浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初373号 原告：嘉善青溪房地产开发有限公司，住所地：嘉善县罗星街道亭桥南路529号楼322室。统一社会信用代码913304217590803926。 法定代表人：陶宏恺，执行董事。 委托诉讼代理人：郎元根、戴文珺，浙江甚昶律师事务所律师。 被告：嘉善歌尚娱乐城，住所地：嘉善县罗星街道亭桥南路509号三楼、四楼。统一社会信用代码91330421089465858N。 投资人：沈兰。 委托诉讼代理人：金燕云，男，1978年11月9日出生，汉族，户籍地江西省吉安市永丰县，现住浙江省绍兴市越城区，系被告总经理。 原告嘉善青溪房地产开发有限公司与被告嘉善歌尚娱乐城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戴文珺、被告委托诉讼代理人金燕云均到庭参加了诉讼。本案审理过程中，经过双方申请庭外和解3个月。案经调解无果，本案现已审理终结。 原告嘉善青溪房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并判令被告立即腾退租赁房屋；2、判令被告立即支付租金173645元（暂计2019年9月至2020年1月的租金，实际计算至实际腾退之日）；3、判令被告支付违约金104187元；4、判令被告支付滞纳金3428元（按每天万分之三计算，暂计至2019年12月31日，实际计算至腾退之日，详见滞纳金计算表格）；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2015年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的浙江省嘉善县魏塘镇亭桥南路521号门面房及509号楼四至五层面积为1486.15平方米的商业用房出租给被告。租赁期限为五年（2015年4月1日起至2020年5月31日止），其中第一、第二年房屋租金为人民币360000元（即每月30000元）；第三年租金为人民币378000元（即每月31500元）；第四年租金为人民币396900元（即每月33075元）；第五年租金为人民币416745元（即每月34729元），支付方式为按月支付，每月25日前支付下月租金。合同签订后，原告将合同约定的租赁房屋交付给被告。另原、被告于2017年9月10日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自2017年5月1日起租金降低为324000元/年，同时约定如被告违约，租金恢复原《房屋租赁合同》约定的租金。后因被告拖欠原告2019年1月至2019年8月的租金，原告诉至贵院，双方以（2019)浙0421民初3752号民事调解书调解结案，但是被告未按照调解书的约定履行相关义务。现被告继续拖欠2019年9月至2020年1月的租金，共计173645元。被告的行为已构成严重违约。同时，《房屋租赁合同》第三条第三款约定：“……如乙方（被告）在约定支付日前逾期支付租金的，则乙方应向甲方（原告）支付滞纳金。滞纳金计算标准为按每天乙方拖欠金额的万分之三。”及第八条第一款约定，被告逾期支付租金和其他应当承担的费用的，原告可选择书面通知被告解除本合同，被告按照当年三个月的租金标准支付违约金。现被告又拖欠五个月租金，故原告要求被告按照协议约定解除《房屋租赁合同》，并要求被告支付相应的违约金和滞纳金。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告嘉善歌尚娱乐城答辩称：希望继续租下去，（2019）浙0421民初3752号调解书所欠的房租还有13万余元，打算在营业后就付清。9月份之后的租金即案涉租金，打算在3至5个月内付清。我方认为租金比较高，且疫情期间现在经营状况不好，支付有困难，要求减免。原告主张的违约金过高。被告在原告处有保证金30000元，应予抵扣。 原告围绕诉讼请求向本院提交了：房屋租赁合同及补充协议、房产证复印件、民事调解书及受理申请执行案件通知书复印件各1份，被告质证后均无异议，本院经审核后认为上述证据符合形式及实质要件，依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实与原告陈述的基本一致。 另查明：1.《房屋租赁合同》第三条第3款约定“租金采用先付后用原则，支付方式为按月支付，乙方须于每月25日前支付下月租金”、第六条约定“租赁期满前，乙方若不再续约或继续租赁，乙方应提前3个月书面通知甲方。租赁期满未能续约或者因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方应在3日内将房屋恢复原状连同甲方提供的配套设施设备以良好、适租的状态交还甲方”；《房屋租赁合同补充协议》第二条约定“2018年1月份开始租金一个月一付”；2.2019年8月12日，本院受理嘉善青溪房地产开发有限公司诉嘉善歌尚娱乐城租赁合同纠纷一案，双方就2019年8月份之前被告拖欠的租金达成了协议，并由本院出具（2019）浙0421民初3752号调解书予以确认，该案所涉款项现已全部履行完毕；3.案涉房屋租赁期限至2020年5月31日止，本案诉讼中，经过多次协调双方无法就本案租赁关系续签合同达成一致；4.案涉房屋保证金30000元已由原告收取，目前房屋仍由被告经营ＫＴＶ；5.2020年1月23日起至2020年4月底，因受新冠××疫情影响，被告停止营业；6.本案诉讼过程中，案涉租赁合同已经于2020年5月31日租赁期间届满。 本院认为，案涉租赁合同，系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，各方当事人均应严格履行。虽然被告延迟支付租金情况属实，但考虑到被告经营娱乐行业KTV，2019年以来营业时间缩短、2020年1月以来受疫情影响停止营业3个月左右的实际情况，不属于合同法规定的无正当理由拒付租金的情形，故原告以此主张解除合同本院不予支持；但本院同时注意到案涉租赁合同于2020年5月31日已届满5年租赁期限，经本院多次协调后就续租事宜双方未能达成一致，故本院确认案涉租赁合同因租赁期届满而终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，本院予以支持。租赁合同系持续性合同，就被告逾期支付租金的行为，以原告起诉之日（2020年1月20日）为界限划分为两个时间段：在原告起诉前，被告抗辩的实际营业时间缩短导致营业收入减少的因素，本院在（2019）浙0421民初3752号案件调解过程中已经充分考虑，且双方亦达成调解协议并履行完毕，但事后被告存在租金逾期的事实，故本案中就原告起诉前逾期支付租金的行为应当认定为违约；在原告起诉后，被告处于停止营业状态至2020年4月底复工复产，这一阶段无法使用案涉房屋，属于被告不可预见、不能避免且不能克服的情形，系不可抗力导致，其未按照双方合同约定的期间支付租金的行为非但不能认定为违约，而且因疫情防控措施导致被告没有营业收入，现被告提出减免2个月租金的请求，本院予以准许。 关于逾期支付租金的情形，案涉租赁主合同、补充协议同时约定了：1.主合同第三条第三款，被告逾期支付租金的，则应按每天乙方拖欠额的万分之三支付滞纳金；2.主合同第八条第一款，逾期支付租金超过20日的，原告可选择书面通知解除本合同，按照当年三个月的租金标准支付违约金；3.补充协议，如被告违约，租金计算按324000元/年恢复至416745元/年。上述约定均针对同一种违约情形即租金迟延履行，原告方可选择适用，不能重复适用。现原告主张按34729元/月计算2019年9月份起的租金，本院予以支持；在原告已选择适用恢复原约定租金416745元/年（即34729元/月）的情况下，再要求被告支付滞纳金（本质上亦属于违约金），本院不予支持；且就原告诉请违约解除合同情形不予支持的前提下，诉请解除合同的违约金亦不予支持。就原告收取的租赁保证金30000元，理应在合同终止后由原告退还给被告，为避免当事人诉累，本院予以一并处理，在本案租金计算中予以抵销。经核算，2019年9月份起至2020年5月份，被告尚应支付租金为：【34729元/月×（9-2）个月】-30000元=213103元。综上，原告诉请合理部分本院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告嘉善青溪房地产开发有限公司、被告嘉善歌尚娱乐城之间的房屋租赁关系于2020年5月31日解除； 二、被告嘉善歌尚娱乐城应于本判决生效之日起十五日内腾退并向原告嘉善青溪房地产开发有限公司返还位于嘉善县魏塘街道亭桥南路521号门面房及509号楼四至五层面积为1486.15平方米的商业用房； 三、被告嘉善歌尚娱乐城应于本判决生效之日起十五日内向原告嘉善青溪房地产开发有限公司支付租金213103元（已扣除押金30000元，租金计算至2020年5月31日止）和房屋占有使用费（自2020年6月1日起至实际腾退之日止，按34729元/月计算）； 四、驳回原告嘉善青溪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5519元，减半收取2759元（原告已预交），由原告嘉善青溪房地产开发有限公司负担759元，由被告嘉善歌尚娱乐城负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  周焰 二〇二〇年七月二十一日 书记员  岑奇