贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初425号原告：贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号。法定代表人:蒋川，董事长。委托诉讼代理人：臧飞，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何昌礼，贵州辅正律师事务所实习律师。被告：贵阳红华家电超市有限公司,住所地贵州省贵阳市南明区解放西路85号[遵义社区]。法定代表人：杨光黔，经理。委托诉讼代理人：匡恒，公司法务。原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司（以下简称黔晟国有资产经营公司）与被告贵阳红华家电超市有限公司（以下简称贵阳红华家电超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月16日公开开庭进行了审理。原告黔晟国有资产经营公司的委托诉讼代理人臧飞、何昌礼，被告贵阳红华家电超市的委托诉讼代理人匡恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔晟国有资产经营公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金94232.80元；2.被告支付原告租金付清之日止的逾期付款违约金（截止2020年5月6日为238600.18元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月22日，被告（乙方）与贵州省冶金国有资产经营有限责任公司（甲方）（以下简称贵州省冶金国有资产公司）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于贵阳市云岩区瑞金中路80号“红华大厦”1-4裙楼、面积864㎡的房屋租赁给被告用于家电经营；期限从2015年9月1日起至2017年8月31日止，共计24个月；租赁期限内月租金单价为88.54元/㎡，月租金合计76500元，乙方应于每月初5日前支付，每逾期一日应按应付租金总额的3%向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告租赁使用租赁标的物至2017年12月20日，拖欠租金433500元，其中：2017年7月和8月租金153000元，2017年9月至2017年12月20日租金280500元。根据省国委黔国资复产权[2017]91号文件，贵州省冶金国有资产公司（包括涉案房屋）于2017年9月12日整体划转给原告，贵州省冶金国有资产公司的相关债权债务均由原告承接。经原告多次催收，被告于2019年11月14日支付租金339267.2元。截止目前，被告欠付原告租金及使用费共计94232.8元、违约金238600.18元（违约金按应付月租金总额的2%的标准计算，暂计算至2020年5月6日，后续违约金计算至被告付清全部房屋租金和使用费为止）。由于被告未履行合同约定的支付义务，违反了协议约定，给原告造成了损失，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令如前所述。被告贵阳红华家电超市辩称：1.原、被告2019年11月经过确认，被告欠付原告租金431854.84元，扣除2019年1月14日之前支付的339267.20元，之后剩余金额92587.64元；2.原告违约金计算标准不清楚，被告认为应当按照金融机构计收逾期贷款利率标准计算；3.案涉款项没有结清的原因是案涉房屋被政府拆迁，被告经营期间进行装修，装修补偿金应支付给被告，现还有110000多元的装修补偿金由原告收取，该费用足以覆盖拖欠的租金。经审理查明，2015年8月22日，贵州省冶金国有资产公司（甲方）与贵阳红华家电超市（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于贵阳市云岩区瑞金中路80号“红华大厦”1-4裙楼（面积864㎡）的房屋租赁给乙方用于家用电器经营；期限从2015年9月1日起至2017年8月31日止，共计24个月；月租金单价为88.54元/㎡，租金合计76500元/月；每期房屋租金由乙方在租金到期5日内向甲方交纳，即每月初5日前支付；合同期满终止或提前解除合同终止，乙方可拆除属于租赁使用房屋期间投资购置和安装的设备设施，但在拆除时不得损坏房屋原有结构，以及与房屋正常使用密不可分的相关设施设备，如室内的水、电、排污管道及通排风系统，并保证交还的房屋处于无需修缮便可再次投入使用的良好状态，对于与房屋不可分离的装修或虽可分离但将破坏房屋结构、外观的装修，无偿转让给甲方；乙方逾期支付租金，每逾期一日，应按当期应付租金总额的3%向甲方支付滞纳金。合同签订后，贵阳红华家电超市实际使用租赁房屋至2017年12月20日。双方于2019年5月份在《关于所欠租金及相应违约金等事宜的回函》和《关于租金、使用费和装修补偿费商请函》中确认欠租期间为2017年7月至2017年12月20日，欠付租金431854.84元。2019年11月14日，贵阳红华家电超市支付租金339267.2元，剩余租金92587.64元至今未支付。另查明，2017年9月12日，贵州省人民政府国有资产监督管理委员会下发《省国资委关于将贵州省冶金国有资产经营有限责任公司整体划转至贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的批复》（黔国资复产权〔2017〕91号），明确划转后贵州省冶金国有资产公司的债权债务由黔晟国有资产经营公司承接，包括案涉租赁房屋。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、营业执照（副本）、《商业用房租赁合同》《省国资委关于将贵州省冶金国有资产经营有限责任公司整体划转至贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的批复》（黔国资复产权〔2017〕91号）、贵阳红华家电超市《关于终止房屋租赁的函》《关于租金、使用费和装修补偿费商请函》、黔晟国有资产经营公司《关于所欠租金及相应违约金等事宜的回函》、租赁费发票等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，贵州省冶金国有资产公司与贵阳红华家电超市签订的《商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十条“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”规定，贵州省冶金国有资产公司被划转至黔晟国有资产经营公司，黔晟国有资产经营公司有权行使合同权利，要求贵阳红华家电超市支付欠付租金，但金额为92587.64元，超出部分不予支持。关于逾期付款违约金，合同约定“每逾期一日应按应付租金总额的3%向甲方支付滞纳金”，现黔晟国有资产经营公司主张以应付租金总额的2%标准计算，暂计算至2020年5月6日，后续违约金计算至被告付清全部房屋租金之日止，从其自愿。贵阳红华家电超市关于违约金过高的抗辩意见，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿功能之外，还体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、诚信履约。贵阳红华家电超市认为违约金过高，应承担举证责任，只有在违约方举证证明违约金过高时，法院才能在法律允许的范围内予以调整。本案双方当事人对违约金有明确条款约定，贵阳红华家电超市也未举示违约金过高的证据佐证，且黔晟国有资产经营公司已主动将违约金计算标准调整降低，故贵阳红华家电超市关于违约金过高的抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于逾期付款违约金的数额，根据“乙方应于每月初5日前支付（租金），……”的约定，违约金应从每月的6日开始计收。截止到2019年11月5日的违约金分别为：2017年7月欠付租金产生的违约金为42840元;2017年8月欠付租金产生的违约金为41310元;2017年9月欠付租金产生的违约金为39780元;2017年10月欠付租金产生的违约金为38250元;2017年11月欠付租金产生的违约金为36720元；2017年12月欠付租金产生的违约金为35190元。以每期所欠租金76500元为基数，2019年11月6日至14日产生的违约金为459元（76500元×2%÷30天×9天），即截止到2019年11月14日，所欠付租金产生的违约金分别为：43299元、41769元、40239元、38709元、37179元、35649元。截止到2020年5月6日，欠付租金92587.64元产生的违约金为10554.99元（92587.64元×2%×5个月+92587.64元×2%÷30天×21天）。综上，截止到2020年5月6日违约金总额为247398.99元（43299元+41769元+40239元+38709元+37179元+35649元+10554.99元）。黔晟国有资产经营公司主张238600.18元，从其自愿。2020年5月7日以后的违约金以所欠付租金为基数，按2%月利率支付至租金支付完毕之日止。关于贵阳红华家电超市主张以装修补偿金支付租金的抗辩意见，不符合双方“合同期满终止或提前解除合同终止，乙方可拆除属于租赁使用房屋期间投资购置和安装的设备设施，但在拆除时不得损坏房屋原有结构，以及与房屋正常使用密不可分的相关设施设备，如室内的水、电、排污管道及通排风系统，并保证交还的房屋处于无需修缮便可再次投入使用的良好状态，对于与房屋不可分离的装修或虽可分离但将破坏房屋结构、外观的装修，无偿转让给甲方”的约定，对该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵阳红华家电超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付所欠付的租金92587.64元；二、被告贵阳红华家电超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付截止到2020年5月6日的违约金238600.18元；并按2%月利率标准，以所欠剩余租金为基数向原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司支付2020年5月7日以后的违约金，直至租金支付完毕之日止；三、驳回原告贵州省黔晟国有资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3147元，由原告黔晟国有资产经营公司负担16元，被告贵阳红华家电超市负担3131元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周齐二〇二〇年七月八日法官助理阎华伟书记员刘敏