云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初942号原告：邹润超，男，汉族，1990年12月27日生，身份证住址吉林省白山市八道江区。被告：西双版纳桂基华业房地产开发有限公司。住所地：景洪市农林南路4号。统一社会信用代码：91532800072470263R。法定代表人：杨斌。被告：杨海琼，女，汉族，1969年5月30日生，身份证住址云南省西双版纳州勐海县。原告邹润超（以下简称原告）与被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司（以下简称桂基公司）、杨海琼商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告邹润超及被告杨海琼到庭参加了诉讼，被告桂基公司经本院依法送达开庭传票等诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除与桂基公司签订的《商铺认购合同》；2.由桂基公司连带返还原告支付的预付房款定金20万元；3.桂基公司需赔付双倍定金40万元及违约金1万元；4.案件受理费由被告承担；5.被告杨海琼返还溢价费3万元。在庭审过程中，经过释明，原告对第3项诉讼请求予以更改，表示放弃违约金，要求被告赔付双倍定金。事实及理由：原告通过楼盘宣传画册、广告牌及销售人员推销等渠道，了解到被告桂基公司开发建设的“景亮路综合集贸市场1号楼商铺项目”，并通过被告杨海琼安排签订商铺认购合同，约定由原告向桂基公司认购1号楼商铺一套。协议还约定了认购商铺的房号、单价、定金及项目开盘后的相关事项，并约定2018年12月31日该商铺毛坯交付原告。协议签订后，原告按杨海琼的要求将一套商铺的定金20万元汇入桂基公司账户。被告杨海琼系公司会计，告知原告需支付3万元到其个人账户作为介绍签订合同的费用。到2018年12月31日，原告才得知桂基公司并无销售许可证，其违规售房已违反法律法规。桂基公司未向政府部门报送办理预售许可证的相关材料，被告杨海琼无法联系，且现已逾期交房一年整，原告多次联系被告要求退房退定金，协商未果提起诉讼。被告桂基公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。被告杨海琼辩称，我曾经在桂基公司作出纳的工作，在销售桂基公司楼盘过程中，为了加快公司房屋销售，也给予公司工资较低，存在拖欠工资情形。所以公司鼓励在岗员工可以兼职卖房，这个情况整个公司都知道，我的售房行为不是个人行为，是公司同意和支持的。原告要求返还溢价费，其实溢价费是开发商给买受人的价格与实际成交价之间的差价。开发商为了鼓励代理商积极销售房屋，一般都会规定出楼盘所有房屋的最低销售总价，代理商通过推销使房屋实际成交价高于基础价，代理商对溢价部分按比例收取佣金，这种方式可以提高销售人员积极性。购买房屋时，销售人员已经给买受人讲清楚过，总共是两笔钱，一笔进公司账户，另外一笔是给销售人员的。我参与了桂基公司楼盘的销售服务工作，付出了劳动，佣金是我应得的。另外，我收取佣金的事情桂基公司是知道的。桂基公司没有给我们销售人员任何劳务费，所以同意我们向购房者直接收取佣金。综上，我收取佣金是合理合法的，不是个人行为，原告的佣金损失应该向桂基公司主张。且是否收到及收到多少佣金，我已经记不得了，需要对银行流水。原告针对诉讼请求依法提交了如下证据：1.收款收据一份，欲证实其向桂基公司预付房款订金20万元的事实。2.《商铺认购合同》一份，欲证实其与桂基公司签订合同及桂基公司违约的事实。3.微信转账截图两份，显示“转账给鲜立方财务杨姐”，其中2018年6月14日转账1万元，同月16日转账1万元。桂基公司未到庭参加上述也未提交书面质证意见。杨海琼对上述证据予以认可，对佣金表示只要收到过，其愿意退还。本院认为上述证据来源合法，能够证实原告待证事实，本院予以认定。被告桂基公司及杨海琼未提交证据材料。根据庭审查明的事实以及对证据的认定情况，本院对本案的事实认定如下：2018年6月16日，原告与被告桂基公司签订一份《商铺认购合同》，主要内容为由原告认购桂基公司投资开发的位于景洪市，该商铺单价为18000元，总价为448740元。双方还约定了由原告在签约当日支付20万元，剩余价款做银行按揭。以及桂基公司应当在2018年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告。双方对逾期交房的违约责任约定为：逾期超过60个工作日后，合同自行解除。合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款3%向认购人支付违约金。同日，原告向桂基公司支付20万元款项，并由桂基公司出具《收款收据》，其中收款项目为“购景亮路综合集贸市场1幢1层ＢＷ103号房商铺预付房款订金”，开票人为杨海琼，收据上盖有桂基公司财务专用章。另查明，涉案房产项目在对外宣传中名称为“鲜立方”，被告杨海琼当时是被告桂基公司的财务人员。在售房过程中，原告支付了2万元佣金给被告杨海琼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案被告桂基公司在超过合同约定的交房时间一年多还未向原告履行交房义务，且至今未明确能够交房的时间，原告要求解除与桂基公司签订的《商铺认购合同》的诉请本院予以支持。原告要求桂基公司返还预付房款订金20万元的诉请因合同的解除也予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，结合本案原告与桂基公司签订的《住宅认购合同》中的约定：签约当日支付20万元，剩余款项进行按揭付款。桂基公司出具的《收款收据》中对该笔款项表述为“预付房款订金”，对于该20万元的性质更倾向于首付款或预订款，并没有体现出是定金的性质，故原告要求按照定金性质双倍返还的诉请本院不予支持。关于原告要求被告杨海琼返还溢价费3万元的诉请，杨海琼认为是佣金，且表示已经记不清是否收到及收到多少，若收到也愿意退还。本院认为该笔款项实质是原告为购买涉案商铺而支付的款项，现《商铺认购合同》已经解除，并未达到原告购买目的，故原告有权要求退还因购买商铺而支出的款项，包括溢价费。但原告仅提供了向杨海琼转款2万元的证据，故本院仅支持原告返还2万元溢价费的诉请，剩余诉请1万元因证据不足不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邹润超与被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》；二、由被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内返还原告邹润超预付房款订金20万元；三、由被告杨海琼在本判决生效后三十日内返还原告邹润超溢价费2万元；四、驳回原告邹润超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10200元，由被告西双版纳桂基华业房地产开发有限公司负担4000元，由被告杨海琼负担200元，由原告邹润超负担6000元。原告预交的案件受理费本院不另清退，由二被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  刘晓洁人民陪审员  黄艳华二〇二〇年七月二十四日书 记 员  普若钰