杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7641号 原告（反诉被告）：孔伟伟，男，1987年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告（反诉被告）：王晓虹，女，1978年11月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两原告的共同委托诉讼代理人：崔茹,浙江浙联律师事务所律师。 被告（反诉两原告）：俞垸珍，女，1959年11月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王楠，浙江五联律师事务所律师。 原告孔伟伟、王晓虹与被告俞垸珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序进行审理。后被告提起反诉，本院依法受理后，于2019年10月21日公开开庭进行了合并审理。原告孔伟伟及两原告的委托诉讼代理人崔茹、被告的委托诉讼代理人王楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出本诉请求：1．依法确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年1月4日解除；2．被告退还两原告租赁押金20000元、2019年1月4日至2019年2月8日的租金24658元、租赁场地被拆除部分的租金35000元；3.被告支付两原告水电费4300元、退还2019年垃圾清运费5250元；4.被告赔偿两原告装修损失20000元、厨具餐具物品损失33204元；5．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月，两原告因接待旅游团队就餐业务需要，与被告签订《房屋租赁合同》。约定两原告承租被告位于杭州市西湖区建筑物第一、二层及其他所有户外就餐场地。租赁期限从2018年2月9日至2028年2月8日共10年，租金25万元／年，从第三年开始每年递增1万元。合同签订后，两原告支付了第一年租金25万元。此外，因被告一家在房屋第三层生活，双方协商，租赁期间的水电费由两原告负责结算支付，被告每月支付300元的水电费，每年4月因炒茶用电较多，另支付1000元电费。合同签订后，两原告对房屋进行装修整理，并购置了厨房用具及团队就餐用品。餐厅开始后生意不错。2018年9月，两原告得知承租的就餐场地部分属于违章建筑。同年9月18日，转塘街道拆违办将两原告户外就餐场地拆除，导致就餐桌数从此前的33桌减少为17桌。11月26日，拆违办又通知要求拆除另外6桌户外就餐场地。后经两原告了解，被告此前即得知政府将对违章建筑进行整改拆除，但从未告知两原告，导致两原告作出错误的租赁决策。目前，两原告租赁的场地从此前可安排33桌游客就餐，减少为仅能安排17桌游客同时就餐，并将进一步减少为11桌。两原告签订合同目的难已实现。2018年12月21日、2019年1月3日，两原告两次向被告发出告知函，要求解除合同。但被告不同意，还在两原告要求搬离时进行阻拦，扣留厨具及就餐物品。因与被告协商未果，两原告为此起诉。 被告答辩并反诉称：双方签订合同属实。但关于场地拆除等两原告陈述不实。2018年9月，因案涉就餐场地内的固定帐篷为固定建筑物被街道拆除，仅涉及6桌。其余租赁范围内的17桌未受影响。且被告告知两原告，将原固定帐篷改为伸缩式临时帐篷可继续使用。后两原告自行改建成伸缩式帐篷，该6桌场地已可继续使用。故两原告陈述合同目的不能实现，与事实不符。后两原告在2019年1月4日未经结算，也未依合同约定恢复原状，强行撤离，造成被告损失。综上，两原告单方解除合同，提前搬离，违约在先。双方合同已无法继续履行，被告也要求解除合同。故被告向本院提出反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于被告收到起诉状之日即2019年4月16日解除；2.两原告支付被告违约金125000元；3.两原告支付逾期支付2019年2月9日至2019年4月16日期间的房租滞纳金4320元；4.两原告赔偿被告财产损失25790元（被告恢复原状及财务损失的费用）；5.两原告支付拖欠水费、电费、燃气费共计3025元；6.两原告赔偿因其经营导致被告网络评级严重下滑，信誉受损的损失40000元；7.两原告返还被告发票专用章一枚；8.本案诉讼费用由两原告承担。后被告撤回了第7项诉请。 针对被告的反诉，两原告答辩称：1、两原告于2018年12月21日和2019年1月3日两次发函告知被告因其无法提供合同中明确可以使用的租赁场地，要求提前解除租赁合同，且于2019年1月4日腾退租赁房屋，故两原告认为双方的租赁合同已于2019年1月4日解除。因合同解除原因系被告无法提供合同约定的就餐场地，且构成根本性违约。故两原告不存在违约行为，无需支付违约金。2、两原告已支付租金至2019年2月8日，且两原告已于2019年1月4日就腾退场地将其返还被告，不存在逾期支付房租的情形。3、对于因两原告租赁期间造成的财物损失，两原告同意承担。租赁期间，因被告及其家人尚居住在房屋第三层，双方约定由两原告统一支付水电费，被告每月向两原告支付300元费用，在茶叶炒制时因电量大，支付1000元。被告尚欠1300元水电费未支付给两原告，两原告不存在拖欠。4、对被告主张的信誉损失两原告不认可。发票专用章确实在两原告处，两原告也同意归还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对两原告提供的房屋租赁合同、支付宝转账记录、情况说明、银行转账凭证、情况说明、2019年垃圾清运费收据、租赁房屋时的场地照片、两原告提出解除租赁合同时的场地照片（2018年12月25日）、通知、EMS快递单、告知函、110处理记录、两原告解除合同后的场地照片的真实性予以认定。餐厨用具购买凭证、装修费用凭证均系手写收款收据、供货清单，被告不认可该金额，本院对金额不予认定，但结合两原告租赁用于经营餐饮及被告的陈述，可以认定两原告有装修及购买餐厨用具等投入。对两原告补充提供的证据即被告扣留的物品清单，被告认可也愿意退还，本院对真实性予以认定。 对被告提供的房屋租赁合同、营业执照及食品经营许可证、浙江省通用机打发票及明细的真实性予以认定。水电、煤气费缴费凭证，两原告认可并愿意承担2018年12月的水电864.35元，本院予以认定；短信电费账单、电费缴费记录相互印证，根据该证据可以认定被告实际支付了2018年12月电费1706.11元、2019年1月电费795.73元。对载明日期为2019年1月23日的燃气费票据，被告无证据证明系两原告使用期间的费用，本院不予认定。对2019年1月后的水费、电费本院不予认定。对照片的真实性予以认定。乙方所有物品清单、照片，被告认可其中部分物品已搬走，本院对证据的真实性予以认定。大众点评网评论截图，被告不认可，本院对关联性不予认定。对律师函的真实性予以认定。大众点评网评论截图、淘宝销货截图、销货清单、收款收据、格力空调凭证以及照片，两原告不认可，被告无其他证据佐证，本院不予认定。对被告提供的恢复原状的费用清单，两原告认可其中第5项即二楼开墙处恢复费用共计为1260元，本院予以认定。其余4项两原告不认可，被告无证据证明系两原告租用期间损坏所致，本院不予认定。对被告补充提供的收款收据，本院对证据的真实性予以认定，但该证据并不能否认两原告已支付2019年的垃圾清运费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月13日，被告（甲方）与两原告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方位于杭州市西湖区建筑物第一、二层及其他所有户外就餐场地（3楼除外，另1楼内部房屋1间、东侧地下室1间及另1间需每年茶忙季节30天左右时间提供给采茶工居住）。乙方租赁房屋场地用于经营茶楼餐饮业。租赁期限从2018年2月9日至2028年2月8日共10年。从2018年1月17日开始进场，至2018年2月8日为免费装修期。租金25万元／年，从第三年开始每年递增1万元。租金采用预交结算法，每年结算1次，在合同签订当日一次性付清，以后每年房租费在每年的2月3日前一次性支付。甲方现有场地设备及所有配套自合同签订之日起交由乙方免费使用。承租期间，已未按合同约定支付租金的，每逾期一日按月租金的0.3%支付滞纳金，逾期超过30天，甲方可单方解除合同，乙方应承担违约责任。双方协商约定违约金为年租金的50%。乙方经营以接待团队为主。房屋及配套装修部分在合同期满或解除合同时，乙方应完整地将房屋整体交给甲方，不得随意拆除。押金2万元，主要用于抵押各种硬件设备及帐篷等，租赁期满或租赁中止，如一切完好无损，退回押金。双方还约定由于乙方原因，甲方同意，第一年租金于2018年2月13日支付年租金的50%，于2018年2月17日付清余款。合同签订后，两原告将房屋及场地用于经营餐饮。两原告向被告支付了2万元押金及第1年租金25万元。2018年10月，两原告支付了2019年生活垃圾清运费7000元。 庭审中，被告认可合同租赁范围包括房屋及房屋前院子左右场地及搭建的大棚，被告在房屋前公路对面搭建的平台及大棚在签订合同时，两原告可以正常使用，但不包括在合同租赁范围内。2018年9月，房屋对面的水泥平台及大棚因环境整治被强制拆除。2018年10月，房屋院子右边的大棚被拆除。因大棚被拆除，影响两原告经营餐饮。双方就上述被拆除大棚设置伸缩式帐篷如何出资以及租金减少等事宜进行协商，但未达成一致。2018年11月26日，转塘街道拆违办发送一份通知。其中载明将对龙坞茶镇进行环境整治，对固定式帐篷、擅自加高的花坛、矮墙及其他各类乱搭乱建建筑一律拆除，要求当事人于11月27日前自行整改完毕，逾期将强制拆除。2018年12月21日，两原告向被告寄送告知书。其中载明，2018年9月18日，在两原告承租的场地中，左右两个大棚与山边茶园水泥平台被转塘街道拆违办强制拆除。上述拆除已严重影响承租人的正常经营，合同目的已难以实现，故发函通知提前解除租赁合同。2019年1月3日，两原告再次寄送告知函给被告。其中载明，因转塘街道拆违办强制拆除左右两个大棚及山边茶园水泥平台后，双方重新协商租金费用未果，今特发函通知被告提前解除合同。两原告于2019年1月4日正式停止营业。要求被告退还2018年9月18日至2019年1月4日期间被拆除场地的租金，并退还2019年1月4日后的租金及押金2万元。被告收到上述告知函，但不认可其违约，也不认可两原告有解除权。2019年1月4日，两原告从房屋及场地中搬离，此后不再使用。被告陈述其在2019年1月后将房屋左右大棚改成伸缩式帐篷，在2019年2月左右对房屋对面平台进行修复，并临时搭建伸缩式帐篷，目前可以正常使用。被告还认可2019年4月房屋及场地均由其自行经营使用。两原告搬出后，被告支付了2018年12月的水费864.35元、电费1706.11元。两原告还认可因经营需要开墙的恢复费用1260元。 另查明，双方租赁合同约定的出租房屋有批建手续，但户外场地所搭建的大棚没有批建手续。 本院认为，两原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，租赁范围包括第一、二层房屋及其他所有户外就餐场地。就上述租赁标的物，被告仅提供了房屋的相应批建手续。户外就餐场地，被告实际搭建了大棚用于经营，而该部分搭建并没有履行相应批建手续，后亦被强制拆除。故合同中关于房屋租赁部分合法有效，关于户外场地大棚租赁部分应认定无效。本案中，两原告主张因2018年9月、10月，房屋对面平台大棚及房屋院内右边场地大棚相继被强制拆除,影响两原告对该部分场地的正常使用，故发函要求提前解除合同。因该部分场地大棚的租赁被认定无效，故两原告以此为由主张解除合同，本院不予支持。对于合同有效部分，被告同意于2019年4月16日解除，对此本院予以认定。该解除应视为双方协商一致解除，而非一方违约解除，故被告反诉主张违约金，本院不予支持。两原告主张返还押金20000元，合法有据。 关于租金问题。两原告主张退还2019年1月4日至2月8日的租金。两原告虽于2019年1月4日从房屋内搬出，但双方合同此时并未解除，两原告主张合同解除前的租金，依据不足，本院不予支持。关于场地大棚被拆除部分的租金。两原告主张自2018年9月18日起至2019年1月4日期间按合同约定月租金的一半即1万元/月计算3.5月为3.5万元。经审理查明，房屋对面的场地及大棚于2018年9月被拆除、房屋院内右边的大棚于2019年10月前被拆除，场地大棚被拆除对两原告经营餐饮有一定影响。两原告主张该部分场地租金具有合理性。但拆除部分场地相应租金计算也应从拆除后起算至2019年1月4日。双方合同仅约定了前两年每年租金25万元，但租金对应的房屋、场地分别是多少并不明确。同时该部分大棚为未经审批所搭建，该部分租赁合同被认定无效，双方对于该部分合同无效均存在过错。考虑以上合同约定租金标准及双方无效合同的过错，本院酌情认定被告退回两原告上述期间该部分场地租金6000元。 两原告主张水电费4300元，被告仅认可2250元。两原告无其他证据佐证，应承担举证不能的法律后果，本院认定被告支付两原告水电费2250元。两原告主张的垃圾清运费5250元，系指两原告向村委会支付2019年度费用。考虑两原告实际已支付了全年的垃圾清运费，被告从2019年4月起已实际自己经营案涉房屋，故自该月起共8个月的垃圾清运费4666元，被告应当支付给两原告。关于两原告主张的装修损失20000元。根据合同约定，如合同解除，承租人应将房屋完整交还，不得随意拆除。本案系两原告自行提前搬离，且其主张的装修费包括其在房屋二楼破墙开门及新增厕所等。被告反诉还要求两原告赔偿房屋恢复费用。故两原告要求被告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。关于厨具餐具物品损失问题。在庭审时本院要求双方进行物品交接，被告亦同意将相应物品交还给两原告。两原告不接收却主张该部分财物损失，本院不予支持。 关于被告的反诉部分。被告主张2019年2月9日至2019年4月16日期间的房租滞纳金4320元，但被告又明确不主张该期间的租金。且两原告已于2019年1月4日搬出，被告上述期间已实际占有房屋，故被告主张该滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。被告主张的财产损失25790元。其中二楼开墙恢复费用1260元两原告认可，本院予以认定。其他部分如路边修复费、门口凹陷处修复费用、墙体刷白、安装马桶人工费等，两原告不认可。且双方合同约定两原告承租房屋、场地系经营团队餐饮，故房屋、场地经使用存在可能的破损应属合范围，被告亦无证据证明系两原告故意破坏所致。故对该部分主张本院不予支持。被告主张的水电费、燃气费。被告提供的缴费票据，其中载明2018年12月的水费864.35元，两原告认可，本院予以认定。被告提供日期为2019年1月11日、2月4日的电费账单，分别载明案涉房屋电费1706.11元、795.73元，该电费应为2018年12月、2019年1月的电费。因两原告于2019年1月4日搬离，故其对2018年12月电费1706.11元应当承担。对被告提供的燃气费票据，载明日期为2019年1月23日，被告无证据证明系两原告使用期间的费用，故本院不予认定。故两原告共应支付被告水费864.35元、电费1706.11元，合计2570.46元。扣除被告应支付给两原告的水电费2250元，两原告还需支付被告320.46元。至于被告反诉主张因两原告经营不善导致其信誉受损的损失40000元，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认孔伟伟、王晓虹与俞垸珍之间的《房屋租赁合同》有效部分于2019年4月16日解除； 二、俞垸珍退还孔伟伟、王晓虹押金20000元、租金6000元、垃圾清运费4666元； 三、孔伟伟、王晓虹支付俞垸珍房屋恢复费用1260元、水电费320.46元； 四、以上第二、三项相互抵冲，俞垸珍还需支付孔伟伟、王晓虹29085.54元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回孔伟伟、王晓虹的其他本诉请求； 六、驳回俞垸珍的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1574元，反诉案件受理费2131元，合计3705元。由孔伟伟、王晓虹负担1251元。由俞垸珍负担2454元。 孔伟伟、王晓虹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；俞垸珍于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱小琼 二〇二〇年七月二十五日 书记员  胡荧娜