广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13546号上诉人（原审被告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄明坚，男，1951年10月13日出生，香港特别行政区居民，住广州市越秀区，上诉人广州市商邦置业发展有限公司（商邦公司）与被上诉人黄明坚房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭,于2020年7月21日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。商邦公司上诉称：1.撤销原判、发回重审或撤销原审判决第一至三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的全部的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人认为，原审法院查明事实错误，事实认定不清，证据不足，适用法律错误。一、中旅商业城是否存在违法建设情形以及租赁合同是否有效问题。（一）中旅商业城二至八层的消防通道被堵塞之违法建设事实应予以认定，但原审忽略，应予以纠正。案外人广州立成投资发展有限公司将二至八层的一个重要消防疏散通道堵塞，这一事实有照片为证，一审法院在相关案件也已现场勘查过，中旅商业城的物业现场至今也是如此。原审法院未能查明并予以认定。“中旅商业城”是由地下2层到地面9层为大型综合商业、饮食、娱乐中心，10层到17层为高级写字楼，18到25层为高级复式公寓的大型综合项目，属一类高层民用建筑，人员密集场所应按“高规”第4.1.6条要求执行。作为大型综合项目商业、写字楼、复式公寓应分别设置单独的疏散楼梯不能共用，并能直通至室外，而涉案建筑物所有疏散楼梯均为共用，并有三条疏散楼梯不能直通至室外。在1998年一次消防《关于兴建综合楼的消防设计审核意见》中，第五条也明确注明商场安全疏散宽度（不包括自动扶梯）不应少于1米/100人，疏散距离不超过三十米，疏散楼梯为防烟楼梯，并能直通至室外”的审核意见。但发展商并没按审核意见施工，违法施工造成案涉建筑物处于不适租状态。（二）中旅商业城二至三层原来中空的地方被人为填平的违法建设事实客观存在，但原审忽略，应予纠正。庭审中各方都确认中旅商业城二至三层有巨大的中空（中庭），被上诉人提供的房产证后附图纸上也清楚注明中空位置。双方提供的现场照片及法院现场勘查均能证实以上中空被填平的事实，而且这还非上诉人所为，系上诉人在承租前被他人填平，具体是谁不为上诉人作为租户所知。但这样做的后果是，中旅商业城的建筑面积扩大，在消防通道宽度和面积保持不变的情况下，中旅商业城消防通道和面积对应整体建筑面积之比例不达标，这是上诉人先后四次申报消防设计不达标的真正原因，这是典型的违法建设情形。且将中旅商业城中空位置填平的做法系广州市城市规划局出具的《城市规划许可证》以及“一次消防”之后所为，这属于《城乡规划法》第四十三条规定的违法建设情形。《广州市国土资源和规划委员会关于中旅商业城房产证办理信访案件结案的函》直接认定了中旅商业城存在违法建设情形。二、案涉合同系无效合同，原审法院认定上诉人系违约方，并支持被上诉人主张的违约金请求于法无据，理应予以纠正。案涉物业存在违法建设情形，而该等违法建设情形与本案租赁合同项下的物业租赁事宜息息相关。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的适用意见》第二条规定，本案《租赁合同》项下物业存在该司法解释规定的“未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋”而无效的情形。合同无效后，被上诉人主张违约金显然于法无据。虽然被上诉人持有案涉商铺的房产证，但周知的原因中旅商业城系广州市最为知名的历史遗留问题建筑物，该等房产证是在“特事特办”情形下办理的，该等房产证上没有注明公摊面积就是因为该物业至今都没有通过规划验收等验收备案手续，所以该等房产证不能证实该物业处于完全合法状态。退一步说，作为小业主的被上诉人可能也是无辜的，其因此在“特事特办”政策下获得了案涉房产证，但这不影响其取得房产证后发生的“二至八层消防通道被堵塞”以及“二至三层中空位置被填平”的违法建设事实的认定，即“房产证颁发在前，违法建设事实发生在后”，同样属于应当认定合同无效的情形。故，原审法院在这种情况下仍然认定上诉人违约，支持被上诉人的主张，是错误的，应予以纠正。三、依据过错原则，上诉人对于中旅商业城大厦本身存在的消防问题没有过错，在2018年8月30日获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由上诉人负担。另房屋租赁中，承租人拒付或者延付租金，出租人起诉请求人民法院予以保护的时效为1年，原审法院漏查这一事实，支持被上诉人超过一年时效的租金及违约金无事实及法律依据，应予纠正。（一）导致上诉人消防不过关的主要原因是小业主违法将商场中空位置填实、二层消防通道被业主非法占用及未完善产权（详见2018年9月27日国规委的会议通知及信访复函）。1.基于现行法律规定，对于该物业属于公共聚集场所，未能通过消防设计审核之前，上诉人不能进场装修。显然，只有进场装修才会发生占有场地交付租金或使用费的情形，故2018年8月30日前不会发生进场装修和占有适用案涉商铺的情形，也就不应计算租金损失。2.包括被上诉人在内的小业主在内都知悉该物业由上诉人采取“整层承租”方式承租并整体运营，故大厦整体消防方面的问题就会导致上诉人装修消防设计方案不通过的结果发生。而上诉人作为承租方对这一结果是没有预期的，也无法预料，即上诉人对此没有故意，也没有过失，属于无过错方，不应为被上诉人在该期限前的租金损失承担任何责任。3.退一步说，即便作为业主方的被上诉人没有过错，或者说没有直接证据证明其有过错，但就中旅商业城系历史遗留问题的物业系周知的事实，该物业系不适租物业，作为业主的被上诉人理应联合企业业主区解决该等不适租情形，这一责任理应由作为业主的被上诉人承担，在彻底解决不适租情形之前，被上诉人无权要求上诉人支付任何租金。（二）导致消防验收不合格的另一重要原因是政府所致。1.上诉人提交的四份消防验收不合格意见书中提出的一个主要问题：楼梯疏散宽度不足1米/100人、消防梯不规范，没直通室外等，不符合消防要求。2.从上诉人提交的2018年10月29日上午越秀区光塔街的会议录音中，可以充分确认，导致消防不过关，不让上诉人经营的，是政府行为。（三）本案被上诉人主张自起诉之日起1年前的租金及违约金于法无据，不应支持。四、双方合同约定双达85%以上时交租条件才成就，现租赁面积和业主均未达到85%，上诉人交租条件至今未成就，并依法享有解约权，而案涉合同实际已于2018年11月解除，原审法院未能查清该事实并予以认定。1.案涉大厦和商铺长期处于不适租状态，被上诉人无权收取租金，其以欠租名义要求解除案涉租赁合同理据不足。2.案涉合同明确约定，合同签署日视同甲方房屋交付日，但同层各业主的起始、终止日期需统一，只有在同层的业主签署本租赁合同的面积和业主都达到85%以上，及物业管理公司同意乙方进场并签订物业管理合同时，才是乙方交付甲方租金、租赁保证金的起始计租日，本合同的免租日期及起租日期相应顺延；如在2017年7月1日之前未达85%以上，及物业管理公司未同意乙方进场并且签订物业管理合同，和乙方未交付甲方租金、租赁保证金时，双方均有权解除合同。截至上诉人退场之日，上诉人与同层业主签署租赁合同的面积和业主均未达到85%以上，依据双方约定，上诉人交租条件至今都未成就，也就是说未达到双方约定的租金起算时间点。享有解约权，原审法院对这一事实未予认定。3.上诉人在2017年11月29日曾公开发函《关于中旅首层至三层消防审批的问题说明》致全体业主：由于消防的原因，要求致消防验收合同后开始计算租金，各业主并未提出异议，双方在2017年12月15日召开业主大会，各业主也一致同意延期至消防合格后计租。如果业主不同意，不可能在近两年的时间内没有提出过任何异议。4.上诉人与中介公司广州邦旅物业管理有限公司所签订的《中旅房产租赁中介服务协议书》合同第二条第4点约定：“乙方同意按华联撤场现状承租。”第三条第4点；“甲方根据合同规定条件为乙方谈妥租赁的房产后，应及时通知乙方并约定签署房产租赁合同的时间。同时第四条第9点租赁要求：各层起始时间、终止时间必须统一，本案一审不顾双方合同约定及事实依据来判决租赁的起始及终止时间，是错误的。5.鉴于上诉人享有解约权，上诉人于2018年11月通过邮寄书面解除通知书以及在大厦一楼、广州日报报纸公告等方式向被上诉人表达了解除合同的意思表示，至此双方意思表示一致，案涉租赁合同已于2018年11月终止履行。6.合同终止履行后，案涉物业如此前一样交由大厦管理处，此事实由一审法院现场勘查时已查明，作为业主的被上诉人对此事实应是知悉的，其在2019年起诉时主张解除权完全没有事实和法律依据。五、原审不予追加广州立成投资发展有限公司、广州市凡立影业有限公司、广州市衡邦物业管理有限公司（以下简称衡邦公司）作为本案被告或者第三人属于程序错误，理应裁定撤销原判、发回重审。1.案外人广州立成投资发展有限公司、广州市凡立影业有限公司擅自将二至八层的一个重要消防疏散通道堵塞，因其原因导致案涉物业不适租，追加该等案外人作为本案被告对查明本案事实具有重大影响。2.上诉人在原审程序中提交了《场地移交证明》等文件，该等文件足以证明该物业已于2018年11月30日已经移交给大厦管理处且已由衡邦公司接管和运营。3.原审法院含本案在内的29件系列案中，一众小业主均承认目前是衡邦公司在管理运营该等商铺，含被上诉人在内的业主实际已收取了衡邦公司支付的租金，现又诉讼向上诉人重复主张租金，明显违背诚信原则。4.上诉人在法定期限内申请追加衡邦公司作为本案当事人，但原审法院表示需要合议庭评议后决定，之后不了了之。现一审判决支持自2017年12月1日起至判决生效之日止的租金及违约金，赋予被上诉人双重收租的权利，明显有违公平原则。上诉人认为，立成公司、凡立影业公司作为案涉物业不适租的直接责任人，而衡邦公司在本案中同样属于直接利害关系人的角色，其实际占有使用了案涉商铺，其也在实际支付租金给业主，其是否在2019年12月接管涉案物业并支付了227号商铺的租金给被上诉人之问题乃本案核心焦点问题，法院未能依法追加立成公司、凡立影业公司和衡邦公司作为当事人使得该等问题未能查清，原审法院违反法定程序，理应撤销原判，发回重审。涉案物业存在违法建设等情形，使得物业至今未能通过竣工验收，在消防设计审核通过之前不能计取租金，被上诉人无权解除合同，其全部诉讼请求均不能成立，而且原审法院违反法定程序未追加衡邦公司作为案件当事人使得谁占用场地等事实未能查清，本案应撤销原判、发回重审，或者直接驳回被上诉人全部诉讼请求。综上，上诉人特提起上诉。黄明坚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实上，现在的中旅商业城首层和二楼仍在正常营业，案涉房产仍由上诉人使用和空置，大厦还在使用上诉人拥有的品牌，根本不存在大厦因为违法未见及其他问题不能开业的情况。黄明坚向一审法院起诉请求：1.商邦公司支付从2017年12月1日起至判决发生法律效力之日止所拖欠的租金（暂计至2018年12月为81900元）；2.商邦公司向黄明坚支付逾期交租滞纳金（每逾期一日，按照当月拖欠金额的0.3%计付违约金，暂计到2018年12月31日为48453.3元）;3.商邦公司承担本案所有诉讼费、财产保全费。一审法院经审理查明，坐落在本市××区××227铺的房地产权属人为黄明坚，共有情况为单独共有，规划用途为商业，套内建筑面积为16.23平方米。2017年8月8日，黄明坚（甲方、出租方）与商邦公司（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在越秀区中山五路2*9号中旅商业城的*层2*7铺出租给乙方作商业用途使用。租赁期限自2017年7月1日至2030年12月15日，其中2017年7月1日至2017年11月30日为装修免费期，2017年12月1日至2020年11月30日的月租金额为6300元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金额递增5%为6615元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金额递增6%为7012元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为12600元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息，租赁期届满，乙方无违约，并且交清租赁房屋的一切费用后，甲方应将保证金无息退还乙方，保证金不得在租赁期满前抵付租金，租赁期内乙方要求提前解除合同或自动退出房屋的，甲方有权没收保证金作为赔偿。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付滞纳金；乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责；在甲乙双方签订本合同后，乙方即取得上述商铺的装修改造和使用权利；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分”，等等。黄明坚提交了广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司）出具的《确认函》一份，内容为涉案商铺已经出租给商邦公司，在原商邦公司租赁合同存续期间，涉案商铺的物业管理费由商邦公司代为缴纳，黄明坚不负有连带责任。黄明坚认为该证据证明其已于2017年8月8日将涉案商铺交付给商邦公司。商邦公司对此质证认为，对该《确认函》的真实性予以认可，但该《确认函》不能证明黄明坚已于2017年8月8日将涉案商铺交由商邦公司使用，涉案租赁合同是商邦公司提供，合同落款时间为6月30日，实际签订日期为2017年8月8日。前述合同签订后，商邦公司于2017年8月22日向黄明坚支付了租赁保证金12600元。商邦公司在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对商邦公司提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向商邦公司发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据商邦公司对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，商邦公司向包括黄明坚在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，商邦公司的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与黄明坚的租赁合同。并要求黄明坚自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责黄明坚的租金等费用。此后，商邦公司于2018年12月9日在《广州日报》刊登了该解除通知书。另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第3**号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。商邦公司为证明涉案商铺现由案外人衡邦公司实际经营、支付租金等向一审法院提交如下证据:1.商邦公司与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定商邦公司已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回淏宬公司（中旅商业城管理处），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，商邦公司退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.商邦公司于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明商邦公司于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。对此，黄明坚于庭审中质证认为：对《协议书》和《物业接收记录》的真实性、合法性由法院认定，黄明坚不清楚相关情况，其未收到商邦公司发出的解除通知，也没有在现场看到商邦公司张贴的解除通知，商邦公司与衡邦公司是同一帮人在经营，黄明坚未收到过衡邦公司支付的租金。本案诉讼过程中，商邦公司向一审法院申请追加广州立成投资发展有限公司、广州市凡力影业有限公司作为本案被告，追加衡邦公司作为被告或者第三人。因本案处理的是黄明坚与商邦公司之间的租赁合同关系，案件处理结果与广州立成投资发展有限公司、广州市凡力影业有限公司、衡邦公司无利害关系，故一审庭审中已告知商邦公司对其追加当事人的申请不予接纳。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄明坚系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。关于黄明坚、商邦公司双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》的效力问题。依据黄明坚与商邦公司所签租赁合同的约定，黄明坚出租给商邦公司的物业为越秀区中山五路2*9号中旅商业城*层2*7铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，涉案租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。商邦公司所提中旅商业城2-8楼消防通道被堵塞，涉案物业部分中庭被填平，但商邦公司并无证据证实上述情形系出租人黄明坚违法建设所致。涉案租赁商铺不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商邦公司以中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，部分中庭被填平系违法建设为由主张涉案租赁合同无效的抗辩理由不能成立。黄明坚、商邦公司双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，黄明坚、商邦公司双方均应依约履行各自负担的合同义务。关于涉案租赁合同签订后商铺的交付时间问题。依涉案租赁合同的约定，商邦公司签订租赁合同后即已取得涉案商铺的装修改造和使用权利，且根据淏宬公司于2017年8月8日出具的《确认函》显示，黄明坚、商邦公司所签租赁合同存续期间的物业管理费由商邦公司代为缴纳，涉案租赁合同于2017年8月8日签订，故黄明坚主张涉案商铺已经于2017年8月8日已经交付商邦公司的主张成立，对此一审法院予以采信。关于涉案商铺的租金交纳问题。根据涉案租赁合同的约定，商邦公司承租涉案的商铺之后，应自2017年12月1日起按月支付租金，但商邦公司除支付了租赁保证金外，从未支付过任何租金。商邦公司抗辩因消防设计无法通过审核、物业不能投入使用，长期处于不适租状态，黄明坚无权主张自2017年12月1日起计租。但是涉案租赁合同中已明确约定“乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由乙方负责”，且商邦公司在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是黄明坚的行为所致，商邦公司装修消防设计审核不是租金交纳的前提条件，对消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司当应及时有效作出调整，商邦公司不能以承租物业后的二次消防设计未能通过审核为由迟延支付租金，其逾期交纳租金的行为构成违约。商邦公司抗辩其于2018年11月26日向黄明坚发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，并随后刊登报纸公告，但未证明该通知已送达黄明坚，在该通知书内容不为黄明坚认可的情况下，作为违约方的商邦公司该项行为并不产生涉案租赁合同解除的正当法律后果。另外，商邦公司抗辩其已于2018年11月30日将涉案商铺交还给淏宬公司，但并未对此提供证据予以佐证，也无证据显示黄明坚有授权淏宬公司代为收回商铺。商邦公司称黄明坚已与案外人衡邦公司建立事实租赁关系，黄明坚无权要求租金计算至判决生效之日，但商邦公司并未直接联系黄明坚而是通过刊登报纸公告、交付给第三方的方式处理，不符合合同约定，其处理有失正当。黄明坚在本案中明确表示要求继续履行合同，其并未与衡邦公司建立租赁关系，也未从衡邦公司处收取租金，因此商邦公司仍需根据涉案租赁合同的约定向黄明坚支付租金。至于商邦公司与淏宬公司及衡邦公司所签的协议问题，不属于本案审理范围，对此一审法院依法不予处理。关于逾期支付租金的违约金问题。黄明坚主张按合同约定每日0.3%的标准按当月拖欠租金金额为基数计算逾期交纳租金的滞纳金，考虑到商邦公司承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属商邦公司恶意欠付租金造成违约，故一审法院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。鉴于本案纠纷系因商邦公司原因引致，本案诉讼费用由商邦公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决如下：一、商邦公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向黄明坚支付自2017年12月1日起至判决生效之日止的租金（租金计算标准参照合同约定：其中2017年12月1日至2020年11月30日的月租金额为6300元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金额为6615元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金额为7012元）；二、商邦公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向黄明坚支付自2017年12月11日起逾期支付租金的违约金（其中2017年12月1日起至2019年8月31日止的逾期支付租金的违约金为以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计；其中2019年9月1日起至判决生效之日止的逾期支付租金的违约金为以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计；上述违约金以不超过商邦公司所欠租金本金为限）；三、驳回黄明坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2907.1元、财产保全费1171.77元，均由商邦公司负担。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。黄明坚系香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应参照涉外案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案合同履行地在内地，依照最密切联系原则，本案适用内地法律作为解决本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、关于涉案租赁合同的效力问题。依据黄明坚与商邦公司所签租赁合同的约定，黄明坚出租给商邦公司的物业为越秀区中山五路2*9号中旅商业城*层2*7铺，并非二、三层整层或整栋中旅商业城物业，租赁商铺产权状况清晰，并非不适租房屋。商邦公司所提中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平，但商邦公司并无证据证实上述情形系出租人黄明坚违法建设所致。涉案租赁房屋不属于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，商邦公司以中旅商业城2-8层消防通道被堵塞，2-3层中空被填平系违法建设为由主张涉案租赁合同无效的上诉理由不能成立。一审法院认定双方所签租赁合同合法有效，并无不当，本院予以维持。二、商邦公司能否以涉案商铺尚未满足交租条件、其对存在的消防问题并无过错，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司承担、黄明坚诉请已过诉讼时效为由主张无需支付租金。关于商邦公司认为涉案租赁合同约定租赁面积和业主人数均达85%以上时交租条件才成立的问题。双方签订的租赁合同并无该项约定，故本院对商邦公司的该项主张不予采纳。关于商邦公司主张其对存在的消防问题并无过错，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由其承担的问题。涉案租赁合同中已明确约定“商邦公司负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由商邦公司负责”，商邦公司作为承租人应当对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案物业承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是出租人黄明坚的行为所致，商邦公司装修消防设计审核通过与否不是租金交纳的前提条件，在消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司应当及时有效作出调整，商邦公司不能以其对消防设计未能通过审核无过错为由不向黄明坚支付租金，其逾期交纳租金的行为已经构成违约。至于商邦公司主张黄明坚诉请超过诉讼时效的问题，由于《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，而曹学军、曹学峰所主张的涉案商铺租金系2017年12月之后发生的租金，理应适用该法所规定的诉讼时效，故商邦公司该主张不能成立。综上，商邦公司无需交租的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。三、商邦公司是否有权单方解除涉案租赁合同。如上所述，商邦公司逾期交纳租金的行为已构成违约。商邦公司主张其于2018年11月26日向黄明坚发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，并随后刊登报纸公告，但未证明该通知已送达黄明坚，在该通知书内容不为黄明坚认可的情况下，作为违约方的商邦公司该项行为并不产生涉案租赁合同解除的正当法律后果。商邦公司主张涉案租赁合同于2018年11月解除，法律依据并不充分，本院不予支持。四、关于商邦公司支付房屋使用费的截止时间。商邦公司本案主张其司已于2018年11月30日将涉案商铺交还给淏宬公司，但无证据显示黄明坚有授权淏宬公司代为收回商铺。涉案租赁合同明确约定合同到期或解除时，商邦公司应将商铺直接交还给黄明坚，其通过刊登报纸公告、交付给第三方的方式处理，有失正当，商邦公司亦没有提交证据证明黄明坚与衡邦公司签订了租赁合同或衡邦公司向黄明坚支付了租金，一审法院据此判令商邦公司向黄明坚支付的租金截止至判决生效日止，并无不妥，应予维持。五、关于商邦公司认为一审法院未依其申请追加衡邦公司、广州立成投资发展有限公司、广州市凡立影业有限公司属程序错误的主张。因本案处理的是商邦公司与黄明坚之间的租赁合同关系，案件处理结果与衡邦公司、广州立成投资发展有限公司、广州市凡立影业有限公司并无直接利害关系，一审法院不予追加衡邦公司、广州立成投资发展有限公司、广州市凡立影业有限公司作为被告或第三人，并不影响本案实体处理，商邦公司该主张本院不予支持。综上，商邦公司主张的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2907.1元，由广州市商邦置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 李志明审判员 王碧玉二〇二〇年七月二十七日书记员 李思泳刘嘉欣