湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初43号 原告：杨祖军，男，1970年10月10日出生，土家族，湖南省沅陵县人，居民。 原告：颜凤，女，1975年9月7日出生，汉族，四川省大竹县人，居民。 委托诉讼代理人：佘文政，沅陵县友谊法律服务所法律服务工作者，代理权限：特别授权。 被告：沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司，住所地沅陵县沅陵镇滨江大道（从文广场多层2号楼101号），统一社会信用代码：91431222763267141Y。 法定代表人：熊泽英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊永东，湖南兴沅律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告杨祖军、颜凤与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司（以下简称“雄鹰公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理，原告杨祖军及委托诉讼代理人佘文政、被告雄鹰公司的委托诉讼代理人熊永东到庭参加诉讼，原告颜凤与被告雄鹰公司法定代表人熊泽英因特别授权没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨祖军、颜凤向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效；2．判令被告立即为原告办理房屋不动产权证；3．由被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中增加诉讼请求为：判决被告承担违约金50 000元。事实与理由：原、被告双方于2012年8月12日签订了《商品房买卖合同》，合同第二十五条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向沅陵房产管理局申请登记备案”。被告应当于2012年9月11日之前为原告办理房屋不动产权证，但至今被告仍然没有为原告办理房屋不动产权证。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任。 被告雄鹰公司辩称：1、原告已实际占有、使用合同所确定的房屋，被告雄鹰公司在本案中已履行合同主要义务，即交付房屋；2、导致争议房屋不能完成产权过户主要原因系原告未按合同约定按时支付房款及办证费用，被告无法完成过户登记；3、合同所确定的房屋在出卖前已登记在谢燕的名下，且在银行办理了抵押登记，银行为实现担保物权已申请法院强制执行，现双方签订的房屋买卖合同已无法实际履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告相互对对方提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告雄鹰公司成立于2004年6月15日，注册资金一千万元，是一家从事房地产开发、旅游开发、建材及五金销售、商品房销售与出租的有限责任公司，法定代表人熊泽英（董事长）。 位于沅陵县城滨江大道雄鹰城市广场第一幢10号门面系被告雄鹰公司承建。出卖给谢燕后，谢燕于2009年12月4日就办理了沅房权证城字第709002329号《房屋所有权证》、沅国用（2009）第1770号《国有土地使用权证》，房屋所有权人及国土使用权人均为谢燕。 2012年8月12日，原告杨祖军、颜凤与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：一、出卖人为雄鹰公司（甲方），买受人为杨祖军、颜凤（乙方）；二、销售的商品房位于沅陵县城滨江大道雄鹰城市广场，为第一幢10号门面，框架结构，建筑面积45.40㎡；三、总价款508800元，一次性付款；四、交付日期2012年8月30日；五、出卖人应当在商品房交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（补充约定：甲方在2018年底为乙方办理好房屋产权证及国有土地使用权证。如逾期甲方付给乙方伍万元违约金）。合同签订后，原告杨祖军、颜凤当日向被告雄鹰公司交纳了478800元购房款。被告雄鹰公司亦将销售的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋第10号门面交付原告杨祖军、颜凤使用。 2017年11月30日，谢燕以包括本案所涉第10号门面在内的十套商铺作抵押为他人向银行借款提供担保并办理了抵押登记。抵押人为谢燕，抵押权人为湖南沅陵农村商业银行。 2019年8月8日，在湖南沅陵农村商业银行与借款人的借款合同诉讼中作为第三人的谢燕与该案双方当事人达成协议：如借款人未在2019年8月20日前清偿贷款本息，谢燕对债务承担连带清偿责任，抵押权人可申请拍卖、变卖抵押物，并就所得价款在抵押债权范围内优先受偿【本院（2019）湘1222民初1079号民事调解书已发生法律效力，抵押权人为湖南沅陵农村商业银行已申请法院强制执行】。 本院认为，1.关于合同的效力问题。原告杨祖军、颜凤与被告雄鹰公司签订《商品房买卖合同》时，被告雄鹰公司对该合同标的物沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋10号门面没有所有权，无权处分该合同的标的物。但合同标的物的所有权人谢燕，在被告雄鹰公司与原告杨祖军、颜凤签订合同时及签订合同后原告杨祖军、颜凤占有使用门面多年，知情且未提出异议，应视为谢燕同意被告雄鹰公司处分了自己所有的沅陵镇滨江大道雄鹰城市广场1栋10号门面，追认了被告雄鹰公司的销售行为。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该《商品房买卖合同》合法有效。 2.关于合同的履行情况。原告基本上付清了购房款，仅尾款3万元约定在办证时支付，原告基本上履行了付款义务，没有违约。被告依约把标的物交给了原告实际占有和使用，但没有办理好标的物权属证书，存在违约行为。但在法律上和事实上存在不能履行的情形，该合同的目的不能实现，原告杨祖军、颜凤要求被告雄鹰公司办理房屋不动产权证的诉讼请求不应得到支持。 3.关于违约金问题。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合考虑。本案被告虽存在违约行为，但是否造成原告经济损失，原告未提交相应证据加以证明。故其请求没事实依据，依法不应支持。 综上所述，原告杨祖军、颜凤与被告雄鹰公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，故本院对原告杨祖军、颜凤要求确认原、被告之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求予以支持；但因合同标的物设置了抵押权，该合同在事实上、法律上存在无法继续履行的情形，本院对原告杨祖军、颜凤要求被告雄鹰公司为其办理不动产权证的诉讼请求不予支持。关于违约金的承担，因原告举证不能，故应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告杨祖军、颜凤与被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司于2012年8月12日签订的《商品房买卖合同》为有效合同； 二、驳回原告杨祖军、颜凤的其他诉讼请求。 案件受理费人民币8888元，由原告杨祖军、颜凤负担人民币8808元，被告沅陵县雄鹰房地产开发有限责任公司负担人民币80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢根发 审 判 员  李 俊 人民陪审员  杨晓红 二〇二〇年七月三日 书 记 员  曹 滨 附法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。