辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1281号上诉人（原审被告）：王景龙，男，1972年10月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：中国石油抚顺石油化工有限公司，住所地抚顺市东二街3号。法定代表人：李天书，该公司经理。委托诉讼代理人：李铁祥，该公司员工。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人王景龙因与被上诉人中国石油抚顺石油化工有限公司（以下简称中石化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案并组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王景龙上诉请求：撤销原审判决第一、二项，同意原审判决第三项返还房子。事实及理由：2001年到2008年我从来不欠房租，2008年10月说卖门市房，原承租户优先购买，我把自己的房子卖了，就搬到店里吃住，等待着一厂卖房，但是等不到卖房消息。我平时血压就不好，我以为卖了房子就可以购买此门市房，日子能好过一点，可是房子买也买不了，交也交不回去，无人管理。我店里生意不好，2011年我就出去打工了，白天打开大铁门，晚上在店里住着，一直等待买房，我在2019年接到过一厂来得电话，除此之外再也没有接到过一厂的电话。中石化公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人上诉，维持原判。2008年双方租赁合同到期后上诉人一直占有使用案涉房屋，根据合同法规定，合同到期后承租人继续使用房屋按原合同履行。案涉房屋一直由上诉人占有用于经营，原审法院根据案件具体情况判决上诉人给付租金并无不当。原审已经审理查明案涉房屋归被上诉人所有，房屋租赁合同上出租方和收取租金的单位均为被上诉人下属单位。上诉人以被上诉人出售、拍卖房屋为借口而拒绝交付租金的上诉理由没有法律依据。中石化公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即给付原告房屋租金166950元；2、判决被告给付原告违约金50085元；3、判决被告立即将抚顺市顺城区(中戈3栋11号)房屋返还原告；4、判决被告自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止，按每日44元给付原告房屋租金；5、由被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，被告(乙方、承租方)自2001年起开始承租使用原告(甲方、出租房)所有的位于抚顺市顺城区门市房屋(中戈3栋11号)，用于经营，之后原告以上门收取的方式，陆续向被告收取租金。双方于2008年3月20日签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，建筑面积77.96平方米，年租金15900元，含暖气费。租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止。甲方保证房产权属清楚，负责供暖设施的维修，其余设施维修由乙方自行处理，自担费用。合同落款处甲方处为抚顺石油化工公司物业中心(系原告中石化公司下设直属单位)盖章，乙方处为王景龙签名。合同签订后，被告根据约定交付了租金15900元。合同到期后，原告因有出售房屋意向，未与被告续签房屋租赁合同，自2009年1月起至今，被告继续使用房屋，但原告未向其收取租金。目前，房屋外悬挂牌匾为“千惠化妆品日用百货店”。另查，案涉房屋无单独产权证，为原告中石化公司2000年自建，于2013年12月9日取得房屋所有权证，总建筑面积6586.31平方米。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2008年3月20日签订租赁合同，虽然被告主张合同上的签名非其本人所写，其亦不同意申请笔迹鉴定，但其承认确从2001年起开始租用原告的房屋，并且已根据房屋租赁合同中约定的金额缴纳了2008年的房屋租金15900元，应当认定双方的房屋租赁合同有效。至于被告辩称的原告法律主体不一致问题，抚顺石油化工公司物业中心作为原告的直属单位，有权利代表原告与其签订房屋租赁合同，且案涉房屋产权确归原告所有，故被告该辩称本院不予支持。在租赁期限届满后，被告继续使用房屋至今，原告未就此提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，被告应当根据合同约定给付原告租金。但是，由于原告自2009年起至起诉之日近十余年之久的时间，始终怠于行使向被告索要租金的权利，宣称欲出售租赁房屋，不与被告签订新的租赁合同，导致被告无法对是否缴纳租金及缴纳的金额作出合理预期，且在此期间，原告未尽到出租人应尽的房屋供暖设施维修等义务，房屋无书面租赁合同的情况致使被告无法办理营业执照，这些给被告对房屋的经营使用带来较大影响。另外，根据原租赁合同的约定，租金中包含暖气费，而自2009年起，暖气费原告均未支付。考虑到上述情况损害到了被告作为承租人的权利，而被告自2009年起至今使用房屋并从中受益又是事实，故根据合同的公平原则，本院酌定被告给付原告租金金额(从2009年1月份起至2019年7月止以每年15900元的标准计算)168275元的30%，即50482.5元。关于违约金，因租赁合同到期后转化为不定期合同后，双方未就租金的给付期限作出补充约定，原告亦未能证明自己在诉讼前提出过租金主张，故不存在被告逾期交付租金的情况，原告违约金的主张本院不予支持。关于诉讼时效，由于租赁事实持续发生，不应当认为原告的租金诉求超出诉讼时效，故关于被告诉讼时效的抗辩本院不予支持。关于返还房屋一节，因法律规定不定期租赁当事人可随时解除合同，故原告要求与被告解除租赁关系、返还房屋的主张于法有据，本院予以支持。至于2019年8月起产生的租金，因原告在起诉之日已明确提出给付租金和返还房屋的主张，而被告在此情况下继续占用房屋，故对此部分占用费，被告应参照合同约定的租金标准全额给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告王景龙于本判决生效之日起十日内一次性给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋租金50482.5元(自2009年1月起至2019年7月止共计127个月)；二、自2019年8月起至本判决生效之日止，被告王景龙参照年租金15900元的标准，按实际占用房屋时间给付原告中国石油抚顺石油化工有限公司房屋占用费；三、被告王景龙于本判决生效后十日内将位于抚顺市顺城区门市房屋(中戈3栋11号)返还原告中国石油抚顺石油化工有限公司；四、驳回原告中国石油抚顺石油化工有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元(已减半收取)，原告中国石油抚顺石油化工有限公司负担1754元，被告王景龙负担524元。二审中，上诉人王景龙提交“通知”一份，拟证明：2016年的时候被上诉人还想把房子卖给我让我去登记。被上诉人中石化公司质证意见：第一、该份证据不属于新证据；第二、该份证据所体现出来的内容与上诉人想要证明的其具有优先购买权及不需要交纳案涉房屋租金没有必然联系，证明不了其想要证明的目的。对该证据的真实性没有异议。本院经审查认为，该份证据内容与本案待证事实缺乏关联性，本院依法不予采信。被上诉人中石化公司没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王景龙一审庭审时陈述租金交纳至2008年，之后一直未再交纳房租。一审法院考量在履行合同过程中，中石化公司未全面履行出租人的义务，可能影响王景龙对房屋的合理使用认定上诉人以减少租金方式承担违约责任，符合法律规定。在审理过程中，王景龙没有提交经营损失的相关证据，一审法院对承租人王景龙可能发生的损失做到最大估算，减少租金的数额足以弥补其实际损失，本院在中石化公司未提起上诉情况下，对2009年1月起至2019年7月租金数额不予调整。王景龙上诉理由，不予采纳。王景龙对解除租赁关系，返还租赁房屋不持异议，应予准许。综上，上诉人王景龙不给付房屋租金及房屋占用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人王景龙负担。本判决为终审判决。审判长  宫颖审判员  李艳审判员  郭爽二〇二〇年七月二十七日书记员  曲靖