青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青28民终127号 上诉人（原审原告）：贾志辉，男，1981年4月11日生，汉族，住河南省孟津县。 委托诉讼代理人：牛冠钧，河南天豫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱一波，河南天豫律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青海江煤煤炭有限公司，住所地：青海省西宁市。 法定代表人：王三三，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈斌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王三三，男，1952年5月31日生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 上诉人贾志辉因与被上诉人青海江煤煤炭有限公司（以下简称“江煤公司”）、王三三房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省海西州西部矿区人民法院（2019）青2894民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾志辉委托诉讼代理人牛冠钧、朱一波，被上诉人江煤公司委托诉讼代理人陈斌到庭参加诉讼。被上诉人王三三经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 贾志辉上诉请求：1.撤销（2019）青2894民初25号民事判决书，予以改判；2.上诉费及一审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定贾志辉的主张已超过诉讼时效无事实及法律依据。1、本案上诉人贾志辉委托自己兄长贾志勇于2016年10月19日通过短信向江煤公司法定代表人王三三主张过租赁费用，王三三也回复“好的。你先把你有的账整理出来”。即使依据《民法通则》诉讼时效的最晚时间也为2017年10月19日，但2017年10月1日为《民法总则》施行之日，依据最高法关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，本案诉讼并未超过诉讼时效。2、上诉人贾志辉一审提交的短信记录、报警材料、照片及2017年7月15日江煤公司出具的拖欠房租证明，均足以说明2017年7月15日前青海江煤煤炭有限公司一直实际占用本案所涉房屋，故诉讼时效起算点应当自2017年7月15日起算，依据《民法总则》本案诉讼在诉讼时效期间范围内。二、被上诉人应当依法支付上诉人贾志辉房屋租金200000元整。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。2015年5月9日租赁合同到期后，承租人江煤公司继续使用租赁房屋，上诉人贾志辉也未提异议，2016年10月19日上诉人贾志辉通过其兄长已经通知被上诉人把房子腾空，也尽到不定期租赁合同中解除合同前合理期限通知承租人的义务，因被上诉人未支付房租且不腾房，上诉人与被上诉人才于2017年7月15日发生纠纷，至花土沟派出所处理，处理过程中被上诉人同意腾房，并于同日给上诉人出具证明（证明被上诉人拖欠房租）一份。结合上诉法条，无论上诉人有无江煤公司出具明确的拖欠房租证明原件，被上诉人均需向上诉人支付房租200000元整。三、江煤公司和王三三应当共同支付上诉人贾志辉房租200000元。房屋租赁合同是贾志辉和王三三签订的，上面未加盖江煤公司公章，依据合同相对性原则，王三三应当承担支付房租的义务。王三三租赁房屋的目的是为了江煤公司办公使用，事实上江煤公司也一直在用，江煤公司属于实际受益人，故江煤公司也应当承担清偿房租的责任。 江煤公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，应当予以支持；2、被上诉人江煤公司承包的阳光煤矿到2014年就没有在使用房屋。因为贾志勇在江煤公司的煤矿上有设备租赁业务，所以贾志勇熟悉煤矿的经营业务，房屋租赁合同也是由贾志勇签订的，江煤公司2014年初就已经退出了煤矿的经营，不管是贾志勇还是贾志辉都没有要过房租，在2014年之前江煤公司还是有房屋使用权，后面没有在使用房屋；3、上诉人在一审中出具了200000元的房租费证明，一审提交的是原件，但该原件多处与事实不符，江煤公司在2014年后没有再使用过房屋，更没有续租，江煤公司的公章也从来没有在花土沟存放过，签订房屋租赁合同时也没有盖公司的公章，是王三三代表公司签的字，即说明公司公章从未在花土沟存放。就算证明上有江煤公司的盖章，也是对方伪造的。一审中江煤公司也有申请过鉴定，双方约好后到省高院提交鉴定手续，但是对方称在乘坐交通工具时不慎将原件丢失，导致鉴定无法进行，现在该证据又离奇的失而复得，基于以上事实，所以我们对该证据的来源和真伪都存疑；4、王三三所有的行为都是公司的行为，王三三是履行职务的行为。 王三三未提交书面答辩意见及新证据。 贾志辉向一审法院起诉请求：要求二被告共同向原告支付房屋租金200000元，并承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：王三三为江煤公司的法定代表人。2011年5月4日，王三三代表江煤公司与贾志辉签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限为2011年5月10日至2015年5月9日止，第一年租金为55000元，以后每年租金为60000元，并约定“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方若需继续租赁该房屋的则应于租赁期届满前壹个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意重新签订租赁合同”。现贾志辉以江煤公司及王三三未支付2014年5月9日至2017年7月15日的租金为由，诉至一审法院。江煤公司于2019年3月5日申请对贾志辉提交的2017年7月15日《证明》中的印章进行鉴定，在鉴定过程中，因贾志辉将该《证明》原件丢失，故鉴定终结。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或拒付租金的”，本案中，对于贾志辉主张的2014年5月9日至2015年5月9日的租金，贾志辉作为权利人应当在一年内主张其权利，而贾志辉无充分证据证明其在上述期间内曾就上述事项向二被告主张过权利，也即并不存在上述诉讼时效中止或中断的任何事由，贾志辉的该主张已超过诉讼时效，且江煤公司在庭审中对此明确提出抗辩，故对该主张一审法院不予支持。贾志辉与江煤公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应为合法有效。双方在租赁合同中明确约定租赁期限，故双方理应根据合同的约定来履行自己的义务和主张自己的权利。合同约定租赁期满后若要续租应该向出租方提出续租的书面要求，经出租方同意重新签订租赁合同，但贾志辉未提交续租的相关证据，且江煤公司也否认继续租赁该房屋的事实，故对贾志辉主张的2015年5月10日至2017年7月15日的租金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告贾志辉的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告贾志辉负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人贾志辉提交通话录音一份，拟证明被上诉人王三三认可欠付上诉人贾志辉租赁费的事实，双方存在未履行完毕的债务关系。被上诉人江煤公司对该证据的真实性没有异议，但关联性、合法性均有异议，且质证认为该证据不属于新证据，通话录音中并未涉及房屋租赁关系。 一审卷宗中存在两份日期相同的《接处警工作登记表》，第二份《接处警工作登记表》载明：“接警时间：2017年07月15日17时；处警经过及结果：陈蒙系青海江煤煤炭有限公司司机，陈蒙驾驶车牌为×××的货车到贾志辉的房子拉物品，因房屋租赁费用未结清，贾志勇、许红喜、贾孟珠阻止陈蒙拉物品，双方因此产生纠纷”。被上诉人江煤公司称对第二份《接处警工作登记表》并未进行质证，故其认为第二份《接处警工作登记表》的内容不真实，且不认可该份《接处警工作登记表》的关联性和合法性。据此，本院依职权向茫崖行政委员会公安局花土沟派出所核实该两份《接处警工作登记表》的形成原因，茫崖行政委员会公安局花土沟派出所于2020年7月9日出具《情况说明》一份，载明：“因接处警现为两个平台，出具的第一份接处警信息为简要警情信息是从执法办案平台出具，第二份是详细的警情信息是从青海省公安厅警务综合信息应用平台出具的。以青海省公安厅警务综合信息应用平台出具的警情信息为主”。 二审庭审笔录载明：“审：你们的合同是在2011年签的吗？王三三当时是什么身份？上代1：是，王三三是青海江煤煤炭有限公司法定代表人，也是占股90%多的大股东。被1代：同意。审：被上诉人，你们当时租房的目的是什么？被1代：我们公司当时在西宁，我们公司的矿山在花土沟附近，租房属于公司职工在茫崖的生活区，便于工作”。 一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”。本案中，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期为2011年5月10日至2015年5月9日，但租赁期间届满，承租人并未腾退房屋。被上诉人江煤公司辩称是案外人贾志勇不让其腾退房屋，但其并未提交证据证明该说法，故本院不予采信。且茫崖行政委员会公安局花土沟派出所出具的2017年7月15日《接处警工作登记表》载明被上诉人江煤公司司机到上诉人贾志辉的房子拉物品，因房屋租赁费用未结清，与案外人贾志勇等人产生纠纷，故本案中被上诉人江煤公司于2017年7月15日前仍实际使用房屋，上诉人贾志辉亦未提出异议，案涉《房屋租赁合同》继续有效，租赁期间转为不定期。 关于本案诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，本案中，茫崖行政委员会公安局花土沟派出所出具的2017年7月15日《接处警工作登记表》显示双方当事人因房屋租赁费用未结清产生纠纷，即上诉人贾志辉于2017年7月15日仍向被上诉人江煤公司主张房屋租赁费，故本案诉讼时效起始时间为2017年7月15日，《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日，即《中华人民共和国民法总则》施行时本案诉讼时效并未满一年，上诉人主张本案适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，本院予以支持。 关于欠付房屋租赁费金额问题，上诉人贾志辉主张被上诉人江煤公司、王三三欠付其2014年5月10日至2017年7月15日共计2年2个月的房屋租赁费190000元，另欠付案外人许红井借款3000元及被上诉人江煤公司房屋租赁期间产生电费、电话费7000元，上述费用共计10000元的诉讼请求，经庭审查明，被上诉人王三三为被上诉人江煤公司法定代表人，其与上诉人贾志辉签署房屋租赁合同系公司职务行为，租赁的案涉房屋也是用于被上诉人江煤公司职工工作、生活，故上述房屋租赁费应由被上诉人江煤公司承担。另查明，案外人许红井借款3000元与本案事实无关，本院不予支持。且案涉《房屋租赁合同》中并未约定电费和电话费，故该主张本院亦不予支持。综上，被上诉人江煤公司应支付上诉人贾志辉房屋租赁费190000元。 综上所述，上诉人贾志辉的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百四十四条规定，判决如下： 一、撤销青海省海西州西部矿区人民法院（2019）青2894民初25号民事判决； 二、被上诉人青海江煤煤炭有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人贾志辉房屋租赁费190000元； 三、驳回上诉人贾志辉其他诉讼请求。 一审案件受理费4300元，由被上诉人青海江煤煤炭有限公司负担4100元，由上诉人贾志辉负担200元；二审案件受理费4300元，由被上诉人青海江煤煤炭有限公司负担4100元，由上诉人贾志辉负担200元。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭建玉 审 判 员 吕福成 审 判 员 陈治冈 二〇二〇年七月十三日 法官助理 赖嘉莉 书 记 员 严学婷