广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2422号上诉人（原审被告）：邓重辉，男，1953年7月22日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，所长。委托诉讼代理人：欧阳兵、李玉琼，均系广东岭南律师事务所律师。上诉人邓重辉因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。邓重辉上诉请求：1.要求二审判令民政房管所收回房屋属无理要求；2.判令民政房管所应履行职责帮助邓重辉分析协商，赎回本该的产权；3.判令民政房管所对造成邓重辉的精神压力进行道歉并由此产生的后果承担法律责任。民政房管所答辩称：邓重辉的上诉请求主张缺乏事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判。一、1.民政房管所与邓重辉2003年7月1日签订《广州市房地产租赁合同》，合同租赁期满后邓重辉未与民政房管所续签或另行签订该房屋的租赁合同，邓重辉继续使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，民政房管所与邓重辉就案涉房屋形成不定期租赁关系，民政房管所有权随时解除合同；2.邓重辉名下有自有产权房，根据《广东省公有房产管理办法》第11条规定邓重辉已不符合继续使用承租公有房产的条件，民政房管所具有法定的解除合同的权利，并收回涉案房屋；3.民政房管所的工作人员在起诉前多次就案涉房屋合同解除事宜与邓重辉沟通，民政房管所己完全履行通知义务，亦已经给邓重辉足够的通知时间、搬迁时间。二、民政房管所收取占用费及违约金具有合同依据，双方签署的租赁合同中已经明确约定房屋占用费以及违约金。邓重辉与房管所虽然形成不定期租赁关系，但是邓重辉仍需要遵守2003年7月1日签订《广州市房屋租赁合同》中的义务，即第六条第二款租赁期限届满，双方未续订合同且民政房管所要求收回房屋，邓重辉逾期不交出承租房屋的，民政房管所除限期邓重辉迁出和补交占用费外，并有权按占用期内租金总额的50％收取占用期间违约金。民政房管所于2019年7月26日向一审法院起诉请求：1.判令解除民政房管所、邓重辉之间关于涉案房屋不定期租赁关系；2.判令邓重辉立即将涉案房屋腾空交还民政房管所；3.判令邓重辉按每月128.4元的标准向民政房管所支付自逾期之日至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.判令邓重辉支付租金违约金自逾期之日起至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的百分之三分段累计计算，从逾期当月16日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.判令邓重辉按每月128.4元的标准向民政房管所支付房屋租赁合同解除次日起至邓重辉实际交还房屋之日止的房屋占用费；6.判令邓重辉支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的50%计算）；7.民政房管所因本案支出的律师费用3000元由邓重辉承担；8.本案诉讼费用由邓重辉承担。一审法院经审理查明：涉案房屋是广州市民政局代管并登记在该局名下的房屋。民政房管所是广州市民政局的直属单位，受广州市民政局的委托负责管理该局代管房屋的具体事务性工作。2003年7月1日，民政房管所（出租人）与邓重辉（承租人）签订《广州市房屋（住宅）租赁合同》，约定民政房管所同意将坐落在荔湾区某某某路XX号2至3-1/2层房屋出租给邓重辉作住宅使用，使用面积34.71平方米，租赁期限自2003年7月1日至2008年12月31日，月租金额128.40元；租金按月结算，邓重辉在每月的第15日前将当月的租金缴付给民政房管所；租赁期届满，民政房管所、邓重辉双方未续订合同且民政房管所要求收回房屋，邓重辉逾期不交出承租房屋的，民政房管所除限期邓重辉迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内房屋占用费总额的50%（小于100%）收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额3%收取滞纳金。上述合同期满后，民政房管所、邓重辉之间没有续签合同，邓重辉一直在租赁房屋居住至今，并按每月128.40元交租至2019年11月。在广州市行政区域范围内，邓重辉有产权信息。民政房管所为委托律师进行本次诉讼，支付了律师费3000元。2018年7月9日一审法院受理广州市民政局房屋管理所诉邓重辉房屋租赁合同纠纷一案，广州市民政局房屋管理所在该案中要求解除与邓重辉关于荔湾区某某某路XX号地下部位房屋的租赁合同及腾空交还房屋等诉讼请求。该案经一审法院审理于2018年9月19日作出（2018）粤0103民初4883号民事判决书，其中判决第一项：自本判决发生法律效力之日，解除广州市民政局房屋管理所与邓重辉之间关于荔湾区某某某路XX号地下部位房屋的租赁关系。第二项：邓重辉（含同住人员）自判决发生法律效力之日起十五日内，迁出荔湾区某某某路XX号地下部位房屋，将该房屋交还给广州市民政局房屋管理所等（其他内容略）。邓重辉对判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2018年12月26日作出（2018）粤01民终21101号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年10月8日一审法院向邓重辉送达本案民政房管所起诉状副本。庭审中，民政房管所提供《来函查询办理结果反馈》，拟证实邓重辉个人名下有产权房屋。经一审法院核实和邓重辉当庭确认荔湾区某某南路某某北街3号402房等为邓重辉自有产权房产。民政房管所确认邓重辉缴纳涉案房屋租金至2019年11月，并当庭撤回第三、四项诉讼请求。邓重辉提供：1988年3月16日、8月16日、2005年3月15日及今年11月民政房管所开具的租金发票。民政房管所对1988年3月16日、8月16日、2005年3月15日的租金发票不确认，其中2005年3月15日的租金发票是非住宅部分的租金发票。民政房管所、邓重辉确认现邓重辉承租广州市荔湾区某某某路XX号2至3-1/2层房屋作住宅用途使用。一审法院认为：民政房管所、邓重辉签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。按约定，民政房管所、邓重辉的租赁合同已于2008年12月31日届满。依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，民政房管所、邓重辉从2009年1月1日起并没有续签合同，邓重辉继续使用案涉房屋并交租，民政房管所收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。现邓重辉名下拥有自有产权房。民政房管所以此为由，请求解除双方不定期租赁关系，有合同依据，一审法院予以支持。解除时间以一审法院向邓重辉送达本案起诉状副本（即2019年10月8日）解除。租赁关系解除后，邓重辉（含同住人员）应当将房屋腾空交还给民政房管所。对于邓重辉辩称涉案房屋是其所有，因邓重辉不能提供证据予以证实，一审法院对此不予采信。民政房管所自愿撤回第三、四项诉讼请求，是其对自己诉讼权利的主张，一审法院对此予以准许。有关房屋占用费及占用费违约金问题，民政房管所该两项请求有合同依据且费用标准合理，应予支持。但需要明确的是，民政房管所本案主张的占用费违约金，实际为双方合同解除后邓重辉未腾空并交还房屋的交房违约金。至于律师代理费问题，虽然合同有关于诉讼费承担的约定，但律师费并非诉讼所必须支出的费用，而且基于双方公租房租赁关系，对民政房管所有关律师费的请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月5日作出如下判决：一、广州市民政局房屋管理所与邓重辉关于广州市荔湾区某某某路XX号2至3-1/2层房屋的租赁合同关系于2019年10月8日解除。二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，邓重辉（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区某某某路XX号2至3-1/2层房屋并交还给广州市民政局房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起，邓重辉按月（每月15日前）向广州市民政局房屋管理所支付当月占用费和交房违约金（占用费为每月128.40元、交房违约金为每月64.20元计），直至邓重辉（含房屋的共同使用人）实际交还房屋之日止。五、驳回广州市民政局房屋管理所的其它诉讼请求。邓重辉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由邓重辉负担50元，广州市民政局房屋管理所负担50元。二审中，邓重辉向本院提交《营业执照》(2017年5月18日)、《工商税缴款书》及《守法工商业户通知书》。民政房管所认为，对于《营业执照》的真实性、合法性确认，关联性不确认，其不是涉案房屋的地址，而是(2018)粤01民终21101号案的房屋，且该判决已经将广州市荔湾区某某某路XX号地下部分房屋腾空交还民政房管所；对于《工商税缴款书》、《守法工商业户通知书》的真实性、合法性、关联性均不确认，与本案无关。民政房管所向本院提交《广州通用机打发票》，证明邓重辉就涉案房屋已交租至2020年1月。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院经审查认为：本案中，民政房管所将涉案房屋出租给邓重辉作为住宅使用，邓重辉按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，民政房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。民政房管所对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6224号民事判决；二、驳回广州市民政局房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市民政局房屋管理所。上诉人邓重辉预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年七月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳