广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13917号上诉人（原审原告）：张悦宁，男，1953年9月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：梁敏兰，女，1955年2月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩曼莉，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李万藏，女，1975年2月14日出生，汉族，身份证住址广东省台山市，现住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。上诉人张悦宁、梁敏兰因与被上诉人李万藏返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张悦宁、梁敏兰上诉请求：1.撤销一审判决，李万藏立即停止侵占并返还张悦宁、梁敏兰合法拥有的涉案房屋；2.李万藏向张悦宁、梁敏兰支付非法侵占期间的房屋使用费，自张悦宁、梁敏兰一审起诉之日起至李万藏向张悦宁、梁敏兰实际交付涉案房屋之日止，每月按照广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》中“南洲路2（东至：广州大道南，西至：西窖进贤大街）”的租金参考价为33元/建筑面积平方米/月，即租金参考价约为2208.69元/月；3.一、二审诉讼费由李万藏承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，遗漏查明简国强的真实身份以及李万藏占有使用涉案房屋的真实性、合法性。1.一审对简国强是否为李万藏所述的“另案被继承人KANKWOKKEUNG”与简国强为同一人，且李万藏所述的（2019）粤0104民初42361号案目前仍处于立案审理阶段，涉案事实还未经审理查明及认定，一审法院却以此为依据非法排除张悦宁、梁敏兰的合法权利，实属事实认定不当。2.一审在李万藏未能提供合法权利人及有效授权依据的情况下，草率认定李万藏有权占有使用涉案房屋，属于事实审查不清，证据不足。李万藏所出示的证据仅证明了其在该房屋居住使用的事实行为，但没有有效的证据证明该行为的合法性。况且简国强是否有权许可李万藏占有使用也尚未经证实。（二）一审认定事实错误，错误认定张悦宁与简国强之间债的关系为房地产买卖合同关系，且在没有确切证据证明该买卖合同成立并有效的情况下，错误认定张悦宁与简国强之间的房屋买卖关系合法有效。1.一审法院仅凭张悦宁向简国强出具的《收据》即认定双方之间房地产买卖合同的法律效力，明显认定证据不足。2.张悦宁向简国强的转让行为因违法而无效，一审法院认定双方之间的买卖合同没有解除即认定合法有效，是对法律保护的物权权利人权利的肆意剥夺，也是对法律适用的错误解读，更是对非本案法律纠纷案件的提前预判。张悦宁与简国强的转让行为因违法而无效，张悦宁在向简国强出具《收据》时并没有取得梁敏兰的书面同意，且仍未依法登记领取涉案房屋的权属证书。张悦宁与简国强的转让行为因一直未依法办理相关手续而没有发生法律效力。（三）本案审理事由为“返还原物”，一审法院仅从《中华人民共和国合同法》的角度审理是不恰当的，本案更应从《中华人民共和国物权法》的角度适用相关法律，一审法院适用法律错误，应予纠正。二审庭询时另补充：1.一审判决将初步购买合意错误认定为买卖合同成立有效；2.在物权关系没有依法变动则非法排除唯一合法物权所有权的基本权益，将无效的债权凌驾于民事主体的绝对权之上，这是对法律规定和法律精神的肆意对待。李万藏二审答辩称，不同意张悦宁、梁敏兰的全部上诉请求，张悦宁与简国强房屋买卖的意思表示真实，房屋也实际交付使用李万藏多年，从事实上证实了双方买卖合意成立并且已经履行，根据最高人民法院有关司法解释，对于房屋转移、占有的基本事实应该视为房屋已经交付使用，一审根据本案的客观事实认定张悦宁与简国强买卖关系已经成立符合法律规定，李万藏作为简国强的事实上的妻子，从2000年已经实际入住涉案房屋，这种入住完全是合法入住，没有违反任何法律规定。张悦宁、梁敏兰是因为广州市房产价值的飙升而引起其贪利的思想，违反原来的买卖诚信，提起本案诉讼，这完全不符合法律规定，恳请二审法院驳回张悦宁、梁敏兰的全部上诉请求，维持原判。张悦宁、梁敏兰向一审法院起诉请求：1.李万藏停止侵占张悦宁、梁敏兰共同所有的位于广州市海珠区进贤大街×××房的房屋，马上搬离属于张悦宁、梁敏兰的房屋；2.李万藏赔偿因其非法侵占张悦宁、梁敏兰房屋期间的房屋使用费【自张悦宁、梁敏兰起诉之日起计算至李万藏实际撤离张悦宁、梁敏兰所有的房屋之日止，每月按照广州市房地产租赁管理所公布的《2018年广州市房屋租金参考价》中“南洲路2（东至：广州大道南，西至：西滘进贤大街）”的租金参考价为33元/建筑面积平方米/月，即租金参考价为2208.69元/月】；3.李万藏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1998年11月15日，张悦宁（乙方）与广州恒洲建设有限公司（甲方）签署《房地产订购书》，约定乙方向甲方订购广州市海珠区南洲路北恒洲小苑×××房房；等。1998年11月29日，张悦宁、梁敏兰（乙方）与广州恒洲建设有限公司（甲方）签署《房地产预售契约》，约定乙方向甲方预购位于海珠区××、西窖村西南××房，成交总价格为223834元，甲方应于1999年7月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元可在乙方应付的第首期房价款中扣除，乙方必须在《房地产预售契约》签署后当天内将73834元交付或汇入甲方的售房款银行监控账户内，余款150000元待办银行按揭；等。2006年2月10日，张悦宁出具《收据》，内容为：现收到张悦宁转让恒洲小苑×××房房给简国强房款及其他费用合共币捌万玖仟元整，余下房款币壹拾伍万元整（人民币）由简国强自付；另将一切收款收据转交简国强。2019年3月5日，广州市国土资源和规划委员会核发了海珠区进贤大街×××房的《不动产权证书》给张悦宁、梁敏兰，该证记载房屋的建筑面积为66.93平方米。张悦宁、梁敏兰提交的打印日期为2016年6月27日的《广州市流动人口/居住证信息登记表》记载，李万藏首次办理海珠区进贤大街3、5、7、9号恒洲小苑×××房居住证的日期为2013年10月25日。张悦宁、梁敏兰就其租金参考价的主张，提交了广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》，其中记载“南洲路2（东至：广州大道南，西至：西滘进贤大街）楼盘、两端、区域，楼梯楼的居住用房租金参考价为33元”。简国强于2014年2月3日死亡。李万藏称其与简国强事实上为夫妻关系，但是没有办理婚姻登记。李万藏持有广州恒洲建设有限公司于1998年11月和2000年1月出具的收取张悦宁、梁敏兰定金、房款、契税、交易管理费的《收据存根》和《收据》共5张和广州市新家园物业管理有限公司于2000年1月17日出具的收取张悦宁、梁敏兰物业管理费、防盗系统安装费、水电周转金、维修基金的《收据》共4张。李万藏为证明张悦宁、梁敏兰将涉案房屋出售给简国强，简国强和李万藏于2000年实际入住涉案房屋，提交了《有线电视开户证》（记载开户日期为2000年7月26日）、2008年5月的《中国电信股份有限公司广州分公司业务施工单》（装机地址为涉案房屋，客户名称为李万藏）、2008年6月2日的《中国电信股份有限公司广州分公司业务登记单》（客户名称为简国强，业务内容为普通电话申请拆机）、2009年11月9日的《广东有线广播电视网络股份有限公司用户登记表》（用户名为张悦宁，新用户为李万藏）、广东有线广播电视网络股份有限公司2009年11月9日出具的发票作为证据。张悦宁、梁敏兰质证意见：对证据予以确认，但无法证明张悦宁、梁敏兰在2000年就将涉案房屋转让给简国强。一审诉讼中，张悦宁、梁敏兰表示：张悦宁于2006-2008年期间将涉案房屋出售和交付给简国强，并收取了简国强支付的89000元，是张悦宁单独收取款项和出售房屋，梁敏兰对张悦宁曾向简国强出售房屋并不知情，直到收到李万藏提交的证据。在简国强治病期间，张悦宁、梁敏兰已把张悦宁所收取的房款基本给付简国强治病，简国强也口头表示不要房屋了。张悦宁、梁敏兰为证明已向开发商支付了涉案房屋的剩余房款，提交了梁敏兰和广州市芳村建筑工程有限公司签订的《协议书》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《发票》、《收据》作为证据。李万藏质证意见：对发票的真实性确认，但与本案无关；对其他证据均不确认。李万藏抗辩简国强的继承人已就简国强与张悦宁、梁敏兰之间的房屋买卖合同纠纷在广州市越秀区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0104民初42361号。张悦宁、梁敏兰确认有该案件的存在，但表示未收到法院的相关材料，无法确认该案的原告是否简国强的继承人。一审法院认为：张悦宁、梁敏兰虽然持有涉案房屋的《不动产权证书》，但在取得该证书前，张悦宁已将涉案房屋出售给简国强并收取了简国强房款和将涉案房屋交付给简国强，李万藏经简国强同意而入住涉案房屋，现无证据证明张悦宁与简国强之间就涉案房屋的买卖合同已解除。故张悦宁、梁敏兰以张悦宁曾将涉案房屋借予简国强居住为由要求李万藏搬迁和赔偿房屋使用费，缺乏依据，一审法院予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，于2020年3月27日作出如下判决：驳回张悦宁、梁敏兰的全部诉讼请求。案件受理费100元，由张悦宁、梁敏兰共同负担。本院二审期间，张悦宁、梁敏兰向本院提交：1.交易明细；2.交易明细；3.《手机信息》，证据1-3拟证明张悦宁已向简国强退还此前收取的涉案房屋转让款，双方达成解除买卖合同的合意，该款项已由李万藏代收，且证明李万藏对此是知情的；4.《收条》，拟补充证明张悦宁、梁敏兰为办理涉案房地产权属证书所付出的部分费用，同时证明，因简国强一直拒绝支付涉案房屋余款等费用，导致张悦宁、梁敏兰需额外支付迟延办证的费用，可见，简国强本人已明确放弃购买涉案房屋。李万藏经质证认为：对于证据1、2的真实性没有异议，但是该证据与本案没有关联性，更不能证明张悦宁、梁敏兰的主张，而且从该证据可以看到，原来张悦宁、梁敏兰主张认为梁敏兰当时不知道买卖合同的存在，而该证据恰恰说明了梁敏兰十分清楚存在涉案房屋买卖合同关系；对证据3的真实性没有异议，证据3证明张悦宁、梁敏兰非常清楚李万藏是合法入住涉案房屋，不存在任何的侵权事实；证据4与本案没有关联，也不能证明张悦宁、梁敏兰的主张。二审庭询后张悦宁、梁敏兰向本院提交：1.《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，拟证明简国强不具备购买涉案房屋的购房资格，张悦宁与简国强的买卖合同关系不成立，该买卖行为无效；2.《产权证》，拟证明涉案房屋最早于2009年12月左右办理房地产权证，但一直居住在涉案房屋内的简国强在小区张贴告示及同小区的业主办理产权证后，一直没有向李万藏主张办理，简国强一直将办理房产证事宜隐瞒至2012年才口头告知李万藏，并同时表示不想继续购买涉案房屋，更不想办理房地产权证，简国强单方怠于行使房地产权证的办理及交付房地产余款，足以证明其对本案买卖合意的反悔及违约；3.《账户交易明细表》，拟证明张悦宁已向简国强退还此前收取的涉案房屋转让款，双方达成解除买卖意向的合意，该款项的大部分是张悦宁以现金支取的方式直接支付给简国强本人，李万藏不存在合法居住的合同权利。李万藏经质证认为：前述三份补充证据不属于新证据，该三份证据与本案也不存在关联性，更不能证明张悦宁、梁敏兰的主张。张悦宁与简国强的房屋买卖关系形成于2000年，而《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》颁布在2010年11月，根据法律不具有追溯力的原则，该意见不适用于本案；根据法律规定，认定合同无效的依据只能是法律和行政法规，而前述意见仅属于行政规章，不能作为认定本案房屋买卖合同无效的依据；根据广州市现行商品房买卖和办理房产证的程序，简国强只能在张悦宁、梁敏兰办理产权登记后才能请求张悦宁、梁敏兰把房产转移登记在简国强名下，因此，涉案房屋所在小区如果确实在2009年12月已经可以办证，则只能证明张悦宁、梁敏兰怠于履行合同的办证义务，不能证明简国强对买卖合意的反悔及违约；《账户交易明细表》只记载了张悦宁支取了现金，与简国强不存在任何关联性，更不能证明解除了张悦宁与简国强的房屋买卖关系。二审庭询后李万藏向本院提交《公证书》，拟证明简国强的继承人简某媚、简某丹、简某洪书面同意李万藏继续居住使用涉案房屋。张悦宁、梁敏兰经质证认为：该证据已超过法定举证期限，且该公证书明确约定的“终止日期”是2020年2月28日，即李万藏主张的“同意居住使用涉案房屋”的期限已经失效，该证据不能证明李万藏现阶段的合法居住有效性，且该公证书中的授权主体亦非涉案房屋的法定权利人，这些授权主体仅仅是涉案房屋曾经的买受人简国强的继承人，但简国强并非涉案房屋的法定所有权人，因此该授权根本不具备法律效力，涉案房屋的法定所有权人仅为张悦宁、梁敏兰。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，梁敏兰称：“简国强和张悦宁是发小，经常借款或者还款都没有收据，都是现金交易的，至少给了6万以上，我知道的是3万现金，在2013年-2014年期间给了3万，2012年6月简国强从加拿大回来，我告诉他可以领证了，要他去办证，他就说暂时不想买了，后来陆续返还现金给了简国强。包括我方转账的部分一共给了6万以上。在简国强生病住院的时候简国强说房屋他不买了。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。李万藏称张悦宁、梁敏兰将涉案房屋出售给简国强，其系经简国强同意入住涉案房屋的，故本案确定李万藏占有、使用涉案房屋是否构成对张悦宁、梁敏兰的侵权，首先应审查简国强占有、使用涉案房屋是否享有合法的理据。对此，本院评析如下：关于同意李万藏入住涉案房屋的“简国强”是否与张悦宁、梁敏兰进行房屋交易的“简国强”为同一人的问题。张悦宁、梁敏兰并无提供证据证明与其二人进行房屋交易的“简国强”另有其人，结合张悦宁、梁敏兰二审期间关于梁敏兰于2014年1月18日、1月28日向李万藏账户转账的3万元即为退回给“简国强”的购房款的陈述来看，与张悦宁、梁敏兰进行房屋交易的“简国强”、同意李万藏入住涉案房屋的“简国强”应为同一人。关于张悦宁、梁敏兰与简国强是否存在房屋买卖合同关系的问题。虽然张悦宁、梁敏兰、简国强并无就涉案房屋签订书面的买卖合同，但根据张悦宁2006年2月10日出具的《收据》的记载、涉案房屋已交付简国强使用的事实以及梁敏兰关于其在2012年曾通知简国强办证等陈述来看，一审法院认定张悦宁已将涉案房屋出售给简国强，并无不当，本院予以认同。关于张悦宁与简国强之间就涉案房屋的买卖合同有无解除的问题。张悦宁、梁敏兰为证明与简国强之间的房屋买卖合同已经解除，提供了其二人向开发商支付剩余购房款以及梁敏兰转账3万元给李万藏的付款凭证等证据，但是上述证据仅能证明张悦宁、梁敏兰履行其二人与开发商之间的房屋买卖合同项下的义务以及向李万藏转款3万元的事实，上述证据以及涉案房屋登记在张悦宁、梁敏兰名下的事实均不能推定出简国强拒绝继续履行合同，张悦宁已经与简国强解除合同并向简国强退还购房款的唯一结论，张悦宁、梁敏兰关于与简国强之间的房屋买卖关系在2012年达成初步解除意向，于2014年实际解除的主张，依据不足，本院对此不予采信。据上，在无充分证据证明张悦宁与简国强之间就涉案房屋的买卖合同解除之前，简国强基于房屋买卖合同关系占有、使用涉案房屋，具有合法的理据。李万藏主张其系经简国强同意入住涉案房屋，对此，张悦宁、梁敏兰并无予以否认，如前所述，张悦宁与简国强之间就涉案房屋的买卖合同并无解除，李万藏占有、使用涉案房屋并不构成对张悦宁、梁敏兰的侵权，张悦宁、梁敏兰主张李万藏侵权并要求李万藏向其二人返还涉案房屋、赔偿房屋使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，张悦宁、梁敏兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费596元，由上诉人张悦宁、梁敏兰共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年七月二十九日书记员  贾妍胡秀红