广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10640号上诉人（原审被告）：陈林夫（曾用名吴林夫），男，1964年3月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务：所长。委托诉讼代理人：胡颖怡、何继义，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人陈林夫因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房管所）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初31900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈林夫及其代理人林志东、被上诉人市房管所代理人胡颖怡、何继义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈林夫上诉请求：1.撤销一审判决，驳回市房管所全部诉讼请求；2.本案诉讼费由市房管所承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、陈林夫使用涉案房屋合理合法。陈林夫与广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）签订《广州市房屋拆迁安置协议》后，名盛公司以办妥原房屋的产权登记及产权交换手续为由拿走陈林夫持有的所有被征拆房屋文件，但至今未为陈林夫办妥产权登记文件。市房管所接管相关的征拆遗留问题，应按照公证的《广州市房屋拆迁安置协议》的约定为陈林夫办妥房屋的产权登记，并依当时的拆迁政策规定，将超出原产权面积部分房屋卖给陈林夫。二、市房管所要求收取房屋占用费无事实与法律依据，追收的时间与法律规定不符。陈林夫是根据与名盛公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》入住涉案房屋，手续合法，不存在占用的问题。原拆迁人或市房管所不及时依法为被拆迁人办妥产权交换手续，致使陈林夫上辈房屋产权未得到补偿，严重损害陈林夫合法权益。一审未查明涉案房屋是补偿房屋还是安置房屋及房屋归属问题，判决归还给市房管所显然是错误的。此外，若涉案房屋是拆迁安置房，有租赁使用的性质，按照民事诉讼法的规定，追讨租金的诉讼时效是一年，不应从2015年10月1日起追收。且双方从未就涉案房屋确立租赁关系，市房管所的诉请无依据。三、市房管所诉请收回涉案房屋不合理。陈林夫因征地拆迁安置早已入住涉案房屋，市房管所在涉案房屋产权归属问题没有查清的情况下，要求收回房屋不合理。四、关于房号的问题。原来被拆迁房屋产权证登记的地址是53号之12，但《广州市房屋拆迁安置协议》中列的是67号，实际上是同一个房屋，陈林夫有要求派出所出具证明，但派出所还未出具。陈林夫母亲郑纪莲所在的单位开出了证明，郑纪莲生育了三个孩子，陈林夫是其中之一。市房管所二审答辩称：一、市房管所有权占有、使用涉案房屋并依法取得收益。市房管所与陈林夫之间从未形成房屋租赁合同关系，陈林夫非法占用涉案房屋，市房管所有权要求陈林夫返还涉案房屋并支付房屋占用费，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、陈林夫关于其为涉案房屋产权人的主张没有任何依据。涉案房屋来源于拆迁补偿，原被拆公有房屋地址为文明路学源里30号，而陈林夫主张的其原被拆迁房屋地址为北京路市场新街67号二楼。陈林夫并非其所主张的原所住被拆房屋的产权人，并且《广州市房屋拆迁安置协议》所记载的安置房屋地址也非涉案房屋。三、市房管所与拆迁人为两个不同的主体，陈林夫与拆迁人之间的约定，与市房管所无关，更与本案无关。市房管所于2019年9月29日向一审法院起诉请求：1.陈林夫立即搬出广州市海珠区××504房，并交还涉案房屋给市房管所；2.陈林夫向市房管所支付涉案房屋从2015年10月1日起计至陈林夫实际交还涉案房屋给市房管所之日止的占用费，占用费按广州市房屋租赁行政管理机构公布的同期同地段同用房性质的租金参考价计算（其中2015年10月至2016年12月按22元/平方米计算，2017年1月至2017年12月按23元/平方米计算，2018年1月暂计至2019年8月按28元/平方米计算；使用面积28.77平方米）；3.陈林夫承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月1日，广州市国土资源和房屋管理局向市房管所发出《接管通知书》，记载房屋地址为海珠区××的产业来源为拆迁补偿，接管日期为2012年4月1日，接管部位为住宅部分：504，面积为34.8149平方米，备注：1、名盛公司根据市规划局（93）城地批字第744号文批准，征拆了越秀区文明路学源里30号直管房，补偿房屋为××204、504等2间房屋；2、对协议约定补偿面积不足部分3.553平方米，根据局《关于加强直管房拆迁补偿管理的通知》的有关规定，拟同意作产权调换补偿，补偿房屋为南泰路645号204房，建筑面积40.6859平方米；等。打印日期为2019年8月13日的《广州市房地产公代逆产情况表》记载，房产地址为××504房的产权来历为拆迁补偿，住宅面积为34.8149平方米，层数为9，处理日期为2012.4.1，性质为代；等。2018年2月25日，市房管所向陈林夫发出《通知》，主要内容为你住的××504房是我所管辖的直管房，至今你未与我所建立租赁关系；为规范直管房管理，请你自收到该通知之日起10日内带身份证等到我所办理相关手续；逾期未办理的，我所将依法追究你的法律责任，并收回房屋等。陈林夫于当天收到了该通知。广州市公安局海珠区分局凤阳派出所于2019年12月21日出具证明，主要内容为：经核查，我局没有编列海珠区南泰路民泰阁B梯门牌；××门牌××年12月18日由广州市民生房地产开发有限公司向我局申请，于1999年5月被我局同意编列使用至今。陈林夫就其抗辩意见还提交了以下证据：1、1999年6月30日，陈林夫（乙方）与名盛公司（甲方）签订的《广州市房屋拆迁安置协议》【经广州市越秀区公证处以（99）穗越证内经字第224号《证明书》公证】，约定：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字36号房屋拆迁许可证批准，拆除北京路市场新街67号二楼的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积为12.52平方米；甲方应于1999年7月15日前，在南泰路××房，其中房、厅面积20.47平方米，独立厨、厕有，阳台有安置给乙方回迁居住；其它事项：该房屋是木屋改建后没有办产权登记，现永迁安置在南泰路××房，安置面积已含异地增幅，住户未办产权前向甲方承租，待办理产权后补办产权调换，超出应安（置）面积部分，住户同意按有关规定购买等；2、郑纪莲的《死亡证明登记书》；3、永汉北禺山路市场新街53号之十二的《修建工程申请表》复印件；4、广州市实力房屋拆迁有限公司出具的通知复印件；5、广侨房地产代理有限公司广侨房地产代理有限公司出具的查勘费《收据》；6、广州市实力房屋拆迁有限公司出具给陈林夫的《说明》复印件；7、广侨房地产代理有限公司出具的收件收据；8、郑纪莲的香港居民身份证；9、广州市越秀区北京路法律服务所出具的证实房屋来源费的《收据》；10、广州市越秀区公证处出具的拆迁协议公证费收费收据；11、广州市民生房地产开发有限公司出具的发票；12、广州市越秀区税局向郑纪莲出具的完税证复印件；13、广州市越秀区人民委员会房地产管理出具的工程许可证复印件；14、2003年3月10日，陈林夫（承租人）与名盛公司（出租人）签订的《租赁协议（临时）》，约定：甲方根据广州市房屋拆迁的有关规定，己作异地永迁弃置，并与房管局办理了公房产权调换凭证；乙方现使用的房屋民泰阁643号504房，使用面积27.67平方米；甲乙双方约定的租赁期限以房管部门接受之日截止，缴付租金起止日期从2002年10月2003年3月，每月租金为67.88元等；15、名盛公司出具给陈林夫的收到民泰阁643号504房2002年1月至2003年3月的租金收据三张。市房管所质证表示：对证据1的真实性、合法性均无法确认，对关联性不予确认，市房管所并非该协议的相对方，请法院依法认定；如果该证据真实，在该协议第十条陈林夫主张的原住房屋没有产权登记，陈林夫并非产权人，陈林夫与拆迁人的关系与本案中市房管所与陈林夫的关系是不同法律关系，两者不应混淆；对证据2的真实性无法确认，但对关联性、合法性有异议，按照证据规则的规定，陈林夫提供的证据没有履行该证明的相关手续，市房管所对证据的真实性无法确认，即便该证据是真实的，也没有办法证明陈林夫与郑纪莲的关系；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；由于陈林夫没有原件，即使证据真实，也只能证明郑纪莲对该房屋的改建投入了资金，但不能证明郑纪莲是房屋的产权人，并且证据上的地址与陈林夫主张的原住房屋地址是不一致的，我方认为该证据与本案无关；对证据4、6的真实性、合法性、关联性均不予以确认；对证据5的关联性不予以确认，真实性、合法性由法院认定；对证据7真实性、合法性无法确认，由法院认定，对关联性有异议，我方认为该证据与本案无关；对证据8的真实性、合法性、关联性均不予以确认，按照证据规则的规定，陈林夫应该提供该证据的相关证明手续，也无法证明陈林夫与郑纪莲的关系；对证据9、10、11的真实性、合法性无法确认，由法院认定，对关联性均不予以确认，从该证据记载的内容来看无法与本案产生关联性；对证据12、13的真实性、合法性、关联性均不予以确认，由于均没有原件，故不予确认；对证据14的真实性、合法性均无法确认，请法院依法认定，对关联性有异议，根据该协议第一段的约定：乙方原承租的房屋，甲方根据广州市房屋拆迁的有关规定，已做异地永迁弃置，并于房管局办理了公房产权调换凭证；协议第一条、第三条约定的内容，陈林夫作为承租人是清楚涉案房屋的产权关系，并清楚拆迁安置协议已作了意思变更，陈林夫清楚涉案房屋公房，并知道应该缴纳租金，但是在陈林夫占用使用涉案房屋期间，从未向市房管所缴纳租金，并且在市房管所要求陈林夫办理租赁关系后也一直未来办理，而我方认为在2012年市房管所接管了涉案房屋后，未经市房管所同意陈林夫居住在涉案房屋属于无权居住；对于证据15《收据》的真实性、合法性由法院依法认定，对关联性有异议。市房管所于2019年9月27日提起本案诉讼。市房管所表示：自2019年1月1日起至陈林夫实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费，可参照广州市房地产租赁管理所公布的2018年的市场租金参考价（即每月805.56元）计算。陈林夫表示：其与名盛公司没有另行签订补充协议，其是名盛公司安排入住到涉案的504房的；其认为其与名盛公司约定回迁的民泰阁B梯1501-1房就是现在涉案的504房。陈林夫还申请法院向公证处查询其与名盛公司签订安置协议时的档案资料。一审法院认为：市房管所通过接管依法对海珠区××享有按规定使用的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。市房管所于2018年2月25日向陈林夫发出《通知》，可视为市房管所向陈林夫提出主张而产生诉讼时效中断，故陈林夫抗辩市房管所的诉讼请求已过的意见，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈林夫主张上述房屋是拆迁方安置回迁给其的房屋，但陈林夫提交的《广州市房屋拆迁安置协议》约定：拆迁许可证为（99）房拆许字36号，拆除的房屋为北京路市场新街67号二楼，且该协议约定回迁的房屋为南泰路××房，上述约定既与涉案的504房是基于拆迁文明路学源里30号房屋的来源不同，且与回迁的房号也不一致，故陈林夫的该抗辩意见，证据不足，一审法院不予采信。市房管所现在要求陈林夫搬出并交还涉案房屋的请求，合法有理，一审法院予以支持。但考虑到陈林夫需另寻搬迁去向，市房管所应予以体谅，陈林夫也应积极自行解决住房问题，故市房管所应给予陈林夫合理的期限搬迁，该期限以两个月为宜。由于陈林夫实际使用了市房管所的房屋，故理应在使用房屋期间向市房管所支付房屋使用费，市房管所要求陈林夫以低于《2015年至2018年广州市房屋租金参考价》的标准支付房屋占用费及按使用面积28.77平方米主张使用费是其行使处分权，并无不当，一审法院予以采纳。市房管所与陈林夫并不存在拆迁补偿的关系，陈林夫要求市房管所配合其办理涉案的504房的产权登记问题不属于本案审理范围，陈林夫可另循法律途径解决。关于陈林夫的调查申请，本案是返还原物纠纷，并非房屋拆迁补偿协议纠纷，故陈林夫的申请与本案的审理没有关联性，一审法院对此不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年3月19日作出判决如下：一、被告陈林夫在本判决生效之日起60日内腾空搬出广州市海珠区××504房，并将房屋交还给原告广州市房屋安全管理所。二、被告在本判决生效之日起60日内向原告支付从2015年10月1日起至被告将上述房屋交还给原告之日止（2015年10月至2016年12月按22元/平方米计算，2017年1月至2017年12月按23元/平方米计算，2018年1月至被告将上述房屋交还给原告之日止按28元/平方米计算，使用面积为28.77平方米）的房屋占用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费759元由被告负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，陈林夫向本院提交以下证据：证据一、《证明》，拟证明陈林夫是房产已故郑纪莲的子女；证据二、《门牌证明》，拟证明原来拆迁的53号之12房屋就是后来的67号房屋。市房管所质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据最后落款的单位是一家公司中的人力资源部，其出具的证明无效力。对证据二的真实性、合法性、关联性不予确认，假设该证据是真实的，其也无法证明陈林夫对其主张的被拆房屋（市场新街67号2楼）享有所有权，陈林夫并非产权人，涉案房屋是拆迁人名盛公司因拆除原有公房而补偿的房屋之一，该证据与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈林夫的上诉请求与市房管所的答辩意见，分析如下：本案中，市房管所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。根据市房管所提供的《接管通知书》及其陈述可知，在名盛公司向市房管所移交涉案房屋时，涉案房屋的使用人为陈林夫。陈林夫是依其与名盛公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议》入住涉案房屋，而依该协议，名盛公司本应与陈林夫就回迁安置有关面积签订租赁协议，此与市房管所接管房屋后要求陈林夫与该所建立租赁关系相印证。为此，本案市房管所本应将涉案房屋出租给陈林夫作为住宅使用，陈林夫则按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案双方当事人之间的关系应认定为行政协议。市房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初31900号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的起诉。一审案件受理费759元，退还广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；上诉人广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）预交的二审案件受理费759元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年七月二十二日书记员  颜旭怀徐毅敏