上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4781号上诉人（原审被告暨反诉原告）：上海集众商务咨询有限公司，住所地上海市浦东新区坦直镇一灶村182号101室。法定代表人：邹霞，执行董事。委托诉讼代理人：周东，上海震亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：上海浦东新区华夏进修学校，住所地上海市浦东新区东方路3656号3楼。法定代表人：王德站，董事长。委托诉讼代理人：仝宁，北京京都（上海）律师事务所律师。上诉人上海集众商务咨询有限公司（以下简称集众公司）因与被上诉人上海浦东新区华夏进修学校（以下简称华夏学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。集众公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持集众公司在原审中的反诉请求。事实和理由：1.原审法院对华夏学校退出系争房屋的时间认定有误，集众公司提供的照片和视频可以证明华夏学校于2019年7月底还在使用系争房屋，且华夏学校起诉时也未向集众公司提出过交接房屋，故应当认定华夏学校实际使用系争房屋至2019年9月30日；2.集众公司依据合同要求华夏学校支付第四、第五年租金递增差额有事实依据，原审法院未予支持显属错误；3.虽然合同约定的押金金额为9万元，但华夏学校实际仅支付了8.5万元，故集众公司仅需返回押金8.5万元。华夏学校辩称，在房屋权利人上海市XX院已经更换门锁的情况下，华夏学校不可能继续使用系争房屋，原审法院对华夏学校搬离系争房屋时间的认定正确；合同约定的押金为9万元，集众公司也出具了9万元押金的收条，应当认定华夏公司已经按照合同约定支付了9万元押金；华夏公司提供的合同是在民政部门备案的合同，其中并无关于租金递增的约定，集众公司提供的合同中关于租金递增的内容是手写的，并无双方确认，且实际履行中集众公司也从未向华夏学校主张过递增租金。集众公司的上诉理由均不能成立，原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华夏学校向一审法院起诉请求：1.判令集众公司向华夏学校返还租赁保证金64,848.50元;2.判令集众公司支付以64,848.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年6月18日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；3.诉讼费由集众公司承担。集众公司向一审法院反诉请求：1.判令华夏学校支付集众公司2019年6月1日至2019年9月30日的房屋使用费，按每月49,612.50元的标准，共计198,450元；2.判令华夏学校支付集众公司自2017年6月1日至2018年5月31日的年租金递增差额27,000元；3.判令华夏学校支付集众公司自2018年6月1日至2019年5月31日的年租金递增差额55,350元；4.判令华夏学校支付水费105元、电费1,232.10元；5.判令华夏学校支付集众公司拆除外墙广告牌费用共计5,120元；6.反诉的诉讼费由华夏学校承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路（原XX路）XX号3层的房屋所有权人为上海市XX院，房屋建筑面积为590.93平方米。集众公司、上海市XX院于2013年10月17日就系争房屋签订《办公房租赁合同》，租赁期限自2014年2月1日至2019年1月31日，每月租金为24,000元。另华夏学校已按每月45,000元的租金标准向集众公司支付了系争房屋至2019年5月31日止的租金及使用费。2019年7月8日，华夏学校工作人员通过微信与集众公司法定代表人邹霞联系，提出押金退还申请报告，言明：“我公司于2014年6月1日租用贵司上海浦东新区XX路XX弄3楼时，向贵单位缴纳了两个月房屋租赁保证金90,000元，现我司已申请办理退租手续，遂向贵单位提出押金退还申请。”双方有争议的主要事实及争议焦点：1.华夏学校、集众公司分别持有的租赁合同对租金标准、租赁期限等条款存在差异。2.华夏学校交还系争房屋的时间。为证明自己的主张，华夏学校提交了如下证据：1.华夏学校持有的房屋租赁合同原件一份，根据该合同显示：2014年5月10日，华夏学校（乙方、承租方）与集众公司（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于浦东新区XX路XX号3楼，建筑面积590.93平方米，租赁期自2014年6月1日起至2019年5月31日止；4-1月租金为45,000元，该房屋租金五年内不变，自第四年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲乙双方在补充条款中约定；4-2乙方应于每次提前七日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.3%支付违约金；4-3乙方支付租金的方式为付四押二，先付后用；5-1甲、乙双方约定甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即90,000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担；协议另对其他内容做了约定。该合同尾部盖有华夏学校、集众公司公章并有法定代表人签名，另盖有案外人上海XX有限公司合同专用章。该合同原件与华夏学校向上海市浦东新区民政局调取的为办理营业执照的材料证明内容一致。2.2014年5月10日集众公司出具的押金条原件一份，言明：兹收到上海浦东新区华夏进修学校姜某先生租赁XX路XX号（XX路XX号）三楼贰个月保证金人民币：玖万元（RMB：90,000），证明集众公司已收到华夏学校支付的保证金90,000元。3.华夏学校工作人员张某与集众公司法定代表人邹霞的微信聊天记录，证明双方沟通退还押金事宜，集众公司一直拖延不予退还。4.水费、电费付款凭证，证明2019年6月17日华夏学校已结清系争房屋的水电费。5.付款回单一组，证明华夏学校已按合同约定45,000元/月的标准每四个月支付18万元给集众公司，租金付至2019年5月31日。为证明自己的主张，集众公司提交了如下证据：1.集众公司持有的房屋租赁合同原件一份，根据该合同显示：第5-3条处有手写添加：“甲、乙双方约定第四年起按年租金5%递增”的字样。该合同尾部盖有华夏学校、集众公司公章并有法定代表人签名，另盖有案外人上海XX有限公司合同专用章，骑缝处还盖有华夏学校的公章。2.民生银行账户对账单一份，证明华夏学校转账支付的押金共计85,000元。3.水表、电表照片，证明水电抄表数。4.2019年7月26日、7月28日照片、视频一组，证明华夏学校仍在使用系争房屋。5.发票、情况说明、照片一组，证明因广告牌有坠落风险，应政府部门要求拆除了华夏学校的广告牌，集众公司支付了拆除费和运费共计5,120元。一审庭审中，华夏学校向一审法院申请调查令，调取上海市XX院自集众公司处收回系争房屋及更换门锁的具体时间以及2019年6月17日XX路XX号3楼及XX号门口的监控视频。2019年12月30日，上海市XX院向一审法院出具关于协助上海市浦东新区人民法院调查出具相关证据的情况说明，言明：“XX路XX号3楼房屋确属我院房产。由于监控设备出现故障，所以无法提供2019年6月17日XX路XX号3楼及XX号门口的监控视频。我院与上海集众商务咨询有限公司签订的XX路XX号3楼的房屋租赁合同于2019年1月31日到期并不再续签。2019年6月19日，我院更换了XX路XX号3楼房屋的门锁。我院与上海市浦东新区华夏进修学校未发生过房屋租赁关系。”又查明，华夏学校的法定代表人于2016年12月由案外人姜某变更为王德站。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华夏学校、集众公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。鉴于集众公司与系争房屋权利人上海市XX院的租赁合同于2019年1月31日到期，集众公司与华夏学校的租赁合同中自2019年2月1日起的约定部分应属无效，一审法院予以确认。关于租金及使用费。华夏学校提供的房屋租赁合同，与民政局登记备案的合同是一致的，该合同约定按照每月45,000元支付租金，华夏学校实际履行中也按照该标准支付，集众公司收款后亦从未提出异议，故一审法院对该证据予以采信。集众公司提供的合同上写有第四、第五年租金上涨的字样，但根据本案查明的事实，集众公司在华夏学校租赁期间一直按照华夏学校提供的合同的租金标准收取租金，尤其在其所述的符合涨租条件下仍未提高租金标准，未向华夏学校提出第四、五年租金上涨的要求，也未曾就递增部分向华夏学校进行过任何催讨，继续按每月45,000元的标准收租长达2年，并未按其提供的合同约定收款，有悖常理，实难采信，现集众公司要求华夏学校补付2017年6月起的租金递增差额，一审法院不予支持。关于押金。华夏学校向集众公司按约履行了支付租金及押金的合同义务。合同到期且华夏学校退出系争房屋后，集众公司理应及时退还押金。现华夏学校以集众公司出具的押金条为凭，要求退还押金90,000元，于法有据，一审法院应予支持。集众公司称该押金条系财务在不知情的情况下先开后收、实际只收到85,000元，故返还的金额应为85,000元，缺乏依据，一审法院不予采信。关于使用费的支付日期。根据一审法院查明的事实，集众公司于2019年6月17日向华夏学校出具水费电费付款凭证，结合系争房屋权利人出具“2019年6月19日已更换了系争房屋的门锁”的情况说明，一审法院对华夏学校的退出系争房屋的时间，确认为2019年6月17日。集众公司关于7月下旬华夏学校去系争房屋搬离物品的证据，不能据此认定华夏学校仍在使用系争房屋，且与集众公司主张的华夏学校于2019年9月30日搬离的说法不一致，一审法院不予认可。华夏学校同意按照月租金45,000元的标准支付2019年6月1日至6月17日的使用费计25,151.50元，并无不当，一审法院予以准许。已付押金90,000元扣除25,151.50元后，集众公司尚需返还华夏学校64,848.50元。另华夏学校主张以64,848.50元为基数，自2019年6月18日起计算的利息，一审法院认为，华夏学校于2019年7月8日向集众公司提出押金退还申请，而集众公司未予返还，故利息可自次日起算，一审法院予以调整。关于水费、电费。集众公司提供的水电抄表数照片不能证明与系争房屋的关联性，且时间标识不明，华夏学校予以否认，集众公司应当承担举证不足的法律后果。关于外墙广告牌拆除费用。鉴于华夏学校的广告牌已被拆除、集众公司支付了相应费用属实，根据公平原则，集众公司要求华夏学校支付该部分费用的主张尚属合理，一审法院予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、集众公司于判决生效之日起十日内返还华夏学校64,848.50元；二、集众公司于判决生效之日起十日内支付华夏学校以64,848.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年7月9日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息；三、华夏学校于判决生效之日起十日内支付集众公司拆除外墙广告牌费用5,120元；四、驳回集众公司的其余诉讼请求。一审本诉案件受理费1,412元，减半收取计706元，由集众公司负担。一审反诉案件受理费5,609元，减半收取计2,804.50元，由集众公司负担2,754.50元，华夏学校负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审审理期间，集众公司申请至民政局调查华夏学校注册地址变更的时间，并申请法院开具调查令前往上海市XX院重新调查。华夏学校表示，教育局于2019年底批准学校办公地址变更，新的证书落款时间为2020年3月26日。本院在二审期间至上海市XX院核实相关情况，上海市XX院表示一审时提供给原审法院的材料中所记载的情况均属实。本院经审查认为，华夏学校注册地址变更情况与本案争议不具有关联性，且华夏学校也已经对具体变更时间做出了说明，故对于集众公司要求至民政局调查华夏学校注册地址变更时间的申请，本院不予准许；上海市XX院在一审期间已经根据法院开具的调查令出具了情况说明，二审期间再次确认情况说明中记载的相关情况属实，故对于集众公司要求法院开具调查令重新调查的申请，本院亦不予准许。本院认为，本案争议焦点在于：一、华夏学校搬离系争房屋的时间认定；二、华夏学校实际交付押金的金额认定；三、集众公司主张租金递增差额是否有相应依据。关于华夏学校的搬离时间。系争房屋是集众公司从房屋权利人上海市XX院处承租后转租给华夏学校，集众公司与上海市XX院的租赁合同约定的租赁期限截止时间为2019年1月31日，上海市XX院出具情况说明确认其与集众公司的租赁合同于2019年1月31日到期并不再续签，其于2019年6月19日更换了系争房屋的门锁。在房屋权利人已经明确表示不再出租房屋且更换门锁的情况下，华夏学校显然无法继续正常使用系争房屋，集众公司主张华夏学校实际使用系争房屋至2019年9月30日，但集众公司提供的相关证据材料仅能反映2019年7月下旬有两天时间华夏学校的人员至租赁房屋搬离物品，并不能证明华夏学校仍在正常使用系争房屋。原审法院结合双方的举证情况，认定华夏学校于2019年6月17日搬离系争房屋并无不当，本院予以认同，原审法院据此认定的华夏学校应支付的使用费金额正确，本院予以维持。关于华夏学校支付的押金金额。双方在合同中约定的押金金额为9万元，虽然转账凭证显示当日华夏学校向集众公司转账的金额为8.5万元，但是集众公司同日向华夏学校出具押金收条，确认已经收到华夏学校支付的保证金9万元，故华夏公司主张其已经按约足额支付9万元押金有相应证据予以佐证。集众公司上诉称华夏学校实际只支付了8.5万元押金，但是对于为何在仅收到8.5万元的情况下出具9万元的收条、为何此后不向华夏公司主张5,000元押金差额，集众公司均未能作出合理解释，故本院对集众公司该上诉主张难以采信。关于集众公司主张的租金递增差额。首先从双方提供的合同文本来看，第一，华夏学校提供的租赁合同是在民政局登记备案的合同，该合同加盖了双方的公章并有法定代表人签名，集众公司对该合同的真实性不持异议，在该份合同中并无关于租金递增5%的相关内容；第二，集众公司提供的租赁合同文本中虽然有“甲乙双方约定第4年起按年租金递增5%”的内容，但该部分内容为手写的添加内容；第三，集众公司主张华夏公司提供的备案合同签订在先、后双方重新签订了合同，然两份合同签署的落款时间均为2014年5月10日，并无法判断签订的先后顺序，且按照集众公司的主张，既然双方重新签订了合同，为何没有收回并作废签订在先的合同，反而用该份合同到相关部门进行备案，该情形不符合正常的缔约过程，集众公司对此也未能作出合理解释。其次从双方的实际履行情况来看，按照集众公司提供的合同，租金应当自2017年6月起即递增5%，然华夏学校自签约起始终是按照每月45,000元的租金标准支付租金，一直支付到2019年5月，在此过程中没有证据证明集众公司对华夏学校支付的租金金额提出过异议，也没有证据证明集众公司向华夏学校提出过递增租金的主张。综上，综合考虑双方提供的合同以及实际履行情况，应当认定华夏学校提供的合同真实有效，双方实际也按照该合同履行，故集众公司要求华夏学校支付2017年6月起的租金递增差额缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上海集众商务咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,178元，由上诉人上海集众商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  叶兰二〇二〇年七月二日书记员  吴娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……