安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2052号上诉人（原审被告）：芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。法定代表人：张文煜，总经理。委托诉讼代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超越，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴建生，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许鹏，安徽新弋达律师事务所实习律师。上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（以下简称金鹰公司）与被上诉人吴建生商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金鹰公司上诉请求：1.撤销芜湖市弋江区人民法院(2020)皖0203民初2199号民事判决第一项,改判驳回吴建生对金鹰公司逾期交房违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费用由吴建生承担。事实和理由：一、一审判决漏查吴建生自2015年2月份恶意欠付银行贷款的案件基本事实,吴建生恶意违约在先,吴建生仅归还2014年元月至2015年元月一年的银行贷款的事实。金鹰公司自2015年2月开始为吴建生代还银行贷款直至2019年11月,银行要求提前归还全部款项,金鹰公司在2015年2月至2020年4月期间,金鹰公司已代吴建生归还了近150万元。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条“合同中如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保,买受人对银行的违约,造成出卖人承担担保责任的,出卖人有权向买受人追偿”。吴建生以向银行借款的形式支付房款,后恶意不再归还款项。金鹰公司作为保证人只得向银行履行担保责任,吴建生实质上是以此种形式恶意抽回房款。二、金鹰公司认为一审法院认为未履行交房通知,并判决承担2015年4月1日至2016年5月31日的违约金269652.21元有误。在吴建生2015年2月开始恶意违约之后,金鹰公司一方面督促其还款,基于联立合同的关联性,不应将担保贷款和房屋买卖割裂开来。本案为按揭购买商品房模式,商品房买卖合同与针对该商品房的担保贷款合同为合同联立关系,银行贷款的行为仅是以商品房买卖为最终的交易目的。合同联立旨在通过数个合同的交易链条最终实现一个整体的交易功能,一旦其中一个合同脱离了其他环节,从整体交易和当事人利益上看,并无其独立存在的价值。因此,虽然商品房买卖合同和担保贷款合同具有独立性,各自发生效力,但是其中一个合同履行中出现问题,也将影响其他合同的履行。虽然从形式上看,吴建生通过支付首付款及银行按揭贷款的形式已全部支付了购房款,但吴建生拒不偿还房贷款的行为使得金鹰公司代偿,实质上导致银行按揭方式支付的购房款被抽回。在吴建生恶意违约之后,2016年6月份之前,金鹰公司多次催促告知其履行还款义务,以便使双方《商品房买卖合同》顺利履行,并在公开报纸发出公告,发短信和邮件告知其房屋具备交付条件。一审法院认为金鹰公司基于吴建生的违约而进行抗辩行使自力救济权符合法律规定。但一审法院认定自2015年4月1日至2016年5月31日,即2016年6月第一次提起追偿权诉讼前需承担延期交房违约责任不当。三、一审法院认为金鹰公司已提起解除权之诉要求本案中止审理无事实和法律依据。金鹰公司认为一审法院适用法律有误,商品房买卖合同关系与针对该商品房的担保贷款合同关系应当作为一个整体来看待,不能割裂开来审理。本案中,吴建生拒不偿还房贷款的行为使得金鹰公司代偿了约150万元,已超出吴建生向银行贷款的数额,相当于案涉房屋60%的房款,且吴建生迟迟不还款,金鹰公司实际上未能完全收取吴建生的首付款,已无法满足案涉商品房交付的条件,金鹰公司因签订商品房买卖合同而应当获取的利益也并未取得,即金鹰公司签订商品房买卖合同的目的已经无法实现,应当有权解除合同。且吴建生确已无支付能力,该商品房买卖合同已无继续履行的可能。一审法院驳回金鹰公司中止审理的请求不当。吴建生辩称，一审法院认定的事实基本清楚，适用法律正确，请求驳回金鹰公司的上诉。吴建生向一审法院起诉请求：1.判令金鹰公司支付吴建生逾期交房违约金498888.16元（从2015年4月1日计算至2017年5月31日，共790日，其余违约金吴建生放弃，即790天*2526016元*0.00025=498888.16元）；2.判令金鹰公司支付吴建生逾期协助吴建生办理房屋所有权证违约金45468.3元（从2015年7月1日计算至2020年6月5日，共1800日，即1800天*2526016元*0.00001=45468.3元）；3.判令金鹰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月25日，芜湖侨鸿滨江世纪发展有限公司(后更名为芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司)（出卖人）与吴建生（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴建生购买金鹰公司开发建设的弋江区滨江世纪广场A座1907办公用房，建筑面积236.74平方米；总价款2526016元，吴建生于2013年6月15日前支付1266016元，余款1260000元在2013年7月1日前办理银行贷款或付款；出卖人应当在2015年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过30日，自约定的交房期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日万分之二支付违约金，自催告通知发生之日120日后，买受人可以解除合同，如果继续履行合同，出卖人应按日万分之二点五支付买受人逾期交房违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在出卖人《交付通知书》中载明的交付日期内到出卖人指定地点付清所有款项并办理交接手续，若买受人未在规定期限办理交接手续的，则按每月12元/平米向出卖人支付保管费，并承担房屋毁损、灭失的风险。合同签订后，吴建生按期交付了首付款。2013年12月10日，吴建生与徽商银行芜湖环城路支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，向该行借款1260000元用于购买滨江世纪广场A座1907办公用房，借款期限120个月，自2013年12月10日至2023年12月10日，借款利率为月利率6.004166‰，还款为等额本息还款法，即按月还款，每月15日为还款日，本合同项下借款追加担保为保证担保，担保人为金鹰公司。该合同签订之日，金鹰公司与徽商银行芜湖环城路支行签订了《个人借款保证合同》，金鹰公司自愿为吴建生上述贷款承担连带责任保证，保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年。上述合同签订后，徽商银行芜湖环城路支行于2014年1月6日发放了贷款1260000元。吴建生借款后前期按月归还贷款，但后期未能按时还款，致使金鹰公司依照与徽商银行芜湖环城路支行签订的个人贷款保证合同代吴建生偿还了徽商银行芜湖环城路支行借款本息约1400000元。金鹰公司也通过诉讼要求向吴建生追偿，最早起诉日为2016年6月1日。庭审结束后，金鹰公司要求对本案中止审理，理由是其已向法院提起解除权之诉，解除权之诉对本案审理结果有决定性影响。一审法院认为，债务应当清偿。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案吴建生与金鹰公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应依约遵守。本案现有证据已能证明吴建生已经支付了全部购房款，金鹰公司应当依照购房合同约定的期限向吴建生交付符合使用条件的商品房。双方合同约定金鹰公司应书面通知吴建生办理交付手续，但金鹰公司未能举证证明其已向吴建生发出交付通知书，故金鹰公司的行为已经违约。双方合同约定了若出卖人逾期交房，买受人应履行催告义务，但该催告义务主要针对的是买受人合同解除权，故不能免除出卖方给付买受人逾期交房违约金之责任。吴建生因向金鹰公司购买案涉房屋而向银行借款后，未能按约归还银行借款，金鹰公司作为保证人履行担保责任后，有权向金鹰公司追偿，但金鹰公司向吴建生追偿与吴建生向金鹰公司要求支付逾期交房违约金系两种不同性质的法律关系，金鹰公司已提起一系列诉讼要求吴建生承担其追偿责任。金鹰公司向吴建生追偿之日起，其享有自力救济权，故该院酌定金鹰公司应支付吴建生的逾期交房违约金的期限为2015年4月1日至2016年5月31日，以2526016元为基数，按日万分之二点五计算，合计269652.21元，吴建生要求金鹰公司支付逾期协助吴建生办理房屋所有权证违约金45468.3元无事实和法律依据，该院不予支持。金鹰公司认为吴建生处于失联状态无法送达交付通知书无事实和法律依据，且金鹰公司事实上也未通知吴建生交房，对该辩解意见不予采纳。金鹰公司多次向吴建生要求承担追偿责任，双方为案涉商品房交付及担保追偿等事宜一直处于争议中，金鹰公司主张吴建生的诉讼请求超过诉讼时效及违约金过高的辩解意见不能成立，不予采纳。金鹰公司要求本案中止审理也无事实和法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、金鹰公司于本判决生效之日起十日内给付吴建生逾期交房违约金269652.21元；二、驳回吴建生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4392元，由吴建生负担2216元，金鹰公司负担2176元。二审期间，金鹰公司提交了两组证据。第一组证据，2013年12月10日吴建生与徽商银行芜湖环城路支行《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，2013年12月10日芜湖金鹰公司与徽商银行芜湖环城路支行《个人借款保证合同》，（2016）皖0203民初1448号判决书，（2019）皖0203民初1214号、（2019）皖02民终2452号判决书，（2019）皖0202民初7308号判决书，2015年3月至2020年4月芜湖金鹰公司代偿付款凭证，拟证明：1.根据《商品房买卖合同》的约定，吴建生按期支付首付款1266016元；2.余款126万元吴建生在徽商银行芜湖环城路支行办理抵押贷款，借款期间120个月。金鹰公司为吴建生、杨林香的借款及相应费用承担阶段性连带责任保证。徽商银行芜湖环城路支行于2014年1月6日发放了贷款126元；3.吴建生仅向银行偿还了2014年1月至2015年1月的贷款，自2015年2月开始恶意拒不偿还银行贷款，直至2019年6月徽商银行起诉要求借款合同提前到期，要求吴建生等清偿全部贷款本息并由金鹰公司承担连带清偿责任，致使金鹰公司为其先后向银行代偿借款本金及利息等1452017.03元以及诉讼费、保全费和执行费40214.33元，共计1492231.36元。第二组证据，芜湖金鹰公司与吴建生商品房销售合同纠纷案受理通知和传票，拟证明吴建生拒不偿还房贷的行为使金鹰公司代偿约150万元，超出吴建生向银行贷款的数额，相当于房屋60%房款，金鹰公司因签订商品房买卖合同而应当获得的利益也并未取得，及金鹰公司签订买卖合同目的已经无法实现，应当有权解除合同。金鹰公司与吴建生商品房销售合同纠纷案已由弋江区法院受理，该案于2020年8月10日开庭审理。吴建生质证意见，第一组证据不属于新证据，与本案没有关联性，该组证据中生效判决所确认的事实，吴建生予以认可。第二组证据，真实性不持异议，但与本案无关联性。经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是吴建生逾期偿还房屋贷款，金鹰公司不交付案涉房屋是否构成违约；案涉违约金计算起止时间是否正确；一审未予中止审理，程序是否合法。根据双方诉辩主张，结合庭审已查明事实，本院综合分析认定如下：金鹰公司上诉主张吴建生自2015年2月恶意欠付银行贷款，吴建生恶意违约在先。吴建生与金鹰公司于2013年4月23日签订《商品房买卖合同》，房屋总价款2526016元，该合同签订后吴建生按照合同约定支付了首付款1266016元，并于2013年12月10日向徽商银行芜湖环城路支行贷款了1260000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》，吴建生已经履行了向金鹰公司支付全部购房款的义务，金鹰公司应当按照合同约定如期交付房屋。吴建生欠付徽商银行芜湖环城路支行贷款，系对徽商银行芜湖环城路支行的违约，与本案属于不同的法律关系，金鹰公司为吴建生与徽商银行芜湖环城路支行签订的个人住房贷款借款合同提供连带保证责任，金鹰公司在承担了保证责任后，有权向吴建生追偿，但不能免除金鹰公司应当按照《商品房买卖合同》交付房屋的义务，且《商品房买卖合同》也未约定吴建生欠付银行贷款，金鹰公司有权不交付房屋。故金鹰公司的上述主张，本院不予支持。关于金鹰公司主张已经履行了交房通知义务。案涉《商品房买卖合同》第9条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。金鹰公司提交的证据也未能充分证明金鹰公司已经按照合同约定向吴建生完全履行了交房通知义务，故金鹰公司上述主张，本院亦不予支持。一审法院认为，自金鹰公司向吴建生追偿之日起，吴建生享有自力救济权，酌定金鹰公司支付逾期交房违约金期限为2015年4月1日至2016年5月31日，并无明显不当。关于金鹰公司认为商品房买卖合同关系与针对该商品房的担保贷款合同关系应当作为整体看待，不能分开审理的上诉主张。吴建生与金鹰公司签订《商品房买卖合同》，双方之间系商品房销售合同关系，而吴建生与徽商银行芜湖环城路支行间形成的是借款合同关系，两者属于不同的法律关系，金鹰公司上诉亦认可商品房买卖合同与担保贷款合同具有独立性，各自发生效力，故分别审理并无不当。至于金鹰公司在一审中申请本案中止审理的问题。合同解除不影响违约责任的承担，本案并不符合必须以另一案的审理结果为依据的情形，一审法院未中止审理，程序合法，并无不当。综上所述，金鹰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5345元，由上诉人芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年七月三十日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；