重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初4304号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3号，统一社会信用代码91500108671008679M。法定代表人：张书兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敬军，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张小沙，女，系该公司员工。被告：翁明兰，女，1965年6月5日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业）与被告翁明兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告凯美物业的委托诉讼代理人张敬军、张小沙，被告翁明兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯美物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业管理费3663.22元，公摊费555元，二次供水加压电费28.8元，违约金5614元，总计9861.02元；2、判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告居住的某小区系由原告于2015年11月至后期业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时提供物业服务。依据被告与重庆凯美物业管理有限公司签订的某物业管理服务协议所约定的住宅物业费1.5元/月/平方米，公共能耗费15元/月/户收费标准，商业物业费3.5元/月/平方米。被告所住房产建筑面积是66.01平方米，依照服务合同按建筑面积每月应缴物管费99元；原告在提供相应的物业管理服务的情况下，却被被告从2017年4月至2020年4月拖欠物管费用，所拖欠物管费时间共计37个月，物业费欠费总金额为人民币3633.22元；从2016年10月至2020年4月，被告共计37个月未缴纳小区公共区域能耗费，小区公共区域能耗费欠费总金额为人民币555元，从2016年11月至2020年4月，欠二次供水加压电费28.2元，被告合计欠费总额为人民币4247.02元。欠费期间为了保障小区物管服务的持续发展，经原告多次上门及书面催收要求被告缴纳，但被告却一直拒交。为此，原告特依法提起诉讼，请求判令被告立即交清物业费、公共区域能耗费、二次供水加压电费欠费以及违约金合计人民币9861.02元，并承担本案诉讼费用。被告翁明兰辩称：家里面饭厅墙面裂缝严重，原告和开发商一个叫老刘的人都去家里面看过的还问我要好多钱，我当时认为只要把房子整好就是了，也不想要他们赔钱，后来原告让我们登记，但是登记后至今都没有给我处理墙面，我还交了很多房子裂缝的资料给原告的。我不是不缴纳物管费，我只是缓交，只要原告给我处理了墙面裂缝问题，我就会缴纳物管费。本院经审理认定事实如下：被告重庆市綦江区某小区的业主，房屋面积66.01平方米。2016年9月6日，被告（甲方）与凯美物业（乙方）签订了物业服务协议，约定：原告为某小区提供物业服务，服务期限为签字之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时终止；物业服务费用标准为高层1.5元/月/平方米（含电梯费）；洋房为1.8元/月/平方米（含电梯费）；公摊费15元/月/户；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。无正当理由逾期一个季度仍拒绝缴纳的，乙方可采取但不限于如在园区公示欠费名单、终止欠费业主的物业服务及停水、停电等催缴措施或向人民法院提起诉讼。协议约定的物业服务事项包括：房屋建筑本体共用部分的日常维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设备、设施的日常维修、养护、运行和管理；本物业规划内属物业管理范围的共用设施和附属建筑物、建筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小物品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，垃圾的收集、清运；交通与车辆停放的管理；维持公共秩序、包括安全监控、巡视、门岗执勤、治安消防等全天候、全方位的安全防范工作；管理与物业相关的工程图纸，住户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；代收代发书信邮件等。此后，原告于2016年9月起为被告提供物业服务，但被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2016年10月至2020年4月期间未按约定向原告缴纳相应费用，经凯美物业邮寄催收函仍未缴纳。庭审中，原告举示《重庆市綦江区发展和改革委员会关于确定某小区物业管理服务收费标准的通知》、重庆市前期物业服务合同备案证明，拟证明原告取得为某提供物业服务的资质及收费标准；举示电梯日常维护保养合同、化粪池清掏维护合同、建筑消防设施维护保养合同、建设工程消防验收相关证明，拟证明其进行了相关设施设备维护保养服务；举示物业管理服务照片，拟证明其进行了维护花草、清扫路面、维修设备、社区活动等物业服务；举示巡楼签到表、装修违章整改通知书等，拟证明其进行了相关安保、巡查、监督违法违规建筑等物业服务；举示某小区收取二次供水加压费的情况说明，拟证明某从一楼开始均采用二次加压供水；举示二次加压收费依据说明、阶梯水价调整以及城市供水价格分类调整的相关事宜通知、水电记录、二次供水加压电费应收金额明细、二次供水加压电表照片、电费发票，拟证明原告对小区收取0.8元/吨的二次供水加压电费是合理的；举示某公共区域收益明细表、公示照片、以及使用公共区域收益维修电梯光幕、园区路灯等设施的报告及公示，拟证明原告按照规定对公共区域收益进行了公示，并对使用公共区域收益进行社区上报并公示；举示公共区域公摊明细表、水电公摊明细表及公示照片、水电记录、水电费发票，拟证明其公摊费15元/月/户并未超过分摊用量，是合理的；举示催收函及挂号信邮寄单据，拟证明曾向被告书面催缴物业费。被告辩称某公共区域收益收支情况、公共区域能耗公摊的公示证明没有正规的收益明细及发票，公示在哪里也不清楚；消防设施虽然通过验收，但很多都已经坏了；小区的违章建筑至少有几十家，但是原告只申报了几家，违章建筑占用了小区公摊面积，相应的公摊费用就不应该由其他业主承担；原告在小区规划绿化的时候就已经将违章建筑的位置留给业主，原告可以让业主任意的在绿地上开道；还有房屋两年的质保时间，由于接房到装修完的时间很长，等装修好发现问题时质保期就已经过了；原告举示的二次加压公示的表资料不齐全，只到了2019年，公示图片的证据也不够，对二次加压费的单价有异议，单价的依据不足。被告举示照片5张，拟证明墙面有裂缝，被告是第一批向原告方申报房屋质量问题的，原告方有个姓陈的维修师傅知道这个事情；补充举示照片1张，拟证明2020年6月29日时被告房屋门外的墙砖和天花板顶棚掉落。被告还辩称在2016年就接房了，并于2017年就向原告申报了房屋裂缝的问题，如果原告把房屋裂缝整改好了，就缴纳物管费。但被告并未举示证据予以证明。原告对此表示公示是在小区公告栏里面的，公共区域广告收益的发票在总公司，被告可以去查看；消防设施设备都是正常运行的，可能在消防设备上有一小部分瑕疵，但是能够保证正常的消防功能；整个小区是存在违章现象，原告向有关部门进行了汇报，按照政府指令，也对违章业主进行了停水、停电，小区所有的违章证据可以去原告公司看，整个小区前期规划都是开发商设计并经过相关部门验收的，原告只是对现场的绿化进行接手和管理；对于质保期的界定，在质保书上写得很清楚，时间是在小区验收后起，这个时间不管是否装修，过了两年的时间就都不受保护；如果后期房子有质量问题的，原告可以给开发商联系，帮助被告和开发商沟通协调，责任的主体是开发商；对于二次加压费的单价是政府公示的，在网上查得到，原告也进行了核算，二次供水因为疫情的原因没有公示，但是7月份就要公示了，公摊水电费是半年公示一次，由于原告先将小区整个二次供水加压的电费交给了电力公司，因此二次供水加压电费是原告向业主收取费用；对于被告举示房屋裂缝的照片真实性无异议，但是被告要有证据证明这个问题是在质保期内，如果在质保期内原告可以协调开发商来处理。原告对质保期内的问题都有登记，但是没有被告的资料，因为被告没有给我们申报，所以原告没有报给开发商。关于被告说屋门外墙砖和顶棚掉落的问题，我们已经对掉落的墙砖进行了修复，顶棚的问题并不明显，现在还没有修复的必要。本院认为，依法成立的合同受法律保护。物业使用人应当依法向物业服务企业缴纳物业服务费用。本案中，原告凯美物业与被告签订了物业服务合同，本院确认该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，且无证据证明有合同无效的法定事由，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，物业服务企业与业主双方均应按合同约定全面履行合同义务。从审理查明的情况看，原告已按合同约定对小区提供了物业服务、履行了合同义务，被告作为小区业主，已经享受了原告提供的物业服务，就应当缴纳相关的物业服务费。本院对原告要求被告给付拖欠的物业服务费、公摊费、二次供水加压电费的请求予以支持。根据物业服务合同的约定，被告所欠物业服务费为3663.22元、公摊费555元、二次供水加压电费28.4元，鉴于原告提供物业服务中确实存在消防设施维护、绿化养护问题等瑕疵，故本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。同时，被告亦应当按照合同约定按时缴纳物业服务相关费用，防止因物业费用不足而可能导致的服务水平和标准降低，或损害业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告翁明兰在本判决生效之日起3日内支付原告重庆凯美物业服务有限公司2017年4月至2020年4月期间的物管费3663.22元、2016年10月至2020年4月期间的公摊费555元、2016年11月至2020年4月期间的二次供水加压电费28.2元，以上合计4247.02元；二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告翁明兰负担（此款原告重庆凯美物业管理有限公司已预交，被告翁明兰在履行前述判决义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 邹雪蕾二〇二〇年七月二十三日法官助理 熊 倩书 记 员 杨文婷