河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0184民初4051号原告：河南新康桥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人：戴卫，董事长。委托诉讼代理人：常琳，该公司员工。被告：周龙，男，1983年10月3日出生，汉族，住新郑市。原告河南新康桥物业服务有限公司（以下简称新康桥物业公司）与被告周龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告新康桥物业公司的委托诉讼代理人常琳，被告周龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新康桥物业公司向本院提出诉讼请求，1、判令周龙向新康桥物业公司支付2017年7月1日至2020年12月31日的物业管理费7795.2元。2、判令周龙按照合同约定每日千分之三的标准向新康桥物业公司支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2020年4月30日为4000元。事实与理由：周龙系新康桥物业公司所提供物业管理服务的业主，房屋坐落于郑州市新郑市××镇××路××桥××室，房屋建筑面积为82.48平方，类型：住宅。2015年6月30日，新康桥物业公司与周龙签订了《前期物业服务协议》，约定新康桥物业公司为康桥溪月小区提供物业管理服务。周龙需按建筑面积2.25元/平方米/月支付物业管理费，物业费每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，直至付清费用之日止，暂计算至2020年4月30日为4000元。自新康桥物业公司进驻康桥溪月小区后，新康桥物业公司依照合同约定提供了各项物业管理服务，但周龙未依约向新康桥物业公司交纳物业管理费，自2017年7月1日至2020年12月31日，周龙共欠物业费7795.2元，欠费期间新康桥物业公司多次对周龙进行催收，周龙至今仍未履行交费义务，周龙拒不交纳物业费的行为已严重侵害了新康桥物业公司与其他业主的合法权益。综上，为维护新康桥物业公司的合法权益，现新康桥物业公司依法提起诉讼，请求判如所请。被告周龙辩称，物业费及违约金不应当支付，周龙交纳物业费至2017年6月30日，因为新康桥物业公司提供的物业服务未达到标准，所以不同意支付2017年7月1日之后的物业费。房子交付后,一直交着物业费。2016年9月30日,续交了下一年物业费。2016年至2017年,多次报修院里地面塌陷。报修后,物业方、地产方、工程部均到现场勘察,也找到塌陷原因。但因修复难度较大,与周龙商议再观察看是否会更严重。2017年5月,物业方通知所有业主,房屋质量将于2017年6月之后过保质期,有问题及时报修,过后不再负责。周龙及时与物业沟通上述问题,要求物业与地产方彻底维修,但最终结果还是难度大,再观察。周龙要求观察可以,但过后不能以过了质保期为由,不予修复。2017年7月、8月地面塌陷严重,导致院内设施倾斜,存在一定风险,再次报修,给周龙回复房屋质量保质期已过。买房之初,销售顾问张小丽告知,房子双入户(花园也有入户门),因周龙所购买房子紧挨小区内道路,可以把车停到院子里,不用买停车位。交房后,多项承诺与描述不符。置业方回复是销售个人行为,已离职。随后,小区内一楼带花园的业主,均自费在花园开了入户门。周龙装修时也应物业要求报备了花园入户门方案后,进行了施工。2017年5月19日(在物业交费期限内),物业将周龙家院门前路面砸毁。周龙随即找到当时物业经理张永福沟通此事,沟通结果为，先由物业把砸毁衔接处维修平整。待绿化验收后,恢复至原有样子。什么时间恢复好,从什么时间开始交物业费,恢复之前的物业费不再收取。沟通后,物业方于当天下午把不平整部分修复好。但后续修复一直未进行。2018年9月21日,物业方与周龙沟通修复路面,补偿方式未达成共识。周龙建议先修复好,周龙先交着物业费,中间未交部分可再商议。此后,物业也联系周龙几次,说要修复,但均未有下文。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年6月30日，河南太平世家物业服务有限公司（甲方）与周龙（乙方）签订《前期物业服务协议》，主要内容约定如下：甲方为乙方位于新郑市龙湖镇祥和路19号康桥溪月小区提供物业服务，乙方房屋为3-2-102，房屋建筑面积为82.48平方米。物业服务内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。甲方物业费收费标准为：备案价住宅2.25元/月/平方米，自2015年6月30日起，乙方按照建筑面积每月每平方米2.25元缴纳。乙方交纳物业服务费用时间：每半年第一个月的前15日内交纳每半年度费用。乙方未按本协议约定的交费标准和时间缴纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。本合同自甲乙双方签字盖章后生效。对双方权利义务、物业服务内容、物业服务费用及其相应的水电运行费用及其他事项等内容，双方也进行了详细约定。在合同履行过程中，河南太平世家物业服务有限公司于2016年3月22日将企业名称变更为新康桥物业公司。周龙依约支付了2017年6月30日之前的物业服务费，2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7795.2元，经新康桥物业公司多次催交，周龙至今未交纳。周龙提交照片及视频，拟证明新康桥物业公司提供的物业服务不合格，周龙房屋院内地面塌陷问题及被新康桥物业公司砸毁院门前路面，至今未得到修复。新康桥物业公司认为其提供了完善的物业服务，周龙房屋院内路面塌陷问题的维修义务主体为开发商，与本案不是同一法律关系。周龙所建的另外一个门没有经过新康桥物业公司的正规程序审批流程，原则上属于违章建筑，本身就应该强制性拆除，但是新康桥物业公司没有强制执行权，新康桥物业公司亦没有承诺周龙从修复之日后再交纳物业费。以上事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，准予变更登记通知书，照片，视频及本案庭审笔录等证据予以证明。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告后合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。河南太平世家物业服务有限公司与周龙所签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南太平世家物业服务有限公司于2016年3月22日将企业名称变更为新康桥物业公司，《前期物业服务协议》对双方仍具有约束力。周龙的房屋建筑面积为82.48平方米，按2.25元/平方米/月的标准计算，2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费为7794.36元。经书面催交后，周龙仍未向新康桥物业公司支付物业服务费，已构成违约。因此，新康桥物业公司请求周龙支付上述期间的物业服务费7794.36元，有事实和法律依据，本院予以支持。《前期物业服务协议》约定乙方未按本协议约定的交费标准和时间缴纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。若按照约定的标准计算违约金，则明显过分高于因周龙的违约行为给新康桥物业公司造成的损失。因此，在综合考虑迟延交纳物业费日期及数额等因素，本院酌定由周龙向新康桥物业公司支付违约金389.72元。虽新康桥物业公司提供的服务管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，故物业服务瑕疵问题不应成为拒交物业费的合理事由，周龙可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。另外，周龙关于房屋院内地面塌陷及维修问题的辩称意见，其可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告周龙应当于本判决生效之日起十日内向原告河南新康桥物业服务有限公司支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7795.2元、违约金389.72元，共计8184.92元。二、驳回原告河南新康桥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计47元，由原告河南新康桥物业服务有限公司负担14元，被告周龙负担33元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二〇年七月十六日书记员 李峰超