湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12526号上诉人（原审被告）：武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道807号。法定代表人：王雷，公司总经理。委托诉讼代理人：孙湘军，武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉市第六十三中学，住所地武汉市硚口区解放大道793号。法定代表人：付又良，中学校长。委托诉讼代理人：张培培，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉市硚口区东升汽车修理蓬垫厂，住所地武汉市硚口区解放大道351号。法定代表人：吴玉梅。上诉人武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司（以下简称鑫胜茗公司）因与被上诉人武汉市第六十三中学（以下简称六十三中学），武汉市硚口区东升汽车修理蓬垫厂（以下简称东升修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初1728号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫胜茗公司上诉请求，1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人六十三中学承担。其上诉理由为:鑫胜茗公司认为原审判决存在重大事实认定错误，判决无法律依据。首先，一审法院认为六十三中学与鑫胜茗公司之间系房屋租赁关系，该认定明显错误。本案诉争房屋虽然系六十三中学管理，但实际该房屋的使用者和经营者系六十三中学的下级单位东升修理厂，庭审及判决书中均查明东升修理厂至今未办理注销登记，其作为独立法人与他人达成的协议应受法律保护。在庭审中东升修理厂承认其与鑫胜茗公司之间是合作关系而非房屋租赁关系。虽然鑫胜茗公司与六十三中学签订了《房屋租赁合同》，但事实上鑫胜茗公司并未实际支付所谓的房屋租赁费，都是由东升修理厂向六十三中学缴纳管理费，该事实在庭审中东升修理厂予以确认，六十三中学并未否认。且鑫胜茗公司在2012年出资对诉争房屋解放大道807号厂房升级改造，总投资260万元（该投资六十三中学明显知晓并在庭审中未否认），并于2015年1月1日与东升修理厂签订了《合作合同》，进一步确认双方的关系并非房屋租赁关系，而是合作关系。其次，退一步说，如果确认六十三中学与鑫胜茗公司之间系房屋租赁关系，而在双方所谓的租赁合同中也未约定合同期满对改造费用如何处理，根据《合同法》的公平原则，强调一方给付与对方给付之间的等值性，那么鑫胜茗公司在租赁期间投入的巨额房屋改造费用也应在期满后折价补偿，而一审法院对该事实未审理查明。综上，鑫胜茗公司认为一审法院存在重大事实认定错误，判决无法律依据，请求发回重审或依法改判。六十三中学答辩称，1、鑫胜茗公司的上诉请求并不明确，不符合民诉法关于上诉的法律规定。2、鑫胜茗公司的上诉理由没有事实和法律依据，其与东升修理厂之间的合作经营法律关系来对抗房屋租赁法律关系没有法律依据。而且在原房屋租赁合同第四条已明确约定鑫胜茗公司对所租赁房屋进行装修或改造以及维护保养发生的一切费用均由鑫胜茗公司自行承担，六十三中学无义务对其承担相应损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鑫胜茗公司的上诉请求，维持原判。东升修理厂未到庭参加诉讼亦未提交书面述称意见。六十三中学向一审法院起诉请求，判令：1、鑫胜茗公司腾退其占用的位于武汉市解放大道807号的房屋及场地（主楼建筑面积110㎡，室地面积510㎡）；2、鑫胜茗公司支付六十三中学自2017年8月1日起至2019年2月1日期间的房屋及场地占有使用费256500元。2019年2月1日之后以475元/天计算至腾退之日止；3、本案诉讼费用由鑫胜茗公司承担。一审法院审理查明，武汉市硚口区解放大道807号（原351号）房屋及场地属于武汉市教育委员会所有，并由六十三中学实际管理。2012年，六十三中学（甲方）与鑫胜茗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，租赁期限暂定五年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止。2013年至2015年期间的合同由六十三中学（甲方）与东升修理厂（乙方）签订。2016年7月29日，六十三中学（甲方）再次与鑫胜茗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋租赁给乙方使用，主楼建筑面积为110平方米，空地面积510平方米。租赁合同暂定五年，从2012年8月1日起至2017年7月31日止。今年续签从2016年8月1日起至2017年7月31日止。乙方如需要对所租房屋进行装修和改造，必须先征得甲方书面同意，并报装修方案图纸等给甲方审查同意，装修改造费用由乙方自负，但必须确保房屋安全使用。租赁期间对甲方物业进行装修、维护、保养所发生的一切费用均由乙方负责，与甲方无关。乙方承租该物业租金为每年171000元整。租金半年支付，以后租金必须提前一个月支付给甲方。合同第四条约定：……合同约定的租赁期限到期或合同终止十日，乙方必须搬出房内全部可移动物件，将租赁范围内的垃圾、杂物等清理干净后，将房屋返还给甲方。室内装修及墙面附着物无偿归甲方所有。搬迁后十日内，如房内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬迁，应赔偿甲方因此所受损失。租赁期间，六十三中学依约将案涉房屋及场地交付鑫胜茗公司使用，2015年之前鑫胜茗公司通过东升修理厂向六十三中学缴纳租金，之后鑫胜茗公司直接向六十三中学缴纳租金。2017年4月12日，六十三中学向鑫胜茗公司发出《租赁期满不再续租告知函》，通知鑫胜茗公司双方合同于2017年7月31日届满，租赁期满后不再续租，双方租赁合同终止，鑫胜茗公司在租赁届满时向六十三中学移交租赁房屋，并缴清水电费等各种费用。一审法院另查明，2012年案涉房屋破损需改造，东升修理厂与鑫胜茗公司达成合作意向，东升修理厂提供案涉房屋作为厂房使用，由鑫胜茗公司出资修建厂房。2012年12月3日，东升修理厂向六十三中学递交《报告》，表明其将对案涉厂房的生产区域和门面进行升级改造，恳请学校在修理厂的改造过程中的相关协调事宜给予支持。后由鑫胜茗公司对案涉厂房进行了升级改造。2015年1月1日，东升汽车厂（甲方）与鑫胜茗公司（乙方）签订《合作合同》，约定甲方将以地址位于解放大道807号东升汽车修理厂与乙方合作经营；乙方负责整修厂房与装修，并负责整个公司的经营；甲乙双方共同投资600万元整，其中甲方投资60万元整，乙方投资540万元整，甲方占股份10%，乙方占股份90%。合作协议有效期五年，从协议签订之日起计算。但双方实际并未进行利益分配。一审法院再查明，东升修理厂为六十三中学筹办的集体所有制工厂。2015年底，东升修理厂的公章等材料由六十三中学收回，但东升修理厂至今未办理注销登记。一审法院认为，六十三中学、鑫胜茗公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同，双方均应按照上述约定全面履行合同义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间为2012年8月1日至2017年7月31日，且六十三中学于2017年4月12日向鑫胜茗公司发出《租赁期满不再续租告知函》，鑫胜茗公司也认可其收到该函件，故双方合同于2017年7月31日因租期届满而终止，鑫胜茗公司应依约向六十三中学返还案涉租赁房屋。六十三中学主张鑫胜茗公司腾退案涉房屋及场地的请求有理，一审法院予以支持。房屋租赁合同届满终止后，鑫胜茗公司未将涉案房屋腾退给六十三中学，六十三中学作为出租人有权请求鑫胜茗公司支付房屋占有使用费，六十三中学主张参照合同约定的租金标准计算占用使用费，一审法院予以支持，但应以每年租金171000元计算，则每天租金标准为468元。鑫胜茗公司辩称六十三中学与东升修理厂系管理与被管理的关系，2015年东升修理厂与鑫胜茗公司签订了合作协议，故鑫胜茗公司与六十三中学之间系合作关系，双方租赁关系于2015年就不存在，但鑫胜茗公司在2016年7月29日仍与六十三中学签订书面《房屋租赁合同》，且鑫胜茗公司已向六十三中学支付租金至2017年7月31日。况且2015年与鑫胜茗公司签订《合作合同》的主体系东升修理厂而非六十三中学，鑫胜茗公司与东升修理厂亦从未在事实上进行收益分配；东升修理厂至今未办理注销登记，其仍具有独立法人地位，故鑫胜茗公司的辩称主张缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。鑫胜茗公司如认为其对房屋进行投资改造存在损失，可向六十三中学另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内从武汉市硚口区解放大道807号（原351号）房屋及场地腾退；二、武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十五日内向武汉市第六十三中学支付自2017年8月1日起至实际腾退之日止的房屋及场地占有使用费（按每天468元的租金标准予以计算）；三、驳回武汉市第六十三中学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5648元，由武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，六十三中学与鑫胜茗公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同内容全面履行义务。房屋租赁期间自2012年8月1日至2017年7月31日止。在租赁期届满前，六十三中学于2017年4月12日向鑫胜茗公司发出《租赁期满不再续租告知函》，鑫胜茗公司认可其收到该函件，故一审认定双方合同于2017年7月31日因租期届满而终止，判决鑫胜茗公司应依约向六十三中学返还案涉租赁房屋和场地实际腾退之日止的房屋及场地占有使用费并无不当。鑫胜茗公司上诉认为其与六十三中学并非房屋租赁关系，而是合作关系的主张与查明事实及合同约定事实不符，本院不予支持。对于鑫胜茗公司在上诉状中主张的其对房屋进行投资改造存在损失问题，因与本案不属于同一法律关系，可于本案以外寻求解决途径。综上所述，鑫胜茗公司上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5648元，由武汉鑫胜茗汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月十六日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹