河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2337号原告：李生，男，汉族，1997年6月4日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：赵子霞，河南经东律师事务所律师。被告：管玉珍，男，汉族，1980年10月13日出生，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：荆东亮，河南晴朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：江成林，河南晴朗律师事务所实习律师。第三人：李月，女，汉族，1982年9月28日出生，住河南省商水县。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行，住所地郑州市中原区陇海西路与华山路交汇处（龙源世纪花园1号楼），统一社会信用代码9141010097184。负责人：李仌，行长。委托诉讼代理人：范建全，该行客户经理。原告李生与被告管玉珍，第三人李月、中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李生的委托诉讼代理人赵子霞，被告管玉珍的委托诉讼代理人荆东亮，第三人李月，第三人中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行的委托诉讼代理人范建全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李生向本院提起诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于龙湖××学府路南侧居易国际城L26号楼20层2002房产(商品房预售合同备案号16001326998)的强制执行，并解除对该房产的查封。2、判决确认原告与第三人李月于2019年5月20日签订的21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同合法有效，并确认位于龙湖××学府路南侧居易国际城L26号楼20层2002房产(商品房预售合同备案号16001326998)归原告所有。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告管玉珍(身份证号)与第三人李月民间借贷纠纷一案，被告管玉珍在诉讼中，申请查封了李月名下位于龙湖××学府路南侧居易国际城L26号楼20层2002，商品房预售合同备案号16001326998房产。而事实上，该房产在查封之前，李月已将该房产卖给原告并由原告合法占有，原告已向贵院提出案外人执行异议，贵院作出2020豫0184执异57号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》)第三百零四条之规定，提出执行异议之诉，具体理由如下:一、原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此事实2020豫0184执异57号执行裁定书已进行确认。2019年5月20日，就涉案房产原告及父亲李玉旗、李月、中介河南海客房产信息咨询有限公司三方签订了21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同，在涉案房产查封之前。为了确保房产权属无争议顺利购房，原告在支付首付款之前，于2019年6月17日已查询了涉案房产的状况。新郑市房地产档案管理局出具的查询证明显示涉案房产有抵押，无查封。原告作为购房者，为了避免风险，已尽所能尽到谨慎义务，在确保没有任何查封的情况下，才签订房屋买卖合同，是善意的第三人。该合同是三方真实意思表示，合法有效，应当予以保护。二、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产，对此事实2020豫0184执异57号执行裁定书已进行确认。原告在支付过首付款后，李月已将涉案房屋交付原告。2019年6月23日，原告父亲代理原告签订了前期物业服务协议并向物业公司并缴纳了2019年6月23日至2020年6月30日期间的物业费，缴纳使用期间的电费。现涉案房产已由原告合法占有、居住使用。三、原告已按照合同约定支付首付款，并愿意将剩余价款交付贵院，未办理过户登记并非因买受人自身原因所致，所以在原告愿意将剩余价款交付贵院的情况下，应当确认涉案房产归原告所有，排除执行。涉案房产存在银行抵押，抵押银行是第三人中国工商银行郑州陇海路支行。原告在确准涉案房产除工商银行抵押外没有其他查封后，当天原告父亲李玉旗通过转账的方式向李月支付首付款45万元。支付首付款后，在原告前去办理银行贷款解押过程中，被告知涉案房产被查封，导致目前贷款手续无法办理，最终未能顺利办理涉案房产过户登记。原告作为涉案房产的善意购买者，愿意将剩余房款交付给贵院。综上，原告同意将剩余房款交付给贵院，履行全部的付款义务，且已实际合法占有房屋，故应当确认原告与第三人李月签订的房屋买卖合同合法有效并确认涉案房产归原告所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告购买涉案房产的事实能够排除执行，故应当予以解除查封。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百零四条之规定，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告诉请。管玉珍辩称，1、原告在新郑市人民法院查封该房产之前并未实际占有本案所涉房屋。2、本案所涉房屋因被查封而没有过户，也有原告李生的原因所致。所以，原告所提的理由不能成立，请求法院驳回原告起诉。李月辩称，现在正在与管玉珍方积极协商，愿意偿还借款。中国工商银行股份有限公司郑州陇海路支行述称，李月在工行办理有商品房按揭贷款，截止到2020年5月28日贷款余额325328.79元及相关贷款利息，该贷款合同正在履行，该商品房合同已经在房管部门备案，原告不享有对该房产的权利。应驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李玉旗与李生系父子关系。2019年5月20日，李月(甲方买方)与李生（乙方买方）、河南海客房产信息咨询有限公司（丙方居间方）签订《郑州区域房屋买卖合同》，合同约定：李生自愿购买李月拥有的位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L26号楼20层2002房屋，房屋所有权证书号16001326998；双方经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施总价款为930000元；乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计40600元，其中佣金及代办费20600，余额作为丙方代甲方保管的购房定金；涉案房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的90个工作日内向贷款银行提出还款申请。甲乙双方选择按揭贷款方式付款；乙方应在接受房屋的同时进行物业交割验收；乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项前，甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案，以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押等产权限制情况，乙方方可按照合同约定支付上述款项；本协议签订之日起十天之内乙方支付首付款450000元，后期甲方自行负责解押；约定收到首付款一个月内房屋交付乙方等。2019年6月17日，李生查询新郑市房地产综合管理信息系统，涉案房屋显示有抵押，无查封。当日，李玉旗代李生将涉案房屋首付款450000元汇入李月账户。付款一周左右，李月将涉案房屋交付李生。2019年6月23日，李玉旗代李生作为涉案房屋的业主自2019年7月起缴纳了物业费，新郑市光辉伟业物业管理有限公司向其出具了电子普通发票。2019年11月8日，李生缴纳涉案房屋电费30元。2019年7月16日，因管玉珍申请财产保全，本院作出（2019）豫0184民初7303号民事裁定，并于次日查封位于新郑市××镇学府路南侧居易国际城L26号楼20层2××2号房产（权证号码/合同号16001326998）。2019年8月21日，本院作出（2019）豫0184民初7303号民事判决：一、被告李月应于本判决生效之日内返还原告管玉珍借款390600元及利息（其中40600元为基数按年利率6%自2019年7月2日起计算至借款还清之日止，以350000元为基数按年利率6%自2019年6月18日起计算至借款还清之日止）；二、被告李月应于本判决生效之日起十日内向原告管玉珍支付因实现债权支出的律师费10000元。因李月未履行生效判决，管玉珍向本院申请强制执行，执行案号为（2020）豫0184执170号。执行过程中，李生提出执行异议，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0184执异57号执行裁定，驳回李生的异议请求，为此李生向本院提起诉讼，认为其是涉案房屋的实际所有人，请求停止执行涉案房屋并解除查封等。另查明，2020年6月16日，李生将480000元款项汇入本院收费账户。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，李生作为案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中李生提供了《郑州区域房屋买卖合同》等证据，尽到了举证责任。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”但该规定是针对不动产物权公示效力的一般性规定，在案外人有证据证明其对被执行人名下的不动产具有排除强制执行的民事权益时，应适用该司法解释第二十八条规定，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，李生与李月签订的《郑州区域房屋买卖合同》发生在人民法院查封之前，且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，属合法有效合同；新郑市光辉伟业物业管理有限公司向李生出具了物业费收据及发票，证明在被人民法院查封之前涉案房屋已由李生合法占有；李生已按合同约定支付首付款，且将剩余价款按照要求交付至本院收费账户；在涉案房屋具备变更登记的条件下，未能办理过户登记的原因是涉案房屋于2019年7月17日被本院查封，非李生自身原因所致。综上所述，本院确认李生系涉案房屋的所有权人，其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，李生提出的停止对涉案房屋强制执行的请求，于法有据，本院予以支持。李生提出解除对涉案房屋查封的请求，应在执行案件中解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、在本院（2020）豫0184执170号执行案件中不得执行位于新郑市龙湖镇学府路南侧居易国际城L26号楼20层2××2号（权证号码/合同号16001326998）的房屋；二、确认新郑市龙湖镇学府路南侧居易国际城L26号楼20层2××2号（权证号码/合同号16001326998）的房屋系原告李生所有。案件受理费13100元，由第三人李月负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  张俊娟人民陪审员  张伟萍人民陪审员  刘金花二〇二〇年七月十三日代理书记员  赵李昂