广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8500号上诉人（原审原告）：范建功，男。被上诉人（原审被告）：林嘉豪，男，1988年11月4日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：胡嘉琳，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周展鸿，男。上诉人范建功因与被上诉人林嘉豪、周展鸿执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。被上诉人林嘉豪的委托诉讼代理人胡嘉琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范建功上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持范建功一审诉讼请求，即停止（2017）粤0104执32110号执行案对广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房的执行，解除对该房屋的查封；2、一审、二审诉讼费用由林嘉豪、周展鸿承担。事实和理由：限购政策从未规定暂时不具备购房资格的市民签署任何购房合同无效，更无规定暂时不具备购房资格的市民签署了购房合同违法。且双方基于范建功暂未取得购房资格情况下，约定过户时间在2026年10月1日之前，范建功也依约支付所有购房款，房屋未过户是因合同约定的时间未到期，范建功不存在任何过错。林嘉豪辩称：在执行异议之诉中是否保护规避限购者的实体权益应严格审查规避限购者对房屋未登记在其名下是否存在过错。范建功在明知因限购政策无法将涉案房屋过户到其名下的情况下购买涉案房屋，对涉案房屋未登记在其名下显然存在过错，应对涉案房屋产权上的风险有所预见并承担因此的风险责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周展鸿经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2018年1月2日，范建功向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止（2017）粤0104执32110号执行案对广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房的执行；2.解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：林嘉豪与周展鸿房屋买卖合同纠纷一案，一审法院受理后，因林嘉豪申请财产保全，于2016年8月2日作出（2016）粤0104民初11092-1号民事裁定书，裁定查封周展鸿名下的广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房房屋产权，查封期限从2016年8月4日至2019年8月3日。后因双方达成调解，一审法院于2016年12月12日作出（2016）粤0104民初11092号民事调解书，载明双方自愿达成如下协议：一、自该调解书送达之日，解除林嘉豪与周展鸿于2015年7月28日就广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房建立的买卖关系；二、周展鸿于2016年12月27日前向林嘉豪返还购房款45万元并支付利息（以45万元为本金，从2015年7月28日起参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍计算至实际清偿之日止）；三、周展鸿于2016年12月27日向林嘉豪支付赔偿款754500元；四、该案受理费8410元减半收取4205元，诉讼保全费2872元，周展鸿应于2016年12月27日前向林嘉豪支付7077元等。因周展鸿未能履行上述调解书确定的义务，林嘉豪向一审法院申请执行，一审法院于2017年7月10日以（2017）粤0104执32110号案立案执行。执行过程中，范建功以其与周展鸿在2016年1月8日签订《房屋买卖合同》购买广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房，并已支付全额购房款41万元及实际装修入住等为由提出执行异议，请求一审法院停止对涉案房屋的执行并予以解封。为证明其主张，范建功提交如下证据：1.罗源、周展鸿于2016年1月7日分别开具收到其购买上述房产定金1万元、5000元的《收据》各1张；2.其与周展鸿于2016年1月8日签订约定上述房产购房款为41万元一次付清，在限购解除后由买家自行办理过户手续的《房屋买卖合同》；3.户名为巴秀珍、张太杰682166693398账户于2016年1月8日存入现金41万元、于2016年1月11日取出20万元、于2011年1月20日取出21万元的《个人客户交易明细》及《存折》；4.周展鸿于2016年1月11日到广东省广州市荔湾公证处办理委托巴自强代理办理上述房屋涂销抵押、签署文件，办理转名过户手续的《公证书》；5.周展鸿、罗源于2016年1月20日开具收到其与巴秀珍购买上述房产购房款41万元的《收条》；6.查询日期为2016年1月20日的上述房产显示产权人为周展鸿、其为权利人、权利种类为抵押权、债权数额为41万元的《广州市不动产登记查册表》；7.其为上述房产权利人，债权数额为41万元的《不动产登记证明》；8.登记日期为2016年1月5日上述房产权利人为周展鸿的《不动产权证书》；9.其对上述房产进行装修的《收据》若干张；10.登记为2017年4月20日其与巴秀珍的《结婚证》等。2017年12月15日，一审法院作出（2017）粤0104执异204号执行裁定书，认为范建功虽在一审法院查封上述房产前已签订《房屋买卖合同》，支付房款并实际占有房屋，并已办理其为上述房屋抵押权利人的备案登记，但因其在购买上述房屋时未具备购房资格，对未办理房屋产权登记存在自身过错，故对其提出的执行异议请求不予支持等。裁定驳回了范建功对（2017）粤0104执32110案执行标的广州市越秀区xxxx街xxx号xxx房所提的异议请求。范建功因不服该裁定提起本案诉讼。一审中，范建功确认其与周展鸿签订《房屋买卖合同》时不具备购房资格。一审法院认为：范建功是涉案房屋买受人，但未办理房屋所有权转移登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，范建功尚未取得房屋所有权。因此，范建功必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其停止对涉案房屋执行的诉讼请求才能得到支持。上述司法解释第二十八条规定的第（四）项条件为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，范建功作为买受人未办理房屋过户登记的原因是其不具备购房资格。众所周知，为逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，我国近年来实行了一系列房地产市场宏观调控政策，其中即包括住房限购政策。广州市人民政府据此出台了相应实施细则，明确违反规定购房的，不予办理房地产登记。范建功明知自己不具备购房资格而与周展鸿签订房屋买卖合同违反了限购政策的规定，其行为本身即缺乏正当性，明显存在过错，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故对范建功诉讼请求不予支持。至于范建功申请调取林嘉豪、周展鸿所签房屋买卖合同并进行笔迹鉴定的要求，因林嘉豪作为申请执行人的债权所依据的是生效民事调解书，林嘉豪、周展鸿所签房屋买卖合同的真实性在该案进行了审查，并非本案审理范围，故对该请求本案不予接纳。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2019年2月15日作出判决如下：驳回原告范建功的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告范建功负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人范建功是涉案房屋买受人，但其至今未办理涉案房屋所有权转移登记，一审判决根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，认定其尚未取得涉案房屋所有权正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人范建功作为买受人，其明知自己不具备购房资格而与被上诉人周展鸿签订涉案房屋买卖合同，违反了限购政策的规定，其行为本身即缺乏正当性，其对至今未办理涉案房屋过户登记明显存在过错，属于“因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，故一审判决对上诉人范建功的诉讼请求不予支持正确。综上，上诉人范建功的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人范建功负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年七月二十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿