贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民再69号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：余东南，男，1987年6月7日出生，汉族，住贵州省盘州市。特别授权委托诉讼代理人：严昭，系贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201410411941。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码：915202007221674002。法定代表人：张元柱，系贵州弘黔房地产开发有限公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：张志雷（系该公司员工），男，1974年12月3日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。再审申请人余东南与被申请人贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称“弘黔房开公司”）商品房预售合同纠纷一案,贵州省盘州市人民法院于2018年8月30日作出(2018)黔0222民初4545号民事判决，余东南不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日作出（2018）黔02民终2255号民事判决。该判决生效后，余东南不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2019年11月8日作出（2019）黔民申2230号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人余东南的委托诉讼代理人严昭、被申请人弘黔房开公司的委托诉讼代理人张志雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余东南再审称：一、撤销六盘水市中级人民法院作出的(2018)黔02民终2255号民事判决；二、改判支持申请人一审全部请求；三、本案一审、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。再审事实与理由:依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项原判决、裁定适用法律确有错误的，特申请再审。具体事实与理由：一、原判决、裁定适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，认定本案违约金的诉讼请求已过诉讼时效，属适用法律错误。本案申请人关于逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后一定期限（540日或360日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金，该《商品房买卖合同》仅约定了违约金的计算方式，并未约定违约金的支付期限，故本案申请人违约金的诉讼请求，不存在诉讼时效的计算问题。二、即使本案关于逾期办证违约金的事实请求涉及诉讼时效，从申请人起诉之日起倒推三年内的违约金并未超过诉讼时效。最高人民法院在《民事审判指导参与》（总第68辑）一书及《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的理解与适用一书均认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满次日起计算诉讼时效期间。具体说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人履行办证的义务，也可以对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该违约金给付，在性质上属于继续性债权，即内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故对于自诉讼之日倒推三年的违约金，一般仍应予以保护，自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。最高人民法院关于逾期办证违约金的诉讼时效“从起诉之日倒推”的观点，已在全国适用，在贵州的裁判文书中也作为裁判理由适用。原判决倾向性的裁判，不利于时效法律的公平和公正，不利于维护申请人的合法权益。弘黔房开公司辩称：本案二审(2018)黔02民终2255号民事判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。首先，根据再审申请人与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，再审申请人诉请的逾期违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。而根据《民法总则》关于诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，在三年内请求保护民事权利。另根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条特别明确：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因此，本案再审申请人的诉请时间已经超过法律规定的诉讼时效，依应予驳回。其次，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率赔偿买受人损失。该条已明确约定逾期办证违约金数额的计算方式（逾期违约金=已付房价款×银行存款利率），而并没有约定逾期违约金是按日或月累计计算，也即是说合同中约定的逾期办证违约金是按数额进行赔偿的，为一时性债权。再审申请人余东南在再审理由中也明确认可仅约定了违约金的计算方式，并未约定违约金的计算期限，既然有计算方式那么就可算出违约金数额。根据最高院《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的理解与适用，本案逾期办证违约金应属于当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的情形，为一时性债权，完全适用诉讼时效，并不适用倒推三年计算违约金的情形。二、再审申请人的诉请违反了公平原则，也不符合法律的规定，应当不予支持。《合同法解释二》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，首先应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，再审申请人并未提供证据证明由于逾期办证给申请人造成的实际损失是多少。其次，根据履行情况来看，再审申请人支付相应购房款后，已经实际享有了房屋的居住利益，居住利益已经实现，并没有其它损失的产生：并且答辩人提交的证据也证明，为了能办理相关证照，答辩人甚至通过司法诉讼等方式积极努力，并非答辩人怠于履行相关义务。因此，根据公平原则和诚实信用原则，其诉请不应得到支持。三、在再审申请人违约金诉请得到支持的前提下，再审申请人提出的违约金标准及计算方式也不符合合同约定。1、根据再审申请人与答辩人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因赔偿买受人的损失按照再审申请人的理由是基于持续性违约而产生，既然是持续性违约，违约金是按每天累计计算产生，而不是在违约开始的第一天就全部产生，那么“同期银行存款利率”就不能理解为固定的几年期存款利率，而是按照活期存款利率来计算，2015年10月24日银行发布的活期存款利率为0.35%，因此，本案再审申请人所主张的违约金按3.3%计算与合同约定不符，不应得到支持。2、再审申请人诉请违约金按3.3%支付到取得产权证时止，该诉请首先如上所述计算利率与合同约定不符；其次根据双方签订的《商品房买卖合同》，答辩人承担的义务是协助再审申请人将权属登记所需要的资料应由答辩人提交的部分交由房屋产权登记机关备案，即完成笞辩人的义务，而不是承担再审申请人取得该房屋产权证书的义务，因为在答辩人完成应尽的义务后，有可能系再审申请人不能提交相关资料或办证部门的原因，导致再审申请人未及时取得房屋产权证书，这些原因不能归责于答辩人。余东南向一审法院起诉请求：一、判决被告履行原被告签订的《商品房买卖合同》，及时为原告办理房产登记手续；二、判决被告支付原告逾期办理房屋产权登记手续的违约金51852.03元（自2012年6月22日起至2018年5月5日止），2018年5月6日之后的违约金按照存款利率3.30%继续计算至原告取得该房屋产权证书时止；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2010年3月25日签订《商品房买卖合同》，约定原告以267704元的总价款向被告购买位于盘县红果锦鸿苑小区2幢2单元4-1号房，房屋建筑面积为139.69平方米。双方还约定出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了267704元购房款，被告于2010年12月30日向原告交付房屋。被告至今未为原告办理房屋产权手续，但被告一直在向相关房地产主管部门申请办理进行房屋初始登记的相关事项，并一直认可愿意继续为原告办理房屋产权登记的相关协助事项。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应配合原告办理产权登记手续；2、原告主张违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；3、被告是否应当向原告支付违约金，如应当支付，违约金如何计算。关于第一个问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2010年12月30日将房屋交付原告使用，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2012年6月22日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告至今未为原告办理产权登记的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。由此，原告主张要求被告履行协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，予以支持。被告辩称原告要求办理房产登记手续没有事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办理房屋产权登记手续。关于第二个问题。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”原告应于2014年6月22日前主张违约金，庭审中，原被告庭审中均认可原告多次找被告要求办理房产证，但未提及违约赔偿事宜的事实，故原告于2018年7月10日才向人民法院提起诉讼主张违约金已经超过诉讼时效，其关于违约金的诉讼请求依法应予驳回，据此，对违约金应当如何计算的问题不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告余东南办理位于盘县的产权登记手续。二、驳回原告余东南的其他诉讼请求。案件受理费人民币548元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担274元，原告余东南负担274元。上诉人余东南不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；三、本案上诉费用由被上诉人承担。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审认为，本案二审的争议焦点为：上诉人主张的违约金能否得到支持。上诉人主张违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了被上诉人应当在商品房交付使用后一定期限内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书且上诉人不退房的，被上诉人按已付房价款的银行同期存款利率向上诉人支付违约金。因此，上诉人在合同约定应取得房屋权属证书的期限届满之次日就应当知道其权利受到侵害，其请求被上诉人支付违约金的诉讼时效期间应从此时开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。上诉人于2018年7月10日才提起本案诉讼主张违约金，且不能证明诉讼时效产生中止、中断的情形，诉讼时效期间已超过，故本院对上诉人主张的违约金不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1096元，由上诉人余东南负担。再审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是：申请人主张被申请人支付违约金的诉讼请求是否应予以支持？就在于双方约定的逾期办证违约金的逾期支付方式，究竟是一时性债权还是继续性债权。《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”根据该会议纪要的规定，对逾期办证违约金的债权性质分两种情形：如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，在性质上属于一时性债权，如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金，则在性质上属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案的双方当事人对逾期办证违约金的计算方式进行了约定，内容为出卖人逾期办理产权证，如买受人不退房的，出卖人则按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付逾期办证违约金。该合同约定违约行为发生时，弘黔房开公司就应当按约定的计算方式向再审申请人支付违约金。根据合同约定，该违约金的计算数额是确定的，并不存在按日或按月计算每个个别的债权的情形。因此双方约定的违约金在债权性质上属于一时性的债权，其债权数额在弘黔房开公司未按约定履行办证义务时就已确定。本案的诉讼时效应按一时性债权的清偿期限届满的次日计算。根据本案查明的事实，再审申请人提起本案诉讼已超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间。综上所述，对再审申请人余东南的再审请求不应得到支持，原一、二审判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持贵州省六盘水市中级人民法院作出的（2018）黔02民终2255号判决。本判决为终审判决。审判长 刘 靖审判员 张 嘉审判员 付振义二〇二〇年七月十四日法官助理尹倩茹书记员黄虎