江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3535号原告：宜兴市金诚物业管理有限公司，住所地宜兴市新街街道龙池路650、652号，统一社会信用代码913202823240134571。法定代表人：冯俊华，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏文莉（受该公司特别授权委托），该公司法务。委托诉讼代理人：李道生（受该公司特别授权委托），该公司员工。被告：周建新，男，1978年11月3日出生，汉族，原住宜兴市和桥镇，现住宜兴市。原告宜兴市金诚物业管理有限公司（以下简称金诚公司）与被告周建新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年的6月3日、6月22日两次公开开庭进行了审理。原告金诚公司的委托诉讼代理人夏文莉、李道生，被告周建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令周建新支付自2013年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费3314元；2、判令周建新承担本案诉讼费用。事实和理由：周建新为和桥庭园小区业主，房屋面积为102.29m2。根据上海徐体物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称徐体公司宜兴分公司）与和桥庭园小区业委会签订的《物业服务合同》，徐体公司宜兴分公司一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为周建新提供了完善的物业管理服务。但是自2013年1月1日开始周建新停止缴纳物业管理费，截止2018年12月31日，共计欠缴72个月的物业管理费合计3314元。徐体公司宜兴分公司曾多次向周建新进行催缴，但周建新拒绝缴纳。2018年10月18日，上海徐体物业管理有限公司（以下简称徐体公司）与其公司签订股权转让协议，约定了股权转让与债权交接事宜，其公司依法取得了对周建新的债权。被告周建新辩称：1、2013年前后，物业公司在未征得业主同意的情况下，擅自将部分共有的道路和绿化改造成停车位并出租或出卖给部分业主谋取不正当利益，违法物权法的相关规定，侵犯了所有业主的合法权利，要求金诚公司恢复小区停车位的共有属性，赔偿业主损失并公开赔礼道歉。2、基于物业公司的违法行为，其才拒交物业费，故要求驳回金诚公司的全部诉请。3、本案诉讼费由金诚公司承担。本院经审理认定事实如下：自2013年1月1日至2017年12月31日，宜兴市和桥镇和桥庭园业主委员会（以下简称业委会）与徐体公司宜兴分公司先后签订物业服务合同3份，业委会委托徐体公司宜兴分公司对和桥庭园小区实行物业管理，关于物业管理费，双方约定“多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元的标准向业主收取……”。2018年1月1日，金诚公司（甲方）与业委会（乙方）签订协议1份，载明：乙方决定与甲方合作联合收取业主欠费：一、乙方提出书面邀请，邀请甲方管理庭院小区的物业管理工作，并签订物业服务合同，期限定为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日；二、联合催收甲方2017年底前和乙方2018年度的业主欠费……。2018年10月18日，徐体公司与金诚公司签订转让协议1份，双方约定徐体公司将原徐体公司宜兴分公司的权益和义务、宜兴市徐体物业管理有限公司（以下简称宜兴徐体公司）100%股权、全部资产和在管小区物业管理权利转让给金诚公司。2020年6月5日，徐体公司出具证明1份，载明：徐体公司宜兴分公司、宜兴徐体公司（目前均已注销）均为徐体公司的子公司，以上两公司分别于2018年10月18日整体转让给金诚公司，两公司营业期间的全部债权债务、合同契约押金等全部由金诚公司负责清收和归还，所有员工的劳动关系、工资等一并由金诚公司承担。另查明：周建新现居住在和桥庭园小区2-9-204室，房屋建筑面积为102.29平方米。周建新认可自2013年1月1日起至今一直未缴纳物业管理费。审理中，周建新辩称，上述物业服务合同并非物业公司与其签订，业委会就合同签订情况也未对其进行告知。为查明事实，承办法官向业委会主任梁国新进行了调查，梁国新反映：其是2016年1月1日开始担任业委会主任的，业委会现有7人，是通过业主选举、社区确定，当时镇里也有人参加，并留有照片，后在本小区门口进行公示的。徐体公司宜兴分公司是2007年进驻本小区的，当时每个楼道有一个代表参与，引进徐体公司宜兴分公司进来的，应当在门口公示栏进行公示的。2018年1月1日，业委会与金诚公司签订协议进行过公示，该协议公示在东门，业委会办公室前地面公告栏内，但当时没有拍照，协议中联合催收2017年度物业费，是李道生及保安通过打电话及上门方式，对未付物业费多次进行催收的，就催收情况李道生还向其汇报的。梁国新提供当时在物业办公场所进行业委会选举的照片。承办法官到和桥庭园小区现场进行了查看，并拍摄照片5份，照片显示在和桥庭园小区东门、北门及邻近方正小区南门均设有公示栏。庭审后，金诚公司向本院提出申请，变更诉讼请求第1项为：判令周建新支付自2017年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费1104元。上述事实，有原告金诚公司提供的物业服务合同3份、协议、转让协议、徐体公司证明，本院对梁国新所作调查笔录、梁国新提供照片、本院拍摄公示栏照片，及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，双方主要争议焦点为：一、业委会与原徐体公司宜兴分公司签订的物业服务合同对周建新是否具有约束力；二、金诚公司是否可向周建新主张2017年1月1日至2018年12月31日拖欠的原徐体公司宜兴分公司物业管理费；三、周建新辩称金诚公司擅自将小区共有道路和绿化带改造成停车位并用于出租，是否可构成其拒付物业管理费的正当理由。关于争议焦点一，本院认为，业委会与原徐体公司宜兴分公司签订的物业服务合同合法有效，周建新辩称其并非合同当事人，不符合法律规定，本院不予采信。据业委会主任梁国新称，原徐体公司宜兴分公司自2007年起即进驻和桥庭园小区开展物业服务，并在小区门口公示栏进行过公示。周建新居住在和桥庭园小区，每天接受物业服务，故周建新辩称业委会未就合同签订情况对其进行告知，其不知道物业服务合同存在，有违一般常理，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，周建新自2013年起即拖欠原徐体公司宜兴分公司的物业管理费，后金诚公司通过与徐体公司签订转让协议，享有徐体公司宜兴分公司的所有债权。同时，根据业委会与金诚公司于2018年1月1日签订的协议，该协议明确业委会决定与金诚公司联合催收2017年底前和2018年度的业主欠费，业委会表示该协议在小区东门及业委会办公室门前的公示栏内均已进行过公示，故周建新自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业欠费，金诚公司可向周建新主张。关于争议焦点三，本院认为，业主拒付物业管理费需有正当理由，该“正当理由”应限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，周建新以金诚公司擅自将小区共有道路和绿化带改造为停车位并用于营利为由拒付物业管理费，但金诚公司对此反驳称改造停车位是其公司与业委会协商后决定的，并与业委会共同制定了车位认租协议，周建新也并未提供证据证明金诚公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，故周建新拒付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，周建新应当按照物业服务合同约定的物业管理费收费标准向金诚公司支付物业管理费。金诚公司主张2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1104元（实际为102.29平方米×0.45元/平方米/月×24月=1104.73元，金诚公司主张1104元），符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：周建新于本判决发生法律效力之日起十日内支付宜兴市金诚物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费1104元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由周建新负担。金诚公司同意其预交案件受理费，本院不再退还，周建新于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给金诚公司。本判决为终审判决。审 判 员 储哲君二〇二〇年七月二日法官助理 柳 杰书 记 员 徐佳琦