贵州省桐梓县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0322执异54号 案外人：张莉，女，汉族，1965年1月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：金方玉，女，汉族，1965年4月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：胡小玲，女，汉族，1969年9月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：胡亚玲，女，汉族，1972年2月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：张正容，女，汉族，1955年11月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 申请执行人：潘志灿，男，汉族，1975年4月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：赵明福，男，汉族，1970年6月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 被执行人：丁光碧，女，汉族，1967年10月生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 本院在执行金方玉、胡小玲、胡亚玲、潘志灿、张正容申请执行赵明福、丁光碧合同纠纷五案中，本院作出的（2018）黔0322执恢502号执行裁定书，查封了被执行人赵明福、丁光碧名下位于桐梓县房屋一间。案外人张莉以查封的房屋属于其个人财产为由，向本院提出书面异议，要求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人向本院提出如下异议请求：请求桐梓县人民法院立即解除对属于案外人所有的位于桐梓县娄山关街道办事处马鞍山沙嘴桥头的商业用房一间的查封。事实与理由：一、事实经过：案外人与被执行人赵明福原有姻亲关系，赵明福于2011年9月向基层组织提出申请，要求对自己位于桐梓县旁的旧房拆除重建，2011年10月，与邻居文联勇达成住房共建协议，即在2012年内房屋重建结束。2013年因赵明福无力偿还信用社的贷款和其他巨额债务，被债主追得走投无路，急于出卖新修房屋的一楼用于还债，而案外人有意购买，双方口头达成出卖的价格为90万元人民币，2013年的3月3日，基于是自己一家人的信任，案外人首先支付50万元的购房款与被执行人赵明福（款项的组成为向胞弟张淇耕借款336000元，该款系案外人亲自到信用社签字取的款，有案外人的笔记为证。从案外人的丈夫账户上取款89000元，另外加上手中的现金75000元，合计50万元）先用于还债，赵明福一家人同时出具收据一张，载明收到张莉购房款50万元。2013年3月4日案外人与被执行人赵明福、被执行人丁光碧以及其子女赵兴霞在平等、自愿的基础上完善《售房协议》，被执行人一家作为甲方，案外人作为乙方，协议约定：甲方自愿将其位于贵州省桐梓县沙嘴桥头，东抵210国道、南与文联勇共墙、西抵陈泽均晒吧、北至沈家台通组公里的一楼一层房屋（面积366.86平方米）按每平方米贰仟肆佰捌拾元（2480元）出售给乙方，并将该房产的相关土地使用权同时转让与乙方。第二条约定的是总房价款为90万元人民，第三条约定的是签订本合同时乙方支付购房款65万元，余款25万元在一年内付清。合同签订后，基于案外人已经支付了50万元，首期购房款本应当再支付15万元与赵明福一家人，赵明福提出因为无力偿还信用社的贷款，要求尚欠信用社的贷款10万元由案外人负责代为偿还，另外支付5万元的现金即可，案外人考虑到一是减轻了自己资金压力，二是为了达到赵明福偿还债务的目的，案外人同意了这一方案，当时支付与赵明福现金5万元，赵明福在信用社的贷款10万元案外人在2013年7月为赵明福偿还清楚。也就是在同时，甲乙双方完成了房屋的移交，也就是从这个时点开始，涉案房屋的所有权已经转移为案外人享有。案外人便将涉案房屋交由丈夫弟媳喻孟会进行装修，经营农家乐，有2013年办理的公司营业执照可以作证。第二期购房款案外人因赵明福临时需用钱，就分期支付（资金的组成和支付情况是：2014年1月7日支付与赵明福5万元，2014年1月11日支付与赵明福4万元，2014年2月12日在二妹张萍处借款5万元支付与赵明福，2014年2月21日在四妹张静处借款10万元支付与赵明福，余下1万元在2014年3月4日支付与赵明福，同时赵明福与丁光碧共同出具收到购房款25万元的收条一张）。到此购房款已经全部付清，甲乙双方之间没有经济上的权利和义务关系。由于涉案房屋修建时的手续不完善，为先天不足，至今都无法办理产权登记手续，但一直都是喻孟会在经营农家乐，产权属于案外人所有，与他人无争。二、异议理由。1、案外人与申请执行人金方玉、胡小玲、胡亚玲、潘志灿、张正容之间没有债权债务关系，与被执行人赵明福、丁光碧之间没有连带责任关系，人民法院不得对案外人所有的财产进行查封。2、被执行人赵明福坐落在沙嘴，产权证号为00××745的商业用房一套，因赵明福在2011年自行进行拆除而不复存在，也就是说赵明福上述房屋已经名存实亡。人民法院对不复存在，名存实亡的房屋进行查封为事实不清。3、案外人购买被执行人赵明福、丁光碧的房屋位于，而人民法院查封的是沙嘴村沈家台40号，两者之间是不一致的，有可能是案外人自作多情，因为人民法院本来就没有查封属于案外人所有的位于房屋。反过来说也没有任何有效的证据证明位于房屋系被执行人所有。4、案外人购买房屋以后，虽然没有办理到产权登记，这不是案外人自身的原因，但这不影响协议的效力。根据《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人购买占有标的物后，未登记只是物权没有设立，但不影响合同的效力。就是说案外人与被执行人之间签订的《售房协议》是合法有效的，受到法律保护的，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。综上所述：案外人与被执行人签订的《售房协议》，是典型的善意取得且应占有了涉案房屋，参照最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予之处：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，本案应当立即解除查封。故特提出异议申请，望支持异议请求为感。 申请执行人金方玉、胡小玲、胡亚玲、潘志灿、张正容和被执行人赵明福、丁光碧对案外人的异议未发表书面意见。 本院查明，被执行人赵明福、丁光碧于2011年9月8日向沙嘴村沈家台组申请，将包含原沙嘴村沈家台组40号（产权证号00×××00号）旧房拆除，并扩建占地面积，采取与他人联建方式，修建了现名为的两楼一底房屋，但一直未办理产权登记手续。2013年3月3日，赵明福、丁光碧与案外人张莉口头约定，将房屋一楼作价90万元卖与张莉，当日，张莉通过银行取款、现金等方式，筹款50万元给赵明福、丁光碧，用于清偿他人债务，第二天，双方补签了《售房协议》。之后，张莉又以为赵明福、丁光碧偿还贷款、取款现金方式付清了购房余款。张莉接手房屋后，于2013年3月租给喻孟会办理营业执照经营沙嘴农家乐至今。 金方玉、胡小玲、胡亚玲、潘志灿、张正容申请执行赵明福、丁光碧合同纠纷五案中，本院于2019年3月4日以（2018）黔0322执恢502号执行裁定书，裁定：查封被执行人赵明福、丁光碧共有的位于桐梓县房屋一间，查封期限为三年。案外人现向本院提出执行异议。 本院认为，各方争议的涉案房屋，就是原沙嘴村沈家台组40号（产权证号00×××00号）旧房拆除后扩建的现一楼房屋。从案外人张莉提供的《售房协议》、取款凭证、还贷凭据等，结合执行笔录中申请执行人陈述，可以认定张莉购买涉案房屋并实际占有情况。案外人张莉以本院执行中查封的房屋属于其个人财产而提出排除执行的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，案外人在本异议案中所持涉案房屋系其个人财产的理由成立，足以排除执行，对其异议请求，本院予以支持。案外人提出的要求解除涉案房屋查封的异议请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”的规定，本案中不作处理。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对桐梓县娄山关街道办事处娄山关北路××号一楼房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨晓军 人民陪审员  李正维 人民陪审员  邹立春 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  曾 洁