河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初2426号原告：梁国君，男，汉族，1952年5月5日生，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人:段秉超，山东博睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋影，女，汉族，1979年10月13日生，住山东省淄博市张店区。系梁国君之女。被告：河南锦博房地产开发有限公司，住所地周口市大庆路中段，统一社会信用代码：914116005710140518。法定代表人:曹广超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙事务所律师。委托诉讼代理人：曹运龙，河南豫龙事务所律师。第三人：河南省助业投资担保股份有限公司，平顶山市新华区中兴路东10号，注册号：410100100059336。法定代表人：张涛，系该公司总经理。原告梁国君诉被告河南锦博房地产开发有限公司（以下简称河南锦博）、河南省助业投资担保股份有限公司（以下简称河南助业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁国君委托诉讼代理人段秉超、梁秋影到庭参加诉讼，被告河南锦博房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨树林、曹运龙到庭参加了诉讼，被告河南省助业投资担保股份有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁国君向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告双方2016年1月31日签订的商品房买卖合同有效；2、请求判令被告将2016年1月31日与原告签订的商品房买卖合同中的周口市锦绣江南小区3#楼、5#楼商业部分的3间商铺(具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺和从南往北数第8间下层商铺)交付给原告；3、请求判令被告将以上3间房产到周口市住房管理部门进行登记备案，按照合同约定房屋总价款给原告开增值税发票，并办理房产证；4、请求判令被告自2017年1月1日起以3051900元为基数按日万分之0.1向原告支付违约金至以上3间房屋实际交付之日止；5、本案诉讼费、保全费等有关费用由被告承担。事实与理由：原被告双方2016年1月31日签订商品房买卖合同一份，合同约定被告应将原告购买的位于周口市锦绣江南小区3#楼、5#楼商业部分的三间商铺于2016年12月31日前经综合验收后交付给原告使用，具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺（205.81平方米）和从南往北数第8间下层商铺（99.38平方米），否则应从逾期交房的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同同时约定，从合同生效之日起30日内，被告应向周口市住房和城乡建设管理局申请登记备案。合同签订后，经原告多次催促，被告至今仍没有按照合同的约定向原告交付房屋，更没有去房产管理部门对原告购买的房屋申请登记备案，严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，望判如所请。被告河南锦博辩称：一、本案的基础法律关系为不同主体之间的民间借贷和以物抵债，因原告的债务人及第三人均没有出庭，其举证的民间借贷法律关系无法查清，以物抵债的事实也无法查清。二、原告与被告之间并无民间借贷或以物抵债合同关系，锦博公司非适格被告。三、助业公司及美家园公司并未实际取得涉案房产的所有权，不享有物权，没有处置权，属于无权处分，助业公司与美家园公司以及原告的以物抵债协议是无效合同。四、被告对助业公司拥有到期债权，在助业公司履行前有权拒绝履行双方的以物抵债协议。被告河南助业未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并存卷佐证。经审理查明如下事实：2014年4月10日，原告梁国君与王晓东、本案第三人河南助业、另外四名反担保人签订借款合同一份，约定原告梁国君向王晓东提供借款180万元，期限12个月，月利率24‰。河南助业为借款提供连带责任保证，另外四名反担保人提供反担保。合同签订当天，原告梁国君向王晓东指定账号转款180万元，王晓东当天出具借款收据一张，第三人河南助业出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。2014年7月15日，原告梁国君与宝丰县鑫达机械电气有限公司、本案第三人河南助业、另外六名反担保人签订借款合同一份，约定原告梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司提供借款150万元，期限12个月，月利率24‰。河南助业为借款提供连带责任保证，另外六名反担保人提供反担保。合同签订当天，原告梁国君向宝丰县鑫达机械电气有限公司指定账号转款150万元，宝丰县鑫达机械电气有限公司当天出具借款收据一张，法定代表人陈军签字并加盖公司印章。第三人助业出具担保函一份，自愿承担连带责任保证。2015年7月22日，被告河南锦博与第三人河南助业签订一份《以物抵债协议》，约定双方经核对后确认截止2015年7月22日，河南锦博欠河南助业借款本息合计3881万元，河南锦博用本公司开发的锦绣江南小区部分房产和车辆抵偿全部债务，协议签字生效。从协议生效之日起河南助业公司取得抵债财产的占有权和处分权，河南锦博公司有义务协助办理房产过户手续。2015年10月10日，原告与第三人河南助业签订以物抵债协议一份，约定助业公司自愿将被告河南锦博《以物抵债协议》中的周口市七一路锦绣江南小区3#楼、5#楼、7#楼商业部分的3间商铺总计305.19平方米按以物抵债形式抵给原告梁国君。具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺，面积分别为104.64平方米（上）和101.17平方米（下）；从南往北数第8间下层商铺，面积为99.38平方米。总面积为305.19平方米，单价10000元/平方米，共计3051900元用于抵偿河南助业所欠原告部分债务（王晓东1800000元，陈军1500000元，总计3300000元中的305.19万元债务）。2016年1月31日，被告河南锦博与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定河南锦博将案涉305.19平方米的商铺出让给原告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债权人有权依照合同或法律的规定，向债务人主张权利。本案争议的商品房买卖合同签订前，原告梁国君与案外人宝丰县鑫达机械电气有限公司、王晓东存在借款合同关系，为履行借款合同，担保人助业公司与原告签订了相应的以物抵债协议。本案中原、被告双方签订的商品房买卖合同是在锦博公司无力偿还助业公司欠款，助业公司无力偿还原告梁国君借款本息的情况下，经多方重新协商对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，以抵销被告锦博公司债务的形式支付购房款，并对房屋面积、交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。本案中，原告与被告河南锦博经协商一致签订商品房买卖合同，并非为借款提供担保，而是借款合同到期后助业公司难以清偿债务时，通过锦博公司所有的商品房出售给债权人梁国君的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，也未发现存在恶意损害第三人合法权益等情形。本案中，河南锦博以自有的包括案涉房屋在内的楼房抵债给河南助业，河南助业又将其抵债给原告，都是在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，债权人可以请求交付抵债物。对被告锦博公司在本案中的辩解意见，本院不予采纳。由于签订商品房买卖合同由原借款本息转来，故对原告诉请被告锦博公司支付逾期交房的违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁国君与被告河南锦博房地产开发有限公司与2016年1月31日签订的商品房买卖合同有效。二、被告河南锦博房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内把周口市锦绣江南小区3#楼、5#楼商业部分的3间商铺(具体位置为从南往北数第3间上下两层商铺和从南往北数第8间下层商铺)交付给原告。同时协助原告办理房屋备案手续，并向原告提交办理房屋登记的所有手续。三、驳回原告梁国君其他诉讼请求。案件受理费15608元，由被告河南锦博房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  唐玉吉二〇二〇年七月十七日书记员  夏香莉