湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7141号上诉人（原审原告）：黄文胜，男，1968年10月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：武汉世邦联行商业管理有限公司，住所地武汉市武昌区黄鹤楼街彭刘杨西路11号。法定代表人：姚时全，执行董事。委托诉讼代理人：吴孝源，广东安华理达（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李依然，广东安华理达（武汉）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：武汉恒卓物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区文明路118号汉飞又一城4栋1层17室。法定代表人：周爱民，总经理。委托诉讼代理人：侯红卫，男，公司员工。上诉人黄文胜因与被上诉人武汉世邦联行商业管理有限公司（以下简称世邦联行公司）、及武汉恒卓物业管理有限公司（以下简称恒卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。黄文胜上诉请求：1.变更原审判决第一项为：世邦联行公司给付黄文胜房屋占用费39416.67元（从2018年7月1日计算至2019年1月31日止）；世邦联行公司、恒卓公司连带给付黄文胜房屋占用费81222.26元（从2019年2月1日计算至2020年1月10日止）。2.诉讼费由世邦联行公司、恒卓公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定“2019年1月1日世邦联行公司退出案涉房屋经营管理”错误。一审法院在其他案件中认定“2019年1月31日世邦联行公司退出案涉房屋经营管理”。因此本案至少少算了一个月房屋占用费。2.世邦联行公司退出后并未将商铺交还给上诉人，而是改造成公共厕所交给恒卓公司使用，直至2020年1月10日才退出。二、一审法院举证责任分配错误。上诉人起诉时已经提交了录音录像、照片及文字资料等证据来证实世邦联行公司、恒卓公司2019年1月31日后继续占有使用案涉商铺，且经多次催要不返还，完成了举证责任。世邦联行公司、恒卓公司反驳应举证证明其2019年1月31日后向上诉人交还了商铺。故一审法院的判决违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条关于举证责任的规定。世邦联行公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。1.租赁到期日为2018年12月31日，自2019年1月1日起双方合同关系终止。根据《逛逛街商铺委托经营管理协议书》4.4条，租赁期满有30天返还期，该期限内被上诉人无需支付收益及费用，不存在少算一个月房屋占用费的问题。2.被上诉人通过邮寄、粘贴公告、通知业主代表、业主群多种形式告知了2018年12月31日到期退出不续租的消息，也告知1个月内现场负责人会配合业主，尽到了通知义务。未及时收房是上诉人自身过错导致。上诉人应关注合同期限。上诉人一审提交的第一份录音录制时间表明上诉上诉人在2019年3月初就找物业沟通商铺事宜，可见上诉人知悉被上诉人退出之事。二、被上诉人没有将商铺交由物业公司占有，上诉人也未提供证据证明。上诉人提供的录音、录像等资料真假状况无法核实，即使为真也无法证明占用行为与被上诉人有关联。“谁主张谁举证”，否则应承担举证不能的后果。一审法院据此驳回上诉人的部分诉讼请求是符合举证责任分配规则的。恒卓公司辩称，认同一审判决，对我公司占用房屋一事持反对意见。我公司没有与上诉人签订过租赁协议或特约管理协议，只是提供公共区域的服务。黄文胜向一审法院起诉请求：1.世邦联行公司、恒卓公司给付黄文胜房屋租金75250元（暂计至2019年6月30日，实际金额按每季度21500元计算至世邦联行公司、恒卓公司交还房屋为止）；2.本案诉讼费用由世邦联行公司、恒卓公司承担。一审法院认定事实：黄文胜系位于武汉市武昌区黄鹤楼街文明路118号汉飞·又一城1栋1层23室（建筑面积45.9平方米）房屋所有权人。2013年6月30日，黄文胜与恒卓公司就案涉房屋签订《前期物业服务合同》。2014年11月23日，黄文胜与世邦联行公司签订《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，约定黄文胜不可撤销地授权世邦联行公司作为唯一的被授权人对武汉市武昌区汉飞·又一城（逛逛街）项目B地块1楼1层23号房屋进行经营管理，包括对承租商户、品牌及经营业态进行调整，及在该房屋空铺时从事对外招租工作，并代为签订和执行该房屋的租赁合同；协议有效期限从2013年7月1日至委托经营管理期限届满之日止；合同初始委托经营管理期限为五年，自2013年7月1日至2018年6月30日止；鉴于委托经营管理期限内第一委托年度至第三委托年度的收益已由房屋销售单位在黄文胜购房总价中抵扣，故在此期间内，世邦联行公司不向黄文胜支付任何收益，但世邦联行公司应当努力为受托资产及所在项目营造良好的市场氛围环境；在委托经营期限内，该房屋租赁发生的税费，由黄文胜与承租商户按照国家、地方相关规定各自承担；世邦联行公司代开发票，并代扣相应的税金；在委托经营期限内，如国家、地方的相关税费征收规定有调整的，按调整后的新规定执行；在委托经营期限内，该房屋物业管理费、水、电、暖、空调等能源费用均由承租商户按照租赁合同和物业管理合同承担；黄文胜保证不干涉世邦联行公司就该房屋的对外租赁和经营管理的一切事务，并全面履行该协议书；为了满足经营的需要，世邦联行公司有权：采取将该房屋单独出租或组合出租的形式；对该房屋进行改造，包括但不限于拆改该房屋与邻近房屋的间隔墙、对该房屋进行重新装修、改变该房屋格局、对该房屋所在商场整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道等，黄文胜表示同意；确定对该房屋的经营模式和经营范围。黄文胜同意不通过任何方式就该房屋所在商业广场公共区域、通道等主张权利；黄文胜同意世邦联行公司对该房屋的楼顶天台所有广告位等公共部位及设施进行占有使用、经营及管理，所获得的收益归世邦联行公司所有，世邦联行公司利用该房屋的楼顶天台及所有广告位等公共部位及设施所获得的收益不计入租金核算，黄文胜对此不持异议；世邦联行公司承诺在委托经营期限开始之日，即黄文胜所购房屋交付次日起，对受托管理的房屋进行受托经营，第一至第三委托经营管理年度无需支付黄文胜收益，但确保黄文胜第四、第五委托经营管理年度税前年收益达到：第四个委托经营管理年度100116元，该年度该商铺租赁综合征收税率为8.1%，该年度商铺综合租赁税合计8109元；第五个委托经营管理年度100116元，该年度该商铺租赁综合征收税率为8.1%，该年度商铺综合租赁税合计8109元；同时黄文胜同意，如果世邦联行公司将房屋出租所实际获取的租金超出上述金额，则超出部分归世邦联行公司所有；黄文胜收益的支付方式：由世邦联行公司按照租赁合同约定支付租金给黄文胜，世邦联行公司将按约定的收益减去按照国家及地方相关法律统一代扣相应税金后的剩余款项支付给黄文胜；按季支付，世邦联行公司应在每个季度末向黄文胜支付下个季度租金收益；黄文胜的收益世邦联行公司支付到指定账户；承租商户按照租赁合同约定应支付的租赁保证金由承租商户直接缴纳给世邦联行公司管理；如果世邦联行公司延期支付黄文胜的委托收益超过25个工作日，则视为世邦联行公司违约，本协议书继续履行，世邦联行公司应自第25个工作日起到实际付款日止按银行同期贷款利率向黄文胜支付违约金；黄文胜应在本协议生效后，将该房屋的有关权益移交给世邦联行公司；本协议书约定的初始委托经营管理期限为五年，初始委托经营期满后，如世邦联行公司与承租户签订的租赁合同尚未到期，在该租赁合同有效期间内，世邦联行公司有单方行使续约的权利，本协议的委托经营管理期限自动延续，但续约最长期限为五年，自第二个委托经营管理期始至本协议书终止，世邦联行公司确保黄文胜税前年收益不低于周边类似商铺的平均租金价格；本协议书的委托经营期届满后30日内，世邦联行公司按照该房屋移交时装修条件或届时现状将该房屋返还黄文胜，在该30日内世邦联行公司不用向黄文胜支付任何收益和费用，如黄文胜愿意与承租商户在租期结束后继续履行租赁合同的，应与承租商户另行签订租赁合同，世邦联行公司可以提供服务性的协助，但不就此承担任何责任，如黄文胜与承租商户另行签订租赁合同的，也应视为世邦联行公司已按照约定返还了该房屋；本协议书经黄文胜签订、世邦联行公司盖章后生效。委托经营期间届满之日起，本协议书中的双方权利义务自然终止。在委托经营管理期限内，如承租商户无力经营或其他原因（不可抗力及政策调整原因除外）撤场或承租人降低租金水平或改变租金支付方式的，世邦联行公司承担相应责任，不影响本协议书的正常履行，世邦联行公司仍应根据本协议书约定的收益水平和支付方式向黄文胜支付有关收益。世邦联行公司未按时向黄文胜支付委托租赁租金收益，按中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍向黄文胜支付逾期付款违约金。双方在合同上签字盖章。黄文胜、世邦联行公司陈述，2017年7月1日至2018年6月30日，世邦联行公司每季度向黄文胜支付21500元。2018年6月30日合同期满后至2018年12月31日，世邦联行公司每季度向黄文胜支付5375元，共支付10750元。世邦联行公司陈述，其已于2019年1月退出案涉房屋所在的汉飞逛逛街的经营管理并张贴公告。黄文胜陈述，未收到世邦联行公司的通知，也未看到其所称的公告，因恒卓公司一直占用案涉房屋，直至2020年1月黄文胜才取得案涉房屋的使用权。现黄文胜诉至法院，要求判如所请。一审法院认为：黄文胜系位于武汉市武昌区黄鹤楼街文明路118号汉飞·又一城1栋1层23室房屋的所有权人。黄文胜与世邦联行公司签订的《逛逛街商铺委托经营管理协议书》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，未损害国家和社会公共利益，合同合法有效。关于黄文胜与世邦联行公司之间法律关系的界定，一审法院认为不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。黄文胜的本意是为收取固定租金，世邦联行公司的本意是为赚取转租租金与其应付收益的差价及广告费用，上述合同虽名为委托经营管理协议，实际上系黄文胜依约将案涉房屋交由世邦联行公司，世邦联行公司按照每季度21500元的标准向黄文胜支付固定收益，并出租案涉房屋，收取租金，故一审法院认定黄文胜与世邦联行公司就案涉房屋存在租赁合同关系。合同期满后，黄文胜与世邦联行公司未续签书面合同，世邦联行公司继续经营管理案涉房屋，此时租赁合同应为不定期合同，原合同继续有效，直至2019年1月世邦联行公司退出案涉房屋经营管理。故世邦联行公司应按照原租金标准继续向黄文胜支付2018年7月1日至2019年1月1日的房屋占用费43000元（21500元÷3×6），现世邦联行公司已向黄文胜支付10750元，故世邦联行公司应向黄文胜支付房屋占用费32250元。世邦联行公司已于2019年1月按照合同约定的案涉房屋届时现状退出经营管理，案涉合同权利义务已经终止，黄文胜所举证据不足以证实2019年1月后案涉房屋由世邦联行公司或恒卓公司占有使用，故对黄文胜主张世邦联行公司、恒卓公司按每季度21500元向其支付2019年1月1日起至交还房屋时的房屋租金的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、武汉世邦联行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄文胜支付房屋占用费32250元；二、驳回黄文胜其他诉讼请求。本案案件受理费1681元，减半收取841元，由武汉世邦联行商业管理有限公司负担（此款黄文胜已垫付，武汉世邦联行商业管理有限公司连同上述款项一并支付给黄文胜）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，黄文胜提交了世邦联行张贴的《通知》复印件，拟证明世邦联行公司于2019年1月31日退场。世邦联行公司对《通知》的真实性无异议，不认可证明目的。世邦联行公司提交一组证据，包括邮寄单、《通知》、张贴《通知》的照片，拟证明世邦联行公司通过邮寄、公告等方式告知业主不再续期。黄文胜对上述证据不予认可。本院对上述证据的真实性予以认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：2019年1月1日后世邦联行公司是否需要支付黄文胜房屋占有使用费；恒卓公司是否占用案涉房屋及是否需要支付黄文胜房屋占有使用费。世邦联行公司与黄文胜签订的合同到期后，世邦联行公司继续使用案涉商铺并支付了部分费用，黄文胜对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方之间的原合同继续有效，租赁期限为不定期。关于世邦联行公司的退场时间，一审法院认定为2019年1月份，黄文胜认为根据类似案件的判决应认定为2019年1月31日。经查，世邦联行公司提交的证据显示，世邦联行公司于2019年1月28日向黄文胜发出文件，没有签收信息；于2019年1月26日下午张贴落款时间为1月27日的《通知》，《通知》载明“从2019年1月31日起，我司正式退出汉飞逛逛街商业的经营管理”。本院认为，根据上述证据确定世邦联行公司于2019年1月31日退场更为合适。世邦联行公司辩称根据双方签订的协议“本协议书的委托经营期届满后30日内，世邦联行公司按照该房屋移交时装修条件或届时现状将该房屋返还黄文胜，在该30日内世邦联行公司不用向黄文胜支付任何收益和费用”，故世邦联行公司不需要支付2019年1月份的租金。本院认为，基于双方签订的合同继续有效，该条款对双方继续发生效力，但是世邦联行公司于1月底才发出通知称1月31日退场，根据合同约定，其免付租金的期限应为自合同到期即1月31日之后的30日，1月31日之前仍视为合同租赁期限，世邦联行公司需支付黄文胜1月份的租金7166.67元（21500元÷3）。至于2019年1月31日之后的房屋占有使用费，黄文胜称其没有看到世邦联行公司张贴的退租《通知》，却又提交该《通知》作为证据，加之其自述其后将商铺另租之事实，本院认为黄文胜称对世邦联行公司退出经营不知情的说法不能成立。因黄文胜没有提交充分的证据证明2019年1月31日后案涉房屋被世邦联行公司、恒卓公司占有使用，故本院对其主张世邦联行公司、恒卓公司向其支付2019年1月31日之后房屋占有使用费的请求不予支持。世邦联行公司共需向黄文胜支付39416.67元（32250元+7166.67元）。综上所述，黄文胜的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初19号民事判决；二、武汉世邦联行商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向黄文胜支付房屋占用费39416.67元；三、驳回黄文胜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费841元，由武汉世邦联行商业管理有限公司负担；二审案件受理费785元，由武汉世邦联行商业管理有限公司负担131元，黄文胜负担654元。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 胡铭俊审判员 申光伟二〇二〇年七月二十九日法官助理庄敏书记员庄敏