上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4212号上诉人（原审被告）：胡秀玲，女，1949年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：鞠少韡，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓敏，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严益民，男，1987年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：崔海苗，男，1969年5月9日出生，汉族，住浙江省上虞市。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：**，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人胡秀玲因与被上诉人严益民、崔海苗排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初74255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡秀玲上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回严益民、崔海苗一审诉讼请求。事实与理由：1.胡秀玲与张某订的租赁合同合法有效，张某的转租经过严益民、崔海苗同意。2.转租合同有效，若有占有使用费，也应从胡秀玲明确知晓严益民、崔海苗系房屋所有权人、自身对房屋系无权占有之后起算。严益民、崔海苗辩称，不同意胡秀玲的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.2015年5月16日，胡秀玲与张某订《房屋租赁合同》，合同上有上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人信息，此时胡秀玲就应该确认张某是否有转租权。2018年5月19日，严益民到涉案房屋找过胡秀玲，胡秀玲当时把其与张某于2015年签订的租赁合同给严益民看，说明胡秀玲知晓严益民的身份是涉案房屋的产权人，胡秀玲称其到庭审才知道涉案房屋系转租以及产权人情况违背事实。2.胡秀玲侵害严益民、崔海苗物权，张某擅自转租，转租合同无效，且转租期限超过原租赁合同期限，胡秀玲主张其与张某的租赁合同有效没有法律依据。严益民、崔海苗向一审法院起诉请求：1.判令胡秀玲迁出涉案房屋；2.判令胡秀玲支付自2019年5月20日起至实际迁出之日止按每月人民币13,000元（以下币种同）计算的房屋占用费。一审法院认定事实如下：2004年11月30日，涉案房屋登记为严益民、崔海苗共同共有。2013年12月31日，严益民、崔海苗出具《委托书》：“本人是上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人，现委托严某作为本人的代理人，代为办理上述房屋的出租事宜，严某有权代理本人签订房屋租赁合同、收取租金和押金、交接房屋、缴纳相关费用等等。严某的上述法律行为本人均予以认可，产生的法律后果均由本人承担。”2015年4月30日，严某（出租方、甲方）与张某（承租方、乙方）签订《房屋续租合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积总计87.34平方米，租赁期限为2015年5月20日起至2017年5月19日止，租金每月12,000元，保证金为17,000元等内容。补充条款手写内容为：“1、本租约两年到期，如与承租方合同到期日有时间差异，则在原有的合同日期协商顺应延长一个月左右；2、如甲方与乙方合同到期不再续约，则乙方须在合同截止前半个月提前撤房。”2017年4月28日，严某（出租方、甲方）与张某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方自2017年5月20日至2019年5月19日止承租涉案房屋，每月租金为13,000元，该房屋租金6个月内不变，自第1个月起，以1个月为周期，月租金递增1%；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金（押金）为一个月的租金17,000元；除甲方已经在本合同中同意乙方转租外，乙方在租赁期限内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人等内容。该合同“其他”条款部分，手写内容为：“1、原押金17,000元不变；2、付款方式改为三个月一期支付，每一季度的15日前支付；3、租期为两年，第二年为活期，如不出售则自动续约。”严益民、崔海苗提供的严某名下中国建设银行交易明细清单显示，张某向严某钱款汇入情况：2017年3月21日汇入12,000元、2017年4月21日汇入12,000元、2017年5月27日汇入13,000元、2017年5月28日汇入26,000元、2017年8月26日汇入39,000元、2017年11月22日汇入15,000元、2017年12月29日汇入13,000元、2018年1月15日汇入13,000元、2018年2月16日汇入13,000元、2018年3月13日汇入13,000元、2018年4月19日汇入13,000元。一审审理中，严益民、崔海苗主张张某已支付租金至2018年5月19日。一审法院又查明，2015年5月16日，张某（出租方、甲方）与胡秀玲（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2015年6月1日起至2019年5月31日止；租金为7,000元/月，租金按24个月为一期支付，租赁保证金为7,000元等内容，支付方式后有手写部分内容为“签订合同当日支付壹年租金，7月10日前支付第二年租金。”该合同骑缝处盖有上海XX事务所的印章，甲方落款名字签名为：“严益民崔海苗张某代”。同日，胡秀玲向张某转账10万元，用途备注为“房租”；胡秀玲向李某转账10万元，交易摘要备注为“房租”；上海XX事务所出具收据载明，胡秀玲就“汇豪天下5号1702室两年期租金款”支付10万元，收据上有张某字。2015年7月1日，胡秀玲向张某转账75,000元，摘要备注为“房租”。一审审理中，胡秀玲主张其分别向上海XX事务所的张某和李某支付了涉案房屋2015年6月1日至2017年6月1日两年的租金、押金及手续费合计20万元，同时主张其向张某支付的另外75,000元，可能是涉案房屋押金或双方之间的借款。2017年5月12日，张某（出租方、甲方）与胡秀玲（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止；租金为7,000元/月，租金按36个月为一期支付，保证金为一个月的租金7,000元。该合同签字页经纪机构名称手写修改为：“XX房地产”。同日，胡秀玲向张某转账252,000元，用途备注为“租金”。一审审理中，胡秀玲主张上述252,000元系其支付的2017年6月1日至2020年5月31日的涉案房屋全部租金。另查明，胡秀玲提供的张某名片显示，张某系上海XX事务所的高级合伙人。2018年6月4日，严益民向上海市公安局浦东分局陆家嘴治安派出所报案，报案内容为，“2018年6月4日，严益民来所报案称：2015年5月，其在浦东新区XX路XX弄XX小区附近一家名为联汇房地产经纪事务所的房屋中介公司内和老板张某了一份房屋租赁合同，合同期限从2015年5月20日至2017年5月19日，房屋每月的租金为12,000元。2017年5月20日，其又和张某订了一份新的房屋租赁合同，合同期限从2017年5月20日至2019年5月19日，房屋每月的租金为13,000元，付款方式为每三月一次结算，每一季度的15日前支付房租，租期为两年，第二年双方可协商是否继续履行房屋合同。2018年4月，其想出售在租的房产，于是其拨打张某的手机想商议此事，但无法与对方取得联系。后来其去找租客了解情况，租客称从2015年5月20日就和张某了合同，期限是4年，房租为每月7,000元，并且一次性付清了四年的房租，共336,000元，其发现张某出租给别人的房租远低于市场价格，便觉得张某此举十分可疑。从4月份至今，其一直在用各种方式联系张某，但是都联系不到对方，且第二季度的房租张某也没有结算，其觉得自己受骗，遂来派出所报案。”一审审理中，胡秀玲于2019年11月7日来信称已搬离涉案房屋，并将涉案房屋房门钥匙、信箱钥匙及门禁卡交付一审法院，严益民、崔海苗则于2019年11月11日到庭领取涉案房屋的上述钥匙及门禁卡，并确认胡秀玲已搬离涉案房屋。一审法院认为，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，严益民、崔海苗作为产权人委托代理人与案外人张某就涉案房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。该租赁合同约定需事先征得严益民、崔海苗书面同意方可将涉案房屋转租他人，现胡秀玲主张经中介公司介绍与张某订租赁合同，但并无证据证明张某系经严益民、崔海苗同意将涉案房屋转租给胡秀玲，严益民、崔海苗亦予以否认，且胡秀玲与张某之间的租赁合同期限亦超过严益民、崔海苗与张某订的租赁期限，故胡秀玲系非法占用涉案房屋，胡秀玲关于其系合法承租的抗辩不能成立。严益民、崔海苗享有物权，有权向胡秀玲主张排除妨害并要求返还房屋。在诉讼中，胡秀玲已自行迁出涉案房屋并将上述房屋钥匙归还，故对严益民、崔海苗要求排除妨害并要求返还房屋的诉请，不再支持。关于严益民、崔海苗要求胡秀玲支付房屋占有使用费的主张，一审法院认为，严益民、崔海苗曾于2018年5月19日与胡秀玲沟通涉案房屋租赁事宜并要求胡秀玲迁出，结合胡秀玲所述的其与案外人张某租赁合同的签订情况、租金标准及租金支付等情形，以及胡秀玲所述同一幢楼中通过张某租房但房东未收到钱款等类似情况，一审法院认为胡秀玲应已获知其系非法占有涉案房屋，但胡秀玲仍居住于涉案房屋直至2019年11月7日，严益民、崔海苗主张要求胡秀玲支付自2019年5月20日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费，于法有据，予以支持。根据严益民、崔海苗与张某订的房屋租赁合同、胡秀玲于2019年11月7日搬离涉案房屋等，一审法院确认按照13,000元/月标准计算2019年5月20日起至2019年11月7日的房屋占有使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二○一九年十一月二十八日作出判决：一、胡秀玲应于判决生效之日起十五日内向严益民、崔海苗支付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋自2019年5月20日起至2019年11月7日止按13,000元/月标准计算的房屋占有使用费；二、驳回严益民、崔海苗的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由胡秀玲负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案房屋产权人为严益民、崔海苗，胡秀玲未提供证据证明其向案外人张某租赁涉案房屋曾征得严益民、崔海苗同意，也没有提供证据证明严益民、崔海苗知道或者应当知道案外人张某将涉案房屋转租给其，故胡秀玲与张某之间关于涉案房屋的约定，对严益民、崔海苗不具有法律约束力。严益民、崔海苗基于物权可以要求胡秀玲返还涉案房屋并支付实际返还之前的房屋占有使用费。至于胡秀玲的合法权利可另行向张某主张。关于房屋占有使用费的计算标准，一审法院参照2017年严某与张某订的租赁合同月租金标准确定房屋占有使用费，并无明显不当，本院予以确认。综上，胡秀玲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元，由胡秀玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年七月十三日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……