浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初95号 原告：三门县江景花苑小区业主委员会，住所地三门县江景花苑南门业主委员会办公室。 负责人：陈赵米，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：柳方省，浙江瑞云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林咸团，浙江瑞云律师事务所实习律师。 被告：邵圣，男，1988年1月1日出生，汉族，住三门县。 原告三门县江景花苑小区业主委员会与被告邵圣房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月8日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月19日第一次公开开庭进行审理。因本案案情较为复杂，本院于2020年3月27日转为普通程序，并于2020年5月7日第二次公开开庭进行审理。原告三门县江景花苑小区业主委员会的负责人陈赵米及其委托诉讼代理人柳方省、被告邵圣两次开庭均到庭参加诉讼，原告三门县江景花苑小区业主委员会的委托诉讼代理人林咸团第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三门县江景花苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告的房屋租赁合同；2、判令被告支付房屋租赁费22000元并支付逾期利息损失，利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率从2019年5月15日起计算至款项付清之日止；3、判令被告支付违约金4400元。事实和理由：2018年5月14日，原告江景花苑小区业主委员会与被告邵圣签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己管理的三和江景花苑小区二楼物业用房120平米出租给被告作为跆拳道培训使用，租赁期限自2018年5月15日起至2021年5月14日止，房租费为每年22000元，在每年5月15日前一次性支付，若不按时支付，原告提醒后半个月内仍不支付的，原告可以单方解除合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月向对方申请同意，经双方协商终止。如有一方未同意，将赔偿违约金百分之二十。后被告仅支付房租费至2019年5月14日，其余房租费经原告多次催讨，被告仍未支付。在催讨过程中，被告曾向原告提出要求原告支付涉案房屋的转让费。另外，按《房屋租赁合同》的约定，还涉及水电费和物业费的支付。综上，《房屋租赁合同》约定了租赁期限、违约责任以及房子装修后的不动产归属问题，原告严格按照合同约定履行义务，而被告没有按照合同约定履行房租费给付义务，其行为已经违约，原告要求被告支付租赁费并按照年租金的20%支付违约金符合合同法的规定。 被告邵圣答辩称，1、原、被告的租赁合同早已解除。被告已支付房租费至2019年5月14日，因不想续租，2019年3月中旬，具体日期记不清了，是中午一点左右，被告把钥匙还给刘某。陈红和刘某是原告当时的主任和副主任，刘某管理房屋租赁这一块，他在接回钥匙后，也和陈红说了被告不继续租房子的事情，他俩同意了被告不续租，因此，原、被告就《房屋租赁合同》的解除已达成合意，且被告也于2019年3月搬离了承租房屋。2019年6月，原告的工作人员打电话向被告催讨房租时，原、被告已经解除《房屋租赁合同》，被告也告知其已将钥匙归还给原告当时的副主任刘某。2、根据合同约定，如被告未及时支付租金，原告有权在催收租金半个月无果后，单方面解除合同，事实上，原告在2019年5、6月份时已催收租金，合同明确约定了原告的单方解除权，因此原告未将涉案房屋对外出租，系原告自己造成的损失，而没有理由要求被告支付自2019年5月15日起至2020年5月14日止的租金。3、关于水电费及物业费，2018年5月7日，原告开具的一张金额为22000元的发票里包含了被告的房租、水电费，物业费和原告没有关系，是被告和物业的事情。4、《房屋租赁合同》中关于违约金的约定不明确，仅约定了赔偿违约金百分之二十，并没有明确具体的计算标准，因此，本案不能适用该合同中关于违约金的约定，且原、被告已经协商一致，达成了《房屋租赁合同》解除的合意，也不符合适用违约金的情形。5、被告没有说过转让费的事情，被告曾希望原告私下告诉被告下一个租户是谁，好与其沟通，如果下一个租户不需要被告在涉案房屋里留下的设施的话，被告就拆回去，如果需要的话希望下一个租户可以补偿给被告一点损失。 原告三门县江景花苑小区业主委员会反驳称，1、《房屋租赁合同》没有解除。房屋租赁期限是自2018年5月14日起至2021年5月14日止。被告把钥匙还给原告上一届副主任刘某的行为及刘某的陈述只能表明其个人与被告就解除《房屋租赁合同》达成合意，并不能代表原告的意思表示，刘某也没有把钥匙交给原告相关的负责人，哪怕刘某与原告当时的主任陈红讲过房屋租赁解除的事情，刘某及陈红两个人的意见也不能代表原告的意见，故原、被告仍应按照合同约定履行各自义务。2、目前涉案房屋仍然是关闭的，里面还有被告的物品，虽然被告说是废弃物，但是从现状看，被告仍然占有房屋。因《房屋租赁合同》没有解除，原告无法对外租赁。另外，根据《房屋租赁合同》的约定，原告可以要求被告继续支付房租，也可以解除《房屋租赁合同》，这是原告的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：1、对于原告提交的《房屋租赁合同》原件一份，由于被告对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。2、对于原告提供的录音光盘及录音文字材料各一份，由于被告对该证据存在异议，且该份证据系未经被告同意私自录制的谈话，原告又不愿意透露录音者，故在原告没有提供相关证据予以佐证的情况下，本院对该份证据不予采信。3、对于原告提交的交接单、会议记录和会议内容复印件，及原告申请的证人卢某、任某、程某、包爱仙所作的证言，虽然被告对上述证据均不予认可，但交接单、会议记录和会议内容系从三门县海游街道心湖社区居民委员会调取，并盖有三门县海游街道心湖社区居民委员会的公章，故在被告未提供其他证据予以反驳的情况下，本院对上述证据的真实性予以确认，四位证人的证言与会议记录和会议内容所记载的内容基本一致，本院对证人证言的真实性予以确认。4、对于原告提交的照片打印件五张，由于被告对该份证据的内容不予认可，故在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，本院对该份证据不予采信。5、对于原告提交的关于邵圣交还租房钥匙通知复印件一份，由于被告否认曾收到过该份通知，故在原告未提供相应证据证明被告已签收该份通知的情况下，本院对该份证据不予采信。6、对于被告申请的证人刘某、罗某所作的证言，虽然原告不予认可，但结合本院对原告上一届主任陈红所作的电话询问录音，上述三人的陈述能互相印证，故本院对被告于2019年3月份将钥匙交付给刘某并搬离所租赁房屋的事实予以认定，至于原、被告之间是否就《房屋租赁合同》的终止履行达成合意，本院将在裁判理由部分予以阐述。7、本院依职权从三门县海游街道心湖社区居民委员会调取的业主委员会成立备案表，由于原、被告对真实性均无异议，由此本院认定，2019年8月2日，三门县江景花苑小区新一届业主委员会成立。 综上，本院认定本案事实如下： 2018年5月14日，原告江景花苑小区业主委员会与被告邵圣签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将自己管理的三和江景花苑小区二楼物业用房120平米出租给被告，用途为跆拳道培训，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日为止，房租费为每年22000元，每年5月15日前一次性支付，若不按时支付，原告提醒后半个月内仍不支付的，原告可以单方解除合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月向对方申请同意，经双方协商终止。如有一方未同意，将赔偿违约金百分之二十。被告已支付房租费至2019年5月14日。2019年3月份，被告将钥匙交付给原告当时的副主任刘某并搬离涉案承租房屋。 另查明，2019年8月2日，三门县江景花苑小区新一届业主委员会成立。陈红和刘某分别为原告上一届的主任和副主任。2019年8月5日，三门县江景花苑小区业主委员会进行了交接。 本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，且符合法律规定，应认定合法有效。双方当事人应严格按协议约定的内容去履行。本案的争议焦点为原、被告双方是否就《房屋租赁合同》的终止履行达成了合意。综合全案，本院认为原、被告双方已经达成了《房屋租赁合同》终止履行的合意。理由如下：一、被告于2019年3月份将钥匙交付给原告当时的副主任刘某，明确作出不续租的意思表示，再结合证人刘某的证言及陈红的询问内容，陈红授权刘某负责管理房屋租赁事项，且刘某和陈红均同意被告不续租并收回了钥匙，因此，原、被告就《房屋租赁合同》的解除达成了合意，该合同终止履行。二、双方签订的《房屋租赁合同》第五条对合同的终止和违约进行了约定，被告提出的合同终止的时间和方式也符合《房屋租赁合同》的约定，被告不存在违约行为。三、原告以没有收到钥匙，上下届业主委员会交接时明确记录了被告房屋租赁内容为由，不认可涉案《房屋租赁合同》已终止。本院认为，陈红和刘某分别为原告上一届的主任和副主任，其在任期间对外履行业主委员会相关事务，代表的是原告。而上下届业主委员会交接系原告的内部事务，不能对抗原告对外已履行的事务。故原告提交的业主委员会交接相关的证据不能证明《房屋租赁合同》未终止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告三门县江景花苑小区业主委员会的诉讼请求。 本案受理费460元，由原告三门县江景花苑小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  王群华 人民陪审员  章春利 人民陪审员  俞瞻望 二〇二〇年七月三日 法官助理牟佳丽 代书 记员  杨巍魏