广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤04民初91号 原告：珠海市谊富有限公司，住所地：珠海市香洲港湾大道西银坑地段玫瑰山庄别墅A4，统一社会信用代码：91XXXXXXXX。 代表人：胡永富，执行董事。 委托诉讼代理人：唐来军，广东君直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林艺芬，广东君直律师事务所律师。 被告：鸿吉投资有限公司（HONLUCKINVESTMENTLIMITED），住所地：香港九龙观塘伟业街108号丝宝国际大厦22楼。 代表人：胡殿谦。 委托诉讼代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。 被告：珠海宝芝林企业管理服务有限公司，住所地：珠海市吉大园林路43号西边第一层，统一社会信用代码：91XXXXXXXX。 法定代表人：黄水清，董事长。 委托诉讼代理人：胡利平，广东方源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娇，广东方源律师事务所律师。 被告：YUEYUENINDUSTRIAL(HOLDINGS)LIMITED[裕元工业（集团）有限公司]，住所地：香港九龙观塘伟业街108号丝宝国际大厦22楼。 代表人：胡殿谦。 委托诉讼代理人：黄杨，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟嘉羚，广东德赛律师事务所律师。 原告珠海市谊富有限公司（以下简称谊富公司）诉被告鸿吉投资有限公司（HONLUCKINVESTMENTLIMITED，以下简称鸿吉公司）、珠海宝芝林企业管理服务有限公司（以下简称宝芝林公司）、YUEYUENINDUSTRIAL(HOLDINGS)LIMITED[裕元工业（集团）有限公司，以下简称裕元公司]合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谊富公司的法定代表人胡永富、委托诉讼代理人唐来军、林艺芬，被告鸿吉公司的委托诉讼代理人李任开、张丽，被告宝芝林公司的委托诉讼代理人胡利平，被告裕元公司的委托诉讼代理人黄杨、钟嘉羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谊富公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令鸿吉公司、宝芝林公司、裕元公司向谊富公司支付赔偿款2000万元（币种为人民币，以下同）；2.判令鸿吉公司、宝芝林公司、裕元公司赔偿谊富公司因主张实现优先购买权而支出的有关损失，赔偿金额为50万元（包括诉讼费153380元、仲裁费7880元、执行费11101.85元、经营损失合计1179874元，超过50万元部分谊富公司自愿放弃）；3.诉讼费由鸿吉公司、宝芝林公司、裕元公司承担。事实与理由： 2002年至2012年，谊富公司承租原属于鸿吉公司位于珠海市吉大园林路45号综合楼（以下简称45号楼），双方的《租赁协议书》签订于2002年9月10日并续订于2007年8月28日。十年间，谊富公司投入约400万元用于装修、经营45号楼。在2011年谊富公司承租45号楼期间，鸿吉公司在未通知谊富公司的情况下，以927万元的价格将45号楼出售给宝芝林公司。鸿吉公司与宝芝林公司系恶意串通，对享有优先购买权的谊富公司隐瞒房屋要出售的事实，达到使谊富公司丧失优先购买权的结果。 谊富公司得知此事后，积极采取各种方式维权，包括书面通知鸿吉公司、宝芝林公司及珠海市不动产登记中心，声明己方依法享有同等条件下的优先购买权，也包括向法院提起民事诉讼和行政诉讼。其中，民事诉讼以2017年2月21日珠海市中级人民法院作出的《涉诉来访答复函》为终结；行政诉讼程序以2017年11月28日广东省高级人民法院作出的裁定为终结，确认了45号楼的权属变更登记至受让人名下的登记行为有效。关于谊富公司的优先购买权，已经（2012）珠中法民三终字第250民事判决（以下简称250号判决）依法确认，谊富公司享有法院判决认可的优先购买权。 鸿吉公司未通知谊富公司即串通宝芝林公司，低价出售房屋已经侵害了谊富公司的优先受偿权，现案涉房屋出售给宝芝林公司的事实亦不可回转，而优先受偿权已经诉讼确认，故谊富公司依据侵权责任法第八条、民法总则第一百七十八条的规定，诉至法院请求鸿吉公司与宝芝林公司承担赔偿责任。赔偿依据为房屋出售时的价格与起诉时房屋的价格之差价部分，并考虑实际情况，自愿放弃部分权益，降低诉讼标的额至2000万元。 谊富公司为维护优先购买权而支出了诉讼费、仲裁费、执行费，并且因为诉讼纠纷，鸿吉公司、宝芝林公司破坏谊富公司经营致经营利益受损，故鸿吉公司与宝芝林公司应当对谊富公司的损失承担相应的赔偿责任，谊富公司将赔偿额定为50万元，超过50万元部分的数额自愿放弃。望人民法院判如所请。 谊富公司另补充事实与理由如下：首先，检察院作出的《不支持监督申请决定书》表述：“我的上司是陈炳坤，他是裕元公司属下子公司鸿吉公司在大陆资产涉及事务的管理代表，受陈炳坤要求，我负责上述公司在珠海吉大工业区物业（就是吉大景园路9号、吉大园林路45号、吉大园林路43号）三楼宇厂房的出租管理工作……在去年春节前，胡永富来我办公室拜访时，我按照陈炳坤的要求，向胡永富明确提出所租赁的厂房有意出售，问胡永富是否有想法予以出资购买？胡永富当时答复我他目前没有这么多钱来买，我听取了他的答复，事后向陈炳坤做了报告。”珠海市财政局关于信息不予公开的复函证明了2010年12月31日买卖双方（鸿吉公司和宝芝林公司）在蔡宗训通知胡永富是否购买房屋之前已经签订了买卖合同。在鸿吉公司与宝芝林公司买卖房屋侵害谊富公司权利时，裕元公司的行为与该纠纷有利害关系，是利害关系人，所以追加裕元公司为共同被告。其次，根据2014年7月28日检察院的《不支持监督申请决定书》，蔡宗训在其中陈述的事实是捏造的。实际上蔡宗训并没有通知谊富公司。再次，2011年12月12日，赵永德在经侦支队的询问笔录中也说其口头通知过谊富公司关于房屋的出售，这是其捏造的事实。基于蔡宗训、赵永德的身份（都是裕元公司的工作人员），加上其二人代表裕元公司捏造事实，造成了谊富公司的优先购买权无法实现，造成谊富公司重大经济损失，存在直接因果关系。依照本案的事实和法律依据，裕元公司依法应当承担侵权的连带责任。 鸿吉公司答辩称： 一、谊富公司以鸿吉公司与宝芝林公司恶意串通损害其优先购买权构成共同侵权为由，要求鸿吉公司与宝芝林公司承担连带赔偿责任，这是不成立的，依法应予驳回 根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条的规定，侵权责任法意义上的侵权行为的客体为人身权、物权、知识产权等绝对性权利，不包括债权等相对权，承租人的优先购买权是一种债权、相对权，不属于侵权责任法第二条所规定的侵权行为的客体。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，通知行为是出租人基于其与承租人之间的租赁合同法律关系所产生的合同义务，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人优先购买权是房屋租赁合同法律关系中承租人对出租人享有的权利，其是一种债权，具有相对性，效力仅限于承租人和出租人，因此，优先购买权是一种相对权而非绝对权，不属于侵权责任法第二条所规定的侵权行为的客体，侵犯承租人的优先购买权不构成侵权责任法意义上的侵权，谊富公司在本案中依据侵权责任法第八条、民法总则第一百七十八条认为鸿吉公司和宝芝林公司共同侵犯其优先购买权构成侵权是错误的，依法应予驳回。 二、鸿吉公司与宝芝林公司之间没有恶意串通，不存在共同侵权 1.鸿吉公司在出售涉案房屋前已经通知谊富公司，谊富公司主张鸿吉公司与宝芝林公司恶意串通、故意隐瞒房产出售的事实侵犯其优先购买权是不成立的。谊富公司系基于250号判决主张其享有涉案房屋的优先购买权、鸿吉公司未通知即出售涉案房屋侵犯了其优先购买权，因此其有权主张赔偿。但是，事实上，涉案房屋于2011年初出售时，鸿吉公司就已经将这一情况口头通知谊富公司，询问其是否购买承租的房产，谊富公司明确告知其没有足够资金购买。由于双方均是以口头方式进行通知和回复，没有书面证据对该事实予以证明，因此谊富公司为了达到自己的诉讼目的，在250号案中矢口否认该事实，导致250号判决确认谊富公司享有优先购买权。现在已有新证据证明鸿吉公司在出卖房屋前已经通知谊富公司，不存在故意隐瞒案涉房屋要出售的事实。250号判决作出后，谊富公司于2013年5月28日同样以优先购买权被侵犯为由对鸿吉公司的另一处房产园林楼9号提起了确认合同无效纠纷[案号：（2013）珠香法民一初字第1038号]。在该案庭审过程中，谊富公司的法定代表人胡永富在第一次参加庭审活动时，明确陈述涉案房屋准备转让事宜时，事前其已经知道，并明确“买房子的事情，应该是我通知周付弘（周付弘是9号楼的买受人珠海市金嘉物业有限公司的股东），他才知道”，这足以证明，连周付弘都是通过谊富公司的法定代表人胡永富才知道涉案房屋欲出售的信息，那么谊富公司对涉案房屋将被出售是明知的，鸿吉公司在出售涉案房屋时已经通知谊富公司，其是由于资金不足放弃了优先购买权，谊富公司认为鸿吉公司未通知即出售涉案房屋侵犯其优先购买权显然与事实不符。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，在已有新证据（鸿吉公司提交的庭审笔录）证明鸿吉公司已经履行通知义务的情况下，谊富公司无权以鸿吉公司未通知即出售涉案房屋侵犯了其优先购买权、其优先购买权已经被250号判决确认为由要求赔偿损失。 2.250号判决已经认定鸿吉公司与宝芝林公司不构成恶意串通。谊富公司在250号案中主张鸿吉公司与宝芝林公司向房产登记机构隐瞒涉案房屋出租事实、鸿吉公司未通知其即将涉案房屋低价转让给宝芝林公司构成恶意串通，但250号判决明确认定鸿吉公司与宝芝林公司之间不构成恶意串通。现谊富公司又以同样的事实和理由要求认定鸿吉公司与宝芝林公司之间构成恶意串通，并以此主张损害赔偿是不成立的。 3.鸿吉公司以合理的市场价格向宝芝林公司出售了涉案房屋，不存在以不合理低价转让涉案房屋、损害谊富公司的利益。鸿吉公司作为香港的一家投资公司，处置涉案房屋是为了追求商业利益的最大化，不可能像谊富公司所认为的“以不合理的低价”转让给宝芝林公司，如果这样，利益受到损害的只会是鸿吉公司而非谊富公司，正基于此，鸿吉公司在出售涉案房屋时，委托了珠海市陆地土地房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，以确定涉案房屋的市场价格，该估价报告对涉案房屋的评估价为9010459元（评估时间为2011年1月3日），鸿吉公司与宝芝林公司在参照涉案房屋的评估价的基础上，基于意思自治的原则，协商一致谈妥了涉案房屋的价格条件，并于2011年1月29日签订了《房地产买卖合同》，决定以9270000元的价格成交，该成交价明显高于评估价，是真实的、合理的，不存在谊富公司所认为的鸿吉公司与宝芝林公司恶意串通，以不合理低价转让涉案房屋、损害谊富公司的权益。 综上，认定鸿吉公司与宝芝林公司需要对谊富公司承担侵权责任的前提是双方存在共同的侵权责任法规定的侵权行为。本案中，鸿吉公司与宝芝林公司之间既没有对谊富公司实施侵权责任法规定的侵权行为，也不存在恶意串通的共同侵权行为，谊富公司以此主张侵权赔偿责任没有依据，依法应予驳回。 二、谊富公司在本案中不存在损失，其主张鸿吉公司赔偿其涉案房屋出售时的价格与起诉时的价格之差价部分以及相关诉讼费、仲裁费、执行费等损失，没有依据，依法应予驳回 1.谊富公司以涉案房屋差价作为其优先购买权被侵犯的损失赔偿不成立，依法应予驳回。首先，房产差价不属于侵权损害的赔偿范围，谊富公司以此主张赔偿不成立。侵权责任法确定的损失赔偿原则为填补原则，即有损失才有赔偿，赔偿范围应以实际损失为限。本案中，谊富公司以侵权责任纠纷提起诉讼，根据侵权责任法的规定，其可以主张的侵权损失的赔偿范围应仅限于其能够举证证明的实际损失，而不包括涉案房屋价格上涨所产生的差价。其次，站在谊富公司主张的侵犯优先购买权的角度来看，房屋差价损失不属于优先购买权被侵犯的赔偿范围，无论本案属于侵权之诉还是合同之诉，谊富公司均无权以其优先购买权被侵犯而主张赔偿房屋差价损失。其一，从权利性质和行使的法律后果来看，优先购买权是一种缔约请求权，而非单方订约权，其只是提供鸿吉公司和谊富公司磋商买卖涉案房屋的一个机会，但并不能保证谊富公司获得涉案房屋的所有权，谊富公司能否成功购买涉案房屋还需要取决于鸿吉公司是否愿意将涉案房屋出售给谊富公司及谊富公司是否有能力支付涉案房屋的价款。因此，对于谊富公司而言，即使其行使了优先购买权，也只是获得了优先购买涉案房屋的机会，并不代表能获得涉案房屋的所有权，能够享有涉案房屋可能上涨带来的差价利益，其在本案中以优先购买权受到侵害而主张房屋差价损失，与优先购买权的权利性质和行使的法律后果不符，依法不应予以支持。其二，从优先购买权创设目的上说，优先购买权制度创设的目的是为了保障承租人最基本的居住利益，而非保障承租人通过购买房屋谋取房屋上涨的商业利益，房屋差价损失本质上属于一种投机性的商业利益，谊富公司在本案中将不可预见的房屋价格上涨的商业利益作为其优先购买权被侵害的赔偿依据，不符合优先购买权的创设目的，依法不应支持。 2.谊富公司在本案中不存在任何实际损失，亦未举证证明其存在实际损失，其要求鸿吉公司赔偿损失的请求不应予以支持。首先，根据鸿吉公司与谊富公司签订的《租赁协议书》，双方约定涉案房屋的租赁期限为2007年10月21日至2012年10月20日。鸿吉公司将涉案房屋转让给宝芝林公司后，宝芝林公司于2011年7月6日向谊富公司发出《通知书》，明确表示“鸿吉公司与贵司就上述房产签订的《租赁协议书》由我公司继续履行。请贵司自收到本通知之日起，依据《租赁协议书》约定向我公司支付租金。”事实上，宝芝林公司与谊富公司一直在履行租赁协议直至租赁期限届满，未侵犯谊富公司合法的租赁利益。因此，鸿吉公司在将涉案房屋转让给宝芝林公司后，已经保障了租赁合同的正常履行，谊富公司在本案中的租赁利益并未受到损害，不存在实际损失。其次，谊富公司承租涉案房屋的目的并非用于生产经营，而是将涉案房屋用于宿舍出租，在此情况下，谊富公司利用涉案房屋进行出租的行为不具备一般企业生产经营行为的延续性，其在租赁合同到期后不具备另行租赁或购买房产继续用于生产经营的必要性。事实上，谊富公司在双方签订的《租赁协议书》到期后也没有再继续租赁或购买其他房产用于出租。因此，无论是在租赁期限内还是租赁期限届满后，谊富公司均不存在因未能购买到涉案房屋而需要另行租赁或购买其他条件相当的房产用于经营而遭受损失，其无权要求鸿吉公司赔偿损失。再次，谊富公司主张鸿吉公司赔偿其因主张实现优先购买权而支出的诉讼费、仲裁费、执行费及经营损失，对此，相关案件的诉讼费法院已经明确由谊富公司自行承担，与鸿吉公司无关。仲裁费、执行费是因为谊富公司在租赁合同到期后不将涉案房屋退还给房屋所有权人宝芝林公司而引发的仲裁和强制执行，与鸿吉公司和本案纠纷无关。对于经营损失，谊富公司并未提供任何证据证明其经营损失，因此依法不予支持。 三、谊富公司的主张已经超过诉讼时效，依法应予驳回 谊富公司在2011年即得知鸿吉公司将涉案房屋转让给宝芝林公司，因此，若其认为优先购买权被侵犯，则其有权主张赔偿损失的诉讼时效应从2011年开始计算，但是谊富公司从未以任何方式向鸿吉公司和宝芝林公司主张赔偿损失，现距离提起本案诉讼已经过去了7年的时间，即使从谊富公司主张的250号判决确认其享有优先购买权，有权主张赔偿损失为由提起本案诉讼，250号判决的生效时间为2012年，距离其提起本案诉讼也已经过去了6年时间。至于谊富公司认为其一直在穷尽实现优先购买权的途径，直到2017年11月以广东省高级人民法院的（2017）粤行申831号行政裁定确认涉案房屋变更登记至受让人名下的行为有效而终结，因此其一直在积极主张权利，并未超过诉讼时效，对此，即使谊富公司一直在通过各种途径主张实现优先购买权，也不能中断其要求赔偿损失的诉讼时效，因为谊富公司主张实现优先购买权的权利与其主张优先购买权被侵犯而要求赔偿损失的权利之间并无关联，后者的主张并不依赖前者的实现，谊富公司在得知其优先购买权被侵犯后两年内享有请求赔偿损失的权利，但其一直怠于行使该项权利，如今已经过去了近7年的时间，谊富公司要求鸿吉公司和宝芝林公司赔偿损失的诉讼请求已经超过了诉讼时效，依法应予驳回。 宝芝林公司答辩称： 一、谊富公司基于租赁合同享有的优先购买权早已归于消灭，宝芝林公司与鸿吉公司出让房屋的行为真实合法，根本未侵犯谊富公司的权利 鸿吉公司在涉案房屋出售前已经口头告知谊富公司有意出让，且得到了谊富公司因资金不足无意购买的表示，所以谊富公司基于租赁合同取得的优先购买权早已归于消灭。鸿吉公司在向谊富公司出让该房屋前已经履行了告知义务，谊富公司认为鸿吉公司未通知即出让涉案房屋侵犯了其优先购买权与事实不符。 宝芝林公司与鸿吉公司签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，房屋买卖合同真实有效。房屋出售时的价格是根据当时房地产评估公司作出的房地产估价报告确定的市场价格，宝芝林公司与鸿吉公司基于此确定了出售价格，最终以927万元的市价成交，宝芝林公司据此支付了合理的房屋受让价款，亦与鸿吉公司按照法定程序办理了房屋产权转让登记手续。谊富公司主张宝芝林公司与鸿吉公司是恶意串通没有任何事实根据。涉案房屋的转让是宝芝林公司与鸿吉公司合法行使民事权利的行为，且谊富公司的优先购买权事实上已归于消灭，根本不可能出现宝芝林公司与鸿吉公司恶意串通侵犯谊富公司优先购买权的行为，谊富公司无权主张宝芝林公司承担赔偿责任。 二、宝芝林公司以合理对价购买了涉案房屋，谊富公司并未因此遭受经济损失，其要求宝芝林公司与鸿吉公司承担巨额的赔偿责任缺乏事实和法律依据 首先，如前所述，宝芝林公司与鸿吉公司签订房屋买卖合同是出于真实的购买意思表示，且支付了合理对价，宝芝林公司没有任何过错，并不存在恶意串通鸿吉公司损害谊富公司权利的行为，该合同的签订并未侵犯其优先购买权。受让房屋后，宝芝林公司即于2011年7月6日向谊富公司发出了《通知书》，告知谊富公司其与鸿吉公司就涉案房屋签订的《租赁协议书》由宝芝林公司继续履行，请谊富公司自收到通知之日起依据《租赁协议书》约定向宝芝林公司支付租金。宝芝林公司在受让涉案房屋后继续履行了该租赁协议，保障了租赁协议的正常履行，谊富公司的租赁权益实质并未遭受侵害。正如优先购买权制度的设立主旨系为保障承租人的基本居住利益，宝芝林公司在受让涉案房屋后依然按约履行租赁协议直到租期届满，谊富公司的租赁权及基本居住利益未受到任何侵害。 其次，宝芝林公司并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条所规定的出租人，也未在涉案房屋受让过程中实施任何侵犯谊富公司权利的行为，宝芝林公司不可能成为该解释规定的赔偿责任主体，谊富公司要求宝芝林公司承担赔偿责任缺乏法律依据。 三、谊富公司在本案中不存在经济损失，其主张按照房屋差价支付赔偿款没有事实和法律依据，依法应予驳回 鸿吉公司在2011年以927万元的价格将房屋出让给宝芝林公司是正常合理的价格，符合同一条件的建筑物出让的合理价格。谊富公司主张房屋差价的赔偿额，却未提供任何购买同时间同等条件替换物业的证据，更未提供购买此类物业产生额外支出的相关凭证。事实上，谊富公司在《租赁协议书》到期后也没有再继续租赁或购买其他房产用于出租或者生产经营使用。现谊富公司主张以起诉时的房屋价格与出售时的价格差额进行赔偿没有事实依据，更没有法律依据。同时，谊富公司因涉案房屋的相关诉讼产生的诉讼费、仲裁费、执行费等费用，法院在各判决中都已明确由谊富公司承担，与宝芝林公司无关，而其主张的经营损失更是没有任何证据加以证明，依法应予驳回。 四、谊富公司请求宝芝林公司与鸿吉公司承担侵权责任的诉请已超过法定诉讼时效 谊富公司认为其优先购买权是经250号判决依法确认的，因此享有法院判决认可的优先购买权，故主张侵权赔偿。如前所述，谊富公司实际已经丧失了优先购买权，即使250号判决确认了谊富公司在涉案房屋出售时享有优先购买权，假使其优先购买权被侵犯，则谊富公司至迟在收到该判决时或更早就已经知道该侵权事实的存在，所以谊富公司主张赔偿的诉讼时效应当是其知道权利被侵害之日起两年。但从250号判决作出至今远超6年，谊富公司起诉主张损害赔偿已经超过法定的诉讼时效。 综上，纵观六年之久，谊富公司滥用诉权。因涉案房屋的出让事宜多次诉讼，且该类诉讼请求也均因谊富公司事实及法律上的不成立而被驳回，谊富公司反复多次诉讼的行为无疑是在浪费司法资源，也让宝芝林公司陷入困扰。望法院基于事实，依据法律规定，驳回谊富公司无理的诉讼请求，维护宝芝林公司的合法权益，维护法律尊严和权威。 宝芝林公司另补充答辩意见称，谊富公司以侵权为由要求鸿吉公司、宝芝林公司、裕元公司赔偿损失没有事实和法律依据，因为根本就不存在侵权的行为、事实和结果。谊富公司是基于与鸿吉公司的租赁合同而产生的合同纠纷，这一纠纷谊富公司已经通过民事和行政诉讼请求赔偿损失，均被驳回。民事诉讼二审判决生效时间是2012年7月，行政诉讼是在2011年底，两个诉讼均有生效判决且全部驳回谊富公司诉求。只有谊富公司依据的250号判决作为本案赔偿的依据，也就是确认谊富公司对涉案房屋有优先购买权。谊富公司的诉求、事实和理由与客观的租赁合同、合同法和司法解释的规定相悖。而且，也并非如谊富公司所言，行政诉讼和民事程序在2017年终止。谊富公司的申诉等其他救济手段并不能改变民事诉讼和行政诉讼判决生效的时间，也不存在诉讼时效中断的问题，因此，应当驳回谊富公司的全部诉讼请求。 裕元公司答辩称：首先，谊富公司将裕元公司追加为被告没有任何的事实和法律依据。裕元公司并非涉案房屋的所有权人，并没有参与具体的转让事宜。裕元公司和鸿吉公司是各自独立的法人，如何出让房屋是鸿吉公司自主的选择。其次，谊富公司追加裕元公司为被告，所依据的是证据17的证人证言，但证人是鸿吉公司的代表，并不能代表裕元公司，这些证据与裕元公司无关，不能证明裕元公司与本案存在利害关系。再次，在证据26中，谊富公司截取了部分内容，作出了片面的意见，主观认为裕元公司与鸿吉公司人格混同，这没有任何依据。其他答辩意见与鸿吉公司一致。 谊富公司向本院提交如下证据：1.2002年9月10日租赁协议书，拟证明2002年至2007年谊富公司承租45号楼；2.委托证明书，拟证明2002年的租赁协议书中，鸿吉公司授权珠海裕元工业有限公司代为签署协议；3.2007年8月28日租赁协议书，拟证明2007年至2012年谊富公司承租45号楼；4.不动产权登记表，拟证明宝芝林公司以927万元于2011年向鸿吉公司购得涉案房屋；5.（2017）粤行申831号裁定书，拟证明房产变更登记至宝芝林公司名下的行为经广东省高级人民法院确认为有效；6.（2012）珠中法民三终字第250号民事判决书，拟证明谊富公司的优先购买权已经判决确认，谊富公司为实现优先购买权在该诉讼阶段支付诉讼费76690元；7.房地产登记询问表第8项，拟证明鸿吉公司出让房产时对外隐瞒房产相关事宜，未通知谊富公司行使优先购买权；8.委托书，拟证明鸿吉公司授权黄锦源出售涉案房屋相关事宜，黄锦源在房地产登记局所作陈述有效；9.房地产权证书，拟证明45号楼原权属人为鸿吉公司；10.地址证明，拟证明45号楼原地址名为珠海市拱北吉大工业区综合楼；11.2018年8月1日在网上查询的涉案房屋周边房价，即园林路周边房价，拟证明涉案房屋现值至少为6000万元，谊富公司自愿降低赔偿额至2050万元为诉讼标的；12.契税纳税申报表（3440420XXXXX号），拟证明鸿吉公司在主张的通知谊富公司之前已经与他人签订了买卖合同；13.珠海市财政局（2017）2057号复函，拟证明珠海市财政局确有鸿吉公司与他人签订的买卖合同的备案，但未对谊富公司公开；14.珠海市财政局（2017）1836号关于征求信息公开的函，内容为珠海市财政局发函询问宝芝林公司是否公开2012年12月31日签订的合同，拟证明财政局对签订于2012年12月31日的买卖合同有备案；15.鸿吉公司董事会决议，拟证明2011年1月26日，鸿吉公司内部决议办理涉案房屋的出售事宜；16.珠海市中级人民法院涉诉来访答复函，拟证明谊富公司一直向法院申请权利救济，2017年2月，法院明确答复，谊富公司的优先购买权已无法实现，故谊富公司只能要求赔偿；17.珠海市人民检察院作出的不支持监督申请决定书，拟证明蔡宗训、赵永德等人在珠海市经侦支队做了笔录，谊富公司申请调取的笔录确实保存在珠海市经侦支队；18.珠海市经侦支队对赵永德涉嫌职务侵占罪所做的笔录，拟证明赵永德等人在珠海市经侦支队做了笔录，谊富公司申请调取的笔录确实保存在珠海市经侦支队；19.杨卫星法官与胡永富、蔡智锋做的笔录，拟证明法官杨卫星向公安局经侦支队发出调取周付弘、黄锦源、黄水清、王小芳、蔡宗训笔录的调查取证函后，市公安局经侦支队没有理会；20.珠海市公安局经济犯罪侦查支队珠公经[2016]262号函，拟证明经侦认为被调取笔录在该支队；21.结案通知书，22.（2014）珠中法执字第363号之二通知书，拟证明谊富公司为主张实现优先购买权而付出仲裁费7880元、执行费11101.85元、经营损失1179874元；23.（2011）珠香法民二初字第6049号民事判决书，拟证明谊富公司为起诉确认优先购买权支出诉讼费76690元；24.宝芝林公司企业信息报告，拟证明2016年10月10日，宝芝林公司法定代表人变更为黄水清，其也是其中一个法人股东的控股股东；25.（2011）珠香法行初字第79号行政判决书，26.珠海市财政局（2017）2057号复函，拟证明判决书关于“产权转移变更经审查符合规定”的认定与事实不符，2057号复函佐证鸿吉公司与该案被告市登记中心恶意隐瞒鸿吉公司在董事会作出出让房屋决议前，买卖双方已签订房屋买卖契税合同以办理契税的事实，此阴阳合同未经法院审理；27.（2011）珠中法行终字第72号行政裁定书，拟证明二审法院未查清事实，并且以谊富公司没有诉权为由作出错误裁判；28.珠仲裁字（2012）第133号决定书，拟证明宝芝林公司串通鸿吉公司经办人恶意取得房屋后申请仲裁，造成谊富公司损失；29.宝芝林公司致谊富公司通知书，拟证明宝芝林公司串通鸿吉公司经办人使用违反法律规定的涉外司法文书（伪造印章制作文书）通知谊富公司并作为申请仲裁的证据，侵害谊富公司权益；30.珠海市中级人民法院所作的笔录，拟证明珠海市中级人民法院（原）领导协调（要求）宝芝林公司、谊富公司、鸿吉公司妥善处理鸿吉公司侵权和谊富公司交出房屋的执行案件；31.鸿吉公司致珠海市中级人民法院执行局的函，拟证明宝芝林公司冒充鸿吉公司向法院执行局发函；32.执行笔录，拟证明就宝芝林公司伪造印章制作涉外司法文书后的问题，法院建议可以寻求法律途径解决；33.（2017）粤0402民初4773号之二民事裁定书，拟证明鸿吉公司、鸿宜公司的受托人使用违反规定的文书，基层法院无权审理；34.判后答疑笔录，拟证明谊富公司请求终审法官将涉诉案件事实部分由珠海市中级人民法院审理（以便查明事实），法规部分由上级法院审理（以便定性）；35.（2017）粤0491民初37号民事判决书，拟证明基层法院无权受理（2012）珠中法民三终字第250号案和（2013）珠中法民三终字第412号案终审法院未查明的事实；36.九洲港派出所不予调查处理告知书，拟证明公安机关认为李任开伪造印章在法院诉讼时使用，只能到有权机关报案，派出所无权处理；37.（2018）粤04民终2732号、2733号民事裁定书，拟证明法院认定谊富公司因客观原因不能收集的证据可向人民法院申请调取，但不能以此为诉请而起诉；38.资金仲裁、租金结算表，拟证明谊富公司向宝芝林公司多交仲裁费、强制执行费、租金滞纳金（利息）；39.收付款凭证，拟证明收款单位珠海裕元工业公司属于香港裕元集团的旗下公司；40.周年申报表（商事登记资料），拟证明鸿吉公司、裕元公司是裕元集团的旗下公司；41.表格NARI第13项，42.裕元公司2017年年报，43.综合财务报表附注52，拟证明鸿吉公司、裕元公司是裕元集团的旗下公司。 鸿吉公司质证称：对证据1-5的真实性、合法性无异议，但该等证据与本案无关。对证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不认可谊富公司的证明目的。证据7、8与谊富公司的诉讼主张无关。对证据9、10的真实性、合法性无异议，但与谊富公司的诉求无关。对证据11的真实性、合法性、关联性均不认可。对证据13、14的真实性无异议。证据12-15与本案争议无关。对证据16的真实性、合法性无异议，不同意谊富公司的证明目的。对证据17、18的真实性、合法性无异议，但该两份证据恰恰证明鸿吉公司在出售涉案房屋前已经通知谊富公司。证据19-24与本案争议无关。对证25、35的真实性无异议。证据25-43与本案争议无关。 宝芝林公司质证称，基本认同鸿吉公司的质证意见。 裕元公司质证称，同意鸿吉公司的质证意见。证据40-43是境外形成的证据，根据法律规定应当进行公证，但该组证据并未公证。 鸿吉公司向本院提交如下证据：1.（2013）珠香法民一初字第1038号案庭审笔录，拟证明已有证据证明谊富公司对涉案房屋将被出售是明知的，鸿吉公司在出售涉案房屋时已经通知谊富公司，因此，谊富公司以250号判决主张鸿吉公司未通知即出售涉案房屋侵犯其优先购买权不成立；2.房地产估价报告，3.房地产买卖合同及公证书，拟证明鸿吉公司以合理的市场价格向宝芝林公司出售了涉案房屋，不存在谊富公司所认为的鸿吉公司与宝芝林公司恶意串通，以不合理低价转让涉案房屋、损害谊富公司的利益；4.（2012）珠中法民三终字第250号民事判决书，拟证明生效的250号判决已经认定鸿吉公司与宝芝林公司之间不构成恶意串通；5.宝芝林公司通知书（2011年7月6日）及EMS邮寄单，6.关于租约事宜的通知及EMS邮寄单，7.珠海仲裁委员会裁决书及生效证明，8.珠海市中级人民法院公告，拟证明：首先，鸿吉公司将涉案房屋转让给宝芝林公司后，保障了谊富公司租赁合同的正常履行，并未侵犯谊富公司合法的租赁权利，谊富公司在本案中不存在任何损失；其次，谊富公司所主张的仲裁费、执行费的损失，是因为其在租赁合同到期后不将涉案房屋退还给房屋所有权人宝芝林公司而引发的仲裁和强制执行，与鸿吉公司及本案纠纷无关，谊富公司无权要求鸿吉公司赔偿。 谊富公司质证称：1.对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。首先，谊富公司法定代表人的陈述反映的是其私下了解到房屋有可能出售，而不是鸿吉公司的正式通知，其在得知房屋已经出售后才通知周付弘，并且，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，自认只能发生在诉讼过程中，本案中，谊富公司法定代表人的陈述是诉讼外陈述。其次，鸿吉公司主张是在2011年5月才通知谊富公司，属于事后无效通知。再次，鸿吉公司主张的通知必须具备要约的形式要求，否则谊富公司无法将承诺的意思表示向鸿吉公司表达，也无法与鸿吉公司签订合同，更不要说实现优先购买权。2.对证据2、3的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。该合同签订的时间与谊富公司提出的另一份合同（签订于2010年12月31日）相矛盾，该证据只能说明鸿吉公司就涉案房屋的交易签订了两份合同，为了抢先办理过户手续。公证机关没有严格审理上述事项就作了公证。房地产买卖合同是鸿吉公司和宝芝林公司制作的，他们之间有切身利益，可能自己制作，而这份合同中的签订日期恰好证明合同是虚构的，真正的签订时间是2010年12月31日，珠海市财政局的（2017）2057号复函可以证明。《契税纳税申报表》也证明了合同签订的时间是2010年12月31日。这两份行政机关提供的房屋转让签订时间恰恰说明鸿吉公司和宝芝林公司互相串通，制造虚假合同。3.认可证据4的真实性、合法性，关联性不予认可。4.对证据5-8的真实性、合法性无异议，关联性有异议，谊富公司为维护自己的权益，通过诉讼、仲裁主张救济无果，只能提起本案诉讼向鸿吉公司等索赔。本案是基于之前的诉讼结果而提起的诉讼。谊富公司有权处分权利，实现优先购买权和因优先购买权无法实现而请求赔偿均属于谊富公司的权利。 宝芝林公司质证称，认可鸿吉公司提交的证据的真实性、合法性、关联性。 裕元公司质证称，认可鸿吉公司的证据，同意其证明目的。 宝芝林公司向本院提交如下证据：1.房地产买卖合同，2.契税纳税申报表。宝芝林公司称，前述两份证据系从财政局档案馆复印，宝芝林公司通过向财政局申请信息公开的方式获得前述两证据。两份证据拟证明宝芝林公司与鸿吉公司的房屋转让合同合法有效，价格与纳税价格相同，交易价格也符合政府对同类房产的纳税范围，不存在恶意串通、低价转让房产的情形。 谊富公司质证称，合同是宝芝林公司提供，不是法院调取，谊富公司对其真实性有异议。合同的法定代表人签字栏和经办人的签字栏不是同一人所签。合同上财政局的盖章是否出自财政局存在疑问。宝芝林公司的签名是周茂章，但其不是宝芝林公司的法定代表人，由鸿吉公司提交的时间在后的房屋买卖合同中，宝芝林公司一方的签名是其法定代表人王家福，宝芝林公司应提供相关的授权手续。该合同上黄锦源的签名时间是2010年12月31日，当时还未取得鸿吉公司的授权，授权时间是2011年1月27日。综上，2010年12月31日的合同是后来补签的，经谊富公司申请，鸿吉公司和宝芝林公司不得不做出补签的行为，也印证了谊富公司所主张的鸿吉公司与宝芝林公司当时急于办理手续完成交易，以排除谊富公司行使优先购买权。对于证据2，原权属人一栏记载的是鸿宜公司，鸿宜公司当时有一套9号房产，该房产与本案的45号楼是一起出售的，发生这样的笔误说明当时宝芝林公司将这两套房产一并办理手续，体现了其完成交易的状态。 鸿吉公司质证称，认可证据的真实性，该等证据是当时双方发生交易存在的历史文件，与谊富公司所主张的侵犯其优先购买权、要求赔偿没有关联。谊富公司主张12月31日的合同可能是假的，该合同是为了交税，1月4日交的税。谊富公司说黄锦源获得授权是2011年1月27日，不可能在2010年12月31日签合同，但是，当时黄锦源能够代表鸿吉公司签署合同，在2011年1月27日办理授权是因为办理涉外房产交易时，登记中心要求办理授权，所以不能要求黄锦源获得授权的时间是2011年1月27日。 裕元公司质证称，认可宝芝林公司的证明目的，认同鸿吉公司的质证意见。 裕元公司未提交证据。 综合各方当事人的诉辩主张以及举证质证情况，本院认定事实如下： 2011年，谊富公司以鸿吉公司、宝芝林公司为被告提起确认合同无效之诉，案号为（2011）珠香法民一初字第6049号。一审判决驳回谊富公司的诉讼请求，谊富公司不服，向本院提起上诉，案号为（2012）珠中法民三终字第250号。 250号判决查明，珠海吉大园林路45号综合楼原属于鸿吉公司所有。2007年8月28日，鸿吉公司与谊富公司就45号楼签订《租赁合同书》约定：鸿吉公司将位于吉大工业区综合楼主楼建筑面积3150.51平方米、靠背后临时搭建面积200平方米及门前空地租给谊富公司使用，租期五年，从2007年10月21日至2012年10月20日止。2011年1月29日鸿吉公司、宝芝林公司签订《房地产买卖合同》，鸿吉公司将珠海吉大园林路45号综合楼以927万元转让给宝芝林公司，并在珠海市房地产登记中心办理房地产权转让登记。2011年2月24日，宝芝林公司领取了涉案房屋的权属证书（权证号码为XXXXXX)。谊富公司得知涉案房屋转让给宝芝林公司后，认为“鸿吉公司未询问其是否行使优先购买权，且与宝芝林公司在申请房产转让登记回答登记事项询问时，故意隐瞒房产正在承租期内的真实情况，骗取登记”，遂于2011年5月23日向市房地产登记中心发出律师函，要求撤销涉案房屋的转移登记。市房地产登记中心于2011年6月13日作出珠房登函[2011]063号《关于撤销登记事宜的复函》，认为谊富公司申请撤销登记的理由不充分，未撤销登记。2011年6月21日，谊富公司向珠海市香洲区人民法院提起行政诉讼，请求撤销市房地产登记中心2011年2月17日作出的产权转移变更登记，珠海市香洲区人民法院作出（2011）珠香法行初字第79号行政判决书，判决驳回谊富公司的诉讼请求。谊富公司不服，提出上诉，珠海市中级人民法院于2011年11月14日作出（2011）珠中法行终字第72号行政裁定书，驳回谊富公司的起诉。 在250号判决中，本院确认谊富公司在鸿吉公司向宝芝林公司出售涉案房屋时对涉案房屋享有优先购买权。 关于鸿吉公司与宝芝林公司之间的买卖合同是否构成恶意串通损害他人利益的问题，本院在250号判决中认定：“虽然鸿吉公司与宝芝林公司之间于2011年1月29日签订的买卖合同约定的房屋价款为9270000元，而谊富公司委托珠海陆地土地房地产估价有限公司对涉案房屋所做估价为14492346元，但评估公司所做的评估价格只是房屋市场价值的参考，仅凭此不能认定双方存在恶意低价转让房屋的事实；对于谊富公司提出的未通知承租人以及向房产登记部门隐瞒存在房屋租赁事实的主张，本院认为，虽然鸿吉公司提供的证据不足以证明其在出售涉案房屋时已经通知了谊富公司，但通知承租人租赁房屋将被出售的事实是出租人的义务，从这一事实仅能推断出鸿吉公司在出售房屋时存在恶意，而宝芝林公司作为买卖合同的买受人，其未必知晓涉案房屋存在出租的情形，而且询问承租人是否行使优先购买权也并非房屋买受人的义务，故仅以此不足以推断出宝芝林公司在购买涉案房屋时存在恶意。同样，在办理房屋产权变更时隐瞒存在房屋租赁事实的问题，也不足以推断宝芝林公司在购买涉案房屋时存在恶意。综上，谊富公司提交的证据不能认定鸿吉公司与宝芝林公司之间的买卖合同构成恶意串通损害他人利益，对于谊富公司的此项上诉主张，本院不予支持。” 关于鸿吉公司是否应当按照与宝芝林公司之间的同等条件与谊富公司签订房屋买卖合同的问题，本院在250号判决中认定：“依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，在涉案房屋所有权已经变更至宝芝林公司名下，鸿吉公司已经丧失了涉案房屋所有权的情况下，谊富公司仅能请求鸿吉公司承担赔偿责任，而不能要求鸿吉公司按照鸿吉公司与宝芝林公司之间的同等条件与其签订房屋买卖合同。对于谊富公司的此项上诉主张，本院不予支持。” 2012年7月18日，本院作出（2012）珠中法民三终字第250号判决，判决如下：一、撤销珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法民一初字第6049号民事判决；二、确认谊富公司在鸿吉公司向宝芝林公司出售涉案房屋时，对涉案房屋享有优先购买权；三、驳回谊富公司的其它诉讼请求。二审案件受理费人民币76690元，由谊富公司负担。 2014年7月28日，珠海市人民检察院作出珠检民监[2014]44040000023号《不支持监督申请决定书》，其上载明，谊富公司因不服250号判决，向广东省人民检察院申请监督，广东省人民检察院转交珠海市人民检察院处理。珠海市人民检察院认为：“宝芝林公司在受让涉案房屋时有理由相信鸿吉公司已事先尊重了承租人的优先购买权，其已履行作为受让人所应尽的注意义务，因而，可以认定宝芝林公司在主观上是出于善意。并且，鸿吉公司在出售前委托珠海陆地土地房地产估价有限公司对涉案房屋进行了评估，评估价为9010459元，而实际成交价格为9270000元，成交价高于评估价。因此，宝芝林公司是以合理的市场价格购买涉案房屋。2011年2月24日，宝芝林公司领取了涉案房屋的权属证书。……原审法院对谊富公司主张确认涉案房屋买卖合同无效不予支持并无不当。综上，根据《人民检察院民事诉讼监督规则（试行）》第九十条的规定，本院决定不支持谊富公司的监督申请。” 《不支持监督申请决定书》另载明，珠海市人民检察院向珠海市公安局经侦支队调取了周付弘、黄锦源涉嫌职务侵占案的相关材料，案中，蔡家训于2012年8月10日陈述：“我的上司是陈炳坤，他是香港裕元集团下属子公司香港鸿宜投资有限公司、香港鸿吉投资有限公司在内地资产涉及事务的管理代表。受陈炳坤的要求，我负责上述公司在珠海市吉大工业区物业（就是吉大景山路9号、吉大园林路43号、吉大园林路45号）三楼宇厂房的出租管理工作……在去年春节前，胡永富来我办公室拜访我时，我按照陈炳坤的要求，向胡永富明确提出，所租赁的厂房有意出售，问胡永富是否有想法予以出资购买。胡永富当时答复我他目前没有这么多钱来买，我听取了他的答复，事后就向陈炳坤做了报告。” 谊富公司提交一份鸿吉公司致本院执行局的函，内容为：“我方接贵局法官电话通知，要求我公司派人就吉大园林路45号综合楼租赁合同仲裁执行一案进行调解。我方认为，之前已经多次协调无果。现该案的所有法律诉讼程序已经完成，我方既无意愿，也无义务参与调解程序。”该函的落款时间为2014年11月20日，证据材料上加盖有本院复印材料确认章。 就宝芝林公司与谊富公司之间的（2014）珠中法执字第363号案，在本院于2014年11月27日所作的笔录中，谊富公司称：“中院有次认为我有优先购买权跟出让方有恶意，……。我后来又提交了证据，但又被驳回了。……我今天来的目的，希望院长主持公道处理这个问题。” 因不服本院于2017年5月31日作出的（2016）粤04行终38号行政裁定，谊富公司向广东省高级人民法院申请再审，案号为（2017）粤行申831号行政裁定。（2017）粤行申831号行政裁定书载明：“根据谊富公司申请再审提交的材料反映，2011年6月，谊富公司以原珠海市房地产登记中心（现珠海市不动产登记中心）为被告，向珠海市香洲区人民法院提起诉讼，请求撤销珠海市不动产登记中心作出的位于吉大园林路45号珠海吉大工业区综合楼（权证号码为XXXXXX）的房地产权登记。2011年8月19日，珠海市香洲区人民法院作出（2011）珠香法行初字第79号行政判决书，判决驳回谊富公司的诉讼请求。谊富公司不服，提起上诉。珠海市中级人民法院于2011年11月14日作出（2011）珠中法行终字第72号行政裁定书，认为谊富公司不具备原告主体资格，裁定撤销珠海市香洲区人民法院（2011）珠香法行初字第79号行政判决，驳回谊富公司的起诉。谊富公司不服，申请再审。珠海市中级人民法院于2012年5月8日作出（2012）珠中法行申字第3号《驳回再审申请通知书》。2016年9月30日，谊富公司再次以珠海市不动产登记中心为被告，向金湾区人民法院提起本案诉讼，请求撤销珠海市不动产登记中心作出的粤房地权证珠字第XXXXXX号房地产权证书。谊富公司于2016年12月8日变更诉讼请求为：1.撤销粤房地权证珠字第0100108130号房地产权证书；2.判令珠海市不动产登记中心赔偿或补偿谊富公司损失153380元。”2017年11月28日，广东省高级人民法院作出（2017）粤行申831号行政裁定，驳回谊富公司的再审申请。 2011年12月12日，珠海市公安局经侦支队对赵永德进行询问。询问笔录记载，赵永德称，其是就吉大景山路9号、园林路43号、45号房屋出售有关问题协助调查。民警询问赵永德“香港鸿宜投资有限公司及香港鸿吉投资有限公司在出售这三栋物业时是否有通知租赁者”，赵永德回答：“有，不过不是书面通知，是口头通知。后来持有这三栋物业的公司也没有加其租金，并按原业主签订的租约继续履行，没有赶他走，所以租赁者是没有损失的。”询问中，赵永德另称，谊富公司承租了园林路45号及景园路9号。 2013年5月28日，谊富公司诉鸿宜投资有限公司、珠海市金嘉物业管理有限公司、黄水清确认合同无效纠纷一案[案号：（2013）珠香法民一初字第1038号]开庭，庭审中，关于谊富公司是否向鸿宜投资有限公司提出过要购买该案所涉房屋的问题，谊富公司法定代表人胡永富回答：“我口头向赵永德提出的，裕元公司在内地的相关事宜均由赵永德处理。”谊富公司在该次庭审中另称，鸿宜投资有限公司一直没有就该案所涉房屋要出售的情况通知谊富公司，直到2011年5月才通知谊富公司。 填报时间为2011年1月4日的《契税纳税申报表》载明，宝芝林公司购买45号楼的合同签订时间为2010年12月31日，合同（评估）价格和计税金额均为927万元，税率为3%，应缴税额278100元。 宝芝林公司提交的填发日期为2011年1月6日的《契税完税证》载明，买卖45号楼的契约（合同）成立日期为2010年12月31日，宝芝林公司实际纳税278100元。 宝芝林公司提交一份落款时间为2010年12月31日的《房地产买卖合同》，内容为鸿吉公司以927万元的价格向宝芝林公司出让珠海市拱北吉大工业区综合楼。 珠海市香洲区吉大街海大社区居民委员会出具的《证明》载明原地址珠海市拱北吉大工业区综合楼新地址改为珠海市吉大园林路45号。 关于鸿吉公司何时以何种方式通知谊富公司45号楼准备出售的问题，庭审中，鸿吉公司称：其是在2010年年中以口头的方式通知，谊富公司在（2013）珠香法民一初字第1038号案的庭审笔录中已予以确认，鸿吉公司是在承租人没有任何购买意愿的情况下才另找他人交易；从鸿吉公司提供的证据1可见，谊富公司的法定代表人是知道鸿吉公司要处理包括45号楼在内的房产的，其不买才告诉周付弘；谊富公司提交的证据17、18引述了蔡宗训的笔录，说明胡永富当时答复目前没有资金购买。 本院认为： 一、关于本案的法律适用问题 鸿吉公司和裕元公司均为在香港特别行政区注册的公司，本案民事关系涉及香港特别行政区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第八条，涉外民事关系的定性，适用法院地法律。谊富公司向鸿吉公司承租45号楼，双方签订有《租赁协议书》，谊富公司主张鸿吉公司在租赁期间向宝芝林公司出售45号楼侵害了谊富公司的优先购买权，而承租人的优先购买权系基于房屋租赁合同而产生，故本案法律关系为合同关系。 根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。案涉租赁合同为不动产租赁合同，租赁物45号楼位于广东省珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国内地法律。 二、关于谊富公司在本案中的赔偿请求是否超过诉讼时效期间 诉讼时效制度重在督促权利人及时地行使权利，对于权利人在行使权利的时候请求义务人承担责任的方式不应苛求。就本案而言，谊富公司请求赔偿是否超过诉讼时效期间，取决于其是否在诉讼时效期间内请求保护其优先购买权，至于谊富公司何时就优先购买权被侵害而提出赔偿请求，并不影响对诉讼时效的认定。 宝芝林公司于2011年2月24日领取了45号楼的权属证书，谊富公司于2011年5月23日向珠海市房地产登记中心发出律师函要求撤销45号楼的转移登记，其后分别提起行政诉讼和民事诉讼主张其对45号楼享有优先购买权。确认谊富公司对45号楼享有优先购买权的250号判决于2012年7月18日作出。后谊富公司就250号判决向珠海市人民检察院申请监督，珠海市人民检察院于2014年5月14日受理，于同年7月28日作出不支持谊富公司监督申请的决定。谊富公司请求保护其优先购买权的诉讼时效期间因其提起诉讼及申请监督而中断，诉讼时效期间应从2014年7月28日起重新计算。 对于落款时间为2014年11月20日的鸿吉公司致本院执行局的函件，其上加盖有鸿吉公司印章及本院复印材料确认章，鸿吉公司对函件的真实性未提供证据予以反驳，本院对该函件的真实性予以确认。从函件的内容，结合本院于2014年11月27日所作的笔录可见，至2014年11月，谊富公司仍就45号楼向鸿吉公司主张权利，故谊富公司请求保护其优先购买权的诉讼时效期间中断，重新计算。 2016年9月30日，谊富公司再次提起行政诉讼请求撤销宝芝林公司为45号楼权属人的权属证书，谊富公司请求保护其优先购买权的诉讼时效期间中断。该案历经一审、二审及再审，广东省高级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤行申831号行政裁定，谊富公司请求保护优先购买权的诉讼时效期间应自2017年11月28日起重新计算。谊富公司于2018年8月提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间，鸿吉公司和宝芝林公司关于诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。 三、关于鸿吉公司是否侵害了谊富公司的优先购买权 首先，250号判决确认谊富公司在鸿吉公司向宝芝林公司出售45号楼时对45号楼享有优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此，出卖租赁房屋前通知承租人是出租人的义务，鸿吉公司主张其已经通知了谊富公司且谊富公司表示不购买租赁房屋，鸿吉公司对该主张应承担举证证明责任。 其次，宝芝林提交的《房地产买卖合同》落款时间为2010年12月31日，合同约定的房屋交易价格为927万元，合同签订时间及交易价格与《契税纳税申报表》《契税完税证》相互印证，谊富公司未提供证据反驳该合同的真实性，本院对该合同的真实性予以确认。根据该合同及《契税纳税申报表》《契税完税证》，鸿吉公司与宝芝林公司在2010年12月31日已达成转让45号楼的合意并着手办理交易手续。 再次，在（2013）珠香法民一初字第1038号案的庭审中，谊富公司并未认可其在2010年12月31日前已经得到鸿吉公司拟出售45号楼的通知。赵永德于2011年12月12日接受公安机关询问时仅提及转让45号楼时已经口头通知了承租人，赵永德并未明确通知的时间。根据珠海市人民检察院《不支持监督申请决定书》，蔡宗训虽陈述其在2011年春节前向胡永富提出其租赁的厂房有意出售，并问胡永富是否有意购买，但是，考虑到鸿吉公司与宝芝林公司分别于2010年12月31日和2011年1月29日两次签订房屋买卖合同，蔡宗训的该陈述并不足以证明通知的时间是在2010年12月31日前。 综上，鸿吉公司与宝芝林公司早在2010年12月31日即已就转让45号楼签订房屋买卖合同，且在2011年1月4日即办理契税纳税手续，鸿吉公司的举证不足以证明其在2010年12月31日前已通知谊富公司45号楼准备出售，应承担不利后果，对其所主张的在出售45号楼前已通知谊富公司而谊富公司表示不购买，本院不予采信。鸿吉公司在出售45号楼前未通知谊富公司，侵害了谊富公司的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”的规定，谊富公司有权请求鸿吉公司承担赔偿责任。 三、关于谊富公司是否因其优先购买权被侵害而遭受损失 首先，承租人以优先购买权受到侵害为由要求出租人承担赔偿责任的，应当举证证明存在实际损害。 其次，承租人优先购买权被侵害所丧失的是以同等条件购买租赁房屋的机会，故实际损失通常表现为房屋的差价。本案中，谊富公司主张以其提起本案诉讼时45号楼的市场价与鸿吉公司向宝芝林公司出售房屋的价格之间的差价作为赔偿的依据，对此，本院认为，鸿吉公司在未通知谊富公司的情况下将45号楼出售给宝芝林公司，谊富公司失去了以同等条件购买45号楼的机会，故谊富公司的损失应考虑鸿吉公司出售房屋时的市场价格与其实际售价之间的差额。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”谊富公司所主张的房屋增值系因市场变化而发生，此种损失超出了鸿吉公司在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，谊富公司请求鸿吉公司赔偿因房屋增值产生的损失理据不足，本院不予支持。综合考虑谊富公司承租45号楼的租金、租赁期限、租赁面积等因素，根据承租人优先购买权被侵害时可主张的损失的认定规则，本院酌定鸿吉公司应就其侵害谊富公司优先购买权向谊富公司赔偿损失80万元。 再次，谊富公司所主张的诉讼费、仲裁费、执行费等，既非其优先购买权被侵害而必然发生的损失，亦不属于鸿吉公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，谊富公司请求鸿吉公司予以赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 最后，宝芝林公司受让45号楼后，继续履行鸿吉公司与谊富公司签订的《租赁协议书》直到合同约定的租赁期限届满，谊富公司未举证证明其优先购买权被侵害导致其经营受损，其请求鸿吉公司赔偿经营利益损失不成立，本院不予支持。 四、关于宝芝林公司、裕元公司是否侵害了谊富公司的优先购买权 首先，在250号判决中，本院认定谊富公司提交的证据不能认定鸿吉公司与宝芝林公司之间的买卖合同构成恶意串通损害他人利益。本案中，谊富公司对宝芝林公司提交的《房地产买卖合同》上签名的真实性等提出质疑，但是，谊富公司亦主张鸿吉公司和宝芝林公司在2010年即已签订房屋买卖合同，而合同当事人委托他人代为签订合同并非法律所禁止的行为，故仅凭签名可能非本人所签并不足以证明宝林芝公司与鸿吉公司串通侵害谊富公司的优先购买权，谊富公司请求宝芝林公司承担赔偿责任理据不足，本院不予支持。 其次，鸿吉公司与裕元公司为各自独立的法人，向宝芝林公司出售45号楼之时，鸿吉公司为45号楼的权属人，鸿吉公司有权对外处分其名下财产。谊富公司的举证不足以证明在鸿吉公司出售45号楼之时，裕元公司与鸿吉公司串通损害谊富公司的优先购买权，谊富公司请求裕元公司共同承担赔偿责任理据不足，本院不予支持。 综上所述，谊富公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持；其他诉讼请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、鸿吉投资有限公司（HONLUCKINVESTMENTLIMITED）于本判决发生法律效力之日起十日内向珠海市谊富有限公司赔偿损失人民币80万元； 二、驳回珠海市谊富有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币144300元，由珠海市谊富有限公司负担人民币138669元，鸿吉投资有限公司（HONLUCKINVESTMENTLIMITED）负担人民币5631元。 如不服本判决，珠海市谊富有限公司、珠海宝芝林企业管理服务有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，鸿吉投资有限公司、裕元工业（集团）有限公司可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。 审 判 长  郭建勇 审 判 员  唐育萍 人民审判员  王世荣 二〇二〇年七月六日 本件与原本核对无异 书 记 员  蒋玲丽 林丹丹 黄奕敏