楼、封喜庆承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月，长峰公司与辽宁光彩产业投资有限公司签订房屋租赁合同，长峰公司将沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1至7楼租赁给辽宁光彩产业投资有限公司，租期到2028年9月30日。2014年8月3日，长峰公司又与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订补充协议。在合同履行期间，因辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司违约，长峰公司起诉到一审法院，一审法院及沈阳市中级人民法院经过审理后，沈阳市中级人民法院于2016年6月27日进行终审宣判，解除了上述房屋租赁合同。2016年7月28日长峰公司开始发布公告，告知和沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司签约的商户因与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司、辽宁光彩产业投资有限公司签订的房屋租赁合同已经解除，上述商户于2016年8月10日之前必须撤场，同时停止商场能源供应。另查明，2014年1月1日，沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司与封喜庆签订10年期的管理服务合同，约定沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司将沈阳市大东区A078号商铺租赁给封喜庆，面积为74平方米，租金为每月每平方米45元。封喜庆用此商铺经营沈阳市大东区辽菜楼速餐中心。封喜庆为沈阳市大东区辽菜楼速餐中心经营者。2016年12月18日长峰公司停止对商场供暖，沈阳市大东区辽菜楼速餐中心从2017年1月开始停止经营。一审法院认为，长峰公司将沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西区的1至7楼租赁给辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司后，沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司将其中的A078号商铺转租给封喜庆，封喜庆作为次承租人使用该商铺用于经营沈阳市大东区辽菜楼速餐中心。现因承租人辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司违约，其与长峰公司签订的房屋租赁合同被沈阳市中级人民法院终审于2016年6月27日判决确认解除了房屋租赁合同，长峰公司在合同解除后，已经给了辽菜楼、封喜庆合理期限进行停业腾房的情况下辽菜楼、封喜庆仍然使用诉争商铺，已经没有法律依据，现长峰公司要求辽菜楼、封喜庆腾房，符合法律规定，一审法院准予。至于辽菜楼、封喜庆提出长峰公司与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司并非房屋租赁关系，自己也非次承租人，一审法院认为，双方的合同关系已经被法院生效判决确认为房屋租赁合同关系，故一审法院对辽菜楼、封喜庆的这一抗辩主张不予支持。关于长峰公司主张的2016年6月28日起至12月15日止的商铺使用费问题。因辽菜楼、封喜庆从2016年6月28日无权再使用诉争房屋，故辽菜楼、封喜庆应当依法向长峰公司支付在此期间的使用费，给付标准参照封喜庆与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司签订的合同约定的每月每平方米45元计算为宜。一审法院对长峰公司的这一诉请予以支持。关于辽菜楼、封喜庆主张判令长峰公司赔偿辽菜楼、封喜庆经营损失51000元问题。因2016年6月27日沈阳市中级人民法院生效的法律判决，解除了长峰公司与辽宁光彩产业投资有限公司及沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司之间的房屋租赁合同，长峰公司在此之后通过告知函等方式向包括辽菜楼、封喜庆在内的商户进行商铺腾空的提前告知，长峰公司在告知函确定的腾房时间之后四个月才采取停止供暖的措施，说明长峰公司已经给辽菜楼、封喜庆充分合理的时间进行停业腾房，但是辽菜楼、封喜庆拒不腾房，辽菜楼、封喜庆在此期间占用长峰公司房屋没有法律依据。另外，辽菜楼、封喜庆虽然提供视频录像试图证明长峰公司采取了不当手段进行腾房，但这组证据证明不了长峰公司对辽菜楼、封喜庆采取了不当手段，而且辽菜楼、封喜庆在其反诉状中写明长峰公司采取了停止供暖的措施，也没有提到采取了不当措施。另外，辽菜楼、封喜庆提出的长峰公司采取的所谓的不当手段也与辽菜楼、封喜庆的员工工资、租金、营业损失没有关联性，辽菜楼、封喜庆的损失是其本人拒绝腾房造成的，而非长峰公司所为。综上，辽菜楼、封喜庆向长峰公司主张的2017年1月至4月期间的员工工资、租金、营业损失没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心在本判决发生法律效力后10日内将位于沈阳市大东区龙之梦亚太城红星美凯龙西侧A078号（建筑面积74平方米）腾空交付给沈阳长峰房地产开发有限公司；二、封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心在本判决发生法律效力后10日内给付沈阳长峰房地产开发有限公司商铺使用费18870元（1.5元×170天×74平方米）；三、驳回封喜庆、沈阳市大东区辽菜楼速餐中心诉讼请求。案件受理费5305元，公告费400元反诉费538元由沈阳市大东区辽菜楼速餐中心、封喜庆负担。二审期间当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，从本案法律关系的性质来看，长峰公司与沈阳龙之梦国际文化艺术交流有限公司（以下简称“龙之梦公司”）签订《房屋租赁合同》，构成房屋租赁法律关系。而龙之梦公司与封喜庆签订《管理服务合同》，由封喜庆使用案涉商铺并交纳租金、物业费等费用，构成转租关系。关于上诉人主张长峰公司与龙之梦公司之间不构成租赁关系的问题。长峰公司与龙之梦公司在《房屋租赁合同》以及《补充协议》中均认可双方为租赁关系，合同约定的内容也符合租赁关系的性质。虽然该合同约定租金采取提成租金的形式，但此系当事人的自由合意，并不影响租赁性质的认定。且长峰公司与龙之梦公司之间的租赁关系已经沈阳市中级人民法院（2016）辽01民终5191号生效判决认定。因此上诉人该项主张不能成立。案涉房屋出租人长峰公司与承租人龙之梦公司之间的《房屋租赁合同》已经法院生效判决解除，辽菜楼、封喜庆作为次承租人继续使用案涉房屋已无法律基础。长峰公司作为案涉房屋所有权人，有权要求辽菜楼、封喜庆腾退案涉房屋。关于占有使用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”长峰公司与龙之梦公司《房屋租赁合同》解除后，长峰公司已对辽菜楼、封喜庆进行了告知并给予了合理腾房期限。辽菜楼、封喜庆负有腾房义务而逾期未腾退房屋，一审法院判决其支付占有使用费并无不当。关于辽菜楼、封喜庆主张的损失问题。长峰公司要求辽菜楼、封喜庆腾退案涉房屋具有合法的权利基础，且已经进行告知并给予四个月时间腾退，现无充分证据证明长峰公司采用了暴力等非法、不当手段，辽菜楼、封喜庆主张的员工工资、租金及营业损失是因其拒绝腾房所造成的，不应由长峰公司承担。根据合同相对性原理，辽菜楼、封喜庆因不能继续使用案涉房屋产生的已付租金、营业损失等相关损失，应根据其与龙之梦公司签订的《管理服务合同》，向龙之梦公司主张权利。综上所述，上诉人沈阳市大东区辽菜楼速餐中心、封喜庆的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5305元，由上诉人沈阳市大东区辽菜楼速餐中心、封喜庆负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年七月十六日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；