上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4930号上诉人(原审被告)：汤雄，男，1962年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王静，上海众华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卢冰，男，1973年1月20日生，汉族，户籍地广东省深圳市。委托诉讼代理人：钱莹莹，上海靖之霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨剑波，上海靖之霖律师事务所律师。上诉人汤雄因与被上诉人卢冰其他合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初16552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判对卢冰的诉请不予支持或发回重审。事实和理由：1.汤雄和卢冰就上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)并不存在代持约定。证人证词的内容仅为传来证据，一审法院仅凭出资情况及证人证词，即认定双方存在代持房屋的约定显属错误。一审对系争房屋交易时发生的税费由汤雄实际出资一节未作认定，属于选择性遗漏事实。2.即使存在“借名买房”和“代持房屋”的约定，一审法院适用法律错误，应当根据《物权法》予以处理，不属于《合同法》调整的范围，一审法院是以判决方式强迫汤雄购买系争房屋。卢冰辩称，汤雄与卢冰形成的是口头借名买房关系。系争房屋的购房款由卢冰支付，相关税费是卢冰或其公司员工支付。请求二审法院驳回上诉，维持原判。卢冰向一审法院起诉请求：1.判令解除卢冰与汤雄之间就系争房屋成立的借名买房合同关系；2.判令汤雄返还购房本金人民币(以下币种均为人民币)270万元；3.判令汤雄赔偿房屋增值部分价值250.5万元。一审法院认定事实：2013年5月30日，案外人郑某某(乙方)与钱秀云(甲方)签订《购房确认书》，约定甲方自愿将系争房屋及共和新路房屋出售给乙方，总房价510万元，其中系争房屋房价270万元，共和新路房屋房价240万元。2013年6月15日，汤雄与秦奎忠、秦某某、孙钱就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价为180万元。同日，案外人尤某2与钱秀云、孙志良、孙钱就共和新路房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋成交价为157万元。上述合同签订后，卢冰分别于2013年5月30日、2013年7月1日向钱秀云转账支付130万元、380万元，付清上述两套房屋购房款。2013年7月8日，系争房屋产权过户登记至汤雄名下，共和新路房屋产权过户登记至尤某2名下。一审法院另查明，卢冰并非上海户籍，目前在上海无购房资格。卢冰与汤雄之间并未就借名买房事宜签订过书面合同。2018年8月27日，卢冰因涉嫌犯骗取贷款罪被提起公诉【(2018)沪0113刑初1492号】。该案查明，卢冰为开发宝山区罗店镇E2地块经济适用房项目，挂靠长沙城开公司出资设立铭鼎公司，卢冰担任总经理，郑丰担任副总经理。在开发上述项目过程中，卢冰伪造该项目土地补偿金发票等资料，于2014年3月擅自加盖公司法定代表人印章与浦发银行南市支行签订贷款协议，共计骗取贷款7.77亿元，后将上述部分资金用于E2地块经济适用房项目开发及对外借款、投资等。因投资和借款未能及时收回导致资金断裂，造成银行贷款未能收回。2019年1月18日，法院作出判决，认定卢冰犯骗取贷款罪，判处有期徒刑四年并处罚金40万元，追缴违法所得等。该案已生效。一审法院审理中，卢冰申请证人秦某某、尤1出庭作证。秦某某陈述，其为系争房屋产权人之一，共和新路房屋产权人为其岳父母孙志良、钱秀云及妻子孙钱。系争房屋原先由卢冰承租，卢冰听说秦某某想要出售系争房屋及共和新路房屋，表示愿意购买两套房屋。因卢冰不是上海户口，没有购房资格，就找了两个上海人，用他们的名义购房。两套房屋购房款共计510万元，系争房屋是270万元，共和新路房屋是240万元，房款是卢冰直接转账支付给其岳母钱秀云的。整个购房过程都是卢冰和秦某某商谈的。过户当天，两套房屋的出售方、卢冰以及出借名义的两个购房人都到场，共和新路房屋因为产权写在一位女士名下，所以她儿子也去了，交易税费都是卢冰支付的。系争房屋出租给卢冰后有两个人居住，一个是卢冰本人，另一个不认识。尤1陈述，其与卢冰系朋友关系。2012年前后，卢冰一直租住在系争房屋。后来听卢冰说房屋产权人要出售该房屋和另外一套共和新路房屋，他想将两套房屋都买下，但因未在上海缴纳社保，没有购房资格。尤1表示可以用其母亲尤某2的名义代持，双方协商以尤某2的名义购买共和新路房屋。系争房屋，卢冰找了以前员工的亲戚汤雄代持。办理过户手续时，因为尤某2年纪大，尤1全程陪同，当天汤雄也在场，两套房屋的税费都是卢冰支付的，卢冰拿着卡到处付钱。房屋过户后，卢冰仍然居住在系争房屋，还有郑丰合住。共和新路房屋后来被卢冰用于抵押，最终被法院拍卖。卢冰针对证人证言表示，证人证言可以证明卢冰购房的起因以及购房过程由卢冰与出售方洽谈、房款及税费由卢冰支付等事实。汤雄表示，秦某某及尤1与卢冰存在利益关系，证言缺乏证明效力。为证明己方主张，卢冰还向一审法院提供了以下证据：1.系争房屋的产调信息，证明汤雄手中的房产证是2017年补办的；2.招商银行流水，证明共和新路房屋的税费是卢冰支付的，税费支付只能通过刷卡或转账，无法现金支付，系争房屋税费也是卢冰支付，汤雄称税费是其现金支付明显不符合事实；3.生活缴费凭证，证明卢冰委托尤1为其缴纳系争房屋水电费。汤雄针对上述证据表示，1.真实性无异议；2.系争房屋交易税费如何支付已经记不清楚，付款凭证也无法提供；3.真实性不认可。汤雄为证明己方主张，向一审法院提供以下证据：1.《罗店大型居住社区经济适用房三期项目合作开发建设协议》，证明卢冰与郑丰以挂靠形式合伙成立铭鼎公司开发项目，资金独立核算，自负盈亏；2.(2018)沪0113刑初1492号刑事判决书，证明铭鼎公司资金与个人账户混同；3.销售不动产统一发票、非税收入一般缴款书、燃气过户费发票、房产税发票，证明系争房屋过户相关税费及房产税由汤雄缴纳，所以相关发票在汤雄手中。卢冰针对上述证据表示，1-2.真实性无异议，不认可汤雄的证明目的；3.真实性无异议，因房屋是以汤雄名义购买，所以相关发票上的户名为汤雄，但实际缴费人为卢冰。一审法院审理中，汤雄表示，本案不存在借名买房的事实，无论法院是否支持卢冰的诉讼请求，系争房屋都是汤雄所有的房产，汤雄不同意将系争房屋交付或过户给卢冰。卢冰表示，愿意支付汤雄系争房屋增值价款的20%作为补偿款。关于房屋居住情况，卢冰表示，系争房屋购买产权之前一直由卢冰租住直到2017年10月10日卢冰被刑事拘留，此后房屋处于空置状态，现房屋钥匙在何处不清楚。汤雄表示，系争房屋购买产权后一直由郑丰居住到2019年，钥匙在郑丰手中，目前房屋应该是空关着。一审法院审理中，法院根据卢冰的申请，委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋目前的市场价进行评估。评估公司于2019年11月27日出具估价报告，载明，估价时点为2019年8月，评估总价为5,205,000元，单价为58,650元/平方米。卢冰对该评估报告予以认可。汤雄认为评估单位没有收集应收集的资料、选用的估价方法不合规、评估方法没有按照国家规范化要求进行计算，评估报告不符合国家标准和房地产规范要求，不应被采信。针对汤雄提出的上述问题，评估单位到庭人员逐一进行了解释。鉴定费13,900元，由卢冰支付。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、卢冰主张借名买房的事实是否存在；二、卢冰要求解除借名买房合同是否有法律依据；三、卢冰要求汤雄返还出资款并赔偿房屋的增值损失是否有依据。围绕争议焦点，法院作如下阐述：一、关于卢冰主张借名买房的事实是否存在。法院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，系争房屋虽以汤雄名义购买，但根据卢冰提供的证据及相关证人证言，购房全程由卢冰操办，所有房款均由卢冰出资支付，房屋自购买后也一直由卢冰占有、使用、管理直至其因刑事犯罪被羁押。此外，卢冰对于其借名买房的原因、动机、过程进行了详细而合理的说明。反观汤雄，其主张系争房屋系铭鼎公司作为效益分红而为郑丰购买，未能提供充分证据证明。其关于借款300万元给郑丰且均以现金支付的陈述也明显不合常理。关于购房款支付情况，其起初陈述系铭鼎公司转账支付给钱秀云，后又变更为系卢冰将铭鼎公司账户款项转至个人账户后再支付给钱秀云，相关陈述明显前后矛盾。而其向法院提供的房产证原件也系2017年补办，其主张房屋过户税费系其支付也未能提供证据证明。此外，其购买系争房屋后从未居住过，庭审中关于房屋居住情况也陈述不清。基于以上事实，法院认为卢冰与汤雄之间就系争房屋存在口头借名买房关系已达高度盖然性，予以确认。汤雄关于系争房屋系郑丰因无力偿还借款而抵债给汤雄的抗辩意见，缺乏证据支持也明显不合常理，法院不予采信。二、卢冰要求解除借名买房合同是否有法律依据。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，卢冰的主要义务有出资、缴纳税费、办理购房手续等，汤雄的主要义务有出名、配合卢冰办理房屋过户手续等。鉴于卢冰现仍处于限购状态，无法经由房屋产权变更登记为权利人，汤雄亦明确表示不同意将系争房屋交付或过户给卢冰，卢冰的合同目的已无法实现，故其要求解除借名买房合同的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。三、卢冰要求汤雄返还出资款并赔偿房屋增值损失是否有依据。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现卢冰、汤雄间借名买房合同依法解除，系争房屋登记在汤雄名下，汤雄取得系争房屋的所有权，理应将全部出资款270万元归还卢冰。庭审中，卢冰及汤雄均表示系争房屋目前处于空置状态，汤雄也自认房屋钥匙在其外甥郑丰手中，故关于房屋搬离交付问题，法院不再处理。房屋现有价值扣除出资款后为房屋增值利益。卢冰要求汤雄赔偿该部分增值利益，法院认为，卢冰虽然支付了全部出资款，但因受本市限购政策影响不具备购房资格，其之所以能够享受增值利益，除了出资因素外，汤雄的出名因素亦不可或缺，且该出名因素也可能对汤雄在本市再次购房产生影响。而卢冰明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。审理中，卢冰也表示愿意支付汤雄房屋增值部分价值的20%作为补偿款，故法院综合考虑上述因素以及双方对取得房屋的贡献大小，酌情确定卢冰可享有80%的增值利益，剩余20%的增值利益由汤雄享有。关于增值部分的价值，法院根据评估报告的结论扣除购房款后确定为2,505,000元，故汤雄应支付卢冰2,004,000元的增值利益。关于诉讼时效，汤雄辩称卢冰要求返还购房款超过诉讼时效。卢冰认为，其一直居住在系争房屋内，直到提起诉讼才知道自己的权利被侵害，故相关诉请并未超过诉讼时效。法院认为，根据法律规定，诉讼时效应自知道或应当知道权利被侵害时起算，在双方借名买房合同中，汤雄的主要义务是在卢冰具备购房资格的条件下配合将系争房屋产权过户至卢冰名下，该义务并未约定履行期限。在被羁押前，系争房屋一直由卢冰实际控制使用，其并不知道自己的权利被侵害。直到本案诉讼，汤雄才明确表示不同意配合过户，故卢冰的诉讼请求并未超过诉讼时效。一审法院判决：一、解除卢冰与汤雄就上海市宝山区三泉路XXX弄XXX号XXX室房屋成立的借名买房合同关系；二、汤雄于判决生效之日起十日内，返还卢冰购房款2,700,000元；三、汤雄于判决生效之日起十日内，支付卢冰上述房屋增值部分价值2,004,000元；四、驳回卢冰的其他诉讼请求。二审期间，1.汤雄提供郑某某作为持卡人于2013年6月25日向宝山税务支付171,900元的签购单；2013年11月、2014年12月、2015年12月向分别宝山税务支付1,904.38元、4,152.39元、4,570.52元的签购单。证明系争房屋的过户税费是汤雄支付，并表示郑某某是郑丰的姑姑，替郑丰付款具有合理性，且可以不问郑丰追讨这些款项。卢冰认可支付凭证的真实性，并表示郑某某是铭鼎公司的员工，受卢冰的指示签署购房意向书并支付税费。系争房屋的过户税费是卢冰于2013年6月24日支付给郑某某178,000元；此后三年的房产税是郑某某支付，也表明系争房屋并非郑丰分红置换的房屋，否则郑某某不可能在系争房屋已经过户完之后还为其支付相关税费。2.卢冰提供其于2013年6月24日支付郑某某178,000元的银行流水,证明系争房屋的过户税费是由卢冰支付。汤雄对真实性认可，但认为该金额不是系争房屋的过户税费，郑某某作为铭鼎公司的办公室主任，不排除有可能是卢冰让郑某某去购买一些经营用品。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于系争房屋的过户税费。根据查明的事实，郑某某于2013年6月25日向宝山税务支付171,900元，卢冰于2013年6月24日向郑某某转账178,000元。首先，按照汤雄的陈述，系争房屋的过户税费是郑丰支付，并非汤雄支付；其次，过户税费有17余万元，汤雄陈述郑丰的姑姑郑某某代郑丰支付后可以不用归还，可信度不高；再次，汤雄主张卢冰转账给郑某某的178,000元是公司经营用品的报销，但并未提供证据证明。反观卢冰一方，郑某某支付过户税费的前一天，卢冰支付了郑某某该笔费用，且郑某某是签署系争房屋及共和新路房屋《购房确认书》的买受方。故本院认为，系争房屋的过户税费系卢冰支付更具合理性。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。汤雄上诉认为，系争房屋是铭鼎公司作为效益分红为郑丰购买，郑丰欠汤雄300万元借款，故用系争房屋抵给汤雄。首先，汤雄陈述的300万元借款发生在2012年8月至2013年12月，均以现金支付，但并未提供任何支取300万元现金的证据，明显不合常理。其次，汤雄没有提供证据证明系争房屋是铭鼎公司作为效益分红为郑丰购买。再次，系争房屋的过户税费、购买后的房产税均非汤雄支付。此外，自2013年购买系争房屋后，汤雄也未实际居住或管理系争房屋。故本院对汤雄的上述主张难以采信。从系争房屋的购买过程、购房款支付、过户税费支付、实际居住使用管理情况等来看，可以与证人证言相互印证，卢冰主张系争房屋是借汤雄的名义购买具有高度盖然性。一审法院确认卢冰与汤雄之间存在口头借名买房关系，本院予以认同。汤雄明确否认借名买房的事实，更不会在将来卢冰有购房资格时配合办理过户手续，且现在卢冰亦不具有购房资格，因此借名买房的合同目的已无法实现，卢冰要求解除借名买房合同的诉请，可予支持。关于解除借名买房合同的法律后果，一审法院认定汤雄返还卢冰购房款2,700,000元，酌情确定汤雄支付卢冰系争房屋的增值部分的80%，即2,004,000元，尚属合理，本院予以认同。还需说明的是，关于汤雄认为即便是借名买房，本案也不属于债权纠纷，应根据《物权法》确认权利。对此，本院认为，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权，双方之间存在的是债权债务关系。综上所述，汤雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币44,432元，由上诉人汤雄负担。本判决为终审判决。法官助理蔺皓然审判长 王 安审判员 郭征海审判员 易苏苏二〇二〇年七月三十日书记员 孙 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……