广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13943号上诉人（原审被告）：广州洪德置业有限公司，住所地：广东省广州市海珠区洪德路195号12楼1203室。法定代表人：李晓帆。委托代理人：罗淡鹏，该司员工。上诉人（原审被告）：保利发展控股集团股份有限公司（曾用名：广州保利房地产开发公司），住所地：广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场30-33层。法定代表人：宋广菊，职务：董事长。委托诉讼代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林建生，男，1950年12月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，现住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：林建真，女，1953年10月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，现住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：林建民，男，1949年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：林建生，系林建民兄弟。上诉人广州洪德置业有限公司（下简称洪德公司）、保利发展控股集团股份有限公司（下简称保利公司）因与被上诉人林建生、林建真、林建民（下简称林建生等三人）房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洪德公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回林建生等三人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由林建生等三人承担。事实与理由如下：一、林建生等三人要求洪德公司协助其办理洪德路龙珠街17号60l、602、1010房的房产证的条件不成就。目前，洪德路龙珠街17号601、602、1010房尚未通过规划部门规划验收，办证条件没有具备，故原审判决洪德公司协助办理房产证缺乏现实基础；二、原审法院无法律规定错误地将广州市海珠区龙珠街17号601、602、1010房进行析产。林建生等三人均为洪德路岐兴西约18号的产权人，回迁房屋均为：广州市海珠区洪德路聚龙大街回迁楼C栋502、503、910房，但原审法院却将广州市海珠区洪德路龙珠街17号1010房判决至林建生名下、602房判决至林建真名下、602房判决至林建民名下，明显不符合相关法律规定及未尊重原合同约定条款。涉案房屋至今未办理产权证，林建生等三人也未依法签署书面赠与协议(合同)并办理公证、按规定交纳相关税费等，一旦林建生等三人凭判决完成诉讼房屋的过户手续，将给国家税收带来损害；三、退一步来讲，即使支持林建生等三人的诉求，其也应就超过原住宅面积的增大面积部分支付相应房款，但至今为止，林建生等三人未对增大面积部分有任何补偿行为，故洪德公司对林建生等三人提出的要求协助其办理房产证的诉讼请求有权行使抗辩权。洪德公司与林建生等三人签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，双方在协议中尽管未对超过原住宅面积的增大面积部分的房款支付时间进行明确约定，但根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第二款的规定，林建生等三人就其增大面积部分的房款应在涉案房屋交付使用(2007年1月)前予以支付。根据洪德公司从房管测绘部门获得的测绘文件显示，涉案三房屋的实际总建筑面积为140.486㎡，远多于林建生等三人被拆迁的房屋面积119.5045㎡。因此，即使原审法院支持林建生等三人的诉求，也需裁定林建生等三人在取得涉案房屋的完整产权前按相关法律规定先支付增大部分房屋面积的对价款。保利公司对洪德公司的上诉请求答辩称：洪德公司作为涉案项目的最终建设单位与林建生等三人实际履行拆迁协议项下的权利义务，保利公司对合同履行过程中的相关情形均不知悉，亦无法协助林建生等三人办理房屋产权变更登记手续。保利公司上诉请求判令：1.撇销原审判决第一项；2.本案受理费由林建生等三人承担。事实与理由如下：原审法院认定基本事实错误，遗漏查明保利公司已非涉案房屋所属项目的土地使用权人及建设单位，无法协助林建生等三人办理涉案房屋的产权变动手续的事实，进而错误判决保利公司与洪德公司共同协助办理产权过户手续。原审法院作出的(2005)海民三初字第482号民事判决书查明：1997年5月5日，广州市国土局复函表示原批准的土地改由洪德公司使用。1997年6月18日，广州市规划局同意用地单位改由洪德公司开发建设。1997年8月，洪德公司经广州市房地产管理局发出穗房(97延)060房屋拆迁公告，并于同月12日取得拆许字(97延)060号《房屋拆迁许可证》，其拆迁范围为洪德路205-209号、213号、龙珠里、龙珠一巷、和乐新街、福龙北街、福龙南街，占地面积为12770平方米。林建生等三人是原广州市海珠区洪德路岐兴西约18号房屋的权属人，该房屋位于洪德公司的拆迁地块范围内。因内环路规划变更及内环路拆迁建设影响，林建生等三人与洪德公司在2002年8月27日就回迁时间、临迁费用等签订补充协议。因洪德公司未按时落实回迁，林建真向广州市国土资源和房屋管理局信访，经回复亦是确定洪德公司即为涉案房屋的建设单位，因未按照规划建设而未通过验收。据此，林建生等三人及洪德公司均认可洪德公司为涉案房屋的拆迁人以及回迁房屋的建设单位，而保利公司自1997年5月5日起已实际退出涉案项目的拆迁事宜。保利公司与洪德公司是两独立的民事主体，在保利公司退出涉案拆迁工作后，拆迁合同项下的权利义务均由洪德公司享有并承担，原审庭审中，洪德公司对此亦予以确认。因此，保利公司已非涉案房屋所属项目的建设单位，无法配合协助林建生等三人办理产权过户手续，原审判决保利公司与洪德公司共同协助林建生等三人办理房屋过户登记手续，实属不妥。洪德公司对保利公司的上诉请求答辩称：由法院认定。林建生等三人对洪德公司与保利公司的上诉请求共同答辩称：一、关于本案的承责主体问题。林建生等三人曾对洪德公司提起（2019）粤0105民初9078号诉讼，由于洪德公司在该案庭审中提出甲方为保利公司和洪德公司，并认为应追加保利公司为被告，故法庭要求林建生等三人先行撤诉，追加保利公司后另行起诉。洪德公司不承认保利公司在1997年5月5日退出涉案拆迁项目后，原房屋拆迁合同项下的权利义务均由洪德公司享有，其行为加重了林建生等三人的诉累，损害了林建生等三人的合法权益；二、本案的争议焦点为洪德公司不同意为林建生等三人办理涉案房屋产权证过户登记手续的理由能否成立。在涉案楼宇其他拆迁户起诉洪德公司协助办理过户登记手续纠纷案中，一二审法院已作出公正判决。十多年来，洪德公司多次提起上诉和申诉，但均被驳回。林建生等三人于2019年7月5日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.洪德公司、保利公司在本判决生效之日十天内协助林建生等三人办理将广州市海珠区洪德路龙珠街17号1010房过户登记至林建生名下、将广州市海珠区洪德路龙珠街17号601房过户登记至林建真名下、将广州市海珠区洪德路龙珠街17号602房过户登记至林建民名下的产权过户登记手续，其办理登记手续的费用由洪德公司、保利公司负担；2.本案受理费用由洪德公司承担。原审法院经审理查明：林建生等三人是原广州市海珠区洪德路岐兴西约18号房屋的权属人，该房屋总建筑面积为109.5045平方米。1997年7月6日，林建生等三人（乙方）与洪德公司、保利公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区洪德路岐兴西约18号的房屋，甲方将自有的海珠区洪德路聚龙大街回迁楼第四层B405、B404、第八层B809房的自有房屋，建筑面积115.0245平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）第B405、B404、B809号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2000年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交给乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用，由甲方负责；等。上述协议经广州市房地产管理局备案登记。2002年8月27日，林建生等三人（乙方）与洪德公司（甲方）签订《补充协议》，约定：回迁时间延至2003年8月4日前；延期时间内临迁费、交通费，甲方将负责到底，并按原标准，准时发放至回迁为止；回迁位置为c幢502、503、910房，面积按原协议不变。林建生等三人表示其于2007年1月经政府有关部门协调，回迁安置入住广州市海珠区洪德路龙珠街17号601、602、1010房，该三套房屋没有抵押、查封状况，提交了广州保利丰现代物业发展有限公司出具的物业管理费发票予以证明。原审另查明，已经发生法律效力的（2019）粤01民终3584号民事判决书查明：已经发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第1042号民事判决查明，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。原审法院认为，林建生等三人与洪德公司、保利公司之间存在拆迁关系，根据双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，洪德公司、保利公司应会同林建生等三人向市房地产登记所申请办理产权登记和领取房地产所有权证手续，所需的登记费用由洪德公司、保利公司负责。政府于2007年安置林建生等三人回迁至广州市海珠区洪德路龙珠街17号601、602、1010房居住至今，该房屋是作为洪德公司、保利公司拆除林建生等三人原址房屋的产权调换补偿，故林建生等三人主张洪德公司、保利公司协助办理该房屋的过户手续，所需登记费用由洪德公司、保利公司承担，合法有理，予以支持。根据生效判决查明事实，涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，故洪德公司、保利公司以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件，不能成立。关于洪德公司、保利公司辩称涉案房屋需安置给案外人的问题，因涉案房屋自2007年起已安置林建生等三人入往居住，至今未有案外人提出异议，洪德公司、保利公司亦未合理说明其所述涉案房屋需安置给案外人及该案外人回迁安置的情况，故对该抗辩意见不予采信。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2020年3月25日判决如下：广州洪德置业有限公司、保利发展控股集团股份有限公司在本判决生效之日起十日内，协助林建生、林建真、林建民办理将广州市海珠区洪德路龙珠街17号1010房过户登记至林建生名下，将广州市海珠区洪德路龙珠街17号601房过户登记至林建真名下，将广州市海珠区洪德路龙珠街17号602房过户登记至林建民名下的产权登记手续，办理登记手续的费用由洪德公司、保利公司共同承担。本案受理费100元，由广州洪德置业有限公司承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询中，洪德公司确认同一地段的部分拆迁户有通过法院判决取得产权证。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，洪德公司是否需协助林建生等三人办理涉案房屋的产权登记手续；其二，保利公司在本案中是否应与洪德公司承担连带责任。关于洪德公司是否需协助林建生等三人办理涉案房屋的产权登记手续的问题。依据林建生等三人与洪德公司及保利公司共同签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的约定，洪德公司及保利公司负有“提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续……”等义务，而依据已查明的事实，自林建生等三人经政府有关部门协调回迁涉案房屋至今，洪德公司仍未协助林建生等三人办理涉案房屋的产权登记手续，故林建生等三人诉请洪德公司继续协助办理，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。洪德公司以涉案房屋所属项目尚未通过规划验收，故不具备办证条件为由，上诉认为其无需履行协助办证义务，但涉案房屋已被列入解决历史遗留办证问题的楼宇范畴，且洪德公司也确认同一楼宇的部分被拆迁人已通过诉讼方式成功办证，证实涉案项目未通过规划验收不构成涉案房屋的办证障碍，故洪德公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。洪德公司以林建生等三人之间未对涉案三套房屋进行析产为由，上诉认为其协助办证的条件不具备，但涉案三套房屋在林建生等三人之间如何分配，属于林建生等三人之间基于内部共有关系处理共有财产分配事宜的范畴，与洪德公司基于外部拆迁补偿关系对林建生等三人履行协助办证义务无涉，故洪德公司的该项上诉理由同样不成立，亦应予驳回。至于洪德公司上诉提及的超大面积补偿款的支付问题，应在洪德公司协助林建生等三人办妥涉案房屋产权登记手续确定超出面积的具体数额之后，再由双方另行解决。关于保利公司在本案中是否应与洪德公司承担连带责任的问题。保利公司称其早在1997年5月5日即已实际退出涉案项目的拆迁建设，但保利公司却在此之后以共同拆迁人的名义与林建生等三人签订《广州市房屋拆迁补偿协议书》明确其作为共同拆迁人应承担的责任与义务，之后也未通过协议确认解除其与林建生等三人之间的拆迁补偿合同关系。在此情况下，原审判决保利公司与洪德公司共同向林建生等三人承担《广州市房屋拆迁补偿协议书》项下的协助办证义务并无不当，保利公司上诉请求改判其无需承责，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人洪德公司与保利公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人广州洪德置业有限公司与保利发展控股集团股份有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年七月二十七日书记员  王文杰唐颖琪