河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2168号上诉人（原审被告）：简连生，男，1972年1月11日出生，汉族，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：魏昌云，女，1962年12月29日出生，汉族，住河南省潢川县。系上诉人妻姐。被上诉人（原审原告）：信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司，住所地：潢川县环城路77号，统一社会信用代码：91411526MA44N69FXN。法定代表人：杨东泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐复生，该公司副总经理委托诉讼代理人：梅新钦，信阳市潢川县声达法律服务所法律工作者。上诉人简连生因与被上诉人信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省潢川县人民法院（2020）豫1526民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人简连生的委托诉讼代理人魏昌云、被上诉人信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司的委托诉讼代理人徐复生、梅新钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人简连生上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、本案原审判决，不顾事实真像、主观臆断，既不利社会效果，又不利于本案执行。1、上诉人夫妇是潢川县棉纺厂和电器厂下岗10多年无职业工人均靠打工维持生计，一家四口人均居住在此门店维生!2、由于企业破产夫妻双方均未房屋居住，只能靠租赁被上诉人该房既作为居住，又作为烟酒百货生意经营，经营门面房面积仅有14平方米。3、如按此判决上诉人不仅剩余商品无处可存，且还有上诉人一家四口人又无奈以生存的藏身居住之处，更是无法执行!二、本案原审称:“被上诉人该涉案房屋是原告收回自用，并不是出租或出售给别人”这种说法是偏颇不公，理由不能成立。1、本案原审认定事实既无证据，又是偏向被上诉人单方利益和意见，显失公正，理由不能成立。2、从该临街门面房的座落位置及14平方米面积上看原审该判决认定:“被上诉人收回自用”是法院偏听偏信，主观臆断，不值一驳!3、同类同样相似几户门面房都没有收回，仅偏偏收上诉人租的此房?这不是不公平是什么?三、被上诉人强行收房行为造成上诉人无辜的经济损失，理应依法赔偿。1、被上诉人擅自利用停水强行手段长达三个多月造成上诉人不能正常生活和经营，严重妨害和影响了上诉人的经营和生活秩序，且还带来巨大的经济损失!2、被上诉人唆使、利用各种骚扰、妨害、诬蔑等手段阻碍上诉人经营和生活，造成上诉人精神濒临崩溃!理应赔偿上诉人相应的经济损失费。被上诉人信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司辩称，一审法院判决事实清楚，证据详实、程序合法、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由是：一、2018年11月19日答辩人与上诉人签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2018年10月26日至2019年10月26日止，年租金5000元。2019年4月答辩人响应上级有关公房不得对外出租的精神。经研究及总公司批准拟对所有出租房屋收回作为办公用房。答辩人与上诉人协商提前回收房屋，并按合同约定愿意承担损失，上诉人不同意。2019年5月6日，答辩人给上诉人下发了《关于限期搬离房屋的通知》份。此通知同时也发给其他租户，除上诉人外其他租户均与答辩人签订了提前终止合同协议并得到补偿。因上级要求紧，无奈答辩人与2019年9月20日、2019年10月4日分别又给上诉人下发了通知书要求其配合答辩人工作。可是上诉人不但不配合工作还到上级主管部门闹和到答辩人办公室，严重影响办公秩序。2019年10月26日合同到期后，上诉人仍不按合同履行，继续占用房屋。答辩人于2019年11月8日再次给上诉人下达搬迁通知，要求在规定时间内腾空房屋，将房屋交还给答辩人。上诉人我行我素，拒不交房，其行为严重侵害了答辩人的合同权利。2020年1月22日答辩人依法向潢川县人民法院起诉，请求人民法院依法判决上诉人要求腾空房屋将房屋还给答辩人并支付逾期的房租和承担本案诉讼费。二、上诉人称答辩人强行收房屋给其造成经济损失要求赔偿，缺乏事实依据，是上诉人凭空捏造的。1.上诉人称答辩人利用停水强制手段等说法与事实不符。《房屋租赁合同》第6条约定:使用该房屋所发生的水电、煤气、物业费等费用由乙方承担。在合同续存期间，上诉人的水费是直接交县自来水公司，水是由县自来水公司管理答辩人不可能给其停水，其说辞于事实不符。2.上诉人在上诉状称答辩人利用教唆、骚扰、妨得、污蔑等手段阻碍上诉人经营和生活。上诉人上述说法简直就是恶人先告状。答辩人每次去都是本着友好、和气的态度与上诉人进行协商、根本不存在上诉人所说的方法来影响其生活。就是在新冠肺炎防控期，答辩人为了封闭式管理，也允许上诉人从办公区通行，给予其方便生活。其上诉理由没有事实依据。3.上诉人长期侵占答辩人的房屋严重影响了办公区域的整体改造。2019年11月1日我们与施工单位签订改造施工协议。因上诉人非法侵占房屋，使施工无法进行，答辩人将依靠法律手段来维护自身利益。信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告腾空承租的房屋退还给原告；2、被告支付从2019年10月26日至房屋腾空日止的租金，按照每年5000元房租的标准；3、被告承担违约责任和承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1999年，被告简连生与原告信阳华祥电力建设集团有限责任公司签订租赁合同，租赁案涉房屋经营小生意，此后每年续租至今。2018年11月19日，出租方（甲方）：信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司(原告)与承租方（乙方）：简连生（被告）又续签《房屋租赁合同》一份，与本案有关的合同条款主要有：1、甲方出租给乙方的房屋座落在电业巷48号，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为营业使用，并遵守国家有关房屋使用和物业管理的规定；2、甲乙双方约定，房屋租赁期自2018年10月26日起至2019年12月26日止，年租金总计为人民币5000元；3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；4、乙方应于签订合同之日，当日向甲方支付租金；逾期不支付的，每逾期一日（三十日内），则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方房租到期，必须在三十日内交清房租，否则甲方有权收回房屋或另行招租。6、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。；11、租赁届满：（1）甲方有权回收该房屋，但甲方应在租期届满前一个月出面通知乙方，乙方必须将承租的房屋腾空如期交还甲方，并及时办理相关手续；（2）甲方此房如需对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权；（3）乙方如要求续租，则必须在租期满前一个月书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；12、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；13、租赁期满乙方不得将该房屋部分或全部转租给他人；若乙方不再使用，甲方将收回房屋；14、在租赁期内，乙方若有特殊原因不再使用，应提前3个月与甲方协商退租；15、在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前三个月通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权；16、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的。；18、在租赁期内，甲方若有特殊原因收回房屋，应提前通知乙方，乙方接通知后应无条件退出房屋，并将房屋保持原貌交还甲方。；21、租赁期间，非依本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的5倍向乙方支付违约金；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。在该合同甲方栏加盖有信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司合同专用章，乙方栏由简连生签字。合同签订后，原、被告均按合同约定履行了自己的义务。2019年5月6日，为响应上级有关公房不得对外出租的精神，原告向被告发出了《关于限期搬离房屋的通知》一份，记载：本单位与贵方签订的房屋租赁合同。现因本单位业务需要需使用该房屋，现通知如下：1、贵方自收到本通知书之日起30日内（截止2019年6月7日）从该房屋搬离。2、限期未搬离，本单位将采取强制搬离措施，一切损失由贵方负责。3、关于退返租金事宜，请到公司面议等通知内容。尔后原告又相继向被告发出2019年9月20日、2019年10月4日、2019年11月8日通知各一份，通知被告于2019年10月26日合同到期前搬离房屋，恢复原状。被告接到了原告的通知，但至今并未搬离房屋。一审法院认为，2018年11月19日，原告信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司与被告简连生签订的《房屋租赁合同》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该合同未违反我国现行法律法规规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。在上述合同履行期间以及合同履行期限届满后，原告分别于2019年5月6日、2019年9月20日、2019年10月4日、2019年11月8日向被告发出通知，要求被告搬离房屋，被告接到原告的搬迁通知后，既不与原告协商续签租赁合同，也不腾出房屋，其行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，其在租赁期间届满后，继续使用租赁房屋，没有与原告签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，此时，双方当事人可以随时解除租赁关系，故原告请求人民法院判令被告腾空承租房屋退还给原告的诉讼请求本院予以支持。原告主张支付租赁合同到期后被告继续占用租赁房屋租赁费的诉讼请求，参照原租金标准即按照每年5000元房租标准支付，其支付租赁费的期间，从2019年10月26日至房屋腾空之日止。该涉案房屋是原告收回自用，并不是出租或出售给别人，本案被告不享有优先承租权或优先购买权，故本院对被告的上述主张依法不予支持。被告的其他主张与本案不具有关联性，且欠缺事实或法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（八）、（九）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告简连生应于本判决生效之日起三十日内腾空其承租的坐落于电业巷48号房屋退还给原告信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司；二、被告简连生应按照每年5000元的房租标准，支付从2019年10月26日始至房屋腾空之日止的房屋租赁费，此款限被告简连生于本判决生效之日起十日内付清(账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：1717×××68三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费250元，由被告简连生负担。本院二审期间，上诉人提供简连生提供照片三张，拟证明被上诉人收回房屋并非用于建食堂，同地段的其他房屋仍在出租，其经营的店铺门口被封堵，无法经营。被上诉人质证称，第一照片这份证据这个没有显示时间，而且这个是原来是拍摄的，不是现在提供的。这两张是我们合同到期以后11月8日。最后通知完了以后，他仍然不搬，我们就给对方签了一个施工协议，把房子里面已经掏空了。这两张照片是11月8日之后我们采取把墙掏空之后，办公得不到保障，在打围墙的时候，在北边给对方提供了一扇门。他左右两边的都已经搬迁了，在疫情防控期间，他一直从我们办公区域走。被上诉人信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司提供国网河南省电力公司文件（豫电办〔2020〕102号）、国网河南省电力公司潢川县供电公司2019年第七次总经理办公会议纪要、建筑物及附属设施维修维护合同各一份，拟证明收回涉案房屋系按照上级要求建设职工食堂。上诉人质证称，以上证据是上级文件和施工合同，不代表该公司的证据，应该有相关的食堂报告，上述证据不明确，不予认可。就双方当事人提供的证据，本院分析如下，关于上诉人提供的证据，经查，施工现场照片、相邻门面房经营照片及上诉人门面房被围挡的照片不能显示拍摄时间，与本案租赁合同法律关系无关，本院不予采纳。关于被上诉人提供的证据，经查，三份证据均能够证明被上诉人根据上级要求进行员工健康食堂建设，本院予以采纳。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当严格按照协议约定履行各自的义务。经双方当事人确认，本案争议焦点有以下三点：一、一审判决上诉人返还房屋是否有误；二、上诉人对涉案房屋是否享有优先承租权或优先购买权；三、被上诉人是否应当赔偿房屋租赁期间因停水给上诉人造成的损失。关于争议焦点一，经查，上诉人简连生与被上诉人信阳华祥电力建设集团有限责任公司潢川县分公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反我国现行法律法规规定的情形，该合同已经生效，应受法律保护。根据《房屋租赁合同》第11条约定，被上诉人有权在租赁期限届满后收回房屋，续租需经被上诉人同意。被上诉人已在租赁期限届满前多次向上诉人发出通知，要求上诉人搬离房屋，不再续租。合同约定租赁期限届满后，上诉人继续占用涉案房屋既无法律依据，亦无事实依据，应当将涉案房屋返还给被上诉人。关于争议焦点二，经查，涉案房屋系被上诉人收回自用，并非出租或出售给他人，上诉人不享有优先承租权或优先购买权。关于争议焦点三，经查，上诉人在一审期间并未对被上诉人在房屋租赁期间给其造成的损失提起反诉，可另案主张权利。综上所述，上诉人简连生的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人简连生负担。本判决为终审判决。审判长  简立存审判员  汪 涛审判员  张 伟二〇二〇年七月二十日法官助理段雅娴书记员段凤娇