贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4015号 原告：聂宗政，男，汉族，1982年1月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴道会，女，汉族，1987年12月2日出生，住址同上。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、赵月影（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告聂宗政、吴道会与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告聂宗政、被告的委托诉讼代理人赵霞林、赵月影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理房屋不动产权证；2、判令被告支付逾期交房违约金抵扣费用后余额18238元；3、请求判决被告支付逾期办理不动产权证违约金53317.34元，违约金以购房款305102元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率的1.3倍，从2017年6月1日起计算至2020年3月31日;4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰新城8栋1505号，原告交付了全部房款305102元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。此外被告逾期交房尚欠原告18238元违约金未付，应履行付款义务。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，国家机关在一定时期内暂停不动产登记业务，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新冠××疫情影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间违约金应扣除。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而事实上原告购买的房屋并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失。三、违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，参考省内各地的处理，遵义调整为日万分之0.2、安顺每户给予1000元至2000元补偿，本案应以之为参考。四、原告诉请违约金终期计算错误：2019年10月17日涉案房屋已可办理不动产权证书，该日期后未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担。1、就办证各方权责问题，合同约定双方形成委托办证关系，房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交的资料、出具办证委托书的情形下，被告只需将办证相关文书提交到不动产登记机关备案即可履行合同义务，至于提交资料后，不动产机关何时办证已不在被告控制范围。2、被告履行涉案义务的条件是，原告交清税费、向被告提交了办证应当由其提交的资料（如身份证、结婚证等）、出具办证委托书，若房屋达到办证条件后，原告为让被告持续不断地支付违约金而恶意不提交资料，致使被告难以履行义务，造成办证滞后的结果应由原告自负。3、不动产登记机关于2019年10月17日出具《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》明确启动上述房屋住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》,即涉案房屋于2019年10月17日起可办理不动产权证书，故此后不应再承担违约责任。五、原告诉请逾期交房违约金超过诉讼时效，应予驳回。六、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2013年4月27日，原告作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于洪南大道瑞丰新城8号楼15层5号房屋，总价款为305102元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，确认予以办理该项目不动产登记。 另查明，2014年12月22日，双方签订《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，约定：“原定交房日至实际交房日止，按已付房款每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房之日止。”交房之日双方结算逾期交房违约金抵扣相关费用后，被告欠付原告违约金18238元未付。2017年7月26日，被告向原告等瑞丰新城8、9号楼业主出具《说明》，表示：“2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房违约金，……作如下说明：待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。”此后，被告一直未付前述剩余逾期交房违约金。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》确认予以办理该项目不动产登记，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请的逾期办证违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》确认予以办理该项目不动产登记，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记审查意见》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即以本案庭审之日2020年6月16日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点，违约责任截止，但原告只主张违约金至2020年3月31日，未超过该期限。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告主张违约金率按中国人民银行同期存款基准利率的1.3倍计付，未超过前述规定限额，本院从其所愿。综上，对原告诉请的逾期办证违约金，本院支持以305102元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计付至2020年3月31日止（原告主张）。 关于原告主张的逾期交房违约金。原被告结算被告欠付原告违约金18238元，是双方真实意思表示，被告应按结算结果继续履行支付原告违约金的义务，原告要求被告支付逾期交房违约金18238元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称的原告该诉求超过诉讼时效的问题。前述违约金结算于交房之日2014年12月22日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，虽然最初诉讼时效从2014年12月22日起计算三年，但是2017年7月26日，被告出具的《说明》，自认原告等业主于2017年7月24日主张过违约金，诉讼时效中断，应从2017年7月24日重新计算三年诉讼时效。因此，被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 关于被告辩称的逾期办证免责事由及违约金截止日期问题。首先，涉案房屋2018年11月29日已经取得初始登记，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠××疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年多以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告聂宗政、吴道会申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告聂宗政、吴道会逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：违约金以305102元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计付至2020年3月31日止； 三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂宗政、吴道会逾期交房违约金18238元； 四、驳回原告聂宗政、吴道会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费794元（已减半收取），由原告聂宗政、吴道会负担532元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担262元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月三日 书记员  周 猷