山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终880号上诉人（原审被告）：上海飞岳装饰工程有限公司，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路8号3幢二层T区2022室。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：马晓营，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘军，男，1970年11月26日出生，汉族，住上海市崇明县。委托诉讼代理人：宋杰，江苏魏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱凯，男，1982年10月26日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：尹广甜，山东康桥（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张艳红，女，1980年4月22日出生，汉族，住山东省威海市。被上诉人（原审第三人）：威海世联房地产经纪有限公司，住所地山东省威海市经济技术开发区长峰馨安苑小区84号-4。法定代表人：安茂莲，经理。上诉人上海飞岳装饰工程有限公司（以下简称飞岳装饰公司）、刘军因与被上诉人朱凯、张艳红、威海世联房地产经纪有限公司（以下简称世联经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初3712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。飞岳装饰公司、刘军上诉请求：1.依法改判飞岳装饰公司在20万元限额内对朱凯承担双倍返还定金的法律责任；2.刘军无需对返还朱凯5万元购房款承担连带责任；3.张艳红返还朱凯购房款10万元，世联经纪公司对该项债务承担连带责任。事实和理由：1.案涉房屋中储藏室的价值不应认定为房屋差价损失的构成部分。飞岳装饰公司取得案涉储藏室是威海华夏城房地产开发有限公司（以下简称华夏城房地产公司）随房屋附赠，在朱凯与世联经纪公司签订的房屋买卖合同中储藏室明确以斜线划去，说明总房款中不包括储藏室的价值。飞岳装饰公司是以附赠的方式将储藏室无偿的赠与给朱凯，该储藏室不应成为案涉房屋总价的组成部分，更不能反过来成为朱凯损失的构成部分。在双方解除房屋买卖合同后，飞岳装饰公司有权撤销对朱凯储藏室的赠与，并无需就赠与物赔偿朱凯任何损失。2.朱凯对案涉房屋最终未能成交存在过错，依法应当减轻飞岳装饰公司的相应责任。飞岳装饰公司在出售案涉房屋时未取得产权证书，朱凯亦承认其到华夏公司售楼处签署商品房预售合同时看到顶账协议，其疏于审查相关材料并过于自信，贪图房屋价格偏低是导致房屋未能完成交易的重要因素，朱凯本人也应承担一定的法律责任。3.本案不应适用房屋差价赔偿的裁判规则。房屋差价赔偿，应适用于因房价暴涨、出卖人在利益的驱使下恶意违约、严重违背诚实信用原则、扰乱正常交易秩序的情形。本案中，因华夏城房地产公司在未告知飞岳装饰公司的情况下，又将已经抵顶给飞岳装饰公司的案涉房屋进行抵押。华夏城房地产公司在与朱凯签订购房合同、出具购房收据和收取贷款保证金后，又不将房屋抵押进行解除，才导致合同无法履行，在买卖双方多次与华夏城房地产公司交涉仍未能解决抵押问题以后，飞岳装饰公司不得已向朱凯发函告知案涉房屋不再继续交易，此行为是一种积极告知行为，而非恶意违约行为。在朱凯起诉后，飞岳装饰公司退还了收取的全部款项，避免了朱凯损失的进一步扩大。一审法院在朱凯仅支付部分房款的情况下，判令飞岳装饰公司赔偿其全部房屋差价，违背了权利义务对等的原则，显失公平。飞岳装饰公司仅能以双倍定金为限对朱凯承担违约责任。4.飞岳装饰公司不应支付张艳红中介费。张艳红是同买卖双方分别约定了交易价格，其赚取双方交易差价的行为违反了相关规定，因此其没有截留10万元购房款的合法依据。一审即已认定张艳红存在过错，不仅没有承担过错责任，反而因此额外获得收益，显失公平。刘军没有实际收取该部分款项，没有返还该款项的义务。本案是朱凯作为原告向飞岳装饰公司主张违约责任，而非张艳红作为原告主张居间费，因此不能将该5万元购房款转化为张艳红的居间费。张艳红作为世联经纪公司的员工，其履行的是职务行为，故世联经纪公司应与张艳红承担连带返还10万元购房款的义务。5.刘军系飞岳装饰公司的法定代表人，其收取案涉款项的行为是其职务行为，不能因其收取了朱凯的房款就认定其个人财产与公司财产存在混同，无需对返还朱凯的5万元购房款承担连带责任。朱凯辩称，1.飞岳装饰公司出售的是包含储藏室的案涉房屋整体，而不仅仅是别墅的地上一、二层。一审法院委托评估，案涉房屋（含储藏室、车位）2018年8月28日的市场价值是449万元，朱凯存在差价损失84万元的事实清楚。飞岳装饰公司通过将储藏室从别墅整体中割裂出来的方式主张储藏室的价值不应认定为房屋差价损失的构成部分，不应得到支持。2.整个交易过程中朱凯不存在过错，更不存在违约之处。朱凯购买案涉房屋是基于对中介公司的信赖，中介人员多次带领朱凯及家人看房且有房屋钥匙，在中介代收定金并代签房屋买卖合同前，经过了出售方的同意且飞岳装饰公司派代表石荣强携带公司的公章到威海办理房屋出售事宜。本案交易无法继续履行的原因是飞岳装饰公司以房屋有抵押不能解除为由明确告知朱凯不卖了，合同具有相对性，不能履行的责任完全在飞岳装饰公司，飞岳装饰公司构成违约，应承担违约责任，违约责任的承担不是以违约方的主观过错或恶意为前提。飞岳装饰公司陈述的其与华夏城房地产公司之间的有关事实，真假无从判断，且与本案审理无关，根据合同法相关规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，飞岳装饰公司与华夏城房地产公司之间的纠纷不能作为其免除违约责任的理由。3.定金及赔偿损失均属于违约责任的承担方式，朱凯有权主张赔偿损失，即使飞岳装饰公司认可违约主张定金的情况下，对定金不足以弥补当事人一方因对方违约造成的损失时，非违约方仍有权请求赔偿超过定金部分。4.飞岳装饰公司系一人有限责任公司，股东为刘军一人，刘军应对其财产独立于公司的财产承担举证责任。案涉定金由刘军妻子收取，返还购房款亦由其妻子返还，足以证实刘军对公司债务承担连带责任。张艳红述称，飞岳装饰公司委托其卖房，作为居间方其完成了双方的房屋交易过程，不存在违约，也不存在中间赚取差价。世联经纪公司未予述辩。朱凯向一审法院起诉请求：1.飞岳装饰公司返还购房款100000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年5月3日至实际返还之日止的利息；2.支付利息26353.75元（其中以150000元为基数，自2018年4月22日起至2018年8月28日止，以1700000元为基数，自2018年5月3日起计至2018年8月28日止）；3.飞岳装饰公司赔偿房屋差价损失（以评估结果为准）；4.刘军对第1、2项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：飞岳装饰公司系一人有限责任公司，刘军系其股东。张艳红原世联经纪公司的员工。2016年12月8日，华夏城房地产公司与飞岳装饰公司签订房屋顶账协议，约定将位于威海华夏山海城向阳花园23号楼103室房屋（储藏室编号××号）抵顶给飞岳装饰公司，该房建筑面积约143.31平方米，单价为11600元/平方米，该房二层建筑面积为145.21平方米，单价为11600元/平方米，该房附地下车位1个，单价6.5万元/个，储藏室91.36平方米，单价0元，以上各项总价款341.1832万元。2018年，刘军与张艳红协商上述房屋由张艳红进行出售，收取的房款为355万元。2018年4月22日，朱凯与世联经纪公司签订房屋买卖合同，约定将上述房屋以365万元的价款出卖给朱凯，于2018年4月22日交付定金15万元，于2018年4月30日前向飞岳装饰公司支付195万元，余款170万元以按揭贷款方式支付，并约定中介费、违约责任等事项，该合同中售房人刘军、赵月梅并未签名。同日，朱凯通过刷POS机的方式向世联经纪公司支付定金15万元。同日，张艳红向刘军指定的收款人赵月梅账户汇款10万元。2018年5月2日，朱凯向张艳红汇款100元。同日，华夏城房地产公司为朱凯出具收据一份，该收据载明：收款总额5万元，收款内容为向阳23号103房定金。2018年5月2日，华夏城房地产公司为朱凯出具收据一份，该收据载明：收款总额159.6832万元，收款内容为向阳23号103房房款。2018年5月2日，华夏城房地产公司为朱凯出具收据一份，该收据载明：收款总额6.5万元，收款内容为向阳23号103车位一个。飞岳装饰公司在2016年12月8日的房屋顶账协议中注明，本公司自愿将此房屋转让给朱凯……。2018年5月3日，朱凯向张艳红汇款179.99万元。2018年5月3日，张艳红将100万元款项转给飞岳装饰公司指定收款人石荣强；次日，张艳红再次向石荣强汇款75万元。华夏城房地产公司收取朱凯贷款保证金8.5万元。之后，飞岳装饰公司及华夏城房地产公司并未协助朱凯办理按揭贷款及房屋过户手续。2017年4月25日，华夏城房地产公司将案涉房屋为西部信托有限公司办理抵押登记。2018年7月12日，一审法院受理朱凯与刘军、飞岳装饰公司、华夏城房地产、世联经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，2018年8月28日，飞岳装饰公司通过赵月梅返还购房款185万元。后朱凯于2019年5月5日提出撤诉申请，一审法院予以准许。诉前，朱凯自行委托评估机构对诉争房产于2018年8月28日的市场价值进行鉴定，鉴定意见为诉争房产的价格为513.6万元（含车位及储藏室）。诉讼过程中，根据飞岳装饰公司的申请，一审法院依法委托山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司对诉争房屋（含车位、储藏室）于2018年8月28日的市场价值进行司法鉴定。山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司的鉴定意见为：华夏山海城向阳花园23号103室1-2层面积288.52平方米，总价369万元，车位10万元，储藏室（编号5号）91.35平方米，70万元。飞岳装饰公司垫付鉴定费22450元。一审法院认为，当事人应遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，朱凯与飞岳装饰公司没有签订房屋买卖合同，但经张艳红居间，飞岳装饰公司收取定金10万元，首付款185万元，剩余款项170万元以贷款方式支付，并且在华夏城房地产公司办理转让手续，朱凯与飞岳装饰公司之间事实上的房屋买卖合同成立并生效。飞岳装饰公司协助朱凯办理房屋按揭贷款手续和房屋过户手续，这是作为卖方应履行房屋买卖的义务，并且其应履行将诉争房屋抵押登记解除的义务。而飞岳装饰公司并未履行自己的义务或让开发商履行其义务，致使房屋买卖合同无法履行。因合同具有相对性，合同不能履行的责任应在飞岳装饰公司，故其构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，朱凯剩余的10万购房款现由张艳红保管。作为中介的张艳红应尽忠实居间的义务，其应将房屋价款等主要的合同内容告知房屋买卖双方，而张艳红并未将房屋价款信息告知，其从事中介本身存在一定的过错。因飞岳装饰公司违约造成合同不能履行，张艳红的居间义务也已经履行，其应获得中介费的权利，故飞岳装饰公司和张艳红分别返还朱凯购房款5万元。关于朱凯主张的利息和房屋差价的诉讼请求。诉讼前，朱凯申请对房屋的价值进行鉴定。因飞岳装饰公司对该鉴定不认可并申请法院委托鉴定，故一审法院委托山东百盛土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称百盛评估公司）进行鉴定，鉴定意见为华夏山海城向阳花园23号103室1-2层面积288.52平方米，总价369万元，车位10万元，储藏室（编号5号）91.35平方米，70万元。该鉴定意见程序合法，予以采信。参照该鉴定意见，朱凯购房的房屋存在84万元的增值利益。此增值利益为朱凯的履行合同而应获得利益，因飞岳装饰公司违约致使朱凯的可得利益不能取得即朱凯的实际损失，故飞岳装饰公司应赔偿朱凯84万元的财产差价款。对于朱凯主张的利息损失，因朱凯的财产差价损失已经支持，且该10万元一直由张艳红持有，朱凯主张利息损失，理由不当，不予支持。刘军系飞岳装饰公司一人有限责任公司的股东，一人有限责任公司的股东应提供证据证明其财产独立于公司的财产，故在刘军未提供证据证明其财产独立于飞岳装饰公司财产的情况下，刘军对公司债务应承担连带责任。但朱凯仅主张对第一、二项诉讼请求要求刘军承担连带责任，根据民事诉讼“不告不理”的原则，仅支持刘军对飞岳装饰公司返还朱凯房款5万元承担连带责任。综上所述，朱凯诉讼请求合理部分，予以支持。世联经纪公司经合法传唤无正当理由未到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、上海飞岳装饰工程有限公司返还朱凯购房款5万元；二、刘军对上述债务承担连带责任；三、上海飞岳装饰工程有限公司赔偿朱凯财产损失84万元；四、张艳红返还朱凯购房款5万元；五、驳回朱凯其他诉讼请求。上述第一至第四项于判决生效后十日内履行。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9656元、保全申请费5000元、鉴定费22450元，合计37106元；朱凯负担18553元，上海飞岳装饰工程有限公司赔偿、刘军连带负担18553元。二审期间，飞岳装饰公司、刘军围绕上诉请求依法提交了商品房买卖合同四份，拟证实与案涉房屋同小区的向阳花园21号楼104室、21号楼101室、22号楼302室、21号楼103室分别于2017年5月8日、2018年3月10日、2018年6月7日、2018年6月8日的成交单价为9280元/平方米、9280元/平方米、9800元/平方米、9180元/平方米，上述房屋均包含储藏室一个，为附属物零计价附赠给买受人。本院组织当事人进行了质证。朱凯主张该四份房屋买卖合同均系原合同的复印件，合同中记载的房屋价格均为顶账价格而非市场价格，远低于实际成交价格，案涉房屋价格应以一审中鉴定意见为准。张艳红主张上述房屋买卖合同价格并非正常交易价格。案经二审查明，飞岳装饰公司、刘军于2019年9月29日向一审法院提交申请书一份，申请对案涉房屋在2018年4月22日和2018年8月28日的市场价值进行评估（不含储藏室91.35平方米的价值）。一审法院在庭前质证过程中仅同意鉴定2018年8月28日的案涉房屋价值（含储藏室），飞岳装饰公司、刘军遂要求单列储藏室价格。一审法院依法委托百盛评估公司对案涉房屋在2018年8月28日时的房屋价格进行鉴定，并要求房屋、储藏室、车位单独出具价格。飞岳装饰公司、刘军于2019年10月28日提出书面异议，主张法院的鉴定要求中鉴定范围与其笔录中申请的鉴定范围完全不相符，并明确其鉴定范围为“案涉房屋在2018年5月3日当日的市场价值和该房屋在2018年8月28日的市场价值，并要求评估机构就以上两个时间作为评估基准日分别出具评估报告”，请求法院变更为其申请的请求并向评估机构重新出具委托。2019年11月30日，百盛评估公司根据一审法院的委托请求出具了案涉房屋市场价值评估报告，评估结果如下：1.华夏山海城向阳花园23号103室1-2层，面积288.52㎡，总价369万元；2.车位，10万元；3.储藏室（编号5号），面积91.35㎡，总价70万元。二审过程中，飞岳装饰公司、刘军主张案涉房屋的评估总价过高并申请鉴定人到庭接受询问，本院依法通知鉴定人到庭。根据鉴定人的说明，其在一审鉴定过程中收集到的数据都是总价，并无车位、储藏室及房屋的分割价格，一审法院要求其分割计算，其根据房屋的总价值及估价师的经验对三部分价格进行了拆分，因储藏室价格一般通常是住宅均价的一半，考虑到案涉房屋的储藏室和上面的房屋是直接有楼梯相通，且层高比较高，就比普通意义上的储藏室给的价格稍微高了一点，无法明确案涉房屋（包括储藏室、车位）的市场价格为449万元，但可以做出补充评估。对鉴定人员所作的补充说明，飞岳装饰公司、刘军主张储藏室虽有价值但交易中均为附赠，应以0元计价，不应计入房屋总价。朱凯主张案涉房屋应以鉴定结论为准，张艳红亦认同鉴定机构的市场评估。二审期间，本院委托百盛评估公司对案涉房屋（包含储藏室、车位）于2018年8月28日的同期市场正常交易价格进行补充评估（不区分房屋、储藏室、车位）。百盛评估公司于2020年6月6日出具评估报告，综合确定案涉房屋在2018年8月28日的市场价格为416万元。对于房屋总价所发生的变化，鉴定人员出庭对此作出说明，即案涉房屋性质为住宅，并非真正意义上的别墅，三项独立的价格总和会高于整体价格，第一次评估中对三项独立的价格进行了向上的调整，本次委托是对案涉房屋于2018年8月28日的同期市场正常交易价格进行补充评估，经过对可比实例进行了补充，同时对非正常交易的案例进行了调整，作出了本次评估价格。飞岳装饰公司、刘军质证称，该鉴定意见委托程序合法，鉴定机构及人员具有相关资质，一审委托事项无法确定房屋正确的差价，二审委托事项具有针对性且能够直接查明该房屋正常市场交易价格，但鉴定意见未考虑案涉房屋已经被抵押的权益状况会导致评估结果价格虚高，应在416万元的基础上再下调20%。朱凯质证称，该评估并非补充评估而系重新评估，程序违法，鉴定结果比第一次鉴定结果下降33万元，明显有悖常理，其保留向主管部门及行业协会要求复核或监督的权利。张艳红质证称，案涉房屋的定位是叠拼别墅，评估价格和买卖价格本身就有出入。朱凯提交书面申请，要求评估机构提供估价技术报告，并根据《人民法院委托评估工作规范》第二十七条的规定要求本院将两次评估报告交全国性评估行业协会组织进行专业技术评审。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，飞岳装饰公司虽未与朱凯签订书面的房屋买卖合同，但结合当事人的陈述及行为，可认定飞岳装饰公司与朱凯于2018年4月22日就案涉房屋的买卖形成一致的意思表示，且飞岳装饰公司收取了朱凯给付的购房款，双方之间的房屋买卖合同成立。2018年8月28日，飞岳装饰公司退还收取朱凯的购房款185万元，可视为双方的房屋买卖合同已经解除。据此，双方当事人争议的焦点为：1.朱凯的损失数额应如何认定；2.张艳红收取的10万元应由谁返还；3.刘军应否对飞岳装饰公司的债务承担连带清偿责任。关于第一个焦点问题，即朱凯的损失数额应如何认定。一审法院根据飞岳装饰公司、刘军的意见将储藏室价值单列的评估要求与通常的评估要求不一致。二审中，鉴定人员认可一审委托过程中是根据估价师的经验对案涉房屋的三部分（房屋、储藏室、车位）进行了拆分，主观性较强，遵循该种评估方法得出的评估结果显然会与案涉房屋的正常市场交易价格背离较大，故一审法院委托所作鉴定意见存在明显瑕疵。本案应对案涉房屋（包含储藏室、车位）在2018年8月28日的同期市场正常交易价格进行评估。根据本院委托，百盛评估公司于二审期间对该价格进行了补充评估并出具了评估报告，评估结果为416万元。该补充评估程序合法，方法科学，评估报告结果较为客观、公正，本院予以采信。依据该评估结果，案涉房屋（包含储藏室、车位）至2018年8月28日增值51万元。飞岳装饰公司、刘军主张案涉房屋上存在抵押权，应按该权益状况将评估价格再调低20%，于法无据，本院不予采纳。朱凯对该评估结果有异议并要求评估机构提供评估技术报告及申请进行专业技术评审，但未提交充分证据证实评估方法即评估结果错误，故其申请缺乏法律和事实依据，本院不予准许。本案中朱凯已按约支付购房款195万元及贷款保证金8.5万元，飞岳装饰公司却因华夏城房地产公司未能解除案涉房屋上的抵押权而无法按约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。朱凯在合同履行过程中支付的定金为15万元，如果朱凯按约定主张适用定金罚则，无需考察飞岳装饰公司的主观过错问题，但朱凯要求飞岳装饰公司赔偿房屋涨价形成的增值损失，在此情况下需要考察飞岳装饰公司违约原因。从查明情况看，因华夏城房地产公司未能解除案涉房屋上的抵押权，飞岳装饰公司即无法协助朱凯办理案涉房屋预售合同的签订及相应的房屋产权过户手续，此情况与出卖人因房屋增值或“一房两卖”而拒绝履行合同存在区别。同时，朱凯订立合同前未尽到充分的审查和注意义务，选择购买的是飞岳装饰公司自身不享有所有权且已经由华夏城房地产公司设定了抵押权的“顶账房”，对合同履行的风险应有相应的预判，并且考虑到朱凯已支付的数额为203.5万元（包括房款及贷款保证金）而非全部房款365万元，故朱凯要求按照案涉房屋于2018年8月28日的市场价格与双方交易价格的差额作为损失数额并由飞岳装饰公司全部赔偿，并不恰当，本院不予支持。根据本案案情，朱凯在购房时支付了部分购房款，飞岳装饰公司、华夏城房地产公司已在另案诉讼过程中将其直接收取的款项返还朱凯，据此综合考量，对朱凯的损失数额本院酌定为284325元（203.5万元÷365万元×51万元）。关于第二个焦点问题，即张艳红收取的10万元应由谁返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。在案涉合同因飞岳装饰公司违约而解除后，飞岳装饰公司及张艳红收取的购房款均应返还给朱凯。张艳红作为房屋中介人员，其在本案中与飞岳装饰公司及朱凯形成了中介合同关系并约定了中介报酬，飞岳装饰公司对其代收定金及购房款的行为并未提出异议，故张艳红收取10万元购房款的行为对飞岳装饰公司发生法律效力。案涉10万元购房款现由中介人张艳红持有，飞岳装饰公司并未实际收取，张艳红亦应负有返还义务。朱凯虽未主张由张艳红返还购房款，但返还财产是案涉房屋买卖合同解除后的当然后果，即使当事人未主张该项权利，为避免当事人诉累，法院可直接判令责任人负担该义务。一审法院根据张艳红在促成飞岳装饰公司和朱凯订立房屋买卖合同中发挥的积极作用，酌定其可保留5万元作为中介报酬，即飞岳装饰公司和张艳红各自应向朱凯返还5万元，并无不当，本院予以维持。关于第三个焦点问题，即刘军应否对飞岳装饰公司的债务承担连带清偿责任。因飞岳装饰公司为一人有限责任公司，刘军在一审、二审诉讼过程中均未提交有效证据证实飞岳装饰公司财产与其个人财产相互独立，故其对公司债务应承担连带责任。综上所述，上诉人上海飞岳装饰工程有限公司、刘军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省威海市环翠区人民法院（2019)鲁1002民初3712号民事判决第一、二、四项，即（一）上海飞岳装饰工程有限公司返还朱凯购房款5万元；（二）刘军对上述债务承担连带责任；（四）张艳红返还朱凯购房款5万元。二、撤销山东省威海市环翠区人民法院（2019)鲁1002民初3712号民事判决第三、五项；三、上海飞岳装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱凯财产损失284325元；四、驳回朱凯的其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9656元、保全申请费5000元、鉴定费22450元，合计37106元，由上海飞岳装饰工程有限公司负担20408元，朱凯负担16698元。二审案件受理费19312元，由上海飞岳装饰工程有限公司负担10622元，朱凯负担8690元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月二十一日法官助理李佳忆书记员张济节