湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1303民初923号原告随州市曾都区魅足足浴养生会所。住所地：随州市曾都区沿河大道北端。经营者金家宽，男，1951年12月6日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人金飞，男，1979年5月1日出生，汉族，住址同上。系金家宽之子。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人陈星明，湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告随州市曾都区好日子宾馆。住所地：随州市曾都区沿河大道与清河路交汇处。负责人黄先仙，该宾馆执行事务合伙人。委托诉讼代理人魏巍，男，1990年6月28日出生，汉族，住随州市曾都区。系该宾馆经理、黄先仙之夫。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人刘世勇，随州市忠信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告随州市曾都区魅足足浴养生会所（以下简称魅足会所）与被告随州市曾都区好日子宾馆（以下简称好日子宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魅足会所的委托诉讼代理人金飞、陈星明，被告好日子宾馆的委托诉讼代理人魏巍、刘世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魅足会所向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除我方与被告方于2016年10月30日所签订的房屋租赁合同；二、判令被告赔偿我方的经济损失35万元（最终金额以评估鉴定为准）；三、本案的诉讼费用及评估鉴定费用由被告承担。事实和理由：2016年10月30日，我方与被告好日子宾馆签订一份租赁合同，约定由我方承租被告宾馆房屋二楼的足浴中心经营足浴，期限为三年（自2016年11月1日起至2019年11月30日），租金每年20万元。该合同签订后，我方按约定支付了租金，被告也按约定交付了房屋。之后，我方对该足浴中心房屋进行了装修并开始经营。但到2017年3月，因被告不能供暖，我方不得不又添置一批供暖电器后继续经营。2017年8月，由于该宾馆的三楼房屋出现大面积漏水，致使我方装修的全部房间严重受损，营业也受到严重的影响，不得不停业三天。此后至同年12月，因房屋仍多次发生漏水，导致我方不能正常经营。经多次与被告交涉，被告才于同年12月初开始对我租赁的二楼部分房间进行重新装修，但还没等到交接，房间又出现大面积渗漏，致使我方实在无法继续经营。而且，自2018年2月8日至今，被告将一楼进出楼房唯一的大门锁住，也使我方的工作人员无法进入二楼营业场所经营。为此，我方又经多次要求被告解决，但被告置之不理。综上，被告交付的房屋严重漏水，导致我方不得不多次停业，后又执意锁门，使我方不能经营，其行为已经构成根本违约，并造成了我方严重的经济损失。特诉至法院。庭审中，原告魅足会所根据评估鉴定的结论意见，明确其损失赔偿请求的具体金额为474733.03元（包括评估鉴定费30000元）。被告好日子宾馆辩称，一、原告所诉不实：1、我方出租给原告的好日子宾馆二楼足浴中心，原本早已按足浴房间的标准装修好了，连床铺都是现成的，原告根本无须大量投资装修，随时可以营业，其购置空调等电气设备，也是为其自己营业的需要；2、在原告承租经营期间，房屋确实出现过一次漏水，但这是因为前期暴雨不断，下水道排水不及、雨水倒灌所致，并非人为原因造成的，且我方事后及时、完整地进行了修复，使房间恢复了原样，不存在原告所称无法经营的问题；3、原告又称我方锁住一楼大门，也是无中生有，因该座楼房整体是8层，既然原告所称的大门是该楼房唯一的通道，而我方又是主营客房业务的，不可能自己锁门不经营，故其所称完全不符合事理逻辑。二、原告要求我方赔偿损失没有事实和法律依据。其之所以要求解除合同，实际是因其自身经营不善、客源稀少，以致生意逐渐冷清，且其要求转租房屋，我方不同意。另外，原告对第一年（2016年11月至2017年11月）的租金尚拖欠5万元，我方考虑到其生意不好，同意其用1万元的足浴券抵付租金1万元，但仍欠4万元。截止诉讼时，其尚欠我方到期租金共计10.4万元。综上，原告的诉讼请求所基于的事实和理由不能成立，请求法院依法驳回。经审理查明，涉案租赁房屋座落在随州市××区××办事处××社区××组，位于随州市××大道与××路交汇处。该房屋的登记产权人为案外人黄增柱。2011年8月，黄增柱将该房屋整体共八层交由其长女黄先仙开办合伙企业随州市曾都区好日子宾馆（即本案被告）经营使用。2016年10月30日，被告好日子宾馆（作为甲方）与原告魅足会所（作为乙方）签订一份《好日子宾馆二楼足浴租赁合同》，主要约定，1、甲方将其原装修好的宾馆二楼880平米的足浴中心出租给乙方经营，期限三年（自2016年11月1日起至2019年11月30日止）；2、每年租金20万元，乙方先支付10万元，剩余的半年内结清，甲方给乙方一个月装修期；3、若乙方迟交租金，则甲方有权向乙方收取滞纳金，逾期一个月内外，分别按租金的10%和20%乘以迟交天数计取滞纳金；4、甲方提供供水、供暖、供电、供冷设备，公共部位的用水、用电及平时用煤费用按甲方负担70%，乙方负担30%分摊。该合同签订后，被告好日子宾馆即依约将合同所涉二楼房屋交付给原告魅足会所。原告在经被告同意后，即对该房屋进行了重新装修并开始营业。期间，原告向被告支付了15万元的租金，并用总面值1万元的足浴券抵付租金1万元，共计支付第一年度的租金16万元。2017年3月，由于被告原有的供暖、供水设备未能向足浴中心提供暖气和热水，原告无奈，只好另行购置一批空调（计21台）和热水器（6台），以继续营业。2017年8月初，由于天降大雨，该宾馆房屋的三楼因排水不畅，于同月6日发生大面积积水，并渗漏到二楼足浴中心的大厅和足浴房间，造成较大面积的墙面、天顶水渍污染以及墙漆（纸）剥落和地面积水。随后，该足浴中心房屋又因上述原因发生了几次较轻的渗漏。至同年9月10日，再次发生与第一次同样严重的渗漏。该大小数次房屋渗漏、积水，对原告就房屋的装修造成了较为严重的损坏，也同时对原告的经营造成了严重的影响。其间，原告多次催促被告对房屋的漏水问题和装修损坏部分进行维修和修复，但被告并没有及时回应。直至同年11月底、12月初，被告才开始进行维修和修复。但在维修和修复完成后尚未向原告交接之时，该足浴中心房屋又因前述原因发生了较大面积的漏水，同样造成了房屋装修的损坏。原告因此感到实在无法继续经营，便于同年12月底全面停止了营业，并强烈要求被告对漏水问题彻底进行维修，且对二楼房间全面重新装修。就此，双方经多次交涉无果，陷于僵持局面。至2018年2月8日即农历腊月小年时，被告将其宾馆的一楼大门锁住，直至同年3月初才打开。由于该段时间为春节前后足浴经营旺期，原告本欲将就着继续营业以减少损失，但因其工作人员不能进入宾馆大楼，只能作罢。双方因此矛盾激化，原告便要求解除合同，被告不同意。原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，应原告的申请，本院委托随州方正资产评估有限公司和随州方正有限责任会计师事务所，就原告申请中所主张的足浴中心因房屋漏水造成的房屋装修损坏、电器设备损坏及营业减少、停业等项目的损失分别进行了评估鉴定，其综合结论意见为：一、房屋装修损失98699.29元、电器设备损失为61511.47元；二、2017年8月6日至2017年12月31日期间营业减少损失205209.05元；2018年1月1日至2018年5月21日期间的停业损失79313.22元。共计444733.03元。原告为此支付评估鉴定费30000元。就该评估鉴定的结论意见，经庭审质证，原告表示认可。被告提出异议，认为评估鉴定的内容有重复的地方，且原告的电器设备并没有因漏水造成损坏，原告可以自行处理。但被告就其异议，并没有指明评估鉴定重复的内容所在，其在本院依法指定的期限内且至今没有提交重新鉴定的申请书。本院认为，涉案《好日子宾馆二楼足浴租赁合同》，系原、被告双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。按照相关房屋租赁法律的规定，在该合同履行过程中，被告不仅负有向原告交付出租房屋的义务，还负有保障该房屋不受损坏及在发生损坏时及时维修，以利于原告承租经营的义务。而实际履行过程中，被告在租赁房屋首次因其上层发生严重漏水而遭受大面积渗透积水，且明知原告的经营会因此严重受损的情况下，经原告多次催促，迟延了近四个月后，方才对房屋的漏水问题和装修损坏进行维修和修复，其行为严重违反了合同的法定义务，故其对该房屋多次发生漏水、积水，从而造成原告的装修和经营减少损失，应负主要责任。另外，由于被告的维修效果不佳，房屋的漏水问题并没有得到解决，房屋装修受损的情况仍然存在，且其在足浴经营旺季期间，又将进出足浴中心的通道锁住，导致原告鉴于其足浴经营的特性和不能进入经营场所而无法继续营业，故其对由此造成原告的停业损失，亦应承担主要责任。当然，按相关法律的规定，原告在被告没有及时对房屋漏水和装修损坏进行维修和修复之时，应当自行先予维修和修复，以防止其财产和经营损失的扩大，但因其并未先予维修和修复，故其对造成自身的装修和经营减少、停业等损失，也存在过错，依法应负次要责任。原告因被告违反合同的法定义务而无法继续经营，不能实现其合同的目的，从而主张解除涉案租赁合同，合乎法律的规定，本院应予支持。但由于其并没有向被告发出解除合同的通知，仅在起诉状中表述了该意思表示，故双方涉案合同解除的时间点应以被告收到本院送达的起诉状副本的时间（即2018年3月30日）确定。对于原告涉案经济损失的项目范围和具体金额，应根据本案的事实情况和涉案评估鉴定的结论意见综合确认。由于被告就涉案评估鉴定的结论意见虽然提出异议，但并未具体指明该评估鉴定的问题所在，也未在本院指定的期限且至今没有提出重新鉴定的书面申请，故依法应视作其放弃了申请重新鉴定的权利，认可了该结论意见，本院对该结论意见依法应予采信。但由于双方合同解除的时间点应确定为2018年3月30日，故原告经济损失中的停业损失仅应计算至该时间点，为50062.95元（79313.22元÷141天×89天），故原告请求被告赔偿其自2018年1月1日起至超出2018年3月30日的停业损失部分，不符合本案的实情，为不当，本院不予支持。由于原告所购电器设备（包括空调和热水器），是其因被告未能按合同约定提供暖气和热水，为继续营业、减少损失而额外添置的，故其残值损失被告应作全部赔偿。被告在异议中所提出的原告的电器设备并未因房屋漏水受损，原告可以自行处理，意即其不应赔偿该项损失的抗辩意见，也不符合本案实情，本院不予采纳。另外，由于对原告就该租赁房屋已形成附和的装修在涉案合同解除后的剩余租赁期内的残值损失，因该装修已经损坏而无法准确评估，且其剩余租赁期占双方约定的三年租赁期一半有余，故原告请求按修复装修所需费用计取其装修损失，当不会超过装修残值损失，应属合理，本院支持。综上所述，可以确认原告涉案经济损失的项目范围为房屋装修、电器、营业减少、停业和评估鉴定费损失等五项，其具体金额分别为98699.29元、61511.47元、205209.05元、50062.95元和30000元，合计445482.76元。对该损失中的房屋装修、营业减少、停业和评估鉴定费损失等四项计383971.29元，按主次责任比例，被告应承担268779.9元，原告应自行承担115191.39元。对其中的电器损失61511.47元，被告应全部予以赔偿，但该批残值电器应归被告所有。虽然涉案租赁房屋发生渗漏积水，从而造成原告经济损失的根本原因是天降大雨，但天降大雨并非不可抗力，且涉案期间，被告对该房屋漏水问题的唯一一次维修并非有效，故其辩称不应承担原告涉案经济损失的理由不能成立，本院不予采纳。而且，被告虽辩称原告主张解除涉案合同，是因其自身经营不善，但其并没有举出相应证据支持，不符合本院查明的法律事实，故本院对此抗辩意见，亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告随州市曾都区魅足足浴养生会所与被告随州市曾都区好日子宾馆于2016年10月30日所签订的《好日子宾馆二楼足浴租赁合同》于2018年3月30日已经解除；被告随州市曾都区好日子宾馆于本判决生效之日起十日内赔偿原告随州市曾都区魅足足浴养生会所的经济损失330291.37元；驳回原告随州市曾都区魅足足浴养生会所的其他诉讼请求。案件受理费8420元，原告随州市曾都区魅足足浴养生会所负担2420元，被告随州市曾都区好日子宾馆负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  张华明人民陪审员  郭志国人民陪审员  冯光学二〇二〇年七月十六日书 记 员  朱 妍