云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终1433号上诉人（原审被告）昭通市信和房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91530602738052077N。法定代表人：陈康，公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区。委托代理人：张勇，云南意衡律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）梅文玲，女，1963年8月27日出生，汉族，大学本科文化，居民，云南省昭通市昭阳区人，住昭阳区。上诉人昭通市信和房地产开发有限责任公司（以下简称“信和公司”）因与被上诉人梅文玲买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年五月二十一日立案受理后，因当事人未提交新的证据，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理确认事实如下：2018年8月24日，梅文玲与信和公司签订《商品房购销合同》，购买了信和公司开发位于昭通市昭阳区，并于2018年11月22日进行了登记备案。双方在《商品房购销合同》中约定，单方提出解除合同的，提出方应向守约方支付合同约定总价款10%的违约金。信和公司于2018年11月9日出具《收据》，确认收到梅文玲购买秀水康城703号商铺总款670000元。梅文玲购买商铺后，因信和公司与他人的纠纷至梅文玲无法占有、使用该商铺，信和公司于2019年11月29日向梅文玲出具《承诺书》，承诺于2019年12月20日前退还梅文玲所交全部房款并给予30000元经济损失补偿金。信和公司出具《承诺书》后，未按承诺退还梅文玲购房款并给付经济损失补偿。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行。本案中，梅文玲按约交纳了购房款，信和公司未将符合合同约定、能够占有、使用的房屋交付给梅文玲，显属违约，应承担相应的违约责任。因信和公司违约致使合同目的不能实现，梅文玲主张解除合同，予以支持。合同解除后，梅文玲有权要求信和公司赔偿损失并支付违约金。依照处理民事法律关系尊重当事人意思自治原则，原、被告双方在合同中对违约金已作了明确约定，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，予以支持。梅文玲对装修费、代理费、交通费及精神损失费的诉讼请求因梅文玲提供装修费的依据不符合证据“三性”及未提供代理费、交通费依据且精神损失费不属于直接经济损失，不予支持；对资金占用期间，因梅文玲未提交2018年8月24日的交款记录，认定以信和公司出具《收条》时间即2018年11月9日为交款时间。信和公司出具《承诺书》后，未按《承诺书》约定向梅文玲退还购房款并赔偿损失，故对信和公司提出向梅文玲出具《承诺书》，已达成了新退款协议的观点，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、解除梅文玲与昭通市信和房地产开发有限责任公司于2018年8月24日签订的《商品房购销合同》；二、昭通市信和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还梅文玲购房款670000元并支付资金占用利息(自2018年11月9日起，以购房款670000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付至欠款清偿之日止)；三、昭通市信和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内按购房款的10%支付梅文玲违约金67000元；四、驳回梅文玲的其它诉讼请求。案件受理费10500.00元、减半收取5250元，由昭通市信和房地产开发有限责任公司负担。宣判后，信和公司不服提起上诉，要求撤销原审判决第三项，判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。具体理由：一、一审法院对本案事实认定存在客观事实的认定错误。上诉人完全按照合同约定交付了房屋，被上诉人依法取得该房屋的所有权；上诉人出售的秀水康城703号商铺的所有权仍然属于上诉人而非第三人所有，那有不符合合同约定，导致被上诉人不能占有和使用？被上诉人并未有证据证明上诉人所交付的房屋不符合合同约定，导致不能被上诉人不能占有、使用该商铺。二、一审法院适用法律关系错误。上诉人于2019年11月29日向被上诉人出具承诺书，承诺于2019年12月20日前退还梅文玲所交全部房款并给予3万元经济损失补偿金的事实已达成新的协议，本案理应适用退款合同纠纷而非买卖合同纠纷。被上诉人梅文玲答辩认为上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》合法真实有效，但上诉人明知第三人与上诉人有经济纠纷一直占用该商铺，依然采取欺骗手段与被上诉人签订合同并收取被上诉人购房款，依照法律规定，因上诉人违约，被上诉人有权申请法院解除房屋购买合同，要求上诉人赔付购房款本金，赔偿被上诉人产生的相关损失并承担违约金。故请求二审法院支持一审判决。现被上诉人找到2018年8月分三次支付给上诉人的购房款凭据，特请求二审法院采信后追加认可上诉人承担利息计算时间从2018年8月起按实际支付的购房款本金和时间计算赔付，酌情考虑被上诉人一审诉讼请求第四项关于资金占用费的赔偿请求，判令一、二审诉讼费由上诉人承担。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，因梅文玲未提出上诉，其二审答辩由上诉人承担利息的计算时间从2018年8月起计算赔付且酌情考虑被上诉人一审诉讼请求第四项关于资金占用费的赔偿请求，本院二审不予审查。上诉人对原审法院认定的法律事实未提出实质性异议，仅对原审判决其按购房款的10%支付梅文玲违约金67000元及认为本案应当适用退款合同纠纷而非买卖合同纠纷提出异议，对双方无异议的法律事实，本院予以确认。归纳诉辩双方主张，本院二审争议焦点为：一、原审将本案案由定性为房屋买卖合同是否恰当？二、原审判决上诉人支付被上诉人67000元违约金是否恰当？针对二审争议焦点，本院分别评析如下：一、关于原审将本案定性为房屋买卖合同是否恰当的问题。本院认为，本案的基础法律事实是2018年8月24日，梅文玲与信和公司签订《商品房购销合同》，梅文玲购买了信和公司开发位于昭通市昭阳区，因信和公司与他人的纠纷至梅文玲无法占有、使用该商铺，信和公司于2019年11月29日向梅文玲出具《承诺书》，承诺于2019年12月20日前退还梅文玲所交全部房款并给予30000元经济损失补偿金，但信和公司未按承诺如期退还梅文玲购房款并给付30000元的经济损失补偿金，致被上诉人梅文玲提起诉讼，本案的基础法律事实是房屋买卖行为，上诉人出具给被上诉人的承诺书是因为其未能交付没有纠纷的房屋给被上诉人使用，同意被上诉人解除《商品房购销合同》，退还被上诉人所交纳的购房款及其经济损失补偿金，但上诉人并未按照承诺书履行，故而导致被上诉人提起本案诉讼，本案的纠纷是因房屋买卖引起，原审法院定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。二、关于原审判决上诉人支付被上诉人67000元违约金是否恰当的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十三条三款约定“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，提出方应向守约方支付本合同约定总价款10%的违约金。”，因上诉人交付的房屋与案外第三人存在纠纷，导致被上诉人无法正常使用该房屋，被上诉人提出解除购房合同事出有因，上诉人也同意解除本案案涉合同，但被上诉人系提出方，原审判决使用合同第十三条三款约定的违约金条款，判决上诉人支付被上诉人67000元违约金不当。但依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，违约方给对方造成损失的，应当以实际损失为赔偿标准。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条对此也明确赋予当事人在房屋买卖合同不能继续履行时，有请求解除合同和赔偿损失的权利，故被上诉人要求上诉人返还房款和赔偿经济损失依法有据，因本院二审已不支持被上诉人要求上诉人按购房款的10%支付违约金的请求，而双方当事人对赔偿损失没有明确约定，本院酌情考虑由上诉人在银行同期贷款利率基础上上浮30%支付被上诉人经济损失，即2018年一至五年的贷款年利率为4.75%，上浮30%则为6.175%。另因上诉人上诉要求是撤销原审判决第三项内容，故按照《诉讼法交纳管理办法》之规定，上诉人应当以67000元的上诉标的交纳本案的上诉费为1475元，上诉人多交纳的诉讼费用予以退还。综上所述，原审认定事实清楚，判决不当。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初1089号民事判决第一项；二、撤销云南省昭通市昭阳区人民法院（2020）云0602民初1089号民事判决第二、三、四项；三、由昭通市信和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还梅文玲购房款670000元并支付资金占用利息（以购房款670000元为基数，自2018年11月9日起至实际履行完毕之日起按照6.175%的年利率计算利息）；四、驳回梅文玲的其他诉讼请求。一审案件受理费10500.00元，减半收取5250.00元，由昭通市信和房地产开发有限责任公司负担4550.00元，梅文玲承担700.00元；二审案件受理费1475.00元，由昭通市信和房地产开发有限责任公司负担745.00元，由梅文玲承担700.00元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  余 帅二〇二〇年七月二十日书记员  陈 炻