湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1128号上诉人（原审原告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路309号步步高大厦。法定代表人：王填，董事长。委托诉讼代理人：罗涛，男，1968年5月26日出生，汉族，公司城市经理，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：熊以，女，1989年8月9日出生，汉族，公司法务经理，住湖南省湘乡市。被上诉人（原审被告）：张露，女，1982年9月27日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：陈亮，湖南华安律师事务所律师。上诉人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高商业公司）因与被上诉人张露租赁合同纠纷一案，不服湖南省攸县人民法院（2020）湘0223民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人步步高商业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付从2020年1月5日起至实际清偿交接之日止的场地占用费、物业费、强制清场费67000元（暂计算至2020年5月5日）。事实和理由：一审判决以未及时续约为由酌情减免被上诉人费用的理由不能成立，被上诉人并没有在合同到期前90日内向上诉人申请续租。在疫情爆发前，合同已经到期，被上诉人拒不交还场地，一直在正常营业，应承担场地占用费和物业费。疫情发生在合同到期之后，一审判决以疫情期未实际经营为由减免被上诉人的场地占用费、物业费、租金没有法律依据。被上诉人张露答辩称：上诉人没有明确后续租金标准，双方就是否续租未达成一致意见，后发生疫情不可抗力，导致延期交付，一审法院判决适当，应予维持。原告步步高商业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告立即搬离租赁房屋，归还并清空场地；二、判令被告向原告支付从2020年1月5日起至实际清场交接之日止的场地占用费（按合同约定以房屋租金标准的2倍计算）、物业费、强制清场费（暂计算至2020年3月5日为33616元）；三、判令被告承担本案诉讼费用。原判认定事实：2016年8月24日,原告与被告签订一份《租赁合同》,合同约定:被告承租原告位于株洲（市）攸县步步高百货店四楼4002号商铺,用途为经营“维意定制”专柜，商铺计租面积为326平方米，因被告进场需要先行装饰装修，租赁期自2016年11月19日至2019年12月31日止;月租金每月每平方米15.67元，自第二年起以5%比例递增，则2019年1月1日至2019年12月31日增至每平方17.28元，即每月为5633元；月物业费为4890元。租金支付方式为：首期租金为计租日起至第二个月最后一日期间的租金。除首期租金外，其他租金均以一个自然月为一个交租期，当月租金的交纳日期为次月的5日前。另合同第二十四条续租：“租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议。逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，甲方有权将该房屋另行出租。本合同期限届满，因各种原因乙方仍在经营的，自本合同期满次日起至乙方撤场日，本合同依然有效，双方仍按合同约定履行各种义务。在此期间，甲方有权随时要求乙方腾空并返还租赁场地。”、第二十五条第二款房屋交还：“无论任何原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。如因此造成甲方延迟向租户交付该房屋而需承担违约金、中介费或其他损失的，乙方均应全额赔偿”。2019年4月12日，原、被告签订《物业管理服务补充协议》，约定物业服务费调整为5542元每月。租赁合同签订后至合同期满，双方均基本能按约履行，被告的租金已付清。在合同到期90日前，被告陈述已向原告方相关工作人员提出续签合同的意愿，但没有得到租金数额的答复。2019年12月18日，原告向被告发出续签函件沟通合同续签事宜，后因原告提高了租金，双方未能签订新的租赁合同。2019年12月28日，原告向被告致函，要求被告在合同到期后于2020年1月4日前将场地清场并归还原告。租赁合同到期后，原、被告又签订一份《租赁合同终止协议》，约定：1、甲（步步高商业连锁股份有限公司）、乙（张露）双方一致确认，原合同于2019年12月31日终止，但有关费用结算、违约责任及争议解决条款按原合同约定继续有效；2、……；3、乙方应当于2020年1月2日之前将租赁场地恢复原状，交还给甲方…；4、……；5、本协议自双方签字或盖章之日起生效，一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。原、被告在终止协议上签字确认，落款时间为2020年1月1日，但被告认为实际签订时间约为2020年2月22日。协议签订后，被告仍一直没有清场将租赁物交还给原告，遂酿成纠纷。另查明，租赁合同到期后至今，被告未能继续经营；2020年春节前，我国发生新型冠状病毒疫情，湖南省从2020年1月23日即农历除夕前一日启动突发公共卫生一级响应，直到2020年3月10日才降为二级响应；被告租赁场地的四楼于2020年3月份才开始逐步恢复营业。原判认为，本案系租赁合同纠纷。1、房屋交还的问题。原、被告之间签订的《租赁合同》、《租赁合同终止协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律和社会公共利益，系有效合同，该合同自双方签字时成立并产生法律效力。原告依约将商铺出租给被告使用，租赁期间届满后，双方没有就续签租赁合同达成一致意思，后签订租赁合同终止协议，被告应当按终止合同协议约定归还租赁场地。故原告要求被告立即搬离租赁房屋归还并清空场地的诉讼请求，法院予以支持。2、关于原告要求被告支付场地占用费、物业费、强制清场费的问题。根据原、被告签订的《租赁合同》第二十五条第二款：“无论任何原因，交还日后乙方仍未能将该房屋按约定条件交还甲方的，则自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。如因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费或其他损失的，乙方均应全额赔偿”及《租赁合同终止协议》相关约定，被告在租赁合同到期后，仍不交还商铺场地，应按《租赁合同》第二十五条第二款承担商铺场地占用费及占用期间物业服务费。现被告逾期占用原告的场地已成事实，故原告诉请被告支付的款项，均有合同约定和事实依据。但本案存在一些酌情减免相关费用的情形：其一，租赁合同第二十四条对续签合同约定，最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议，但原告没有证据证明提前告知了“新的租赁政策及租金标准”，让被告尽早抉择是否续租，直到合同到期仅十天左右的时间留给被告，因被告租赁场地面积相对较大，投入较多，重新选择商铺，稍显仓促；其二、春节期间我国新型冠状病毒疫情的暴发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，所有的经营活动受限，被告逾期占用场地的费用，根据公平原则双方均应分担；三、合同到期后被告未实际经营，未有经济效益。因此，法院认为被告支付10000元相关费用为宜。综上所述，原告请求被告立即搬离租赁房屋，归还并清空场地；要求被告支付从2020年1月5日起至实际清场交接之日止的场地占用费、物业费、强制清场费共计33616元（暂计算至2020年3月5日，之后的按合同约定计算至被告实际归还房屋日止）的诉讼请求，法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告张露于2020年5月10日前清空株洲市攸县步步高百货店四楼4002号商铺并腾退给原告步步高商业连锁股份有限公司；二、限被告张露于本判决之日起十五天之内支付原告步步高商业连锁股份有限公司场地逾期占用费、物业费共10000元（如被告到2020年5月10日止仍未腾退房屋给原告，之后的费用按原租赁合同中违约约定的收费标准计算至房屋实际腾退日止）；三、驳回原告步步高商业连锁股份有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费640元，减半收取320元，由被告张露负担。二审期间，上诉人提交一份《步步高广场攸县店2月23日恢复正式营业》的书证，拟证明2020年2月23日商场开业，不受疫情影响。被上诉人质证认为该证据不属于新证据，且2月23日恢复营业不等于经营正常化了，该证据不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为被上诉人的质证意见成立，本院对该证据不予采纳。另在二审期间，上诉人自认《租赁合同终止协议》的签置时间是2020年2月22日。本院对此予以确认。经本院审理查明的其他事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。二审争议的焦点是被上诉人应支付逾期归还租赁商铺的场地占用费、物业费、强制清场费的金额为多少。上诉人认为应按照《租赁合同》和《租赁合同终止协议》的约定，自2020年1月5日开始计算。本院经审查，虽然终止协议约定被上诉人交还商铺的时间为2020年1月2日，但考虑到合同到期前双方在为续租问题进行蹉商，因租金问题协商不成，终止协议迟延至2020年2月22日才签订，故上诉人要求按2020年1月5日开始计算场地占用费、租金等有失公平。后又发生了疫情不可抗力，导致被上诉人清场时间推迟，一审判决综合考虑这些因素，酌情判处被上诉人支付上诉人10000元损失适当。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1225元，由上诉人步步高商业连锁股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄胤彪审 判 员 唐俊平审 判 员 胡 芸二〇二〇年七月二十九日法官助理 齐志龙书 记 员 盘 嘉