吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初1103号原告：镇赉县家合物业有限公司。统一社会信用代码：912208210646378602。法定代表人：曲某：经理。住所地：吉林省镇赉县南湖街（2区9段126号）。被告：盖某，男，1991年7月25日出生，汉族，农民，现住镇赉县。原告镇赉县家合物业有限公司（简称“家合物业公司”）与被告盖某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告家合物业公司法定代表人曲金海，被告盖某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。家合物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告立即给付拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费1434元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月31日，原告与被告居住的梧桐小镇小区的开发商（吉林省盛辉筑业房地产开发有限公司、吉林省盛辉筑业房地产开发有限公司镇赉分公司）及原镇赉县梧桐物业管理有限公司签订了协议，由原告自2016年12月31日起为梧桐小镇小区提供物业服务。原告资质等级为三级，物业费收费标准为每平方米0.6元，垃圾处理费24元，楼道照明费24元。被告系原告管理的××镇业主，其房屋建筑面积为92.98平方米，合计金额为1434元，被告现拖欠原告2019年1月1日起至2020年12月31日止期间的物业费等费用1434元未给付，此款经索要未果，故依法诉至贵院，望贵院予以支持原告的诉讼请求。盖某辩称，我既不同意给付这两年的物业费，我也不同意给付2019年和2020年每年24元的楼道照明费，因为物业公司物业服务不到位，楼道灯经常不亮，但我同意给付2019年和2020年每年24元的垃圾处理费。庭审中，家合物业公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照。证明我公司是合法公司，主要经营物业管理；2、缴费通知书。证明我公司向被告进行了物业费的催缴，并且以张贴的方式贴到了被告家的房门上；3、梧桐小镇物业交付管理合同。证明我公司与开发商签订了一手合同，由我公司对梧桐小镇小区进行物业服务管理。盖某质证意见：对上述证据均无异议。法院认证：因盖某对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。盖某未向法庭提供证据。本案本院确定如下案件事实：被告盖某是镇赉县梧桐小镇小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为92.98平方米。住宅物业管理费每平方米0.6元；楼道照明费：每户每年24元；垃圾处理费：每户每年24元；原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了事实上的物业管理合同关系。被告盖某拖欠2019年和2020年物业费、楼道照明费、垃圾处理费至今未付。经原告催缴，被告盖某拒绝缴纳。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：被告盖某应于本判决生效后立即给付原告镇赉县家合物业有限公司2019年和2020年两年的物业费1338元、楼道照明费48元、垃圾处理费48元，共计人民币1434元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与家合物业公司签订的梧桐小镇物业交付管理合同是双方真实的意思表示，其合同合法有效。被告盖某作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告盖某应按该合同约定向原告履行交纳物业费等义务，截止至今，被告拖欠原告2019年和2020年的物业费等费用未付。本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关费用的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业费等相关费用的请求符合法律规定，应予支持。盖某主张不同意给付楼道照明费是因为楼道灯经常不亮，庭审中经本院询问家合物业公司，家合物业公司表示盖某是于2020年6月20日向我公司反映的该问题，我公司于2020年6月21日早晨就为被告家楼道门口更换了LED灯，盖某认可这一事实。其虽称在此之前楼道灯不亮，但其一直没有向物业公司反映过这问题。本院认为，由于小区内业主较多，物业公司提供的物业服务只是公共部分、共用设施的基本服务，诸如此类问题应由业主先向物业公司反映，物业公司接到通知后应及时履行物业服务管理的义务。对于楼道照明费用的问题，依据《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”本院认为家合物业公司已经及时履行了物业服务管理的职能，盖某应向家合物业公司交纳2019年和2020年楼道照明费用，故本院对盖某对这一问题的辩解不予支持；对于盖某所反映的房屋漏水问题，家合物业公司主张盖某只是在2020年6月20日以后在小区防疫微信群中反映过该问题，但在此之前并未向我公司反映房屋漏水的问题，盖某表示认可。本院认为在房屋保修期内应该由开发商负责保修，物业公司的职责只是帮助协调业主与开发商之间的关系；超过保修期的因屋顶属于共用部位，公用部位的维修养护才由物业公司协调相关部门，由相关部门启动公共维修资金进行解决。另外，梧桐小镇物业交付管理合同中第四章第一条第四项中已明确约定“如发生开发商和业主之间发生的纠纷和建筑质量纠纷及与开发商有关的（纠纷），开发商应无条件配合家合物业公司协调解决。”庭审中，家合物业公司表示其已于2020年3月份申请了房屋公共维修资金，但这笔钱现在刚刚下拨，即将启动该笔资金修缮业主房屋的房顶，解决房屋漏水的问题。故被告盖某以房屋房顶存在漏水问题为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院不予支持。对于盖某房顶漏水一事，双方可进行协商，通过相关程序启动住房公共维修资金来修缮房屋。关于盖某所反映的小区内难以停车、车位少的问题，本院认为对于小区内业主车辆的管理属于特约管理服务，除非盖某单独与物业公司另行订立有偿的车辆保管和车位使用权合同，否则在一般情况下，二者之间只是服务性质的物业服务合同法律关系，物业公司仅负有一般注意义务，故被告盖某以小区内存在停车难、车位少问题为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院不予支持。关于盖某所反映的小区内不是二十四小时值守的问题，小区物业交付管理合同中并未对其进行约定，只约定了“维持公共秩序、巡视、门岗执勤”，且盖某认可家合物业公司雇佣的人员每隔十二小时进行倒班值守的事实。本院认为，物业公司在维持小区内公共秩序方面仅负有一般注意义务，故本院对盖某以小区内不是二十四小时值守问题为由拒不缴纳物业费等相关费用的抗辩意见本院不予支持。本院确定盖某应交纳2019年和2020年物业费、楼道照明费用、垃圾处理费，共计数额为1434元。(2019年和2020年物业费：92.98平方米X每月每平方米0.6元X12月X2年+2019年和2020年楼道照明费用：每年每户24元X2年+2019年、2020年垃圾处理费：每年每户24元X2年)。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十四条之规定，判决如下：被告盖某于本判决生效后立即给付原告镇赉县家合物业有限公司2019年1月1日起至2020年12月31日止期间的物业费1338元、楼道照明费48元（2019年、2020年）、垃圾处理费48元（2019年、2020年），共计人民币1434元。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，保全费35元，由被告盖某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员 樊 杰二〇二〇年七月二十九日书记员 张秋阳