山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初3095号原告：杨延超，男，1971年3月6日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告：安徽天一物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区新华城南郡小区27号综合楼，统一社会信用代码：913709000769854245。负责人：郭鹏，经理。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。原告杨延超与被告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨延超向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告物业费862.68元和车位服务费360元，共计1222.68元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年7月份，原告购买新华城南郡小区31号楼1单元701室，配套车位号为C038号。被告系该小区物业服务公司，该房屋于2019年装修，原告一直未在此居住，属于空置房，根据山东省及泰安市物业收费办法物业管理费应减收，车位管理费应免收。原告向被告申请减免上述费用，被告拒绝并在车位上安装地锁，原告只好缴纳，因此，特诉至法院，请求判如所诉。安徽天一物业管理有限公司泰安分公司辩称，原告要求被告返还其物业费和车位服务费的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。原告自2018年5月7日接收房屋后从未向被告提出认定空置房以及车位未使用的申请，双方并未就涉案房屋是否是空置房，车位是否未使用进行认定，被告要求按照原告按照双方签订的物业服务协议以及新华城南郡地下车位服务协议的约定全额交付物业服务费和停车服务费并无不当。山东省《物业服务收费管理办法》第17条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，泰安市物价局和泰安市房产管理局2018年6月26日发布了关于贯彻落实山东省《物业服务收费管理办法》的通知规定，房屋空置六个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后，物业费予以接收，而车位超过一个月未停放机动车的车位使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后免收停车服务费，可见只有在经原告提出书面申请，被告确认后，自双方确认之日起原告才能享有相关的费用减免，而原告自始至终未提交任何书面申请办理过控制手续以及停车位未使用手续。在交房后不久原告就办理了装修申请，也对车位使用车辆进行了登记。原告要求被告减免物业服务费以及停车服务费没有任何法律依据。涉案房屋不符合空置房的标准，涉案车位、停车位一直在使用，不存在可以减免费用的事实。关于空置房的认定标准，由于物业服务企业无法准确核定核实房屋是否已经实际居住，一般均以房屋的用水用电用气量作为衡量标准。在确认房屋的用水用电用气量没有超过标准则办理空置房手续。物业服务企业会将空置房服务的水电气关闭。一则是为了保证房屋安全，二是在房屋实际进行使用入住时，物业服务企业可以随时知晓，泰安市发展和改革委公布关于深入贯彻山东省物业服务收费办法的通知第四条关于空置房的认定，原则上以用水六个月不超六方，用电六个月不超二十度，用气六个月不超六方为衡量标准。但本案中原告居住的房屋光用水量就达到27方，用电超过了160度，早已超出了空置房的认定标准。在原告未办理空置房手续的情况下，被告根本无法知晓涉案房屋是否正常居住或偶尔居住，原告也无从证明。关于涉案停车位已经登记车辆开通了车辆进出权限，最后在原告提出申请被告取消车辆进出权限才能证实车位超过一个月未停放机动车，但原告并未提出过申请，也无法证实车位是否停放车辆。综上，原告要求被告返还物业服务费以及停车服务费的诉求根本没有任何事实根据和法律依据。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与泰安新华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，购买新华城南郡小区31号楼1单元701室房屋一套。2018年5月27日，原告接收了涉案房屋，并与被告签订前期物业管理服务协议一份，约定由被告提供前提物业管理服务事宜，原告按照1.5元/月/平方米标准缴纳物业服务费，地下车库内车位管理权归被告所有，车位停车费及车辆管理费参照政府指导价及市场价格。另外，原、被告签订地下车位停车服务协议一份，约定车位停车费用按360元/年标准交纳。原告于2018年6月1日办理装修申请，开始对涉案房屋进行装修。2020年4月1日，原告向被告交纳2019年7月1日至2020年4月30日的物业服务费2156.7元、2019年7月1日至2020年6月30日的车位管理费360元。原告提交签订的居民用户供用气合同、电费明细各一份，用以证实原告2020年4月15日开通天然气，2019年7月至2020年4月间用电量8度，原告未实际居住涉案房屋。被告称通过电费明细可以看出用电总量超过160度，不符合空置房标准，供用气合同亦不能证实满足空置房标准。原告提交八份录像证据，用以证实原告因空置房减免物业费事宜与被告多次沟通，车辆被阻无法进入小区，涉案车位被安置地锁一直未能使用。被告称通过录像可以看出物业负责人向原告详细讲述了空置房认定流程，未予提前申请应当承担不利后果，车辆被阻拦不能进入小区，是因为原告更换了在协议中登记的车辆，且未及时报备，责任在原告而非被告，录像无法证实地锁是谁安置，何时安置，也不能证实车位未实际使用。被告提交车牌更改明细一份、车辆进出明细一份及照片两张，用以证实原告正常使用车位，自2020年4月8日至5月底均由车辆出入记录，原告房屋用水量为27立方米。原告称4月份的出入记录是家人去看房子，2020年5月18日入住涉案房屋，被告所称的是自交房至拍摄照片时两年的用水量。本院认为，根据原告提交的居民用户供用气合同、电费明细等证据，可以证实涉案房屋于2019年7月至2020年4月间用电量为8度，至2020年4月15日方才开通天然气供应。对于用水量，被告提交的证据不能证实水表载明的27立方米水系2019年7月至2020年4月间的用量，故对原告关于该27立方米水系自交房起两年的总水量的主张，本院予以采纳。上述期间的用水、气、电量均不足以证实原告在其中居住，结合当事人陈述，应当认定涉案房屋于2019年7月至2020年4月间为空置房。根据《山东省物业服务收费管理办法》及泰安市物价局、房产管理局关于贯彻该办法的通知的规定，普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当最高不得超过百分之六十标准予以减收，车位超过一个月未停放机动车的，免收停车服务费。原告提交的证据亦可证实曾就空置房物业费、车位服务费减免问题与被告协商，被告应当按照最高不超过60%标准收取物业服务费，原告缴纳交纳2019年7月1日至2020年4月30日的物业服务费2156.7元，被告应当返还2156.7元-2156.7元×60%=862.68元。被告提交车辆出入明细可以证实原告自2020年4月8日开始使用涉案车位，故应当支付自2020年4月8日至2020年6月30日的车位管理费，原告缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的车位管理费360元，被告应当退还360元-360元÷360日×83日=277元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨延超物业服务费862.68元、车位管理费277元；二、驳回原告杨延超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告安徽天一物业管理有限公司泰安分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王志貌二〇二〇年七月十三日书记员  苗 兵