河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2923号上诉人（原审原告）：赵娟，女，1960年10月15日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：赵静，女，1965年8月17日出生，汉族，住新乡市。上诉人（原审原告）：赵磊，男，1974年11月7日出生，汉族，住新乡县。上诉人（原审原告）：赵怡君，女，1998年12月2日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：赵娜，基本情况同下。上诉人（原审原告）：赵娜，女，1963年4月17日出生，汉族，住新乡市。被上诉人（原审被告）：河南获嘉农村商业银行股份有限公司（原获嘉县农村信用合作联社），住所地获嘉县中山路与和平路交叉口。统一社会信用码：91410724873280339E。法定代表人：肖波，任董事长。委托诉讼代理人：魏中祥，系该单位职工。原审第三人：曹成喜，男，1963年4月10日出生，汉族，住新乡市。上诉人赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜与被上诉人河南获嘉农村商业银行股份有限公司（以下简称获嘉农商银行）、原审第三人曹成喜案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（2019）豫0724民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人赵娟、赵静、赵磊、赵怡君的委托诉讼代理人赵娜，被上诉人获嘉农商银行委托诉讼代理人魏中祥和原审第三人曹成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜上诉请求：依法撤销原判，解除位于新乡市××××号的房屋查封措施。事实与理由：1、新乡市马小营棚户区拆迁项目指挥部提供的“承诺书”为已经制作好的格式化内容，如果不是房产证上所标明的拆迁户，必须书写该“承诺书”，不然无法继续办理拆迁流程。第三人曹成喜书写该承诺书时，上诉人已写有让赵娜办理该房屋的拆迁事宜的委托书，马小营棚户区拆迁指挥部没有留存，原审法院在马小营棚户区拆迁项目指挥部只能调取“承诺书”，这对上述人是不利的。该承诺书只是在特定的时间、特定的场合为了快速完成拆迁补偿协议书写的，不是真实意思表示内容，且无任何其他证据予以补充，是无效的，不产生任何法律效力。2、该案涉房屋买卖的事实有“房屋转让协议”、“收到条”等书证予以证实，买受人孔庆丽与1998年1月30日一直居住在该房屋内，直到去世。去世后该房屋上诉人进行出租，租金用于老人陵园费用以及各种祭日费用支出。第三人曹成喜与孔庆丽签订的转让协议是有效、真实，并已经完成，根据《最高人民法院关于最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》完全能排除对案涉房屋的执行。综上，请求二审依法改判。获嘉农商银行答辩称：1、根据《物权法》第二章第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该案涉房产就应该以登记为准。2、上诉人在一审庭审中，第三人（被执行人）曹成喜将位于新乡马小营前街50号付2号的房屋出卖给了其岳母孔庆丽，买卖协议是曹成喜一手书写，在买受人处只有孔庆丽的印章，没有孔庆丽的签字，曾经作为一名教师的孔庆丽，为何不签自己的名字，也没有按捺手印。所以这份买卖协议的真实性值得怀疑。3、在一审中，原审法院依法于2020年3月调取了“2019年10月31日”第三人曹成喜向新乡市马小营棚户区拆迁项目指挥部书写的《承诺书》，承诺书中载明又将房屋所有权转让给了赵娜。还称“该承诺书是无效的，不是当时的真实情况”，显而易见，一座房产卖给两个买主，这本身就是自相矛盾，充分说明了上述人称的房产给孔庆丽和转让给赵娜的说法不属实。综上，上诉人所提出的请求不能成立，依法应予驳回。赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜向原审法院提出诉讼请求：1、撤销获嘉县人民法院（2019）豫0724执异27号执行裁定书，中止执行位于新乡市××××号的房屋，依法解除对该房屋的查封措施。2、本案诉讼费用由获嘉县农商银行承担。原审法院查明:赵娟、赵静、赵磊、赵娜与赵强（已去世）系亲兄妹关系，赵怡君系赵强之女。第三人曹成喜与赵静系夫妻关系，孔庆丽系赵娟、赵静、赵磊、赵娜及赵强之母亲，系第三人曹成喜的岳母。关于案涉房产的买卖转让情况，第三人曹成喜庭审中陈述，1998年元月30日，曹成喜与孔庆丽签订房屋转让协议，曹成喜将其所有的位于新乡市××××号独院二层楼一处，转让给孔庆丽，协议约定：“一、曹成喜把拥有七万元的住房转让给孔庆丽，房款付清。曹成喜将房产证交孔庆丽，该房产归孔庆丽所有。二、房屋转让需办理的过户手续，双方配合办理，费用由孔庆丽支付。买主：孔庆丽卖主：曹成喜98.元.30”。经庭审查明，该协议上的所有文字均系第三人曹成喜书写，据第三人曹成喜庭审中陈述，曹成喜在买主处书写过孔庆丽名字后，孔庆丽在此处加盖了其名字的印章。同日，第三人曹成喜向孔庆丽出具收到条一份，收到条载明：“今收到孔庆丽交来的房款柒万元正特此证明收到人：曹成喜1998.元.30日。”庭审中曹成喜还陈述，该房屋1998年转让给孔庆丽后，由于房产地皮是集体土地没有法转，房子是小产权房，所以一直没有法过户。卖给孔庆丽以后，孔庆丽就一直在这个房子居住，包括她儿子赵磊结婚，也是在这个房子举行的，一直住到2012年孔庆丽去世。办过丧事以后，这个房子就出租了。赵娜庭审中陈述，其母亲孔庆丽自从买房后一直在那居住，直到2012年去世。现在该房屋因城中村改造处于拆迁状态，办理相关手续时由赵静、赵娜照头。2019年10月31日，第三人曹成喜向新乡市红旗区马小营棚户区项目改造指挥部出具承诺书一份，承诺书载明：“本人曹成喜，身份证号：，本人于1998年元月30日将位于马小营前街50号付2号的房屋出售给赵娜，该房屋的所有权已转移给赵娜所有……。”另查、2015年5月13日，获嘉农商业（曾用名获嘉县农村信用合作联社）与曹成喜等人借款合同纠纷一案，本案立案后经审理，该院于2015年6月12日作出（2015）获民初字第883号民事判决书。判决如下：一、新乡市鑫凯环保机械设备有限公司应于判决生效后三日内向获嘉县农村信用合作联社支付贷款本金80万元；二、新乡市鑫凯环保机械设备有限公司应于判决生效后三日内向获嘉县农村信用合作联社支付贷款期内利息46025.20元。三、新乡市鑫凯环保机械设备有限公司应于判决生效后三日内按借款本金80万元逾期利率15.15‰向获嘉县农村信用合作联社支付逾期利息（暂算至2015年5月4日为5251.99元）至实际付款日，利息随借款本金支付；四、赵新爱、崔亚蒙、新乡市宇航封头有限公司、苗林山、曹成喜、杜建标、崔成甫对以上款项承担连带还款责任。判决生效后，被执行人未按照判决履行还款义务，申请人获嘉农商业向该院申请强制执行，该院在执行过程中，于2017年5月25日以（2015）获执字第820—4号执行裁定书查封了被执行人曹成喜名下位于新乡市××××号的房产，房产证号为新房私自第30139号。2019年10月23日异议人赵娟、赵娜、赵静、赵磊、赵怡君向该院提出异议申请，以该房屋为其五人共同所有，请求该院依法解除对新乡市××××号的房产的查封，该院于2019年12月4日作出（2019）豫0724执异27号执行裁定书，裁定驳回异议人赵娟、赵娜、赵静、赵磊、赵怡君的异议申请。原审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的原所有权人为第三人曹成喜，曹成喜系案涉借款合同案件的担保人，故人民法院依法查封该房产于法有据。庭审中曹成喜陈述，其于1998年元月30日将该房产以7万元价值转让给其岳母孔庆丽，双方签订有房屋转让协议。但在2019年10月31日，曹成喜向新乡市红旗区马小营棚户区项目改造指挥部出具的承诺书却载明该房屋已出售给赵娜，其所有权已转移给赵娜所有，曹成喜的陈述与该院调取的曹成喜向棚户区改造指挥部出具的承诺书自相矛盾，案涉的房屋究竟由曹成喜转让给谁无法认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定精神，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，首先在查封前应当有双方签订的买卖协议，这是审查金钱债务执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，是否享有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。本案中，案涉房产的买卖关系无法认定，故该院再对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的其他三项审查已无实质意义。综上，赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜提供的证据无法证明其诉讼主张，无法证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求该院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜的诉讼请求。案件受理费1550元，由赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜负担。二审查明：孔庆丽生前不具有马小营村集体经济组织成员资格。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人请求排除执行的理由不成立，原审已作详细论述，本院予以赞同，不再赘述。退一步讲，即使案涉房产买卖交易属实，结合土地管理法相关规定，农村集体所有土地归村集体所有，将建设在农村集体所有土地上的房屋出卖给本集体经济组织以外人员违反了土地管理法关于农村集体所有的土地使用权不得转让给本集体经济组织以外成员的强制性规定，因案涉房屋土地所有权系集体所有，孔庆丽并非该集体组织成员不具有购买资格，故其与第三人曹喜成签订房屋转让协议为无效合同，不符合上述司法解释第一项之规定。另，案涉房屋不能办理过户手续是因为当事人的房屋买卖行为违反法律规定，系其自身原因造成的，故不能对抗申请执行人获嘉农商银行的申请执行权。综上，上诉人的上诉请求不成立，原审认定主要事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由赵娟、赵静、赵磊、赵怡君、赵娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 张立东审 判 员 王智好审 判 员 马成林二〇二〇年七月二十七日代书记员 郭盛彧