福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终2184号 上诉人（一审被告）：林月传，男，1970年8月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：周玉坤，内蒙古巨鼎律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄昆荣，男，1985年6月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（一审原告）：黄志荣，男，1987年11月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（一审原告）：黄莉莹，女，1983年11月17日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：杨国显、林晓毅，北京炜衡（厦门）律师事务所律师。 上诉人林月传因与被上诉人黄昆荣、黄志荣、黄莉莹房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2018）闽0206民初5048号民事判决，项本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林月传上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案一二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：2015年6月8日，双方签订房产租赁合同，租赁面积为，9275.67平方米，地下室用于经营商场。合同明确约定，租赁期内房产有漏水及渗水问题，造成上诉人损失的，被上诉人全额承担，但上诉人的原因造成的除外。合同签订后。上诉人投资500万，对地下商场进行了装修。实际经营不到一年的时间。2016年9月15日，莫兰蒂台风持续暴雨，一夜之间整个地下商场被水淹没。造成电梯损坏，配电室报废，设备设施无法使用。商品严重损失达426万元。进水的原因就是因为地下商场入口。室外比室内高，排水沟不符合设计标准。另外将屋内的入口处两道非承重墙拆除造成的。地下商场被水淹没的当天和第二天物业公司通知被上诉人抢险救灾，被上诉人也到现场帮助救灾，上诉人要求被上诉人修复电梯及配电室以及其他的设备设施。被上诉人以不可抗力与其无关为由拒绝修复。从此合同无法继续履行。上诉人多次电话要求被上诉人解除合同移交地下室被被上诉人拒绝。2016年12月30日，上诉人委托律师以上诉人林月传自己开设的厦门市联购商贸有限公司也就是地下室的经营主体发出律师函。提出解除2015年6月8日签订的《房产租赁合同》，要求办理房产交接手续。被上诉人仍然拒绝解除合同办理交接手续。第一：原审法院认定事实不清。原审法院认为：“（2017）闽0206民初1524号民事判决认定林月传拖欠2016年7月28日至2017年2月27日的租金和管理费，因合同约定，若林月传拖欠租金，物业管理费超过三个月，三原告有权选择提前终止本合同，故本院认定三原告有权依据合同约定，提出解除合同。三原告于2017年6月8日向林月传送达解除合同通知书，双方的合同于该日解除。林月传抗辩因莫兰蒂台风导致讼争房产进水，其不应支付2016年9月15日之后的租金，按租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同，林月传作为承租人，并未以台风进水漏水为由，提出提前将房产交还给原三原告，也未及时与三原告办理交接手续将房产交还给三原告，因此对其无需支付租金的抗辩，本院不予采纳”是错误的。首先：原审法院经审理查明：2016年12月30日，上诉人给被上诉人发律师函，要求解除合同，办理房产交接手续是法律事实；有法律依据。其次讼争地下室商场进水渗水漏水的原因是：一层商场入口，室外比室内平均高4厘米，呈缓坡趋势，且排水沟不符合设计标准。另外，被上诉人确实将屋内两道非承重隔墙拆除造成的，依据法律依据合同，被上诉人不但有修复讼争地下室电梯，配电室，设备设施的义务，还应当赔偿上诉人因进水造成的全部损失。二、原审法院既然认定：“讼争房屋，在莫兰蒂台风侵袭时渗水进水，主要原因为排水系统不具备疏排台风莫兰蒂带来的巨大降水量。结合中国平安财产保险股份有限公司的出险事由为：台风，足以认定讼争房产机器设备毁坏系莫兰蒂台风造成的。莫兰蒂台风属于不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。被上诉人无证据证明林月传对租赁商场设备设施毁坏存在过错，被上诉人作为出租人，有维修租赁物的义务，合同也约定租赁期内租赁房产渗水漏水问题由被上诉人负责，因此，其主张由林月传赔偿设备维修费用，本院不予支持”就应当驳回被上诉人诉讼请求。首先。根据鉴定报告显示：进水的原因就是因为地下商场入口室外比室内高，排水沟不符合设计标准，另外将屋内的入口处两道非承重墙拆除造成的。合同约定，除了上诉人的原因造成进水外，被上诉人要赔偿上诉人的一切损失。其次，法院既然认定，修复责任应当归被上诉人承担，被上诉人拒绝修复电梯，配电室等设备设施，造成商场无正常经营，判决上诉人支付租金还要按月2%支付滞纳金，有悖常理。总之，原审法院无论是在审案程序方面，还是在查证、认定事实以及适用法律方面均存在错误，导致对本案作出严重错判，损害了上诉人的合法权益，故上诉人恳请二审法院改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人黄昆荣、黄志荣、黄莉莹答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应依法予以驳回上诉，维持原判。理由如下：第一、上诉人与被上诉人纠纷由来已久，所提的争议核心以及解除合同的问题，主要在于林月传本人系讼争房产的承租主体而不是厦门市联购商贸有限公司，该点已历经湖里区法院（2017）闽0206民初1524号案件、厦门中院（2017）闽02民终3395号案件多次审理判定，已确认厦门市联购商贸有限公司不是承租主体，无权向三原告送达解除通知书的事实。本案解除合同的时间以三名被上诉人2017年6月8日向林月传送达解除合同的通知书认定无误。上诉人以此错误的观点拖讼缠讼，完全无事实和法律依据，请求予以驳回。第二、一审判决认定林月传应当支付2017年2月28日至2017年6月8日的租金，该认定无误。林月传所提出的认为不支付或减免支付2016年9月15日台风影响后的观点，即支付租金抗辩权问题，在厦门中院（2017）闽02民终3395号判决书、厦门市人民检察院《不支持监督申请决定书》（厦检民监【2019】35020000135号）、本案一审庭审被上诉人的意见以及本案一审判决已多次详细论述判定，林月传的抗辩不应予以采纳。第三、鉴定报告中已明确载明进水主要原因系台风莫兰蒂带来的巨大降水量，与隔墙改动无直接关系。综上，恳求法庭依法查明事实，驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 黄昆荣、黄志荣、黄莉莹向一审法院起诉请求：1.判令林月传立即向三原告支付拖欠的租金941239.1元（自2017年2月28日计至2017年6月8日共101天×279575.97元/月÷30天/月）、物业管理费175389.93元（自2017年2月28日计至2017年6月8日共101天×52096.02元/月÷30天/月）、滞纳金（以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至实际付款之日止）；2.判决确认三原告无需返还林月传履约保证金800000元；3.判令林月传立即向三原告支付违约金3980063.88元（331,671.99元/月×12个月）；4.判令林月传立即向三原告支付拖欠的电费20975.96元；5.判令林月传立即向三原告支付因机器设备毁坏而支出维修费298110元；6.判令林月传立即向三原告赔偿电梯设备毁损的损失1780000元；7.判令林月传立即向三原告支付拆除违章卸货平台的恢复费用11000元；8.本案的所有费用由林月传承担。 一审法院查明：三原告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹系讼争房产的登记权属人。2015年6月8日，黄昆荣、黄志荣、黄莉莹作为甲方（出租方），林月传作为乙方（承租方）签订一份《房产租赁合同》，约定：三原告将讼争房产出租给林月传用于开办大型综合性超级市场之用；租赁房产的实际租赁面积为9275.67平方米，其中计算租金的面积为8682.67平方米（即一楼为500平方米，地面配电房部分为327.6平方米，负一楼为7527.47平方米，负一楼配电房部分为327.6平方米）；林月传无须征得三原告同意，有权在租赁期限内将不超过计租面积的百分之五十的租赁房产转租给林月传的商业合作伙伴；租金标准为负一楼(7527.47平方米)租金每月每平方米31元，负一楼配电室（327.6平方米）租金每月每平方米0元，地面配电房（327.6平方米）租金每月每平方米19元，一楼（500平方米）租金每月每平方米80元；计算物业管理费的面积包含负一楼(7527.47平方米)、负一楼配电室（327.6平方米）、地面配电房（327.6平方米）和一楼（500平方米），面积合计为8682.67平方米，物业管理费标准为每月每平方米6元；租赁期限为15年，自2015年6月9日起至2030年6月8日止；林月传应于每月第一个工作日结束前向三原告支付租金与物业管理费；若林月传拖欠租金、物业管理费、水电费，应向三原告支付滞纳金，每逾期一日，滞纳金标准为万分之八，若林月传拖欠超过三个月，则三原告有权选择提前终止本合同，林月传除需补足拖欠的租金与物业管理费、水电费外还应赔偿三原告因此而产生的损失；三原告应于2015年6月11日前将租赁房产、配套用房及配套设施设备交付给林月传，设施设备是指给排水系统、强弱电系统、暖通空调系统、卸货平台、自动扶梯、自动人行道、电梯、货梯、消防喷淋头及报警系统等；任何一方无法定或者约定事由解除合同的，解除合同一方应赔偿另一方相当于十二月租费的违约金；合同签订之日起2日内，林月传向三原告支付定金800000元，该定金在租赁房产交付后转化为履约保证金；合同履行期满或本合同提前终止的，在林月传无违约的情况下，三原告应将履约保证金无息退还林月传；本合同提前终止、解除或租赁期限届满时，林月传应自本合同终止之日起50天内撤场并将租赁房产、配套用房及配套设备交还给三原告，林月传将租赁房产、配套用房及配套设施设备交付三原告时，应负责将租赁房产、配套用房及配套设施设备以完整清洁良好的状态交付给三原告，否则三原告有权拒绝接收；三原告确保在房产交付前处理租赁房产内漏水及渗水问题，如林月传在租赁期内租赁房产有漏水及渗水问题，造成林月传损失的，三原告全额承担，但因林月传原因造成的除外。 2015年6月28日，黄昆荣与林月传签订一份《交接备忘录》，载明：“根据2015年6月8日签订的《房产租赁合同》，出租方三原告与承租方林月传确认如下：一、出租方于2015年6月28日已按《房产租赁合同》约定全部将租赁房产、配套用房及配套设施设备全部交付给承租方（详见《房产租赁合同》附件二《设施设备清单》），即：租赁房产、配套用房及配套设施设备交付日为2015年6月28日。二、租赁期限自2015年6月28日起至2030年6月27日止。租赁免租期按《房产租赁合同》约定自2015年6月28日起算。三、本备忘录为《房产租赁合同》的补充，具有同等法律效力。” 林月传支付了履约保证金800000元。 2016年9月15日，“莫兰蒂”台风导致讼争房产大量进水并积水。 2016年10月、11月，三原告向林月传邮寄落款日期为2016年10月28日、2016年11月28日的租金催收函，向林月传催收2016年7月28日起至2016年11月28日产生的租金。 2016年12月，林月传向三原告邮寄落款日期为2016年12月9日的《律师函》，要求三原告交付配套设施设备、解决好房产漏水、渗水问题、赔偿损失426万元。 一审法院于2017年2月16日立案受理三原告与林月传房屋租赁合同纠纷一案，并于2017年5月10日作出（2017）闽0206民初1524号民事判决，认定案外人厦门市联购商贸有限公司不是讼争房产的承租主体，无权向三原告发送合同解除等函件，林月传拖欠租金和管理费，判决：“林月传于本判决生效之日起十日内，向三原告支付2016年7月28日至2017年2月27日的租金1,957,031.79元和物业管理费364,672.14元，以及滞纳金（均以331,671.99元为基数，按月2%，分别自2016年8月2日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月2日、2016年12月2日、2017年1月4日、2017年2月4日起计至实际付款之日止）……”该判决现已生效。 2017年6月8日，三原告向林月传邮寄送达《解除房产租赁合同通知书》，提出因林月传拖欠租金及管理费，双方签订的《房产租赁合同》于通知书送达之日即行解除，并于收到通知之日起7日内按合同约定付清所有拖欠的费用、清空商铺内的非原有物品并返还商铺和完好的设备设施。 2017年6月21日，三原告收回讼争房产。 2017年6月26日，三原告委托案外人厦门市旺城达装饰工程有限公司就讼争房产配套卸货平台违章拆除和恢复，为此支付拆除及恢复费用11000元。 2017年7月17日，三原告委托案外人郭文杰、于福全维修货梯，并支付维修费11660元。 2017年8月23日，三原告委托案外人厦门海吉机电设备有限公司对冷系统设备进行检测、清洗、维修，并支付了维修费286450元。 另查明，本院审理（2018）闽0206民初799号原告厦门市联购商贸有限公司、林月传与被告黄昆荣、黄志荣、黄莉莹房屋租赁合同纠纷一案中，经林月传、厦门市联购商贸有限公司申请本院通过摇号方式选定鉴定机构后委托厦门欣途工程技术有限公司对讼争房产竣工验收至2016年9月15日莫兰蒂台风发生时结构是否改变及结构改变与莫兰蒂台风导致讼争房产渗水、进水之间的因果关系进行鉴定。厦门欣途工程技术有限公司于2019年7月31日出具《刘厝祥店旧的地块及G2、G6地块上的大厦（闽南印象）结构改变与莫兰蒂台风导致讼争房产渗水、进水之间的因果关系鉴定意见书》，结论为：从本案建筑竣工至莫兰蒂台风发生时段，讼争范围内建筑结构未发生改变，涉及非结构隔墙改动共计若干处，且涉及改动的隔墙不影响结构安全及建筑功能；讼争房屋地下室在莫兰蒂台风侵袭时渗水、进水主要原因为：该建筑排水系统不具备疏排台风“莫兰蒂”带来的巨大降水量，与隔墙改动无直接关系。 再查明，2016年9月案外人厦门市联购商贸有限公司向中国平安财产保险股份有限公司提交财产保险索赔申请书，因“莫兰蒂”台风造成讼争房产内电梯、空调通风系统、消防设施、超市存货、办公室设施受到损坏、破坏，造成厦门市联购商贸有限公司损失约5853500元，包括电梯损害金额1780000元、空调主机房损坏一台维修约391000元、办公设施木地板约450000元、烟酒柜泡水约120000元、超市存货损坏约2200000元等。2016年9月26日，中国平安财产保险股份有限公司出具拒赔通知书，通知厦门市联购商贸有限公司因其投保的是财产基本险，出现原因为台风，属于保单列明的除外责任，因此保险责任不成立，无法赔付。之后厦门市联购商贸有限公司与中国平安财产保险股份有限公司达成损失协商意向书，中国平安财产保险股份有限责任公司厦门分公司同意支付3000000元作为最终协商金额。 2016年12月、2017年1月，案外人厦门市联购商贸有限公司向三原告邮寄落款日期为2016年12月26日的《律师函》，要求三原告交付配套设施设备、解决好房产漏水、渗水问题、赔偿损失426万元；邮寄落款日期为2016年12月30日的《律师函》，提出解除2015年6月8日签订的《房产租赁合同》；邮寄落款日期为2017年1月18日的《律师函》，要求三原告办理房产的交接手续。 一审法院认为，三原告与林月传签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 （2017）闽0206民初1524号民事判决认定林月传拖欠2016年7月28日至2017年2月27日的租金和管理费，因合同约定若林月传拖欠租金、物业管理费超过三个月，则三原告有权选择提前终止本合同，故本院认定三原告有权依据合同约定提出解除合同，三原告于2017年6月8日向林月传送达解除合同的通知书，双方的合同于该日解除。林月传未支付2017年2月28日至2017年6月8日的租金941239.1元和管理费175389.93元，林月传应支付该款项。林月传抗辩因“莫兰蒂”台风导致讼争房产进水，其不应支付2016年9月15日之后的租金，但租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，林月传作为承租人并未以台风进水漏水为由提出提前将房产交还给三原告，亦未及时与三原告办理交接手续将房产交还给三原告，因此，对其无需支付租金的抗辩本院不予采纳。三原告主张林月传支付滞纳金（以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计算），该滞纳金的计算基数和计算日期有合同依据，且三原告主动将滞纳金的计算标准降低至按月2%计算，亦无不妥，林月传应支付该滞纳金。 林月传欠付电费20975.96元，双方没有争议，林月传应支付该电费。 三原告依据合同关于“任何一方无法定或者约定事由解除合同，则解除合同一方应赔偿另一方十二月租费的违约金”的约定，认为林月传以案外人厦门市联购商贸有限公司名义提前解除合同，因此主张林月传支付相当于十二月租费的违约金。本院认为，案外人厦门市联购商贸有限公司与林月传并非同一主体，在（2017）闽0206民初1524号案件中三原告亦不认可厦门市联购商贸有限公司的承租人主体地位，（2017）闽0206民初1524号民事判决已认定厦门市联购商贸有限公司无权向三原告送达解除合同通知书，本案讼争合同系因三原告依据合同约定而解除，因此，其主张林月传支付解除合同的违约金，没有合同依据，本院不予支持。 三原告主张林月传支付机器设备毁坏维修费用298110元，林月传抗辩设备设施毁坏系台风造成的其不应支付该费用。本院认为，讼争房屋在“莫兰蒂”台风侵袭时渗水、进水主要原因为排水系统不具备疏排台风“莫兰蒂”带来的巨大降水量，结合中国平安财产保险股份有限公司的出险事由为“台风”，足以认定讼争房产机器设备毁坏系“莫兰蒂”台风造成的。“莫兰蒂”台风属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三原告并无证据证明林月传对于讼争租赁场所设备设施毁坏存在过错，且三原告作为出租人有维修租赁物的义务，合同亦约定租赁期内租赁房产漏水、渗水问题由三原告负责，因此，其主张由林月传赔偿设备维修费用，本院不予支持。 三原告主张林月传支付拆除违章卸货平台的恢复费用，根据合同约定，卸货平台系三原告交付林月传的设施设备之一，因三原告未提交证据证明林月传违章搭建了卸货平台，因此，其主张林月传支付恢复费用，本院不予支持。 三原告主张林月传赔偿电梯设备损毁的损失1780000元，因其提交的证据不足以证明电梯设备损毁的损失金额，且根据上述查明的事实可以认定讼争房产电梯设备损毁系“莫兰蒂”台风造成，林月传对此没有过错，故，三原告的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。案外人厦门市联购商贸有限公司与保险公司之间的法律关系与本案没有直接关联，且保险公司已经拒绝赔付案外人厦门市联购商贸有限公司提出的该索赔申请，设备损失178万元并未得到保险公司的认可，三原告据此主张电梯设备毁损的损失金额为1780000元，不予采信。 三原告主张无需返还履约保证金，林月传抗辩履约保证金用于抵扣电费后予以返还。本院认为合同没有约定三原告有权没收该履约保证金，因林月传欠付电费、租金、物业管理费及滞纳金，因此，履约保证金应当用以抵充林月传在本案中应当支付的电费、物业管理费、租金、滞纳金等费用，具体为800000元抵充电费20975.96元，物业管理费175389.93元、租金603634.11元，抵充后林月传还应支付租金337604.99元及滞纳金（均以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至2017年6月8日止；以337604.99元为基数，按月2%的标准，自2017年6月9日起计至实际付款之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林月传应于本判决生效之日起支付黄莉莹、黄昆荣、黄志荣2017年2月28日至2017年6月8日的租金337604.99元及滞纳金（均以331671.99元为基数，按月2%的标准，分别自2017年3月2日、2017年4月2日、2017年5月3日、2017年6月2日起计至2017年6月8日止；以337604.99元为基数，按月2%的标准，自2017年6月9日起计至实际付款之日止）；二、驳回黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的其他诉讼请求。 经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。双方均无新的证据提交。 本院认为，林月传上诉称其于2016年12月30日向黄莉莹、黄昆荣、黄志荣发送律师函，提出解除讼争的租赁合同，但该函系案外人厦门市联购商贸有限公司发给黄莉莹、黄昆荣、黄志荣的，而案涉《房产租赁合同》的相对方是林月传与黄昆荣、黄志荣、黄莉莹，厦门市联购商贸有限公司不是讼争合同的签订主体，其无权向黄昆荣、黄志荣、黄莉莹发送合同解除等函件，该事实亦经生效的（2017）闽02民终3395号民事判决予以确认，故林月传的该上诉理由与事实不符，本院不予采信。因林月传拖欠租金及管理费达三个月以上，黄昆荣、黄志荣、黄莉莹于2017年6月8日向林月传邮寄送达《解除房产租赁合同通知书》，提出双方签订的《房产租赁合同》于通知书送达之日即行解除，故原审法院认定讼争的《房产租赁合同》于2017年6月8日解除并判决林月传应支付2017年2月28日起至2017年6月8日止的租金及滞纳金是正确的。至于因莫兰蒂台风导致进水所遭受的相关损失，应另行处理，不属于本案审理的范围。综上，林月传的上诉理由依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7425元，由上诉人林月传负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年七月十三日 书记员（ 林斐 珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。