杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初3790号 原告：杭州蓝湖房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330109053698895D，住所地：杭州市滨江区西兴街道缤纷街599号钱塘星宇大厦2幢322室。 法定代表人：曹秀云，总经理。 委托代理人：曹奔靖、邵东倩（特别授权），浙江丰国律师事务所律师。 被告：刘烝添，男，汉族，1993年7月31日出生，住杭州市萧山区。 委托代理人：徐习文（特别授权），上海文拓律师事务所律师。 第三人：杭州蓝房房地产代理有限公司，统一社会信用代码91330109MA2B08TU2N，住所地：杭州市萧山区义桥镇东方文化园步行街5-51号。 法定代表人：章文云，执行董事兼总经理。 委托代理人：邵垂浩（特别授权），系第三人的员工。 原告杭州蓝湖房地产代理有限公司诉被告刘烝添与第三人杭州蓝房房地产代理有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用普通程序于2019年8月29日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹奔靖、邵东倩，被告的委托代理人徐习文，第三人的委托代理人邵垂浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州蓝湖房地产代理有限公司起诉称：2018年6月21日，被告与杭州百年坊房地产开发有限公司（以下简称百年坊公司）签订《房屋收购协议》，并约定被告向百年坊公司收购“东方文化园步行街”房产8936.98㎡，被告支付购房款后分三批解除房屋抵押登记，然后过户至被告名下，即：2018年7月15日解除823.08㎡的抵押，2018年8月20日解除3874.61㎡的抵押，2018年10月20日解除4239.29㎡的抵押。 2018年6月25日，原、被告签订了《项目独家包销代理合同》，并约定：被告委托原告独家销售“东方文化园步行街”房产7578.41㎡，销售服务期限自本合同签订之日起至2019年1月31日；原告需向被告支付7000000元作为销售任务指标的保证金；房产销售均价不低于26000元/㎡；总销售任务目标不低于197038660元，原告需完成销售任务指标为总销售额的90%即177334794元，被告将保证金返还给原告；被告自合同签订三天内需将现有商户租赁合同的复印件提交给原告，并提供现有租户与被告之间放弃优先购买权协议；如因租户原因产生的纠纷责任由被告承担；如因被告的工程质量、施工进度、交付期限、配套承诺等发生纠纷，进而影响销售进度的，由被告自行解决，所产生的损失由被告自行承担。 合同签订后，原告按约支付给被告保证金7000000元并积极出售了226套案涉房产。其中有195套房屋签订了《杭州市房屋转让合同》，房款合计161324687元；另有31套房屋签订了《房屋买卖意向协议》，房款合计35243791元，但因被告原因导致退定。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，可知未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；根据《中华人民共和国合同法》第230条的规定，可知承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是因案涉房产未及时解除抵押以致产权证未及时过户至被告名下导致买受人要求退定，以及被告未向原告提供租客放弃优先购买权协议导致增加销售难度等原因，严重影响了项目的整体销售进度，该责任也应由被告承担。因此，另外31套退定的房屋应当视为原告已完成了销售任务指标。 综上，现合同约定的销售期限已届满，但被告至今未返还给原告保证金，故原告为维护自身的合法权益特向法院起诉，请求判令：1.被告返还给原告保证金7000000元，并按年利率4.35%支付给原告自2019年2月1日起算至款项返还之日的利息损失；2.由被告承担本案受理费。 被告刘烝添答辩称：原、被告之间签订了包销代理合同属实，并约定了各自的权利和义务。合同签订后，被告已收到原告支付的保证金7000000元，但原告仅为被告销售了194套房屋且部分房屋的出售单价低于约定的26000元/㎡，并未按照合同约定完成销售任务指标，给被告造成了巨大的经济损失，被告依据合同约定可以没收该笔保证金。原告要求赔偿利息损失缺乏依据。综上，请求法院驳回原告的诉请。 第三人杭州蓝房房地产代理有限公司答辩称：第三人系原告的关联公司。原、被告签订包销代理合同后，由第三人实际履行前述包销业务，居间为被告和购房人签订房地产转让合同和约定交易细节。第三人并不清楚原、被告之间的约定，故请求法院依法裁判。 原、被告围绕诉请提交了证据，第三人未提交证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：1.原告提交的证据。因被告对《项目独家包销代理合同》、扣款业务自助回单、不动产权证书、《关于要求返还东方文化园步行街项目代理销售保证金等的函》、《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》、扣款通知单、明细对账单、民事起诉状等证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。因《东方文化园步行街签约表》及《东方文化园步行街退定表》、《东方文化园步行街出证时间及租赁情况表》系原告单方自制材料，且被告对其三性均有异议，故本院均不予采信。因《房屋买卖意向协议》系原件，故本院对其真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。因退款申请单系复印件，且被告对其三性均有异议，故本院不予采信。因《收件单》系被告出具给原告的原件，且被告对其真实性无异议，故本院予以采信。因《通知书》系被告出具给原告的原件，被告也未提交证据证明其在2019年1月31日将该《通知书》送达给原告，故本院对被告辩称上述《通知书》系其于2019年1月31日出具的意见不予采纳；因被告对其将《通知书》上的落款时间由“2019.7.19”涂改为“2019.1.31”的事实无异议，结合被告于2019年7月19日出具给原告一份《收件单》及其内容，本院认定上述《通知书》应于2019年7月19日送达给原告。《东方文化园步行街退定客户带看》、湘坊街意向金销售联、客户带看确认单、收据、劳动合同书均系复印件，且被告对其三性均有异议，故本院均不予采信。2.被告提交的证据。因《东方文化园.湘坊街退款申请单（财务联）》、湘坊街意向金客户联系原件，故本院对其真实性予以采信；至于其关联性，本院将结合案情再予以综合评判。 综上，结合各方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下： 2018年6月25日，原告杭州蓝湖房地产代理有限公司（合同中简称乙方）与被告刘烝添（合同中简称甲方）签订了《项目独家包销代理合同》，并约定：甲方委托乙方对杭州百年坊房地产开发有限公司投资建设的“东方文化园步行街”项目进行独家包销销售代理，所有客户成交的物业均视作乙方的销售成果，并按照合同约定的佣金计算方法向乙方支付佣金；乙方销售服务期限为本合同签订之日起至2019年1月31日；为保障销售工作顺利进行及体现乙方诚意，乙方同意支付给甲方7000000元作为完成销售任务指标的保证金；双方约定项目产权商铺销售均价不低于26000元/㎡，否则甲方有权不与客户签订购房合同，且乙方需完成总销售额的90%即总销售任务目标不低于197038660元，乙方在服务期限内完成销售任务指标后，甲方将向乙方返还保证金（不计利息）；本合同因协商解除、法定解除或遇不可抗力无法履行的，甲方应在上述事由发生之日起三日内将保证金余款一次性归还乙方；乙方需在每次开盘前递交开盘相关区域JPG及一房一价表，项目物业销售定价权归乙方所有，乙方确保每次开盘产权物业均价不低于26000元/㎡（甲乙双方协商一致的除外），否则甲方有权不予签约；由于合作房源中有部分租期未解决，甲方约定交房时间最晚为2019年7月15日前有关交付时间需在二手房买卖合同及相关文件上写明。此外，双方在合同中还约定了其他的权利和义务。 合同签订后，原告因无房产中介服务资质故将涉及需房产中介服务资质的居间义务部分交由第三人实际履行义务。第三人居间为被告和购房人签订房地产转让合同和约定交易细节。原告在2019年1月31日前为被告销售了175套房屋，在2019年7月19日前为被告销售了20套，其中编号为4-2、4-26号的房屋销售后又被解除合同。2019年7月19日，被告出具给原告《收件单》、《通知书》，正式通知原告停止销售工作并要求原告归还31套房屋的不动产权证及发票等。后原、被告终止包销代理合同的权利和义务，原告要求被告退还保证金7000000元，但被告至今未予退还。 另查明，第三人系房产中介服务机构，是原告的关联公司。 本院认为：关于原告的销售服务期限。对此，被告认为按照合同约定原告的销售服务期限至2019年1月31日届满，但原告认为其销售服务期限实际顺延至2019年7月19日才结束。本院认为，虽然案涉合同约定原告的销售服务期限至2019年1月31日届满，但合同期满后原告实际仍为被告提供销售服务，被告也未提出异议，直至2019年7月19日，被告才出具给原告《收件单》、《通知书》，正式通知原告停止销售工作并要求原告归还31套房屋的不动产权证及发票等材料，故原、被告在合同约定的期限届满后实际上将原告的销售服务期限顺延至2019年7月19日。据此，原告在2019年7月19日前为被告包销的房屋均应当计算为原告的包销销售成果。 关于房号为4-2、4-26的房屋销售是否应当计算为原告的包销销售成果。本院认为，该套房屋系原告在销售服务期限内售出，且被告已与购房者签订了《杭州市房屋转让合同》，后被告解除与购房人签订的《杭州市房屋转让合同》并未征得原告的同意，故该套房屋的销售应当计入原告的包销销售成果。 关于诉争的31套退定房源是否计入原告的包销销售成果。经核查该31套退订房屋，发现房号为2-25、2-33、2-39、2-41、4-3、4-4、4-20、5-3、5-15、5-22、10-6、10-11、11-1（11-2）、11-6（11-7）、11-12、15-1、16-1、18-1的18套房屋已被原告售出；房号为4-2、4-26的房屋也应当视为已被原告售出，具体理由前文已经阐述，此处不再赘述。据此，诉争的31套房屋中上述共计19套房屋的销售也应当计入原告的包销销售成果。 关于销售均价低于26000元/㎡是否计入原告的包销销售成果。经核查，在原告销售的房屋确实存在26套房屋的销售均价低于26000元，但本院认为该26套房屋的成交均经被告签字同意销售，且原、被告在包销代理合同中对该销售单价还另行约定了“经双方协商一致的除外”，故该26套房屋的销售也符合合同约定，也应计入原告的包销销售成果。 综上，虽然原、被告在包销代理合同中约定了原告需完成总销售额的90%这一销售任务目标，但并未约定原告在服务期限内未完成销售任务指标时对其缴纳的保证金如何处理，且双方对保证金的目的仅约定为“保障销售工作顺利进行及体现原告的诚意”及对保证金的退还约定为“本合同因协商解除、法定解除或遇不可抗力无法履行的，被告应在上述事由发生之日起三日内将保证金余款一次性归还原告。”依据本院查明的事实，可知原告在2019年7月19日前已为被告销售房屋195套，双方也于2019年7月19日终止了案涉包销代理合同的权利和义务，故原告要求被告退还保证金7000000元的诉请合法有理，本院予以支持。原告要求被告支付保证金的利息损失的诉请于法无据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘烝添于本判决生效之日起十日内返还给原告杭州蓝湖房地产代理有限公司保证金7000000元。 二、驳回原告杭州蓝湖房地产代理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61442元，保全申请费5000元，合计人民币66442元，由被告刘烝添负担。被告须在案件生效之日起十日内向法院缴纳应负担的案件受理费，如逾期未缴，法院将依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  莫启荣 人民陪审员  余贤儿 人民陪审员  崔 丹 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  吴龙洋