广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4784号原告（反诉被告）：陈洁，男，1988年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：卢永曦，广东马良律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耸，广东马良律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：王龙辉，男，1974年8月11日出生。委托诉讼代理人：高超，广东天穗律师事务所律师。原告陈洁诉被告王龙辉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洁及其委托诉讼代理人卢永曦、何耸，被告王龙辉委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告押金168000元。2、被告返还原告消防处理费1500元。3、被告赔偿原告损失285588元。4、被告赔偿原告利息损失（以455088元为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%计算，从起诉之日起计算至实际付清为止）。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告陈洁因布匹仓储需要，四处寻找合适的仓库，于是认识了被告王龙辉的委托代理人林国恒先生，林国恒先生表示被告王龙辉名下的物业非常合适做布匹仓库，原告陈洁遂与被告王龙辉的委托代理人林国恒先生达成初步合意，于2019年3月7日通过哥哥陈泽赋名下账户转账30000元定金至被告王龙辉的委托代理人林国恒先生指定的陆清波账户上，另通过表兄陈泳帆名下账户转账30000元定金至指定的陆清波账户上，以上合计转账定金60000元。预付定金后，原告陈洁于2019年3月11日与被告王龙辉的委托代理人林国恒先生正式签订《租赁合同》，约定由原告租赁被告位于广州市番禺区南村镇坑头村白水坑中心街街尾工业路1号一二楼的物业，租赁期限为2019年3月12日起至2023年2月28日止，从2019年3月12日至2021年2月28日租金为56000元／月，从2021年3月1日至2023年2月28日租金为61600元／月，原告于签订合同时支付保证金168000元。合同签订当日，原告通过陈泽赋账户按约定向被告王龙辉账户转账463166元，其中108000元部分为剩余保证金（押金）,355166元部分为3月至9月租金及杂费，被告王龙辉的委托代理人林国恒先生与被告王龙辉联系确认款项足额到账后，向原告出具了收款收据。2019年5月5日，原告应被告王龙辉的委托代理人林国恒先生要求，通过陈泽赋名下账户再次另行向被告王龙辉账户转账支付保证金（押金）72000元。原告租下仓库后，耗时一个多月对承租仓库进行装修，其中仓库货架焊接花费151636元，仓库安装电路电灯花费15252元，仓库安装闭路花费15480元，一楼重作水泥地面花费22720元，以上装修花费合计205088元。装修完成后，原告又耗时一个月将所有布匹搬进仓库，之后正常使用承租仓库仅2个多月，在2019年7月26日突然收到广州市番禺区南村镇安全生产监察中队发来的《约谈警示通知书》，通知书指出该物业未按规定提供消防审核验收资料，未按规定建立安全主体责任制。原告立即与被告王龙辉的物业管理代理人林国恒先生沟通，林国恒先生表示没问题，会处理好物业消防问题，让原告转账1500元作为消防处理费，原告立刻通过微信转账1500元给林国恒先生。但是，被告物业管理代理人林国恒先生并没有按承诺解决好消防问题，并多次敷衍原告，致使原告在2019年9月12日再次被番禺区南村镇安全生产监察中队约谈，并被迫签下承诺书承诺2019年11月31日之前搬离。原告在11月份被迫将布匹搬出仓库，耗时近一个月，搬迁费用为52500元。原告承租仓库10月及11月的租金已足额与被告结清，但原告由于被告的物业消防不合格被迫搬出仓库搬迁当月仅仅有效使用了承租物业的小部分，被告却收取了一个月租金显失公平，至少应退还半个月租金28000元。因此，被告应返还原告押金168000元、消防处理费1500元，赔偿装修损失205088元、搬运费损失52500元、未有效使用物业损失28000元，以上合计455088元。综上所述，原告认为，被告明知案涉物业没有消防验收合格证，仍将物业出租给原告做布匹仓库，并与原告签订《租赁合同》，在原告收到关于物业消防的约谈通知后，被告的代理人林国恒先生仍旧表示可以处理，骗取原告消防处理费，最后导致原告被迫搬离该物业。被告恶意隐瞒出租物业情况，导致原告承租后产生了巨额损失，现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，恳请贵院依法判决。庭审中，原告明确诉讼请求第三项损失285588元的构成为装修损失205088元，搬运费损失52500元，未有效使用物业损失28000元。对于“未有效使用物业损失28000元”，原告解释为，因为原告由于被告的物业没有办理消防备案，在2019年11月被迫搬出仓库，先搬迁二层后搬迁一层，搬迁当月仅仅使用物业一层、二层的小部分。因为被告收取原告的11月租金是56000元，故主张28000元损失是2019年11月未能有效使用全部租赁场地的损失。被告王龙辉辩称，一、涉案租赁合同系陈洁在租赁期内单方违约解除，被告无任何违约行为、亦无任何过错，不应承担任何责任。1、陈洁租赁涉案物业时，未向被告告知其承租物业的实际用途，也未要求被告提供消防验收合格证等手续。结合双方接洽过程中沟通情况及《租赁合同》约定可知，被告也从未向陈洁承诺“涉案物业消防手续齐全，或者帮助办理消防验收手续”。实际上，出租物业具备齐全的消防设施设备，稍加整改就可通过消防验收。2、陈洁从事布匹行业，如其租赁涉案物业用途为“布匹仓储”则其本人应了解清楚布匹仓库应具备的条件和设施。陈洁未尽谨慎义务的情况下承租物业，后因政府安全检查发现其存在安全生产隐患、要求具备消防验收等手续而不再承租，相应责任应由其自己承担。3、因南村镇进行安全生产检查，发现陈洁使用涉案物业时存在安全生产隐患，执法人员于2019年7月26日对安全生产第一责任人陈洁进行约谈，要求陈洁消除事故隐患。但事后，陈洁并未积极采取措施予以整改：2019年8月22日，执法人员再次到陈洁承租场所进行现场检查，发现存在“布料仓库安全通道存在货物阻塞、安全设备消防栓存在杂物阻塞”等问题，陈洁在现场签名确认，上述问题均属陈洁使用不当所造成。此后，陈洁因未能及时整改、未消除安全隐患，其在未事先通知被告的情况下于2019年12月12日自行撤场。可见，本案是陈洁在租赁期内单方违约解除租赁合同，依据《租赁合同》第七条第2点，其要求返还保证金没有事实和法律依据。二、被告对陈洁在本案主张的相关损失不予确认；退一步讲，即使陈洁存在损失，也应由其自己承担。1、陈洁的货架系组装、拼接而成，根本不用进行焊接；电灯、闭路、地面、搬迁等支出，并无规范的书面合同约定，而且收款人均为个人，上述费用均无合法证据予以证明，被告均不予确认。2、被告在履行与陈洁租赁合同过程中，并无任何违约行为、对陈洁单方解除租赁合同、自行撤场等行为亦并无任何过错。退一步讲，即使陈洁存在损失，该损失亦应由其自己承担。恳请人民法院查清事实，判决驳回陈洁的全部诉讼请求。原告回应称，本案消防检验合格手续是交付仓库最基本的手续，每个仓库交付时都应该经过消防验收。根据《建设工程质量管理条例》的49条和《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第34条，其他建设工程竣工验收合格之日起5个工作日内建设单位应当报消防设计审查验收主管部门备案。由此可知，本案的仓库办理消防备案是建设单位的责任，被告在交付仓库前应当准备好消防备案。被告王龙辉向本院提出反诉请求：1、陈洁向王龙辉支付2019年12月1日至2019年12月12日的租金22400元、水费200元、电费及基本电费2885元、电梯维护费300元、卫生保安费500元，合计26285元。2、陈洁赔偿王龙辉中介费损失56000元。3、陈洁赔偿王龙辉免租期租金损失28000元。4、本案反诉受理费由陈洁承担。被告王龙辉在庭审中明确，诉讼请求的租金日期是2019年11月27日至2019年12月12日。水费、电费，按照原告实际使用的。电梯维护费、卫生保安费是参照双方之前的约定，每月正常费用减半收取。原告与被告的合同约定2019年3月12日至2019年3月26日为免租期，大概半个月时间，所以56000元的一半，即免租期租金损失28000元。事实和理由：一、陈洁实际使用涉案物业至2019年12月12日，其应承担场地租金及相关费用。陈洁于2019年12月12日撤场，其缴纳租金至2019年11月30日。因此，陈洁应向王龙辉支付2019年12月1日至2019年12月12日的场地占用费22400元。2019年12月1日至2019年12月12日，物业产生水费200元、电费及基本电费2885元、电梯维护费300元、卫生保安费500元。二、陈洁在租赁期内单方违约解除租赁合同，应向被告承担违约责任。陈洁因未能及时整改、未消除安全隐患，其在未事先通知被告的情况下于2019年12月12日自行撤场。可见，本案是陈洁在租赁期内单方违约解除租赁合同。根据《合同法》第97条规定，对于被告在履行合同中支付的中介费56000元、免租期（2019年3月12日至2019年3月26日）租金损失28000元，陈洁应予以赔偿。陈洁于2019年12月12日自行撤场，并未通知被告到现场交接。事后，被告检查物业时发现多处窗户被毁坏。新承租人进场后，被告与其商定，先由其进行维修、更换，所产生的维修费用冲抵其租金。因此，维修费用实际由被告承担。原告陈洁反诉辩称，原告是因为被告没有办理消防备案，导致无法继续使用仓库而解除合同。依照《建设工程质量管理条例》第四十九条及《建设工程消防涉及审查验收管理暂行规定》第三十四条规定，建设工程竣工验收合格之日起五个工作日内，建设单位应当报消防涉及审查验收主管部门备案，由此可知，消防报备只能由建设单位完成。本案中，消防报备理所当然是被告应当履行的合同义务。在2019年8月22日的《现场检查记录》中提到的货物杂物阻塞和升降机要安装防护栏，这些整改内容对原告而言都是小问题，事实上，原告在接到《现场检查记录》后立即整改，相关问题已经得到解决。导致本案合同无法继续履行的根本原因，是被告没有办理消防备案。由于安监部门要求原告在11月底前搬走，原告在11月初就开始逐步搬离本案的仓库，原告从11月起就已无法正常使用仓库，从11月起所产生各项和仓库相关的费用，如租金、物业费、保安费等，均属于因被告违约造成的损失。作为违约方，被告不能向原告主张赔偿。对租赁期间的计算，根据租赁合同上的约定具体每月租金按下表所列，2019年3月12日至2021年2月28日可知每月计算到当月的最后一天，因此，原告已把租金交付至2019年11月30日。综上，恳请法院查清事实，依法驳回被告的全部反诉请求。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述等，认定事实如下：1、合同签订及解除情况。2019年3月11日，原告陈洁（乙方、承租方）与被告王龙辉（甲方、出租方）签订一份租赁合同，甲方将位于广州市番禺区南村镇坑头村白水坑中心街尾工业路1号一、二楼之物业（以下简称涉案厂房）出租给乙方使用，物业为工业用途。租赁期限自2019年3月12日至2023年2月28日，2019年3月12日至3月26日为免租装修期。2019年3月12日至2021年2月28日，月租金56000元，2021年3月1日至2023年2月28日，月租金61600元。签约当日甲方交付物业，乙方支付168000元作为保证金。乙方在签订合同当日支付六个月租金，以后每半年支付六个月租金。合同对其他事项也作了相关约定。被告向本院明确表示，涉案物业由被告王龙辉授权代表林国恒与案外人左*桂于2019年签订，涉案物业并未办理权属证书，无规划报建手续。合同签订前，原告已支付定金60000元至被告王龙辉指定账户。合同签订当日，原告向被告转账463166元，后又转账72000元。被告向原告出具两张收据，确认收到租赁押金168000元及2019年3月26日至2019年9月30日的租金及杂费355166元。2019年7月26日，南村镇安全生产监察中队向原告下发《约谈警示通知书》，告知涉案厂房存在“未及时消除安全隐患”，具体为：（1）未按规定提供消防审核验收资料；（2）未按规定建立安全主体责任制。同日，原告陈洁与被告王龙辉的代理人林国恒就收到《约谈警示通知书》事宜通过微信进行沟通，原告支付1500元给林国恒，林国恒确认去南村镇安全生产监察中队处理的时间地点。之后双方多次沟通消防问题，原告表示安监要求搬迁，林国恒多次敷衍，让原告“可以做两手准备先，现在找厂搬，然后搞下来政府那边决定不搬的意思再说”。2019年8月22日，南村镇安全生产监察中队在涉案厂房现场检查，发现存在以下问题：1、布料仓库安全通道存在货物阻塞；2、布料仓库安全设备消防栓存在杂物阻塞；3、布料仓库升降机未配备安装防护栏。原告表示其对上述安监部门检查的要求全部整改完毕，提交照片多张。应本院要求，原告提供拍摄载体及拍摄人微信截图。微信截图证实，2019年10月11日，原告员工秦*船，对涉案厂房内现状进行拍照，确认货架之间过道通畅，消防栓无杂物阻塞，升降机配备了防护栏，门口出入留有足够空地。原告表示安监部门要求提交书面保证限期搬走，原告提交一份手写承诺书的照片打印件，内容为原告承诺于2019年11月31日搬离涉案厂房，落款日期为2019年9月12日。被告对该承诺书不予确认。2019年11月12日，原告致电被告代理人林国恒，告知安监部门要求搬走，林国恒让拖半年再说。原告明确不搬走的话安监部门会出几十万的罚款。林国恒表示“我知道，你是真心谈，我们就把这个给你谈好。你是真的想走我也没事，你也可以直接搬走”。2019年11月13日，原告再次致电被告代理人林国恒，告知安监部门仍旧表示不可以继续使用，月底一定要搬走。林国恒表示知道。2019年12月12日，原告完全搬离涉案厂房。原告表示2019年11月初开始搬迁，历时一个多月。被告确认原告完全搬离时间，对开始搬迁时间表示不清楚。2019年12月12日，原告表示已经清场完毕，要求退押金。被告代理人林国恒表示无押金退，认为原告逾期一个月没交租金，按违约处理。被告表示原告支付租金至2019年11月26日。2、原告主张的其他损失。原告表示为使用涉案厂房支出装修费205088元，具体为：（1）仓库货架焊接花费151636元，原告提供一份自行制作的业务统计表及网上银行电子回单为证。网上银行电子回单可证实原告委托他人向案外人张*荣分三笔支付124500元。业务统计表显示，两张业务统计表金额分别为148215.85元、3420元，合计151635.85元。原告自行手写标注“仓库做货架（焊接不可回收）”内容，原告未解释不可回收的货架去向如何。在业务统计表中，有交罚款950元、梯子及梯子围栏1900元的内容，原告未解释上述费用与货架安装的关联性。（2）为涉案厂房安装电路电灯花费15252元，原告提供微信转账六笔为证。微信转账记录显示，2019年5月9日至5月28日期间，原告方先后向备注为“电工刘万林”的微信账户转账15252元。（3）为涉案厂房安装闭路监控花费15480元，原告提供微信转账两笔，证实向昵称为“杨-[监控～软件]”的账户转账15480元，转账时间为2019年8月12日、8月23日。（4）为涉案厂房重做水泥地面花费22720元，原告提供微信转账2笔及案外人姚*益提供一份书面证明。微信转账证实原告方向备注为“老姚水泥工”的微信账户转账22720元，时间为2019年3月28日及4月4日，姚*益提交书面证明一份，表示为涉案厂房的一二楼进行仓库水泥地面工作，费用22720元。证明为打印件，只有姓名及证件号码、电话、日期等处为手写。原告提供照片多张，拟证实涉案厂房上一手租户做化工类业务，需重新处理地面。应本院要求，原告提交拍摄人的微信聊天记录。聊天记录显示，原告委托员工黄*轩在现场拍摄，时间为2019年3月15日、3月16日、3月22日、3月25日。另，原告主张在2019年11月至12月12日期间搬迁厂房支出搬运费52500元。原告提供微信主体及沟通截图，并提供微信转账截图。上述证据显示，2019年11月20日，原告添加备注为“不忘初心”的微信账号，对方自称为“A霖利物流小徐”。微信转账显示，2019年11月23日至2019年12月12日期间，转账5笔，共计52500元。11月23日转账两笔7500元，转账说明分别为“11月22日一车”、“11月23日一车”。3、被告主张的其他损失。被告代理人林国恒通过微信向原告发送缴纳水电费明细，并提交自行制作的房租水电费通知单两份。表示原告使用涉案厂房，在2019年12月份产生200元水费及基本电费1150元、电费1735元、电梯维护费300元、卫生保安费500元。被告无法解释基本电费如何产生。原告认可水费200元及电费1735元。被告表示为出租涉案厂房给原告，支出了中介费56000元，并提交收据一张。本院责令原告说明中介公司的名称及联系方式，被告书面表示无法联系中介。被告向本院提交的收据副本，右下角有不同笔迹手写“实付5300”内容。被告向本院出示的收据原件中，上述手写内容变更为“实付53000”。被告存在事后故意制造、修改的重大嫌疑。以上事实有双方提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告王龙辉至本案辩论终结，无法向本院提交涉案厂房的权属证书或建设工程规划许可证等批准文书，其与原告陈洁就涉案厂房签订的租赁合同，应依法认定为无效合同。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在签订合同时收取原告押金168000元，因涉案合同为无效合同，被告应及时向原告返还上述押金。被告通过授权代表林国恒收取原告1500元的办理消防处理的费用，因原告最终因涉案厂房消防问题被迫搬走，被告应向原告返还上述1500元。本案中，双方多次沟通及安监部门出具的相关文书等证据材料，可证实涉案厂房在交付原告使用时未提供消防审核验收资料，未办理消防验收备案。在随后的日常检查中，安监部门发现原告使用中存在阻塞消防通道、阻塞消防栓、升降梯未安装防护栏等问题，原告随即进行了整改。被告抗辩是原告使用涉案厂房存在消防安全问题导致无法继续使用，缺乏事实依据，本院不予采信。从双方多次微信沟通及电话沟通内容，本院确认被告王龙辉及其代理人林国恒为达到继续收租目的，不断敷衍原告，拖延时间，未能解决涉案厂房的消防问题，最终导致原告为避免产生高额罚款被迫搬走。被告对合同无法履行具有重大过错，应向原告承担赔偿责任。对于原告主张的各项损失，本院确认如下：（1）装修损失53452元，包含安装电路电灯费用15252元、安装闭路监控设施费用15480元、仓库做地面做水泥费用22720元。原告主张其为安装及焊接货架支出151636元，但原告仅手写货架无法回收，却不说明货架具体去向，也不说明货架残值。同时，原告主张货架费用里，尚存在交通罚款、购买使用梯子、围栏费用，无法解释该费用与货架支出的关联性。原告提交证据无法证实安装焊接货架费用为合同无法继续履行产生的损失，本院依法驳回该部分费用的请求。其他几项费用均发生在合同租赁期间，且有相应的支付记录为证，本院采信原告的主张，确认为原告因合同无效且无法履行导致的损失。（2）搬迁费用52500元。原告提供与物流人员的微信沟通记录及搬迁费用支付记录，本院予以确认。从原告提交的搬迁记录来看，原告于2019年11月20日联系并添加物流人员微信，2019年11月23日的转账说明中备注“11月22日一车”，说明原告是从2019年11月22日开始将布料等办理涉案仓库的。原告缴纳租金至2019年11月26日，但其实际搬迁完毕时间为2019年12月12日，即使存在无法完全使用涉案仓库的情形，也不存在原告主张的未有效使用仓库损失28000元。本院依法驳回原告该项损失请求。原告以上损失共计105952元，作为有过错的一方，被告应当予以赔偿。对原告主张损失超出上述金额的部分，本院依法予以驳回。被告恶意敷衍原告，造成原告损失扩大，原告请求自起诉之日以返还款项和损失金额作为基数计算利息损失，合理有据，本院予以支持。计算的基数应为275452元（168000元+1500元+105952元），应以全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场利率从起诉之日计算。原告主张利息超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。被告王龙辉反诉要求原告支付2019年11月27日至2019年12月12日期间的租金。本院认为，原告因涉案厂房消防不过关，迫于安监部门压力，自2019年11月20日即联系物流人员搬迁，已无法有效使用涉案厂房。被告作为过错方，其导致原告无法继续使用涉案厂房，无权要求原告支付搬迁期间的租金。同理，被告王龙辉也无权要求原告陈洁支付免租期租金损失。被告表示为出租厂房给原告，支出中介费56000元，原告对此予以否认。被告提交证据无法证实合同签订有中介方参与，涉案租赁合同中也无中介方名称及联系方式等内容，被告单凭一张手写收据无法证实其中介费的支出。退一步讲，即使被告存在中介费支出，作为合同无效的过错方，其也无权向原告主张上述中介费损失。原告在搬迁厂房期间，产生水费200元、电费1735元，应向被告支付该费用。被告反诉主张的基本电费、电梯维护费、卫生保安费，作为合同无效的过错方，被告应自行承担上诉费用，无权向原告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告王龙辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈洁返还合同押金168000元。二、被告王龙辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈洁消防处理费1500元。三、被告王龙辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈洁赔偿损失105952元。四、被告王龙辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告支付逾期利息（利息以275452元为基数，以全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场利率从2020年4月3日计算至上述前三项款项清偿之日止）。五、原告陈洁应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告王龙辉支付水费200元、电费1735元。六、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。七、驳回被告王龙辉的其他反诉请求。案件受理费4063元，由原告陈洁承担1604元，被告王龙辉承担2459元。反诉费1253元，由原告陈洁承担22元，被告王龙辉承担1231元。被告王龙辉负担的受理费，原告陈洁已向本院预缴，本院不予退回，由被告王龙辉在履行决义务时一并向原告陈洁支付受理费2459元。原告陈洁应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳反诉费22元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年七月六日书记员 何震宇