广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0422民初120号 原告：黄敏，男，1964年11月29日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 被告：广西藤县中嘉房地产开发有限公司，住所地梧州市藤县藤州镇津北区碧水湾A1地块1号楼1层03号商铺，统一社会信用代码：91450422MA5MYMJ61B。 法定代表人:覃甲勇，执行董事。 委托诉讼代理人：梁德，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏俊文，广西益远(藤县）律师事务所律师。 第三人：马勇芳，女，1968年7月11日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县藤州镇绣江路79号,现住广西藤县。 第三人：梧州市保盈投资有限公司，住所地广西壮族自治区藤县藤州镇藤州津北区碧水湾，统一社会信用代码：91450422690212229Y。 法定代表人：王捷，执行董事长。 委托诉讼代理人：何谷华,该公司员工。 原告黄敏与被告广西藤县中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。由于案情复杂疑难，于2020年3月5日裁定转换为普通程序，并依法追加了马勇芳、梧州市保盈投资有限公司（以下简称保盈公司）作为第三人参加诉讼。分别于2020年4月28日、2020年6月28日公开开庭进行了审理，原告黄敏，被告中嘉公司的委托诉讼代理人梁德、苏俊文，第三人马勇芳，第三人保盈公司的委托诉讼代理人何谷华到庭参加诉讼。被告中嘉公司法定代表人覃甲勇、第三人保盈公司法定代表人王捷经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告中嘉公司继续履行《藤县商品房买卖合同》；2.判令撤销被告中嘉公司与马勇芳签订的《藤县商品房买卖合同》；3.判令被告中嘉公司支付原告购房款14万元的利息损失（从2015年11月20日起至实际给付之日止）；4.判令被告中嘉公司承担已付购房款一倍14万元的赔偿责任；5.判令被告中嘉公司负担本案的诉讼费。事实和理由：原告和马勇芳于2015年11月20日与被告前公司保盈公司签订《藤县商品房买卖合同》，并向保盈公司支付了14万元的购房款。在原告交清14万元购房款后，被告由于各种原因，无法依照合同约定于2016年12月31日前交房给原告，一直拖至2019年10月才交付房产给买受人。但被告在交房时，也没有通知原告到来签合同确认，也没有将房屋交付给原告。2019年12月初，原告发现马勇芳已经搬进共同所购的房屋并开始装修，原告才知道被告将房屋单独卖给马勇芳的事实，原告到县住建局房屋登记机关进行查询，发现房屋确已登记在马勇芳名下。原告多次到被告的公司询问，了解情况，质问被告为什么将共同共有的房产登记为马勇芳一人所有，被告的物业部门不给予解释和明确答复，因此原告与被告的物业部门发生了争执，被告的物业部门报警，以原告强行进入他人住宅为由，逼被告出来。事情发生后，原告多次与被告协商未果。为维护原告的合法权益不被侵犯，根据《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，请求被告继续履行《藤县商品房买卖合同》，并由被告支付14万元购房款的利息及赔偿原告已付购房款数额一倍的损失。特向本院提起诉讼，请求本院支持原告的各项诉讼请求。在第一次庭审中，原告当庭增加两项诉讼请求：1.判令被告中嘉公司承担2016年12月31日起至今的房屋租金损失39000元；2.判令被告中嘉公司支付精神损害赔偿金10000元。在法庭辩论阶段原告当庭撤回要求被告支付精神损害赔偿金10000元的诉讼请求。在第二次庭审中，原告对部分诉讼请求进行了变更，具体变更为：1.判令被告中嘉公司继续履行《藤县商品房买卖合同》；2.判令撤销被告中嘉公司与马勇芳签订的《藤县商品房买卖合同》；3.判令被告中嘉公司和第三人保盈公司共同支付原告购房款的利息损失为50749.62元（从2015年12月20日起至2020年4月30日止）；4.判令被告中嘉公司及第三人保盈公司共同承担已付购房款127672元的一倍损失；5.判令被告中嘉公司及第三人保盈公司承担2016年12月31日起至2020年4月30日止的房屋租金损失40000元；6.判令被告中嘉公司及第三人保盈公司负担本案的诉讼费。 被告中嘉公司辩称：1.原告请求被告继续履行保盈公司与原告签订的《商品房买卖合同》理由不成立。被告不是合同的相对方，保盈公司与被告之间不存在承继关系，原告认为被告是保盈公司的前公司是错误的，对于保盈公司在履行合同过程中存在的违约行为，原告主张由被告承担没有法律依据，且该合同已被藤县房产管理所注销，不存在继续履行的可能性。2.原告请求撤销与马勇芳签订的合同编号为TX2018025349号商品房买卖合同问题，该合同已经注销，该项请求已经没有实际意义。3.原告的第三项诉讼请求不成立。原告混淆了两个合同的不同主体责任，若原告主张支付2015年11月20日起至实际给付之日止的利息，应当向保盈公司追讨。在被告拍卖所得涉案商品房后，若原告与马勇芳明确表示放弃购买案涉商品房，则被告可以考虑退还购房款，甚至可以补偿利息，如不放弃购买，则应当重新签订合同继续履行。4.原告第四项诉讼请求，要求我公司承担已付购房款一倍14万元的赔偿责任，既没有法律依据也没有约定依据。涉案房屋第一份商品房买卖合同是原告、马勇芳共同签订的，共同支付购房款的，转账是从马勇芳的账户转出，收款收据记载的交款人是原告与马勇芳二人。由于马勇芳主张继续购买该商品房，并主张是其一个人出资，而原告主张是二人共有，且至今均没有明确表示放弃购买，也没有明确二人各占多少份额，更没有明确采取何种方式支付余下的购房款。因此，该商品房如何签订合同、如何履行成为悬而未决的事情。原告要求被告承担一倍的赔偿责任没有任何依据。5.原告要求支付房屋租金的诉讼请求不成立。涉案商品房总房款是383934元，第三人马勇芳只支付了部分房款，还没有支付完所有的购房款，故不存在支付租金问题。 第三人马勇芳述称：涉案房屋购房合同，虽然是其与原告两人的名字，但是涉案的房屋定金20000元，首期房款95934元，后补交首期款68000元，这些钱都是其支付的。 第三人保盈公司述称：与中嘉公司的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告黄敏围绕诉讼请求依法提交了证据： 1.身份证复印件，拟证明原告身份的事实； 2.《商品房买卖合同》（合同编号：TX2015010917）复印件，拟证明原告是买受人的事实； 3.预告登记申请表复印件、预告登记审核表复印件，拟证明原告是权利人的事实； 4.退房申请审批表复印件、退房申请书复印件，拟证明签字不是黄敏所签； 5.退房协议书复印件，拟证明原告并没有签名的事实； 6.《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2018025349）复印件，拟证明被告将该房屋转移到另一个人所有的事实； 7.交款证据复印件，拟证明交纳的所有款项证据在马勇芳处； 8.账户详情复印件，拟证明银行贷款的年利率9%； 9.农业银行的单向信息复印件、中国银行的详细信息，拟证明原告每月还款，银行卡还在马勇芳手中，借款的事实; 10.2020年2月20日签约通知书复印件，拟证明被告于2020年2月20日通知原告前往办理签约手续； 11.借条复印件，拟证明原告借到冼海波4万元给马勇芳去交案涉房屋的首付款的事实。 被告中嘉公司围绕诉讼请求依法提交的证据有： 1.梧州市中级人民法院拍卖公告、网络竞价成功确认书、确定拍卖成交款通知书、成交确认书、执行裁定书（2017）桂04执恢3号之二复印件，拟证明被告拍卖成交的标的物位于梧州市藤县地块北侧三块土地使用权（面积共17509.3平方米，约26.26亩）和地上在建商品房工程（建筑面积94153.67平方米）的事实； 2.客户备忘录、藤县商品房买卖合同(合同编号：TX2015010917)、藤县商品房买卖合同（合同编号：TX2018025349）复印件，拟证明原告签订的藤县商品房买卖合同（合同编号：TX2015010917、TX2018025349）已经注销的事实； 3.收款收据复印件，拟证明原告购买的涉案房屋是由原告与马勇芳的账户转出，收款收据记载的交款人是原告与马勇芳二人的事实； 4.签约通知书，拟证明2020年2月20日，被告已经向原告黄敏、第三人马勇芳发出签约通知的事实; 5.复函，拟证明第三人马勇芳与被告签订的商品房买卖合同（合同编号：TX2018025349）于2020年2月24日办理注销，此合同已经不再存在； 6.桂林银行贷款本息结清通知书，拟证明第三人马勇芳结清了案涉房屋的贷款本息。 第三人马勇芳和第三人保盈公司均没有向法庭提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1-10的真实性、合法性无异议，但是涉及退房申请表申请人是马勇芳，退房申请的原因是因涉案的房屋涉及司法拍卖，需要先注销之前签订的《商品房买卖合同》；证据11与本案无关。 第三人马勇芳对原告提交的证据1-3、证据10的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4-5不清楚，签名也不是其签；对证据6的真实性、合法性无异议，其确实有接到被告通知去签约，至于被告是否有通知到原告其不清楚；对证据7的关联性有异议；对证据8其不清楚年利率；对证据9的真实性、合法性无异议，但原告证明的内容不是事实；证据11不是事实，其没有收到该笔款。 第三人保盈公司与被告的质证意见一致。 原告对被告提交的证据1的真实性、合法性无异议，但只能证明被告通过拍卖取得的事实，不能证明被告不用承担违约的事实；对证据2的真实性、合法性无异议，该商品房买卖合同确实已注销，但是其并没有签字；对证据3的房款是从马勇芳账户转出是事实，但是钱是马勇芳的不是事实；对证据4的真实性、合法性、关联性无异议，通过此证据证实被告同意履行部分义务；对证据5、证据6的真实性、合法性、关联性无异议。 第三人马勇芳、保盈公司对被告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性无异议。 对当事人提交的证据本院认定如下，对原告、被告、第三人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告、被告、第三人提出异议的证据，因与本案原、被告、第三人诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院根据案情需要依职权到藤县房产管理所调取藤县人民政府《关于藤县中嘉房地产开发有限公司竞得司法拍卖中246套购房合同处理有关问题会议的纪要》、退房申请审批表、退房协议书、退房申请书及藤县房产管理所出具的复函。原告对会议纪要无异议，对其他证据均有异议。被告、第三人马勇芳、保盈公司对本院调取的证据均无异议。因上述证据均是本院依法从藤县房产管理所调取的，与本案事实具有一定的关联性，故本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原告黄敏与第三人马勇芳是前夫妻关系，俩人于2015年11月20日以共同共有人身份向保盈公司共同购买了藤县藤州镇津北区碧水湾B地块保盈幸福澜湾3号楼1单元XX号房，双方签订了《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2015010917）。合同约定：该商品房建筑面积共113.59平方米，单价3380元/平方米，总价383934元；付款方式为银行按揭付款，买受人在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的总房价款的30.2%即115934元，余下房款69.8%即268000元按照按揭方式付款；出卖人应当于2016年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。2015年11月26日，第三人保盈公司分别开具金额为定金20000元的收款收据、首期购房款95934元的收款收据及契税等各项代收代缴费用11738元的收款收据给黄敏、马勇芳收执。2015年12月16日，马勇芳、黄敏取得藤县房产管理所颁发的预告登记备案证明。2018年1月19日，被告中嘉公司以总价142885225元的最高价格在淘宝法拍网竞拍到第三人保盈公司所有的位于梧州市藤县地块北侧三块土地使用权和地上在建商品房工程。同日，梧州市中级人民法院作出《成交确认书》及（2017）桂04执恢3号之二执行裁定书，裁定：“将被执行人梧州市保盈投资有限公司所有的、位于广西梧州市藤县地块北侧三块土地使用权和地上在建商品房的土地使用权、房屋所有权及相应的其他权利归买受人广西藤县中嘉房地产开发有限公司所有，上述土地使用权和地上在建商品房工程的所有权、自本裁定送达买受人广西藤县中嘉房地产开发有限公司时起转移。”2018年5月2日，马勇芳在《客户备忘录》上签名并按手印承诺：“…1.本人愿意继续按照原商品房买卖合同的单价和房号重新与广西藤县中嘉房地产开发有限公司签署《商品房买卖合同》，并按照新签署的《商品房买卖合同》履行相关权利义务…4.本人保证该房屋居住人或共有人对此客户备忘录没有任何异议，如有异议由本人负责，与中嘉公司无关。5.此客户备忘录为与中嘉公司重新签订《商品房买卖合同》的前提条件，本人承诺对此不持任何异议。”2018年6月13日，藤县人民政府召集县法制办、国土资源局、住建局、地税局、县政府法律顾问、藤县中嘉房地产开发有限公司等有关部门单位领导在县政府210会议室召开协调会，就如何处理藤县中嘉房地产开发有限公司竞得司法拍卖中246套购房合同有关问题进行了专题研究。会议明确，会议提出的由竞得人与原购房者重新签订合同或签订补充协议书两种处理方式均符合房产登记有关程序，由藤县中嘉房地产开发有限公司通知246户购房业主自愿选择其中一种处理方式到县房产所和不动产登记局办理合同变更登记手续。2018年12月27日，藤县房产管理所对黄敏、马勇芳与保盈公司于2015年11月20日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2015010917）进行了注销。 另查明，2018年7月21日，中嘉公司与马勇芳就案涉房屋重新签订《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2018025349）。2019年6月17日，马勇芳向中嘉公司补交了首期购房款68000元。2020年1月9日，原告因履行合同及赔偿损失等问题与被告协商不成起诉至本院。 再查明，原告起诉至本院后，被告中嘉公司于2020年2月20日向黄敏、马勇芳发出签约通知书，要求二人于2020年2月27日前往被告所在项目的碧水湾营销中心签署《商品房买卖合同》手续。2020年2月24日，藤县房产管理所对马勇芳与中嘉公司于2018年7月21日签订的《藤县商品房买卖合同》（合同编号：TX2018025349）进行了注销。 综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.原告和第三人与保盈公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：TX2015010917）是否还可以继续履行？2.被告与第三人马勇芳签订的《商品房买卖合同》（合同编号：TX2018025349）是否还需要解除？3.被告是否应赔偿原告已付购房款的利息损失？4.被告中嘉公司和第三人保盈公司是否应共同赔偿原告已付购房款的一倍损失？5.被告中嘉公司和第三人保盈公司是否应共同赔偿原告房屋租金损失？ 本院认为，原告、第三人马勇芳与第三人保盈公司于2015年11月20日签订的《藤县商品房买卖合同》，第三人马勇芳与被告中嘉公司于2018年7月21日签订的《藤县商品房买卖合同》，均是合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效的合同。根据本案查明的事实，被告中嘉公司通过司法拍卖的方式取得第三人保盈公司的在建商品房包括原告讼争的商品房所有权，那么第三人保盈公司在《藤县商品房买卖合同》中的权利义务已由被告中嘉公司承继，原告要求被告中嘉公司继续履行合同编号：TX2015010917的《藤县商品房买卖合同》的诉讼请求已无可诉性，本院不予支持；因第三人马勇芳与被告中嘉公司于2018年7月21日签订的《藤县商品房买卖合同》，已被藤县房产管理所注销，涉案合同已不存在，原告重复请求注销该合同已不存在，于法无据，本院亦不予支持。继而另外，由于原告与被告中嘉公司既没有签订书面的《商品房买卖合同》，也不存在房屋买卖的事实和法律关系，原告依据已注销商品房买卖合同关系向被告中嘉公司主张权利，不符合合同相对性原则。且在原告诉至法院后，被告已积极与原告沟通并及时注销了其与第三人马勇芳签订的合同，并通知原告与马勇芳双方于2020年2月27日即本案开庭前来与其重新签订合同，但原告并没有在上述时间内与被告签订合同。本院认为被告中嘉公司已积极采取了补救措施，在双方没有签订合同之前，原告向被告主张赔偿损失等各项权利均没有事实和法律依据，故本院不予支持。关于原告请求第三人保盈公司赔偿各项损失的问题。本案中，黄敏、马勇芳与保盈公司签订的合同标的物已被法院司法拍卖，讼争房屋的所有权已转移至买受人即本案被告中嘉公司，保盈公司在履行其与原告及第三人马勇芳的《藤县商品房买卖合同》不存在违约及过错，且原告也没有提交相关证据证实其实际的经济损失，故原告主张第三人保盈公司承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告黄敏的诉讼请求。 案件受理费4804元（原告已预交），由原告黄敏负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  李环梅 审 判 员  蒙德彪 人民陪审员  覃伟雄 二〇二〇年七月二日 法官 助理  黎玉霞 书 记 员  张世铭 附本案相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。