四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终582号 上诉人（原审原告）：四川三川永利能源投资有限公司。住所地：四川省峨眉山市胜利镇秀湖大道西段169号。 法定代表人：温萱，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李佳青，四川众能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱艺璇，四川众能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市乐益居物业服务有限公司。住所地：四川省乐山市市中区君子巷17号4楼1号。 法定代表人：张棱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖雨豪，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王乙茗，四川炜烨（乐山）律师事务所律师。 原审第三人：四川新开元置业集团有限公司。住所地：四川省乐山市市中区茶坊路38号5幢6楼1号。 法定代表人：崔俊俐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：程新江，四川金顶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，四川金顶律师事务所律师。 上诉人四川三川永利能源投资有限公司（以下简称三川永利公司）因与被上诉人乐山市乐益居物业服务有限公司（以下简称乐益居公司）、原审第三人四川新开元置业集团有限公司（以下简称新开元公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院(2019)川1102民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，因案件事实清楚不开庭进行了审理。上诉人三川永利公司的委托诉讼代理人李佳青、朱艺璇，被上诉人乐益居公司的委托诉讼代理人肖雨豪、王乙茗，原审第三人新开元公司委托诉讼代理人陈伟到庭参加询问。本案现已审理终结。 三川永利公司上诉请求：一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初5969号民事判决书；二、依法改判被上诉人乐益居公司支付三川永利公司经济损失30万元；三、判令乐益居公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。 事实和理由：一、一审法院错误认定本案事实：1.案涉车辆为上诉人向第三人租赁而来，每辆车租金1,000元/月，车辆被淹发生在2019年8月5日，车辆理赔在2019年11月27日，共计114天，期间案涉车辆使用费共计11,400元，该费用损失属于上诉人实际损失，法院应认定；2.当事人购买新车总花费购置税20多万元，该笔费用从保险理赔费用当中扣除，是上诉人实际损失应认定；3.被上诉人应赔偿上诉人租车位损失按7,200元一年租金计算，114天共计2,249元；4.案涉车辆办理的保险理赔是修车理赔保险，泡水车价值大打折扣，酌情应认定损失7万元。一审法院也认定被上诉人没有尽到及时通知义务，从公平原则上，构成违反物业管理合同，应对上诉人的损失承担相应赔偿责任。 乐益居公司辩称，上诉人提到的车辆使用费11,400和车辆购置税20多万元在一审中没有主张，二审不应当被支持，30万是酌情考虑的金额，并非这样组成。购置税是车辆买受人在购买车辆时根据国家规定支付的税费，而非车辆的实际价值，该购置税不是上诉人支付的，而是车辆所有人支付，因此上诉人的这项请求没有事实和法律依据。综上一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人新开元公司述称，请求二审法院依法判决。 三川永利公司向一审法院起诉请求：一、判令乐益居公司赔偿三川永利公司经济损失30万元；二、案件受理费由乐益居公司承担。 一审法院审理查明：乐益居公司于2012年6月取得三级物业管理资质，可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。乐山市开元明珠小区（以下简称开元明珠小区）位于四川省乐山市市中区茶坊路38号，新开元公司系该小区五楼办公楼及地下车库的业主。 2017年6月25日，乐山市开元明珠小区业主委员会（以下简称小区业委会）制订《小区管理规约》，载明该规约对全体业主及物业使用人均有约束力；所涉物业管理区域的物业类型为住宅、办公楼、商业用房；物业区域的停车库或停车场用于停泊机动车，车位的业主或使用人应遵守区域停车场规则的有关规定等。2018年12月15日，小区业委会作为甲方与乐益居公司作为乙方签订《开元明珠小区物业服务合同》，主要约定：甲方将开元明珠小区委托乙方实行物业服务管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，委托管理期限为2019年1月1日至2022年6月30日24时止；委托管理事项包括秩序维护、安全防范、交通与车辆停放管理等。 2019年1月1日，新开元公司作为甲方与乐益居公司作为乙方签订《物业服务合同》，主要约定新开元公司将五楼办公楼的物业服务委托给乐益居公司，物业服务期限自2019年1月1日至2022年6月30日止；物业面积为五楼办公楼610.42平方米，物业服务收费标准为办公楼1.00元／m2˙月，地下车库15元／个˙月，共计15个；物业服务内容包括物业共有部分的维护、保养、清洁，排污系统、电梯照明系统、消防系统、地下车库的抽排系统、电梯等的运行、维护和保养，物业区域范围内的安全防范工作包括加强停车管理等；第五条第二项：乙方违反合同未完成管理目标和达到管理质量标准的，乙方按委托管理报酬总额的20%向甲方支付违约金；第五条第四项：乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任；第五条第五项：因甲方自身原因造成的人身及财产损失，乙方不承担责任等。落款时间为2019年3月29日的《收款收据》载明：“新开元物业交来2018年元月-2018年12月车库卫生费2,880元”，该收款收据备注中载明：“16个车位×15.00月／个×12个月”。庭审中，乐益居公司认可新开元公司缴纳物业服务费用的方式为次年缴纳上年度费用。 2019年1月1日，三川永利公司分别与车牌为川Ｌ0×（品牌型号为埃尔法ＪＴＮＧＫ3ＤＨ、车辆类型为小型普通客车）的车主罗朝霞、川ＬF×（品牌型号为雷克萨斯ＪＴＨＧＭ46Ｆ、车辆类型为小型轿车）的车主钱柯岑、川Ｌ9×（品牌型号为奥迪ＦＶ7201ＴＦＣＶＴＧ、车辆类型为小型轿车）的车主杨涛签订租车协议，主要约定上述车主将其所有的车辆租给三川永利公司使用，租金均为每月1,000元。2019年1月8日，三川永利公司通过其在中国建设银行股份有限公司乐山高新区支行的银行账号向新开元公司转账支付车位租金7,200元，新开元公司于同日向三川永利公司出具了《四川增值税普通发票》。庭审中，新开元公司认可三川永利公司租用的是开元明珠小区地下车库中的三个车位。 2019年6月16日，开元明珠小区经业主大会表决通过了《进出车辆管理规定》，主要载明小区车辆进出实行蓝牙系统管理，一枚蓝牙对应业主一辆车牌，车辆、车牌如有变化应到物业服务处登记备案；有车库的小区业主车辆原则上进库停放；写字楼按照当初与业委会的约定共有蓝牙15枚，应全部进入车库停放；工作人员白天在小区内停放车辆视小区有空余车位而定月租，17：30分后必须开出小区等。新开元公司工作人员费涛领取了15个车位的蓝牙，其中在“三楼”处填写了案涉车辆川Ｌ9×的车牌号，乐益居公司对此予以认可但陈述不清楚费涛领取的15个蓝牙所对应的车牌。 2019年8月5日开始至8月6日，乐山市中心城区出现区域性持续暴雨，案涉川Ｌ0×、川ＬF×、川Ｌ9×于2019年8月5日晚上停在开元明珠小区地下车库。2019年8月5日晚上，开元明珠小区地下车库停放了包括案涉车辆在内的9辆车。乐益居公司保安人员于2019年8月6日凌晨2时许通知车主挪车时，地下车库开始出现积水，第一辆车从地下车库驶出的时间约在同日凌晨3时许。同日凌晨4：03分，乐益居公司保安人员电话通知三川永利公司工作人员彭世新挪车，彭世新遂电话通知了三川永利公司工作人员屈浩林及四川永盛鸿基建筑工程有限公司（以下简称永盛鸿基公司）杜戈庆，屈浩林接电话后通知了永盛鸿基公司工作人员袁孟亮，屈浩林及袁孟亮随即到达开元明珠小区地下车库。同日凌晨4：46：54分，袁孟亮驾驶车牌号为晋Ｊ×的车辆从地下车库驶出，于4：47：06分停在地下车库入口处的坡道上。屈浩林证实其到达地下车库时水位已上涨至川Ｌ0×的号牌位置且川ＬF×的座椅已被水淹，故无法将车辆驶离地下车库，并证实因晋Ｊ×的车辆有底盘升降功能，所以才能把车开出来。同日凌晨6时许，新开元公司工作人员费涛接到乐益居公司电话后于同日7时许到达开元明珠小区，费涛证实此时水位已上涨至地下车库入口处但还没有涨上坡道，考虑到办公楼还没停电且地下车库安装有配电箱，为防止办公楼整体电路受损，费涛通知新开元公司电工到达开元明珠小区并阖上了办公楼的电闸。 2019年8月6日下午地下车库水位消退后，案涉三辆车被拖车拖出。庭审中，三川永利公司陈述案涉三辆车均因本次保险事故在保险公司获得理赔，其主张的30万元违约金是基于案涉车辆购买机动车损失保险时已低于车辆的实际价值，故酌情主张乐益居公司赔偿的损失额为30万元。 审理中，一审法院组织各方当事人对案涉地下车库进行了勘查，查明情况如下：1.地下车库平时用于办公楼车辆停放，在办公楼下班后如果地下车库有空余车位且小区内地上车位无法停放的情况下，小区业主可以将车辆停入地下车库，但要在第二天办公楼上班之前驶离；2.地下车库安装有办公楼配电箱；3.地下车库内没有安装监控探头。 另查明，1.乐益居公司保安处登记的车辆信息中记载了“屈浩林”“173×1”“111”“三川永利公司”、“袁孟亮”“186×17”“晋Ｊ×”“办公楼车库”。乐益居公司认可其保安人员在2019年8月5日晚至2019年8月6日凌晨4：03分期间，没有拨打上述两个电话。2.乐益居公司制定的《防灾减灾处理应急预案》载明：做好日常安全隐患的排查工作，保持排水系统的正常运行；遭遇暴风骤雨等强对流天气时，应紧急检查各处排水系统，及时确保排水的顺利进行；如遇较多积水时，应及时切断被淹及可能被淹的电力设备的电源；及时有效的抢救小区业主的财产；灾情加重时可拨打报警电话求助；安抚受灾住户，积极查明受灾原因，报告相关职能部门。3.《机动车商业保险保险单（正本）》载明，车主罗朝霞为川Ｌ0×车辆所投保的险种中，机动车损失保险的责任限额为649,704元。 一审法院认为：《小区管理规约》系开元明珠小区业主自治规约，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效规约。小区业委会与乐益居公司签订的《开元明珠小区物业服务合同》、新开元公司与乐益居公司签订的《物业服务合同》，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，上述合同均合法且有效。三川永利公司主张租赁新开元公司地下车位，提交了转款凭证及增值税发票，且新开元公司对此予以认可，能够证明其与新开元公司之间建立了车位租赁合同关系，故一审法院对三川永利公司主张其系案涉车位承租人依法予以支持。 根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点：一、三川永利公司主体是否适格；二、乐益居公司对地下车库提供的服务是否包括安全防范;三、乐益居公司是否存在违约行为；四、乐益居公司是否应赔偿三川永利公司损失。一、关于三川永利公司主体是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务”之规定，非业主的物业使用人享有合理利用共有部分、接受物业服务企业提供服务、合理利用共有部分以及居住利益、相邻权受到侵害时提起相应诉讼等权利。本案中，基于新开元公司与乐益居公司之间建立的物业服务合同关系，且结合《小区管理规约》中关于本规约对全体业主及物业使用人均有约束力，以及《开元明珠小区物业服务合同》中关于乐益居公司提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人的约定，三川永利公司作为新开元公司地下车位的承租人有权在其合理使用车位期间权利受到侵害时提起诉讼，故一审法院认定三川永利公司是本案适格的主体。 二、关于乐益居公司对地下车库提供的服务是否包括安全防范的问题。首先，案涉地下车库位于开元明珠小区物业范围内的办公楼负层，根据《小区管理规约》中关于所涉物业管理区域的物业类型为住宅、办公楼、商业用房的约定，地下车库处于该小区物业管理区域。其次，新开元公司与乐益居公司在《物业服务合同》中对物业服务内容的约定包含了地下车库的抽排系统、电梯等的运行、维护和保养以及物业区域范围内的安全防范工作含停车管理等，也即地下车库的抽排系统、安全防范及停车管理属于物业服务内容。再次，《物业服务合同》中的物业收费标准载明地下车库为15元／个˙月，没有证据显示该合同中明确约定了乐益居公司对新开元公司的地下车库仅限于提供卫生清扫。故乐益居公司关于其对新开元公司的地下车库仅限于卫生清扫的辩称理由不成立，一审法院不予采信。 三、关于乐益居公司是否存在违约行为的问题。根据《物业管理条例》第十九条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”之规定，结合乐益居公司与新开元公司在《物业服务合同》中关于物业服务内容中包含有安全防范的约定，一审法院认为，乐益居公司作为物业管理企业对于小区物业管理区域内的安全负有一定的安全防范及风险提醒义务，对于可能存在的安全隐患及风险，应当及时提醒或消除。本案中，乐益居公司保安人员于2019年8月6日凌晨2点许抄录地下车库9辆车的车牌并通知车主转移车辆时，地下车库开始出现积水，且第一辆车在凌晨3时许驶离了车库，但乐益居公司保安人员直至同日凌晨4时03分才电话通知三川永利公司工作人员彭世新挪车，一定程度上延误了案涉车辆驶离地下车库。乐益居公司明知地下车库主要用于停放办公楼车辆，即便如乐益居公司所述因屈浩林没有登记车牌号而无法确定案涉车辆是否与屈浩林有关，但乐益居公司在登记信息中还记载有袁孟亮的车牌号及电话号码并标明系“办公楼车库”的情况下，其保安人员也未在同日凌晨4：03分之前拨打袁孟亮的电话，故一审法院认定乐益居公司未尽到及时通知义务。对于乐益居公司提出三川永利公司有条件将车辆驶离地下车库但拒不驶离，一审法院认为，案涉车辆行驶证所载明的车型分别为小型轿车或小型客车，而监控视频可见晋Ｊ×的车型为越野车，由于车型及配置均无可比性，故不能因晋Ｊ×从地下车库驶离即推断出案涉三辆车均具备在当时驶离地下车库的条件。即便如乐益居公司所述屈浩林到达地下车库时的水位高度仅在乐益居公司保安人员的小腿肚位置，也印证了案涉车辆当时已涉水且水位仍在上涨。根据生活常理判断，车辆涉水后仍发动车辆可能导致发动机受损，且屈浩林证实当时水位已上涨至川Ｌ0×的号牌位置及川ＬF×的座椅已被水淹，故屈浩林关于未将案涉车辆驶离地下车库原因的陈述具有合理性，一审法院对乐益居公司的该项辩称不予采纳。对于乐益居公司提出三川永利公司及新开元公司阖上办公楼的电闸系扩大了损失，一审法院认为，鉴于地下车库安装有配电箱，在2019年8月6日凌晨7时许水位已上涨至地下车库入口处的情况下，新开元公司关于阖上电闸是基于办公楼电路安全的陈述具备一定的合理性，故一审法院对乐益居公司的该项辩称亦不予采纳。 但是应该看到，造成案涉车辆被淹有多种因素，2019年8月5日至8月6日乐山市中心城区的持续性暴雨是因素之一。此外，三川永利公司作为物业使用人应当遵守小区车辆进出的管理规定，在车辆、车牌有变化时及时到乐益居公司处进行登记。但是，除川Ｌ9×车的号牌在新开元公司处领取蓝牙时进行了登记外，川ＬF×的号牌、联系方式均没有在乐益居公司处进行登记，川Ｌ0×的号牌登记有误时也没有及时发现并更正，一定程度上给乐益居公司保安人员在事发之日查找案涉车辆的联系方式带来了不便。 四、关于乐益居公司是否应赔偿三川永利公司损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，乐益居公司在本次安全防范工作中未尽到及时通知义务，应当承担相应的赔偿责任，但是应当结合物业管理瑕疵程度及权利义务相对等的原则予以确定。庭审中，三川永利公司明确其基于新开元公司与乐益居公司签订的《物业服务合同》第五条第四项关于“乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任”的约定从而主张乐益居公司承担30万元的赔偿责任，但没有举证证明其损失额的具体组成，应承担举证不能的不利后果。同时，鉴于三川永利公司主张乐益居公司承担违约责任的形式是赔偿损失，而赔偿损失系具备补偿性质的责任形式，且三川永利公司当庭陈述案涉车辆均因本次事故获得了保险赔偿，故在三川永利公司未举证证明其损失的具体组成且其损失已获得补偿的情况下，一审法院对三川永利公司的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案体具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回三川永利公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为2,900元，由三川永利公司负担。 本院二审期间，上诉人三川永利公司向本院提交了以下新证据：1.租车的租金发票（公司支付现金，车主开具发票），每月1,000元租车租金收据；2.三川永利公司赔付案涉三车车主的水淹赔偿金每车10,000元共计30,000元收款收据。被上诉人乐益居公司对其真实性、合法性、关联性不予认可。新开元公司对以上证据三性不认可真实性。本院认为，对上诉人提交证据1与上诉人一审提交的《租车协议》相印证，能证明第三人向三川永利公司租车的事实，对其真实、合法、关联性予以采信。上诉人提交的证据2无法确定真实性，合法性、关联性，本院不予确认。 双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：乐益居公司是否应当对三川永利公司承担违约损失？如果应当承担，应当支付上诉人损失金额如何确定？本案中，新开元公司与乐益居公司之间建立物业服务合同关系，结合《小区管理规约》，该物业服务合同对全体业主及物业使用人均有约束力，故三川永利公司作为新开元公司地下车位的承租人依据新开元公司与乐益居公司签订的《物业服务合同》约定，主张权利符合法律规定。该《物业服务合同》约定物业服务内容包括物业共有部分的维护、保养、清洁，排污系统、电梯照明系统、消防系统、地下车库的抽排系统、电梯等的运行、维护和保养，物业区域范围内的安全防范工作包括加强停车管理等；第五条第二项：乙方违反合同未完成管理目标和达到管理质量标准的，乙方按委托管理报酬总额的20%向甲方支付违约金；第五条第四项：乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任；同时，乐益居公司制定的《防灾减灾处理应急预案》载明：做好日常安全隐患的排查工作，保持排水系统的正常运行；遭遇暴风骤雨等强对流天气时，应紧急检查各处排水系统，及时确保排水的顺利进行；如遇较多积水时，应及时切断被淹及可能被淹的电力设备的电源；及时有效的抢救小区业主的财产；灾情加重时可拨打报警电话求助；安抚受灾住户，积极查明受灾原因，报告相关职能部门。从以上合同约定内容可知，乐益居公司负有对小区地下车位区域的管理义务不仅限于卫生管理，还包括安全防范工作管理。在本次发生的暴雨导致车库进水事故中，乐益居公司安全防范工作中未尽到对业主或车库使用人及时通知义务，应当承担相应的违约赔偿责任，但是应当结合物业管理瑕疵程度及权利义务相对等的原则予以确定。庭审中，三川永利公司明确其基于新开元公司与乐益居公司签订的《物业服务合同》第五条第四项关于“乙方未能履行本合同的约定，导致甲方人身、财产安全受到损害的，应当依法承担赔偿责任”的约定从而主张乐益居公司承担30万元的赔偿责任，但对该30万元的组成，二审中陈述由四部分组成，1案涉车辆使用费共计11,400元，该费用损失属于上诉人实际损失；2.当事人购买新车总花费购置税20多万元，该笔费用从保险理赔费用当中扣除，上诉人实际损失应认定；3.被上诉人应赔偿上诉人租车位损失按7,200元一年租金计算，从2019年8月6日至2019年11月27日保险赔付之日共计114天共计2,249元租金损失；4.案涉车辆办理的保险理赔是修车理赔保险，泡水车价值大打折扣，酌情应认定损失7万元。本院认为，对上诉人主张2、4部分损失，因上诉人未提交真实、合法、有效证据佐证，本院不予采信。对上诉人主张关于案涉三车辆使用费共计11,400元，有《租车协议》和租金发票相印证，每辆车租金1,000元/月，车辆被淹发生在2019年8月5日，车辆理赔在2019年11月27日，共计114天，本院对该部分损失11,400元予以确认；对上诉人主张租车位损失按7,200元一年租金计算，从2019年8月6日至2019年11月27日保险赔付之日共计114天，计2,249元租金损失予以确认。综上本院确定乐益居公司应赔偿上诉人三川永利公司合理的实际损失为13,649元。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在上诉人主张的违约损失确定上处理不当，本院予以纠正。本案因二审出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院(2019)川1102民初5969号民事判决； 二、乐山市乐益居物业服务有限公司于本判决生效后十五日内支付四川三川永利能源投资有限公司赔偿款13,649元； 三、驳回四川三川永利能源投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,900元，由乐山市乐益居物业服务有限公司负担；二审案件受理费5,800元，由乐山市乐益居物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 艳 审 判 员  李金伟 审 判 员  杨梅娜 二〇二〇年七月二十日 法官助理  童渝婷 书 记 员  刘佳欣