浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初3724号 原告：李燕星，男，1983年12月26日出生，汉族，住安吉县。 原告：鲍红亚，女，1986年10月2日出生，汉族，住安吉县。 二原告共同委托诉讼代理人：许倞，浙江顾善律师事务所律师。 被告：安吉华都房地产开发有限公司，住所地安吉县昌硕街道胜利西路38号（第一国际城）1幢7层，统一社会信用代码91330523662871681L。 法定代表人：丁文骅。 委托诉讼代理人：吴平，浙江大德律师事务所律师。 原告李燕星、鲍红亚与被告安吉华都房地产开发有限公司（以下简称“华都公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理，依法适用简易程序。因案情复杂，本院于2019年11月15日裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭于2020年1月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许倞，被告的委托诉讼代理人吴平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕星、鲍红亚诉请：1.判令被告赔偿原告花园损失20万元并无偿向原告提供一块私有地上车位；2.判令被告因欺诈行为增加赔偿原告损失30万元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告开发的山语墅位于安吉县，建设项目为商品房，项目全称“龙山庄园·山语墅”，建设工程规划许可证号330523201711018，施工许可证号330523201708170201。2017年8月山语墅联排开盘销售。因所售商品房为期房，被告针对消费群体作了大量的广告宣传，而在被告的各种文案、图片宣传以及销售人员现场推介中着重突出的是联排户型享有“豪华双车位直接入户”和“户户均有私家花园”。同时，在样板房的展示上被告突出了门前的私家花园设计方案：硬化了花园路面，修筑了景观水池。原告在选购时正是看中了双车位和私家花园的优势特性遂决定购房。2017年11月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的龙山庄园·山语墅21幢2号商品房（小联排户型），商品房设计用途为住宅，建筑面积共195.83平方米（含车库面积39.11平方米），为预售商品房。房款合计2342963元，每平米单价11964.27元。合同签订后，原告按约定方式完成了房款支付，商品房的交付期限为2019年4月30日前。2019年4月原告和其他购房业主陆续接到被告的交房通知，但在此时，有购房业主发现门前的私享花园面积与宣传资料上的面积比例以及样板房展示的面积存在明显缩水；同时，商品房的室内停车位无法正常停放两辆普通家用轿车。针对这两项明显与当初宣传内容不符的情况，山语墅业主向有关行政部门进行反映和投诉。被告给出的答复是：“一、花园面积与销售人员输出口径不一致问题不存在，样板房仅作为参考，不作为最终交付标准，具体以合同约定及规划设计标准进行实际交付；二、对于车库问题，在宣传资料中已经明确表示本广告内容仅为参考，不作协议及合同邀约依据，具体以政府最终审批或法律文件以及商品房买卖合同约定内容为主。”基于此回复的立场，被告拒绝对业主的投诉给出解决办法。同时，在约定的交房日被告拒绝原告在内的购房业主进入小区验收房屋，只有在先行办理收房手续后才可进入。对此，原告及大部分业主无法接受，均拒绝收房。事后，山语墅业主群体对山语墅的建设工程规划许可情况做了进一步调查。在调查中发现：一、山语墅全部三期规划的地上绿地面积24006平方，绿地率31.70%，小区的绿化均为公共绿地，整个小区不存在任何归业主所有的“私享花园”；二、山语墅一期、二期小联排（原告户型196平米属小联排）每户的室内停车位规划数为1.4个停车位，不存在双车位的规划设计。2019年7月26日安吉县市场监督管理局针对原告在内46户业主的投诉，通过调查取证，依法作出了安市监处字［2019］第308号行政处罚决定书。该处罚决定书认定被告有以下虚假宣传情况：1.被告在销售时所宣传的“独立花园式小巷，三面花木繁英掩映，270度融景入屋，屋中有景”等描述与实际不符，实际交付的房产只有景观绿化（在原告的调查中该绿化属于小区公共绿地，归全体业主共有）；2.被告销售时所宣传的“地下车位直接入户，私密尊享”与实际不符，实际交付只有地上车库，没有“地下车位”；3.被告销售时所宣传的“双车位优配，给爱车一个舒适的家”，而实际经规划部门验收合格的只有每户1.4个车位；4.山语墅二期的地上车位共有182个，没有区分私人购买的车库，表述与事实模糊不清，足以造成消费者误解。综合上述认定的事实，安吉县市场监督管理局认为被告“为了销售期房，不客观事实地进行广告宣传，以虚假内容误导消费者，并导致消费者群体投诉上访”。“经研究决定依据《中华人民共和国广告法》第五十五条的规定，责令当事人立即停止发布含有虚假内容的广告；对当事人处以罚款人民币350000元。”综上，原告认为被告在明知山语墅规划中不存在任何属于业主个人所有的绿地花园和双车位的情况下，仍在其对外销售和宣传过程中采取虚假的商品说明、商品标准、实物样品等手段欺骗、误导消费者，诱使原告与其签订了购房合同，而在其后即便被告按照规划设计标准进行实际交付也无法提供与其宣传的内容相符合的商品房，其行为明显符合《消费者权益保护法》第五十五条和《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条、第十六条对于欺诈消费者行为的规定，原告有权要求被告依法赔偿原告损失。 被告华都公司辩称：1.原告要求被告赔偿原告花园损失20万元并无偿向原告提供一块私有地上车位的诉讼请求缺乏事实依据；2.被告并不存在原告所称的“欺诈行为”，原告主张被告增加赔偿原告损失30万元缺乏事实依据及相应请求权基础；3.本案的法律关系应为房屋买卖合同法律关系，并非原告所称消费者权益保护法律关系；4.本案涉案广告宣传资料内容应属要约邀请，而非要约；5.从本案因广告宣传资料产生的法律后果而言，即便涉案广告宣传资料最终被定性为虚假宣传，也不应成为原告主张赔偿的事实依据及法律依据。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据1.商品房买卖合同及相关购房票据，以证明2017年11月30日原告以2342963元购买了被告所开发的山语墅21幢2号商品房（小联排户型），总建筑面积195.83平方米（含车库面积39.11平方米）。 证据2.户型鉴赏册、经公证的公众号广告文案、样板房现场照片，该组证据以证明被告销售时在图片、文案、实物三个方面均存在虚假宣传，欺骗消费者。 证据3.山语墅建筑方案总平面、山语墅绿化率计算图，以证明山语墅小区未规划任何独立专享的花园，且小联排每户的室内停车位规划数为1.4个停车位，不存在双车位的规划设计。 证据4.山语墅小区各期停车位配建表，以证明山语墅一期、二期、三期小联排每户的室内停车位规划数均为1.4个，仅能代表两辆微型车的停放空间，一期地面公共车位26个，二期14个，三期仅剩4个。 证据5.关于龙山庄园山语墅相关问题的答复，以证明被告为更好地营销自己的楼盘故意虚假宣传，当被业主发现时推卸责任。 证据6.行政处罚决定书，以证明安吉县市场监督管理局针对原告在内46户业主的投诉，通过调查取证依法作出处罚决定书，认定被告虚假宣传。 被告质证：1.商品房买卖合同及购房票据，对其真实性、关联性、合法性均没有异议，但该份商品房买卖合同附件八第8条其他约定第五项明确载明“若买受人享有其所购房屋附带花园露台使用权，使用时不得擅自改变其构造和用途，出卖人有权对该花园设置围栏作为分界线。”同时通读整篇合同，没有对花园问题作出任何是否有物权法意义上的表述，也没有对涉案房屋的附带花园做出任何面积上及单价的表述。2.户型鉴赏册、微信公众号所刊载的内容、样板房照片，被告对真实性没有异议，但对原告证明目的有异议，户型鉴赏册或者微信公众号刊载内容中提到的双车位优配、私享花园等以及样板房仅仅是一种宣传手段，使用优化、美洁的词句实属正常，且户型鉴赏册及微信公众号对花园多次使用不同的词语，均未有原告对花园享有物权法意义上权利的表述，事实上，案涉房屋车库可以满足一般的两辆家用型轿车停入，原告房屋前的花园有独立的界限，亦可以满足原告独立使用的需求。上述宣传均没有对花园、车库作出合同法意义上的评价，也没有相应的条款内容表述，应当属于要约邀请，不能构成合同的履行条款。3.县自然资源与规划局提供的总平面图、绿化率计算图，对其真实性没有异议，被告本身就是按规划进行建造，至于原告所述的花园面积缩水、停车位数量推算方式属原告个人推测，不能够达到原告的证明目的，从总平面图来看，小区内的房屋门庭独立，门庭间有绿化隔离带，可以满足业主的独立使用目的。4.停车位配建表，对其真实性无异议，但不能达到原告的证据目的。5.问题答复，真实性没有异议，但同样不能达到原告的证明目的，被告主要陈述的内容就是此前的宣传广告完全是参考，被告在答辩中已经作了详细的说明及充分的阐述；同时被告所宣传的相应内容，其主要的使用功能也是存在的，不存在逃避相应法律责任的情形。6.行政处罚决定书，对其真实性没有异议，对证明目的有异议，该份行政处罚决定书并不能最终成为法庭确认被告存在虚假宣传行为的依据，从行政诉讼法的角度该份行政处罚决定书还处于效力待定的状态，同时即便被告穷尽各类司法救济途径仍被确认了相应或者部分内容为虚假宣传，但是也不能够成为原告依据并主张被告予以赔偿的相应事实，因为所有的宣传内容均为要约邀请，不能成为合同履行的一部分。 被告为反驳原告主张，向本院提交如下证据： 证据7.关于龙山庄园山语墅小联排户型图纸上两个车位的说明、视频资料光盘，以证明被告是根据规划设计条件配置车位系数为1.4（2个微型车位），同时被告交付原告的停车位能满足两辆一般家用型轿车停放的事实。 证据8.龙山庄园山语墅（二期、三期）景观图纸方案（定稿版）、现场鸟瞰照片，以证明被告宣传的花园符合规划设计及其用途的事实。 原告质证对证据7三性有异议；对证据8中的龙山庄园山语墅（二期、三期）景观图纸方案（定稿版）三性有异议，对现场鸟瞰照片的三性无异议。 经审理，在案证据除证据7及龙山庄园山语墅（二期、三期）景观图纸方案（定稿版）外，原、被告就真实性均无异议，本院对其真实性予以认定并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定如下事实： 被告开发的案涉房产位于安吉县，建设项目为商品房，项目全称“龙山庄园·山语墅”，建设工程规划许可证号330523201711018,施工许可证号330523201708170201。2017年8月山语墅联排开盘销售，被告在宣传的户型鉴赏册上载明“地下车位直接入户，私密尊享……双车位优配，给爱车一个舒适的家”、“私享花园走廊，三面花木繁英掩映，270度融景入屋，屋中有景”，并且在底部以小字标明“本资料为要约邀请，买卖双方的权利和义务以合同为准，相关面积皆为暂估，该户型图为装修建议图，相同户型的庭院因楼栋、单元等差别，局部结构、形式、面积可能有所不同”；在宣传的公众号文章上多处载明“尊享独立门庭，户户有私家花园”；在样板房的展示上突出了门前的私家花园设计方案，硬化了花园路面，修筑了景观水池。2017年11月30日原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的龙山庄园·山语墅21幢2号商品房（小联排户型），商品房设计用途为住宅，建筑面积共195.83平方米（含车库面积39.11平方米），为预售商品房。房款合计2342963元，每平米单价11964.27元。合同签订后，原告按约定方式完成了房款支付，商品房的交付期限为2019年4月30日前。2019年4月原告和其他购房业主陆续接到被告的交房通知，但此时有业主发现门前的私享花园面积存在明显缩水，同时室内停车位无法正常停放两辆普通家用轿车。针对这两项明显与当初宣传内容不符的情况，山语墅业主向有关行政部门进行反映和投诉。2019年1月23日，被告向安吉县住建局做出《关于龙山庄园·山语墅相关问题的答复》，称“一、花园面积与销售人员输出口径不一致问题不存在，样板房仅作为参考，不作为最终交付标准，具体以合同约定及规划设计标准进行实际交付；二、对于车库问题，在宣传资料中已经明确表示本广告内容仅为参考，不作协议及合同邀约依据，具体以政府最终审批或法律文件以及商品房买卖合同约定内容为主。”2019年7月26日安吉县市场监督管理局针对原告在内46户业主的投诉，通过调查取证，依法作出了安市监处字［2019］第308号行政处罚决定书。该处罚决定书认定被告有以下虚假宣传情况：1.销售时所宣传的“独立花园式小巷，三面花木繁英掩映，270度融景入屋，屋中有景”等描述与实际不符，实际交付的房产只有景观绿化；2.销售时所宣传的“地下车位直接入户，私密尊享”与实际不符，实际交付只有地上车库，没有“地下车位”；3.被告销售时所宣传的“双车位优配，给爱车一个舒适的家”，而实际经规划部门验收合格的只有每户1.4个车位；4.山语墅二期的地上车位共有182个，没有区分私人购买的车库，表述与事实模糊不清，足以造成消费者误解。综合上述认定的事实，安吉县市场监督管理局认为被告“为了销售期房，不客观事实地进行广告宣传，以虚假内容误导消费者，并导致消费者群体投诉上访。”“经研究决定依据《中华人民共和国广告法》第五十五条的规定，责令当事人立即停止发布含有虚假内容的广告；对当事人处以罚款人民币350000元。” 本案争议焦点为：被告的销售宣传是否构成欺诈、被告就其行为是否需要担责及具体承担何种责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商家进行宣传，使用一些带有夸大宣传的文字或者其他组成要素本身是正常的商业行为，对于一般消费者而言，夸大不到一定程度，则一般情况下不会形成欺诈；在不涉及商品具体内容和价款的情况下，亦不宜认定为要约。本案中，被告对独立花园及车位优配等的宣传确有存在夸大的不规范用语，但相关表述尚未达到具体确定的程度，故无法认定为要约，本院对原告有关被告虚假宣传的内容足够明确具体、已构成要约成为合同条款、被告违反的是合同义务之主张不予采纳。 原告主张被告虚假宣传的内容涉及房产主要功能、直接影响合同目的实现，其系主要指向花园及车库。本院认为，被告户型鉴赏册虽描绘有“独立花园式小巷，三面花木繁英掩映，270度融景入屋，屋中有景”，但样板房所带花园应为原告所能直接感知，即使被告现能交付原告的隔断式绿地与样板房花园仍有差距，也尚未达到原告所称的影响合同目的实现的程度；另，车库配置系数并不等同于能够停放几辆车，而案涉房屋类似车库能够满足停放两辆小型轿车的要求，亦未影响合同目的实现；故本院对原告该主张不予采纳。 但被告在案涉房产项目的销售宣传文字、图形等要素表达上明显带有夸大成分，对买受人购房意向初步形成、购房与否决策作出及合同订立过程中对房屋价格的接受度施加影响毋庸置疑；同时，被告户型鉴赏册中本应为友情提示的“本资料为要约邀请，买卖双方的权利和义务以合同为准，相关面积皆为暂估，该户型图为装修建议图，相同户型的庭院因楼栋、单元等差别，局部结构、形式、面积可能有所不同”却系极小字体并以近似色掩映于页脚图案中，即使达不到改变该宣传册内容要约邀请性质的程度，也显然有违诚信。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”故被告就其在案涉合同缔约过程中的不当行为应承担缔约过失责任。结合本案实际，本院酌定被告赔偿原告案涉房屋总价款2342963元的1%即23429.63元，对其诉请超出部分不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告安吉华都房地产开发有限公司赔偿原告李燕星、鲍红亚23429.63元，限于本判决生效之日起十日内履行。 二、驳回原告李燕星、鲍红亚其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8800元，由原告李燕星、鲍红亚负担8390元，被告安吉华都房地产开发有限公司负担410元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  卞子彦 审 判 员  苏 娈 人民陪审员  巴 媛 二〇二〇年七月八日 书 记 员  冷 琦