广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8205号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：毕玉霞，该公司职员。被告：繆碧霞，女，1971年5月14日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市花都区。委托诉讼代理人：张显柱，男，1970年3月4日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市花都区，系繆碧霞丈夫。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）诉被告缪碧霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告骏逸公司的法定代表人马峻峰及其委托诉讼代理人毕玉霞，被告繆碧霞的委托诉讼代理人张显柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸公司向本院提出并明确诉讼请求:1、请求判令被告支付原告物业管理服务费943元（2016年4月1日起至2018年2月28日止）；2、判令被告支付从逾期之日即2106年4月10日起每天按欠费总额的千分之二缴纳滞纳金；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2003年6月18日与广州市信业房地产开发有限公司签署了《物业管理服务合同》，由原告接手广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园的物业管理业务；正式对钻石豪园A118铺实施物业管理服务。在原告为钻石豪园小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《物业管理服务合同》。但被告从2016年4月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约。《物业管理服务合同》第五章第十九条第1点约定：本物业的管理服务费，电梯洋房住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元，商业每平方米1元。同时《物业管理服务合同》第五章第十九条第3点约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费等费用的，从逾期之日起每天按应缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2016年4月1日起至2018年2月28日止共拖欠23个月的物业管理费，金额为943元，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，为维护自身权益，特具状法院，请依法判决。被告繆碧霞辩称：上述案号所涉及的商铺的同类案件才于2017年12月结案，并且是本人上诉到广州市中级人民法院的，本人一直都在想办法去举证物业公司的不作为，没有好好做到它服务的义务，没有履行职责，本人还没反诉物业的案件，并且当时上诉及自己不懂法，并未要求法院鉴定我们存在的争议，我还在为生活奔波的艰难生活中时，同样的诉讼又来了。原租户因为物业的不作为、长期纠纷，已于2018年12月另搬到其他地方经营，本人于这导致了过几万元的经济损失，这笔的诉讼也是原租户自上次官司以来一直拒交给物业，物业并未与租户协商解决他的问题，我现在是否可以要求法院申请鉴定这个长期存在的漏水问题究竟属于物业接手房地产公司的管理，那这类的房屋设计及质量就可以分开并且事不关己了吗？物业与原房地产公司的关系，及我们弱势群体的上诉无门，真的让我举证困难，但是一旦上了法院，我们的口说无凭要举证基本上是哑口无言，不知法院能否支持该鉴定。同时，本人要求诉讼费由原告承担，不作为就天天有心思去上法院，多问自己的为什么。请求法院多为弱势人员分忧，天天有空想办法上诉，为什么不解决长期的投诉问题。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街紫薇路26号A座118商铺，权属人为繆碧霞，建筑面积为41.05平方米。原告骏逸公司成立于2003年6月10日，经营范围为物业管理。原告骏逸公司接受房地产开发商的选聘，双方于2003年6月18日签订了一份《物业管理服务合同》，约定由原告骏逸公司为涉案小区提供前期物业管理服务事项，收费标准（住宅）为1.2元/月.平方米，低层为0.7元/月.平方米，商业每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金，原告骏逸公司主张当月10日前缴交本月管理费。原告骏逸公司主张从2003年约9月进入钻石豪园实施物业管理，因涉案小区2018年成立业委会，于2019年4月30日解除了物业服务合同。原告骏逸公司依约对被告涉案商铺所在的小区实施物业管理期间，被告自2016年4月1日起至2018年2月28日拖欠物业管理费等费用。被告经原告骏逸公司一再催缴，但其至今仍未缴纳相关费用。特具状法院，请依法判决。诉讼中，被告对原告骏逸公司主张的计费方式没有异议，但辩称，该商铺租户从2003年租到2016年，之前都有缴费，后来因为二楼一直漏水，二楼住户不让我们上去处理，直至现在该店铺还在漏水，因此原租户就没有交物管费。找原告骏逸公司解决，但原告骏逸公司不作为。原告骏逸公司认为被告所述并非事实，该商铺确实存在漏水，但该问题不属于原告骏逸公司服务范围，被告向其反映后，原告骏逸公司已经向被告楼上住户协调处理。渗漏责任属于楼上住户，原告骏逸公司已经履行相应义务了，当时告知被告如对修补结果不满意，建议被告可以起诉楼上住户，但被告一直以此为由拖欠管理费，几年前我方与被告就此问题已经提起诉讼，二审被告败诉。另查明，原告曾以被告拖欠涉案商铺物业管理费为由向本院提起物业服务合同纠纷的诉讼，本院于2016年4月18日以（2016）粤0114民初3874号立案受理，并于2016年7月5日作出（2016）粤0114民初3874号民事判决，判决缪碧霞向骏逸公司支付2014年5月1日至2016年3月31日期间的物业管理费合计943元。缪碧霞不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）粤01民终11698号二审判决，判决驳回上诉、维持原判。其中，该判决本院认为部分载明，对于涉案商铺漏水，缪碧霞亦确认是涉案房屋上层物业漏水所致，认为骏逸公司未尽职协调解决。但该事实中权益的保户涉及相邻法律关系，其权益可另循法律途径解决，即该权益未能实现并不能完全归责于骏逸公司，更不能作为拒交物业管理费的抗辩理由。本院认为：原告骏逸公司和房地产开发商之间签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故双方当事人应遵守上述合同约定。原告骏逸公司作为物业管理公司，对涉案小区提供了物业管理服务，被告缪碧霞作为涉案小区内商铺的权属人，理应向原告骏逸公司支付相应的物业管理费。被告的抗辩理由亦在之前涉案商铺的诉讼中提出过，而且广州市中院在该二审判决中已明确指明，缪碧霞亦确认涉案商铺漏水是上层物业漏水所致，认为骏逸公司未尽职协调解决。但该事实中权益的保户涉及相邻法律关系，其权益可另循法律途径解决，即该权益未能实现并不能完全归责于骏逸公司，更不能作为拒交物业管理费的抗辩理由。为此，本院对被告的上述抗辩理由不予支持。原告骏逸公司要求被告支付自2016年4月1日起至2018年2月28日拖欠物业管理服务费943元（41.05平方米×1元/月/平方米×23个月），合理合法，本院予以支持。关于滞纳金。按照物业管理服务合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。原告骏逸公司主张应当于每月10日起作为逾期交纳物业管理费计算滞纳金的起算日，但上述合同对此并未明确约定，原告骏逸公司亦无提供其他证据予以证明，应承担对其不利的法律后果，本院对此不予采纳。故被告缪碧霞逾期交付物业管理费应从欠费之次月1日起计算。被告辩称不交付滞纳金的理由在之前的诉讼已提出过，现在本案又以同样理由提出，本院不予采纳，本院酌情将原告骏逸公司主张的滞纳金调整为以每月欠缴物业管理费元41元为基数，按每日千分之二，从逾期之日起（即2016年5月1日起）、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费41元为限；对原告骏逸公司该诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告繆碧霞在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年4月1日起至2018年2月28日的物业管理服务费共计943元；二、被告繆碧霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2016年4月1日起至2018年2月28日拖欠物业管理费的滞纳金（以每月欠缴物业管理费41元为基数，按每日千分之二，从2016年5月1日起、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费41元为限）；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告缪碧霞负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年七月六日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。