太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初880号原告：周杰，男，1994年2月2日出生，汉族，个体，住太原市。被告：山西珠琳浙华置业有限公司，住所地太原市万柏林区兴华街319号四层。法定代表人：王中波，总经理。委托代理人：王增印，山西君合君律师事务所律师。委托代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。原告周杰与被告山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周杰、被告山西珠琳浙华置业有限公司的委托代理人王增印、王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同约定的交房义务,提供合法真实有效的房屋经竣工验收合格证明:包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,并向太原市房管局备案已购房屋。2、判令被告支付逾期交房的损失,包括:商品房买卖合同约定的被告逾期交房违约金(2019年9月30日起暂计至2020年5月26日全部违约金,请记至实际交付房屋之日止);逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1500元。交房违约金4120元及租房损失18000元，共计22120元3、判令被告提供购房发票、公共维修金发票、房屋实测面积报告。4、判令诉讼费由被告承担。事实与理由:原告周杰于2017年11月28日购买了被告开发并预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套,并签订了《商品房买卖合同》,购房款已全部付清。合同约定交房日期为2019年9月30日前。2019年9月24日,原告收到被告送达的《延期交付通知书》,交房日期延期至2019年11月30日,该通知书提出通过抵扣物业费的形式作为延期交房补偿。原告到被告售楼处办理物业费抵扣事项时收到被告已拟好并盖章的《协议书》,该协议书表示,被告因不可抗力因素停工并逾期交房,不承担逾期交房违约责任,并表示可代原告缴纳两个月物业费作为补偿,并要求原告承诺极其不合理的其他条款,原告拒绝签署该协议。2019年11月21日,原告收到被告送达的《交房通知书》,该通知书约定于2019年12月2日办理交房手续。2019年12月2日,原告到约定场所办理交房时发现,被告公示的《施工验收证明书》存在严重虚假记载:“消防工程经太原市消防支队验收通过”,“人防工程经太原市人防办验收通过”。而原告与太原市消防、人防验收审批部门确认,三千渡双水岸1#、2#楼消防工程、人防工程、小区规划验收并未通过,而且未提供《竣工验收备案表》,即不符合到合同约定的“经竣工验收合格”交房条件。交房现场被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未盖章,未填写编号、日期等重要信息,与国家相关法律要求严重不符。此外,被告拒不提供购房发票、《房屋面积测绘报告》。原告多次催促被告履行各项合理诉求,被告以不可抗力为由拒不赔偿因逾期交房给原告造成的损失,以各种理由推诿,而太原市政府部门环境整治实施多年,并非不可抗力因素,导致至今无法依法交付房屋,至今已逾期交房5个多月。综上,被告并未按合同约定的房屋交付条件、交付期限进行交房,未按期进行房屋登记备案,已构成实质违约,并给原告造成损失。被告违反了《商品房买卖合同》第八条、第十一条、第二十四条约定;违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;违反了《商品房销售管理办法》第三十二条,“销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。被告山西珠琳浙华置业有限公司辩称，1、关于交房，我公司已按合同约定交付房屋，合同第八条第五项及补充协议第三条第一款对交付条件进行约定，合同中的该项约定不违反法律、行政法规效力性、强制性规定，该约定合法有效，交付符合合同约定。2、关于诉状中原告要求的向太原市房管局备案，该合同已经在不动产登记中心备案。3、基于前述交付符合合同约定，我公司不承担违约金及所谓的租房损失。4、关于诉讼请求第三项购房发票，原告随后可向公司销售部门索要，公共维修基金发票也可以提供。房屋实测面积报告，合同没有此项约定，被告没有提供的义务，房屋面积以实测为准。5、合同补充协议第八条三项对遇到因政府部门执法的单位为防治大气污染的政策整改通知导致的延期，出卖人延期无需承担延期交房的违约责任。延期交房是因为政府行政行为导致的延期74天，实际延期交房60天，不构成违约。综上，原告的诉求没有事实法律依据，请依法予以驳回。原告周杰围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、购房款收据、交房通知书、交房代收费明细表、交房须知、三千渡双水岸交房收费一览表（住宅）、太原市规划和自然资源局行政处罚事先告知书、竣工验收证明书、太原市人民政府领导留言板截图、收费收据、银行支付凭证等作为证据。被告山西珠琳浙华置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、维修资金发票、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、延期文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月19日，原告周杰与被告山西珠琳浙华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于滨河东路北段216号8幢2单元22层2201号房屋，房屋总价572324元。合同第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前将该商品房经竣工验收合格，交付买受人使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”合同附件四第三条约定：“主合同第八条交付条件‘该商品房经竣工验收合格’按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格。”合同附件四第八条约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任，违约责任的承担日期自据实延期天数届满后确定的交付时间之第二日开始起算……3.因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期……”合同签订后，原告于2018年7月2日向被告缴纳维修基6440元，太原市房屋专项维修资金管理中心开据了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》。2019年11月21日，被告向原告出具《交房通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，建议原告于2019年12月1日办理交房手续。另查明，涉案房屋施工期间，因环境污染治理，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次发布太原市重污染天气Ⅲ、Ⅱ级响应强制性应急措施。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同生效后，合同当事人应当全面、积极履行合同约定的义务。本案中，原告按照合同约定向被告支付购房款，被告应当按照合同约定日期于2019年9月30日前将验收合格符合合同约定的房屋交付原告。依据《商品房买卖合同》第十一条约定，原、被告进行房屋验收交接时，被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告出示了上述“两书”，现原告主张判令被告提供包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等合法真实有效的房屋竣工验收合格证明，应待原告收房交接时一并领取；依据合同附件四第三条约定，被告提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，原告签订合同时认可该部分内容，现原告主张被告提供《竣工验收备案表》，不符合双方约定，故本院不予支持。第二，依据《商品房买卖合同》附件四第八条约定，因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期，被告可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任。考虑到涉案工程项目在施工过程中，太原市改善省城环境质量领导小组办公室多次发布太原市重污染天气Ⅲ、Ⅱ级响应强制性应急措施，工程项目暂时停止施工的情况客观存在，对延期交房有一定的影响，而工程项目因天气原因停止施工并非被告过错所致，故被告逾期交房行为并不构成违约，原告主张被告支付逾期交房的损失，本院不予支持。第三，关于原告主张的租房费用，因其未提供相应证据予以佐证，不能证明原告租房居住的事实及实际产生的费用，本院不予支持。第四，原告主张被告提供购房发票及维修基金发票的诉讼请求，庭审中被告已承诺原告凭缴费凭证即可在涉案房屋售楼部领取，故本院予以支持。第五，关于原告主张被告提供房屋实测面积报告，依据《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准，但因涉案房屋现并未办理产权登记，故原告所购涉案房屋应以办理《房屋所有权证》后的实测面积为准，原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告山西珠琳浙华置业有限公司应当交付原告周杰购房发票及维修基金发票。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告周杰购房发票、维修基金发票；二、驳回原告周杰的其他诉讼请求。案件受理费177元，由原告周杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 成 勇 二〇二〇年七月二十二日书记员 李振玲