江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初11298号原告：金秀珍，女，汉族，1977年4月16日生，住南京市鼓楼区。被告：南京华宏家纺科技有限公司，社会统一代码证9132010605795899XF，住所地在南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，职务董事长。委托诉讼代理人：仇建新，该公司员工。被告：南京华宏家纺科技创意产业园有限公司，统一社会信用代码913201066946156902，住所地在南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：朱大卫，职务董事长。委托诉讼代理人：万腊庚，江苏石城律师事务所律师。第三人：浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320100682542172K，住所地在南京市玄武区中山东路139号。负责人：李健，职务行长。委托诉讼代理人：张樯，该公司员工。委托诉讼代理人：曹颖芳，该公司员工。原告金秀珍与被告南京华宏家纺科技有限公司（以下简称华宏科技公司）、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司（以下简称华宏产业园）、第三人浙江稠州商业银行股份有限公司南京分行（以下简称稠州银行南京分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告金秀珍，被告华宏科技公司的委托诉讼代理人仇建新，华宏产业园的委托诉讼代理人万腊庚，第三人稠州银行南京分行委托诉讼代理人张樯、曹颖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行2013年10月21日签订的两份《房产转让协议书》及《补充协议》；2、请求判决被告限期为原告办理位于中央北路185号二间房屋不动产权证书；3、请求判决被告承担逾期办理不动产权证书的违约责任，支付已产生的违约金56000元（2018年11月1日计算到2019年8月8日，280天，标准是每天每房号100元）；4、请求判决被告支付逾期办理不动产权证的违约金，从2019年8月9日起算到原告实际取得不动产权证日为止，每日每间按100元计算；5、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年10月21日，原告与被告华宏科技公司签订两份《房产转让协议》和《补充协议》，约定原告购买位于，面积分别为57.21与55.96平方米。《房产转让协议》第三条约定2014年12月31日房屋交付。第八条约定：不迟于2015年12月31日前办理产权交易过户及申领有关权证手续，逾期办理，不协助方每天按照10元计算违约金。由于被告拖延为原告办理不动产权证，双方产生矛盾。2017年6月30日、9月7日，被告华宏科技公司两次出具书面材料致歉，承诺2017年9月30日前有结果。2018年4月2日，被告再次书面承诺，2018年10月31日前办理产权证，如果仍未办理，从2018年11月1日至产权过户完成期间，每间房号按每天100元支付违约金，违约金按月支付。截至原告起诉，被告既未办理产权证，也未支付违约金，故诉至法院。被告华宏科技公司辩称：愿意继续履行《房产转让协议书》及《补充协议》，办理产权证，但是因办证流程相对复杂，其中还涉及商业地产问题，需要地产评估，需要缴税，所以程序周期较长。另外，目前房产处于抵押的状态，是被告华宏产业园拿出去抵押的。需要三个月左右的时间，最迟在2020年3月底之前给原告办理，这其中还需要原告配合。原告主张的违约金不但过高，而且是无效的，不应得到支持。因为2018年4月2日的承诺是在受到胁迫的情况下作出的，应当依法认定无效。100元一天的结果不是正常协商的结果。4月2日那天，一期的客户总共有10个人左右，他们一起到达公司谈关于要过户的问题，那天公司部分领导在赛城大厦505室接待了他们，在此过程中，对方仗着人多，甚至堵门，要求给说法，否则不允许出门。这个100元一天对方拿着事先拟好的承诺，在现场时又在上面加上了一条，并要求华宏家纺在上面盖章。另外从法律层面看，这么高的违约金是不符合法律规定的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应当以实际损失为基础进行调整。从本案看，是房产买卖合同，涉诉房产已经于2015年5月交付原告，核心义务已经完成，证没有办，合同约定是10元一天。原告拿到房子已经开始收益，本案中原告不存在其他法律意义上的预期损失。华宏科技公司已经向原告支付了10元一天的损失，支付到2018年10月份。被告华宏产业园辩称首先，同意被告华宏科技公司的意见。双方签订的合同体现了对于迟延办理产权证双方都是有心理预期的，所以约定了每天10元的违约金的规定。华宏科技公司一直在按照该合同履行义务，由于出现了围攻华宏科技公司工作人员的事情，导致在2018年10月后，没有再支付10元一天的状况。按照原来的二期的施工合同，华宏产业园的投资周期应该在2018年6月份完成，但是由于空气污染以及政府的各种会议要求，在2016年-2018年期间，停工的天数达到了280多天，所以希望想得到原告方的谅解。另一方面，延期办理产权证并不是被告主观上有恶意。原告办理产权证的要求是应当的，但是对于违约金的要求是不符合当时的合同约定的。第三人稠州银行辩称不清楚原告是否已支付所购买房屋全部房款；在贷款期间对房屋出售情况不知情，涉诉房款如果结清，可以配合解押；如果有其他等值资产，经审批后可以替换相应抵押物进行解押。本院经审理认定事实如下：2013年10月21日，原告（乙方、受让方）与被告华宏科技公司（甲方、转让方）签订了两份《房产转让协议书》，约定乙方向甲方购买中央北路181号A地块（五塘广场西南角）房屋即中央路185号，该房产建筑面积分别为57.21平方米和55.96平方米，单价分别为15980元/平方米和为15950元/平方米，房款分别为914215.8元和892562元，乙方应于2013年10月21日前向甲方各预付房款20000元，其余房款分三期支付：第一期付款时间为2013年10月28日，分别支付房款440000元和430000元；第二期付款时间为2014年6月30日，分别支付房款363215.8元和353562元；第三期付款时间为2014年12月31日，分别支付房款91000元和89000元。甲方应于2014年12月31日前将上述两间房屋交付乙方，甲方逾期交付该房屋的，按照中国人民银行同期贷款利率计算向乙方支付逾期期间已收房款的违约金；甲方双方约定不迟于2015年12月31日前，甲乙双方按有关规定准备完备资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续，不协助方每天按10元计算，向对方支付逾期期间的违约金等等。2013年10月21日，双方签订了《补充协议书》一份，约定转让房产所属土地性质为出让用地，土地用途为科研设计，土地使用权年限为50年；转让房产所对应的土地使用权随房产一并转让给乙方等等。合同签订后，原告已付清全部房款。涉案两间房屋于2015年6月11日登记在被告华宏产业园名下。因未能按约协助办理不动产权证，被告华宏科技公司已向原告付清2018年10月31日之前按每日10元计算的违约金。2018年4月2日，被告华宏科技公司向原告出具一份承诺函，承诺：2018年10月31日前，给予产权证办理。如果2018年10月31日前未能办理，自2018年11月1日起至产权过户完成期间，每间房号按壹佰元/天支付违约金，违约金月付清。被告华宏科技公司对该承诺书的真实性不持异议。2019年2月2日，被告华宏产业园就涉案两间房屋办理了抵押登记手续。抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为3232万元，债务履行期限为2019年1月17日至2024年1月16日。2019年2月21日，被告华宏产业园再次就涉案两间房屋办理了抵押登记手续，抵押权人系稠州银行南京分行，抵押方式为最高额抵押，担保的主债权数额为607万元，债务履行期限为2019年1月18日至2024年1月17日。被告华宏产业园当庭自认，其抵押贷款的目的是为了开发案涉房产项目的二期工程。案件审理中，稠州银行南京分行与被告华宏产业园已解除上述抵押，现两被告同意共同协助原告办理涉案两间房屋的不动产转移登记手续。另查明华宏科技公司与华宏产业园是两个独立的法人，法定代表人均为朱大卫。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房产转让协议书》、《补充协议书》、承诺函及不动产登记资料查询结果证明等予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告华宏科技公司签订《房产转让协议书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。原告作为涉案两间房屋的购买人，已按约付清全部购房款，被告华宏科技公司应按约协助原告办理房屋所有权的转移登记手续，而其并未依约履行自己的债务，已经构成违约，依法应该承担相应的违约责任。现涉案两间房屋的抵押权已被涤除，具备了继续履行的条件，两被告均同意共同协助原告办理涉案两间房屋所有权转移登记手续，本院予以确认。被告华宏科技公司虽辩称其签署承诺函时受到了包括原告在内的多位业主的胁迫，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对其主张的该项事实，不予认定。另外，即使其受到胁迫，因其未在法定期限内申请撤销该函，故该函已经发生法律效力。因该函载明华宏科技公司自2018年11月1日起按照100元/天/间的标准向本案原告支付违约金，且两被告并无证据证明每日100元的违约金过分高于原告方损失，故原告请求判令其按照该标准支付2018年11月1日起至2019年8月8日逾期办理不动产权证书的违约金56000元，并按该标准继续支付自2019年8月9日起至实际协助原告办理完毕不动产登记证书之日止的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于华宏产业园是否应对金钱债务承担连带责任的问题。华宏科技公司与华宏产业园的地址、法定代表人等虽均相同，但并不能使本院认定两公司之间构成了混同或代理关系，故原告主张华宏产业园应对华宏科技公司的债务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京华宏家纺科技有限公司、南京华宏家纺科技创意产业园有限公司于本判决生效之日起十日内共同协助原告金秀珍办理本市鼓楼区中央北路185号房屋转移登记手续；二、被告南京华宏家纺科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金秀珍支付自2018年11月1日起2019年8月8日期间逾期办理不动产权证书的违约金56000元，并按100元/天/间的标准支付自2019年8月9日起至实际协助原告金秀珍取得不动产登记证书之日止的违约金；三、驳回原告金秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由被告南京华宏家纺科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  朱伟萍人民陪审员  庄爱萍人民陪审员  常 瑞二〇二〇年七月二十四日书 记 员  夏颖坤履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。