湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终668号上诉人（原审原告）：田应元，男，1992年5月12日出生，汉族，住公安县。委托诉讼代理人：王彩元，湖北蓝宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周艳萍，女，1978年2月28日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：胡金堂，男，1973年5月22日出生，汉族，住址同上，系周艳萍之夫。上诉人田应元因与被上诉人周艳萍合同纠纷一案，不服湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初1782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田应元上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持田应元一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用，由周艳萍负担。其主要上诉理由有：1.未如实告知涉案房屋将被拆除，应认定周艳萍以欺诈手段订立合同。一审已经查明，在周艳萍经营门面期间，荆州市荆州区城市管理执法局曾到涉案门面下达了拆除通知，作为原承租人的周艳萍明知承租门面将要被依法拆除，未履行如实告知田应元的义务，且与田应元签订转让协议并收取巨额转让费用，应认定周艳萍以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同。2.田应元为90后的年轻人，急于创业，缺少经验，看到周艳萍挂牌转让门面，不问底细，就与周艳萍签订了转让协议，支付了巨额转让费用。如果周艳萍在签订协议时明确告知出租房屋无权属证书、将被拆除，田应元绝不会出巨资签订协议，承租该房屋。一审认定田应元在签订协议前未对出租房屋“充分考察、谨慎判断”，这并非田应元法定的过错。3.门店仍在经营不等于不被拆除。一审时门店仍在经营，还未拆除，这是事实。据田应元向城管执法局了解，该局正在查找、核实真实房主，拆除程序需要时间。涉案门面为不到10平方米的简易违法建筑，无疑随时会被拆除。综上，涉案协议是因为田应元重大误解或被欺诈而签订，致使田应元订立合同的目的不能实现，签订的协议应予撤销。针对上诉人田应元的上诉理由，被上诉人周艳萍答辩称：1.周艳萍2014年接门面至今，近两年身体不好，当时周艳萍、田应元、房东三方在场，本着公平、自愿原则，签订门面转让协议。后田应元与房东另外签订了一份合同，门面的详细情况房东已告知田应元，与周艳萍没有任何关系。2.在2019年4月，田应元妻子打电话说城市管理执法人员上门口头告知门面有可能要拆除，她不想干了，要周艳萍退还转让费。过了几日，田应元将周艳萍、房东叫到一起，房东告诉他没有任何书面文件。当时周艳萍劝他继续经营下去，毕竟没有书面通知。田应元和其妻均表示耗不起。多日后，田应元将门面退还房东，周艳萍经营多年从来没有收到书面文件，没有欺诈田应元。3.周艳萍已经履行了自己的义务，田应元在承租房屋时自身应承担相应的义务，不能以急于创业，缺少经验作为借口，经营总是有风险的。门面现在仍在经营之中。田应元的诉讼请求不应予以支持。田应元向一审法院起诉请求：1.判决撤销田应元与周艳萍签订的“门面转让协议”，田应元返还承租门面屋于周艳萍，由周艳萍返还已收取的转让费56000元于田应元；2.由周艳萍承担本案全部诉讼费（包括田应元律师代理费）。一审法院认定事实：2019年3月21日，田应元与周艳萍签订了一份转让协议，主要内容为：经双方商议，周艳萍现将球场路“香衣阁”以装修费加房租支付76000元转让给田应元。从转让之日起，该门面所属承租权归田应元。本着公平、自愿原则，本协议一式两份，签字即生效。同日，作为乙方的田应元与作为甲方的案外人刘建军签订了一份门面租赁合同，协议主要约定：1.乙方自愿租用甲方荆州区球场路房屋一套。2.租期从2019年3月21日起。3.年租金40000元。同时合同备注10月24日开始租金。合同签订后，田应元共向周艳萍支付76000元。周艳萍前期向案外人刘建军按每年40000元的标准实际缴纳租金至2019年10月24日。2019年5月11日，案外人刘建军退还给田应元租金18000元，田应元将所租赁的门面直接退还给案外人。在周艳萍经营门面期间，荆州市荆州区城市管理执行局曾到涉案门面下达了拆除通知书。一审法院认为，庭审双方当事人均陈述在租赁涉案门面时未曾见到房屋的权属证书，同时结合田应元提交的照片，可以认定该门面截止本案一审辩称终结前没有取得相应的权属证书。庭审中双方一致认可田应元交纳的76000元中包含20000元的门面租金已由周艳萍支付给了案外人刘建军，现本案田应元诉请依法撤销田应元与周艳萍签订的《门面转让协议》，该院认为，双方签订的转让协议实质上就是田应元向周艳萍支付转让费56000元，门面转让费是对优先续租权的一种购买，通常既包括有形资产即门店装修和设施设备，也包括无形资产价值即经营权和店铺的积累等方面。周艳萍在收到转让费后将其从案外人刘建军处依双方的租赁合同所取得的租赁权让与给田应元，并协助田应元直接与刘建军签订了房屋租赁合同，周艳萍已根据《门面转让协议》履行了自己的义务。田应元诉称依法撤销门面转让协议，认为系受欺诈订立的合同，是因重大误解而订立的合同，该院认为，该院庭后安排工作人员到涉案门店勘察，发现该门店至今仍在经营之中，而田应元作为经营者，在合同签订前应对市场进行充分考察，谨慎判断，在承租房屋时应对建筑物合法性予以必要审核，这是经营者自身应当承担的义务，故田应元提供的证据并不足以证明《门面转让协议》系欺诈或重大误解签订，也不能证明周艳萍存在违反合同约定的情形，故对田应元诉请撤销《门面转让协议》和返还收取的转让费56000元，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回田应元的诉讼请求。案件受理费减半收取600元，由田应元负担。二审中，双方当事人未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，1.正如一审判决所述双方签订的转让协议实质上就是田应元向周艳萍支付转让费56000元，门面转让费是对优先续租权的一种购买，通常既包括有形资产,如门店装修和设施设备，也包括无形资产价值，如经营权和店铺的积累等方面。周艳萍应当保证转让的门面能够持续经营，本案中的门面，在周艳萍经营期间相关行政部门曾下达拆除通知，田应元接收门面后，又被行政部门多次通知拆除，被转让的门面显然存在影响持续经营的瑕疵。虽然该门面目前没有被实际拆除，但不得因此否认门面存在瑕疵。田应元以此要求撤销合同有理。2.本案的门面转让是田应元、周艳萍、案外人刘建军三方参与的，出租人对新的承租人田应元就房屋的情况有告知义务，告知义务主要在于出租人，周艳萍的告知义务相对次要。田应元在签订合同时，查看了涉案房屋的实际状况，对该房屋的现状、可能出现的问题应有一定的预见，但其并未对涉案房屋的权属等问题进行必要审核，缔约中未尽其应有的义务。现涉案房屋仍在经营，田应元已将房屋交回出租人，房屋不能返还周艳萍。鉴于上述理由，可知三方在签订合同中均存在过错，周艳萍不是主要过错方，现在门面不能返还周艳萍，综合这些情况，本院酌定田应元负70%责任、周艳萍负30%责任，周艳萍应返还16800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第一项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖北省荆州市荆州区人民法院（2019）鄂1003民初1782号民事判决；二、撤销田应元与周艳萍2019年3月21日签订的转让协议；三、周艳萍于本判决生效之日起十五日内返还田应元16800元；四、驳回田应元的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1200元，减半收取600元，由周艳萍负担180元，由田应元负担420元；二审案件受理费1200元，由周艳萍负担360元，由田应元负担840元。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇二〇年七月十八日书记员  徐 芬