浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初3427号 原告：张东红，男，1969年10月20日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人:倪英华,浙江凯运律师事务所律师。 被告：中达建设集团股份有限公司，住所地浙江省宁波市象山县丹城镇育才路16号。 法定代表人：齐明春，董事长。 委托诉讼代理人:汪涛,浙**盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟国良，系被告中达建设集团股份有限公司的工作人员。 被告：桐庐君杰置业有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道春江路1108号。 法定代表人：徐耀庚，董事长。 被告：徐耀庚，男，1963年1月20日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被告：浙**光冶炼集团有限公司，住所地浙江省桐庐县城南街道春江路1108号二楼。 法定代表人：刘光火，董事长。 被告：刘光火，男，1946年1月9日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告张东红与被告中达建设集团股份有限公司（以下简称中达公司）、桐庐君杰置业有限公司（以下简称君杰公司）、徐耀庚、浙**光冶炼集团有限公司、刘光火案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张东红的委托诉讼代理人倪英华，被告中达公司委托代理人汪涛、钟国良到庭参加诉讼，被告君杰公司、徐耀庚、浙**光冶炼集团有限公司、刘光火经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张东红诉称，2012年5月前，原告出资参与了位于桐庐县的华光大厦的合作建房，并经被告君杰公司确认，华光大厦第四层、第五层归原告所有。后在桐庐县人民政府同意华光大厦产权分割后，原告与其他数十名合作建房方一起进行了合作建房转为购房的行为，并于2014年1月25日与被告君杰公司签订了华光大厦第四层、第五层《桐庐县房屋转让合同》，并将原有的合作建房款也转为了购房款。自2012年7月华光大厦交付使用前，原告所购的房产就出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司使用。为此，原告在接收房屋后仍将所认购的第四层、第五层房屋与其他业主一起继续租赁给桐庐品尚娱乐文化有限公司使用，并至今每年收取房屋租金。 因被告君杰公司还尚欠施工企业即被告中达公司工程款，被告中达公司于2014年4月提起诉讼并查封了华光大厦的所有房产，导致包括原告在内的绝大部分购房者至今均无法办理相关房产权属证书。以上事实均能证明华光大厦第四层、第五层房产的所有权人为原告张东红，并且，被告中达公司与被告君杰公司的建设工程施工合同纠纷，其双方之间的债权债务纠纷与原告张东红无关。后因桐庐县人民法院拟处置属原告所有的华光大厦第四层、第五层房产，为此，原告向桐庐县人民法院提出执行异议，并提供了在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有第四、五层房产和己支付全部购房价款的证据。但（2019）浙0122执异40号执行裁定置上述事实与证据于不顾，在毫无理由和依据的情形下，认定事实错误、编织猜测各种不合理的理由，否定原告购房的事实和所提供的证据，裁定驳回原告的异议。综上，为维护原告的合法权益，现根据相关规定向人民法院提起诉讼，诉讼请求：一、请求贵院依法判令停止对位于桐庐县的华光大厦四楼、五楼房产的强制执行措施，并解除对上述房产的查封；二、判令桐庐县的华光大厦四楼、五楼房产归原告所有；三、本案诉讼费用由五被告承担。 被告中达公司辩称：一、张东红并未在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，张东红提交的合同系事后补签的未备案合同，合同载明价格不但与市场价不符，还与付款凭证不符。1、房屋买卖必须是书面的要式行为，且签约应该作为付款、交房的前置条件，本案中原告提交的《房屋买卖合同》的落款时间要晚于其主张的付款时间、交房时间，并非法律规定的合法有效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条的规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，根据该规定，书面合同是房屋买卖关系成立的要式条件，房屋买卖的关系并不能通过口头方式成立,而只能以书面方式成立，根据常理，房屋买卖的过程应当是先签订书面协议、后付款、再交房，本案中根据原告的主张，却出现了2012年付款、交房，2014年才签订房屋买卖合同，前后时间顺序明显不符合常理，且落款时间恰在本案首封之前几个月，该《房屋转让合同》的形成明显不符合常理，不应认定为合法有效的书面买卖合同。其一，从张东红的陈述看，在（2019)浙0122执异40号一案庭审调查中，原告代理律师答复是没有签署合作建房入股协议的，此后，张东红却提交了落款时间为2011年的合作建房协议，根据民事诉讼禁止反言的原则，该合作建房协议不应当得到采信。其二，从君杰公司方面的证据看，对于君杰公司与张东红之间是否在2011年3月12日就存在真实的买卖关系，形成于2011年12月22日的君杰公司《内部协商认购决议》具有极高的证明力，该份决议系公司主要投资人对华光大厦销售情况的确认，在其中，君杰公司股东徐耀庚未确认华光大厦四楼、五楼属于张东红所购买的房屋，而系属于徐耀庚与案外人陆千龙所有，也足以说明直至2011年12月22日君杰公司均未就四楼、五楼与张东红之间形成合法有效的买卖关系，鉴于此，此后徐耀庚无论作出何种说明和补充，都不足以推翻2011年12月22日君杰公司《内部协商认购决议》的效力，以及徐耀庚在当时对四楼、五楼产权的确认。其三，君杰公司转让代表即大股东丁樟荣也证实一到六楼是留给他们自己内部大股东的，是没有签署合作建房协议的。2、原告提交的《房屋转让合同》中约定价款明显不真实，损害了中达公司等债权人的利益，鉴于合同价格明显低于市场价、损害了第三人的利益，故该份合同也不具有合法有效性。根据原告提交的合同，504室房产对应的单位价格为2800元，404室对应的单位价格为2700元，但比对原告提交《华光大厦部分产权内部协商认购协议》，504室对应的价格应为3900元，404室对应的价格应为3600元。《华光大厦部分产权内部协商认购决议》，该份证据无疑是确认案涉房屋销售价最原始、最真实的依据，决议也确认，只有付清全款后才能与购房人签订房屋转让合同。张东红在本案中提交的《房屋转让合同》中的价格,远远低于决议价格，鉴于君杰公司对外负有高额债务未清偿，如允许其在销售环节对价格如此让步，明显损害中达公司等债权人的利益，该协议不具有合法性。综合对比2011年3月12日《合作建房入股协议》、2011年12月22日《内部协商认购决议》、2014年1月25日《房屋转让合同》，对案涉房屋价格的约定始终不一致，因此张东红主张其协议的合法有效性不能成立。3、商品房买卖过程中，出让人和买受人通常会将商品房买卖合同进行备案，确认其效力并防止一房二卖的发生，本案合同不但没有备案,买受人显然存在过错。而且从其表现出来的形式、内容上看，大开历史的倒车，不具有真实性、可信性。案涉合同并未在桐庐县房管部门进行备案，且协议约定的交房时间甚至要早于签约时间将近2年,这一做法对商品房的出让人而言明显违背常理，故案涉合同非合法有效的书面合同。更令人匪夷所思的是，2014年签订的《房屋转让合同》中约定的交房时间“己在2012年交房”居然是用刻制印章的固定格式，众所周知，在商业合同签订的过程中，只有普遍性、可反复使用的约定内容，通常才会通过刻制印章的方式，以简化签约手续，21世纪以来，随着电脑的普及，这种用事先印章刻制内容并反复使用的签约习惯早己在沿海发达地区被逐渐淘汰。本案中所涉的印章刻制内容，即交房方式，本身是户户有不同、层层有区别的个性化约定，华光大厦共27层、每层有多户，本应出现多种交房时间，但根据原告提交的证据，对一项个性化、差异化如此大的约定，居然采用了事先刻制印章的方式，足以说明了该协议并非真实意思表示，是虚假的合同。 二、张东红主张的房屋交付时间虚假，张东红并未在人民法院查封之前己合法占有该不动产。张东红在其执行异议申请书上阐述君杰公司于2012年7月将涉案房产交付给张东红，被告中达公司认为该主张与事实不符，表现在以下方面：1、张东红未提交《交房通知书》、《房屋交接确认书》等案涉房屋于2012年7月己经交付的证据，其主张本身不能成立，且张东红也无法提交其他证据证明房屋的实际交付时间、占有时间是在2012年。2、根据桐庐法院的另案判决，关于案涉房屋的使用情况，系由君杰公司与品尚公司签订了房屋租赁合同后，由品尚公司占有使用至今，张东红显然未直接占有使用该房屋。3、对于出租的房屋，房屋的所有权人或者占有人必然会参与租赁谈判，以处分自己的民事权利，本案中，张东红未参与租赁合同的谈判和签订，也体现出其并未实际占有案涉房屋。 三、张东红从未支付过购房款，徐耀庚汇入君杰公司的款项不能作为张东红支付的购房款。1、本案己有的证据中，张东红自身并没有向君杰公司支付过任何款项，因此不能认为张东红己经支付购房款。2、张东红付给徐耀庚的款项，和徐耀庚付至君杰公司的款项，从时间上、金额上均不能一一对应，说明徐耀庚在其中绝非“过账”，徐耀庚与张东红之间、徐耀庚与君杰公司之间的汇款往来，金额不一致，也充分说明了汇款的法律性质不一致，并非购房款。3、张东红称徐耀庚为其代付了购房款，但张东红、徐耀庚、君杰公司之间并未就代付购房款签订书面协议，且徐耀庚还是君杰公司的股东，徐耀庚与君杰公司的资金往来在法律上存在多种可能性，在三方未一致确认的情况下，不能将徐耀庚向君杰公司的付款认定为张东红对君杰公司的付款。4、张东红主张2012年徐耀庚己经代自己将房款全部付清，但从张东红提交的证据看，君杰公司的《收据》又是在2014年才开具，且收据金额和汇款流水不能全部吻合，存在差额部分，说明了徐耀庚向君杰公司的汇款并非购房款。此外，从《收据》中的文字看，2013年徐耀庚和张东红之间还有《收据》，既然张东红认为徐耀庚己经在2012年替自己结清了全部款项，徐耀庚就不应该在2013年再度开具《收据》给张东红。5、以上事实也说明，张东红、徐耀庚之间，徐耀庚、君杰公司之间相互转账的金额不能一一对应，也说明了三者之间必然存在其他法律关系。因此，如果本案中需认定徐耀庚己经代张东红付清全部购房款的事实，应当还原张东红、徐耀庚、君杰公司三方之间每一笔款项的真实法律性质，将原始协议与付款凭证进行一一对照，如果仅轻信张东红或与本案的审理结果存在重大利害关系的徐耀庚的主张，将严重影响案件的公正判决。 四、案涉房屋在人民法院查封前已经完全符合办理产权证的条件，产权证未办理并非因为政府政策和君杰公司的原因，原告张东红对产权证未办理明显存在过错。华光大厦的工程于2011年即己竣工并交付使用，大厦27层中的第1层、第3层，己于2013年底、2014年初出让给徐耀庚等人，并办理了产权证。剩余楼层至今仍登记在被告君杰公司名下。华光大厦1层、3层己在本案查封前办理变更登记的事实，一方面说明了华光大厦在本案查封前己经符合了办理分割产权证的客观条件，原告主张的因桐庐县政府政策原因导致产权证无法办理并非客观事实，政策因素更非产权证未能在查封前办理到位的原因；另一方面，原告怠于行使自己的权利，在华光大厦客观上己经满足办证条件的情况下，未及时要求被告君杰公司办理产权证，分割手续未办理、产权登记未完成，完全系原告自身原因所致，且原告自身明显存在过错。综上所述，被告中达公司认为，案涉房屋于2014年初被另案首封，原告张东红既然主张自身的权利在查封前己经存在，完全可在长达三年的诉讼过程中主张权利、提出异议、要求解除查封。在本案进行执行阶段后1个月即提出异议，且又始终未向首封法院（该案因本案的审理而中止）提出过异议。在就本案提出异议的过程中，还提交了一系列不符合常理的虚假证据，完全是为了配合君杰公司等恶意对抗人民法院的执行工作、拖延执行，其所主张解封理由与司法解释的规定明显不符。 被告中达公司未提交证据。 被告君杰公司、徐耀庚、浙**光冶炼集团有限公司、刘光火未作出答辩，亦未提供证据。 张东红提供以下证据证明其主张： 证据1、认购决议、合作建房入股协议、关于华光大厦分割办证的申请、交款变更用途及金额确认书各一份、桐庐县房屋转让合同二份，证明在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该房屋的事实； 证据2、华光大厦租赁合同、房屋租赁合同备忘录、告知函、领款单、汇款单各一份，证明在查封之前已合法占有房屋、收取租金的事实； 证据3、收款收据、汇款凭证、支款凭证、收款收据、证明、转账结果各一份，证明原告张东红已支付购房款的事实； 证据4、《今日桐庐（桐庐县国土资源局改变土地利用条件补交土地出让金项目公示）》一份，证明未办理房产转移登记是因为政府政策和被告君杰公司的原因，原告对此没有过错的事实。 证据5、执行裁定书一份，证明原告提出执行异议被驳回的事实。 对张东红提供的证据，被告中达公司经质证认为：关于证据1的质证意见如下：对认购协议三性没有异议，该证据系被告君杰公司各股东之间对案涉房屋以何种价格及方式进行认购而形成的真实意思表示，后续签订的协议违背了该决议故不具有合法性。该证据中案涉四楼、五楼房产认购人系被告徐耀庚及另一股东陆千龙，并非原告张东红。对合作建房入股协议的三性均有异议，该证据与认购协议内容相矛盾，不具有真实性。对分割办证申请、用途金额确认书的三性均有异议，该证据中所涉2000多万款项是2014年才转为购房款，被告君杰公司的盖章行为实际属于证人证言。对桐庐县房屋转让合同的三性均有异议，该份协议系事后伪造的。 关于证据2的质证意见：对租赁合同三性均无异议。对备忘录三性都有异议，备忘录上的“张东红”不是原告本人所签，也没有证据证明原告参与了谈判。被告徐耀庚代原告签字的行为证明力较低，不足以证明原告合法占有使用的事实。对告知函、领款单、汇款单的关联性有异议，该证据均形成在查封之后。 关于证据3的质证意见：对收款收据三性和证明对象均有异议。1、收款行为和原告陈述的交款行为时间隔了2年，这期间涉及的三方当事人有多次款项往来，不能证明相应的款项已经结清。2、该款项系张东红支付给被告徐耀庚或者是案外人，流水超过1000万元，与案涉房屋的购房款差额近500万元性质不明。3、被告徐耀庚系被告君杰公司大股东及法定代表人，其与被告君杰公司亦存在房屋买卖关系及资金拆借关系，对于上述款项，应由原告进一步举证说明。 关于证据4的质证意见：该证据与本案没有关联性，买房人有无过错系执行异议是否成立的必要条件，华光大厦一楼三楼已经办出房产证，四、五楼也应当符合办证条件。出让金是否补交不能说明四楼、五楼不能办证的事实。 对证据5的真实性无异议。 本院对原告张东红提交的证据认证如下：对证据1中认购决议的真实性予以认定，该认购决议系全体股东共同意思表示，具有较高的证明效力。对该组证据中的合作建房入股协议的真实性不予认定。认购决议中已载明案涉四楼、五楼房产认购人系被告徐耀庚及另一股东陆千龙，而合作建房入股协议的形成时间早于认购决议，却未在后续形成的认购决议中确认原告的权利，同时合作建房入股协议与徐耀庚出具的关于华光大厦分割办证的申请载明的合作建房时间相矛盾，故对合作建房入股协议的真实性不予认定。桐庐县房屋转让合同第四条载明的内容“2012年7月1日已经交房”，但房屋交接应有相应的交接手续，原告张东红未提供足够的证据对房屋交接事实予以补强，故对该合同中案涉房屋已于2012年7月1日交房的事实不予认定。对关于华光大厦分割办证的申请、交款变更用途及金额确认书结合原告提供的证据3，对该组证据的真实性予以认定。 对证据2各份证据的真实性予以认定。备忘录首部当事人项有张东红的名字，但落款处张东红的签名系被告徐耀庚所签，同时该备忘录载明：原合同约定的向君杰公司交纳合同项下的租金，应据此调整为向徐耀庚、陆一峰、丁樟荣、沈益群直接交纳，各受让人应当收取的租金标准详见备忘录附件一。原告未能提供该备忘录的附件一或实际收取租金的证据，进一步对该证据的证明力予以补强，故该份证据不足以证明原告合法占有案涉房屋的主张。对该组证据中的告知函、领款单、汇款单的的关联性予以认定，但该证据均发生在案涉房屋查封之后，不足以证明原告张东红已经在案涉房屋查封前合法占有的事实。 对证据3的真实性予以认定。虽原告张东红未直接将款项支付至被告君杰公司，但综合原告张东红向被告君杰公司法定代表人即被告徐耀庚转账金额及2014年3月20日被告君杰公司出具的收款收据载明的内容，可以认定原告张东红已向被告君杰公司支付了案涉购房款。 对证据4的真实性予以认定。该份证据所涉内容系桐庐县国土资源局对华光大厦按建筑单元进行分割补交土地出让金的项目公示，而非分层分割补交土地出让金的项目公示，故该份证据不能证明原告对未办理房产转移登记没有过错的主张。 对证据5的真实性予以认定。 根据当事人提供的证据及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：涉案房屋系被告君杰公司开发建设，位于桐庐县，房产总证号为桐房权证更字第××号，用途为非住宅，共有建筑面积为31300.3平方米，登记权利人为被告君杰公司，登记日期2014年1月22日。案涉房屋于2014年3月25日被本院（2013）杭桐商初字第882号案首先查封，并于2016年2月16日续封，查封期限至2019年3月24日止。被告中达公司诉被告君杰公司、徐耀庚、浙**光冶炼集团有限公司、刘光火建设工程施工合同纠纷一案，杭州市中级人民法院于2014年4月10日立案受理，根据被告中达公司的财产保全申请及其财产保全线索，杭州市中级人民法院于2014年4月18日，对登记在被告君杰公司名下的位于桐庐县县城迎春南路69号房地产（房产总证号为桐房权证更字第××号，其中包括涉案房屋）予以轮候查封。杭州市中级人民法院于2016年9月30日作出（2014）浙杭民初字第3号民事判决。该案经浙江省高级人民法院二审，浙江省高级人民法院作出（2016）浙民终769号民事判决，驳回上诉、维持原判。判决生效后，因被告君杰公司、徐耀庚、浙**光冶炼集团有限公司、刘光火未按判决确定履行义务，被告中达公司向杭州市中级人民法院申请强制执行，杭州市中级人民法院立案执行［执行案号为（2017）浙01执709号］。2017年10月23日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01执709号之一执行裁定，指定本院执行（2014）浙杭民初字第3号民事判决。本院于2017年11月6日立案执行，执行案号为：（2017）浙0122执3194号。 另查明： 1、2011年12月22日，徐耀庚、丁樟荣、沈益群、陆千龙、陆一峰达成《华光大厦部分产权内部协商认购决议》一份，该《决议》载明：一楼A区和四楼房产由徐耀庚认购，一楼B区和五楼房产由徐耀庚和陆千龙认购。四楼和五楼的实际应付单价分别为每平方米3600元和3900元，其中付公司的单价分别为2700元和2800元。 2、原告张东红于2012年4月11日通过银行向被告徐耀庚转账600万元，2012年4月27日向被告徐耀庚转账436.32万元，合计1036.32万元。在执行异议审查过程中，原告张东红通过张坚柱于2019年7月18日向本院执行款专户交付执行购房款524505元。被告徐耀庚于2012年12月7日通过银行向被告君杰公司杭州银行帐户交付合作建房暂借款六笔（四笔各440万元、二笔各220万元）计2200万元。 3、2014年1月8日，张东红、被告君杰公司签订《交款变更用途及金额确认书》一份，该确认书载明：本人（张东红）在2013年12月30日前交到被告君杰公司共计5824200元。华光大厦在2012年7月1日起已交付给各业主使用。现本人要求原交的款项全部转为购房款，并要求签订房屋转让合同，便于本人办理产权证。具体楼层、房号、金额按签订的桐庐县房屋转让合同为准，房款不足部分本人按合同于办证前全额交清给被告君杰公司。 4、2014年1月25日，张东红与被告君杰公司签订《房屋转让合同》二份，合同约定张东红以3116637元的价款购买案涉房屋401至404室（非住宅，建筑面积为1154.31平方米，单价每平方米2700元），以3232068元的价款购买案涉房屋501至504室（非住宅，建筑面积为1154.31平方米，单价每平方米2800元）。付款方式为乙方（张东红）已付给甲方（被告君杰公司）的全额转为购房款，乙方所付不足部分办证前应全额付清给甲方。 5、2014年3月20日，被告君杰公司向张东红出具收款收据一份，该收据载明：迎春南路69号401至404室和501至504室购房款6348705元。2013年12月前徐耀庚代付5824200元，欠524505元，原徐耀庚收据作废。 6、案涉房屋连同一至六楼一并由被告君杰公司于2010年9月2日出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司经营使用，租期十年。2010年9月30日，华光大厦工程竣工验收。2014年1月22日，华光大厦一楼登记在被告徐耀庚及其配偶白兰花名下，同日，华光大厦三楼登记在桐庐川垚农业开发有限公司名下。 本院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时符合上述四个条件，异议人对案涉不动产享有的权益，才足以排除强制执行。本案中，1、案涉房屋自2010年9月2日由被告君杰公司出租给桐庐品尚娱乐文化有限公司后，一直由桐庐品尚娱乐文化有限公司使用，房屋交接手续及租金收取的主体在本案中系认定合法占有案涉房屋的重要证据，但原告张东红未能提交在案涉房屋查封之前已直接或间接收取案涉房屋租金的证据，也未能提供房屋交接手续及其他在查封前已合法占有案涉房屋的证据，故原告张东红提供的现有证据亦不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，应承担举证不能的法律后果。2、与案涉房屋性质相同的华光大厦一楼、三楼于2014年1月22日办理了产权登记手续，该事实足以证明案涉房屋在该日期前也应符合产权登记的条件。从张东红主张提供的证据看，原告张东红支付购房款及对该房屋主张其他权利系通过被告君杰公司法定代表人即被告徐耀庚代为行使，华光大厦一楼已经办理在被告徐耀庚及其配偶白兰花名下，可以确定张东红对案涉房屋具备办理产权登记手续的时间系明知的，但至案涉房屋首次查封之日，期间至少有二个月的办理过户登记时间，原告张东红有足够的时间通过诉讼等方式向被告君杰公司主张过户登记权利，但原告未提供充足的证据证明已向被告君杰公司主张过权利，也未提供其他证据证明案涉房产未能办理登记并非系其自身原因导致，应承担举证不能的法律后果。综上，原告张东红对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对其诉讼请求不予支持。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告张东红的诉讼请求。 案件受理费53800元，由原告张东红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  叶明锋 人民陪审员  汪丽群 人民陪审员  程吴娜 二〇二〇年七月十日 代理书记员  许忆琳 附法律条款： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。