北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4062号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京腾翔开泰企业管理有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路47号院北京友谊宾馆北区62楼普通地下室。法定代表人：王国军，执行董事。委托诉讼代理人：肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂，住所地北京市西城区西黄城根北街10号。负责人：暴瑞朝，总经理。委托诉讼代理人：果磊，北京市勤和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶晶，北京市勤和律师事务所律师。上诉人北京腾翔开泰企业管理有限公司（以下简称腾翔开泰公司）因与被上诉人北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂（以下简称京华印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初30076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人腾翔开泰公司的法定代表人王国军及委托诉讼代理人肖凡，被上诉人京华印刷厂的委托诉讼代理人果磊到庭应诉。本案现已审理终结。腾翔开泰公司上诉请求：撤销一审判决第三项，支持我方的诉讼请求并驳回京华印刷厂的反诉请求，本案诉讼费用由京华印刷厂负担。事实和理由：1.一审判决书逻辑上自相矛盾，一方面认定涉案合同解除责任不在双方当事人，另一方面又判决我方单方承担合同解除责任，即支付全部租金。既然双方对合同解除都没有责任，那么双方当事人就都不应承担合同解除后产生的相应责任。对方不用对我方不能正常使用涉案房屋、没有经济收入承担责任，我方也不应向对方支付涉案房屋租金。涉案房屋被张贴告知书、封堵后，我方没有任何收入，并受到很大经济损失，在此情况下还判决我方全额向对方支付租金属严重不公平。2017年4月24日之后涉案合同产生的包括租金在内的各项经济损失是由于京华印刷厂怠于履行合同义务，故意拖延时间所致，责任在对方，因此租金应当由对方自行承担。2.一审法院对于鉴定费未作处理。京华印刷厂辩称，同意一审判决，不同意腾翔开泰公司的上诉请求。一审判决结果尊重和考虑了双方合法权利和义务，判决结果正确。腾翔开泰公司向一审法院起诉请求：1、确认我方与京华印刷厂之间签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。2、判令京华印刷厂赔偿我方损失744637.86元（装修及给付员工补偿款损失，装修损失以评估数额为准）。3、判令京华印刷厂退还保证金50000元。京华印刷厂向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》。2.判令腾翔开泰公司腾退位于北京市西城区西黄城根北街8号房屋场地并交还我方。3.判令腾翔开泰公司支付房屋租金705600元（2017年3月25日至2018年7月24日）。4.判令腾翔开泰公司支付2018年7月25日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。5.判令腾翔开泰公司按每日年租金（529200元）万分之五的标准支付2017年3月16日至实际支付拖欠租金之日止的滞纳金。6.判令腾翔开泰公司支付拖欠的水电费（以实际发生为准）。一审法院认定事实：京华印刷厂承租的北京市西城区西黄城根北街8号房屋13间（建筑面积264.80平方米）为北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）管理的直管公房。京华印刷厂与什刹海房管所于2010年5月5日签订的《租赁合同》约定：房屋用途为餐饮业用房；租赁期限自2010年5月5日至2011年5月5日；关于转租的约定：除双方另有约定以外，乙方（京华印刷厂）需事先征得甲方（什刹海房管所）书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。乙方转租该房屋，应当按照规定与接受转租方订立书面合同，并将转租合同向甲方备案或者与甲方共同签订三方协议书。接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应当由乙方向甲方承担责任。2009年12月25日，京华印刷厂作为出租方即甲方，腾翔开泰公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁标的：涉案房屋的地址为北京市西城区西黄城根北街8号，建筑面积约300平方米；标的物的所有权属甲方，乙方可以对标的物进行装修改造，装修改造后的标的物仍属甲方，租期终止后，乙方不得以对标的物进行过改造为由主张任何形式的所有权或要求甲方给予补偿。二、租赁期限：租期为10年，即从2009年12月25日至2019年12月24日止；免租期60天，如遇极端天气经双方协商装修期可适当调整。三、租金、保证金、水电费及供暖费等费用数额及交付方式：年租金为48万元，付款方式为季付，第一季度租金在双方签订《房屋租赁合同》时一次性支付，以后每季租金乙方需在季度计租前10日前支付给甲方。租金每三年按5%比例递增，合同签订七日内乙方须交付甲方保证金5万元，租赁期满后合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；水电费、排污费等费用数额按实际发生数额计算，由甲方垫付，乙方于每月15日向甲方支付垫付的上述费用。四、甲方的权利义务：乙方拖欠租金一个月，甲方有权单方提前终止合同，收回乙方承租的房屋及场地，甲方保证对房屋拥有合法的、完整的使用权，并对出租行为的合法性负责。五、乙方的权利义务：乙方必须按期向甲方交纳房屋租金及合同规定的有关房屋使用等其他费用。六、违约责任：双方在本合同有效期内不得单方解除租赁关系，如甲方在合同有效期内单方解除租赁关系，视为严重违约，甲方需赔偿由此对乙方造成的一切损失。如乙方单方解除租赁关系，甲方有权收回房屋，并由乙方赔偿由此对甲方造成的一切损失；甲方如违反本合同第四项规定的所有条款，甲方赔偿由此对乙方造成的损失。其损失从甲方应得的租金中减除，由乙方受偿；乙方如违反本合同第五项规定的所有条款，乙方赔偿由此对甲方造成的损失。乙方必须按照本合同的规定的日期向甲方交纳租金，逾期每日按年租金万分之五支付滞纳金。七、不可抗力及其他：由于不可抗力、国家政策或政府行政原因造成本合同不能履行或本合同某条款不能完全履行时，本合同应予解除或变更。造成损失的，当事人自行承担；合同终止时，租赁标的及附属设施的所有权属于甲方，乙方不得提出任何补偿要求。八、纠纷解决。九、合同生效与变更。2010年4月13日，双方签订《补充协议》，约定：上述合同的装修期限延续至2010年3月31日，起租时间从2010年4月1日开始。合同签订后，腾翔开泰公司向京华印刷厂支付保证金5万元。腾翔开泰公司于2010年10月1日将其中门面房北边第二大间出租给案外人北京五谷杏花居餐饮公司，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，北京五谷杏花居餐饮公司承租该房屋后经营“老城根爆肚”；于2010年4月26日将其中门面房南边三间地下室两间出租给案外人李忠正，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，李忠正承租该房屋后经营“北京天赐向日葵朝鲜冷面馆”；于2013年7月15日将其中门面房自北向南第四大间出租给案外人宋庆荣，并签订了截止日期为2019年12月25日的房屋租赁合同，宋庆荣承租该房屋后经营“北京满席珍爆肚店”。2017年4月24日，北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称什刹海房管所）向京华印刷厂张贴《告知书》，内容为：西黄城根北街8号承租人京华印刷厂，你承租的西黄城根北街8号是什刹海房管所直管公房。你单位存在违规转租转借行为。根据北京市政府及办事处关于清理整治转租转借工作的相关要求及部署，现责令你单位立即停业，停止转租转借及违规经营行为。涉案房屋因存在开墙打洞问题于2017年5月31日被政府多部门联合执法进行了封堵。2018年5月2日及3日，腾翔开泰公司分别与北京天赐向日葵朝鲜冷面馆、北京满席珍爆肚店、北京五谷杏花居餐饮中心签订协议书，约定由腾翔开泰公司通过诉讼方式维护双方的共同利益。2018年6月12日，腾翔开泰公司向京华印刷厂发出《通知函》，通知京华印刷厂其公司已经将承租的房屋全部腾空，希望京华印刷厂在接到通知后3日内办理房屋交接手续以及交付房屋钥匙。京华印刷厂表示收到此通知，因腾翔开泰公司拖欠水电费，双方对合同解除及交接没有达成一致，我方不同意解除合同及接收房屋。审理中，腾翔开泰公司向法院提出申请，要求对涉案房屋的装修价值残值进行评估，经北京市高级人民法院随机摇号，选定的鉴定机构为北京国程工程管理有限公司，该公司出具国程审字GC[2018]第010号价鉴[2018]京0102民初30076号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为1、室外装修及房屋加固工程，装修总造价555004.48元，现值146325.04元；2、老城根爆肚室内装修工程，装修总造价177677.74元，现值46844.13元；3、皇城东坡室内装修工程，装修总造价127684.53元，现值33633.59元；4、张记面馆室内装修工程，装修总造价66016.75元，现值17405.09元；总计装修总价926383.50元，现值244237.86元，腾翔开泰公司支付鉴定费28900元。腾翔开泰公司对鉴定意见书无异议，表示其装修损失以鉴定结论为准。京华印刷厂对鉴定意见书的真实性认可，不认可证明目的及关联性。认为没有提供装修加固有关的工程合同，支付凭证的资料。不能证明腾翔开泰公司为有实际装修加固行为，且对房屋进行装修事先没有向我厂备案告知；按照合同约定，装修物权属在租赁合同终止后无偿归甲方所有，乙方无权主张任何赔偿或补偿。腾翔开泰公司要求我厂支付装修损失没有法律依据。腾翔开泰公司主张：1.北京满席珍爆肚店向其员工支付工资及3个月的补偿，提供饭店用工合同、支出凭证及其本人身份证、营业执照，2017年5月25日，向张传英（后厨杂工）支付工资9000元，向孟雅静（前厅服务员）支付10500元，向张晓芳（前厅服务员）支付10500元，向郑志鹏（厨师）支付16500元；同年7月10日，向宋子凯（后厨配菜）支付工资12000元，向张晓龙（厨师）支付15000元，向陈昔辉（厨师长）支付24000元；同年8月2日，向王善芹（前厅经理）支付工资14400元；同年7月15日，向王伟（凉菜厨师）支付工资15600元；同年5月28日，向李小红（前厅服务员）支付工资10500元。2.北京天赐向日葵朝鲜冷面馆向其员工支付工资及3个月补偿，提供饭店用工合同、收据及其本人身份证、营业执照，2017年5月20日，向卢套雄（厨师长）支付工资21000元，向陈晓桐（凉菜师）支付工资15000元；同年5月22日，向石跃其（家常菜）支付工资20100元；同年5月25日，向洪江波（服务生）支付工资9000元；同年5月27日，向杨蕾蕾（面点师）支付工资17100元，向王猛涛（面点师）支付工资16500元；同年5月29日，向陈江丽（主管）支付工资12600元；同年6月4日，向张冬冬（经理）支付工资24000元。3、北京五谷杏花居餐饮中心向其员工支付工资及3个月补偿，提供饭店用工合同、收据及其本人身份证、营业执照，2017年6月5日，向肖月（服务领班）支付工资18000元，向李海涛（厨师）支付工资22500元，向杨凯（配菜）支付工资13500元；同年6月6日，向张振虎（厨师长）支付工资25500元；同年6月8日，向刘桂萍（洗碗）支付工资10500元，向杨文知（面点）支付工资15000元；同年6月10日，向马明杲（外卖窗口）支付工资13500元，向张振东（火锅切肉）支付工资13500元；同年6月12日，向刘光宝（火锅师）支付工资18000元；同年6月17日，向高继东（烤鱼师）支付工资12600元；同年6月18日，向马荣旭（服务员）支付工资9000元，向马玉龙（打荷）支付工资10500元，向刘岩（配菜）支付工资13500元；同年6月19日，向郭艳红（面点）支付工资12000元；同年6月20日，向张微（服务员）支付工资9000元；同年6月21日，向马俊骧（吧台）支付工资10500元。京华印刷厂对转租协议的真实性不发表意见，认为腾翔开泰公司转租没有备案，不发表质证意见；对营业执照的真实性认可，其他证据无法证明腾翔开泰公司有支出其主张的相关费用的情况，以及该费用是否应当产生，数额是否合理合法。一审法院认为,腾翔开泰公司与京华印刷厂之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方应依约行使权利、义务。关于合同解除问题。根据本案查明的事实，双方在合同履行期间，因涉案房屋存在开墙打洞的情况，被相关部门予以封堵，该情况属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。关于解除合同时间的认定。涉案房屋于2017年5月31日被封堵，腾翔开泰公司无法继续正常承租房屋，其承租的房屋目的无法实现，涉案房屋合同应于2017年5月31日解除。京华印刷厂称合同没有解除的抗辩，缺乏事实依据，法院不予采信。合同解除后，京华印刷厂应将收取的保证金退还腾翔开泰公司，腾翔开泰公司要求京华印刷厂退还保证金的主张，法院予以支持。关于腾翔开泰公司要求京华印刷厂赔偿损失的诉讼请求，提供了其分别与北京天赐向日葵朝鲜冷面馆、北京满席珍爆肚店、北京五谷杏花居餐饮中心签订的协议书，由腾翔开泰公司通过诉讼方式维护双方的利益，但该协议不能对抗京华印刷厂，腾翔开泰公司与其商户之间的纠纷解决后，可另行主张，对腾翔开泰公司的该项诉求，法院不予支持。关于京华印刷厂要求腾翔开泰公司腾退房屋并交还的诉求，合同解除后，腾翔开泰公司应将涉案房屋返还给京华印刷厂，腾翔开泰公司为止损，于2018年6月12日向京华印刷厂发出《通知函》，希望京华印刷厂办理涉案房屋交接，京华印刷厂以腾翔开泰公司拖欠水电费，双方对合同解除及交接房屋没有达成一致为由不同意解除合同及交接房屋，鉴于本案的案情及实际情况，法院认定腾翔开泰公司于2018年6月15日向京华印刷厂交付了涉案房屋。关于涉案房屋的租金问题，京华印刷厂主张2017年3月25日之后的租金及房屋占用费，京华印刷厂自认腾翔开泰公司自2017年4月1日始拖欠租金，拖欠租金的计算起点自此时间计算至涉案房屋交接时间2018年6月15日，法院予以支持。此外，法院不予支持。关于滞纳金问题，京华印刷厂要求腾翔开泰公司支付拖欠租金滞纳金的主张，因腾翔开泰公司拖欠租金并非主观故意，京华印刷厂的该项主张，法院不予支持。关于水电费的问题，在作出判决前，腾翔开泰公司与京华印刷厂未在法院规定的时间内对水电费的数额进行核对，本案不作处理，待双方核对后，京华印刷厂可另行主张。据此，一审法院判决：一、确认北京腾翔开泰企业管理有限公司与北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂于2009年12月25日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月31日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂退还北京腾翔开泰企业管理有限公司保证金5万元。三、自判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司给付北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂2017年4月1日至2018年6月15日的租金639550元。四、驳回北京腾翔开泰企业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂的其他反诉诉讼请求。在本院审理期间，腾翔开泰公司表示2017年5月31日涉案房屋被封堵后，与其签订转租合同的承租人无法继续经营，故其不应支付2017年5月31日之后的房屋占有使用费。京华印刷厂不同意腾翔开泰公司的主张，称虽然涉案房屋被封堵，但是房屋另一侧还有门可以通行，此外2017年5月31日正门被封堵，只是对经营行为有一定影响，但是经营活动并没有因此完全停止。就2017年5月31日涉案房屋被封堵后经营状况问题，双方当事人均未能提供证据证实己方的主张。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，腾翔开泰公司与京华印刷厂签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应依约履行。关于合同解除问题，涉案房屋因存在开墙打洞问题于2017年5月31日被政府多部门联合执法进行了封堵。该情况属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行的情况，合同应予解除。关于解除合同时间的认定。涉案房屋于2017年5月31日被封堵，腾翔开泰公司无法继续正常承租房屋，一审法院确认房屋租赁合同于2017年5月31日解除并无不当。对于京华印刷厂退还保证金问题，现双方当事人对于一审法院此项判决并无异议。关于腾翔开泰公司所提要求京华印刷厂赔偿经济损失的诉请，一审法院认为应待腾翔开泰公司与其商户之间的纠纷解决后另行主张，对此腾翔开泰公司不持异议。关于京华印刷厂所提要求腾翔开泰公司支付2017年3月25日至2018年7月24日期间房屋租金问题，京华印刷厂对于腾翔开泰公司自2017年4月1日开始欠付租金无异议，且腾翔开泰公司现无证据证实2017年4月1日至2017年5月31日涉案房屋被封堵之日，因京华印刷厂的原因妨碍其次承租人正常使用涉案房屋，故此段期间腾翔开泰公司应当按照租赁合同约定的租金标准支付房屋租金，即腾翔开泰公司应当支付租金88200元。关于2017年6月1日至涉案房屋交接之日2018年6月15日期间房屋占有使用费问题，鉴于合同解除原因是双方当事人在合同履行期间，因涉案房屋存在开墙打洞的情况，被相关部门予以封堵，且该情况属不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行。本院结合合同解除原因、双方当事人对于被封堵后经营状况的举证情况等因素，酌情确定腾翔开泰公司应当支付房屋占有使用费为275625元。关于腾翔开泰公司所交纳的鉴定费问题，鉴于鉴定系腾翔开泰公司所申请，且在本案中并未就腾翔开泰公司所提要求京华印刷厂赔偿经济损失的诉请予以处理。因此腾翔开泰公司所交鉴定费应待双方经济损失纠纷处理时再行进行合理分担。综上所述，腾翔开泰公司的上诉请求中合理部分本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2018）京0102民初30076号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更北京市西城区人民法院（2018）京0102民初30076号民事判决第三项为：自本判决生效之日起七日内，北京腾翔开泰企业管理有限公司给付北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂房屋租金88200元，房屋占有使用费275625元；三、驳回北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11746元，由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担10957元（已交纳），由北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂负担789元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）；一审反诉案件受理费5428元，由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担2798元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院），由北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂负担2630元（已交纳）。二审案件受理费11746元，由北京腾翔开泰企业管理有限公司负担6929元（已交纳），由北京印刷集团有限责任公司京华印刷厂负担4817元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  王 磊二〇二〇年七月二十四日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤