北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7620号上诉人（原审被告）：北京东方京海投资有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕南小街1号院3号楼1层3-3室。法定代表人：朱歌燕，董事长。被上诉人（原审原告）：刘梦媛，女，1989年5月25日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘欢，北京市中润律师事务所律师。上诉人北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）因与被上诉人刘梦媛房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法适用二审独任制开庭进行了审理。上诉人（原审被告）东方京海公司的法定代表人朱歌燕，被上诉人（原审原告）刘梦媛的委托诉讼代理人刘欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方京海公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重新审理，一、二审诉讼费用由刘梦媛承担。事实和理由：1．一审判决超出诉讼请求，违反民事诉讼“不告不理”原则；2．一审判决事实认定不清，法律适用错误，一审法院仍沿用先前判例的惯性思维，认定《解除协议》中违约金金额低于《转让协议》中刘梦媛的实际损失，而适用《合同法》114条规定判令东方京海公司支付高达39万元的违约金。《解除协议》中约定的违约责任并不低于刘梦媛在《解除协议》中的实际损失，一审法院未能依据《解除协议》依法判决。刘梦媛辩称，不同意东方京海公司的上诉意见，请求维持一审判决。刘梦媛向一审法院起诉请求：1．东方京海公司退还刘梦媛房屋使用权转让款及补偿款2399392．80元；2．东方京海公司支付刘梦媛逾期退款违约金（具体计算方法为：111083元的基础上进行调高，即以2221660元为基数，自2016年8月30日起至退清所有房款之日止，以中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3．案件受理费由东方京海公司负担。一审法院认定事实：2016年8月30日，东方京海公司（转让方）与刘梦媛（受让方）签订了《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》（以下简称转让协议），约定：第一条房屋基本情况：房屋位于北京市顺义区后沙峪镇双裕大街××905号房（以下简称905房），用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共135．71平方米。第二条房屋使用权转让款：按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米20463元，合计总金额2777074元。第四条付款：第一阶段转让款为协议总金额的80％，共计2221660元。受让方已交首付款2221660元，交齐首付款后签订本房屋使用权转让协议。受让方需在约定时间内补齐总金额的80％第一阶段转让款、针对该部分款项，受让方选择以下第1种付款方式付款：1．一次性付款……第二阶段转让款（合同总金额的20％）转让方通知受让方办理产权登记手续，受让方应当在接到转让方通知之日起30日内支付第二期转让款555414元。第六条交接使用权期限。转让方应当在2016年8月30日前，将该房屋使用权交接受让方使用。第八条交接房屋使用权。双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第九条关于产权登记的约定。转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。（一）出让方落实分户产权分割。转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。（二）出让方未落实分户产权分割。如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1．受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方所交转让款并给予8％的补偿。2．受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。合同还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。附件三对公寓设备标准进行了约定。刘梦媛支付首付款2221660元。后东方京海公司将905房交付给刘梦媛使用至今。后东方京海公司2018年10月18日向刘梦媛发送《关于蓝尚家园3、5号楼分户产权问题的告知函》，告知蓝尚家园3、5号楼公寓房屋因受政策限制不具备办理分户产权的条件，业主可以选择以下处理方式中其一：方式一，本人同意继续持有该房屋使用权；方式二，本人不同意继续持有该房屋使用权，申请由转让方回购房屋。刘梦媛称收到上述告知函后，其与东方京海公司协商一致于2019年3月15日签订了《房屋使用权解除协议》，约定：转让方（甲方）东方京海公司，受让方（乙方）刘梦媛。鉴于：1．甲、乙双方于2016年8月30日签署了蓝尚家园《房屋使用权转让协议》。2．乙方已于2018年11月2日收到甲方发出的《关于蓝尚家园3、5号楼公寓分户产权无法办理的通知函》。受让方经慎重考虑，已向转让方提出回购书面申请。综上原因，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就该房屋使用权解除事宜达成如下协议：（1）双方同意解除于2016年8月30日签署了蓝尚家园《房屋使用权转让协议》；（2）甲方应在本解除协议签订后30个工作日内退还受让方所支付的房屋使用权转让款2221660元，另给予乙方8％的补偿款177732．80元。两项合计甲方应支付乙方2399392．80元；（3）本协议签订后，转让方除需要向受让方退还已付房屋使用权转让款及支付8％的补偿款外，转让方无须再承担其他任何形式的赔偿责任。若逾期退款每日按万分之一承担违约金，逾期退款违约金最多不超过乙方已支付房款的5％；（4）本解除协议签订3日内，甲方委托物业相关人员与乙方就房屋现状共同进行查验，并签署《查验确认单》，如因受让方乙方在使用期间已对房屋结构、空间、设备设施等进行过改造，且改造行为对该房屋日后继续使用造成不良影响，乙方应在查验后7日内完成整改，将房屋恢复至交房状态，双方再次约定查验；（5）房屋查验合格并签署《查验确认单》，乙方应将房屋钥匙、水、电卡、门禁设备等收房已领取的全部物品退还至甲方所委托的物业管理单位；（6）在本协议签订生效、双方签署《查验确认单》及甲方将前述款项退还当日，乙方应将该房屋备用钥匙交还甲方，如因乙方原因未能如期将该房屋退还给甲方，则在甲方退还完前述款项之日起，乙方应按照1．35／天／平米向甲方支付房屋占用费，直至该房屋实际退还至甲方之日止；（7）乙方应按照甲方要求提供退款所需材料，包括但不限于《退款确认单》、乙方本人身份证复印件、乙方本人银行卡复印件等（需注明银行卡户名、卡号及开户行）。甲方依据《查验确认单》、钥匙退还记录并在收到乙方全部退款材料的30个工作日内将款项支付至乙方指定银行账户。如因乙方原因造成退款延误，甲方不承担任何责任，则退款时间相应顺延。案件审理过程中，一审法院向双方当事人释明，针对转让协议效力问题，一审法院已作出生效判决，认定转让协议无效。双方当事人均认可本案涉诉转让协议属于无效协议。生效判决另查明：北京市国土资源局于2017年6月27日向东方京海公司发放编号为京（2017）顺不动产权第××号不动产权证书，坐落为顺义区××3号楼、5号楼，本案涉诉的905号房即为不动产权登记的顺义区××5号楼905号房屋。双方当事人一致同意在本案中一并处理房屋腾退返还问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方当事人对于应支付刘梦媛转让款、补偿款金额均无异议，一审法院予以确认。主要争议在于违约金的数额如何确定。虽然双方签订的转让协议无效，但双方为了解决纠纷签订的《房屋使用权解除协议》中关于承担违约责任条款是双方真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，双方约定的违约金数额远低于刘梦媛的实际损失，一审法院对违约金数额予以适当增加，具体金额一审法院酌情确定。一审法院判决如下：一、确认刘梦媛与北京东方京海投资有限公司于二〇一六年八月三十日签订的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》无效；二、北京东方京海投资有限公司于判决生效之日起七日内支付刘梦媛转让款及补偿款二百三十九万九千三百九十二元八角；三、北京东方京海投资有限公司于判决生效之日起七日内支付刘梦媛违约金三十九万元；四、刘梦媛在收到北京东方京海投资有限公司上述第二、三项判决款项之日起七日内将顺义区双裕南小街2号院5号楼905号房屋腾退返还给北京东方京海投资有限公司；五、驳回刘梦媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形。因此，对于案涉《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》的效力问题，即使当事人对此未提出诉讼请求，法院亦应当进行审查。本案中，案涉《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等强制性规定，应属无效。关于违约金的问题，鉴于案涉《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》系因东方京海公司的原因导致解除，且东方京海公司未按照双方签订的解除协议之约定期限返还房款及补偿款，导致刘梦媛产生包括已付房款资金占用损失在内的各项损失。因此，虽然双方在签订的解除协议中约定了逾期支付房款及补偿款的违约金上限不超过已付房款的5%，但该比例显著低于刘梦媛的实际损失，故一审判决酌定东方京海公司支付违约金三十九万元并无明显不当。综上所述，东方京海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26884元，由北京东方京海投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年七月二十七日法官助理  肖 笛法官助理  黄晓宇书 记 员  刘怡然