广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13118号上诉人（原审被告、反诉原告）：王魏，男，1984年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢双林，女，1992年8月13日出生，汉族，身份证住址湖南省娄底市娄星区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄柱妃，广东卓展律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡浩，广东卓展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘淑莲，女，1986年4月12日出生，壮族，身份证住址广西柳州市柳南区。委托诉讼代理人：张东林，广西芝州律师事务所律师。上诉人王魏、谢双林因与被上诉人刘淑莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王魏、谢双林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，王魏、谢双林无需向刘淑莲返还押金；2.刘淑莲承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一审法院认定事实不清。一审法院认为“本案应视为双方协商一致解除合同”与事实不符。本案中，刘淑莲未按合同约定支付租金、水电费构成违约，王魏、谢双林根据合同约定行使合同解除权。一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，协助刘淑莲办理营业执照并不属于法律规定的出租人的法定义务；《房屋租赁合同》并未约定“协助刘淑莲办理营业执照”属于王魏、谢双林附随义务，也未注明房屋用途。因此王魏、谢双林不负有协助刘淑莲办理营业执照的法定义务或附随义务。同时根据刘淑莲提供的证据，并未能够证明王魏、谢双林拒不配合刘淑莲办理营业执照事宜，刘淑莲以此为由拒付租金构成违约。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《房屋租赁合同》约定：每月5日前支付下一个月租金，如有逾期按租金5%收取滞纳金，超过一星期未付租金，视为乙方（即被上诉人）放弃场地，甲方（即王魏、谢双林）有权收回。本案因刘淑莲构成违约，王魏、谢双林依约单方解除合同，并有权没收刘淑莲支付的押金。综上，王魏、谢双林上诉请求二审法院依法改判。被上诉人刘淑莲二审答辩称：一、刘淑莲没有违约，而是王魏、谢双林违约。双方合同是经营性的租赁合同，这种合同在性质上具有一定的行政属性，刘淑莲办理舞蹈培训，按照规定需要办理营业执照，租赁合同的目的就是为了合法经营。办理营业执照需要提供涉案房屋的房产证复印件以及王魏、谢双林与房东的房屋租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款的规定，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的及各交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，王魏、谢双林有义务提供办理营业执照的相关资料，这种义务是法定的附随义务。二、从刘淑莲提供的双方微信聊天记录内容来看，双方于2019年5月30日就已经达成了协助提供办理营业执照资料的合意，但王魏、谢双林至合同解除时仍未履行约定的义务，构成严重违约。三、刘淑莲依法不应当支付租金及水电费给王魏、谢双林。双方合同目的是为了合法经营舞蹈培训，因为王魏、谢双林的不协助行为导致刘淑莲无法实现合同目的，致使刘淑莲在筹备阶段的各种投入损失。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，刘淑莲解除房屋租赁合同之后，在筹备阶段的各种损失依法应当由王魏、谢双林进行赔偿，尚未支付的租金可以中止支付，已经支付的租金和水电费应当予以返还。因此，刘淑莲于2019年7月5日未支付租金，不构成违约。四、房屋租赁合同不是王魏、谢双林单方解除，从双方的聊天记录内容可以看出，刘淑莲在2019年7月1日就已经通过微信聊天的形式向王魏、谢双林作出了解除房屋租赁合同的意思表示，在2019年7月5日再次作出解除合同的意思表示，刘淑莲解除合同是因为王魏、谢双林没有提供办理营业执照的相关资料、没有实现合同的情况下解除的，解除通知到达了王魏、谢双林并且已经解除了涉案合同。五、王魏、谢双林主张不退还押金没有依据。刘淑莲在房屋租赁期间并没有造成王魏、谢双林的财产损失，双方在房屋租赁合同中也约定合同结束后退还押金。六、王魏、谢双林从2019年5月1日签订房屋租赁合同至2019年7月1日解除合同的两个月内，都无法提供办理营业执照的相关资料，对刘淑莲造成了压力，如果刘淑莲再支付租金给王魏、谢双林，将给刘淑莲造成更大的损失。我方于2019年7月5日不支付租金是行使不安抗辩权，可以终止履行，不构成违约。综上，刘淑莲请求二审法院驳回上诉。刘淑莲于2019年8月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认刘淑莲与王魏、谢双林签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；2.王魏、谢双林退还刘淑莲支付的房屋押金40000元；3.王魏、谢双林承担刘淑莲的损失82652元；4.王魏、谢双林退还所扣留的刘淑莲的物品（包括功放2台、音箱4个、椅子4张、沙发4张、茶几1张、饮水机1台、存物柜3个、前台桌1张、风扇3台、空调6台、移动钢管1个、电脑1台、打印机1台）；5.本案的诉讼费用由王魏、谢双林承担。王魏、谢双林反诉请求法院判令：1.刘淑莲向王魏、谢双林支付未支付租金6900元，滞纳金103.5元（按月5%收取，自2019年7月1日计至2019年7月9日）；2.刘淑莲向王魏、谢双林支付解除租赁合同后的物业占用费36800元（按23000元一个月，自2019年7月10日计至2019年8月27日）；3.刘淑莲向王魏、谢双林支付水电费3410元（2019年7月1日至2019年7月31日期间产生）；4.本案的诉讼费用由刘淑莲承担。一审法院经审理查明：根据王魏、谢双林提交的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁登记备案证明》，案外人赵端武将坐落海珠区新港中路艺苑南路X号大院X房出租给谢双林，租赁期限自2018年12月1日至2021年12月31日，并办理了租赁登记备案，租赁用途为商业用房。2019年5月1日，谢双林、王魏（甲方、出租人）与刘淑莲（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落海珠区艺苑南路布衣港电商产业园X房，租赁期限自2019年5月1日至2021年12月31日；租金每月23000元，房屋押金40000元，水电费由乙方支付，待合同期满，合同结束后，押金返还乙方；每月5日前支付下一个月租金，如有逾期按租金百分之5收取滞纳金，超过一星期未付租金，视为乙方放弃场地，甲方有权收回；在乙方正常合法且无任何违规的情况下，造成乙方不能正常经营的，期间所造成的损失由甲方负责；等。2019年5月13日，刘淑莲（顶让方、乙方）与案外人罗君君（转让方、甲方）签订《舞蹈室转让协议》，载明双方就舞蹈室转让达成协议，并共同遵守，舞蹈室室转让给乙方后，乙同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，全部由乙方负责，该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙方所有；舞蹈室现有装修、装饰、设备（包括功放2台、音箱4个、椅子、沙发、茶几、饮水机、存物柜、前台桌、风扇、空调6台、移动钢管一个、电脑一台，打印机一台）全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方；乙方在2019年5月13日前一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计138000元，上述费用已包括甲方交给房东再转付乙方的押金、上述的装修装饰设备及其他相关费用；转让后甲方将注销该营业执照及税务登记证；等。刘淑莲提交微信聊天记录截图，以证明其多次要求王魏、谢双林提供办理营业执照所需资料，但王魏、谢双林没有配合提供。其中2019年7月1日刘淑莲说：“王总如果你拿不到资料我办营业执照，那我就另外找场地了，你看你自己重新招租吧”。2019年7月9日，王魏向刘淑莲发送解除租赁合同文件。王魏、谢双林表示其有向业主的员工要求提供办理营业执照材料，并答复了刘淑莲，并非拒不提供配合刘淑莲办理营业执照，并提交微信聊天记录截图为证。一审诉讼中，双方确认：1.案涉房屋原转租给案外人罗君君经营舞蹈室，罗君君办理了个体工商户营业执照，后罗君君将舞蹈室转让给刘淑莲，王魏、谢双林与刘淑莲重新签订租赁合同，并收取刘淑莲40000元押金（由罗君君所交押金转化）；2.刘淑莲已支付2019年5、6月的租金及5月的水电费；3.双方的租赁合同于2019年7月9日解除；4.刘淑莲使用案涉房屋至2019年7月15日，当天晚上王魏、谢双林将舞蹈室的学员清场，并将房屋上锁。关于损失82652元，刘淑莲表示包括2019年5、6月的租金、5月的水电费以及其聘请的教练、员工的工资。王魏、谢双林表示租金及水电费是刘淑莲正当使用租赁物业所需支付的款项，该款项不能因其未办理营业执照而拒绝支付，教练及员工开支是刘淑莲经营舞蹈室所需支付的款项，且在本案中刘淑莲并未提交与该些教练、员工签订劳动合同的证据及支付证明，不予确认。关于返还的物品，刘淑莲表示其与罗君君签订的《舞蹈室转让协议》中有列明物品清单，王魏、谢双林阻挠其撤走物品，其为此报警，并提交了双方的聊天记录及报警回执为证。王魏、谢双林表示其未阻挠，只是要求刘淑莲出具物品的权属证明。关于占用费36800元，王魏、谢双林表示根据出租人赵端武的解除租赁合同通知，其与出租人赵端武的租赁合同自2019年8月27日解除，刘淑莲一直未将物品搬出，应支付该期间的占用费。刘淑莲表示是王魏、谢双林扣留其物品，其在2019年7月15日后没有使用案涉房屋。关于2019年7月产生的水电费3410元，王魏、谢双林表示根据长江物业公司解除物业管理合同的通知，2019年7月欠缴的水电费金额为3410元。刘淑莲对此有异议，认为5月份水电费为1076元，6月份水电费为1800元，7月份水电费3410元明显超出正常使用标准，且其在2019年7月15日后没有使用房屋。一审法院认为：刘淑莲与王魏、谢双林签订《房屋租赁合同》，约定租赁海珠区艺苑南路布衣港电商产业园X房，现双方均确认上述合同自2019年7月9日解除，一审法院予以确认。关于解除合同的责任问题，刘淑莲表示系因王魏、谢双林拒不配合提供办理营业执照的资料，王魏、谢双林则表示其并非拒不配合，根据双方的聊天记录，双方对此有沟通和协商的过程，故一审法院认为本案应视为双方协商一致解除合同。解除合同后，王魏、谢双林应退还押金40000元给刘淑莲。刘淑莲应按每月23000元的标准支付2019年7月1日至7月9日的租金，以及2019年7月10日至7月15日的占用费。王魏、谢双林确认2019年7月15日已将房屋上锁，刘淑莲此后已无法使用案涉房屋，故其要求刘淑莲支付2019年7月15日后的占用费，一审法院不予支持。因2019年7月1日刘淑莲已协商解除合同，故王魏、谢双林要求刘淑莲支付2019年7月租金的滞纳金，一审法院不予支持。2019年7月的水电费王魏、谢双林并未提交具体计算的依据，且刘淑莲只使用房屋至2019年7月15日，故王魏、谢双林要求刘淑莲支付2019年7月的水电费3410元依据不足，一审法院不予支持。刘淑莲要求返还的物品，与其和罗君君签订的《舞蹈室转让协议》中列明的物品能相互佐证，一审法院予以采信，其要求王魏、谢双林返还有理，一审法院予以支持。王魏、谢双林辩称刘淑莲应向房屋产权人索要，违反合同相对性原则，一审法院不予采纳。刘淑莲要求王魏、谢双林赔偿损失82652元，因其列明的租金、水电费及教练、员工工资为其使用案涉房屋及经营的必要支出，其要求王魏、谢双林承担依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，一审法院于2020年3月30日判决如下：一、确认刘淑莲与王魏、谢双林于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月9日解除；二、王魏、谢双林在本判决生效之日起十日内退还押金40000元给刘淑莲；三、王魏、谢双林在本判决生效之日起十日内返还功放2台、音箱4个、椅子4张、沙发4张、茶几1张、饮水机1台、存物柜3个、前台桌1张、风扇3台、空调6台、移动钢管1个、电脑1台、打印机1台给刘淑莲；四、刘淑莲在本判决生效之日起十日内支付2019年7月1日至2019年7月9日的租金以及2019年7月10日至2019年7月15日的占用费给王魏、谢双林（按每月23000元计算）；五、驳回刘淑莲的其他诉讼请求；六、驳回王魏、谢双林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费2753元，由刘淑莲负担1855元，王魏、谢双林负担898元；反诉受理费490元，由刘淑莲负担119元，王魏、谢双林负担371元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另查明，双方二审确认涉案租赁合同未约定没收押金的条件，仅约定合同结束后返还押金。本院认为，一审法院确认涉案《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；王魏、谢双林需向刘淑莲返还功放2台、音箱4个等物品；刘淑莲应向王魏、谢双林支付2019年7月1日至7月15日租金（占用费），事实清楚、理据充分，双方均未提出异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合王魏、谢双林及刘淑莲的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：王魏、谢双林上诉主张本案系刘淑莲违约，其有权单方解除合同且不退还押金。对此，本院认定如下：涉案《房屋租赁合同》约定租赁涉案房屋，并确认上述合同自2019年7月9日解除。关于解除合同的责任问题，刘淑莲表示系因王魏、谢双林拒不配合提供办理营业执照的资料，王魏、谢双林则表示其并非拒不配合，根据双方的聊天记录，双方对此有沟通和协商的过程，因此，一审法院认为双方协商一致解除合同，并无不妥。至于迟延付租的问题，虽双方合同约定每月5日前支付下月租金，但实际履约过程中，刘淑莲在2019年7月1日前已多次要求王魏、谢双林就协助办理营业执照的问题进行协商，但并未能完成相关手续，刘淑莲主张行使不安抗辩权，亦无不妥。并且，双方二审均确认涉案租赁合同并未赋予押金具有定金性质，也未约定王魏、谢双林有权没收押金的情形。双方租赁合同已经解除，一审法院认定王魏、谢双林应退还押金40000元给刘淑莲，理据充分。王魏、谢双林以刘淑莲迟延付租构成违约为由主张没收押金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人王魏、谢双林的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费898元，由上诉人王魏、谢双林负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶