宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2020）宁0181民初821号   原告：郭超，男，1989年1月25日出生，汉族，宁夏灵武农村商业银行股份有限公司职工，住宁夏回族自治区灵武市。   委托诉讼代理人：郭希荣，男，1962年2月27日出生，汉族，宁夏灵武农村商业银行股份有限公司职工，住宁夏回族自治区灵武市。   原告：郭倩，女，1987年6月23日出生，汉族，贺兰县农村商业银行职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区.     委托诉讼代理人：郭希荣，男，1962年2月27日出生，汉族，宁夏灵武农村商业银行股份有限公司职工，住宁夏回族自治区灵武市。   被告：马芸，男，1992年8月18日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区灵武市.     原告郭超、郭倩与被告马芸房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭超、郭倩的共同委托诉讼代理人郭希荣、被告马芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   郭超、郭倩向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的租赁协议，并判令被告交还灵武市西平街北侧枣园湖畔A区33#楼4号房；2.判令被告按照合同约定向原告支付自2018年11月1日至房屋交付给原告期间的租赁费，截至起诉时拖欠的租赁费11万元，拖欠的煤气费用、物业费用为9468.16元，合计119468.16元；3.判令被告赔偿原告经济损失113742.3元、评估费15000元；以上2、3项合计248210.46元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月1日，二原告委托其父郭希荣将位于灵武市西平街北侧枣园湖畔A区x号房1-3层商业用房租赁给被告，并达成书面协议。协议约定：租期1年，自2018年11月1日至2019年10月31日，1年租赁费12万元；付款方式为2018年11月1日起每月付款2万元，2019年4月30日付清全部租金；期间的气、水电、物业环保、卫生等费用被告承担；如被告拖延交付租金，原告有权收回房屋，合同终止。但合同签订至今，被告仅支付了1万元的租金，并未按照约定付清全年租金，属于拖延支付租金。原告依约有权收回房屋、解除合同。另2019年6月25日，被告在原告不知情的情况下，擅自将原告房屋一层的装修及后厨拆除，给原告造成经济损失，经鉴定为113742.3元。为此，原告提起诉讼。   马芸辩称，被告于2017年与原告签订租赁合同用于开火锅店，在2018年11月1日又续签了合同，签订合同之前双方口头协商如被告生意不好将转租，第二个月干完后不打算干了，想干别的，被告当时与转让的人协商好转让费30万元，但是给原告告知后，原告不同意转让。被告经营的店铺在2019年1月份就停止经营了，2019年6月份原告找到被告，被告称将与其哥哥协商继续经营，原告同意。在打扫卫生的时候，因拉桌子墙面的瓷砖掉下来了，被告也维修过，但维修不了，被告找原告看了房子现状，原告郭超说房子不租了就将钥匙收走了，导致被告无法继续经营。被告现在损失也很大，如果按照原告的要求，被告不同意赔偿，要进行反诉。   本院经审理认定事实如下：2018年11月1日，郭希荣（甲方）与马芸（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定郭希荣将位于灵武市西平街北侧枣园湖畔A区x号房出租给马芸；租赁期为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日，年租金12万元，2018年11月1日起每月付款2万元，2019年4月30日付清全部租金；如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有权收回所租赁房屋，合同失效终止；乙方因装修房屋，如改变内部房屋格局，须经甲方同意后方可改变房屋格局，装修费、水、电、气开通费用均由乙方自担。租赁期满如不再租赁，须经甲方检查房屋，如发现房屋在乙方租赁期间主体结构遭到破坏，须按市价进行补偿；乙方在租赁甲方房屋期间及合同期满后交付甲方时，不得将房屋进行转租；待乙方租房合同期满后，如不再继续租赁，将租赁房屋交付给甲方时内部装修不得拆除；在乙方租赁甲方房屋期间，房屋水费、电费、天然气费、环保费、卫生费、物业费及其他费用均由乙方承担；甲方有监督乙方使用房屋的权利，如发现乙方在经营期间出现严重违反租赁房屋合同中事宜，甲方有权收回房屋；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，马芸向郭希荣支付房屋租赁费1万元，下剩的租赁费未予支付。马芸在承租房屋期间产生天然气费用共计5924.16元，涉案房屋2019年全年欠缴物业费3544元。2019年6月25日，马芸在对涉案房屋进行装修时对房屋造成了损坏，2019年12月30日，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司经我院委托对涉案枣园湖畔A区x1-3层营业房被损坏的装饰、装修物工程造价进行了鉴定并出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定工程造价为113742.3元，郭希荣为鉴定垫付鉴定费15000元。   另查明，涉案灵武市西平街北侧枣园湖畔x4号房的房屋所有权人为郭超、郭倩，共有情况为按份共有，郭倩占50%产权，郭超占50%产权。郭希荣作为郭倩、郭超的父亲，在与马芸签订《房屋租赁合同》后，郭倩及郭超对其父郭希荣的代理行为进行了追认。   再查明，2019年11月12日，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司受我院委托对涉案房屋进行施工现场勘查时，郭希荣从马芸手中取得了房屋钥匙，并带领鉴定人员及法院工作人员进入了涉案房屋。   本院认为，首先，关于本案《房屋租赁合同》合同效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，涉案房屋的处分、收益权人为郭超、郭倩，其二人的父亲郭希荣无权就涉案房屋与马芸订立房屋租赁合同；但郭超、郭倩作为权利人对该合同进行了追认，该合同应合法有效，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对郭超、郭倩与马芸有法律约束力，双方之间建立了房屋租赁合同关系，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。   其次，关于合同解除问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2018年11月1日至2019年10月31日，原告郭超、郭倩的父亲郭希荣在合同还未到期之前即2019年7月11日向本院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，本院虽以郭希荣不是该案适格主体为由驳回了郭希荣的诉讼请求，但郭希荣的行为视为明确告知马芸涉案房屋不再进行续租，故双方之间的《房屋租赁合同》应当于租赁期满的次日即2019年11月1日自动解除。   第三，对于郭超、郭倩要求马芸返还房屋的诉讼请求，在郭希荣诉马芸房屋租赁合同纠纷一案中，本院委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋被损坏的装饰、装修物工程造价进行了鉴定，2019年11月12日进行施工现场勘验时，郭希荣已经实际取得了涉案房屋的钥匙，并带领工作人员进入了涉案房屋，视为原告于2019年11月12日实际占有了涉案房屋，故对该项诉讼请求不予支持；对于马芸抗辩郭超在2019年6月收走房屋钥匙及郭希荣侄子换掉门锁的意见，马芸未提交证据予以证明，本院不予采纳。   第四，《房屋租赁合同》解除，马芸应当依据合同约定向郭超、郭倩支付房屋租赁费及拖欠的物业费及天然气费，双方在庭审中均认可合同签订后，马芸仅向原告支付了1万元房屋租赁费，下欠11万元房租未予支付，故对郭超、郭倩要求马芸向其支付下欠11万元房屋租赁费的诉讼请求，本院予以支持；对于拖欠的天然气费5924.16元，马芸不表异议，其应当全额向郭超、郭倩予以支付；因涉案合同已于2019年11月1日解除，故对于郭超、郭倩主张的2019年全年物业费3544元，本院调整为2953.33元（3544元÷12个月×10个月=2953.33元）。   最后，对于原告主张被告向其赔偿房屋损失及鉴定费的诉讼请求，《房屋租赁合同》签订后，原告为被告马芸提供了涉案房屋，在后期的使用过程中，马芸对涉案房屋造成了损坏，其在庭审中对该事实也予以认可，经宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，涉案房屋被损坏的装饰、装修物工程造价为113742.3元，原告支付鉴定费15000元，马芸应当就该部分损失对原告进行赔偿。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告郭超、郭倩与被告马芸之间的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；   二、被告马芸于本判决生效后十日内向原告郭超、郭倩支付房屋租赁费11万元、天然气费5924.16元、物业费2953.33元，合计118877.49元；   三、被告马芸于本判决生效后十日内向原告郭超、郭倩支付房屋损失113742.3元、鉴定费15000元，合计128742.3元；   四、驳回原告郭超、郭倩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2512元（已减半收取），由被告马芸负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 刘 伟     二〇二〇年七月六日   （法官助理 马 慧   书记员 王佳轩   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。