广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终1922号上诉人（一审被告）：方飞球，女，1966年10月22日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区**************，居民身份证号码440************483。委托诉讼代理人：黎振飞，广东莞茂信律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮治东，广东莞茂信律师事务所律师。祝月华（一审原告）：祝月华，男，1969年9月12日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************，居民身份证号码440************475。一审被告方飞球因与一审原告祝月华土地租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2012年4月23日祝月华与方飞球签订《租赁协议书》，约定祝月华将草堂综合楼广场东面1号租给方飞球使用，面积约300平方米，租赁期限7年自2012年6月1日至2019年9月1日止。协议第五条约定，一年按10个月收取每月租金贰仟元，假期2个月每月租金叁佰元，第5年租金每个月贰仟壹佰元，假期2个月每月租金叁佰元。第一年租金一次性付款，第二年以后每次交2年租金。二审诉讼中，祝月华称协议约定的租赁物“草堂综合楼广场东面1号”实际包括搭建的构筑物及构筑物外空地，在租与方飞球前由其自行开设“大排档”经营餐饮，方飞球租赁后空置约一年后在其建议下做洗车场用。方飞球代理人则称，租赁物仅系空地及地上两个集装箱，其他构筑物系方飞球租赁后搭设经营洗车之用。应祝月华申请,经双方同意，一审法院委托珠海市测绘院金湾测绘所对案涉租赁物的四至及面积进行测量。2020年2月27日一审法院组织双方当事人在场，由测绘所人员对租赁物进行了测量，同年3月1日该所出具《草堂村综合楼广场东面现状图》，图中说明测量的租赁物系双方当事人指认的土地范围，测得草堂村综合楼广场东面1号土地包括空地及构筑物面积共533.47平方米。祝月华、方飞球对图示及测量结果均无异议。方飞球申请一审法院向珠海市自然资源局金湾分局查询案涉租赁物的所有权人及土地性质。2019年12月16日珠海市自然资源局金湾分局以“珠自然资金开发函〔2019〕118号”《关于“草堂综合楼广场东面1号”地块用地情况的复函》，函复一审法院，称该局无案涉租赁物的供地手续资料，该地块用地性质为国有。二审中，祝月华称案涉租赁物系2008年租自珠海市金湾区三灶镇草堂经济合作社（下称草堂经合社），双方签订的合同约定租至2019年。其后应其要求，2013年12月5日与草堂经合社重新签订《临时租地协议书》，原合同已由草堂经合社收回。祝月华一审诉讼中提交了该《临时租地协议书》，该协议书约定草堂经合社将草堂村综合楼前广场东面空地租给祝月华临时使用，面积约300平方米，出租期限10年从2014年1月1日至2023年12月31日止。祝月华提起本案诉讼，请求判令方飞球1.将位于草堂村综合楼广场东面1号立即腾退并返还租赁物；2.一次性支付租金30000元（2019年9月2日至11月21日）；3.误工费25000元。一审判决的理由与结果一审法院认为，关于祝月华、方飞球于2012年4月23日签订的《租赁协议书》效力问题。案涉《租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的义务。方飞球称祝月华对案涉土地没有处分权，案涉《租赁协议书》无效。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，祝月华主张案涉《租赁协议书》无效，一审法院不予支持。关于2019年9月2日至11月21日的租金问题。参照双方签订的《租赁协议书》第五点“租金及交租方式”的约定，方飞球超过《租赁协议书》约定的租赁期限占用租赁物，祝月华请求方飞球支付该期间的租金，应予支持。因此，方飞球应向祝月华支付2019年9月2日至11月21日期间的租金5600元（2100元×29天/30天+2100元+2100元×21天/30天）。祝月华主张该期间的租金30000元，因超出5600元的请求没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于误工费25000元的问题。因祝月华该项请求没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于退还土地的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，涉案土地的面积为533.47平方米，双方签订的《租赁协议书》第二点约定的租赁期限自2012年6月1日起至2019年9月1日止，故双方约定的租赁期限已经届满。祝月华请求方飞球交还“草堂综合楼广场东面1号”土地于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、方飞球于判决生效之日起十日内向祝月华支付2019年9月2日至2019年11月21日期间的租金5600元；二、方飞球于判决生效之日起十日内将位于草堂综合楼广场东面1号（四至及面积详见附件：《草堂村综合楼广场东面现状图》）土地交还祝月华；三、驳回祝月华的其他诉讼请求。本案测绘费2198.4元，由方飞球负担。受理费588元，由祝月华负担528元，方飞球负担60元。当事人二审的意见一审方飞球不服一审判决，上诉请求1.撤销一审判决第一、二项；2.确认方飞球与祝月华签订的《租赁协议书》为无效合同；3.驳回祝月华的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决认定《租赁协议书》有效错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的引言部分表述得非常清楚，该解释是“为正确审理买卖合同纠纷案件”，结合审判实践而制定的，且该解释并未规定审理其他合同纠纷的案件可以适用、参照该解释，而本案争议所涉及的合同为土地租赁合同，买卖合同与租赁合同的区别非常大，因此，一审判决参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，认定方飞球与祝月华之间签订的《租赁协议书》有效，显属适用法律错误。无权处分在买卖合同、租赁合同、担保合同中较为常见，但无权处分在不同性质的合同中所产生的法律后果并非完全一样，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定所蕴含的法理是非常复杂的，并非可以简单地理解和适用，该条解释为什么要突出“在缔约时”也是非常值得推敲的。审判实践中，在一审法庭辩论阶段结束之前出卖人仍未对标的物取得“所有权或者处分权”的，不同的案件有着不同的处理结果，并非都可认定合同有效，一切应视案件的具体情况而定。由于合同的性质不同，无论如何，对本案的裁判都不能适用或参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定。根据珠海市自然资源局金湾分局《关于“草堂综合楼广场东面1号”地块用地情况的复函》，可得知：本案争议所涉土地为国有性质（排除了集体所有的可能），该地块并无供地资料（如果未经出让、转让、划拨、出租等方式转移使用权的，土地的一切权利仍属国家所有）。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”《中华人民共和国物权法》第五十六条规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”《中华人民共和国物权法》第五十七条第一款规定：“履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”侵占国有财产的行为，历来都是非常严重的违法行为，构成犯罪的，行为人还应承担刑事责任。根据本案一审的诉讼证据和事实，祝月华并无合法的手续取得本案争议所涉土地的使用权、处分权和收益权，也就是说，祝月华非法侵占了国有财产。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”换而言之，在缔约时无处分权，在缔约后的一定时间内仍未得到权利人追认或者仍未取得处分权的，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条是关于无权处分的合同效力问题的总则性条款，如果没有其他法律规定，无权处分的合同，原则上应当认定为无效，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定也只是认定合同效力的例外情形，也正是因为例外，才专门制订了这条司法解释，对于其他性质的合同，如无相关规定，并不能随便地突破《中华人民共和国合同法》第五十一条所作的效力规定。即使无权处分不能成为合同无效的依据，但也不能反过来以无权处分作为合同有效的依据，方飞球并非仅以没有处分权为由主张合同无效，相反，一审判决却仅以没有处分权为由认定合同有效。祝月华因无权处分而损害了国家的利益，故其与方飞球签订的《租赁协议书》，依法当属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国合同法》第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”由于方飞球与祝月华之间签订的《租赁协议书》为无效合同，依照上述法律规定，祝月华与他方串通所取得方飞球的租金本应返还给方飞球，再由方飞球上缴国资管理部门，或者由人民法院直接收归国库。二、一审判决方飞球支付租金给祝月华错误。如上所述，本案所涉土地属于国家所有，该土地的收益权目前仍然属于国家，方飞球使用国有土地而需支付的费用，只能是交给国有资产管理部门。祝月华并无国家有关部门授权代收租金，一审判决方飞球支付租金给祝月华，无疑是直接导致国有资产流失，法律规定的国家财产受法律保护也就成了一句空话。方飞球与祝月华签订的《租赁协议书》约定的承租期限过后，由于祝月华的粗暴阻挠，致使涉案地块一直处于闲置状态，方飞球并未产生任何收益，如果方飞球仍需支付闲置期间的租金给祝月华，必然会导致权利失衡。祝月华支付给草堂经济社的租金每月仅为216.67元，但一审却判决方飞球按每月2100元的标准支付租金给祝月华，两个不同的租金额度相差了近10倍，由于祝月华对涉案土地并无合法的收益权，因此，一审判决等于确认祝月华完全可以继续侵占国有土地来牟取暴利！这样的判决结果无疑是非常错误的。三、一审判决方飞球交还533.47平方米国有土地给祝月华错误。在民商事活动和司法实践中，有些物品是可以依法推定所有权或使用权的，但本案争议所涉土地显然是不能适用推定的，土地权利属于登记物权，未经登记的土地，不能推定其各项权利为任何组织或个人，没有合法依据的任何组织或个人也无权对土地主张任何的权利，如上所述，本案争议所涉土地的一切权利仍然属于国家所有，任何第三方都不能对其主张权利。无论合同是否有效，所需返还的财产都必须是对方的合法财产，在审判实践中，确有返还非法用地的建筑物的判例，从民法角度来看，违法建筑物本身也有物权，因此，判决返还违法建筑给建造者并无不妥，但是，本案争议所涉土地的一切权利均属于国家，因此，一审不应将本案争议所涉的土地交给国家以外的任何第三方，假如法院认为方飞球确需退出本案争议所涉的土地，也只能判决方飞球直接将土地交还给国家。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”这里所指的“租赁物”，显然是指出租人具有合法的所有权或处分权的财物，并不包括出租人没有所有权或处分权的财物，这个也是常识性的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”很明显，出卖人并不能因为合同有效而对标的物取得所有权或处分权，否则，买受人是不能主张解除合同的，出卖人也是无需承担违约责任的，既然出卖人自始至终都没有所有权或者处分权，当然无权占有标的物，法院更加不能用裁判来维持其继续占有，否则，整个民法体系都会乱了套。如果说祝月华可与他方串通侵占国有土地，那么，方飞球又为何不可以呢？一审判决方飞球将案涉土地交还给祝月华，其实也是难以执行的，因为祝月华对案涉土地只存在非法侵占的关系，同理，方飞球也完全可以用同等的理由和手段来实施占有，如果法院对判决实施强制执行，就等于利用司法权力来协助第三方侵占国有财产了，这种用合法的程序来维护非法的行为，显然是不可行的。祝月华与他方串通侵占国有土地已是非常清晰的事实，一审判决等于为祝月华非法侵占国有土地的行为提供了合法的依据，所造成的后果将会是非常严重的。祝月华出租给方飞球的土地并没有准确的范围，当时也就是两个集装箱之间的位置，经过丈量，实际的面积也只有100多平方米。祝月华交给方飞球的只是摆放了两个旧集装箱的一块烂地，目前的整个场地和设施都是方飞球斥资建造起来的，范围明显地扩大了不少，这个也是众所周知的事实，《租赁协议书》约定出租的土地是300平方米，顶多也只能按照300平方米来确定出租面积，但是，一审判决却要求方飞球交还533.47平方米给祝月华，既然祝月华出租的土地是靠非法侵占而来，那么，方飞球自行扩大的233.47平方米国有土地也应由方飞球继续占有，因此，即使要交还国有土地给祝月华，也只能是交还祝月华非法侵占的那部份，对占用国有土地的行为，总不能厚此而薄彼吧？四、一审判决测绘费2198.4元全部由方飞球负担错误。对案涉土地进行测绘是依祝月华申请而进行的，其实，方飞球至今仍未明白为什么要进行测绘？如果说是为了明确位置，显然是不必要的，因为诉讼当事人在一审诉讼中对案涉土地的位置并无争议，因此，方飞球或法院为了测绘而测绘所产生的费用，绝对不能由方飞球来承担。如果是为了精确位置，从举证责任来看，也应由祝月华承担举证责任，如果方飞球否定了祝月华所列举的精确坐标，确需通过测绘来证实的，也只有在测绘结果与祝月华所列举的坐标完全一致时，测绘费用才能由方飞球负担。尽管本案的测绘本来没有必要，但测绘结果却证明了两个重要事实：一、祝月华对案涉土地并无合法的来源，如果是合法取得，位置一定是非常清晰的；二、方飞球实际使用的土地已超出了祝月华所出租的土地范围，所超出的233.47平方米土地，本是方飞球自行扩充而来，如果国有土地可以随便占用，理应由方飞球继续占有。总之，无论是否应该进行测绘，也无论测绘的结果如何，一审判决由方飞球承担测绘费用是绝对错误的。综上所述，一审判决存在诸多的错误，严重地损害了方飞球的合法权益和国家利益，为维护司法公正，请求二审法院依法支持方飞球提出的上诉请求。方飞球对本案提出上诉的目的并非为了无偿地霸占国有土地，只要是有利于保护国有财产的判决，方飞球一定会不折不扣地执行，而一审判决显然会造成国有资产流失。祝月华只是廉价地非法获取了一块国有土地，却轻易地牟取了高额的利润，本来早应知足，而方飞球却因此而投入了大量资金，至今仍未能收回投资，可谓损失惨重！方飞球本来是希望能继续向祝月华承租的，也愿意大幅增加租金，但是，祝月华却抓住方飞球的软肋大开狮口，这样只会导致方飞球的损失越来越大，祝月华的这种做法，于情于理于法都是极不应该的。敬请二审法院辨明是非，为方飞球伸张正义。一审原告祝月华答辩称，一、祝月华与方飞球签订的《租赁协议书》合法有效，方飞球应按照合同约定全面履行义务。1、首先，祝月华与方飞球签订的《租赁协议书》并不存在合同法第五十二条规定的导致合同无效的情形。其次，合同法第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定应当理解为无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的，处分行为对权利人不发生法律效力。但是该条并没有规定无处分权的人处分他人财产，未经权利人追认的会导致合同无效。所以，即便祝月华对涉案合同无处分权，但双方签订的《租赁协议书》也是合法有效。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即无权处分的买卖合同认定为有效。根据举重以明轻的原则，应认定无权处分的租赁合同也合法有效。另外，民法典第五百九十七规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”即认定无权处分合同为有效合同。二、《租赁协议书》租赁期限届满后，方飞球未按照约定交还租赁物，应支付占用费。租赁期限届满后，方飞球继续占有使用涉案土地，未按照合同约定向祝月华交还租赁标的物，导致祝月华无法将涉案土地出租至第三人。方飞球应当参照《租赁协议书》约定的租金标准向祝月华支付土地占用期间的占用费。所以一审法院判令方飞球向祝月华支付租赁物占用费5600元并无不当，法院应予维持。三、一审判决方飞球向祝月华交还位于草堂综合楼广场东面1号土地并无不当。因《租赁协议书》合法有效，根据合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当向出租人返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现《租赁协议书》约定租赁期限已经届满，祝月华有权要求方飞球搬离涉案土地。四、测绘费为本案必要的费用，且为诉讼费的一种，一审判决方飞球承担依法有据。一审中，因祝月华要求交还的土地无法具体确定四至，祝月华的诉讼请求不能明确，为了进一步查明本案事实，在方飞球向一审法院提出调查取证申请、祝月华向一审法院提出的测量申请经双方一致同意后，一审法院委托机构对涉案土地进行了测绘。所以测绘是对查明本案事实有一定的必要性，测绘所产生的费用也是因诉讼产生的必要费用。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，测绘费用应属于该办法第二章诉讼费用交纳范围，即属于诉讼费用的一部分。现因方飞球败诉，一审法院判令败诉方承担测绘费用适用法律正确。综上，请求二审法院驳回方飞球的全部上诉请求，维持原判，保护祝月华的合法权益。本院判决的理由与结果方飞球对于2012年4月23日与祝月华签订的《租赁协议书》，上诉主张因祝月华对出租的土地无权处分而无效。本院认为，案涉土地系祝月华租自草堂经合社，双方签订有合同，纵土地系国有土地，亦无证据显示草堂经合社占有使用出租该土地损害了国家或社会利益，没有依据可认定方飞球与祝月华签订的协议书因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形而无效。方飞球对此提出的上诉请求，本院不予支持。案涉协议书约定方飞球租赁土地至2019年9月1日止，但方飞球在租赁期满后却拒绝交还土地，有违约定，祝月华提起本案诉讼请求判令方飞球腾退、返还土地并支付2019年9月2日至11月21日的占用费，合法有据，应予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用基本法律正确，实体处理得当，可予维持。方飞球的上诉主张，没有事实和法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费150元，由上诉人方飞球负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年七月二十一日书记员  陈瑞祥