辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1286号上诉人（原审被告）：黄建霖，男，1964年8月22日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：沈东民，辽宁人民律师事务所抚顺分所律师。被上诉人（原审原告）：陈禹吉，男，1995年8月2日出生，满族，系中国南方航空股份有限公司北方分公司驾驶员，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：陈庚毅，陈禹吉父亲，1968年7月14日出生，满族，系抚顺市顺城区农村信用合作联社职员，住抚顺市新抚区。原审被告：抚顺万成房地产开发有限公司，住所地抚顺市望花区雷锋路(西段)10号楼8号门市。法定代表人：迟仁成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈楠，该公司员工。上诉人黄建霖因与被上诉人陈禹吉，原审被告抚顺万成房地产开发有限公司（以下简称万成公司）申请执行人执行异议之诉一案，抚顺市望花区法院于2018年9月11日作出(2017)辽0404民初2515号民事判决，陈禹吉不服，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日作出(2019)辽04民终61号民事裁定，撤销（2017)辽0404民初2515号民事判决，发回重审。抚顺市望花区人民法院于2019年12月25日作出（2019）辽0404民初812号民事判决。黄建霖不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄建霖上诉请求：1、撤销一审判决；2、中止对抚顺市顺城区（建筑面积：59.51平方米）房屋的执行；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈禹吉、万成公司承担。事实与理由：由于上诉人在人民法院查封之前已合法占有房屋，故原审判决准予对抚顺市顺城区（建筑面积：59.51平方米）房屋的执行明显错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1、万成公司具备销售商品房资格，上诉人黄建霖与万成公司签订了合法有效的《施工合同》、《工程结算单》和《万成曼哈顿定购协议》，且上诉人黄建霖与万成公司签订房屋买卖合同的时间是2013年9月2日，被上诉人提出诉讼保全的时间是2014年11月22日故上诉人黄建霖在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。2、上诉人黄建霖接受万成公司于2014年8月1日对出售房屋的统一配户、交纳物业费、电梯费、入园费、装修保证金、临时电费、垃圾清理费及暖气费等所有费用并办理了入户手续，取得了房屋钥匙并搬入家具，故上诉人黄建霖在人民法院查封之前已合法占有该不动产。3、上诉人黄建霖无法办理房屋产权过户手续系万成公司的原因，非因上诉人黄建霖自身原因未能办理房屋过户登记。4、上诉人黄建霖与万成公司之间存在《施工合同》、《工程结算单》和《万成曼哈顿定购协议》且合同已成立生效，黄建霖以工程款抵顶购房价款的方式支付完毕房屋的全部价款269811元，故上诉人黄建霖已支付了房屋全部价款。黄建霖的缴费票据连号是因为黄建霖获得房屋为顶账房，物业公司要求一次性缴纳两年的物业费等费用，故统一开具票据为连号。被上诉人陈禹吉辩称，涉案房产系在2014年11月22日诉讼保全的房产，保全过程中，黄建霖对此房屋没有提出过异议，上诉人通过以物抵债的方式取得房屋，双方签订的是顶账协议，而不是实际购得房屋应签订的房屋买卖协议，上诉人获得的是债权不是物权。房屋的所有权以登记为准，案涉房屋没有备案网签，黄建霖没有向万成公司缴纳房款，万成公司也没有为黄建霖开具收据，所以物权没有发生变动。在2017年望花区法院执行查封时，案涉房屋处于闲置状态，黄建霖并没有实际居住。原审被告万成公司辩称，我公司为避免工程承包人得到工程款后不支付农民工工资，故直接将开发的曼哈顿房屋抵顶人工费支付给上诉人等5人，2013年9月2日黄建霖在万成公司出具的收款收条和本人签字及石艳玲的签字可以证明。关于陈禹吉提出的案涉房屋没有进行备案，是因为石艳玲欠开发公司税据没有开具，所以开发公司没有给顶账房屋出具真实的收据和正规的商品房买卖合同，故无法进行网签备案。陈禹吉向一审法院起诉请求：1、判令对被告万成公司的抚顺市顺城区丰城街8#楼2单元3001号(建筑面积59.51平方米)的房屋继续执行。2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2014年11月19日，陈晓霞因民间借贷纠纷起诉被告万成公司，同时向法院申请诉讼保全。2014年11月20日，一审法院作出了（2014）望民二初字第00435号民事裁定，裁定：冻结被告抚顺万成房地产开发有限公司银行存款4500000元或查封其他等值财产，2014年11月21日一审法院依法查封了包括位于抚顺市顺城区（万成?曼哈顿小区1#楼2单元3001号）在内的22套房屋。后一审法院作出了（2014）望民二初字第00435号民事判决，判决万成公司偿还陈晓霞欠款4000000元及利息。判决生效后，万成公司未能履行判决。2015年7月22日陈晓霞因病去世，其子陈禹吉继承该案债权，并于2017年1月15日向一审法院申请执行。执行过程中，黄建霖以案外人的身份向一审法院提出了执行异议。一审法院于2017年9月7日作出了（2017）辽0404执异15号执行裁定，中止对抚顺市顺城区丰城街8#楼2单元3001号（建筑面积59.51平方米）房产的执行。陈禹吉不服该裁定，以诉称理由诉至法院。黄建霖以辩称理由不同意陈禹吉的诉讼请求。2012年3月8日,黄建霖与石艳玲签订一份《施工合同》,约定：“施工内容为万成曼哈顿小区1#住宅楼主体工程”。2013年9月2日,黄建霖与石艳玲签订一份《抹账协议》,约定:“甲方（石艳玲）欠乙方（黄建霖）1#楼人工费（总数6890000元，已付现金人民币6000000元）890000元，甲方用万成曼哈顿小区1#楼2单元2901(建筑面积59.51平方米)，1#楼2单元3001(建筑面积59.51平方米)、1#楼1单元3104(建筑面积77.28平方米)房屋进行顶账,万成公司在该协议上加盖公章”。同日，黄建霖与万成公司签订了一份《万成曼哈顿定购协议》，约定：“黄建霖以269811元的价格定购万成曼哈顿项目1号楼2单元30层1室建筑面积为59.51平方米房屋”。2014年8月1日,万成公司（甲方）与黄建霖（乙方）签订《工程结算单》，载明：“黄建霖承包曼哈顿小区1#楼主体工程,人工费用经甲乙双方共同认定剩余金额为890000元,以曼哈顿小区1-2-2901室,面积59.51㎡,曼哈顿小区1-2-3001室,面积59.51㎡,曼哈顿小区1-1-3104室,面积77.28㎡,一次性顶清所有工人工资,双方已结算完毕,互不相欠”。庭审中，黄建霖向一审法院提供了24张日期为2014年8月1日的收款收据及3张日期为2015年8月1日的收款收据，该3张日期为2015年8月1日的收款收据编号均与2014年8月1日的收据编号相连。至庭审之日，万成曼哈顿小区房屋仍因工程竣工手续不齐全无法办理房屋产权登记手续。2014年8月1日办理该园区入住手续的其他业主提供的收款收据，不同收费项目的收款收据号码完全无关联、相同收费项目的收款收据号码相关。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，本案的争议焦点应为黄建霖是否对执行标的物即案涉房屋享有所有权或者法律规定的其他足以排除执行标的物转让、交付的实体权利，及是否应当准许对案涉房屋的执行问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身的原因未办理过户登记。”之规定，在案涉房屋没有转移登记至黄建霖名下的情况下，必须同时满足上述四个条件，并依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，就上述事项承担举证责任。本案中，黄建霖向一审法院提供了与案外人石艳玲的《施工合同》、《抹账协议》及其与万成公司的《工程结算单》、《万成曼哈顿定购协议》，以证明其在人民法院查封案涉房屋前已签订了合法有效的书面买卖合同，并实际以顶账的方式支付了购房款，同时提供了27张收款收据证明其在2014年8月1日已实际占有案涉房屋，但经一审法院核对该27张收款收据（包括入园牌款、2014年8月1日至2019年7月31日的物业费、预交临时电费、2014年-2015年度暖气费、2015年-2016年度暖气费、垃圾清运费、电梯材料运送费、预收地热保证金、预收装修保证金），系编号均为0035861-0035938之间的连号收据，且2015年-2016年度三张暖气费的收款收据记载的交费日期为2015年8月1日，编号分别为0035872、0035874、0035876与其他交费日期为2014年8月1日的收款收据连号，一审法院参考同样为2014年8月1日办理该园区入住手续的其他业主提供的收款收据，不同收费项目的收款收据号码完全无关联、相同收费项目的收款收据号码相关的情况，现黄建霖以上述27张收款收据证明其实际占有案涉房屋的时间为2014年8月1日证明力不足，其亦未能提供其他证据佐证其合法占有案涉房屋的时间，故一审法院无法认定黄建霖在法院查封之前合法占有案涉房屋。综上所述,黄建霖就涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益,其提出的执行异议不成立，故对陈禹吉主张对万成公司名下的位于抚顺市顺城区房屋继续执行的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决如下：准许对抚顺市顺城区（建筑面积：59.51平方米）房屋执行。案件受理费100元(原告陈禹吉已预交)，由被告黄建霖承担。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点为黄建霖主张的民事权益是否足以排除法院的执行措施。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此本案黄建霖应当承担举证责任，证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对无过错的买受人进行的特别保护，保护的是物权期待权，物权期待权优先于金钱债权。案涉房屋登万成公司名下，万成公司系案涉房屋的所有权人，据此，黄建霖欲排除案涉房屋的执行，需符合上述司法解释的规定情形。经查，根据黄建霖和万成公司的陈述，黄建霖与万成公司之间非买卖合同法律关系，黄建霖既不是商品房的买受人，也不是消费购房者，其与万成公司之间系金钱之债，该金钱之债非上述司法解释规定的应优先保护的物权期待权，故一审判决黄建霖的民事权益不能排除执行，具有事实和法律依据，本院予以确认。对黄建霖该项上诉请求不予支持。综上所述，黄建霖的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄建霖承担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 王 爽审 判 员 田 丰二〇二〇年七月十四日法官助理于子扉代书记员 孙 悦