贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4746号 原告：周丽云，女，汉族，1974年8月5日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：魏浪（特别授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。执业证号：15205201911148124。 委托诉讼代理人：曾勇（一般授权代理），系贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15205201811022525。 委托诉讼代理人：赵月颖（一般授权代理），贵州朗意律师事务所实习律师。 原告周丽云与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人魏浪、曾勇，被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人赵霞林、赵月颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周丽云向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告将办理位于瑞丰新城8幢8-2803号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、判决被告向原告支付逾期向产权登记机关提交涉案房屋转移登记资料的违约金，(违约金计算以原告已付购房总款403,965.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年6月1日计算至被告将办理产权登记资料提交办证机关之日止，暂计72,199.00元);三、判决被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金以原告已付购房款403,965.00元为基数，每日按原告支付房价款的万分之三从2014年10月1日计算至2016年6月21日，暂计43,627.00元）;四、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。 事实和理由:2013年4月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市瑞丰新城第8幢8-2803号商品房出售给原告。总房款403965.00元。付款方式为一次性付款。合同第八二十二条章第三款约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。合同签订后，原告已按约定向被告支付购房款，并支付房屋办证费。按照合同约定，被告应于2017年5月31日前提交办证资料到产权登记机关。但被告亦未按照合同约定的办证日期给原告办理房屋产权登记，故被告应该向原告支付相应的违约金。被告与原告在2014年12月29日签订购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议，因延交房时间较长，原签订的商品房买卖合同十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下：双方约定交房时间9号楼定为2015年7月30日交房，原约定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止，然被告并未按照合同约定的时间如期向原告交付商品房，故被告应该向原告支付相应的违约金。综上所诉，原告根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特具状诉至贵院，请求判如所述为谢! 审理过程中，原告申请撤回诉请第一项、第三项。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告未按约定向被告支付办证所需的相关费用，其无权诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。《商品房买卖合同》明确约定买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内向出卖人缴纳契税、专项维修基金、办证费等相关费用，原告至今仍未履行缴纳相关契税的义务，导致办证时限的计算时间尚未开始，据此，原告已经违反合同的先行义务，被告因而取得顺序履行抗辩权，无需支付违约金。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新型冠状病毒××疫情的影响，致使被告迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间的违约金也应予扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。四、本案违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，参考省内各地对同大案件的处理情况，遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予10000元至2000元的补偿，故本案逾期办证违约金约定极高，即便承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减才能兼顾公平原则。五、原告诉请我的违约金终期错误:。毕节市不动产登记中心于2019年10月17日出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，明确予以办理该项目不动产登记，至此，可办理买受人不动产权证书，因买受人未提交办证应当由其提交的相关资料，致使办证时间滞后，该责任应由其自行承担，故，即便承担违约责任，违约金计算终期也应截止到上述日期。六、原告诉请支付逾期交房违约金已经超过诉讼时效，应予以驳回。七、原告诉请未被支持的部分案件受理费由其自行承担，法院应当据实精准计算。 本院经审理查明：2013年4月23日，原告作为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市的名为瑞丰新城第捌幢28层03号房，该商品房总价款403956.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了涉案房屋的购房款403956.00元，并缴纳了契税、维修基金及办证费等费用。 2019年10月17日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》准予办理该项目不动产登记。 原告认为被告未按合同约定期限向提交办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，构成违约，遂以前述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据，上述证据，本院已组织举证质证，并收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金问题。本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定期限履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方在合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告未在上述期限履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额403,956.00为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额403,956.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准利率的1.3倍计算；原告主张按照上述标准计算违约金，未超过法律规定，被告请求调整的理由不成立，本院不予采纳。 对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，其交付文书的义务转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。但被告提供的证据不足以证明其具备办理涉案房屋转移登记条件后已告知了原告，2020年5月20日庭审时，被告提交了《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰新城第8幢首次登记审查意见》，视为其在具备办理转移登记条件后已履行了告知原告的义务，故原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应从2017年6月1日计算至2020年5月20日止。由于为了深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，本案违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款403,956.00为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月25日，以原告已付购房款403,956.00为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告申请撤回诉请第一项、第三项系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周丽云逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金计算方式为：2017年6月1日至2019年8月19日，以原告已付购房款403,956.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年5月20日，以原告已付购房款403,956.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告周丽云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,120.00元（已减半收取），由原告周丽云负担294.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担826.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇二〇年七月八日 书记员  葛红霞