河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2822号上诉人(原审原告）：董艳艳，女，1960年7月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郑留成、闫冠峰（实习），河南吉豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南伊滨置业有限公司。住所地：获嘉县亢村社区西区077号。法定代表人：王东明，经理。委托诉讼代理人：桑桦，男，1963年9月5日出生，汉族，住获嘉县城区。被上诉人（原审被告）：郑州尚客房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市金水区金水路305号4号楼1单元3层南1户。法定代表人:程洪涛，经理。上诉人董艳艳与被上诉人河南伊滨置业有限公司（以下简称伊滨公司）、郑州尚客房地产营销策划有限公司（以下简称尚客公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省获嘉县人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0724民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，董艳艳及委托诉讼代理人潘行，伊滨公司委托诉讼代理人桑桦到庭参加诉讼，尚客公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董艳艳上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0724民初519号民事判决，支持董艳艳的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由伊滨公司、尚客公司承担。事实与理由：1、董艳艳缴纳给尚客公司的款项40000元虽名为电商费，实际上应为购房款，该40000元电商费能冲抵100000元购房款，另尚客公司受伊滨公司委托卖房，作为委托人的伊滨公司应返还购房款；2、伊滨公司明知涉案房屋没有预售许可证还对外销售，尚客公司明知伊滨公司违法售房，还作为委托人代为出售，应连带向董艳艳承担退还购房款的责任；3、伊滨公司、尚客公司不但应返还购房款，还应连带支付利息；4、原审遗漏董艳艳要求确认合同无效的诉讼请求，程序违法，应予纠正。伊滨公司辩称：1、伊滨公司与董艳艳签订的购房合同明确载明房屋交易金额不包括电商费，所谓收取电商费是尚客公司的行为，应由尚客公司退还；2、各方当事人之间是居间合同关系，伊滨公司按照约定向尚客公司支付报酬，尚客公司在居间过程中与董艳艳事实的民事行为依法应由尚客公司承担；3、董艳艳在明知伊滨公司未取得预售证的情况下仍签订涉案合同，存在过错，伊滨公司不应支付利息。综上，董艳艳的上诉主张不能成立。尚客公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。董艳艳原审诉讼请求：1、请求依法确认董艳艳与伊滨公司签订的房屋买卖合同无效，判令伊滨公司返还董艳艳购房款88324元及利息11040.5元（暂计算至起诉之月，之后继续要求，要求至全部付清之日止，按年息6%计算），并赔偿董艳艳房屋差价损失（以司法评估鉴定为准），尚客公司承担连带支付责任。2、案件受理费由伊滨公司、尚客公司承担。一审中，董艳艳撤回要求赔偿房屋差价损失的诉求。原审查明：伊滨公司开发建设了获嘉县亢村镇府庄村御府庄园。尚客公司为伊滨公司销售御府庄园房屋。2017年10月22日，董艳艳与伊滨公司签订《房屋买卖协议》一份，主要内容如下：“出卖人（甲方）：河南伊滨置业有限公司买受人（乙方）：董艳艳……一、房屋位置：该房屋座落于新乡市××县××村镇××村××庄园××楼××单元××西户，户型为3室2厅2卫。二、关于房屋售价、面积及付款方式的约定……2、付款方式：（2）按揭贷款客户于2017年10月22日支付房款计人民币￥48324元。剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款，具体约定以《商品房买卖合同》约定为准……”。当天，董艳艳向伊滨公司交纳房款48324元，并向尚客公司交付电商费40000元。伊滨公司、尚客公司分别向董艳艳出具了加盖有本公司印章的收据。后本案当事人产生纠纷，董艳艳诉至法院。另查明，伊滨公司开发建设的包括董艳艳购买房屋在内的御府庄园房屋于本案起诉前尚未取得商品房预售许可证。原审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，伊滨公司作为案涉房屋的出卖人，直至董艳艳起诉前尚未取得商品房预售许可证明，故董艳艳与伊滨公司签订的《房屋买卖协议》应当依法认定无效，故董艳艳要求确认该协议无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。庭审中查明，伊滨公司仅收取了董艳艳房款48324元，尚客公司收取董艳艳电商费40000元。鉴于伊滨公司与董艳艳签订的《房屋买卖协议》无效，伊滨公司应将董艳艳交付的房款48324元返还给董艳艳，尚客公司称董艳艳支付的40000元电商费是中介费和购房优惠，该主张没有证据及法律依据，不予支持，故尚客公司应当将董艳艳支付的电商费40000元返还给董艳艳。根据董艳艳和伊滨公司《房屋买卖协议》第二条第二项付款方式中关于“剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款”的约定内容，可以认定董艳艳签订购房协议时对伊滨公司尚未取得商品房预售许可证明的事实是明知的，伊滨公司并未向董艳艳故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，对于案涉《房屋买卖协议》的签订及部分履行，董艳艳本身也存在过错，故董艳艳要求伊滨公司赔偿其利息损失的诉讼请求，不予支持。尚客公司与伊滨公司之间的约定不能对抗本案董艳艳，尚客公司收取董艳艳电商费40000元没有依据应予返还，并按年利率6%支付董艳艳利息损失。对于董艳艳要求尚客公司对购房款承担连带支付责任的诉讼请求，无相关证据及法律依据，不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审判决：一、伊滨公司于判决生效后十日内返还董艳艳的购房款48324元；二、尚客公司应于判决生效后十日内返还董艳艳电商费40000元及利息（以40000元为基数，按年利率6%计算，自2017年10月22日起计付至实际付款之日止）；三、驳回董艳艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，依法减半收取1142元。由伊滨公司承担548元，由尚客公司承担456元，由董艳艳承担138元，余款退还董艳艳。二审中当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于董艳艳主张的原审遗漏其诉讼请求的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。伊滨公司作为房屋出卖人，在本案诉讼前未取得商品房预售许可，依据上述法律规定，涉案合同应为无效，原审虽在本院认为部分做出相应阐释，但在判项部分未予以处理存在瑕疵，应予纠正，故对董艳艳该项主张予以支持。关于涉案款项的返还问题。如上所述，涉案合同应为无效，伊滨公司收取董艳艳相应房款无合法根据，应予返还，原审判令伊滨公司返还并无不当。对于电商费的问题，该笔款项是由尚客公司收取，董艳艳与伊滨公司签订的合同中对此也未进行约定，董艳艳也未提供证据证明该笔款项的收取在尚客公司受托范围之内以及对伊滨公司有约束力的证据，董艳艳要求伊滨公司返还该笔款项依据不足，本院不予支持。关于董艳艳主张的房款利息问题。利息属于法定孳息，且涉案合同无效是因伊滨公司未能取得房屋预售许可所致，董艳艳要求伊滨公司支付相应利息应予支持，对于利息标准，应以48324元为基数，自2017年10月22日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于董艳艳要求伊滨公司、尚客公司承担连带责任的问题。连带责任由当事人约定或法律规定。董艳艳该项诉请未见双方合同约定，也未有明确的法律根据，故对其该项主张本院不予采纳。综上，对董艳艳上诉主张合理部分予以采纳。原审判决适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省获嘉县人民法院（2020）豫0724民初519号民事判决第二项；二、撤销河南省获嘉县人民法院（2020）豫0724民初519号民事判决第三项；三、变更河南省获嘉县人民法院（2020）豫0724民初519号民事判决第一项为：河南伊滨置业有限公司于判决生效后十日内返还董艳艳购房款48324元及利息（以48324元为基数，自2017年10月22日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、确认董艳艳与河南伊滨置业有限公司于2017年10月22日签订的房屋买卖协议无效；五、驳回董艳艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2284元，依法减半收取1142元。由伊滨公司承担600元，由尚客公司承担456元，由董艳艳承担86元。二审案件受理费2284元，由河南伊滨置业有限公司负担276元，由董艳艳负担2008元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二〇年七月二十二日书记员  刘 冬