安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2140号上诉人（原审原告）：顾从荣，女，1969年6月15日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，现住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：马龙，安徽淮河律师事务所律师。委托诉讼代理人：高明，安徽淮河律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘祥，男，1978年1月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关法律服务所法律工作者。上诉人顾从荣因与上诉人刘祥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾从荣上诉请求：一、撤销蚌埠市蚌山区人民法院所作（2020）皖0303民初798号民事判决，依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由刘祥承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。二、一审法院以顾从荣对租赁房屋加锁几天的行为认定为双方就解除租赁合同达成一致的认定与事实不符，也不符合法律规定。顾从荣在向刘祥催交租金之时，发现刘祥已经将租赁房屋锁住不再正常经营，顾从荣在紧急情况下将房屋加锁也是迫于无奈，应视为法律理论中的“自助行为”三、案涉房屋现仍为刘祥实际占有，由于该房屋仍被刘祥锁着，顾从荣无法对房屋进行处置。四、由于刘祥并未提供任何解除合同的说明，而顾从荣在一审庭审即2020年4月21日当庭增加诉讼请求：请求解除双方于2018年10月18日签订的房屋租赁合同，本案的合同解除时间应当为2020年4月21日。刘祥辩称，原审法院对本案的事实认定清楚，但刘祥不构成违约。2019年6月刘祥已经告知顾从荣不再租赁房屋，并已将租赁屋内的办公用品都搬走，顾从荣对此知情，2019年7月19日双方的聊天记录也能证明顾从荣将房屋上锁，说明了对租赁合同的终止，双方已经达成一致。支付所欠的两个月的房租费，顾从荣的上锁行为能证明在行为上亦已同意租赁合同的解除，顾从荣催促刘祥付清已经产生的电费，刘祥已经付清。双方都是认可仅支付2个月的房租即可，顾从荣也从来没有要求刘祥腾空房屋，刘祥也没有拖着不走的意图，只是等待下一任承租人谈转让费用的事情，房子顾从荣一直没有转让出去，所以不存在刘祥一直实际占有房屋。刘祥与顾从荣于2019年6月底已经约定解除租赁合同，在解除时顾从荣并没有要求刘祥支付违约金，所以刘祥无须支付违约金。刘祥上诉请求：1、依法撤销（2020）皖0303民初798号民事判决书中判决内容第二项中的支付顾从荣违约金31680元的判决；2、请求依法驳回顾从荣要求支付违约金的原审诉讼请求；3、判令诉讼费用由顾从荣承担。事实与理由：刘祥已经在2019年6月告知顾从荣不继续租赁房屋，顾从荣也于2019年7月初将房屋上锁，证明顾从荣已同意刘祥不再继续租赁房屋，双方达成终止租赁合同的合意，故顾从荣所主张的违约金的请求缺乏相应的法律依据支持。租赁合同中租金交付方式：以每1年到期前15天支付，后双方又约定“2019年5月1日到期，以后年付”，对以上的双方约定，刘祥认为，应为租赁期满支付当年的租金，所以刘祥没有违约行为。法律规定违约金应当为造成损失的百分比，而不是本案年租金总额的百分比或按年利率的24%计算，刘祥认为，假如刘祥依法应当承担违约金的话，也应当以15000元为基数计算，而不能以18万元为基数。顾从荣辩称，1、刘祥的上诉请求没有事实和法律依据。刘祥以顾从荣并未向一审法院提交催交房屋租金的证据为由，认为顾从荣无权解除房屋租赁合同的观点不符合法律规定也与日常生活中房租的交付相悖。顾从荣与刘祥签订的合同明确约定了房租的支付方式、支付时间，刘祥未按合同约定支付房租，是对合同的根本违约，顾从荣请求解除房屋租赁合同的请求符合合同约定、法律规定。2、刘祥从未向顾从荣进行解除租赁合同的意思表示。双方并未就该合同的解除有过沟通，更没有达成一致。刘祥也未提供任何证据证明其向顾从荣说过解除合同的证据。相反，顾从荣虽曾在7月初对该租赁房屋上锁，但该行为是出于自救，希望刘祥及时与自己沟通，将纠纷解决。同时，在很短时间后顾从荣即除去了该锁，上锁的期间，并非刘祥对该房屋正常使用的时间，对刘祥使用该房屋并不造成影响。同时在双方在该段时间的聊天记录可以表明双方没有就租赁合同的解除达成一致，直至2019年9月刘祥仍承诺支付房租。3、双方在合同中约定了“任何一方违反本合同规定致使合同解除或不能履行的，须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金”。顾从荣依据该条约定，请求刘祥支付年租金的24%完全符合合同约定。综上，请求贵院驳回刘祥的上诉请求。顾从荣向一审法院起诉请求：1、依法判令刘祥立即支付租金18万元整，违约金31680元（违约金计算方式为以18万元为基数，每年24%计算至实际清偿之日止，截至2020年1月20日已产生违约金31680元）；2、请求解除双方于2018年10月18日签订的房屋租赁合同；3、判令刘祥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：当事人双方对租赁合同签订事实没有争议，一审法院予以确认。租赁合同签订后，刘祥交纳了2018年11月1日至2019年4月30日期间6个月租金90000元，刘祥使用房屋至2019年5月初搬离，2019年7月顾从荣将房屋门上加锁，刘祥称于2019年6月已告知顾从荣不继续租赁了，但双方未办理交接手续。双方合同约定每月租金为15000元。双方对违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定致使合同解除或不能履行的，须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。一审法院认为：顾从荣与刘祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同全面履行自己的权利义务。刘祥搬走并拒绝交纳房租，应认定刘祥明确表示了不再履行租赁合同，要求解除租赁合同，顾从荣于2019年7月将房屋上锁，应视为对顾从荣上述行为的明知，顾从荣对此也未提出异议，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故合同自通知到达对方时解除。结合本案案情，一审法院认定双方解除租赁合同的时间为2019年6月30日。故刘祥应支付顾从荣租金至2019年6月30日。顾从荣得知刘祥不再租赁后应积极予以处理并接收房屋，故此后房屋相关费用及出现的损失应自行负责。因刘祥无权解除房屋租赁合同，刘祥提前解除租赁合同构成违约，应承担违约责任，但顾从荣未按合同约定主张违约金，而是主张从2019年5月1日开始计算按年利率24%计算至租金实际付清为止，没有事实和法律依据，顾从荣主张31680元违约金数额未超过合同约定，故一审法院予以支持。综上所述：顾从荣主张的部分诉讼请求予以支持。顾从荣的其他主张，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决，一、顾从荣与刘祥签订的《房屋租房合同》于2019年6月30日解除；二、刘祥于本判决生效之日起十日内支付顾从荣房屋租金30000元及违约金31680元，合计61680元；三、驳回顾从荣的其他诉讼请求。如果刘祥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4475元，减半收取2237.5元，由顾从荣负担1585.5元，刘祥负担652元，刘祥负担额于本判决生效之日起七日内向本院交纳。二审期间，顾从荣向本院提交微信聊天记录，证明刘祥承诺顾从荣支付房租，同时证明双方并未就房屋租赁合同的解除达成一致，直至2019年9月刘祥仍承诺支付租金的事实。刘祥质证，对聊天记录真实性无异议，但只能证明刘祥一直承诺支付几万元的房租即2个月的房租，从而也证明了双方已经对合同的解除达成合意。本院认证，对顾从荣与刘祥的微信聊天记录中“2019年7月23日，顾从荣：3个月45000元（每月15000元），刘祥：好的。”予以认定，其他内容不予认定。案经二审审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，顾从荣与刘祥的微信聊天记录中，刘祥于2019年7月23日同意再支付2019年5月、6月、7月三个月房屋租赁费45000元。本院认为：涉案房屋租赁合同签订后，刘祥支付了首笔租金9万元，并在合同上注明“2019.5.1到期，以后年付。刘祥”。但刘祥于2019年5月1日到期后，并未支付房屋租赁费，并于2019年5月初搬离，已构成违约，虽然顾从荣于2019年7月初将房屋上锁，并不改变刘祥违约的事实，刘祥应依法承担违约责任。顾从荣称对租赁房屋只加锁几天，但未举证证明，故应认定房屋租赁合同于2019年7月解除，一审法院认定房屋租赁合同于2019年6月30日解除不妥。顾从荣上诉称解除房屋租赁合同时间为2020年4月21日无事实依据，本院不予采信。二审中，顾从荣提供的其与刘祥的微信聊天记录，刘祥同意再支付3个月租赁费45000元，故一审判决刘祥应支付的租赁费有误，本院予以纠正，刘祥应支付顾从荣租赁费45000元。刘祥依房屋租赁合同的约定还应承担支付违约金责任，顾从荣主张的违约金并未超过合同约定，一审法院予以支持，并无不当。故刘祥上诉称其未违约、一审判决支付违约金数额不当的上诉理由不能成立。综上所述，顾从荣的上诉请求部分成立，刘祥的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实清楚，因顾从荣二审举证致一审判决支付租赁费数额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初798号民事判决第一项；二、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初798号民事判决第二项、第三项，即刘祥于本判决生效之日起十日内支付顾从荣房屋租金30000元及违约金31680元，合计61680元；驳回顾从荣的其他诉讼请求；三、刘祥于本判决生效之日起十日内支付顾从荣房屋租金45000元及违约金31680元，合计76680元；四、驳回顾从荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4475元，减半收取2237.5元，顾从荣负担1427.6元，刘祥负担809.9元；二审案件受理费4475元，由上诉人顾从荣负担2855.1元（已缴纳），上诉人刘祥负担1619.9元（已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年七月二十三日法官助理尚春丽书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。