上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5784号上诉人（原审被告）：倪文骏，男，1980年9月23日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王履冰，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海太平洋房屋服务有限公司，注册地上海市浦东新区浦东南路990号，经营地上海市徐汇区零陵路583号海洋石油大厦15楼。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，该公司员工。上诉人倪文骏因与被上诉人上海太平洋房屋服务有限公司（以下简称太平洋公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪文骏上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人太平洋公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，上诉人就其与出售方已经解除买卖合同这一情况，经由微信语音电话和手机电话方式多次告知了被上诉人，因上诉人对学区房的迫切需求，其需求信息在所有房产中介均有登记，后上海XX事务所（以下简称XX事务所）致电上诉人称有一套房屋符合上诉人的要求，待看到房屋时，上诉人才知道与本案房源系同一套，此后通过XX事务所的居间服务与出售方完成了交易，上诉人也支付了佣金5万元，故上诉人不存在跳中介的行为，也没有因此而获利；一审法院适用法律不当，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还需为双方提供配合完成过户、房屋交接和办理贷款等后续服务，而上诉人支付居间服务费也应当是居间人完成全部交易流程的服务对价，本案中被上诉人仅提供了房源信息，对于签订房屋买卖合同的后续居间服务义务均未能履行，原审认定的服务费金额明显过高。太平洋公司书面答辩称，被上诉人在本次交易中，为上诉人提供房源信息、买卖带看、磋商议价、促成上诉人与产权人签订买卖合同及后续磋商等服务，被上诉人已经促成合同成立，居间已经成功，理应获得居间报酬；上诉人与房屋权利人的行为系跳单行为，上诉人应承担相应后果；上诉人提供的收条和发票都是为了应诉而事后准备的材料，不能证明上诉人实际支付了5万元佣金。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。太平洋公司向一审法院起诉请求：1、判令倪文骏向太平洋公司支付居间服务费人民币5万元；2、诉讼费由倪文骏承担。一审法院认定，系争房屋原系公有住房，承租人为案外人宋某。2018年12月30日，经太平洋公司居间介绍，倪文骏（协议乙方、合同乙方）与宋某（协议甲方、合同甲方）就系争房屋签订《房地产买卖（含居间）协议》和《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方以275万元的价款向甲方购买系争房屋。《房地产买卖（含居间）协议》其中约定：甲乙双方应于2019年4月15日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效次日起45天内签署网上备案专用《上海市房地产买卖合同》，并依约履行各自的义务；协议第十条“其它约定”特别备注了系争房屋的公房租赁凭证号。《上海市房地产买卖合同》其中约定：甲乙双方协商同意于2019年2月28日前至中介处以本合同及相关协议（若有）约定的交易条件，签订网上备案版《上海市房地产买卖合同》及相关协议(若有)；因本次交易之房屋为动迁安置房，甲方尚未办妥该房屋的房地产权证，乙方对此知情并认可；甲方应于2019年2月28日前办妥以其为权利人的房地产权证；甲乙双方于甲方办妥该房屋的《中华人民共和国不动产权证书》后5个工作日内签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》。2018年12月30日，倪文骏和太平洋房地产经纪有限公司签订《佣金确定书》，约定：倪文骏应向对方支付系争房屋的佣金5万元。（太平洋房地产经纪有限公司出具说明，其与太平洋公司间为加盟合作关系，因太平洋公司账号出现问题，故太平洋公司委托其代为收取房屋交易佣金）。2019年3月（3月7日受理，3月22日核准），系争房屋取得产权，产权登记在宋某名下。2019年3月18日，倪文骏与宋某签订《合同终止协议》，内容为：双方于2018年12月30日就系争房屋签订了《房地产买卖（含居间）协议》，因卖方未能在约定时间内办完系争房屋的产证事宜，经双方协商达成一致同意，买卖双方签订的《房地产买卖（含居间）协议》于2019年3月18日自然终止，买卖双方均不作违约，卖方当场退还已收定金5万元给买方。2019年4月4日，经上海XX事务所居间，倪文骏和宋某就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定由倪文骏以270万元的价款向宋某购买系争房屋。2019年5月27日，系争房屋的产权过户到倪文骏夫妇名下。上海XX事务所于2019年9月3日向倪文骏夫妇开具发票，确认收到房屋买卖佣金5万元。另查明，太平洋公司工作人员吴某与宋某之间保持有短信聊天，从聊天记录显示，2019年2月19日、3月18日，吴某一直有向宋某催促询问房产证办理的情况。3月28日，吴某发短信：“客户来店里了，说约了你们谈解约的事情，有这回事吗？”，宋某回复：“有和我们说过，但是我们今天估计来不了”。4月2日宋某发短信：“我们这边房产证出来了，已经拿到手了”，吴某回复：“好的”、“我约一下客户，看什么时候有空安排签约走流程”。4月6日吴某发短信：“你那边什么时候有时间，产证出来了抓紧时间联系客户出来见面沟通一下”，宋某回复：“得12号以后了，这两天去外地扫墓”。4月8日吴某发短信：“您这边真的要抓紧时间了，这边咱们的时间拖的太久了，要承担违约责任的，希望尽快约个时间大家碰面把事情处理好”。4月16日吴某发短信：“方便的话回个消息，您这边房子产证出来了为什么迟迟不过来签网签合同？今天看到交易记录您的房子已经在其他地方网签了，请您这边给一个解释”、“怎么不接电话？有什么事情可以说清楚”。从短信聊天记录（2019年2月19日到4月16日）显示，宋某未告知太平洋公司其已与倪文骏解除了原先的房屋买卖合同及通过其他中介与倪文骏签订了新的房屋买卖合同。太平洋公司工作人员吴某与倪文骏妻子钮某之间保持有微信聊天，其中：2019年3月18日吴某发微信：“房东说产证物业代办的”、“这个月肯定能下来”、“已经在办理过程中了”，钮某未回复。4月2日吴某发微信：“房东房产证拿到手了”、“看什么时候有时间可以安排网签了，走流程了”。4月8日吴某发微信：“纽姐，我一直在催房东过来面谈，具体协商一下接下来的操作，房东这边说家里老人生病了，这几天没时间，我也把事情的严重性和他们说了，但是他还是说要晚一点再谈”，钮某未有回复。从微信聊天记录（2019年1月18日至5月10日）显示，钮某未向太平洋公司提出要解除居间关系，也未有告知太平洋公司其一方已经和宋某解除了原先的房屋买卖合同及通过其他中介与宋某签订了新的房屋买卖合同。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，太平洋公司作为中介方已经促成倪文骏和出售方签订了房地产买卖（含居间）协议和上海市房地产买卖合同，且协议和合同的内容包含了房屋的坐落位置、房价款、房款支付方式、过户期限、户口迁出时间、交房期限、违约责任等买卖合同的主要条款，虽然系争房屋在签约时属于公有住房，房屋出售方也未能在合同约定的时间内办出房屋的产权证，使得房屋不具备交易过户的条件，但事后房屋出售方取得了系争房屋的产权证，交易过户的受限条件已排除，故倪文骏和房屋出售方完全可以在太平洋公司的居间下完成后续的房屋交易。对于倪文骏和房屋出售方通过其他中介最终完成房屋交易的行为，法院认为，房屋出售方未有委托太平洋公司办理房屋的产权事宜，故延迟取得房屋产权证的责任完全在房屋出售方，出售方对此具有过错。而作为买受方的倪文骏，在出售方延迟取得产权证的情况下，一直未有向太平洋公司明确提出解约，从倪文骏和出售方与太平洋公司的微信短信可见，倪文骏和出售方对双方已签约解除买卖合同的实情均对太平洋公司进行了隐瞒，结合双方解约的时间（3月18日）、出售方拿到产证的时间（4月2日）、重新签约的时间（4月4日），倪文骏和出售方共同跳佣的嫌疑明显，且倪文骏作为买受方需支付太平洋公司佣金，跳佣对倪文骏显然有利，故法院认定倪文骏亦有过错。综上，系争房屋未能在太平洋公司处完成最终交易，是出售方和倪文骏为了自己的利益不正当阻止造成，太平洋公司无过错，故法院依法认定太平洋公司居间成功，太平洋公司有权向倪文骏收取佣金。鉴于太平洋公司未提供相关的后续服务，故基于公平原则，法院就太平洋公司未提供服务部分酌情减除相应的佣金数额，酌情确定倪文骏应支付的佣金数额为35,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决：倪文骏应于判决生效之日起十五日内支付上海太平洋房屋服务有限公司居间服务费人民币35,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，由上海太平洋房屋服务有限公司负担375元，倪文骏负担675元。本院二审期间，上诉人提供了一组微信聊天记录，用以证明其曾打过微信电话告知过被上诉人解除合同。本院经审查认为，上诉人提供的微信记录中的文字内容中并无其告知对方解除合同的内容，上诉人主张在微信电话中告知对方解除合同，然微信记录仅能反映双方有过微信通话，并不能证明具体通话的内容，故上诉人的举证不能证明其举证目的，本院不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，本院询问上诉人XX事务所为何会联系上诉人并向上诉人推荐房屋，上诉人表示其将买房的需求挂在网上，故所有中介公司都会知晓，本院要求上诉人向法院提供其所挂网站的具体网址。后上诉人致函本院表示，其在女儿的家长群中聊起关于购买的涉案房屋一直未能取得产证无法过户只能解约的遭遇后，女儿的一同学家长告知其在XX事务所买到了心仪的学区房，并推荐XX事务所的业务员与上诉人联系，根据上诉人的要求XX事务所帮上诉人寻找合适的房源，后称有一套房屋符合上诉人的要求，带上诉人看房时，上诉人才知道与本案房源是同一套；5万元佣金是以现金方式支付。本院认为，本案争议焦点在于上诉人是否存在跳中介的行为。从本案的履行情况来看，第一，被上诉人作为中介方已经促成上诉人与房屋权利人宋某签订了《房地产买卖（含居间）协议》及《上海市房地产买卖合同》，虽然签约时涉案房屋是公有住房尚未办理房地产权证，但是上诉人确认其知晓该情况，且双方在合同中对于房屋性质、后续办理产权证的相关事宜也作了约定，故被上诉人已经促成了双方之间合同的成立。第二，双方买卖合同中约定甲方（房屋权利人）应于2019年2月28日之前办妥房地产权证，实际履行中涉案房屋产权登记是在2019年3月7日受理，3月22日核准，4月2日取得房地产权证，确实要晚于双方买卖合同约定的时间。上诉人与房屋权利人于2019年3月18日签订《合同终止协议》中载明的终止理由是“因卖方未能在约定时间内办完系争房屋的产权事宜”，然此时系争房屋的产权登记已经受理，上诉人称卖方没有向其告知这一情况，而且既然是卖方违约，上诉人又不向卖方追究违约责任，该情形显然不符合正常的交易惯例。第三，上诉人主张其已经将与房屋权利人解约的事宜告知被上诉人，但对此上诉人未能提供相应证据予以证明。第四，上诉人2019年3月18日与房屋权利人解约，又于2019年4月4日通过XX事务所重新与权利人签订买卖合同，对于为何会在如此短的时间内解约又通过其他中介公司再行签订买卖合同，上诉人在一审中陈述解约后找了多家中介公司，二审庭审中陈述其将购房需求挂在网上故XX事务所知晓其需求，庭后又向本院致函陈述是其女儿同学的家长介绍XX事务所，上诉人前后陈述不一致，且其陈述的内容缺乏相应证据，也有悖正常的交易习惯，本院实难采信。第五，上诉人主张其向XX事务所以现金方式支付了5万元佣金，然上诉人提供的其通过XX事务所与权利人签订的《房地产买卖居间协议》中并无关于佣金的约定，虽然XX事务所于2019年6月1日出具了收据，但对于高达上万元的佣金，以现金方式支付有违常理，且颂芳公司之后开具发票的时间是在2019年9月3日，此时双方已经涉讼，故本院对于上诉人是否实际向XX事务所支付过5万元佣金的事实存疑，且无论上诉人是否向XX事务所另行支付过5万元佣金，均不能免除其依法应当向上诉人承担的责任。结合以上履行情况来看，本院认为原审法院认定上诉人的行为构成跳中介符合客观事实，本院予以认同。对于上诉人应当支付的居间服务费金额，原审法院综合考虑本案的实际履行情况、上诉人的过错程度以及后续被上诉人未能提供的服务内容，酌情判令上诉人支付被上诉人35,000元并无不当，本院予以维持。综上所述，倪文骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人倪文骏负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  任文风审判员  叶 兰二〇二〇年七月八日书记员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……