江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终914号上诉人（原审被告）：苏州健生源医药连锁有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区横泾街道木东路7603号。法定代表人：邹永星，总经理。委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马井胜，男，1984年4月12日出生，住安徽省蚌埠市五河县。委托诉讼代理人：宋鑫，江苏宏亮律师事务所律师。原审被告：苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福北路229号华阳公寓1-2号楼8817室。法定代表人：孙彩林，系该公司负责人。上诉人苏州健生源医药连锁有限公司因与被上诉人马井胜、原审被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场不当得利纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州健生源医药连锁有限公司上诉请求：请求二审查明事实后撤销原判，依法重新判决或依法发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）关于被上诉人（即竞拍买受人）与上诉人的租赁合同关系应当继续有效的事实未进行认定，是完全错误的，同时也损害了上诉人的合法权益。1.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，上诉人与原出租人之间的房屋租赁合同关系依法应属有效。上诉人已经按照原租赁合同的约定履行了自己的支付租金的义务。2.在涉案租赁房屋所有权变动之后，对于原出租人预先收取的租金，马井胜对于原出租人享有不当得利的请求权。上诉人按照所签订的原租赁合同按期支付租金并不违反合同或法律规定，对此上诉人无任何责任。3.本案中，马井胜通知上诉人其为涉案房屋所有权人的时间为2018年8月28日，而根据上诉人与原出租人之间的租赁合同约定支付租金时间早于其通知时间。因此，上诉人不存在违约或逾期支付租金的违约行为。（二）关于上诉人是否存在根本性违约及被上诉人（即竞拍买受人）的合同解除权是否成立，一审法院未予以查实。1.根据法律规定，本案的原租赁合同应继续有效，除原出租人主体变更为被上诉人马井胜外，合同项下的权利义务之性质、范围、期限及违约责任等均不发生变更。2.本案中，上诉人不存在逾期支付租金的行为，即使按照被上诉人所称的情况，合同解除时间也只能是2018年8月28日，而马井胜在本案审理中并未提出解除合同的诉请，一审法院的认定错误且不符合法律规定。（三）如果涉案租赁合同被认定为解除，那么上诉人所向原出租人支付的房屋押金，应当由被上诉人予以返还或进行抵充。1.上诉人已根据租赁合同向原出租人支付了相关押金。2.被上诉人作为涉案房屋竞拍买受人在竞拍房屋时对于房屋租赁状态及押金支付情况负有调查义务，如其仅受让租赁物的所有权而没有请求转付押金，应有其自行承担押金风险。3.上诉人作为房屋承租人享有对于支付押金抵充相关合同债务的权利。（四）关于被上诉人获得涉案房屋所有权的时间以及房屋的实际占用时间未根据查实，且一审法院所计算的占有使用费金额也是错误的。1.涉案房屋系通过司法拍卖所获得，该房屋所有权应自司法拍卖执行裁定书送达被上诉人时转移。而被上诉人并未提供证据证明南通市法院拍卖裁定的实际送达时间，对此上诉人在一审中已明确提出异议，但一审法院仍以拍卖裁定书的出具日期作为计算的起算点，是错误且不符合法律规定的。2.根据本案事实及上诉人提供的证据可以证明，被上诉人是在2018年8月25日才书面通知上诉人并提出解除租赁合同的，即使按照一审法院的判定，该期限的计算也只能是从双方实际解除合同之日开始计算所谓的占用费。3.一审法院以159000元作为计算占有使用费是错误的，应当根据房屋租赁期间及地段的市场租赁价格确定。上诉人与原出租人约定的每年租金是150000元。4.一审法院对于上诉人实际使用房屋的期限以及被上诉人对房屋进行锁门导致上诉人无法使用等情况未进行查实，而认定上诉人适用房屋至2019年1月9日，该认定是完全错误的。综上所述，请求二审法院纠正一审法院的错误认定，并依法公正裁判以维护上诉人的合法权益。马井胜辩称：（一）被上诉人已经行使合同解除权，且上诉人已用实际行动表明其不愿意继续概括承受原租赁合同的权利义务。首先，合同法中买卖不破租赁的相关规定，目的是保护承租无他项权房屋的善意相对人权利，但涉案房屋已经在2016年12月29日被南通中院依法查封，此后不得进行任何出租处分，否则不受法律保护，更不必谈论所谓的“合同解除权”，故可以明确的一点是，上诉人的承租权是不受法律保护的。其次，房屋买受人向出租人追索房屋租金的前提是，买受人和出租人及时通知房屋转让事宜前租金已付。然而南通中院于2018年5月10日张贴查封公告并谈话告知租金止付后，上诉人本应暂缓止付嗣后租金避免损失，却仍然于2018年5月24日向原出租人支付租金，其支付租金行为既不可约束被上诉人也不被法律保护。再次，被上诉人起初本意是协商处理问题，先行向上诉人发出通知表明欲重新签订房屋租赁合同，并放弃此前的租金利益，但上诉人既未及时签订合同、支付租金，更是无理占用房屋至2018年底，直至南通中院强令搬离后才退出房屋，非法占用房屋给被上诉人造成重大经济损失，毫无商业诚信和契约精神可言。（二）上诉人要求折抵房屋押金毫无事实和法律依据，违背诉讼诚信原则。房屋承租人预付的押金应当向原出租人主张，房屋所有权转移并不意味着预付押金的当然转移，且上诉人并未提供任何证据证明被上诉人已接收押金，毫无根据地要求折抵租金。（三）一审法院计算房屋占用费的标准和时间完全正确。首先，一审法院已经向南通中院查实被上诉人于2018年7月26日签收司法拍卖裁定书。此后，上诉人非法占用涉案房屋直至2019年1月9日南通中院强令搬离后方退出，故占用费计算结束时间应为2019年1月9日。其次，上诉人非法占用涉案房屋与原租赁合同的租赁时间、位置等关键因素均符合，参照原租赁合同租金标准计算占用费合理合法。苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场于二审中未作陈述。马井胜向一审法院起诉请求：判令被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、苏州健生源医药连锁有限公司向原告马井胜支付案涉房屋的占有、使用费共计75084元（参照案涉房屋租金，自2018年7月23日计算至2019年1月9日）；本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年12月12日，江苏省南通市中级人民法院作出（2015）通中民初字第00006-2号民事裁定书，裁定：继续查封宿迁海胜置业有限公司所有的宿迁市商铺房，房号分别为：8814、8816、8817、8823、8825、8826、8827、8829。2016年12月29日，江苏省南通市中级人民法院作出（2015）通中民初字第00006-2号协助执行通知书，载明：“继续查封宿迁海胜置业有限公司所有的宿迁市商铺房，房号分别为8814、8816、8817、8823、8825、8826、8827、8829。查封期限三年，自2016年12月29日至2019年12月29日止。查封期间，未经本院许可，不得办理被查封房地产的转让、抵押、过户等手续。”同日，宿迁市建设局房管处签收上述民事裁定书及协助执行通知书。2018年5月10日，江苏省南通市中级人民法院作出（2018）苏06执73号查封公告，载明：“……本院作出的（2015）通中民初字第00006号民事判决书已经发生法律效力，并已进入执行程序。本院已于2016年12月29日查封了被执行人宿迁海胜置业有限公司所有的位于宿迁市，并由有关部门协助本院办理了查封登记手续，查封期限自2016年12月29日至2019年12月28日止。在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、出租、典当、赠送等处分行为，否则本院将依法追究其法律责任……”。同时，江苏省南通市中级人民法院工作人员将上述查封公告张贴于各商铺门口。同日，江苏省南通市中级人民法院工作人员与各商铺负责人进行谈话，主要内容为：询问各商铺情况，并告知各商铺负责人法院拟对各商铺房产进行拍卖，如果拍卖成功，需要各商铺负责人配合交接。2018年7月23日，江苏省南通市中级人民法院作出（2018）苏06执73号之三执行裁定书，裁定：一、宿迁市宿城区不动产（所有权证号为宿房权证宿城字第××号）归买受人马井胜所有，财产所有权自本裁定送达买受人马井胜时转移。二、买受人马井胜可持本裁定书到财产管理机关办理相关过户登记手续，税费按规定承担。三、解除对宿迁市宿城区不动产（所有权证号为宿房权证宿城字第××号）的查封。原告马井胜缴纳案涉房屋拍卖款，合计3710000元。2018年7月25日，原告马井胜签收（2018）苏06执73号之三执行裁定书。2019年1月9日，江苏省南通市中级人民法院作出（2018）苏06执73号公告，载明：“……根据本院（2018）苏06执73号之三执行裁定，原登记在被执行人宿迁海胜置业名下位于宿迁市宿城区不动产已被本院依法拍卖且已成交，该不动产财产买受人自上述裁定送达买受人马井胜时转移。本院已依法向买受人马井胜送达了上述裁定。案涉不动产的占有人（包括但不限于苏州健生源医药连锁有限公司）应主动迁出以配合本院交付拍卖标的物……现公告如下：一、责令宿迁市宿城区不动产的占有人（包括但不限于苏州健生源医药连锁有限公司）于2019年1月24日前，腾空该不动产，移交本院，如属自费添置、装潢的物品、设施，一并自行搬出、拆除，逾期不处理的，视为放弃……”。一审法院另查明：2018年8月23日，原告马井胜向被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场发出的《通知》中载明：“……一、本人马井胜已合法取得房屋产权并依法继承房屋租赁合同关系。本人已依法拍卖竞得该房屋产权，故享有对该处房产使用、收益、处分的各项权利。按照租赁房屋相关法律规定，房屋承租人与房屋出卖人之间的租赁合同关系由房屋买受人承继，故本人自执行裁定送达后（2018年7月23日），认可贵单位作为承租人享有的租赁合同项下的各项权利，并愿意以贵单位与宿迁海胜置业有限公司签订的上一年度租赁合同条件续租。二、贵单位应向本人支付2018年7月23日后的房屋租金。本人依据南通市中级人民法院2018年7月23日作出（2018）苏06执73号之三执行裁定书……故贵单位应将2018年7月23日后租赁该处房屋产生的租金向本人支付。据悉，贵单位已将本年度房屋租金向宿迁海胜置业有限公司支付，因该公司已不属于房屋所有权人，贵单位的租金支付行为无效。三、2018年8月28日前，若贵单位未主动与本人协商续签事宜，则本通知送达之日视为贵单位与本人之间的租赁合同解除之日……”。一审法院还查明：2017年4月26日，案外人宿迁海胜置业有限公司（甲方）与被告苏州健生源医药连锁有限公司（乙方）、案外人南通时空装饰工程有限公司（丙方）签订的《商铺租赁合同》中载明：“……一、租赁物：1.1本合同租赁物地址座落：江苏省宿迁市宿城区幸福北路229号华阳公寓1-2号楼8817室号楼（裙楼）商场部分，共计129.65平方米……二、租赁期限：2.1租赁期限自2017年6月27日起至2020年6月26日止……三、租金、其他费用及支付方式等……3.2租金支付方式：（1）乙方按年度支付租金，一年一付。该房屋租金在租赁期间内不进行任何调整。其中：乙方应当于2017年4月27日前支付第一年度租金计150000；乙方应当于2018年5月27日前支付第二年度租金计159000元；乙方应于2019年5月27日前支付第三年度租金计168540元……”。2018年5月23日至24日期间，被告苏州健生源医药连锁有限公司向案外人宿迁海胜置业有限公司支付案涉房屋2018年度租金。被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场系被告苏州健生源医药连锁有限公司的分支机构。一审法院再查明：宿城区商铺产权证号为苏（2018）宿迁市不动产第0044563号，登记的权利人为马井胜、李某，共有情况为共同共有。以上事实有民事裁定书、协助执行通知书送达回证、查封公告、公告、执行裁定书、谈话笔录、照片、商铺租赁合同、结算票据、不动产登记证书及当事人陈述在卷佐证，足以证实。本案的一审争议焦点为：一、本案中原被告双方主体是否适格；二、本案中案涉房屋占有、使用费计算的时间及标准有无事实和法律依据。关于争议焦点一。一审法院认为，原告马井胜是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，江苏省南通市中级人民法院作出的生效执行裁定书中确认马井胜取得案涉房屋的所有权。另外，本案审理过程中，案涉房屋登记的共同共有人李某向一审法院递交书面材料，同意以原告马井胜一个人的名义起诉本案。因此，本案原告马井胜主体适格。本案案涉房屋在所有权转移至马井胜名下之后，被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场还在占有、使用。又，被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场系被告苏州健生源医药连锁有限公司的分支机构。因此，本案被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、苏州健生源医药连锁有限公司主体适格。关于争议焦点二。首先，关于案涉房屋占有、使用费的计算时间问题。一审法院认为，2016年12月12日，江苏省南通市中级人民法院作出查封案涉商铺的裁定书，并于当年12月29日作出协助执行通知书，并在现场张贴公告，而被告苏州健生源医药连锁有限公司与案外人宿迁海胜置业有限公司房屋租赁合同在2017年4月26日签订，故其在查封财产上设定的租赁权，不受法律保护。本案案涉房屋占有、使用费计算的时间起点为2018年7月26日。理由是，江苏省南通市中级人民法院于2018年5月10在案涉房屋处张贴的查封公告中明确载明不得对案涉房屋进行出租、典当等行为，又马井胜于2018年7月26日取得案涉房屋所有权，且马井胜于2018年8月23日向苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场出具的《通知》中亦明确载明应向马井胜支付案涉房屋租金。因此，苏州健生源医药连锁有限公司于2018年5月23日至24日期间向案外人宿迁海胜置业有限公司支付2018年度案涉房屋租金中2018年7月26日以后的租金对马井胜不具有法律上的约束力。另外，2019年1月9日，江苏省南通市中级人民法院在案涉房屋处张贴腾房公告，现马井胜主张案涉房屋占有、使用费计算至该时间点，符合法律规定，一审法院予以支持。虽然，苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、苏州健生源医药连锁有限公司辩称实际使用案涉房屋至2018年12月7日，但未提供相应的证据予以证明，所以，对于该辩称一审法院依法不予采纳。因此，苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、苏州健生源医药连锁有限公司应向马井胜支付2018年7月26日至2019年1月9日期间占有、使用案涉房屋的费用。其次，关于案涉房屋占有、使用费的计算标准问题。一审法院认为，本案中，案外人宿迁海胜置业有限公司与苏州健生源医药连锁有限公司签订的《商铺租赁合同》中载明本案案涉房屋2018年度房屋租金为159000元。现马井胜要求二被告按此标准支付案涉房屋占有、使用费，因标的物、租赁时间等因素均相符合，一审法院依法予以支持。所以，苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、健生源医药连锁有限公司应向马井胜支付占有、使用费73184元［计算方式：159000元/365天×168天=73184元（取整）］。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决：被告苏州健生源医药连锁有限公司宿迁幸福药品大卖场、苏州健生源医药连锁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马井胜73184元［计算方式：159000元/365天×168天=73184元（取整）］。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，虽然2017年4月26日苏州健生源医药连锁有限公司与案外人宿迁海胜置业有限公司之间针对涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，但江苏省南通市中级人民法院已于2016年12月12日作出民事裁定书，对该商铺予以查封，故苏州健生源医药连锁有限公司所主张的房屋租赁权对马井胜不具有法律约束力。马井胜已通过司法拍卖程序取得涉案商铺的所有权，依法有权向苏州健生源医药连锁有限公司主张商铺的占有使用费。苏州健生源医药连锁有限公司辩称，其已向案外人宿迁海胜置业有限公司依约支付了2018年度房租，其没有任何责任，马井胜应向宿迁海胜置业有限公司主张不当得利。本院认为，2018年5月10日江苏省南通市中级人民法院已在涉案商铺处张贴查封公告，明确载明不得对被查封房屋进行出租、典当等行为，该院并于同日对部分商铺负责人进行了谈话予以告知；对此苏州健生源医药连锁有限公司应当是知晓的，但苏州健生源医药连锁有限公司仍在之后的2018年5月23日至24日期间向宿迁海胜置业有限公司支付了涉案商铺2018年度租金，苏州健生源医药连锁有限公司具有主观恶意，其已支付的2018年度房屋租金中的2018年7月26日以后的租金对马井胜不具有法律约束力，故对苏州健生源医药连锁有限公司该辩称本院不予支持。苏州健生源医药连锁有限公司还对一审法院认定的马井胜获得涉案房屋所有权时间、其占有使用涉案房屋时间以及费用标准持有异议。经查，一审期间一审法院工作人员已与江苏省南通市中级人民法院执行法官核实，马井胜签收执行裁定书的时间为2018年7月25日，且苏州健生源医药连锁有限公司于一审期间对此亦予以认可，故一审法院认定马井胜获得涉案房屋所有权时间为2018年7月26日正确。关于占有使用涉案房屋的期间，苏州健生源医药连锁有限公司未能举证证明其腾空房屋并予以返还的时间，同时，2019年1月9日江苏省南通市中级人民法院作出（2018）苏06执73号公告，责令苏州健生源医药连锁有限公司于2019年1月24日前腾空涉案房屋，故一审法院依据马井胜的诉请，认定苏州健生源医药连锁有限公司支付涉案房屋占有使用费用至2019年1月9日，是正确的。关于占有使用涉案商铺的费用标准，一审法院根据宿迁海胜置业有限公司与苏州健生源医药连锁有限公司签订的《商铺租赁合同》中约定的2018年度租金标准，据以确定涉案商铺的占有使用费，并无不当。苏州健生源医药连锁有限公司还上诉提出，其已向宿迁海胜置业有限公司支付了房屋押金，应当由马井胜予以返还或进行抵充。因该问题系苏州健生源医药连锁有限公司与宿迁海胜置业有限公司之间的权利义务关系，与本案并无关联性，故对苏州健生源医药连锁有限公司该上诉主张本院亦不予支持。综上，苏州健生源医药连锁有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由上诉人苏州健生源医药连锁有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年七月六日书记员  汪小婉