宁夏回族自治区银川市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）宁01行终46号 上诉人（原审原告）薛茂华，男，1970年11月25日出生，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（原审被告）贺兰县住房和城乡建设局，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人李正忠，局长。 委托代理人王新平，北京市泽元（银川）律师事务所律师（特别授权）。 原审第三人于子洋，男，1982年5月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县。 法定代表人何刚，董事。 上诉人薛茂华因与被上诉人贺兰县住房和城乡建设局、原审第三人于子洋、宁夏土木基业房地产开发有限公司房屋行政登记一案，不服银川铁路运输法院（2019）宁8601行初638号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成了合议庭审理了本案。 原审原告薛茂华诉称，宁夏海吉星物流园区建设项目由宁夏土木基业房地产开发有限公司代建，周文斌将该项目的部分粉刷工程分包给原告施工。2010年11月20日，原告与第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司及案外人周文斌共同签订《商品房买卖合同补充协议》，约定由宁夏土木基业房地产开发有限公司用其开发建设的贺兰县一品尚都C区9号楼2单元602室（建筑面积135.32平方米）作价473620元抵顶给周文斌，周文斌同意由宁夏土木基业房地产开发有限公司与原告直接签订商品房买卖合同，并将房屋产权手续登记在原告名下。2012年10月20日，原告与周文斌对粉刷工程进行了结算，周文斌将贺兰县一品尚都C区9号楼2单元602室作价473550元抵顶给原告。2013年3月13日，原告与宁夏土木基业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定宁夏土木基业房地产开发有限公司应在2013年10月30日前将涉案房屋交付原告并办房屋过户登记手续，如逾期交付房屋，将按日向原告承担已抵顶购房款每日万分之一的违约金。合同签订后至今，第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司一直拖延未向原告交付房屋并办理产权过户登记手续，经多次催促均未给予答复。2018年，原告发现第三人宁夏土木基业房地产开发有限公司隐瞒原告，提供虚假材料欺骗被告，于2017年9月4日将涉案房屋购买合同备案登记在第三人于子洋名下，致使原告合法权益受到严重侵犯。原告诉至法院，请求依法判令：1、撤销被告贺兰县住房和城乡建设局给第三人于子洋办理的贺兰县一品尚都C区9号楼2单元602室商品房买卖合同备案登记；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第十条第一、二款规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。根据上述法律和规章的规定，商品房开发企业应当将预售合同向行政机关办理登记备案手续，行政机关对预售合同的登记备案行为是否具有可诉性，关键在于该备案行为是否会对当事人的权利义务产生实际影响。备案的本来含义是指“向主管机关报告事由存案以备查考”。现行法律多有关于备案的规定，其中的含义并不一致，既有存案备查的含义，也有审核批准的含义。具体到本案，根据上述法律规定，可以明确房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，是一种事实状态的记载，主要目的在于对商品房开发企业实施监督，防止出现“一房多卖”，规范交易市场秩序。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控，不具有审查、批准的性质。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。从上述法律法规和司法解释的规定，可以进一步判定房地产管理部门对商品房买卖合同的登记备案行为只是一种行政管理措施，并非权属登记事项，不涉及商品房买卖合同的效力，并不产生物权变动和物权公示等法律效果。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。本案中，薛茂华提交的《商品房买卖合同》，仅能证实薛茂华与宁夏土木基业房地产开发有限公司在2013年3月13日对涉案房屋签订买卖合同的事实。贺兰县住房和城乡建设局于2017年9月4日对涉案房屋购买合同备案登记的行为，也仅能证实第三人于子洋与宁夏土木基业房地产开发有限公司对涉案房屋签订过买卖合同的事实，但该备案并不是买卖合同成立生效的条件，也不是对买卖行为的审查、批准，并不必然对薛茂华产生减损权利或者增设义务的效果。涉案房屋现处于在建状态，已经封顶，尚未安装电梯，未向任何购买人进行交付，针对涉案房屋存在“一房多卖”的情形，当事人可以协商解决，薛茂华也可以要求行政房地产管理部门对宁夏土木基业房地产开发有限公司的行为进行行政监管，或者通过民事诉讼途径确认买卖合同的效力。现薛茂华向法院提起本案行政诉讼，其诉讼请求并不具有通过审判的形式加以解决的必要性或者实际价值。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项、第六十九条第一款第（一）项、第三款、第一百零一条第一款第（二）项之规定，裁定：驳回原告薛茂华的起诉。案件受理费50元，全额退还原告薛茂华。 宣判后，薛茂华不服，向本院提起上诉称，一、一审法院违反法定审理程序，未向被上诉人及原审第三人送达开庭传票，未开庭审理，未查明案件事实的情况下，径直作出裁定。免除了被上诉人的举证义务，使上诉人无法行使举证质证等权利，损害了上诉人的合法权益。二、被上诉人2017年9月4日对涉案房屋买卖合同备案登记的行为违法。三、被上诉人错误备案的行为严重侵犯了上诉人的合法权益，对上诉人的实体权益产生了实质影响。四、一审法院对本案的认识与贺兰县人民法院的认识存在冲突，阻塞了上诉人的诉讼路径。综上，请求二审法院：1.撤销一审裁定，改判撤销被上诉人给原审第三人于子洋办理的贺兰县一品尚都C区9号楼2单元602室商品房买卖合同备案登记或者发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。 本院认为，一审法院未经合法程序追加于子洋、宁夏土木基业房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼，程序违法，本案应当指令一审法院继续审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销银川铁路运输法院（2019）宁8601行初638号行政裁定； 二、本案指令银川铁路运输法院继续审理。 审判长 丁 瑾 审判员 刘煜姗 审判员 王建玲 二〇二〇年七月十五日 书记员 吴佳敏 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零九条第二审人民法院经审理认为原审人民法院不予立案或者驳回起诉的裁定确有错误且当事人的起诉符合起诉条件的，应当裁定撤销原审人民法院的裁定，指令原审人民法院依法立案或者继续审理。 ……