北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6057号上诉人（原审原告）：关旻，男，1968年12月22日出生，汉族，北京天泽万物动物医院有限公司总经理，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京山水绿洲房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区永外宋家庄16号。法定代表人：姜玲，董事长。委托诉讼代理人：韩雪良，男，该公司工作人员。上诉人关旻因与被上诉人北京山水绿洲房地产开发有限责任公司（以下简称山水绿洲公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关旻，被上诉人山水绿洲公司之委托诉讼代理人韩雪良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关旻上诉请求：1．撤销一审判决第五项，改判为山水绿洲公司向关旻支付违约金300万元，并赔偿占用该资金期间给关旻造成的损失（自2018年1月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行颁布的同期贷款利率标准计算）；2．一二审案件受理费、财产保全费、装修损失评估鉴定费均由山水绿洲公司负担。事实和理由：一审法院认定《补充协议》第2条关于迟延履行违约金的约定系双方对《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）第六条解约损害赔偿金的变更，属认定事实错误。《补充协议》只是因山水绿洲公司违约，所以双方约定对原网签期限予以延展，并就此产生的迟延履行责任予以明确和细化。山水绿洲公司辩称，同意一审判决。双方签订的《补充协议》是对此前约定的变更，不应再执行《认购书》第六条的约定。山水绿洲公司经济困难，无法办理解除抵押手续，也没有能力向关旻支付赔偿金，不同意关旻的上诉请求。关旻向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《认购书》及《补充协议》；2．判令山水绿洲公司返还购房款300万元，并支付房款利息（自2018年3月18日始按照年利率百分之六的标准支付至实际返还之日止）；3．判令山水绿洲公司双倍返还300万元；4．判令山水绿洲公司赔偿房屋价格上涨损失200万元及缔约机会丧失损失190万元共计390万元；5．判令山水绿洲公司赔偿房屋装修损失34.8万元；6．案件受理费由山水绿洲公司负担。一审法院认定事实：2015年11月17日，关旻（认购人）与山水绿洲公司（出卖人）签订《认购书》，约定，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区田清园项目中的第9幢110号房（现地址为北京市丰台区方庄南路58号院9号楼110号房屋，以下简称110号房屋），该商品房的用途为配套，建筑面积共111.03平方米；该商品房单价为28571.43元/平方米，总房价款为3000000元；出卖人同意认购人按照一次性付款方式付款；认购人应当自签订本认购书之日起当日内，向出卖人支付认购房款叁佰万元，出卖人在收取房款后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间，认购人同意在支付房款之日起至2016年1月31日止，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款；出卖人在认购人支付认购房款之日起至本认购书解除之日止，该商品房另行出卖给第三方的或未在第四条第二款约定的期限内（即认购人同意在支付房款之日起至2016年1月31日止，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款）与认购人协商商品房买卖合同相关条款并完成网签，出卖人应当向认购人双倍返还认购房款；其他约定：认购人应当自签订本认购书之日起至该房屋解押完毕达到签约条件时止，与出卖人签订商品房买卖合同，无论何种原因，认购人未在上述期间与出卖人签订商品房买卖合同的，本认购书自动解除；认购人签约后该房屋为现状交付，按照相关规定认购人购买房屋为非住宅的，出卖人不承担该房屋保修责任；交房时间为2015年11月23日，同时交钥匙，水、电、燃气达到正常使用。签订上述合同后，2015年11月19日，关旻交纳购房款300万元。2015年11月23日，山水绿洲公司将110号房屋交付给关旻使用。双方未能在上述合同约定期限内签订正式的商品房买卖合同。2017年3月17日，关旻（乙方）与山水绿洲公司（甲方）签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2015年11月17日就认购110号房屋一事签订《认购书》，因出卖人原因不能按双方约定时间办理网签，现双方经友好协商，《认购书》约定的认购期限延长一事达成一致，并订立如下补充协议：《认购书》中约定，认购人（即本补充协议乙方）应于2016年4月30日之前与出卖人（即本补充协议甲方）就商品房买卖合同签约实现进行协商，现双方确认，鉴于《认购书》中所涉及的商品房因甲方原因不能办理网签，甲方应承担相应责任，故双方同意将协商商品房买卖合同的期限延长至2018年1月31日止；双方协商一致，同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并由双方共同挑选市场价格25万元的车位一个用作利息互抵的标的物且完成过户，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商，若互抵完毕前完成签约，其余款据实结算。另查，北京市住房和城乡建设委员会于2017年3月26日发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。据此，个人不再具备购买商办类房屋资格。在双方签订《认购书》时，110号房屋已设定抵押。双方认可110号房屋目前存在查封。本案在审理过程中，经关旻申请，法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对110号房屋装修价值进行价格评估，评估结论为290452元。关旻另行申请对110号房屋的现值进行评估鉴定，后关旻未按照规定交纳相关鉴定费用。一审法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。关旻、山水绿洲公司签订《认购书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，上述合同有效。关旻、山水绿洲公司虽然未签订正式的商品房买卖合同，但上述《认购书》内容已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且关旻已按照合同约定支付了全部购房款，山水绿洲公司亦已交付了110号房屋，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。山水绿洲公司主张《认购书》中的房屋价格不是全款，还有210万元的房款没有写进去，关旻不予认可，山水绿洲公司未向法院举证，法院不予采信。关旻称在签订《认购书》时山水绿洲公司未告知110号房屋存在抵押情形，因双方所签《认购书》载明，认购人应当自签订本认购书之日起至该房屋解押完毕达到签约条件时止，与出卖人签订商品房买卖合同，故关旻主张山水绿洲公司存在欺诈事实，法院不予认定。因山水绿洲公司原因未能在《认购书》约定期限内办理网签手续，目前关旻个人已不具备购买110号房屋资格，且房屋存在抵押查封，涉案合同无法继续履行，双方均同意解除《认购书》及《补充协议》，法院应准予。合同解除后，山水绿洲公司应当返还关旻全部购房款300万元。《认购书》约定出卖人未在约定的期限内与认购人协商商品房买卖合同相关条款并完成网签，出卖人应当向认购人双倍返还认购房款，后双方于2017年3月17日签订《补充协议》，确认因山水绿洲公司原因不能办理网签，双方协商一致同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并由双方共同挑选市场价格25万元的车位一个用作利息互抵的标的物且完成过户，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商，若抵完毕前完成签约，其余款据实结算，该条款系双方对《认购书》出卖人应当向认购人双倍返还认购房款条款做出变更约定，《认购书》中上述条款不再予以履行。故关旻要求山水绿洲公司按照原《认购书》约定双倍返还购房款300万元，法院不予支持。双方协商一致同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并以价值25万元车位一个折抵利息，现利息折抵完毕，关旻要求山水绿洲公司自2018年3月18日始继续按照年利率百分之六的标准支付利息至实际返还之日止，山水绿洲公司表示同意，法院予以支持。关于关旻要求山水绿洲公司赔偿房屋价格上涨损失200万元及缔约机会丧失损失190万元共计390万元，因关旻提出鉴定申请后，未按约定期限交纳鉴定费用，鉴定无法完成，对关旻主张该笔费用数额法院无法认定，故关旻该项诉讼请求法院不予支持。关于房屋装修损失，经鉴定关旻对110号房屋所做装修价值为290452元，法院予以认定，法院以该价格标准确定关旻所做装修价值。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条的规定，一审法院于2020年1月判决：一、解除关旻与北京山水绿洲房地产开发有限责任公司签订的《北京市商品房认购书》及《补充协议》；二、北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内返还关旻购房款三百万元；三、北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内给付关旻利息（以三百万元为基数，自二○一八年三月十八日始按照年利率百分之六支付，至购房款返还之日止）；四、北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内赔偿关旻装修损失二十九万零四百五十二元；五、驳回关旻其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。另，山水绿洲公司（甲方）与关旻（乙方）签订的《补充协议》首部载明，甲乙双方于2015年11月17日就认购110号房屋一事签订《认购书》，因山水绿洲公司原因不能按双方约定时间办理网签，现双方经友好协商，《认购书》约定的认购期限延长一事达成一致，并订立如下补充协议。二审庭审中，关旻称签订该《补充协议》的目的是为了解决因山水绿洲公司迟延办理过户手续，对于等待期给关旻造成的损失问题。山水绿洲公司认可关旻的陈述。本院认为，结合二审庭审情况及关旻上诉请求，本案的争议焦点为：《补充协议》第二条的约定是否是对《认购书》第六条约定的变更。根据已查明的事实，关旻与山水绿洲公司签订的《认购书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。对于一审判决解除双方签订的《认购书》、《补充协议》及山水绿洲公司返还关旻300万元购房款、装修损失290452元的判项，因双方均未提起上诉，故本院予以维持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于关旻上诉要求山水绿洲公司支付300万元损失费的请求，依据双方签订的《认购书》第六条的约定，出卖人在认购人支付认购房款之日起至本认购书解除之日止，该商品房另行出卖给第三方的或未在第四条第二款约定的期限内（即认购人同意在支付房款之日起至2016年1月31日止，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款）与认购人协商商品房买卖合同相关条款并完成网签，出卖人应当向认购人双倍返还认购房款。事实上，合同履行过程中，山水绿洲公司未在合同约定的期限内与关旻协商商品房买卖合同的相关条款并完成网签，且最终导致合同解除，故山水绿洲公司的行为已构成违约，现关旻依据《认购书》的约定，要求山水绿洲公司支付300万元的损失费，依据充分，本院予以支持。关于关旻要求山水绿洲公司赔偿占用该资金期间给关旻造成的损失的请求，因该请求缺乏合同及法律依据，故本院不予支持。关于山水绿洲公司认为《补充协议》已对《认购书》第六条的约定进行了变更的答辩意见，首先，从《补充协议》首部内容可以看出，双方签订《补充协议》的原因是基于山水绿洲公司未按双方约定的时间办理网签手续，而针对认购期限延长一事双方达成了一致意见，故签订了《补充协议》。第二，从山水绿洲公司依据的《补充协议》条款内容看，即双方协商一致，同意从2016年4月30日开始按年利率6%计算利息标准，并由双方共同挑选市场价格25万元的车位一个用作利息互抵的标的物且完成过户，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商，若互抵完毕前完成签约，其余款据实结算。可见，该条款约定的是，在山水绿洲公司能够为关旻办理房屋网签手续的前提下，因山水绿洲公司有延期行为，故山水绿洲公司同意向关旻支付一定的补偿。该条款确定了补偿标准及补偿时间。该条款同时写明了，本协议暂延长至利息互抵完毕时止，若届时未完成该房屋网签，具体事宜双方另行协商。也就是说，自2016年4月30日开始按年利率6%计算利息，利息总额达到25万元后，如山水绿洲公司仍未能办理网签，则双方再行协商。事实上，山水绿洲公司至今未能办理网签，应支付的利息数额早已超过25万元，《补充协议》约定的最后办理网签期限也已过期。双方亦未再达成新的协议。故《补充协议》中的该项条款已不再具备履行条件。加之，二审庭审中，对于该《补充协议》订立目的的陈述，双方均认可签订《补充协议》的目的是为了解决因山水绿洲公司迟延办理过户手续，对于等待期给关旻造成的损失问题。综上，《补充协议》中的上述条款约定，并非针对《认购书》第六条约定的变更，应系合同履行过程中，山水绿洲公司承诺向关旻支付的一笔阶段性补偿。故山水绿洲公司的答辩意见，理由不充分，本院不予采纳。一审法院采纳了山水绿洲公司的上述观点，并据此判决，显属有误，本院予以更正。应当指出，该300万元应当涵盖基于山水绿洲公司违约给关旻造成的全部损失，装修损失亦应包括在内，因一审判决已经确认山水绿洲公司向关旻支付290452元装修损失，故本院将该笔费用从300万元中予以扣除。综上所述，关旻的上诉请求基本成立，本院予以支持；一审判决有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初5930号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初5930号民事判决第三项、第五项；三、北京山水绿洲房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内给付关旻损失费2709548元；四、驳回关旻其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费7588元，由北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内给付关旻）。保全费5000元，由北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内给付关旻）。一审案件受理费83288元，由关旻负担34148元（已交纳）；由北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担49140元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费30800元，由北京山水绿洲房地产开发有限责任公司负担27720元（于本判决生效后七日内交纳）；由关旻负担3080元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年七月十五日书记员 张 璐