广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异117号 案外人：谢云波，女，1975年1月7日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。 委托代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。 申请执行人：邓伟芳，女，1983年5月30日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。 被执行人：徐竹君，女，1972年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。 被执行人：周睿，女，1993年12月26日出生，汉族，住广州市白云区。 委托代理人：张子颢，北京大成〔广州〕律师事务所律师。 委托代理人：丁敏，北京大成〔广州〕律师事务所律师。 在本院执行申请执行人邓伟芳与被执行人徐竹君、周睿财产保全一案中，案外人谢云波对本院裁定查封位于广州市白云区京溪路109号2502房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人谢云波称，关于申请执行人邓伟芳与被执行人徐竹君、周睿民间借贷纠纷一案（案号：〔2020〕粤0111民初9607号），白云区人民法院于2020年5月14日以〔2020〕粤0111执保992号执行裁定轮候查封了徐竹君名下位于广州市白云区京溪路109号2502房，案外人谢云波对于上述查封措施现提出执行异议。首先，案涉2502房实际早已出售给案外人谢云波，谢云波与徐竹君在2019年9月9日就已为此签订了《房屋买卖合同》，约定谢云波以424万元的价格购买案涉2502房；合同签订后，谢云波已按约定向徐竹君足额支付了全部购房款，徐竹君也于2019年9月26日将案涉2502房交付给谢云波使用。另，出于促进交易履行的考虑，谢云波为解除案涉2502房存在的抵押情况以及涉案《房屋买卖合同》签订后的查封情况（该房屋的首查封法院为广州市天河区人民法院，查封所涉案号为〔2019〕粤0106民初36518号）等影响房屋权属转移的障碍，案外人谢云波还多支付100多万元的款项给徐竹君，但在支付款项解除了广州市天河区人民法院在〔2019〕粤0106民初36518号案中对案涉2502房所作查封措施，拟办理房屋过户手续之际，案涉2502房在2020年5月14日又被白云区人民法院轮候查封，致使房屋过户交易不成。案外人谢云波认为，谢云波出于真实的购买意向购买案涉2502房，在白云区人民法院查封该房屋前就已签订房屋买卖合同并已付清全部购房款，且案涉2502房业已交付使用，可见，案外人谢云波对案涉2502房已享有实质上的所有权，而该房屋未能办理过户手续也并非案外人谢云波的原因所造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人谢云波满足所有法律规定的其权利能够排除执行的条件，现请求法院解除〔2020〕粤0111民初9607号、〔2020〕粤0111执保992号案下对涉案2502房的查封措施。 申请执行人邓伟芳称，不同意案外人谢云波的异议请求，请求法院驳回其异议请求。首先，案外人谢云波与被执行人徐竹君之间房屋买卖合同关系晚于申请执行人邓伟芳与被执行人徐竹君间的借贷关系，按案外人谢云波所述，其与徐竹君签订《房屋买卖合同》的时间为2019年9月9日，而徐竹君在此以前就与邓伟芳存在借贷关系，徐竹君于2019年7月25日还与邓伟芳进行结算并签订书面的借款合同，且在上述《房屋买卖合同》签订后的次日，徐竹君更向邓伟芳出具还款的承诺书，但徐竹君却并未将出售房屋的情况告知邓伟芳，可见，谢云波与徐竹君存在虚构交易的嫌疑，其目的是协助徐竹君转移财产以逃避邓伟芳的合法债务。再者，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，可见，即使谢云波与徐竹君之间的房屋买卖合同是真实的，但在房屋未转移登记之前，案涉2502号房仍是登记在徐竹君一人名下，为其单独所有，属于徐竹君的个人合法财产，故人民法院对该房屋的查封是合法的。另外，谢云波提出的异议申请只是属于与徐竹君的房屋买卖合同关系纠纷，其可起诉徐竹君实现其合法债权，但未经不动产登记不可直接对抗善意查封人邓伟芳。综上，案外人谢云波提出的执行异议不能排除执行，应当予以驳回。 被执行人徐竹君称，无述称。 被执行人周睿称，无述称。 本院查明，原告邓伟芳与被告徐竹君、周睿民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月6日以〔2020〕粤0111民初9607号立案受理；案件审理过程中，原告邓伟芳向本院提出财产保全申请，要求冻结徐竹君、周睿名下银行账户存款3490000元或查封其他等值财产，本院经审查后于2020年5月6日作出〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定，裁定冻结徐竹君、周睿3490000元银行存款或查封其他等值财产；2020年5月6日，本院以〔2020〕粤0111执保992号对上述财产保全立案执行。执行过程中，本院于2020年5月14日以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书轮候查封了被申请人徐竹君名下位于广州市白云区京溪路109号2502房。另，本院经审理后于2020年6月30日对〔2020〕粤0111民初9607号案作出一审民事判决，判令徐竹君、周睿给付邓伟芳3470000元及利息（利息从2019年7月25日起按月利率2%计算利息至清偿之日，已付64000元冲抵利息）并支付邓伟芳律师费20000元等。 经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区京溪路109号2502房的登记产权人为徐竹君，占有部分为全部〔权属人〕，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2017年5月9日等；该房屋的他项权利人为中国对外经济贸易信托有限公司（权利种类为抵押权，债权数额为750000元，不动产义务人为徐竹君，他项案号为2018登记1355121，涂销日期为2019年12月19日）及中国民生银行股份有限公司（权利种类为抵押权，登记日期为2017年5月9日，他项案号为2017登记10360803，他项证号为4002420，不动产义务人为徐竹君）；另，该房屋司法查封情况为：2019年9月25日房屋被广州市天河区人民法院以〔2019〕粤0106民初36518号民事裁定书及协助执行通知书首查封（2020年5月15日，广州市天河区人民法院以〔2019〕粤0106民初36518号之一协助执行通知书及民事裁定书解封该业），2020年5月14日房屋被广州市白云区人民法院以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书轮候查封，涉案2502房现有效查封为广州市白云区人民法院以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书所进行的查封。 案外人谢云波为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房屋买卖合同》（该合同注明编号处有“No：0002322”的字样，合同签约位置的“卖方：”处有“徐竹君”字样的签名、“买方：”处有“谢云波”字样的签名、“经纪方：广州市穗坤房地产代理有限公司”加盖有“广州市穗坤房地产代理有限公司”字样的印章并签有“2019年9月9日”字样，合同的内容涉及买卖双方对“位于广州市白云区京溪路109号2502房”的房屋买卖事宜〔注明的物业成交价为424万元〕）、不动产权证、补充协议、物业交接确认书、收款收据、网上银行电子回单、银行汇款凭证、不动产查册表等材料。 本院认为，案外人谢云波主张其对案涉位于广州市白云区京溪路109号2502房房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人谢云波认为其已于2019年9月9日就购买涉案2502房与徐竹君签订《房屋买卖合同》，谢云波已依照《房屋买卖合同》之约定向徐竹君支付了涉案2502房的全部房屋价款424万元，并已长期实际管理涉案2502房，只是因徐竹君的原因才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对涉案2502房的查封保全措施。但由于涉案2502房是登记在被执行人徐竹君名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，作为涉案2502房登记产权人的被执行人徐竹君，其对房屋产权的占有部分为全部，据此已可以认定被执行人徐竹君系涉案2502房的所有权人；由此，基于财产保全申请人邓伟芳提出的诉中财产保全申请，本院裁定对被执行人徐竹君（财产保全被申请人）名下涉案2502房采取查封的保全措施于法有据，并无不当；甚至是，案涉2502房从2019年9月25日起就一直处于人民法院司法查封状态，只是因广州市天河区人民法院〔2019〕粤0106民初36518号案对该不动产的首查封被依法解封后，本院以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书对案涉2502房进行的查封才从“轮候查封”变更为“有效查封”。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人谢云波的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人谢云波就涉案2502房被采取财产保全查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人谢云波的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  *** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年七月八日 书记员  罗颖欣