浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10381号 上诉人（原审被告）：杭州网商贸易有限公司，住所地：浙江省杭州市滨江区浦沿街道联庄村05-57号4幢东侧。 诉讼代表人：杭州网商贸易有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：吴建峰、张秀良，浙江钱江潮律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：董西强，男，1974年1月1日出生，汉族，户籍地浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：胡朝晖，浙江都杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江上江南投资有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石桥路468号203室。 法定代表人：张德元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙嘉伟、杜斌，浙江峰翔律师事务所律师。 上诉人杭州网商贸易有限公司（以下简称网商公司）、董西强因与被上诉人浙江上江南投资有限公司（以下简称上江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初7514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2013年12月26日，上江南公司（甲方）与网商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：网商公司承租上江南公司位于杭州市下城区房屋，建筑面积4757.21平方米；承租房屋用于电商小商品零售，租期从2014年1月1日至2033年12月31日止，2014年1月1日为租赁房屋交付时间，从房屋交付之日至2014年5月1日止为免租金期；免租金期只免租金，其他公共事业费、物业管理费由网商公司承担，如在合同期内因网商公司原因导致合同无法履行，上江南公司有权对免租期内的租金按解除合同前日租金标准重新计收；租金按建筑面积计算，第一个租赁年度（从交付房屋之日起至365天为一个租赁年度，以后每隔365天为一个租赁年度）的日租金为每平方米2.6元／天，从第二个租赁年度开始递增4%，以后每个租赁年度环比递增一次，每次递增4%；房屋先付后用，租金每半年一付，首期租金383431.1元应于2014年1月1日前支付，以后每期租金提前30日缴纳；网商公司应于2014年2月15日前进场施工，于2014年5月1日之前正式开业，项目整体开业日以上江南公司通知为准，否则网商公司需按第五条承担违约责任；合同保证金500000元，租赁期满后30天内无投诉、无损害赔偿事项、无违反营运管理规定、无其他约定或法定应由网商公司承担的费用的，不计息退还；物业管理费为按建筑面积每平方米24元／月，首期交费自该房屋交付给网商公司之日起至2014年6月30日，此后每半年支付一次，每期提前三十日交纳下期物业管理费；任何一方违反合同约定视为违约，违约方应承担违约责任，因违约而造成损失承担相应的赔偿责任（合同另有约定的按约定处理），违约方应向守约方支付当年一年租金为违约金；网商公司不按约定时间支付租金、物业管理费、水电费等其他应支付费用，除继续支付外，还应承担应付费用每天百分之一的滞纳金，延期付费超过三十日的，上江南公司有权提前解除合同，并由网商公司承担违约责任；网商公司违约上江南公司有权提前解除合同的，上江南公司可选择提前解除合同，网商公司的保证金不予退还，合同终止前网商公司未履行的义务（包括但不限于未交纳的房屋租金、物业管理费及公共事业费等）仍应继续履行；网商公司拖欠费用超过30日的，上江南公司有权提前解除合同；等等。《房屋租赁合同》签订后，网商公司分别于2014年1月27日、2014年2月28日向上江南公司交纳保证金200000元和300000元。 上述租赁物由上江南公司、点金公司共同向永丰经济合作社承租取得使用权。但上江南公司、点金公司与永丰经济合作社就租赁关系亦产生纠纷成讼。 其中上江南公司、点金公司对永丰经济合作社提起的房屋租赁合同纠纷一案，经过浙江省杭州市中级人民法院和浙江省高级人民法院二级法院审理，最终浙江省高级人民法院于2017年8月24日作出（2017）浙民终78号民事判决书，认为“案涉房屋规划已经主管部门批准建设，故案涉租赁合同在建设工程规划方面，并不存在无效情形。再次，根据杭州市公安消防局2014年7月10日出具的杭公消审字[2014]第0285号《建设工程消防设计审核意见书》所载内容……及杭州市公安消防支队下城区大队于2014年11月13日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全监察合格证》，可以认定案涉房屋符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第十五条分别对消防设计要求、消防验收要求及公众聚集场所在投入使用、营业前消防检查要求，故案涉租赁合同在消防方面，亦不存在无效情形”，并据此撤销浙江省杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决第一项即确认《房屋使用合同书》、《房屋使用合同书补充协议》、《2014年房屋租赁合同书补充协议》以及2013年7月29日及2014年1月10日签订的《补充协议》无效；确认上述《房屋使用合同书》及4份补充协议于2016年4月8日解除。 其中永丰经济合作社对上江南公司、点金公司提起的房屋租赁合同纠纷一案，原审法院经审理后于2017年10月30日作出（2014）杭下民初字第507号民事判决书，认为“根据浙江中能工程检测有限公司出具的编号为SF1500008的鉴定报告显示：‘拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米’……上江南公司、网商公司双方共同的原因导致了拼装D房屋下沉开裂，故对于拼装D房屋下沉开裂影响区域面积的租金损失，原审法院酌情确定按双方的过错由上江南公司、网商公司各承担一半”，并据此判决：点金公司、上江南公司支付永丰经济合作社租金4458128元（第一年租金）；驳回永丰经济合作社的其他诉讼请求。该案经杭州市中级人民法院审理后维持。 网商公司取得上述租赁物后对外招商，但因为网商公司一再拖延开业日期，包括钟珍华在内的27位商户向原审法院提起诉讼，要求网商公司退还租金、质量保证金、管理费等。该27件案件均已审结。根据生效法律文书，27位商户承租的面积总计991.20平方米，网商公司需退还的租金总额为1693700元，服务质量保证金390000元，管理费85481.60元。另，有部分商户对网商公司提起诉讼的同时，亦对其股东董西强提起了诉讼，如（2016）浙0103民初3965号、3974号案件。该两案的民事判决书中均确认，网商公司系一人有限责任公司，其股东董西强不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。 就本案纠纷，上江南公司曾于2017年11月6日提起诉讼，原审法院依法作出（2017）浙0103民初8103号民事判决书，网商公司和董西强均不服向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院以“原审法院对本案事实认定不清，适用法律错误”为由发回原审法院重审。原审法院收到退卷后另行组成合议庭进行审理，即本案。 另查明，2017年12月13日，杭州市滨江区人民法院裁定受理网商公司的破产清算申请。 上江南公司的诉讼请求为：1.解除上江南公司与网商公司签订的《房屋租赁合同》；2.网商公司向上江南公司支付租金8979195.8元、物业费3113118.22元；3.网商公司向上江南公司支付滞纳金1704601.15元；4.董西强对上述第2、3项诉请承担连带责任；5.网商公司、董西强承担本案诉讼费用。 原审法院认为：上江南公司与网商公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，各方均应恪守合约，诚实履行。由于上江南公司与永丰经济合作社之间《房屋使用合同书》及补充协议经生效判决书确认于2016年4月8日解除，自该时起上江南公司已不享有案涉房屋的出租权，故本案《房屋租赁合同》亦应于2016年4月8日解除。对于上江南公司的该项诉讼请求原审法院予以支持。 本案的争议焦点是：案涉租赁房屋质量问题及上江南公司未及时通知开业是否可以构成网商公司未按时支付租金的免责事由。首先关于房屋质量问题，根据已生效的民事判决书认定的事实，案涉租赁房屋中“拼装D房屋”部分因上江南公司及案外人永丰经济合作社的共同原因导致下沉开裂，该部分房屋存在质量问题不符合房屋出租的安全要求，上江南公司作为出租方应当承担相应的租赁物瑕疵担保义务，但是该部分房屋仅是案涉租赁合同中的一部分，不能构成网商公司全部的免责事由，其对于其他已实际占有使用的房屋其应当依约支付房屋租金。其次关于上江南公司通知开业问题，案涉《房屋租赁合同》约定实际开业应以上江南公司的通知为准，而根据查明的事实，由于相关物业迟迟未开业，导致网商公司与案外人产生租赁合同纠纷，相关生效法律文书确定网商公司应承担相应的违约责任。由于上江南公司不能提供证据证明其已按约定通知整体开业，因此未能及时开业的责任在于上江南公司。综上，网商公司未按合同约定支付相应租金，存在违约行为应承担相应的违约责任，但因本案合同解除的主要原因系上江南公司与永丰经济合作社之间的租赁合同关系解除，导致案涉合同事实上无法继续履行，且上江南公司在合同履行过程中一定程度上存在违约情形，该情形虽不能完全免除网商公司的责任，但应适当减轻网商公司在本案中的相应违约责任。 关于租金的计算。涉及四个方面：第一，因“拼装D房屋”影响区域面积共为四层总面积为4400平方米，案涉租赁房屋系第一层，双方当事人在庭审中对于该部分面积同意按1100平方米计算，由于该部分房屋存在质量问题，上江南公司要求对该部分房屋收取租金，于法无据，原审法院对实际租赁面积调整为3657.21平方米，网商公司应支付的租金面积亦以此为标准计算；第二，上江南公司虽提出，网商公司自合同签订后未按合同支付过任何一期租金，其有权按照“合同期内，因网商公司原因导致合同无法继续履行，上江南公司有权对该免租期内的租金按解除合同前日租金标准重新计收”的约定从租赁期限开始日计算租金。但从上江南公司实际主张的租金金额审查，上江南公司从2014年5月1日起，即免租期届满后次日起主张租金。上江南公司实际主张的租金起算日与网商公司、董西强关于免租期不应计算租金的辩解一致。因此，案涉租金的起算日为2014年5月1日；第三，对于上江南公司已收取的500000元保证金，鉴于上江南公司在合同履行过程中亦有相应的违约行为，该保证金应抵扣相应租金；第四，关于网商公司向案外27户租赁户进行转租，转租房屋面积不包含在“拼装D房屋”影响区域，生效法律文书确定要由网商公司向27户租赁户退还2169181.60元，其中涉及需退还的租金总额为1693700元，退还的管理费85481.60元，因该部分房屋损失系由上江南公司未及时通知开业造成，原审法院认为应从租金中扣除，对于其他的服务质量保证金系网商公司与案外人约定，对于上江南公司无约束力，故不予在本案中扣除。 关于物业费的计算。原审法院认为，因网商公司已实际占有使用案涉房屋，在此过程中必然产生相应的物业管理费用，因此网商公司应当依约支付该款项，但对于“拼装D房屋”影响区域面积1100平方米物业，及上述27户租赁户承租的991.20平方米物业，应从物业费的计算中予以扣除。 关于滞纳金。原审法院认为，上江南公司与永丰经济合作社之间《房屋使用合同书》及补充协议合同效力问题及房屋质量问题存在纠纷，导致案涉合同效力处于待定状态，为合同的履行带来不确定因素，在此情况下上江南公司要求网商公司支付相应滞纳金，显失公平，对于该滞纳金原审法院不予支持。 以上为网商公司应向上江南公司承担的责任。董西强作为网商公司唯一股东，其在本案中仍不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对网商公司的债务承担连带责任。 综上，原审法院对上江南公司诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、上江南公司与网商公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月8日解除；二、网商公司于判决生效后十日内支付上江南公司租金4453010.57元、物业费1744636.94元；三、董西强对网商公司的上述第二项债务承担连带责任；四、驳回上江南公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104581元，由上江南公司负担57603元，由网商公司、董西强负担46978元。 宣判后，网商公司、董西强均不服，分别向本院提起上诉。网商公司上诉称：网商公司向上江南公司租赁房屋，因存在房屋质量问题及上江南公司未统一开业等原因，导致网商公司所承租的房屋并不符合经营使用的目的，签订合同的目的无法实现，并因此遭受了巨大的损失。因此，不应当承担向上江南公司支付租金、物业费的责任。一审判决中，法院归纳了本案的争议焦点，即案涉租赁房屋质量问题及上江南公司未及时通知开业是否可以构成网商公司未按时支付租金的免责事由。其中，对于案涉租赁房屋存在质量问题的“拼装D房屋”区域的面积，一审法院认为该部分房屋存在质量问题，上江南公司要求对该部分房屋收取租金，于法无据，故一审法院在计算租金时将该部分面积予以剔除。对于上江南公司未通知开业问题，一审法院认定：“根据查明的事实，由于相关物业迟迟未开业，导致网商公司与案外人产生租赁合同纠纷，相关生效法律文书确定网商公司应承担相应的违约责任。由于上江南公司不能提供证据证明其已按约定通知整体开业，因此未能及时开业的责任在于上江南公司”。该认定明确了两点：一是相关物业未整体开业，责任在于上江南公司，上江南公司违约；二是相关物业未开业导致网商公司与案外人产生租赁合同纠纷，网商公司承担相应的违约责任。一审法院的该节事实认定无疑是正确的。但一审法院在已作出这样的事实认定的情况下，仍然支持上江南公司的部分租金诉请，是错误的。一审法院认为：“生效法律文书确定要由网商公司向27户租赁户退还2169181.60元，其中涉及需退还的租金总额为1693700元，退还的管理费85481.60元，因该部分房屋损失系由上江南公司未及时通知开业造成，本院认为应从租金中扣除”。该本院认为部分存在以下错误：1.一审判决扣除的该部分租金，仅仅是网商公司已向27户租赁户实际收取的租金金额，部分商户仅收取了1年租金，部分商户尚未收取租金而仅收取了保证金。但一审判决计算的网商公司应付上江南公司租金的期间为2014年5月1日起至2016年4月8日止。一审判决应扣除的租金所属期间明显与网商公司应支付的租金期间不对应。在网商公司应当向上江南公司支付2014年5月1日起至2016年4月8日的租金的前提下，上江南公司也应承担其不能交付符合合同目的的房屋产生的违约责任，该违约责任不仅包括网商公司己实际产生的损失，还应当包括网商公司的可得利益损失，即网商公司可向27户租赁户收取的至2016年4月8日的租金。2，网商公司招商的租赁户，共计有63户，当中有27户向法院起诉。一审法院既已认定“该部分房屋损失系由上江南公司未及时通知开业造成，本院认为应从租金中扣除”，那么，按照该判决思路，法院也至少应当将网商公司已招商的全部63户租赁户的租金予以扣除，而不仅仅是扣除已向法院起诉的27户。当然，无论是己招商转租的面积，还是尚未招商转租的面积，都因上江南公司未统一开业导致不符合经营使用的目的而不应支付租金。在另案浙0103民初531号案件中，网商公司起诉上江南公司要求赔偿装修损失、退还客户相应租金等损失。基于两案件的关联性，一审法院应对本案与（2019）浙0103民初531号案件作并案审理。事实上，本案中，因上江南公司的违约行为，网商公司要求减少支付或不予支付租金的意见应为网商公司抗辩的内容。一审法院既已认定相关物业未整体开业这一违约行为导致网商公司所承租房屋不符合经营使用的目的，只需确认网商公司无须支付租金即可，而无需对网商公司已向租赁户实际收取的租金作出处理，对于网商公司所实际收取的租金超出相应的应付上江南公司租金部分的金额，应作为网商公司的损失在浙0103民初531号案件中作出处理。另外，关于物业费，由于案涉房屋质量问题，不符合网商公司经营使用的目的，应由上江南公司自行承担。综上，网商公司所承租的房屋属于江南时代广场商业项目的一部分，整个项目的运营都是由上江南公司全权负责，包括统一开业时间、统一商业促销、统一广告宣传、统一营业时间和统一营销管理。由于上江南公司一直未统一开业，致使网商公司所承租的房屋并不符合经营使用的目的，签订合同的目的无法实现，并因此遭受了巨大的损失。请求：撤销原审判决，改判驳回上江南公司的诉讼请求，并由上江南公司承担本案诉讼费用。 针对网商公司的上诉，上江南公司发表答辩意见称：1、关于案涉合同已经由浙江省高级人民法院的判决书确认了上江南公司与产权方的合同是从2018年4月8日解除的。根据查明事实，上江南公司与网商贸易公司的合同，也应当于当日进行解除。在此前提下，网商公司应当根据双方签订的租赁合同约定支付租金，在租赁合同签订以后，并未出现案涉的所谓无法开业，或者说拼装影响使用情况下，网商公司一直没有支付租金，显然是网商公司存在的重大的违约行为和过错行为。2、关于其应该退27户还是63户租金的问题。在一审法院审查过程中网商公司并未就其所谓的要求退63户租金，提交相应证据予以证明，其仅能主张或者说仅提出证据，证明了27户向法院起诉退回租金的事实。一审法院也将该部分租金予以扣除。所以，一审法院查明事实十分清楚，扣除租金的数额也是十分准确的。同时，物业费也是根据相应查明的事实，扣除相应时间和租户。所以，一审法院查明事实清楚，网商公司上诉请求，缺少事实及法律依据，应当予以驳回。 董西强表示没有意见。 董西强上诉称：第一部分、关于诉讼程序问题。网商公司作为次承租人所承租的房屋为杭州市下城区石桥街道永丰经济合作社租赁给广西桂林兴安点金房地产开发有限公司（以下简称点金公司）的房屋，后上江南公司通过补充协议形式确立为共同的“承租人”地位，两公司共享权利，同时共同承担义务、责任。因此，网商公司与上江南公司案件处理结果同点金公司有法律上的利害关系，本案应追加第三人点金公司参加诉讼。杭州市中级人民法院（2016）浙01民初255号民事判决书确认：2011年5月5日，永丰经济合作社与点金公司签订房屋使用合同书一份，2013年7月29日，永丰经济合作社、点金公司、上江南公司签订了一份补充协议约定房屋承租的权利和义务、责任由点金公司和上江南公司共同承担。浙江高级法院作出（2017）浙民终78号民事判决，对该事实予以确认。最高法院（2017）最高法民申4395号再审案件裁定审查认为房屋承租的权利、义务由点金公司、上江南公司共同承担，故上江南公司作为案涉租赁合同的权利、义务承受主体，与永丰经济合作社就解除案涉租赁合同达成的合意，对点金公司具有约束力。上述生效判决文书均确认了上江南公司与点金公司相对永丰经济合作社而言是共同的“承租人”地位，两公司之间非再行的“转租”关系。就网商公司与上江南公司所签订的《房屋租赁合同》而言，点金公司与上江南公司应是共同“出租人”地位，应共同承担“出租方”的权利和义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第65条规定：“依照民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人；无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”网商公司与上江南公司案件处理结果同点金公司有法律上的利害关系，本案应追加点金公司参加诉讼。但是，原审虽在判决书第9页描述“上述租赁物由上江南公司、点金公司共同向永丰经济合作社承租取得使用权”，但是对第三人追加程序的处理不置可否？为此，董西强认为原审故意回避第三人追加问题，程序违法，明显错误。第二部分、关于实体裁判问题。一、原判决认为“由于是上江南公司与永丰经济合作社之间《房屋使用合同书》及补充协议经生效判决书确认于2016年4月8日解除，自该时起上江南公司已不享有案涉房屋的出租权”推定“本案《房屋租赁合同》亦应于2016年4月8日解除”的内容明显错误。首先，自2012年9月开始至今，点金公司、上江南公司与永丰经济合作社因租赁房屋使用问题就纷争不断。上江南公司明知该房屋存在地基下沉、开裂，存在安全隐患，涉案租赁房屋根本无法使用，原计划的商业项目根本无法按期正常开业，仍于2013年12月25日转租给网商公司，致使网商公司签订、履行合同的目的“自始”就是个“梦”，“至终”也不可能实现，该合同应自始解除。点金公司、上江南公司“江南时代广场”项目租赁永丰经济合作社的房屋地上建筑面积约为101500平方米，之后网商公司承租江南时代广场项目部分房屋建筑面积为4757.21m2。从255号案件民事判决书记载：上江南公司与点金公司共同诉称“……点金公司、上江南公司在接收房屋，准备装修时，发现交付的涉案租赁房屋中的‘杭州装饰材料市场拼接工程D号楼’地基下沉、开裂，存在安全隐患，遂于2012年12月28日函告永丰经济合作社要求及时处理。该房屋的原设计单位浙江城建煤气热电设计院有限公司也向永丰经济合作社发函，告知已出现的沉降问题必须采取有效的加固措施……鉴于‘杭州装饰材料市场拼接工程D号楼’地基下沉、开裂，存在安全隐患，点金公司、上江南公司委托了浙江省建设工程质量检验站有限公司对杭州装饰材料市场拼接工程D号楼安全性进行了检测，检测结果为该房屋‘达不到现行规范规定的安全使用要求’。点金公司、上江南公司于2013年9月22日专门就检测结果致函永丰经济合作社，对于租赁房屋能否装修使用请永丰经济合作社出具意见……但在装修过程中发现加固后的杭州装饰材料市场拼接工程D号楼沉降状况仍然进一步发生，同时拼接工程A、B、C号楼也出现了大量的地基下沉、楼面U字型下限开裂等情形，致使涉案租赁房屋根本无法使用，原计划的商业项目根本无法按期正常开业。为此，点金公司、上江南公司再次与永丰经济合作社协商沟通，要求永丰经济合作社采取措施保证租赁房屋的安全使用……但永丰经济合作社不仅不予处理……无奈下点金公司、上江南公司于2014年8月11日向杭州市下城区人民法院提起诉讼……在该案件审理过程中，下城区人民法院委托浙江中能工程检测有限公司对涉案租赁房屋的拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋进行了司法鉴定。鉴定结论为‘1、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D房屋整体结构安全性不能满足规范要求。2、拼装A、拼装B、拼装C、拼装D屋面防水卷材施工不符合规范要求。3、拼装A屋面后加檁条施工质量不符合规范要求。’也即涉案租赁房屋整体结构安全性不符合我国国家规范，不具备合法使用的条件，点金公司、上江南公司继续履行合同的目的已经无法实现……现有的司法鉴定结论证明了永丰经济合作社交付的租赁房屋整体结构安全性不符合我国国家规范，点金公司、上江南公司租赁房屋的合同目的已经无法实现……”显然，自2012年12月28日开始，点金公司和上江南公司就明知“该房屋存在地基下沉、开裂，存在安全隐患”，“涉案租赁房屋根本无法使用，原计划的商业项目根本无法按期正常开业”这一基本事实。之后，仍于2013年12月25日将房屋转租给网商公司。说明：上江南公司与网商公司签订租赁合同之初就以“欺诈”的手段，使网商公司在违背真实意思的情况下才与之订立“整体结构安全性不符合我国国家规范”的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”为此，网商公司可以随时解除合同，不能拘泥于“2016年4月8日解除”。其次，上江南公司自始至终不能向网商公司履行交付具备安全性的租赁房屋，而且这种不能交付的状态贯穿了整个过程。根据双方协议约定，也应自始解除。（一）从255号案件永丰经济合作社答辩称：“……2012年9月，点金公司、上江南公司一边招商，一边开始进场装修，但未经永丰经济合作社同意，擅自开挖地下室通道，由于没有采取有效的防止基础水土流失措施，导致租赁房屋中的拼接D号楼出现下沉开裂，双方对下沉开裂的原因产生争议。……2013年7月7日至2013年8月12日，永丰经济合作社……组织施工单位对出现下沉开裂的拼接0号楼基础进行了加固处理，并垫付了加固费用……因对于拼接D号楼房屋沉降的原因及损失问题双方无法达成一致意见……2014年3月10日，永丰经济合作社向下城区人民法院提起诉讼……2014年8月11日……点金公司、上江南公司向下城区人民法院另行提起了诉讼，以房屋局部下沉开裂问题、消防设计审核无法通过问题等各种理由，要求顺延两年交付租金。……由以上事实可以看出，双方真正有争议的是拼接D号楼（4400平方米）的房屋下沉开裂的原因和责任方……关于消防许可问题，从公安部门出具的审核意见可以看出，消防审核迟迟未通过是因为点金公司、上江南公司擅自大规模地改建、扩建、搭建建筑物，也没有根据自身的经营业态进行合理地消防设计，导致在消防设计审核过程中不断整改。关于拼接D号楼房屋质量问题，该楼的下沉开裂是因为点金公司、上江南公司野蛮装修、违法施工造成的，点金公司、上江南公司在未取得永丰经济合作社同意、未取得施工许可证的情况下，没有采取围护措施，打通地下车库的隔墙，导致基础水土流失，才引发拼接房屋的上部结构下沉开裂。……点金公司、上江南公司违法开挖地下车库，其不但影响接拼D号楼的稳定，也必然影响相邻的拼接A、B、C号楼的安全，该等开裂都是在点金公司、上江南公司开挖地下室之后出现的，点金公司、上江南公司对此应承担责任……”从永丰经济合作社的说法可以看出：是因为点金公司、上江南公司擅自大规模地改建、扩建、搭建建筑物，违法开挖地下车库，也没有根据自身的经营业态进行合理地消防设计，导致在消防设计审核过程中不断整改，致使涉案租赁房屋根本无法使用，原计划的商业项目根本无法按期正常开业。而且，因出现拼接D号楼（4400平方米）的房屋下沉开裂，不但影响接拼D号楼的稳定，也必然影响相邻的拼接A、B、C号楼的安全，也危及到承租人网商公司和其他（次）承租人的安全或者健康的。根据《合同法》第二百三十三条规定，网商公司作为承租人仍然可以随时解除合同。（二）从本案租赁合同履行情形看，在网商公司受领租赁物之后在“免租金期间（共120天，从房屋交付之日起至2014年5月1日止期间）”，按照合同要求委托装修单位对租赁场地进行整体设计并紧锣密鼓地装修。同时，网商公司也成立正规招商团队于2014年3月开始对外招租，成功招商63家商户，店铺114间，收取了商铺租金、保证金、管理费（合同期限3—5年不等），积极为商业项目开业作准备。并按照该租赁合同第2.5条的要求等待上江南公司在“2014年5月1日之前”作出“江南时代广场项目整体开业”的通知（上江南公司承诺12万多平方的整个商场统一开业，但时至今日也没有收到上江南公司整体开业的“通知”）。期间，网商公司获悉上江南公司涉案租赁房屋中的‘杭州装饰材料市场拼接工程D号楼’地基下沉、开裂，存在安全隐患问题。而且，这种状态在案涉租赁合同形成之前就已经发生并一直在持续。上江南公司明知“致使涉案租赁房屋根本无法使用，原计划的商业项目根本无法按期正常开业。”仍向网商公司交付本身出现瑕疵的租赁物。也正是因为所交付房屋存在安全使用问题，该“江南时代广场”项目整体才不能开业，也足以影响网商公司后续经营活动不能开展。根据双方《房屋租赁合同》第三条“营运管理”第3.2条的约定，要求上江南公司或上江南公司相关人员依据《江南时代广场管理公约》等而进行的各项管理措施，包括但不限于：“统一商业促销、统一广告宣传、统一营业时间等，乙方（网商公司）须服从并配合。”同时，第5.13条也约定：“甲方有下列情形的，乙方有权提前解除合同：5.13.1、因甲方原因导致乙方开业日期延误超过九十日的……”上江南公司自始至终未对“江南时代广场”项目整体才进行开业，为此，网商公司原招商63家商户全部要求退租。而且，截止目前包括钟珍华在内的27家商户向人民法院提起了诉讼。相关法院，均判决27家商户分别与网商公司自始解除合同，并责令全数退还租金、保证金、管理费并赔偿承租商户的相应招商损失。这些判决文书共同有一个清晰的“脉络”，均指明网商公司承租的“江南时代广场”项目房屋不能开业，才是各个次承租人诉讼要求“自始”解除合同，并“自始”退还“全部”租金、保证金、管理费的根本原因。而这些生效的判决法院也基本上认为：“被告（网商公司）仍一再拖延开业日期，至今网商时尚街（江南时代广场项目的“局部”项目）仍未开业。上江南公司（所诉次承租人）因被告开办网商时尚街的宣传向其承租场地用于经营，但网商时尚街始终未开业导致其承租的场地无法正常经营，视目前状况也不具备开业条件，因此被告虽然将场地交付给上江南公司，但交付的场地并不符合合同约定可作经营使用，上江南公司的合同目的仍无法实现。上江南公司以此为由书面通知被告解除合同，符合合同法规定的解除合同的条件……上江南公司要求被告退还已支付的租金、管理费、服务质量保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。”最后，审判结果也均是“全部”退还租金、保证金、管理费并赔偿承租商户的相应招商损失。我们“追根溯源”不难发现：导致网商公司63位次承租人纷纷退租的直接原因就是“‘江南时代广场’项目”不能整体开业造成的。究其根本原因：就是浙江高院、最高法院以及之后杭州中院等三家上级法院判决和裁定均确认了因上江南公司、点金公司与永丰经济合作社的共同过错造成的，这也是致使包括网商公司的房屋在内整个“江南时代广场商业项目”均根本无法按期正常开业根本原因。原审判决第12页也认为“由于上江南公司不能提供证据证明其已按照约定通知整体开业，因此未能及时开业的责任在于上江南公司’这才是最终网商公司所承租房屋进行招商客户纷纷退租的直接原因。这种情形下，网商公司在“江南时代广场商业项目”的“网商时尚街”也就成为“泡影”，网商公司承租上江南公司房屋进行经营合同根本无法履行，网商公司的合同目也无法实现。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”依照双方《房屋租赁合同》第5.13条约定，该租赁合同应自始解除。同样都是因为“江南时代广场商业项目”不能整体开业，网商公司要求与上江南公司解除合同的情形，实际上与前述27家商户要求解约退租情况完全如出一辙。为此，本案也应参照处理其他27位客户案件意见，网商公司与上江南公司双方的租赁合同也应自始解除，上江南公司应退还网商公司的保证金。二、原审认为“关于房屋质量问题，…‘拼装D房屋’部分因上江南公司及案外人永丰经济合作社的共同原因导致下沉开裂，该部分房屋存在质量问题不符合房屋出租的安全要求，上江南公司作为出租方应承担相应的租赁物瑕疵担保义务，但是该部分房屋仅是案涉租赁合同的一部分，不构成网商公司全部免责事由，对于其他已经实际占有使用的房屋其应当依约支付房屋租金”的内容明显错误，有失偏颇。首先，无论是网商公司，还是董西强在与上江南公司签订、履行房屋租赁合同过程中不存在任何过错。而且，网商公司、董西强对案涉部分房屋确实存在质量问题的起因和造成房屋合同解除的结果，也均没有任何过错。（一）从上江南公司、点金公司与永丰经济合作社之间的纷争可以知晓三个基本事实：a、租赁房屋存在地基下沉、开裂，存在安全隐患，涉案租赁房屋不仅“拼装D房屋”根本无法使用，其他与之相关联的整体“江南时代广场”项目也根本无法使用；b、浙江高院和最高法院裁判“在招商及签订合同过程中”点金公司、上江南公司、永丰经济合作社“均有过错”是区分租赁合同责任的基础事实；c、因“江南时代广场”项目内因“局部”房屋不符合安全规范要求，致使“江南时代广场”项目整体一直没有开业，也是导致包括27位商户在内全体商户要求与网商公司最终全部退租的根本原因。①浙江高院78号终审判决中案涉出租房屋及关联江南时代广场”项目租赁主体存在违法行为不仅包括“拼装D房屋”，中能公司出具鉴定报告（编号为SF1500009）还涉及到拼装A、拼装B、拼装C房屋整体结构安全性不能满足规范要求，拼装A、拼装B、拼装C屋面防水卷材施工不符合规范要求，拼装A屋面加檩条施工质量不符合规范要求。杭州中院以“拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米”，再“综合考虑双方在招商及签订合同过程中的过错，以及案涉部分房屋确实存在质量问题等因素酌情确定永丰经济合作社对其中4800万元承担责任。”浙江省高院认可一审意见也进一步确认“……结合案涉部分房屋确实存在质量问题及案涉租赁合同的租赁期限、租赁费用、实际履行期限等因素，本院酌情确定由永丰经济合作社承担7900万元装修损失中的4800万元，剩余部分由点金公司、上江南公司承担。”②最高法4395号民事裁定经审查认为：a、“……一、二审法院依法采信该评估报告，并综合考量案涉房屋的租期、装修使用年限、装修投入、出租情况等因素，酌情确定点金公司、上江南公司的装修损失为7900万元，并无不妥。”b、“根据浙江中能工程检测有限公司出具的编号为5F1500008的鉴定报告，拼装D房屋下沉开裂的原因既有原设计基础方案不合理、不符合《建筑地基基础设计规范》68500107-2002规范要求的原因，又有拼装D西侧建造地下通道时加大了房屋西侧开裂下沉的原因。因拼接部分地下室系由点金公司进行施工，故案涉租赁房屋拼装D部分产生的质量问题，点金公司、上江南公司、永丰经济合作社均有过错。”③之后，8831号民事判决也记载和确认：拼装D房屋下沉开裂的原因，并指明“永丰经济合作社与点金公司、上江南公司双方共同的原因导致了拼装D房屋下沉开裂……”涉案租赁房屋结构安全性不符合我国国家规范，不具备合法使用的条件，不仅涉案质量问题租赁房屋根本无法使用，而且包括网商公司的房屋在内整个江南时代广场商业项目均根本无法按期正常开业，与整个江南时代广场商业项目全部租赁物相关的过错主体指明就是点金公司、上江南公司、永丰经济合作社。因涉案“局部”租赁房屋结构安全性不符合我国国家规范，不具备合法使用的条件，导致涉案“整个”江南时代广场商业项目租赁房屋根本无法使用。“局部”影响到了“全部”，最终“江南时代广场”整体也一直未开业。显然，上级三家法院不仅看到“局部”房屋中“拼装D房屋”的问题引发承租人不能使用，也看到“拼装D房屋”对“江南时代广场”项目整体的影响等因素致使承租人不能使用全部租赁物。为此，上级法院对此责任进行区分：（1）点金公司、上江南公司承担过错责任为40%；（2）剩余由永丰经济合作社承担60%的责任。上级三家法院也知道“7900万元装修损失”是整个“江南时代商业项目”的装修损失，而以“江南时代商业项目”拼装D房屋下沉开裂影响区域面积为第一、二、三、四层，面积约为4400平方米房屋产生的“过错”责任，推广到整个“江南时代商业项目”的装修损失4：6的比例分担。上级法院以“局部”推定“全局”存在“逻辑”上的合理性，这种责任的区分是一种“高度盖然性”的判断。为此，永丰经济合作社、点金公司、上江南公司三方纷争的过错，是针对整个“江南时代广场”项目关联包括网商公司在内的其他次承租人，不能交付和使用租赁物形态存在的全部过错。其次，反观原审在“认定案件事实”部分，仅描述和援引了其本院杭下民初字第507号民事判决书“…故对于拼装D房屋下沉开裂影响区域面积的租金损失，本院酌定确定按照双方的过错由上江南公司、被告各承担一半”并据此判决“点金公司、上江南公司支付永丰经济合作社租金4458128元（第一年租金）故意淡化上级三家法院（杭州中院255号、浙江高院78号终审判决、最高法4395号民事裁定）对案涉房屋的处理，不仅仅局限为“拼装D房屋”的事实。殊不知，507号判决书裁判的第一年租金也是针对“江南时代广场”项目整体全部租金的。而原审采用简单“数学逻辑”，认为的以网商公司所承租上江南公司1100平方米的面积没有“过错”，而认为网商公司所承租上江南公司剩余3657.21的面积有“违约”之嫌处理本案，要求网商公司承担责任就不合“逻辑”。原审完全不考虑“拼装D房屋”的问题引发对“江南时代广场”项目整体不能开业和使用，致使承租人不能使用全部租赁物的影响因素，原判决“‘拼装D房屋’部分因上江南公司及案外人永丰经济合作社的共同原因导致下沉开裂，该部分房屋存在质量问题不符合房屋出租的安全要求，上江南公司作为出租方应承担相应的租赁物瑕疵担保义务，但是该部分房屋仅是案涉租赁合同的一部分，不构成网商公司全部免责事由，对于其他已经实际占有使用的房屋其应当依约支付房屋租金”的内容明显错误。又次、网商公司所承租的房屋在上江南公司“江南时代广场”项目的一部分，虽因“江南时代广场”项目局部的“拼装D房屋”区域拼接工程地基下沉、开裂，存在安全隐患，引起双方纷争不断，这是“江南时代广场”项目整体不能开业和使用的根本原因。影响的结果，也势必波及到项目区域的所有租赁房屋的使用。网商公司和董西强对应由上江南公司交付的租赁物而言，没有任何过错。根据合同要求上江南公司应于2014年1月1日向网商公司交付出租的房屋。但是，自始至终上江南公司一直未能向网商公司提供符合国家质量要求和能够安全使用的房屋，导致网商公司至今无法正常经营，除了前述两个根本原因，还包括：合同履行过程中，上江南公司因董事长潘瑞钱错误领导下在“江南时代广场”运营招商策划过程中，没有把精力放在项目招商运营上，而是投入全部精力不断和永丰经济合作社搞斗争、致使“江南时代广场”纷争不断、矛盾不断升级，严重导致网商公司也无法正常开业经营，招致商户向网商公司要求退还租金、保证金、管理费。期间，因与上江南公司的纠纷，案外人永丰经济合作社甚至还派人到江南时代广场拉电、停水，也致使网商公司招商的客户纷纷要求退租，最后该场地已经被永丰经济合作社强制拆除。商户人心惶惶，导致网商公司招商和经营失败，空无几人。正是因为“江南时代广场”项目整体一直未能正常开业，也是导致网商公司所租房屋无法经营，随后招致大批量的商户要求退还租金、保证金、管理费的结果。无论是董西强，还是网商公司对案涉部分房屋提供和使用均没有过错，也对案涉部分房屋确实存在质量问题的起因和造成房屋合同解除的结果，也没有任何过错。原审认定“…不构成网商公司全部免责事由”以及要求“对于其他已经实际占有使用的房屋其应当依约支付房屋租金”的内容没有说服力，也明显错误。三、原判决认为“网商公司未按照合同约定支付相应租金，存在违约行为应承担相应的违约责任”以及“本案合同解除的主要原因系上江南公司与有永经济合作社之间的租赁合同关系解除，导致案涉合同事实上无法继续履行…不能完全免除网商公司的责任”的内容完全错误。首先，租赁合同依法解除的违约责任完全在上江南公司一方，网商公司享有依法行使后履行抗辩权，网商公司也享有拒付租金的权利。（一）上江南公司作为出租人应向网商公司交付合法的租赁物，并承担租赁物的瑕疵担保义务，而且在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，否则网商公司依法行使后履行抗辩权，享有拒付租金的权利。根据《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的……”《浙江省房屋租赁管理条例》第九条规定：“房屋有下列情形之一的，不得出租：（六）不符合房屋安全标准，影响使用安全的；（七）有其他依法禁止出租情形的。”第二十二条规定：“出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋，未按约定时间向承租人提供房屋或提供的房屋不符合合同约定的，应承担违约责任。”第二十五条规定：“出租人应负责维修房屋及其设施，保证房屋居住安全和正常使用。租赁合同另有约定的除外……”《浙江省房屋使用安全管理条例》第二条规定：“本省行政区域内合法建设并投入使用的房屋使用安全防范以及危险房屋治理与应急处置，适用本条例。”“本条例所称危险房屋，是指因使用不当、不可抗力、工程质量缺陷、第三方侵权行为、超过设计使用年限等原因导致房屋结构体系中承重构件成为危险构件，局部或者整体不能满足安全使用要求的房屋……”第三十三条规定：“任何单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动……”为此，从法律层面上分析：在不动产租赁合同中，出租人应当负有合同义务为：1、交付租赁物的义务，主要包含按照合同约定交付租赁物和保持租赁物符合约定的用途；2、租赁物的瑕疵担保义务，主要包含物的瑕疵担保责任和权利瑕麻担保责任；3、租赁物的维修义务；4、负担税负及费用的返还；5、在合同终止时接受租赁物和返还押金或担保物。承租人的义务则主要表现在：1、按照约定的方式使用租赁物；2、妥善保管租赁物；3、有关事项的通知；4、支付租金；5、不得随意转租；6、返还租赁物。作为一种典型的双务性合同，不动产租赁合同中出租人、承租人上述义务存在着不同的履行顺序，因而双方之间将会产生不同的履行抗辩权。而且由于租赁合同的持续性，双方履行义务的顺序还将发生动态的转变，即从同时履行演变为先后履行和从先后履行转化为同时履行。从上述合同义务的行为特征来分析，能够产生履行抗辩权的应当限于两类：①出租人的交付租赁物、瑕疵担保、维修租赁物等项义务与承租方的支付租金义务之间；②返还押金、担保物与返还租赁物之间。对于租赁各方的其余合同义务不履行或不完全履行，守约方可以行使赔偿请求权以及合同解除权来保护自己的权利。事实上，不动产租赁合同中大量的抗辩权常见的主要发生于承租方以拒付或减付租金来对抗出租方的不履行或不完全履行行为。《房屋房屋租赁合同》中虽约定了租金支付的条款，但因上江南公司作为出租人始终未能够向网商公司提供交付符合安全符合房屋安全标准和影响安全使用的房屋，以满足承租人租赁期间商业项目运营用途的先履行的合同义务。导致包括网商公司的房屋在内整个“江南时代广场”商业项目均根本无法按期正常开业，其已经违约在先。根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”当上江南公司先履行交付“租赁物”的义务不符合法律和约定的条件，存在不履行或不完全履行交付租赁物、瑕疵担保等项义务时，网商公司完全可以拒付或减少租金来行使抗辩权。为此，网商公司支付租金与出租人上江南公司履行上列义务之间存在先后履行关系，承租人网商公司依法行使后履行抗辩权，享有拒付租金的权利。（二）根据《房屋租赁合同》第5.7条约定：“因甲方违约乙方有权提前解除合同的，乙方可以选择提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金，本合同即终止。”为此，上江南在合同签订之初就已违约在先，而且这种违约状态也一直持续到本次诉讼，网商公司可以依法要求自始解除双方的租赁合同。并且，享有拒付租金的权利。其次，原审认为：“本案合同解除的主要原因系上江南公司与有永经济合作社之间的租赁合同关系解除，导致案涉合同事实上无法继续履行…不能完全免除网商公司的责任”的内容，完全将上级三家法院查明上江南公司租赁两方引起租赁房屋不能使用的事实和租赁两方存在过错的根本原因之结论全部抛在一边，不能让人信服。如果，整个“江南时代广场”商业项目的房屋没有质量问题和纷争，整个“江南时代广场”商业项目如期开业，网商公司63家客户需要与网商公司解约吗？27份判决书会判决各客户与网商公司“自始”解除合同，需要“自始”退还“全部”租金、保证金、管理费吗？原审判决所谓“解除合同”的理由，完全是“以果导因”，也是“舍本逐末”的做法，明显错误。四、原审判决网商公司应承担租金、物业费的内容也明显错误。（一）前篇可知，因上江南公司交付的房屋整体结构安全性不符合我国国家规范，不具备合法使用的条件，涉案租赁房屋根本无法使用，包括网商公司的房屋在内整个“江南时代广场”商业项目均根本无法按期正常开业两个基本事实，违约责任完全在上江南公司一方。根据《合同法》第二百三十三条规定及双方《房屋租赁合同》第5.13条约定，本合同应于自始解除，网商公司无需支付上江南公司租金，上江南公司尚应退还网商公司的保证金。（二）根据《房屋租赁合同》约定，双方确认房屋交付时间为2014年1月1日；免租金期为120天。租金每半年支付一次，半年租金实际支付为：卷拾捌万叁仟肆佰叁拾壹元壹角（383431.10元），从第二个租赁年度开始递增4%，以后每个租赁年度环比递增一次，每次递增4%。因此，原审计算所谓“租金”的标准明显错误。另一方面，鉴于整个“江南时代广场”商业项目没有开业，网商公司承租部分房屋也不可能开业经营。实际上，上江南公司也没有实施物业管理，其主张物业费也没有任何根据。为此，原审裁判网商公司承担租金、物业费的内容，没有事实基础和根据。五、上江南公司主张董西强“以债务人的股东与债务人法人人格严重混同”问题，也没有事实根据，原审裁判对网商公司形成的债务承担连带责任，也明显错误。从2006年4月-2018年4月期间财务收支情况的“专项审计报告”及附件（浙正大专审字【2018】第382号）结论确认：（1）网商公司的财务活动与股东董西强的财务活动是严格区分的……（2）截止2018年4月30日，网商贸易公司尚欠董西强1945078.95元，其中：1、2006年4月至2018年4月期间，向董西强借入的流动资金1377078.95元，用于企业经营周转；2、2006年4月至2018年4月期间应付董西强工资568000元的基本事实，可以证明不存在上江南公司主张董西强“以债务人的股东与债务人法人人格严重混同”的问题。原审裁判对网商公司形成的债务承担连带责任，也明显错误。综上，请求撤销原审判决第一项、第二项和第三项内容，依法改判：1、上江南公司与网商公司签订的《房屋租赁合同》自始解除；2、驳回上江南公司在原审中其他诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部应由上江南公司承担。 针对董西强的上诉，上江南公司发表答辩意见称：一、1、本案中董西强作为诉讼主体，是不存在任何程序问题的，因为根据合同相对性原则，案涉的房屋租赁合同是由上江南公司与网商公司签订的，上江南公司依据合同相对性起诉网商公司显然不存在董西强所谓的主体问题。2、关于合同解除问题，在2017年718号民终案件中，省高院已经查明了案涉合同应当属于合法有效的，不存在违反法律强制性法规或者其他合同无效的情形，所以，根据该份判决书查明事实，董西强与上江南公司的案涉合同认定为2016年4月8日解除也并无不妥。同时，在网商公司上诉状中，其也并未认为，双方的合同自始是解除的。所以，董西强所谓的合同自始解除，显然缺少事实依据。二、关于拼装的区块房屋存在质量问题。在一审法院审理过程中，已将该区块的物业费以及租金予以了扣除。但是其他区块并不影响网商公司的合理使用以及正常使用。同时网商公司也实际占有了案涉的租赁房屋，所以一审法院要求网商公司支付房屋租金也是合理合法的。三、一审法院认为，网商公司存在违约责任的事实认定是十分清楚的。根据网商公司与上江南公司签订的房屋租赁合同，网商公司应当在合同签订后立即支付租金，而第一季度租金当时并未出现所谓的房屋沉降，影响房屋使用，或者未能统一开业的事实。在当时网商公司应当是按约支付租金，但是网商公司并没有支付租金，显然是网商公司存在的重大违约责任，合同解除原因主要归责于网商公司显然也是有理有据的。四、董西强和网商公司的法人人格混同问题。在本案中，董西强与网商公司人格混同的举证责任，应当是由董西强来举证说明其与网商公司的公司财产是相互独立的。董西强一审中却并未能实际举证来证明该事实，其应当自行承担举证不利的后果。一审法院认为，董西强与网商公司存在的人格混同显然是合法有据的。一审法院认定的事实是十分清楚的，应当予以维持，一审法院判决。 网商公司发表答辩意见称：一、网商公司是否应当向上江南公司支付租金、物业费，网商公司与董西强的上诉请求，其实是一致的，只是上诉理由存在不同，与上诉人相同的上诉理由部分是予以认可的。其提出的不同的上诉请求部分，请法院予以审查认定。二、董西强个人是否承担连带责任的问题，网商公司请求由法院予以裁判认定。 二审举证期限内，各方当事人未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应照约履行。案涉租赁合同约定，首期租金383431.1元，于2014年1月1日前支付，网商公司仅于2014年1月27日、2月28日向上江南公司交纳保证金200000元和300000元，也存在违约。但双方合同中同时又约定案涉租赁场地于2014年5月1日之前正式开业，项目整体开业日以上江南公司的通知为准，在双方约定的开业时间2014年5月1日之前，上江南公司并未以此为由要求解除合同，而此日期之前及之后，上江南公司均未通知网商公司项目整体开业，此后，因案涉场地一直未能开业，且上江南公司、点金公司与永丰经济合作社之间的《房屋使用合同书》及四份补充协议已经生效判决确认于2016年4月8日解除，即网商公司承租案涉房屋的目的已无实现的可能。上江南公司交付的租赁标的物达不到合同约定的使用目的，故其要求支付租金、物业费以及滞纳金的请求不应予以支持。因案涉合同已实际不能履行，故本院判决双方之间的租赁合同解除。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初7514号民事判决。 二、浙江上江南投资有限公司与杭州网商贸易有限公司于2013年12月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。 三、驳回浙江上江南投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 一审案件受理费104581元，二审案件受理费55184元，均由浙江上江南投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年七月二日 书记员  姚丽萍