辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终12643号上诉人（原审被告）：沈阳天昊苑物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区兴工北街1-17-9。法定代表人：马永刚，该公司经理。被上诉人（原审原告）：沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会，住所地沈阳市铁西区云峰领地小区301房。负责人：刘兴华，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：韩宇，辽宁腾坤律师事务所律师。上诉人沈阳天昊苑物业管理有限公司（以下简称“天昊苑物业公司”）与被上诉人沈阳市铁西区云峰领地小区业主委员会（以下简称“云峰领地业委会”）业主撤销权纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天昊苑物业公司上诉请求：（一）云峰领地业委会不具备主体资格。1.2015年7月20日铁西区贵和街道办事处出具《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》，并确定当日成立云峰领地业委会。然而祥云社区组建成立的同一项目的业委会是2017年底，两者矛盾。2.云峰领地业委会称15位业主赞成解聘天昊苑物业公司，但云峰领地的业主共38户，而非15户，没有所谓的全票通过，且参加各种会议的都是这15户，该15户（包括业委会成员）均拖欠物业费达4年，大部分业主没有参加会议和选举，可见业委会的筹备和组建存在问题，且《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》及《情况说明》原件均被撤回。另外，先后两次成立业委会，以哪个为准，尚无定论，可见业委会尚在成立之中，业委会管理部门发现业委会组建存在大量问题，依法实施纠错行为。（二）上诉人提供了大量的服务。云峰领地业委会辩称：（一）云峰领地业委会依法成立，其组成人员系业主大会推举产生，符合法律规定。截止2014年11月，园区有15位业主，交付面积超过整体建筑面积50%。2015年7月贵和街道办事处下发了备案通知书，一经成立，任何机构和组织无权否定业委会的主体资格。（二）业主大会决议的作出，无论在程序上，还是内容上，均符合法律规定。2017年12月19日业主大会、业委会公示投票结果，全体业主全票通过解聘天昊苑物业公司。2018年1月6日，在祥云社区指导下召开业主大会，就解聘天昊苑物业公司形成《业主大会决议》，祥云社区出具了情况说明，虽然备案通知书、业主大会决议被撤回，也不能否定业主大会决议的有效性。（三）上诉人的主张缺乏事实和法律依据。1.业主大会成立合法；2.成员如何产生、变更，权利在于业主，而非上诉人；3.云峰领地小区不存在成立两次业委会的事实；4.天昊苑物业公司称其提供了大量的服务不是事实，因物业费纠纷，经原审法院判决后，被二审法院发回重审，现正在审理中，足以证明业主对其服务不认可。云峰领地业委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即退出本小区；2.被告按《物业管理条例》第二十九条规定向原告移交材料、腾退其占用出租的公共区域（具体内容见云峰领地物业交接汇总、腾退占有出租区域目录）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：沈阳市铁西区云峰领地公寓项目由沈阳鑫昊房地产开发有限公司开发建设，被告天昊苑物业公司提供物业服务。2015年7月20日，沈阳市铁西区贵和街道办事处印发《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》，同意给予业主委员会备案，并确定当日成立云峰领地业委会，业委会成员名单为主任刘兴华、副主任常占来、委员王英、刘旭、邹泷萱。原告主张自被告物业公司进驻后，小区因无人管理脏乱差现象日益严重，引起广大业主不满。2018年1月6日，云峰领地业委会在祥云社区指导下召开业主大会，形成了开除被告天昊苑物业公司、招聘沈阳龙腾居物业管理有限公司的《业主大会决议》，并向被告下达解除合同通知书，要求被告3日内腾退物业用房，将相关资料交与业主委员会保管。2018年2月8日，沈阳市铁西区贵和街道祥云社区居民委员会出具《情况说明》，确认云峰领地共有业主15人，到会14人，一人委托，全票15票通过，且同意总人数及专有部分面积均过半，确认本次召开的业主大会有效。被告天昊苑物业公司称全体业主在38户以上，而参加业主大会业主仅为15户，且均为拒绝缴纳物业费的业主，另主张业主委员会未向房产部门备案，社区街道亦取消了业委会的资格，主张原告无诉讼主体资格，应予驳回其诉请。被告天昊苑物业公司至今仍未腾退并移交相关资料，故原告诉至法院。另查明，原审法院向沈阳市不动产登记中心调取了沈阳市铁西区云峰领地小区业主名下房屋电子登记（簿）查询证明，确认参加业主大会业主人数及专有面积均已过半。另依被告天昊苑物业公司申请，原审法院曾至沈阳市铁西区贵和街道祥云社区居民委员会对其出具的铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书及情况说明进行核实，且曾电话联系沟通，被告知上述通知书、情况说明原件确已撤回，但拒绝出具任何书面说明。一审法院认为：业主的合法权益应当受到法律保护。本案中，原告云峰领地业委会于2015年7月20日成立，后于2018年1月6日召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出《业主大会决议》解聘被告物业公司。尽管原告提供的由沈阳市铁西区贵和街道办事处印发的《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》及《情况说明》均为复印件，后经核实，上述材料原件亦被撤回，但仍能够证明云峰领地小区业主委员会在履行法定程序后已经成立的事实，并不能以此否定业主委员会及业主大会的合法性，而在业主委员会成立后，街道及社区居委会亦无权取消业主委员会的主体资格，故业主委员会的成立符合法律规定，且享有诉讼主体资格，被告主张原告无诉讼主体资格于法无据。关于《业主大会决议》的效力问题，被告主张参加业主大会表决的业主均拖欠物业费，可以通过诉讼方式要求业主缴纳，且无证据证明原告存在恶意拖欠物业费的情形，故应当认定参加业主大会的15户业主享有表决权，而《情况说明》原件虽被撤回，但街道办事处或行政主管部门并未作出任何责令改正或撤销《业主大会决议》的决定，《业主大会决议》的内容亦符合法律规定，现根据调取的房屋电子登记（簿）查询证明，能够确认《业主大会决议》已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故应当认定该《业主大会决议》合法、有效，被告应当按照决议内容退出小区，并按照《物业管理条例》第三十八条之规定向原告交还物业管理用房，以及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的物业管理所必需的相应资料。原告主体适格，诉请于法有据，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十二条、第十六条、第十九条、第二十九条、第三十八条之规定，判决如下：一、被告天昊苑物业公司于本判决生效之日起15日内向原告云峰领地业委会交还物业管理用房，并按照《物业管理条例》第二十九条第一款规定交还物业管理所必需的资料；二、被告天昊苑物业公司于本判决生效之日起15日内退出沈阳市铁西区云峰领地小区。案件受理费100元，由被告天昊苑物业公司承担。二审中，上诉人提交如下证据：证据1.兴华中心商务区祥云社区出具的《情况说明》，用以证明投票时户数不清楚。证据2.商品房买卖合同复印件12份（含四份备案合同）、准住通知单复印件18份、收款收据复印件若干及账目凭证照片，用以证明投票时并非所有业主都到场。云峰领地业主不止15户，其他业主交纳物业费，对方所称的15户均拖欠物业费，且从中选举出5户业主为业委会成员，另有18户业主未得到通知参加业主大会和业委会的选举，从而体现出15户业主真实目的是解聘物业公司。证据3.光盘（与业主常占来的通话录音），用以证明该公司一直在该项目提供物业服务，该项目的项目经理与业主常占来一直有物业委托来往，相处融洽，该业主对物业服务表示认可。常占来在解聘物业时签字这一行为，光盘中所述是被刘兴华圈拢的，对刘兴华的目的不了解。被上诉人发表质证意见为：对于证据1，该份证据是祥云社区出具的，但是没有祥云社区公章的原件，仅有小区办的公章，真实性有异议，另外该证据内容违法，小区业主户数已经铁西区人民法院核实清楚，该证据不能支持上诉人的主张。对于证据2，商品房买卖合同所登记的业主均已经一审法院核实，法院调取的房屋电子登记簿查明了业主，在此基础上法院才对“双过半”予以认定，因此不能证明上诉人的主张。商品房买卖合同和准住通知单不能证明那些没有备案的商品房买卖合同中记载的买受人与开发商之间存在真实的买卖关系。商品房买卖合同仅有四份是备案合同，其余均没有备案，通过房产网查询，这些没有备案的合同所载的房屋均处于可售状态，上诉人也未提供这些商品房的买受人交纳购房款的证据，这说明买卖合同标注的出卖人并没有认可出卖商品房的事实，买受人也没有真实的买卖行为。准住通知单和收款收据只能证明涉案人员在使用房屋，不能证明买卖行为的存在，非法律界定的“物业使用人”。同时在收款收据中可以看到，凡是有产权证或者备案商品房买卖合同的业主，收款项目一栏均写有“物业费”字样，但是没有备案的所谓的“业主”在收款项目一栏均是空白，所以这些“业主”并不是法律界定的物业使用人。目前关于物业费纠纷，尚在法院审理之中，因此不存在拖欠物业费的现象。账目凭证原件照片与本案无关联性。对证据3，无法证明其提供了物业服务，常占来不是其真实意思表示，常占来是业委会副主任，其本人参加了业主大会，且书面签字确认，同意解聘上诉人，更换物业公司。被上诉人向本院提交商品房买卖合同附图、楼盘分层分户列表，用以证明房屋销售状况能够发映出实际业主。上诉人发表质证意见为：该组证据可以看出当初业委会成立的15户不是全票通过，本身就有4户没有备案，而没有得到开会的信息，没有参加业主大会的选举，该组证据不是真实的使用情况，仅限为在房产局登记情况。从物业公司角度来讲，开发商给业主发放的准住通知单和商品房买卖合同的复印件，物业公司认为具备了业主的权益，可以发放钥匙成为业主，该项目房屋的真实使用情况应以物业或开发公司提供的相关证据为依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于被上诉人是否具备原告诉讼主体资格问题，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。根据沈阳市铁西区贵和街道办事处出具的《铁西区云峰领地小区业主委员会备案通知书》，已给予铁西区云峰领地小区业主委员会首届选举业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2015年7月20日。2018年1月6日在祥云社区的指导下召开业主大会，作出《业主大会决议》，解聘上诉人。业主委员会作为业主大会决定事项的执行主体，有权提起诉讼，故上诉人主张被上诉人不具备原告主体资格的请求本院不予支持。关于上诉人所称该项目业主为38户，而非15户业主，决议没有全票通过问题，我国物权法第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业应通过“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，并未规定需全票通过。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。本案中，经一审法院向沈阳市不动产登记中心调取沈阳市铁西区云峰领地小区业主名下房屋电子登记（簿）查询证明，确认参加业主大会业主人数及专有面积均已过半。上诉人虽提交商品房买卖合同16份，准住通知单及部分物业费票据，但因上述商品房买卖合同中有12份未办理合同备案，在沈阳市房产局网站上仍处于“可售”状态，上诉人对此未作出合理解释，故依据现有证据，无法证明上述合同中所载买受人符合上述司法解释规定的与建设单位之间存在商品房买卖民事法律行为，因此成为业主的情形，且根据相关规定，业主大会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，在业主大会作出解聘上诉人的决议后，并无业主认为该决议侵害了自己的权益请求撤销该决定。另，上诉人虽提交录音光盘，但因常占来未到庭，本院对该录音的真实性无法确认，亦无法否定常占来投票时签字的真实性，故本院对一审判决予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳天昊苑物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  单立审判员  王虹二〇二〇年七月六日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。