上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1774号上诉人(原审原告)：上海百联房地产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张竞，董事长。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁华，上海市中广律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海三角地菜市场经营管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。上诉人上海百联房地产经营管理有限公司(以下简称“百联公司”)因与被上诉人上海三角地菜市场经营管理有限公司(以下简称“三角地公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初17527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百联公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四项，改判支持百联公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：三角地公司将部分房屋作为经营性用房转租，从中赚取高额差价，已经超出了公益性质。一审法院判决按照2倍标准计算转租收益明显过低。百联公司于2016年1月26日和8月11日两次发函要求三角地公司支付转租收益，故转租收益的支付应从2013年1月起算。双方约定的违约金标准为每日千分之四，一审法院应当按照约定判决逾期支付租金的滞纳金。百联公司为了主张权利，聘请律师，律师费是百联公司的损失，应当得到支持。被上诉人三角地公司答辩称，三角地公司与上海光明随心订电子商务有限公司东体育会路第一新鲜屋(以下简称“光明随心订”)和上海酩昕飞之龙餐饮管理部(以下简称“飞之龙餐饮”)之间并非转租关系，而是进场经营合同关系。三角地公司向百联公司承租上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号底层(以下简称“系争房屋”)后，用于菜场经营是公益性质，基本是亏损的。一审法院判决正确，请求二审予以维持。百联公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、三角地公司与百联公司签订《房屋租赁合同》(包括转租部分)；2、三角地公司支付自2019年1月1日起至2019年8月31日止的标准租金(按每月标准租金2,012.12元计算)；3、三角地公司支付光明随心订部位自2012年6月13日至2019年8月31日止的协议租金40,845.30元(以10平方米，按每月每平方米7.87元×6倍计算);4、三角地公司支付陈君国、飞之龙餐饮部位自2015年2月15日至2019年8月31日止的协议租金259,922.49元(以101平方米，按每月每平方米7.87元×6倍计算)；5、判令三角地公司支付逾期支付费用的滞纳金【滞纳金均按每日千分之四标准计算,第一部分、2019年9月1日前的滞纳金42,246.89元(1、逾期支付标准租金的滞纳金10,527.88元，计算方式：2019年1月至3月租金的滞纳金2,012.12元×3月×0.004×91.26天=2,203.51元+2019年4月至6月租金的滞纳金2,012.12元×6月×0.004×91.26天=4,407.02元+2019年7月至8月租金的滞纳金2,012.12元×8月×0.004×60.84天=3,917.35元；2、逾期支付光明随心订部位协议租金的滞纳金6,403.37元；3、逾期支付飞之龙餐饮部位协议租金的滞纳金25,315.64元)；第二部分、2019年9月1日起的滞纳金，以295,180.48元为本金，按每日千分之四，自2019年9月1日起算至实际支付之日止】；6、三角地公司支付律师服务费8,000元；7、案件受理费由三角地公司承担。一审法院认定事实：东体育会路XXX-XXX号房屋的权利人为百联集团有限公司。2012年7月1日起百联集团有限公司向百联公司出具《房地产管理委托书》，委托百联公司对系争房屋进行经营管理(含对外出租)。2014年8月5日，百联公司(出租方，甲方)与三角地公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋及上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号-XXX室房屋出租给乙方，建筑面积275.67平方米；租赁期自2015年1月1日起至2015年12月31日止；该房屋每月租金2,012.12元；租金及物业管理费先付后用，按3个月为一个支付周期。乙方在每一个周期结束的10天前支付下一个周期的租金及物业管理费，逾期支付的，按本合同约定承担责任；乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任；乙方逾期支付租金及物业管理费的，除应补交欠租及物业管理费等外，每逾期一天乙方还应按所欠款金额的4‰支付日违约金，并承担由此造成的甲方的全部损失；租赁期内，乙方应向甲方提供包括营业执照(含合同期内新增证照)在内的全部证照的复印件，并经甲方核对后加盖乙方企业公章，若证照内容有发生变化的，应提供每一次变化后的证照复印件；双方的其他约定：甲方出租的系争房屋系公建配套商业网点，乙方有使用权(附备忘录)；乙方承诺租赁期内不转租。该合同到期后，三角地公司向百联公司归还了上海市虹口区东体育会路XXX-XXX号-XXX室房屋(建筑面积20平方米)。双方未续签租赁合同，三角地公司仍继续使用系争房屋至今，并按照上述合同约定的租金标准向百联公司支付租金至2018年12月31日。百联公司分别于2016年1月26日、8月11日、2017年2月16日、2018年11月27日向三角地公司发出《复函》、《催告函》和《律师函》，认为三角地公司存在转租行为，应向百联公司支付转租部位的转租收益。一审法院另查明，百联公司曾向上海紫嘉物业管理有限公司出具《房地产管理委托书》。2007年5月8日，上海紫嘉物业管理有限公司与上海三角地菜场签订《关于东体育会路21、23、25号底层商业用房权属和租赁等问题的备忘录》明确：东体育会路21、23、25号底层商场为《金江公寓》小区建设单位上海市金属材料公司1992年4月根据市府有关文件规定配套而建的商业网点。东体育会路21、23、25号底层商场的产权所有人已变更为上海百联集团有限公司，现由上海三角地菜场继续租赁使用，租赁业务由上海紫嘉物业管理有限公司统一管理。根据市府1991年、1996年、1997年有关公有非居住用房租金调整实施办法精神和承租方目前经营状况，经与承租方上海三角地菜场协商上述房屋月租金2,012.12元。如有新的调整价格政策出台，再与承租方另行协商。并附三角地菜场房租调整文件依据。2013年4月11日，经上海市虹口区商务委员会批复，同意三角地公司对位于东体育会路XXX号底层的欧阳路菜市场实施二次改造，调整菜市场布局功能。光明随心订曾与三角地公司签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》，约定其向三角地公司承租东体育会路XXX号底层1号房，租金2011年1月1日至2014年12月31日期间为每月1,000元，2014年1月1日至2016年12月31日期间为每月1,650元。2012年6月20日，光明随心订在东体育会路XXX号底层1号房设立登记，并取得食品流通许可证。陈君国、上海酩昕飞之龙餐饮管理部(筹)(承租方)曾与上海三角地菜市场经营管理有限公司欧阳路分场(出租方)签订《租赁合同》，约定承租方向出租方承租东体育会路XXX号底层4001摊位，租期自2015年2月15日至2017年12月31日；租金2015年6月15日至2016年6月14日期间为每月8,333元，2016年6月15日至2017年12月31日期间为每月8,560元。飞之龙餐饮于2016年10月12日在上海市虹口区东体育会路XXX号底层4001摊位设立登记并取得营业执照。一审法院再查明，2019年4月8日，百联公司与上海市中广律师事务所签订《聘请律师合同》，因本案百联公司聘请上海市中广律师事务所律师出庭代理。百联公司并于2019年5月7日支付律师费8,000元。一审法院认为，系争房屋系根据市府有关文件规定配套而建的商业网点，在上海市标准化菜市场管理建设中，作为小区配套菜市场使用。随着相关政策以及市场经济环境的变化，逐渐形成了经权利人授权的百联公司与三角地公司建立公有非居住用房租赁合同的关系，因此，作为承租方的三角地公司应在政府指导价范围内向百联公司支付租金。在三角地公司承租系争房屋过程中，与光明随心订和飞之龙餐饮分别签订了《进场经营合同》和《租赁合同》，并按照合同约定分别向两家单位收取租金，虽三角地公司认为其与光明随心订和飞之龙餐饮均系市场管理者与经营者的关系，但从双方合同的主要内容，以及收取费用的标准来看，三角地公司与光明随心订和飞之龙餐饮之间已经形成了转租关系。根据上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)的相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。三角地公司将系争房屋中的部分面积转租给第三方，系在正常市场条件下作出的扩大经营收益的行为，其向第三方收取的转租收益的标准大幅超出了承租系争房屋的成本，因此三角地公司应当向百联公司支付转租收益。但考虑到系争房屋实际使用情况及其作为菜市场这一公益性民生设施的属性始终未有改变，同时遵循市府关于标准化菜市场管理办法的精神，百联公司收取转租收益的标准法院予以酌情确定。至于转租收益的起算期间，在双方《房屋租赁合同》履行期间，百联公司并未对三角地公司的转租行为提出异议，亦未要求收取转租收益，但租赁合同到期后，百联公司即因三角地公司的转租行为提出要求重新约定租金标准并签订新的租赁合同，故法院认为，三角地公司应从2016年1月起向百联公司支付转租部分面积的转租收益。至于百联公司要求判令三角地公司与其签订《房屋租赁合同》(包括转租部分)，房屋租赁关系作为合同关系，是否建立、与谁建立以及如何建立的相关内容，应当由合同双方当事人自行商定，法院对此不应干涉。但公有非居住房屋转租，出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议，且百联公司在庭审中明确表示同意三角地公司的转租行为，因而为保障该地区居民的基本生活设施，以及今后双方租赁关系的持续稳定进行，双方仍需自行协商并继续签订《房屋租赁合同》为宜。《房屋租赁合同》约定的租期届满后，百联公司曾多次函告三角地公司要求续签合同，均因双方未能就租金标准协商一致而未果。因此对于是否应当支付转租收益，以及支付的标准并未有定论，故百联公司要求三角地公司支付转租收益部分滞纳金的诉讼请求，不予支持。三角地公司客观上仍按原合同约定继续履行支付租金义务至2018年12月31日，百联公司也按此标准向三角地公司收取了租金。2019年之后，三角地公司确未支付任何租金，但因双方发生诉讼，且三角地公司请求对滞纳金标准予以调整，故酌情确定滞纳金金额。至于百联公司主张的律师费，因并无合同和法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：一、自判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付自2019年1月1日至2019年8月31日期间的租金16,096.96元；二、自判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付自2016年1月1日起至2019年8月31日期间的转租收益76,874.16元；三、自判决生效之日起10日内，上海三角地菜市场经营管理有限公司向上海百联房地产经营管理有限公司支付滞纳金5,000元；四、驳回上海百联房地产经营管理有限公司的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋为公有非居住房屋，是根据市府有关文件规定配套而建的商业网点，在上海市标准化菜市场管理建设中作为小区配套菜市场使用。根据上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)的相关规定，公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。百联公司上诉认为一审法院判决按照2倍标准计算转租收益明显过低，对此，本院认为，百联公司与三角地公司之间就系争房屋的转租收益的争议，应由双方自主协商或者相关主管部门予以确定，并非由人民法院裁判予以解决。鉴于三角地公司在本案中没有提出上诉，故本院对一审法院判决转租收益予以维持。综上所述，百联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,887.98元，由上诉人上海百联房地产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年七月二十一日书记员  张蓉霞附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……