辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1887号上诉人（原审原告）：臧洪锁，男，1966年9月7日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：郭继伟，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，女，汉族，1966年7月1日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：李长伟，男，1963年10月11日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：胡颖，女，1967年7月10日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被上诉人（原审被告）：时琳琳，女，1987年10月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。被上诉人（原审被告）：李悦宁，女，2016年3月25日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。四被上诉人共同委托代理人：程先艳，辽宁律兴律师事务所执业律师。原审第三人：鞍山市宏昊房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区钢城街14号。法定代表人：包洪根，该公司总经理。上诉人臧洪锁因与被上诉人李长伟、胡颖、时琳琳、李悦宁，原审第三人鞍山市宏昊房地产开发有限公司（以下简称宏昊公司）案外人执行异议之诉一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2018）辽0302民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臧光锁向本院提起上诉称：1.请求撤销鞍山市铁东区人民法院作出的(2018)辽0302民初606号民事判决书并改判支持上诉人的原审诉讼请求(房屋标的额：20万)；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案李宏治与宏昊公司并不存在真实的商品房买卖合同关系，李宏治与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》是宏昊公司为了借款30万元，向其所提供的担保。被上诉人申请执行涉案房屋的依据是(2014)铁东民二初字第1857号民事判决书，该判决书审理查明部分认定：宏昊公司2014年4月21日为被上诉人出具收条一份，收条写明借现金30万元，2014年4月22日宏昊公司为被上诉人出具借条一份，借条写明宏昊公司向被上诉人借款30万元，同日，二者又签订了一份借款金额为30万元的借款合同一份。被上诉人于2014年10月22日申请人民法院查封本案争议的房屋。宏昊公司与被上诉人《商品房买卖合同》签订的时间是2014年4月21日，发票开据的时间是2014年4月22日，商品房约定的付款时间是2014年4月20日，商品房买卖合同约定的交付时间是2014年4月25日，商品房约定的销售单价是每平2291.13元，房屋总价是30万元。从上述事实可以明显看出，宏昊公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明显是为30万元借款关系提供担保，因为商品房买卖的时间与借款的时间相同，金额又完全一致，按照正常的逻辑关系不可能在同一时间既有房屋买卖又有民间借贷，而且被上诉人将30万元现金借给宏昊公司，不要求宏昊公司提供相应担保也不符合常理。宏昊公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所约定的付款时间早于合同签订时间，不符合正常的买卖关系。而且在房屋约定的交付时间后至今，被上诉人从不主张该房屋的交付，也不符合正常房屋买卖关系的正常逻辑。被上诉人与宏昊公司商品房约定的销售单价是每平2291.13元也不符合正常的市场价格。被上诉人在该笔借贷关系中，还主动申请查封该房屋而不去查封其他房屋，如果既存在借贷关系又存在房屋买卖关系，被上诉人不会在借贷关系中查封自己所购买的房屋，上述事实明显说明被上诉人与宏昊公司签订《商品房买卖合同》的行为，是宏昊公司为借款30万元提供的担保，而不是真正的商品房买卖。被上诉人将借贷关系及担保借贷关系的房产按两种法律关系主张权利明显不当，侵犯了上诉人合法权益。二、上诉人与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，二者存在真实、合法的商品房买卖关系。本案中，上诉人与宏昊公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况如房号、建筑面积、总价款、单价、付款时间、方式等合同主要条款均进行了约定。能够认定上诉人与宏昊公司达成合意、订立合同的真实性。被上诉人所持有的《商品房买卖合同》虽然签约时间在上诉人之前，又是网签合同，但网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。网签合同并不是物权意义上的登记备案，而且没有任何一部法律规定在先签约的网签合同效力优先于其他合同的效力。三、上诉人已经全部支付了本案争议房屋的价款。一审法院以上诉人未能提供不动产统一发票为由认定上诉人在房屋买卖过程中存在过错，不予认可上诉人提供的《收款收据》，从而不予排除执行属于事实认定不清。上诉人在一审中提供了宏昊公司为上诉人出具的《收款收据》392130元，证明上诉人向宏昊公司支付全部购房款。《不动产统一发票》及《收款收据》都是购房者购买不动产后开发商给购房者出具的财务凭证，二者只是表现形式有所不同，收款收据与发票同样具备法律效力。正常买卖交易出具收据对于购房者而言，已经充分证明房款交付的事实，收据上的公章也是真实的，开具、提供发票的义务和责任在于销售方宏昊公司，不应以未开具发票否定上诉人交付房款的事实。四、被上诉人并未实际接收、占有该争议房屋，争议房屋在查封前已由上诉人购买，该房屋的实际占有人及使用人为上诉人。被上诉人从签订《商品房买卖合同》之日起至今从未主张该房屋的交付占有，是上诉人一直占用使用该房屋。上诉人与宏昊公司所签订的《商品房买卖合同》是在2014年5月16日，一审中上诉人提交的《小区住宅安置管理书》《入住通知函》《租房协议》、屋内照片等证据均可表明，无论是合同签订的时间，还是办理入住的时间均在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于上诉人实际使用状态中。上诉人基于与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》、收款收据、入住手续书等能够证明上诉人对案涉房屋实际的控制和支配，为合法占有。依据《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第二十七条：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”依据该条规定，商品房买卖保护顺位不以商品房合同签订的时间顺序及是否为网签合同为标准，上诉人的权利是优先于被上诉人的，而一审法院却以上诉人在签订《商品房买卖合同》时未能尽到审慎义务而不予认可该《商品房买卖合同》的效力属于事实认定不清，适用法律错误。五、该争议房屋因开发公司原因无法办理相关产权手续，与上诉人无关。六、一审法院适用法律错误，上诉人具备最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定的足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，上诉人与宏昊公司具有真实的商品房买卖合同关系，已经支付全部价款并实际占有案涉房屋，非上诉人过错未能办理产权手续，符合备能够排除执行的法定条件。李长伟、胡颖、时琳琳、李悦宁答辩称：服从原审判决。宏昊公司未来院参加诉讼亦未答辩。臧洪锁向一审法院起诉称：1、请求确认坐落于鞍山市立山区的房屋归臧洪锁所有；2、不得执行鞍山市立山区的房屋；3、诉讼费由时琳琳、李长伟、李悦宁、胡颖承担。事实与理由：臧洪锁于2014年5月16日与宏昊公司签订商品房买卖合同，由臧洪锁购买宏昊公司开发的坐落于鞍山市立山区的房屋。臧洪锁向宏昊公司支付总房款为392130元，宏昊公司给臧洪锁出具小区住宅安置单、入住通知函，将该房屋交付给了臧洪锁。在2014年5月14日，臧洪锁与宏昊公司签订了租赁协议，将本案争议的房屋出租给宏昊公司，并用租金抵顶入住费、进户费及一年的物业管理费。李宏治与宏昊公司所签订的商品房买卖合同及开具的不动产统一发票虽然在先，但李宏治并没有实际接收、占有该房屋，且李宏治执行该房屋所依据的判决书的案由为民间借贷纠纷，并非是商品房买卖合同纠纷，依据相关法律规定，臧洪锁诉至法院，请求支持诉请。原审法院根据当事人陈述和经审理确认的证据，认定事实如下：2014年4月21日，李宏治与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，约定李宏治以30万元购买宏昊城色小区B座1单元29层13号（产籍号3-6-304-12913）的房屋。2014年4月22日宏昊公司为李宏治出具缴纳30万元房款的销售不动产统一发票。李宏治对于该房屋已进行网签登记。另查，2014年10月22日，李宏治向该院申请诉前财产保全，申请查封宏昊公司名下坐落于鞍山市立山区房屋。李宏治于2014年11月26日以民间借贷为由将宏昊公司诉至该院，该院于2015年2月5日作出（2014）铁东民二初字第1857号民事判决，判决宏昊公司偿还李宏治273000元及利息。原审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，臧洪锁提出执行异议，其应当举证证明其为案涉房屋的权利人、该权利真实合法、该权利能否排除执行。臧洪锁虽与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，但该合同的签订时间在李宏治与宏昊公司签订《商品房买卖合同》之后；李宏治与宏昊公司已对该房屋已进行网签登记，网签登记时间在臧洪锁与宏昊公司签订《商品房买卖合同》之前，臧洪锁在签订合同时未能尽到审慎义务；臧洪锁未能提供不动产统一发票，不动产发票是国家规定专门用于销售房屋、建筑物等业务使用的发票，在销售不动产时必须开具，但臧洪锁仅出具盖有宏昊公司财务专用章的收款收据。故臧洪锁在该房屋的买卖过程中存在过错，其享有的权利不足以排除执行，对于其主张该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回臧洪锁的诉讼请求。案件受理费100元，由臧洪锁负担。二审期间，各方当事人未举出新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于臧洪锁是否具有足以排除强制执行的民事权益的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，臧洪锁作为案外人请求停止对案涉房屋的执行，应举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并同时具备上述规定的四个要件才能阻却执行。本案中，臧洪锁在一、二审审理期间，提供宏昊公司出具的收款收据证明全额支付房款，未能提供不动产统一专用发票。但收款收据尚不足以证明臧洪锁已支付全部价款，亦不符合不动产交易规定。且李宏治不论是签订《商品房买卖合同》、网签登记还是支付房款的行为均先于臧洪锁，原审判决据此认定臧洪锁不具有足以排除强制执行的民事权益并无不当，本院予以维持。故臧洪锁的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由臧洪锁负担。本判决为终审判决。审判长 朱 安审判员 王 瑶审判员 秦长虹二〇二〇年七月三十日法官助理刘雪飞书记员谢姝娅