河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3351号上诉人（原审被告）：侯平帅，男，生于1987年7月4日，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：刘智毅，河南九多律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代香露，女，生于1989年4月20日，汉族，住浙江省杭州市余杭区。上诉人侯平帅因与被上诉人代香露房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯平帅的委托诉讼代理人刘智毅到庭参加诉讼。被上诉人代香露经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯平帅上诉请求：撤销河南省唐河县人民法院（2020）豫1328民初1073号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求，继续履行合同。事实和理由：一审判决认定事实错误。从双方签订的《房屋买卖协议》内容可明确侯平帅本意仅购买代香露房屋，不含车库。侯平帅按时支付了代香露首付款200000元，代香露也按合同约定将该房产、房产相关手续及钥匙交付给了侯平帅，即房屋实际已交付，且侯平帅已对该房进行了装修并入住。代香露原本认为车库可从原房权证中分离，单独办理产权证，但后经了解车库不能单独办理产权证。基于此，在侯平帅要求交付余款并办理过户手续时，代香露反悔违约，拒收房款，也不配合办理过户。在侯平帅已装修入住案涉房屋的情况下，不得已于2019年5月16日与代香露签订了单独购买车库的《房屋买卖补充协议》。因侯平帅购买该车库造成资金紧张，故经双方协商在补充协议第二条中特别约定付款方式为“甲方原售房款300000元，乙方已支付200000元。下余房款含车库共计270000元，乙方以二手房按揭方式多退少补支付给甲方”。侯平帅按约定向银行申办按揭贷款，但不明原因一直未获批准。综上，代香露拒收侯平帅购房余款、不配合办理房屋过户手续，违约在先。侯平帅向银行申请按揭贷款未获批准，现在表示愿意协商其它方式支付余款，继续履行合同。一审判决适用法律错误。代香露解除合同未尽到通知义务，解除合同的条件不成就。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款错误。综上，在合同履行过程中，代香露违约在先，双方的房屋买卖合同有继续履行的事实和法律依据，解除合同显失公平，且一审判决适用法律错误。代香露书面答辩称，原判认定房屋买卖补充协议约定的解除合同的条件成就，证据充分，购房合同应予解除。双方于2017年7月29日签订房屋买卖协议，约定代香露将其位于唐河县唐城怡景6幢2单元602室房屋出售给侯平帅，价款30万元（不含车库），付款办法是2017年7月31日前付20万元，将钥匙交给侯平帅；2018年12月31日前付5万元并支付利息；2019年12月31日前付5万元并支付利息。2019年5月16日，双方签订补充协议，约定代香露将车库作价17万元出售给侯平帅，加上原欠的10万元共计27万元，侯平帅办理按揭付款。同时约定，如果在2019年7月1日前侯平帅未付款27万元，付款按照28万元，至2019年12月31日侯平帅未付款，买卖协议全部作废，代香露收回房屋，退回房款，双方均不承担违约责任。一审中，侯平帅当庭承认代香露多次从杭州返回唐河协助侯平帅办理按揭贷款手续，因其征信出现问题，多家银行均不为其办理贷款，致使代香露的房款数年无着落，协议约定解除合同的条件成就，且责任在于侯平帅。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。代香露向一审法院起诉请求：1．依法判令解除代香露、侯平帅签订的房屋买卖协议和房屋买卖补充协议；2、依法判令侯平帅腾清房屋交还给代香露；3、诉讼费由侯平帅承担。一审法院认定事实：2017年7月29日，代香露作为甲方、侯平帅作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议的主要内容为：一、甲方自愿将单独所有的位于唐河县××街道办事处××社区唐××单元××室××单元房××套（房屋所有权证号为：房权证滨字第××号，建筑面积：131.76平方米，房屋所有权人：代香露）出售给乙方，乙方已对上述房产充分了解，同意购买；二、甲方房屋所有权证上显示房屋状况有房屋（唐城怡景6幢2单元602室）及车库（建筑面积：25.57平方米，5号楼4号车库），甲方出售给乙方的上述房屋不包括甲方房屋所有权证上显示的车库，乙方对此无异议；三、该处房产双方协商售价为人民币300000元（大写：叁拾万元整）；四、付款办法：2017年7月31日前乙方支付给甲方房款贰拾万元整，甲方将该房产、房产相关手续及该房钥匙交付于乙方；下余壹拾万元分两次付：第一次乙方于2018年12月31日前将伍万元房款支付给甲方，从2018年6月1日计息（月利息一分三厘），乙方付款时需另支给甲方伍万元的利息，第二次乙方于2019年12月31日将伍万元房款支付给甲方，从2018年6月1日计息（月利息一分三厘），乙方付款时需另支给甲方伍万元的利息；五、甲方保证所出售给乙方的上述房屋产权权属清楚，协议签订前无抵押、无纠纷、也无他项权利限制，若因该房发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；六、乙方在办理房屋所有权（不动产）转移登记手续时，甲方提供相关证件协助乙方办理，甲方不得以任何理由推诿，所涉及的各项费用由乙方承担；七、违约责任：本协议签订后双方必须认真履行，如一方违约，违约方除赔偿对方因此造成的一切损失外，另加罚违约方本协议标的物总价款20％的违约金；八、（略）；九、（略）。该协议签订后，侯平帅支付了代香露购房款200000元，代香露向侯平帅交付了房屋，侯平帅居住至今。2019年5月16日，代香露与侯平帅经过再次协商，又达成了《房屋买卖补充协议》，协议的主要内容为：一、原房屋买卖协议的成交价格不包括车库（唐城怡景5幢4号）的价格，现甲方将车库以人民币壹拾柒万元整转让给乙方；二、甲方原售房款共计叁拾万元整，乙方已经支付给甲方贰拾万元整，下余房款含车库共计贰拾柒万元整，乙方以二手房按揭方式多退少补支付给甲方；三、甲方无条件配合乙方办理二手房按揭贷款手续，乙方放款额多于甲方应收金额时，甲方应于收到房款后24小时内无条件退还给乙方。如甲方违约，每逾期壹日则增加壹万元违约金；四、2019年7月1日之前甲方未收到贰拾柒万元整，房款按贰拾捌万元计算。2019年8月1日之前甲方未收到尾款，房款按叁拾万元计算。2019年9月1日之前甲方未收到尾款，房款按叁拾叁万元计算。2019年10月1日前甲方未收到尾款，房款按叁拾伍万元计算。2019年12月31日前甲方未收到叁拾伍万元房款，甲乙双方签订的协议全部作废，甲方收回房屋，退还乙方所付房款，双方不承担违约责任；五、（略）；六（略）。该补充协议签订后，侯平帅便申请办理房屋按揭贷款，但是至今没有申请成功。房屋买卖补充协议中约定的购房款至今未支付。代香露为此诉至一审法院。一审法院认为，代香露与侯平帅签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》，是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，依法成立并生效。合同双方应按照合同条款约定依法全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，代香露、侯平帅在《房屋买卖补充协议》中第四条明确约定了购房款尾款的支付数额及最后期限，以及双方违反约定的法律责任。现侯平帅未能在约定的时间内支付代香露相应的购房款，应承担相应的法律后果，即解除合同的条件已经成就。故代香露的诉讼请求应予支持。侯平帅按揭贷款未能申请成功的责任不在代香露，且按揭贷款是否成功，并不能成为不向代香露支付相应购房款的理由，另侯平帅辩称代香露拒收房款，且不配合办理过户手续，没有证据支持，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除代香露与侯平帅签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》；二、侯平帅在本判决生效后十日内向代香露腾退位于唐河县××街道办事处××社区唐××单元××室××单元房××套（房屋所有权证号为：房权证滨字第××号）及车库（唐城怡景5幢4号）；三、代香露在本判决生效后十日内退还侯平帅购房款200000元。案件受理费2750元，由侯平帅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，当属有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同的变更分为广义和狭义两种情形。广义的合同变更包括合同内容的变更和合同主体的变更。狭义的合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改。《房屋买卖补充协议》在购买标的、应付价款、尾款交付时间、违约责任等方面进行变化和更改，系属狭义的合同的变更。该变更双方当事人协商一致，且以书面协议形式呈现，并签字捺指印，双方理应遵守并全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖补充协议》第四条约定了尾款交付时间及不同时间内递进式的违约责任，至止合同解除。其约定明确的“甲乙双方签订的协议全部作废，甲方收回房屋，退还乙方所付房款，双方不承担违约责任”实质是关于解除权的约定。其解除权行使条件成就是“2019年12月31日前甲方未收到叁拾伍万元房款”。关于一审判决认定事实是否正确问题。侯平帅上诉称代香露拒收原房屋买卖合同余款，不配合办理房屋过户手续，属违约在先。本院认为，当面交付房款属于金钱给付的方式，但非唯一方式，转账、提存等方式同样可以实现交付的目的。至于房屋过户手续的办理，双方在《房屋买卖协议》第六条约定了代香露办理过户手续协助义务，但无确定时间，或先后顺序。办理房屋过户手续意味着房屋产权的移转，对于绝大多数家庭来说，房产都是重要的组成部分，对此持谨慎态度符合情理，且按照当前房屋交易习惯，先交钱后过户，符合常态，且侯平帅对此上诉理由无证据支撑。侯平帅上诉称在单独购买车库的补充协议中，明确了以二手住房按揭贷款方式支付余款，侯平帅也确实向银行申请了二手住房按揭贷款，并无违约。本院认为，2019年5月16日，双方签订的《房屋买卖补充协议》并非只单独的购买车库协议，其性质及效力在前已明确。房屋不是一般的商品，其购买时理应考虑购房资金问题，以二手住房按揭贷款购房，是购房资金合法来源方式之一，但并非唯一合法来源方式，因此，贷款按揭是否成功不能成为不按约定时间支付购房款的理由。侯平帅上诉称现在无法获批贷款，愿意以其他方式支付余款，继续履行，且有合同继续履行事实基础和法律基础。本院认为，民事法律关系，尊重合法合规的意思自治，双方在合同中约定了合同解除的条件并已成就，现代香露坚持按约解除合同，且按约解除合同有据，由此，继续履行已失去事实基础和法律基础。关于一审判决适用法律是否正确问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该款是关于解除权的规定。其行使应依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，应当通知对方，且合同自通知到达对方时解除。该解除通知无须以诉讼或仲裁的方式行使。本案代香露在一审起诉前要求侯平帅腾房，应视为履行了通知义务。因此，一审法院判决解除合同并无不当。综上所述，侯平帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由侯平帅负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年七月二十八日书记员  韩学会