内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0623民初415号原告鄂托克前旗***物业管理有限责任公司。统一社会信用代码911506236928591***。法定代表人刘某1。委托诉讼代理人郑某。被告刘某2。委托诉讼代理人王某，个体工商户。系被告刘某2妻子。原告鄂托克前旗***物业管理有限责任公司（以下简称***物业公司）与被告刘某2物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告***物业公司的法定代表人刘某1及委托诉讼代理人郑某，被告刘某2的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告***物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1058.4元（收费标准0.9平方米/月、面积98平米）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系一家物业公司，被告是原告服务区域的住户。原告一直按规定向被告提供物业管理服务，但被告却未按规定及时向原告缴纳相应的费用，经原告工作人员多次催要，被告总是拒绝缴纳。被告至今拖欠物业服务费1058.4元，故原告诉至本院，提出上述诉求。被告辩称，一、原告在合同履行期间，没有依法履行物业管理义务，未达到《新矿佳苑小区物业管理服务合同》物业管理公共服务质量中的要求，构成严重违约。1、对业主反映的下水道堵塞、化粪池於满、单元门损坏问题不维修；小区楼道间照明、电线盒、附属建筑物的损坏及存在的隐患不维修，更未尽到养护和管理义务；小区道路井盖破损，业主反映不及时更换维修，业主打电话反映隐患，物业态度恶劣，物业公司的不作为导致业主车轮受损。2、小区绿地杂草存生、树枝遮盖小区单元门口及行驶视线；垃圾桶周围垃圾成堆，楼道内卫生业主不反映不清理，部分业主自己打扫楼道卫生，楼道内外玻璃从未清理过。3、小区缺少停车位，车辆乱停乱放，导致业主上下班经常在小区被堵，物业从未出面维持车辆停放秩序；小区监控不能使用，车辆剐蹭及安全问题不能解决，大门口虽设值班室，却很少见到安保人员，巡逻现象很少存在，由于小区往来人员混乱，物业治安管理不到位，导致业主上班期间，家中老人被骗安装净水器，造成财产损失。4、停电不提前通知业主，出现停电故障不及时处理，给小区业主生活造成不便及困扰。5、汛期小区道路积水从未处理，推脱责任，道路泥泞，给小区业主出行造成不便。6、物业公司未提前与业主沟通，私自改变房屋配套设施温控仪用电，未保证温控仪、电线盒、楼道照明等配套设施完好，且态度嚣张，引发业主强烈不满。7、物业公司未提前与业主沟通，私闯民宅清拉院内私人物品；冬季供暖期间，业主反映的阀门问题不处理，推脱责任，引发业主强烈反应，业主满意率不到10%。8、根据《物业管理条例》第三十六条的规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。二、原告对物业费1058.4元的计算与事实不符。虽然原告与新矿佳苑业主委员会签订的物业管理服务合同履行期限为1年（2019年1月1日至2019年12月31日），但在2019年5月中旬之前小区多半业主对***物业入住该小区并不知情，原告在2019年1月至5月也未履行物业管理服务，在此期间小区垃圾清理费用由新矿能源有限责任公司承担，根据已缴纳物业费业主提供的收据可以证明***物业前5个月未履行服务，在收费标准上应减去5个月的服务费。三、***物业公司服务质量劣迹斑斑，服务过的小区业主一直差评。2017年原告接管上海庙长城花园物业服务管理，因服务质量不符合收费标准，业主群体拒缴物业费抗议物业服务质量，后经司法调解，收取合理费用得以解决。综上所述，***物业公司在履行合同期间未达到新矿佳苑小区物业管理服务合同约定的服务内容和质量标准，且态度嚣张、恶劣，推诿扯皮，辱骂业主，多次与业主发生冲突，口水战不断，引发业主群体不满，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提供的营业执照、法定代表人证明、新矿佳苑小区物业管理服务合同、物业服务费备案登记表、欠费住户明细表复印件等证据，对被告提供的孩子受伤的照片彩印、就珍记录彩印、受伤地点照片彩印、微信聊天记录复印件等证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：被告刘某2是鄂托克前旗上海××镇房屋的业主，建筑面积为98平方米，2019年7月1日鄂托克前旗上海××镇业主委员会（甲方）与鄂托克前旗***物业管理有限责任公司（乙方）签订《新矿佳苑小区物业管理服务合同》，约定甲方代表全体新矿佳苑小区业主，接受乙方物业管理服务，将新矿佳苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务费执行以下收费标准：建筑面积每月每平方米0.9元。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位的维修和管理，包括：楼梯间、走廊通道、门厅，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、暖气干线等，共用绿地、花木等的养护与管理，公共环境卫生，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，安全监控、巡视、门岗执勤等。合同签订后，被告刘某2未缴纳2019年1月至2019年12月的物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，鄂托克前旗***物业管理有限责任公司与鄂托克前旗上海××镇业主委员会签订《新矿佳苑小区物业管理服务合同》，对被告刘某2具有约束力。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，被告提交的证据也显示原告在提供物业时存在部分瑕疵，按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为635.04元（98平方米×0.9平方米/月×12个月×60%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告刘某2于本判决生效之日向原告鄂托克前旗***物业管理有限责任公司支付2019年1月至2019年12月期间的物业费635.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告刘某2承担。本判决为终审判决。审判员 哈斯牧仁二〇二〇年七月十三日书记员 曹  文法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。