辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4795号上诉人（原审原告）：李文祥，男，1939年5月13日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：李建（李文祥的儿子），1966年5月29日生，汉族，营业员，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：李波（李文祥儿子），1971年12月29日生，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审被告）：宫福奎，男，1945年8月25日生，汉族，退休工人，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：吕明君，大连市普兰店区新海法律服务所法律工作者。上诉人李文祥因与被上诉人宫福奎返还原物纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李文祥及其委托诉讼代理人李建、李波，被上诉人宫福奎的委托诉讼代理人吕明君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文祥上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李文祥的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由宫福奎承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定李文祥未取得案涉土地的使用权是错误的。1994年5月6日，普兰店区土地部门颁发了案涉土地的国有土地使用证。2003年12月8日，经普兰店市太平供销社公开拍卖，李文祥以60万元取得案涉土地使用权和土地所属的房屋所有权。李文祥与普兰店市太平供销社签订的合同名称虽为房屋出售合同，但内容涵盖了房屋所有权和土地使用权的转让，合同中约定房屋买卖的契税、土地出让金、土地证变更费、其他相关费用等由李文祥全部承担。合同签订后土地证未变更前的土地税、房产税由李文祥全部承担等内容都为土地使用权的转让。在普兰店区土地部门颁发国有土地使用证时，确认宫福奎所涉土地上不存在房屋，说明原有房屋历史结束。土地使用证还证明，出售房屋坐落于太平办事处柳家商店，其中建筑面积668.8平方米，用地面积3819.9平方米，并注明了土地四至，说明建筑面积和占地面积所在，房屋和土地是不可分割的整体，以上均可证实案涉土地的使用权已由李文祥合法取得。2.一审认定宫福奎系合法取得案涉诉争房屋是错误的。李文祥对宫福奎陈述的案涉房屋的建造时间、入住时间均不认可，宫福奎购买了无权利的案外人大连普兰店供销集团土杂公司（以下简称土杂公司）非法建造的房屋，并擅自更改了案涉土地的使用用途，其行为不具有合法性，宫福奎对其居住的房屋不是合法取得，也不是善意取得。案涉土地为商业用途，法规禁止擅自更改土地用途，且案涉土地所有权和使用权人均为太平供销社柳家商店，宫福奎对案涉房屋的取得来自土杂公司，而案涉土地不属于土杂公司所有，土杂公司无权处分他人财产。李文祥购买的房屋与宫福奎居住的房屋相邻，虽然有墙相隔，但也是为了四方安全。宫福奎所占案涉土地属于李文祥用地面积的一部分，土地使用证中的四至及附图、一审提交的航拍图均可证明宫福奎所占土地确在土地使用证之内，案涉土地使用权人至今仍为柳家商店，用途为商用。李文祥与柳家商店的负责人及经营者李建为父子关系，无需就案涉土地使用权形成协议，以上证实宫福奎对案涉房屋无任何权利。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实错误的基础上适用物权法不合适，其在宫福奎、土杂公司没有取得土地使用权的情况下，将土地上的房屋确认为宫福奎合法取得，是将违章建筑合法化、将房屋和所属土地分割化，明显违反物权唯一的原则，应属适用法律错误。宫福奎辩称，不同意李文祥的上诉请求，同意维持一审判决。李文祥向一审法院起诉请求：1.要求被告腾退其所占用的约450平方米的房屋及土地，房屋及土地四至为：东至仓库，南至仓库墙，西至顾兆兰家，北至养殖场，并赔偿损失1万元；2.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1986年7月，大连普兰店供销集团土杂公司（以下简称土杂公司）在其经营的种兔厂院内南端建成五间砖瓦结构公有住房。同年12月，被告作为该公司职工搬至该处住房中东侧三间居住。1998年5月6日，被告与土杂公司订立了房屋买卖契约，土杂公司将被告居住的房屋以4500元的价格出售给被告。契约同时约定，被告与相邻的西侧同单位职工车作民居住的二间瓦房中间间壁墙由双方共同共有，两家合用的电表归被告所有。该契约由出卖方加盖公章及法定代表人印签，被告作为买方户主签名。1998年5月6日，被告宫福奎向土杂公司交清了购房款4500元。土杂公司于同日向被告出具了收款收据，并加盖公司现金收讫印签。被告购得该房后居住至今。2008年，被告在其购买的房屋东侧与普兰店市太平供销社柳家商店相邻的大墙西侧自建四间瓦房。1994年5月6日，普兰店市太平供销社柳家商店（以下简称柳家商店）取得了普国用（1994）字第292号国有土地使用证。该土地使用证项下的土地位于普兰店市。土地用途为商业，用地面积为3818.9平方米，其中建筑占地668.82平方米。该土地的四至为，东至普亮公路边沟西25.0米，南至水沟村路，西至水沟村路，北至新华养殖厂。2003年12月8日，经公开拍卖，原告李文祥竞买了柳家商店的房屋。原告李文祥与普兰店市太平供销合作社于同日签订了房屋出售合同。该合同约定了如下内容：一、出售房屋坐落在太平办事处柳家商店建筑面积668.8平方米。四至以土地证为准；二、出售金额为人民币60万元整，签订本合同时一次性付清；三、本次房屋买卖的契税、土地出让金、土地证变更费及其他相关费用等由买方全部承担。本合同签订后土地证未变更前的土地税、房产税由买方全部承担；四、房屋的移交时间为2004年3月1日；五、如本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成时由人民法院判决；六、本合同一式三份，买、卖双方各一份，供销联社一份。该合同由卖方普兰店市太平供销合作社加盖公章及法定代表人印签，买方李文祥签名。合同订立后买方（原告）李文祥同日交清了购房款60万元。2019年8月5日，原告李文祥以请求法院确认原告与大连市普兰店区太平供销合作社签订的房屋出售合同有效为由，向大连市普兰店区人民法院提起确认之诉。大连市普兰店区人民法院于2019年10月28日作出（2019）辽0214民初5231号民事判决书，确认了原告李文祥与大连市普兰店区太平供销合作社于2003年12月8日签订的《房屋出售合同》合法有效。另查，原、被告各自购买的案涉房屋，原建设单位均未办理产权证照登记，原、被告购买后也未办理产权证照变更登记。再查，原告购买柳家商店房屋前，柳家商店所占用土地及其原有房屋与被告占用土地及其居住房屋早已形成院墙相隔，分别处于不同院落。原告购买后，在与被告相邻的院墙东侧建有库房，建造时间为2004年。还查，普兰店市太平供销合作社与大连普兰店供销集团土杂公司各自为独立核算单位，均是大连普兰店供销集团下属单位。一审法院认为，原告提出的要求被告腾退其所占用的约450平方米的房屋及土地的请求，属于返还原物纠纷范畴。返还原物是指物权的权利人，在其原物被他人侵夺或无权占有时有权请求返还原物，是返还原物，而不包括权利，原物必须存在。《中华人民共和国物权法》第二条，关于物权的规定是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保权。故本案的争议焦点为：1.原告对其诉讼请求中的原物是否享有物权；2.被告占有、使用的房屋及院落有无事实及法律依据。关于焦点1，原告于2003年12月8日基于同普兰店市太平供销合作社买卖关系取得了柳家商店的房屋，虽然该房屋未办理产权证照，但并不影响其享有相应的物权权利。同理，被告也是基于同土杂公司买卖关系取得其占有使用房屋，被告对该房屋也享有相应的物权权益。从前述证据分析认定可知，被告占有的房屋系土杂公司1986年建造。同年12月，被告即在此居住，并于1998年5月6日从土杂公司购买了案涉房屋，在此期间土杂公司在此经营新华养殖厂。原告提供的房屋买卖合同约定的出售房屋，原建造者及经营、占有者分别为普兰店市太平供销合作社及柳家商店。原告购买柳家商店房屋之前，柳家商店与被告占有使用的房屋，已形成了各自院落。原告所购买的房屋面积为668.8平方米，与出售方交付的土地证载明的面积一致，也与土地证附图标注的建筑物面积相符（合同面积为668.8平方米，与附图668.82平方米，少0.02平方米）。虽然案涉被告占有使用的原物存在，但该原物并不属于原告，原告对该原物并无合法取得的依据。因此，原告对于被告占有使用的房屋不享有物权权益。关于案涉土地占有、使用问题。原告虽然提供了案涉土地使用证，并据此来证明案涉土地包括被告居住房屋及院落的土地归其使用。但是原告与原土地使用权人并未就案涉土地使用权形成转让协议，案涉土地使用权人至今仍为柳家商店，也未变更至原告名下。柳家商店与土杂公司对案涉土地在占有使用上存在的问题，是普兰店市太平供销合作社与土杂公司遗留的未果问题。现原告对被告现有房屋占用的土地无权主张腾退。关于焦点2，被告占有使用的房屋，是1998年5月6日从该房屋建造、使用者土杂公司购买而得。被告自1986年12月起已在该房屋居住。原告也确认了此节事实。因此，被告对其居住的房屋不仅有买卖的事实，也有早期占有使用的事实。被告购买案涉房屋的行为，并不违反法律、法规禁止性、强制性规定。其合法性应予以确认。虽然原告庭审中自述柳家商店出售房屋包括被告居住的房屋，此节事实不仅被告予以否认，原告也无证据佐证。被告先于原告占有使用案涉的原属于土杂公司房屋，该房屋的买卖关系也早于原告与普兰店市太平供销合作社关于柳家商店房屋的买卖关系，因此被告对该房屋的占有使用的合法权利受法律保护。关于原告要求被告赔偿10000元损失一节。鉴于原告此项请求既无具体受损害的事实，也无法律依据，对原告该项请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求中所依据的事实有责任提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从前述的事实认定及焦点问题分析可知，原告要求被告腾退占有使用的房屋及土地的请求，并无确切证据佐证被告非法占有使用房屋及土地的事实。对原告的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，一审法院判决：驳回原告李文祥的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由原告李文祥负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的“1986年7月，大连普兰店供销集团土杂公司（以下简称土杂公司）在其经营的种兔厂院内南端建成五间砖瓦结构公有住房”表述有误，应更正为：1998年5月6日，大连普兰店供销集团土杂公司与宫福奎签订的《房屋买卖契约》载明：“普市土杂公司原座落柳家村第三村民组，即原土杂公司种兔场院内南端一处公有住房，建于一九八六年七月。”一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李文祥要求宫福奎腾退其占用的房屋及土地，依据是其于2003年12月8日与普兰店市太平供销合作社签订《房屋出售合同》，购买取得了太平办事处柳家商店的房屋产权以及普国用（1994）字第292号国有土地使用证所涉的全部土地使用权，宫福奎占有的案涉房屋及土地包含在上述国有土地使用证的范围内。本院认为，《房屋出售合同》约定，为了利用现有房屋，充分发挥其经济效益，卖方（普兰店市太平供销合作社）研究决定将柳家商店房屋进行公开拍卖。经投标由李文祥购买。出售房屋座落于在太平办事处柳家商店，建筑面积668.8平方米，四至以土地证为准。从上述约定来看，买卖双方明确约定出售的是建筑面积为668.8平方米的房屋，并未约定转让普国用（1994）字第292号国有土地使用证的土地使用权。至于李文祥提出该合同第三条约定可以证明普国用（1994）字第292号国有土地使用证对应的地块已全部转让给了李文祥的上诉意见，本院认为，《房屋出售合同》第三条约定：“本次房屋买卖的契税、土地出让金、土地证变更费及其他相关费用等由买方全部承担。本合同签订后，土地证未变更前的土地税、房产税由买方全部承担。”从该条款内容来看，系买卖双方对交易可能产生的税费、证照变更费用的负担进行的约定，而非对转让标的物的约定。从已查明的事实可知，李文祥所购668.8平方米的房屋，买卖双方均未办理房屋产权证登记，卖方向李文祥提供的是包含该房屋占用土地的普国用（1994）字第292号国有土地使用证，所以双方合同中有关交易产生的费用出现土地证变更费的表述符合房屋买卖当时的情况，但不能由此认定普国用（1994）字第292号国有土地使用证所涉全部土地使用权作为标的物一并转让给李文祥。况且，普国用（1994）字第292号国有土地使用证尚未变更登记至李文祥名下。现李文祥主张其已取得普国用（1994）字第292号国有土地使用证所涉的全部土地使用权，依据不足，本院不予支持。至于李文祥提及的（2019）辽0214民初5231号民事判决，仅是对李文祥与普兰店市太平供销合作社签订的《房屋出售合同》效力的审查和认定，不能以此认定李文祥已取得普国用（1994）字第292号国有土地使用证对应的全部土地使用权。综上分析，李文祥要求宫福奎腾退案涉土地及房屋，并要求宫福奎赔偿损失1万元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，李文祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人李文祥负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇二〇年七月二十七日书记员  任建芳