湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初1379号 原告：中国工商银行股份有限公司道县支行。住所地湖南省道县道江镇潇水南路17号。 负责人：阳洋，行长。 委托诉讼代理人：何旻霖，湖南锐杰律师事务所律师。 被告：周月美，女，汉族，1970年出生，住湖南省永州市冷水滩区。 被告：周小砖，男，汉族，1970年出生，住湖南省永州市冷水滩区。 被告周月美、被告周小砖的共同委托诉讼代理人：唐飞鸽，湖南新星律师事务所律师，特别授权。 被告:欧利地产集团有限公司,社会统一信用代码:9144040075580877XK，住所地：湖南省永州市冷水滩区河东清桥路86号。 法定代表人：欧思建。 委托诉讼代理人：曾爱玲，女，汉族，1973年出生，户籍地：湖南省永州市冷水滩区，系欧利地产集团有限公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司道县支行（以下简称道县工行）与被告周月美、周小砖、欧利地产集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司道县支行的委托诉讼代理人何旻霖，被告周月美、周小砖的共同委托诉讼代理人唐飞鸽，被告欧利地产集团有限公司的委托诉讼代理人曾爱玲到庭参加诉讼。被告周月美、被告周小砖经依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司道县支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告周月美立即偿还原告贷款本金1157296.98元、积欠利息（含罚息）3264.53元，本息共计人民币1160561.51元，（利息、罚息计算至2020年5月23日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率以货款余额和积欠利息为基数计算至实际清偿日止）；2、判令原告对被告周月美所有的位于湖南省道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺处置款项在全部借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3、判令被告周小砖对被告周月美上述借款本息及实现债权的费用范围内担连带清偿责任；4、判令被告欧利地产集团有限公司对被告周月美上述借款本息及实现债权的费用范围内担连带清偿责任；5、判令被告承担本案的诉讼费、律师费、财产保全费、公告费等实现债权的全部费用；事实与理由：被告周月美因购买个人商用房贷款向原告申请个人住房贷款,于2015年12月23日与原告签订编号A：01910002015商房贷0000个人购房借款/担保合同》。借款合同约定：原告根据被告周月美的申请，向其发放个人商用房贷款，金额为人民币180万元，用于购买位于湖南省道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额偿还本息还款并约定被告周小砖以抵押物共有人为上述房屋为该笔贷款设定抵押担保，被告欧利地产集团有限公司在原告收到上述房屋抵押他项权证书前为被告周月美该笔贷款承担连带保证责任，于2015年12月23日办理了预告抵押登记。原告依约于2015年12月23日向周月美放款180万元。截至2020年5月23日，被告周月美已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款本金1157296.98元、积欠利息（含罚息）3264.53元，本息共计人民币1160561.51元，原告多次催告未果。根据被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L条款约定：“如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约”及第十四条14.2（4）条款约定：“如借款人发生约定的违约情形的，贷款人可以宣布本合同项下款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。因此原告有权要求被告立即清偿贷款款项、利息、罚息及实现债权的费用等全面债务。根据合同第九条9.1条款约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。合同第四条4.1条款约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。合同第四条4.2条款还对货款利率的调整进行了约定。根据合同第十七条约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。”原告有权要求被告承担原告为实现本案债权支付律师代理费。被告周小砖与被告周月美系夫妻，贷款申请及发放时处于双方婚姻关系存续期，且被告周小砖在《中国工商银行个人商用贷款申请表》签字，声明“该借款为夫妻共同债务”，故被告周小砖应对被告周月美的上述债务承担连带清偿责任根据合同第十条10.2条款约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、货款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足借款人正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现借款人未办理正式抵押登记手续，被告欧利地产集团有限公司作为被告周月美贷款的保证人应对被告周月美的上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身的合法民事权益，为维护正常的金融秩序，向法院提起民事诉讼，请法院依法査明事实，判如所请。 被告周月美、周小砖答辩称：一、被告一直以来都在积极还款，原告诉称的2020年5月份，通过我们查询，被告未拖欠原告贷款，虽然在个别月份存在逾期还款的行为，但是被告向原告支付了相应的逾期利息也没有损害到原告的合法权益，同时因为新冠疫情可能导致被告还款有延迟，但是最终被告还是按照合同约定足额偿还了贷款，并且愿意继续按合同还款。二、原告不能对预告登记抵押物享有优先受偿权，根据物权法规定，不动产应该以登记为准，登记后才发生效力。在本案中原告只享有预告登记的相关权利，而预告登记并非物权登记行为，所以依法不发生物权登记效力，原告作为预告登记的权利人在未办理房屋抵押登记之前享有的不包括优先受偿权。三、我们认为被周小砖不应该承担连带清偿责任，虽然被告周小砖签字，但是签字实际都是在借款合同签订后，被告周小砖并未在借款合同上签字，所以依法不应该承担连带清偿责任。四、关于本案实现债权的费用，被告愿意继续履行还款义务，也就不会产生原告所诉称实现债权的费用。综上，原告诉请缺乏法律事实依据，请法院予以驳回。 被告欧利地产集团有限公司答辩如下：被告一直在积极还款，没有拖欠贷款，合同应该继续履行，欧利地产不应该承担连带清偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告中国工商银行股份有限公司道县支行为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：证据一、中国工商银行个人住房贷款申请表，拟证明被告向原告提出借款申请及具体数额；证据二、《商品房买卖合同》，拟证明被告采用按揭贷款的方式购买房屋；证据三、《个人购房借款/担保合同》，拟证明原被告双方约定还款方式、违约责任等具体权利义务；证据四、抵押房屋情况表，拟证明抵押担保房屋权属及抵押权归属情况；证据五、个人贷款凭证，拟证明原告已依约定向被告发放贷款；证据六、还款明细列表，拟证明被告逾期还款；证据七、代理合同、电子回单，拟证明原告委托律师的费用，且已全部支付完毕。 被告周月美、周小砖的共同委托诉讼代理人对原告所举证据质证如下：对原告所举证据一真实性没有异议，对关联性有异议，借款申请人配偶申请有异议，这份声明是在借款提出的时候，其效力不对借款合同和借款发放，合同继续有效，当时合同并未产生就说是共同债务，明显与事实不符；对证据二、三没有异议；对证据四抵押登记情况表真实、合法性没有异议，对关联性有异议，只是房屋预告抵押登记行为并不是真正的物权抵押登记行为，由此原告对预告登记抵押物不享有优先受偿权；对证据五没异议；对证据六真实、合法性没异议，对关联性有异议，虽然被告有部分逾期还款，但是已经全部按月偿还到位；对证据七代理合同及电子回执，因为没有原件，对真实性有异议。从代理合同第五条来看，根据甲方要求**县某公司所代理，我们认为不是本案的代理合同。 被告欧利地产集团有限公司的诉讼代理人对原告所举证据质证如下：对原告所举证据没有异议。 对原告中国工商银行股份有限公司道县支行提供的证据本院认证认为：三被告对原告所举证据一到六真实性无异议，本院对真实性予以确认。 被告周月美、被告周小砖、被告欧利地产集团有限公司未向本院提供证据。 本院经审理认定事实如下：被告周月美因购买个人商用房贷款向原告申请个人住房贷款于2015年12月23日与原告欧利地产集团有限公司签订编号A：01910002015商房贷0000个人购房借款/担保合同》。借款合同约定：原告根据被告周月美的申请，向其发放个人商用房贷款，金额为人民币180万元，用于购买位于湖南省道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额偿还本息还款并约定被告周小砖以抵押物共有人为上述房屋为该笔贷款设定抵押担保，被告欧利地产集团有限公司在原告收到上述房屋抵押他项权证书前为被告周月美该笔贷款承担连带保证责任，于2015年12月23日办理了预告抵押登记。原告依约于2015年12月23日向被告周月美放款180万元。截至2020年5月23日，周月美已连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款本金1157296.98元、积欠利息（含罚息）3264.53元，本息共计人民币1160561.51元，原告多次催告未果。根据被告周月美与原告签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1L条款约定：“如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约”及第十四条14.2（4）条款约定：“如借款人发生约定的违约情形的，贷款人可以宣布本合同项下款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”。合同第九条9.1条款约定：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。合同第四条4.1条款约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。合同第四条4.2条款还对货款利率的调整进行了约定。根据合同第十七条约定：“贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保障自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期存款利息。”被告周小砖与被告周月美系夫妻，贷款申请及发放时处于双方婚姻关系存续期，被告周小砖在《中国工商银行个人商用贷款申请表》签字，声明“该借款为夫妻共同债务”。合同第十条10.2条款约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、息、复利、违约金、补偿金、货款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足借款人正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。现借款人未办理正式抵押登记手续，被告欧利地产集团有限公司作为被告周月美贷款的保证人应对被告周月美的上述债务承担连带清偿责任。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司道县支行与被告周月美签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。原告中国工商银行股份有限公司道县支行按合同约定履行了向被告周月美发放贷款的义务，被告周月美未按合同约定偿还借款本金及支付利息，应当依法承担相应的违约责任，故对原告中国工商银行股份有限公司道县支行要求被告周月美返还借款本息1160561.51元的诉讼请求本院予以支持；根据被告周月美与原告中国工商银行股份有限公司道县支行签订的《个人购房借款/担保合同》中被告周月美将其所购道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺作为本案贷款的抵押物，该抵押物已经办理了预告抵押登记且原告与被告周月美签订的《个人购房借款/担保合同》明确约定，被告周月美在逾期还款的情况下，原告可对抵押贷款的房屋的处置款项享有优先受偿权，综合以上原告对被告周月美位于道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺处置款项在本案的全部借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权。 被告周小砖与被告周月美系夫妻，贷款申请及发放时处于双方婚烟关系存续期间，且被告周小砖在《中国工商银行个人商用贷款申请表》签字，声明“该借款为夫妻共同债务。”故被告周小砖应对被告周月美的上述债务的本金及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。 被告欧利地产集团有限公司在《中国工商银行个人商用房贷款申请表》与《个人购房借款/担保合同》上盖章作为保证人对本案债权予以担保。根据《个人购房借款/担保合同》第十条10.2条款约定：“保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。”故原告中国工商银行股份有限公司道县支行要求被告欧利地产集团有限公司对被告周月美上述借款本息及实现债权的费用范围内担连带清偿责任，予以支持。 原告中国工商银行股份有限公司道县支行要求本案的三被告支付由于本案诉讼产生的诉讼费、律师费、财产保全费、公告费等实现债权的全部费用的诉讼请求，由于《个人购房借款/担保合同》中对此有约定，本院根据原告所提供的相应证据，认为本案被告应承担原告律师费5000元，本案诉讼费由被告承担，这也是《合同法》第六十条第一款所规定的当事人应当按照约定全面履行自己义务的应有之务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十六条之规定，判决如下： 由被告周月美在本判决生效之日起三十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司道县支行贷款本金1157296.98元、积欠利息（含罚息)3264.53元，本息共计人民币1160561.51元（利息、罚息、复利计算至2020年5月23日，此后利息按合同约定的逾期贷款利率以贷款余额和积欠利息为基数计算至实际清偿目止）； 二、原告中国工商银行股份有限公司道县支行对被告周月美所有的位于道县XXX路XX小区道县XXX路XX小区8栋1层12号、8栋2层9号商铺处置款项在全部借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权； 三、被告周小砖、被告欧利地产集团有限公司对被告周月美上述借款本息及实现债权的费用范围内担连带清偿责任。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15245元，减半收取7622.5元，原告律师费5000元，合计12622.5元，由被告周月美、被告周小砖、被告欧利地产集团有限公司共同负担。（应由被告周月美、被告周小砖、被告欧利地产集团有限公司承担的案件受理费7622.5元，律师费5000元，原告已经预交受理费15245元，律师费5000元，执行时本案三被告支付原告案件受理费7622.5元，律师费5000元给原告，剩余案件受理费7622.5元由法院退回给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  张 适 二〇二〇年七月六日 法官助理  莫立婷 书 记 员  洪 坚 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第十六条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。