浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初4209号原告：沈璐琦，女，1986年9月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：毛叶红,绍兴市齐贤法律服务所法律工作者。被告：晏爱芳，女，1972年2月27日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：丁飚、应佳奇，浙江震天律师事务所律师。被告：绍兴市越城区亿通房屋信息咨询服务部，住所地绍兴市越城区中兴路小商品市场二楼2161号。经营者：赵国娣。原告沈璐琦与被告晏爱芳、绍兴市越城区亿通房屋信息咨询服务部（以下简称亿通服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告沈璐琦及其委托诉讼代理人毛叶红，被告晏爱芳及其委托诉讼代理人丁飚，被告亿通服务部经营者赵国娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈璐琦向本院提出诉讼请求：一、请求撤销原告与第一、二被告之间的房产转让合同以及合同编号2020330602MM0010831共两份合同；二、判令第一被告返还给原告购房款1335200元并赔偿原告损失49500元（契税23700元、房产转让所得税15800元、中介费10000元）合计1384700元，第二被告承担连带赔偿责任；三、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月28日，原告沈璐琦与被告晏爱芳经被告亿通服务部介绍签订《房产转让合同》，双方约定，被告晏爱芳将坐落于绍兴市盛世名苑小区1幢303室的房产转让给原告，建筑面积为129.28平方，转让价格为2419000元，原告己支付购房款1335200元，剩余款项至办理过户后贷款支付，2020年4月24日办理过户手续。房子过户后，原告才知道有人跳楼死在该房子的平台上，而原告在购买此房之前，己多次询问过被告，被告均予以否认。综上：原告认为，被告的行为己违反《合同法》第五十四条之规定，现原告要求撤销合同，返还购房款等诉求理由正当、符合法律规定，望判如所请。被告晏爱芳辩称：一、原告要求法院撤销两个合同没有相关依据，其已履行完毕相应合同义务，现在是原告拖欠房款，其亦已提起诉讼，且原告并没证据证明被告违反合同法条的规定，无权撤销合同；二、原告诉请有四处与客观事实不符：其一，双方签订的房产合同时间是2019年10月28日；其二，原告陈述已付房款133万余元，但被告实际收到为131万余元，其余16200元是逾期利息；其三，原告陈述案外人跳楼死亡地点并非平台，应为露台，且该露台属于公共区域；其四，就案涉房屋是否“干净”，原告仅向被告咨询过1次，被告告知是干净的，并非如原告所述多次向被告询问，且原告亦未对房屋外相关情况进行询问。综上，请求驳回原告全部诉请。被告亿通服务部辩称：原告诉请要求其与第一被告承担连带责任，并无法律依据，请法院驳回。其并提交书面答辩状称原告在签订合同当天曾咨询案涉房屋是否“干净”，第一被告陈述房子是“干净”的，其确不知晓案涉房屋外曾有案外人跳楼事件发生，且其作为中介，已尽义务。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，房产转让合同原件一份，买房定金收条复印件一份，拟证明三方签订了房子转让协议，转让价格2419000元，支付定金30万；证据2，浙江省二手房买卖合同复印件一份，来源于房地产管理处，税费发票（契税以及个人所得税）复印件2张，合同编号2020330602MM0010831，拟证明双方签订合同，原告于2020年4月24日支付房屋过户相关税费；证据3，报警记录原件以及现场照片打印件2张，其自行拍摄现场照片打印件2张，拟证明房屋平台上出现过非正常死亡的事件；证据4，录音资料一份，拟证明当时原告方多次询问过被告是否房屋“干净”，是否有非正常死亡事件发生；证据5，收条复印件3张和截图打印件3份，拟证明其已支付的相关房款、中介费用。被告晏爱芳质证：证据1，真实性无异议，但签约时间应该是2019年10月28日，且原告未按约付款，已构成违约；证据2，真实性无异议，合同并不是双方真实意思表示，对相关费用都没异议；证据3，真实性无异议，但不能达到原告证明目的；证据4，真实性无异议，可以说明合同签订时间是2019年10月28日，且原告母亲并未问及房屋以外相关情况；证据5，真实性无异议，但原告中介费支付情况不清楚。被告亿通服务部经质证，对上述证据均无异议。本院认证：上述证据真实性两被告均无异议，本院予以确认。就案涉《房产转让合同》签订时间，本院结合合同落款时间虽为2019年11月28日，但约定第一期房款支付时间为2019年11月9日，同时综合考量当事人录音及陈述，确定上述合同签订时间为2019年10月28日。被告晏爱芳为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，照片打印件4份，拟证明案涉房屋及其周边住宅入住率较高，并未因案外人跳楼自杀有所影响。原告质证：不能达到证明目的。被告亿通服务部未发表质证意见。本院认证：被告晏爱芳所提交证据，真实性予以确认，待证事实本院结合原告举证和当事人陈述综合认定。被告亿通服务部未提交证据。本院经审理查明：2019年10月28日，原告作为受让方，被告晏爱芳作为出让方，经被告亿通服务部居间介绍签订《房产转让合同》1份，约定被告晏爱芳将座落在绍兴市盛世名苑小区1幢303室房地产转让给原告所有，建筑面积129.28平方米，权证号为Ｆ0000182738，契证号为200813301，土地证号11××38，房屋用途为住宅。同时约定房屋总价款为2419000元，原告于合同签订日应支付定金300000元，余款于2019年11月9日支付119000元，于2020年1月20日付清剩余款项200万元，被告晏爱芳应于原告款项付清之日，将案涉房屋腾空交付原告。合同还对中介服务、违约责任及争议处理作了约定。合同签订后，原告支付定金及部分房款，双方因剩余房款支付发生争议诉至本院，本院于2020年5月8日立案受理，案号为（2020）浙0602民初3024号。再查明，2020年4月24日，原告作为买方，被告晏爱芳作为卖方，于绍兴市越城区行政服务中心签订编号为2020330602MM0010831《浙江省二手房买卖合同》1份，原告于当天缴纳案涉房屋过户契税237000元，案涉房屋现已登记过户至原告名下。诉讼中，原告向本院申请出具调查令，要求调取2012年10月17日位于盛世名苑跳楼死亡案件相关现场照片、记录等相关资料。本院经审理同意后，原告经向绍兴市公安局越城区分局稽山派出所调取相关资料显示，2012年10月17日7点18分，稽山派出所接到电话报警称有人在盛世名苑小区1期1幢跳楼。在审理过程中，本院于2020年7月2日前往案涉房屋所在小区就案外人坠亡地点进行现场勘验，并在勘验前将时间、地点告知各当事人，原告及两被告均参加当天勘验。经当事人指正并共同确认案外人坠亡地点为盛世名苑小区1期1幢1单元三楼外露台处；且经本院现场勘验，案涉房屋从其厨房及朝北部分窗户可望见该坠亡点。本院认为，结合当事人陈述及本案庭审情况，本案争议焦点在于：1、案涉房屋是否为“凶宅”；2、两被告是否构成欺诈；3、原告是否构成重大误解。对此，原告认为双方在签订合同之前，其多次询问被告一案涉房屋有无非正常死亡事件，被告一均做否定答复，其构成欺诈；基于被告一的未如实告知，导致原告产生重大误解；被告二亦未如实告知，不应要求支付报酬且应负损害赔偿之责。被告晏爱芳则认为，原告并不存在重大误解，被告对案涉房屋内的相关情况并未隐瞒，且案涉房屋并非“凶宅”，原告应按合同约定及时付款。被告亿通服务部认为案涉房屋并非“凶宅”，两被告不构成欺诈，原告亦不构成重大误解。结合各方陈述、答辩及现场勘验，本院认为：第一，案涉房屋并非“凶宅”。“凶宅”并无明确法律规定，传统习俗中将某房屋定义为“凶宅”，是由日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理演化而来，虽并不降低房屋本身客观使用的，但对于房屋买卖交易而言显属重大信息，不但影响房屋的价值，且对大众群体是否购买房屋起决定性作用，故此类信息应属公序良俗范畴，应受法律规制。而判断是否为“凶宅”，则不能仅以个体主观感受为依据，应以以公序良俗大原则下的社会公众一般认识为判断基准，其标准大致有三：一是死亡形式，需为人为非正常死亡事件，自然的生老病死则不在此列；二是死亡地点，需发生在房屋主体结构内，其应是一相对独立、封闭、专有的空间场所，至于电梯、楼梯间及车位等公共区域则不应在此范畴内；三是当事人对情形的特殊约定，若交易双方对“凶宅”范围、情形有特别约定，则应在不违反善良风俗的情况下，尊重其约定。本案坠亡事件虽系非正常死亡事件，但其发生地点并非在案涉房屋主体结构内，而系在案涉房屋外、位于三楼的公共露台处，且双方在交易过程中并未对“凶宅”有过超越一般认识的特别约定，同时死亡人员亦非案涉房屋居住使用人员，故案涉房屋不应定义为“凶宅”，否则即与社会大众的一般认识和预期相悖，亦不利于促进市场交易。第二，两被告不构成欺诈。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为。在房屋买卖缔约过程中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密、信息披露等义务。故若是在房屋主体结构内曾发生非正常死亡事件，则出卖方应主动履行信息披露义务，及时将该信息告知房产中介服务者及买受人，而房产中介服务者基于其职业道德、常识，亦应主动询问，了解房屋全面、真实信息，并将其告知双方当事人，此亦为其职责所在。但若将房屋主体结构外曾发生的非正常死亡事件，仍作为出卖人及房屋中介服务者应对买受人所负之主动披露义务，则过于严苛，亦有违公平。但若买受人主动问及或双方就主体结构外非正常死亡事件曾有特别约定，在此情形下，出卖人及房屋中介服务者在明知情况下，经买受人询问，仍未告知，则有悖诚信，有违约定。但本案买受人并未就案涉房屋主体结构外是否发生非正常死亡事件问及两被告，该情形亦未作为特别约定载入合同条款，故本案两被告无论其是否明知，其均不负有对买受人披露该非正常死亡事件之责。但应特别指出的是，诚实信用原则乃市民社会的一项重要原则，也是民事领域的“帝王条款”，为维护交易稳定和促进交易安全，合同当事人均应秉持该原则，最大化诚实信用地履行合同义务。本案被告晏爱芳虽辩称其并不知晓案外人坠亡一事，但其同时亦陈述其配偶是知晓该事情的，故其夫妻在处置共有房产过程中，未告知原告该坠亡事件，亦有违最大诚信原则，致有之后纠纷，影响交易，本院对此做否定评价。被告亿通服务部作为专业房产中介服务提供者，房屋主体结构外可能影响房产交易的信息，在一般人而言为特别注意，在其而言应为一般职业注意，虽非其信息披露范畴，但其未尽翔实调查，对本案纠纷亦有过失，本院对其中介服务亦做否定评价。第三，原告不构成重大误解。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。本案原告对案涉交易性质、对方当事人及交易标的物均无错误认识，双方对交易事项均有充分明确约定。而案外人坠亡地点系在案涉房产主体结构之外，而该地点并非双方交易标的物，亦不包含在双方交易标的物内，故本案原告对案涉标的物并无错误认识。同时，如前所述，至于本案房产因案外人在三楼外露台处坠亡，并不导致本案房产构成“凶宅”。现原告以其个人感官、心理感受和认知，认为案涉房产因此坠亡事件影响其正常使用和房屋价值，已构成重大误解而要求撤销合同，对此，本院认为重大误解的认定因以社会大众一般心理评价为标准，若以个体评价为标准，则个体评价千差万别，且具有随意性，势必既影响交易安全，在一定程度，亦有违诚信。故本院认为，原告并不构成重大误解。综上，案涉房屋并非“凶宅”，两被告亦不构成欺诈，原告亦不构成重大误解，故原告诉请要求撤销案涉合同，并无相关事实和法律依据，本院依法不予支持；原告其他诉请，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告沈璐琦的诉讼请求。案件受理费依法减半收取8631元，由原告沈璐琦负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 孙锡芳二〇二〇年七月二十三日法官助理蒋维良代书记员 孟斌瑞