河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初1769号原告：何鹏，男，1976年2月29日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：靳贝贝，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁凌音，河南仟问律师事务所实习律师。被告：郑州市中原区柳湖街道桐树王村民委员会，住所地陇海路与西四环交叉口向西400米路南桐树王豫桐花园1号院9号楼。法定代表人：王群德，职务村委会主任。委托诉讼代理人:赵东强，河南华融律师事务所律师。原告何鹏与被告郑州市中原区柳湖街道桐树王村民委员会（以下简称桐树王村）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何鹏及其委托诉讼代理人靳贝贝、袁凌音，被告法定代表人王群德及其委托诉讼代理人赵东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何鹏向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方之间豫桐花园1号院9号楼西侧二至三层门面房的租赁合同关系已解除；2、判令被告返还原告竞标押金20万元、租金110万元，并支付利息(以130万元为基数，从2019年6月13日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；3、判令被告赔偿原告损失26.4万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月10日，被告组织豫桐花园1号院9号楼西侧二至三层门面房的整体招标会。原告向被告交纳竞标押金20万元，参与竞标后以28元/㎡的价格取得房屋8年的承租资格，并依约向被告支付租金110万元。但是，被告拒不与原告签订书面租赁合同，且未将符合招标要求的租赁房屋交付原告，导致原告无法进行任何经营活动，从而产生巨大的经济损失，经原告多次能催促并发出工作联系函，被合对此置之不理。综上，为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，望依法判如所请。被告桐树王村辩称：一、原告所诉完全不是事实。双方至今没有签订书面《房屋租赁合同》的原因，是因为原告违反约定，未在2019年5月15日之前按照公开招标时的规定一次性缴清当年度的全部租金，且至今也未将第一年度的租金交齐。被告已于2019年5月10日招标结束就将租赁房屋实际交付给了原告，原告也早已实际占用房屋，并早已开始了对外招租的工作。二、双方发生纠纷的真实原因是：被告进行招标时已经明确以房屋现状进行交付，其中包括一楼的两处楼梯，不包括楼梯前面的门面房（该门面房被告已在竞标前出租给了他人），原告进入二楼需要从小区内进入。该房产在设计时就是这样进行设计的，参与竞标前原告已经进行过实地查看。但原告竞标成功后，觉得从小区内进入二楼不方便，会影响二楼、三楼的商业价值，就多次向被告提出，想通过被告与一楼的承租人沟通，在一楼给原告留出通道。被告为了更大限度地给原告提供方便，就在被告的义务之外，与一楼承租人协调另行给原告留了一处通道，原告也在该通道处设置了自己的招商处，但原告仍觉得通道过窄，让被告再做一楼承租人的工作，但因原告觉得一楼承租人要求的损失过高，而未能协调成功。被告认为，双方在竞标时已经明确以现状作为交付房产的条件，而房产所设计的二楼、三楼的楼梯就是从小区内进入的，原告没有理由要求被告给其另行提供一楼通道。被告应原告要求进行的协调工作完全是帮助原告，而非被告的义务。后来因原告的招租工作不太顺利，且又遭遇疫情，商业房招租困难，才导致原告的房产空了一年，原告才千方百计的要解除双方的租赁关系。三、原告要求解除租赁关系，并要求被告退还其已缴纳履约保证金、租金，并要求被告赔偿其经济损失，没有任何事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。由于被告没有任何违约行为，且双方的租赁关系是经过公开招标进行的，该房产的收益要用于全体村民的福利开支，且房屋已经因为原告的原因闲置了一年，被告为了全体村民的利益，坚决不同意解除双方的租赁关系，并要求原告尽快补足第一年的租金，签订书面合同，并及时缴纳第二年度的租金。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年5月10日，被告桐树王村组织整体招标会，对豫桐花园1号院9号楼西侧二至三层门面房（二期）进行公开招标。原告交纳20万元竞标押金后参与竞标，招标会由被告向原告等竞标人发放有空白《房屋租赁合同》，并宣读和解释合同内容，招标合同主要内容有：一、租赁标的物的状况：1.坐落位置：桐树王村豫桐花园1号院九号楼西侧门面房1号至14号二至三层（不含物业和村委会办公用房）。2.房屋现状：该房屋系甲方集体所有的拆迁安置商业用房，为框架结构的毛坯房，通水通电。3.建筑面积约为3402平方米（其中一层3号和7号楼梯面积约50平方米，二层1827平方米，三层1725平方米）。4.乙方已对该房产标的物的相关证件（复印件）进行了查看和了解，愿意进行承租，并愿意以房屋现状作为符合交付房屋的条件，双方约定，自本协议生效之日，乙方已经实际接受租赁房产，双方不再另行办理交接手续。二、租赁期限为8年。自2019年5月15日至2927年5月14日止。三、租金采取先交款后用房的原则，每年交纳一次。第一次的租金乙方应于2019年5月15日之前一次性交清。四、合同履约保证金的缴纳及退取办法：乙方应于本合同签订之前向甲方交纳了合同履约保证金20万元。六、甲方应保证租赁房屋质量的安全性、目前消防、水电等设施符合国家规定的验收标准（前期已经验收合格，双方无争议）。八、因一方严重违约，守约方可单方解除合同，单方解除合同时，应当通知对方，合同自解除通知合法送达对方时解除。十、任何一方在合同期内均不得擅自解除合同，否则由违约方支付守约方当年租金3倍的违约金。经过竞价，原告以28元/㎡的价格竞标成功，会议当场宣布原告中标。此后原告于2019年5月15日向被告支付租金80万元，2019年6月13日向被告交纳租金30万元。竞标成功后，原告何鹏以涉案房屋楼梯位置不利于招商等原因向被告提出修改楼梯通道，被告先后改建两个楼梯间便于原告使用。2019年12月7日，原告委托张书贤（身份证号、手机号135××××6695）通过特快专递方式，向时在被告村委指导工作的办事处工作人员李建昌被告发出《工作联系函》一份，主要内容有“2019年12月30日前完成楼梯间扩宽改造，签订房屋租赁合同等各项工作，若在限定时间内仍未完成上述工作，本人要求贵村委全额退付已交履约保证金与房租，并保留主张的其他权利”。该函件由李建昌于2019年12月9日签收，但被告村委未对原告进行答复。原告还提供了2019年8月26日、2019年9月17日的《工作联系函》，并称将函件当面交付被告村委工作人员。但未提供证据予以证明。诉讼中，原被告对下列问题发生争议。一、中标的租赁房屋的面积和状况、是否符合消防条件。1、关于中标的租赁房屋的面积。原告认为应根据被告提供的空白合同中记载的3402平方米为准，被告认为建筑面积在招标会开始前合同中写的是3402平方米，但在会议正式开始前发现属于数字计算错误，就及时进行了更正，并将更正后的合同作为招标文件，被告方合同显示3612平方米。经查，原告提供的空白合同载明，建筑面积总和3402平方米（其中一层3号、7号楼梯面积约50平方米、二层1827平方米、三层1725平方米）。经计算括号内计算总和为3602平方米，该数额，与被告提供的与原告内容一致的视频资料显示原告中标面积为3612平方米的数额基本一致。本院认为，招标投标是合同订立的一种方式。招标行为的法律性质是要约邀请，要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，投标行为的法律性质是要约，要约是指希望和发标方订立合同的意思表示，投标文件中包含将来订立合同的具体条款；中标的法律性质是承诺，是指投标人对数个投标文件评估后选定与自己要约邀请的内容最为接近的投标人，开标后通过发出中标通知书或宣布中标的方式作出承诺，中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。本案中被告公开宣布原告中标，性质等同于向原告发出中标通知书，视为原被告之间建立合同关系，且在成立时生效，因此原告中标的房屋租赁面积应以被告宣示原告中标的面积即为3612平方米为准。2、关于中标的租赁房屋的状况。原告认为租赁房屋的状况应包括以后改建的楼梯通道，被告认为应系中标时的房屋现状为准。经查由于被告提供的空白合同、被告宣布中标均有“乙方已对该房产标的物的相关证件（复印件）进行了查看和了解，愿意进行承租，并愿意以房屋现状作为符合交付房屋的条件”的内容，因此在被告宣布原告中标时房屋租赁状况即系合同约定的房屋租赁状况。原告称被告之后应原告要求增加两处楼梯通道，应系被告为履行合同实施的协助义务，协助义务从法律性质讲系附随义务。通常来讲，违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同，即债务人虽然履行了义务，但其履行有瑕疵或给债权人造成了损失。一般来讲，在合同履行过程中，债务人不履行给付义务时，债权人可以解除合同，但债务人不履行附随义务时，原则上不得解除合同。综上，本院认定原告中标时的房屋租赁状况为合同约定的房屋租赁状况。3、关于租赁房屋是否符合消防条件。原告认为被告改建的楼梯通道不符合消防条件，被告认为该部分不包括在房租租赁范围之内。经查，被告提供了本案所涉建设工程具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程竣工验收备案表等，其中工程竣工验收备案表载明有“公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件”已验收的内容，足以证明涉案房屋验收合格，其中包括消防验收合格。由于原告系房屋租赁的实际承担人，其目的在于另行将租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所。根据规定，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务为上述企业的开办经营者而非承担方。综上，本院认定被告提供的出租房屋已符合消防条件。二、关于本案所涉租赁房屋是否交付。原告认为至今没有交付；被告认为在原告中标时即按约定的方式交付。经查，由于原被告在中标时未签订书面的租赁合同，因此，被告在招标时提供的空白合同的已确定的内容、被告在原告中标时宣读的内容均构成原被告之间的合同权利义务的内容，且该合同内容具有法律效力，对原被告均产生拘束力。该合同载明有“自本协议生效之日，乙方已经实际接受租赁房产，双方不再另行办理交接手续”的内容，因此，该合同成立后即发生法律效力，根据该条款约定，视为被告已向原告交付房屋。再查，原告提供的《工作联系函》中均没有显示原告向被告催促交付房屋的内容，如确实存在被告在原告发出《工作联系函》时尚未交付房屋，原告不可能不在《工作联系函》中对这一重大问题予以表述。另查被告提交了现场照片、现场视频、《房屋租赁合同》等证据，上述证据内容可以显示在本案所涉租赁房屋原告实际进驻并以张书贤名义对外签订有合同。综上，本院认为原告在庭审中陈述尚未交接房屋的内容构成虚假陈述，本案所涉房屋按照约定的方式予以交付，且原告已实际对外进行招商。三、被告未与原告签订合同是否构成违约、本案所涉租赁合同是否予以解除。原告认为其日期为2019年12月5日就被告的严重违约行为通知被告退还租金和保证金，从而解除租赁合同关系；被告认为该函的内容与事实不符，无论任何原因造成双方没有签订书面合同不影响双方租赁合同的成立。经查有关招投法规定在中标后应当在合理期限内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，且招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，以便及时固定双方的权利义务和严格依照约定履行合同内容。因此被告负有在合理期限内与原告签订书面合同的法定义务。经查原告共计向被告交纳租金110万元，加上原告已交的竞标押金20万元（中标后转为履约保证金），基本与按照每平方米每月28元、中标面积3612平方米计算的年租金相当，即使原告未能交齐全年租金，该行为亦系轻微违约，因此原告有权要求被告签订书面合同，在被告未签订书面合同时，原告有权解除合同。根据被告合同文本约定“因一方严重违约，守约方可单方解除合同，单方解除合同应当通知对方，合同自解除通知合法送达对方时解除”的约定，李建昌代表被告于2019年12月9日收到原告具有解除合同内容的《工作联系函》，此后被告未提出异议，故原告的解除通知发生法律效力。综上，本院认定原被告之间合同于2019年12月9日予以解除。诉讼中，原告还陈述：根据租赁合同第十条第一款约定，违约方支付守约方当年租金30%的违约金，原告主张的违约金26.4万元系实际损失为基础。本院认为，原被告之间通过招投标方式形成的房屋租赁合同关系依法成立且生效。经查在合同生效后被告按约定交付了租赁房屋，原告按约定交付了房屋租金110万元、竞标押金20万元，但被告没有在合理期限内与原告签订书面合同，构成违约，应承担违约责任，因此原告有权解除合同、确认合同已解除、要求被告退还租金、押金和支付利息、赔偿损失。经查原被告约定有违约金的标准，由于没有签订合同有可能导致原告遭受经济损失，故被告应支付违约金，但原告作为合同中的要约方，在从事生产经营过程中，应当全面、审慎地考虑缔约和履约的主客观情况，对于合同风险应当充分预见和做好合理控制，故本院酌定为按照年租金的10%计付此项经济损失，即121363元（3612平方米*28*12*10%）；又由于被告已向原告交付房屋，则原告无论在租赁期间有无实际收益，则在解除合同时被告应返还除已实际发生的租赁期间外的其他尚未发生租金，原告实际租赁期间为2019年5月15日至2019年12月9日，该期间租金应为687725元（六个月零二十四天）。综上，被告应向原告退回未发生的租金为412275元（1100000元-687725元)、竞标押金为20万元、赔偿损失121363元，被告还应当计付应退款项的利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告何鹏与被告郑州市中原区柳湖街道桐树王村民委员会之间就豫桐花园1号院9号楼西侧二至三层门面房形成的房屋租赁合同关系于2019年12月9日予以解除；二、被告郑州市中原区柳湖街道桐树王村民委员会在本判决生效后十日内向原告何鹏退还房屋租金412275元、竞标押金（履约保证金）20万元，共计612275元，并支付利息（利息以612275元为本金自2019年6月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计付、自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、被告郑州市中原区柳湖街道桐树王村民委员会在本判决生效后十日内向原告何鹏支付违约金121363元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9438元，由原告负担4719元，被告负担4719元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇二〇年七月一日书记员  张静