上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4215号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州达家迎信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区柏庐南路1001号博悦广场2区27号-129号。法定代表人:邱俊炜，执行董事。委托诉讼代理人：徐潇，上海申骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，上海申骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丽宝（上海）房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区申滨路88号405室。法定代表人:吴宝田，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晋，上海市建纬律师事务所律师。原审被告：上海达家迎信息科技有限公司，住所地上海市闵行区苏虹路333号215-3室。法定代表人:邹玉梅，执行董事。上诉人苏州达家迎信息技术有限公司（以下简称苏州达家迎公司）因与被上诉人丽宝（上海）房地产开发有限公司（以下简称丽宝公司）、原审被告上海达家迎信息科技有限公司（以下简称上海达家迎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初651号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州达家迎公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项、第六项、第七项，改判苏州达家迎公司支付丽宝公司2018年11月1日起至2018年11月4日止的租金人民币41,521.17元及相应利息（以欠付租金41,521.17元为本金，按日万分之二的标准，自2018年10月26日起计算至实际支付租金之日止），丽宝公司返还苏州达家迎公司押金1,107,343.14元。事实与理由：（1）根据合同附件二第9条的约定，双方租赁合同因苏州达家迎公司违约而解除后，丽宝公司只能要求苏州达家迎公司支付装修期即2018年9月1日至2018年10月31日期间的占有费，而非租金。因此，苏州达家迎公司亦无需支付所谓逾期支付租金的违约金。（2）2018年11月2日，丽宝公司未经事前通知，擅自采取停电、封锁租赁场所大门等措施，致使苏州达家迎公司无法进入、使用租赁房屋，更无法将其恢复原状并返还丽宝公司。丽宝公司发出解除通知后，苏州达家迎公司多次与其联系，协商房屋复原返还事宜，但其无正当理由予以拖延。上述事实，苏州达家迎公司于一审中提供的视频及录音可予证明。2018年11月13日，苏州达家迎公司委托律师发出律师函，要求丽宝公司解封租赁场地并配合返还房屋，但丽宝公司仍不予配合。苏州A公司无奈于2018年11月27日提起诉讼，丽宝公司提起本案诉讼后，该案与本案合并。本案诉讼过程中，经一审法院要求，丽宝公司才于2019年2月1日配合完成房屋交接。基于此，丽宝公司无权要求苏州达家迎公司支付2018年11月5日起至2019年1月31日止的房屋占有使用费。（3）根据双方租赁合同约定，押金仅可用于抵扣苏州达家迎公司应当向丽宝公司支付的相应费用。一审在认定苏州达家迎公司因违约须支付丽宝公司租金、逾期支付违约金及房屋占用使用费的情况下，仍以合同解除造成丽宝公司合同利益损失为由，另行判决丽宝公司没收苏州达家迎公司支付的押金，缺乏依据。丽宝公司辩称：（1）双方合同附件二第9条明确约定，双方租赁合同因苏州达家迎公司违约而解除后，丽宝公司有权要求撤销相关优惠条件并要求苏州达家迎公司支付装修期及免租期内的占用费，同时要求苏州达家迎公司按照合同约定支付未付的租金。一审判决苏州达家迎公司支付丽宝公司2018年9月1日至2019年11月4日期间的租金及逾期付款违约金，具有合同依据。实际上，一审判决确定的装修期租金仅指向303-304室，302室于2018年3月1日交付，苏州达家迎公司尚应支付该房屋2018年5月1日起装修期内的租金。（2）双方租赁合同解除后，苏州达家迎公司未按约申请办理装修公司进场恢复原状及交房验收手续。双方于2019年2月1日办理交接手续时，苏州达家迎公司才搬离物件并交付房屋钥匙，且至今未将房屋恢复原状。一审判决其支付实际返还房屋之前的占有使用费，并无不当。（3）双方租赁合同约定，如苏州达家迎公司违约，其支付的押金除用以抵扣其应当支付的租金、使用费、管理费等费用，或补偿丽宝公司因其违约而遭受的损失。丽宝公司于一审中要求苏州达家迎公司支付装修期及免租期内的占用费、佣金、公证费、律师费、物业管理费、空调使用费等实际经济损失，一审未予支持，而是确认丽宝公司通过没收押金的方式予以赔偿，亦无不当。上海达家迎公司未作陈述。丽宝公司向一审法院起诉请求：1.确认丽宝公司与苏州达家迎公司签订的《预租/租赁合同》及相关附件、《变更承租方协议》于2018年11月4日解除；2.判令苏州达家迎公司将租赁房屋恢复原状；3.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付2018年5月1日至2018年11月4日的租金1,236,084.03元；4.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付2018年3月1日至2018年11月4日的物业管理费87,663.06元；5.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付2018年8月1日至2018年10月6日的空调延时费93,885.45元（暂按302-304单元面积所占比例计算,即苏州达家迎公司、上海达家迎公司合计空调延时费124,500元X苏州达家迎公司承租面积1,861.47平方米/苏州达家迎公司、上海达家迎公司总承租面积2,468.36平方米）；6.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付2018年9月15日至2018年11月14日的电费3,306.47元（按照302-304单元面积所占比例计算,即苏州达家迎公司、上海达家迎公司合计欠付电费4,384.67元X苏州达家迎公司承租面积1,861.47平方米/苏州达家迎公司、上海达家迎公司总承租面积2,468.36平方米）；7.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付2018年3月1日至11月4日拖欠的租金、物业管理费、空调延时费、电费逾期违约金合计825,878.24元（按合同约定每日千分之三的利息标准,自每项费用截止付款日次日起计算，分别为2018年2月26日至2018年11月26日的每月的26日）；8.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付逾期场地占用费1,245,635.24元（每日按日租金的2倍标准计算,自2018年11月5日起计算至实际返还租赁场所之日）；9.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付装修免租期占用费584,336.90元（计算方式为:按租赁合同附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和X本合同未履行租期的月数/本合同总租赁期的月数）；10.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付租赁场所的佣金653,929.70元；11.判令苏州达家迎公司向丽宝公司支付公证费3,091.81元；12.判令苏州达家迎公司承担丽宝公司的律师费103,019.70元；13.判令上海达家迎公司对上述3-12项承担连带支付责任。一审诉讼中，丽宝公司增加诉讼请求，要求没收押金1,107,343.14元，归丽宝公司所有。苏州达家迎公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认丽宝公司与苏州达家迎公司之间签署的《预租/租赁合同》及《变更承租方协议》于2018年11月1日正式解除；2.判令丽宝公司解封XX路XX号虹桥丽宝广场3层302、303、304单元的大门，为苏州达家迎公司提供腾退该房屋的条件；3.判令丽宝公司返还苏州达家迎公司放置于XX路XX号虹桥丽宝广场3层302/303/304单元所有的物品；4.判令丽宝公司返还苏州达家迎公司租赁押金1,107,341.66元；5.判令丽宝公司支付苏州达家迎公司律师费32,500元。一审诉讼过程中，苏州达家迎公司撤回第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路XX号XX室房屋的产权系丽宝公司所有。2018年3月1日，丽宝公司与上海达家迎公司就虹桥丽宝广场1楼302室、303室、304室签订《办公租赁单元交房验收确认单》。2018年3月5日，上海达家迎公司向丽宝公司出具《复原承诺书》，载明：“我司在XX广场XX楼XX层XX、XX、XX、XX。上述单元我司退租时，将严格遵守虹桥丽宝《装修手册》等相关管理规定，对我司租赁区域内的装修复原至迁入之前状态。并以《用户入驻收房验收单》上签收情况为样板复原”。丽宝公司（签约甲方）与上海达家迎公司（原承租方，签约乙方）、苏州达家迎公司（新承租方，签约丙方）签订《变更承租方协议》，约定：鉴于甲、乙双方曾就乙方租用甲方位于上海市XX路XX号XX广场XX层XX单元XX广场XX层XX单元XX单元签署了《预租/租赁合同》及相关协议；现乙方向甲方申请提前终止原租赁合同涉及302、303、304单元的租赁关系，并要求由丙方代替乙方就302、303、304单元签署《预租/租赁合同》；由乙方就原租赁合同与甲方签署《租赁合同变更协议》。现经甲乙丙三方协商一致，就原租赁合同涉及302、303、304单元的租赁关系甲乙方提前终止，由丙方作为新租赁合同承租方达成如下协议：1.甲乙双方同意，原租赁合同涉及302、303、304单元的租赁关系于2018年6月30日提前终止。2.甲、丙双方将另行签署新租赁合同，新租赁合同合同期自2018年7月1日至2021年5月31日止。甲、丙双方在新租赁合同存续期间签署的因新租赁关系而产生的所有协议作为新租赁合同的组成部分。甲、乙双方将另行签署变更协议，变更协议期自2018年7月1日至2021年5月31日止。甲、乙双方在变更协议存续期间签署的因新租赁关系而产生的所有协议作为原租赁合同的组成部分。3.甲、乙、丙三方同意：在乙方完全且适当地遵守、履行其承担其于原租赁合同、原协议(如有)及本协议项下一切义务、责任且向甲方退还原押金收据的前提下，甲方应于本协议生效且丙方向甲方足额交纳了新押金1,107,342元后的三十日内，将原押金在扣除根据原租赁合同，原协议(如有)及本协议应扣除的一切款项(如有)后无息转为乙方在变更协议项下应向甲方缴纳的押金，剩余部分原押金按原租赁合同约定返还。如原押金不足361,023.66元，乙方应于本协议签署前补足其差额。届时，甲方将在新押金、变更后原押金足额缴纳后重新开具以丙方、乙方为抬头的相应押金收据。4.鉴于302、303、304单元目前已实际交付乙方使用，故甲、乙、丙三方同意乙方应于2018年7月1日将302、303、304单元交付给丙方，甲、丙双方不再另作交付。5.对于原协议(如有)约定的涉及302、303、304单元的乙方所有权利义务关系都自终止日之次日起转移至丙方享有及承受。乙方不再就涉及302、303、304单元的原租赁合同及/或原协议(如有)向甲方提出任何形式的权利主张和要求。丙方需全面、合理、善意地履行前述协议(如有)。6.丙方于本协议生效后，连带承担乙方在此之前违反原租赁合同、原协议(如有)中涉及302、303、304单元乙方应履行义务及/或承担的违约或赔偿责任(如有)，包括但不限于向甲方赔偿对302、303、304单元损坏的责任。7.乙方应就丙方及302、303、304单元未来承租方（如丙方将新租赁合同全部权利义务再次转让）履行新租赁合同及涉及302、303、304单元的原协议（如有）项下的义务和责任承担连带保证责任。9.本协议自甲、乙、丙三方盖章且甲、丙双方完成新租赁合同签署及甲、乙双方完成变更协议签署之日起生效。本协议生效后,新租赁合同及涉及302、303、304单元的原协议(如有)的合同方分别为甲方、丙方，乙方为丙方履行新租赁合同及涉及302、303、304单元的原协议（如有）的连带保证责任方。同时，丽宝公司与苏州达家迎公司签订《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》，约定该合同项下乙方向甲方预租/承租的单元已列于该合同附件一且已于该合同附录一的平面图中标出；租赁场所仅可由乙方用于办公用途；租赁场所的交付日已列于该合同附件一。第4.2.1条约定该合同项下的装修期已列于该合同附件一。装修期内，无论乙方是否开始办公，乙方仅需支付管理费、装修管理费、垃圾清运费、公用使用费及其他必要费用。第4.2.2条约定，如乙方违约导致本合同提前终止的，则在不影响该合同项下甲方其他权利的前提下，视为乙方自始不享有前述装修期并应当支付装修期间占用租赁场所的成本。第4.5.1条约定，如果乙方在合同期届满或该合同被提前解除后继续占用租赁场所而未与甲方另行达成一致意见的，乙方应视为是在未获得甲方同意的情况下非法占用租赁场所。在此情况下，乙方应在收到甲方的书面通知后立即搬离租赁场所。第4.5.2约定，就前述继续占用期间，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，标准应是合同期届满时所适用的使用费/租赁的2倍。第6.1.1条约定，自交付日起，乙方应每月向管理方支付一笔物业管理费，作为管理方对中心进行管理的报酬。第7.1条约定，本合同一经签署，乙方应向甲方支付的一笔押金已列于该合同附件一。第7.2约定，押金应由甲方保存，但甲方无需将押金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到押金的利息。如果乙方违反该合同的任何约定，甲方有权（但无义务）扣除押金的相应部分用以支付乙方因违约而应支付给甲方的使用费/租金、管理费、公共事业费、利息、违约金，或因乙方违约甲方已经花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约而使甲方遭受的损失。第7.4条约定，如果乙方充分履行了本合同中应由其履行的每个约定且足额支付了应当支付给甲方的所有款项，未被甲方按上述规定扣除的押金的剩余部分应在合同期届满且乙方迁出租赁场所并注销/迁移与租赁场所相关的所有备案、登记手续后2个月内无息退还乙方。第8条约定，乙方应支付因乙方使用租赁场所而产生的通讯费、水费、电费或其他增值服务、有偿服务的实际金额、乙方根据本合同约定应付的所有款项、以及乙方根据适用法律规定而应付的费用。如果乙方未能按时支付应由其支付的有关于公用事业费的任何款项，甲方可垫付该笔款项。乙方应有义务及时向甲方偿还该款项。除非是甲方的故意不当行为或者严重过失，在任何情况下甲方均无需对租赁场所内任何公用事业的供应中断或停止负责。第9.2条约定，甲方应促使管理方在合同期内的正常营业时间内为租赁场所提供及维持中央空调服务，但非正常营业时间（包括任何公众节假日）并不提供该服务，然而无论甲方或管理方均无需为任何时段内的因机器故障或因需要修理或检查而中断空调服务负责。尽管有前述约定，甲方仍需应乙方之事先书面请求，尽其合理努力促使于正常营业时间外向乙方提供空调服务，前提是乙方提前1个工作日填写并提交超时空调申请表。第10.2条约定，若本合同约定的任何款项从应付日起算被拖欠超过7日，在不影响甲方其他可行使的权利或救济的前提下，甲方有权向乙方要求支付未付款项每日千分之三的利息的额外金额作为违约金。该违约金应自然增加并将按日计算（以一年365日计），并且在每年的首日计算复利，违约金自从各款项应付日开始到全部款项付清日为止均应相应计息。第20条约定，双方应遵循该合同的所有约定。在不影响该合同任何其他规定的情况下，如果任何一方违反该合同中的任何规定，其应承担违约责任，且除非该合同另有规定，应赔偿另一方因该等违约而遭受的损失。如果任何一方因另一方违反该合同而须提起诉讼或采取其他行动以保护其在该合同项下的权益或执行该合同的任何条款，违约方应对所有合理费用（包括但不限于合理的法律程序费用及律师费）承担责任，并就所有该等合理费用向非违约方做出赔偿。第21.1约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权以书面通知的方式单方解除该合同，收回租赁场所，该合同自乙方收到甲方的书面通知之时被解除；第21.1.1约定：乙方拖欠使用费/租金、押金、管理费、公用事业费、违约金或其他该合同项下应付款金额累计不低于一次使用费/租金金额，或拖延时间累计达到10个工作日以上的（无论甲方是否已向乙方作出任何形式的付款要求）；第21.1.2约定：押金因任何原因发生调整的，乙方在收到甲方要求交付押金差额的通知后一个月内仍未交付的；第21.1.12约定：未经甲方事先书面同意，乙方擅自迁出或离弃租赁场所的。第22.1约定，在合同期的最后一天，或在该合同被提前解除时，除非甲方另行事先以书面方式同意，乙方应将经过清扫、没有垃圾、恢复原样（原样以本合同附录二的约定为准，正常损耗除外）的租赁场所返还给甲方。凡是妥善养护下不会产生的租赁场所的损坏或磨损不应被视为正常损耗。非经甲方另行书面同意，乙方向甲方交还租赁场所时不得以任何理由要求甲方购买乙方自置的任何装饰物或设施。合同附件一约定，租赁场所：乙方预租/租赁的租赁场所分为甲乙两部分，租赁场所甲为XX路XX号XX广场XX层XX单元；租赁场所乙为XX路XX号XX广场XX层XX单元、XX单元。租赁面积：租赁场所的建筑面积为1,861.47平方米，其中租赁场所甲671.37平方米、租赁场所乙1,190.10平方米。交付日：（1）租赁场所甲2018年3月1日；（2）租赁场所乙2018年9月1日。装修期：自交付日起，至起租日的前一天止，即:（1）租赁场所甲自2018年3月1日至2018年5月31日止；（2）租赁场所乙自2018年9月1日至2018年10月31日止。起租日：（1）租赁场所甲2018年6月1日；（2）租赁场所乙2018年11月1日。租赁期（1）租赁场所甲:自2018年6月1日至2021年5月31日止；（2）租赁场所乙:自2018年11月1日至2021年5月31日止。免租期：租赁场所甲的免租期为1个月，为2021年5月1日至2021年5月31日。在免租期内，乙方无需支付租赁场所甲的使用费租金，但需支付全额的管理费及其它应由乙方承担的费用。使用费/租金：租赁期限内，租金单价为每平方米租赁面积每天5.24元（不含增值税），计算增值税后（税率为5%），租金单价每平方米租赁面积每天5.50元/平方米建筑面积/天。其中：（1）租赁场所甲的每月租金为107,005元（不含增值税），计算增值税后，每月共计112,315元(不包括管理费、超时空调费及其它费用)；（2）租赁场所乙的每月租金为189,613.16元（不含增值税），计算增值税后，每月共计199,093.81元。合同期内，使用费/租金的付款进度如下：租赁期内，使用费/租金按月支付。乙方应在本合同签署之日后5个工作日内预付合同期内第一个月的使用费/租金。在此之后，乙方应最晚在每个公历月份的25日前支付下一个公历月份的使用费租金。管理费为每平方米租赁面积每月31.00元(含增值税)，即（1）租赁场所甲的每月物业管理费为20,812.47元（含增值税）；（2）租赁场所乙的每月物业管理费为36,893.10元（含增值税）。首个历月的管理费应于交付日当日或之前支付。押金共计1,107,341.97元。附件二补充条款第9条约定，双方同意，该合同正文21.2修改为:若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则甲方有权要求乙方撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费(费用标准为:按附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和×本合同未履行租期的月数÷本合同总租赁期的月数),同时按照合同约定支付未支付的使用费租金/物业管理费;如乙方未支付上述约定占用费或合同约定的使用费、租金、物业管理费,甲方有权在乙方预付的使用费/租金、管理费、公用事业费、押金等中做相应扣除。合同另对其他权利义务作了约定。2018年10月23日，上海达家迎公司、苏州达家迎公司向丽宝公司发送《关于解除的通知函》，上载：“由于国际国内经济形势变化,导致上海达家迎公司和苏州达家迎公司(以下合称“我公司”)租赁上述房产的经营目的已不能实现。因此,我公司决定停止租赁上述房产。在此，我们正式通知:（1）我公司将于2018年10月31日停止使用XX广场XX层XX单元，上海达家迎公司和/或苏州达家迎公司与贵公司就上述房产全部或部分签署的所有合同、协议，发出的函件，将于2018年10月31日正式解除。（2）我公司将不再支付上述房产在2018年11月1日以后产生的租金、物业管理费等《预租/租赁合同》约定的费用”。2018年10月26日，丽宝公司向上海达家迎公司、苏州达家迎公司发送《关于解除通知函之回复函》，明确答复不同意提前解除合同，若上海达家迎公司、苏州达家迎公司擅自提前解除租赁合同，丽宝公司将要求其承担违约责任。2018年11月3日，丽宝公司向上海达家迎公司、苏州达家迎公司发送《关于解除并追究违约赔偿责任的律师函》，明确因上海达家迎公司、苏州达家迎公司擅自搬离租赁场所内物品的行为，构成严重违约，故要求解除合同。苏州达家迎公司于2018年11月4日签收该函件。2018年11月13日，上海达家迎公司、苏州达家迎公司向丽宝公司发送《律师函》，表明相关协议已于2018年11月1日解除，要求丽宝公司解封租赁场所、返还两公司放置于租赁场所的物品及押金，并配合两公司交还租赁房屋。2019年2月1日，丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司签订《办公租赁单元交房验收确认单》，备注301-304房屋全部按照现状交接，但丽宝公司不放弃要求上海达家迎公司、苏州达家迎公司恢复原状的权利。一审法院另认定，2017年12月16日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付489,455.22元，用途标注为分公司意向保证金。2018年2月28日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付978,910.44元，用途标注为XX广场XX层XX单元3个月押金，并由丽宝公司出具收据。2018年7月12日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为丽宝广场7.1-7.31房租。2018年8月10日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为丽宝广场8月房租。2018年8月31日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元。2018年10月18日，上海达家迎公司向丽宝公司转账支付213,842.25元，用途标注为上海B公司2018.10.1-10.31房租。2018年3月23日，上海达家迎公司向案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）转账支付153,038.32元，用途标注为丽宝3.1-4.30物业费。2018年5月8日，上海达家迎公司向XX公司转账支付76,519.16元，用途标注为丽宝办公室5.1-5.31物业管理费。2018年5月28日，上海达家迎公司向XX公司转账支付76,519.16元，用途标注为上海XX办公室6月物业费。2018年7月5日，上海达家迎公司向XX公司转账支付76,519.16元。一审审理中，丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司确认本案所涉合同押金为1,107,343.14元。一审法院认为，丽宝公司与苏州达家迎公司、上海达家迎公司签订的《变更承租方协议》、《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。针对丽宝公司主张的各项请求：1、丽宝公司与上海达家迎公司、苏州达家迎公司签订《变更承租方协议》后，将原先由上海达家迎公司租赁的房屋转由苏州达家迎公司继续租赁，同时，丽宝公司与苏州达家迎公司签订《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》，故苏州达家迎公司应按变更协议及合同履行义务。租赁合同履行过程中，苏州达家迎公司由于自身原因不再履行合同，其亦向丽宝公司函告解除合同，但丽宝公司回函未予同意。由于苏州达家迎公司并不具备合同约定的单方解除权，且丽宝公司也未应允，故苏州达家迎公司要求解除合同的理由并不成立。后苏州达家迎公司未能按合同约定支付相应租金等费用，丽宝公司根据租赁合同约定行使解除权，并向对方发函要求解除合同，未悖法律规定，故一审法院认定合同解除应按丽宝公司解除函到达对方之日解除，丽宝公司主张合同于2018年11月4日解除，于法有据，予以支持。2、涉案房屋在使用过程中进行了装修，故苏州达家迎公司应按合同约定及承诺，将涉案房屋恢复原状，丽宝公司要求其将房屋恢复原状之请求，予以支持。3、根据合同约定，302室起租日为2018年6月1日，该房屋租金已支付至2018年10月31日止，303、304室起租日为2018年11月1日，故苏州达家迎公司拖欠302-304室房屋2018年11月1日至2018年11月4日期间租金为41,521.17元。至于丽宝公司诉讼请求中2018年5月1日至2018年10月31日止303-304室房屋的租金，其明确为因苏州达家迎公司违约，应按合同附件二第9条约定免除其优惠条件而计算的费用。合同附件二第9条约定，双方同意，该合同正文21.2修改为:若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则甲方有权要求乙方撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费(费用标准为:按附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和×本合同未履行租期的月数÷本合同总租赁期的月数),同时按照合同约定支付未支付的使用费租金/物业管理费。一审法院注意到，该条约定了相应装修期及免租期内，违约方支付占用费外同时还需按合同约定支付未支付的租金，而根据合同附件一约定，303-304室装修期为2018年9月1日至2018年10月31日，并未约定免租期，故苏州达家迎公司应按约定支付上述装修期间的租金398,187.62元；而丽宝公司主张303-304室应恢复到2018年5月1日起算租金，并未提供确凿的合同依据，故对丽宝公司主张自2018年5月1日起算租金之意见，不予采纳。4、5，对于管理费、空调延时费，根据合同约定，两项费用均为向管理方支付，合同中也明确了管理方XX公司的支付账号及支付方式，在合同实际履行过程中，履行方亦是按合同约定直接向管理方支付，现丽宝公司并未证明其已替苏州达家迎公司垫付了上述费用，故丽宝公司向苏州达家迎公司追偿该费用的条件未成就，其要求苏州达家迎公司向其支付该费用的请求，不予支持。6、苏州达家迎公司对拖欠的电费3,306.47元无异议，丽宝公司确认已垫付，故丽宝公司要求苏州达家迎公司支付拖欠的电费3,306.47元的请求，予以支持。7、由于苏州达家迎公司违约，其应当向丽宝公司偿付逾期支付租金的违约金，但丽宝公司主张的违约金标准过高，一审法院调整为日万分之二。关于逾期支付电费的违约金，因丽宝公司垫付后，未有证据证明其向相关部门支付过电费违约金，已产生相应损失，故对电费违约金，不予支持。至于空调延时费、物业管理费违约金，亦不予支持。8、双方在2019年2月1日签订了收回房屋的确认单，由于苏州达家迎公司违约，其未有充分证据证明系丽宝公司怠于履行收回房屋，故丽宝公司要求苏州达家迎公司支付自合同解除之日起至收回房屋之日止的房屋占用使用费，于法有据，予以支持，但丽宝公司主张的占用使用费标准过高，予以调整。具体302-304室房屋的占用使用费为：自2018年11月5日起至2019年1月31日止，按月租金标准计算为892,705.26元。9、合同附件二第9条约定，双方同意，该合同正文21.2修改为:若甲方根据适用法律或第21.1条约定单方解除本合同的,则甲方有权要求乙方撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费(费用标准为:按附件一使用费/租金标准计算的装修期及免租期的使用费/租金总和×本合同未履行租期的月数÷本合同总租赁期的月数)。同时，合同7.2条约定，押金应由甲方保存，但甲方无需将押金与其一般资金分开存放，乙方也无权得到押金的利息。如果乙方违反该合同的任何约定，甲方有权（但无义务）扣除押金的相应部分用以支付乙方因违约而应支付给甲方的使用费/租金、管理费、公共事业费、利息、违约金，或因乙方违约甲方已经花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约而使甲方遭受的损失。押金可补偿丽宝公司因苏州达家迎公司违约而使丽宝公司遭受的损失，而由于苏州达家迎公司违约，丽宝公司因解除合同而遭受合同利益的损失，故丽宝公司主张押金不予退还归其所有，予以支持。至于丽宝公司要求苏州达家迎公司撤销相关优惠条件并支付相应装修期及免租期内的占用费，一审法院就苏州达家迎公司的同一违约行为，已根据合同约定对丽宝公司主张的装修期内租金、没收押金予以支持，考虑到违约金主要是补偿性的性质，而合同约定的在违约的情形下没收其已缴纳的押金及支付装修期内租金亦有违约金性质，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为丽宝公司再主张装修期及免租期内的占用费，已过分高于违约行为给其造成的损失，故对该项费用，不再予以支持。10、11、12，佣金、公证费、律师费，丽宝公司根据合同约定主张要求苏州达家迎公司承担律师费、公证费、佣金等实际支出损失，由于考虑到丽宝公司针对苏州达家迎公司的同一违约行为，既主张了多项违约责任，又主张实际损失，有重复主张之嫌疑，且一审法院根据苏州达家迎公司的违约行为确定的其承担的违约性质的相关费用，与其应承担的违约责任大体相当，故对丽宝公司主张的上述3项请求，不予支持。13、根据《变更承租方协议》约定，上海达家迎公司对苏州达家迎公司未履行合同约定而产生的债务承担连带责任，故丽宝公司要求上海达家迎公司承担连带责任之请求，予以支持。针对苏州达家迎公司提出的反诉请求，基于在本诉部分已详细阐述的理由，均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，于二〇二〇年二月三日作出判决：一、丽宝（上海）房地产开发有限公司与苏州达家迎信息技术有限公司签订的《虹桥丽宝广场预租/租赁合同》及附件以及《变更承租方协议》于2018年11月4日解除；二、苏州达家迎信息技术有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市闵行区XX路XX号XX、XX、XX室房屋恢复原状；三、苏州达家迎信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司自2018年9月1日起至2018年11月4日止的租金439,708.79元；四、苏州达家迎信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司拖欠的电费3,306.47元；五、苏州达家迎信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司以本金199,093.81元为基数，分别自2018年8月26日、2018年9月26日起，按日万分之二标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金，以及以本金41,521.17元为基数，自2018年10月26日起，按日万分之二标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金；六、苏州达家迎信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司自2018年11月5日起至2019年1月31日止的房屋占用使用费892,705.26元；七、苏州达家迎信息技术有限公司支付的押金1,107,343.14元予以没收归丽宝（上海）房地产开发有限公司所有；八、上海达家迎信息科技有限公司对判决确定的第二项至第七项苏州达家迎信息技术有限公司应履行的义务承担连带责任；九、驳回丽宝（上海）房地产开发有限公司的其他本诉诉讼请求；十、驳回苏州达家迎信息技术有限公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费53,409.22元，由丽宝（上海）房地产开发有限公司负担16,070.38元,苏州达家迎信息技术有限公司负担37,338.84元；本诉案件财产保全费5,000元，由苏州达家迎信息技术有限公司负担。反诉案件受理费7,529.29元及反诉财产保全费5,000元，均由苏州达家迎信息技术有限公司负担。二审中，苏州达家迎公司提供如下证据：1.双方工作人员之间的微信聊天记录，证明苏州达家迎公司多次与丽宝公司协商房屋恢复原状及返还事宜；2.诉前调解通知书，证明双方协商无果后，苏州达家迎公司于2018年11月27日起诉至一审法院。丽宝公司对上述聊天记录及通知书的真实性予以确认，并称，与苏州达家迎公司方彭发喜聊天的王喆系丽宝公司招商部门员工，并非处理双方租赁合同解除事宜人员，王喆也反复提及不要和他谈。事实上，王喆也提出要按照正常流程办理申请手续交付钥匙，恢复原状也要办理装修公司进场手续；丽宝公司未接到参加调解的通知；上述证据均并不能证明丽宝公司存在拒绝配合办理房屋交接手续的行为。因丽宝公司对苏州达家迎公司提供的上述证据的真实性不持异议，本院予以确认。但聊天记录仅能反映苏州达家迎公司方提出将系争房屋恢复原状后，丽宝公司方认为应先按正常流程走，且消防和空调因涉及维修保养，应由其指定单位负责，其中并无丽宝公司拒绝配合办理有关手续的内容。苏州达家迎公司提起诉讼亦仅能说明双方就合同的解除及解除后果的处理存在争议。换言之，上述证据均不能证明苏州达家迎公司主张事实。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，苏州达家迎公司与丽宝公司就系争房屋建立了合法有效的租赁合同关系，双方均无异议。合同履行过程中，苏州达家迎公司以国际国内经济形势变化导致其租赁房屋的经营目的不能实现为由，通知丽宝公司解除合同，既无合同依据，亦无法律依据，不能产生解除合同的效力。因苏州达家迎公司已明确表示不再履行合同并开始搬离系争房屋，丽宝公司于2018年11月3日行使合同解除权，并非无据。苏州达家迎公司于2018年11月4日收到丽宝公司发出的解除函，双方租赁合同应于当日解除。对此，双方实际亦无异议。双方二审中的争议在于三个方面：一是，苏州达家迎公司是否应当支付2018年9月1日至2018年10月31日期间的租金及逾期支付租金的违约金；二是，合同解除后，丽宝公司是否存在拒绝配合办理系争房屋恢复原状及交接手续的行为；三是，双方租赁合同因苏州达家迎公司违约而解除后，苏州达家迎公司是否有权要求丽宝公司返还押金。首先，双方合同附件二第9条的约定，从文义及合同目的上判断，应是指双方租赁合同因苏州达家迎公司违约而解除后，苏州达家迎公司不再享有装修期内不支付租金的优惠条件，而应当支付按照约定租金标准及合同已履行期限与全部租赁期限的占比计算的占用费。该条同时约定苏州达家迎公司应按照合同约定支付未支付的租金，显然是指合同解除后，苏州达家迎公司仍应支付欠付租金，而非是指苏州达家迎公司支付上述标准的占用费后，还需支付装修期的租金。一审就此所作认定，存在不当，应予纠正。对于占用费，自不存在所谓逾期支付违约金的适用。当然，对于2018年11月1日至11月4日期间的租金及逾期支付的违约金，苏州达家迎公司仍应承担清偿义务。至于该期间的租金及相应违约金的计算标准，双方均无异议，本院予以确认。本案租赁物实际涉及两部分，分别为302室和303-304室。二者系分别交付，其中前者系于2018年3月1日交付，装修期截止2018年5月31日；后者系于2018年9月1日交付，装修期截止2018年10月31日。装修期内的占有使用费亦应当分别计算。一审判决相应认定确实存在遗漏302室的问题，但丽宝公司并未提出上诉，本院对此不再予以审查。对于2018年9月1日至2018年10月31日期间的装修期占有使用费，仅涉及303-304室部分，按照约定标准计算，苏州达家迎公司应当支付占有使用费396,474.98元。其次，在双方租赁合同解除之前，丽宝公司并无配合苏州达家迎公司办理系争房屋恢复原状及返还手续的义务。因此，苏州达家迎公司于一审中提供的双方工作人员之间于2018年11月2日的对话录音，显然不能作为认定双方租赁合同解除之后，丽宝公司是否存在拒绝配合办理系争房屋恢复原状及返还手续的依据。从苏州达家迎公司于二审中提供的微信聊天记录来看，双方租赁合同解除之后，丽宝公司也仅是提出系争房屋恢复原状应走正常流程，而非直接予以拒绝。此外，所谓停电、封门，根据丽宝公司于一审中提供的短信记录、苏州达家迎公司于一审中提供的录音等相关证据，可以看出系苏州达家迎公司擅自提出解除合同后，因存在于非办公时间未按正常流程搬离物品的情况，物业公司为维持正常秩序及安全而采取临时措施，苏州达家迎公司并非不能再进入系争房屋并搬离相应物品。因此，苏州达家迎公司以丽宝公司拒绝配合办理系争房屋恢复原状及交接手续为由，主张不应支付实际返还系争房屋之前的占有使用费，缺乏依据。最后，对于押金，双方租赁合同7.2条约定苏州达家迎公司违约，丽宝公司可以扣除相应部分用以支付苏州达家迎公司应当承担的租金、使用费、管理费等费用，或补偿丽宝公司的损失。合同附件二补充条款第9条只是重申丽宝公司可以在押金中扣除苏州达家迎公司应当支付的使用费、租金、物业管理费，对于是否可用以补偿丽宝公司的损失未作出不同约定，租赁合同第7.2条的约定对双方仍具有约束力。双方租赁合同因苏州达家迎公司违约而解除后，苏州达家迎公司应当赔偿丽宝公司全部损失，其中包括双方合同明确约定的损失，如装修期内的占用费、丽宝公司提起诉讼或采取其他维权措施产生的法律程序费用及律师费等合理费用，还包括法定损失，如房屋不能及时出租而产生的空置损失等等。综合本案的具体情况，一审判决苏州达家迎公司支付房屋占有使用费及逾期支付租金违约金的同时，酌定苏州达家迎公司支付的押金抵扣丽宝公司的其他损失，丽宝公司无需再返还，依据充分。综上，苏州达家迎公司的上诉请求部分成立，可予支持。对于一审判决双方均未提起上诉的部分，本院予以确认。因双方纠纷源于苏州达家迎公司违约致双方租赁合同解除，同时考虑到苏州达家迎公司的大部分上诉请求均不能成立，本院酌定二审案件受理费由苏州达家迎公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初651号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初651号第三项、第五项、第十项；三、苏州达家迎信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司2018年9月1日至2018年10月31日期间的占有使用费396,474.98元；四、苏州达家迎信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付丽宝（上海）房地产开发有限公司2018年11月1日至2018年11月4日期间的租金41,521.17元及逾期支付利息（以欠付租金41,521.17元为本金，按日万分之二的标准，自2018年10月26日起计算至实际支付之日止）；五、驳回苏州达家迎信息技术有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53,409.22元，由丽宝（上海）房地产开发有限公司负担16,070.38元,苏州达家迎信息技术有限公司负担37,338.84元；本诉案件财产保全费5,000元，由苏州达家迎信息技术有限公司负担。反诉案件受理费7,529.29元及反诉财产保全费5,000元，均由苏州达家迎信息技术有限公司负担；二审案件受理费25,985.89元，由苏州达家迎信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年七月十四日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……