内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2020）内22民终552号上诉人（一审原告、反诉被告）：中国建设银行股份有限公司兴安分行。负责人：车某。委托诉讼代理人：红某。委托诉讼代理人：王某，内蒙古圣泉律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：李某，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张某，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司兴安分行（以下简称建行兴安分行）与上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建行兴安分行的委托诉讼代理人红某、王某，上诉人李某的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行兴安分行上诉请求：1、撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院(2018)内2202民初215号民事判决书，并依法改判李某将房屋恢复原状，李某应按每月75000元的标准向建行兴安分行给付延期房屋租赁费1575000元，驳回李某的所有诉讼请求。2、由李某承担一审本诉和反诉、二审诉讼费用。事实与理由：1、李某增建和扩建的部分改变了主体结构，增建的二层U字型两侧的部分，在没有加固地基的基础上进行了增建，加大荷载，影响楼房安全稳定，改变了房屋的主体结构。一审法院对改变主体结构的事实认定错误，导致判决建行兴安分行向李某支付改造款，未支持建行兴安分行要求李某恢复原状的诉讼请求判决错误；2、李某逾期交付房屋的事实已发生三年之久，租赁费不应以三年之前的标准确定。李某的行为导致建行兴安分行不能以每月75000元的金额收取租金，严重损害建行兴安分行的合法权益。请求二审法院依法判决，支持建行兴安分行的全部上诉请求。李某辩称，不同意建行兴安分行的上诉请求，建行兴安分行未对改变主体结构的主张提交证据资料，故一审对其改变主体结构不予认定。实际上只是在空场地方增建两层建筑，对原来建筑没有实质影响，不存在改变主体结构的事实。诉讼中建行兴安分行自己举报诉争房屋为违法建筑，目的是拆除后本案房屋就不存在违法建筑了。建行兴安分行主张的每月75000元租金并未签订合同，诉讼请求不存在。李某上诉请求：1、依法撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院(2018)内2202民初215号民事判决书的第一、二项；2、依法判令建行兴安分行补偿李某“建筑改造建设款”人民币1168800元；3、依法判决一审遗漏的鉴定费以及上诉费由建行兴安分行承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。2014年10月16日，即本案协议到期前，李某就要求延期合同，或者就协议终止后的补偿事宜，进行协商，建行兴安分行拒绝协商，造成房屋无法返还的责任在建行兴安分行，一审判决的“逾期使用租赁房屋21个月”，完全不符合事实。2、一审判决事实认定错误且偏袒建行兴安分行，加重了李某的责任。一审判决李某承担60%，建行兴安分行承担40%，显然是保护国有资产的习惯性思维，偏袒建行兴安分行，明显不公平。3、一审判决有重大遗漏，没有判决鉴定费由谁承担。建行兴安分行辩称：不同意李某的上诉请求。李某主张的权利属于违章建筑，阿尔山城管部门发放通知要求恢复原貌，因违章建筑属于违法，建行兴安分行不应承担该补偿费。建行兴安分行向一审法院提出诉讼请求：1、要求李某恢复房屋原状；2、要求李某给付延期交付、返还房屋的租赁费。李某向一审法院提出反诉请求：1、依法判令建行兴安分行补偿李某“建筑改造建设款”人民币2000000元；2、诉讼费由建行兴安分行承担。一审法院认定事实，2009年11月10日，建行兴安分行与李某签订《房屋租赁协议》，协议约建行兴安分行将其所有的位于阿尔山市××街营业楼（建筑面积为539.52平方米），附属锅炉房（建筑面积为137.58平方米）、招待所用房（建筑面积为173.78平方米）出租给李某，出租房屋总建筑面积为850.88平方米，租赁期限自2009年11月10日始至2014年11月10日止，年租金108000元，租金每年11月10日前付清，租金中不含取暖费、水电费、物业费及地方性费用，该部分费用均由李某自行承担。租赁期间，李某对房屋结构、水、电、暖气等设施负责维修，每年检查、修缮一次，房屋维修费用由李某承担。建行兴安分行同意李某在不改变建筑物主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装修，能够满足营业需要，并协助李某提供相关资料。李某应在该协议生效二年内解决租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网事宜，入网费由李某承担。履行期限届满协议终止，因履行期限届满终止时，双方协商解决李某建筑、装饰装修的善后事宜。协议签订后，建行兴安分行履行了交付房屋的义务，李某履行了给付房屋租金的义务，并解决了租赁房屋及原伊尔施建行家属楼取暖入网，交纳了入网费。同时，李某在经营期间，在未取得建设规划行政管理部门规划许可的情况下，对承租的建行兴安分行二层营业楼房进行了增建和扩建。原来二层“U”字型营业楼房东侧是一层，西侧与北侧是二层，门朝北临街，李某将二层“U”字型营业楼房东侧由一层扩建成二层，在“U”字型中间增建成二层楼房，与“U”字型东西两侧二层楼房连成一起成为一体，建成一个完整的二层“口”字楼房，使营业楼房建筑面积增加了195.3平方米。李某又在营业楼后侧增建一排砖混结构车库，建筑面积为168.48平方米。2014年11月10日，建行兴安分行与李某签订的《房屋租赁协议》因履行期限届满而自动终止。协议终止后，李某因增建、扩建房屋，改建屋顶，装饰装修等补偿事宜与建行兴安分行未达成一致意见，李某对所承租楼房未予返还，直至2016年9月9日才将租赁房屋交付，共逾期使用租赁房屋21个月。2017年6月12日租赁房屋的扩建部分被阿尔山市城市管理综合行政执法局确定为违法建筑，并限令建行兴安分行自行拆除。现建行兴安分行要求李某将租赁房屋恢复原状，并给付逾期返还房屋租赁费，承担律师费。李某反诉要求建行补偿建筑改造建设费。一审法院认为，建行兴安分行与李某双方在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，是依法成立的，应自双方签字之日起即具有法律效力。合同成立后，双方应按照合同的约定履行自己的义务。建行兴安分行按照协议的约定，将出租楼房交付李某经营使用至协议履行期限届满而终止，已全面履行了协议对其确定的义务，故李某应自协议终止后负有返还租赁房屋的责任。同时，因李某自协议终止后未向建行兴安分行返还租赁房屋，故李某对逾期返还租赁房屋也应承担支付逾期租赁费的责任。在案件审理过程中，双方对逾期使用房屋的期限达成一致，逾期时间为21个月。建行兴安分行虽提出逾期使用房屋费用应按每月75000元计算，但并未提交证据予以佐证。因双方对房屋租赁费在合同中已有所约定，故逾期使用房屋的房屋租赁费以合同约定为准，即108000元/年。李某应给付建行兴安分行逾期使用房屋租赁费189000元[21个月×（108000元÷12）]。因案涉租赁房屋的改建、扩建部分已被行政机关确定为违法建筑，并限令建行兴安分行自行拆除，故对建行兴安分行要求李某对租赁房屋恢复原状的诉请，一审法院不予支持。在双方签订的协议中约定在不改变建筑物主体结构的前提下，进行建筑改造建设，说明建行兴安分行是同意李某对租赁房屋进行增建、扩建的。针对李某实施的增建、扩建行为是否改变主体结构，需要专业鉴定机构予以鉴定从而给出专业意见。建行兴安分行在案件审理过程中申请了司法鉴定，但因建行兴安分行未能向鉴定机构提供诉争房屋的原始建筑图纸等必需的鉴定材料，其鉴定申请被鉴定机构退回，故对其主体结构发生改变的主张应承担举证不能的法律后果。根据双方签订的《房屋租赁协议》第7.1条约定“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”。第9.4条约定：“因履行期限届满而终止时，双方协商解决乙方建筑、装饰、装潢的善后事宜”，故可确定李某扩建租赁房屋行为是经建行兴安分行同意的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，李某的扩建行为未取得合法建设手续，应按双方过错承担责任。因李某是扩建行为实际实施人，故应承担60%的责任，建行兴安分行作为出租人承担40%的责任。经鉴定李某扩建部分价值1168800元，故建行兴安分行应给付李某467520元（1168800元×40%）。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一项、第九十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十条、第十二条、第十四条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）李某在本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行延期房屋租赁费189000元；二、反诉被告（原告）中国建设银行股份有限公司兴安分行在本判决生效之日起十日内给付反诉原告（被告）李某改造款467520元；三、驳回原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司兴安分行其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）李某其他诉讼请求。本诉案件受理费1000元，由被告李某负担。反诉案件受理费22800元，由反诉被告中国建设银行股份有限公司兴安分行负担。”二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有以下四点：一、李某对房屋增建扩建部分是否改变主体结构；二、建行兴安分行是否应给付李某涉案房屋增建部分的改造款，以及承担比例与数额；三、李某是否应给付建行兴安分行房屋租金，以及租金计算方式与数额；四、一审判决是否遗漏鉴定费用，鉴定费用由谁负担。第一争议焦点，李某对租赁房屋进行增建是否改变主体结构的问题，双方签订的《房屋租赁协议》第7.1条约定“甲方同意乙方在不改变建筑主体结构的前提下，进行建筑改造建设、装饰装潢，满足营业需要，并协助乙方提供相关资料”，说明建行兴安分行同意李某对租赁房屋进行增建、扩建，且对于李某对租赁房屋进行增建、扩建的行为，建行兴安分行在租赁期间并未对建筑主体结构问题提出异议，可以视为对李某增建改建行为的认可。诉讼过程中，建行兴安分行认为李某增建改建行为改变了建筑主体结构，因是否改变主体结构，需要专业机构予以鉴定从而给出专业意见，但建行兴安分行未提交相关证据予以证实其主张，故对其主体结构发生改变的主张应承担举证不能的法律后果。第二争议焦点，关于改造款的承担问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意，但双方对扩建费用没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，建行兴安分行同意李某对租赁房屋进行增建扩建，且双方对造价费用未进行约定，李某未办理合法建设手续，建行兴安分行对此亦是知情的，故对违法扩建行为双方均存在过错，鉴于李某对增建扩建部分投入较大，依据公平原则，应按照双方各50%的比例对建造费用进行分担为宜。依据鉴定结论，李某扩建部分价值为1168800元，双方各承担50%即584400元。第三争议焦点，关于房屋租金问题，一审审理过程中，双方对逾期使用房屋的期限已达成一致，即2014年11月10日至2016年9月9日，逾期时间为21个月，参照双方租赁合同约定，每年租金为108000元，一审判决李某应给付建行兴安分行逾期21个月房屋租赁费189000元计算无误。建行兴安分行主张应当按照每月75000元支付租赁费，因未提交相关证据予以证实，本院不予支持。第四争议焦点，鉴定费用问题，因李某在本案审理过程中，未提交相关鉴定费发票进行庭审质证，应承担举证不能的法律后果，对其要求建行兴安分行承担鉴定费的上诉请求本院不予支持，李某可另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初215号民事判决第一项、第三项及第四项；二、变更内蒙古自治区阿尔山市人民法院（2018）内2202民初215号民事判决第二项为“中国建设银行股份有限公司兴安分行在本判决生效之日起十日内给付李某改造款584400元”；三、驳回中国建设银行股份有限公司兴安分行其他上诉请求；四、驳回李某其他上诉请求。二审案件受理费34294.2元，由上诉人中国建设银行股份有限公司兴安分行负担26634.6元，李某负担7659.6元。本判决为终审判决。审判长 白宏楠审判员 陈 曦审判员 刘春刚 二〇二〇年七月三日书记员 全 宇