浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初527号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路231号，统一社会信用代码9133042434402345XF。 负责人：姜玮。 委托诉讼代理人：张秋雁、陈军，该公司员工。 被告：杨仕琼，女，1977年12月6日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司与被告杨仕琼房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张秋雁、陈军到庭参加诉讼，被告杨仕琼经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年4月2日解除；2、被告向原告支付自2018年2月1日至2018年4月2日止房屋租金29141.79元及滞纳金58237.12元（按日从2018年1月1日暂计至2019年10月31日，共669天，按日千分之三计算，实际计至房屋租金付清之日止）；3、被告向原告支付自2017年5月20日至2017年7月19日装修免租期租金28214.20元；4、被告向原告支付自2017年7月20日至2017年9月19日及2018年1月1日至2018年1月31日免租期租金42321.30元；5、被告向原告支付房屋占用费103299.84元（自2018年4月3日至2018年7月11日共100天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算）；6、被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金92759.04元（自2018年4月3日至2018年7月11日共100天，按照日租金的2倍计算，实际计至营业执照注销之日止）；7、被告向原告支付租赁违约金100000元；8、被告向原告支付清铺费52928.60元；9、本案诉讼费用由被告承担。 经审理，本院查明案件事实如下： 2017年5月20日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《嘉凯城·［海盐］项目房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告嘉凯城海盐项目叁号楼叁层305-307、326-331号商铺，建筑面积为527.04平方米；用于经营餐饮，经营品牌为“海洋公馆”；租赁期限3年，自实际交付日起算，暂定为2017年5月20日至2020年5月19日止；装修免租期为2个月，自租赁物业实际交付日起开始计算；经营免租期为3个月，具体分摊为2017年7月20日至2017年9月19日、2018年1月，该免租期间，乙方无需支付房屋租金，但租赁物业的物业管理费、实际使用租赁物业产生的水、电、通讯等公共事业费，由乙方自行承担；如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金；甲方应当在2017年5月20日向乙方交付租赁物业；在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付42400元定金，如因乙方原因不履行本合同的，甲方有权不退还本定金，在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补；甲、乙双方约定有开业保证金23000元，在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付。在乙方按约定正式开业后一个月内，甲方可将此开业保证金转为乙方的应缴租金、管理费或其他费用；自租赁物业实际交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金42400元，其中，乙方已缴纳的定金转为履约保证金，余款需以银行转账方式缴纳给甲方；履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等；本合同履行期间，如乙方拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方所欠的款项，履约保证金被扣除后，乙方须于收到甲方书面补款通知的七日内补足；租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除时，甲方在乙方符合相关条件后15日内在扣除乙方因不履行或违反合同规定条件所需支付、赔偿或补偿的金额后，把履约保证金的余额（如有）退还给乙方；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还；租金标准为：自起租日至2019年5月19日止，固定单位租金为0.88元／平方米／天，固定月租金为14107.10元，年租金为169285.25元；自2019年5月20日至2020年5月19日止，固定单位租金为0.933元／平方米／天，固定月租金为14956.74元，年租金为179480.84元；支付方式为：自起租日起，乙方先按照双方约定的固定租金数额每3个月支付一次，每次支付3个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用；乙方未按前述约定按时、足额支付租金的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方书面通知乙方解除本合同，解除合同通知送达乙方之日生效；物业管理费不含在租金内，物业服务费标准为3.042元／平方米／月，具体标准及收费方式以双方另行签订的物业管理服务协议约定为准；乙方进场施工前，须向甲方支付装修保证金10000元，施工竣工完成后，经甲方验收合格后，30日内予以无息退还或冲抵其他乙方应缴之费用；自租赁物业实际交付日起，所有设施、设备（消防设施设备除外）均由乙方自行负责维护保养；乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的“返还期”，在“返还期”内，乙方无需支付租金，但乙方使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付；“返还期”后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费；乙方不得以任何理由无限期拖延“返还期”，甲方有权追究乙方非法占有房屋的法律责任；甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担；甲方同时有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售，转让，或以任何其他方式处分该等废弃物，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因此所受或将要受到的损失，如有不足的，甲方可根据本合同的其他约定继续追偿；届时甲方亦有权选择保留该租赁物业内的装修和设施，甲方无须为此给予乙方任何补偿；乙方应按本合同规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施，且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态；乙方在租赁期间自行安装的设施、设备归乙方所有，乙方应自行负责拆除；若乙方在“返还期”后仍未将其自行安装的设施设备拆除的，甲方有权自行处置，并无需给予乙方补偿，同时乙方还应向甲方支付拆除费用；若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续，乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以赔偿；乙方逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金（含对履约保证金进行补足）、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的，甲方有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除解协议除前乙方应承担的责任；乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，甲方有权向乙方收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于人民币10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿；任何一方根据本合同的要求而发出的通知或其他联系文件，应以专人递交、挂号（邮资预付）信件、快递服务方式发到另一方的下述地址（乙方地址：嘉兴市南湖区），交快递服务发送的通知于签收之日视为有效送达。合同还对双方其他权利义务作了具体约定。 上述合同签订后，被告向原告缴纳了履约保证金42400元（定金转为履约保证金）、开业保证金23000元、装修保证金10200元、租金24493.90元，并于2017年6月29日在租赁房屋上注册成立海盐县武原蒸蒸鲜餐厅（个体工商户）。 2018年3月5日，原告向被告发送催款函一份，要求被告于2018年3月15日前向原告支付所欠租金。2018年4月2日，原告向被告邮寄送达解除租赁合同通知书一份，载明被告严重违反合同约定，给原告造成严重损失，原告正式通知被告：1、双方签订的《租赁合同》于本函件发出之日起解除，被告应在15日内将租赁房屋按照租赁合同的约定返还至原告，逾期不返还的，视为被告放弃租赁房屋内的所有设施设备、物品的所有权，原告有权对其进行任意处置，由此产生的一切费用以及被告逾期归还房屋所产生的占有使用费，原告有权向被告追偿；2、被告应在收到书面通知后5日内向原告缴纳完毕截止至2018年4月15日所应缴纳的租金、物业管理费、水电费等公共事业费用共计108394.06元（装修保证金10200元及开业保证金23000元均已抵扣完毕），逾期缴纳的，每延迟一日，被告应按应付未付款金额3‰的标准向原告支付违约金；3、被告收到通知书5日内向原告缴纳完毕因违反租赁合同约定的违约金100000元。上述解除通知书原告通过邮政EMS快递于2018年4月3日送达被告。 2018年7月11日，原告进入涉案租赁房屋，对涉案房屋进行了拆铺、清场，为此产生垃圾搬运费52928.60元。 另查明，被告因租赁涉案房屋另与物业服务公司产生纠纷，本院对该纠纷已审结，被告缴纳的装修保证金在物业费中全部予以抵销。 以上事实由原告提供的房屋租赁合同、催款函、解除租赁合同通知书、快递面单及快递信息查询单、照片、垃圾搬运费发票、企业信息公示报告以及当庭陈述为证。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人均应按约履行各自义务。本案中，根据双方租赁合同的约定，自起租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每3个月支付一次，每次支付3个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，先付后用；被告未按前述约定按时、足额支付租金的，当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同。涉案房屋租金标准为：自起租日至2019年5月19日止，固定单位租金为0.88元/平方米/天，固定月租金为14107.10元，年租金为169285.25元；被告在签订上述租赁合同后，支付原告房屋租金至2017年12月底（含开业保证金23000元、租金24493.90元，扣除4个月免租期），之后一直未交纳租金，其逾期未交租金的行为已构成违约，故原告可单方书面通知被告解除双方之间的租赁合同，本院确认双方租赁合同自2018年4月3日起解除。 针对原告的其他诉讼请求，本院逐一评述如下： 一、有关原告要求被告支付2018年2月1日至2018年4月2日房屋租金29141.79元及相应滞纳金的诉请。涉案房屋（建筑面积为527.04平方米）的固定单位租金为0.88元/平方米/天，固定月租金为14107.10元，被告支付至2017年12月底的房租后，再未向原告交纳租金，经本院计算，被告应当支付2018年2月1日至2018年4月2日的房屋租金为29141.79元，故对原告该项诉请，本院予以支持。根据双方租赁合同的约定，自起租日起，被告先按照双方约定的固定租金数额每3个月支付一次，每次支付3个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前15个工作日内支付，被告未按约按时、足额支付租金的，每延迟一日，被告应按应付未付金额千分之三的标准向原告支付违约金。本院认为，该违约金计算标准过高，本院酌定该违约金（即原告请求的滞纳金）2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的2倍计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计付，自2018年1月1日起开始计算。 二、有关原告要求被告支付2017年5月20日至2017年7月19日装修免租期租金28214.20元及2017年7月20日至2017年9月19日、2018年1月1日至2018年1月31日经营免租期租金42321.30元的诉请。根据双方租赁合同约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定的租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金，故原告的上述诉请，本院予以支持。 三、有关原告要求被告支付房屋占用费103299.84元（自2018年4月3日至2018年7月11日共100天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算）的诉请。本院认为，根据双方租赁合同约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”，在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付；“返还期”后，被告应按租赁面积、实际超出的天数、并以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向原告支付实际占用费。原、被告之间的租赁合同于2018年4月3日解除，2018年4月3日至2018年4月17日系合同约定的“返还期”，故原告应自2018年4月18日起计算房屋占用费。因被告与物业服务公司就物业费另有纠纷，故本案中，本院按照日租金的2倍计算被告应付的占用费。经计算，被告需支付原告的房屋占用费为78845.18元。 四、有关原告要求被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销违约金92759.04元（自2018年4月3日至2018年7月11日共100天，按照日租金的2倍计算，实际计至营业执照注销之日止）的诉请。根据双方约定，若被告使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续，被告逾期完成的，每逾期一日，应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给原告造成其他损失的，还应予以赔偿。但是，营业执照注销需符合法律规定的情形、履行法律规定的手续，法院无法强制注销。且经本院向海盐县市场监督管理局征询获悉，目前没有法律、法规或规章明确前一家营业执照未注销会直接影响后一家办理营业执照。故被告未按约履行该项义务，并未对原告造成直接损失。对原告该项诉请，本院不予支持。 五、有关原告要求被告支付租赁违约金100000元的诉请。被告在与原告签订租赁合同后，已向原告支付履约保证金42400元。根据合同约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等；若因被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。现被告违约，对该履约保证金原告可不予退还，且原告由于被告违约造成的损失已在其他几项诉请中得以实现，本院认为要求被告再支付违约金100000元没有实际损失基础，原告的该项诉请，本院不予支持。 六、有关原告要求被告支付清铺费52928.60元的诉请。根据合同约定，原告有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，被告放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由原告自由处置，原告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由被告承担。但是原告仅提供了一份垃圾清运发票，并未提供该费用支出合理性的证明，本院结合实际情况，酌情按照100元/平方米的标准计算该清铺费，为52704元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司与被告杨仕琼于2017年5月20日签订的房屋租赁合同自2018年4月3日起解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告2018年2月1日至2018年4月2日期间的租金29141.79元并支付相应滞纳金（滞纳金以29141.79元为基数自2018年1月1日计算至房屋租金付清之日止；2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率2倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计付）； 三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告装修免租期租金28214.20元、经营免租期租金42321.30元，合计70535.50元； 四、被告于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用费78845.18元； 五、被告于本判决生效之日起十日内支付原告清铺费52704元； 六、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8870元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司海盐分公司负担4037元，被告杨仕琼负担4833元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  王东月 人民陪审员  吴神祥 人民陪审员  洪菊英 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  陈敏洁