湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2926号原告：高振平，男，1958年5月9日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：黄燕（系原告高振平之妻），住黄石市黄石港区。被告：黄石市众邦城市住房投资有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖路55号仁智山水S03栋。法定代表人：张国胜，董事长。委托诉讼代理人：熊虎鹏、张琴，湖北元初律师事务所律师。原告高振平与被告黄石市众邦城市住房投资有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高振平的委托诉讼代理人黄燕，被告黄石市众邦城市住房投资有限公司的委托诉讼代理人熊虎鹏、张琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高振平向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告立即支付原告违约金2万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告进一步明确第一项诉讼请求为：判令被告继续履行2017年4月5日签订的《棚户区定购协议》，按照2017年4月5日的市场价每平方米3785元将房屋出售给原告，并将金广厦6栋1单元302号房屋过户给原告。事实和理由：2017年4月5日，原告与被告签订了《棚户区定购协议》。时至今日，由于政府行为导致拆迁暂停。原告因无房居住要求被告继续履行合同，以签订合同时的市场价格出售房屋；但被告要求原告以现在的市场价格购买房屋，这与《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定相违背。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告黄石市众邦城市住房投资有限公司辩称，一、本案《棚户区定购协议》属于预约合同并非本约，该合同履行发生争议应按预约合同处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《棚户区定购协议》未约定房款具体数额、付款方式、付款时间、交付使用条件、交房日期、办理产权登记事宜、装饰设备标准承诺、供水电热气等，并且原告也未支付购房款，故不属于本约性质，《棚户区定购协议》发生纠纷应按预约合同处理，而预约合同的权利人仅有请求对方订立本约的权利，而没有直接请求对方履行本约的权利。二、因政府原因取消拆迁造成《棚户区定购协议》终止履行，被告未违约，不应承担违约责任，仅有退还原告一万元定金的义务。1、《棚户区定购协议》签订的背景以及被告的合同目的。2017年，政府拟改善涉案土产日杂片区居民居住环境，启动了涉案土产日杂片棚户区改造项目征收，因原告房屋在拟征收范围内，被告作为国有企业协助政府征收，为房屋拆迁代筹房源，在此大背景下，被告与原告签订涉案《棚户区定购协议》，被告签订协议的合同目的是协助政府完成拆迁。2、因政府原因取消拆迁，造成《棚户区定购协议》终止履行，被告未违约、无违约责任，原告请求被告支付2万元违约金于法无据。根据《商品房买卖合同司法解释》第四条、以及《棚户区定购协议》第三条的约定，如政府宣告原告所属区域取消拆迁，自宣告之日起一个月内被告退还原告定金。《棚户区定购协议》第三条含有约定合同终止的情形，即：如政府宣告原告所属区域取消拆迁，《棚户区定购协议》终止履行。另外，2019年4月24日，黄石市城市与工矿棚户区改造工作指挥部办公室发布《关于黄石港区土产日杂棚改项目停止实施的通知》，明确停止实施土产日杂棚改项目，即取消原告所属地块的拆迁工作。由上可知，对《棚户区定购协议》终止履行是因政府取消拆迁，不可归责于被告，被告无违约行为，不应承担任何违约责任，被告依约仅负有退还原告一万元定金的义务。事实上，被告在知晓市棚改指挥部取消原告所属地块的拆迁项目后，就通知过原告来办理一万元定金退还手续，而原告拒不受领，故被告不应承担任何责任。三、因政府原因取消拆迁，并非被告责任，被告签订《棚户区定购协议》的合同目的已落空，而该协议第二条中“如乙方不具备相应资格，需按照市场价格购买该套房源”系磋商性条款，即：原告若要求购买房屋，应与被告磋商一致，若未能磋商一致，原告无权强行要求与被告签订《商品房买卖合同》，更无权强行要求被告为其办理过户手续。四、即使原告有权强行缔约，原告要求以2017年4月5日双方签订《棚户区定购协议》（预约合同）时的市场价购买房屋也无事实及法律依据，根据《棚户区定购协议》约定及法律规定，应以双方签订正式《商品房买卖合同》时的市场价确定房价。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的2017年5月15日《情况证明》、账户明细查询及房屋所有权证系复印件，且无原件与之进行核对，故本院不予确认；2、原告提交的出院记录、房屋租赁合同及黄石市本级职工养老保险待遇证明，均与本案没有关联性，本院不予确认；3、原告提交的签批单、东楚晚报文章、东楚网打印信息、荆楚网打印信息、黄石港区棚改项目明细表、领款单、收条、协议书封面及短信记录，均系复印件且无原件与之进行核对，故本院不予确认；4、被告提交的《棚户区定购协议》、定金收据、《关于黄石港区土产日杂棚改项目停止实施的通知》、房屋现状照片、通话录音及短信，原告对其真实性没有异议，本院对于上述证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高振平系黄石港区土产日杂片棚户区居民。2016年3月11日，黄石港区土产日杂片棚户区改造工作指挥部办公室收取了房屋被征收人高振平的房屋所有权证及土地使用权证原件。后原告高振平持黄石港区土产日杂片棚户区改造工作指挥部出具的棚改户证明，前往被告黄石市众邦城市住房投资有限公司点房。2017年4月5日，原告高振平（乙方）与被告黄石市众邦城市住房投资有限公司（甲方）签订了一份《棚户区定购协议》，约定：乙方自愿定购金广厦·未来城第6栋1单元302号商品房住宅，该房预测建筑面积为90.7平方米，房屋折后单价为每平方米3438元，按建筑面积计算折后总房款合计为311827元；乙方于2017年4月5日向甲方交付定金1万元；此协议价格为棚改代筹房源价格，仅限棚户区改造被征收人有资格购买，如乙方不具备相应资格，需按照市场价格购买该套房源；如政府宣告乙方所属区域取消拆迁，自宣告之日起一个月内甲方退还乙方定金；拆迁成功，款项到位后，乙方应在甲方通知7日内办理相关购房手续，并按约定的付款方式和付款时间足额支付房款；甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，则本协议即时终止，对双方不具法律约束力。协议签订后，原告高振平依约向被告支付了购房定金1万元。2019年4月24日，黄石市城市与工矿棚户区改造工作指挥部办公室下发《关于黄石港区土产日杂棚改项目停止实施的通知》，主要内容为：近日，市棚改办收到黄石港区人民政府《关于停止我区土产日杂棚改项目征收工作的函》，经研究，市棚改办原则上同意黄石港区人民政府停止实施土产日杂棚改项目的意见。原告高振平通过信访方式向黄石市住房和城乡建设局反映“原土产日杂棚改项目协商搬迁停止后，要求继续按棚改优惠价购买金广厦小区代筹房的问题”。2019年11月6日，黄石市住房和城乡建设局回复称：2017年年底，市审计局审计调查后核定土产日杂棚改项目住宅签约率为63.18%，未达到做出房屋征收决定及补偿协议生效的比例，此后黄石港区政府及相关单位已停止该项目实施及征收相关工作。本院认为，原告高振平与被告黄石市众邦城市住房投资有限公司于2017年4月5日签订的《棚户区定购协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。原、被告均应按照约定履行各自的义务。《棚户区定购协议》第三条约定，如政府宣告原告所属区域取消拆迁，自宣告之日起一个月内被告退还原告定金。该条款系原、被告双方约定的合同权利义务终止条款。同时，根据庭审查明的事实，原告高振平系黄石港区土产日杂片棚户区被征收人，2019年4月24日，黄石市城市与工矿棚户区改造工作指挥部办公室下发了《关于黄石港区土产日杂棚改项目停止实施的通知》，同意停止实施土产日杂棚改项目。故原、被告双方签订的《棚户区定购协议》因所涉棚改项目停止实施而终止履行。因此，对于原告要求被告继续履行《棚户区定购协议》并将房屋过户给原告的诉讼请求，本院不予支持。同时，鉴于《棚户区定购协议》终止履行的事由为棚改项目停止实施，而并非被告的违约行为所致、不可归责于被告，故对于原告要求被告依据定金罚则双倍返还定金2万元的诉讼请求，本院不予支持。被告应按照协议约定向原告返还1万元购房定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄石市众邦城市住房投资有限公司于本判决生效后五日内返还原告高振平购房定金1万元。二、驳回原告高振平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告高振平负担150元，被告黄石市众邦城市住房投资有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  田 田人民陪审员  吴能斌人民陪审员  张 景二〇二〇年七月三十一日书 记 员  桂丽婷