江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终706号上诉人（原审被告）：江苏米多装饰有限公司，住所地常州市新北区通江中路367号605室。法定代表人：顾苏霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：连云港宝山投资咨询有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇前进路（罐头厂内）。法定代表人：XIEQING，该公司总经理。被上诉人(原审原告)：连云港宝环企业管理有限公司，住所地连云港市海州区巨龙南路59-45号门面。法定代表人：XIEQING,该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。上诉人江苏米多装饰有限公司（以下简称米多公司）因与被上诉人连云港宝山投资咨询有限公司（以下简称宝山公司）、连云港宝环企业管理有限公司（以下简称宝环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初10284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。米多公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.在2017年5月18日前，被上诉人对涉案租赁标的物既无合法所有权，也无合法使用权，更无证据证明宝山公司受所有权人委托对外出租，无权将涉案房屋出租或委托他人出租，宝环公司认可由宝山公司主张2017年1月1日至5月31日的租金没有事实和法律依据，租赁合同自始无效。2.案外人连云港某房地产开发有限公司(以下简称某公司)于2016年12月22日通知米多公司其对涉案房屋享有所有权，要求在2016年12月31日前与某公司签订出租合同，逾期强制收回房屋，从上述事实看出，两被上诉人在2017年5月18日前并未取得原房屋所有权人同意，无权出租，上诉人不应缴纳2017年5月18日之前的租金。3.上诉人于2017年1月1日起无法正常使用，本案一审立案前，宝环公司从未通知上诉人已于2017年5月18日取得涉案房屋所有权，确认米多公司与宝山公司的合同继续履行，甚至在2019年10月11日作出的（2019）苏0706民初7577号民事裁定书之前，宝山公司都未取得宝环公司所谓的“认可由宝山公司主张权利，并同意本案主张的费用直接支付宝山公司”而导致其被驳回起诉，宝环公司所谓的认可事项，不过是两者利用关联公司的便利，为了诉讼而后补的合意，是纯粹为了本次诉讼所作的虚假意思表示，不应采信。宝山公司、宝环公司二审辩称：一审中原告为两名，为合同的签订方即宝山公司及不动产权属所有权人宝环公司，无论米多公司抗辩宝山公司是不是适格的权利主体，也不影响宝环公司主张租金的权利。另外该案只是米多公司与宝山公司基于租房协议的签订及履行而发生的索要租金的诉讼，是基于米多公司实际使用租赁房屋，而有对应的给付租金的义务。故一审认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宝山公司、宝环公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令米多公司支付房屋租金74959元及利息47073元（按年利率24%自2017年1月1日起计算至实际给付之日止，此金额暂计算至2019年8月1日）；2.诉讼费用由米多公司承担。一审法院认定事实如下：2015年8月15日，宝山公司（出租人，甲方）与米多公司（承租人，乙方）签订《租房协议》，约定：出租方出租的房屋坐落在巨龙路59号某城市走廊南侧二层停车库，建筑面积约2200平方米（见附图纸，图中红色阴影部分归出租方使用，其他区域归承租方使用），一楼东面入口及到二楼的圆弧形通道归双方使用。房屋租赁期自2016年1月1日至2024年12月31日，共计8年，甲方应于合同签订后将房屋按现状交付给乙方（本合同签订之日即视为交付之日）；租金标准及支付方式：租赁前五年每年租金180000元，从第六年开始，每年租金在前一年的基础上递增5%。支付方式为现金，每年支付一次，支付时间为每年1月1日前一次性支付下一年度租金。第一年租金双方合同签订盖章后5个工作日之内支付。协议还就其他内容进行了约定。《租房协议》签订后，宝山公司向米多公司交付了房屋，米多公司向宝山公司支付了第一年的租金。2016年12月22日，案外人某公司向米多公司发出联系函，陈述谭天文及连云港宝业投资咨询有限公司长期非法占有某城市走廊地上车库，并将车库出租给米多公司，要求米多公司在2016年12月31日前直接与其另行签订合法有效的房屋租赁合同并交纳房屋租金，逾期将强制收回房屋。此后，米多公司既未向宝山公司交纳租金，也未向某公司交纳租金。诉讼中，米多公司陈述因房屋产权存在争议，其自2017年1月1日起即无法使用房屋并搬离了租赁房屋，而宝山公司、宝环公司陈述米多公司于2017年5月31日才搬出房屋，2017年1月1日至5月31日期间米多公司未交纳租金。另查明，涉案的租赁房屋为案外人某公司开发建设，2016年房屋产权登记为某公司所有。2017年5月18日涉案租赁房屋登记为宝环公司所有。诉讼中，宝环公司认可由宝山公司主张权利，并同意本案主张的费用直接给付宝山公司。还查明，宝山公司于2019年8月22日向一审法院起诉连云港米多装饰有限公司，一审法院于2019年10月11日作出（2019）苏0706民初7577号民事裁定书，认为主体不适格，裁定驳回宝山公司的起诉。本案的争议焦点为：1.宝山公司是否有诉讼主体资格；2.宝山公司有无交付足额面积的房屋；3.米多公司是否应当给付2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金，若应当支付，租金及利息如何计算。一审法院认为：关于焦点1：宝山公司与米多公司签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。宝山公司依据双方签订的《租房协议》向米多公司索要租金及利息，符合合同相对性原则，而且诉讼中现房屋所有权人宝环公司明确认可按合同约定由宝山公司主张权利。故宝山公司享有诉讼主体资格。关于焦点2：《租房协议》明确约定宝山公司于合同签订后将房屋按现状交付，合同签订之日即视为交付之日，且合同签订后，米多公司也按约定向宝山公司全额支付了第一年租金并使用租赁房屋，从未提出交付的房屋面积未达到合同约定面积，现米多公司以此为由拒付租金，理由不成立，一审法院不予采纳。关于焦点3：《租房协议》签订后，宝山公司已将涉案房屋交付给了米多公司使用，诉讼中米多公司陈述因产权纠纷导致其自2017年1月1日即无法使用房屋并搬离了房屋，米多公司虽提供了某公司的联系函，但其未能提供宝山公司、宝环公司或某公司阻止其使用房屋的证据，也未能提供其于2017年1月1日搬离租赁房屋的证据，在米多公司未交纳租金的情况下，米多公司仍应按《租房协议》约定支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金，宝山公司、宝环公司主张74959元租金，符合协议约定，一审法院予以支持。对于宝山公司、宝环公司主张的利息，因当时的产权人某公司于2016年12月向米多公司发送联系函要求拒付租金，致米多公司产生合理怀疑，其逾期支付租金属于履行不安抗辩权，在宝环公司取得房屋所有权后，又未能提供证据证明向米多公司索要了租金，故一审法院确认利息自其起诉之日即2019年12月4日起计算至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。宝山公司、宝环公司主张按年利率24%计算，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：1.米多公司于判决发生法律效力后十日内给付宝山公司租金74959元及利息（自2019年12月4日起计算至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.驳回宝山公司、宝环公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2741元（宝环公司已预交），由宝环公司负担741元，由米多公司负担2000元。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人米多公司提出的上诉理由，经查：宝山公司与米多公司签订的《租房协议》系为有效合同，故米多公司实际使用租赁房屋并按照合同约定给付租金。米多公司虽然陈述2017年1月1日无法使用并搬离涉案房屋，但其未能提供相应的证据，因此米多公司应按《租房协议》约定支付2017年1月1日至2017年5月31日期间的租金。故对米多公司提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人米多公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2741元（江苏米多装饰有限公司已预交），由上诉人江苏米多装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年七月二十七日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。