河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初883号原告：罗云玲，女，1989年1月1日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：孙东升，河南银海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明杨，河南银海律师事务所律师。被告：魏东锋，男，1985年12月5日出生，汉族，住舞阳县。被告：徐雪梅，女，1964年12月22日出生，汉族，住址同上。系被告魏东锋之母。以上二被告委托诉讼代理人：付士杰，河南华表律师事务所律师。原告罗云玲与被告魏东锋、被告徐雪梅房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月20日诉讼来院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗云玲及其委托诉讼代理人孙东升、赵明杨，被告徐雪梅及二被告的共同委托诉讼代理人付士杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗云玲向本院提出的诉讼请求为：1.依法确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2.依法判令被告退还原告购房款55万元以及房屋修缮款8000元；3.判决被告赔偿原告经济损失(以55万为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中50万自2017年8月1日起至被告实际支付之日，另5万元自2018年12月1日起至被告实际支付之日止)暂定67397元；4.诉讼费及其他费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2017年7月21日签订一份《房屋买卖协议》，被告将位于舞阳县舞泉镇花园路西侧商宿296.55平方米和住宅27.13平方米的房屋以60万元的价格卖给原告，并声称该宅基地为国有土地，并能办理房屋过户。协议签订后，原告先后两次多笔汇款转账给被告共计55万元，被告所持土地证显示该土地属于集体土地，房产证显示为国有土地，因原告非该集体成员，无法办理过户等相关手续。为此，原告多次找到被告，被告坚持称能找人办成的，让原告不要着急。综上，因被告隐瞒了土地性质，双方交易房屋所属土地系为集体土地，原告不能依法取得房屋所有权。故诉至法院，请求法庭依法判决，以维护原告的合法权益。庭审时，原告变更诉讼请求为：1、依法解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》；2.依法判令被告退还原告购房款55万元以及房屋修缮款8000元；3.诉讼费及其他费用由被告承担。被告徐雪梅辩称：答辩人的诉讼主体不适格。答辩人在房屋买卖协议中只是代理人的身份，不是房屋所有权人，不属于适格的被告。被告魏冬锋辩称：1、原告请求解除与被告所签订的《房屋买卖合同》没有事实根据和法律依据；2、原、被告所签订的《房屋买卖合同》已经履行，不存在被告退还购房款及房屋修缮费用的问题；3、原告所主张的经济损失没有法律依据；4、原告针对所诉争的房屋已经获取了收益，即自2018年5月10日之后已由原告收取房租。本院根据原告的起诉、被告的答辩，归纳本案的调查重点如下：1、徐雪梅是否是本案的适格被告；2、原告请求解除原、被告所签订的《房屋买卖协议》有无事实根据及法律依据；3、原告要求被告退还购房款55万及房屋修缮费8000元的事实依据及法律依据是什么。原告为证明其主张成立，提供证据如下：第一组证据：《房屋买卖协议》一份，证明原告与二被告签订了《房屋买卖协议》，协议内容包括涉及纠纷房屋、宅基地以及价款等各项内容。第二组证据：土地使用证、房产证、微信聊天记录，证明纠纷房屋的宅基地为集体土地，被告承诺帮助原告办理房产证及宅基地使用权证。第三组证据：村小组证明、公证书三份，证明涉案宅基地为舞阳县舞泉镇东街村第三村民小组的非国有土地。第四组证据：转账凭证及清单，证明原告向被告徐雪梅转账共计55万元。第五组证据：房屋修缮票据，证明原告为修缮该房屋花费共计8000元。第六组证据：（2019）豫1381民初455号民事判决书，供法庭参考用。针对原告所提供的证据，经本院组织质证，被告发表以下质证意见：1、土地使用证是被告魏东锋爷爷魏清发的使用人，签发日期是1988年12月20日，批准用地凭证是祖业，批准用地时间是1949年前；原告所持有的该份土地使用证，相当于现在持有的国有土地使用证，而不是集体使用证；2、原告所持有的房屋所有权证，所有权人为魏冬锋，该证是2003年2月19日颁发，该证显示土地权属性质为国有；3、原告所提供的证明，只是证明了四邻情况及四邻无争议的情况，该证明显示是祖留宅基地一处，该证明是为办理新的土地使用证而出具的证明，而不是证明该宗地是集体所有的；4、对原告与被告徐雪梅的聊天记录的真实性予以认可；5、原告所提供的民事判决书不是最高人民法院的指导性案例，不具有指导性，而且该判决书的案情与本案不相同也不相似。被告为证明其主张成立，提供证据如下：《房屋买卖协议》、豫国土资文[2001]号文件各一份，证明原、被告所签订的房屋买卖协议真实有效，不应解除；原告所持有的土地证的土地性质为国有。针对被告提供的证据，经本院组织质证，原告发表以下质证意见：对房屋买卖协议的真实性无异议；关于被告提交的豫国土资文[2001]号文件，应该没有执行，是废止的、无效的文件。经审理查明：被告徐雪梅系被告魏冬锋的母亲。2017年7月21日，原告罗云玲与被告徐雪梅签订《房屋买卖合同》一份。合同内容如下：“售房方(甲方)身份证号码：魏东锋（该内容系徐雪梅代签）购房方（乙方）身份证号码:就乙方向甲方购房事宜，双方经过协商，达成如下协议:一、甲方将其拥有位于舞阳县舞泉镇花园路西侧商宿296.55平方米和住宅27.13平方米的房屋，以合计人民币(大写)陆拾万元(￥600000元)的价格出售给乙方。注:上述购房总价不包括房屋过户所产生的交易税，契税和办理该套房屋的房屋产权证、土地使用证的过户费用，在办理上述各种手续时的相关费用均由乙方另行缴纳。二、乙方在合同签订时，首次付款伍拾万元，甲方将除自己居住的一室一厅，其余房屋的控制权移交给乙方，剩余拾万元房款和后院之房屋的使用权在2019年12月之前付清房款并交付后院剩余的房屋。本协议签订之后乙方可拥有本房屋所有权，即使在不动产权证未顺利过户给乙方，乙方仍可进行装修，出租，整修改造等，之后房屋无论任何收益都归乙所有，均于甲方无关，甲方不得再干涉；[注：门面北四间房租费2018年5月10日前由甲方收益，乙方付给甲方房款伍万元之后，其四间房租费由乙方收益]三、甲方权利和义务:1.在乙方交付全部购房款后，将本协议约定的房屋全部交付乙方，甲方预收房屋的房屋费用也同时交付乙方。并向乙方交付该出售房屋的真实有效证件(房屋所有权证、国有土地使用证)以及所有相关票据(包括此处房产以往发生的水电费用结算单据以及表底数等)；2.保证该出售房屋没抵押给除乙方以外的任何人，并且无债权债务纠纷，如因抵押所产生的任何问题由甲方承担并负责解决；3.甲方保证对本协议约定的出售之房屋以及所属附属设施均归乙方所有，保证拥有独立产权，保证该房屋未抵押，未有负债，未有任何纠纷，所提供的权属证明均为真实有效凭证，否则，甲方承担由此引起的法律责任，并赔偿乙方相应损失；4.当具备办理过户条件或乙方认可可以办理过户时，甲方应及时协助乙方办理房屋过户的相关手续，(国家政策不允许的情况或者其它政策性的规定除外)否则视为违约。四、乙方的权利和义务：1.乙方有权利要求甲方保证该出售的房屋拥有独立产权，无抵押，无担保，并且可以过户给乙方，如有此类问题而导致的一切责任由甲方承担，并支付给乙方违约金伍拾万元；2.乙方按约定时间和价格交付给甲方购房款，如有逾期，宽限期延长一年，期间按每月壹千元利息支付给甲方。宽限期后乙方还不能还款，甲方有权终止协议，乙方并支付给甲方违约金伍拾万元。五、本协议约定的房屋和土地使用年限，均遵从中华人民共和国相关法律法规约定。六、本协议的订立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律;在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，依法向房产所在地人民法院起诉。本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。七、本协议ー式二份，均具有同等法律效カ，双方各执一份，本协议自双方签字盖章交款之日起生效。甲方签字：徐雪梅代魏冬锋签137××××5691乙方签字:罗云玲13409477222183375695772017、7、21”。原告罗云玲所持有的《房屋买卖协议》第一页的背面由被告徐雪梅做出相关交易的记录：截至2017年7月25日之前，被告徐雪梅共收到原告罗云玲转款50万元；被告徐雪梅在该页另起一行备注：交罗云玲房产证、土地证、公证书（三份）。被告魏东锋所持有的《房屋买卖协议》第二页末端，所谓罗云成书写的内容（房产证和土地证已拿走收到魏冬锋房产证和土地证原件各壹份罗云成），实际为原告罗云玲的丈夫马明辉所书写。庭审时，被告徐雪梅认可已收取原告罗云玲购房款计55万元；认可尚有两间房屋没有向原告罗云玲移交使用权，这也就是原告罗云玲为什么没有及时付清下余5万元的原因。争议房子在出卖前为被告魏冬锋所有，魏冬锋持有该房屋的房产所有权证[房权证舞房字第××号]。争议房产所依附的土地证的使用人为魏清发，魏清发系被告魏冬锋的祖父；魏清发的直系子女已做出了放弃对魏清发和闫新玉遗产继承的声明，并进行了公证，公证书的原件已交付原告罗云玲。被告魏冬锋的全权委托诉讼代理人付士杰律师当庭认可被告徐雪梅的代签行为系被告魏东锋的真实意思表示。原告罗云玲已经接收诉争的房屋，且对外已有出租行为。按照原告罗云玲陈述，其对房屋又做了相应的修缮，修缮费用为8000元。原告罗云玲主张所购买的房屋依附的土地为集体土地，其非该集体成员，无法办理过户手续，请求确认《房屋买卖协议》无效；后又变更诉讼请求为要求解除双方所签订的《房屋买卖协议》，依据为“协议”的第三条第4项，法律依据为《合同法》第94条第1款第4项，买卖的房屋不能办理变更登记，导致买卖合同根本违约，应当解除。被告魏冬锋不同意解除合同，并要求原告罗云玲继续履行合同，给付下欠的5万元购房款。本院认为：本案形式看是一个确认合同效力的案件，实质上还是房屋买卖过程中，因物权转移登记不能所产生的纠纷，故案由仍应以房屋买卖合同纠纷予以确定为宜。根据庭审查明，买卖的房屋所有人为被告魏冬锋，原告罗云玲在房屋买卖过程中一直与被告徐雪梅进行协商、交易，被告徐雪梅作为被告魏冬锋的母亲，在房屋买卖过程中一直处于代签地位，即代被告魏冬锋签订合同，该行为属民法上的代理关系，被告魏冬锋的全权委托诉讼代理人付士杰在庭审中已认可被告徐雪梅的行为就是其自己的行为，故房屋买卖的双方应为原告罗云玲与被告魏冬锋，故徐雪梅也就当然不是本案适格的被告。原告罗云玲之所以向本院起诉要求解除《房屋买卖协议》，不是因房屋买卖合同的订立存在问题，而是认为所买到的房屋不能办理过户手续而要求解除的。房屋买卖合同生效后，房屋不能及时过户是不是必然导致解除合同，就成为了解决本案纠纷的关键问题。一个房屋买卖行为涉及两个法律事实，即订立合同和履行合同的过程。在房屋交易的履行环节，当事人的行为正是《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定的按照其意思行使权利的行为，而不是事实行为。就本案而言，双方所签订的《房屋买卖协议》的目的就是买卖房屋。根据庭审查明，合同双方的当事人适格，意思表示真实一致，合同没有违反法律的强制性规定和公序良俗；卖方不仅进行了房屋交付，且将房屋的产权证明、土地证明以及涉及他项权利的弃权证明均交给了买方；买方也按照合同履行了的大部分的付款义务，且对房屋进行了修缮、出租，足以说明合同生效并履行。原告主张被告违反了《房屋买卖协议》第三条第4项，依据《合同法》第94条第1款第4项之规定，买卖的房屋不能办理变更登记手续，导致买卖合同根本违约，应当解除。在此，需要明确说明的是，不能办理房屋变更登记手续并不必然导致房屋买卖合同无效或解除。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“但书”，是针对未经登记就发生法律效力所作出的规定。一般情况下，动产物权的变动的公示方式即占有的交付，而不动产物权的变动，法律规定其一般的公示方式为不动产登记，同时也规定了不进行登记也可以发生物权变动的但书，如《物权法》第九条、第一百四十二条等。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其他附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”该“但书”的含义是在房屋交易中，尤其不涉及第三人时，即使尚未办理不动产过户登记手续，买受人也可以依据“相反证据”，取得房屋所有权。该条规定的“相反证据”正是原、被告之间达成的、与不动产登记簿记载不一致、移转房屋所有权的合意及合意推动下的交付行为。由于涉案房屋的所有权已经完全移转给原告，房屋已与被告脱离关系，在合同成立生效并履行完毕的情况下，原告请求解除合同，于法无据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，本院不再一一分析论述。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗云玲的诉讼请求。案件受理费10054元，由原告罗云玲负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  徐宏伟审 判 员  郭亚静人民陪审员  魏 隽二〇二〇年七月二十七日书 记 员  李靖知