辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1594号上诉人（原审原告）：朱明初，男，1982年1月18日出生，汉族，户籍地：抚顺市望花区，现住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：宋洋，男，1985年5月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。（系社区推荐）被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地：抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。委托诉讼代理人：郭伟，该公司员工。上诉人朱明初因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初866号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱明初的委托诉讼代理人宋洋、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及委托诉讼代理人夏巍巍、郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱明初上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判被上诉人退还上诉人1459.20元或发回重审；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院查明事实不清，导致判决错误。上诉人向被上诉人按每平方米1.2元交纳物业费不是原审法院认定的交纳即对被上诉人收费从0.8元涨至1.2元每平方米及提供服务达标的认可，是被上诉人采取违法手段迫使上诉人交纳，因为被上诉人涨收物业费时，上诉人所在园区当时业主委员会处于解散状态，上诉人个人无法对抗被上诉人，上诉人也同园区其他业主找到相关部门，但都告知重新成立业主委员会抵制被上诉人的违法行为。新的业主委员会是2019年1月才重新正式成立，之后新的业主委员会多次找被上诉人协商退还多收的物业费，被上诉人各种推诿。被上诉人于2019年9月26日撤离上诉人所在园区，2019年11月被上诉人承诺于2019年12月31日前退还多收的物业费，但是被上诉人没有如约给付，从上述情况可以看出，新的业主委员会成立，开始行使权力维护业主权利，被上诉人无法再进行违法行为胡乱收费，才从上诉人所在园区撤离，故原审法院查明的事实不清，认定错误。为此，上诉人依法上诉，请求还上诉人一个公平、公正的判决。伟达物业辩称，关于0.8元涨到1.2元的问题，我们于2016年10月13日下发了《关于调整高层住宅物业费的通知》，由原来每平方米收取0.8元的物业费调整到1.2元，加收的0.4元是电梯和二次供水运行修护的费用。这个通知从2017年1月1日开始执行，本小区有90%的业主按照新调整的收费标准交纳了物业费。我们收取1.2元是有道理的，本小区的业主是同意的。上诉人用中法的判决为依据，但法院的裁判结果是不统一的，也有支持我们100%收取物业费的判决，所以我们不同意上诉人的上诉请求。2018年也有一个业主付永财代表全体业主起诉我们的案件，他的诉讼请求与本案上诉人请求一致，但被人民法院驳回了，我们对原审判决没有意见。朱明初向一审法院起诉请求：判令被告退还原告物业费1459.20元，并承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：原告系望花区雷锋路西段21号楼1单元702业主，该房产与枫泽家苑小区12号楼1单元702系同一房产。被告伟达物业于2015年4月22日进入枫泽家苑小区，6月18日正式接管枫泽家苑物业，2019年9月26日离开枫泽家苑小区。被告伟达物业在服务该小区期间，曾于2016年10月13日发布《关于调整高层住宅物业费的通知》上载：12号楼、13号楼的业主：近几年，物业公司对高层物业费一直收取标准为每平方米0.8元。一年多来，由于物业服务企业的运营成本增加，高层每平方米0.8元，即使100%的业主缴纳物业费，也是入不敷出，维持不了高层电梯和二次供水的正常运行。所以为保证高层电梯、二次供水正常运行，高层物业费从2017年1月1日开始。由原来每平方米0.8元，加收到每平方米1.2元。加收0.4元为电梯、二次供水运行的维修维护费用。从2017年1月1日开始，物业公司执行新的收费标准，望广大业主周知。落款由被告伟达物业在“望花区枫泽家苑小区物业”处加盖公章。另查，原告提交的《收款收据》显示张素艳于2019年5月29日向被告缴纳2019年6月1日至2020年11月30日期间物业费。原告从2019年9月27日至2020年4月30日期间的物业费为205元，原告所有的该房屋所有人一栏为原告单独所有，而其向一审法院提交的《收款收据》上载明的缴款人为张素艳，原告朱明初并未提交相关证据用以证明张素艳与原告朱明初之间的关系。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于原告主张的要求被告退还物业费1459.20元一节，原、被告双方系平等的民事主体，双方协商一致可以变更合同内容。被告于2019年9月26日离开枫泽家苑小区，不再为原告提供物业服务，据此原告要求被告返还从2019年9月27日至2020年4月30日期间的物业费205元，此款应由被告伟达物业予以返还，但因原告未能证明该款确系原告本人所缴纳，亦为向一审法院提交确实充分的证据证明缴款人与原告之间的关系，故一审法院对原告的此项主张无法支持；关于原告主张的由被告伟达物业退返该公司由原来的0.8元/平方米元调整为1.2元/平方米的物业费用一节，因被告伟达物业在调整前已经向全体业主公示，且原告亦是按照调整后的标准向被告伟达物业缴纳的物业费用，原告按照调整后的收费标准缴纳物业费的行为，表明原告已经认同了被告对合同内容的变更，即认可被告上调物业费的收费标准，同时亦对被告伟达物业的服务予以认可的情况下才履行了缴纳物业费的义务，现原告又以被告物业服务不达标为由主张退返物业费且未向一审法院提出确实充分的证据证明自己的主张，且原告该主张的依据是同一小区其他业主按照合同约定物业费70%标准缴纳的判例，但是该案例属于个案，不能直接适用于包括原告在内的其他业主，原告该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第七十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告朱明初的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告朱明初承担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交以下证据：1、抚顺市望花区建设街道办事处金石社区出具的情况说明一份，证明：高层住宅物业费上调大部分业主不同意，业主如不按上调后物业费标准交纳，物业就不给梯控卡升级，业主不能乘坐电梯。即便我们按照1.2元交纳了物业费也不能证明我们同意上调物业费。被上诉人质证意见：对证据真实性存疑，该情况说明是先盖的公单，后打的内容。关于高层按0.8元还是1.2元收费，不是社区管理范围。不认可上诉人举证目的。2、照片六张，证明：被上诉人服务不到位，而且园区管理混乱，即将属于全体业主的房屋（守卫室）对外出租了，故应该按照0.8元的70%收取物业费。被上诉人质证意见：照片是我们接收园区之前的，不是伟达物业履行职能时的照片，对该组照片的真实性有异议。通过上述照片不能认定物业费应打折。物业服务是有连续性的，上诉人专门拍脏乱差的照片，这个小区有特殊性，小区里有四栋老楼，不归我们管理，老楼的垃圾都往我们这堆积。我们刚进园区是垃圾成堆，杂草丛生，监控全部故障。我们进来之后将园区内10吨垃圾雇车清理出去了，我们征求业主意见要种植花草，业主不同意。不能因为环境的问题就把物业费打7折。3、上诉人申请证人于某出庭，证明物业费上调0.4元是非法的，没有召开业主大会，也没有经过业主委员会同意，没有经过物价局审批，被上诉人说涨电费，但电费没有涨价，收费不合理。被上诉人对于某证言的质证意见为：证人所阐述的物业公司伪造物价局通知没有证据，我们不承认。证人阐述有270户的联名名单，但这270户全部按照1.2元每平米缴纳过物业费用，可以证明这270户认可1.2元每平米的收费标准。4、照片打印件1张，证明：一审中提交的物业费收据是张素艳交纳的，张素艳是朱明初的母亲，被上诉人应当将多收取的171元物业费退还给朱明初。被上诉人质证意见：没有异议，同意返还171元。被上诉人提交以下证据：1、枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，证明：我们收取1.2元物业费是符合当期的市场行为。周边物业所收取的物业费都是1.2元—1.4元不等，所以我们的收费是合理的。上诉人质证意见：对证据真实性无异议，但与本案无关。上诉人与被上诉人签订过物业管理合同，合同约定价款为每平方米0.8元，如要变更合同，根据物业管理条例的相关规定，需要征求全体业主90%以上同意才可以变更，对方没有召开过会议，所以无法证明他想要证明的目的。2、被上诉人公司的物业费收缴明细表，证明：2015—2019年枫泽家苑有90%的业主履行了1.2元的收费标准，由此可以证明大多数业主对1.2元标准是认可的，并且已经交纳。上诉人质证意见：对证据的真实性没有异议。3、政府部门调查抚顺枫泽家苑多收取物业费用的网络新闻打印件，证明：我们从每平米0.8元涨到1.2元物业费用是合理的，实则为高层电梯二次供水和电费。上诉人质证意见：证据是复印件不予质证，体现不出来是政府委托还是新闻媒体调查的。4、我们向金石社区提交的小区有4栋楼不在我们管理范围内的情况说明。证明：小区脏乱差问题不是我们物业管理范围。上诉人质证意见：对证据的真实性有异议，是被上诉人提交的，没有金石社区盖章，提交时间是2019年5月20日，这个期间是政府对社区供水、供暖、供电、供气进行改造时间，不能证明被上诉人想证明的目的。本院经审查认为，上诉人出示的抚顺市望花区建设街道办事处金石社区的情况说明属于证据种类中的言词证据，在该社区相关人员未出庭说明情况且没有其他种类证据予以佐证的情形下，该证据证明力较低，尤为需要说明的是，在本案一审审理过程中，被上诉人亦出具了由该社区出具的情况说明，证明通过被上诉人提供的管理服务，园区的照明、卫生等都有了改观，综上，本院对上诉人所出示的该份证据不予采信。证人于某的证言亦属于言词证据，证明力相对较弱，本院不予采信。上诉人提交的照片，可以体现被上诉人提供的物业管理服务存在一定瑕疵，本院予以采信。被上诉人对上诉人提交的照片打印件没有异议，本院予以采信。被上诉人提供的枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，仅能说明被上诉人将其作为上调物业费的参考依据，但不能直接证明其调整物业费是否合理的问题，本院对此不予采信。被上诉人出示的该公司物业费收缴明细表，能较为客观的反映其所提供物业管理服务范围内小区业主交纳物业费（含高层住宅上调物业费后）的情况，本院对此予以采信。被上诉人提交的网络新闻打印件的内容系网络新闻，本院不予采信。被上诉人提交的情况说明系其自行制作的证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，朱明初向一审法院提交的枫泽家苑业主物业费交费明细中载明9月30日后物业费171元，高层多交4角的部分655.50元，多交30%的部分632.70元，上述款项合计1459.20元，与朱明初一审诉讼请求的数额相符。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人按照每月1.2元/平方米标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟达物业于2019年10月1日前从枫泽家苑园区撤离，不再为枫泽家苑园区提供物业服务，物业服务合同的权利义务已经终止，伟达物业预收的2019年10月1日以后的物业费应当返还。朱明初向一审法院提交的枫泽家苑业主物业费交费明细中载明9月30日后物业费171元，其主张伟达物业返还其预交的2019年10月1日之后物业费171元，伟达物业二审庭审中亦明确表示同意返还朱明初171元，故朱明初的该项上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，朱明初的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初866号民事判决；二、抚顺伟达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还朱明初物业费171元；三、驳回朱明初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由抚顺伟达物业管理有限公司负担。二审案件受理费50元，由朱明初负担10元，由抚顺伟达物业管理有限公司负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 秦 梦二〇二〇年七月二十七日法官助理杨茜怡代书记员 孙 悦