广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初672号原告：谭兆怡，男，1962年3月20日出生，汉族，住广州市白云区，原告：张利华，女，1966年12月25日出生，汉族，住广州市白云区，上述两原告的共同委托诉讼代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：吴丽芳，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区（原萝岗区）九龙镇金坑村山下澳洲山庄，统一社会信用代码914401016184289304。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，该公司职员。原告谭兆怡、张利华诉被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月13日公开开庭进行了审理。谭兆怡、张利华的共同委托诉讼代理人王丽娟，澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭兆怡、张利华向本院提出诉讼请求：1.澳美公司立即向谭兆怡、张利华支付自2004年11月3日起至办理房屋产权登记证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额154000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，违约金总计以不超过已付购房款一倍为限，暂计至起诉之日违约金为154000元；2.澳美公司立即向谭兆怡、张利华退还多收的房款10780元，并按以10780元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向谭兆怡、张利华支付自起诉之日计至实际清偿之日止的利息；3.本案诉讼费由澳美公司承担。庭审中，谭兆怡、张利华撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：1995年6月21日，谭兆怡、张利华与澳美公司签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定谭兆怡、张利华购买澳美公司开发的位于广州市增城区镇龙镇金坑村广汕公路旁澳洲山庄聚龙居A20-301房（以下简称案涉房屋），合同总价款为154000元，付款方式为五年无息按揭付款，交房时间为1997年3月31日。1995年9月7日广州市公证处依法对双方签订的买卖合同进行公证。合同签订后，谭兆怡、张利华依约向澳美公司支付了全部房款，澳美公司于1998年4月11日向谭兆怡、张利华出具了金额为107800元的发票，于2004年8月5日向谭兆怡、张利华出具了金额为46200元的收据。2004年8月5日澳美公司才将不符合交付条件的房屋交付给谭兆怡、张利华且无法使用，因澳美公司的过错至今仍未能为谭兆怡、张利华办理房屋产权登记证，已经逾期超过15年，澳美公司的行为已构成严重违约。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于澳美公司的严重违约行为，澳美公司应根据该规定向谭兆怡、张利华承担违约责任，故诉至法院。澳美公司辩称，一、谭兆怡、张利华购买的房号为A20-301，实际付款154000元，最后付款时间为2004年9月30日，案涉房屋尚未交楼。二、本案中，无证据显示双方已完成交楼手续，也未约定不办证的违约责任，因此澳美公司无办证义务，应驳回谭兆怡、张利华该项诉讼请求。三、关于诉讼时效的答辩意见。1.三年诉讼时效已过，诉讼请求不应被支持。根据谭兆怡、张利华起诉状显示，本案起诉时间在2020年1月1日之后，在这之前谭兆怡、张利华并未就违约金向澳美公司主张过权力，按照民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，若认定澳美公司违约行为成立，谭兆怡、张利华也因诉讼请求已过诉讼时效而应被依法驳回。2.若澳美公司违约行为成立，则只应支持近三年所产生违约金。若法院最终认定澳美公司违约行为成立，澳美公司延迟交楼及延迟办证的违约行为都应该被视为是持续的，而目前也没有证据证明谭兆怡、张利华有向澳美公司主张违约责任而中断诉讼时效的证据，故只计算在起诉时三年内的违约金至实际交房之日，总数不超过房款。四、其他案件的审理结果不应成为本案的判案依据。1.本系列案件不形成集团诉讼。本案审理前，不少业主在为山庄的重建积极维权，他们的诉求大多都是向政府有关部门信访和举报投诉，与本案中业主的诉讼请求并没有直接的关联性，并不能构成法律上的集团诉讼，更不能成为谭兆怡、张利华向澳美公司主张权利的依据。2.按照我国法律体系，判例不属于法律渊源。我国并非判例法国家，其他案件的审理结果不能直接作为审理本系列案判案依据，而应由法官根据个案事实和法律依据依法进行裁判。五、谭兆怡、张利华诉请关于违约金计算标准没有依据。由于双方并未就澳美公司延迟办证约定违约责任，因此对于违约金的认定应当严格按照法律的规定进行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。谭兆怡、张利华所依据的“根据中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%”规定显然是没有法律依据的。六、澳美公司正在积极推动山庄重建，望法院进行综合考虑。澳洲山庄烂尾的原因有很多，短期内或将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直都在努力进行推进重建。目前，澳美公司正积极筹划对山庄所有业主进行统一安置，由于业主情况各有不同，合同处理上也会存在差异，在后期进行安置时，也会征询国土房管部门的意见，进行科学分类、统一解决，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此做出整体的方案。若此时该系列案件判决要求澳美公司承担较高的违约责任，无疑将会给澳美公司雪上加霜，并对山庄重建带来负面影响，请合议庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。经审理查明，1995年6月21日，谭兆怡、张利华（买方）与澳美公司（卖方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》，约定谭兆怡、张利华购买澳美公司所有的座落于增城区××村广汕公路旁澳洲山庄C区座第3楼D1号房，房屋建筑面积为87.28平方米，房屋购置价款为154000元，支付方式为五年无息按揭付款。第四条房屋交付状况约定，4-1卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方。4-2本房屋预定交付使用日为1997年3月31日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书的两周内，办妥全部接收手续，但有下列特殊原因时，交付期限允许合理延长。（1）不可抗力事件造成之延误。（2）施工中遇有异常困难或重大技术问题，不能及时解决。（3）其它非卖方所能控制的延误因由。第八条合同终止与违约责任约定，8-3卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方须按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。1998年4月11日，澳美公司向谭兆怡、张利华出具发票，载明收到澳洲山庄聚龙居A20-301部分房款107800元；2004年8月5日，澳美公司向谭兆怡、张利华出具收据，载明收到A20-301楼款46200元。谭兆怡、张利华确认已于2004年8月5日办理案涉房屋的收楼手续，并向本院提交了其持有的案涉房屋钥匙的照片以及澳美公司于2004年8月5日出具的收据，其中收据载明收到谭兆怡、张利华支付的A20-301收楼费用3200元，包括新村维修基金3000元、水电周转金200元。澳美公司对上述钥匙照片和收楼费用收据的真实性、合法性予以确认，但认为其与业主办理收楼手续的标准为需要向业主出具收楼回执，如果没有回执的，视为没有办理收楼手续。已生效的民事判决书查明：本院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。本院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。本院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，案涉房屋未办理房产证至谭兆怡、张利华名下。以上事实，有《澳洲山庄商品房买卖合同》、发票、广州澳美物业管理有限公司统一收据等证据以及双方当事人陈述予以证实。本院认为，澳美公司与谭兆怡、张利华签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋迟延办证违约金的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，澳美公司于2004年8月5日将案涉房屋交付给谭兆怡、张利华，故澳美公司应自2004年11月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2019年8月20日起至实际办证之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付迟延办证违约金，且违约金总额以已付购房款为限。对于谭兆怡、张利华主张的超出部分，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于澳美公司抗辩案涉房屋尚未办理收楼手续，故其无办证义务的意见。本院认为，谭兆怡、张利华确认已于2004年8月5日办理案涉房屋的收楼手续，并向本院提交了其持有的案涉房屋钥匙的照片以及澳美公司于2004年8月5日出具的收据予以佐证。澳美公司作为案涉房屋的开发商，有义务按照合同约定向谭兆怡、张利华交付房屋，向业主出具收楼回执是其履行交楼义务的形式之一，应属其应负的义务而非享有的权利，在谭兆怡、张利华确认已经收楼的情况下，澳美公司以尚未交楼为由抗辩无办证义务，显属无理，本院对其该项抗辩意见，不予采纳。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就谭兆怡、张利华主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭兆怡、张利华支付迟延办证违约金（违约金以154000元为本金，自2004年11月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以不超过已付购房款154000元为限）；二、驳回原告谭兆怡、张利华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3596元，全部由被告广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  王凯波人民陪审员  李焕雯二〇二〇年七月十日法官助理钟陈书记员姚春华