江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初1905号 原告：江西省居夏物业有限公司，住所地江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇新天地一期小区，统一社会信用代91361128MA35MU72XG。 法定代表人：李方涛，该公司执行董事。 委托代理人：陈秋实，江西赣鄱律师事务所律师，特别授权。 被告：鄱阳县华联超市食品有限公司，统一社会信用代码91361128778838816T，住所地江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇湖城新天地1号楼101-201号。 法定代表人：周凡意，该公司总经理。 原告江西省居夏物业有限公司诉被告鄱阳县华联超市食品有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理，依法由审判员胡渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西省居夏物业有限公司委托代理人陈秋实，被告鄱阳县华联超市食品有限公司法定代表人周凡意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西省居夏物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业管理费86200元（自2019年7月31日至2020年5月30日止）；2、判令被告按所欠物业管理费金额的日千分之三支付违约金直至欠费缴清；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月8日江西省天宇房地产开发有限公司（以下简称“天宇公司”）同九江天宏物业服务有限公司（以下简称“天宏公司”）签订《物业交接协议》，约定天宏公司全部物业管理人员于2016年12月9日24：00前撤离湖城新天地，停止物业管理服务并将债权转让给天宇公司。后天宇公司与原告江西省居夏物业有限公司（以下简称“居夏物业”）签订物业管理服务合同，约定自2016年12月8日起由原告提供物业服务，并将天宏公司转让给天宇公司的债权，转让给原告居夏物业公司。2013年3月29日，天宇公司与被告鄱阳县华联超市食品有限公司(以下简称“华联超市”)签订《湖城·新天地生活超市项目租赁合同》，约定将“湖城新天地1#楼101、201号商场”出租给被告用于经营华联超市，租赁期间12年，自2013年10月1日起至2025年9月30日止，租赁面积为4310㎡。2013年10月1日-2016年12月9日由天宏公司为被告提供物业服务，2016年12月10日由原告为被告提供优质物业服务。根据原告同天宇公司签订的《物业管理服务合同》约定，被告需按2元/㎡/月向与原告支付物业管理费用。然而被告自2019年1月1日起，截至2020年5月30日止，被告欠物业费一直未缴纳（其中2019年1月1日至2019年7月30日部分物业费已起诉），现就2019年7月31日至2020年5月30日的物业费86200元。原告自2013年10月1日起至2020年5月30日为被告提供了物业管理服务，即完成了服务，可以即时向被告要求给付物业管理费。原告每年多次派员上门收取物业管理费，下发缴费通知单，发送短信通知，被告均不给付，故被告违约行为是明显的。根据原告同江西天宇房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》第二十二条，业主逾期缴纳物业服务费，原告可以自逾期之日起加收应缴纳费用的每日千分之三滞纳金。综上，被告无故不缴纳物业管理费属严重违约，侵犯了原告和其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告鄱阳县华联超市食品有限公司辩称，第一、物业费金额错误，不应该按2元/平方米收取物业费。第二、原告起诉的时间包括疫情期间商场关闭到四月，疫情期间不应该交物业费。第三、违约金是不存在的。居夏物业要求按2元/平方米的标准收取物业费，但是自2013年至2018年天宏、居夏物业都是按1元/平方米的标准收取的物业费，证明居夏物业已经认可按1元/平方米收取物业费的事实。我公司和原告也没有签过任何合同说收取2元/平方米的物业费，原告与其他业主签订的合同不能约束我公司。疫情期间，我公司只开了1000平方米的超市，其他的地方都全部关闭了，疫情期间都是要减收物业费、租金的。居夏物业也未向我们提供任何服务，房屋漏水也是我自己修理的，因为未提供好的服务，所以我们才不交物业费的。综上，请求法院判决按1元/平方米的标准计算物业费，减去疫情期间，不支持违约金。 本院经审理认定的事实与原告居夏物业公司主张的事实一致。另查明，2016年12月10日，原告与天宇公司签订物业管理服务合同一份，约定服务期限自2016年12月8日至2019年12月7日止；2019年12月8日，天宇公司与原告续订物业管理服务合同，继续由原告为湖城新天地提供物业管理服务，服务期限自2019年12月8日至2025年12月8日。自2016年12月10日起，原告为被告所租赁的商场提供了物业管理服务，且按照1元/㎡/月的标准向被告收取物业管理服务费。2019年原告按照2元/㎡/月的标准向被告催收自2019年1月1日至2019年7月30日期间的物业管理服务费，原、被告双方因此产生分歧，被告未缴纳，故原告于2019年9月16日向江西省鄱阳县人民法院，要求被告按2元/㎡/月的标准向原告缴纳2019年1月1日至2019年7月30日期间的物业管理服务费。江西省鄱阳县人民法院于2019年10月16日做出（2019）赣1128民初4024号民事判决书，该判决书载明“天宇公司与原告所签订的《物业服务合同》合法有效，虽然合同约定的收费标准为2元/㎡/月，但原告自2016年起均按照1元/㎡/月的标准向被告收取物业管理服务费，且被告亦是按1元/㎡/月的标准交纳的,应认定双方有约定物业管理服务费按照1元/㎡/月的标准收取···”，判令被告按照1元/㎡/月的标准向原告交纳2019年1月1日至2019年7月30日物业管理服务费。原告居夏物业公司不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初4024号民事判决书向江西省上饶市中级人民法院提起了上诉，江西省上饶市中级人民法院于2019年12月12日做出（2019）赣11民终2175号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。 另查明，江西省天宇房地产开发有限公司与鄱阳县华联超市食品有限公司房屋租赁合同纠纷，经一审、二审，江西省上饶市中级人民法院于2019年6月17日做出（2019）赣11民终560号民事判决书，判决江西省天宇房地产开发有限公司与鄱阳县华联超市食品有限公司于2013年3月29日签订的《湖城.新天地生活超市项目租赁合同》于2018年11月2日起解除。经江西省天宇房地产开发有限公司申请强制执行，被告于2020年5月20日将湖城新天地1#楼101、201号商场腾空并搬离，原告居夏物业公司最终停止向被告提供物业管理服务。 上述事实，有原、被告陈述及双方提供的租赁合同、物业服务合同、物业交接协议、催缴通知书、照片及判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，本案双方当事人争议焦点问题为：一、关于物业管理服务费的计算标准问题。原告主张按照合同约定的2元/㎡/月计算，被告提出应当按照原告历年实际收取的标准即1元/㎡/月计算。被告自2016年起均按照1元/㎡/月的标准向原告收取物业管理服务费，后原告主张按照2元/㎡/月的标准收取2019年1月1日至2019年7月30日的物业管理服务费，双方产生争议，经诉讼一审、二审判决，被告按照1元/㎡/月的标准向原告缴纳2019年1月1日至2019年7月30日物业管理服务费。现原告起诉要求被告按照2元/㎡/月缴纳2019年7月31日至2020年5月30日物业管理服务费，而原告没有提供证据证实双方在诉讼之后就物业管理服务费的收费标准达成了新的约定，故物业管理服务费的收费标准应当认定为1元/㎡/月。二、关于疫情期间物业费是否减免问题。被告主张疫情期间商场关闭到四月应免除物业费，而原告主张被告超市在疫情期间系正常营业并未关闭，对于被告主张商场疫情期间关闭的事实，被告未提供证据证实且认定超市在疫情期间正常营业，且疫情防控期间原告并未停止提供物业服务，相反承担了更多的疫情防治服务，故被告提出的减免疫情期间物业服务管理费的主张，不具有法律和事实依据，本院不予采纳。三、关于违约金的问题。原告主张因被告不按期缴纳物业服务管理费要求被告按照合同支付违约金，本院认为双方对物业服务管理费的收费标准存在较大争议，被告不属于恶意违约，故对原告违约金的主张，本院不予支持。综上，自2019年7月31日至2020年5月20日被告拖欠的物业管理服务费应为41663.3元（4310㎡x1元/㎡/月x9个月+4310㎡x1元/㎡/月x1个月x20天÷30天/月），被告应当缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告鄱阳县华联超市食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省居夏物业有限公司物业管理服务费41663.3元； 二、驳回原告江西省居夏物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1955元，减半收取978元，由原告江西省居夏物业有限公司负担505元，被告鄱阳县华联食品有限公司负担473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员 胡 渊 二〇二〇年七月八日 书记员 胡思琦