河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3898号原告:张利，女，1991年11月6日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯凯，河南中亨律师事务所律师。被告：郑州华南城有限公司，住所地新郑市人民路西段南侧，主要营业地新郑市龙湖镇郑新快速通道与泰山路交叉口向北100米路东。法定代表人：梁丽仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：王增奎，男，1987年3月6日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司法务经理。原告张利与被告郑州华南城有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利的委托诉讼代理人张凯凯，被告郑州华南城有限公司的委托诉讼代理人王增奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利向本院提出诉讼请求：1、判令被告每日按商品房总价款的万分之一向原告支付逾期交房的违约金，自2019年10月1日起计算至实际合格交付商品房之日止（商品房总价款1003198元，暂计算至起诉之日的逾期交房违约金为4413元；2、判令被告向原告返还以商铺租金名义收取的购房资格费用22400元；本案全部诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告张利与被告郑州华南城有限公司于2018年1月5日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买郑州华南城有限公司开发的位于孟庄镇××路东侧、××大道南侧，郑州华南城中园1组团8幢31层3104号的住宅商品房一套，郑州华南城有限公司应在2019年9月30日前将达到交付使用条件的商品房交付原告使用，并出示商品房经验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。签订以上《商品房买卖合同》后，原告按照合同约定向郑州华南城有限公司履行，支付了全部商品房价款。之后，郑州华南城有限公司通知原告于2019年9月28日交房，但张利购买的商品房实际并未达到合格交付条件，商品房所在小区目前仍在大面积施工，消防设施空置、户内设施欠缺，且郑州华南城有限公司至今未出示商品房经验收合格的证明文件，未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，故原告认为，郑州华南城有限公司至今未实际履行完成合格交付商品房的出卖人义务，并已给原告造成损失，郑州华南城有限公司应当承担逾期交房的违约责任，赔偿支付足以弥补原告实际损失的违约金。原告购买商品房前，郑州华南城有限公司在推销中对原告宣称郑州华南城有限公司商品房在当地享有特殊优待可不受限购政策影响，而到双方网签《商品房买卖合同》时，郑州华南城有限公司又要求原告在商品房总房价款外另行支付了购房资格费用。以上价外费用系以商铺租金名义开具收款收据，但双方之间并无商铺租赁的事实，郑州华南城有限公司收取该项价外费用属违法违规行为，应予返还。郑州华南城有限公司辩称，一、郑州华南城有限公司与张利之间存在商品房买卖合同关系，该商品房交付的标准是经验收合格，该商品房于2019年7月20日已经通过勘察、设计、施工、工程监理和建设单位的验收。二、2019年9月21日，郑州华南城有限公司已经向张利邮寄入伙通知书即交房通知书，尽到了通知交房的义务。本案原告已经实际接收房屋并交纳物业费，其应当认可房屋质量符合合同约定。三、张利与案外人之间存在房屋租赁合同关系，其所交付的租金也是案外人收取的。张利所主张的商铺租金或购房资格费与本案商品房买卖合同纠纷无关，郑州华南城有限公司不应承担返还责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月5日，张利与郑州华南城有限公司签订一份《商品房买卖合同》及附件一至附件四，合同主要内容为：张利购买郑州华南城有限公司开发的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××楼××单元××房屋××套，房屋总价款1003198元。……第八条交付期限，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不小于（1项中的比率]的违约金。……第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议主要内容为：第四条关于房屋交付及验收，……4.4买受人收房时，如本规划区域内有其他在建项目，无论该在建项目处于何种状态，买受人同意不会以此为由主张任何权利，包括但不限于因在建工程引起的噪声污染、环境污染、必要的短暂停水停电（事前通知）、交通不便等。……第九条关于规划设计变更的补充约定，9.1经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，出卖人应在变更确定之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在收到通知后15日内向出卖人做出是否退房的书面答复，买受人有权在收到通知后15日内未向出卖人做出书面答复，或虽书面答复，但未明确提出退房的，视为买受人接受规划、设计变更及因此可能引起的房屋价款调整，本合同继续履行。……9.3本合同附件所示该商品房所在区域的平面布局仅为平面示意。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，无需提前征得买受人同意。但如出卖人向买受人发出相关通知，买受人应在收到通知后15日内给予书面回复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为买受人同意并接受调整。合同签订后，张利依约向郑州华南城有限公司支付了全部购房款。郑州华南城有限公司提交的工程竣工验收意见表显示涉案工程通过了勘察、设计、施工、监理和建设单位的验收，竣工验收时间为2019年7月20日。2019年10月16日，新郑市住房和城乡建设局出具了新住建消验字〔2019〕第012号建设工程消防验收意见书，主要内容为：郑州华南城有限公司：你单位申报的位于新郑市××镇××路东侧、××大道南侧××城××＃××＃楼、××＃××＃楼、××＃××＃楼及地下车库工程……经审查相关申报资料及现场验收测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格……。另查，2017年11月2日，郑州宝力通市场开发管理有限公司收取张利交纳的租金22400元后向其出具了加盖有该公司收款专用章的收据一份。以上事实，有原、被告双方陈述，商品房买卖合同及附件，购房发票，房屋租赁合同、收据，工程竣工验收意见表，建设工程消防验收意见书，设计更改通知单等证据予以证明。本院认为，郑州华南城有限公司与张利签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。郑州华南城有限公司在2019年9月28日通知张利向其交付房屋，且涉案房屋于2019年7月20日已经竣工验收合格，视为郑州华南城有限公司已经依照合同约定在2019年9月30日前向张利交付了符合约定的房屋，故张利要求郑州华南城有限公司合格交付购买的商品房并支付逾期交房违约金，无事实根据及法律依据，本院不予支持。张利要求郑州华南城有限公司返还以商铺租金名义收取的购房资格费用22400元，但该22400元实际系郑州宝力通市场开发管理有限公司依据其与张利签订的房屋租赁合同向张利收取，张利要求郑州华南城有限公司返还该款项，无事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告张利的诉讼请求。案件受理费减半收取计235元，由原告张利负担。本判决为终审判决。审判员  常晓亮二〇二〇年七月二十四日书记员  陈雪洋