浙江省绍兴市柯桥区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0603执异91号 案外人：绍兴亚美房地产开发有限公司,住所地绍兴市柯桥区福全街道五洋桥村。 法定代表人：金鑫。 委托代理人：张亚江，浙江鉴湖律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司绍兴市分行，住所地绍兴市越城区人民中路201号、239号。 负责人：夏立宏，系行长。 委托代理人：蔡乐平，浙江大公律师事务所律师。 委托代理人：金丽莎，浙江大公律师事务所律师。 被执行人：浙江绍兴花为媒家私有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道五洋桥。 法定代表人：张巧云，系董事长。 被执行人：浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司，住所地绍兴市中兴中路300号金鑫大厦9楼。 法定代表人：钱素娟，系总经理。 被执行人：绍兴花为媒家居有限公司，住所地绍兴市柯桥区兰亭街道任家畈村。 法定代表人：金芯宇。 被执行人：绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道工业园区旁。 法定代表人：朱利慧。 被执行人：绍兴花为媒正兴房产有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道沈家畈村。 法定代表人：俞双喜。 被执行人：绍兴花为媒印染有限公司，住所地绍兴市柯桥区福全街道福全工业园区。 法定代表人：金才堂。 被执行人：金庆荣，男，1963年11月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被执行人：肖水娟，女，1966年7月12日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 本院在执行（××）××申请执行人中国银行股份有限公司绍兴市分行与被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司、绍兴花为媒家居有限公司、绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司、绍兴花为媒正兴房产有限公司、绍兴花为媒印染有限公司、金庆荣、肖水娟金融借款合同纠纷一案中，案外人绍兴亚美房地产开发有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人绍兴亚美房地产开发有限公司称，案外人获悉绍兴市柯桥区人民法院根据中国银行股份有限公司绍兴市分行的申请，拟对浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司名下位于绍兴市越城区中兴中路300号金鑫大厦九层进行司法拍卖，该司法拍卖将损害到案外人的合法权益，为此案外人特提出书面异议。请求：1、对绍兴市越城区中兴中路300号金鑫大厦九层房产带租拍卖，由买受人继续履行2015年12月25日浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司与绍兴亚美房地产开发有限公司签订的《房屋租用协议》。2、确认金鑫大厦九层房产的装修价值归案外人所有，拍卖后的所得属于案外人。事实与理由：案外人绍兴亚美房地产开发有限公司与浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司于2015年12月25日就租赁绍兴市越城区中兴中路300号金鑫大厦九层签订《房屋租用协议》，约定案外人向浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司租赁金鑫大厦9层，建筑面积为507.26平方米，租赁期限为20年，从2016年1月1日至2035年12月31日止，租金标准为2016年5万元，2017年5.5万元，2018年6万元，自2018年起每年为6万元，直至合同期满。每年租金当年年底结清，租赁期间的物业管理费等费用由案外人承担。《房屋租用协议》签订后双方即开始履行，案外人对金鑫大厦9层进行了装修，并一直作为案外人的办公场所使用，案外人也按照协议约定付清了2016年、2017年、2018年、2019年的租费，并向绍兴冠恒物业有限公司支付了上述年度物业费等，案外人一直正常使用至今，未有银行向案外人提出主张和要求。现案外人获悉因浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司绍兴市分行存在贷款抵押纠纷。绍兴市柯桥区人民法院根据中国银行股份有限公司绍兴市分行的申请，拟对金鑫大厦9层进行司法拍卖。案外人认为，法院在拍卖时应当保护生效租赁合同的正常履行，维护我公司的合法权益，为此案外人根据《民事诉讼法》有关规定，特提出书面异议。为证明上述事实，案外人向本院提交了《房屋租用协议》一份、浙江增值税普通发票、转账凭证、装修材料款、水电费收据、照片等证据。 申请执行人绍兴银行股份有限公司柯桥支行辩称，就案外人的异议答辩如下：第一、关于金鑫大厦9楼在抵押前租赁问题。1、案外人提供的租赁合同、租赁费发票和物业费发票并不能充分证明其与被执行人浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司之间存在有效的租赁关系以及实际占有使用抵押物的事实。案外人虽已提供了房租费发票以及物业发票。但并未提供相应的付款流水凭证，据中国银行了解，案外人的控股股东以及法定代表人金鑫为被执行人浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司的控股股东及法定代表人金维庆的儿子，两家公司实际控制人均为金维庆，也就是说，案外人和金鑫大厦9楼（中兴中路300-9）的所有人是关联公司。因此，仅仅凭合同及发票并不能证明房租费用以及物业费用已经实际支付。2、金鑫大厦9楼抵押物的所有人浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司在抵押前及抵押后两次向中国银行绍兴市分行出具抵押物未出租的声明。本案金鑫大厦9楼抵押物的抵押合同签订时间为2016年4月21日，抵押合同编号为绍市2016人抵048号（该合同项下抵押物包含金鑫大厦2楼和9楼）。抵押登记时间为2016年4月28日，抵押物所有人花为媒房地产有限公司于抵押合同签订当日也就是2016年4月21日向中国银行绍兴市分行出具抵押人声明一份，声明中所载，上述抵押合同项下除了租赁给蒋文燕、陈建明等人外，其余并未出租给其他个人或者公司。2018年4月4日，花为媒房地产公司再次向中国银行绍兴市分行出具抵押人声明，根据抵押人声明记载，在绍市2016人抵048（金鑫大厦2楼、金鑫大厦9楼），绍市2017人抵035（金鑫大厦1楼）除租赁给庞汉林、蒋文燕、陈建敏、王传洋外，剩余抵押财产均未向任何单位或个人出租。而以上租赁的四人，均租赁的是金鑫大厦1楼和2楼，并非金鑫大厦9楼。也就是说，按照花为媒房地产公司出具的声明，金鑫大厦在抵押前，包括在抵押后（至少是2018年4月4日前）都是没有出租的。第二、退一步讲，即使案外人主张的租赁关系真实存在，双方租赁合同签订时金鑫大厦9楼已完成装修。根据绍兴天阳资产评估有限公司于2015年10月30日出具的资产评估报告书（编号为绍天阳评字2015第1295号）显示，该公司受中国银行绍兴市分行委托，以2015年10月28日为基准日对金鑫大厦9楼进行了评估，其中评估对象内部照片显示，评估时，金鑫大厦9楼内部装修已经完成。案外人主张装修价值归案外人所有，其应对在原装修基础上另外进行装修的事实、装修的范围、以及装修金额进行举证。最后，如果本案中人民法院认定在抵押物登记之前案外人和被执行人花为媒房地产公司之间存在合法有效的租赁关系，且对中国银行绍兴市分行有约束力的，则就花为媒房地产公司向中国银行绍兴市分行隐瞒真实的租赁情况，出具虚假的抵押人声明以帮助主债务人浙江绍兴花为媒家私有限公司骗取贷款的事实，中国银行不排除向公安机关报案，以维护其合法权益。为证明上述事实，申请执行人向本院提交（2019）浙0603民初641号民事判决书一份、抵押人声明二份、资产评估报告书一份、企业信用信息等证据。 被执行人浙江绍兴花为媒家私有限公司、浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司、绍兴花为媒家居有限公司、绍兴中国轻纺城化工品市场有限公司、绍兴花为媒正兴房产有限公司、绍兴花为媒印染有限公司、金庆荣、肖水娟未发表意见，亦未提交相关证据。 本院经审查查明，中国银行股份有限公司绍兴市分行与浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司于2016年4月21日签订编号为绍市2016人抵048《房地产最高额抵押合同》一份，该合同约定，为担保浙江绍兴花为媒家私有限公司自2016年4月25日起至2018年4月25日止发生的借款等债务的履行，抵押人浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司自愿向将包括位于金鑫大厦（中兴中路300号-9）的不动产（房产证编号为绍房权证蕺山字第××，土地证号为绍市国用2004第1-10715号）抵押给中国银行绍兴市分行；抵押物担保的最高债权本金456万元。上述抵押物已于2016年4月28日在绍兴市国土资源局办理不动产抵押登记，他项权证号为绍房他证绍市字第××号。抵押时，抵押人向中国银行绍兴市分行出具抵押人声明一份，声明中所载，上述抵押财产已租赁给蒋文燕、陈建明等人。2018年4月4日，抵押人再次向中国银行绍兴市分行出具抵押人声明，根据抵押人声明记载，在抵押合同编号为绍市2016人抵048（抵押物为金鑫大厦2楼、金鑫大厦9楼）、绍市2017人抵035（抵押物为金鑫大厦1楼）中除租赁给庞汉林、蒋文燕、陈建敏、王传洋外，剩余抵押财产均未向任何单位或个人出租，而以上租赁者庞汉林、蒋文燕、陈建敏、王传洋四人，租赁的抵押财产是金鑫大厦1楼和2楼，并非金鑫大厦9楼。 本院（2019）浙0603民初641号民事判决确定：一、浙江绍兴花为媒家私有限公司应于本判决生效之日起十日内归还给中国银行股份有限公司绍兴市分行借款本金4700万元，并支付该款自2018年11月21日起至实际款清之日止的利息（含罚息、复利）按中国人民银行规定及案涉合同约定计算；二、浙江花为媒家私有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给中国银行股份有限公司绍兴市分行为实现债权而支出的律师费148000元；三、中国银行股份有限公司绍兴市分行有权就上述第一、二项债权对浙江花为媒房地产开发有限公司提供的编号分别为绍房他证绍市字第××号、绍房他证绍市字第××号《房屋他项权证》项下抵押物分别在最高本金余额1989万元、456万元及相应利息、罚息、复利、实现债权的费用等范围内依法定程序优先受偿（利息、罚息、复利分别以本金1989万元、456万元按中国人民银行有关规定及双方《流动资金借款合同》约定计算）；……”。判决书生效后，各义务人未能自觉履行。中国银行股份有限公司绍兴市分行向本院申请执行，本院予以立案执行。在执行过程中，拟对上述抵押房产进行评估、拍卖，案外人据此向本院提出执行异议。 在异议审查中，案外人绍兴亚美房地产开发有限公司自愿撤回异议书中的第二项关于“确认金鑫大厦九层房产的装修价值归案外人所有，拍卖后的所得属于案外人”请求。 另查明，案外人绍兴亚美房地产开发有限公司于2015年12月25日与浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司签订《房屋租用协议》一份，协议约定：浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司将座落在绍兴市××城区××路××大厦××层房屋，建筑面积507.26平方米房产出租给绍兴亚美房地产开发有限公司；租赁期限为20年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止；租金标准为2016年5万元，2017年5.5万元，2018年6万元，自2018年起每年租金为6万元，直至合同期满，每年租金当年年底结清，逾期支付租金，出租方可按欠缴租金额每日万分之五的标准向承租方绍兴亚美房地产开发有限公司计收滞纳金；案外人在租赁期内，自愿承担租赁房的维修保养责任以及维修费用，案外人对承租房屋内所进行的装饰、装修不得损坏主体结构，不得破坏立面，否则出租方有权向承租方索赔，所需装修费用由承租方自理，本协议终止时，承租方对承租房屋原样归还出租方。协议还约定了其他事项。协议签订后，案外人按合同的约定租赁上述房屋，对租赁的房产进行装修，作为案外人的办公场所使用，并按约定支付2016年至2019年度的租金及物业费。 以上事实，由案外人提交的证据材料，本院（2019）浙0603民初641号民事判决书及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，首先，关于案外人绍兴亚美房地产开发有限公司租赁权的保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。案外人于2015年12月25日与浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司签订《房屋租用协议》，该协议双方当事人主体适格，权利义务明确，也未损害国家、集体或者第三人的利益，应认定合法有效。另案外人能提供在抵押前已经按租赁合同约定支付租金、物业费等，对案涉房屋予以装修的证据，证明案涉房屋在抵押前存在租赁的事实。抵押人浙江绍兴花为媒房地产开发有限公司在办理抵押时向抵押权人出具《抵押人声明》与案外人所提供的《房屋租用协议》内容相矛盾，申请执行人仅凭抵押人贷款时的声明不足以证明案涉房屋不存在租赁。综上，案外人提供的证据能证明主张的事实，提出的异议理由成立，对其请求本院予以支持。其次，关于案外人绍兴亚美房地产开发有限公司自愿撤回异议书中的第二项关于“确认金鑫大厦九层房产的装修价值归案外人所有，拍卖后的所得属于案外人”请求。本院认为案外人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，其撤回执行异议的申请，并不违反法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下： 一、案外人绍兴亚美房地产开发有限公司提出的部分异议请求成立。案外人绍兴亚美房地产开发有限公司有权在租赁期内（至2035年12月31日止）阻止向受让人移交占有位于绍兴市××城区××路××大厦××层房屋，建筑面积507.26平方米房产，租金已支付至2019年度； 二、准许案外人绍兴亚美房地产开发有限公司撤回异议申请中的第二项请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  周 虎 人民陪审员  金张林 人民陪审员  胡禾苗 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  石青岚