湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初1762号原告:利川浙商联盟商业管理有限公司，住所地：利川市东城街道办事处金龙北路70号,统一社会信用代码91422802095462952W。法定代表人:林丽华，系该公司总经理。委托诉讼代理人丰锐，男，生于1983年10月8日，土家族，湖北省利川市人，住利川市。系该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人司利平，女，生于1976年10月19日，土家族，湖北省利川市人，住利川市，系该公司员工。特别授权代理。被告：雷秀英，女，1975年9月25日出生，汉族，户籍地利川市，现住利川市。委托代理人：秦艺，利川市都亭法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告利川浙商联盟商业管理有限公司（以下简称：浙商联盟公司）与被告雷秀英租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）鄂2802民初2374号民事判决，被告雷秀英服，提出上诉，恩施州中级人民法院于2018年12月10日裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告浙商联盟公司委托诉讼代理人丰锐、司利平，被告雷秀英的委托代理人秦艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙商联盟公司向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原、被告于2016年12月10日签订的《利川浙商联盟商业管理有限公司蔬菜批发商铺租赁合同书》；⒉判令被告支付给原告租金42299.80元、物业费4327.44元、违约金93254.48元（46627.24*2）等费用合计139881.72元，并从欠费之日起至付清之日为止，按“46627.24*3%*逾期天数”计算并支付滞纳金；⒊本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告租金22300元、物业费8987.6元，共计31287.6元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年9月30日原被告签订租赁合同，主要内容为:2016年4月1日-2019年3月31日，合同期限为36个月，优惠期为19个月。租金合计68918元，被告缴纳50%租金即34459元、经营保证金6000元。被告租赁负一层C30、C31两个门面。C30、C31两个门面租到2016年11月31日，应交租金为15405.2元，余下租金为19053.8元。后因为政府要求我们市场整体搬迁，原被告又于2016年12月10签订租赁合同，期限为2016年12月1日至2019年3月31日，承租商铺为C10-22、C10-23，租赁面积为133.15平方米，月租金为4648元，本合同期限为28个月，合同应缴纳租金为61353.6元（延续2015年9月30日签订的租赁的合同的期限和优惠政策而来），那么抵扣第一次合同剩下的19053.8元和2016年12月14日被告缴纳20000元，尚欠租金为22300元。被告尚欠2017年1月1日至2019年3月31日的物业费27个月，共计8987.6元。以上共计尚欠31287.6元。被告雷秀英辩称，1、原告要求物业费，于法无据，2018年4月19日之前，原告要求被告搬离该商铺，被告不搬离，原告强制要求被告搬离。2、双方在第二次2016年12月10日签订合同后，在2016年12月14日，支付原告60459元的租赁费。经营保证金等3份收据共60459元。所以不存在欠原告商铺租金和物业费。请求驳回原告诉求。3、物业费在正常经营期间已由经营保证金作为抵偿。本院经审理认定事实如下：雷秀英于2016年4月1日向浙商联盟公司承租利川农贸城负一层C30、C31商铺，已付租金34459元及经营保证金6000元。雷秀英使用该商铺至同年11月31日后，改租利川农贸城C区一层C1022、C1023号场地。2016年11月23日，浙商联盟公司与雷秀英签订《利川农贸城蔬菜批发合同签约流转书》，流转书主要内容为：雷秀英租赁C30、C31铺位，第一次缴纳租金34459元，租赁负一层8个月使用租金合计15405.2元；现租赁C1022、C1023铺位28个月，免租后共计需要缴纳租金61353.6元；雷秀英已缴纳经营保证金6000元，第一次缴纳租金合计34459元，负一层租金差额为19053.8元，第二次还须实付租金合计42299.8元。雷秀英作为“租赁户”在流转书上签字确认。2016年12月10日，浙商联盟公司（出租方、甲方）与雷秀英（承租方、乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方将位于利川农贸城C区一层C1022号场地（建筑面积77.39平方米）、C区C1023号场地（建筑面积55.76平方米）出租给乙方，用于经营蔬菜批发；租赁使用期限为原负一层租赁合同年限范围，市场计租从2016年4月1日起至2019年3月30日止；第一次已缴纳租金34459元，原在负一层已使用的租金15405.20元，新租赁商铺C1022、C1023免租后应缴纳租金61353.60元（1926元/月×13.2个月+2722元/月×13.2个月），减去原负一层剩余租金19053.80元，乙方须于2017年4月10日前缴纳租金42299.80元；合同期内，乙方须每年按计租面积支付每平方米2.50元/月的物业管理费，支付时间以物业收费通知书为准，年物业管理费金额为3994.50元（2.50元×133.15×12个月）（免租期间不免物业管理费）；原负一层交纳的经营保证金不变，乙方已缴纳的经营保证金6000元到本合同终止为止，租赁期内经营保证金由甲方无息保管，由于乙方违约、逾期付款等导致提前终止本合同，乙方无权要求返还保证金。《租赁合同》第十四条其他约定事项第7款约定原乙方签订的租赁合同合同编号LN-A-ZL-0015,商铺号C30C31,即从本《合同》签订之日起终止原负一层商铺租赁合同，不再具有法律效力，乙方无异议。2016年12月14日，浙商联盟公司给雷秀英出具三张收据，第一张收据内容为：“收据入账日期：2016年12月14日交款单位雷秀英收款方式转人民币（大写）贰万元整￥20000.00收款事由利川农贸城C1022.C1023租铺合同款”。第二张收据内容为：“收据入账日期：2016年12月14日交款单位雷秀英收款方式转人民币（大写）陆仟元整￥6000.00收款事由利川农贸城C1022.C1023经营保证金（原C30.C31转）”。第三张收据内容为“收据入账日期：2016年12月14日交款单位雷秀英收款方式转人民币（大写）叁万肆仟肆佰伍拾玖元元整￥34459.00收款事由利川农贸城C1022、C1023租铺合同款（原C30.C31转）”，三张收据上均加盖浙商联盟公司财务专用章。双方对于金额为6000元、20000元的收据无异议，但是对于其中34459元这张收据中的收款事由“（原C30.C31转）”有异议，原告陈述这张收据上的34459元是原C30、C31商铺的租金直接转到这份合同中来的，其数额就是之前雷秀英给付的C30、C31的租金34459元。雷秀英代理人辩称这张收据上的34459元是由原来C30、C31租铺转上来的租金，是上一个合同的剩余款。雷秀英辩称在原告处租赁商铺一共缴纳了9万多元，第一次缴纳3万元，第二次缴纳了6万多元。另查明，雷秀英支付浙商联盟公司物业管理费至2016年12月31日。上述事实，有《利川浙商联盟商业管理有限公司蔬菜批发商铺租赁合同书》、租赁信息表、《利川农贸城蔬菜批发合同签约流转书》、收据、物业管理费交纳证明及原、被告陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，对当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为浙商联盟公司于2016年12月14日给雷秀英出据收到34459元是被告原租商铺C30、C31时缴纳的租金34459元所转或是被告当日缴纳现金34459元。根据本案查明事实，雷秀英于2016年4月1日向浙商联盟公司承租利川农贸城负一层C30、C31商铺，后改租利川农贸城C区一层C1022、C1023商铺，双方于2016年12月10日重新签订《租赁合同》，合同约定原双方签订的租赁合同（商铺号C30C31）从本《合同》签订之日起终止原负一层商铺租赁合同，不再具有法律效力。故雷秀英从租赁C30、C31到之后租赁C1022、C1023商铺是一个延续的过程。《租赁合同》与《流转书》均对雷秀英租赁C30、C31商铺只缴纳租金34459元、现租赁C1022、C1023号商铺还需缴纳租金42299.8元予以确认。虽然被告提交了2016年12月14日原告给其出据收到34459元的收条，但收款事由已备注“原C30、C31转”，表明该款项来源系被告租赁原告商铺C30、C31时缴纳的租金所转。因原、被告双方均认可被告租赁C30、C31商铺时只缴纳租金34459元和租赁C30、C31商铺8个月应缴纳租金15405.2元的事实，故原告称该收条上载明的金额34459元系被告租赁C30、C31时缴纳的租金34459元所转的理由，与本案事实相符，本院予以采纳。被告雷秀英的代理人辩称，该收据是在合同签订后所出具，其款项是由原来C30、C31租铺转上来的租金，是上一个合同扣除租金后的剩余款，与本案事实不符，本院不予采信。被告雷秀英本人辩称租赁浙商联盟公司商铺一共缴纳90000多元，第一次缴纳3万余元，第二次缴纳6万余元，但从被告提交的证据分析，被告租赁原告的商铺，共计只缴纳租金54459元和经营保证金6000元，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳。现浙商联盟公司已经按照合同约定履行合同义务，雷秀英也应按照合同约定履行给付义务，对于浙商联盟公司要求雷秀英给付下欠租金的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定的“免租后应缴纳租金”61353.60元，低于根据月租金标准计算的租赁期间的租金，本院予以确认，扣除雷秀英于2016年12月14日已经缴纳的租金20000元，尚欠租金为22299.80元。被告辩称其于2018年4月19日已搬离商铺，不存在物业费，但是未提供相应证据予以证实，且原告不予认可，故对于该辩称意见，本院不予支持。浙商联盟公司要求雷秀英支付下欠物业服务费8987.6元，符合合同约定，本院予以支持。关于雷秀英辩称物业费在正常经营期间已由经营保证金作为抵偿，原告同意予以抵偿，对于该辩称意见，本院予以采纳。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告雷秀英于本判决生效之日起十日内支付原告利川浙商联盟商业管理有限公司下欠租金22299.80元及物业管理费8987.6元（被告雷秀英缴纳的经营保证金6000元予以抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由原告利川浙商联盟商业管理有限公司负担112元，由被告雷秀英负担470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李晓兵人民陪审员  古如洲人民陪审员  李明祥二〇二〇年七月二十七日书 记 员  魏艳丽