辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1975号上诉人（原审被告）：任传春，男，汉族，1982年2月4日出生，住所地鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山市美佳物业服务有限公司，住所地鞍山市千山路268号。法定代表人：周树生，该公司负责人。委托诉讼代理人：彭滔，该公司员工。上诉人任传春因与被上诉人鞍山市美佳物业服务有限公司(以下简称美佳物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任传春上诉请求：1.请求撤销一审判决（不服标的5802.43元)；2.要求美佳物业公司立刻为其更换进户门；3.由于进户门多年未修善给家庭带来诸多不便,要求美佳物业公司减免物业费；4.提升服务质量，完善物业品质。事实与理由：一、原判决认定事实不清楚并有误。任传春在一审中提供的证据有：房屋验收表一份（美佳物业公司工作单)，照片十张。任传春在验房当天发现诸多问题，当时有开发商和物业人工共同陪同验收。问题中最严重的为进户门，门和锁在安装过程中受到过强烈撞击，导致门体损坏严重，据当时了解，美佳物业公司为沿海集团下属子公司，当时开发商和物业共同答应会尽快更换，并出具房屋交付验收表，既美佳物业管理作业表单，上面明确注明了验收时所出现的各种问题。但在随后的日子里只是简单的修复了下窗户，几年来多次保修，询问，但对于进户们一事始终置之不理！智慧新城住宅质量保证书第四条明确规定：本小屋住宅工程保修工作，由我公司委托智慧新城客户服务中心负责洽淡，落实。业主在保修期内发现住宅工程存在质量问题，应直接向智慧新城客户服务中心保修，由客户服务中心负责与相关部门协调维修事宜。任传春家的问题己经明确的填写在美佳物业作业表单当中，每次打电话询问进度都是不了之，一直没有进行更换或修复，没有答复也没有回执。既然开发商与物业公司有委托协议，物业公司就应该有义务为业主接洽，落实房屋质量问题，多年来由于进户门质量问题，多次无法打开，给家庭造成了诸多影响。2017年房屋还在质保期内由于家的外墙体漏水，导致11楼邻居家屋子进水，房屋质量保证书中明确外墙体的防渗漏部分保修5年，事发当时并未过保，任传春和邻居向物业公司报修，得到的答复是以过保为由拒绝维修，最后任传春自费做的防水处理，实际上并没有过保。二、关于物业费问题。一审判决中物业费采用双重计费标准，任传春与美佳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中约定物业费为0.5元，而且当时开发商答应永远不会涨价！但从2016年开始物业费突然涨价到0.8元，当时引起小区全体业主的不满，最后才知道小区成立了一个没有被选举就私自成立的所谓的业主委员会，然后跟物业签订了一份委托合同，随后不久就被全体业主罢免，请问刚成立不久就被罢免的业主委员会所签订的合同能够发生法律效应吗？合同法第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，所以非法成立的合同，任传春不认可。三、关于物业其他问题。任传春购买房屋时园区马路十分整洁，可没过多久小区马路一侧被划车位出租。园区马路属于小区业主共同所有，美佳物业公司没有权利私划车位出租转让，车辆过多，道路狭窄，影响消防，直接危及到每一位业主的切身利益。电梯广告到处可见，营收收入何去何从？楼道内长期停放燃油摩托车，一旦失火后果不堪设想，门禁卡三天两头失效，大半夜无法进入园区回家。美佳物业公司辩称，同意一审判决。美佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任传春给付2014年11月1日至2019年12月31日物业服务费及电梯费共计5802.43元；2.判令任传春承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：美佳物业公司为任传春所在的鞍山市沿海智慧新城小区的物业服务公司，任传春系鞍山市沿海智慧新城小区20号楼1单元1202室业主，案涉房屋建筑面积96.51平方米。另查，2012年5月31日，美佳物业公司与任传春签订《前期物业管理服务协议》一份，甲方为美佳物业公司、乙方为任传春，该协议主要约定了“住宅按建筑面积每月每平方米0.5元，非住宅按照建筑面积每月每平方米1元；电梯电费每户每月30元(首层和原始设计不停靠的楼层不收)；电梯维修费、电梯安全检测费按照实际发生费用予以均摊。因乙方原因空置的房屋按照建筑面积每月每平方米0.5元；逾期缴付按每天0.3%交纳违约金。”；2015年7月25日，美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》一份，甲方为案涉小区业主委员会、乙方为美佳物业公司，该委托合同主要约定了“业主(或物业使用人)应在每月25日前按月交纳当月物业服务费；电梯费为30元/月/户，业主(或物业使用人)应在每月25日前按月交纳当月电梯费；物业费标准：高层住宅为1元/平方米/月、商业物业为1元/平方米/月；业主逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应支付欠费金额的千分之一作为违约金；2016年3月28日，美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》一份，该协议主要约定了“原合同物业费高层住宅标准1元/平方米/月更改为0.8元/平方米/月”。2018年7月25日，美佳物业公司与鞍山市立山区沙河街道办事处沿河社区居民委员会签订《物业服务合同》一份，该合同主要约定了“物业服务费用：多层住宅为0.5元/月平方米(不包含电梯费)；高层住宅为0.5元/月平方米(不包含电梯费)；商业用房为1元/月平方米。业主逾期交纳物业费，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。合同及协议签订后，美佳物业公司对业主提供了物业服务，任传春自2014年11月1日-2019年12月31日未缴纳物业费和电梯费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。任传春、案涉小区业主委员会、案涉小区所在社区居民委员会先后与美佳物业公司签订了《前期物业管理服务协议》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》、《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》，《物业服务合同》系该任传春、案涉小区业主委员会、案涉小区所在社区居民委员会与美佳物业公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院》第一条“。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，物业公司向任传春所在小区提供物业服务的行为合法有效。美佳物业公司履行了服务义务后，若业主未按约定交纳物业费，业主应承担向美佳物业公司支付物业费的违约责任。任传春对拖欠物业费及电梯费事实无异议，该院对此予以认定，对美佳物业公司主张任传春给付其拖欠物业费及电梯费的诉请予以支持。关于任传春应给付物业费及电梯费数额一节，因案涉小区业主委员会于2016年3月28日与美佳物业公司就2015年7月25日双方签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》中有关高层住宅标准由1元/平方米/月变更为0.8元/平方米/月，故该物业费标准应从该委托合同签订之日2015年7月25日执行，又因案涉小区所在社区居民委员会于2018年7月25日与美佳物业公司签订《物业服务合同》关于高层住宅为0.5元/月/平方米变更了前期《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》中《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》高层住宅标准为0.8元/平方米/月的约定，该标准亦应从该委托合同签订之日2018年7月25日执行，因此，物业费标准按0.8元/平方米/月计算的时间段应为2015年7月25日至2018年7月24日。美佳物业公司主张2015年7月25日至2015年10月31日时间段内的物业费标准，按照0.5元/平方米/月计算系美佳物业公司对自身权利的处分，故该院对美佳物业公司在该时间段按照0.5元/平方米/月的标准计算物业费予以确认。美佳物业公司主张物业费的其他时间段，按高层住宅0.5元/月/平方米计算，有合同依据，故该院对于其他时间段高层住宅物业费标准按0.5元/月/平方米计算予以认定。经核算任传春应给付3940.7元(0.5元/月/平×96.51平×12个月+0.8元/月/平×96.51平×32个月+0.8元/月/平×96.51平×24天：31天+0.5元/月/平×96.51平×17个月+0.5元/月/平×96.51平×7天：31天=3940.7元)，因美佳物业公司与任传春对于电梯费30元/月/户标准无异议，且任传春认可拖欠电梯费，故该院对任传春拖欠电梯费的事实予以认定，经核算任传春应给付1860元(30元/月/户×62个月)。上述费用合计5800.7元，鉴于美佳物业公司主张任传春支付的物业费及电梯费数额高于任传春应向其支付的数额，故该院对美佳物业公司主张任传春支付过高部分不予支持。关于任传春辩称物业公司提供物业服务不到位而拒交物业费一节，该院认为美佳物业公司已实际提供物业服务，任传春的抗辩及举证不能充分证明美佳物业公司在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。如美佳物业公司在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。美佳物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现任传春以不缴纳物业费来对抗美佳物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对任传春该项辩称不予采信。关于任传春辩称不清楚业主委员会，所以签订的合同无效一节，该院认为业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》，有业主委员会的公章，物业公司有理由相信业主委员会具有资质。双方签订物业合同后，物业公司为案涉小区提供了物业服务，若小区业主对此有异议，应通过召开业主大会对物业公司进行解聘，现小区业主未对物业公司进行解聘，应视为对物业公司与业主委员会签订物业服务委托合同的追认。该合同对全体小区业主具有约束力，故该院对任传春该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，判决：一、任传春于该判决发生法律效力后十日内给付美佳物业公司自2014年11月1日-2019年12月31日止的物业费3940.7元、电梯费1860元；二、驳回美佳物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元(美佳物业公司已预缴50元)，减半收取25元，由任传春承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应认真遵守履行。现美佳物业公司已经按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务，任传春应当按时交纳物业费。关于任传春上诉主张美佳物业公司应为其更换进户门问题。任传春称入户门在房屋入住验收时就存在问题，并经过多次维修一直未修理好，而根据商品房买卖的相关规定，开发商交付的商品房门窗保修期为2年，任传春于2012年10月31日办理入住手续，2年期间内任传春已经通过物业公司对其家中门窗进行了修理，2年期满后再出现问题，不再属于物业服务范围，任传春应自行修理维护，其以此拒交物业费不当，故任传春的该项上诉理由，本院不予支持。关于任传春上诉主张美佳物业公司服务不到位，存在楼道内乱放摩托车、家中外墙面漏雨、园区内私划停车位、园区内门前随意停车不制止、楼道内有裸露电线不维修、一楼幼儿园占用园区内公用部位不予清理等问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”依此规定可知，业主只有在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形时才可以拒交物业费。本案中，任传春提出美佳物业公司的服务存在的上述问题，只能说明是某一时间段存在，不能反映服务的全貌，且美佳物业公司在服务过程中不断整改，尽到了物业服务的义务，对业主反映的问题也积极协调解决，不存在不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵等情形，故任传春的该项上诉理由，本院不予支持。关于任传春上诉主张美佳物业公司收费采用双重标准问题。美佳物业公司诉请任传春给付的物业费为2014年11月1日至2019年12月31日，在该时间段内，涉及三份合同，一是自2014年11月1日至2015年7月25日，任传春与美佳物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定的收费标准为0.5元/月/平；二是自2015年7月25日至2018年7月24日，依据美佳物业公司与沿海智慧新城小区业主委员会签订的《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同》及《鞍山沿海智慧新城物业服务委托合同补充协议》约定的收费标准是0.8元/月/平；三是自2018年7月25日至2019年12月31日，该小区社区居民委员会与美佳物业公司签订的物业服务合同约定的收费标准为0.5元/月/平，一审法院依据该约定标准计算任传春应交纳的物业费并无不当。任传春称美佳物业公司采用双重收费标准向其收费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，任传春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人任传春负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十日书记员 赵婷婷