贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5606号 原告：赵娟，女，汉族，1983年9月4日出生住贵州省毕节市七星关区。 原告：张琦，男，汉族，1984年2月5日出生住址同上。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵霞林、张海威，均系贵州朗意律师事务所律师。 原告赵娟、张琦与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵娟、张琦，被告瑞丰房地产公司的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵娟、张琦向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金，违约金计算以原告已付购房总款211270元为基数，按每日万分之0.5的标准，从2017年4月1日计算至2018年12月25日共计11567元；2、被告退还原告多支付的购房款1338.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的瑞丰新城11-1302号房屋，总价款211270元。原告支付了全部购房款。约定被告应于2014年9月15日前将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，逾期未履行该义务，被告自约定日期起按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约缴纳完毕全部房款，但被告未按合同约定期限履行前述合同义务，构成违约。2018年12月25日，原告获得涉案房屋不动产权证，产权证注明房屋专有建筑面积79.99平方米，分摊建筑面积14.47平方米，合同约定套内面积80.50平方米，分摊面积14.47平方米，房屋单价2624.472元。产权面积与实际面积相差0.51平方米，房款差额2624.472元×0.51=1338.48元，被告应退还。原告诉至人民法院。 被告瑞丰房地产公司辩称：一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。 三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。六、原告诉请的违约金计算终期错误，即便被告承担违约责任，违约金计算终期仅应截止至2018年11月12日止。1、就办证过程中各方权责，合同约定，被告的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故原告已经向被告提交完毕办证应当由其提交资料、出具了办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金计算终期并非所谓的取得不动产权证书之日。2、在不动产登记机关得知涉案房屋可办理不动产权证书之后，为提高办证效率，被告提前通知原告提交办证相关资料，原告于2018年10月29日到被告处提交办证应当由其提交的相关资料、出具办证委托书后，涉案房屋于2018年11月12日取得不动产初始登记证书，被告于2018年12月13日将办证相关资料提交至不动产登记机关备案。故即便被告担责，违约金计算终期最迟截止至涉案房屋取得不动产初始登记之日（2018年11月12日）止，最迟计算至被告将办证相关资料提交至不动产登记机关备案之日止（2018年12月13日）。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市瑞丰新城11-1302号房，套内建筑面积80.50元，单价2624.47元／平方米，总价款211270元。关于产权登记方面约定：被告承诺于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：“3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”补充协议约定：“办理方式是买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。合同签订后，原告向被告交付了购房款，并向被告缴纳了办证费等费用。2012年1月7日，被告向原告交付了房屋。2018年11月12日，涉案房屋办理初始登记。2018年12月13日，被告提交办证资料到不动产登记机关。2018年12月25日，涉案房屋办理不动产权证书，载明专有部分79.99平方米。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定：“被告应于商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。”被告于2012年1月7日交付房屋，本案违约期间为交房之日后推730日起算，即2014年1月7日至2018年12月13日（被告提交办证资料到不动产登记机关）。被告提出诉讼时效抗辩，原告主张的违约金计算期限应受诉讼时效影响，违约金系按日计算，被告的违约行为处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告于2020年4月24日诉至本院，向前推算三年，即2017年4月23日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2017年4月24日至2018年12月13日（共598天）的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，本院予以支持。经核算，被告应支付原告的违约金为211270元×万分之0.5×598天≈6316.97元。 关于原告主张的退还面积差价购房款的问题。产权证注明房屋专有建筑面积79.99平方米，合同约定套内面积80.50平方米，房屋单价2624.472元/平方米。产权登记面积与合同约定面积相差0.51平方米，即被告多收取原告0.51平方米购房款2624.472元×0.51=1338.48元。故原告该项诉求本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵娟、张琦逾期提交办理商品房转移登记资料报产权登记机关备案的违约金6316.97元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵娟、张琦面积差购房款1338.48元 三、驳回原告赵娟、张琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61元，由原告赵娟、张琦负担20元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷