广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8350号上诉人（原审被告）：周俊（曾用名：周天阳），女，1987年4月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：林伦文，男，1984年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈敏仪，广东明宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁福成，男，1963年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：程德林，广东海云天律师事务所律师。原审第三人：步哈入乃，男，1983年7月20日出生，回族，身份证住址青海省化隆回族自治县。原审第三人：马兴旺（曾用名：马阿力），男，1980年8月17日出生，撒拉族，身份证住址青海省化隆回族自治县。原审第三人：马剑（曾用名：马乙四么），男，1989年10月7日出生，回族，身份证住址青海省化隆回族自治县。原审第三人：马正伟（曾用名：马由奴四），男，1977年10月8日出生，回族，身份证住址青海省化隆回族自治县。上诉人周俊、林伦文因与被上诉人梁福成、原审第三人步哈入乃、马兴旺、马剑、马正伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周俊、林伦文上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，驳回梁福成对周俊、林伦文的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由梁福成承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。其一，一审法院尚未查明梁福成向周俊、林伦文交付商铺的事实及时间。案涉商铺的租赁合同确是周俊、林伦文与梁福成签订，但实际承租人为马兴旺，押金亦是马兴旺所缴纳。案涉商铺经马兴旺转租给马正伟，马正伟再转租给马剑，尽管一审法院未追加上述承租人为当事人到庭参加诉讼，但根据周俊、林伦文调取的广州市越秀区食品药品监督管理局行政执法笔录可知，马兴旺、马正伟、马剑是案涉商铺的先后承租人，周俊、林伦文不是案涉商铺的承租人。梁福成仅举证一份租赁合同，没有举证证明其向周俊、林伦文交付商铺的事实及时间，一审法院错误的认定周俊、林伦文与梁福成之间存在租赁关系，并判定周俊、林伦文支付租金，显属错误。其二，梁福成的银行转账流水并无周俊、林伦文转账付款记录，但有马兴旺、马正伟等人的转账记录，且转账金额长期与本案案涉租赁合同约定不符。梁福成称不清楚实际交租人不符合常理。依据马正伟、马剑等陈述，马兴旺曾口头与梁福成达成将月租金调低至15000元的口头协议，故在租金交纳过程中，梁福成并未对租金数额提出异议。直至商铺被勒令停业，梁福成才向周俊、林伦文主张支付租金，显然不符合常理。其三，一审法院未查清实际承租人马正伟、马剑是否仍拖欠梁福成租金。本案应当调取青海省西宁市城东区人民法院审理马剑与马正伟就案涉商铺转让费纠纷案件的庭审笔录、证据等材料。即使应当支付租金，一审法院判决租金支付至2018年6月，显属不当。案涉商铺于2017年8月2日被工商局及食品监督局查封，案涉商铺已经无法使用，实际承租人马剑没有使用商铺，一审法院商铺查封后再判决实际承租人支付租金，有违公平。综上，恳请二审法院判如所请。梁福成二审辩称，一审判决查明、认定事实清楚，依法判决得当。一、梁福成将案涉商铺实际交付给周俊、林伦文。庭审中记载，周俊称其代案外人步海龙签订合同，步海龙又将案涉商铺的经营权以80余万元转让给他人。林伦文给马兴旺的承诺函明确案涉商铺租赁期内经营权属于马兴旺。结合周俊的自认以及林伦文的承诺，可知周俊、林伦文与步海龙、马兴旺的关系，也足以证明梁福成将案涉商铺交付给了周俊、林伦文。至于周俊、林伦文与步哈入乃、马兴旺、马剑、马正伟的合作关系，不能成为其否认与梁福成之间具有合法租赁关系的抗辩理由。另，一审庭审曾要求步海龙参加诉讼，但周俊、林伦文拒绝提供其的联系方式，梁福成完全有理由认为周俊、林伦文与步海龙关于案涉房屋存在不可告人的利益关系。二、周俊、林伦文的陈述前后矛盾，无法使人信服。周俊、林伦文自认是代马兴旺签订租赁协议，但代签的事实从未告知过梁福成，梁福成一直认为周俊、林伦文是案涉商铺的承租人。同时，周俊、林伦文否认其与马兴旺相熟，故其的陈述不可信。且林伦文作出的承诺函的内容表明其转让的是经营权而非承租权，因此周俊、林伦文作为承租人，其应当交付租金。至于银行转账未显示周俊、林伦文交租的记录的问题，法律未规定承租人交付租金必须使用承租人的账户。三、周俊、林伦文称梁福成同意将房租降为15000元，显属无理。至于梁福成主张的租金数额是否足额，不成为周俊、林伦文抗辩的理由，若周俊、林伦文认为梁福成主张的租金超过合同约定，周俊、林伦文可以举证证明。综上，恳请二审法院驳回周俊、林伦文的上诉请求，维持一审判决。马剑、马正伟二审未发表意见。步哈入乃、马兴旺经本院依法传唤，未到庭参加本案诉讼。梁福成于2018年9月14日向一审法院起诉请求：1.解除梁福成与周俊、林伦文签订的广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层房屋租赁合同；2.周俊、林伦文立即搬离案涉房屋并妥善将房屋交还给梁福成；3.周俊、林伦文负连带责任，立即共同清付租金（从2015年5月15日起至2015年8月14日止按每月29000元的标准计算，从2015年8月15日起至2016年8月14日止按每月30450元的标准计算，从2016年8月15日起至2017年8月14日止按照每月31972元的标准计算，从2017年8月15日起至2018年8月14日止按照每月33571元的标准计算，从2018年8月15日起至2019年8月14日止按照每月35249元的标准计算）及违约金（从2015年5月15日起至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按每日0.1%的标准计）给梁福成。本案诉讼过程中，梁福成撤销了第2项诉讼请求；第3项诉讼请求变更为：周俊、林伦文负连带责任，立即共同清付租金（从2015年5月15日起至2015年8月14日止按每月29000元的标准计算；从2015年8月15日起至2016年8月14日止按每月30450元的标准计算；从2016年8月15日至起2017年8月14日止按照每月31972元的标准计算；从2017年8月15日起至2018年6月4日止按照每月33571元的标准计算）及违约金（从2015年5月15日起至实际付清租金之日止，以同期应付而未付的租金为计算基数，按每日0.1%的标准计）给梁福成。一审法院认定事实：广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层房屋是登记在梁福成名下的房产，该屋建筑面积141.97平方米，规划用途为办公，登记时间为2011年9月29日。2013年7月1日，梁福成（为甲方）与周俊、林伦文（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在越秀区中山三路积厚新街*号*层的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约120平方米，租期从2013年8月15日至2019年8月14日，其中，2013年8月15日至2015年8月14日月租金为29000元，2015年8月15日至2016年8月14日月租金为30450元，2016年8月15日至2017年8月14日月租金为31972元，2017年8月15日至2018年8月14日月租金为33571元，2018年8月15日至2019年8月14日月租金为35249元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳58000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方，签本合同当天支付按金及第一个月租金。甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.1%向乙方支付违约金。4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方的权利和义务：1.依时交纳租金、逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方。同日，梁福成（为甲方）与周俊、林伦文（为乙方）签订《补充协议》，其中约定：免租装修期从2013年7月2日至2013年8月14日，乙方拖欠租金等费用，超过10天的，该租赁合同自动解除，甲方可直接收回该租赁场地，乙方已缴付租赁保证金不予退还，甲方保留追究乙方所欠款项和违约金的权利。任何一方确需提前终止合同，必须提前60天向对方书面申请并征得对方同意，否则视为违约，如属乙方违约，其缴付给甲方之租赁保证金将不予退回且不能用于抵扣租金及任何费用。合同期满或提前解除合同，甲方原有装修及设备设施不得拆除、毁坏，退场前由甲方委派专业人员到场检查鉴定，若有人为损坏，有关修复之费用由乙方负责，租赁场地内乙方的入墙固定装修不得拆除。合同期满或提前解除合同，乙方须在当天清理完毕，把承租场地腾空交回甲方使用，逾期乙方遗留在租赁场地内的物品视为弃置物，乙方不得因此要求甲方赔偿损失，且甲方有权代为处理，所产生的费用和责任由乙方负责，同时甲方有权按照完成清理弃置物实际时间收取场地占用费。乙方不得作其他用用途，乙方不得擅自转租、转让租赁标的物，如需转租，与甲方协商。如乙方因违反法律、法规及有关规定而受处罚，自行承担损失及一切责任；乙方因违法经营被政府有关部门查封，关闭停业时，除承担相应的经济和法律责任外，甲方有权解除本合同，收回经营场地和设备设施，没收乙方的承租保证金。甲方在2013年7月2日前移交场地给乙方，双方现场办理书面交接手续。该协议最后一页下方有手写内容：“承租方两个承租人之前负本协议违约的连带责任。”在（2017）粤0104民初字57号案审理过程中，依据梁福成2017年4月6日到庭陈述现案涉商铺经营兰州拉面的情况，一审法院向案涉商铺实际使用人发出应诉通知。马文奎分别于2017年4月11日和2017年4月25日到庭向一审法院陈述：我一家在中山三路积厚新街*号*层经营兰州拉面，该拉面馆的负责人是我姐夫马剑；案涉房屋是马兴旺从房东处承租下来经营的，经营了两年多，后来商铺转给给马正伟，马正伟与我方是老乡但不是亲属关系，2016年10月5日马剑与马正伟签订合同，马兴旺与房东签订的合同还有三年期限，故我方给了马正伟85万元顶下了案涉商铺，承租商铺后我方经营了两个月，之后房东就对案涉房屋进行停水停电，故我方没有交纳房租；我方只交过两次房租，每次15000元；我不认识周俊，林伦文是楼上开店的人，我方与周俊和林伦文均没有签订过合同。马文奎向一审法院提交了以下材料：1.出租人为梁福成、承租人为马兴旺于2013年8月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定梁福成将案涉房屋出租给马兴旺，租期自2013年9月15日至2019年9月14日，月租金10000元。2.转让方为马正伟与顶让方为马剑于2016年10月5日签订的《店铺转让协议》，约定马正伟将兰州拉面店转让给马剑经营，转让费为85万元。3.拍照内容为转账记录的手机界面的照片。4.拍照内容为中国工商银行转账凭证的照片。梁福成对上述材料发表以下意见：对马文奎提交的材料1真实性不予确认，该合同上梁福成的两个签名均不是我本人签订的，签名下方的手机号码也不是我的。对材料2的真实性不予确认，不清楚有该转租事宜，且补充协议中约定若周俊、林伦文转租需经过梁福成同意。对材料3，确认有该款项收入，但不清楚是何人汇款的，上面也没有显示汇款人。对于马文奎到法院接收的询问内容梁福成不予确认。周俊、林伦文对马文奎提交的材料1、2与周俊、林伦文无关，真实性不清楚。对材料3不清楚，只有收款人，没有反映汇款人。梁福成称周俊、林伦文在2013年8月15日至2016年12月31日期间分39次支付租金共计599000元，并提交了其名下的36×××89的银行账户流水清单。一审法院向中国工商银行广州大塘支行发函了解该银行账户自2013年7月1日起至今的银行流水记录及交易户名。该行于2017年10月10日向一审法院提供上述银行账户的流水清单，其中载明：2013年7月3日林丽娜转账28000元，2013年8月5日林丽娜转账30671.73元，2013年9月10日林丽娜转账40743元，2013年10月13日林丽娜转账28000元，2013年10月28日马兴旺转账25000元，2013年11月19日林丽娜转账28000元，2013年11月22日林丽娜转账17322元，2013年12月17日马兴旺转账15000元，2013年12月19日林丽娜转账13501元，2014年1月28日马兴旺转账15000元，2014年2月21日马兴旺转账15000元，2014年3月25日马兴旺转账15000元，2014年4月29日马兴旺转账15000元，2014年11月3日林丽娜转账28000元，2015年4月3日林伦武转账28000元，2015年5月2日林伦武转账28000元，2015年5月31日林伦武转账28000元，2015年7月2日林伦武转账24037.5元，2015年8月1日转账28000元，2015年9月1日林伦武转账28000元，2015年9月30日林伦武转账28000元，2015年11月2日林伦武转账28000元，2015年12月1日林伦武转账28000元，2016年1月5日林伦武转账28000元，2016年2月1日林伦武转账28000元，2016年3月12日林伦武转账25200元，2016年4月6日转账15000元，2016年5月4日林伦武转账20000元，2016年5月5日马正伟转账15000元，2016年5月23日林伦武转账20000元，2016年6月1日马正伟转账15000元，2016年6月20日林伦武转账10000元，2016年6月22日林伦武转账10000元，2016年7月2日马正伟转账15000元，2016年7月26日林伦武转账20000元，2016年8月1日马正伟转账15000元，2016年9月1日林伦武转账20000元，2016年9月1日马正伟转账15000元，2016年9月28日林伦武转账20000元，2016年10月3日马正伟转账15000元，2016年10月28日林伦武转账20000元。梁福成质证称：该清单中梁福成所熟悉的支付人员为两类，第一类是林伦文的亲属林丽娜、林伦武，其中林丽娜是林伦文的姐姐，林伦武是被告林伦文的弟弟；第二种是马兴旺、马正伟。马兴旺、马正伟付款的数额不是固定数额，与合同约定的租金额不一致，也并非马文奎所称的固定数额15000元。确认收到林丽娜、林伦武共付款330738.5元，马兴旺、马正伟共付款160000元，总额为490738.5元，但无法确认林丽娜、林伦武、马正伟、马兴旺所支付的款项是用于支付案涉房屋的租金。由于上述银行流水清单涉及若干年的账户交易，且每次催收租金均是由我的财务负责，故不清楚账户清单中其他人员支付款项的性质，也无法向法院明确周俊、林伦文每次支付租金的时间、数额及具体支付主体，只能确认我从2013年8月15日至2016年12月31日分39次共收到案涉房屋的租金599000元。周俊表示：我只是代朋友步海龙（即步哈入乃）签订租赁合同，当时步海龙与马兴旺是合伙经营餐饮，后来又转手给了其他人经营，不清楚是由谁在经营，当时经营者是用80多万来获得经营权，后来因为环境卫生的问题，被周围的邻居投诉，中央的巡视小组前来也要求我去解决案涉房屋经营餐饮的环境卫生问题，但是由于我不认识现在的经营者，故我也要求中央的巡视小组帮忙解决，当时政府也找了我与梁福成一起开会，要求我及梁福成解决案涉房屋的租赁关系，但现在的实际经营者要求我负担他们获得经营权所支付的80多万元，我没有能力支付；签订合同的两周后，我曾向梁福成提出过要求解除合同，但当时合同正本在梁福成和马兴旺手上，考虑到可能产生的问题，我一直希望可以联系上梁福成解除合同。梁福成表示：梁福成从来不知道周俊是代表他人前来签订合同的，周俊称是代其男朋友签订的事实梁福成是现在才知道的，且合同是由周俊、林伦文签订的，如果林伦文也是代表他人签订合同的，则没有必要由两人代签，周俊、林伦文至今也没有提供书面的代理协议等材料，故梁福成不认可周俊所述的代签协议的事宜。在（2018）粤01民终9862号案的审理过程中，周俊、林伦文提交了如下证据：⒈青海省西宁市城东区人民法院开庭时间为5月28日上午9时的传票、落款日期为2017年12月25日的马正伟的民事起诉状（其中事实和理由部分载明如下内容：马正伟与马剑是老乡关系，马正伟于2016年10月5日将自己经营的位于广州中山三路积厚新街八号首层中国兰州拉面馆转让给马剑，马剑欠付转让款等），落款日期为2018年1月29日的马正伟不服西宁市城东区人民法院裁定移送管辖的上诉状（其中事实与理由部分载明如下内容：案涉争议标的物经广州市有关部门协调，马剑拿到补偿后自愿将合同期内的房屋交归房主，现与马正伟无关等），以及落款日期为2018年4月13日的（2018）青01民辖终24号《民事裁定书》，以上证据均是从马剑处取得的复印件，拟证明马剑已经把案涉商铺交还给梁福成的事实。⒉交易日期分别为2016年11月6日、2016年12月6日的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》复印件3张（合计转账金额为3万元）及手机上查询的转账记录截图一张，拟证明马剑向梁福成支付了案涉商铺2016年11月、12月的租金共计3万元。对上述证据，经一审法院主持质证，梁福成发表如下意见：⒈上述证据没有原件，无法确认真实性，故不予认可。⒉其中的民事传票中只证明了马剑与马正伟之间有纠纷，起诉状中虽涉及了案涉商铺首层内容，但可能是他们之间的合作关系或转让关系，我方对此并不清楚，起诉状的内容也未经法院审查认定，无法证明周俊、林伦文的主张；至于有关转让款，周俊在一审当庭说过其是代男朋友步海龙签约，我方不清楚后来周俊的男朋友如何与其他人签订合同转让房屋。⒊银行转账凭证没有原件，无法确认真实性。周俊、林伦文还提交了马剑、林伦武的书面证人证言，并申请该二人出庭作证如下：一、马剑称：我与岳父马云于2016年10月6日从马正伟手中接手了中山三路积厚街*号*层兰州拉面馆，马正伟答应负责从一手房东手里给我们签合同、办理卫生许可证和工商营业执照、环保许可证，他说合同有三年多，租金一直是15000元。马正伟给我看了其手机上其与梁福成签的合同，我以为是真的合同。我们接手经营期间马正伟一直避而不见，我们找到他要求签合同，他说房东出国了，等房东回来了再签合同，但最后并没有签合同和办证。我们经营期间按照马正伟给的账号，向梁福成支付租金。我们经营了50天左右时，政府部门来说该店是非法的，不能搞餐饮，属于无证经营，也不能办理餐饮手续，被查后关了店，但由于我们人口多，经政府同意我们在那里做饭生活了一段时间，期间断水断电，最后我们才知道上当受骗了，我方于2017年7、8月被公安部门赶出来了。我们一直没有见过一手房东，最后我们才知道这个店的租房合同不是与马正伟签的，而是房东跟周俊和林伦文签的合同。我不清楚现在案涉商铺的状况；一共关了两次店，第一次是2016年12月，第二次是2017年7、8月，案涉商铺被查封后，我方把东西都拿走了，就没有回来过，当时梁福成没有来，我不知道场地有无交还。二、林伦武称：林伦文是我哥哥，我不认识周俊，认识梁福成，我由2013年开始租用梁福成的中山三路积厚新街8号2楼房屋，租金每月为28000元，租期6年，租金以银行转账方式支付，我是交租人，收租人为梁福成。本人确定积厚新街8号2楼与积厚新街8号1楼绝对没有任何关联，我哥林伦文也不是该房屋一楼的实际经营者。我不知道案涉商铺首层的出租签约双方是谁，只知道经营者是新疆人，好像叫马兴旺，他是2014年开始用的，具体日期不记得了。2016年12月时，我因纠纷就没有继续使用案涉商铺二楼了，不清楚之后有关案涉商铺的情况。我与我姐姐没有代案涉商铺一楼交过租金，交给梁福成的全部是案涉商铺二楼的租金，二楼的租金已经交清，我不知道一楼的租金是多少。案涉商铺二楼租金开始是每月28000元，2016年生意不好，就与梁福成协商减租到2万元。至于2016年3月12日转账25200元，是因为之前的房屋出租税是我与房东一起出的，我方在租金中扣减；2016年4月6日转账1.5万元是水电费。对上述证人证言，梁福成认为：⒈我不认识马剑和马云，不排除周俊、林伦文与马剑、马云之间有交易或者达成协议。马剑没见过我，也不认识我。我只是确认所收租金是周俊、林伦文支付的就行了，没有必要追究是谁支付的款项。我因为比较相信周俊、林伦文，所以一直没有关心案涉商铺，后来发生了违法经营被投诉到中央巡视组，巡视组下达了意见之后，才找到我，我才知道发生了违法经营的情况，目前案涉商铺还在政府查封之下，我还没有收回本案争议商铺。⒉林伦武的证人证言不属实，且林伦武与林伦文是亲属关系，我不认可其证言的真实性。案涉商铺二楼是由林伦文承租的，不是林伦武承租的。案涉商铺二楼的租金是2.8万元，我确认曾经收过林伦武的2.8万元，也收过林伦武转账的2.5万元和1.5万元，林伦武转账的钱并非全部是二楼的租金，林伦武已经走了但还欠租，其通过林伦文的姐姐也转过账，转账金额也不完全是2.8万元，还有其他的数额，我认为转账款项中包含有二楼及首层的租金。如果按林伦武称转账款项是缴纳案涉商铺二楼的租金的说法，只能说明周俊、林伦文欠的租金更多。另查明：马正伟于2018年1月2日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼请求：判令本案马剑支付转让款710000元及逾期付款的损失。该案件正在审理中。本案审理过程中，根据周俊、林伦文的申请，一审法院开具调查令给周俊、林伦文的律师前往广州市越秀区市场监督管理局进行调查，该局提供1、2016年12月22日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食罚〔2016〕039号《食品药品行政处罚文书行政处罚决定书》，其中内容为：当事人：马剑（广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层中国兰州拉面）地址：广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层中国兰州拉面。法定代表人（负责人）：马剑，性别：男，职务：经营者。违法事实：经查，你（单位）从前几个月开始在广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层中国兰州拉面未取得许可从事食品经营活动。你（单位）未经许可从事食品经营活动违法所得为956元，货值金额为1900.7元。决定对你（单位）处罚如下：1.没收违法所得956元；2.并处罚款人民币90000元，罚没款共计人民币90956元，并责令你（单位）立即改正违法行为等；2、2015年5月26日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2015〕15055号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：韩乙吉日（积厚新街8号地下）：经查，你（单位）未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻改正未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理《餐饮服务许可证》，待取得有效《餐饮服务许可证》后方可从事核定许可的餐饮服务项目活动；3、2015年6月6日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗）食药监食责改〔2015〕65号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：韩乙吉日（兰州拉面馆）：经查，你（单位）未取得有效《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第二十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立即停止未取得《餐饮服务许可证》从事餐饮服务经营的违法行为；4、2016年3月18日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2015〕15355号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马兴旺（越秀区中山三路积厚新街*号*层）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；5、2016年5月26日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2016〕15057号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马正伟（中国兰州拉面）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；6、2016年10月8日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2016〕15067号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：积厚新街8号（马云）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；7、2016年11月1日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2016〕15070号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：兰州拉面马正伟：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；8、2016年12月5日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2016〕15158号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：马正伟（中国兰州拉面）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；9、2016年12月11日，广州市越秀区食品药品监督管理局做出的（穗越）食药监食责改〔2016〕15168号《食品药品行政处罚文书责令改正通知书》，其中内容为：中国兰州拉面（广州市越秀区中山三路积厚新街8号一楼）：经查，你（单位）未取得食品经营许可从事食品经营的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三规定，责令你（单位）立即改正。改正内容及要求如下：1.立刻停止未取得食品经营许可从事食品经营的违法行为。2.立刻向我局申报办理食品经营许可,待取得食品经营许可后方可从事核定许可的食品经营项目活动；10、2016年12月12日，广州市越秀区食品药品监督管理局工作人员向马剑所作的《询问调查笔录》，马剑陈述马文奎是其舅子，该店是其最后几个月顶下做的，因上一手欠其款项，没有签订租赁合同，租金每月15000元。梁福成与周俊、林伦文一致确认案涉商铺于2017年8月2日被工商局及食品监督局查封，梁福成于2018年6月4日收回案涉商铺。梁福成提供2013年7月1日，林伦文（甲方）与马兴旺（乙方）签订的《承诺函》，其中内容为：于2013年7月1日，林伦文帮马兴旺签订广州市越秀区中山三路积厚街8号一楼全层的商铺，其中给林伦文费用27000元。现于马兴旺与林伦文之间签订以下事项：第一条、合同期内经营权属于马兴旺。第二条、若发生其它意外，水电费房租费等一切跟本店经营有关的问题都由马兴旺负责，跟林伦文毫无关系。第三条、本店转让或外租跟林伦文无关。以上事项是由马兴旺与林伦文同意签订。周俊、林伦文对该《承诺函》的真实性予以确认，并表示：当时签了三份，我方一份，马兴旺一份，梁福成一份。从记载的内容看，一、在2013年7月1日林伦文代马兴旺签订案涉房屋的租赁合同，其代理行为梁福成是清楚的，而林伦文与周俊在本案中作为代理人签订案涉合同，其中林伦文从真实的承租人马兴旺处得到16000多元的代理签订合同的报酬，马兴旺并未给足27000元给林伦文，当时马兴旺、林伦文、梁福成、周俊均在场，梁福成是持有该份函件的原件的，因此梁福成是知道本案中周俊、林伦文并非真实的承租人，这与将商铺交付马兴旺及后续三年收取马兴旺的租金而没有向本案被告催缴租金的事实是相吻合的。梁福成表示：该《承诺函》是其在2018年6月4日收回案涉商铺时在商铺内找到的。不同意周俊、林伦文的陈述，这是承诺函，不是授权委托书，该承诺函是林伦文对马兴旺的承诺，无需交给梁福成看。若是代马兴旺签订合同，林伦文应告知梁福成，且出示的是授权委托书，按照周俊、林伦文所陈述的签合同时马兴旺、林伦文在场，若该情况是真实的，梁福成可以直接就与马兴旺签订合同，无需再通过周俊、林伦文来签订合同。从原审二审审理过程，周俊、林伦文均承认梁福成是不将商铺出租给没有广州户籍的外地人，主要是怕产生不必要的纠纷，如果是代为签订的话，只是代理人的责任，最后发生法律纠纷只能是梁福成与承租人直接进行解决，这种情况下梁福成绝不同意出租，只有周俊、林伦文知道梁福成确实不同意出租，是周俊、林伦文与马兴旺串谋来欺骗梁福成。我并不在现场，当时我也没有持有这份原件。周俊、林伦文称我方有一份承诺函，为何在原审庭审中没有作为证据提供，等到现在我提供才说当时给了一份给我。一审法院认为，梁福成与周俊、林伦文签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。周俊、林伦文称其与梁福成不存在真实的房屋租赁合同关系，双方没有实际履行租赁合同，但周俊、林伦文在庭审中确认“马兴旺要求林伦文帮忙介绍认识梁福成并租赁案涉标的物经营面食生意，经林伦文联系梁福成，并说明马兴旺的承租意向，梁福成则要求有本地户籍人员代签租赁合同，在这种情况下，经梁福成及马兴旺同意，周俊、林伦文代马兴旺于2013年7月1日与梁福成签订了案涉租赁合同。”首先，梁福成不确认周俊、林伦文是代他人签订租赁合同，周俊、林伦文的该陈述也无相关证据证明；其次，即使周俊、林伦文代签的行为属实，根据法律规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，现周俊、林伦文作为租赁合同的签订主体及本案被告，理应承担合同的权利义务以及承担因没有履行合同而应承担的法律后果。虽周俊、林伦文抗辩称其没有实际接收案涉房屋，但周俊已确认其代朋友步哈入乃签订租赁合同，由步哈入乃与马兴旺合伙经营餐饮，且周俊、林伦文亦确认梁福成已将案涉房屋交付给马兴旺，可见梁福成已实际履行了交付房屋的义务，一审法院对周俊、林伦文的该抗辩意见不予接纳。作为承租主体，周俊、林伦文依约负有按时交租的义务，周俊、林伦文未能提供证据证明其已按时付清租金，已构成违约，梁福成现要求解除双方的租赁关系合法有理，一审法院予以支持。关于欠付的租金问题，梁福成已确认在2013年8月15日至2016年12月31日期间收到案涉房屋的租金共计599000元，结合合同约定的租金标准可计得，周俊、林伦文仅支付租金至2015年5月，梁福成现要求周俊、林伦文支付此后欠付的租金合法有理，但因周俊、林伦文提出诉讼时效抗辩，且梁福成未能提供证据证明其提起本次诉讼前曾向周俊、林伦文追讨过租金和违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的规定，梁福成主张的2016年1月2日前的租金和违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持，但周俊、林伦文仍应按合同约定的标准向梁福成支付2016年1月2日至2018年6月4日止的租金。关于违约金问题，梁福成主张周俊、林伦文逾期支付租金的，每日按当月租金额的0.1%计算违约金显属过高，一审法院依法调整为同期同类银行贷款利率上浮30%计算，违约金总额应以欠付租金总额为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，于2019年10月14日判决如下：一、梁福成与周俊、林伦文关于广州市越秀区中山三路积厚新街*号*层房屋的租赁关系于判决发生法律效力之日解除；二、周俊、林伦文应于判决发生法律效力之日起十日内，向梁福成支付自2016年1月2日起至2018年6月4日止的租金（2016年1月2日至2016年8月14日期间按每月30450元标准计，2016年8月15日至2017年8月14日期间按每月31972元标准计，2017年8月15日至2018年6月4日期间按每月33571元标准计）；三、周俊、林伦文应于判决发生法律效力之日起十日内，向梁福成支付违约金（从2016年1月2日起至付清上述第二项判项的租金之日止，按同期同类银行贷款利率上浮30%计算，违约金总额应以欠付租金总额为限）；四、驳回梁福成的其他诉讼请求。一审案件受理费11063元，由梁福成负担3239元，周俊、林伦文共同负担7824元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，马正伟向本院提交以下证据：1.中国工商银行个人业务凭证，拟证实马正伟在2016年4月-10月期间以承租人身份向梁福成账户划款支付租金，每月1.5万元，合计10.5万元，马正伟与梁福成之间存在租赁关系。2.2017年9月14日广州环保网报道材料，拟证实2017年8月2日，广州市越秀区街道办联合各部门整治污染问题，现场约谈场地业主代表，要求业主与经营者沟通解除租赁合同相关事宜。3.越秀区大东街道办事处对青海省西宁市城东区人民法院作出的回函，拟证实2017年8月，马剑与业主梁福成经自行协商搬离占用的案涉房屋，属地街道办对双方签订的补偿协议等情况无档案记录。4.梁福成与马正伟的通话录音以及梁福成委托代理人与马剑的通话录音，拟证实马剑确认梁福成给予其补偿款40万元的情况。5.马剑银行卡交易明细清单，拟证实梁福成的合伙人罗竞明于2017年8月4日向马剑支付补偿款45万元，从当日起租赁关系解除，不应再计算租金。周俊、林伦文质证认为：对马正伟提交的证据均予以确认。梁福成质证认为：证据1的关联性不予确认，梁福成从未与马正伟订立过承租协议，对于账户资金来源也没有查看，不知道马正伟的经营情况；证据2中的报道真实，但约谈时周俊作为承租人在场，梁福成也是与周俊、林伦文协商；证据3中所称补偿协议并没有签订；证据4、5均不予确认，梁福成从未与马剑协商过补偿款问题，也没有支付补偿款，也不存在与罗竞明合伙的事实。马剑质证认为：对证据1不清楚付款情况；证据2有关报道属实；证据3、4不清楚情况，也没有和业主协商过补偿款的问题，马剑不认识梁福成；证据5确认曾收到过45万元款项，但由于存在很多生意往来，不清楚该款项性质也不清楚付款人情况。本院二审另查明：关于案涉场地收回的情况，马剑表示其从2016年10月5日接手商铺经营后，11月左右店铺被食药监部门查封，2017年中旬马剑等人就已全部搬离该场所，当时没有与业主梁福成交接，也没有见过梁福成。梁福成表示其在2016年知晓店铺非法经营的事情，有去现场看过，但不知道实际经营人情况，梁福成和周俊联系收回店铺，但周俊称无法收回，店铺张贴有封条，是在本案第一次二审诉讼中周俊明确表示可以交回才收回店铺。另根据一审法院2019年9月19日开庭笔录记载，周俊、林伦文均确认梁福成于2018年6月10日收回店铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.周俊、林伦文是否系案涉房屋租赁合同关系的相对方；2.关于租赁期间租金标准的认定；3.欠付租金期间的认定。关于周俊、林伦文是否与梁福成设立租赁合同关系的问题。本院认为，梁福成主张与周俊、林伦文设立房屋租赁关系，已提供双方于2013年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。周俊、林伦文虽抗辩认为其是代理马兴旺与梁福成订立该合同，但并无证据证实梁福成在缔约时认可周俊、林伦文的代理人身份，反之从周俊、林伦文所称“原告（梁福成）要求有本地户籍人员代签租赁合同”的事实可以反映，梁福成仅同意与具有本地户籍的人员即周俊、林伦文建立交易关系，并不同意直接与马兴旺等人订立合同。至于租赁店铺是否实际由周俊、林伦文使用或直接缴纳租金，均不影响对租赁合同主体的认定。因此，周俊、林伦文上诉认为其并未与梁福成建立租赁合同关系，理由均不成立，本院不予采信。关于租赁期间租金标准的认定问题。虽双方签订的《广州市房屋租赁合同》约定起始租金标准为每月29000元且逐年递增，但从各方实际履行情况分析，梁福成确认除第一期租金按照29000元支付外，从2013年9月15日起至2016年11月14日共计38期租金均按月支付15000元，每月租金差额逾万元。而在此长达两年多的时间内，梁福成并未提供任何证据证实其曾经向周俊、林伦文或实际使用人马兴旺、马正伟、马剑等人催促付款，更未以拖欠租金为由追究周俊、林伦文的违约责任，结合马正伟、马剑、马文奎等人均陈述表示店铺转让过程中系以每月15000元计租的情况，足以形成完整证据链充分证实各方在履行过程中已实际变更租金标准为每月15000元。因此，梁福成仍要求按照原合同约定的租金标准计收欠付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于欠付租金的起止时间认定。根据梁福成确认已收取39期租金的情况，周俊、林伦文拖欠租金起算时间应当为2016年11月15日。另对于周俊、林伦文实际交还案涉场地的时间，虽马剑表示其在2017年中旬已搬离店铺，但各方确认案涉租赁场地由于涉及非法经营问题被行政主管部门查封，在此情况下梁福成无法收回店铺完全是由于承租方的过错责任所致，故周俊、林伦文以马剑等实际承租人无法使用场地为由拒付租金理据不足，本院不予采纳。周俊、林伦文已于一审开庭期间确认梁福成于2018年6月10日实际收回店铺，故一审法院根据梁福成的诉讼主张认定其应当支付租金至2018年6月4日并无不当，本院予以维持。据此，周俊、林伦文应当按照每月15000元的标准向梁福成支付自2016年11月15日至2018年6月4日的租金共计280000元（15000元×18个月+15000元/30天×20天=280000元），并应对其每期欠付租金按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准向梁福成支付违约金。另根据《广州市房屋租赁合同》中关于“乙方在每月第5日前缴付租金”的约定，本院确定违约金起算时间为2016年12月6日。对于梁福成提出的超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，周俊、林伦文的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。另一审法院对梁福成提出的违约金主张未核算诉讼费亦有不当，本院一并作出调整。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36184号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36184号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36184号民事判决第二项为：周俊、林伦文应于本判决书送达之日起十日内，向梁福成支付自2016年11月15日至2018年6月4日期间以每月15000元标准计算的租金280000元；四、变更广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36184号民事判决第三项为：周俊、林伦文应于本判决书送达之日起十日内，向梁福成支付违约金（2016年11月15日至2018年5月14日，以当月欠付租金15000元为本金，从当月6日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至款项实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算；另以2018年5月15日至2018年6月4日所欠付租金10000元为本金，从2018年6月6日计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算，从2019年8月20日起至款项实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。违约金总额应以欠付租金总额为限）；五、驳回梁福成的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25369元，由梁福成负担19430元，由周俊、林伦文负担5939元。二审案件受理费14915元，由周俊、林伦文负担7206元，由梁福成负担7709元。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年七月十六日书记员  杨希胡秀红