江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1313号原告：徐志，男，1977年7月24日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李朝飞，江苏马陵山律师事务所律师。被告：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园Ａ-1、Ａ-2门面房。法定代表人：张定华，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。原告徐志与被告宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称：美银公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐志的委托诉讼代理人李朝飞，被告美银公司的委托诉讼代理人韩光升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐志向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金41973元（暂计算至2019年9月12日止，之后违约金以410289元为基数按日万分之一点五标准计算至被告取得《工程竣工验收备案表》并实际交房之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。在审理过程，原告将诉讼请求变更为：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金20000元（以410289元为基数，自2017年10月31日起按日万分之一点五算至2019年9月12日，超出部分自愿放弃），之后的逾期交房违约金算至取得工程竣工验收备案表之日；2.被告向原告开具410289元的商品房销售发票；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的商品房一套，并付清全部购房款。根据合同第八条约定，被告存在逾期交房行为。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告美银公司辩称，1.原告在购买案涉房屋过程中，存在多次违约，我方在多次通知对方沟通无果后，已经向对方发出解除合同通知书，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。2.原告未按合同约定办理按揭贷款，在我方多次通知下，原告在2019年3月23日交付过100000元，但显然没有交清除首付款以外的剩余款项。2019年9月12日，在我司不知情的情况下将剩余款项汇入我司一个不常用的帐户，但一直未通知，我司对于原告该笔汇款一直不知情。故依照合同第七条的约定，我司向其发送了解除通知书，双方已经解除购房合同。3.我司没有向原告开具发票的义务。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月15日，原告徐志（又称买受人）与被告美银公司（又称出卖人）双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的尚东壹号第5幢2单元208号商品房一套，房屋总价为410289元，单价3770元。合同第六条约定，买受人于2016年8月12日一次性付清本套商品房首付款160289元，其余250000元银行按揭贷款，买受人须在接到出卖人通知后一周内办理银行按揭手续，并履行完所有签字。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理【按逾期时间，分别处理（不作累加）】：（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五向出卖人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月30日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。合同第九条约定，除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理【按逾期时间，分别处理（不作累加）】：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同补充协议中，双方就上述《商品房买卖合同》中未尽事宜约定如下：一、买受人确认本合同中所填的通讯地址、电话均为有效的，如发生变更的，买受人应立即书面通知出卖人，否则引发本合同内容项下的通知无法及时送达，责任均归买受人承担，只要出卖人按本合同中所填的买受人通讯地址寄出通知的，就视为买受人收到并知晓内容。二、向银行办理按揭贷款是买受人履行支付房款义务的一种方式，办理按揭亦是买受人义务。如果买受人委托出卖人办理按揭贷款手续的，需签订《委托协议书》。非出卖人原因，按揭不能申办的风险由买受人承担。并约定：买受人须在合同签订3天内向按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及相关费用。如买受人未能在约定时间提供完整资料和费用的，导致付款迟延的，视为买受人违约，出卖人有权按照本合同第七条要求买受人支付违约金，违约金计算基数为买受人拟申请的按揭贷款数额。如因买受人自身原因（如资料不实、隐瞒信用记录或者已购房产数量等不符合贷款条件等事实）导致按揭贷款未能通过银行审批，或所获得的银行按揭贷款数额低于申请的数额，则买受人应在收到出卖人通知之日起3日内缴清或补清房款，逾期视为买受人违约，出卖人有权按照本合同第七条的规定要求买受人承担相应的违约责任。对于买卖双方无过错，银行按揭贷款未能在本合同签订之日起1个月之内到帐，而买受人又不愿意以现金支付的，买卖双方均有权提出退房要求。另查明，原告已于2016年7月28日向被告支付首付款160289元。其余250000元银行按揭贷款，银行至今未发放。2018年8月2日，美银公司的法律顾问宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者赵克利通过顺丰速运向原告发出一份快递，收件方为徐志，地址为江苏省宿迁市宿豫区侍岭镇姚塘村七组30号，托寄物为文件，该快递显示收件时间为2018年8月3日。另被告向本院提供署期为2018年8月2日的《解除通知书》，主要内容为：你方于2016年8月12日与美银公司签订了合同，依据合同约定，你方应缴纳首付款160289元，余下购房款250000元为银行按揭贷款，合同并约定你方应在签订合同后7日内备齐办理银行按揭贷款的所有材料。现因你方签订合同后拒不到银行办理银行按揭贷款，导致你方至今未交清购房余款。依据合同第七条第二款的约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之一点五向出卖人支付违约金。鉴于上述事实，你方行为已构成了严重违约，严重侵害了美银公司的合法财产权益。据此，经美银公司授权本所郑重函告你方，限你方于收函之日起五日内与美银公司协商解决解除《商品房买卖合同》的相关事宜，如有不便，请及时跟美银公司联系，重新确定具体的解决事宜时间。逾期，本所将依授权采取进一步法律行动。届时，你方将要承担因此而需要付出的法律负面代价及商业信誉损失。请慎重考虑此事，尽快按《商品房买卖合同》的合同约定的条款履行义务，以免讼累！再查明，2019年3月21日，被告美银公司安排公司员工到原告徐志家中，沟通案涉房屋事宜。次日，徐志到被告处就房屋事宜进行具体协商。经协商，徐志于2019年3月23日向被告付款100000元，被告向徐志出具收款收据。2019年3月30日，徐志至被告处交纳余款150000元，被告以房屋单价3770元过低为由，拒绝接收余款。2019年7月30日，原、被告双方进行协商，被告要求原告以余款150000元为基数按月息1分给付三年的逾期付款利息，同时要求原告自愿放弃逾期交房违约金，原告不予接受，故协商未果。后原告还于2019年9月2日与被告公司员工进行过一次协商，最终也未协商一致。2019年9月12日，徐志到被告处要求被告提供银行帐户，用于支付余款150000元，因被告拒绝提供，原告当天将150000元汇至被告的对公帐户，并告知被告公司员工。又查明：截止法庭辩论终结前，案涉房屋未取得了工程竣工验收备案表，被告也未将案涉房屋交付给原告。现原告要求被告支付逾期交房违约金等，双方因而成讼。本案争议焦点为：一、双方是否已经解除合同，如已经解除合同，原告诉求能否支持；二、如未解除合同，原告要求被告给付逾期交房违约金，能否支持？如支持，具体数额是多少？三、如未解除合同，原告要求被告开具410289元的商品房销售发票，能否支持？关于第一争议焦点。被告辩称于2018年8月2日向原告邮寄《解除通知书》，故案涉合同已于2018年8月2日解除，原告对此不予认可。本院认为，被告未在法定期限内行使合同解除权，也无明确、真实的解除合同意思表示，案涉合同并未解除，具体理由如下：首先，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原、被告双方签订合同的时间为2016年8月15日，根据合同第六条约定“买受人须在接到出卖人通知后一周内办理银行按揭手续，并履行完所有签字”、第七条约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同”、合同补充协议约定“对于买卖双方无过错，银行按揭贷款未能在本合同签订之日起1个月之内到帐，而买受人又不愿意以现金支付的，买卖双方均有权提出退房要求”的规定，可以认定被告最迟在2016年年底之前就已经享有解除合同的权利，但被告至2017年年底之前并未行使合同解除权。合同解除权的行使期间属于除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形，故被告逾期不行使，解除权消灭。其次，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告根据合同中所填的买受人通讯地址寄出通知，符合双方约定，原告陈述未收到，本院不予采信，但邮件回执载明为文件，不足以证实是《解除通知书》。同时，根据录音、录像等视频证据可以证实，原、被告双方自2019年3月21日起就案涉房屋事宜进行协商，协商的主要内容是剩余款项的给付、违约金及利息等事项，并无对如何解除合同、如何返还款项事项的协商过程。综上，本院认定双方于2016年8月15日签署的《商品房买卖合同》并未解除。关于第二争议焦点。依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2017年10月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告未在约定期限内交付房屋，存在违约行为，其对此承担约定的违约责任，应自2017年10月31日起向原告按日支付已交付房价款万分之一点五的违约金。计算至2019年9月12日应为18929元（以160289元为基数，自2017年10月31日起按日万分之一点五计算至2019年3月23日，即160289×0.00015×508计12214元；以260289元为基数，自2019年3月24日起按日万分之一点五计算至2019年9月12日，即260289×0.00015×172计6715元）。对于原告要求被告给付之后违约金以410289元为基数按日万分之一点五标准计算至取得工程竣工验收备案表之日止的诉讼请求，被告辩称对于原告于2019年9月12日交纳的150000元被告并不知情，也不予认可，原告陈述汇款前已告知被告，且提供录音、录像等视频资料予以佐证。本院认为，在原告要求被告提供帐户用于支付余款150000元，被告拒绝提供的情况下，原告采取将余款汇入被告对公帐户的付款方式并无不当，该款项应计入已交付房价款中。另根据合同约定，逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备案表》之日。故对原告该诉讼请求依法予以支持。关于第三争议焦点。根据商品房销售合同的交易习惯及相关税费政策，买受人支付房款后，出卖人应向其出具相应金额的销售不动产统一发票，本案原告作为买受人已经支付了房屋全部款项，故对于原告要求被告向其开具金额为410289元销售不动产统一发票的诉讼请求，依法予以支持。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告徐志支付逾期交房违约金18929元及后续违约金（后续违约金以410289元为基数，自2019年9月13日起按日万分之一点五标准计算至取得工程竣工验收备案表之日止）；二、被告宿迁美银房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告徐志开具销售不动产统一发票（金额为410289元）；三、驳回原告徐志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取425元，由被告宿迁美银房地产开发有限公司负担（原告已预付，原告同意被告于履行义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院立案庭缴纳上诉案件受理费。审判员 张 明二〇二〇年七月二日书记员 李小玉附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。