湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初1470号原告（反诉被告）：黄石飞云制药有限公司，住所地黄石市鄂黄路52号，统一社会信用代码：914202001784180094。法定代表人：李从春，董事长。委托诉讼代理人：罗云飞、魏强，均系湖北人本律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄石市迎宾物流有限公司，住所地黄石市黄石港区人民街2号，统一社会信用代码：9142020035235665XL。法定代表人：姜典欣，执行董事。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。原告（反诉被告）黄石飞云制药有限公司（以下简称飞云制药公司）与被告（反诉原告）黄石市迎宾物流有限公司（以下简称迎宾物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院于2017年7月26日做出（2016）鄂0202民初1725号民事判决。宣判后飞云制药公司、迎宾物流公司均不服该判决上诉至湖北省黄石市中级人民法院，经审理于2018年5月31日做出（2017）鄂02民终1594号民事裁定，裁定撤销本院（2016）鄂0202民初1725号民事判决,发回本院重审。本院于2018年7月5日立案后依法另行组成合议庭分别于2019年6月27日、2019年8月8日、2020年6月18日公开开庭进行了审理。飞云制药公司的委托诉讼代理人罗云飞、迎宾物流公司的法定代表人姜典欣及其委托诉讼代理人柯新周均到庭参加诉讼，飞云制药公司的委托诉讼代理人魏强参加了2019年6月27日、2019年8月8日的庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）飞云制药公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间的租赁合同已于2016年8月30日解除，并责令被告立即返还租赁物；2、判令确认被告搭建的建筑面积分别为4787.71平方米、3808.01平方米的两幢钢结构大棚随租赁物返回而归原告所有；3、判令被告支付违约金612500元；4、判令被告支付租金275000元及迟延支付租金的损失（以75000元为基数从2015年12月31日起至实际给付之日止，按月2%计算；以75000元为基数从2016年3月31日起至实际给付之日止，按月2%计算；以75000元为基数从2016年6月30日起至实际给付之日止，按月2%计算；以50000元为基数从2016年8月30日起至实际给付之日止，按月2%计算）；5、判令被告按照每月36988元从2016年9月1日起至实际返还租赁物之日止赔偿原告损失；6、判令被告支付租赁期间（2015年10月1日至2016年8月30日）发生的水、电费27500元，并自2015年10月1日起至实际返还租赁物之日止按房产税每月2259.93元、土地税每月8008.58元向原告支付税款；7、判令被告赔偿拆除墙体价值20033.32元；8、由被告承担本案诉讼费及律师服务费200000元。事实与理由：2015年9月23日，原、被告订立《租赁经营合同》，约定为了做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园的需要，从2015年10月1日起原告做好老厂退出生产，陆续将其所有的位于鄂黄路52号黄石飞云制药有限公司老厂区的房屋、厂房、仓库、场地、设备等交付被告承租使用，租赁期限为5年，即从2015年10月1日起至2020年9月30日止；第一年（2015年10月1日至2016年9月30日）租金300000元，第二年（2016年10月1日至2017年9月30日）租金1200000元，以后每年（2017年10月1日至2020年9月30日）租金1500000元；租金按季度支付，除支付租金外，被告使用租赁物产生的水电费用及土地税等相关税费由其自行承担；同时约定被告未按期交租的，应按未付租金每日2%支付违约金；逾期三个月未交租的，原告有权解除租赁合同。若被告未经原告书面同意将租赁物转租、分租、转借的，原告有权解除合同。任何一方违约的，应按剩余租金总金额的50%支付违约金，并赔偿守约方的包括诉讼费、律师费、评估费等实际损失。合同成立后，原告依约陆续交付租赁物。被告在租赁土地上搭建1.2万平方米钢结构仓库。但在2016年4月至6月份期间被告未经原告书面同意擅自将租赁物转租多家公司，原告发现后便告知被告违反合同约定，但其拒不改正。2016年6月14日，原告向被告发函催告其支付租金和税收等相关费用，被告均以种种理由拒绝支付，迄今未付上述费用，完全不履行合同义务。无奈之下原告于2016年8月19日向被告送达《律师函》通知其解除租赁合同，并要求其在15日内返还租赁物、拆除搭建的构筑物及清偿租金并承担违约责任，被告予以拒绝。原告认为，被告完全不履行合同义务，构成严重违约，原告行使合同解除权的行为有效，被告应当立即返还租赁物、支付租金等费用并承担违约责任。原告为维护其合法权益，故诉至人民法院。被告（反诉原告）迎宾物流公司答辩称，1、原告第一项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。原告要求解除合同的理由是被告迟延支付租金和转租行为，在钢结构仓库建成后，原告没有依约向被告交付涉案合同的标的物，仅交付了约18亩的土地、2778.91平米房的房产，尚有64亩土地和21207.59平方米房屋没有交付，在此情况下被告认为原告违约在先。首先被告迟延支付租金有正当理由，被告已经支付了800000元的租赁押金，原告要求被告交纳其名下所有的水电费和土地使用税费，原、被告就此问题进行了多次沟通协调，由于原告不合理的虚增、抬高水电费及相关的税收，导致双方就租金和税费问题发生争议，因此被告迟延交纳租金有正当理由。其次原告解除合同的理由是说被告擅自转租房屋，该理由不能成立，第一根据涉案合同的约定转租是要原告书面同意，该约定无效，与订立合同的目的不符，做物流园肯定要对外存在分租的情形，第二被告将自己建设的钢结构仓库及原告交付的部分租赁房屋分租给相关经营户是得到了原告的同意，故被告不存在擅自转租的违约行为。基于上述理由，被告认为原告既没有法定的解除权，也没有约定的解除权，其解除合同的行为无效。2、被告认为原告第二项诉讼请求不能成立，第一涉案合同解除无效，该钢结构仓库不应当归原告所有，由被告继续使用，第二假设涉案合同解除，原告主张被告建设的钢结构仓库归原告所有有悖公平合理原则，不应得到支持。3、原告第三项诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到支持。被告并没有严重的违约行为，相反原告严重违约在先，故其主张该违约金没有事实和合同依据。4、被告认为原告第四项诉讼请求迟延支付租金的损失过高，应与原告实际损失相对应，根据相关法律规定，迟延支付租金应按照年利率6%来支付租金损失较为合理，对此请求法院依法予以调整。5、被告认为原告第五项诉讼请求不能成立，在原告解除合同无效的情况下，被告应当继续按年租金标准330000元支付租金。6、水电费据实结算。原告缴纳的土地税和房产税系原告名下所有的土地和房产应当缴纳的税收，原告仅向被告交付18亩土地2700多平方米的房屋，尚有64亩土地未交付，20000多平方米的房屋没有交付，所有的房产税和土地使用税要求被告承担没有事实和法律依据，其次涉及土地使用税和纳税主体和申报主体系原告，原告怠于申报，迟延缴纳，导致税收征管部门加收其滞纳金，原告将此滞纳金要求被告承担毫无依据。7、本案系原告违约解除合同引起纠纷，然后主动提起诉讼，为此本案被告损失巨大，原告要求被告承担律师服务费没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被告（反诉原告）迎宾物流公司向本院提出反诉请求：1、判令确认飞云制药公司2016年8月30日通知解除2015年9月23日《租赁经营合同》的行为无效；2、判令飞云制药公司继续履行2015年9月23日《租赁经营合同》，向迎宾物流公司交付《租赁经营合同》约定的剩余未交付租赁经营房屋21207.59平方米及剩余未交付的土地使用权面积约64亩，并判令自飞云制药公司交付该21207.59平方米房屋及64亩土地使用权之日起迎宾物流公司的租赁使用期限为五年；3、判令飞云制药公司赔偿迎宾物流公司因其违法解除《租赁经营合同》行为导致经营户流失给迎宾物流公司造成的损失120000元；4、判令飞云制药公司赔偿迎宾物流公司其违约停水停电行为给迎宾物流公司造成的损失41000元；5、判令飞云制药公司赔偿迎宾物流公司律师费480000元；6、由飞云制药公司承担本案诉讼费用。事实与理由：飞云制药公司为达到招商引资合作开发黄石飞云综合物流园项目之目的，自2015年3月起与迎宾物流公司进行多轮洽谈，欲引进迎宾物流公司作为股东之一与其合作共同开发黄石飞云综合物流园项目。2015年9月23日，双方签订《租赁经营合同》，约定双方为了做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园，甲方（注：飞云制药公司）将其鄂黄路52号老厂区占地约85亩的场地、场地上的房屋、厂房、仓库、设备等（除飞云制药公司办公楼外）全部租赁给乙方(注：迎宾物流公司）经营，租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止；租金第1年300000元、第2年1200000元、第3-5年每年1500000元，租金按季交纳；同时约定甲方于2015年10月1日起向乙方交付合同约定的租赁物，并约定经甲方同意乙方可将租赁物分租、转租、转借，乙方可利用租赁物经营停车、住宿、餐饮、仓储等其他项目，合同对日后开发建设资产的归属问题及双方的其他权利和义务亦进行了约定。《租赁经营合同》签订后，迎宾物流公司按该合同的约定向飞云制药公司指定的他人账户支付了租赁物押金800000元，但飞云制药公司不仅一直未向迎宾物流出具收款收据，而且未按该合同的约定向迎宾物流公司交付租赁物（仅向迎宾物流交付了约17亩的空地）。迎宾物流公司受领飞云制药公司约17亩空地后，按飞云制药公司的要求开始建设飞云综合物流园项目，填平空地池塘、进行平整和建设钢结构仓库。自2015年开始飞云制药公司一直向黄石港区人民政府、黄石××区发改局、黄石市规划局打报告，要求将飞云制药公司老厂区通过招商引资建黄石飞云综合物流园，并明确迎宾物流公司为该综合物流园的三个股东之一。在双方签订《租赁经营合同》后，飞云制药公司引荐迎宾物流公司与黄石市黄石××区招商局签订《项目合同书》，明确引进迎宾物流公司在飞云制药公司老厂区投资建设“黄石飞云综合物流园”项目，并以此为噱头，办理了“黄石飞云综合物流园”项目的《湖北省企业投资项目备案证》。飞云制药公司老厂区原规划用途为商住，经引进迎宾物流公司之后，市规划局已初步同意该地块变更规划为物流用地。正是飞云制药公司此种欺骗迎宾物流公司的行为，导致迎宾物流公司按飞云制药公司的计划和要求投入巨资在飞云制药公司老厂区空地上建设约12000平方米的钢结构仓库。2015年底飞云制药公司将老厂区的设备逐步搬到黄石市金山大道东69号新厂区，老厂区的厂房、办公室等房屋已腾空。在迎宾物流公司建设钢结构仓库过程中，迎宾物流公司多次要求飞云制药移交其他租赁物(主要是车间、厂房等房屋），但飞云制药公司以物流园未开业经营为由予以推诿。2016年3月底，迎宾物流公司建成约12000平方米的钢结构仓库，并开始经营该物流园后，经多次催促，至2016年6月飞云制药公司才另行向迎宾物流公司交付了2218平方米的房屋，仍有15338平方米的房屋未向迎宾物流公司交付。2016年6月20日，飞云制药公司将早应交付的空置车间、厂房等贴上封条，上锁锁住，也不交付给迎宾物流公司。由此可见飞云制药公司不按《租赁经营合同》的约定向迎宾物流公司交付租赁物，其行为已先构成严重违约。迎宾物流公司开业经营该物流园之后，将新建的部分钢结构仓库和飞云制药公司交付的部分房屋承包或分租给经营户经营，告知了飞云制药公司，飞云制药公司对此并无异议。迎宾物流公司为各经营户安装了水电表，由飞云制药公司委托其关联公司黄石飞云物流园管理有限公司还向各经营户收取了水电费。然而飞云制药公司在仅向迎宾物流公司交付24.88%的场地、12.63%的房屋的情况下，要求迎宾物流公司交纳其整个老厂区（包括职工住宅楼）产生的水电费和整个老厂区产生的城镇土地使用税、房产税以及迟延申报缴纳该两项税的滞纳金，迎宾物流公司认为这极其不公平，双方就相关费用的交纳数额问题发生较大的分歧。迎宾物流公司就租金、水电费、城镇土地使用税、房产税等问题一直与飞云制药公司协商，要求算账确定迎宾物流公司应该交纳的含租金在内的相关费用的数额，但飞云制药公司态度强硬，要迎宾物流公司按其确定的数额交纳之后再谈，根本无协商余地。2016年6月14日飞云制药公司来函催告，迎宾物流公司接到该函件后多次与飞云制药公司协商，均无结果。2016年8月30日，迎宾物流公司收到湖北人本律师事务所《律师函》，飞云制药公司授权律师通知解除2015年9月23日《租赁经营合同》；2016年9月11日，飞云制药公司在物流园内张贴告知函，并向各经营户送达《告知函》，告知各经营户其已单方解除2015年9月23日《租赁经营合同》，要求各经营户与其商订租赁合同并向其支付租金，物流园内的经营户人心惶惶，许多经营户认为有纠纷而退出物流园经营，造成了恶劣的影响。2016年10月8日，迎宾物流公司收到法院送达的民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书，迎宾物流公司才得知飞云制药已公司向法院起诉，迎宾物流被迫委托律师参与应诉。2016年11月23日飞云制药公司切断物流园内的供电，整个物流园生产经营陷入停顿，后在黄石港区人民政府的帮助之下，迎宾物流公司向供电部门申请单独开户供电，得到了供电部门的支持。2017年8月22日，飞云制药公司又切断了物流园内的供水，让整个物流园生产经营再次陷入停顿，后又在黄石港区人民政府的帮助之下，迎宾物流公司向供水部门申请单独开户供水，得到了供水部门的支持。迎宾物流公司认为，《租赁经营合同》系依法成立且有效的合同，合同双方应全面履行该合同约定的义务；飞云制药公司未依约交付租赁物，已构成违约，该违约行为已给迎宾物流公司造成巨大损失。飞云制药公司无理要求迎宾物流公司交纳不应由其承担的租金、水电费、城镇土地使用税、房产税，迎宾物流公司迟延交纳租金有正当理由。迎宾物流公司将建成的钢结构仓库和租赁的房屋部分承包或分租给其他经营户，符合双方开办物流园之合同目的，且经过飞云制药公司同意。同时，迎宾物流公司与飞云制药公司之间不只是一般的财产租赁关系，还有更深层次的招商引资合作开发飞云物流园的关系……因此飞云制药公司既不享有法定解除权，亦不享有约定解除权，其于2016年8月30日通知解除2015年9月23日《租赁经营合同》的行为无效。飞云制药公司在物流园内张贴告知函并向各经营户送达告知函，之后又提起诉讼，诉讼过程中断然切断供电、供水等行为，属违约行为，且此等违约行为亦给迎宾物流造成巨大损失，依法应予以赔偿。为此，迎宾物流公司为维护自身合法权益，特提起反诉。原告（反诉被告）飞云制药公司针对被告（反诉原告）迎宾物流公司的反诉答辩称，反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，依法应当予以驳回。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了庭前证据交换。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的2015年10月26日《钢结构施工承包合同》及《解除合同协议》与本案无关联性，故本院不予采信。2、原告提供的移交单系由原、被告双方代表签名的原件，但原告向被告移交后又收回了宿舍楼，故该移交单与本案无关，本院不予采信。3、被告对原告提供的三份租赁合同的真实性无异议，但认为无法证明被告擅自将租赁物转租给其它公司；对2016年6月16日《告知书》的真实性、合法性、关联性均有异议，被告从未收到该《告知书》，该证据的内容是否真实、来源是否合法均不得而知，无法证明原告所要证明的内容；本院认为租赁合同的内容来看，均为租赁合同的性质，尤其在乙方为荣通物流有限公司、黄石圆通快递物流公司的租赁合同中载有手写字体“租金、交6个月”，因此，本院对数份租赁合同予以确认，并对被告将租赁物转租的事实予以确认。关于2016年6月16日《告知书》，原告主张该告知书落款日期有误，应为2016年6月14日，而被告对2016年6月14收到原告的催告书无异议，其在2016年6月15日向原告回函，其中回函的内容中载明收到原告2016年6月14日的通知函，其内容中亦含有对2016年6月16日告知书内容的明确回复，故本院对原告的主张予以确认，对被告主张未收到2016年6月16日告知书不予确认。4、原告提供的律师函、租赁现场照片图片能够与其他证据相互印证证明本案事实，故对上述证据予以确认。5、原告提交的《合作协议》、《公司章程及管理办法》、《迎宾物流有限公司股东会议纪要》与本案无关联性，本院不予确认；曹合生的证言结合案涉租赁经营合同约定的内容，综合予以确认。6、原告提交的签名为“李从明”的“情况说明”与被告提交的签名为“李从明”的“申明”内容相互矛盾，两份资料上的签名字迹明显不一致，本院无法核实内容的真实性，故对原告提交的“情况说明”及被告的“申明”均不予确认。7、原告提交的证人马某系代表原告签署涉案合同的当事人，其证言能与其他证据相互印证证明本案事实，故予以确认。8、原告提交的水电费及税收发票清单，因审理过程中原、被告双方对水电费均予以确认，故对水电费发票予以确认；原告提交的缴纳土地使用税、房产税的缴款凭证及税收完税证明均系原件或与原件核对无异，本院对缴款凭证及税收完税证明予以确认。9、原告提交的湖北省企业投资项目备案证、黄石飞云物流园管理有限公司《营业执照》、《黄石港区人民政府关于调整黄石飞云综合物流园规划的函》、2016年3月14日黄石市规划局《关于飞云综合物流园项目选址意见的复函》、2016年3月14日《关于征求飞云综合物流园项目选址有关意见的函》、2016年第30期第47期《黄石市规划局业务会议纪要》能证明本案相关事实，本院予以确认，但原告据此认为被告所建的两幢大型钢结构仓库为违法建筑依据不足，首先建造仓库得到了原告的认可，且截至本案庭审结束时止尚无相关行政机关认定该仓库为违法建筑并要求被告拆除，故对原告的该项证明目的不予确认。10、被告提供的签订于2015年10月26日的钢结构施工承包合同、签订于2015年11月8日的解除合同协议、签订于2015年9月29日至2016年5月20日期间的数份工程承包合同能够证明反诉原告在租赁场地上建造钢结构工程的事实，本院对上述证据材料证明的该部分事实予以确认。11、被告提供的2016年3月26日、7月22日的照片能证明被告经营租赁物的相关事实，但无法证明原告参与了被告的财务管理工作。12、被告提供的手机短信记录图片无原件与之核对，图片中未显示手机号码，本院无法核对其真实性，故对手机短信记录图片不予确认。13、被告提交的关于迎宾物流有限公司已拆除飞云制药厂部分位置图和关于飞云制药老厂区车间占地面积明细系被告单方制作，无其它证据相互佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，原告飞云制药公司作为甲方与被告迎宾物流公司作为乙方签订《租赁经营合同》一份。该约定为了明确合同双方的权利和义务，为下一步双方承诺进一步做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园，先期做好老厂退出生产，做好租赁使用，根据《合同法》及相关法律规定特签订本合同；甲方拥有鄂黄路52号黄石飞云制药有限公司老厂区的房屋、厂房、仓库、场地、设备等（财产具体情况详见《财产移交清单》）的所有权，占地面积约85亩，甲方有权将该标的物（除黄石飞云制药有限公司办公楼外）租赁给乙方，由乙方经营；租赁期限为5年，从2015年10月1日起至2020年9月30日止；租金及支付方式：1、在租赁期限内，从2015年10月1日起至2016年9月30日止年度租金为300000元；从2016年10月1日起至2017年9月30日止年度租金为1200000元；从2017年10月1日起至2020年9月30日起每年年度租金1500000元;每年度租金按季度交纳，乙方应于每季度末支付甲方当季的租金，由乙方汇至甲方指定的账户（甲方开户行：黄石春惠普仁科技发展有限公司农行黄石港支行，账号17×××47）或以甲乙双方书面同意的其他支付方式支付；租赁物押金为800000元，合同签字之日起乙方向甲方支付租赁物押金500000元，合同签订后的第三个月的第3日，乙方向甲方支付租赁物押金300000元，合同期满后3日内，乙方如未违反相关条款，甲方向乙方返还租赁物押金；租赁物的交付与返还：本合同生效后，甲方于2015年10月1日起向乙方交付本合同第一条约定的租赁物；合同期满后3日内，乙方应将本合同第一条约定的租赁物如数返还；租赁物的使用、维修、改造：租赁物的所有权属于甲方，租赁物的使用权属于乙方，在租赁期限内乙方享有完全独立的使用、经营、管理的权利；未经甲方书面同意，乙方不得对租赁物进行改造，如甲方同意乙方改造，改造费用由乙方承担，合同期满或合同解除，乙方无偿移交甲方；本合同期限内，乙方自行注册公司或以个人名义对外经营，不得以甲方的名义对外经营，未经甲方书面同意，不得擅自将承租物分租、转租、转借他人或与他人互换使用，不得抵押、以租赁物融资，也不得以合伙、合资入股的方式将租赁物与他人合伙、合资经营，不得用承租的厂房进行工商登记；如乙方经营停车、住宿、餐饮、仓储等其他项目，须征得甲方同意，且乙方办理相关的合法证照方可经营；本合同期限内，使用租赁物所发生的水、电、天燃气等费用由乙方承担（包括水、电费按水电部门规定收取的基本费用），并按期交纳，所交费用以正规票据为准；本合同期限内，乙方经营发生的税费及第三方的债务、纠纷均由乙方承担，并按期交纳，所交费用以正规票据为准；本合同期限内，该租赁物产生的土地税及相关税费由乙方承担，并按期交纳，所交费用以正规票据为准；合同期限内如遇政府征收，本合同终止，乙方获得的赔偿根据实际投资情况依据有资质的专业机构评估或双方协商进行补偿，甲乙双方为日后的开发建设资产归甲乙双方所有（含路边闲置地块的开发和利用）；违约责任：任何一方违反合同任一条款，将承担租赁物剩余租赁期限应收租金总额的50%向守约方支付违约金，并赔偿守约方的实际损失；任何一方违约，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），并承担赔偿责任；乙方未按约定足额交纳租金的，每日按未付租金额的2%支付违约金；合同的变更、解除和终止：本合同生效后，即具有法律效力，任何一方不得随意变更、解除合同，一方要求变更或解除的，应经双方协商一致，并达成书面协议；本合同履行过程中未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、分租、转借，否则甲方有权解除合同，违约责任由乙方承担；乙方逾期三个月未交纳租金，甲方有权解除本合同。合同后未附约定的财产移交清单。合同签订时，原告尚未完全停产，经庭审查明原、被告双方一致认可原告交付的空地面积为11266平方米，交付的房屋占地面积为2463平方米，交付房屋的面积为2778.91平方米。原告自身产权的土地使用权面积为44553.20平方米。而双方签订的合同中约定的原告拥有的站地面积为85亩中包含有黄石市第三制药厂的土地约19亩。2015年12月底原告全面停产。被告于2015年9月29日向原告在合同中指定的黄石春惠普仁科技发展有限公司农行黄石港支行账号17×××47转入押金人民币500000元，于2016年3月14日向上述账号转入押金人民币300000元。2016年6月14日，原告就被告应支付拖欠租金、水电费及房产税、不得违规向外转租等事项向被告送达两份函件，其中原告要求被告交纳的水费、电费、土地税及房产税按原告所属的全部土地及房产和整个厂区使用的水、电费交纳，金额共计1362809.30元；被告于6月15日就原告两份函件中提到的问题给原告回函。2016年8月30日，被告及公司法定代表人姜典欣收到原告委托律师出具的律师函。函件中载明：“由于贵公司长期拖欠租金且擅自转租，已经构成根本违约，严重损害委托人（飞云制药公司）的合法权益，委托人已经决定解除与贵公司订立的上述租赁合同，租赁合同自本函到达贵公司之时解除。”被告收到函件后向原告回函，表明不同意解除双方签订的《租赁经营合同》。原告认为合同已解除，故于2016年9月向本院提起诉讼，双方形成讼争。另查明，2015年9月，被告与案外人签订数份《工程承包合同》，约定由案外人负责鄂黄路52号（原飞云制药厂内）的土地平整及土建工程；同年11月12日，被告与案外人曾清平、刘道首签订《钢结构工程施工承包合同》，约定由曾、刘二人负责在鄂黄路52号（原飞云制药厂内）建设12000平方米的钢结构；2016年5月20日，被告与案外人黄石市杨威彩钢结构有限公司签订《活动板房安装合同》，约定由该公司负责在上述场地上安装活动板房。2016年4月1日至同年6月8日期间，被告分别与武汉荣通运输公司黄石货物中转站、黄石立达物流有限公司、黄石市统通快递有限公司、武汉东劲汽车动力总成有限公司、武汉市世海光彩运输有限公司黄石分公司签订《租赁合同》，将建成的位于鄂黄路52号的部分仓库租赁给上述公司使用。各方在合同中明确约定了租赁期限、租金标准、押金等。被告自租赁合同签订后未向原告支付租金。2016年8月1日之后，被告与案外人夏政荣、姜克泳、张红定等签订《承包合同》，约定将建成的位于鄂黄路52号的部分仓库承包给案外人使用。2016年9月至12月原告向案涉承租户发出告知函，要求承租户返还租赁物并交纳相关租金。2016年11月原告认为被告违约将案涉租赁物的电源采取强制停电措施，后在政府介入的情况下被告单独向供电部门报装电路并得到供电部门许可。2017年8月原告认为被告违约将案涉租赁物采取强制停水措施，后被告与供水公司签订供用水合同。根据被告提供的票据及合同，被告为装电路、安装供水设施共支付费用14915.24元。庭审中原、被告一致认可被告差欠原告水电费共计27500元。还查明，2015年12月，原告就案涉土地及房产向相关行政部门申请建设黄石飞云综合物流园，2015年12月黄石××区发展改革物价局就物流园项目进行了备案。此后政府及规划部门就案涉土地及房产的物流园项目未做出明确审批意见，截至本案法庭辩论终结前原、被告双方亦未签订相关合作建设物流园协议。另查明，原告缴纳了位于黄石市鄂黄路52号房屋从2015年10月1日起至2016年9月30日的房产税共计人民币170507.04元，缴纳2016年1月1日起至2016年6月30日期间的滞纳金3836.40元，缴纳2016年7月1日至2016年12月31日的房产税共计127880.28元，即每月21313.38元。缴纳了位于黄石市鄂黄路52号土地从2015年10月1日起至2016年12月31日的土地使用税363851.13元，即每月25989.36元；另缴纳2016年1月1日起至2016年6月30日期间的滞纳金4678.09元。原告因案件支付律师代理费人民币200000元；被告为原一审支付代理费120000元、原二审支付代理费260000元、本案再支出代理费100000元。本案本次审理过程中原告就案涉两幢钢结构建造时造价其它装修工程原价值申请鉴定，经本院委托鉴定机构作出鉴定意见为两幢钢结构建造价格为1928040.13元、飞云制药厂及其他装修工程原价值为1109247.34元、被告拆除圆通物流承租的房屋中墙体恢复工程价值为20033.32元。原告为此支出鉴定费26136.48元。被告就其建造的两幢钢结构及附属物的市场价值进行评估，经本院委托鉴定机构作出评估报告，认为市场价值共计7616937元，被告为此支出鉴定费48340.15元。本院认为，原、被告签订的《租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效并生效。双方均应按照约定履行各自的义务。在租赁法律关系中，出租人依合同约定交付租赁物是出租人的基本义务，而承租人依合同约定的期限支付租金是承租人的基本义务，因此出租人、承租人应承担的义务与享有的权利相互关联，互为因果。被告辩称双方系合作关系，本院认为双方签订的租赁经营合同已明确约定了双方的权利义务，虽约定为做好招商引资合作开发黄石飞云综合物流园，但双方在签订案涉租赁经营合同后就飞云综合物流园的再未签订任何协议，也未进行过协商，故被告主张双方为合作关系依据不足，本院不予支持。案涉合同中约定先期做好老厂退出生产；原告于2015年10月1日起向被告交付租赁物；第一年年租金为300000元、第二年年租金为1200000元、第三、四、五年年租金为1500000元；以上事实足以表明本案租赁物的交付为逐步交付，并非一次性交付。案涉合同约定被告应于每季度末支付当季的租金，本院认为本案租赁物为逐步交付，在合同签订后原告依约交付了约定的租赁物，被告未按约定交付租金，其行为已构成违约。2016年6月14日原告向被告催缴租金，被告亦未交纳，其进一步违反合同约定。被告在合同履行期间与案外人签订数份租赁合同，根据合同约定“未经原告书面同意，被告不得擅自将承租物分租、转租、转借他人或与他人互换使用……本合同履行过程中未经原告书面同意，被告不得擅自转租、分租、转借，否则原告有权解除合同，违约责任由被告承担”。对此被告辩称其与案外人的租赁合同已向原告备案且原告明知。本院认为结合被告与案外人签订数份租赁合同的事实，被告未提交证据证明其就租赁合同已向原告进行了备案，该节事实足以证明被告违反合同约定将租赁物进行了转租并违反了合同约定。因此被告在租赁期内存在将租赁物转租的事实。故原告有权依据约定解除合同。2016年8月30日，原告要求解除合同的函件送达至被告。原告请求确认合同已解除的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。被告请求确认解除合同行为无效的主张，与本案事实不符，本院不予支持。被告要求继续履行合同，要求原告交付剩余租赁物，并按合同约定期限使用五年的反诉请求，本院均不予支持。被告投资百万价款建造的两幢钢结构大棚，虽然原、被告双方均未取得案涉钢结构仓储库房的建设工程规划许可证，但只要补办相关的审批手续，该建筑即可成为合法建筑；在合同解除的情况下为了物尽其用，对原告要求被告返还租赁物并确认被告搭建的两幢钢结构大棚归其所有的诉讼请求，本院予以支持。因被告是在坚持要求确认原告解除合同无效的情况下，并未就两幢钢结构大棚及其它添附物请求原告进行补偿，故本院对补偿事宜不予处理，被告可就补偿另行通过合法途径进行主张。根据查明事实，本案原告的老厂在2015年12月底全部停产，至2016年年初其已具备交付剩余租赁物的条件，虽然被告未按约定在2015年12月交纳当期租金，但该租金的数额为25000元，被告未交纳当期租金的行为虽构成违约，但此时尚不构成根本违约，毕竟其已交纳押金，亦为履行合同构建大型钢结构仓库，故原告在合同履行过程中亦存在违约行为；2016年6月14日原告在向被告催缴租金的过程中，却要求被告按照其名下所有的房产面积和土地面积交纳土地税和房产税，其行为亦不当，导致被告以此拒绝交纳致使双方形成矛盾。原告认为合同已解除的情况下于2016年9月向本院提起诉讼，在其解除效力需要法律评判的情况下于2016年11月强制停电、2017年8月强制停水，其行为违反法律规定；故原告在合同履行的过程中亦存在违约行为。鉴于原、被告均存在违约行为，因此本院对原、被告均要求相对方承担违约损失并赔偿相对方律师费的诉讼请求，本院均不予支持。关于原告要求被告支付租金及赔偿损失的诉讼请求。本院认为原、被告签订案涉合同后，原告已按约初步交付了合同的租赁物，被告应按合同约定交付租金。故本院对原告要求被告交付截至2016年8月30日租金共计275000元的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同约定被告未按约定交付租金的，每日按2%支付违约金，因被告未按照合同约定按时给付租金，根据双方合同的约定被告应给付逾期给付租金的违约金。现原告主张按每月2%支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告主张被告自2016年9月1日起按每月36988元的标准支付损失的诉讼请求，本院认为在合同解除的情况下双方就支付占用费未进行约定，而原告以合同于2016年8月30日解除的情况下要求被告按照其与案外人签订的合同约定的金额之和支付损失，无事实依据，且原告在合同履行期间亦存在违约行为，故本院确定被告在合同解除情况下的占用费仍按合同约定支付，即2016年9月1至9月30日的占用费为25000元；2016年10月1日至2017年9月30的占用费为：1200000元÷85亩×[（11266平方米+2463平方米）÷666.67平方米/亩]＝290682元；2017年10月1日起每月的占用费按每月30279元【1500000元/年÷85亩×[（11266平方米+2463平方米）÷666.67平方米/亩]÷12月】的标准支付至实际返还租赁物之日止。关于原告主张的房产税和土地使用税。根据合同约定被告每月需承担该项费用，而原告每月交纳的土地使用税为25989.36元，因原告交付的土地共计13729平方米（11266平方米+2463平方米），故被告每月需承担的土地使用税为8008.58元（25989.36元×[13729平方米÷44553.2平方米]）。房产税则根据税务部门规定的税率、原告交纳的税务金额及原告交付的房产面积计算，原告主张被告每月按2259.93元的标准支付符合规定，本院予以支持。庭审中原、被告双方确认被告差欠原告水、电费27500元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告赔偿拆除墙体价值20033.32元的诉讼请求，被告未经原告同意拆除交付房屋中的墙体，根据鉴定意见恢复该墙体的价值为20033.32元，原告的该项主张符合规定，本院予以支持。关于被告主张原告支付因停水停电行为给其造成损失41000元的诉讼请求，根据查明事实被告提供的票据证明其共支付14915.24元，如前所述原告在解除合同效力需要法律确认的情况下于2016年11月强制停电、2017年8月强制停水，其行为违反法律规定，故被告主张原告支付该费用于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告黄石飞云制药有限公司与被告黄石市迎宾物流有限公司于2015年9月23日签订的《租赁经营合同》已于2016年8月30日解除。二、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后三十日内向原告黄石飞云制药有限公司返还案涉租赁物；确认被告黄石市迎宾物流有限公司搭建的两幢钢结构大棚归原告黄石飞云制药有限公司所有。三、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后三十日内支付原告黄石飞云制药有限公司租金275000元及迟延支付租金的损失（以75000元为基数，从2015年12月31日起至实际给付日止，按年利率24%计算；以75000元为基数，从2016年3月31日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以75000元为基数，从2016年6月30日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；以50000元为基数，从2016年8月30日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。四、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后三十日内支付原告黄石飞云制药有限公司租赁物占用费315682元及自2017年10月1日起的租赁物占用费（按每月30279元的标准支付至实际返还租赁物之日止）。五、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后三十日内支付原告黄石飞云制药有限公司房产税（自2015年10月1日起，按每月2259.93元的标准支付至实际返还租赁物之日止）、土地使用税（自2015年10月1日起，按每月8008.58元的标准支付至实际返还租赁物之日止）。六、被告黄石市迎宾物流有限公司于本判决生效后三十日内支付原告黄石飞云制药有限公司水电费27500元及恢复墙体费用20033.32元。七、反诉被告黄石飞云制药有限公司于本判决生效后三十日内支付反诉原告黄石市迎宾物流有限公司损失14915.24元。八、驳回原告黄石飞云制药有限公司的其他诉讼请求。九、驳回反诉被告黄石市迎宾物流有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费38418元，由原告黄石飞云制药有限公司负担14420元，被告黄石市迎宾物流有限公司负担23998元，原告黄石飞云制药有限公司超额预交的6172元，本院予以退还；反诉案件受理费6212元，由反诉原告黄石市迎宾物流有限公司负担6040元，反诉被告黄石飞云制药有限公司负担172元，反诉原告黄石市迎宾物流有限公司超额预交的77703元，本院予以退还。原告黄石飞云制药有限公司支出的鉴定费26136.48元，由原告黄石飞云制药有限公司负担25965.48元，被告黄石市迎宾物流有限公司负担171元；被告黄石市迎宾物流有限公司支出的鉴定费48340.15元，由被告黄石市迎宾物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  刘 玉人民陪审员  董晓慧二〇二〇年七月二十九日书 记 员  肖 君