河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2150号上诉人（原审被告）：张金柱，男，1969年9月15日出生，住项城市。委托诉讼代理人：苏明星，河南旺庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：项城市秣陵镇南关居民委员会，住所地项城市秣陵镇。法定代表人：吴金英，该居委会主任。上诉人张金柱因与被上诉人项城市秣陵镇南关居民委员会（以下简称南关居委会）确认合同无效纠纷一案，不服项城市人民法院（2019）豫1681民初5623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张金柱及其委托诉讼代理人苏明星、项城市秣陵镇南关居民委员会的法定代表人吴金英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金柱上诉请求：1、请求撤销项城市人民法院(2019豫1681民初5623号民事判决书第一项判项,确认上诉人与被上诉人房屋买卖契约有效；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：双方2006年7月13日签订房屋买卖契约,契约约定:被上诉人将坐落在秣××南大街南段路东侧(原南郊小学址)的房产出售给张金柱，张金柱将购房款向被上诉人付清后,该房屋所有权,土地使用权变更为张金柱使用所有。2006年8月23日被上诉人法定代表人吴金英向上诉人出具收到条内容为"今收到张金柱交来买房款壹拾万整(秣陵镇原南小房产)秣陵镇南郊居委会收款人吴金英(既是南关村支部书记,又是村主任),并加盖中共项城市秣陵镇南郊行政村支部委员会章,2006年8月23日。2006年8月24日项城市司法局秣陵司法所出具项城市司法局秣陵司(民)字节0631号见证书。2006年11月28日,秣陵镇南郊居委会与张金柱签订房地产买卖契约,加盖了中共项城市秣陵镇南郊行政村支部委员会印章。并于当日在项城市秣陵镇房产管理所办理了产权过户手续,房屋所有权证字第008352号。二、一审法院以双方的《房屋买卖契约》和《房地产买卖契约》违反《村民委员会组织法》第二十四条关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产,经村民会议或授权村民代表会议讨论决定方可办理"的强制性规定,认定无效,系适用法律错误。因此,一审判决以该条规定为法律强制性规定,而确认双方经平等协商一致,意思表示真实,自愿签订且依法成立的房屋买卖契约和房地产买卖契约为无效合同,明显有悖法律规定。即便被上诉人出售上诉人房屋时,没有经过村民会议或者授权村民代表会议讨论决定,吴金英出售房屋的行为也构成表见代理行为。根据《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效的规定,吴金英作为南关居民委会员的法定负责人,其出售房屋的行为即使没有居民三分之二成员同意授权,上诉人购买时根据上述理由相信其已经得到三分之二居民同意授权,并尽到谨慎的注意义务,应当认定吴金英的房屋出售行来形成表见代理事实双方房屋买卖契约有效。故一审判决确认合同无效，就是否定上诉人的善意取得,明显属于适用法律不当。"本案中,项城市秣陵镇南关居民委员会以没有经过三分之二居民成员同意为由,即项城市秣陵镇南关居民委员出售时无处分权,要求确认《房屋买卖契约》和《房地产买卖契约》无效,与相关司法解释相背。本案已经超过法律规定的诉讼时效,应当依法驳回被上诉人诉讼请求。南关居委会辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。南关居委会向一审法院起诉请求：1.要求确认双方之间的房屋买卖契约为无效合同；2.要求张金柱把涉案合同的房地产返还给南关居委会；3.案件受理费由张金柱承担。一审法院认定事实：吴金英系项城市秣陵镇南关居民委员会主任，2006年7月13日项城市秣陵镇南关居民委员会与张金柱签订房屋买卖契约，契约约定：“甲方：秣陵镇南郊居委会，乙方：张金柱，秣陵镇南郊居委会有房地产一处，坐落在秣××南大街南段路东侧（原南郊小学址）为改变南郊环境、面貌，搞好民营企业再发展。根据现租户张金柱的要求，经居民三分之二人员同意，经居委会主要领导研究，同意将此处房产出售给张金柱。为保护买卖双方利益，经甲乙双方协商订立以下房屋买卖契约：一、甲方有房地产一处座落在秣××南大街南段路东侧，砖木结构，瓦房20间，院落土地使用按原边旧界，院内及所有地面附属物包括在内，经甲乙双方在自愿的基础上议定此处房地产总价壹拾万元。二、经甲乙双方商定，乙方将购房款向甲方付清后，该房屋所有权，土地使用权变更为乙方使用所有。三、综上所述，经甲乙双方共同协商签定。空口无凭，立字为据，甲乙双方签字按章后生效。四、此契约一式四份，甲乙双方各保管一份，交司法见证机关一份，房管所一份。甲方：秣陵镇南郊居委会，负责人吴金英，乙方：张金柱，2006年7月13日”。2006年8月23日，吴金英向被告张金柱出具收到条内容为“今收到张金柱交来买房款壹拾万正（秣陵镇原南小房产）秣陵镇南郊居委会收款人吴金英，并加盖中共项城市秣陵镇南郊行政村支部委员会章，2006年8月23日。”2006年8月24日项城市司法局秣陵司法所出具项城市司法局秣陵司（民）字节0631号见证书。2006年11月28日，甲方秣陵镇南郊居委会与乙方张金柱签订房地产买卖契约，加盖了中共项城市秣陵镇南郊行政村支部委员会印章。并于当日在项城市秣陵镇房产管理所办理了产权过户手续，房屋所有权证字第008352号。2017年5月28日项城市司法局秣陵司法所做出秣民（撤）字171号见证撤销书。2018年12月4日中共秣陵镇纪律检查委员会作出秣纪[2018]15号文件，吴金英在未经南关居委会居民开会商议，不经南关居委会干部及镇有关领导同意，私自把南关学校房屋20间以10万元的价格卖给了张金柱的行为是错误的，给予吴金英党内警告处分。另查明，2004年10月18日南关居委会与张金柱签订房屋租赁合同，合同约定南关居委会将座落于秣陵镇南大街南段东侧（原南郊小学校址）租赁给张金柱，租期15年，租金5年已付，每年租金2200元，租赁期限从2005年元月至2020年12月30日，张金柱已支付五年租金11000元。2006年5月22日项城市房地产管理处下发项房字[2006]06号文件，对秣陵镇房管所予以撤销。一审法院认为，本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖契约和房地产买卖契约是否有效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”本案中吴金英作为在任的居民委员会主任与张金柱签订房屋买卖契约和房地产买卖契约时，没有经过居民会议讨论决定，其行为违反的是村民委员会组织法第二十四条关于“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，经村民会议或授权村民代表会议讨论决定方可办理”的规定，违反了法律强制性规定，应属无效合同。故对南关居委会要求确认《房屋买卖契约》和房地产买卖契约均为无效合同的诉讼请求，予以支持。南关居委会要求张金柱返还案涉房屋及土地，因双方就该房屋和土地签订有租赁合同，且租赁合同尚未到期，故对南关居委会该项主张，不予支持。租赁合同到期后，南关居委会可以就该项主张依法另行寻求其他救济途径予以解决。本案经原审法院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、确认项城市秣陵镇南关居民委员会与张金柱于2006年7月13日签订的房屋买卖契约和2006年11月28日签订的房地产买卖契约无效；二、驳回项城市秣陵镇南关居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张金柱负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人法定代表人吴金英于2006年7月13日签订的房屋买卖契约和2006年11月28日签订的房地产买卖契约虽系上诉人张金柱与吴金英真实意思表示，但依据一、二审庭审查明的事实，足以证明涉案的两份买卖契约被上诉人法定代表人吴金英的行为并没有经过居民会议讨论决定，吴金英的行为违反《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，即违反了法律强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，应属无效合同，上诉人诉称双方的涉案的两份买卖契约有效的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张金柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张金柱负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  金 薇二〇二〇年七月二十七日法官助理石磊书记员潘克宇