浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4409号 上诉人（原审被告）杭州市城东新城建设投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区东宁路18号东站枢纽东广场A座。 法定代表人蔡宏伟，董事长。 委托诉讼代理人刘珂、曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江野风物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人任婷婷，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人梁月军，浙江卓特律师事务所律师。 委托诉讼代理人石靓琦，浙江卓特律师事务所实习律师。 上诉人杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东新城公司）因与被上诉人浙江野风物业服务有限公司（以下简称野风公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初360号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月19日受理后，依照全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员周志军适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，杭州市江干区东港嘉苑一、二、三区系由城东新城公司开发建设，2012年7月交付，2014年7月成立业主委员会。于2010年12月通过招投标聘请野风公司提供物业服务。双方确认，案涉小区共有地下停车位1785个，均未出售、出租。野风公司否认其对地下停车位进行过停车收费。城东新城公司原名称为杭州市铁路投资有限公司。2011年1月19日，野风公司作为丙方，城东新城公司作为甲方，杭州市江干区笕桥镇弄口社区居民委员会作为乙方签订《东港新城小区前期物业管理服务合同》一份，由野风公司对城东新城公司建设的“东港新城小区”提供前期物业管理服务。各方约定：本合同委托管理期限定为丙方正式进驻本协议约定的物业小区之日起至本协议所涉小区第一期第一批（以甲方书面通知为准）物业通过各职能部门专项验收合格之日后三年，但期限未满，成立的业主委员会或业主大会与通过合法途径选聘其他物业服务公司签订的物业服务合同生效的，本合同自然终止；本合同期满前1个月，业主委员会尚未成立的，本合同期限顺延，直至成立的业主委员会或业主大会通过合法途径选聘其他物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；《前期物业服务合同》约定的物业管理等相关费用在减免期限内按减免政策由甲方承担（具体减免期限及政策另行确定）；自房屋安置之日起甲方将已实际安置的面积按合同约定每半年的物业管理等费用划拨给乙方；本物业的管理服务费用，实行单价包干制；纳入物业管理范围的已竣工验收合格但未安置（未使用的空置物业，包括地下车位、商铺），或者甲方原因未能按时交给业主或物业使用人的物业，其物业服务费用按照物业服务费100%的标准由甲方向丙方全额支付，计费时间从东港新城每次分期正式竣工（包括各职能部门专项验收全部合格）交付甲方之日起，如从竣工验收合格至业主正式交房时间不足三个月的按三个月计，期间甲方向丙方支付100%物业服务费。2018年1月1日及2019年2月1日，野风公司（乙方）与杭州市江干区笕桥街道东港嘉苑业主委员会（甲方）（以下简称东港嘉苑业委会）签订《东港嘉苑物业管理服务协议》各一份，约定期限分别为2017年3月1日至2018年12月30日及2019年1月1日至2021年12月31日，对车位物业服务费均约定：由车位使用人按下列标准交纳，其中地下车库普通车位按每月每个80元的标准收取车位物业服务费；未出售的车库车位，如甲方出租给物业使用人，由车位使用人按以上标准交纳车位物业服务费。2019年12月9日，野风公司、城东新城公司签订《东港嘉苑空置房物业服务协议》、《东港嘉苑空置商铺物业服务协议》各一份，对案涉小区空置房屋及商铺的物业管理及收费等进行约定，但未涉及空置地下停车位事宜。另查明，至2017年6月30日的案涉东港嘉苑地下停车位的物业管理费均已由城东新城公司支付完毕（按每个车位80元/月的标准），此后的车位物业管理费未支付。野风公司曾多次向城东新城公司催讨未果。又查明，根据《江干区拆迁安置房小区物业管理实施意见（试行）》的规定，对拆迁安置房小区，建设单位可结合实际情况给予免三减二的政策扶持，时间从安置之日起。城东新城公司主张其支付的2017年6月30日前的车位物业服务费等系根据扶持政策代业主交纳。 野风公司一审诉讼请求：1.判令城东新城公司支付自2017年7月1日至2019年9月30日期间的车位物业服务费3855600元（1785×80元/月×27）；2.判令城东新城公司支付违约金462672元（以欠付一年的车位物业服务费为基数按每天千分之三的标准自2018年7月1日计算至2019年9月30日，主张该金额的30%）。 原审法院认为，野风公司与城东新城公司签订的《前期物业管理服务合同》系各方真实意思的表示，合法有效。该份合同约定，未使用的空置物业，包括地下车位，其物业服务费用按照物业服务费100%的标准由城东新城公司向野风公司全额支付。而案涉地下停车位目前仍未被城东新城公司出租、出售，城东新城公司也否认允许他人使用，故案涉地下车位属于空置物业，仍应由城东新城公司支付物业服务费。野风公司计算车位物业服务费金额准确，该院予以支持。城东新城公司辩称野风公司收取了停车费，但未提供证据证明野风公司实际收取过停车费用，而野风公司亦予以否认，故对城东新城公司该项意见不予采纳。城东新城公司辩称野风公司具备收取停车费用的条件，以及野风公司放任他人使用案涉停车位。该院认为，城东新城公司认为他人侵害其对地下停车位的合法权益，可以另行主张权利，现并无证据证明城东新城公司对空置地下停车位的管理曾向野风公司作出具体指示，以及野风公司在提供物业服务过程中存在违约等情形，故对城东新城公司该项意见不予采纳。对于野风公司主张的违约金一项，双方《前期物业管理服务合同》对空置物业的付款时间及逾期付款责任并无约定，且双方确实存在支付主体的不同认识，故该院对野风公司关于违约金的诉讼请求不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、城东新城公司支付野风公司2017年7月1日至2019年9月30日期间的1785个地下车位物业服务费3855600元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回野风公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41346元，减半收取20673元，由野风公司承担1851元，城东新城公司承担18822元。城东新城公司应负担的诉讼费用应在判决生效之日起七日内交纳原审法院。 宣判后，城东新城公司不服该判决，提出上诉称：原审判决认定事实和适用法律均存在错误，应依法予以改判。原审判决认定上诉人应向被上诉人支付2017年7月1日至2019年9月30日期间的1785个地下车位物业服务费3855600元缺乏事实和法律依据，完全错误。1.被上诉人与东港嘉苑业委会签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》不应约束上诉人。上诉人与被上诉人就空置物业管理服务事宜签订有专门的服务协议书，服务范围包括了物业服务管理的有关内容（包括车辆行驶及停泊），并约定了相应费用标准及支付时间，与东港嘉苑业委会和被上诉人签订的《物业管理服务协议》有所区别，上诉人与被上诉人之间不应适用业委会与被上诉人的协议约定。同时，上诉人与被上诉人之间并未对未出售地下车位管理费用收取作出约定，被上诉人所主张的收费、收费标准均无相应的合同依据。原审法院在“本院认为”部分一方面认为东港嘉苑业委会成立前，上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业管理服务合同》系各方真实意思表示，合法有效（该协议约定的地下车位物业服务费标准为按照建筑面积计算：0.75元/㎡/月与被上诉人主张的地下车位管理费用80元/月/个相区别），即原审法院认可上诉人不受被上诉人与东港嘉苑业委会之间签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》约束，但一方面原审法院却判令上诉人按照被上诉人与东港嘉苑业委会之间签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》的标准支付地下车位物业服务费用，更是完全矛盾。2.被上诉人实际并未履行对上诉人未售地下车位的管理服务，主张上诉人支付费用无事实依据，其反而应赔偿上诉人因此产生的财产损失。空置物业管理的核心即在于履行管理职责，防止并制止他人非法占用的行为。上诉人与被上诉人就空置物业管理服务事宜签订的专门物业管理服务协议就明确约定：被上诉人需对上诉人的空置房源每月定期巡查，发现他人非法占用使用及时报警处理并报上诉人。而案涉小区的地下车库车位上诉人未曾向小区业主出售、出租，被上诉人却放任其使用，完全未尽到物业管理的职责。同时，被上诉人一方面主张上诉人作为建设单位应就未出售的车位承担管理服务费用，一方面又在案涉小区设置有道闸、机动车停车收费标准，向实际使用业主收取费用（具备收取费用及管理的条件），上诉人至今未收到过任何车位管理的收益款项。据此，被上诉人无权向上诉人收取地下车位物业服务费。原审法院认为被上诉人已经履行管理职责，不构成违约完全与事实不符。3.即便按照东港嘉苑业委会与被上诉人签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》约定，地下车位物业服务费支付的主体也应为车位使用人，而非上诉人。根据东港嘉苑业委会与被上诉人签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》第四条，物业服务费用的收取第四项车位物业服务费也明确约定：未售出的车库车位，如甲方（即东港嘉苑业委会）出租给物业使用人，由车位使用人按以上标准（80元/个/月）向乙方（即被上诉人）交纳车位物业服务费（清洁能耗费）。据此约定精神，亦明确地下车位物业服务费用应由实际使用人承担，而非上诉人。综上，请求撤销原判第一项，依法予以改判。 被上诉人野风公司辩称：原审判决认定的事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求。 双方当事人均未提供新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：原杭州市铁路投资有限公司与野风公司签订的《东港新城小区前期物业管理服务合同》约定纳入物业管理范围的已竣工验收合格但未安置（未使用的空置物业，包括地下车位、商铺），其物业服务费用按照物业服务费100%的标准由原杭州市铁路投资有限公司向野风公司全额支付。该合同虽因东港嘉苑业委会与野风公司签订的《东港嘉苑物业管理服务协议》生效后而自然终止，城东新城公司与野风公司签订的《东港嘉苑空置房物业服务协议》、《东港嘉苑空置商铺物业服务协议》中亦未涉及空置的地下停车位事宜，但城东新城公司支付野风公司案涉地下停车位的服务费直至2017年6月30日止，其标准也是按照东港嘉苑业委会与野风公司之间的物业管理服务协议约定的80元/月/个支付。且城东新城公司亦无证据证明野风公司收取了停车费，并据此应由使用人交纳该部分车位的物业服务费。案涉地下车位目前仍未被城东新城公司出售、出租，故该部分车位属于空置物业，仍应由城东新城公司支付物业服务费。原审法院判令城东新城公司支付野风公司2017年7月1日至2019年9月30日期间的1785个地下车位的物业服务费3855600元，并无不当。上诉人城东新城公司的上诉理由及请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37645元，由杭州市城东新城建设投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  周志军 二〇二〇年七月一日 书记员  王 琳