浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初5958号 原告：张帆，男，1964年7月15日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告：史冬蕾，女，1965年1月11日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：金华凯润置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街975号第四层。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张林、张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告张帆、史冬蕾诉被告金华凯润置业有限公司（以下简称凯润置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后依法适用简易程序，于同年7月29日公开开庭进行了审理。原告张帆、史冬蕾，被告凯润置业的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 原告张帆、史冬蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯润置业赔偿两原告因层高减少造成的损失196391元，并支付该款自2018年6月3日至实际支付之日止按年利率5.635%计算的利息损失；2.被告赔偿两原告预期的经济损失（物业管理费、房产契税）及预期利益（交收房赠送电器）；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告凯润置业自2017年至2018年期间，通过新闻媒体等传播媒介大肆宣传其开发的位于金华市“天悦花园”房屋，在宣传中重点强调“其开发的房产别墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，别墅上叠产品享空中花园，下叠享私家庭院，超高地下空间，6米高双层设计”，销售人员在新闻媒体宣传说“我们这边设计的地下室达到标准2层，6米层高，后期可以隔成2层”；在户型宣传手册中也同样载明了“中叠地下室，双层设计约6米超高层高，多重超值空间”等内容，在金华搜房网页面宣传“中叠户型还配备有独立地下空间，层高6米地下空间同样可扩展至两层，在提升居住空间、使用功能同时兼具私家聚会、儿童玩乐功能”。两原告看到该宣传后，实地至该销售中心，经过向销售员确认及参观样板房，对于该房产的户型层高、结构等优势非常满意。于2018年6月3日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买由该公司开发的位于金华市自行车库，涉案房屋为预售商品房，301室层高为3米，建筑面积为127.37㎡，套内面积104.64㎡，分摊面积22.73㎡，08号自行车库层高为6米，建筑面积61.46㎡，套内面积61.46㎡，分摊面积为0，涉案房屋301室单价为2067600元，08号自行车库单价为803800元，总金额为2871400元，原告陆续支付首付房款，并于2018年7月31日办理按揭贷款交清全部房款。2019年9月，被告通知两原告可办理涉案房屋的交付手续，但两原告在对涉案房屋进行验收时发现涉案房屋的自行车库层高未达到合同约定的6米，实际层高只有3.94米。两原告认为，其购买涉案房屋系基于被告对于房屋双层设计，6米超高层等的大力宣传，看重的是房屋的自行车库层高优势、双层设计，现涉案房屋实际层高与合同约定层高明显不符，被告明显存在主观过错并存在欺诈。 被告凯润公司答辩称：一、原告购买的是地下自行车库，层高设计符合相关国家标准，且通过行政主管部门的验收审查。二、被告销售过程中的样板房及地下空间均是下叠，而原告购买的是中叠及地下自行车库，对于两者之间因为层高而产生的价格差距已充分体现在原告购买的自行车库价格中，原告对此应属明知。三、被告主观上并无写错层高以获取额外收益的故意，不存在主观过错，更不存在恶意欺骗和隐瞒，被告在合同中写明的自行车库层高为6米系售房系统限制原因导致。四、被告客观上是考虑到了绿化带泥土层规划，从而对中叠自行车库按部分6米层高的方式进行建造，但这种建造方式符合建筑规范，完全满足原告的使用用途，且面积与约定相符，对原告的使用价值并没有造成损失，所以原告提出赔偿损失于法无据。五、原告方主张的损失及计算方式无合同依据，本案原告诉请要求被告赔偿损失，其再要求利息损失亦无法律依据。原告主张的相关预期损失也不应当予以支持。被告同意参照之前的调解方案按照自行车库价值的20%进行调解。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方当事人持有争议的事实和证据，本院认证如下： 一、对原告提交的以下证据：1.身份证复印件1份，证明原告主体资格；2.企业信息复印件1份，证明被告诉讼主体资格；3.天悦户型宣传册，4金华搜房网宣传页复印件各1份，证明被告虚假宣传、欺诈；5.法院委托的相同层高检测成果表1份，证明层高没有达到合同标准；6商品房买卖合同1份，证明被告同意交付地下车库的层高为6米的事实；7.购房发票1份，证明原告已经履行缴款义务的事实；8.个人购房借款担保合同1份，证明原告贷款利率；9.鉴定测量申请书1份，证明被告交付的车库层高不符合合同约定的事实。10.收房明细表1份，证明预期的物业管理费损失。11验房记录表，催告书联名书、邮寄面单各1份，证明被告提交的房屋没有达到收房条件；12.不动产的查询信息2张，证明预期损失，即原告会因房屋价格产生多交契税。 被告提出了质证意见： 1.对证据3，关联性有异议，只是要约邀请，以实际交付为准。 2.对证据4，三性都有异议，是第三方的宣传，跟我们无关。 3.对证据5，真实性无异议，确实有层高问题。 4.对证据6，本案讼争的房屋性质是自行车库。 5.对证据8，真实性无异议，关联性、证明目的有异议。 6.对证据9，有异议，不符合证据要求。 7.对证据10，打印件，三性有异议，并且本案原告没有缴纳相关物业费，所谓损失不存在。 8.对证据11，三性有异议，验房记录表是原告单方面陈述，包括催告书也是原告的陈述，被告房产符合交付标准。 9.对证据12，真实性无异议，关联性和目的性有异议。 本院经审查后认为，结合本案其他证据，对被告针对其开发的“天悦花园”楼盘中的上、下叠户型制作宣传资料，针对下叠装修制作了样板房供买受人参观，出售的中叠户型因设计需要层高不规则、未达到合同约定的6米层高，及原告为购房申请银行贷款的事实予以确认。 二、对被告提交的以下证据：1.自行车库设计规范1份，证明被告交付的地下自行车库符合设计规范的事实；2.案涉地下自行车库的剖面图1份，证明被告交付的自行车库局部层高6米、局部层高4米的事实；3.视频1份，证明网签时层高6米是锁定数据，无法更改的事实；4.预售证1份，证明案涉地下自行车库依法销售时已经结顶，地下自行车库已经具备实景条件的事实；5.竣工验收备案表1份，证明案涉地下自行车路已经通过综合验收、质量合格的事实；6.测绘技术报告1份，证明被告按照约定的面积交付了自行车库的事实；7.照片1组，证明被告在销售过程中的样板房及地下空间展示的均是下叠的事实。 原告提出质证意见：对证据的真实性无异议，但是关联性和证明目的有异议，被告说房屋符合国家规范，但是没有符合与原告签订合同的规范，所有区域均没有达到6米的事实。证据3、6跟本案无关。 本院认为，本案原告在双方订立的商品房买卖合同生效后，在选择继续履行合同的基础上，要求被告赔偿因地下自行车库层高未达6米造成的经济损失，双方的主要争议在于被告交付的标的物现状是否符合合同约定，如不符合，其因被告的违约行为导致的合理损失如何计算。因此，被告交付的地下自行车库是否符合设计规范、是否通过综合验收，以及建筑面积如何、质量是否合格等问题，与本案争议并无关联。即使证据反映的内容属实，综合本案其他证据，并无法证实被告在与两原告订立《商品房买卖合同》之前或之时已告知买受人中叠地下车库的实际层高情况，两原告并不具备应当知晓所购户型区别于下叠户型的合理理由，也仅有在双方实际约定的层高标准与书面不一致的情形下才会产生数据输入错误的问题，故对相关证据的证明力不予确认。 三、对本院依职权委托鉴定的义汇丰房估（法）[2020]第0012号估价报告：原告无异议；被告对真实性无异议，但认为不应作为定案依据，一是本案涉及的自行车库无论是合同约定的六米还是局部六米、局部四米，销售给原告的时候定价都是一致的，自行车库的层高产生的价格差已经在原告购买自行车库的价格中予以了充分体现，价格差原告是明知的；二是被告的失误导致部分层高书写成六米，是笔误；三是这是事后评估出来的价格，涉及诸多因素，被告认为还是应尊重合同契约精神；四是差价应考虑到原告购买的是自行车库的属性，该报告评估出来的价差可以作为参考，但不应作为判决的依据。本院认为，本次鉴定是本院委托具备资质的专业鉴定机构，经合法鉴定程序后作出的鉴定结论，原、被告的异议理由不成立，本院对该份鉴定结论予以采纳并确认其证明力。 本院经审理认定事实如下：两原告诉称的其因购买“天悦花园”15幢4-301室房产、15幢08号地下自行车库于2018年6月3日与被告签订《商品房买卖合同》的事实及合同有关层高、售价的约定，与本院查明事实一致。另查明，被告于2018年5月11日取得“天悦花园”的预售证。双方还在《商品房买卖合同》中针对价款支付、交付时间及交付条件等作出了约定。合同签订后，两原告付清了2871400元房款（其中签订合同当日支付1101400元，贷款金额为1300000元，贷款年利率为5.635%），其中08号地下自行车库单价为803800元。 2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，被告通知两原告收房，原告验收时发现15幢08号地下自行车库的层高与合同约定的6米差距加大，未予收房。又查明，被告开发的“天悦花园”同一幢内区分上、中、下叠户型，其中的中叠户型共有24套，地下自行车库层高不规则，仅有部分空间层高达6米，最低层高为3.97米；下叠地下自行车库的层高为6米。被告制作的宣传材料和样板房均为下叠，但未对此作出提示说明。 在本案审理过程中，基于双方当事人的争议，本院在（2020）浙0702民初710号案件中依法委托义乌市汇丰房地产评估有限公司对余宁生购买的“天悦花园”15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库进行司法鉴定，在价值时点2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元。06号自行车库合同单价为862400元，与评估差价比例为23.24%。原告同意参照（2020）浙0702民初710号案件的评估结论作为损失计算依据。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告无法向原告交付与合同约定层高相符的自行车库，显然已构成违约，应承担违约责任，赔偿原告因此而造成的损失。原告房屋因层高造成价值减损的数额不能简单以差价与购买房屋总价的比例作为计算标准。在本院在立案前向原告释明的情况下，原告同意参照（2020）浙0702民初710号案件的估价报告作为确定其损失的依据，系其权利的处分，本院予以认可。本院认为，对本案所涉地下自行车库在原告购买商品房期间因层高不足6米造成的经济损失按照车库售价的23.24%计算较为合理，即为186803.12元。原告为购涉案房产而按揭贷款，发放贷款时银行执行利率为年5.635%，而原告在2018年6月3日就已支付了首付款1101400元，故原告主张的利息损失以186803.12元为基数从2018年6月3日起按年利率5.635%支付为宜。原告诉请的其他损失于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张帆、史冬蕾186803.12元，并支付利息损失（利息以186803.12元为基数按照年利率5.635%从2018年6月3日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回原告张帆、史冬蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元（原告已预交，已减半收取），由张帆、史冬蕾负担100元，被告金华凯润置业有限公司负担2050元（被告须在案件生效之日起7日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘敬礼 二〇二〇年七月二十九日 代书记员 林赛赛