辽宁省锦州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽07行终126号上诉人（原审原告）：范继昌，男，1967年5月8日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：刘晓燕，辽宁许传恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北镇市第二城市服务中心，住所地辽宁省北镇市沟帮子城建综合楼。法定代表人：韩军，该中心主任。委托诉讼代理人：张澎波，该中心工作人员。原审第三人：孙桂茹，女，1970年12月2日出生，满族，熏鸡厂化验员，住辽宁省。原审第三人：北镇市农村信用合作联社，住所地北镇市广宁镇南大街42号。法定代表人：马建东，该单位理事长。委托诉讼代理人：邬立东，辽宁德营律师事务所律师。上诉人范继昌与被上诉人北镇市第二城市服务中心、原审第三人孙桂茹、原审第三人北镇市农村信用合作社联社撤销抵押登记一案，不服辽宁省北镇市人民法院(2019)辽0782行初38号行政判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范继昌委托诉讼代理人刘晓燕，被上诉人北镇市第二城市服务中心委托诉讼代理人张澎波，原审第三人孙桂茹，原审第三人北镇市农村信用合作联社委托诉讼代理人邬立东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告范继昌于2010年10月15日购买北镇市沟帮子镇西市社区成泽佳苑C区东连体1号门市（该商网根据不同的编号方法也可称为81号商网或82号商网），商网面积191.16平方米，价格为669060元，开发单位为辽宁建设实业集团北镇市星海商贸置业有限公司。购买后，原告一直占有使用至今。2012年10月22日，郭勇文因贷款需要，找到其朋友范继昌，提出用范继昌购买的上述门市提供抵押担保，因范继昌系外地户口，不能办理借款手续，其另一朋友刘长德找到其亲属第三人孙桂茹，让第三人孙桂茹带身份证到第三人北镇市农村信用合作联社沟帮子信用社为郭勇文担名贷款。于是，郭勇文、刘长德、范继昌三人一起到星海商贸，要求星海商贸将范继昌购买的东连1号门市重新开具一份付款单位为第三人孙桂茹名下的专用收款收据。星海商贸在收回范继昌持有的原专用收款收据和商品房买卖合同后，另开具一份付款单位为第三人孙桂茹名下的专用收款收据。2010年10月22日，北镇市农村信用合作联社沟帮子信用社以自己为贷款人，以孙桂茹为借款人，签订抵押担保借款合同，借款金额25万元。2010年10月23日，原北镇市第二房地产管理处依据抵押登记办理人提交的星海商贸开具的第三人孙桂茹名下的涉案门市专用收款收据、第三人孙桂茹及丈夫文汉峰的身份证和户口本复印件、抵押担保借款合同等文件，为涉案房屋办理了房屋抵押登记，并向第三人信用联社发放他项权证，他项权证号为：北二房他证抵字第××号，载明：他项权利人：北镇市农村信用联社沟帮子信用社，房屋所有权人：孙桂茹，房屋坐落：沟帮子镇西市社区成泽佳苑C区东连体1号门市，房屋编号：201210230010，抵押期限从2012年10月23日至2013年10月22日。后北镇市农村信用联社沟帮子信用社履行了发放贷款的义务。另查，原北镇市第二房地产管理处于2019年更名为北镇市第二城市服务中心。原审法院认为，根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。本案被告系本辖区房地产行政主管部门委托授权的房屋登记机构，据此具有办理房屋抵押登记的法定职权。根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。本案被告向本院提交的办理涉案房屋抵押登记所依据的文件符合上述法律规定，被告办理涉案房屋抵押登记的行为证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告范继昌的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告范继昌负担。上诉人范继昌上诉称，1.判令撤销(2019)辽0782行初38号行政判决，并依法改判为支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实认定明显错误，判决认定的事实与本案被告的陈述、第三人的陈述及客观证据均存在直接的矛盾。一审判决第8页显示“根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)抵押合同；(五)主债权合同；(六)其他必要材料。本案被告向本院提交的办理涉案房屋抵押登记所依据的文件符合上述法律规定，被告办理涉案房屋抵押登记的行为证据确凿，适用法律、法规正确，程序合法。”判决书第3页显示被上诉人提供的证据为：“证据1.原北镇市第二房地产管理处房屋抵押权登记申请表；证据2.星海商贸为孙桂茹开具的专用收款收据；证据3.身份证复印件及户口本复印件；证据4.北镇市农村信用合作联社与孙桂茹签订的抵押担保借款合同。”由以上可见，被上诉人为孙桂茹办理抵押登记的材料缺少《房屋登记办法》第四十三条第三款规定的房屋所有权证书或者房地产权证书，而且办理抵押的材料中连孙桂茹的商品房买卖合同都没有。根据孙桂茹的陈述及星海公司会计陈亚凤的笔录可知，孙桂茹从未向星海公司购买过商品房，自然也不存在商品房买卖合同。抵押权是抵押物的所有权人对物的有权处分行为，《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产所有权的取得需要以不动产登记为前提，本案中孙桂茹不但没有该房屋的不动产登记证书，连商品房买卖合同都没有，自然也无权为该房屋设定抵押。被上诉人提交的抵押担保借款合同、抵押登记申请表、专用收款收据均为虚假证据。庭审中，孙桂茹明确表示自己只是在第三人北镇市农村信用合作联社签过几张纸。抵押担保借款合同有好多页，自然不可能是孙桂茹所说的签名的纸。庭审中，孙桂茹也明确表示该合同中的签名不是本人所签，且仅凭肉眼就可明显看出该合同中的签名与孙桂茹在庭审笔录等诉讼材料中的签名不是一人所签，所以这份证据明显是虚假的。再者，孙桂茹根本未购买过该合同内所涉的房屋，合同中关于孙桂茹对案涉房屋权利的描述必然是虚假的，所以该份合同不仅形式虚假，内容也是虚假的。抵押登记表中同样不是孙桂茹签字，自然也属于虚假证据。专用收款收据是购房者向房屋销售方交付购房款的凭证，孙桂茹从未从星海公司购买过房屋，也未支付过任何房款，所以专用收款收据必然也是虚假的。以上事实，被上诉人、孙桂茹和北镇市农村信用合作联社及客观证据可充分证明，一审判决却认定被上诉人办理抵押登记的证据确凿，这一认定不知从何而来。另外，一审判决在第7页认定郭勇文，刘长德和上诉人一起到星海公司，要求星海公司将案涉房屋重新开具一份付款单位为孙桂茹的专用收款收据，这一认定没有证据支持，而且该认定与本案所涉抵押是否应予以撤销之间没有关联。判决书第8页认定农村信用联社沟帮子信用社履行了发放贷款的义务，从庭审中可看出，农村信用联社沟帮子信用社并未向孙桂茹发放过任何贷款，所以该事实认定也与本案事实不符。二、被上诉人办理不动产抵押登记的程序存在以下错误。1.《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证。”《城市房地产抵押管理办法》第三十条规定：“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”《房屋登记办法》第十五条规定委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。可见办理房屋的抵押登记，必须由本人到场，本人未到场的，必须委托代理人办理，本案中孙桂茹从未到过被上诉人处办理，也未委托任何人代为办理，这种情况下不动产抵押登记程序必然违法。2.房屋抵押登记应由房屋共有人共同办理，即使不考虑案涉抵押材料是否真实的问题，该抵押登记行为也违反了我国《物权法》和《房屋登记办法》的规定。《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《房屋登记办法》第十三条第一款规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定：“以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。”抵押是对不动产的重大处分，如果孙桂茹要对不动产进行抵押，根据法律规定必须要征得其配偶的同意，也正是因为《物权法》的规定，《房屋登记办法》和《城市房地产抵押管理办法》均规定了对于共有房屋的登记，必须要有共有人共同办理，或者征得其他共有人的书面同意。被上诉人提交的户口本明确显示孙桂茹配偶的身份情况，而孙桂茹的配偶既没有在抵押登记的任何材料中签字，更没有到被上诉人处办理抵押登记，所以，本案所涉的房屋抵押登记程序违反了法律和规章的规定。综上所述，被上诉人在办理房屋抵押登记材料缺失、现有材料虚假的情况下为第三人北镇市农村信用合作联社办理房屋抵押登记，该行为明显违反了法律和规章的规定，一审判决在此情况下认定被上诉人行政行为的证据确凿，这明显与事实不符；本案所涉的房产抵押登记行为存在明显的程序违法行为，一审判决对此也视而不见。按照一审判决的逻辑，任何不相关的第三人都可以将他人的房屋随意进行抵押登记，任何人的财产随时都可能成为被执行的抵押物，这明显不符合常理，也不符合《物权法》等法律的基本精神。所以，一审判决事实认定错误，法律适用错误，还违背了基本的经济生活规律，更侵害了上诉人的合法权益，现上诉人无奈之下提起上诉，恳请贵院支持上诉请求。被上诉人北镇市第二城市服务中心辩称，办理抵押登记符合法律规定，办理行为合法，被上诉人办理抵押登记行为证据确凿，适用法律法规正确，程序合法，希望维持一审原判。原审第三人孙桂茹述称，没有意见。原审第三人北镇市农村信用合作联社述称，认可一审判决结果。另查明，2013年1月14日，上诉人就涉案房屋补办商品房买卖合同。本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，行政诉讼中的起诉期限，不同于民事诉讼时效，是法律设定的起诉条件之一，解决的是起诉事项能否进入司法实体审查的门槛问题。行政行为具有公定力，不仅关系到行政相对人的权利义务，还影响到社会公众对行政机关的信赖利益。法律规定起诉期限的目的，就是督促当事人及时提起诉讼，尽早解决行政纠纷，使社会关系达到稳定的状态。因此，即使当事人未对起诉期限问题提出抗辩，人民法院也应主动进行审查，并以此判断起诉是否符合法定条件。本案中就涉及上诉人起诉是否超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，根据上诉人一审庭审陈述，一审法院认定事实及本院查明事实，2012年10月22日，郭勇文因贷款需要，找到其朋友范继昌，提出用范继昌购买的上述门市提供抵押担保，因范继昌系外地户口，不能办理借款手续，其另一朋友刘长德找到其亲属第三人孙桂茹，让第三人孙桂茹带身份证到第三人北镇市农村信用合作联社沟帮子信用社为郭勇文担名贷款。范继昌陈述当时将涉案房屋商品房买卖合同及收款收据借给郭勇文，至今未收回。2013年1月14日，范继昌就涉案房屋又补办商品房买卖合同。根据上述事实可知，可以认定范继昌虽然补办了商品房买卖合同，但对购房收款收据未收回亦未补办亦未采取其他补救措施，说明范继昌知道其提供商品房买卖合同及收款收据是用于抵押担保借款。也就是说范继昌最迟在2013年1月14日就应知道涉案房屋被抵押并办理了抵押登记的情况，范继昌于2019年10月11日才提起本次诉讼，明显超过上述法律关于起诉期限的规定，故应裁定驳回其起诉。原审法院未审查起诉期限问题，进行实体审理并作出判决，属于适用法律错误，应予纠正。综上，上诉人范继昌上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、第八十九条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款、第六十九条第一款（二）项之规定，裁定如下：一、撤销辽宁省北镇市人民法院(2019)辽0782行初38号行政判决；二、驳回范继昌的起诉。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，退还给范继昌。本裁定为终审裁定。审判长  张学毅审判员  李 勇审判员  闻 伟二〇二〇年七月二十一日法官助理闫雪娇书记员张艾嘉