广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11124号原告（反诉被告）：陈自强，男，1983年9月20日出生，汉族，身份证住址湖南省邵阳市大祥区，被告（反诉原告）：林宇峰，男，1972年3月9日出生，汉族，户籍地址广东省英德市，委托诉讼代理人：吴伟鹏，广东浈阳律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）陈自强与被告（反诉原告，以下简称被告）林宇峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈自强、被告林宇峰的的委托诉讼代理人吴伟鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈自强向本院提出诉讼请求：判令被告立即返还商铺押金17000元，赔偿美甲店内丢弃物品财物60000元、装修损失8000元、春节损失费30000元，共计115000元。事实和理由如下：2019年7月1日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告向我出租广州市白云区机场路1303号百信广场负一层280号商铺。2020年1月16日及之前，我因生意不理想多次向被告协商减租事宜，被告拒绝减租。2020年1月17日，被告停掉涉案商铺的水电，并自行贴出招租广告另行招租。被告的停电行为对我造成了至少30000元的损失。2020年3月25日，被告在未通知我的情况下，擅自将我存放在商铺内的物品搬走。派出所、街道均对原被告双方的争议进行调解，但是被告并不同意调解。我无法继续承租涉案商铺，现要求被告退回押金17000元，赔偿物品损失60000元、装修损失8000元、春节损失30000元。针对被告的反诉请求，原告答辩如下：我确实没有缴纳2020年1月起的租金及2月起的管理费，但被告已于2020年1月17日停掉水电，并张贴了招租公告，视为被告已另行转租，我不应当再支付租金和管理费，不同意被告的反诉请求。被告林宇峰提出反诉请求：1.判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.原告支付拖欠的租金（自2020年1月起计，按每月7500元计算，暂计至2020年5月为37500元）、物业管理费（自2020年1月起计，按每月1540元计算，暂计至2020年5月为7700元）；3.原告停止对商铺的损害并向我赔偿损失30000元；4.本案受理费及反诉费由原告承担。事实理由及答辩意见如下：1.涉案《商铺租赁合同》合法有效，原告拖欠租金的行为已构成违约，根据合同约定，我有权解除合同及没收保证金。2.原告主张的财物损失、装修损失、经营损失数额证据不足，缺乏法律和事实依据。原告逾期支付租金已构成违约，我要求解除合同后仍不配合搬离，并怠于处理商铺内的个人物品，为及时止损，我才清理了商铺内属于原告的物品。但原告仍继续占用涉案商铺至今，并使用喷漆对商铺进行涂污，令我蒙受了巨大的损失。原告自2020年1月起开始拖欠租金，春节期间原告仍正常使用涉案商铺，应当自负盈亏，原告主张赔偿经营损失于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的租赁合同、收据、报警回执、证明、不动产权证、微信截图、现场照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案商铺位于广州市白云区机场路1303号（负一层）280铺，建筑面积为27.8067平方米，产权人为被告。2019年7月1日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案商铺；租期为2019年7月1日至2022年6月30日止；租金为7500元/月，并于应交租金每月1号前把下期租金交清，如若逾期支付，则视为乙方违约，甲方有权收回商铺，终止合同，没收保证金；甲乙双方签署合同时，乙方应向甲方交付履约保证金17000元，合同期满，乙方交清一切费用后，甲方将保证金无息退还给乙方；在租赁期间，乙方要按时自行到商场管理处负责支付每月管理费、水电费、税费、工商费等政府规定的费用，如若逾期支付，则视为乙方违约，甲方有权收回商铺，终止合同，没收保证金；合同终止时，乙方应迁出该商铺，并把放置物品全部搬出，乙方在租赁期内所设立的固定装置等设备不得拆除，甲方不予补偿，商铺在完整无缺的状态下及所有钥匙交还甲方。同日，原告向被告支付了保证金17000元，被告出具了收据。签订租赁合同后，原告对涉案商铺进行了装修并使用，向被告缴纳租金至2019年12月31日、缴纳物业管理费至2020年1月31日。2020年1月1日起，原告未再缴纳租金，被告多次催收后通知原告要求解除合同，并于2020年1月17日对涉案商铺进行停电。原告不同意解除合同，被告于2020年3月25日自行将涉案商铺中属于原告的物品搬走，原告因被告擅自搬走涉案商铺内的物品向广州市公安局白云区分局新市派出所（以下简称新市派出所）报警。原告出于不满，在空置后的涉案商铺墙壁上涂喷“无良业主”等字样。庭审中，双方确认涉案商铺的物业管理费为55元/平方米/月，共计1540元/月。双方对以下事实存在争议：1.原告表示被告于2020年1月17日将涉案商铺停电后，已在涉案商铺张贴了招租的告示，认为不应再向被告支付2020年1月17日后的租金及物业管理费；2.原告主张被告搬走的物品包括时钟、监控、充电宝、桌子、美甲工具箱、假发、甲油胶、美甲工具、泡脚盆、沙发垫、光疗机等，价值共计64800元，并提交了物品明细名单。被告表示搬走的物品无法返还原告，但对原告主张的价值金额不予认可，并提交了由新市派出所于2020年3月25日向原告询问的询问笔录，根据笔录记录，原告向派出所陈述被搬走的物品有假发、指甲油、沙发、广告灯箱、美甲桌等，价值共计25000元。被告认为原告陈述极不稳定且主观性极强，法院不应采纳原告的意见。原告对此表示，报警时其对丢失的物品尚不明确，只是陈述了大概的物品种类；3.原告主张春节损失主要是向工人发放的工资，共计30000元。经法庭要求，无法提供证据证实；4.原告主张装修损失为8000元，并提交了由圣凡文商务服务部出具的证明及单据，载明涉案商铺的装修、地板、墙纸水电、包工包料等装修费用合计5500元、广告费用合计4610元。被告对此不予认可；5.被告主张原告在涉案商铺内涂污造成损失30000元，经法庭要求，无法提供证据证实具体损失金额。法庭要求原告庭后将涉案商铺的污损清理干净，但由于涉案商铺被损了门，原告并未清理。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定诚信履约。按照合同约定，原告有义务在每月1号前支付下期租金，逾期支付，视为原告违约，被告有权终止合同，没收保证金。原告从2020年1月1日起开始拖欠租金，故被告有权依合同约定没收保证金，解除涉案《商铺租赁合同》。关于原告应支付的租金问题。一方面，原告虽然拖欠租金，但涉案合同并无约定被告在原告拖欠租金的情况下有权对涉案商铺进行停电，被告单方面对涉案商铺停电导致涉案商铺无法经营，被告对停电期间涉案商铺的租金损失负有一定的责任。另一方面，原告在拖欠租金且被告要求解除合同并对涉案商铺予以停电的情况下，并未积极清退涉案商铺物品及交还商铺，导致损失扩大，原告对停电期间涉案商铺的租金损失也负有相应责任。综上分析，原告应全额支付2020年1月1日至2020年1月17日期间的租金3871元（7500元/月÷31天×16天）；2020年1月17日至2020年3月25日期间的租金及物业管理费由双方各负担一半，由于原告已全额支付了1月的物业管理费，经计算，原告应支付上述期间的租金8588.7元[1814.5元+（7500元+7500元/月÷31天×25天）÷2]，还应支付上述期间的物业管理费1018.3元[（1540元/月÷31天×9天+1540元/月×2]÷2-（1540元/月÷31天×15天）]。鉴于被告在2020年3月25日已经将涉案商铺物品自行清空，收回涉案商铺，故原告无需支付2020年3月25日起的租金及物业管理费。关于被告应否赔偿原告损失及相应金额的问题。由于被告擅自将原告放于涉案商铺内的物品搬离，且明确表示已经无法返还，故原告主张被告赔偿涉案商铺内的物品财物，应予支持。原告在本案中主张涉案商铺内的物品价值为60000元，但未能提供购买记录及准确金额予以证实。被告对原告的上述主张不予认可，但其也不能举证证实搬离物品的价值。根据原告在派出所所做的询问笔录中的自述，据此计算出物品价值为25000元。考虑到被告擅自将原告物品搬离并丢弃的过错以及原告的自我陈述，再结合物品的自然损耗，本院酌定被告应赔偿原告物品财产损失22000元。由于本纠纷属原告违约在先导致涉案租赁合同解除，且合同并未约定此种情况下被告需赔偿原告装修损失，现有证据无法充分证明装修损失金额，基于公平合理原则，本院对原告主张的装修损失不予支持。原告主张的春节损失费亦缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的赔偿损失能否支持的问题。被告主张原告对墙壁喷涂的“无良业主”字样油漆需要花费30000元进行修复，故主张赔偿损失30000元，但无法提供证据证实。原告确认是其喷涂油漆，但认为修复墙面只需花费200元。本院已经给予原告一定期间由其自行将墙壁恢复原状，但原告并未修复墙面，故本院酌定原告赔偿被告损失500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决作出之日，原告陈自强与被告林宇峰于2019年7月1日就广州市白云区机场路1303号（负一层）280铺签订的《商铺租赁合同》解除；二、本判决生效之日起三日内，被告林宇峰向原告陈自强赔偿物品损失22000元；三、本判决生效之日起三日内，原告陈自强向被告林宇峰支付2020年1月1日至2020年3月25日的租金12459.7元；四、本判决生效之日起三日内，原告陈自强向被告林宇峰支付2020年1月17日至2020年3月25日的物业管理费1018.3元；五、本判决生效之日起三日内，原告陈自强向被告林宇峰赔偿商铺损失500元；六、驳回原告陈自强的其他诉讼请求；七、驳回被告林宇峰的其他反诉请求。本案受理费1300元、反诉费840元，由原告陈自强负担受理费1125元、反诉费100元，由被告林宇峰负担受理费175元、反诉费740元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 李 民二〇二〇年七月九日书记员 任丽霞