浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6672号 上诉人（原审被告）：磐安檀溪置业有限公司，住所地磐安县新城区药城路88号28幢。 法定代表人：吴书明，系执行董事。 委托诉讼代理人：王根武，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周有信，男，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：陈国军，男，汉族，1971年2月23日出生，住磐安县。 被上诉人（原审原告）：周燕芳，女，汉族，1973年3月2日出生，住磐安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国鸿，浙江守真律师事务所律师。 上诉人磐安檀溪置业有限公司（以下简称檀溪公司）因与被上诉人陈国军、周燕芳商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2019）浙0727民初1426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 檀溪公司的上诉请求：撤销原判，依法驳回陈国军、周燕芳的诉讼请求。事实与理由：一、陈国军、周燕芳购买的商品房逾期交房、逾期办证是因其自身原因和磐安县人民政府及所属部门相关行政行为所导致的。1、陈国军、周燕芳要求改变商品房房屋设计结构，是导致逾期交房、逾期办证的直接原因。2016年10月9日，檀溪公司与陈国军签订了《B区参建协议A》共同参建“浙八味特产市场磐安中国药材城”二期项目（以下简称“项目”)。由于陈国军、周燕芳参建的2幢房屋：55幢17室和55幢18室相邻，陈国军、周燕芳多次提出，要求檀溪公司改变原先已获批的设计和规划，将2室合建成1室。为此，陈国军、周燕芳曾纠集其他参建户一起到磐安县相关政府部门反映情况并予以施压，檀溪公司在陈国军于2016年12月4日出具因改变设计规划愿意承担法律责任的《承诺书》后，依照商品房开发建设审批程序于2017年8月23日向浦江县建筑设计院提出设计方案调整，于2017年11月10日向磐安县规划局、2018年1月22日向磐安县国土局不动产登记中心、2018年11月26日向磐安县房管处进行了设计变更申请及做产权证书等一系列行政审批手续。而办理相应的房屋结构重新设计、对设计变更进行规划审批、之后再按批复的内容进行施工，均需要足够的时间，方能完成。再加上陈国军、周燕芳所购买的是小区的商品房，而不是单独的自建房，因此小区配套建设也需要相应的工期顺延。这些原因是直接导致包括陈国军、周燕芳所购买的商品房在内的整个小区房屋延期交房的直接原因。同时，檀溪公司与陈国军、周燕芳签订的《B区参建协议A》第四条第3款约定：“未经规划部门同意，乙方（陈国军）不得擅自要求甲方（檀溪公司）改变施工方案和施工图纸，因乙方擅自改变房屋结构而造成的一切后果由乙方承担”。2018年2月23日，双方签订《商品房买卖合同》后，陈国军又向檀溪公司出具了《承诺书》，明确表示“由此产生的经济责任和法律后果本人自行承担”。由此可见，陈国军、周燕芳对改变房屋设计结构可能导致商品房延期交付是有预见的、并且也出具了承诺书愿意承担法律责任。2、磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司对“项目”北侧紧邻新城中学的挡土墙进行建设施工等政府行为，也是影响涉案商品房延期交付的原因。2017年4月18日，磐安县人民政府召开会议决定：由檀溪公司和磐安县教育局共同承担，建设“项目”与新城中学之间挡土墙的施工任务。由于工程量较大，施工难度增加，影响到了涉案房屋施工工期。檀溪公司与陈国军、周燕芳签订的《商品房买卖合同》第九条第4款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2、由于县、区、以及上级别的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章、政策、政府命令等的规定，采取的某项行政措施或遇到重大的技术问题而导致开发建设延长的，……”而涉案商品房之所以延期交房，与磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司建设“项目”北侧挡土墙有直接关联，而按照《商品房买卖合同》约定，据此可以延期交房。二、原审法院认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止是错误的，檀溪公司认为两者都是双方商品房买卖应当遵守的协议。1、2018年2月23日檀溪公司与陈国军、周燕芳签订的《商品房买卖合同》，是2016年10月9日签订的《B区参建协议A》的延续协议。檀溪公司与陈国军、周燕芳从参建、到销售涉案房屋，是一个有机的整体，不能割裂开来单看。如果没有起初双方的《B区参建协议A》，檀溪公司也不可能将涉案房屋按照《商品房买卖合同》约定的价款和方式销售给陈国军、周燕芳，双方的权利义务应该受到《B区参建协议A》和《商品房买卖合同》的共同约束，事实上双方也是这样履行的。《B区参建协议A》签订后，陈国军、周燕芳于2016年10月10日交款50万元、2017年10月14日交款591520元，在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述款项均自动转为了购房款。2、《B区参建协议A》中对该协议的终止有明确约定。《B区参建协议A》第六条“协议的变更和终止：……2.协议期满后，本协议自然终止”，约定了《B区参建协议A》的终止是在协议期满后，而非《商品房买卖合同》签订之后。《B区参建协议A》中第二条第三款所描述的“……另订销售合同，本协议则自动终止”，只是对本条中付款金额及方式终止的约定，而并非是对《B区参建协议A》整体终止的约定。原审法院依据此条认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，这是对该条款的片面理解，也是不符合双方履约事实的，是错误的。三、檀溪公司为了陈国军、周燕芳购房利益的最大化，尽可能的提高陈国军、周燕芳房屋的利用价值，满足陈国军、周燕芳提出的无合同依据的诉求，事后陈国军、周燕芳又以此向檀溪公司索赔，这有违诚实信用原则，不应得到支持。1、房屋建设初期，陈国军、周燕芳为了将购买的商品房两户变为一户，不惜聚众向政府有关部门施压，多次要求檀溪公司变更设计结构予以施工，提出要按照陈国军、周燕芳意思改建房屋。檀溪公司为了满足陈国军、周燕芳的非合理合法要求，也为此额外付出了大量的人力和财力。现如今，房屋己建好具备交房条件，陈国军、周燕芳却出尔反尔，来追究檀溪公司逾期交房、逾期办证的违约责任，这显然是不合理的诉求，不应得到支持。2、另据檀溪公司了解，本案涉案房屋由于改变了房屋设计结构，可能导致政府相关部门无法办理相应产权证书，需要双方另行签订《商品房买卖合同》，撤销原来双方签订的《商品房买卖合同》，方能办理相关证书。 陈国军、周燕芳答辩称：一、檀溪公司逾期交房的行为系其本身原因造成，与政府部门及陈国军、周燕芳无关。2016年10月9日檀溪公司在未取得商品房许可证的情况下，因缺乏资金为融资，与陈国军、周燕芳签订了《B区参建协议A》。根据该协议约定“当该参建的房屋可销售时，乙方愿意购买其意向参建房屋，则乙方付的参建（不计利息），可作购房预付款，另签订销售合同，本协议自动终止”，2018年2月23日，檀溪公司收回了《B区参建协议A》，双方又重新签订了二份《商品房买卖合同》，该《B区参建协议A》已经终止。檀溪公司应按《商品房买卖合同》规定时间向陈国军、周燕芳交付房屋及房屋产权证书，但檀溪公司未按规定时间交付房屋及房屋产权证书，应当承担交付责任，并按合同承担违约责任。二、有关政府的处理及规划调整的报批，均在《商品房卖合同》签订之前，与檀溪公司逾期交房是没有关联性的，不能成为檀溪公司逾期交房的理由。三、根据《B区参建协议A》约定“另签订销售合同，本协议自动终止”，该协议约定明确是另行签订销售合同，本协执自动终止。四、在签订《商品房卖合同》时，檀溪公司提供的是格式合同，交付房屋及产权证书的时间均由檀溪公司确定，檀溪公司未按照规定时间交付，即构成违约，应依法承担交付及约定的违约责任。五、檀溪公司通知交付，由于陈国军、周燕芳提出诉讼，檀溪公司就至今拒绝向檀溪公司交房。在一审的诉讼期间，陈国军、周燕芳书面通知檀溪公司交房，但檀溪公司仍然拒绝交付，该责任应当由檀溪公司继续承担。 陈国军、周燕芳向一审法院起诉请求判令：檀溪公司向陈国军、周燕芳交房并承担自2019年1月1日起至2019年8月20日的逾期交房违约金180425.75元；2019年8月21日之后逾期交房违约金按约定已付房屋总价2592324元的日万分之三计算至实际交房之日止。2.檀溪公司向陈国军、周燕芳交付房屋产权权属登记证书并承担自2019年5月1日起至2019年8月21日的逾期交付房屋产权登记证书的违约金29034.03元；2019年8月21日之后逾期交付房屋产权登记证书的违约金按约定已付房屋总价2592324元的日万分之壹计算至实际交付房屋产权登记证书之日；3.檀溪公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月9日，陈国军（乙方）与檀溪公司签订（甲方）签订《B区参建协议A》一份，协议约定参建内容及项目为浙八味特产市场二期工程B区55栋17号；当该参建的房屋可销售时，乙方愿意购其意向参建房屋，则乙方已付的参建款（不计利息），可作购房预付款，另订销售合同，本协议则自动终止等内容。2018年2月23日，陈国军、周燕芳（买受人）与檀溪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，合同约定由陈国军、周燕芳购买檀溪公司所开发的浙八味特产市场二期工程B区55#17室（1层）、18室（1层），房款为905868元；55#17室（2层）、18室（2层）、55#17室-3（3层）、18室-3（3层），房款为1686456元。合同均约定出卖人应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人，若出卖人逾期将商品房交付给买受人使用超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自合同规定的最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2019年5月1日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人，买受人自行办理转移登记，若出卖人逾期不能在约定日期起60日以后，出卖人仍未能交付而买受人要求继续履行的，出卖人自约定日期（2019年5月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金等内容。2019年8月16日，浙八味特产市场二期工程B区于2019年8月16日通过竣工验收，并于同年8月20日进行备案。现陈国军、周燕芳已按合同约定向檀溪公司支付房价款共计2592324元，但檀溪公司至今未将符合条件的商品房和房屋产权权属登记证书交付给陈国军、周燕芳。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。本案中，虽陈国军曾于2016年10月9日与被告签订《B区参建协议A》，但该协议中约定另订销售合同，本协议则自动终止。且2018年2月23日双方就此另签订《商品房买卖合同》，重新约定各自的权利与义务，因此《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，双方应按照《商品房买卖合同》履行各自的义务。故关于檀溪公司提出陈国军、周燕芳应承担其要求改变房屋设计结构的不利后果的抗辩理由，于约无据，不予采纳。同时关于檀溪公司提出其逾期交房、交证是因政府有关部门要求修建档土墙影响到该工程建设，故应予相应顺延的抗辩理由，于法无据，不予采纳。现陈国军、周燕芳已按约履行义务，而檀溪公司未在约定期限内将符合条件的商品房、房屋产权权属登记证书交付给陈国军、周燕芳，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。故陈国军、周燕芳要求檀溪公司交付商品房、房屋产权权属登记证书及支付违约金的诉讼请求，于法于约有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、檀溪公司于判决生效后十日内将商品房交付给陈国军、周燕芳并支付逾期交房违约金180425.75元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交房违约金按已交付房价款2592324元的日万分之三的标准计算至实际交付之日止）。二、檀溪公司于判决生效后十日内将房屋产权权属登记证书交付给陈国军、周燕芳并支付逾期交付房屋产权权属登记证书违约金29034.03元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交付房屋产权权属登记证书违约金按已交付房价款2592324元的日万分之一的标准计算至实际交付之日止）。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费2221元（已减半收取），由檀溪公司负担。 本院二审期间，檀溪公司提供如下证据： 一、2019年11月12日由磐安县房地产管理处出具给檀溪公司的通知一份，证明：逾期交房的原因是变更规划，且到目前为止案涉房屋的房产证无法做出，需要重新签订合同。 二、2020年3月31日房屋交接书一份，商品房买卖合同补充协议二份，收款收据一份，证明：2020年3月31日檀溪公司已经将涉案房屋交付陈国军，陈国军接收，并缴纳了水表开户费、维修基金等相关费用。 三、2019年8月20日通过圆通快递向陈国军、周燕芳寄送交房通知书（快递单复印件），证明：檀溪公司已发送交房通知，但陈国军、周燕芳已经提起诉讼，要求支付违约金而未收房。 四、2018年2月23日，陈国军出具的承诺书（复印件）一份，证明：陈国军对于房屋结构变动产生的责任愿意自己承担。 陈国军、周燕芳认为证据一不能证明上诉人主张的逾期交房的理由，双方从2018年2月23日签订商品房买卖合同时规划更变已经明确，从一审上诉人提供的证据，其中一份就是规划局同意其调整归还，规划局的意思是属于内部调整，其申请的时间是2017年11月10日，规划局同意的时间是2018年1月10日。双方在签订商品房买卖合同时，已经规划调整，已经不存在所谓的就网签合同被撤销。对证据二的真实性无异议，但认为交房迟延并非其原因造成。对证据三、四的真实性均无异议，对证明目的有异议，收到交房通知书后去交接过房子，但因檀溪公司未能提供验收合格的证明文件所以未能交接成功，承诺书中仅对面积变动自愿承担责任，未涉及其他问题。 陈国军、周燕芳提供其于2019年10月10日向檀溪公司发送的《要求及时交房及交付房屋权属证书的书面通知书》及邮件交寄单（收据）各一份，证明：陈国军、周燕芳曾要求交房，并且依据檀溪公司提供的证据中有一份竣工验收备案表，落款时间是2019年9月12日，说明涉案房屋已具备交房条件。 檀溪公司认为陈国军、周燕芳提供的证据不属于新证据，整个小区通过验收是属实的，备案日期是2019年8月2日，竣工验收的日期是2019年8月16日，其也向一审说明过，公司去备案流程是非常慢的，与实际时间有一定差异。 本院对双方当事人提供的证据的真实性均予以认定。 本院对一审认定的事实予以确认。另查明，2020年3月31日，双方当事人完成案涉房产交付手续。 本院认为，本案的争议焦点是：一、檀溪公司逾期交房、交证是否可归因于陈国军、周燕芳要求改变房屋设计结构以及磐安县人民政府有关部门要求修建挡土墙的行为。根据一审查明，双方当事人签订涉案的《商品房买卖合同》的时间是2018年2月23日，而陈国军、周燕芳要求所谓的改变房屋设计结构的时间是2016年12月4日，为此，檀溪公司依次于2017年11月10日、2018年1月22日向磐安县规划局、磐安县国土局不动产登记中心提出申请报告，且改变房屋结构也是双方协商一致的结果，檀溪公司作为房地产开发商，其在签订《商品房买卖合同》时，对于改变房屋结构是否影响产权证的办理相对购房者应当具有更专业的认知。因此，檀溪公司主张陈国军、周燕芳要求改变房屋设计结构行为导致其逾期交房、交证的依据不足，本院不予支持。2017年4月26日磐安县人民政府办公室（2017）12号会议纪要确定由檀溪公司负责修建挡土墙，并于当年7月18日前完工，由县教育局给予檀溪置业定额补助，且檀溪公司也没有证据证明修建挡土墙与案涉房屋逾期完工之间的关联性，故，对檀溪公司主张的因政府有关部门要求修建挡土墙而至其逾期交房的事实，本院不予认定。至于檀溪公司主张的承诺书，虽然从内容上看提及了房屋结构改变，但陈国军承诺自行承担是针对房屋结构改变而导致的面积变化，如有差异，以产权登记为准，不因面积误差而提出任何异议，并非对房屋结构改变后产生的所有后果。故，檀溪公司主张陈国军已作出承诺为由主张房屋结构变动产生的责任由其自行承担的意见，本院不予采纳。二、《商品房买卖合同》签订后，原《B区参建协议A》是否终止。《B区参加协议A》第二条“参建协议期限及付款时间”条款中明确约定，参建房屋可销售时，乙方愿意购买其意向参建房屋，则“另订销售合同，本协议自动终止”。显然，该约定系针对整个参建协议，而非仅针对付款金额和方式。因此，可以认定在双方签订《商品房买卖合同》后，《B区参建协议A》终止，双方的权利义务应按照《商品房买卖合同》的约定执行。因涉案房屋结构改变，不动产权证的办理中涉及变更合同的情况，陈国军、周燕芳也表示愿意积极配合。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4442元，由上诉人磐安檀溪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年七月十三日 代书记员  刘晔婷