河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2019号上诉人（原审被告）淮滨县大勇房地产开发有限公司。住所地淮滨县防洪疏散通道西侧4幢。统一社会信用代码413022198012171020。法定代表人杨道坤，该公司总经理。委托诉讼代理人陈波，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴哲，北京高文（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）符芝，女，1980年12月17日出生，汉族，住淮滨县。委托诉讼代理人**，河南正声律师事务所律师。上诉人淮滨县大勇房地产开发有限公司因与被上诉人符芝商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初4309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人淮滨县大勇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈波、吴哲，被上诉人符芝及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淮滨县大勇房地产开发有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初4309号民事判决，依法改判驳回符芝一审的全部诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费用由符芝承担。事实和理由：一、一审法院认定淮滨县大勇房地产开发有限公司需要履行与符芝之间的商品房买卖合同关系存在事实认定错误。符芝所提交的签订日期为2018年9月13日的商品房买卖合同为虚假合同。其一，淮滨县大勇房地产开发有限公司于2018年6月变更法定代表人为杨道坤之后并没有与符芝签订商品房买卖合同。其二，符芝提供的收据上盖的是徐骏的印章，然而在2018年9月之前徐骏和淮滨县大勇房地产开发有限公司早已无关系，汤浩然也并非公司财务人员且大勇公司账户上并未收到符芝所支付的购房款。因此，无法认定淮滨县大勇房地产开发有限公司与符芝之间存在商品房买卖合同关系，淮滨县大勇房地产开发有限公司无法履行与符芝之间的商品房买卖合同关系。一审法院判令淮滨县大勇房地产开发有限公司需支付符芝逾期交房违约金，存在事实认定错误。淮滨县大勇房地产开发有限公司不承认双方之间存在商品房买卖合同关系，并且符芝于所提供的商品房买卖合同上没有写何时交房的约定，符芝仅辩称当时的经办人口头说于2018年12月底交付房屋。淮滨县大勇房地产开发有限公司无法认可合同的真实效力和符芝所主张的违约赔偿。二、本案遗漏必要共同诉讼参与人，无法查清案件性质究竟是借贷还是名为买卖实为担保。鉴于案外人杨政、汤浩然、徐俊对外借贷之后，又以大勇公司名义签订商品房买卖合同为其个人债务进行担保的情况频现，而符芝原审提交的《商品房买卖合同》和庭审说明均牵扯到上述三人，所以本案真实的基础法律关系究竟是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系是法院必须要查明的事实。只有该三人参加诉讼说明真实的案件事实以及其是否实际收到转款，大勇公司既使事后追偿也有事实依据。淮滨县大勇房地产开发有限公司莫名其妙的被符芝提起诉讼，有权利请求法院弄清楚案件事实的真实情况，本案不列明前述三人为共同被告或第三人无法查清事实，应驳回其事实请求或发回重审，才能维护大勇公司的合法权益。符芝答辩称：1、淮滨县大勇房地产开发有限公司上诉称双方于2018年9月13日签订的合同是假的，这是不对的，双方签订的合同是真实的。2、双方合同有明确约定违约金这一块。3、本案没有遗漏诉讼当事人，不存在民间借贷的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。符芝向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令淮滨县大勇房地产开发有限公司履行房屋买卖合同并按约定支付符芝违约金至实际交付房屋之日止；2、判令淮滨县大勇房地产开发有限公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：符芝与淮滨县大勇房地产开发有限公司于2018年9月13日在淮滨欣城售楼部签订商品房买卖合同，符芝买受淮滨县大勇房地产开发有限公司淮滨欣城第25幢04号房。合同约定房屋建筑面积207平方米，价款45万元，在合同签订时首付款35万元。合同未填写交付房屋期限。合同第九条约定了卖方逾期交房违约责任，约定淮滨县大勇房地产开发有限公司逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款日万分之五的违约金。该合同加盖淮滨县大勇房地产开发公司及徐骏印章。合同签订当日，符芝支付购房首付款35万元，淮滨县大勇房地产开发有限公司出具加盖淮滨县大勇房地产开发有限公司财务专用章及人徐骏印章的收据。其售楼人员及经办人承诺定于2018年12月底交付房屋。现淮滨县大勇房地产开发有限公司未能将符合交付条件的商品房交付给符芝。一审法院认为，符芝与淮滨县大勇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是淮滨县大勇房地产开发有限公司提供的格式合同，是双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行。关于淮滨县大勇房地产开发有限公司辩称在2018年初变更法人之后并没有跟符芝签订房屋买卖合同，账上未收到此笔购房款，经查合同是符芝、淮滨县大勇房地产开发有限公司在淮滨欣城售楼部签订并交纳首付款，淮滨欣城售楼部系淮滨县大勇房地产开发有限公司的经营场所，且合同加盖淮滨县大勇房地产开发有限公司印章，足以让符芝认为签订合同并收取款项的对方人员有权代表淮滨县大勇房地产开发有限公司。关于淮滨县大勇房地产开发有限公司辩称合同中缺少法律规定的法律要件，没有写何时交房的约定的问题，经查其售楼人员及经办人承诺定于2018年12月底交付房屋，未写入合同是其售楼人员的疏漏。一审法院据此可以认定淮滨县大勇房地产开发有限公司应于2019年1月1日前交付房屋。综上，淮滨县大勇房地产开发有限公司辩称理由不足均不予采信。符芝于合同签订之日，按约已付清了购房首付款，淮滨县大勇房地产开发有限公司应按合同约定于2019年1月1日前交付符合交付条件的商品房，淮滨县大勇房地产开发有限公司迟延交付房屋，依法应承担违约责任。关于淮滨县大勇房地产开发有限公司辩称合同约定逾期交房违约金约定较高问题，结合本地实际情况和同类生效案件的判决标准，符芝主张的违约金应按已交房价款日万分之一从2019年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第（七）、（九）项，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、淮滨县大勇房地产开发有限公司继续履行与符芝于2018年9月13日签订商品房买卖合同；二、淮滨县大勇房地产开发有限公司支付符芝逾期交房违约金，违约金按符芝已交房价款350000元日万分之一从2019年1月1日起计算至实际交付房屋之日止。案件受理费684.62元，由淮滨县大勇房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为：符芝与淮滨县大勇房地产开发有限公司于2018年9月13日在淮滨欣城售楼部签订商品房买卖合同，该合同加盖淮滨县大勇房地产开发公司财务专用章，合同签订当日，符芝已履行支付购房首付款35万元的合同义务，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原审法院依据该合同、收据等相关证据，判决淮滨县大勇房地产开发有限公司履行与符芝于2018年9月13日签订商品房买卖合同、支付符芝逾期交房违约金并无不当。淮滨县大勇房地产开发有限公司称符芝所提交的商品房买卖合同为虚假合同、本案遗漏必要共同诉讼参与人的上诉理由，因其未提供充分的事实依据和法律依据而不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费685元，由淮滨县大勇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 左立新审判员 李 虎二〇二〇年七月十七日法官助理段昀初书记员朱云飞