浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2050号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路261号2幢。 法定代表人：杨柏真，总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，该公司职工。 被告：潘铁勇，男，1982年4月26日出生汉族，住新昌县。 原告新昌县永信物业管理有限公司（以下简称永信物业）与被告潘铁勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永信物业的委托诉讼代理人张晓英、被告潘铁勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永信物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付6个月的物业管理服务费918元（2018年3月15日-2018年9月14日）。被告尚欠的物业管理服务费从原告催缴函送达被告应缴之日2018年12月15日起至2020年4月15日止已逾期16个月，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍交纳应支付违约金76元，合计994元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告永信物业于2017年3月15日与人才公寓业主委员会签订物业服务协议，合同约定由原告为人才公寓小区提供物业管理服务，服务期限2017年3月16日起至2018年3月15日止。2018年3月15日至2018年9月14日服务期间按会议纪要和法院判决书由原告继续管理服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业小区的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，交纳物业管理费按照房屋建筑面积每月每平方米1.2元、车位按照每月每个20元、车棚每月每个5元，半年预付一次，逾期交纳的按催缴函贴出之日起计算，计算方法按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍交纳违约金。被告系人才公寓7幢1032室业主，房屋面积为127.703平方米，按照1.2元/平方/月×6个月计算物业费为918元。被告尚有多余水费111元，同意在被告应交物业费中扣除。蓝牙系被告购买，并不是押金，不能退还。原告按照物业服务合同约定认真履行了自己的职责，对拖欠的物业费多次电话、上门催缴并以书面的方式向被告催讨，但被告置之不理，拒绝交纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费业主的正当合法权利，影响物业服务质量。现诉请被告支付物业费及违约金，请求法院判决支持原告诉请。 被告潘铁勇辩称：原告起诉的房屋面积及房屋坐落属实；原告主张的物业费是否已交纳、具体交纳给谁被告不清楚。多余水费111元无异议。2008年被告入住人才公寓后一直居住至今，但在有效期间内没有收到原告的催款通知。由于原告没有在小区签订补充服务协议及续约合同，也不存在合同约定的条约，既然没有合同，被告就不存在欠款，也不存在违约，因此，诉讼费用不予承担。综上，1、要求法院驳回原告的诉讼请求；2、要求原告退还蓝牙押金80元；3、要求原告退还多余的水费；4、要求被告补齐公共收益资金分红个人部分（电梯广告收益、公共场地出租收益，如物业三楼出租，地下的公共场地出租）。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、会议纪要一份、（2018）浙0624民初3281号民事判决书一份，证明在合同期满后电梯由原告维保，物业费的收取期限按照法院判决执行。被告质证认为：原告反复不执行会议纪要记载的内容，且会议纪要、判决书内容并没有明确原告的服务期限到9月14日止。 2、物业费催缴函张贴照片一张，证明原告已经书面向被告催缴物业费的事实。被告质证认为：图片拍摄的门牌系被告房屋家门口属实，但被告没有看到过该催款函。 3、新昌县不动产登记查询证明一份，证明被告系新昌县业主的事实。被告质证无异议。 4、水费单一份，证明被告的水费结余111元的事实。被告质证无异议。 5、物业服务合同一份，证明物业费收费标准及逾期交纳物业费应承担违约金的事实。被告质证认为：该物业合同只能证明2018年3月15日之前原告在人才公寓提供物业服务，但不能证明2018年3月15日原告还在人才公寓服务，而且原告并没有按照合同约定执行收费标准。 被告为证明其抗辩主张，提供了以下证据： 6、（2018）浙0624民初2381号民事判决书一份，证明原告物业服务期限到2018年3月15日终止的事实。根据2017年签订的物业服务合同，2018年3月15日之后没有续约，并对于之前的违约责任不能采取补偿措施，所以推断出2018年3月15日为服务终止时间。原告质证认为：2017年签订的物业服务合同到2018年3月15日到期，由于当时新的业主委员会没有成立，原告和以后业主委员会有矛盾，所以新的业主委员会向法院起诉解决纠纷，（2018）浙0624民初3281号判决书也明确了收费标准及收费期限，收费标准按第二届业主委员会的收费标准收取。 原、被告所举证据，经庭审质证，结合双方的陈述、答辩，本院认证如下：原告所举证据3、4，被告无异议，且符合证据三性，本院予以认定；证据1，系被告所在小区就电梯维保、诉讼期间的物业费交纳等相关问题由相关部门组织协调达成的一致意见，该意见第三条明确在诉讼期间，原告按照第二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行的事实，本院予以认定；新昌县人民法院（2018）浙0624民初3281号民事判决书，在2018年9月17日判决后，现已发生法律效力，且该判决第一项“新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料”。根据上述内容，原告证明其收取物业费的服务期限为2018年9月14日止，符合该生效判决结果的规定，本院予以认定；证据2，该证据可以证实原告向被告书面催讨过欠缴物业费的事实，本院予以认定。证据5，系被告小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》，其合同形式、内容不违反法律强制性规定，本院予以认定。证据6，该判决书根据人才公寓小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》服务期限为2018年3月15日止的事实，本院予以认定；但被告以此证明2018年3月15日起至2018年9月14日止的物业费其不需要交纳的证明目的与证据1所证明的事实不符，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告潘铁勇系新昌县房屋所有人，房屋建筑面积为127.7平方米。2017年2月4日原告永信物业与被告所在小区新昌县人才公寓业主委员会签订书面《物业管理服务合同》一份，原告接受被告所在小区业主委员会的委托，为被告小区提供物业管理服务，该合同约定：委托管理期限为一年；即自2017年3月16日至2018年3月15日止；物业管理服务收费标准：套房按建筑面积收取；1-2层（架空层为一层）按每月每平方米1元收取；3-17层:每月每平方米1.20元收取；车库按每月每个10元；地下车位每月每个20元；车棚每月每个5元收取；7层以上楼层为二次供水，二次供水电费在水费中分摊。物业管理服务费由物业公司每半年向业主预收，业主不按时交纳物业管理费时，物业公司应及时联系业主催缴物业管理费。业主逾期交纳或拒不交纳物业管理费的，每日承担千分之一的违约金；同时，双方对其他相关权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行合同中所规定的权利、义务。合同到期后，原告仍按原合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，但未与被告所在小区业主委员会签订继续物业服务合同。在此期间，被告所在小区业主委员会进行换届改选，新选举产生的业主委员会与原告之间就小区物业管理的有关问题产生矛盾，经双方协商未能达成一致意见，为此，新昌县人才公寓业主委员会于2018年6月25日向本院起诉原告永信物业。2018年7月27日案件审理期间，物业管理相关部门在新昌县七星街道办事处召开了由县建设局、房管局、质监局、七星街道、西岭社区、人才公寓业主委员会、永信物业等单位代表参加的协调会，协调会议达成三点意见，其中第二条：在诉讼期间电梯维修按第二届业委会签订的物业管理合同执行。电梯检验费由永信物业预付，诉讼结束后，按物业管理的月份分摊；第三条：在诉讼期间，永信物业管理按第二届业委会签订的物业管理合同标准管理，物业费收取期限按法院判决执行。2018年9月17日新昌县人民法院作出（2018）浙0624民初3281号民事判决：一、新昌县永信物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出新昌县人才公寓小区、向新昌县人才公寓小区业主委员会移交物业管理用房及相关物业设施、资料（附移交清单）；二、驳回新昌县人才公寓业主委员会的其他诉讼请求。原告于2018年9月14日自动撤出人才公寓小区的物业管理服务。原告于2018年12月8日在被告居住的新昌县门口书面张贴方式向被告潘铁勇催缴尚欠的物业费，但被告以原告未与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》为由，仍未按照2017年2月4日签订的物业服务合同约定交纳2018年3月15日起至2018年9月14日止的物业服务费919.44元（6个月×1.2元／月／平方米×127.7平方米），致本案纠纷发生。另查明，原告在被告所在小区物业服务管理期间，被告预交原告的水费尚有结余111元，原告表示同意在被告应交纳的物业费中扣除。 本院认为，本案的争议焦点为原告与被告所在小区业主委员会签订书面的《物业管理服务合同》管理期限为2017年3月16日起至2018年3月15日止，但原告现向被告主张的物业服务费自2018年3月15日至2018年9月14日止是否依法有据？本院认为，根据2018年7月27日的会议纪要第三条所确定的内容，结合（2018）浙0624民初3281号民事判决书中第一条的生效判决内容，能够证明原告在合同期满后继续为被告小区提供物业服务，为此，原告按原合同约定标准，依据会议纪要、民事判决书所确定的期间向被告收取2018年9月14日止的物业费合法有据，故本院予以支持。物业管理服务是一个动态管理服务，小区物业服务企业应加强对管理人员的严格管理，加强业务培训，不断完善管理措施，提高服务质量，转变服务态度，尽最大努力满足大多数业主的合理需求，同时，小区业主委员会应对物业公司在服务中存在的不足和问题，平时加强监督、检查，及时提出合理可行的建议和意见，促使物业公司及时改进，完善管理服务，提高小区的整体素质和形象，协调解决业主与物业公司之间的矛盾；作为小区的全体业主应当具有主人翁的姿态，与物业公司相互配合、共同努力，对物业管理企业存在的问题及时向业主委员会提出合理可行的意见和建议，同时与物业公司加强沟通，共同把小区管理好建设好。被告未及时交纳物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。本案原告在2018年3月15日至2018年9月14日虽未与被告所在小区业主委员会签订物业服务合同，但实际提供了物业管理中的服务，因此，被告不能以未签订《物业服务合同》拒绝交纳物业费的正当理由，故被告拒绝交纳物业费的抗辩理由，依法不能成立，本院不予采纳。 物业服务合同是物业服务企业按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范履行维修、养护、管理维护的义务合同。业主按照合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的收费标准向物业管理企业履行交纳物业管理费的义务。业主经书面催缴，无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。依法成立的业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但被告所在的人才公寓小区的业主委员会与原告签订的物业管理服务合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，该合同对被告具有约束力。原告按合同约定和会议纪要及法院判决实际履行物业管理义务，被告依法应当履行交纳物业服务费的义务，原告依法享有向被告收取物业服务合同中约定物业费及被告逾期交纳物业费的违约金的权利。 综上所述，原告诉请被告交纳物业费918元，合理、合法，本院予以支持。原告自愿放弃超过部分物业费，不违反法律规定，本院予以准许；原告同意对被告结余水费111元在被告应交纳的物业费中扣除，不违反法律规定，本院予以准许。原告诉请被告支付逾期付款违约金从2018年12月15日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2020年4月15日止，符合相关法律规定，本院予以支持。被告辩称其多余的水费应退还的意见，原告予以认可，本院予以采纳；被告拒交物业费及违约金的辩称意见，与事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条及相关司法解释之规定，判决如下： 被告潘铁勇支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年3月15日起至2018年9月14日止的物业费918元，扣除结余水费111元后，尚应支付807元，并支付自2018年12月15日起至2020年4月15日止以807元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍计算的违约金，限于本判决生效后十日内付清。 如果被告潘铁勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘铁勇负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  舒建平 二〇二〇年七月十三日 书记员  石嘉悦