浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初3742号 原告：宁波市家旺好家房产经纪有限公司。统一社会信用代码91330203MA281BH79Q。住所地：宁波市海曙区白云街220、222号（1-2）G-2（集中办公区）。 法定代表人：杨定坤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾向华，浙江宇豪律师事务所律师。 被告：沈竞超，男，1992年1月16日出生，汉族，住湖北省丹江口市。 被告：毛剑梅，女，1992年2月5日出生，汉族，住安徽省歙县。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈晓峰，浙江银偌律师事务所律师。 原告宁波市家旺好家房产经纪有限公司与被告沈竞超、毛剑梅居间合同纠纷一案，于2020年6月1日诉至本院，本院于同日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员褚一彬独任审判。本案于2019年6月9日公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告宁波市家旺好家房产经纪有限公司的委托诉讼代理人贾向华、被告沈竞超、毛剑梅的共同委托诉讼代理人陈晓峰到庭参加诉讼。 原告宁波市家旺好家房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付中介费20000元；二、判令被告赔偿原告为实现权利而支付的律师费3000元。事实与理由：2019年11月28日，经原告居间服务促成被告与出卖人就联丰路208弄29号4幢105室签订《存量房屋买卖中介合同》，房屋建筑面积67.23平方米，总价152.5万元。合同第四条约定：被告向原告支付中介费20000元，被告于签订合同当日向原告出具欠条一份，确认欠中介费20000元于过户当日支付。后被告与出卖人自行协商解除了房屋买卖关系，现出卖人已经按约向原告支付了中介费，但被告拒不支付中介费。原告认为其作为居间服务的提供方已经促成被告与出卖人签订了合同，具备了收取居间报酬的权利。因被告与出卖人自行协商解除房屋买卖关系，原告在此过程中不存在任何过错，故被告应按约支付中介费，其拒不支付的行为显属违约。故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉请。 被告沈竞超、毛剑梅共同答辩称：一、房屋中介隐瞒重要事实，未如实向委托人报告，房屋中介不应当收取中介费。1、根据《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》、《关于明确存量房交易资金监管有关操作事项的通知》的规定，有房地产经纪机构促成的存量房交易，在交易双方当事人知晓宁波市存量房交易资金监管政策的前提下，愿意自担风险，并共同签署《放弃资金监管声明书》的，交易双方当事人可选择自行交割房款。本案房款、首付款及定金都是属于存量房交易资金的监管范围，而原告向被告隐瞒这个重要事实，导致被告做出错误的决定，以及当案外人提供错误银行账户无法汇款时，买卖双方在中介处解除合同。2、房屋中介行为是以促成委托人与第三人订立合同为目的，并取得报酬的行为。根据法律规定，房屋中介应如实向委托报告。根据本案合同第四条第2款第2向规定，鉴于丙方(中介)已为甲、乙双方提供居间服务，故本合同签订后，任何一方违约(丙方原因以及不可抗力除外)均不影响丙方对上述中介费的收取，同时约定由违约方承担甲、乙双方的中介费；而涉案合同又是房屋中介提供的格式合同，条款属于格式条款。房屋中介应当采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同关于中介费这款字体并没有加粗，反而变小，难以引起买卖双方的注意，且被告毛剑梅、沈竞超与案外人吴自强、张乐风协商解除合同时，双方所在地点就是在中介门面店处。我们认为，原告未向委托人如实报告，也隐了被告与案外人吴自强、张乐风解除合同后仍要支付中介费的事实。原告也未通过合理的方式向被告提示并合理说明与解释，且原告设置的条款明显加重了被告的责任，该条款无效。3、本案原告还隐瞒了一项重要事实，该房源系原告的独家房源。独家房源会影响房屋中介费、房屋价格。故我方认为，原告不得要求被告支付中介费，或者应当减少中介费。二、根据涉案的《存量房屋买卖中介合同》第一条规定，原告为甲方提供代办手续的房地产中介服务，并在第六条规定代办服务的内容。而本案中原告没有提供代办手续服务，故不应当向被告收取中介费。三、如果法院未认定上述事实，原告不应当全额收取中介费。原告没有促成合同成立，只是因为该房源是原告的独家房源，所以才在原告这里签订存量房屋买卖中介合同。虽然法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。但根据《宁波市房地产中介服务条例》第十三条规定，房地产中介合同未能履行或未能完全履行，中介服务机构不能收取或不能全额收取中介服务费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院查明以下事实： 2019年11月28日，原告作为中介方（丙方）、被告毛剑梅、沈竞超作为买方（乙方）、案外人吴自强、张乐凤作为卖方（甲方）共同签订《存量房屋买卖中介合同》（合同编号：0000153）一份，载明：乙方向甲方购买位于宁波市海曙区的房屋，总价1525000元；合同签订之日，乙方支付购房定金50000元给甲方；乙方于2019年12月10日前支付甲方购房首付款415000元并过户；剩余1060000元房款办理按揭贷款，在银行正式放贷和甲方交房后当日支付给甲方；丙方的中介服务费，甲方承担15000元，乙方承担20000元，均在签约时付清；鉴于丙方已为甲、乙双方提供居间服务，故本合同签订后，任何一方违约（丙方原因以及不可抗力除外）均不影响丙方对上述中介费的收取；如未按时足额支付中介费，除需支付约定的中介费外，还将承担丙方主张中介费而支出的费用（包括但并不限于律师费、担保费等）。此外，合同中特别约定：过户按揭按新政策执行，乙方首付款用于甲方还贷，如遇资金托管等政策，甲方原贷款由甲方自行承担。同日，两被告签署了《佣金确认书》，载明：本人通过原告中介居间成功购买涉案房屋，暂欠原告中介（居间）费用20000元，本人承诺将于过户日前一次性付清。《存量房屋买卖中介合同》签订后，被告曾向卖方吴自强、张乐凤支付了50000元定金。2019年12月10日及12月11日，原告曾陪同被告及卖方处理首付房款的支付事宜。2019年12月11日，被告方与卖方签订了一份《解约声明》，载明：经双方协商，同意自愿解除（编号：0000153）存量房屋买卖合同，且无需进行解约赔偿，甲、乙双方互不赔偿。后被告与卖方通过另案诉讼解决了退还定金的纠纷。原告自述卖方已经支付了15000元中介费，现被告一直未履行支付中介费的义务。另，原告为本次诉讼已支出律师费3000元。 以上事实由原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、《佣金确认书》、《法律服务委托合同》、律师费发票、律师费转账凭证，被告提供《存量房屋买卖中介合同》及原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应支付报酬。原告作为居间人已经促成被告与卖方签订了《存量房屋买卖中介合同》，合同对房屋的坐落、转让价款、支付方式与时间、房屋交付时间、违约责任都进行了明确的约定，且被告又向原告出具了《佣金确认书》，明确承诺了中介服务费的支付金额及时间，上述约定及承诺系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告均应全面履行自己的义务，一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。且被告与卖方是自行协商解除房屋买卖合同，双方也互不赔偿，合同未继续履行与原告无关，故原告要求被告支付中介服务费20000元的诉请，合法有据，本院予以支持。而被告抗辩称原告隐瞒资金监管的事实，但原告已在涉案合同中提到了资金监管的内容，被告也无其他充足证据能够证明原告未尽到相关提示义务，且房产交易中的资金监管均系行政管理性规定予以规制，相关规定是否均守不影响《存量房屋买卖中介合同》的民事法律效力；被告又称原告没有提供代办手续服务，但被告已经与卖方自行协商解除了房屋买卖合同，实际上不存在代办手续的服务内容，且原告也曾一直在跟进涉案房产的交易（包括陪同买卖双方处理房款支付事宜）；被告其他抗辩理由亦无法律与事实依据，故被告的抗辩意见本院不予采纳。涉案《存量房屋买卖中介合同》已明确约定原告因主张中介服务费而支出的律师费需由被告承担，故原告要求被告负担律师费3000元的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告沈竞超、毛剑梅在判决生效之日起三日内一次性共同支付原告宁波市家旺好家房产经纪有限公司中介服务费20000元及为实现债权而支出的律师费3000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费375元，减半收取计187.5元，由被告沈竞超、毛剑梅负担。 本判决为终审判决。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 褚一彬 二〇二〇年七月六日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条第一款居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。