上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4819号上诉人(原审被告)：上海可饰网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆平，执行董事。委托诉讼代理人：邱鹏飞，上海普世律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海宝龙康骏房地产开发有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康,董事长。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。上诉人上海可饰网络科技有限公司(以下简称可饰公司)因与被上诉人上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。可饰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项,依法改判可饰公司支付宝龙公司商铺占有使用费人民币99,164.16元(计算方式为：按照92,966.4元/月,自2018年4月16日计算至2019年5月18日,共计32天，以下币种均为人民币)；二、撤销一审判决第二项,依法改判可饰公司支付宝龙公司逾期注销或变更商铺内营业住所登记的违约金2,016.64元(计算方式为：按5.48元/日,自2018年4月26日起计算至2019年4月30日,共计368天)。事实和理由：一、一审法院认定上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场1号楼第2层编号为S1-1F-415-2、S1-1F-421-2、S1-1F-425-2、S1-1F-427-2、S1-1F-429-2、M1-2F-282、M1-2F-283、M1-2F-285、M1-2F-299、M1-2F-2100、M1-2F-2101共11间商铺(以下简称系争商铺)交付的时间为2018年7月20日有误，可饰公司已于2018年5月18日将系争商铺钥匙交付给宝龙公司,系争商铺也已完全交付给宝龙公司。宝龙公司未及时清场，才导致损失进一步扩大,应当承担全部责任。二、一审法院酌定逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金为185,932.8元,认定事实不请,法律适用错误。可饰公司与宝龙公司已经就终止协议达成一致,且终止协议中约定了逾期注销违约金为5.48元/日。可饰公司在自己提供的证据《关于清场通知函》中也已经确认了双方在2018年3月14日已经达成一致并签署了终止协议。虽然可饰公司与宝龙公司均提交了一份不同的终止协议,但是两份协议中必定有一份是经过双方意思表示达成一致的。终止协议是认定逾期注销违约金的重要证据,而一审法院在审理中并未就该事实进行调查并核实,也未在一审判决中认定哪一方所持有的终止协议为最终双方意思表示一致的协议。宝龙公司辩称，不同意可饰公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。宝龙公司向一审法院起诉请求：一、要求可饰公司支付房屋占有使用费390,458.88元(按照92,966.4元/月的标准自2018年3月15日计算至2018年7月20日)；二、要求可饰公司支付逾期注销经营登记的违约金38万元(按照1,000元/天的标准自2018年4月15日计算至2019年4月29日)。一审法院认定事实：位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场系宝龙公司开发建设。2016年12月，宝龙公司与可饰公司签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》，约定可饰公司承租系争商铺；租期：8年，自实际开业起计算；租金：按提成租金与固定租金二者取其高的方式计算，租金按月支付(于每个月25日或之前支付下个月的租金)；物业费：43,384.32元/月；履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元均由可饰公司在合同生效后7日内支付。合同另约定：合同解除或终止后，可饰公司应在解除或终止次日起10日内将系争商铺交还宝龙公司，如未能在交还期内返还，则应按照合同终止时租金的2倍标准支付占用费(自合同解除或终止之日起付至实际交还之日止)；且可饰公司未在交还期内返还商铺的，宝龙公司有权强行清场、收回商铺；合同解除或终止后，可饰公司应于合同解除或终止次日起30日内办理完毕商铺为注册地址的执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，如逾期应每逾期1日按相当于合同解除或终止前一个月日租金的两倍金额支付违约金。合同签订后，可饰公司支付了履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元并接收系争商铺用以经营。2018年3月，因经营困难可饰公司停止了经营。经双方协商确定：租赁合同于2018年3月14日终止，可饰公司支付的履约保证金136,350.72元及质量保证金1万元冲抵其欠缴的租金、物业费。之后，因可饰公司未能返还系争商铺及注销商铺为注册地址的执照，宝龙公司于2018年4月10日向可饰公司发出《清场通知函》，要求可饰公司自该函发出之日起5日内返还商铺，自该函发出之日起15日内办理完毕注销商铺为注册地址的执照等，如逾期返还商铺，则自该函发出之日起第6日上午10时，宝龙公司有权进入商铺、处理物品并收回商铺。可饰公司收函后未予答复，宝龙公司遂于2018年12月18日诉至一审法院。一审法院另查明：1.可饰公司称约定交还系争商铺的时间为2018年3月30日，实际于2018年5月18日将系争商铺钥匙交与宝龙公司，对此，宝龙公司不予认可，称其自行收回商铺的时间为2018年7月20日。2.一审法院审理中，双方各提供了一份《终止协议》，两份《终止协议》均无双方共同签章；两份《终止协议》所载的关于合同终止时间及履约保证金、质量保证金冲抵欠缴的租金、物业费和按照租赁合同约定的时间返还商铺的内容均一致，主要差异在：可饰公司提供的《终止协议》上约定的逾期注销营业执照的违约金按照5.48元/天的标准计算，而宝龙公司提供的《终止协议》上约定的逾期注销营业执照的违约金按照3,098元/天的标准计算。3.可饰公司于2019年4月30日将登记于系争商铺内的营业住所变更至现公司住所地。一审法院认为，宝龙公司与可饰公司签订《宝龙城市广场主力店租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期间，双方对合同于2018年3月14日提前终止达成一致，故该合同已解除，合同解除后，可饰公司应返还系争商铺并注销或变更系争商铺内的营业住所登记，现商铺返还及变更系争商铺内营业住所登记均已完成。本案中，双方争议在于：一、合同解除后系争商铺的返还日期及相应的占有使用费；二、逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金计算。对于争议一，一审法院认为，根据合同中“合同解除或终止后，可饰公司应在解除或终止次日起10日内将系争商铺交还宝龙公司”的约定，可饰公司应于2018年3月25日前返还系争商铺，但可饰公司未能履行返还义务，其虽称双方约定交还系争商铺的时间为2018年3月30日且实际于2018年5月18日交还钥匙及返还房屋，但未提供充分证据，难以采信，故系争商铺实际返还日应以宝龙公司自认的自行收回日期即2018年7月20日确定，可饰公司应承担2018年3月26日至2018年7月20日期间的房屋占有使用费，但可饰公司在该期间未实际经营，且合同约定宝龙公司有权在可饰公司逾期返还商铺的情况下可自行收回商铺，而宝龙公司却未及时采取自行收回商铺的措施(直至2018年7曰20日才自行收回)，综合上述因素，一审法院酌情确定可饰公司应支付系争商铺占有使用费185,932.80元。对于争议二，一审法院认为，可饰公司未能按照合同约定在合同解除或终止次日起30日内办理完毕商铺为注册地址的执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，直至2019年4月30日才将系争商铺内的营业住所登记予以变更，其行为构成违约，理应承担违约责任，现可饰公司依据其提交的《终止协议》中的约定认为应按5.48元/日计算违约金，但由于无证据表明宝龙公司对该《终止协议》予以确认，故对可饰公司以5.48元/日计算违约金的辩称，难以采信，逾期办理系争商铺内的营业住所变更登记的违约金应按合同约定的计算方式(即每逾期1日按相当于合同解除或终止前一个月日租金的两倍金额支付违约金)确定，但该违约金的约定显著过高，即使宝龙公司在诉请中已降低了违约金的计算标准，仍属过高，现一审法院在综合合同履行情况、当事人的预期收益、实际损失等因素后对该违约金予以调整，酌情确定可饰公司应支付逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金185,932.80元。据此，一审法院判决如下：一、可饰公司应于判决生效之日起十日内支付宝龙公司商铺占有使用费185,932.80元；二、可饰公司应于判决生效之日起十日内支付宝龙公司逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金185,932.80元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，可饰公司与宝龙公司就系争商铺签订的《宝龙城市广场主力店租赁合同》已于2018年3月14日提前终止达成一致，合同解除后，可饰公司应返还系争商铺并注销或变更系争商铺内的营业住所登记。一审法院根据查明的事实，归纳本案争议焦点为合同解除后系争商铺的返还日期及相应的占有使用费、逾期注销或变更系争商铺内营业住所登记的违约金计算，认定系争商铺实际返还日期为2018年7月20日、可饰公司逾期注销系争商铺内营业住所登记构成违约，阐述清晰，理由充分，并结合合同履行情况、实际损失等因素，酌情判令可饰公司支付商铺占有使用费、违约金各185,932.80元，并无不当，本院予以认同，不再赘述。综上所述，可饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,324元，由上诉人上海可饰网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年七月二十二日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……