江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终849号上诉人（原审被告）：连云港大众兴房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区瀛洲路28号众兴华庭A2号楼B1-5室。法定代表人：尹刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉玉泉，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阮燕，女，1980年7月13日生，汉族，住淮安市清浦区。委托诉讼代理人：王向前、史亚楠，江苏蓝昊律师事务所律师。原审被告：连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市海州区建宁路59号。法定代表人：张秀霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，该公司法律顾问。上诉人连云港大众兴房地产开发有限公司（以下简称大众兴公司）因与被上诉人阮燕、原审被告连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初7813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人大众兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉求。被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人并未向上诉人或房开公司交付购房款，涉案30万元收据系非法证据。被上诉人陈述向谢某交付购房款30万元，分为20万转账和10万元现金，均不属实。1.被上诉人向谢某私人账户转账20万系其与谢某私人借贷款项。在与法官的两次谈话笔录中，谢某没有承认其通过个人账户收取被上诉人20万元购房款。（2013）新刑初字×号刑事判决对该20万元并未认定为谢某代表公司收取的被上诉人购房款。谈话笔录与刑事判决相互印证，该刑事判决认定的事实应当得到尊重。2.谢某个人银行账户收取20万元不是职务行为和表见代理，被上诉人不是善意相对人。谢某作为公司总账会计，无权收取现金，因此其个人账户收取被上诉人20万元不是职务行为；被上诉人作为大众兴公司负责房屋销售的业务主管，对于涉案房屋销售款支付财务流程是明知的，在此情况下没有将20万元打到房开公司或大众兴公司或公司法定代表人账户，而是打到谢某个人账户，其不是善意相对人，谢某收款行为不构成表见代理。3.被上诉人关于交付10万元现金购房款的陈述不属实。被上诉人陈述2011年12月6日从其七天定期存款账户取现97000元，但到2012年1月5日支付购房款10万元，期间间隔30日，提前30天取现损失一大笔存款利息，就常理而言，该取现应另有他用，不可能作为1个月后的购房款。其次，2011年12月24日被上诉人从个人银行卡分两笔向自己名下定期存款账户转入30万元，12月27日该存款账户又向银行卡账户转账20万元，如被上诉人须通过银行卡向谢某账户支付30万元，那么，根本不需要在12月6日取现97000元，只需在12月24日向定期存款账户转账时少转10万即可。再次，被上诉人七天存款账户交易明细可见2012年1月5日前的余额至少有208454.76元，远超过现金97000元，所以直接从该账户转款即可。第四，谢某否认收到被上诉人的现金。4.涉案30万元收据所加盖印章的真实性不能当然地证明其合法性，该收据系被上诉人与谢某恶意串通所为，不代表公司意志。谢某开具涉案的30万元收据是违法行为，不能反映真实的交易关系，在法律上应认定为无效，不应得到采信。5.被上诉人实际取得房屋并装修入住多年并未得到上诉人及房开公司的同意，不能成为认定被上诉人实际履行房屋交付的依据。二、上诉人与房开公司就房源达成的分配协议系以物抵债法律关系，涉案《商品房认购书》并非商品房买卖合同。退一步讲，即使错误地认为被上诉人转账20万系购房款，其诉求也不应得到支持。1.上诉人并非涉案房屋的销售主体，一审法院将商品房认购书认定为商品房买卖合同是错误的。2.涉案房屋价值33万元，在认购书中约定一次性付款，即使错误地认为被上诉人已支付20万元，仍存在履行不完整，其过户诉求不应支持。被上诉人阮燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求。1.被上诉人与谢某之间的民间借贷与本案30万元没有关联。2.谢某刑事犯罪与本案没有关联。其收款30万元可能被谢某侵占而没有暴露，也可能被大众兴公司使用。3.谢某出具购房款收据系职务行为。4.上诉人以谢某收款违反会计规则为由否认收据合法性不能成立。原审被告房开公司辩称，1.涉案房屋的所有权归房开公司，大众兴公司无权处分，商品房认购书对房开公司不具有法律效力。2.房开公司没有收到涉案房屋的购房款，无法帮阮燕办理涉案房屋的物权登记手续。请求驳回阮燕诉求。阮燕向一审法院起诉请求：判令大众兴公司、房开公司为其办理位于连云港市海州区的房屋登记手续及产权证书。一审法院认定事实：连云港市海州区某小区开发商系房开公司，阮燕系大众兴公司的销售部经理，但不负责涉案楼盘的销售。2009年3月23日，房开公司（甲方）与大众兴公司（乙方）签订《协议书》，就合作开发某西区某号住宅楼达成协议：甲方土地入股，乙方现金入股，股份划分和利润分配为甲方占59%，乙方占41%。第十四条约定，本项目的销售工作由双方商定后可委托合作双方的任一方销售，也可委托代理公司销售，但销售价格制定须经双方通气认可。所有销售回笼资金必须专户存储，所售房款首先用于本项目的后期投入及配套，双方不得挪用。后双方签订《关于某小区号楼余下部分房源的分配及处置协议》，约定包括涉案房产在内的8套房产及部分车库，归大众兴公司处置，并约定乙方处置房源的手续，由乙方开出售房通知，甲方在收到乙方的通知后按照正常的售房手续办理，并及时将所售房屋的资金划拨给乙方。除了上述打印的内容，最后一条手写内容为“售房款应存入房管局监控账户后甲方及时办理领用手续。”该处置协议没有注明签订时间。2017年6月1日，双方签订《备忘录》，其中约定，对上述协议中乙方分配的B3、B4楼八套房屋、七间自行车库、两间汽车库，乙方有权对该部分房源自行对外销售，甲方予以配合。该部分房源及之前乙方已领取的款项，系乙方合作开发的最终股本回笼和红利收益，双方合作开发的一切费用结算完毕，无其他任何异议。大众兴公司与阮燕于2012年1月4日签订《商品房认购书》，约定：阮燕购买大众兴公司开发建设的位于连云港市海州区房屋，总房款为312764元，车库12570元，代收维修基金4676元，共计33万元；付款方式一次性付款等内容。2012年1月5日，阮燕向大众兴公司当时的会计谢某转账20万元，称另付10万现金。2012年1月6日，大众兴公司向阮燕出具《收据》一份，交款单位阮燕，收款方式现金，人民币叁拾万元正，收款事由代收某房款（后两字不清楚）。大众兴公司委托审计结果显示没有发现某房及车库销售房款的进账情况。大众兴房开公司主管会计谢某在2005年11月至2012年3月间，利用职务便利侵占公司215万余元，其中明细不包含本案购房款30万元。阮燕已装修入住涉案房屋，并交纳物业费、电费。一审法院认为，大众兴公司和房开公司合作开发某小区项目部分楼盘，涉案房屋系双方在合作开发过程中，协议分配给大众兴公司处置和销售的房源，大众兴公司有权进行对外销售，并由房开公司配合办理相关产权手续。阮燕与大众兴公司签订的商品房认购书，对房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容进行了明确，系当事人真实意思表示，合法有效，应当认定为商品房买卖合同。关于阮燕是否支付30万元购房款及大众兴公司是否收到该款的问题，阮燕提交了大众兴公司盖章的收据，并提交了与其时间基本对应的部分银行转账记录，对现金交付部分也提交了相应证据予以佐证，已完成款项交付的举证义务。大众兴公司作为依法设立的公司，有专业的财务人员，应明知出具收据的法律后果，大众兴公司提供的审计报告不能真实全面反映本案的款项交付情况，因谢某犯职务侵占罪，在核实谢某犯罪数额过程中，大众兴公司对涉案的20万元并未涉及，导致本案争议的发生，系大众兴公司内部财务管理所致，不应对抗购房人。阮燕及家人已实际取得房屋并装修入住多年，应认定为大众兴公司已实际履行房屋交付义务。鉴于以上事由，一审法院认定阮燕已付房款30万元，履行了主要付款义务，对于剩余的3万元房款及逾期付款利息，阮燕已提存至一审法院。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项之规定，判决：一、连云港大众兴房地产开发有限公司于收到上述购房款后三十日内为阮燕办理位于连云港市海州区的房屋登记手续及产权证书；二、连云港市房屋建设开发有限公司对上述判决内容履行协助义务，配合办理上述房屋的产权登记手续及产权证书。案件受理费6250元，由阮燕负担250元，连云港大众兴房地产开发有限公司负担6000元（已由阮燕垫付，大众兴公司负担部分可从上述第一项判决金额中予以扣除）。二审中，上诉人、被上诉人、原审被告均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点：一、阮燕与连云港大众兴房地产开发有限公司是否存在房屋买卖合同关系；二、阮燕是否已向大众兴公司支付购房款30万元。本院认为，关于争议焦点一，根据房开公司与大众兴公司达成的合作及房源分配处置协议和备忘录，大众兴公司有权处分涉案房屋。阮燕与大众兴公司签订的商品房认购书，对涉案房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容作了明确约定，具备房屋买卖合同的主要内容，系依法成立并生效的合同，应受法律保护。关于争议焦点二，法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。阮燕提交的大众兴公司收款30万元的收据以及20万元转账记录、银行流水等与商品房认购书能够相互印证，结合阮燕已实际收房居住的事实，可以认定阮燕已支付房款30万元。大众兴公司未提交充分的证据推翻上述证据，对其相关抗辩本院不予采纳。由于30万元收据系大众兴公司向阮燕出具，结合双方已存在的房屋买卖关系，能够认定阮燕已履行房屋买卖合同主要义务。综上，上诉人连云港大众兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元（连云港大众兴房地产开发有限公司已预交），由上诉人连云港大众兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年七月二十九日法官助理  刘 勇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。