河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8477号上诉人（原审被告）：郑州博雅置业有限公司，住所地郑州市中牟县解放路北段路东青年路街道办事处院内。法定代表人：李刚强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭学献，男，该公司员工。委托诉讼代理人：校胜杰，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：万君静，女，1989年11月25日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：段军晓，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柯，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号。负责人：石永拴，该分行行长。委托诉讼代理人：王彪，男，该分行员工。委托诉讼代理人：赵宏骏，男，该分行员工。上诉人郑州博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）因与被上诉人万君静及原审被告中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人博雅公司的委托诉讼代理人郭学献、校胜杰，被上诉人万君静的委托诉讼代理人段军晓、李柯，原审被告建行河南省分行的委托诉讼代理人赵宏骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博雅公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回万君静一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由万君静承担。事实和理由：一、一审判决查明的事实遗漏《商品房买卖合同》第八条及附件五合同补充协议第十二条关于出卖人可以据实顺延交房期限且不承担违约责任的约定，且对该条款约定意思理解错误。一审认定万君静“签订合同之日在郑州市人民政府发布有上述预警及并实施了封土行动之后”，“酌定”“扬尘管控”预警及“封土行动”对涉案房屋的实际影响天数，进而判决解除购房合同，与客观事实不符，违背房地产行业交易习惯，是错误的，应依法予以纠正。1.一审认定《商品房买卖合同》合法有效，购房合同明确约定“因特殊原因出卖人可以据实予以顺延交房的情形”，该约定不违反法律规定，应予采纳。2.一审判决以万君静购房签约时间早晚“酌定”博雅公司违约，判决解除合同是错误的，无论在万君静签约之前还是签约之后，涉案项目及涉案房屋均受大气污染防治、扬尘管控、封土令政策等停工政策影响，且购房合同对该顺延交房情形已明确约定，一审法院未客观、全面、公正审查项目开发建设情况，销售签约情况及集中交房情况，“酌定”博雅公司违约，违背购房合同约定，违背客观事实，违背房地产行业交易习惯。（1）涉案项目在2016年12月19日之后陆续取得《商品房预售许可证》，即自2016年12月份起无论是涉案项目亦或是涉案房屋建设过程中均受“大气污染防治、扬尘管控、封土令”等停工政策影响，停工政策的不确定性导致停工时间的长短及涉案房屋的交付时间存在不确定性。（2）涉案项目取得《商品房预售许可证》之前涉案房屋《商品房买卖合同》模板就已经在房管局系统建模，对于合同约定的交付时间，上诉人无权进行修改。（3）上诉人一直在善意履约，努力克服“扬尘管控、大气污染防治、封土令”等停工政策影响，按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向被上诉人履行交付义务。上诉人为早日交付涉案项目增加巨额建设成本：施工过程中按照政府主管部门要求增加防尘降霾设施设备（雾炮、喷淋、土工布等），增加赶工措施费、夜间施工费，施工单位扬尘管控停工、窝工索赔，政府主管部门扬尘治理罚款。上诉人在2019年4月26日向被上诉人邮寄书面《延期交房通知书》，2019年10月9日取得“五大质量责任主体验收合格证明文件”，2019年10月24日取得涉案楼栋《建设工程竣工验收备案表》，2019年10月26日向被上诉人邮寄《入伙通知书》，履行完毕《商品房买卖合同》约定的交付义务。（4）被上诉人的《商品房买卖合同》签约时间虽然在2018年9月21日，但是涉案项目交付时间早在被上诉人签合同之前就已经确定，上诉人不可能就同一小区与买受人签订不同交付时间的《商品房买卖合同》，这与事实不符，亦与房地产行业惯例不符。因此，原审法院以《商品房买卖合同》签约时间“酌定”涉案房屋受“大气污染防治、扬尘管控、封土令”等停工政策影响时间的长短没有事实依据。3.就涉案项目而言，一审法院（2020）豫0122民初1304号、（2020）豫0122民初1305号、（2020）豫0122民初1306号生效民事判决已认定：涉案项目自2016年底开工建设以来累计受“大气污染防治、扬尘管控、封土令”等停工政策影响天数为199天。因此，本案亦应认定涉案房屋受“大气污染防治、扬尘管控、封土令”等停工政策影响天数为199天，而不是76天。二、上诉人认为原裁判适用法律错误，滥用自由裁量权，干涉当事人意思自治，破坏交易案例和社会和谐稳定。1.本案中，上诉人已履行完毕《商品房买卖合同》约定主要义务，原审法院却以“酌定扣减被告博雅公司应承担违约的76天”认定上诉人“逾期交房构成违约，应当承担违约责任，原告有权解除合同”，进而判决解除涉案房屋《商品房买卖合同》。按照此种逻辑，涉案项目1000余户购房者（目前尚有200户左右“观望”未收房）能否解除《商品房买卖合同》均可以由法院“酌定”，这不仅会导致“自由裁量权”的滥用，而且会破坏法律的确定性和统一性，使民事交易活动存在极大不确定性，可能引起更大规模的群诉案件，最终破坏社会稳定。2.受新冠肺炎疫情影响及政府主管部门宏观调控影响，2020年初以来，郑州市范围内房地产市场房价较涉案项目销售时下降幅度较大，供大于求，同时，社会各行业收入普遍下降，买受人“断供”，违约风险普遍提高，2020年下半年房地产行业纠纷会进一步增加。三、涉案银行作为有独立请求权第三人并未提出诉讼请求，被上诉人起诉解除商品房担保贷款合同没有法律依据，原审法院仅应处理房屋买卖合同纠纷。四、涉案房屋维修基金上诉人已按照《商品房买卖合同》约定存入房屋专项维修资金专户，原审法院未查明该项事实直接判决上诉人返还是错误的，与事实不符，应予纠正。万君静辩称：1.一审法院判决已经依据扬尘管控政策文件支持了上诉人适当延期交房，认可了合同约定，没有遗漏。2.本次是万君静人生中第一次购买房产，和上诉人不存在交易习惯。万君静签约时间非常晚，这套房屋是正好遇到他人退房，捡漏所得，交房日期临近是万君静决定购买的一个很重要的因素。上诉人当时没有告诉万君静开工后已经停工上百天的事情，也没有告知因为合同签订前发生的停工可能导致逾期交房。双方的权利义务应当严格依据合同，其他因素不应当影响本合同履行。3.以无权修改备案合同做理由把责任统统推卸给政府没有事实和法律依据。上诉人作为品牌房企，应该在法律知识、风险意识各方面都有雄厚的资源，这种说法只能说明签约前上诉人为达成交易故意隐瞒可能的不利因素，有违诚信原则，应自担不利后果。4.诉讼中个案情况都有不同，上诉人提到的其他三个案件不应当约束本案。一审庭审后，万君静在裁判文书网也发现近期公布的一起郑州市中级人民法院二审终审的判决（2020）豫01民终2832号。该份生效判决内容显示涉案置业公司代理人与本案代理人一致，均以员工身份出庭，所开发房产均为康桥品牌，庭审举证方式、证明目的等均雷同，仅仅提交政府文件，试图主张不到三年的时间停工660余天，两案亦类似。该案中法院认为单纯堆砌政府文件不能证明实际施工情况、完全没有采纳。万君静认为诉讼认定的事实首先是基于证据情况的，相比借鉴其他案件的事实，更合适的是参考其他案件的证据适用规则。且一审经万君静一方当庭询问，上诉人明确自认因停工导致与总包施工方发生索赔等事项，都有详细的书面记录。上诉人是有举证能力的。5.一审法院按照合同签订时间的早晚去适当扣减停工天数，实际上是支持了上诉人。假如统一按该理由判决，所谓还在观望的200户左右购房者基本上都不可能再支持解约，另外三起案件原告败诉就是直接的印证。更何况上诉人还与绝大多数业主签订有关于解约权行使期限的补充协议。万君静认为违约就应当承担责任，严格执行法律社会才会稳定，即使全小区的业主都起诉上诉人，只要公平审理，不会引发任何社会问题。6.一审中万君静向法院申请银行作为被告，银行有权进行反诉或者另诉，这是银行的诉讼权利，和上诉人没有关系。7.在一审时上诉人未提出维修基金已存入专户的主张，也未举证。而且主管行政部门是否能应万君静要求直接退还不能确定。如确实已经缴存，鉴于上诉人违约导致本次纠纷，万君静认为也应当由合同约定的代收代缴义务人即上诉人直接退还，由上诉人和主管部门沟通退款，万君静愿意相应配合，因此增加的各种成本由上诉人自行承担，这种做法更符合公平原则。综上，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。建行河南省分行述称：希望二审法院对一审判决的第一、二项进行改判，或者发回重审。万君静向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房首付款520629元，并支付原告已向银行偿还的按揭贷款本息（贷款本息总额以实际偿还数额为准，暂计算至2019年11月30日为96786.3元）；3.判令被告向原告支付违约金34292.58元；4.判令被告向原告支付违约损失赔偿款40564.3元（以首付款以及原告实际已偿还的贷款本息为基数，自实际支付日分段起算，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日。暂计至2019年11月30日）；5.本案诉讼费用、保全费用、保全保险费用由被告承担；6.判令博雅公司赔偿按揭费损失1320元及维修基金9221.55元；7.判令解除万君静与建设银行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；8.判令由博雅公司向建设银行河南省分行继续偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余的贷款本息。一审法院认定事实：2018年9月21日，万君静作为买受人与博雅公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，认购博雅公司位于中牟县绿博文化产业园，平安大道以南，牡丹六路以西2-11幢1单元11层1102号房屋一套，房屋建筑面积共141.87平方米，总价款为1714629元，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条规定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2％向买受人支付违约金。合同签订后，万君静依约向博雅公司支付了购房首付款520629元、办理了按揭贷款，并缴纳了房屋维修基金9221.55元，博雅公司向原告出具了河南增值税普通发票共计两份。2018年10月23日，万君静作为借款人与建设银行河南省支行作为贷款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定借款人将借款用于购置涉案房产，借款本金为人民币壹佰壹拾玖万肆仟元整，借款期限为叁佰陆拾个月，即从2018年10月23日起至2048年1月23日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30％；借款人采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每期归还金额为人民币7445.1元；担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为涉案房产。截至2020年的3月21日，原告已向被告建设银行河南省分行偿还购房按揭本息共计126566.7元。万君静支付按揭费用1320元，郑州旭日房地产营销策划有限公司向原告出具收据，加盖有该公司的财务专用章。另，原告万君静向该院申请保全。该院于2020年1月10日作出（2020）豫0122财保15号民事裁定，冻结被申请人郑州博雅置业有限公司名下的银行存款69.227218万元或查封、扣押其同等价值的其他财产。博雅公司于2019年10月24日取得涉案楼栋工程竣工验收备案表，并于2019年10月26日向原告邮寄《入伙通知书》，通知其收房。另查明，郑州市人民政府分别于2016年、2017年及2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2016年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘污染减排措施均为“建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业，裸露场地增加洒水降尘频次”；2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑公司室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。一审法院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付原告。经审查，原告与被告博雅公司签订合同之日在郑州市人民政府发布有上述预警及并实施了“封土行动”之后，故该院酌定扣减被告博雅公司应承担违约的76天。被告仍逾期交房构成违约，应当承担违约责任，原告有权解除合同。故原告关于解除与被告于2019年9月21日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，被告博雅公司应返还原告已交购房首付款520629元。因原告提交的维修基金交存凭证出票主体为博雅公司，博雅公司未提交证据证明其已向有关部门交纳涉案维修基金，故关于原告要求被告返还维修基金9221.55元的诉讼请求，该院予以支持。因原告提交的按揭费出票主体并非博雅公司，故关于原告要求被告博雅公司赔偿原告按揭费损失的诉请，该院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告已在合同中就出卖人逾期交房的违约责任中违约金的计算方式达成合意，但其约定的违约金明显高于因被告违约而给原告造成的损失。原告要求的损失应以原告遭受的实际损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度。该院酌定被告应以实际支付的购房款为基数，自交付购房款之日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。对于原告诉请中另行要求被告支付违约损失赔偿款的诉讼请求，该院不予支持。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，关于原告要求解除与建设银行河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，该院予以支持。关于原告要求由博雅公司向建设银行河南省分行继续偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息的诉请，符合法律规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告万君静与被告郑州博雅置业有限公司于2018年9月21日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告万君静与被告中国建设银行股份有限公司河南省分行于2018年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告郑州博雅置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告万君静购房款520629元及维修基金9221.55元，并赔偿违约损失（以529850.55元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告郑州博雅置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告万君静返还自首次偿还被告中国建设银行股份有限公司河南省分行贷款本息之日起至判决生效之日止的贷款本息；五、被告郑州博雅置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还原告万君静自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息；六、驳回原告万君静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10723元，减半收取计5361.5元，保全费3981元，由被告郑州博雅置业有限公司负担。本院二审期间，博雅公司提交香溪郡2号院扬尘管控停工文件、《监理日志》及施工日志情况说明，2016年-2019年香溪郡2号院扬尘治理停工天数统计，政府停工文件（复印件），监理日志（原件），工程日志（原件），康桥香溪郡项目1、2号地建设工程委托监理合同，方大监理人员从业证书复印件，康桥香溪郡二号院工程开工令，中牟县人民法院（2020）豫0122民初1304号、1305号、1306号民事判决书及生效证明。证明目的：1、涉案项目受政府扬尘管控、封土令等停工政策影响，根据政府发布的停工文件，涉案项目受政府停工政策影响长达462天。2、依据第三方监理单位方大监理记录的涉案项目受政府停工政策影响施工长达458天。3、依据博雅公司工程日志（部分）记录的受政府停工政策影响施工长达325天。4、依据涉案项目同一小区同类型案件，中牟县人民法院生效判决书认定涉案项目受政府停工政策影响施工的天数为199天，且认定博雅公司不存在逾期交房，没有违约。综上所述，上诉人没有违约，原审判决解除涉案房屋购房合同没有事实和法律依据，应予驳回。万君静质证称：博雅公司提交的香溪郡2号院扬尘管控提供文件以及政府停工文件复印件，在原审当中已经提交过，不属于新证据。博雅公司提交的监理日志及施工日志、情况说明，是博雅公司自行书写的单方说法，我们不予认可。博雅公司提交的施工日志、工程日志以及监理日志没有加盖施工方及监理方的印章也没有相关人员的直接签字，从证据形式上来说，这两份应当属于证人证言。博雅公司现没有申请证人出庭作证。我方没有办法核实其真实性。博雅提交的监理合同和从业人员证书复印件是与第三方达成了相关协议，我方也无法核实其真实性。对开工令，和本案没有直接的关联。博雅提交了三份民事判决书，正好可以证明原审法院的判决将会把大部分业主排除在解约权之外，不会引起大规模群诉案件。我方亦议认为该三案不能约束本案。建行河南省分行质证称：与建行河南省分行没有关系。万君静提交郑州市中级人民法院作出的（2020）豫01民终2832号民事判决书，该证据来源是从裁判文书网下载。该份证据显示与本案有类似之处，开发企业在本案当中同样是仅仅提交政府文件，用于证明在三年内逾期660余天，中院在该案当中对该部分证据完全没有认可。以此来证明个案情况不同应当根据个案的实际证据去认定事实，而不能直接简单地采纳其他案件已经认定的事实去约束本案。博雅公司质证称：对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该案合同约定扬尘管控可以顺延工期，且该案上诉人也提交了政府扬尘管控的文件，但该案法院认为有关证据与涉案项目没有关联性，所以没有支持顺延天数。认定逾期交房，逾期交房之后，法院又酌定新冠肺炎疫情45天，这是错误的。因为逾期之后出现新冠肺炎，这种不可抗力是属于不能再顺延了。该份判决错误，该案件上诉人已申请省高院再审，省高院已经立案。所以说对被上诉人该证据证明目的有异议。被上诉人提到该份判决，说法院没有支持我们扬尘管控诉求。因为该案庭审时我们仅仅提交了我们统计的政府发布的扬尘管控提供文件，法院认为仅仅提供文件并不能证明涉案项目实际停工的天数，然后我们在其他类似的案件中补充提交了施工日志、监理日志等文件，予以佐证项目实际受扬尘管控停工的天数。建行河南省分行质证称：与建行河南省分行无关。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，博雅公司与万君静签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。本案中，万君静已交付房款，博雅公司未按照合同约定的日期交付房屋。一审综合本案案情，酌定扣减博雅公司76天违约天数，并无不当。扣减相应天数后，博雅公司仍然逾期交房，万君静享有合同约定的解除权。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，万君静与博雅公司于2018年9月21日签订《商品房买卖合同》，合同约定2019年5月1日交房，博雅公司于2019年4月26日向万君静邮寄了《延期交房通知书》，案涉房屋于2019年10月24日取得竣工验收备案表，博雅公司于2019年10月26日向万君静邮寄《入伙通知书》通知万君静收房，万君静于2019年11月向博雅公司邮寄解除合同通知书。本院认为，博雅公司在合同约定的交房日期之前向万君静邮寄了《延期交房通知书》，在万君静表达解除合同意思之前，案涉房屋已符合交房条件且博雅公司已向万君静邮寄了《入伙通知书》通知其收房，博雅公司虽然存在逾期交房行为，但其违约程度不足以影响万君静合同目的的实现，故对万君静要求解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持。万君静的其他诉讼请求均系基于《商品房买卖合同》的解除，故对万君静的其他诉讼请求亦不予支持。综上所述，博雅公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初621号民事判决；二、驳回万君静的诉讼请求。一审案件受理费10723元，减半收取5361.5元，保全费3981元，由万君静负担。二审案件受理费10723元，由万君静负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月二十七日书记员 柴涵博