河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初6603号原告陆炳武（反诉被告），男，1996年12月5日出生，汉族，住河南省淮阳县。原告陆朋辉（反诉被告），男，1992年7月10日出生，汉族，住河南省淮阳县。二原告（反诉被告）共同委托代理人刘艳伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告（反诉被告）共同委托代理人常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）河南中新置业有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号。法定代表人刘军，执行董事兼总经理。委托代理人范磊，河南绍晟律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人翟丹丹，河南绍晟律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。原告陆炳武、陆朋辉（反诉被告）诉被告（反诉原告）河南中新置业有限公司（以下简称“中新置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人刘艳伟、常燕瑀，被告（反诉原告）委托代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告陆炳武、陆朋辉诉称：二原告与被告于2016年9月3日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：D16002708620），二原告购买被告开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）【幢】【座】x【单元】16【层】1619号房。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任。二原告按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但被告并未按约将涉案房屋交付给二原告。2017年6月份，被告通知二原告接房，但并未向二原告出示合同约定的相关验收合格证明文件。据二原告查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日。二原告认为，被告在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州市关于房屋交付的规定。现被告通知二原告所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；应当承担逾期交房的违约责任。二原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向二原告支付逾期交房违约金30508.9元；2、本案诉讼费由被告承担。被告中新置业辩称：一、二原告逾期支付购房款，依据合同约定应顺延交房日期。商品房买卖合同第六条约定第一笔付款方式为现金，付款时间为2016年9月3日；第二笔付款方式为商业贷款，付款时间为2016年10月3日。合同签订后，二原告的第二笔购房款却于2016年12月28日支付完成，二原告逾期付款的行为构成违约，依据商品房买卖合同第八条，应相应顺延交房日期至2017年2月6日，违约金的起算时间也应顺延。二、二原告主张的违约金数额过高，应按其实际损失酌情减少。涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件,被告也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工验收备案表非为被告原因造成。且涉案房屋已经交付给二原告，并未影响二原告的使用和收益，二原告要求的违约金额高于其实际损失，且二原告早已实际使用涉案房屋并产生收益，现以被告逾期交房为由要求被告承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则，故应按二原告的实际损失酌情减少逾期交房违约金数额。反诉原告中新置业反诉称：反诉原告中新置业与反诉被告陆炳武、陆朋辉于2016年9月3日签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）（合同编号：D16002708620）。合同第六条约定第一笔付款方式为现金，付款时间为2016年9月3日；第二笔付款方式为商业贷款，付款时间为2016年10月3日。合同第七条约定××逾期付款逾期超过60日且愿意继续履行合同的，应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向中新置业支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，反诉被告陆炳武、陆朋辉应于2016年10月3日支付的第二笔购房款，实际上却于2017年1月10日支付，反诉被告陆炳武、陆朋辉的行为已构成违约。故反诉原告中新置业为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、反诉被告陆炳武、陆朋辉支付反诉原告中新置业逾期付款违约金3762元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告陆炳武、陆朋辉辩称：反诉被告陆炳武、陆朋辉在合同履行过程中不存在违约行为，合同中虽约定了银行发放按揭款的时间，但该时间的约定是针对案外人银行，且银行发放款项是直接转入中新置业所提供的账户，反诉被告陆炳武、陆朋辉申请时已履行了相应义务，提交相应材料，银行方面审批、审查、发放贷款时间非反诉被告陆炳武、陆朋辉能控制。故反诉原告中新置业收到贷款时间延迟与反诉被告陆炳武、陆朋辉无关，该约定为无效约定。经审理查明：2016年9月3日，陆炳武、陆朋辉（××）与中新置业（××）签订编号为D16002708620的《商品房买卖合同》载明：陆炳武购买中新置业开发的位于郑州市郑东新区××路西、××路北1（中新大厦）【幢】【座】X【单元】16【层】1619号房。用途：办公。建筑面积：62.01㎡。1619号房单价12300元，总价款762723元，付款方式及期限为：约定金额382723元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年9月3日，交纳比例为50.18%；约定金额380000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年10月3日，交纳比例为49.82%；合同约定：××逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。中新置业应当在2016年10月30日前，将具备合同约定条件的房产交付给陆炳武，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同十四条××关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。3、遇市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物挖掘等影响合同约定日期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；遇恶劣气候影响工期的，双方同意顺延交房日期。合同约定××逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。合同约定商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。合同附件四第六条第1款双方关于产权登记约定如下：××应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。中新置业在××处盖章确认，陆炳武、陆朋辉在××签字捺印。合同信息备案摘要载明：××陆炳武；共有情况为共同共有；共有人陆朋辉。中新置业在××处盖章确认。陆炳武、陆朋辉在××处签字捺印。2016年8月28日，中新置业出具收据一份，载明：兹收到李炳武、陆朋辉交来1619号房源定金20000元整。中新置业在收据收款单位处盖章确认。2016年8月31日，中新置业出具收据三份显示，李炳武、陆朋辉交1619号房款164000元、8054元、101000元，共计273054元。中新置业在收据收款单位处盖章确认。2016年9月2日，中新置业出具收据三份，载明：兹收到李炳武、陆朋辉交来1619号房部分房款89669元、有线电视300元、维修基金4031元整。中新置业在该收据上盖章确认。客户转账业务回单（收款）载明：交易日期为20170110；付款人名称为陆炳武；收款人名称为河南中新置业有限公司；金额为380000元。工程竣工验收备案表显示中新大厦竣工验收备案时间为2017年12月4日。庭审中本诉原告称其于2017年3月份左右实际接收涉案房屋。中新置业对此无异议。以上案件事实有商品房买卖合同、收据、工程竣工验收备案表复印件、客户转账业务回单（收款）、质证笔录及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陆炳武、陆朋辉与中新置业双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，陆炳武、陆朋辉已经按约定履行了支付房款的义务，中新置业应当按照合同约定履行义务。关于陆炳武、陆朋辉主张的中新置业向其支付逾期交房违约金的诉请，本院认为，虽然中新置业已将涉案房屋交付陆炳武、陆朋辉，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案双方在《商品房买卖合同》第八条对交付房屋的条件作出明确约定，中新置业于2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，中新置业未完全履行交付房屋的义务，应依合同约定向陆炳武、陆朋辉支付逾期交房违约金。关于双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及附件四第六条产权登记的约定：产权初始登记××应当在2017年1月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金。合同第八条还约定××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。中新置业收到商业贷款的日期为2017年1月10日，超过了合同约定的2016年10月3日，故房屋交房时间顺延至2017年2月6日。本诉中新置业答辩称，陆炳武、陆朋辉主张的违约金高于其损失，中新置业请求人民法院予以适当减少。本院结合双方合同的履行情况、中新置业的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将逾期交房违约金标准酌情调整为已付房款的日万分之0.9。故中新置业逾期交房301日，其应向本诉陆炳武、陆朋辉支付逾期交房违约金（382723+380000）×301日×0.09‰＝20662.17元。中新置业诉请陆炳武、陆朋辉支付逾期违约金，根据合同约定××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。陆炳武、陆朋辉逾期付款99日，其应向中新置业支付逾期付款违约金3762元（380000元×99日×0.1‰），中新置业诉请陆炳武、陆朋辉支付逾期付款3762元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南中新置业河南有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陆炳武、陆朋辉支付逾期交房违约金20662.17元；二、驳回原告陆炳武、陆朋辉的其他诉讼请求；三、反诉被告陆炳武、陆朋辉于本判决生效后十日内向反诉原告河南中新置业有限公司支付逾期付款违约金3762元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元，减半收取281.5元，反诉案件受理费25元，由陆炳武、陆朋辉负担259元，河南中新置业有限公司负担47.5元。本判决为终审判决。审判员  吴瑞艳二〇二〇年七月九日书记员  张伟利