抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初597号原告于兆明，男，汉族，1963年2月26日出生，住抚顺市新抚区。委托代理人石丽娟，女，回族，1963年12月9日出生，住沈阳市和平区。被告丁晓玲，女，汉族，1967年4月21日出生，住抚顺市新抚区。被告程晓林，男，汉族，1955年6月17日出生，住铁岭市银州区。委托代理人金百彦，辽宁富洲律师事务所律师。原告于兆明与被告丁晓玲、程晓林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于兆明及其委托代理人石丽娟被告程晓琳的委托代理人金百彦到庭参加了诉讼，被告丁晓玲经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：二被告原系夫妻。2014年7月初，原告与二被告签订了《房屋买卖协议书》，约定：二被告将坐落于抚顺市新抚区公园5路11号楼1-201室的房屋（建筑面积81.75平方米)，以42万元的价格卖给原告；原告在签订协议时先交付定金10万元，其余房款在过户时结款。后双方又在原协议上补充：二被告在过户前付清全部银行贷款，交房后五日内再付被告20万元；过户时原告付清购房余款。协议签订后，原告于2014年7月10日至2015年1月21日，分7次给付被告购房款35万元，但被告一直未还清贷款，更未配合原告办理房屋过户，之后被告丁晓玲失联，原告找被告程晓林解决问题时，他称自己早与丁晓玲离婚，此事与自己无关。二被告曾于2011年用案涉房屋在建设银行抚顺分行抵押贷款27万元，截止2015年7月21日，尚欠贷款本息合计19万余元。现该房屋已经动迁，贷款银行已经向法院对二被告提起诉讼，要求优先受偿。综上，二被告把早已设定抵押权的房屋出卖给原告，并在收到购房款后，未按约定履行为原告办理房屋过户义务，现该协议约定的义务被告已经不可能履行。请求法院判令原告与二被告签订的《房屋买卖协议》予以解除；判令二被告返还购房款350000元及2015年1月22日起至购房款实际付清之日止，按照人民银行同期同类贷款利率标准支付利息；诉讼费由二被告负担。被告丁晓玲未答辩。被告程晓林辩称：原告的起诉，不符合受理条件，应当驳回。原告于2017年曾经向贵院提起诉讼，要求被告履行合同或者解除合同返还购房款。贵院开庭审理后认为，本案诉争房屋已经被法院查封，对该房屋的权属争议，原告应当向执行查封的法院提出案外人执行异议或者提起执行异议之诉，故原告向本院提起的诉讼，不符合受理条件，应予驳回。原告之后并没有向执行法院主张权利，目前该房屋仍然被多家法院查封之中。依据同一事实及诉讼请求，原告再次向贵院提起诉讼，因此，请求贵院依法驳回原告的起诉。本案中房屋买卖合同的当事人，仅是原告于兆明与被告丁晓玲。因为在本案买卖合同的当时，我已经不再是该房屋的共有人。仅是原房屋所有权证书上的共有人一栏上还有我的名字，因此我只是受当事人邀请协助配合办理这次房屋过户手续而已。2011年3月17日，我与被告丁晓玲在抚顺市望花区民政局婚姻登记处办理了结婚登记，于2011年4月29日，通过银行按揭贷款购买了本案诉争的房屋，丁晓玲为所有权人，我为共有人。2012年4月23日，我与丁晓玲在抚顺市望花区民政局婚姻登记处办理了离婚登记。离婚协议约定，该房屋所有权今后归丁晓玲所有。从此之后我已经不再是该房屋的共有人。在我与丁晓玲离婚之后的2014年的一天，丁晓玲联系上我，说自己要将该房屋卖给原告，求我过去协助帮一下忙。我说房屋是你的，你如何处置与我无关。她说因为原房屋所有权证书上共有人一栏上仍然有我的名字，房屋过户时需要我签字协助。我就只能同意协助配合一下。原告当时也知道上述事实，我过去配合的目的就是为了他们之间房屋交易时办理过户手续方便而已。至于该房屋交易的价款是多少、何时交房、购房款何时给付等情况都与我无关，原告说购房款是分几次给付被告的，但是原告一次也没有给过我所谓的购房款，原告提交的所谓购房款的《收条》上仅是丁晓玲的个人签字，并没有我的签字。因此，本案房屋买卖合同中的权利和义务均是由原告和丁晓玲分别享有和承担。原告的权利义务是接收房屋和支付购房款；丁晓玲的权利义务是收取购房款和交付房屋。而我在本案中既不享有收取购房款的权利，也没有承担交付房屋的义务。我并不是本案买卖合同的当事人，在我与丁晓玲离婚协议中已经明确约定该房屋归丁晓玲个人所有，只是丁晓玲在之后未能及时去房产登记管理部门办理房屋产权变更登记，因此该房屋的原房屋所有权证书中共有人一栏上还有我的名字，经原告和丁晓玲的共同邀请，让我协助配合办理房屋过户手续。如果原告现在还要求我协助过户，我还可以协助配合。如果原告要求解除合同返还购房款，因为我不是合同的当事人，从法律上讲，房屋买卖当时我已经不是房屋共有人了。从事实上讲，该房屋是否出售和房屋卖多少钱都与我无关。我也没有收取过原告的任何购房款。因此，我请求驳回原告对我的诉讼请求，我不承担本案的民事责任。经审理查明：二被告系夫妻关系，于2011年3月17日登记结婚，于2012年4月23日协议离婚。二被告在婚姻关系存续期间，即2011年5月19日在中国建设银行股份有限公司抚顺分行贷款购买房屋一处，房屋位于抚顺市新抚区公园五路11-1-201号，房屋建筑面积81.75平方米，贷款27万，所有权人登记为丁晓玲，与程晓林共有。二被告离婚时约定前述房屋所有权归丁晓玲。2014年7月10日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订房屋买卖协议书，约定“第一条经双方协商，房主丁晓玲同意将新抚区公园五路11号楼1单元201号的房屋转让给于兆明，以合法证件产权证为准。第二条，该房屋建设面积81.75平方米，该房价为肆拾贰万元。第三条，甲方保证在交接前对该房的处理没有家庭纠纷，如签约或交接后在家庭发生纠纷，由甲方承担全部责任，与乙方无关，不影响本协议书的效力。第四条，乙方在协议签订时先交付拾万元定金，其余房款在过户时结清。办理过户手续所需费用由乙方承担。”该房屋买卖协议下方空白处，有手写补充协议，内容为“1.甲方在过户前付清全部银行贷款。2.乙方先交定金拾万元，交房后3日内再付甲方贰拾万元。3.过户时乙方付清购房余款。4.双方如有违约，按国家法律规定执行。5.交易款项以甲方收条为准。”买卖合同有双方当事人签字确认，另有肖某在合同下方签字确认。原告于2014年7月10日至2015年1月21日，分7次给付被告丁晓玲购房款35万元，每次丁晓玲收取原告购房款均书写收条。原告自述其于2014年8月23日起实际使用购买房屋至2016年10月，因房屋动迁后搬迁出购买房屋。该房屋产权至今仍登记在二被告名下。证人肖某证明，其与原告系同事关系，原、被告签订房屋买卖协议书当日，其受原告邀请，陪同见证房屋买卖合同事宜，二被告在合同签订过程中均未告知原告已经离婚的事实，被告程晓林介绍其为法官，在铁岭工作，并出示法官工作证证明身份，合同签订后约一两年，因房屋未过户原告名下，原告找不到被告丁晓玲，其陪同原告到铁岭找寻被告程晓林时，程晓林初次陈述与丁晓玲离婚的事实。另查明，原告曾于2017年4月18日来院以相同的案件事实告诉二被告，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同合法有效；要求二被告履行合同，协助原告办理房屋交易手续；如未能办理房屋过户手续，要求二被告退还购房款35万元，并承担从2015年1月21日起至退回房款之日的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。本院经审查认为，坐落于抚顺市新抚区公园五路11号楼1单元201号房屋（登记所有权人丁晓玲，共同共有，建筑面积81.75平方米，产权证号抚房权证新字第××号）已于2015年3月9日由抚顺市望花区人民法院查封（协助执行通知书号（2014）望执字第99号）；2017年4月20日由本院轮侯查封（协助执行通知书号（2017）辽0402执字第471号）。本案诉争房屋已经被法院查封，对该房屋的权属争议，原告应依据民事诉讼法的规定向执行查封的法院提出案外人执行异议，对执行异议裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向执行查封的法院提起执行异议之诉，故原告向本院提起的诉讼，不符合受理条件，本院裁定驳回了原告的起诉。本院所确认的上述事实，有房屋买卖协议书、收条、证人证言、产权证、结婚登记审查处理表、离婚协议书、个人住房（商业用房）借款合同及原、被告陈述笔录等证据在案为凭。这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。另有本院（2017）辽0402民初925号民事裁定书在案为凭。本院认为，原、被告双方之间签订的房屋买卖协议书是真实意思表示并且已经实际履行，应予认定合法有效。现因房屋无法办理过户且房屋存在抵押权以及法院查封等事宜，原告的合同目的无法实现，故其请求解除房屋买卖合同并返还购房款的请求，应予支持。二被告未能依据合同约定履行房屋过户义务，系导致合同解除的根本原因，故应赔偿由此给原告造成的经济损失，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利息标准支付购房款利息的请求应予支持。因原告实际使用房屋一段时间，故利息的支付应以原告搬离购买房屋的时间2016年11月1日开始计算。被告程晓林辩称本案违反一事不再理原则，原告虽然曾来院告诉，但该案并未经过实体审理，本院裁定驳回原告的起诉，故本案的审理与重复诉讼无关。被告程晓林是否应共同归还购房款一节，二被告均为房屋所有权人，共同出售共有的房屋，二被告作为买卖合同的一方当事人，共同享有出卖人的权利、共同承担出卖人的义务，被告程晓林未提供证据证明其向原告披露与丁晓玲已经离婚，房屋属于丁晓玲个人所有的事实，房屋买卖协议书中也没有相关信息的记载，被告程晓林辩称其仅仅系负有协助原告办理房屋权属过户的义务与合同约定相悖，被告程晓林的抗辩意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之条规定，判决如下：一、原告于兆明与被告丁晓玲、程晓林签订的《房屋买卖协议书》合法有效并于本判决生效之日起解除；二、被告丁晓玲、程晓林于本判决生效之日起十日之内支付原告于兆明房款350000元及利息（利息以350000元为基数，自2016年11月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告于兆明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元、公告费560元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长 李树毓审 判 员 马雪平审 判 员 张 崇二〇二〇年七月二十一日代书记员 陈 燕