河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1921号上诉人(原审被告)：延津县上宅置业有限公司，住所地：延津县新长南线北侧民生路东侧。法定代表人：李志伟，任总经理职务。委托诉讼代理人：侯占坡，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：谷纪霞，女，1986年11月5日出生，汉族，住封丘县。委托诉讼代理人：丁拥军，河南思远律师事务所律师。上诉人延津县上宅置业有限公司（以下简称上宅公司公司）因与被上诉人古纪霞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2019）豫0726民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人上宅公司的委托诉讼代理人侯占坡，被上诉人谷纪霞的委托诉讼代理人丁拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上宅公司上诉请求：撤销原判,依法改判或发回重审;本案一、二审诉讼费用由对方承担。事实和理由:1、原审应当追加新乡市瀛瑞置业公司参加诉讼，案涉项目其公司已经转让给第三人。2、原判应当将其公司支付给谷纪霞的返租、分红53011元予以扣除。谷纪霞辩称称，应驳回上诉，维持原判。上宅公司将项目转让给第三人与其无关，双方补充协议对退房后，上宅公司不应扣除返租、分红的进行了专门约定，不应扣除该53011元。谷纪霞向一审法院起诉请求：1、判令上宅公司退还购房款215686元；2、判令上宅公司支付谷纪霞涉案商铺租金33493元及违约金（自2016年10月1日起计算至2019年10月28日违约金为7522.53元，从2019年10月29日起至清偿之日止，以33493元为基数，按日万分之二支付违约金）；3、判令上宅公司支付谷纪霞分红款19519.3元及违约金（自2016年2月1日起计算至2019年10月28日违约金为4856.4元，从2019年10月29日起至清偿之日止，以9759.65元为基数，按日万分之二支付违约金）；4、本案诉讼费由上宅公司承担。一审法院认定事实：2014年3月8日，谷纪霞与郑州大商道商业运营管理有限公司及延津县上宅置业有限公司签订《委托经营管理协议》，约定：谷纪霞购买延津县西安大道的“延津上宅?国际万商城”14号楼1层09号商铺，由郑州大商道公司管理，上宅公司作为标的物租金担保方，共5年为托管期（2014年10月1日起至2019年9月30日）。计租日从2014年10月1日开始计算，每年年租金为返租基价33493元，郑州大商道公司保证在每年10月1日前，将年租金返给谷纪霞，每年一返，第一年年租金直接冲抵购房款。大商道公司违反本协议约定，应赔偿因其违约行为造成谷纪霞和其他守约方的直接经济损失。本协议经各方签署并与该房屋之销售、预售合同同时生效，若该房屋之销售、预售合同终止的，则本协议同时终止。2014年10月14日，谷纪霞与上宅公司签订《万商城协议书》，购买上宅公司开发的位于延津县××道“××商城”××楼××号商铺，商铺建筑面积为53.14平方米，总价格为418666元，扣除第一年返租金33493元，谷纪霞向上宅公司支付首付购房款195173元。签合同时上宅公司并未取得预售许可证明。双方又于2015年1月19日签订了《万商城分红协议》，协议约定：1.案涉商铺分红周期：2015年2月1日至2023年1月31日，共8年；2.分红时间节点：每年两次，分别为1月31日和9月30日；3.分红基数：截止到12月25日和8月25日买受人所购买商铺实际到账金额；4.分红金额：每次分红金额为分红基数的5%，每年两次，共计10%。2015年12月2日签订了《万商城补充协议》，协议约定：二、谷纪霞购买的万商城第14号楼1层09号商铺上宅公司应当在2016年3月31日前交房，并于2016年7月1日开业；四、上宅公司逾期交房及开业的违约责任：出卖人逾期交房及开业，买受人想退房的，可提出退房申请，出卖人无条件受理买受人提出的退房申请。自受理退房之日起，根据所签相关协议，1个月之内退还房款（不能扣除买受人根据相关协议已经领取的返租及分红）。五、关于本次逾期返租、分红的补充：逾期返租、分红的，根据所签相关协议，出卖人按日向买受人支付收益的万分之二的违约金。上宅公司分别于2015年1月28日、2015年12月2日、2016年2月2日、2016年2月23日通过中国工商银行转账方式向谷纪霞支付分红款及返租款9759元、33493元、1500元、8259元，共计53011元。上宅公司于2017年1月4日、2017年7月28日通过中国工商银行转账方式向谷纪霞分别退还购房款10000元和3000元，谷纪霞诉状中自认上宅公司向其给付共计18000元，庭审时予以否认。2017年11月2日上宅公司与新乡市瀛瑞置业有限公司签订了《万商城项目转让合同》，将万商城项目整体转让给了瀛瑞置业。该合同附表中显示已退还谷纪霞房款13000元。经查明，上宅公司至今仍未取得商品房预售许可证。一审法院认为，《最高人民法院》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，谷纪霞与上宅公司签订万商城协议书时，上宅公司未取得该涉案商品房预售许可证明，且上宅公司至今仍未取得。根据上述法律规定，谷纪霞、上宅公司签订的该商品房买卖合同为无效合同。谷纪霞、上宅公司签订的《万商城分红协议》、《万商城补充协议》及谷纪霞与郑州大商道公司、上宅公司签订《委托经营管理协议》是以谷纪霞、上宅公司商品房买卖协议有效为前提的，现谷纪霞、上宅公司签订的买卖合同无效，故依赖于买卖合同（主合同）而存在的《万商城分红协议》、《委托经营管理协议》、《万商城补充协议》（从合同）也是无效合同，该分红协议及委托经营管理协议约定的内容自始没有法律效力，故谷纪霞依据该分红协议、补充协议及委托经营管理协议提出的要求上宅公司支付案涉商铺的租金、分红款的诉讼请求，一审法院不予支持，但上宅公司已经返还给谷纪霞的部分除外。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。根据该法条，虽然谷纪霞、上宅公司签订的房屋买卖合同无效，但并不影响协议中双方约定的解决争议的条款，该合同的争议条款约定上宅公司逾期交房及开业，谷纪霞享有退房的权利，上宅公司应当向谷纪霞退还购房款，且不能扣除买受人根据相关协议已经领取的返租及分红。该条款合法有效，故该分红款及返租款53011元上宅公司不应退还上宅公司，也不能折抵上宅公司应该返还的购房款。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。谷纪霞在上宅公司没有取得预售许可证的情况下与上宅公司签订房屋买卖合同，存在一定的过错；上宅公司在未取得预售房屋许可证的情况下与谷纪霞签订房屋买卖合同，存在重大过错，应该适当赔偿谷纪霞的经济损失，谷纪霞已经收到了上宅公司给付的房租和分红款，予以折抵。本案中，因该购房协议书无效，故上宅公司应当将收受谷纪霞的购房款返还谷纪霞。购房协议中约定的扣除第一年返租金33493元，因该买卖协议无效，且谷纪霞并未实际支付该33493元购房款，故不能将这33493元认定为谷纪霞支付的购房款，谷纪霞向上宅公司实际支付了195173元购房款。关于上宅公司退还谷纪霞的房款数额，谷纪霞诉状中称是18000元，庭审中称是13000元，18000元中还包括其他款项，上宅公司提供的两张转款收据显示是已退房款13000元，上宅公司与新乡市瀛瑞置业有限公司签订的《万商城项目转让合同》附表中显示已退还谷纪霞房款也是13000元，故一审法院确认上宅公司已经退还谷纪霞的购房款为13000元而非18000元。故上宅公司应当退还谷纪霞的购房款为182173元（195173-13000）。上宅公司与新乡市瀛瑞置业有限公司签订了《万商城项目转让合同》，该合同对谷纪霞没有法律约束力，根据合同的相对性，上宅公司承担相关责任后可以向新乡市瀛瑞置业有限公司主张相关权利。综上所述，谷纪霞的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，一审判决：一、上宅公司于判决生效后十日内退还谷纪霞购房款182173元；二、驳回谷纪霞的其他诉讼请求。如债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5516元，由上宅公司负担3739元，谷纪霞负担1777元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上宅公司上诉请求，谷纪霞与上宅公司之间构成房屋买卖合同关系，双方为此确立了基础合同关系，在此基础上签订的返租协议、分红协议等，均系谷纪霞与上宅公司之间的约定，现上宅公司主张将案涉项目转让给第三人，其公司不应承担返还房款责任，这与其公司与谷纪霞签订的上述协议不符，根据合同相对性原则，上宅公司的该项上诉请求不能成立。关于是否将返租、分红款53011元扣除的问题。谷纪霞、上宅公司于2015年12月2日签订了补充协议，协议约定退房后，不应扣除返租、分红款，该协议系双方房屋不能交房的情况下，对于解决双方争议纠纷，重新达成的约定，该协议的效力应独立于基础的房屋买卖合同效力，应为有效协议。原判直接认定该补充协议系主合同买卖合同之从协议的论述不当，判决结果并无不当。综上，上诉人上宅公司的上诉请求不能成立，本院应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5516元，由延津县上宅置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  赵 斌审判员  付学堂二〇二〇年七月六日书记员  王 淼