辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初67号原告（案外人）：韩秋贺，男，1992年8月31日生，汉族，无职业，住阜新市细河区。委托诉讼代理人：刘姝曲，辽宁海泉律师事务所律师。被告：阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司，住所地阜新市海州区中华路98-2。法定代表人：赵健淞，该公司董事长委托代理人：方晓霞，女，该公司经理。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。第三人：大连金港建筑安装工程有限公司，住所地大连经济技术开发区金源小区。法定代表人：杨国斌，该公司经理。原告韩秋贺诉被告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）及第三人大连金港建筑安装工程有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告韩秋贺的委托代理人刘姝曲，被告阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司的委托代理人方晓霞，被告海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。第三人大连金港建筑安装工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩秋贺向本院提出诉讼请求：请求法院依法撤销阜新市中级人民法院（2020)辽09执异38号执行裁定书，停止对细河区迎宾大街甲362号-2-222号房屋的强制执行。事实和理由：原告在2017年5月在潘淑芬手中购买了涉案房屋，购买房屋的价款是20万元，潘淑芬将房屋交给原告后，与原告到第三人海罗公司将购房合同由潘淑芬更改至原告，原告在潘淑芬手中接收房屋后于2017年5月15日到到小区物业办理补交了物业费用居住至今。依据《物权法》第十五条规定：当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告于争议房屋被贵院査封前已与海罗恒基签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并已经支付全部房款，其目的是为了取得讼争房屋的物权,原告的物权期待权应高于被告的一般金钱债权,因房屋出卖人海罗公司的原因未办理产权过户登记手续，原告无过错，结合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故应停止对讼争房屋的执行。另外，2014年间，因海罗公司出现诸多经济纠纷，2015年10月21曰,在阜新市政法委和开发区人民政府的主导下，海罗公司法定代表人胡宝全与大连金港建筑安装有限公司签订《协议书》，约定大连金港建筑安装工程有限公司继续建设翡翠蓝湾项目，基于上述事实，原告的各项物业手续己全部向大连金港建筑安装工程有限公司进行了移交，金港公司己出具书面证明，足以证明原告所购买房屋和物业管理己得到金港公司认可。现为维护原告的合法权益，特起诉到贵院，请求撤销阜新市中级人民法院（2020)辽09执异38号执行裁定书，停止细河区迎宾大街甲362号-2-222号房屋的执行。阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司辩称：原告2017年5月在潘淑芬手购买涉案房屋，对其真实性、合法性有质疑。原告是在我方查封之后购买的房屋。海罗公司辩称：对原告取得潘淑芬房屋的合同我没有看到，我支持福鑫小贷的答辩意见。原告取得房屋是不合法的，我不认可。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提供1.提供商品房买卖合同（编号GF-000-0171），该合同是潘淑芬与海罗公司签订的，签订时间是2013年6月10日，合同中加盖了海罗公司的公章和胡宝全法人印章，该合同是从物业公司借来的原件，合同上明确写明更名为韩秋贺，第一页买受人由潘淑芬后面记载了韩秋贺，联系电话也变更为韩秋贺的电话。2.提供潘淑芬于2014年8月8日与物业公司签订的二份服务协议。上述二份证据证明原房主潘淑芬是在涉案房屋被福鑫小贷查封之前并签订了买卖合同，同时办理物业移交。3、提供韩秋贺与海罗公司签订的买卖合同一份、房屋收款收据一份，韩秋贺的合同经潘淑芬到海罗公司已经将买卖合同重新与韩秋贺签订，时间仍为2013年6月10日，同时海罗公司还为韩秋贺出具的收款收据，日期也是2013年6月10日，房款价值237689元。原告以20万元的价格购买了该房屋，潘淑芬与韩秋贺共同到海罗公司变更后，海罗公司将原潘淑芬的收据收回，重新为韩秋贺出具了收款收据。4、提供物业收据4张、涉案房屋供热本一份，证明原告购买该房屋后一直缴纳物业费至2020年5月9日，供暖费也缴纳至2019年，涉案房屋原告一直使用至今。5、提供韩秋贺与物业公司签订的业主手册、消防安全协议书、房屋装修管理协议各一份，证明韩秋贺实际入住的客观事实。补充涉案房屋交接过程，潘淑芬在2014年8月8日取得房屋钥匙后，在韩秋贺从潘淑芬手中购买房屋时一直是潘淑芬带领去看房，涉案的房屋是在查封之前就已交到潘淑芬手中，韩秋贺是从潘淑芬手中取得。韩秋贺购买房屋后是到物业公司补交的各项物业费，不是与物业公司办理的交接。海罗公司质证意见是潘淑芬合同的与我公司比对无误后我承认真实性，对此交易我也认可，如果不一致我认为有欺诈行为。原始合同、收据收回不应该再将时间写到2013年，可以直接按后来的日期开大票就可以。装修管理服务协议时间是2014年8月8日，在我经营期间是没有这份协议的。临时公约我也没有签订过，后来都是虚假的。阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司质证意见是对原告提供的对潘淑芬的商品房买卖合同的真实性没有意见。对服务协议、临时公约海罗公司不予认可。收据是后换的与原海罗公司的原始公章是不一致的。本院认为原告提供的购房协议、商品房买卖合同、收款收据物业收据、涉案房屋供热本等证据真实有效，应予采信。根据上述证据本院认定事实如下：2013年6月10日，案外人潘淑芬与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，交付了全款。韩秋贺于2017年5月从潘淑芬手中购买该房屋，并与海罗公司重新签订了合同，合同日期填写为2013年6月10日。另查明，本院于2017年1月19日作出（2017）辽09执2号民事裁定书，查封了细河区迎宾大街甲362-2-222号商品房。原告于2020年6月22日提出案外人异议申请，本院以（2020）辽09执异38号执行裁定书，驳回原告的异议申请。本院认为，本案系案外人韩秋贺针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于细河区迎宾大街甲362-2-222号商品房的执行，并解除查封。本案的争议焦点应为韩秋贺停止执行的诉讼请求是否应予支持。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，2013年6月10日，案外人潘淑芬与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，交付了全款。韩秋贺不知道该房屋查封的事实，于2017年5月从潘淑芬手中购买该房屋并已经实际入住。购买时间应以潘淑芬购买时间为准，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。购房者基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且潘淑芬签订合同在先，阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司诉讼保全在后，故韩秋贺对诉争房屋所享有的权利优于阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司的一般金钱债权，韩秋贺对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对阜新市细河区迎宾大街甲362-2-222号房屋的执行；案件受理费100元，由阜新市海州区福鑫小额贷款有限责任公司、阜新海罗恒基房地产有限公司各负担50元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  李淑杰审判员  朱有明审判员  苑明珠二〇二〇年七月十七日书记员  范云鹏《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。