上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5361号原告：吴迪，女，1975年11月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王晓莉，上海木诚木律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乐，上海木诚木律师事务所律师。被告：凌若尘，男，1992年5月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告吴迪与被告凌若尘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，2020年5月12日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加庭审。本案现已审理终结。吴迪向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的上海市房屋租赁合同已于2020年3月13日解除；2.被告返还原告租赁房屋(庭审中原告撤回了该项诉讼请求)；3.被告支付拖欠的租金5,000元；4.被告支付原告房屋占有使用费833.33元(自2020年3月17日起至2020年3月21日止，按每月5,000元计算)；5.被告向原告支付违约金30,000元；6.判令被告支付垫付的维修费用2,850元。事实与理由：2017年10月，原告与被告签订《房地产租赁合同》一份，合同约定，原告将上海市徐汇区凌云路梅陇九村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，合同约定租赁期限为8年，自2017年11月17日至2020年11月16日期间租金为每月5,000元，租金支付方式为付三押一。2020年2月10日被告应支付2020年2月17日至2020年5月16日期间的租金，但被告经原告多次催讨，拒不支付租金。被告的行为违反了合同，故原告于2020年3月13日向被告发出书面解除合同通知，双方的租赁合同已经终止。故原告诉至本院，请求判如所请。凌若尘辩称，由于受疫情影响，被告资金困难，双方经协商，原告同意被告于2020年3月1日支付当期租金，后因被告未接到原告催款电话，再与原告联系时，原告则不同意协商，原告已经于2020年3月21日收回房屋，原告主张的违约金过高，被告不同意支付。原告主张的维修费用均发生在原告收回房屋后，被告不同意支付维修费用，同意原告的其余诉讼请求。因被告尚有5,000元押金在原告处，该押金可以先行抵扣拖欠的租金。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的产权人。2017年10月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁为8年，自2017年11月17日起至2025年11月16日止。2017年11月17日至2020年11月16日，月租金为5,000元。租金每叁个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前柒天支付。乙方在签订合同时支付5,000元作为承租该合同所确定的房屋保证金。若乙方提前解除合同，则不得就其对本房屋的设计及装修费用向甲方提出要求，必须将房屋内所有设施设备，包括空调、家电等留给甲方，并按本合同当前租金的六倍赔偿给甲方。乙方应按时交付租金。若逾期交付房租，则每逾期一天，由甲方按日租金金额的5%收取违约金，如乙方拖欠租金达二十天时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成根本违约，甲方即可单方面终止本合同。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，被告支付了相应的租金和押金等。2020年2月，原告向被告催讨租金，被告回复称“没有钱，现在又碰上疫情，一点办法都没有。都准备好当东西交租了”。原告则表示“有多少可先给我”，双方沟通后，原告于2017年2月14日表示“能不晚最好不晚，实在不行，最晚3.1不能再晚了”。3月1日，被告仍未能支付房租，原告遂于3月13日向被告发短信，提出解除签订的租赁合同，并向被告邮寄了书面的通知，被告表示其收到了短信，但未收到书面通知。还查明，被告将系争房屋转租给案外人，后案外人与被告解除了合同。2020年3月21日，原告收回系争房屋。庭审中，原告提供一组修理确认单，证明其于2020年3月13日打硅胶支出50元，4月13日粉刷墙面支出800元，4月24日定做淋浴房等支出2,000元。被告认为上述费用均发生在原告收回房屋之后，故对此不予认可。本案审理过程中，本院曾组织原、被告进行调解，被告表示在押金抵扣租金后，愿意再支付一个月租金标准的违约金，原告则表示至少要求被告支付三个月租金标准的违约金。因双方各执己见，致使本案调解未成。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有不动产权证、租赁合同、转账记录、微信聊天记录等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。原、被告签订的租赁合同系当事人真实意思的表示，内容未违反法律规定，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于每次房租到期日前柒天支付租金，现被告未按约支付2020年2月17日起的房屋租金，在原告给予其宽限期后，被告仍未支付，其余行为已经构成违约，现原告要求于2020年3月13日解除合同，被告亦表示同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，被告应返还房屋，现被告占用房屋至2020年3月21日，应向原告支付房屋占有使用费，故原告要求被告支付租金及使用费的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的维修费用，本院认为，原告粉刷墙面、定做淋浴房等，系其自行对房屋的修缮，且上述费用均在收回房屋之后，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。被告逾期支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，被告表示原告主张的违约金过高，因被告未支付租金确系发生在受疫情影响期间，结合被告的违约情形，根据公平原则，对违约金由本院酌情予以调整。合同解除后，原告收取的押金应予返还，为减少当事人讼累，本院对此一并予以处理。原告要求被告支付维修费用缺乏依据，对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十四条、第九十六条的规定，判决如下：一、吴迪与凌若尘就上海市徐汇区凌云路梅陇九村XXX号XXX室房屋签署的《房地产租赁合同》于2020年3月13日解除；二、凌若尘于本判决生效之日起十日内支付吴迪2020年2月17日至2020年3月21日的租金及使用费共计5,833.33元；三、凌若尘于本判决生效之日起十日内支付吴迪违约金10,000元；四、吴迪于凌若尘履行完毕上述二、三项义务当日返还凌若尘押金5,000元；五、吴迪的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计384元，由吴迪负担227元，凌若尘负担157元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年七月一日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……