上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6494号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海映会影院有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路666号1幢Ⅱ区30-35轴。法定代表人：王淑，执行董事。委托诉讼代理人：韩璐，上海市乔文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昆，上海市乔文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海东亚体育文化中心有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路666号。法定代表人：姚冷，董事长。委托诉讼代理人：马金株，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓立，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海映会影院有限公司（以下简称映会公司）因与被上诉人上海东亚体育文化中心有限公司（以下简称东亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初26016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人映会公司上诉请求：撤销一审判决，改判双方之间的《租赁合同》于2020年3月3日解除，上诉人于本案本诉与反诉全部诉请均获得生效判决后的合理期间内从上海市XX路XX号XX幢XX区30-35轴室(以下简称系争房屋）搬离并将房屋交还给被上诉人。事实和理由：1.上海市规划和国土资源管理局、上海市体育局下发函件的行为不属于《租赁合同》履行的不可抗力，被上诉人无单方合同解除权。《租赁合同》第八条约定的不可抗力中包括的政府行为，必需满足一方不能预见、避免或控制，造成无法履行租赁合同的义务，才构成不可抗力。市规土局、市体育局下发函件的行为对于被上诉人而言是能够避免或者控制的。该行为属于行政指导，对被上诉人只有指导意义，没有强制的命令效力，如果被上诉人不遵守的话，没有法律责任，同时被上诉人也可以提供其他物业以履行租赁合同，即上述政府行为是被上诉人可以避免和控制的。被上诉人有能力履行租赁合同中的义务。自2017年6月22日被上诉人以市体育局作出的函件为由要求解除合同直至2020年1月31日，上诉人一直按约支付租金、物业费、水电费等，被上诉人也一直按约上门查验水表电表开具发票。可见被上诉人仍然在履行且也有能力履行租赁合同的义务，被上诉人并没有因为“不可抗力”而不能履行租赁合同义务。2.《租赁合同》解除时间应为2020年3月3日。被上诉人严重违约，租赁合同已无法继续履行，被上诉人向一审起诉要求解除租赁合同，2020年3月3日上诉人提出反诉要求解除合同，可见该日双方对合同解除达成合意，故租赁合同应于该日解除。3.一审判决为部分判决，判决书对搬迁范围没有明确，导致上诉人客观上无法执行一审判决，上诉人将在本案本诉与反诉全部诉请均获得生效判决后的合理期间内搬离房屋并交还被上诉人。被上诉人东亚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。1.被上诉人有权单方解除合同且合同已经解除。上海市规土局通过发布文件，明确系争房屋所在区域要改变体育设施非体育功能使用的现象，而上诉人承租该租赁物业的目的是用于电影放映，是体育设施费体育功能使用，按前述文件的规定必须改变。因此涉案合同无法继续履行。市体育局根据市规土局的规划发文明确要求东亚公司清退相关租赁户，该政府行为构成不可抗力。被上诉人随即以书面形式通知了上诉人，在多次协调无法取得一致意见的情况下，被上诉人行使了合同约定的单方解除权，于2017年6月22日通知上诉人涉案合同于2017年6月30日解除，上诉人也收到了该通知。综上，被上诉人单方解除涉案合同的行为符合法律规定和合同约定。因此租赁合同已合法解除，上诉人应立即搬离。2.涉案评估事宜的两家评估机构均表示无需对系争房屋进行现场勘查，相关司法鉴定意见初稿也已经发送给双方当事人，一审判决没有限制上诉人可以搬离的物品范围，因此从搬离系争房屋的角度来说，一审判决是可以执行的。东亚公司向一审法院起诉请求：1.确认东亚公司与映会公司之间租赁合同已于2017年6月30日解除；2.判令映会公司立即搬离上海市XX路XX号XX幢XX区30-35轴室（面积约1,250平方米）租赁物业；3.判令映会公司向东亚公司支付租金物业超期占用费用，自2017年7月8日起计算至2020年1月31日止，按日租金2倍计算，1,354.598万元（人民币，下同）；自2020年2月1日起算至实际搬离日止，每天按日租金3倍计算（日租金为分段计算，2020年至2021年每月22.875万元，2022年至2023年每月23.625万元）。映会公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除映会公司与东亚公司之间的《租赁合同》；2.判令东亚公司返还映会公司押金250,000元；3.判令东亚公司向映会公司返还自2017年6月23日至2020年1月31日的租金6,878,250元；4.判令东亚公司向映会公司支付违约金1,282,500元；5.判令东亚公司赔偿映会公司损失22,456,800元。一审审理中，映会公司明确反诉诉请5的组成：1.装饰装修残值损失（评估中）；2.2017年7月1日至2020年3月3日营业损失（评估中）。3.2020年3月4日至2023年12月31日的营业损失（评估中）；4.搬迁损失（评估中）；5.剩余租赁期间重新租赁场地租金差价（评估中）；6.终止商业合同违约赔偿574,398元。7.安置员工损失535,220.64元。其中6、7项还未实际发生。一审法院认定事实：2012年5月，上海市XX路XX号房屋登记权利人为Z公司，其中包括XX号1幢全幢（除Ⅰ区P-1、4-12层；Ⅲ区P、1层以外），建筑面积83,742.27平方米。2017年5月，Z公司变更企业名称为Y公司。2017年7月，上述房屋权利人登记为Y公司。Z公司将包括系争房屋在内的上述场地授权东亚公司经营管理。2014年5月5日，东亚公司（甲方、出租方）、上海XX有限公司（以下简称XX影城，乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁房屋，甲方将所属的上海体育场（XX路XX号）1幢Ⅱ区30轴-35轴面积约1250平方米的房屋租赁给乙方使用。租赁期限8年，2014年1月1日起至2021年12月31日止。2014年1月1日至2014年3月31日为免租金期，本租赁合同项下租金起算日为2014年4月1日，在租金起算日前，乙方使用租赁房屋进行经营前的设计和装修的，甲方免收租金。二、2014年4月1日起至2015年12月31日止，每月租金20.625万元；2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金21.375万元；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金22.125万元；自2020年1月1日起至2021年12月31日止，每月租金22.875万元。租赁期间乙方需先付后租，租金每2个月承付一次，在首月15日前由乙方向甲方支付该二个月租金，甲方收到乙方租金后7日内开具有效足额的发票予乙方。四、乙方应于本合同签署同时一次性向甲方支付25万元定金，用以保证自本租赁合同签署之日起直至租赁期限起始日止乙方恪守其自愿承担本合同项下义务之承诺。若乙方违背承诺，其交纳的定金，甲方不予返还，充作违约金。至本合同租赁期限起始日，乙方先期支付甲方的25万元定金转作乙方支付甲方的押金。……租赁期限届满，若乙方不再续租，且无违约行为并依约返还房屋的，甲方应将押金退还乙方。七、租赁期限内，双方有正当理由需提前终止合同的，应提前三个月以书面形式向对方提出，经双方同意后，可协商终止合同和善后事宜。租赁期限内，因一方违约导致守约方单方面提前终止合同的，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。租赁期限内，除一方违约情形外，任何一方未经对方同意单方面终止合同或以其行为表明其不履行合同的视为违约，违约方应按相当于该违约行为发生当年度约定租金总额之50%金额向守约方支付违约金，并赔偿守约方由此遭致的全部经济损失。八、本合同的不可抗力系指一方不能预见、避免或控制，造成无法履行本合同项下义务的：……政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）。遇有上述不可抗力的一方应立即以书面形式通知另一方，并在15日内提供不可抗力详情及有效证明文件，双方视不可抗力对本租赁合同影响程度中止或终结本合同。如遇政府或甲方上级部门在甲方所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的，视为不可抗力事件，乙方必须服从甲方的临时安排。十、本合同项下租赁期限届满或本合同终止，乙方应不迟于在其后5个工作日内迁离租赁房屋，将租赁房屋返还给甲方并通过甲方验收。若乙方未能依上述约定期限返还房屋的，则乙方应按相当于该年度双方约定日租金的3倍金额按日向甲方支付超期占用费，并赔偿甲方由此造成的损失。双方确认，本合同项下租赁期限届满或本合同终止，租赁房屋内所有附着物、装修（装饰）归属甲方，且甲方无须就此给乙方补偿。合同另有其他约定。2014年5月5日，东亚公司（甲方）、XX影城（乙方）签订《补充协议书》，约定，甲乙双方同意将《租赁合同》项下约定租赁期限延长至2023年12月31日止，即延长租赁期限2年，延长租赁期间自2022年1月1日起至2023年12月31日止。延长租赁期间乙方须按以下金额承付租金：自2022年1月1日起至2023年12月31日止，每月租金23.625万元。考虑到电影放映行业对基础设施有严格的标准规范，甲方同意将《租赁合同》项下装修免租金期延长至2014年6月30日，即租金起算日为2014年7月1日，空调能源费自实际启用空调月份起算。《租赁合同》其他约定不变。2014年12月18日，XX影城、映会公司向东亚公司发出《通知函》，主要内容为：根据贵我双方于2013年12月10日签订的《租赁合同》中约定，合同乙方XX影城变更为新注册的映会公司。原XX影城在《租赁合同》中的一切权利和义务均由映会公司承担。合同乙方的变更不会对贵我双方之前所签订的《租赁合同》产生任何影响，新注册的映会公司将继续按原合同的约定履行合同义务。东亚公司对该通知函予以认可。2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市体育局、徐汇区人民政府、XX集团出具《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》：按照12月22日市委市政府调研会及12月28日市政府专题协调会的指示精神，徐家汇体育公园的目标和功能定位：坚决改变体育设施非体育功能使用的现象，原有体育设施只增不减。街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆、东亚大厦，其他地上设施原则不做保留……。体育场改造后应满足钻石联赛等顶级赛事举办要求，地上建筑面积约13.3万平方米。2017年6月6日，上海市体育局发《关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户（商户）的函》（沪体计〔2017〕261号）给XX（集团）有限公司，其中记载：根据已经公布的《上海市徐家汇体育公园控制性详细规划局部调整及附加图则编制》，建成后的徐家汇体育公园将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦四栋主要建筑，其余建筑基本拆除……请贵司按照时间节点要求，向上述四栋建筑内的租赁户（商户）说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。2017年6月22日，东亚公司向映会公司发出《关于解除（终止）合同的函》（以下简称解除合同函），主要内容为：我司接上海市体育局文件【沪体计（2017）261号】，上海体育场所在区域将实施改造并建设成为市级公共体育活动聚居区，暂名为“徐家汇体育公园”。此系政府对上海体育场所在区域规划和功能的重大调整和部署。为此，相关各方应服从于上海市城市发展大局，所涉租赁商户应切实按时间节点要求配合完成承租房屋的腾退工作。我司与贵司就贵司承租的系争房屋签订《租赁合同》，现因贵司承租房屋被纳入徐家汇体育公园改造范围，依要求须在2017年6月30日前完成腾退搬迁。鉴于我司先前告知贵司相关情况，并曾与贵司就《租赁合同》提前解除（终止）事项进行过多轮磋商，现我司正式通知贵司：前述《租赁合同》于2017年6月30日解除并终止，不再继续履行；贵司应于接获本函后30日内完成承租房屋的搬迁、搬离贵司物品、返还租赁合同、结清租金等相关承租费用。如届时贵司承租房屋内有任何遗留物品，则该等物品均视为贵司遗弃物，我司有权自行处置。附：上海市体育局文件【沪体计（2017）261号】。2017年7月24日，东亚公司向映会公司发送《关于限期停止营业的通知》（以下简称停业通知），主要内容为：基于“徐家汇体育公园”项目建设所需，我司于2017年6月22日向贵司发出《关于解除（终止）合同的函》，解除（终止）双方就贵司承租系争房屋所签订的《租赁合同》，要求贵司于2017年6月30日前腾退搬迁，但贵司至今仍未有任何行动，已严重影响“徐家汇体育公园”项目如期开工建设。鉴于贵司上述行为，故我司现正式通知贵司：贵司须不迟于2017年7月31日停止营业；逾期，我司将停止承租房屋项下包括水、电、空调在内的配套能源供应。贵司应在接获本函后及时做好相关停止营业准备工作，并由贵司自行承担停止水、电及能源供应所引致的任何损失及/或责任。2017年7月25日，映会公司向东亚公司、XX（集团）有限公司发出《对之复函》（以下简称复函），主要内容为：我司昨日收到贵司发来的停业通知，对此深表震惊。贵司于2017年6月22日向我司发出解除通知函，要求解除关于我司用为开设电影院向贵司承租的系争房屋（租赁期限自2014年1月1日起至2023年12月31日止）之租赁合同。我司收到后，曾于2017年7月5日向贵司递交了《请求保留上海体育场XX电影院的请愿书》，并于2017年7月6日与贵司会谈当面陈情。然贵司仍发来通知要求我司限期停止营业，更以停止水、电等配套能源供应为由，强行要求我司停业搬迁，我司现再次重申：一、贵司解除《租赁合同》并无合法依据。贵司所称解除租赁合同的依据为上海市体育局发布的“沪体计【2017】261号”文件，然而该文件并不具备强制解除贵我双方间租赁合同、强制要求我司搬迁的法律效力。贵司以此文强制要求我司停业搬迁，于法无据。二、贵司采取断水、断电的极端措施强行要求我司停业搬迁，将带来无法挽回的损失和巨大负面影响。三、我司与各方签订了较长年限的合作合同，更拥有数万在线会员用户，无合法理据的强行停业侵犯广大消费者利益及相关合作方利益，将造成极其重大的负面影响。四、XX影院并不构成体育公园的冲突产业，相反是相互依存的配套和支持产业。尽管至今尚未有任何单位向我司出具“徐家汇体育公园”的正式规划文件，但即使该规划已经依法颁布，XX影院的存续和经营亦不会与体育公园的定位发生任何冲突。相反，XX影院作为一个已有良好群众基础的精品文化娱乐设施，恰好可作为体育公园的支持产业。五、我司承诺严格按照《租赁合同》履行义务，并全力支持上海体育场的依法改造。我司恳请贵司对上述情况予以了解，并请收回解约通知函、停业通知，继续依法按约履行《租赁合同》。2017年，映会公司向上海市黄浦区人民法院起诉，要求撤销沪体计[2017]261号《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户（商户）的函》，上海市黄浦区人民法院经审查认为上海市体育局的函仅为行政指导，不具有强制性的行政执行力，故不属于人民法院行政诉讼的受案范围，于2017年8月31日作出（2017）沪0101行初511号行政裁定：对起诉人映会公司的起诉，不予立案。2020年2月4日，上海市体育局向W公司发出《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，主要内容为：按照市府专题会议及相关委办局协调会议精神，根据《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》要求，我局近期组织开展2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目应急工程认定工作。经专家评审委员会和联席会议论证研究，并已报经市政府同意和报送市应急办备案，现通知如下：确认2021年FIFA世俱杯上海体育场专项改造项目为应急工程。因上海体育场世俱杯专项改造工程时间紧迫、任务繁重，且作为世俱杯赛事主办场地意义重大、影响深远，请你单位严格遵照《上海市应急抢险救灾工程建设管理办法》等相关法律法规尽快推进项目建设。一审另查明，映会公司已按租赁合同约定的租金金额将2020年1月31日之前的租金付清，其中2020年1月份租金的支付时间为2020年1月2日（支付243,750元）和2020年1月19日（支付7,500元），共支付251,250元，该款包含2020年1月份租金228,750元，空调能源使用费22,500元。映会公司于2020年1月16日收到法院寄送的诉状副本、证据材料等诉讼材料。2020年3月10日，法院根据映会公司的申请委托万隆建设工程咨询集团有限公司、银信资产评估有限公司（以下简称评估机构）对映会公司提出的各项损失进行评估。截止2020年4月17日，上述两家评估机构已明确表示对系争房屋的现场已勘察完毕，之后无需再对系争房屋进行现场勘察。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，映会公司、东亚公司一致确认映会公司于2014年12月成为租赁合同、补充协议书的履约主体，故映会公司、东亚公司均应按约履行租赁合同以及补充协议书的合同义务。租赁合同第八条中约定了可以终结本合同的“不可抗力”情形，将政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）以及政府或甲方上级部门在甲方所在地举办大型活动或有临时特殊规定而影响本合同履行的均视为不可抗力。据本案所查明的情况，上海市规土局、上海市体育局在下发的函件中对徐家汇体育公园的建设和原有租赁商户的清退作出了明确的指示，根据函件要求，本案系争房屋亦在清退范围内，本案租赁合同显然因此而无法继续履行。故本案属于租赁合同约定的“不可抗力”的情形，东亚公司有权根据合同约定行使单方解除权。关于映会公司提出的函件属于行政指导不具有行政强制力故不属于不可抗力的意见，由于本案租赁合同并未明确约定不可抗力情形中的政府行为必须具有行政强制力，故法院对于映会公司的上述意见不予采纳。根据查明事实，在东亚公司2017年6月22日发出解除通知函后，映会公司进行了复函并继续支付租金至2020年1月31日，东亚公司亦未对收取的租金提出异议，故东亚公司主张租赁合同于2017年6月30日解除的意见，与事实不符，法院不予采纳。由于映会公司并无单方解除租赁合同的合同依据，故映会公司主张租赁合同于2020年3月3日解除意见，法院亦不予采纳。映会公司于2020年1月16日收到法院寄送的东亚公司提交的诉状副本、证据等诉讼材料，东亚公司在诉状中提出了解除租赁合同的诉请，由于东亚公司有行使单方解除租赁合同的权利，故法院认定双方的租赁合同于2020年1月16日即映会公司收到东亚公司的诉状副本之日解除。如上所述，租赁合同已解除，映会公司继续占有使用系争房屋于法无据，东亚公司要求映会公司搬离系争房屋的诉请，于法有据，法院予以支持。根据法律规定，人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。本案中，双方已对租赁合同的解除并无争议，评估机构亦表示无需再对系争房屋进行现场勘查，由于本案关于补偿等事实需进一步查明，且尚需时日，而根据上海市体育局发出的《关于2021年FIFA世俱杯上海体育场改造项目认定为应急工程的通知》，上海体育场改造项目被认定为应急工程，故法院认为有必要对东亚公司提出第1项诉请、第2项诉请、映会公司提出的第1项反诉请求即租赁合同的解除以及搬离问题先行处理。一审法院审理后作出判决：一、上海东亚体育文化中心有限公司与上海映会影院有限公司就上海市XX路XX号XX幢XX区30轴-35轴房屋之间的《租赁合同》于2020年1月16日解除；二、上海映会影院有限公司于判决生效之日起十日内从上海市XX路XX号XX幢XX区30轴-35轴房屋搬离，并将上址房屋交还上海东亚体育文化中心有限公司。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。东亚公司与XX影城签订的《租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。上诉人与被上诉人作为上述合同的最终履行主体，理应恪守合同约定，全面履行自己的义务。因系争房屋所在的上海体育场改造项目系上海市体育局应急工程，一审结合本案实际情况对本案合同的解除及搬离问题先行判决，于法不悖，双方当事人对于合同的解除均不持异议，故本案现需要解决的争议是涉案《租赁合同》解除的原因及上诉人是否应及时搬离。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人主张本案不构成合同约定的“不可抗力”情形，被上诉人无权行使单方合同解除权。对此，本院认为，涉案《租赁合同》中已明确约定了可以终结本合同的“不可抗力”情形，包括政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）。本案实际情况是，上海市规土局、上海市体育局在其下发的多份函件中均明确，为改变体育设施非体育功能使用的现象，按照市委市政府的指示精神，对徐家汇体育公园的建设和原有租赁商户的清退作出了明确的指示，并提出了清退的时间节点要求，而涉案租赁房屋亦在拆迁范围内，《租赁合同》显然在客观上已无法继续履行，符合合同中约定的“不可抗力”情形，被上诉人据此行使合同解除权，符合合同约定，故一审以本案起诉状副本送达上诉人之日作为解除合同之日，于法不悖，本院予以支持。上诉人辩称市规土局、体育局的行为不构成具有强制力的政府行为，仅是行政指导，被上诉人可以不予遵照执行的意见，该辩称缺乏合同依据及法律依据，亦与本案实际情况不符，本院不予采信。上诉人主张被上诉人可以通过另外提供物业以继续履行合同，但租赁物的更换属于合同重大变更事项，未经双方协商一致，被上诉人没有为上诉人另外提供租赁物业的合同义务或法定义务。故上诉人关于被上诉人没有单方解除权的相关抗辩，均缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，上诉人再无继续占有使用系争房屋的法律依据，故被上诉人要求其及时搬离，于法有据。本案还涉及装修补偿等事项，而评估机构已经对系争房屋的各项损失完成了初步评估，并向法院表示无需再进入现场勘查，结合系争房屋已被列入2021年FIFA世俱杯上海体育场改造范围，故一审判决上诉人于判决生效后十日内搬离系争房屋并向被上诉人交还，并无不妥，本院予以维持。上诉人抗辩于本案本诉与反诉全部诉请均获得生效判决处理后的合理期间内才从系争房屋搬离，显然缺乏依据，本院不予支持。综上所述，映会公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海映会影院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年七月十六日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……