上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2201号上诉人（原审原告）：上海维风企业管理有限公司，住所地上海市闵行区虹莘路3065号601室。法定代表人：冯旭东，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海颛新投资有限公司，住所地上海市闵行区颛兴东路1280号3幢1层A1室。法定代表人：张炳磨，执行董事。委托诉讼代理人：刘道凤，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴加菲，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海维风企业管理有限公司（以下简称维风公司）与上诉人上海颛新投资有限公司（以下简称颛新公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人维风公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、六项，改判支持维风公司的一审全部诉请。事实与理由：一、系争租赁合同由于颛新公司的违约而解除，根据合同约定，颛新公司应当按照合同约定支付相当于两个月租金的违约金，且已支付的保证金应归维风公司所有。颛新公司多次拖欠租金，一审法院以主观恶意不大为由免除了其违约责任，是错误的。二、一审法院对占有使用费的认定有误，合同明确约定，颛新公司如在合同解除后五日内不返还房屋，应当以租金标准的两倍承担违约责任，一审法院认定使用费标准错误。颛新公司表示不同意维风公司的上诉请求。上诉人颛新公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判：一、颛新公司支付2018年4月3日至5月7日的租金人民币（下同）517,427.78元；二、驳回维风公司的其余诉讼请求；三、维风公司返还租赁保证金2,206,844.17元及自2018年5月8日起至实际返还之日止的同期银行贷款利息，并返还多付的租金751,165.88元。事实与理由：一、系争租赁合同解除是由于维风公司的违约行为所致。维风公司在2018年1月擅自与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订租赁意向书，这是维风公司恶意违约解除合同的原因。颛新公司发现系争房屋面积与合同约定有较大差异，故与维风公司积极协商，但被维风公司拒绝。2018年4月18日，维风公司曾经答应就面积问题签订补充协议，但随后在4月19日就发出了解约通知。2018年5月7日，维风公司恶意暴力清场，导致颛新公司无法使用系争房屋，此后的使用费不应当再计取，租赁合同于当日被维风公司违法解除，法院应当对保证金返还问题一并处理，颛新公司也保留追究维风公司违约责任的权利。二、双方在房屋交接时没有共同确认房屋面积，没有确认租赁金额。颛新公司在2017年8月18日所作的承诺书不是对租赁面积的确认，也不代表对租金标准的确认。维风公司违反诚信原则，将系争房屋一房二租，恶意促成解约条件成就，不应享有单方解除权。颛新公司在2018年4月19日之前就多次主张过面积误差问题，4月23日只是进一步以书面形式提出。系争房屋的类型是厂房，并没有得到用途改变的审批手续。即使维风公司存在未按期支付第二期租金的行为，也是属于违约程度显著轻微，维风公司不享有单方解除权。本案与另案刑事案件相关联，应中止审理。维风公司表示不同意颛新公司的上诉请求。维风公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年4月20日解除；2.判令颛新公司支付维风公司自2018年4月3日至2018年4月19日的租金616,707.23元；3.判令颛新公司支付维风公司以616,707.23元为本金，自2018年4月4日起至实际付清租金之日止，按每天4%的标准计算的逾期付款违约金；4.判令颛新公司支付维风公司两个月的违约金2,206,844.17元（免租期补偿）；5.判令颛新公司支付维风公司自2018年4月20日起至2018年6月15日为止（实际搬离之日止）的房屋占有使用费，按72,553.79元/天的标准计算，共计4,063,012.35元；6.判令颛新公司支付维风公司4月水电费4,641元、5月水电费4,685元，合计9,329元。一审法院认定事实如下：上海市闵行区XX路XX号房屋权利人为案外人上海B有限公司（以下简称B公司）。B公司授权维风公司全权负责上述房屋的XX广场地下室、一、二、三、六、七、八、九、十楼的招商、租赁工作。2010年7月，B公司（出租方、甲方）与维风公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方愿意将产权属于自己的闵行区XX路XX号（地下一层至地上三层及地上六层至十层）建筑物出租给乙方，共计建筑面积27,495.73平方米，租赁期限自2010年6月1日起至2026年7月31日止，免租期两个月（2010年6月、7月），合同对甲、乙双方的权利义务、违约责任等均作了约定。2017年8月3日，维风公司（出租方、甲方）与颛新公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区XX路XX-XX号，乙方向甲方承租该物业的部位为负一层至二层部分部位，11,166.53平方米，其中负一层3,707平方米，一层3,910平方米，二层3,549.53平方米，该房屋具体租赁区域位置见平面图，面积以房屋交接书中双方共同确认的面积为准。甲方向乙方承诺，该租赁房屋可作为商场和礼品城（含餐饮和咖啡馆）使用，具体用途由乙方报备后实施，涉及相关证照由甲方协助办理，办理费用由乙方承担。甲方于2017年8月3日（房屋交付日）或之前向乙方交付房屋。乙方应于交付日与甲方共同验收该房屋，验收合格的，甲乙双方应当签署房屋交接书。房屋租赁期间自2017年8月3日（起租日）起至2026年8月2日（租赁终止日），共计9年，乙方按合同每期按时交付房租的前提下，甲方同意在本合同租赁期限的基础上，自动续约3年租赁期，租期至2029年8月1日。装修免租期为4个月，自2017年8月3日起至2017年12月2日止。装修免租期内，乙方无需缴纳租金，但需按照每平方米0.2元/平方米/日标准向甲方缴纳管理费，该费用于签约后十个工作日内支付。租金标准为3.2元/平方米/日（日历日，含税），上述租金标准含物业管理费及物业服务费，物业管理费及物业服务费不另行单独计算和支付。租金每2年递增5%，2017年12月3日至2018年8月2日，年租金8,695,004.69元；2018年8月3日至2019年8月2日，年租金13,042,507.04元；2019年8月3日至2020年8月2日，年租金13,694,632.39元；2020年8月3日至2021年8月2日，年租金13,694,632.39元；2021年8月3日至2022年8月2日，年租金14,387,515.58元；2022年8月3日至2023年8月2日，年租金14,387,515.58元；2023年8月3日至2024年8月2日，年租金15,080,398.77元；2024年8月3日至2025年8月2日，年租金15,080,398.77元；2025年8月3日至2026年8月2日，年租金15,854,797.62元；2026年8月3日至2027年8月2日，年租金15,854,797.62元；2027年8月3日至2028年8月2日，年租金16,629,196.48元；2028年8月3日至2029年8月2日，年租金16,629,196.48元；租金的支付时间为首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。乙方必须将租金以转账方式支付甲方账户，除租金外，本合同约定的乙方应向甲方支付的保证金或其他费用均应通过转账方式支付至甲方指定账户。除上述转账方式外，其他方式一概不予认可。乙方应于签署本合同之日起七天内向甲方支付相当于2个月的租金的保证金，计2,173,751.17元。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。合同5.2条约定，电费为1.35元/千瓦时，水费为5.85元/立方米。停车费，甲方提供乙方每月不超过1,000辆次的免费停车，超过1,000辆次的，则应按甲方规定的标准支付停车费。合同9.2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……9.2.11乙方逾期支付租金、租赁保证金、以及本合同第五条第5.2款乙方应支付的任何一项费用连续达15日的。无论因何原因导致的合同解除，原有效租赁合同项下产生但未支付的租金及水电煤等公用事业费用等仍应继续付清。合同第10.1条约定，租赁期间，违约一方出现本合同第9.2条之情形，守约方有权按该约定解除合同，并有权要求违约方在解除合同通知发出之起十日内支付数额等同于保证金的违约金。如属乙方违约的，甲方有权直接将乙方预交的保证金直接转为违约金。本合同有效期内，若因乙方违约或乙方的原因导致本合同解除、终止履行或未能继续履行，则乙方除应按约定承担违约责任外，还应向甲方支付等同于两个月租金的违约金，作为甲方给予乙方装修免租期的补偿。合同第10.3条约定，若乙方逾期支付本合同项下其应付款项（包括但不限于租金、使用费、租赁保证金、物业管理费、违约金、损害赔偿金等），应每天按未交金额的4%支付违约金，逾期连续超十五日的，甲方有权解除本合同，乙方还应按本合同第10.1条约定的违约金数额向甲方支付违约金。合同第十二条附件约定，附件一、租赁房屋平面分界图，附件二房屋交接书，附件三、房地产权证复印件，附件四、《维风商务入住公约》、《维风商务装修管理办法》，附件五、同意转租证明，附件六、租赁房屋变性批文，附件七、业主给甲方的转租证明。合同还对其他事项作了约定。2017年8月4日，双方签订《上海维风商务房屋设备交接清单》。2017年8月18日，维风公司发出《解约通知》，告知颛新公司因其未按约定支付租赁保证金，故根据合同约定解除合同并要求承担返还房屋、支付自交付房屋之日起至房屋交还之日止，按租金标准计算的使用费，并承担等同于保证金金额的违约金。同日，颛新公司出具《承诺书》，承诺于2018年2月22日之前支付租赁保证金和租赁合同约定的首期租金四个月共6,521,253.17元，另会支付10万元作为补偿金。若未按上述期限支付全部款项，颛新公司则同意解除合同，并承担违约金、房屋使用费及装修损失等一切不利后果。2017年8月22日，颛新公司支付房屋租赁保证金2,173,751.17元。2017年9月30日，颛新公司支付装修押金2万元。2017年10月16日，维风公司（甲方）与颛新公司（乙方）签订《补充协议》1份，上载：乙方同意支付给甲方10万元作为补偿金。2017年12月3日，维风公司（甲方）与颛新公司（乙方）签订《补充协议》1份，约定：甲乙双方就位于上海市XX路XX号负一层、一层、二层签订了《房屋租赁合同》。现就乙方要求在原合同的基础上，将甲方留用的负一层部分场地按原租赁合同的同等条件租赁给乙方，补充协议如下：1、租赁面积为170平方米（建），位置位于负一层北面（附图）。2、租赁费用：单价、递增率、付款方式依照原合同执行。2017年12月3日开始收取租金。年租金为：2017年12月3日至2018年8月2日，年租金132,373.33元；2018年8月3日至2019年8月2日，年租金198,560.00元；2019年8月3日至2020年8月2日，年租金208,488.00元；2021年8月3日至2022年8月2日，年租金219,036.50元；2022年8月3日至2023年8月2日，年租金219,036.50元；2023年8月3日至2024年8月2日，年租金229,585.00元；2024年8月3日至2025年8月2日，年租金229,585.00元；2025年8月3日至2026年8月2日，年租金241,374.00元；2026年8月3日至2027年8月2日，年租金241,374.00元；2027年8月3日至2028年8月2日，年租金253,164.00元；2028年8月3日至2029年8月2日，年租金253,164.00元。3、押金为33,093.00元。4、本协议内容与租赁合同内容相冲突部分，以本协议为准，本协议未涉内容，均按租赁合同内容执行。本补充协议与租赁合同具有同等效力。5、本协议一式四份，甲方二份，乙方二份。经双方签字盖章后生效。2018年3月6日，颛新公司支付《补充协议》项下的押金33,093元。后颛新公司在约定、承诺的期限内支付了承诺以及合同约定的首期租金。2018年4月19日，维风公司向颛新公司发出《解约通知》，告知：在合同履行过程中，颛新公司违约拖欠租金，具体情形如下：根据合同第4.3.1条约定，首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。颛新公司应于2018年4月3日前支付的2018年4月4日至2018年6月3日的租金至今未付，已连续逾期超了15天。鉴于前情，维风公司依据租赁合同第9.2.11条、第10.3条约定，解除双方之间的《房屋租赁合同》，特此通知。同时，依据租赁合同相关约定，合约解除的后续处理措施如下：一、请立即交还租赁房屋；上海市XX路XX-XX号负一层至二层。若逾期未交还超过5日的，应按合同约定租金的标准的两倍支付房屋占用费至实际交还该房屋之日止，且维风公司有权自行收回房屋。二、根据租赁合同第10.1条约定，颛新公司支付的保证金2,173,751.17元，转为违约金，且颛新公司还应向维风公司支付等同于两个月租金的违约金，作为维风公司给予颛新公司装修免租期的补偿。三、租赁合同履行期间应付未付的相关费用，如租金、水电费等颛新公司应立即向维风公司结清。该函于2018年4月20日到达颛新公司处。2018年4月23日，颛新公司向维风公司发出《关于对租赁面积进行实施丈量后签署房屋交接书的工作请求函》，告知根据合同约定，房屋具体租赁区域位置见平面图、面积以房屋交接书中双方共同确认的面积为准。合同签订后，维风公司即将出租之物业交由颛新公司进行装修，但维风公司一直未安排双方共同对租赁面积进行实地丈量后签订房屋交接书进行确认。此前颛新公司亦暂时按合同暂定面积11,166.53平方米支付租金。鉴于目前颛新公司正在对所承租的物业进行招商，急需对实际租赁面积进行确认，特向维风公司提出如下工作请求：1、请维风公司提供实测面积报告交于颛新公司。2、原合同暂定面积数额有差异，以测绘报告面积为准。对此前已支付的房租实行多退少补，或在下一期支付房租时予以调整。3、上述工作完成后，颛新公司将按“房屋面积交接书”确认的实际租赁面积支付房租。同时，颛新公司还向维风公司发出《关于请求协助办理相关经营证照的工作联系函》，要求维风公司提供相关手续办证材料。2018年4月至6月期间，系争租赁房屋内有人员发生冲突，颛新公司认为系维风公司指使胡某等人对商场内小商户、装修进行打砸，维风公司对此予以否认，并陈述在此期间，物业与维修方向小商户发放通知，要求小商户搬离，但维风公司并未指使人员强制清场，系特保公司人员，与维风公司并无关系。诉讼中，双方确认系争租赁房屋于2018年6月15日收回。另查明，2009年6月29日，B公司与Z公司向政府职能部门请示，出具《关于XX广场地下室改变用途的申请报告》，载明：由上海XX公司开发、我司租赁经营的XX广场，位于XX路XX号。整幢建筑面积为35,522平方米，分为地上十层及地下一层，已通过一期消防验收。目前6-10层已作为办公楼租用，通过二期消防验收。1-5层作为商场开发。部分也通过二期消防验收。现申请将地下一层由停车场用途更改为商场开发经营，报请初审。2009年7月2日，上海市闵行区七宝镇人民政府盖章同意上述申请。一审法院认为，维风公司与颛新公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同的解除，维风公司、颛新公司对合同解除并无异议，但对合同解除的理由及过错存在争议。维风公司认为合同解除系颛新公司未按约定按期支付租金，维风公司依约行使合同解除权；颛新公司则认为合同解除的过错在维风公司，系维风公司指使人打砸租赁房屋，强行收回，导致双方签订的合同目的无法履行，此外颛新公司因租赁面积问题行使不安抗辩权，才暂缓支付租金，故颛新公司对合同解除不存在过错。对于双方的争议，一审法院认为，双方签订的租赁合同明确约定租金的支付时间为首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。2018年4月4日至2018年6月3日期间的租金，颛新公司应于2018年4月3日前向维风公司支付，因此颛新公司确实存在未按时支付租金的事实。至于颛新公司称其行使不安抗辩权的理由是否成立，一审法院认为，其一，合同明确约定了租赁的房屋面积、租金金额。在合同签订后，双方依约签订了房屋交接书，颛新公司在接收房屋后已正常使用。其二，从合同签订、房屋交接后一直至维风公司于2018年4月19日发出解约通知期间，颛新公司未有证据证明其对租赁面积存在争议、需双方重测核实提出过书面异议或者要求维风公司对租赁房屋的面积予以确定，反而在维风公司因颛新公司未按时支付保证金等，于2017年8月18日向颛新公司发出解约函时，颛新公司回复作出的承诺书中明确表示愿意按合同约定的保证金、租金金额标准于2018年2月22日前支付，该承诺书内容中对租赁面积存在争议仍然只字未提，之后颛新公司按其所作承诺如约支付保证金及首期租金，颛新公司的一系列行为实际已经表明其对租赁合同约定的面积、租金标准等予以认同接受。其三，在维风公司于2018年4月19日发解约通知后，颛新公司才于4月23日向维风公司发出面积存在争议、协助办理证照的函，以此对抗维风公司行使合同解除权。综上，维风公司与颛新公司签订的房屋租赁合同约定的房屋面积、租金标准明确，颛新公司以其作出承诺、按合同约定以及颛新公司所作承诺时间向维风公司付款等行为表明其接受认同面积、租金标准，在维风公司向颛新公司依约交付租赁房屋后，颛新公司正常使用，其也未在合理期限内提出异议，现颛新公司以租赁面积有争议，认为其行使不安抗辩权的理由不成立。维风公司在颛新公司未能按约支付第二期租金连续达15日后，其依据合同约定行使合同解除权并无不当，维风公司向颛新公司发出的解约通知于2018年4月20日到达颛新公司，故一审法院认为维风公司与颛新公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年4月20日解除。合同解除后，颛新公司仍应支付维风公司自2018年4月3日起至2018年4月19日止的租金616,707.23元，以及自2018年4月20日起至2018年6月15日止、按月租金标准计算的房屋使用费2,067,783.07元。维风公司主张的逾期支付租金的违约金标准过高，一审法院予以酌情调整为按日万分之三标准。关于维风公司主张的合同解除违约金，首先，维风公司在发出解约函后已经在短期内收回了租赁房屋，一审法院对于解约后至收回房屋期间的使用费也作出了处理，维风公司并不存在扩大的损失；其次，违约金具有惩罚性，本案中虽然颛新公司未能按约支付租金，但其迟延未付的时间并不长，而维风公司与颛新公司签订的合同约定的租期较长，双方签订合同的初衷目的也是为了能够长期稳定的履行合同，颛新公司在收到房屋后对房屋进行装修正常使用，亦是为了能更好履行合同，由于客观原因，颛新公司在短期内也无法再与维风公司继续磋商履行合同的可能性，故颛新公司违约的主观恶意不大。因此，一审法院基于上述理由，从兼顾平衡双方当事人利益角度出发，对维风公司主张的此项违约金，一审法院不再予以支持。颛新公司拖欠的2018年4月水电费4,641元、5月水电费4,685元，合计9,326元，应按约定支付给维风公司。至于颛新公司在诉讼期间提出反诉，主张的各项反诉请求，因其撤回反诉，故颛新公司可通过另案诉讼途径予以主张。一审法院审理后，依据中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一、二款，第二百二十六条之规定，于二○一九年十月二十一日作出判决：一、上海维风企业管理有限公司与上海颛新投资有限公司于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》及2017年12月3日签订的《补充协议》于2018年4月20日解除；二、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维风企业管理有限公司自2018年4月3日起至2018年4月19日止期间的租金616,707.23元；三、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维风企业管理有限公司2018年4月20日起至2018年6月15日期间的房屋使用费2,067,783.07元；四、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维风企业管理有限公司以本金616,707.23元为基数，自2018年4月4日起至租金实际付清之日止，按日万分之三标准计算的逾期付款违约金；五、上海颛新投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海维风企业管理有限公司水电费9,326元；六、驳回上海维风企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,524.84元，由上海维风企业管理有限公司与上海颛新投资有限公司各半负担；财产保全费5,000元，由上海颛新投资有限公司负担。二审中，颛新公司补充提交了三份材料：1、案外人A公司与维风公司签订的租赁意向协议与汇款单，用于证明维风公司曾在2018年1月25日与案外人签订租赁意向协议，并收取了案外人的300万元意向金。2、A公司的情况说明，用于证明维风公司存在一房二租行为。3、司法鉴定申请书、中止审理申请书，用于证明颛新公司在本案一审审理中曾经申请对房屋面积进行鉴定，并请求中止本案审理。维风公司发表质证意见称，补充证据1即使是真实的，也与本案无关联性；补充证据2的真实性不予认；补充证据3是颛新公司在一审中递交的材料，不属于证据。本院经审查认为，补充证据1即使是真实的，也是维风公司与案外人之间的合同关系，与本案无关联性；补充证据2属于案外人的单方陈述，内容真实性无法确认，也与本案缺乏关联性；补充证据3是颛新公司在一审中递交的材料，不属于证据，故对上述证据均不予采纳。颛新公司申请证人刘某出庭作证，刘某陈述，其是上海A有限公司的运营部经理，负责A公司对XX路XX-XX号场地租赁的谈判，2017年、2018年看现场的时候，维风公司表示可以出租，对其经营的浴场模式比较看好，所以双方就签了意向协议。A公司在2018年10月进场，后来在办理营业执照的过程中受阻，双方发生了纠纷，也诉至法院，该案法院判决已经生效。颛新公司表示同意证人的陈述。维风公司发表质证意见称，A公司与维风公司存在另案诉讼，有利害关系，不认可其陈述的客观性，即使如证人陈述，A公司也是在2018年10月才进场，不存在与颛新公司的租赁关系冲突。本院经审查认为，证人证言即使是真实的，也只能反映维风公司与案外人的合同关系，且案外人的进场时间已经超出了颛新公司对系争房屋的占有期间，与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。经本院审理查明，二审中双方当事人一致确认维风公司收取颛新公司押金数额为2,206,844.17元，一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，系争《房屋租赁合同》9.3.2条规定，乙方导致的合同解除，在合同解除后的五日内，乙方应将该房屋恢复原状或可租甲方书面认可的状态后交还给甲方。逾期未交还的，甲方有权按下述方法处置，乙方不得有异议。（A)乙方应当按照本合同约定租金的标准的两倍支付实际占用期间的房屋占用费直至实际交付该房屋之日止。又查明，（2018）沪0112刑初1731号生效的刑事判决书认定，2018年5月7日17时许，胡某、袁某、赵某2、李某1、廉某、潘某（均系上海C有限公司人员）等人在本市闵行区XX路XX号XX商务楼内对颛新公司的商户发放维风公司上述告知书时，在地下一层及一楼商铺门口分别对颛新公司的员工汤某1、沈某、张某、李某、汤某2、朱某、丁某、彭某、赵某1等人实施殴打。经鉴定，被害人汤某1的伤势构成轻伤（二级）；被害人沈某、张某、李某2、汤某2、朱某的伤势均构成轻微伤。经一审法院判决胡某、袁某因寻衅滋事罪分别被判处有期徒刑一年，其余人员均被判处缓刑。二审审理中，维风公司陈述，2018年5月7日，维风公司是聘请了特保公司去系争房屋现场通知小商户搬迁，但其没有指令过使用暴力，特保公司人员在此过程中与颛新公司的安保人员发生冲突。2018年5月8日至6月15日之间，系争房屋的小商户是分批逐渐搬离。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。一、关于合同解除时间及原因认定问题。颛新公司作为承租人，应当履行按约支付租金的主义务。2017年8月4日，双方当事人即签订了房屋设备交接清单，维风公司已经完成了交付房屋义务，而颛新公司并未按约支付首期租金。经维风公司催告后，颛新公司出具了承诺书，表示其会在2018年2月22日之前支付首期租金及保证金，还同意给予维风公司10万元补偿金。2017年12月3日，双方又达成补充协议，约定维风公司将负一层留用的场地也出租给颛新公司，但颛新公司又未能按约支付2018年4月至6月的租金，且迟延期限超出了15日，符合了合同约定的解除权行使要件。在此情况下，维风公司在2018年4月19日发送解约函，并于4月20日送达颛新公司，符合合同约定的解除条件，已经在2018年4月20日发生合同解除的后果。系争租赁合同是因颛新公司未按约支付租金的违约行为而解除，一审法院对此认定正确。颛新公司主张系争租赁合同系由于维风公司的违约而解除，无事实依据，本院不予支持。颛新公司主张其在接收系争房屋时未核对实际面积，并曾经在2018年4月19日之前向维风公司主张过面积误差问题。维风公司对此予以否认，颛新公司也未能提供相应证据予以证明。双方已经办理了房屋交接手续，维风公司现以面积误差为由主张抗辩支付租金，无事实依据，本院不予支持。颛新公司在签约后两次迟延支付租金。发生第一次迟延时，维风公司曾进行过催告，颛新公司也承诺补齐租金，但却在第二期租金到期后仍拒不支付，其行为已经构成根本违约。颛新公司主张其即使存在违约，也属于轻微行为，无事实依据，本院不予支持。二、关于租金及使用费的支付标准与时间问题。上诉人主张系争房屋存在面积误差，应当退还相应租金，无事实依据，本院不予支持。一审法院认定颛新公司应当按约支付合同解除前的租金及相应逾期付款违约金，是正确的。至于使用费标准的认定问题，根据合同约定，颛新公司应当在合同解除后的5日内返还房屋，否则应按照租金标准的两倍支付违约金，颛新公司并未按约履行返还义务，亦违反了上述约定。根据另案刑事判决的认定，2018年5月7日，曾有部分人员在系争房屋内进行了暴力打砸，维风公司在本案二审中也认可该部分人员系其委托的安保公司聘用人员，虽然维风公司主张其并未要求安保公司进行暴力清场，但从民事法律关系角度而言，维风公司亦对当日发生的场地破坏行为存在过错。合同约定，在颛新公司未按期返还的情况下，应当按两倍租金标准支付使用费，该约定实际为违约金条款。鉴于2018年5月7日曾出现场地破坏行为，且之后小商户也在逐渐搬离，故一审法院认定将使用费标准调低到依照合同约定的租金标准，并无不当。现颛新公司主张其无需支付该部分使用费，无事实依据，本院不予支持。至于使用费的截止日期，双方一致确认，至2018年6月15日，维风公司才最终收回系争房屋，故一审法院将使用费计算到当日，并无不当。三、关于解约违约金认定与保证金归属的问题。根据合同约定，由于颛新公司的违约行为导致合同解除的，应当支付相当于保证金的违约金，而维风公司可直接将已收取的保证金转为违约金。此外，颛新公司还应当支付相当于两个月租金的违约金。上述条款均是针对合同解除后的违约责任认定，应当进行综合考量。一审法院认定颛新公司不存在恶意违约，故无需承担解约违约金，无法律依据。关于保证金的问题，该部分款项已经由维风公司占有，本院认定该保证金归维风公司所有。至于维风公司主张的剩余的违约金问题，鉴于维风公司已经保有相当于两个月租金的保证金，本院酌情将该部分违约金调整至20万元。颛新公司主张其无需承担违约金，维风公司应返还保证金，均无事实依据，本院不予支持。至于颛新公司主张的另案刑事案件问题，该案与本案审理并无直接关联，本院不予中止审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19508号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初19508号民事判决第六项；三、上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海维风企业管理有限公司违约金人民币200,000元；四、驳回上海维风企业管理有限公司的其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币14,524.84元，由上海维风企业管理有限公司负担7,262.42元，上海颛新投资有限公司负担7,262.42元；财产保全费5,000元，由上海颛新投资有限公司负担。二审案件受理费人民币29,049.68元，由上海维风企业管理有限公司负担14,524.84元，上海颛新投资有限公司负担14,524.84元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年七月九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……