广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13923号上诉人（原审被告）：蔡锦明，男，汉族，1992年9月10日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：肖欢，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地：广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华飘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人蔡锦明因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称：珠江地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡锦明上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回珠江地产公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由珠江地产公司承担。事实和理由：一、珠江地产公司有欺诈行为，蔡锦明与珠江地产公司签订的涉案合效力存在瑕疵。2013年，广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称：珠江博览公司）联合珠江地产公司在涉案商铺前期招商引资时进行了大量虚假宣传、夸大效益、以承诺免租方式诱导商家入驻。蔡锦明在诱导下，同意入驻商场，并签署包括《珠江国际纺织城租赁合同》《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》《珠江国际纺织物业管理协议》等各种文件。珠江地产公司以欺诈的方式骗取蔡锦明签订相关协议，并收取蔡锦明于2013年4月19日至2013年12月31日的管理费。二、珠江地产公司从未实际向蔡锦明提供过物业服务。蔡锦明于2013年4月19日向博览中心支付191188.70元。蔡锦明签订上述文件并支付相关费用以来，因涉案商铺所在商场长期经营惨淡，管理混乱，因此，蔡锦明并未在涉案商铺进行过任何经营活动，珠江地产公司也从未向蔡锦明提供过物业服务。三、蔡锦明从未收到过相关的缴纳管理费通知，珠江地产公司的催告并未送达，其诉讼请求已经超过了诉讼时效。一审认定《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》已有效送达，构成中断诉讼时效，存在错误。一审查明珠江地产公司于2013年11月27日、2015年8月25日、2016年1月9日向蔡锦明邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》，要求蔡锦明支付2013年4月19日至2015年9月30日期间的物业管理费。但上述邮件均由他人签收，非蔡锦明本人签收。蔡锦明在承租涉案商铺期间，未收到过珠江地产公司发出的任何催缴管理费的函件。未经本人签收或由他人签收均证明蔡锦明没有取得也无法取得珠江地产公司的邮件，更不可能知道珠江地产公司的函件内容，蔡锦明缴纳涉案商铺管理费的起算日未生效，对珠江地产公司的缴费义务还未产生。虽然双方在涉案合同中约定了珠江地产公司向蔡锦明通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达，但按照市场交易习惯和公平原则，该约定也应当是建立在邮件是由蔡锦明签收的基础上。因此，蔡锦明未及时缴纳管理费事出有因，并不存在违约的故意和行为，一审认定蔡锦明违约与事实不符，蔡锦明无需承担违约金。珠江地产公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。蔡锦明与我方签订的物业管理协议是双方真实意思表示，珠江地产公司并未有欺诈行为，且蔡锦明已实际接收商铺，应当按照物业管理协议约定缴纳相应的物业费。珠江物业公司主张的物业管理费期间是2016年1月1日至2016年3月29日，2018年7月21日已按照蔡锦明所提供的通讯地址发送了催缴通知，催促其缴纳相应的物业费，已构成诉讼时效中断，因此本案诉请并未超过诉讼时效。珠江地产公司向一审法院起诉请求：1.蔡锦明向珠江地产公司支付2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元（每月物业管理费1263.7元，2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费合计44653.5元，蔡锦明已支付41702.1元，尚欠2951.4元）；2.蔡锦明向珠江地产公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金（自逾期之日起计至付清管理费之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3.蔡锦明承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：根据（2016）广州市不动产权第00019737号不动产权证记载：海珠区瑞纺路2号x房的权利人为珠江博览公司；用途为商业；建筑面积为7518.01平方米；等。2019年6月5日，珠江博览公司向一审法院出具的《委托物业管理证明》，载明其为海珠区瑞纺路2号x房的产权人，自2010年5月11日起委托珠江地产公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2013年4月19日，珠江地产公司（甲方）与蔡锦明（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》（以下简称“物业管理协议”），约定：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1263.7元；物业管理费从2013年4月19日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费3791元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；乙方通讯地址为东莞市常平镇朗洲村工业二路1号；等。同日，蔡锦明向珠江地产公司预交3个月管理费3791元。2013年4月19日，蔡锦明签订《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认涉案商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。同日，蔡锦明还签订了《物业使用承诺书》，向珠江地产公司承诺遵守物业管理协议及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用。2013年11月27日，珠江地产公司按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的蔡锦明的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给蔡锦明。主要内容：贵方已接收/使用了承租的广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170-30172号商铺：……物业公司日前已书面通知贵方应在2013年11月21日前补交2013年4月19日至2013年12月31日期间的物业管理费合计人民币32129.1元，但贵方逾期未付；现我中心受物业公司委托再次郑重通知贵方：请于2013年11月30日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心完成上述物业管理费的交纳义务；等。网上查询记录显示该邮件投递并由本人签收。2015年8月25日，珠江地产公司按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的蔡锦明的通讯地址通过EMS快递《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给蔡锦明。主要内容：贵方作为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170、30171、30172号商铺的承租方……我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2013年4月19日至2015年9月30日期间的物业管理费共计9179.7元；等。网上查询记录显示该邮件他人收。2016年1月9日，珠江地产公司按广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30170商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给蔡锦明。主要内容：请贵方于2016年1月14日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2013年4月19日至2015年12月4日期间的物业管理费共计3073.4元；等。网上查询记录显示该邮件他人收。2016年3月2日，珠江博览公司通过EMS快递《解约通知书》给蔡锦明（收件地址：海珠区瑞纺路2号珠江国际纺织城自编三层B区30139号），载明双方签订的租赁合同等相关租赁文件自本通知书送达之日解除。该邮件投递结果显示于2016年3月3日由他人签收。2018年7月21日,珠江地产公司按物业管理协议所记载的蔡锦明的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给蔡锦明，催促蔡锦明缴交涉案商铺物业管理费2951.4元。网上查询记录显示该邮件由他人签收,蔡锦明表示其未收到上述通知。2018年7月21日,珠江地产公司按涉案商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给蔡锦明，催促蔡锦明缴交涉案商铺物业管理费2951.4元。该邮件投递结果显示该邮件被退回,原因为“原址查无此人”。据珠江博览公司出具的《关于蔡锦明租赁商铺的说明》记载，该公司于2016年5月13日收回珠江国际纺织城二层自编B30170，B30171,B30172号商铺。珠江地产公司于2019年4月25日提起本案诉讼。诉讼中，珠江地产公司表示：2013年4月19日至2016年3月29日期间的物业管理费合计45250.6元，蔡锦明已支付42259.8元，尚欠2951.4元，蔡锦明所欠物业管理费2951.4元为2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费。蔡锦明表示：其一直没有使用涉案商铺，没有办理交还手续，不清楚出租方何时收回涉案商铺；不记得物业管理费的缴纳情况，珠江地产公司没有向其收取；其认为可以直接从交给广东珠江纺织博览中心有限公司的保证金里面扣除物业管理费。一审法院认为：珠江地产公司、蔡锦明签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。蔡锦明主张物业管理费应为租金的抗辩意见无理，不予采纳。关于物业管理费的问题。蔡锦明确认于2013年4月19日已经收铺。物业管理协议约定：物业管理费从2013年4月19日起计收；签订本协议当日珠江地产公司须缴纳三个月的物业管理费3791元；此后，珠江地产公司应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。珠江博览公司出具的《关于蔡锦明租赁商铺的说明》记载该公司于2016年5月13日收回涉案商铺。故蔡锦明应向珠江地产公司缴纳2013年4月19日至2016年5月13日期间的物业管理费，珠江地产公司主张蔡锦明应缴的物业管理费44653.5元并未超过物业管理协议的约定。蔡锦明主张珠江地产公司未提供物业服务，但未充分举证证明，不予采纳。诉讼中，珠江地产公司表示蔡锦明已支付41702.1元，尚欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元。蔡锦明则表示不记得物业管理费的缴纳情况，其认为可以直接从交给珠江博览公司的保证金里面扣除物业管理费。蔡锦明未举证证明其已经缴纳珠江地产公司主张的上述期间的物业管理费，现珠江地产公司要求蔡锦明支付上述期间的物业管理费2951.4元，予以支持。关于诉讼时效问题。珠江地产公司要求蔡锦明支付2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。按照物业管理协议关于蔡锦明应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费的约定，2016年1月1日至2016年3月29日的物业管理费应在2015年12月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2016年1月1日起开始计算。2018年7月21日,珠江地产公司按物业管理协议所记载的蔡锦明的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给蔡锦明，上述邮件的网上查询记录显示由他人签收，蔡锦明对此未提供证据其已按照合同约定告知珠江地产公司通讯地址已变更或者其他足以反驳的证据，故珠江地产公司主张上述催款通知已有效送达至蔡锦明，符合合同约定，珠江地产公司的上述催款通知书已构成诉讼时效中断，该理由成立，予以采纳。珠江地产公司主张2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元没有超过诉讼时效，予以支持。关于违约金问题。根据上述物业管理协议，蔡锦明应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，如逾期缴纳，蔡锦明应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。蔡锦明拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故珠江地产公司要求蔡锦明支付拖欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费的违约金（以拖欠的物业管理费2951.4元为本金，从2016年1月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算），合法合理，本院予以支持，但违约金总额应以所欠物业管理费的本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、蔡锦明在判决生效之日起10日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编B30170号商铺2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元；二、蔡锦明在本判决生效之日起10日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2016年1月1日至2016年3月29日期间的物业管理费2951.4元的违约金（以2951.4元为本金，从2016年1月1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的1‰计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的5‰计算；上述违约金总额以蔡锦明所欠物业管理费本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由蔡锦明负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：蔡锦明与珠江地产公司签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是否合法有效，蔡锦明以珠江地产公司未提供物业服务为由拒缴物业管理费是否成立、珠江地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。蔡锦明认为珠江地产公司在签订合同时有欺诈行为，致合同效力存在瑕疵，同时认为珠江地产公司未提供物业服务，但均没有提供证据证实。一审认定《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，合法有效，并无不当。蔡锦明应当按照约定向物业服务人支付物业费，不得以未接受为由拒绝支付物业费。蔡锦明于《珠江国际纺织城物业管理协议》中提供的通讯地址为“东莞市常平镇朗洲村工业二路1号”，并约定“乙方（指蔡锦明）保证在本协议下提供的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方（指珠江地产公司）”，因此，在其没有提供证据证明书面通知珠江公司变更通信地址的情况下，一审认定珠江地产公司按上述地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》符合合同约定，为有效送达，并无不当。蔡锦明所谓“不是本人签收，不知道函件内容，催款通知不构成诉讼时效中断，珠江地产公司的诉求已过诉讼时效”的上诉理由，无事实和法律依据。一审根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行认定，并在此基础上依法作出的判决，合法合理，且理由阐述充分。综上所述，蔡锦明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由蔡锦明负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  白小云二〇二〇年七月二十七日书记员  张家齐李逸丹