河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3061号上诉人(原审被告)：南阳景天置业有限公司，住所地新野县汉华街道办事处春天花园小区。法定代表人：朱冬生，任总经理。委托诉讼代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈远，男，1991年8月20日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：归新立，新野县建业法律服务所法律工作者。上诉人南阳景天置业有限公司因与被上诉人陈远商品房预约合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（2020）豫1329民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南阳景天置业有限公司的委托诉讼代理人王占德，被上诉人陈远的委托诉讼代理人归新立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳景天置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审适用法律错误。根据担保法解释第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求定金。一审中被上诉人称曾经向上诉人工作人员索要合同文本，上诉人工作人员却提供了他人已经签好的样本。上诉人认为，即便如此，也并无不妥之处，相反更能起到给被上诉人提供参考借鉴的作用，对其权益并无任何不利影响。在一审中，被上诉人提交的对上诉人工作人员的录音，谈话明显存在诱导成分，谈话中提到的所谓剥夺被上诉人权利与情理、市场惯例、国家有关部门的指导思想均不相符。总之，上诉人认为，本案并不存在应当返还定金的情形，恳请二审法院重新作出公正的判决。陈远辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人在与被上诉人签订商品房认购合同中存在欺骗的行为，被上诉人在违背自己真实意思的情形下签订了协议，上诉人在卖售中存在以下欺骗行为。一是借用他人名称故意告知被上诉人虚假信息，隐瞒真实情况，欺骗买受人。认购协议书中明确看到两处甲方的名称不是本案的上诉人，协议书中甲方名称为香港沁威媛投资集团有限公司，收据是新野春天花园营销中心。在一审法院审理本案时，景天置业公司才浮出水面，景天置业也不是协议书中两处甲方的名称。二是认购书中两个甲方的主体都不具备法人资格，不具备独立对外从事经营活动的能力。上诉人收取被上诉人的定金不符合法律规定。三是上诉人明知自己不具备商品房预售资格的情况下，将房屋称为已经获取了预售许可证可以对外出售，造成了买受人上当受骗的事实。2、被上诉人到上诉人处签订正式商品房买卖合同时，深感《商品房买卖合同》属于格式条款，排除了被上诉人自由、平等缔结合同的主要权利，与上诉人协商变更被拒绝，遂要求退还定金。请求驳回上诉人的上诉请求。陈远向一审法院起诉请求：1．请求撤销原、被告签订的房屋认购协议书；2．请求判令被告退还认购定金10000元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：新野县春天花园营销中心系新野希尔顿置业有限公司下设售房部门，负责对外销售商品房，2019年4月15日，新野希尔顿置业有限公司变更名称为南阳景天置业有限公司。2019年6月4日，陈远填写“新野春天花园业务申请表”一份，内容主要为陈远申请购买景天置业公司开发的商品房一套，并对房号、房屋面积、房屋总价款、房屋单价、优惠信息作出了相应的申请，其中第五项请求约定“7日内付清首付，15天内办理好按揭手续送3万元家具，家电（冰箱、电视、洗衣机），物业费1年。”同日，陈远作为乙方与景天置业公司作为甲方签订《认购协议书》一份，约定陈远购买景天置业公司出售的涉案房屋，楼盘名称为新野春天花园，购买房号为12栋1单元1层101号，建筑面积为128.59㎡（最终以房地产相关部门实测面积为准），房屋单价为5203元／㎡，房屋总价为陆拾陆万玖仟壹佰壹拾肆元整（669114）（不包含乙方购买该商品房应缴纳的税、费等其他费用），首期房款不低于30％，双方附带约定：一、乙方自愿向甲方支付人民币贰万元整（小写￥20000元）作为购买该商品房定金。二、乙方约定签订购房协议后7日内，即2019年6月11日前，携带本协议、首付款及相关签约资料与甲方签订正式商品房买卖合同。三、若乙方未能按本协议书的约定向甲方支付购房款和签署《商品房买卖合同》的，视为乙方不履行本协议，乙方所认购的商品房甲方有权另行处置，同时乙方所支付的定金不予退还。四、如乙方履行完毕本认购协议书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，则双倍返还乙方所付定金。……当日，陈远实际支付定金10000元，景天置业公司并出具收据一份。2019年6月7日，陈远到景天置业公司处协商签订商品房买卖合同，因就商品房买卖合同中的办理房权证时间过长等因素无法达成一致意见，双方未能签订合同。一审法院认为，原、被告双方签订的《认购协议书》是一种预约合同，合同的目的在于合同双方确保在一定期限内订立本约即房屋买卖合同。原、被告之间签订的《认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该法第一百一十九条规定：“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；……。”本案中，陈远实际支付的10000元应认定为“定约定金”，且本案被告出具10000元收据，应视为对变更定金数额的认可。原、被告签订的《认购协议书》对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、总价进行了约定，但双方对商品房的交付期限、交付使用条件、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在《认购协议书》中没有明确约定，属于未决条款，需要在签订房屋买卖合同时协商一致达成，现因不可归责于原、被告双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，原、被告之间订立《认购协议书》的目的无法达成，双方签订的《认购协议书》即于约定签订商品房买卖合同之日前即2019年6月12日终止，无需另行解除，且被告应当将10000元定金返还给陈远。陈远起诉请求被告新野县春天花园营销中心承担还款责任，因被告新野县春天花园营销中心系被告景天置业公司下设售房部门，负责对外销售商品房，其无独立法人资格，其权利义务应由被告景天置业公司承担，陈远的起诉请求应予驳回。被告景天置业公司的辩解，无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条规定，判决如下：一、南阳景天置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈远10000元；二、驳回陈远对新野县春天花园营销中心的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告南阳景天置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为：一审判决适用法律是否正确？购房定金是否应当返还？本案中，被上诉人陈远与上诉人签订《认购协议书》后，因对正式《商品房买卖合同》中的商品房交付期限、交付使用条件、办证期限等重要条款双方无法达成一致意见，故要求上诉人退还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”上诉人营销中心的工作人员称正式的商品房买卖合同系该县统一格式，合同条款不允许进行变更，依据《合同法》第三十九条第二款之规定，应当认定为格式合同条款。依照《合同法》第三十九条第一款的规定，当事人采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。而根据本案情况，无证据证实本案的上诉人在签订《认购协议书》之前，曾就商品房的交付期限、交付使用条件、办证期限等重要条款进行过说明。故双方最终未能订立合同，不能归责于被上诉人。被上诉人要求退还定金，符合法律规定，应予支持。一审法院适用法律正确，处理结果亦适当。综上所述，南阳景天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由南阳景天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员李郧钦审判员 李   晓   伟二〇二〇年七月十五日法官助理周罡书记员李壮壮