广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14010号上诉人（原审原告）：广州市中凰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2312房。法定代表人：刘本斗。委托诉讼代理人：寇晓波，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈丽君，女，1978年6月28日出生，汉族，身份证住址：湖南省临湘市。上诉人广州市中凰房地产代理有限公司（以下简称中凰公司）因与被上诉人陈丽君居间服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人中凰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审判决第一项为：陈丽君支付中介服务费105000元及违约金（违约金以105000元为基数，按每日千分之一计算，自2019年6月1日计算至实际清偿之日止）；3.本案一审、二审诉讼费用由陈丽君承担。事实与理由：（一）涉案《独家代理委托协议》和《房地产买卖合同》合法有效。中凰公司在签订上述两份协议后积极促成陈丽君和案外人刘某签订房地产买卖合同，居间成功，应当作为解决双方之间的争议基础。（二）一审采纳案外人刘某的证言没有事实和法律依据。刘某和陈丽君有利害关系，刘某因拖欠居间费被中凰公司起诉，其在该案中没有提出任何中凰公司未履行合同义务的抗辩理由，其陈述也并没有其他证据予以佐证。（三）中凰公司已经积极履行义务，并按期完成居间房屋过户。陈丽君一审中没有证据证明中凰公司存在违约行为。（四）一审法院擅自调整居间费标准没有任何法律依据和事实依据，有违双方合同约定和公平原则，涉案房地产买卖合同合法有效，中凰公司为促成房屋交易做了大量工作，一审调整居间费用属于滥用自由裁量权，有违诚信和公平原则。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人陈丽君庭审后向本院递交答辩状称，（一）中凰公司在庭审时提出：“中凰公司在签订合同后已经催促陈丽君及时还款赎契，而陈丽君却将房款挪作他用”。这个不是事实。事实是：房产买卖合同签订后，陈丽君只收到了买家支付的90万元定金，而陈丽君当时还欠贷款360多万元。签订房产买卖合同时，说好待中凰公司协助办好提前还贷相关手续后由买家先行垫付，而中凰公司不仅没有积极协助办理提前还贷，还企图要买家多支付3万元。（二）收到法院一审判决书后，判决结果虽然不及陈丽君的期望，但出于对法律的敬畏和对法官的尊重，陈丽君打算服从判决并积极履行，中凰公司也于5月31日向陈丽君发来了收款账号。在筹足所需款项后，陈丽君于6月8日向中凰公司再次支付了居间服务费35000元，6月9日以零钱小额方式向中凰公司的客户经理谭善学支付了案件受理费399元。但中凰公司却仍不服从一审判决，收取了款项后还继续上诉。中凰公司于2020年2月19日向一审法院起诉请求：1.判令陈丽君支付中介服务费105000元及违约金（逾期违约金以居间费105000元为基数，按每日千分之一计算，自2019年6月1日计算至实际支付之日）；2.判令陈丽君支付律师费10000元；3.本案的诉讼费由陈丽君承担。一审法院认定事实：2019年3月24日，中凰公司（受托方、乙方）和陈丽君（甲方、委托方）签订《独家代理委托协议》，约定陈丽君独家委托中凰公司出售陈丽君名下的位于广州市新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑三街29号的房屋，确认出售价为945万元，委托期限为2019年3月25日至2019年7月25日；并约定若中凰公司促成成功出售涉案房屋，陈丽君应支付中介服务费94500元；若中凰公司成功出售的价格为950万元或者一次性付款940万元，陈丽君按总价的1.5%的标准支付中介费，若按揭高于950万元或一次性940万元售出，中凰公司承诺将超过部分的50%奖励给中凰公司等内容，上述协议受托方落款处有谭善学的签名。同时上述协议附《收据》，载明陈丽君收到了中凰公司支付的服务保证金15000元。2019年4月8日，陈丽君（卖方）、刘某（买方）和中凰公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定陈丽君通过中凰公司的服务，促成将涉案房屋以955万元的价格出售给刘某，付款方式为按揭。随后，陈丽君签署《中介服务费支付确认书》，载明其同意向中凰公司支付中介服务费140000元，签订《房屋买卖合同》当天支付50%余额于交易过户完税当天付清，逾期支付，按每日总金额的千分之一支付违约金，直至全部支付完毕之日止；守约方因向违约方主张自己合同权益所产生的实际损失应由违约方承担，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、误工费、交通费等。2019年7月30日，涉案房屋登记至郭艳名下。2019年8月7日，陈丽君收到了涉案房屋的购房尾款。2019年9月18日，中凰公司委托国信信扬律师事务所处理本案纠纷，签订《民事委托代理合同》，约定律师费10000元。一审另查明，刘某与郭艳系夫妻关系。一审庭审中，陈丽君申请证人刘某出庭作证，拟证明本案交易过程都不是中凰公司协助办理的。刘某陈述以下事实：1.涉案房屋签订合同后、支付定金后，直至交易过户，整个交易过程中中介都没有出现过；刘某办理按揭时因中凰公司收费前后不一，故自己去办理的贷款；刘某办理好贷款后，发现卖方还没有涂销抵押，其就让陈丽君去办理涂销抵押；在陈丽君办理提前还款时，银行说要一个月，刘某就又找中介希望能缩短提前还款的时间，但中凰公司的工作人员要收三万元，刘某就自己去银行办理，没有支出任何费用三天就可以还款了；后涉案房屋房产证办理二次抵押，需要两个星期，刘某打电话给谭善学，谭善学说没办法只能等，刘某就自己到房地产交易中心询问，结果一星期就可以办好拿证；关于税费问题，签合同时候中凰公司的工作人员已经帮其计算好税费，但过户交税时，刘某多交了12万元的税费，刘某因此找到谭善学，谭善学说可以免除刘某1万元的中介费，但后来并没有免除，并起诉了刘某，刘某支付了中介费和律师费后中凰公司撤诉；水电气等过户手续，也是刘某和陈丽君自己去办理的；中凰公司在起诉了刘某后就删除了刘某、陈丽君、谭善学、冯姓工作人员等四人的微信群聊；2.签订合同时中介有说过一个月内拿到尾款的话，当时刘某及其表弟、陈丽君、谭善学、冯姓工作人员都在场，但不记得是谁说的了。一审庭询中，关于签订合同后续协助办理提前还款、涂销抵押、按揭、税收、过户等事务的办理问题，中凰公司主张，涉案房屋是别墅，成交量很低，中凰公司是做了很多前期工作才促成的交易，而上述手续是流程化的业务，不属于合同约定义务，中凰公司协助办理是为了尽快完成交易和收取居间费用；陈丽君主张中凰公司没有做到上述义务，只是带双方去办理了过户手续。另，中凰公司确认谭善学系其公司的业务经理。一审法院认为，中凰公司和陈丽君之间系居间合同关系，在涉案房屋的交易过程中，成功促成陈丽君和买方刘某签署了《房地产买卖合同》且已交易完毕，陈丽君也于2019年8月7日收齐了全部购房款，并向中凰公司签署了140000元中介服务费的《中介服务费支付确认书》且已经支付了35000元。本案的争议焦点为陈丽君是否应向中凰公司支付剩余中介服务费105000元的问题。陈丽君抗辩其未支付中介服务费的原因是：1.中凰公司未在一个月内令陈丽君收齐全部购房款；2.中凰公司未履行全部的中介服务。对于陈丽君抗辩的中凰公司工作人员谭善学承诺其能在一个月内收齐购房款问题，一审法院认为，根据陈丽君的抗辩可知，快速收到房款对陈丽君来说是此次交易中的重要事宜，却未将该内容约定至《独家代理委托协议》中，仅有证人刘某的不确定的证言，并无其他佐证，不足以证明，故对陈丽君的上述抗辩，一审法院不予采信。对于陈丽君另抗辩认为中凰公司并未完全履行中介服务问题。中凰公司回应认为，涉案房屋办理提前还款、涂销抵押、按揭、税费等事务不是合同约定义务。对此，一审法院认为，一、虽然《独家代理委托协议》中并未将上述事宜约定做中凰公司的合同义务，但提前赎契涂销抵押、按揭贷款、房屋交易税费等属于较为专业性问题，作为房地产经纪机构的中凰公司，在涉案房屋的交易过程中或者在和买卖双方签订房地产经纪服务合同时，应当根据《房地产经纪管理办法》的规定向陈丽君对上述专业事宜予以书面告知或详细说明，但中凰公司未举证证明其履行了相关义务。二、根据双方当事人庭审中的陈述及证人证言可知，虽涉案房屋的交易已经完成，但中凰公司在促成交易后的后续服务的办理较为混乱，多项事务均是靠买卖双方自行办理，中凰公司确存在未完全履行全部的居间服务的情况。据此，一审法院酌情确定陈丽君应向中凰公司支付居间服务费70000元为宜，鉴于陈丽君已经支付了居间服务费35000元，故中凰公司要求陈丽君支付剩余居间服务费35000元，一审法院予以支持。对于其主张超出上述金额的居间服务费，理据不足，一审法院不予支持。同理，中凰公司主张要求陈丽君支付违约金和律师费，亦理据不足，一审法院亦不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、陈丽君于判决生效之日起十日内向中凰公司支付居间服务费35000元；二、驳回中凰公司的其他诉讼请求。案件受理费1481元，由中凰公司负担1082元，由陈丽君负担399元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，上诉人中凰公司向本院提交证据：1.微信聊天记录，是中凰公司员工冯华与陈丽君之间的微信聊天记录，但今天庭询冯华没有携带手机到庭；2.陈丽君通过证据1的聊天向冯华发送的聊天。拟证明：2019年4月8日已经签订买卖合同，在2019年5月份中凰公司已经催促陈丽君提前还款。陈丽君申请还款的时间在2019年5月14日。还款时间双方均已经确定下来了。这个证据可以否定一审证人刘某关于中凰公司未协助提前还款、以及陈述的相关时间；还有微信中反映在2019年7月18日，中凰公司第一时间安排过户。被上诉人陈丽君质证称：真实性予以确认，拿到涂销过程中的手续、关系都是陈丽君自己找的，因为陈丽君着急，当时卖房是因为欠别人的钱。被上诉人陈丽君未向本院提供证据。本院认为，陈丽君与中凰公司签订的《独家代理委托协议》，与刘某签订的《房地产买卖合同》均是各方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈丽君是否应按《独家代理委托协议》、《房地产买卖合同》、《中介服务费支付确认书》的约定向中凰公司全额支付中介服务费及违约金的问题。首先，涉案《独家代理委托协议》、《房地产买卖合同》、《中介服务费支付确认书》对中凰公司所获取的费用约定为中介服务费，从字面上理解，该费用不应仅指居间费用。其次，虽然《独家代理委托协议》中并未约定中凰公司需承担涉案房屋办理提前还款、涂销抵押、按揭、税费等义务，但鉴于提前赎契、涂销抵押、按揭贷款、房屋交易税费等属于专业性事务，作为专业房地产经纪机构的中凰公司，在订立房地产经纪服务合同之时以及在整个房屋的交易过程中，理应就上述专业事宜向买卖双方予以告知及尽到协助义务。现中凰公司否认其需承担前述专业事务告知及协助义务，且其在二审期间提供的微信证据，仅能证明其曾催促陈丽君办理提前赎契等事宜，并不能充分证明其已履行全面、及时告知或协助的义务，其应承担举证不能的不利后果。最后，现实生活中，中介方提供的服务不仅只是促成买卖双方签订合同，中介方还提供了协助办理提前还款、涂销抵押、配合买卖双方办理网签合同、办理银行按揭、向房管部门递件、领取房产证等服务。综合上述，中凰公司以其已成功促使涉案房屋买卖合同的签订为由，请求陈丽君按照《独家代理委托协议》、《房地产买卖合同》、《中介服务费支付确认书》的约定全额支付中介服务费的主张缺乏依据，一审法院未予采纳，并无不当。一审法院认为中凰公司未尽告知、说明、协助义务，提供中介服务有不足之处，据此酌情判处陈丽君向中凰公司继续支付中介服务费余款35000元，而无需支付违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，中凰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由广州市中凰房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二〇年七月二十九日书记员  郭 俏古文娜