四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0781民初469号 原告：于金源，男，回族，生于1981年6月24日，住辽宁省鞍山市铁西区。 委托诉讼代理人：**丽，北京京宁律师事务所律师。 原告：李新瑶，女，汉族，生于1983年6月18日，住辽宁省鞍山市铁西区。 委托诉讼代理人：**丽，北京京宁律师事务所律师。 被告：绵阳鹏升电梯有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区城郊乡牌坊村1组。 法定代表人：蒋何。 被告：江油摩尔玛商业有限公司，住所地四川省江油市诗仙路131号，。 法定代表人：周洪。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 被告：梅西商业有限公司，住所地四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园海科路西段468号。 法定代表人：邓静。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 被告：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湖南省湘潭市韶山西路309号步步高大厦。 法定代表人：王填，董事长。 委托诉讼代理人：龙宁曦，四川得助律师事务所律师。 原告于金源、李新瑶诉被告绵阳鹏升电梯有限公司、江油摩尔玛商业有限公司、梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理。依法由审判员赵从亮、人民陪审员谢廷兴、左云组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理，原告于金源、李新瑶的委托诉讼代理人**丽，被告江油摩尔玛商业有限公司、梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司的委托诉讼代理人龙宁曦到庭参加诉讼，被告绵阳鹏升电梯有限公司经本院公告期满未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告于金源、李新瑶向本院提出诉讼请求：1、被告绵阳鹏升电梯有限公司、江油摩尔玛商业有限公司向原告于金源、李新瑶支付2016年10月14日至2020年3月31日期间的租金6915145元；2、被告绵阳鹏升电梯有限公司、江油摩尔玛商业有限公司向原告于金源、李新瑶支付拖欠前述租金30%的违约金2074543元；3、被告梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司对前述债务承担连带责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由，2015年，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《商场租赁合同》，约定被告江油摩尔玛商业有限公司承租被告绵阳鹏升电梯有限公司位于江油市，共计5017.9平方米），租赁期限自2015年10月1日起至2022年12月31日止，2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金共计494875元；2016年1月1日至2018年12月31日期间的年租金为1979500元，2019年1月1日至2022年12月31日期间的年租金为2035000元。租赁期内，被告绵阳鹏升电梯有限公司因与原告于金源存在借贷纠纷，双方达成以物抵债协议，被告绵阳鹏升电梯有限公司将该商铺的所有权转移给原告于金源用以抵偿债务，双方于2016年10月14日将商铺变更登记至原告于金源、李新瑶名下。变更登记后《商场租赁合同》对被告江油摩尔玛商业有限公司和原告于金源、李新瑶继续有效，但被告绵阳鹏升电梯有限公司未向被告江油摩尔玛商业有限公司说明所有权变更情况，导致2016年10月14日至今，被告江油摩尔玛商业有限公司一直在使用该商铺，原告于金源、李新瑶却未能收取到该商铺的任何租金。被告江油摩尔玛商业有限公司的行为已经严重违反《商场租赁合同》的约定，原告于金源多次向被告江油摩尔玛商业有限公司催要租金，并分别于2017年12月4日，2019年12月13日委托律师向被告江油摩尔玛商业有限公司发送《律师函》催要未果。被告梅西商业有限公司作为被告江油摩尔玛商业有限公司的全资股东，被告步步高商业连锁股份有限公司作为被告梅西商业有限公司的全资股东，应当承担连带责任。 被告绵阳鹏升电梯有限公司缺席，未作书面答辩。 被告江油摩尔玛商业有限公司、梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司辩称，在原告于金源、李新瑶向被告江油摩尔玛商业有限公司通知租赁物业所有权发生转移之前，被告江油摩尔玛商业有限公司就已经与被告绵阳鹏升电梯有限公司及其他两个出租方达成提前支付租赁费的补充协议，将2018年和2019年的租赁费全部支付给了被告绵阳鹏升电梯有限公司及其他两个出租方，根据合同法的规定，原告于金源、李新瑶未通知被告江油摩尔玛商业有限公司租赁方已转让的事实存在过错，被告江油摩尔玛商业有限公司已经履行了租赁合同项下支付租金的义务，无需再另行支付租赁费。在疫情期间因政府管控，被告江油摩尔玛商业有限公司无法营业，2020年1月29日已向原告于金源、李新瑶发出减免租金的函，并于2020年3月向原告于金源、李新瑶及代理律师发出合同解除函，因整体物业的不完整及各租赁权益人无法确定，对被告江油摩尔玛商业有限公司经营造成极大影响，故决定在2020年3月30日解除与原告于金源、李新瑶的租赁合同。原告于金源、李新瑶向被告梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司主张权利严重违反了公司法的规定，公司是企业法人，有独立的财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告梅西商业有限公司以其认购的股份对被告江油摩尔玛商业有限公司负责，被告步步高商业连锁股份有限公司以其认购的股份对被告梅西商业有限公司负责。被告梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司也没有对被告江油摩尔玛商业有限公司与被告绵阳鹏升电梯有限公司及原告于金源、李新瑶的租赁合同提供任何担保。被告江油摩尔玛商业有限公司、梅西商业有限公司、步步高商业连锁股份有限公司不应当承担责任。请求驳回原告于金源、李新瑶的诉讼请求。 经审理查明，2015年9月，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《商场租赁合同》，合同约定：被告绵阳鹏升电梯有限公司将位于江油市㎡租赁给被告江油摩尔玛商业有限公司使用，租赁期自2015年10月1日至2022年12月31日；房屋租金、管理费、设备使用费共计14573375元，每三个月支付一次。合同签订后，被告绵阳鹏升电梯有限公司按约向被告江油摩尔玛商业有限公司交付了租赁房屋。被告江油摩尔玛商业有限公司于2015年9月29日向被告绵阳鹏升电梯有限公司交纳了2015年10月至12月的商场租金494875元，于2015年12月30日向被告绵阳鹏升电梯有限公司交纳了2016年至2017年的商场租金316万元。2017年3月31日，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告绵阳鹏升电梯有限公司将位于江油市㎡租赁给被告江油摩尔玛商业有限公司使用，租赁期自2018年1月1日至2022年12月31日；租金单价24.24元，两年一付。2017年4月10日，被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：对双方2015年9月签订的《房屋租赁合同》的约定，鉴于市场整体经济下行，对房屋使用费（包括房屋租金）调整事宜补充如下：一、调整支付方式为银行支付，两年支付一次；二、因支付方式的变更，针对租金进行变更，2017年4月1日至2017年12月31日租金由26.24元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月，2018年1月1日至2018年12月31日租金由32.87元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月，2019年1月1日至2022年12月31日租金由33.79元／㎡／月调整为24.24元／㎡／月。后被告江油摩尔玛商业有限公司于2017年4月14日向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2022年的商场租金50万元，于2017年5月9日向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2019年的商场租金1828891.20元。2017年5月25日，被告江油摩尔玛商业有限公司向被告绵阳鹏升电梯有限公司预付了2018年至2022年的商场租金50万元。 2016年10月14日，案涉租赁房屋中的江油市中坝镇川信小区1栋B区1楼1号至8号房屋面积1644.69㎡，江油市中坝镇川信小区1栋B区-1楼2号房屋面积861.23㎡，江油市中坝镇川信小区1栋B区2楼1号房屋面积1459.6㎡，共计房屋面积3965.52㎡的房屋所有权人变更为原告于金源、李新瑶共有。2017年12月4日，原告于金源委托北京市恒圣律师事务所向被告江油摩尔玛商业有限公司发出《律师函》，函告了被告江油摩尔玛商业有限公司案涉租赁房屋所有权人发生变更的情况，要求被告江油摩尔玛商业有限公司在2017年12月30日前与原告于金源签订《租赁合同》或腾退房屋。2019年12月13日，原告于金源委托北京市京宁律师事务所向被告江油摩尔玛商业有限公司发出《律师函》，要求被告支付2016年10月14日至2019年12月31日期间的房屋租金。2017年12月15日和2020年1月7日，被告江油摩尔玛商业有限公司两次向北京市京宁律师事务所回函称，被告江油摩尔玛商业有限公司已于2017年5月9日向被告绵阳鹏升电梯有限公司按照《商场租赁合同》与《商场租赁合同补充协议》履行了合同义务，支付了2018年至2019年的全部租金。2020年3月31日，被告江油摩尔玛商业有限公司向原告于金源、李新瑶及代理律师发出《租赁合同解除函》，称因整体物业的不完整及各租赁权益人无法确定，对被告江油摩尔玛商业有限公司经营造成极大影响，故决定在2020年3月31日解除与原告于金源、李新瑶的租赁合同。 另查明，被告梅西商业有限公司系被告江油摩尔玛商业有限公司的股东，被告步步高商业连锁股份有限公司系被告梅西商业有限公司的股东。 上述事实有原告的身份证，被告的营业执照及工商登记信息，商场租赁合同，不动产权证，房地产权登记信息，商场租赁合同，房屋租赁合同，房屋租赁合同补充协议，中国建设银行客户专用回单，律师函，回函，租赁合同解除函及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，2015年9月被告绵阳鹏升电梯有限公司与被告江油摩尔玛商业有限公司签订的《商场租赁合同》不违反国家法律、法规的强制性规定，该《商场租赁合同》有效；在合同履行过程中，被告绵阳鹏升电梯有限公司将部分案涉房屋的所有权转让给原告，依照法律规定房屋所有权发生转移后租赁期未满的租赁合同应当继续履行，原告应当在案涉租赁房屋所有权发生转移后及时告知承租人即被告江油摩尔玛商业有限公司，因原告未及时将案涉租赁房屋所有权发生转移的事实告知被告江油摩尔玛商业有限公司，致被告江油摩尔玛商业有限公司与被告绵阳鹏升电梯有限公司在2017年3月31日及2017年4月10日再次签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，双方将原《商场租赁合同》中约定的房屋租金及租金支付方式进行了变更，被告江油摩尔玛商业有限公司根据变更后的合同约定向被告绵阳鹏升电梯有限公司支付了2018年至2019年12月的全部租金，被告江油摩尔玛商业有限公司的支付租金行为没有过错；因被告江油摩尔玛商业有限公司已付清了2019年12月前的案涉房屋的全部租金，故原告请求中的2016年10月14日至2019年12月的租金应当由被告绵阳鹏升电梯有限公司承担，2020年1月至3月的案涉房屋租金因被告江油摩尔玛商业有限公司未支付，被告江油摩尔玛商业有限公司应当履行支付房屋租金的义务；原告享有的只是部分案涉租赁房屋的所有权，故原告只对其拥有所有权部分的房屋享有收取房屋租金的权利，其余部分的房屋租金仍应当由被告绵阳鹏升电梯有限公司收取；根据租赁合同的约定，2016年10月14日至2017年3月31日的月租金为26.24元/㎡,原告应当收取租金时间为5个月17天，共计579240.86元，2017年4月1日至2019年12月31日的月租金为24.24元/㎡,原告应当收取租金时间为33个月，共计3172098.76元，2020年1月1日至2020年3月31日的月租金为24.24元/㎡,原告应当收取租金时间为3个月，共计288372.61元；另被告绵阳鹏升电梯有限公司还应当收取2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金76529.07元，因被告绵阳鹏升电梯有限公司未在本案中主张，本院不予处理；被告江油摩尔玛商业有限公司是独立的法人，具有独立承担民事责任的能力，被告梅西商业有限公司和被告步步高商业连锁股份有限公司不是合同的相对人，不应当承担责任。被告江油摩尔玛商业有限公司未按期交纳2020年1月至3月的租金系因案涉房屋的所有权人了发生变更，而原告只对案涉租赁房屋部分享有所有权，另有部分案涉租赁房屋的所有权仍然系被告绵阳鹏升电梯有限公司享有，导致被告江油摩尔玛商业有限公司交纳租金的对象不明，不构成违约。依照《中华人民共和国民法总则》第六十条“法人以其全部财产独立承担民事责任”和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，判决如下： 一、被告绵阳鹏升电梯有限公司在本判决生效后十日内支付原告于金源、李新瑶2016年10月14日至2019年12月31日的房屋租金3751339.62元； 二、被告江油摩尔玛商业有限公司在本判决生效后十日内支付原告于金源、李新瑶2020年1月1日至2020年3月31日的房屋租金288372.61元； 三、驳回原告于金源、李新瑶对被告梅西商业有限公司和被告步步高商业连锁股份有限公司的诉讼请求； 四、驳回于金源、李新瑶的其他诉讼请求。 本案案件受理费74728元，财产保全费5000元，由原告于金源、李新瑶承担32300元，由被告绵阳鹏升电梯有限公司承担41810元，由被告江油摩尔玛商业有限公司承担5618元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  赵从亮 人民陪审员  谢廷兴 人民陪审员  左 云 二〇二〇年七月十七日 法官 助理  王 芝 书 记 员  董 霜