广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0823民初999号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（以下简称“山湖海物业公司”），统一社会信用代码914************771，住所地：遂溪县遂城镇沙坭岭（县消防大队后）。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：李罗富，男，汉族，1983年10月6日出生，公民身份号码440************856，广东省赤坎区人，住湛江市赤坎区*****之一106房。系该公司项目经理。被告：邱卫忠，女，汉族，1997年6月17日出生，公民身份号码440************428，现住遂溪县*****************。原告山湖海物业公司与被告邱卫忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告山湖海物业公司的委托诉讼代理人李罗富及被告邱卫忠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年7月1日至2020年4月30日共计34个月物业服务费5926.2元；2.被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金2835.9元（以被告拖欠服务费本金为基数，按照1‰/日标准，自2017年8月1日起暂计至2020年4月6日，最终数额计至被告实际付款日）；3.被告向原告支付2017年4月1日至2020年3月30日公摊电费484.58元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是遂溪山湖海上城小区11栋1单元201房的业主。2017年1月10日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，被告同意原告对其收取物业服务费（按住房面积每月每平方米1.38元计算，逾期缴纳的每日按千分之一收取违约金）和公摊水电费。协议签订后，被告对前期的物业服务费、公摊水电费均能缴交，但尚欠2017年4月至本案立案审理期间物业服务费、公摊费和违约金未交，后经原告多次追讨未果。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海物业公司为支持其诉请在举证期限内向本院提供如下证据：1、营业执照，证明原告的主体适格和经营管理服务合法；2、《购房合同》，证明涉案房产权利人为被告，涉案房产面积（计算物业服务费）；3、物业服务费、公摊费缴费表，证明被告应承担公摊水电费的事实和被告拖欠物业服务费的事实；4、《森禾花园前期物业服务委托合同》，证明原告向被告收取费用的合法性及违约金收取合法性。被告邱卫忠答辩称，费用应当缴纳，我觉得从验收房后，山湖海物业没有让我有回家的感觉。因为它的各种不作为，工作懒散，长期玩弄业主，蓄意破坏小区，小区内长期无管理状态，人车混杂。原先承诺我们的道路规划和绿化，收楼时提出的问题没有得到妥善处理，导致厕所空砖跌落砸伤人。多次上门报修，物业工作人员态度恶劣，假登记假报修。由于小区长时间处于无管理状态，小区内偷窃和交通事故频频发生，环境卫生一直处于脏乱丑，因此我选择暂停缴纳物业费用。被告邱卫忠为支持其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、图片（共19页），证明小区长期处于无人管理、人车混杂、车祸事故频发，物业长期玩弄业主，假登记、假保修、工作态度恶劣、懒散；2、客户收楼书和图片，证明收楼时提出的问题，一直没有得到处理，导致跌落伤人。经审理查明：2016年9月19日，被告邱卫忠向出卖人湛江森禾人造板有限公司购买森禾花园一期11栋1单元201号商品房一套，面积126.27平方米，双方签订编号为SHHY-11010201的《商品房买卖合同》。2017年1月10日，湛江森禾人造板有限公司与湛江保佳物业服务有限公司签订《森禾花园前期物业服务委托合同》，将森禾花园前期物业服务委托给湛江保佳物业服务有限公司，并按1.38元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月于每月10号前缴交，未能按时足额缴纳物业服务费用的逾期则按照日1‰标准计算违约金。被告邱卫忠在《森禾花园前期物业服务委托合同》的买受人（业主）一栏签名，同意《森禾花园前期物业服务委托合同》约定的物业管理企业及其管理模式等管理其购买的森禾花园（即遂溪山湖海上城小区）一期11栋1单元201房。至2017年03月份，被告均能按照约定缴交物业服务费及相关的公摊水电费等，双方没有发生争议。2017年7月份至2020年4月份共34个月的物业服务费和2017年4月份至2020年3月份共36个月的公摊电费，被告以原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务的标准等为由而没有缴交物业管理费和公摊电费，从而发生纠纷。原告经多次信息及书面追讨未果，诉至本院。庭审中，被告邱卫忠对其拖欠森禾花园（即遂溪山湖海上城）一期小区11栋1单元201房2017年7月份至2020年4月份共34个月的物业服务费5926.2元和公摊电费484.58元的事实无异议。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。上述事实，有当事人提供的证据、庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告邱卫忠与湛江森禾人造板有限公司及湛江保佳物业服务有限公司签订的《森禾花园前期物业服务委托合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告山湖海物业公司系受托企业，已依约提供了物业服务，因此，被告应当向原告缴交物业管理费用及公摊电费等相关费用。关于物业服务费和公摊电费。根据物业服务合同约定，被告每月应缴交的物业服务费用为174.3元/月（126.27平方米×1.38元/平方米）。2017年7月份至2020年4月份共34个月的物业服务费共5926.2元（174.3元/月×34个月）和2017年4月份至2020年3月份共36个月的公摊电费484.58元（30.88元+307.31元+128元+18.39元）。被告邱卫忠庭审中亦自认拖欠上述物业服务费及公摊电费，但以原告未尽物业管理义务、没有达到物业服务标准为由拒绝缴交上述费用，但其所提供的证据图片缺乏关联性、真实性和合法性，且其提供的图片只能反映事物某一瞬间的状态，无法证明其所反映的问题持续存在而原告未尽到相应的管理义务，且庭审中被告亦自认其反映的问题追得紧就处理，据此，被告提供的证据不足以证明其所要证明的原告未尽管理义务的主张，应承担举证不能的不利后果，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告诉请的上述费用经本院审核计算准确，本院予以确认。关于违约金。根据《森禾花园前期物业服务委托合同》的约定，物业服务费按月缴交，逾期按日1‰计算违约金。被告无正当理由未依约缴纳物业费构成违约，应按照约定支付逾期违约金（以每月拖欠物业服务费为基数，从逾期之日起按日1‰计算至付清款之日止）。综上，原告请求被告支付物业服务费5926.2元、公摊电费484.58元和逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告邱卫忠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付遂溪山湖海上城小区11栋1单元201房自2017年7月份起至2020年4月份止的物业服务费5926.2元、自2017年4月份起至2020年3月份止的公摊电费484.58元及支付自2017年7月份起至2020年4月份止共34个月的物业管理费逾期付款违约金（以每月拖欠的物业服务费174.3元/月为基数，分别从每月逾期之日起按日1‰计算至付清款之日止）。二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25元，由被告邱卫忠负担。原告湛江山湖海物业服务有限公司已向本院预交案件受理费25元，被告邱卫忠应于履行本案给付义务时迳付给原告湛江山湖海物业服务有限公司25元，本院不再作收退。本判决为终审判决。审 判 员 庄丽清二〇二〇年七月二十七日法官助理 吴诗媚书 记 员 潘颖欣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。