上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2425号上诉人(原审原告)：上海泗禾资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李黎明，总经理。委托诉讼代理人：刘筱霖，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海链企文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王慧，总经理。委托诉讼代理人：张星漪，上海俱进律师事务所律师。原审第三人：上海源创房屋销售有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：肖海江，执行董事。委托诉讼代理人：李安涛。委托诉讼代理人：连娜，上海市申房律师事务所律师。原审第三人：上海志展房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张寿东，董事长。上诉人上海泗禾资产管理有限公司(以下简称“泗禾公司”)、上海链企文化传播有限公司(以下简称“链企公司”)因与原审第三人上海志展房地产有限公司(以下简称“志展公司”)、上海源创房屋销售有限公司(以下简称“源创公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人泗禾公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请或发回重审。事实和理由：一、作为嘉定区曹安公路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)承租人,系争房屋已经交付予泗禾公司并由泗禾公司依法对系争房屋享有使用和收益权,源创公司无权将系争房屋重复出租给链企公司。二、一审判决关于链企公司与源创公司就系争房屋签订了租赁合同并已实际履行的认定,以及其据此作出的链企公司无须向泗禾公司支付使用费之主张亦与事实、法律均相悖。链企公司之所以占有系争房屋,系因泗禾公司基于与链企公司的转租合同约定,将系争房屋交付链企公司，非源创公司将系争房屋从泗禾公司处收回后再基于其与链企公司签署的租赁合同将系争房屋交付链企公司。三、链企公司与系争房屋产权人源创公司均明知泗禾公司为系争房屋承租人,对系争房屋具有租赁权,在此情形下,源创公司为非法获取租金、链企公司为少付租金所签署的租赁合同,系双方恶意串通、损害泗禾公司利益的合同,应被认定为无效合同。一审判决以该无效合同对抗链企公司与泗禾公司签署的合法有效的转租合同约定,驳回泗禾公司诉请，存在错误。由泗禾公司与原产权人间的租赁合同、补充协议以及消防验收约定可知,由于原产权人违约,泗禾公司目前仍在免租期内、直至2020年12月27日。因此,作为从原产权人处受让产权的源创公司,基于买卖不破租赁的相关法律规定,其须继续履行该租赁合同约定,在2020年12月27日前其就系争房屋并无租金收益。源创公司以新产权人的身份介入,在明知泗禾公司拥有转租权的情况下恶意绕开泗禾公司与链企公司签订合同,亦是对“买卖不破租赁”这一基本法律规则的破坏。一审判决实质上剥夺了泗禾公司作为承租人对系争房屋的租赁权,破坏了“买卖不破租赁”这一法律规则，将给泗禾公司带来巨大损失上诉人链企公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、一审判决“链企公司委托员工与源创公司签订《房屋租赁合同》,由链企公司向源创公司承租系争房屋”系己方表述错误，实际上姬俊杰并非链企公司员工。二、己方根本不愿意承租系争房屋，但苦于泗禾公司与源创公司之间的纠纷，己方困惑于系争房屋的返还对象。在一审开庭之后，泗禾公司出具的合同的真实性得到确认，故己方认为根据民法公平公正的原则，己方从泗禾公司处取得房屋，则理应将其返还给泗禾公司。三、针对第三人的特别说明。系争房屋在一审判决以前就已经返还给泗禾公司，己方无意承租。如法院认为应由己方承担姬俊杰与源创公司所签的房屋租赁合同的权利义务，己方认为源创公司并未向己方交过房，己方在司法鉴定部门确认泗禾公司提交的租赁合同真实性后，在源创公司不采取行动确认该合同无效的情况下，己方实际已将系争房屋交还给出借人。源创公司和姬俊杰所签的房屋租赁合同已实际无法履行。如果能够发回重审，己方可以要求泗禾公司调解或撤诉。原审第三人源创公司述称，一、链企公司二审中对其与源创公司所签租赁合同的表述与其在一审不一致,否认其为租赁合同的相对方,且在明知源创公司为产权人,并与源创公司签订租赁合同的前提下,与泗禾公司恶意勾结,隐瞒一审法院,形成了一系列非法材料。故链企公司二审的陈述和证据,以及上诉请求均不应得到法院的认可。二、泗禾公司一审提供的华拓大厦整体租赁合同、华拓大厦整体租赁补充协议、华拓大厦整体租赁补充协议二、补充协议均为无效，对源创公司不发生法律效力。相关生效判决确定刁品勇是泗禾公司的实际控制人,刁品勇亦作为志展公司员工代理参加多起民事诉讼。刁品勇为志展公司法务,利用工作之便,为了泗禾公司的非法利益,在相关合同及协议上加盖志展公司印章,这才造成前述合同及协议上志展公司印章经鉴定为真实的情况。三、泗禾公司二审提供的协议书不仅不能证明其证明目的,相反能证明源创公司的观点,即不存在其所谓的买卖不破租赁。源创公司取得房屋产权证后六个月出售期和一个月回购资金给付期已届满,泗禾公司需负责撤销原有房屋签订的租赁协议。即泗禾公司已无权再行将属源创公司所有的房屋出租给他人,并应该将占有的房屋返还给源创公司。原审第三人志展公司未作述称。泗禾公司向一审法院起诉请求：1、判令链企公司支付房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)173,656.22元(自2019年1月7日至2019年3月31日，共79日按每日2,198.18元计算)；2、判令链企公司按每日2,198.18元支付自2019年4月1日至实际付款之日的房屋使用费(每日每平方米2.40元，共915.91平方米)；3、判令链企公司赔偿律师代理费15,000元。一审法院认定事实如下：一、2014年3月，志展公司取得含系争房屋在内的嘉定区曹安公路XXX弄XXX号-XXX号、XXX号-XXX号等房屋的房地产权证。2014年6月1日，志展公司(出租方、甲方)与王雁冰(承租方、乙方)签订《华拓大厦整体租赁合同》，约定：甲方将尚未出售的、拥有产权(大产证)的房屋统一出租给乙方，具体室号详见附件一(房屋明细，注：含系争房屋)；租赁期为自2014年6月15日至2024年6月14日止(若因甲方造成“交付日”延迟的，则租赁期限予以顺延)，双方确定2014年6月15日为交付日，甲方应将满足交付条件的房屋交付乙方，交付条件详见附件二，甲方给予乙方12个月的免租期；合同另约定了租金、房屋修缮责任、违约责任等。同年10月10日，志展公司(甲方)与王雁冰(乙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议》，约定：鉴于甲方未按《华拓大厦整体租赁合同》约定向乙方交付符合合同交房条件的房屋，甲方承诺在2014年12月底前将符合交房条件的房屋交付乙方；双方同意并确认作为对乙方的补偿，甲方同意除承担租赁合同中的延期交房的违约责任外，另外再给予乙方6个月的免租期，以弥补乙方年底出租淡季的相应损失；双方同意并确认，因甲方延期交付房屋而应向乙方支付的违约金，乙方有权在应付给甲方的租金中予以先行扣除等。2015年1月22日，志展公司(甲方)、王雁冰(乙方)、泗禾公司(丙方)签订《华拓大厦整体租赁补充协议二》，约定：丙方为乙方特意为履行《华拓大厦整体租赁合同》中招商、推广、运营等事项的公司，三方确认，由丙方承接《华拓大厦整体租赁合同》中原属乙方的承租人的法律地位，丙方享有租赁合同中原属乙方的一切权利、承担原属乙方的一切义务；甲方此前对乙方所做出的各项承诺、签订的补充协议约定的各项权益全部由丙方继承等。2016年5月20日，志展公司(甲方)、泗禾公司(乙方)签订《补充协议》，主要内容：鉴于甲方将其所有的位于曹安公路XXX号华拓大厦部分办公房出租给乙方，并签订了《华拓大厦整体租赁合同》，由于甲方原因，导致原租赁合同约定的交付条件始终未具备，交付日一再拖延等，甲方已构成实质违约，甲方除赔偿乙方全部损失外应另行支付违约金800万元，考虑到原租赁合同的整体性、乙方已投入了招商、运营、配合甲方验收等一系列工作、华拓大厦正常运转指日可待等诸多因素，双方达成补充协议；甲方承诺在2016年6月底前获得消防部门对二次装修的验收报告，由于因甲方原因导致交房日期严重拖延，双方同意租赁到期日予以同比例顺延；原租赁合同免租期修改为18个月，自甲方获得消防验收报告之日起计算；原租赁合同保证金修改为5万元(乙方已实际支付)，原约定的另70万元保证金乙方无须支付；双方确认原租赁合同约定的租赁范围进行调整，最终租赁建筑面积共计5,397.66平方米，室号见附件；由于最终出租给甲方房屋面积不足原租赁面积的6成，甲方隐瞒抵押在先的情形，给乙方招商、租赁造成了佣金、赔偿、预期利益、经营风险、空置利润等一系列损失，应由甲方承担，双方协商一致并确认甲方向乙方一次性支付违约金450万元(其中400万元为逾期交房及租赁面积减少的违约金，另50万元为弥补面积减少遭受的损失)，该笔违约金直接冲抵乙方日后应向甲方支付的租金等；后附出租房屋明细含系争房屋。二、2017年1月7日，泗禾公司(甲方)与链企公司(乙方)签订《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋，计租面积合计915.91平方米；租赁期自2017年1月7日至2019年1月6日止，租金每日每平方米按2.40元计价；乙方向甲方支付相当于2个月租金的保证金，租金以2个月为一期预缴；合同期满终止或提前解除时，乙方应在终止或解除日之前，撤走所有物品，并将系争房屋恢复原状交还甲方，乙方恢复原状完毕，须甲方验收合格后，方可正式退租，否则，甲方有权计收超期的租金等。上述《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》签订后，泗禾公司向链企公司交付了系争房屋，链企公司支付了相应的租金等。《华拓大厦办公楼房屋租赁合同》到期后，链企公司未将系争房屋返还泗禾公司。2019年2月20日、3月7日，泗禾公司两次向链企公司发函，要求链企公司清场、付清房屋使用费等。2019年3月11日，泗禾公司(甲方)与链企公司(乙方)签订《确认书》，确认：乙方自原租赁合同到期后一直使用系争房屋；由于源创公司拥有系争房屋产权并声称对房屋具有合法出租权，故乙方未与甲方续约亦未继续向甲方支付房租；甲方向嘉定法院对乙方提起诉讼，请求法院判决乙方支付房租、使用费、诉讼费、律师等费用，若嘉定法院判决支持甲方诉请的，乙方在法院判决后三日内支付全部费用；在法院判决生效之前，乙方继续使用系争房屋，在支付电费的情况下，甲方不采取清场或其他妨碍乙方合法经营的任何措施。同月29日，泗禾公司与上海久光律师事务所签订聘请律师合同，支付了律师费15,000元，向一审法院提起诉讼。三、2013年8月8日，就系争房屋在内共33套房屋通过网上备案系统进行了合同信息备案，卖方为志展公司，买方为源创公司。2018年10月25日，源创公司取得系争房屋的不动产权证。2018年12月26日，链企公司委托员工与源创公司签订《房屋租赁合同》，由链企公司向源创公司承租系争房屋，租期自2019年1月7日至源创公司发出终止告知函之日起2个月，月租金为5万元等。此后，链企公司向源创公司支付上述租赁合同的租金。四、在一审法院144号执异案件中，泗禾公司对申请人上海天成典当行有限公司申请执行志展公司一案提出执行异议，请求裁定中止对其租赁的嘉定区曹安路XXX号712、715-723室房屋不负担租赁权予以变现。一审法院经审理后认为泗禾公司所提供的租赁合同在该案申请执行人上海天成典当行有限公司对上述房屋设定抵押权之后，且未提供证据原件，于2017年12月18日裁定驳回了泗禾公司的异议请求。一审中，志展公司申请对泗禾公司提供的《华拓大厦整体租赁合同》、《华拓大厦整体租赁补充协议》、《华拓大厦整体租赁补充协议二》、《补充协议》上志展公司印文与样本印文是否同一枚印章盖印形成以及志展公司印文形成时间进行司法鉴定。泗禾公司及志展公司分别提供了同时期的印文样本作为比对样本。一审法院依法委托司法鉴定科学研究院进行鉴定，司法鉴定科学研究院出具了司法鉴定意见书，结论为：需检的检材印文与样本印文是同一枚印章盖印形成；无法判断印文的形成时间。志展公司支付了鉴定费20,200元。经质证，泗禾公司对鉴定意见书无异议；链企公司、志展公司、源创公司对鉴定意见书中形成时间无法判断有异议。一审法院认为，系争房屋原为志展公司所有，志展公司与王雁冰、泗禾公司先后签订《华拓大厦整体租赁合同》、《华拓大厦整体租赁补充协议》、《华拓大厦整体租赁补充协议二》、《补充协议》，泗禾公司承租了系争房屋。志展公司虽对上述合同、协议等有异议，并申请了司法鉴定，但司法鉴定意见书确认印文均为志展公司所盖，故上述合同、协议等真实性予以确认，司法鉴定费用应由志展公司承担。至于144号执异案件，所涉房屋与本案无关，且泗禾公司于本案中提供了相关协议的原件。2018年10月，源创公司通过买卖已成为系争房屋的产权人，源创公司取得系争房屋的产权虽在志展公司将系争房屋出租给泗禾公司之后且租赁合同尚未到期，但泗禾公司承租系争房屋后又将系争房屋进行转租，泗禾公司并非系争房屋实际使用人，况且泗禾公司与链企公司间转租合同也已到期，泗禾公司以其就系争房屋具有租赁权对抗源创公司之所有权，不符相关法律规定。链企公司与源创公司就系争房屋签订了租赁合同并已实际履行，故泗禾公司要求链企公司支付实际使用费等，没有相应依据，其诉请均不予支持。一审法院于2019年12月24日判决如下：驳回上海泗禾资产管理有限公司全部诉讼请求。二审中，泗禾公司提供2017年4月10日源创公司与泗禾公司以及案外人签订协议书，用于证明源创公司对于泗禾公司就系争房屋享有租赁权是知情且同意的。前述协议书约定由源创公司获得包括本案系争房屋在内的33套办公房，再由源创公司授权泗禾公司负责出售前述办公房。若前述房屋获得产证之日起超过六个月仍未出售成功，由泗禾公司、案外人回购，购房资金需在1月给支付给源创公司。如泗禾公司、案外人到时未能如期支付则源创公司有权收回该房屋不再委托任何一方销售，同时其他各方放弃追索权利，泗禾公司负责解除撤销原有房屋签订的租赁协议。链企公司认为，该公司不是该协议当事人，不发表意见。泗禾公司和源创公司存在利益纠纷，泗禾公司未向己方透露过该协议内容，两公司利用诉讼来达到自身获益的目的，己方是无辜的受害者。源创公司认为，该协议已履行完毕。系争房屋获得产证之日是2018年10月25日。泗禾公司在约定期限没有成功出售系争房屋，应根据约定负责撤销解除原有房屋签订的租赁协议。二审中，链企公司提交：1、协议书(未有落款日期)及房屋交接表，用于证明链企公司与泗禾公司于2019年11月7日达成协议将系争房屋交还泗禾公司。2、付款凭证，用于证明链企公司与2019年12月2日已将前述协议中的款项支付给泗禾公司。3、告知函，用于证明源创公司是向姬俊杰主张租金。4、源创公司盖章的房产证复印件，用于证明源创公司是和姬俊杰个人签署的房屋租赁合同。5、链企公司的社保对账单，用于证明姬俊杰社保并非由链企公司缴纳，姬俊杰不是链企公司员工。6、上海美呗教育科技有限公司的营业执照复印件，用于证明该公司法定代表人为姬俊杰，姬俊杰不是链企公司员工。7、15楼北租金对账单(甲方处泗禾公司盖章、乙方处空白)，用于证明链企公司租金已结清。泗禾公司认为，认可证据1、2、4，证据3、5因涉及第三方不发表意见。源创公司认为，协议书和交接表是泗禾公司、链企公司恶意串通的结果，不具备法律效力。付款凭证户名均为自然人个人，无法反映出与泗禾公司、链企公司关系。姬俊杰是代表链企公司并作为该公司经办人与源创公司签订的租赁合同，社保记录和营业执照均不能证实链企公司的证明目的。不认可链企公司所提交证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2019年1月7日，链企公司通过银行转账向源创公司支付房租15万元。2019年4月24日链企公司提交由其委托诉讼代理人张星漪律师签署的答辩状，其中载明链企公司经研究后，委托员工姬俊杰与房屋产权人源创公司签署房屋租赁合同，并支付了房租。在2019年5月15日一审庭审中，链企公司亦确认与源创公司房屋租赁合同关系。二审还查明，刁品勇在生效判决中确认其为泗禾公司实际控制人，其亦曾作为志展公司员工代理志展公司参加相关诉讼。本院认为，源创公司与链企公司之间的房屋租赁合同关系这一事实，已由链企公司提交的答辩状以及一审庭审中所作陈述予以确认。链企公司上诉认为前述事实系其表述错误，本院实难采信。根据泗禾公司二审提供的协议书，源创公司授权泗禾公司代为出售其所有的包括本案系争房屋在内的办公房，不能证明源创公司有向泗禾公司刻意隐瞒房屋权属登记情况之必要。同时根据日常生活经验，房屋权属应是代销单位重点关注的事项，而权属登记亦能通过公开渠道查询获知。根据协议书约定及当事人陈述，前述协议书应已履行完毕，泗禾公司未能成功出售包括本案系争房屋在内的源创公司所有的房屋，理应根据协议书约定解除相关房屋所涉租赁关系。同时根据前述协议书，可以反证泗禾公司早已明确知晓源创公司是系争房屋实际权利人。因此泗禾公司未经源创公司同意无权占用系争房屋、无权以自己名义对外出租系争房屋收取租金、无权许可他人使用系争房屋。占用系争房屋的还应向源创公司支付相应对价。特别是源创公司取得房屋产权登记后，泗禾公司应根据源创公司意见在合理时间内妥善处理好源创公司所有房屋的占有使用，以便由源创公司作为房屋所有权人正常行使全部所有权权能。泗禾公司所称“买卖不破租赁”原则不具备适用的事实基础。在本案系争房屋租期届满之前，链企公司已明知源创公司为系争房屋产权人以及源创公司与泗禾公司存在利益争端，为确保自身正常使用系争房屋，相继与源创公司签订房屋租赁合同、与泗禾公司签订《确认书》，继而发生本案诉讼。链企公司与泗禾公司之间原房屋租赁关系因租期届满而终止，两公司之间已无法律关系。泗禾公司此时未经房屋产权人源创公司同意无权以自己名义对外再行出租系争房屋。泗禾公司、链企公司签订的《确认书》亦不具备确认两公司之间存在房屋租赁关系之法律效力。链企公司在与源创公司签订租赁合同之前即已实际使用系争房屋，源创公司根据租赁合同约定许可链企公司继续使用系争房屋，虽未能办理形式上的房屋交付手续，但不可否定两公司之间存在房屋租赁关系的事实。同时链企公司事前已知源创公司、泗禾公司之间存在利益争端，有理由相信在当时情况下链企公司亦不会与任何一方办理形式上的房屋交付手续，以避免其日后因此可能会承担的法律责任。在本案一审中，志展公司始终质疑《华拓大厦整体租赁合同》、《华拓大厦整体租赁补充协议》、《华拓大厦整体租赁补充协议二》以及《补充协议》真实性，而前述合同、协议上志展公司印文经鉴定是真实的。源创公司二审陈述认为，前述合同、协议印文是志展公司法务、泗禾公司实际控制人刁品勇利用职务便利私自加盖，前述合同、协议是无效的。本院认为，虽已查明刁品勇为泗禾公司实际控制人，其亦曾作为志展公司员工受托代理志展公司参加相关诉讼，不能排除源创公司前述所称之可能性。但源创公司所称已涉及前述合同、协议效力的实质性审查，不属于本案争议处理范围。同时如前所述，因本案不具备“买卖不破租赁”的事实基础，前述合同、协议是否有效亦不影响源创公司现作为系争房屋产权人正常行使权利。根据《确认书》所载，链企公司与泗禾公司同意双方争议应按照一审判决予以妥善解决。链企公司自认于2019年11月7日与泗禾公司达成协议将系争房屋交还泗禾公司，后于2019年12月2日通过个人间银行账户进行后期租金的转账支付。链企公司提前结束对系争房屋的使用即终止租赁关系，应根据租赁合同约定将系争房屋交还出租人暨产权人源创公司。链企公司占用系争房屋期间的租金亦应根据合同约定支付给源创公司。泗禾公司无权向链企公司收取租金，一审对此所作判定，具备事实和法律依据。链企公司与泗禾公司在一审期间未经法院同意擅自所为，有违民事活动应遵循的诚实信用原则，源创公司关于链企公司与泗禾公司通谋损害他人利益的主张成立。链企公司以其与泗禾公司通谋之事实，要求本院二审确认一审事实认定错误并裁定发回重审，本院实难做到。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,146元，由上诉人上海泗禾资产管理有限公司负担4,073元，上诉人上海链企文化传播有限公司负担4,073元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年七月六日书记员 董晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……