湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初7796号原告（反诉被告）：李银菊，女，生于1952年5月15日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：谭平、谭鑫（实习），湖北施南律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：利川市国泰广场A1区6楼。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：孙益贵，男，生于1955年7月23日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：董永福，利川市东城法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：刘胜，男，生于1968年11月2日，汉族，湖北省公安县人，住公安县。原告李银菊诉被告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，国泰公司提出反诉，本院依法决定合并审理，同时追加孙益贵、刘胜为第三人参加诉讼，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人、第三人孙益贵的委托代理人到庭参加诉讼，第三人刘胜经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李银菊提出诉讼请求：1、判令被告全面履行《房屋拆迁置换合同》，向原告交付一楼商铺110平方米，房屋住宅900平方米，车位3个；2、判令被告支付原告违约金110万元；3、判令被告承担本案的受理费、保全费。事实及理由：2015年10月25日，利川市东鑫房地产开发有限公司（已注销）因开发财苑广场，须拆除原告的房屋一栋，与原告签订了《房屋拆迁置换合同》。被告国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司合伙建设财苑广场项目，其在该《房屋拆迁置换合同》加盖了公司财苑广场项目部公章。《房屋拆迁置换合同》约定：原告将拥有产权的三层房屋与拟新建的利川市财苑广场商品房进行置换，置换条件为：原告一楼房屋建筑面积110平方米按1:1的比例置换财苑广场一楼商铺110平方米；二楼以上建筑面积220平方米置换财苑广场900平方米的商品房，且不含公摊面积；被告送原告车位三个。合同签订后如一方违约，应向守约方支付置换房屋价值20%的违约金，并赔偿损失，继续履行合同。财苑广场商品房已建成并销售，但被告至今未按照合同的约定履行。被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告国泰公司答辩并提出反诉称：1、请求判决撤销被反诉人李银菊与原利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》、以及在该合同上加盖利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场项目部印章的置换合同；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。理由如下：—、原告起诉的主体不适格，国泰公司不是本案适格的被告。1、国泰公司并没有与原告签订《房屋拆迁置换合同》，与原告不存在权利义务关系。与原告签订合同的是利川市东鑫房地产开发限公司，根据合同相对性原理，承担合同义务的应该是东鑫房产公司，东鑫房产公司虽被其股东孙益贵、刘胜申请注销，但注销时并未清算，根据民诉法解释的相关规定，应由其股东为当事人，承担相关权利义务。2、东鑫房产公司在2019年6月20日移交国泰公司保管的合同（其与原告签订的置换合同）没有加盖国泰公司财苑广场项目部的印章。充分说明，国泰公司与本案没有关联，不存在权利义务关系。二、利川市财苑广场项目系利川市人民政府的棚户区改造项目，改造面积、还建办法、修建面积、还建面积等都有相关文件规定，必须按项目计划实施，系规划开发，并非商业开发。国泰公司财苑广场没有多余的建筑面积按原告与东鑫房产公司签订的《房屋拆迁置换合同》还建。三、原告与东鑫房产公司签订的《房屋拆迁置换合同》、以及在该合同上加盖国泰房产公司财苑广场项目部印章的合同，应该予以撤销。1、东鑫房产公司在2019年6月20日移交给国泰公司保管的合同上没有加盖国泰公司财苑广场项部的印章。该印章—直由利川市东鑫房地产开发有限公司的法定代人孙益贵保管。纠纷发生后，原告出示的合同上，加盖了国泰公司财苑广场项目部的印章。国泰公司有行政公章，也有合同专用章，既然是订立合同，应该加盖合同专用章，而不是项目章。项目部印章系内部管理印章，对外不具有法律效力。东鑫房产公司的法定代表人孙益贵在原告持有的合同上补盖项目印章的行为充分说明：第一、原告与东鑫房产公司恶意串通，事后卸责；第二、原告与孙益贵恶意串通，采用欺诈手段订立合同，损害国泰公司的利益。事实上，原告房屋第一层的建筑面积只有68平方米，还建合同上编造写成110平方米，二、三楼合计只有121方米，还建合同上编造写成220平方米。共多出141平方米，应属欺诈行为。2、原告与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》显失公平。原告李银菊的房屋为三层，共189平方米。按市政府文件规定，合计应还应还建213.2平方米。可合同上，第一楼要还建110平方米，第二、三楼要还建900平方米，合计1010平方米，多出还建面积796.8平方米，高达数倍，还不带公摊面积、三个车位、60万元现金。3、房屋修建完工，在2019年6月，被告孙益贵将其经管的资料（合同）移交国泰公司还建时，国泰公司发现合同显失公平，未按市政府的文件签订。孙益贵称，其没有办法，是受原告等人的胁迫所签，不满足原告的要求，就不同意签订合同，不签订合同，项目工程无法开工，搞不成。施工过程中，被告孙益贵也不敢吭声，如对合同有异议，就要阻扰施工，又搞不成。按合同的签订时间看，拆迁李银菊、瞿世辉、周艳等人的房屋，系最后所签，除上述两个原因外，孙益贵所述，客观存在。鉴于上述三方面的原因，原告与东鑫房产公司签订的合同应该予以撤销，请求人民法院支持国泰公司的反诉请求。四、国泰公司主张收回三个车位的赠与权，应予支持。赠与合同是实践性合同，赠与人不但要有赠与的意思表示，还要有赠与的行为。原东鑫房产公司仅有赠与的意思表示，并未实际履行，况且东鑫房产公司的赠与意思也未征得合伙人国泰公司的同意，现国泰公司不同意赠与，事实上也无车位赠与，原东鑫房产公司赠与的意思表示己无实际意义。五、被告国泰公司不存在违约，不同意给付违约金。被告国泰公司并没有与原告签订合同，与原告没有直接的权利义务关系，原告与东鑫房产公司签订的合同，以及在该合同上加盖国泰公司财源广场项目部印章的合同，系变造合同，不但具有欺诈性、胁迫性，而且显失公平，应该予以撤销。被撤销的合同，自始没有法律效力，不存在违约金。六、本案不存在撤销权时效问题。按照合同法的规定，撤销权行使期限为一年，从知道或应当知道之日起计算。国泰公司与东鑫房产公司各是一个法人单位，只是松散型的合伙。在2019年6月20日，东鑫房产公司的负责人孙益贵才将财苑广场的拆迁资料移交给国泰公司还建，国泰公司收到李银菊等的拆迁资料后，才知合同内容，未超一年，尚在期限内。同时，被告孙益贵在项目房屋完工的情况下，才敢公开合同内容，一直处于受胁迫状态，从李银菊要求孙益贵写的承诺书就可看出这一事实。撤销期间也在一年之内。针对国泰公司的反诉，原告答辩称：国泰公司反诉请求无法律依据，反诉人与被反诉人之间签订的拆迁合同合法有效，受法律保护，反诉人要求撤销，不具备可撤销法定理由，且已超过可撤销的法定除斥期间，请求驳回反诉人的反诉请求。第三人孙益贵述称：1、涉案房屋工程项目是利川市政府棚改工程，不是商品房开发项目；2、该工程启动时间2012年8月29日，在该项目中，共有113住户，有10多户居民不配合，本案原告是最后一批拆迁户，于2015年10月25日拆迁。从政府立项到拆迁完毕花了3年多时间，作为第三人孙益贵被补偿款和利息拖垮了，在李银菊拆迁完后，孙益贵找国泰公司求助，修建房屋。孙益贵与原告签订了不合法、不合理的合同，原因在于政府在棚改工程上给孙益贵施加压力，而如果不满足原告要求，房屋无法拆迁，工程无法继续进行，故签订的拆迁合同不是利川市东鑫房地产开发有限公司的真实意思表示，系受胁迫所签订，不具法律效力，请求驳回原告李银菊的起诉。第三人刘胜未到庭参加诉讼，但认为案件与自己无关。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》，约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。合同加盖了国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司印章，双方法定代表人王道胜、孙益贵分别签字。2018年3月22日，国泰公司（甲方）与孙益贵（乙方）达成《关于财苑广场合伙分配协议》，协议载明“财苑广场建设工程接近完工，已经具备销售条件，为了双方日后不产生争议，双方就财苑广场项目分配事宜达成如下协议：一、甲方按51%的股份分配，乙方按49%的股份进行分配。二、甲乙双方投入的资金均不算利息，各自的投入和辛苦均化作辛苦与感情，只算成本不算利息。三、双方投入差额部分，待项目开盘后在预售资金中按甲乙双方股份比例进行冲补。四、以上协议甲乙双方签字即具备法律效力。”甲方加盖了国泰公司印章，法定代表人王道胜签字确认，乙方由孙益贵签字确认。李银菊有私房一栋，位利川市××××组组，土地使用证号：利国用（2011）第743号；房屋所有权证号利川房权证都亭字第××号号。土地使用证记载土地使用面积95.2㎡，房屋所有权证记载房屋总层数3层，总建筑面积199.5㎡，其中一层建筑面积73.26㎡，二层建筑面积79.77㎡，三层建筑面积46.47㎡。2015年10月25日，利川市东鑫房地产开发有限公司（甲方）与李银菊（乙方）签订《房屋拆迁置换合同》，合同约定：按照市政府办公室文件“利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》”等老城改造文件精神，为了改善体育路市财政局（原函授站）片区水厂巷部分私房居民居住环境，由甲方出资改造该老城片区，根据中华人民共和国《物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内其拥有的老水厂巷二号总占地面积为壹佰壹拾平方米（国有出让土地）的三层房屋与拟新建利川市财苑广场商品房进行置换。具体置换条件如下：1、乙方一楼房屋建筑面积壹佰壹拾平方米按照1:1的比例置换在拟××财××广场××楼商铺（乙方所得一楼建筑面积为壹佰壹拾平方米）；乙方在甲方取得预售证之日第一选择商铺、住房、车位；2、乙方拥有的二楼以上（含二楼）建筑面积计贰佰贰拾平方米选择在拟××财××广场商品房××层进行置换，置换后乙方所得商品房建筑面积为玖佰平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准），乙方商品房不含公摊面积；3、其他事项：甲方同意给乙方补偿装饰费、房租费、搬家费、房屋周边土地补偿费共计陆拾万元。送车位叁个。同意第一个优先选房。二、置换面积按原建筑面积依照本协议第一条所列比例计算，超出置换面积部分的，乙方按甲方的销售时的价格补交差额全部房款，不足部分甲方同样按销售时价补齐。三、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。四、住宅建设标准，新建住宅为电梯房，层高三米，门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，地面找平层，夹马灰装饰面，预留门洞，入户安装防盗门，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。五、建设改造工期，自签订合同之日起四年内交付置换房屋；六、甲方负责在交付房屋后办理还建房屋的房屋产权证、土地使权证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。交房后两年办证给乙方。七、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置。乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后贰个月内一次性支付。也可抵交房款。八、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。九、本合同一经签订，双方均不得违约，如一方违约，应向守约方支付置换房价值的20%的违约金，造成守约方损失的，应向守约方赔偿全部损失，同时继续履行合同。十、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商订补立协议，且与本协议同具法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方加盖了利川市东鑫房地产开发有限公司及国泰公司财苑广场项目部印章，孙益贵、李银菊分别签字确认。同日，在李银菊要求下，利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵签署承诺书，载明：“本人承诺李银菊房屋拆迁置换商品房玖佰平方米，公摊面积由利川市东鑫房地产开发公司承担，即置换给李银菊净面积玖佰平方米。置换方李银菊置换房屋剩余面积，按照房屋市场销售价换算金额后，可按商铺销售价置换到贰楼商铺。第一名选择商铺。”承诺书由孙益贵签名并加盖了利川市东鑫房地产开发有限公司及国泰公司财苑广场项目部印章。合同签订后，孙益贵代表利川市东鑫房地产开发有限公司向李银菊支付了补偿款60万元并于同日拆除了李银菊的房屋。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。2019年6月28日，利川市国泰房地产开发有限责任公司发出《关于办理财苑广场拆迁还建安置的公告》，载明:“财苑广场项目客服各种困难因素终于基本建成，在此我公司感谢政府、社会各方及还建户的支持！为维护还建户权益，现启动对还建户办理还房安置，相关事宜公告如下：一、签订还建合同。财苑广场由我公司开发建设，原与利川市东鑫房地产开发有限公司签订协议的还建户需重新与我公司签订旧房改造置换协议，才能办理还房办证。二、相关事项安排。1、首先还住宅，住宅还建落实后再研究落实对商铺还建；2、原财政局宿舍从1、3号楼开始选房，私房从2号楼开始选房，顺序：原财政局宿舍住户、私房；3、原复烤厂宿舍因产权纠纷待定；4、具体操作：（1）按原签约腾房次序提前7日逐一通知到售楼部办理，原产权证人不来的应书面委托他人，未按时到场签约的由下一位接替；（2）先签订《旧房改造置换协议》，再选房签订《选房确认书》，再签订《商品房买卖合同》，落实面积差价款支付，交房及办证”。因利川市国泰房地产开发有限责任公司不同意按2015年10月25日利川市东鑫房地产开发有限公司与李银菊签订的《房屋拆迁置换合同》进行还建，原告李银菊提起诉讼，要求被告履行合同并承担违约责任，诉讼中申请财产保全支付保全费5000元。被告提起反诉，要求撤销合同。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迂安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。(2)实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，本案争议的焦点有六个：一是国泰房公司是否是本案适格主体；二是《房屋拆迁置换合同》是否可撤销；三是国泰公司主张撤销合同是否超过除斥期间；四是如果合同撤销后以什么标准还建房屋面积；五是国泰公司是否应当承担违约责任；六是第三人是否应当承担责任。对以上争议问题，本院评判如下。关于国泰房公司是否是本案适格主体的问题。2012年9月16日，国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《市财政局（原函授站）地块联合拆迁开发协议》约定，双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。故不论是国泰公司负责拆迁的对象还是利川市东鑫房地产开发有限公司负责拆迁的对象，其最终还建的主体均是该房地产的开发企业，即国泰公司，至于国泰公司与利川市东鑫房地产开发有限公司之间的权利义务分配，双方可另行结算，被告主张国泰公司不是本案适格主体的理由不能成立。国泰公司是本案的适格被告，亦是适格的反诉原告。关于国泰公司主张撤销合同是否成立的问题。国泰公司认为，利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与李银菊恶意串通，损害了国泰公司的利益，应当撤销。同时利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵因受胁迫而与李银菊签订合同，合同内容显失公平，应当予以撤销。依照合同法第五十二条及民法总则第一百五十四条的规定，恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，并非可撤销的范畴，故国泰公司以恶意串通损害他人合法权益为由主张撤销合同的理由不能成立。但李银菊以不达到其要求就不同意拆迁房屋相要挟，胁迫利川市东鑫房地产开发有限公司、孙益贵与其签订显失公平的合同，应予撤销的理由成立。虽然没有直接证据证明李银菊存在胁迫行为，但从以下几个方面的事实能够证实李银菊胁迫的事实存在:1、财苑广场项目系利川市人民政府认可并批准的棚户区改造工程，不是单纯的商业开发，虽然该项目的报批手续滞后于实际的拆迁工作，但并不能改变该工程系棚户区改造工程的事实，因此，相关拆迁还建标准应当依照利川市人民政府的指导意见进行；2、该工程的拆迁工作从2012年8月开始，到2015年8月，绝大部分拆迁户均顺利签署拆迁安置补偿协议，只有本案原告等十余户房主未能达成一致协议，客观上说明了此时尚未达成协议的当事人比其余拆迁户要求更高，而后来签订的《房屋拆迁置换合同》亦证明了该事实，其合同内容达到了显失公平的程度；3、从利川市东鑫房地产开发有限公司与李银菊签订《房屋拆迁置换合同》后，李银菊立即又要求利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵签署承诺书的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵对李银菊的要求是有求必应，没有协商的余地；4、利川市东鑫房地产开发有限公司法定代表人孙益贵与李银菊之间没有恶意串通，虽然合同的最终履行人是国泰公司，但利川市东鑫房地产开发有限公司与国泰公司系合作关系，利川市东鑫房地产开发有限公司也是该合同的权利义务主体，其与李银菊之间系利益的对立面，不存在串通的基础；5、从双方签订合同后即立即拆除涉案房屋的行为来看，利川市东鑫房地产开发有限公司对房屋的拆除显得极为迫切，其原因应当是怕合同相对方反悔而无法拆除。关于撤销权的行使是否超过除斥期间的问题。《房屋拆迁置换合同》因受胁迫签订，从而导致显失公平，撤销的期间如何计算。民法总则第一百五十条规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中胁迫行为终止之日如何认定是问题的关键。利川市东鑫房地产开发有限公司与李银菊之间签订《房屋拆迁置换合同》是为了拆除李银菊的房屋后对财苑广场进行建设，如果在房屋建设完成以前利川市东鑫房地产开发有限公司主张撤销合同，李银菊有可能采用阻工等方式阻止其施工，因此在建设完成以前李银菊的胁迫威胁一直存在，故胁迫行为终止之日应当认定为房屋建设完工之日，即2019年6月28日。《房屋拆迁置换合同》于2015年10月25日签订，国泰公司于2019年12月30日提起反诉，请求撤销合同，没有超过一年的除斥期间，也没有超过五年的最长期间。合同撤销后如何处理的问题。民法总则第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同撤销后，因李银菊的房屋已经被拆除，不能返还，国泰公司应当为李银菊还建相应的房屋面积。因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，按照市场行情的最高比例确定。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以土地使用证记载的使用面积按照1:1的比例还建门面房，二楼以上以房屋所有权证记载的面积，按照1:1.5的比例确定还建住房。国泰公司应还建李银菊门面房95.2㎡，住房（79.77+46.47）*1.5=189.36㎡。车位按照一户一个的原则确定。双方约定的搬家费等60万元已经履行，且双方无争议，不再返还。关于违约金与保全费的问题。因《房屋拆迁置换合同》被撤销，而被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，故李银菊以合同约定主张支付违约金110万元的理由不能成立。虽然合同被撤销，但国泰公司实际应当向李银菊还建房屋，李银菊为了确保其权利得以实现，申请财产保全而支付的保全费应当由国泰公司承担，李银菊的该请求有理，应予支持。关于第三人是否承担责任的问题。利川市东鑫房地产开发有限公司成立时的股东为孙益贵、刘胜，公司于2018年2月6日申请注销，但并未依法清算，其股东应当对公司债务承担清偿责任。虽然刘胜认为与公司的权利义务无关，且从利川市东鑫房地产开发有限公司注销后，孙益贵与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订的《关于财苑广场合伙分配协议》看，刘胜并未签字确认，但并不影响其承担相应责任。故孙益贵、刘胜对利川市国泰房地产开发有限责任公司应当承担的义务承担连带责任。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司要求撤销合同成立，本院依法应予支持。原告李银菊要求被告履行合同并承担违约责任的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款第（二）项、第一百五十五条、第一百五十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销2015年10月25日李银菊与利川市东鑫房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁置换合同》；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还李银菊门面房95.2㎡、住房189.36㎡、车位一个，并协助办理相关登记手续，赔偿李银菊保全费损失5000元；三、第三人孙益贵、刘胜对前款义务承担连带责任；四、驳回原告李银菊的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元,反诉案件受理费7350元，由李银菊承担11025元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担11025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭相华人民陪审员  古如洲人民陪审员  张守兴二〇二〇年七月三十一日书 记 员  魏艳丽