北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4658号上诉人（原审原告）:用友网络科技股份有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号。法定代表人：王文京，总经理。委托诉讼代理人：巴元芳，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：董宇航，北京百朗律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中科朗迪（北京）科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘青，经理。委托诉讼代理人：王向阳，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢贤锐，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。上诉人用友网络科技股份有限公司（以下简称用友公司）因与被上诉人中科朗迪（北京）科技有限公司（以下简称中科朗迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初55555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。用友公司上诉请求：1.撤销一审法院判决第1项，判决中科朗迪公司向用友公司支付2017年9月1日起到2018年2月2日的房屋租金576270元、物业费115256元；2.撤销一审法院判决第2项，判决中科朗迪公司以400791元为基数按照每日万分之五的比例，支付自2017年11月5日起到实际支付之日的违约金；3.撤销一审法院判决第4项，判决中科朗迪公司向用友公司支付2018年2月3日至2018年12月11日期间的房屋占有使用费1428244元。事实和理由：1.一审法院判决中科朗迪公司不用支付免租期内的租金属于事实认定不清，法律适用错误。因中科朗迪公司在租赁合同期内的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故不应再享受免租期优惠，中科朗迪公司应当支付576270元租金、115256元物业费。2.一审法院判决中科朗迪公司逾期付款违约金计算时间按2017年12月31日开始计算错误，应从2017年11月5日计算。3.一审法院判决房屋占有使用费计算至2018年4月17日属于事实认定不清、法律适用错误，房屋占有使用费应当计算至2018年12月11日。4.合同解除后的占有使用费、物业费即便从2018年2月3日计算至2018年4月17日，共计74天，房屋面积935平方米，租金标准每平方米4元，物业费每平方米0.8元，租金应是276760元，物业费应是55352元，一审判决计算错误。中科朗迪公司辩称，同意一审法院判决，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。1、关于免租期优惠取消问题，合同解除并非是中科朗迪公司主动提出，所以免租期优惠不能取消。2、一审法院计算的起算时间没有问题。《房屋租赁合同主体变更协议》中将付款时间2017年12月30日视为双方对前期物业费、租金时间的约定。3、针对用友公司提出的要求支付到2018年12月11日的占用费问题，中科朗迪公司不同意。用友公司2018年4月2日发短信提出要求中科朗迪公司及时清理房子内物品，如果没有及时清理，用友公司可以在15日到期以后自行清理房屋内物品。从2018年4月17日开始，如果还有房屋占有使用费属于用友公司扩大的损失。一审法院计算的房屋占有使用费是合法合理的。用友公司向一审法院起诉请求：1.判令中科朗迪公司支付自2017年9月1日起至2018年2月2日的房屋租金576270元；2.判令中科朗迪公司支付自2017年9月1日起至2018年2月2日的物业费115256元；3.判令中科朗迪公司按照每月113758元的标准支付自2018年2月3日起至2018年12月11日止的房屋占有使用费1171240元；4.判令中科朗迪公司按照每月22752元的标准支付自2018年2月3日起至2018年12月11日止物业费257004元；5.判令中科朗迪公司向用友公司支付逾期支付租金、物业费的违约金（按日万分之五的标准计算，主张至实际付清之日止，截至2018年12月11日为138305元），以及逾期支付租金导致解除合同的违约金409530元；6.判令中科朗迪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月1日，用友公司（甲方）与刘青（乙方）签订了编号为2017-145《房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下位于北京市海淀区101室房屋（以下简称101室）出租给乙方办公使用，建筑面积935平方米；租赁期限自2017年9月1日至2022年11月15日；2017年9月1日至2020年11月15日期间租金标准4元/天/建筑平米，物业费标准0.8元/天/建筑平米，月租金113758元，月物业费22752元（租金部分含抵扣日期2017年9月1日至2017年11月15日，抵扣额283616元），以上租金及物业费含中央空调费、公共区域水费，电费独立计量，收费标准按附件二执行，租金按照三个月为一期进行支付，租金为先付，第一期租金、物业费及折扣期物业费支付时间为2017年11月5日，每期开始前提前10日历天支付；租赁保证金金额为三个月租金及三个月物业费，合同签订后5日内支付首笔保证金136510元，2017年11月5日前支付剩余保证金273020元；租赁期限届满或因乙方原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及其明确表示不予回收的设施设备无偿归甲方所有；13.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金及物业费（如有）总额的三倍支付违约金，给对方造成损失的，还应另行赔偿。具体情形包括；13.2.1甲方未按时交付该房屋，除本合同另有约定，经乙方催告三十日内仍未交付的，13.2.10乙方逾期未按约定支付租金累计达1个月的等内容；14.4乙方逾期支付租金等应付费用的，每逾期一日，应按应付金额的万分之五支付违约金；14.7租赁期限内，非合同约定的情况，乙方中途退租或减租面积达到30%以上的，除承担提前通知义务、按当期租金及物业费总额支付三倍支付违约金外，不再享有免租期优惠，乙方需将免租期优惠补齐。2017年11月3日，以刘青为法定代表人，以涉案房屋为住所地，登记注册中科朗迪公司。2017年12月，用友公司与刘青、中科朗迪公司签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定对2017-145号《房屋租赁合同》进行变更，即承租方由刘青变更为中科朗迪公司，其它条款不变，刘青在原《房屋租赁合同》中的权利义务全部转移给中科朗迪公司；2017年12月30日前中科朗迪公司须将原《房屋租赁合同》中约定由刘青交付的房租、物业费、房屋押金409530元按照原合同缴齐。上述协议签订后，中科朗迪公司未依约支付房租、物业费、租赁保证金。用友公司与刘青、中科朗迪公司另就承租北京市海淀区108室房屋（以下简称108室）签订租赁协议，亦存欠费。2017年12月29日，就上述两份协议所涉欠费问题，用友公司向中科朗迪公司发出催款函,要求支付拖欠租金、物业费及滞纳金（不含免租期间的房屋租金）。2018年1月16日，中科朗迪公司出具《中科朗迪公司关于欠房租、物业费、租金押金的还款计划》（以下简称《还款计划》），确认截至2017年12月5日，中科朗迪公司拖欠用友公司首期房租、物业费（费用期间2017年9月1日至2017年11月30日）合计352700元以及房屋押金749710元（以上合计1102410元，其中108室为566966元，101室为535444元），拖欠用友公司第二期房租、物业费（费用期间2017年12月1日至2018年2月28日）919800元（其中，108室为510270元，101室为409530元）。《还款计划》同时承诺2017年12月30日之前支付101室房屋押金409530元，2018年1月31日前支付101室房租、物业费535444元。《还款计划》承诺支付的房租、物业费数额与用友公司催款函主张数额一致。因中科朗迪公司未付款，2018年2月2日，用友公司向中科朗迪公司发出《解除合同通知函》，以中科朗迪公司逾期支付租金累计达1个月为由，解除《房屋租赁合同》，并称“贵司在租赁场地内的物品（如有）请贵司于收到本通知函之日起15日内搬离并腾退租赁场地”。上述函件中科朗迪公司当日收到。后双方未办理腾退交接。庭审中，中科朗迪公司主张用友公司未曾交付涉案房屋，合同实际未履行。用友公司不予认可，提交2017年9月中科朗迪公司监事谢志新签字确认的101室《用友产业园场地交接单》、2018年12月视频等证据，证明已依约交付房屋，且至2018年12月10日，101室中仍有建筑材料等物品。经质证，中科朗迪公司对《用友产业园场地交接单》中谢志新签字真实性提出异议，并申请笔迹鉴定。后中科朗迪公司自行撤回鉴定申请，并以谢志新仅系公司监事，无相应授权为由，主张其无权接收涉案房屋。就相关视频真实性，中科朗迪公司无异议，但主张屋内物品非其所有。就上述证据真实性，法院均予以采信。诉讼中，根据中科朗迪公司申请，法院与涉案房屋物业管理单位进行核实并制作笔录，确认物业管理单位曾根据用友公司要求，将中科朗迪公司放置于108室的物品移至101室存放，108室另行出租他人。对上述笔录真实性，双方无异议。用友公司另提交微信、短信记录以及邮政快递回单等，证明其与王钊、谢志新联系沟通，并于2018年4月2日送达《解除合同后续事宜通知函》。中科朗迪公司认可王钊系其公司法定代表人之夫，谢志新系公司监事，但以微信、短信对应身份无法确认为由对上述证据不予认可，并否认收到《解除合同后续事宜通知函》。王钊、谢志新均系中科朗迪公司密切关联人员，中科朗迪公司完全具备核实信息之能力，却仅以身份无法确认为由否认上述证据，依据不足。同时，经核，上述微信、短信记录及所附《解除合同后续事宜通知函》与双方合同履行过程能够相互印证，故对上述证据，法院予以采信。上述微信、短信记录中，用友公司工作人员先后与谢志新、王钊就还款、解除等事宜进行沟通。其中，2018年3月，用友公司工作人员与王钊多次联系，王钊曾做出希望付款后继续承租的表示；用友公司在《解除合同后续事宜通知函》中表示“贵司在租赁场地内的物品（如有）请贵司于收到本通知函之日起15日内搬离并腾退租赁场地，以避免带来不必要的损失。否则根据合同约定，因贵司原因导致的合同解除，依附于房屋的装修的设施设备无偿归我司所有。”庭审中，用友公司依据《房屋租赁合同》第14.7条，主张中科朗迪公司不再享有免租期优惠，要求中科朗迪公司足额支付2017年9月1日至2018年2月2日期间房屋租金及物业费。同时，用友公司依据《房屋租赁合同》第14.4条，主张逾期支付2017年9月1日至2018年2月2日期间所涉房屋租金、物业费的违约金；依据《房屋租赁合同》第13.2.10条约定，主张解除合同违约金。对上述主张，中科朗迪公司不予认可，并认为违约金过高。一审法院认为，本案所涉合同均系相关方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，均属于有效合同，对合同各方均具有约束力。中科朗迪公司关于未实际接收、使用房屋的抗辩，与《用友产业园场地交接单》体现的交接情况，与视频体现的房屋状况，以及其实际使用涉案房屋办理工商注册的客观情况均相悖。用友公司、刘青、中科朗迪公司2017年12月所签《房屋租赁合同主体变更协议》以及中科朗迪公司2018年1月出具的《还款计划》中，刘青或中科朗迪公司亦未对房屋交付提出异议，且对用友公司催款函所示房屋租金、物业费欠缴情况均予以认可，并承诺支付。故用友公司已经履行了出租义务，按期交付房屋。中科朗迪公司逾期支付租金等相关费用1个月以上，已经构成根本违约。用友公司于2018年2月2日向中科朗迪公司送达解除通知符合合同约定，中科朗迪公司亦未提出异议，双方租赁关系已于当日解除。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现用友公司要求中科朗迪公司补交租赁期间房屋租金、物业费，依据充分，法院予以支持。但根据双方约定，2017年9月1日至2017年11月15日为免租期，且该免租优惠仅在中科朗迪公司主动退租或减租面积达到30%以上时取消，故核算应当补缴的房屋租金时，仍应对上述期间租金予以扣减。中科朗迪公司共计应当补交2017年9月1日至2018年2月2日期间租金292654元、物业费115256元。中科朗迪公司未按时支付上述费用，用友公司主张逾期付款违约金，依据充分，其主张之违约金利率标准未超出法律规定，法院予以支持，但根据《房屋租赁合同主体变更协议》，上述钱款支付日期已经合意变更，法院酌情按照2017年12月31日起算逾期付款违约金。即，中科朗迪公司应以407910元（其中租金292654元、物业费115256元）为基数，按日万分之五的比例，向用友公司支付自2017年12月31日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。涉案合同系因中科朗迪公司逾期付款而解除，依据合同约定，中科朗迪公司作为违约方，应当向用友公司按当期月租金及物业费总额的三倍支付违约金。中科朗迪公司主张上述违约金数额过高。就此，法院认为，违约金虽旨在弥补损失，但也应适度体现一定的惩罚性。同时，本案合同关于根本违约时违约金的适用条件及金额标准，对双方当事人公平一致，亦未超出双方当事人签订协议时应当预见的范围。加之中科朗迪公司也没有提交证据证明约定的违约金过分高于用友公司的实际经济损失，综合考虑到中科朗迪公司违约情况、涉案房屋商业用途、因其根本违约可能导致的用友公司租金收益损失，对中科朗迪公司关于违约金数额过高的抗辩，不予支持。中科朗迪公司应当向用友公司支付逾期付款导致合同解除的违约金409530元。关于合同解除后的占用问题。一方面，根据现有证据，涉案房屋物品确属中科朗迪公司所有。中科朗迪公司在签收解除合同通知等相关文件后，未就物品处理、房屋交接等表明态度或作出积极处理，且曾在2018年3月提出付款并继续承租的建议。故中科朗迪公司对合同解除后的占用损失应当承担赔偿责任。另一方面，依据合同约定，因中科朗迪公司原因导致提前终止合同的，依附于房屋的装修及其明确表示不予回收的设施设备无偿归用友公司所有。且根据2018年4月2日《解除合同后续事宜通知函》的主张，用友公司已经确认了中科朗迪公司的自行处理期限，故法院酌情根据《解除合同后续事宜通知函》中注明期限确定占用截止时间，并按照合同解除时当期租金、物业费标准确认房屋占有使用费及物业费，即，中科朗迪公司应当支付2018年2月3日至2018年4月17日期间房屋使用费274578元、物业费54916元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付租金292654元、物业费115256元；二、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司以407910元为基数，按每日万分之五的比例，向用友网络科技股份有限公司支付自2017年12月31日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付逾期付款导致合同解除的违约金409530元；四、本判决生效后七日内，中科朗迪（北京）科技有限公司向用友网络科技股份有限公司支付2018年2月3日至2018年4月17日期间房屋占有使用费274578元、物业费54916元；五、驳回用友网络科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，用友公司与刘青签订的《房屋租赁合同》、用友公司与刘青、中科朗迪公司签订的《房屋租赁合同主体变更协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由成就时，解除权人可以解除合同。在合同履行中，中科朗迪公司拖欠租金，构成违约，用友公司于2018年2月2日向中科朗迪公司送达《解除合同通知函》，双方合同于该日解除，一审法院判决中科朗迪公司按照合同约定支付用友公司因违约造成的违约金正确，本院予以确认。关于合同解除前应支付的房屋租金和物业费。中科朗迪公司应支付合同解除之前扣除免租期的租金和物业费，一审法院判决中科朗迪公司支付用友公司租金292654元、物业费115256元，并无不当，本院予以确认。用友公司上诉认为，因中科朗迪公司在租赁合同期内的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故不应再享受免租期优惠。但根据约定，免租优惠仅在中科朗迪公司主动退租或减租面积达到30%以上时才能取消，根据已查明的事实，中科朗迪公司并不存在上述情况，故免租期不能取消。关于逾期付款违约金。中科朗迪公司与用友公司在《房屋租赁合同主体变更协议》中变更了房租等费用的交付时间，约定2017年12月30日前中科朗迪公司须将原《房屋租赁合同》中约定由刘青交付的房租、物业费、房屋押金按照原合同缴齐。由此，逾期付款违约金应从2017年12月31日开始计算。一审法院判决中科朗迪公司以407910元为基数，按每日万分之五的比例，向用友公司支付自2017年12月31日起至实际支付之日止的逾期付款违约金正确，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。用友公司向中科朗迪公司寄送了《解除合同后续事宜通知函》，要求中科朗迪公司15日内搬离并腾退租赁场地，否则依附于房屋的装修的设施设备无偿归用友公司所有。用友公司主张于2018年4月2日向中科朗迪公司送达了该通知函，一审判决对该事实予以认定，中科朗迪公司同意一审判决，本院不持异议。根据该通知函的内容，中科朗迪公司收到通知函15日以后，租赁场地内的设施设备归用友公司所有，故用友公司无权主张2018年4月18日以后的占有使用费和物业费，一审法院判决中科朗迪公司向用友公司支付2018年2月3日至2018年4月17日期间，共计1个月又43天的房屋占有使用费274578元、物业费54916元正确，本院予以确认。用友公司上诉主张应按照74天计算，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，用友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17736元，由用友网络科技股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 刘国俊二〇二〇年七月二十二日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 刘芳芳书 记 员 赵梦芸