陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初13784号 原告：西安乐居时代房地产经纪有限公司。住所地：西安市航天基地。法定代表人：马玲，系该公司经理。委托代理人：沈守元。系该公司职员。被告：张群。第三人：周凤梧。第三人：李璇。原告西安乐居时代房地产经纪有限公司与被告张群、第三人周凤梧、第三人李璇居间合同纠纷一案。原告法定代表人马玲、委托代理人沈守元，被告张群到庭参加了诉讼，第三人周凤梧、第三人李璇经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：其作为房屋中介公司，促成了被告与第三人房屋买卖合同的订立，并与被告及第三人签订了居间服务合同，被告不履行支付居间服务费的义务，拒不办理房屋买卖的后续手续，现要求被告支付居间服务费47700元，被告赔偿其交通费、误工费10000元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告作为专业机构，在未了解其是否具备购房资格、是否可以按揭贷款的情况下，在其未交纳相关费用的情况下，让其签订了合同，原告行为属用非法手段获取利益。原告在提供中介服务期间只是电话催促，并未产生交通费、误工费，不同意原告的诉讼请求。第三人经本院传唤未到庭述称。在本院与其电话沟通中，其认可与被告签订过房屋买卖合同，与原、被告签订过居间服务合同；在被告未按时交纳定金后，其向原告邮寄送达了解除合同通知，其经其他中介公司已将涉案房屋出售；表示原告将被告及其通知到一起签订合同时，较为匆忙，有些稀里糊涂；表示当时其与原告均同意让被告先办手续，如果被告贷款不能，可以不收定金和中介费。经审理查明，2019年7月，被告在网上看到原告推送的第三人出售房屋的信息，遂与原告进行了联系，表达欲通过原告居间服务购买房屋的意愿。此后，原告方相关人员带被告在西安市长安区千林郡小区查看了数套房屋，被告对第三人所有的位于上述小区1幢3单元3010号房屋愿意购买。2019年8月7日傍晚，原告方相关人员约被告及第三人到其门店协商房屋价位等问题。经原告居间服务及被告与第三人协商，被告与第三人签订了西安市存量房屋买卖合同。房屋买卖合同中约定房屋价款为1590000元，被告应在合同签订之日将定金50000元直接交付给第三人；被告于本合同签订之日起30日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款590000元存入资金监管账户；被告选择商业贷款申办贷款支付剩余房款950000元，经办理银行审批，被告符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管；被告最终贷款额以银行实际审批为准，除贷款外其他应付款根据实际的贷款金额进行调整，须保证被告实际总付款额与本合同约定的房屋成交价保持一致；经办理贷款的银行审批，被告因自身原因尚不符合贷款条件的，双方协商同意自银行做出不予批贷决定之日起30日内，被告申请其他银行贷款，取得贷款后支付给第三人，并承担在此期间发生的各项费用；被告与第三人签订合同当日起22个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，被告及第三人备齐所有过户资料和所需房款后3个工作日内到房管局办理过户手续；本合同签署后，若被告及第三人任意一方不按合同约定履行或不完全按照本合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除本合同的，应当以书面方式进行。同时，双方对其它内容亦进行了约定。在签订房屋买卖合同的同时，原、被告及第三人签订了居间服务合同。该合同约定被告与第三人在原告的居间服务下就坐落于西安市曲江新区雁塔南路888号曲江千林郡1幢3单元30101室房屋签订NO.001789的《西安市存量房屋买卖合同》，三方经友好协商，订立居间服务合同；原告的居间服务包括提供房屋买卖市场行情资讯，寻找、提供并发布房源、客源信息，引领买受人实地看房，协助交易双方协商、洽谈，确认成交意向，促成交易双方签署房屋买卖合同；被告向原告支付居间服务费47700元，应于买卖合同签订当日支付；被告及第三人应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效，并及时足额支付居间服务费；原告应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，买卖双方授权居间方协助办理该房屋交易的相关手续，并配合提供相应材料并签署相应文件；被告迟延向原告支付合同所约定的居间服务费，除应支付居间服务费外，还应就其未支付部分按每日2%的标准向原告支付违约金。同时，三方对其他内容亦进行了约定。依据房屋买卖合同和居间服务合同约定，被告在签订合同之日应向原告和第三人分别支付居间服务费和定金。由于三方在合同签订前对合同内容特别是相关费用的支付数额并未明确，当原告要求被告向第三人支付50000元定金时，被告当日并未带现金，手机上也无足额资金。三方经口头协商后，被告向第三人通过微信转款2000元作为定金，原告告知被告应于次日将剩余定金向第三人交清，被告当日未拿到合同，合同存放于原告处。2019年8月8日，被告在银行查询到其在2015年至2017年均有180天以上逾期还款情况后，遂向原告方相关人员告知其可能不具备按揭贷款资格，表达了对房屋买卖合同继续履行的担忧。原告方相关人员于2019年8月9日同被告有过短信联系，原告方表示如果贷款贷不下来愿意退中介费，贷款贷不下来可以换别的贷款方式；第三人不同意对其有任何承诺，认为贷款问题与买卖无关，如果继续买房应支付剩余的定金，如果贷款贷不下来，定金不退；当天下午要么转定金，不然第三人有权终止合同，希望被告慎重考虑。被告回复原告方其意见与此前一致，表示50000元不是小数额，如果贷款做不下来，第三人不退定金，其会造成损失。原告方回复被告说明贷款与买房无关，表示贷款贷不下来还有其它渠道，第三人意见是如果被告想购买房屋就应转定金，可以给被告短暂时间考虑。被告再行表示贷款不下来，拿什么买房，表示其仍愿意购买房屋；只要原告能保证贷款审批不下来定金能退回，其可立即支付。2019年8月10日，原告方相关人员短信被告，说明经与第三人沟通，第三人表示如果被告还想购买房屋，剩余48000元定金先不用给，等贷款审批通过后支付；被告可支付4600元的贷款费即可，不用担心贷款审批不过的损失，三方可以在次日到原告处协商贷款的事宜。被告回复于2019年8月12日再沟通。2019年8月11日，原告方相关人员将房屋买卖合同和居间服务合同送交到曾陪同被告签订合同的朋友处。2019年8月13日晚，被告经与朋友协商，由其朋友向原告方相关人员转款4600元。2019年8月14日，原告方相关人员通过短信询问被告是否不买房了，被告回复其不愿意购买房屋怎么能扔出去7、8千块钱，原告方相关人员表示评估报告也出来了，就差被告过来露面办手续，被告回复房子其不购买了，话语中带有激动、置气之意。原告方相关人员表示其不满意被告的回复，希望被告能办手续。被告表示开心的事儿让原告弄得不开心，反倒原告有理似的，房屋其不购买了，原告不满意可以去起诉，其也要告原告强买强卖，骗她的钱，与其胡说。原告方相关人员随后向被告发送了履约催告函，希望被告能积极履行合同约定。被告曾在其微信朋友圈内发布原告未了解其是否具备购买房屋资格的情况下，让其签订合同，交纳相关费用没有道理的内容。由于原、被告及第三人就房屋买卖合同及居间服务合同未继续履行，第三人通过其他中介服务公司将涉案房屋于2019年9月出售。原告于2019年8月诉至本院要求被告履行居间服务约定，尽快缴纳居间服务费47700元，被告承担在其朋友圈发布言辞造成原告公司名誉形象损失50000元，被告承担因违约导致原告主张权利所造成的损失10000元，本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回了要求被告承担名誉损失费的请求。原告认为其促成了被告与第三人房屋买卖合同的签订，原、被告及第三人签订了居间服务合同，依据居间服务合同约定被告应于合同签订当日支付居间服务费；在被告提出贷款不能的担忧后，其与第三人均同意暂不交纳居间服务费和购房定金，但被告仍不配合履行合同，已构成违约；自2019年8月8日开始，其与被告一直进行沟通，还去法院起的，产生了一定的交通费和误工损失，被告应予承担。被告在答辩中认为依据当地房屋限购政策，其离婚后一年内前夫名下有一套房屋，其不具备购房资格，其在签订合同前三年内在银行有逾期还款记录，不能贷款，原告在未了解其是否具备购房资格、是否存在贷款不能的情况下诱导其签订了房屋买卖合同及居间服务合同；在其发现不具备购房资格、不能贷款情况后及时向原告进行了说明，原告及第三人不向其出具书面的保证，才导致其未能履行合同；原告在与其沟通中一直要求其交钱，给其身心造成一定影响，其方向房管局进行了电话投诉，其在微信朋友圈内仅发布了原告在不了解其购房资格情况下，就要求签订合同没有道理的内容；原告所称的交通费、误工损失不合理；其同意不要求原告及第三人返还其已支出的费用，不同意原告的诉讼请求。第三人经本院传唤未到庭述称，亦未提交书面的述称意见。在本院与第三人李璇电话沟通中，其认可与被告签订过房屋买卖合同，与原、被告签订过居间服务合同；在被告未按时交纳定金后，其向原告邮寄送达了解除合同通知，其经其他中介公司已将涉案房屋出售；表示原告将被告及其通知到一起签订了合同，较为匆忙，有些稀里糊涂；当时其与原告均同意让被告先办手续，如果被告贷款不能，可不收定金和中介费。庭审中，促其协商，因原、被告分歧较大，本案未能调解。以上事实有西安市存量房屋买卖合同、居间服务合同、短信截图、个人征信报告、微信转账记录、追记、庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告及第三人均委托原告进行居间服务，在原告的服务下，被告与第三人签订了房屋买卖合同，原、被告及第三人还签订了居间服务合同。两份合同内容不违反相关法律强制性规定，三方当事人对合同内容的真实性亦无异议，该两份合同应为有效，对各方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为完全民事行为能力的自然人，购置房屋对于家庭或个人均是重大事项，事先了解相关规定应为其基本注意义务。被告与第三人到原告处签订了房屋买卖合同及居间服务合同，房屋买卖合同中约定了部分房价款通过按揭贷款方式支付，征信存在问题可能导致贷款不能是基本常识，而被告于2015年、2016年、2017年均有较长时间在银行逾期还款情形，对房屋买卖合同中作为主要内容的房价款支付方式其应予以必要注意。同时，对于定金及居间服务费均约定于合同签订当日支付，在其未准备好资金的情况下，在合同约定逾期支付将构成违约的情况下，其在两份合同中均签字确认，属其自身疏忽或未进行必要注意的结果。被告在签订两份合同后以其不具备购房资格、其在银行有逾期还款情况不能贷款为由拒绝继续履行合同，是导致两份合同不能履行主要原因。在原告及第三人均同意暂不交纳居间服务费和定金，希望继续履行合同的情况下，被告仍心存担忧，拒绝履行合同，其行为存在过错。原告促成了被告与第三人房屋买卖合同的签订，居间服务合同约定居间服务费应由被告承担，现原告要求被告支付居间服务费之请求，于法有据。居间服务合同中约定原告除应履行促成合同签订的义务外，还应履行尽职提供居间服务、协助被告及第三人办理房屋交易相关手续。此外，原、被告还口头约定由原告协助被告办理按揭贷款事项。由此可以看出，原告的义务并非仅为促成合同的签订，还应包括协助被告及第三人对合同的履行，但其并未完成上述的协助义务。再之，原告作为中介机构，全面向房屋买卖双方介绍、告知相关规定，尽职提供居间服务，保证合同签订后能正常履行，是其基本义务。在签订房屋买卖合同时，对于被告在当日交纳定金及居间服务费之约定，原告应提前予以特别明示，而不应为了绩效而仓促签订合同，导致合同一经签订即出现被告违约的情况；对于按揭贷款不能办理的风险亦应向被告释明；在被告发现其征信存在问题后，原告方相关人员仅在短信中承诺暂不收取居间服务费，该方式不够严谨，让被告产生合理的担忧；原告承诺如果贷款不能可更换其他贷款方式，此做法并不能消除贷款不能的风险；原告在三方签订合同后未将合同及时交予被告，而是在双方出现分歧时将合同交于原告的朋友，此做法亦不规范，原告行为亦存在不当之处。综上，被告对居间服务费的承担数额，结合双方在合同签订及履行中的过错程度，被告应向原告支付的居间服务费以26235元核定较为妥当。考虑到被告向原告支付了4600元的按揭贷款手续费，而按揭贷款未予办理的情况，该费用应予以扣减，被告应向原告实际支付的居间服务费为21635元。原告要求被告承担交通费、误工费之请求，依据不足，本院不予支持。原告认为其促成房屋买卖合同的签订即完成了居间义务之理由，不符合合同约定，对其理由本院不予采纳。被告认为原告在合同签订及履行过程过存在强买强卖之理由，于事实不符，对其理由本院不予采纳。被告认为其离婚后因前夫名下有房产其不具备购房资格，原告在签订合同时未进行释明存在过错之理由，因被告所述情况不属于当地房屋买卖的限购条件，原、被告在短信沟通时仅谈到了贷款不能的情况，并未涉及购买资格问题，被告亦未提供证据证明，对其此节理由，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第四百二十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告张群于本判决生效后十日内支付原告西安乐居时代房地产经纪有限公司居间服务费21635元。二、驳回原告西安乐居时代房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2454元，原告已预交，由原告承担2114元，被告承担340元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      徐峰章人民陪审员      郭添学人民陪审员      茹  浩 二 0二0年七月三十一日书  记  员      耿  华 1