辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1870号上诉人（原审被告）：隋湛，男，1971年3月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：辽宁百特物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号金科大厦803、805室。法定代表人：姜福德，经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪作辉，辽宁树家律师事务所律师。上诉人隋湛因与被上诉人辽宁百特物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隋湛上诉请求：1、撤销（2019)辽0302民初2458号判决。2、依法查实辽宁百特物业管理有限公司与欧华小区业主委员会签署的《物业管理合同》是否合法。3、依法查实欧华小区业主委员会产生的合法性，能否代表广大业主的利益和诉求，并与物业公司签约。4、2017年1月1日至2017年12月31日，辽宁百特物业管理有限公司并未有实证与任何单位或个人签订关于欧华小区的《物业管理合同》，我方有权拒交物业费。5、关于2018年1月1日至2020年12月31日，辽宁百特物公司与鞍山市铁东区新兴街道办事处签订的《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》是否符合相关规定，并出示相关证据以证明其合法性。6、关于物业服务的欠缺、不足。7、本案所涉一审、二审费用由百特物业承担。物业公司辩称，服从一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令隋湛给付自2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元及违约金按日万分之五计算；2.由隋湛承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，物业公司与鞍山市欧华小区业主委员会签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。另查，物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》一份，合同约定：由物业公司为欧华小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费用由业主按其建筑面积缴纳，物业服务费多层0.8元/平方米/月，连体别墅1.7元/平方米/月，独栋别墅2.2元/平方米/月，电梯费30元/月/户。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月18日和7月18日。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照日万分之五的标准承担相应的滞纳金。再查，隋湛在欧华小区拥有住房一处，建筑面积为248.93平方米，隋湛未向物业公司交纳2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，2013年业主委员会与物业公司签订的物业服务合同符合上述法律规定，物业公司向隋湛所住小区提供物业服务的行为合法有效。根据《辽宁省物业管理条例》第三十条：“不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责”之规定，因欧华小区业主委员会到期解散后未能及时成立新的业主委员会，鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区临时代行业主委员会职责与物业公司重新签订物业服务合同符合上述法律规定，合法有效。隋湛作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求隋湛给付拖欠物业管理费的诉讼请求，该院予以支持。关于隋湛提出其从入住以来没有和任何人签订合同的抗辩理由，根据上述法律规定，物业公司向隋湛所住小区提供物业服务的行为合法有效，故对于隋湛的该项抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司主张要求隋湛给付违约金的诉讼请求，因隋湛未交纳物业服务费系违约行为，故应当根据物业服务合同的约定向物业公司给付违约金。关于物业公司要求隋湛给付违约金计算一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”及第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条(二)款规定：当事人约定的滞纳金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，因隋湛给物业公司造成的损失无法确定的前提下，隋湛向物业公司给付违约金的计算方式应当以实际损失为基础，在此基础上另行给付实际损失的百分之三十，即违约金为实际损失的1.3倍。因物业公司未向本院提供证据证明其实际损失，故实际损失应当参照中国人民银行同期贷款利息计算。故违约金应为隋湛拖欠物业费利息的1.3倍，利率参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算。违约金的具体计算方式为：2014年4月1日至2014年12月31日物业费的违约金以3809元为本金，自2015年1月1日起计算、2015年1月1日至2015年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2016年1月1日起计算、2016年1月1日至2016年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2017年1月1日起计算，2017年1月1日至2017年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2018年1月1日起计算，2018年1月1日至2018年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2019年1月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止。2019年1月1日至2019年12月31日的物业费的违约金因法庭辩论终结前该时间段尚未结束，故对于该部分的物业管理费违约金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、隋湛于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元；二、隋湛于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司违约金(违约金的具体计算方式为：2014年4月1日至2014年12月31日物业费的违约金以3809元为本金，自2015年1月1日起计算、2015年1月1日至2015年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2016年1月1日起计算、2016年1月1日至2016年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2017年1月1日起计算，2017年1月1日至2017年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2018年1月1日起计算，2018年1月1日至2018年12月31日物业费的违约金以5078元为本金，自2019年1月1日起计算，以上利率均按照中国人民银行同期贷款利率1.3倍，计付至本判决确定给付之日止)；三、驳回辽宁百特物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费530元，由隋湛负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。关于隋湛主张物业公司与欧华小区业主委员会签署的《物业管理合同》、物业公司与鞍山市铁东区新兴街道办事处签订的《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》两份物业合同效力的问题。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”依据该法律规定，业主委员会有权代表全体业主签订物业合同，且对业主具有约束力。若小区不具备成立业主大会条件的物业管理区域，或者具备成立条件而未成立，且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域，可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。故本案中的两份物业合同均为合法有效，至于案涉小区业主委员会成立是否合法的问题，因隋湛并未提供证据加以证明，且业主委员会并非本案当事人，与本案的物业服务合同不是同一法律关系，隋湛可以另行起诉主张其权利。因隋湛的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于隋湛主张2017年整年物业公司并未有物业管理服务合同，无权索要2017年的物业服务费的问题。物业公司与鞍山市铁东区新兴街道弘扬社区签订《鞍山市欧华小区物业管理服务合同》，该合同第二十二条约定：“服务期限届满三个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续。”因铁东区新兴街道弘扬社区在服务期限届满后未提出解聘或续聘，按照合同约定双方的合同将自动延续，且物业公司2017年在案涉小区内提供了物业服务，实际履行了物业服务合同，故物业公司有权收取2017年度物业费。隋湛的该项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于隋湛主张物业公司服务不到位的问题。从现有证据看，可以认定物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主都满意的程度，但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务。物业公司物业服务中所存在的瑕疵不能成为业主拒交物业费的正当理由，所谓的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情况下。本案物业公司对该小区履行了物业服务义务，隋湛作为该小区的业主，对物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其它物业公司，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，隋湛可通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，隋湛拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，其拒交物业费的行为对其他已交纳物业费业主也是不公平的。故对隋湛提出的此项上诉理由，因没有事实和法律依据，本院不予支持。但因物业公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，也是导致隋湛拒交物业费用的主要原因，根据公平原则，本院认为对于物业公司要求隋湛给付违约金的请求，不应予以支持。综上所述，隋湛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2458号民事判决第一项，即隋湛于本判决生效之日起十日内给付辽宁百特物业管理有限公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业费29199元；二、撤销鞍山市铁东区人民法院（2019）辽0302民初2458号民事判决第二项、第三项；三、驳回辽宁百特物业管理有限公司其他诉讼请求。如果隋湛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530元、二审案件受理费530元，均由隋湛负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十九日书记员 赵婷婷