北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7829号上诉人（原审原告）：董方圆，女，1985年10月16日出生。委托诉讼代理人：吴有龙，北京息云律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓艺，北京息云律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里315号1-4层、316号1-4层、317号、318号1-4层。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司职员。上诉人董方圆与上诉人北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法由审判员巴晶焱独任审理。上诉人董方圆之委托诉讼代理人吴有龙、孙晓艺，上诉人政泉公司之委托诉讼代理人王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董方圆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持董方圆的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由政泉公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当依法改判。董方圆与政泉公司于2008年7月12日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）购买朝阳区×号（以下简称1601号房屋）。同年9月22日，政泉公司电话通知董方圆交纳相关款项并办理交付手续，董方圆依政泉公司的要求签署了《房款结算协议》并交纳了包括房屋差价款4005元在内的各项款项，共计70002元。政泉公司收到上述款项后，于当天向董方圆交付房屋钥匙。一审中，政泉公司既不承认已签署《房款结算协议》，也不承认其收到4005元房屋差价款。由于董方圆以现金形式交纳了前述款项，无任何转账记录等凭证，故董方圆向一审法院申请调取政泉公司2008年度现金日记账及会计账本，并将证据线索以邮件形式发送至一审法院，但一审法院并未准予调取证据。董方圆要求调取的2008年度的现金日记账及会计账本证据由政泉公司控制，并且账本详细记载收入情况，董方圆自身无法获取，一审法院不予调取证据直接导致其错误地认定董方圆未交纳房屋差价款，并最终判决认定董方圆应支付的购房款为合同约定的购房款1120490与差价款4005元之和即1124495元。此外，政泉公司承认董方圆已交纳房屋契税、公共维修基金、出图费共计65997元，但董方圆至今未收到契税发票等凭证，而政泉公司私自占有且未向相关部门交纳的行为，理应将前述款项认定为董方圆已交纳部分房款。最后，一审法院虽已查明政泉公司应当履行合同义务，为董方圆办理过户手续，但裁判结果却与其认定的事实相违背。虽然1601号房屋已被查封，但案件的审理结果应当以基础法律事实和法律关系为依据，对于错误查封的事实，法院应当予以纠正。政泉公司针对董方圆的上诉请求和理由答辩称，不同意董方圆的上诉请求，董方圆的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决结果应予维持。1.董方圆没有提供证据证明其已经交纳了房屋差价款4005元，一审未予调取证据是正确的。2.不管政泉公司是否代董方圆交纳房屋契税、公共维修基金、出图费，也不能改变董方圆交纳的上述款项的性质。政泉公司上诉请求：1.纠正一审判决中在法律适用和事实认定方面存在的错误；2.变更一审判决对一审案件受理费负担的决定，改由董方圆负担一审全部案件受理费；3.由董方圆承担本案二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决虽然判决结果正确，但判决内容存在适用法律和事实认定错误的情形，对一审案件受理费负担的决定亦不符合《诉讼费用交纳办法》的相关规定，均应予以纠正。一、一审法院枉顾双方关于购房款应予支付的相关陈述，对《预售合同》附件五相关约定进行错误理解，直接导致一审法院作出了“政泉公司同意董方圆无需再履行支付购房款义务”的错误认定。本案中，双方均认可购房款应予支付并进行了相关陈述，政泉公司陈述其从未免除过董方圆支付购房款的义务，而董方圆也不认为政泉公司已经免除了其支付购房款的义务。董方圆在其向大连市中级人民法院提交的《执行异议申请书》中，明确写明政泉公司的时任公司负责人只是同意其暂缓缴纳购房款，而非免除其支付购房款义务。董方圆在一审中提交的证据11《情况说明》中也写明“对于涉案房款本人多次与政泉公司沟通要求付款，政泉公司一直未予提供收款账户，拒绝收取”。但是，一审法院仅依据《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”第一条第1款就错误地认定政泉公司“同意董方圆无需再履行支付购房款的义务”。双方对该条款实际上已无争议，一审法院根本没有必要再对该条款作出解释。一审法院对该条款所作的解释，属于典型的适用法律错误。同时，结合前述双方关于购房款应予支付的陈述，一审法院对该条款所作的解释不符合实际情况，严重背离了双方真实的意思表示。因此，不论是从《预售合同》签订后政泉公司和董方圆对购房款应否支付这一问题的态度上，还是从预售合同附件五“付款方式及期限的约定”第一条第1款的解释上，均无法得出政泉公司已经免除董方圆支付购房款义务的结论，一审法院在这一问题上存在法律适用错误和事实认定错误，应当予以纠正。二、一审法院认为，双方在一审庭审中的相关陈述构成对所谓“此前被告同意董方圆不再履行付款义务”的变更，这一认定没有任何法律和事实依据，应当予以纠正。首先，政泉公司在庭审中已再三声明从未免除过董方圆支付购房款的义务，更不是曾经免除、现在又同意对方支付，一审法院上述关于变更的认定不符合客观情况。其次，一审法院上述“变更”认定的前提是“此前政泉公司同意董方圆不再履行付款义务”，但这一前提并不成立。三、一审判决对一审案件受理费负担的决定，不符合《诉讼费用交纳办法》的相关规定，应当予以纠正。董方圆针对政泉公司的上诉请求和理由答辩称，不认可政泉公司的上诉请求及理由，一审判决对政泉公司所述的事实认定部分完全与事实相符。关于诉讼费的负担，一审法院充分考虑到无法办理过户是政泉公司造成的，政泉公司存在过错，所以让政泉公司负担部分诉讼费，亦符合相关法律规定。董方圆向一审法院起诉请求：判决政泉公司继续履行房屋买卖合同，为董方圆办理1601号房屋所有权的转移登记。一审法院认定事实：2008年7月12日，董方圆作为买受人、与出卖人政泉公司签订《预售合同》（合同编号为：Y648320），约定：商品房房屋坐落为朝阳区×号，预测建筑面积共160.07平方米，其中套内建筑面积125.89平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积34.18平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8900.55元；具体付款方式及期限见附件五；买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过45日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2008年9月20日前向买受人交付该商品房。合同第二十条“产权登记”约定：（一）初始登记：出卖人应当在2009年9月20日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，若买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担赔偿责任，双方同意按照本条第（二）款“转移登记”的约定予以执行。（二）转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。附件五“付款方式及期限的约定”：双方确认买受人已于签署《预售合同》之日前支付全部房款共计1120490元（含已付定金2万元整）；无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《预售合同》约定的房屋交付前均需向出卖人付清全部购房款及各项税费，并向出卖人付清其依据《预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《预售合同》约定的逾期付款的违约责任。附件八“补充协议”约定：买受人应当委托出卖人指定的产权代办机构办理房屋权属证书，双方需遵守如下约定：1.买受人应在房屋交付前签署代办产权授权委托书；2.买受人应在房屋交付前按代办机构的要求提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署面积误差确认及结算协议等办理产权所需全部相关文件，交纳委托代办费和办理产权相关的各项税费；3.买受人同意，在产权证办理完毕后，代办机构可将房屋的权属证书原件交出卖人或银行及／或担保中心办理有关手续。因买受人原因导致《预售合同》解除，且需到合同备案管理机关办理相关解除手续的，买受人应自出卖人发出《解除合同通知》之日起10日内配合出卖人办理相关解除手续，出卖人自买受人配合办理完毕前述解除手续后向买受人退还各种应退还款项。房屋交付后，因买受人原因导致《预售合同》解除的，买受人必须腾退房屋，买受人应当在出卖人发出《腾退房屋通知》之日起15日内将房屋恢复原状。上述《预售合同》于2008年7月9日办理网上签约联机备案。董方圆称房屋交付时间为2008年9月22日。政泉公司称不知交付时间，但认可董方圆现居住在1601号房屋。长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司金泉家园管理处于2019年4月27日出具证明一份，证明董方圆在1601号房屋居住；另于2019年6月10日出具证明，证明董方圆自2008年8月31日至2019年12月31日期间共计物业费64857.62元已结清。董方圆另提交《用户热费缴费明细》若干及奥运村供电营业所确认的1601号房屋自2013年12月4日至2019年2月4日的电费收费明细，证明其实际在1601号房屋长期居住的事实。经查，1601号房屋于2017年1月16日被辽宁省大连市公安局查封，后辽宁省大连市中级人民法院于2019年2月27日续封至今。董方圆向辽宁省大连市中级人民法院提出执行异议，该院认为董方圆虽在法院查封之前签订了书面的房屋买卖合同，并占有使用案涉房屋，但是其并未支付任何房屋价款，因此，董方圆不能依据上述法律规定请求中止对案涉房屋的执行，故裁定驳回董方圆的异议请求。董方圆就该裁定向辽宁省高级人民法院申请复议，该院2019年10月14日裁定驳回复议申请人董方圆的复议请求，维持大连市中级人民法院（2019）辽02执异270号执行裁定。辽宁省高级人民法院另认为，董方圆在异议中未能提供（购房十余年）非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。政泉公司认为（2019）辽执复420号执行裁定书，可证明董方圆未交纳购房款。董方圆称其未交纳全部购房款是因为政泉公司从未向董方圆主张，且政泉公司在未主张购房款时就已将房屋交付给董方圆，是政泉公司自己放弃向董方圆主张交纳购房款，另外董方圆随时可以交纳购房款。董方圆称政泉公司之所以未向其主张购房款，是因为董方圆系政泉公司关联公司的职员，属于内部购房，并提交北京市盘古氏投资有限公司于2019年5月24日出具的《在职证明》，证明董方圆自2008年1月起在该公司任职，目前担任行政部收货专员。经查，根据生效判决认定，在2014年9月时，政泉公司与北京市盘古氏投资有限公司的实际控制人为同一人。政泉公司称其从未免除董方圆支付购房款的合同义务。董方圆称其已交纳了契税、公共维修基金、出图费、房屋差价共计70002元（含房屋差价款4005元），并提交声称取自政泉公司的《核算项目明细账》一页，显示发生“2008年9月22日收公共维修基金”32202元、“2008年9月22日收公契税”33735元、“2008年9月22日收出图费”60元，合计65997元。政泉公司认可董方圆交纳了契税、公共维修基金、出图费合计65997元，不认可董方圆交纳房屋差价4005元。董方圆提交2008年9月22日《房款结算协议》（协议双方未签字盖章）复印件一份，欲证明其已补交房屋差价4005元。政泉公司对该协议不认可。一审庭审中，董方圆表示，其随时可以支付全部购房款，如果法院判决继续履行合同的情况下，其同意法院在判决中处理支付购房款事宜。董方圆提交北京市东城区不动产登记事务中心于2019年12月19日出具的董方圆及其配偶白洁的《不动产登记信息查询结果告知单》，显示二人无不动产登记信息。一审法院认为，董方圆、政泉公司之间的《预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于政泉公司是否应向董方圆办理1601号房屋的权属转移登记手续，政泉公司抗辩认为董方圆未履行支付购房款的在先合同义务，一审法院认为，从合同附件五“付款方式及期限的约定”来看，双方确认买受人已于签署《预售合同》之日前支付全部房款共计1120490元（含已付定金2万元整），该约定字义明确表明政泉公司已确认董方圆支付购房款的合同义务已履行，换言之，即便在董方圆未实际支付购房款的情况下，该约定亦意味着政泉公司同意董方圆无需再履行，据此，根据合同约定，政泉公司应将1601号房屋权属转移登记至董方圆名下。本案中，政泉公司称其从未免除董方圆的付款义务，董方圆表示其可以随时支付全部购房款且同意一审法院在本案中一并处理款项给付事宜，双方上述陈述可视为对此前政泉公司同意董方圆无需再履行付款义务的变更，据此，在董方圆全额支付购房款的情况下，政泉公司负有向董方圆办理房屋权属转移登记的义务。关于董方圆有无支付购房款差价4005元，董方圆未能提交证据证明支付情况，一审法院不予认定，故董方圆应支付的购房款为合同约定的购房款1120490与差价款4005元之和即1124495元。然而，因1601号房屋已被辽宁省大连市中级人民法院查封，政泉公司客观上无法履行权属转移登记，即便董方圆在本案中可以全额支付购房款，其要求政泉公司为其办理房屋权属转移登记的诉讼请求亦无法支持，考虑到政泉公司亦未明确在本案中主张该款项，故一审法院就董方圆应付购房款一节亦不予处理。基于房屋权属转移登记无法办理的客观事实，涉案合同在现阶段难以继续履行，故一审法院对董方圆要求继续履行合同的诉讼请求难以支持。董方圆可待符合继续履行条件时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回董方圆的全部诉讼请求。二审中，政泉公司向本院提交了2019年5月16日的《执行异议申请书》复印件，用以证明董方圆认可政泉公司未免除其交纳购房款的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董方圆认为《执行异议申请书》不属于二审程序中新的证据，认可该证据真实性，但不认可政泉公司的证明目的，认为该证据恰好证明董方圆是1601号房屋的所有权人。因董方圆认可政泉公司提交的《执行异议申请书》复印件的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。本院二审期间依法补充查明以下事实：董方圆曾向大连市中级人民法院提交《执行异议申请书》，申请解除1601号房屋的查封，该申请书载明的理由为：“2008年7月12日，董方圆作为盘古公司员工以福利的形式购得×号房屋一套，经时任公司负责人郭文贵同意暂缓交纳购房款1120490元。2013年至2015年间，董方圆及家人曾与郭文贵电话联系并提出交纳房款的要求，但郭文贵以身在国外为由，拒绝董方圆交纳房款，并提出等待回国以后当面办理缴费手续。之后，董方圆向政泉公司提出交纳房款的要求，公司以不知情为由拒绝受理。……”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为董方圆要求政泉公司为其办理1601号房屋所有权转移登记的请求能否得到支持。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。根据已经查明的事实，1601号房屋已被辽宁省大连市中级人民法院查封，董方圆就该房屋提出的执行异议、复议均被裁定驳回，现政泉公司客观上无法履行权属转移登记，涉案合同在现阶段也难以继续履行，故董方圆要求继续履行合同并办理1601号房屋所有权转移登记的请求，本院难以支持。董方圆上诉主张其已支付房屋差价款4005元，但其在本案中并未提供充分有效的证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。至于董方圆申请调取政泉公司2008年度现金日记账及会计账本，在本案中亦无调查收集必要，一审法院未予准许并无不当。董方圆上诉主张其已交纳的房屋契税、公共维修基金和出图费应被认定为房款，缺乏依据，本院不予采信。关于政泉公司主张的一审判决对《预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”条款解释有误的问题。《预售合同》附件五第一条约定，双方确认买受人已于签署《预售合同》之日前支付全部房款共计1120490元（含已付定金2万元整）。从该条约定看，董方圆已于签署《预售合同》之日前支付了全部房款，但根据已经查明的事实，董方圆并未支付上述房款。本案中，政泉公司主张其未免除董方圆的付款义务，董方圆亦同意支付，故本院对此予以确认。关于案件受理费问题，一审判决虽驳回了董方圆的诉讼请求，但主要系政泉公司的原因导致1601号房屋被法院查封，致使涉案合同存在暂不能履行的客观障碍。在此情况下，一审法院根据案件的具体情况决定董方圆和政泉公司各自负担的诉讼费用数额，亦无不当，本院予以确认。政泉公司上诉主张董方圆应承担一审全部案件受理费，依据不足，本院不予采信。综上所述，董方圆、政泉公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14954元，由董方圆负担14884元（已交纳），由北京政泉控股有限公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二〇年七月二十八日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然