江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终1285号 上诉人（原审原告）：唐坤，男，1984年3月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：高明杨，江苏厚远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:朱翠芹，女，1943年12月11日出生，住江苏省宿迀市宿城区。 被上诉人（原审被告）:梁辉，男，1968年7月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：朱向阳，江苏鑫炎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:梁雷，男，1979年12月7日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：肖红军，男，1973年11月4日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：沈晓滨，男，1970年12月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：肖友怀，男，1943年9月12日出生，住江苏省宿迀市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：王彩侠，女，1945年11月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：肖文燕，女，1972年11月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 被上诉人（原审第三人）：肖文玲，女，1969年4月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 上诉人唐坤因与被上诉人朱翠芹、梁辉、梁雷、肖红军、沈晓滨、肖友怀、王彩侠、肖文燕、肖文玲案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：朱翠芹、梁辉、梁雷诉肖红军、沈晓滨、肖友怀、王彩侠、肖文燕、肖文玲民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，朱翠芹、梁辉、梁雷向宿迁市宿城区人民法院申请财产保全，请求冻结肖红军、肖友怀、王彩侠名下位于宿迁市宿城区房屋的征收拆迁款80万元，保全沈晓滨名下位于宿迁市苏兴大厦1栋802室房屋及位于宿迁市宿城区房屋。2018年8月31日，宿迁市宿城区人民法院作出（2018）苏1302民初3515号之一民事裁定，裁定对上述拆迁款予以冻结，对上述房屋予以查封。唐坤对宿城法院冻结宿迁市宿城区房屋的征收拆迁款80万元提出异议。该异议经宿迁市中级人民法院指定管辖，由宿豫法院审查。2019年5月13日，宿豫法院作出（2019）苏1311执异59号执行裁定，裁定驳回唐坤的异议。 唐坤对宿豫法院（2019）苏1311执异59号执行裁定不服，向宿豫法院提起诉讼称，2016年12月6日，唐坤与王彩侠、肖友怀签订《房屋买卖合同》，约定王彩侠、肖友怀将位于宿迁市宿城区院落作价50万元出售给唐坤。唐坤已付清房款并占有使用，虽然未办理过户手续，唐坤对此并无过错。因房屋买卖合同签订时间和占有时间均在法院冻结之前，房屋实际权利人应为唐坤，加之唐坤已与征收部门签订了拆迁补偿协议，故案涉房屋拆迁款应归唐坤所有。请求：1.撤销宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初3515号之一民事裁定第一项；2.确认唐坤与王彩侠、肖友怀于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.解除对宿迁市宿城区马庄南巷房屋拆迁款的冻结；4.朱翠芹、梁辉、梁雷赔偿唐坤损失10000元；5.本案诉讼费用由朱翠芹、梁辉、梁雷负担。 朱翠芹、梁辉、梁雷辩称，1.案涉房屋座下土地使用权为集体用地，其性质为划拨，唐坤与王彩侠、肖友怀签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，属无效合同；2.唐坤并未实际占有使用案涉房屋，该房屋在拆迁前一直由肖友怀、王彩侠及肖红军居住；3.案涉房屋未能办理过户登记系因唐坤自身原因。请求：驳回唐坤的诉讼请求。 原审第三人肖红军、沈晓滨、肖友怀、王彩侠、肖文燕、肖文玲未陈述意见。 宿豫法院经审理查明:2006年3月7日，案外人蔡某与肖友怀签订《房屋买卖合同》，约定蔡某将登记在其名下的位于宿迁市宿城区万元价格出售给肖友怀。双方未办理房产及土地变更过户手续。 2016年12月6日，唐坤与肖友怀等人就案涉房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定合同价款50万元，2016年12月10日前付25万元，12月16日前一次性付清余款25万元。2016年12月21日，唐坤向王彩侠账户转账22万元、28万元。2018年12月1日，唐坤与宿城区征收办签订房屋征收补偿安置协议。 宿豫法院认为，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，虽然唐坤就涉案房屋与王彩侠、肖友怀等在法院冻结之前签订了买卖合同，唐坤也向王彩侠、肖友怀等支付了购房款50万元，但唐坤对涉案房屋占有、使用的证据不足，其诉讼请求不符合有关司法解释的规定，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回唐坤的诉讼请求。案件受理费11900元，由唐坤负担。 唐坤不服该判决，向本院提起上诉称，唐坤与王彩侠、肖友怀在案涉房屋被宿城区人民法院查封前即已签订书面买卖合同并支付全部价款，在买卖合同签订后，对方向唐坤交付了房屋并由唐坤将案涉房屋出租给亲戚使用。此外，案涉房屋在2018年拆迁时由拆迁办工作人员对房屋的权属和占有情况进行了调查，并与房屋的实际占有人进行房屋的清理和交付，在拆迁流程中，拆迁办确定的权利人和交付拆除人都是唐坤，说明案涉房屋的权利人和实际占有人均为唐坤。肖友怀、王彩侠在出售案涉房屋时持有该房屋的买卖合同和原始权利人的相关权利证书，唐坤有理由相信案王彩侠、肖友怀系案涉房屋的权利人，因二人未与原始权利人办理过户登记，故案涉房屋未能办理过户登记非因唐坤自身原因。请求：1.撤销一审判决，改判支持唐坤的上诉请求或发回重审；2.本案一二审诉讼费用由朱翠芹、梁辉、梁雷负担。 被上诉人朱翠芹、梁辉辩称，1.案涉房屋座下土地使用权系划拨用地，唐坤与肖友怀、王彩侠签订的买卖合同系无效合同；2.案涉房屋买卖合同系肖友怀、王彩侠为躲避债务而与唐坤签订，房屋交易价格与正常交易价格不符，肖友怀、肖红军一家一直在案涉房屋内居住，周围邻居却没有见过唐坤；3.朱翠芹一家在2016年6月拆迁时向肖红军提出搬到肖红军家中居住，肖红军当时说家中有人居住，还承诺还钱。请求：驳回上诉人唐坤的上诉请求。 为证明其上诉请求，上诉人唐坤二审中提供如下证据： 1.证人杨某的证言1份，主要内容为：唐坤系杨某弟媳妇的弟弟，在2017年4月左右，宿迁市宿城区新盛街拆迁，杨某婆婆因生病没有地方居住，后杨某弟媳妇提出其弟弟唐坤有房子可以居住，于是杨某以现金方式向唐坤支付了半年租金3600元并在当月入住。2017年农历10月6日，杨某一家搬离案涉房屋。在居住期间，杨某丈夫朱某2还办理了宽带，该宽带在搬离后迁走。因距离自来水公司较近，居住期间产生的水电费均是由杨某通过现金方式交纳。杨某搬离后，回去取东西时发现案涉房屋房门上张贴一张电费催缴单，于是让其女儿通过支付宝交纳了下欠的电费。 2.杨某女儿在2018年2月18日通过支付宝为户号为1901102888（户主为肖友怀）交纳电费40元的电子账单截屏和短信通知截屏各1张，杨某将其儿子在案涉房屋院内玩耍拍摄成小视频发送到名称为“杨家将”的家庭群内的聊天记录手机截屏3张及小视频。 上述证据拟证明唐坤在购买案涉房屋后对案涉房屋占有使用情况。 被上诉人朱翠芹、梁辉对上述证据质证意见如下：对证据1即证人杨某的证言，因杨某与唐坤存在利害关系，对其证言不予认可，即便杨某承租案涉房屋，不排除是肖友怀、王彩侠作为出租人对外出租案涉房屋；对证据2中杨某拍摄其儿子玩耍的视频和家庭群聊天记录截屏不予认可，该证据不能证明照片和视频内的房屋即为案涉房屋；对手机交纳电费的凭证也不予认可，是唐坤刻意制造的证据。 被上诉人朱翠芹、梁辉为支持其抗辩意见，二审中提供如下证据： 3.证人朱某1的证言。主要内容为：朱某1家在肖友怀家后面，在朱某1家前面有个公共卫生间，卫生间前面有块空地，附近的居民经常在卫生间前面的空地上活动。在兵马庄拆迁之前，朱某1经常看到肖友怀、王彩侠一家在兵马庄附近活动，没有听说肖友怀家房屋卖掉的事情。在拆迁之前，朱某1曾经为其表妹家修理电路，其表妹家就在肖友怀家隔壁，朱某1在修理电路时没有看到肖友怀家院子内有人。拟证明肖友怀房屋未出售的事实。 上诉人唐坤对证人朱某1的证言质证意见如下：肖友怀在兵马庄有两套住宅，其将案涉房屋出售后搬到老宅居住，其生活范围仍未改变，故证人陈述在拆迁前看到肖友怀一家在兵马庄附近活动并不能证明肖友怀家未出售案涉房屋；证人陈述在修理电路时未看到案涉房屋院内有人与事实不符。综上，对证人朱某1的证言不予认可。 本院对当事人二审程序中提供的证据认证意见如下：证据1即证人杨某的证言与被上诉人唐坤一审中提供的朱某2于2017年4月3日办理宽带迁移业务的业务受理单及证据2中杨某女儿为肖友怀名下用电账户交纳电费的证据能够相互印证，故本院对证据1以及证据2中杨某女儿交纳电费的电子账单截屏和短信通知截屏的真实性、合法性和与本案的关联性予以确认；对于证据2中的聊天记录手机截屏及小视频，因被上诉人不予认可，且上诉人提供的证据不能反映杨某儿子活动的区域为案涉房屋，故本院对该证据的关联性不予认定。对于证据3即证人朱某1的证言，虽然证人朱某1陈述未听说过肖友怀家出售房屋的事情，肖友怀、王彩侠在拆迁前还在兵马庄活动，但被上诉人提供的买卖合同及付款凭证能够认定肖友怀将案涉房屋出售的事实，加之证人在回答被上诉人提问时亦陈述肖友怀之前在兵马庄还有另外一套房屋，故即便证人陈述的在拆迁之前看到过肖友怀在兵马庄活动属实，亦不能排除肖友怀居住在另外一套房屋的可能，亦不能证明案涉房屋未对外出售，故证人朱某1的证言与本案缺乏关联性，对其证据效力不予认定。 本院二审查明的案涉房屋交易过程、房屋价款支付以及被征收拆迁等事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的该部分事实予以确认。 本院另查明：被上诉人唐坤在购买案涉房屋后，将案涉房屋出租给案外人杨某使用，杨某在使用期间，其丈夫朱某2于2017年4月3日办理了宽带迁入手续。2017年11月21日，朱某2办理了宽带移机手续。2018年2月18日，杨某女儿通过支付宝向户号为1901102888户名为肖友怀的用电账户交纳电费40元。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.上诉人唐坤与被上诉人肖友怀、王彩侠签订的案涉房屋买卖合同效力如何认定；2.唐坤对宿迁市宿城区人民法院查封的案涉房屋拆迁款享有何种权利，能否排除法院对该拆迁款的执行。 关于争议焦点一。上诉人唐坤与被上诉人肖友怀、王彩侠签订的《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于被上诉人朱翠芹、梁辉抗辩的案涉房屋座下土地系划拨用地，根据相关法律规定，案涉房屋买卖合同应属无效的主张。本院认为，案涉房屋所在位置在本市成立地级市之前为集体土地，后因城市建设需要，宿迁市人民政府发文将市区规划控制区范围内原集体土地转为国有土地，案涉房屋座下土地性质已在人民政府发文之后变为国有用地，这一事实已由宿迁市国土资源局于2003年11月17日向案外人蔡某颁发的宿某（2003）第36861号国有土地使用权证加以证实。虽然宿某（2003）第36861号国有土地使用权证载明的土地使用权类型为划拨，但该国有土地使用权证书是在对原集体土地上房屋登记确权的过程中颁发，土地使用权性质为划拨用地的居民住宅房产，法律、法规并未禁止该类性质的居民自有房产交易；即便该类性质的房屋在交易过程中需要补交土地出让金，也属于政府相关部门依法履行职责的范围，在法律、法规对此类房屋并未禁止交易的前提下，被上诉人以此为由主张房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据。 关于争议焦点二。根据一审查明的事实，上诉人唐坤与被上诉人肖友怀、王彩侠在宿迁市宿城区人民法院对案涉房屋拆迁款冻结前已签订了案涉房屋买卖合同并向王彩侠支付了合同约定的价款50万元。根据上诉人唐坤二审中提供的证据，能够认定在案涉房屋拆迁款被冻结前唐坤已通过出租给案外人杨某的方式对房屋实际占有使用。因案涉房屋所有权人并未变更登记为肖友怀、王彩侠及拆迁等原因，案涉房屋未能办理所有权变更登记手续，此事实并非因上诉人唐坤自身原因所致。据此，唐坤主张对案涉房屋享有排除人民法院强制执行的权利，应予支持。因案涉房屋现已被征收拆迁，故案涉房屋的征收补偿利益应当归属唐坤所有。关于上诉人唐坤主张的被上诉人朱翠芹、梁辉、梁雷应当赔偿其损失10000元的主张，没有事实依据，本院依法不予支持。被上诉人主张案涉房屋买卖合同系肖友怀、王彩侠为躲避债务而与唐坤签订，房屋交易价格与正常交易价格不符，但未就其主张提供证据加以证实，本院对其主张依法不予支持。 综上，上诉人的部分上诉请求成立，应予支持；因上诉人提供新证据导致原审判决认定部分事实错误，对一审判决结果依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3539号民事判决； 二、上诉人唐坤与被上诉人肖友怀、王彩侠于2016年12月6日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 三、不得执行江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初3515号之一民事裁定冻结的位于宿迁市宿城区房屋（拆迁号C237）在宿迁市宿城区房屋征收办公室处的拆迁款（保全价值为80万元，具体解除保全措施由作出保全裁定法院办理）； 四、驳回上诉人唐坤的其他诉讼请求。 一审案件受理费11900元，由肖友怀、王彩侠负担11750元，唐坤负担150元；二审案件受理费11900元，由肖友怀、王彩侠负担11750元，唐坤负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 仲召虎 二〇二〇年七月十五日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。