贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4611号 原告：林士杰，男，汉族，1984年7月13日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告林士杰与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林士杰，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林士杰向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金为22,644.00元，自2013年12月31日起按照每日12.7元支付逾期违约金至2018年11月19日止；2、请求人民法院判令被告向原告返还原告交到被告处三通费3,794.00元；3、请求人民法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由:2010年6月27日，原告与被告签订编号为0727#10062815号商品房买卖合同，原告购买被告开发建造的位于瑞丰新城13幢16层1601号商品房，房屋总价款为人民币254,945.00元(贰拾伍万肆仟玖佰肆拾伍元整)。同时约定被告应该于2011年12月31日前，将该房屋交予原告使用，并于730内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人(被告)的责任，买受人(原告)不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金.因被告原因，原告一直到2018年11月19日(被告逾期1783天)才取得所购买房屋的不动产登记证明。被告的违约行为，严重损害了原告的利益，为维护自身权益，原告依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、107条，《城市房地产开发经营管理条例》第33条及最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应承担违约责任，特向贵院提出上述诉讼请求，恳请人民法院依法判决。 被告瑞丰房开公司辩称：一、原告诉请支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金已经超过诉讼时效期间，应予驳回其诉讼请求。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、就办证过程中各方权责，被告将办证所需相关资料提交至不动产登记机关备案即已完成了合同义务，故原告诉请违约金计算终期错误。1、关于办理房屋权属转移登记，因双方形成委托办证关系，故在房屋达到办证条件后，原告已经提交完毕办证应当由其提交资料的情形下，被告只需将办证相关文书提交到办证部门后，即履行了合同约定的义务，至于提交资料后，不动产登记机关依法办证，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内。2、涉案房屋于2018年9月30日取得不动产初始登记，涉案房屋于该日起可以办理产权证，被告要求各买受人尽快提交办理所需相关资料予以办证，至此被告已履行了披露义务，此后，若原告为索要违约金而一直恶意不提交应当由其提交的资料，则被告将一直无法为原告申请办证，故原告诉请违约金支付至提交资料至不动产登记机关并通知其之日止错误。且原告接到通知后将办证需由其提交的资料交付到被告处并同时签署了办证委托书，确认委托出卖人代其申请办证，被告于2018年10月23日将办理原告房屋所有权转移登记的文书提交至产权登记机关备案，完成了合同约定的义务。综上，房屋达到办证条件时被告已履行披露义务，原告也已收到通知并签署委托书委托被告办证，故违约金计算终期应为涉案房屋达到办证条件之日，至少也应截止至被告将办证所需资料报产权登记机关备案之日止。六原告无权诉请退还电开户费、有限电视开户费。1、原告该项诉请已超过诉讼时效。2、该费用实际并未包含在商品房房价款中，《商品房买卖合同》约定该费用是由买受人承担的费用，且被告代收该费用以后也确已经向相关单位代缴完毕，相关设施原告也已经实际使用，被告并未以收取方式将该费用据为己有，故原告诉请退还无事实依据。七、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 本院经审理查明：2010年6月26日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市的名为瑞丰新城第壹拾叁幢16层1601号房，商品房总价款254945.00元；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之0.5违约金。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款254,945.00元。2012年7月17日，被告将涉案商品房交付原告使用，同日向原告收取了开户费3,794.00元，该费用包含电开户费529.00元，水表开户费500.00元，闭路电视开户费265.00元，燃气设施建设费2500.00元。 2018年9月30日，被告取得涉案房屋所属楼栋的不动产权证书。2018年10月23日，被告向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表。原告认为被告未按照合同约定的期限为原告办理涉案商品房的不动产权登记，构成违约，同时向原告收取的开户费应予退回，遂以前述诉请诉来本院。 另查明，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司原名为贵州省毕节地区瑞丰房地产有限责任公司。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已履行了付款义务，被告应按合同约定履行义务。被告于2012年7月17日交房，根据原、被告双方合同：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的规定，被告应在交房后730日内，即于2014年7月17日内能够提交相关办证资料。同时，原告实际委托被告办证，原告委托被告办证，则被告在能够提交办证资料后，还负有通知原告的义务。而被告于2018年10月23日向房屋产权登记机关提交了涉案房屋的不动产登记申请表，表明被告至迟在2018年10月23日已能够提供相关办证资料并通知了原告；但此时，已超过合同约定的期限，被告构成违约，应承担违约责任。原则上违约金应从约定期限之次日即2014年7月18日起算，但被告提出诉讼时效抗辩主张，因原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算；而原告于2020年4月15日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年4月15日）回溯三年即2017年4月15日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金，从2017年4月15日起计算至2018年10月23日止（共计556天）。 关于违约金计算标准的问题，原告主张按合同约定的标准计算，被告提出约定违约金过高，要求调整的主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；”以及第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告均未提供因被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告造成的损失相关依据，不能确定损失数额。原告主张按合同约定的购房款的日万分之0.5计算，并未超过法律规定可以参照的标准，故被告提出调整违约金的主张，本院不予采纳。原告诉请的违约金，以原告已付购房款254,945.00元的日万分之0.5的标准，从2017年4月15日起计算至2018年10月23日止（556天）；经计算，该项违约金为7,087.47元（254,945.00元×0.05‰/天×556天）。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取开户费3,794.00元，无事实及法律依据，理应退还。故，对原告主张被告退还收取的开户费的诉请，本院予以支持。 对于被告提出的诉讼时效抗辩主张，因被告对上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还，故被告对该项诉请的诉讼时效抗辩主张，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林士杰支付逾期办理房屋权属证书的违约金7,087.47元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告林士杰开户费3,794.00元； 三、驳回原告林士杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费230.00元（已减半收取），由原告林士杰负担194.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担36.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月八日 书记员  葛红霞