河北省承德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀08执异34号 案外人：王淑芹，女，满族，1954年6月27日生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：李振泉，河北蓝岛律师事务所律师。 申请执行人：河北围场农村商业银行股份有限公司，住所地围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰南路26号，统一社会信用代码91130800063122427X。 法定代表人：左宝堂，职务董事长。 被执行人：围场满族蒙古族自治县明兴大酒店有限公司，住所地河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号，统一社会信用代码91130828777723195H。 法定代表人：纪春明，职务董事长。 被执行人：纪春明，男，满族，1955年10月19日生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 被执行人：孙凤华，女，汉族，1959年3月25日生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 被执行人：纪兴，男，汉族，1979年8月6日生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 被执行人：纪凡，女，满族，1988年6月20日生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。 本院在执行申请执行人河北围场农村商业银行股份有限公司与被执行人围场满族蒙古族自治县明兴大酒店有限公司、纪春明、孙凤华、纪兴、纪凡借款合同纠纷一案中，案外人王淑芹对执行标的（被执行人纪春明名下围国用（2001）第1445号部分土地使用权）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王淑芹称，请求事项：请求法院对案外人名下房屋所占用部分的土地使用权停止拍卖执行（2019）冀08执491—2号执行裁定书，依法确认案外人名下房屋所占用部分的土地使用权归案外人所有。 事实和理由：案外人2004年自周禹林处通过购买方式，取得了围场县政府招待所（现为围场宾馆）门前151.17平方米底商的所有权，并于2012年7月16日取得了该房屋产权登记。现因申请执行人河北围场农村商业银行股份有限公司与被执行人围场满族蒙古族自治县明兴大酒店有限公司、纪春明、孙凤华、纪兴、纪凡借款合同纠纷一案，贵院拍卖被执行人土地使用权，该土地使用权范围内包括案外人拥有的上述合法产权的房屋，现案外人对于执行该土地使用权提出异议。根据我国《物权法》第一百四十七条之规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分；根据我国《城市房地产管理法》第三十二条之规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上述法律规定，案外人既然取得了地上房屋的合法产权，其附属的土地使用权也应一并转让。因此，贵院应停止对案外人房屋所占用部分的土地使用权的执行。另外，即使法院认定围场县政府招待所（现为围场宾馆）在出售房屋时保留土地使用权的约定是合法有效的，也应由案外人对所购买房屋占用的土地行使优先购买权。这样，才符合法律相关规定，也使房屋和土地权属不再分离。综上所述，案外人对房屋占用附属的土地使用权具有排他性的权利，足以阻却贵院的执行。另，案外人享有优先购买权，法院亦应保障案外人的合法权利能够正常行使。恳请法院对案外人房屋所占用部分的土地使用权停止执行。 案外人为支持其主张提交如下证据：①房屋购买合同、②协议书、③房屋所有权证。 被执行人纪春明答辩称：一、同意案外人停止拍卖土地使用权的意见，案外人与答辩人解决完毕土地使用权的所有权的争议后，方可据实进行拍卖。二、涉案土地使用权的确权问题，系政府行政管理部门的管辖范围。现无法确定某一案外人的购买享有的房屋应该享有土地使用权的面积、范围四至及归属主体。依照《物权法》的规定，案外人购买了房屋，应该一并享有房屋所在位置的土地使用权。但是案外人与政府招待所之间关于房屋买卖合同中，仅约定了地上房屋的价款，并不包括土地使用权的价款。涉案争议的土地使用权均由答辩人承担购买价款而购买。所以，关于土地使用权的分割以及转让事宜，需要答辩人与案外人协商确定，政府依法核发不动产权证确定。 本院查明，2001年1月9日周禹林（乙方）与围场满族蒙古族自治县政府招待所（甲方）签订了《房屋购买合同》，该合同书第一条第2项约定：房屋由甲方建筑，乙方购买后（地上建筑）归乙方所有，土地所有权属甲方。2004年3月5日甲方周禹林、乙方王书琴（居民身份证姓名为王淑芹）签订《协议书》，甲方同意将产权自有的政府招待所门前商品房一处出售给乙方。登记时间2012年7月16日房权证围政字第××号的房屋所有权证显示房屋所有权人王淑芹，附记中注明土地使用权归招待所。 另查明，围场满族蒙古族自治县人民法院在审理河北围场农村商业银行股份有限公司诉围场满族蒙古族自治县明兴大酒店有限公司、纪春明、孙凤华、纪兴、纪凡金融借款合同纠纷案件中，于2017年7月18日作出（2017）冀0828民初2496号民事判决书、2017年9月27日作出（2017）冀0828民初3991号民事判决书、2018年7月20日作出（2018）冀0828民初2222号民事判决书、2018年8月10日作出（2018）冀0828民初3222号民事判决书。经河北围场农村商业银行股份有限公司申请本院于2019年12月9日作出（2019）冀08执491号执行裁定书将上述四案裁定由本院执行。 本院在执行过程中于2020年1月3日作出（2019）冀08执491—1号执行裁定书，内容为：“查封被执行人纪春明名下所有的位于河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号房屋及土地使用权（房权证号：围证字第××号，面积：8699.24㎡；土地证号：围国（2001）第1445号，面积：6409.6㎡）。查封、冻结期间，禁止转移、变卖、更名、过户、抵押、藏匿、损毁、设定权利负担等实施一切有碍执行的行为。” 2020年6月2日本院作出（2019）冀08执491—2号执行裁定书，内容为：“2020年3月3日，本院委托技术部门对被执行人纪春明名下所有的位于河北省承德市围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号房屋及土地使用权（房权证号：围证字第××号，面积：8699.24㎡；土地证号：围国（2001）第1445号，面积：6409.6㎡）价值进行评估。2020年5月12日，承德永兴房地产评估有限公司对上述财产作出评估报告，总价款8049.87万元（含土地使用权，详见评估明细表）。因被执行人未履行人民法院生效法律文书确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条之规定，裁定如下：在评估价格8049.87万元基础上降价5%，即：7647.38万元整体拍卖上述财产。”为此，案外人提出上述异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，本院拍卖的是被执行人纪春明名下所有的围国用（2001）第1445号土地使用权，案外人的异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持；案外人请求确认其名下房屋所占用部分的土地使用权归其所有的诉求，不属于执行异议案件审查范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人王淑芹的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 刘军生 审 判 员 李国臣 审 判 员 薛 飞 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 安国杰 书 记 员 谢 峥