吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终761号 上诉人（原审被告）:白城市全安物业服务有限公司。住所：吉林省白城市。 法定代表人:于晓东，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:徐朝胜，系该公司经理。 委托诉讼代理人:潘洋，系白城市百帮法律咨询服务中心法律工作者。 被上诉人（原审原告）:王旭，女，1986年5月2日生，汉族，现住吉林省白城市。 委托诉讼代理人:王晓东（系王旭丈夫），男，1982年10月11日,汉族，现住吉林省白城市。 上诉人白城市全安物业服务有限公司（以下简称全安物业）因与被上诉人王旭物业服务合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白城市全安物业服务有限公司上诉请求：请求依法撤销（2020）吉0802民初1495号民事判决，并驳回王旭的一审诉求。事实和理由：原审事实认定错误。一、王旭应履行《房屋装修管理规定》的中约定的装修义务。一审法院认定《房屋装修管理规定》系上诉人独自作出不具有约束力与事实不符,《房屋装修管理规定》是得到全体业主同意并签字确认的,因此本案王旭在入住时也在该规定上签字确认，因此,王旭应受该规定中关于装修条款的制约，具有履行不违返《房屋装修管理规定》中约定的装修义务。二、全安物业已与王旭签定《房屋装修管理规定》，在该规定第三条约定:装修保证金待1个月有后复检，确定合格后退回。即全安物业与王旭已共同制定了关于收取保证金的管理规约,因此,全安物业收取装修保证金是基于双方达成合意的规约行为,并不违反吉省价收【2012】179号文件中关于禁收装修保证金的禁止性规定。三、被上诉人拒绝上诉人的验收行为，未返装修保证金的过错在于全安物业。根据《物业管理条例》第五十二条规定:“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。依《房屋装修管理规定》第三条规定:“装修工程完毕后，业主及施工单位立即向物业公司提出查验申请，物业公司将会同施工单位、业主......装修保证金待1个月后复检，确定合格后退回”。但王旭在装修时未按法律规定事先告知上诉人,事后也未按《房屋装修管理规定》提出查验申请，甚至全安物业主动上门要求检查均被拒绝，这才造成全安物业至今未能返还装修保证金。综上,特此上诉,请求依法撤销（2020）吉0802民初1495号民事判决，并驳回王旭的一审诉讼请求。 王旭辩称，全安物业说《房屋装修管理规定》是得到全体业主同意，我们业主入住的时候全安物业违规收取装修保证金2000元。2016年到白城市物业管理办公室反映问题，工作人员现场给全安物业经理陈可心打电话，全安物业拿不出营业执照和资质，跟他说按照吉林省2012年179号文件，物业公司不得向业主收取装修保证金，收取是违规行为，后果由物业公司自行负担。我们在交钥匙的时候全安物业继续收取装修保证金，和房屋钥匙捆绑收取，大家没有办法只能交装修保证金。2018年6月学府经典成立了业主委员会，有证明材料物业备案材料，企业签订的《房屋装修管理规定》第21条业主委员会成立并经业主大会通过的《业主公约》生效后，本守则自然终止。2018年12月20日业委会和全体业主声明，我们不用全安物业，全安物业至今不走，现在有40多业主起诉要求返还保证金，可见全体业主当时同意签字是非自愿的。二、全安物业《房屋装修规定》第四条规定，装修单位在装修期间违反相关规定要收取违约金2000元，没有违约行为，不应缴纳违约金。拿不出签订的文件证明。三、物业部门没有验收权利，也没有权利对业主处罚。根据物业管理条例，他只有申报，没有没收权。2020年4月份给33号楼的业主，返还了装修保证金2000元，这里我有一份30号楼业主和前物业在中院的民事裁定，全安物业没收保证金应有相关规定。不能随心所欲，想收就收。 王旭向一审法院起诉请求：1．要求全安物业依据吉林省物业局和吉林省住房和城乡建设厅《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（以下简称吉省价收［2012］179号文件）退还违规收取的装修保证金2000元；2.诉讼费及相关费用均由全安物业承担。 一审法院认定事实：王旭系白城市学府经典小区民主西路5-1号楼3单元201室业主，2016年12月14日王旭（乙方）与全安物业（甲方）签订《物业管理协议》，王旭于2016年12月15日办理入理，并于同日全安物业向王旭收取了装修保证金2，000.00元。 一审法院认为，本案的争议焦点为全安物业公司向王旭收取的装修保证金是否有法律及事实依据。根据吉省价收［2012］179号文件第三条规定：“除本通知第一条所规定的收费项目外，房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手册费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外”。该通知自2012年8月1日起施行。2016年12月，王旭入住于××府，全安物业系该小区的先期物业服务企业，王旭与全安物业签订了《物业管理协议》，其中第六条规定，乙方在装修期间，须按《房屋装修管理规定》装修，按照甲方规定放置装修材料及建筑垃圾，如违反规定，甲方有权停止乙方装修并罚款。全安物业制定的《房屋装修管理规定》第三条：“装修查验规定，装修工程完毕后，业主及施工单位立即向物业公司提出查验申请，物业公司将会同施工单位、业主共同进行现场查验。其隐蔽工程部分，施工单位应事先通知工程维修部查验：如未事先查验，物业公司可拆除遮接部分进行查验，由此造成的损失由装修单位负责。查验不合格的装修项目必须限期整改直至合格。装修查验合格后，业主、施工单位及物业公司有关人员在查验表上签字确定。装修保证金待1个月后复检，确定合格后退回”。第四条：“违章装修处理，装修单位在装修期间，如有违反上述各款规定的，视情节轻重，给予相应处理措施：1．警告；2．责令停工；3．责令恢复原状；4．扣留或没收工具、出入证；5．赔偿经济损失；6．收取违约金2，000元。”根据《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主”。根据该法规定，物业服务企业有权向业主对装修过程中的禁止行为和注意事项进行告知，但没有明确规定物业服务企业可以向业主收取装修保证金，根据王旭与全安物业签订的《物业管理协议》没有约定业主应当向物业服务企业缴纳装修保证金，且根据吉省价收［2012］179号文件规定的内容，收取装修保证金系该文件明确禁止的物业服务企业收费的项目，故全安物业收取的装修保证金没有法律依据。根据吉省价收［2012］179号文件第三条规定，物业服务企业不得收取装修保证金除业主共同制定的管理规约中有约定的除外，全安物业抗辩认为其提交的与王旭签订的《物业管理协议》以及《房屋装修管理规定》已经对装修的相关禁止事项进行了规定，已经与业主之间就装修保证金达成了协议。原审法院认为，《物业管理协议》仅约定了业主在装修期间须《房屋装修管理规定》装修，按照全安物业规定放置装修材料及建筑垃圾，如违反规定，物业有权停止业主装修并罚款，通过庭审调查《房屋装修管理规定》系全安物业独自制定的，并非经全体业主共同协商制定的管理规约。根据《物业管理条例》第十一条第一款规定，下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改管理规约，故根据该法规定，管理规约应当由全体业主进行制定，本案中全安物业提交的《房屋装修管理规定》的性质并非业主共同制定的管理规约。全安物业没有证据证明就装修保证金的收取有业主管理规约的约定。故，全安物业向王旭收取的装修保证金没有法律和事实依据，应当返还给王旭。综上所述，王旭的诉讼请求应当支持。一审法院判决如下：全安物业于判决生效之日起三日内向王旭返还装修保证金人民币2000元。案件受理费25元，由全安物业负担。 本院二审期间，王旭围绕对方上诉请求依法提交了下列证据：1、本院(2020)吉08民终210号民事裁定书复印件一份；2、学府经典小区全安物业公司收取装修保证金情况调查表22份（部分业主）；3、图片一份。证明其他业主已经有退还保证金的，装修保证金不是经过业主同意收取的。全安物业质证认为，针对第一份证据，通过起诉后，现场对房屋勘验，房屋没有改动，所以退还了保证金。第二份证据，真实性有异议，没有公章，没有证明人，不能证明问题。对证据三真实性有异议，不知道是谁的房屋，证明不了待证问题。上述证据与本案争议焦点并无关联性，本院不予确认。 本院认为，本案中，白城市学府经典小区业主委员会于2018年5月17日成立。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议......”第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（二）制定和修改管理规约......。”第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”本案中，建设单位白城汇通金路房地产开发有限公司销售物业之前未制定临时管理规约，也未就相应事宜向物业买受人明示。而是在2018年12月28日出具委托书，委托全安物业管理业主装修事宜。全安物业基于授权单方制定的具有管理规约性质的《房屋装修管理规定》违反行政法规的规定，不能约束业主。同时，依据吉林省物价局于2012年下发的吉省价收【2012】179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（以下简称通知），该通知第三条第二款明确规定自2012年8月1日以后“房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手续费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目。业主共同制定的管理规约中有约定的除外。”全安物业收取装修保证金既无合同依据亦法律依据，王旭主张返还保证金请求依法应予支持，原审判决予以返还并无不当。 综上所述，白城市全安物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由白城市全安物业服务有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二〇年七月二十四日 书记员  崔 岚