上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5479号上诉人(原审被告)：上海浩众商务咨询有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：郎天明，总经理。委托诉讼代理人：肖田，上海市申光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海蔬菜(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：吴梦秋，董事长。委托诉讼代理人：周韧捷，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩静，上海市光明律师事务所律师。原审第三人：华夏银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人：沈建，分行行长。委托诉讼代理人：王意璇，女。上诉人上海浩众商务咨询有限公司(以下简称“浩众公司”)因与被上诉人上海蔬菜(集团)有限公司(以下简称“上蔬公司”)及原审第三人华夏银行股份有限公司上海分行(以下简称“华夏银行上海分行”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初17257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浩众公司上诉请求：1.撤销一审判决主文第三项、第四项、第五项，浩众公司同意支付上蔬公司2018年8月10日起至2018年11月9日止的房屋使用费(按年租金3,439,682元的50%的标准计算)及2018年11月10日起至2020年6月30日止的房屋使用费(按年租金3,542,872元的50%的标准计算)；2.改判上蔬公司向浩众公司承担违约责任，并支付违约金100万元；3.判令上蔬公司向浩众公司承担因其违约而造成的损失5,423,973.52元。事实和理由：一、上蔬公司起诉时，浩众公司已支付了截至2018年8月9日的租金，上蔬公司向浩众公司开具了当季的“租赁费发票”，浩众公司通过双方既往确认的银行账户向上蔬公司汇付2018年8月至11月、2018年11月至2019年2月的租金，但上蔬公司均予以退回。当期租金经上蔬公司催告，浩众公司已经支付，故浩众公司对一审法院作出的“考虑到双方协议履行的情况，被告拖欠租金的过错程度等……调整违约金为30万元”的认定不能接受。二、一审法院对上蔬公司因一己私利(用房需要)采取的恶意诉讼行为未予以必要的制止，未最大限度地保护合同双方当事人的权利及避免损失扩大。三、一审法院既已认定浩众公司因上蔬公司出租的上海市中山南路XXX号滨江欣景商务楼X楼X至X层房屋(以下简称“系争房屋”)的第三层未取得“房屋所有权证”，浩众公司因此至今无法办理公司注册和公司从异地迁入的事实，但一审法院对上蔬公司所出租房屋存在的严重瑕疵给浩众公司造成的损害未作评判，在判决中未扣除该层面积所对应的租金，违背公平、公正、责任分担的审判原则。四、一审中浩众公司曾提起要求上蔬公司赔偿损失的反诉，后因浩众公司与华夏银行上海分行就提前解除租赁合同达成和解后，考虑到再无继续向上蔬公司承租的必要而撤回了反诉，但同时以书面方式向一审法院说明反诉的全部证据和意见均作为本诉的抗辩意见，一审法院对此却未作任何评述和认定，实属有失偏颇。被上诉人上蔬公司辩称：不同意浩众公司的上诉请求。一、浩众公司违约的事实清楚，符合双方所签订的《租赁合同》解除合同的条件。二、浩众公司上诉请求第二项、第三项超出了一审的判决范围，相关事项浩众公司在一审中已撤诉，无权进行再次主张。三、浩众公司所称的大多数内容不符合事实情况。1.浩众公司在签订租赁合同后，长期存在迟延支付租金的情况，构成违约，上蔬公司要求解除《租赁协议》并要求浩众公司承担违约责任于法有据。2.诉讼中，浩众公司拖延案件审理达到其长期无偿占用房屋的目的，规避最后的责任，至今仍欠上蔬公司600多万元未支付。3.关于系争房屋三楼没有产证的问题，双方在签订合同之初已明知，相应的租金标准也考虑了三楼没有产证的情况，浩众公司称无法办理注册或房屋存在瑕疵问题是其早已知道的情况，并不影响本案。4.上蔬公司不存在恶意诉讼，上蔬公司提起本案诉讼是基于《租赁协议》，也基于浩众公司的长期违约。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人华夏银行上海分行述称：同意浩众公司的上诉意见，请求法院依法判决。上蔬公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认上蔬公司与浩众公司的《租赁协议》于2018年5月20日解除；2.判令浩众公司搬离系争房屋并返还该房屋，华夏银行上海分行对此承担搬离的配合义务；3.判令浩众公司支付房屋使用费3,517,074.50元(自2018年8月10日起计算至实际搬离之日止，按《租赁协议》约定的租金标准计算)；4.判令浩众公司支付违约金100万元。一审法院认定事实如下：2010年7月9日，上蔬公司与浩众公司分别作为甲、乙双方签订《租赁协议》，约定：上蔬公司将系争房屋出租给浩众公司使用，租赁期限自2010年7月10日起至2020年11月9日止，其中2010年7月10日至2010年11月9日为装修免租期；“该房屋1至2层具有产证，3楼无产证。”；租金先付后用，除第一期、第二期租金外，之后的租金每三个月为一期支付，在每期末前的七个工作日内支付下期租金；年租金3,147,796元，两年内不变，自第三年起每二年递增一次，递增率为3%；租金调整后，自2016年11月10日起至2018年11月9日止的年租金为3,439,682元，自2018年11月10日起至2020年11月9日止的年租金为3,542,872元；押金30万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。该合同第七条第五款约定，租赁期间发生的水、电、通讯费均由乙方承担。合同第八条约定，乙方拖欠房屋租金或水、电、煤气、通讯费等费用达七个工作日以上，甲方有权终止协议，无条件收回房屋，并追究乙方的违约责任。合同第九条第二款约定，任何一方违约的应当向守约方支付违约金100万元。2018年5月19日，上蔬公司向浩众公司发送《律师函》，通知浩众公司因其拖欠相关租金超过七个工作日，上蔬公司依据《租赁协议》的约定单方终止双方租赁关系并收回系争房屋。该《律师函》于2018年5月20日由浩众公司签收。2018年5月21日，浩众公司向上蔬公司支付自2018年5月10日起至2018年8月9日止的租金。一审法院又查明，2011年3月18日，浩众公司与华夏银行上海分行分别作为甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，约定浩众公司将系争房屋的第1层、第2层(建筑面积1050平方米)租赁给华夏银行上海分行使用，租赁期限自2011年5月1日起至2020年10月31日止，年租金290万元，2年内不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整。该合同补充条款第4.1.2条对租金调整进行了约定，租金调整后，自2017年7月1日起至2019年6月30日止的年租金为3,357,113元，自2019年7月1日起至2020年10月31日止的年租金为3,524,968元。合同补充条款第4.5.2条约定，自2012年1月1日起，乙方承担的租金按季支付，先付后用，乙方应在每季度首月5日之前，支付当季度的租金。一审审理中，上蔬公司确认收取浩众公司押金30万元，并表示在浩众公司搬离系争房屋并结清相关费用后，同意将押金返还浩众公司。审理中，上蔬公司确认系争房屋的第3层无产证，并表示该情况已在《租赁协议》中载明，浩众公司在承租系争房屋时知晓该情况。审理中，上蔬公司、浩众公司及华夏银行上海分行确认系争房屋的第1层、第2层由华夏银行上海分行使用，系争房屋的第3层由浩众公司使用。审理中，华夏银行上海分行确认最近一次向浩众公司支付租金时间为2020年3月23日，支付的是2020年4月至6月的租金。一审法院认为，当事人的合法民事权益应受法律保护。系争房屋的第3层无产证，《租赁协议》中有关该层的约定无效。虽然《租赁协议》关于系争房屋的第3层的约定无效，但该合同其余约定的内容和形式均符合我国法律规定，且系双方当事人的真实意思表示，故为有效，双方均应全面履行。浩众公司称其是应上蔬公司要求而延迟支付租金，但并未提供相关证据。鉴于浩众公司提供的证据尚不足以证明浩众公司延迟支付租金有合理理由，且浩众公司拖欠2018年5月10日至2018年8月9日的租金超过七个工作日，故上蔬公司有权依据《租赁协议》的约定行使合同解除权，上蔬公司要求确认上蔬公司与浩众公司的《租赁协议》解除的诉请于法有据，法院予以支持。鉴于浩众公司于2018年5月20日签收上蔬公司关于通知解除协议的《律师函》，法院确认双方《租赁协议》于2018年5月20日解除。协议解除后，浩众公司及华夏银行上海分行均无继续占用系争房屋的合法依据，应及时搬离系争房屋，浩众公司应支付相关房屋使用费并结清相关费用。上蔬公司应在浩众公司返还房屋并结清相关费用后，将押金30万元返还给浩众公司。系争房屋的第3层虽无产证，但浩众公司实际使用，故上蔬公司要求浩众公司按照《租赁协议》约定的租金标准支付系争房屋的使用费尚属合理，法院予以准许。浩众公司拖欠租金，构成违约，理应承担相关违约责任。考虑到上蔬公司与浩众公司双方协议履行情况，浩众公司拖欠租金的过错程度等，法院对浩众公司要求调整违约金的抗辩意见予以采纳，并根据公平原则和诚实信用原则予以调整。一审法院判决如下：一、上海蔬菜(集团)有限公司与上海浩众商务咨询有限公司关于上海市中山南路XXX号滨江欣景商务楼B楼1至3层房屋的《租赁协议》于2018年5月20日解除；二、上海浩众商务咨询有限公司、华夏银行股份有限公司上海分行应于判决生效之日起十五日内搬离上海市中山南路XXX号滨江欣景商务楼B楼1至3层房屋，并将该房屋归还上海蔬菜(集团)有限公司；三、上海浩众商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海蔬菜(集团)有限公司自2018年8月10日起至2018年11月9日止的房屋使用费859,920.50元(按年租金3,439,682元的标准计算)；四、上海浩众商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海蔬菜(集团)有限公司自2018年11月10日起至上述第二项履行完毕之日止的房屋使用费(按照年租金3,542,872元的标准计算)；五、上海浩众商务咨询有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海蔬菜(集团)有限公司违约金30万元；六、上海蔬菜(集团)有限公司在上海浩众商务咨询有限公司履行上述第二项、第三项、第四项、第五项义务并结清相关费用之日起十日内返还上海浩众商务咨询有限公司押金30万元。本院审理中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审审理中，浩众公司曾向一审法院提起反诉，请求判令：1.确认浩众公司与上蔬公司订立的《租赁协议》合法有效，应继续履行；2.上蔬公司向浩众公司赔偿因其恶意诉讼、及出租房屋存在严重瑕疵，致浩众公司无法办理企业工商登记，无法实现租赁目的各项损失计2,057,535.52元(包括另行寻租损失867,683.52元、装修损失308,610元及向次承租人承担违约责任损失881,242元)；3.上蔬公司向浩众公司支付违约金100万元。后在一审期间，浩众公司向一审法院提出撤回反诉的请求，一审法院裁定准许浩众公司撤回反诉。本院认为，因系争房屋的第3层无产证，故上蔬公司与浩众公司签订的《租赁协议》中有关该层的约定无效，协议中其余约定的内容和形式均符合法律规定，且系双方当事人真实意思表示，故为有效，双方均应恪守履行。二审中，浩众公司上诉主张上蔬公司恶意诉讼，但对此未提供证据予以证明，且浩众公司提供的证据尚不足以证明其延迟支付租金的行为有合理理由，故按照双方签订的《租赁协议》，上蔬公司有权按照协议的约定解除合同，浩众公司存在违约，应承担相应的违约责任。浩众公司在签订《租赁协议》之时已明确知晓系争房屋第3层无产证，其亦实际占有使用系争房屋，应当参照双方关于租金数额的约定支付房屋使用费，故对浩众公司要求按年租金标准的50%支付房屋使用费的上诉请求，本院不予支持。本案所涉合同部分有效、部分无效，就合同有效部分解除后的法律后果，以及合同无效部分的处理应在本案中一并进行处理。鉴于浩众公司一审审理中曾就其装修损失等提出反诉，后又申请撤回其反诉，应视为其就合同解除的后果及无效的后果不要求在本案中进行处理，故本案不作处理，浩众公司可另行主张。综上，浩众公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,750.72元，由上诉人上海浩众商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十二日书记员 孙 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……