浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初4926号 原告：金小福，女，1948年6月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：郑定云，义乌市义东法律服务所法律工作者。 被告：季银木，男，1952年7月2日出生，汉族，住义乌市。 被告：何香仙，女，1958年1月25日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：季慎宝，男，1982年1月17日出生，汉族，住义乌市，系二被告的儿子。 被告：季旭英，女，1977年6月16日出生，汉族，住义乌市。 原告金小福为与被告季银木、何香仙、季旭英宅基地使用权纠纷一案，于2020年4月22日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告金小福的委托诉讼代理人郑定云；被告季银木及被告季银木、何香仙的共同委托诉讼代理人季慎宝；被告季旭英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金小福请求判令：一、确认原告与三被告的宅基地买卖合同合法有效。二、三被告办理位于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续，并协助原告办理将该处不动产过户更名至原告名下的登记手续。事实与理由：被告季银木、何香仙系夫妻关系，被告季旭英系二人的女儿。三被告均为义乌市北苑街道黄杨梅村村民，并在旧村改造时获批了宅基地使用权。2004年3、4月份，原告经居间人介绍以50万元的价格（含居间费用8万元，实际成交价42万元）向三被告购买了位于义乌市被告的宅基地面积72平方米。2004年4月2日，在原告全额付款的情况下，三被告以借条形式确认了上述宅基地给原告。后，该宅基地的抽签选位和建造均由原告本人参加和全额出资建造。2005年建成了2间4层半，并一直由原告占有使用至今。现涉案房屋具备办理初始登记及过户条件，三被告却拒绝配合办理。 被告季银木、何香仙、季旭英共同答辩称：1、涉案款项是三被告向原告所借，金额实际为42万元。借钱时全家都没经商，做手工。借款用于造房。借钱造房未向他人提过，中间人为什么来找不清楚。涉案房屋选位由季慎宝进行，因为借条中约定，土地抵押给原告，所以涉案面积由原告实际建造房屋并出租。2、三被告和季慎宝共批下来180平方米，被告造了108平方米，原告建造了72平方米，两个楼梯。双方房屋联建，规格、高度一致。3、21600元收到过，因来路不明，让银行退回去了。三个中间人是原告叫来的，被告只认识**，其中一个是被告村的，来和被告联系借款事宜，居间款项不清楚。施某是被告季旭英叫来的，借条在施某办公室写的，当时被告还对金额提出过意见，施律师说，被告什么时候还钱还不知道，被告当时认为多余的是利息。借款按照约定随时归还，但原告至今未催讨。 原告金小福补充陈述称：1、土地整理费21600元系被告缴纳给村里的，当时由于成交价较高，所以双方未提此事，后因办理权证产生纠纷，原告第一次起诉时，被告提到了这笔款项，原告于2020年4月17日将款项转给被告季旭英，后又由被告季旭英退回。2、原告向被告购买宅基地，通过中间人章金、**妻子、**妻子的表姐，付了50万元，被告实际收到42万元，其中8万元是三被告交给中间人，中间人和三被告同村。见证人施某是六和律师事务所律师，是被告同村人，是被告叫来的。原告要求办理过户手续时，被告拒绝办理手续，要求抬高价格。第一次起诉的庭审记录中，被告承认录音真实，施某陈述借条中的50万元本意是宅基地买卖。 原告金小福为支持自己的主张，向本院提供证据如下： 证据1，借条原件1份，证明原、被告以借条形式确定宅基地使用权转让的事实。 证据2，公证书原件1份，证明被告将涉案72平方米宅基地转让给原告后，将涉案宅基地的抽签、定位、办领房地产手续等权利交由原告行使的事实。 证据3，收款收条原件5份、天然气开户确认书原件2份、供用气合同复印件1份，证明涉案房屋由原告出资建造并一直占有、使用至今的事实。 证据4，2019年11月14日谈话录音文字整理刻录件1份，证明涉案宅基地转让通过居间达成，原告共支付了50万元（含居间费），实际转让费42万元的事实。 证据5，关于允许黄杨梅股份经济合作社宅基地使用权转让的函原件1份，证明涉案宅基地可以依法转让及可以办理过户等手续。 证据6，金樟忠户户口本复印件1份，证明原告系义乌市农业户籍，可以按政策受让涉案宅基地。 证据7，情况说明原件1份，证明涉案宅基地可以在义乌市范围内的农村集体成员中转让且可以办理初始登记和转让过户手续。 证据8，建设工程规划许可证核对件1份，证明涉案宅基地经建设局审核准许建设的事实。 证据9，农村村民私人建房用地审批表核对件1份，证明涉案宅基地是三被告共同审批所得的事实。 证据10，证明原件1份，证明原告系义乌市城西街道横塘村集体经济组织成员，可以依法受让涉案宅基地。 被告季银木、何香仙、季旭英的质证意见： 证据1，真实性没意见，金额只有42万元。 证据2、3、6-10，没意见。 证据4，录音只有第二被告一个人在场，感觉在套话。 证据5，不清楚。 被告季银木、何香仙、季旭英为证明自己的抗辩，向本院提供证据如下： 证据1，浙（2020）义乌市不动产权第0000967号不动产登记证书原件1份，证明涉案房屋办理初始登记了，因为分家析产给季慎宝，登记在季慎宝的名下。 原告金小福的质证意见： 证据1，真实性没有意见。但该房产属于原告所有。 本院出示（2019）浙0782民初21265号案件庭审笔录打印件一份。 原告金小福质证认为无异议。 被告季银木、何香仙、季旭英质证认为无异议。 根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的有关规定，本院对证据认证如下： 原告提供的证据1、4，三被告对真实性无异议，对其真实性本院予以确认；证据2、3、6-10，三被告无意见，对其证明力本院予以确认；证据5，系原件，对其证明力本院予以确认。 三被告提供的证据1，系原件，对其证明力本院予以确认。 本院出示的庭审笔录，双方当事人均无异议，对其证明力本院予以确认。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院确认事实如下： 2004年，原告金小福通过中间人介绍，向被告季银木、何香仙、季旭英购买三被告在义乌市改造审批取得的宅基地面积72平方米，转让价款为42万元。2004年3月31日，经义乌市公证处公证，被告季银木、何香仙出具委托书一份，委托原告办理旧村改造72平方米土地使用权的抽签、定位、领房地产手续。2004年4月2日，在见证人施某的见证下，三被告出具了《借条》一份，内容为向原告借款50万元，如不能及时归还，三被告在旧村改造中所得的宅基地72平方米的使用权无偿给原告使用、处分，并赔偿各种损失50万元，款项归还期限以原告催讨为准，最早不得早于被告分得上述宅基地时。 后原告在涉案72平方米宅基地上建造了房屋，坐落于义乌市，由原告出租收益。该房屋取得了建设工程规划许可证，现由被告通过析产的方式登记至案外人季慎宝名下。 2019年11月14日，原告就办理权证事宜与被告何香仙进行沟通，沟通过程中，被告何香仙表示被告方只收到6000元／平方米不到，其女儿要求另行补偿50万元。原告曾就本案事实起诉过三被告，案号（2019）浙0782民初21265号，在该案2020年3月18日的开庭笔录中，见证人施某表示本案借条的本意是买卖宅基地。 另，原告系义乌市城西街道横塘村股份经济合作社的集体经济组织成员。2018年9月12日，义乌市人民政府北苑街道办事处回函允许黄杨梅股份经济合作社宅基地使用权转让，允许该村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。 本院认为，本案的争议焦点是双方当事人之间是宅基地买卖合同关系还是民间借贷关系，从目前证据及当事人陈述看，应认定双方之间存在宅基地买卖合同关系：首先，根据见证人的陈述及被告何香仙的录音，都明确涉案借条实际为买卖宅基地凭据。其次，借条未约定具体的还款期限、利息，仅笼统约定原告最早不得早于被告分得宅基地时催讨，且约定如原告催讨，被告不能归还的，原告除了可享有涉案宅基地的无偿使用、处分权利外，还可以获赔50万元损失，双方之间权利义务严重不对等，内容不符合常理。第三，在本案借条出具之前，被告即公证委托原告办理涉案宅基地的抽签选位手续，此后也未见被告有归还款项或支付利息行为，反而允许原告与其联建涉案房屋，收取租金，且被告辩称系原告作为出借人通过中间人介绍联系借款事宜，均不符合常理。故本案借条实际系双方之间订立的关于买卖宅基地的合意，双方的宅基地买卖合同不违反现行的法律、政策，系双方的真实意思表示，且已实际履行，应为合法有效。至于办理涉案房屋的初始登记及过户手续，因涉案房屋现已登记至案外人名下，该项诉请客观上目前无法履行，对该部分诉请本院不予支持。综上，原告诉请合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告金小福与被告季银木、何香仙、季旭英于2004年4月2日签订的名为《借条》实为宅基地使用权转让的合同合法有效。 二、驳回原告金小福的其他诉讼请求。 案件受理费8507元（已减半），由原告金小福负担4253.5元，由被告季银木、何香仙、季旭英负担4253.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二〇年七月二日 代书记员 陈柔男