江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1588号上诉人（原审原告）：董小富（又名董小虎），男，1961年11月29日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：耿梅花，江苏天择律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：董小林，男，1954年2月21日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：符留生，常州市金坛区茅山法律服务所法律工作者。上诉人董小富因与被上诉人董小林物权保护纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董小富上诉请求：撤销一审判决，改判支持董小富的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由董小林承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。董小富与董小林系亲兄弟关系且相邻居住，董小林自有房屋两间，董小富自有房屋三间（即诉争房屋），其中两间由案外人董小忠转让给董小富，并于1996年12月30日取得诉争房屋所有权证及相应集体土地建设用地使用证。1998年董小富考虑到婚生子董涛以后需婚娶，案涉房屋系早年建造且建设用地较小，并且与董小林的房屋连在一起等诸多原因，后与其配偶兄长周正树协商借用他的老宅基地重新建造房屋（当时他已迁居集镇居住），但由于其房屋的宅基地原使用人为周正树，董小富一直未领取到新建房屋的所有权证，新房屋建造完成后董小富迁居至此，诉争房屋闲置。2003年董小林配偶与董小富夫妻协商能否将案涉房屋租赁给其使用，理由为其婚生女已长大，现居住房屋较小，日常生活诸多不便，董小富房屋一直闲置无人管理容易损坏。董小富鉴于与董小林兄弟关系且相邻以及诉争房屋老旧若长期无人居住极易倒塌等原因，便将诉争房屋租赁给董小林居住，当时董小富鉴于董小林生活困难，象征性的收取租赁费1500元，折算成十年租金。董小富起初用意为若无特殊原因其夫妻二人也不可能再回诉争房屋居住，租赁到期后董小林若生活依旧困难再行出借给其居住，代为董小富对案涉房屋进行日常管理与维护。根据以上事实，董小富在明知董小林无证据证明其收取1500元租赁费的情形下，完全可以隐瞒该事实，但董小富本着诚实信用原则，还原了当时的客观事实，以便法院查明本案事实作出客观公正的裁决。庭审中董小林提供的两个到庭证人（其中一人系董小林亲戚）对诉争房屋是买卖还是租赁以及之后的出借的事实根本不清楚，其二人均是听董小林说的。两证人从事瓦工及小工，在近二十年当中其参与建造的房屋不计其数，董小林对购买诉争房屋这一人生大事都不能清楚陈述确切时间，而两证人却某,4清楚楚记得是2000年对该房屋维修的事实，其明显存在作伪证的嫌疑，由于诉争房屋老旧董小林在承租期间为改善自身居住环境对该房屋进行部分维修合情合理。另按照农村房屋买卖交易习惯，买受人在房屋不能过户的情况下通常会让出卖人将房屋的产权证书交付给买受人收执以证明房屋买卖事实的存在，在产权证书遗失的情况下，买受人通常较谨慎，会让出卖人写房款收条以证明房屋买卖事实，只有在双方为租赁关系或借用情形下，双方才较为随意。庭审中一审法院未向董小富进一步核实该事实，而是全部采纳董小林的答辩意见及当庭陈述，然后根据日常经验法则，推定董小富、董小林之间存在买卖诉争房屋事实。二、一审法院举证责任分配不当，适用法律错误。本案中董小富提供了诉争房屋产权证书及相应集体土地建设用地使用证说明该房屋对外公示的产权状态，基于物权要求董小林返还诉争房屋已尽到了证明责任。董小富称诉争房屋租赁及后期出借给董小林使用，只是对房屋现状及使用权转移的一个说明，并非独立的诉讼请求。董小林辩称已从董小富处购得该房屋，必须对此承担举证责任，且其就此所提供的证据应当达到足以否定董小富的产权证的证明标准。一审法院要求董小富对租赁及后期出借房屋承担举证责任，系举证责任分配错误。证人符某与另一位证人（系董小林亲戚）向一审法院提供的证人证言为“听董小林告诉我说他已经买下来了”和“被告陈述原告已经将房子卖给了他”以及“我只是听被告陈述和村上人陈述”的传来言辞以及猜测性言辞，不能起到证明作用，更不能对抗产权证的效力。董小富本着诚实信用原则客观真实的还原了当年1500元租赁费交付的事实，一审法院却根据日常经验法则据此推定董小富、董小林之间存在诉争房屋买卖事实，其完全违背了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》和《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定。一审法院认为农村村民一户只能拥有一处宅基地，其只是村集体组织据其要求本村村民返还宅基地的法律依据，而不能作为本案推定诉争房屋存在买卖事实的依据。董小林辩称：董小富在起诉状和上诉状中虚构出租、隐瞒出卖的事实，1500元是董小林支付给董小富合理的购房价款，而不是租金，证人是同村的村民，都能证明诉争房屋是买卖关系，董小林才是该房屋的实际所有人，请求维持原判。董小富一审法院起诉请求：1.判令董小林立即腾空及返还董小富坐落于金坛区朱林镇朱林村委周家村26号（原巷头村13组26号）三间房屋归还董小富使用；2.董小林承担诉讼费用。一审法院认定事实：董小富、董小林系兄弟关系，涉案房屋中原有两间房屋，系董小富、董小林的弟兄董小忠分家所得，后董小忠转让给了董小富。董小富于1996年12月30日对涉案三间房屋办理了房产证和土地证。1998年2月董小富在当地另建有房屋居住，并陈述对新建房屋也领取了房屋产权证书。董小林除了居住涉案三间房子外，在同地东侧连体还有两间房屋，该两间房屋董小林陈述1996年领取了权证。董小林在使用涉案三间房屋后，先后对同地该五间房屋进行了维修装潢。2000年后至2004年期间，为居住使用涉案董小富的三间房子，董小林家庭支付了董小富家庭1500元。一审庭审中，双方关于董小林居住房屋是租赁使用还是买卖使用形成争议。董小富主张是租赁关系，提交涉案房屋所有权证、土地使用证、户口本及现状照片一张予以证明，陈述董小林妻子当初口头与董小富租赁房屋，当时没有钱付租金，过了一年时间后付的10年租金1500元，因今年产生矛盾所以诉讼。董小林对董小富证据真实性无异议，但否认房屋是租赁关系，主张房屋是买卖关系，陈述1999年董小林与董小富两人口头谈的房屋买卖，没有人在场，因当年没有钱付购房款，过了一年后董小林妻子付的1500元购房款给董小富的妻子，董小林多次要董小富补协议或房屋证件，董小富说“搬家找不到证了，兄弟之间不要补协议”，举证提交书面说明及证人符某、严某到庭作证，证人证词主要内容“听董小林说买了董小富的房，2000年左右参与维修装潢房子”。董小富质证异议认为，书面说明真实性无法确认，证人没有直接参与所谓的房屋买卖，证人严某是董小林的亲戚。结合双方陈述，一审法院认定如下：董小富主张房屋与董小林之间是租赁关系，提交的有关证件证据及照片不能证明其主张。董小林主张使用房屋是买卖关系，提交的说明因签名人未到庭，无法确认形式及内容的真实性，两证人证词客观反映了事实，两人也未参与董小富、董小林的房屋买卖事务，董小林提交的证据也不能证明其主张。纵观董小富、董小林的关系，多年来董小林使用、维修装潢涉案房屋的事实，董小富知道或应当知道涉案房屋状态后多年来的客观表现及2013年后董小富在所谓租赁期10年期满后与董小林之间关于房屋的互动非积极激厉；在董小林经济困难情况下董小富主张租金价格150元及10年期租金一次性缴纳与董小林主张的房屋买卖作价1500元的延期给付，哪一个更具有合理性？根据日常经验法则，推定董小林陈述房屋是买卖使用接近双方交易事实。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。所有权人对自己的财产享有占用、使用、收益、处分的权利。农村村民一户只能拥有一处宅基地。当事人对自己的主张有义务加以证明，否则承担不利后果。董小富主张与董小林之间存在租赁关系，提交证据不能证明其主张，本院根据日常经验法则认定董小林购买了董小富涉案房屋。因董小富已经在当地另建房屋且陈述已经办理权证，董小富已经取得了一处宅基地。董小林因当时住房紧张与董小富交易买卖房屋并支付1500元对价，鉴于此背景以及多年来的使用现状，应当维持交易的稳定，如涉及土地管理的问题，涉及对象系董小林。董小富诉讼提起相应请求有违诚实信用，故董小富诉讼主张，法院不予支持。董小林辩解房屋买卖事实成立，法院予以支持。判决：驳回董小富的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由董小富负担。二审中，董小富提交《村镇房屋所有权证》一份，该房屋所有权人为周正树，周正树为董小富配偶的兄长，证明董小富现居住的房屋为周正树所有。董小林质证认为，该证据与本案没有关联。双方当事人对一审法院查明的案件事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，关于董小林使用董小富的三间房屋是基于何种法律关系。董小富认为双方系租赁关系，鉴于董小林生活困难，象征性的收取租赁费1500元，折算成十年租金。董小林则认为双方系买卖关系，2000年至2004年陆续支付的1500元系购房款。根据双方的陈述分析，董小富认为双方系租赁关系，但未能提供其他证据佐证，且在承认董小林生活困难的情况下，董小林愿意一次性支付十年的租金，该陈述不符合常理。董小林认为是买卖关系，根据其对房屋进行维修装潢及付款情况进行分析，董小林的陈述具有高度可能性，一审据此确认双方系房屋买卖关系并无不当。关于双方之间的合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区直辖市规定的标准。董小林在其名下已经拥有一处宅基地的情况下，又购买董小富的房屋，违反了上述法律规定，应属无效，涉案房屋应予返还。董小林若认为因返还房屋给其造成损失的，可另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初7813号民事判决；二、董小林应予本判决生效后一年内向董小富返还金坛区朱林镇朱林村委周家村26号（原巷头村13组26号）三间房屋；三、驳回董小富的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，均由董小富负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  卢文忠审判员  袁海燕二〇二〇年七月十三日书记员  邹 静