广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异111号 案外人：陈惠颜，女，1970年4月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。 委托代理人：陈俊杰，广东众诚律师事务所律师。 委托代理人：胡利杰，广东众诚律师事务所实习人员。 申请执行人：吴健平，男，1990年10月12日出生，汉族，住广东省台山市。 委托代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。 委托代理人：梁洁明，广东四端律师事务所律师。 被执行人：卢银淡，男，1977年7月23日出生，汉族，住广东省陆丰市。 在本院执行申请执行人吴健平与被执行人卢银淡财产保全一案中，案外人陈惠颜对本院裁定查封位于广东省陆丰市东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人陈惠颜称，2020年1月8日，白云区人民法院受理了原告吴健平诉被告卢银淡民间借贷纠纷一案（案号：〔2020〕粤0111民初1295号），后于2020年1月14日以〔2020〕粤0111民初1295号民事裁定及〔2020〕粤0111执保147号协助执行通知书查封了卢银淡名下位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋，但上述房产的所有人（实体权利人）是案外人陈惠颜而并非卢银淡。2018年6月17日，案外人陈惠颜与卢银淡签订《房屋转让合同书》，约定陈惠颜购买卢银淡位于广东省××东海镇京海凤凰城13栋二单元1402房，房屋总款为755440元，其中陈惠颜支付44万元房款，剩余315440元为卢银淡房屋按揭款，因案涉1402号房屋尚未能办理过户手续，故在签订房屋转让合同后由陈惠颜负责每月还贷，直至出证后配合过户等。2018年6月17日签订合同当天，案外人陈惠颜即向卢银淡现金支付了购房定金12万元；2018年6月18日，案外人陈惠颜向合同转让人邱莉莉银行转账房屋款315000元，并现金支付交房押金5000元，至今，案外人陈惠颜共向卢银淡支付了购房款44万元，卢银淡亦出具《收据》对此予以确认并向陈惠颜交付了案涉1402号房屋；2018年9月17日，卢银淡向案外人陈惠颜出具《收据》确认收到陈惠颜微信转账4万元，该款用于清偿案涉1402号房屋剩下银行按揭余款的部分还款；另，在2018年7月1日起至2020年4月3日期间，案外人陈惠颜每月初均按双方的约定向卢银淡转账房屋按揭款，共转账22次合计97840元，该部分款项已经偿还给银行；由此，截止异议之日止，案外人陈惠颜共支付了案涉1402号房屋的房屋款577840元，占房屋总价值的76.49％（577840÷755440=76.49%），剩余177600元房屋按揭款未付清。综上，案外人陈惠颜认为，在白云区人民法院查封案涉1402号房屋之前，案外人陈惠颜已与卢银淡签订了合法有效的书面买卖合同，案外人陈惠颜也已长期实际占有案涉1402号房屋（房屋自交付后的物业管理费、水费、电费等均为陈惠颜缴交），且案外人陈惠颜已经支付了案涉1402号房屋76.49%的购房款，剩余177600元仅是因房屋尚在按揭而未付清（根据双方合同的约定实质上也是由案外人陈惠颜负责偿还银行的按揭贷款，即陈惠颜并未欠被执行人卢银淡的购房款），而案外人陈惠颜现也同意按法院的要求交付执行剩余的房屋款177600元或向银行直接清偿，同时，案涉1402号房屋实际上是因房产开发商的问题尚未达到办理房产证的条件（且卢银淡也未通知案外人陈惠颜过户），即案涉1402号房屋未能办理过户登记也并非因案外人陈惠颜自身的原因所造成。因此，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的约定》等相关法律法规的规定，案外人陈惠颜现提起本执行异议，请求白云区人民法院解除〔2020〕粤0111民初1295号案（执行案号：〔2020〕粤0111执保147号）对位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋的查封保全措施。 申请执行人吴健平称，不同意案外人陈惠颜的异议请求，请求法院驳回其异议请求。根据《中华人民共和国物权法》和《广东省城镇房屋登记办法》等相关法律法规规定，案涉1402号房屋现仍然登记在被执行人卢银淡名下，在法律上仍属于卢银淡所有，故在被执行人卢银淡因欠申请执行人吴健平借款而已被吴健平依法起诉至法院的情况下，吴健平为实现债权而依法申请法院采取诉讼保全措施是符合法律规定的。对于案外人陈惠颜购买房屋后不及时办理产权变更登记手续，就应当自行承担不利后果；若案外人陈惠颜与被执行人卢银淡之间的房屋买卖合同真实有效，案外人陈惠颜可向被执行人卢银淡主张违约责任，而不能在本案中主张解除财产保全查封，否则将损害申请执行人吴健平的权利，也违背了不动产物权以登记为准的原则。综上，请求法院驳回案外人陈惠颜的异议申请，不予解除对案涉1402号房屋的查封措施。 被执行人卢银淡称，无述称。 本院查明，原告吴健平与被告卢银淡民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日以〔2020〕粤0111民初1295号立案受理；案件审理过程中，原告吴健平向本院提出财产保全申请，要求对卢银淡名下价值574236元的财产进行财产保全，本院经审查后于2020年1月14日作出〔2020〕粤0111民初1295号民事裁定，裁定冻结卢银淡银行存款574236元或查封等值财产；同日，本院以〔2020〕粤0111执保147号对上述财产保全立案执行。执行过程中，本院于2020年2月21日首查封了被执行人卢银淡名下位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋。另，上述〔2020〕粤0111民初1295号现仍在审理期间。 另查，据陆丰市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋的登记权利人为卢银淡，共有情况为单独所有，登记时间为2019年9月20日，产权证号为粤〔2019〕陆丰市不动产权第0005195号，土地用途为城镇住宅用地，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为市场化商品房，土地使用终止日期为2081年6月20日等。 案外人陈惠颜为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房屋转让合同书》（该合同签约位置的“甲方：”处有“卢银淡”字样的签名并盖有指印以及“邱莉莉”字样的签名并盖有指印、“乙方：”处有“陈惠颜”字样的签名并盖有指印、“中介公司人员：”处加盖有“*****实业有限公司”字样的印章、“签订日期：”处则签有“2018.6.17”字样，合同的内容涉及甲方将位于“陆丰市东海镇京海凤凰城13栋二单元1402”的一套房屋转让给乙方等事宜）、收据、中国农业银行银行卡交易明细清单（账号户名为62×××78）、中国农业银行个人明细对账单（账号为62×××78）、中国建设银行银行卡客户交易明细清单（卡号为62×××28）、物业管理费收据等材料。 本院认为，案外人陈惠颜主张其对涉案位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人陈惠颜认为其已于2018年6月17日就购买案涉1402号房屋与卢银淡签订《房屋转让合同书》，陈惠颜已依照该《房屋转让合同书》之约定分期分批向卢银淡支付了案涉1402号房屋的大部分购房价款逾577840元，占房屋总价值的76.49％，并已长期实际占有案涉1402号房屋，只是因房产开发商的问题尚未达到办理房产证条件才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院解除对案涉1402号房屋的查封保全措施。但由于案涉1402号房屋是登记在被执行人卢银淡名下，且根据陆丰市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，作为案涉位于广东省××东海镇东海大道西侧旧牛围路口西南侧京海凤凰城13号楼2单元1402号房屋登记产权人的被执行人卢银淡，其对房屋产权的占有部分为全部（其对房屋的共有情况为单独所有），据此已可以认定被执行人卢银淡系案涉1402号房屋的所有权人；由此，基于财产保全申请人吴健平提出的财产保全申请，本院裁定对被执行人卢银淡（财产保全被申请人）名下案涉1402号房屋采取查封的保全措施于法有据，并无不当。鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人陈惠颜的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，因此，案外人陈惠颜就案涉1402号房屋被采取财产保全查封措施而提出排除执行的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人陈惠颜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  *** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年七月十日 书记员  罗颖欣