江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初2852号原告：史元超，男，1963年8月7日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张琴花，江苏臣功律师事务所律师。被告：申岳旗，男，1975年8月2日生，汉族，住江苏省姜堰市。原告史元超与被告申岳旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告史元超及其委托诉讼代理人张琴花到庭参加诉讼。被告申岳旗经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告史元超向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付房屋租金3726元；3.判令被告支付违约金7000元（其中3500元以押金抵扣）和中介居间服务费1750元；4.判令被告支付使用承租房屋产生的物业费206.4元、水费30元、电费121元、燃气费25.04元、保洁费260元、实木玻璃门更换费用2060元；5.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月8日，原告与被告在中介公司南京我爱我家房屋租赁置换有限公司居间下，签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于秦淮区房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告，租期为2019年11月8日至2020年11月7日，租金支付方式为季付，提前15天支付下一期租金。合同对双方权利义务及违约责任等均有约定，逾期支付租金超过10天以上的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣），同时违约方应赔付守约方居间服务费。合同签订后，原、被告各支付居间费1750元，原告向被告交付了刚重新装修好的整洁房屋。2020年1月23日之前，被告应提前支付下一季度租金，然而原告及中介公司经过数次催促，被告均未支付，上门催讨也没有人开门，原告无奈，于2020年3月10日和南京我爱我家房屋租赁置换有限公司一起将门打开，才发现被告早己搬走，屋内一片狼藉，房屋客厅、房间的四扇推拉门被划得乱七八糟，水、电、燃气、物业费均欠缴。原告只得委托中介公司帮找来保洁员打扫，保洁打扫后告知“玻璃门上字迹实在无法去除”，原告请订做门窗的专业人员来查看，告知更换需要2060元。被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告支付欠付租金等费用、承担违约责任和损坏物品的赔偿责任，望法院判如所请。被告申岳旗未答辩，未举证。本院经审理认定事实如下：原告史元超系诉争房屋所有权人。2019年11月8日，原告史元超（甲方）被告申岳旗（乙方）经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司见证签订《房屋租赁合同》，约定甲方将诉争房屋出租给乙方居住使用，居住人数1人以内；租赁期限内，甲方不同意乙方转租诉争房屋，租赁期限自2019年11月8日起至2020年11月7日止；每月租金3500元（不含税），租金支付方式为季付；首期租金乙方于合同签订当日支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金；甲方于签约时收取乙方押金3500元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费1750元，乙方向见证方支付居间服务费1750元，提前终止租赁不影响租赁居间服务费的支付；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同、收回房屋，（1）如甲方不同意转租，乙方擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）擅自改变合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的；（4）逾期支付租金累计10天以上的；（5）居住人数超出合同约定，经甲方通知仍不予整改的；在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方需按月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）；乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金；乙方应于租赁期终止后次日内将房屋返还甲方，并结清相关费用，如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经纪公司支付居间服务费，守约方已经支付的服务费经纪公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方；租赁期内，房屋主体或室内设施由于质量老化等原因所发生的维修、更换责任由甲方负责，甲方应在接到乙方维修通知3日内完成维修，或提供相应替代品，逾期乙方有权自行采取维修措施，费用由甲方承担，如因乙方使用不当造成损坏的，由乙方负责维修或赔偿。上述合同签订后，原告史元超依约支付中介佣金1750元，并将诉争房屋交付被告申岳旗使用。被告申岳旗向原告支付了2019年11月8日至2020年2月7日期间房屋租金，并支付押金3500元，后被告申岳旗未按照合同约定支付下一季度租金。因始终无法与被告申岳旗取得联系，原告于2020年3月10日与中介人员一同前往诉争房屋，发现诉争房屋大门贴满水、电、燃气费等催费通知，屋内玻璃门上涂满字迹、脏乱不堪，被告申岳旗已经将其物品搬离诉争房屋，并将诉争房屋钥匙留于屋内，原告史元超遂于当日自行收回诉争房屋。后续原告史元超替被告申岳旗支付了其承租诉争房屋期间欠缴的水费30元、电费121元、燃气费25.04元、物业费（含公摊水电、电梯费）206.4元。案件审理过程中，原告史元超提供照片一组及收据一份，以证明因诉争房屋脏乱不堪，其为清扫诉争房屋支付保洁费260元。原告史元超还提供预算报价单一份，以证明诉争房屋内玻璃门因为被告申岳旗乱涂乱画，字迹无法清除，故更换玻璃门需2060元。另，原告史元超陈述其已于2020年3月中旬将诉争房屋另行出租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于原告要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院认为，被告承租诉争房屋后未按约缴纳租金，后续亦擅自提前搬离诉争房屋，其行为已经构成根本违约，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付2020年2月8日至3月10日期间租金的诉讼请求，本院认为，被告在未与原告沟通的情况下擅自提前搬离，原告后续自行于2020年3月10日收回诉争房屋，被告理应支付此期间的房屋租金3726元，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付违约金及中介费的诉讼请求，本院认为，本案租赁合同解除系因被告根本违约所致，被告理应承担相应违约责任，双方合同明确约定违约金为7000元，抵扣被告已支付的押金3500元，被告尚需支付违约金3500元。虽然双方合同约定原告作为守约方可以同时主张违约金及中介费，但两个月租金的违约金已足以弥补原告损失，故对于原告要求被告支付中介费1750元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付欠付水、电、燃气费及物业费的诉讼请求，本院认为，被告承租使用诉争房屋期间产生的上述费用，按照合同约定理应由被告负担，故对于原告的上述诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付保洁费260元的诉讼请求，本院认为，被告应当将诉争房屋恢复原状返还，但被告在诉争房屋内乱涂乱画，擅自搬离前未依约恢复原状，原告现自行保洁并无不当，故对于原告的上述诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告支付玻璃门费用2060元的诉讼请求，本院认为，原告主张的该笔损失并未实际发生，故对其主张的上述金额本院不予支持。被告申岳旗经本院合法传唤，无正当理由未到庭，根据法律规定，应视为其放弃了质证和反驳的权利，并承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告史元超与被告申岳旗就南京市秦淮区房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告申岳旗于本判决生效之日起十日内支付原告史元超房屋租金3726元、违约金3500元、物业费206.4元、水费30元、电费121元、燃气费25.04元、保洁费260元，合计7868.44元；三、驳回原告史元超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92元，减半收取为46元，由原告史元超负担21元，被告申岳旗负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  黄 茜二〇二〇年七月三日见习书记员  朱秋萍