广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10763号上诉人（原审被告）：曾红。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司。法定代表人：杜凤君。委托诉讼代理人：罗雪婷、段芳，均系该公司员工。上诉人曾红因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初306号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。越秀物业在原审的诉讼请求：1.判令曾红立即向越秀物业支付2015年10月1日至2019年11月30日的物业管理费合共17602.48元（物业管理费以每月每平方米2.8元计算）；2.判令曾红立即向越秀物业支付逾期支付上述物业管理费的违约金（违约金以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从当月6日开始计算至实际付清之日止，暂计至2019年11月30日为42104.03元。每期违约金以当月所欠物业管理费的本金为限）；3.判令曾红承担本案的诉讼费用。原审法院判决如下：一、曾红于判决发生法律效力之日起五日内向广州越秀物业发展有限公司支付2015年10月1日至2019年11月30日的物业管理费17602.48元。二、曾红于判决发生法律效力之日起五日内向广州越秀物业发展有限公司一次性支付2015年10月6日至实际付清欠缴物业管理费之日止的违约金（违约金以当月欠缴物业管理费为本金，从逾期之日起按每日的千分之三的标准分别计算，累计的违约金总额不得超过欠缴物业管理费的总额）。如果曾红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费646元，由曾红负担（此费广州越秀物业发展有限公司已预交，一审法院不退回，曾红履行判决时迳付给广州越秀物业发展有限公司）。判后，上诉人曾红不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案所有诉讼费用。上诉的主要事实和理由：1.原审认定案件事实不全面，严重偏袒了被上诉人，其作出的一审判决严重不公平，不公正。被上诉人作为案涉房地产开发商的关联企业，其也因此获得了案涉房地产项目的物业管理业务。虽然法律意义上其没有直接为案涉物业质量问题承担责任的义务。但实际上一直都是被上诉人直接在处理涉案物业的质量问题，导现实中也都是由物业公司在承担物业质量问题的善后工作，或至少是其在协调处理相关的善后工作。实际上一直以来也是如此操作的，只是因为被上诉人协调处理得不够，相应的善后工作未能处理好而已。但一审法院对这一现实情况视而不见，粗暴地认定被上诉人不存在任何责任。如果真实如此，被上诉人凭什么直接轻松地获得案涉项目的物业管理业务呢？其又为什么在前期一而再，再而三地帮上诉人等业主处理相关质量问题呢？而一审法院居然认定上诉人在公共区域晾晒被子存在过错，封闭阳台窗户存在过错更是毫无生活常识，毫无底线地偏袒被上诉人。哪个小区禁止在公共区域晾晒被子？哪个小区的业主又不是在公共区域晾晒被子；哪个小区禁止封闭业主自家私有的阳台，更何况案涉小区其他业主都可以封闭自家私有的阳台。因此，一审法院的如此认定不仅毫无生活常识，实际是毫无底线地偏袒了被上诉人。实际上，调解阶段被上诉人都明确表明押金1000元可以退还给上诉人，要求上诉人去办理相应地退款手续而已。一审法院将上述事项归结为上诉人存在过错，一审法院严重地有失公允。2.本案涉案纠纷中，被上诉人都明确知道上诉人不肯及时缴纳相应物业管理费的原因是其对业主投诉物业质量问题的处理的不满意，同时在上诉人的被子晾晒时间中存在工作过失，至于装修押金本应该是退还的，但因为上诉人一直拖延缴费，故也一直未予以处理。其在平时的催要中，包括起诉之后的催要中都认可上诉人延迟缴费事出有因，因此也都从未要求违约金，其违约金金额为0。但一审法院却对此也视而不见，对上诉人延付、拒付相关费用的理由不予任何考虑，进而要求上诉人支付相应的违约金。一审法院如此判决不仅没有全面考虑本案事实，还严重不公。3.一审法院的判决反复强调依据《前期物业管理协议》，而在《前期物业修记管理协议》的物业管理服务质量标准中，明确有以下几条：第六条，24小时受理报修服务，按双方约定时间到达现场，有报修记录；第七条，按有关规定和协议约定公布物业服务资金的收支情况：第九条，经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和解决业主投诉；第十条，实行承诺服务，服务中心每日不少于8小时的业务接待，24小时服务热线、提供便捷、高效的服务管理。（1）上述是被上诉人承诺的范围。如果没有达到承诺标准，是否同样适用于第九条的违约责任。乙方违反协议约定，未达到管理服务质量乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，现在给上诉人造成损失了，为何法院视而不见？（2）上诉人的房屋存在质量问题，上诉人当然向被上报修，被上诉人不及时处理，怎么可以不用承担违约责任？且《前期物业管理协议》中已经约定，24小时受理报修服务，按双方约定时间达到现场，有报修、维修记录。同时，第九条承诺经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和解决业主投诉。为什么法院可以容忍被上诉人不按约定提供服务，而要求上诉人按约定提供服务费？（3）作为对等协议，乙方提供承诺的服务，甲方支付约定的管理费用，但乙方并没有完全提供承诺的服务。上述第七条，按有关规定和协议约定公布物业服务资金的收支情况。迄今为止，被上诉人仅在2017年公布过收支情况，此后再也没有公示过。按通常理解，乙方需要提供承诺的服务，才有资格收取相应的服务费用。请问法院评判的标准在哪里？（4）被上诉人没收了上诉人的被子，上诉人不见了自己的物品，请问上诉人去哪里找证据？为什么不能让被上诉人提供证据？被上诉人说公共地方不能晾晒被子，就有权利把业主物品据为己有吗？这件事情发生后上诉人向被上诉人投诉后，被上诉人派了专员过来协调。如果被上诉人没有占有上诉人的物品，为什么会找上诉人协调？按照上述“第十条，实行承诺服务，服务中心每日不少于8小时的业务接待，24小时服务热线，提供便捷、高效的管理服务”和“第六条，24小时受理报修服务，按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录”等，被上诉人应按约定记录每位业主的投诉、报修，上诉人要求被上诉人提供投诉记录。否则就是没有按约定提供相应的服务，没有理由收取上诉人的物业服务费用。（5）上诉人未交物业服务费多年，至今没有任何一位物业领导来找过上诉人沟通处理过任何问题，上诉人去被上诉人公司多次找相关领导，每次都是回复领导不在场，也从未回访过。因此可见物业服务中心并未依据“第九条，经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和解决业主投诉”约定提供服务，故没有向上诉人收取服务费的理由。（6）上诉人收到律师函后，电话沟通要求被上诉人协调处理。被上诉人同样没有处理，没有回访。（7）至于装修押金方面：法院依约判定被上诉人合法，而实际上被上诉人又允许顶楼业主占用公共区域搭建私人住宅，法官不现场走访了解情况，粗暴执法，有失公允。（8）作为公民，上诉人应当履行自己的义务，作为企业，是否也应按约定履行相应义务，提供相应的服务？如果没有客观存在的事实，上诉人没有理由拒缴物业服务费。请法院据实依法依理判决。被上诉人越秀物业服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。主要答辩意见：1.曾红主张的涉案房屋地板质量问题，不属于我方根据《前期物业服务合同》应履行的合同义务。2.曾红违规封闭阳台，我方未退回其1000元装修押金并无不当，《广州市房屋安全管理规定》对此也有明确规定。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，上诉人曾红提交《物业收费通知单》四份，拟证明越秀物业没有要求曾红缴纳违约金。被上诉人越秀物业的质证意见：上述《物业收费通知单》说明第1点已经明确，逾期按《前期物业服务协议》/《物业服务合同》约定的标准计收违约金，故我方没有放弃违约金。二审中，被上诉人越秀物业提交临时管理规约承诺书，拟证明曾红知悉装修的规定。上诉人曾红的质证意见：1.不属于二审新证据。2.对关联性有异议，不能证明曾红违反规定装修。在小区里，部分业主也对阳台进行封闭，不存在影响。本院认为，上诉人曾红虽上诉称无需支付物业管理费及相应的违约金，但本院审理期间，上诉人主张的事实、理由以及提交的证据，均不能改变本案基本事实认定的，尚不能充分证明上诉人主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292元，由上诉人曾红负担。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年七月二十七日书记员  苏宏榴廖玉萍