北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终322号上诉人（一审原告、案外人）：姚秋芬，女，1963年8月8日出生，汉族，原石家庄天成祥工贸有限公司股东，住山西省阳泉市城区。上诉人（一审原告、案外人）：张小伟，男，1978年11月19日出生，汉族，原石家庄天成祥工贸有限公司股东，住山西省阳泉市城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：崔希有，北京市铭达律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡振标，北京市铭达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：深圳沃思投资管理企业（有限合伙），经营场所深圳市福田区中心四路一号嘉里建设广场二座15楼。执行事务合伙人：深圳市沃信资本管理有限公司（委派代表：唐小兵）、深圳市思源恒泰投资有限公司（委派代表：陈良敏）。委托诉讼代理人：金永泉，广东东方金源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊德，广东东方金源律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：石家庄市亿嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区跃进路163号明郡物业处201。法定代表人：崔成。被上诉人（一审被告、被执行人）：卓达房地产集团有限公司，住所地石家庄市翟营南大街389号。法定代表人：杨卓舒。上诉人姚秋芬、张小伟因与被上诉人深圳沃思投资管理企业（有限合伙）（以下简称沃思企业）、石家庄市亿嘉房地产开发有限公司（以下简称亿嘉公司）、卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京01民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人姚秋芬、张小伟的委托诉讼代理人胡振标，被上诉人沃思企业的委托诉讼代理人金永泉参加了诉讼。经合法传唤，被上诉人亿嘉公司、卓达公司未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。姚秋芬、张小伟上诉请求：1．依法撤销北京市第一中级人民法院作出的(2019)京01民初385号民事判决书，依法改判，解除查封河北省石家庄市桥西区槐安西路88号中苑商务大厦D-1111房产；2．本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有认定本案重要事实，并存在事实认定错误情形，请求二审法院予以纠正。一、D-1111号新房屋与D-1112旧房屋是同一房屋。1．《河北卓达物业服务有限公司收费通知单》抬头同时列出D-1111新和D-1112旧是涉案房屋变更前和变更后的两个房号，是同一房屋。2018年，河北卓达物业服务有限公司出具的收费通知单抬头同时列出了D-1111新和D-1112旧，但在D-1111后明确标注了“新”字，可见D-1111是涉案房屋的新房号，D-1112是涉案房屋的原房号。而且，在该收费通知单中载明房屋面积是144．76平方米，是涉案房屋经重新测量后的面积。所以，收费通知单中记载的D-1111新和D-1112旧是涉案房屋变更后的两个房号，是同一房屋。2．被上诉人卓达公司将涉案房屋置换给解淑改的价格是616768元，解淑改为赚取房屋差价，以623061元的价格将房屋卖给天成祥公司从而导致房屋价款不一致，但系同一房屋。根据《卓达集团定房单》记载，房屋总房款为629355元，优惠比例2%，优惠后房款616768元，然而，解淑改为赚取房屋差价，将涉案房屋按照房屋总房款优惠比例1%（623061元）出卖给天成祥公司，从而出现了天成祥公司的付款金额与《商品房买卖合同》中约定的房屋价款不一致的情况。综上，涉案房屋系被上诉人卓达公司置换给解淑改，解淑改出卖给天成祥公司的，其中由于解淑改赚取房屋差价导致了房屋价款不一致，但以上房屋均系涉案房屋。3．《房产认购协议书》记载的是变更后的房主、房号及房屋面积，系同一房屋。2019年3、4月左右，上诉人为办理房屋登记，要求被上诉人卓达公司补打《房产认购协议书》，由于《商品房买卖合同》中的买方为天成祥公司，故卓达公司根据《商品房买卖合同》出具了“客户姓名”为天成祥公司的《房产认购协议书》。另外，由于解淑改定房时间为2007年5月25日，故该《房产认购协议书》中记载的定房时间为解淑改的实际定房时间2007年5月25日。在2019年3、4月左右，由于涉案房屋的房号已经变更为D-1111号，故该《房产认购协议书》中记载的房号为变更后的D-1111号。而且，2019年3、4月左右，涉案房屋面积已经经过重新测量，故该《房产认购协议书》中记载的房屋面积为重新测量的144．76平方米。综上，《房产认购协议书》中记载的定房时间为解淑改的实际定房时间，另外，由于该《房产认购协议书》系上诉人于2019年3、4月份补打，故其中记载的客户姓名、房号、面积均为变更后的信息，以上系同一房屋。二、天成祥公司在一审法院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，且该《商品房买卖合同》已在工商局备案。2007年8月24日，天成祥公司从案外人解淑改处购买了涉案房屋，并直接与被上诉人卓达公司签订了书面的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》经双方签字盖章，是双方真实意思表示，合法有效。签订后，天成祥公司将该合同向工商局进行了备案，并将涉案房屋所在地作为公司注册地。可见，天成祥公司在一审法院2018年5月4日查封涉案房屋前就与被上诉人卓达公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并在工商局备案。三、天成祥公司和上诉人在一审法院查封之前已合法占有涉案房屋，一审法院事实认定错误。天成祥公司自涉案房屋交付后至天成祥公司注销2011年9月23日期间该房屋均由天成祥公司实际占有和使用，其中，2010年4月1日至2011年4月1日，天成祥公司将该房屋出租给郑晓辉使用，天成祥公司间接占有该房屋。天成祥公司于2011年9月23日注销后，该房屋由天成祥公司股东姚秋芬、张小伟实际占有和使用，在占有使用期间按规定缴纳了物业费、采暖费、水费等费用。故在一审法院查封前，天成祥公司和上诉人已合法占有并实际使用涉案房屋。四、天成祥公司委派公司总经理荆科武向解淑改一次性支付了购房款，并由解淑改出具收条，天成祥公司已支付了全部价款。天成祥公司购买涉案房屋后，委派公司总经理荆科武向解淑改支付购房款，为此上诉人提交了天成祥公司股东出具的《证明》，证明以上事实。而且，荆科武作为公司总经理有权办理上述付款事宜。2007年8月24日，天成祥公司以现金方式向解淑改支付购房款623061元，正是由于现金支付没有付款凭证，天成祥公司才要求解淑改出具了收条。所以，上述证据足以证明天成祥公司已支付了购房的全部价款。五、涉案房屋非因上诉人的原因未办理过户登记。1．被上诉人卓达公司作为出卖人具有为买受人办理房产登记的义务。根据天成祥公司与被上诉人卓达公司签订的《商品房买卖合同》第十六条，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人卓达公司作为出卖人有义务为买受人天成祥公司办理房屋所有权登记，但由于被上诉人卓达公司怠于履行义务，涉案房屋至今没有办理产权证。2．上诉人积极履行了办理产权证的配合义务。2019年3、4月左右，上诉人为办理房屋登记，曾要求被上诉人卓达公司补打《房产认购协议书》用于办理产权证，但是在办理产权证过程中上诉人发现涉案房屋被查封。3．被上诉人卓达公司没有为多户业主办理产权证除上诉人外，中苑商务大厦还有十几户没有办理产权证，可见，不是由于上诉人自身的原因导致没有办理产权证。综上所述，一审法院重要事实认定错误，故上诉人向贵院提出上诉请求，请二审法院查明事实依法予以纠正，判如所请。沃思企业辩称，上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回上诉，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求贵院维持一审判决。事实与理由：一、上诉人上诉理由之一辩称D111号房屋与D112号房屋是同一房屋，但没有政府房管部门的证明，这一辩称不能成立。二、上诉人的上诉理由之二辩称天成祥公司已签订有《商品房买卖合同》。但上诉人提交的证据八显示卓达公司与天成祥公司于2007年8月24日签订的《商品房买卖合同》，约定的天成祥公司购买D112房产房屋面积为151．36平方米，不是本案争议的D111房，而且D111房登记面积为144．76平方米，两者面积也不相同，因此该合同与本案无关联性。三、上诉人上诉理由之三辩称己合法占有涉案房屋，并以租赁合同举证。但该合同约定的是2010年4月1日至2011年4月1日将D112房租赁给第三方，并不是涉案房屋D111房，也并不能证明上诉人实际占有了涉案房屋D111，也没有证据证明在人民法院查封之前已合法占有。四、上诉人上诉理由之四辩称天成祥公司已支付了购房款。但上诉人并没有证据证明天祥公司支付了D111房的房款。上诉人举证证据6解淑改出具的收条，答辩人首先对该收条的真伪提出质疑，这在当时是很大额的一笔款项，不可能是现金支付，但没有银行的转账或提款单据佐证，而且也不能证明解淑改是D111房的合法产权人，荆科武也没有天成祥公司的授权。因此该条不能证明天成祥公司已支付了房款，也因此上诉人的这一辩称不能成立。五、上诉人上诉理由之五辩称涉案房屋非因上诉人的原因未办理过户登记。假如天成祥公司是涉案房屋的购买人，那么在购房后的11年间，未向卓达公司主张过转移登记，其自身是有过错的，上诉人没有证据证明是非因买受人的自身原因未办理过户登记。六、诉人提交的证据一《卓达集团订房单》和证据2《房产认购协议书》均没有双方的签章，因此是无法律效力的，不能作为定案的依据。综上所述，上诉人的辩称不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第28条规定的几种情形，其权利不能排除执行。请求人民法院对上诉人的诉请，予以驳回。一审法院的判决对事实认定非常清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。姚秋芬、张小伟向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法停止对卓达公司名下位于河北省石家庄市桥西区槐安西路88号中苑商务大厦D-1111号房产（以下简称D-1111房产）的执行；2．诉讼费用由沃思企业、亿嘉公司、卓达公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。法院据此认定事实如下：沃思企业与亿嘉公司、卓达公司合同纠纷一案，深圳仲裁委员会2017年9月11日作出（2015）深仲裁字第2976号裁决书，裁决：一、亿嘉公司向沃思企业支付第三年财务顾问费人民币9448768元、违约金人民币13472027．50元（暂计算至2016年11月6日），并以人民币9448768元为基数，按照日利率0．018%/日，自2016年11月7日起计至财务顾问费付清之日止；二、卓达公司对亿嘉公司上述债务承担无限连带责任；三、亿嘉公司补偿沃思企业因办理本案支出的律师费用人民币130000元、财产保全费人民币5000元、诉讼财产保全责任保险费人民币90000元、代其垫付的仲裁费人民币298587．2元。裁决生效后，亿嘉公司、卓达公司未履行裁决书确定的义务，沃思企业向法院申请强制执行。执行中，一审法院于2018年5月4日查封了被执行人卓达公司名下位于河北省石家庄市桥西区槐安西路88号中苑商务大厦D座D地下-101、D-107、D-502、D-509、D-510、D-610、D-710、D-808、D-1008、D-1110、D-1111、D-1309、D-1310、D-1407、D-1510共计十五套房产。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条之规定，公告如下：一、查封期间，未经许可，禁止任何单位及个人对上述查封房产进行买卖、转让、抵押、出租等一切方式的处置，否则一律视为无效。二、当事人、利害关系人对查封持有异议，可于公告张贴后十日内以书面方式提出。三、承租人应于公告张贴后十日内以书面方式主张权利。四、责令被执行人卓达房地产集团有限公司于本公告张贴后十日内履行法律义务，逾期一审法院将依法对上述房产采取评估、拍卖、变卖等措施。五、如被执行人卓达房地产集团有限公司未在规定的期限内履行法律义务，责令被执行人卓达房地产集团有限公司或第三人自本公告张贴之日起十五日内迁出上述房屋，逾期不履行的，一审法院将依法强制执行，执行中产生的一切法律后果由相关责任人承担。另查，天成祥公司工商档案显示，该公司成立于2007年6月27日，注册资本为人民币500万元，股东为姚秋芬、张晓伟。其中，姚秋芬的持股比例为85%，张晓伟的持股比例为15%。2011年7月19日，该公司形成股东会决议，主要内容为全体股东研究决定注销天成祥公司、成立清算小组，清算小组成员由姚秋芬、张晓伟组成，股东签字处为“姚秋芬、张晓伟”。2011年9月20日形成的清算报告显示，清算人由姚秋芬、张晓伟组成，企业的全部债务已清理完毕，债权已全部收回。2011年9月23日，该公司办理注销登记，注销原因为决议解散。本案中，姚秋芬、张小伟为支持其诉讼请求，向法院提交了以下证据：一、《卓达集团定房单》，显示案外人解淑改通过置换方式定购D-1112房产，面积为151．36平方米，房款为616768元，定房时间为2007年5月25日。二、《房产认购协议书》，主要内容为天成祥公司认购D-1111房产，面积为144．76平方米，优惠后房款为616768元，定房时间为2007年5月25日。三、卓达公司与案外人解淑改于2007年6月7日签订的《房屋置换协议》，主要内容为解淑改以自有房屋及土地一处与卓达公司置换包括D-1112房产（建筑面积151．36平方米）在内的三套房产。四、解淑改于2007年8月14日向卓达公司提交的《更名申请书》，申请将D-1112房产更名为天成祥公司。五、《卓达集团定房单》，显示解淑改更名，天成祥公司定购D-1112房产，面积为151．36平方米，定房时间为2007年5月25日。六、解淑改于2007年8月24日出具的收条，认可收到荆科武支付的D-1112房产购房全款623061元。七、姚秋芬、张小伟于2019年7月30日出具的证明，内容为荆科武原系天成祥公司总经理，系受天成祥公司委派以现金方式向解淑改支付D-1111房产购房款623061元。八、卓达公司与天成祥公司于2007年8月24日签订的《商品房买卖合同》，约定天成祥公司购买D-1112房产，房屋面积为151．36平方米，总金额为人民币616768元。九、税收通用缴款书，证明天成祥公司缴纳房产税及罚款。十、天成祥公司与案外人郑晓辉经石家庄君美佳房产经纪有限公司居间于2010年4月1日签订《房屋租赁合同》，证明天成祥公司曾于2010年将D-1112房产出租给第三方。十一、卓达物业服务股份有限公司于2017年11月7日、2018年11月20日出具的收据，显示天成祥公司交纳了D-1111房产自2017年7月1日至2019年6月30日期间的物业费、采暖费、水费。证明天成祥公司在一审法院查封之前已经占有D-1111房产。十二、河北卓达物业服务有限公司出具的收费通知单，证明天成祥公司在法院查封之前已经占有D-1111房产。该通知单的抬头显示为D-1111新房产、D-1112旧房产。十三、天成祥公司工商档案，证明天成祥公司已经注销，《商品房买卖合同》已载入天成祥公司工商档案。以及河北卓达房地产集团销售总公司出具的，天成祥公司实际占有使用D-1112房屋的证明。沃思企业对上述证据的真实性均不予认可。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉应当以申请执行人为被告；被执行人下落不明，无法对案外人的请求表明意见的，应将其列为共同被告。卓达公司、亿嘉公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，法院无法确认其对姚秋芬、张小伟诉讼请求的意见，故将其诉讼地位确定为被告。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，姚秋芬、张小伟主张其系D-1111房产的所有权人，享有排除强制执行的民事权益。但D-1111房产目前仍登记在卓达公司名下，姚秋芬、张小伟并非物权意义上的权利人。姚秋芬、张小伟虽在本案中提交证据证明其与卓达公司之间存在房屋买卖合同关系，但经一审法院核实，其提交的证据中存在以下疑点与矛盾之处：第一，卓达公司与天成祥公司签订的《商品房买卖合同》约定购买的标的物是D-1112房产，面积为151．36平方米，并非姚秋芬、张小伟在本案中主张的D-1111房产。姚秋芬、张小伟虽称合同约定的房屋的房号在2007年8月变更为D-1111房产，但未提交证据证明，且与其提交的《房屋租赁合同》相矛盾，《房屋租赁合同》形成的时间在2010年，此时合同中约定的租赁标的物仍为D-1112房产。第二，根据姚秋芬、张小伟提交的《房产认购协议书》，天成祥公司于2007年5月25日认购了D-1111房产，面积为144．76平方米。两处房屋的面积并不一致，而天成祥公司定房时间甚至早于卓达公司与解淑改签订《房屋置换协议》的时间，且根据河北卓达物业服务有限公司出具的收费通知单抬头显示，D-1111房产、D-1112房产同时列出，姚秋芬、张小伟对上述诸多疑点均无法给出合理解释，无法排除一审法院对D-1111房产、D-1112房产系不同房屋的合理怀疑，故一审法院对其主张的房号变更不予采信。第三，姚秋芬、张小伟主张购房款系以现金方式给付解淑改，但解淑改出具收条中的付款人并非天成祥公司，且房款数额与《商品房买卖合同》中的价款并不一致。姚秋芬、张小伟另主张付款人荆科武系受天成祥公司委派，但未提供证据予以证明，且如此大额资金以现金方式支付本就不合常理。第四，姚秋芬、张小伟提交的缴纳物业费、供暖费的证据均为2017年之后，无法证明其在此之前对房屋形成持续稳定的占有。第五，D-1111房产系在2018年5月被查封，如天成祥公司系该房屋的真实购买人，在购房后的十余年间未向卓达公司主张转移登记，其自身负有过错。综上所述，根据姚秋芬、张小伟提供的证据，无法证明其与卓达公司之间就D-1111房产存在房屋买卖合同关系、支付过购房款。退一步说，即便双方存在买卖关系，姚秋芬、张小伟亦不能证明对D-1111房产形成长期稳定的占有以及非因自身原因未办理过户登记。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，判决：驳回姚秋芬、张小伟的诉讼请求。一审案件受理费9968元，由姚秋芬、张小伟负担（已交纳）。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点在于姚秋芬、张小伟能否证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个要件。对此分述如下：第一，卓达公司与天成祥公司签订的《商品房买卖合同》约定购买的标的物是D-1112房产，面积为151．36平方米；天成祥公司于2007年5月25日签订的《房产认购协议书》认购了D-1111房产，面积为144．76平方米，两处房屋的面积并不一致，而天成祥公司定房时间甚至早于卓达公司与解淑改签订《房屋置换协议》的时间。姚秋芬、张小伟主张D-1112房产与D-1111房产系同一房屋，仅是房号进行了变更，但就此提供的证据和作出的解释不足以证明其主张，无法排除本院对D-1111房产、D-1112房产系不同房屋的合理怀疑，故本院对其主张的房号变更不予采信。第二，姚秋芬、张小伟不能证明其实际入住并占有案涉房屋。姚秋芬、张小伟提交的缴纳物业费、供暖费等证据均为2017年之后，并未提交在此之前曾居住的相关证据，无法证明其对房屋形成持续稳定的占有。关于其已占有并实际入住涉案房屋的主张本院难以支持。第三，现有证据不能证明姚秋芬、张小伟已支付案涉房屋价款。姚秋芬、张小伟主张购房款系以现金方式给付解淑改，但解淑改出具收条中的付款人并非天成祥公司，且房款数额与《商品房买卖合同》中的价款并不一致。姚秋芬、张小伟另主张付款人荆科武系受天成祥公司委派，但未提供证据予以证明，且如此大额资金以现金方式支付，不合常理。故姚秋芬、张小伟关于其已全额支付购房款的主张缺乏依据，本院不予支持。第四，D-1111房产系在2018年5月被查封，如天成祥公司系该房屋的真实购买人，在购房后的长达十余年时间里，未向卓达公司主张办理转移登记，其对于未能办理过户登记存在过错，不符合上述规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”要件。故姚秋芬、张小伟主张不是由于其自身原因未办理过户登记的理由缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据姚秋芬、张小伟提供的证据无法证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定要件。姚秋芬、张小伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由姚秋芬、张小伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年七月二十七日书记员  翟释然