湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12593号上诉人（原审原告）：侯波，男，1970年10月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：田源，湖北聚力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡琼，湖北聚力律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡燕，女，1975年2月26日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：田源，湖北聚力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡琼，湖北聚力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉恒大楚天房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区洲头街红建村41号三楼301、302房间。法定代表人：孔德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋倩，该公司员工。上诉人侯波、胡燕与上诉人武汉恒大楚天房地产开发有限公司（以下简称恒大楚天公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人胡燕以及上诉人侯波、胡燕的委托诉讼代理人田源、曾凡琼，上诉人恒大楚天公司的委托诉讼代理人宋倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯波、胡燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判恒大楚天公司继续履行合同，并限期无条件履行赠送60000元的“品牌家居券”；2、恒大楚天公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定诉讼时效已过错误，导致法律适用错误。根据侯波、胡燕提交的微信聊天记录和照片，能够证明侯波、胡燕在2018年8月至10月曾向恒大楚天公司主张过权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算，因此，侯波、胡燕于2018年8月至10月向恒大楚天公司主张过权利，诉讼时效中断。恒大楚天公司辩称：一、涉案广告属于要约邀请而非要约，恒大楚天公司没有继续履行赠送家居券的义务，一审判决结果正确。二、一审法院认定侯波、胡燕的诉讼时效已过，该时效确实已过，一审判决结果正确。恒大楚天公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判一审法院对于涉案广告属于要约的认定，维持一审法院关于驳回侯波、胡燕全部诉讼请求的判决；2、一、二审的诉讼费用由侯波、胡燕承担。事实与理由：一、一审法院关于认定恒大楚天公司发布广告属于要约的法律适用错误，依法应当发回重审或改判。1、广告和宣传资料构成要约需要同时满足三个条件。买房赠送家居券的广告不属于对开发范围内房屋及相关设施的说明和允诺，不满足广告构成要约的第一个条件。一审法院仅以广告详尽具体、对房屋价格有影响两个条件认定涉案广告属于要约系适用法律错误。2、本案中的销售广告在签订合同时，可以享有家居券的买受人可立即兑现自己的权益。销售广告不属于对未来不确定事情进行的宣传，未侵害买受人的权益，故本案的销售广告不属于要约。3、根据《武汉市商品房买卖合同》补充协议第十一条第五款，明确约定涉案房屋的销售广告属于要约邀请，仅供参考，恒大楚天公司不因销售广告而承担责任，并且恒大楚天公司在合同补充协议开头即提请买受人“在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容”，恒大楚天公司已尽到自己合理的注意及提醒义务。合同明确约定广告、宣传资料为参考，不作为要约内容，法律应当尊重当事人之间的约定，不应认定涉案广告属于要约。二、涉案广告不属于要约，恒大楚天公司没有交付家居券的合同义务，侯波、胡燕要求恒大楚天公司履行交付家居券义务，应当提供证据证明。侯波、胡燕辩称：一、本案属于要约。二、本案起诉未超过诉讼时效。6栋业主从2018年2月开始领取家居券，胡燕前往恒大楚天公司处领取家居券时，才得知其权利被侵犯，之后2018年7月16日、2018年8月2日，胡燕因家居券未发放事宜分别前往恒大御景湾营销中心和恒大中心主张其权利，因此诉讼时效从2018年2月起算，诉讼时效应当中断。因此，一审法院驳回侯波、胡燕的诉讼请求属法律适用错误。侯波、胡燕向一审法院起诉请求：1、判令恒大楚天公司继续履行合同，并限期恒大楚天公司无条件履行赠送60000元的“品牌家居券”；2、判令诉讼费由恒大楚天公司承担。一审法院认定事实：恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团）于2015年8月27日在武汉本地报纸《楚天都市报》刊登大标题为“千亿恒大征程十载十盘钜惠风暴来袭”，小标题为“【恒大御景湾】首付3.8万元起，购房送9万家私，再送1600元／平方米全房豪装”的宣传文章，此文中写明“……目前，‘恒大湖北十盘钜惠’活动盛启，为回馈客户，特推出购房送家私钜惠。……即日起至9月6日前，凡成功认购住宅的客户，再送最高9万元的品牌家具券特大优惠。赠送的家私券在成交价的基础上使用，本次促销力度空前。（1）成交金额在60万元以下的（含60万元），赠送3万元品牌家具券；（2）成交金额在60—100万元以下的（含100万元），赠送6万元品牌家具券；（3）成交金额在100—200万元以下的（含200万元），赠送9万元品牌家具券。……”此文结尾还注明项目地址：鹦鹉大道与汉新大道交汇处（距国博中心500米），开发商：恒大楚天公司。宣传文章下方显著位置配有大幅广告宣传：“恒大御景湾2期购房送家私高达9万”。此后，恒大楚天公司于2015年9月30日在网易新闻频道、网易房产、腾讯房产等多家媒体中反复多次报道，恒大集团与15家知名品牌家居企业建立合作联盟，通过家居联盟，在购买恒大楼盘后，便可以免费获得最高达到200000元的“品牌家居券”，让业主获得“精装+免费家居”的双实惠，实现拎包入住。该活动将在恒大在售项目实施，覆盖全国140多个城市，超300个楼盘。在上述报道中注明了送“品牌家居券”的具体标准，侯波、胡燕还提供微信截屏记录证明恒大楚天公司售楼人员于2016年3月至4月期间通过微信及微信朋友圈向不特定人群发布内容为“恒大御景湾2期90—145㎡江景美宅，首付6万起，送23万精装+6万家私”的宣传内容。上述销售宣传中注明的联系电话为恒大御景湾营销电话，销售宣传中未注明优惠活动的期间。恒大楚天公司对此不予认可，但未提供证据予以反驳。恒大楚天公司一审庭审中认可恒大御景湾2期在销售期间，可以根据情况给予买受人住宅优惠折扣、赠送家居券、减免契税、减免物业费等不同种类的优惠，具体由销售人员在不超过优惠底线的前提下，根据面谈情况自由把控。一审法院另查明，侯波与胡燕系夫妻关系，于1998年2月26日登记结婚。2015年12月3日，侯波与恒大楚天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定侯波购买恒大楚天公司开发的武汉恒大御景湾项目6号楼36层6号房的商品房一套，建筑面积为90.06平方米，总价为993039元。侯波、胡燕未领取“品牌家居券”，之后多次向恒大楚天公司索取“品牌家居券”未果，遂起诉至一审法院。一审法院认为，本案争议焦点主要有两个，第一是恒大集团在相关媒体关于恒大楚天公司开发的房产赠送“品牌家居券”的报道、广告的法律性质如何认定；第二是本案是否超过诉讼时效。关于第一个争议焦点，一审法院认为商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但是本案中恒大楚天公司通过媒体、恒大楚天公司售楼人员微信及朋友圈向不特定人员所作销售宣传，上述广告宣传中预留联系电话均为恒大御景湾营销电话，故应认定为恒大楚天公司的销售宣传。恒大楚天公司对开发出售的商品房向购房人提供的附带赠送礼品明确、具体的说明及广告，虽未订入合同中，但这种详尽具体的且金额较大的“说明和允诺”，对房屋价格的确定有重大影响，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，应视为符合《中华人民共和国合同法》第十四条关于要约的规定，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。恒大楚天公司未提交上述允诺存在任何例外情况的证据。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，现侯波、胡燕按照购房合同已履行交付房款的义务，按照侯波、胡燕购房款总额，恒大楚天公司应依据广告承诺给付侯波、胡燕60000元家居券。关于第二个争议焦点，恒大楚天公司提出侯波、胡燕的债权请求权已过三年诉讼时效。依据侯波与恒大楚天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，实际购房时间应为合同签订之日的2015年12月3日，侯波、胡燕主张2016年3月15日恒大楚天公司通知侯波、胡燕领取家居券后因故未领取，之后再次前往恒大楚天公司处却被告知无家居券领取。后通过市长热线、工商行政管理部门及恒大楚天公司多次主张权利，在侯波、胡燕未提供证据证明的情况下，一审法院认为侯波与恒大楚天公司实际签订《武汉市商品房买卖合同》之日即2015年12月3日，就是侯波、胡燕知道或者应当知道其权利受到损害之日，侯波、胡燕行使权利的诉讼时效有效期限自2015年12月3日至2018年12月3日，而侯波、胡燕通过一审法院自愿选择诉前调解方式解决纠纷向恒大楚天公司主张权利的时间为2019年1月14日，已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……”的规定。虽然侯波、胡燕提供微信好友之间的聊天记录、向恒大楚天公司主张权利的照片证明购房送“品牌家居券”问题于2018年8月到10月向恒大楚天公司主张过权利，但该聊天记录和照片都无法证明侯波、胡燕直接向恒大楚天公司主张过权利，不能达到证明诉讼时效存在中断情况的目的，侯波、胡燕也未提交证据证明在此期间有其他发生诉讼时效期间中止、中断或延长的情况。故恒大楚天公司关于侯波、胡燕的债权请求权已过三年诉讼时效的抗辩理由成立，一审法院依法予以采纳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，驳回侯波、胡燕的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决：驳回侯波、胡燕的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元（侯波、胡燕已预交），减半收取650元，由侯波、胡燕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：侯波、胡燕向本院提交如下证据：证据一、图片三张，证明：1、从微信聊天记录来看，2018年7月16日，胡燕与其他未领家居券的业主一起到恒大御景湾营销楼主张权利。2、从拍摄图片来看，有恒大御景湾字样，有恒大御景湾工作人员。证据二、万敏、刘荣铁的证人证言两份，证明2018年8月2日，胡燕与万敏、刘荣铁一同前往恒大中心就未发放家居券事宜主张权利。证据三、通话录音一份、聊天记录一组，证明胡燕等6栋业主虽然在2015年购房，但领取家居券时间为2018年2月左右，胡燕是在2018年2月才得知自己权利被侵犯。恒大楚天公司向本院提交《武汉市商品房买卖合同》及附件补充协议一份，证明根据补充协议第十一条第五款的约定，涉案广告只作为要约邀请，仅作为侯波、胡燕参考，并不是要约的内容，恒大楚天公司不因为涉案广告、宣传资料而承担任何责任。经质证，恒大楚天公司对于侯波、胡燕提交证据的意见为：证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，真实性无法核实，照片的拍摄时间无法核实，业主到恒大楚天公司是否与家居券有关无法通过照片核实，无法达到其证明目的。证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，一审中出庭的业主陈述签订合同当天领取家居券，与证人陈述的2018年3月领取相矛盾。证据三通话录音的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据无法显示通话时间及通话双方的身份。证据三聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议，聊天记录的主体身份信息无法核实。侯波、胡燕对于恒大楚天公司提交证据的意见为：该证据的真实性予以认可，证明目的有异议。1、售楼广告作出的说明、允诺关系到买受人对购买商品房的价值判断。2、补充协议字体比主合同字体小，且并未对第十一条第五款以加粗和划线的方式提醒侯波、胡燕，也未在订立合同时进行提示和说明。3、在补充协议第23页买受人签章处，侯波、胡燕并未在该处签字按手印予以确认，故侯波、胡燕并不知晓该条款的存在。因此，该条款无效。本院认为，对于侯波、胡燕提交的证据一、证据三，该两组证据不能达到其证明目的，恒大楚天公司对该两组证据的证明目的也不予认可，本院对该两组证据的证明目的不予确认。对于侯波、胡燕提交的证据二，该组证据能够达到其证明目的，恒大楚天公司虽对该组证据的证明目的不予认可，但没有提交足以反驳的相反证据，本院对该组证据的证明目的予以确认。对于恒大楚天公司提交的证据，首先，侯波与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”共有7页内容，侯波系在该7页文本的下方采取骑缝签名的方式签名并摁手印，故侯波、胡燕关于其并不知晓补充协议第十一条第五款的理由不能成立。其次，因侯波与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”明确约定“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。”以及“买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。”依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，涉案《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十一条第五款并不属于格式条款。因此，恒大楚天公司提交的证据能够达到其证明目的，侯波、胡燕虽对该证据的证明目的不予认可，但没有提交足以反驳的相反证据，本院对该证据的证明目的予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，侯波、胡燕于2018年8月2日就未发放家居券事宜向恒大楚天公司主张权利。二审还查明，侯波与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”约定“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。”以及“买卖双方经自愿、平等、友好协商，对《商品房买卖合同》的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。”第十一条第五款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”本院认为，侯波与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。侯波、胡燕上诉认为其于2018年8月至10月向恒大楚天公司主张过权利，诉讼时效中断。因侯波、胡燕已提交充分的证据证明其于2018年8月2日就未发放家居券事宜向恒大楚天公司主张权利，诉讼时效因此而中断，诉讼时效期间应重新计算，故侯波、胡燕的上诉理由成立，侯波、胡燕在本案中起诉主张权利并未超过诉讼时效。恒大楚天公司上诉认为涉案广告不属于要约，恒大楚天公司没有交付家居券的合同义务。因侯波与恒大楚天公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件中并未对恒大楚天公司赠送“品牌家居券”的事宜进行约定，而且该合同附件六“合同补充协议”第十一条第五款明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”故恒大楚天公司关于其开发的涉案商品房所作的销售广告和宣传资料不构成要约，对双方没有约束力，恒大楚天公司没有向侯波、胡燕交付“品牌家居券”的合同义务，恒大楚天公司的上诉理由成立。因此，侯波、胡燕关于改判恒大楚天公司继续履行合同，并限期无条件履行赠送60000元的“品牌家居券”的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由侯波、胡燕负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年七月二十七日书记员 肖 华