江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏13民终618号上诉人（原审原告）:吴敏,女,1968年12月28日出生，住江苏省宿迁市商贸城Ｂ区。委托诉讼代理人：周洲，江苏厚远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡超,男,1979年3月5日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：陈海荣,女,1978年7月22日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二被上诉人委托诉讼代理人：李文耀，江苏承匠律师事务所律师。上诉人吴敏因与被上诉人蔡超、陈海荣确认合同效力纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初753号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴敏上诉请求，撤销宿豫法院（2018）苏1311民初753号民事裁定，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由二被上诉人负担。事实和理由：1.根据蔡超向吴敏出具载明收到购房款的收条、（2016）苏1311民初3354号案件庭审笔录中记载证人李宜照陈述吴敏支付购房款的事实、江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2016）苏1302执异62号执行裁定中蔡超陈述“2015年12月1日用吴敏丈夫李先勇690000元偿还案涉房屋的贷款，当时是为了将房屋贷款还清后，将房屋过户给吴敏的”、蔡超将案涉房屋产权证原件、钥匙交给吴敏等证据，能够证明上诉人与被上诉人于2014年12月24日签订的房屋买卖协议是基于双方达成的买卖案涉房屋合意，并非一审法院认定的借款担保，双方在签订协议后已经实际履行协议约定的义务。2.根据宿豫法院（2016）苏1311执异28号案件中蔡超发给上诉人丈夫李先勇的短信、汪某与蔡超的录音，能够证明蔡超与曹某共同经营1881会所，蔡超将案涉房屋卖给吴敏，曹某早就知晓，后因蔡超欠曹某欠款无力偿还，为避免失去在1881会所的股权，蔡超在诉讼中虚假陈述其与吴敏之间的房屋买卖为借款担保，并配合汪某、曹某以房某抵欠款。蔡超、陈海荣辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应当按照民间借贷的法律关系审理；曹某、汪某在执行程序中以房抵款的行为，均是在执行过程中双方当事人自行达成的，二被上诉人没有与曹某、汪某串通损害吴敏的利益。吴敏向一审法院起诉请求：1.依法确认2014年12月24日吴敏与蔡超、陈海荣签订的房屋买卖协议有效；2.确认吴敏为案涉房屋宿迁市宿豫区卧龙湾P2-103室的实际所有人，并将房产履行过户登记手续至吴敏名下；3.本案诉讼费用由蔡超、陈海荣承担。一审法院审理查明，2014年12月24日，吴敏（乙方）与蔡超、陈海荣（甲方）签订一份房屋买卖协议，载明：“甲方（卖方）：蔡超……陈海荣……乙方（买方）：吴敏……现甲方与乙方协商，甲方现将夫妻共有的房屋转让给乙方，为规范双方权利义务，特签订如下协议：一、房屋情况：甲方共有宿迁卧龙湾小区P2幢103室房屋（房屋所有权证号：宿房权宿豫字第09-3592号，土地使用权证号：宿国用2012第11642号）转让给乙方。二、房屋价款及交付方式：房屋总售价为人民币3500000元整，双方签订本协议后，乙方付清购房款。该房屋中欠银行1500000元贷款由乙方及时偿还。三、上述房产过户手续由双方配合处理，涉及相关税费全部由乙方支付……”合同签订后，蔡超、陈海荣将案涉房屋的房屋所有权证及土地所权证交付吴敏。同日，蔡超、陈海荣向案外人李某出具一份委托书，委托李某办理案涉房屋买卖过程中涉及的银行贷款偿还、抵押登记的撤销、房屋所有权证和土地证的过户手续等相关事项，并就上述委托事项至江苏省宿迁市宿迁公证处办理了公证手续。后蔡超于2014年12月25日向某敏出具收条一份，表明收到购房款2600000元，该2600000元中有1600000元是在案涉房屋买卖协议签订之前蔡超向某敏的借款。2015年1月27日，蔡超向某敏出具收到购房款200000元的收条一份。2015年5月6日，吴敏丈夫李先勇向陈海荣转账800000元，蔡超于同日向某敏出具收到购房款700000元的收条。2015年12月1日，吴敏丈夫李先勇通过江苏长江商业银行网上银行向陈海荣转账690000元。案涉房屋的银行贷款于2015年12月清偿完毕，案涉房屋上设定的抵押权于2015年12月4日被注销。宿豫法院在审理汪某与蔡超、陈海荣民间借贷纠纷一案过程中，依汪某申请于2016年1月22日查封了登记在蔡超名下的案涉房屋。因蔡超、陈海荣未履行生效文书确定的义务，汪某向宿豫法院申请强制执行。在执行过程中，吴敏对被查封的房屋提出执行异议。宿豫法院于2016年6月1日作出裁定，驳回吴敏的执行异议。吴敏对该裁定不服，遂向宿豫法院提起诉讼。诉讼过程中，宿豫法院于2016年9月8日作出（2016）苏1311执2960号之一执行裁定，将案涉房屋作价2749320元交付给曹某用于抵偿蔡超欠付曹某的债务，曹某依据该裁定将案涉房屋过户至其名下。后吴敏对上述裁定提出异议，2017年12月28日宿豫法院作出（2017）苏1311执监1号民事裁定，裁定撤销（2016）苏1311执2960号之一执行裁定书。一审法院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，应承担不利法律后果。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，吴敏与蔡超、陈海荣之间就案涉房屋不存在买卖的合意，系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，名为买卖、实为借贷，应按照借贷法律关系来审理。首先，吴敏虽主张其与蔡超、陈海荣系买卖合同关系，但蔡超对此不予认可并陈述双方签订买卖合同系为借款提供担保，且宿豫法院查明案涉部分款项发生在双方签订买卖合同之前，买卖合同签订后吴敏又向蔡超给付部分款项，吴敏在买卖合同形成前后合计给付蔡超的款项大幅超出合同约定的案涉房屋价值，这与房屋买卖的交易习惯明显不符，却恰恰与蔡超关于买卖合同实际是吴敏要求其为借款提供担保的陈述相吻合。其次，吴敏在明知案涉房屋存在大额银行贷款未清偿的情况下，将大幅超出合同约定房屋价值的款项全部给付蔡超，且吴敏在给付蔡超上述款项后，并未督促蔡超偿还银行贷款，亦未在双方约定的付清房款后一个月内督促蔡超办理房屋交接手续，而是任由蔡超实际使用并长期占有案涉房屋，直至法院查封拍卖案涉房屋时该房屋的实际登记人及使用人仍为蔡超，吴敏在超额给付蔡超款项，且被告蔡超已经书面委托他人协助原告处理案涉房屋过户手续的情况下，长期怠于行使办理案涉房屋过户手续的权利，这显然不符合吴敏所称购买房屋的合同目的，亦不符合房屋买卖的交易习惯，且明显与买卖合同的约定存在矛盾。再次，吴敏主张蔡超实际使用占有房屋是其将案涉房屋租赁给被告蔡超使用，但其未能提供证据予以证实，且蔡超对此不予认可。综上，吴敏与蔡超、陈海荣之间虽然签订房屋买卖协议，但不存在就案涉房屋进行买卖的真实意思表示，而是为吴敏向蔡超、陈海荣出借款项提供相应的担保，双方名为买卖实为借贷。宿豫法院在查明上述案件事实的基础上根据法律规定，向某敏进行法律释明该案应按照民间借贷法律关系予以审理，询问其是否同意变更诉讼请求，但吴敏拒绝变更，故依法裁定驳回吴敏的起诉。本案经院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条第三项的规定，裁定：驳回吴敏的起诉。双方当事人对一审法院查明的事实均予以认可，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：吴敏与蔡超、陈海荣之间的法律关系是民间借贷还是房屋买卖？本院认为，吴敏与蔡超、陈海荣于2014年12月24日签订的案涉房屋买卖协议合法有效，双方之间系房屋买卖合同关系。理由如下：1.吴敏与蔡超、陈海荣在签订案涉房屋买卖协议之前，双方之间确实存在民间借贷关系，在蔡超、陈海荣未偿还借款时，双方签订案涉房屋买卖协议，已经将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，并对案涉房屋价款、交付方式、税费负担、房屋交接等进行明确约定。2.蔡超、陈海荣在与吴敏签订案涉房屋买卖协议当天，即委托李某办理案涉房屋过户事宜，该委托书已经宿迁公证处公证，而李某在宿豫法院（2016）苏1311民初3354号案件中亦出庭作证，对案涉房屋交易过程进行说明，能够印证案涉房屋确由蔡超、陈海荣卖给吴敏，而非用于借款担保。3.吴敏与蔡超、陈海荣签订案涉房屋买卖协议后，扣除签订协议之前的1600000元，吴敏已经付清剩余的1900000元购房款，并不存在超额支付购房款的情形。虽然吴敏丈夫李先勇在支付最后一笔700000元购房款时，实际于2015年5月6日转账800000元给陈海荣，但吴敏陈述“在给蔡超800000元之前已经给了他2800000元，购房款还差700000元，当时蔡超说700000元不够还贷款的，需要更多，我东凑西凑只凑到80万，全部给蔡超了，打700000元的购房款收条是我为了跟蔡超明确房屋买卖协议已经全部履行完毕，另外100000元我有转账记录，我考虑以后也可以继续找蔡超要”，其陈述内容合理，结合蔡超于2015年5月6日出具的700000元收条，能够认定在2015年5月6日，吴敏已经付清全部购房款3500000元。至于吴敏在2015年5月6日多支付的100000元，应当认定为借款，而非房屋购房款。至于吴敏丈夫李先勇在2015年12月1日转账690000元给陈海荣，吴敏陈述系为了把贷款还清将房屋过户给其，故借给蔡超、陈海荣，在宿城法院（2016）苏1302执异62号案件中，蔡超陈述“在2015年12月1日确实用李先勇690000元款项偿还卧龙湾房屋的贷款的，当时是为了将房屋贷款还清后，将房屋过户给李先勇”，在该案中宿城法院认定该690000元系蔡超向李先勇借款，后双方用蔡超名下车辆冲抵相应借款，因此，能够认定该690000元亦非案涉房屋购房款，仍然是借款。4.虽然吴敏在付清案涉房屋购房款后，仍然由蔡超、陈海荣居住在案涉房屋内，但吴敏对此解释“我姐姐刚过世，而且蔡超就只有一套房屋，蔡超要求一直居住在房屋并且同意支付租金”，证人李某的证言与上述吴敏陈述相互印证，不能以吴敏未在案涉房屋中居住，否认双方之间的房屋买卖合同关系。蔡超主张双方签订案涉房屋买卖协议是作为借款的担保，并未提供证据证明，故对其主张不予采信。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初753号民事裁定；二、本案指令江苏省宿迁市宿豫区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 陈 鹏审判员 仲召虎审判员 吴军良二〇二〇年七月二十日书记员 蔡雨桐