浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0303民初4373号 原告：温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永兴街道滨海二路28号1号楼305室，统一社会信用代码：9133030375705692X5。 法定代表人：王亮。 委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。 被告：温州凯力德化工有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区海滨街道蓝田标准厂房A-12地块东南角，统一社会信用代码：913303030605875873。 法定代表人：项光桂。 委托诉讼代理人：陈文克，系浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司（以下简称：标准厂房公司）与被告温州凯力德化工有限公司（以下简称：凯力德公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，应当事人申请，依法委托司法鉴定（土地面积测绘）。因案情复杂，裁定转为普通程序后再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人施明强、被告的委托诉讼代理人陈文克到庭参加诉讼。应当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付租金1250000元及利息损失（以1250000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2011年3月29日起计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月28日，原、被告签订《仓库用地租赁协议书》（以下简称：《协议》），约定原告将位于温州市龙湾区海滨街道蓝田标准厂房内的土地使用权租赁给被告，作为龙湾电镀整治标准厂房基地配套服务建设使用，租赁地块面积约5亩，租赁期限10年，租金标准按十年250000元/亩计算，租金共1250000元，自被告进场施工时一次性付清。《租赁协议》签订后，原告已立即将租赁地块交付被告使用至今，但被告至今未向原告支付租金。原告多次要求支付，甚至曾主动提出先支付已使用期间的租金，但被告仍以各种理由拖延。原告为此起诉。 被告答辩称：一、关于被告实际租赁的土地面积及租金金额。1.《协议》约定租金十年250000元/亩，土地面积约5亩，租金约1250000元，具体面积和租金经实际测量计算后，签订正式租赁合同予以明确；现土地面积未经测量，正式租赁合同也未签订，原告直接以5亩面积主张1250000元租金，不符合约定。2.被告实际租用土地面积仅1413.44平方米。二、租金支付条件尚未成就。1.原告至今未依约交付5亩租赁土地，也未对被告实际租赁土地面积进行测量，被告有权拒付租金。2.原告未按约提供三通一平的土地，被告目前所用电力借用自相邻企业，被告有权拒付租金。三、利息不应计算。虽被告于2012年9月1日开工，根据《协议》约定租金在被告进场施工时一次性付清，但因原告交付的租赁土地面积未达《协议》约定的5亩，原告又不同意对租赁土地面积进行测量，租金支付条件尚未成就，计算利息损失没有依据。四、原告起诉已过诉讼时效。原告主张自2011年3月29日起被告即应支付租金并计算利息损失，如原告主张成立，则诉讼时效期间从2011年3月29日起算，原告直到2018年8月9日才向被告发函要求支付租金，已过诉讼时效期间。五、至于原告未按约履行的责任，被告保留向原告另行主张的权利。综上，应驳回原告诉请。 审理中，原告补充称：一、关于租赁土地面积与租金金额。因被告租赁土地在园区边缘角落位置，被告除《测绘鉴定报告》确定的面积外，实际还使用了围墙外空地等，另外还应负担15%公摊面积。二、关于租金支付和租期起算。原、被告签订《协议》时，租赁土地所在园区其他厂房已经建成，土地已经完成三通一平，被告可立即进场，被告拖延进场，不影响租金支付和租期起算。被告在2011年3月29日就应支付租金，其未支付应计算利息损失。租期也应从2011年3月29日起算至2021年3月28日。三、关于诉讼时效。被告现仍在使用土地，租金仍在不断产生，合同尚在继续履行中，诉讼时效期间并未开始计算。原告向被告发函催讨租金，被告回函亦表示愿意支付，双方只是对土地面积存在争议，被告同意履行后不得再以诉讼时效抗辩。 审理中，被告补充称：一、关于租赁土地面积与租金金额。被告答辩主张实际租用土地面积1413.44平方米来源于发改局批复，根据《测绘鉴定报告》实际占用面积为1224.15平方米+52.65平方米=1276.8平方米（2亩不到），被告愿意按此面积计算支付租金。至于公摊面积，系原告与其他主体的约定，原、被告《协议》中并未约定，且原、被告《协议》反而明确以实测面积为准。二、关于租期起算。租期应从2012年9月1日起算至2022年8月31日。三、关于诉讼时效。原告2018年催收，系在诉讼时效期限届满后主张权利，并不产生诉讼时效中断的后果。至于被告回函只是表示同意按1413.44平方米面积计算租金，是新的要约，原告并未承诺，对被告没有约束力。四、本案测绘鉴定系因原告原因引起，鉴定费应由原告承担。 本院经审理认定事实如下：原告取得坐落于温州市龙湾区的国有出让工业用地使用权，面积36849.31平方米（以下简称：608地块）。 2011年3月28日，原告作为甲方，被告（筹）作为乙方，双方签订《协议》一份，约定“甲方拟将位于海滨街道兰田标准厂房内土地约5亩出租给乙方作为龙湾电镀整治标准厂房基地配套服务（其中将仓库用房区域中1413.44平方米用地用于酸罐区建设）。为明确双方权利义务，签订本协议：一、租用厂房具体位置为龙湾区蓝田标准厂房基地面积3500平方米。具体面积和租金经实际测量和计算后，在正式租赁合同中明确。二、资金支付方式。甲方以十年250000元/亩的租金租赁给乙方使用，面积约5亩，合计约1250000元。租金在乙方进场施工时一次性付清……三、甲方负责租赁地块三通一平基础设施建设，乙方必须服从总体规划进行厂房工程建设……四、乙方不得将租赁合同项下土地使用权转让、转租，也不得将租赁合同项下的土地地块上的建筑物、构筑物、其他附着物租赁、转让等处分”等。 同日，温州市龙湾区标准厂房建设指挥部向温州市安全生产监督管理局发出《关于龙湾区电镀整治标准厂房仓库用房的情况说明》（以下简称：《指挥部情况说明》），载明“经研究，决定将凯力德公司作为业主单位，对仓库用房区域中的1413.44平方米用于硫酸、盐酸、硝酸、氢硫酸等库区建设”等。 2011年11月8日，温州市龙湾区发展和改革局向原告发出龙发改立[2011]330号《关于龙湾区电镀整治标准厂房仓库用房的情况说明》（以下简称：《发改局情况说明》），载明“鉴于龙湾区电镀整治标准厂房配套需求的实际情况以及经龙湾区安监局组织专家论证后的意见。经研究，同意将仓库用房区域中的1413.44平方米用地用于硫酸、盐酸、硝酸、氢氟酸等库区建设”等。 后，被告（筹）在608地块东南角建造了酸罐区、围墙及简易房等并使用；2013年1月15日被告成立后，上述区域由被告占有使用至今。 2018年1月8日，被告向温州市安全生产监督管理局出具《报告》，载明“凯力德公司……占地面积1413.44平方米……本公司系租用标准厂房公司的生产用地……产权证及土地证未办到企业名下，但规划、土地及罐区构建物是合法的、手续齐全的，是龙湾区电镀基地配套项目。敬请给予继续使用为感”等。 2018年8月9日，原告向被告发出《租金缴纳通知书》，载明“贵公司于2011年3月28日与我方签订《协议》承租位于608地块内约5亩土地……协议签订后，我方已按约将租赁土地交付给贵公司进行建设使用，贵公司亦使用租赁土地开展危化品仓储业务至今，但贵公司至今未支付租金。现我方根据实际租赁情况及相关法律规定，通知如下：请贵公司按《协议》约定的租金标准，于收到本通知之日起一周内向我方支付截止2018年8月8日实际产生的约7年4个月12天租金共计920776.26元。逾期未缴，我方将追缴违约金”等并附账户信息。 2018年12月7日，被告向原告发出《关于凯力德公司租金情况的说明》（以下简称：《说明1》），载明“我公司在8月份收到通知……申请协商若干事项：一、租金。本公司于2011年3月28日与标准厂房公司签订《协议》……我方认为，《协议》明确我方进场施工之日起计算租金，而不是签订合同之日起计算租金，我方进场施工是2012年5月20日，之所以空闲一年是因为当时24栋先我们开工，把大量建筑设备、建筑材料堆放在我方场所半年有余，我方向标准厂房公司多次反映未果，而我方是危化品仓储企业，所有手续必须办齐又花了半年时间，所以进场施工延期了一年有余，直到2013年1月15日领取营业执照开始营业，我方希望酌情考虑从2012年5月20日开始计算租金。二、面积。《协议》约定面积3500平方米，约5亩地。由于其他历史原因，我方实际使用面积1413.44平方米，与《协议》规定相去甚远，计算实际使用面积较为合理”等。 2019年5月5日，被告又向原告发出《关于凯力德公司租金情况的说明》（以下简称：《说明2》），载明内容基本同前。 2019年7月1日，原告向本院起诉，即本案。 上述事实有当事人一致陈述及《国有土地使用权证》、《协议》、《指挥部情况说明》、《发改局情况说明》、《报告》、《租金缴纳通知书》、《说明1》、《说明2》等证据在卷佐证。对当事人争议的事实和证据，本院分析如下： 一、关于租赁土地面积。 1.原告提供了周边地块土地租赁协议及附图，拟证明同类土地租赁公摊面积均为15%。被告质证认为，该些租赁协议是原告与其他主体签订，与被告无关，原、被告《协议》中并未约定土地公摊面积，反而约定按实测面积计算；即使按15%公摊，根据《测绘鉴定报告》的一千余平方米面积折算，15%公摊也只有一百余平方米，不可能达到5亩。 2.应被告申请，本院依法委托温州华信测绘信息有限公司（以下简称：华信公司）对被告在608地块实际占用面积进行测绘鉴定，华信公司作出的华信测绘[2019]法委字第090号《测绘鉴定报告》。被告对此无异议，并认为可证明被告租赁土地面积实际仅有1276.8平方米（围墙内1224.15平方米+围墙外两处简易房52.65平方米），被告另提供测绘鉴定费支付记录，拟证明其预缴鉴定费13526元，应由原告承担。原告质证认为，《测绘鉴定报告》真实性、合法性无异议，除1276.8平方米外，还有花坛区、渣土区、门前水泥空地、简易房中间空地等均是被告租赁土地面积，合计1554.64平方米，且租赁土地位置园区角落，周边空地均是被告使用，被告还应负担15%公摊面积。 本院审查认为，《测绘鉴定报告》载明“四、检验结果。根据现场实测，确定现状占地面积1224.15平方米（1.8362亩），现状范围外两简易房屋占地面积52.65平方米，花坛区51.91平方米，渣土区31.09平方米，门前水泥空地99.7平方米，围墙外侧两简易房中间空地95.14平方米……说明：现状范围根据现场实测围墙绘制，围墙外临时房屋、空地、花坛、渣土等占用范围单独标出”，其中明确为被告占用的为1276.8平方米（围墙内1224.15平方米+围墙外两处简易房52.65平方米），结合原、被告签订的《协议》中确定的酸罐区1413.44平方米、《指挥部情况说明》和《发改局情况说明》中确定酸类库区面积1413.44平方米及被告发送给原告的《说明1》、《说明2》中自认的使用1413.44平方米的事实，应认定本案土地计租面积为1413.44平方米，该数字与以1276.8平方米为基数计算公摊15%的数字基本相符，亦可印证。 二、关于租期起算时间。 被告提供了开工报告及竣工报告，拟证明被告实际进场施工时间为2012年9月1日，租金和租期应从该日起算。原告质证认为，开工报告和竣工报告系被告与案外人制作，没有原告盖章，真实性不予认可；报告上工程名称为管道安装，并不能反映其他工程何时进场施工；土地在签订《协议》时就已交付，被告自身原因拖延进场，不影响租金和租期起算。本院审查认为，该组证据上并无原告盖章，且根据被告于2018年12月7日、2019年5月5日向原告发出《说明1》、《说明2》所载内容，被告自认进场施工时间为2012年5月20日，故该证据的证明力本院不予确认。因原告亦未提供证据证明其于2011年3月29日已将租赁土地交付被告使用或被告具体于何时进场施工，故本院只能根据被告自认的2012年5月20日作为租期起算时间，据此计算十年，2022年5月19日为租期截止时间。 本院认为：本案原告与被告（筹）签订《协议》的事实清楚，被告成立后对《协议》亦表示认可并实际享有《协议》项下权利，本院予以确认。该《协议》名为土地租赁协议，但根据《协议》内容，双方对租赁土地面积尚未最终确定，双方亦约定还需签订正式租赁合同，故该《协议》的性质属于土地租赁预约合同。 关于租赁土地面积与租金计算。预约合同签订后，双方未签订本约，但被告实际已开始使用土地。虽被告实际使用的土地面积远少于预约合同预估面积，但其在2018年12月7日、2019年5月5日向原告发出的《说明1》、《说明2》亦表示系“其他历史原因”并提出按实际使用面积计租，结合被告已实际使用固定面积土地多年的事实，应视为双方事实上已经变更了预约合同的租赁土地范围。结合前述证据分析，计算租金的租赁土地面积应为1413.44平方米，根据《协议》约定的十年租金单价250000元/亩的标准，十年租金总价应为530000元。根据《协议》中租金一次性支付的约定，原告诉请被告支付租金合法有据，但金额应以530000元为限。 关于原告主张的应付租金利息损失。预约合同签订后，原告本应按预约合同与被告确定租赁土地范围、进行测量并签订本约，但原告未按预约合同履行，被告实际使用土地范围远小于预约合同约定面积，在双方对被告实际使用土地面积存在争议的情况下，原告又未及时依法寻求解决，直到本案诉讼中应被告申请法院委托测绘鉴定才确定了租赁土地面积，进而明确了被告应付租金金额，原告主张自2011年3月29日起计算应付租金利息损失，缺乏依据，本院不予支持。 关于被告提出的诉讼时效抗辩。根据前述分析，虽本院根据被告自认认定其自2012年5月20日开始使用土地，但直到本案诉讼中才通过测绘鉴定确定了租赁土地面积与被告应付租金金额，原告诉请被告支付租金，并未超过诉讼时效期间。 关于测绘鉴定费。本案测绘鉴定系因双方对租赁土地面积存在争议而引起，经测绘鉴定，租赁土地面积与被告主张基本一致，而与原告主张相去甚远，故被告预交的测绘鉴定费13526元应由原告负担，并在租金中抵扣。 综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持；超出部分，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告温州凯力德化工有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司租金516474元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费20534元，由原告温州市龙湾标准厂房建设开发有限公司负担11569元，被告温州凯力德化工有限公司负担8965元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  金 丛 审 判 员  陈 武 人民陪审员  吴新生 二〇二〇年七月三十日 代书 记员  蒋 煜