辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终977号上诉人（原审被告）：宋文珠（曾用名宋文艳），女，1960年10月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：中国石油抚顺石油化工有限公司，住所地抚顺市新抚区东二街3号。法定代表人：李天书，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铁祥，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人宋文珠因与被上诉人中国石油抚顺石油化工有限公司（简称中石油抚顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋文珠、被上诉人委托诉讼代理人李铁祥、李勇力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋文珠上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3274号民事判决中的第一项、第二项、第三项。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决判令上诉人给付被上诉人房屋租金96964.5元，缺少事实依据，其判决不公平。1、房租不符，2001年至2008年每年都是14064元。2、原判决认定上诉人与被上诉人于2008年3月21日签订了《房屋租赁合同》，不是事实。上诉人于2001年就承租了涉案房屋，当年签订的《房屋租赁合同》，上诉人将房租金交到2009年4月份有交租金收据为证。被上诉人提交给法庭所载明的租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止的《房屋租赁合同》系被上诉人伪造的，2008年上诉人没有与原告签过《房屋租赁合同》，该协议上也没有上诉人的手印，内容虚假；原判决认定双方《房屋租赁合同》签订的时间上有误，判令上诉人交纳2009年1月1日起至2019年8月8日止的房屋租金时间上错误。3、原判决一方面认定被上诉人自2009年之后未向上诉人主张过租金、未尽维修、承担暖气费等项义务、不与上诉人签订房屋租赁合同、上诉人因不能办理工商营业执照而影响正常经营，另一方面却判令上诉人交纳部分租金，属于自相矛盾且判令上诉人交租金的证据不足。4、从被上诉人给上诉人开具的房租金收款收据上看，被上诉人不断更换名头收取租金，说明被上诉人作为产权所有人主张房租金权利的起始时间事实不清，为此原判决支持被上诉人索要十年的房租金、行使主体权利的证据不足。5、2009年左右至被上诉人起诉，这期间有证据证明被上诉人预向上诉人出售涉案房屋，双方还为此进行过协商，其证据有：《第三批房屋出售通知确认单》、《门市房登记通知》、《拍卖公告》及上诉人上访信函；特别是被上诉人于2016年11月25日以抚顺石化矿区事业部物业中心名义向上诉人发过通知，该通知要求上诉人到原石油一厂房产处进行登记，即意将此房出售给上诉人。就是说被上诉人自2009年对涉案租赁物进行弃管，对所出租房屋不检查、不修缮不维修，上诉人因暖气漏水，其经济损失严重。总之十年来是上诉人而非被上诉人对涉案房屋进行维修、看护和管理，被上诉人只要权利不尽房主义务的做法，不应受到法律的保护和支持。二、原判决判令上诉人承担2019年8月起至本判决生效之日止，参照年租金30540元的标准、按实际占用房屋时间给付被上诉人房屋占用费，此项判决不公平不公正，所谓占用费参照标准不合理，应予以撤销。三、原判决判令上诉人承担一半的诉讼费不合理，且缺少事实和法律依据。综上，原判决判令上诉人给付租金和占用房屋费，缺少事实和法律依据，出租人存在自身过错反从中受益不合情理。上诉人依据《合同法》及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定精神，恳请上级法院依法撤销顺城区人民法院（2019）辽0411民初3274号民事判决中的第二项、第三项判决，驳回被上诉人关于索要租金的诉请。中石油抚顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。一审法院按照2008年签订的租赁合同的租金标准确定案涉房屋租金，符合法律规定。中石油抚顺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付原告房屋租金320670元；2、判决被告给付原告违约金96201元；3、判决被告立即将抚顺市顺城区非住宅（中戈46栋4号）房屋返还给原告；4、判决被告自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止，按每日84元给付原告房屋租金；5、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告宋文珠于2002年起开始承租使用原告中石化公司名下位于抚顺市顺城区非住宅（建筑面积131.29平方米）的房屋，用于对外经营，之后原告以上门收取的方式，陆续向被告收取租金。庭审中，原告提供一份《房屋租赁合同》，甲方（出租方）写明为抚顺石油化工公司物业中心，乙方（承租方）写明为家家乐超市（体育彩票站），签订时间为2008年3月20日。合同内容主要为：甲方将顺城区西戈路门市房屋（建筑面积133.95平方米）出租给乙方使用，年租金30540元，含暖气费；租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止；原告保证房产权属清楚；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金；乙方协助甲方正常的房屋检查和维修；供暖设施的维修由甲方负责，其余设施的维修由乙方自行处理，费用由乙方自行承担。合同落款处甲方签章为抚顺石油化工公司物业中心（系原告中石化公司下设直属单位），乙方签章处写明家家乐超市、宋文珠，经办人宋文珠。被告宋文珠称上述房屋租赁合同并非其本人签字。但被告按照合同中约定支付原告2008年1月1日至2008年12月31日的年租金30540元。合同到期后，原告因有出售房屋意向，未与被告续签房屋租赁合同，2009年1月起至今，被告继续使用房屋，但原告未向其收取租金。目前，被告宋文珠将涉案房屋分成两间使用，其中一间用于经营体育彩票站，另外一间转租他人使用，正在经营“朋来超市”。另查，案涉房屋位于抚顺市顺城区非住宅（建筑面积131.29平方米），所有权人登记为中国石油抚顺石油化工公司，登记时间2015年6月25日。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2008年3月20日签订房屋租赁合同，虽然被告主张合同上的签字非其本人所写，但无相关证据予以佐证，且其已根据租赁合同上约定的金额缴纳2008年的房屋租金30540元，应当认定双方签订的房屋租赁合同依法有效。关于被告辩称的原告诉讼主体资格问题，抚顺石油化工公司物业中心作为原告的直属单位，有权利代表原告与其签订房屋租赁合同，且案涉房屋确系原告所有，故被告该辩称意见本院不予采信。在租赁期限届满后，被告继续使用房屋至今，原告未就此提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，被告应当根据合同约定给付原告租金。但是，由于原告自2009年起至起诉之日十余年的时间，始终怠于行使向被告索要租金的权利，宣称欲出售租赁房屋，不与被告签订新的租赁合同，导致被告无法对是否缴纳租金及缴纳的金额作出合理预期，且在此期间，原告未尽到出租人应尽的房屋供暖设施维修等义务。原告在合同约定租赁期限届满一直未与被告签订书面租赁合同致使被告无法办理营业执照，给被告的经营使用带来较大影响。另外，根据原租赁合同的约定，租金中包含暖气费，而自2009年起，暖气费原告均未支付。考虑到上述情况损害到了被告作为承租人的权利，而被告自2009年起至今使用房屋并从中受益也是事实，故根据合同的公平原则，本院酌定被告给付原告租金金额（从2009年1月1日起至2019年7月末，以每年30540元的标准计算）323215元的30%即96964.5元。关于原告主张违约金，因租赁合同到期后转化为不定期合同后，双方未就租金的给付期限作出补充约定，原告亦未能证明其在诉讼前向被告主张过租金，故不存在被告逾期交付租金的情况，原告违约金的主张本院不予支持。关于被告辩称超出诉讼时效，由于租赁行为持续发生，故被告对诉讼时效的辩称意见本院不予采信。关于返还房屋一节，因法律规定不定期租赁当事人可随时解除合同，故原告要求与被告解除租赁关系、返还房屋的主张于法有据，本院予以支持。2019年8月以后产生的租金，因原告在起诉之日已明确提出给付租金和返还房屋的主张，而被告在此情况下继续占用房屋，故对此部分占用费，被告应参照合同约定的租金标准全额给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告宋文珠于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋租金96964.5元（自2009年1月起至2019年7月止共计127个月）。二、自2019年8月起至本判决生效之日止，被告宋文珠参照月租金2545元的标准，按实际占用房屋时间给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋占用费。三、被告宋文珠于本判决生效后十日内将位于抚顺市顺城区非住宅（建筑面积131.29平方米）的房屋返还原告中国石油抚顺石油化工有限公司。四、驳回原告中国石油抚顺石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3777元（已减半收取），原告中国石油抚顺石油化工有限公司负担2665元，被告宋文珠负担1112元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。中国石油抚顺石油化工有限公司诉请承租人支付房屋租金，依据的是2008年双方当事人签订的租赁合同，承租到期后，虽双方当事人未再签订租赁合同，但承租人仍使用承租房屋，出租人未收回房屋。一审法院在充分考虑到宋文珠承担了租赁房屋的暖气费等因素，只支持了中国石油抚顺石油化工有限公司请求租金金额的30%，但依据上述法律规定，承租人应依约按时足额履行交纳房租义务，鉴于中国石油抚顺石油化工有限公司对一审判决认可未提出上诉，本院对于一审判决酌定支付租金30%予以维持。故，上诉人宋文珠不给付房屋租金及房屋占用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2224元，由上诉人宋文珠负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年七月六日法官助理田鑫书记员刘娟