湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初651号原告：人福湖北食品产业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中镇西三环路2号，统一社会信用代码91420881331731692T。法定代表人：简传清，总经理。委托诉讼代理人：白华菲，女，1983年8月12日出生，汉族，住武汉市武昌区。系公司法务，代理权限为特别授权。被告：王孙华，男，1963年5月16日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：宗应斌，湖北慧中律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告人福湖北食品产业有限公司与被告王孙华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人福湖北食品产业有限公司的委托诉讼代理人白华菲，被告王孙华及其委托诉讼代理人宗应斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人福湖北食品产业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋，并与原告办理相关手续；2、判令被告比照与房屋租赁市场行情相当的租金标准（5元/平方米*20306.25平方米=101531.25元），向原告支付超期未交还房屋期间的占有使用费3个月共计304593.75元及相应利息（费用自2020年1月1日起暂计至2020年3月31日，实际计算至被告履行之日，利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：被告与湖北广源米制品有限公司于2015年5月6日签订《厂房租赁合同》，约定被告租赁广源公司位于西环××厂区内面积为20306.25平方米的2号车间，租赁期限为2015年5月7日至2019年12月31日。2016年3月29日，原告通过资产买卖，购买上述租赁厂房并过户。根据买卖不破租赁原则，系争房屋被转让给原告后，该租赁合同对房屋的现所有权人和承租人继续有效，故原告与被告建立了实质租赁合同法律关系。2019年10月8日，原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定、《厂房租赁合同》约定以及公司经营发展情况，提前向被告送达了《租赁合同续签通知函》，函中向被告告知了续签期限和续签价格，被告于2019年10月18日在签收回执上书面表示“同意续租，价格另议。”但后续原告多次联系被告商议续租事宜，未能达成一致意见。2019年12月31日该租赁合同到期，期满后原告多次催促被告返还房屋未果。2020年1月6日原告再次向被告微信送达《通知函》，并用EMS分别寄送至被告的单位、家庭以及系争房屋所在地址（此三份邮件均被批退），告知其合同已经到期需立即返还房屋以及不履行的法律后果，但被告一直拒不返还，也不支付房屋租金。综上，双方原《租赁合同》约定租期已届满，且上述函件也充分证明了原告在租期届满前后，均向被告履行了合理通知义务。房屋租赁合同因租赁期限届满而自动解除，承租人应当按照合同约定向出租人返还租赁物。但被告却拒不返还租赁房屋，仍然占有使用至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告王孙华在《厂房租赁合同》期限届满后，应依法向原告交还房屋并支付超出期间的房屋占有使用费。被告王孙华法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称，1、答辩人与原湖北米制品有限公司签订的厂房租赁合同实际上是抵偿合同，因湖北广源巧克力有限公司欠答辩人工程款4094996.4元无钱支付，后湖北米制品有限公司（湖北广源巧克力有限公司与湖北米制品有限公司同系湖北广源食品有限公司子公司）将其车间交给答辩人出租，答辩人收取的租金用于抵偿所欠工程款，双方签订了一份租赁合同，该合同约定答辩人从2015年5月7日至2019年12月31日利用二号厂区车间出租膜组件抵偿工程款。但答辩人刚接手该房屋后，因湖北广源米制品有限公司等四公司整体重组给原告，原告及湖北广源米制品有限公司书面通知要求答辩人搬离出租的房屋，原告停止向答辩人供电、供水，导致答辩人一直不能正常使用该房屋，给答辩人造成了巨大的损失，五年来答辩人实际收取的租金只有1844200元，还有2250796.4元工程款未抵偿完。因此答辩人还需要继续用该房屋出租收取租金抵偿工程款；2、原告应与湖北广源巧克力有限公司等对答辩人工程款承担连带清偿责任；3、答辩人在租用期间投资固定资产费用614663元，因答辩人投资后尚未抵清工程款，现该投资形成的资产添附到原告所有的厂房中，按照法律规定，原告应返还答辩人投资的费用614663元；4、2020年1月至今，因新冠××，所有中小微企业生存艰难，原告应响应党中央的号召，减免租金，答辩人认为不应收取厂房今年的租金。原告人福湖北食品产业有限公司、被告王孙华围绕诉讼请求、抗辩意见向本院提交了如下证据，经组织双方当事人辩证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院作如下认定：1、原告人福湖北食品产业有限公司提交的证据A2、《厂房租赁合同》一份，证明原告与被告之间是合法有效的租赁合同关系，被告王孙华对证据A2的真实性无异议，证明目的有异议，该合同是因为湖北广源巧克力有限公司欠被告的工程款，湖北广源巧克力公司无钱支付被告工程款，用米制品厂的车间给被告出租抵偿工程款。证据A3、《租赁合同续签通知函》、《通知函》EMS邮寄3份、微信内容截图一组，证明原告在租期届满前向被告送达书面续签通知，履行了合理的通知义务。租期届满后，原告再次书面表达续签意向并催缴被告支付房租，被告王孙华对证据A3的真实性无异议，证明目的有异议，合同到期后，因前期厂房租金没有抵清被告的工程款，被告需继续收租抵偿工程款，需确定价格，不是租赁合同，是抵偿合同。证据A4、代收王孙华水费清单、收据及微信转账记录一组，证明被告在租期届满前和届满后至今均是通过原告代收水费的，租赁物一直没有返还原告，被告王孙华对证据A4的真实性无异议，关联性有异议，代收水费是事实，不能证明没有将租赁物返还给原告，没有关联。证据A5、次承租人情况汇总清单、《仓库租赁合同》各一份、支付租金记录三份，证明被告未经原告同意，在原租期届满后仍与次承租人签订转租合同并收取转租金，严重侵犯了原告的可得利益和合法权益，被告王孙华对证据A5的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据A6、湖北聚瑞公司《房屋租赁合同》一份，证明原告同地段的房产出租价格均为单价6元/㎡，被告王孙华对证据A6的真实性、关联性有异议，是复印件，房屋出租是根据位置及装修情况来确定价格的，被告与湖北广源的承租价格是5元/㎡。证据A7、照片48张、音视频38份（含《2020年5月14日现场消防安全检查》），证明至今为止，被告在租期届满后和次承租人一直占有使用租赁物经营。被告王孙华对证据A7在庭后观看发表质证意见认为对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告对湖北广源食品有限公司的重组，应对湖北广源食品有限公司承担连带责任。证据A8、荆门市中级人民法院判决书一份、合同（申请庭后补交），证明原告与湖北广源公司是资产买卖合同并不是资产重组，被告王孙华对证据A8庭后书面发表质证意见认为对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告对湖北广源食品有限公司的重组，应对湖北广源食品有限公司承担连带责任。2、被告王孙华向本院提交的证据B1、王孙华身份证复印件一份，证明被告主体身份情况。原告人福湖北食品产业有限公司对证据B1的真实性无异议。证据B2、广源巧克力车间土建合同、广源巧克力厕所合同、广源巧克力车间土建工程预算说明、湖北正浩建筑工程公司与湖北广源巧克力有限公司工程款项目明细复印件各一份，证明广源巧克力公司于2015年12月16日经结算欠王孙华工程款4094996.4元。原告人福湖北食品产业有限公司对证据B2有异议认为证据B2系复印件，与本案无关，不予质证。证据B3、厂房租赁合同、关于对王孙华以租金抵偿工程款遗留问题的处理意见各一份，证明湖北广源米制品有限公司与王孙华签订租赁合同实际是租金抵偿合同，至2020年6月4日，尚欠王孙华工程款2250796.4元，王孙华投资固定资产614663元，原告人福湖北食品产业有限公司对证据B3之中的厂房租赁合同真实性无异议，关联性有异议，原告是通过2016年3月29日通过购买广源米制品公司的部分资产取得租赁厂房的所有权，原告成为该份合同新的出租方，该合同的租金及支付方式，相对其他租赁合同比较特殊，根据本租赁合同内容的约定及租赁期内原被告双方对该份合同的实际履行行为，证明该合同实际性质是租赁合同且在租赁期及租赁期届满后，被告均是通过原告代缴水费的方式承租经营，被告方的意思表示及行为证明被告接受及履行租赁合同。处理意见与本案无关，不予质证。证据B4、《通知》、关于请求协调解决供水、供电问题的函各一份，证明被告刚接手米制品二号车间，因广源食品与人福集团进行重租，要求王孙华搬离厂房，原告停止向被告供电供水，导致被告不能正常经营该厂房，原告人福湖北食品产业有限公司对证据B4有异议，认为证据B4之中的通知与本案无关，原告不知情。函是被告单方书写的，内容不知真假，与本案无关。证据B5、关于人福湖北食品产业有限公司与湖北广源食品有限公司重组的有关情况汇报、河南省西峡县人民法院（2018）豫1323民初1817号民事判决书各一份，证明原告应与湖北广源巧克力有限公司等对工程款被告承担连带清偿责任。因原告收购湖北广源巧克力有限公司等四公司资产实际是企业分离行为，即原告是湖北广源巧克力有限公司等四公司分离而来的公司。原告应承担连带责任，原告人福湖北食品产业有限公司对证据B5有异议，认为情况汇报与本案无关。对判决书真实性、合法性无异议，与本案无关，湖北广源巧克力公司目前是存续状态，被告的债权应找广源巧克力公司。上述证据，本院认为：被告王孙华对原告人福湖北食品产业有限公司提交的证据A2、A3、A4、A5、A7、A8的真实性无异议；原告人福湖北食品产业有限公司对被告王孙华提交的证据B1、B3之中的厂房租赁合同真实性无异议、B5之中的河南省西峡县人民法院（2018）豫1323民初1817号民事判决书真实性无异议，对证据B2、B4、B3之中的关于对王孙华以租金抵偿工程款遗留问题的处理意见、B5之中的关于人福湖北食品产业有限公司与湖北广源食品有限公司重组的有关情况汇报有异议，但未提交反驳的证据。上述证据来源合法、客观真实，能够证明本案的基本事实，本院依法予以采信。证据A6被告王孙华的质证意见有理，本院予以采纳。结合相关证据及原、被告的陈述，本案基本事实为：2012年9月26日，湖北广源食品集团为甲方、湖北正浩建筑工程有限公司为乙方（被告王孙华为乙方代表、实际施工人）签订一份《广源巧克力车间土建合同》，合同约定建筑面积为22836.8㎡，工程总造价为808万元，湖北正浩建筑工程有限公司签订合同时缴纳履约保证金60万元；2013年8月18日，湖北广源巧克力有限公司为甲方、被告王孙华为乙方签订一份《广源巧克力公共厕所合同》，合同约定，由王孙华负责湖北广源巧克力有限公司公共厕所的修建，工程总造价为18万元，上述两项工程完工后，湖北广源食品集团先后支付工程4765003.60元，下欠工程款4094996.40元（808万元十18万元十60万元一476.50036万元）。2015年12月16日，湖北广源食品公司董事长鲁学贵在《湖北正浩建筑工程有限公司与湖北广源巧克力有限公司工程款项明细》上签字注明“因重组，需退房租，同意挂往来”。2015年5月6日，湖北广源米制品有限公司为甲方、被告王孙华为乙方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于西环三路2号广源米制品有限公司院内2号车间，租赁期限为2015年5月7日至2019年12月31日，租赁期限内租金为420万元。2020年6月4日，湖北广源米制品有限公司出具《关于对王孙华以租金抵偿工程款遗留问题的处理意见》，说明王孙华用租金抵扣工程款1844200.00元，尚欠王孙华工程款2250796.4元，对王孙华租赁期间投资固定资产614663元按实收租金占工程款的比例换算，尚欠307331.50元，合计欠王孙华工程款与投资款总额为2558127.90元。另查明，2016年3月29日，广源食品公司作为资产转让方（甲方）、鲁学贵作为丙方与人福湖北食品产业有限公司（资产受让方、乙方）签订资产重组合同，约定将甲方除货币资金和应收款项以外的全部资产打包转让给乙方，转让价款为95466331元；如甲方不能依法转让资产，或在约定期限内因甲方原因不能办理完相关合法资产所有权凭证或在合同签订后资产转让前进行有害于目标资产行为，则乙方有权终止协议，同时甲方应按资产转让价款总额5%向乙方支付赔偿金，丙方作为甲方股东和实际控制人，用个人财产对此违约赔偿责任承担无限连带责任。甲方法定代表人鲁明、丙方及其家庭所有成员承诺退出甲方公司所有权益。同日，湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司分别作为资产转让方（甲方），与人福湖北食品产业有限公司、鲁学贵签订了内容基本相同的资产重组合同。湖北广源巧克力有限公司资产转让价款为84590108元，湖北广源米制品有限公司资产转让价款为98067780元，湖北广源包装有限公司资产转让价款为1875781元。2016年5月5日，钟祥市中小微企业助保金贷款管理工作领导小组办公室、钟祥市工业和信息化局、广源食品公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源包装有限公司向人福湖北食品产业有限公司出具情况说明，表示经钟祥市工信局与广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源巧克力有限公司协商达成一致，同意将人福湖北食品产业有限公司购买以上广源四家公司资产款项打入钟祥市中小微企业助保金贷款管理工作领导小组办公室账户。2017年7月10日，钟祥市经济和信息化局、广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司向人福湖北食品产业有限公司出具情况说明，表示经市政府人福广源重组专班与广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司协商达成一致，同意将人福湖北食品产业有限公司购买以上广源四家公司资产款项打入钟祥市经济和信息化局账户。至2018年4月，人福湖北食品产业有限公司共向指定账户支付转让价款共2.8亿元。人福湖北食品产业有限公司由人福医药集团股份公司与鲁学贵共同出资，于2015年2月4日设立。公司注册资本3000万元；其中，鲁学贵出资600万元，占20%，人福医药集团股份公司出资2400万元，占80%。2016年3月29日，鲁学贵与人福医药集团股份公司签订股权转让协议，约定鲁学贵将其持有的人福湖北食品产业有限公司20%股权，作价600万元转让给人福医药集团股份公司。转让后，人福医药集团股份公司持有人福湖北食品产业有限公司100%的股权。2016年3月31日，人福湖北食品产业有限公司办理股东变更登记。2018年4月，湖北省钟祥市人民法院以鲁学贵犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年四个月；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币六万元；决定执行有期徒刑四年十个月，并处罚金六万元；责令鲁学贵对挪用的1874.5325万元、非法吸收公众存款未偿还的874.7369万元予以退赔；涉案资产的处置，由政府相关部门成立的专案组依照有关规定处理。2019年10月8日，原告提前向被告送达了《租赁合同续签通知函》，函告了续签期限和续签价格，被告于2019年10月18日在签收回执上书面表示“同意续租，价格另议”。尔后双方协议未果。2019年12月31日租赁合同到期，2020年1月6日原告再次向被告送达《通知函》被批退，2020年4月24日原告向本院提起诉讼，要求判令被告立即腾退房屋，并与原告办理相关手续；比照与房屋租赁市场行情相当的租金标准（5元/平方米*20306.25平方米=101531.25元），向原告支付超期未交还房屋期间的占有使用费3个月共计304593.75元及相应利息（自2020年1月1日起暂计至2020年3月31日，实际计算至被告履行之日，利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）。本院认为，湖北广源米制品有限公司与被告王孙华签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，租赁合同履行过程中，湖北广源系列公司（广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司）因重组被人福医药集团股份公司收购并成立人福湖北食品产业有限公司即本案的原告，合同到期后，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，原告要求腾退房屋并与原告办理相关手续的诉讼请求有理，本院予以支持。原告要求比照与房屋租赁市场行情相当的租金标准（5元/平方米*20306.25平方米=101531.25元），向原告支付超期未交还房屋期间的占有使用费3个月共计304593.75元及相应利息（自2020年1月1日起暂计至2020年3月31日，实际计算至被告履行之日，利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）的请求，考虑今年受新冠疫情的影响，属不可抗力的情形，被告无法正常使用租赁物，对原告该项诉讼请求，本院部分不予支持。其租金损失酌情从2020年1月1日至2020年3月31日予以减免，2020年4月1日之后占用期间的损失，按双方约定每月5元/平方米标准计算；原告主张的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因已支持占用损失，该利息主张，本院不予支持。被告抗辩称湖北广源米制品有限公司欠其工程未能完全抵付及赁期间固定投资返还的抗辩理由，因被告未提起反诉，且与本案不是同一法律关系，本院不予合并审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王孙华返还原告人福湖北食品产业有限公司租赁的房屋并办理相关手续，于本判决生效之日起二十日内履行完毕；二、被告王孙华赔偿原告人福湖北食品产业有限公司占用房屋期间的损失（从2020年4月1日起，按5元/月平方米*20306.25平方米的标准，计算至实际返还房屋之日止）;三、驳回原告人福湖北食品产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5869元，减半收取2935元，由原告人福湖北食品产业有限公司负担1400元、被告王孙华负担1535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇二〇年七月十五日法官助理彭宣明书记员李娇娥