广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10504号上诉人（原审原告）：广州市泰之恒贸易有限公司。住所地：广州市越秀区寺右二横路19号101号铺。法定代表人：吕静，职务：总经理。委托诉讼代理人：操翔，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪峰，广东环球经纬（白云）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州天钰物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区南洲路南洲花园A栋首层70号铺。法定代表人：查玉田，职务：总经理。委托诉讼代理人：江云辉，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市越秀区东山街顺景大厦业主委员会。住所地：广州市越秀区寺右二横路19号。法定代表人：李军，职务：主任。委托诉讼代理人：余予希，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健璋，广东格方律师事务所实习律师。上诉人广州市泰之恒贸易有限公司（以下简称泰之恒公司）因与被上诉人广州天钰物业管理有限公司（以下简称天钰公司）、被上诉人广州市越秀区东山街顺景大厦业主委员会（以下简称顺景大厦业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。泰之恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判天钰公司、顺景大厦业委会恢复（2005）穗中法民四终字3623号民事判决书确定的物业管理现状，退出违法强占的顺景大厦内院空地；天钰公司、顺景大厦业委会移除广州市寺右新马路二横路19号顺景大厦大堂加建的铁栅栏门禁或将栅栏向内退至不影响泰之恒公司正常使用物业位置；天钰公司、顺景大厦业委会不得阻扰泰之恒公司对车库进出口专用通道安装管理设备；天钰公司、顺景大厦业委会向泰之恒公司支付经济损失145873元（从2018年5月开始计算至2019年2月）。2.本案一审、二审诉讼费用均由天钰公司、顺景大厦业委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，泰之恒公司享有管理权。根据（2005）东法民三初字第1340号和（2005）穗中法民四终字3623号民事判决书的认定，泰之恒公司是顺景大厦地下车库和101商铺产权人，也是广州市寺右新马路二横路19号院内值班室、单车棚、雨廊的实际投资人和使用人。另外，根据广州恒城实业有限公司（以下简称恒城公司）出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》及广州军区老干部住房建设办公室出具的《通知》，均表明顺景业委会仅代表五层楼以上业主意志并行使相关权利，当年由泰之恒公司依法转交的五楼以上物业管理权早已移交完毕，而当前天钰公司、顺景大厦业委会试图单方改变现状，强占大院空地等行为明显违法。二、加建铁栅栏门禁妨害相邻关系和物权，应当移除或改建。泰之恒公司的101商铺位于顺景大堂右侧，其与军区干休所的裙楼、西塔、地下车库、单车棚、雨廊、大门值班室、大院空地及军休所等均不在生效判决认定的应当移交顺景大厦业委会管理的物业。既然101商铺的物业管理权仍然归产权人泰之恒公司所有，其相应的物权与天钰公司、顺景大厦业委会管理的大堂左侧物业之间是法定的相邻关系，相邻权利人应当按照公平合理的原则正确处理相邻关系。天钰公司、顺景大厦业委会在未征得泰之恒公司同意的情况下，擅自在101商铺门口加装铁栅栏门禁严重妨害了泰之恒公司的经营和生产，依法应移除或改建。三、泰之恒公司在专用车道上设立电子管理设备，是经车库业主一致通过的，是一项便民措施，既方便行车又优化车场管理。但该举措多次遭到天钰公司、顺景大厦业委会的阻扰和破坏，至今施工无法进行，给泰之恒公司造成了严重的妨害和经济损失。泰之恒公司安装管理设备对其他业主没有任何妨害，一审法院适用我国《物权法》第七十六条的规定，适用法律错误。四、泰之恒公司对涉案院落及车位存在经营性利益，由于天钰公司、顺景大厦业委会的行为而受到损害，对于泰之恒公司因此遭受的损失，天钰公司、顺景大厦业委会应当予以赔偿。五、一审法院对庭后补充证据没有依法进行质证，而是在送达一审判决书时让泰之恒公司的代理人直接在庭审笔录上签字确认。代理人已经在笔录上进行了注明，一审法院该行为严重程序违法，剥夺了泰之恒公司的合法权利。综上，请求二审法院查明事实依法予以改判。顺景大厦业委会辩称，一、涉案的大院空地及车库通道为共有产权，泰之恒公司无权进行管理。（一）不论是泰之恒公司的自认还是根据（2005）东法民三初字第1340号及（2005）穗中法民四终字第3623号民事判决的认定，涉案大院空地及车库通道均为共同共有，对于共有部分的管理及使用应经大部分共有人表决同意。泰之恒公司作为共有使用权人无权在未取得其他共有业主同意的情况下享有大院空地及车库车道的管理权。（二）泰之恒公司主张管理权缺乏主体资质及权利基础。首先，泰之恒公司在本案中也是顺景大厦众多业主之一，泰之恒公司主张管理权未取得其他共有权利人的委托许可；其次，泰之恒公司非物业管理公司，其经营范围并不包括物业管理；再次，泰之恒公司若是依据1998年12月6日与恒城公司签订的《物业管理委托合同》主张权利，那恒城公司在合同签订后已陆续将顺景大厦东塔5楼以上物业销售给各业主，各业主继受了原属于恒城公司对于大院空地的共有使用权。因此，作为代表业主意志的业主委员会依法享有对共有财产如何使用及管理作出表决的权利。（三）根据泰之恒公司提供的广州军区老干部住房建设办公室出具的通知可知，涉案车库通道并非泰之恒公司在诉状中所称的为其专有车库通道，地下车库除了泰之恒公司所有的车位外，还有司令部干休所的十个车位。另外，地下车库除了车位还有负一层的供电房，负二层的水池、水泵房、风机房，该设施设备为共有设施设备，顺景大厦东塔五楼以上住户依法对其享有使用权和管理权，泰之恒公司安装管理设施设备是对其余业主共有权利的侵犯。（四）根据泰之恒公司提供的恒城公司出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》，“地下车库（除1-10号车位划归司令部干休所外）全部售给泰之恒公司，车库内所有空地（包括空地、电梯间、库房、楼梯间）归该公司永久使用和管理。”可知，泰之恒公司可以管理和使用的部分并不包括共有的设施设备。而且，根据顺景大厦业委会一审提供的广州市城市规划局出具的文件及（2008）穗中法行终字第483号行政判决书可知，泰之恒公司对11-109号车位不享有合法产权，即泰之恒公司对该部分地下车位的管理及使用权已丧失合法来源，没有权利基础。二、泰之恒公司无权主张拆除大堂铁栅栏门禁。首先，顺景大厦一楼大堂的铁栅栏门禁非顺景大厦业委会建立，是由业主自行筹资加建，原因是此前大厦经常遭受盗窃，业主不胜其扰。该加建工作也是在顺景大厦业委会依法成立之前就已经完成的，与顺景大厦业委会无关。其次，对于是否拆除铁栅栏，泰之恒公司应依照法律规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，若有符合上述条件的业主同意拆除门禁，顺景大厦业委会无意见。三、顺景大厦业委会无须向泰之恒公司赔偿其诉求所称的损失。第一，上述已经提到，泰之恒公司无权在车库通道上安装设施设备，对于该项损失，应由其自己承担。泰之恒公司委托安装的广州市泰诚装饰工程有限公司为其关联公司，合同书约定违约数额过高，泰之恒公司并未实际安装，设备损耗并未产生，且泰之恒公司未提供付款凭证证明其已支付了违约金而非收据中的订金。第二，泰之恒公司主张顺景大厦业委会阻扰其安装系统，未有证据证明，其提交的《关于顺景大厦车场系统安装合同违约的函》写的是“遭到不明第三方有关人员阻扰未能进场施工”，并没有指明是顺景大厦业委会阻拦。第三，至于泰之恒公司主张的地面停车位欠费的问题，地面空地由司令部干休所和恒城公司共同使用和管理，泰之恒公司未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，私划车位收取费用，不符合法律规定，对于此前已收取的费用，顺景大厦业委会保留依法追偿的权利。综上，请求二审法院依法驳回泰之恒公司的上诉请求。天钰公司辩称，对一审判决没有意见，天钰公司是根据协议来开展管理，不存在霸占的事情。因本案纠纷，泰之恒公司于2019年3月12日向一审法院起诉请求：1.判令天钰公司、顺景大厦业委会立即将广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大院全部空地交还给泰之恒公司管理与使用；2.判令天钰公司、顺景大厦业委会立即将广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大堂正门加建的铁栅栏门及门禁拆除并恢复原状，保障公共通道畅通；3.责令天钰公司、顺景大厦业委会不得阻挠、干涉泰之恒公司在广州市越秀区五羊新城××顺景大厦的专有车库通道上安装道闸及其附属设施设备；4.判令天钰公司、顺景大厦业委会共同向泰之恒公司支付广州市越秀区五羊新城××顺景大厦大院的全部空地被侵占造成的经济损失（按照每月每个车位700元乘以19个车位，从2018年5月1日起至天钰公司、顺景大厦业委会将涉案场地全部退还给泰之恒公司之日止）及天钰公司、顺景大厦业委会阻挠安装道闸及其附属设施设备所造成的经济损失40331元。一审法院认定事实：顺景大厦业委会曾向法院起诉广州市丰泽物业管理有限公司（以下简称丰泽公司）及广州市泰之恒实业发展有限公司(本案被告泰之恒公司的原名称)，请求法院判令：1.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于本市东山区××顺景大厦物业管理区域范围内的物业管理权；2.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于本市东山区××顺景大厦物业管理区域范围内的属于全体业主共同所有的配套设施；3.丰泽公司及泰之恒公司向其全部移交属于顺景大厦的全部物业管理资料；等。原广州市东山区人民法院审理后作出（2005）东法民三初字第1340号民事判决：一、丰泽公司将本市××顺景大厦东塔首层大堂，及大堂左边物业管理处用房，和104房（编号03），电梯两部（连旁边两间房），东塔5楼至30层以上全部物业，和附属该区域的排水、消防、供水配电系统等设备设施的物业管理权移交给顺景大厦业委会，同时自行撤出该物业管理区域。二、丰泽公司将上述第一判项的相关物业管理所必需的其它资料（包括竣工总平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装使用，和维护保养等技术资料）移交给顺景大厦业委会。三、驳回顺景大厦业委会的其它诉讼请求。顺景大厦业委会不服上述判决提起上诉。广州市中级人民法院于2006年5月9日作出了(2005)穗中法民四终字第3623号民事判决（已发生法律效力）。其中查明了以下事实：原本市东山区寺右二横路西北地段住宅综合楼两幢29层（天面加建30/31层为复式住宅、地下室两层）以4层裙楼相连，由广州军区司令部老干部住房建设办公室经审核批准报建，之后与恒城公司于1996年12月合作建设，双方签订的《合作建房合同》约定，房屋建成后，双方按协议分房，房屋分配按军区司令部分得裙楼和西塔楼的全部面积，恒城公司分得除裙楼及西塔楼外的住宅（总面积为21655平方米）及首层东塔电梯厅、值班房，地下室、水池、变电室为公用等。1997年8月13日，广州市地名委员会根据恒城公司的申请，以穗地名委（1997）156号文批复，批准上述用地面积5000平方米,总建筑面积38000平方米，高29层综合命名为顺景大厦。1998年6月9日，泰之恒公司（甲方）与恒城公司（乙方）、广州军区司令部老干部住房建设办公室（丙方）签订《投资经营协议》，协议约定：乙方为满足19号院内商品房住户停放单车、摩托车需要，为了住户出入方便，同时美化门庭，拟分别在顺景大厦东塔西侧增建单车棚一个，在东塔住宅出入处增建豪华雨廊；丙方为了保障19号院内老干部及其家属子女停放单车、摩托车方便，同时方便生活，拟分别在西塔北侧增建单车棚一个，在紧邻东塔北侧增建铺面一个;甲方同意为上述增建项目投资，投资总额为150万元；上述项目建成后，由甲方经营管理31年，其经营所得全部归甲方所有；上述项目的所有权分别是：顺景大厦东塔西侧单车棚及门庭雨廊归乙方所有；顺景大厦西塔北侧单车棚和顺景大厦东塔邻北侧（紧邻群楼）门面（或值班室）归丙方所有，甲方有31年使用权。1998年10月22日，上述住宅综合楼竣工。同年10月25日，广州军区司令部老干部住房建设办公室（又称甲方）与恒城公司（又称乙方）签订《关于31层住宅楼房地产车位分割协议书》，约定：双方合作项目房屋建基面积215.5l平方米，总建筑面积48077.76平方米;其中甲方分得建筑面积21426.52平方米，乙方分得建筑面积23367.21平方米,共用车道的建筑面积3196.51平方米，电信用房建筑面积87.52平方米;甲方分得的房屋、车位及应享受的权利和义务均转由广州军区司令部东山干休所承担，乙方对此无异议；为便于办理产权登记手续，双方同意以下房产权属分割意见：一、双方共有部分。1、住宅楼北侧空地3800平方米为双方共有，甲方同意由双方对该地段统一管理；双方共有空地，除住宅出口、车道出口、规划局批准建设的车库外，均不得修建任何建筑物，不得以任何方式阻碍双方人员通行。2、地下供电房、水泵房、风机房为双方共有，总面积为524.967平方米，其中负一层供电房为164.40平方米，负二层水池、水泵房、风机房为360.567平方米；甲方房屋门牌号为××、17号；乙方房屋门牌号为××;3、电信用房1间，建筑面积87.52平方米，双方同意交广州市电信部门无偿使用；二、甲方应得部分。1、首层部分，门牌号为××，除一楼西北角101房（建筑面积为305.40㎡)、顺景大厦管理用房和东塔2、3、4楼电梯井外，均分割给甲方，总面积为1206.94㎡;2、裙楼、塔楼部分。门牌号为××，裙楼2-4层，西塔楼5-30层全栋分割给甲方，其面积为20069.52㎡;3、地下车库。地下车库负一层中，甲方分有停车位10个（编号为1-10号）建筑面积150.06㎡,该10个车位相对集中，方便进出。三、乙方应得部分。1、裙楼部分，一楼西北角101房面积为305.40㎡,顺景大厦管理用房，东塔2、3、4电梯井分割给乙方；2、塔楼部分。东塔楼5-30层全栋分割给乙方，其面积为21767.40㎡;3、地下室车位。地下室车位计2层（除干休所10个车位外，还有99个车位，编号为11-109,停车位面积为1294.40㎡),负一层停车35个，编号为11-45,面积为468.95㎡，负二层停车位64个，编号为46-109，面积为825.45㎡,地下室除留给甲方10个车位外，其余99个车位均为分割给乙方等。1998年12月6日，恒城公司（又称甲方）与泰之恒公司（又称乙方）签订《物业管理委托合同》，由甲方将上述19号院落(包括顺景大厦、老干宿舍楼及干休所19号院内单车棚）等委托乙方管理，委托时间从1998年12月30日至2048年12月29日合计50年.其后，泰之恒公司（又称甲方）与丰泽公司（又称乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由甲方将上述19号房屋的共用部份、共用设施设备、公共场地的维护和管理：其中包括甲方增建的顺景大厦东塔西侧单车棚一个，东塔住宅出入口处雨廊；顺景大厦东塔邻北侧（紧邻群楼）门面（或值班室）；顺景大厦西塔北侧单车棚交由乙方实行物业管理，委托管理期限自2001年3月25日至2011年3月24日等。2000年5月，泰之恒公司向恒城公司购买××第11-109号车位，并经房管部门核发取得99个《房地产权证》。2001年1月18日、3月19日和2003年12月30日，泰之恒公司及广州军区司令部干休所又就上述19号院内单车棚、东塔出入口雨廊、门卫值班用房、地下车库等事宜，委托丰泽公司管理收费。2001年3月，丰泽公司进驻顺景大厦并提供物业管理服务，该大厦东塔199户业主均向丰泽公司缴纳物业管理费至2005年6月，之后，双方因物业管理问题发生纠纷，该东塔住户没有再向丰泽公司缴纳物业管理费。2003年11月，顺景大厦东塔5楼以上199名业主（均为购房人）筹备成立业主委员会，至2004年12月18日，经过推选产生业主代表11人（均为该东塔5楼以上业主），并召开了业主代表大会选举产生了“顺景大厦业委会”。2004年12月23日，“顺景大厦业委会”向东山区国土房管局提交了业委会组建成立的资料。2005年1月5日，东山区房屋管理二所物业管理部门向顺景大厦业委会筹备小组发出通知，要求其补齐顺景大厦业委会备案的材料。同年1月12日，东山房管局以备案收案编号：200502002号发出《收件回执》，内称：我局于2005年1月12日收到顺景大厦（东山区××）第一届业主委员会送来的业主大会成立情况、业主大会议事规则、业主公约、业主委员会名单等相关资料。2005年1月13日，东山区国土资源和房屋管理局向顺景大厦（××）业主委员会筹备小组又发出一份《通知》，该《通知》载明：根据穗城规东片字（1996)第150号相关规划报建资料，及广州军区司令部老干部分割协议书反映，顺景大厦（××）与寺右二横路15号大院10号楼、××在同一红线范围内。据此，请你组依据《物业管理条例》第八条、第九条及《广东省建设厅关于贯彻有关问题的通知》对业主大会组成和物业管理区域划分的有关规定，组织成立小区业主大会。2005年1月17日，顺景大厦业委会向广州市东山区国土资源和房屋管理局（下简称东山房管局）申请备案登记。2005年4月14日至16日，顺景大厦业委会召开业主大会对顺景大厦物业管理招标事宜进行表决。有效投票权为199票，其中153(票）名业主投票同意重新选聘物业管理企业。5月28日，业委会通过招标方式，确定广东华银物业管理有限公司中标；6月13日，业委会与广东华银物业管理有限公司签订为期3年的《物业管理委托合同》。同日，业委会分别向乐景居委会、广东华银物业管理有限公司和丰泽公司发出通知，内称“于6月14日8:30时开始在本大厦一楼物业管理室办理物业管理交接工作”等。丰泽公司复函业委会，表示移交物业仅限于顺景东塔5楼以上已明确的物业部分，凡涉及西塔产权、五楼以下（广告城）产权、地下车库产权、东山军休所产权暂不移交；凡经委托管理，并持有合法协议或合同使用的物业，包括大门值班室用房，顺景东塔雨棚、单车摩托车棚等暂不移交；凡由多家共同拥有使用权区域及空地暂不移交；对于移交部分和不移交部分任何一方持有异议时，均希望通过法律诉讼程序解决；明确交割时间，定于6月14日上午8时至11时，从即日起终止相关服务。移交的内容：清算各类欠费，由业委会负责牵头，新聘物业公司负责代收各类物业管理费、水电费、分摊费，按时交给我公司，具体应由业委会出具保函；资料移交：原则上将顺景管理所有有关顺景大厦的文件资料移交给新聘物业公司；财产有偿移交，凡属丰泽公司的财产，如新聘物业公司需要均可有偿转让（包括电器和办公设备），水房移交，凡属专供五楼以上居民用水设施设备全部移交；电房移交，因配电间涉及共用配电设备（变压器）可协商共管，暂不全部移交；现管理处用房，目前的管理处用房是由广州市泰之恒公司出资装修和间隔的，但到目前为止未见有合同约定（仅有出资票据），不能成为法律依据，考虑到新聘物业公司办公需要，暂同意移交该房等。6月17日，顺景大厦业委会又再次向丰泽公司发出“关于移交顺景大厦物业管理权的通知”，要求丰泽公司于6月18日上午9时向业委会移交顺景大厦所有物业，共用设施及公共区域的物业管理权，包括住宅、电梯、水电房、水电表间，小区大院物业管理用房、小区大院门口值班室等。次日上午9时，因丰泽公司不同意按业委会提出的要求办理物业管理权移交手续，双方发生冲突纠纷，业委会遂于6月20日向原审法院提起诉讼。并于6月21日向原审法院提出先予执行申请，要求丰泽公司、泰之恒公司移交顺景大厦的物业管理权及物业管理的全部资料。该案一审期间，原审法院依法向中国人民解放军广州军区司令部东山离职干部休养所（以下简称广州军区司令部干休所）和广州市东山区军队离退休干部第三休养所（以下简称第三干休所）征询调查。广州军区司令部干休所表示，寺右新马路二横路15号大院10号（西塔）住宅31层和1-4层裙楼17号广东广告城，与顺景大厦19号大院的产权和管理区域的配电和供电设备均是独立分开；顺景大厦19号大院内前面的空地是部队报建的规划红线内，由部队与顺景大厦共同使用，其地下车库10个车位委托丰泽公司管理。第三干休所表示其现使用的21、23、25号三幢楼房，与顺景大厦19号大院内北面空地及西面的4个车库及4个停车位，均委托丰泽公司管理，与顺景大厦无关。业委会认为，第三干休所现使用的三幢楼房，均是违章建筑，应予拆除，其无权主张及拒绝移交19号大院内的空地的使用权和管理权；泰之恒公司在顺景大厦19号大院内搭建的大门值班室、雨廊、单车棚也是违章建筑，丰泽公司无权使用和管理，地下层车库的车位，是在19号大院内，是顺景大厦的配套设施，均应接受业委会聘任新的物业管理公司管理。2005年7月6日，广州军区司令部东山干休所向原审法院提交了《关于顺景大厦19号院产权问题的几点说明》，该函载明：1.广州市××大院内空地，其产权归军队所有，其使用权是包括我所西塔老干部、广东广告城、东山第三干休所、地下车库产权人、东塔住户共同拥有，凡涉及该空地的一切事宜我所有权参与决策；2.顺景大厦地下停车场1-10号车位是我单位的财产，我单位有独立处置该物业的权利；3.顺景大厦19号院内的5层住宅楼和西面二层会议室、首层车库等，其产权仍归广州军区司令部东山干休所，目前该楼移交给东山第三军休所管理和使用（现有23户老干部居住）。综上所述，凡未经我单位同意，任何单位和个人都无权处置，包括公共空地和我所财产。2005年7月21日，恒城公司亦向原审法院出具《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》，该函载明：恒城公司分得东塔5楼以上全部面积，合计住宅198套，地下室负一、二层车库（其中10个车位归司令部干休所所有），同时分得首层商铺一套（位于首层出口西侧）和管理处用房两间（位于首层出口东侧），地面空地部分为双方共同使用；顺景大厦东塔5楼以上住宅主要由人民银行、省微波局、泰之恒公司及部分散户居民购买；地下车库(除1-10号车位划归司令部干休所外）全部售卖给泰之恒公司，车库内所有空地（包括空地、电梯间、库房、楼梯间）归该公司永久使用和管理；地面空地由司令部干休所和恒城公司（即所有购买顺景大厦住宅和车库的产权人）共同使用和管理；由于西塔出口处和裙楼（办公楼）出口处在竣工前进行了变更，实际使用空地的业主是：顺景大厦东塔5楼以上住户、旧5层楼老干部、地下车库产权人。因此该空地的使用权和管理权并不仅仅属于某一单位或某一部分产权人，而应该是多方共同拥有和使用；19号院内的两个摩托车、单车棚及东塔雨廊、大门值班室（原定为商铺），均属于泰之恒公司投资兴建，其投资应按合同规定办理等；据此，该司建议，顺景大厦5楼以上物业管理权，应交由该5楼以上业主共同决定，而对停车场（包括地面停车场），则交由泰之恒公司与干休所协商经营或由其委托专业公司经营管理等。2005年8月8日，原审法院就顺景大厦物业管理区域问题派员前往东山区房管局物业管理科进行了解，该科负责人表示，据其科调查了解，顺景大厦红线范围内有东塔、西塔裙楼等，其在向顺景大厦业委会发出备案回执时，已向业委会发出通知，提出其局对业委会成立的指导意见，但该业委会一直没有答复。一审期间，各方当事人对顺景大厦物业管理权应否移交问题各执一词，无法达成一致意见。后经原审法院主持调解，丰泽公司、业委会均同意先行由业委会收回顺景大厦东塔5楼以上及相关的配套设备设施，物业管理用房及文件资料。为此，原审法院于2005年9月2日作出（2005)东法民三初字第1340-1号先予执行裁定，裁定丰泽公司自本裁定书送达之日起3天内将顺景大厦物业管理区域内的首层大堂及大堂左边物业管理处用房，和104房（编号03)，电梯两部（连旁边两间房），东塔5楼至30层以上全部物业，和附属该区域的排水、消防、供水配电系统等设备设施的物业管理权，和相关物业管理所必须的其他资料（包括竣工平面图，单体建筑结构、设备竣工图，配套设施，地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设备设施的安装使用，和维护保养等技术资料)移交给业委会。另查明，泰之恒公司、东山区离退休干部第三休养所在一审期间均向原审法院出具《证明》，明确表示顺景大厦业主大会以及业主委员会成立等相关工作及程序均未通知其单位，其单位亦未参加其任何形式的投票活动。该判决认为：广州市寺右新马路二横路19号顺景大厦东塔、西塔、车库、大院空地及第三干休所等均处于原中国人民解放军司令部和广州军区司令部老干部住房建设办公室经报建批准建设项目的红线范围内，应属于同一物业管理区域，该物业管理区域内物业管理的共同事务应由全体业主形成共同意志并作出决定。顺景大厦业委会虽经顺景大厦业主选举产生，并已经房地产行政管理部门备案，具有诉讼行为能力，但选聘物业管理企业及物业管理权的移交涉及全体业主的共同利益，应由全体业主共同决定。顺景大厦业委会召开大会决定选聘物业管理企业，参加人员仅为顺景大厦东塔5楼以上的业主，而根据已查明事实，顺景大厦地下车库199个车位，产权人分别为广州军区司令部干休所和泰之恒公司，车位通道及大院空地约3800平方米则是由顺景大厦业主与广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用，空地上的单车棚、大门值班室、雨廊为泰之恒公司投资搭建。据此，广州军区司令部干休所、第三干休所及泰之恒公司作为上述物业产权人或使用人，依法在顺景大厦的物业管理活动中享有投票表决的权利，顺景大厦有关物业管理的共同事务亦应征询该部分房产的业主或使用权人的意见，顺景大厦业委会未能举证证明其选聘物业管理企业及要求移交物业管理权已经征询了顺景大厦除东塔5楼以上业主以外的其他房产业主或使用人的意见，或已经得其他业主或使用人事的追认，故原审认定顺景大厦业委会的诉讼请求不能代表物业管理区域内全体业主及使用人的共同意志正确。顺景大厦业委会的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。原审在各方当事人均同意先行移交顺景大厦东塔5楼以上及相关的配套设备设施、物业管理用房及文件资料的情况下所作出的先予执行裁定及相关判决均是正确的，均予以维持。顺景大厦业委会上诉要求判令丰泽公司、泰之恒公司向其移交大院空地及单车棚、雨廊、大门值班室、地下停车库等配套设施的物业管理权依据不足，不予采纳。遂判决：驳回上诉，维持原判。2017年7月3日，广州市越秀区人民政府东山街道办事处向顺景大厦业委会出具《业主委员会与备案回执》，其中载明本届业主委员会任期2017年6月3日起至2022年6月2日止。本案一审庭审中，泰之恒公司称：其在本案中所提出的诉讼请求中，第一项诉讼请求是基于其是××顺景大厦大院全部空地的管理使用权人的身份而提出的；权利来源的依据为：前述穗中法民四终字第3623号民事判决书中查明事实部分涉及的恒城公司于2005年7月21日出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》、该判决所作出的认定及处理；以及广州军区老干部住房建设办公室于2001年6月16日向其出具的《通知》中的第一、五、七项，表明顺景大厦地下车库和地面空地的管理由泰之恒公司管理使用。第二项诉讼请求是基于其是顺景大厦101房的所有权人身份而提出的；第三项诉讼请求是基于其是地下车库第11-109车位的产权人身份而提出的；第四项诉讼请求是基于其是所有权人及使用人身份而提出的。顺景大厦业委会为证明泰之恒公司对××101号铺及11-109号车位的产权已被撤销，向一审法院提交了（2008）穗中法行终字第483号行政判决书复印件。泰之恒公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，并向法院提交了广州市房地产档案馆于2019年7月1日出具的《单位名下房地产登记情况查询证明》，其中显示泰之恒公司名下房地产登记情况包括了上述101号铺及11-109号车位。一审法院认为，广州市中级人民法院作出的穗中法民四终字第3623号民事判决书已认定：“广州市寺右新马路二横路19号顺景大厦东塔、西塔、车库、大院空地及第三干休所等均处于原中国人民解放军司令部和广州军区司令部老干部住房建设办公室经报建批准建设项目的红线范围内，应属于同一物业管理区域，该物业管理区域内物业管理的共同事务应由全体业主形成共同意志并作出决定”，并已作出详细论述，故不再赘述。泰之恒公司在本案中以所有权人身份而提出的第二、三及四项诉讼请求，属于同一物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项，根据《中国人民共和国物权法》七十六条的规定，应由业主共同决定。然而，泰之恒公司在本案中未能举证证明其提出的第二、三及四项诉讼请求曾经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故其诉讼请求不能代表物业管理区域内全体业主及使用人的共同意志。因此，泰之恒公司的第二、三及四项诉讼请求，因缺乏法律依据，不予支持。同时，根据穗中法民四终字第3623号民事判决书查明的事实，顺景大厦大院空地约3800平方米是由顺景大厦业主与广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用。然而，泰之恒公司提供的恒城公司出具的《顺景大厦产权及相关问题的说明和建议》及广州军区老干部住房建设办公室出具的《通知》，仅能表明其得到部分业主的委托管理，并未能证明其已得到其他顺景大厦业主或业主大会的同意及授权。因此，泰之恒公司据此提出天钰公司、顺景大厦业委会交还顺景大厦大院全部空地给其管理与使用的第一项诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中国人民共和国物权法》七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，于2019年12月10日判决如下：驳回泰之恒公司的诉讼请求。案件受理费3217元，由泰之恒公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方均未提交新证据。本院另查明，二审庭询中，泰之恒公司确认其二审提出的关于“恢复（2005）穗中法民四终字3623号判决书确定的物业管理现状”的请求与一审诉讼请求内涵一致，泰之恒公司认为诉争空地从2018年5月开始由顺景大厦业主委员会占用并由天珏公司管理，与（2005）穗中法民四终字3623号判决书确定的物业管理状态不符，故要求其交还。泰之恒公司主张其对争议空地依据与恒城公司签订的《物业管理委托合同》享有物业管理权，且其为争议空地的共有权人之一，同时确认争议空地共有权人还包括军区干休所及顺景大厦东塔五楼以上的业主。顺景大厦业委会述称该业委会代表顺景大厦东塔五楼以上业主，泰之恒公司未参与业委会的选举，其享有的专有部分为101房，顺景大厦业委会并确认2018年之前争议空地由泰之恒公司管理，后由顺景大厦业委会收回并交给现在的物业公司天珏公司管理。根据泰之恒公司一审提交的照片及其二审庭询陈述，其主张的防盗铁门位于涉案大厦入口阶梯尽头平台对应横梁位，进入铁门后为共用大厅及电梯，路过保安台和邮政信箱后右转为101房。泰之恒公司主张101房出租给舞蹈机构作商业用途，因防盗铁门设置在大厦入口导致进入101房通行受阻。顺景大厦业委会述称该铁门在本届业委会成立前已存在，由当时业主共同筹资加建，是顺景大厦五楼以上业主进入大厦唯一通道。天钰公司述称已配置门禁卡给101房使用人，且保安24小时值班，从未阻拦过101房实际使用人及客户进出。关于地下车库的入口安装道闸的问题，顺景大厦业委会主张泰之恒安装道闸的位置属于顺景大厦业主共用部分，能否安装车辆管理设备须经全体业主表决，且是否安装车辆管理设备并不影响泰之恒公司对地下车库的管理。顺景大厦业委会于2019年1月11日复函泰之恒公司，以泰之恒公司未经业委会及七成以上业主同意共有部分安装电子闸为由，不同意泰之恒公司安装电子闸道。泰之恒公司承认地下车库道闸并无安装。关于泰之恒公司主张的损失部分，其述称损失包括争议大院因被顺景大厦业委会占有使用而造成的停车费损失以及安装道闸设备时因受阻而对安装道闸设备施工方违约所承担的违约责任损失。泰之恒公司在一审庭审后补充提交（2005）穗中法民四终字第3623号裁判文书生效证明及泰之恒公司名下房地产登记情况查询证明，天钰公司与顺景大厦业委会对上述证据的三性均予以确认。本院认为，根据泰之恒公司的上诉请求，结合各方二审庭询的诉辩争议，本案二审需处理的问题是：第1关于顺景大厦空地管理与使用的问题。泰之恒公司以其对诉争空地享有物业管理权，且是共有权人之一主张天钰公司和顺景大厦业委会交还全部诉争空地。首先，关于泰之恒公司主张的物业管理权。泰之恒公司主张其根据与恒城公司签订的《物业管理委托合同》取得诉争空地物业管理权，但在恒城公司将物业陆续卖出后，顺景大厦业主委员会成立并登记备案，选聘新的物业服务企业，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定的：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，泰之恒公司以其与之前的开发商恒城公司签订的《物业管理委托合同》为由主张仍然对争议空地享有管理权缺乏依据。其次，关于共有权的问题。本案讼争大院空地属于顺景大厦业主与广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用的事实，已经过（2005）穗中法民四终字第3623号判决认定，该判决已发生法律效力，现无相反证据推翻该事实，故本院对该事实予以确认。泰之恒公司援引上述判决主张顺景大厦业委会和天珏公司向其交还涉案空地，但上述判决认定案涉大院空地由顺景大厦业主、广州军区司令部干休所、第三干休所和泰之恒公司共同使用，而非全部由泰之恒公司使用，现泰之恒公司确认其使用至2018年5月方由顺景大厦业委会收回该空地，泰之恒公司如基于共有权人欲取得争议空地物业管理权，需要经过其他共有人共同决议。现在泰之恒公司既未提交证据证明业主委员会与天钰公司之间的物业服务合同无效，也没有提供证据证明符合法定比例的争议空地共有权人同意由其继续管理争议空地，故泰之恒公司上诉要求天钰公司和顺景大厦业委会向其交还全部空地依据不足，本院不予支持。根据上述认定，泰之恒公司主张天钰公司和顺景大厦业主委员会侵占争议空地并无事实依据，其主张的相应经济损失也缺乏理据，本院亦不予支持。第1关于顺景大厦大堂入口铁栅栏门及门禁的问题，一审已做论述，本院亦予以认同，不再赘述。泰之恒公司二审并无提出新的事实和理由，且根据其一审提供的大堂铁门门禁照片，进门后离101房尚远，没有阻碍101房通行，泰之恒公司也没有提供证据证明天钰公司的物业管理人员或顺景大厦业主委员会禁止101房租户及租户的客户进入大厦，故本院对泰之恒公司要求拆除或移动铁栅栏门（含门禁）的请求不予支持。第1关于地下车库安装电子道闸及附属设施的问题。泰之恒公司是地下车库的所有权人之一，并受其他所有权人委托管理地下车库，故泰之恒公司基于对车库所有权和管理权的行使，在车库入口处设置电子道闸及其他附属设施属于其作为车库所有权人、管理人合理行使权利的范畴，但不能对其他共有权人对共有部分的使用造成实质不利影响。依据（2005）穗中法民四终字第3623号判决，泰之恒公司欲设置电子道闸及附属设施的车位通道位置属于业主共有部分，依法应由全体业主共同决定。况且，顺景大厦业主委员会也已经明确复函不同意在该位置设置电子道闸及附属设施，本案庭询过程也可见双方对道闸及附属设施安装位置、详细方案、是否会对业主共有权造成实质影响、安装后全体业主如何使用地下车库公用通道等问题均有争议，故此，泰之恒公司诉请顺景大厦业委会不得阻挠其在地下车库入口安装道闸缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，泰之恒公司主张顺景大厦业委会和天钰公司赔偿其安装道闸的损失的请求亦不成立，本院不予支持。对于泰之恒公司上诉提到的一审对于补充证据未依法质证的问题，经审查，泰之恒公司所称的补充证据是由其补充提交，天钰公司与顺景大厦业委会对证据的三性均予以确认。即使一审程序存在瑕疵，亦不会对泰之恒公司的实体权利产生影响，故本院对其该项上诉不予采纳。综上所述，泰之恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3217元，由上诉人广州市泰之恒贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月三十日法官助理白晶眭翘书记员郭蔚琳