河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8028号上诉人（原审原告）：许永场，男，1972年4月15日出生，汉族，现住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李倩，河南科迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州保利置业有限公司，住所地郑州航空港区新港大道西侧。法定代表人：赵国武，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。上诉人许永场因与被上诉人郑州保利置业有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许永场上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院无视合同约定及法律法规规定，歪曲事实，错误认定事实。1.一审法院认定涉案房屋于2016年1月26日达到交房条件没有任何依据。2.涉案房屋在2016年6月30日不可能达到合同约定的交房条件。根据《商品房买卖合同》第八条的约定及上诉人在相关部门调取的《竣工验收备案表》，涉案房屋取得竣工备案的时间为2018年10月17日，因此单就此一项交房条件，被上诉人在2016年6月30日就不可能达到，因此，一审法院认定错误。3.一审法院无视合同约定，认定被上诉人没有向上诉人履行任何合同约定的交房手续的情况下即视为交付是错误的。《商品房买卖合同》第十一条、附件四第四项约定：必须由被上诉人发出书面通知，并提交房屋符合交房条件的书面材料才可交付。被上诉人于2016年6月通知上诉人收房时未提交任何合同约定的相关手续，是否达到居住条件上诉人并不知晓，在此情形下上诉人按照合同约定拒绝收房并无不当，并非一审法院无视合同约定所说上诉人怠于行使权利，房屋不能视为交付。4.一审法院认定被上诉人因政府政策、职能部门调整等客观原因导致逾期办理产权初始登记是错误的。《不动产登记资料查询结果证明》显示涉案房屋报送材料日期为2019年6月12日。因被上诉人怠于履行义务而导致办理产权登记事宜严重违约，应当由被上诉人自行承担责任，而非政府或上诉人承担，一审法院对此类逾期原因予以认可明显无视合同约定，歪曲事实。二、一审法院片面适用法律，存在明显错误。1.本案中涉案房屋取得建设行政主管部门的《竣工验收备案表》是达到交房条件的必要前置程序。不管是从合同约定上，还是法律适用上，涉案房屋取得建设行政主管部门的《竣工备案表》都是其达到交房条件的必要前置程序，一审法院认为其不是交房的必须前置资料是错误的。2.一审法院核减被上诉人逾期办理产权初始登记的违约金是错误的。双方《商品房买卖合同》约定了逾期办理产权初始登记的违约金，合法有效。双方约定的违约金数额尚不能弥补上诉人损失，一审法院竟然在此基础上予以核减，完全不顾上诉人的合法权益，毫无道理的恶意偏袒被上诉人，没有任何公平可言。3.一审法院认定上诉人主张的逾期交房、逾期办理产权初始登记的违约金超过诉讼时效是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》有效成立之后，被上诉人未按照合同约定交房、办理产权初始登记，且至上诉人起诉之日，被上诉人一直处于未履行义务的持续状态，故上诉人的起诉不超过诉讼时效期间，被上诉人应当支付给上诉人从应当交房之日起到实际交房之日止的全部违约金。三、一审法院程序违法。一审法院在开完庭后随意转换审理程序没有任何法律依据，致使上诉人无故多交额外诉讼费，损害了合法权益。综上，一审法院认可双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。一审法院歪曲认定案件事实，错误适用法律，程序违法，故意规避被上诉人的责任，严重损害了上诉人的合法权益，现请求二审法院依法改判，维护司法的公平与公正。保利公司辩称：1.被上诉人不存在拒绝交付房屋的情况，一审判决认定被上诉人不应承担逾期交房违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。2.案涉房屋逾期办理初始登记（现改为首次登记）是因为政府土地合宗政策调整造成的，非被上诉人所能预料和控制。另外，因不动产登记改革将初始登记变更为首次登记，也无形中造成了案涉房屋报送首次登记资料内容的增多、要求的增加以及程序的变化。一审法院综合考虑，适当调低被上诉人所应承担的逾期报送初始登记资料违约金的违约责任、违约金比例是恰当的。3.逾期办理初始登记违约金根据合同约定是按天计算的，因此违约金的诉讼时效也应当自上诉人起诉时向前推算，而不是作为一个整体来考虑。一审判决就此已经作出了充分的回应，上诉人就此项的上诉理由不成立。4.关于上诉人所称一审法院程序违法问题。本案所涉争议，其中有一个核心的问题是因为案涉房屋所在小区因为土地合宗导致的规划核实等相关手续迟迟无法完成，最终导致无法按不动产登记部门的要求报送首次登记资料。所以在一审开庭前及庭审中，被上诉人多次请求法庭就土地合宗问题予以调查核实。因为被上诉人提交了一份涉及土地合宗的证据及郑州市航空港区管委会的党政会议、党政联席会议纪要，因该会议纪要为政府保管，被上诉人只能提交当时所拍摄的照片的打印件。所以被上诉人认为此项为认定本案事实的核心证据，希望法庭当时能向管委会予以核实。这也是法庭当时将简易程序转为普通程序的一个原因。但因为管委会那边不予回应，后期核实的问题迟迟得不到推进，所以一审法院才根据查明的事实出具了判决。许永场向一审法院起诉请求：1.判决航空港区郑港六路北侧，郑港二街东侧11幢2单元6层603号房屋归原告所有，责令被告立即向原告交付该房屋并协助原告办理房屋过户的相关手续；2．判令被告向原告支付逾期交房违约金至被告实际交房之日，暂计85216.12元（以总房款586484元为基数，按日万分之一，自2016年1月1日暂计至2019年12月24日）；3.诉讼费由被告承担。后许永场增加诉讼请求：判令被告向原告支付逾期报送产权初始登记资料违约金70319.43元（以总房款586484元为基数，按日万分之一，自2016年2月29日暂计至2019年6月12日）。一审法院认定事实：2015年3月6日，原告许永场作为买受人与被告保利公司作为出卖人签订编号为G150××××5344的《商品房买卖合同》，约定：保利公司将位于航空港区郑港六路北侧，郑港二街东侧11幢2单元6层603号房出售给许永场，建筑面积93.18平方米，房款总金额共计586484元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遇政府部门城市规划、市政工程、地下文物障碍或恶劣气候等，影响本合同约定工期的，在影响的范围内，双方同意交房日期相应顺延；3.买受人逾期付款的，除按附件四补充协议承担违约责任，交房时间顺延。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人……合同第十二条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因买受人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。附件四合同补充协议。该协议第四条关于房屋交付的补充约定：1.该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按通知的时间和地点办理房屋交付手续。2.交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。3.只要出卖人提供了达到交付条件的证明资料，买受人应按通知时间及地点办理收房手续，逾期一日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金。第五条交存首期房屋专项维修资金的约定：买受人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修资金，应交金额6057元，买受人同意按下列方式交存：委托出卖人代交。买受人在房屋交付使用前将上述款项交付出卖人，出卖人自收到该款项之日起30日内存入房屋专项维修资金专户，并向买受人提交房屋专项维修资金缴纳的专用凭证……买受人逾期交付首期房屋专项维修资金的，每逾期一日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金。第六条产权登记的约定：1.产权初始登记。出卖人应当在2016年2月29日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市航空港区市政建设环保局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，因买受人原因或出卖人不能控制的原因致使出卖人未及时报送资料的，出卖人无需承担任何责任。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告许永场按照约定分两次向被告保利公司交付预收购房款176484元、购房款410000元，共计586484元，保利公司于2015年4月25日、2015年10月28日向原告出具发票。2017年5月10日，原告缴纳案涉房屋住房专项维修资金6056元。2018年10月16日，保利公司就涉案项目向郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）市政建设环保局报送备案，载明竣工日期为2016年1月26日。2018年10月17日，郑州航空港经济综合实验区（郑州新郑综合保税区）市政建设环保局作出备案编号HGJ201810170101《郑州航空港经济综合实验区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，准予备案。2019年6月12日，郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心接收保利公司递交的涉案房屋的不动产办理首次登记的资料，并于2019年6月14日办理了不动产登记。另查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月12日发布通告告知自2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。郑州航空港经济综合实验区管理委员会作出《关于在郑州航空港经济综合实验区实施不动产统一登记的通告》，于2016年11月1日开始在郑州航空港经济综合实验区范围内实施不动产统一登记。庭审中，原告陈述2016年6月份被告要求向原告交房时，原告认为被告未能出具竣工备案表，且要求与原告签订补偿协议，故原告没有收房。一审法院认为，许永场与保利公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应按照约定履行合同义务。双方争议的主要问题是合同履行中原告是否逾期交房、逾期报送产权初始登记资料，应否承担违约责任。关于原告要求案涉房屋归其所有，被告向原告交付该房屋并协助原告办理房屋过户手续的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，原、被告签订了《商品房买卖合同》，且原告已经履行了其如期支付购房款的义务，故原告依据买卖合同享有请求变更协助将房屋过户的合同权利，但房屋所有权需在登记机构完成转移登记手续后才能归属于原告，故原告要求被告协助办理房屋过户的诉讼请求，该院予以支持；在登记机构未将涉案房屋的所有权转移登记在原告名下之前，原告请求确认涉案房屋归其所有，该院不予处理。关于案涉房屋交房时间的问题。工程竣工验收备案登记表是建设行政主管部门或其他有关部门对竣工验收报告及其他认可文件的备案性材料，是否取得该表并不是达成交房条件的必要前置程序。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、监理等单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，涉案房屋建筑工程于2016年1月26日经过勘察、设计、施工、监理等单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时案涉房屋已具备交房条件。保利公司于2018年10月17日实际取得竣工备案表，不影响案涉房屋已于2016年1月26日达到交房条件。原告在庭审中自认被告于2016年6月告知案涉房屋已通过竣工验收，要求其接收，且建设行政主管部门调解并告知原告无法提供竣工备案登记表，原告依然拒绝接收房屋。原告的行为系怠于行使自己的收房权利，依照合同约定及诚实信用原则和减损原则，对于原告拒绝接收房屋之日起的损失，原告无权再向被告主张。保利公司主张案涉工程于2015年底达到入住条件，2015年10月1日通知许永场办理交房手续，未提供相应证据，该院不予采纳。综合以上事实，该院推定案涉房屋的交付成就时间为2016年6月30日。关于保利公司逾期交房是否违约的问题。双方合同约定的交房时间是2015年12月31日，根据前述分析，房屋的交付成就时间为2016年6月30日。合同签订后，许永场按照合同约定履行了支付房款的义务，但保利公司未在约定期间内将符合条件的房屋交付，应当承担违约责任。保利公司辩称应由原告承担违约责任的主张，没有事实及法律依据，该院不予采纳。关于保利公司提出的许永场主张逾期交付房屋违约金的诉讼请求已过诉讼时效的问题。我国民法当前关于民事诉讼时效的规定为权利受到侵害之日起三年，案涉合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。案涉合同明确指出自2016年1月1日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，据此，逾期交房违约金的履行期限应从2016年1月1日起算，原告主张支付逾期交房违约金的诉讼时效也从即日开始计算至2016年6月30日。至2020年2月7日，原告主张逾期交房支付违约金的诉讼时效已届满，原告在未能举证证明其在三年的诉讼时效期间内有向被上诉人主张过逾期交房违约金的请求，因此原告的该项主张已过诉讼时效，胜诉权已丧失，该院不予支持。关于保利公司是否逾期报送产权初始登记资料的问题。双方合同约定，保利公司应及时将办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门。根据已查明的案件事实，涉案房屋交房时间为2016年6月30日，保利公司于2019年6月12日将办理房屋权属初始登记的资料报送相关行政主管部门，保利公司逾期报送产权初始登记资料，构成违约，许永场要求保利公司承担逾期报送产权初始登记资料违约金的主张，该院予以支持。但案涉合同约定的逾期办证违约金亦系按日计算的继续性债权，原告于2020年4月14日增加关于该款项的诉讼请求，其主张的2017年4月14日至实际登记之日的违约金，应予保护。对于2016年8月29日至2017年4月14日的逾期办证违约金，原告未能举证证明其在三年的诉讼时效期间内有向被告主张过逾期办证违约金的请求，故许永场主张的该期间的逾期办证违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不予保护。关于被告抗辩称计算逾期办证违约金过高的主张，根据已查明的事实，办证期间存在房地产登记政策改革及相关行政管理部门职责的变化，房屋产权初始登记和首次登记在涉及部门、所需材料及程序的复杂程度等客观上存在一定差异，影响了房屋产权首次登记的办理；为涉案房产办理权属登记是合同的附随义务，我国房地产政策明确房屋以居住为目的，涉案房屋已经于通过五大主体验收后成就交房条件，可以交付给原告，原告怠于行使自己权利导致未能实际居住，且原告未提供证据证明因保利公司违约而遭受到的实际损失。故该院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑保利公司的违约情形，原告可能产生的实际损失，结合当事人的过错程度，同时根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，该院在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款约定违约金标准的基础上予以核减，即按日向原告支付总房款的0.003%的违约金。综上所述，保利公司逾期报送产权初始登记资料的违约天数自2017年4月14日起计算至房地产行政主管部门受理之日的前一日即2019年6月11日，共计违约788天，违约金每日17.59元，逾期报送产权初始登记资料违约金共计13860.92元。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑州保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许永场交付该房屋并协助原告许永场办理房屋过户的相关手续；二、被告郑州保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许永场逾期办理产权初始登记违约金13860.92元；三、驳回原告许永场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，由原告许永场负担1023元，被告郑州保利置业有限公司负担2387元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郑州保利置业有限公司与许永场签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。双方签订《商品房买卖合同》后，许永场按照约定数额支付了购房款，已经履行了付款义务，郑州保利置业有限公司应当按照合同约定的日期，将验收合格、取得竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付给许永场。案涉房屋经五大主体验收合格后，郑州保利置业有限公司通知许永场接收房屋，许永场认为房屋不符合合同约定的交房条件未予接收。许永场主张郑州保利置业有限公司向其支付逾期交房违约金，因案涉合同约定的逾期交房违约金系按日计算的继续性债权，应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，即应以每一日分别计算违约金的诉讼时效。一审法院于2020年2月7日受理本案。许永场主张2016年1月1日至2017年2月6日期间的逾期交房违约金，许永场主张在此期间其向郑州保利置业有限公司打电话主张过逾期交房违约金，但其未提交证据予以印证，故许永场主张的该期间的逾期交房违约金的请求，已过诉讼时效，本院不予支持。许永场主张的自2017年2月7日至2018年10月16日的逾期交房违约金，共计36186.1元，应予支持。案涉工程项目于2018年10月17日取得竣工验收备案表，已具备交房条件，许永场应及时接收案涉房屋。在案涉房屋取得竣工验收备案表后，许永场仍怠于行使自己的权利，导致未能实际接收房屋，其主张的2018年10月17日之后的逾期交房违约金，本院不予支持。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月12日发布通告告知，自2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。郑州航空港经济综合实验区管理委员会作出《关于在郑州航空港经济综合实验区实施不动产统一登记的通告》，于2016年11月1日开始在郑州航空港经济综合实验区范围内实施不动产统一登记。办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。虽然办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，但出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行房屋权属登记的义务，以期实现双方合同目的。案涉《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四补充协议第六条，对产权登记进行了约定。郑州保利置业有限公司逾期报送，应承担相应的违约责任。综合考虑合同的履行情况，一审法院对许永场主张的逾期报送产权初始登记资料违约金的标准予以调整核减并无不当。郑州保利置业有限公司应向许永场支付自2018年12月18日起至2019年6月11日止共计176天的违约金，共计3096.64元。许永场称一审法院转换程序违法，其理由不足，本院对其该项主张不予支持。综上所述，许永场的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初285号民事判决；二、郑州保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内向许永场交付位于郑州航空港经济综合实验区郑港六路北侧、郑港二街东侧11幢2单元6层603号房屋并协助许永场办理该房屋过户的相关手续；三、郑州保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付许永场逾期交房违约金36186.1元及逾期报送产权初始登记资料违约金3096.64元；四、驳回许永场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3410元，由许永场负担1000元，郑州保利置业有限公司负担2410元；二审案件受理费3410元，由许永场负担1000元，郑州保利置业有限公司负担2410元。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年七月二十九日书记员  韩 冰