河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1759号原告（反诉被告）：张钦，男，汉族，1981年6月25日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张春修，男，汉族，1953年3月15日出生，住漯河市郾城区。系张钦之父。被告（反诉原告）：陈浩，男，汉族，1989年9月10日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：黄岗峰，河南强正律师事务所律师。原告张钦与被告陈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案，被告陈浩于2020年6月10日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张钦的委托诉讼代理人张春修、被告（反诉原告）陈浩及其委托诉讼代理人黄岗峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钦向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈浩支付合同违约金一年租金56000元；2.诉讼费由陈浩承担。事实与理由：张钦是产权所有人，于2019年4月21日将位于漯河市伏牛山路郏县饸烙面馆(房屋面积71平方米)出租给陈浩经营，双方协商签订《餐馆出租经营合同》，出租期限为三年，年租金为56000元，交租金时间为每年的5月15日前。同时约定在合同有效期内，任何一方不得单方面终止合同，双方都要按协议履行各自职责，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金一年的租金。张钦为了信守承诺，把装修经营不到二年的餐馆(室内装修花费21600元，安装燃气费用22300元，购买餐饮用具物品花费20798元，共计64698元)在两天内交到陈浩手中，并将价值2万余元的餐饮用具物品全部按废品处理不足2500元，如期履行了合同。张钦受到了巨大的经济损失，而且还免收了陈浩20天的装修期租金。2020年举国受到新冠肺炎疫情的冲击，张钦体谅陈浩经营的困难，免除了一个月租金，随后陈浩又提出资金困难，要求推迟一个月交年租金，张钦又同意了。可到了交付一年租金的最后期限，陈浩忽然提出不干了，想单方面终止合同。对于陈浩不履行合同的行为，张钦深感意外，坚决不能同意，双方为此协商无果，争执不下，只好在2020年5月22日下午3点许报警求助解决争议。陈浩合同违约，要承担违约的经济责任，按合同应支付张钦违约金一年租金。陈浩辩称，1.双方约定的支付违约金56000元的条款无效。不可抗力系双方解除合同的法定事由，而本案合同第11条约定不允许解除合同且如解除承担一年的违约金，明显违法，因此该约定为无效条款。2.合同一年期后的扩大损失应由张钦承担。双方约定合同租赁期从2019年5月13日起计算房租，交纳时间为5月13日，因2020年元月起不可抗力的疫情原因，陈浩于5月13日向张钦提出不再继续租赁房屋，5月18日去其家里返还房屋钥匙，5月22日再次去张钦家返还钥匙，而张钦却将陈浩反锁其家中，后来双方报警处理，陈浩才离开张钦家里。显然双方已经无法继续合作，张钦却拒绝解除合同，造成从5月13日至今的房屋租赁损失，该损失应由其自行承担。3.该违约金约定明显过高，违背事实。违约金是在违约方违约时对守约方的损失补偿，本案中陈浩解除合同是因不可抗力，并且多次向张钦提出该房屋可以继续向他人出租，而张钦并没有及时处理，若其及时出租，便不会有损失。因此，张钦要求陈浩支付违约金56000元缺乏事实和法律依据。陈浩向本院提出反诉请求：1.请求依法判令解除陈浩与张钦的合同；2.请求判令张钦返还押金1万元，返还租金14000元；3.反诉费用由张钦承担。事实及理由：陈浩与张钦于2019年4月21日签订房屋租赁合同，陈浩如约支付了一年租金56000元。2020年元月起疫情爆发，全国出现停产停业，陈浩也不例外，在合同一年到期时，张钦要求交纳第二年房租。陈浩2019年年底几乎无法经营，与张钦谈房租，张钦却让陈浩继续交纳房租，并且提起了诉讼。陈浩认为因不可抗力的发生，张钦应当根据国家规定退还部分房租。现双方无法继续合作，根据合同约定张钦应返还押金，并终结双方合同。张钦对反诉辩称，陈浩请求返还押金、租金无依据。双方签订的《餐馆出租经营合同》第4条明确约定：承租期满后，甲乙双方交接并结清相关费用后，于当日退还全部押金。现依据合同，承租期未满不符合退还押金的条件。合同第5条约定：“租金的缴纳时间为每年的5月15日前，如有延迟交付的每延迟一日按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，并将押金作为违约金没收。”依据合同约定，从5月15日算起截止6月28日，陈浩拖欠房租44天，除没收押金外，还要按每日万分之五向甲方支付违约金，陈浩请求返还押金无依据。根据国家相关规定，政府只是建议房东对租户减免房租，并无强制规定，故陈浩要求返还房租无依据。陈浩以不可抗力为由请求终结双方合同无事实法律依据。《合同法》第117条明确规定，本法所称的不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。年初突发的新冠疫情，党和政府高度重视并采取果断措施，在短时期内控制了疫情并复工复产，恢复了社会秩序，人们的日常生产生活走向正轨。新冠疫情确实对餐饮行业有些影响，张钦也非常理解，积极响应国家和省、市政府号召，于4月11日就告知陈浩免除其一个月房租，随后又应陈浩要求同意推迟一个月交下一年房租。到了5月中旬，陈浩却以受疫情影响不可抗力为由要求终止合同，这是明显的违约行为，应由其承担违约责任。经审理查明，2019年4月21日，张钦作为甲方（出租方），陈浩作为乙方（承租方），双方共同签订《餐馆出租经营合同》一份。合同约定:甲方同意将位于漯河市××路××碗××县羊肉××面××（××路××）出租给乙方；该面馆建筑面积合计为70.65㎡，产权证号2003-014884；租赁期限自2019年5月13日至2022年5月13日止，共计3年；租金为每年56000元，租金一年一缴；乙方应向甲方缴纳安全押金1万元，承租期满甲乙双方交接结清有关设备、设施、物品等有关费用后，当日内退还全部押金；租金的缴纳时间为每年的5月15日前，如有延迟交付的，每延迟一日按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超二十日未支付的，甲方有权终止合同，并将押金作为违约金没收；甲方给予乙方20天的装修免租期，免租期以实际交付时间起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但缴纳因装修产生的电费等费用，免租期满次日开始计付租金；甲方应于4月22日前将该面馆交付乙方，甲方如未按约定交付店面超过3日，乙方有权解除本合同；在合同有效期内，若因不可抗拒的因素发生，任何一方都不得单方终止合同，甲乙双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金一年租金；等等。合同签订后，张钦将其坐落于漯河市伏牛山路龙江苑21幢104号的房屋一套交付给陈浩，陈浩向张钦交付了第一年度的租金56000元及押金1万元。另查明，陈浩租赁房屋后，与其他二人合伙开办餐馆,现另外两个合伙人已经退伙。再查明，陈浩的反诉状副本于2020年6月13日送达至张钦。陈浩于2020年6月28日庭审时，再次向张钦交付房屋钥匙，张钦拒绝受领。本院认为，关于案涉《餐馆出租经营合同》的性质及效力问题。张钦与陈浩签订的合同约定，张钦将其所有的房屋交付给陈浩使用，陈浩定期向张钦支付房租，双方之间形成房屋租赁关系，案涉《餐馆出租经营合同》的性质为房屋租赁合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有约束力。关于陈浩提出终止合同是否构成违约以及案涉房屋租赁合同应否解除的问题。陈浩主张合同不能继续履行系因疫情引起不可抗力造成，其行为不构成违约。对此，新冠肺炎疫情及疫情防控措施确实给餐饮业造成较大影响，但目前疫情已逐渐缓解，市场正在复苏，若双方当事人互谅互让，房屋租赁合同仍能继续履行。现合同约定的租赁期限尚未届满，陈浩无论以疫情为由或以餐馆无法继续经营为由提出解除合同，其行为均已构成违约。陈浩关于其行为不构成违约的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在陈浩违约时，张钦享有合同解除权，其可解除合同并追究陈浩的违约责任，但张钦基于自身利益考量不愿行使合同解除权，案涉租赁合同的履行陷入僵局，故此，陈浩请求解除合同。在合同纠纷中，违约方本不应享有合同解除权，但也应该看到，在房屋租赁等长期性合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因导致无法履行长期合同，若另一方不同意解除合同，合同的履行便陷入僵局，从而造成标的物的闲置，浪费社会资源。本案中，陈浩租赁房屋系用于合伙事业，在另外两个合伙人相继退伙，餐馆的经营难以为继的情况下，若不允许违约方诉请解除合同，首先，将导致案涉房屋长期闲置，无法发挥物的价值，于社会整体利益不符；其次，将使承租方在不占有使用房屋的情况下继续支付租金，结果难谓公平；再次，承租方已经不再经营且不使用租赁房屋，其租金支付能力势必每况愈下，最终出租方的租金也难以得到保障；复次，对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不符合鼓励交易的真义，只有尽快将房屋重新投入市场，才能促进市场经济发展；最后，允许解除合同的同时，并不妨碍张钦依法追究陈浩的违约责任。综上，本院认为，陈浩请求解除案涉租赁合同，具有正当理由且主观并非出于恶意，本院予以支持。案涉房屋租赁合同自陈浩的反诉状副本送达至张钦之日即2020年6月13日解除。关于陈浩应承担的违约责任问题。案涉合同约定，“承租方如有延迟交付的，每延迟一日按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超二十日未支付的，甲方有权终止合同，并将押金作为违约金没收”、“在合同有效期内，若因不可抗拒的因素发生，任何一方都不得单方终止合同，甲乙双方均应按协议履行各自职责，任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金一年租金”。该两个条款共同构成合同的违约条款。张钦主张其损失为：为了将房屋出租给陈浩，将其价值2万余元的物品贱价处理2000余元；室内装修花费2万余元；安装燃气2万余元。据此主张在没收押金的情况下，请求陈浩赔偿违约金56000元。陈浩则认为解除合同后房屋可另行出租，张钦并无任何损失，并对违约金过高提出抗辩，请求依法调整。对此，本院认为，张钦所主张的各项损失，在其与陈浩签订合同前就已经产生，系其为了出租房屋而支出的成本，与陈浩的违约行为没有因果关系，其实际损失是另行出租房屋时产生的空租期租金损失，因此，张钦请求的违约金过分高于其实际损失。鉴于2020年5月中旬陈浩就已提出终止合同、交还房屋钥匙的请求，结合新冠肺炎疫情及疫情防控措施带来的影响，根据陈浩违约的过错程度及本案具体情况，本院酌情将陈浩应承担的违约金调整为12000元。综上，对于张钦关于陈浩应支付违约金的请求，部分合理，本院予以支持。陈浩反诉请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，陈浩应将案涉房屋返还给张钦，张钦应向陈浩返还房屋押金1万元。陈浩的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条第二项、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、张钦与陈浩签订的《餐馆出租经营合同》于2020年6月13日解除。二、陈浩于本判决生效之日起三日内将坐落于漯河市伏牛山路龙江苑21幢104号的房屋一套返还给张钦。三、陈浩于本判决生效之日起三日内向张钦支付违约金12000元。四、张钦于本判决生效之日起三日内向陈浩返还房屋押金1万元。五、驳回陈浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取600元，由张钦负担470元，陈浩负担130元；反诉案件受理费减半收取260元，由张钦负担90元，陈浩负担170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二〇年七月六日书记员  明星