广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1461号原告（反诉被告）：广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社，住所地广州市白云区广园中路206—208首层。法定代表人：李顺初，社长。委托诉讼代理人：涂宏望，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：林岸鸿，广东谨然律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州市久留香米业有限公司，住所地广州市天河区体育西路55号501自编B85(仅限办公)。法定代表人：罗淑华。被告：广州市中穗酒店有限公司，住所地广州市白云区下塘西路686号。法定代表人：罗桂华。被告：罗桂华，女，1950年8月22日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县，三被告共同委托诉讼代理人：閤明闯，广东广之洲律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社（以下简称三元里村八社）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市久留香米业有限公司（以下简称久留香公司）、被告广州市中穗酒店有限公司（以下简称中穗公司）、被告罗桂华房屋租赁合同纠纷，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三元里村八社委托诉讼代理人涂宏望、林岸鸿，被告久留香公司、中穗公司、罗桂华的共同委托诉讼代理人閤明闯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三元里村八社向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告久留香公司向原告支付合计1303387.50元，具体明细见我方费用汇总表。2.请求法院判决被告中穗公司、罗桂华对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.本案受理费由三被告承担。事实与理由如下：2007年12月7日，被告久留香公司与原告签订《房屋租赁合同》，承租原告位于广州市白云区下塘西路686号物业3240平方米，租期自2007年12月15日至2020年12月15日。2009年5月21日，被告中穗公司以承租人的身份与原告签订《合同补充协议》，对上述物业租金和综合服务费进行了变更约定。2015年1月5日，中穗公司申请在四楼搭建盆架用于防漏和存放设备使用。2015年7月23日，久留香公司与原告签订《补充协议》，原告同意久留香公司在四楼天台上加建物业，自2018年1月1日至2020年12月31日，每月按11760元收取场地费。被告久留香公司自2019年4月1日开始拖欠原告租金、综合服务费和水电费，经原告多次催收被告仍不支付。2020年1月13日，原告与被告久留香公司、中穗公司签订了《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，原告于2020年1月15日收回了涉案物业。经双方对账确认，被告尚拖欠原告2019年4月1日至2020年1月15日的租金200203元、综合管理费975982.50元、天台场地使用费111720元、水电费合计119207元、评估鉴定费68500元（双方共同委托评估鉴定公司对中穗公司进行鉴定，中穗公司和久留香公司需要承担一半的鉴定费）、客芸来商店和广葆记美食店交给中穗公司的押金22000元及2020年1月15日后的租金5775元，以上合计1503387.50元，减去中穗公司和久留香公司交予原告的押金20万元后，中穗公司和久留香公司合计应当向原告支付1303387.50元。被告久留香公司系涉案租赁合同的合同相对方，被告中穗公司系涉案物业的实际使用人，被告罗桂华是被告中穗公司的唯一自然人股东，罗桂华不能证明公司财产独立于自己的财产，应当对中穗公司的所有债务承担连带责任。故诉至法院，请求判如所请。被告久留香公司、中穗公司、罗桂华共同辩称：由于被告久留香公司签订了合同、中穗公司实际在涉案物业内经营，故被告久留香公司和中穗公司同意向原告支付1303387.50元款项。原告要求被告罗桂华承担责任我方不同意，因为根据合同相对性，罗桂华并不是合同相对方，故原告要求被告罗桂华承担责任依据不足。被告久留香公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认我司与原告之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效；2.请求判令原告向我司赔偿实际装修损失1320162.87元以及可移动部分的损失252669.4元；3.判令诉讼费等相关费用由原告承担。事实与理由如下：2007年12月7日，我司与原告签订《房屋租赁合同》时，涉案物业系原告在未取得合法审批建设手续时便私自建设完成的，原告至今仍未无得合法有效权属证书，涉案物业本质上系违法建筑，权属不清。原告在签订合同之时并未如实告知原告涉案物业系违法建筑，无法取得合法有效权属证书的事实，并欺骗性向我司承诺已完成部分审批手续，很快将取得合法有效的权属证书。我司基于原告系集体企业的身份，相信其承诺，便与原告签订了《房屋租赁合同》，并投入大笔资金对涉案物业进行装修经营，原告也按约定向原告支付租金、管理费等相关费用直至2019年4月1日。因原告无法取得合法有效的手续，并确定不能取得合法有效的权属证书，故我司与原告签署的《房屋租赁合同》及其附件、《补充协议》系无效合同，导致合同无效的过错方主要为原告，原告应当向我司赔偿实际装修损失，包括装修损失1320162.87元和可移动部分的损失252669.4元。其中可移动部分是为了酒店正常经营所用，现在酒店不经营了，故这部分物品对我司来说没有任何的意义和价值。由于原告的原因导致合同无效，这部分物品减值损失理应由原告承担。故提起反诉，请求判如所请求。对于被告久留香公司的反诉请求，原告三元里村八社答辩称：对于被告主张的形成附合的装饰装修现值金额1320162.87元，和可移动物品现值的金额252669.4元，我社没有异议，我社已经决定将涉案物业拆除重建，现在是由于疫情的原因暂时未开始动工，因此我社不同意利用已经形成附合的装饰装修。涉案租赁合同无效，久留香公司知道租赁物的情况，我社在签订合同时也告知久留香公司涉案物业是一个临时建筑，所以对于合同无效，双方均有过错，故形成附合的装修应当由双方各承担一半责任是比较合理的，因此久留香公司要求我社承担全部形成附合部分的装饰装修损失我司不同意，我社仅同意承担一半。对于可移动部分设施设备的损失，由于原、被告三方签署《解除〈房屋租赁合同〉协议书》中约定久留香公司和中穗公司应当在返还租赁物业之日起三个月内将可移动物品搬离，现在我社也不同意利用这些物品，因此可移动物品的损失并不在我社的赔偿范围。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《建设工程规划许可证》、《房屋租赁合同》及其附件、《合同补充协议》、《下塘西686号房租金、综合服务费明细表》、《补充协议》、《缴交租金、管理费、水电费通知书》、《解除〈房屋租赁合同〉协议书》、场地交接确认书、《建设工程咨询合同》、委托费发票、《广州中穗酒店有限公司的酒店装修现值鉴定报告》、鉴定费发票予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2007年12月7日，三元里村八社（甲方，出租方）与久留香（乙方，承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市白云区686号物业（以下简称涉案物业），用作经营餐饮、客房、娱乐等服务项目使用。租赁面积：(1)临街铺面4个，每个3750元，合计15000元。(2)首层面积300平方米；二层面积900平方米；三层面积1800平方米，合计3000平方米，美平方米25元，合计75000元。上述物业合计建筑面积3240平方米。本合同的租赁期限从本合同生效之日起开始，期限为13年（即从2007年12月15日至2020年12月15日止）。甲方将物业交付给乙方后，乙方在获得甲方书面同意的装修工程方案后进行装修。本合同免费装修期到2008年4月15日止。乙方在签订本租赁合同后支付履行合同保证金20万元。本合同乙方承租物业每月的租金明细及递增定义详见本合同附件《租金明细表》，本合同及本合同的补充协议、附属文件有其他约定的除外。乙方应于每月15日前缴纳租金。等等。该合同附件一《下塘西686号房租金、综合服务明细表》对租赁期内的租金和综合服务费标准进行了约定，其中2019年1月至12月的月租金标准为63222元，月综合服务费标准也是63222元。上述合同签订后，三元里村八社将涉案物业交付给久留香公司使用，久留香公司将涉案场地交付给中穗公司经营酒店。中穗公司对涉案物业进行了装修。2009年5月21日，中穗公司作为甲方，三元里村八社作为乙方，双方签订了《合同补充协议》，约定：原房租合同的月租金为90000元整，我酒店首层停车场实际面积为225多平方米，与合同面积300平方米不相符。经核实，双方统一按实际面积计算租金，正确的月租金为88125元，从2008年8月份开始执行。该《合同补充协议》所附的《下塘西686号房租金、综合服务明细表》载明2019年1月至12月的月租金为21074元，月综合服务费标准为102735元。2015年7月23日，三元里村八社（出租方，甲方）与久留香公司（承租方，乙方）签订了《补充协议》，约定：乙方于2015年1月5日提出申请于下塘西路686号天台搭建盆架存放设备报告，甲方经过研究，同意乙方天台搭建饭堂、宿舍报告。甲方于2015年5月1日至2017年12月31日，每月收取场地费10500元，2018年1月1日至2020年12月31日止，每月收取场地费11760元，期满后双方可另签协议。每月场地费乙方于每月15日前缴纳。其他未尽事宜，按2007年12月7日签订合同执行。2019年12月8日，因久留香公司和中穗公司拖欠租金和综合管理及水电费等，三元里村八社向上述两公司发函进行催缴。2020年1月13日，三元里村八社（甲方）与久留香公司（乙方）、中穗公司（丙方）签订了《解除〈房屋租赁合同〉协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方均同意自本协议签订之日起正式解除甲方与乙方于2007年12月7日签订的《房屋租赁合同》、甲方与丙方于2009年5月21日签订的《合同补充协议》、甲方与乙方于2015年7月23日签订的《补充协议》，甲方与乙方、丙方之间的租赁合同法律关系自本协议签订之日解除。二、乙方、丙方均同意将位于广州市白云区下塘西686号物业及在该物业的四楼天台加建的物业，含出租给次承租人的二间商铺于2020年1月15日返还给甲方……。三、甲方同意乙方、丙方所有的物品暂时存放在租赁物业内。乙方、丙方如想搬走租赁物业内的物品，应提前一天通知甲方，经甲方同意后方可搬离。因甲乙丙三方暂时未对酒店实物资产的处置方式达成最终协议，故三方对酒店资产的处置、作价、补偿等事宜暂行搁置争议，待后续调解诉讼解决。乙方和丙方应在返还租赁物业之日起三个月内将存放的物品搬离。逾期搬离的，甲方有权自行处置租赁物业内的物品。……五、甲方同意乙方缴纳的保证金20万元用以抵扣乙方、丙方所欠的水费和电费，余额用于抵扣次承租人交纳的保证金。2020年1月15日，三元里村八社（甲方）与久留香公司（乙方）、中穗公司（丙方）三方签署了《场地交接确认书》，确认乙方、丙方已将涉案物业从2020年1月15日起按现状交还给甲方。2020年4月24日，三元里村八社、久留香公司、中穗公司共同委托广东诚安信工程造价咨询有限公司对中穗公司的酒店装修现值进行鉴定。广东城安信工程造价咨询有限公司于2020年6月17日作出粤诚价GZ[2020]040号《广州中穗酒店有限公司的酒店装修现值鉴定报告》，鉴定结论为：按《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参照标准（2013）》规定计算中穗公司的酒店装修现值为811605.03元、酒店2015年装修（四层加建）的项目现值为508557.84元、酒店可移动物品（含家电）现值为252669.4元。为进行上述鉴定，三元里村八社向广东诚安信工程造价咨询有限公司支付鉴定费137000元。另查明，三元里村八社提交涉案物业的《建设工程规划许可证》（穗规建证[2006]5452号，发证时间为2006年9月24日）显示：建设单位为广州市白云区三元里村经济联合社，建设项目为临时停车场，建设位置为白云区下塘西路686号，建设规模为1幢地上2层临时停车场，总建筑面积1600平方米。并载明：本建设项目为临时建设，使用期二年，使用期满或使用期间城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。本院认为：根据三元里村八社提交的涉案物业《建设工程规划许可证》可知，该规划许可证许可建设的建筑为1幢地上2层临时停车场，总建筑面积为1600平方米，而涉案物业实际建设层数为三层，面积远超过1600平方米，已远远超出《建设工程规划许可证》规定的建设规模，故涉案物业属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的建筑物。且《建设工程规划许可证》批准建设的临时停车场为临时建筑，其有效期限不超过两年，使用期限届满后应当向原核发机关申请办理延期手续，但现有证据无法证明建设单位有对该建筑物申请办理延期手续。根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，三元里村八社与久留香公司就涉案物业所签署的《房屋租赁合同》和《补充协议》应属于无效合同，久留香公司要求确认上述合同无效，本院予以支持。涉案租赁合同虽然无效，但出租方有权要求承租方参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及水电费等，现三元里村八社要求主张久留香公司和中穗公司拖欠2019年4月1日至2020年1月15日的租金（实质为占有使用费）200203元、综合管理费975982.50元、天台场地使用费111720元、水电费合计119207元、评估鉴定费68500元、客芸来商店和广葆记美食店交给中穗公司的押金22000元及2020年1月15日后的租金5775元，以上合计1503387.50元，减去中穗公司和久留香公司交予三元里村八社的押金20万元后，中穗公司和久留香公司合计应当向三元里村八社支付1303387.50元。久留香公司对三元里村八社向其主张上述款项并无异议，故本院对三元里村八社要求久留香公司支付1303387.50元的诉讼请求予以支持。涉案租赁合同的出租方为三元里村八社，承租方为久留香公司，中穗公司为涉案物业的实际使用人，其并非租赁合同的相对方，根据合同相对性，中穗公司本身并不承担向三元里村八社支付占用使用费等费用的责任，但中穗公司对三元里村八社要求其对久留香公司应支付的上述款项承担连带责任的诉讼请求并无异议，属于对其权益的处分，本院对此予以支持。对于三元里村八社要求罗桂华承担连带责任的诉讼请求，由于中穗公司和罗桂华均非租赁合同的合同相对方，三元里村八社要求罗桂华承担连带责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。对于久留香公司要求三元里村八社赔偿其装修损失1320162.87元和可移动物品部分的损失252669.4元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修物，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。现三元里村八社明确表示不同意利用涉案物业的装饰装修物和可移动物品，根据上述司法解释的规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人取回。故久留香公司现要求三元里村八社赔偿其可移动物品的损失252669.4元的诉讼请求本院不予支持。对于已经形成附合的装饰装修损失，应当由三元里村八社与久留香公司按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人均应具有审慎义务，对涉案物业的产权归属、合法性应详细了解，涉案合同因租赁标的物没有合法规划报建而无效，三元里村八社与久留香公司均有过错，故对于因合同无效导致的损失，应当由双方各承担50%的责任。据此，三元里村八社应当向久留香公司赔偿装饰装修损失660081.44元，久留香公司主张的超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社与广州市久留香米业有限公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市久留香米业有限公司向广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社支付1303387.50元；三、被告广州市中穗酒店有限公司对本判决第二项承担连带清偿责任；四、在本判决生效之日起三日内，广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社向广州市久留香米业有限公司赔偿装饰装修损失660081.44元；四、驳回广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社的其他诉讼请求；五、驳回广州市久留香米业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16530.49元（广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社预交52170.6元），由广州市久留香米业有限公司和广州市中穗酒店有限公司共同负担；反诉受理费9477.75元（广州市久留香米业有限公司预交40900），由广州市久留香米业有限公司负担4277.34元，广州市白云区三元里街三元里村第八经济合作社负担5200.41元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  慕斌军人民陪审员  吴湘萍二〇二〇年七月六日书 记 员  林嘉仪