辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1246号上诉人（原审被告）：抚顺市澳海房地产开发有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区颐城街8-2号楼31号门市。法定代表人：何平平，该公司董事长。委托诉讼代理人：迟维鑫，该公司法务经理。被上诉人（原审原告）：于浪淼，女，1979年10月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：侯磊，男，1986年3月26日出生，汉族，住抚顺市东洲区。上诉人抚顺市澳海房地产开发有限公司（简称澳海公司）因与被上诉人于浪淼财产损害赔偿纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院作出的（2019）辽0411民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人澳海公司的委托诉讼代理人迟维鑫，被上诉人于浪淼的委托诉讼代理人侯磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳海公司上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2019)辽0411民初3258号民事判决书一至二项判项，判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实不清。被上诉人与上诉人于2012年7月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买由上诉人开发坐落于顺城区，房屋于2013年10月30日交付，该《商品房买卖合同》补充协议之约定由于地下空间所处特殊地层，受空间及其他因素的影响，可能会出现潮气，渗水等情况，该地下空间不具备正常房屋、储藏室等独立空间使用功能，买受人同意根据该地下空间的具体情况予以使用。在销售房屋时己明确告知被上诉人，交付后要自己做防水，避免雨水季节出现渗水情况。购买了地下室的其他业主都是自行增加1-2层防水以避免地下室渗水情况的出现。2016年被上诉人房屋发生地下室渗水，物业公司己及时帮助被上诉人进行了处理，期间，被上诉人留置了上诉人协助其处理渗水的一台烘干机，价值9000元。后经物业公司多次索要，被上诉人蛮横、不讲理一直没有归还。直至2019年7月因不可抗力因素，该房屋地下室再次渗水，水深3厘米清水，物业公司己尽到维护义务，将房屋地下室水抽干，本次渗水责任应由业主自行承担。另，一审期间被上诉人提出渗水是从公共区域隔壁管井处进入的，此管井非上诉人所有。被上诉人地下室渗水系因夏季雨量较大，且与被上诉人没有做防水有直接联系，上诉人不是侵权主体，上诉人更没有实施被上诉人所诉的侵权行为。将被上诉人地下室渗水的责任归结于上诉人与事实不符，上诉人不应当承担责任。综上，被上诉人地下室渗漏与上诉人交付的房屋质量无任何联系，上诉人不应当承担责任。二、一审判决证据不足。1、被上诉人没有任何证据证明地下室渗水的漏点和出处是因为房屋质量问题或侵权行为造成的，更无法证明上诉人与其损害有必然的因果关系。如房屋在保修期内，房屋有漏水渗水情况上诉人有维护维修义务，现被上诉人的房屋己过房屋质量保修期。2、被上诉人一审出庭证人认为房屋存在质量问题，那么依据合同约定上诉人仅在2年的质保期内承担维修责任。但被上诉人违背合同约定内容，将地下室用于储藏贵重物品，且一直没有做防水，未尽到维护管理房屋的义务，因此造成地下室渗水及相关损失的责任应由被上诉人自行承担。被上诉人在2017年出现渗水后不加以防护，无视漏水原因，便认为凡是漏水、渗水都找房产公司。物业公司在被上诉人房屋渗漏后第一时间帮忙处理，未给被上诉人造成实际损失，物业公司的行为与损失之间没有关联性，缺乏证据作为认定理由的依据。3、一审案件性质有冲突、如认定为侵权纠纷，应找侵权主体，被上诉人提出的渗水点并非上诉人所有，而是己全部移交给物业公司，被上诉人房屋的渗水的责任不应由上诉人承担。一审判决让上诉人承担赔偿责任无法律依据。综上，一审判决事实不清、证据不足，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。于浪淼辩称，1、一审法院已经查清案件事实，本案证据充分，一审法院作出的判决是正确的。2、于浪淼对顺城区的房屋的地下室做了二层防水，2016年7月地下室进水，工程部借给我一台烘干机，地下室进水后，物业进行了抽水，墙面、地面、物品等需要进行烘干。2016年7月和2009年7月进水量是最多的，水深达到十厘米，物业公司应当为我们抽水。3、该地下室渗水是从公共区域隔壁管井处进入的，该公共区域管井应属于开发商工程质量造成。渗水是澳海公司工程质量所致，即对公共区域隔壁管井不好造成的，诉讼主体正确，上诉人应当承担责任。4、于浪淼在一审时已经向法院提交漏水的视频、有邻居证人到庭，照片是关于邻居家也进水的照片。我们楼我们单元和邻居楼进水总共七户，还有一些不知道的邻居。5、我们认为该房屋存在质量问题，主要是地下室进水的问题，上诉人一直也没有解决房屋质量的根本问题，今后该房屋还是存在每年雨季进水的问题，我现在起诉的只是给我家造成的损失问题。6、一审法院审理的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审的判决。于浪淼向一审法院起诉请求，1、请求判令被告赔偿物品损失以及装修费共计12870元；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2012年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买被告开发的坐落于顺城区。补充协议约定：……第五、关于专有（独占）使用权的约定5、本住宅小区内地下空间不计入商品房建筑面积，出卖人同意该与商品房连通的库房一并移交归买受人占有、使用。由于地下空间所处的特殊地层，受空间及其它因素的影响，可能会出现潮气、渗水等情况，该地下空间不具备正常房屋、储藏室等独立空间的使用功能，买受人同意根据该地下空间的具体情况予以使用。如交付商品房时地下空间出现渗水等属于房屋保修范围质量保修问题的，出卖人承担保修责任，但不构成买受人拒绝接收商品房的理由，不能按逾期交房追究出卖人的责任。买受人就此拒绝所购商品房的，应按本协议第九条第3款的约定承担相应的责任。2013年被告交付房屋。2016年原告因案涉房屋地下室渗水向被告公司报修，被告公司协同案涉房屋所属小区的物业公司将地下室积水抽干并进行维修。2019年7月，案涉房屋地下室再次渗水，被告公司将水抽干，但关于室内损失赔偿事宜，双方未达成一致意见。现原告来院告诉要求判如所请。案件审理过程中，原告对涉案房屋内的装修损失进行评估，本院通过抚顺市中级人民法院技术处委托辽宁永顺资产评估有限公司（以下简称永顺评估公司）对案涉房屋专修损失进行评估。2019年11月29日，永顺评估公司出具辽永顺评报字（2019）第81号资产评估报告书，载明：在评估基准日2019年11月26日，抚顺市中级人民法院技术处委托评估的水淹造成财产损失评估价值如下：无争议部分评估值6618元，有争议部分评估值5516元。评估费2000元，原告已垫付。原被告双方对于该报告书真实性客观性均无异议。但被告指出有争议部分系原告将案涉地下室改建成两层，对第一层评估价值为6618元无异议，但第二层系因原告未采取措施造成的扩大损失，不应予以赔偿。庭审中，原告自认对涉案地下室进行了改建，在该地下室内搭建了一层用作卧室，上述鉴定报告中载明的“有争议部分评估值5516元”即是该层的装修损失及放置的床、衣柜等损失。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据原告举证及数位证人出庭证实，可以认定被告存在侵权事实，故对于原告要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。关于被告主张涉案房屋已过2年的质保期一节，因本案系侵权纠纷，非房屋买卖合同纠纷，故被告的此项辩称理由，本院不予采信。根据法律规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。通过双方签定《商品房买卖合同》补充协议第五条第5项可以看出，被告对地下空间不具备正常房屋、储藏室等独立空间使用功能，在双方签订合同时，已经进行提醒注意，该补充协议更进一步写明了“如交付商品房时地下空间出现渗水等……”。而本案原告却依然改建地下室甚至作为卧室使用，故原告就受损后果，亦应承担相应的民事责任。现结合本案实际情况，酌定被告承担原告损失70%的赔偿责任。关于原告主张衣帽、电器、鞋品等损失，因未提供充分证据证明，本院无法支持。关于损失价值，以辽永顺评报字（2019）第81号资产评估报告书为依据，确定为12134元，故被告应赔偿原告损失8493.80元（12134元*70%）。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决：一、被告澳海公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告于浪淼的财产损失8493.80元；二、鉴定费2000元，由原告于浪淼负担600元，由被告澳海公司负担1400元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费61元，减半收取31元，由被告澳海公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。于浪淼提交的证据有：视频、照片，拟证明：上诉人存在欺瞒事实的情况。上诉人每次都提到我方证据不足，在一审时我方证人出庭，我方还提交了照片、视频证据，所以漏水是一个不可抹去的事实，事实清晰存在。澳海公司发表如下质证意见：漏水点至今没有发现，本案属于侵权，侵权责任不应该由我方承担。二审期间，本院到案涉房屋进行现场勘查，现场可见案涉房屋与管井位置及案涉房屋存在漏水情况，案涉房屋单元楼内有一处管井，据物业公司工作人员介绍，当降雨量特别大时，该管井内水位就会上升，案涉房屋地下室会出现渗水情况。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：澳海公司是否应当赔偿于浪淼因房屋漏水造成的损失。关于澳海公司主张其与于浪淼签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定，由于地下空间所处特殊地层，受空间及其他因素的影响，可能会出现潮气、渗水等情况，该地下空间不具备正常房屋、储藏室等独立空间使用功能，买受人同意根据该地下空间的具体情况予以使用，因此其不应承担赔偿责任一节，于浪淼主张，澳海公司未就补充协议中该条文对其进行解释说明，且其已经对案涉房屋地下室部分进行了防水，不应免除澳海公司的赔偿责任。本院认为，案涉房屋地下室部分与房屋连通，系不可分割的整体，经现场勘查，因地下室渗水导致的屋内发霉已经影响案涉房屋的居住和使用，澳海公司以补充协议内容免除其赔偿责任，本院不予支持。关于澳海公司主张案涉房屋已过质保期，其不是承担赔偿责任的主体一节，于浪淼主张，受降雨量的影响，降雨量较大时，管井内水位就会上升，案涉房屋地下室就会出现渗水的状况，案涉单元均存在此类情况，不应免除澳海公司的赔偿责任。本院认为，于浪淼与澳海公司于2012年7月26日签订《商品房买卖合同》，案涉房屋于2013年10月30日交付，依照相关法律规定，防水部分的质保期为五年，案涉房屋地下室于2016年发生过渗水，于2019年再次发生渗水，可见对于案涉房屋地下室存在渗水的问题澳海公司未予根本解决，其以案涉房屋已过质保期为由免除其赔偿责任，本院不予支持。一审判决根据案件实际情况酌定各方应承担的责任比例并无不当，本院予以确认。综上，上诉人澳海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺市澳海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年七月二十九日书记员 李耀南