北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6471号上诉人（原审被告）：北京贝壳京工时尚创新科技有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路6号3号楼1单元10层1001-01。法定代表人：王兴龙，总经理。委托诉讼代理人：柴旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路34号院7号楼08层801室。法定代表人：曾斌，总裁。委托诉讼代理人：李术朋，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京贝壳京工时尚创新科技有限公司（以下简称贝壳公司）与被上诉人北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贝壳公司之委托诉讼代理人柴旭、被上诉人每日优鲜公司之委托诉讼代理人李术朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝壳公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回每日优鲜公司提出的除解除以外的其他全部诉讼请求；一、二审诉讼费由每日优鲜公司承担。事实和理由：1.双方签署的《北京市房屋租赁合同京工时尚创新园成交版》（以下简称《租赁合同》）约定涉案房屋用于办公、经营、仓储（含冷库）、配送，每日优鲜公司于2019年9月24日向我公司发送的《协助鱼缸安装之履约告知函》及2019年9月28日发出的《解约通知函》中均明确说明安装鱼缸是用于售卖鲜活水产品，并非用于仓储，两者具有明显的区别。根据《北京市食品安全条例》规定，食品物流配送等业态方式从事食品经营应当向工商行政管理部门申请食品流通许可证并需要与食品经营相适应的场所。一审判决认为安装鱼缸是仓储水产品的必要条件，认为我公司的行为构成违约是错误的，每日优鲜公司将涉案房屋用于鲜活水产品的销售不符合双方合同约定，我公司拒绝其安装鱼缸的行为并不构成违约。2.在合同签订前，每日优鲜公司也从未告知涉案房屋用于售卖鲜活产品，且涉案房屋为办公园区，园区内不具备对生鲜水产储存和养殖的条件，房屋结构与配套设施不具备《食品安全法》所规定的食品生产经营的条件，我公司无义务对其要求予以配合。3.一审判决适用法律错误，我公司已经按照法律规定履行合同义务，向每日优鲜公司提供了符合合同要求的房屋，即使认定我公司的行为构成违约，也不会造成合同目的不能实现。每日优鲜公司要求我公司协助安装鱼缸并非合同义务，亦非我公司法定义务，更不构成我公司的主合同义务。安装鱼缸并非进行鲜活水产销售的必要条件，且每日优鲜公司亦未从事鲜活水产品的售卖。每日优鲜公司辩称，同意一审判决，不同意贝壳公司的上诉请求及理由。售卖生鲜是我公司的主营业务之一，我公司和水产公司签订有合同，且从我公司的主营网页上也可以看出售卖生鲜是我公司的业务范围。每日优鲜公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2019年10月3日解除；2.贝壳公司返还押金52012.5元；3.贝壳公司返还2019年10月3日至2020年1月9日的租金156037.5元；4.贝壳公司支付违约金104025元；5.贝壳公司赔偿冷库设备损失134481元；6、诉讼费用由贝壳公司负担。一审法院认定事实：2019年5月22日，贝壳公司（甲方）与每日优鲜公司（乙方）签订《租赁合同》，每日优鲜公司承租103号房屋用于办公、经营、仓储（含冷库）、配送使用，免租期自2019年6月10日至2019年7月9日，计租期自2019年7月10日至2021年7月9日，月租金52012.5元，租金支付方式为押一付六。合同第八条约定“……租赁期满，甲乙双方确认无纠纷结算相应支付金额并做完合同解除协议后，按协议约定由甲方无息退还乙方剩余押金。押金担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用”；合同第二十二条约定“1、甲方的违约认定：有下列情形之一的，视为甲方违约。……（2）甲方交付的该单元不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的……2、甲方的违约责任：（1）甲方违约的情况下，乙方可以选择提前解除本合同。甲方除应向乙方返还保证金外，还应向乙方支付相当于二个月租金的违约金，甲方还应退还乙方已付而未使用的租金”。合同签订后，每日优鲜公司支付租金312075元以及押金52012.5元。2019年9月28日，每日优鲜公司发出《解约通知函》，“鉴于我方于2019年9月19日向贵方发送《协助鱼缸安装之履约函》，贵方仍不同意且干涉我方安装鱼缸，导致我方承租的房屋无法正常使用。贵方已构成根本违约，现根据《租赁合同》之约定，通知如下：1、贵我双方签订的《租赁合同》于2019年10月3日正式解除……”。2019年10月9日，每日优鲜公司将103号房屋返还给贝壳公司。每日优鲜公司主张主营业务是售卖生鲜商品，承租房屋的目的用于仓储、配送，但贝壳公司坚持不同意安装鱼缸，导致无法实现仓储鲜活水产品，签订合同目的无法实现，故于2019年9月28日向贝壳公司送达《解除通知函》，现要求确认《租赁合同》于2019年10月3日解除。贝壳公司称每日优鲜公司安装鱼缸系用于养殖而非仓储，故拒绝了每日优鲜公司要求安装鱼缸的请求，因此每日优鲜公司无权单方解除《租赁合同》，但贝壳公司在庭审中同意《租赁合同》于2019年10月3日解除。合同解除后，每日优鲜公司要求贝壳公司返还已付押金及2019年10月10日至2020年1月9日的租金、依据《租赁合同》第二十二条第一款第一项及第二款第一项给付违约金并给付冷库折旧、安装及拆卸费用的损失。每日优鲜公司对上述主张提交《普通式冷库建设报价模板》、发票等证据予以佐证。上述证据载明安装费用为16857元，税费为8%。经询问，每日优鲜公司认可冷库已自行拆走。贝壳公司不同意上述诉讼请求。理由如下：首先，贝壳公司拒绝安装鱼缸并不违约，且因每日优鲜公司违约导致合同无法履行给贝壳公司带来经济损失，不应返还押金；其次，贝壳公司并不存在《租赁合同》第二十二条第一款第一项约定的违约情形；第三，冷库的损失不属于可预见范围与本案无关。一审法院认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方对于《租赁合同》于2019年10月3日解除无异议，法院予以认定。双方对于每日优鲜公司于2019年10月9日腾退103号房屋以及每日优鲜公司已交纳2019年7月10日至2020年1月9日租金无异议，故贝壳公司应当返还已收取的2019年10月10日至2020年1月9日的租金。依据《租赁合同》内容可知，每日优鲜公司承租103号房屋的目的为办公、经营、仓储、配送，再结合每日优鲜公司的业务范围可以认定安装鱼缸不仅不违反合同约定，且为仓储鲜活水产品的必要条件，故法院对每日优鲜公司所述贝壳公司拒绝安装鱼缸使合同目的无法实现，予以采信。因贝壳公司原因导致《租赁合同》目的无法实现并解除合同，故贝壳公司应当返还押金，同时承担违约责任。但法院需要指出的是，因每日优鲜公司明确基于《租赁合同》第二十二条第一款第一项主张违约金，该条款应当理解为贝壳公司交付的房屋不符合合同约定，本案中103号房屋并不存在上述情形而是贝壳公司拒绝每日优鲜公司合理要求所致，故法院对每日优鲜公司以该条主张违约金不予支持，每日优鲜公司可以另行主张权利。每日优鲜公司主张的安装、拆卸冷库的费用属于因贝壳公司违约造成的直接损失，法院予以认定。贝壳公司以不可预见作为抗辩，如前所述该损失系直接损失并非可得利益损失，故法院对此答辩意见不予采信。因每日优鲜公司提交的证据不足以证明安装、拆卸冷库的费用，故法院对上述损失将结合已使用期间、发票等证据及其他情节酌情确定。冷库折旧属于其合理损耗，每日优鲜公司主张该损失，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京每日优鲜电子商务有限公司与北京贝壳京工时尚创新科技有限公司二〇一九年五月二十二日签订的《北京市房屋租赁合同京工时尚创新园成交版》于二〇一九年十月三日解除；二、北京贝壳京工时尚创新科技有限公司于判决书生效之日起十日内返还北京每日优鲜电子商务有限公司押金52012.5元；三、北京贝壳京工时尚创新科技有限公司于判决书生效之日起十日内返还北京每日优鲜电子商务有限公司租金156037.5元；四、北京贝壳京工时尚创新科技有限公司于判决书生效之日起十日内给付北京每日优鲜电子商务有限公司冷库安装、拆卸损失25000元；五、驳回北京每日优鲜电子商务有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。关于鱼缸安装问题，每日优鲜公司主张其所安装的鱼缸（约1.2米宽，2.2米高，5.7米长）系用于仓储，称签约当时即提过鱼缸安装问题，但未在合同中细致约定，并称签约后一直在沟通鱼缸安装的问题，多次沟通贝壳公司均不同意；贝壳公司主张签约当时没有提过安装鱼缸的事情，每日优鲜公司售卖的均为咸水鱼或者冷冻鱼，并不需要鱼缸养殖，其提出安装鱼缸只是每日优鲜公司欲解约的理由。二审庭审中，贝壳公司另提供每日优鲜公司APP截图数页，欲证明每日优鲜公司从未从事过鲜活水产的配送业务，无仓储鲜活水产的要求，安装鱼缸并非合同履行的必要条件。每日优鲜公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称配送鲜活水产系其公司的主营业务之一；并另行提供其公司2019年与2020年商品采购框架合同、APP网页截图、微信图片，欲证明配送鲜活水产品系其公司的主营业务，需要鱼缸储存，微信图片可以看出其公司如何保证鲜活水产品的品质以及鱼缸的情况。贝壳公司对每日优鲜公司提供的前述证据的真实性认可，证明目的不认可。从双方提供的每日优鲜APP截图可见，每日优鲜的售卖范围包括新鲜蔬菜、时令水果、肉蛋水产、快手美食、休闲食品、乳品……等，其中肉蛋水产又包括鲜肉鲜禽、鲜活水产、蛋类、冷冻禽肉、冷冻猪肉、冷冻牛羊等。另查，一审审理中，每日优鲜公司提供了2019年9月其公司工作人员与贝壳公司工作人员之间的微信聊天记录，内容包含“闫总在嘛…我这边公司想让我在沟通一下看鱼缸能不能装”，“我们是一个文创园区，不可能养活鲜。这个公司也不同意”等沟通信息。本院认为，本案中，双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现双方因鱼缸的安装问题发生争议，结合双方的庭审陈述及证据情况可见，每日优鲜公司要求安装的鱼缸并非一般观赏性鱼缸，而系以保持生鲜产品存活为目的的具有一定体量的鱼缸，需要具备相应的安装条件。每日优鲜公司主张多次与贝壳公司对鱼缸安装事宜进行沟通，并称合同签订当时即已经提出鱼缸安装问题，但从现有证据可见贝壳公司始终未同意，按照每日优鲜公司的陈述，足见对于贝壳公司不同意安装鱼缸的意见每日优鲜公司明确知晓、依然选择订立涉案《租赁合同》。且即便按照每日优鲜公司之主张，鱼缸用于仓储，从涉案合同对仓储内容明确含冷库的约定方式可见，双方对于仓储的方式在签订合同之初有所磋商，如果按照每日优鲜公司的主张签合同当时与贝壳公司就安装鱼缸进行了磋商只是合同条款未予细化，则每日优鲜公司无需在合同履行的过程中就安装鱼缸一事再次征求贝壳公司的意见。再退一步言之，即便认定安装鱼缸包含在合同约定的使用用途之内，从每日优鲜公司的经营范围可见，鲜活水产也只是其经营产品的一小部分，其以无法安装鱼缸为由主张其合同目的无法实现亦难成立。因此，合同履行过程中每日优鲜公司以无法安装鱼缸导致其合同目的无法实现为由解除合同，不能成为免除其承担合同提前解除的违约责任之理由。一审法院认定贝壳公司承担合同解除的违约责任属认定错误，本院予以纠正。鉴于双方均认可涉案《租赁合同》于2019年10月3日解除，本院对此不持异议。考虑到每日优鲜公司已于2019年10月9日将涉案租赁标的返还给贝壳公司，一审法院判令贝壳公司将已经收取的2019年10月10日至2020年1月9日的租金予以返还，并无不妥。至于每日优鲜公司要求贝壳公司返还押金一节，根据涉案《租赁合同》之约定，押金的担保范围包括乙方应当承担的违约金等费用，在每日优鲜公司向贝壳公司承担违约责任之前，其主张退还押金暂不应得到支持。每日优鲜公司要求贝壳公司支付违约金，亦缺乏依据。每日优鲜公司因提前退租所产生的冷库设备损失应由每日优鲜公司自行负担。综上所述，贝壳公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2689号民事判决第一、三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2689号民事判决第二、四项；三、驳回北京每日优鲜电子商务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6525元，由北京每日优鲜电子商务有限公司负担5424元（已交纳），由北京贝壳京工时尚创新科技有限公司负担1101元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费4796元，由北京每日优鲜电子商务有限公司负担1585元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京贝壳京工时尚创新科技有限公司负担3211元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年七月二十九日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞