贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5650号 原告：祝天义，男，白族，1980年8月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：顾怀玲，男，白族，1985年5月30日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：陈广、林蔓，均系贵州伍尊律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、张海威（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告祝天义、顾怀玲与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林蔓、被告的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理瑞丰铭城1-B14-6号房屋商品房转移登记的有关文书；2、请求判决被告支付因逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计60000元，违约金以购房款369005元为基数，按每日0.1%的标准，从2017年6月1日起计算至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止;3、被告退还开户费4044元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰铭城小区涉案房屋，原告交付了全部房款，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填补损失为原则，原告诉请支付违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。四、原告诉请的违约金计算终期错误：2018年11月29日涉案房屋已可办理购房业主不动产权证书，该日期后未能办证是原告原因造成，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止至上述日期。1、就办证过程中各方权责问题：依照《商品房买卖合同》约定，双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、被告涉案房屋提交办证资料至不动产登记机关备案的前提条件是：原告交情了税费、向被告提交了办证应当由其提供的资料（如身份证、结婚证、户口本等）、出具办证委托书，若房屋达到办理产权证的条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交上述资料，致使被告难以将办证文书提交至不动产登记机关备案，造成办证滞后的结果应由其自行承担。3、毕节市不动产登记机关于2018年11月29日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确：启动对上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》，即涉案房屋于2018年11月29日起可办理买受人《不动产权证书》，且上述商品房中已经缴纳完毕办证所需相关税费及提供了相关资料的买受人也已取得《不动产权证书》，本案因原告未提供办证应由其提供的上述资料致使办证滞后，应由其自行承担，2018年11月29日后被告不应再支付违约金。五、被告再次当庭通知原告：涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，请原告履行其提交相关资料、缴纳相关税费的义务予以办证，若经通知原告依然不履行上述义务，该责任由其自行承担。六、原告诉请退还“开户费”4044元无事实依据。1、被告并未收取原告开户费4044元，袁高鹏诉请的金额与事实不符；2、即便收取了部分开户费，原告的该项诉请已超过诉讼时效。3、商品房买卖合同约定该费用是应当由买受人自行承担的费用，该费用实际并未包含在商品房房价款中，被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，且相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。4、在被告未代收代缴该费用的其他买受人，若要使用相关设施的，其也是自行到相关部门缴纳完毕上述费用方得以使用上述相关设施，故无论是被告代收代缴，还是原告自行去缴纳，该笔费用实际上是原告应当承担的费用，判决被告返还有失公平原则。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年10月9日，原告作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程1号楼B单元14层6号房屋，总价款为369005元；合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并支付开户费829元。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即以本案庭审之日2020年7月6日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以369005元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告辩称的免责事由及违约金截止日期问题。首先，涉案房屋2018年11月29日已经取得初始登记，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠××疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年多以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。 关于原告主张的开户费问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”因此，被告收取原告的上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费829元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告祝天义、顾怀玲申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告祝天义、顾怀玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：该违约金以原告已付购房款369005元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告祝天义、顾怀玲开户费829元 四、驳回原告祝天义、顾怀玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费701元（已减半收取），由原告负担350元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担351元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷