辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4712号上诉人（原审原告）：曲丽清。委托诉讼代理人：刘云峰，辽宁君顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连东方水城发展有限公司，住所地大连市中山区滨海东路66-2号（301房间）。法定代表人：**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦钧，辽宁智库律师事务所律师。上诉人曲丽清与被上诉人大连东方水城发展有限公司（简称东方水城）商品房销售合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2018年10月30日作出（2017）辽0202民初8327号民事判决，曲丽清与东方水城均不服该判决，均向本院提起上诉。本院于2019年3月29日作出（2019）辽02民终284号民事裁定，撤销一审判决，本案发回重审。大连市中山区人民法院于2020年4月20日作出（2019）辽0202民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲丽清上诉请求，撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金为28,087,912元（暂计至2017年10月15日，实际应付至房屋实际交付之日止）；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，事实是被上诉人始终未向上诉人交付房屋。一审判决认定2014年8月12日、2016年2月4日，被上诉人分两次向上诉人送达了商品房交付使用通知书，与客观事实不符。被上诉人始终以案涉房屋要进行漏雨维修等为由，至今未向上诉人交付房屋。至2018年底，案涉房屋外地面仍由被上诉人设置工程围档，并对外地面下陷进行维修（上诉人有公证书和视频证据为证），被上诉人客观上根本无法向上诉人交付房屋。一审判决以被上诉人提交EMS邮寄单认定其于2016年2月4日通知上诉人于2016年2月25日办理商品房交接手续，故支付至该日期的逾期交房违约金，是错误的。双方没有办理交房手续，交房的事实不成立，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金的时间应计算至实际交房之日止。2.上诉人拒收房屋的根本原因在于案涉房屋存在严重质量问题，不能实现合同目的，不只是房屋漏水、外地面塌陷两项问题。案涉房屋存在双方合同约定的严重影响正常居住使用的房屋质量问题，而非质量瑕疵，上诉人当然有权拒绝接收房屋。案涉房屋外地面塌陷，已导致案涉房屋出现明显倾斜，存在严重安全隐患，上诉人完全有权拒收案涉房屋。案涉房屋外地面塌陷近低于地面1.5米，案涉房屋已经明显倾斜，虽然房屋外其他区域属于公共区域，不属于合同约定的房屋范围，但当公共区域的地面塌陷已严重危及案涉房屋的质量和安全时，被上诉人仍然要求上诉人收房，于法无据。上诉人一审提交的公证摄像记录中，能够证明至2018年5月15日案涉房屋仍在维修，外地面塌陷，严重影响房屋使用。在室外地面维修过程中，将案涉房屋的水管堵上，煤气管道因地面塌陷变形，案涉房屋地基裸露，塌陷部分地面在案涉房屋侧面楼梯出口处，根本无法出行及使用。鉴定结论表明案涉房屋标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”存在明显质量缺陷，影响构件的正常使用及耐久性能。足以说明案涉房屋在房屋主体结构部分出现了严重质量问题。房屋主体结构框架柱开裂的原因很可能是因为地面过大深降导致的。被上诉人对室外地面进行砸、刨、下挖等行为，同样严重违反约定及影响上诉人居住使用，致使合同目的难以实现。上诉人支付5000多万元购买房屋，不会无故在长达七年的时间里拒不接收，案涉房屋无论从基本构架结构设计、质量都达不到交付标准，上诉人以案涉房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋并无不当。3.被上诉人的行为已经构成违约，应按照商品房买卖合同关于违约金的约定，按照上诉人已交付房款的日万分之五标准，自2014年10月1日起，向上诉人交付违约金，直至实际交付房屋之日止。一审酌定日万分之三，明显不当。4.原审认定上诉人的部分诉请超过诉讼时效，系法律适用不当。逾期交房是持续性违约行为，对于购房人而言，是一个整体的合同权利，不能按照违约的天数分割为分别计算诉讼时效的单独权利。上诉人曾多次与被上诉人沟通要求交付房屋并支付逾期交房违约金，被上诉人始终以房屋实际交付后才能与上诉人协商逾期交房违约金为由推脱，被上诉人主张超过诉讼时效与事实不符。5.原审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”上诉人请求赔偿损失，应予支持。东方水城辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由：1.案涉房屋已于2014年7月25日经被上诉人、监理、施工验收合格具备合同约定的交付条件，并于2015年6月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，案涉房屋主体结构并不存在严重影响正常居住使用的房屋质量问题。2016年2月6日再次书面通知曲丽清收房，曲丽清已收到交付通知，其应按约收房。房屋在具备交付条件后及我公司通知收房后产生的质量瑕疵均属于维修范围，不属于不具备交付条件,曲丽清无权以此为由拒绝收房。2.鉴定机构出具的鉴定结论仅是其中的一根框架柱上存在裂缝、存在质量瑕疵，且鉴定结论明确出具了“维修意见”,可以通过维修予以修复，且该质量瑕疵并不属于合同约定的严重影响居住使用的主体结构严重的质量问题；案涉房屋外公共区域部分路面塌陷的质量问题亦不属于案涉房屋主体结构问题或房屋本身的严重质量问题；案涉房屋为尖屋顶，不存在漏水的质量问题；曲丽清无权以上述理由拒绝收房，曲丽清主张房屋主体结构存在严重的质量问题、合同目的不能实现没有依据。案涉房屋外面通行道路可以使用并不影响案涉房屋的使用。案涉《商品房买卖合同》补充协议第八条第4款约定“如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的维修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋”。第十九条约定“双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指（1）主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；（2）房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题。”即除前述两种情况之外的房屋质量问题均为一般性质量问题。鉴定结论不能证明案涉房屋主体结构存在严重的质量问题或不能居住使用，曲丽清无权以此为由拒绝收房。被上诉人在曲丽清提出案涉房屋外路面存在塌陷等问题后及时组织维修，积极主动履行保修责任，不影响案涉房屋的主体结构及居住使用。根据《合同法》第一百四十八条规定，仅在因案涉房屋本身存在严重的质量问题致使不能实现合同目的的情况下，买受人才可以拒绝接收房屋，而本案房屋不存在该情形。案涉房屋为尖顶结构，从常理上讲不可能漏水，曲丽清主张的房屋渗漏并不存在，且2013年8月20日,双方签订了《海昌东方水城B30#楼屋顶防水协议书》，曲丽清要求对案涉房屋的屋顶自行增加防水层并由其自行负责施工、承担费用，曲丽清同意在其对屋顶防水完成后，如仍有屋顶漏水的情况，由曲丽清自行承担责任。3.案涉合同约定的逾期交房违约金日万分之五的标准过高，根据法律规定，被上诉人有权要求予以调低，一审调整至日万分之三标准已充分维护上诉人合法权益，且高于同期租金损失、高于原一审判决确定的银行同期贷款利率上浮30%的标准，已充分维护上诉人权益。根据辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具的《房地产估价报告》，2014年10月1日至2017年11月30日期间案涉房屋同等地段同类房屋的市场租金价格为3.18-3.31元/天/平方米，折算日投资收益率为万分之0.74-0.77,再增加30%,也只有日万分之0.96-1。4.上诉人部分诉请已超过诉讼时效，对于超过诉讼时效部分一审判决不予支持适用法律准确。案涉《商品房买卖合同》第八条约定,交房时间为2014年9月30日前，原告应早已知道其权利被侵犯，但曲丽清于2017年10月17日才提起诉讼主张权利，且逾期交房违约金应为按日独立计算诉讼时效，不属于应连续计算的情况。曲丽清向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金28,087,912元（自2014年10月1日起暂计至2017年10月15日，实际应计至房屋实际交付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2013年12月17日，原告曲丽清（买受人）与被告大连东方水城发展有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的位于大连市中山区房屋一套，建筑面积为1176.95平方米，单价每平方米43,000元，总房款50,608,850元。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告”。《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。《补充协议》第八条第4、5项约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋。如出卖人交付的商品房的装饰、设备标准不符合附件三的约定，或基础设施、公共配套设施未达到使用条件，买受人可以在房屋接收后依据《合同》第十三条、第十四条约定追究出卖人的违约责任，但买受人应接收房屋。第十九条约定“双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题”。即除前述两种情况之外的质量问题均为一般性质量问题，原告不得拒绝接收房屋，在其接收房屋后可按合同约定要求被告履行保修义务。第二十一条约定,买受人确认以下地址为其通信地址，大连市中山区涟景园X，收件人曲丽清。2013年12月17日，原告付清全部房款50,608,850元，被告出具销售不动产统一发票。2014年8月12日，被告向原告预留的通信地址邮寄了《商品房交付使用通知书》，通知原告于2014年9月30日到现场办理商品房交接手续。2016年2月4日，被告再次向原告邮寄了《商品房交付使用通知书》，催促原告于2016年2月25日到现场办理商品房交接手续。原告于2016年2月6日收到上述通知，但以案涉房屋存在漏水、外地面塌陷等严重质量问题不符合交房条件为由至今未接收房屋。再查，案涉房屋所在项目的建设单位即被告、施工单位大连筑成建设集团有限公司、监理单位吉林市建铭建筑工程监理有限责任公司共同出具《情况说明》，内容为案涉项目于2014年7月25日经建设单位组织竣工验收，经验收合格，已由各方出具了竣工验收文件。但因该房屋所在东港地区的政府配套建设进度滞后，该项目水电配套正式手续迟延，当时市质监站以没有正式水电手续而不同意出现场，直至2014年12月政府才解决了水电配套手续，才可以办理正式水电手续，质监站才同意由建设单位重新组织竣工验收。为此，各方又按市质监站的要求出具了一套竣工验收文件，落款时间为2014年12月20日，但该工程在2014年7月25日已经竣工验收，工程质量合格。案涉房屋所在项目于2015年6月30日取得竣工验收备案表。在本案审理过程中，经原告申请，一审法院委托大连市建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋的主体结构是否存在质量缺陷以及安全隐患进行鉴定，并确定损失及维修方案。该中心于2020年1月17日出具《建筑工程鉴定报告》，鉴定意见为案涉工程标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”存在明显质量缺陷，影响构件的正常使用及耐久性能。维修意见为不影响案涉工程标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”的正常使用及耐久性能，对裂缝部位先采用压力注浆（注浆材料可选用环氧树脂浆液）的方法，然后采用粘贴纤维复合材（粘贴材料可选用碳纤维片材）相结合的方法进行维修处理。原告为此次鉴定，支付鉴定费21,000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋存在的质量问题是否构成原告拒绝接收房屋的理由；二、案涉房屋何时具备了合同约定的交房条件即经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告；三、被告是否构成违约及违约金的计算标准；四、原告的部分诉请是否超过诉讼时效。一、根据双方签订的《补充协议》的约定，如果出卖人交付的房屋存在质量瑕疵，但非主体结构问题的，出卖人应当对房屋的质量瑕疵履行合同规定的保修义务。买受人同意不因此而拒绝接收房屋。双方确认：严重影响正常居住使用的房屋质量问题仅指(1)主体结构质量问题经维修后仍然严重影响正常使用的房屋质量问题；(2)房屋本身存在的至保修期满仍未能解决以至于造成买受人无法正常使用的质量问题”。即除前述两种情况之外的质量问题均为一般性质量问题，原告不得拒绝接收房屋。而根据鉴定结论，案涉房屋的C轴支撑主体结构的东侧框架柱存在明显质量缺陷，但该质量缺陷可以通过维修予以修复。另外，关于房屋外地面的坍塌，因房屋外的区域属于公共区域，并不属于《商品房买卖合同》约定的案渉房屋的范围，并不属于被告向原告交付的内容，且尚未达到影响了案渉房屋正常居住使用的情形。故根据上述约定，原告以上述理由拒收房屋，并无事实及法律依据。二、案涉房屋何时具备了交房条件即经建设单位组织建筑工程验收合格并由监理、施工、建设单位出具验收报告，被告虽提交了落款日期为2014年7月25日的《工程质量评估报告》、《工程竣工报告》、《工程竣工验收报告》，但被告提交的《情况说明》中自认在市质监站备案的上述报告的落款日期为2014年12月20日，且被告当庭提交的《工程竣工验收报告》中验收组人员名单空缺，落款处并无建设单位项目负责人和建设单位负责人的签字，形式上存在瑕疵，故应以存档备案的报告记载的日期为准，即2014年12月20日，案涉房屋具备了交付条件。三、关于被告是否构成违约及违约金的计算标准问题，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年9月30日前向原告交付案涉房屋，但案涉房屋迟至2014年12月20日才具备交付条件，故《补充协议》中约定的原告应按合同约定的交付时间自行至被告处领取房屋钥匙，被告不再另行书面通知的条款不应在本案中适用，被告应另行书面通知原告交房时间。根据被告提供的《商品房交付使用通知书》及EMS邮寄单表明，被告于2016年2月6日通知原告于2016年2月25日办理商品房交接手续，故被告应向原告承担迟至2016年2月25日才交房的违约责任。关于违约金的计算标准，根据合同约定，出卖人逾期交房的违约责任为从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告认为合同约定的违约金计算标准明显过高，向一审法院提出调整请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。而被告逾期交房可能给原告造成的损失包括不能按期居住房屋的使用利益损失、装修成本上涨的损失、房屋转售的差价损失等，不能仅仅从同地段的房屋租金或者已支付房款的利息损失来考量，结合本案被告违约的过错程度即案涉房屋至今仍存在质量瑕疵，一审法院酌情确定被告应按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。四、关于原告的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《民法总则》于2017年10月1日施行，原告的起诉日期为2017年10月24日，原告应自2014年10月1日起就知道被告存在逾期交房行为，故原告诉请的2015年9月30日前的违约金已经超过诉讼时效，对被告此节抗辩意见，一审法院予以采信，被告仅应向原告支付2015年10月1日至2016年2月25日期间的违约金。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金2,231,850元（50,608,850元×0.0003×147天）。原告撤回了要求被告支付房屋维修赔偿金的诉讼请求，是对自己权利的自由处分，一审法院予以准许。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告大连东方水城发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告曲丽清逾期交房违约金2,231,850元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告曲丽清的其他诉讼请求。案件受理费187,240元，收取182,240元，由原告曲丽清负担157,585元，由被告大连东方水城发展有限公司负担24,655元，鉴定费21,000元，由被告大连东方水城发展有限公司负担。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.曲丽清在2016年2月25日以后是否有权拒绝接收案涉房屋，即案涉房屋是否存在曲丽清有权拒绝接收的质量问题；2.一审认定东方水城逾期交房违约金按日万之三的标准是否适当；3.曲丽清的部分诉请是否超过诉讼时效。关于焦点一，东方水城主张案涉房屋经验收质量合格，原审提交了监理、施工、建设单位出具的工程质量评估报告、工程竣工报告、工程竣工验收报告，报告载明案涉工程符合有关强制性标准的要求、不存在结构安全隐患，地基与基础、主体工程结构安全可靠，各项使用功能满足要求，工程竣工验收合格，并于2015年6月30日取得竣工验收备案表。曲丽清关于案涉房屋存在严重质量问题的主要理由：1.案涉房屋外地面塌陷，案涉房屋存在严重安全隐患；2.鉴定结论表明案涉工程标高-0.150m节点处的“C轴支撑主体结构的东侧框架柱”存在明显质量缺陷，影响构件的正常使用及耐久性能。关于外地面塌陷问题，东方水城已经修复完毕，目前案涉房屋外地面平整。东方水城维修针对的是商品房买卖合同约定的案涉房屋外的区域，并未涉及曲丽清购买的案涉房屋，该节能够进一步佐证本案现有证据不足以证明外地面塌陷问题导致案涉房屋存在严重安全隐患。关于鉴定结论，鉴定意见同时指出，“为不影响案涉工程标高-0.150m节点处的C轴支撑主体结构的东侧框架柱的正常使用及耐久性能，对裂缝部位先采用压力注浆（注浆材料可选用环氧树脂浆液）的方法，然后采用粘贴纤维复合材（粘贴材料可选用碳纤维片材）相结合的方法进行维修处理。”从该修复方案的描述看，鉴定结论中“案涉工程标高-0.150m节点处的C轴支撑主体结构的东侧框架柱存在明显质量缺陷，影响构件的正常使用及耐久性能”，该项并非影响到房屋主体结构安全和正常使用的严重质量问题。此外，该外地面塌陷在案涉房屋侧面，而案涉房屋外的通行道路是正常的，该房屋临通行道路的入户门未受影响。综上分析，曲丽清拒绝接收房屋的事实依据与法律依据不足，原审未予采信，并无不当。因曲丽清拒绝接收房屋没有合同约定与法律规定的正当理由，其未按照东方水城通知的时间即2016年2月25日前办理商品房交接手续，应自担此后产生的逾期交房责任。另，曲丽清原审撤回了关于东方水城支付房屋维修赔偿金的诉讼请求，其在本案未诉请赔偿损失，故其上诉提出依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定主张东方水城赔偿损失，因调解不成，本院在本案不予处理。关于焦点二，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金标准为日万分之五，但东方水城向一审法院主张该违约金约定标准过高，并提供了其自行委托辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具的房地产估价报告，虽然该房地产估价报告因系东方水城单方自行委托，曲丽清不予认可，原审未予直接采信，但原审调整为日万分之三，仍较高于该房地产估价报告载明的市场租金标准。原审综合考虑本案买房人的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将东方水城的逾期交房违约金标准调整至日万分之三，并无不当，本院应予维持。关于焦点三，虽然2016年2月25日前，东方水城的逾期交房行为一直持续，但逾期交房违约金作为债权请求权，应依法适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，而曲丽清于2017年10月24日才提起本案诉讼，且未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断等法定情形，因东方水城提出超过诉讼时效的抗辩，原审根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，认定曲丽清关于2015年9月30日前的逾期交房违约金诉请已经超过诉讼时效，于法有据，本院应予维持。综上所述，曲丽清的上诉请求不能成立；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费182,240元，由上诉人曲丽清承担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年七月二十三日书记员 王 亮