福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4586号 原告：兴业银行股份有限公司福州东街支行，住所地福州市 鼓楼区东街33号武夷中心一层1#、2#、4#商铺及二层3#、4#商铺。统一社会信用代码：913501007983785460。 负责人：黄巧彬，行长。 委托诉讼代理人：陈海阳，系该单位职员。 委托诉讼代理人：何妍君，系该单位职员。 被告：陈成强，男，汉族，1988年7月29日出生，住福建省霞浦县，通讯地址：福建省福州市。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层，统一社会信用代码：91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎。 原告兴业银行股份有限公司福州东街支行（以下简称兴业银行东街支行）与被告陈成强、福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴业银行东街支行的委托诉讼代理人何妍君到庭参加诉讼。被告陈成强、仁文公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈成强向原告偿还借款本金人民币（币种下同）347083.45元及相应的利息、罚息（含复利）［利息、罚息（含复利）暂计至2020年4月21日为16985.8元，此后的借款利息、罚息及复利均按照编号：个住118332009411的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，计至实际还款日止］；2.判令原告有权对被告陈成强提供的位于鼓楼区房产以折价、拍卖或变卖等方式处分，并对所得价款优先受偿；3.判令被告仁文公司对被告陈成强的债务承担连带清偿责任；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2010年2月1日，被告陈成强因购买第壹套住房所需与原告（原兴业银行股份有限公司福州万象城支行，后申请更名为兴业银行股份有限公司福州东街支行）签订合同编号为：个住118332009411的《个人购房抵押（保证）借款合同》。合同约定：被告陈成强向原告借款肆拾玖万元整，借款期限为叁佰陆拾个月，自2010年2月1日至2040年2月1日止。借款利率选择中国人民银行公布的同期同档次基准利率，按百分比浮动定价，借款利率为基准利率下浮30%，亦即，实际利率等于基准利率乘以系数0.70；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年。借款偿还和计息、结息选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的21日及借款到期日为还款日，按照等额本息偿还法的方式偿还借款本息，直至被告陈成强还清全部借款本息为止。合同同时约定：被告陈成强未按期还款且又未就展期事宜与原告达成协议，及构成借款逾期的，原告有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；被告陈成强不能按时支付利息的，原告有权按本合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。 同时，被告陈成强以其所购的位于鼓楼区房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及原告实现债权的费用等。合同签订后，原告与被告陈成强于2010年2月9日依约前往福州市房地产交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记【预告登记证明编号：榕房预ＱＲ字第××号】。 同日，被告仁文公司向原告提供一份《不可撤销阶段性担保函》，为被告陈成强与原告签订的个住118332009411号《个人购房抵押（保证）借款合同》承担阶段性担保责任，其同意从上述借款合同签订之日起至被告陈成强取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产登记之日止的阶段内，为被告陈成强依约还款承担保证责任。保证范围为上述借款合同项下的借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖（变卖）费等）。保证方式为不可撤销的连带保证责任。在被告陈成强未按上述借款合同约定履行还款义务时，无论原告对上述借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告福建仁文建设有限公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。保证期间为主合同项下每笔贷款履行期限届满之日起两年。本保函出具后，若被告陈成强取得所购房产产权证、办妥以原告为抵押权人的抵押手续，并将相应的抵押权登记证明等文件资料交由原告占管，且被告陈成强无发生任何主合同项下违约事宜，则从办妥房产抵押登记之日起，被告福建仁文建设有限公司的保证责任解除。 上述合同签订后，原告依约于2010年2月10日向被告陈成强发放了足额购房借款49万元，但被告陈成强并未按照上述借款合同的约定履行还本付息义务。截至2020年4月21日，被告陈成强尚欠原告借款本金347083.45元，利息、罚息（含复利）16985.8元。被告仁文公司作为被告陈成强上述借款的保证担保人，应在其保证担保范围内为被告陈成强的上述债务承担连带清偿责任。基于上述事由，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 被告陈成强、仁文公司未作答辩。 原告兴业银行东街支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.个住118332009411《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》,证明被告陈成强因购买首套住房所需向原告借款人民币肆拾玖万元整，借款期限为叁佰陆拾个月，自2010年2月1日至2040年2月1日止；借款利率采用百分比浮动定价，实际利率等于中国人民银行公布的同期同档次基准利率乘以系数0.7；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，复利按合同约定的借款逾期罚息利率计结。被告陈成强以其所购的位于鼓楼区房产为上述借款提供抵押担保；Ａ2.××号《预购商品房抵押权预告登记》，证明原告与被告陈成强前往福州市房地长交易登记中心办理了抵押权预告登记；Ａ3.《不可撤销阶段性担保函》，证明被告仁文公司提供了阶段性保证担保，并明确了保证范围、保证方式及保证期限；Ａ4.借款借据，证明原告如约向被告陈成强指定账户发放了足额贷款49万元；Ａ5.客户还款明细清单及个人贷款催收通知书，证明被告陈成强还款明细及逾期记录。 被告陈成强、仁文公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,截至2020年7月10日，被告陈成强尚欠借款本金347083.45元、利息、罚息（含复利）20257.43元，本息共计367340.88元。 本院认为，原告与被告签订的《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告兴业银行东街支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告陈成强未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告陈成强偿还借款本金347083.45元及相应利息罚息，本院予以支持。 关于兴业银行东街支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人仁文公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至陈成强名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但陈成强怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人陈成强有协助办理抵押登记的义务，仁文公司应督促其办理。本院确定陈成强应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人陈成强若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人兴业银行东街支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈成强虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈成强财产，客观上应作为陈成强责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人兴业银行东街支行有权处分购房人陈成强于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈成强取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行东街支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人兴业银行东街支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因兴业银行东街支行与保证人仁文公司约定保证责任免除条件为：合同生效后被告陈成强取得所购房产产权证、办妥以原告为抵押权人的抵押手续，并将相应的抵押权登记证明等文件资料交由原告占管。保证期间为：主合同项下每笔贷款履行期限届满之日起两年。在抵押权未能依登记而设立情况下，仁文公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人仁文公司在承担保证责任后，有权向债务人陈成强追偿。在追偿过程中，若债权人兴业银行东街支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还仁文公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈成强。被告陈成强以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告陈成强、仁文公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告陈成强于本判决生效之日起十日内偿还原告兴业银行股份有限公司福州东街支行借款本金347083.45元，利息、罚息（含复利）20257.43元(暂计至2020年7月10日，之后的逾期利息、罚息、复利等，按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、福建仁文建设有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、被告陈成强应于本判决生效之日起三十日内协助兴业银行股份有限公司福州东街支行办理不动产（福州市鼓楼区房产）抵押登记手续，福建仁文建设有限公司应督促陈成强并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，兴业银行股份有限公司福州东街支行收到房屋他项权证书之日，福建仁文建设有限公司的保证责任终止； 四、福州市鼓楼区房产抵押登记办妥后，或陈成强逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行股份有限公司福州东街支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、兴业银行股份有限公司福州东街支行对福州市鼓楼区房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建仁文建设有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还陈成强； 六、福建仁文建设有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈成强追偿； 七、驳回原告兴业银行股份有限公司福州东街支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6761元，减半收取3380.5元，由被告陈成强、福建仁文建设有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年七月十日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。