贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4019号上诉人（原审被告、申请执行人）：王丽莎，女，1986年4月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨佳羽，贵州省贵阳市南明区西湖法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：叶波，贵州省贵阳市南明区西湖法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告、案外人）：白云，女，1967年4月15日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：向小军，贵州千载律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李海，男，1988年10月20日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。原审被告（申请执行人）：袁磊，男，1987年5月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人王丽莎因与被上诉人白云、李海、原审被告袁磊案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初11021号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王丽莎上诉请求：1.撤销贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初11021号民事判决；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。案涉房屋被查封时登记在李海名下，对于已登记的不动产，按照登记簿判断权利人。一审中被上诉人白云提交的商品房买卖合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表以及花溪碧桂园认购书、收楼通知书、收楼应缴其他款项明细的落款时间均在2016年6月8日，法院于2016年5月20日依法查封涉案房屋时房屋的预告登记在李海名下，查封时白云并没有实际享有涉案房屋的所有权。白云于2014年4月19日申请将购房人名字由李海变更为白云，并填写了《商品房网签合同变更信息登记表》，申请表尾部备注：“此房有预告登记，预告登记正在注销中，现申请变更合同，由此产生的一切问题由申请人承担。”可见此时涉案房屋处于预告登记状态，预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力。案涉房屋的原始购房合同于2014年5月12日签订，买受人为李海，且预告登记表载明涉案房屋是第三人李海单独所有。白云虽提出变更申请，但所有权并未实际转移，涉案房屋依然是登记在李海名下。白云既然为李海结清了房屋的所有贷款，涉案房屋即为全款房屋，如果要进行买卖、变更登记、转移、赠予，都须将涉案房屋进行二手房进行交易，与原房开没有任何关系。一审判决中认定的涉案房屋的变更登记时间早于南明区法院的查封时间，在查封之时涉案房屋仍在李海名下未进行备案。涉案房屋在变更中是否存在行政上的不完整和不完全变更，一审法院未查明。按照我国《物权法》的相关规定，本案中的涉案房屋在被南明区法院进行查封时，房屋仍在李海名下，对于涉案房屋的查封符合法律规定。在本案中，一审法院对于碧桂园公司与白云和李海本人的销售情况一概没有向碧桂园公司进行核实，在一审中，白云所提交的与碧桂园公司的销售合同的时间是在白云将涉案房屋贷款完全结清以后，违背常理，一审法院应追加碧桂园公司为第三人进行核实审查。综上一审法院在案件审理过程中事实认定不清，诉讼主体缺失，请求二审法院依法查明事实后进行纠正。二、白云与李海为母子关系，该房屋登记在李海名下，白云提供证据证明其为李海偿还贷款。在2015年5月12日，白云符合我国公民办理购房贷款的年龄，白云不用自己的名字购房应属于其将房屋赠予李海，该房屋的权益应属于李海，而不是白云。在一审过程中，上诉人提交证据证明李海无力偿还债务的情况下，将其名下的财产进行转移。其行为将会导致债权人的合法债权将得不到实现。本案中，涉案房屋的转移、变更阻碍了债权人的合法债权的实现，而白云与李海系母子关系明显存在极大的恶意串通。一审适用法律错误，认定事实不清。被上诉人白云二审答辩称，一审法定认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正。被上诉人白云对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。从现有证据来看，被上诉人已经通过付首付、还按揭贷款的方式支付了214182.16元（含按揭贷款的利息），大部分购房款是由被上诉人支付的。被上诉人白云和被执行人李海于2016年4月15日还清了全部按揭款，于2016年4月19日向花溪区住建局提出了预售合同备案变更申请，花溪区住建局于2016年5月11日批准了被上诉人白云和李海的变更申请，5月11日变更办理办结。而上诉人王丽莎、袁磊向法院申请保全，法院作出保全裁定的时间是2016年的5月18日，到贵阳市花溪区不动产登记站查封的时间是2016年5月20日。案涉房屋的产权人本身就是白云，法院根据上诉人的申请向贵阳市花溪区不动产登记站作出保全的时候，该房产的预售合同备案登记已经变更为白云。结合贵阳市不动产登记中心的复函，如预售合同备案和预告登记的权利人信息不一致时，应以住建部门预售合同备案信息为准。因此，应当认定案涉房屋的购房人于2016年5月11日已经变更为原告白云，故上诉人于2016年5月20日申请查封该房产时，被上诉人白云对案涉房屋享有的权利足以排除执行，应当判决不得执行案涉房屋。上诉人主张案涉房屋被查封时登记在李海名下，这与法院查明的事实不符。首先，案涉房屋的购房人于2016年5月11日已经变更为原告白云，上诉人于2016年5月20日申请查封该房产时，房屋就已经登记到白云名下，仅仅是贵阳市花溪区不动产登记站未及时变更该登记信息而已。其次，《执行异议和复议规定》第二十五条所规定的适用范围应当以物权法中的不动产登记及物权的预告登记，而不适用于商品房预售合同备案登记，商品房预售登记备案应当以住建部门预售合同备案信息为准。上诉人认为，案涉房屋是被上诉人赠与李海的，这是上诉人的主观腻断，与事实不符，且并没有任何证据能够支撑。案涉房屋最开始是被上诉人因为自己名下已经有多套房屋，为了降低再次购房的首付比例，借用李海的名义来购买，购买该房的绝大部分款项均为被上诉人自己支付。因此，被上诉人才是案涉房屋的真正产权人。原告向一审法院起诉请求：1．确认原告与贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于2016年4月19日销售合同备案（合同备案号Ｙ14039611）登记、销售合同Ｙ14039611合法有效；2．请求依法解除查封登记在原告白云名下位于贵阳市花溪区住宅用房；3．由被告承担本案的诉讼费用。法庭辩论终结前，经一审法院释明后，原告将第二项变更为停止对登记在原告名下房屋（位于贵阳市的执行。一审法院认定事实，原告白云与被告李海系母子关系。2014年5月12日，被告李海与贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）签订了《商品房买卖合同》，约定李海向碧桂园公司购买位于贵阳市花溪区（白鹭湾，水都蓝桥，林湖，钻石郡）水都蓝桥二街4号的房屋一套（以下简称案涉房屋），总价款2126708元。同日，原告向碧桂园公司支付了649322.16元；另有案外人彭艳向碧桂园公司支付了200000元，原告称该200000元系受其委托而支付并提交了彭艳出具的书面证言；剩余购房尾款1270000元通过银行按揭贷款方式支付。嗣后，双方办理了商品房预售合同登记备案，预售合同登记号为Ｙ14039611。次月6日，该房屋在花溪区不动产登记站办理了预售商品房买卖预告登记，不动产权证号为Ｙ1401658。2014年8月14日，被告李海向中国农业银行申请了个人购房贷款1270000元，用于购买案涉房屋，贷款期限20年，还款账号为62×××77。从原告白云名下中国农业银行（账号62×××19）和中国工商银行（账号62×××59）的交易明细可见，原告分别于2014年12月11日、2015年2月15日、2015年3月11日、2015年3月31日、2015年5月11日、2015年12月15日和2016年2月8日向李海名下的上述按揭还款账户转款10700元。另可见，原告分别于2014年9月13日、2014年10月12日、2014年11月11日、2015年1月10日和2016年1月11日向外转款10700元，但无法显示收款人信息。2016年2月16日，案外人周兴龙将被告李海诉至贵阳市花溪区人民法院，要求其归还借款226万元。2016年4月15日，原告又向李海名下的按揭还款账户转款1215960元，还清了全部按揭款。2016年4月19日，白云和李海向贵阳市花溪区住房和城乡建设局申请将上述《商品房买卖合同》备案的购房人变更为原告白云，并填写了《商品房网签合同变更信息申请表》，申请表尾部备注“此房屋有预告登记，预告登记正在注销中，现申请变更合同，由此产生的一切问题由申请人承担”，白云、李海在申请表上签字捺印予以确认，出卖人碧桂园公司亦盖章确认。2016年5月11日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局审核同意了白云和李海的变更申请。2016年4月26日，被告袁磊、王丽莎将被告李海诉至一审法院，要求其归还借款本金及利息。该案审理中，一审法院根据袁磊、王丽莎的申请，于2016年5月18日作出了（2016）黔0102民初2758-1号民事裁定书，裁定查封李海名下价值70.652万元财产或相应价值的银行存款。同月20日，一审法院在贵阳市花溪区不动产登记站查封了登记在李海名下的案涉房屋。2016年6月8日，原告白云与碧桂园公司就案涉房屋签订了《花溪碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》以及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。袁磊、王丽莎诉李海民间借贷纠纷一案经一审法院审理后，判令李海归还袁磊、王丽莎借款本金47万元并支付利息，负担诉讼费10866元和保全费4053元。判决生效后，李海未自觉履行，袁磊、王丽莎遂向一审法院申请强制执行。在执行过程中，原告白云提出执行异议，一审法院于2018年8月10日作出（2018）黔0102执异30号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，并于2018年8月15日送达给原告。原告遂诉至一审法院，提出诉请如前。本案审理过程中，一审法院分别致函贵阳市花溪区住房和城乡建设局和贵阳市花溪区不动产登记站，征询相关意见。花溪区住建局复函称“一、……根据相关规定，商品房预售期间，购房人可在直系亲属之间申请购房人名字变更，我局办理备案合同购房人名字变更是通过贵阳市房产管理系统进行办理，办理时如购买房屋存在预告、抵押信息的，系统将自动拦截不予受理，需购房人本人到不动产登记部门取消预告登记后我局方可办理备案合同变更（前提是不动产登记部门的预告、抵押信息要及时推送至住建局）。二、李海购买贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司开发的‘花溪碧桂园’水都蓝桥二街栋4号房，因家庭原因向我局申请变更购房人为其母亲白云并提交相关印证资料，根据相关规定，我局按程序通过贵阳市房产管理系统给予办理并于2019年5月11日办结。至于商品房买卖合同权利人与预告登记的权利人不一致的情况，由于预告登记不由我局办理，故不清楚其中缘由。”。贵阳市不动产登记中心复函称“一、……根据我市行政职能划分，目前商品房预售合同备案登记职能隶属于市住建局房屋交易管理中心，而预告登记隶属于市自然资源和规划局的不动产登记中心。预售合同备案是必须进行的，而预告登记属于不动产登记行为，预告登记依申请进行登记，不是必须的行为。二、若预售合同备案购房人变更，在新购房人和房开申请办理预告或者不动产登记前，原购房人与房开双方应当向我中心办理预告注销业务，但并无时间上的强制要求。三、鉴于上述情况，在尚未进行正式办理不动产权证书前，如预售合同备案和预告登记的权利人信息不一致时，建议以住建部门预售合同备案信息为准。”。一审法院认为，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该执行标的。本案中，案涉房屋总价值2126708元（不含按揭贷款的利息），从现有证据来看，原告已通过付首付、还按揭贷款的方式支付了2140182.16元（含按揭贷款的利息），绝大部分购房款由原告支付。原告白云和被告李海于2016年4月15日还清了全部按揭款，于2016年4月19日向花溪区住建局提出了预售合同备案变更申请，被告王丽莎、袁磊于2016年4月26日将李海诉至一审法院，花溪区住建局于2016年5月11日批准了白云和李海的变更申请，一审法院于2016年5月18日作出了保全裁定，于2016年5月20日在贵阳市花溪区不动产登记站查封了案涉房屋。由此可见，原告在申请执行人起诉前已还清了按揭款，并向花溪区住建局提出了变更申请，花溪区住建局亦于案涉房屋被查封前批准了变更申请，预售合同备案变更申请已经完成。同时结合贵阳市不动产登记中心的复函，应当认定案涉房屋的购房人已经变更为原告白云，故原告白云对案涉房屋享有的权利足以排除执行，应当判决不得执行案涉房屋。至于原告请求确认其与碧桂园公司之间的销售合同备案登记及销售合同合法有效的诉请，因碧桂园公司并非本案当事人，故本案不宜作出评判，原告可另行处理。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对申请人主张的，可以列被执行人为第三人。”。本案中，李海经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为反对案外人的异议，故应列为被告参加诉讼。且其未到庭应诉的行为亦应视为自愿放弃相应的诉讼权利，应自行承担法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第一百六十八条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、不得对位于贵阳市花溪区水都蓝桥、林湖、钻石郡）水都蓝桥二街4号房屋强制执行；二、驳回原告白云的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告李海负担。二审中，被上诉人白云向本院申请律师调查令向不动产登记部门调取案涉房屋预告登记注销时间证明，针对该证据上诉人王丽莎质证称，被上诉人提交的证据正好证明李海所属房屋至今仍未变更权属，请求依法改判。二审另查明，贵阳市花溪区不动产登记站出具的预告登记信息显示，案涉房屋预告登记权利人为李海，未显示办理注销登记。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系因案外人对被执行人名下的财产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，争议焦点在于：案外人白云是否对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。首先，关于预售合同备案登记更名是否应当作为排除执行依据的问题，根据本案查明的事实，被上诉人白云于2016年4月19日向花溪区住建局申请将《商品房买卖合同》备案的购房人变更为白云，住建局于2016年5月11日批准了白云的变更申请,但贵阳市花溪区不动产登记站出具的预告登记信息显示，预告登记的权利人仍然为李海。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，本案中，虽然白云在案涉房屋被查封前办理了预售合同备案变更登记，但预售合同备案仅属于行政管理的规定，不产生物权变动的效力。且白云与碧桂园公司于2016年6月8日才重新签订《商品房买卖合同》，即白云与碧桂园公司之间的合同关系于法院对房屋查封后才形成。而不动产预告登记具有一定的物权效力，对违背预告登记内容的不动产物权处分行为具有排他效力。因此,被上诉人白云仅以预售合同备案登记的购房人变更为白云为由要求排除法院强制执行不能成立。第二，关于白云是否案涉房屋实际权利人的问题，虽然白云支付了案涉房屋的大部分购房款，并代李海提前归还了银行按揭贷款，但鉴于白云与李海系母子关系，《商品房买卖合同》系由李海签订，并办理预告登记在李海名下。白云辩称其以李海的名义购房是为办理按揭贷款，但在购房后白云又于2016年4月18日为李海提前清偿贷款，明显与其主张的履行方式不符。故本院认为，案涉房屋应当为白云对李海的赠与。另外，白云亦未举证证明其购房后实际占有使用案涉房屋。故对白云称其对案涉房屋享有民事实体权益的主张，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，白云对案涉房屋不享有排除强制执行的权利。上诉人王丽莎的上诉请求能够成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初11021号民事判决；二、驳回白云的诉讼请求。一审案件受理费用60元，由被上诉人白云负担。二审案件受理费用60元，由被上诉人白云负担。本判决为终审判决。审判长  余长智审判员  刘 华审判员  王 晨二〇二〇年七月三日法官助理黄艳书记员李月红