太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初837号原告：周岩，男，1993年8月13日出生，汉族，未来国际家具员工，住太原市，身份证号码：×××委托诉讼代理人：麻川萍，女，汉族，住太原市。被告:山西珠琳浙华置业有限公司,住所地太原市兴华街319号四层。法定代表人：王中波，总经理。委托诉讼代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。原告周岩与被告山西珠琳浙华置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周岩及其委托诉讼代理人麻川萍、被告山西珠琳浙华置业有限公司的委托诉讼代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岩向本院提出诉讼请求：1.判决被告提供合法真实有效的房屋并经竣工验收合格证明:包括《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,并向太原市房管局备案登记；2.判令被告支付逾期交房的损失:商品房买卖合同约定的按已交付购房款889601元计算的90日违约金5604.97元、逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1200元，共计8400元；3.判令被告提供维修基金发票、购房发票、房屋实测面积报告；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告周岩于2018年6月21日购买了被告开发并预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定交房日期为2019年9月30日前。2019年9月24日，原告收到被告送达的《延期交付通知书》并拒收，交房日期延期至2019年11月30日，该通知书提出通过抵扣物业费的形式作为延期交房补偿，并要求签订《协议书》,该协议书表示,被告因不可抗力因素停工并逾期交房，不承担逾期交房违约责任,并表示可代原告缴纳两个月物业费作为补偿，并要求原告承诺其不合理的其他条款，原告拒绝签字。2019年11月21日，原告收到被告送达的《交房通知书》,该通知书约定于2019年12月3日办理交房手续。2019年12月3日，原告到约定办理交房场所时发现,被告公示的《施工验收证明书》存在严重虚假记载。经原告与相关部门确认：三千渡双水岸1#、2#楼消防工程、人防工程、小区规划验收并未通过，也没有通过竣工验收备案，不符合交房条件。交房现场被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均未盖章,未填写编号、日期等重要信息，与国家相关法律要求严重不符。此外，被告拒不提供购房发票、房屋面积测绘报告。被告以不可抗力为由拒不赔偿因逾期交房给原告造成的损失。原告多次催促被告履行各项义务，被告以各种理由推诿。综上,被告并未按合同约定的房屋交付条件、交付期限进行交房，未按期进行房屋登记备案，已构成实质违约,并给原告造成损失。原告依据相关法律规定，诉至法院，请求法院支持诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求：1、判决《商品房买卖合同》第九条约定显失公平而无效。请求以年利率6%、购房款878601元计算并支付违约金39537.045元（赔偿计算期限从2019年9月30日暂计至2020年6月30日，实际截止日期为被告满足法定交房条件时止）。2、判决《商品房买卖合同》附件四第三条第1款第（1）项内容不符合法律规定而无效。请求根据《建设工程质量管理条例》第16条标准执行。3、判决支付逾期交房造成的房租损失每月1200元，9个月累计10800元（实际截止日期为被告满足法定交房条件时止）。被告山西珠琳浙华置业有限公司辩称，一、关于交房：被告已按合同约定的交付条件交付房屋。涉案合同约定，出卖人应当将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用，补充协议对“竣工验收合格”作了细化，即“甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格”。前述约定不违反法律、行政法规的效力性的强制、禁止规定,该约定合法有效。被告已向原告提供了由五单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》,被告的交付是符合合同约定的,不存在违规交房一说。因环保原因停止施工属于合同约定的商品房交付延期但出卖人免责的情形,期限为74天。补充协议明确了因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令等导致的延期,出卖人可据实延期交付而无需承担延期交房的违约责任。故被告无违约行为,不承担违约金及所谓的租房损失。二、关于“两书”:交房时,被告可以向原告提供符合合同约定的“两书”，但因原告未收房，故未取得“两书”。三、关于购房发票及维修基金发票:原告均可向被告的销售部门索要。四、关于实测面积报告:合同对此无约定,被告无此义务,实测面积以最终颁发的产权证为准。综上,被告已按合同约定履行相应义务,原告的诉求无事实及法律依据,请依法驳回。原告周岩围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、竣工验收证明书、协议书、房屋拒收通知书、延期交房通知书、交房通知书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、维修基金收据、政府留言板材料、租赁合同等作为证据。被告山西珠琳浙华置业有限公司依法提交了《商品房买卖合同》、维修基金发票、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、延期文件、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等作为证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月21日，原告周岩与被告山西珠琳浙华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于滨河东路北段216号8幢1单元9层0901号房屋，房屋总价878601元。第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前,经竣工验收合格的商品房，交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件四合同补充协议第三条约定，主合同第八条交付条件“该商品房经竣工验收合格”按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格；第八条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无需承担延期交房的违约责任…3.因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期……。合同签订后，2018年6月21日，原告向被告缴纳公共维修基金9932元，2018年7月4日，太原市房屋专项维修资金管理中心出具了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》。2019年11月21日，被告向原告出具《交房通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，通知原告于2019年12月2日办理交房手续。2019年10月24日，涉案建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同盖章并出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。另查明，涉案房屋施工期间，太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布太原市重污染天气预警通告等若干份文件，其中强制性应急减排措施明确除应急抢险外，市区停止房屋建筑，拆迁施工工地等施工工地的土石方作业。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。故原告要求确认涉案合同第九条、附件四第三条第1款第1项无效，无法律依据，本院不予支持；原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告提交了以上两份文件，并确认原告收房时可以向原告提供。故原告可在收房时向被告索取。原告要求被告提供《竣工验收备案表》，因涉案合同约定被告向原告交付房屋时出具由建设单位由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，即表明竣工验收合格。庭审中被告提交了以上文件，故原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持；对于涉案房屋延期交房，被告是否应承担违约责任。根据涉案合同约定，因政府部门为防止大气污染等原因禁止施工的政策导致的延期，被告不应承担延期交房的违约责任。庭审中被告提供了太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布的若干文件，可以确认涉案房屋施工期间因重污染天气政府部门采取了强制性减排措施，致使涉案房屋施工存在停工的客观情况，并非被告自身过错造成迟延交房。故原告要求被告支持逾期交房损失的诉讼请求，本院不予支持；原告主张被告提供购房发票及维修基金发票的诉讼请求，庭审中被告已确认原告凭缴费凭证即可在涉案房屋售楼部领取，故对该项诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告提供房屋实测面积报告，根据涉案合同约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准。现因涉案房屋现并未办理产权登记，故涉案房屋应以《房屋所有权证》登记的实测面积为准。对该项诉讼请求，本院不予支持；原告请求涉案房屋在太原市房产管理局备案登记，因商品房备案登记系行政管理行为。对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告周岩请求被告山西珠琳浙华置业有限公司提供购房发票及维修资金发票的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告周岩购房发票、维修基金发票；驳回原告周岩的其他诉讼请求。案件受理费75元，由原告周岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张 琴 二〇二〇年七月十三日书记员 张兆宇