山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初255号 原告：刘梅，女，1978年2月6日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：庄光军，日照东港鲲鹏法律服务所法律服务工作者。 被告：赵发宁，男，1987年3月25日出生，汉族，居民，住山东省泰安市岱岳区。 原告刘梅与被告赵发宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘梅及其委托诉讼代理人庄光军，被告赵发宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限期办理涉案房产解押手续并办理涉案房产过户手续及承担违约责任；2.诉讼费、保全费、实现债权的费用由被告承担。诉讼中，原告撤回要求被告承担违约责任的诉讼请求，并明确第二项诉讼请求实现债权的费用为律师代理费55400元。事实与理由：2019年5月31日，原、被告双方签订了日照市尚美城小区3号楼1单元1104室楼房买卖合同，合同中约定了定金、首付款项交由中介托管及其他权利义务，原告在将首付款及定金35万元和购房款4万元支付到中介日照市睿腾策划房产有限公司后，被告配合到原告日照兴业银行办理了贷款事宜，2019年10月22日银行通知贷款已批，原告通知被告办理过户手续，但被告至今不配合原告办理解押及过户手续。故诉至法院，请求处理。 被告赵发宁辩称，因中介原因现在无法履行合同，有民警告知被告中介涉嫌诈骗，警方已经介入，原告将首付款交给了中介。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘梅向本院提交了如下证据：证据一、《房产买卖合同》一份，证明原告与被告于2019年5月31日签订了涉案房产买卖合同，合同中约定涉案房产坐落在日照市山东路北与临沂路西尚美城小区3号楼1单元1104户，合同价款84万元，约定保证金及首付款打入中介第三方账户，并约定甲乙双方办理完过户后，由中介将首付款支付给甲方及其他违约责任；证据二、《贷款审批单》（信用项目审批通知书）一份，证明原告在被告的配合下，在兴业银行办理了45万元的贷款手续；证据三、《首期放款声明》复印件一份，证明原、被告在兴业银行贷款时均认可将首付款存入中介机构；证据四、五、六银行交易明细清单各一份，证明原告按期交付给中介购房款，履行了合同义务；证据七、微信聊天记录打印件一份，证明是被告要求在涉案中介机构办理房产买卖事宜；证据八、微信聊天记录打印件一份，证明被告要求原告将首付款交付中介保管；证据九、微信聊天记录打印件一份，证明贷款审批后原告要求被告办理过户的通知；证据十、十一中介机构出具的《收款凭证》各两张，证明事项同证据四、五、六；证据十二、《委托代理合同》一份，证明涉案房产纠纷原告委托日照鲲鹏法律服务所代理；证据十三、代理费收款收据及收付款回单各一份，证明原告实际支出的代理费55400元，应由被告承担；证据十四、保全费单据一份，证明原告对被告的房产进行保全，支出保全费2020元；证据十五、《日照市不动产登记中心查询结果证明》一份，证明案涉房产产权证号为鲁（2019）日照市不动产权第0044304号，产权人赵发宁，房产位于日照市山东路以北与临沂路西尚美城小区003栋（01）1104号，发证时间为2019年8月27日；以上证据证明涉案房屋买卖合同履行情况。 被告赵发宁对原告提交的证据质证认为，对证据一真实性无异议；证据二被告未核实；对证据三当时写的是空白的，字是被告签的；证据四、五、六被告未核实；证据七应该是双方协商选定的中介；证据八只是一部分不完整；证据九首付款是原告坚持存到中介的，因为房贷压力被告需要还贷款，提出将钱从中介提出来，原告没有同意；证据十、十一无异议，具体金额以银行流水为准；证据十二、十三是原告与律师签的，无异议；对证据十四、证据十五无异议。 被告赵发宁提交《房产买卖合同》一份，与原告提交的合同一致，证明依照合同条款执行。 原告经质证对该证据的真实性无异议。 经审查，本院对原、被告提交的证据均予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2019年5月31日，被告赵发宁（甲方、出卖人）与原告刘梅（乙方、买受人）签订《房产买卖合同》，约定原告以84万元的总价款购买被告名下位于日照市山东路以北、临沂路以西尚美城小区003幢（01）1104号，同时约定：乙方按照如下方式支付房款：此协议签订当日内乙方支付￥20000.00元，此款作为购房定金，此定金甲乙双方一致要求由中介方保管，乙方支付首付款当日转为首付款，房产过户当日转为交房保证金，交房保证金过房当日交由中介方保管，待甲乙双方交接完房屋后由甲方到中介方支取；乙方办理商业贷款：乙方于2019年6月5日前到人民银行查询打印个人征信报告、并携带征信报告到贷款银行进行初步审核，如征信符合贷款办理要求，乙方于2019年8月1日前支付首付款共计￥350000.00元打入第三方托管账户，以上首付款（除交房保证金外）待甲乙双方办理完过户手续，办理出乙方不动产权证后由托管方打入甲方账户或用于甲方本房屋房子还清贷款用，首付款可根据实际情况提高；乙方首付款交付后，甲方十天内必须配合乙方到相关部门（包括但不限于银行、不动产登记管理等部门）办理该房产银行按揭相关签字手续，乙方银行贷款手续审批通过后，甲乙双方需在7个工作日内（甲方有银行贷款以解押之日起7个工作日为准），办理该房产的过户等手续，否则违约方应向守约方承担总房款20%的违约金；合同履行过程中，甲、乙双方需按照中介方要求在2019年8月5日之前提供齐全申请此房银行贷款所需材料并且按中介方通知到银行、不动产等部门办理签字手续；房款余款￥490000.00元待乙方办理完银行贷款手续后，由其贷款申请银行直接打入甲方或甲方受托人账户，以此付清；具体放款时间由银行决定，非中介方责任范围，甲乙双方不得以银行放款时间问题对本合同中的约定拒不履行；乙方未付清甲方房屋全款（除交房保证金外）前，未经甲方同意不得到贷款银行撤销贷款申请；在签订合同后，若甲方违约不卖或发生不配合办理相关手续等违约行为，或者乙方违约不买或发生不按时支付该房房款、不配合办理相关手续等违约行为，每逾期一天，违约方按照房价款的千分之10计算违约金给守约方，超过30天的守约方有权单方解除合同，同时违约方应按照总房款的20%支付给守约方违约金；违约方违约后如守约方、中介方通过诉讼等其他法律途径追究违约方违约责任，违约方还应承担诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、交通费等其他全部费用等。 上述合同签订当日，原告支付20000元定金至中介方日照市睿腾房产策划有限公司；2019年6月1日支付服务费5000元至上述中介方；2019年8月5日支付首付款33万元至上述中介方；2019年10月9日支付40000元至上述中介方。原告向兴业银行日照分行申请个人二手住房贷款45万元审批通过，但因被告不配合无法提供抵押，贷款未发放。 另查明，涉案房产登记产权人为被告赵发宁，产权证号为：鲁（2010）日照市不动产权第0044304号，日照市不动产登记中心查询结果证明中显示涉案房屋存在抵押，抵押权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行，抵押期限为2015年4月15日至2045年4月15日，抵押金额为35.3万元。被告称涉案房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行的贷款未偿还完毕，剩余贷款数额没有具体计算。 诉讼中，被告称公安机关告知其涉案中介方日照市睿腾房产策划有限公司涉嫌诈骗，警方已经介入，而原告将涉案房屋首付款交到中介，其因中介的问题未配合原告办理涉案房产过户手续。原告诉至法院，要求被告限期办理涉案房产解押手续并办理涉案房产过户手续，同时要求被告承担实现债权的费用。 另，原告为本案诉讼与日照东港鲲鹏法律服务所签订了委托代理合同，并为此支出代理费55400元。诉前，原告申请查封了涉案房产，为此支出保全费2020元。 本院认为，原告刘梅与被告赵发宁签订的《房产买卖合同》合法有效，双方之间形成的房屋买卖合同关系，本院予以确认。原告依约有交付房款的义务，被告依约应当协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。虽然被告抗辩称首付款原告交付至中介处，且听说中介已涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查，但双方在合同中明确约定首付款交中介处暂管，原告将款项交付至中介处，即已完成了付款义务，中介可能存在的违约行为，不能构成被告违约的正当理由。 但是，涉案房产存在抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行依法设立的抵押权，且成立在涉案《房产买卖合同》之前。抵押权属担保物权的一种，具备物权的基本属性和法律效力，相对于债权而言具有优先性。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。除本案被告赵发宁，案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司日照市分行亦是涉案房屋的权利人，解除涉案房产抵押即消灭抵押权，牵涉案外人利益，应当以清偿案外人的债务为前提。而目前，上述债务仍未清偿，抵押权人即案外人亦未同意解除抵押，在涉案房屋抵押权尚未涤除的情况下，原告依据其因合同产生的债权，起诉要求被告办理涉案房产解押手续，前提尚未达到；又因涉案房产之上存在抵押权，虽然原告就此不存在过错，但牵涉案外人的利益，现阶段不具备办理房屋产权过户的条件，综上，原告要求被告继续履行合同限期办理涉案房产解押手续并办理涉案房产过户手续，存在履行障碍，本院难以支持； 对于原告主张的实现债权的费用即代理费55400元，因原被告双方在合同中约定“违约方违约后如守约方、中介方通过诉讼等其他法律途径追究违约方违约责任，违约方还应承担诉讼过程中产生的律师费、诉讼费、交通费等其他全部费用等”，本案被告因听说中介出现问题，即停止履行其合同义务，显属违约，诉讼中，原告放弃要求被告承担违约责任的诉讼请求，系对其自身民事诉讼权利的处分，本院予以支持，但对于该实现债权的费用，被告依约应予承担。又因涉案《委托代理合同》系原告与日照东港鲲鹏法律服务所的约定，其效力并不当然及于本案被告，考虑诉讼的难易程度、需要耗费的工作时间及费用、受托人可能承担的风险责任以及本案案情等因素，参考相关收费办法，原告主张的代理费本院酌定为1万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下： 一、驳回原告刘梅要求被告赵发宁继续履行合同限期办理涉案房产解押手续并办理涉案房产过户手续的诉讼请求； 二、被告赵发宁于本判决生效之日起十日内给付原告刘梅代理费1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12200元，由原告刘梅负担12055元，由被告赵发宁负担12055元；保全费2020元，由原告刘梅负担1996元，由被告赵发宁负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  魏培培 人民陪审员  蔡明成 人民陪审员  李宜华 二〇二〇年七月二日 书 记 员  秦 娜