上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异157号案外人：唐某某，女，1996年11月17日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：陈琳，江苏云崖律师事务所律师。原告：顾君浩，男，1985年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。被告：无锡华宸置业发展有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：陈金环，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐炜。被告：陈国平，男，1968年8月11日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈国华，男，1973年9月3日出生，汉族，住江苏省无锡市。被告：陈金环，女，1968年5月4日出生，汉族，住江苏省无锡市。第三人：上海光正实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：顾君浩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：裘兆炯，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱欣，上海正策律师事务所律师。本院在审理原告顾君浩诉被告无锡华宸置业发展有限公司(以下简称“华宸公司”)、陈国平、陈国华、陈金环，第三人上海光正实业有限公司(以下简称“光正公司”)民间借贷纠纷一案中，依照顾君浩的申请，保全查封华宸公司名下位于江苏省无锡市通扬南路XXX号XXX号楼XXX号系争房屋。案外人唐某某不服，主张上述房屋的所有权，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人唐某某称，其于2019年4月10日与华宸公司签署《商品房买卖合同》(以下简称“《买卖合同》”)，向华宸公司购买系争房屋，并已付清全部房款人民币(以下币种均为人民币)670,000元。合同签署后，华宸公司将房屋交付，双方同时又签署《汇普金融大厦委托租赁合同》(以下简称“《委托租赁合同》”)，将系争房屋委托华宸公司对外出租。经案外人多次催促华宸公司办理网签、房产证等手续，该公司均未理睬，故未过户的责任不在案外人。现系争房屋被本院(2019)沪02民初96号案件(以下简称“民初96号”)查封，系首封。根据我国司法解释的相关规定，案外人的上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故申请解除对系争房屋的查封保全措施。原告顾君浩辩称，系争房屋《买卖合同》对交付系争房屋的时间未明确约定，而该房屋于同年8月5日已被司法查封。案外人唐某某提供的证据，无合同约定的交接单，且早在2015年华宸公司已向他人出租用于酒店经营。系争房屋从未交付给案外人，无法证明其在上述查封前，实际控制、管理使用该房屋等合法占有该不动产的事实。亦无证据证明系争房屋属于上述出租房屋的范围之内。案外人提供的支付价款凭证载明，付款人并非案外人一某，其出具的《情况说明》并未明确相关代付的款项为购房款，而《买卖合同》又约定，购房款应通过租金抵扣，仅凭案外人现某的证据，无法证明其已经付清全部房屋价款。华宸公司早就于2019年1月29日取得系争房屋的产证，案外人未付清房款，不享有该房屋的所有权，未办理过户登记的责任在于案外人。其完全有能力在查封前办理不动产过户登记手续，但其未办理。根据《委托租赁合同》中关于回购物业的条款，案外人与华宸公司之间是否真实购房，还是名为买房实为借贷存疑。综上，原告请求驳回案外人的异议请求。被告华宸公司述称，案外人唐某某所述购房位置及付款情况，以及提供的《买卖合同》及付款记录等均真实。原告顾君浩要求华宸公司销售房屋以归还借款，并同意在该公司归还对应抵押物的借款本息后解除抵押以配合华宸公司的正常销售。因原告违约，导致该公司无法给买房人办理手续。华宸公司已按约归还了系争房屋所有借款本息，原告应配合华宸公司办理该房屋的过户手续。被告陈国平、陈国华、陈金环未发表答辩意见。第三人光正公司述称，其同意原告顾君浩的答辩意见。本院查明，在审理原告顾君浩诉被告华宸公司、陈国平、陈国华、陈金环，第三人光正公司民间借贷纠纷一案过程中，本院依据原告的财产保全申请，于2019年7月31日作出民初96号民事裁定书，裁定冻结华宸公司的银行存款128,176,904.11元或者查封该公司相同价值的其他财产及权益。同年8月6日，本院查封华宸公司名下包括系争房屋在内的共134套房屋。案外人唐某某不服，向本院提出书面异议。另查明，根据案外人唐某某(买受人)提供的证据复印件等，其于2019年4月10日与华宸公司(出卖人)签订《买卖合同》，约定买受人向出卖人购买系争房屋，总价为670,000元，于签约当日前支付340,000元，于2019年4月30日前支付200,000元，尾款130,000元，于租金抵扣；出卖人应于系争房屋达到约定的交付条件后，在交付日期届满前将相关查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；如在60日内逾期交付的，出卖人自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并应当书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部购房款，并自买受人付款之日起，按照4%计算给付利息，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同复印件上未见出卖人签署日期。2019年4月24日，华宸公司向对方开具“江苏增值税普通发票”，金额为540,000元，并注明“不动产汇普金融大厦”、“706”等。此外，案外人分别提供2019年4月期间的“POS签购单”、“中国农业银行业务凭证”、“中国工商银行借记卡账户历史明细清单”复印件，纪小冬、常德松银行户名下的交易明细复印件，以及其二人的《情况说明》等，交易或代为支付款项的对方户名(或商户)为华宸公司等，以此证明案外人已支付了相应的房价款。又查明，2019年4月10日，案外人唐某某(甲方)与华宸公司(乙方)签订《委托租赁合同》，约定甲方同意将涉及系争房屋经营管理所有事项委托乙方处理，租赁期限自2019年4月10日起至2031年4月9日止；租金收益每半年支付一次，第一年租金32,400元、第二年租金34,344元、第三年租金36,404元，均抵扣房款，第四年租金38,588元中，26,852元抵扣房款，余款11,736元于2023年4月9日后7日内支付，以后每年租金收益于期满6个月后7个工作日内支付以此类推；双方协商后可达成对房屋进行收购，满五年的收购价格为买卖合同总价的1.1倍，满十二年后的收购价格为买卖合同总价的1.2倍等。乙方未在该合同上签署日期。再查明，系争房屋的权利人为华宸公司，用途为酒店式公寓，发证日期为2019年2月1日。2019年1月29日，系争房屋设定抵押权，抵押权人为原告顾君浩，担保债权数额为330,000元，债务履行期限自2017年7月30日至2019年12月30日。2019年8月28日，无锡市梁溪区人民法院因(2019)苏0213民初9276号案件轮候查封系争房屋。以上事实，有本院民初96号民事裁定书、协助执行通知书、案外人提供的《买卖合同》、《委托租赁合同》及发票，“POS签购单”、“中国农业银行业务凭证”、“中国工商银行借记卡账户历史明细清单”复印件，纪小冬、常德松《情况说明》及其银行户名下的交易明细复印件、无锡市不动产(房屋)登记簿证明，以及本院的审查笔录等证据证实。本院认为，根据法律规定，案外人对执行标的主张所有权，可向执行法院提出书面异议，同时符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、人民法院查封前已合法占有不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，案外人唐某某提供的购买系争房屋的相关合同、发票及交易账单清单等复印件，华宸公司虽对其真实性未提出异议，但案外人提供的交易账单清单，尚不足以证明案外人已付清全部房款的事实。案外人仅凭《委托租赁合同》复印件等，主张购买系争房屋当日即委托华宸公司租赁，因《买卖合同》未明确约定交付日期，案外人亦未提交华宸公司实际对外出租的证据，故本院难以认定案外人已实际占有使用该房屋。系争房屋于2019年1月29日设定抵押权后，案外人购买该房屋的目的实际已无法实现，其未及时通过法律途径主张权利，导致该房屋被本院保全查封。因其怠于行使权利，应承担相应的法律后果。综上，案外人的异议请求不符合应予支持的法定情形，不足以排除本院对系争房屋的保全查封，应予驳回。系争房屋登记在华宸公司名下，属该公司所有，本院依据原告顾君浩的申请，保全查封该房屋符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回唐某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。法官助理薛凤来审判长 吴 俊审判员 徐 庆审判员 徐 江二〇二〇年七月二十八日书记员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。