江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1255号上诉人（原审原告）:蔡金梅，女，1989年4月6日出生，住泗洪县经济开发区。委托诉讼代理人：吴体实，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡自清，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏东洲置业有限公司，住所地泗洪县五里江农场东江花园商铺西侧XXXX售楼处。法定代表人：吴子同，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。上诉人蔡金梅因与被上诉人江苏东某置业有限公司（以下简称东某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初8255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡金梅上诉请求：1.撤销泗洪法院（2019）苏1324民初8255号民事判决书中的第三项判决内容，改判被上诉人赔偿上诉人一倍购房款即100000元人民币；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《XXXX商铺定购协议》已经具备了双方当事人姓名或名称、商品房的基本状况（包括房号、建筑面积）、单价、总价、优惠办法、首付款、按揭款、付款时间、方式、交付条件、日期、违约责任、争议处理办法等内容，已经具备了商品房买卖合同本约的条件。2019年9月23日，被上诉人和上诉人约定要求上诉人交纳5000元作为定金，当日上诉人即向被上诉人支付定金5000元；2014年9月24日，上诉人向被上诉人交纳购房款95000元，同日，被上诉人出具100000元购房款收据，将5000元定金转化为购房款。根据定购协议第三条，当被上诉人将上诉人交纳的为签订商品房买卖合同的5000元定金转为房款时，双方签订的定购协议即成为商品房买卖合同。2.被上诉人故意隐瞒涉案房屋已出卖给江苏泗洪农村商业银行股份有限公司（以下简称泗洪农商行）的事实，与上诉人签订案涉房屋的定购协议。上诉人在签合同之前就到被上诉人售房大厅了解案涉房屋基本情况，直至2019年9月23日双方签订定购协议，被上诉人始终没有告知上诉人案涉房屋已被出售给泗洪农商行的事实。在上诉人交过首付款之后，通过邻居陶某（原被上诉人员工）得知被上诉人之前有一房二卖的事实，上诉人遂到不动产登记中心查询案涉房屋信息才得知案涉房屋在2018年已经登记在泗洪农商行名下。在上诉人质问被上诉人以及投诉的情况下，被上诉人才承认一房二卖的事实。因上诉人与被上诉人之间成立商品房买卖合同关系，且被诉人故意隐瞒案涉房屋已被出售给他人的事实，被诉人应承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。3.吴明雪作为被上诉人的代理人参加一审、二审诉讼，但其不是被上诉人的员工，而是销售咨询公司的经理，其无权代理。此外，一审法院没有将泗洪农商行列为原审第三人，并核实案涉房屋出售给泗洪农商行的合同是否有效，程序违法。东某公司辩称，1.上诉人与被上诉人签订的定购协议是预约合同，不是商品房买卖合同。定购协议中相关条款不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的基本内容，并且上诉人与被上诉人在该定购协议中明确约定要进一步签订商品房买卖合同。2.被上诉人在和上诉人签订定购协议过程中没有故意隐瞒涉案房屋已被出售的事实，系因为工作人员的失误。上诉人与被上诉人在2019年9月23日达成定购协议，9月25日被上诉人的销售人员主动和上诉人沟通，告知其工作上的失误，案涉房屋已被出售的事实，并提出补偿5000元，故上诉人主张被诉人故意隐瞒事实没有依据。3.预约合同的解除，过错方应承担的缔约过失责任只包括直接损失，不包括间接损失。上诉人主张的赔偿100000元损失是间接损失，而不是直接损失，没有相应法律依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。蔡金梅向一审法院起诉请求：1.判令解除蔡金梅与东某公司之间的房屋买卖合同；2.判令东某公司返还蔡金梅购房款100000元及支付利息（以100000元为基数，按年利率6%，自2019年9月24日起计算至实际还清之日止）；3.判令东某公司赔偿蔡金梅一倍购房款即100000元；4.本案诉讼费用由东某公司承担。一审法院认定事实：东某公司系XXXX的开发企业。2019年9月23日，以东某公司为出卖人（甲方），以蔡金梅为买受人（乙方），双方签订一份XXXX商铺定购协议，协议第一条约定：“乙方定购XXXX6幢1102室（以下简称该房），该房建筑面积约为61.47平方米。”协议第二条约定：“乙方购买的该房屋以建筑面积计算，每平方米单价为人民币4685.21元，该房的总房款为人民币288000元（大写贰拾捌万捌仟元整）。”协议第三条约定：“乙方签订本协议时，支付人民币5000元（大写伍仟元整）作为甲、乙双方当事人签订商品房预售合同的定金，交纳首付款或房款时，乙方支付的定金自动转化为房款。”协议第四条约定：“乙方付款比例为30%，付款金额为人民币100000元，贷款金额为18.8万元整。”协议第八条约定：“本定购协议在双方正式签订商品房买卖合同后由甲方收回，本定购单所述的购房款均不含有关税费，维修基金及有关代收款项等费用。”协议第九条约定：“本定购协议在双方正式签订商品房买卖合同后自动失效。”协议签订当日，蔡金梅向东某公司支付购房定金5000元。2019年9月24日，蔡金梅向东某公司支付购房款95000元；同日，东某公司向蔡金梅出具一份数额为100000元的购房款收据。另查明，2018年10月26日，东某公司以抵款的方式将涉案房屋出卖给案外人泗洪农商行，合同备案号为51f445716e14211e。再查明：1.蔡金梅与东某公司销售人员张某微信通话记录如下：（1）2019年9月25日上午10时46分，蔡金梅拨打给张某，通话时长为2分29秒；（2）2019年9月27日上午10时52分，蔡金梅拨打给张某，通话时长是2分3秒；（3）2019年9月27日下午15时36分,张某拨打给蔡金梅，通话时长是1分35秒；（4）2019年9月29日上午9点37分，蔡金梅拨打给张某，通话时长是48秒，以及张某打给蔡金梅，通话时长是28秒。2.2019年9月29日上午9点44分，蔡金梅发微信给张某说：“你们一房两卖，现在如果是我不买了还不补偿，你们开始和我谈是补偿五千。”3.2019年9月29日，蔡金梅在泗洪风情网就东某公司一房二卖情形进行发帖；之后，蔡金梅到泗洪县住建局投诉东某公司一房二卖，泗洪县住建局遂要求东某公司进行处理，东某公司与蔡金梅就退还购房款或调换其他面积房屋等事宜进行协商，双方因故协商未果，故蔡金梅提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：1.蔡金梅与东某公司签订的XXXX商铺定购协议是否为商品房买卖合同；2.东某公司是否故意隐瞒涉案房屋已出卖给泗洪农商行的事实而与蔡金梅签订商铺定购协议。关于第一个争议焦点，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此可见，蔡金梅与东某公司签订的XXXX商铺定购协议中约定的内容，不满足上述商品房买卖合同应当明确的主要内容要求；同时，从XXXX商铺定购协议第八条、第九条约定内容来看，蔡金梅与东某公司在定购协议签订后应正式签订商品房买卖合同。因此，XXXX商铺定购协议实际系双方今后签订的商品房买卖合同的预约合同，二者系本约与预约的关系，即通常所说的认购书或定购书与正式合同的关系。关于第二个争议焦点，该院认为，从蔡金梅与东某公司销售人员张某自2019年9月25日至29日微信通话记录来看，蔡金梅于最后一次通话（2019年9月29日上午9点37分）结束后第七分钟（时间为：2019年9月29日上午9点44分）发微信给张某说：“你们一房两卖，现在如果是我不买了还不补偿，你们开始和我谈是补偿五千。”应认定东某公司销售人员张某于2019年9月25日至29日期间通过微信通话方式告知蔡金梅涉案房屋已出卖给他人的情况及双方已进行了初步的协商处理。蔡金梅与东某公司之间的XXXX商铺定购协议签订时间为2019年9月23日，至东某公司销售人员张某告知蔡金梅涉案房屋已出卖给他人及双方进行初步的协商处理之时，仅时隔几日，东某公司故意隐瞒涉案房屋已出卖给泗洪农商行的事实而与蔡金梅签订商铺定购协议的可能性较小，系东某公司销售人员工作失误所致的可能性较大，且蔡金梅未能举证证明东某公司主观上存在故意。因此，尚不能认定东某公司故意隐瞒涉案房屋已出卖给泗洪农商行的事实而与蔡金梅签订商铺定购协议。蔡金梅与东某公司签订的XXXX商铺定购协议系双方真实意思表示，合法有效。现蔡金梅主张解除双方签订的XXXX商铺定购协议及主张返还100000元购房款，东某公司均予以同意，不违反法律规定，予以确认。蔡金梅主张东某公司赔偿购房款的利息损失（按年利率6%，自2019年9月24日起计算至实际还清之日止），东某公司未返还蔡金梅购房款而一直占有该购房款，蔡金梅的利息损失客观存在，东某公司应承担赔偿蔡金梅利息损失的责任，故予以支持。蔡金梅主张东某公司赔偿一倍购房款即100000元，因蔡金梅与东某公司签订的XXXX商铺定购协议不是商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同，且蔡金梅未能举证证明东某公司主观上存在故意，蔡金梅的该项主张不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第三项的规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、蔡金梅、东某公司于2019年9月23日签订的XXXX商铺定购协议于2019年12月23日解除。二、东某公司返还蔡金梅购房款100000元及支付利息（以100000元为基数，按年利率6%，自2019年9月24日起计算至实际还清之日止），于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回蔡金梅其他诉讼请求。二审期间，蔡金梅围绕其上诉请求提交了其与张某微信聊天记录一份，拟证明被上诉人拖延签订合同，其对案涉房屋已经被出卖给他人是明知的；被上诉人东某公司对上述证据的质证意见为：对真实性没有异议，但是达不到上诉人证明目的，微信聊天时间是2019年9月20日，上诉人达成定购协议是2019年9月23日，应以双方签订的时间作为达成合意的时间，从聊天记录中看不出被上诉人存在故意隐瞒案涉房屋被出卖给他人的情形；本院对上述证据的认证意见为：因被上诉人对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，但从聊天内容中不能认定被上诉人存在故意隐瞒案涉房屋已经出售的事实。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：案涉房屋定购协议是预约合同还是本约合同；被上诉人是否存在故意隐瞒案涉房屋已经出卖的情形。本院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，蔡金梅与东某公司于2019年9月23日签订的《XXXX商铺定购协议》中虽然对合同当事人、标的物、价款、付款方式等进行了约定，但对于交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式等商品房买卖合同的主要内容并未约定，且定购协议第八条、第九条明确约定，定购协议在双方签订商品房买卖合同后即失效，并由东某公司予以收回，因此，案涉定购协议系预约合同。蔡金梅主张案涉定购协议为商品房买卖本约合同，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，从一、二审查明的事实来看，在双方签订案涉房屋定购协议后，从2019年9月25日上午10时46分至29日上午9时44分，双方一直在联系沟通，而蔡金梅在2019年9月25日9时44分发微信给张某“你们一房两卖，现在如果是我不买了还不补偿，你们开始和我谈是补偿五千”，能够认定在此之前，蔡金梅已经知道案涉房屋被东某公司卖给他人，且东某公司已经明确提出补偿5000元。蔡金梅主张东某公司故意隐瞒案涉房屋已经出售给他人的事实，并未提供证据予以证明，对其主张，本院不予支持。二审中，吴明雪陈述“我们是一个单独的销售公司，叫南京宸翰房地产营销策划有限公司，在销售前没有和开发商进行确认，工作人员在24日的时候到财务室给客户开具收据的时候，得知房子已经卖给泗洪农商行了”，结合上述微信沟通时间、过程，对于该陈述，本院予以采信。因此，现有证据不能认定东某公司故意隐瞒案涉房屋已经出售给他人，而后又与蔡金梅签订案涉房屋定购协议，且定购协议并非商品房买卖合同。对于蔡金梅提出东某公司赔偿一倍购房款即100000元的主张，本院不予支持。二审期间，因吴明雪认可其与东某公司之间并无劳动关系，故对其代理资格，本院不予确认。至于蔡金梅提出一审法院未将泗洪农商行列为第三人，程序违法的问题，因蔡金梅一审诉讼请求为解除定购协议、返还购房款100000元及利息并赔偿100000元，泗洪农商行与本案处理结果并无利害关系，故不应将其列为案件第三人。综上，蔡金梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人蔡金梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年七月二十日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。