宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4888号原告：候桂荣，女，汉族，1976年5月26日出生，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。被告：清炜泰，男，汉族，1997年3月9日出生，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区。委托诉讼代理人：李保军，男，汉族，1973年9月16日出生，宁夏固原市人，居民，住固原市原州区，系被告清炜泰继父，代理权限为特别授权。原告候桂荣与被告清炜泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告候桂荣、被告清炜泰的委托诉讼代理人李保军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告候桂荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年4月28日签订的房屋租赁合同，被告将承租的房屋交还原告；2、判令被告支付原告拖欠的租金1.8419万元、供暖费7624.00元，共计2.6043万元；3、判令被告承担违约责任，向原告支付约定的违约金5834.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中变更诉讼请求第二项为：判令被告支付原告拖欠的租金2.1336万元、供暖费7624.00元，共计2.896万元。事实和理由：原、被告于2018年4月28日签订《租房合同》，约定将原告候桂荣位于固原市原州区晨光家园二期2号楼107-207号营业房（121.61平方米）出租给被告，双方约定租期限为2018年4月28日至2021年4月28日，年租金为3.5万元，押金为1万元，约定付款方式为第一年分两次付清，第二年和第三年在签订合同之日前一月内付清全年租金，并口头约定房屋租赁期间所产生的供暖费、水电费及物业费由被告承担。但被告未按约定交纳2019年10月28日至今房租及租赁期间的取暖费。后经催要被告向原告支付2000.00元后不支付各种费用。被告清炜泰辩称：原告存在违约，2019年12月29日原告让被告搬离出租房，当时被告要求原告看房子，原告不同意解除合同，2020年1月17日被告继父李保军把租房合同及水卡、电卡都交给原告，原告称地板砖不行，让我们重新铺地板砖。我们重新铺了地板砖。大概2020年5月份，原告找被告协商解决租房事宜，但是没有协商好，原告称其要起诉。现被告同意支付原告自2019年10月28日至2020年1月17日期间的房屋租赁费、暖气费。原告候桂荣为支持其主张提供的证据有：1、租房合同原件1份，证明被告清炜泰租赁原告房屋，欠原告房屋租金、供暖费，同时双方约定违约金的事实；2、照片打印件1份、微信截屏打印件1份，证明截止2020年3月19日之前被告始终没有将房屋恢复好的事实。被告清炜泰的质证意见：证据1租房合同属实；证据2，2020年3月2日被告继父李保军买的地板砖铺的，至于什么时候铺好的不知道。被告清炜泰就支持其主张提供的证据有：照片打印件1份，证明原告于2020年1月17日张贴的“此房出租”，将房屋给别人出租的事实。原告候桂荣的质证意见：我是2020年4月初张贴的。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年4月28日签订《租房合同》，约定将原告候桂荣位于固原市原州区晨光家园二期2号楼107-207号营业房（121.61平方米）出租给被告，双方约定租期限为2018年4月28日至2021年4月28日，年租金为3.5万元，押金为1万元，约定付款方式为第一年分两次付清，第二年和第三年在签订合同之日前一月内付清全年租金，并口头约定房屋租赁期间所产生的供暖费、水电费及物业费由被告承担。但被告未按约定交纳2019年10月28日至今房租及租赁期间的取暖费。后经催要被告向原告支付2000.00元后不支付各种费用。同时查明，2020年1月17日被告清炜泰从原告出租房搬出，到2020年3月19日被告还未对出租房恢复原状交付原告，原告称2020年4月初被告恢复原状后其张贴房屋出租广告。后因房屋出租费用双方各持己见，诉讼来院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提出的房租问题，由于被告2020年1月17日搬出，双方就房租费用及恢复原状发生争议，到2020年3月19日被告也未交付房屋，被告也不能提供到实际交付房屋的时间，原告陈述4月初房屋恢复原状并张贴广告出租，但不能提供具体时间，故合同终止时间按4月1日计算，被告欠原告房租费为5个月零4天，共计欠费1.497189万元，原告主张2020年4月1日以后的租赁费不予支持，被告主张租赁费算至2010年1月17日，以后房租费不承担，其主张没有提供证据支持，被告应承担举证不能的后果。被告未经原告同意单方终止合同，按照合同约定应承担违约金5834.00元，但在双方协商解决纠纷时原告要求被告对其出租房恢复原状，说明原告同意解除合同，故被告不承担违约责任，对原告的该主张不予支持。被告在房屋租赁期间拖欠的取暖费应由被告负担，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。但双方当事人不能正确处理纠纷，双方同意解除合同，系双方当事人的真实意思表示。合同解除前被告实际租赁期间的房租应由被告负担，合同解除后原告应退还多交租金和押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告候桂荣与被告清炜泰签订的位于固原市原州区晨光家园二期2号楼107-207号营业房房屋租赁合同；二、由被告清炜泰于本判决生效之日起十日内向原告候桂荣清偿房屋租金1.497189万元、取暖费7624.00元，共计2.259589万元，押金抵扣1万元后清偿1.259589万元；三、驳回原告候桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596.00元，减半收取298.00元，由被告清炜泰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 虎鹏飞 二〇二〇年七月十四日书记员 张彩霞附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。