广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1924号原告何佰胜，男，1973年9月21日出生，汉族，住址江苏省滨海县。委托诉讼代理人黄巍，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人黄泽锦，广东晟典律师事务所实习律师。被告陈招正，男，1982年7月4日出生，汉族，住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人黄正，国信信扬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人庄炎静，国信信扬（深圳）律师事务所实习律师。原告何佰胜诉被告陈招正房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄巍、被告及其委托代理人黄正、庄炎静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2015年11月1日、2015年12月8日签订二份《租赁合同》，将位于深圳市××鹏新区（下称“二物业”）出租给被告用于经营餐饮业，二物业合并计算租金及相关费用。双方后于2019年1月1日续签了二物业《租赁合同》，将二物业租期延长至2020年4月30日。租赁期内，被告存在长期拖欠应付租金、水电费的行为，2019年7月2日，被告曾向原告出具《房租还款承诺函》，承诺在2019年7月26日前还款4万元，并在其后每月26日前还款4万元，直至补齐二物业所欠款项。然被告除在2019年7月27日向委托人支付了2万元租金之外，未再支付任何款项，经结算，截至2019年12月，被告拖欠委托人租金总额为人民币287428元，拖欠水电费总额为人民币131214元。依照双方2019年签订的二物业《租赁合同》有关约定，承租人拖欠租金、物业管理费或拖欠水、电费超过30天的，出租人有权终止合同，无条件收回租赁场地，所收保证金和租金不退；出租人并有权就未支付部分的费用向承租人计收滞纳金；同时，承租人还应承担免租期2015年9月30日至2015年12月7日期间共计69日的租金。经原告庭后核实，涉案1号楼已取得合法有效的《房地产证》，涉案10号楼未取得《房地产证》且未获得建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，原被告签订的涉案1号楼《租赁合同》为合法有效的租赁合同，涉案10号楼的《租赁合同》为无效的租赁合同。原告有权依照合同约定，要求被告支付1号楼应付租金及管理费、租金滞纳金、水电费滞纳金、免租期租金等费用；同时，原告有权依照法律规定，请求被告参照无效合同约定的租金标准，支付10号楼的占有使用费。为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：一、解除原被告之间签订的租赁标的物为鹏飞路92号厂区一号楼（下称“一号楼”）的《租赁合同》；二、被告向原告支付至合同解除之日的一号楼应付租金（暂计至2019年12月为270098元）；三、被告向原告交回一号楼租赁物，并依照约定租金标准承担合同解除之日至交回租赁物之日的占有使用费及物业管理费；四、被告向原告支付至实际付款之日的滞纳金（延期支付违约金）（由于合同约定滞纳金过高，暂按照年利率24%，自2019年7月27日暂计至起诉之日的2019年12月17日为25749元），滞纳金计算方式为：270098元×24%÷360日×143日=25749元；五、被告立即向原告支付免租期租金47380元（20600元÷30日×69日）；六、被告向原告交回鹏飞路92号厂区十号房（下称“十号房”），并按照3102元/月的标准向原告支付十号房自2019年8月1日起至交回之日的占有使用费及物业管理费，暂计算至2019年12月为15510元；七、被告立即支付水电费131214元及滞纳金14783元（延期支付违约金）（由于合同约定滞纳金过高，暂按照年利率24%，自2019年7月1日暂计至2019年12月17日），滞纳金计算方式：131214元×24%÷360日×169日=14783元；八、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称，一、对原告的第一项诉讼请求。被告同意解除与原告签订的关于本案涉案物业的《租赁合同》。事实上，被告与原告签订关于本案涉案物业1号楼和10号楼的两份《租赁合同》，双方于2019年7月2日在被告向原告出具《房租还款承诺函》后，双方就已明确解除。二、对原告的第二项诉讼请求。被告认为，被告与原告签订的相关《租赁合同》是属无效的合同。被告曾在2019年7月份就表示将本案涉案的租赁物交回给原告，但是原告一直没去收回租赁物业导致至今损失的扩大。同时，被告在与原告签订《租赁合同》时，已向原告交纳了房屋租赁保证金，其中：承租1号楼交纳的保证金为41200元、承租10号楼交纳的保证金为4000元，租赁保证金共计45200元。因合同无效，该保证金原告至今没有退回给被告，因此在本案中可作相应的抵扣。三、对原告的第三项诉讼请求。被告认为，如前所述：被告曾在2019年7月份就表示将本案涉案的租赁物交回给原告，但是原告一直没去收回租赁物业。同时，因本案关于被告与原告签订的《租赁合同》为无效的合同，因此，原告没有法律依据向被告收取物业管理费，同时，原告是自然人，并不是相关具有物业管理资质的物业管理公司，客观上其本人也没有物业管理的事实，因此，该项诉讼请求不应得到支持。四、对原告的第四项诉讼请求。被告认为，因被告与原告签订的相关《租赁合同》属无效的合同，因此，原告请求滞纳金的诉求没有法律依据，应予以驳回。五、对原告的第五项诉讼请求。因为双方所签订的《租赁合同》属无效的合同，被告也没有开始真正使用，同时，原告也作不予收取免租的意思表示，因此，该项诉讼请求不应得到支持。六、对原告的第六项诉讼请求。被告认为，如前所述：被告曾在2019年7月份就表示将本案涉案的租赁物交回给原告，但是原告一直没去收回租赁物业，同时，双方签订的合同本身属于无效的合同，收取物业管理费如前所述，没有法律依据。被告与原告签订关于10号楼的房屋租金并不是每月3102元，而是在第一份合同即2015年11月1日至2017年11月30日期间约定为2000元/月，后续签即2019年1月1日至2020年4月30日期间约定的租金为2662元/月。原告现在所称的3102元/月是包括房屋占有使用费2662元/月和管理费440元/月的总和。七、对原告的第七项诉讼请求。原告系二房东，其本人向一房东承租的物业，自始至终未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，本身也系属于无效的合同，但是原告一直向被告收取的水电费用，均是按商业标准收取，并不是按一般的居民收费标准收取，而且也高于工业收费标准。因此，被告认为，被告在租赁期间，向原告支付的水电费用，是按商业标准交费，已经高于一般居民用水电标准和工业标准，对于高于收取多出的水电费部分，被告希望法庭在核实清楚后，与本案的相关费用作予以扣减。因此，被告认为，被告与原告签订的《租赁合同》未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，即使有相关的证书，原告在将租赁物出租给被告，改变了房屋的使用性质(如将工业使用性改变为商业用途进行出租)，因此，双方订立的租赁合同无效。合同无效，同时，原告本身系自然人，没有物业管理资质，其本人也没尽管理的义务，原告自始至终没有权利收取相关的物业管理费，被告当初交给原告的管理费用，应在本案予以作相应抵扣，同时，原告也没有法律依据要求计算相关的滞纳金。对于被告之前交给原告的相关水电费，原告是按商业标准收取，并不是按一般居民收取或按工业标准收取，因此，对于原告多收的水电费用，也应在本案中予以作相应的抵扣。故，被告请求法院在依法查明事实的基础上，依法作出公正的判决。原告向本院提交以下证据证明其主张：证据1.原告与华凯塑胶制品深圳有限公司（以下简称华凯公司）签订的租赁合同；证据2.被告与原告签订的租赁合同；证据3.收款收据、原告与被告的微信聊天记录（截屏）、被告的租金明细表（原告自制的）；证据4.催收的水电费函，华凯公司出具的被告拖欠水电费明细及水电费的计算方法；证据5.房租还款承诺函；证据6.来源于华凯公司提供案涉物业的房地产证；证据7.《陈招正租金及管理费明细表》。被告向本院提交以下证据证明其主张：证据1.一组现场照片共十张；证据2.被告交纳水电费明细表；证据3.深圳市居民用电电价价目表。本院经审查后对原告提交的证据1-7及被告提交的证据1-2真实性予以确认；对被告提交的证据3，该证据为照片，被告未举证证明照片来源，故本院对该证据不予采信。经审理查明：2018年5月8日，原告与案外人华凯公司签订《租赁合同》两份，约定原告承租华凯公司位于鹏飞路,租用面积410㎡)及鹏飞路92号华凯厂10号楼02、03、04房(面积共88㎡)。该两份《租赁合同》的租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。2015年11月1日，原被告双方签订租赁合同，原告将位于鹏飞路出租给被告，物业整栋建筑面积共88㎡。合同约定：租赁期限自2015年11月1日起至2017年11月30日止；租金2000元/月，管理费300元/月；被告应于本合同签订之日向原告支付第一个月租金2000元和租赁保证金4000元，租赁关系终止时，如被告无任何违约行为，在被告按规定撤离租赁场所后租赁保证金无息归还被告；租金、管理费按月支付，被告每个月5号前支付下一个月租金和管理费，每逾期一日，原告需按当月租金和管理费总额的1%缴纳给原告；被告未按时支付水电费，被告应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所拖欠金额的3%的滞纳金，如逾期15天未交纳，被告将被视作违约，水电费保证金由原告直接没收，且水电费保证金被告不能用于冲抵所应交纳的水电费；被告拖欠租金和管理费、水电费超过30天的，原告有权终止合同，无条件收回租赁场地，不退保证金和租金。2015年12月8日，原被告双方签订租赁合同，原告将位于鹏飞路出租给被告，物业整栋建筑面积612㎡，其中含二楼面积200㎡，出租面积为412㎡;合同约定：租赁期限自2015年12月8日至2018年12月7日；免租装修期为69天，免租期限为2015年9月30日至2015年12月7日；物业租金按412平方米计算为20600元/月，管理费412元/月；被告应于本合同签订之日向原告支付第一个月租金20600元和房产租赁保证金41200元；租金、管理费按月支付，被告每个月5号前支付下一个月租金和管理费，每逾期一日，原告需按当月租金和管理费总额的5%缴纳给原告；被告应在签订本合同时向原告交纳水电费保证金13000元，被告未按时支付水电费，被告应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所拖欠金额的5%的滞纳金，如逾期15天未交纳，被告将被视作违约，水电费保证金由原告直接没收，且水电费保证金被告不能用于冲抵所应交纳的水电费；租赁期内，原告擅自解除本合同，提前收回房产的，原告双倍退还被告支付的保证金；被告拖欠租金和管理费、水电费超过30天的，原告有权终止合同，无条件收回租赁场地，不退保证金和租金；租赁期间，被告未依约按期支付租金等费用，被告应另承担免租期的租金。该《租赁合同》同时约定合同到期续约按原合同规定条款执行，房租也同时按10%递增。2019年1月1日，原被告续签1号楼的《租赁合同》，租赁期限自2019年1月1日至2020年4月30日；租金22660元/月，管理费824元/月，合同其他内容与2015年12月8日签订的《租赁合同》一致。同日，原被告续签10号楼的《租赁合同》。约定：租赁期限自2019年1月1日至2020年4月30日；租金2662元/月，管理费440元/月，合同其他内容与2015年11月1日签订的《租赁合同》一致。2019年7月2日，被告向原告出具《房租还款承诺函》，承诺在2019年7月26日前还款4万元，接下来的每个月都最迟在26日前还款4万元，直至补齐所欠房租为止等内容。被告还称其在出具《房租还款承诺函》时已口头表示将房屋交还原告，只是原告一直没有来收房，双方实际上还没有办理交接手续。原告对此不予认可，主张被告当时并未承诺过交还房屋，房屋现在还由被告占有使用。2019年12月13日，华凯公司向原告发出《催收水电费函》，载明华凯公司同意原告自2015年11月1日起将从华凯公司承租的鹏飞路转租给被告，由被告实际使用上述物业，并由被告实际交纳相应水电费，截止2019年12月13日，被告尚欠水电费131214元。被告自2016年12月开始拖欠租金，根据被告向原告出具的收款收据及被告确认的《陈招正租金及管理费明细表》，被告已结清2016年12月份之前两涉案房屋的租金及管理费，涉案1号楼2016年12月至2018年12月期间房屋占有使用费和管理费标准实际为21424元/月（20600元+824元），2019年1月开始为23484元/月（22660元+824元）计至被告返还房屋之日止；10号楼在2016年12月至2018年12月期间房屋占有使用费和管理费标准为2600元/月（2200元+400元），自2019年1月开始为3102元/月（2662元+440元）计至被告返还房屋之日止；被告在2016年12月至2019年12月期间已向原告支付租金及管理费634024元。同时，原被告双方在庭审中确认被告已交纳10号楼的租赁保证金4000元、1号楼的租赁保证金41200元、水电费保证金13000元，合计58200元，被告请求予以抵扣。另，原被告双方在庭审中确认涉案1号楼总共面积612平方米，原告提交的房地产证显示1号楼的建筑面积为897.25平方米，被告据此认为该房地产证记载的1号楼并非其承租的房屋，原告请求庭后向法院核实上述情况，本院限原告在庭后5日内将核实情况书面答复法庭，但原告至今未提交相关材料。原告在庭审中同时表示如果庭后核实1号楼未取得建设工程规划许可，确认合同无效的情况下，请求法庭根据合同无效的法律后果依法处理。原告确认涉案10号楼未取得建设工程规划许可证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案10号楼未取得建设工程规划许可证；原告提交的房产证显示的建筑面积与被告承租的1号楼的总面积严重不符，原告在庭审中未能就此作出合理说明，亦未在指定期限内向本院提交相关证据予以证明，依法应承担相应的不利后果，原告提交的房产证与本案涉案1号楼的关联性，本院不予认可，原告未提交证据证明涉案1号楼获得建设工程规划许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故原被告双方签订的关于1号楼、10号楼的租赁合同应为无效合同，被告应将涉案房屋返还原告。关于房屋占有使用费，虽租赁合同无效，但被告实际占有使用了涉案房屋，理应支付房屋占有使用费，原告主张按照合同约定的月租金标准计算房屋占有使用费，本院予以支持支持；关于管理费，涉案房屋由被告实际占有使用，已实际享受了物业管理，被告此前亦一直按照租赁合同约定的管理费标准交纳，被告仅以租赁合同无效为由不缴纳管理费，本院不予支持，被告应交纳的管理费参照租赁合同约定的标准。经核算，截止2019年12月份涉案10号楼应付占有使用费及管理费为102224元（2600元×25个月+3102元×12个月）、1号楼应付占有使用费及管理费为817408元（21424元×25个月+23484元×12个月），扣除被告已付634024元，截止2019年12月份被告尚需支付两涉案房屋占有使用费及管理费285608元；自2020年1月1日起，被告应按23484元/月标准支付原告涉案1号楼占有使用费和管理费至实际返还之日止、按3102元/月标准支付涉案10号楼占有使用费和管理费至被告返还房屋之日止。关于水电费，根据房屋所有人华凯公司出具的《催收水电费函》，被告尚欠水电费131214元。对此金额系双方依据合同约定计算，被告抗辩称原告收取的水电费是按照商业标准收取，并不是按一般的居民收费标准收取，也高于工业收费标准，请求予以酌减，但被告并未就此提供证据证明，本院不予采信，水电费乃被告实际使用涉案房屋必然产生的费用，被告应向原告支付拖欠的水电费131214元。关于免租期租金及相关占有使用费、水电费的滞纳金，由于租赁合同无效，原告请求被告按照双方约定的违约责任条款承担相应的免租期租金及相关占有使用费、水电费的滞纳金并无依据，本院不予支持。另，因租赁合同无效，原告应返还被告已付的租赁、水电保证金合计58200元，被告请求保证金在被告应支付原告的费用中予以抵扣，本院予以支持。由前所述，被告尚拖欠原告水电费131214元，原告应返还被告保证金合计58200元，经抵扣，被告尚需支付原告水电费73014元（水电费131214元-租赁保证金58200元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈招正于本判决生效之日起十五日内将涉案租赁房屋1号楼、10号楼返还原告何佰胜；二、被告陈招正于本判决生效之日起十日内向原告何佰胜支付涉案1号楼、10号楼占有使用费及管理费至实际返还涉案房屋之日止（1.截止2019年12月份所欠涉案1号楼、10号楼占有使用费及管理费285608元；2.2020年1月1日起占有使用费及管理费，1号楼以23484元/月标准计付、10号楼以3102元/月计付）；三、被告陈招正于本判决生效之日起十日内向原告何佰胜支付水电费73014元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8882元（原告已预交），由原告承担2614元，被告承担6268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 俊人民陪审员  范玉明人民陪审员  朱雪梅二〇二〇年七月十三日书 记 员  魏灵灵