湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12528号上诉人（原审被告）:张驰，男，1990年4月4日生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黎，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）:康莉，女，1990年8月13日生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘津龙，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黎，湖北山河律师事务所律师。上诉人（原审被告）:朱国洪，男，1978年6月4日生，汉族，武汉铁路局武汉客运段列车员，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：徐从政，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汪菁华，女，1997年1月23日生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：殷水平(汪菁华之母)，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王汉清（汪菁华之父），住址同上。原审被告:刘哮虎，男，1981年12月20日生，汉族，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区。原审被告:宋希美，男，1982年4月28日生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：方鋆，国浩（武汉）律师事务所律师。原审被告：田芙蓉，女，1986年12月12日生，土家族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：方鋆，国浩（武汉）律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖北省分行，住所地湖北省武汉市江汉区建设大道709号。负责人：王浩，分行行长。委托诉讼代理人：陈倩，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人张驰、康莉、朱国洪因与被上诉人汪菁华，原审被告刘哮虎、宋希美、田芙蓉，原审第三人中国建设银行股份有限公司湖北省分行（以下简称建行湖北分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张驰、康莉上诉请求，1、撤销原判，驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:原审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。一、原审法院认定事实不清。1、原审法院称上诉人与刘哮虎相熟、存在借贷关系属于认定事实不清。上诉人与刘哮虎仅仅只是认识，并未产生借贷关系，原审法院仅凭刘哮虎一面之词，就认定上诉人与刘哮虎存在借贷关系，进而否定55万元系购房款这一事实完全属于认定事实不清。2、原审法院称上诉人购买房屋后从未占有涉案房屋，也未主张权利属于认定事实不清。上诉人购买房屋之时就被告知诉争房屋有租户在居住，上诉人购买诉争房屋之后，曾向居住在该房屋中的人收取过几个月的租金。原审法院所述的上诉人购买房屋后从未占有涉案房屋，也未主张权利属于认定事实不清。3、上诉人与宋希美、田芙蓉之间房屋买卖合同约定的购房款为55万元。原审法院一方面以上诉人与宋希美、田芙蓉之间备案合同约定的房屋价格40万元，低于宋希美、田芙蓉与汪菁华之间房屋买卖合同约定的房屋价格50万元，“不符合一般的二手房交易常态”，一方面却否认上诉人及宋希美、田芙蓉在庭审过程中所陈述的买卖合同约定的购房款55万元。作为买卖合同双方的买方上诉人及卖方宋希美、田芙蓉均认可房屋成交价为55万元，原审法院却将买卖合同双方的陈述及提交的银行流水均置若罔闻，粗暴的认定本案上诉人与宋希美、田芙蓉之间房屋买卖合同约定的购房款为40万元，并得出一系列“不符合一般的二手房交易常态”、“合同约定的价格与实际支付的款项数额不一致”等其所谓的不合理的结论，而该结论均系原审法院未立足本案事实基础上所得出的。本案上诉人与宋希美、田芙蓉之间房屋买卖合同约定的购房款为55万元，而非原审法院认定的40万元，原审法院认定事实错误。二、原审法院适用法律错误。1、上诉人作为本案原审被告，其诉讼主体不适格。本案为房屋买卖合同纠纷，上诉人张驰、康莉与汪菁华之间关于本案诉争房屋并无合同关系。根据合同相对性原则，合同仅在特定的合同当事人之间发生法律约束力，合同一方当事人只能基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼请求。因此，在本案房屋买卖合同纠纷中，上诉人张驰、康莉的诉讼主体不适格。原审法院将上诉人列为被告并判令上诉人承担责任属于适用法律错误。2、上诉人张驰、康莉合法取得诉争房屋所有权。①张驰与康莉系夫妻关系，张驰个人主要从事二手房投资，通过与房屋中介公司联系获取市面上物美价廉的二手房买卖的信息，通过投资购买二手房然后在恰当的时机将房屋出售而赚取差价。其买卖二手房屋的行为并不违反法律规定。②刘哮虎与宋希美之间关于诉争房屋的交易有合法的公证授权文书。根据庭审过程中汪菁华的陈述和汪菁华诉状提到，汪菁华及其母亲对授权刘哮虎买卖本案诉争房屋权利进行了公证，且在公证之前让刘哮虎做出不在限定期间卖诉争房屋的私人承诺，上述两个行为均表明汪菁华及其母亲对公证授权的法律后果及利害关系是知晓的，且该公证授权是合法有效的。③在与上诉人张驰、康莉交易本案诉争房屋前，诉争房产之所有权已依法登记在宋希美之名下。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。宋希美作为诉争房屋的合法所有权人，对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。宋希美将诉争房屋出卖给上诉人张驰、康莉系合法行为。④宋希美与上诉人张驰、康莉之间签订的《武汉市房屋存量买卖合同》系双方真实意思表示，并经依法登记。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上诉人张驰、康莉依据不动产的登记公示原则，已经依法取得诉争房屋的所有权。⑤上诉人张驰、康莉已就诉争房屋支付了合理对价。上诉人张驰、康莉于2016年9月28日通过张某的中信银行储蓄卡、建设银行储蓄卡的手机银行分别向宋希美的建设银行储蓄卡汇款35万元、20万元共计55万元，用来支付购买诉争房屋的房款，证人张某也出庭证实上诉人张驰、康莉通过向其借款用于支付诉争房款。上诉人张驰、康莉与宋希美在买卖诉争房屋的过程中，房屋也已经通过房屋评估机构的评估，支付的购房款符合当时二手房的价格行情。因此，在本案中上诉人张驰、康莉系通过合法手段取得诉争房屋，并依法取得登记，系房屋合法产权人。原审法院认定上诉人与宋希美、田芙蓉签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效合同属于认定事实不清、适用法律错误。3、即便宋希美、田芙蓉无权处分诉争房屋，上诉人也善意取得诉争房屋。在本案诉争房屋连环买卖过程中，各方的买卖合同之间的效力都是互相独立。后一手房屋买卖合同的生效并不以前一手房屋买卖合同合法有效为前提。原审法院认定宋希美、田芙蓉无权处分诉争房屋，则本案上诉人也可依据物权法第一百零六条之规定，善意取得诉争房屋的所有权。本案宋希美、田芙蓉与上诉人签订房屋买卖合同过程中，上诉人支付了合理的购房款55万元，并办理了产权变更登记手续，上诉人在购买诉争房屋时是善意的，并未与其他人进行恶意串通。原审庭审过程中，被上诉人也未提交任何证据证明上诉人在购买诉争房屋时存在恶意。原审法院认定上诉人不是善意受让人完全属于认定事实不清，适用法律错误。值得注意的是，原审法院所谓的“…不能排除张驰、康莉、朱国洪、宋希美、田芙蓉通过刘哮虎以房屋买卖合同名义掩盖民间借贷关系而存在的恶意串通行为，汪菁华自始自终都未收到房款，张驰、康莉、朱国洪、刘哮虎、宋希美、田芙蓉的行为损害了汪菁华的合法权益”完全属于无稽之谈。按照原审法院的逻辑推理，上诉人也能得出“不能排除被上诉人汪菁华与刘哮虎恶意串通，损害上诉人的合法权益”。至于汪菁华是否收到购房款，那是汪菁华与刘哮虎之间的法律关系，与上诉人无任何关系。我国民事诉讼中的证据标准采用的是高度盖然性标准，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条中明确提出“人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”。同时第六十三条亦规定“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判”。原审法院作出“无法排除恶意串通这一可能性，得出本案就是恶意串通”的结论，完全属于适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误。原审法院在无任何证据的情况下，违法认定上诉人与宋希美、田芙蓉之间所签订的合同无效，否认上诉人曾取得诉争房屋所有权这一事实，严重侵害了上诉人的合法权益，现上诉人特向贵院提出上诉，望贵院依法支持上诉人的上诉请求。朱国洪上诉请求，1、撤销原判第三、四项判决，依法改判驳回汪菁华的一审诉讼请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由:张驰与朱国洪之间的房屋买卖合同已经履行完毕，现涉诉房屋登记在朱国洪名下。如贵院认为涉案房屋前手交易有效，则张驰有权处分，朱国洪因房屋买卖交易当然取得房屋所有权，如贵院认为前手交易无效，张驰无权处分，则朱国洪系善意取得涉诉房屋的所有权。朱国洪提出的如下上诉理由仅是在贵院认为前手交易无效的前提下，朱国洪构成善意取得而提出的抗辩，不构成对涉诉房屋前手交易真实性、合法性的否认。一、一审法院事实认定错误，朱国洪并未因房屋交易获得非法利益，不具有恶意串通的动机。朱国洪系以购房为目的的善意第三人，出卖人张驰享有合法权利外观，朱国洪支付了购买房屋的合理对价，尽到了合理审查的义务，完成了过户登记手续，交易手续合理合法，符合善意取得的法定构成要件。1、朱国洪和张驰、康莉之间的房屋交易手续正当，对价合理，没有恶意串通的必要性。2017年4月21日，朱国洪委托朱勇向张驰支付了购房定金5万元，因涉案房屋设立有抵押，张驰要求朱国洪先支付70万元用于清偿涉案房屋贷款以及支付首付。2017年5月27日，朱国洪按照张驰的指示向张驰的哥哥张某分两次共计支付了70万元。同日，张驰偿还了光大银行的贷款55万元，涤除了光大银行在涉诉房屋设立的抵押权。2017年6月19日，朱国洪与张驰在不动产登记部门签订了《武汉市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户登记至朱国洪名下。2017年6月28日，朱国洪以涉案房屋为抵押向建设银行湖北分行借款79万元，该款项一次性划入了张驰的账户。2017年7月10日、7月11日，张驰向朱国洪返还了60万元。朱国洪共计支付了购房款94万元。上述所有的交易行为均发生在房屋买卖前后，成交价格符合市场行情，系正当的交易手续。一审法院认为朱国洪仅向张驰支付了79万元是明显的事实认定错误，朱国洪购买涉案房屋并未获得非法利益，不具有恶意串通的必要性。2、朱国洪购买涉诉房屋时尽到了合理的审查义务，对于汪菁华是涉诉房屋的原所有权人并不知情。第一，涉诉房屋出卖前登记在张驰名下，张驰持有真实有效的不动产登记证书，朱国洪有理由相信张驰是涉案房屋的唯一所有权人。第二，朱国洪购买涉案房屋前进行了现场查看，房屋内虽有住户，但张驰解释其为租户，且在向张驰缴纳租金。朱国洪并不认识住户即是汪菁华和殷水平，更不知道此时的住户是房屋的原所有权人。汪菁华、殷水平明知张驰有出卖涉诉房屋的目的，但并未阻止，也未表明自己的身份及主张权利。朱国洪办理银行委托评估时，评估机构工作人员再次明确表明来意，汪菁华、殷水平为其开门，在整个评估过程中也从未表明自己的身份及主张权利，随后的银行现场评估、放贷手续均顺利进行，直至交易行为结束，朱国洪都无从知晓住户汪菁华、殷水平对房屋享有或主张权利。第三，2017年8月，朱国洪取得房屋所有权，在要求住户腾退时，才得知汪菁华对于房屋权属有争议。但因已办理不动产登记，朱国洪并不认可汪菁华对房屋权利的主张，通过断水断电要求汪菁华腾退。汪菁华于2017年10月前后，向武汉市硚口区法院提起诉讼，要求房屋买卖合同无效。诉讼期间，朱国洪多次拟提起诉讼要求汪菁华腾退，但经法官释明，因房屋的权利归属未能查清，朱国洪是否对涉诉房屋享有所有权取决于本案的审判结果，房屋的权利归属得以确定才能得以实现。为此，朱国洪不得不暂缓提出诉讼。如本案结束确定朱国洪对涉案房屋享有所有权，朱国洪还将提起诉讼，要求汪菁华腾退，并支付房屋占用费。3、一审法院认为张驰与朱国洪的房屋交易存在的不合理之处是避重就轻，不具有现实基础。第一，双方在不动产登记部门的《武汉市存量房买卖合同》是网签备案的凭证，并不是基于当事人的真实交易，法律法规并未禁止备案合同和真实交易不一致，即使是为了避税，也是合法的，并未损害国家利益；第二，朱国洪确是通过案外人朱勇购买的涉案房屋，其购房款以及贷款确实是朱勇汇入，但确是朱国洪委托朱勇办理的各项手续。朱国洪和朱勇是表兄弟关系，朱国洪就职于武汉铁路局，担任列车员，长时间在火车上，难以有充足的时间办理手续。朱勇在武汉当地工作，朱国洪委托朱勇办理购房并无不妥；第三，本案案外人朱勇和刘哮虎不相熟，也不存在其所谓的合伙及借贷关系，本案中也无证据予以证实。刘哮虎系本案被告，对本案的判决结果直接承担权利义务，其本人做出的陈述，不能直接认定为既定事实，更不能代表朱国洪对本案事实的认知。其陈述的与徐强、宋希美、张驰、张某存在借款事实，朱国洪并不知情。朱国洪支付给张驰的购房款是为购买诉争房屋支付的对价，不是帮刘哮虎偿还借款。即便贵院认为刘哮虎与宋希美等人之间存在借贷关系，也不能以此否认朱国洪实际购买房屋的善意，朱国洪的合法权利应予保障。二、一审法院法律适用错误，汪菁华提交的证据不足以证明朱国洪与其他被告存在恶意串通，也没有达到排除合理性怀疑的程度，朱国洪与张驰之间的房屋买卖合同不应被宣告无效。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，认为朱国洪和张驰之间的房屋买卖合同因恶意串通，损害第三人利益而无效。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，对于恶意串通等事实的证明标准，需要达到排除合理怀疑的程度，高于民事诉讼中的高度盖然性的一般证明标准。由于恶意串通是一种主观上的恶意，隐藏于合同双方当事人的内心，需要从合同双方当事人履行合同的客观行为来进行分析认定。从朱国洪和张驰的交易行为来看，朱国洪的所有意思表示都围绕购买涉诉房屋而展开，没有主观上的恶意。2017年4月21日，朱国洪委托朱勇向张驰支付了购房定金5万元，2017年5月27日，朱国洪按照张驰的指示向张驰的哥哥张某分两次共计支付了70万元用于涤除抵押权及支付首付。2017年6月19日，朱国洪与张驰在房管部门签订了《武汉市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户登记至朱国洪名下。2017年6月28日，朱国洪以涉案房屋为抵押向建设银行湖北分行借款79万元，该款项一次性划入了张驰的账户。2017年7月10日、7月11日，张驰向朱国洪返还了60万元。朱国洪共计支付了购房款94万元。房屋买卖合同双方之间存在款项往来，款项往来的时间与房屋过户时间较近，同样不能排除朱国洪通过支付房屋对价后，张驰才将房屋过户至朱国洪名下的房屋买卖合同关系，且成交价款并不明显低于市场交易价，朱国洪并未因此获得较大收益，也缺乏和其他被告恶意串通的必要性，无法证明朱国洪存在主观上的恶意。主观上没有损害汪菁华权利的故意，客观上汪菁华合法权益收到的损害也不来自于朱国洪，汪菁华是否收到房款，系汪菁华与刘哮虎或其他被告之间的合同关系，与朱国洪无关。因此，一审法院适用法律错误，汪菁华所诉称的恶意串通不能成立。综上所述，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审依法予以改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，维护当事人的正当合法权益。朱国洪针对康莉、张驰的上诉答辩称，不清楚康莉、张驰的交易手续，也没有义务和能力审查上一手房屋买卖关系，是因善意取得而取得房屋的所有权。康莉、张驰针对朱国洪的上诉发表答辩称，对其所称的买卖交易的购房款是94万有异议，卖房款是75万元，其他的没有异议。汪菁华一并答辩称，康莉、张驰、朱国洪几次到我家来换锁，威胁我要求腾退，也报过案。公证是刘哮虎逼迫我的，已经被撤销了。一审判决正确。宋希美、田芙蓉答辩称，1.本案中田芙蓉没有参与，对整个案件不知情。2.宋希美与案涉房屋原房主汪菁华不认识，和康莉、张驰只在房屋登记时见过一面，仅是因为刘哮虎以房屋作抵押向宋希美的同事借款，需要借名让与担保，宋希美既没有支付购房款，也没有收房款。3.宋希美、田芙蓉对后续行为完全不知情。建行湖北分行陈述，建行湖北分行发放的贷款是基于前手的二手房买卖，还清贷款才能解除抵押。刘哮虎未到庭参加诉讼，其父亲刘勇向本院邮寄了书面辩称意见，称同意一审判决。汪菁华向一审法院起诉请求，判令：1、刘哮虎仿冒汪菁华签名与宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同（武房字[03]第15573784号）》无效；宋希美与张驰签订的（武房字[03]第16795789号）及张驰与朱国洪签订的（武房字[03]第17926489号）《武汉市存量房买卖合同》均无效；2、朱国洪将原本属于汪菁华坐落在武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室的房屋过户返还给汪菁华名下；3、本案诉讼费用由张驰、康莉、朱国洪、刘哮虎、宋希美、田芙蓉共同承担。一审法院审理查明，武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室原登记在汪菁华名下。2014年6月，汪菁华的母亲殷水平向刘哮虎借款40万元（含利息）。2015年6月24日，汪菁华与刘哮虎在江天公证处办理委托公证，江天公证处出具（2015）鄂江天内证字第13064号《公证书》，证明委托人汪菁华全权委托刘哮虎办理涉案房屋的偿还银行贷款、领取房屋的两证、代为办理房屋的出售过户事宜，并代收售房款等事项。同日，刘哮虎出具《承诺书》，表示在2016年1月1日前不以各种形式处理汪菁华所有的涉案房屋。2014年7月至2016年1月，殷水平向刘哮虎转账31万元。2015年8月20日，刘哮虎以汪菁华名义（甲方）与宋希美（乙方，与刘哮虎系朋友关系）签订《武汉市存量房买卖合同》约定，甲方将涉案房屋以50万元的价格出售给乙方，付款方式为一次性付款。2015年10月10日，该房屋登记至宋希美名下。2016年9月27日，宋希美与其妻子田芙蓉（甲方）与张驰（乙方）签订武房字〔03〕第16795789号《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以40万价格出售给乙方，付款方式为一次性付款。2016年9月28日，张驰的堂兄张某向宋希美转款55万元。同日，宋希美向刘哮虎账户转账54.5万元。2016年10月10日，涉案房屋登记至张驰名下。2017年4月21日，朱勇（系刘哮虎朋友）向张驰账户汇入5万元。2017年6月19日，张驰与其妻子康莉（甲方）与朱国洪（系朱勇姐夫，乙方）签订武房字〔03〕第17926489号《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋以54万元的价格出售给乙方。2017年6月28日，朱国洪与建设银行湖北分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定朱国洪以涉案房屋为抵押向建设银行湖北分行借款79万元，该款项一次性划入张驰的账户，借款期限为2017年6月28日至2043年6月28日；每月按揭还贷4370.47元，还款日为每月21日，还款账号62×××82；该合同还载明涉案房屋成交价为1130400元。2017年7月10日，建设银行湖北分行向张驰账户（主账户42×××18，账号62×××65）汇入79万元。后涉案房屋登记至朱国洪名下。建设银行湖北分行已在相关房管部门设立他项权登记。一审法院另查明，汪菁华诉刘啸虎、宋希美、田芙蓉、张驰、康莉、朱国洪、第三人湖北省武汉市江天公证处、中国建设银行股份有限公司湖北省分行确认合同效力纠纷的（2017）鄂0104民初5085号案件中，汪菁华诉讼请求为确认刘哮虎冒充汪菁华与宋希美签订的房屋买卖合同无效并要求朱国洪将房屋登记至汪菁华名下。该案开庭审理后，汪菁华于2019年4月23日申请撤回起诉。在该案中，一审法院前往武汉市汉口看守所刘哮虎调查。刘哮虎在调查时述称：汪菁华的母亲向我借款四十万，后还款三十多万，借款时以涉案房房屋作抵押；因我向许强借款，许强和宋希美是合伙人，因此将涉案房屋过户至宋希美名下作为还款担保。后我向张驰、张某公司借款四五十万，又将涉案房屋过户到张驰名下作为还款担保，因利息太高，所以朱勇帮我向张驰、张某还了钱，一起还了八、九十万，涉案房屋就过户到了朱勇的姐夫朱国洪名下，并向银行办了按揭贷款，每个月按揭一直由朱勇在还；对于汪菁华的诉讼请求，我希望找朱勇、朱国洪协商，把房子还给汪菁华，如果法院判房子还给汪菁华，我愿意向朱国洪、朱勇偿还借款。另外，一审法院向中国建设银行查得张弛的账户（账号62×××65）于2017年7月10日转账存入79万元，同日该账户向刘哮虎的账户（账号62×××88）转入两笔款项共计79万元；案外人朱勇与刘哮虎的账户有多笔资金往来；2018年8月之前，朱勇每月20日之前向朱国洪账户（账号62×××82）汇入4375元，2018年8月至2019年1月1日，另有他人于每月20之前向该账户汇入4375元。一审法院认为，关于刘哮虎与宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同》效力问题。根据当事人提交的证据及当事人的陈述，汪菁华并无出售房屋的意思表示，其办理的《委托书》仅仅是为殷水平向刘哮虎借款的担保。刘哮虎与宋希美亦均陈述双方签订的《武汉市存量房买卖合同》并非是真实的房屋买卖意思，宋希美从未到涉案房屋查看房屋亦未支付任何款项，且刘哮虎和宋希美均认为办理的房屋过户登记只是为刘哮虎向案外人许强还款做担保。汪菁华作为原房屋所有权人未收到房款，刘哮虎与宋希美签订的买卖合同明显损害了汪菁华的合法权益，因此双方签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效。合同无效后，宋希美即无权出售房屋。关于宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题。首先，刘哮虎与宋希美签订《武汉市存量房买卖合同》属于无效合同，则宋希美、田芙蓉夫妇并不具备出售涉案房屋的权利，其将涉案房屋过户至张驰名下为无权处分；其次，宋希美在庭审中认可是应刘哮虎的要求将涉案房屋过户到张驰名下，并将收到的款项转至刘哮虎账户，显然宋希美并无出售房屋的真实意思表示；张驰在（2017）鄂0104民初5085号案件中也陈述与刘哮虎相熟，刘哮虎则称与张驰、张某存在借贷关系，故张驰、张某向宋希美支付的55万元难以认定是房款；同时，宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》若为真实的房屋买卖合同，该合同约定的房屋价格为40万元，作为第二次出售的房屋，其价格甚至比上一次交易的价格更低，不符合一般的二手房交易常态；且该合同约定价格与张驰实际支付的款项数额不一致，双方不能提交存在其他的房屋买卖协议或补充协议变更房屋价格；其三，张驰在购买房屋后从未占有涉案房屋，也未主张权利，亦与常理不符。综上，宋希美、田芙蓉与张驰、康莉达成的房屋买卖合同存在诸多不合常理之处，张驰、康莉难以认定为善意受让人。宋希美、田芙蓉与张驰、康莉签订的《武汉市存量房买卖合同》应属无效合同。关于张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》效力问题。宋希美、田芙蓉与张驰、康莉签订的《武汉市存量房买卖合同》为无效合同，张驰、康莉将涉案房屋过户至朱国洪名下亦为无权处分。同理，张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》约定的涉案房屋价格为54万元，远远低于朱国洪支付给张驰的价款，双方亦不能提交补充协议或其他买卖协议，而朱国洪在庭审中陈述该《武汉市存量房买卖合同》约定价格54万元是为了避税，则该合同实际损害了国家利益。同时，朱国洪陈述是经与其存在亲属关系的案外人朱勇购买涉案房屋，而刘哮虎陈述与朱勇是合伙人并存在借贷关系；朱国洪在办理银行贷款涉及评估时才现场查看涉案房屋并得知涉案房屋是有人居住使用的状态；此外，朱国洪每月向建行湖北分行偿还按揭贷款的资金来源均由朱勇及他人汇入；加之涉案房屋登记至朱国洪名下后，朱国洪亦从未占用使用房屋也未主张权利。而所谓房屋出售人张驰在收到建行湖北分行汇入的79万元的房款后又将该款项转至刘哮虎的账户。综上，张驰、康莉与朱国洪达成的房屋买卖交易亦存在多处不合常理之处，朱国洪亦不能认定为善意受让人。张驰、康莉与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》应属于无效合同。综上，刘哮虎与宋希美签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第15573784号）》、宋希美与张驰签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第16795789号）及张驰与朱国洪签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[03]第17926489号）都不能排除张驰、康莉、朱国洪、刘哮虎、宋希美、田芙蓉通过刘哮虎以房屋买卖合同名义掩盖民间借贷关系而存在的恶意串通行为，汪菁华自始至终都未收到房款，张驰、康莉、朱国洪、刘哮虎、宋希美、田芙蓉的行为损害了汪菁华的合法权益，三份合同均为无效合同。合同无效后，获得财产应予返还。但朱国洪已将涉案房屋作为抵押向建行湖北分行贷款，涉案房屋已被设定抵押登记。朱国洪应将涉案房屋的抵押权涤除后将涉案房屋过户至张驰、康莉名下，再由张驰、康莉过户至宋希美、田芙蓉名下，之后由宋希美、田芙蓉过户回至汪菁华名下。如张驰、康莉、朱国洪、刘哮虎、宋希美、田芙蓉之间存在其他债权债务关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、刘哮虎与宋希美于2015年8月20日签订的武房字〔03〕第15573784号《武汉市存量房买卖合同》无效。二、宋希美、田芙蓉与张驰、康莉于2016年9月27日签订的武房字〔03〕第16795789号《武汉市存量房买卖合同》无效。三、张驰、康莉与朱国洪于2017年6月19日签订的武房字〔03〕第17926489号《武汉市存量房买卖合同》无效。四、朱国洪于判决生效之日30日内将中国建设银行股份有限公司湖北省分行设立在武汉市硚口区长丰街长丰村紫润明园（北区）47栋1单元6层1室的抵押权予以解除，并将该房屋过户登记至张驰、康莉名下；张驰、康莉在取得上述房屋产权后10日内将上述房屋过户登记至宋希美、田芙蓉名下；宋希美、田芙蓉在取得上述房屋产权10日内将上述房屋过户登记至汪菁华名下。一审案件受理费8800元，由刘哮虎、宋希美、张驰、朱国洪、田芙蓉、康莉负担。二审审理中，张驰、康莉未向本院提交新的证据。朱国洪向本院提交以下证据，证据1、购房定金收条，拟证明朱勇向张弛支付定金5万元是以购房为目的，符合购房的一般程序。证据2、房屋评估照片，拟证明朱国洪办理购房期间，与银行、评估公司工作人员一起到诉争房屋现场查看、评估，殷水平在场，并未提出异议。证据3、汉阳区人民法院传票、情况说明，拟证明朱勇的流水中向刘哮虎的转账系接受龚洪涛的委托，代为向刘哮虎偿还借款。经质证，张驰、康莉认为，对证据1、定金收条没有原件，对真实性不认可，但是张弛确实收到了购房定金5万元，认可证明目的。对证据2、不清楚照片的形成，不发表质证意见。对证据3、因没有参与，不予认可。汪菁华认为，对3份证据真实性、合法性、关联性均不认可。宋希美、田芙蓉认为，这三份证据的形成宋希美、田芙蓉均不了解，对3份证据都有异议。建行湖北分行认为，对证据1、2真实性无异议，但证据3与本案无关。本院认为，朱国洪提交证据1、购房定金收条系复印件，各方当事人对真实性均持有异议，但张驰认可收到购房定金5万元，且一审已查明朱勇（系刘哮虎朋友）向张驰账户汇入5万元。故证据1不属新证据。对证据2、3无法达到朱国洪证明目的，本院依法不予以采信。本院查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕张驰、康莉、朱国洪的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据张驰、康莉、朱国洪的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。张驰、康莉上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。朱国洪虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，故朱国洪的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，张驰、康莉、朱国洪上诉要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由张驰、康莉负担4400元，朱国洪负担4400元。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十七日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹