河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7700号原告:支新华,男，1988年2月10日出生，汉族，住河南省开封县。委托代理人：王荣，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人：薛芝芳，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。被告:河南恒翔资产管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）地润路18号建业总部港A座4层413号。法定代表人：**，总经理。委托代理人：郭旭，河南祥煜律师事务所律师。原告支新华诉被告河南恒翔资产管理有限公司（以下简称恒翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告支新华委托代理人王荣、薛芝芳，被告恒翔公司委托代理人郭旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告支新华向本院提出以下诉请：1、请求贵院依法确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除，并判令被告在本判决作出后三日内及时搬离其所有物品；2、判令被告支付原告剩余租金124847元；支付2020年5月8日至2020年5月22日的房屋占用费6915元；按照461元/日的标准支付2020年5月23日至被告实际搬离所有物品之日的保管费，截止2020年7月8日暂计为21667元；3、判令被告支付原告暂计至2020年5月9日的违约金34466元及此后的违约金（以当次所欠租金为基数，从2020年5月10日之日起至实际付清所欠租金之日止，按月利率2%计算）；4、判令被告支付原告为其垫付的自2019年4月20日至2020年5月7日的物业费18897元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年3月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租用原告位于郑州市郑东新区东风路如意西路交叉口建业部港A座413的房屋，租赁期限为2019年4月20日至2021年4月20日，租金每半年付一次，因被告持续拖欠房租长达近一年，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第三条，原告于2020年5月7日依据该合同第四条规定，向被告发出合同解除函，送达地址为被告登记注册地址，同时原告也将该合同解除函拍照，并通过短信发给被告，告知限期缴纳应付租金，违约金，滞纳金，物业费，保管费等，限期被告搬离所有物品，但是被告收到后拒不联系原告，无奈原告先于2020年5月21日为被告垫付了物业费18897元，并于2020年5月22日将被告物品搬离和妥善保管。根据上述事实，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月7日解除，于5月21日为被告垫付了被告应交的全部物业费，于5月22日开始对被告物品进行妥善保管，故被告应支付原告相应的租金，房屋占用费，保管费，违约金，物业费。被告恒翔公司辩称，被告认为与原告之间不存在租赁合同关系，原告于2019年10月以锁门的形式阻扰被告使用房屋，被告自2019年国庆节后未再使用原告房屋，原告的诉讼请求明显不当，应当驳回原告的诉讼请求。一、被告与原告之间不存在租赁合同关系。2019年3月8日，被告与张洋签订《房屋租赁合同》并于2019年4月20日交纳3个月房租、1个月押金。被告未与原告签订任何房屋租赁合同，与原告不存在房屋租赁合同关系。二、原告于2019年10月8日将租赁房屋锁门，并阻扰被告进入租赁房屋，后双方电话沟通已以被告的办公物品折抵租金，并解除合同。被告员工在2019年国庆节后上班时发现租赁房屋被锁门，无法打开，经联系租赁人，其告知因拖欠租金，不再租与被告，除非被告交纳拖欠租金，并预付半年租金才可继续使用房屋。被告的办公用品等都不让取回。后双方电话沟通已以被告的办公物品折抵所欠租金，并解除合同。三、原告在被告拖欠房租后以锁门形式继续计算租金及违约金明显不当。《房屋租赁合同》约定被告拖欠房租15天的，原告有权收取滞纳金并解除合同，原告在被告拖欠房租三个月后仍不按照合同约定解除合同，而是以锁门的形式阻扰被告使用房屋。同时其继续计算租金并要求支付违约金明显不当，属于滥用租赁人权利。关于原告诉请中的保管费被告不应当支付，及物业费自2019年10月8日之后的物业费不应当由被告支付。综上，被告与原告不存在租赁合同关系，原告的起诉不合理，请求人民法院依法查清事实真相，并判决驳回原告的不合理诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：原告提交的（2016）豫民终1405号判决书复印件一份，该判决书一审法院审理查明部分载明：陈舜铎在郑东新区建业总部港A座3层、4层有多套房产。2014年3月份,案外人支新华与陈舜铎商谈确定向陈舜铎购买其中的一整层,并确定由存在亲属关系的李艳芳作为403号、413号、415号房的代持有人。该判决本院认为部分载明：本案中,李艳芳与陈舜铎在人民法院对涉案房屋查封(2014年6月25日)之前(2014年6月20日)已签订《郑州市存量房买卖合同》,并于当日将涉案房屋交付李艳芳实际占有、使用、收益;而涉案房屋的购房款由支新华于2014年3月份已全部支付给陈舜铎,虽然涉案房屋的产权至今未过户至李艳芳名下,但并非李艳芳的过错,而是由于涉案房屋被法院查封所致,从以上事实可以看出,李艳芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权,应停止对涉案房屋的强制执行。原告向本院提交一份《情况说明》一份，载明：关于张洋与恒翔公司签订的房屋租赁合同一事，本人说明如下，本人身份证号码，有一处房产坐落于郑州市郑东新区东风东路如意西路交叉口建业部港A座413，因工作繁忙，不能亲自处理该房产的租赁事宜，特委托张洋身份证号码411627198803256414作为我合法代理人，全权代表我办理相关事宜，直至租赁问题解决为止，张洋在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可并承担相应的法律责任。支新华（撩有指印）、张洋，2019年3月20日。原告称，支新华委托张洋作为代理人，全权处理涉案房屋的出租事项，因此张洋签订的租赁合同有效，由支新华承担相应的法律责任。原告并称，该情况说明中的张洋签名是2019年3月20日张洋本人所签。被告辩称，对情况说明真实性有异议，该情况说明实际为证人证言，无法确定真实性，且情况说明与（2016）豫民终1405号判决书确定实际购买人不一致，原告没有房屋租赁的权限。原告向本院提交一份2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，载明：张洋（作为出租方、甲方），被告恒翔公司（作为承租方、乙方），甲方将坐落于郑州市郑东新区东风东路如意路西交叉口建业部港A座413出租给乙方用于办公；租赁期限两年，自2019年4月20日起至2021年4月20日止，2019年4月20日-2020年4月20日税后租金每月1.3万元，每年15.6万元；2020年4月20日-2021年4月20日税后租金每月1.404万元，每年16.848万元；合同签订后五日内一次性支付6个月房租，后每六个月支付一次房租，合同签订后当日支付租赁保证金1.3万元，该租金保证金作为乙方履约之保证，租赁期满在确认乙方已缴清全部应付费用并且屋内物品无损坏，且退还房屋，甲方将无息返还该笔租赁保证金。租赁期间双方必须守信合同，任何一方违约本合同规定，须向对方缴纳年度租金的5%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按当次应缴纳租金的5%向乙方加收滞纳金；拖欠15天的，甲方有权收取滞纳金并解除合同；租赁期满乙方逾期归还房屋应向甲方租赁，每逾期一日应按照日租金2倍向甲方缴纳滞纳金，每逾期达15天的，视为已归还房屋，屋内物品由甲方自由处置，所发生费用由乙方承担等。原告向本院提交的收据两张载明：2019年4月20日，兹收到413房租，交来2019.4.20-2019.7.20，人民币3.9万元，收款人张洋、2019年4月20日，兹收到413房租押金，人民币1.3万元，收款人张洋。被告称，对收据无异议，被告确实交纳了3个月的房租，并交纳一个月的押金。被告的租金已支付至2019年7月20日。被告称，租金只应当计算至2019年10月8日。2019年7月21日至2019年10月8日，共计79天，13000*12/35*79＝，并且被告交纳有保证金13000元应当予以抵扣租金。原告称，原告诉请租金从2019年7月21日起至2020年4月20日为1.3万元*9＝11.7万元，2020年4月21日至2020年5月7日为168480/365*17＝7847元，共计124847元。原告称，原告方张洋在2019年11月左右因被告长期拖欠物业费，物业处将被告租赁房屋停电，导致指纹锁损坏，外人可随意进入，为了防止被告承租房屋内被告的物品丢失及原告的家具毁损等原因，原告才善意锁门，被告长期诉讼在外不经常回来办公偶尔需要进入，原告也积极的协助配合开门，被告从未提出需要入门办公的请求，只是偶尔开门需要取东西，因此原告并未实际影响被告使用房屋，不影响房屋租金的实际计算。原告没有把加锁的钥匙交付被告，被告也没有要求向原告要钥匙，因为被告长期不在涉案房屋办公。被告称，有异议，被告员工在2019年国庆节放假来上班，具体时间记不清是国庆节放假后上班第一天、还是第二天，发现房屋被原告锁门，之后被告给张洋联系，张洋拒绝开门，并要求必须缴纳拖欠房租，及预交6个月房屋租金才开门，之后被告就从未进涉案房屋办公。原告向本院提交《合同解除函》一份（照片打印件）载明：恒翔公司，您好,我与你公司于2019年3月8订立《房屋租赁合同》,约定你公司租赁郑州市郑东新区东风东路如意西路交叉口建业部港A座413房屋进行经营活动,合同对租金标准支付期限、违约责任等事宜均进行了明确约定。合同签订后,我如期正常交付房屋,你司在承租房屋开展经营活动。你司已支付2019年4月20日至2019年7月20日的租金3.9万元,后你司不履行合同约定按时支付租金。现欠付我租金如下：2019年7月20日至2020年5月7日期间的租金124847.2元；鉴于你司差欠租金已达数月之久、根据合同第四条第一款的约定,我有权收取滞纳金并单方解除合同。因此,现我通知你司如下：于即日解除你司与我于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》由你司违约导致合同不能顺利履行,租赁保证金13000元不予退还。请你于收到本解除合同通知书或本解除合同通知书视为送达之日起7日内,停止经营活动,清理你司在房屋内的经营商品、物品、将房屋交还于我,并支付我违约金,滞纳金及欠付的租金、垫付的物业费等，你司应在收到合同解除通知书后三日内与我联系妥善处理此事并于七日内腾空房屋,逾期你司未与我联系并腾空房屋,我将自行收回房屋并将屋内物品代为保管,并按461.6元/日的标准收保管费。最后我将根据合约定采取施,并通过法律途径追究你的违约责任。2020年5月7日，支新华。被告称，原告提交2020年5月7日的解除函是在合同解除后单方行为，被告未对该行为予以认可，也未有回应。2018年5月18日，河南建业物业管理有限公司总部港物业服务中心出具的《物业交费通知》显示房间号413，项目物业费，面积209.67㎡，单价7.8元/㎡/月，收费区间2019.4.1-2020.6.30，月数14，应收金额21805.74元等。庭审中原告称，被告主张应扣除保证金1.3万元，原告不予认可。因被告先行违约根据合同约定该保证不予退还，而且即使要退还根据合同约定该退还条件尚未成就，双方所签合同应被认定为在2020年5月7日解除，且保管费原告从没答应以办公物品折抵，并告知限期不搬离就按461元/天计算，被告对此无异议，故保管费存在法律依据。违约金和滞纳金也符合合同约定和法律规定。并且被告的物品共有一体机电脑数量14台左右，另外有一台苹果电脑、打印机一台，白色长桌子，票据账本和一些小物件等物品，现在涉案房屋内被告所有物品（包括上述物品）原告已经搬到了开封第九大街（具体详细地址不清楚）。被告称，第一原告锁门后被告就没有在涉案房屋进行办公，不应当在计算锁门后的租金、物业费。第二被告在涉案房屋内只有电脑、打印件等办公物品不存在家具等物品，在原告锁门后阻挠被告取回房屋内的办公物品，并且被告明确表示无法缴纳房屋租金时，原告仍以办公物品在房间内让被告交纳租金显失公平。第三根据张洋与被告签订的合同约定租赁到期后，承租人不搬离，所有人能自行处置，该案也适用该条款，从而减少双方损失。并且被告的物品除上述说的还有一台大型打印机，及两台小型的打印机和铁皮柜，柜内放置有原告的办公物品。以上事实有原告提交的（2016）豫民终1405号民事判决书一份（复印件）、2020年3月20日原告出具的情况说明一份（原件）、房屋租赁合同（复印件）、2019年4月20日收据两张（原件）、聊天记录截图1张、被告公司登记备案申请书部分页（档案查询件）、深圳金宝来股权投资基金管理公司登记信息一份（打印件）、原告方张洋与被告原法人范兰斌的短信聊天记录（截图）、合同解除函一份（照片打印件）、原告方张洋与被告监事李凯自2020年3月12日至今的短信聊天记录（截图打印件）、原告方张洋与被告监事李凯2020年3月9日通话录音及文字记录一份（附光盘）、原告方张洋与被告监事李凯2020年3月12日通话录音及文字记录一份（与上段录音系同一张光盘）、需缴纳物业费的通知（原件）、物业费转账凭证（原件）、张洋出具委托书一份（原件）及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告向本院提交的（2016）豫民终1405号判决书复印件一份，该判决确认，李艳芳对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。陈舜铎将涉案房屋交付李艳芳实际占有、使用、收益，仅是该判决书认定的事实，该行为是否符合法律规定，李艳芳对涉案房屋是否具有合法占有、使用、收益的权利，该判决并未确认。支新华与陈舜铎仅商谈确定李艳芳作为403号、413号、415号房的代持有人，该商谈确定的内容是否具有法律效力，支新华对涉案房屋是否具有合法占有、使用、收益的权利，该判决书并未确认。综上，本院认为，原告提交的证据并不能证明原告对涉案房屋具有出租权，且陈舜铎、李艳芳并未参加诉讼，在本案中本院也无法确认原告是否对涉案房屋具有出租权。故对原告诉请本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告支新华的诉讼请求。案件受理费4402元，减半收取2201元，由原告支新华负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年七月十四日书记员 桑金波