河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2188号上诉人（原审被告）：许亚光，男，回族，1966年6月24日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：任宁丽，女，汉族，住址同上，系许亚光之妻。委托诉讼代理人：王雪，河南江河源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周口市志远酿造有限公司，住所地：周口市川汇区中州路北段27号。法定代表人：孙训亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘志前，河南众望律师事务所律师上诉人许亚光因与被上诉人周口市志远酿造有限公司租赁合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2020）豫1602民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许亚光及其委托诉讼代理人任宁丽、王雪，被上诉人周口市志远酿造有限公司的法定代表人孙训亮及其委托诉讼代理人刘志前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许亚光上诉请求：1、依法撤销周口市川汇区人民法院(2020)豫1602民初593号民事判决,依法改判上诉人与被上诉人签订的租赁合同继续履行；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一、上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效,上诉人不存在违约行为,双方仍应当继续履行合同。上诉人与被上诉人签订租赁合同,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，另外租赁合同第一条约定周口市志远酿造有限公司所属周口市迎水寺市场内的39间房屋和市场大门南侧的门面房（临中州路)租赁给上诉人,上诉人按照合同约定向被上诉人履行了支付租金义务,而被上诉人没有完成全部交付义务,其中合同中约定的市场大门南侧的门面房至今未交付给上诉人,且多次与被上诉人协商未果。二、一审法院认定基本事实错误，适用法律错误。首先,上诉人在履行租赁合同过程中，没有违反合同约定,也不存在私自拆除其中两间门面房的情形,因被上诉人租赁给上诉人的该两间门面房,本身系违法建筑,2019年周口市川汇区创卫工作开展,该两间违建门面房是被街道办事处集中拆除的,并不是上诉人私自拆除,这一事实由周口市川汇区人和街道办事处情况说明为凭。其次,上诉人并未对租赁房屋土地性质、整体布局做出任何改变，上诉人对房屋结构也没有做出任何改变,而是在卷闸门内侧安装了玻璃推拉门,被上诉人称上诉人改变了房屋结构,但没有提交房屋原始状态的相关证据予以佐证,故不能够说明上诉人对房屋结构进行了改变,仅仅安装推拉玻璃门达不到改变房屋结构的标准。另外市场院内房屋横梁断裂,上诉人积极的用两根方钢予以加护,为了安全隐患考虑,采取将该门一直关闭至今等防范措施，不存在被上诉人所称不管不问的现象。再者,即便是在合同履行过程中存在违约,也是被上诉人违约，其一,被上诉人未按合同约定将房屋交付上诉人,其二,被上诉人在与上诉人签订的租赁合同未到期时,又将同一租赁物转租给第三人,虽然被上诉人在2019年12月20日张贴告示,但上诉人并不知情，直到2020年1月18日原审法院送达给上诉人起诉书时，上诉人才得知被上诉人要求解除合同的事实。很显然上诉人有联系电话，且其本人也在市场内经营,被上诉人完全可以找到上诉人，而不应当以发告示的方式通知,因此被上诉人是故意而为之。紧接着在没有与上诉人协商和告知合同解除的情况下,被上诉人于2019年12月31日和案外人王文堂针对同一租赁物签订租赁合同,其行为违背了诚实信用原则。周口市志远酿造有限公司辩称，一、周口市志远酿造有限公司与许亚光的原租赁合同确实合法有效，但在合同履行过程中，许亚光人一再违反该租赁合同的基本约定，且许亚光在一审中对违约事实明确承认，解除合同的条件已经成就，因此一审判决解除合同事实清楚。周口市志远酿造有限公司一审中提交的许亚光改变其所使用的租赁房屋结构的证据二(照片)，许亚光本人一审庭审中明确承认改变了房屋结构等，其代理人也承认确实有改变的事实等，庭审笔录明确记载；对周口市志远酿造有限公司提交的证明横梁断裂的证据四(照片)，许亚光所采取的仅以两根钢管支撑并锁门的措施，根本不能排除给公共场所带来的安全隐患，尤其是锁门且没有张贴警示标志的消极维修措施，带给出入市场的不知情者安全隐患更大，根本达不到消除危险之目的；许亚光故意规避质证周口市志远酿造有限公司提交的证据三(照片，许亚光私自拆除市场大门内北侧房屋两间(现存原房屋痕迹)，并在原址及该大门内南侧私搭乱建彩钢棚与可移动罩棚多处)，但事实胜于雄辩，直到现在二审开庭许亚光私搭乱建的彩钢棚与可移动罩棚都仍然存在；许亚光一审庭审中明确承认租赁的39间房屋剩余37间，虽然辩驳拆除是他人所为，但没有提供令人信服的证据支持其辩驳理由，再者即便是有关部门拆除，为何不告知周口市志远酿造有限公司?显然其辩解不能成立；一审对上述事实进行确认符合证据认定规则，更符合不容置疑的现场事实。许亚光称周口市志远酿造有限公司没有完成全部交付义务，违背事实和常理。许亚光2018年签合同时已经全额交纳租赁费，在长达一年多的承租期间不主张自己的权益，明显不符合常理，其完全可以通过正常法律途径要求租户交付租金进行维权，另外没有证据显示许亚光就此与周口市志远酿造有限公司进行过任何协商；周口市志远酿造有限公司把市场租赁给许亚光之后，也从没有收取过该两间门面房的租金，周口市志远酿造有限公司没有理由不交付该两间门面房。二、一审法院认定事实清楚，法律适用完全正确，二审应予维持一审判决。1、首先，拆除的两间门面房痕迹犹存，许亚光在该拆除旧址私搭乱建的彩钢棚和移动棚至今仍然存在，且有该两间门面房的原承租人出具的证明为证；即便其辩解是有关部门拆除的成立，但在大门口私搭乱建仍然违反双方租赁合同第二条“不能在市场内私搭乱建，否则，甲方有权终止合同”的约定，私搭乱建不仅违反合同约定，更增加消防隐患，影响公共安全，周口市志远酿造有限公司完全能够依据该条约定解除合同。2、周口市志远酿造有限公司虽然没有提交房屋原始状态的证据予以佐证，但许亚光及其代理人一审对改变房屋结构这一事实明确承认，上诉时又辩解对房屋结构没有任何改变，自相矛盾。3、许亚光反复重复的两间房屋没有交付的问题不存在。4、周口市志远酿造有限公司与他人是否签订租赁合同，不影响许亚光违约事实的存在；周口市志远酿造有限公司于2019年12月20日之前，就许亚光严重违反合同约定的情况，多次与许亚光协商，要求其按合同约定履行合同，改正违反合同约定的情况，并按时交付租赁费，但许亚光置之不理，又要求减少租金，在协商无果的情况下，周口市志远酿造有限公司无奈向许亚光发出解除合同通知，许亚光仍然不予理睬，周口市志远酿造有限公司只得于2019年12月20日在许亚光经营场地门口对面不足5米的大门门柱上(中向没有任何影响视线的障碍物)张贴解除合同通知书，许亚光作为市场的管理者，不可能不知情；其辩解周口市志远酿造有限公司没有与其协商，不符合事实。综上，许亚光行为严重违反合同第二条约定的“租赁期间内，被告应保持房屋结构不变、土地性质不变、整体布局不变，不准在市场内私搭乱建，否则，周口市志远酿造有限公司有权终止合同”的约定等，不切实履行维修义务的消极行为又给公共安全带来不可预知的严重隐患，周口市志远酿造有限公司依据《合同法》第九十六规定履行了通知义务；一审判决事实充分，适用法律正确，应依法驳回许亚光上诉请求，维持一审判决。周口市志远酿造有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除周口市志远酿造有限公司、许亚光签订的租赁合同;2、判令许亚光赔偿私自拆除周口市志远酿造有限公司市场内两间房屋和擅自改变房屋结构所造成的损失和房屋维修费等共计50000元;3、判令许亚光承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月3日，周口市志远酿造有限公司、许亚光签订《租赁合同》一份，合同约定周口市志远酿造有限公司为甲方，许亚光为乙方，第一条约定甲方将所属的周口市迎水寺市场内39间房屋和市场大门南侧的门面房（临中州路）租赁给乙方。第二条约定乙方租房后，要按照甲方三个不变的原则，即房屋结构不变，土地性质不变，整体布局不变的要求，不准在市场内私搭乱建，否则，甲方有权终止合同。……第六条约定合同期限为三年，年租金十三万元，即从2019年元月1日至2021年12月30日，租金每年一交，一次性交清。租赁合同签订后，许亚光向周口市志远酿造有限公司交纳了2019年租赁费13万元，周口市志远酿造有限公司将案涉房屋交付给许亚光。许亚光在使用房屋期间，紧邻迎水寺市场大门口内北侧的两间房屋被拆除，在拆除处私自搭建彩钢棚；市场大门口内南两间房屋门朝北，许亚光在使用期间将卷闸门内加装窗户，将两间房屋打通为一间；在该房屋外私自搭建两间彩钢房；院内南排从东数第二间房屋内檩子断裂，许亚光用两根棍从下往上支撑住。2019年12月20日，周口市志远酿造有限公司以许亚光不履行合同义务在迎水寺市场门口张贴解除合同告示。在双方协商无果的情况下，周口市志远酿造有限公司诉至一审法院。一审法院受理本案后，于2020年1月18日将周口市志远酿造有限公司的起诉状副本等法律文书送达给许亚光，此时周口市志远酿造有限公司解除房屋租赁合同的意思表示到达许亚光，故周口市志远酿造有限公司与许亚光之间签订的《租赁合同》于2020年1月18日解除。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。周口市志远酿造有限公司与许亚光之间签订的《租赁合同》系双方之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上规定，当事人可以依据合同约定解除合同，合同自通知到达对方时解除，结合本案，《租赁合同》第二条约定“乙方租房后，要按照甲方三个不变的原则，即房屋结构不变，土地性质不变，整体布局不变的要求，不准在市场内私搭乱建，否则，甲方有权终止合同。”许亚光在承租房屋期间改变房屋结构、在市场内私搭乱建，其行为违反了租赁合同的约定，达到了解除合同的条件，且解除合同的通知已达到许亚光，故周口市志远酿造有限公司请求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。周口市志远酿造有限公司请求的经济损失50000元，没有具体的计算依据，且未提交损失的证据，一审法院不予支持。许亚光辩称周口市志远酿造有限公司未向其交付市场外两间门面房，但许亚光自2018年签订租赁合同后，已全额交纳租赁费，且在长达一年多的承租期间未依据周口市志远酿造有限公司与许亚光之间签订的《租赁合同》主张自己的权益，不符合常理，故该辩称一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告周口市志远酿造有限公司与被告许亚光于2018年11月3日签订的《租赁合同》于2020年1月18日解除；二、驳回原告周口市志远酿造有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取525元，由周口市志远酿造有限公司承担500元，许亚光承担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据:第一组证据：2019年12月31日周口市志远酿造有限公司告示一份，证明目的：被上诉人在没有与上诉人解除租赁合同的情况下，被上诉人又将该诉争房屋租赁给案外人，严重违约，应当承担以此给上诉人造成的所有损失。第二组证据：周口市川汇区人和街道办事处情况说明一份，证明目的：l、证明私搭乱建违建棚不是上诉人所建，该违建棚而是在上诉人与被上诉人签订合同之前就已经存在，所以即便是私搭乱建与上诉人无关；2、证明根据政府要求，由人和办事处联合人和办城管中队以及商户个人(雷银)对违建棚进行集中拆除的，该拆除行为与上诉人无关，这一事实被上诉人负责人孙训亮是知情。第三组证据：照片三张，证明目的：证明上诉人在与被上诉人签订合同时租赁房屋已经系危房，上诉人接管后，发现房屋横梁断裂，上诉人积极的采取了加护措施，并为了减少安全隐患，将该房屋一直处于关门的状态，足以说明上诉人对该房屋采取了足够的防护措施。第四组证据：照片两张，证明目的：上诉人只是将房屋内安装玻璃推拉门，不存在改变房屋结构的行为，因此不应当以此为由解除合同。张某出庭证言，证明市场大门北边搭的彩钢房和棚子，是七八年前张某找工人建的。被上诉人质证意见：第一组证据一审中已经提交，许亚光和一审代理人商量后又撤回了，不属于新证据，即使属于新证据，也不影响上诉人存在的违约事实，该告示是被上诉人在与上诉人协商不成的情况下发出的管理市场秩序的告知，对上诉人存在的已经发生的违约行为没有影响，真实性无异议；第二组证据该情况说明是上诉人在一审中已经说明过的证据，即便该说明真实但也不影响上诉人私搭乱建不尽维修义务的行为存在，上诉人如果接到有关部门撤除的通知应当通知被上诉人，但其没有履行正当的通知义务，导致房屋被拆除，上诉人过错明显；被上诉人签的是迎水市场，对于说的迎水便民服务点是什么地方不清楚，该情况说明是迎水便民服务点违建情况说明，不是被上诉人出租给上诉人的迎水市场违建情况说明，与上诉人拆除被上诉人的房屋没有关系。第三组证据真实性无异议，但不属于新证据，告示原来不存在，应该是上诉人后来又张贴上去的；第四组证据真实性无异议，但该证据只是变更了拍照角度又提交的证据，不属于新证据，和一审中被上诉人承认的拆除山墙不是同一位置的照片，且上诉人在一审中明确承认改变了房屋结构，与该照片显示的内容不相关。对证人证言有异议：1、证人回答问题时许亚光明确提出交给证人两张照片，可见证人与上诉人是提前沟通过的，其出庭作证证明的目的应该与许亚光存在利益关系，且证人刚才也提到其租赁房屋有两间破棚子，但该所谓的破棚子现在不存在，但是在一审中许亚光明确承认该所谓的两间破棚子是承租的39间中的两间房屋，该两间房屋已经被上诉人在承租期间拆除；刚才证人证明的现在目前她租的两间房屋根本不存在，私搭乱建的棚子，是之前我的房子的大门，堵着换成窗户，然后又搭的棚子，证人所说自己搭的棚子不符合事实，证人所指的自己搭的棚子是由上诉人对外出租的，如果证人自己搭的大棚不可能由上诉人对外出租，可见证人虚假作证。本院认为上诉人提供的证据不能达到证明目的，不予采信。二审法院查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议焦点：1、上诉人是否存在违约行为，是否符合合同解除条件？2、被上诉人是否存在违约行为，是否享有合法的合同解除权？关于焦点1，根据2018年11月3日周口市志远酿造有限公司、许亚光签订《租赁合同》第二条约定，许亚光租房后，要按照周口市志远酿造有限公司三个不变的原则，即房屋结构不变，土地性质不变，整体布局不变的要求，不准在市场内私搭乱建，否则，周口市志远酿造有限公司有权终止合同。本案中，许亚光租赁合同将市场大门口内北侧的两间房屋拆除，在拆除处私自搭建彩钢棚；市场大门口内南两间房屋门朝北，许亚光在使用期间将卷闸门内加装窗户，将两间房屋打通为一间；在该房屋外私自搭建两间彩钢房。许亚光已构成违约，根据合同约定，周口市志远酿造有限公司依法享有解除合同的权利。二审中许亚光提供证人张某出庭证明市场大门口内北侧的两间房屋系张某在七、八年前拆除并私自搭建彩钢棚，该证明明显与许亚光在一审庭审中的陈述相矛盾，本院不予采信。许亚光对出现险情房屋未尽到全面维修义务，且未按时缴纳租赁费用，也构成违约。因此许亚光称其不存在违约行为与事实不符，本院不予采信。关于焦点2，一审庭审中许亚光已认可租赁市场房屋为39间，许亚光称市场大门南侧临街两间门面房没有交付，对此未提供确凿充分证据证明，也与其张贴的催缴租金通知相矛盾，因此许亚光关于周口市志远酿造有限公司存在违约行为的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，许亚光的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由许亚光负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  张子亚二〇二〇年七月二十八日法官助理石磊书记员刘露茜