广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终881号 上诉人（原审被告）：雷美银，女，1970年9月20日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：廖文娣，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄月云，女，1963年2月2日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被上诉人（原审原告）：陈小民，男，1963年3月29日出生，汉族，住贺州市平桂区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张志红，广西齐兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘都，男，1987年1月7日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被上诉人（原审第三人）：徐燕红，女，1992年7月1日出生，汉族，住贺州市平桂区。 上诉人雷美银因与被上诉人陈小民、黄月云、刘都、徐燕红案外人执行异议之诉一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 雷美银上诉请求：1.撤销（2019)桂1102民初3638号民事判决书，改判不予支持被上诉人黄月云、陈小民的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、刘都、徐燕红与原告陈小民、黄月云于2018年6月20日签订的《房屋转让协议》售价偏低，并且徐燕红明知刘都需要对雷美银负有赔偿责任，仍配合刘都转让本案涉案房产。被上诉人陈小民、黄月云在起诉状诉称系经过贺州市恒基房地产经纪有限公司的推荐下与被上诉人刘都、徐燕红就本案的诉争房屋达成《房屋转让协议》。但《房屋转让协议》上并无贺州市恒基房地产经纪有限公司的盖章，也无单独的置业居间合同，并且售价每平方米不足5000元/平方米，价格偏低。同时，徐燕红明知刘都需要对雷美银负有赔偿责任，仍与陈小民、黄月云于2018年6月20日签订《房屋转让协议》，在获得房屋转让款后，没有敦促刘都主动履行赔偿义务，属于在诉讼期间恶意配合赔偿义务人转移财产，使刘都丧失偿债能力，请求人民法院依法确认该事实。二、本案涉案房屋可交房时间为2018年9月15日，现有证据显示被上诉人陈小民、黄月云实际占有房屋的时间为2019年3月份。在一审庭审过程中，陈小民、黄月云向一审法院举证广西贺州市中天物业管理有限公司于2019年8月23日出具的证明一份，该份证明描述有“我物业在2018年9月15日通知可以交房”的事实，即本案涉案房屋可交房时间为2018年9月15日。而被上诉人黄月云在一审法庭调查阶段当庭陈述领取房屋钥匙的时间为2019年3月份，且提供的的装修等证据均是在2019年5月份之后，入住也是在2019年5月份之后。陈小民、黄月云在可以领取钥匙时尚未接收房屋，且实际接收房屋时在2019年3月份，贺州市八步区人民法院查封房屋裁定系2018年9月29日作出并发生法律效力，因此，陈小民、黄月云接收房屋的时间，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，现有证据显示也不存在房屋尚未达到交付条件存在客观交付不能的情形。三、本案的诉争房屋无法过户系房屋上有银行抵押贷款并设置了不动产抵押登记手续，不能办理过户登记手续系买受人原因所致。本案的诉争房屋在刘都、徐燕红与陈小民、黄月云于2018年6月20日签订的《房屋转让协议》时，双方均知晓该房屋抵押给广西贺州桂东农村合作银行鹅塘支行（抵押金额26万元)，也在《房屋转让协议》第三条第3款约定剩余贷款由陈小民、黄月云负责归还。无法过户系房屋上有银行抵押贷款，只要提前偿还完银行抵押贷款解除抵押登记，可以顺利办理过户手续，这是任何一个具有完全民事行为能力人在买房时可以作出的基本常识判断，一审法院认为涉案房屋无法变更登记系非因买受人自身原因未办理过户登记属于法律适用错误。四、如人民法院最终支持被上诉人陈小民、黄月云的诉请，被上诉人陈小民、黄月云至少应将尾款30000元交到人民法院账户，一审法院以尚未满足合同约定的支付条件未作出处理，存在显失公平。根据一审阶段陈小民、黄月云提交的证据六广西农村信用社电汇凭证&业务收费凭证&中国工商银行个人业务凭证，这些付款凭证，相当于陈小民、黄月云签订《房屋转让协议》后，只需支付房屋首付款部分，即取代刘都、徐燕红慢慢偿还房贷继而合法占有房屋。一审法院仅以合同约定的支付条件未满足即不将剩余价款30000元交付执行，明显显失公平。如果仅仅以合同约定作为排除合同的执行条件，相当于变相支持仅需首付款部分，私下协议变更房屋抵押贷款还贷人即可完成房屋交易进而排除剩余款项执行。另，在房屋因有抵押贷款尚未能办理过户登记的情况下，陈小民、黄月云提交的证据九即13张广西农村信用社银行卡/无折存款业务回单13张均是现金存入，也不符合现阶段市场交易的习惯，一般交易均是采取银行转存的方式进行，也无法证实每月的房贷系陈小民、黄月云现金存入。 陈小民、黄月云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉无理，应当予以驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。一、根据《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。答辩人与刘都、徐燕红订立的房屋买卖合同没有违法合同法第52条的规定，系依法订立的合同，符合《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”答辩人在本案一审之前从未见过上诉人，在房屋买卖协议签订之后也从未见过刘都、徐燕红，更不存在恶意侵害其他人权益的意思表示。当时在签订房屋转让协议，确实是在贺州市恒基房地产经纪有限公司的居间服务订立的，并且该公司在促成答辩人与刘都、徐燕红房屋买卖之后，收取了5300元的居间服务费，虽协议和收款收据上贺州市恒基房地产经纪有限公司未盖章，但是也不能否定居间服务的事实，更不是答辩人的过错。二、答辩人提起执行异议之诉已经履行了对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益的举证责任；也符合了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1.如前文所述，答辩人已经与刘都、徐燕红签订了合法有效的房屋买卖合同，在订立合同之前答辩人要求刘都、徐燕红出具了贺州市房屋交易管理中心就涉案房屋的《证明》，证实在答辩人与刘都、徐燕红正式签订购房合同之前，答辩人所购的房屋不存在保全等出售瑕疵情形，答辩人已经履行了作为购买人谨慎的购买义务，房屋买卖合法有效。答辩人在2018年6月20日以总价人民币53万与刘都、徐燕红就贺州市XX号房达成房屋转让协议，在签订房屋转让协议后，答辩人也按照协议的约定在2018年6月20日支付定金2万元，2018年6月29日支付20万元；2018年7月11日支付36907元。以上款项已有足够的证据予以证实，之后答辩人也按照合同的要求，继续接替履行刘都、徐燕红与相应银行抵押按揭款项的缴纳。房屋购买的合同价格也符合市场一般价格，上诉人认为价格偏低属于主观臆断，理由不能成立。2.因该房屋系在银行抵押贷款，对于抵押贷款的行为，并不是答辩人能够控制的，房屋的过户行为也不是答辩人的愿意导致的无法过户。答辩人购买房屋的时候确实也是知道房屋还存在抵押贷款，答辩人在订立合同之时虽然需要交付256907元给刘都、徐燕红，但是对于答辩人而言，答辩人也享有了涉案房屋关于银行与刘都、徐燕红的权益，即答辩人也同时需要按照合同的约定继续按月缴纳利息和本金，而答辩人至今也无一次性支付银行按揭款项的经济能力，所以按揭款项至今尚未支付完毕，答辩人也是继续按照按揭内容履行月付费用，而因刘都涉及强制执行问题，以至于无法再行通过刘都银行卡支付银行按揭款项，所以答辩人之后都是通过现金支付的方式履行支付义务，答辩人提交的按揭支付回证足以证实以上事实。所以，答辩人是在人民法院查封之前善意地与刘都、徐艳红签订合法有效的书面买卖合同，并且按照购房协议支付部分价款，且房屋也非作为买受人的答辩人原因未办理过户登记。3.在一审判决后，答辩人按照一审法院的意见三日内支付剩余购房款3万元，答辩人已于2020年5月22日通过银行转账方式向一审法院支付了3万元的“购房款尾款”。所以，答辩人是已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的。4.答辩人已经依法占有涉案房屋，答辩人善意的与刘都、徐燕红签订了房屋买卖协议后，就实际取得了对房屋的管理权和支配的权利，这种权利不但包括取得房屋的钥匙、办理物业的入住手续，目前也完全入住涉案房屋。综上所述，答辩人的一审诉讼请求具有事实和法律依据，请求二审法院依法予以支持，驳回上诉人的上诉请求。 刘都提交书面意见辩称，一、刘都目前尚无支付能力。一审法院作出（2018)桂1102民初913号民事判决后，刘都无力支付雷美银剩余赔偿金。因刘都进入社会不久，虽然于2016年购买了贺州市XX号房，但是购买该房屋的全部款项均来自答辩人和答辩人的前妻徐燕红的父母。2016年时，答辩人进入社会不久没有稳定的工作和稳定的收入来源，父母共同出资为答辩人和徐燕红购买了该房屋。答辩人在事故发生前均没有任何的存款和其他财产，为了使得伤者得到及时的治疗，本人刘都到处借钱，(2018)桂1102民初913号民事判决中确认的本人刘都赔偿了雷美银医疗费等损失合计95016元都是本人刘都借款而来。刘都迫于压力，只能向社会兜售XX号房。在2018年4月开始就在网上、房地产销售中介、亲朋之间销售该房屋。二、涉案房屋在2018年6月20日经贺州市恒基房地产经纪有限公司的推荐出售给被上诉人陈小民、黄月云，房屋买卖合同合法有效。答辩人与本案陈小民、黄月云在本房屋出售之前从未见过面，互相不认识。在签订本合同之日,陈小民、黄月云支付2万元定金给答辩人一方，并且在2018年6月30日前陈小民、黄月云支付236907元给答辩人，之后陈小民、黄月云持有答辩人在购买房屋的过程中按揭交付银行利息的银行卡，方便以后陈小民、黄月云以答辩人的身份通过本人刘都的银行卡向按揭的银行缴纳利息等。对于剩佘的3万元尾款，合同约定在涉案的房屋过户之日一次性支付答辩人。双方均不存在任何的欺诈、胁迫任何一方的事实，签订购房合同是双方的真实意思表示。三、答辩人出售涉案房屋不存在违反法律规定的情形。涉案房屋系答辩人和徐燕红通过家人和自己的努力以正常的价格购买，在2016年与房屋开发商签订了商品房买卖协议。虽然该房屋尚未办理不动产登记手续，但是该行为系房屋按揭尚未缴清以及开发商的因素导致该房屋的办证问题，而不是答辩人主观上要求和希望房屋不予办理房屋登记手续。四、答辩人出售涉案房屋不存在逃避债务的情形，答辩人系形势所逼为了清偿债务而不得为止；对于在（2018)桂1102民初913号民事判决的判决义务，刘都会竭尽全力进行清偿。五、答辩人与徐燕红因为本次交通事故发生后，不断借钱及常年的诉讼和被诉讼等等事情，多次发生争吵，目前已经离婚，与徐燕红无关。 徐燕红提交书面意见辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案经过了无数次的争端，但答辩人不是导致本次纠纷的机动车交通事故的侵权人，刘都在交通事故后也积极抢救伤者雷美银，中国平安财产保险股份有限公司贺州中心支公司对雷美银进行理赔，支付了雷美银120000元赔偿金。为了给雷美银进行治疗，刘都和本人到处借钱，也一起对雷美银进行了赔偿，总额达到了95016元。答辩人进入社会不久，涉案房屋都是向两人的家人进行的借款。两人当时都没有稳定的工作和稳定的收入来源，交通事故发生前也没有任何的存款和其他财产，为了使得伤者得到及时的治疗，刘都也尽量对雷美银进行医疗抢救，本人也积极地要求刘都向雷美银进行支付赔偿金,要不然也不可能存在支付90000多的赔偿金的事实。二、答辩人与刘都已经离婚，交通事故涉及的任何赔偿问题与本人无关。答辩人没有对雷美因的侵权责任赔偿义务。同时，从交通事故发生，到刘都不断地向其他人借款等导致答辩人与刘都感情出现了重大危机，已无法继续生活，于是办理了离婚手续。刘都向外人进行的借款和向本人父母进行的借款等，双方都进行了分配，而对涉案房屋进行的出售所得的价款都不足够清偿答辩人和刘都向外进行的借款。三、涉案房屋的买卖合法有效。答辩人与陈小民、黄月云在本房屋出售之前从未见过面，互相不认识，直到贺州市恒基房地产经纪有限公司联系到刘都进行房屋买卖时，买卖双方方才认识。对于贺州市恒基房地产经纪有限公司是否盖章，是否在合同中签字和署名并不导致居间合同的成立和居间事实的存在。四、对于上诉人所述的“没有督促刘都履行赔偿义务”“恶意转移财产”事实不存在，而理由也不能成立。答辩人的女儿常年患病，交通事故又造成了答辩人的经济困难，虽然答辩人不是侵权人，但是当时作为刘都的妻子也是竭力去帮助雷美银。在签订涉案房屋的《房屋转让协议》之时，答辩人与陈小民、黄月云是真诚协商的，房屋的价格也是符合当时的市场价格，双方均不存在任何的欺诈、胁迫任何一方的事实，签订购房合同是双方的真实意思表示。综上所述，上诉的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 陈小民、黄月云向一审法院起诉请求：1、确认原告陈小民、黄月云完全享有被贺州市八步区人民法院执行的贺州市XX号房，人民法院不得执行该房屋。2、本案诉讼费用由雷美银、刘都、徐燕红承担。 一审法院认定事实：雷美银诉刘都侵权责任纠纷一案，该院于2018年9月29日裁定对登记所有人为刘都、徐燕红位于贺州市八步区XX号房屋进行查封，并于2018年10月16日作出（2018）桂1102民初913号民事判决书，判决刘都赔偿雷美银各项损失507466.88元。后雷美银就该案向该院申请强制执行，该院于2019年8月20日作出（2019）桂1102执358号执行裁定书，裁定拍卖刘都与徐燕红共同所有的位于贺州市八步区XX号房。原告陈小民、黄月云对该院裁定执行该房屋不服，向该院提出书面异议。该院于2019年10月25日作出（2019）桂1102执异83号执行裁定书，裁定驳回异议人陈小民、黄月云的执行异议申请。原告陈小民、黄月云不服该裁定，在法定期限内向该院提起诉讼。另查明，原告陈小民与黄月云系夫妻关系。2018年6月20日，原告陈小民与被告刘都及第三人徐燕红签订《房屋转让协议》，双方约定刘都、徐燕红将其贺州市八步区XX号房出卖给陈小民，房屋成交价格为530000元。协议中载明在2018年6月20日乙方（即陈小民）付给甲方（即刘都、徐燕红）房屋定金款20000元，在2018年6月30日前由乙方付给甲方236907元，该房贷款余额243093元在2018年7月起由乙方每月按时还款（包含本金利息），剩余房款30000元在甲方协助乙方办理好不动产权证过户当日一次性付给甲方。签订协议时，该房已在贺州市房屋交易管理中心备案，尚未取得不动产权证书，在广西贺州桂东农村合作银行鹅塘支行抵押贷款260000元，无查封情况，房地产开发公司亦未将房屋交付使用。签订协议前，陈小民已于2018年6月20日向刘都、徐燕红支付购房定金款20000元，刘都、徐燕红于2018年6月29日将《商品房买卖合同》、房屋收款收据、备案登记收据、税收缴款书等购房材料原件及刘都的还贷银行卡交付陈小民、黄月云。签订协议后，黄月云于2018年6月29日通过银行向徐燕红汇款200000元，陈小民于2018年7月11日通过银行向徐燕红汇款36907元。2018年7月起，原告陈小民、黄月云以刘都名义每月向银行偿还该房屋贷款。2019年3月份原告拿到房屋钥匙，经装修后居住至今。 一审判决认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告陈小民、黄月云需举证证明其符合该条规定中的情形。本案中，原告陈小民与被告刘都及第三人徐燕红于2018年6月20日签订的《房屋转让协议》，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方签订协议的时间在2018年9月29日该院裁定查封案涉房屋之前。虽然在该院查封案涉房屋之前，原告尚未在该房屋中居住生活，但系由于该房屋尚未达到交付条件，在客观上交付不能，而由于刘都、徐燕红已将其与房地产开发商签订的《商品房买卖合同》中的权利义务转移给原告，在案涉房屋达到交付条件后，原告便得以领取房屋钥匙，事实上也已实际居住。且原告已按照合同约定交付完毕其应当交付的款项，也按月向银行偿还房屋贷款，剩余30000元因尚未满足合同约定应当支付的条件而未支付。另，因该房屋系在银行抵押贷款，非因原告的原因未办理过户登记。综上，该院认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的情形，原告陈小民、黄月云享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行贺州市八步区XX号房。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：不得执行贺州市八步区XX号房。案件受理费100元，由被告雷美银、刘都共同负担。 二审中，陈小民、黄月云向本院提交证据：证据1、广西农村信用社收贷收息凭证6张，拟证明被上诉人陈小民、黄月云始终按照与刘都、徐燕红《房屋转让协议》要求，继续代刘都、徐燕红缴纳相应银行抵押按揭款项。证据2、广西农村信用社现金缴款单1张，拟证明一审判决后，黄月云、陈小民按照一审法院的要求，于2020年5月22日通过银行转账向一审法院支付了3万元的购房款尾款。经质证，上诉人对证据1真实性无异议，但是因现金存在刘都账户，不能证明是被上诉人黄月云、陈小民存入该账户；对证据2无异议。本院认为证据证实陈小民、黄月云代刘都、徐燕红缴纳涉案房屋银行抵押按揭2020年1月至6月的还款。徐燕红向本院提交了其与刘都的离婚证。经质证，上诉人及被上诉人黄月云、陈小民对该证无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。 经审查，一审判决采信的证据及认定的事实正确，本院予以确认。另查明，陈小民、黄月云于2020年5月22日通过银行转账向一审法院支付了3万元的购房款尾款。刘都、徐燕红于2020年6月11日离婚。 本院认为，关于被上诉人陈小民、黄月云对贺州市八步区XX号房享有的民事权利能否排除执行的问题。陈小民经房产中介居间推荐下与被上诉人刘都、徐燕红签订的《房屋转让协议》购买涉案房屋，成交总价530000元。之后，陈小民、黄月云按照协议约定付款方式支付了部分购房款，刘都、徐燕红亦将商品房买卖合同、缴款税票等手续交由陈小民、黄月云收执保管。虽然陈小民、黄月云未全部付清房屋总款，但其提交的银行转账凭证能够证实按照转让协议约定每月代刘都支付涉案房屋的抵押按揭贷款。因此，陈小民与刘都、徐燕红之间就涉案房屋买卖的交易真实，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案陈小民与刘都、徐燕红买卖涉案房屋在一审法院查封之前，已按照合同约定支付部分房屋价款且将尾款按照一审法院的要求交付执行。涉案房屋已由陈小民、黄月云实际装修入住，该房屋的物业管理费用也由陈小民、黄月云交纳，故其对该房屋存在实际占有的事实。再者，涉案房屋仍在银行抵押贷款，不能办理过户登记的原因不归结于陈小民、黄月云的原因。综上，陈小民、黄月云对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有充分的事实和法律依据，一审法院予以支持是正确的，本院予以维持。另，关于陈小民、黄月云一审起诉时提出确认涉案房屋归其所有的请求，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，一审法院作出判决未对陈小民、黄月云提出确认涉案房屋归其所有的请求一并作出裁判不当，但陈小民、黄月云未提出上诉，视为对一审判决服判。 综上所述，上诉人雷美银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人已预交），由上诉人雷美银负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 傅 媛 书 记 员 黄爱惜