辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终357号上诉人（原审原告，申请执行人）：江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区大什字街107-1号。法定代表人：汤金林，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓雪，女，1981年11月13日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张晓蕾，辽宁翰盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告，案外异议人）：谭桂英，女，1958年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审第三人（被执行人）：沈阳蓝德温泉度假村有限公司，住所地辽宁省新民市兴隆堡镇兴隆堡村。法定代表人：金辉，该公司经理。上诉人江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司因与被上诉人谭桂英、原审第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后,依法组成合议庭于2020年7月9日进行了公开审理。上诉人江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司的委托诉讼代理人张晓蕾，被上诉人谭桂英到庭参加诉讼。原审第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司上诉请求：1.请求撤销沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民初1425号民事判决书和（2018）辽01执异930号执行裁定书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，继续执行位于新民市房屋，或将本案发回重审。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。具体事实和理由：（一）原审判决适用法律错误，本案被执行标的为登记在房地产开发企业名下的商品房，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，不应适用第28条。本案执行标的物为登记在被执行人沈阳蓝德温泉度假村有限公司名下的商品房，被执行人作为该商品房的开发商，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，原审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，进而驳回原告诉讼请求属于适用法律错误。（二）被上诉人所提起的执行异议不符合法律规定条件，依法应当驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人所提起的执行异议不符合法律规定条件，具体理由如下：1、被上诉人与第三人所签订的《商品房买卖合同》签字盖章页中无经办人或代理人签字，也没有法定代表人公章，并且没有填写签订合同日期，因此该《商品房买卖合同》严重违反常理，该《商品房买卖合同》为虚假合同。2、被上诉人所缴纳的购房款，并非直接汇入到第三人公司账户，被上诉人仅提交了其亲属的银行取款记录，被上诉人也无法提供第三人向其出具的正规购房发票，仅提交了缴纳购房款的收款收据，被上诉人所提交的证据并不足以证明其向第三人全额缴纳了购房款。3、原审法院并未查明被上诉人所购商品房系用于居住，且被上诉人名下无其他用于居住的房屋。被上诉人也并未举证证明上述事实，应承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，被上诉人所购商品房是否用于居住，且被上诉人名下有无其他用于居住的房屋，属于应当查明的事实，上述事实直接影响被上诉人是否符合法定条件。但是原审法院并未查明，并且被上诉人也未举证证明，应当承担不利后果，被上诉人所提起的执行异议也不应予以支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人所提交的证据不符合法定条件，不能排除执行，被上诉人所提起的执行异议不应予以支持，请求二审法院查明事实，依法裁判。谭桂英二审辩称,买房子时我没在，是我哥为买的，事情全部都是他帮我办理的，房款都交了，有发票，这个房子我不经常去。原审第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司二审未到庭，亦未提交书面意见。江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院继续执行位于沈阳市房屋。具体事实和理由：原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2014）沈中民二初字第157号民事调解书，原告申请法院强制执行，查封第三人名下房产，被告谭桂英提出执行异议不符合法律规定，应准许继续查封房产。被告自称购买房产，但数年间并没有办理过户登记，也没有办理备案登记，房产一直登记在第三人名下，且被告并未举证证明未办理登记为被执行人的原因。被告只提交了购房款收据，并未提供正规发票，没有实际交款的流水凭证，无法认定其已经实际交付购房款。被告并未提交证据证明其购买涉案房屋用于个人居住，且个人名下没有其他居住房屋，提供的缴费收据仅为部分年份，不能证明被告实际占有使用涉案房屋，故被告提出的异议不符合法律规定，应继续执行涉案房屋。谭桂英一审答辩称：房屋为我真实购买。当时是我哥哥谭宝群为我买的，卖房款也是谭宝群替我支付，一切手续都是他办理的，买房手续已经向法院提交。买房之后，我们偶尔会去那居住，购买房屋时间比较早，当时第三人没有为我们办理备案登记。沈阳蓝德温泉度假村有限公司一审辩称：根据美国郡销售台账记载，被告谭桂英已经于2011年4月9日一次性交付购房款151,500元，购买涉案房屋，2012年7月24日在美国郡服务中心办理入住手续，我方认定涉案房屋为谭桂英所有。请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：原告江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司与第三人沈阳蓝德温泉度假村有限公司之间的建设工程施工合同纠纷一案，一审法院作出（2014）沈中民二初字第157号民事调解书。沈阳蓝德温泉度假村有限公司未按照调解书内容履行给付义务，2015年7月13日原告申请执行，一审法院于2016年5月30日查封新民市房屋。执行过程中，谭桂英向一审法院提出执行异议。一审法院于2018年9月4日作出（2018）辽01执异930号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。申请执行人江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司不服该裁定，诉至一审法院。一审法院另查明，谭桂英与沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订《商品房买卖合同》，约定谭桂英购买涉案房屋，建筑面积29.44平方米，总金额151,500元。2011年4月9日和19日，沈阳蓝德温泉度假村有限公司为谭桂英开具了合计该金额的定金收据及余款的收款收据。谭桂英在庭审中提交了4月19日从其哥哥谭宝群账户的取款凭证。谭桂英还提交了2013年1月19日的有线数字电视用户基本信息登记表、2013年签订的供水合同、2015年支付的供暖费收据，用于证明其实际占有使用案涉房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为案外人谭桂英对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应按照上述规定予以审查。首先，谭桂英与沈阳蓝德温泉度假村有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同的签订时间在案涉房屋被人民法院查封之前。其次，根据谭桂英提供的银行明细及购房款收款收据可以认定谭桂英已经按照合同约定支付了全部购房款。且根据谭桂英提交的交纳物业费、水费、采暖费等费用的票据，可以证明谭桂英在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。现有证据不足以认定未及时办理房屋所有权登记系谭桂英的过错。综上所述，本案谭桂英的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行。据此，一审法院判决：驳回江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司的诉讼请求。案件受理费3330元，由江苏省第一建筑安装（辽宁）有限公司负担。本院经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议焦点是案外异议人谭桂英是否享有足以排除申请执行人江苏省第一建筑安装(辽宁)有限公司强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应按照上述规定予以审查。经审查，谭桂英与沈阳蓝德温泉度假村有限公司在案涉房屋被人民法院查封之前签订了《商品房买卖合同》。谭桂英支付了全部购房款后，在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。现有证据不足以认定未及时办理房屋所有权登记系谭桂英的过错。综上所述，谭桂英对案涉房屋享有的权利足以排除法院的强制执行。综上所述，江苏省第一建筑安装(辽宁)有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3330.00元，由上诉人江苏省第一建筑安装(辽宁)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高 菡审判员 倪立新审判员 黄立君二〇二〇年七月二十三日书记员 周明静