山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终594号上诉人（原审被告）：山西汇邦房地产开发有限公司，住所地山西省晋城市城区凤台西街（晋豪大厦七楼），统一社会信用代码×××。法定代表人：王某1，任公司董事长。委托诉讼代理人：王某2，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邱某，山西权洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡某，女，1976年12月12日生，汉族，山西省阳城县人，现住晋城市。上诉人山西汇邦房地产开发有限公司（以下简称汇邦公司）因与被上诉人胡某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问，不开庭进行了审理。上诉人汇邦公司的委托诉讼代理人王某2、邱某，被上诉人胡某到庭参加询问。本案现已审理终结。汇邦公司的上诉请求：1、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初210号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《优惠购房合同书》应依法认定为无效合同。按照《优惠购房合同书》中第3.2条的约定，上诉人按期返还被上诉人购房优惠款的行为属于《商品房销售管理办法》第四十五条规定的返本销售。《商品房销售管理办法》第十一条的规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。上诉人与被上诉人之间的返本销售行为违反《商品房销售管理办法》，扰乱市场秩序，违背公序良俗，应当认定为无效合同。2、本案《优惠购房合同书》系无效合同，一审法院在审理过程中应当释明而未释明，存在严重的程序违法。3、即便合同有效，一审认定“逾期返还购房优惠款的滞纳金实质为逾期付款违约金，……参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，当事人就迟延履行金钱债务约定的利息不得超过年利率24%，对于原告主张的滞纳金未超过年利率24%部分予以支持”，属于适用法律错误。本案系房屋买卖合同纠纷，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，应当依据商品房买卖合同司法解释第十六条的规定，以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。被上诉人胡某辩称，案涉《优惠购房合同书》是按照2015年春季房博会原告推出的五年零首付的销售政策，与《商品房销售管理办法》第十一条并不矛盾。原告明知《商品房销售管理办法》2001年通过的情况下，推出与法律法规相悖的活动是否涉嫌合同欺诈。本案一审判决已经认定双方签订合同系真实意思表示，上诉人应当按照合同约定支付答辩人购房优惠款以及滞纳金。答辩人与上诉人在信息不对称、地位不平等的情况下，不可能对上诉人的销售套路全盘掌握。《优惠购房合同书》是答辩人与上诉人签订的商品房买卖合同的附属合同，具有同等法律效力，且全部内容为上诉人指定的格式文本，是上诉人真实意思表示。此次优惠购房活动参加者众多，金额巨大，涉及面广，中止返款已经造成一定影响。胡某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付购房款优惠2019年累计7个月27685元，逾期违约滞纳金19280元（计算到2019年12月31日，其中2018年7月25日到2018年12月29日累计逾期481天合计5707元滞纳金。2019年1月25日至2019年12月31日累计逾期1144天，合计13573元），共计46965元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，原被告签订《优惠购房合同书》，合同约定乙方享有的购房优惠人民币237301元，自乙方付清全部购房款之日起，在五年内按月计算，甲方每月返还乙方购房款优惠，即每月返还人民币3955元，直至五年期满全额返还完毕。如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，甲方向乙方每天支付千分之三的滞纳金，并承担一切法律责任。甲方加盖山西汇邦房地产开发有限公司营销中心印章，乙方由胡某签字捺印。双方约定每月25日为返款时间。另查明，被告曾付原告1000元超市卡作为2018年7月25日至2018年12月29日期间延期返款的补偿，双方就该期间延期返款事宜达成和解。被告分别于2019年2月26日、5月17日、5月29日、9月6日、10月22日、2020年1月23日，各支付原告3955元。一审法院认为，原被告签订《优惠购房合同书》系双方的真实意思表示，被告应当按照合同约定支付欠付原告的购房优惠款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的债务，应当优先抵充已到期的债务，故被告分别于2019年2月26日、5月17日、5月29日、9月6日、10月22日、2020年1月23日，各支付原告的3955元，应依次抵充2019年1月至6月各月的优惠款。综上，截止2019年12月31日，被告尚欠付原告2019年7月至12月的购房优惠款23730元，被告应予以支付。原告主张被告依照合同约定的标准支付其滞纳金，被告认为该约定计算标准过高，应予调整。一审法院认为，逾期返还购房优惠款的滞纳金实质为逾期付款违约金，当事人约定的滞纳金过高，法院可以依据当事人申请，综合考虑当事人损失、合同履行及当事人的实际情况，酌情予以调整。故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，当事人就迟延履行金钱债务约定的利息不得超过年利率24%，对于原告主张的滞纳金未超过年利率24%部分予以支持。应原告诉求，逾期时间均计算至2019年12月31日，2019年1月逾期32天，2月逾期81天，3月逾期65天，4月逾期134天，5月逾期150天，6月逾期213天，7月逾期159天，8月逾期128天，9月逾期97天，10月逾期67天，11月逾期36天，12月逾期6天，共计1168天。故被告应当支付原告的滞纳金为：3955元×24%÷365天×1168天=3037.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告山西汇邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡某2019年7月至2019年12月的购房优惠款23730元及2019年1月25日至2019年12月31日期间的滞纳金3037.4元；二、驳回原告胡某的其它诉讼请求。案件受理费485元，原告胡某负担209元，被告山西汇邦房地产开发有限公司负担276元，于本判决生效后七日内交纳。二审中，上诉人新提交证据：1、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同；2、晋城市物价局备案通知书（晋市价服备[2013]8号）。证明案涉房屋当时的备案价格是7500元/平方米，而按照优惠购房合同，单价不足4500元。优惠购房合同违反了部门规章，低价竞争行为违背公序良俗，合同应属无效。被上诉人质证认可商品房买卖合同的真实性，但没见过晋城市物价局备案通知书。虽然备案价格是7500元，但上诉人并未以该价格报价，被上诉人以6003元的单价购买房屋。被上诉人新提交证据：来自晋城房多多、腾讯房产晋城站、晋城新浪乐居的网页截图，证明上诉人在2015年3月9日、2015年3月16日、2015年4月19日在网站公开刊登优惠活动信息，被上诉人与上诉人签订合同是参加了上诉人公开进行的活动，当时很多人参加了活动。上诉人质证认可网页截图的真实性，也认可上诉人举办优惠购房活动的事实，但是优惠购房活动应属无效。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于《优惠购房合同书》的效力问题。首先，虽然《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，但是《商品房销售管理办法》由建设部颁布，为部门规章，并不属于法律或行政法规，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效情形。其次，《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售行为，要求商品房销售及商品房销售管理遵守该办法，并针对房地产开发企业违反该办法规定了相应的法律责任。其中第四十二条中规定房地产开发企业在销售商品房中有返本销售或者变相返本销售商品房行为的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。由此可以看出，《商品房销售管理办法》旨在对商品房销售及商品房销售管理作出约束和规范，该办法第十一条并非效力性强制性规定，违反该规定不能导致合同无效。第三，就本案合同而言，《商品房销售管理办法》禁止的是上诉人作为房地产开发企业一方的行为，而本案《优惠购房合同书》与《商品房买卖合同》相关联，两份合同均为当事人真实意思表示，上诉人的优惠购房活动面向公众公开举办，涉及众多购房者，所签合同又系上诉人提供的格式文本，被上诉人按约支付购房款，本案所涉房屋也已经交付。无论从交易安全保护还是诚实信用的角度，上诉人认为《优惠购房合同书》违反《商品房销售管理办法》第十一条的规定，进而违背公序良俗的理由不能成立，上诉人以此主张合同无效也不应支持。关于滞纳金是否过高而应当调整的问题。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，对上诉人提出调减滞纳金的主张，本院依法予以审查。本案中，《优惠购房合同书》第3.2条约定，如逾期不能返还购房优惠款，按未返还购房优惠款的金额，甲方（上诉人汇邦公司）向乙方（被上诉人胡某）每天支付千分之三的滞纳金，并承担一切法律责任。被上诉人胡某对于逾期返还优惠购房款所受损失并未举证，损失可认定为未返还款项所产生的利息。而按照双方约定的滞纳金支付标准，利率为月息9%，远超同期同类贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，属于违约金的约定过分高于造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，对被上诉人主张的滞纳金利率，酌情在中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍至1.5倍范围内确定。2019年中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别为：2019年8月20日，一年期4.25%；2019年9月20日，一年期4.20%，2019年10月21日，一年期4.20%，2019年11月20日，一年期4.15%，2019年12月20日，一年期4.15%。结合本案履行情况及违约方的过错程度，本案滞纳金利率确定为按照2019年中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%的1.3倍。按照被上诉人的诉请，逾期时间计算至2019年12月31日。2019年上诉人共计逾期1168天，故上诉人应当支付被上诉人的滞纳金为：3955元×4.35%×1.3÷360天×1168天=725.64元。关于一审是否未予释明合同无效而程序违法的问题。一审法院审理认为案涉合同合法有效，而上诉人在一审答辩中并未主张合同无效，且表示愿意支付到期未支付的购房优惠款，只是经济状况问题有所迟延。上诉人关于一审法院应当对合同无效进行释明而未释明属于程序违法的理由，缺少依据。综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但违约金部分适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、撤销晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初210号民事判决第二项，即“驳回原告胡某的其它诉讼请求”；二、变更晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初210号民事判决第一项为山西汇邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付胡某2019年7月至2019年12月的购房优惠款23730元及2019年1月25日至2019年12月31日期间的滞纳金725.64元；三、驳回胡某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费485元（胡某已预交），由胡某负担285元，山西汇邦房地产开发有限公司负担200元；二审案件受理费470元（山西汇邦房地产开发有限公司已预交），由胡某负担37元，山西汇邦房地产开发有限公司负担433元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二〇年七月二十七日书记员 王 昱附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后7日内缴至本院专户，逾期将强制执行。收款单位：山西省晋城市中级人民法院收款银行：晋城市农行凤建支行收款账号：×××