山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1957号上诉人（原审被告）：宋明玉，男，1971年5月14日出生，汉族，住山东省夏津县。委托诉讼代理人：刘强，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：连俊如，山东寒冰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城大厦A-2。经营者：汪传方，男，1961年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县，系总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。上诉人宋明玉与被上诉人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲家具广场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋明玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，使用法律错误。一、宋明玉与特乙甲家具广场签订的转租合同是否有效，一审法院未予审查确认。根据合同法及相关法律法规的规定：房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。案涉商铺的所有权人非特乙甲家具广场，特乙甲家具广场是不是适格的转租人，即使是适格的转租主体，是否有权进行转租。特乙甲家具广场的转租行为是否经原出租人的同意，一审法院并未查证，双方当事人签订的合同是无效合同还是有效合同，直接涉及到管理费收取合法性的问题，因此，一审判决认定事实不清。二、特乙甲家具广场违反诚信原则，丧失道德底线，在明知原租赁合同将近到期的情况下，欺骗、诱导宋明玉签订转租合同，并诱使宋明玉投资巨额资金进行装修，损失严重，不但应该减免租金，而且理应赔偿。现有证据可以证实，宋明玉在与特乙甲家具广场签订转租合同前，特乙甲家具广场欺骗宋明玉，称特乙甲已经与房东签订20年的合同，实际上原租房合同期限将至；特乙甲家具广场在明知原租期即将到期前提下，诱骗宋明玉等众多经营者到案涉商场投资巨额资金开展经营业务，使经营者相信合同到期有优先续租的权利，其结果导致众多的商铺经营者倾家荡产，欲哭无泪。宋明玉在案涉商场经营短短期间，案涉商场因种种问题，导致宋明玉无法正常营业，损失巨大，特乙甲家具广场的欺骗行为，对宋明玉造成严重的经济损失，而最终没有追究特乙甲家具广场的违约责任，赔偿宋明玉损失，反而判令宋明玉给付巨额租金。三、特乙甲家具广场提供的转租合同是格式合同，合同中加重了宋明玉的责任，但对特乙甲家具广场的责任却只字未提，故意免除特乙甲家具广场的责任，排除宋明玉的主要权利，违反了公平原则，该条款应认定无效。根据《合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求对条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。宋明玉与特乙甲家具广场签订承租合同时，特乙甲家具广场提供的格式合同，且宋明玉签订合同时，仅仅填写名字，其余应特乙甲家具广场的要求，合同其他重要内容均为空白，尤其是租金、管理费、滞纳金等重要条款；特乙甲家具广场在签订合同时也未提请宋明玉注意免除或者限制其责任的条款，合同中完全免除特乙甲家具广场的责任，排除了宋明玉的主要权利，并且处于恶意，把合同单方面强行保留，该合同条款应为无效。四、宋明玉与特乙甲家具广场签订的租赁合同期限自2017年10月1日到2018年9月30日，但2018年6月，宋明玉要求撤场，但特乙甲家具广场不予准许，并承诺租金下调，双方口头对原租赁合同作出变更，约定将收费标准等均作出另行约定，且实际上也按照新的标准收取，宋明玉认为双方应按照新的标准履行。宋明玉维持经营至2019年4月，宋明玉再次申请撤场，特乙甲家具广场不予准许，同时承诺给予免除几个月的房租，但宋明玉一直要求解除双方的租赁合同，合同的未予解除是因特乙甲家具广场的原因所致，加之有特乙甲家具广场的免除租金承诺，宋明玉认为自2019年4月至8月的租金不应支付。且特乙甲家具广场禁止宋明玉出货，导致宋明玉一直不能正常进行销售，造成宋明玉的经济损失严重，特乙甲家具广场应承担一定的赔偿责任。特乙甲家具广场商场管理混乱、品牌活动停止举行、甚至一度到了无人管理的地步，其因周边打造新商圈，导致商场大门无法正常进入，且由于网络上发布商圈招商广告，声称特乙甲适合大型商超综合体入住，导致很多顾客不敢购买货物，给宋明玉的营销造成极大的负面影响。特乙甲家具广场已违反了双方的约定，特乙甲家具广场应承担责任。五、一审法院在一审中对同类案件调解及审判的底线不一，违反了公平公正原则。特乙甲家具广场2019年度对同为案涉商场其他展位的经营者提起诉讼，在一审法院起诉标的为10万多元，调解结案给付2万元(详见威海经区法院调解书)。宋明玉认为同为案涉商场的承租人，经营方式、承租合同内容、收费方式等均相同的情况下，涉诉法律关系相同，特乙甲家具广场与其他经营者可以达成调解，放弃相应的权利，调解的底线极低；但在与宋明玉的纠纷中，宋明玉一直表示同意调解，一审法院却完全置宋明玉的利益于不顾，一审法院掌握的审判底线不一，严重违反了公平公正原则。六、众所周知，因政府打造韩乐坊新商业圈，直接导致案涉商场自2019年3月至8月共计五个月，无法正常营业，对于宋明玉业务的开展产生严重的影响。宋明玉认为因政府行为直接导致无法营业，应属于政府行为，应认定为不可抗力。根据相关规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，该合同已经失去履行的意义，应归于消灭，宋明玉不应支付该期间的租金。特乙甲家具广场答辩称，1.双方签订的租赁合同合法有效，特乙甲家具广场经营的系大型商场当然有权对外出租，特乙甲家具广场与房东签订的房屋租赁合同中约定同意其将房屋场地分租给他人，转租房屋不得用于商场经营以外的用途。2.特乙甲家具广场从没有欺骗诱导宋明玉签订租赁合同。2017年9月2日双方签订租赁合同，租期是2017年10月1日至2018年的9月30日，宋明玉主张的签订合过程不属实，特乙甲家具广场按合同约定将相应展位交付给宋明玉使用，至合同期满已经履行了自己的义务。即使特乙甲家具广场与房东签订了20年的合同，特乙甲家具广场与宋明玉的合同到期后仍需要双方重新协商。双方签订的合同中约定租赁期满如宋明玉要求续租的，应于合同期满前两个月向特乙甲家具广场提出书面申请，由双方重新协商租赁条件。可见双方的合同到期后，宋明玉能否续租要看双方协商结果，并不代表宋明玉必然能续租。因此，特乙甲家具广场与房东是否签订20年的合同，与本案无关。宋明玉以此为由主张特乙甲家具广场欺骗诱导其签订租赁合同，只是逃避责任的借口。3.双方签订的租赁合同并不是格式合同，更不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，宋明玉所述不属实，也无证据证实其主张。租金条款是合同的最主要条款之一，宋明玉作为完全民事行为能力人，主张签订合同中的租金条款为空白，明显不符常理。4.一审已经按照变更后的租金标准计算，虽然宋明玉提交的证据不足以证实双方协商变更了租金标准，但一审法院还是采纳了宋明玉的主张按变更后的标准计算租金。宋明玉主张2019年4月申请撤场及特乙甲家具广场禁止取货，导致其不能正常销售，宋明玉应提交证据证实其上述主张。宋明玉该主张恰恰证实其一直在正常经营。5.调解是双方的自愿行为，每个案件的情况不同，调解结果也不可能一致，不存在违反公平原则的问题。且宋明玉所主张的调解给付2万元的案件系唐某的案件，由于唐某退回部分展位导致使用面积减少，但起诉时并未扣减，按比例计算该案还是给付款项最多的案件。另外与胡继红的房屋租赁合同纠纷，当时特乙甲家具广场起诉租金98000元、管理费30253元、滞纳金18689元，在法庭主持下经协商，特乙甲家具广场放弃滞纳金，胡继红全额支付租金、管理费，并承担全部诉讼费、保全费，且当庭全额支付。按宋明玉的意见，是否也应按上述意见调解，否则就是违反了公平原则。6.双方履行合同过程中未发生不可抗力，宋明玉所述不属实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。特乙甲家具广场向一审法院起诉请求：判令宋明玉支付租金124600元、滞纳金25564.67元。诉讼过程中，特乙甲家具广场变更滞纳金的诉讼请求，要求宋明玉以未付租金为基数，自2019年9月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。一审法院查明，2017年9月2日，特乙甲家具广场与宋明玉签订一份《租赁合同书》，约定：宋明玉租赁特乙甲家具广场二层展位，租赁面积365平方米，租期2017年10月1日至2018年9月30日，租金为150000元，采取季度交款方式。宋明玉交纳质保金10000元，用于保证其出售商品及服务的质量。宋明玉需于本合同签订之日向特乙甲家具广场交纳首期租金、管理费、广告费等，并需提前30日交纳下期应交纳的各项费用，并提前15日交清。宋明玉逾期交纳租金及其他费用的，每逾期一日，需向特乙甲家具广场支付所欠款项10%的滞纳金。合同签订后，宋明玉交纳质保金10000元，并使用案涉展位至2019年8月31日。2019年8月7日，特乙甲家具广场通知业主，因经营商户拖欠租金数月，商场决定对2019年8月15日前到商场财务部交清所欠租金及管理费用的商户享受免交2019年6、7、8月租金的优惠，2019年8月15日之后商场将取消免租金优惠，对欠款商户通过诉讼途径解决。本案双方存在争议的事实为：宋明玉每月租金的数额及尚欠租金的金额。宋明玉主张双方变更租金为8400元/月，并提交收款收据四张，收据上记载“2018年7月-8月租金16800元”、“2018年9月-10月租金16800元”、“2018年11月租金8400元”、“2018年12月租金部分5100元”，另外2018年12月，宋明玉出售供桌一个，货款由特乙甲家具广场收取并抵顶了宋明玉该月剩余租金。特乙甲家具广场对该证据的真实性无异议，认可收取供桌款3300元，但认为租金应按合同约定履行，宋明玉仅支付了部分租金。经双方当事人举证、质证，一审法院对争议事实认定如下：特乙甲家具广场向宋明玉出具的收款收据能够证明2018年7月至11月其均按照8400元/月收取宋明玉的租金，且特乙甲家具广场也认可2018年12月宋明玉交纳的租金及供桌货款合计为8400元，能够认定双方对于月租金变更为8400元。宋明玉已交纳2018年12月31日之前的租金，自2019年1月1日至2019年8月31日拖欠的租金数额为67200元（8400元/月×8个月）。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：特乙甲家具广场要求宋明玉支付租金及违约金有无依据。本案中，双方签订的租赁合同于2018年9月30日到期，双方未再续签，但宋明玉继续占有使用案涉展位直至2019年8月31日，双方之间形成不定期租赁合同，双方应当按照原合同继续履行各自义务。但双方在履行过程中就宋明玉的租金变更为8400元/月，宋明玉仅支付到2018年12月31日，特乙甲家具广场要求其支付剩余租金，理由正当，依法予以支持，宋明玉应付租金数额为67200元，扣除其已交纳的10000元质保金，其应支付租金57200元。宋明玉要求按照特乙甲家具广场发布的通知减免3个月的租金，特乙甲家具广场对此不予认可。该减免通知系附条件的减免，即宋明玉应当在2019年8月15日前结清所有费用方可减免，现宋明玉未在该时间内付清租金，该减免所附条件未成就，宋明玉要求减免，理由不当，对其该抗辩不予采信。宋明玉未按期支付租金，现特乙甲家具广场要求宋明玉按照未付租金为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，理由正当，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条规定，判决：宋明玉于判决生效之日起十日内支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场租金57200元，并自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2165元、诉讼保全费623元，合计2788元，由威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场负担1694元，宋明玉负担1094元。二审中，宋明玉提交以下证据，证据1、微信聊天记录一份，证明特乙甲家具广场并非房屋所有权人，其是否有权转租并不确定；证据2、微信图片一份，证明特乙甲家具广场未向其交付合同，其索要时特乙甲家具广场未给合同；证据3、特乙甲家具广场签订不同合同的照片，证明特乙甲家具广场签订黑白合同，存在欺诈租户的情形；证据4、店面装修合同一份，证明其在承租商铺过程中，因特乙甲家具广场未履行维修义务，其自行维修由此造成的费用损失；证据5、特乙甲家具广场商户联名陈情书，证明双方当事人因承租期间特乙甲家具广场管理不当以及房屋漏水、韩乐坊打造商圈造成无法正常营业等问题，且特乙甲家具广场欺骗商户，谎称租赁合同长达20年之久，诱导商户入驻为普遍现象；证据6、商超及培训学校等非家具类商铺入驻照片6张，证明特乙甲家具广场在双方有效承租期间，对外招商违反合同义务，对其经营造成影响；证据7、通话录音7份，证明双方开始签订的合同为空白合同、商场大面积撤场、房屋漏水、韩乐坊升级造成影响，其已经交付撤店申请，特乙甲家具广场未履行合同修缮义务，未将所签署的合同交付；证据8、民事调解书2份，证明特乙甲家具广场与其他商户就同一事实，达成调解的底线很低；证据9、证人唐某出庭作证，证明韩乐坊升级改造时间3-8月，造成商场大门进出不便，场地、停车场被挖开，客户无法正常进入商场，在6月与商户签订合同之前，特乙甲家具广场声称和居然之家合作，与房东续签合同没有问题，其他商户撤场时间为国庆节前后，商户大面积撤场，商场混乱不堪，几乎不存在管理。并主张一审因为当事人不懂法律，也没有聘请律师提供帮助故没有提交上述证据。经质证，特乙甲家具广场主张证据1-3未提交原件，不予质证；对证据4的真实性不予认可,一审中并未说过进行了维修；对证据5的真实性不予认可，和本案没有关联；对证据6因并非原件，不予质证；对证据7的真实性不予认可；对证据8民事调解书的真实性予以认可，质证意见同答辩意见；对证据9证人证言不予认可，唐某在与特乙甲家具广场诉讼期间，没有提出过因修路对其经营有影响，该证人与本案有利害关系。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，特乙甲家具广场转租房屋并非法律规定的合同无效的条件，亦无证据证实双方签订租赁合同时存在欺诈、胁迫情形，宋明玉主张双方签订的租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。从审理查明的事实来看，特乙甲家具广场将承租的房屋中部分展位转租给宋明玉，宋明玉在原先签订的租赁合同到期后，仍实际使用该展位至2019年8月31日。在宋明玉承租期间，并未有该房屋的所有权人禁止特乙甲家具广场转租或不许宋明玉使用商铺的情形。宋明玉已实际使用租赁物，理应按约定交付租金。其于诉讼中提交的证据不能证实可以减少租金。因特乙甲家具广场在本案中未涉及管理费的问题，宋明玉就此提交的相关证据，本院不予支持。特乙甲家具广场在另案中与其他商户达成的调解协议，系当事人结合案件的实际情况，在一审法院主持下对自身权利的处分，达成的调解协议遵循当事人自愿原则，故另案中的调解协议与本案无关。宋明玉的其他上诉请求，一审已经阐述不予支持的理由，本院不再赘述。综上所述，宋明玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3034元，由宋明玉负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年七月三十日法官助理赵娟书记员唐亚敏