江苏省宝应县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1023民初7926号原告(申请执行人)：江苏天宇建工劳务有限公司，住所地宝应县苏中北路41号。法定代表人：杨伏群，公司总经理。委托诉讼代理人：华勇，江苏淮左律师事务所律师。被告(案外人)：朱芸芸，女，1992年8月21日出生，汉族，住西安市。被告(被执行人)：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，总经理。原告江苏天宇建工劳务有限公司(以下简称江苏天宇建工公司)与被告朱芸芸、西安世纪熙源房地产开发有限公司（西安世纪熙源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，依法适用普通程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告江苏天宇建工公司的委托诉讼代理人华勇到庭参加诉讼，被告朱芸芸、西安世纪熙源公司经本院合法传票未到庭参加诉讼。本案缺席审理,现已审理终结。经审理查明,2016年12月21日,江苏天宇建工公司向本院起诉西安世纪熙源公司并申请财产保全。本院于2017年3月15日查封西安世纪熙源公司名下房产若干套，其中包含西安熙源·观澜天下2号楼10102号房产，后双方在本院达成调解协议。因西安世纪熙源公司未按本院（2016）苏1023民初6335号民事调解书履行还款义务,江苏天宇建工公司遂向本院申请执行，案号为（2019）苏1023执562号。该案在执行过程中，本院依法作出（2016）苏1023执保6335号执行裁定书，续查封了西安世纪熙源公司名下熙源·观澜天下2号楼10102号房产。2019年7月2日，本院作出（2019）苏1023执562号执行裁定书，裁定：拍卖西安世纪熙源公司名下熙源·观澜天下2号楼10102号房产。同日，本院作出（2019）苏1023执562号之一执行裁定书，裁定：现限被执行人西安世纪熙源公司及其他人占有人于公告之日起十五日内迁出位于西安熙源·观澜天下（预售证号2016245）的2-10102号不动产，逾期不迁出，本院将依法强制执行。朱芸芸对此提出执行异议。本院于2019年10月17日作出（2019）苏1023执异98号执行裁定书，裁定：解除对西安世纪熙源公司名下的熙源·观澜天下2号楼10102号（2-10102）房产的查封，并停止对该房产的拍卖。江苏天宇建工公司对此不服，向本院提出诉讼请求：请求判决原告有权对被告西安世纪熙源公司名下观澜天下2号楼10102号（2-10102）申请查封，并由人民法院继续对该房产进行拍卖。事实和理由：原告与被告西安世纪熙源公司借款合同纠纷一案，在案件审理过程中，原告申请了财产保全，宝应县人民法院（2016)苏1023民初6335号民事裁定书查封了案涉房产，并向登记部门送迖了协助执行通知书，同时向被告西安世纪熙源公司送达。2017年6月5日，宝应县人民法院作出（2016)苏1023民初6335号民事调解书。后被告西安世纪熙源公司未依据民事调解书还款，原告申请执行，执行案号为（2019)苏1023执562号。2019年3月12日，宝应县人民法院作出（2016)苏1023执保6335号执行裁定书，续查封了上述案涉房产，后裁定拍卖案涉房产，并要求被告于15日迁出。而后，被告朱芸芸向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后作出(2019)苏1023执异98号执行裁定书，裁定解除对案涉房产的查封，并停止对该房产的拍卖。原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下:1.被告朱芸芸所称的《商品房买卖合同》不能证明买卖合同在查封前签订且合法有效的事实。被告朱芸芸在执行异议申请中称《商品房买卖合同》签订于2018年12月，但截至2019年3月12日，涉案房屋的状态仍然为未售状态，原告认为两被告之间并没有实际签订合同，没有办理网签和备案登记手续，即便签订，也不能认定其合法有效。2.被告朱芸芸陈述的2018年12月3日与西安世纪熙源公司签订商品房买卖合同购买位于西安市灞桥区产，且一次性支付828768.00元购房款，并已装修入住的事实，未提供佐证材料。3.即便被告朱芸芸在执行异议程序中提供以上有关佐证材料，据答辩人了解，涉案房屋尚未办理竣工验收手续，交房行为不合法，被告朱芸芸的行为不构成合法占有。4.不论被告朱芸芸是否在执行异议程序中提供了在西安市无其他住房的证明，均不能推定其在西安市以外的城市或县辖区没有其他用于居住的住房。原告经查询得知，被告朱芸芸系河南省夏邑县人，其至少还应提供其在该地没有住房的证明，方能得出其所购的商品房用于居住且名下没有其他用于居住的房屋。5.执行裁定适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条分别规定了一般买受人、消费者买受人两种情形，执行裁定书同时援引了两条规定，属于适用法律错误。被告朱芸芸的执行异议只有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相应条款的全部规定，才能予以支持，结合本案的有关情况，被告朱芸芸的执行异议不符合有关规定，请求人民法院继续查封案涉房产并拍卖。被告朱芸芸未到庭参加诉讼，但提供书面答辩状辩称：2018年12月3日其与西安世纪熙源公司签订了《商品房买卖合同》，约定由朱芸芸购买熙源.观澜天下2-10102房产，总价为828768元，且缴纳了大修基金、天然气初装费并装修入住。经西安市不动产信息档案中心查询，名下无其他房产住所，并且2016年7月21日西安世纪熙源公司取得了商品房预售登记，登记号为2016245。在《最高人民法院关于人民法院办法执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书中，最高院认为，“无其他用于居住的房屋”，是指买受人在执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。对此最高人民法院在《交通银行股份有限公司陕西省分行、张小艳申请执行人执行异议之诉一案》中，也持前述观点，即《执行异议和复议案件规定》第二十九条第二项中规定的“无其他用于居住的房屋”，系买受人在被执行人房屋所在地名下无其他用于居住的房屋，而不是在全国范围内无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议的规定》第28条和第29条规定，不需要房屋登记备案和竣工验收手续，故请求人民法院驳回原告起诉。被告西安世纪熙源公司未到庭应诉也未予答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交2019苏1023执异98号裁定书。被告朱芸芸提交如下证据：商品房买卖合同、西安市住房情况查询申请表、装修施工许可证、装修合同报价单、收款收据、用户购电收据、物业收费收据、POS签购单等。结合原被告陈述、举证、质证及辩论意见，本院认定如下事实：2018年12月3日，朱芸芸与西安世纪熙源公司签订商品房买卖合同，朱芸芸购买由其开发的西安市熙源·观澜天下2号楼10102号（2-10102）房产一套，房价款828768元。后朱芸芸依照合同约定缴纳了房款及大修基金、天然气初装费等费用。被告朱芸芸2019年2月至7月对上述房产进行了装饰装修后入住，但未办理上述房产登记过户手续。本院认为：朱芸芸与西安世纪熙源公司之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，案涉商品房买卖合同签订于2018年12月3日，而本院首查封案涉房产的时间2017年3月15日，本院查封房产在前，被告朱芸芸与被告西安世纪熙源公司签订房屋买卖合同在后,故案涉房产不能对抗和排除法院的执行。原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：准许执行宝应县人民法院（2019）苏1023执562号执行裁定书所确定的西安世纪熙源房地产开发有限公司名下熙源·观澜天下2号楼10102号房产。案件受理费12088元，由被告西安世纪熙源房地产开发有限公司承担（于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费12088元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长  黄廷旺人民陪审员  吉林东人民陪审员  王义金二〇二〇年七月八日书 记 员  刁倩倩