贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4745号 原告：陈珊，女，汉族，1974年8月29日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。执业证号：15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告陈珊与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏浪、曾勇，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈珊向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理位于瑞丰新城7幢1单元10层7-1006号商品房权属证书并交付给原告；二、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款291,377.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2013年8月31日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关并交付原告之日止，暂计10,000.00元);三、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:2012年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市瑞丰新城第7幢1单元10层7-1006号商品房出售给原告。总房款291377.00元。付款方式为按揭方式。合同第八章第三项转移登记约定：“出卖人承诺于／年／月／日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起／日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）、出卖人有权退房，买受人退房的，出卖人自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；合同签订后，原告已按约定向被告支付购房款，并支付房屋办证费。合同对于办证时间约定不明，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当在交付使用90日后计算相应的违约金。综上所诉，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢! 审理过程中，原告申请撤回诉请第一项。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告诉请支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金已经超过诉讼时效期间，应予以驳回其诉讼请求。二、被告未在约定期限内交付办理办理商品房转移登记有关文书，应综合考虑国家政策变动系双方在订立合同之初不可预见的客观情况，不能归责于被告，且2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间也应予扣除。三、违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以存在损失为前提，原告购买的房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其住房用途、未产生实际损失不具备支付违约金的事实、法律基础。四、本案商品房买卖合同未约定被告应承担违约责任，也未约定违约金计算标准，故被告不应支付违约金，即便支付，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二，安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,适当补偿一千至二千元未合理；五、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2012年6月25日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市的名为瑞丰新城第7幢1单元10层7-1006号房，房屋建筑面积102.88平方米，商品房总价款291377.00元；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款291,377.00元并向被告交纳了契税、维修基金及办证费等相关费用。2013年10月9日，被告将涉案商品房交付原告使用。原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 被告尚未取得涉案商品房的初始登记，不具备办理涉案房屋转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。关于原告诉请的逾期办理权属证书违约金问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理权属证书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告于2013年10月9日将涉案商品房交付原告使用，故被告应从交房之日起90日内（2014年1月7日之前）履行完毕将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的义务，以便原告能够办理涉案房屋权属证书。但被告未在上述期限履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原则上违约金应从约定期限之次日即2014年1月8日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年4月16日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日回溯三年即2017年4月16日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年4月16日起计算。同时，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定，原告委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 关于违约金计算标准的问题。本案中，原、被告对逾期交付办理转移登记有关文书违约金标准未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，上述违约金以原告已付购房款总额291,377.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年4月16日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年4月16日至2019年8月19日，以原告已付购房款291,377.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款291,377.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告申请撤回诉请第一项，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈珊支付逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金计算方式为：2017年4月16日至2019年8月19日，以原告已付购房款291,377.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，以原告已付购房款291,377.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告陈珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月八日 书记员  葛红霞