宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初18097号原告：国家能源集团宁夏煤业有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：邵俊杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛维同，宁夏天盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婕，宁夏天盛律师事务所律师。被告：宁夏万和灯具市场管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：王志杰，该公司经理。委托诉讼代理人：白阳，北京德恒（银川）律师事务所律师。原告国家能源集团宁夏煤业有限责任公司与被告宁夏万和灯具市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国家能源集团宁夏煤业有限责任公司的委托诉讼代理人牛维同、马婕，被告宁夏万和灯具市场管理有限公司的法定代表人王志杰及该公司的委托诉讼代理人白阳到庭参加诉讼。后本院依原告国家能源集团宁夏煤业有限责任公司申请，依法对被告宁夏万和灯具市场管理有限公司的中国工商银行存款采取了保全措施。现本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2016年2月29日签订《房屋租赁合同书》；2.判令被告向原告支付拖欠的租金7230000元（暂计算至2019年11月1日，顺延计算至被告向原告返还全部租赁资产之日止）；3.判令被告向原告移交全部租赁资产；4.判令被告向原告支付违约金2169000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月29日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定将位于银川市兴庆区长城东路50号院落内的房屋租赁给被告，租赁期限自2016年2月1日起至2021年1月31日，年租金4000000元，租金支付方式为季度预交付方式，每季度支付租金1000000元，承租人未按期支付租赁费，每迟延一日，应向出租人承担所欠租金千分之三的违约金，承租人迟延支付季度租金超过50日时，出租人有权解除合同。合同签订后，原告已按照合同约定将符合合同约定内容的房屋交付被告使用，但被告子合同签订便开始拖欠租金，经原告多次催收无果，至原告起诉时共拖欠租金7230000元。根据双方约定，被告应当向原告支付违约金21798450元，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，原告现主张被告支付违约金2169000元。综上，被告的行为已违反合同约定及法律规定，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求人民法院判如所请。被告辩称，被告是在2015年9月8日龙海灯市原承租人资金断裂、法定代表人下落不明的情况下，经原告当时物业公司领导班子引导，由原承租人市场收费员、保安、保洁人员组建成立的公司，目的是为了维持市场的正常运行，使得该房产在提高租金标准后能够继续稳定产生租金收益。由于原告未能把控招投标程序，使得之前谈好的2600000元至3000000元的年租金飙升至4000000元，在被告拒绝签约的情况下，原告承诺给予三个月的免租期，并通过后续的申请降低租金标准后，被告于2019年2月29日与原告签订了租赁合同。但被告多次申请降租，原告均未予以落实。被告检查房屋时发现各项基础设施和管网老化、锈蚀，缺少消防排风系统，其中1504.80平方米彩钢屋顶为泡沫彩钢板，并非消防岩棉板，存在重大消防隐患，其它房屋屋面防水严重损坏，雨水渗透情况非常严重。供热公司于2016年9月进行供热面积测量并要求原告出示房屋产权手续时，被告才得知市场房屋中有6824.28平方米是原告自行建设的，没有规划、建设和消防手续，也未取得管网接入许可，但原告却故意隐瞒相关情况，明显侵害了原告在内各方的合法权益。被告向原告反映上述问题的同时，在自己能力范围内对1504.80平方米彩钢屋顶、其它房屋屋面防水进行了修缮和更换，对消防管道、供暖管道、上下水管道中的漏点、腐蚀斑点进行了管卡、焊接等维护性处理，并向原告报告了维修结果和支出情况。2017年11月30日，原告对被告的维护行为予以确认，并同意补偿被告450000元，这足以说明房屋基础设施老化已经到了非常严重的程度。在合同履行的四年里，因各类管道以及电线老化导致的水淹、爆燃、着火等事故共6起，直接经济损失逾300000元，间接损失近3000000元。原告将违规建设的房屋当做正常房屋出租的行为应当认定为无效，原告交付的房屋未达到产权完整、设施齐全完好的标准，应当下调租金标准，另在计算租金时应当扣除原告已支付的1000000元保证金、维修补偿450000元和三个月免租期的租金。原告至今未能向被告交付符合约定的房屋，被告行使先履行抗辩权和不安抗辩权符合法律规定，并基于此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同书》、《租金催缴通知书》、竞标通知书、中标通知书、租赁保证金收据、房屋产权证、付款回单、记账凭证、被告提交的《中标通知书》、《房屋租赁合同书》、保证金收据、《关于补办供热入网手续的函》、房屋所有权证书、被告向原告发出的函件、原告物业服务公司的回函、宁夏电投热力有限公司的《通知》、会议纪要、《龙海灯饰城消防改造工程设备移交清单》、《申请书》、被告向原告以及宁夏第一建筑有限公司发出的函件、《行政处罚决定书》、消防罚款《缴款书》、、综合执法局《责令改正通知书》《关于降低租金标准，落实各项补偿的申请书》、照片、支付租金明细、发票、收据保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.本院对被告提交的2016年以来各项事故明细中民事调解书及相应依调解书内容付款的凭证予以采信。事故明细中其他材料系被告与其承租户就赔偿事宜协商达成的协议，其真实性无法核实，故本院不予采信。3.被告提交的公安罚款《缴款书》无相应的处罚决定书予以佐证，无法证明与本案有关联，故本院不予采信。4.被告提交的2016-2019年龙海灯市商户缴纳房租表系原告自行制作的证据，该表内容无其他证据予以佐证，真实性无法核实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，原告向被告发出《中标通知书》，告知被告中标成为银川市兴庆区长城东路（龙海灯市）的承租人，请被告于15日内到神华宁煤集团物业服务分公司签订《租赁合同》，中标价格为年租金4000000元。当日，原告向被告出具1000000元的租赁保证金收据。2016年2月29日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定如下：1.原告将其所有的位于银川市兴庆区长城东路50号院落内的房屋租赁给被告，房屋总建筑面积11869.24平方米，其中营业房面积9516.94平方米、彩钢顶房屋1504.80平方米、库房847.50平方米，租赁房屋不包括50号院落后院的变电所；2.租期自2016年2月1日起将房产交付被告使用至2021年1月31日止，共计5年；3.原告出租涉案房屋给被告用于经营灯市，被告有权对经营灯市进行招商、招租；4.年租金4000000元，租金采用季度预交方式，即每季度支付租金1000000元，分别于租赁期内每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日支付1000000元；被告于合同签订前向原告支付租赁保证金1000000元，租赁保证金不计利息，合同期满后予以返还或抵租金；5.原告承诺并保证其租赁房屋享有完全的所有权，不存在产权争议，没有抵押担保权利，不存在被法院查封等情况，房屋的水、电、暖等设施齐全、完好；6.房屋租赁期间内，发生的消防、安全、治安、工伤亡故等均由被告负责处理并承担全部费用，且被告应依照国家相关规定或日常使用需要对租赁房屋以及与之配套的功用设施、设备进行及时或周期性修理、维护保养，修理、维护保养的所有费用均由被告承担；7.被告未按期支付房屋租金的，每延迟一日，应向原告承担所欠租金千分之三的违约金；8.被告延迟支付季度租金超过50日（含50日）时，原告有权停止供电并解除合同；9.因自然灾害、战争等不可抗力因素导致合同不能如期履行时，双方互不承担责任；租赁期间，因国家政策、政府房屋拆迁等行为造成合同终止，双方互不承担责任，租金按照被告实际使用的天数据实结算，多退少补；10.租赁期间，被告已添置的附着在租赁财产上以及被告改造、装修所形成的财产与设施，租赁期满后无偿交付原告，原告不再另行给被告支付任何经济补偿，被告已添置的可移动和可拆卸的设备、财产由被告处置；11.合同期满后，双方均可通知对方办理移交手续，移交租赁财产其安，被告应将租赁的房屋、场地的垃圾清理、清扫干净、设施、设备完好整洁；被告返还原告的租赁房屋与《资产移交明细表》不符时，原告有权从租赁房屋押金中扣除相应的费用。合同签订后，被告在涉案房屋经营万和灯饰市场，并将涉案房屋对外进行出租。2016年4月25日，宁夏电投热力有限公司向原告发出《关于补办供热入网手续的函》，载明：“贵公司龙海灯市营业用房在我公司人员进行采暖面积复查时，发现实际采暖面积和双方签订的《入网协议》的面积不一致，经现场核实后，实际采暖面积约为9500㎡，而与我公司签订的入网面积为4140.22㎡，尚有约5300㎡未与我公司签订入网协议。请贵公司在接函后10个工作日内对此进行核实，并办理相关入网手续，逾期，我公司将依照供热条例维护正当合法权益。”后经被告核实，原、被告签订的《房屋租赁合同书》中约定的租赁房屋中仅有5625.27平方米办理了产权登记，其余部分的房屋未办理产权登记手续。被告在经营过程中，出资对涉案房屋的设施设备进行了维修，并于2016年9月20日向原告发出了《申请书》，于2016年12月20日发出了《沟通建议函》，于2017年3月6日发出了《情况说明》，要求原告向被告支付对涉案房屋设施设备维修支出的费用，并解决涉案房屋的消防、供暖、漏水等问题。神华宁夏煤业集团物业服务分公司与2017年6月12日后向被告发出《复函》，表示该公司对被告提出的问题已经开会研究并向集团公司请示解决，正在等待答复。原告收到《复函》后于2017年9月12日向被告发出《督促函》，于2017年9月23日发出《关于承租长城东路50号院落有关情况及相关优惠政策的说明》、《践行承诺并要求核实报销维修费用的请求》，要求原告解决涉案房屋消防、供暖、防水等问题，并报销被告支出的维修费用。神华宁夏煤业集团物业服务分公司于2017年9月25日向被告发出《关于龙海灯市汇展中心消防系统和供暖管网改造的告知函》，表示涉案房屋维修改造费用计划已下达，已完成招标程序，维修改造施工单位为宁夏第一建筑公司，施工单位即将进场施工，请被告予以配合。2017年10月27日，宁夏电投热力有限公司向龙海灯市发出《通知》，决定对涉案房屋未办理入网手续的面积区域进行停暖处理，望各商户做好防冻措施。2017年11月30日，神华宁夏煤业集团物业服务分公司召开总经理办公会议，认为龙海灯市设施维修所产生的费用应给予解决，同意核定费用为450000元。2017年12月25日，宁夏第一建筑公司完成了涉案房屋消防改造工程，并向被告移交了相应的设备。2018年1月5日，被告向原告发出《申请书》，要求原告将年租金标准下调为3000000元。2019年1月2日，被告要求神华宁夏煤业集团物业服务分公司、宁夏第一建筑公司对涉案房屋暖气管道漏水、消防火灾报警控制系统故障、消防泵房双电源柜故障予以解决。2019年4月19日，银川市兴庆区综合执法局向被告作出银兴宗则改字[2019]第0016493号《责令改正通知书》，查明被告在涉案房屋进行的私搭乱建违反了《银川市城市市综合环境卫生管理条例》相关规定，责令被告立即停止一切违法行为，并于2019年4月23日18时前改正上述违法行为。2019年4月28日，银川市消防支队兴庆区大队向被告作出兴（消）行罚决字[2019]0059、0060号《行政处罚决定书》，查明涉案房屋部分防火门组件损坏，消防设施、器材为保持完好有效，货物堵塞三层东侧疏散通道，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定，决定给予被告罚款共计16000元的处罚。2019年5月20日，被告向原告发出《关于降低租金标准，落实各项补偿的申请书》，要求对涉案房屋基础设施进行全面维修或更换、落实签约时包括三个月装修免租期的各项承诺、对我公司已经付出的改造工程款1220000元在租金中予以扣减、对被告因基础设施老化给商户的各项赔偿77000元在租金中核减处理、降低年租金。2020年3月30日，原、被告协商一致，均同意解除涉案《房屋租赁合同书》。2020年6月19日，原告与国家能源集团宁夏煤业有限责任公司物业服务分公司签订《龙海灯饰房屋交接说明》一份，就双方终止涉案《房屋租赁合同》及房屋资产交接说明如下：1.合同终止时间：（1）提前终止《房屋租赁合同》，终止日期为2020年1月31日；（2）双方自愿协商解除，互不支付违约金；2.房屋租金情况：（1）2020年1月31日终止合同后，终止合同之前租金通过法律诉讼程序解决，因受新冠疫情影响，延迟至2020年5月31日交接，其中2020年2-3月份按照宁夏回族自治区政府减免小微企业房屋租赁费相关规定面授租金，4-5月份为商户搬离过渡期免收租金；（2）对6间未搬离的营业房，由承租方与其商户进行商谈，如继续租赁房屋，除免收疫情期间2-3月份租金外，从4月1日期按照原房租价格与出租方签订《房屋租赁合同》，租金由出租方收取；如不再继续租赁房屋，由承租方负责于2020年6月15日前全部搬离、移交；3.资产交接情况：（1）房屋交接：承租方已将其商户全部搬离，符合承租方接受条件，可办理房屋交接手续。承租方为改变出租资产原状，新建的彩钢房必须在2020年6月15日前拆除，如未按时间要求拆除视为无偿放弃，资产归出租房所有；（2）水、电、暖情况：2020年5月31日前所产生的水、电等相关费用全部由承租方承担，采暖费2020年1月31日前由承租方承担，2020年2-3月份采暖费由出租方承担；（3）承租方交付房屋前所产生的行政处罚费用、抵押、担保等第三人债权债务全部由承租方承担。该份《龙海灯市房屋交接说明》后附资产移交明细、龙海灯市设备移交清单、房产移交清单及各项费用欠缴清单。2020年7月10日，原、被告各出具《说明》一份，载明：“2020年6月19日，国家能源集团宁夏煤业有限责任公司物业服务分公司与宁夏万和灯具市场管理有限公司签订的《龙海灯市房屋交接说明》中第一项第二条‘双方自愿协商解除，互不支付违约金’的内容，特指2020年1月31日提前终止合同后至2021年1月31日期间（1年），因房屋资产移交双方所产生的违约责任、互不支付违约金而设定的。”现原告以被告违约为由诉至本院。诉讼中，原、被告双方确认被告承租涉案房屋共计产生租金16000000元，被告已支付租金共计8770000元。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同书》意思表示真实，但合同约定的租赁房屋中平方米的部分未取得建设工程规划许可证，且未办理竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案《房屋租赁合同书》中关于已办理产权登记的5625.27平方米房屋的部分依法成立并生效，其它关于未取得建设工程规划许可证的6243.97平方米房屋的部分因违反法律的强制性规定而无效。原、被告于2020年3月30日就解除涉案《房屋租赁合同书》达成了一致意见，故涉案《房屋租赁合同书》于2020年3月30日经双方自愿协商解除。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，经双方确认被告尚欠原告租金总额为7230000元，因涉案《房屋租赁合同书》部分无效，无效部分产生的费用应为房屋占有使用费，故本院根据房屋产权证所载的房屋面积与《房屋租赁合同书》约定的租赁总面积的比例认定被告应当向原告支付租金3426563.29元（7230000元×5625.27平方米÷11869.24平方米）、占有使用费3803436.71元（7230000元×6243.97平方米÷11869.24平方米）。根据《房屋租赁合同书》中租赁保证金于合同终止时退还或抵租金的约定，抵扣租赁保证金1000000元后，被告应当向原告支付租金为2426563.29元（3426563.29元-1000000元）。关于原告要求被告移交全部租赁财产的诉讼请求，根据被告提交的《龙海灯市房屋交接说明》可以证实被告已经依约向原告返还了涉案房屋及屋内的所有资产，国家能源集团宁夏煤业有限公司物业服务分公司进行了确认，原、被告已协商交接了涉案房屋及屋内资产，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告逾期支付租金已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任，原告以《房屋租赁合同书》约定违约责任过高为由，自行将违约金计算标准降低为欠付租金总额的30%不违反法律规定，但原告向被告交付的租赁房产中部分未取得建设工程规划许可证，原告亦构成违约，且被告在承租涉案房屋过程中因房屋质量问题产生了相应的损失，包括被告承担的行政罚款、出资进行消防改造、更换老化设施设备以及由于房屋质量问题向被告承租商户承担的赔偿责任等，故根据过错相抵原则，本院酌情认定被告以《房屋租赁合同书》有效部分产生的租金2426563.29元的30%以及无效部分产生的房屋占有使用费3803436.71元的15%向原告支付违约金共计1298484.50元（2426563.29元×30%+3803436.71元×15%）。2017年11月30日，神华宁夏煤业集团物业服务分公司召开总经理办公会议，认为龙海灯市设施维修所产生的费用应给予解决，同意核定费用为450000元，该款项属于原告针对其交付房屋质量问题被告进行的补偿，该费用应当与被告所承担的违约责任相互扣减，扣减该费用后，被告应当向原告支付违约金848484.50元（1298484.50元-450000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告宁夏万和灯具市场管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告国家能源集团宁夏煤业有限责任公司支付租金2426563.29元、房屋占有使用费3803436.71元及违约金848484.50元，以上合计7078484.50元；二、驳回原告国家能源集团宁夏煤业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告宁夏万和灯具市场管理有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费4120元、保全费1175元，由原告张会忠负担5164.30元，由被告蔡培青负担130.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋 乔人民陪审员 李学玲人民陪审员 吴 红 二〇二〇年七月二十日法官助理 田进花书记员 龚琬清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。