安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1850号 上诉人（原审原告）：李全，男，1980年9月20日出生，汉族，住安徽省太和县经济开发区。 上诉人（原审原告）：王玉兰，女，1982年10月24日出生，汉族，住安徽省太和县经济开发区，系李全之妻。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：邱中林，江苏词瑞律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：冯少枫，江苏词瑞律师事务所（实习）律师。 上诉人（原审被告）：安徽昊坤置业有限公司，住所地安徽省太和县三角元工业园区（安徽宏利达环保设备有限公司院内）,统一社会信用代码91341222343867909C。 法定代表人：陈伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢智，上海东霆律师事务所律师。 上诉人李全、王玉兰与上诉人安徽昊坤置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初9710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李全、王玉兰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判安徽昊坤置业有限公司支付其逾期交房违约金153431.90元（按总房款1029744元的日万分之二计付，自2017年7月1日至2019年7月16日共745天）。事实和理由：1.依据2017年6月28日签订的三方协议书可以明确，涉案房屋的买卖涉及购房券的使用，双方于2017年8月30日签订的商品房买卖合同仅供网签备案，不同于一般的房屋买卖流程，一审法院认定合同约定不合常理，与事实不符；2.太和县住房和城乡建设局责令安徽昊坤置业有限公司停工，系因其违规行为所致，因此造成的不利后果不应由李全、王玉兰承担；3.一审法院认定停工期为6个月没有依据。 安徽昊坤置业有限公司答辩意见同其上诉意见。 安徽昊坤置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李全、王玉兰上诉请求。事实和理由：1.涉案三方协议书的签订并不能否认涉案商品房买卖合同的有效性。在购房券没有得到全部兑付的情况下，不能免除该合同约定的李全、王玉兰付款义务；2.在李全、王玉兰没有支付全部购房款的情况下，一审判决其公司承担逾期交房违约责任适用法律错误；3.在没有收到全部购房款的情况下，安徽昊坤置业有限公司已履行了交房义务，一审判决安徽昊坤置业有限公司承担违约金显失公平。 李全、王玉兰答辩意见同其上诉意见。 李全、王玉兰向一审法院起诉请求：安徽昊坤置业有限公司向李全、王玉兰支付逾期交房违约金100297.07元；并由安徽昊坤置业有限公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：安徽昊坤置业有限公司以出让方式取得了位于太和县规划吉祥路北侧，太和县城关镇国泰路东侧、规划富民路南侧，国有土地使用权证号为20160079、20160080的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，核准名称为“昊坤铭城国际2号楼”。2017年6月28日，李全、王玉兰（乙方、被征收人）、太和县房地产管理局（甲方、征收单位）、与安徽昊坤置业有限公司（丙方、开发企业）签订了市场化购房安置三方协议书，协议书约定：乙方被征收房屋合计购房券价款为人民币1863670.58元，乙方选择购房房源位于铭城国际3＃楼104室，建筑面积126.38平方米，总房款1029744元，由甲方按购房券金额向丙方支付1029744元，超出购房券金额部分由乙方自行承担，购房券购房后余款部分，由丙方先行支付给乙方；购房券资金支付方式:根据《太和县城区住宅征收货币化安置暂行办法》第四条第四款第四项，由征收实施单位与收取购房券的开发企业统一结算。开发企业凭购房券结算联、商品房买卖合同、购房款税务发票复印件（查验原件）、被征收人出具的购房券余额收据（原件），到征收实施单位办理认证和房款拨付手续。结算办法：按照《商品房买卖合同》所约定的付款方式进行支付。购房款应拨付至开发企业预售资金监管账户。由甲方依据丙方所持购房券向丙方结算房款；乙方、丙方签订本协议三日内，需要签订办理《商品房买卖合同》网上备案手续。2017年8月30日，李全、王玉兰（买受人）与安徽昊坤置业有限公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，李全、王玉兰购买安徽昊坤置业有限公司建设的“昊坤铭城国际3号楼”104室，预测建筑面积126.38平方米，其中，套内建筑面积113.89平方米，分摊共有建筑面积12.49平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8148元，总金额人民币1029744元。付款方式为：2017年8月28日前支付全部价款。房屋交付期限为：出卖人应当在2017年6月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房向买受人交付；逾期交付责任为：出卖人不能在约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。上述合同由安徽昊坤置业有限公司及该公司法定代表人陈伟盖章，李全、王玉兰签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为第1708280015号。2018年8月1日，涉案房屋取得房屋测绘技术报告书，具备交付条件。2019年3月7日，有关管理机构同意对涉案房屋竣工验收备案，2019年7月16日，安徽昊坤置业有限公司短信通知李全、王玉兰于当月26日前办理交房手续。2019年9月5日，李全、王玉兰与安徽昊坤置业有限公司办理了案涉房屋的交接手续。 2017年6月3日及2017年11月24日，“安徽昊坤置业有限公司昊坤铭城国际工程部”分别致项目部工作联系函：近期国家及省市、地方环境保护督察、建筑扬尘污染整治力度逐步加强，周边砂石场、砖窑厂、水泥厂、搅拌站已处于停业整改或关闭状态，后期主体工程及二次结构施工使用的主材商品会非常紧张，受市场大环境影响，昊坤铭城国际住宅小区项目整体进度将受到严重影响，导致无法按期交房。2017年11月23日，太和县住房和城乡建设局发出停工令，载明：“停工令你公司承建的太和县昊坤铭城国际工程，在太和县住建局开展的建筑工地文明创建、环境治理，扬尘污染防止综合检查中评定为不合格的工地，责令你单位即日起停止施工进行改正，未经我局复查不得擅自施工，否则责任自负”。 一审法院认为，李全、王玉兰与安徽昊坤置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系各方当事人在平等、自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。各方当事人应当按照约定履行各自的义务。因李全、王玉兰与太和县房地产管理局及安徽昊坤置业有限公司签订的《市场化购房安置三方协议书》实质是将李全、王玉兰对安徽昊坤置业有限公司的购房债务1029744元（购房券）进行转移，该转移合法有效，李全、王玉兰在上述三方协议签订时已完全履行了商品房买卖合同中约定的付款义务。太和县房地产管理局作为债务承受人，是否按照三方协议约定与安徽昊坤置业有限公司进行结算并支付房款，与李全、王玉兰无关。关于如何认定涉案房屋交付日期的问题，李全、王玉兰与安徽昊坤置业有限公司于2017年8月30日签订涉案商品房买卖合同，而双方在合同中约定“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，根据本案具体情况，一审法院确认交付涉案房屋的日期为2018年6月30日。安徽昊坤置业有限公司于2019年7月16日通知李全、王玉兰收房，属逾期交房，应当按约向李全、王玉兰支付违约金。李全、王玉兰诉讼请求合理部分，予以支持。李全、王玉兰的其他诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百五十九条规定，一审法院判决：一、安徽昊坤置业有限公司于判决生效之日起十日内向李全、王玉兰支付逾期交付房屋的违约金78446.49元（计算方式1029744元×2?×381天，期限是自2018年6月30日起计算至2019年7月16日止，共计381天）；二、驳回李全、王玉兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3406元，由李全、王玉兰负担1685元，安徽昊坤置业有限公司负担1721元。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案房屋的交付日期应如何确定；二、一审判决安徽昊坤置业有限公司承担逾期交房违约责任是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，涉案商品房买卖合同约定“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，该约定不符合常理和交易习惯，应属无效。一审法院综合全案证据，以及双方签订合同时涉案房屋的状况、安徽昊坤置业有限公司自认的事实等，认定安徽昊坤置业有限公司应在2018年6月30日前交付房屋，并无不当。 关于争议焦点二，本院认为，涉案三方协议实质上系债的转移。该三方协议的签订，应视为李全、王玉兰已经履行了相应的付款义务；且李全、王玉兰在涉案商品房买卖合同签订之前已支付其余购房款，故应认定李全、王玉兰已经全部履行了约定的付款义务。即使安徽昊坤置业有限公司未实际收到全部购房款，其可向相关义务主体另行主张权利，也不得以此为由主张免除其依约向李全、王玉兰按期交房的义务。一审判决安徽昊坤置业有限公司承担相应的逾期交房违约责任，符合法律规定。 综上所述，李全、王玉兰与安徽昊坤置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3442元，分别由上诉人李全、王玉兰负担1147元，上诉人安徽昊坤置业有限公司负担2295元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年七月二十二日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。