重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0101民初4824号原告：重庆清江上城物业管理有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号4楼，统一社会信用代码91500101559004248Q。法定代表人：熊远清，董事长。委托诉讼代理人：潘洪兵(特别授权），重庆百安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽萍(特别授权），重庆百安律师事务所律师。被告：张晓凤，女，1971年4月5日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘峰光，重庆征程律师事务所律师。委托诉讼代理人：康福(特别授权），重庆征程律师事务所律师。原告重庆清江上城物业管理有限公司（以下简称清江物业公司）与被告张晓凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告清江物业公司的委托诉讼代理人潘洪兵、张泽萍，被告张晓凤的委托诉讼代理人康福、刘峰光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告交纳所欠2017年9月25日至2019年6月30日物业管理服务费2642元，公共能耗费210元，电梯费420元，共计3272元。2.判令被告支付2017年9月25日至2019年6月30日止的违约金438元。事实及理由：原告与被告于2014年9月25日签订《清江上城小区物业服务公共协议》，协议中约定了物业服务费以及其他费用的收费标准，同时也约定了被告要按时缴纳费用的义务，以及不按时缴费要承担的违约责任。被告接房入住该小区后，从2017年9月25日至2019年6月30日止，被告尚欠原告物业服务费、公共能耗费、电梯费共计3272元。原告多种形式多次向被告催收，被告以各种理由拒缴。为支持原告的诉讼请求，原告当庭出示了前期物业服务管理合同，小区物业服务公共协议，不动产登记中心档案查询结果、催收通知等各项证据。被告张晓凤辩称，一、在本案中，答辩人未违约。（一）2014年9月25日，与原告签订的协议约定三年，已经过期。（二）《前期物业服务合同》与《清江上城小区物业服务公共协议》主体不同，不能相提并论，理由如下：1.《前期物业服务合同》的主体是建设单位和物业服务企业，到期后可以自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。2.《清江上城小区物业服务公共协议》的主体是物业服务企业和物业买受人即答辩人，期满即终止。（三）建设单位没有做到“物业销售告知与承诺要求”的规定，应承担本次物业服务合同纠纷的所有责任。两个公司的法定代表人均是熊远清，因此，本次纠纷的责任应由熊远清负责。二、物业服务和收费应重新商定收费标准。（一）物业服务收费应实行“一费制”，不能再收电梯费和公摊费。（二）原告对小区的服务和管理不到位，应降低标准收取物业费。（三）原告2014年9月25日至2017年9月24日期间36个月收答辩人的物管费在剔除所有优惠后，收取现金3049.7元，平均每月为84.71元，也可以参照这个收费标准。三、原告在《清江上城小区物业服务公共协议》有效期内多收答辩人的钱应如数返还。（一）每月公摊费10元没有合法依据。（二）原告收取答辩人电梯费未按约定人数标准收取，答辩人家居住三楼且长期一人在家，应当只收1人，但原告收的2人。本院经庭审确定事实如下：一、2011年7月1日，委托方重庆清江实业（集团）有限公司作为甲方与受托方重庆清江上城物业管理有限公司即原告作为乙方签订《清江·金水御景（清江上城）前期物业管理服务合同》，约定由原告向×小区提供物业服务；合同期间自本合同签订之日起至该项目成立业主委员会之日止，若业主委员会成立后，乙方未被聘用，乙方应在业主委员会与新聘的物业企业签订《物业服务合同》之日起7日内将所有资料、物业管理用房、设备设施、物料等移交给业主委员会；业主委员会与业主大会所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效之日，本合同自然终止；物业管理费的收费标准为业主已入住按1.35元/月/㎡，业主接房未入住每月按0.68元/月/㎡；共用设备设施用水电，包括路灯、灯饰、水景、绿化、二次供水、发电机油耗以实际发生额及房屋面积据实向业主或物业使用人分摊收取。2012年11月28日，重庆市万州区发展和改革委员会作出万州发改价[2012］49号文件，确定×小区符合重庆市物业管理服务特级收费标准，收费标准为高层住宅（建筑面积）1.35元/月/㎡，电梯费可实行月票票价和次票票价，月票票价（1）按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N–3），N为楼层数；（2）按常住人口计算每人每月10元计收；次票票价为单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.5元。2014年9月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《清江上城小区物业服务公共协议》，协议约定：物业服务收费标准按万州发改价[2012］49号文件执行，即高层住宅（建筑面积）1.35元/月/㎡，电梯费按月票票价按层计算，张/人=10元（第三层）+0.30元×（N–3），N为楼层数；商场物业服务费按住宅建面每平方米的3倍收取；若住宅改变使用功能，改成写字间，每月收费按住宅建面每平方米的2倍收取，改成经营物业，每月收费按住宅建面每平方米的3倍收取；业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金。二、被告张晓凤系万州区×号×幢×业主，该房屋建筑面积93.2㎡。三、被告张晓凤未缴2017年9月25日至2019年6月30日期间的物业管理费2642元（1.35元/㎡/月×21月×93.2㎡），公共能耗费210元（10元/月/户×21月），电梯费420元（10元/人/月×2人×21月），共计3272元。诉讼中，原告撤回了空调费的诉讼请求。四、2017年7月3日，万州区×小区业主委员会成立（以下简称业委会）。五、原告于2019年7月26日向被告发出律师函，要求支付2017年9月23日至2019年6月30日的物业服务费及违约金。原告于2019年6月28日在被告住处张贴了缴费通知单。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与重庆清江实业（集团）有限公司签订的《清江·金水御景（清江上城）前期物业管理服务合同》对该小区全体业主具有约束力，原、被告均应按照合同内容履行义务，原告与被告又签订《清江上城小区物业服务公共协议》，对双方的合同关系再次确认。关于原、被告在2017年9月25日至2019年6月30日期间，是否还存在物业服务合同关系问题，被告主张由于原告与重庆清江实业（集团）有限公司签订的前期物业服务合同于2017年7月3日因小区业主委员会成立而到期，且2018年1月4日小区业主委员会书面告知原告不再续聘，所以在2017年7月3日之后原、被告不再具有物业服务合同关系。本院认为，在案的小区业主委员会发给原告的《告知函》内容反映出，业主委员会并未要求原告立即退场或于某明确时间节点退场，而是希望原告在后期物业入住小区前管理服务好涉案小区，且被告并未举示证据证明2017年7月3日至2019年6月30日期间，小区聘请了其他物业公司为该小区提供物业服务，或原告根本未履行物业服务义务的证据。原告在2017年7月3日至2019年6月30日期间为小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，故当事人双方之间在前述期间存在事实上的物业服务合同关系。关于物业服务费收费标准问题，被告辩称该小区不符合特级服务标准，按1.35元/月/平方米物业服务费收费过高。本案中，原告与重庆清江实业（集团）有限公司签订前期物业服务合同中约定案涉小区入住后按照1.35元/月/平方米交付物业服务费，且该物业服务收费标准系经重庆市万州区发展和改革委员会批准确定，并于2012年11月28日予以通知执行，被告也无充分证据证明原告提供的物业服务不符合重庆市物业管理服务特级收费标准。本院对原告要求按1.35元/月/平方米收费的请求予以支持。关于公共能耗费计算标准的问题，前期物业服务合同中约定公共能耗费据实结算，现原告主张以10元/月/户的标准收取。2017年8月18日原告按10元/月/户向被告收取公共能耗费，被告未提出异议，视为双方对公共能耗费收费标准予以认可，且该收费标准符合行业标准，具有合理性，故本院对原告要求按10元/月/户的标准收取公共能耗费的请求予以支持。关于电梯费如何计收的问题，双方合同约定按常住人口为基数计算，被告于2017年8月18日按2人的标准交纳电梯费，本院确认电梯费按2人计收。关于违约金问题，因原告提供服务有瑕疵，对小区物业服务水平有待进一步提高，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。关于被告抗辩重庆清江实业（集团）有限公司聘请原告的程序违法问题，该事项不属于本案审查范围，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告张晓凤于本判决生效后十五日内支付原告重庆清江上城物业管理有限公司物业服务费2642元，公共能耗费210元，电梯费420元，共计3272元。驳回原告重庆清江上城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张晓凤负担（此款原告已垫付，由被告直接支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 崔晓琴二〇二〇年七月十六日法官助理 张宏祥书 记 员 牟 丹书 记 员 熊凤铭