山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1960号上诉人（原审被告）：张凌云，女，1984年10月28日出生，汉族，住山东省夏津县。委托诉讼代理人：刘强，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：连俊如，山东寒冰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城大厦A-2。经营者：汪传方，男，1961年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县，系总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。上诉人张凌云与被上诉人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲家具广场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张凌云上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实错误，使用法律错误。一、张凌云与特乙甲家具广场签订的转租合同是否有效，一审法院未予审查确认。根据合同法及相关法律法规的规定：房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理等记备案手纹。案涉商铺的所有权人非特乙甲家具广场，特乙甲家具广场是不是适格的转租人并不清楚。即使是适格的转租主体，是否有权进行转租，特乙甲家具广场的转租行为是否经原出租人的同意，一审法院并未查证，双方当事人签订的合同是无效合同还是有效合同，直接涉及到管理费收取合法性的问题，因此，一审判决认定事实不清。二、特乙甲家具广场违反诚信原则，丧失道德底线，在明知原租赁合同将近到期的情况下，欺骗、诱导张凌云签订转租合同，并诱使张凌云投入巨额资金进行装修，损失严重，不但应该减免租金，而且理应赔偿。现有证据可以证实，张凌云在与特乙甲家具广场签订转租合同前，特乙甲家具广场欺骗张凌云，称特乙甲已经与房东签订20年的合同，实际上原租房合同期限将至：特乙甲家具广场在明知原租期即将到期，诱骗张凌云等众多经营者到案涉商场投资巨额资金开展经营业务，使经营者相信合同到期有优先续租的权利，其结果导致众多的商铺经营者倾家荡产，欲哭无泪。张凌云在案涉商场经营不足一年，案涉商场因种种问题，导致张凌云无法正常营业，损失巨大，且张凌云旁边商家经营的货品种类与张凌云相似，特乙甲家具广场恶意欺骗张凌云，特乙甲家具广场的欺骗行为，对张凌云造成严重的经济损失，而最终没有追究特乙甲家具广场的违约责任，赔偿张凌云损失，反而判令张凌云给付巨额租金，明显不公平。三、张凌云承租期间特乙甲家具广场未尽到管理、修缮的义务，特乙甲家具广场无权主张租赁期间的管理费，租金应相应减少。1.张凌云在承租期间，屋顶出现漏水问题，多次向特乙甲家具广场反映，但特乙甲家具广场一直未予维修，特乙甲家具广场未尽到修缮义务。《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”及第百三十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修.出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担.因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述法律规定，特乙甲家具广场在未履行维修义务时，应当相应减少租金。2.张凌云在承租期间，特乙甲家具广场未行管理义务，张凌云不应支付管理费。张凌云在承租期间，特乙甲家具广场商场管理混乱、品牌活动停止举行，一度到了无人管理的地步，其因周边打造新商四，导致商场大门尢法正常进入，且由于网络上发布商圈招商广告，声称特乙甲适合大型商超综合体入住，导致很多顾客不敢购买货物，给张凌云的营销造成极大的负面影响。特乙甲家具广场的行为完全不顾张凌云在商场的经营销售，在未尽到管理义务的前提下，刻意给张凌云的经营造成负面影响，导致张凌云受到严重的损失。因此原判决判令张凌云给付百分之六十管理费显失公正，特乙甲家具广场无权向张凌云主张管理费。四、特乙甲家具广场提供的转租合同是格式合同，合同中加重了张凌云的责任，但对特乙甲家具广场的责任却只字未提，故意免除特乙甲家具广场的责任，排除张凌云的主要权利，违反了公平原则，该条款应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求对条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。张凌云与特乙甲家具广场签订承租合同时，特乙甲家具广场提供的格式合同，且张凌云签订合同时，仅仅填写名字，其余应特乙甲家具广场的要求，合同其他重要内容均为空白，尤其是租金、管理费、滞纳金等重要条款；特乙甲家具广场在签订合同时也未提请张凌云注意免除或者限制其责任的条款，合同中完全免除特乙甲家具广场的责任，排除了张凌云的主要权利，并且出于恶意，把合同单方面强行保留，该合同条款应为无效。五、特乙甲家具广场于2019年8月7日发出《免租金通知》，对2019年8月15日前交清租金及管理费的商户免交2019年6月至8月三个月租金的优惠。张凌云已于2019年8月15日前向特乙甲家具广场交付相应费用，费用数额由特乙甲家具广场提供，张凌云已交付相应费用，特乙甲家具广场应给予免除2019年6月全8月三个月租金。六、一审法院在一审中对同类案件调解及审判的底线不一，违反了公平公正原则。特乙甲家具广场2019年度对同为案涉商场其他展位的经营者提起诉讼，在一审法院起诉标的为10万多元，调解结案给付2万元(详见威海经区法院调解书)。张凌云认为同为案涉商场的承租人，经营方式、承租合同内容、收费式等均相同的情况下，涉诉法律关系相同，特乙甲家具广场与其他经营者可以达成调解，放弃相应的权利.调解底线极低：但在与张凌云的纠纷中，张凌云一直表示同意调解，一审法院却完全置张凌云的利益子不顾，一审法院掌握的审判底线不一，违反了公平公正原则。七、一审法院不允许张凌云提出反诉，程序严重违法。张凌云在一审过程中，依法提出反诉，要求特乙甲家具广场赔偿租赁期间因特乙甲家具广场不股行修义务给张凌云造成损失，但一审法院未子准许。张凌云认为案涉承租的房租是与特乙甲家具广场签订，在租赁房屋出现问题之时，特乙甲家具广场负有对租赁房屋进行修缮的义务，因张凌云多次协调特乙甲家具广场进行维修，特乙甲家具广场均不予维修，张凌云自行修缮的费用损失应由特乙甲家具广场承担，该反诉与本诉有事实或法律上的牵连，张凌云有权利提出反诉，张凌云认为一审法院在程序上严重违反法律规定。八、众所周知，因政府打造韩乐坊新商业圈，直接导致案涉商场自2019年3月至8月共计五个月，无法正常营业，对于张凌云业务的开展产生严重的影响。张凌云认为因政府行为直接导致无法营业，应属于政府行为，应认定为不可抗力。根据相关规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，该合同已经失去履行的意义，应归于消灭，张凌云不应支付该期间的租金。九、特乙甲家具广场扣留的2018年十一期间的活动保证金及张凌云自行向特乙甲家具广场购买的电费费用1000元应予返还。张凌云2019年9月撤出案涉商场之时，电表仍剩余电量，此为张凌云自费向特乙甲家具广场购买，在张凌云撤场时，特乙甲家具广场应予退还。其次，特乙甲家具广场仍扣押张凌云2018年十一期间活动保证金，特乙甲家具广场也应予返还。十、2019年1月开始，张凌云开始中请撤出商场，但特乙甲家具广场一直不予配合，但张凌云一直要求解除双方的租赁合同，合同未予解除是因特乙甲家具广场的原因所致，张凌云认为2019年1月至撤场期间的租金不应按照原来数额主张，且特乙甲家具广场禁止张凌云出货，导致张凌云一直不能正常进行销售，造成张凌云经济损失严重。特乙甲家具广场答辩称，1.双方签订的租赁合同合法有效，特乙甲家具广场经营的系大型商场当然有权对外出租，特乙甲家具广场与房东签订的房屋租赁合同中约定同意其将房屋场地分租给他人，转租房屋不得用于商场经营以外的用途。2.特乙甲家具广场从没有欺骗诱导张凌云签订租赁合同。2017年9月2日双方签订租赁合同，租期是2017年10月1日至2018年的9月30日，张凌云主张的签订合过程不属实，特乙甲家具广场按合同约定将相应展位交付给张凌云使用，至合同期满已经履行了自己的义务。即使特乙甲家具广场与房东签订了20年的合同，特乙甲家具广场与张凌云的合同到期后仍需要双方重新协商。双方签订的合同中约定租赁期满如张凌云要求续租的，应于合同期满前两个月向特乙甲家具广场提出书面申请，由双方重新协商租赁条件。可见双方的合同到期后，张凌云能否续租要看双方协商结果，并不代表张凌云必然能续租。因此，特乙甲家具广场与房东是否签订20年的合同，与本案无关。张凌云以此为由主张特乙甲家具广场欺骗诱导其签订租赁合同，只是逃避责任的借口。3.双方签订的租赁合同并不是格式合同，更不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，张凌云所述不属实，也无证据证实其主张。租金条款是合同的最主要条款之一，张凌云作为完全民事行为能力人，主张签订合同中的租金条款为空白，明显不符常理。4.一审已经按照变更后的租金标准计算，虽然张凌云提交的证据不足以证实双方协商变更了租金标准，但一审法院还是采纳了张凌云的主张按变更后的标准计算租金。张凌云主张2019年4月申请撤场及特乙甲家具广场禁止取货，导致其不能正常销售，张凌云应提交证据证实其上述主张。张凌云该主张恰恰证实其一直在正常经营。5.调解是双方的自愿行为，每个案件的情况不同，调解结果也不可能一致，不存在违反公平原则的问题。且张凌云所主张的调解给付2万元的案件系唐某的案件，由于唐某退回部分展位导致使用面积减少，但起诉时并未扣减，按比例计算该案还是给付款项最多的案件。另外与胡继红的房屋租赁合同纠纷，当时特乙甲家具广场起诉租金98000元、管理费30253元、滞纳金18689元，在法庭主持下经协商，特乙甲家具广场放弃滞纳金，胡继红全额支付租金、管理费，并承担全部诉讼费、保全费，且当庭全额支付。按张凌云的意见，是否也应按上述意见调解，否则就是违反了公平原则。6.双方履行合同过程中未发生不可抗力，张凌去所述不属实。一审法院只是为了防止案件久拖不决才未允许张凌云提起反诉，但也明确告知其可另行主张权利，一审程序并不违法。7.张凌云的剩余电费不应由特乙甲家具广场返还，电费按规定是先预交才能用电，特乙甲家具广场只是代张凌云交纳电费，剩余电费应向电力部门主张退费。张凌云从未申请过退场，合同中约定如有特殊情况需提前终止合同，应提前两个月书面通知特乙甲家具广场，经特乙甲家具广场书面同意后方可提前终止合同。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。特乙甲家具广场向一审法院起诉请求：1.判令张凌云支付租金95758.5元、管理费28552.5元、滞纳金22414.59元。诉讼过程中，特乙甲家具广场变更第三项诉讼请求为要求张凌云以未付款项为基数，自2019年9月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。一审法院查明，张凌云2016年起租赁特乙甲展位。2018年6月17日，特乙甲家具广场与张凌云签订一份《租赁合同书》，约定：张凌云租赁特乙甲家具广场二层展位，租赁面积235平方米，租期2018年9月1日至2018年8月31日，租金为2.3元/平方米/天，采取季度交款方式，租金总额为197282.50元；管理费为0.5元/平方米/天，按季度收取，管理费总额为42887.50元。张凌云需于本合同签订之日向特乙甲家具广场交纳首期租金、管理费、广告费等，并需提前30日交纳下期应交纳的各项费用，并提前15日交清。张凌云逾期交纳租金及其他费用的，每逾期一日，需向特乙甲支家具广场付所欠款项10%的滞纳金。2016年9月20日，张凌云交纳质保金20000元，并使用案涉展位至2019年8月31日。2019年3月6日，特乙甲家具广场通知商户自2019年3月1日起调整租金标准，即二楼租金调整为1.9元/天/平方米。2019年8月7日，特乙甲家具广场通知业主，因经营商户拖欠租金数月，商场决定对2019年8月15日前到商场财务部交清所欠租金及管理费用的商户享受免交2019年6、7、8月租金的优惠，2019年8月15日之后商场将取消免租金优惠，对欠款商户通过诉讼途径解决。经对账，张凌云认可特乙甲家具广场计算的欠付租金、管理费的数额，但认为应当给予其优惠等政策。特乙甲家具广场同意返还张凌云广告费4700元。诉讼过程中，张凌云称签订案涉合同时手写部分系空白，但承认签名是其所签，对合同约定的收费标准认可，另主张特乙甲家具广场存在欺诈、管理不善等情况，提交以下证据：1.案外人汪汉杰（汪传芳儿子）与张凌云的微信聊天截图一宗，显示汪汉杰称特乙甲家具广场已经与房东签了20年的合同，且要与居然之家合作，张凌云提出因其旁边上家与其货品种类相似，要求调换展位位置，2019年1月，张凌云申请撤场等，拟证明特乙甲家具广场存在欺诈及招商不力等情况。2.照片一宗，证实因特乙甲家具广场管理不善，各品牌纷纷撤店，加上商场外市政道路施工，给其经营产生消极影响，且特乙甲家具广场污水管道漏水造成张凌云店面装修损坏等。3.购电收据一张、撤场时照片打印件两页，证实其2019年3月22日向特乙甲家具广场交纳600元，购买电量545度，2019年9月其撤场时尚余电量191.9度，其另两块电表剩余899.2度、275.3度，是其另外交纳1000元电费购买，特乙甲家具广场应当退还。特乙甲家具广场对证据1真实性不予认可，不管汪汉杰是否与张凌云谈过该内容，张凌云仅签订了一年的租赁合同，特乙甲家具广场已经依约交付了展位，该证据与本案无关；对证据2真实性有异议，无法确定是何时、何地、什么情况下拍摄的照片，与本案无关联性；对证据3真实性不认可，即使张凌云所述属实，也仅是特乙甲家具广场代张凌云交纳电费，款项均已交给电业部门，其应向电业部门申请退款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：特乙甲家具广场要求张凌云支付租金、管理费及违约金有无依据。本案中，案涉合同涉及租金及管理费两部分内容，即特乙甲家具广场应当依约向张凌云提供展位以收取租金、提供管理服务以收取管理费。张凌云在特乙甲家具广场经营多年，其在2018年9月1日签订案涉合同时明确约定租赁期限为一年，张凌云亦使用案涉展位经营至合同期满，对于租赁展位事宜，特乙甲家具广场已经依约完成了合同义务。张凌云提供的微信聊天截图能够看出“汪汉杰”是在2018年9月6日提到与居然之家合作事宜，在2019年2月19日才明确提到与房东签订合同等内容，此时张凌云已经与特乙甲家具广场签订了案涉合同，其主张特乙甲欺诈，理由不当，依法不予采信。张凌云并无证据证明案涉合同签订时手写部分未填写，也无证据证明特乙甲家具广场对合同进行了变造，对该合同的效力依法予以认定。双方对特乙甲家具广场依约计算的租金、管理费欠付情况无异议，一审法院对张凌云未付租金95758.50元、管理费28552.50元依法予以认定。张凌云要求按照特乙甲家具广场发布的通知减免3个月的租金，特乙甲家具广场对此不予认可。该减免通知系附条件的减免，即张凌云应当在2019年8月15日前结清所有费用方可减免，现张凌云未在该时间内付清租金，该减免所附条件未成就，张凌云要求减免，理由不当，对其该抗辩不予采信。张凌云应付的租金为95758.50元，扣除其交纳的质保金20000元、广告费4700元，其应付71058.50元。张凌云2018年12月31日之前的管理费已经交纳，应当认定其对特乙甲家具广场该段时间提供的管理服务认可。但通过张凌云提供的证据，能够认定特乙甲在2019年经营管理过程中有招商不力、管理不到位等情况，即其提供的管理服务存在瑕疵，特乙甲家具广场要求张凌云全额支付管理费，理由不当。张凌云2019年1月之后的管理费应按照欠付管理费的60%即17131.50元（28552.50×60%）支付。张凌云未按期支付租金，构成违约，现特乙甲家具广场要求张凌云按照未付租金为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，理由正当，依法予以支持。特乙甲家具广场在管理过程中存在服务不到位的违约情况，其要求张凌云以未付管理费为基数支付利息，理由不当，依法不予支持。张凌云主张因房屋漏水导致的店铺装修损失，可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、张凌云支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场租金71058.50元，并自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场利息；二、张凌云支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场管理费17131.50元；三、驳回威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场其他诉讼请求。上述一至二项，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1254元、诉讼保全费1617元，合计2871元，由威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场负担1145元，张凌云负担1726元。二审中，张凌云提交以下证据，证据1、微信聊天记录一份，证明特乙甲家具广场并非房屋所有权人，其是否有权转租并不确定；证据2、微信图片一份，证明特乙甲家具广场未向其交付合同，其索要时特乙甲家具广场未给合同；证据3、特乙甲家具广场签订不同合同的照片，证明特乙甲家具广场签订黑白合同，存在欺诈租户的情形；证据4、店面装修合同一份，证明其在承租商铺过程中，因特乙甲家具广场未履行维修义务，其自行维修由此造成的费用损失；证据5、特乙甲家具广场商户联名陈情书，证明双方当事人因承租期间特乙甲家具广场管理不当以及房屋漏水、韩乐坊打造商圈造成无法正常营业等问题，且特乙甲家具广场欺骗商户，谎称租赁合同长达20年之久，诱导商户入驻为普遍现象；证据6、商超及培训学校等非家具类商铺入驻照片6张，证明特乙甲家具广场在双方有效承租期间，对外招商违反合同义务，对其经营造成影响；证据7、通话录音7份，证明双方开始签订的合同为空白合同、商场大面积撤场、房屋漏水、韩乐坊升级造成影响，其已经交付撤店申请，特乙甲家具广场未履行合同修缮义务，未将所签署的合同交付；证据8、民事调解书2份，证明特乙甲家具广场与其他商户就同一事实，达成调解的底线很低；证据9、证人唐某出庭作证，证明韩乐坊升级改造时间3-8月，造成商场大门进出不便，场地、停车场被挖开，客户无法正常进入商场，在6月与商户签订合同之前，特乙甲家具广场声称和居然之家合作，与房东续签合同没有问题，其他商户撤场时间为国庆节前后，商户大面积撤场，商场混乱不堪，几乎不存在管理。并主张一审因为当事人不懂法律，也没有聘请律师提供帮助故没有提交上述证据。经质证，特乙甲家具广场主张证据1-3未提交原件，不予质证；对证据4的真实性不予认可,一审中并未说过进行了维修；对证据5的真实性不予认可，和本案没有关联；对证据6因并非原件，不予质证；对证据7的真实性不予认可；对证据8民事调解书的真实性予以认可，质证意见同答辩意见；对证据9证人证言不予认可，唐某在与特乙甲家具广场诉讼期间，没有提出过因修路对其经营有影响，该证人与本案有利害关系。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，特乙甲家具广场转租房屋并非法律规定的合同无效的条件，亦无证据证实双方签订租赁合同时存在欺诈、胁迫情形，张凌云主张双方签订的租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。从审理查明的事实来看，特乙甲家具广场将承租的房屋中部分展位转租给张凌云，张凌云实际使用该展位至双方签订的租赁合同期满。在张凌云承租期间，并未有该房屋的所有权人禁止特乙甲家具广场转租或不许张凌云使用商铺的情形。张凌云已实际使用租赁物，理应按约定交付租金和管理费。其于诉讼中提交的证据不能证实可以减少租金。因特乙甲家具广场在张凌云承租期间有招商不力、管理不到位等情况，一审以特乙甲家具广场管理服务存在瑕疵为由，酌情减少了双方约定的管理费40%，已经部分支持了张凌云的上诉主张，张凌云仍就此提起上诉，本院不予支持。特乙甲家具广场在另案中与其他商户达成的调解协议，系当事人结合案件的实际情况，在一审法院主持下对自身权利的处分，达成的调解协议遵循当事人自愿原则，故另案中的调解协议与本案无关。一审对张凌云的反诉请求在本案中未予受理，并认为张凌云可另案主张，符合法律规定。张凌云以此为由主张一审程序违法，理由不当，本院不予支持。张凌云的其他上诉请求，一审已经充分阐述了不应支持的理由，本院不再赘述。综上所述，张凌云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3234元，由张凌云负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年七月三十日法官助理赵娟书记员唐亚敏