湖南省衡阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0421执异50号异议人（案外人）：衡阳永发置业有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇商业城7栋303室。法定代表人：冯国楚，该公司执行董事。委托代理人：凌受邦，湖南溥天律师事务所律师。申请执行人：周超峰，男，1973年10月5日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县。被执行人：湖南爱民制药有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇爱民路1号。法定代表人：蒋幸福，该公司董事长。被执行人：蒋幸福，女，1960年7月21日出生，汉族，广东省广州市人，住广东省广州市白云区。二被执行人共同委托代理人：刘清元，男，1958年10月3日出生，汉族，湖南省衡阳县人，住湖南省衡阳县岘山乡樟井村尤塘组。系湖南爱民制药有限公司副总经理。在本院执行申请执行人周超峰与被执行人湖南爱民制药有限公司、蒋幸福借款合同纠纷一案中，异议人衡阳永发置业有限公司对本院（2019）湘0421执1215号之一协助执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年7月17日举行了听证。异议人衡阳永发置业有限公司的委托代理人凌受邦，申请执行人周超峰，被执行人湖南爱民制药有限公司和蒋幸福的共同委托代理人刘清元参加听证，现已审查终结。异议人称：2015年8月8日，异议人与湖南爱民制药有限公司签订了《土地、房产转让协议》，将坐落于衡阳县（产权证号2021，建筑面积227.5平方米）转让给异议人，异议人支付了全部价款，并实际占有该土地及地上建筑物。2018年10月11日，异议人在办理国土手续时，被告知不能办理过户手续。2019年12月4日，衡阳县人民法院在执行（2019）湘0421执1215号案件中查封了该房产，导致异议人不能办理相关手续。故请求衡阳县人民法院解除对湖南爱民制药有限公司的坐落于衡阳县（产权证号2021，建筑面积227.5平方米）的查封。申请执行人称：异议人与湖南爱民制药有限公司签订《土地、房产转让协议》的合法性不予认同，实际上异议人没有支付全部价款，也没有占有。没有办理过户登记异议人也有原因。综上，请求驳回异议人的异议请求。被执行人称：第一，没有进行房屋所有权变更登记，涉案房屋产权仍属湖南爱民制药有限公司所有；第二，所签订的《土地、房产转让协议》没有经股东会议通过，该协议无效；第三，相关费用未付清。本院查明，2010年8月28日，湖南爱民制药有限公司曾与凌志、刘春华签订《土地转让协议书》，协议约定：湖南爱民制药有限公司将位于衡阳县西渡镇爱民路1号，土地面积约为18亩土地及地上建筑物以总价为人民币1625万元（以下币种均为人民币）的价格转让给凌志、刘春华。但该协议未实际履行。2015年8月8日，湖南爱民制药有限公司（甲方）与衡阳永发置业有限公司（乙方）签订《土地、房产转让协议书》，协议约定：“一、地块概况：1、该宗地块位于衡阳县西渡镇爱民路1号，国有土地使用证号为蒸国用（2011）第××号，土地用途为商住，使用类型为出让。2、蒸国用（2011）第××号土地证上独有面积14316.45平方米，只分割转让12000平方米给乙方，剩下2316.45平方米系甲方三栋职工住宅的土地使用面积。二、转让总价值：经双方协商，该宗18亩土地（12000平方米）及土地上的房产、附着物转让总价为人民币1625万元。三、付款原则：1、在本协议签订24个月内由乙方指定凌志、刘春华转付人民币1000万元给甲方。2、在办理土地及土地上房产过户时由乙方指定凌志、刘春华转付人民币450万元给甲方，涉及过户中的税、费可由乙方代交。3、剩下人民币175万元在甲方全部搬迁（包括所有门店承租户和二个汽修厂）完成时由乙方指定凌志、刘春华及时将款付给甲方。”2017年9月8日，凌志（甲方）与肖三恒、魏湘良（乙方）签订土地使用权股份转让协议，约定“一、甲方自愿将所有的60%土地使用权转让给乙方，转让价为1500万元整，其中肖三恒出资1000万元，占40%，魏湘良出资500万元，占20%，上述款项限本协议签字后2日付清。二、乙方取得该60%股份转让后，再与原股东刘春华签订合作开发协议。……”原股东刘春华仍占40%股份。2017年9月8日凌志分别向肖三恒、魏湘良出具收款1000万元和收款500万元的收据。2017年9月20日，湖南爱民制药有限公司（移交单位）和衡阳永发置业有限公司（接收单位）签订移交清单，该移交清单载明“双方于2015年8月8日签订了《土地、房屋转让协议书》，移交单位收到了转让款1338万元，同意将（2011）第060665号（总14316.45平方米），将其中12000平方米土地及地上房产附着物移交给接收单位衡阳永发置业有限公司。移交后，由接受单位管理，所产生收益及风险由接收单位负责。”移交单位和接收单位分别加盖了公章，蒋幸福在移交清单上进行了签名。2018年8月26日，衡阳永发置业有限公司（甲方）与刘春华、魏湘良、肖三恒（乙方）签订合作开发合同，约定由乙方刘春华、魏湘良、肖三恒承担项目开发所需的全部资金。2018年9月12日，凌志、刘春华与湖南爱民制药有限公司就2010年-2018年支付爱民药厂土地（含房产及附着物）转让制作清单，共计付款14400000元，其清单上加盖有湖南爱民制药有限公司的公章，有蒋幸福与凌志、刘春华的签名。2018年9月21日，衡阳永发置业有限公司、肖三恒代湖南爱民制药有限公司缴纳契税619047.62元、土地增值税1547619.05元。2019年1月5日，衡阳永发置业有限公司和湖南爱民制药有限公司在办理过户手续过程中因衡阳县宗地的历史原因未给定用地规划条件，国土部门未评估，衡阳永发置业有限公司应缴土地出让金不能确定，故不能办理过户手续。2019年12月2日，申请执行人周超峰申请强制执行被执行人湖南爱民制药有限公司、蒋幸福借款合同纠纷一案。本院于2019年12月4日作出（2019）湘0421执1215号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人湖南爱民制药有限公司、蒋幸福银行存款783495.35元或查封、扣押、扣留、提取其同等价值的其他财产。同日，本院以（2019）湘0421执1215号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了湖南爱民制药有限公司所有的坐落于衡阳县（产权证号：2021；建筑面积：227.5平方米）。本院所查封的房产完全包含在湖南爱民制药有限公司卖给衡阳永发置业有限公司12000平方米内。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，在本案中，本院于2019年12月4日查封本案涉案房产。依据异议人提供的相关证据，在本院查封涉案房产之前，异议人已经与湖南爱民制药有限公司签订合法有效的书面买卖合同，异议人依据合同约定已支付大部分价款，且异议人代被执行人湖南爱民制药有限公司缴纳了二百多万元的相关税费，是否有剩余价款尚未支付需经异议人与被执行人湖南爱民制药有限公司对账。若有剩余价款，则异议人应按照本院的要求交付执行。其次，异议人已合法占有涉案财产，且未办理过户登记非因异议人自身原因造成。综上所述，异议人对争议房屋虽尚未拥有所有权，但对登记在被执行人湖南爱民制药有限公司名下的房产提出的执行异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下：解除本院对湖南爱民制药有限公司所有的坐落于衡阳县（产权证号：2021；建筑面积：227.5平方米）的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  魏宏开审 判 员  陈建华人民陪审员  黄志刚二〇二〇年七月二十日法官助理旷学伟书记员刘作舟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立的，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。