贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4067号 原告：成虎，男，汉族，1981年7月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：刘明星、陈彬，均系贵州商同律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、赵月影（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告成虎与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈彬、被告的委托诉讼代理人赵霞林、赵月影到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理瑞丰铭城小区4栋A26层5号房屋转移登记的有关文书并交付原告；2、请求判决被告支付因逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计65936.61元，违约金以购房款228225元为基数，按每日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告为原告办理完毕该商品房转移登记的有关文书并交付给原告之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰铭城小区4栋A26层5号，原告交付了全部房款228225元，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》,被告不负有办证义务,不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费(包括但不限于契税、维修基金等)后,原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议,由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置,原告诉称的房屋属安置房,原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》,但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务,也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告承担的相关办证费用,故原告诉讼支付违约金无事实和法律依据,应予驳回。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记,并提供必要的证明文件,并无法定和约定的办证义务,同时,被告协助原告办理相关权属登记时,原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误,不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》(具备办证条件)起,就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件,但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用,故若被告担责,自2018年11月29日起,未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担,至迟参照同幢其余已办理不动产权证书的购房业主予以计算终期。同时,被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件,请原告尽快行使其申请办证的权利,履行其缴纳相关资料进行办证的义务。三、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用,其无权诉请被告为其提交资料办证,更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、即便在真实履行的商品房买卖合同关系中,办理房屋权属转移登记的前提条件是买受人已经依法缴纳完毕办证所需的契税、维修基金等费用,属安置房减免契税情形的,原告应提供其安置房的相关资料至税务部门核税并由税务部门办理完税、免税证明,办理房屋权属证书必须向不动产登记机关提交缴纳完毕上述税费的证明方可办证,原告未履行其上述义务,其房屋依照国家税务相关法律法规及《住宅专项维修资金管理办法》第九条等法律规定,在法律程序上不可能申请办理不动产权转移登记;2、虽然双方未实际未履行《商品房买卖合同》,但原告依照该合同向被告主张违约金,而依照合同第十四条:买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用,买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。因此,原告依照《商品房买卖合同》主张权利的前提是,其也依照该合同履行完毕其义务,其未缴纳契税、维修基金等费用,已违反先合同义务,被告可获得顺序履行抗辩权,原告无权诉请被告为其办证,更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。四、自2015年以来,房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书,存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响,逾期办证不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费,然而在其不存在损失的前提下,被告不应支付违约金。违约条款以填补损失为原则,原告诉请支付违约金,是以其能够举证证明因被告违约而给造成客观具体损失为逻辑前提,而事实上,原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用,故未造成损失,被告无支付违约金义务。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费,且在被告承担责任的前提下,违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况,每户给予1000元至2000元补偿或将违约金计算标准调减至日万分之0.2才具有合理性。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年3月11日，原告成虎作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程4号楼A单元26层5号房屋，总价款为228225元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”2020年6月9日，七星关区高速公路建设指挥部出具证明，载明：“兹有碧阳街道流仓社区瑞丰铭城……成虎户。以产权调换形式安置，由七星关区告诉公路建设指挥部将房款支付到贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，再由瑞丰房地产有限责任公司分别和各拆迁户签订商品房买卖合同，所有房款、维修基金等款项已经支付完毕。”2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即以本案庭审之日2020年6月16日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以228225元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年6月16日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告成虎申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告成虎逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：该违约金以原告已付购房款228225元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年6月16日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告成虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费724元（已减半收取），由原告负担325元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担399元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月三日 书记员  周 猷