安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初2061号原告：宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会，住所地安徽省宿松县孚玉镇龙湖南路30号。法定代表人：高绿洲。委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。被告：田方仁，男，1970年6月24日出生，汉族，居民，住安徽省宿松县。被告：吴百林，男，1971年12月12日出生，汉族，居民，住安徽省宿松县。委托诉讼代理人：吴怀国，安徽松圣律师事务所律师。第三人：石祥水，男，1980年4月28日出生，汉族，居民，住安徽省宿松县。原告宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会（以下简称“玉龙社区居委会”）与被告田方仁、吴百林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。2020年6月8日，本院依职权追加石祥水作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。原告玉龙社区居委会的委托诉讼代理人何东华、被告田方仁、被告吴百林及其委托诉讼代理人吴怀国、第三人石祥水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉龙社区居委会向本院提出诉讼请求：一、判令解除玉龙社区居委会与田方仁、吴百林签订的的租赁合同；二、依法判决田方仁、吴百林支付从2016年1月1日至2019年年底租金151680元，并自2019年1月1日起至实际支付之日止，按照年利率6%支付利息；三、依法判决田方仁、吴百林按照每月3160元的标准支付自2020年1月1日至实际退房之日的租金；四、本案诉讼费由田方仁、吴百林承担。庭审中，玉龙社区居委会将第二项诉讼请求变更为：判令田方仁、吴百林支付从2015年1月1日至2019年12月31日止的租金94800元，并自2019年1月1日起至实际支付之日止，按照年利率6%支付利息；将第三项诉讼请求中租金的计算标准3160元/月变更为1580元/月。事实与理由：2008年3月15日，玉龙社区居委会与田方仁、吴百林签订《房屋租赁协议》，约定将坐落于宿松县孚玉镇孚玉镇路的办公楼第一、二层各四间出租给田方仁、吴百林，租期三年，至2010年12月31日止，第一、二层租金每年每间分别为3160元、1580元。承租人须在每年的12月30日前一次性付清下年度租金，否则出租方有权收回房屋使用权。合同期满后，田方仁、吴百林一直实际使用房屋，拖欠2015年至2016年租金37920元，并出具欠条。2017年后一直未支付租金，并经多次催收未果。故玉龙社区居委会起诉请求判如所请。田方仁辩称，2008年3月15日，其与玉龙社区居委会签订租赁合同承租涉案房屋，与吴百林从事合伙经营。双方散伙后田方仁将涉案房屋转租给吴百林及石祥水并收取房租至今，玉龙社区居委会收取田方仁租金至2014年12月31日。2014年维修涉案房屋花费2万多元，玉龙社区居委会未予给付，之后再未支付房租。对玉龙社区居委会要求支付租金的标准无异议；同意缴付欠付租金，继续租赁涉案房屋，不同意解除租赁合同。如解除租赁合同，则要求玉龙社区结算支付房屋维修费用。吴百林辩称，2008年3月15日田方仁通过公开竞租获得涉案房屋承租权，吴百林在租赁合同上签字系为与田方仁合伙办理营业执照，其与玉龙社区居委会没有直接的房屋租赁合同关系，其不是本案适格主体。田方仁与吴百林合伙两年左右即散伙，吴百林从田方仁处转租上下各一间房屋使用至今，房屋租金已经全部付清与田方仁。请求驳回玉龙社区居委会对吴百林的诉讼请求。石祥水述称，2014年7月1日，其与田方仁签订房屋租赁合同，承租涉案房屋三间二层，租期10年，向田方仁交付租金至2021年7月1日。玉龙社区居委会2019年12月向石祥水发过催缴房租的通知，其对田方仁与石祥水签订十年期租赁合同知情，不同意玉龙社区居委会解除与田方仁的房屋租赁合同，要求继续租赁涉案房屋。玉龙社区居委会为证明其诉讼主张向本院提交的房屋租赁合同、房屋全貌照片、欠条的真实性、合法性，田方仁、吴百林均未提出异议，本院均予采信。田方仁、吴百林认为合同约定的房屋维修费用由承租方负担，但其维修行为发生于合同期满后，维修费用的承担不应适用合同约定。本院认为《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”田方仁与玉龙社区居委会签订的房屋租赁合同期限届满后，田方仁继续使用租赁物，玉龙社区居委会未提出异议，且继续收取房租至2014年，应认为其双方同意按原房屋租赁合同履行，原租赁合同继续有效，双方应当按照合同约定享受权利，履行义务。田方仁、吴百林质证认为房屋维修费用的负担不应适用合同约定没有法律依据，不予采纳。田方仁向本院提交的房屋维修清单，玉龙社区居委会对其真实性提出异议，吴百林、石祥水对田方仁维修房屋的事实无异议，对维修费用不清楚，本院认为该清单系田方仁单方编制，无其他证据印证，且依据合同约定，该维修费用应由承租人负担，房屋维修清单与本案无关，不予采信。吴百林向本院提交的其身份证复印件、店面租赁合同及店面现场照片，玉龙社区居委会未提出实质性异议，田方仁、石祥水无异议，本院予以采信。石祥水向本院提交的催缴通知复印件、微信聊天记录，玉龙社区居委会认为无证据证明催缴通知上的“石祥水”系其工作人员添加，对微信聊天记录无异议，但认为其于2019年12月26日才知晓转租的事实，田方仁、吴百林对上述证据无异议，结合庭审当事人陈述，石祥水自田方仁处转租房屋的事实予以确认，但无证据证明玉龙社区居委会知道或者应当知道石祥水转承租房屋的时间。根据本院认定的证据及到庭当事人的陈述，本院经审理查明：2008年3月15日，玉龙社区居委会将其自有坐落于宿松县孚玉镇孚玉路的办公楼一、二层各四间租与田方仁，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期三年，至2010年12月31日止，第一层租金每年每间3160元，第二层租金每年每间1580元，按间结算。合同第二条约定“乙方必须在承租期当年的12月30日之前一次性付清下年度租金，否则甲方按乙方违约收回房屋的使用权”，第四条约定“租赁期间，乙方的一切装潢由乙方自负，不得充抵甲方任何费用”。田方仁支付租金至2014年12月31日。2016年7月23日，田方仁向玉龙社区居委会出具一份欠条，内容为“欠到社区房租2015年至2016年12月底，计币叁万柒仟玖佰贰拾元整。￥37920.00欠款（人）：田方仁2016.7.23”。之后，田方仁亦再未向玉龙社区居委会交付房屋租金。另查，田方仁承租涉案房屋后与吴百林合伙经营，后双方散伙，田方仁于2010年将其承租的房屋中一、二层各一间转租与吴百林，吴百林向田方仁交付租金至今。田方仁于2014年6月10日转租其余三间二层房屋与石祥水，双方签订的《店面租赁合同》约定租期十年，至2024年7月1日止。石祥水向田方仁交付租金至2021年6月9日。2019年12月26日，玉龙社区居委会向田方仁租房经营户发出《催缴通知》，称“你户拖欠我社区房屋租金多年，且社区工作人员多次上门进行催缴，但至今未缴纳，现根据相关的法律法规再次向你户发放催缴通知书，限你户于2019年12月29日前交清所欠租金。若如（逾）期未缴纳，我社区将采取相应的措施及法律手段，所造成的一切后果由你户承担。”本院认为，玉龙社区居委会与田方仁签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同期限届满后，田方仁继续使用租赁房屋至今，玉龙社区居委会未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。田方仁自2015年起即未交付租金，构成违约，玉龙社区居委会要求解除其与田方仁之间的房屋租赁合同符合法律规定及合同约定，本院予以支持。玉龙社区居委会主张田方仁欠付的租金自2015年1月1日起至2019年12月31日止为94800元（3160元/年/间×4间×5年＋1580元/年/间×4间×5年），符合合同约定，本院予以支持。玉龙社区居委会要求田方仁自2020年1月1日起按每月1580元标准支付房屋租金至实际清退之日止的诉讼请求，未超出合同约定标准，本院亦予支持。玉龙社区委员会主张按年利率6%计付租金利息既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。根据庭审查明的事实，吴百林在房屋租赁合同上签字无证据证明系玉龙社区居委会与吴百林存在房屋租赁的合意，故玉龙社区居委会诉请吴百林支付租金没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会与被告田方仁之间的房屋租赁合同。二、被告田方仁于本判决生效之日起三日内向原告宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会支付2019年12月31日之前所欠房屋租金94800元，并自2020年1月1日起，按每月1580元的标准向原告宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会支付房屋租金至实际清退房屋之日止。三、驳回原告宿松县孚玉镇玉龙社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3832元，减半收取1916元，由被告田方仁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  周玉峰二〇二〇年七月三日法官助理陶家香书记员陈树满附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。