四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终622号 上诉人（原审原告）：狠哈嘎莫，女，生于1977年6月，彝族，四川省昭觉县人，村民，住四川省昭觉县。 委托诉讼代理人：陈昌华，四川世大律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：陈祥润，男，生于1963年4月，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：陈江涛，男，生于1986年6月，系陈祥润的儿子，代理权限为特别授权。 上诉人狠哈嘎莫与被上诉人陈祥润房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初5354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人狠哈嘎莫的委托代理人陈昌华，被上诉人陈祥润及委托代理人陈江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人狠哈嘎莫上诉请求：1、维持西昌市人民法院（2019）川3401民初5354号民事判决第一项、第二项；2、撤销西昌市人民法院（2019）川3401民初5354号民事判决第三项，改判修房材料216，451.00元及资金占用利息143，880.00元，合计360，331.00元的损失，按照过错责任分担，由被上诉人承担70%的责任，上诉人承担30%的责任；3、本案上诉费由被上诉人承担。理由：一、双方签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》因违反法律强制性规定被认定无效，合同无效，双方均有过错，但被上诉人应承担主要过错责任，即应承担70%的责任较为合理。二、一审判决表明，被上诉人未承担任何损失，资金占用利息，被上诉人不承担；上诉人修建房屋的损失，被上诉人也未承担。川兴镇政府发放的安置补偿费是针对上诉人的在建房屋进行的补偿，该费用已由被上诉人领取，而上诉人一分未得。被上诉人卖给上诉人的房屋是土木结构，而获赔的是砖混结构的新房，上诉人损失巨大，而被上诉人不仅不承担损失，还占尽利益，显失公平。上诉人认定，修新房材料216，451.00元及资金占用利息143，880.00元两项损失，应按被上诉人70%的过错承担责任较为合理。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陈祥润未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，上诉人要求答辩人赔偿被拆的房屋损失，答辩人不认可，上诉人私自将答辩人的房屋拆毁、转让房屋都没有通知答辩人。虽然合同写明是永久租赁，但法律规定最高期限只有20年，现在上诉人主张房屋租金、修房屋造成的损失，答辩人不认可，上诉人的房屋被强拆了两次，第一次被拆就表明不能修建，但上诉人依旧修建，导致第二次拆除，故损失是上诉人自己造成的，与答辩人无关。 上诉人狠哈嘎莫一审起诉请求：1、判令原告与被告签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同》无效，赔偿原告经济损失578，331.00元，其中：购房218，000.00元、修新房备材料216，451.00元、资金占用利息143，880.00元，并以218，000.00元为基数，按年利率6%计算利息。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实，被告陈祥润系西昌市川兴镇新桥村10组村民，其在所在村组办理了135.24㎡宅基地的《集体土地建设用地使用证》【川兴集建（97）字第001号】并在该地上修建有砖混住房一幢两层。2008年5月，因地震导致房屋受损，被告申请拆旧建新。2008年6月30日，原告狠哈嘎莫（乙方）与被告陈祥润（甲方）签订《房屋、荒坝永久性租赁合同书》，约定主要内容：甲方自愿将位于西昌市（小花山）的房屋及房屋前后左右的荒坝永久性租赁给乙方，集体土地使用证号：川兴集建（97）字第001号，其中房屋建筑面积为135.25平方米；经甲乙双方共同协商租赁金人民币为贰拾壹万捌仟元正（218000元正），一次性付清；乙方将租金一次性付清后，甲方将荒坝及宅基地土地使用证、土地核定调查表等一切手续交由乙方使用；拆旧盖新的一切审批手续，从社（组）村、镇、国土、城建各个环节由甲乙双方负责办理，在办理手续过程中所产生任何费用由乙方负担；甲方的房屋、荒坝等，各个环节提交到司法机关公证后一次性付清租金，公证费由乙方负责；房屋荒坝产权过户环节相关手续由甲方提供，过户费用由乙方承担；如房屋荒坝国家机关征用或者列入规划建设，一切补偿费用乙方所得；以上条款完备后乙方正常落户时与民族、外来等原因村、社（群众）无理不同意落户居住，由甲方负责协调出面；甲、乙双方必须按以上条款执行，如甲方违反以上条款按双倍租金赔偿对方，如乙方违反以上条款甲方不得退还任何租金，租房租金作为违约金。合同签订后，原告向被告支付了218000.00元，被告将案涉房屋、荒坝及《集体土地建设用地使用证》交给了原告。2012年1月，在原告对该房屋拆旧建新过程中，该房屋被西昌市川兴镇政府拆除。2019年3月25日，原告陈祥润作为甲方，被告狠哈嘎莫与案外人特觉日呷、吉色作惹、日力比火作为乙方，双方签订《协议书》，其内容为：“事由：甲方于2008年6月将私有房产以21.8万元卖给狠哈嘎莫，后狠哈嘎莫又转让给特觉日呷、吉色作惹、日力比火，2012年上半年，三户投资拆旧建新，建房手续由陈祥润办具。新房修建到中途，因是湿地五期征地而被川兴镇政府拆毁，甲、乙双方纠纷多年。2019年3月，经新桥村委会多方协调，政府同意按拆迁户予以补偿，甲、乙双方经友好协商达成协议，共同遵守。一、甲方代表乙方接受政府补偿，补偿费到位后十天内甲方如数转交给乙方，乙方怎样分配与甲方无关（以狠哈嘎莫为代表）。二、乙方保证：政府补偿多少乙方收多少，不得多要分文。三、该协议经甲方、乙方、川兴镇新桥村委会及乙方代理人签字即具有法律效力，不得违约，违约方承担对方全部损失。”，陈祥润在甲方处签名捺印确认，狠哈嘎莫、特觉日呷、吉色作惹、日力比火在乙方处签名捺印确认，陈昌华在代理人处签名捺印确认。另查明，西昌市川兴镇政府于2019年11月28日支付陈祥润被拆除的房屋补偿款187864.68元。 一审法院审理认为，案涉《房屋、荒坝永久性租赁合同书》虽名为“租赁合同书”，但从合同中约定“房屋荒坝产权过户环节相关手续由甲方提供，过户费用由乙方承担”的内容反映出原、被告双方签订合同的本意即是对房屋、荒坝的出让和受让，故双方之间实际形成的是买卖合同关系，该合同明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，案涉《房屋、荒坝永久性租赁合同书》属无效合同，原告要求确认《房屋、荒坝永久性租赁合同书》无效，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，被告应将已经收取的购房款218，000.00元返还给原告，而案涉房屋已被西昌市川兴镇政府拆除并已对被告进行了补偿，对被告主张原告应当向其赔偿房屋损失，一审法院不予支持。原、被告双方对于案涉房屋的土地使用权属于集体所有之重要事实应属明知，却依然签订房屋买卖合同，故双方对合同无效均有过错，双方应各自承担各自的损失，对原告购房款资金占用利息的损失及被告租赁费用的损失均由其各自承担。对原告主张的其建新房损失，因该项费用系原告购房后自行的支出，并非被告的主观意愿造成，且原告在本案中亦存在过错，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决：一、原告狠哈嘎莫与被告陈祥润于2008年6月30日签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》无效；二、被告陈祥润于本判决生效之日起十五日内返还原告狠哈嘎莫购房款218，000.00元；三、驳回原告狠哈嘎莫的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，583.00元，减半收取4，791.50元，由原告狠哈嘎莫负担3，000.00元，由被告陈祥润负担1，791.50元。 二审审理过程中上诉人狠哈嘎莫向本院申请证人汤某出庭作证，汤某，男，生于1966年2月20日，汉族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。证人证明：上诉人购买被上诉人的土地房子后，将原来的房屋拆了，由我新修建了房屋，我领取了工资，新修的房屋修了一层的时候被政府强拆。并且上诉人买房子也是证人做的中间人。 对证人证言本院将结合审理情况综合予以认定。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。另查明，上诉人称，案涉转让的房屋、荒坝是狠哈嘎莫与三家亲戚合伙购买的，狠哈嘎莫只是作为代表与陈祥润签订的合同，购房款也是三家人出的。 本院认为，农村土地系集体所有，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。狠哈嘎莫与陈祥润签订的《房屋、荒坝永久性租赁合同书》虽名为“租赁”，但实为“转让”，且转让未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准，故上述合同因违反国家法律强制性规定，应为无效合同。一审对此认定正确，予以维持。 无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈祥润应将收取的合同价款218，000.00元返还给狠哈嘎莫，狠哈嘎莫应将占有使用的房屋、荒坝退还陈祥润。但狠哈嘎莫已将陈祥润的原有房屋拆毁，并在原住址重新修建房屋，由于狠哈嘎莫客观上已实际不可能将陈祥润的原房屋退还，故按照上述法律规定应当由狠哈嘎莫折价补偿陈祥润，由于双方未就折价补偿金额达成一致，故本院综合合同履行情况及双方的过错等因素，酌定陈祥润应返还狠哈嘎莫的218，000.00元房款，在抵扣狠哈嘎莫因不能返还房屋，应折价补偿陈祥润的部分后，由陈祥润实际返还5万元给狠哈嘎莫。 对于新修房屋被拆迁产生的补偿问题，因陈祥润与狠哈嘎莫及案外人特觉日呷、吉色作惹、日力比火已于2019年3月25日达成了《协议书》，各方按该协议履行，不属本案审理范围。 狠哈嘎莫主张的资金占用利息损失，因导致合同无效双方均有过错，且双方因合同无效均有损失，故该损失各自承担，上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、维持四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5354号民事判决第一项； 二、撤销四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5354号民事判决第二项、第三项； 三、由陈祥润于收到本判决之日起十日内退还狠哈嘎莫购房款50，000.00元； 四、驳回狠哈嘎莫的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9，583.00元，减半收取4，791.50元，由狠哈嘎莫负担3，354.00元，由陈祥润负担1，437.50元。二审案件受理费9，583.00元，由上诉人狠哈嘎莫负担6，708.00，由陈祥润负担2，875.00元。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年七月二十四日 书记员 吴佳琦