四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初3187号 原告：成都蜀信物业服务有限公司，住所地成都市武侯区龙门巷6号，统一社会信用代码91510100713003869P。 法定代表人：刘正丰，总经理。 委托诉讼代理人：邱静，女，公司职工。 委托诉讼代理人：肖钡栩，女，公司职工。 被告：张明泽，男，1987年6月12日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都蜀信物业服务有限公司（以下简称蜀信物业）与被告张明泽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告蜀信物业的委托诉讼代理人邱静、肖钡栩，被告张明泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀信物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费3,405.84元及违约金2,883.53元（暂计算至2020年4月30日止，最终以实际支付完毕物业服务费时间为止）；2.判令被告承担本案律师费、诉讼费。在法庭辩论结束后，原告变更违约金为2,716.08元。事实和理由：被告张明泽为资阳市外环路1号筑鼎·凯旋国际项目住宅用房（XXX）业主，物业建筑面积92.55平方米。根据《前期物业服务合同》第六条第二项的规定，住宅用房每月物业服务费1.6元/平方米，每月为148.08元。上述合同第十八条第二项规定，若被告逾期缴纳物业费的，应从逾期之日起每天按0.3%承担违约金。被告自2018年6月1日至2020年4月30日止，已拖欠23个月物业费3,405.84元以及迟延给付的违约金2,883.53元。原告多次催收被告无果，且其违约行为给原告造成了较大的经济损失。为维护自己的合法权益，原告依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告张明泽辩称，首先，原告没有按规定和约定提供物业服务，已造成违约：1.原告从入驻小区至今从未对财务收支进行公布，业主不知物业费的去向，要求公布财务会计报告；2.因2017年至2019年海天水务减压供水，原告未启动二次供水导致小区经常停水；3.原告对外来人员未进行出入登记以及履行安保义务，导致业主家中多次被盗；4、原告对小区卫生未做到清洁义务。其次，根据《物权法》第七十四条、八十条之规定，占用业主共有路面停车的车位属于业主共有，停车位收益应属业主共有。原告经营属于业主共有的电梯广告收益也应属业主共有。再次，原告只向业主开收据并未开具正式发票，涉嫌偷税漏税。最后，小区内的公用设施设备常年未更换，未履行维修义务。综上，原告有权依据《合同法》第六十七条，拒绝履行支付物业费的义务。待原告履行公布物业费收支、广告收益开支、改善小区卫生以及安保义务后再缴纳，且拒绝原告违规收取的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括原告提交的资阳市人民政府消防安全委员会颁发的先进集体证书、资阳市房地产管理局颁发的资阳市优秀物业服务企业证书、资阳市物业管理协会颁发的副会长单位、资阳市人民政府颁发的省级园林式居住小区、资阳市物业管理协会颁发的优秀住宅小区、资阳市消防救援支队颁发的资阳市第四届微型消防站比武竞赛三等奖、中共资阳市雁江区委政法委员会和资阳市公安局雁江区分局颁发的2019年度平安小区、资阳市房地产管理局颁发的先进企业、催费沟通记录表、催费短信截图、上门张贴催费温馨提示照片、工作衔接函，本院予以确认。对于原告提交的影像资料、四川省资阳市公安局雁江区分局行政处罚决定书、保安人员被打的有伤痕的照片，虽被告质证意见为无异议，本院对其真实性不持异议，但与本案没有关联性，不予认定。对于原告提交的《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》，被告在该合同的尾部签名确认，合同的首部由销售人员代为填写被告信息，符合行业习惯，本院对该合同的真实性、合法性和关联性予以确认。对于被告提交的证据分析认证如下：1.被告申请法院调取证据申请书，本院已在开庭前依法释明；2.5段视频、无载明时间的照片4页，均属传来证据，无原件予以核对，对其真实性、合法性、关联性在本案中无法确认；3.载明时间的照片10张，不在本案讼争期间，对其关联性不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告张明泽系资阳市雁江区外环路1号筑鼎·凯旋国际项目XXX栋XXX单元XXX号住宅房屋的业主，房屋建筑面积92.55㎡。2015年5月13日，原告蜀信物业与被告张明泽签订《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》，主要约定原告按照《四川省物业服务标准》中的三级物业服务标准提供物业服务，物业服务内容主要为建筑物共用部位的维护和管理、共用设施设备的日常运行、维护和管理、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、公共园林景观及设施的养护与管理、小区公共秩序维护、车辆停放等。合同履行期限自2013年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。物业服务费以包干制计费，由四川筑鼎投资有限公司、业主向原告交纳物业服务费，盈余或者亏损均由原告享有或者承担。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅16.元/㎡·月，自四川筑鼎投资有限公司通知的交房之日起，视为四川筑鼎投资有限公司已交付，尚未出售或者尚未交付的，由四川筑鼎投资有限公司足额承担，已经交付的物业，由业主承担。物业服务费在业主收房时一次性预付六个月的物业服务费，以后按季预交，业主应在每月的十五号前履行交纳义务。逾期未交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，从逾期之日起按每天0.3%承担违约期间未付金额的违约金。 另查明，被告张明泽自2018年6月1日起至2020年4月30日期间未向原告交纳物业服务费。原告自2018年10月起至2020年4月多次向被告书面催收物业服务费无果。 本院认为，原告蜀信物业与被告张明泽签订的《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法、有效的合同，对双方均具有法律约束力。原告按约向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。原告与被告在《筑鼎·凯旋国际前期物业服务合同》中第六条约定物业服务费采取包干制，有别于酬金制，盈余或者亏损均应由原告享有或者承担，被告以原告未公布其财务收支为由拒交物业费的抗辩主张，本院不予采纳。被告以原告经营业主共有的停车位收益与电梯广告收益未公开为由拒缴物业费的抗辩主张也不予采纳，应由权利主体另案主张。被告提交的证据不足以证明原告的物业服务存在严重瑕疵。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告主张被告支付2018年6月1日至2020年4月30日期间物业费92.55㎡×1.6元/㎡×23月=3,405.84元，本院予以支持。因该案属小区物业服务合同纠纷系列案件，从本院审理的综合情况来看，原告在物业服务中还存在诸多不足之处，应当虚心听取业主意见，加强和改进物业服务工作，维持小区的和谐与稳定。关于原告主张的违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告张明泽于本判决生效之日起十日内向原告成都蜀信物业服务有限公司支付物业服务费3,405.84元； 二、驳回原告成都蜀信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张明泽负担（原告成都蜀信物业服务有限公司已向本院缴纳，被告张明泽自本判决生效之日起十日内向原告成都蜀信物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 审判员  高超秀 二〇二〇年七月二十九日 书记员  刘 慧