湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3093号上诉人（原审被告）：刘琴，女，1985年12月18日出生，汉族，湖北省孝感市人，住武汉市东西湖区，被上诉人（原审原告）：深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区金山大道沿海赛洛城C6-9，统一社会信用代码：91420100774568732Q。负责人：钟曼丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：周一帆，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡姣霞，湖北华徽律师事务所律师。上诉人刘琴因与被上诉人深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司（以下简称万物商企物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘琴的上诉请求：一、撤销原判或发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其上诉的理由为：本人刘琴没有缴纳物业费是因为我家泡水严重，物业对此事不闻不问，态度十分恶劣，无数次找物业都置之不理，我曾多次打过市长热线，市长热线派有关人员下来当面督促物业、地产要求他们给我解决房屋泡水一事，结果让人很失望，物业、地产人员当着市长热线派下来的工作人员承诺解决此事，回去和公司商量一下，一定会给一个满意答复，但是市长热线派下来的工作人员一走，物业就立刻变脸，不谈解决一事不说，根本一通电话都没有跟我打过，哪怕一个电话，请问这物业可靠吗？物业办的什么事？物业根本对业主事情漠不关心、在乎，一点商量沟通的方式都没有，这种态度让人十分心寒、反感。还有什么资格要求物业费？？？谈什么为业主服务？？？哪怕一通电话，说一下事情经过、处理方案，心里也好想，对此我要上诉及起诉万科物业服务欠缺，只收钱不办事，物业人员自大猖狂，无素质，他们曾咆哮实力很强无部门能管他们。（小区业主怨气冲天，楼层和物业费捆绑式，不交物业费电梯都上不了，就算交了物业费想去串门都不行，上下及其不方便）要求对我造成严重损失进行赔偿！赔偿如下：1、墙面泡水严重，所有墙面灰要彻底清除，重新粉灰。（墙面一块一块的掉落）2、水泥、沙、板材当场泡水报废。（当时准备装修的材料）3、房屋从2016年泡水至今空置，导致本人在外租房几年，期间租房费用。4、最严重的是房屋泡水严重，导致家里各种滋生臭虫，对我心理造成严重影响。地产、物业推来推去事情不解决，就是觉得我们拿他们没有办法！人证：警察、市长热线、203室业主、装修工人。物证：现场泡水的相片，废弃的水泥、沙、板材。备注：物业从来没有打电话给我处理事情，哪怕一通电话也没有，这种物业公司太冷漠，无责任，不是我不交物业费，值得吗？基本的服务都没有，我是最心软讲道理的人，很简单的一件事，由于他们处理事情的态度，直接把事情无限放大。请法官站在人民群众面前为我们伸张正义。被上诉人万物商企物业武汉分公司答辩则要求维持原判。2019年8月，万物商企物业武汉分公司向一审法院提起诉讼，请求判令：刘琴支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5,425.56元及违约金2,410.17元，并承担本案的诉讼费用。一审法院查明，美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司于2016年12月27日更名为深圳市万科美佳物业服务有限公司武汉分公司，后于2018年6月28日更名为深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司。刘琴是武汉市东西湖区沿海赛洛城翡丽公馆14栋1单元303室的业主，该房屋建筑面积89.71平方米。2014年12月29日，刘琴与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司为沿海赛洛城小区提供物业服务，物业服务费小高层按建筑面积1.2元/平方米/月计收，高层按1.68元/平方米/月计收。物业服务费提前预收，业主需定期交纳物业服务费，按年、季、月的方式，须在物业服务费到期前15日缴纳。业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并要求业主从逾期之日起按每天万分之三支付违约金。后该公司又与武汉赛洛城小区第一届业主委员会签订物业服务合同，该合同内容与《前期物业管理服务协议》约定的内容一致。刘琴交纳物业服务至2015年12月31日。万物商企物业武汉分公司后多次向刘琴催缴物业服务费，但其以家中泡水严重为由拒交。万物商企物业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。一审法院认为，刘琴与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订的前期物业服务合同及业委会与万物商企物业武汉分公司签订的物业服务合同均系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效。刘琴作为沿海赛洛城小区的业主，上述合同对其均具有约束力。刘琴应当按照合同约定按时交纳物业服务费。而其自2016年1月未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。对万物商企物业武汉分公司主张刘琴支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费的请求，予以支持。关于刘琴抗辩因厨房下水道接口没有封口导致积水，家中被泡的意见，在不能确定下水道未封口是开发商还是其他人引起的情况下，刘琴要求万物商企物业武汉分公司对其损失承担赔偿责任，并以此为由拒交物业服务费的抗辩理由不能成立。经计算刘琴应支付的物业服务费为5,425.56元（1.68元/平方米/月×89.71平方米×36个月）。因万物商企物业武汉分公司未举证证明因刘琴的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，对万物商企物业武汉分公司违约金的诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、刘琴于本判决生效之日起十日内向深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5,425.56元；二、驳回深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司已预缴），由深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司负担7元，由刘琴负担18元，并在支付上述款项时一并向深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，2014年12月29日，刘琴与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。刘琴按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，刘琴自2016年1月起，未向万物商企物业武汉分公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的民事法律责任。其次，刘琴主张的：自家房屋泡水，要求万物商企物业武汉分公司承担相应的赔偿责任……系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由。刘琴可另案主张权利。因此，一审法院判决刘琴向万物商企物业武汉分公司支付2016年1月1日至2018年12月31日止的物业服务费，并无不当。刘琴的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘琴负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年七月二十八日法官助理龚燕书记员龚燕