江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初6335号原告(申请执行人)：江苏天宇建工劳务有限公司，住所地宝应县苏中北路41号。法定代表人：杨伏群，公司总经理。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。被告(案外人)：李运涛，男，1966年7月22日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。委托诉讼代理人：刘玄，陕西赢弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬祥，陕西赢弘律师事务所律师。被告(被执行人)：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，总经理。原告江苏天宇建工劳务有限公司（以下简称江苏天宇建工公司）与被告李运涛、西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称西安世纪熙源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月30日受理后，依法适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告江苏天宇建工公司的委托诉讼代理人华勇、被告李运涛的委托诉讼代理人刘玄到庭参加诉讼，被告西安世纪熙源公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理,现已审理终结。经审理查明，2016年12月21日,江苏天宇建工公司向本院起诉西安世纪熙源公司并申请财产保全。本院于2017年3月15日查封西安世纪熙源公司名下房产若干套，其中包含西安熙源·观澜天下2号楼10203号房产，后双方在本院达成调解协议。因西安世纪熙源公司未按本院（2016）苏1023民初6335号民事调解书履行还款义务,江苏天宇建工公司遂向本院申请执行，案号为（2019）苏1023执562号。在该案执行过程中，2019年3月13日，本院作出（2016）苏1023执保6335号执行裁定书，续查封了西安世纪熙源公司名下熙源·观澜天下2号楼10203号房产。2019年7月2日，本院作出（2019）苏1023执562号执行裁定书，裁定：拍卖西安世纪熙源公司名下熙源·观澜天下2号楼10203号房产。同日，本院作出（2019）苏1023执562号之一执行裁定书，裁定：现限被执行人西安世纪熙源公司及其他人占有人于公告之日起十五日内迁出位于西安熙源·观澜天下（预售证号2016245）的2-10203号不动产，逾期不迁出，本院将依法强制执行。李运涛对此提出执行异议。经审查，本院于2019年8月7日作出（2019）苏1023执异64号执行裁定书，裁定：解除对西安世纪熙源公司名下的熙源·观澜天下2号楼10203号（2-10203）房产的查封，并停止对该房产的拍卖。江苏天宇建工公司对此不服，向本院提出诉讼请求：请求判决原告有权对被告西安世纪源公司名下观澜天下2号楼10203号（2-10203）申请查封，并由人民法院继续对该房产进行拍卖。事实和理由：原告与被告西安世纪熙源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，在案件审理过程中，原告申请了财产保全，宝应县人民法院（2016)苏1023民初6335号民事裁定书查封了案涉房产，并向登记部门送达了协助执行通知书，同时向被告西安世纪熙源公司送迖。2017年6月5日，宝应县人民法院作出（2016)苏1023民初6335号民事调解书，确认被告西安世纪熙源公司应按照调解书要求按时足额给付原告借款本息。依据民事调解书，原告申请执行，执行案号为（2019)苏1023执562号，2019年3月13日，宝应县人民法院作出（2016)苏1023执保6335号执行裁定书，续查封了上述案涉房产，后裁定拍卖案涉房产，并要求被告于15日迁出。而后，被告李运涛向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后作出(2019)苏1023执异64号执行裁定书，裁定解除对案涉房产的查封，并停止对该房产的拍卖。原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误1.案外人提交的《商品房买卖合同》不能证明买卖合同合法有效。首先，《商品房买卖合同》未在房管局备案登记，是两被告之间私下签署，不应直接采信。《商品房买卖合同》的签订时间看，2013年2月25日，涉案的2号楼尚未动工，此时签订合同，不符合常理，尤其是在该合同中约定合同签订前的2013年1月28日付全部房款，更是与正常的交易习惯相悖，试想正常的购房户谁会在尚未建设的情况下，支付全部房款？其次，《商品房买卖合同》签订时，被告西安世纪熙源公司并未取得合法有效的售房手续，国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等均未取得，其中国有土地使用权的实际取得时间为2016年6月，预售许可证取得时间为2016年7月。此时如果双方曾经确实签订过合同，应该立即办理有关备案手续（合同第15页第24条，在合同生效后30天内，由出卖人向西安市房屋管理局申请登记备案），然而，直至2017年3月，上述房产仍然登记于被告西安世纪熙源公司名下。再次，被告李运涛以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条来推定其与被执行人签订的《商品房买卖合同》有效于法无据。该案不是商品房买卖合同纠纷，该司法解释所表述的是“可以认定有效”而不是必须认定有效，再次对效力的认定应该由两被告通过诉讼由人民法院确认合同效力，本案系执行程序，不应行使确认合同效力的审判职能。2.被告李运涛提交的付款证明，不能证明实际支付了购房款首先，编号为0192316落款日期为2013年1月22日的2万元收款收据及所附的P0S签购单，系在合同没有签订的情况下支付，不符合交易习惯。且该笔交易与被告李运涛提供的银行流水的日期不一致，收据编号与之后的收据编号之间间隔太大（0192316与6天之后的1147493)，不符合正常其次，编号为1147493的落款日期为2013年1月28日的10万元收款收据和编号为1147025的落款时间为2013年2月25日的267200元的收款收据，均无相应的汇款凭证，被告李运涛提供的银行流水中对应的金额均未显示出对方的账号及户名，同时其收款收据的编号与时间也不符合常理，正常情况下，日期在前的收款收据应该编号更小，而被告李运涛提供的两组收据恰恰相反，对该两笔付款不应采信。最后，涉案房屋于2017年被法院查封，直至此时被告李运涛方提出执行异议，被告李运涛对自身权利所持的态度，使得原告更加坚信被告李运涛并没有实际支付房款。3.被告李运涛提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被告李运涛提交的《西安市住房情况查询结果证明》并不能证明案外人在西安市以外没有住房。相反，被告李运涛提交的《案外人执行异议申请书》中载明的被告李运涛住所地为陕西省西安市灞桥区，《商品房买卖合同》中载明的被告李运涛的住所地为陕西省宝鸡市陈仓区锐镇西合同街5号7号楼1单元5楼东户，以上被告李运涛提供的证据足以证明被告李运涛有其他用于居住的房屋。4.被告李运涛提交房屋实际交付使用的证据不予认可，同时也不能证明其占有行为是合法占有据原告了解，涉案房屋尚未办理竣工验收手续，交房行为不合法，且其所提交的交房费用明细和收款收据均没有提供相应的支付凭证，在合同效力尚未得以明确的前提下，其交付行为是否合法有待商榷，至于被告李运涛的占有行为是否合法，更应该待上述两个问题得以解决后再予以认定。二、执行裁定适用法律错误《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条分别规定了一般买受人、消费者买受人两种情形，执行裁定书同时援引了两条规定，属于适用法律错误。被告李运涛的执行异议只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相应条款的全部规定，才能予以支持，结合本案的有关情况，被告李运涛的执行行为不符合有关规定，故其执行异议理由不成成立。综上，请求人民法院继续查封案涉房产并拍卖。被告李运涛辩称：一、原告（2019）苏1023执异64号执行裁定书认定事实正确，理由如下：1.原裁定法院依据被告所提交的《商品房买卖合同》及商品房预收许可证（预售证号：2016245），认定被告李运涛与西安世纪熙源公司签订的书面《商品房买卖合同》合法有效，认定事实正确，适用法律正确。2.被告李运涛所提供的收款收据及银行流水，已充分证明被告已支付完全部购房款。3.被告李运涛所提供的《西安市住房情况查询结果证明》能充分证明被告李运涛名下除涉案房产外，并无其他居住住房，上述房产系被告李运涛唯一的住房。原告仅以被告所书写通讯地址来推定被告有其他住房，依法不应予采纳。4.被告李运涛所提交购电收据及居住照片已充分证明现涉案房产已由被告李运涛合法占有居住。5.被告李运涛与被告西安世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》后，已按照约定完全履行作为买受人应尽的全部合同义务，未办理过户登记手续非因被告西安世纪熙源公司自身的原因。二、被告李运涛既满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，亦满足第二十九条规定，原（2019）苏1023执异64号执行裁定书据此作出解除涉案房产查封并停止涉案房屋拍卖的裁定，并无不当。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告西安世纪熙源公司未予答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：（2019）苏1023执异64号执行裁定书。被告向本院提交如下证据：商品房买卖合同、银行转账记录、收款收据、居住证明、用户购电收据、住房情况查询表等。结合原被告陈述、举证、质证及辩论，本院认定如下事实：2013年2月25日，李运涛与西安世纪熙源公司签订商品房买卖合同，李运涛购买由其开发的西安市熙源·观澜天下2号楼10203号（2-10203）房产一套，房价款387200元。李运涛依照合同约定先后于2013年1月28日、2013年2月25日通过银行转账方式支付西安世纪熙源公司全部房款。被告李运涛2016年7月取得上述房产后进行了装饰装修，现已入住，但未办理上述房产登记过户手续。本院认为：李运涛与西安世纪熙源公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2013年2月25日，早于本院查封时间，况且李运涛早在2013年2月25日即已缴清全部购房款，所购上述房产也系住宅且在李运涛西安市无其他用于居住的房屋。李运涛所购房产完全符合上述司法解释的规定，现有证据不能证明李运涛与西安世纪熙源公司之间存在恶意串通逃避债务的主观故意和客观行为，因此，原告江苏天宇建工公司诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告江苏天宇建工劳务有限公司的诉讼请求。案件受理费7108元，由原告江苏天宇建工劳务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费7108元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审判长纪明龙审 判 员  黄廷旺人民陪审员  高伟东二〇二〇年七月七日书 记 员  刁倩倩