辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4531号上诉人（原审被告）：王禄。委托诉讼代理人：傅宁宁。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。统一社会信用代码：91210211756064119A。法定代表人：荣波军，经理。委托诉讼代理人：赵亚洲，该公司员工。上诉人王禄因与被上诉人大连成园物业管理有限公司（以下简称成园物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初10739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王禄上诉请求：撤销一审判决第一项并依法改判王禄向成园物业支付物业费780.70元（96.18×0.65×18×70%=780.70）。事实和理由：一审判决直接适用2014年12月3日物业服务合同中约定的0.96元的标准错误。2014年12月3日，大连市甘井子区温泉花园业主姜建国与成园物业签订的价格为0.96元/月/平方米的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》中关于物业费标准的条款无效，该物业合同直接将案涉小区的物业费标准由0.65元上调至0.96元。成园物业自2015年1月开始弃管，后经相关部门介入后，成园物业又公告称按0.65元标准收费。2015年5月，业委会成员全体辞职，后选举成立了新的业主委员会，物业费标准一直按0.65元执行。前述物业合同签订前的业主大会仅表决了物业满意度，没有提高物业费标准的内容。成园物业恢复物业服务后，一直按照0.65元的标准收费，实际已变更了前述物业合同约定的标准。一审判决采纳0.96元的标准既违反了法律规定，也罔顾事实。虽以物业不符合约定为由认定按70%缴纳，但却以0.96元为基础计算，造成司法不公。成园物业辩称，不同意王禄的上诉请求。案涉物业合同合法有效，王禄应按合同约定缴纳物业费。成园物业向一审法院起诉请求：1、王禄支付拖欠的物业管理费1,662元（自2017年1月1日至2018年6月30日，按每平方米0.96元/月计算）；2、案件受理费由王禄承担。一审法院认定事实：成园物业系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与成园物业签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托成园物业对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，成园物业继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，王禄于2015年5月份前后购买温泉花园住宅小区内的136号楼3单元3层2号住宅，该住宅的建筑面积为96.18平方米。2017年之前，王禄以每月每平方米0.65元标准向成园物业交纳的物业管理费。2017年以后，王禄则以成园物业的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2018年6月30日，王禄已累计拖欠物业管理费1,662元未付。成园物业多次向王禄索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与成园物业发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由成园物业继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向成园物业交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向成园物业送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，成园物业遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经本院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，成园物业在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予成园物业行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系成园物业与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对成园物业和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及王禄都具有约束力，成园物业、王禄都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，成园物业作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，成园物业还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于成园物业提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少王禄此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，成园物业请求判令王禄立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，予以支持。至于王禄之辩言，其中关于电梯停运和超范围经营停车场的相关抗辩，证据充分，予以采纳；另外其他各项抗辩，无据认定，不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，王禄给付大连成园物业管理有限公司物业管理费1,163.4元（以王禄拖欠的物业管理费1,662元的70%计算）。二、驳回大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（大连成园物业管理有限公司预交），大连成园物业管理有限公司、王禄各承担25元（王禄负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。二审中，上诉人王禄提供了：1、业主缴费凭证，拟证明案涉小区一直按照0.65元/平方米/月的标准缴纳物业费；2、2014年12月2日《业主大会决议》、《民意调查表》、视频、召开业主大会的照片、《业主大会议事规则》、《证明》、《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》、《立案告知书》、《受案回执》、《行政处罚决定书》，拟证明2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》签订的主体、程序、内容违法，应为无效。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人成园物业对前述证据的关联性和证明力不予认可。本院认为，上诉人王禄提供的前述证据并不能推翻生效的（2019）辽02民终7204号民事判决，一审判决对合同签订过程、大连成园物业管理有限公司履行合同情况的认定并无不妥。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，2014年12月3日案涉小区业主委员会与被上诉人签订的价格为0.96元/平方米/月的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》已被生效的（2019）辽02民终7204号民事判决判定继续履行，而合同能够继续履行的前提则是合同有效，故本院对上诉人关于案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》无效主张不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》对上诉人具有法律约束力。虽然被上诉人在其主张案涉物业费的2018年1月1日至2018年6月30日期间履行物业服务存在瑕疵，但基本履行了物业服务合同中约定的义务，被上诉人的物业服务瑕疵尚不足以构成免除上诉人缴费义务的抗辩事由，根据等价有偿原则，上诉人应当支付物业费。同时，也正是基于被上诉人存在电梯维保不及时、其他公共设施损毁等瑕疵履行问题，一审法院也已经对物业费进行了扣减，该处理应属合理，故本院对一审判决认定的上诉人应缴纳的物业费数额1,163.4元予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王禄负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月二十七日书记员 牛超群