江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1211号上诉人（原审被告）：张先猛，男，1987年9月22日出生，居民，住宿迁市宿豫区。上诉人（原审被告）：陈茹，女，1990年4月17日出生，居民，住宿迁市宿豫区。二上诉人共同委托诉讼代理人：姜建华，江苏钟吾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张成云，女，1972年2月8日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：徐宗华，江苏律鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小红，江苏律鼎律师事务所实习律师。原审被告：林树玲，女，1961年8月30日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原审被告：张先来，女，1985年5月6日出生，居民，住宿迁市宿豫区。原审被告：张月利，女，1985年3月7日出生，居民，住宿迁市宿豫区。上诉人张先猛、陈茹因与被上诉人张成云及原审被告林树玲、张先来、张月利房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张先猛、陈茹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人没有义务协助被上诉人办理XXXD-106号商铺产权过户手续，即便上诉人负有该义务，被上诉人应向上诉人支付购房款30万元；2.上诉人不应支付停产停业损失及违约金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.张成义、林树玲并未取得拆迁前房屋即来侍路5号门面房的所有权，也未取得案涉房屋的所有权，上诉人与张成云之间不存在合同关系，没有协助办理案涉房屋产权变更手续的义务。张成云与张成义、林树玲于2014年10月18日订立的协议属于债权法律关系，张先猛、陈茹通过合法方式取得案涉房屋，二者之间没有关联性，即便张先猛、陈茹承担清偿责任，也应当在继承的拆迁安置款金额范围内承担债务。案涉房屋系陈茹额外添加78728元购买，一审判决对此问题未予以处理。2.王振华与张成义之间借款关系与本案并非同一法律关系，与本案不具有关联性，一审判决将王振华出借的款项从张成云应付购房款中扣除错误。3.张先猛与张成云之间不存在合同关系，张成云也未举证证明张先猛存在违约行为，一审判决认定张先猛应承担张成云主张的停产停业损失和违约金错误。张成云辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张成云一审诉讼请求：1.判令林树玲等人向某成云交付来龙镇XXXD-106号房屋并协助办理房屋产权变更登记手续；2.林树玲等人支付违约金308340元；3.林树玲等人支付政府补贴款30250元及案涉房屋两年房租65000元合计95250元；4.林树玲等人支付因恶意登记造成的过户费损失250000元；5.林树玲等人承担本案诉讼费、评估费、保全费。林树玲等人辩称，1.张成云不享有物权请求权，无权要求张先猛、陈茹将案涉房屋转移登记至其名下；2.张先猛、陈茹与张成云之间不存在合同关系，不应承担违约金、租金、营业损失等费用；3.王振华与张成义之间借贷关系与本案并非同一法律关系，与本案没有关联性。宿豫法院经审理查明：2014年左右，因张成义（已去世）、林树玲所有的位于宿豫区来侍路门面房被依法征收，张成义与宿豫区来龙新城房屋征收和补偿办公室（以下简称征收办）签订《宿迁市宿豫区来龙新城房屋征收补偿与安置协议》（以下简称征收安置协议），载明应得拆迁款数额为666498元，产权置换成两套房屋（1.D4地块门面128平方米，单价为2880元/平方米，总价款为368640元；2.D4地块105平方米，单价为1660元/平方米，总价款为174300元），总价款为542940元，征收单位因被征收人选择调换房另补偿安置补助费7560元，实际领取拆迁款数额为131118元；该协议在底部另备注产权调换面积以房产测绘部门实际测量为准。双方达成协议后，来侍路门面房于2014年8月12日交由当地拆迁办。2014年10月18日，张成云（乙方）经宿豫区井头惠民法律服务所见证与张成义、林树玲（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将其所有的位于宿豫区来龙镇来侍路5号门面房（因政府拆迁补偿给乙方楼房，包括一楼、二楼，约128平方米）房屋所有权及土地使用权转让给乙方；房屋售价为450000元，乙方定于合同签订之日付150000元，余款300000元于房屋交付之日一次性付清；交付时间以政府交付时间为准，如因政府未能按时交付房屋导致甲方无法向乙方交付房屋，因此政府所补偿的营业损失等由乙方所有；乙方付清房款后该拆迁补偿的门面房所有权转移归乙方所有，同时甲方将该房屋合同、发票等手续一并转移给乙方；乙方今后如需办理相关产权登记手续或过户手续，甲方应积极配合（过户费及相关费用由乙方承担），如不配合视为违约；协议生效后，任何一方不得违约，如有一方违约应按房屋时价的30%承担违约金（包括一方以房屋未办理过户手续为由要求确认权属或其他要求视为违约）。当日，张成义银行账户存入银行存款150000元。2017年8月，张先猛与征收办签订《XXX回迁安置房选房、结算认购书》一份（以下简称认购书），载明认购房屋为XXXD-106商铺一套（面积为153.97平方米，单价为2880元/平方米，总价款为443434元）、XXX7幢三单元305室房屋一套（面积为107.37平方米，单价为1660元/平方米，总价款为178234元），总价款为621668元，因与原拆迁协议约定的调换房总价款不一致，应由张先猛另支付征收办78728元。2017年8月31日，陈茹银行账户显示取款78728元。2017年10月23日，张先猛与案外人宿迁创展置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，载明张先猛购买XXXD幢106铺（建筑面积为153.97平方米，单价为2880元/平方米，总价款为443434元），该商铺购房款已于2017年10月10日付清。2017年10月27日，征收办出具《D4地块置换房屋逾期临时安置过渡费、营业用房停产停业损失费最终结算明细表》（以下简称明细表）一份，载明拆迁前房屋于2014年8月12日交房，临时过渡费至2016年2月12日到期，停产停业损失标准为1009元/月，住宅房屋临时安置过度费标准为630元/月，上述费用计算至2017年8月27日，需补发金额为30250元，扣除已发放金额，尚须补发8939元。2018年4月20，宿豫区XXXD#106铺房屋转移登记至张先猛、陈茹名下。案件审理过程中，张成云申请保全宿豫区来龙镇XXXD#106号商铺，保全金额为1000000元，宿豫法院于2017年12月6日作出（2017）苏1311民初5247号民事裁定，查封张先猛名下的位于宿豫区来龙镇来侍路D区106室房屋。根据张成云申请，宿豫法院依法委托中证房地产评估造价集团有限公司对登记在张先猛、陈茹名下的位于宿豫区来龙镇XXXD＃106室房屋﹝房产证编号为苏（2018）宿迁市不动产权第0023304号﹞进行价格、年度租金评估。评估结果为：总价1027800元、年度租金32500元，评估价值时点为2018年10月2日。宿豫法院认为，本案争议焦点为：一、张成云要求张先猛等人交付房屋并协助办理过户能否得到支持；二、张成云要求张先猛等人支付政府补贴款、房屋租金、违约金、过户费用有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点。依法成立的合同，受法律保护。张成云与张成义、林树玲签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因当事人签订该协议时，原宿豫区来侍路5号门面房已拆迁，结合《协议书》中“因政府拆迁补偿给乙方楼房，包括一楼、二楼，约128平方米”及《征收安置协议》中产权调换的门面房面积亦为128平方米等内容，应能够认定合同当事人之间的买卖标的物为拆迁补偿的房屋即宿豫区来龙镇XXXD#106商铺。因《征收安置协议》中已载明“产权调换面积以房产测绘部门实际测量为准”，故对于林树玲等人要求张成云按市场价格支付超出面积的辩解，不予采信。合同签订后，当事人应按照合同约定履行各自的义务。张成义去世后，因林树玲、张先来、张月利作为张成义的继承人均表示放弃相关继承权利，张先猛作为法定继承人依法继承上述房产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。故张先猛在继承上述房屋并办理产权登记后仍应对张成义所负的合同债务进行清偿，应按合同约定向某成云交付案涉房屋并办理相关产权变更手续，陈茹作为该房屋登记的共有人，亦应配合办理相关过户手续。张先猛、陈茹辩称涉案房屋系其支付对价购买，结合征收安置协议中载明的被征收人应得拆迁款数额、补偿被征收人的现金数额及认购书中载明的涉案房屋价格等因素，张先猛、陈茹的该辩解没有事实和法律依据，不予采信。按合同约定，张成云应在房屋交付之日向某成义、林树玲支付购房余款300000元，根据证人刘某的证言及张成云提交的张成义署名的借条内容，能够认定张成云向某成义出借款项真实，因借条中已载明可以从房款中扣除，系双方当事人真实意思表示，故张成云在向某先猛支付购房款时应将相应款项予以扣除，结合相应款项金额，张成云尚须向某先猛支付购房款235600元。关于第二个争议焦点。张成云主张的政府补贴款系《协议书》约定的应支付给张成云的款项，《协议书》已载明“三、交付时间为以政府交付时间为准，如因政府未能按时交付房屋导致甲方无法向乙方交付房屋，因此政府所补偿的营业损失费等由乙方所有”，该约定明确政府补偿的营业损失费归张成云所有，约定内容系双方真实意思表示，合法有效，故对于政府补偿的营业损失费应由张成云享有。因征收办《明细表》载明，拆迁前房屋于2014年8月12日交房，临时过渡费至2016年2月12日到期，停产停业损失标准为1009元/月，住宅房屋临时安置过度费标准为630元/月，上述费用计算至2017年8月27日，故张成云应得的营业损失为商铺的停产停业损失，应按1009元/月计算至实际交房之日即2017年8月27日，共计19003元。关于张成云主张的违约金、租金损失及过户费用损失，宿豫法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持，故在违约金不低于损失的情况下，守约方不能同时主张违约金和损失。本案张成云主张按合同约定即房屋评估价值的30%要求张先猛承担违约金308340元，张先猛辩称应以签订合同时的30%计算，因《协议书》约定“如有一方违约应房屋当时价格的30%承担违约金”，结合文义及全文，张成云主张以评估价值计算30%符合双方约定且不违反法律规定，予以支持。对于张成云主张的租金损失65000元系其可得利益损失，因其主张的计算标准和期间不违反法律规定，予以认定。关于张成云主张的张先猛将涉案房屋登记在其名下导致其产生的过户费损失250000元，因《协议书》中并未明确约定在办理房屋登记时直接登记在张成云名下，仅约定过户费由张成云承担，故张成云要求张先猛承担过户的税费缺乏依据，且即便其存在税费损失，该损失亦可包含在违约金中。综上，张成云提供的证据并不足以证实违约金低于造成的损失，故对于其要求增加计算租金损失、税费损失的主张，不予支持。张先猛辩称违约金过高，但未提供证据予以证明，故对于该辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、张先猛、陈茹于判决发生法律效力之日起十日内协助将宿豫区来龙镇XXXD#106商铺过户至张成云名下；二、张先猛于判决发生法律之日起十五日内将宿豫区来龙镇XXXD#106商铺交付张成云，张成云于张先猛交付房屋时向某先猛支付购房款235600元；三、张先猛于判决发生法律效力之日起十日内支付张成云停产停业损失19003元、违约金308340元，共计327343元；四、驳回张成云的其他诉讼请求。案件受理费10336元，保全费5000元，评估费7000元，合计22336元，由张成云负担11187元，张先猛负担11149元。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与宿豫法院查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.上诉人张先猛、陈茹是否负有将位于宿迁市宿豫区商铺变更登记至被上诉人张成云名下的义务；2.张成义向案外人王振华的借款能否从张成云应付的购房款尾款中抵扣；3.上诉人张先猛、陈茹是否应当向被上诉人张成云支付停产停业损失及违约金，如应当支付，支付的数额如何确定；4.张先猛、陈茹因购置宿迁市宿豫区商铺另行添加的78728元应当如何处理。关于争议焦点1。上诉人张先猛、陈茹主张其通过合法方式取得XXXD-106商铺，故其没有将该商铺变更登记至被上诉人张成云名下的义务。根据张成义与宿豫区来龙新城房屋征收和补偿办公室签订的《宿迁市宿豫区来龙新城房屋征收补偿与安置协议》，XXXD-106商铺系因张成义原有房屋被征收，而由张成义选择产权调换而来，加之张先猛、陈茹在与宿迁创展置业有限公司签订《商品房买卖合同》时并未支付XXXD-106商铺中对应的128平方米的价款，故足以认定XXXD-106商铺系因张成义原有房屋拆迁置换而来，张成义通过与张成云签订《协议书》的方式，将该房屋出售给张成云，在张成义去世后，张先猛作为张成义的法定继承人，陈茹作为案涉房屋登记的共有权人，在其他继承人明确表示放弃继承的前提下，应当履行张成义在去世前因签订《协议书》所负的义务，将XXXD-106商铺交付张成云。因二人未履行该义务，张成云通过诉讼方式主张二人将XXXD-106商铺变更登记至张成云名下，符合合同约定和法律规定。关于争议焦点2。张成义在与张成云签订《协议书》后，先后于2015年9月22日、2015年11月27日向某成云原配偶王振华分别借款27200元和37200元，并向王振华出具了借条，在借条中均载明“从欠房款里扣”字样。张成义作为完全民事行为能力人，其在向王振华借款时出具了借条并承诺借款从欠房款里抵扣，加之王振华亦同意该款项从张成云所欠的购房款尾款中抵扣，故一审判决将该款项予以扣除，并无不当。关于争议焦点3。因张先猛、陈茹未将XXXD-106商铺交付张成云，并从宿豫区来龙新城房屋征收和补偿办公室领取了停产停业损失，而根据张成义与张成云签订的《协议书》，该部分费用应当归张成云，故一审判决认定张先猛、陈茹应当向某成云支付停产停业损失具有事实依据。关于张先猛、陈茹是否应当支付违约金，根据《协议书》第五条第1款约定，协议生效后，任何一方不得违约，如有一方违约应按房屋当时价格的30%承担违约金。本案中，张先猛、陈茹拒绝向某成云交付XXXD-106商铺已事实上构成违约，故张成云主张张先猛、陈茹支付违约金符合合同约定。关于违约金的数额，张先猛、陈茹主张按照XXXD-106商铺评估价值的30%予以计算过高，请求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，张成云因张先猛、陈茹违约导致的损失主要为XXXD-106商铺因未能及时向其交付产生的租金损失，本院结合本案中合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，认定一审判决确定的违约金308340元明显过高，对于张先猛、陈茹请求对违约金进行调整的请求予以采纳。结合评估公司对XXXD-106商铺年度租金的评估意见以及本案实际，本院确定张先猛、陈茹应当承担的违约金的计算方法为：以XXXD-106商铺年度租金32500元为基数，自XXXD-106商铺交付之日即2017年8月30日计算三年，并在此基础上增加30%，合计为126750〔32500元／年×3年×（1+30%）〕元。关于争议焦点4。张成义与张成云签订的《协议书》中约定房屋概况为“因政府拆迁补偿给乙方楼房，包括一楼、二楼，约128平方米”，而案涉XXXD-106商铺面积为153.97平方米，张先猛、陈茹为此另行向宿迁创展置业有限公司支付了78728元。关于该78728元，张成云主张其与张成义签订的买卖协议中约定的买卖标的即为XXXD-106商铺，无论其面积多余或少于128平方米，双方均互不另行主张。对此，本院认为，张成义与张成云签订的《协议书》中约定的房屋面积为“约128平方米”，张先猛、陈茹在购置XXXD-106商铺时其实际面积为153.97平方，超出部分面积显然超出了张成义在签订买卖协议时的合理预期，对于128平方米之外的超出部分面积应由张成云支付对应差价，故本院对张成云的前述主张不予支持。关于张先猛、陈茹另行支付的78728元，该款项作为XXXD-106商铺总房款的组成部分，该商铺因面积增加而整体价款增加，对于增加面积部分对应的房屋价款，应参照张成云与张成义协议约定的每平方米单价（450000元÷128平方米=3515.63元／平方米）计算相应价款，由张成云向某先猛、陈茹支付。具体而言，按照3515.63元／平方米单价，乘以超出部分面积即25.97平方，合计91300.91元，该部分款项应由张成云向某先猛、陈茹支付。综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4052号民事判决第一项、第四项；二、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4052号民事判决第二项为“张先猛、陈茹于本判决发生法律效力之日起十五日内将宿豫区来龙镇XXXD-106商铺交付张成云，张成云于张先猛、陈茹交付房屋时向张先猛、陈茹支付购房款235600元，并支付该商铺超出约定部分的面积对应的房屋价款91300.91元”；三、变更江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4052号民事判决第三项为“张先猛、陈茹于本判决发生法律效力之日起十日内支付张成云停产停业损失19003元，违约金126750元，共计145753元”。一审案件受理费10336元，保全费5000元，评估费7000元，合计22336元，由张成云负担12000元，由张先猛负担10336元；二审案件受理费10366元，由张先猛负担4000元，由张成云负担6366元。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年七月二十日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。