贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5013号上诉人（原审被告）：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司，住所地贵阳市云岩区。法定代表人：李凯，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵洁，女,1993年11月24日出生,汉族,住贵州省息烽县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：章嘉林，男，1945年5月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：王麟辉，男，1974年11月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人委托诉讼代理人：付思筑，贵州丰玺律师事务所律师。上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称中天城投）因与被上诉人章嘉林、王麟辉商品房销售合同纠纷一案，上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司不服贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初11756号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中天城投上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人以900894元为基数按照每日万分之零点一为标准向被上诉人支付逾期办证违约金；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：本案中上诉人虽然存在逾期交付办理房屋转移登记文书的行为，但并不足以影响被上诉人对房屋的正常使用，客观上而言被上诉人也一直将房屋对外出租获取利益，即上诉人的违约行为并没有给被上诉人造成任何损失。《商品房买卖合同》虽然约定了逾期办证的违约金标准，但该违约金标准明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的司法解释，本案中在被上诉人并无任何损失的情况下，法院应当依法降低违约金标准。被上诉人章嘉林、王麟辉答辩称，1.《商品房买卖合同》是由上诉人提出的，制定的内容也是由其约定，应当按照约定履行。2.上诉人上诉是为了拖延时间，恳请二审法院驳回上诉维持原判。王麟辉、章嘉林向一审法院起诉请求：1.判决被告向两原告交付办理贵阳市云岩区渔安安井回迁安置居住区Ｂ组团第20-23栋负3-8号房产的不动产权证书所需的商品房转移登记的有关文书（包括但不限于被告的营业执照、被告应提供的《商品房销售现房证明书》或《商品房注册房》或不动产权证书、购房发票、房屋分层分户平面图、房屋移交证书以及办证所需的需由被告提供其他材料等）；2.请求判令被告向两原告支付逾期办证违约金至实际交付办证商品房转移登记的有关文书之日止，（违约金自2017年12月31日起按已付房款900894元的日利率万分之一计算，违约金每日为90.09元），截止2019年10月8日暂计为58288.23元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2015年7月1日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定二原告购买被告开发的位于云岩区渔安安井回迁安置居住区Ｂ组团第20-23栋负3层8号商业用房，建筑面积35.69平方米，购房总价款900894元；买受人应当于2015年7月1日前支付全部房价款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺在2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期超过60个工作日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，二原告向被告支付了全部购房款及维修基金。2016年6月30日，被告向二原告交付了涉案房屋，但截至起诉，被告仍未向二原告交付办理商品房转移登记所需的有关文书。庭审中，被告陈述，因为学校方面的原因导致涉案房屋的初始登记未办理。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及一审法院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清全部购房款，截止双方约定的2017年12月30日前，被告仍未取得商品房所有权的初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，已构成违约，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。被告逾期交付办证所需有关文书的违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。对于原告主张被告交付办理涉案房屋所需的商品房转移登记的有关文书的诉请，庭审中，被告自认，涉案房屋仍未办理初始登记，故现不具备向原告交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的现实可能性，故对于原告的该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章嘉林、王麟辉逾期办理违约金（逾期办证违约金以900894元为基数，按照每日万分之一为标准自2017年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、驳回原告章嘉林、王麟辉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1257元，减半收取629元，由被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方应当按照合同约定全面履行义务。本案二审争议焦点为：是否应当将双方合同约定的逾期办证违约金计算标准调低至每日按已付款万分之零点一计算。经查，双方《商品房买卖合同》约定：出卖人自约定日期超过60个工作日以后，仍不能交付商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二审中，中天公司认为双方约定的逾期办证违约金计算标准过高，请求调低为按日支付已交房价款万分之零点一。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本院认为，从合同履行情况来看，被上诉人已按合同约定付清全部购房款，履行完毕合同义务，双方约定中天公司应于2017年12月31日取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，但时至今日中天公司因其自身原因依然不具备办理产权证书的条件，已违反合同约定。房屋产权证书系被上诉人依法取得房屋所有权的有效证明文件，亦为被上诉人进行房屋交易的必备要件，现中天公司不能按约交付办理商品房转移登记的有关文书，导致无法办理案涉房屋产权证书，必然造成被上诉人的损失。因此，本院结合合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，根据当事人意思自治及诚实信用原则，对中天公司请求调低逾期办证违约金标准，不予支持。故一审法院按照合同约定的逾期办证违约金标准判决中天公司支付违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中天城投集团贵阳房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1257元，由中天城投集团贵阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年七月三十日法官助理陈跃霄书记员彭永耀