浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民初63号 原告（案外人）：孔祥富，男，1969年5月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。 被告：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人马晓彬：浙江近远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵郑晨，男，该公司员工。 第三人（被执行人）：上海金山卫汽摩配实业发展有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇第二工业区。 法定代表人：顾江明，董事长。 第三人（被执行人）：上海兴家建筑装潢材料有限公司，住所地上海市松江区砖桥贸易城1区36幢1、2、3、4、5。 法定代表人：顾寺军，董事长。 第三人（被执行人）：顾江明，男，1967年10月26日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 第三人（被执行人）：郑亚燕，女，1966年5月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人（共同代理上述四第三人）：顾爱民，浙江民间律师事务所律师。 原告孔祥富诉被告绍兴银行股份有限公司高新开发区支行（以下简称绍兴银行高新支行），第三人上海金山卫汽摩配实业发展有限公司（以下简称金山卫公司）、上海兴家建筑装潢材料有限公司（以下简称兴家公司）、顾江明、郑亚燕案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，并追加浙江西本木业有限公司（以下简称西本公司）作为第三人参加诉讼。审理中查明，西本公司已于2012年11月30日因股东、股东会决议解散而注销登记，西本公司不再具有诉讼主体资格。本案审理期间，浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）以绍兴银行股份有限公司于2020年3月30日将案涉债权转让给其为由，申请参加诉讼。本院经审查，于2020年6月19日作出裁定，准许浙商资产公司替代绍兴银行高新支行作为本案被告参加诉讼，绍兴银行高新支行退出诉讼。本院于2020年6月8日、6月19日公开开庭进行了审理。原告孔祥富，被告浙商资产公司的委托诉讼代理人马晓彬、赵郑晨，第三人金山卫公司、兴家公司、顾江明、郑亚燕的委托诉讼代理人顾爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥富向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）浙06执异80号执行裁定书；2、依法判决中止对位于上海市金山大道4298弄683、684、685号房屋的执行；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2009年5月20日，原告与第三人金山卫公司签订房屋转让协议，约定金山卫公司将其位于上海市房屋转让给原告，同日，原告按照约定将购房款1386468元汇入金山卫公司账户中，后金山卫公司将上述房屋交付给原告使用至今。2019年10月30日，原告得知被告以（2012）浙绍执民字第503号案件申请贵院对第三人金山卫公司名下9套房产予以拍卖，其中683、684、685号房屋系原告所有，被告申请法院拍卖原告的财产侵犯原告的合法权益，原告依法提出执行异议，但贵院以（2019）浙06执异80号执行裁定书予以驳回。根据《物权法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）规定，上述房屋属原告所有。 浙商资产公司辩称，第三人金山卫公司未取得房屋销售许可，与原告签订的买卖合同无效；不动产物权经依法登记发生效力，涉案房屋未经登记不能对抗抵押权效力；涉案房屋抵押权自抵押登记时生效。请求驳回原告的诉讼请求。 金山卫公司、兴家公司、顾江明、郑亚燕述称，对被告浙商资产公司主体资格持异议，请法庭审核；原告起诉的事实与理由符合事实和相关法律规定。双方签订了合法有效的购房合同并交付房款，原告已占有使用涉案房屋，房屋买卖早于抵押合同订立时间，依照最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的相关司法解释规定，可以对抗抵押权。请求支持原告的诉讼请求。 孔祥富为证明自己的主张，提交以下证据：1、房屋转让协议书（编号09-05-20）、收据，用以证明原告与第三人金山卫公司签订了房屋买卖协议并已支付房款且已交付使用；2、房屋租赁合同、租金收据等，用以证明原告已将案涉房屋出租给他人使用。 被告对原告出示的房屋转让协议书及收据等真实性、合法性均不认可，认为金山卫公司未取得商品房销售资格，合同依法无效；租赁合同真实性无法确认，且租赁合同无法对抗案涉房屋已经抵押登记的效力。 第三人对原告提交的证据无异议。 浙商资产公司为证明自己的主张，提交了如下证据：1、上海市不动产登记簿，用以证明至今涉案房屋仍登记在金山卫公司名下且已经办理抵押登记；2、债权转让协议及登报公告，用以证明绍兴银行股份有限公司已于2020年3月30日将案涉债权转让给浙商资产公司，被告变更为浙商资产公司。 原告对被告提交的证据无异议。 第三人对被告提交的上海市不动产登记簿无异议，对被告的主体资格有异议。 第三人未向法庭提交证据。 对于各方提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据1经第三人金山卫公司核实，对其客观性无异议，本院予以确认；对原告提交的证据2因系复印件，客观性尚不能确认。被告提交的证据1，来源合法，具有客观性、合法性、关联性，对其证明效力予以确认。被告提交的证据2经与原件核实一致，本院予以确认。 为查明事实，本院当庭出示了本院（2019）浙06执异80号执行裁定书同时通过移动微法院向各方出示了本院（2012）浙绍商初字第12号民事判决书及浙商资产公司提交的工商信息。各方对执行裁定认定的事实均无异议，本院予以确认。被告及第三人对本院（2012）浙绍商初字第12号民事判决书均无异议，原告及第三人对浙商资产公司提交的工商信息无异议。原告对本院（2012）浙绍商初字第12号民事判决书，认为该案当事人所谓用房产抵押担保向银行骗贷系违法行为。本院认为，浙商资产公司提交的工商信息，各方当事人均无异议，本院予以确认；本院（2012）浙绍商初字第12号民事判决书系生效裁判文书，本院亦予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月2日，本院就绍兴银行股份有限公司皋埠支行（后更名为绍兴银行股份有限公司高新开发区支行）诉被告上海金山卫公司、兴家公司、西本公司、顾江明、郑亚燕金融借款合同纠纷一案作出（2012）浙绍商初字第12号民事判决，判令金山卫公司归还原告借款本金人民币5300万元并支付利息，绍兴银行股份有限公司皋埠支行对金山卫公司的抵押物即坐落于上海金山卫镇金山大道4298弄677-718、722-740、761-777建筑面积为26116.78平方米的房产（金2009028781号、金2009018799号）及相应的面积为23330平方米的土地使用权享有优先受偿权，兴家公司、西本木业、顾江明、郑亚燕在前述抵押物受偿不足的余额范围内承担连带清偿责任。判决生效后，因五被告未自觉履行，绍兴银行股份有限公司皋埠支行向本院申请执行。执行过程中，原告孔祥富向本院提出执行异议，本院于2019年12月24日作出（2019）浙06执异80号执行裁定书，驳回孔祥富的执行异议。孔祥富不服，诉至本院。 另查明，孔祥富于2009年5月20日与金山卫公司签订房屋转让协议书一份，约定金山卫公司将所开发项目中位于金山大道4298弄汽车三号展厅683、684、685室转让给孔祥富，房屋建筑面积486.48平方米，转让总价1386468元。房屋用途为商铺。孔祥富于当日付清了购房款。房屋因故一直未办理过户登记手续。 又查明，金山卫公司于2009年12月30日将案涉房屋抵押给申请执行人并办理了抵押登记。 2020年3月30日，绍兴银行股份有限公司将案涉债权转让给浙商资产公司。 本院认为，本案争议焦点为原告孔祥富对案涉房产是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。对此，评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告提交的房屋转让协议书、收据虽能证明原告与金山卫公司之间签订了房屋转让协议并按约支付了价款，但由于房屋至今未办理过户登记手续，原告实际并未取得物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，姑且不论原告与金山卫公司之间房屋转让协议的有效性及房屋至今未能办理过户登记的过错责任，即使原告符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的应予保护的民事权益的要件，但根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容由法律规定”的规定，该民事权益并未被法律明确规定为物权，原告基于第二十八条规定享有的民事权益也仅可以对抗对被执行人享有普通金钱债权而非抵押权等优先受偿权的债权人。同时，由于案涉房屋系商铺，孔祥富非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，其亦无权根据第二十九条的规定对抗案涉抵押权。 综上，原告孔祥富的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告孔祥富的诉讼请求。 案件受理费19200元，由原告孔祥富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审判长  王普庆 审判员  王红琴 审判员  季璐璐 二〇二〇年七月一日 法官助理陈卓佳 书记员马臻