河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2034号上诉人（原审原告）：新乡市旧城改造开发有限公司，住所地新乡市解放大道（中）35号新荣小区5#综合楼。法定代表人：贠清山，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岳碧云、郝玲玉，河南普建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡中房统建（集团）有限公司，住所地新乡市和平大道110维多利亚城9号楼10层。法定代表人：王节臣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高颖，女，该公司员工。上诉人新乡市旧城改造开发有限公司（以下简称旧城改造公司）被上诉人新乡中房统建（集团）有限公司（以下简称中房统建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旧城改造公司委托诉讼代理人郝玲玉，被上诉人中房统建公司委托诉讼代理人高颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旧城改造公司上诉请求：撤销原判，改判支持其原审诉讼请求；本案一、二审的诉讼费用由对方承担。事实与理由:1、一审未查清中方统建公司与案外人郑勇之间房屋买卖合同效力，不支持中房统建公司向其公司交房请求，属于认定事实不清。2、一审判决按照2008年出让给郑勇的时间来认定案涉房屋市场价值赔偿，属于适用法律错误。3、一审判决未认定拆迁安置补助费，属于适用法律错误。4、一审判决超出诉请判决错误。中房统建公司辩称，现行市场价赔付无事实法律依据。房屋无法交付原因是因为旧城改造公司在2003年4月30日和我公司签订拆迁协议中，约定安置方式是产权兑换不补差价。但此后的十几年当中，旧城改造公司未按照拆迁户办理流程来我司办理入住手续，怠为行使权力，导致涉案房屋在2008年11月被出售至今，新购人郑勇在房屋内居住已经11年，旧城改造公司从没有主张和过问。其有过失。所以我方认为即使赔偿，应该按照拆迁安置时期价格，而非2008年11月销售该房屋时的价格。安置补助费：旧城改造公司表述5元，3元每平方，是如果拆迁，双方发生搬迁补助费、周转费等事项时，应该按照新乡政府拆迁文件规定的标准支付。涉案协议中，对该部分并未约定，而是实行产权兑换，互不补差价。原审法院认定的我不承担周转费义务，正确。旧城改造公司向一审法院起诉请求:1、要求中房统建公司立即将安置房屋（位于新乡市××小区××单元××东户，建筑面积106.7平方米）完整交付给旧城改造公司，并协助为原告办理安置房屋的不动产登记；2、要求中房统建公司支付迟延交房、迟延办证违约金10万元；3、本案受理费等费用由中房统建公司承担。庭审中，旧城改造公司变更诉求为：1、要求中房统建公司立即将安置房屋（位于新乡市××小区××单元××东户，建筑面积106.7平方米）完整交付给原告，并协助为原告办理安置房屋的不动产登记，如中房统建公司不能交付房屋，按同地段同类别的房屋现值（按80万元）赔偿损失；2、中房统建公司按每月每平方4.5元，支付从2005年1月31日至2019年9月27日临时安置补助费81633.15元。一审法院认定事实：2003年4月30日，新乡市旧城改造开发总公司（被拆迁人、甲方）与新乡市人民政府统建办公室（拆迁人、乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要约定拆除甲方现有公房410㎡，乙方提供文苑小区18#楼东二单元3层西户（144.443㎡）、东关街小区16#楼东三单元2层东户（106.71㎡）、人民路183#4#楼西数三单元2层西户（122.83㎡）安置用房；甲乙双方实行产权兑换，互不补差价。签订协议后，旧城改造公司将其拥有的410㎡房产交由中房统建公司拆除，中房统建公司仅将文苑小区18#楼东二单元3层西户（144.443㎡）、人民路183#4#楼西数三单元2层西户（122.83㎡）房产交付旧城改造公司。2008年11月7日，中房统建公司将东关街小区16#楼东三单元2层东户房产出售给案外人郑勇，并于2008年11月10日开具了票面金额21万元的“销售不动产统一发票”，该房现由郑勇居住，但未在不动产登记部门办理备案登记。2019年1月2日，旧城改造公司委托河南普建律师事务所向中房统建公司发出律师函，要求中房统建公司在收函之日起十日内将房屋完整交付或按同地段同类别房屋的限制赔偿。2019年1月16日，中房统建公司回函称关于案涉房产该公司仅负责在相关手续上审核签章予以配合，因该公司相关项目负责人于2008年获刑入狱，拆迁资料丢失严重，交接手续不齐全，待查明事实后予以答复。截至本案庭审，中房统建公司未将东关街小区16#楼东三单元2层东户房产交付旧城改造公司。庭审后，一审法院至该房产调查时，该房住户郑敏文说明其2008年就从中房统建公司购买了该房产，居住至今，一直没有办理房产证。另查明之一，旧城改造公司原名新乡市旧城改造开发总公司，2008年7月22日经新乡市房产系统改制领导小组办公室批复，经企业改制，以承债方式获得原单位全部资产，2009年3月18日更为现名。中房统建公司系由新乡市人民政府统建办公室改制而来，承继了新乡市人民政府统建办公室的资产。另查明之二，本案审理期间，一审法院根据旧城改造公司申请，委托河南方正房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。2019年12月26日，该公司出具终止鉴定函，因鉴定材料不全，将鉴定事项退回。另查明之三，新乡市城市房屋拆迁及附属物赔偿标准（暂行）（新政[2002]7号文件）第三条规定，“按被拆迁房屋的合法建筑面积3元/㎡.月支付。一次性货币补偿的和被拆迁人或房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费；自行周转过渡的过渡期一般不超过21个月，因拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自逾期之月起每平方米增加50%的临时安置补助费。”据此，旧城改造公司要求中房统建公司支付临时安置补助费。一审法院认为，案涉《拆迁安置协议书》不违反法律规定，为有效合同。旧城改造公司、中房统建公司分别作为当时合同签订主体改制而来的企业，依法各自享有该合同确定的权利，并应履行合同约定的义务。签订合同后，旧城改造公司将410㎡房产交由中房统建公司拆除，履行了合同义务，中房统建公司未将东关街小区16#楼东三单元2层东户房产交付旧城改造公司，显属违约。但是，案涉房产已被中房统建公司在2008年出售给他人，由他人居住至今已长达十一年多，旧城改造公司要求中房统建公司交付房产已无事实基础，且会引起不必要的社会矛盾，对其该项诉求一审法院不予支持。为妥善处理案涉纠纷，一审法院根据旧城改造公司的申请委托评估机构对该房产的价值进行评估，因鉴材不全导致无法确定案涉房产的价值，由此无法确定中房统建公司对其违约行为应当赔偿旧城改造公司的价款。同时，《拆迁安置协议书》签订于2003年4月30日，旧城改造公司在2019年8月7日方才通过诉讼主张权利，在长达十六年的时间内未及时行使权利，不仅造成损失的扩大，也在此期间因房屋被出售导致合同无法履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。因此，结合双方的过错程度，尤其是案涉房产在2008年就被出售，旧城改造公司却在十余年间怠于行使权力，案涉房产应参照2008年11月7日中房统建公司将房产另行出售时，同地段、同楼层、同面积的一手商品房市场价值予以赔偿。此外，对于旧城改造公司所主张的临时安置补助费，在《拆迁安置协议书》中双方约定“产权兑换，互不补差价”，中房统建公司并不负有向旧城改造公司支付临时安置补助费的义务，旧城改造公司主张按新政[2002]7号文件确定的标准支付该费用无合同依据，且因其怠于行使权利致使损失不断扩大，根据上述法律规定，对其该项诉求一审法院不予支持。综上所述，一审法院对旧城改造公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，一审判决：一、中房统建公司于判决生效之日起十日内按2008年11月7日东关街小区16#楼东三单元2层东户房产，同地段、同楼层、同面积的一手商品房市场价值赔偿旧城改造公司；二、驳回旧城改造公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由旧城改造公司承担5900元，由中房统建公司承担5900元。二审中，中房公司提交四份收据发票及拆迁安置结算单，以证明案涉房屋在拆迁前后商品价为1550元左右，二楼较三楼价格略低。旧城改造公司质证称，中房公司提交证据不具有客观性，每个拆迁户的情况不同，不具有对比性，且仅该几户的情况不能反映当时的市场房产价格情况，如按2003年价格赔偿，对旧城改造公司不公平。本院认为，按照该证据认定本案赔偿依据对旧城改造公司显示公平，且与中房统建公司违约责任不符，本院不予采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，2003年4月30日，旧城改造公司与中房统建公司签订《拆迁安置协议书》后，旧城改造公司将协议约定的房产交由中房统建公司除，履行了自方的合同义务，而中房统建公司未按协议约定交付全部房产，而于2008年11月7日将东街小区16#楼东三单元2层东户房屋出售给案外人。中房统建公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于该房产已由案外人合法取得，且长期居住，中房统建公司已不具有继续交付该房屋的可能性，故中房统建公司应向旧城改造公司承担相应的赔偿责任。因协议约定的交房日期至中房统建公司违约将房屋出售的时间段内，案涉房屋的价格在上涨中，中房统建公司以21万元的价格将案涉房屋出售，对该部分房屋出售款，中房统建公司应当作为对旧城改造公司的赔偿支付给旧城改造公司，对于违约期间的利息也应一并支付。中房统建公司主张以2003年房屋拆迁时该房屋的市场价格赔偿旧城改造公司相应的损失，对旧房改造公司不公平。因中房统建公司将房屋出售给案外人至旧房改造公司起诉，旧房改造公司均未主张自己的权利，对该部分增加的损失，旧房改造公司与中房统建公司双方均有责任，旧房改造公司主张按同地段房屋现值赔偿其损失，本院不予支持。综上所述，旧房改造公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初4637号民事判决；二、新乡中房统建（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付新乡市旧城改造开发有限公司210000元及利息（利息以210000元为基数，自2008年11月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回新乡市旧城改造开发有限公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由新乡市旧城改造开发有限公司承担5900元，由新乡中房统建（集团）有限公司承担5900元。二审案件受理费12616元，由新乡市旧城改造开发有限公司承担6308元，由新乡中房统建（集团）有限公司承担6308元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年七月二十二日书记员  王 淼