辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1569号上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇光，男，1979年3月14日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：韩国永，辽宁共襄律师事务所律师。委托诉讼代理人：施国森，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳同创盛达酒店管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区西滨河路46-1、46-2号。法定代表人：罗玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，辽宁晟盟律师事务所律师。上诉人张宇光因与被上诉人沈阳同创盛达酒店管理有限公司（以下简称“同创盛达公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2019）辽0105民初4072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宇光上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除房屋租赁合同，且解除时间为2018年6月13日；3.改判被上诉人返还租金67.5万元；4.一、二审诉讼费由同创盛达公司承担。事实与理由：一、涉案房屋无法办理消防许可，上诉人开办幼儿园的合同目的无法实现；二、上诉人于2018年6月13日、14日、15日通知被上诉人解除了合同并且已交还钥匙，上诉人没有实际占有使用涉案房屋，该房屋在2018年6月15日起至今一直由被上诉人占有使用。张宇光不应支付租金。同创盛达公司辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、张宇光从未提供过其申请办理消防手续的任何证据。二、租赁房屋之前开办洗浴中心，不存在无供水的情况。三、法律未强令禁止工业用地开办幼儿园。四、张宇光开办幼儿园，其在签订租赁合同时，没有尽到应尽的注意义务。五、张宇光不享有解除《房屋租赁合同》的法定事由。六、张宇光要求返还已支付租金没有法律依据。七、张宇光贷款未获得批准，资金不足是其想要解除房屋租赁合同的真正原因。同创盛达向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告张宇光立即给付第一年后半年房屋租金57.5万元及罚金；2.请求法院判决被告张宇光承担原告的律师费2万元；3.诉讼过程中产生的全部费用由被告承担。张宇光向一审法院反诉请求：1.解除双方房屋租赁合同，反诉被告返还租金67.5万元；2.诉讼费用由反诉被告承担。一审法院经审理查明:位于沈阳市皇姑区（建筑面积2445平方米）房屋为案外人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司所有。2017年6月26日，案外人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司将该房屋出租给本案原告沈阳同创盛达酒店管理有限公司。2018年5月24日，原告（甲方）作为出租方与作为的承租方的被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于皇姑区黄河北大街79号全部建筑面积2450平方米房产（1-4层独栋用途办公有产权证）包括主楼东侧院落1000平方米出租给乙方，租赁房产按照现状出租给乙方，乙方同意按照现状承租租赁房产；经营项目名称：幼儿园；租期10年，自2018年5月25日至2028年5月25日止；前三年租金为每年1150000元，第四年到第六年为每年1250000元，第七年到第九年为每年1350000元，第十年为1400000元；免租期四个月，自2018年5月25日至2018年9月24日。甲方收到第一次半年租金57.5万元当日，将房屋按现状交付乙方，双方签订交接确认单，乙方应于2019年1月25日缴纳第一年后半年房屋租金575000元。乙方应于2019年7月25日，向甲方支付第二年房屋全年租金1150000元；其中合同第六条第6款约定，租期内，甲方应帮助乙方协调水、电、物业等相应问题；第7款约定，相关证照和营业手续等均由乙方自行办理，并承担全部费用，甲方可予以配合。合同第八条第3款约定，若乙方未能按期支付前述房屋租金，甲方可书面通知乙方于3个工作日内缴清该等款项，乙方并按拖延天数缴付应缴金额千分之五的罚金；如乙方在收到甲方的书面通知后，七个工作日期内仍未能付清该等款项连罚金，视同乙方根本违约，甲方有权终止本合同，收回租赁标的，所产生的一切经济损失，包括但不限于主张权利的律师费等由乙方全部承担，乙方已交租金及其它装修添附费用不退还。2018年5月29日，原告张宇光与被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司又签订一份《补充协议》。合同签订后，原告向被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司交付半年租金575000元及押金100000元。2018年6月1日，被告将案涉房屋交付给原告使用，物业及物品交割清单位中载明水表、电表安表前一切水电费用乙方不承担。现因被告未按期交纳租金，故原告起诉至一审法院。庭审中，原、被告均认可现被告已交纳的租金575000元系自2018年9月25日至2019年3月24日止的租金。另查，2018年6月21日，张宇光将沈阳同创盛达酒店管理有限公司、案外人黄东海起诉至一审法院，张宇光以沈阳同创盛达酒店管理有限公司存在欺诈、案涉房屋土地使用性质为工业用途不宜开设幼儿园为由要求解除本案租赁合同并返还租金。一审法院作出（2018）辽0105民初第6690号民事判决，判决驳回张宇光的诉讼请求。宣判后，张宇光不服提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2018）辽01民终13357号终审民事判决，判决驳回上诉，维持原判，该判决对原告作为承租人将案涉房屋转租给被告张宇光的行为确认为有效，对张宇光提出的涉案房屋无供水、供暖、无法使用请求解除租赁合同的主张未予支持。后张宇光又对（2018）辽01民终13357号民事判决提出再审申请，辽宁省高级人民法院于2019年4月23日作出（2019）辽民申855号民事裁定书，驳回了张宇光的再审申请。再查，2019年2月27日，辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司将沈阳同创盛达酒店管理有限公司起诉至一审法院，请求撤销其双方签订的《房屋租赁合同》，一审法院作出（2019）辽0105民初3771号民事判决，判决驳回辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司的全部诉讼请求。宣判后，辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司不服提起上诉，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽0105民初10951号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月7日，一审法院组织原、被告对案涉房屋进行了现场勘查。一审法院认为，现经生效判决确认被告沈阳同创盛达酒店管理有限公司作为案涉房屋的承租人，将案涉房屋转租给张宇光的行为有效，故原、被告应按双方签订的《房屋租赁合同》履行各自的合同义务。关于原告主张被告支付房屋租金的问题，根据合同约定被告应于2019年1月25日前交纳第一年度后半年租金575000元，但被告并未按约定交纳，故其已构成违约。现原告主张被告交纳下半年租金575000元，符合合同及法律规定，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付罚金的问题，原告该主张实际系指依据合同约定主张逾期支付租金的违约金。虽合同第八条约定了被告逾期交纳租金的违约责任，但被告迟延交付租金造成原告租金利息的损失，现被告又提出违约金约定过高，故一审法院确定以被告欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，计算被告应支付的违约金，自2019年1月26日起计算至被告实际支付租金之日止。关于原告主张的律师费问题，因前文已论述双方约定的违约金过高，一审法院已按租金利息确定原告的实际损失，故一审法院对原告的该主张不再予以支持。关于反诉原告主张解除双方房屋租赁合同的问题，现反诉原告以案涉房屋无供暖、无供水，该房屋东侧院落出租给了他人，案涉房产及院落所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司未授权他人对外出租案涉房屋等为由主张解除租赁合同。因反诉原告要求解除合同有新的事实及理由，不完全与之前其起诉反诉被告解除合同的理由相同，故反诉原告的请求不违反“一事不再理”原则，一审法院应予审理。关于反诉原告主张的案涉房屋无供暖、无供水的问题，因该理由已于之前反诉原告起诉反诉被告的相关案件予以主张，且经多级法院审理对反诉原告的主张均未予支持，故一审法院对反诉原告以该理由主张解除房屋租赁合同的理由不予支持。关于反诉原告提出案涉房产及院落出租给他人的问题，反诉原告并未提供相关证据证明其主张，且一审法院组织原、被告现场勘查时也未发现房产及院落被非法占用的事实，故一审法院对反诉原告的该主张不予支持。关于反诉原告主张案涉房产及院落所有权人辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司未授权他人对外出租案涉房屋的问题，现经生效判决确认对辽宁塔山亚飞汽车发展有限公司主张撤销其与本案反诉被告之间房屋租赁合同的请求，一、二审法院均未予支持，且反诉原告又未提供其他证据证明其二者之间的租赁合同关系导致本案租赁合同不能继续履行，故一审法院对反诉原告的该请求亦不予支持。综上，一审法院对反诉原告主张解除房屋租赁合同的请求不予支持。关于反诉原告主张反诉被告返还租金675000元的请求，因该请求系建立在合同解除的基础上的，因一审法院对反诉原告主张解除合同的请求未予支持，故一审法院对反诉原告的该项请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、被告（反诉原告）张宇光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司租金575000元；二、被告（反诉原告）张宇光于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司租金利息（以租金575000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月26日起至租金实际支付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）沈阳同创盛达酒店管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张宇光的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，保全费3520元，由被告（反诉原告）张宇光承担。反诉费5275元，由被告（反诉原告）张宇光自行承担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交：第一组证据，土地证、房产证、建设工程档案，证明案涉房屋土地为工业用地，为办公用途而非商业用途。第二组证据，沈阳市消防手册，证明上诉人前去办理幼儿园手续时被告知不予受理。第三组证据，（2019）辽01民终10951号判决书，证明案涉房屋不具备供水和供暖设施。第四组证据，微信记录截屏8张，证明上诉人告知被上诉人解除合同的事实及理由。被上诉人质证：上诉人提交的几份证据均不属于新证据，有几份在原审中提供过，原审中没有提供的也不属于法律规定的新证据的范围。对第一组证据的证据的真实性合法性没有异议，对于关联性有异议均无法证明其无法开办幼儿园。对于第二组证据，该证据无法证明申办过消防手续的取得时间。对于第三组证据真实性异议，但证明不了没有供水供暖的事实，供暖供水设施需要上诉人自行安装。对于第四组证据真实性没有异议但上诉人的告知行为并不代表我方同意解除合同，不发生法律效力。也说明了不存在消防不合格的情况。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在本案审理中张宇光已经另向皇姑法院提起与同创盛达公司解除《房屋租赁合同》的诉讼，同创盛达公司陈述其同意在该案件中终止《房屋租赁合同》关系，并要求法院就双方解除《房屋租赁合同》的后果予以处理，该案在沈阳市皇姑区人民法院正在审理中。本院认为，本案应围绕当事人的诉讼请求进行审理。张宇光在一审中提起反诉，以房屋无供暖、无供水为理由，主张合同目的不能实现而要求解除房屋租赁合同并返还已付租金。张宇光在之前的相关案件中以该理由予以主张，经多级法院审理对该理由均未予支持。二审中，上诉人以涉案房屋无法办理消防许可为由，主张要求法院判令双方《房屋租赁合同》于2018年6月13日解除。因张宇光在以往的诉讼中未提及该理由主张合同不能履行，因此，该理由并非是张宇光不使用该房屋的真实原因。关于张宇光要求同创盛达公司返还已交付租金的问题。因双方的《房屋租赁合同》尚在租赁期限中，同创盛达公司依照该合同约定向张宇光收取房屋租金并无不当，张宇光要求同创盛达公司返还租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。另因张宇光与同创盛达公司就《房屋租赁合同》的解除及后果等事项另行提起诉讼，同创盛达公司在该案件中已经表述同意解除房屋租赁合同，因此就张宇光在本案件中主张解除合同的请求本院不予支持。综上，上诉人张宇光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15025元，由张宇光负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 丁广昱二〇二〇年七月十七日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。