重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1199号上诉人（原审被告）：方远舟，男，1993年10月14日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐歆云，女，1986年5月19日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：彭孝宇（曾用名彭浪），男，1981年8月30日出生，汉族，系唐歆云之夫，住重庆市云阳县。上诉人方远舟与被上诉人唐歆云物权保护纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2020）渝0235民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方远舟上诉请求：1.撤销（2020）渝0235民初111号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人从未认可按照22万元/年支付房屋占用费，从未提交调解书，也从未表述“原告私自对房屋加锁、断电未对被告造成损失，被告当时就进行解决”的内容。二、被上诉人断电和加锁的行为是对其房屋进行控制和处置，在此期间上诉人不应当支付费用，一审判决在被上诉人控制房屋期间还要上诉人支付房屋占有使用费，严重显失公平。三、一审判决上诉人在2020年1月24日至2020年3月3日期间按正常营业支付房屋占用费不当，这一期间全国爆发新冠肺炎疫情，KTV均停止营业，属于不可抗力，应减免上诉人的责任，上诉人最多只应承担一个月的占用费。四、一审认为双方并未签订合同，上诉人与原云春大酒店签订的合同对被上诉人不具有约束力，但又适用《合同法》按上诉人与原云春酒店的承包费用标准确定占用费，属于适用法律错误。被上诉人辩称，一、一审确定的标准实际偏低，根据市场行情和上诉人与云春酒店的合同标准，一年费用应是30多万，但我们并未上诉，就不再说这个问题。二、我方在2019年11月20日加锁后，上诉人还是在正常经营，一审查勘过现场，上诉人拖了大半年没交租金，我方加锁是合理合法，也并未损害其室内财物。三、上诉人在一审判决之前都占有房屋，腾退房屋是上诉人的义务，因房屋产权已属于我方合法所有，上诉人无权再继续占用房屋，占用了就应支付费用。唐歆云向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向其支付2019年12月31日前的房屋占用费217920.00元，2020年1月1日起按照每月30380.00元的标准支付至房屋交之日止，迟延支付房屋占用费期间的资金占用费月息2%支付至付清之日止；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：云阳县双江街道青龙路193号云春大酒店的房屋由云阳县云春大酒店有限责任公司办理了房地产权证。2015年7月22日云阳县云春大酒店有限责任公司（甲方）与方远舟（乙方）签订《承包经营协议书》，约定：甲方将位于云阳县以外的所有房屋（含现有的设备设施、装饰装潢）及其开展的ＫＴＶ歌城和附属功能用房业务承包给乙方经营；承包期限10年；第一年上交利润30万元，自第二年起，每年上交的利润在上年的基础上递增5%，按照先付后用的原则，乙方在每年的7月22日前支付给甲方。方远舟租赁了该房屋第四层经营ＫＴＶ，取名云阳县聚点娱乐城。2018年9月25日云阳县云春大酒店有限责任公司起诉方远舟、云阳县聚点娱乐城，诉讼请求为：一、请求判决解除双方签订的承包经营协议；二、方远舟、云阳县聚点娱乐城支付云阳县云春大酒店有限责任公司2018年7月21日前的承包费33.075万元及垫付的水电费等6.304万元。2019年3月20日经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、云阳县云春大酒店有限公司与云阳县聚点娱乐城、方远舟自愿解除双方于2015年7月22日签订的《承包经营协议》。二、云阳县聚点娱乐城、方远舟在2019年4月30日前一次性支付云阳县云春大酒店有限责任公司房屋租金、水电等所有费用共20万元。若逾期未付清，则赔偿违约金2万元。三、云阳县聚点娱乐城、方远舟在2019年5月31日前归还云阳县云春大酒店有限公司位于云阳县云春大酒店第四层所租赁的房屋。唐歆云于2019年4月通过司法拍卖买受云阳县双江街道青龙路193号云春大酒店的房屋。2019年4月21日重庆市江北区人民法院作出（2018）渝0105执恢866号之二执行裁定书，裁定：一、解除重庆市云阳县房屋上设置的所有抵押、查封限制；二、将云阳县云春大酒店有限责任公司所有的位于重庆市云阳县的所有权及相应的土地使用权转移登记至唐歆云名下；三、唐歆云可持裁定书到房屋所属的不动产登记机构办理相关产权过户登记手续。因方远舟、云阳县聚点娱乐城未按调解协议履行，唐歆云通过微信要求方远舟之母但淑芳腾退房屋，但淑芳提出要求继续租赁房屋，租金20万元/年，双方未达成一致意见。2019年12月26日但淑芳报警称：因与彭浪对房屋租金未协商一致，彭浪用锁将云阳县聚点娱乐城锁闭。12月15日晚有人来看KTV的东西，但淑芳把锁打开了。云阳县公安局双江派出所建议但淑芳与彭浪协商处理。2020年3月4日一审法院主持双方对现场进行勘验，云阳县聚点娱乐城的所有设施设备均保持原样，方远舟要求在一个月内完成KTV的拆除工作，唐歆云同意。2020年4月9日庭审中，方远舟表示KTV的设施设备已拆除完毕，可以交付。唐歆云同意接房屋，但提出方远舟对垃圾未进行清除。一审认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”唐歆云因重庆市江北区人民法院作出（2018）渝0105执恢866号之二执行裁定书生效时取得位于重庆市云阳县的所有权及相应的土地使用权，唐歆云提起诉讼的主体身份适格。2015年7月22日云阳县云春大酒店有限责任公司与方远舟签订《承包经营协议书》，方远舟合法占有云阳县双江镇青龙路193号云春大酒店第四层房屋经营KTV。2019年3月20日，在法院主持下双方自愿解除《承包经营协议书》，云阳县聚点娱乐城、方远舟在2019年5月31日前归还云阳县云春大酒店有限公司位于云阳县云春大酒店第四层所租赁的房屋，但方远舟未按时将租赁房屋归还云阳县云春大酒店有限公司，导致唐歆云也未按时收回房屋，方远舟占有云阳县云春大酒店第四层租赁的房屋属无权占有，故唐歆云要求其支付房屋占用费，符合法律规定，应予以支持。唐歆云要求方远舟参照其与云阳县云春大酒店有限责任公司签订的《承包经营协议书》约定租金30380元/月的标准支付占有期间的房屋占用费，方远舟提出其与云阳县云春大酒店有限责任公司实际履行的租赁费为22万元/年，并提供了法院调解书佐证。根据合同相对性原理，云阳县云春大酒店有限责任公司与方远舟签订的《承包经营协议书》约定租金标准只对协议双方当事人具有约束力，对唐歆云不具有约束力，唐歆云与方远舟之母但淑芳也通过微信记录一直在协商租金标准，只是双方一直未达成一致意见。由于双方至今未签订租赁合同，双方对房屋占有费标准未能进行约定。通过庭审查明，从2019年6月1日起，方远舟也未正常进行经营活动，方远舟同意按22万元/年支付房屋占有费，且提供了法院调解书佐证，故对其辩称按22万元/年支付房屋占有费的意见予以支持。方远舟辩称在2019年5月30日前将租赁房屋钥匙交给了彭浪，双方口头协商过租金，方远舟愿意续租。双方在2019年6月前一直处于协商阶段，且方远舟明确提出如果无法协商，唐歆云可以对外出租，但是因一直没有找到合适的承租人，也没有通知方远舟搬设备、腾房。方远舟未提供证据证明其事实主张，唐歆云也不认，且与现场勘验的情况相悖，故对其主张不予采信。方远舟辩称原告私自对该房屋加锁，将房屋断电，一是未对其造成损失，方远舟当时就进行了解决；二是因方远舟未按法院的调解书履行，原告的行为属自力救济，就算方远舟有损失，也应由其自负。方远舟辩称2020年1月因发生疫情后无法开门营业，其租赁费用不应由其承担。因双方之间不属于租赁关系，是方远舟非法占有房屋，与新冠肺炎疫情无关，故方远舟的这一理由不能成立，对方远舟要求免收2020年1月24日后至房屋交付时止的租金的诉讼请求不予支持。但对2020年3月4日后因双方同意拆除的时间不应计算房屋占有费。方远舟从2019年6月1日起2020年3月3日止无权占有原告的房屋，应按22万元/年（18333元/月、603元/天）支付房屋占有费，经计算为9个月3天，合计166806元（164997元+1809元）。唐歆云要求方远舟迟延支付房屋占用费期间的资金占用费，按月息2%支付至付清之日止。因双方对此未约定，应视为不支付利息，故对其此项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十五条、第二百二十六条的规定，判决：一、被告方远舟在判决生效之日起十日内支付原告唐歆云房屋占有费166806元。二、驳回原告唐歆云的其他诉讼请求。案件受理费2284元，由原告唐歆云负担1000元，被告方远舟负担1284元。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。对当事人无争议的事实部分，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二，一是方远舟占有唐歆云房屋的期间如何确定，二是方远舟占有唐歆云房屋期间的占用费标准如何确定。对此，本院评析如下：一、关于方远舟占有唐歆云房屋的期间如何确定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。方远舟主张其最多只应承担一个月的房屋占用费，但对此并未提供确实充分的证据证明。根据有效证据证明的事实，方远舟应于2019年5月31日前将案涉房屋交还（原权利人）云阳县云春大酒店有限公司，唐歆云于2019年4月通过司法拍卖程序买受取得案涉房屋的所有权，方远舟负有的按期交还房屋的义务并不因房屋产权状况的变动而免除。在未与新的房屋权利人唐歆云达成续租协议又未征得唐歆云同意的情况下，方远舟逾期未交还而继续占有房屋，理应从2019年6月1日起支付房屋占用费。虽然双方就续租问题进行过协商洽谈，但最终并未达成一致，而权利人也未表示协商洽谈期间就无须支付房屋占用费。唐歆云之夫于2019年12月对案涉房屋实施了断电、加锁的行为，从自力救济的角度分析，在方远舟逾期不交还房屋的情况下，权利人采取的上述行为未超过必要限度，也未对方远舟造成人身和财产损害，不具有违法性。结合2020年3月4日现场勘验的情况，室内所有设施设备均保持原样，除能进一步佐证自力救济未超必要限度的事实，亦能证明方远舟未按期交还房屋的事实。在勘验当天，方远舟要求一个月内完成拆除工作，唐歆云表示同意，故将此日确定为占用房屋期间的截止时间点并无不当。二、关于方远舟占有唐歆云房屋期间的占用费标准如何确定在房屋租赁合同关系中，承租人在租赁关系解除或终止后继续占用房屋期间应承担的房屋占有使用费，一般应参照租赁合同约定的租金标准。根据买卖不破租赁的原则，在租赁期间，房屋发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。同理，房屋受让人亦有权请求承租人继续履行原租赁合同项下对出租人负有的义务。唐歆云于2019年4月通过司法拍卖程序买受取得案涉房屋的所有权，唐歆云有权要求方远舟按其与原先房屋权利人约定的期限交还房屋，逾期则应承担占有使用费。本案中就案涉房屋的占有使用费标准，只有两个可参考数据，一是方远舟与案涉房屋原权利人云阳县云春大酒店有限公司最先合同约定的租金标准，二是方远舟与云阳县云春大酒店有限公司之间通过调解协议确定的租金标准。因方远舟主张后者的标准是22万元/年，而相比前者，这一标准更低，明显有利于方远舟，故采信此标准具有事实依据，并无不当。此外，方远舟主张2020年1月24日至2020年3月3日期间因疫情原因应减免其相应责任。本院对此认为，因房屋租赁合同关系已不存在，上诉人方远舟从2019年6月1日起已无权继续占有使用房屋，即日起就应承担房屋占有使用费，而此时新冠肺炎重大疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”据此，合同正常履行期内的租金，因当事人迟延履行后发生不可抗力的尚不能免除责任，而本案中系无权占有房屋期间应承担的占有使用费，本质上属侵权行为，则更无减免责任之理。综上所述，方远舟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由上诉人方远舟承担。本判决为终审判决。审判长  杜抗洪审判员  杨继伟审判员  黄文革二〇二〇年七月二十一日书记员  李 蕾