河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3507号原告：河南今典物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典花样年华4号楼2楼。统一社会信用代码：914103006794572097。法定代表人：马克。委托诉讼代理人：赵后杭，河南从晏律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁毅，河南从晏律师事务所实习律师，一般代理。被告：郭洛丽，女，汉族，1980年8月15日生，住：洛阳市。委托诉讼代理人：李耿，男，汉族，1981年4月15日生，住址同上。系被告丈夫，特别授权。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司诉被告郭洛丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的委托诉讼代理人赵后杭、丁毅及被告郭洛丽的委托诉讼代理人李耿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付物业费7996.8元；2、判令被告支付滞纳金3918.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告是东方今典境界25-1-2402号房的业主，原告是该小区的物业服务企业。被告房屋面积为138.87平方米，小区物业费标准为1.2元/月·平方米。自2015年1月1日至2018年12月31日，被告无故拖欠物业费达7996.8元。按照《前期物业服务协议》第二十一条的约定：业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的违约金，截止到2018年12月31日，违约金（实际按欠费金额年息24%计算）共计3918.4元。原告曾通过电话、上门、在其家门口张贴《物业费缴纳通知单》、发送催费信等多种方式向业主催费，但均催收未果。根据《物业管理条例》第七条：“业主应该按时交纳物业服务费。”《物业管理条例》第六十七条：“业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，业主服务企业可以向人民法院起诉。”的有关规定，原告依法诉至贵院，望贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告郭洛丽辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，完全是荒唐可笑的无理要求。第一，原告所指物业费标准为1.2元每月每平方米。本物业收费标准为洛阳市一级物业收费标准，请原告对照国家一级物业服务标准自行对照看看哪一条符合一级物业标准是否提供了相应的物业服务。《前期物业管理服务协议》第二条、第三条明确约定了物业服务的内容及质量标准，如共用部位及设施设备完好运行正常;交通秩序良好，车辆停放整齐有序，道路畅通垃圾日产日清，公共区域整洁卫生;绿化定期修剪，整齐美观;消防设施完好，通道畅通等。根据协议约定，原告作为物业服务企业，有义务对小区的共用部位、设施、绿化、环境卫生、公共秩序等进行维护修缮、服务与管理，但原告却未按物业服务协议的约定履行上述义务，提供的物业服务严重不达标，致使小区车辆乱停乱放无人管理(甚至让外来车辆进入以收取停车费);垃圾不及时清理，公共区域卫生无人清洁，动物粪便随地可见，花草树木杂乱无章，绿化带被其他业主当作私人领域用来养狗、种菜，物业却无人制止等，给业主的日常生活造成了极大的不便。另，小区门禁形同虚设，外部人员随意进出;小区内私搭乱建现象极为严重，电线及高压线随处裸露，路灯及下水道井盖破损甚至缺失，给业主的人身和财产安全带来了极大的安全隐患。第二，被告并不是一直未缴纳物业费，2014年被告入住后提前缴纳过一年的物业管理费，但在这一年的居住过程中发生了诸多物业服务严重缺失的事件，被告认为这些事件对被告产生了严重的利益损害及心理伤害。在2014年至2015年高层电梯因物业原因停运多次，家中老人及孩子多次有家不能回(被告居住在24楼，老年人身体原因无法爬这么高的楼层)只能去宾馆暂住。停水次数更是不计其数。装修过后墙体漏水，被告与25楼业主(怀疑楼上漏水)找专业人士査找原因，费时费力后来发现是楼体质量原因造成，通知物业维修，多次未果，后投诉至住建局，オ有人来维修，但至今也未能解決。物业经理及楼管员也上门了解过情况，但至今没有解决。卫生也是长时间无人清理，建筑垃圾随处倾倒。等问题太多不能一一列出。第三，被告配偶2015年曾在本小区内被人暴力将车辆抢走(已报案另行处理)整个过程在小区地面约有20分钟，期间有保安经过面对被告呼救观望后离开。被抢车辆在小区出入口时被告配偶向保安室内保安求助不要开门，拨打报警电话等，但保安室内三名保安迟疑一会后，没有上前询问，无任何动作，打开门闸让歹徒扬长而去。此事对被告及全家造成很大的经济损失及心理创伤。后被告到物业拷取当时的监控录像，并向物业公司投诉，物业公司至今也没有任何结果。也无人就此事向被告做出任何解释说明及道歉。第四，答辩人及小区其他业主为此百般向原告反映并要求其整改，甚至向洛龙物业办、街道办等行政部门投诉，在街道办责令其限期整改的情况下，原告的服务情况仍未有改善，甚至服务质量每况愈下。原告既然收取了高价物业费，则应当为小区业主提供与之对等、优质高效的物业服务，否故答辩人有权拒绝缴纳物业费，原告把东方今典境界小区由当时的豪华小区(洛龙区定价)硬生生管理成棚户区。还有人长期在小区内养鸡，且物业公司电梯内，小区显眼位置的广告费等收入也从未公布(民法典明确公布此项收入归全体业主所有)。物业公司只知道收费却不提供相应服务，被告也投诉无门，只能以不缴纳物业费抗争。综上所述，答辩人的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告诉状中所指滞纳金更是原告的个人意愿。诉求于法无据，纯属无理要求。滞纳金是行政机关收取的，物业公司无权要求业主缴纳。答辯人认为被告郭洛丽对此案不但未侵犯物业公司的权益，而且是自己的合法权益被侵犯。更不用说承担滞纳金和诉讼费用。被告请求人民法院査明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。根据原、被告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告郭洛丽是东方今典境界25-1-2402房屋的业主,2013年12月31日,被告郭洛丽（乙方）与原告（甲方）就上述房屋（合同建筑面积为140.45平方米）签订《前期物业管理服务协议》一份，其主要内容为：“物业费每季收取一次，每次缴纳费用时间为每季度的前15天。按房屋实测面积收费（房屋产权证颁发之后按产权面积计收)，收费标准为高层1.2元/月·平方米。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，并保留采取进一步措施的权力”。审理中，原告认可因《前期物业管理服务协议》签订较早，致使实际面积与该协议约定面积不一致，并认可该房屋实际面积为138.87平方米。在原告提供物业服务合同期间，被告自2015年1月1日至2018年12月31日未向原告交纳物业服务费7998.91元（138.87平方米×1.2元/月·平方米×48个月）。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。因物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，双方签订的《前期物业管理服务协议》一直持续履行，未予终止或解除，原告为被告提供物业服务的2015年1月1日至2018年12月31日期间，有权依照物业服务合同的约定向被告收取物业服务费7996.8元（按原告主张）。被告提供的照片、网络信息书证等证据，不能证明其不应交纳或免交纳物业服务费，但该证据证明其不交纳物业服务费事出有因，故原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告辩称其房屋损失等其他事由，可另行主张，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郭洛丽应于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司支付物业服务费7996.8元；二、驳回原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为49元,由原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司负担19元，被告郭洛丽负担30元。本判决为终审判决。审判员 陈 雷二〇二〇年七月六日书记员 段国华