贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4999号上诉人（原审被告）：方方，女，1986年3月14日出生，满族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：林忠国，男，1963年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：雷丽，女，1962年8月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：林忠国，系雷丽丈夫。原审被告：王石，男，1986年3月9日出生，布依族，住贵州省贵阳市花溪区。原审第三人：贵州宜佳房产经纪有限公司珠江路分公司，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：王辉恋,职务：公司负责人。上诉人方方因与被上诉人林忠国、雷丽、原审被告王石、原审第三人贵州宜佳房产经纪有限公司珠江路分公司（以下简称宜家房产）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人方方不服贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方方上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人诉讼请求；3.判决诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人方方认为其与被上诉人之间，虽未另行签订借款协议，但双方已就双方签订的房屋买卖协议进行了实际变更，定金条款已经失效，应当得到法院的认可和支持。一、上诉人与被上诉人于2018年12月25日签订房屋买卖合同时，上诉人方方并不清楚房屋将会被保全的情况，房屋被保全导致无法办理房屋过户手续，以至于无法完成与被上诉人之间所签订的房屋买卖合同，故双方所签订合同的违约责任并不应当归于上诉人，而应当属于不可抗力范畴。二、上诉人在知晓房屋无法办理过户手续之后，已经与被上诉人协商，将被上诉人缴纳的5万元定金归还给了被上诉人，主观上并无违约的想法，且在客观上为避免被上诉人的损失，将定金退还给了被上诉人。三、一审中被上诉人向法庭提交借款合同一份，上诉人明确表示该借款合同并非其签字，在一审时申请笔迹鉴定，但并未得到一审法院的支持。四、上诉人与被上诉人之间，双方实际上已就合同定金以及房屋的处理另外达成了口头协议，应当按照双方约定来进行处理，而不应当再按照原合同条款进行处理。被上诉人林忠国、雷丽答辩称，被上诉人并未答应去参与拍卖，双方没有对房屋的处理达成口头协议，一审判决正确。原审被告王石陈述意见与上诉人方方的上诉意见一致。原审第三人宜佳房产未陈述意见。林忠国、雷丽向一审法院起诉请求：1.判令被告方方向原告雷丽支付定金50000元；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2018年1月25日，原告雷丽作为乙方与作为甲方的被告方方签订《房屋买卖合同》，合同约定被告方方将位于贵州省贵阳市花溪区房屋卖给原告雷丽，房屋总价款为980000元，乙方交付定金50000元，双方共同委托第三人贵州宜家房地产经纪有限公司于2018年3月15日前办理房屋的所有权过户手续及缴纳相关税费。合同另约定在房屋过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的手续，若乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿，若甲方违约，则双倍返还定金，此款扣除中介服务费后作为乙方的赔偿。原告将购房定金50000元支付给被告方方。合同约定期限届满后未能办理房屋过户手续，被告方方退还了原告50000元，原告认为被告应双倍返还定金，故原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中原告提交《借条》一张，用于证明被告方方在房屋不能按照合同约定完成过户手续后，被告方方退还了原告定金50000元，就剩余的50000元被告方方出具借条，承诺在2019年5月30日前付清。被告方方对《借条》予以否认，并对该借条上落款部分“借款人”一栏处“方方”签名字迹申请鉴定，一审法院依法委托贵州警官学院司法鉴定中心进行鉴定，该中心向一审法院出具通知书载明，本次鉴定属于《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第五种不得受理之情形，决定不予受理。庭审中被告方方称，案涉房屋已结束拍卖程序且有人购买。就被告方方称曾与原告协商，让原告参与拍卖的意见，原告称双方有协商过，但并未达成一致意见，原告并未同意参与房屋的拍卖。上述事实，有当事人陈述、原、被告身份证，《房屋买卖合同》、《借条》等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。原告按照合同约定向被告方方交付定金50000元，因被告方方房屋被查封未能办理房屋过户手续，被告方方已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收房定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。原告向被告方方支付定金50000元，被告方方未能履行合同约定义务，双倍返还定金为100000元。被告方方已退还50000元，一审法院依法予以扣减。被告方方称已与原告协商好参与房屋的拍卖，但未提交双方已经协商一致的证据，一审法院对被告方方的意见不予采信。本案系房屋买卖合同纠纷，双方的权利义务已在合同当中进行约定，《借条》载明的内容并非是对合同约定权利义务的更改或放弃，对《借条》上关于“方方”字迹的鉴定并不影响一审法院依法对案件事实的查明以及法律的适用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告方方于本判决生效之日起十日向原告雷丽退还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半收取），由被告方方负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人方方与被上诉人雷丽签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审争议焦点为：上诉人方方是否应当承担双倍返还定金的责任。根据双方《房屋买卖合同》第九条的约定：“在约定的过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误。若乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿，若甲方违约，则双倍返还定金，此款扣除中介服务费后作为乙方的赔偿。”经审理查明，合同签订后雷丽依约支付方方50000元定金，但在约定的过户时限内，因方方涉及其它债务纠纷案涉房屋被法院拍卖无法完成过户，导致合同不能履行。二审中，方方上诉认为，其不清楚房屋将会被拍卖情况，不能过户属不可抗力，不应承担违约责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据上述规定，合同违约责任系严格责任，不以违约方存在主观过错为前提，只要客观上不履行合同义务违约方即应承担违约责任，故方方以其不知房屋将被拍卖的情况为由主张不承担违约责任不能成立，且房屋被法院拍卖导致不能过户，系因方方的其它债务诉讼纠纷所致，并非不能预见、不能避免的客观情况，不属于不可抗力。因此，本案系方方违约导致不能履行，其作为违约方理应按照合同约定承担双倍返还定金的违约责任。至于其主张双方已就合同定金以及房屋的处理另外达成了口头协议，应当按照双方约定来进行处理，不应再按照原合同处理的上诉意见，因被上诉人否认双方达成的口头协议，且现有证据亦不能证明双方已经对合同定金以及房屋的处理形成一致意见，故本院对方方的该项主张亦不予支持。综上所述，上诉人方方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人方方负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年七月三十日法官助理陈跃霄书记员彭永耀