呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1294号上诉人(原审原告)：康春雷，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原审第三人：内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路389号紫云花园4号楼4层1041。法定代表人：王岗，该公司执行董事。上诉人康春雷与被上诉人内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）、原审第三人内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司（以下简称大盛魁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人康春雷及其委托诉讼代理人樊艳良，被上诉人蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼，大盛魁公司经本庭依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康春雷上诉请求：1、依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院(2019)内0104民初3871号民事判决,依法发回重审或予以改判;2、本案的诉讼费用由蒙拓公司承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案房屋已经具备交付条件能够交付,不构成法定解除的条件系认定事实错误。本案康春雷购买蒙拓公司开发建设的的位××区商铺。庭审过程中,蒙拓公司并未提供任何竣工验收报告,没有提供任何证据证明涉案房屋已经达到交付条件,并且案涉工程截止至今基础设施并未完工,根本不具备交付的条件。但仅仅依据蒙拓公司的答辩意见,简单认定涉案房屋已经具备交付使用的条件明显属于刻意保护开发商,导致康春雷维权无门。一审法院既不支持康春雷解除合同的诉讼请求,蒙拓公司又无法将案涉房屋交付康春雷使用,那么康春雷该如何维护自身的合法权益,康春雷希望二审法院能够查明案件事实,依法维护上诉人的合法权益。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,案涉房屋至今未达到交付使用的条件,其违约行为致使合同目的不能实现,康春雷的诉请符合法律规定。但一审法院不顾客观事实,牵强认定本案不构成法定解除的情形,驳回康春雷的诉讼请求系适用法律错误。蒙拓公司辩称，本案案涉房屋已经实际建成，符合现房销售条件，康春雷与蒙拓公司签订的商品房购买协议系双方的真实意思表示，为有效协议。鉴于其性质属于商场，只不过现在是委托经营期间，委托经营期满会返还给康春雷，故并非康春雷所述的无法交付，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。大盛魁公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。康春雷向一审法院起诉请求：1、请求解除康春雷与蒙拓公司双方所签订《商品房购买协议》；2、请求判令蒙拓公司向康春雷退还购房款110968元及其蒙拓公司逾期交付房屋的违约金19631．63元（暂计算至2019年8月31日具体数额待实际给付之日据实计算），总计130599．63元；3、请求判令蒙拓公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：康春雷与蒙拓公司于2013年12月11日签订《商品房购房协议》，康春雷购买蒙拓公司位于××区商铺，商铺面积为21．19平方米，购房单价为9956．02元，总价为210968元；康春雷支付首期房款110968元，房屋交付时间为2015年8月31日之前，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0．1的违约金。合同签订后，康春雷向蒙拓公司支付了购房首付款110968元。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。康春雷与与蒙拓公司及大盛魁公司于2013年12月11日签订《内大商街委托经营合同书》，约定，康春雷委托大盛魁公司经营，经营期限自2015年8月31日至2023年8月31日止，前三年回报收益康春雷已从支付给蒙拓公司的总购房款中扣除，第四、五、六年的回报收益，大盛魁公司在每年度的8个月的1号至31号向康春雷支付年度租金。截止至2018年8月31日大盛魁公司向康春雷支付的租金直接支付被告蒙拓公司购房款，上述内容被告蒙拓公司也予以认可。一审法院认为，首先，康春雷与蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以《商品房购买协议》为基础请求确认协议的效力，签订《商品房购买协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故一审法院认定康春雷与蒙拓公司所签《房屋购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。其次，本案中合同双方未对逾期交房的解除权进行约定，不存在约定解除权。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，涉案房屋已经具备交付条件能够交付，不构成法定解除的条件，故对于康春雷要求解除《商品房购买协议》的诉讼请求不予支持。对康春雷主张的返还购房首付款110968元及违约金19631．63元的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告康春雷的诉讼请求。案件受理费1456元，由原告康春雷负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。康春雷提交一组新证据：2020年7月14日录制的七段视频及五章照片，拟证明内大商街F区3层施工现场地面墙面尚未完成，瓷砖等铺设供**暖管道裸露在外，空调新风系统尚未开始施工，部分玻璃扶手尚未安装，案涉工程根本没有达到交付的条件。蒙拓公司的质证意见为对该证据的真实性认可，证明的问题不认可。从照片及视频来看，案涉房屋已经建成，目前是因为以后要进行委托经营在统一进行装修。经审理,本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、康春雷请求解除其与蒙拓公司之间的商品房购买协议是否有事实及法律依据；二、蒙拓公司是否应当退还康春雷购房款人民币110968元及相应的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，康春雷与蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就商铺的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，蒙拓公司虽未取得商品房预售许可证，但本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，且本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易的实际出发，不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效，故本院认定康春雷与蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。本案中，双方所签订合同未对逾期交房的解除权进行约定，不存在约定解除权，亦不构成法定解除的条件，故对于康春雷要求解除《商品房购买协议》的诉讼请求不予支持,其请求的蒙拓公司退还其购房款人民币110968元及相应的违约金亦不予支持。综上所述，康春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2912元，由康春雷负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二十一日（法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升