舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初664号 原告：杜夫国（又名杜富国），男，1959年9月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：周海飞，女，1960年6月29日出生，汉族，住舟山市普陀区，系原告杜夫国配偶。 被告：李成，男，1982年10月4日出生，汉族，住舟山市普陀区，现住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：陆亚清，女，1960年12月11日出生，汉族，住舟山市普陀区，系被告李成母亲。 杜夫国与李成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，由审判员梅鹏适用简易程序独任审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。期间，因当事人补充证据需要，本案延期审理一个月，现已审理终结。 杜夫国向本院提出诉讼请求：1.判令李成支付给杜夫国抵债后剩余房款及赔偿损失合计76163元；2.判令李成承担本案诉讼费用。事实与理由：杜夫国因资金周转需要向李成借款50000元，月利率1％，后杜夫国因无力偿还借款，遂将名下位于则的房屋折价抵债，李成同意抵入。为此，双方自愿达成协议，于2003年2月9日签订《房屋抵债协议书》并签字盖印确认。协议第一条约定，“双方言明议定房地产折价款为人民币陆万元”。当时，以房地产折价款60000元抵销向李成借入款50000元债务后剩余房款10000元，约定由李成另行支付给杜夫国，杜夫国将房屋钥匙交于李成。之后，杜夫国一直向李成催讨剩余房款10000元，在交涉过程中一再提示李成支付剩余房款后方可办理产权过户手续，但李成以各种理由拒不履行支付剩余房款义务至今。根据双方签订的《房屋抵债协议书》约定内容，十七年来系李成不讲诚信，拒不履行支付抵债后剩余房款义务，甚至将杜夫国在另案中诉至法院，并提出“迟到十七年的”所谓先办证后付款的狡辩，根据我国房地产交易的惯例，均先付清房款后办理过户。2003年2月、2004年6月，刘某某、陆某某、裘某某、葛某某等16户买受人办理了房产证，综合楼大楼户户都持有房产证书，为什么唯独李成没有？现杜夫国根据（2019）浙09民终772号民事判决书第十三页“至于杜夫国主张的损失赔偿问题，因其一审变更反诉请求，且李成拒绝赔偿，该问题无法在本案中处理，杜夫国可另行主张相关权利”的认定内容，要求李成支付抵债后剩余房款及赔偿损失合计76163元。损失计算依据如下：（1）2003年杜夫国将建筑面积88平方米的房屋抵债给李成仅681.82元／平方米，现保守估计案涉房产已从6万元升值到40万元，鉴于李成一直未支付剩余1万元房款，该房屋抵债未完成，该房屋还不属于李成一方所有，杜夫国应占有该房屋1／6的产权。按目前市场价40万元计算，相应货币价值为66667元。考虑十七年间房屋的使用价值，平均每月按照500元计算，十七年租金为10.2万元，杜夫国应享有1／6，即17000元。李成应支付杜夫国合计83667元。（2）按照剩余10000元房款借款付息方式计算：十七年前民间借贷月利率普遍为1.5%-3%，本案按杜夫国向李成借款时1%计算，年化利率为12%，十七年后本息合计应为：10000＊（1＋12％）＊17＝68660元。以上两种方式计算所得平均值为76163元。综上所述，杜夫国认为，双方签订的《房屋抵债协议书》已被确认合法有效，李成应当按照协议书约定履行支付抵债后的剩余房款义务，鉴于李成不诚信的违约行为，故意拖欠抵债后剩余房款至今，导致杜夫国蒙受重大经济损失，李成应依法承担全部责任，故诉至法院。 李成辩称，2003年初，杜夫国通过六横电视台发布房屋出售信息，将其位于子出售，李成遂于2003年2月19日以人民币6万元的价格向杜夫国购买了建筑面积约为88平方米的台门沿港路202室房屋一套，同时向杜夫国购买房屋的还有李丙辉（台门沿港路201室）、陆某某（台门沿港路301室）、葛某某（台门沿港路402室）等人。在与杜夫国签订房屋买卖合同时，杜夫国提出其因银行债务原因，以房屋抵债协议的形式代替房屋买卖合同。协议的第4条约定，抵债后的产权过户手续由杜夫国协助办理，由李成向土地管理部门支付相应税费。协议签订当天，李成向杜夫国支付了57000元，杜夫国也将房屋钥匙交给了李成，李成对房屋进行装修后一直居住至今。当时，双方约定办理好房屋过户登记之后，李成再付给杜夫国剩余的3000元。此后，杜夫国将房屋登记到自己个人名下，并未过户给李成。李成多次联系杜夫国要求协助办理过户未果。李成无奈诉至法院，在法院审理期间，李成向法院提存10000元。但是李成坚持认为，仅欠付剩余房款3000元，杜夫国拒不配合李成办理房屋过户手续违约在前，杜夫国主张的所谓高达数万元的损失纯属无稽之谈，请法院驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月9日，李成作为债权人（甲方）与作为债务人即舟山市普陀区富发水产制品厂代表的杜夫国（乙方）签订《房屋抵债协议书》约定，乙方因资金周转需要向甲方借入5万元，月利率1%，甲方现要求归还本金，乙方无力偿还，愿意将其台门沿港路西侧的房屋折价抵债，甲方同意抵入；双方言明议定房地产折价款为6万元；房屋为四层综合楼室，建筑面积约88平方米；抵债后的产权过户手续由乙方协助办理，土地税等由甲方另行支付给土管部门。协议书签订后，杜夫国将上述房屋交付给了李成，李成占有使用房屋至今。2004年6月2日，杜夫国取得了上述房屋的所有权证书，产权证号为舟房权证普六字2700694号。2019年，李成将杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂诉至本院，要求杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂配合办理房屋过户手续，本院判决支持了李成的诉讼请求。杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂不服，上诉至舟山市中级人民法院。二审期间，李成向本院提存10000元。舟山市中级人民法院审理后作出（2019）浙09民终772号民事判决书，判决杜夫国及舟山市普陀区富发水产制品厂应于判决生效之日起五日内协助李成办理舟山市普陀区六横镇台门沿港路202室房屋的不动产产权转移登记手续。该案未处理杜夫国提出的损失赔偿问题，判决书中载明杜夫国可另行主张相关权利。 本院认为，当事人双方以李成对杜夫国享有的借款债权作为房产对价的名义，实现案涉房屋的产权由杜夫国有偿转移给李成为目的，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。《房屋抵债协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按协议约定全面履行各自的义务。关于双方对于对价是否全部支付完毕存在的争议，李成主张其已支付57000元，但在杜夫国不认可的情况下，李成作为支付对价款的一方，应当承担其已支付完毕对价的举证责任。现李成未提供直接证据证明其上述主张，应承担举证不能的不利法律后果，即李成应当就案涉房产向杜夫国支付抵债后剩余对价10000元。根据我国合同法规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。案涉《房屋抵债协议书》并未约定李成需要向杜夫国支付抵债后剩余对价10000元并应在房屋产权过户前完成支付，杜夫国也未提供其他证据证明双方约定了履行义务的先后顺序，故在杜夫国未协助李成办理案涉房屋所有权转移登记手续之前，李成有权拒绝杜夫国要求支付剩余购房款的要求。现李成在前案中已主动将杜夫国所主张的未付购房款10000元提存至本院，履行了支付全部购房款的义务，此后舟山市中级人民法院才判决杜夫国协助李成办理案涉房屋所有权转移登记手续。因此，杜夫国以李成逾期付款为由，要求李成赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告李成支付原告杜夫国购房款10000元（已支付）。 二、驳回原告杜夫国的其他诉讼请求。 案件受理费1704元，减半收取852元，由原告李成负担110元，被告杜夫国负担742元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 负担义务的一方当事人未在本判决指定的期间内自觉履行义务的，对方当事人有权在本判决生效后判决指定的履行期间届满次日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  梅 鹏 二〇二〇年七月三十日 代书记员  严文寅 【附相关法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。