安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终2398号上诉人（原审被告）：**，男，1964年6月26日出生，汉族，住安徽省凤阳县。上诉人（原审被告）：王政凤，女，1966年7月10日出生，汉族，住安徽省凤阳县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：陶万良，安徽冠亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市解放四路南首雪华路（雪华乡人民政府）2楼207室，统一社会信用代码91340300052910305X（1-1）。法定代表人：吴金木，该公司总经理。委托诉讼代理人：轩志宏，该公司员工。委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。上诉人**、王政凤因与被上诉人安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人**、王政凤及其共同的委托诉讼代理人陶万良，被上诉人中琦公司的委托诉讼代理人刘绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**、王政凤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中琦公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中琦公司承担。事实和理由：一、双方之间签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均是中琦公司提供的格式合同，《合同补充协议》中关于中琦公司单方解除买卖合同的重大权利，中琦公司并未向**、王政凤特别提示，**、王政凤也不了解，故**、王政凤对《合同补充协议》具有重大误解；二、《合同补充协议》对于双方的违约责任约定不对等，**、王政凤违约按照总房价3%支付违约金，而中琦公司违约按已付房款的0.01%支付违约金，显失公平，**、王政凤承担的违约金过高；三、中琦公司承担担保责任是因其自身有违约行为：双方在《商品房买卖合同》中约定中琦公司应在房屋交付后180日内办理产权证书，但房屋交付至今已经三年多，中琦公司并未办理产权证书，导致其承担担保责任；四、本案中的《商品房买卖合同》双方已经履行完毕，故合同不应当被解除。中琦公司辩称，一审法院判决结果正确，应当维持。1.**、王政凤称《合同补充协议》有误解之理由不成立，该协议第28条明确约定乙方在签订合同前，甲方将合同及附件提示乙方仔细阅读，乙方是在完全清楚理解合同内容的基础上自愿签订合同的，双方均同意不引用格式条款的相关规定对合同及补充协议进行解释，因此**、王政凤称其不知晓合同的约定，对合同有重大误解显然不能成立；2.《合同补充协议》不存在显失公平的情形，首先合同约定的违约金均在法律规定的范畴内，合同约定合同解除时由购房人承担3%的违约金，符合法律的规定，不存在违约金过高的问题，合同也不存在不对等的情况。中琦公司根据合同的约定行使解除权，符合法律规定，双方签署的补充协议第4条第4款以及第6款规定，乙方没有按时还贷致使甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同，还约定在房屋他项权证办妥之前，因乙方的原因致使房屋被司法机关或者行政机关查封的，甲方有权解除合同。乙方不仅存在未按时还贷，导致甲方被要求承担担保责任的情况，同时其购买的房屋因乙方自身的债务被凤阳县人民法院予以查封，中琦公司解除合同正是依据双方签署的合同约定行使解除权的约定。如果《商品房买卖合同》不予解除的话，中琦公司将会因为**、王政凤的违约行为导致其买卖合同项下的合同目的落空；3.中琦公司不存在任何的违约行为，根据双方签署的合同补充协议第15条的约定，乙方是办理所有权证的申请人和义务人，甲方仅承担协助义务，本案中中琦公司已经根据合同约定，将房屋竣工备案手续提交至房产交易部门，是因为**、王政凤自身的原因没有进行办理房屋产权证，中琦公司在办理产权证方面没有任何的违约行为；4.双方签署的合同约定的违约金，不存在过高的情况，一审法院判决的违约金属于解约违约金，其比例只有合同总价的3%，该违约金比例符合法律的规定；5.双方签订的买卖合同的解除条件已经成就，依法应当予以解除。中琦公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.**、王政凤腾退位于本市钓鱼台生活城1单元11层011117号房屋；3.**、王政凤承担违约金8134.74元并支付本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月16日**、王政凤以按揭方式购买中琦公司开发的位于本市钓鱼台生活城1单元11层011117号房屋并签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，双方约定总价为271158元，建筑面积48.76平方米，首付款136158元，剩余部分**、王政凤办理按揭贷款，中琦公司对贷款承担担保责任。合同补充协议第四条（4）款约定，因**、王政凤未按时还贷或出现贷款合同项下的其他违约行为，致使中琦公司被要求承担担保责任的，**、王政凤在收到银行或者中琦公司还贷通知15日内仍未偿还的，中琦公司有权单方面解除合同。另合同补充协议第四条（6）款约定，在房屋他项权证办妥之前，因**、王政凤原因致使房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封的，中琦公司有权解除买卖合同，并要求**、王政凤承担违约责任，**、王政凤应配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证。**、王政凤并同意中琦公司从其已付的房款中扣除相当于总房价3%的违约金和甲方因此遭受的损失。**、王政凤包括购买上述房产，共购买中琦公司开发的本市钓鱼台生活城1单元11层、12层38套房产，均办理了按揭贷款手续，贷款本金546.8万元。中琦公司均提供阶段性连带责任保证。自2018年开始，**、王政凤不能按期偿还按揭贷款，截止2019年4月15日，**、王政凤未偿付银行本金4189161.4元、当期利息20526.89元。2019年5月12日，徽商银行股份有限公司蚌埠分公司将**、王政凤诉至一审法院，要求**、王政凤偿还银行贷款利息本息共计4209688.29元；中琦公司承担连带清偿责任。2019年8月26日，一审法院作出（2019）皖0303民初3061号民事判决书，支持了徽商银行股份有限公司蚌埠分公司的诉讼请求。另查明：因**、王政凤存在其他债务，2017年诉争房屋被凤阳县人民法院预查封。一审法院认为，2016年3月16日**、王政凤与中琦公司所签《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，双方约定**、王政凤如未按时还贷，收到银行通知15日内未偿还的，中琦公司可单方面解除合同。另双方约定如房屋他项权证办妥之前，因**、王政凤原因致使房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封的，中琦公司有权解除买卖合同，并要求**、王政凤承担违约责任，**、王政凤应配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证，**、王政凤并同意中琦公司从其已付的房款中扣除相当于总房价3%的违约金。现因**、王政凤未按期交纳贷款，导致银行诉至法院要求**、王政凤偿还所有贷款本息，且诉争房屋已于2017年即因**、王政凤另案债务被人民法院依法查封，双方合同中约定的解除合同的条件均已达到，故对中琦公司的诉请。一审法院予以支持。**、王政凤辩称违约金过高且《合同补充协议》**、王政凤存在重大误解、显失公平，但双方合同明确约定违约金的数额及支付条件且不违反法律规定，**、王政凤亦未举证证实签订合同时存在重大误解，故对**、王政凤的辩解，一审法院不予采信。综上所述，对于中琦公司诉请，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除2016年3月16日中琦公司与**、王政凤签订的合同编号为201603150094的《商品房买卖合同》；二、**、王政凤于判决生效后七日内腾退本市钓鱼台生活城1单元11层011117号房屋；三、**、王政凤于判决生效后七日内支付中琦公司违约金8134.74元。如果**、王政凤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付中琦公司迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（中琦公司已预付），由**、王政凤负担，**、王政凤负担额于履行上述判决给付义务时同步支付中琦公司。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，**、王政凤与中琦公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第四条第6款约定，在房屋他项权证办妥之前，因**、王政凤原因致使该房屋被司法机关或行政机关查封、预查封的，中琦公司有权解除买卖合同，并要求**、王政凤承担违约责任，**、王政凤应配合办理撤销备案（或预告）登记和注销房屋权证。**、王政凤并同意中琦公司从其已付的房款中扣除相当于总房价3%的违约金和中琦公司因此遭受的损失。现因**、王政凤存在其他债务导致案涉房屋被凤阳县人民法院预查封。故中琦公司要求解除案涉商品房买卖合同符合双方约定，一审法院判令解除合同具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案案涉合同解除后，中琦公司要求**、王政凤返还案涉房屋、承担违约金符合法律规定。**、王政凤上诉称案涉房屋未办产权登记手续系中琦公司导致，但因中琦公司对该上诉理由不予认可，且**、王政凤也未提交证据予以证实，故**、王政凤的该上诉理由不能成立。**、王政凤上诉称案涉合同约定的违约金不对等、过高，因双方对违约金约定系双方真实意思表示，不违反法律规定。**、王政凤虽称违约金过高，但其对此并未提供相应证据予以证实，故其该上诉理由亦不能成立。综上所述，**、王政凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由**、王政凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年七月二十九日法官助理王海燕书记员夏婧楠