贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔02民终1044号上诉人（原审原告）：席琪琦，男，1985年12月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市钟山区。上诉人（原审原告）：郑惠毓，女，1985年10月16日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，现住贵州省六盘水市钟山区。二上诉人委托诉讼代理人：李印，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201210317168。被上诉人（原审被告）：六盘水粤恒基房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红山大道，统一社会信用代码：91520290569215225X。法定代表人：苏志泉，系该公司总经理。上诉人席琪琦、郑惠毓因与被上诉人六盘水粤恒基房地产开发有限公司（以下简称粤恒基房开）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。席琪琦、郑惠毓上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人粤恒基房开向上诉人席琪琦、郑惠毓支付逾期办证违约金128361.98元(违约金计算期限暂自2014年8月31日起至2019年9月20日,共计1846天),2019年9月20日以后的逾期办证违约金按照每日万分之一的标准支付至被上诉人粤恒基房开实际向上诉人席琪琦、郑惠毓交付产权证书之日为止；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人粤恒基房开承担。事实及理由：原审判决对本案事实认定不清、证据认定错误，损害了上诉人的合法权益，理由如下：一、上诉人于2019年1月出具给被上诉人的授权委托书并没有对商品房买卖合同中关于对案涉商铺办理所有权初始登记及转移登记时限进行变更。上诉人出具该授权委托书的真实意思仅仅是为了让被上诉人尽快地为上诉人办理登记手续，以便于上诉人能及时地取得产权证书，并不是对办理时限的变更。从常理来说，任何委托书均需明确委托期限，从而防止受委托人长期、过度的行使该项委托权，本案上诉人出具的授权委托书中写明委托期限仅仅是对授权委托书的有效期进行限定。且该授权委托书中并没有明确约定对商品房买卖合同中办理登记手续的时限进行变更。如果说该委托书的签署是对商品房买卖合同中手续办理时限的变更，则上诉人不可能在已经同意变更的情况下还向人民法院提起诉讼，这不符合常理。二、该授权委托书的出具并不代表上诉人放弃要求被上诉人承担违约责任。授权委托书中并没有任何关于上诉人放弃要求被上诉人承担违约责任的约定，若经双方协商一致同意放弃违约责任的，那应该另行签订补充协议或以其他任何形式进行确认，然而双方之间并没有通过其他形式对放弃违约责任进行确认。三、虽然被上诉人已经于2019年11月6日为上诉人办理了产权证书，但至今仍然未将该产权证书交付给上诉人，其违约行为一直持续，上诉人的合法权益一直遭受到被上诉人的侵害，被上诉人依法应当承担违约责任直至将产权证书交付给上诉人时止。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人粤恒基房开二审期间未向本院提交书面答辩意见。席琪琦、郑惠毓向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告粤恒基房开为二原告办理位于六盘水市红桥新区交汇处南侧六盘水红桥宝山商贸物流城5号楼122铺的产权证书；2.判决被告向二原告支付逾期办证违约金128361.98元（违约金计算期限暂自2014年8月31日起至2019年9月20日，共计1846天），2019年9月20日以后的逾期办证违约金按照每日万分之一的标准支付至被告向二原告交付产权证书之日为止；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月24日，原告向被告支付预定红桥宝山商贸城5—22＃商铺首付款355352元，2012年12月15日，原被告签订《返租协议》：“为提高市场价值，建立一个规范、统一、专业的市场，达到双方互惠互利，双方共赢，甲方（注：指被告）将对红桥·宝山商贸城进行统一招商、统一经营、统一管理，经甲乙双方协商一致，形成本协议。1.乙方（注：指原告）承诺在交房时所购05号楼22号商铺租赁给甲方,租赁期为3年。2.甲方承诺承租乙方所购05号楼22号商铺。租赁期为3年，并按以下方式支付租金:1）租赁商铺建筑面积为:144.79平方米，租金按20元／平方米／月计算,租金为37450.00元／年；2）每年一次性支付当年租金，2014年1月份支付第一年返租租金，依此类推；3）租赁物业所产生的所有税费需由乙方承担（按照国家相关税收法律法规应缴纳的税费），一次性在租金中扣除；3.返租租金计算起始为所购商铺交楼之日起。4.交楼前3个月，若乙方放弃返租并且该商铺未出租给第三方的，乙方可以向甲方提出书面申请不设返租。5.签订《商品房买卖合同》并已付清首付款后,方可签订《返租协议》。6.如有未尽事宜,经双方协商一致后可签订补充协议。”2014年1月10日，原告再向被告支付预定红桥宝山商贸城5—22＃商铺首付款5750元。2014年1月24日，原告向被告粤恒基房开提交《申请书》：“本人席琪琦、郑惠毓2012年11月18日预定【六盘水红桥·宝山商贸城】5号楼22商铺，认购价￥695352.00元。本人已支付首期款￥361102.00元（按揭款￥334250.00元）。本人申请将3年返租租金￥104250.00元在抵扣按揭款，即实际按揭金额：￥230000.00元（办理合同网签时按￥591102.00元作为合同成交价，即视为本人已收到贵司支付3年的返租租金）。特此申请！”同日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》约定，出卖人（即被告粤恒基房开）将位于六盘水市红桥新区交汇处南侧六盘水红桥宝山商贸物流城5号楼122铺卖给原告席琪琦，双方约定:“建筑面积144.8平方米，套内建筑面积142.38平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4151.58元，总价款（小写）591102.00元，（大写）伍拾玖万壹仟壹佰零贰元整。买受人（即原告席琪琦）以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计361102.00元，余款（小写）230000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任;逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式:（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……”双方还对逾期付款的违约责任进行了约定，并同时对涉案房屋所有权初始登记等事项进行了约定：“一、预告登记（一）本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。（二）出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起90日内申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（三）申请预购商品房预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3、4、5项，买受人提交下列资料中的第2、5项。1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.已登记备案的商品房预售合同；4.当事人关于预告登记的约定；5.其他必要材料。（四）申请商品房现房所有权预告登记时，由出卖人提交下列资料中的第1、3、6项，买受人提交下列资料中的第2、6项。1.登记申请书；2.申请人的身份证明；3.房屋所有权转让合同；4.转让方的房屋所有权证书；5.当事人关于预告登记的约定；6.其他必要材料。（五）其他有关事项约定如下:上述条款中约定申请预告登记日期必须在买受人交清所有费用、款项及提供相关资料的前提下，否则不视为出卖人违约。二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理:……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:1.双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2.买受人同意委托粤恒基房开向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用向买受人据实收费元（大写），由买受人承担。”2019年1月4日，原告向被告出具《授权委托书》，委托原告办理坐落于贵州省六盘水市钟山经济开发区之不动产的以下事项：1.预购商品房预告登记。2.预告商品房抵押权预告登记。3.商品房所有权转移登记。4.商品房抵押权登记。委托期限：2019年1月4日至2019年12月31日。2019年11月6日，被告已为原告办理了涉案商铺的不动产权利证书［黔（2019）钟山开发区不动产权第××号］。一审法院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条之约定，被告应于2014年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。从审理查明的事实来看，被告显然未能如期履行此义务，已构成违约，但在2019年1月4日，原告又向被告出具《授权委托书》，委托原告办理案涉商铺的所有权转移登记等相关登记事项，一方面，说明原告对被告此前违约行为的容忍甚至认可，另一方面，也可以视为原、被告对办理案涉商铺所有权初始登记及转移登记时限的约定变更，且被告已在委托时限内为原告办理了权利证书，故对原告提出的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告席琪琦、郑惠毓的诉讼请求。案件受理费2868元，因适用简易程序减半收取1434元，由原告席琪琦、郑惠毓承担。各方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人应否向上诉人支付逾期交付办理房屋产权转移的有关文书的违约金。经审查，根据约定，被上诉人负有在一定时间内向上诉人交付房屋产权转移登记的有关文书的义务，被上诉人逾期未交付，其行为已构成违约，根据规定应当向被上诉人支付违约金。但上诉人于2019年1月4日向被上诉人出具委托书，已将办理案涉房屋有关证照的事项委托给被上诉人，上诉人的该委托行为应视为双方对合同中交付有关文书的约定进行了变更，被上诉人无须再向上诉人交付产权转移的有关文书，且被上诉人已根据上诉人的委托办理了案涉房屋的不动产权证，现上诉人不能提交证据证明被上诉人接受上诉人的委托办理有关证照的授权后，被上诉人仍需对之前的违约行为承担违约责任，故一审判决驳回上诉人要求被上诉人支付逾期交付有关文书违约金的主张并无不当。综上所述，上诉人席琪琦、郑惠毓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2868元，由上诉人席琪琦、郑惠毓负担。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  高良萍审判员  张德权二〇二〇年七月二十日法官助理孙婷婷书记员毛菡