广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13109号上诉人（原审原告）：潘泽嘉，男，1989年6月2日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：廖志锋，广东绿儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘美亮，广东绿儒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘晓彤，女，1995年1月11日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：贺璐，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊琳，广东合盛律师事务所实习律师。原审第三人：广州市世汇房地产销售代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔兴路18号702号。法定代表人：阮汉锋。上诉人潘泽嘉因与被上诉人刘晓彤、原审第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初8103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人潘泽嘉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持潘泽嘉的全部诉讼请求；3.本案一审和二审的诉讼费用由刘晓彤承担。事实和理由：（一）根据合同约定，潘泽嘉既可主张违约金，也可主张损失及律师费等费用，各主张不存在非此即彼的关系。潘泽嘉从未表示放弃刘晓彤违约金的责任，相反，潘泽嘉在（2019）粤0118民初5753号案件中曾提出反诉要求刘晓彤承担违约金责任。潘泽嘉根据《房地产买卖居间合同》第十一条第2项约定主张违约金及守约损失，根据第十一条第一款第3项主张律师费、根据第十一条第二款第2项约定按房产价格每日1‰的标准主张违约金，潘泽嘉的三项主张可相互并存，符合合同约定。本案中，潘泽嘉从未表示放弃刘晓彤的违约金，同时对于刘晓彤迟延支付房产造成潘泽嘉的损失部分，潘泽嘉虽在微信中陈述为“租金”，但由于双方从未成就租赁关系，该“租金”应理解为房屋占用费更符合实际。（二）潘泽嘉与刘晓彤未就租赁条款作出具体约定，双方从未成就租赁关系。本案中，潘泽嘉与刘晓彤从未就具体租赁内容作出约定，特别是租金、违约责任等。连每月多少租金都不清晰，不能直接推定双方存在租赁关系。一审判决事实查明错误，认定双方存在租赁关系不符合《中华人民共和国合同法》第十二条的规定。（三）刘晓彤存在违约过错，其迟延交房造成潘泽嘉的违约金达156980元，如此巨大的损失不是3456元租金即可补偿。且潘泽嘉未放弃违约金，一审法院推定双方存在租赁关系从而剥夺潘泽嘉的违约金，违背客观现实及生活常理。据此作出的判决思路存在明显的逻辑错误，严重损害潘泽嘉的合法权益。请求二审法院判如所请，维护法律公平正义。被上诉人刘晓彤二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，刘晓彤同意一审判决，不同意潘泽嘉的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）刘晓彤不存在违约行为，不需要支付违约金以及潘泽嘉所支出的律师费，潘泽嘉与刘晓彤于2018年4月8日签订了《房地产买卖居间合同》后，双方于2018年6月13日办理了房产过户手续，房产已经登记在潘泽嘉名下。2018年9月24日，潘泽嘉与刘晓彤约定自该日起刘晓彤承租该房屋。可见，刘晓彤在合同约定时间内办理了涉案房屋过户登记并按时交付了房屋。刘晓彤没有任何违约的行为，何来承担违约责任以及因违约承担潘泽嘉支出的律师费用一说。（二）潘泽嘉与刘晓彤自2018年9月24日后就广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房（以下简称涉案房屋）成立的是租赁关系，一审法院判决支付租金完全正确。根据本案一审及增城法院（2019）粤0118民初5753号案的相关庭审笔录，刘晓彤于2018年9月24日起承租涉案房屋。由于双方并未对租金数额达成一致，一审法院根据相关法律规定确定租金标准是正确。（三）潘泽嘉既要求违约金又要求房屋占用费的请求是自相矛盾的，请求违约金的基础是刘晓彤没有按时交付房屋，请求支付房屋占用费的基础是基于刘晓彤对涉案房屋的所有权和使用权，刘晓彤请求自2018年9月24日起的房屋占用费，等于自认该时间起刘晓彤拥有该房屋的所有权和使用权。潘泽嘉同时又请求违约金和房屋占用费，即认为自己自2018年9月24日有出租该房屋的权利，又认为刘晓彤2018年9月24日没有实际交付该房屋，这完全是自相矛盾，一审法院不予支持，完全正确。原审第三人广州市世汇房地产销售代理有限公司未到庭陈述意见。潘泽嘉于2019年9月29日向一审法院起诉请求：1.刘晓彤向潘泽嘉支付房屋占用费9000元（从2018年9月25日起至2018年12月28日止，每月按3000元计算，总计9000元）；2.刘晓彤立即向潘泽嘉支付违约金156980元（以1670000元为基数按每日千分之一的标准计算至交付之日止）；3.刘晓彤向潘泽嘉支付律师费用10000元；4.一审案件诉讼费用由刘晓彤承担。一审法院认定事实：2018年4月8日，潘泽嘉（买方）与刘晓彤（卖方）及广州市世汇房地产销售代理有限公司（居间人）签订《房地产买卖居间合同》，约定：“……第三条[转让房产情况]居间人接受买卖双方委托，促成买卖双方就位于广东省增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房（以下简称‘该房产’）转让事宜达成一致意见并签署本合同。……第四条[转让总价款与定金]1、买卖双方约定，卖方以人民币壹佰陆拾柒万零仟零佰零拾零元整（￥1670000.00）的价格将该房产转让给买方……第八条[房产的交付]……买卖双方约定：于2018年9月24号前交付给买方……第十一条[违约责任]一、承担违约责任的形式……2、违约方承担违约责任的形式至少包括继续履行合同、支付违约金、赔偿守约损失。3、违约方应赔偿守约方的损失至少相当于本合同全面履行后守约方可以获得的利益，另外违约方还需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。……”。2019年9月1日，潘泽嘉与广东金日律师事务所签署《委托代理合同》，约定就其与刘晓彤房屋买卖合同纠纷一案委托广东金日律师事务所指派律师担任诉讼代理人。为此，潘泽嘉支付律师代理费10000元。另查，潘泽嘉、刘晓彤双方的微信沟通内容反映：潘泽嘉：曾生，几时转翻d租金俾我；曾生：过几天吧。潘泽嘉：曾生，今天可以转d租金俾我吧。庭审中，潘泽嘉、刘晓彤共同确认：涉案房屋于2018年6月13日过户登记至潘泽嘉名下，建筑面积76.8平方米。潘泽嘉确认，关于第一项诉讼请求中的9000元的性质由法院依法认定。潘泽嘉陈述以下内容：一、涉案房屋在2018年12月28日交付给潘泽嘉并且去物业办理变更手续的；二、潘泽嘉、刘晓彤达成口头协议，潘泽嘉要求租金3000元/月，刘晓彤仅愿意支付2000元/月，仅租金就没有达成一致意见，所以没有对其他事项进行协商，也没有签订租赁合同，双方也没有就租期进行约定；三、2019年4月的时候潘泽嘉仍愿意如果刘晓彤按月租金3000元向潘泽嘉支付实际使用期间的租金，潘泽嘉同意承认租赁关系；四、因为当时物业管理处没有办理变更手续，物业费等费用直到2018年12月31日都是由刘晓彤交付的；五、刘晓彤迟延交付涉案房屋，应向潘泽嘉支付违约金，刘晓彤在违约过程中一直占用涉案房屋，占用时间是2018年9月25日至2018年12月28日，刘晓彤应就其实际占用的时间在违约金外再向潘泽嘉支付占用费，占用费按有关部门公布的同地段同时期同类型房屋的租金标准计算3个月。六、微信聊天记录中的“曾生”，据刘晓彤陈述是其丈夫。刘晓彤陈述以下内容：一、涉案房屋在2018年9月24日按合同约定交付并且双方没有明确约定交付房屋同时要去物管处办理变更手续；二、双方约定自2018年9月25日由刘晓彤承租涉案房屋，租金按照市场价，待租赁期结束由刘晓彤一次性支付，双方没有明确约定具体租期，约定了是租到2018年年底；三、潘泽嘉没有向刘晓彤主张过要交付房屋；四、双方约定待潘泽嘉支付车位款时，将房屋租金在车位款中抵扣，双方当时约定按照市场价及实际租赁期间计算租金；五、刘晓彤作为承租方交付物业费等费用直到2018年12月31日，因为约定了租金在车位款中抵扣，而潘泽嘉迟迟未支付车位款。刘晓彤于2018年12月31日搬离涉案房屋。六、微信聊天记录中的“曾生”是刘晓彤的未婚夫。一审法院认为，本案的争议焦点在于刘晓彤是否存在逾期交房的违约责任。根据双方提供的证据及庭审陈述，双方就涉案房屋的租赁进行过协商，且潘泽嘉向刘晓彤催交过租金，足以证明双方之间就涉案房屋成立了租赁关系。根据潘泽嘉与刘晓彤确认的刘晓彤使用涉案房屋的期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，双方已经达成口头合同，成立租赁关系。因此刘晓彤基于租赁关系占有使用涉案房屋，不符合合同约定的逾期交付房屋的违约情形，故潘泽嘉主张刘晓彤逾期交付房屋，无事实依据，一审法院不予采纳。潘泽嘉依据《房地产买卖居间合同》主张逾期交房违约金，理据不足，一审法院不予支持。关于租金（占用费）的问题，如上文论述，双方既然已经成立租赁关系，那么上述费用即为租金。现潘泽嘉、刘晓彤双方对于租金的数额不能达成一致意见，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……”的规定，潘泽嘉主张按照广州市房地产租赁管理所公布的2018年同地段同类房屋的租金标准15月/平方米计算，理据充分，一审法院予以支持。租金计算期间为2018年9月25日至2018年12月28日。现潘泽嘉主张计算三个月是其对自身权利的处分，一审法院予以准许。经核算，租金合计为3456元（15月/平方米×76.8平方米×3月）。潘泽嘉主张超过上述金额部分，一审法院不予支持。至于刘晓彤辩称双方约定房屋租金在潘泽嘉应向刘晓彤支付的车位款中进行抵扣，潘泽嘉对此不予确认，刘晓彤亦无证据予以证明，一审法院不予采纳。关于律师费，根据上文论述，刘晓彤并不存在逾期交付房屋的违约行为，潘泽嘉依据《房地产买卖居间合同》主张律师费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年3月25日作出如下判决：一、刘晓彤在判决发生法律效力之日起十日内向潘泽嘉支付增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十一街6号2404房的租金3456元；二、驳回潘泽嘉的其他诉讼请求。一审案件受理费3820元，由潘泽嘉负担3745元，由刘晓彤负担75元。经查，上诉人潘泽嘉与被上诉人刘晓彤对一审法院查明事实部分没有异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均未提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合潘泽嘉的上诉请求和理由以及刘晓彤的答辩，本院确定本案争议的焦点是：潘泽嘉主张刘晓彤支付逾期交房违约金及律师费应否支持问题。现评析如下：潘泽嘉提出本案主张刘晓彤未依照双方签订《房地产买卖居间合同》的约定，在2018年9月24日前向潘泽嘉交付房屋，刘晓彤的行为已构成违约。刘晓彤则抗辩双方约定于上述日期起由潘泽嘉将涉案房屋出租给刘晓彤使用，其不存在逾期交房事实。因此，审理本案的关键是双方当事人之间是否存在租赁关系。根据一审查明的事实可知，双方合同约定交房时间为2018年9月24日前，潘泽嘉陈述刘晓彤于2018年12月28日才向其交付涉案房屋，并办理物业变更手续。在此期间，潘泽嘉并未举证证明曾催告刘晓彤交房或者主张支付逾期交房违约金，相反，其在上述期间后却向刘晓彤主张支付租金，显然，潘泽嘉认为双方不存在租赁关系有悖常理。本案中，虽然双方当事人对于租金金额存在争议，但双方当事人并未否认就涉案房屋的租赁进行过协商的事实，再结合双方于一审提供的证据及庭审陈述，以及潘泽嘉向刘晓彤催交租金的上述行为，一审法院认定双方之间就涉案房屋成立了租赁关系，并无不当，本院予以确认。潘泽嘉上诉否认双方存在租赁关系，与本院确定事实不符，对其该理由本院不予采纳。由于刘晓彤占用涉案房屋期间是基于双方存在合法租赁关系，故刘晓彤在该期间未交付房屋不符合《房地产买卖居间合同》约定逾期交付房屋的违约情形，因此，一审法院作出驳回潘泽嘉主张刘晓彤支付逾期交房违约金和律师费的判决正确，本院予以维持。潘泽嘉上诉坚持其上述诉请，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人潘泽嘉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3820元，由上诉人潘泽嘉负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年七月二十七日书记员 李志康谢金泽