上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5453号上诉人(原审被告)：唐金宝，女，1939年3月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：顾昱，女，1965年2月12日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：崔峰，男，1962年11月8日出生，汉族，住上海市嘉定区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：龚卿，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：韦来发，男，1956年10月17日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：蔡妹，女，1956年4月14日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。被上诉人(原审原告)：韦学妮，女，1996年3月31日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。原审第三人：上海捷博房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈斌。上诉人唐金宝、顾昱、崔峰因与被上诉人韦来发、蔡妹、韦学妮，原审第三人上海捷博房地产发展有限公司(以下简称“捷博公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初17415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐金宝、顾昱、崔峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回韦来发、蔡妹、韦学妮的一审诉讼请求。事实和理由：一、程序上，一审主体不适格。1.韦学妮主体不适格。本案中，《拆迁安置房(预售)买卖合同》及《房地产买卖居间协议》均没有韦学妮的签字，一审法院以合同上列明其为买受方共有人，认为韦学妮具有诉讼主体资格，实属认定错误。买受房屋的共有人并不当然是合同的当事人，合同具有相对性，既然韦学妮在签订合同时并未签字，也未委托其父母签字，故其当然不属于合同当事人，不具有本案诉讼主体资格。2.顾昱、崔峰主体不适格。虽然顾昱、崔峰均在《拆迁安置房(预售)买卖合同》上签字，但顾昱、崔峰不属于产权人，不具有出售房产的资格。虽然唐金宝做了遗嘱公证，并承诺房产归女儿所有，但这并不当然认定房屋产权已属于顾昱，继承并未发生，需强调的是，不管是公证书还是唐金宝的承诺均与崔峰无关。二、一审认定事实错误，韦来发、蔡妹、韦学妮存在违约行为。根据合同第五条约定，第三笔房款10万元于房屋可以过户，韦来发、蔡妹、韦学妮以贷款或者现金形式支付给唐金宝,即房产满足过户条件之日即为尾款支付之日，但并不等于是过户之日为支付尾款之日。结合合同上下文，韦来发、蔡妹、韦学妮应当向唐金宝履行支付尾款的义务，然后唐金宝履行办理过户及迁出户口的义务，这才是合同义务履行的正确顺序，但一审法院却认定唐金宝违约，属于事实认定错误。关于维修基金，系唐金宝、顾昱、崔峰支付，且支付票据也由唐金宝、顾昱、崔峰保存，不存在韦来发、蔡妹、韦学妮已支付过款项，票据在唐金宝、顾昱、崔峰处的情况。被上诉人韦来发、蔡妹、韦学妮辩称，唐金宝、顾昱、崔峰没有按照约定履行义务是不争的事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审第三人捷博公司未应诉答辩。韦来发、蔡妹、韦学妮向一审法院起诉，要求判令：1.唐金宝、顾昱、崔峰立即协助韦来发、蔡妹、韦学妮办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权过户手续，将该房屋产权过户至韦来发、蔡妹、韦学妮名下；2.唐金宝、顾昱、崔峰赔偿违约金10万元。一审审理中，韦来发、蔡妹、韦学妮撤回第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求为：判令捷博公司将系争房屋过户至唐金宝、顾昱、崔峰名下后，由唐金宝、顾昱、崔峰将系争房屋过户至韦来发、蔡妹、韦学妮名下。一审法院认定事实如下：2014年5月22日，唐金宝与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁唐金宝位于上海市嘉定区江桥镇浜南93号房屋。唐金宝为唯一被安置人，安置得到系争房屋。2014年11月3日，崔峰代唐金宝收取韦来发支付的定金2万元。2014年11月18日，韦来发、蔡妹在居间方促成下与唐金宝、崔峰、顾昱签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》一份，该合同列明出卖人(甲方)为唐金宝，房屋共有权人为崔峰、顾昱，买受人(乙方)为韦来发，买受方共有人蔡妹、韦学妮。该合同约定：甲方将系争房屋以净到手价120万元的价格出售给乙方，甲方办理房产证的费用由甲方自行承担，产权过户至乙方名下时产生的所有费用由乙方承担；系争房屋为动迁安置房，甲方承诺已取得家庭全部拆迁安置人同意；乙方已于2014年11月3日将定金2万元支付给甲方，第一笔首付款60万元于2014年11月20日前转账支付给甲方，第二笔房款50万元于2015年1月31日前转账支付给甲方，第三笔房款10万元于甲方将系争房屋过户给乙方且房屋中全部户口迁出当日支付给甲方；甲方应在2014年12月1日前将房屋钥匙交付乙方，并结清之前所有水、电、煤气、有限电视等一切费用；甲方承诺将来一切有关于房屋等财产分割，均不包括系争房屋，并承诺该房屋属于乙方所有；甲方承诺当小区能办理产权及能进行产权过户登记后，在不影响乙方自身利益的基础上，最长拖延时间为三十天，在办理甲方房产证同时甲方同意由中介方保管产权证，直至房屋过户给乙方，乙方保管产证期间甲方不得以任何方式补办。当产权能过户时，乙方有办理过户手续的需要，甲方应提供一切与之有关的手续及资料，并协助乙方办理权属登记手续；甲方不得擅自解除合同，若不根据本合同约定，视为甲方违约，乙方有权要求甲方支付违约金给乙方，按乙方所付房款的两倍偿还。该合同落款处，韦来发、蔡妹在乙方处签名，唐金宝、崔峰、顾昱在甲方处签名。当日，唐金宝、崔峰、顾昱向韦来发出具《收款说明书》，载明：就系争房屋交易期间，购买方所转房款均转入出售方唐金宝的女婿崔峰的工商银行账户，若此次交易中产生任何纠纷，与购买方无关，由出售方唐金宝自行承担。2014年11月19日，韦来发向崔峰转账58万元。2015年1月31日，韦来发向崔峰转账50万元。至此，韦来发一方已向唐金宝一方共计支付110万元。唐金宝一方也按约于2014年即将系争房屋交于韦来发一方居住使用。一审法院另查明，1991年3月，顾昱与崔峰进行了结婚登记。2012年8月，唐金宝向上海市嘉定公证处申请遗嘱公证，内容为，为防止遗产继承发生纠纷，本人自愿立遗嘱如下：属于本人所有的全部财产(包括动产和不动产)，在我去世后，由女儿顾昱继承，继承所得归其个人所有，后事料理由女儿顾昱负责，任何他人不得干涉。2014年11月18日，唐金宝、崔峰、顾昱向韦来发出具《承诺书》，内容为：本人唐金宝为系争房屋业主，就系争房屋的交易事宜，承诺此房产与本人儿子无关，所有产权归本人女儿所有。一审法院再查明，1.一审法院依韦来发、蔡妹、韦学妮之申请，出具了(2019)沪0114民初17415号民事裁定书，并于2019年9月23日对系争房屋采取了查封措施。目前，系争房屋上仅有本案查封。2.系争房屋所在项目的大产证于2013年3月办出，现系争房屋登记在捷博公司名下。3.韦来发、蔡妹为夫妻，韦学妮为二人女儿，均为上海户籍，目前其三人在上海市不动产登记信息系统中未查到房屋登记信息，均陈述具备本市购房资格。一审审理中，唐金宝、崔峰、顾昱陈述：1.被拆迁的房屋系解放前的自建房，权利人为唐金宝；2.唐金宝为将来办理系争房屋的配套商品房供应(俗称五联单)的购房权利人；3.政府相关部门至今未通知办理五联单，且韦来发一方拒不支付剩余房款构成违约，故唐金宝将不会实施与过户相关的任何行为。韦来发一方表示，在卖方否认的情况下，愿意再次支付维修基金3,376元，要求在本案中一并处理，并于2020年4月21日向一审法院支付剩余房款及维修基金等计103,376元。一审法院认为,韦来发、蔡妹与唐金宝、顾昱、崔峰签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。韦学妮虽未签字，但该合同上列明韦学妮为买受方共有人，韦学妮对其未签字进行了合理解释，并认可该合同对其效力，且韦学妮作为买方未有任何加重卖方合同义务的情形，故法院对唐金宝等人关于韦学妮非本案适格主体的主张不予采纳。顾昱、崔峰以其非系争房屋权利人为由主张非本案适格被告，与其签约行为不符，对此主张法院难以采纳。合同签订后，韦来发一方已按约支付房款，同时将剩余房款等付至法院，唐金宝一方亦将系争房屋交付韦来发家庭居住至今。目前，系争房屋已具备上市交易条件，根据诚信原则，唐金宝、顾昱、崔峰理应履行合同，将系争房屋过户至韦来发一方名下。考虑到系争房屋登记在捷博公司名下的现状，且已确定被安置人为唐金宝一人，而唐金宝亦陈述将来的购房权利人仅为其本人，故应先由捷博公司过户至唐金宝名下，再由唐金宝协助韦来发一方办理过户手续。关于违约金，韦来发一方已放弃主张，法院予以照准。唐金宝主张韦来发一方未付款构成违约，与合同约定不符，法院对此意见无法采纳。捷博公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。一审法院据此判决：一、捷博公司应于判决生效之日起十日内协助唐金宝办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至唐金宝名下；二、唐金宝应于上述房屋登记至其名下之日起十日内协助韦来发、蔡妹、韦学妮办理过户手续，将上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至韦来发、蔡妹、韦学妮名下；三、韦来发、蔡妹、韦学妮应于上述房屋过户当日向唐金宝、顾昱、崔峰支付剩余房款及维修基金计103,376元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，针对唐金宝、顾昱、崔峰就韦学妮及顾昱、崔峰诉讼主体资格所提出的异议，一审法院已充分注意并阐述清楚，本院均予以认同，不再重复。此外，在案并无证据证明唐金宝、顾昱、崔峰在涉案《拆迁安置房(预售)买卖合同》签订及履行过程中对韦学妮及顾昱、崔峰的主体资格提出过异议，且崔峰也收取韦来发一方支付的定金及数笔房款，现唐金宝、顾昱、崔峰在诉讼中就诉讼主体资格提出异议显然有悖诚实信用。一审法院认定唐金宝收取第三笔购房款的时间节点应为唐金宝将系争房屋过户给韦来发一方且房屋中全部户口迁出当日有合同依据，而唐金宝、顾昱、崔峰上诉主张依约应先支付第三笔购房款再办理过户及户口迁出的意见缺乏依据，本院不予认同。鉴于韦来发一方已将剩余房款支付至一审法院，系争房屋也具备上市交易条件，一审法院判令唐金宝、顾昱、崔峰履行合同义务，将系争房屋过户给韦来发、蔡妹、韦学妮有合同依据，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人唐金宝、顾昱、崔峰共同负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年七月二十二日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……