山东省枣庄市山亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0406民初112号原告：贾传开，男，1965年3月24日出生，汉族,居民，住枣庄市山亭区。被告：枣庄市山亭区山城街道双山社区居民委员会，住所地：枣庄市山亭区山城街道办事处双山社区，统一社会信用代码：55370406348955115U。法定代表人：翟小博，主任。委托诉讼代理人：李采薇，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。原告贾传开与被告枣庄市山亭区山城街道双山社区居民委员会（以下简称双山居委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告贾传开、被告双山居委会的委托诉讼代理人李采薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾传开向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担因提前28年单方终止原、被告所签订的土地租用合同并强行占用该合同标的的侵权违约行为给原告造成每年2万元的有关损失及5%违约金；依法解除该合同；2、判令被告对强行占用原告地基450平方米，及房屋按照“双山后旧村改造方案”中的规定标准给予依法置换，解决原告一家三代人的住房问题；3、判令被告立即给付因对原告一家三代人未尽社会保障义务，并因此给原告造成的部分损失2973元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2007年5月29日签订土地租用合同一份,原告由此取得了租用时间为30年、面积为450平方米的宅基地一处，并约定如原告对该合同标的进行确权、建房等，被告给无偿办理一切手续，双方不得违约，否则除承担5%的违约金外，另外应有违约方赔偿守约方的一切损失。合同签订后，原告于同年整好地基、打好地梁，并建起了部分临时厂房供案外人郭彦东以每年2万元的租金有偿使用。原告先期投资12万元在该合同标的建造的地基和厂房才使用了两年，被告就在事先未通知原告且在原告不知情的情况下，于2009年10月对合同标的中的全部地基及部分简易厂房进行了强拆、强占，然后又在原告及其本社区其他居民李自会、李自军、张宝生等多家居民所有的宅基地上建起了七层商品楼房对外出售谋利，被告所建房产取名为双山西花园。由于被告强行拆除原告的建筑物及地面附着物等，当时就给原告造成的部分损失约计13万元多，经法院调解，被告以8.5万元已对该部分损失进行了先期赔偿；被告提前强拆强占，导致被告单方违约的事实，对如何解除双方所签订的土地租用合同、给原告所造成的有关损失、违约金的承担、原告的住房置换和应享有的社会福利待遇等始终未妥善解决，为此，原告曾多次找被告，要求进行补偿与住房置换，但被告总以种种理由推拖，迟迟不办，导致原告一家三代至今仍住在出租屋内；原告以书面形式先后多次分别向被告双山居委会的书记、主任、会计等主要领导提交了申请，请求对原告一家人的住房及社会保障等问题给予解决，但对原告的请求被告至今未给予妥善解决。综上所述，被告先是私自提前28年单方终止合同，并对原告享有使用权的宅基地450平方米、厂房、地面附着物等进行了强拆、强占，后又在原告宅基地上建起了双山西花园商品楼房对外出售谋利，被告虽对原告的部分损失进行了先期补偿，但对双方签订的土地租用合同如何解除未予解决，也未按双山后旧村改造方案规定的标准给予原告解决住房置换问题；被告因对本居居民未尽保障义务，致使原告受到损失，且未给原告解决；被告的行为严重违约、侵权。原告为维护自己的合法权益，依据合同法、物权法、侵权责任法、民事诉讼法等有关法律之规定，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉求。双山居委会辩称，被告和原告之间关于《土地租用合同》产生的纠纷已经人民法院调解结案，原告重复起诉的行为违反法律规定，不应得到支持。双方曾于2007年5月29日签订《土地租用合同》一份，但在合同履行期间，原告曾于2010年9月20日向山亭区人民法院提起诉讼，要求本案被告承担相关法律责任。通过查阅该案的卷宗材料可见，原告在该案中主张的诉讼请求共有四项，分别是：1、判令被告由于其违法、违约行为给原告造成的不良影响公开向原告赔礼道歉并承担相应的民事责任；2、判令被告继续履行合同，并对强行非法拆除原告建筑物及原、被告双方签订的“土地租用合同”中的合同标的给恢复其原样；3、判令被告返还原告所交的租赁费（肆万元）及违约金和由于被告的违约行为给原告造成的一切损失款项（具体数额按照山亭区拆迁补偿标准执行）立即赔偿给原告；4、本案的一切诉讼费用由被告承担。该案经过审理，于2011年4月6日在法庭主持下达成调解协议，内容为：1、被告山亭区山城街道办事处双山居民委员会于2011年4月11日前给付原告贾传开款35000元（通过卷第115页的庭审笔录中看出，该款系基于原告所主张的所有损失最终确定的价款）；2、第三人郭彦东于2011年4月11日前给付原告贾传开50000元（通过卷第114页的庭审笔录中看出，该款系第三人郭彦东收到被告退还的租金4万元和拆迁补偿款1万元）；3、其他无争议。（2010）山民初字第1410号民事调解书于2011年4月7日送达各方签收，现已发生法律效力。2011年4月11日，原告（即该案原告）从山亭区人民法院领走被告（即该案被告）所交35000元案款。通过以上内容能够看出，原告在2010年起诉时即是主张了因合同纠纷产生的一切损失，并不是在本案诉状中所说的“被告虽对原告的部分损失进行了先期补偿”。同时，该案在2011年调解结案时，原告也已全额领走了退回的租金，和被告之间已不存在合同关系，也不再享有合同权利。根据《民事诉讼法》第一百二十四条规定：人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外。据此，原告再次以《土地租用合同》提起诉讼明显违反一事不再理的诉讼原则，恳请法庭依法审查，予以驳回。二、原告的第二、三项诉讼请求与第一项诉讼请求不属同一法律关系，不应与本案共同审理。同时，原告不符合“改造方案”的置换条件，更不存在向被告索要社会保障的权利。通过原告户籍信息可见，其户口性质为非农业家庭，而被告的旧村改造是针对有宅基地的村民，原告显然不符合置换方案的主体资格，且其也根本没有用于置换的宅基地。另外，新农合的参保方式是由参保人员持《新型农村合作医疗证》、《户口簿》到新农合经办机构办理参合登记，填写《参合人员缴费参合登记表》，经办人员审查，收缴农民个人参合资金，同时开具由省财政厅统一印制的新型农村合作医疗收款收据。并且，随着相关服务措施的健全，参保人员亦可网上自助办理。但，不管哪种形式办理，费用均是参保人员自己负担，完全不存在原告所谓由居委会负责支付新农合费用的说法。据此，原告的第二、三项诉讼请求没有事实根据和法律依据，同样不能成立。三、原告于2019年11月12日具状并再次起诉的时间节点也已超过了法律保护的诉讼时效期间相关诉请均不能成立。综上，被告认为，原告已经收取了《土地租赁合同》退回的租金4万元和拆迁补偿款1万元，也已经就全部损失和被告达成协议并收取案款35000元，人民法院生效的法律文书已经审结了双方的所有争议。故原告的此次起诉不符合法律规定，恳请贵院严格审查，予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，综合原、被告双方的质证意见，本院认定事实如下：2007年5月29日，原告作为乙方与作为甲方的被告双山居委会签订土地租用合同一份，合同载明：“为优化资源配置，促进经济发展，方便居民的生活和生产，更好地利用土地和非耕地，服务于城区建设，本着公平、互利、自愿的原则，经甲、乙充分协商同意，订阅以下合同。一、甲方将其持有的零散土地和非耕地租赁给乙方使用。二、位置、四至界线。1、本合同的标的位于山亭区新城黄河路南居民宅南，长30米，宽15米；2、四至界线，北至居民南、东西路路南，东至李自会，西至路，南至路。三、租赁年限为三十年。四、租金和交付时间。租金总额为肆万元正，在本合同生效的同时，乙方必须一次向甲方交清40000.00元的全部租金。……。七、持有权和使用权的界定。1、在本合同期内如乙方对被租赁面积申请确权，甲方无偿帮助出具相关文件手续，须交的有关费用由乙方承担支付，甲方不再收取任何款项，确权后的土地持有权归属乙方；在乙方没有得到确权的时期内，本合同标的物持有权归属甲方。2、乙方对本合同租赁的标的物在合同期内享有合法使用权和受（收）益权。八、合同变更与解除。在乙方没有得到本合同标的物持有权时，如遇国家和上级政府征用时，有（由）征用方承担对乙方使用的土地和附着物的赔偿，甲方代为收取后，金额付给乙方，土地赔偿费归甲方所有，地面附着物归乙方所有，甲方不准乙方搞永久性建筑。九、违约责任。本合同生效后，双方必须严格遵守，不得违约，否则，由违约方向受损失方赔偿因此产生的全部损失，并按违约额和年限向受损失方支付5%的违约金。”但该合同未载明原告租用被告土地的用途和目的；原告并于当日向被告双山居委会（原双山后村民委员会）交纳租赁费40000元，被告收取并向原告出具了收据，然后被告将涉案的土地交付给原告租赁使用。同年6月18日，原告作为甲方与作为乙方的案外人郭彦东签订协议书一份，协议书载明：“根据有关规定，为使甲乙双方能够相互制约，互相遵守，就甲方租赁本居委会部分地基一事，特作如下说明：一、甲方与本村居委会于2007年5月29日签订了一份土地租用合同书，对本村西部部分土地进行租用，以备以后确权后建房之用。二、甲方当时签合同时，因资金不足借用了乙方部分资金，故当时甲方许诺将其合同标的建好后免费给乙方使用二年，以后有偿使用，具体多少租金另议。三、对本合同标的甲方有着合法的使用权和决定权，任何人不得代为处理有关标的一切事务，但在以后甲方对该标的进行确权时经双方协商，由乙方负责一切费用，但甲方必须把确权后的本标的的三分之一无偿送给乙方使用，使用期最长为甲方与双山居委会签订的土地租用合同规定期限。四、甲方对自己所签合同中的标的进行的一切整修、改造及建设等决定权和一切所需，均由甲方负责，乙方负责按照甲方要求现场进行施工，施工时的一切事务的操办。对乙方的付出甲方不给任何报酬。……。”；随后原告出资对涉案的租用土地进行了整修、改造及建设，并将建好的临时厂房交由案外人郭彦东使用。2009年，被告村实行旧村改造，被告于2009年9月收回了被告租用的土地，案外人郭彦东于同月17日领取了拆迁房子、厂棚基础的款项总计10000元；被告收回涉案土地后，兴建了安置楼房，并按规划铺设了道路。在庭审中，原告提交了被告于2010年2月26日公布的双山后旧村改造方案，该改造方案的第三条载明：“置换方式。双山后旧村改造和宅基地置换楼房方案是经过多次村民代表大会研究通过的，比较切实可行的方案。既让老百姓得到实惠，集体又能得到收益，又有很好的社会效益。村民拿宅基地换楼房。宅基地以土地管理部门核发的土地使用证为依据，每位宅基置换100平方米楼房两套，储藏室一套，除此之外无任何附加条件。村民宅基地上的所有附着物归个人，集体不给任何补助。村民的宅基地面积以200平方米为置换标准，宅基地使用证面积超过200平方米的，按照当年国家规定的征地标准地价给予补偿。”原告并当庭认可其主张的450平方米的地基系原、被告所签土地租用合同中载明的租用地，也认可，该涉案土地没有相关的产权登记，也没有相关的产权备案。另查明，对于涉案被租用土地被被告收回的问题，原、被告认识不一并产生纠纷，经双方多次协商未果，本案原告以自己作为原告、以本案的被告作为被告于2010年诉至本院，本院于同年10月22日立案，案号为（2010）山民初字第1410号，本案原告在该案的诉讼请求为：“一、依法判令被告由于其违法、违约行为给原告造成的不良影响公开向原告赔礼道歉并承担相应的民事责任；二、判令被告继续履行合同，并对强行非法拆除原告建筑物及原、被告双方签订的‘土地租用合同’中的合同标的给恢复其原样；三、判令被告返还原告所交的租赁费（肆万元）及违约金和由于被告的违约行为给原告所造成的一切损失款项（具体数额按照山亭区拆迁补偿标准执行）立即赔偿给原告；四、本案的一切诉讼费用由被告承担。”在该案的诉讼中，案外人郭彦东被追加为第三人参加诉讼；庭审中，该案原告即本案原告明确该案的第三项诉讼请求为：包括返还租金4万元，一共要求给原告20万元；该案第三人郭彦东在庭审中明确确认本案被告已将收取的涉案合同的4万元租赁费退给了第三人，并给付了第三人的1万元（第三人说是搬家费，被告说是补偿款），第三人均同意退给原告；在本院审理该案的（第四次）庭审笔录中，第三人当庭表示：“居委会退回的四万块钱租赁费及一万元的搬家费，我均愿意退给原告贾传开。”原告当庭表示：“不管谁给我这四万元租金和一万元钱的搬迁补偿（搬家费），我都同意接受，但是我的投资远远大于这个数额。”，后被告当庭表示：“我们再拿三万五千元钱给原告，此款于2011年4月11日前给付原告贾传开，诉讼费由我们负担1000元，由原告（负担）925元。”第三人当庭最终表示：“我也同意2011年4月11日前给付原告贾传开。”，原告最终表示：“我均同意”；本院于2011年4月6日作出（2010）山民初字第1410号民事调解书。该调解书载明的一致意见如下：“一、被告山亭区山城街道办事处双山居民委员会于2011年4月11日前给付原告贾传开款35000元。二、第三人郭彦东于2011年4月11日前给付原告贾传开50000元。三、其他无争议。四、案件受理费1925元，由被告山亭区山城街道办事处双山居民委员会承担1000元，原告贾传开承担925元。”该案原告即本案原告贾传开将涉案的土地租用合同原件交给本院，并存放在（2010）山民初字第1410号民事案卷内。此后，原告自2012年起至今，为主张其权利，依法多次向被告邮寄书面的申请书；并自2009年起，原告曾先后多次向公安机关提交反映材料进行信访，公安机关于2011年2月21日作出编号为2011-3的公安机关处理信访事项答复意见书，该意见书载明：“贾传开：你（单位）2011年2月份，反映在双山村所建房屋被拆迁补偿问题，要求公安机关处理的信访事项。经调查，现答复如下：你反映的问题山城派出所已调查，山亭区人民法院已经受理并开庭审理，根据刑事诉讼法规定，你反映的问题不属公安机关受理。”还查明，原告曾因病于2019年8月份在山亭区人民医院住院治疗一次，共计花费医疗费2973元，因未缴纳新农合费用，该医疗费用医院没给报销。原告提交的户口登记簿的常住人口登记卡复印件显示，原告、原告之子贾继伟及原告的儿媳张翠翠的户籍分别于2006年7月12日、2008年3月24日及2009年3月12日迁至枣庄市山亭区山城办事处双山后村489号，原告的孙子贾珺淏和贾珺喆分别于2009年3月12日和2010年3月24日安户在枣庄市山亭区山城办事处双山后村489号。在本案的诉讼中，原告要求被告每年赔偿其损失2万元所参照的赔偿标准依据为原告与案外人郭彦东签订的租赁协议书，未能提交其他证据予以证明该参照标准的合理性，本院进行释明权后，原告申请评估鉴定，因原告多次申请评估鉴定的事项不符合法院委托评估鉴定的要求，本院无法委托评估鉴定，原告要求不再申请评估鉴定，坚持要求按照每年2万元的标准要求被告赔偿损失。本院认为，本案涉及土地的租赁问题，我国法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告租用被告的零散土地和非耕地，并与被告签订了土地租用合同，且原、被告已按合同约定交付了租金和土地，但约定的租赁期限为30年，而我国法律规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。”因此，原、被告之间在法律规定允许的范围内形成合法的租赁关系。原告租赁被告的土地后，在土地的租赁期间，被告因实行旧村改造，于2009年9月提前收回了其出租给原告使用的土地，并在收回的土地上建造了安置楼房及铺设了道路，涉案租赁合同的标的物已发生了变化，作为“零散土地和非耕地”被租赁使用的标的物已不存在，致使涉案土地租用合同的合同目的不能实现，因此引发了双方的民事纠纷，原告于2010年诉至本院，本院于同年10月22日立案，案号为（2010）山民初字第1410号，然后依法审理了该案，经本院主持调解，最终一致调解意见而结案，从该案原告的诉请、事实和理由，及原、被告和第三人在审理过程中对事实的确认可以看出，原、被告已协商达成一致意见，被告已同意退还原告支付给被告的全部租金，并同意补偿原告45000元（10000+35000），均已明确记载在（2010）山民初字第1410号民事案件的审判笔录和民事调解书中；且涉案的土地租用合同已收存于该案卷中，其后原、被告就涉案土地租用合同均未存在过任何的实际履行行为，原告未再支付租金，被告也未交付土地给被告租赁使用，涉案的土地租用合同已实际终止，涉及该合同当事人之间的民事权利和义务也经本院调解已处理完毕；故原告再次起诉要求解除该涉案合同，并要求被告赔偿损失及支付违约金，该诉讼请求，证据不足，无事实和法律依据。原告要求判令被告对强行占用原告地基450平方米，及房屋按照“双山后旧村改造方案”中的规定标准给予依法置换，解决原告一家三代人的住房问题。该诉请涉及地基450平方米及房屋置换的问题，原告已当庭表示，该诉请的地基450平方米就是原、被告签订的土地租用合同中载明的租用地，并诉称认为原告已在租用地中建造了地基及临时厂房，该涉案租用地应属于原告所建的宅基地，被告应按双山后旧村改造方案规定的标准给予原告置换房屋。依照法律规定，宅基地使用权属于不动产物权，农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准。”《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续”。本案中，原告虽然诉称涉案租用地应该属于原告的宅基地，但涉案土地仅是原告租用被告的零散土地和非耕地，合同中仅明确了土地租赁关系，而没有明确租用土地的用途和目的；虽然原告在其租用地中建造了地基及临时厂房，但其没有依法办理相关的法律手续，既没有办理相关的产权登记，也没有办理相关的产权备案；根据《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”及该法第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”因此，原告所提交的证据不足以证明该涉案土地系原告的宅基地，且原告提交的双山后旧村改造方案的证据中明确载明：“村民拿宅基地换楼房，宅基地以土地管理部门核发的土地使用证为依据。”被告的该旧村改造方案是适用于有宅基地使用证的村民，原告在本案中所提交的证据不能证明其符合该旧村改造方案所列举的置换条件，故原告的该项诉讼请求，证据不足。原告要求判令被告立即给付因对原告一家三代人未尽社会保障义务，并因此给原告造成的部分损失2973元。该诉请涉及社会福利保障和社会保险费的缴纳问题，与本案土地租赁纠纷非同一法律关系，本院不予处理，原告可通过合法的途径另行主张权利。综上所述，原告贾传开的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，待收集证据后可另行主张。被告的辩称，部分与本院查明的事实相符，本院予以采信；部分证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告贾传开的诉讼请求。案件受理费9449元，由原告贾传开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  孙印文人民陪审员  李提东人民陪审员  陈铮铮二〇二〇年七月二十二日书 记 员  宋文健