上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5101号上诉人(原审被告)：申开封，男，1974年9月2日出生，汉族，户籍地河南省。被上诉人(原审原告)：张兆光，男，1978年3月22日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：沈薇，上海久利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清彤，上海久利律师事务所律师。上诉人申开封因与被上诉人张兆光房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申开封上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张兆光在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1、申开封与张兆光之间就上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺(以下简称“涉诉商铺”)签订的《上海市居住房屋租赁合同》不能解除,申开封不能腾退、搬离涉诉商铺。双方于2018年8月1日签订的合同是在申开封被胁迫的情况下签订,应当认定为无效合同。该合同签订当时,张兆光扬言,如果不签订该合同,马上要赶走申开封。因为申开封已投入超过人民币(以下币种均为人民币)500万元,加上亏损近千万,被迫与张兆光签订了合同。虽然申开封部分履行了合同,但并没有完全履行,是因为申开封对租金有意见,不愿支付,这才是主要原因。申开封自租赁该房屋以来,已经投入了大量的资金,至今血本无归。张兆光有严重过错,致使申开封不能按时支付租金等费用。因此,申开封无需支付违约金给张兆光。自从2018年2、3月开始,张兆光装修三楼的房屋大约用了近一年的时间。装修期间,巨大的噪音,强烈的振动,尘土飞扬，严重影响申开封经营。从2018年2、3月开始装修期间,张兆光的工人有偷电行为,使得申开封无故交违约电费114,010.28元,导致停业至今,带来严重的经济损失。2、房屋占用使用费理应不需支付。自2019年5月10日至今,申开封仍然应当按2016年7月4日双方签订的《上海市居住房屋租赁合同》约定的租金支付房屋占用使用费给张兆光,而不是按2018年8月1日签订的《上海市居住房屋租赁》约定的原租金的2倍支付房屋占用使用费。首先,2016年7月4日双方签订《上海市居住房屋租赁合同》时,双方约定涉诉商铺租赁期与810、814、816商铺一样为5年,张兆光口头承诺先签2年,到期再续签3年。其次,与涉诉商铺相邻的816商铺出租方也与申开封签订了房屋租赁合同,张兆光的涉诉商铺没有任何理由收取三倍于816商铺的租金。张兆光只是看中了申开封投入巨大,无法脱身,趁机高抬涉诉商铺租金(高于市场价三倍),获取不正当利益,房屋占用使用费不能再按该租金两倍计算。3、双方的房屋租赁合同不能被解除,应当视为不定期租赁合同。如上所述,鉴于张兆光自己有过错,上诉人又投入过大,尚未回本,合同不能随便被解除。否则申开封将损失惨重。双方之间应当被视为不定期租赁合同关系。双方应当在诚实信用原则和互谅互让的基础上,重新签订新的房屋租赁合同,使得双方的利益最大化,而不是张兆光单方解除合同。申开封也不应支付6倍的违约金给张兆光。张兆光辩称：当事人双方就涉诉商铺签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。张兆光不存在胁迫申开封签订合同的行为。现申开封欠付租金，已符合合同约定的解约条件，张兆光有权依据合同约定解除合同。申开封应当腾退、搬离涉诉商铺。申开封称张兆光存在重大过错，与事实不符，且其未能提供证据证明其主张，法院不应采信。合同解除后，申开封仍占用涉诉商铺，应当支付相应的房屋占用使用费。张兆光向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认张兆光、申开封就涉诉商铺签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；2、判令申开封立即腾退并搬离涉诉商铺；3、判令申开封支付拖欠的2019年2月1日至4月30日期间的租金90,000元；4、判令申开封支付2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4,726.2元；5、判令申开封支付逾期支付租金的违约金(以90,000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年2月1日起计算至实际支付之日止)；6、判令申开封支付合同解除违约金180,000元；7、判令申开封支付占用使用费(以2019年度日租金的2倍为标准,自2019年5月10日起计算至申开封返还涉诉商铺之日止)。一审法院认定事实：涉诉商铺的登记为张兆光所有，建筑面积157.54平方米。2018年8月1日，张兆光(甲方、出租方)与申开封(乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉诉商铺出租给乙方使用，租赁期为1年，自2018年8月1日至2019年7月31日。租赁期满乙方应如期返还该房屋，乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方书面同意后双方应重新签订租赁合同；租赁期内，月租金为30,000元，每6个月为一期支付，先付后用。乙方应于本协议签订之日起10日内支付首期租金180,000元，之后每期租金应于每年7月31日及1月31日前支付。每逾期一日，乙方需按应付租金的0.5%支付违约金。租金支付至张林昌的建设银行账户；乙方应于本协议签订之日起10日向甲方支付租赁保证金，租赁保证金相当于两个月房租60,000元，扣除原租赁保证金，乙方还需支付40,000元。租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤、通信、空调、有限电视费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日起十日内返还该房屋，每逾期返还一日，乙方应按租期届满当时日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方逾期不支付租金累计或连续超过两个月的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方应按本合同解除当月月租金金额的6倍向守约方支付违约金，该违约金与租赁押金互不相抵。2018年8月10日，申开封向张兆光支付租金180,000元。此后，申开封未再支付任何费用。2019年3月1日，张兆光委托律师向申开封发送《律师函》，函称申开封未按租赁合同约定支付剩余租赁保证金40,000元及2019年2月至7月期间的租金，构成违约，要求申开封付清拖欠款项并承担逾期付款的违约责任。收函后，申开封仍未支付任何费用。2019年4月29日，张兆光委托的律师向申开封发送短信，称租赁合同于2019年4月30日即告解除，请申开封于2019年4月30日前付清拖欠租金、违约金等，并于2019年5月10日前返还涉诉商铺。又查明，申开封为经营餐饮店，向章海彬承租了新源路XXX号房屋(建筑面积162.79平方米)，租赁期限至2021年底，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为177,000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为182,000元。申开封另向张家登承租了新源路XXX号房屋(建筑面积157.54平方米)，租赁期限至2021年底，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为170,000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为180,000元。申开封还向沈宏武承租了新源路XXX号房屋(建筑面积133.06平方米)，租赁期限至2021年7月31日，2018年8月1日至2019年7月31日期间年租金为121,200元，2019年8月1日至2020年7月31日期间年租金为124,800元。一审法院认为，张兆光与申开封签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。申开封辩称该合同系受胁迫签订，要求按照涉诉商铺的相邻商铺之租金标准计算租金，但该租赁合同系双方协商一致的结果，申开封也未举证证明合同系其在胁迫或危困状态、缺乏判断能力等情形下签订，且申开封已按合同支付了第一期租金，故法院对该意见不予采纳。合同签订后，申开封逾期两个月未支付第二期房租，张兆光有权依据双方约定解除租赁合同，解除通知到达后双方合同于2019年4月30日即告解除。申开封不同意解除租赁合同并拒绝返还房屋的理由缺乏法律依据，法院无法采纳。截至2019年4月30日，申开封应按约定的租金标准支付拖欠租金，合计90,000元。关于逾期支付租金的违约金，正是因为申开封逾期支付租金达到一定严重程度，符合了合同约定的解除条件，张兆光才以此要求解约，解约后申开封将需依约承担解除合同的违约责任，故法院对该请求不予支持。关于合同解除的违约金，双方虽有合同约定，但申开封要求法院依法处理并予以调整，结合双方的合同履行程度、过错程度，根据公平及诚实信用原则，法院酌定申开封应支付违约金90,000元。申开封辩称张兆光自2018年3月起装修、存在偷电行为等影响其正常经营，因此无法支付租金且不构成违约，就此申开封未能提供充足的证据。此外，若按申开封所述，至2018年8月装修行为已进行数月，申开封在签订案涉租赁合同时已经能够判断对其经营活动的影响。在此情形下，申开封仍然签订了租赁合同并支付了第一期租金，故法院对该意见亦不予采纳。合同解除后，申开封应当返还涉诉商铺，且租赁期限早已届满，申开封显然没有占用涉诉商铺的合法依据。申开封至今仍占用涉诉商铺，应当支付占用使用费。关于占用使用费的标准，双方约定明显过高，而申开封另承租的与涉诉商铺相邻的其他商铺的价格则反映了市场价格，据此法院酌定申开封按照180,000元/年的标准计付。关于物业管理费，申开封不持异议，法院予以支持。为减少当事人诉累，租赁保证金本案一并处理，用以抵扣租金。一审法院判决：一、张兆光与申开封就位于上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、申开封应于判决生效之日起三十日内立即腾退并搬离上海市嘉定区安亭镇新源路XXX号商铺；三、申开封应于判决生效之日起三十日内向张兆光支付2019年2月1日至4月30日期间的租金70,000元(抵扣租赁保证金20,000元后)；四、申开封应于判决生效之日起三十日内向张兆光支付占用使用费(按180,000元/年的标准，自2019年5月10日起计算至实际搬离之日止)；五、申开封应于判决生效之日起三十日内向张兆光支付2018年7月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4,726.2元；六、申开封应于判决生效之日起三十日内向张兆光支付合同解除违约金90,000元；七、张兆光的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就涉诉商铺签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。申开封上诉称其受张兆光胁迫才签订了合同，但张兆光对此予以否认，申开封亦未能提供证据证明其上诉主张，且申开封在法定除斥期间内提前诉讼要求撤销租赁合同，故本院对申开封该上诉主张不予采信。申开封逾期支付租金，根据合同约定张兆光有权解除合同。合同解除后申开封应当腾退涉诉商铺并将涉诉商铺返还给张兆光。申开封至今未搬离涉诉商铺，故申开封应当支付欠租外，还应当支付占用期间的使用费。关于使用费的标准，鉴于合同约定的标准过高，故一审法院参照涉诉商铺的相邻其他商铺的租赁价格，酌定确定使用费标准为180,000元/年并无不妥。另外，鉴于本案租赁合同系申开封违约而解除，故一审法院根据本案实际情况酌定申开封应支付的违约金为90,000元亦无不妥。申开封上诉称张兆光在履行涉案合同中存在重大过错，但未能提供证据予以证明，本院对此不予采信。综上所述，申开封上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,426元，由申开封负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年七月三日书记员  陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……