上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2394号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱春敏，女，1970年3月20日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：金铮铮，上海市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明社区光明村四组。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。上诉人朱春敏因与被上诉人上海顺宏橡塑有限公司（以下简称顺宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初17012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱春敏上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人于2015年3月18日签订的《租赁合同》无效，但在一审事实查明部分又对该份无效合同中的内容予以确认，存在矛盾。《补充协议》并非与租赁合同同日签订，被上诉人谎称协议丢失让上诉人补签，且口头向被上诉人表述的协议内容与实际签订的协议内容严重不符。租赁场所于2017年10月24日被断水断电，导致上诉人无法正常经营。上诉人作为家具公司的法定代表人，租赁该场所为公司经营所用，并且有营业执照，是合法营业，与相关部门对该地区违法经营行为进行整治有区别，上诉人并无任何过错，并自政府开始整治起的房屋使用费应予免费。一审法院未考虑上述事实情况以租金标准判令上诉人支付房屋占有使用费不当。2.上诉人在租期内被要求终止合同，且上诉人并无任何过错，故上诉人认为其在租期内对房屋进行的装修及附属物支出应为上诉人的损失，上诉人已经在一审审理中提交相关证据佐证，然一审法院未作认定错误；同时，因合同被提前终止，上诉人还存在停产停业损失以及搬迁损失，一审法院也未作认定，判决于情于理不合。据此，请求二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人顺宏公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顺宏公司向一审法院起诉请求：判令朱春敏给付所欠的自2017年10月24日到2019年10月24日止的房屋使用费360,000元（人民币，下同）。朱春敏向一审法院提出反诉请求：1.判令确认顺宏公司、朱春敏在2015年3月18日签订的《租赁合同》无效；2.判令顺宏公司承担朱春敏的装修损失165,700元；3.判令顺宏公司支付朱春敏停业损失208,250元；4.判令顺宏公司支付违约损失54,500元（运输费32,000元，拆装人工费22,500元）。一审法院认定事实：2015年3月18日，顺宏公司与朱春敏签订《租赁合同》，约定朱春敏向顺宏公司租赁位于XX公路XX号北面一楼四间房屋用于办公家具，租期为4年，自2015年3月18日至2019年3月18日止。年租金为180,000元。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方（顺宏公司）在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，乙方（朱春敏）应在10日内自行搬离，所有的动迁利益（包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、搬迁损失等）都与乙方无关，乙方不得向甲方或动迁方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：乙方装修装潢部分，搬移的办公物品（空调、办公桌、文件柜、监控设备）外，其它任何不可拆除包括（隔墙、广告牌、门、灯、卫生间设施、木地板、地砖、隔断、防盗窗等），所有权均属甲方所有。该房屋在动迁范围所发生一切赔偿由甲方享有。乙方无权利享有一切赔偿，乙方同意此条件。在租赁期间随时发生政府动迁，乙方无条件搬迁并终止本合同，在搬离之日完毕后，有余下房租退还乙方，按实结算。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。上述合同签订后，朱春敏先按约支付了租金。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营（无照经营）行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日租赁场所恢复生活用电。2017年11月19日，双方签订《房屋租赁合同终止协议》，称由于国家政策原因，现经双方友好协商，一致同意双方之前所签订房屋租赁合同于2017年10月24日提前终止。顺宏公司退还朱春敏余下的房屋租金五个月75,000元。朱春敏于12月8日前自行搬离租赁场地内的所有办公物品，朱春敏将房屋及钥匙交还给顺宏公司，逾期如不搬离，一切后果由朱春敏自行承担。协议签订后，顺宏公司退还了75,000元给朱春敏。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对XX公路XX号、XX号等部分门面房采取砌墙封门。2018年期间，顺宏公司多次要求朱春敏退还租赁房屋，但朱春敏直至顺宏公司起诉后，经一审法院协调于2019年10月下旬返还租赁房屋。一审另查明，2018年10月30日，上海XX有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区XX公路XX号顺宏公司的房地产（包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备）的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元，附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元，不可恢复使用设备补充费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋（企业）征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元（评估价70%计算）；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿（包括可搬迁及不可搬迁）642,247元（评估价70%计算）；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元（按9,729.48平方米×350元×70%计算）；签约奖励243,000元。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案顺宏公司与朱春敏签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。租赁合同无效，当事人参照租金主张占有使用费的应予支持。朱春敏在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，双方均有过错。为此顺宏公司、朱春敏双方于2017年11月19日达成了终止租赁合同的协议。顺宏公司按照协议退还了朱春敏预付的2017年10月24日后的租金，朱春敏理由按协议及时搬离并返还房屋。但由于朱春敏未能按约返还房屋，顺宏公司现要求参照租金标准由朱春敏承担相应的使用费，于法无悖。但使用费的计算应当自2017年12月9日起。另，2018年11月1O日起，有关部门对租赁场所门面采取砌墙封门措施。该行为确对承租户使用租赁场所有较大的影响，自砌墙至朱春敏实际返还之日止的占有使用费可作大部分减免。故一审法院酌情要求朱春敏承担至搬离日止的占有使用费210,000元。对于朱春敏要求返还占有使用费的请求不予支持。当事人对自己的主张有举证的义务。朱春敏称评估报告中1号房二层和1号房一层北装修由其出资，应归其所有。而顺宏公司认为，该装修系原承租人留下，应归顺宏公司所有。一审法院认为，朱春敏对于该部分的装修由其出资有举证的义务，现朱春敏未能举证证明，故对其主张不予支持。对于朱春敏提出的停产停业损失和违约赔偿请求，无法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院据此判决：一、确认上海顺宏橡塑有限公司与朱春敏于2015年3月18日签订的《租赁合同》无效；二、朱春敏于判决生效之日起十日内支付上海顺宏橡塑有限公司占有使用费210,000元；三、驳回朱春敏其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,700元，减半收取计3,350元，保全费2,320元，由上海顺宏橡塑有限公司承担2,000元，由朱春敏承担3,670元；反诉案件受理费3,863.5元，由朱春敏负担。二审中，上诉人提交如下证据：1.送货单6张、收据1张、南桥新城征收补偿方案及房屋装修装饰估价明细表1份，证明上诉人对房屋进行了装修，征收补偿中给予该部分装修补偿，应归于上诉人。2.告知书1份、砌墙图片5张、2019年9月3日拍摄的房屋现状图片，证明租赁房屋所在场地已丧失作为门面房经营用途，以及上诉人的生产设备确实存在，因搬离产生运输费及拆装人工费。经质证，被上诉人对第一组证据中的送货单、收据的真实性、关联性不予认可，并认为不属于新证据，对第一组证据中的征收补偿方案真实性予以认可，但认为相关补偿的对象为被上诉人，而非上诉人；对第二组证据中的告知书真实性予以认可，但认为该份告知书针对违法经营，与被上诉人无关；对第二组证据中的照片真实性不予确认，如果确为该时间拍摄，说明上诉人仍在经营。上诉人还提交补充证据：装修装饰及附属物评估勘查表1份，证明在征收过程中，被上诉人对上诉人进行的装饰装修及附属物书面认可。被上诉人认为，该份补充证据不属于新证据，且对该份补充证据的真实性合法性不予认可。估价公司在表格上盖具公章，只能证明该份材料与原件一致，且估价公司也无权认定该估价利益归属上诉人。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点为：1.上诉人是否应承担房屋占有使用费；2.上诉人是否可以获得相关补偿款。本院认为，被上诉人顺宏公司出租给上诉人朱春敏的租赁房屋并无产权证也无建设工程规划许可证，至本案审理期间也未补办出合法的手续，因不符合法律的规定，故双方于2015年3月18日签订的《租赁合同》应认定为无效。一审法院对租赁合同的效力所作认定并无不当，本院予以认同。关于上诉人是否应承担占有使用费的问题。上诉人称其租赁场所于2017年10月24日被断水断电，导致其无法正常经营，对此，本院认为，关于断水断电的事实在一审法院查明事实部分予以确认，同时，一审法院也查明该租赁场所已于同年11月24日恢复生活用电，且一审法院在认定占有使用费时已经考虑到上述情况对上诉人正常经营带来的影响，并作了减免认定；另外，关于上诉人搬离租赁场所的时间，一审法院也已查明确认上诉人于2019年10月下旬完成清场后将涉案房屋返还给被上诉人的，故一审法院认定上诉人应承担上述时间段的占用租赁场地使用费，亦无不当。一审法院在查明事实基础上综合考虑双方实际履行的情况酌定上诉人应承担210,000元的占有使用费，尚属合理，本院予以认同。上诉人要求免除其应承担的占有使用费，缺乏依据，故本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人给予损失补偿的问题。本院认为，一方面，双方在合同中就动迁利益归属作出约定，即与上诉人无关，其中包括装修损失、搬迁损失、停产停业损失等内容；另一方面，即便房屋尚无产权证，但相关部门认定为被上诉人建造，因房屋被拆除，导致被上诉人不再享有处分、使用、出租等权利，据此给予房屋权利人因无法继续使用该房产的补偿，且评估报告中并未显示损失补偿费用与上诉人有关。至于上诉人在二审中提交证据证明其对租赁场所进行装修以及实际发生搬运费用及客观上造成停产停业损失，因被上诉人不同意给予补偿，且在评估报告中也未显示这些补偿费用归属于上诉人，故本院难以采信。一审法院所作判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人朱春敏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,450元，由上诉人朱春敏负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年七月七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……