福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2108号 原告：龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司，住所地福建省厦门市集美区灌口镇鱼福四里118号。 法定代表人：杨帆，总经理。 委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄辰，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：董海防，男，1969年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：林莹，女，系社区推荐代理人。 原告龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司（以下简称“龙湖公司”）与被告董海防物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖公司委托诉讼代理人罗宏强、黄辰，被告董海防及其委托诉讼代理人林莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙湖公司向本院提出诉讼请求（变更后诉讼请求）：1、判令被告立即支付2015年1月15日至2019年6月15日的物业费20719.98元；2、判令被告立即支付2015年1月15日至2019年6月15日的公共维修金2072.20元；3、判令被告立即支付2015年1月15日至2019年6月15日的公摊电费1416.86元；4、判令被告立即支付2015年1月15日至2019年6月15日的公摊水费109.94元；5、判令被告立即向原告支付所拖欠款项逾期付款违约金（暂计至2019.6.15的金额为2337.82元）；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月30日，被告与案外人签订编号为03081631的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定，被告向案外人购买厦门龙湖灌口项目（1地块）3#楼2404室商品房，该商品房的面积为131.29平方米，原告与被告签订《前期物业服务合同》作为房屋买卖合同附件，服务合同约定，原告作为被告所购地址在厦门龙湖灌口项目（1地块）3#楼2404室房产提供物业管理服务，服务期限为自被告签字之日起至2017年12月31日，但若前述期限届满，业主大会尚未成立的，则本合同继续有效；合同的计费方式实行包干制，具体为房屋物管费3.0元/月·平方米，车位物管费100元/月·个，公共维修金0.3元/月·平方米，缴费方式为除入伙时首次预缴半年的物业费及日常公共维修金外，被告应于每月15日前缴纳当月的物业管理费、日常公共维修金及其他物业服务相关费用，无论房屋是否空置，否则，每逾期一日，被告应按应缴纳的费用金额0.3%标准支付逾期履行违约金。前述合同签订后，被告于2018年10月10日签收涉讼房产及车位，但未能依约履行合同约定及时足额支付物业管理费及相关费用，截至2019年6月15日，被告尚结欠原告物业管理费及相关费用等费用未支付。故为维护原告的合法权益，特诉至法院。 董海防辩称，一、原告起诉被告主张支付的部分债务已超过诉讼时效，依法不应得到支持，应予以驳回。原告主张被告支付2015年1月15日至2019年6月15日的物业服务费、车位物业服务费、公共维修金、公摊水电费，其中2015年1月至2017年3月的债务已满三年诉讼时效，且根据原告提供的在案证据显示，期间原告并未向被告送达过催讨函、律师函等书面催收文件。因此，原告主张的2015年1月至2017年3月的债务已经超过法定诉讼时效，原告主张被告应支付该笔债务的诉讼请求，依法不应得到支持。 二、被告因房屋质量问题及物业服务存在重大缺陷的正当理由拒绝签收涉讼房产，期间产生的相关物业服务费不应由被告承担。根据被告与开发建设单位签订的编号03081631的《商品房买卖合同》及其补充协议，涉讼房产应于2015年1月15日前按约交付被告，然而被告在接到交付通知后前往查看时发现该房产编号变更为2401，存在外部地面破裂、阳台地面破裂、相邻的2402室业主违规安装向外开启方式的防盗门占用公共通道、影响涉讼房产的正常进出及使用三个主要问题，被告当即向原告的工作人员反映了该情况，要求开发建设单位与原告进行整改与修缮。三年间，被告多次向原告催促解决问题，原告口头答应却迟迟没有采取有效措施。2018年10月，被告无奈只好先将涉讼房产签收，自己寻求诉讼途径来解决问题。根据被告与原告签订的《前期物业服务合同》第五条的规定，因开发建设单位的原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业服务费用、日常公共维修金由开发建设单位全额缴纳；根据《前期物业服务合同》第十二条的规定、《物业管理条例》第四十五条及《厦门市物业管理若干规定》第二十三条的规定，房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知企业或者使用人，并由其签字确认。物业服务企业有权对业主的装修进行巡视、检查，对物业管理区域内有违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并在二十四小时内向城市管理行政执法部门报告。可见，原告的不作为导致被告长时间无法签收并正常使用涉讼房产。因此，原告主张收取被告未签收涉讼房产期间的相关物业服务费用不仅无法律依据，还违背了公平原则。 三、原告未完全履行合同约定的服务义务，存在违约行为，被告可以拒缴物业费的方式予以对抗。根据开发建设单位的原本设计，被告与案外人2402室业主两家入户门呈90度相邻，相距约30厘米左右，入户门均为向内开启方式。但案外人2402室业主在装修时将原来的入户门拆除，重新安装了向外开启方式的防盗门。当案外人2402室业主的大门开启时，会大面积遮挡涉讼房产的入户门，严重妨碍被告及其家人的正常出入和造成对其一家的人身损害威胁。根据《前期物业服务合同》及《厦门市物业管理若干规定》等多个物业管理法规可知，业主在装修前均需与原告签订《装饰装修管理服务协议》并在原告的监督下进行装修，因此有理由认为案外人2402室业主的此违规装修行为是在原告的许可下进行的。根据双方签订的《前期物业服务合同》，原告的服务内容包含对物业共有部分的日常维修、养护和管理以及装饰装修管理服务，负有检查和制止业主违规装修行为的责任和义务。因此，被告多次与原告交涉，要求其履行相应义务，对案外人2402室业主的违规行为采取措施。遗憾的是，原告怠于履行义务，将被告的合法权益置之不顾，造成被告无法顺利使用该房产，造成巨大的经济损失。由于双方签订的《前期物业服务合同》中并未对双方的债务履行顺序作出约定，应视为双方的债务履行没有先后顺序。根据《合同法》第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，被告在原告履行债务或履行债务不符合约定的情况下，有权拒绝其相应的履行要求。因此，被告在原告未完全履行相应义务的情况下，以拒绝缴纳物业费用予以对抗存在法律依据。 四、被告签收涉讼房产后、转售涉讼房产前，已与原告就涉讼房产应缴纳的全部相关物业服务费达成合意并履行完毕，双方义务关系已归于消灭。2019年6月，被告欲将涉讼房产转售他人，于是联系原告的工作人员要求清算涉讼房产所有应缴物业服务费用，最终计算所有应缴物业费用3919.6元。2019年6月18日，被告通过银行转账的方式向户名为“龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司”的银行账户转账3919.6元，此应视为双方就涉讼房产所有应缴物业服务费用达成合意，并且完全履行。在此之前，被告也曾于2019年2月8日向原告缴纳了1000元的预交物业费及200元车位物管费。除了履行涉讼房产应缴纳的全部物业费外，被告还按约带领房产中介、涉讼房产的新受让人前往原告处进行交接，通知原告涉讼房产已转售他人，双方的合同关系消灭，自己不再对涉讼房产负有缴纳相关物业费的义务。因此，被告与原告在就涉讼房产的全部物业服务费金额达成合意，被告也已依约履行完毕。原告再对涉讼房产的物业费用提起诉讼无事实、法律依据，严重违反了诚实信用原则，其诉请依法不应得到人民法院的支持。 综上，恳请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院经审理，认定事实如下： 2013年6月30日，厦门龙湖恒嘉置业有限公司（出卖人）与董海防（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：03081631），约定：1.买受人所购商品房的基本情况：龙湖灌口项目1#地块二期3#楼Ⅱ区24层2404室。该商品房合同约定建筑面积131.29平方米。2.交付条件与期限：出卖人应当在2015年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。 另，董海防（甲方）与重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：1.物业情况：物业名称：龙湖灌口项目1#地块（项目名：龙湖嘉屿城）；2.服务费用标准：物业服务费高层住宅3元/月·平方米，公共维修金0.3元/月·平方米，车位物业服务费100元/个·月；3.缴费办法：除入伙时首次预缴一个季度的物业服务费及日常公共维修金外，甲方在每月15（含15日）前交纳当月物业服务费用、日常公共维修金，无论房屋是否空置都应全额缴纳物业费及日常公共维修金，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的合同违约金。公摊水电费从交房通知文书确定的交房日期之日起，由甲方承担。无论房屋是否空置，都应全额缴纳，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的合同违约金。 2015年，开发商向董海防发出交房通知，因涉讼房产存在阳台水泥开裂、门口公摊部分地砖破裂、大门安装不合理等问题，董海防未接收房屋。阳台及门口公摊部分问题在龙湖公司收到反馈后，大概三个月处理完毕。董海防因认为邻居大门安装不合理问题，直至2018年10月10日才签收涉讼房产。截至2019年6月，董海防向龙湖公司支付3919.6元及1200元。 2019年7月，董海防将涉讼房产出售给案外人。 涉讼房产合同约定地址为龙湖灌口项目1#地块二期3#楼Ⅱ区24层2404室，在房屋交付时，变更为鱼福一里74号2401室。 因本案纠纷，龙湖公司于2019年8月8日向本院递交起诉材料，本院于2019年8月9日预立案。 另查明，2016年6月20日，重庆新龙湖物业服务有限公司厦门分公司变更名称为：龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司。 上述事实有相应证据以及庭审笔录在卷佐证，依法予以确认。 本院认为，本案系因逾期支付物业管理服务费、公维金引发的物业服务合同纠纷。董海防与龙湖公司签订的前期物业服务合同，依法成立并生效，对集美区龙湖嘉屿城物业的业主或使用人具有约束力。龙湖公司依照合同约定提供了物业服务，董海防作为业主应按约定缴交相应的物业管理服务费、公维金费用、车位管理费。 首先，关于诉讼时效问题。董海防认为本案龙湖公司主张的部分债务已超过诉讼时效。本院认为，本案在2019年8月9日预立案，龙湖公司无证据证明在此之前有向董海防催讨债务，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。龙湖公司可主张的债务时间为2016年8月后，2016年8月之前的债务已超过诉讼时效，不予保护。 其次，董海防尚欠费用问题。龙湖公司可主张的物业管理服务费为2016年8月至2019年6月期间，即35个月×3元/月×131.29平方米=13785.45元，公共维修金为35个月×0.3元/月×131.29平方米=1378.55元。关于公摊水电费，龙湖公司未能提供相应票据予以佐证，不予支持。关于车位物业费，龙湖公司当庭撤回该项诉求，系其对自身权利的处分，依法予以准许，董海防自认其支付的3919.6元及1200元中有900元系车位物业费，故该部分应做相应抵扣。综上，董海防应缴纳的物业管理服务费、公共维修金为：13785.45元+1378.55元-（3919.6元+1200元-900元）=10944.4元。至于董海防主张应从2018年10月10日其接收房屋后开始计算相关物业费用问题，本院认为，董海防未能举证证明开发商存在逾期交房问题，其认可开发商2015年已向其发出交房通知，故对董海防的该项主张不予采纳。 最后，关于违约金问题，本院认为，龙湖公司在提供物业服务时，存在一定的管理瑕疵，导致业主占有使用房屋存在一定障碍，故对龙湖公司要求业主支付逾期付款违约金的诉求，不予支持。 综上所述，依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、董海防应于本判决生效之日起十日内支付龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司2016年8月15日至2019年6月15日期间的物业管理服务费、公共维修金10944.4元； 二、驳回龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费563元，减半收取282元，由龙湖物业服务集团有限公司厦门分公司负担181元，董海防负担101元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 梁毅挺 二〇二〇年七月一日 法官助理 马标志 代书记员 苏凤惠 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第五十四条第一款住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。