北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7640号上诉人（原审被告）：北京金宝房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区潮白河旅游开发区。法定代表人：刘春畅，董事长。委托诉讼代理人：张恒智，男，1984年10月22日出生，汉族，北京金宝房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京盛欣泰科技有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖路33号院1号楼103室。法定代表人：崔伯义，总经理。上诉人北京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝公司）因与被上诉人北京盛欣泰科技有限公司（以下简称盛欣泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法适用二审独任制开庭进行了审理。上诉人（原审被告)金宝公司的委托诉讼代理人张恒智，被上诉人（原审原告)盛欣泰公司的法定代表人崔伯义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金宝公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方的商品房预售合同（Y2108295）继续履行；2.由盛欣泰公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.关于盛欣泰公司是否依商品房预售合同第十二条的约定，行使单方解除权向金宝公司书面通知解除合同，金宝公司并未提交任何证据证明；2.不能仅凭于雪的叙述就认定金宝公司书面通知了盛欣泰公司解除合同，因此举证责任仍应由盛欣泰公司负责举证，而不是举证倒置由盛欣泰公司金宝公司提交反驳证据。盛欣泰公司辩称，同意一审判决。盛欣泰公司向一审法院起诉请求：1．判定金宝公司退还房价款1082386元；2．判定金宝公司赔偿盛欣泰公司损失10万元；3．判定金宝公司给付盛欣泰公司利息，按照年利率4.35％的标准以1082386元为基数，自2018年10月31日起计算至金宝公司退还房价款1082386元之日止；4．判定金宝公司配合盛欣泰公司办理顺义区金宝花园北区1#办公楼10层1006号房屋的网签合同解除手续；5．判定案件受理费由金宝公司承担。一审法院认定事实：2018年8月13日，盛欣泰公司作为买受人，与出卖人金宝公司签订合同编号为Y2108295的《北京市商品房预售合同》，约定盛欣泰公司以1082386元的总价款购买金宝公司建设的顺义区金宝花园北区××1006号房屋。该合同中出卖人的销售人员显示为于雪。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当于2019年8月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的万分之壹向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.3%。附件十一补充协议第七条第2款约定：在预售合同由于任何原因而提前解除的情形下，甲乙双方均应首先共同到相关房地产主管部门办理商品房预售合同注销手续，然后再办理相应款项的结清手续。第3款约定：依据预售合同之约定或相关法律法规之规定乙方有权解除合同的，若乙方解除合同，乙方应于知道或应当知道解除合同条件成就之日起十五日内书面通知甲方；若乙方未在前述期限内书面通知甲方解除合同的，视为乙方不解除合同，预售合同继续履行。就上述合同，双方于2018年8月13日办理了网上签约，联机备案编号为21265395。盛欣泰公司已向金宝公司支付购房款1082386元，金宝公司于2018年8月13日、2018年10月31日分别向盛欣泰公司出具了金额为542386元、540000元的收据。此外，为购买涉诉房屋，盛欣泰公司支付给北京潮源科技有限公司（以下简称潮源公司）服务费100000元，潮源公司为此出具了收据。收据载明：今收到崔志杰原1#707换房1#1006服务费拾万元。双方均认可崔志杰系盛欣泰公司法定代表人的父亲。盛欣泰公司称崔志杰系代盛欣泰公司支付服务费，系金宝公司违约导致其遭受该服务费的损失，故要求金宝公司赔偿。关于该100000元，盛欣泰公司表示系金宝公司销售员于雪让其交纳的，于雪称交100000元抵200000元，总房款优惠100000元，是于雪带着盛欣泰公司在售楼处财务室交纳，交完后给了收款收据，其未通过潮源公司的渠道购买涉诉房屋。金宝公司认可于雪是其销售员，并表示：金宝公司与潮源公司没有合作关系；潮源公司推销金宝公司的房屋，潮源公司组织客户进行团购，金宝公司会给其介绍的客户相应优惠，100000元折抵200000元，客户交给潮源公司100000元，则金宝公司在销售给客户的总房款中优惠200000元；潮源公司把客户介绍给金宝公司后，金宝公司直接与客户谈。诉讼中，一审法院当庭致电于雪，于雪表示：涉诉十万元是金宝公司组织的团购优惠，之所以交给潮源公司是因为潮源公司是金宝公司的团购合作方；如果不交十万元，金宝公司就不会给盛欣泰公司优惠二十万元；该十万元是在金宝公司现场缴纳的。盛欣泰公司认可于雪的陈述，金宝公司不认可于雪的陈述，但未提交反驳证据。金宝公司认可其按照《北京市商品房预售合同》的约定逾期交房30日，涉诉房屋于2019年11月达到交付条件。盛欣泰公司称其于2019年10月8日将书面的解除合同通知书交给了于雪。一审法院于庭审中致电于雪，于雪对此答复：2019年10月（具体时间记不清了），盛欣泰公司向其提交了解除合同通知书，当天其交给了金宝公司的客服主管张凯。盛欣泰公司认可于雪的陈述，金宝公司不认可于雪的陈述，但未提交反驳证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盛欣泰公司与金宝公司签订的合同编号为Y2108295的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。根据该合同第十一条的约定，金宝公司应在2019年8月31日前向盛欣泰公司交付涉诉房屋，金宝公司认可涉诉房屋于2019年11月才具备交付条件，已逾期超过30日，盛欣泰公司依据该合同第十二条的约定享有单方解除权。盛欣泰公司主张其于2019年10月8日将书面的解除合同通知书交给了于雪，于雪亦认可其于2019年10月收到了盛欣泰公司的解除合同通知书，考虑到于雪系金宝公司的销售员，金宝公司虽不认可于雪的答复但并未提交反驳证据，故一审法院确认双方签订的《北京市商品房预售合同》已经于2019年10月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后盛欣泰公司有权要求金宝公司协助办理解除涉诉房屋网签合同的手续。对于盛欣泰公司支付给金宝公司的购房款1082386元，盛欣泰公司有权主张返还，且根据《北京市商品房预售合同》第十二条的约定，盛欣泰公司亦有权要求金宝公司给付利息，故一审法院对盛欣泰公司的第三项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，系由于金宝公司违约导致涉诉合同解除，盛欣泰公司支付的服务费系为享受购房优惠而支付，金宝公司对该费用的支付在签订合同时即明知，属于金宝公司应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故盛欣泰公司要求金宝公司赔偿该服务费损失于法有据，一审法院予以支持。一审法院判决如下：一、北京金宝房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内协助北京盛欣泰科技有限公司办理顺义区金宝花园北区××1006号房屋的网签合同解除手续；二、北京金宝房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内退还北京盛欣泰科技有限公司购房款一百零八万二千三百八十六元并给付利息（以一百零八万二千三百八十六元为基数，按照年利率百分之四点三五计算，自二○一八年十月三十一日起计算至实际退还之日止）；三、北京金宝房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京盛欣泰科技有限公司损失十万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金宝公司与盛欣泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案二审的争议焦点是，盛欣泰公司解除合同的效力问题。根据案涉《北京市商品房预售合同》第十一条之约定，金宝公司应于2019年8月31日前交付案涉房屋；同时，根据上述合同第十二条之规定，金宝公司逾期交房超过30天的，盛欣泰公司有权解除合同。另外，根据附件十一《补充协议》第七条第三款之规定，买受人应于知道或应当知道解除合同条件成就之日起十五日内书面通知出卖人；若出卖人未在前述期限内书面通知甲方解除合同的，视为买受人不解除合同，预售合同继续履行。本案中，根据金宝公司自认，案涉房屋具备交付条件的时间为2019年11月，根据上述合同约定，盛欣泰公司应当从2019年10月1日开始计算合同解除权的行使期间。现盛欣泰公司主张于2019年10月8日向金宝公司工作人员于雪当面送交了解除合同通知；经一审法院当庭核实，当时金宝公司的工作人员于雪认可2019年10月金宝公司向其送交过解除合同通知，因此可以认定盛欣泰公司主张的事实具有高度盖然性；至于于雪是否向其上级转交，不影响合同解除的法律效力。金宝公司否认上述事实，但并未提供相应反证。关于本案程序问题，一审法院向于雪电话核实情况，系法院对于盛欣泰公司相关陈述的审核认定方式，并不违反相关法律法规之规定。关于合同解除后的法律后果，一审判决处理并无不当，盛欣泰公司交纳的团购服务费，应当视为其损失，本院予以确认。综上所述，金宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16016元，由北京金宝房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年七月二十七日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然