云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1177号原告：苏云春，男，1979年11月15日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住。委托诉讼代理人：徐青，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：鲍丽（系苏云春的妻子），女，1979年2月17日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住。代理权限：特别授权。被告：陈强，男，1977年11月25日出生，汉族，农民，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘春兰，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告苏云春与被告陈强租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏云春向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原告与被告2017年10月20日签订的《海峰修理厂场地及设施出租协议书》；2.请求人民法院判决被告支付原告场地租金和修车设施补偿款58000元，其中：（1）2019年10月20日至2020年场地租金12000元，（2）未付修车设施补偿款46000元；3.请求人民法院判决被告支付原告逾期支付租金和修车设施补偿款的违约金39000元；4.本案案件受理费由被告承担。案件审理中，原告将第二项诉讼请求变更为请求人民法院判决被告支付原告场地租金和修车设施补偿款48000元，其中：（1）2019年10月20日至2020年场地租金12000元，（2）未付修车设施补偿款36000元；将第三项诉讼请求变更为请求人民法院判决被告支付原告逾期支付租金和修车设施补偿款的违约金36000元。事实和理由：2017年10月，原告因身体不适，不宜再继续从事汽车修理业务，遂与被告协商后达成协议，原告将其向西梭白村承租的位于弥勒市新哨镇西梭白停车场内的汽车修理厂部分场地及设施转租给被告，双方于2017年10月20日签订了书面的《海峰汽修厂场地及设施出租协议书》，协议书中第二条明确约定了租期为六年，即从2017年10月20日至2023年10月20日止，第一年租金为10000元，之后每年度递增一千元，租金一年一付，并且在每年的10月20日前一次性付清。协议书第二条、第八条则对原告的修车设施补偿款及支付方式和违约责任做了明确约定。按照协议约定，被告向原告支付了前两期的修车设施补偿款72000元，租金则给付至2019年10月20日两年共计21000元，因未能在2018年10月20日前支付修车设施补偿款的尾款，被告还于2019年3月24日向原告出具了《欠条》一份为证，欠条中载明被告尚欠原告尾款46000元。后虽经原告多次催讨，被告亦未向原告支付过材料款。2020年3月下旬，被告不仅未向原告支付修车设施补偿款的尾款和2019年10月20日至2020年10月20日一年的租金，还将原告转让的修车设施和出售的材料变卖，现被告带着妻儿回重庆老家，明确拒绝支付原告修车设施补偿款和租金。原告无奈之下，只得依法向贵院提起诉讼。综上所述，原告与被告之间订立了书面合同，并且原告已经按照约定严格履行了自己的合同义务，然而被告现在拒绝向原告支付修车设施补偿款和租金，被告的行为已经违反合同约定，属于违约，依法应承担违约责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特依《中华人民共和国合同法》等法律之规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求为谢。被告陈强辩称：一、认为2017年10月20日双方签订的《海峰修理场地及设施出租协议书》部分无效，签订该租赁合同过程中，存在欺诈行为。按照房屋买卖合同的相关规定，该宅基地属于集体所有，房屋等临时建筑均未取得相应许可，苏云春无权出售该临时建房，其行为违背了相关禁止性规定，该合同属于部分无效合同。二、苏云春违约在先，而且其违约导致合同不能继续履行是事实，陈强无违约行为。苏云春在签订合同后一直未按时缴纳电费，所有电费均是陈强出钱，双方多次沟通均无效。苏云春转租场地之前，就已经欠下西梭白村场地租金。但其隐瞒欠租金的事实，导致陈强转租后，西梭白村于2019年12月底要求陈强停止经营，限期搬出。合同已经无法实际履行，其行为相对于陈强已经构成了违约。陈强春节回老家未能及时回来，属于不可抗力。众所周知，在春节后的第一天，也就是大年初一，武汉就宣布封城，后续多地封城封路。国家启动了一级响应（属于战备状态），全民为了安全，主动隔离。在2020年1月8日，双方还在平等自愿基础上对租赁场地的处理达成一致意见并签订了书面的后续处理协议，合同后续事务已经处理，双方已经解除合同关系，无需再行由法院判决解除，陈强无需承担任何违约责任。三、苏云春所主张的2019年10月20日至2020年场地租金12000元无法律依据，不应当予以支持。因为苏云春未向西梭白村支付场地租金，2019年12月，西梭白村领导及大新哨村领导等数十人就现场通知陈强终止合同，搬离场地。2020年l月8日苏云春、陈强达成协议，收取3个月租金，即2019年10月20日至2020年l月20日，合计3000元人民币。双方的租赁关系已经终止。四、苏云春将修车设施折价36000元出售给陈强，陈强依法取得所有权，变卖修车设施及自己的材料，是依法处理自己所有的物品，与苏云春无关。据于以上事实，请法院依法驳回苏云春的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年10月20日，原告与被告签订《海峰修理厂场地及设施出租协议书》一份，约定原告（甲方）将位于新哨镇西梭白停车场内的海峰汽车修理厂部分场地及设施出租给被告（乙方）使用，合同期限为6年（2017年10月20日至2023年10月20日），租金为第一年10000元，以后每年递增1000元，租金一年一付，于每年的10月20日前一次性付清。协议第三条同时约定了“修车设施补偿款及支付方式：1.汽车修理厂现有的修车棚两个，材料室一间，工具室一间加住房两间，折价人民币柒万贰仟元整（72000）；2.工具折价人民币叁万陆仟元整（36000）；3.生活设施折价款壹万元整（10000）；4.合计人民币拾壹万捌仟元整（118000），签订协议之日乙方支付甲方补偿款肆万元整（40000）；余款78000元到2018年2月15日前付32000元；2018年10月20日前付清尾款46000元。该协议还就违约责任等其他事项进行了约定。协议签订后，被告开始使用上述场地、设施、房屋等，并向原告支付了2017年10月20日至2019年10月19日的场地租金，同时支付了该协议第三条约定的款项共计72000元。2020年1月8日，原、被告双方共同签署了《协商协议》一份，载明“2020年1月8日，今苏云春与陈强就西梭白村评估房子达成以下协议，生活设施折价款壹万元，陈强不在补给苏云春，现在苏云春所有的5间房子、外加一个洗澡间，还有楼梯间和1个杂物间、小车棚、太阳能以及水泵补偿归苏云春。陈强现在有一个材料房、一个大棚还有5间房补偿归陈强，现在陈强还要付给苏云春材料款21537.5元加2018年10月20日前尾款46000元减去10000元生活设施折价，现剩36000元在加上10月20日—1月20日3个月地租3000元，共计60537元。”因被告未支付后续款项，原告诉至本院。另查明：原告转租给被告的场地系向新哨镇西梭白村小组转租得来，该场地系新哨镇西梭白村小组向新哨镇新哨社区居民委员会新哨二组承租得来。截止本判决作出前，被告并未将所租赁场地交还原告。上述事实有原、被告双方对真实性均无异议的《海峰修理厂场地及设施出租协议书》《协商协议》及双方的陈述在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方在自愿协商的基础上签订了《海峰修理厂场地及设施出租协议书》，该协议书第一条、第二条对场地的出租、租期、租金等进行了明确的约定，现原告要求解除该协议，被告辩解双方签订《协商协议》后即解除租赁合同关系的主张虽与本院查明的事实不符，但亦可理解为其同意解除该协议，故对原告的该项诉讼请求，本院予支持。现原告要求被告支付2019年10月20日起至2020年10月20日止的租金12000的诉讼请求，因合同解除后，被告即不再使用原告的场地，租金仅应计算至被告搬离原告场地之日止。故本院依法支持由被告向原告支付自2019年10月20日起至搬离租赁场地之日止的租金。另，原告要求被告支付修车设施补偿款36000元的诉讼请求，因双方均认可该诉请的依据系《海峰修理厂场地及设施出租协议书》第三条第2点载明的工具折价款36000元，且被告在双方签订的《协商协议》中再次对该款项进行了确认。虽然该诉讼请求与租赁合同不属同一法律关系，但为避免当事人诉累，本院酌情将该项诉讼请求在本案中一并进行处理。因原告已将相关工具交付被告管理使用，现原告要求被告支付工具折价款36000元的诉讼请求本院予以支持。另原告要求被告支付违约金36000的诉讼请求，因双方对场地的租赁均存在过错，且合同目的已不能实现，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告苏云春与被告陈强于2017年10月20日签订的《海峰修理厂场地及设施出租协议书》。二、由被告陈强于判决生效之日起五日内搬离《海峰修理厂场地及设施出租协议书》中第一条约定的租赁场地，并于判决生效之日起五日内一次性向原告苏云春支付自2019年10月20日至2020年7月20日期间的场地租金9000元。三、由被告陈强于判决生效之日起五日内向原告苏云春支付工具折价款36000元。四、驳回原告苏云春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，减半收取计950元，由被告陈强负担498元，由原告苏云春负担452元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇二〇年七月六日书记员  赵 亮