辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民再34号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王鹏，男，1981年10月11日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：欧阳康，辽宁团团律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂萍，女，1956年6月19日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区，系王鹏之母。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大连盛百达贸易有限公司，住所地：辽宁省大连经济技术开发区五彩城K区3栋4号。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙晓惠，女，1962年1月15日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。再审申请人王鹏因与被申请人大连盛百达贸易有限公司（以下简称盛百达公司）、孙晓惠房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）辽02民终2530号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2019年11月5日作出（2019）辽民申3321号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。王鹏及其委托诉讼代理人欧阳康、李桂萍到庭参加诉讼。盛百达公司、孙晓惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王鹏申请再审称，请求：一、确认孙晓惠与盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；二、不再坚持原审诉讼请求中关于确认位于大连市甘井子区房屋归王鹏所有的请求；三、不再坚持原审诉讼请求中关于盛百达公司与孙晓惠协助办理案涉房屋所有权变更登记至王鹏名下的请求；四、本案诉讼费用由盛百达公司和孙晓惠负担。事实和理由：王鹏在取得法院出具的调查令的基础上，已经调取了新证据，可以证实盛百达公司与孙晓惠之间的房屋买卖合同是虚假的，盛百达公司是通过孙晓惠的名义从银行取得贷款用于公司周转，盛百达公司与孙晓惠签订合同是恶意的，合同应认定为无效。王鹏向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告盛百达公司关于大连市甘井子区房屋所签订的购房协议合法有效，并请求确认位于大连市甘井子区房屋归原告所有；2.判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续；3.依法确认被告孙晓惠与被告盛百达公司就案涉房屋所签订的《房地产买卖契约》无效；4.本案诉讼费用均由二被告共同承担。一审法院认定事实：大连经济技术开发区泽江实业总公司（以下简称泽江公司）于2009年经工商部门变更登记为大连盛百达贸易有限公司。2005年12月21日，泽江公司为李桂华出具收条，内容为“收李桂华购案涉房屋款项12万元。”2005年6月23日，乙方王鹏与甲方泽江公司签订购房协议一份，约定“甲方案涉房屋转让给乙方，此房面积约71平方米，房屋售价12万元。乙方已付款8万元，余款4万元待甲方办理过户给乙方时付清。此房转让后一切过户费用由乙方负责，甲方不承担任何费用。”案涉房屋原由李桂华购买，后泽江公司与原告签订补充协议，约定案涉房屋由原告购买，原告与李桂华系母子关系。2006年12月19日，甲方泽江公司与乙方孙晓惠签订房地产买卖契约，内容为“甲方自愿将案涉房屋出卖给乙方，价格14.4万元。”后案涉房屋办理了转移登记在孙晓惠名下的登记审批手续。诉讼期间被告孙晓惠于2017年9月将该房屋出卖给任某并将案涉房屋登记在任某名下。庭审中，原告称“盛百达公司现处于歇业状态，盛百达公司的股东是刘元福、于彦、于长江。刘元福原来住在案涉小区，后来搬走了；于长江大约2015、2016年已经死亡了。于彦是于长江的妹妹，也联系不上了。刘元福和他们二人什么关系我方不清楚，当时是售楼的经办人。”一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告盛百达公司先与原告签订了案涉购房协议，但未办理案涉房屋的产权变更登记手续到原告名下。之后被告盛百达公司又与被告孙晓惠签订房地产买卖契约。故从形式和表面上看，被告盛百达公司对案涉房屋存在“一房二卖行为（一房二次处分）”。鉴于人民法院在审理存在一房二卖、一房数卖案件时，在买受人要求原房屋所有权人（出卖人）履行合同、取得房屋所有权时，一般应按下列情形处理：1.已经办理房地产转移登记手续的受让方请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；2.均未办理房地产转移登记手续的，已先行合法占有房屋的受让人请求转让方履行房地产转移登记等合同义务的，应予支持；3.均未办理房屋变更登记手续、又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产转移登记手续等合同义务的，应予支持；4.合同均未履行，依法成立在先的合同，受让方请求履行合同的，应予支持，未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，依照法律有关规定处理。关于原告请求确认其与被告盛百达公司关于案涉房屋所签订的《购房协议》合法有效一节。本案中，被告盛百达公司有权依法对外处分该房屋，鉴于原告与被告盛百达公司签订的关于案涉房屋的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示、且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋的《购房协议》应认定为有效合同。关于原告请求确认案涉房屋归其所有一节。原告与被告盛百达公司之间签订了案涉房屋转让协议，原告以此取得的权利是：请求盛百达公司交付房屋并请求其将该房屋的所有权转移给自己的债权，原告以此并非取得标的物的所有权；原告要取得房屋所有权需通过盛百达公司履行房屋过户的义务即通过该公司协助办理权属转移登记方能取得。原告直接请求确认案涉房屋归其所有，没有任何法律依据。本案中，原告将协助过户的债权行为与请求房屋所有权的物权行为相混淆，其未区分债权行为与物权行为的区别。原告与盛百达公司签订购房协议的行为是一个债权行为，双方的义务是：原告支付房款；盛百达公司交付房屋并协助将房屋过户给原告。在盛百达公司未履行协助办理过户义务时，原告可基于债权请求权起诉盛百达公司并请求其协助办理房屋过户登记义务，但原告不能直接要求确认该房屋的所有权归其所有。鉴于交付房屋的请求属于债权请求权；而办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，应认为该权利不适用诉讼时效的规定，根据我国物权法理论，我国物权采用登记生效主义。签订房屋买卖合同只是买方取得房屋所有权的原因行为，但签订房屋买卖合同行为本身并不会直接导致买房一方取得房屋的所有权，买房一方要取得房屋的所有权需通过办理过户变更手续才能实现。即使买方已经实际占有了房屋并付清了房款，其也不能当然直接取得房屋的所有权。故原告该节请求，依法不予支持。关于原告请求判令二被告协助原告办理该房屋的所有权变更登记到原告名下的相关登记手续一节。由于案涉房屋现登记在任某名下，而在盛百达公司将案涉房屋出卖给原告并交付给原告的情况下，其后又将该房屋出卖给了被告孙晓惠，后被告孙晓惠又将该房屋出卖给了任某，从而导致该房屋现无法由二被告协助办理过户登记到原告名下，现原告的过户目的无法实现，被告盛百达公司对此存在过错，其依法应承担相应的违约责任。故原告该节诉讼请求，依法不予采信。原告可在案涉房屋具备了相应条件后再请求协助办理过户登记到自己名下。关于原告请求确认被告孙晓惠与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节。结合本案现已查明的案件情况，如前所述，原告与被告盛百达公司签订的案涉房屋转让协议合法有效，但对于被告孙晓惠与被告盛百达公司就案涉房屋签订《房地产买卖契约》后，对所涉房屋的交付和履行等情况，在原告当时已占有案涉房屋的的前提下，在被告孙晓惠在本案中未到庭应诉的情况下，现原告无证据证明被告孙晓惠与被告盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效。故原告提出的该节请求，依法不予采信。虽一审法院在本案中未采信原告的该节主张，但这并不意味着案涉房地产买卖契约系有效的。原告可在具有了相应的证据后再另行主张其效力。被告盛百达公司及被告孙晓惠经一审法院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，依法视为该二被告均放弃答辩权利，一审法院依法缺席审理。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第一百四十四条、第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，判决：一、原告王鹏与被告大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区的购房协议有效。二、驳回原告王鹏提出的其他诉讼请求。案件受理费9400元，公告费800元，均由被告盛百达公司负担。王鹏不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人盛百达公司签订了案涉房屋转让协议，履行了房款支付义务，理应预期案涉房屋的物权将变动到自己名下。即上诉人作为买受人，可以请求作为出卖人的盛百达公司向上诉人转移案涉房屋的所有权，这属于买受人的物权期待权，并非等同于普通债权。即使原审法院按照不动产物权变动公示原则为依据，登记名义人也不能绝对以登记的公信力来否认真实权利的存在。被上诉人孙晓惠及目前案涉房屋的登记所有权人任某均只是法律物权的所有权人，而上诉人有充分证据证明其是该房产最终归属的事实物权所有人，当二者发生冲突时，应当更加注重客观事实，认定案涉房屋的所有权人系上诉人。1.确认不动产所有权不能仅以不动产权属证书作为完全、充分的证明该不动产所有权人的依据。上诉人作为案涉房屋的实际占有使用人，已提供充分证据证明其系案涉房屋事实上的真正权利人。2.原审法院仅认定上诉人依据购房协议享有的是普通债权，系错误认定了上诉人所享有权利的性质。上诉人符合期待性物权的权利性质，作为合法买受人，有权请求确认案涉房屋归其所有。二、上诉人与被上诉人盛百达公司签订购房协议后，合法受让了案涉房屋，并一直实际占有及使用，缴纳水、电、暖气费等，上诉人是案涉房屋的买受人及合法占有人。被上诉人盛百达公司一房二卖并为孙晓惠恶意办理登记，作为恶意的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。二被上诉人之间名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营的行为，侵害了上诉人基于同盛百达公司之间有效的购房协议和物权期待权所衍生的基本居住权和生存权，从公平交易和物权保护的角度，应确认案涉房屋归上诉人所有。1.二被上诉人之间对案涉房屋的再次转让行为存在恶意串通，其就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》应属无效。2.上诉人系案涉房屋的合法买受人及占有人，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》中关于一房数卖的合同履行问题规定，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本院二审期间，上诉人提交大连经济技术开发区泽江实业总公司于2005年12月4日作出的《紧急通知》一份，内容：“各住房户购得我公司天河路宏孚小区房屋已有数月，但因某些原因我公司一直没给各住房户办理房屋过户手续。为此，我公司向各住房户表示歉意，望各位住房户给予谅解为感！现我公司已和市有关部门协调好给各住房户办理房产过户手续。望请各位住房户接到此通知后并在5日内（2005年12月5日-2005年12月9日）将您购房剩余房款交于公司财务，公司负责为各住房户办理一切房产过户手续（并将各房主身份证复印件同时交公司财务，公司将按各身份证名称办理房产证件）。如各住房户不按规定时间到公司财务交所剩余房款，公司将按房主自动放弃处理。同时并收回住房、另行处理。公司不再做任何另行通知。”拟证明该时间点刚好是上诉人交清全款之前，从而证实泽江公司与孙晓惠于2006年12月19日签订房产买卖契约存在重大恶意。本院认为该证据依法不属于新证据，原审已查明盛百达公司存在一房二卖行为，但该通知不能直接证明孙晓惠在签订房产买卖契约时存在重大恶意，故对上诉人提交该证据拟证明的事项不予采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院二审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。上诉人依照其与盛百达公司之间签订的《购房协议》，有权要求盛百达公司履行协议约定，协助其办理房地产转移登记手续，但该请求权系基于《购房协议》的债权请求权。由于案涉房屋并未登记在上诉人名下，按照《中华人民共和国物权法》的相关规定，上诉人不能直接依据《购房协议》及占有使用案涉房屋的事实而取得案涉房屋的所有权，故上诉人关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。由于被上诉人盛百达公司以其行为表明其将不继续履行《购房协议》约定事项，并已将案涉房屋另行出售给孙晓惠，且孙晓惠再次转让给任某，案涉房屋的所有权现登记在案外人任某名下，故上诉人关于二被上诉人协助其办理房屋的所有权变更登记到上诉人名下的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。关于上诉人请求确认被上诉人孙晓惠与盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效一节，现有证据能够证明盛百达公司就案涉房屋存在一房二卖行为，但由于孙晓惠与盛百达公司经法院合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未发表答辩意见，本案未能查清孙晓惠购房的细节及款项的具体支付情况。上诉人称二被上诉人之间系名为房屋买卖实为贷款抵押并最终用于公司经营，但未提供充分证据予以证明。从上诉人二审提交的盛百达公司发出的《紧急通知》内容看，其应于2005年12月就知晓案涉房屋具备办理过户条件，但其未能及时请求盛百达公司协助办理过户手续。盛百达公司于2006年12月19日将案涉房屋另行出售给孙晓惠，并办理过户至孙晓惠名下。上诉人提交的证据不足以证明孙晓惠与盛百达公司就案涉《房地产买卖契约》的签订存在恶意串通或其他法定无效情形，故上诉人关于确认被上诉人孙晓惠与盛百达公司就案涉房屋签订的《房地产买卖契约》无效的诉讼请求，原审未予支持，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元（上诉人已预交），由上诉人王鹏负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：王鹏的委托诉讼代理人向本院申请律师调查令并持令调取新证据，王鹏提交证据如下：1.《中国银行购房借款合同》；2.借款借据；3.中国银行个人业务交易单；4.还款账户交易明细；5.房地产登记询问记录；6.存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明（2份）；7.大连市房地产买卖合同（2份）；8.盛百达公司工商档案；9.（2019）辽02民终4815号民事判决；10.（2019）辽0204行初97号行政判决；11.周军书面证言；王鹏提供上述证据拟证明：盛百达公司以孙晓惠名义，与银行签订抵押借款合同，案涉房屋贷款直接支付至盛百达公司股东刘元福账户（账号：41×××09）中。2010年10月28日至2014年6月29日，在孙晓惠偿还贷款账户中，共发生28笔现金还贷业务，主要由盛百达公司员工张克梅办理，刘元福于2011年1月29日、2014年6月29日也办理过两笔偿还贷款业务。孙晓惠与案外人任昱汶恶意串通，通过签订买卖房屋合同将案涉房屋出售给任昱汶。任昱汶又与案外人李志帅签订合同，将案涉房屋过户至李治帅名下。另案民事及行政判决证实盛百达公司并非仅利用案涉房屋从银行取得贷款，而是用了多套房屋，相关合同已经被另案判决认定为无效。盛百达公司及孙晓惠均缺席再审庭审，系其通过处分自身诉讼权利来处分实体权利。因盛百达公司及孙晓惠对王鹏提交的证据未提出异议，故本院对王鹏提交的证据1-10的真实性予以确认。因王鹏在本案原审时并未将任昱汶、李治帅列为被告，亦未请求确认孙晓惠与任昱汶签订的合同及任昱汶与李治帅签订的合同无效，故王鹏提交的证据5-7与本案缺乏关联性，本院不予采信。王鹏提交的证据11系书面证人证言，因该证人并未出庭作证，故本院对证据11不予采信。本院再审认定的事实与二审判决认定的事实一致，但对原一审判决中查明“原告与李桂华系母子关系”一节事实不予确认。另查明：孙晓惠以案涉房屋作为抵押物向中国银行股份有限公司大连中山广场支行申请贷款20万元，贷款发放至刘元福账户中。盛百达公司员工张克梅、刘元福分别向孙晓惠中国银行账户中存款以偿还贷款。王鹏与李桂萍系母子关系，李桂萍与李桂华系姐妹关系。本院再审认为，本案的争议焦点是盛百达公司与孙晓惠签订的《房地产买卖契约》是否有效。盛百达公司于2005年6月23日与王鹏签订《购房协议》后，又于2005年12月21日与王鹏签订《购房补充协议》。盛百达公司在签订上述合同之后，于2006年12月19日与孙晓惠签订《房地产买卖契约》，将案涉房屋出售给孙晓惠。盛百达公司明知案涉房屋已经出售给王鹏，但仍对案涉房屋进行“一房二卖”。根据一般生活常理及房屋买卖交易习惯，孙晓惠作为案涉房屋买受人，其在购买案涉房屋时理应实地查看房屋，了解房屋的自然状况及使用情况。根据大连市甘井子区椒金山街道龙江社区居委会出具的《居住证明》，可以证实王鹏自2005年9月就已入住案涉房屋，即在孙晓惠与盛百达公司签订《房地产买卖契约》时，案涉房屋已经由王鹏占有使用。孙晓惠在买房时应当知晓案涉房屋由他人实际占有使用这一事实，但其明知案涉房屋已由盛百达公司交付其他买受人，而仍然签订买卖合同。结合本案再审查明的关于盛百达公司员工向孙晓惠还款账户中定期存款以偿还贷款一节事实，可证实孙晓惠与盛百达公司签订《房地产买卖契约》时存在恶意串通，损害第三人利益之情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，孙晓惠与盛百达公司签订的《房地产买卖契约》应当认定为无效。王鹏在再审中明确不再坚持其原审中提出的关于确认案涉房屋归其所有及请求盛百达公司、孙晓惠协助其办理案涉房屋的所有权变更登记到其名下的相关登记手续的诉讼请求，王鹏在再审中放弃部分原审诉讼请求系其对自身权利的处分，故本院再审中对该部分诉请不予审理。综上所述，王鹏的再审请求具有事实和法律依据，本院予以支持。本院（2018）辽02民终2530号民事判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）辽02民终2530号民事判决；二、维持大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3599号民事判决第一项；三、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初3599号民事判决第二项；四、确认孙晓惠与大连盛百达贸易有限公司签订的关于大连市甘井子区房屋的《房地产买卖契约》无效；一审案件受理费9400元，公告费800元，由大连盛百达贸易有限公司、孙晓惠各负担6100元；二审案件受理费9400元，由大连盛百达贸易有限公司、孙晓惠各负担4700元。本判决为终审判决。审判长 王 欢审判员 赵述云审判员 张真洪二〇二〇年七月二十九日书记员 迟佳雯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。