湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1917号上诉人（原审被告）：李晓艳，女，1966年10月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李晓丽，女，1968年5月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司。住所地湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区甲宝山路特1号。负责人：彭英，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。上诉人李晓艳与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（以下简称卓越物业武汉公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初5929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓艳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判李晓艳向卓越物业武汉公司交纳物业费28598.29元（以230.26㎡为基数，1.8元/㎡，从2008年4月1日计算至2019年9月30日，为57196.58元，在此基础上李晓艳只交纳50%）。事实和理由：李晓艳购房时，开发商界定的交纳物业费面积为230.26㎡，卓越物业武汉公司两次均按该面积催收物业费；卓越物业武汉公司的物业服务不到位，导致李晓艳家室外环境恶化，未及时整改，给李晓艳带来经济损失和精神损失，物业费应只收取50%；因卓越物业武汉公司前五年不催收物业费，导致李晓艳以为涉案房屋未交房，对于房屋质量问题不知情，也因此不能向开发商主张权利，这也是李晓艳主张物业费只收取50%的理由。卓越物业武汉公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。卓越物业武汉公司向一审法院起诉请求：判令李晓艳一次性支付物业管理费88009元；判令李晓艳一次性支付违约金26403元；判令全部诉讼费用由李晓艳承担。一审法院经审理查明，李晓艳（买受人）购买了武汉卓越房地产开发有限公司（出卖人）开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期罗纳河谷TH2-002号房，该房屋建筑面积为321.60平方米，双方的登记（合同成交）时间是2007年5月4日。2008年4月，卓越物业武汉公司与李晓艳所购买房屋的开发建设单位签订《前期物业服务合同》。合同约定由卓越物业武汉公司在蔚蓝海岸·罗纳河谷小区提供综合物业服务。其中联排别墅按照每月每平方米1.8元，花园洋房按照每月每平方米1.2元收取物业管理费。物业服务费用按季交纳，每季度第一个月的10日前交纳。同时合同约定逾期交纳的应支付日万分之五的违约金。合同期限第一份自2006年4月1日起至2011年5月31日；第二份自2011年6月1日起至2012年12月31日；第三份自2013年1月1日起至2014年12月31日；第四份自2015年1月1日起至2016年12月31日止等事项。2016年起小区组建业主委员会并于2016年6月29日由武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会代表全体业主通过法定程序，在街道、社区监督下与卓越物业武汉公司签订《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，约定由卓越物业武汉公司继续提供物业服务的同时，联排别墅2008年4月1日至2016年6月30日期间按照每月每平方米1.8元收取物业管理费，2016年7月1日至2016年12月31日期间按照每月每平方米2.16元收取物业管理费，2017年1月1日至2019年9月30日期间按照每月每平方米2.5元收取物业管理费。收取物业管理费、物业服务费用按月交纳，每月5日前缴纳本月物业服务费。同时合同约定逾期交纳的应支付日千分之三的违约金。合同期限三年，自2008年4月1日起至2019年9月30日止。一审法院另查明，卓越物业武汉公司与该小区多名业主因物业服务费和物业服务发生纠纷诉至法院，法院经现场勘查，认为卓越物业武汉公司对该小区的物业服务存在较大瑕疵。一审法院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，卓越物业武汉公司与武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》系依法成立的有效合同，对该小区所有业主均具有法律约束力，故双方应按照合同约定内容享受权利和承担义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中李晓艳是否实际占有使用房屋、未实际占有使用房屋是否应交纳物业服务费、物业公司是否进行管理义务、房屋是否存在问题、物业服务费起算时间是争议焦点。庭审调查证实：李晓艳所购位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区蔚蓝海岸一期TH2-002，面积321.60平方米房屋成立核准登记日期是2007年5月4日，此日应视为李晓艳已收房日期。业主是否实际占有使用房屋与交纳物业费无关，物业服务费应自该日起算。李晓艳辩称未实际占有使用房屋，不应承担物业费的观点与事实和法律不符，一审法院不予支持。房屋是否存在问题，系与出售房屋公司的纠纷，属另一法律关系。李晓艳应按照合同约定交纳武汉市黄陂区蔚蓝海岸一期TH2-002，面积321.60平方米房屋的物业费88009元（分段计算如下：2008年4月1日起至2016年6月30日按1.8元/月/平方米，即57309元；2016年7月1日起至2016年12月31日按2.16元/月/平方米，即4168元；2017年1月1日起至2019年9月30日止，按2.5元/月/平方米，即26532元）。关于违约金，因卓越物业武汉公司在履行该小区物业服务合同中存在瑕疵，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、李晓艳向卓越物业武汉公司支付2008年4月1日起至2019年9月30日止的物业服务费合计88009元；二、驳回卓越物业武汉公司的其他诉讼请求。上述款项于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1294元，由李晓艳负担900元，卓越物业武汉公司负担394元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李晓艳提交的缴费清单、缴费通知函、催费通知书、律师函、武汉销售报批流程及室内外照片，均达不到证明目的，本院不予采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：无论是涉案房屋的开发建设单位与卓越物业武汉公司签订的《前期物业服务合同》，还是涉案小区业委会与卓越物业武汉公司签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》，均约定业主按照房屋建筑面积交纳物业费，故一审法院按照李晓艳房屋建筑面积321.60平方米计算其应交纳的物业费并无不当，李晓艳要求按照230.26平方米交纳物业费，于法无据，本院不予支持。李晓艳房屋若存在质量问题，其可以另行向开发建设单位主张权利，其以此要求物业费打折缺乏法律依据，且一审法院已因卓越物业武汉公司存在服务瑕疵，未予支持违约金，故李晓艳要求只交纳50%的物业费依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李晓艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1294元，由上诉人李晓艳负担。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年七月二十九日书记员  宋晶晶