黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑执异303号案外人：张春佳，女，1979年2月12日出生，汉族，住黑龙江省富锦市。申请执行人：中建二局第四建筑工程公司，住所地天津市经济开发区洞庭湖路131号新天地科技大厦6层。法定代表人：马立功，该公司董事长。被执行人：黑龙江省日出康城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宾县宾西镇经济技术开发区。法定代表人：刘长旭，该公司总经理。在本院执行中建二局第四建筑工程公司（以下简称中建二局四公司）因与黑龙江省日出康城房地产开发有限公司（以下简称日出康城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张春佳对本院查封坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼1单元514室（原房号M5号楼1单元501室）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张春佳称，其于2014年5月31日取得了黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼1单元514室（原房号M5号楼1单元501室）房屋的所有权。黑龙江省高级人民法院查封该房屋，侵害了张春佳的合法权益，请求尽快予以解除查封。中建二局第四建筑工程公司称，一、异议人张春佳提交的认购协议书为贷款方式购房，首付款小于房产总价款的50%，此证据不能证明涉案房屋所有权人为异议人；日出康城公司单方出具的收据不能证明买受人已经支付了房款。二、异议人所提出异议的涉案房产号与认购书房产号不一致，对该异议不认可。案外人张春佳提交的证据不能证明本案符合排除执行的情形，其异议不应得到支持。日出康城公司称，其公司同意案外人张春佳的异议意见，请求法院解除案涉房屋的查封。本院查明，2014年5月31日，张春佳与日出康城公司签订了一份《天悦国际项目商品房认购书》。双方约定：张春佳认购日出康城公司开发的坐落于黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼1单元514室（原房号M5号楼1单元501室）房屋一套，所购房屋参考建筑面积42.30平方米，总价款564085元。张春佳于2014年5月26日向日出康城公司交付购房定金2万元，2014年5月31日向日出康城公司交付购房首付款154085元。另查明，2015年5月8日，日出康城公司取得了位于哈尔滨市××规划学府××街、××、××、××路围合区域天悦国际项目《商品房预售许可证》。2015年12月18日，依中建二局四公司保全申请，本院作出（2015）黑民初字第11-1号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋。2017年11月17日，本院作出（2015）黑民初字第11-2号民事裁定，查封位于哈尔滨市××大街天悦国际包括案涉房屋在内的508套房屋，查封期限三年。本院于2018年5月9日作出（2015）黑民初字第11号民事判决，一、日出康城公司于判决生效后10日内偿还中建二局四公司工程款136240342.69元；二、中建二局四公司在日出康城公司尚欠其工程款136240342.69元范围内，对本案工程折价或者拍卖的价款中享有优先受偿权；三、中建二局四公司于判决生效后10日内给付日出康城公司2694854.90元；四、中建二局四公司于判决生效后10日内向日出康城公司开具344942100.92元工程款的发票；五、驳回中建二局四公司本诉其他诉讼请求；六、驳回日出康城公司反诉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1638800元，由中建二局四公司负担943948元，由日出康城公司负担694852元。反诉案件受理费减半收取为37750元，中建二局四公司负担22650元，由日出康城公司负担15100元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。保全费10000元由日出康城公司负担。中建二局四公司不服，向最高人民法院上诉。最高人民法院于2018年11月27日作出（2018）最高法民终922号民事判决，一、维持本院（2015）黑民初字第11号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更本院（2015）黑民初字第11号民事判决第一项为：日出康城公司应于判决生效后10日内给付中建二局四公司工程款136240342.69元及利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2015年1月1日起计算至给付之日止）；三、驳回中建二局四公司其他上诉请求。一审案件受理费共计1676550元，由中建二局四公司负担966598元，由日出康城公司负担709952元。工程造价鉴定费3344000元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担；工程质量维修费用及遗留工程外差价鉴定费112000元（日出康城公司预交），由日出康城公司负担。二审案件受理费458578.51元（中建二局四公司预交），由中建二局四公司负担366862.81元，由日出康城公司负担91715.7元。判决生效后，依中建二局四公司申请，本院于2019年1月25日立案执行。再查明，哈尔滨市不动产登记交易事务中心出具了一份不动产登记信息查询结果证明，内容：张春佳在哈尔滨市本级行政区域内（不含呼兰区、阿城区、双城区）未查询到房屋信息。本院认为，本案的焦点问题是案外人张春佳对案涉房产是否享有可以排除本案执行的所有权或物权期待权。首先，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”依据上述法律规定，不动产物权变动以登记为准。本案中，案涉房屋未办理过户登记，案外人张春佳对案涉房产不享有所有权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《异议复议规定》第二十九条系上述第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的”例外情形。本案申请执行人中建二局四公司对案涉房产享有工程款优先受偿权，案外人张春佳对案涉房产只有满足《异议复议规定》第二十九条规定的情形，才可排除对案涉房屋的执行。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人张春佳交付的购房款少于案涉房屋总价款的50%，不符合《异议复议规定》第二十九条可以排除的情形。综上，案外人张春佳对案涉的黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西大街天悦国际小区M5号楼1单元514室（原房号M5号楼1单元501室）房屋既不享有所有权，亦不享有《异议复议规定》第二十九条规定的物权期待权，不符合排除对案涉房屋执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人张春佳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，可以依法通过审判监督程序处理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  崔 婷二〇二〇年七月二十一日书记员  毕鹏坤