上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6400号上诉人（原审被告）：上海柘臣实业有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路1150号6幢2151室。法定代表人：周梦娇，总经理。委托诉讼代理人：管建峰，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：上海漕河泾开发区物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区漕宝路509号4幢2楼。法定代表人：宁宇，总经理。委托诉讼代理人：周愉珉，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海柘臣实业有限公司（以下简称柘臣公司）因与被上诉人上海漕河泾开发区物业管理有限公司（以下简称漕河泾公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柘臣公司上诉请求：撤销一审判决第二、五、六项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付押金及违约金的一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人迟延支付物业管理费，是因为被上诉人没有履行相关的维修义务及赔偿上诉人相应的损失，故被上诉人违约在先。2.由于被上诉人没有切实履行物业服务义务，上诉人有权行使先履行抗辩权。3.上诉人对于违约金的计算基数没有异议，但认为违约金的计算标准显然过高，应将每日违约金的计算标准调整为万分之一。被上诉人漕河泾公司辩称，因双方合同已经到期，被上诉人不再主张上诉人支付物业费押金，但不同意上诉人除撤销一审判决第二项之外的其他上诉请求。漕河泾公司向一审法院起诉请求：1.判令柘臣公司支付2017年11月至2019年6月的物业服务费人民币（下同）430,218.80元；2.判令柘臣公司支付物业服务费押金64,532.82元；3.判令柘臣公司支付自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费118,621.45元；4.判令柘臣公司支付自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元；5.判令柘臣公司支付自2018年1月11日起至2019年10月10日止的违约金676,550.39元；6.判令柘臣公司支付自2019年10月11日起至实际清偿日止，按616,009.59元为基数，按每日0.3%计算的违约金。一审庭审中，漕河泾公司明确诉请第5、6项为逾期付款违约金，本金包含逾期未付的物业费、水电费和押金。一审法院查明事实：2017年12月16日，漕河泾公司与柘臣公司签订《物业使用服务协议》一份，约定：承租人柘臣公司同意开发商（出租人）聘请漕河泾公司为本物业管理者；单元位置为上海市奉贤区XX区XX园区XX区XX号楼；服务期限自2017年11月1日起至2018年5月8日止；物业服务费为每月21,510.94元；其他费用按月、按实结算（水费、电费、商务服务费用等）；物业费付款日期为按季度支付，季度首月10日之前；柘臣公司收到缴款通知书后须将物业服务费和其他费用按时汇入漕河泾公司指定的账户；柘臣公司逾期未交纳物业服务费以及其他费用的，作为违约，应每日按应付金额的0.3%承担违约金；柘臣公司应在入住前向漕河泾公司支付相当于3个月物业服务费作为物业服务费押金，总计为64,532.82元。2018年9月14日，漕河泾公司与柘臣公司续签《物业使用服务协议》一份，单元位置名称变更为上海市奉贤区XX区XX园区XX号；服务期限自2018年5月9日起至2019年5月8日止；其他合同条款没有变化。2019年6月7日，漕河泾公司与柘臣公司又续签《物业使用服务协议》一份，服务期限自2019年5月9日起至2020年5月8日止；其他合同条款没有变化。柘臣公司自上述协议签订后，未支付任何物业服务费和押金。另查明，自2018年3月13日起，漕河泾公司即多次向柘臣公司发送《缴款通知书》及《催款函》，向柘臣公司催缴所欠物业费及押金。自2018年6月7日起，漕河泾公司即多次向柘臣公司发送《缴款通知书》及《催款函》，向柘臣公司催缴所欠水电费。截止至2019年5月27日，柘臣公司尚欠漕河泾公司电费118,621.45元，水费2,636.52元。又查明，案外人（出租人）上海XX有限公司于2017年10月26日将上述房屋交付柘臣公司使用。一审法院认为，漕河泾公司与柘臣公司签订的三份《物业使用服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。经漕河泾公司与柘臣公司续签后，系争物业服务期限共计自2017年11月1日起至2020年5月8日。漕河泾公司已按约向柘臣公司提供物业服务，但柘臣公司自协议签订后未能按约支付物业服务费、水电费以及押金，显属违约，应承担相应的民事责任。故一审法院对漕河泾公司要求柘臣公司支付自2017年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费430,218.80元，自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费118,621.45元，自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元以及物业服务费押金64,532.82元的诉讼请求，均依法予以支持。柘臣公司未能按照合同约定支付物业服务费以及其他费用，按照双方协议的约定，应当支付逾期付款的违约金。但根据双方协议约定，其他费用为水费、电费、商务服务费，故押金不属于其他费用，双方对押金逾期支付未约定逾期付款违约责任。对于违约金的计算标准，因柘臣公司对违约金标准提出异议，故一审法院根据本案实际情况酌定逾期付款违约金按照欠付金额的每日千分之一计算。综上，一审法院对漕河泾公司要求柘臣公司支付逾期支付物业服务费、水电费的相应违约金的诉讼请求，依法予以支持。根据双方合同约定及庭审中确定的付款时间计算，柘臣公司应支付漕河泾公司所欠物业费自2018年1月11日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计186,456.82元，以及应支付漕河泾公司所欠电费自2018年6月16日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计38,247.12元，以及应支付漕河泾公司所欠水费自2018年8月4日起至2019年10月10日止按每日千分之一分段计算的逾期付款违约金共计812.84元；以上三项合计逾期付款违约金225,516.78元。同时，柘臣公司应支付漕河泾公司以所欠物业服务费、水电费总额551,476.77元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金。对于柘臣公司辩称未支付物业服务费系由于租赁房屋曾两次漏水，造成其财产损失的辩解意见，一审法院认为，房屋漏水问题不能对抗支付物业服务费，故一审法院对柘臣公司该辩解意见不予采信。一审法院审理后，于二○二○年四月三十日作出判决：一、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年11月1日起至2019年6月30日止的物业服务费人民币430,218.80元。二、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司物业服务费押金人民币64,532.82元。三、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年10月26日起至2019年5月27日止的电费人民币118,621.45元。四、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司自2017年12月26日起至2019年5月27日止的水费2,636.52元。五、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司截止至2019年10月10日的逾期支付物业服务费、水电费的违约金人民币225,516.78元。六、上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司以人民币551,476.77元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日千分之一计算的逾期付款违约金。七、对上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,434元，减半收取，计人民币8,217元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担人民币2,000元，由上海柘臣实业有限公司负担人民币6,217元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于物业费押金的支付问题。鉴于被上诉人二审中以合同到期为由同意不再要求上诉人支付该笔款项，故本院对于一审判决主文第二项予以撤销。关于逾期付款违约金的支付问题。上诉人迟延支付物业费及水电费，违反了双方合同的约定，应当依法承担相应的违约责任。上诉人关于其有权拒付物业费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。至于违约金的计算标准，考虑到本案的实际情况，一审法院确定的违约金计算标准确实仍然过高，存在不妥之处，故本院对于上诉人应当承担的违约金数额酌情予以调整。综上所述，上诉人柘臣公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初68号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初68号民事判决第二项、第七项；三、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初68号民事判决第五项为：上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司截止至2019年10月10日的逾期支付物业服务费、水电费的违约金人民币112,758.39元；四、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初68号民事判决第六项为：上海柘臣实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海漕河泾开发区物业管理有限公司以人民币551,476.77元为本金，自2019年10月11日起至实际清偿之日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；五、驳回上海漕河泾开发区物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16,434元，减半收取计人民币8,217元，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担人民币2,100元，上海柘臣实业有限公司负担人民币6,117元。二审案件受理费人民币5,650元，由上诉人上海柘臣实业有限公司负担人民币3,503元，被上诉人上海漕河泾开发区物业管理有限公司负担人民币2,147元。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二〇年七月十日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；