河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1656号上诉人（原审原告、反诉被告）：修武县厚德置业有限公司,住所地:修武县幸福路78号。法定代表人:苏兆鹏,该公司总经理。委托诉讼代理人:崔德晗,河南苍穹律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张永胜，男，1979年4月13日出生，汉族，住修武县。委托诉讼代理人：张涛，河南博苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪文祯，河南博苑律师事务所律师。上诉人修武县厚德置业有限公司（以下简称厚德公司）因与上诉人张永胜房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省修武县人民法院（2019）豫0825民初2080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。厚德公司上诉请求：1、撤销原审法院(2019)豫0821民初2080号民事判决第二项；2、一审反诉费、二审诉讼费由被上诉人张永胜承担。事实与理由：一、依据双方房屋买卖合同附件四第九条的约定,我公司不应支付被上诉人违约金。商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”,备案经审查无误后产权登记机关将颁发房产证,上述约定也就是出卖人协助买受人申请办证,因此,当材料不具备备案、办证条件时,是无法进行办证的。由于被上诉人张永胜一直未付清房款,导致我公司无法开具发票以及无法进行其他办证材料的准备。该合同附件四第九条约定“在出卖人将产权证交付买受人之前,买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款”。张永胜具有支付购房款的先履行义务,因其未付清购房款,导致其未取得房产证,我公司不承担违约责任。同时,房屋买卖合同第十二条第二款约定,因买受人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由买受人承担全部责任,因此我公司不应向被上诉人支付违约金。二、即使上诉人支付违约金,也不应支付至2018年6月22日,而应支付至2017年9月19日。我公司于2015年申请政府对房屋进行测绘,房管部门委托的测绘机构于2017年9月19日进行测绘，可以证明我公司至少于2017年9月19日已经开启办大证程序、进行测绘,行政机关制作房产证所花费的时间与我公司无关,我公司不应承担在2017年9月19日之后的违约金。故我公司即使承担违约金,也仅承担2016年12月23日至2017年9月19日的银行活期存款利息。张永胜辩称，1、厚德公司以张永胜未付清房款为由拒绝支付违约金不符合事实与法律规定。厚德公司2019年才起诉要求张永胜补交房款，在此之前从未要求，由此可知，不能办理房产证不是张永胜的原因。2、厚德公司以合同附件四第九条约定，拒绝支付违约金不符合事实。根据该条内容可知，在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应补交房款，也就是说厚德公司的办证义务在先，买受人的补交义务在后。截止目前厚德公司仍未为张永胜办理产权登记，何谈交付，由此也可以看出无论合同是否变更，也达不到补交房款的条件。3、厚德公司于2017年开启办大证程序，不代表其已经为张永胜办理了房产证，仍然应当按照合同约定支付违约金至其实际办证之日止。张永胜上诉请求：1、依法撤销原判,改判或发回重审；2、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1(1)项为“以合同约定面积127.1平方米,并按照合同约定单价进行结算”；3、改判厚德公司立即为张永胜办理房地产权属证书，并以已付房款282833元为基数,从2015年7月20日起至实际办理房地产权属证书之日止，按照中国人民银行同期活期存款利率计算利息；4、改判驳回厚德公司的诉讼请求。事实与理由：一、原判认定事实不清。原审只对厚德公司陈述的事实作出了认定,对我方陈述及举证证明的下列客观事实却只字未提,具体如下:1、根据我方原审庭审中提交的修武众宇测绘有限公司（以下简称众宇测绘公司）出具的房产测绘成果报告书、焦作市委领导留言板回复、16号楼其他住户的房屋验收材料等证据以及对方的当庭自认足以证明,厚德公司在2011年就已经委托众宇测绘公司对案涉房屋进行实测,2012年之前案涉16号楼就已经竣工验收,厚德公司至少在2012年之前就应该明知案涉房屋实测面积为139.68㎡,但其却为了销售房屋,故意隐瞒实测面积大于合同面积的事实,而该案的合同签订时间为2013年11月28日。对于上述客观事实,原审在证据认定时论述“原告对被告所举证据中除了留言板外其他证据的真实性无异议,本院予以采信”，但在判决书“经审理查明”的事实认定部分缺只字未提。上诉人认为,原审是否认定该行为为欺诈行为暂且不提,至少在该院认定事实中对上诉人举证证明的、被上诉人无异议的、法院予以采信的客观事实,应当予以认定,但原审对于这么明显的事实未做认定,实属认定事实不清；2、原审庭审中上诉人提交了焦作市委领导留言板回复截图、《修武县城乡规划局业务会议纪要》，可以相互印证证明截止到2018年10月30日在向政府申请竣工验收时,发现涉案小区16号楼和12号楼建筑面积超标,导致整个小区容积率超标。修武县规划局对超标楼房给予了停止验收的决定，且12、16号楼《建设规划许可证》中的建筑面积与房屋测绘成果报告书提供的测绘面积不一致,申请不动产首次登记材料不齐,所以暂不具备办理不动产证受理条件的事实。对于上述客观事实,原审在证据认定时论述“原告对被告所举证据中除了留言板外其他证据的真实性无异议,本院予以采信”，但在判决书“经审理查明”的事实认定部分缺只字未提，实属认定事实不清。二、原审适用法律错误。1、原审在本院认为部分“关于原、被告之间的商品房买卖合同及合同附件,是被告自己实地查看了房屋,先行交付了房款,并在温馨提示上签名后，说明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照履行”……。“原告在被告签订商品房买卖合同之前对房屋面积实行了温馨提示,并在商品房合同中第五条。”。上诉人认为,无论是上诉人在本诉中的抗辩还是反诉中的理由,上诉人均是以众宇测绘公司的测绘报告证明厚德公司在涉案买卖合同签订前就已经知道实测面积的事实,并故意隐瞒,双方约定的面积误差处理方法的约定属于可变更的条款。而原审却以上述理由认为合同有效,该认为与客观事实及法律规定相违背。首先、我方作为一个普通老百姓去实地看房屋,只是对房屋结构以及表面有瑕疵查看,不可能知道实测面积与合同约定面积误差的存在；其次、原审所称的温馨提示,是在合同签订之前三天的2013年11月25日(商品房买卖合同是11月28日签订)，被上诉人在签订合同前专门针对面价误差让上诉人签订了温馨提示,与常理相悖。这更加说明了被上诉人在房屋销售前就已经知道实测面积大于合同面积,以一种看似合规,实则在掩盖其非法目的的行为。无论是《商品房买卖合》还是温馨提示中所谓的“政府实测面积”系被上诉人在合同中自行创造的用语,根据《房产测绘管理办法》第18条规定:房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查,只要测绘单位操作规范,产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所登记的面积为准。也就是说,房地产行政主管部门并不进行现场勘验,自始至终是以测绘单位的测绘成果为准。被上诉人为推脱责任故意混淆概念的理由是不能成立的；第三、原审以“原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效”为由,认为双方应当按照履行,与本案的争议焦点和法律规定相违背。上诉人从来没有否认双方签订《商品房买卖合同》的效力，只是认为合同第五条第1(1)项约定的内容,被上诉人事前隐瞒,存在欺诈,应予以变更。而原审在对上诉人提供的证据不加审查和认定的情况下,以整个合同系合法有效为由予以支持原告的诉求,严重否定了法律设定可变更、可撤销的民事基本原则和制度。2、原审在本院认为部分“原告于2018年6月22日取得案涉房屋大确权(商品房初始登记)才确准知道案涉房屋的实测面积”、“买受人在房管部门网签时,房管部门的网签系统显示的预测面积的数据,只有在办理大产权之后,网签时才显示实测房屋面积数据”，从而认为被上诉人不存在欺诈。该认为与客观事实相互矛盾,系有意在偏袒一方当事人。首先、根据上诉人提供的证据可以印证2011年被上诉人就已经委托具有资质的测绘机构进行了测绘,已经知道了实测面积;其次、根据《商品房销售管理办法》第34条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于产权登记”，通过该规定可以看出,涉案房屋被上诉人应当在交付之前委托测绘机构进行面积实测,通过16号楼的其他住户的交房时间可以印证出,涉案房屋在上诉人与被上诉人签订合同时就已经进行了面积实测（即上诉人提交的众宇测绘公司的测绘成果）,且本案中房地产行政主管部门就是依据该公司的测绘成果报告做的产权登记。而原审法院却置该前置程序于不顾,机械的认为以取得大产权证,才准确知道实测面积,明显与客观事实相违背；第三、涉案合同根本不存在网签的问题,合同也不再存在到房管部门网签的情形,何来的“网签系统显示的是预测面积的数据”，明显原审是在背离本案的客观事实,机械的利用所谓的办证程序认定本案事实。3、原审依据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第73条的规定,认为上诉人超过了一年的除斥期间,明显属适用法律错误。根据《合同法》第54条规定了可撤销可变更合同的情形,第55条规定了权利消灭的情形,“自知道或者应当知道事由之日起一年”这是合同法针对可撤销、可变更合同所规定的除斥期间,该一年期间起算的时间是“知道或者应当知道事由之日起一年”,而民法通则意见第73条规定的起算日为“自行为成立时起超过一年”上诉人认为本案系合同纠纷,应适用合同法的规定来计算该除斥期间,具体理由如下:首先、从上述两个规定的效力方面讲,明显合同法效力高于民通意见;其次、从颁布时间看,民通意见是1988年颁布的,合同法是1999年颁布的,按照新法优于旧法的适用原则,应适用合同法;第三、从法律类别看,民通意见属于普通性的司法解释,而合同法属于专门法律或者特别法,按照特别法由于普通法的适用原则,应适用合同法。本案中,对于实测面积的情形是被上诉人将上诉人诉至原审法院后,上诉人才得知所购买的房屋实际面积大于合同约定面积12.58平方米，随后上诉人向原审法院提起反诉,要求对面积差处理的约定予以变更,根本不存在超出除斥期间的情形,望二审予以纠正。4、原审以上诉人主张的“格式条款、违背真实意思表示”超出了除斥期间,更属适用法律错误。上诉人在对被上诉人的本诉抗辩时除了认为被上诉人存在有欺诈行为外还抗辩“合同第五条与附件四第10条”属于免除自己的责任、加重上诉人责任的格式条款,应认定为无效或者视为没有约定。而原审却将之引用《民通意见》规定的除斥期间予以反驳,显属适用法律错误。首先、该意见是上诉人的一个抗辩理由,不存在适用诉讼时效或除斥期间的问题;其次即便适用也应当适用诉讼时效的规定,根本不可能去适用除斥期间的规定。5、原判主文第二项内容与法律规定相违背，该判决主文第二项判决的违约损失的计算期间为“2016年12月23日至2018年6月22日”，起止日期均与法律规定相违背。首先,截止目前,被上诉人仍未为上诉人办理房产证书,违约事实一致处于持续状态,不存在超过诉讼时效的情形,应从合同约定的交付房屋后的365天的2015年7月20日开始计算违约金；其次,办理了大确权,并不意味着已经按照合同约定的义务办理了产权证,故原判以办理大确权的时间作为截止日不符合双方合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,则出卖人需要向买受人支付违约金。目前上诉人仍未取得房地产权属证书,被上诉人就应当支付违约金至实际办证之日止。而合同附件四第九条约定的是出卖人将产权证交付买受人之前,买受人应付清面积差补交房款,截止目前,房产证尚未办理,何谈交付，该条款又约定若买受人逾期未能提供办证资料的,则出卖人将不再协助买受人办理产权证,这里的办证资料显然与补交房款不一样,而被上诉人并未提供任何证据证明上诉人逾期提供办证资料,故其仍应支付逾期办证违约金至其实际办证之日止；第三、原审法院以被告未补足房屋差价为由,计算至办理大产权证的2018年6月22日,更与法律规定及双方约定相违背。直至被起诉,上诉人对房屋面积差一直处于不知情状态,而被上诉人是2019年11月18日才主张补足差价,也就是说,即便因是否补交房款产生争议而不能办证,被上诉人至少应支付2019年11月18日之前的逾期办证违约金,原判至2018年6月22日显然是错误的。综上，请二审查明事实，依法纠正。厚德公司辩称，一、原审认定事实清楚。1、对方提交的证据虽由原审法院认定真实性，但其提交的证据指向与案件事实并无关联，故原审法院认定的案件事实并无不当。本案的主要问题是案涉房屋何时进行政府实测，双方买卖合同中购房款的结算依据为政府部门实测面积，结合房产证实测图纸显示，实测时间为2017年9月19日，在房屋买卖合同签订之后，房屋买卖合同签订于2013年11月28日，而不是对方所说的合同签订前实测。对方提交的房产测绘成果报告书是我公司自测面积，与实测面积存在误差，也不是合同约定的结算依据，对方故意将自测面积和合同条款混淆掩盖案件事实。2、不存在12号楼和16号楼2018年10月30日停止竣工验收的情况，留言板截图中称在12号楼、16号楼申请竣工验收时，曾给予停止竣工验收的决定，这已是2011年之前的问题。结合对方提交的16号楼其他业主验房表、前期物业管理服务协议等证据（编号第二组2.1），对方称上述证据的证据指向为证明我公司在2011年12月9日或者至少在2012年之前，16号楼就已经竣工验收且已交付使用，表明12号、楼16号楼至少在2011年已经竣工验收。3、对方在上诉状中将会议纪要的落款时间2018年10月30日当成我公司向政府申请竣工验收的时间，二者没有关联性，而且会议纪要解决的是20号楼的问题，与涉案的16号楼无关。4、对方提交的房产测绘成果报告书、留言板、会议纪要等证据，不能证明其证据指向，不是认定案件事实的依据。二、我公司不存在隐瞒面积差的情况。1、双方签订合同时，在合同中明确约定存在面积差的情况，我公司不仅要求对方补交购房款，也在给实测面积小于约定面积的业主退款，多退少补的情况是切实存在的，是公平条款。温馨提示在业主中有在签购房合同当天签订的，也有在签购房合同前后签订的，不存在对方主观臆测的阴谋论。2、当事人自行委托鉴定机构鉴定结果的证据效力与政府、法院委托的同一个鉴定机构鉴定结果的证据效力显然不同。政府、法院委托的鉴定不存在三方对程序不认可的情况，故为公平起见，双方在签订购房合同时约定以政府实测进行结算而不以单方测量面积进行结算。双方之所以不约定以单方实测面积为结算面积，是为了避免与政府出具的实测面积不符，房管部门出具的实测面积是不动产权威面积，若单方自测面积一旦与权威面积不符，以单方面积结算后会产生更多的纠纷。因此本案双方结算所依据的是政府实测面积，即不动产登记薄所记载的面积。上诉人故意混淆单方自测面积与政府实测面积、合同结算面积，将对之后的类似案件造成不可预测的影响。3、本案为预售房屋，预售面积是以政府相关部门的计算为准，否则不给房屋买卖合同备案。我公司一审提交了备案明细表，证明对对方的单元序号、楼层、房主姓名、身份证号、合同号、面积、预售单价、签订总价、签订时间等项目及时向修武县不动产管理部门进行了备案。房屋管理部门对预售登记审核比较严格，尤其对预售面积的审核，不能超过规划面积，因此合同约定面积不是随意填写的，在预售房屋时，我公司不存在故意降低合同约定面积的情形。三、对方的变更合同请求超过除斥期间。1、根据《最高人民法院法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”合同法仅对撤销的期间进行重新规定，未对变更的期间进行规定，变更行为的除斥期间仍适用民通意见。2、可变更行为除斥期间的起点是行为成立时起，双方之间房屋买卖合同签订生效之日是行为成立之时，除斥期间应从合同签订之日计算一年。对方于2020年请求变更，已丧失变更合同的权利。3、关于对方主张的变更合同适用撤销权的除斥期间问题，合同法第七十五条“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭”。对方在知道撤销事由一年内没有行使撤销权，合同签订2013年11月25日后五年2018年11月24日前也没有行使撤销权，撤销权消灭。不论对方行使变更权、还是撤销权，均已超过法定期限。四、在对方不支付购房款前，我公司不为其办理房产证。对方支付购房款为其先履行义务，合同附件四第九条约定“在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补交的房款”。对方主张我公司“立即办理房地产权属证书”的请求，应在其向我公司支付完购房款后，另行起诉。五、我公司不应支付违约金。我公司为对方办理房产证的前提是对方交纳全部购房款，只有其交纳全部购房款后，我公司才能为其开具购房发票，以及对方才能缴纳全部税费，将上述材料交于权属登记部门，办证材料齐全后权属登记部门才接收。根据上述交易规律和合同附件四第九条约定，对方付清购房款是其先履行义务，否则我公司不为其办理房产证，更不用说向其交付房产证。商品房买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而出卖人所持有的商品房买卖合同于2013年12月31日已报房管部门备案，剩余材料如发票、税票、买受人身份证、户口本等材料不属于出卖人提供的材料。房产证因对方未付清购房款而未办理，故不属于我公司的原因无法备案。因此，被上诉人不应当因商品房买卖合同第十五条而支付违约金。因对方未付清购房款，根据房屋买卖合同第十二条第二款“因买受人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任”，现因房款未结清导致不能办理产权登记产生的债权债务纠纷，应由对方承担全部责任，我公司不应支付违约金。六、对方主张违约金超过诉讼时效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据该规定，本案诉讼时效期间的起算点为合同约定之次日起开始计算，本案为交房后365日之次日起开始计算诉讼时效。我公司2014年7月21日交房，交房365日后为2015年7月21日，2017年10月1日前适用民法通则2年诉讼时效，2015年7月21日起计算两年诉讼时效期间为2017年7月20日，对方起诉之日已超过主张违约金的诉讼时效期间。综上所述，原审认定事实清楚，判决第一、三项合法、合理，第二项应改判我公司不支付违约金。厚德公司向一审法院起诉请求：1、判令张永胜支付拖欠的购房款27994元；2、本案诉讼费用由张永胜承担。张永胜反诉请求：1、依法变更《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为“以合同约定面积127.1平方米，并按照合同约定单价进行结算”；2、判令厚德公司立即为张永胜办理房地产权属证书，并以张永胜已付房款为基数，按照银行活期存款利率为标准，支付利息至实际办理房地产权属证书之日止（从2015年7月21日起暂算至2020年4月28日为4792.84元）；3、反诉费用由厚德公司承担。一审法院查明：2013年11月10日，被告向原告交付房款。2013年11月25日，原告温馨提示被告，被告购买的幸福花园住宅小区16号楼2单元5层东户16210号房屋，销售面积是按规划核定的预售面积，交房时以政府有关部门实测面积为准，具体核算，多退少补。另签合同之日起，一个月内到房管局办理契税。修武县厚德置业有限公司，13年11月25日，以上内容已看过客户签名张永胜。2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：第二条买受人购买的商品房为预售商品房；第三、四条被告购买的商品房位于原告开发的修武县幸福路中段南侧幸福花园小区16号楼2单元5层16210号房，建筑面积共127.1平方米，每平方米2225.28元，总价282833元；第五条商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定以政府相关部门实测面积为准，实测面积超出约定面积的部分由买受人按照合同约定价款结算，实际面积少于合同约定面积的部分，由出卖人按照合同约定的价款予以退款；第六条买受人于2013年11月10日前一次付清总房款282833元；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人向买受人支付已付房款的银行活期存款利息等。原、被告双方还签订了附件四，该附件第九条：买受人可以选择自行办理产权证或委托出卖人或委托出卖人物色的代理人办理产权证。在出卖人将产权证交付买受人之前，买受人应一次性付清因产权登记面积与合同约定面积差异而应补缴的房款。若买受人逾期未能提供办产权证资料的，则出卖人将不再协助买受人办理产权证；第十条约定买受人放弃实测面积少于合同签订面积的部分的权利，实施按套计价等。2014年7月21日，原告将案涉商品房交付被告。另查明，2017年9月19日，案涉房屋经房地产管理部门实测面积为139.68平方米，2018年6月22日，修武县国土资源局给原告颁发了修武县幸福路78号幸福花园小区16幢2单元5层10号（16210号）房屋的不动产证书。被告购房合同签订的房屋面积为127.1平方米，多出12.58平方米，原告通知被告补交多出的12.58平方米的购房款,即12.58平方米×2225.28元/平方米＝27994.02元，原告多次向被告催要，被告拒绝补交购房款。在审理中，被告提出反诉，要求原告：一、依据合同约定的购房面积127.1平方米及单价结算；二、原告立即为被告办理房地产权属证书，并以被告已付房款为基数，按照银行活期存款利率为准，支付被告利息至原告为被告实际办理房地产权属证书之日止（从2015年7月21日起暂算至2020年4月28日为4792.84元），原告不同意支付。一审法院认为，关于原、被告之间的商品房买卖合同及合同附件，是被告自己实地察看了房屋，先行交付了房款，并在原告的温馨提示上签名后，才与原告签订了商品房买卖合同（预售）及附件。2014年7月21日，原告向被告交付了房屋，被告装修后居住至今，说明原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照履行。原告于2018年6月22日取得案涉房屋大确权（商品房初始登记），才准确知道案涉房屋的实测面积，原告按照政府实测面积要求被告补交房屋的差价款27994元。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，合同法规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。双方未约定因面积差异而应补缴房款的履行期限，故原告要求被告支付购房款的诉讼请求不超过诉讼时效，该院予以支持。关于原告在售房过程中是否存在欺诈行为的问题，原、被告签订的是商品房预售买卖合同，商品房预售是在房地产开发企业应当持有有效的商品房预售许可证的情况下，将正在建设中的商品房预先出售给买受人，买受人在房管部门进行网签时，房管部门网签系统显示的是预测面积的数据，只有在办理大确权之后，网签时才显示实测房屋面积数据。原、被告在签订商品房买卖合同时，案涉房屋系预售房屋，尚未取得初始登记，合同书上记载的房屋面积并不是房屋的实测面积。原告在被告签订商品房买卖合同之前对房屋的面积实行了温馨提示，并在双方签订的商品房买卖合同中第五条，再次进行了约定以政府有关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算。被告已经清楚如果案涉房屋的合同记载的面积和实测面积不一致时，超出的面积按实测面积支付房款。故在原、被告签订商品房买卖合同时记载的预测房屋面积不存在欺诈。被告主张原告在双方签订商品房买卖合同前就已经清楚涉案房屋的实测面积，原告故意隐瞒房屋的实际面积存在欺诈等，证据不力，对被告的该项辩称理由不予支持。被告应当按照合同约定向原告补交房屋的差价款。关于被告要求变更原、被告之间的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为以合同约定的面积127.1平方米，按合同约定的价款进行结算的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院可撤销、可变更（一）、因重大误解签订的；（二）、在订立合同时显示公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款规定：“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”本案中，原告在签订商品房买卖合同之前，原告对房屋的面积已经进行提示，且双方在签订的商品房买卖合同中第五条再次进行了约定以政府有关部门实测面积为准，实测面积超出合同约定的面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算。涉案房屋为预售房屋，被告在签订商品房买卖合同之前，已经实地察看了房屋状况，并与原告签订了商品房买卖合同及附件，说明被告已知晓商品房买卖合同及附件的内容和含义以及各方的权利义务，并予以接受。现原告向被告主张房屋差价款，被告反悔表示《商品房买卖合同》系格式合同，《商品房买卖合同》第五条第1（1）违背了被告的真实意思表示，超出了除斥期间，理由不足，证据不力，该院不予支持。关于被告反诉要求原告立即为其办理房地产权属证的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，按照《商品房买卖合同》附件四的约定，原告只能在被告补交房屋差价后协助被告办理房地产权属证书。被告至今未缴纳房屋差价款，却要求原告办理房地产权属证书，故被告的该项请求，理由不足，不予支持。关于被告反诉要求原告支付其逾期办证的违约金问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，原告于2014年7月21日将案涉房屋交付被告使用，原告应当于2015年7月20日前按照约定协助被告办理房地产权属证书，原告未协助办理，应承担违约责任。原告因自身原因逾期未协助被告办理房地产权属证书，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。被告于2019年12月23日主张该项权利，原告应当支付被告2016年12月23日以后的逾期未办理产权证书的违约损失。原告于2018年6月22日办理了案涉房屋的大确权，被告至今未交房屋差价款，2018年6月22日以后的该项损失，按原、被告的约定，不予支持。故原告应当支付被告2016年12月23日至2018年6月22日逾期未办理产权证书的违约损失，对该项请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、张永胜于判决生效后十日内支付修武县厚德置业有限公司购房款27994元；二、修武县厚德置业有限公司于判决生效后十日内支付张永胜逾期未办理房地产权属证书的违约损失（损失以282833元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率计算，从2016年12月23日起至2018年6月22日止）；三、驳回张永胜的其他反诉请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费500元，由张永胜承担，暂由厚德公司垫付，待张永胜履行判决义务时一并给付；反诉费118元，由张永胜负担68元，厚德公司负担50元，厚德公司负担部分暂由张永胜垫付，待厚德公司履行判决义务时一并给付。二审中，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于双方在签订涉案商品房买卖合同时，厚德公司是否存在欺诈行为问题，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示”。本案中，就涉案房屋面积问题，厚德公司为防止政府相关部门测绘的面积与合同约定的面积不一致，而产生不必要的纠纷，为此，厚德公司在与张永胜签订涉案商品房买卖合同时对房屋的面积问题进行了明确约定，即：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按政府相关部门实测面积多退少补”，并就销售面积是按规划核定的预售面积，交房时以政府有关部门的实测面积为准，具体核算，多退少补的事宜，对张永胜进行了温馨提示。此事实足以说明就房屋面积问题厚德公司向张永胜进行了明确告知，张永胜在购买涉案房屋时，对该房屋可能存在面积差问题也是明知的，故双方在签订涉案商品房买卖合同时，厚德公司不存在欺诈行为。张永胜上诉称厚德公司在签订涉案商品房买卖合同时存在欺诈行为的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于房屋面积差价款应否支付问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”涉案《商品房买卖合同》第五条载明：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）以政府有关部门的实测面积为准，实测面积超出合同约定面积的部分由买受人按照合同约定的价款结算，实测面积少于合同约定面积的部分由出卖人按照合同约定价款予以退款”。该条款对出卖人与购房人处理面积差异的方式进行了明确约定，不存在歧义和约定不明的情况，对双方当事人具有约束力，应当按照约定处理。一审依据双方签订的涉案商品房买卖合同判决张永胜支付房屋面积差价款，符合法律规定。关于张永胜反诉变更双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1（1）项为以合同约定的面积127.1平方米，并按合同约定的价款进行结算的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：（一）因重大误解签订的；（二）在订立合同时显示公平。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。双方签订的商品房买卖合同第五条第1（1）项条款系双方对处理面积差异的方式进行的明确约定，不存在歧义和约定不明的情况，且张永胜自2014年7月21日接受该房屋装修后居住至今，并未表示过任何异议，说明双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不存在合同法第五十四条规定的情形，故张永胜关于变更该条款的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审关于张永胜反诉厚德公司为其办理房地产权属证书、支付其逾期办证违约金问题的判决理由适当，本院予以采纳，在此不再赘述。综上，上诉人修武县厚德置业有限公司、张永胜的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618元，由上诉人修武县厚德置业有限公司负担168元，上诉人张永胜负担450元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年七月十日书记员 王向静