广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10790号上诉人（原审被告）：胡德根，男，1958年4月19日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审被告）：屈慧婵，女，1962年6月17日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。上诉人（原审第三人）：刘秀兰，女，1934年11月11日出生，汉族，身份证地址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松。上诉人胡德根、屈慧婵、刘秀兰因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡德根、屈慧婵、刘秀兰上诉请求：要求继续租赁广州市海珠区XX园XX号XX房，直至刘秀兰百年归老，便归还该房屋。事实和理由：一、承租人胡德根与刘秀兰是亲属关系，且长期居住在此，刘秀兰已86岁高龄，身体抱恙多年。二、涉案房屋合计面积共19.94平方米，为改善居住环境，胡德根、屈慧婵又于2001年购买了广州市海珠区XX大道XX街XX号XX房。该房屋面积不大，且因女儿、女婿经常回来一起居住、两个外孙长期在广州市看管，因此并不够地方与刘秀兰一起居住。三、刘秀兰已在海珠区万松园生活多年，熟悉该生活环境，且长期患有高血压及心血管疾病，胡德根、屈慧婵、刘秀兰保证待刘秀兰百年归老后，一定将涉案房屋交还。被上诉人海珠区物业二所二审辩称：不同意胡德根、屈慧婵、刘秀兰的上诉请求，答辩意见与海珠区物业二所一审意见一致。原审第三人东晓物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。海珠区物业二所于2019年5月20日向一审法院起诉，请求：1.解除海珠区物业二所与胡德根关于海珠区XX园XX号XX部位房屋的租赁关系；2.判决胡德根、屈慧婵在判决生效之日起10日内腾空并交付诉争房屋；3.判决胡德根按照253.00元/月缴纳从2019年1月至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.判决胡德根承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：海珠区XX路XX园XX号房屋的产权人为广州市房地产管理局。根据房产证记载，该房地产委托海珠区房管局管理。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方）与胡德根（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区XX园XX号XX部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积19.94平方米，租赁期限自2009年6月1日至2011年5月31日，月租金65.60元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除，乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十一条）2.租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。之后，双方没有续签合同。胡德根向海珠区物业二所支付租金至2018年12月止。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》（海机编[2013]20号）载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（海府办[2016]23号）载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠区物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠区物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2017年3月13日，广州市海珠区住房和建设水务局与东晓物业公司签订《2017-2019年海珠区直管房管理事务性服务项目政府采购合同》，约定：广州市海珠区住房和建设水务局委托东晓物业公司实行素社等11条行政街范围的直管房管理工作；等。海珠区物业二所为证实自己的主张还提交了如下证据：1.广州市住宅房屋租金计算（评估）表，评定涉案房屋的月租为253元。拟证明计算占用费（成本租金）的依据。2.《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示胡德根、屈慧婵名下登记的房地产地址为海珠区XX大道XX街XX号XX房。3.海珠区物业二所于2019年1月3日出具给胡德根的《通知》，载明：XX路XX园XX号XX房是我单位管辖的公房，经查证，您户有私有房产，已违反直管房相关规定。现通知你在2019年1月14日前将房屋交还我单位，且负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。4.张贴上述通知的照片，拟证明海珠区物业二所已履行提前通知义务。胡德根、屈慧婵及胡秀兰对上述证据没有异议。一审另查，房管部门于2012年4月12日核发了海珠区XX大道XX街XX号XX房的《房地产权证》至胡德根、屈慧婵下。一审诉讼中，胡德根、屈慧婵及刘秀兰称在涉案房屋居住期间，在该屋增设了3平方米左右的阁楼，若搬迁，增设的阁楼无偿保留。一审法院认为：海珠区物业二所与胡德根签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：签订本合同后，（胡德根）本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给海珠区物业二所，逾期不交回的，视为胡德根违约，海珠区物业二所要求胡德根限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）；等。之后，双方没有续签合同，但胡德根继续使用涉案房屋并向海珠区物业二所缴纳租金，双方已形成实际的租赁关系。海珠区物业二所可随时要求胡德根搬迁。另外，胡德根、屈慧婵名下已于2012年4月12日拥有自有房产，符合合同约定的解除条件，故海珠区物业二所要求解除与胡德根的租赁关系、胡德根、屈慧婵腾空并交还涉案房屋的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。刘秀兰也实际居住于涉案房屋，应与胡德根、屈慧婵一起将房屋腾空交还给海珠区物业二所。胡德根、屈慧婵及刘秀兰搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。海珠区物业二所于2019年1月3日发出交还房屋的《通知》，要求胡德根在2019年1月14日前将房屋交还海珠区物业二所，故胡德根应从2019年1月15日起按成本租金（每月253元）向海珠区物业二所缴纳房屋占用费至房屋交付之日止，对海珠区物业二所的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，于2019年12月24日作出如下判决：一、解除海珠区物业二所与胡德根关于广州市海珠区XX园XX号XX部位房屋的租赁关系；二、胡德根、屈慧婵、刘秀兰在本判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区XX园XX号XX部位房屋并交还给海珠区物业二所管理使用；胡德根、屈慧婵及刘秀兰搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、胡德根在本判决生效之日起15日内按每月253元的标准向海珠区物业二所支付从2019年1月15日起至房屋交付之日止的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费50元，由胡德根负担。上述受理费已经由海珠区物业二所预交，海珠区物业二所同意由胡德根在履行本判决时将其应承担部分直接支付给海珠区物业二所。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为：涉案房屋的产别为直管公房，海珠区物业二所受广州市海珠区住房和建设水务局的委托负责涉案房屋的出租、管理。海珠区物业二所将涉案房屋出租给胡德根作为住宅使用，胡德根按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠区物业二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。海珠区物业二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对海珠区物业二所的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11180号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；上诉人胡德根、屈慧婵、刘秀兰预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年七月十四日书记员 冯 韵彭诗敏