浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0726民初1831号 原告：陈法明，男，1983年11月22日出生，汉族，住浦江县。 原告：周欢，女，1982年11月18日出生，汉族，住浦江县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄红英（特别授权），浙江川丰律师事务所律师。 被告：石力铭，男，1969年7月22日出生，汉族，住浦江县。 被告：黄伶圳，女，1973年8月2日出生，汉族，住浦江县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈国松（特别授权），浙江仙华律师事务所律师。 原告陈法明、周欢与被告石力铭、黄伶圳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序。后因等待他案的审理结果，故于2019年6月11日裁定中止审理。2020年6月24日，本案恢复审理。在审理过程中，原告提出对案涉房屋的装修费用进行鉴定。本院依法委托金华市大明价格事务所有限公司进行鉴定。鉴定结束后，本院公开开庭进行了审理。原告周欢及其委托诉讼代理人、被告石力铭及两被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈法明、周欢向本院提出变更诉讼请求：1、依法确认2017年2月12日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款人民币500000元；3、判令被告支付原告购房款占用期间的利息（从交付购房款之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失费87066元；以及评估费损失8000元；5、由被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：二被告系夫妻关系。2014年至2015年期间，二被告未经有关部门批准，私自在其所有的土地上进行商品房开发，建起数幢商品房屋，并进行虚假宣传，在二被告的鼓动下，2017年2月12日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告方将坐落于浦江县二幢1单元201室，面积约98㎡的房屋卖给原告方，双方议定房屋总价为637000元，于签订本合同时支付定金50000元，于2017年3月12日前付200000元，于2017年12月12日前付125000元，于2018年12月12日前付125000元，余款20%在过户前付清，交房时间为2017年3月，双方并约定了违约责任。事后，原告先后支付了定金及房款共计500000元，被告也把上述房屋交付给了原告，之后原告对该房屋进行装修，共计花去装修费用200000元。原告方多次向被告要求办理产权证，但至今被告方没有回音，后经原告了解，二被告所有的的土地性质为生产、居住，房屋产权证根本不可能办理。在诉讼过程中原告发现被告改变了土地用途未经有关部门审批，将工业综合擅自改变成住宅向社会不特定人群出售房屋，违反了国家行政法规的行政性规定。 综上，二被告未经有关部门批准，未取得有关证照的情况下，以个人名义擅自进行房地产开发，显然被告方根本不具备房地产开发的条件，也不能进行商品房买卖，根据《商品房销售管理办法》《中华人民共和国城市管理法》《城市房地产开发管理条例》相关规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。 被告石力铭、黄伶圳辩称，一、原被告签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，被告没有虚假宣传、隐瞒真实情况：1、原告知道并且接受土地用途为住宅、工业综合的事实。被告对此情况是向原告作过明确告知的，原告也了解该情况，并愿意在此基础上接受购买。2、原告在签订合同时知道暂时不能过户的情况，所以在合同中约定余款在过户前付清。合同没有约定过户时间，原告知道暂时不能办理过户。3、原告在录音中也提到卖完以后才能过户，也说明原告是知道暂时不能过户。4、合同约定的价格远远低于周边的商品房价，根据原告陈法明、周欢约定的面积是98平方米，总价款637000元，每平方米单价是6200元，周边的房价是10000元以上一平米。这个总价是合同百分之二十过户的时候再支付，原告陈法明、周欢远远没有付到80%，支付了500000元，还有剩余的款项没有支付过，跟一般商品买卖有区别，从这个角度来说，原告对于土地用途是知情的。二、被告名下整宗土地的用途是住宅、工业综合，但原告所购买的房屋所对应的土地用途是住宅，是可以依法转让的。1、根据《农民街有关遗留问题专题协调会议纪要》，使用年限为70年的，土地用途为住宅。而被告名下的该宗土地的使用年限为70年，应当为住宅。2、根据浦江县建设局颁发的《建设工程规划许可证》的附件《规划设计要求》，居住面积和工业面积是有明确区分的，而原告所购的房屋所对应的土地用途属于住宅。三、原告与被告之间的合同并未违反国家法律、法规。原告引用《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》，进而要求确认合同无效，但原告所引用的法条与本案无关。本案只涉及合法产权人转让房屋，并不涉及房地产开发经营。而且《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定，即在法律明确规定违反的后果是合同无效的，才能认定合同无效。被告认为，原告主张合同无效的理由不成立，请求法院依法驳回原告的诉请。 为证明其主张，原告陈法明、周欢向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息各一份，证明原、被告主体适格。 2、房屋买卖合同一份，证明原告与被告签订房屋买卖合同的事实，对房价、付款、过户等情况作了约定。 3、收据八张，证明原告支付了被告房屋房款共计500000元。 4、补发婚姻登记证审查处理表一份，证明两被告系夫妻关系的事实。 5、浦江县不动产登记信息查询记录一份，证明被告在原被告签订合同后被告擅自抵押贷款的事实。 6、地块规划总平面图一份、剖面图一份、3#楼夹层平面图一份，证明被告把工业用地造成住宅，明显改变了土地用途；又私自将6户排屋改造成38户套房，未经质量、规划、消防的查验，存在安全隐患；其行为违反了法律、法规的强制性规定，损害了国家利益、公共利益。 7、《用地规划许可证》一份、《浦江县建设工程更改意见书》一份、石力铭（曾用名：石利明）户用地红线图一份，证明案涉房屋土地为生产用房性质，不得用于商品房改建、出售，而被告未取得商品住宅用地许可，私自改建成套房向社会不特定人群出卖，违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效。 8、宣传照片两份，证明被告明知工业综合用地在未经变更土地性质的前提下，将案涉房屋向社会公众公开宣传出售，开具富有诱惑力的条件，违规出售，合同无效的主观恶意明显。 9、价格评估结论书及发票各一份，证明案涉房屋装潢材料费、人工费等装潢费损失经鉴定评估为87066元及花费鉴定费8000元等事实。 为证明其辩称，被告石力铭、黄伶圳提交的证据如下： 1、国有土地使用权出让合同书一份，证明被告通过出让方式取得涉案土地的使用权，土地使用权限70年的事实。 2、国有土地使用证二份，证明被告所有涉案土地用途为住宅、工业，土地使用权年限为70年的事实。 3、农民街有关遗留问题专题协调会议纪要一份，证明案涉土地使用年限70年，土地用途可变更为住宅。 4、建设用地规划许可证及规划设计要求各一份，证明涉案房屋的居住面积和工业面积分别获得规划许可的事实。 5、房屋所有权证两本，证明案涉房屋的住宅面积和工业面积可以相互区分的。 6、浦房权证浦阳字第056980-1房屋所有权证、浦房权证浦阳字第056980-3房屋所有权证、浦国用（2010）第0638号国有土地使用权证各一份，证明抵押已经于2019年9月20日注销。记载了抵押注销的事项，记事栏第一栏土地使用权终止日期中住宅和工业是分开的，记事栏备注了2066年，实际使用时间是到2066年。 7、建筑工程平面图两张，证明图纸上可以区分工业面积和住宅面积的事实。 经庭审举证质证，并经本院审查，对原、被告提供的证据的真实性均予以认定。 据此，本院认定的事实如下：石力铭与黄伶圳系夫妻关系。2017年2月12日，原告陈法明、周欢（乙方）与被告石力铭（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于浦江县二幢1单元201室，面积约98平方米卖给乙方；双方议定上述房屋总价为637000元，于签订本合同时支付定金50000元，于2017年3月12日前付200000元，于2017年12月12日前付125000元，于2018年12月12日前付125000元，余款20%在过户前付清；交房时间：2017年3月；违约责任：乙方如交付定金后，首付款在约定的期限内未付，则甲方有权解除合同且不退还定金，甲方如收到定金后不卖房给乙方，甲方应双倍返还定金给乙方，如果甲方按时交房而乙方未付款的，则乙方应每日按应付而未付款的千分之一作违约金向甲方承担违约责任。陈法明、周欢共支付购房款500000元。后被告石力铭将上述房屋交付予陈法明、周欢。陈法明、周欢对房屋进行装修并入住。但至今为止，案涉房屋未办理产权证。 另查明，浦江县的房屋系登记于石力铭名下，为石力铭与黄伶圳共同共有〔房权证号：1幢：石力铭：浦房权证浦阳字第××号；1幢：黄伶圳：浦房权证浦阳字第××号；2幢：石力铭：浦房权证浦阳字第××号；2幢：黄伶圳：浦房权证浦阳字第××号，总共房屋建筑面积5652.25平方米。土地使用证号：浦国用（2010）字第0638号，土地使用权面积为1971.1平方米〕，该房屋所在的土地用途为住宅、工业。两被告对浦江县的房屋分割成数十间套房并进行出售。2017年，两被告曾将浦江县的房屋作抵押向中国建设银行贷款；2019年9月20日办理了抵押注销手续。 在审理过程中，陈法明、周欢向本院提交对案涉房屋的装修价值进行评估的申请。本院依法委托金华市大明价格事务所有限公司对其进行鉴定，鉴定所于2020年6月22日出具金大明估字[2020]295号价格评估结论书，价格评估结论：评估标的在价格评估基准日（2020年4月23日）的价值为87066元。陈法明、周欢为此花去鉴定费用8000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》效力问题系本案争议焦点，亦为处理原告其他诉请的前提条件。经庭审查明，原、被告订立合同时未约定明确的过户时间；原告未付清全部房款；房屋价格比周边地段低；房屋的土地性质为工业、住宅；原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。综合以上因素，案涉房屋买卖合同应认定为合法有效。现原告要求确认合同无效的诉请，于法无据，本院依法予以驳回。原告的其他诉请，本案亦不再处理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈法明、周欢的诉讼请求。 案件受理费5490元（已减半收取），由原告陈法明、周欢承担；鉴定费8000元，由原告陈法明、周欢承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 黄小英 二〇二〇年七月八日 代书记员 吴艳君 -8- -7-