河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2799号上诉人(原审被告）：河南星光魔方商业管理有限公司。住所地：郑州市郑东新区商都路十里铺建业五栋大楼B座3层305号。法定代表人：张新玲，董事长。委托诉讼代理人：潘行，北京天平（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢芃翰，男，1992年8月29日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：郭娟，女，1958年6月1日出生，汉族，住新乡市。上诉人河南星光魔方商业管理有限公司（以下简称星光公司）与被上诉人卢芃翰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，星光公司委托诉讼代理人潘行，卢芃翰委托诉讼代理人郭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星光公司上诉请求：1、改判驳回卢芃翰的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由卢芃翰承担。事实与理由：1、卢芃翰对退还30000元保证金事宜具有明显过错、违约，原审判令星光公司退还全部30000元保证金错误。卢芃翰在退还保证金条件未成就时，以恶意控告、非法上访的方式索要保证金属于违约，具有明显过错，另因其恶意控告、非法上访的行为，给新光公司造成重大损失；2、卢芃翰是违约方，原审法院适用合同第五条计算违约金错误，原审判令星光公司承担违约金9000元不当；3、原审判决认定本案案由为租赁合同错误。卢芃翰辩称：双方之间实际是租赁合同关系，星光公司应如数返还保证金，并承担违约责任，另其他案件生效判决已对此做出处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，星光公司的上诉主张不能成立，应予驳回。卢芃翰原审诉讼请求：1、请求法院认定双方于2017年8月25日签订的《教室联合经营协议》终止履行；2、判令星光公司退还卢芃翰保证金30000元，并承担违约责任（违约金从2017年8月26日起暂定到2019年9月5日，以30000元为基数，按日0.3%支付违约金）66600元；3、诉讼费由星光公司承担。原审查明：2017年8月25日，星光公司（教室提供方、甲方）与卢芃翰（教室使用方、乙方）签订《教室联合经营协议》一份，主要约定，甲方作为位于新乡市饮马口的北京星光国际教育魔方新乡店的经营管理方，乙方作为本项目的使用方之一达成协议；教室的位置为新乡市饮马口北京星光国际教育魔方新乡店3F-25号教室，教室建筑面积92.75平方米；教室的使用用途为器乐教学，乙方使用教室用于经营的品牌名称为知韵堂；乙方使用甲方提供教室为1年，使用期限自2017年11月1日起至2018年10月31日止，使用期视为经营期（具体执行按照实际开业时间计算）；使用期满，甲方有权收回该教室，乙方应如期归还，在同等条件下乙方享有优先权；双方约定采用联合经营的方式进行合作，教室由甲方提供给乙方无偿使用；甲方负责日常管理，收取相应的管理服务费，标准为乙方营业额的19%；双方约定物业管理费为2017年11月1日至2018年10月31日，按建筑面积每月每平方米15元，月管理费为1391元，全年管理费为16692元（物业、商业管理费用依据后期市场行情进行适当调整）；水费、电费按照市政标准收取，由相关部门人员统一收取；甲乙双方以现金转账方式进行结算；乙方在本合同签订当日须向甲方支付30000元履约保证金，甲方应向乙方提供保证金收据，以现金转账方式支付；经营期满后，若乙方无拖欠款项，或未给甲方造成损失，乙方按本合同规定办妥退房手续，并结清所有费用，甲方凭收据将保证金全额无息退还给乙方；甲方若迟延向乙方交纳其应付款项或费用，则乙方有权向甲方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日，反之亦然；在经营期间乙方经营产生的一切债权债务问题由乙方承担；经营期间，乙方如对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或赔偿经济损失；经营期间，乙方应按时交付管理费，乙方如拖欠管理费达10天，则视为违约，乙方须按管理费的10%向甲方支付违约金，如超过20天不缴纳管理费的，由甲方有权收回教室，乙方的经营保证金不予退回；在经营期内，乙方不得随意终止合约，如要终止，须提前三个月通知甲方，征得甲方同意，付清水、电费等一切费用后方可终止合约，租赁保证金不予退回，作为违约金；如甲方需提前终止合约时，应提前两个月通知乙方，退回租赁保证金，并支付乙方三个月租金作为违约金；如果乙方愿意在经营期满后继续使用教室，可向甲方提出书面申请，但此申请须于合同期终止日前三个月提出；如乙方有续期意愿，甲乙双方可签订新的书面合同，价款双方另行约定；在合同届满前，甲方与第三方确定合作意向，且就合作条件达成一致时，应及时通知乙方，乙方应在收到甲方通知后七日内解决是否行使优先续约权，如果乙方在前述时间内没有给予甲方答复，由视为乙方放弃优先续约权；甲乙双方的争议应当通过协商解决，协商不成的，可以向合同履行地人民法院提起诉讼，本合同履行地为项目所在地；2017年11月1日-2018年1月31日，免除3个月物业费，从2018年2月1日开始收取物业费。签订协议当天，卢芃翰向星光公司交纳了30000元履约保证金，星光公司开具了收据，并在收据交款单位栏记载为“知韵堂”。之后，因涉案房屋消防工程未经相关部门验收的因素，导致星光公司未能按期将涉案教室交付卢芃翰及其他商户使用。2018年1月13日，星光公司法定代表人张新玲组织商户开讨论会，张新玲向商户承诺一个月内退还保证金或者是协调涉案其他房屋供商户使用。卢芃翰于2018年2月5日向公安机关报案称星光公司涉嫌合同诈骗，公安机关于2018年8月6日立案侦查。2019年4月19日，新乡市公安局东街分局作出新东公（侦）撤案字[2019]16号撤销案件决定书，称因星光公司没有犯罪事实撤销此案。之后卢芃翰向法院提起诉讼。另查明，2017年8月3日，新乡市银马基业有限公司（委托方、甲方）与星光公司（受托方、乙方）、新乡市嘉美物业管理有限公司（第三方、丙方）签订《委托经营合同》一份，约定甲方委托乙方经营管理商场，商场座落于本市××与和平大道交叉处银马宝利城-1、Ｆ１、Ｆ2；甲方同意在本合同有效期内将涉及商场经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商场招商经营管理的一切活动；委托期自2017年7月1日起至2027年6月30日止。原审认为：一、关于涉案合同是否终止履行问题。依据双方签订的《教室联合经营协议》，约定乙方（卢芃翰卢芃翰）使用甲方（星光公司）提供教室的时间为一年，使用期限自2017年11月1日至2018年10月31日止。截止卢芃翰向法院提起诉讼时，合同履行期限届满长达一年半，涉案合同的解除条件已经成就，且在星光公司不能按期交房的情况下，星光公司法定代表人张新玲于2018年1月13日明确表示一个月内向商户退还保证金，可以视为双方约定合同提前解除，基于以上原因，涉案合同约定的权利义务终止。二、3万元保证金是否满足支付条件，卢芃翰在返还违约金过程中是否具有重大过错，星光公司是否可以以此为由不返还的问题。星光公司将保证金未返还的原因归责为卢芃翰无正当理由恶意向新乡市东街分局控告、两会期间前往北京市天安门广场非法上访，并给其造成重大损失故以此为由不返还。但是，依据双方签订的《教室联合经营协议》及保证金收据可以看出，卢芃翰已经完成了己方的合同义务，而星光公司在已收取履约保证金后却因涉案房屋消防工程未经相关部门验收的因素，迟迟未将房屋交付卢芃翰及其他商户使用，星光公司的行为已构成违约，且在众多商户找其解决问题时，星光公司法定代表人张新玲已经明确表示一个月内向商户退还保证金。卢芃翰虽然在张新玲承诺的一个月未到期的情况下选择了直接向公安机关控告以及到北京上访的方式索要保证金确实存在行为不当的情况，但并不是导致星光公司经营项目陷入僵局的根本原因，星光公司对其当庭所称的重大损失已经实际发生及损失具体金额亦未提供证据予以支持。故在此情况下，星光公司应当按照合同约定以及承诺向卢芃翰退还保证金。对因卢芃翰向公安机关控告以及到北京上访的方式索要保证金是否给星光公司造成损失、是否应当赔偿，与本案并非同一法律关系，星光公司可在搜集证据后另行主张。三、关于卢芃翰诉请的违约金问题。依据双方合同第五条关于“甲方若迟延向乙方交纳其应付款项或费用，则乙方有权向甲方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额按日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日”的约定，卢芃翰在仅交纳30000元保证金的情况下，却因此获得远远超出已付金额的违约金显失公平，该约定明显过高，故依法予以调整为卢芃翰已付保证金金额的30%，即9000元，对其超出部分的违约金不予支持。四、关于本案案由问题。依据当事人庭审中的陈述，结合双方签订的《教室联合经营协议》中约定的具体条款可以看出，星光公司仅向卢芃翰提供了涉案房屋并按营业额的比例收取管理费，其并未参与卢芃翰的实际经营，对卢芃翰经营期间产生的一切债权债务也不承担，双方在合同中约定的房屋使用期限、租金（管理费）逾期交付的后果是星光公司收回房屋、卢芃翰提前解约租赁保证金不退回、同等条件下卢芃翰的优先续约权等均符合房屋租赁合同法律关系的要素，本案的实质就是星光公司将银马基业公司的房屋转租给卢芃翰经营使用，并以管理服务费名义收取租金，故案由应确定为房屋租赁合同纠纷更为恰当。综上所述，对卢芃翰的诉讼请求基本予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，原审判决：一、卢芃翰与星光公司签订的《教室联合经营协议》终止履行；二、星光公司于判决生效之日起三日内返还卢芃翰保证金30000元，并向卢芃翰支付违约金9000元；三、驳回卢芃翰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2215元，因适用简易程序减半收取1107.5元，由卢芃翰承担369元，由星光公司承担738.5元。二审中当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与原审相同。本院认为：关于涉案合同性质的问题。合同性质法律关系的界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应基于当事人的真实意思表示与合同约定的权利义务关系来综合认定。本案双方虽签订教室联合经营协议，但从该协议所涉内容来看，星光公司向卢芃翰提供涉案房屋，并按营业额的比例收取管理费，星光公司不参与卢芃翰的实际经营，也不承担卢芃翰经营期间的债权债务，同时涉案合同对房屋使用期限、修缮责任、卢芃翰的优先续约权、物业费用负担、违约责任等进行了约定，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，原审认定本案案由系租赁合同纠纷并无不当。关于卢芃翰主张的保证金及违约金的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，并遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。卢芃翰依约履行己方合同义务，缴纳了相应的保证金，而星光公司在收取保证金未将房屋交付卢芃翰使用，构成违约，且星光公司亦承诺退还保证金，结合涉案合同履行期间也已届满的情况，卢芃翰要求退还保证金应予支持，至于卢芃翰所采取的维权方式是否适当，不能构成星光公司拒付保证金的事由。对于卢芃翰诉请的违约金问题。星光公司未履行己方义务，构成违约，原审结合合同约定及法律规定，在认定合同约定违约金过高时调整相应的违约金数额并无不当。综上，星光公司的上诉不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由河南星光魔方商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年七月二十二日书记员  刘 冬