河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2354号上诉人(原审被告)：张田兴，男，汉族，1954年12月1日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王饶昌，河南江河源律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁亚磊，男，汉族，1986年4月30日生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：赵文杰，河南团结律师事务所律师。原审被告：何桂珍，女，汉族，1979年7月10日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王饶昌，河南江河源律师事务所律师。上诉人张田兴因与被上诉人梁亚磊、原审被告何桂珍房屋买卖合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张田兴及原审被告何桂珍的共同委托诉讼代理人王饶昌、被上诉人梁亚磊的委托诉讼代理人赵文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张田兴上诉请求：1、请求二审法院依法撤销河南省周口市川汇区人民法院(2020）豫1602民初911号民事判决，发回重审或依法改判。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决错误。1、一审法院认为本案纠纷是上诉人明知对涉案房屋不具有所有权但仍称房屋为自己合法所有,明显与事实不符。实际情况为涉案房屋经一审法院(2016)豫1602执1185-1号民事裁定书所执行的房屋，确立所有权人为张田功(系上诉人张田兴之弟)，在一审中上诉人也提交了相关证据证明该事实,上诉人张田兴有权处理该涉案房屋，不存在无权处分行为。2、一审法院按照《合同法》第五十四条第二款之规定，认定本案买卖合同涉嫌欺诈，明显与事实不符。本案房屋买卖合同不属于可撤销合同范围，本案基本事实与该条款规定的可撤销合同情形不符。根据双方签订的买卖合同第一条内容“该房屋外墙粉刷已基本结束，水电、门窗、电梯等还未安装”可以看出，在房屋买卖合同签订时，被上诉人梁亚磊已经明确了解房屋现状，并且知晓短期内不可能入住办理房产证的事实，其在合同签订后短短三个月内就已经起诉，明显存在欺诈上诉人的行为，也就是说在买卖合同签订过程中,被上诉人梁亚磊的目的就不纯粹,其不是为了购买房屋而是为了利用合同挣取合同违约金。3、一审法院认为房屋的交付就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有。本案所涉及的房屋为法院拍卖房屋并不是上诉人所建,上诉人没有义务保证房屋具备交付条件,涉案房屋至今未竣工并不是上诉人的责任,上诉人只是拥有处分权利。并且上诉人作为卖受人已经尽到了自身的义务如实告知房屋现有状态及对房屋权利瑕疵的担保责任。该房屋在签订买卖合同时，上诉人作为卖受人已经履行完毕自身合同义务,不应当认定本案买卖合同为可撤销合同。4、有关本案房屋交付，因买卖合同双方均对房屋买卖合同签订的真实性无异议，所以有关房屋的交付应当按照合同所约定的时间履行。合同第四条房屋交付“甲方应当在该房屋物业通知交房30日之内将房屋交付给乙方,如无故拖延视为违约”,根据该条款内容可以确定,房屋的交付时间具有不确定性,买卖双方均予以认可该不确定时间交付房屋的事实即在物业通知交房的30日之内，现在因涉案房屋所在的物业未对房屋交付进行通知,上诉人不存在无故拖延的事实，不存在违约行为。合同第六条“甲方应保证履行合同约定的义务，如甲方不积极配合乙方完成过户手续。房款利息”。该条合同内容确定了违约责任承担,但该违约责任承担的前提为上诉人不积极配合乙方完成过户手续，但被上诉人梁亚磊在本案中并未提及房屋过户，诉求为撤销买卖合同,并未要求履行买卖合同,所以其有关违约责任的承担方式并不适合被上诉人梁亚磊的诉求。结合本案事实，被上诉人梁亚磊在明确知晓涉案房屋状况与被上诉人签订了买卖合同,是其真实意思表示,其所签订的买卖合同应当为真实有效,上诉人张田兴虽然不是房屋所有权人但其合法取得房屋处分权,其有权以自身的名义对外签订合同,所以房屋买卖合同是真实有效的,不应撤销买卖合同。请求二审法院查明事实，依法改判。梁亚磊辩称，一，原审判决认定事实清楚,适用法律正确，判决公平公正。张田兴的上诉没有任何依据和法律法律依据,依法应当驳回答辩人的上诉，维持原判。二，原审被告何桂珍虽然在上诉状上打印为上诉人，但在上诉状落款的上诉人署名处没有打印何桂珍,也没有何桂珍签名,只有张田兴一个人的打印名字，所以,可以明确看出何桂珍没有上诉,现在何桂珍的上诉期已过，一审判决对何桂珍已经生效，同时也说明何桂珍是认可一-审的判决，所以，何桂珍应当履行一审判决中判决的义务。三，答辩人现对上诉人的上诉及理由进行一一反驳，具体如下：1.被答辩人在一审当中举证时,只提交了一份被答辩人认为的张田功授权委托书,没有提交其他任何证据,而且被答辩人法庭上从始至终都坚持并声称房屋为被答辩人自己单独所有，并且其与开发商之间签订的有商品房买卖合同，没有纠纷也不是第三人所有，在答辩人追要被答辩人与开发商签定的购房合同时，答辩人曾经向被答辩人多次询问房屋产权谁的名字时，被答辩人一再坚称说房屋为被答辩人所有,对此，在一审中答辩人提交的证据可以证明。(在商谈房屋买卖开始到张田兴收款47万元直至一审开庭始终声称房屋为自己所有,恶意隐瞒欺骗，在庭审中突然出示答辩人自认为的委托授权，其目的不纯，不应被认可，从授权书中一段话“在合同空白处签字视为对合同的认可”更加能看出，欺骗性更加明显（从字面看出张田兴即使骗到梁亚磊47万房款后也留有继续欺骗的空间），事情没暴露之前一直坚称房屋为本人所有，并且又有从开发商处签订的购房合同，答辩人催要张田兴与开发商签订的购房合同，张田兴迟迟拿不出来真相暴露之后，后补授权依然留有欺骗空间,这样的做法就是赤裸裸的欺诈，张田兴所自认为的授权书法律也不应该认可)买卖应该建立在公平公正公开的原则上，张田兴利用自己是国家退休干部的身份取得答辩人的信任，故意欺瞒事实,骗取钱财后，所提交的后补授权不应该被认可，张田兴在上诉状中所提到的“不存在无权处分行为”纯属胡搅蛮缠的上诉理由。2.依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销;”及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定;“下列合同中，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销;(一)因重大误解签订立的;(二)在签订合同时显失公平的;一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”据此，被欺诈、胁迫的合同签订方(受害人)享有对该合同的撤销权;撤销权人以起诉的方式行使撤销权的,自撤销权人胜诉的判决生效时，产生形成力。而本案纠纷，被辩护人张田兴作为房屋所有权人张田功之兄，明知自己对涉案房屋不具有所有权仍称房屋为自己合法所有,且与答辩人梁亚磊签订了“房屋买卖合同”,同时被告何桂珍为其提供担保,更令其表面上显得可信。因此，答辩人梁亚磊签订房屋买卖合同时，被辩护人张田兴明显存在欺诈的行为,造成了答辩人梁亚磊的重大误解。张田兴从卖房到一审开庭一直强调并欺骗答辩人,坚持说房屋一直为张田兴本人所有并且从开发商处购买,有与开发商签订的购房合同，张田兴一再向答辩人保证,并说答辩人将首付款付过后,张田兴就可以将房屋交付答辩人使用,张田兴还承诺水电、门窗等可以找人立马装上,不会影响答辩人用,立即居住完全没有问题。答辩人为了督促答辩人交该首付款,张田兴还将水电门窗等还未安装写到了合同中(让辩护人放心)声称付款后立即安排安装，进而催促辩护人付首付款从而达到张田兴骗取答辩人房款的目的,所以,从本案情况可以看出张田兴已经构成了诈骗，张田兴骗到答辩人47万元以后，张田兴并没有履行约定并且不提供其与开发商签订的购房合同,开始张田兴先是推拖,后来直接不接电话关机,玩失踪，答辩人无奈给何桂珍联系,何桂珍声称那么多钱我也还不起,你去找张田兴。3.张田兴自始至终告诉答辩人，47万首付款交付之后，张田兴立马可以交付给答辩人居住没有问题,从来没有说过房屋不能居住及房屋权利瑕疵的担保，现答辩人已将47万元给了张田兴，张田兴一直拒不交付本案房屋。答辩人认为关于房屋交付是指，张田兴对房屋的转移占有给答辩人，无论房屋是属于张田兴建成的还是购买的，均是以转移房屋的占有为交付，被答辩人的上诉中关于已经交付的狡辩不能成立。4.被答辩人上诉状提到房屋交付时间具有不确定性纯粹是胡搅蛮缠的狡辩,因为张田兴声称房屋是张田兴本人从开发商处购买得到，并且与开发商签订的的有购房合同,购房合同上有物业通知交房的明确时间，在此物业通知交房30日内张田兴将房屋交付给梁亚磊(一审所提交的证据就有辩护人梁亚磊向张田兴追要张田兴与开发商签订的购房合同的证据)，并且从生活常识中可以知道，如果答辩人知道本案房屋没有建成及啥时建好啥时物业交付通知不知道，属于遥遥无期，答辩人怎么可能付出47万元的对答辩人来说的巨款？另外，被答辩人上诉状说的关于合同第六条中的,“甲方应保证履行合同约定的义务,如甲方不积极配合乙方完成过户手续。房款利息。”“如”字的意思，答辩人认为从生活常理及生活常识都可以看出,是假如，是例如，是举例子的意思，是张田兴只要有合同中约定的违约行为，就应当承担该年利率24%的房款利息的义务。原审被告何桂珍没有提交答辩意见。梁亚磊向一审法院起诉请求：1、依法撤销原告与被告张田兴于2019年1月23日签订的房屋买卖合同；2、依法判令二被告返还原告购房款47万元及利息（以购房款为基数，按照年息24％的标准从2019年1月23日至被告全部返还购房款之日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月23日，原告梁亚磊（乙方）与被告张田兴（甲方）签订房屋买卖合同一份，合同主要约定如下：张田兴（甲方）向梁亚磊（乙方）出售位于文昌东路西侧、××路北侧诗意江南17幢2单元904房屋一套，房屋面积为135.13平方米，该房屋出卖转让价格为500000元，合同生效后，无论市场房价如何涨跌，此房屋价格不再变化……合同生效日起乙方支付购房款470000元整，待该房屋产权过户到乙方名下，支付剩余购房款30000元；甲方应在该房屋物业通知交房30日内将房屋交付给乙方，如无故拖延视为违约。甲方责任约定，1、甲方保证该转让房屋拥有独立产权，已经全款第一购买了该房屋……保证此房屋屋抵押、担保、债权等权利负担，保证出卖转让该房屋不存在纠纷，甲方应承担因此发生的一切法律责任，并由甲方及时自行解决好纠纷。违约责任约定：1、甲方保证转让该房屋时，交清其应承担的全部税费用，如有尚未交纳或者拖欠的费用，由甲方承担全部责任（契税、住房维修基金、天然气入户费、自来水入户费、有线电视费等后续费用由乙方承担）；2、甲方应保证履行合同约定的义务，如甲方不积极配合乙方完成过户手续，乙方可要求甲方将本房屋买卖合同约定的购房款及其利息返还给买受人，并承担违约责任，该利息按照24％年利息计算该购房款利息；3、甲乙任何一方没有按照上述约定履行，属于违约，将自愿承担房屋出卖转让价款总额40％的违约责任。被告何桂珍以担保人身份在涉案房屋买卖合同最后落款处签名，并签注约定“我愿为张田兴担保，并为此承担法律责任。”同时指定何桂珍的银行卡号62×××68，为收取购房款账号。上述合同签订后，原告按照合同约定一次性支付被告购房款470000元。后原告得知涉案房屋并未登记在被告张田兴名下，张田兴并不享有房屋所有权，遂要求二被告退还已付购房款等，原被告协商未果，原告遂诉至一审法院，望判如所请。原被告争议买卖合同涉案房屋，系位于文昌东路西侧、××路北侧的诗意江南17幢2单元904房，该房屋系一审法院（2016）豫1602执1185-1号民事裁定书所执行房屋，裁定书所确定的所有权人为张田功（张田功系张田兴之弟）。再查明，涉案房屋所属位于文昌东路西侧、××路北侧诗意江南小区17幢至今并未竣工。一审法院认为，根据《中国人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同中，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”据此，被欺诈、胁迫的合同签订方（受害人）享有对该合同的撤销权；撤销权人以起诉的方式行使撤销权的，自撤销权人胜诉的判决生效时，产生形成力。而本案纠纷，被告张田兴作为房屋所有权人张田功之兄，明知自己对涉案房屋不具有所有权但仍称房屋为自己合法所有，且与原告梁亚磊签订了“房屋买卖合同”，同时被告何桂珍为其提供担保，更是令其表面上显得可信。因此，原被告签订房屋买卖合同时，被告张田兴明显存在欺诈的行为，造成了原告的重大误解，原告据此要求撤销房屋买卖合同的合理诉求应予支持。另因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有。但涉案房屋至今并未竣工，并不具备交付的条件，同时被告亦没有提供有效证据证明其完成了房屋交付。因此，被告辩称涉案房屋已经向原告交付等理由，一审法院不予采纳。再则，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七一条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”在本案中，原告梁亚磊已经实际支付了470000元购房款，但该“房屋买卖合同”系因被告张田兴的欺诈所签订，一审法院对原告要求撤销该合同的诉求予以支持后，原告梁亚磊要求被告张田兴返还购房款470000元及利息（根据公平合理原则，以其实际已支付470000元为基数，按照双方违约责任条款约定的年息24％为标准从2019年1月23日至被告全部返还购房款之日）的合理诉求一审法院亦应予支持；又因担保人何桂珍为涉案“房屋买卖合同”承诺“我愿为张田兴担保，并为此承担法律责任。”但未约定担保责任方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告何桂珍应对被告张田兴所负债务承担连带担保责任。判决如下：一、撤销原告梁亚磊与被告张田兴于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》（涉案房屋位于文昌东路西侧、××路北侧的诗意江南17幢2单元904房）；二、被告张田兴于本判决书生效之日起十日内返还原告梁亚磊购房款470000元及利息（以470000元为基数，按年息24％计算，自2019年1月23日起至购房款470000元全部返还完毕之日止。）三、被告何桂珍对上述第二项承担连带保证责任；四、驳回原告梁亚磊的其他诉讼请求；如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元减半收取4175元、诉讼保全费3400元合计7575元，由被告张田兴、何桂珍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张田兴提交了三份证据：一是（2020）豫1602民初453号民事裁定书，证明该裁定书下达的日期是2020年1月14日，而本案一审立案时间为2020年1月14日，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，应当裁定驳回起诉；二是（2016）豫1602执1185-1号裁定书，证明涉案房屋所有权归属于张田功；三是川汇区法院对张田功的询问笔录，证明张田兴受张田功的委托有权对外签订涉案房屋买卖合同。被上诉人梁亚磊的质证意见是：1、对（2020）豫1602民初453号民事裁定书真实性无异议，对证明目的有异议，该民事裁定书明确载明按撤诉处理的原因是梁亚磊未按期缴纳诉讼费，在其有经济能力情况下，在诉讼时效内进行再次起诉，程序和内容都应当受到法律支持。2、对（2016）豫1602执1185-1号裁定书真实性和证明目的均无异议。3、对法院对张田功的调查笔录真实性无异议，但是对笔录中张田功的表述有异议，证明目有异议，该询问笔录属于张田功个人表述其陈述具有个人的主观倾向性和可变性，不属于客观真实存在的事实的情况，并且张田兴与张田功属于亲兄弟关系，倾向表述的又缺乏其他证据予以佐证，所以该笔录的陈述不能作为本案的认定事实的证据使用。从梁亚磊买卖房屋到支付钱款，一直不知道张田功这个人的存在。由于被上诉人对上诉人提交三份证据的真实性均无异议，本院予以采信。经二审查明的事实如下：梁亚磊诉张田兴、何桂珍房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2020年1月7日立案受理，因梁亚磊未按期缴纳诉讼费，一审法院裁定按撤诉处理。2017年4月25日，一审法院作出（2016）豫14602执1185-1号执行裁定书，将案涉房屋抵偿给张田功。房屋所有权自裁定书送达申请执行人张田功时转移。2019年12月5日，在一审法院对张田功的调查笔录中，张田功认可其委托张田兴处理房产。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是上诉人张田兴对案涉房屋是否具有处分权？如属于无权处分，张田兴与梁亚磊签订的合同是否属于可撤销合同？二是一审判决张田兴承担年息24%的利率是否正确？第一，关于上诉人张田兴对案涉房屋是否具有处分权的问题。一审法院（2016）豫14602执1185-1号执行裁定书已经生效，可以认定案涉房屋所有权人是张田功。虽然张田功在一审法院的调查笔录中承认其委托上诉人张田兴处理房屋，但被上诉人梁亚磊主张并未见到张田功的委托书，现有证据也不能证明张田兴在与被上诉人梁亚磊签订案涉房屋买卖合同时向梁亚磊出示张田功的委托书，故张田兴对案涉房屋不享有处分权。第二，关于上诉人张田兴与被上诉人梁亚磊签订的合同是否属于可撤销合同的问题。《中国人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，上诉人张田兴在签订案涉房屋买卖合同时，在明知其不具有案涉房屋所有权的情况下，故意隐瞒该事实而与被上诉人梁亚磊签订房屋买卖合同，因此，张田兴的行为构成欺诈，按照上述法律规定，被上诉人梁亚磊作为受欺诈方有权请求人民法院予以撤销。第三，关于一审判决上诉人张田兴承担年息24%的利率是否正确的问题。双方在合同第六条第2款明确约定：“甲方应保证履行合同约定的义务，如甲方不积极配合乙方完成过户手续，乙方可要求甲方将本房屋买卖合同约定的购房款及其利息返还给买受人，并承担违约责任，该利息按照24%年利息计算该购房款利息。”从双方约定看，梁亚磊要求张田兴返还购房款并承担年利率24%的利息属于附条件行为，该条件是张田兴不积极配合梁亚磊完成过户手续，由于案涉房屋尚未交付给张田兴，故所附条件并未成就。即便是所附条件已经成就，但案涉合同已被撤销，故该项约定自始不产生法律效力，一审判决张田兴承担年息24%的利率不当，应予纠正，按照同期银行贷款利率或者全国银行间贷款市场报价利率支付利息为宜。综上所述，张田兴的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持川汇区人民法院（2020）豫1602民初911号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更川汇区人民法院（2020）豫1602民初911号民事判决第二项为上诉人张田兴于本判决书生效之日起十日内返还被上诉人梁亚磊购房款470000元及利息（以470000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年1月23日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的债务全部清偿之日止）；三、驳回张田兴的其他上诉请求。二审案件受理费8350.0元，由张田兴负担7350元，由梁亚磊承担1000元。本判决为终审判决。审判长 张述涛审判员王红飞审判员杜文杰二〇二〇年七月二十七日法官助理张译元书记员丁晓瑞