广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9674号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司。住所地广州市海珠区宝岗大道269号4-10楼6楼自编607、609房。负责人：罗剑雯，职务：经理。委托诉讼代理人：江启荣，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市利丰房地产开发发展有限公司。住所地广州市海珠区燕子岗路燕岗街6号之三8层801房。法定代表人：刘浩婷，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈俏丹、罗德旭，广东旭瑞律师事务所律师。原审被告：江苏湛蓝影视股份有限公司。住所地镇江市京口区学府路118号。法定代表人：黄伟健，职务：总经理。委托诉讼代理人：江启荣，广东红棉律师事务所律师。上诉人江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司（以下简称湛蓝公司广州分公司）因与被上诉人广州市利丰房地产开发发展有限公司（以下简称利丰公司）、原审被告江苏湛蓝影视股份有限公司（以下简称湛蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议进行审理。本案现已审理终结。湛蓝公司广州分公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.依法改判湛蓝公司广州分公司应付的租金及水电费为155350.72元；3.依法改判利丰公司返还租赁保证金168000元；4.利丰公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审查明事实有误，湛蓝公司广州分公司应付的租金及水电费数额为155350.72元。利丰公司在最后一次催费通知中确认湛蓝公司广州分公司应付租金水电费合计171788.78元，其中本期2018年12月22日至2019年1月21日的费用为85865元。湛蓝公司广州分公司实际搬离房屋时间为2019年1月15日，本期费用应当扣减2019年1月16日至21日期间租金16258.06元，故实际应付费用为155350.72元。二、湛蓝公司广州分公司已经充分举证合同解除时间为2019年1月15日以及有10台空调留置在涉案房屋，涉案房屋的大厦有保安管理，从大厦搬离物品时需要利丰公司同意放行。利丰公司应当对房屋交接承担举证责任。三、一审认定用保证金弥补利丰公司损失属于认定错误。第一，租赁合同中没有约定利丰公司有权没收保证金。第二，涉案合同约定，当湛蓝公司广州分公司拖欠租金超过三个月，利丰公司才能单方主张解除合同。根据查明事实，湛蓝公司广州分公司拖欠租金没有超过三个月，利丰公司不享有单方解除权。第三，涉案合同是双方协商一致解除，不是湛蓝公司广州分公司根本违约导致。第四，利丰公司的损失额没有证据证明，且合同解除后，房屋出现空置也属于利丰公司的经营风险，应当由其自身承担，湛蓝公司广州分公司没有法定或约定的义务承担该损失。四、利丰公司与湛蓝公司广州分公司达成解除合同的协议，双方已经履行协议。退一步讲，即使双方没有就租金抵扣条款达成协议，利丰公司一直没有退还租金保证金，也没有明示要求没收保证金。湛蓝公司广州分公司有合理理由认为利丰公司同意抵扣。湛蓝公司广州分公司不存在任何逾期支付租金的行为，不应支付违约金。综上，请求二审法院依法予以改判。利丰公司辩称，不同意湛蓝公司广州分公司的全部上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。理由如下：一、湛蓝公司广州分公司并没有提供任何的证据证明其已于2019年1月15日腾空交还场地给利丰公司使用，其所说的解除协议也并非是利丰公司出具的，而是湛蓝公司广州分公司单方出具，双方就该解除协议没有达成一致意见。二、本案中湛蓝公司广州分公司所拖欠的租金，是依据合同约定以及湛蓝公司广州分公司实际支付金额最终计算出来的，依法应该予以认定。三、关于租赁保证金，虽然合同中没有约定没收保证金的条款，但本案是因为湛蓝公司广州分公司根本违约才导致合同解除。保证金本身就有保证合同继续履行的性质，从保证金设置的法律属性也能看出保证金是保障双方合同的履行。一审法院在没有支持合同约定的逾期支付租金的违约金的情况下，支持了利丰公司没收保证金的请求，也是完全合理的。且利丰公司确实也因湛蓝公司广州分公司的违约行为造成了实际损失。湛蓝公司述称，同意湛蓝公司广州分公司的上诉请求和理由。因本案纠纷，利丰公司于2019年4月11日向一审法院起诉请求：1.湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司向利丰公司支付拖欠的租金人民币162659元（2018年11月22日-2018年12月21日期间的租金78659元，2018年12月22日-2019年1月21日期间的租金84000元，合共162659元）；2.湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司向利丰公司支付拖欠租金的违约金（每逾期一日按照预期金额的0.3%计算违约金：2018年6月22日-2018年7月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年6月22日计至2018年6月26日；2018年7月22日-2018年8月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年7月22日计至2018年8月17日；2018年8月22日-2018年9月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年8月22日计至2018年9月21日，以26659元为基数，从2018年8月22日计至2018年9月28日；2018年9月22日-2018年10月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年9月22日计至2018年9月28日，以77659元为基数，从2018年9月22日计至2018年10月20日，以10659元为基数，从2018年9月22日计至2018年11月6日；2018年10月22日-2018年11月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年10月22日计至2018年11月6日，以44659元基数，从2018年10月22日计至2018年11月30日；2018年11月22日-2018年12月21日期间的租金，以84000元为基数，从2018年11月22日计至2018年11月30日，以78659元为基数，从2018年11月22日计至实际付清之日；2018年12月22日-2019年1月21日期间的租金，从2018年12月22日计至实际付清之日）；3.湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司向利丰公司支付拖欠的电费人民币21258元（2018年8月22日-2018年9月21日期间的电费7950元、2018年9月22日-2018年10月21日期间的电费6713元、2018年10月22日-2018年11月21日期间的电费2591元、2018年11月22日-2018年12月21日期间的电费2139元、2018年12月22日-2019年1月21日期间的电费1865元）；4.湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司向利丰公司支付拖欠电费的违约金（每逾期一日按照预期金额的0.3%计算违约金：2018年6月22日-2018年7月21日期间的电费，以8496.1元为基数，从2018年6月22日计至2018年6月26日；2018年7月22日-2018年8月21日期间的电费，以7257元为基数，从2018年7月22日计至2018年8月27日；2018年8月22日-2018年9月21日期间的电费，以7950元为基数，从2018年8月22日计至实际付清之日；2018年9月22日-2018年10月21日期间的电费，以6713元为基数，从2018年9月22日计至实际付清之日；2018年10月22日-2018年11月21日期间的电费，以2591元为基数，从2018年10月22日计至实际付清之日；2018年11月22日-2018年12月21日期间的电费，以2139元为基数，从2018年11月22日计至实际付清之日；2018年12月22日-2019年1月21日期间的电费，以1865元为基数，从2018年12月22日计至实际付清之日）；5.利丰公司没收湛蓝公司广州分公司已支付的保证金人民币168000元；6.湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司支付本案诉讼费用。湛蓝公司广州分公司反诉称，因利丰公司明确不同意用我方交纳的租赁保证金抵偿租金，为解决争议，故反诉请求：1.利丰公司返还租金保证金168000元；2.本案诉讼费用由利丰公司承担。一审法院认定事实：中交广州航道局有限公司是位于海珠××岗××之三房屋的权属人。中交广州航道局有限公司与利丰公司签订《房屋租赁合同》，并出具《分租证明》，将该房屋租赁给利丰公司，租期从2018年4月1日至2026年3月31日，并同意利丰公司进行分租。2018年5月14日，利丰公司（出租人、甲方）与湛蓝公司广州分公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区燕子岗路燕岗街6号之三601-602、501、401房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积1120平方米；租赁期限从2018年6月22日至2023年6月21日；其中，2018年6月22日至2020年6月21日的月租金为84000元；租金按月结算，由乙方在每月的第22日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金168000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；等。合同签订后，湛蓝公司广州分公司向利丰公司支付了保证金168000元。从2018年6月开始，湛蓝公司广州分公司开始陆续有逾期支付租金的行为，截止至2019年1月21日，共拖欠租金162659元、电费21258元。一审诉讼中，湛蓝公司广州分公司表示：我方确有拖欠两个月租金，利丰公司要求我方搬离涉案房屋，我方是于2019年1月13日搬离的，租赁合同解除时间应为该日；我方搬离时有与利丰公司交接，2019年1月13日利丰公司安排人员将涉案房屋上锁，我方负责人过去了解情况，利丰公司要求我方立刻搬走，并要求我方签订解除协议，我方签了解除协议后，利丰公司才同意我方搬走。利丰公司表示：不确认湛蓝公司广州分公司所述，利丰公司与湛蓝公司广州分公司之间的租赁合同已于2019年1月21日解除，因湛蓝公司广州分公司未按时支付租金，且拖欠租金3个月，故利丰公司要求湛蓝公司广州分公司搬离涉案房屋，湛蓝公司广州分公司于2019年1月21日搬离；利丰公司未在涉案房屋上锁，合同解除协议是湛蓝公司广州分公司单方提供，并要求利丰公司这样做，但利丰公司并未同意；利丰公司已代湛蓝公司广州分公司支付了电费，并提交了电费发票予以证明，缴纳电费是整栋楼一起缴纳，没有产生违约金；湛蓝公司广州分公司搬离时没有留空调在涉案房屋中，利丰公司也不同意湛蓝公司广州分公司用空调抵扣欠费。一审法院认为：利丰公司与湛蓝公司广州分公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按月结算，由乙方在每月的第22日前按现金或银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金168000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；乙方拖欠租金3个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金。利丰公司、湛蓝公司广州分公司均确认因湛蓝公司广州分公司拖欠租金，双方已经解除上述租赁合同，故对此予以认定。关于解除合同的时间问题，利丰公司主张湛蓝公司广州分公司于2019年1月21日搬离涉案房屋时合同解除。湛蓝公司广州分公司辩称其于2019年1月13日搬离涉案房屋时合同解除，但其提交的证据不能证明该事实，而搬离并交还房屋的举证责任在湛蓝公司广州分公司，故对利丰公司上述主张予以采信，认定双方的租赁合同于2019年1月21日解除。据此，湛蓝公司广州分公司应当支付租金和电费至2019年1月21日止。根据查明事实，湛蓝公司广州分公司截止至2019年1月21日，共拖欠利丰公司租金162659元、电费21258元。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”湛蓝公司广州分公司是湛蓝公司的分公司，故利丰公司要求湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司支付拖欠的租金162659元和电费21258元合法有理，予以支持。湛蓝公司广州分公司提交的证据不能证明其将10台空调留置在涉案房屋且用空调和保证金抵扣欠费有经过利丰公司的同意，故对湛蓝公司广州分公司该抗辩意见，不予采信。湛蓝公司广州分公司逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，湛蓝公司广州分公司应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，因合同约定的解除合同的违约责任不明确，而湛蓝公司广州分公司缴纳的保证金具有保证合同履行的性质，结合利丰公司的实际损失，故一审法院认为利丰公司主张没收保证金168000元合法有理，予以支持。因没收保证金已足以弥补利丰公司的损失，利丰公司要求湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司再按每日0.3%的标准支付拖欠租金的违约金导致违约金过高，故不予支持。关于拖欠电费的违约金，合同没有约定，利丰公司也未实际向供电部门支付，故利丰公司主张湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司支付拖欠电费的违约金缺乏依据，不予支持。如上述理由，湛蓝公司广州分公司反诉要求利丰公司返还租金保证金168000元无理，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年10月15日判决如下：一、湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司在本判决生效之日起十日内，支付拖欠的租金162659元、电费21258元给利丰公司；二、利丰公司没收湛蓝公司广州分公司支付的保证金168000元；三、驳回利丰公司其他诉讼请求；四、驳回湛蓝公司广州分公司的全部反诉请求。本案本诉受理费9061元，由利丰公司负担3000元，湛蓝公司广州分公司、湛蓝公司负担6061元；本案反诉受理费1830元，全部由湛蓝公司广州分公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，一审过程中，湛蓝公司广州分公司在第一次庭审中主张其缴纳的押金在其搬出涉案房屋时已经用于抵扣欠付的租金。第二次庭审中，湛蓝公司广州分公司称因利丰公司明确不同意用保证金抵偿租金，故增加诉讼请求要求利丰公司返还保证金168000元。利丰公司在一审期间提供了2018年9月至12月期间向涉案房屋租户发出的6份《催费通知书》，载明从2018年8月22日开始，租金费和自用水及公摊费一直有所拖欠故催缴上述费用。一审期间，利丰公司提供了明细载明其主张的欠租数额162659元的具体构成情况和拖欠电费21258元的具体构成情况，湛蓝公司和湛蓝公司广州分公司称其对数额和时间无异议，但不同意利丰公司的拆分和抵扣方法，其支付的费用应先抵扣欠付的租金再抵扣其他费用。经查，利丰公司提供的明细列明，截止2019年1月21日，湛蓝公司广州分公司尚欠租金162659元，尚欠电费21258元，利丰公司并列明了其针对上述拖欠的租金和电费分别按照每日千分之三的利率计算的违约金数额，计算至2019年8月1日，欠付租金部分的违约金共计153985元，欠付电费部分的违约金共计20235元，但湛蓝公司广州分公司已经交纳的费用并无用来抵扣违约金，均用来抵扣了租金和电费，除了2018年6月和8月所付费用足以用来抵扣租金和电费之外，其余月份的款项均用于抵扣租金。该明细列明，2018年11月22日之前的租金在2018年11月30日均已付清，但尚欠违约金合计36558.6元；按照该明细所列的计算方法，2018年11月22日至2019年1月21日所欠的租金162659元对应的违约金计算至2019年1月21日应为23734.6元。二审期间，湛蓝公司广州分公司明确，其上诉主张的租金和水电费的差额是指其主张的解除时间2019年1月15日和对方主张的解除时间2019年1月21日期间的租金差额。利丰公司在一审期间提交一份《合同解除协议》，协议甲方是利丰公司，乙方是湛蓝公司广州分公司，主要内容为因湛蓝公司广州分公司拖欠租金及电费171788.78元，双方协商同意解除租赁合同，押金及单元内空调将抵扣租金及相关费用，湛蓝公司广州分公司需于2019年1月13日将涉案房屋内物品搬离等，落款处仅有湛蓝公司广州分公司盖章，无利丰公司盖章确认，也没有协议日期。利丰公司称其不同意上述协议内容。一审期间湛蓝公司广州分公司提供的聊天记录显示，2019年1月17日湛蓝公司广州分公司主张的其公司工作人员发出微信称“已经搬晒，该卖的已卖掉，明天会有同事去清理402的垃圾”。湛蓝公司广州分公司主张其实际搬离涉案房屋的时间是2019年1月15日，述称主要依据是一审中提交的撤场通知和案外人罗剑雯的朋友圈，并在二审期间向本院提交案外人方闻威的名片和利丰公司的企业信息公示报告，拟证明方闻威曾为利丰公司的执行董事及法定代表人，在湛蓝公司广州分公司搬离当天与湛蓝公司广州分公司代表通过微信进行接洽。利丰公司质证认为上述两份证据均不属于二审新证据，且没有其他证据佐证方闻威的身份，微信聊天记录没有体现双方达成解除租赁合同的合意及具体条件，故对上述证据三性均不予认可。经查，湛蓝公司广州分公司在一审期间提供的聊天记录并非直接与方闻威的聊天记录，只是该记录中提到“方总”，且并无关于方总同意解除案涉合同之类的内容，故湛蓝公司广州分公司二审提供的证据与本案二审争议事实无关，本院不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的二审诉辩意见，本案二审需要解决的问题是：第1关于双方租赁合同解除时间及租金计算截止日期的问题。根据本案已查明事实，湛蓝公司广州分公司确有多次拖欠租金的事实，且欠租情形已达到合同解除条件。利丰公司以此为由发出撤场通知，要求湛蓝公司广州分公司搬离符合合同约定。由于湛蓝公司广州分公司实际占有使用涉案房屋，故对于该通知实际履行情况如何、何时将涉案房屋交还给利丰公司的举证责任在湛蓝公司广州分公司，一审法院对此举证责任分配合理。一审法院根据双方当事人举证情况，认定涉案房屋交还及合同实际解除时间为2019年1月21日，合法有据，本院予以确认。湛蓝公司广州分公司在二审提交的证据均不属于二审新证据，且即使结合一审聊天记录，也不能证明双方就湛蓝公司广州分公司实际搬离涉案房屋时间和合同实际解除时间达成一致意见，故本院对湛蓝公司广州分公司二审主张的搬离时间不予采纳。据此，涉案房屋租金应计算至2019年1月21日，湛蓝公司广州分公司对此提出的上诉依据不足，本院不予采纳。第1关于涉案租赁保证金168000元应如何处理的问题。虽然在很多租赁合同中有关于承租人违约出租人可以没收保证金的约定，但本案双方当事人签订的租赁合同并无此类约定，相关法律法规对于租赁保证金亦无相关规定，本案合同反而约定“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）”，现双方当事人均已确认本案合同已经解除，利丰公司并无证据证明其主张的解除涉案租赁合同附有没收保证金的前提条件，故利丰公司主张其有权没收案涉168000元保证金并无相应依据，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。依据上述合同约定，保证金在合同解除之日应退回承租人或抵偿租金，湛蓝公司广州分公司在《合同解除协议》中亦作出了押金用来抵扣租金及相关费用的意思表示，故该笔保证金应用来抵扣欠付的租金和电费，湛蓝公司广州分公司在一审期间更改反诉请求主张利丰公司返还该笔保证金，依据不足，本院不予支持。利丰公司在一审过程中提供了详细的租金和电费明细，湛蓝公司广州分公司对数额方面并无异议，仅对抵扣方法有异议，但利丰公司在明细中所用的抵扣方法正是湛蓝公司广州分公司主张的先用来抵扣租金再抵扣电费的方法，故本院对利丰公司主张的湛蓝公司广州分公司欠付的租金162659元和电费21258元数额予以确认。湛蓝公司广州分公司交纳的168000元保证金抵扣上述欠付租金和电费之后，尚欠电费15917元，湛蓝公司广州分公司应支付给利丰公司。案涉合同约定，承租人逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.3%支付违约金。本案中，湛蓝公司广州分公司多次拖欠租金，已经构成违约，利丰公司主张湛蓝公司广州分公司按照合同约定支付违约金有理，一审法院不予支持系考虑到利丰公司可以没收保证金的情况，利丰公司未对一审判决提出上诉亦是表明其同意在没收保证金的情况下即不再要求湛蓝公司广州分公司支付违约金，现本院二审改判利丰公司无权没收保证金并判令保证金用于抵扣湛蓝公司广州分公司所欠付的租金和电费，应对利丰公司主张的违约金一并进行调处，否则对案涉合同的守约方利丰公司极为不公。由于案涉保证金在合同解除之日即2019年1月21日已经用来抵扣欠付的租金，故相应租金的违约金应计算至2019年1月21日，根据本案合同约定的计算方法，该违约金合计60293元，湛蓝公司广州分公司在一审期间主张对违约金计算标准进行调整，但并未举证证明该违约金约定过高，本院对该抗辩意见不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8900号民事判决第四项；二、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8900号民事判决第二、三项；三、变更广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8900号民事判决第一项为：江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司在本判决生效之日起十日内，向广州市利丰房地产开发发展有限公司支付拖欠的电费15917元；四、江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司在本判决生效之日起十日内，向广州市利丰房地产开发发展有限公司支付逾期支付租金的违约金60293元；五、驳回广州市利丰房地产开发发展有限公司其他诉讼请求。一审本诉受理费9061元，由广州市利丰房地产开发发展有限公司负担7748元，江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司负担1313元；一审反诉受理费1830元，全部由江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司负担。二审案件受理费4231.3元,由江苏湛蓝影视股份有限公司广州分公司、江苏湛蓝影视股份有限公司负担1640元，由广州市利丰房地产开发发展有限公司负担2591.3元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月二十九日法官助理白晶眭翘书记员郭蔚琳