湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3116号上诉人（原审被告）：武汉上城物业管理有限公司，住所地黄陂区板桥大道95号（杨园农贸超市住宅楼1-1-301号）。法定代表人：陈子豪，该公司经理。委托诉讼代理人：黄厚祥，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：董婉，女，1991年8月17日出生，汉族，住武汉市黄陂区，被上诉人（原审原告）：徐正朗，男，1987年3月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区，以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周玲，湖北传文律师事务所律师。上诉人武汉上城物业管理有限公司（以下简称上城物业公司）因与被上诉人董婉、徐正朗排除妨害纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初6355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上城物业公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，将本案发回原审人民法院重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费，均由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院违反法定程序审理案件，依法应予以纠正。原审未通知两个第三人参加民事诉讼，属于违反法定程序，遗漏了诉讼主体。特别是被上诉人出示的无任何人签字证明的情况反映截图，是否向两个具有供水供电职责的第三人申请过，只有两个第三人到庭才能辨别其真伪。二、原审查明的事实无合法有效证据证实，其判断无事实依据。董婉、徐正朗辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董婉、徐正朗向一审法院起诉请求：1、请求法院责令武汉上城物业管理有限公司限期接通水电，并保证今后不再断水断电。2、请求法院判令武汉上城物业管理有限公司排除妨害，开通21层电梯及通道的门，以方便董婉、徐正朗进出入住。3、判令武汉上城物业管理有限公司承担本案所有的诉讼费用。一审法院查明，2018年4月30日，董婉与案外人杨梅签订房屋买卖合同，杨梅将其所有的位于黄陂前川街道××大道××号杨园农贸超市住宅楼1单元21层4号面积为51.75平方米的房屋以45万元的价格出售给董婉，双方交易完成后，董婉、徐正朗（系夫妻关系）于2018年7月9日办理了鄂（2018）武汉市黄陂不动产权第0031134号的不动产权证。该房屋在建造时开发商已经将水电接到房内，董婉、徐正朗购买该房屋准备装修居住，需要开通水电，于是找到上城物业公司请求开通水电，上城物业公司以与董婉、徐正朗没有签订物业管理合同为由拒绝开通水电，并认为开通水电是开发商的义务，故一直未开通水电。董婉、徐正朗还认为物业公司没有开通21楼的电梯，也要求开通。董婉、徐正朗将不能开通水电的情况向相关部门反映，相关部门回复需通过司法途径解决。另查明：上城物业公司陈述已经开通了21楼的电梯和通道。2019年11月29日，法院现场勘查，该房屋21楼通往董婉、徐正朗的房屋的通道已经开通，但通往21楼的电梯未开通。案涉房屋系案外人在法院执行拍卖中买受，并办理了相关权证。一审法院认为，关于房屋产权变动效力的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，据此可以认定案涉房屋的物权变更合法，董婉、徐正朗买受该房屋符合法律规定，该房屋买卖合同合法，且董婉、徐正朗已经依法办理了物权变更登记手续，董婉、徐正朗系案涉房屋所有权人。董婉、徐正朗在买受该房屋前，该栋房屋已经成立了业主委员会，业主委员会依照相应程序将该栋房屋的物业管理发包给上城物业公司，上城物业公司就应当按照合同约定履行相应职责。《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：……。”根据该条规定，董婉、徐正朗在取得房屋不动产权证后，为该房屋的所有权人，依照该条规定，董婉、徐正朗系当然的业主，其按照上述法律规定享有相应的权利。根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定,国家集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。董婉、徐正朗在取得该房屋所有权后与上城物业公司之间已形成事实上的物业合同关系。上城物业公司关于其与董婉、徐正朗之间不存在物业服务合同关系,不负有向董婉、徐正朗履行供水、供电义务、开通21楼电梯的抗辩不成立。董婉、徐正朗主张上城物业公司开通水电、开通电梯,系董婉、徐正朗基本生存权利。在董婉、徐正朗请求缴纳案外人欠缴物业费，在多次请求上城物业公司开通水电、开通21楼电梯的要求下，上城物业公司对董婉、徐正朗仍停止供水、供电的违约行为,侵害了董婉、徐正朗合法权益,而且供水、供电、开通高层建筑屋电梯服务涉及自然人的基本生存权利,故董婉、徐正朗主张由上城物业公司开通水电、开通21楼电梯合理合法,法院予以支持。董婉、徐正朗请求上城物业公司保证不再断水、断电的行为，无客观依据。法院不予支持。据此、依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条之规定，判决：一、武汉上城物业管理有限公司于判决生效之日第二日为董婉、徐正朗位于黄陂前川街道××大道××号杨园农贸超市住宅楼1单元21层4号房屋的供水、供电，开通21楼的电梯；二、驳回董婉、徐正朗的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由武汉上城物业管理有限公司负担。本院二审期间，上城物业公司提交两份证据：证据1、提交另一业主的物业管理合同一份。如果没有物业合同，对业主进行事实管理是没有依据的。证据2、提交另一业主的武汉市商品房买卖合同，证明一审法院遗漏了第三人即开发商武汉市黄陂区华强置业有限公司。董婉、徐正朗质证认为，两份证据都是复印件，对真实性不认可，也达不到上诉人的证明目的。提供的两份合同都是与他人签订的合同，与本案无关。本院认为，上述证据无法达到证明目的，本院依法不予采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，董婉、徐正朗买受案涉房屋，房屋买卖合同合法，且董婉、徐正朗已经依法办理了物权变更登记手续，董婉、徐正朗系案涉房屋所有权人。董婉、徐正朗在买受该房屋前，该栋房屋已经成立了业主委员会，业主委员会依照相应程序将该栋房屋的物业管理发包给上城物业公司，上城物业公司应当按照合同约定履行相应职责。董婉、徐正朗在取得该房屋所有权后与上城物业公司之间已形成事实上的物业合同关系。供水、供电、开通高层建筑屋电梯服务涉及自然人的基本生存权利，上城物业公司负有向董婉、徐正朗履行供水、供电义务、开通21楼电梯的义务。在董婉、徐正朗请求缴纳案外人欠缴物业费，在多次请求上城物业公司开通水电、开通21楼电梯的要求下，上城物业公司对董婉、徐正朗仍停止供水、供电的违约行为，侵害了董婉、徐正朗合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第四条“国家集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”的规定，董婉、徐正朗主张由上城物业公司开通水电、开通21楼电梯合理合法，本院予以支持。一审审理过程中，一审庭前董婉、徐正朗书面申请撤回对第三人国网湖北省电力有限公司武汉市黄陂区供电公司、武汉市黄陂区水务和湖泊局的起诉，一审程序处理，符合法律规定。故对上城物业公司的上诉理由，本院依法不予以采纳。综上所述，上城物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武汉上城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年七月二十一日书记员  张璇