湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1312号上诉人（原审被告）：湖北水蓝郡物业管理有限公司。住所地湖北省武汉东湖新技术开发区庙山小区两湖大道。法定代表人：杨新国，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱连松，男，1987年3月2日出生，汉族，住湖北省武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：朱安萍（系朱连松之母），1961年8月31日出生，汉族，住湖北省武汉市。委托诉讼代理人：丁飞，湖北雄楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉城池通环保科技有限公司。住所地湖北省武汉东湖新技术开发区武大园路1号-1-2国家地球空间信息产业基地五期武大慧园2、3栋2单元6层02室。法定代表人：彭清平，该公司董事长兼总经理。上诉人湖北水蓝郡物业管理有限公司（以下简称水蓝郡公司）与被上诉人朱连松、武汉城池通环保科技有限公司（以下简称城池通公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初4727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。水蓝郡公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判水蓝郡公司不承担赔偿责任，一、二审诉讼费由朱连松、城池通公司承担。事实和理由：水蓝郡公司已举证证明按照合同约定履行了物业服务，将涉案小区化粪池、污水井、住宅主管道的维护外包给城池通公司，一审法院未查清朱连松房屋泡水的原因，错误的认定水蓝郡公司承担赔偿责任，属于认定事实错误；《反水原因鉴定报告》的鉴定结论不明确，无法排除合理怀疑，不能作为定案依据；朱连松变更诉请未送达给水蓝郡公司，没有进行新的答辩和举证，对房屋空置期间的答辩及鉴定也未提出，一审程序违法；一审法院认定朱连松的房屋空置损失期间为26个月过长，缺乏合理依据。朱连松辩称，请求驳回上诉，维持原判。城池通公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。朱连松向一审法院起诉请求：1.判决水蓝郡公司向朱连松支付各项损失约80000元并赔礼道歉；2.判决水蓝郡公司负担本案诉讼费。一审诉讼过程中，朱连松变更第1项诉讼请求中的损失金额为142499.44元（包括房屋装修及家具损失34663.44元、鉴定费19773元、2017年8月27日至2019年10月的租金损失88063元）。一审法院经审理查明，朱连松系位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城46栋2单元1层04室房屋（建筑面积135.05平方米）所有权人，该房屋所在锦绣龙城小区由水蓝郡公司提供物业服务，物业服务合同约定水蓝郡公司对雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持畅通，无堵塞外溢。水蓝郡公司与城池通公司签订了《化粪池清理维护服务合同》，约定水蓝郡公司将锦绣龙城小区的化粪池、污水井、住宅主管道交由城池通公司提供运行保障服务。2017年8月27日，水蓝郡公司发现上述房屋门口有污水溢出，通知朱连松后，朱连松家人当天晚上赶回家里打开房门，发现家中厨房下水道发生反水现象，污水从排水管外溢至房屋内部，导致房屋泡水受损。当天水蓝郡公司工作人员帮助朱连松家人将室内污水清理完毕，水蓝郡公司对室外排水管进行了检查，此后上述房屋未再发生反水现象。一审诉讼过程中，经朱连松申请，一审法院依法分别委托鉴定机构对上述房屋反水的原因、因反水造成的财产损失、受损期间的租金价格进行了司法鉴定。上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年2月26日作出评估结论：“以当事人提供的资料为依据，通过市场调查和计算，武汉民族大道888号锦绣龙城46栋2单元104室房屋渗水案的评估金额为34663.44元”。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年7月20日做出鉴定结论：“根据现场的检查、检测结果，经对武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城46栋2单元1层04室房屋检查，结果表明朱连松位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城46栋2单元1层04室房屋的反水现象，原因系该房屋排水管堵塞，排水不畅引起”。武汉汉信房地资产评估咨询有限公司于2019年8月15日作出估价结果：上述房屋在2017年8月27日至2018年8月26日的月租金为24.49元/平方米，租赁期租金总价为39700元，上述房屋在2018年8月27日至2019年5月31日的月租金为25.27元/平方米，租赁期租金总价为31300元，上述2017年8月27日至2019年5月31日的租金共计71000元。朱连松因上述司法鉴定共花费鉴定费19773元。上述房屋自2017年6月朱连松出国之日至2017年8月27日被发现反水之日无人居住使用，上述房屋自2017年8月27日被发现反水之日至2019年10月一直处于闲置状态，朱连松未进行维修，也未居住使用。一审庭审过程中，经一审法院询问，朱连松明确表示不向城池通公司提出诉讼请求。一审法院认为：广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年7月20日做出鉴定结论，认定朱连松位于武汉东湖新技术开发区民族大道888号锦绣龙城46栋2单元1层04室房屋的反水现象系该房屋排水管堵塞导致排水不畅引起，因案涉房屋自2017年6月朱连松出国之日至2017年8月27日被发现反水之日无人居住使用，不可能产生生活污水，故一审法院认定朱连松的房屋反水系房屋公共排水管道堵塞导致排水不畅引起。水蓝郡公司作为物业服务企业，虽然提供了证据证明其对公共排水管道进行过维护，但其证据不足以证明其采取的维护措施能够确保公共排水管道不会堵塞，因此其应当承担举证不能的法律后果，一审法院认定水蓝郡公司对于公共排水管的堵塞存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，其应当向朱连松承担赔偿损失的违约责任。根据上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司于2018年2月26日做出的评估结论，一审法院认定案涉房屋因反水而造成的装修及家具损失为34663.44元。一审法院对朱连松要求水蓝郡公司赔偿装修及家具损失34663.44元的诉讼请求予以支持。朱连松的房屋因下水道反水而受损，无法正常居住使用，朱连松要求水蓝郡公司赔偿财产损失，双方协商不成，故朱连松诉至一审法院，在上述房屋受损后至本案诉讼期间，朱连松产生房屋闲置损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，水蓝郡公司应当对此承担赔偿责任。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，虽然因水蓝郡公司的违约行为造成朱连松的房屋反水受损，但朱连松并非不能自行维修居住，其一直未维修居住使用房屋，没有采取适当措施防止损失的进一步扩大，对扩大的房屋闲置损失存在一定过错，其不得就扩大的损失要求赔偿。根据一审法院查明的事实，案涉房屋自受损之日即2017年8月27日至本案法庭辩论终结之日即2019年10月28日一直处于闲置状态，朱连松要求水蓝郡公司按照武汉汉信房地资产评估咨询有限公司评估的上述市场租金标准向其赔偿这期间的房屋闲置损失88063元，一审法院结合双方对造成房屋闲置损失的过错，同时考虑到朱连松必然要对房屋进行维修并经历释放装修甲醛的过程，酌定水蓝郡公司按50%的比例向朱连松赔偿上述房屋闲置损失，即44031.50元（88063元×50%=44031.50元）。故一审法院对朱连松要求水蓝郡公司赔偿房屋闲置损失44031.50元的诉讼请求予以支持，对超出该金额的损失不予支持。朱连松未提供证据证明其存在精神损害，其要求水蓝郡公司赔礼道歉没有法律依据，故一审法院对朱连松要求水蓝郡公司赔礼道歉的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条规定，一审法院判决：一、水蓝郡公司于判决生效之日起十日内向朱连松赔偿装修及家具损失34663.44元；二、水蓝郡公司于判决生效之日起十日内向朱连松赔偿房屋闲置损失44031.50元；三、驳回朱连松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计900元、司法鉴定费19773元，合计20673元，由水蓝郡公司负担（该款朱连松已预交，水蓝郡公司于判决生效之日起十日内支付给朱连松）。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：《锦绣龙城物业服务合同》第四条第（二）项第6款约定“雨水污水井、化粪池、排水管网每月检查一次，定期疏通，保持通畅，无堵塞外溢”，依据该约定，水蓝郡公司负责涉案小区排水管的检查、疏通。广州众仲恒房屋安全鉴定有限公司经鉴定，认定朱连松房屋反水的原因系该房屋排水管堵塞，排水不畅，水蓝郡公司在没有反证将该鉴定结论推翻，也没有充足的证据证明就涉案小区的排水管网进行了充分的维护的情形下，一审法院依据该鉴定结论和上述物业服务合同的约定，认定水蓝郡公司对于朱连松房屋反水存在过错并无不当，水蓝郡公司关于其不存在过错、不应承担赔偿责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。朱连松在其房屋反水原因、房屋损失、受损期间租金价值等鉴定作出后，依据鉴定结论，当庭变更诉请金额，水蓝郡公司未提出异议并就朱连松变更后的诉请进行了答辩，其关于一审法院未向其送达变更诉请的申请及未进行新的答辩、举证的上诉请求，与事实不符，亦于法无据，本院不予支持。朱连松房屋因排水管反水受损，无法正常居住使用，房屋闲置损失实际发生，朱连松与水蓝郡公司就损失赔偿协商不成引起本案诉讼，在诉讼过程中又因房屋反水原因、损失价值、闲置期间租金价值等无法确定进行了多次鉴定，导致朱连松房屋一直闲置，鉴于朱连松房屋反水系水蓝郡公司过错造成的，一审法院综合考虑，酌定水蓝郡公司从房屋受损之日到一审法庭辩论终结之日，依据鉴定部门鉴定的房屋闲置损失的50%计算朱连松的房屋闲置损失，合理合法，水蓝郡公司关于一审法院认定闲置期间过长、朱连松恶意拖延、扩大损失等上诉主张，均缺乏证据证实，本院不予支持。综上所述，上诉人湖北水蓝郡物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人湖北水蓝郡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年七月二十九日书记员  宋晶晶