辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1155号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街1—9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美辰，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱韵竹，女，1989年3月8日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：王佩瑜，辽宁三君律师事务所律师。上诉人抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）因与被上诉人钱韵竹商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人德创公司的委托诉讼代理人于岩、陈美辰，被上诉人钱韵竹的委托诉讼代理人王佩瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德创公司上诉请求：1、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4238号事判决书，并发回重审或依法改判；2、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2018年6月21日。本案中，上诉人已按照2016年4月21日双方签订的《抚顺市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）的第十一条规定，在2016年6月30日交付案涉房屋。并且，双方于2016年4月22日签订的《〈抚顺市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》）7.1条、7.2条均已将《合同》第九条第1款、第2款中关于提交办理房产证的时间由30天变更为720天。具体到本案，交房之日（2016年6月30日）后的720天内（即截止至2018年6月20日），是上诉人办理大产权证的合理期限。在此期间，不存在上诉人违约的问题，只有超过2018年6月20日上诉人逾期未提供办理产权证的协助义务，才构成违约，即本案违约金的起算时间最早应为2018年6月21日。而一审法院无视《补充协议》第7.1条、7.2条变更后的内容，错误地适用已被变更的《合同》第九条第1款约定的时间，将违约金时间认定为2016年5月21日，违背合同双方真实的意思表示，没有任何事实依据，是根本错误的。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年12月3日。上诉人在一审答辩时已经指出，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，以及上诉人与被上诉人签订的《合同》可以看出，在办理房屋所有权登记过程中，开发商仅有协助义务。所谓的协助义务指开发商需办理大产权证，即办理初始登记。本案中，上诉人已于2018年12月3日办理完成商品房初始登记（取得大产权证）即已完成法定与约定的协助义务，故违约金截止日期应为2018年12月3日。一审法院认为被上诉人有“保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书”的义务，是超越合同双方当事人意思表示的过度解释，于法无据，因为办理产权证的法定义务主体是购房人，如果其不主动办理，出卖人根本无法履行协助义务；本案中被上诉人房屋存在违建，导致被上诉人已列入抚顺市顺城区住房和城乡建设局、抚顺市城市管理综合行政执法局共同确认的“违建业主黑名单”，这是其未能办理产权证的根本障碍；另外，一审法院以被上诉人（原审原告）的自认作为确定违约金计算截止日期，也不符合证据认定的基本原理。退一步讲，即使不按上诉人取得大产权证之日计算违约金截止日，也应该按上诉人有证据证明的通知之日（2019年5月9日）为截止日。故一审法院认定违约金截止日期为2019年8月20日没有任何事实依据。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响；且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。四、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善、以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，并降低违约金数额。钱韵竹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、一审判决违约金计算开始时间符合双方正式合同约定的房屋办理时间。上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同正本第九条明确约定，自合同签订之日起30日内，上诉人向房屋登记部门提交房屋登记相关手续办理房屋登记。该合同是上诉人制定的格式条款，签订时间为2016年4月21日，按此推定上诉人应在2016年5月21日前办理房屋登记手续。但至答辩人起诉时，上诉人仍未为答辩人办理房屋登记手续。故一审认定的计算违约金起算时间符合合同约定。至于上诉人提出的补充协议第九条第1款时间变更为720天的问题，该条款是上诉人自制的格式条款。根据现行法律规定，格式条款有争议的应作出对合同起草人不利的解释。同时根据新颁布的《民法典》第496条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方，注意免除或者减轻其责任等与以对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，即使对方没有注意或者理解以其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。第497条规定，有下列情形的格式条款无效：（二）格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。虽然《民法典》尚未实施，但是民事原则应是一贯和统一的，原则是一致的。在签订购房合同时，上诉人将补充协议附在正式合同后作出合同内容重大的变更，并未向答辩人作出提示、解释和说明，且补充协议字迹小于与正式合同文本并隐藏在主合同之后，上诉人具有主观恶意，极大地损害了答辩人的合法权益，致使答辩人在起诉时都不知时间的变更。该变更并不是答辩人的真实意思表示。上诉人自己在一审时都没有注意到这一条款对时间的变更，更没有对违约金计算标准问题提出主张。上诉人作出的格式补充协议中有关办理时间的延后的条款应属无效条款。二、关于违约金计算的截止日期。上诉人虽然在2018年12月3日取得商品房初始登记，却始终没有通知答辩人办理产权，事实上上诉人直到本案起诉时仍然没有通知答辩人办理产权登记。答辩人是在起诉前才得知上诉人的管家于2019年8月19日在其他小区的微信群中通知过其他业主，可以办理公积金贷款户的房屋登记手续，答辩人违约金计算至2019年8月20日已经放弃了一部分权利。三、上诉人逾期办证，致使被上诉人权益受损，不能及时获得法律上的房屋所有权延期办证对答辩人带来现时损害以及使用产权证和将来处置房屋等其他未知的权益损害。答辩人主张的违约金是按照上诉人制定的格式条款的合同提出的，于法有据。同时一审中上诉人并没有对违约金计算标准提出调整，其在二审中无权提出调整违约金，且没有任何事实和法律依据。四、上诉人没有尽到合同约定的义务，存在许多违约之处。比如小区的绿化、房屋的质量、道路的铺设、园区的封闭，周围山体的安全防护等等，其屡屡违约，严重侵害了购房者的合法权利，答辩人将保留对上诉人其他违约追责的权利。上诉人自己经营不善，不能将其后果转嫁于购房者。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。钱韵竹向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证至2019年8月20日止的违约金（计算至起诉之日为17593.16元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月21日，原告和被告签订一份商品房买卖合同，约定原告购买被告位于抚顺市顺城区房屋，房屋总价款575880元。合同第九条约定至合同签订之日其30日内，被告给原告办理房屋登记手续。逾期在720日内，按照已付房款万分之0.1给付违约金。同日，双方签订一份补充合同，约定因被告责任，逾期超过720日后，被告按原告已付房款的日万分之0.5支付违约金。原告通过部分公积金贷款按约定交付了全部购房款575880元。被告于同年4月22日开具了购房发票。2019年5月9日被告通过邮寄的方式向原告送达一份办理产权证通知书，要求原告接到通知后核对有关情况。之后，被告又二次通过物业管家的微信通知业主2019年7月份以后办理公积金贷款户的产权证，直到2019年8月19日物业管家才在微信中通知业主，公积金贷款业主可以办产权证。被告逾期办证给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，请求人民法院判令被告按合同约定，从约定办证时间起至2019年8月20日止按合同约定办证的前720天按已付房款575880元的日万分之0.1,720天后按已付房款575880远的日万分之0.5支付违约金。一审法院认定事实：2016年4月21日，原告钱韵竹、孟丽作为买受人与被告德创公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：R201600241715），合同约定：原告钱韵竹、案外人孟丽以房屋总价款575880元的价格购买被告开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；被告应当在自本合同签订之日起30日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在720日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿的，出卖人不承担违约责任。次日，双方签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议一份，约定如因出卖人的责任，逾期超过720日后，买受人同意继续履行《合同》，出卖人按买受人已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，原告按约定如期办理完毕房屋公积金贷款手续。2016年6月30日，被告德创公司将该房屋交付给原告钱韵竹、孟丽使用。另查，原告钱韵竹与案外人孟丽系母女关系，涉诉房屋为二人共同购买及共同所有。针对本案诉求，孟丽表示对于原告要求被告支付逾期办证违约金一事知情，对于涉诉房屋逾期办证违约金同意单独支付给原告一人。又查，本案审理过程中，原告自认2019年5月9日接到通知要求到被告处核对材料，然后到被告处领取了大产权证，在2019年8月19日被告客服管家在微信群中通知公积金贷款的业主可以办理产权证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案，原、被告双方签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已履行合同约定的支付购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金计算时间一节，原告主张起算时间为2016年5月21日，被告主张起算时间为2018年6月21日，本院认为，涉诉合同中第九条第1款已明确办理《房屋所有权证》的日期，即自本合同签订之日起30日内，且在第九条第4款约定逾期如何支付违约金，因此本院对于原告的该项主张的起算时间予以支持；关于截止时间，被告以取得初始房屋登记即为取得涉案房屋权属登记为由，主张计算至2018年12月3日的抗辩理由于法无据，本院不予采信，原告自认2019年8月19日收到微信群中被告客服管家通知公积金贷款业主可以办理房产证故主张违约金计算至2019年8月20日为止的诉讼请求，本院予以支持。被告应当给付原告自2016年5月21日起至2019年8月20日止，以575880元为基数，在720日之内按照日万分之零点一计算为4146.34元（575880元*720天*0.00001），在720日后（2018年5月11日至2019年8月20日，即467天）按照日万分之零点五计算为13446.80元（575880元*0.00005*467天），两项共计：17593.14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告钱韵竹延迟办理房屋产权证违约金17593.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由被告抚顺德创置业有限公司负担，退还原告钱韵竹已垫付诉讼费120元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱韵竹提交商品房买卖合同一份，证明案涉房屋是现房，应当按照现房的标准计算违约金。德创公司发表如下质证意见：对该份证据真实性、关联性、合法性均有异议，该份证据是复印件，真实性无法核实，其次，该份证据系案外人与德创公司之间的合同，与本案争议没有任何关联性，不能作为本案的裁判依据，最后该合同假使是真的，那么仅仅也是案外人与德创公司之间的合同约定权利义务内容，并不能证明案涉房屋的实际交付状态，不能证明本案当中原告所购买的房屋系现房，不能证明被上诉人的证明目的。根据该份商品房买卖合同记载，顺城区将军北街49号楼2单元102号房屋交付日期为2015年6月30日，德创公司否认该份证据所记载的房屋交付日期，但未能提供相反证据证明。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。另查明：本案是远洋城小区业主诉请抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金系列案件之一。2019年，王海艳、秦亚东、山琦等业主诉讼抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金的案件，经一审和本院二审审理，本院作出系列生效判决。抚顺德创置业有限公司不服本院作出的生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出驳回抚顺德创置业有限公司再审申请的民事裁定书。本院认为，本案的争议焦点是：1、一审计算的违约金是否正确；2、被上诉人主张的违约金是否过高，违约金是否应予调整。关于争议焦点1、按照双方的合同约定和法律规定，上诉人德创公司逾期为被上诉人钱韵竹办理房屋产权证应承担给付违约金的民事责任。上诉人认可给付被上诉人逾期办证违约金，但提出违约金的起算日期应为2018年6月21日，截止日期应为上诉人取得大产权证的日期即2018年12月3日，钱韵竹主张违约金的起算日期为2016年5月21日截止日期应为上诉人客服管家在微信群中通知公积金贷款业主可以办理产权证的时间的次日即2019年8月20日。本院认为，关于违约金的起算时间，双方于2016年4月21日签订《商品房买卖合同》，又于2016年4月22日签订“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议，该合同及协议系双方真实意思表示，且并未违法法律、行政法规的强制性规定，“远洋城”《抚顺市商品房买卖合同》补充协议对《商品房买卖合同》中关于办理《房屋所有权证》的时间及违约金的计算进行了变更，经双方签字确认，应认定合法有效，按照补充协议约定，案涉房屋系现房，违约金的起算时间为合同签订之日起720日，即2018年4月10日，现德创公司主张依据补充协议规定以2018年6月21日为违约金的起算时间，本院不予以支持，一审判决认定违约金起算时间为2016年5月21日不当，本院予以纠正。关于违约金的截止日期，本院对上诉人的此节诉请在此前数件关联案件中已作出认定，即上诉人于2018年12月3日取得大产权证不能视为业主取得房屋权属证书，因此不能以2018年12月3日上诉人取得大产权证的时间作为计算违约金的截止时间。上诉人对本院生效判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出驳回其再审申请的民事裁定书，民事裁定书中已明确论述不能以上诉人取得大产权证的时间作为违约金计算的截止日期。综上，上诉人在本案中仍主张以2018年12月3日计算违约金的截止日期，本院无法支持。一审判决认定违约金截止日期为2019年8月20日并无不当，本院予以确认。关于焦点2、案涉合同及补充协议均为上诉人制作的格式合同，上诉人作为专业从事房地产行业的企业应对其是否能够如约办证有足够预期，对于逾期办证如何约定违约金也有足够考量，即对于违约金条款约定上诉人比业主更具有专业性，现由于上诉人自身问题导致办理房屋产权证逾期，上诉人应当按照其在合同中承诺向业主支付违约金。上诉人主张被上诉人没有实际损失，合同约定违约金过高应提交充分证据，现除其口头陈述外上诉人并没有提交相应证据予以佐证，故本院对其此节诉请亦无法采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4238号民事判决；二、改判：抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十五日内，给付钱韵竹延迟办理房屋产权证违约金14339.412元（575880元*498天*0.00005）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元，二审案件受理费240元，由上诉人抚顺德创置业有限公司负担320元，由被上诉人钱韵竹负担40元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 张庆敏审判员 李依桐二〇二〇年七月二十七日书记员 李耀南