湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初2300号原告：王苑，女，1981年5月15日出生，汉族，住武汉市硚口区，被告：武汉多顺房屋代理有限公司，住所地武汉市武汉经济技术开发区12C2地块武汉经开万达广场二期第6幢2层3号房。法定代表人：闫尚伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯鸿玉，男，该公司员工。特别授权代理。原告王苑与被告武汉多顺房屋代理有限公司（以下简称多顺房屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告王苑，被告多顺房屋公司的法定代表人闫尚伦及其委托诉讼代理人侯鸿玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王苑向本院提出诉讼请求：1、判令多顺房屋公司向王苑支付2020年1月18日至2020年4月17日拖欠的3个月房租8,550元；2、判令多顺房屋公司向王苑支付合同违约金，按照合同总金额的20%计算，为18,810元；3、判令多顺房屋公司向王苑支付《房屋附属设备交割清单》中缺少的小冰箱1台以及1台空调损坏，价值1,500元；4、判令解除王苑与多顺房屋公司签订的《出租委托代理合同》。事实和理由：2018年3月14日，王苑与多顺房屋公司签订合同，委托多顺房屋公司出租王苑所有的位于汉阳区七里庙绿色晴川的房屋。按照合同约定，多顺房屋公司应在2020年1月18日交付下季度房租，但多顺房屋公司以未收到租客租金、××影响等原因未支付。2020年4月，多顺房屋公司提出1-4月份房租减半，王苑表示同意，但多顺房屋公司又提出××期间房租减半或者1-4月房租减半解除合同，王苑未同意。多顺房屋公司未支付房租，也未办理房屋交割，房屋内冰箱缺失，空调损坏。被告多顺房屋公司辩称，因公司年假及××影响等原因，2020年4月17日王苑与多顺房屋公司已就2020年1月18日至4月17日房屋租金减半协商一致，多顺房屋公司应支付租金4,275元；多顺房屋公司并非故意迟延支付租金，系因公司年假及××××××影响导致，属于因不可抗力导致合同无法按时履行，不应承担违约责任，且提前终止合同系双方协商一致，并非多顺房屋公司单方解除；王苑主张多顺房屋公司赔偿冰箱、空调等损失，其未举证证明上述事实，无权主张；双方签订的《出租委托代理合同》因王苑在2020年4月18日要求收回房屋，并已实际腾退，故合同已于2020年4月18日解除。本院经审理认定事实如下：王苑系坐落于武汉市汉阳区汉阳大道459号绿色晴川6号楼1单元302室房屋的所有权人。2018年3月14日，王苑（合同甲方）与多顺房屋公司（合同乙方）签订一份《出租委托代理合同》，约定出租代理期自2018年3月18日至2021年3月17日，共计3年，甲方应于2018年3月14日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成；租金标准每月2,850元，租金总计94,050元，租金按季度支付，甲方同意本合同期内预留90天作为乙方接洽承租的免租期；甲方将该房屋交付给乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准及付款方式按时向甲方交付租金，乙方出资对房屋进行改善维修或添置设备等，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；因火灾、地震、拆迁等不可抗力导致本合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任；委托期内，甲乙双方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按合同协议总金额的20%支付违约金；同意打隔断，物业费由甲方承担，合同到期后，隔断拆除还原。王苑与多顺房屋公司于签订合同当日办理了房屋交割，《房屋附属设备交割清单》中载明有1大1小2个冰箱。此后，多顺房屋公司对上述房屋安装隔断对外出租，并按约向王苑支付租金。2019年12月，多顺房屋公司按约应向王苑支付下一季度租金，其以资金困难为由与王苑协商变更租金支付方式，双方协商一致同意多顺房屋公司按月支付租金，多顺房屋公司向王苑支付了2019年12月18日至2020年1月17日的租金。2020年1月18日，多顺房屋公司未按约向王苑支付租金。2020年4月14日，多顺房屋公司与王苑协商2020年1月18日至2020年4月18日期间的租金因××原因减免一半，2020年5月18日、6月18日按月支付租金，王苑表示同意，多顺房屋公司承诺在2020年4月18日前向王苑支付4,275元，但多顺房屋公司未在2020年4月18日前向王苑支付该租金。2020年4月18日，王苑的丈夫与多顺房屋公司电话沟通，多顺房屋公司表示1月18日至4月18日三个月租金减半支付，其与租户协商退租，房屋归还给王苑，但王苑未同意上述方案。同日，王苑向多顺房屋公司发送短信告知“你要租户这两天就搬家，星期二我要收房子，我们严格按合同办事。”多顺房屋公司此后拆除房屋隔断并将钥匙交予租户，并电话告知王苑拿钥匙。2020年4月28日，王苑到案涉房屋从租户处取得钥匙，但仍有两户租户租用案涉房屋自住。王苑检查案涉房屋设施，发现丢失一台小冰箱，一台空调无法制冷。本院认为，王苑与多顺房屋公司签订的《出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同名为委托代理合同，但根据合同约定，王苑将房屋出租给多顺房屋公司，多顺房屋公司直接向王苑定期支付租金，多顺房屋公司是否将房屋出租给他人以及收取租金金额并不影响多顺房屋公司向王苑支付租金，该合同并不符合委托合同关于受托人处理委托事务取得的财产应交委托人，委托人向受托人支付报酬的构成要件，应认定为王苑与多顺房屋公司之间形成房屋租赁合同关系。王苑已按合同约定将案涉房屋交付给多顺房屋公司，多顺房屋公司应按约向王苑支付租金。2019年12月，王苑与多顺房屋公司对支付租金方式变更为按月支付协商达成一致，多顺房屋公司应当于2020年1月18日支付2020年1月18日至2月17日的租金，其未按约支付已构成违约。2020年4月14日，王苑与多顺房屋公司对2020年1月18日至4月18日期间的租金减半收取达成一致，但该协商一致的条件为多顺房屋公司应在4月18日前支付上述三个月租金，并在4月18日按月支付2020年4月18日至5月17日的租金，在5月18日支付2020年5月18日至6月17日的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”多顺房屋公司未按上述约定的时间支付相应的租金，王苑与多顺房屋公司达成的上述租金减半的条件未成就，双方约定的租金减半不发生法律效力，多顺房屋公司仍应按照案涉《出租委托代理合同》约定的租金标准向王苑支付租金。多顺房屋公司辩称因××××××导致营业收入明显减少，继续按照原租金标准对其明显不公，应当予以调减。但根据多顺房屋公司的庭审陈述，××××××期间，案涉房屋仍有两户租户在租赁案涉房屋用于自住，王苑收回房屋时也证实上述事实，故多顺房屋公司并未因××××××影响导致案涉房屋无法出租，多顺房屋公司也未提交证据证明因××××××影响导致其未收取案涉房屋租金。故本院对多顺房屋公司的该辩称意见不予采纳，多顺房屋公司应当按照合同约定向王苑支付2020年1月18日至2020年4月17日的租金8,550元。关于王苑主张多顺房屋公司按照合同约定向其支付合同总金额20%的违约金，案涉《出租委托代理合同》约定委托期内提前终止合同应提前30日通知对方，并按合同总金额的20%支付违约金。同时，王苑在本案中还主张解除其与多顺房屋公司签订的《出租委托代理合同》。根据本院查明的事实，在多顺房屋公司未按约支付租金后，王苑与多顺房屋公司就违约责任承担及合同解除并未协商一致，王苑现要求解除案涉《出租委托代理合同》，系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”多顺房屋公司未按约支付租金，经王苑催要后在合理期限内仍未履行，王苑依法享有合同解除权。2020年4月18日，王苑通过短信要求多顺房屋公司清退租户并收回案涉房屋，应认定为王苑向多顺房屋公司表明解除案涉《出租委托代理合同》的意思表示，多顺房屋公司收到该短信，案涉《出租委托代理合同》应于当日解除。虽案涉《出租委托代理合同》解除系合同终止情形的一种，但该终止情形系王苑依法解除合同，并非《出租委托代理合同》约定多顺房屋公司需支付合同总金额20%违约金的合同终止情形，王苑主张多顺房屋公司按照合同总金额20%支付违约金，无事实依据。但案涉《出租委托代理合同》解除系多顺房屋公司违约导致，多顺房屋公司应当承担合同解除的违约责任。虽案涉《出租委托代理合同》并未约定多顺房屋公司逾期支付租金导致合同解除的违约责任，但《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”多顺房屋公司违约导致合同被解除，合同约定的租赁期限尚未届满，王苑签订合同的预期利益受损。结合案涉合同约定的免租期及租赁期限，根据公平原则，参照案涉合同约定的租金标准，本院酌定多顺房屋公司向王苑支付违约金8,550元（2,850元×3个月）。多顺房屋公司辩称因××××××影响导致其未按约支付租金，因××××××属于不可抗力，对其造成经营收入减少，根据法律规定，其不应承担违约责任。根据本院查明的事实，案涉《出租委托代理合同》在××××××发生之前签订并已实际履行，在××××××期间，案涉房屋仍由多顺房屋公司出租给案外人用于自住，××××××并未影响多顺房屋公司出租案涉房屋并收取租户租金，其该辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。关于王苑主张多顺房屋公司向其交付丢失的小冰箱以及赔偿空调损坏的损失，多顺房屋公司对小冰箱丢失的事实予以认定，且自认找不到该小冰箱，同意进行赔付。双方当事人同意在不能交付原物的情形下，多顺房屋公司赔偿王苑359元。至于空调损坏问题，王苑在庭审中自认空调硬件未损坏，仅为空调不能制冷，该问题应属空调在使用过程中的自然损耗，其主张多顺房屋公司予以赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、王苑与武汉多顺房屋代理有限公司于2018年3月14日签订的《出租委托代理合同》于2020年4月18日解除；二、武汉多顺房屋代理有限公司向王苑支付2020年1月18日至2020年4月17日的租金8,550元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、武汉多顺房屋代理有限公司向王苑支付违约金8,550元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、武汉多顺房屋代理有限公司向王苑赔付小冰箱丢失损失359元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回王苑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，已减半收取，原告王苑已预交，由王苑负担143元，武汉多顺房屋代理有限公司负担118元。本判决为终审判决。审判员  张大国二〇二〇年七月二十八日法官助理伊雅茜书记员李杰