黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终821号上诉人（原审被告）：叶立荣，女，1962年12月4日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：陈茂遂（系叶立荣配偶），男，1944年10月5日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：李丽娟，女，1977年2月9日出生，汉族，系大庆油田有限责任公司第二采油厂职工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：曹凯飞，黑龙江欲凌律师事务所律师。上诉人叶立荣因与被上诉人李丽娟定金合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶立荣及其委托诉讼代理人陈茂遂、被上诉人李丽娟的委托诉讼代理人曹凯飞到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。叶立荣上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2020）黑0602民初2号民事判决；二、驳回李丽娟的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费由李丽娟承担。事实和理由：李丽娟及家人经多次看房确定购买叶立荣尚未办理产权证及贷款抵押的二手住宅房，按照众所周知的购买流程达成一致，卖方先办理产权证（时间不限），房产证下来后双方签订买卖合同，买方交首付47万元，买房申请银行按揭贷款（具体未订哪家银行），贷款下来后交尾款，最后交割。2019年8月31日李丽娟拟定的购房定金收条上，双方签字，收条载明它的性质为购房定金、价款、日期及终止交易的处罚事宜。此担保交易实施的定金合同是双方平等、自愿、公平公正的基础上签订的，不违反法律法规强制性规定，自双方签字之日生效。在等待房产证下发期间，由于房价下跌，李丽娟反悔不买了，至此预交首付款和签订买卖合同未能履行，终止了交易。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第五条规定借款人必须同时具备六个条件，购买住房合同和首付款这两条是首要条件，李丽娟都不具备，何谈银行贷款之事。一审将定金认定为意向金错误。原审判决书认为，叶立荣对定金收条的真实性予以否认，李丽娟没有其他证据佐证该收条的真实性，对收条不予采信，是事实认定错误，庭审时叶立荣对收条的真实性认可，如果对收条不予采信，本案就不具备法定的起诉条件。一审改变了双方当事人争议的案由，将定金认定为意向金，违反了法律规定的不告不理原则，意向金在我国相关法律上没有这个专有名词，收据上已经明确载明为购房定金，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定合同应当按照合同所使用的词句确定该条的真实意思。一审事实认定错误，判决书中“双方商定由李丽娟向银行贷款后支付房款”，此句支付房款应当是支付尾款，预付首付款在购房流程中早已约定，买卖房屋分别按照首付款和尾款二次结清，这也是众所周知的普遍现象。一审认为，支付房屋定金时该房屋尚未办理房屋所有权证，且因银行贷款，已将房屋抵押给贷款银行，案涉房屋尚不具备法律规定的过户条件，此时的定金应为买卖意向金。根据法律规定，不具备过户条件与定金、意向金无关，在签订定金合同前，李丽娟对未办理所有权证及房屋贷款抵押已经认可，一审法院将定金认定为意向金违背了事实，违反法律规定。一审判决认为买卖双方没有签订正式房屋买卖合同，对于房屋买卖的相关事项尚未达成一致意见，此时买卖双方均可以提出终止房屋交易，不需要承担违约责任，这混淆了违约责任与定金担保方式的根本区别，本案根本没有设立违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，订约定金的法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立合同的当事人就要实施定金处罚。李丽娟拒绝订立主合同，擅自改变支付首付款的违约行为，理所当然应受到定金处罚。一审判决适用法律错误，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项是管理性规定而非强制性规定，尚未办理房产证及设有抵押贷款并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条适用不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，应当对未能签订合同的责任人李丽娟按定金规定处理，而且案涉房屋交易系二手房住宅交易而非商品房交易，二者适用法律不能混淆。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，李丽娟屡次更换主张，始终未能提供证据，一审不应支持其陈述。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回李丽娟诉讼请求。李丽娟辩称，叶立荣在上诉状中的陈述并不是事实，且没有法律依据，一是李丽娟找叶立荣要求购买房屋时，已经告知自己要进行贷款，同时因为李丽娟夫妇二人的工资卡全在工商银行开户，工商银行在贷款时利率方面有一定的优惠，也将这一情况告知了叶立荣，叶立荣同意后，李丽娟交付了房屋定金，叶立荣出具了收条，此后李丽娟多次找到叶立荣要求配合贷款，但叶立荣始终要求将预付款支付给叶立荣后，才配合进行贷款，按照工商银行的贷款程序，预付款必须打入工商银行，但账号可以是叶立荣的，由工商银行进行资金监管，但叶立荣始终不配合，致使双方无法签订正式的房屋买卖合同，责任并不在李丽娟，同时双方对房屋交付时间、税费的承担在一审开庭时叶立荣均对自己的承诺反悔；二是叶立荣在上诉状中陈述说因为房屋价格下跌致使李丽娟违约，与事实不符，姑且不论房屋价格是否下跌，李丽娟在大庆并没有住房，是必须购买房屋的，在一审开庭法官组织调解时，李丽娟依然同意继续履行合同，但必须按当时的约定在工商银行贷款，但叶立荣仍然坚持必须由李丽娟替叶立荣偿还房屋贷款后，才配合李丽娟进行房屋贷款，因此可以看出李丽娟是有购房诚意的，并不存在所谓的房价下跌故意不购买房屋。综上，李丽娟认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回叶立荣的上诉请求，维持原判。李丽娟向一审法院起诉请求：叶立荣双倍返还李丽娟定金10万元；诉讼费由叶立荣承担。一审法院认定事实：王文彬系大庆市萨尔图区米兰小镇一期B03号楼1单元201室房屋所有权人，该房屋建筑面积138.76平方米。王文彬以上述房屋作抵押在大庆邮储银行办理了银行贷款，抵押期限自2015年6月29日至2035年6月29日。2019年王文彬委托叶立荣出售上述房屋。2019年8月31日，李丽娟与叶立荣联系后想购买上述房屋，李立娟向叶立荣支付50,000元作为定金。因李丽娟没有足够资金交纳全款，双方商定由李丽娟向银行贷款后支付房款。双方没有对房屋价款数额、房款支付、税费负担等房屋买卖事项达成一致意见，没有签订正式房屋买卖合同。2019年9月18日，王文彬取得了上述房屋的不动产登记证。现买卖双方因银行贷款和房款交付问题产生争议，李立娟诉至法院。一审法院认为，在李丽娟向叶立荣支付房屋定金时，该房屋尚未办理房屋所有权证，且因向银行贷款已将房屋抵押给贷款银行，案涉房屋尚不具备法律规定的过户条件，此时的定金应为买卖意向金。买卖双方没有签订正式房屋买卖合同，对于房屋买卖的相关事项尚未达成一致意见，此时买卖双方均可以提出终止房屋交易，不需要承担违约责任。综上，李丽娟要求叶立荣返还50,000元符合法律规定，予以支持，但要求双倍返还没有法律依据，不予支持。叶立荣关于不退还定金、李丽娟给付首付款47万元并签订正式合同的答辩意见理由不成立，不予支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：叶立荣于一审判决生效后返还李丽娟50,000元。案件受理费2300元，由李丽娟负担1150元、叶立荣负担1150元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明：2019年8月31日，双方在收条中约定案涉房屋交易价款为830,000元，其他事实与一审认定一致。本院认为，本案系定金合同纠纷。李丽娟在一审中向法庭提交了叶立荣出具的收条一份，叶立荣在上诉状及二审法庭调查中明确表示对收条的真实性予以认可，本院对该收条予以采信。收条明确约定李丽娟向叶立荣交付的50,000元为购房定金，故该收条的性质为定金合同。该定金合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且李丽娟于2019年8月31日已向叶立荣实际交付了定金50,000元，故该定金合同有效。该定金合同形成于主合同签订前，当事人以交付定金的形式作为订立主合同的担保，此时的定金性质应为立约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案的争议焦点为定金合同当事人一方或双方是否存在拒绝订立主合同的违约行为。依据收条可以认定，双方当事人约定房屋价款为830,000元，双方当事人在诉讼中也一致认可房款支付采取银行贷款方式。依据当事人提交的录音资料可知，双方在后续主合同磋商过程中，李丽娟主张依据中国工商银行资金监管规定，将首付款缴存至中国工商银行，叶立荣主张应向其交付房屋首付款，双方最终未能对此达成一致意见，进而导致未订立正式的房屋买卖合同。本院认为，对具体贷款形式协商不成属于不可归责于当事人双方的事由，不能认定一方或双方当事人未善意履行洽谈义务，拒绝订立主合同，故不能适用定金罚则。虽叶立荣主张双方曾口头约定李丽娟应将房屋首付款交付给叶立荣，但李丽娟对该事实予以否认，且该事实无其他证据佐证，根据《最高人民法院》第九十条的规定，一方当事人的陈述不能单独作为认定案件事实的根据，本院对其主张不予支持。因双方在主合同订立过程中均不存在过错，不需要承担缔约过失责任，叶立荣应将定金返还李丽娟。综上所述，叶立荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，但理由不当，本院在纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由叶立荣负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨 阳审判员  李晓亮二〇二〇年七月十五日法官助理刘晓航书记员于璐