四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终808号 上诉人（原审被告）：广元市百晟房产经纪有限责任公司，住所地四川省广元市利州区老城建设路广播局宿舍1幢1号。 法定代表人：张光复，总经理。 委托诉讼代理人：赵平，四川天称律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王文国，男，1968年1月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：赵明刚，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 原审被告：中国石油天然气股份有限公司四川广元销售分公司，住所地广元市东坝电子路75号。 法定代表人：刘迅，总经理。 委托诉讼代理人：何园，四川同方正律师事务所广元分所律师。 上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司因与被上诉人王文国及原审被告中国石油天然气股份有限公司四川广元销售分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广元市百晟房产经纪有限责任公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、王文国知晓租赁房屋没有消防许可证而急于投入使用，应当承当风险损失；2、我方要求王文国配合消防办证，对方阻扰，没法办证；3、合同解除前是有效的，租金应当支付，对方也一直占有该房屋，这期间房屋占用费，对方应当支付，参照市场标准计算；4、一审将装修及可移动财产均进行了价值评估，以此作为本案损失不当；5、评估机构依据王文国提供的材料进行的评估，一审没有进行审查，价值虚高。 王文国答辩称，1、上诉人没有办理消防证，致使合同无法履行，双方都知晓的；2、被上诉人不存在阻扰，消防整改停止营业事实上诉方清楚，并不排除上诉人在本案中的过错；3、被上诉人没有交付钥匙但没有使用，房屋处于停业状态，被上诉方也没有使用占有；4、损失评估是按照法定程序由法院委托中介机构进行的，评估是通过现场勘查并结合市场价格调查综合得的结论，依据是客观的；5、上诉人认为能够搬离的部分不应评估的观点不成立，被上诉人购买的这些动产是保证宾馆使用完整性。 中国石油天然气股份有限公司四川广元销售分公司述称，上诉人与被上诉人签订的是房屋租赁合同，上诉人与我方签订的是土地租赁，是两种不同的法律关系。 王文国向一审法院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告提供虚假房屋消防手续导致出租房屋装修损失约120万元（以鉴定为准）；2.诉讼费、鉴定费被告承担。一审诉讼中增加诉讼请求：1.百晟公司退还王文国《商业用房租赁合同》租房保证金5万元、租金21万元及利息；2.百晟公司支付王文国因解除《商业用房租赁合同》违约金5万元；3.二被告赔偿王文国误工损失（2017年5月26日——2018年10月15日）17个月共计54000元；4.百晟公司承担王文国（2017年5月26日——今）所租用房屋使用的水、电、气使用费。 一审法院认定的案件事实：2015年7月28日，中石油广元公司（甲方）与百晟公司（乙方）签订了《剑门关服务区（Ａ区）土地租赁合同》，载明：甲方以总承包经营方式取得Ｇ5京昆高速剑门关服务区的加油、零售、餐饮等经营业务，甲方根据川北司﹝2015﹞177号《四川省川北高速公路股份有限公司关于对剑门关服务区建设综合性商务楼相关事宜的复函》：“同意将剑门关服务区（Ａ区）现有闲置的5亩置换土地以租赁方式建设综合性商务楼”的批复，将剑门关服务区（Ａ区）土地5亩（以最终设计图纸为准），租赁于乙方自行修建、经营宾馆及相关配套项目。合同自2015年7月16日起至2032年7月15日止，连续签订18年。乙方所有的建设活动应当符合城乡规划和剑阁县人民政府的相关规定，依法报批报建，取得合法的建设批文方可动工建设，涉及开发、建设环节的相关法律责任由乙方承担。乙方建设施工环节的所有安全责任由乙方自行承担，与甲方无关。同时，双方还约定了租金、违约责任及其他权利义务。2017年5月26日，百晟公司（出租方、甲方）与王文国（承租方、乙方）签订了《商业用房租赁合同》，约定：甲方将位于绵广高速剑门关（Ａ区）综合楼营业用房（二楼）出租给乙方使用，租赁用途是宾馆。租期为15年，自2017年7月1日至2031年12月30日。租房保证金为5万元整（含合同定金），合同签订后60天内支付，乙方经营期内不归还，期满后一次性归还乙方。楼上宿舍2间，2017年7月1日至2018年6月30日期间免租金。2018年7月1日起，宿舍每间租金每月400.00元2间共计800.00元，与宾馆房租同期支付。每年房租租金为15万元整，于2018年7月30日前付清，2019年7月起每年递增1%。在租赁期间，实际使用经营所产生的所有费用应由乙方自行承担（其中包括水、电、气、电话、有线电视、网络、垃圾清运费、物业等公摊水电费）并按单如期缴纳，房屋租赁产生的房产税由甲方承担。甲方应保证所出租的房屋权属清楚，甲方房屋交给乙方使用之前，负责水、电、气、消防到位，但乙方需改装及增加容量由乙方负责。甲方保证乙方的经营期限15年。租赁期内，乙方只能经营宾馆，不可经营除宾馆外其它业务，如乙方未执行约定，视为违约，甲方可终止合同。在租赁期满后，乙方应及时将房屋交还给甲方，甲方有权收回房屋，房屋的装饰、拆除后无法保证完整的设施无偿归甲方所有，不计算装修残值，并有权拒绝乙方的任何要求。甲、乙双方任何一方未按照合同约定的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为伍万元整，同时甲方有权收回房屋，房内的装饰、拆除后无法保证完整的设施无偿归甲方所有，不计算装修残值，并有权拒绝乙方的任何要求。合同签订后，百晟公司将租赁物交付给王文国使用，王文国即进行装修，并购买用于开设宾馆的配套设施。2017年6月5日王文国经剑阁县食品药品和工商质监局核准登记在四川省广元市剑阁县，领取统一信用代码为92510823MA63RF5Y9Y号营业执照，其经营范围是住宿服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），经营者王文国，类型个体工商户，组成形式个人经营。后王文国欲对经营的宾馆进行第二次装修因无消防部门对绵广高速剑门关服务区（Ａ区）综合楼的消防验收合格手续未成。2017年8月14日，百晟公司向王文国出具收据一张，载明：交款单位为二楼宾馆，收款方式为现金，金额50000.00元，收款事由为租房保证金。2018年1月15日，剑阁县公安局下寺派出所向剑阁县车友之家宾馆作出（2018）第009号责令改正通知书，责令其对相关消防安全违法行为进行改正。2018年1月17日，百晟公司向王文国发出通知：因消防办证事宜导致二楼车友之家接到剑阁县下寺派出所停业整顿通知，经我公司与下寺派出所协商同意二楼车友之家宾馆可正常营业。我公司将加快消防手续办理进度，并在手续办理完成后撤销二楼车友之家宾馆的停业通知，在此期间产生的相关问题责任由我公司承担，因二楼车友之家宾馆自行停业及其他行为造成的损失及后果由二楼车友之间宾馆自行承担。2018年3月11日，百晟公司向王文国出具收据一张，载明：交款单位为二楼宾馆（王文国），收款方式为转账，金额200000.00元，收款事由“因我公司急需抢险资金，向各商家预收房租，每提前支付房租10万元我公司在今后的房租内优惠2万元，该20万元提前支付的房租共优惠4万元”。其后，因百晟公司仍未能向王文国提供消防验收合格的手续，王文国于2018年10月15日提起诉讼，要求解除《商业用房租赁合同》。2018年11月26日，一审法院作出（2018）川0823民初2155号民事判决书，载明：王文国与百晟公司签订的《商业用房租赁合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定何法律规定履行义务。百晟公司在约定的试营业期届满后至该案审理时未办理案涉房屋消防验收合格手续，致使王文国经营宾馆的目的不能实现，百晟公司的行为构成根本违约。据此，判决：解除原告王文国与被告广元市百盛房产经纪有限责任公司于2017年5月26日签订的《商业用房租赁合同》。百晟公司不服该判决上诉至广元市中级人民法院，2019年3月5日，广元市中级人民法院作出（2019）川08民终50号民事判决书，载明：双方的合同约定租赁期内只能经营宾馆，合同目的明确，在王文国已装修完毕至该案二审期间，百晟公司仍未能办理案涉房屋消防验收合格等手续，且能否通过消防验收及时间均不明确，王文国在合同目的不能实现的情况下有权要求解除合同。据此，判决：驳回上诉，维持原判。2019年4月，王文国以财产损害赔偿纠纷提起本案的诉讼。 另查明：2019年3月，王文国以民间借贷纠纷起诉百晟公司，要求百晟公司返还房屋租金（借款）260000.00元。2019年6月30日，一审法院作出（2019）川0823民初660号民事判决书，判决：由被告百晟公司偿还原告王文国借款210000.00元。百晟公司不服该判决提起上诉，2019年9月4日，广元市中级人民法院作出（2019）川08民终1317号民事裁定书，认为根据百晟公司提供的证据，其收取的案涉款项依据是《商业用房租赁合同》，收据载明为“租房保证金”、“预收租金”，无证据证实在合同履行过程中或合同解除后双方同意将案涉款转化为借款。据此，以当事人主张的法律关系性质错误、一审认定错误为由裁定驳回王文国的起诉。其后，原告王文国在本案中增加返还房屋租金及保证金的诉请。 在本案审理过程中，原告王文国申请对案涉的车友之家宾馆装修及内部设施的现值进行评估。2019年12月25日，四川鹏程资产评估有限公司作出编码为5151080003201900078的资产评估报告书，评估结论为：剑门关服务区A区综合楼二楼《车友之家》宾馆内设施设备及装修资产的市场参考价值为人民币1043259.00元。原告王文国为此支付评估费17900.00元。被告百晟公司对评估报告的真实性、关联性有异议，认为本案不属于买卖合同纠纷，不涉及标的物的价值问题，应当按照合同约定可分离的由原告搬走，不可拆卸的由百晟公司所有。被告中石油广元公司对评估报告合法性、关联性有异议，认为评估依据的成本来源于竣工结算书等资料，评估依据不充分。一审法院认为：对评估的车友之家宾馆装修及配套设施，评估人员进行了现场勘察，评估报告书载明的取价依据包括市场调查询价及《资产评估常用数据与参数手册》等，并非按照原告提供的竣工结算书等进行的计算。本案双方未能就损失价值达成一致意见但又有证据证实相关损失客观存在的情况下，进行评估具有必要性。故该资产评估报告书符合证据三性要求，一审法院予以采信。 一审法院认为，一、关于本案案由问题。原告王文国以财产损害赔偿纠纷提起诉讼，被告百晟公司认为原告提起侵权损害赔偿不符合侵权要件，被告中石油广元公司认为本案不成立财产损害的事实，只存在违约之诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案原告系以百晟公司违约致使房屋租赁合同解除造成相关损失为由主张赔偿损失，因二被告均对本案作为侵权之诉提出异议，原告王文国亦同意变更案由为房屋租赁合同纠纷，故本案案由变更为房屋租赁合同纠纷。 二、关于原告主张的损失范围及标准的问题。1.房屋装修及配套设施的损失，经评估其损失价值为1043259.00元，对该金额予以确认。2.租房保证金及租金，原告主张租金为210000.00元、保证金50000.00元，但其提交的收据复印件显示租金金额为200000.00元，被告百晟公司认可预交房租200000.00元、保证金为50000.00元，故预交的租金认定为200000.00元、保证金认定为50000.00元。原告王文国提交（2019）川08民终1317号民事裁定书来说明其预交的房租为210000.00元，但该裁定书载明的房租及保证金金额与原告提交的收据一致。因原告王文国以民间借贷起诉主张债权，不排除双方还存在其它经济往来，本案系因房屋租赁合同产生的纠纷，其它性质的经济往来产生的债权、债务不属于本案处理的范畴。故对超出收据显示金额之外的主张，不予支持。被告百晟公司认为2017年7月1日已将房屋交付给原告王文国使用，至今已近三年，合同约定的免租金及预交租金优惠是基于租满十五年的前提，现既已由原告王文国要求提前解除合同，使用期间的租金应当按照150000.00元每年的标准计算。故原告王文国应当支付的租金约450000.00元，已超出其预交金额，故认为不应当再退还租金和保证金。根据双方签订的《商业用房租赁合同》约定，2017年至2018年6月30日作为乙方的试运行，甲方不收取租赁费，乙方于2018年7月1日起交纳租赁费。在2018年1月即因消防办证事宜致使车友之家宾馆被停业整顿。在百晟公司于2018年3月11日向王文国出具的收据中载明的内容仍为“预收房租”，收取的200000.00元载明为“该20万提前支付的房租”，可见双方在合同履行中亦是按照合同约定一年免租。在免除租赁费用期间百晟公司一直未能办理消防验收合格手续，王文国于2018年10月提起解除合同的诉讼。可见原告王文国在宾馆试运行期间因百晟公司的违约行为致使无法正常营业，最终导致双方合同解除，故被告百晟公司要求王文国支付使用期间的租金既违背了双方约定也缺乏法律依据，该抗辩理由不予支持。在解除合同的诉讼中并未对合同解除的清算问题一并处理，其后双方亦未对清算问题达成一致解决意见，原告王文国再次提起本案诉讼。鉴于本案中案涉房屋存在装修及相关配套设施的价值计算及处理方式双方存在分歧，在相关问题未妥善解决的期间原告为保存案涉财产使用租赁房屋，有利于保全租赁房屋及装修、配套设施的完整性，避免损失继续扩大，符合一般常理。故被告百晟公司要求原告王文国支付在此期间的占用租金缺乏法律依据，亦不符合情理，不予支持。关于原告王文国主张的租金利息问题，在预交租金的收据中载明预交租金可享受房租优惠，并无资金利息的约定。在租赁合同解除后双方亦未达成清算的一致意见，对相关费用的确定及处理均无明确约定。且本案所涉的租金原告王文国在另案中作为民间借贷资金进行主张，在本案审理过程中才作为新增的诉讼请求向被告百晟公司主张返还，可见双方在此之前对资金性质亦存在分歧。故对原告要求支付租金利息的主张，缺乏事实依据，不予支持。3.违约金50000.00元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。赔偿损失的属性是补偿，即弥补非违约人所遭受的损失。本案中原告王文国已对其主张的财产损失通过价值评估的方式进行了计算，其主张的赔偿已达到弥补全部损失的程度。故在原告王文国已选择通过折价赔偿的方式主张赔偿了全部损失的情况下，又要求支付违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。4.王文国误工损失，原告主张54000元，该损失既不是双方合同约定的赔偿内容，也不属于法定的赔偿项目，且原告未提供任何证据对损失加以佐证，故对该项主张不予支持。5.水、电、气使用费，原告未提交证据证实该部分费用的金额、真实性、合理性等，故对该主张不予支持。 三、关于责任承担问题。原告王文国与被告百晟公司签订的《商业用房租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。案涉房屋的租赁用途只能经营宾馆的合同目的明确。在合同中约定百晟公司在房屋交给王文国使用之前应负责消防到位。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条亦规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。百晟公司并未保障消防到位，致使合同目的不能实现，由人民法院判决解除合同。致使合同目的不能实现的原因系被告百晟公司的违约行为所致，并无证据显示原告王文国在合同履行中存在违约行为或存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故原告王文国要求百晟公司承担违约责任赔偿损失符合法律规定，应予支持。 被告百晟公司认为可以分离拆除的应当由原告自行搬离，拆除后无法保持完整的设施和装修无偿归百晟公司所有。该约定载于合同的“终止及解除规定”及“违约处理”部分。“终止及解除规定”中该条款的前提是租赁期满后，但本案约定的租赁期并未届满，而是在合同的履行过程中因合同目的不能实现导致合同提前解除的情况。在“违约处理”部分虽载明“甲乙双方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约，违约金双方约定为伍万元整；同时甲方有权收回房屋，房内的装饰、拆除后无法保证完整的设施无偿归甲方所有，不计算装修残值，并有权拒绝乙方的任何要求。”该条款应从常理进行理解，即当承租方违约时，出租方有权收回房屋，房内的装饰及拆除后无法保证完整的设施无偿归出租方所有。若出租方违约的情况下，仍由出租方收回房屋且无偿享有承租方的装修及添附设施，显失公平，也不符合权利义务对等的基本原则。因原告王文国添置的配套设施用途均是经营宾馆，数量亦较多，难以作为一般家庭用品或生活用品，由原告自行搬离处理有违公平。故百晟公司的前述抗辩理由于法无据，亦不符合情理，本院不予支持。 原告王文国同时请求中石油广元公司承担连带责任，理由是因中石油广元公司与百晟公司签订的《剑门关服务区（A区）土地租赁合同》对土地权属约定不明导致无法办理消防手续。根据本案查明的情况，并无证据显示双方存在土地权属不明的情况，也无证据显示无法办理消防手续的原因系土地权属不明所致，且即使中石油广元公司与百晟公司之间因合同约定或履行存在争议，根据合同相对性原理，原告王文国也非主张中石油广元公司承担合同责任的适格主体。故对原告王文国要求中石油广元公司承担连带赔偿责任的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广元市百晟房产经纪有限责任公司在本判决生效后三十日内向原告王文国赔偿损失1043259.00元，退还原告王文国预交的租金200000.00元、保证金50000.00元；二、原告王文国在本判决生效后五日内将位于绵广高速剑门关（A区）综合楼营业用房（二楼）的租赁房屋（包含房屋装修及配套设施一并移交）返还给被告广元市百晟房产经纪有限责任公司；三、驳回原告王文国其他诉讼请求。 本院审理时，双方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院于二〇二〇年七月二十二日组织询问双方当事人时，被上诉人王文国称，在对宾馆进行装修过程中，向当地消防部门申请办证，才知道上诉人提供了一张主体消防验收合格的假证（系上诉人股东之一提供），但因当时已装修了80%左右，故没有停下来。上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司称，对被上诉人提到的假证不清楚，但上诉人委托的消防检测机构进场进行消防检测时，被上诉人恶意阻挠，意图达到转嫁其经营风险的目的。 本院认为，合同一经签订，当事人即应履行约定的义务，否则将承担相应的法律责任。 根据双方于2017年5月26日签订的租赁合同中关于“甲方房屋交给乙方使用之前，负责水、电、气、消防到位”的约定，上诉人在出租案涉房屋给被上诉人前，上诉人应保证新建工程消防验收合格。上诉人对案涉房屋新建工程消防验收在出租时尚未取得合格证这一事实并不否认，只是以合同约定免一年房租作为办证时间为由认为被上诉人知晓，对此，被上诉人认为免一年房租是因为装修原因，且上诉人提供了一张主体验收合格的假证直至装修需办理二次消防手续时，才知道上诉人并没有办理主体消防验收合格的手续。本院认为，即便被上诉人知晓上诉人没有办理新建工程消防验收，也不能免除上诉人的责任。 在被上诉人对租赁房屋进行装修时，其已清楚租赁房屋尚未取得消防验收合格证明，但其仍继续装修，对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，其在明知不能装修的情况下仍继续装修，在合同解除后，其应自行承担不当装修的部分损失。 上诉人认为合同解除后，被上诉人应拆走或搬离租赁房屋内的财产，这部分不应纳入被上诉人的损失，评估也不客观。但上诉人没有提供出评估依据的材料不客观、不真实的相关证据。同时，案涉房屋的装修及添置的设备是作为宾馆整体需要，正如一审法院的评判，在租赁期满时，为减少承租人的损失，承租人可拆走或搬离租赁房屋内的财产。但在合同提前解除时，除双方协商一致外，不将该部分财产纳入一方损失计算确属不公。当然，在返还过程中，承租人不按评估报告中评估财产全面、完整地移交给出租人的，承租人应承担相应的损失赔偿责任。 上诉人要求被上诉人承担租赁房屋返还前的房租或参照房租的占用费，因无证据证明上诉人在组织消防验收过程中受到被上诉人的无理阻挠，也无证据证明上诉人向被上诉人提出而被上诉人拒不返还，故对本判决确认的被上诉人应自觉履行返还责任期限内的宾馆占用费不应由被上诉人承担。 综上，综合考虑被上诉人不当扩大装修损失，以及被上诉人在提出解除案涉租赁合同的同时，没有同时提出本案主张，导致租赁房屋未及时返还造成的损失等，根据公平原则和诚实信用原则，对被上诉人宾馆装修及设备损失1043259元，由上诉人承担730281.3元，其余损失由被上诉人自行承担。对上诉人的其他上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初708号民事判决第二、三项，即“原告王文国在本判决生效后五日内将位于绵广高速剑门关（A区）综合楼营业用房（二楼）的租赁房屋（包含房屋装修及配套设施一并移交）返还给被告广元市百晟房产经纪有限责任公司”、“驳回原告王文国其他诉讼请求”； 二、撤销四川省剑阁县人民法院（2019）川0823民初708号民事判决第一项，即“被告广元市百晟房产经纪有限责任公司在本判决生效后三十日内向原告王文国赔偿损失1043259.00元，退还原告王文国预交的租金200000.00元、保证金50000.00元”； 三、上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司在本判决送达之日起三十日内向被上诉人王文国赔偿损失730281.3元，同时退还被上诉人王文国预交的租金200000.00元、保证金50000.00元。 一审案件受理费22360元，由上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司负担14000.00元，被上诉人王文国负担8360元；评估费17900.00元，由上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司负担；二审案件受理费22360元，上诉人广元市百晟房产经纪有限责任公司负担14000.00元，被上诉人王文国负担8360元。（上诉人已预交二审案件受理费，被上诉人应负担部分，在执行中品迭）。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  李 林 审判员  徐小雁 二〇二〇年七月二十二日 书记员  康小莲