松原市宁江区人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉0702执异110号案外异议人：吉林某银行股份有限公司万金塔支行，住所地：吉林省长春市农安县。统一社会信用代码9122XXX。法定代表人：张凤力，系负责人。申请执行人：景鹏飞，男，1984年3月26日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。被执行人：荆梅，女，1973年6月17日生，汉族，住吉林省松原市前郭县。被执行人：王海涛，男，1974年2月24日生，汉族，住吉林省松原市前郭县。被执行人：松原市某房地产开发有限公司，地址：松原市宁江区。统一社会信用代码9122XXX。法定代表人：郭勇胜，经理。本院在执行申请执行人景鹏飞与被执行人荆梅、王海涛、松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）买卖合同纠纷一案中，于2020年6月9日作出（2019）吉0702执2415号执行裁定书，裁定：对祝佐青名下某小区59幢1904室、建筑面积为48.38平方米，59幢1905室、建筑面积为48.38平方米，59幢1907室、建筑面积为47.42平方米房屋进行评估拍卖。案外异议人吉林某银行股份有限公司万金塔支行（以下简称某行万金塔支行）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外异议人称：2014年10月11日，异议人与崔海林、鞠宝义、某公司签订《以楼房抵偿贷款协议书》，约定：将某公司抵偿崔海林债务的楼房转让给异议人，用于抵偿崔海林和鞠宝义欠异议人的贷款本息；崔海林具体转让给异议人的楼房为某公司开发的位于松原市某国际小区（后更名为某小区）59幢19层1904室（建筑面积为51.88㎡）、59幢1905室（建筑面积为51.88㎡）、59幢1907室（建筑面积为50.8㎡）住宅用房。上述3处房产作价729523.20元抵偿相应的贷款本息。某公司向异议人出具购房发票，并协助办理产权过户手续。2014年10月16日，异议人和某公司就上述3处房产分别签订了《商品房买卖合同》，某公司向异议人开具了购房款发票3张，金额分别为244873.60元（1904室）、244873.60元（1905室）、239776元（1907室）。同日，某公司向异议人交付房屋钥匙，异议人实际占有上述房屋至今。取暖费、物业费、水电费等相关费用也由异议人支付。由于某公司迟迟不能给办理房产证手续，上述房屋一直未能办理过户登记手续，经异议人多次沟通无果。2020年6月11日，异议人才知道宁江区法院查封了上述房产。异议人认为，松原市宁江区法院在没有查清上述房屋真实权属的情况下，查封、拍卖上述财产侵害了异议人的合法权益。根据《最高院关于人民法院办理执行异议好复议案件若干问题的规定》，异议人作为买受人，其权利能够排除执行。请求终止对上述房产的查封、评估拍卖等强制执行程序。案外异议人向本院提交了下列证据证实其主张：1、《中国银监会吉林监管局文件》吉银监复[2016]56号复印件一份。2、《以楼房抵偿贷款协议书》复印件一份（附《鞠宝义用楼房抵偿贷款明细清单》复印件2页）。3、吉林省农村信用社贷款凭证复印件17枚。4、吉林省农村信用社《农户联保借款合同》复印件7份。5、《商品房买卖合同》复印件3份。5、物业费发票复印件3枚。6、《抵债资产收取入账通知书》复印件1页（附《抵债资产入账凭证》复印件7页计19枚）。7、吉林省松原市中级人民法院刑事判决书[（2017）吉07刑初59号]复印件一份。8、《建设工程施工合同》（某公司与王海涛、崔勇2013年4月28日签订）及附件《工程质量保修协议书》复印件一份。9、《建筑工程人工费施工协议书》（崔勇与崔海林2013年5月12日签订）一份。10、崔海林账页复印件4页及信函复印件6页。经查：申请执行人景鹏飞与被执行人荆梅、王海涛、某公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）吉0702民初3558号民事判决书，判决：一、被告荆梅、被告王海涛于本判决生效后立即返还原告景鹏飞购房款12.9万元，并自2014年11月14日起至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；二、被告松原市某房地产开发公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告景鹏飞的其他诉讼请求。该判决生效后，申请执行人景鹏飞于2019年11月14日申请执行，本院同日立案执行，案号（2019）吉0702执2415号。执行中，本院于2020年6月9日作出（2019）吉0702执2415号执行裁定书，裁定：对祝佐青名下某小区59幢1904室、建筑面积为48.38平方米，59幢1905室、建筑面积为48.38平方米，59幢1907室、建筑面积为47.42平方米房屋进行评估拍卖。另查明，2016年4月11日中国银行业监督管理委员会吉林监管局“核准农安县农村信用合作联社万金塔信用社变更为吉林某银行股份有限公司万金塔支行”。2014年10月11日农安县农村信用合作联社万金塔信用社（甲方）与崔海林（乙方）、鞠宝义（丙方）及松原市某房地产开发有限公司（丁方）签订《以楼房抵偿贷款协议书》，主要内容为：“乙方、丙方于2006年10月24日至2009年2月26日以崔海林、鞠宝江等27人名在甲方贷款27笔，（详见《用楼房抵偿贷款明细清单》），截止2014年5月14日，乙方和丙方共欠甲方上述贷款本金及利息729523.20元（其中：欠贷款本金401610.00元，欠贷款利息327913.20元）。丁方在开发楼房过程中，欠乙方工程及材料款，丁方拟以自己开发的楼房抵偿欠乙方的债务。经甲、乙、丙、丁四方协商，就偿还债务问题达成如下协议：一、甲、乙、丙、丁四方同意将丁方抵偿乙方债务的楼房转让给甲方，用于抵偿乙方和丙方欠甲方的贷款本息。二、乙方具体转让给甲方的楼房位置为：丁方开发的位于松原市某国际小区59栋19层1904号（面积51.88平方米）、1905号（面积51.88平方米）、1907号（面积50.8平方米）住宅用房。三、乙方转让给甲方的三套楼房按照吉林省金桥房地产评估有限公司的评估价作价729523.20元（每平方米4720元），用于抵偿乙方和丙方欠甲方的贷款本息729523.20元。……七、本协议签订后，如丁方不能将房屋产权办理到甲方名下，甲方有权单方面解除合同。将购楼发票退给乙方，并继续向乙方、丙方追索贷款。八、本协议四方签字或者盖章后，自丁方将楼房产权过户到甲方名下之日起生效。”2014年10月16日农安县农村信用合作联社万金塔信用社就上述房产与某公司签订了《商品房买卖合同》，某公司出具了购房款收据。2020年1月20日吉林某银行股份有限公司缴纳了物业费。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外异议人对案涉房产提出的异议应同时具备上述四个法定要件。本案中，案外异议人某行万金塔支行虽与被执行人某公司签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，但购房款是双方通过以楼房抵偿贷款方式交付，而双方及他人所签订的《以楼房抵偿贷款协议书》其中约定了该协议生效的条件，即“自丁方将楼房产权过户到甲方名下之日起生效”，现该协议是否实际履行、所签协议是否合法有效均需要通过实体审查确定。故案外异议人就案涉房屋所提异议不符合上述规定的法定要件，其请求本院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,裁定如下：驳回案外异议人吉林某银行股份有限公司万金塔支行的异议请求。案外异议人、当事人不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 狄英纳审 判 员 路 平审 判 员 陈祥民二〇二〇年七月十六日法官助理 刘玉珊书 记 员 董子涵