黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终498号上诉人（原审原告）：西安叁叁实业有限公司，住西安市碑林区含光北路23号金三美邸小区1号公寓28层。法定代表人：李江，该公司经理。委托诉讼代理人：王军，陕西平镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆欢，陕西平镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵宝利，男，1968年5月27日出生，农民，住克山县。被上诉人（原审被告）：湖北赤壁亿丰置业有限公司，住所地赤壁市建设大道与107国道交叉口处亿丰国际商贸城1号楼101号。法定代表人：江阳康，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：江阳康，男，1971年8月13日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人西安叁叁实业有限公司（以下简称叁叁公司）因与被上诉人赵宝利、湖北赤壁亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、江阳康执行异议之诉一案，不服黑龙江省克山县人民法院（2019）黑0229民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叁叁公司上诉请求,1.撤销黑龙江省克山县人民法院（2019）黑0229民初1233号民事判决，依法改判停止对位于西安市碑林区含光北路23号金叁美邸第4幢2单元31层23104号房屋的评估、拍卖程序，解除上述房屋的预查封；2.一、二审诉讼费由赵宝利、亿丰公司、江阳康承担。事实和理由：一、案涉房屋所有权登记在叁叁公司名下，一审判决将预登记在江阳康名下的房屋采取预查封措施，并没有转为正式查封，一审判决适用法律错误。虽然一审法院有权对案涉房屋采取预查封措施，但预查封措施并不等同于正式查封措施。首先，查封的财产权应明确地属于江阳康所有，权属应十分明确。而本案预查封的房屋江阳康尚未办理产权登记，该房屋所有权仍登记在叁叁公司名下，并不属于江阳康所有。江阳康对案涉房屋仅有金钱债权即江阳康所交首付款22万元，按照物权法第九条规定，江阳康并不具有案涉房屋的物权，预登记在江阳康名下的房屋，并不产生物权变动的效力；其次，法院查封的财产权属未经法定程序不得变更，而预查封并不能限制商品房销售合同不能履行时，基于正当合法的理由予以解除，当商品房预售合同合法解除时，房屋不再是预查封对象。本案中，叁叁公司通过法律仲裁程序，解除与江阳康、赖林倩的商品房买卖合同，是基于合同约定及法律规定，合法解除合同的行为，案涉房屋不再是预查封的对象；二、一审法院无权对案涉房屋进行评估、拍卖。1.预查封的对象并非房屋本身，而是为了保全物权变动的请求权的实现；2.预查封和查封的效力等同不是指发生在房屋所有权人与被执行人之间时产生的效力；3.法院直接拍卖预查封的房屋，将对交易秩序产生重大的影响；三、一审法院片面地认为该解除行为“其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式解除协议，而处分被查封的财产，客观上导致了人民法院采取的预查封措施因失去查封对象而落空，该仲裁裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施而为，规避法律，其效力不应得到确认”，没有事实和法律依据；四、一审法院罔顾叁叁公司履行担保义务代江阳康偿还银行本息共计466,632.24元的事实，执行案涉房屋的全部房款，判决不公。就案涉房屋的银行贷款，叁叁公司已经承担了连带清偿责任，若一审法院最终拍卖案涉房屋，最终导致叁叁公司不仅没有得到购房款，还失去案涉房屋，该判决违反民法基本原则，显失公平；五、一审法院就案涉房屋进行执行所依据的判决涉嫌虚假诉讼。涉案依据的判决书的双方当事人均不是克山户籍，且赵宝利经常居住地并不在克山，赵宝利利用其与克山县人民法院的关系在克山县人民法院立案，涉嫌虚假诉讼，损害第三人利益赵宝利未答辩。亿丰公司未答辩。江阳康未答辩。叁叁公司向一审法院起诉请求：1、依法停止对位于西安市碑林区含光北路23号金叁美邸第4幢2单元31层23104号房屋的评估、拍卖程序，解除上述房屋的预查封；2、本案诉讼费由赵宝利、亿丰公司、江阳康承担。一审法院认定事实：本院于2017年9月21日查封江阳康与赖林倩夫妻名下房产在西安市碑林区不动产登记中心，合同号912104245，预售许可证：2010208。西安市碑林区人民法院于2017年7月31日判决江阳康与赖林倩偿还中国建设银行陕西分行贷款本息，叁叁公司承担连带清偿责任，江阳康与赖林倩未履行判决，叁叁公司承担清偿责任。西安仲裁委员会裁决申请人与江阳康与赖林倩签订的《商品房买卖合同》解除，且其二人需配合申请人办理涉案房屋《商品房买卖合同》的备案注销手续。叁叁公司于2019年8月19日向本院提起执行异议之诉。另查明，涉案房屋总价款为743,325.00元，江阳康已向叁叁公司已交纳首付款220,000.00元，余下欠款江阳康在中国建设银行陕西分行贷款520,000.00元，现涉案房屋由徐志伟承租。一审法院认为，本案系执行异议之诉。最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十六条、十八条规定：对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本院对江阳康预查封行为符合法律规定。西安仲裁委员会西仲裁字（2018）第233号裁决，西安叁叁实业有限公司与江阳康、赖林倩签订的《商品房买卖合同》解除，其实质是在未经执行法院审查同意的情形下，借由仲裁形式解除协议而处分被预查封的财产，客观上导致了人民法院采取的预查封措施因“失去”查封对象而落空，因此，该仲裁裁决实为对抗人民法院实施的预查封措施而为，规避法律，其效力不应得到确认。本案中，涉案房屋总价款为743,325.00元，江阳康向叁叁公司已交纳首付款220,000.00元，余下欠款江阳康在中国建设银行陕西分行贷款520,000.00元，现涉案房屋由徐志伟承租，本院于2017年9月21日查封江阳康与赖林倩夫妻名下房产在西安市碑林区不动产登记中心，合同号912104245，预售许可证：2010208，该查封行为符合法律规定。对叁叁公司请求停止对位于西安市碑林区含光北路23号金叁美邸第4幢2单元31层23104号房屋的评估、拍卖程序，解除上述房屋的预查封的诉讼请求，因叁叁公司提供的证据不能证明其主张也未提供其他有效证据相互佐证，故对叁叁公司的诉讼请求，本院不予支持。故一审法院依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定、《民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告西安叁叁实业有限公司的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告西安叁叁实业有限公司自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案案涉房屋江阳康、赖林倩与叁叁公司在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，江阳康、赖林倩在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并按照约定已支付全部价款，非因江阳康与赖林倩的原因未办理过户登记，故一审法院查封江阳康与赖林倩夫妻名下案涉房屋符合法律规定。叁叁公司请求停止对案涉房屋的评估、拍卖程序，解除案涉房屋的预查封的诉讼请求，与法律规定不符，本院不予采信。综上，叁叁公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由西安叁叁实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 戚丽英审判员 杨志欣二〇二〇年七月十六日书记员 王宝亮