文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1540号原告：宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会，住所地江苏省宿迁市宿豫区松花江路一号。法定代表人：胡立建，委员会主任。委托诉讼代理人：马永辉，江苏品优律师事务所律师。被告：江苏美林投资有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路199号1905、1906、1907室。法定代表人：吴金辉。被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1/A-2门面房。法定代表人：张定华，公司董事长。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。第三人：尹宝军，1980年3月16日出生，居民，住江苏省扬州市邗江区。原告宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会（以下简称：雨露居委会）与被告江苏美林投资有限公司（以下简称：美林公司）、宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称：美银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，在审理过程，本院发现本案的审理结果与案外人尹宝军有厉害关系，遂依职权追加尹宝军为本案的第三人。后本院于2020年6月15日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告雨露居委会的委托诉讼代理人马永辉及被告美银公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼。被告美林公司、第三人尹宝军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雨露居委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告为坐落于宿迁市宿豫区商铺（价值16207455元）的所有权人；2.判令被告共同协助原告签订上述商铺的网签合同；3.判令被告共同协助原告办理上述商铺的房屋所有权证和土地使用权证；4.请求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判令二被告支付逾期办证违约金619164元（暂算至2018年4月8日，请求自2017年10月8日起算至上述商铺权属证书办结时止）;5.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。将第一项、第二项诉讼请求变更为要求被告美银公司将上述案涉商铺登记到雨露居委会名下，并协助办理不动产权属证书。第四项诉讼请求明确为：要求二被告支付逾期办证违约金1466391.3元【以16201629元为基数，按中国人民银行规定的计收逾期贷款罚金即日万分之二点一的标准自2017年10月8日起计算至2018年12月14日止（431天）】。事实和理由：2011年11月21日原告所有的位于宿豫区产，因城市建设被纳入征收范围。经协商当事人采取产权调换的方式进行安置补偿，并对调换房的地点、面积、调换房单价等内容进行了约定。2012年2月27日经第一被告同原告协商，双方就上述事项所涉事宜达成售房意向书。2016年6月7日第二被告同原告就上述事项所涉事宜进行了详细结算。同年11月15日为了明确原告置换门面房的房号、面积及单价，第二被告同原告依据上述结算明细达成协议书。该协议书第四条“按照2016年6月7日双方就置换本金11938049元及核算利息3263580元，合计16201629元，乙方认购上述15间门面16207455元，差价金额5826元，待签订正式合同时一次性付清，及完善其他相关手续”。基于对被告的信任，原告一直认为第二被告因尚不具备网签合同条件而未同原告签订上述15间置换门面房的网签合同。现如今，经原告了解第二被告在2016年11月15日同原告签订上述协议书时己具备网签合同条件。2017年8月被告将上述原告置换的门面房交付原告，如今原告己将相应门面房对外出租。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告美银公司辩称：1.我司确实与原告签订了相关的协议书，也确实想把案涉房屋用于抵偿原告的相关款项，但在2016年1月份即与原告签订协议书几月前，已将案涉房屋网签在了第三人名下，系因我司当时向第三人借款，但现在无力偿还第三人款项，故现案涉房屋仍登记在第三人名下，第三人对案涉房屋享有优先权。2.对于原告主张违约金的数额和标准，我司均不认可，因我司对于抵款的协议书无法履行，违约金不存在。另外原告对于房屋情况也应是明知的，且双方并未约定何时签订网签合同，原告主张无合同依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告美林公司未作答辩。第三人尹宝军未作陈述。本院经审理认定事实如下：2011年11月21日，宿豫区房屋征收和补偿办公室（又称甲方）与原告雨露居委会（又称乙方）签订宿迁市宿豫区国有土地上房屋征收补偿与安置协议，甲方依照小香港北侧地块项目征收补偿与安置方案，对乙方坐落在雨露居委会二组1#、2#、57#、53#、56#的房屋进行征收补偿与安置，协议主要内容：被征收房屋及附属设施补偿款（10779290元）、其他补助及奖励费（1171795元）和搬迁奖励（310477元）等，扣除办证税、费（13036元），乙方选择产权调换房即小香港北侧地块九龙江路门面房从北向南含一、二层约3000m2，调换房单价5500元，计16500000元，经冲抵乙方找甲方4251474元。协议另备注：1.产权调换房屋以实际规划为准。2.如因规划问题，不能兑现，则以六盘山路门面按同等面积调换，价格上浮±10%。美林公司在上述安置协议上签名盖章。美林公司成立于1997年11月28日。2012年2月27日，被告美林公司（又称甲方）与原告雨露居委会（又称乙方）签订售房意向书，内容为：甲乙双方经多次协商，就甲方的房屋拆迁安置房及购买九龙江路沿街门市房，打造雨露商业一条街等事宜，本着平等、互利的原则，达成意向如下：一、乙方意向购买甲方位于九龙江路西侧的小香港北侧地块（小区名称待定）东大门出口以南的全部沿街门市房，面积约为5900平方米，意向均价为每平方米5500元，房款约3245万元，东大门以北沿街门市房面积约为1200平方米，意向均价为每平方米5500元，房款约660万元，合计房款约3905万元。最终房屋结构及面积尺寸按市规划部门审批方案为准，具体按实际房屋建成后测绘面积计算售房款，多退少补。二、如果东大门以北沿街门市房影响六盘山路的整体商业规划，则甲方有权将此沿街门市房按规划要求设计。三、乙方在签订正式协议后一个月之内预付2000万元，年内付款总额不低于3000万元，余款在房屋交付时付清。四、甲方需向乙方支付利息，利息按总房款的18％/年计算，时间从乙方购房款汇入甲方账户之日起开始计算，利息截止日期以甲方交房之日起结束。五、甲方向乙方开具的购房发票为实际门市房价款（除去甲方应向乙方支付的利息数额）。六、本意向书需经宿豫区房屋征收补偿办公室提供担保后履行，违约责任待签订正式协议时另行约定。七、本意向书一式三份，双方签字盖章后生效，甲、乙双方和担保方各执一份。美林公司、雨露居委会均签字盖章。2012年4月25日，美银公司成立。2014年10月17日，原告雨露居委会向美银公司帐户转帐1000000元（标注为购房款）。2016年6月7日，雨露居委会与美银公司就征收补偿置换金额（11938049元）、已支付购房金额（1000000元）进行本息结算，本息合计16201629元。2016年11月15日，被告美银公司（又称甲方）与原告雨露居委会（又称乙方）签订协议书一份，内容为：为明确乙方置换及认购门面房的房号、面积及单价，根据双方的结算凭据及已达成的相关意向及协议书，现就相关事宜确认如下：一、乙方置换及认购的门面房具体房号、面积及价格如下：            序号              房号              面积              单价              金额                  1              102              55.99              5500              307945                  2              104              105.67              5500              581185                  3              105              74.49              5500              409695                  4              S1-1              306.07              5500              1683385                  5              S1-2              306.07              5500              1683385                  6              S1-3              153.03              5500              841665                  7              S1-4              153.03              5500              841665                  8              S1-5              109.65              5500              603075                  9              S1-6              190.76              5500              1049180                  10              S1-7              37.52              5500              206360                  11              S1-8              158.98              5500              874390                  12              S2-1              255.03              5500              1402665                  13              S2-2              346.84              5500              1907620                  14              S2-3              346.84              5500              1907620                  15              S2-4              346.84              5500              1907620                  合计：              16201629              5500              16207455      二、在甲方具备网签合同条件时，上述门面房的房号、面积及单价未经乙方同意不得调整，面积误差以建设部门测量为准，多退少补。三、甲乙双方签订网签合同后，乙方拆迁置换甲方门面事项视为结算完毕，任一方不得再以任何事项为由向另一方主张任何补偿或赔偿。四、按照2016年6月7日双方就置换本金11938049元及核算利息3263580元，合计：16201629元，乙方认购上述15间门面16207455元，差价金额5826元，待签订正式合同时一次性付清，及完善其他相关手续。五、此协议一式两份，双方各执一份，自双方盖章后生效。美银公司、雨露居委会均签字盖章。协议书中载明的十五间商铺与原告诉求的十五间商铺一致。2017年7月8日，美银公司将上述十五间商铺交付给雨露居委会使用。2018年12月14日，被告就涉案商铺在房屋管理部门办理了初始备案登记。2018年9月10日，美林公司、美银公司共同出具证明一份，内容为：美林公司与美银公司属同一投资人所有。2012年2月27日美林公司与雨露居委会签订的“售房意向书”，2016年11月15日美银公司与雨露居委会签订的“协议书”，均是雨露社区置换尚东壹号15间门面房事宜。另查明：案涉商铺中的7-102、7-104、7-105、8-S1-3、8-S1-4、8-S1-5、8-S1-7、8-S1-8八间商铺于2016年1月30日网签于第三人尹宝军名下。在审理过程中，根据原告申请，本院依法作出民事裁定书，查封登记在美银公司名下位于宿迁市宿豫区间商铺。本院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，案涉十五间商铺系对原告雨露居委会所有的房屋进行拆迁，并按照所有权调换形式进行的补偿安置，美银公司对此予以认可并已实际将案涉十五间商铺交付雨露居委会使用，雨露居委会已实际取得对案涉十五间商铺占有、使用、收益、处分的所有权利，故本院对于原告要求美银公司将案涉十五间商铺登记到雨露居委会名下，并协助办理不动产权属证书的诉讼请求，依法予以支持。对于美银公司认为案涉商铺中的7-102、7-104、7-105、8-S1-3、8-S1-4、8-S1-5、8-S1-7、8-S1-8八间商铺已于2016年1月30日网签于第三人尹宝军名下，故第三人对上述商铺享有优先权的意见，雨露居委会不认可，认为上述商铺系拆迁安置房且已事实占有，雨露居委会享有优先权。本院认为，自上述商铺于2017年7月8日交付雨露居委会之日起，至今长达三年之久，尹宝军未主张过权利，足以印证美银公司认可与尹宝军之间系借款关系并非买卖关系的事实，同时即便双方系买卖关系，也不能对抗雨露居委会优先取得补偿安置房屋的权利，故本院对美银公司该意见不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述司法解释规定，对于本案美银公司的违约情形，美银公司应当以雨露居委会已付购房款16201629元为基数，按照年息6%（酌定）标准计算违约金。案涉十五间商铺系于2017年7月8日交付使用，故对于雨露居委会要求美银公司给付自2017年10月8日起算至案涉商铺办理初始登记之日即2018年12月14日的逾期办证违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，被告美银公司应给付原告雨露居委会逾期办证违约金1147874.3元【以16201629元为基数，自2017年10月8日起按年息6%的标准计算至2018年12月14日止，即16201629×年息6%×431】。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将坐落于宿迁市宿豫区商铺登记到宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会名下，并协助办理不动产权属证书；二、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会支付逾期办证违约金1147874.3元；三、驳回原告宿迁市宿豫区豫新街道雨露社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取63922元、保全费5000元，合计68922元，由被告宿迁美银房地产开发有限公司负担（原告已预付，原告同意被告于履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年七月二十日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。