湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘07执异108号异议人（案外人）：覃立新，男，1967年3月24日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：龙波旭，湖南楚江律师事务所律师。申请执行人：李万桂，男，1962年5月24日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：姚维德，湖南保协律师事务所律师。被执行人：覃道任，男，1964年12月26日出生，汉族，住湖南省石门县。被执行人：覃震，男，1974年7月8日出生，汉族，住湖南省石门县。被执行人：石门县城建房地产开发有限公司，住所地湖南省石门县楚江街道办事处观山居委会澧阳中路98号。法定代表人：刘自儒，该公司董事长。本院在执行申请执行人李万桂与被执行人覃道任、覃震、石门县城建房地产开发有限公司（以下简称石门城建公司）民间借贷纠纷一案中，案外人覃立新对本院查封并拍卖石门城建公司“嘉荷银座”楼盘1006号、1003号、701号房屋提出异议，请求终止执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。覃立新称，2014年5月18日，案外人与石门城建公司“嘉荷银座”项目部签订购房协议，交纳了购房款120万元用于购买“嘉荷银座”楼盘1006号、1003号、701号房屋。之后到现在才明确知道因覃震、覃道任、石门城建公司与李万桂民间借贷纠纷案，该楼盘包括案外人3套房屋在内的72套房屋被本院查封，案外人的3套房屋已由本院在网上进行司法拍卖。本院在执行过程中查封并拍卖该3套房屋，在当地未进行公示，案外人认为其权利受到严重侵害。案外人至今没有房屋，租住他处生活，其女儿已到成家年龄，严重影响其家庭。该3套房系案外人于2013年10月份开盘时确认购买，由于开发商以此项目楼盘多处借款诈骗，该楼盘至今未完工交房，导致合同无法履行。案涉3套房屋系案外人的合法财产，请求中止对该3套房屋的执行，以保护其合法权益。为支持其主张，覃立新提交了购房结算协议1份，收条1份、转账凭证2份，拟证明覃立新就案涉3套房屋同被执行人签订购房协议，并已交纳相应房款，且被执行人书面承诺的基本事实；石门县不动产登记中心出具的房屋权属登记信息查询证明4份，拟证明覃立新至2018年11月23日止一直没有房屋居住的基本情况；本院（2018）湘07执455号之三执行裁定书，拟证明本院已将包括案涉3套房屋在内的15套房屋抵偿给申请执行人李万桂。李万桂答辩称：1、在案涉房屋查封两年多的时间内，覃立新并未提出异议。2、即使覃立新与嘉荷银座项目部及覃道任签订了购房结算协议，该结算协议不是标准范本的商品房买卖合同，签约主体资格不符合法律规定，且没有办理相关备案登记手续。3、覃立新与覃道任之间是民间借贷关系，不是真实的购房关系，没有证据显示覃立新是案涉房屋的所有权人，或者享有物权期待权。4、覃立新的异议申请不符合法定情形，不享有足以排除强制执行的权利。因此请求驳回案外人的异议申请。石门城建公司答辩称，该公司对覃立新与覃道任签订的购结算协议不知情，且覃立新前期是借贷关系，后期转换为购房款，达不到购房的要求。覃道任、覃震未予答辩。本院查明，李万桂与覃道任、覃震、石门城建公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月8日作出（2017）湘07民初83号民事调解书，确认：一、覃道任、覃震偿还李万桂借款3135万元，并支付自2015年6月1日起至清偿之日止按年利率24%计算的利息；石门城建公司对其中800万元本金承担连带清偿责任（对该800万元各方同意只在“嘉荷银座”项目资产中予以解决）；至此，双方经济纠纷就此了结，再无争议；上述款项于本调解书签收之日起十五日内履行；二、为保障债权的实现及视实际情况需要，李万桂对所查封的保障工程款支付的15套房屋和已交款未备案的10套房屋予以配合解除查封；其它已经查封的房产暂时不予解封，在本案执行程序中予以解决；三、李万桂自愿放弃其他诉讼请求；四、本案案件受理费256600元，减半收取128300元，由覃道任、覃震共同负担（该款由覃道任、覃震直接支付给李万桂）。在诉讼过程中，根据李万桂提出的财产保全申请，本院于2017年4月20日以（2017）湘07民初83号民事裁定书和协助执行通知书，查封了覃道任、覃震、石门城建公司在建项目嘉荷银座楼盘72套房屋（包括案涉3套房屋）及相应的土地使用权。2018年4月，李万桂向本院申请强制执行，本院立案受理，立执行案号为（2018）湘07执455号。同年4月10日，本院向覃道任、覃震、石门城建公司送达执行通知书、报告财产令等相关法律文书。2018年4月11日，本院作出（2018）湘07执455之一执行裁定，裁定冻结覃道任、覃震的银行存款5260万元，或者查封、扣押价值相当的其他财产。同年4月16日、6月16日，本院分别扣划覃道任银行存款206729.6元、71711.09元至本院执行账户。2018年9月7日，石门城建公司、嘉荷银座投资人覃震、覃道任作为甲方，李万桂作为乙方，双方当事人经过协商签订《地下室停车位受偿协议》，约定甲方将其开发的嘉荷银座楼盘地下室24个停车位使用权抵偿给李万桂，单价为每个10万元，共计抵偿执行款240万元，并呈报本院存档备案。2018年9月21日，本院作出（2018）湘07执455号之二执行裁定，裁定拍卖覃道任、覃震、石门城建公司的嘉荷银座楼盘已查封房产中的45套商品房。因案外人覃诗晴等人提出异议，本院中止其中10套房屋的拍卖。共拍卖的35套商品房经过两次挂网拍卖均流拍，本院于2019年3月24日作出（2018）湘07执455号之三执行裁定，决定先暂行抵偿价值560万元左右的部分房产，裁定：一、将覃道任、覃震、石门城建公司所有的嘉荷银座楼盘的15套房屋以5585598元的价格抵偿给李万桂。上述房产的所有权自裁定书送达至李万桂时起转移。二、李万桂可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。三、解除对该15套房屋的查封。上述抵偿并解除查封的15套房屋包含覃立新提出异议的3套房屋。2019年6月4日，根据申请执行人提出的撤销强制执行申请，本院作出（2018）湘07执455号执行裁定书，终结本院（2018）湘07执455号案件的执行。同年8月1日，李万桂申请恢复执行，本院以（2019）湘07执恢15号案件立案执行。覃立新向本院提出上述异议申请。另查明，2014年5月18日，覃立新与覃道任签订《购房结算协议》，该协议签订的甲方为嘉荷银座（覃道任），乙方为覃立新，载明：根据甲、乙双方协商约定，甲方将乙方2013年3月6日止的购房款、借款壹佰零叁万贰仟元整（￥1032000.00）按壹佰贰拾万元整（￥1200000.00）结算购嘉荷银座叁套房屋，甲方按2013年11月份开盘价格结算……双方协商签订本协议：1、2014年7月20日前完成3套房屋购房合同并在县房产交易中心备案……。该协议末尾处甲方由覃道任签名，并加盖“石门县城建房地产开发有限公司嘉荷银座项目部”印章，乙方由覃立新签名。本院认为，本案争议的焦点为覃立新对案涉房屋主张所有权，能否排除本案对案涉房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，根据上述规定，案外人的主张必须完全具备所列的三种情形才能排除强制执行。本案中，覃立新提交的《购房结算协议》从其内容和形式要件看，仅为其与覃道任之间就借款结算和购房意向而签订的书面协议，不是双方签订的合法有效的书面买卖合同，不符合上述规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。因此，覃立新的主张不能排除对本案涉案房产的强制执行，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回覃立新的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张清华审 判 员 龚 力审 判 员 李亚敏二〇二〇年七月三十日法官助理 张 慧书 记 员 李函臻附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。