河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1805号上诉人（一审被告）：刘建团，男，1973年3月21日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：卢平川，孟州市众诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘敬武，男，1966年10月12日出生，汉族，住孟州市。系刘建团兄长。被上诉人（一审原告）：李宏峰，男，1973年9月3日出生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：汤洪峰，河南诤研律师事务所律师。上诉人刘建团因与被上诉人李宏峰租赁合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建团上诉请求：1、依法撤销河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初2968号民事判决（2019）豫0883民初2968号判决书第二项“限被告刘建团于判决生效后十日内退还原告李宏峰租地押金30000元”；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本合同规定每年支付租金时间为合同签订之日，2017年2月19日为合同签订日，当天被上诉人就应当付清第一年的租金12.42万元。可是直到签约的第二天被上诉人仅付了3万元，下欠9.42万元。为了保证尽快收回拖欠租金，双方一致把3万元已开租金收据更改为押金，作为保证金。而后，被上诉人直至本年度3月2号又支付租金5.6万元。可是算上押金第一年租金仍欠3.82万元，和第二年租金至今未付。被上诉人拖欠租金的事实，足以证明其已经违约。由此该押金只能作为租金或违约金，可是一审法院判决退还押金，违背事实和法律。《中华人民共和国招标投标法》第六十条规定，中标人不履行与招标人订立的合同的，履约保证金不予退还，给招标人造成的损失超过履约保证金数额的，还应当对超过部分予以赔偿；没有提交履约保证金的，应当对招标人的损失承担赔偿责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。显然本案的押金具有违约金的性质，一方面针对承租人可能发生的对租赁物的损害，另一方面也针对拖欠的租金，押金就是承租人对出租人违约的担保。因此，这类租赁合同的押金属于双方约定的违约金。合同期间被上诉人因欠租金而违约，故押金是无法退的。依据法律，正常情况下押金是可以退的。但条件是，在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，押金应予以退还。在违约时将会被扣除。当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予以抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。李宏峰辩称，一、一审法院认定双方解除合同关系、返还押金3万元正确，应当依法予以维持。二、合同签订完以后，因为环保原因合同并没有履行，被上诉人并没有实际用于任何经营活动，中间一直协调与政府的关系。一审我方起诉要求全额返还已经交租金56000及押金30000元，因为各种原因未上诉，仅在土地上就投资二十多万，后来猪圈也被拆了，政府也没有赔偿，我方认为一审判决上诉人返还我方3万元押金是正确的。李宏峰向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告签订的租地合同；2、依法判令被告立即返还原告土地承包金56000元，押金30000元，合计86000元。3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年2月19日，原、被告双方签订了一份租地协议，约定：被告将位于大王庙天蓬畜牧公司南138亩的土地出租给原告，土地用途为养殖，每亩年租金900元，一年租金124200元，租赁期限20年，从2017年2月19日至2037年2月19日止，每年租金应在当年2月19日缴纳。合同签订后，原告于2017年2月20日向被告缴纳押金30000元，于2017年3月2日向被告缴纳土地承包金56000元，并随即在承包的土地上开始建设养猪场。2017年3月3日和2017年5月24日，河南省国有孟州林场分两次针对被告下达了“刘建团：你在承包的国有孟州林场的林地上，进行的一切建筑和毁树行为，违反了《中华人民共和国森林法实施条例》第十七条、第二十一条之规定，现责令你立即停止一切违法行为，拆除其违章建筑，并及时对你承包的林地进行植树绿化”的通知，该通知书实际送达给了原告。此后，原告认为已无法进行猪场建设和经营生猪养殖，便与被告协商解除承包合同和返还承包金，但未有结果。2019年4月，原告已建设的部分养殖场建筑设施被政府拆除。原告此后遂提起本案诉讼。审理中另查明，被告刘建团于2005年1月1日以郑州凯元科贸有限公司（下称凯元科贸公司）的名义与河南省国有孟州林场签订了协议书，约定由孟州林场将其400亩杨树幼林地承包给凯元科贸公司，协议有效期从2005年1月1日起至2044年12月31日止）。被告投资经营的天蓬畜牧公司在该承包土地建设了养殖场进行生猪养殖，同时办理了营业执照和相关环境评估手续。2019年4月该养殖场因不符合政府政策要求被责令拆除后由被告主动进行了拆除。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告双方所签的租地协议确系双方自愿，合法有效，双方也已实际履行。在合同履行过程中，由于国家政策限制，导致原告的经营活动无法继续进行，如若继续履行合同，对原告显然不公平，也不能实现租赁土地进行生产经营的合同目的。故原告请求解除合同、返还押金，理由成立，该院予以支持。但与此同时，由于原、被告双方所签的合同已经实际履行，自合同签订之日至原告在租赁土地上的建筑物被拆除后停止经营活动，原告已实际占有和使用租赁土地两年有余，而其并未按照合同约定以每年124000元的标准向被告交纳租金，仅向被告交纳了56000元租金，属明显违约。故原告要求被告返还已交纳部分租金56000元，依据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，原审判决：一、解除原告李宏峰与被告刘建团签订的土地租赁协议；二、限被告刘建团于判决生效后十日内退还原告李宏峰租地押金30000元；三、驳回原告李宏峰的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由原告承担1270元，被告承担680元。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方于2017年2月19日签订的租地协议明确约定，案涉土地用于养殖。但是，协议订立后不久，相关单位即要求在案涉土地上停止一切违法行为，拆除违章建筑，并进行植树绿化等，客观上会对李宏峰的经营活动产生影响，刘建团作为出租方主观上存在过错。另外，事实上，李宏峰虽投资建设有部分养殖场建筑设施，但案涉租地协议并未能全面履行。因此，一审判令刘建团退还李宏峰30000元押金正确，应予维持。关于刘建团上诉称，30000元押金属于保证金，因李宏峰欠交租金，30000元不应退还的理由，考虑到刘建团在合同签订及履行中未能确保涉案土地符合约定用途，刘建团存在过错以及合同并未全面履行等实际情况，本院对刘建团的该项主张不予支持。综上所述，刘建团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由刘建团负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员余同云审判员毕蕾二〇二〇年七月二十七日书记员 王     向     静