广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初1549号 原告：贺州市顺凯物业服务有限公司,住所地：广西贺州市八步区三皇庙桂、湘、粤杂货批发市场规划A108号。 法定代表人：陈仕利。 委托诉讼代理人：钟革利，该公司物业经理。 被告：韩荣龙,男，1987年7月12日出生，汉族，户籍地：广西贺州市八步区，现住贺州市八步区。 原告贺州市顺凯物业服务有限公司与被告韩荣龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案后，于2020年6月18日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟革利到庭参加诉讼，被告韩荣龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费等费用3483.8元及逾期违约金(从起诉之日起至支付之日止按千分之三计算）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月21日，被告与贺州市顺凯物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》。合同明确约定：物业管理费收费标准约定为：每月每平方米建筑面积0.92元，按年度缴纳，每年年底的12月25日-30日交纳下年的管理费。逾期需要支付千分之三的违约金。签订合同后，原告及时积极履行相关权利义务，依法依约对被告房屋所在小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业管理服务。被告从2019年1月1日至2020年3月31日止已经拖欠物业管理费2160元（2019年欠物业管理费1728元、2020年欠物业管理费432元）、电梯费705元（2019年欠电梯费564元、2020年欠电梯费141元），逾期违约金618.8元，合计3483.8元。原告曾多次以多种形式向被告催交，但被告未予理睬。为了维护原告的合法权益，遂诉至本院。 被告韩荣龙辩称：一、原告从2015年起不完全履行对小区共用配套设施进行维护与管理、对物业的共用部位进行月度安全检查、及时整改隐患的义务。1.楼梯间照明灯、门口走道灯常年损坏、消防漏水，保修无人管理；2.物业每户收费1300元安装智能门，但未能提供正规发票且常年损坏；小区业主被盗、车库被撬开、摄像头少且有损坏，给小区业主造成极大安全隐患；3.2016年-2017年，物业收取了年检费确未对小区电梯进行年检；小区停车混乱，物业未履行应尽的管理义务。综上，要求减免本案物业管理费868.7元。二、小区物业从2015-2018年都是按照30元每户的标准收取，物业公司从未公布过电梯实际维护成本，但从2019年擅自提高电梯维护费标准，缺乏事实依据。原告主张的电梯维护费收费标准必须为0.3元/平米并非政府唯一指定标准，不同意原告单方电梯维护费提价行为，要求恢复电梯维护费30元/月每户。 原告围绕诉讼请求提交的《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《电梯年检合格证》、《催缴通知单相片》、《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知等证据，上述证据均符合法律规定的证据要件,本院予以确认并在卷佐证。被告为其辩称提交的《DVD视频光盘》，原告对真实性有异议，本院不予认定；被告提交的《小区业主被盗立案回执》、《小区保安巡逻签到表》、《小区停车情况照片》、《小区卫生情况照片》等证据均发生在2015年-2018年期间，不能证明原告目前在小区环境、安保、公共设施维护等方面存在瑕疵的事实，本院不予认定。 本院经审理查明：被告韩荣龙系位于贺州市的业主，该房屋建筑面积为156.49平方米，属电梯房。2015年9月21日，开发商广西虎林房地产开发有限公司与原告签订《业主临时公约》，委托原告具体负责文源华都小区1号楼宇的前期物业服务管理。同日，原告贺州市顺凯物业服务有限公司（甲方）与被告韩荣龙（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定：由甲方为乙方提供物业服务，乙方依据本合同和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用。根据贺州市物价局、贺州市房产管理局印发的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知，1.住宅物业服务费收费基准价为一级1.00㎡/月、二级0.8元㎡/月，……浮动幅度为15%；2.电梯维护费，执行0.3元/㎡/月收费标准。原告报请前述两部门批准备案的物业服务等级和收费标准具体如下：物业服务等级为二级，收费标准为：二层至6层按产权合计建筑面积每月每平方米0.9元（不含公共水电及车辆服务费用）；7层以上按产权合计建筑面积每月每平方米0.95元（不含公共水电及车辆服务费）；……每次交纳时间于每年年底的12月25日—30日到管理处缴纳下月（下年）的管理费，如果延期交纳，则每天加收3‰的滞纳金。……自文源华都小区第1幢楼交房以来，原告按照物业管理合同约定提供了符合约定标准的专业物业管理服务。此后，包括被告在内的绝大部分小区业主均按照前述收费标准向原告交纳物业管理费、电梯维护费等各类小区物业支出项目。但被告自2019年1月起拒绝依照原告通知内容交纳物业管理费、电梯维护费，原告于2019年12月20日向被告发出催缴通知单催缴欠付费用，但被告至今未履行。截至2020年3月31日，欠费明细如下：物业管理费2160元(单价为0.92元/㎡/月，144元/月）、电梯费705元（单价为0.3元/㎡/月，47元/月）。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，各方均应恪守。被告提出原告从2019年擅自提高电梯维护费标准，执行0.3元/㎡/月的收费缺乏事实依据的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据原告提交的《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则(试行）》的通知、《前期物业管理服务合同》，物业管理服务收费标准为二层至6层按产权合计建筑面积每月每平方米0.9元（不含公共水电及车辆服务费用）；7层以上按产权合计建筑面积每月每平方米0.95元（不含公共水电及车辆服务费）；……电梯维护费，执行0.3元/㎡/月收费标准……被告系2幢1单元13层1302的业主，现原告主张按每月每平方米建筑面积0.92元收取物业管理费，系自由处分自身权利的行为，且不违反合同约定，本院予以认可。被告提出原告提供的物业管理未符合合同约定、应减免物业管理费868.7元的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。另，原告提交《催缴通知单照片》、《电梯年检合格证》证明欠费事实，本院予以确认。综上，原告主张被告支付2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠的物业管理费2160元（144元/月×15个月）、电梯费705元（47×15个月），共计2865元，理据充分，本院予以支持。 关于原告主张被告给付逾期交纳物业管理费、电梯维护费违约金的诉讼请求。被告逾期缴纳物业管理等费用，本应按合同约定计算违约金，合同约定违约金计算方法为拖欠金额的日千分之三。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，合同约定违约金按日千分之三计算过高，应予以减少。被告逾期支付物业管理费、电梯维护费，主要造成原告期间的资金占用损失，故本院酌定被告逾期支付物业管理费、电梯维护费的违约金按照按日万分之一计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告韩荣龙向原告贺州市顺凯物业服务有限公司支付2019年1月至2020年3月拖欠的物业管理费、电梯维护费共计2865元及逾期违约金（以尚欠费用2865元为基数从起诉之日即2020年5月29日起按日万分之一计算至清偿之日止）。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告韩荣龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 张先强 二〇二〇年七月十日 法官助理 黄春梅 书 记 员 罗俊龙 彭丹