北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4915号上诉人（原审被告）：归鹏，男，1981年6月29日出生。委托诉讼代理人：朱淑萍，北京市西城区牛街街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵宝娟，女，1963年10月1日出生。委托诉讼代理人：梁永富，北京谛诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘海，男，1988年7月25日出生。被上诉人（原审第三人）：中国民生银行股份有限公司北京西单支行，营业场所北京市西城区西单北大街107号。负责人：齐辉，行长。委托诉讼代理人：兰琴，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贤达，北京市中银律师事务所实习律师。上诉人归鹏因与被上诉人赵宝娟、刘海、中国民生银行股份有限公司北京西单支行（以下简称民生银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初57319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。归鹏上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回赵宝娟的一审全部诉讼请求或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：赵宝娟卖房是其真实意思表示，并且顺利完成了交易过程，归鹏取得的房产证合理合法合规。从合同内容到合同执行完毕，没有侵犯任何人的利益，符合常态规律。赵宝娟急需用钱，没有必要通过归鹏去贷款。房屋交易完成后，产权人归鹏将北京市海淀区402号房屋（以下简称402号房屋）出租给赵宝娟，赵宝娟将房租收益转到归鹏卡中，归鹏在还款。租房钱和还贷钱是两个不同性质的问题。赵宝娟辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回归鹏的上诉请求。双方买卖合同并不是双方真实意思表示，并不体现真实交易关系，双方真实意思就是为了申请银行贷款。协议签署后，402号房屋由赵宝娟控制使用，贷款由赵宝娟自己偿还，房屋不存在交付的事实。一审法院认定双方房屋买卖合同并不是真实意思表示符合法律规定。归鹏也认可是代赵宝娟持有402号房屋。刘海提交书面意见称，同意一审判决。民生银行辩称，赵宝娟与归鹏之间的房屋买卖与我行无关，合同是否有效不影响我方债权及抵押权的实施，偿还贷款后我方可办理解押手续。赵宝娟向一审法院起诉请求：1、依法确认赵宝娟与归鹏于2005年3月15日就402号房屋签署的《协议书》及《房屋买卖合同》无效；2、判令第三人刘海、民生银行在债权得到清偿后，立即配合赵宝娟办理注销402号房屋的抵押登记手续；3、判令归鹏在房屋抵押权注销后配合赵宝娟将402号房屋过户至赵宝娟名下；4、诉讼费由归鹏承担。一审法院认定事实：2005年3月15日，赵宝娟（甲方、卖房方）与归鹏（乙方、购房方）签订《协议书》，约定：一、甲方将其拥有独立产权的位于北京市海淀区的房屋（房屋所有权证编号：京房权证私成字第XXXX号，建筑面积67.71平方米，即402号房屋），以人民币叁拾伍万元价格售给乙方；二、自签订协议之日，乙方一次性付清购房款；三、甲方收到购房款后，及时办理房屋过户手续，过户中所发生的各项费用由乙方承担。同日，赵宝娟（甲方、卖方）与归鹏（乙方、买方）签署《房屋买卖合同》，约定甲方出售402号房屋，甲方自愿出售房屋，保证房屋产权无查封、无抵押，保障提供材料真实、有效；乙方自愿购买甲方现状房屋；房屋成交价格315566.29元。合同签订后，归鹏与民生银行签订《个人住房抵押借款合同》，以402号房屋作为抵押物，向民生银行贷款27万元，贷款期限自2005年5月10日至2020年5月20日止，并约定归鹏授权民生银行将贷款27万元打入赵宝娟账户。2005年4月27日，赵宝娟将402号房屋过户至归鹏名下。过户后，归鹏未实际居住、使用402号房屋，402号房屋由赵宝娟使用、出租至今。民生银行贷款发放后，由赵宝娟将还贷款项打入归鹏名下还贷账户用于偿还贷款。2016年10月10月，归鹏与第三人刘海签署《主债权及不动产抵押合同》，约定归鹏使用402号房屋抵押，向刘海借款285万元，并办理抵押权登记。经询，归鹏表示向中企国睿（北京）投资担保有限公司（以下简称中企公司）借款285万元，刘海为中企公司职员，后自己将借得的285万元出借予案外人魏某、钱某。庭审中，赵宝娟表示双方签署《协议书》及《房屋买卖合同》系为套取银行贷款而签署，双方无真实买卖房屋意思表示，房屋过户后，亦由赵宝娟实际使用并偿还贷款，赵宝娟据此主张《协议书》及《房屋买卖合同》应属无效。归鹏虽认可购房后自己未使用房屋，且由赵宝娟偿还贷款，但表示购房时自己仅支付了贷款27万元及九千余元现金，故将402号房屋委托赵宝娟出租，租金用于偿还贷款并抵扣剩余购房款。经询，归鹏表示不清楚赵宝娟出租租金标准，赵宝娟多收取租金不再向赵宝娟索要，房屋由赵宝娟代理出租15年，归鹏另表示自己自2006年至2012年在监狱服刑，不清楚赵宝娟具体出租事宜，坚持与赵宝娟签署《协议书》及《房屋买卖合同》合法有效。为证明主张，赵宝娟向法院提交如下证据：1、2017年3月7日，赵宝娟（乙方、受让人）与归鹏（甲方、转让人）签订《债权转让协议书》一份，内容为“第一条转让标的，甲方拟将自己作为债权人，对债务人魏某、钱某及北京夏莫体育文化有限公司（以下简称夏莫公司）所有的债权（债权本金为人民币285万元，利息等具体数额以归鹏和中企公司签署的借款合同为准），按本协议约定的条件向乙方转让，乙方同意按照本协议约定的条件受让该等债权。第二条转让价格，鉴于转让人归鹏因用代持房屋抵押贷款，尚欠受让人赵宝娟债务285万元及相应利息，双方同意以归鹏对债务人魏某、钱某及夏莫公司享有的债权抵消归鹏对赵宝娟所欠的债务，双方认可转让价格的公平、公允性……”2、《债权转让通知书》，内容为“魏某、钱某、夏莫公司：鉴于我以代持的位于北京市海淀区成府路XX号眷XX楼房产向中企公司抵押贷款本金285万元（包含15万元保证金），贷款实际使用人（借款人）为您方。2017年2月13日，您方向我出具借条，确认上述借款事实。现我将该笔债权及附属权利已全额转让给第三人赵宝娟女士。望接到通知后，及时将该笔款项付清，否则应向第三人承担违约责任及后续产生的利息费用。”该通知下方有归鹏签字。赵宝娟主张上述《债权转让协议书》中“归鹏因用代持房屋抵押贷款……”内容，《债权转让通知书》中“我以代持的位于北京市海淀区成府路XX号眷XX楼房产……”内容均可证明归鹏并非402号房屋实际权利人。3、短信截图，显示民生银行于2017年向赵宝娟发生偿还贷款通知，赵宝娟表示将自己手机号预留在还贷银行，实际负责偿还贷款。4、契税发票1张，显示缴款人为归鹏，赵宝娟表示实际负担了契税。5、卫生费收据、电费收据、燃气费收据，赵宝娟据此主张一直负担402号房屋各项费用。经质证，归鹏对上述证据真实性均认可，但抗辩证据1系在重大误解下签署，且协议内容“代持”的并非402号房屋，而是代持对刘海的借款；对证据2上签字真实性认可，但名字是签署在白纸上；对证据3，2011年应赵宝娟要求变更民生银行预留手机号；对证据4、5，认可购房后，402号房屋由赵宝娟出租并负担相关费用。归鹏主张赵宝娟曾提出回购402号房屋，并在赵宝娟回购402号房屋的前提下签署了《债权转让协议书》，但归鹏未就其主张向法院提交相应证据。刘海向法院提交归鹏与其签署的《借款合同》，约定刘海向归鹏出借285万元，借款利率为每月1.6%；《公证书》，公证事项为赋予《借款合同》强制执行效力。归鹏对上述证据均认可。赵宝娟另要求民生银行、刘海协助办理抵押权注销手续，其虽表示同意清偿民生银行、刘海债务，但对刘海主张的债务金额不予认可，表示上述《借款合同》与房屋管理部门备案的《主债权及不动产抵押合同》内容不一致。一审法院认为，行为人实施民事法律行为应具备真实意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。本案中，由赵宝娟提交的证据和双方当事人陈述可知，赵宝娟与归鹏的房屋买卖交易中确存在诸多不符合交易习惯之处。首先，归鹏在未付清房款时，双方已完成房屋过户手续，而未对尚欠房款作出约定。归鹏未准确述明已付房款金额并提交相应证据。此外，按照交易习惯，买受人购房后，通常自行使用、管理所购房屋，并自行偿还银行贷款，而归鹏购房后从未自行使用房屋，亦未自行偿还贷款。归鹏虽表示委托赵宝娟出租房屋用于支付剩余房款并偿还贷款，但又表示对赵宝娟出租租金标准等具体出租事宜不清楚。且在赵宝娟出租房屋多年后，归鹏并未要求赵宝娟针对出租获益、偿还贷款情况未予核算，还将赵宝娟手机号作为还贷银行预留联系方式。归鹏与赵宝娟的上述交易行为及对房屋的使用、管理均与日常交易不符。且由赵宝娟提交的《债权转让协议书》及《债权转让通知书》内容可知，归鹏自认402号房屋为其“代持”，可证明归鹏认可其并非402号房屋的实际所有人。综上，赵宝娟与归鹏虽签署有《协议书》及《房屋买卖合同》，但双方无真实的买卖房屋的意思标准，上述合同均应属无效。现赵宝娟起诉要求确认上述两份合同无效，具备事实及法律依据，法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。但本案中，402号房屋已设定抵押，赵宝娟虽同意偿还民生银行、刘海所持债权，但又对欠付金额提出异议。现尚不具备抵押权注销及过户条件，法院对赵宝娟要求民生银行、刘海协助办理注销抵押登记手续及要求归鹏协助过户房屋之诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款之规定，判决：一、确认赵宝娟与归鹏于2005年3月15日签订的《协议书》及《房屋买卖合同》无效；二、驳回赵宝娟的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。归鹏提交了如下证据：证据一、《房地产交易与权属登记审批与发证表》，证明内容：2005年4月27日，归鹏就402号房屋申请已购公房上市交易，并于当日领取402号房屋产权证。证据二、客户姓名归鹏自2005年3月23日至2019年12月17日的《中国民生银行个人账户对账单》，内容为客户账号×××的银行还款记录。上述证据证明赵宝娟与归鹏房屋买卖的真实性。赵宝娟认可上述证据的真实性，不认可证明目的，赵宝娟持有还款银行卡原件，归鹏认可该事实。民生银行认为涉案房屋买卖合同与其无关。二审中，赵宝娟、刘海、民生银行没有提交新证据。本院认为，民事法律行为应当以当事人意思表示真实为要件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，赵宝娟与归鹏于2005年3月15日签订了《协议书》及《房屋买卖合同》，并办理了权属转移登记手续。归鹏主张其与赵宝娟形成了真实有效的房屋买卖合同关系，对此本院认为，其一，从合同内容来看，赵宝娟与归鹏签订的《协议书》及《房屋买卖合同》中均未就付款时间、付款方式、房屋交付等主要合同条款进行约定，不符合交易习惯。其二，从房款支付情况看，关于贷款偿还，赵宝娟持有归鹏名下还款民生银行卡，由赵宝娟将还贷款项打入归鹏名下还贷账户用于偿还银行贷款，归鹏未自行偿还贷款。归鹏上诉称其将402号房屋出租给赵宝娟，赵宝娟将房租转至其卡中，归鹏偿还贷款，与其一审陈述相矛盾。现有证据亦不足以证明归鹏为购买402号房屋有实际付款行为发生。其三，房屋过户后，402号房屋由赵宝娟使用、出租，无证据证明赵宝娟曾向归鹏交付过房屋，亦无证据证明归鹏曾向赵宝娟主张过交付房屋。关于归鹏将402号房屋出租给赵宝娟使用的主张，双方对此没有达成口头或者书面约定，归鹏亦未能陈述租金标准，故对其主张本院不予采信。其四，归鹏2017年3月7日出具的《债权转让通知书》中自认其代持402号房屋。归鹏与赵宝娟同日签订的《债权转让协议书》中指向的代持房屋为同一房屋，均可证明归鹏认可其并非402号房屋的实际所有人。综合在案证据，赵宝娟与归鹏系为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。故归鹏上诉理由不能成立，本院不予采信。一审法院认定赵宝娟与归鹏于2005年3月15日签订的《协议书》及《房屋买卖合同》无效正确，本院予以确认。综上所述，归鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6033元，由归鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年七月二十三日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨