广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8457号上诉人（原审被告）：邓凯韵，女，1988年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张呈熙，广东天杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所（原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处），住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审被告：邓树荣，男，1956年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原审被告：黄维芬，女，1958年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人邓凯韵因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所、原审被告邓树荣、黄维芬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓凯韵上诉请求：1.撤销一审判决，驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由广州市海珠区房屋安全和物业二所承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。邓凯韵户口一直在案涉房屋，除此之外并无别的居住地，且于2013年失业，家庭并无其他收入用于租赁房屋，搬离案涉房屋将对邓凯韵的生活产生影响。邓树荣、黄维芬的户口已从案涉房屋迁出，案涉房屋的实际居住人已经变更为邓凯韵，故邓凯韵有权继续居住在案涉房屋。综上，恳请二审法院判如所请。广州市海珠区房屋安全和物业二所二审辩称，同意一审判决，不同意邓凯韵的上诉请求、事实和理由。邓树荣、黄维芬二审未到庭陈述意见。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2018年12月28日向一审法院起诉请求：1.解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与邓树荣关于xx区xx路xx街xx号xx部位房屋的租赁关系；2.邓凯韵、邓树荣、黄维芬在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3.邓树荣按照152元/月缴纳从2018年12月起至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.邓树荣承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市xx区xx路xx街xx号xx的房屋是广州市国土局房管局接管的公产，该局将上址房屋委托海珠区房管局管理。广州市海珠区房屋安全和物业二所是隶属于广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局并具有事业法人资格的行政管理部门，其职责主要是受该分局委托负责与房屋承租人签订租赁合同、管理辖内房屋等工作。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与邓树荣（承租人、乙方）签订了《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方同意将坐落在xx区xx路xx街xx号xx部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积46.2平方米；租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日，月租金152元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2018年9月4日，广州市海珠区房屋安全和物业二所向邓树荣发出《通知》，要求邓树荣在2018年9月10日前将案涉房屋交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。邓树荣表示未收到该通知。据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映：邓树荣名下有自有产权房屋：位于海珠区××房的居住用房，建筑面积85.6428平方米；位于海珠区泰沙路富荣一街1号401房的住宅，建筑面积71.0504平方米；位于越秀××××Ｆ13铺，用途为商业。黄维芬、邓凯韵名下有位于越秀××××Ｆ12铺，用途为商业。另查，据公安部门核发的常住人口登记卡反映，案涉房屋的户主为邓凯韵，邓树荣、黄维芬的户籍已于2019年3月6日迁出案涉房屋。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2019年1月3日提起本案诉讼。庭审中，邓凯韵表示案涉房屋现由邓凯韵及其丈夫、孩子居住使用。经一审法院释明，广州市海珠区房屋安全和物业二所表示不追加邓凯韵的丈夫、孩子参加本案诉讼。一审法院认为，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由广州市海珠区房屋安全和物业二所承接。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（以下简称三处）与邓树荣签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，邓树荣同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，三处有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给三处，逾期不交回的，视为邓树荣违约。经查，邓树荣名下有自有产权房屋，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求解除与邓树荣之间的租赁关系、要求邓树荣搬迁及支付使用费的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。根据邓凯韵、邓树荣、黄维芬的陈述及其提交的常住人口登记卡，可以认定邓凯韵在案涉房屋居住使用，而邓凯韵并无依法使用案涉房屋的依据，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求邓凯韵一起承担腾空并交还案涉房屋的法律责任有理，一审法院予以准许。搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物。广州市海珠区房屋安全和物业二所没有证据证明黄维芬在案涉房屋居住，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求黄维芬一起承担腾空并交付案涉房屋的法律责任缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，于2019年8月5日判决如下：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所（原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处）与邓树荣之间关于广州市xx区xx路xx街xx号xx部位的租赁关系；二、邓树荣、邓凯韵在判决生效之日起15日内腾空并搬出广州市xx区xx路xx街xx号xx部位房屋，并将该房屋交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；邓树荣、邓凯韵搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、邓树荣在判决生效之日起15日内按每月152元标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年12月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由邓树荣负担。本院认为，本案中，广州市海珠区房屋安全和物业二所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市海珠区房屋安全和物业二所将案涉房屋出租给邓树荣作为住宅使用，邓树荣按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市海珠区房屋安全和物业二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，案涉租赁合同关系应认定为行政协议。广州市海珠区房屋安全和物业二所作为房屋受托管理单位对案涉合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其委托单位就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18614号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；邓凯韵预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年七月十四日书记员  杨希