广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12084号上诉人（原审被告）：广州博贤物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区隆康二街9号106之四。法定代表人：卢钊林，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：卢钊林，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋从志，男，1977年11月6日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习律师。上诉人广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林因与被上诉人蒋从志房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。博贤公司、卢钊林上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蒋从志的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由蒋从志承担。事实和理由：（一）一审判决没有查明涉讼房屋的建设未取得建设工程规划许可证，未取得涉讼房屋204房单独的房地产权证书，属于违法建设的事实。一审法院未做任何调查或勘察，以涉讼房屋所在2号楼有房产证为由，认定涉讼合同为有效合同，无疑是助长违法建设，与法律法规的规定相冲突。该2号楼只有房地产管理部门核发的规划用途是厂房的整栋楼的大房产证，没有房地产管理部门核发的规划用途为住宅的204房的小产权证，故涉讼合同应为无效合同。（二）蒋从志作为出租方，提供违法建设的房屋作为租赁物给博贤公司，其行为属于违法行为，亦存在重大过错，应承担合同不能履行的全部责任，因此其无权向博贤公司、卢钊林主张租金及违约金。（四）博贤公司并非广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）的关联公司，博贤公司在涉讼租赁事宜中是受害者，要求博贤公司承担全部租金及违约金，显然对博贤公司不公平。（五）蒋从志在博贤公司拖欠租金长达一年的时间内从未向博贤公司发出过催缴租金通知，并称涉讼房屋自合同签订后至今一直在博贤公司的控制之下，其陈述完全违背常理，与事实不符。（六）退一万步讲，即便涉讼合同是有效合同，但蒋从志属于合同的违约方，其违约行为属于根本违约，故其无权向博贤公司、卢钊林主张租金及违约金。涉讼合同约定蒋从志提供的租赁物是“商住房”，而涉讼房屋却是违法建设的、规划用途是厂房的违章建筑，依法不能作为住宅使用，蒋从志的前述行为致使博贤公司无法正常经营、无法实现合同目的，由此可见，蒋从志的违约行为属于根本违约，因此其无权主张租金及违约金。（七）卢钊林只是博贤公司的股东，并非涉讼合同的相对方，故卢钊林无需承担连带责任。蒋从志二审答辩称，（一）涉讼《房屋托管合同》合法有效，涉讼房屋已核发房屋产权证，是否改变性质不属于合同无效的范围，双方签订的《房屋托管合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。（二）博贤公司、卢钊林从2018年8月起至今未向蒋从志支付租金，且未将房屋交还蒋从志，其应向蒋从志支付租金直至双方解除合同之日止。（三）博贤公司、卢钊林自2018年8月起未支付租金，属于违约，应按照合同约定支付违约金。（四）博贤公司是卢钊林一人开办的有限责任公司，其未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蒋从志向一审法院起诉请求：1.解除蒋从志与博贤公司于2018年4月2日签订的《房屋托管合同》；2.博贤公司、卢钊林连带向蒋从志支付2018年8月至交还房屋之日止的租金（暂计至2019年7月的租金共计27200元）；3.博贤公司、卢钊林连带向蒋从志支付违约金3150元；4.本案诉讼费由博贤公司、卢钊林承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工业。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2018年4月2日，蒋从志作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将上述涉讼房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，第一年租期为2018年4月1日至2018年4月30日，第二年为2019年4月1日至2019年4月30日，第三年为2020年4月1日至2020年4月30日；该房屋2018年4月1日至2019年3月31日止的月租金为2100元，自2019年4月1日至2020年3月31日止的月租金为2600元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为3100元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金；等等。一审庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋为蒋从志与悠托彼邦公司签署《产权使用协议》承租而来。博贤公司主张其司与悠托彼邦公司有一定的合作关系，蒋从志承租后再将涉讼房屋返租给悠托彼邦公司，其司负责招揽租客，租赁经营，收取租客租金，再依据与蒋从志签订的《房屋托管合同》向蒋从志支付租金；并称与蒋从志签订合同时不清楚房屋产权情况，也没有查阅房产证，其司在接收房屋后转租了三个月，后因相关部门于2018年8月对涉讼房屋进行检查，得知涉讼房屋不得用于居住，故其司没有再对涉讼房屋进行出租，自2018年8月起也没有再向蒋从志缴纳租金，其司已于2018年8月将涉讼房屋房卡交还给涉讼房屋所在管理处，该管理处可能是开发商聘请的，同时电话通知了蒋从志。博贤公司就上述主张未提供证据。蒋从志否认博贤公司通知交还涉讼房屋，并表示其方在本案起诉前曾到涉讼房屋查看，发现涉讼房屋有租客居住，租客称是与博贤公司签订租赁合同；其方是从悠托彼邦公司购买涉讼房屋，当时悠托彼邦公司宣传时声称保证其方可以返租，返租的形式就是购买后与博贤公司签订合同将涉讼房屋交由博贤公司返租，博贤公司与悠托彼邦公司是合作关系，其方与悠托彼邦公司签订合同时博贤公司也在场，博贤公司对这种合作方式和房屋的产权情况是清楚的，博贤公司甚至比其方还要清楚。另外，蒋从志称已于签订《房屋托管合同》当天将涉讼房屋交付给博贤公司使用。博贤公司则表示不清楚具体接收时间。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉讼房屋所在楼宇已核发房屋产权证，涉讼房屋是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉讼房屋租赁合同无效。另需要明确的是，一审法院对涉讼租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，蒋从志与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，一审法院不予支持。对于蒋从志交付涉讼房屋给博贤公司的时间，博贤公司虽然否认蒋从志主张的签订合同当天交付的主张，但未能明确涉讼房屋的具体接收时间，而从博贤公司在一审庭审中陈述其司在接收房屋后转租了三个月，以及其司在2018年8月即将涉讼房屋房卡交至管理处的意思表示，蒋从志主张的房屋交接时间合理，一审法院予以采纳，即确认涉讼房屋已在签订《房屋托管合同》当天交付博贤公司使用。博贤公司主张于2018年8月得知房屋不能用于居住而通知蒋从志退出租赁并于2018年8月将房屋交还给悠托彼邦公司，但未能提供证据证明，蒋从志也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果，对其该项主张一审法院不予采纳。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，蒋从志有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年8月起未支付租金，蒋从志因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故蒋从志主张博贤公司支付45天租金3150元作为违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。博贤公司主张已于2018年8月份交还涉讼房屋房卡至管理处，但未能予以举证证实，即使属实，亦未能举证证实该管理处经蒋从志授权接收房屋。博贤公司未能提交相关证据证实已将涉讼房屋交还给蒋从志，也无法举证证实已通知蒋从志交还涉讼房屋钥匙的事情，理应承担举证不能的不利后果。鉴于博贤公司在2020年3月11日的一审庭审中表达其交还钥匙且确认其没有对涉讼房屋进行出租的意思表示，蒋从志应当及时收回房屋以减少空置损失，结合本案实际情况，一审法院酌情支持蒋从志应于2020年3月11日收回涉讼房屋，则博贤公司应支付租金自2018年8月1日起至2020年3月11日止。根据合同约定的租金标准及免租情况，博贤公司应支付租金共39623元[2100元/月×11个月+2600元/月×（6个月+11天/31天）]。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年3月12日作出如下判决：一、确认蒋从志与广州博贤物业管理有限公司于2018年4月2日签订的《房屋托管合同》及相应的房屋租赁合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向蒋从志支付2018年8月1日至2020年3月11日的租金39623元；三、广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向蒋从志支付违约金3150元；四、卢钊林对广州博贤物业管理有限公司上述第二项、第三项债务承担连带责任；五、驳回蒋从志的其余诉讼请求。案件受理费559元，由广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。本院二审期间，博贤公司、卢钊林向本院提交：1.群众反映事项处理告知单，拟证明悠托彼邦公司对涉讼建筑物进行违法改建，将涉讼建筑物改建成多间小型公寓（涉讼房屋便是其中的一间小型公寓）；2.《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号），拟证明广州市番禺区城市管理和综合执法局已对悠托彼邦公司的违法改建行为进行了查处。该两份证据来源于一审法院（2019）粤0113民初4296号案件的原告陈定、廖云秀提交的二审证据，该案与本案是有关联的案件。蒋从志经质证认为：对证据1的真实性不予认可，即使该证据1是真实的，也提请法庭注意证据第2页，目前只是对涉嫌违法建设在调查中，并没有最终的定论，该文件也只是对超出不动产权证的部分涉嫌违法建设，但是涉讼两个物业均未超出不动产权证的部分，不是违建，所以该证据即使是真实的，也与涉讼物业无关；证据2没有原件，对真实性无法确认，穗综番责改字【2017】A287号已经被广州市番禺区人民政府撤销了。二审庭询后，博贤公司、卢钊林向本院提交手机短信截图，拟证明博贤公司、卢钊林于2020年6月29日通知蒋从志交接涉讼房屋，但蒋从志未予回应。蒋从志经质证认为：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，不确认该手机号码为蒋从志所有，在庭审中法官要求双方协商确定交接时间然后书面回复法庭，现博贤公司、卢钊林未与蒋从志协商，单方向不知是谁的手机号码发送短信称交接房屋，实际上博贤公司、卢钊林未通知蒋从志交接房屋，且一审判决博贤公司、卢钊林向蒋从志支付2018年8月1日至2020年3月11日的租金，现博贤公司、卢钊林主张其2020年6月29日交接房屋，与一审判决无关。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方均确认涉讼房屋不属于加建的范围。博贤公司称涉讼房屋房卡由悠托彼邦公司交付给该公司，该公司于2018年8月将房卡交还给悠托彼邦公司，但未提供相应的证据。本院于2020年6月28日作出的（2020）粤01民终5364号民事判决书载明：“……二审期间，刘小平向本院提交：1.行政复议决定书，广州市番禺区人民政府针对广州市番禺区城市管理综合执法局作出的《责令限期改正、恢复原用途通知书》，作出行政复议决定撤销该通知……”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”各方当事人均确认涉讼房屋并非属于加建的范围，即涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼登记的产权范围内。虽然广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼登记的房屋用途为厂房，土地批准用途登记为工业，而涉讼房屋被改建为用于居住的公寓，然而，对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质并不同于改变涉讼房屋的建设规划，不属于前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的认定合同无效的情形。涉讼《房屋托管合同》是博贤公司与蒋从志的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，并无不当，本院予以认同。关于合同解除的原因及责任问题。涉讼《房屋托管合同》约定蒋从志将涉讼房屋出租给博贤公司作租赁商住房使用，而涉讼房屋所在楼宇登记的房屋用途为厂房，与合同约定的使用用途不符。涉讼租赁物不符合合同约定的使用用途，蒋从志作为出租人对此存有过错。博贤公司作为承租人，特别是从事房屋租赁的经营者，理应充分了解租赁物是否符合合同约定的用途、能否实现合同目的，博贤公司未尽缔约审慎义务，亦负有过错。如前所述，涉讼《房屋托管合同》合法有效，故双方均应依约享有各自的权利，履行各自的义务。博贤公司称涉讼房屋房卡由悠托彼邦公司交付给该公司，该公司于2018年8月将房卡交还给悠托彼邦公司。博贤公司对其上述主张未提供相应的证据，本院不予采信。博贤公司称其在2018年8月得知涉讼房屋不能用于居住，理应积极与蒋从志进行协商，及时解除合同，但博贤公司并无充分证据证明其与蒋从志就合同解除达成合意，亦无证据证明其已向蒋从志交还租赁物，而是拒绝支付自2018年8月1日起的租金，博贤公司的上述行为显属不当，蒋从志要求解除合同符合《房屋托管合同》关于“如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方（蒋从志）同意，乙方（博贤公司）迟延向甲方支付租金超过一个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任”的约定，一审法院认定合同因博贤公司迟延支付租金而解除，博贤公司对此应承担全部过错责任，并无不当，本院予以认可。关于蒋从志有无权主张租金、违约金的问题。如前所述，博贤公司并无充分证据证明其已向蒋从志交还涉讼房屋，博贤公司称该公司无须承担2018年8月之后的租金，理据不足，本院不予支持。博贤公司于2020年3月11日一审庭审期间表示其已交还钥匙、确认其没有对涉讼房屋进行出租的意思表示，一审法院鉴于此，认定蒋从志应及时收回房屋以减少空置损失，并判令博贤公司支付2018年8月1日起至2020年3月11日止的租金39623元，并无不当，本院予以维持。《房屋托管合同》约定“租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金”。博贤公司未依约支付租金已构成违约，一审法院判令博贤公司向蒋从志支付违约金3150元，合理有据，本院予以维持。关于卢钊林的责任问题。博贤公司系卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，一审法院判令卢钊林对博贤公司的涉讼债务承担连带清偿责任，符合《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本院予以维持。综上所述，博贤公司、卢钊林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费494元，由上诉人广州博贤物业管理有限公司、卢钊林共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年七月三十日书记员  贾妍胡秀红