湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12615号原告：长江水利委员会机关服务中心,住所地武汉市解放大道1863号。法定代表人：生晓高，该中心主任。委托诉讼代理人：袁建爱，湖北予智律师事务所律师。委托诉讼代理人：石浩天，湖北予智律师事务所律师。被告：王汉强，男，1952年6月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：武汉市江岸区二七好的超市，住所地武汉市江岸区二七路20栋一楼。经营者：黄建华。以上两被告共同委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：汪一凡，湖北江浩律师事务所实习律师。第三人：武汉市江岸区后湖食品营业所，住所地武汉市江岸区解放大道1630号。法定代表人：王汉强，该公司总经理。第三人：武汉市江岸区商业网点建设服务中心，住所地武汉市中山大道1094号。负责人：戴宏瑛，该中心主任。以上第三人共同委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。以上第三人共同委托诉讼代理人：汪一凡，湖北江浩律师事务所实习律师。原告长江水利委员会机关服务中心（以下简称长江委机关服务中心）诉被告王汉强、武汉市江岸区二七好的超市（以下简称好的超市）、第三人武汉市江岸区后湖食品营业所（以下简称后湖食品营业所）、武汉市江岸区商业网点建设服务中心（以下简称商业网点中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长江委机关服务中心的委托诉讼代理人袁建爱、石浩天，被告王汉强、好的超市、第三人后湖食品营业所、商业网点中心的委托诉讼代理人汪秉寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长江委机关服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告王汉强之间的租赁关系已经解除；2、判令被告王汉强、好的超市向原告腾退位于武汉市江岸区二七路127号的房屋(即原房产证地址：江岸区支农村36号2栋)（以下简称诉争房屋）；3、判令被告王汉强、好的超市向原告支付房屋占有使用费（自2019年1月1日计算至实际腾退之日止，暂计至2019年9月30日为3150元）；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告的上级单位水利部长江水利委员会对诉争房屋享有所有权。根据内部管理文件，水利部长江水利委员会将诉争房屋的管理权划转给原告，原告据此对诉争房屋进行出租和管理。武汉市江岸区江岸菜场（以下简称江岸菜场）长期租赁上述房屋，租金最初为0.78元/平米/月。二三十年过去了，同地段门面房租金约为70元/平米/月，但江岸菜场仍按照3.89元/平米/月向原告缴纳租金。而根据武汉市工商行政管理局工商信息登记显示，江岸菜场已于2016年9月16日办理了注销，但该单位的联系人即被告王汉强隐瞒上述情况，仍冒用江岸菜场的名义缴纳租金并进行转租。原告多次与江岸菜场及被告王汉强协商调整租金事宜，但其既不同意提高租金，也不同意搬离租赁房屋。无奈之下，原告于2019年8月解除了与江岸菜场即被告王汉强之间的租赁关系，并通知了被告好的超市。原告认为，原告对上述所列房屋享有管理权利，因租金严重低于市场标准，原告已经多次与江岸菜场及被告王汉强协商解决调租相关事宜，但江岸菜场及被告王汉强既不同意调租又不搬离的行为严重侵害了原告方的权益。现原告与被告王汉强之间的租赁关系已经解除，被告王汉强应当及时向原告腾退房屋。另，被告好的超市是诉争房屋的实际占有人和使用人，应当在合同解除后协助被告王汉强向原告腾房，逾期不腾退的，应当支付相应的房屋占有使用费。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告王汉强辩称，一、原告不具有诉争房屋管理权、使用权，无权要求我方腾退商业网点配套租赁房屋，我方是按照相关政策使用诉争房屋，是武汉市江岸区人民政府财贸办公室（以下简称江岸区财办）及江岸区网点办公室安排划拨的商业网点公有租房，是特定历史时期内有关行政机关的行政行为，具有特定的历史政策背景。原告无权单方面解除公有房租约要求我方腾退房屋。二、原告、被告不是平等主体之间的租赁关系，原告的诉讼请求和主张无任何事实和法律依据，依法应予驳回。原告起诉要求腾退相关的商业网点，是在计划经济时期经国务院和省、市人民政府批准划转给江岸区财办等部门使用的商业网点，属于国有资产。根据当时的政策，长江水利委员会作为产权单位虽然享有所有权，但不享有对配建网点房屋的经营管理权，江岸区财办、商业网点中心等商业部门根据相关部门职能对该商业网点享有经营管理权，诉争房屋的所有权与经营管理权之间的权属界定，应由政府部门依据国有资产管理相关规定予以协调处理。我方与原告签订的是《公有住房租约》，是在政策性调整基础上签订的，不能等同于平等民事主体之间的房屋租赁合同关系，何况签订相关协议时尚未出台《合同法》，原告提起的诉讼不属于平等主体之间的财产关系和人身关系范畴。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，原告的起诉应当予以驳回。被告好的超市同意被告王汉强的答辩意见。第三人商业网点中心述称，认可被告王汉强关于政策事实方面的阐述。原告没有诉争房屋的管理权、使用权，无权对商业网点房屋主张收回或者腾退，是属于我部门的职能范围。商业网点房屋的租金标准具有政策性，不能以市场价为标准，不能等同于所谓的租赁合同。第三人后湖食品营业所同意商业网点中心的陈述意见，江岸菜场将职工和企业遗留问题、剩余资产、营业租赁用房等均移交至我方处置，王汉强仅作为企业负责人具体办理相关租金缴纳及业务联系事宜，相关权益仍由我方享有。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1989年10月27日，水利电力部长江流域规划办公室（现为水利部长江水利委员会）行政处（甲方）与江岸菜场（乙方）签订协议书，约定：根据武汉市（1984）174号文和（1986）武汉市房地管理局关于“调整工商企业、事业用房租金标准”的通知有关规定，经双方协商，甲方将诉争房屋承租给乙方使用，建筑面积为90㎡，每平方米租金为0.78元，总计每月70元；如市房地部门改革，租金发生变更时，双方再进行协商房屋租金等。上述协议签订后，一直由江岸菜场承租使用诉争房屋。2003年7月，诉争房屋办理了房产证，登记的所有权人为水利部长江水利委员会。2008年4月，水利部长江水利委员会颁布《关于部分在汉房地资产划转与管理的意见》（长财经[2008]136号），其中载明：“福利分房住宅区商业网点房地资产除酒宝荡2、3、4栋一楼部分商业网房地资产合计972.3平方米外，其他商业网点划转给机关服务中心”。江岸菜场与后湖营业所的法定代表人均为王汉强，江岸菜场已于2016年9月16日办理了工商注销登记。诉争房屋的月租金标准为350.10元/月，一直由王汉强向长江委机关服务中心缴纳至2018年12月31日。2019年7月12日，长江委机关服务中心向江岸菜场及相关联系人发出《租金调整商榷函》，其中载明：江岸菜场长期租赁使用我单位的上述房屋，获取收益，上述房屋的租金标准最初为0.78元/平米/月，二三十年过去了，现在该房屋的租金标准仅为3.89元/平米/月，严重低于市场标准。为此，2018年10月，我单位向江岸菜场发送了调整租金标准的通知，但其并未按照该通知上的内容与我单位协商解决租金调整的问题。而根据武汉市工商行政管理局工商信息登记显示，江岸菜场已经于2016年9月16日办理了注销，其民事主体资格已经消灭，无法参与市场交易活动。但江岸菜场的相关联系人隐瞒上述情况，仍冒用江岸菜场的名义缴纳租金并进行转租。该相关联系人的行为已经违反了法律规定，侵犯了我单位的合法权益。综上，我单位基于对上述房屋的管理、出租权利，在此特向江岸菜场及相关联系人通知如下，我单位参考同地段的商铺租金标准，拟将上述房屋的租金标准提高至70元/平米/月等。目前诉争房屋由王汉强租赁给好的超市实际使用，好的超市向王汉强缴纳租金至2020年6月30日。审理中，后湖食品营业所向本院提交《结合兴建职工住宅安排商业网点协议书》一份，认为诉争房屋系江岸区财办以及商业网点中心安排划拨的商业网点用房，还提交2018年3月1日该所与江岸菜场签订的协议书一份，其中载明：“从2018年3月1日起，江岸菜场原日常管理的63名退休职工和企业遗留问题、剩余资产、营业用房租赁等，正式移交委托后湖食品营业所进行管理处置。移交日之前上述范围退休人员管理及企业遗留问题仍由乙方负责等”。商业网点中心表示，诉争房屋并不属于《结合兴建职工住宅安排商业网点协议书》中所涉的商业、服务业网点范围，该房屋已经脱离商业网点中心的管理。本院认为，1989年10月27日，水利电力部长江流域规划办公室行政处（甲方）与江岸菜场（乙方）签订协议书，约定甲方将诉争房屋承租给乙方使用，双方未约定租赁期限，此后诉争房屋一直由江岸菜场承租使用。2016年9月16日，江岸菜场办理了工商注销登记，故该公司已经失去了继续占有使用诉争房屋的基础。此后，诉争房屋的租金继续由其法定代表人王汉强交纳给长江委机关服务中心，且由王汉强转租给好的超市实际使用，故长江委机关服务中心与王汉强之间形成了事实上的不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。长江委机关服务中心认为其与王汉强之间的租赁关系已于2019年8月解除，但未提交相关的证据予以证实，对此本院不予确认。因长江委机关服务中心于本案起诉时要求王汉强以及好的超市腾退诉争房屋，王汉强于2019年11月13日收到起诉状副本等相关法律文书，故应确认长江委机关服务中心与王汉强的租赁关系于2019年11月13日解除为宜。长江委机关服务中心要求王汉强支付2019年1月1日至2019年11月13日的租金，并按照350元/月的标准支付租金及房屋占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持，该款项为3651.67元（350元/月×10个月+350元/月×13/30个月）。王汉强作为承租方应在合同解除时将诉争房屋交还给长江委机关服务中心，因其未履行上述义务，且好的超市已向王汉强支付租金至2020年6月30日，故2019年11月14日至2020年6月30日的房屋占有使用费应由王汉强向长江委机关服务中心支付为宜，该款项为2648.33元（350元/月×17/30个月+350元/月×7个月）。2020年7月1日起的房屋占有使用费应由实际占有使用人即好的超市予以支付。后湖食品营业所称江岸菜场注销后的相关权益由其享有，王汉强仅作为企业负责人具体办理相关租金缴纳及业务联系事宜，但仅凭其提交的协议书等证据无法证实该主张，对此本院不予确认。王汉强抗辩称江岸区财办、商业网点中心等商业部门根据相关部门职能对诉争房屋享有经营管理权，但商业网点中心已明确表示诉争房屋并不属于《结合兴建职工住宅安排商业网点协议书》中所涉的商业、服务业网点范围，该房屋已经脱离商业网点中心的管理，故对王汉强的上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告长江水利委员会机关服务中心与被告王汉强之间的租赁关系已于2019年11月13日解除；二、被告王汉强、武汉市江岸区二七好的超市于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市江岸区二七路127号的房屋（即原房产证地址：武汉市江岸区支农村36号2栋）；三、被告王汉强于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会机关服务中心支付2019年1月1日起至2019年11月13日止的租金共计3651.67元；四、被告王汉强于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会机关服务中心支付2019年11月14日起至2020年6月30日止的房屋占有使用费共计2648.33元；五、被告武汉市江岸区二七好的超市于本判决生效之日起十日内向原告长江水利委员会机关服务中心支付自2020年7月1日起的房屋占有使用费（以350元/月为标准，支付至实际腾退之日止）；六、驳回原告长江水利委员会机关服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王汉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  王玉波人民陪审员  程晓鸿二〇二〇年七月二十二日书 记 员  邬 荣