湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1014号原告湖南林苑置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路1号。法定代表人洪青，董事长。委托代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被告邓利海，男，1980年12月8日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托代理人胡茜，湖南联进律师事务所律师。原告湖南林苑置业发展有限公司（以下简称原告）诉被告邓利海（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孔娟、被告的委托代理人胡茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月7日，原、被告签订房屋租赁合同，将其所有的位于长沙市门面出租给被告使用。后被告又承租了原告所有的林苑小区Ｃ栋101、102号门面，双方对101、102号门面租赁事宜也签订了房屋租赁合同，明确约定了双方权利义务。从2015年12月起，被告开始拖欠原告水费，2016年12月被告开始拖欠原告房屋租金，2017年1月被告开始拖欠原告物业费。虽经原告多次催讨，被告仍未支付上述费用。房屋租赁期限届满后，原被告未再签订书面房屋租赁合同，但被告仍在实际使用101、102、106、107号门面。被告于2019年3月才将101、102号门面交还原告，2019年8月6日将106、107号门面交还，但被告一直未结清原告租金、物业费及水费。原告特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付原告房屋租金386797元；2、被告立即支付原告物业服务费21402.4元；3、被告立即支付原告水费8775.1元；4、被告支付原告逾期支付物业费、水费、租金违约金至租金、水费、物业费实际清偿之日止（其中101、102号门面物业费、水费、电费违约金按每月百分之二计算，106、107号门面物业费、水费、电费违约金按日万分之五计算）；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、两份租赁合同到2017年已经截止，原告未提供证据证明被告是否实际占有涉案房屋，是否形成不定期租赁。若被告后续继续占有使用房屋，也不应该计算违约金。2、若要解除合同，原告应退还被告共计10000元押金。3、违约金约定过高，被告之前已经申请了租金减免，因此后续租金也请求减免。4、原告主张的水费、物业费没有证据予以证明。5、被告目前在看守所，请求法院对涉案金额予以核减。经审理查明，原告系长沙市雨花区韶山南路1号林苑小区C栋100、101、102、106、107号门面的所有权人。2011年1月1日，原告委托长沙林苑物业管理有限公司（以下简称林苑物业）对上述门面对外出租，委托期限自2011年1月1日至2020年12月30日。2011年4月7日，林苑物业（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租林苑小区C栋106、107号门面，租赁期限自2011年4月20日至2014年4月19日，租金第一年为月租金4356元，第二年月租金为4790元，第三年月租金5270元，其中2011年4月8日至同年4月19日为免租期，租金自2011年4月20日起算。租金采用预付方式，于每季度5日前按季付款，被告应支付押金3000元。水电、物业费另签订物业管理服务合同，从其规定。任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的10%的违约金。上述合同到期后，2014年4月19日，林苑物业（出租方）与被告（承租方）就被告继续租赁该106、107号门面签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁期限自2014年4月20日至2017年4月19日。2、房屋第一年（2014年4月20日-2015年4月19日）月租金为5797元，即17391元/季；第二年（2015年4月20日-2016年4月19日）月租金为6377元，即19131元/季；第三年（2016年4月20日-2017年4月19日）月租金7015元，即21045元/季。3、承租方于合同生效之日向出租方交纳租赁押金3000元（押金在租赁期满时无欠费现象和房屋损坏的，退还承租方，不计利息）和缴纳下个季度的租金，具体交款日期为本季末5日之内缴纳下个季度的租金，否则，每逾期一天按欠交的租金额每天收取万分之五的滞纳金。4、水电、物业费另签订物业管理服务合同，从其规定。5、承租方逾期交付租金、物业管理、水电有关费用的，除应如数补交外，还应按每天收取万分之五的滞纳金。2013年10月11日，被告以其弟弟邓峰的名义（承租方）与林苑物业（出租方）就租赁林苑小区C栋100、101、102号门面签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2012年11月16日至2017年11月15日，合同签订前二年（2012年11月16日至2014年11月15日）每年租金为144000元，月租金为12000元，每季租金36000元，从第三年起（2014年11月16日至2017年11月15日）每年租金按8%递增。租金于每季5天前按季预付款，承租方于本合同生效之日交纳租赁押金8000元和缴纳一个季度租金。水电、物业费另签订物业管理服务合同，从其规定。承租方逾期交付租金、物业管理、水电有关费用的，除应如数补交外，还应按3‰/天交纳滞纳金。2019年3月3日，被告出具《承诺书》，载明其租赁的涉案101、102号门面于2019年2月28日无条件交还原告处理，截止2019年2月28日之前所欠的租金、物管费、水费均由被告承担。2019年8月6日，被告向原告再次出具《承诺书》，载明林苑小区C栋C101-102门面在2016年12月15日至2019年2月28日所欠费用，以及C106-107门面2017年1月11日至2019年7月31日所欠费用，全部由其本人承担，C106-107门面从8月6日开始交还被告。另查明，2019年3月15日，原告代缴了涉案101、102号门面自2017年11月15日至2019年2月28日的物业费6572元、自2015年12月26日至2019年2月28日的水费8775.1元。2019年8月10日，原告代缴了涉案106、107号门面自2017年1月11日至2019年7月31日的物业费14830.4元。庭审中，被告主张向原告交纳了押金10000元，但未提供证据证明，原告仅认可被告交纳押金3000元,被告支付的另8000元押金已经退还。2016年2月29日，被告向原告提交《申请报告》，载明因近年来生意不好做，租金压力大，申请暂时停止门面费的递增。被告同意100、101、102号门面一年内暂不递增，106、107号门面递增降至5%。同年，被告未再租赁100号门面。因此，原告主张被告欠付的涉案101、102号门面租金按照每月8640元，涉案106、107号门面租金按照每月7015元，均未计算递增。上述事实，有《物业管理委托书》、《房屋租赁合同》、不动产登记情况表、《承诺书》、收款收据以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案100、101、102、106、107号门面系原告所有，林苑物业系受原告委托出租，原告实际系涉案房屋租赁合同的出租方，因此，原告据此主张房屋租赁的相关权益，主体适格。被告承租了涉案门面，应当依约按期支付租金等相关费用。关于租金。原告提供了被告于2019年8月6日出具的《承诺书》，该承诺书明确了被告欠付的时间段。原告据此主张被告支付涉案101、102门面自2016年12月15日至2019年2月28日的租金，以及涉案106、107号门面自2017年9月20日至2019年8月5日的租金，另结合双方关于租金的约定，经核算，被告应支付原告涉案101、102号门面欠付租金228651元（8640元×26个月+8640元÷28×13天），涉案106、107号门面欠付租金157837.5元（7015元×22.5个月），共计386488.5元。关于水费、物业费。原告主张被告支付涉案101、102号门面水费8775.1元和物业费6572元，涉案106、107号门面的物业费14830.4元，提供了代付凭据予以佐证，本院予以支持。上述费用共计416666元，扣除被告交纳的3000元押金，被告还应支付原告租金、水费、物业费共计413666元。原告主张的超过部分，本院不予支持。关于违约金。被告逾期支付上述费用，已构成违约，原告主张被告支付违约金，本院酌情支持40000元，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告邓利海于本判决生效之日起15日内支付原告湖南林苑置业发展有限公司租金、水费、物业费413666元及违约金40000元；二、驳回原告湖南林苑置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取3777.5元，由被告邓利海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 莉二〇二〇年七月六日书记员 蒋奉平附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。