北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6692号上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市赛力生物流有限公司，住所地长沙市雨花区高桥街道新塘垅小区89栋1-2号。法定代表人：黄海，业务经理。委托诉讼代理人：郭自牧，北京市世纪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京景江顺物流有限责任公司三分公司，住所地北京市房山区良乡镇富庄村南1区84号。负责人：胡志红，经理。被上诉人（原审被告）：北京景江顺物流有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇长阳第二村。法定代表人：胡井江，经理。被上诉人（原审被告）：胡井江，男，1966年9月18日出生，汉族，北京景江顺物流有限责任公司经理，住安徽省霍邱县。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。上诉人长沙市赛力生物流有限公司（下称赛力生公司）因与被上诉人北京景江顺物流有限责任公司三分公司（下称景江顺三分公司）、北京景江顺物流有限责任公司（下称景江顺公司）、胡井江租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初12089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。赛力生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判景江顺三分公司、景江顺公司返还租金50000元，胡井江承担连带清偿责任。事实与理由：1.一审判决酌定每天租金600元及对该酌定依据的事实的认定，不公正且是错误的。首先，既然认定月租金12500的事实，而景江顺三分公司、景江顺公司并无证据证明该租金对应的范围，应判决按每天416.67元的标准计算退还租金；其次，事实是双方约定每月租金12500元，场地随便使用，这可以从我公司提交的微信聊天记录印证，在胡井江询问租金时，其对微信聊天记录没有否认，应是肯定的。此前，我公司曾租用景江顺三分公司、景江顺公司位于房山长阳环岛的一个独立院子，7间房，还有1500平方米的大院子，月租金是12500元。因该场地被关停，我公司才搬到北京市房山区107国道旁的宏盛垂钓园厂内仓库（下称诉争仓库），如果是1个档口（仓库），月租金12500元显然不合常理。2.一审对我公司曾租用景江顺三分公司在长阳环岛的场地这一事实未予认定，存在错误。上述事实，景江顺三分公司是自认的。另外，我公司在一审中也提交了2018年7月至8月7日一个月的租金收费票据；双方约定，景江顺三分公司不用退还这个月剩余天数的租赁费，直接抵扣新场地的租赁费，日期是到2018年8月7日止，这一点和双方继续约定新场地月租费是12500元相吻合。景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江辩称，同意一审判决，不同意赛力生公司的上诉请求和理由。赛力生公司向一审法院起诉请求：判令景江顺三分公司、景江顺公司返还房屋场地租赁费50000元，胡井江承担连带清偿责任。景江顺三分公司向一审法院反诉请求：判令赛力生公司给付租赁费147580元。一审法院认定事实：2018年7月，赛力生公司与胡井江商量租用景江顺三分公司经营的位于北京市房山区107国道旁的宏盛垂钓园场内的仓库，该仓库面临拆迁，双方未签订书面的租赁合同。赛力生公司于2018年8月16日向景江顺三分公司转账75000元。审理中，双方就口头协议的达成及赛力生公司的搬入搬出时间均有异议。关于口头协议及搬入垂钓园的时间，赛力生公司主张达成协议后，于2018年7月15日搬到垂钓园，正式搬入时间为7月的中下旬；景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江主张双方于2018年7月15日达成的临时租用场地的口头协议，赛力生公司于2018年7月18日入场。关于口头租赁协议的内容，赛力生公司主张每月租金12500元，一次性支付半年房租，库房不限；景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江主张每个库房每月12500元。对于赛力生公司经营使用库房情况，赛力生公司主张实际使用了一个库房，仓库1至17号，进去时一开始使用5号仓库，后来用7号仓库，最后用到了最边上，从第4个开始，来一家我公司就挪一家，没有固定哪个仓库是我公司的，最多时候占用了二个，但是另一个属于消防通道，实际就是占用了一个，但不停的在变化；景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江主张使用了六个库房。对于搬离时间，赛力生公司主张房屋被强拆，于2018年9月26日搬离，其在2018年9月27日即与案外人签订了新的租赁合同；景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江主张其房屋被拆除的大概时间为2018年10月，赛力生公司是在2018年10月15日撤出。审理中，赛力生公司主张就搬离问题曾跟胡井江沟通通知过，景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江称从2018年9月份到10月15日之前中间多次有过通话，具体谈的什么已经记不清楚了，大概就是撤场及赛力生公司支付剩余租金的问题。根据赛力生公司与胡井江的聊天记录显示：2018年8月11日，胡井江添加赛力生公司黄凯为微信好友，胡井江将银行卡片发给对方。2018年8月14日，胡井江问“黄老板好，问一下款还没有打呀！是什么情况？”，黄凯回复“你的户名发我一下”，胡井江回复“好的，胡井江”。2018年8月15日下午3:20，胡井江问“黄经理怎么回事也没有给我回电话呀！”黄凯于下午4:32，回复“好，你有公司账户吗，公司账户转私人说转不了，他们要去银行里面才能转！如果公对公，马上就可以。”胡井江回复“好的，马上转给你”。之后黄凯将其与姚遥的聊天记录截屏给胡井江，并称“让那边先交您那边半年房租，由一个老板叫黄海他等几天来北京！到时候你们具体在聊一下”。胡井江于下午4:52将账户信息发给黄凯。下午5:32，黄凯发微信称“打了”“收到告诉我一下”，胡井江回复“我知道了”。另黄凯发给胡井江的其与姚遥的聊天记录截屏显示黄凯问“那个款打了吗？”“北京房租押金1万，一个月12500，交半年的”“共计85000元”“上次谈吹了！”姚遥回复“没有啊”“哪有钱交半年了，先交一个季度的吧，”“好的，胡井江”“不可以”“可以不就交了吗”，后面是二人协商什么时候打款，黄凯要求姚遥明天就得打款。诉争仓库因北京市房山区良乡镇疏解整治促提升工作，面临被停止营业，现场清理。关于仓库的拆迁，景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江称并没有拆迁协议，也没得到任何补偿。赛力生公司提供的《限期清理的通知》显示，太平达物流被要求2018年9月10日前停止营业，将现场清理干净。对逾期关闭的，镇政府将聘请第三方采取强制措施。审理中，双方均主张口头租赁协议因拆迁问题，可以随时解除合同，赛力生公司主张自2018年9月26日搬走之日，合同解除，景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江主张自搬走之日解除，但搬走之日为2018年10月15日。同时双方均主张，合同解除，双方互不承担责任。双方均同意按照实际租用天数计算租金。审理中，经向赛力生公司询问诉讼请求的计算方式，赛力生公司称：赛力生公司7月15日搬到垂钓园的，景江顺三分公司位于长阳环岛的场所租金就是一个月12500元，赛力生公司已经给景江顺三分公司交到了2018年8月7日，赛力生公司7月15日迁到景江顺三分公司新的场地至8月7日有22天的时间，属于已经交纳过费用了。双方协商交的新的75000元，是从8月7日计算的。从2018年8月7日计算到9月26日搬走一共用了1个月零19天。我们交给景江顺三分公司75000元，每月按30天计算，我们计算了2个月的房租，要求景江顺三分公司退还4个月的房租，每月房租12500元。一审法院认为：诉争仓库的租赁合同系口头合同，根据现有证据，出租人一方的洽谈人系胡井江，租金收款一方为景江顺三分公司，景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江一致认可系景江顺三分公司系场地的经营管理方，考虑到景江顺三分公司具有独立的营业执照，法院确定在赛力生公司与景江顺三分公司之间成立口头租赁合同。双方达成口头租赁协议时，均明知诉争仓库面临被拆迁，逾期清退的将面临强制措施，景江顺三分公司未提交租赁场地及建筑的相关手续，涉嫌违章建筑，双方签订的口头租赁协议涉嫌无效，鉴于本案双方均明确表示不追究合同的其他责任，争议焦点仅为租赁费的约定及实际使用的期限，且考虑到合同已经履行完毕，本案确认双方租赁合同无效，以双方约定的租金来处理房屋场地的占有使用费。关于双方约定的租金，根据现有证据看，双方达成了一个月租金为12500元，一次性交纳六个月的口头协议。双方对赛力生公司承租范围并没有明确的约定，另口头协议对超出承租范围如何计算租赁费亦无明确约定。根据当事人陈述及审理查明情况，一个仓库（档口）每个月12500元的租金符合当事人的真实意思表示，也符合租赁惯例，赛力生公司理解的在不影响其他承租人的情况下库房不限个数随意使用，不具有合理性，但考虑到诉争场院面临随时被强制拆迁以及库房具体状况，在不影响其他人使用的情况下可以随意使用任何一个仓库，具有一定的合理性，也符合赛力生公司具体使用的状况。本案按照一个仓库，每月12500元计算占有使用费，每日占有使用费为416.67元。审理中，景江顺三分公司并未举证证明赛力生公司实际占用了一个档口还是六个档口，景江顺三分公司作为出租方应当承担较大的证明责任，赛力生公司曾表示其曾使用过数个仓库，最多时候曾同时占用两个仓库，但其中一个属于消防通道，法院综合考虑查明情况，酌定租金按照每天600元计算。关于赛力生公司占有使用时间。赛力生公司主张前期合同期间时，称自2018年7月15日搬到诉争仓库开始计算至2018年8月7日，该期间实际为24天，却按照22天计算，景江顺三分公司自认赛力生公司实际入场时间为2018年7月18日，对入场时间，法院按照景江顺三分公司自认的时间计算；关于搬离时间，赛力生公司提供了初步证据证明其在2018年9月26日搬离具有合理性，景江顺三分公司作为出租方，并未提供充足证据证明场地的具体拆迁时间，其主张赛力生公司的搬离时间亦无证据证明；虽然赛力生公司主张按照二个月租金计算，只请求返还4个月的租金，该请求应视为赛力生公司对租金的部分让步，而不能由此确定实际使用天数；因双方均未提供充足证据证明，法院根据具体情况，结合证据优势原则，推定赛力生公司于2018年9月26日搬走。经核算，赛力生公司应支付占有使用费42600元，赛力生公司先期已经支付了75000元，对方应当返还32400元。赛力生公司主张其与景江顺三分公司之前在长阳环岛附近存在租赁合同，但并未提供充足证据证明，其主张双方对之前租赁合同的未届满租期的租金在涉案口头租赁合同中抵扣，亦未提供充足证据证明，法院对此不予认可，赛力生公司如有证据，可另行主张。景江顺三分公司系景江顺公司的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人景江顺公司承担；若景江顺三分公司有自己独立管理的财产，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故法院酌定由景江顺三分公司与景江顺公司共同承担返还的责任。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任，景江顺公司系自然人独资的有限责任公司，胡井江系法定代表人，审理中胡井江并未提供证据证明公司财产独立于其自己财产，另考虑到其在洽谈合同时提供个人账户的行为，胡井江应当对返还租金承担连带责任。赛力生公司合理请求予以支持，不合理过高部分不予支持。景江顺三分公司的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。景江顺三分公司、景江顺公司、胡井江、赛力生公司合理辩解予以采信，不合理辩解不予采信。据此，一审法院于2020年4月19日判决：一、北京景江顺物流有限责任公司三分公司与北京景江顺物流有限责任公司于判决生效之日起十日内返还长沙市赛力生物流有限公司租金32400元；胡井江承担连带给付责任；二、驳回长沙市赛力生物流有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京景江顺物流有限责任公司三分公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案中，虽赛力生公司与景江顺三分公司就诉争仓库未签订正式书面租赁合同，但双方当事人均认可就诉争仓库存在租赁合同关系，一审法院认定双方达成口头租赁合同，并无不妥。因诉争仓库没有建设规划许可证，故一审法院认定双方租赁合同无效，并无不当。关于诉争仓库占有使用费标准问题。本案中，虽双方均认可双方达成了每月租金12500元，一次性交纳六个月的口头协议，但对于租赁范围具体包括几个仓库、租金标准指向为一个仓库还是几个仓库，双方陈述不一，且均无法就各自主张提交相应证据予以证明。一审法院考虑到本案查明情况等因素认定一个诉争仓库每月租金为12500元符合当事人的真实意思表示，亦更符合双方以往租赁惯例，本院对此不持异议。同时，考虑到在一审审理中，赛力生公司认可其最多时候曾同时占用两个仓库，但其中一个属于消防通道，故一审法院酌情确定赛力生公司支付租金的标准为每天600元，事实依据较为充分，本院予以维持。一审法院认定赛力生公司入场、搬离时间后核算赛力生公司实际租赁诉争仓库应支付使用费数额为42600元，判决景江顺三分公司、景江顺公司退还剩余租金32400元，胡井江承担连带给付责任，并无不当。赛力生公司上诉要求退还租金50000元，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，赛力生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1051元，由长沙市赛力生物流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年七月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪