上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2131号上诉人（原审被告）：上海颛新投资有限公司，住所地上海市闵行区颛兴东路1280号3幢1层A1室。法定代表人：张炳磨，执行董事。委托诉讼代理人：刘道凤，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴加菲，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈惠珍，女，1974年9月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：钟斐颖，上海左券律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕文秀，上海左券律师事务所律师。上诉人上海颛新投资有限公司（以下简称颛新公司）因与被上诉人陈惠珍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人颛新公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判：一、确认合同于2018年6月11日解除；二、上诉人返还被上诉人人民币（下同）59.11万元，同意返还保证金，不赔偿装修损失，不支付违约金。事实与理由：上诉人确认收到被上诉人支付的押金和租金，装修损失是案外人打砸破坏的，上诉人不应承担赔偿责任。一审法院在认定租金全额返还的情况下，还认定上诉人需承担违约金，属于显失公平。鉴于打砸事件已经由公安机关立案侦查，本案应中止审理。案外人上海A有限公司（以下简称A公司）应作为本案的共同被告。被上诉人应当根据双方合同约定支付租金。打砸事件发生前，被上诉人还在正常使用房屋。双方是在诉讼过程中达成解约合意，应当明确解除时间以计算被上诉人应承担的租金。双方之间的合同是因为第三人的行为而无法履行，上诉人不存在违约行为，不应当赔偿损失，也不应承担违约责任。被上诉人陈惠珍辩称：上诉人有保障被上诉人使用房屋的义务，由于上诉人与A公司存在纠纷，导致被上诉人一直无法正常使用房屋，没有正常开业，其应当承担合同解除的全部责任，返还全部租金。请求二审法院维持一审判决。陈惠珍向一审法院起诉请求：一、判令解除陈惠珍与颛新公司2018年2月14日签订的《商铺租赁合同》；二、判令颛新公司返还陈惠珍房租70万元并支付利息(以银行同期贷款利息计算，自2018年2月14日起算至实际支付之日止)；三、判令颛新公司退还陈惠珍租赁保证金5万元并支付利息(以银行同期贷款利息计算，自2018年2月14日起算至实际支付之日止)；四、判令颛新公司支付违约金175,000元；五、判令颛新公司赔偿陈惠珍损失818,500元(装修损失510,000元、转让费损失28,000元、待售家具损失156,180元、家具被盗损失124,320元)；六、诉讼费由颛新公司承担。一审法院认定事实如下：2018年2月14日，颛新公司（出租人，甲方）与陈惠珍（承租人，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租上海市闵行区XX路XX-XX号1楼13、15号和2楼7、8、9、10号商铺，建筑面积411平方米，用于经营家居；租赁期限8年，自2018年3月16日至2018年4月15日为试营业期，计租日为2018年4月15日至2026年4月14日，租赁期内若乙方无任何违约行为的，本合同自动续期2年；前两年租金为4.67元/平方米/日（按一年365天12个月计算），自装修免租期届满之次日起算，每两年递增4%，租赁期内的租金、物业服务费按12个日历月为支付周期，先付后用，乙方应在合同签订当日向甲方支付首期12个月租金70万元，乙方应在每个支付周期结束二个月前提前向甲方支付下一个支付周期的租金、物业服务费，公司账户如下：名称上海颛新投资有限公司，账户XXXXXXXXXXXXXXX5342，开户行中国工商银行凉城支行，甲方应于收到租金、物业服务费后向乙出具收据；乙方应于合同签订当日向甲方支付租赁保证金5万元；甲方应于合同签订后且收到乙方支付的首期租金、物业服务费、租赁保证金后，于2018年（空白）月（空白）日即将租赁商铺交付乙方，交付当日双方签署商铺交接书；在租赁期内，乙方无法定或约定之理由提前解除合同的，应向甲方支付3个月租金、物业服务费等费用之总和作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责补足赔偿甲方的全部损失；甲方确认有出租租赁商铺之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方的前述损失；因甲方原因提前终止合同，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿乙方的前述损失，对乙方已构成附合的装修，双方根据使用年限进行折旧，甲方据此向乙方支付赔偿。双方另对其余事项作了约定。另查明，陈惠珍与颛新公司的租赁事宜通过案外人何某接洽。陈惠珍称何某以颛新公司代理人身份出面，何某自称老板，公司其他工作人员称他何总。陈惠珍于2018年2月2日微信转账给案外人何某转让费28,000元。陈惠珍称1楼13号是何某转给上家，上家把场地清空给陈惠珍，故产生转让损失。2018年2月13日，陈惠珍银行转账给何某75万元，备注上海同城房租物业费365天70万租赁保证。2018年2月14日，颛新公司向陈惠珍出具收据一份，载明收款事由：“租金70万店面一楼13、15号二楼7、8、9、10，保证金5万，2018.4.15日至2019年4.14日”，颛新公司在单位盖章处盖章，何某在经办处签名。庭审中，颛新公司称何某不是公司的员工，是公司的合作商，2018年春节前期，何某说有租客，但公司已经放假了，所以公司将空白的合同和收据给了何某，是何某私自收取了租金。2018年2月26日，陈惠珍和案外人东阳市B有限公司（以下简称B公司）签订《门面装修合同》两份，约定由B公司对闵行区XX路XX-XX号1楼13、15号（实际占地面积85平方米）和2楼7、8、9、10号（实际占地面积192平方米）商铺进行装修，开工日期2018年3月16日，竣工日期2018年4月15日，装修工程价款为194,000元和384,000元。B公司亦出具了相应的工程量清单装饰报价书。陈惠珍承租的涉案商铺原是毛坯房，纠纷发生时二楼装修已完成，一楼装修完成约50%。B公司出具工程量清单装饰决算书，1楼13、15号商铺决算价格为102,095.4元，2楼7、8、9、10号商铺决算价格为384,163.5元。与本案相关联的（2019）沪0112民初18168号一案中1楼12号商铺决算价格为46,288.95元。陈惠珍于2018年2月26日至2018年4月25日期间，向B公司的法定代表人马某转账装修费用共计532,200元。还查明，案外人上海C有限公司（以下简称C公司）负责涉案商铺楼梯装修，楼梯总价32,000元。后由于没有全部装修结束，陈惠珍共向C公司支付24,000元。陈惠珍庭审中明确在本案中主张装修款51万元（包括C公司的24,000元）。又查明，颛新公司从A公司处承租包括涉案商铺在内的XX路XX-XX号房屋，后A公司因房屋租赁合同纠纷起诉颛新公司至一审法院，颛新公司同时提出反诉，已另案审理。另案查明，A公司于2018年4月19日向颛新公司发出《解约通知》，双方确认系争租赁房屋于2018年6月15日由A公司收回，但颛新公司在另案中称是A公司暴力收回。2018年4月20日，A公司向商户出具告知书，称因颛新公司违约，其已于2018年4月19日解除租赁合同关系，颛新公司已无权再占有、使用、转租、分租维风大楼（XX路XX号）负一层、一层、二层的物业，其近日将采取措施收回以上物业。A公司与上海D有限公司（以下简称D公司）签订有物业管理协议，D公司实际对闵行区XX路XX-XX号进行物业管理。（2018）沪0112刑初1731号生效的刑事判决书认定，2018年5月7日17时许，胡某1、袁某、赵某1、李某、廉某、潘某（均系D公司人员）等人在本市闵行区XX路XX号XX楼内对颛新公司的商户发放A公司上述告知书时，在地下一层及一楼商铺门口分别对颛新公司的员工汤某1、沈某、张某、李某2、汤某2、朱某、丁某、彭某、赵某2等人实施殴打。经鉴定，被害人汤某1的伤势构成轻伤（二级）；被害人沈某、张某、李某2、汤某2、朱某的伤势均构成轻微伤。经一审法院判决胡某1、袁某因寻衅滋事罪分别被判处有期徒刑一年，其余人员均被判处缓刑。2018年6月17日，陈惠珍报警称XX路XX号家具店被砸、东西被破坏，其中7、8、9、10、12、13、15商铺二楼的门玻璃被砸，一楼、二楼的一些家具被刮擦，其他具体损失待统计。同年6月25日，陈惠珍的哥哥陈某至闵行区公安局新镇派出所报警称放置在XX路XX号市场门口的家具被盗。另外，陈惠珍提供了大量照片，用以反映家具店被砸前后对比，照片显示陈惠珍刚装修好的家具店内家具被人为地故意划伤或者损坏。庭审中，陈惠珍向一审法院提供了进货单、销售单一组，欲证明因无法继续承租涉案商铺，摆放在商铺内的待售家具因被人为损坏只能折价销售，造成损失156,180元。陈惠珍另提供了进货单一组和上海公安局案（事）件接报回执单一份，欲证明其于2018年6月25日报案称放置于XX路XX号市场门口的家具被盗，造成损失124,320元。陈惠珍还提供了一份（2018年4月至5月）与颛新公司员工彭某（微信名称Cherry）的聊天记录，记录显示“陈惠珍询问是否要继续装修，货是否继续进来。颛新公司表示可以。陈惠珍表示家具等货物无法退货，颛新公司知晓，并表示维护商户安全是公司的责任，保护陈惠珍等小商户的安全。”另查明，颛新公司的股东胡某2于2019年6月28日报A公司等故意损坏财物一案，闵行公安于2019年7月19日出具立案告知书。颛新公司还提供了房勇、陈荣、王奇鹏等报警记录，2019年7月16日，闵行区公安局新镇派出所向三人出具了接报回执单，其中房勇称“2018年6月中旬，因租赁纠纷，被A公司雇人砸坏装修及仓库内的物品，造成2万余元的损失。”2018年9月，胡某2在微信上称“知道陈惠珍担子重，多少退一点，后转账退还陈惠珍3万元租金。”2019年10月22日，闵行区公安局新镇派出所因办案需要来调取本案卷宗。一审法院认为，陈惠珍与颛新公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。1.合同解除问题。颛新公司作为出租方应确保租赁商铺在租赁期间符合约定用途，让承租方通过使用租赁商铺实现合同约定的使用和收益目的，现因颛新公司与案外人A公司之间的纠纷导致租赁商铺无法正常用于经营，且发生了打砸事件，导致陈惠珍合同目的无法实现，陈惠珍有权要求解除合同，颛新公司亦同意解除合同，一审法院予以确认。2.租金及租赁保证金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金和租赁保证金，虽颛新公司辩称陈惠珍支付给案外人何某而未依约支付至颛新公司账户，然颛新公司将空白合同和收据交给案外人，亦在合同和收据上盖章，故一审法院认定陈惠珍已经向颛新公司支付租金70万元和租赁保证金5万元，一审法院对此予以支持。颛新公司若认为没有收到该款项可向案外人何某进行主张。3.装修损失问题。陈惠珍承租商铺后投入资金进行装修，装修尚未完工即被打砸、驱赶，陈惠珍无法继续使用商铺，造成陈惠珍装修资金损失，按照双方合同约定，陈惠珍有权主张装修损失。经查，陈惠珍在本案中所主张的51万元装修款均有事实依据，一审法院予以支持。颛新公司若认为系案外人破坏，可在赔偿后向案外人主张。4.关于陈惠珍主张的待售家具进销差价损失156,180元，家具被盗损失124,320元。待售家具进销差价损失，实际上是陈惠珍所购进的新家具遭受人为的破坏，只能折价销售而遭受的财物损失，该损失发生在2018年6月15日A公司收房以后，数额巨大。陈惠珍及哥哥陈某在2018年6月已经两次向公安机关报案请求公安机关处理，这些损失应由公安机关在刑事侦查中处理，不属于民事审理范畴，一审法院不予处理。5.关于陈惠珍主张的违约金175,000元（3个月房租），合同约定了因颛新公司原因提前终止合同，需要赔偿陈惠珍前述损失，但引起本案诉讼的情况特殊，且暴力措施并非由颛新公司实施，颛新公司亦想与陈惠珍履行合同而不能，颛新公司违约的主观恶意不大，故一审法院酌情支持违约金12万元。6.关于陈惠珍主张的房租和租赁保证金的利息损失、转让费损失28,000元。虽然系陈惠珍的投入损失，但因已经支持了陈惠珍部分违约金，故不再支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二○一九年十一月二十九日作出判决：一、陈惠珍与上海颛新投资有限公司于2018年2月14日签订的关于上海市闵行区XX路XX-XX号1楼13、15号和2楼7、8、9、10号商铺的《商铺租赁合同》解除；二、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内退还陈惠珍租金70万元；三、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内退还陈惠珍租赁保证金5万元；四、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈惠珍装修损失51万元；五、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈惠珍违约金12万元；六、驳回陈惠珍其余诉讼请求（不包括不予处理部分）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8,000元，由陈惠珍负担2,000元，由上海颛新投资有限公司负担6,000元。二审中，被上诉人补充提交了：1.电费卡押金收据及预存电费收据，用于证明被上诉人取得系争房屋的时间在2018年3月16日。2.招商广告照片，用于证明上诉人承诺开业后再计算租金，7月开业后再重新签合同。3.被上诉人与商场内其他商户的聊天记录及视频，用于证明2018年5月4日、5月5日、6月14日、6月15日、6月16日商场内多次发生冲突，被上诉人无法正常使用房屋。4.录音及文字整理，用于证明上诉人承诺过赔偿全部损失，退还全部租金。上诉人发表质证意见称，证据1与本案无关联性；证据2无法反映上诉人所作的承诺；对证据3的形式不予认可，但确认由于A公司的行为，导致大部分商户无法正常使用房屋；对证据4的真实性、关联性均不认可。本院经审查认为，证据1与本案无关联性，证据2无法反映上诉人的承诺内容，证据3、4属于聊天对话记录，真实性无法确认，故均不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2018年4月19日，A公司向颛新公司发出《解约通知》，通知解除其与颛新公司签订的租赁合同，并要求颛新公司交还上海市XX路XX-XX号负一层至二层的租赁房屋。该函于2018年4月20日到达颛新公司处。上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19508号民事判决第一项：上海A有限公司与上海颛新投资有限公司于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》及2017年12月3日签订的《补充协议》于2018年4月20日解除。本院（2020）沪01民终2201号民事判决维持了该判决第一项。该案生效判决同时认定，A公司于2018年6月15日收回其出租给上诉人的房屋。一审法院在一审中对本案进行分案处理。被上诉人于2019年5月14日确认提交本案一审诉状。一审法院于2019年5月14日进行本案的第一次一审审理。二审审理中，上诉人表示，是在2018年2月21日交付本案系争房屋，被上诉人具体搬离时间不清楚。被上诉人表示其在2018年3月16日接收系争房屋，2楼7、8、9号在2018年6月20日搬走，10号在2018年6月28日搬走，1楼12、13、15号是在2018年7月11日搬走。本院认为，双方签订的租赁合同系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于合同解除的时间及违约责任问题。本院注意到，上诉人享有系争房屋的转租权来自于其与A公司的租赁合同，本院生效判决已经确认A公司与上诉人的租赁合同于2018年4月20日解除，故上诉人自该日起已经不再具有占有房屋的合法权利。因此，虽然上诉人向被上诉人交付了房屋，但其已经不能持续保障被上诉人合法使用系争房屋，并最终导致被上诉人被迫搬离，违反了合同主义务，被上诉人据此主张解除本案租赁合同，具有合法依据。一审法院认定上诉人应当赔偿被上诉人相应的装修损失并支付违约金，并无不当。上诉人主张其无需承担赔偿责任，不应支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。鉴于一审法院在一审程序中进行了分案处理，本院以一审第一次审理的时间作为被上诉人解约请求正式到达上诉人的时间，确认租赁合同于2019年5月14日解除。二、关于租金返还金额问题。根据被上诉人的陈述，上诉人已经于2018年3月16日实际交付了系争房屋，符合合同约定，本院予以采信。被上诉人称其早于该时间交付，缺乏事实依据，本院不予采信。根据被上诉人陈述，2楼7、8、9号在2018年6月20日搬走，10号在2018年6月28日搬走，1楼12、13、15号是在2018年7月11日搬走。根据合同约定，被上诉人应于2018年4月15日起支付租金。但由于上诉人与A公司之间发生纠纷，其也已经于2018年4月20日丧失了合法转租房屋的权利，导致被上诉人始终无法正常使用房屋，上诉人对被上诉人无法正常使用房屋的事实也予以认可，故本院根据实际情况对被上诉人应当支付的租金标准予以调低，酌情认定被上诉人对其实际占有房屋的期间向上诉人支付30,000元租金，故上诉人应当返还的租金为670,000元。被上诉人称上诉人曾承诺正式开业后再收取租金，上诉人对此予以否认，被上诉人也未能充分证明该事实，本院对此难以支持。三、关于审理程序问题。本案系租赁合同纠纷，上诉人所称的刑事案件与本案并无直接关联性，其主张中止本案审理，发回重审，均无事实与法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16140号民事判决第三、四、五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16140号民事判决第一、二、六项；三、确认陈惠珍与上海颛新投资有限公司于2018年2月14日签订的关于上海市闵行区XX路XX-XX号1楼13、15号和2楼7、8、9、10号商铺的《商铺租赁合同》于2019年5月14日解除；四、上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈惠珍租金670,000元；五、驳回陈惠珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币8,000元，由陈惠珍负担2,300元，由上海颛新投资有限公司负担5,700元。二审案件受理费人民币11,189元，由陈惠珍负担454元，上海颛新投资有限公司负担10,735元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年七月十日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……