河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初3854号原告：鹿邑县付桥闸管所，住所地河南省鹿邑县新通路北段，统一社会信用代码124117254187054464。法定代表人：鲁金国，男，汉族，1965年2月26日出生，住河南省鹿邑县，该所所长。委托诉讼代理人：杨亚琼，河南真源律师事务所律师。被告：鹿邑县旭繁养殖专业合作社，住所地河南省鹿邑县涡北镇狄庄，统一社会信用代码93411628688173718G。法定代表人：杨志合，男，汉族，1949年8月28日出生，住河南省鹿邑县，该社社长。委托诉讼代理人：张大勇，河南老君律师事务所律师。原告鹿邑县付桥闸管所与被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县付桥闸管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2005年10月25日之后订立的所有合同；2.判决被告支付拖欠原告承包费10500元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：被告因经营需要租赁原告土地，原、被告于2005年10月25日签订“付桥闸管所东院土地承包合同”，合同第六条约定，下列情况原告有权解除合同：1.被告支付或者不按约定交付承包费达3个月以上;2.被告拖欠承包费达一千元以上。在合同履行期间，被告于2015年就开始拖欠承包费，原告多次催要，被告拒不履行付款义务。被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社辩称，原、被告所签协议原年租金2000元，因为鹿邑县气象局搬走，原告找到被告补签协议，双方于2012年签订，租期自2005年至2030年，被告未拖欠原告承包费，不符合解除合同要件，应驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据质证。原告鹿邑县付桥闸管所向本院提交以下证据：1.国有土地使用权证及鹿邑县付桥闸管所统一社会信用代码各一份，证明涉案土地归鹿邑县水利局，鹿邑县付桥闸管所系二级独立法人机构，关于涉案土地由鹿邑县付桥闸管所与被告签订租赁合同。经质证，被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社对该组证据的真实性无异议。经审查，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。2.承包合同书一份，证明原、被告于2005年10月25日关于涉案土地签订承包合同，合同约定被告承包原告土地十亩，租金每年3500年，承包期间为十五年，租金支付方式为每年一付，且第六条约定有解除合同条件，现被告拖欠原告租金三年，符合合同约定的解除条件。经质证，被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社对该证据的真实性无异议。经审查，对该证据本院予以确认并在卷佐证。3.解除合同通知书一份及照片一张，证明被告因欠原告租金违约，原告于2019年7月7日向被告送达了解除合同通知书，被告对该通知书当时没有提出异议。经质证，被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社对该证据的真实性无异议。异议认为与被告谈判的不是原告处工作人员，该通知书对被告不具有约束力，该通知书印证涉案土地上的所有附属物为被告所有。经审查，对该证据本院予以确认并在卷佐证。被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社向本院提交如下证据：1.原、被告签订的“付桥闸管所东院土地承包合同”一份，证明租赁面积为9.1亩，租赁期限为2005年10月25日到2030年10月25日为25年，每年租金为2000元，该合同实际签订时间为2012年，系在原合同的基础上修改而来。经质证，原告认为该合同不具有真实性、合法性，该合同是违反法律规定，侵犯合法权益，应为无效合同。经审查，该合同加盖原告单位印章，且有原告法定代表人鲁金国签名，该合同视为对原租赁合同的变更，被告异议不能成立，对该合同本院予以确认并在卷佐证。2.照片10张，证明被告在涉案土地上添附物有杨树154棵、猪舍2800平、水塔3层、瓦房8间、钢架结构大棚30平。经质证，原告异议认为树木并非被告所有，其他以现场勘验为准，且根据合同法相关规定，被告附属物因被告违约甲方不承担任何补偿。经审查，该组照片客观反应涉案土地现场，对该组照片本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鹿邑县水利局于1995年11月28日办理鹿国用（土）字第00514号国有土地使用证，对位于鹿邑县涡河付桥闸东至闸下游200米、西至闸上游200米、南至右河口外12.5米、北至左河口外5米的土地享有合法的土地使用权。原告鹿邑县付桥闸管所系独立的事业法人单位，举办单位系鹿邑县水利局，鲁金国任该所所长。原告鹿邑县付桥闸管所东院位于该国有土地使用证使用范围内。2005年10月25日，原告鹿邑县付桥闸管所与被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社签订土地租赁合同，合同约定如下：被告承租原告东院土地10亩，租赁期限自2005年10月25日至2020年10月25日，租赁费（承包费）每年3500元，租赁费每年一付；原告有权解除合同的条件：1.被告支付或者不按约定交付承包费达3个月以上;2.被告拖欠承包费达一千元以上。后原、被告关于涉案土地于2012年另行签订土地租赁合同一份，合同约定如下：被告承租原告东院土地9.1亩，租赁期限自2005年10月25日至2030年10月25日，租赁费（承包费）每年2000元，租赁费每年一付；原告有权解除合同的条件：1.被告支付或者不按约定交付承包费达3个月以上;2.被告拖欠承包费达一千元以上，落款时间为2005年10月25日。被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社向原告鹿邑县付桥闸管所交付租赁费至2015年年度，以后租赁费未付。另查明，被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社使用涉案土地期间，在该土地上修建猪舍2800平、水塔3层、瓦房8间、钢架结构大棚30平。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2005年10月25日签订的土地租赁合同系双方真实意义表示，该合同内容不违反法律法规强制性规定，且已实际履行，该合同合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告之后补签的土地租赁合同加盖原、被告印章，并经原、被告法定代表人签字予以确认，该补签合同合法有效，视为对先前合同的变更，原、被告均应依约履行。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。原、被告补签合同超过二十年部分无效，该合同租赁期限应自2005年10月25日起算二十年。关于被告是否足额、及时按照双方约定向原告支付租赁费的问题。原告在庭审中自认被告交付租赁费至2015年年度，以前的租赁费均由系原告单位会计康柏松（现已去世）收取，经本庭释明，原告未能提供收取租赁费的会计下账凭证，现无法查明被告交付租赁费详情。被告辩称一直按照合同向原告交付租赁费，但原告未向其出具相应的收款凭证，无法律及事实依据，对其抗辩意见，本院不采纳。结合原、被告庭审陈述，对被告向原告交付租赁费至2015年度的事实，本院予以确认。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第一条规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定，当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，被告抗辩原告要求其支付租赁费应按照一年诉讼时效计算，无法律依据，对该项抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告按照每年租赁费3500元共计支付10500元租赁费，现因补签租赁合同将租赁费调整为2000元，对原告该项诉请，本院予以部分支持，被告应向原告支付租赁费6000元。关于涉案合同应否予以解除的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。现原告认为被告存在违约行为,拖欠租赁费三个月以上，拖欠租赁费1000元以上,违反土地租赁合同第六条之规定，符合双方约定的解除合同的条件。原告在向被告送达解除合同通知后，在异议期未约定且未满三个月的情况下即提起诉讼要求解除合同，视为该解除合同通知未发生法律效力。且原告行使合同解除权,也应当在合理期限内提出。原告应善意履行合同,禁止滥用权利,原告自认被告交付租赁费至2015年度，在被告逾期支付租金长达四年的期间内未依法行使合同解除权,且期间还要求对方继续履行合同,已使相对人对新奥公司不再行使该合同解除权产生信赖,原告再以此要求解除合同,显然违背诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。按照上述法律规定，只有合同一方当事人不能履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的即根本违约的，才可以解除合同。结合本案，分析涉案土地租赁合同应否解除：1.结合被告本案中延迟履行交付租赁费的情况，被告违约行为并未必然产生让原告丧失对合同产生利益的期待，事实上被告存在补救行为可以完全填补原告在该租赁合同中的损失，原告可要求被告承担违约责任，即要求被告支付延迟履行的违约金，在不足以弥足损失的情况下，亦可以要求被告赔偿损失；2.对违约事实的情节考虑，按照双方交付租赁费的惯例，租赁费由原告会计收取，现因原告会计已去世，暂无人向被告收取租赁费，是导致被告向原告交付租赁费不及时或者不能的原因之一，且原告现无法提供收取被告租赁费的会计下账凭证，导致本院对被告如何向原告给付租赁费的事实难以查明；3.从违约后果整体考虑，被告租赁合同存续期间，在涉案土地上修建猪舍2800平、水塔3层、瓦房8间、钢架结构大棚30平，若解除合同，必然要对涉案租赁土地上的附属物进行处理，现附属物价值明显远远高于被告应向原告支付的租赁费数额，解除合同必然致使双方的权利义务失衡并产生较大的财产损失,被告投资将租赁土地进行建设使用租赁物,仅因双方约定逾期支付租赁费1000元或拖欠租赁费三个月以上，原告即享有合同约定解除权,此约定违背公平原则,加大了被告应承担的合同义务,故应对原告行使该合同约定解除权加以必要限制,以保证双方利益平衡,保障交易秩序的安全稳定。原告出租土地的目的是获得租金，故合同继续履行,不仅能保持双方利益平衡,亦有利于维护交易秩序的安全稳定；综上所述，原告以合同约定的解除条件已成就为由主张解除合同,证据不充足,理由不充分,本院不予支持。综上所述，对原告诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社于本判决生效之日起五日内向原告鹿邑县付桥闸管所支付租赁费6000元；二、驳回原告鹿邑县付桥闸管所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62.50元，由被告鹿邑县旭繁养殖专业合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  韩 杰审 判 员  叶杨杨人民陪审员  朱国印二〇二〇年七月二十一日书 记 员  丁 焱