贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4368号 原告：贵州华曦物业管理服务有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处碧阳国际城7号商铺，统一社会信用代码：91520502MA6DXNY334。 法定代表人：严开华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘忠文（一般授权代理），系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈晓月（一般授权代理），系该公司工作人员。 被告：梁勇进，男，1976年1月5日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告贵州华曦物业管理服务有限公司（下称“华曦物业公司”）与被告梁勇进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华曦物业公司的委托诉讼代理人刘忠文、陈晓月、被告梁勇进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，原告撤回对章跃敏的起诉。 原告华曦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告所欠物业管理费、垃圾清理费共计4278.68元（物业管理费28个月：148.31×28=4152.68；垃圾清理费28个月：4.5×28=126元。自2018年1月1日起计算，暂计算至2020年4月30日；房屋面积：148.31平方米；峰景丽都物业服务合同第三章第六条规定物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交给，住宅1元/平方米/月。垃圾处理费的征收依据为毕节市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的公告第二条征收标准收取，居住人口含暂住人口，1.5元/人/月）；2、请求人民法院判决被告按照所欠总费用3‰支付逾期付款的滞纳金，直至缴清全部费用之日止。每日滞纳金为12.83元；2、请求人民法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：原告在2018年1月1日起为峰景丽都小区全体业主提供管理服务，被告梁勇进为该小区的业主之一。2018年1月1日，原告与峰景丽都小区业主委员会签订《峰景丽都物业管理服务合同》，合同约定原告为峰景丽都小区的物业管理服务单位。原告按合同的约定向被告履行了管理与服务以后，被告至今没有向原告支付管理服务费。被告于2018年1月1日至2020年4月30日所欠原告物业费共计4152.68元，垃圾清理费126元。原告多次电话通知被告支付所欠服务管理费，逾期未缴收取滞纳金，滞纳金按所欠总费用的3‰每日缴纳至欠款还清之日止。被告以各种理由推诿拒不支付，甚至关机，在此期间，原告积极找被告就物业管理费问题进行协商，但协商未果。原告于2020年3月23日以短信编辑的方式向被告发送欠费告知书，要求被告在2020年3月28日前缴清所欠费用，被告仍然置之不理。综上，为维护原告的合法权益，原告特依据相关规定诉至贵院，请求判决支持原告的诉请为谢。 被告梁勇进答辩称：一、物管费收取起止日期不合理。原告是2018年4月29日与峰景丽都小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》的，故物业管理费应自2018年4月1日起开始计算。该事实可在法院的相关民事判决案件中得到证实。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，不履行制止并报告不法行为义务，违约在先。本人购买的房屋是峰景丽都10栋28层3号房，楼下27楼业主违规私建钢架结构建筑，严重侵害本人利益，本人多次与物管协商，均未得到回复。按照《贵州省物业管理条例》第七十四条规定，物业公司不积极履行其义务，导致本人利益受损，应承担违约责任，故本人未向物业公司交纳物业管理费，请求法院酌情减免物业管理费。三、物业管理公司不履行好管理义务。小区内1号楼门禁出口靠右边的墙壁处，长期堆放黑色塑料口袋装垃圾。小区内铁栏杆老化不及时处理。原告并未按合同约定履行管理与服务义务。该事实已在生效判决中得到证实，请求法院酌情减免物业管理费。对于滞纳金，如果物业公司积极作为，我早就缴纳了物业管理费，也不至于拖欠至今。故法院不应支持原告滞纳金请求。最后，本人未缴纳物业管理费原因有三：1、本人一直未居住本小区，因听说本小区更换物业管理公司，一直未与物业管理公司联系，当接到物业管理公司电话，才得知要向物业公司缴纳管理费后，就及时到购买的住房小区随便看看，发现楼下私搭建筑，侵害本人权利，便向原告反映，物业公司不管，也未向相关部门报告，未履行合同义务，使本人权利一直处于损害状态。2、原告起诉的另一被告并非本人配偶；3、原告与业主委员会签订物业服务合同，也未将该合同告知被告，直到今日被告也未见过该份合同。综上所述，本人应在原告履行相应义务后愿意支付所欠物业管理费、垃圾清理费的50%，但不应承担滞纳金，因此未缴纳物业管理费，原告也有责任。相对于原告，本人属弱势群体，只能以拖欠物业费的方法来督促物业公司履行合同义务。 本院经审理查明：2018年4月29日，原告华曦物业公司与峰景丽都小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同就物业基本情况、服务内容和标准、服务费用、合同时效、专项维修资金使用与管理以及其他事项进行约定。其中，原告华曦物业公司提供的物业服务应包括：物业公共部位及公共设施设备的维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、污水管道疏通；机动车停放服务；公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等法律法规规定应承担的相关物业管理服务事项。物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为1元/平方米/月，其他经营性用房2元/平方米/月。业主应在每月5日前按月、也可按季或按年提前缴纳物业服务费。物业服务期限为叁年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。如业主未能足额缴纳物业服务费，从逾期之月起每月另行加收欠费总额的10%作为违约金。被告梁勇进系居住在毕节市七星关区峰景丽都小区业主，住房建筑面积148.31平方米，属于原告华曦物业公司物业服务管理区域内的业主。《物业管理服务委托合同》约定的服务期限内，被告梁勇进在2018年4月1日至2020年4月30日期间未按照合同约定向原告华曦物业公司缴纳物业服务管理费148.31平方米×1元/1平方米/月×25个月=3707.75元、垃圾处理费4.5元/月×25个月=112.50元。因此，原告以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原告的陈述及原被告提交的证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，峰景丽都小区业主委员会与原告华曦物业公司签订《物业管理服务委托合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告梁勇进作为居住在毕节市七星关区峰景丽都业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告梁勇进具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，2018年4月1日至2020年4月30日，被告梁勇进应缴纳的物业服务管理费为3707.75元（148.31平方米×1元/1平方米/月×25个月）。被告辩称，原告物业服务不到位，对私搭乱建未予以制止或向相关部门进行报告，未完全履行合同义务。经查，涉案物业管理存在局部垃圾未及时清理，部分公共设施损坏未及时维修，对私搭乱建行为未予以制止或向有关部门报告等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费。从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告公司承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为3707.75元×90%=3336.98元。原告基于《物业管理服务委托合同》在峰景丽都小区提供物业服务，依据《毕节市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的公告》，按每户3人，每人每月1.5元的标准收取生活垃圾处理费112.50元（3人×1.5元/人×25月），该费用属被告应承担的费用，故对该诉请，本院予以支持。对原告诉请的滞纳金，因原、被告系平等的民事合同主体，原告向被告收取滞纳金，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告梁勇进于本判决生效之日起十日内支付原告贵州华曦物业管理服务有限公司2018年4月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3336.98元； 二、被告梁勇进于本判决生效之日起十日内支付原告贵州华曦物业管理服务有限公司，垃圾处理费112.50元； 三、驳回原告贵州华曦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告梁勇进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二〇年七月十二日 书记员  毛雨