上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4553号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海亮新实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：罗阿婷，总经理。委托诉讼代理人：毛晓东，上海问学律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海许忠石材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：林玉珍，执行董事。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。原审被告：许忠泉，男，1970年4月5日出生，汉族，住福建省长乐市。上诉人上海亮新实业有限公司(以下简称“亮新公司”)因与被上诉人上海许忠石材有限公司(以下简称“许忠公司”)、原审被告许忠泉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亮新公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判驳回许忠公司在一审中的反诉请求。事实与理由：亮新公司与许忠公司的租赁合同的标的包括位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地内的房屋、场地之外，另有大量加工石材的设备。许忠公司已将大量的租赁设备隐匿，拒不返还亮新公司。按照合同约定，租赁保证金退还的前提条件是，“许忠公司将合作标的完整的交还亮新公司，并经亮新公司验收后没有需要补充亮新公司损失的，无息返还。”显然亮新公司退还许忠公司租赁保证金的条件尚不具备，现亮新公司无需退还租赁保证金。许忠石材辩称，许忠公司租赁的设备都已被亮新公司取回，亮新公司应当返还许忠公司租赁保证金。许忠泉未作答辩。亮新公司向一审法院起诉请求：1、判令许忠公司支付2016年12月16日至2017年2月22日的租金人民币93万元(以下币种均为人民币)(按年租金500万元计算)；2、判令许忠泉对上述付款义务承担连带责任。许忠公司向一审法院反诉请求：1、亮新公司返还保证金50万元；2、亮新公司赔偿损失25万元；3、亮新公司返还行车两台。一审法院认定事实：2014年11月25日，亮新公司(甲方)、许忠公司(乙方)签订《设备租赁合同》一份，约定亮新公司将位于上海市嘉定区黄渡镇曹安公路XXX号内所有的设备及相关附属设施，基础配套及车间钢棚出租给许忠公司；租期四年，自2014年12月16日至2018年12月15日止。租金每年支付一次，先付后用，第一年租金450万元，乙方于2014年11月25日支付；第二年租金500万元，乙方于2015年11月5日支付；第三年租金500万元，乙方于2016年11月5日支付；第四年租金500万元，乙方于2017年11月5日支付；租赁保证金为50万元，在本合同签订之日付清，合作期满，若乙方完整将合作标的交还甲方，并经甲方验收后没有需要补偿甲方的损失的，无息退还；甲方在2013年5月至2014年11月新增设备：磨机一台、变压器一台、小汽车一辆，由甲方供给乙方使用，使用期限一年(2014年12月16日至2015年12月15日)，乙方额外支付50万元(于2014年11月25日与租金一起支付)，一年使用期满，经甲方确认上述设备无损毁和灭失的，甲方返还乙方该50万元并额外支付5万元利息等。合同签订后，亮新公司按约向许忠公司交付了租赁场地及设备，许忠公司向亮新公司支付了至2016年12月15日止的租金及保证金50万元。2015年起，许忠公司将涉案场地部分转租给沪嘉公司，用作经营水果批发，其中包含了亮新公司扩建的违法建筑。2015年7月28日，亮新公司当时的法定代表人方亦新与许忠公司当时的法定代表人许忠泉签订一份《租赁合同补充协议》，约定同意许忠泉将厂房转给水果批发市场。一审法院另查明，1、案外人上海灿坤实业有限公司(以下简称“灿坤公司”)系位于上海市嘉定区曹安公路XXX号房屋的权利人。房屋建筑面积为4,010平方米(房屋共10幢)。2007年11月，灿坤公司与亮新公司签订一份《厂房租赁合同》，约定灿坤公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号场地，包括工厂附属用地、地上建筑物及有关附属设施、设备等，出租给亮新公司作为合法工厂及堆放物品之用。租赁期限为十二年，自2007年11月5日至2019年11月4日。租赁期间，亮新公司拆除了租赁物中的第1、2、3、4、6、8、10幢房屋，对第5、7、9幢房屋进行了改建。另外，亮新公司在租赁场地上搭建了钢结构大棚。2015年11月，灿坤公司以亮新公司擅自装修及转租为由诉至法院，要求判令解除其与亮新公司之间的《厂房租赁合同》，并要求亮新公司返还全部租赁物等。该案审理中，法院依法追加许忠公司作为第三人参加诉讼，认定亮新公司与许忠公司签订的《设备租赁合同》实质为设备及房屋租赁合同，亮新公司擅自转租等行为符合合同解除的条件，遂于2016年10月25日作出(2015)嘉民三(民)初字第1640号民事判决书，判决确认灿坤公司与亮新公司于2007年11月签订的《厂房租赁合同》及于2012年5月签订的《厂房租赁补充协议》均于2015年11月12日解除；亮新公司应于判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区曹安公路XXX号承租的房屋和场地，将该房屋和场地返还予灿坤公司等。后亮新公司提出上诉，2017年1月12日，二审法院维持了一审判决。2、2017年5月，灿坤公司以亮新公司及沪嘉公司在判决后未及时搬离为由，诉至一审法院要求亮新公司及沪嘉公司承担相应的使用费。该案经审理查明，2016年12月9日，嘉定区安亭镇联群村民委员会(以下简称“村委会”)向灿坤公司及亮新公司发出一份《限期拆除通知书》，载明位于上海市嘉定区曹安公路XXX号(业主灿坤实业，承租人亮新公司)建筑(面积待测量)属于违法建筑，已被列入环境综合整治范围。望接到通知之日起至2017年2月28日前自行搬离(腾空)违法建筑，届时村委会将上报相关职能部门组织拆除。2017年1月18日，村委会向沪嘉公司发出一份《限期拆除告知书》，载明沪嘉公司承租的钢结构钢板房属违法建筑，已被列入环境综合整治范围。望自公告之日起至2017年2月20日前自行搬离(腾空)违法建筑，届时市场将全部封闭等。2017年2月23日，安亭镇拆违办公室安排工程队进驻现场，2017年3月23日将曹安路XXX号围墙内的违法建筑全部拆除。在工程队进驻时，亮新公司所有人员已搬离，拆违结束后曹安路XXX号由灿坤公司接管。法院遂根据拆违工程队的进驻时间确认亮新公司实际搬离时间为2017年2月22日，并于2018年6月14日作出(2017)沪0114民初7078号民事判决书，判令亮新公司应向灿坤公司支付自2016年5月5日至2017年2月22日的占有使用费1,379,895元，未支持灿坤公司要求沪嘉公司共同支付占有使用费的诉讼请求。该案现已生效。3、2017年3月，许忠公司向一审法院提起诉讼，要求沪嘉公司支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金450万元及违约金，沪嘉公司反诉要求许忠公司退还保证金200万元和搬迁费112.5万元并赔偿损失，其中搬迁费系双方租赁合同中约定的沪嘉公司向许忠公司支付其向前租户赔付的搬迁补偿费。一审法院以(2017)沪0114民初3706号案件受理后，经审理认为，双方租赁合同应为无效，沪嘉公司实际搬离时间以2017年2月22日为准，应支付2016年11月1日至2017年2月22日期间的占有使用费，考虑到拆违整治期间对场地及房屋的正常使用有一定的影响，房屋使用费应酌情减少，遂于2018年6月28日判决沪嘉公司应支付许忠公司使用费225万元、许忠公司应返还沪嘉公司保证金200万元，对许忠公司主张的违约金和沪嘉公司主张的退还搬迁费和赔偿损失的诉请均未予支持。后，沪嘉公司提出上诉。二审法院经审理，以一审判决存在程序及实体瑕疵为由，于2018年11月21日裁定发回重审，就实体部分，二审认为，涉案合同被认定为无效合同，许忠公司主张租金，沪嘉公司主张返还保证金及搬迁费，其实质均为无效合同所派生的损失，应当在确立当事人对无效合同过错责任的基础上，认定相应损失的分担比例。后，一审法院另行组成合议庭重新审理，并根据沪嘉公司的申请依法追加亮新公司作为第三人参加诉讼。审理中，许忠公司与沪嘉公司经一审法院组织调解，达成调解协议，沪嘉公司应支付房屋使用费225万元、许忠公司应退还保证金及搬迁费225万元，一审法院于2019年9月24日出具(2018)沪0114民初20607号民事调解书予以确认。4、2017年7月，许忠公司向一审法院提起诉讼，要求亮新公司返还保证金50万元及利息，并以其已支付租金至2016年12月15日，而亮新公司向灿坤公司支付租金至2016年5月4日为由，要求亮新公司返还2016年5月5日至2016年12月15日的租金。亮新公司对此辩称，许忠公司未付清第二年(2015年12月16日至2016年12月15日)的租金，其仅支付了450万元，如保证金50万元冲抵租金才能算付清。许忠公司对此表示，第二年租金实际支付445万元，其余55万元系用合同中约定的亮新公司应向许忠公司返还的设备使用费50万元和利息5万元进行了抵扣，而非以保证金进行抵扣。一审法院经审理，对双方争议的第二年租金支付情况，认定如下：2016年4月22日，亮新公司向许忠公司出具的收条上载明“收到许忠公司各类收款……合计肆佰肆拾伍万元按合同设备租金抵扣伍拾伍万元”，系亮新公司确认已收许忠公司445万元款项并对设备款50万元及利息5万元作租金冲抵的意思表示，并据此确认许忠公司已足额支付亮新公司第二年租金500万元。由此，一审法院以许忠公司应向亮新公司支付至实际搬离之日止的租金(占有使用费)，现其尚未付清为由，于2018年8月31日作出(2018)沪0114民初598号民事判决书，驳回许忠公司返还保证金、退还租金的全部诉请。该案现已生效。一审法院认为，因生效判决已确认亮新公司存在擅自转租、搭建违法建筑物等行为，故亮新公司无权向许忠公司出租涉案场地及房屋，因此亮新公司、许忠公司间就涉案场地及房屋签订的租赁合同应为无效，许忠公司应向亮新公司支付占用期间的使用费。因生效判决确认的亮新公司搬离涉案场地之日为2017年2月22日，实质为许忠公司实际搬离之日，现许忠公司实际支付租金至2016年12月15日，故许忠公司应向亮新公司支付2016年12月16日至2017年2月22日的占有使用费，但考虑到合同约定的租金标准未区分房屋及设备，且亮新公司存在擅自转租、搭建违法建筑物的行为，双方合同无法继续履行的主要过错在亮新公司，加上拆违整治期间对场地及房屋的正常使用有一定的影响，故法院根据双方约定的租金标准酌情确定许忠公司应支付的占有使用费。至于亮新公司以许忠泉收取了沪嘉公司支付的租金为由要求许忠泉对许忠公司应承担的使用费承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。关于亮新公司应否返还保证金问题，首先，生效判决已查明许忠公司已向亮新公司足额支付第二年(2015年12月16日至2016年12月15日)租金500万元，故保证金50万元未抵扣租金；其次，合同中约定在设备使用期届满后(2015年12月15日)，经亮新公司确认无损毁和灭失的，应返还许忠公司设备使用费50万元并支付5万元利息，现亮新公司已在设备使用期满后的2016年4月22日出具收条确认该费用抵扣租金，现又以许忠公司未返还设备为由主张不予返还保证金，与事实不符，法院难以采信。关于许忠公司主张的赔偿损失问题，许忠公司在经亮新公司同意后将涉案场地包含亮新公司搭建的违法建筑物转租给沪嘉公司，因亮新公司过错导致许忠公司和沪嘉公司间的租赁合同无效，许忠公司并向沪嘉公司承担返还保证金和搬迁费的赔偿责任，该赔偿金额虽系双方自行协商确定，但从许忠公司实际收取的保证金和搬迁费金额来看，其向沪嘉公司返还的金额应系充分考虑了各自的过错程度，实属合理，故法院根据亮新公司和许忠公司在系争租赁合同中的过错程度、许忠公司实际损失等情况，酌情确定亮新公司应承担的赔偿金额。亮新公司主张许忠公司转租金额高于其支付的租金，实际并无损失的抗辩理由，于法无据，法院不予采信。至于许忠公司要求返还行车的诉请，因亮新公司系基于法院的查封措施，并根据执行要求代为保管行车，故法院对于许忠公司的该诉请不予支持。一审法院判决：一、上海许忠石材有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海亮新实业有限公司占有使用费650,000元；二、上海亮新实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海许忠石材有限公司保证金500,000元；三、上海亮新实业有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海许忠石材有限公司损失150,000元；四、驳回上海亮新实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回上海许忠石材有限公司的其他反诉请求。负有给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，亮新公司向法院提供了两份上海市公安局嘉定分局黄渡派出所于2017年5月16日、9月29日对许忠泉做的询问笔录。以此证明许忠公司尚未将租赁的设备全部返还亮新公司。许忠石材辩称，许忠泉变卖的大理石排锯、锯夹、变频器等物租赁的时候十分老旧，且均为消耗品，已全部更换，废旧的变频器、锯夹只能当废铁处理，这些物品不能算“机器设备”。许忠公司未向法院提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点系1、亮新公司是否应当赔偿许忠公司损失；2、亮新公司返还许忠公司保证金的条件是否已成就。关于第一个争议焦点，根据法院生效判决确认，亮新公司存在擅自转租、搭建违法建筑物等行为，亮新公司无权向许忠公司出租涉案场地及房屋，故亮新公司、许忠公司之间就涉案场地及房屋签订的租赁合同无效。许忠公司经亮新公司同意将涉案场地包含亮新公司搭建的违法建筑物转租给沪嘉公司。许忠公司、沪嘉公司之间的转租合同亦属无效，亮新公司作为租赁合同的出租人、违章建筑的搭建人对合同无效应承担主要责任。对于许忠公司因合同无效而遭受的损失，亮新公司应根据其过错程度酌情分担一定损失。一审法院根据亮新公司的过错程度、许忠公司实际损失等情况，酌情判令亮新公司赔偿许忠公司15万元，并无不妥。关于第二个争议焦点，租赁合同约定设备使用权届满后(2015年12月15日)，经亮新公司确认诉损毁和灭失的，应返还许忠公司设备使用费50万元。亮新公司设备使用期满后的2016年4月22日出具收条确认设备使用费50万元及利息5万元冲抵了许忠公司应支付的租金。该行为可视为亮新公司已确认收回了租赁设备。其次，亮新公司在二审中提供的上海市公安局嘉定分局黄渡派出所对许忠泉所做的询问笔录，许忠泉仅称其将设备中更换下来的老旧零部件当废品变卖，上述笔录并不足以证明许忠公司未将设备返还亮新公司。现亮新公司、许忠公司之间的租赁合同已不再履行，一审法院亦判令许忠公司支付亮新公司使用费，故亮新公司应当返还亮新公司保证金50万元。综上所述，亮新公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,800元，由上海亮新实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇二〇年七月十七日书记员  陈 韫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……