文书内容重庆市城口县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0229民初747号原告：重庆风向林物业管理有限公司，统一社会信用代码91500103688933529A，住所地重庆市渝中区民生路9号10-8#。法定代表人：杜秀英，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭东，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪丽，重庆志和智律师事务所律师。被告：刘正洪，男，1969年9月9日出生，汉族，住重庆市城口县。原告重庆风向林物业管理有限公司（以下简称风向林公司）与被告刘正洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用（小额诉讼）简易程序，分别于2020年6月24日、2020年7月13日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告风向林公司的委托诉讼代理人陈旭东、肖洒，被告刘正洪到庭参加诉讼。第二次庭审，原告风向林公司变更诉讼代理人肖洒，由变更后的委托诉讼代理人赵雪丽到庭参加诉讼，被告刘正洪经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告风向林公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘正洪支付原告截止2019年5月10日的物业管理费等共计10,987元（其中物业管理服务费9284元、市政垃圾费610元、公摊费420元、水费673元），并以欠付10,987元为基数，自起诉之日起按年利率24%支付利息至本息付清之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月20日，原告与腾宇中央新城小区（以下简称涉案小区）开发商签订前期物业合同，并为涉案小区提供物业管理服务至2019年5月13日。被告系该小区5-12-1房屋所有权人，其房屋建筑面积为114.06平方米。被告于2011年10月14日入住该小区，但其自2013年2月28日起未支付物业服务费等相关费用。原告多次催收无果，故诉至法院。被告刘正洪辩称，被告系涉案小区5-12-1房屋所有权人属实，但该房屋房产证面积为113.94平方米，而非原告诉称的114.06平方米。被告于2012年入住，原告未告知物管费收费标准及依据，并强行在被告交纳的装修保证金中扣缴了2011年至2013年2月的物业管理费。2014年，5-16-1房屋水管爆裂导致被告新房墙壁及地板毁损，被告向原告反映情况一个多月后，原告才在社区督促下查看现场，告知会通知肇事业主协商处理，之后便杳无音讯。被告多次找原告协调处理，并告知如不处理便不再缴纳物业管理费。2015年5月，原告派工作人员采集被告家中墙纸样本，称将按样本调换墙纸并对墙体和地板进行维修，但至今无人处理。原告存在诸多违约行为，导致业主的人身、财产安全得不到保障：未对涉案小区公共秩序维护、安全防范等事项进行维护管理；物业设施欠缺、服务不到位，无安保、门禁等；电梯长期存在严重安全隐患，无人解决；监控设备形同虚设，业主快递被盗、物件损毁却无法找到责任人；对小区绿化带被随意侵占、噪音扰民、餐饮油烟直排等问题置之不理；未经业主大会同意将小区公共区域划为停车位，影响业主通行、阻塞消防通道；未向业主公布项目收支情况，严重损害业主利益。综上所述，原告未按照合同约定全面履行义务违约在先，应承担相应法律责任，被告拒绝缴纳因原告违约产生的相关费用合法合理，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：刘正洪系腾宇·中央新城小区5幢12-1的业主，房屋建筑面积为113.94平方米。甲方重庆腾宇房地产开发有限公司与乙方风向林公司签订《城口腾宇·中央新城前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定：甲方聘请乙方对腾宇·中央新城提供前期物业管理服务事宜；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅为1.60元/月·平方米；居民生活垃圾处置费（袋装垃圾收运服务费）由业主按8元/月另行交纳（政府有其他相关标准的按政府文件执行）；业主与物业使用人应当按照政府相关部门的规定交纳水、电、气、光纤等使用费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费额的千分之三每日的标准向乙方支付违约金；合同同时对委托管理事项、管理期限、物业管理服务质量、违约责任等作了具体约定。合同签订后，风向林公司入驻该小区。2011年10月14日，刘正洪在该合同封面处签署“已阅，刘正洪”。城口县发展和改革委员会于2011年10月8日签发城发改委文[2011]424号文件，规定城市范围内居民每户生活垃圾处置费为6元/月，于2013年10月24日签发城发改委文[2013]647号《城口县发展和改革委员会关于城口县腾宇·中央新城物业管理服务收费标准的通知》的文件，文件规定：1、高层住宅物业管理服务费为1.10元/平方米·月（含日常维护养护费、电梯使用费）；……7、业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用由业主据实分摊；8、二次供水价格另行报批；9、垃圾处置费按有关文件规定标准代收；以上收费标准为最高标准，公司根据实际情况可以下浮；以上收费标准从2013年10月1日起执行。刘正洪自2013年2月28日起未向风向林公司交纳物业服务费、公摊水电费、垃圾处置费（代收）。期间，风向林公司分别于2015年7月3日、2016年11月18日、2019年8月15日在小区公告栏内张贴公告，要求欠费业主及物业使用人缴清欠费，并于2019年8月7日向刘正洪邮寄送达催缴物业服务费的《律师函》，刘正洪于2019年8月8日签收。另查明，2017年9月25日，《重庆增值税普通发票》载明，风向林公司向城口县惠民供水有限责任公司缴纳腾宇总表（母表）的生活（小区）保洁基金、水费、水资源费、污水处理费、羊耳坝水库原水水费价税合计24,292.05元，其中水费14,789.99元。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。本案原告与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对涉案小区全体业主亦具有约束力，故本案被告应当受到上述物业服务合同的约束，按约履行缴费义务。被告辩称原告提供的物业服务质量未达到合同约定，不应支付物业服务费。根据原、被告双方的陈述及提供的证据，可以看出原告提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主长年未缴纳物业管理服务费的情况下仍对该小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，且已向被告履行书面催缴义务，本院根据瑕疵履行的情况及公平原则，酌情确定被告支付85%的物业服务费8384.84元（113.94平方米×1.10元/平方米·月×74个月零10天×85%）。原告依据城发改委文〔2011〕424号、〔2013〕647号文件的规定要求被告按6元/月·户支付市政垃圾处置费610元，被告无异议，本院予以确认。《前期物业服务合同》中未就公摊费用进行约定，根据城发改委文〔2013〕647号的规定，业主共用部位、共用设施设备的用水用电费用，由业主据实分摊。原告未提供公摊费据实结算的依据，故对原告要求被告按10元/月·户的标准支付公摊水电费420元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付其代缴水费673元，并提供了《重庆增值税普通发票》、《5号楼二次供水水表号2018年》以及其他业主水费《收据》予以佐证，但被告不予认可。对此，《5号楼二次供水水表号2018年》系原告自制，无被告签字确认；《收据》仅能证实涉案小区其他业主缴纳了水费，与被告不具有关联性；《重庆增值税普通发票》，既未载明所交纳水费的时间段，亦不能确定该费用系被告应交纳的水费金额，前述证据均无法证实原告代被告缴纳了水费673元，故对原告要求被告支付其代缴水费673元的诉讼请求，本院不予支持。被告未按期支付物业费用，必然给原告造成经济损失，但原告要求按照年利率24%计算违约金明显过高，其经济损失可参照资金占用损失，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第三十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告刘正洪于本判决生效后三日内支付原告重庆风向林物业管理有限公司2013年2月28日至2019年5月10日期间的物业服务费8384.84元、垃圾处置费610元，共计8994.84元，并以8994.84元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自2020年6月16日至本息付清之日止的资金占用损失；二、驳回原告重庆风向林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半交纳70元，由被告刘正洪负担。本判决为终审判决。审 判 员 李玉波二〇二〇年七月二十日法官助理 谢 佳书 记 员 段友娇