广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10768号上诉人（原审原告）：韦月莲。上诉人（原审原告）：侯燕娟。两上诉人共同委托诉讼代理人：卢裕沛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州臻房网络科技有限公司。法定代表人：张健。委托诉讼代理人：冯松斌，广东承芳律师事务所律师。上诉人韦月莲、侯燕娟因与被上诉人广州臻房网络科技有限公司（以下简称臻房公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2605号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。韦月莲、侯燕娟在原审的诉讼请求：1.判令臻房公司向韦月莲、侯燕娟返还5万元；2.判令臻房公司向韦月莲、侯燕娟支付金钱占有期间的利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，直至其全部实际归还，暂计一年为2175元；以上合计52175元；3.本案诉讼费由臻房公司承担。原审法院判决如下：驳回韦月莲、侯燕娟的全部诉讼请求。一审案件受理费552元，由韦月莲、侯燕娟负担。判后，上诉人韦月莲、侯燕娟不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.改判被上诉人承担全部诉讼费用。上诉的主要事实和理由：一、一审法院查明事实不清，认定事实错误。（一）一审法院对于上诉人被欺诈忽悠情况下支付费用的事实查明不清。被上诉人作为中介方，其实际上从一开始就隐瞒了身份，误导上诉人以为其是开发商的工作人员，获取了上诉人的信任，并且故意不提前告知上诉人购房需要向其支付服务费的。直到上诉人决定购房支付房款时，才让上诉人支付其中一笔5万元的费用到其公司账户上，而且当时也未明确告知上诉人该费用是被上诉人自己收取的服务费。因此上诉人即使收到了团购优惠金的收据，也只是认为是开发商收取的费用，但事后经过了解才发现自己被欺诈忽悠了，该笔费用居然是交给被上诉人中介方。上诉人随后便通过向开发商投诉、向中介方投诉、向相关部门提起信访的方式去表达异议，要求被上诉人退还该笔费用。而一审法院在判决第5页第一段第二行写道：“即使原告基于自身认识水平确实不知，也应尽至基本注意义务，即与被告进行确认”为由，认为上诉人具有一定过错。上诉人认为，一审法院不能这样归责上诉人。事实上，由于商品房买卖市场中中介销售的乱象并不是出现了一天两日而已，消费者难以及时注意到所有的套路，包括像本案中，在被上诉人的各种欺诈误导手段下，普通的消费者实在很难及时反应过来。但事后，上诉人已经有通过信访投诉、向开发商和中介方进行投诉反映，这些都足以证明上诉人当时对被上诉人乱收费的行为提起过异议了。因此，上诉人认为从该点足以看出当时被上诉人收取费用是存在欺诈、忽悠的情节的。（二）一审法院还忽略本案中被上诉人收取的是“团购优惠金”而并非中介“佣金”的事实。《商品房销售管理办法》第二十八条：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”被上诉人误导上诉人向其支付了5万元之后，向上诉人出具的正是《团购优惠金的收据》，而“团购优惠金”是开发商收取购房者的用于折抵部分房款的费用，性质上完全区别房地产中介收取的佣金。现在被上诉人在一审时表示收取的5万元是属于佣金的居间服务费，但是其出具的收据又显示是“团购优惠金”，因此，明显存在关键性的错误。上诉人认为《商品房销售管理办法》里面已经明确规定了作为中介方的被上诉人无权收取除佣金外的其他费用，而该其他费用中也包括了应该由开发商收取的“团购优惠金”。本案中开发商已经明确表示过该“团购优惠金”并非是其收取的，因此，即使被上诉人有权收取服务费也好，也应当向上诉人退还其无法律资格收取的5万元团购优惠金。另外，上诉人等购房者在被上诉人欺诈忽悠收取不明费用后，通过信访途径了解到，被上诉人是没有在当地房管局备案的，因此房管局表示其中介资格存在一定的瑕疵。故，即使退一万步来说，被上诉人就算收取了佣金也好，由于其备案资格上存在瑕疵，其无中介服务的代理资格，故也无权收取佣金。（三）一审法院过于主观地认为，因为上诉人与被上诉人之间存在居间合同关系，那么，只要被上诉人帮上诉人获得优惠便有权获得居间“服务费”，一审法院如此的想法是错误的：上诉人再次强调，被上诉人从始至终都没有向上诉人表明其需要收取高额的居间“服务费”，上诉人在一审庭审中已经表明了，被上诉人事先并没有向上诉人说清楚其并非是开发商的工作人员，事实是上诉人从来都不知道被上诉人臻房公司的存在，也不认识该公司的相关工作人员，并且更关键的事实是，上诉人更不知道被上诉人帮上诉人争取到优惠后要收取5万元。同样地，上诉人在与开发商的《认购书》上，也没有看到上诉人需要支付居间“服务费”给被上诉人的约定。上诉人也从未收到过被上诉人任何关于要收取居间“服务费”的书面材料。因此，上诉人是直到支付了5万元后，才知道要支付这样一笔居间“服务费”的，故，上诉人对此笔“服务费”一直是有异议的。而上诉人无论是和开发商还是被上诉人都提起过相关质疑，并且要求其提供相关的发票和退款，但是被上诉人包括开发商一直都不敢正面回应，也拒绝开具发票。实际上，该不正规收取“服务费”的行为引起了很多购房者的异议，不仅仅只有包含上诉人在白云法院起诉的5人，由于该楼盘里收取“服务费”的中介公司是不同地方的，故在诉的还有广州市天河区人民法院的1人，广州市番禺区人民法院的2人，以及即将在佛山市南海区起诉的1人。该些都是与上诉人一同去委托律师维权的人，均是在被上诉人误导收取居间“服务费”后提起异议的人。其中有部分人曾向相关信访部门反映过，因此对于被上诉人事前没有告知要收取“服务费”一事是客观存在的。并且上诉人等人曾经有提起过异议，对于如此重要的一点，一审法院只简单地了解了一下，但并未深入查明与重视。上诉人认为一审法院审理时避开如此关键事实，认为只要是有提供居间服务便有权收费是错误的。就算退一万步来说，被上诉人即使是提供了居间服务也好，法院也应该去调查清楚被上诉人究竟有无权利去收取居间“服务费”，究竟上诉人与被上诉人之间有无约定要支付居间“服务费”。不能偏袒被上诉人，认为被上诉人完成了居间服务，便理所当然有权要求被上诉人去支付5万元，这是相当地不公平公正的观点。（四）一审法院从上诉人支付5万元和其他房款的收款对象、支付时间去推理上诉人是认可并知悉其支付的是居间“服务费”的观点同样是错误的。如前所述，被上诉人事先并没有向上诉人表明其需要收取居间“服务费”，同时上诉人也不见有相关的书面材料知悉自己要支付居间“服务费”，直到上诉人在付款后，才发现是自己要支付该笔费用的。上诉人当时还以为5万是房款的一部分，但后来越想越不对劲，且找被上诉人了解后才知道原来并非是如此回事。上诉人在交的这5万元的时候，在场开发商的工作人员和另外一个可能是被上诉人的工作人员一开始均不愿意开具任何收据，后面在上诉人各种要求之下，才开了收据。被上诉人等人当时又以各种理由拒绝在上面盖公章，且不愿意注明任何公司，到目前也没有开具任何发票。这些细节也能侧面反映了被上诉人心虚的想法，其自身也知道收取5万元具有明显的欺诈等不正当行为在里面。至于上诉人为什么会把钱付给被上诉人，上诉人在一审庭审中也表明了，上诉人是在被被上诉人的误导之下分开单独去支付该笔费用的，出于当时自己在开发商所在处对被上诉人的信任才作出的行为。并非如一审法院简单认定的那样便是真实意思表，上诉人当时还以为这也是开发商的其他账户，交的钱也是给开发商的，完全没有意识到支付的是居间“服务费”。而这手段这也恰恰是被上诉人作为中介的一种套路，担心如果一开始就告诉实情便交易不成功，于是最后才告诉给消费者真相。试想，消费者要是知道一手房还要支付中介费，那么基本大家都不愿意交易了，所以被上诉人这些中介才会使用如此套路，等钱收到了才告诉别人要收费。如此的不正当行为在中介市场上已经屡见不鲜。假如该费用是交给开发商的，上诉人也就认了，但是居然是被上诉人收取的，上诉人等人深感自己被套路，才导致这么多的购房者去法院提起诉讼。因此，上诉人认为，一审法院不能简单地认为上诉人付款的对象和时间就可以确定上诉人会认可居间“服务费”的，如此的推理同样是过于片面且不公正。假如事实真的如此，又怎么会有这么多人愿意为了几万元跑去法院起诉呢，一审法院是否想到这不符合逻辑的关键点呢。所以上诉人认为一审法院的推断同样具有片面和不客观性，忽略了上诉人的利益。（五）一审法院还忽视了本案的关键问题，就是对于被上诉人究竟是否完成了居间服务，该事实没有查明清楚。一审时，上诉人已经多次表明清楚，《认购书》上面的优惠并非是被上诉人争取过来的，同样在《认购书》上也无法看得出被上诉人和上诉人至今存在居间“服务费”的约定，并且也没有注明优惠是被上诉人争取过来的。被上诉人在一审时也没有提供相关的证据去证明《认购书》上的优惠就是被上诉人争取的。因此，一审法院主观地根据《认购书》去认为被上诉人已经帮上诉人获得了优惠是很不客观且不公平的。上诉人认为，《认购书》正能反映被上诉人与上诉人之间没有约定要收取居间“服务费”的证据，同时也能作为不能反映是被上诉人帮忙争取到优惠的证据。若被上诉人对此有异议，应该由被上诉人提供相关证据去证明《认购书》上的优惠就是其争取到的。但是一审法院现在却反过来认为上诉人没有尽到举证责任，将举证责任倒置过来，认为上诉人的主张有违逻辑和常理，明显是不公平公正的，具有偏袒被上诉人之嫌。因此上诉人认为，一审法院在调查被上诉人是否完成居间服务的事实时是存在逻辑错误的，且在举证责任分配上对上诉人很不利。另外，即使团购优惠是存在的，由于上诉人优惠后房子价钱如果加上被上诉人5万的“服务费”，可以计算出房子均价是超过9000元／平方米，那么由于涉案房屋也是超过当时房管局规定的价格限制9000元／平方米的，实际上上诉人也是没有获得优惠的，否则是违规。二、关于本案的争议焦点。（一）本案争议的焦点一是上诉人系受到了被上诉人的欺诈忽悠之下支付费用的。（二）本案争议的焦点二是被上诉人无权收取“团购优惠金”，如前所述，《商品房销售管理办法》第二十八条，已经直接规定了被上诉人无法律资格收取“团购优惠金”，而商品房当地的房管局表示被上诉人无备案中介手续，进一步反映了其无权收取中介费的资格。（三）本案争议的焦点三是被上诉人是否为上诉人获得了购房优惠和被上诉人收取5万元款项的性质认定。上诉人认为被上诉人是没有帮上诉人获得了购房优惠的，并且5万元是在被上诉人误导甚至是欺诈之下支付的。至于一审法院的观点，上诉人在上面已经很清楚地表明，都是一审法院过于主观片面的想法，上诉人在此再次将理由结合，便能清楚了解事实真相：1.《认购书》上面没有注明优惠是被上诉人争取到的，甚至《认购书》上从头到尾没有出现任何关于被上诉人的字眼，包括上诉人要支付居间“服务费”的约定；2.被上诉人没有任何书面的证据证明，《认购书》上的优惠是其争取过来的，均是事后口头陈述；3.涉案50000元是上诉人在被上诉人误导之下支付的，事后被上诉人一直要求上诉人要说法，并且要求出具相关的发票，但是被上诉人均不敢正面回应，且不开发票；4.上诉人等购房者知道自己被套路了5万元后便去相关的信访部门进行信访，提出异议，最终矛盾发展到一同委托律师去维权：5.即使是存在团购优惠也好，加上被上诉人收取的5万元，上诉人房屋的总价依旧超过了政府定价，最终也是不优惠的。三、上诉人再次强调，本案一审法院忽略的一个关键事实是，被上诉人在涉案楼盘处的操作是采用了不诚信的欺诈、忽悠消费者的手段的。实际上被上诉人收取的居间“服务费”严格来说算是不当得利，只是由于在被上诉人的种种套路之下，才使得上诉人最终陷入了所谓的被上诉人提供团购优惠居间服务的套路之中。上诉人在涉案楼盘处购房时，被上诉人一直没有表明自己是中介的身份，让消费者误以为是开发商的工作人员，获取消费者们的信任。而且关键的地方在于，被上诉人也事先也没和消费者说明要收取5万元的团购优惠金，但是却在上诉人决定购房时支付房款的时候，故意误导上诉人额外支付5万元到上诉人的账户上。上诉人以为这只是房款的一部分，也是开发商收取，届时开发商会连同房款一起开具相关的票据。同时由于上诉人对于法律和中介销售套路的不熟悉，所以使得上诉人如此操作了。事后，上诉人在要求开具相关票据时，才发现原来5万元是中介收取的所谓团购优惠金，此时才意识到自己被欺诈忽悠了。正是由于被上诉人精心设计的套路，从让上诉人支付款项的方法，结合其和开发商合计好的所谓团购优惠，以及事后开具一个所谓团购优惠金的收据，使得此事从表面上看来似乎是一场大家谈好的合作，显得无懈可击。但是正是由于此事违背了上诉人的初衷，才会导致这么多人去法院起诉，并且去相关部门信访，正是由于被上诉人的套路，才会导致如此多的纠纷出现。希望二审法院不要忽略如此事实，在结合一审法院的调查的基础之上，能查明该事实，还与上诉人一个公道。至于被上诉人提到了开发商有提供的《情况说明》一事，上诉人在一审的时候已经明确表明了，该证据三性是有问题的，首先，真实性上由于开发商和被上诉人的利益关系，极易存在弄虚作假的嫌疑。一审时曾问到被上诉人，其与开发商之间是否有存在相关代销协议和或团购优惠协议时，被上诉人不能回答出来，支支吾吾。明显是自身与开发商都存在不规范的问题，其本身没有和开发商沟通好收取居间服务费的事宜，因此现在即使开发商提供如此偏袒被上诉人的情况说明也好，其真实性也是大打折扣。至于合法性，由于只要开发商盖章便可以出具，所以谈论该证据合法性是无意义的。关于关联性，即使情况说明的情况属实也好，那还是回到上面的各种问题，该情况说明也不代表被上诉人和上诉人之间有约定好团购优惠金的居问服务费，更不能代表被上诉人收取费用是合理合法的，因此与本案无关联。二审期间上诉人韦月莲、侯燕娟申请追加肇庆杰林投资开发有限公司（以下简称杰林公司）为本案被告参加诉讼。被上诉人臻房公司服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审期间，上诉人韦月莲、侯燕娟提交以下证据拟证明其主张：1.信访答复意见；2.信访事项调查处理情况报告；3.关于12345投诉举报平台转来《关于高新区东湖明珠花园开发商欺诈消费者的问题》的处理情况回复；4.关于黄月明在我司高新区东湖明珠花园楼盘购买纠纷的回复；5.其他业主的微信聊天记录；6.杰林公司《情况说明》；7.关于信访人曾伟桃、邓家楠、黄月明、侯燕娟信访事项的答复意见；8.隔壁楼盘的维权视频；9.《商品房销售管理办法》《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》《房地产经纪管理办法》、西安《关于进一步规范商品房销售行为有关问题的通知》、建房〔2018〕58号文、中山《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》；10.城市房地产业务管理信息系统；11.关于信访人岑金锐信访事项的答复意见；12.黄广豪信访事项的答复意见；13.朱访西和黄月明的《借款合同》；14.《城市房地产业务管理信息系统—商品房信息》。被上诉人臻房公司的质证意见：1.对于证据1—5，不属于新证据，不同意作为新证据使用。其中，对于证据1—4真实性、合法性予以认可，关联性不确认，无法证明上诉人要证明的内容。对证据5的三性不予确认。2.对于证据6、7的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，无法证明上诉人要证明的内容。其中证据7作为开发商的杰林公司也确认臻房公司为其销售房屋，臻房公司未与杰林公司签订销售代理合同。对于证据8的三性不予确认。对于证据9的真实性、合法性予以认可，关联性不确认，无法证明上诉人要证明的内容。对于证据9真实性合法性由法院确认，关联性不予确认。对于证据10的三性不予确认。3.对于证据11、12的三性不予确认，与本案无关。对于证据13的真实性、合法性予以认可，关联性不确认，不能证明上诉人所证明的内容，反而证明上诉人对于购房资金的使用是经过思考和计划的，不存在对于五万元的使用存在误解的情况。对于证据14的三性不予确认。本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据认定涉案5万元具有居间报酬的性质，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人韦月莲、侯燕娟虽向本院提起上诉，但本院审理期间，上诉人主张的事实和理由、提交的证据，均不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。关于上诉人韦月莲、侯燕娟在二审中申请追加杰林公司为本案被告的问题，由于韦月莲、侯燕娟没有在一审中提出追加的申请，杰林公司也不是本案必要共同诉讼参加人，故本院不予准许。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1104元，由上诉人韦月莲、侯燕娟负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年七月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍