北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3769号上诉人（原审原告）：北京市兴源百货批发公司，住所地北京市海淀区万寿路西街4号。法定代表人：邢国强，总经理。委托诉讼代理人：李磊，北京市华洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京隆福老谷烧烤中心，住所地北京市海淀区万寿路西街12号平房。法定代表人：谷兆福，经理。委托诉讼代理人：汪鹏，北京市中地律师事务所律师。上诉人北京市兴源百货批发公司（以下简称兴源百货公司）因与被上诉人北京隆福老谷烧烤中心（以下简称烧烤中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初59181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴源百货公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：1.一审判决认定《合同续签意向》实际为合同性质，并据此认定合同期为三年是错误的，该意向书只是双方《房屋租赁合同》8.1项约定的同等条件下优先续约的具体体现，是烧烤中心为了能够继续经营提前发出的续租申请，兴源百货公司在该意向书上盖章仅表示收到申请，尊重烧烤中心依据合同享有的优先续租权；2.兴源百货公司内部在2018年11月、12月才就烧烤中心续租事宜及租金进行商定，故在2018年7月双方签订《合同续签意向》时不可能就续租问题达成一致；3.《合同续签意向》中的租金标准与市场价格差距过大，执行该意向显失公平。烧烤中心辩称，同意一审法院判决，不同意兴源百货公司的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.双方就租赁房屋存在租赁合同关系已近18年之久，2018年6月双方签订的租赁合同实际上也是续租合同；2.《合同续签意向》约定了履行期限和租金金额，具有合同核心的实质的权利义务内容，且已经实际履行，期间，在兴源百货公司原法定代表人的介绍和要求下，烧烤中心将部分租赁房屋转租给案外人，兴源百货公司原法定代表人也参与了转租合同租期的确定，与烧烤中心续租三年的期限一致；3.意向书约定的租金标准符合市场价格，不存在显失公平的情形。兴源百货公司向一审法院起诉请求：1.判令烧烤中心腾空北京市海淀区万寿路西街四号房屋交还兴源百货公司；2、判令烧烤中心一次性向兴源百货公司支付房屋使用费999000元。一审法院认定事实：2018年6月，兴源百货公司（出租方、甲方）与烧烤中心（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于北京市万寿路西街4号及其附属设施在良好状态下出租给乙方，用于餐馆使用……租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金3.5万元，年租金42万元，乙方以现金方式支付给甲方，租金每半年一交……租赁期满后，乙方应在当日将房屋交还甲方，房屋内属于乙方的物品等均由乙方负责处理，逾期未处理视为乙方放弃对房屋内物品的所有权，甲方有权对其进行处置。2018年6月12日，兴源百货公司（甲方）与烧烤中心（乙方）签订了《物业管理合同》，约定乙方向甲方支付物业管理费每年13万元。2018年7月初，兴源百货公司（甲方）与烧烤中心（乙方）签订了《合同续签意向》，显示：合同期三年，自2018年7月1日至2021年6月30日止，为配合贵公司运营，拟定房屋租赁合同与物业管理合同，依据合同缴纳租金，2018年7月1日-2019年6月30日房租租金55万元；2019年7月1日-2020年6月30日房租租金65万元；2020年7月1日-2021年6月30日房屋租金75万元。烧烤中心已向兴源百货公司交纳了2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金及物业管理费55万元。后烧烤中心有意向兴源百货公司继续支付租金但被兴源百货公司拒绝。2019年6月28日，兴源百货公司向烧烤中心发出函件，表示乙方应在2019年6月30日将房屋腾空交还甲方。2019年7月3日，烧烤中心回复，显示：“贵公司于2019年6月28日的致函已收悉，现回复如下，事实上贵我双方签订房屋租赁合同的同时，因特殊原因经双方协商一致签订了《续租意向书》。该文件非常明确我们的租赁期限为三年，至2021年6月30日止，而绝非至2019年6月30日止。请贵公司尊重事实，依法履行双方的合同。如贵公司因其他原因要求提前解除合同，在赔偿我方相应损失后，我方可以考虑。”后兴源百货公司提起本案诉讼。诉讼中，兴源百货公司主张涉案租赁房屋租期至2019年6月30日，故要求烧烤中心腾退房屋并支付此后的房屋占有使用费。就租期，兴源百货公司主张依据为《房屋租赁合同》，同时主张上述《合同续签意向》并非双方就涉案房屋所签续租合同，而只是双方意向；对此，烧烤中心不予认可，并主张《合同续签意向》系双方对租赁房屋达成一致续租意见的租赁合同，双方均应按照合同履行。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，《合同续签意向》对双方租赁时间及租金数额进行了明确约定，虽名义为“意向”但实际为合同性质，双方均应按该约定履行各自义务。同时依据双方往来函件，没有表明双方就解除租赁关系达成一致意见，故法院对兴源百货公司主张合同到期以及要求腾房的主张不予采纳。依据双方《合同续签意向》，双方合同关系尚未到期，烧烤中心应向兴源百货公司交纳租金，标准为《合同续签意向》中约定的2019年7月1日-2020年6月30日期间房屋租金65万元。经计算至庭审之日即2019年12月24日，租金数额为314166元。综上所述，法院对兴源百货公司要求腾房、支付使用费等诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京隆福老谷烧烤中心于本判决生效后七日内向北京市兴源百货批发公司支付房屋租金314166元；二、驳回北京市兴源百货批发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然兴源百货公司与烧烤中心于2018年6月分别签订了《房屋租赁合同》和《物业管理合同》，约定租期自2018年7月1日至2019年6月30日，年租金42万元、物业管理费每年13万元。但双方又于2018年7月初另行签订《合同续签意向》，约定“合同期三年，自2018年7月1日至2021年6月30日止，……2018年7月1日-2019年6月30日房租租金550000元；2019年7月1日-2020年6月30日房租租金650000元；2020年7月1日-2021年6月30日房屋租金750000元。”《合同续签意向》就双方租赁合同的租期、租金等均有明确、具体的约定，落款处由兴源百货公司和烧烤中心分别在甲方、乙方处盖章，变更了双方之前签订的《房屋租赁合同》和《物业管理合同》中关于租期、租金及物业费的约定，该变更约定合法有效，双方应当依据变更后的合同约定履行各自的权利义务。因此，一审法院认定双方合同关系尚未到期，据此判决驳回兴源百货公司要求腾房的诉讼请求，并判决烧烤中心依据《合同续签意向》约定的标准支付租金，是正确的，应予维持。兴源百货公司上诉主张其在《合同续签意向》上盖章仅表示其收到烧烤中心关于续租意向的申请，但《合同续签意向》落款为甲方兴源百货公司与乙方烧烤中心，无法看出系烧烤中心向兴源百货公司提出的申请，兴源百货公司的盖章应为对《合同续签意向》内容的确认，其关于盖章系表示收到烧烤中心申请的主张，无事实和法律依据。兴源百货公司主张其公司内部在2018年11月、12月才就烧烤中心续租一事进行商定，但无论其公司内部如何商定，都不影响其对外与烧烤中心已经签订的《合同续签意向》的效力，对兴源百货公司该主张，本院不予支持。兴源百货公司另主张双方在《合同续签意向》约定的租金标准不符合市场价格，未提供证据予以证明，且即使《合同续签意向》约定的租金标准与市场价值不符，亦不能仅以此否定《合同续签意向》的效力。因此，兴源百货公司上诉坚持主张双方合同已经到期，并据此要求烧烤中心腾退房屋等，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，兴源百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13790元，由北京市兴源百货批发公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年七月二十七日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸