北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4659号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡宾，男，1959年9月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜晓航，男，1983年4月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：黄琳紫，北京市环球律师事务所律师。上诉人胡宾因与被上诉人姜晓航房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡宾上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为胡宾返还姜晓航2018年11月28日到2019年3月30日的房租200000元；3.改判一审判决第二项为姜晓航向胡宾支付2018年10月1日至2018年11月28日期间的水电费共计26000元。事实和理由：1.租赁房屋在2018年10月31日被砸后，胡宾协同各商户及时应对，重新开业，姜晓航在此后继续经营，直到房屋于2018年11月28日被拆除，故不同意退还2018年10月31日至2018年11月28日的租金；2.《租赁合同》约定水电费应由姜晓航承担，姜晓航自2018年10月1日起未付水电费，应当支付2018年10月1日至2018年11月28日的水电费，根据其以往支付水电费的金额，按照13000元/月的标准计算是合理的；3.在胡宾与其他租户的案件中，均认定租期及营业的截止时间为2018年11月28日，一审判决的认定与类似案件认定不一致，且姜晓航拖欠水电费属于违约，导致其经营受到影响，不能归责于胡宾。姜晓航辩称，不同意胡宾的上诉请求和理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.胡宾提供的出租房屋因无合法的建设规划手续而被拆迁，导致姜晓航无法实际经营，胡宾应当退还相应的房租；2.姜晓航提供了2018年10月31日承租的店面被拆迁的证据，自该日起承租房屋已经不能正常使用；3.胡宾未提供充分证据证明实际发生的水电费金额，2018年10月31日至2018年11月28日店面已经不能正常使用，不可能发生水电费，姜晓航认可一审法院裁判金额；4.胡宾主张的其他诉讼情况与本案争议无关。姜晓航向一审法院起诉请求：判令胡宾向我返还房租247500元、押金92000元，并以上述两笔款项费用之和为基数按照中国人民银行同期存款利率支付自2018年10月31日至实际支付之日止的利息。胡宾向一审法院反诉请求：姜晓航支付2018年10月1日至2018年11月28日期间的水电费共计26000元。一审法院认定事实：2016年9月29日，胡宾（甲方）与姜晓航（乙方）签订了《租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方所有的北京市海淀区首体南路16号院房屋，租赁期从2016年10月1日至2019年9月30日止。租金每年为550000元整。自合同签订之日起，乙方先行支付甲方半年租金275000元，押金按两个月收90000元，待6个月后再行支付半年租金275000元。乙方在承租经营期间所发生的土地、房屋使用税费、水、电费用自行承担。租赁期间如遇不可抗拒的外因，如遇到政府拆迁或征地，土地所有方及甲方进行整体开发，需乙方腾空场地时，乙方应在甲方规定的时间内，无条件腾空场地，甲方不给予乙方任何形式的补偿。甲方按未租天数退还乙方租金和押金。2016年9月30日，姜晓航向胡宾支付半年租金275000元、押金90000元。此后，姜晓航又每半年向胡宾支付一次房租，其房租付至2019年3月30日。2018年10月31日，姜晓航租赁的房屋被砸。姜晓航提交了照片和视频，欲证明其租赁的房屋于2018年10月31日被砸，当日之后即无法经营。故要求胡宾退还2018年10月31日至2019年3月30日的租金229166.67元。胡宾对姜晓航的房屋于2018年10月31日被砸认可，但认为当日被砸并不能代表其于2018年10月31日后没有再进行经营，胡宾认为姜晓航的房屋实际于2018年11月28日被拆除，姜晓航应于此日之后停止经营，并表示同意返还此日之后的押金和租金。租赁期间，姜晓航与胡宾口头约定姜晓航承租胡宾所有的16号院的搭建部分和员工宿舍。搭建部分租金为每年20000元，姜晓航付至2019年9月30日，现姜晓航要求胡宾退还2018年10月31日至2019年9月30日外搭部分的租金18333.33元；但胡宾仅同意退还2018年11月28日以后的租金。双方约定员工宿舍租金为每年36000元，姜晓航付至2019年3月31日。就员工宿舍租金的返还事宜，姜晓航和胡宾已处理完毕，但姜晓航表示其交纳了员工宿舍的押金2000元，应予退还，并提交了收条一张，收款人处载有“徐”字样，欲证明胡宾收到了姜晓航交付的宿舍押金2000元。胡宾对该收条不予认可，表示“徐”不是其方的人，也没有收到2000元，同时表示如果存在押金应在退还租金时同时提出。胡宾表示姜晓航还拖欠其电费未付，并提交了其银行卡交易明细证明2018年10月1日之前涉案房屋水电费平均数额为13000元，2018年10月1日之后其没有交过水电费，并据此以相同标准向姜晓航主张2018年10月和11月的水电费26000元。姜晓航对该证据与本案的关联性不认可，认为历史明细不能显示实际产生的水电费数额，但认可2018年10月1日之后没有交过水电费。另查，2018年9月13日，北京汽车资产经营管理有限公司发布《公告》，称：首体南路16号土地地上房屋均无合法权属证书，属违章建筑。从公告即日起，上述范围所有商户……在2018年9月30日前搬离上述范围内的违法建筑。2018年11月23日，北京市规划和国土资源管理委员会海淀分局、北京市海淀区公安消防支队等联合发布《北京市海淀区首体南路16号关停公告》，称“首体南路16号的建筑物违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定：未依法取得建设工程规划许可证。……鉴于首体南路16号的商户及建筑物存在违法行为和安全隐患，请该处建筑物的建设单位或所有人、管理人于2018年11月27日24:00前进行自查自纠，拆除违法建设，消除安全、消防隐患，清退租住人员、逾期未完成的将依法处理。”一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，政府公告已经认定涉案房屋系未依法取得建设工程规划许可证的房屋，故姜晓航与胡宾签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，姜晓航租赁的房屋于2018年10月31日被砸，此后租赁房屋将无法正常使用，但胡宾却收取了姜晓航交纳的押金90000元以及直至2019年3月30日的租金，该部分费用应予退还。胡宾所述姜晓航租赁房屋被砸之后仍在营业，姜晓航不予认可，胡宾亦未能提供相应证据予以佐证。故姜晓航起诉要求胡宾退还租金（包括搭建部分的租金）和押金90000元之请求，理由正当，本院予以支持。就姜晓航主张的宿舍押金2000元，其虽提交了收条为证，但其并未证明收款人“徐”与本案当事人之间的关联，故本院不予支持该部分押金的主张。姜晓航主张的利息，因双方对租金的退还时间存有争议，并非故意拖欠，故本院对此不予支持。就胡宾主张姜晓航拖欠水电费的反诉请求，姜晓航认可并未缴纳2018年10月份的水电费，因双方并没有对该月份的水电费进行确认，本院根据姜晓航承租店铺的历史水电费缴纳数额酌情确定为1万元。对于胡宾反诉要求姜晓航支付11月份的水电费之请求，因姜晓航在2018年11月已无法使用该房屋，故对该请求不予支持。综上所述，判决：一、胡宾于本判决生效后七日内向姜晓航返还房租247500元，押金90000元；二、姜晓航于本判决生效后七日内向胡宾支付2018年10月份的水电费1万元；三、驳回姜晓航的其他诉讼请求；四、驳回胡宾的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提供新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，相关政府部门已经认定胡宾与姜晓航签订《租赁合同》约定租赁的首体南路16号院房屋未依法取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》应为无效，胡宾应当将其因该合同收取的押金返还姜晓航，一审法院判决胡宾向姜晓航返还押金90000元是正确的，应予维持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然胡宾与姜晓航签订的《租赁合同》无效，但姜晓航仍应当依据双方合同约定的标准支付占有使用费及相应的水电费。现姜晓航已向胡宾实际支付租金至2019年3月30日，则胡宾应当将多收取的费用返还姜晓航。依据本案查明的事实，姜晓航租赁的房屋于2018年10月31日被砸，此后租赁房屋无法正常使用，故一审法院判决胡宾退还自2018年10月31日至2019年3月30日的各项租金247500元是正确的，应予维持。关于水电费，因姜晓航自认其未缴纳2018年10月份的水电费且双方未对该月份的水电费进行确认，一审法院根据姜晓航承租店铺的历史水电费缴纳数额，酌情确定2018年10月份的水电费为10000元，亦无不当，本院亦予以维持。胡宾上诉主张姜晓航实际经营至2018年11月28日，但胡宾认可姜晓航租赁的房屋在2018年10月31日被砸的事实，现其主张租赁房屋在被砸后仍然正常经营，但未就此提交任何证据予以证明，故胡宾上述主张不能成立，其据此不同意退还2018年10月31日至2018年11月28日的租金，并要求胡宾支付水电费至2018年11月28日，证据不足，本院不予支持。胡宾上诉不同意一审酌定的水电费数额，坚持要求按照每月13000元的标准计算，亦证据不足，不能成立，本院不予支持。胡宾主张姜晓航未按时交纳水电费构成违约，但租赁房屋不能使用系因胡宾提供的房屋无建设规划手续所致，并非因姜晓航未支付水电费，胡宾据此不同意承担责任，无事实和法律依据。胡宾主张的另案诉讼中的事实与本案事实并不完全相同，与本案无关，本院不予采信。综上所述，胡宾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6618元，由胡宾负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年七月二十七日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍