四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初4064号 原告：三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区D街区E2、E3幢5层1-2号，统一社会信用代码91511500089882870D。 负责人：罗超。 委托诉讼代理人：徐国平，系三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈胜高，系三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司工作人员。 被告：邓长富，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省南溪县。 被告：刘道兴，女，1970年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司（以下简称三和佳（成都）物业宜宾分公司）诉被告刘道兴、邓长富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三和佳（成都）物业宜宾分公司的委托诉讼代理人徐国平、陈胜高，被告邓长富、刘道兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2049.39元；2.判令被告支付原告自2018年4月1日至2019年12月31日生活垃圾处理费105元；3.判令被告支付原告2018年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及生活垃圾处理费违约金2757.62元；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月1日，原告与四川宜宾华富•戎州兴城第一届业主委员会签订《戎州兴城小区物业服务合同》，按照合同约定从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳，业主应于上半年期间满5日内缴纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，经催告后仍未缴纳的，承担违约责任，违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。被告是小区业主，住房面积97.59平方米，按照1元/㎡/月支付相应的物业服务费和生活垃圾清运处置费5元/月，协议签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告未按约支付费用，经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判如所诉。 被告邓长富、刘道兴辩称，我们没有缴纳物业费是有原因的，我们所住单元的入户门坏了，随时白天、晚上都有陌生人进出，与物管办公室联系了不下十次，一直跟我们说要跟领导说了之后再维修，但是一年多来都没有维修。在春节前，业主委员会和业主一起联合不让原告再为我们小区服务，因为原告没有做到应尽的义务，原告所提出的卫生费，在楼梯间经常都有果皮、纸屑等，都是我们自己在打扫。今年春节新的物管公司进场，就把所有的东西都跟我们维修好了，现在的物管公司对我们提的问题都是及时进行了解决，所以我们已经将今年的费用都已经交了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了宜宾华富戎州兴城小区《物业服务合同》，该合同约定：“合同期限为叁年，自2018年4月1日至2021年3月31日止。第一条、物业服务项目包括：1、对小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的养护和管理。2、对小区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、清掏化粪池、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、供水系统等）的养护、管理和运行服务。3、对小区规划红线内属配套服务设施的养护和管理。4、对小区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、对小区消杀，公共区域绿化等。6、对小区交通、车辆行驶、停泊及管理。7、对本小区实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助公安机关做好小区治安工作。8、为本小区业主提供社区文化娱乐服务。9、做好本小区物业及物业管理档案、资料的建立、保存；第二条、委托区域范围：戎州兴城所有住宅物业、商业物业、车库全部的物业服务；第三条、物业管理服务费及其管理：1、经甲乙双方协商决定，本小区物业服务费按照如下标准收取：1、电梯住宅按照每平方1元/月；2、商业物业费（住改商）每平方2元/月。乙方通过加大投入，一年后提高物业服务质量和服务效率大道二分之一以上的业主满意后电梯住宅物业服务费由1元/平方/月调整为1.2元/平方/月。2、生活垃圾处置费根据政府部门相关规定按5元/户/月计算，由乙方代环卫部门收取。……4、业主的物业服务费从物业服务计收之日起以预付费的形式按半年向乙方缴纳。业主应于上半年期满前5日内交纳次半年物业服务费。逾期未缴纳的，乙方以书面通知、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳。经催告后仍未交纳的，承担违约责任。违约金按每日2‰的标准向业主或物业使用人进行收取。后原告为华富•戎州兴城小区提供物业服务。 2020年1月1日，原告撤出华富•戎州兴城小区，宜宾泓杨物业管理有限责任公司正式入驻该小区进行物业服务及管理。2020年6月29日，宜宾泓杨物业管理有限责任公司出具《证明》载明：“因单元门禁系统在我公司进场前就已损坏。我公司进场后，小区内10栋3单元3楼2号业主刘道兴及邓长富，要求泓扬物业公司对其进行维修，并在恢复单元门禁系统后，全额缴纳2020年全年物业服务费及其他费用。”原告对该《证明》予以认可。 二被告系华富•戎州兴城××房屋的业主，该房屋面积为97.59平方米。二被告自认其有16个月未交纳物业服务费、生活垃圾处理费，并陈述向原告交过费用，但没有依据。 庭审中，原告出示《物业欠费催收单》张贴照片，拟证实对二被告就2018年4月至2019年10月的生活垃圾费用及住宅物业费进行了催收。二被告陈述未看到，也未收到过《物业欠费催收单》。二被告出示照片4张，拟证实原告违约在先，原告对该组照片不予认可。 另查明：2018年6月11日，成都三和佳物业服务有限公司宜宾分公司更名为三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，宜宾市翠屏区戎州兴城华富小区业主委员会与原告三和佳（成都）物业宜宾分公司签订的《物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，被告应按合同约定履行自己的义务。本案中，二被告出示的4张照片拟证实原告违约在先，原告虽对该组照片不予认可，但对宜宾泓杨物业管理有限责任公司出具的《证明》予以认可，该《证明》证实案涉小区的单元门禁系统在宜宾泓杨物业管理有限责任公司进场前已损坏，原告在其服务期间应对小区内门禁系统进行维护，而原告并未对损坏的单元的门禁系统进行维修，综上，本院认定原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，但这些瑕疵系一般违约行为，并未构成根本性违约，故被告拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。原告为二被告所在小区提供了物业服务，二被告接受了原告提供的物业服务，其应及时缴纳物业服务费及生活垃圾处理费。庭审中，二被告自认有16个月未交纳物业服务费、生活垃圾处理费，并陈述向原告交过费用，但没有依据，虽二被告仅认可未交费月数为16个月，但二被告未提供证据证明其已向原告交纳过物业服务费、生活垃圾处理费，故本院认定二被告未交纳物业服务费、生活垃圾处理费的期间为2018年4月1日至2019年12月31日。现原告请求二被告支付拖欠的2018年4月1日至2019年12月31日物业服务费2049.39元、生活垃圾处理费105元,符合合同约定，本院予以支持。原告诉请二被告支付违约金2757.62元，因《物业服务合同》约定被告逾期未缴纳物业服务费，经原告催告后仍未交纳的，被告应承担违约责任，现原告所提供的证据不予证明其已向二被告进行了催收，且原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，故对该诉请本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘道兴、邓长富于本判决生效之日起5日内支付原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司2018年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费2049.39元、生活垃圾处理费105元。 二、驳回原告三和佳（成都）物业服务有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如被告刘道兴、邓长富未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘道兴、邓长富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  赵 杨 二〇二〇年七月二十八日 法官助理  龚学琪 书 记 员  黄莉娟