江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0206民初8363号原告：惠山区玉祁永亿玻璃厂，统一社会信用代码92320206MA1R08HX39，住所地无锡市惠山区玉祁街道礼舍村桥东。经营者：向永玲，女，1978年11月18日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：华锋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。被告：无锡逢阳食品有限公司，统一社会信用代码91320206MA1X0UMX0D，住所地无锡市惠山区玉祁街道礼社村桥东。法定代表人：王逢胜，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐涛，江苏法瞻律师事务所律师。原告惠山区玉祁永亿玻璃厂（以下简称永亿玻璃厂）与被告无锡逢阳食品有限公司（以下简称逢阳食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，后因案情疑难复杂，本院依法转为普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告永亿玻璃厂的委托诉讼代理人华锋、被告逢阳食品公司的委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永亿玻璃厂向本院提出诉讼请求：1、要求解除其与逢阳食品公司在2018年9月1日、2018年10月1日、2019年2月1日签订的房屋租赁合同于2020年1月1日解除；2、要求逢阳食品公司支付截至2020年1月1日的房屋占用使用费171206元（其中定金已折抵占用使用费）及该款截至2020年1月1日，按照6%计算的利息损失合计14680元；3、要求逢阳食品公司支付自2020年1月1日起至房屋恢复原状之日止按照每日858元计算的房屋占有使用费；4、要求逢阳食品公司支付利息损失（以348806元为基数，自2020年1月1日起至实际将占用使用费及使用费付清之日止，按照年利率6%计算）；5、要求逢阳食品公司支付其垫付的水电费11779.5元及该款自2019年11月1日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的利息。事实和理由：其于2018年9月1日、2018年10月1日、2019年2月1日分别与逢阳食品公司签订三份房屋租赁合同，但是逢阳食品公司在使用该房屋后仅支付了部分占用使用费，另外支付了20000元定金。且，逢阳食品公司拖欠水电费11779.5元。被告逢阳食品公司辩称：1、原告主体不适格，因案涉合同系其与向永玲个人签订；2、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违章建设，房屋租赁合同系无效合同，不存在解除；3、因该房屋不满足环保条件而致环保部门于2019年5月4日对其进行了查处，其已无法继续使用该房屋，故2019年5月4日之后的占用使用费不应再支付，且因之后永亿玻璃厂将该房屋锁住，致其设备留在房屋造成占用房屋的现状，该责任不可归于其，其要求搬离设备，腾空房屋，永亿玻璃厂不予配合，鉴于现在设备已被法院查封，要求法院组织双方将案涉设备搬至其他地方，以免双方损失继续扩大；4、关于利息损失，其认为其系违约金性质，无效合同约定的违约金条款不产生约束力，如法院认定该利息属于永亿玻璃厂的损失，则认为无效合同产生的损失应当按照双方的过错公平合理地确定，办理建设工程施工许可证的义务主体为永亿玻璃厂，故其对合同无效不存在任何过错，利息标准亦应按照同期同类贷款利率标准计算，且对于利息的基数不应以应付占用使用费为基数；5、关于水电费，2019年5月4日之后产生的水电费无法确认系其使用产生，故其对此不予认可；6、对2019年5月4日之前产生的占用使用费其愿意向权利人进行支付，但是权利人也应当开具相应的发票。本院经审理认定事实如下：一、合同签订的情况2018年9月1日，向永玲（甲方）与逢阳食品公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，载明甲方将无锡市惠山区玉祁街道礼社村桥东厂房租赁给乙方使用，单层混转结构面积为600平方米，占用使用费为120元/平方米/年，占用使用费合计72000元，新建厂房二层面积为1180平方米，占用使用费为130元/平方米/年，占用使用费合计153400元，以上合计225400元；租期为5年（2018年9月20日至2023年9月19日），合同签订时，乙方向甲方支付保证金20000元及第一年占用使用费，且乙方应于每年9月1日之前支付占用使用费。2018年10月1日，永亿玻璃厂（甲方）与逢阳食品公司（乙方）签订场地租赁协议一份，载明甲方将惠山区玉祁街道礼社村桥东永亿玻璃厂新建厂房西侧场地（300平方米）及西北侧新建卫生间50平方米租赁给乙方使用，其中场地占用使用费为20000元/年，卫生间使用费为10000元/年，合计30000元/年，租期自2018年10月1日起，占用使用费支付时间为2018年10月1日。2019年2月1日，向永玲（甲方）与逢阳食品公司（乙方）签订厂房租赁合同一份，载明甲方将彩钢瓦钢架结构面积600平方米租赁给乙方使用，租赁期限为3年（自2019年2月1日至2022年1月30日），占用使用费标准为130元/平方米/年，合计78000元，签订合同时，乙方向甲方支付第一年占用使用费78000元，且乙方应于每年1月30日前向甲方支付占用使用费。逢阳食品公司对以上三份合同的真实性无异议，但是认为出租方为向永玲个人，且2019年2月1日的租赁合同中租赁的建筑物已经包括了2018年10月1日租赁合同中的300平方米场地。对此，永亿玻璃厂称，向永玲作为合同甲方签字的行为系职务行为，相关法律后果应由永亿玻璃厂承担，其认可2019年2月1日的租赁合同中租赁的建筑物已经包括了2018年10月1日租赁合同中的300平方米场地，且在诉讼请求的占用使用费中已对重复部分进行了扣减。审理中，永亿玻璃厂陈述，因租赁的建筑物面积未能满足逢阳食品公司经营需要，故双方前后共签订了三份租赁合同。因逢阳食品公司欠付占用使用费，故其于2019年11月4日通过邮件、微信向其发送函告，告知其欠付的占用使用费及水电费，要求其7日内履行付款义务，若未按时履行，自付款期限届满之日起7日解除合同，但书面告知函因逢阳食品公司拒收而退回，后通过微信将该函发送给对方。二、占有使用费支付的情况针对案涉三份租赁合同，逢阳食品公司支付占有使用费的情况如下：2018年8月29日支付50000元，同年9月4日支付50000元，同年12月17日支付49994元，2019年3月15日支付定金20000元，2019年5月7日支付50000元，以上合计219994元。审理中，双方一致同意逢阳食品公司已支付的定金20000元作为占用使用费予以抵扣。三、租赁标的情况2018年10月22日，向永玲与惠山区玉祁街道礼社村村民委员会（以下简称礼社村委会）签订《农村集体资产所有权合同》，约定转让项目为礼社村集体资产拍卖（原礼舍村包装箱厂部分厂房），面积为1393.2平方米。2019年12月26日，永亿玻璃厂与礼社村委会签订《农村集体土地租赁合同》一份，载明玉祁村村委会将礼社村面积为3853.77平方米的土地出租给永亿玻璃厂生产经营使用，期限为1年（2019年1月1日至12月31日）。审理中，永亿玻璃厂陈述，其经营者向永玲从村里租赁厂房用于生产经营，该建筑物系单层，之后其在上面扩建了两层然后出租给逢阳食品公司，2018年10月1日签订的合同中涉及的租赁标的系其在土地上搭建的简易建筑物。对于三份合同项下的租赁标的均无房产证。审理中，逢阳食品公司于2020年4月17提出双方于2018年10月1日签订的合同中涉及的卫生间现处于永亿玻璃厂的控制之下，故具备返还条件，2020年1月1日之后该部分建筑物的占有使用费不应再予以计算。对此，永亿玻璃厂不予认可，认为厕所是在逢阳食品公司租赁的车间的顶端，车间大门是锁着的，其无法使用该厕所。四、关于租赁标的现状除去2018年10月1日签订的合同中涉及的卫生间，目前租赁标的内尚有逢阳食品公司的设备。经永亿玻璃厂申请，该设备目前被本院采取查封措施。审理中，永亿玻璃厂同意将逢阳食品公司的所有设备归并到其所在的600平方米左右的车间内，相应保管费用按2019年2月1日双方签订的合同价格标准计算。对此，逢阳食品公司虽书面答复同意上述方案，但是经本院多次通知且告知不利后果的情况下，均未搬离相关设备。五、关于相关费用审理中，永亿玻璃厂称，截至2020年1月1日，逢阳食品公司尚欠占用使用费合计171206元。关于该款的利息，永亿玻璃厂称，根据2018年9月1日的租赁合同，合同签订当日即应支付一年占用使用费225400元及定金20000元，2019年9月1日，应支付下一年度占用使用费225400元；对于2018年10月1日的租赁合同，合同签订当日即应支付一年（2018年10日1日至）占用使用费30000元，2019年10月1日应支付2019年10月1日至2020年10月1日的占用使用费10000元。根据2019年2月1日的租赁合同，应支付占用使用费78000元。据此，结合逢阳食品公司付款的情况及欠付占用使用费171206元的情况，认为该款截至2020年1月1日，按照6%计算的利息损失合计14680元。对于自2020年1月1日至实际腾空建筑物期间的占有使用费，以348806元为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算。其中348806元是截至2020年1月1日，三份租赁合同中到期应付而未付的占用使用费，即225400元/年*2年+20000元+10000元/年*2年+78000元-219994元=348806元。对此，逢阳食品公司认为，因永亿玻璃厂亦主张案涉合同于2020年1月1日解除，故合同约定的下一年度的占用使用费支付义务亦不复存在，以应付占用使用费作为逾期利息的基数不合理。审理中，永亿玻璃厂称，2019年五六月逢阳食品公司即不再正常经营，从此时亦未支付过占用使用费，但2019年6月到10月期间，逢阳食品公司亦零星进行生产，故产生部分水电费，其为逢阳食品公司垫付的水电费用合计11779.5元，其中6月9月期间费用为5254.5元，5月之前为6525元。为证明以上事实，永亿玻璃厂提交从监控录像中截取的图片二份及自制的水电费清单、收据、微信聊天记录，认为从监控中可以看出逢阳食品公司租赁的建筑物晚上亦有灯光，而且逢阳食品公司的法定代表人的车辆亦停在厂房外面，但称图片的原始载体监控录像已不存在，图片的拍摄日期无法确定，对于水电费的票据其已于2019年11月4日通过微信发送给逢阳食品公司。对此，逢阳食品公司认为其的确收到相关票据，但是其于2019年5月4日因环保问题即不再经营，故之后发生的水电费与其无关，系永亿玻璃厂自行使用产生，对于图片因未提供原始载体，真实性无法确认，对2019年5月7日之后的票据及永亿玻璃厂自制的水电费清单不予认可。庭审中，双方均确认，对于案涉租赁的建筑物，双方均持有钥匙。逢阳食品公司称，其于2019年5月4日被环保查处后即将钥匙交给永亿玻璃厂，且口头向其表示过不再继续承租以上建筑物。对此，永亿玻璃厂不予认可。以上事实，有租赁合同、农村集体资产所有权合同、农村集体土地租赁合同、结算凭证、微信聊天记录、水电费清单、收据、房屋付款明细、函告、邮寄凭证、情况说明、意见书、图片、函及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原告主体是否适格；2、案涉租赁合同的效力；3、欠付占有使用费的金额及利息主张的情况；4、逢阳食品公司应支付的水电费的数额。对于争议焦点一，本院认为，案涉合同项下的建筑物附着的土地及部分建筑物系永亿玻璃厂从村委租赁而来，现永亿玻璃厂亦对作为其经营者的向永玲签字确认的租赁合同予以追认，故本院认定向永玲的行为系职务行为，相关法律后果应由永亿玻璃厂承担，故本院认定案涉三份租赁合同的主体为永亿玻璃厂与逢阳食品公司，本案原告主体适格。对于争议焦点二，本院认为，对于双方分别于2018年9月1日、2018年10月1日、2019年2月1日签订的租赁合同项下的建筑物均无建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院认定以上三份合同均为无效合同。对于争议焦点三，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的占用使用费标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，虽然双方签订的三份案涉租赁合同均系无效合同，但鉴于逢阳食品公司已占有使用建筑物的事实，本院对永亿玻璃厂要求逢阳食品公司参照租赁合同的约定的占用使用费标准支付房屋占有使用费的请求予以支持，且逢阳食品公司应将合同项下的建筑物返还给永亿玻璃厂。在本案审理中，逢阳食品公司多次要求将其设备归并至案涉租赁的建筑物的车间内，以减少损失，但在永亿玻璃厂同意该归并方案且本院多次通知的情况，均未采取措施进行设备的搬离与归并，视为其自愿承担损失扩大的后果。对于逢阳食品公司辩称卫生间已具备返还条件的意见，本院认为，永亿玻璃厂自认对于案涉的建筑物亦持有钥匙，且逢阳食品公司自2019年五六月即不再经营，在卫生间内无逢阳食品公司的相关物品占用且可与其他建筑物分开利用的情况下，认定该卫生间符合返还条件，结合该意见系逢阳食品公司在2020年4月17日明确提出，故本院认定逢阳食品公司对该卫生间需支付从2018年10月1日起至2020年4月17日期间的占有使用费。综上，针对2018年9月1日合同项下的建筑物，逢阳食品公司应支付自2018年9月1日起至建筑物实际腾空之日之日止，按照每年225400元的标准计算的占有使用费；针对2018年10月1日合同项下除去卫生间之外的建筑物，双方一致确认该部分建筑物已被2019年2月1日合同项下的建筑物所包含，故针对该部分建筑物，逢阳食品公司应支付自2018年10月1日起至2019年1月31日（4个月）止，按照每年20000元的标准计算的占有使用费，合计6667元（20000元/年/12个月*4个月=6667元）；对于该合同项下的卫生间，逢阳食品公司应支付自2018年10月1日起至2020年4月17日（约19.5个月）止，按照每年10000元的标准计算的占用使用费，合计16250元（10000元/年/12个月*19.5个月=16250元）；针对2019年2月1日合同项下的建筑物，逢阳食品公司应支付自2019年2月1日起至建筑物实际腾空之日止，按照每年78000元的标准计算的占用使用费，但以上应支付的占用使用费中应扣除逢阳食品公司已支付的款项219994元。对于利息，永亿玻璃厂根据租赁合同中关于付款的约定要求逢阳食品公司支付占用使用费利息146870元及以348806元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算，本院认为，因租赁合同无效，其中的付款约定亦无效，故永亿玻璃厂的该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点四，逢阳食品公司称其于2019年5月4日起即不再经营，永亿玻璃厂认可逢阳食品厂于该年五六月不再经营，双方均确认持有钥匙，根据永亿玻璃厂提交的监控录像、车辆停放的图片及微信聊天记录，无法证实逢阳食品公司在2018年五六月之后仍使用案涉建筑物并产生水电费，逢阳食品公司对此亦予以否认，故本院认定逢阳食品公司应支付2018年6月16日之前的水电费6525元，超出部分不予支持。鉴于逢阳食品公司自认已于2019年11月4日收到永亿玻璃厂对水电费的催告通知，本院认定逢阳食品公司应向永亿玻璃厂支付水电费6525元及该款自2019年11月5日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、惠山区玉祁永亿玻璃厂与无锡逢阳食品有限公司分别于2018年9月1日、2018年10月1日、2019年2月1日签订的租赁合同无效；二、无锡逢阳食品有限公司自本判决生效之日起十日内将本判决主文第一项下合同项下的建筑物返还给惠山区玉祁永亿玻璃厂；三、无锡逢阳食品有限公司向于本判决生效之日起十日内向惠山区玉祁永亿玻璃厂支付建筑物的占用使用费22917元及自2018年9月1日起至建筑物实际腾空之日止，按照每年225400元的标准计算、自2019年2月1日起至建筑物实际腾空之日止，按照每年78000元的标准计算的占有使用费（以上费用应扣除无锡逢阳食品有限公司已支付的款项219994元）；四、无锡逢阳食品有限公司向于本判决生效之日起十日内向惠山区玉祁永亿玻璃厂支付水电费6525元，并支付相应利息（以6525元为基数，自2019年11月5日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回惠山区玉祁永亿玻璃厂其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4682元，保全费2020元，合计6702元，由惠山区玉祁永亿玻璃厂负担562元，由无锡逢阳食品有限公司负担6140元；该款已由惠山区玉祁永亿玻璃厂预交，本院不再退还，无锡逢阳食品有限公司应负担的部分直接支付给惠山区玉祁永亿玻璃厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  马英峰人民陪审员  许丽芬人民陪审员  诸 慧二〇二〇年七月二十八日法官 助理  刘效庆书 记 员  阙轶敏