北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1228号上诉人（原审被告、反诉原告）：林华，女，1975年7月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马灵珏，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚娟，北京市兰台律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京昊天阳光酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环南路53号院2号楼12层1503。法定代表人：姜旭东，总经理。委托诉讼代理人：毛健锋，男，1980年2月27日出生，北京昊天阳光酒店管理有限公司业务经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。上诉人林华因与被上诉人北京昊天阳光酒店管理有限公司（以下简称昊天阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20517号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林华上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项至第四项,改判驳回昊天阳光公司的全部诉讼请求;2.依法撤销一审判决第五项,改判昊天阳光公司向林华支付2019年3月21日至2019年3月28日的房屋占有使用费44000元;3.依法撤销一审判决第六项,改判昊天阳光公司向林华支付2018年9月10日至2019年9月10日的物业费24899.81元;4.依法撤销一审判决第七项,改判昊天阳光公司向林华支付供暖费26000元;5.依法撤销一审判决第九项,改判昊天阳光公司向林华支付违约金30万元。6.本案本诉和反诉的所有诉讼费用由昊天阳光公司承担。事实与理由：一、关于房屋用途的认定,应当以双方真实意思表示为准,一审法院仅以营业执照核定范围作为房屋用途的认定,有违真实情况。二、关于办理旅店业特种行业许可证是否必须要房产证的认定,一审法院无视双方合同约定的林华义务范围为工商注册登记所需材料,扩大了材料范围,加重了出租方的义务和责任,超出了出租方在合同签订时的合理预期。三、关于林华是否承诺过1-2个月可以提供房产证的认定,一审法院不以证明力较强的书面合同为据,反而大量引用证明力极弱的中介公司证明,以及其与中介签订合同后的聊天记录作为认定依据,将林华事后协助的善意变成了协议,属于认定事实不清。四、关于合同履行的认定,林华向昊天阳光公司提供了工商注册登记所需的材料，一审庭审笔录中昊天阳光公司已予以认可,林华已履行了双方在合同约定中的出租方义务。五、关于合同解除的认定,昊天阳光公司并不具有法定解除权,其属于单方提前解除合同,应当承担违约责任,一审法院适用法律错误。六、关于物业服务费的赔付问题,法院认定事实不清。七、关于供暖费用的赔付问题,法院认定事实不清。昊天阳光公司辩称：一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求法院驳回林华的上诉请求，维持一审判决。第一，双方签订租赁合同后，昊天阳光公司有权自己使用也有权对外转租涉案房屋，这是双方的明确约定。昊天阳光公司无论是自己使用还是转租，林华都有义务为公司经营以及转租履行相应义务、提供相应证件，但是根据中介的证言和毛健锋与林华的聊天记录可以看出，林华应在合同签订后1-2个月内提供产权证原件，并且约定2018年12月20日前如果不能提供，昊天阳光公司可以解除合同。昊天阳光公司起诉后，林华开庭时才将不动产权证书提交给法庭，不动产权证书是2019年2月25日下来的，说明林华不可能在合同约定的时间内提供产权证原件，也无法在2018年12月20日前向昊天阳光公司提供，导致昊天阳光公司无法转租，也无法办理特种行业许可证，导致合同目的无法实现，所以昊天阳光公司有权解除合同，林华应该承担合同约定的违约责任。第二，昊天阳光公司租赁后一直未对租赁的房屋进行使用，昊天阳光公司没有享受到任何的物业服务，也没有使用供暖的服务。一审判决昊天阳光公司承担物业费和供暖费，昊天阳光公司认可，没有提起上诉。但是昊天阳光公司对这两部分的费用是有异议的。昊天阳光公司向一审法院起诉请求：1、请求确认昊天阳光公司与林华于2018年6月29日签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2018年12月20日解除；2、判令林华向昊天阳光公司返还2018年9月21日至2019年3月20日的房屋租金1003750元，并以1003750元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年6月30日至实际还清本息之日止的利息；3、判令林华向昊天阳光公司返还押金30万元，并以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年6月30日至实际还清本息之日止的利息；4、判令林华向昊天阳光公司支付违约金30万元；5、判令林华向昊天阳光公司支付中介费80000元。林华向一审法院提出反诉请求：1、判令解除《租赁合同》；2、判令昊天阳光公司向林华支付2018年9月10日至2019年9月10日的物业费35338.68元；3、判令昊天阳光公司向林华支付2018年11月15日到2019年11月15日的供暖费50522元；4、判令昊天阳光公司按照每日5500元的标准向林华支付2019年3月21日至2019年3月28日的房屋占有使用费44000元；5、判令昊天阳光公司向林华支付违约金30万元。对于当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋所有权人系张某，取得不动产权证书的时间为2019年2月25日。林华从张某处承租涉案房屋。2018年6月29日，昊天阳光公司（承租人）与林华（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，合同约定：“第一条房屋基本情况。（二）该房屋的租用面积为1100平方米（注：租用面积指租赁区域内的建筑面积）。甲乙双方确定以该面积作为本合同所述租金，物业管理费等各项费用以房屋所有权证面积为计算依据。（三）房屋权属状况：甲方持有房屋买卖合同、其他房屋来源证明文件，房屋所有权证书编号或房屋来源证明名称：×××、×××.房屋所有权人（购房人）姓名或名称：张某，该房屋已设定了抵押。（四）甲方同意乙方在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。第二条房屋用途及登记备案。乙方租赁该房屋用于以营业执照核准的经营范围。未经甲方许可，乙方不得擅自改变房屋用途。甲方保证该房屋可以办理工商注册登记，并保证积极配合乙方办理工商注册登记手续。该房屋可从事餐饮经营，可起明火。甲方同意乙方因经营所需增加用电容量、用水容量及增加烟道等，若甲方同意，则相关手续应由乙方自行办理，甲方予以配合。甲方应向乙方提供本人及合同中商铺的真实齐全资料（包括身份证、购房合同复印件）。甲方不得干涉乙方租户在法律范围内的正常经营。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2018年6月21日至2028年6月15日，共计玖年零叁佰陆拾天。（二）免租期为自2018年6月21日至2018年9月20日。免租期内，乙方无需交付甲方租金，但应当按照本合同的约定承担因使用该房屋而产生的相关费用。（三）甲方应于2018年6月29日将该房屋按约定条件交付给乙方。第四条租金及押金。（一）该房屋年租金：人民币2007500元。从第三年开始，每两年环比递增5%，即：第一年至第二年每年租金为：人民币2007500元。第三年至第四年每年租金为：人民币2107875元。第五年至第六年每年租金为：人民币2213269元。第七年至第八年每年租金为2323932元。第九年至第十年每年租金为：2440129元。以上皆为不含税租金，如开立发票，则需在租金的基础上向乙方增收相关税费。（二）该房屋租金每6月支付一次，乙方应于2018年6月29日支付甲方第一期租金为：人民币1003750元。乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为：2019年3月15日、2019年9月15日、2020年3月15日，以此类推。（四）乙方应于218年6月29日支付甲方押金人民币300000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方。第五条其他相关费用。1、租赁期内的下列费用中，（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费由乙方承担。第九条甲乙双方权利义务。（一）甲方的权利和义务：3、甲方应积极配合乙方办理经营、装修所需的环保、水、电、通讯、消防、卫生及国家和北京市规定的申请报批手续，应向乙方提供工商注册所需的相关手续。12、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日；（2）欠缴各项费用达150000元。（二）乙方的权利和义务：7、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（2）交付的房屋不符合合同约定或影响乙方使用（安装室内电梯除外）、安全、健康。第十一条违约责任。（一）甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。（二）因甲方违反合同约定导致本合同解除的，甲方应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金。（三）因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用。甲方退还乙方剩余的房屋租金。（四）甲乙双方任何乙方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。”2018年6月29日，林华将涉案房屋交付昊天阳光公司。昊天阳光公司向林华支付了6个月的租金1003750元、押金300000元。昊天阳光公司称向中介方北京永泰俊辉商贸有限公司（以下简称永泰俊辉公司）支付中介佣金80000元，并提交《房屋租赁中介佣金合同》、收据佐证。林华对上述证据真实性不认可。林华称其向中介方永泰俊辉公司支付中介佣金16500元，并提交收据佐证。昊天阳光公司对收据的真实性无法核实。2018年3月15日，昊天阳光公司未支付下一半年度的租金。昊天阳光公司称告知林华其承租房屋是用于经营酒店、住宿，其营业执照经营范围就是酒店管理、住宿，一开始昊天阳光公司有转租意向，但由于没有房产证转租失败，后来昊天阳光公司打算自用，但没有房产证无法办理经营酒店所需的特行许可，导致昊天阳光公司无法使用涉案房屋，一直空置。林华称昊天阳光公司并未告知其承租用途，合同上写的是餐饮，直到2018年12月昊天阳光公司才通过微信告知要干特行，实际昊天阳光公司一直在对外转租。2019年3月28日，昊天阳光公司与林华签订《交房确认书》，将涉案房屋交还林华。昊天阳光公司称在此之前未将涉案房屋交还林华，林华也有钥匙。昊天阳光公司称曾于2019年3月7日通过顺丰快递向林华北京及烟台地址寄送《通知、解除函》，并提交《通知、解除函》、顺丰快递物流查询单，快递单显示北京地址签收、烟台地址退回。林华对《通知、解除函》、查询单的真实性不认可，表示未收到。关于涉案房屋的物业费、供暖费，林华提交2017-2018年度涉案房屋的供热计量收费结算单两张，显示涉案房屋预收热费共计50255元。北京金源顺达物业管理有限责任公司为张某开具的2018年9月11日至2019年9月10日301房屋物业费收据，显示物业费13192.92元、垃圾费1440元；104房屋物业费收据，显示物业费19265.76元、垃圾费1440元。昊天阳光公司对供热计量收费结算单两张、两张收据的真实性无法核实，认为其没有使用房屋，即便产生物业费也是由林华负担。林华提交2019年3月20日张某出具的物业费收据一张，显示收到林华2008-2009年度物业费35338.68元。林华称收据上的时间书写笔误，应该是2018-2019年度。林华提交2019年3月20日张某出具供暖费收据一张，显示收到林华2017-2018年度供暖费50225元。昊天阳光公司对上述数据的真实性不认可，认为收据中物业费和供暖费的交纳期间并非昊天阳光公司的租赁期间。涉案房屋的供暖费计价是采用热量计量的方式，收费包含基本热价和计量热价两部分。其中104房屋基本热价为42元/平方米，301房屋基本热价为18元/平方米，计量热价均为0.25元/kwh，按照实际用热量收取。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于昊天阳光公司是否向林华发送过解除通知。昊天阳光称其通知林华2018年12月20日解除合同，并提交2018年12月13日昊天阳光公司的毛健锋与林华微信记录佐证。微信记录中有以下内容：“毛健锋：林姐您好，房产证您说一个月能办下来，从开始到现在六个月了，房产证还是不能提供给我们，我们自己酒店特行办不了，对外招租所有的特行客户（酒店、医疗、美容、劳务派遣等等）全都因为房产证缺失而不能成功，我催您一次又一次，您说催大房东，一推再推，拖延到现在，到本月20号就正好半年了，如果本月20号您再不给我们提供房产证，我们要求您把我们交的六个月房租和30万押金退给我们，合同解除，如果协商不成，我们只能起诉您和张某退款赔偿了，希望协商解决，谢谢。林华：说了多少遍，购房合同核开发商提供的资料是可以注册的，当时也是这么说的，没有你这么做生意的，你租不出去找这么多借口，这跟房产本没有关系。毛健锋：因为没房本，我们的特行办不了，客户没法租的也最少有七八个了，您也都知道。每次和您催房本都是客户想租，有交定金的，后来没等来房本也不租了，您每次让我等您催房东，我们是真等不了啦姐，最晚就这月20号，再不给我们提供只能解约退钱。”林华对微信记录的真实性认可。法院认为，结合林华的质证意见，法院对微信记录的真实性予以采信，解除权系形成权，行使形成权的行为是单方法律行为，一般不得附条件，以防止法律关系的不稳定，使相对人处于不利地位，但是有两种例外，一是附加条件经过相对人同意；二是条件成就与否，纯由相对人决定。本案中，昊天阳光公司在2018年12月13日向林华发送的微信中，明确提出12月20日林华提供不了房产证，合同解除，该通知包含催告和解除的双重意思，而且由林华的行为决定条件成就与否，所附条件为随意条件，因此，应当认定2018年12月13日昊天阳光公司发送的是附随意条件的解除通知。关于林华是否承诺过1-2个月可以提供房产证。昊天阳光公司称林华在签订合同时承诺1-2个月可以办理房产证，不会影响涉案房屋的使用。对此昊天阳光公司提供以下证据：一、2019年3月26日永泰俊辉公司出具的《证明》，主要内容为：“2018年6月8日公司业务员尚某将房屋出租信息发给了北京昊天阳光酒店管理有限公司的毛健锋经理。为了促使他们签订合同，尚某联系毛健锋安排双方面谈，并在2018年6月9日公司与昊天阳光公司签订了《房屋租赁中介佣金合同》，约定中介佣金80000元。当时因这个房屋的房产证没有下来，昊天公司本不想租，林华说她可以催促大房东尽快办理，大概1-2个月能办下来，保证不会影响使用，如果提供不了她愿意承担相应的后果，双方可以先签合同。后来他们双方谈了多次，直到2018年6月29日他们才把合同签完，当时公司安排有业务员尚某在场。2018年6月30日，我们公司收到昊天公司支付的中介费佣金8万元。7月中旬以后，我公司安排业务员尚某多次催促林华让她提供房产证，也让毛健锋他们催促，但林华一直没有提供。没有房产证房屋一直空着，昊天公司没有办法使用，我司也多次帮忙昊天公司联系看能否转租，因没有房产证其他人都不敢租。”二、毛健锋与尚某2018年6月8日至2018年8月9日期间的微信记录，主要内容涉及昊天阳光公司想将涉案房屋转租，但由于无房产证影响转租，另外在2018年7月的微信中毛健锋提到其向林华催促房产证。三、毛健锋与林华的微信记录，有以下内容：“2018年7月17日毛健锋：一个来月了，真没啥客户，完了小北那有个客户，客户是个集团公司的，购房合同他们不认，他们问能不能提供房产证的复印件，我问问您这边进展怎么样了，房产证什么时候能落实啊？林华：我那个上个礼拜找大房东聊了，他房产证没下来，因为他还有6个房本，正在和别人扯皮，他还有别的6个房本，这俩他想一块办下来，我说你尽快给办下来，就是你让我提供除了房产证以外的什么资料都可以提供给你，你那块我前几天就想跟你说，因为小北在中间没好意思跟你说。（7月18日、7月19日双方就尽快提供房产证问题进行沟通）2018年8月9日毛健锋：姐：1、房产证大概什么时候能办下来；2、帮我要一个一装消防备案总有客户要看这些。林华：收到。2018年9月3日毛健锋：姐，咱们的房本在办吗，现在没房本很多客户都不认同。林华：房本因为大房东有6个房本在一块，他说城建这边资料不给他，他没办，反正就办不了，你这些手续要备案都可以啊，跟房本要干那些事儿咱全能干呀，你这边缺什么呀，人家这边要什么呀，就是说人家要签约的话，你给他合同里写上，就是能办所有手续，就是注册，包括什么的，那个备案号都在开发受手里呢，那个叫备案号吧。房本我找了好几次大房东了，他老说这个…叫什么…这城…咱们惹不起啊，他们房本非要统一办，单要要不出来还是怎么着。…我催他了，他说开发那是为了凑房本往上交，他说再找找人，看能不能提前给咱办出来，这一两个星期吧，完了其余的也没什么了，你要觉得是房本的问题那就房本的问题，但我觉得不是，因为我们租那么多公司都是连锁品牌，也没有一个因为房本，因为你房本跟你任何东西不占有人家东西啊，你要注册我给你办注册，你要办执照给你办执照，我给你提供资料。人这边都答应给你出对吧。2018年10月19日毛健锋：林姐，房产证啥时候能办下来。林华：房产证大房东说开发商那边要统一办，自己办不了，他们那不出手续，必须要排队办。2018年11月23日毛健锋：…首先前提现在没有证照的话，就是没法使用，现在就必须得是要房产证。所以您现在跟大房东说一下，无论用什么方式，他要把这房产证办出来，我们才能继续使用。林华：…那个房本我在催他…我和大房东说你特别有实力做投资公司行业的，也别让人家觉得咱没这个实力在这商铺呆着，因为咱们总归十年合同呢，对吧，我一早给他是那个1000万投资公司的资料，后来把酒店的资料拿给他做了备注。比较稳妥，房本的事儿，我也给他个压力，我就说这边因为你房本没下来也受到了损失，就是好多东西办不了。2018年11月27日毛健锋：林姐，房产证从签合同到现在5个多月了还没办下来？签合同付款的时候您说一个月就能办下来，我们一直在催，但不明白为什么不给办，之前就有好几个客户因为没房产证没签成，还有的没谈成，一直在等房产证，现在没房产证客户后续的事情都办不了，必须马上解决，因此造成的以前和以后的损失都得找您和您的大房东承担。林华：我们给你提供的资料，是完全和完整的，是完全可以办理营业执照的，那您说是哪一样证件没有房本办不了？具体一点，房本是开发商拖着不给办，并不是我们的问题，并且你们所需要的资料都给你了，是有没有房本都可以正常使用的，如果你们租不出去赖到房本上，也是一种无理取闹，那我也就见识了！我们合同是根据大房东的合同签的，我们是约定提供办理营业执照所需的相关手续，我们也提供给您了，希望您说话慎重，不要把自己责任推卸给我和大房东。毛健锋：姐，我们不会无理取闹，开发商拖着不给办这个应该不成立，同一个小区别人家怎么早就有房产证，开始您说手续都齐全，没房产证也都可以办，牙科诊所和医疗医美等等卫生许可证必须得用房产证，之前的一些客户就因为没房产证不签合同。我们按您说的和客户解释，但是没房产证人家都不行，当初您说房产证一个月左右，现在也不能推给开发商就完了，开发商一直不办那谁也不能无限等啊。林华：我也一直在催…我盯着这事呢。2018年12月10日毛健锋：林姐，从开始就有好几个租户要租，就因为没房产证没成，现在还是这情况，说一个左右，这都5个月了，开发商也没必要为难咱们啊。林华：开发商不是为难咱们…每弄这么一批要交一笔钱好像是，开发商要交一笔挺大一笔什么钱，所以他要压着…正好赶上压着这批了…2018年12月13日林华：我从来没说过一个月，你的那些注册的有购房合同可以办理，你招租情况我也知道，不要把责任推给我们，你不接电话什么意思？毛健锋：我刚才有事儿没接到，你不答应给提供房产证我们也不可能租，而且说得一个月左右，签合同时说，打电话说，发微信说，说过不下十几遍，您就赶紧给解决吧，不然我们只能走法律程序了，能协商尽量不伤和气。林华：说多少遍了，购房合同和开发商提供的资料是可以注册的，当时也是这么说的，没有你这么做生意的，你租不出去找这么多借口，这跟房本没有关系。毛健锋：因为没房本，我们的特行办不了，客户没法租的也最少七八个了，您也都知道。每次和您催房本都是客户想租，但是必须提供房本才行，有交定金的，后来没等来房本也不租了，您每次让我等您催房东，我们是真等不了啦姐，最晚就这月20号，再不给我们提供只能解约退钱。”四、昊天阳光公司申请证人尚某出庭作证，证人尚某称：“当时签合同的时候，我在场，谈的东西都听见了，关于房本，当时签合同的时候没有房本，双方聊了一会，说是一个多月就能解决。签合同的时候经过三到四次面谈磋商，在磋商中林华有口头承诺在1-2个月内办下房产证。在昊天阳光公司想转租的情况下，我提供过意向承租人，意向承租人多次向昊天阳光公司出要房产证。合同签订后我要求过毛健锋向林华要房本。我从事中介服务时，昊天阳光公司跟我说了租赁用途是酒店。林华招租的时候，我跟林华说他们是用来做投资公司。涉案房屋可以办理营业执照。双方聊的时候只是聊了转租权问题，昊天阳光公司说有可能自己用有可能转租，没说具体干什么用。每次协商都有说房产证问题，没有给出具体时间，林华一直说二十多天一个月房本就能下来。中介方收取了双方的中介费。”林华对永泰俊辉公司出具的《证明》的真实性不认可，对毛健锋与尚某微信记录的真实性不认可，对毛健锋与林华微信记录的真实性认可，但认为不能证明林华需要提供房产证，昊天阳光公司没有说要办酒店的特行许可，履行合同之初也没有说要经营酒店、旅馆。林华对证人尚某证言中除承诺房产证1-2个月解决的内容外其他证言认可。林华称其从未承诺1-2个月能办理房产证，并提交签订合同当时的录像一段佐证。录像时长八分钟，显示签订合同时昊天阳光公司出示了营业执照，毛健锋在录像中提到如果房产证一旦下来第一时间要房产证复印件，林华称没问题。昊天阳光公司对录像的真实性认可，称其在录像中强调了要房产证的事情，说明签协议之前双方就此进行了多次协商，且昊天阳光公司出示并交付给林华营业执照复印件，林华知晓租赁房屋是用于经营酒店。法院认为，结合双方质证意见，毛健锋与尚某、林华的微信记录昊天阳光公司均提交了原件，法院对其真实性予以采信。证人尚某出庭作证，法院对证人尚某证言的真实性予以采信。永泰俊辉公司的《证明》与微信记录、尚某证言的内容相互印证，法院对其真实性予以采信。昊天阳光公司对林华提交的录像真实性认可，法院对录像的真实性予以采信。因此，昊天阳光公司提供的《证明》、微信记录、证人尚某的证言可以相互佐证林华曾经向昊天阳光公司承诺过涉案房屋房产证只需1-2个月可以办理下来，而且在录像中毛健锋也强调了如果房产证办下来第一时间给其复印件，说明林华知晓昊天阳光公司需要房产证，这与微信记录中毛健锋多次询问、催促林华提供房产证是一致的。关于办理旅店业特种行业许可证是否必须要房产证。昊天阳光公司称签订合同前及2018年11月份前往朝阳工商分局公安特行窗口询问过办理旅店业特行必须有房产证，经营酒店应当先后办消防验收、迁址、办理特行许可证，涉案房屋没有房产证办不了特行许可，无法经营酒店。对此昊天阳光公司提交《旅店业新申报所需材料》、2018年12月13日朝阳工商分局行政服务大厅录像三段。《旅店业新申报所需材料》中载明需要经营场所产权证明，该文件从录像中看系昊天阳光公司在行政服务大厅咨询时工作人员提供的，而且录像中行政服务大厅工作人员明确告知经营酒店必须有房产证原件，有开发商的大产权证不行。林华对《旅店业新申报所需材料》、录像三段真实性不认可。林华称昊天阳光公司承租涉案房屋是用于转租，并非经营酒店，且昊天阳光公司在2017年就知道从事酒店行业需要房产证，其明知涉案房屋没有房产证，昊天阳光公司在租赁期间从来没有提到要办特行许可。法院认为，综合昊天阳光公司提供的录像三段中的内容考虑，法院对录像三段的真实性予以采信，《旅店业新申报所需材料》是录像中相关工作人员给昊天阳光公司的，法院对该证据的真实性亦予以采信。并据此认定办理旅店业特行许可证必须有房产证。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，昊天阳光公司与林华签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点有二：一是林华是否构成违约；二是2018年12月13日的微信记录是否发生合同解除的效力。关于争议焦点一，《租赁合同》第二条约定乙方租赁该房屋用于以营业执照核准的经营范围，可从事餐饮经营，出租人同意承租人转租，从上述约定来看，林华有义务保证昊天阳光公司既可以对涉案房屋转租，也可以自用，包括在营业执照核准经营的范围内的经营活动或餐饮等。昊天阳光公司在合同签订时出示了营业执照，营业执照上经营范围为酒店管理、销售食品、住宿，林华对昊天阳光公司营业执照经营范围明知。从合同履行来看，昊天阳光公司承租涉案房屋后开始对外转租，林华虽承诺1-2个月可以取得房产证，但未兑现，影响了涉案房屋的转租。林华自认2018年12月昊天阳光公司通过微信告知其要办理特行许可证，根据本案查明的事实，办理旅店业特行许可证必须有房产证，没有房产证无法办理，所以，林华未履行1-2个月可以取得房产证的承诺不仅使转租受到一定影响，而且使昊天阳光公司无法从事营业执照核准的酒店住宿经营。从毛健锋与林华的微信记录中可以看出，昊天阳光公司多次催促林华提供房产证，林华均未能提供，林华行为构成违约，导致昊天阳光公司的合同目的无法实现，昊天阳光公司有权解除合同。关于争议焦点二，在林华违约的前提下，昊天阳光公司享有合同解除权，其于2018年12月13日向林华发送的微信是一个附随意条件的解除通知，林华没有在2018年12月20日前提供房产证，该解除通知发生效力。因此，法院对昊天阳光公司要求确认《租赁合同》于2018年12月20日解除的诉讼请求予以支持。对林华要求判决解除《租赁合同》的反诉请求不予支持。关于昊天阳光公司要求返还2018年9月21日至2019年3月20日租金并支付利息的诉讼请求，林华于2018年6月29日将涉案房屋交付昊天阳光公司，并给予三个月免租期，林华虽没有履行1-2个月提供房产证的承诺，但昊天阳光公司并没有立即行使合同解除权，解除权是守约方的一项重要权利，但并非必须行使，在行使解除权前，合同处于履行状态。租赁合同作为继续性合同，在解除前已经履行的部分，昊天阳光公司应当支付租金。合同解除后，昊天阳光公司没有及时将涉案房屋交还林华，采取适当措施防止损失的扩大，不利后果应当由其自行承担，但考虑到林华交付的涉案房屋不能用于昊天阳光公司营业执照范围内的经营，影响昊天阳光公司对涉案房屋的使用，因此双方应当共同分担2018年12月21日至2019年3月20日期间的租金损失，法院酌定上述期间内昊天阳光公司应当向林华支付租金250937.5元，林华多收取的250937.5元应当返还昊天阳光公司。对林华要求昊天阳光公司承担2019年3月21日至2019年3月28日期间占有使用费的反诉请求，法院亦按照上述标准酌减为22000元。关于押金，林华应当退还，但其主张的利息没有合同及法律依据，法院不予支持。关于昊天阳光公司主张的违约金，有合同依据，法院予以支持，林华主张的违约金没有事实和法律依据，法院不予支持。关于中介费，没有合同依据，且即便属于损失，昊天阳光公司也没有证据证明其损失超过了违约金，法院对中介费主张不予支持。关于物业费和供暖费，合同约定由昊天阳光公司承担，昊天阳光公司应当承担2018年9月10日至2019年3月28日期间的物业费及2018-2019年度的供暖费。林华提交的供暖费收据不能证明在热量计量的计价方式下昊天阳光公司实际用热量，法院按照基本热价核定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决：一、确认北京昊天阳光酒店管理有限公司与林华于二〇一八年六月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年十二月二十日解除；二、林华于判决生效之日起七日内退还北京昊天阳光酒店管理有限公司二〇一八年十二月二十一日至二〇一九年三月二十日的租金二十五万零九百三十七元五角；三、林华于判决生效之日起七日内退还北京昊天阳光酒店管理有限公司押金三十万元；四、林华于判决生效之日起七日内给付北京昊天阳光酒店管理有限公司违约金三十万元；五、北京昊天阳光酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内给付林华租金两万两千元；六、北京昊天阳光酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内给付林华物业费一万九千三百六十三元七角；七、北京昊天阳光酒店管理有限公司于判决生效之日起七日内给付林华供暖费二万一千五百三十七元；八、驳回北京昊天阳光酒店管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回林华的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，林华向本院提交以下证据：证据一、三家公司工商注册信息，证明同一地址即使没有房本也不影响公司注册登记；证据二、福润四季商业采暖热计量抄表记录，证据三、北京春风供热服务有限公司福润四季项目部出具的2018年-2019年度实际产生的供暖用费明细，证据二和证据三共同证明实际供暖费是2.6万元。2018-2019年度供暖费是昊天阳光公司应该缴纳的。昊天阳光公司发表质证意见称：对证据一真实性无异议，证明目的不认可，超过了举证期限。不同行业不一样，林华提供的三家公司两个是餐饮行业，一个是通讯行业，具体餐饮行业和通讯行业注册过程中是否需要房产证原件，昊天阳光公司不清楚。根据昊天阳光公司了解，业主办理房产证的时间是不同的。刘姓业主在2018年5月24日就办下来房产证，但林华提供的房产证是2019年2月25日才办理下来的。对证据二、三的真实性不认可，证明目的不认可，而且超过了举证时间。昊天阳光公司不清楚供热公司，林华也没有向法院提交任何供暖合同，此证据加盖的是项目部的公章，昊天阳光公司不认可。2018年-2019年度实际产生的供暖用费明细的内容都是手写，无计算标准，其手写的计算标准没有任何参考依据。通过该证据，林华想证明其支付了2.6万元供暖费，但是在其一审反诉状中却要求昊天阳光公司承担5万余元供暖费用。昊天阳光公司对其提供的所有证据均不认可。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：2018年6月29日，昊天阳光公司与林华签订《租赁合同》，由昊天阳光公司从林华处承租涉案房屋，租赁期限为2018年6月21日至2028年6月15日，年租金为2007500元。合同签订后，林华将涉案房屋交付昊天阳光公司，昊天阳光公司向林华支付6个月租金1003750元，押金300000元。根据涉案《租赁合同》第一条和第二条约定，昊天阳光公司租赁该房屋用于以营业执照核准的经营范围，可从事餐饮经营，林华同意昊天阳光公司在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。经查，昊天阳光公司在合同签订时出示了营业执照，营业执照上载明其经营范围为酒店管理、销售食品、住宿。因此，林华在明知昊天阳光公司租赁涉案房屋用途的情况下，有义务保证昊天阳光公司可以实现合同目的，既可以对涉案房屋转租，也可以自行使用，从事在营业执照核准经营范围内的经营活动或餐饮等。在合同履行中，林华虽承诺1-2个月可以取得房产证，但未兑现，影响了昊天阳光公司对涉案房屋的转租。昊天阳光公司准备自行用于从事营业执照核准的酒店住宿经营时，亦因为林华未能履行1-2个月可以取得房屋产权证的承诺而无法办理特行许可证。从微信记录中可看出，昊天阳光公司多次催促林华提供房屋产权证，但林华均未能提供。综上，林华的行为构成违约，导致昊天阳光公司的合同目的无法实现，昊天阳光公司有权解除涉案房屋租赁合同。2018年12月13日，昊天阳光公司一方向林华发送微信，明确通知林华如若12月20日仍提供不了房屋产权证，涉案《租赁合同》解除。林华没有在2018年12月20日前提供房屋产权证，该解除通知发生效力。因此，一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2018年12月20日解除，有事实和法律依据，本院予以维持。关于合同解除后的法律后果。林华于2018年6月29日将涉案房屋交付昊天阳光公司，并给予其三个月免租期，林华虽没有履行1-2个月提供房屋产权证的承诺，但昊天阳光公司并没有立即行使合同解除权。在行使解除权前，合同处于履行状态。因此，在2018年12月20日《租赁合同》解除前，昊天阳光公司应当支付相应租金。合同解除后，昊天阳光公司仍继续占有涉案房屋，其应支付相应费用。因林华未能依约提供房屋产权证，影响昊天阳光公司对涉案房屋的正常使用，因此一审法院根据合同履行情况酌情认定昊天阳光公司应当向林华支付租金250937.5元，林华多收取的250937.5元应当返还昊天阳光公司，并无不当。关于2019年3月21日至2019年3月28日的房屋占有使用费，一审法院依据上述计算标准，酌定昊天阳光公司应支付林华22000元，亦无不当。关于房屋押金，林华应予退还。关于违约金，双方在《租赁合同》中明确约定，因林华违反合同约定导致本合同解除的，林华应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向昊天阳光公司支付相当于押金金额的100%作为违约金。本案因林华违约导致合同解除，一审法院判令林华向昊天阳光公司支付违约金30万元，有合同依据，本院予以维持。林华关于涉案《租赁合同》未明确约定房屋用途，其不应负有相应附随义务，不应承担违约责任等上诉主张，证据不足，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，物业费和供暖费应由昊天阳光公司承担。因此，昊天阳光公司应当承担占有房屋期间的物业费及供暖费。关于物业费，一审法院依照林华提交的物业费收据，判令昊天阳光公司给付林华物业费19363.7元，并无不当。关于供暖费，二审审理中林华向本院提交北京春风供热服务有限公司福润四季项目部出具的《2018-2019年度实际产生的供暖用费明细》，证明涉案房屋租赁期间内产生供暖费2.6万元，昊天阳光公司未提出充分证据予以反驳，本院对该证据予以采信，并对一审法院确定的供暖费数额予以调整。林华该项上诉请求，有事实依据，本院予以支持。综上所述，林华的上诉请求部分成立，本院予以支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20517号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初20517号民事判决第七项、第八项、第九项；三、北京昊天阳光酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付林华供暖费二万六千元；四、驳回林华的其他上诉请求；五、驳回北京昊天阳光酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22860元，，由林华负担22810元（已交纳），由北京昊天阳光酒店管理有限公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年七月二十八日法官助理  李 君书 记 员  田亚男