河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2467号上诉人（一审原告、申请执行人）：白海勤，女，汉族，1981年7月4日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：王春蕾、赵勃（实习），河南锦实律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：王志国，男，汉族，1965年4月8日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：丁广垠，河南风向标律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：周口市林海置业有限公司。法定代表人：徐彬恒，该公司经理。上诉人白海勤因与被上诉人王志国、一审被告周口市林海置业有限公司（以下简称林海公司）执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初6142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人白海勤及其委托诉讼代理人王春蕾、赵勃，被上诉人王志国及其委托诉讼代理人丁广垠到庭参加了诉讼。被上诉人林海公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人白海勤上诉请求：依法改判驳回被上诉人王志国诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、案涉房屋买卖合同是王志国与林海公司为不让上诉人执行此房屋合谋后补签的。2、案涉房产在案涉合同签订时已经抵押，林海置业无权处分，案涉合同无效。3、被上诉人王志国并没有占有案涉房屋。4、被上诉人王志国与被上诉人林海公司在人民法院查封后在2018年、2019年仍用租金折抵购房款无效，不能证明已经支付了全部价款。被上诉人王志国辩称，1、在执行异议阶段，上诉人白海勤即对合同的真实性提出异议，被上诉人即答辩如有异议可以申请鉴定，被上诉人白海勤既未申请鉴定，也未提供相应证据证明自己的主张。2、一审判决认定事实清楚，证据充分、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人周口市林海置业有限公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，未向本院提交陈述意见。白海勤向一审法院起诉请求：1、准予执行被告林海公司名下位于川汇区××段云鼎鑫城1幢101、102、201、202商铺；2、诉讼费由二被告承担。一审法院查明，一、原告申请法院执行以及本院查封案涉房屋的事实。2017年12月12日本院对白海勤诉林海公司借款合同纠纷一案，作出民事判决，判令林海公司偿还原告白海勤借款本金1000000元及相应的利息。判决生效后，林海公司没有履行义务，原告向本院申请强制执行。本院于2018年4月8日作出（2018）豫1602执504号执行裁定书，查封了被执行人林海公司名下位于川汇区××段云鼎鑫城1号楼101、102、201、202的商铺。2019年8月21日，案外人王志国提出执行异议后，本院作出（2019）豫1602执异279号执行裁定书，中止对上述云鼎鑫城1号楼101、102、201、202商铺的执行。原告对该裁定不服，遂提起诉讼。二、关于二被告签订商品房买卖合同的事实。2012年9月15日，王志国与林海公司签订商品房买卖合同。合同约定，买卖标的房屋为云鼎鑫城第一栋101、102、201、202房屋，房屋总价款为5750645元，付款方式为买受人于合同签订之日付房价款5750645元，以及买受人逾期付款的违约责任等。原告主张该合同存在涂改痕迹，对合同的真实性有异议，但是未提供相反证据证明，本院不予认定。三、被告王志国履行商品房买卖合同，支付购房款的事实。（一）、2012年5月1日，王志国之妻张玉英通过其银行卡转给林海公司100000元；2012年6月27日，张玉英通过其银行卡转给王志国的同学段永奎200000元；委托段永奎将该笔款转给了林海公司；2012年7月13日，张玉英通过其银行卡转给林海公司1300000元；2012年9月15日，张玉英通过其银行卡转给林海公司1089062元；以上4笔合计2689062元，林海公司于2012年9月15日出具了收据。（二）、2015年10月12日，王志国通过银行转账支付1000000元给林海公司会计宋园园，支付林海公司现金150000元，林海公司于当日出具两份收据。2019年9月14日，王志国通过案外人李建华存入林海公司会计帐号467000元，林海公司当日出具了收据。至此，王志国通过转账和现金支付林海公司购房款4306062元。原告主张二被告有其他关系，被告王志国未按约定于合同签订之日付清房价款，所转款项不能证明系购房款或者与本案有关，该主张没有反驳证据证明，本院不予采纳。四、关于王志国将涉案房屋租赁给林海公司，双方协议以租金抵偿剩余购房款的事实。该事实见于本院（2019）豫1602民初2690号原告王志国诉被告周口市林海置业有限公司确认合同效力纠纷一案的生效民事判决书中。判决查明：“2012年12月14日，原告王志国与被告林海公司签订云鼎鑫城商铺租赁协议一份，约定原告王志国同意将原告认购被告林海公司云鼎鑫城1幢一、二层101、201、102、202号房租赁给被告林海公司，租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日，租赁费每年280000元，2016年、2017年租赁费每年递增8%。2017年12月31日双方签订补充协议一份，约定变更2012年12月14日原告王志国与被告林海公司的商铺租赁协议，变更内容为原合同注明的每年应该返还给原告王志国的房屋租金总金额共计608000元，用于抵偿被告林海公司的房屋未清房款。2018年1月1日，双方又继续签订租赁协议一份，约定将上述房屋继续租赁给被告林海公司，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月30日，租金每年304000元。”判决内容为：“一、确认原告王志国与被告周口市林海置业有限公司于2012年12月14日签订的《商铺租赁协议》及2017年12月31日签订的《补充协议》合法有效；二、确认原告王志国与被告周口市林海置业有限公司于2018年1月1日签订的《商铺租赁协议》合法有效。”其中2018年1月1日的《商铺租赁协议》约定，合同期内林海公司应给予王志国的房屋租金用于偿还林海公司出售案涉房屋所欠房屋余款。上述事实，本院予以认定。五、案涉房屋一直未办理房屋产权过户登记的原因。王志国于庭审中述称，合同签订后委托林海公司备案，因公司手续不全，一直没有备案，无法办理其他手续。林海公司就该问题在庭后书面答复称，“因当时新员工较多，公司管理不善，造成王志国委托办理的备案手续忘记。因当时房屋大证未办下来，直到2018年底大证才办好，此时房屋已被查封，无法办理交易、过户。”一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告王志国、林海公司在法院查封前签订有商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，应认定合法有效。二被告在法院查封前，签订了房屋租赁协议及补充协议，据此可以认定被告王志国对案涉房屋实施了合法占有。房屋买卖合同签订后，王志国已经支付了大部分购房款，诉讼中愿意将剩余购房款200000元交付执行，且已经交至法院。被告王志国主张未办理过户登记的原因在于被告林海公司，被告林海公司对此予以认可。综上，被告王志国对登记在被执行人林海公司名下的案涉房屋所提异议符合上述司法解释规定的全部情形，对于案涉不动产享有排除法院强制执行的权利。原告要求准予执行案涉商铺的诉讼请求证据不足，依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告白海勤的诉讼请求案件受理费100元，由原告白海勤承担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。本院认为，一审中被上诉人王志国向法院提供了商品房买卖合同、支付房款的证据、租赁协议等证据，能够证明被上诉人王志国与被上诉人林海公司签订案涉房屋买卖合同及实际履行的事实。生效的周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2690号民事判决也查明了被上诉人王志国在人民法院查封之前购买案涉房屋的事实。上诉人白海勤上诉认为案涉房屋买卖合同是王志国与林海公司为不让上诉人执行此房屋合谋后补签的的上诉请求，缺乏充分证据支持，本院不予采信。虽然案涉商品房抵押登记，但抵押房产的转让并不违反法律的强制性规定。上诉人白海勤上诉认为案涉房产在案涉合同签订时已经抵押，林海置业无权处分，案涉合同无效的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审中被上诉人王志国向法院提供了《商铺租赁协议》、《补充协议》，周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2690号民事判决，该判决已经判决认定《商铺租赁协议》、《补充协议》合法有效。上述证据，能够证明被上诉人王志国在人民法院查封之前已经占有、使用案涉房产的事实。上诉人白海勤上诉认为被上诉人王志国在人民法院查封之前未能占有案涉房产的上诉请求，与人民法院生效判决认定的事实不符，本院不予支持。上诉人白海勤上诉认为被上诉人王志国与被上诉人林海公司在人民法院查封后在2018年、2019年仍用租金折抵购房款无效的上诉请求，在人民法院没有提取租金的情况下，没有法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人白海勤负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年七月二十七日法官助理张艳敏书记员金舒繁