辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6635号上诉人（原审原告、反诉被告）：智慧东大投资控股集团有限公司，住所地沈阳市沈河区小西路87-1号。法定代表人：李竹月，系总经理。委托诉讼代理人：王连凯，系该公司执行总经理。委托诉讼代理人：曹春龙，系辽宁蓝月律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路万宝盖北巷1号。法定代表人：**，系该公司总经理。委托诉讼代理人：兰景新，系辽宁冠越律师事务所律师。上诉人智慧东大投资控股集团有限公司（以下简称“东大公司”）因与被上诉人沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司（以下简称“时尚经典公司”）房屋买卖合同纠纷一案，沈阳市浑南区人民法院于2018年9月20日作出(2017)辽0112民初6843号民事判决书，东大公司不服该判决提起上诉，本院于2019年1月21日作出(2018)辽01民终13843号民事裁定书，撤销原审判决，发回重审。沈阳市浑南区人民法院于2020年2月19日作出（2019）辽0112民初4818号民事判决书，东大公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东大公司上诉请求：1.撤销沈阳市浑南区人民法院作出的（2019)辽0112民4818号民事判决书的第二项；2.改判被上诉人给付上诉人逾期支付购房款违约金386,409.38元，而不是一审认定的264,774.375元；3.判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金明显不当。被上诉人主张并认可的交房时间为2015年7月10日，即可推定其知道或应当知道从该日起权利受到侵害，但距其提出反诉主张权利的时间已明显超过诉讼时效。原审判决认定双方存在房屋消防问题、房屋交付问题及购房款支付问题有争议，故认定诉讼时效就没有经过显然是错误。二、一审法院认定被上诉人从2015年7月10日向上诉人支付逾期购房款违约金264,774.375元是错误的，应按合同第6条约定从2014年8月9日向上诉人支付逾期购房款违约金，违约金金额是386,409.38元。三、上诉人完全依照双方签订的《房屋转让合同》认真履行，不存在逾期交付房屋。上诉人竣工时间为2014年10月20日并已交付。被上诉人为了不交采暖费在交接单上没有签字。依据常理应先收房再装修，因为装修需要大量时间准备，被上诉人提供的证据是装修时间为2015年7月10日，收房时间应在装修之前。时尚经典公司辩称，一审法院认定事实正确，请求维持原判。东大公司向一审法院起诉请求：1、确认时尚经典公司涉案房屋装修工程严重违反消防验收规范，东大科技创业园3#南楼未按期通过消防验收及逾期办理产权手续系时尚经典公司原因导致；2、时尚经典公司立即进行消防整改并符合消防验收标准；3、时尚经典公司赔偿东大公司因时尚经典公司涉案房屋装修工程严重违反消防验收规范而致逾期办证的损失(暂定10,000元)；4、时尚经典公司向东大公司支付886,313元，其中购房款本金548,750元，违约金337,563元(见明细)；5、时尚经典公司赔偿东大公司所受的5,000元罚款损失；6、时尚经典公司承担本案诉讼费用。原一审审理期间，东大公司因“2018年5月1日新消防法规定工业用房取消了房屋消防验收，不纳入正式竣工验收的验收条件”，放弃了第1、2项诉讼请求。发回重审后，东大公司将全部诉讼请求变更为：判令时尚经典公司支付逾期交付购房款的违约金366,736.13元。反诉原告时尚经典公司向一审法院提出反诉请求：1.东大公司支付违约金2,941,698元；2、东大公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月30日，东大公司、时尚经典公司签订《东大科技创业园房产转让合同》，约定：第1.1条东大公司转让的房产位于东大科技创业园E座的1-6层(最终楼牌号以房产证为准)；第1.2条时尚经典公司受让的房屋产权总面积约为4025平方米(实际的房产面积将以最终房产证为准)；第2条按该房屋产权建筑面积计算房产总价款，转让单价5,500元/平方米，根据房屋产权建筑面积4025平方米，房产总价款为22,137,500元，最终房产总价款根据房屋产权证面积计算的为准(单价不变)；第3条根据双方选择的计价方式，以产权测绘面积为依据进行面积确认及面积差异处理。房产交付后，产权测绘面积与合同约定面积发生差异，双方同意以产权测绘面积为准，价款多退少补；第4条采用分期付款方式支付购房款，第4.1条合同签订后10日内，时尚经典公司向东大公司支付购房定金580，000元；第4.2条2014年9月5日，时尚经典公司向东大公司支付首付购房款1,257,500元；第4.3条分期付款，从2014年10月5日起至2017年8月5日止，付款周期共计35个月，每月支付一次，每月的5日时尚经典公司向东大公司支付当月应付购房款580,000元，东大公司在款项到帐后10日内向时尚经典公司开具收款收据，待时尚经典公司付清所有购房款10日内，东大公司立即办理转让过户手续，同时向时尚经典公司开具房产总价款发票；第5.1条2014年10月31日前，东大公司将具备装修条件的房屋(交付标准见附件一)交付给时尚经典公司，时尚经典公司可进场装修，由东大公司、时尚经典公司共同对房产状态进行确认，并由双方签署《进场装修确认单》；第5.2条时尚经典公司自行装修所涉及的包括但不限于装修消防报审、装修报验等所有工作，均由时尚经典公司自行负责，东大公司应给予积极协助；第6.1条如东大公司未在2014年10月31日前达到第5.1条，则每逾期1日(日历日)，由东大公司按合同约定已付金额万分之三/日向被告支付违约金，直至达到第5.1条的要求；第6.2条如时尚经典公司未按合同约定时间付款，则第6.2.1条逾期在30日之内，每逾期1日(日历日)，由时尚经典公司按合同约定支付逾期金额万分之三/日向东大公司支付违约金，本合同继续履行；第6.2.2条逾期超过30日时，东大公司有权解除合同，时尚经典公司应向东大公司支付总房款20%的违约金。若东大公司选择本合同继续履行，每逾期1日(日历日)，由时尚经典公司按合同约定支付逾期金额万分之五/日支付违约金。东大公司解除本合同的，东大公司在解除通知到达被告后10日内退还时尚经典公司已支付的房产价款扣除违约金的余额；第6.2.3条任何一方违反本合同规定的其他义务或承诺的，守约方有权要求违约方承担违约责任及赔偿责任；第7.1条东大公司按第4条约定的付款时间收到时尚经典公司支付的所有购房款项后3个月内办理完房产过户手续；第12条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向不动产所在地法院提起诉讼；第15.1条本合同的附件一、附件二和附件三为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；第15.2条本合同未尽事宜，可由双方协商后另行签订补充合同，具有同等法律效力；第15.4条有关本合同作出的任何通知、请求、要求和其他通信往来应以书面形式按照页首所列信息送达相关方。附件一房屋交房标准，第4.1条消防主体工程，并负责主体消防验收完成。附件三定制部分建筑标准，第2条阳光棚样式和范围尺寸，见双方确认的施工图纸。同日，东大公司、时尚经典公司就时尚经典公司支付东大公司购房款事宜签订《补充合同》，约定：第1条双方在主合同约定房屋转让单价5,500元/平方米外，时尚经典公司现金形式另行支付东大公司250元/平方米，1,006,250元标的房屋转让补充款；第2条标的房屋转让补充款根据房屋产权建筑面积4025平方米计算，最终标的房屋补充款根据房屋产权证面积计算为准(单价不变)；第3条标的房屋转让补充款采取分期付款形式，现金支付从2014年10月5日起至2017年8月5日止，付款周期共计35个月，每月支付一次，每月的5日向东大公司支付当月应付款28,750元；第4条本合同同主合同一并具有同等法律效力。2015年7月10日，案涉房屋在未经过主体消防验收的情况下交付时尚经典公司。时尚经典公司提交的沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司摄影技术研发分公司工程消防设计于2015年8月27日，在沈阳市消防局备案。时尚经典公司付款情况：1、按照《东大科技创业园房产转让合同》第4.1、4.2、4.3条约定付款：2014年8月11日支付580,000元，2014年9月10日支付1,257,500元，2014年10月11日支付580,000元、2014年11月14日支付580,000元、2015年3月6日支付580,000元、2015年3月12日支付580,000元、2015年4月7日支付580,000元、2015年4月15日支付580,000元、2015年5月7日支付580,000元、2015年5月12日支付580,000元、2015年6月8日支付580,000元、2015年7月20日支付580,000元(应为2015年7月5日支付，应自2015年7月10日起支付逾期违约金，逾期10天)、2015年8月12日支付580,000元(应为2015年8月5日支付，逾期7天)、2015年9月8日支付580,000元(应为2015年9月5日支付，逾期3天)、2015年10月13日支付580,000元(应为2015年10月5日支付，逾期8天)、2015年11月16日支付580,000元(应为2015年11月5日支付，逾期11天)、2016年3月3日支付580,000元(应为2015年12月5日支付，逾期89天)、2016年4月5日支付580,000元(应为2016年1月5日支付，逾期91天)、2016年4月29日支付580,000元(应为2016年2月5日支付，逾期82天)、2016年4月29日支付580,000元(应为2016年3月5日支付，逾期55天)、2016年5月5日支付580,000元(应为2016年4月5日支付，逾期30天)、2016年5月11日支付580,000元(应为2016年5月5日支付，逾期6天)2016年6月3日支付580,000元(应为2016年6月5日支付)、2016年7月11日支付580,000元(应为2016年7月5日支付，逾期6天)、2016年8月4日支付580,000元(应为2016年8月5日支付)、2016年9月7日支付580,000元(应为2016年9月5日支付，逾期2天)、2016年10月10日支付580,000元(应为2016年10月5日支付，逾期5天)、2016年11月9日支付580,000元(应为2016年11月5日支付，逾期4天)、2016年12月8日支付580,000元(应为2016年12月5日支付，逾期3天)、2017年1月26日支付580,000元(应为2017年1月5日支付，逾期21天)、2017年2月14日支付580,000元(应为2017年2月5日支付，逾期9天)、2017年3月14日支付580,000元(应为2017年3月5日支付，逾期9天)、2017年4月10日支付580,000元(应为2017年4月5日支付，逾期5天)、2017年5月4日支付580,000元(应为2017年5月5日支付)、2017年6月5日支付580,000元(应为2017年6月5日支付)、2017年7月5日支付580,000元(应为2017年7月5日支付)、2017年8月21日支付580,000元(应为2017年8月5日支付，逾期16天)，共计22,137,500元(逾期天数共472天)。2、按照《补充协议》约定付款：2015年8月5日支付287,500元(应于2014年10至2015年7月每月5日支付，每笔28,750元，共10笔)，2016年3月1日支付172，500元(应于2015年8月至2016年1月每月5日支付，每笔28,750元，共6笔)，2016年8月4日支付172,500元(应于2016年2月至7月每月5日支付，每笔28,750元，共6笔)，2016年8月30日373，750元(应于2016年8月至2017年8月每月5日支付，每笔28，750元)，共计1,006,250元(2015年7月10日后逾期支付违约金，逾期共计8897天)。以上转让合同与补充协议下共支付购房款23,143,750元。2018年10月31日，东大公司办理了涉案房屋产权证，1-6层建筑面积共计4304.28平方米。因测绘面积超出合同预估面积，时尚经典公司于2018年11月21日补交购房款1,605,860元。加上此前支付的款项，时尚经典公司支付购房款共计24,749,610元。2018年11月27日，东大公司为时尚经典公司开具了6张增值税专用发票，总金额为24,749,610元。东大公司于2018年12月6日将涉案房屋过户给时尚经典公司。双方由于支付购房款、交付房屋问题发生纠纷，东大公司诉至法院，时尚经典公司提起反诉。另查明，2018年6月21日，原告企业名称由沈阳东大智能物业管理有限公司更名为“智慧东大投资控股集团有限公司”。一审法院认为，东大公司、时尚经典公司签订的《东大科技创业园房产转让合同》及《补充合同》，系双方在平等自愿基础上达成，是双方的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于补充协议约定的房屋价款问题。东大公司主张涉案房屋单价为转让合同约定单价5,500元/平方米与转让协议250元/平方米之和，即5,750元/平方米。时尚经典公司主张房屋单价为转让合同约定的5,500元/平方米，补充协议约定的250元/平方米系分期付款利息。但是购房款发票金额总计为24,749,610元，涉案房屋建筑面积为4304.28平方米，房屋单价=总价款24,749,610元×建筑面积4304.28平方米=5,750元/平方米，据此东大公司的上述主张成立。时尚经典公司主张补充协议约定的250元/平方米为分期付款利息，没有相应证据予以证明，其主张不能成立。关于合同约定的房屋交付时间及标准的解释问题。依照《东大科技创业园房产转让合同》第5.1条及附件一房屋交房标准第4.1条约定，东大公司应于2014年10月31日前向时尚经典公司交付完成主体消防验收的案涉房屋。东大公司主张根据该合同条款，东大公司负责主体消防验收完成，不是在交付房屋时已经完成消防验收，由于该主张与合同约定不符，该院不予采信。关于顶层阳光棚问题，《东大科技创业园房产转让合同》附件三定制部分建筑标准第2条，对时尚经典公司定制的顶层阳光棚的样式和范围尺寸进行了约定，时尚经典公司在顶楼制作阳光棚，符合合同约定。关于房屋实际交付时间问题。东大公司主张其于2014年10月20日将钥匙交付给时尚经典公司，而时尚经典公司主张东大公司交钥匙时间为2015年7月10日。东大公司为证明其主张，提供了物业合同及物业公司出具的证明，但是物业合同系东大公司与物业公司签订，并且物业公司出具的证明真实性无法考证，因此东大公司提供的证据不足以证据其主张。同时，时尚经典公司提供了经公证的邮件，包含蔡浩以东大公司工作人员身份向时尚经典公司发送邮件同意时尚经典公司2015年7月10日进场施工的内容，东大公司虽否认蔡浩身份，但亦未提供其他证据证明交付时间。综合双方陈述及双方举证，时尚经典公司认可交付时间为2015年7月10日，东大公司提供的证据不足以证明交付时间早于该日期，故交付时间按2015年7月10日确认。关于东大公司要求时尚经典公司支付逾期支付购房款的违约金，因东大公司于2015年7月10日交付时尚经典公司案涉房屋，违反了《东大科技创业园房产转让合同》第5.1条约定，构成逾期交房的违约行为，就支付购房款一节时尚经典公司享有先履行抗辩权，就2015年7月10日后时尚经典公司违反《东大科技创业园房产转让合同》第4.3条约定支付购房款的行为，应依照该合同第6.2.1条、第6.2.2条约定承担逾期付款的违约责任，时尚经典公司请求减少第6.2.2条约定的违约金，无事实依据，不予支持。转让合同项下，时尚经典公司应向东大公司支付违约金580,000元×日万分之五×472天=136,880元。补充协议项下，时尚经典公司应向东大公司支付违约金28,750元×日万分之五×8897天=127,894.375元。两项合计264,774.375元。关于时尚经典公司主张的交付房屋不符合约定的违约金。合同约定第6.1条如东大公司未在2014年10月31日前达到第5.1条，则每逾期1日(日历日)，由东大公司按合同约定已付金额万分之三/日向时尚经典公司支付违约金，直至达到第5.1条的要求。东大公司未按照《东大科技创业园房产转让合同》第5.1条及附件一房屋交房标准第4.1条约定向时尚经典公司按期交付房屋，构成违约，应依照该合同第6.1条约定的违约金标准承担违约责任。虽至时尚经典公司起诉时，案涉房屋主体消防工程验收仍未完成，但时尚经典公司在对此明知的情况下仍于2015年7月10日接收案涉房屋，应视为双方以实际行为对《东大科技创业园房产转让合同》附件一房屋交房标准第4.1条约定的变更，故东大公司承担逾期交房违约责任的期间为2014年11月1日至2015年7月9日。违约金为353,860.5元(2014年11月1日至2014年11月13日为12天，金额10,791元=2,997,500元×万分之三/日×12天)+(2014年11月14日至2015年3月5日为111天，金额119,130.75元=3,577,500元×万分之三/日×111天)+(2015年3月6日至2015年3月11日为5天，金额6,236.25元=4,157,500元×万分之三/日×5天)+(2015年3月12日至2015年4月6日为25天，金额35，531.25元=4，737，500元×万分之三/日×25天)+(2015年4月7日至2015年4月14日为7天，金额11,166.75元=5,317,500元×万分之三/日×7天)+(2015年4月15日至2015年5月6日为21天，金额37,154.25元=5,897,500元×万分之三/日×21天)+(2015年5月7日至2015年5月11日为4天，金额7,773元=6,477,500元×万分之三/日×4天)+(2015年5月12日至2015年6月7日为26天，金额55,048.5元=7,057,500元×万分之三/日×26天)+(2015年6月8日至2015年7月9日为31天，金额71,028.75元=7,637,500元×万分之三/日×31天)]。东大公司提出时尚经典公司主张违约金超过诉讼时效的抗辩意见，由于双方就房屋消防验收问题、房屋交付问题及购房款支付问题等一直存有争议，故对东大公司的该项抗辩意见，不予采信。一审法院判决：一、被告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起10日内，给付原告智慧东大投资控股集团有限公司逾期支付购房款的违约金264,774.375元；二、反诉被告智慧东大投资控股集团有限公司于本判决生效之日起10日内，给付反诉原告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司违约金353,860.5元；三、驳回原告智慧东大投资控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司的其他反诉请求。案件受理费6,801元(原告实际缴纳12,713元)，由原告智慧东大投资控股集团有限公司负担1,530元，被告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司负担5,271元，其余5,912元退回给原告智慧东大投资控股集团有限公司。反诉费15,167元，由反诉原告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司负担3,304元，反诉被告智慧东大投资控股集团有限公司负担11,863元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东大公司提交:证据1.本园区其他业主签订的物业管理服务协议、物业费收据以及东大公司与时尚经典公司签订的关于立即交纳物业费的函的回复函；证据2.时尚经典公司向东大公司支付20万元物业费的电子回单，证明沈阳博瑞思达物业公司是该园区的物业服务主体。时尚经典公司实际收房入住时间为2014年10月20日。时尚经典公司质证意见：上述证据与本案没有关联性，博瑞思达物业公司控股单位就是东大公司。时尚经典公司在购买房屋时该房屋并没有物业服务，合同中也没有要求时尚经典公司与物业公司签订物业服务合同。被上诉人实际接收房屋是在2015年7月10日，并不是在2014年10月20日接收。接收房屋时有双方的电子邮件予以佐证。东大公司提供的上述证据在博瑞思达与时尚经典公司之间的物业服务合同纠纷一案中提及过。双方对此也有争议，该案在上诉中。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于东大公司上诉主张案涉房屋竣工时间为2014年10月20日，已按照合同约定交付房屋，不应支付逾期交房违约金问题。东大公司提供的交纳物业费的函的回复函及收据、该园区其他业主签订的物业管理服务协议、物业费收据，不足以证明东大公司向时尚经典公司实际交付房屋，东大公司亦未能提供时尚经典公司签字的交房单等证据证明向时尚经典公司交付了房屋。一审法院根据公证的电子邮件结合双方当事人陈述认定2015年7月10日时尚经典公司进场装修施工时间为交房时间正确。对于东大公司该项上诉主张，本院不予支持。关于东大公司上诉主张时尚经典公司提出逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效问题。根据时尚经典公司验收意见的邮件、东大公司提供的催款函及时尚经典公司回函等证据结合双方当事人陈述可知，双方就房屋消防验收、房屋交付及购房款支付问题一直存在争议，处于协商解决之中。东大公司向时尚经典公司催付房款，时尚经典公司即提出消防主体工程验收未完成及东大公司拖延履行合同，违约处于持续状态等意见。时尚经典公司上述抗辩应视为其向东大公司主张权利，而非怠于行使己方权利，不宜认定时尚经典公司的该项主张超过诉讼时效。对于东大公司的该项上诉主张，本院难以支持。关于东大公司上诉主张逾期付款违约金应从2014年8月9日起算，时尚经典公司应支付逾期支付购房款违约金386,409.38元问题。东大公司与时尚经典公司签订的《东大科技创业园房产转让合同》第4条约定采用分期付款方式支付购房款，第4.1条约定合同签订后10日内支付购房定金580,000元；第4.2条约定2014年9月5日支付首付购房款1,257,500元；第4.3条约定分期付款，从2014年10月5日起至2017年8月5日止付款周期共计35个月，每月5日支付当月应付购房款580,000元。合同中并未约定以先行交付房屋为付款条件，时尚经典公司未按照上述约定日期付款，构成违约，应按照《东大科技创业园房产转让合同》第6.2条约定的违约金标准，对2014年8月9日至2017年8月21日期间逾期付款行为承担违约责任。一审法院认定时尚经典公司仅就2015年7月10日后逾期付款承担违约责任不妥，本院予以纠正。东大公司一审诉讼主张时尚经典公司应支付转让合同项下违约金215,180.50元（逾期804天）、补充协议项下违约金151,555.63元（逾期10543天），合计366,736.13元，在合同约定违约金数额范围内，亦不违反法律规定，本院予以支持。对于东大公司二审增加违约金部分，本院不予支持。综上，上诉人东大公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4818号民事判决书第二、四项；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4818号民事判决书第三项；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初4818号民事判决书第一项为：沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起10日内，给付智慧东大投资控股集团有限公司逾期支付购房款的违约金366,736.13元；四、驳回智慧东大投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6,801元(智慧东大投资控股集团有限公司实际缴纳12,713元)，由智慧东大投资控股集团有限公司负担1,530元，沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司负担5,271元，其余5,912元退回给智慧东大投资控股集团有限公司。反诉费15,167元，由反诉原告沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司负担3,304元，反诉被告智慧东大投资控股集团有限公司负担11,863元；二审案件受理费6,801元，由智慧东大投资控股集团有限公司负担3401元，由沈阳时尚经典婚纱摄影有限公司负担3400元。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年七月十六日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。