上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4854号上诉人(原审原告)：上海汇旺物流有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：闵凡胜，执行董事。委托诉讼代理人：王俊，上海瀛泰律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海凤莲物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：赵田，执行董事。委托诉讼代理人：周坚，上海本善律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海军。上诉人上海汇旺物流有限公司(以下简称“汇旺公司”)因与被上诉人上海凤莲物流有限公司(以下简称“凤莲公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汇旺公司上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人凤莲公司：1、返还2018年11月1日至2019年1月20日期间共计80天的租金人民币(以下币种均为人民币)38,356元；2、支付违约金105,000元(年租金的30%)；3、赔偿装修损失50,000元。或者发回重审。事实与理由：1、被上诉人单方解除租赁合同属于一种违约行为，按约应承担违约责任；2、上诉人已经于2018年10月30日前返还了一半房屋，被上诉人应当返还已经收取的该部分租金违约金；3、上诉人对房屋进行了装修，被上诉人解除合同，应赔偿装修的残值。被上诉人凤莲公司辩称：1、嘉定区政府仓储物流企业专项治理工作领导小组要对本辖区内存在问题的仓储物流行业进行综合整治，并向上诉人发出了《告知书》，要求上诉人搬离，这是政府行为。从某种程度上说是上诉人自身原因导致合同履约不能的，并非被上诉人擅自提前解除租赁合同，不应该承担责任；2、双方并未协商过上诉人于2018年10月底先归还租用面积的一半的事情，也没有办理过任何的交接手续。从微信聊天记录可知，上诉人在2019年1月20日搬离，仅仅主张2019年1月以后多付的25,000元租金退还，从未提过退还一半面积租金的要求；3、上诉人装修未经被上诉人同意，被上诉人不需赔偿装修费用。请求驳回上诉,维持原判。汇旺公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认汇旺公司与凤莲公司双方签订的《厂房租赁合同》自2019年1月20日起解除；2、凤莲公司返还汇旺公司2018年11月1日至2019年1月20日期间共计80天的租金38,356元；3、凤莲公司支付汇旺公司违约金105,000元(年租金的30%)；4、凤莲公司赔偿汇旺公司装修损失50,000元。一审法院经审理查明事实如下：涉案厂房登记权利人为上海革新电机厂马陆分厂。自2014年6月起，上海革新电机厂马陆分厂将上海市嘉定区马陆镇思义路XXX号(产权证为马陆镇博学南路XXX号)4号楼的南边半幢，三层面积为2693.31平方米的房屋出租给凤莲公司用于存放设备、电器、塑料，租期至2020年7月19日止。2014年7月20日，凤莲公司(出租方、甲方)与汇旺公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于上海市嘉定区马陆镇思义路XXX号靠近博学南路XXX号楼的南边半幢一楼厂房(以下简称“涉案厂房”)，租赁期限为6年，自2014年7月20日起至2020年7月20日止，前三年租金33万元/年，后三年递增5%，后三年双方实际上按照35万元/年的标准履行合同。关于违约责任，合同约定，任何一方违约，违约方应按年租金的30%承担违约金。非本合同规定到期情况，甲方在租赁期间擅自解除合同，提前收回厂房的，甲方应承担违约责任。合同另对其他事项作了约定。2018年12月28日，凤莲公司将一份抬头为汇旺公司，与前述《告知书》除限期搬离时间外其他内容无异的《告知书》交予汇旺公司，汇旺公司拒绝接受，凤莲公司遂拍照后发给汇旺公司。2019年1月20日，汇旺公司搬离了涉案厂房。1月21日，汇旺公司法定代表人闵凡胜同凤莲公司负责人赵海军微信联系，称凤莲公司口头提出解约，要求其搬走，其已于20日搬走，要求凤莲公司于2019年1月22日之前退还剩余租金25,000元，逾期退还的将收取滞纳金，对于凤莲公司提前解约，汇旺公司保留追究法律责任的权利。2019年7月3日，汇旺公司法定代表人闵凡胜出具一份《收条》，称2018年7月20日至2019年1月20日期间租金为175,000元，实付200,000元，剩余25,000元要求凤莲公司予以退还。同日，凤莲公司赵海军通过银行转账向汇旺公司闵凡胜支付25,000元。一审法院另查明，2015年12月20日，上海市嘉定区人民政府向嘉定新城管理委员会(马陆镇人民政府)作出《关于撤销众芳村民委员会建制的批复》，同意撤销众芳村建制，并要求按有关规定及时做好集体资产处置等工作。2016年，上海市嘉定区农村集体资产监督管理委员会办公室作出《关于嘉定新城管理委员会马陆镇众芳村撤制后集体资产处置方案的批复》，众芳村剩余集体净资产按总“农龄”数折股量化，以股份形式入股成立上海嘉定众芳农村社区股份合作社。同年3月30日，上海嘉定众芳农村社区股份合作社(出租方、甲方)与凤莲公司(承租方、乙方)签订《农村集体房屋租赁合同》，约定甲方将上海市嘉定区马陆镇思义路XXX号(产权证为马陆镇博学南路XXX号)4号楼的南边半幢，建筑面积为2693.31平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2016年4月1日起至2020年7月19日止。该合同约定的租金标准、支付方式与凤莲公司同上海革新电机厂马陆分厂签订的上述《厂房租赁合同》无异。该合同另约定，原凤莲公司与上海革新电机厂马陆分厂签订的《厂房租赁合同》终止。一审审理中，汇旺公司向法院提交了涉案厂房装修决算清单、包工头徐从同收取装修费后出具的收据，欲证明其装修涉案厂房花费169,962.3元，租期6年，合同剩余19个月未履行，去掉折旧，要求凤莲公司赔偿合同未履行完毕部分造成的装修损失5万元。针对该份证据，凤莲公司则当庭提交了徐从同出具的《情况说明》一份，徐从同称决算清单、收据均系造假。因汇旺公司提交的装修决算清单、收据与凤莲公司提交的《情况说明》之间相互矛盾，其真实性存疑，对此难以采信。凤莲公司向法院提交了一份上海嘉定众芳农村社区股份合作社于2020年3月10日出具的《情况说明》一份，欲证明汇旺公司搬离涉案厂房系政府综合整治的要求，并非凤莲公司违约。该份《情况说明》的内容为：根据《嘉定区仓储物流企业专项整治工作方案》的有关要求，结合我国有关法律、法规的规定，嘉定新城(马陆镇)政府成立仓储物流企业专项治理工作领导小组，负责对全镇的仓储物流企业进行排摸梳理，对存在问题，不符合要求的物流企业进行整治，并要求限期搬离。我社区作为专项治理工作领导小组的成员单位之一，是本区域内的综合整治责任方，负责对本辖区内存在消防安全隐患、违法居住(“三合一”)、注册地与经营地不一致等问题的物流企业进行整治，要求限期搬离。在前期排摸梳理的基础上，整理出一批不符合要求的物流企业，并对这些企业逐一下发了告知书，要求他们在规定的时间内，携企业全部人员、财产、货物搬离。若届时拒绝搬离或未全部搬离的，我镇相关部门将联合进行强制执行搬离。期限届满之后，我社区工作人员对实地进行了检查，上述相关物流企业均于期限内搬离原址。该《情况说明》另附了抬头为“汇旺公司”前述《告知书》。对此，汇旺公司称《告知书》的落款是“嘉定新城(马陆镇)仓储物流企业专项治理工作领导小组”，而加盖的却是“上海嘉定众芳农村社区股份合作社”的公章，股份合作社应系企业法人，其并非专项治理工作的责任主体，无权以行政手段要求汇旺公司搬离。一审法院认为，本案的争议焦点是汇旺公司、凤莲公司之间租赁合同的解除是否系凤莲公司单方解约所致，凤莲公司是否存在违约行为？综合查明的事实，2018年，上海嘉定新城管理委员会、马陆镇人民政府对辖区内存在违法用地、违法建筑；违法经营、违法居住；存在消防安全隐患、环保手续不齐、违法排污、脏乱差；违反整体规划的仓储物流企业开展专项治理工作，为此嘉定新城(马陆镇)成立领导小组，各村、社区、马东园区也相应成立领导小组，负责各自辖区内仓储物流治理工作。涉案厂房因属专项治理范围，上海嘉定众芳农村社区股份合作社遂向属于被整治范围内的凤莲公司、汇旺公司发出《告知书》，要求凤莲公司、汇旺公司限期搬离涉案厂房，凤莲公司与汇旺公司之间的租赁合同亦无法继续履行，此系应嘉定区仓储物流企业专项整治工作的要求，不能谓之凤莲公司单方解约，故汇旺公司认为凤莲公司擅自解除合同的主张不能成立，其要求凤莲公司支付违约金，赔偿损失之诉请，均不予支持。汇旺公司已于2019年1月20日搬离涉案厂房，故确认其与凤莲公司之间的《厂房租赁合同》自2019年1月20日起解除。合同解除后，双方应当办理租金结算。汇旺公司的法定代表人闵凡胜在搬离涉案厂房的次日(2019年1月21日)即通过微信要求凤莲公司赵海军退还其租金25,000元，半年后(2019年7月)其亦通过出具《收条》与凤莲公司进行了租金结算，要求凤莲公司退还租金25,000元，期间汇旺公司均未提及要求凤莲公司退还其所谓的提前归还一半面积的租金，况且，现并无证据表明凤莲公司与汇旺公司曾就提前归还部分面积厂房达成过合意，也未见双方办理过部分面积返还的交接手续。因此，在凤莲公司退还汇旺公司租金25,000元后，双方就租金事宜已结算清楚，现汇旺公司再行要求凤莲公司退还租金38,356元，既缺乏事实依据，也有违诚实守信，不予支持。据此判决：驳回上海汇旺物流有限公司的全部诉讼请求。本院对一审以上查明的事实予以确认。本院另查明，2018年7月10日，上海嘉定众芳农村社区股份合作社向凤莲公司发出《告知书》一份，称根据《嘉定区仓储物流企业专项整治工作方案》、《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市消防条例》、《上海市房屋租赁条例》的有关规定，及《嘉定区今冬明春火灾防控工作方案》和《上海市建成区直排污染源截污纳管攻坚战实施方案》的有关要求，针对仓储物流行业消防设施缺失或配备不齐，消防安全隐患普遍存在，内部业态混杂，违法居住(“三合一”)，未按要求实行污水纳管，注册地与经营地不一致，前期安全消防隐患整改不到位等问题，依法予以综合整治。为此，作为该区域整治责任方，特告知如下：望各位收到告知书的物流企业在2018年9月1日—2018年10月15日期间携企业全部人员、财产、货物搬离，同时做到高度重视搬离过程中的安全问题。若届时拒绝搬离或未全部搬离，我镇相关部门将联合进行强制执行搬离，由此可能造成的损失，企业将自行承担。希望各物流企业积极配合政府做好本次仓储物流企业的专项整治工作。以上事实，有《告知书》、审理笔录等为证。二审期间，上诉人汇旺公司提供其法人与徐从同的电话录音，以证明汇旺公司对涉案厂房确实进行了装修。被上诉人凤莲公司表示汇旺公司装修未经其同意，并表示自愿补偿上诉人装修费1万元。本院认为，凤莲公司与汇旺公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行中，政府部门对辖区内存在违法用地、违法建筑；违法经营、违法居住；存在消防安全隐患、环保手续不齐、违法排污、脏乱差；违反整体规划的仓储物流企业开展专项治理工作。因凤莲公司、汇旺公司存在违法居住(“三合一”)、注册地与经营地不一致等问题，上海嘉定众芳农村社区股份合作社遂发出《告知书》，要求限期搬离，凤莲公司、汇旺公司应当遵照政府的指令搬离涉案厂房。双方间租赁合同无法继续履行，凤莲公司通知汇旺公司提前终止合同，并无不当。汇旺公司上诉称凤莲公司提前解约属违约，本院不予采信。其主张违约金、装修赔偿金，依据不足，本院不予支持。微信显示，汇旺公司于2019年1月21日要求凤莲公司退还其租金25,000元，后双方进行了租金结算，凤莲公司亦支付了25,000元，故双方关于租金问题已经了结。汇旺公司无证据表明双方曾就提前归还部分面积厂房达成过合意，也未办理过部分面积返还的交接手续，故其上诉称凤莲公司应返还2018年11月1日至2019年1月20日期间的租金，本院不予采纳。综上所述，上诉人汇旺公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。二审中，凤莲公司自愿补偿汇旺公司1万元，系其对民事权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1415号民事判决；二、上海凤莲物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海汇旺物流有限公司1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4,167.20元，由上诉人上海汇旺物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十日书记员 蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。