湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂01民终6807号上诉人（原审原告）:江汉大学，住所地武汉经济技术开发区。法定代表人：景新华，该校校长。委托诉讼代理人：李铁，湖北安怀信律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶欣，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李林，男，1960年2月21日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：蔡蕴华，上海市汇业律师事务所律师。上诉人江汉大学因与被上诉人李林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3号之二民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。江汉大学上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院实体审理；2.由李林承担一、二审全部诉讼费用，包括保全费、诉讼保全保险费。事实与理由：一、在主体地位方面，李林已经调离江汉大学十多年，其与江汉大学之间为平等主体，所发生的争议不属于内部纠纷。而且涉案房屋已办理了产权手续并登记在李林名下，相关产权证显示李林享有100%的个人产权，与江汉大学之间形成平等的民事主体关系，所发生的争议依法应由法院主管并受理。二、在法律关系方面，李林对江汉大学出具了退房承诺，其与江汉大学之间形成了平等的民事法律关系。按照双方的约定，涉案房屋的有关产权证书由江汉大学妥善保管，而且李林因个人发展原因调离时退还了涉案房屋、领取了退房款182000元，办理了调离手续，并出具了愿意配合办理过户及愿意承担一切法律责任的承诺，该承诺即为约束双方的有效协议，为平等主体之间发生法律关系的有效形式，再次证明双方之间为平等的民事法律关系。三、在标的性质方面，涉案房屋系单位职工集资建房，其性质为经济适用房，属于政策性房屋，依法应由人民法院管辖。四、在法律适用方面，本案争议房屋不符合《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形，一审法院不应适用该规定驳回起诉。本案纠纷也不是单位内部“占房、腾房”纠纷，李林已经不再实际占有房屋，江汉大学的诉讼请求是要求李林履行承诺、配合办理过户手续，所以也不符合前述通知规定的适用情形。五、在化解矛盾方面，法院应当依法妥善处理纠纷，避免矛盾激化。李林在进入本案诉讼程序后竟然重新补办并实际持有了涉案房屋的不动产权属证书，涉案房屋会被变卖、处分、设定担保等，不排除有进一步引发矛盾恶化的可能。李林辩称，双方当事人争议的几个事实均发生在李林隶属于江汉大学，作为江汉大学职工的前提下。李林是否办理退房，是江汉大学出具调动介绍信的前提条件。分房、退房报告产生的原因与结果明显带有隶属关系，不能将退房报告与分房割裂开。本案纠纷涉及集资建房、房改房政策如何适用问题，不是平等民事主体关系，人民法院不应受理。不同意江汉大学的上诉请求，请求二审法院维持原裁定。江汉大学向一审法院起诉请求：1.判令李林协助江汉大学办理位于武汉经济技术开发区江汉大学教职工住宅小区7栋2单元9层2室的抵押注销登记及房屋产权变更手续；2.本案全部诉讼费用由李林承担，其中诉讼费包括保全费5000元、诉讼保全险保险费1200元、诉讼费100元。一审法院认定事实：李林原系江汉大学的教职工。2004年7月6日，江汉大学作为建设方与李林作为参加方签订《武汉市集资合作建房协议书》（以下简称集资建房协议书），约定李林向江汉大学预定第7栋2单元9层2号房，出资标准为每平方米建筑面积1544.83元，案涉房屋建筑面积为122.96平方米，房屋价款为189952元，最终经双方合意实际出资192000元。同日，双方签订《江汉大学内部职工集资合作建房补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第一条第四款约定“参加方因被除名、解除劳动关系和聘用关系，或因自动离职、辞职以及其他个人原因离开学校，应退出其住房由建设方收回”。该补充协议第一条参照《江汉大学首次教职工住房出售办法》（以下简称办法），办法第十四条约定“购房者因除名、离职、调出等原因离开学校应退出其所购住房，住房由学校收回”，目前该办法仍为有效，江汉大学并未出台新规定。2007年4月，案涉房屋交付给李林，但案涉房屋系毛坯房，一直未装修，李林未实际居住。2008年5月，李林取得房屋产权证，并于2009年1月取得案涉房屋土地使用证，办证费用系李林负担。2008年11月14日，李林向江汉大学提交为谋求个人发展请求调出江汉大学的《申请》，江汉大学体育学院、中国共产党江汉大学委员会组织部盖章予以批准，《申请》上还载明“同意”等字样。同年12月17日案外人武汉商业服务学院人事处向江汉大学出具《武汉商业服务学院干部（工人）商调函》，载明同意李林调入该院工作。同年12月22日，李林向江汉大学后勤产业处提交《退房报告》，载明因其工作需要调离江汉大学，同意按学校规定退房，并协助学校办理案涉房屋的过户等相关手续。《退房报告》上载明有“同意退房”“已办理退房款手续，退房款182000元，押金10000元，办理过户手续后退押10000元”等。2008年12月23日，李林领取名目为“退集资建房款”的182000元，押金10000元未退还。同年12月底，李林将案涉房屋钥匙交还江汉大学，江汉大学现教职工已按分房政策使用至今。但李林至今未办理房屋产权变更登记手续，经江汉大学多次催促，李林拒不配合办理，以致成诉。一审法院认为，江汉大学系案涉房屋的建设单位，其开展内部集资建房的目的是为了有利于本单位教学、科研、管理，解决教职工上下班难的问题，不具有房地产开发的商业经营性质，案涉房屋不属于市场经营主体开发建设的可自由进行市场交易的商品房且房价明显低于市场交易价格。李林原系江汉大学教职工，其申请参加单位内部组织的案涉集资建房活动，应遵守所在单位制定的有关参与集资建房相关文件及国家房改政策的规定，双方之间存在管理与被管理的关系，不是平等的民事主体关系，双方之间签订的案涉集资建房协议书及补充协议，亦不属于平等民事主体之间签订的民事合同，由此产生的纠纷非平等民事主体之间的民事纠纷，故本案房地产纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据最高人民法院于1992年11月25日发出的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，故驳回江汉大学的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定：驳回江汉大学的起诉。本院认为，本案纠纷产生的基础事实是李林参加江汉大学内部组织的案涉集资建房活动，并签订集资建房协议书及补充协议，约定了双方的权利义务。但之后李林取得了涉案房屋的产权证，且向江汉大学出具《退房报告》承诺退房，并领取了“退集资建房款”。因此，在双方已就涉案房屋的处理进行协商并达成一致意见，且已部分履行的情况下，江汉大学起诉请求李林协助办理涉案房屋的抵押注销手续及房屋产权变更手续，与《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形不符，人民法院对此应予受理并进行实体审理。故应撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初3号之二民事裁定；二、本案指令湖北省武汉经济技术开发区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  任文审判员  黄浩审判员  鲍刚二〇二〇年七月二十九日法官助理黄旭东书记员程玉