广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4892号原告：王桂平，女，汉族，1962年1月22日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：欧阳昌运，系广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：成小凤，系广东泽康律师事务所实习律师。被告：广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路北侧10号，统一社会信用代码91440101068186614U。法定代表人：何利耀。委托诉讼代理人：杨嘉祺，系该公司职员。第三人：广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村。法定代表人：郭灿林。第三人：广州五湖四海水产贸易有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路自编88号洛溪综合批发市场（市场地址），统一社会信用代码91440113669986430H。法定代表人：何晓炜。第三人：广州市力雄健身有限责任公司，住所地广州市番禺区洛浦街北环路83号C座112-121、139-148、201-258，统一社会信用代码91440113MA59D0X569。法定代表人：张伟。原告王桂平与被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司、第三人广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社、第三人广州五湖四海水产贸易有限公司、第三人广州市力雄健身有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的有关规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桂平及其委托诉讼代理人欧阳昌运，被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司（以下简称渔人码头公司）的原委托诉讼代理人何泽权和现委托诉讼代理人杨嘉祺，第三人广州市力雄健身有限责任公司(以下简称力雄健身公司)的法定代表人张伟到庭参加了诉讼。第三人广州市番禺区洛浦街洛溪村股份合作经济社（以下简称洛溪村经济社）、第三人广州五湖四海水产贸易有限公司（以下简称五湖四海水产公司）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王桂平向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告于2014年7月25日签订的《委托经营合同》；2、判令被告向原告支付委托经营收益合计56622元；3、判令被告向原告支付违约金（从逾期支付之日起按每日万分之五的利率暂计算至2020年3月10日违约金为2083元，被告己支付违约金2000元，尚余83元；从2020年3月11日起至实际清偿之日止按同等标准计算）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月25日，原告与被告签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》，约定自2015年1月1日起将位于广州渔人码头?SOHO54社区商铺C座1层44号物业（下称“该物业”）交付被告经营管理和使用，委托经营期限为6年。合同约定，2019年1月1日至2019年12月31日，被告每月应向原告支付5960元的委托经营收益；2020年1月1日至2020年12月31日，被告每月应向原告支付6954元的委托经营收益。且双方约定经营收益按季度收取，被告应于每个季度的第三个月的20日-30日将经营收益支付到原告指定账户。如被告延迟支付的，自延期之日起每日按万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约将物业交付被告经营使用，但是被告拖欠2019年7月至12月的委托经营收益35760元，2020年1月至3月的委托经营收益20862元，合计56622元至今未付。经原告多次催要，被告以资金困难为由拖延支付。原告按约将物业交付被告管理经营和使用，履行了合同义务，但是被告拖欠委托经营收益至今未付，其行为存在根本性违约。被告渔人码头公司辩称：一、《广州渔人码头·SOHO54社区商铺委托经营合同》系答辩双方自愿平等协商签订，内容合法有效。二、答辩人欠付被答辩人经营收益系因经济下行压力加大导致租赁行业进入寒冬，被答辩人实际收取的租金远低于涉案委托经营合同答辩双方约定的经营收益，每季度的经营收益差额均为被答辩人自行垫资支付，长此以往，被答辩人已负债经营无法承受。同时，因广州市五湖四海集团有限公司承担巨额债务，答辩人作为承担连带担保责任的主体，其财产均被法院执行查封、冻结，导致经营困难，亦难以支付经营收益。三、答辩人就因经营困难导致拖欠经营收益向被答辩人表示歉意，目前执行法院将随时执行答辩人名下资产，为了维护被答辩人的合法利益，确保其经营收益不被错误执行，建议被答辩人解除委托经营，将涉案物业收回自行经营；四、综合相关事实，答辩人经核查后确认欠付2019年7月1日至200年3月31日经营收益54622元及相应违约金，(答辩人已于2020年1月由何丽珠支付经营收益2000元，2019年10月31日由林文燕支付违约金277元)。根据涉案委托经营合同第八条约定，经营收益由答辩人按季度支付，答辩人应当在每季度第三个月的20-30日将上述经营收益支付到被答辩人账户。即被答辩人2019年第三季度经营收益答辩人最晚应于2019年9月30日支付，因此违约金起算点应为2019年10月1日，同时应在每个季度约定支付时间逾期后才起计违约金，且应将计算基数扣减答辩人已支付的经营收益。第三人力雄健身公司述称：不同意原告的解除合同要求。因为我方与被告签订了八年的租赁合同，并未解除，也未到期，期限是到2023年12月31日。我方与被告签订合同前，未被告知被告与原告的关系，我方不知道原告委托被告经营管理，且期限有限。我方已一次性支付2019-2020年的租金给了被告。以此为条件，被告给了3年的续租期，总共8年。我方经营是实行预收款制的，很多会员的健身卡的费用预缴了2年，有2800多个会员，均未到期。如果原告解除该合同，对于我方的经营所造成的赔偿、退款等损失，应由被告承担。除了对会员赔偿外，我方当时为了一次性预缴20个月的租金给被告，是借款支付的，如果是被告方的原因导致我方无法履行借款合同，责任应该由被告承担。我方现在洛溪经营已建立良好的口碑，每年大概有200万元利润，如果导致我方无法经营，经过评估后，我方要求向被告追讨，理由是被告事前没有告知该委托经营期限和产权的状况。第三人洛溪村经济社和第三人五湖四海水产公司没有陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据和事实，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和本案事实，本院认定如下：1.涉案建筑物的占地是第三人洛溪村经济社向第三人五湖四海水产公司的关联企业广州市五湖四海集团有限公司出租的，部分出租标的包括有建筑物（如原“洛溪综合批发市场”），第三人五湖四海公司水产公司与被告渔人码头公司先后加入了支付租金的债务中。承租方对用地和建筑物进行一定的改造。建筑是否合法，第三人洛溪村经济社、五湖四海水产公司、被告渔人码头公司，以及原告王桂平均没有提供证据证实。2.2014年7月25日，原告与第三人五湖四海水产公司（名称变更前的全称为广州五湖四海水产交易中心有限公司）签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺租赁和场地使用合同》（以下简称：《商铺租赁和场地使用合同》），约定五湖四海水产公司将位于番禺区××城北环路××号广州渔人码头?SOHO54社区C座1层44号商铺物业（以下简称涉案商铺）交给原告有偿经营使用，期限为20年，使用费总额596000元，使用期限自2015年1月1日起算。该合同第五条“经营方式”约定：委托经营：王桂平同意自取得该物业使用权之日起6年内，将该物业委托给渔人码头公司进行经营管理，委托期限6年，自2015年1月1日至2020年12月31日止，具体条件以双方订立的《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》约定为准。3.同日，原告王桂平作为合同乙方，被告渔人码头公司（名称变更前的全称为广州市渔人码头投资管理有限公司）作为合同甲方，双方签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》（以下简称《商铺委托经营合同》），其中主要约定：乙方将依据上述《商铺租赁和场地使用合同》取得的涉案商铺的经营使用权交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限6年，从2015年1月1日起至2020年12月31日止；委托经营期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担；委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按以下约定标准收取委托经营收益：委托经营的第1至3年，即2015年1月1日至2017年12月31日，乙方按每月3974元的标准收取经营收益；第4年，即2018年1月1日至2018年12月31日，乙方按每月人民4967元的标准收取经营收益；第5年，即2019年1月1日至2019年12月31日，乙方按每月5960元的标准收取经营收益；第6年，即2020年1月1日至2020年12月31日，乙方按每月6954元的标准收取经营收益；在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付经营收益后的差额由甲方享有，经营风险由甲方承担，管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责；上述约定的经营收益由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度第三个月的20-30日将上述经营收益支付到乙方指定账户；甲方延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，五胡四海水产公司一份，与《商铺租赁和场地使用合同》同时签订，自签订之日起生效。4.上述两份合同签订后，涉案商铺已由被告渔人码头公司经营使用。2016年8月10日，渔人码头公司将包括涉案商铺在内的首层20间、二层58间类似的商铺同时出租给第三人力雄健身公司。双方订立一份《广州渔人码头?LOHAS54乐活54组团租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定租赁期自2016年8月11日至2020年12月31日。力雄健身公司承租后，将包括涉案商铺在内的全部承租商铺打通、拆并、装饰装修成一个公司整体，原商铺间隔和模样已不复存在。2019年4月29日，双方又签订一份《补充协议之一》，约定以力雄健身公司一次性交纳2019年5月1日至2020年12月31日的租金1722580元（优惠后是1464193元）为条件，原租赁期到期后续租三年，租金标准按每月86129元不再变更。该补充协议签订后，力雄健身公司于约定期限内一次性向渔人码头公司交付了1464193元，即已满足了双方约定的续租三年的条件。但是，渔人码头公司在与力雄健身公司签订《补充协议之一》前，没有征求王桂平的意见，签订后，也未经王桂平追认。5.诉讼中，原告王桂平和被告渔人码头公司均确认原告每月收取的经营收益按照合同约定执行，与渔人码头公司经营涉案商铺的盈亏状况无关，王桂平不参与、也不干涉涉案商铺的具体经营等各方面情况。2019年6月之前，被告渔人码头公司均能按约向王桂平支付经营收益，但自2019年7月开始，被告渔人码头公司开始拖欠经营收益。原告还确认于2020年1月8日、1月9日、1月17日、1月21日收到每次500元，合计2000元，但原告认为该款是违约金，被告渔人码头公司则认为是支付2019年第三季度的部分“经营收益”，因为每笔转账用途备注为“租金”。原告确认于2019年10月31日收到第三季度逾期违约金277元，被告渔人码头公司无异议。6.本案立案前，洛溪村经济社就上述土地和建筑物租赁合同，按不同的合同标的物，在本院分四件案（涉“渔人码头”项目的为两件）起诉广州市五湖四海集团有限公司和渔人码头公司，涉“渔人码头”项目的案号分别是（2020）粤0113民初2881号和（2020）粤0113民初3052号。在（2020）粤0113民初2881号案中，洛溪村经济社要求解除合同，由被告腾空退还土地。该案不涉及第三人力雄健身公司的经营场所；洛溪村经济社在（2020）粤0113民初3052号中，仅要求承租方支付租金及违约金。现该两件案仍在一审审理阶段。本院认为，从《商铺委托经营合同》约定的内容及本院查明的实际履行情况来看，原告的合同权利义务是提供涉案商铺给被告渔人码头公司经营使用，收取合同约定的固定的所谓经营收益。而被告渔人码头公司的合同权利义务则是接收原告交付的涉案商铺经营使用，按约向原告支付合同约定的金额相对固定的经营收益。渔人码头公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，原告不得干预。被告渔人码头公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向原告支付一定数额的经营收益。通观上述情况，原告与被告渔人码头公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，原告提供商铺给被告渔人码头公司使用，而被告渔人码头公司按约向原告支付的所谓经营收益实际为商铺使用费。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告支付了对价取得涉案商铺收益并按约定将涉案商铺交付给被告渔人码头公司经营使用，被告渔人码头公司有义务向原告支付约定的使用费用。据此，原告请求被告渔人码头公司支付拖欠的2019年7月1日至2020年3月31日期间的未付使用费及迟延支付违约金，本院予以支持。《商铺委托经营合同》约定，2019年1月1日至2019年12月31日期间每月商铺使用费为5960元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月商铺使用费为6954元。因此，被告渔人码头公司应向原告支付2019年7月1日至2020年3月31日商铺使用费56622元。双方争议的2020年1月8日、1月9日、1月17日、1月21日合计支付的2000元，被告渔人码头公司转账用途已备注为“租金”，应认定为商铺使用费而非违约金，扣减后，被告渔人码头公司尚欠原告2019年7月1日至2020年3月31日商铺使用费54622元。《商铺委托经营合同》还约定，被告渔人码头公司延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向原告支付延期付款违约金。根据约定的商铺使用费支付时间（每三个月的第三个月30号为最后期限），2019年7月1日至2019年9月30日期间的商铺使用费17880元，逾期至2020年1月8日产生违约金894元，1月8日支付商铺使用费500元后至1月9日产生违约金8.69元，1月9日支付500元后至1月17日产生违约金67.52元，1月17日支付500元后至1月21日产生违约金32.76元，1月21日支付500元后至3月31日产生违约金555.8元；2019年10月1日至12月30日期间的商铺使用费17880元，逾期至2020年3月31日产生违约金822.48元；2020年1月1日至2020年3月30日的商铺使用费20862元，逾期至2020年3月31日产生违约金10.43元。以上违约金合计2391.68元，减除已付违约金277元，仍应付2114.68元。2020年3月31日后的违约金应以本金54622元为基数按每日万分之五的标准计算至本金付清之日止。原告主张的违约金与约定不符，多出部分，本院不予支持。关于原告诉请解除合同的问题。本院认为，在以分割商铺为标的物，小业主承租后再交由同一个市场主体统一出租或经营的租赁合同中，小业主对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺。原告与第三人五湖四海水产公司订立租赁合同的目的并非占有、使用涉案商铺，其目的只是收益。由被告渔人码头公司再行整体或大面积出租是原告应当预见且希望的。而目前，涉案商铺已由第三人力雄健身公司拆、并、装修为一个不可分的整体，力雄健身公司现在正常经营，且合同期限未到，原告的涉案商铺已失去独立使用的条件。如果解除原告与被告的合同，要求第三人力雄健身公司腾退，所造成的损失将远超过原告所遭受的合同损失。基于公平原则和诚实信用原则，原告关于解除合同的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内原告向王桂平支付2019年7月1日至2020年3月31日的商铺使用费54622元和违约金（计至2020年3月31日是2114.68元；2020年3月31日后的违约金以本金54622元为基数按每日万分之五的标准计算至本金付清之日止）。二、驳回原告王桂平的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1364元，由被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  黄伟洪二〇二〇年七月十五日书记员  刘 倩