江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4869号上诉人（原审原告）：盛昌军，男，1970年8月5日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：高明杨，江苏厚远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宿迁华夏酒都经营管理有限公司，住所地江苏省宿迁市洋河新区洋河镇华夏酒都商贸城御林宾馆二楼。法定代表人：楼贵舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，该公司员工。委托诉讼代理人：侯亚伟，江苏瀛玺律师事务所律师。上诉人盛昌军因与上诉人宿迁华夏酒都经营管理有限公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9559号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛昌军的上诉请求为：1.判令华夏公司退还盛昌军租金88568元；2.判令华夏公司赔偿盛昌军装修损失1100000元；3.判令华夏公司赔偿盛昌军全部经营损失；4.鉴定费和一、二审诉讼费等由华夏公司承担。事实和理由：1.一审已经认定因华夏公司与业主的委托经营管理纠纷导致华夏公司与盛昌军的租赁合同无法继续履行，由华夏公司承担违约责任。2.涉案的租赁合同已经在2015年12月份无法继续履行，盛昌军也已在合同期内通过诉讼主张权利，故而华夏公司应当按照合同约定承担违约责任，退还盛昌军当年度的租金。3.盛昌军2011年租赁商铺花费巨额装修费用，租赁合同期限至2019年，在2015年因华夏公司违约而导致合同无法继续履行，房子被业主收回或作他用，盛昌军已经不能享有装修利益，华夏公司应当赔偿盛昌军一半的装修损失。上诉人华夏公司的上诉请求为：1.判令撤销一审判决或依法予以改判；2.本案诉讼费用由盛昌军承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决显失公平。盛昌军停止营业的根本原因系盛昌军自己原因造成，与华夏公司无关。2014年9月，盛昌军违反合同约定，将涉案房屋擅自转租给案外人陈某从事组织卖淫活动，直至2015年12月被公安机关依法查处。盛昌军自公安机关查处后至今一直未进行营业。因此，盛昌军所主张的营业损失、装修损失是由于其从事违法活动违约在先，是盛昌军自身原因导致，不是华夏公司造成的。一审法院未将盛昌军违约以及从事违法活动的重要事实作为衡量双方过错的重要因素，一审判决显失公平。华夏公司针对盛昌军的上诉请求辩称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求将本案发回重审或者改判驳回盛昌军的上诉请求。盛昌军针对华夏公司的上诉请求辩称，1.一审判决认定华夏公司违约事实正确，盛昌军与华夏公司租赁合同不能继续履行的根本原因是华夏公司与房屋业主的委托经营管理合同到期，导致华夏公司无法继续履行上述合同，从而构成违约。2.关于营业损失和装修损失问题，同盛昌军的上诉状意见一致。盛昌军向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除盛昌军与华夏公司签订的三份《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》；2.判令华夏公司返还盛昌军已付租金88568元、保证金6000元，庭审中将保证金变更为7000元；3.判令华夏公司赔偿盛昌军营业损失、装修损失合计1700000元；4.判令华夏公司给付盛昌军违约金39119元；5.案件受理费、鉴定费由华夏公司负担。一审法院认定的事实：盛昌军与华夏公司签订《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》，约定盛昌军向华夏公司租赁11#129、130、131、132、325、326、327、328、329、330、331、332、333、334、335、336合计16套商铺，总建筑面积为828.92平方米，其中一层149.41平方米、二层149.41平方米、三层530.1平方米，上述房屋从事经营餐饮、宾馆、洗浴，租赁期限自2012年1月1日至2019年1月1日，其中2015年1月1日至2016年1月1日租金为63326元，后续租金为69658元每年。2011年10月12日，盛昌军、华夏公司签订《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》一份，约定盛昌军向华夏公司租赁J4-15-111、113两套商铺，总建筑面积为249.4平方米，其中一层78.62平方米、三层171.31平方米，上述房屋用于水炉、水箱、仓库，租赁期限自2011年11月12日至2019年11月11日，其中2015年11月12日至2017年11月11日的年租金为11000元，后续租金为年租金12100元。2011年8月3日，盛昌军、华夏公司签订《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》一份，约定盛昌军向华夏公司租赁11-337、338商铺两套，总建筑面积为89.31平方米，上述房屋从事餐饮、宾馆、洗浴，租赁期限自2011年9月15日至2019年9月14日，其中2015年1月1日至2016年1月1日租金为3912元，后续租金为4303元每年。上述三份合同的第六条约定：乙方（盛昌军）在该房屋交付后须对该房屋进行装修，装修设计标准应符合甲方（华夏公司）商业规划的总体要求，装修前应向甲方提交装修方案，经甲方书面同意后方能实施，否则甲方有权采取措施制止其施工并不承担任何责任。2015年至2016年度租金88568元，盛昌军已交纳。2017年3月28日，盛昌军以相同理由向一审法院提起诉讼，后于2018年8月31日申请撤诉，并获一审法院准许。在诉讼过程中，申请对上述租赁房屋的装修价值进行鉴定。江苏志远工程管理有限公司于2019年5月5日出具鉴定报告，材料价格参考执行施工期间宿迁市信息指导价，鉴定价为2119358.23元，其中土建、装饰装修为1544142.12元，水电安装为575216.11元。2015年8月13日，11-336号商铺的所有权人张某以该套房屋的委托经营期限至2015年7月20日已经到期为由至盛昌军经营的宾馆内强行将该套房屋内的物品搬出，双方因此发生纠纷经洋河派出所处理。截至2016年1月14日，张某因上述房屋产生纠纷经洋河派出所处理三次。一审法院认为，盛昌军与华夏公司之间的三份租赁合同，合法有效，应予保护。关于盛昌军主张解除上述三份租赁合同的诉请。一审法院认为，因涉及到11#129、130、131、132、325、326、327、328、329、330、331、332、333、334、335、336合计16套商铺的租赁合同已于2019年1月1日到期，权利义务已经终止，本案不予理涉。对于涉及到J4-15-111、113、11-337、338四套商铺，因11-336号商铺的业主张某在委托经营管理合同到期后收回房屋，并在此之前到盛昌军经营的宾馆强制搬空11-336号商铺内的宾馆物品，后又陆续和盛昌军及物业公司产生纠纷，且11-336号商铺的进出必须经过盛昌军经营宾馆的通道、楼梯、大厅，显然扰乱了盛昌军的正常经营秩序，导致盛昌军无法正常经营。通过华夏公司提供的盛昌军用电量显示，在张某收回房屋前，自2014年10月至2015年12月盛昌军经营的宾馆正常营业，但在张某收回房屋后即停止营业。华夏公司虽辩称盛昌军停止营业的原因系其从事违法犯罪行为被公安机关查封，但无证据证明案涉宾馆已被公安机关查封，故对华夏公司的答辩意见，一审法院不予采信。现盛昌军租赁商铺从事宾馆、洗浴等合同目的已无法实现，故对盛昌军要求解除合同的诉请，一审法院予以确认自华夏公司收到诉状副本之日即2018年12月22日解除。关于盛昌军要求华夏公司返还88568元租金的诉请。一审法院认为，88568元的租金系2015年至2016年度的租金，但本案合同于2018年12月22日解除，故盛昌军请求返还租金的诉请，一审法院不予支持。关于盛昌军要求华夏公司返还保证金7000元的诉请。因案涉合同已到期或解除，权利义务已经终止，故盛昌军要求返还保证金的诉请，一审法院予以支持。关于盛昌军要求华夏公司赔偿装修损失1100000元的诉请。一审法院根据合同履行时间与总期限的百分比、三份合同涉案房屋的面积及总面积之比、鉴定意见等，酌定华夏公司赔偿盛昌军装修损失70000元。关于盛昌军主张华夏公司赔偿盛昌军的营业损失600000元的诉请。一审法院根据宿城区人民法院（2015）宿城洋民初字第00104号民事判决书中确定的2015年度经营损失为15000元每月，而该案的商铺面积合计822.36平方米，故每平米每月营业损失为18.24元，租金为每年48849元，每平米每年租金约61.92元，商铺位置在商贸城内。而本案商铺为临街商铺，面积合计1167.63平方米，年租金为86061元，每平米每年租金约73.7元。一审法院根据上述两宾馆位置、面积、每平米租金比例及每平米营业损失的比例，酌定每月经营损失25000元，自2015年12月至2018年12月22日合同解除之日的经营损失合计900000元。一审法院认为，盛昌军停止营业的责任虽然在华夏公司未能处理好其与业主之间的关系，但盛昌军自身亦存在过错。首先，盛昌军经营宾馆使用的楼梯系共用楼梯，且三楼的走道系贯通式的，现盛昌军将共用楼梯作为自己经营场所的自用楼梯，并将贯通式通道封闭，这也导致11-336号商铺的业主使用房屋时对盛昌军的经营产生影响。但同时，根据盛昌军、华夏公司租赁合同的约定，盛昌军的装修行为应经过华夏公司的准许，现盛昌军将共用楼梯作为自用楼梯，将贯通式的过道封闭，华夏公司并未进行制止或整改。双方对无法实现合同目的均存在过错，一审法院认为双方之间的过错程度相当，酌定各负50%责任。综上，华夏公司应赔偿盛昌军合计485000元（970000元×50%）。关于盛昌军主张华夏公司给付违约金39119元的诉请。一审法院认为，因华夏公司的原因致使11-336号业主收回房屋导致盛昌军无法继续经营，故华夏公司存在违约，根据合同第十一条的约定，结合盛昌军的经营损失，盛昌军的诉请符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认盛昌军与宿迁华夏酒都经营管理有限公司关于华夏酒都商贸城J4-15-111、113、11-337、338商铺的《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》于2018年12月22日解除；二、宿迁华夏酒都经营管理有限公司返还盛昌军保证金7000元；三、宿迁华夏酒都经营管理有限公司给付盛昌军违约金39119元；四、宿迁华夏酒都经营管理有限公司赔偿盛昌军营业损失及装修损失合计485000元；五、上述二、三、四项合计531119元，宿迁华夏酒都经营管理有限公司于判决生效之日起十日内给付盛昌军。案件受理费21573元、鉴定费30000元，合计51573元（盛昌军已预交），由盛昌军负担27462元，由宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担24111元。二审中，上诉人盛昌军为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.酒都商贸城11栋130号商铺和132号商铺业主将商铺收回出租给案外人的两份房屋租赁协议。2.证人杨某证言，证实2015年下半年其与骆某和任某二位业主商谈，2016年5、6月份，杨某与她们签订房屋租赁合同，华夏公司与骆某等人签订委托管理合同期限是5年，合同到期后华夏公司没有给骆某等人租金，130、132号房屋就是盛昌军之前租赁的房屋。上述二份证据旨在证明华夏公司违约导致盛昌军与华夏公司签订的合同目的无法实现。盛昌军质证认为，杨某的证言客观真实，证实2015年相关业主与华夏公司签订的委托经营管理协议已经到期，因华夏公司没有及时支付5年业主经营管理期间的租金，也没有取得后续委托经营管理的权利，导致张某等业主要求收回房屋，从而导致华夏公司不能及时履行与盛昌军的房屋租赁协议。张某、骆某、任某只是盛昌军能找到的部分业主，盛昌军从华夏公司租赁的房屋，业主在2015年已经与华夏公司发生纠纷。华夏公司对盛昌军提供的证据质证意见为：证据1合同与本案没有关联性，盛昌军租用房屋开办浪漫一生酒店在2015年12月3日被公安机关作为卖淫窝点捣毁，并停止营业到现在，该两份合同租赁期限是2016年6月28日-2017年7月27日，这段时间浪漫一生宾馆没有营业，这两份合同不真实。华夏公司出租给盛昌军20间房屋一年才80000余元，而这两份合同一年就达36000余元，如果该两份合同真实，那么盛昌军要求营业损失没有依据。证据2证人杨某证言不属实，证人对于租期是否到期支支吾吾，在不知道租期是否届满的情况下付款不符合常理。130、132号房屋至今没有人使用，说明证人的陈述是虚假的。即使证人承租商铺是事实，其承租的时间也在公安机关捣毁卖淫窝点之后，停业后业主再租给别人与本案没有关联性，与停业的原因也没有关联性。上诉人华夏公司为证明自己的上诉主张，向本院提供以下证据：1.宿豫区人民法院（2016）苏1311刑初385号刑事判决书、宿迁市中级人民法院（2016）苏13刑终261号刑事裁定书打印件各一份，证明从2014年11月份起，陈某与他人在浪漫一生快捷酒店从事组织卖淫活动，2015年12月4日浪漫一生快捷酒店经营者陈某被刑事拘留酒店的管理人员全部被判刑。2.2019年12月16日，华夏公司拍摄浪漫一生酒店现状照片打印件15张，证明从2015年12月3日浪漫一生酒店作为卖淫窝点被捣毁后到华夏公司拍照时，酒店室内一片狼藉，还保持着公安机关突击检查时的原样，没有人进入涉案房屋，更没有人经营该房屋。盛昌军对华夏公司提供的二份证据质证意见为：证据1两份判决书是打印件，对判决书内容的真实性无法确认。刑事判决书主要是为了印证相关行为人的犯罪行为，而对于场所的实际经营状况、经营人以及各方关系并不会进行查实，无法证实华夏公司所称的转租行为。该证据与本案也不具有关联性。根据一审查明的事实，公安机关并未查封盛昌军所经营的相关场所，其无法正常经营是因为租赁房屋的业主与华夏公司的委托经营管理纠纷导致。对证据2照片的三性不予认可，该组照片不能真实反映2015年案发时真实状况，不能达到华夏公司的证明目的。本院根据华夏公司的申请调取了宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311刑初133号案件的刑事判决书和公安机关对陈某、吕某、潘某、史某等人的讯问笔录、扣押物品清单、勘验检查笔录。盛昌军对本院调取的证据质证意见为：对上述证据真实性没有异议，但对陈某陈述的内容不予认可，其陈述与实际情况不符。该证据只能证明在盛昌军经营的浪漫一生酒店范围内有违法行为发生，但是浪漫一生酒店并没有被公安机关查封，按照法律规定，如果公安机关认定浪漫一生快捷酒店系陈某经营和控制，应当会对相关营业场所进行查封，但公安机关没有对此进行查封，证明陈某并不是浪漫一生快捷酒店的经营者和实际控制人。该证据显示违法活动仅发生在3楼305、306两个房间，这与盛昌军经营的快捷酒店无关。陈某所称的其通过1000000余元买下整个浪漫一生酒店的经营权是一种误解，盛昌军投入装修成本达2000000余元，不可能仅以1000000余元的价格整个交给陈某，而且其仅交纳了200000余元。盛昌军仅是将洗浴的部分服务项目外包给了陈某，对于陈某承包服务范围内的相关事情与盛昌军无关，也并不影响盛昌军对其他租赁物的经营使用，这并非华夏公司所称的转租行为。华夏公司对本院调取的证据质证意见为：对该证据真实性、合法性和关联性均无异议，这些证据可以证明浪漫一生快捷酒店是陈某从李训华手中购买，陈某与他人合伙经营浪漫一生快捷酒店，公安机关已经将收银台的电脑、结账单全部扣押在案，二楼是洗浴和休息室，三楼是小姐卖淫场所，陈某明确认可实际经营是陈某经营的，不是盛昌军，陈某是从李训华手里买下来的，一共出资1000005元。勘验笔录证明公安机关勘验了1-3楼，上述证据证明浪漫一生快捷酒店就是陈某经营，盛昌军不是酒店经营人，其无权要求华夏公司支付租金和经营损失等各项费用。本院对上述证据认证意见为：对盛昌军提供的证据1、证据2真实性予以确认，能够证明华夏公司出租给盛昌军的房屋在租赁期限未到前已有部分委托经营管理的房屋到期。对华夏公司提供的证据1、2和本院调取的证据真实性予以确认，能证明案外人陈某在浪漫一生快捷酒店进行违法犯罪活动被公安机关查获，并对相关物品进行查扣。二审认定的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院另查明，盛昌军租赁华夏公司的房屋，其中11-132、11-130号房屋的委托经营管理期限于2016年4月到期，业主骆某、任某分别于2016年5月26日、6月28日将涉案房屋出租给杨某。本案二审争议焦点为：1.华夏公司和盛昌军双方是否存在违约行为；2.盛昌军停止经营的原因是什么；3.华夏公司是否应承担盛昌军的装修损失和营业损失，如应承担，数额如何确定；4.华夏公司是否应退还盛昌军已交纳的租金88568元。关于第1争议焦点。本院认为，盛昌军租赁华夏公司的20套房屋，分别于2019年1月1日、2019年9月14日、2019年11月11日到期，但部分业主房屋的委托经营管理期限在此之前已到期，业主要求收回房屋，华夏公司对委托经营管理已到期的房屋，尚未与业主续签委托经营管理合同的情况下，其无权将超出委托经营管理期限的房屋出租给盛昌军，华夏公司将该房屋出租给盛昌军并被业主收回，导致盛昌军对该部分房屋不能使用，华夏公司存在违约行为。盛昌军在租赁经营期间，其在未得到华夏公司同意的情况下将酒店相关经营转让给陈某经营，陈某在该酒店内从事违法犯罪活动，对此，盛昌军也存在违约行为。关于第2争议焦点。本院认为，华夏公司出租给盛昌军的房屋中因有部分房屋的委托经营管理期限已至，业主索要房屋，并多次发生纠纷，影响了酒店的正常经营活动。同时陈某在浪漫一生酒店进行违法犯罪活动被公安机关捣毁，这对盛昌军的酒店经营活动也产生较大影响，上述两种情形均是盛昌军停止经营的原因。关于第3争议焦点。本院认为，华夏公司将涉案房屋出租给盛昌军使用，其应保证涉案房屋符合合同约定租赁使用期限，而盛昌军在使用涉案房屋期间，首先是11-336号房屋的委托经营管理期限到期，业主张某于2015年8月强行将涉案房屋内的物品搬出，后双方多次发生矛盾。华夏公司对其出租的部分房屋到期后，未积极与房屋业主协商解决续租事宜，导致业主张某后来收回涉案房屋，虽然11-336号房屋不足以导致合同的目的不能实现，但因11-336号房屋的人员进出必须经过盛昌军经营的宾馆通道、楼梯、大厅，影响了酒店的整体性和私密性，此时，盛昌军与华夏公司已出现履行合同障碍。2016年4月，盛昌军租赁的涉案房屋又陆续有二名业主委托经营管理到期，她们将房屋收回出租给他人，对此已导致盛昌军与华夏公司签订的房屋租赁合同目的无法实现。本案是双方违约，虽然违约方不享有单方解除合同的权利，但是在房屋租赁合同履行过程中，考虑到盛昌军不愿意继续履行合同，盛昌军和华夏公司已形成合同僵局，租赁合同目的已无法实现，法院可以盛昌军的起诉直接判决解除租赁合同，并以盛昌军起诉时间确定为合同解除时间。盛昌军虽曾于2017年3月28日起诉解除合同，但在一审法院审理过程中，盛昌军又申请撤诉。盛昌军于2018年11月13日再次起诉解除合同，本院对盛昌军2018年11月13日起诉时间作为涉案租赁合同的解除时间。对于盛昌军的经营损失和装修损失，因盛昌军和华夏公司双方均有违约行为，盛昌军和华夏公司各承担50%责任。关于盛昌军的经营损失数额。对盛昌军提出华夏公司赔偿其2015年12月经营损失的主张。本院认为，2015年12月3日，涉案酒店尚在正常经营，且盛昌军未提供2015年12月的经营损失的证据，故对2015年12月经营损失本院不予支持。盛昌军的房屋租金交至2016年度，当年盛昌军无经营收入，对其2016年的经营损失，本院予以支持。2016年的经营损失，根据一审法院计算方式和标准，酌定盛昌军每月经营损失25000元，华夏公司应赔偿盛昌军经营损失为150000元（25000×12×50%）。2017年1月1日以后，盛昌军既没有交纳租金，也没有进行经营，一审法院判决华夏公司赔偿盛昌军2017年和2018年经营损失，无事实依据。对于盛昌军装修损失数额。本院认为，涉案房屋装饰装修损失应是涉案租赁合同解除后，剩余租赁期内装修价值的损失。因涉案合同于2018年11月13日解除，合同解除后，剩余租赁期内的装修价值损失，根据涉案三份租赁合同的房屋面积、装修价值和租赁期内剩余时间等情况，一审法院酌定华夏公司赔偿盛昌军装修损失70000元并无不当。关于第4争议焦点。本院认为，88568元是盛昌军向华夏公司交纳的2015年、2016年的租金，对此时间，双方合同已履行完毕，盛昌军提出退还该租金的理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人华夏公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院对盛昌军经营损失和装修损失等认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9559号民事判决第一项为：盛昌军与宿迁华夏酒都经营管理有限公司签订的三份《华夏国际酒都商贸城租赁管理合同》于2018年11月13日解除；二、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9559号民事判决第四项为：宿迁华夏酒都经营管理有限公司赔偿盛昌军经营损失和装修损失合计220000元；三、维持江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9559号民事判决第二项、第三项，即：宿迁华夏酒都经营管理有限公司返还盛昌军保证金7000元；宿迁华夏酒都经营管理有限公司给付盛昌军违约金39119元；四、变更江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初9559号民事判决第五项为：上述二、三项合计266119元，宿迁华夏酒都经营管理有限公司于判决生效之日起十日内给付盛昌军。五、驳回盛昌军其他诉讼请求。一审案件受理费21573元、鉴定费30000元，合计51573元，由盛昌军负担33445元，宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担18128元；二审案件受理费30018元，由盛昌军负担13508元,宿迁华夏酒都经营管理有限公司负担16510元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年七月十四日书记员  冯 邻