辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4338号上诉人（原审原告）：赵卓，男，1985年12月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹爱民（赵卓母亲），女，1960年8月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区北固山路6-2号。法定代表人：宋德义，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜奎云，女，1980年9月3日出生，汉族，该公司法务主管，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告）：沈阳阳光鑫地物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街1号（8号别墅）。法定代表人：王成玖，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭雷，男，汉族，1981年4月9日出生，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人赵卓、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司（以下简称：“阳光鑫地置业公司”）因与被上诉人沈阳阳光鑫地物业管理有限公司（以下简称：“阳光鑫地物业公司”）商品房买卖合同纠纷一案。沈阳市于洪区人民法院作出（2018）辽0114民初3843号民事判决，赵卓不服向本院提起上诉。本院作出（2019）辽01民终11539号民事裁定发回重审。重审后，一审法院作出（2019）辽0114民初19154号民事判决。赵卓、阳光鑫地置业公司均不服提出上诉，本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。赵卓上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判被上诉人返还违规收取的各项费用合计11666.24元，支付逾期办理房证违约金5295.5元；3.判令被上诉人安装进户电表，并赔偿违约金；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2011年上诉人向被上诉人一次性支付购房款561,559元，并签订了《商品房买卖合同》。2015年6月29日在两被上诉人欺骗下办理了房屋验收，于2016年12月15日办理了房屋所有权证。在此期间，开发商违反合同约定，没按期为上诉人办理产权证，没有安装电表，没有达到国家规定新建商品房入住条件，没有将代收款项交相关部门。阳光鑫地置业公司辩称：我方不存在逾期办证违约行为，不存在支付违约金问题，上诉人说的各项费用没有向我方交纳，无权向我方主张。电表问题，合同约定具备水电生活条件，没有明确约定是正式电，上诉人一直没有交纳电费，电费由我方承担，上诉人没有任何损失。阳光鑫地物业公司辩称：我方代收水电煤气等费用是进入表内的，代收供暖费是交到开发商的。都是代收的。我不同意返还物业费，赵卓一直没有交，并且只能是顺延，不能是返还。阳光鑫地置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对逾期办证违约金期限起算日的认定错误，进而得出违约天数也是错误的，在此基础上判令上诉人承担3122.27元违约金也是错误的。一审法院认定被上诉人于2015年6月29日接收了房屋，该日为房屋实际交付日。按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据此，案涉房屋实际交付日为2015年6月29日，应当以该日作为计算基础向后推算480日。但一审法院却以合同约定交付日2012年11月30日作为计算基础错误。赵卓辩称：一审开发商已经认可赔付我违约金3122.27元。阳光鑫地物业公司辩称：我方没有意见。赵卓向一审起诉请求：1.判令被告阳光鑫地置业公司依法支付原告逾期办证违约金5295.5元及利息；2.判令被告物业公司依法返还原告已付采暖费4430元，电梯费644元，代收水费240元，电费200元，煤气费200元，物业费5952.24元，合计11666.24元；3.判令被告阳光鑫地置业公司安装进户电表；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审查明，原告赵卓与被告阳光鑫地置业公司于2011年7月签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积97.26平方米。合同约定：单价5773.7919元/平方米，总金额561559元；交付期限为2012年11月30日前；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告于2011年7月13日支付了全部购房款。被告阳光鑫地置业公司提供的证据，龙邦速递运单复印件，单号为68808239329，收件人为赵卓，收件地址为沈阳市沈河区文萃路26号221号，手机号137××××7797固定电话为8654×××3。该运单上无发件日期。原告称没有收到该通知。被告阳光鑫地置业公司称该运单为2012年11月向原告发出的入住通知单。原告于2015年6月29日办理了案涉房屋的入住手续，接收了房屋，并向被告阳光鑫地物业公司预交了水费240元、电费200元、煤气费200元，缴纳了2013年6月1日至2016年5月31日期间的物业费5952.24元、电梯费644元（其中144元为2015年6月29日-2016年6月28日期间的电梯费，另500元为物业公司预收的装修期间的电梯使用费），缴纳了2013-2014、2014-2015年度的采暖费4430元。另查明，被告阳光鑫地置业公司于2016年10月24日取得了案涉房屋的所有权初始登记证明，原告于同年12月15日办理了房屋所有权证。一审认为，本案的争议焦点为：原告提出的逾期办证违约金的主张是否已超过诉讼时效，违约金应从何时起计算；原告与被告阳光鑫地置业公司签订的商品房买卖合同约定房屋交付期限为2012年11月30日前；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按超出天数向买受人支付已付房价款每日拾万分之壹的违约金，合同继续履行。故被告应在2014年3月26日前将相关资料报产权登记机关备案，而被告实际上于2016年10月24日才取得所有权初始登记证明，已构成违约。民法总则第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应从原告向本院递交诉状之日即2018年4月17日起倒推三年，即从2015年4月16日起计算至2016年10月23日止，共计556天。在此之前的违约金已经超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩于法有据，本院予以采纳。故被告阳光鑫地置业公司应按合同约定给付原告赵卓逾期办证违约金3122.27元（561559元╳0.00001╳556天）。关于本案的另一争议焦点，物业公司是否应将收取的原告缴纳的各项费用返还给原告，原告缴纳各项费用包括采暖费4430元，电梯费644元，代收水费240元，电费200元，煤气费200元，物业费5952.24元，根据民诉法第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。民诉法解释第九十条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据是事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案被告房屋开发公司主张已经于2012年11月30日通过龙邦速递向原告发出入住通知单，单号为68808239329，收件人为赵卓，收件地址为沈阳市沈河区文萃路26号221号，手机号137××××7797固定电话为8654×××3。该运单号虽然系按原告商品房买卖合同中预留地址及电话发送，但查询不到收件记录，法院通过查询平台查询，该运单号系申通快递运单号，并非龙邦速递单号，且没有查询结果。故本案被告主张已经向原告发出入住通知单的证据不足。被告房开公司亦未提供通话记录等其他证据证明已经通知原告入住，故无法认定房开公司已经通知原告入住。原告接收房屋后，虽然没有实际入住使用，但物业公司代收的水、电、煤气费、是办理入住时物业公司代收费用后上缴至相关部门，故原告要求返还上述费用于法无据，不予支持。关于原告主张返还2012年12月-2014年度采暖费，该年度供暖公司已实际供暖，该采暖费已经由物业公司缴纳至房开公司后缴纳至供暖部门，根据常识，房屋交房后的二年内，供暖设备处于保质期内，交房最初二年房屋出卖给个人的，个人负责缴纳取暖费，房屋没有出卖的，由房屋开发公司缴纳供暖费，故原告要求返还上述费用于法无据，不予支持。关于物业公司收取的物业费、电梯费，根据沈阳市物业管理条例规定，业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。但该条适用的前提是办理入住手续后的空置为前提，本案因原告2015年6月29日办理入住，应从该日起缴纳物业费，原告缴纳了2013年6月1日至2016年5月31日期间的物业费5952.24元、故对原告要求返还2013年6月1日至2015年6月29日前的物业费主张，予以支持，经计算为4133元。对于被告物业公司收取的装修期间使用电梯费用500元，因原告至今尚未装修，故该笔费用应予返还。原告请求判令被告安装进户电表，不属于法院受案范围，对该项诉请不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，支付原告赵卓逾期办证违约金3122.27元（561559元╳0.00001╳556天）；二、被告沈阳阳光鑫地物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告赵卓电梯费500元，物业费4133元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由被告恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司承担48元，被告沈阳阳光鑫地物业管理有限公司承担60元，原告自行承担116元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，赵卓提交证据1.水费站查询的电脑屏幕截屏，证明水费产生在2014年12月1日，我是2015年；证据2.沈阳市城乡建设委员会文件，证明诉争房屋开发商没有竣工和验收。我不应该交物业费。开发商也不应该收我的采暖费。阳光鑫地置业公司质证意见，证据1.为复印件，真实性无法核实；证据2.真实性没有异议，与本案无关，不属于新证据，案涉房屋初始批复已经办完。阳光鑫地物业公司质证意见，证据1.水费已经交到了自来水公司。水费余额还有110多元指针到47个字；证据2.没有意见。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人阳光鑫地置业公司主张逾期办证违约金起始日期计算错误的问题。案涉房屋的购房合同已经约定房屋交付期限为2012年11月30日前；出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因合同中对于产权登记的约定是针对案涉园区所有业主的，故应当以案涉园区能够交付房屋的日期作为办理产权登记的起始计算日期。结合案涉房屋确实在2012年11月30日具备交付条件，故一审法院以合同约定的交房日期计算逾期办证期限并无不当，本院对阳光鑫地置业公司的该项上诉主张不予支持。关于返还费用的问题，赵卓接收房屋后，虽然没有实际入住使用，但阳光鑫地物业公司代收的水、电、煤气费、是办理入住时物业公司代收费用后上缴至相关部门，故一审未予支持并无不当。关于采暖费的问题，赵卓主张返还2012年12月-2014年度采暖费，因该年度供暖公司已实际供暖，该采暖费已经缴纳至供暖部门，并且新建设房屋交房后的二年内，供暖设备处于保质期内，交房最初二年房屋出卖给个人的，个人负责缴纳取暖费，不允许停供，结合2015-2017两个采暖季，赵卓办理停供并未缴纳采暖费的事实，一审并未支持赵卓返还采暖费的主张亦无不当。关于安装电表的问题。一审认定不属于人民法院民事案件受案范围正确，本院予以确认。综上所述，赵卓、阳光鑫地置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费448元，由赵卓、恒盛阳光鑫地（辽宁）置业有限公司各负担224元。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 朱闻天审判员 丁广昱二〇二〇年七月八日法官助理姜博书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。