山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终661号上诉人（原审原告、执行案外人）：枣庄市台儿庄区恒信嘉小额贷款有限公司，住所地枣庄市台儿庄区华兴路1256号。法定代表人：周长春，董事长。委托诉讼代理人：王祥稳，山东王祥稳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张兴永，男，回族，1967年10月24日出生，住枣庄市台儿庄区。原审第三人（被执行人）：郑济洲，男，1968年8月15日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。原审第三人（被执行人）：吴敏，女，1973年3月22日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。上诉人枣庄市台儿庄区恒信嘉小额贷款有限公司（以下简称恒信小贷公司）与被上诉人张兴永、原审第三人郑济洲、吴敏案外人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初1578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒信小贷公司上诉请求：1.改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审庭审中上诉人提交的证据足以证实上诉人自第三人郑济洲、吴敏处购得案涉房屋并实际占有的事实，一审法庭径行根据所谓的德华安顾保险公司出具的未经核实真实性和合法性的情况说明，以及德华安顾保险公司将被法院查封的房屋交割给法院的行为判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实依据，且和法律规定相违背。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。现就上诉人对案涉房屋买卖的全部事实及经过以及上诉人不应继续被执行分别列述如下：首先，上诉人在人民法院对案涉房屋查封之前就已经和郑济洲、吴敏签订完毕了合法有效的《房屋买卖合同》。2016年9月初，上诉人经案外人王振介绍，和第三人郑济洲、吴敏就购买案涉房屋事宜达成一致意见，鉴于第三人陈述其购房原始合同丢失，故上诉人要求第三人于2016年9月7日星期三在《齐鲁晚报》第A21版发布了对案涉房屋买卖合同声明作废的公告，对合同作废情况向社会进行了广而告之。之后的2016年9月12日，上诉人和第三人签订了《房屋买卖合同》，且签订《房屋买卖合同》的地点系在案涉房屋之内，在场人员除了上诉人和第三之外，还有房屋买卖介绍人王振、承租房屋的保险公司人员以及第三人的弟弟郑继波、郑某1等。至此，上诉人购买了第三人的房屋，并签订了合法有效的《房屋买卖合同》。一年多之后的2017年12月27日，台儿庄区人民法院才裁定对案涉房屋进行查封。上诉人知道房屋被查封后就向法院提出查封异议，法院以查封异议程序对双方当事人没有程序上的救济途径为由，要求申请人到执行程序提起执行异议。其次，上诉人和第三人签订完《房屋买卖合同》之后，上诉人即按《房屋买卖合同》之约定，于2016年9月13日通过上诉人中国建设银行账户将购房款项150万元足额支付到了第三人指定银行账户，完成了支付房款的义务，且汇款凭证中所汇款项“用途”一栏明确载明所汇款项为“房款”。至此，上诉人完成了支付房款的义务，依法取得了案涉房屋所有权，对以上事实第三人也明确予以认可。第三，上诉人和第三人郑济洲、吴敏签订《房屋买卖合同》并支付完毕全部购房款项之后，郑济洲、吴敏即将案涉房屋交付给了上诉人。2017年8月30日，案外人谭俊龙和第三人郑济洲、吴敏签订《房屋买卖合同》，谭俊龙购买和上诉人所有的房屋相邻的第三人郑济洲、吴敏所有的房屋一处，在《房屋买卖合同》房款交付内容处，明确地记载了谭俊龙向郑济洲、吴敏付款时扣除了上诉人所有的4号门市2017年3月-2018年3月期间的房租72000元的事实，结合案外人谭俊龙和郑济洲、吴敏签订的《房屋买卖合同》、谭俊龙出庭作证的证人证言、介绍人王振出庭作证的证人证言以及银行转账凭证，上诉人公司将租金入账的财务记账凭证及《公证书》等证据，足以证实案涉房屋租金已经由上诉人享有、案涉房屋被上诉人实际控制占有的的事实。因案涉房屋在上诉人购得时系处于租赁期间，被第三人于2016年3月31日租赁给案外人德华安顾保险公司使用，根据“买卖不破租赁”的民事原则，上诉人购得案涉房屋后仍继续租赁给德华安顾保险公司使用，但上诉人购得房屋后房屋产生的租金已经于2017年8月30日在案外人谭俊龙从郑济洲、吴敏处购得相邻的5号房屋时被上诉人用以折抵应当支付给第三人郑济洲、吴敏的购房款项，且2017年8月30日案外人谭俊龙的购房时间也远远早于台儿庄区人民法院2017年12月27日的查封时间，由此足以证实房屋的交付及上诉人在房屋买卖中不存在任何过错的事实，证实了案涉房屋租金由上诉人享有、房屋所有权人为上诉人的事实。2017年3月，上诉人要求德华安顾保险公司支付2017年3月31日至2018年3月30日期间的租金，德华安顾保险公司需要相应增值税发票，且根据德华安顾保险公司和郑济洲签订的《房屋租赁合同》的约定，只能将租金由省保险公司汇至郑济洲名下，不然无法和租赁合同相一致。然后再由郑济洲将上诉人的租金转给上诉人。在此情况下，上诉人让第三人郑济洲到税务部门以其名义代开房屋租金发票，郑济洲开具完毕发票后，于2017年3月9日将发票缴纳税收情况拍照发给上诉人公司董事长周长春，以证明开具房房租发票时支付税收费用三千余元，郑济洲代上诉人支出的该税收费用，应从支付给上诉人的房租中扣除，这也就是为什么房屋租金76000元为什么只折抵案外人谭俊龙购房款72000元的原因。对以上事实，通过公证文书中2017年4月23日，上诉人公司董事长周长春和第三人郑济洲通过手机短信进行联系，内容为：“大哥，房租怎么样了”、“周长春工行账号62×××44”相互印证，证明上诉人购买房屋后一直在和郑济洲联系，让郑济洲将代替上诉人收到的租金转交给上诉人的事实。以上和郑济洲短信内容的公证文书所记载的短信内容，同时证实了德华安顾保险公司只能根据租赁合同约定将租金支付至郑济洲账户，再由郑济洲转交给上诉人的事实，否则，郑济洲又怎么会将租金缴纳税收的发票发给上诉人董事长周长春，周长春又怎么会向由第三人郑济洲要求将租金汇至周长春银行账户？对于上诉人早于法院查封之前就实际控制占有房屋的事实，通过上诉人和德华安顾保险公司员工的手机短信内容也足以证实，2017年11月3日15：50分，上诉人法定代表人周长春继续通过短信同德华安顾保险公司枣庄负责人刘坤联系，要求将房屋租赁案合同从郑济洲名下变更到上诉人名下，短信内容为：“刘总好，我是刚才给您通话的新房主周长春，合同变更的事麻烦您费心”，德华安顾保险负责人刘坤于当日15：57分回复：“好的，收到”。2017年11月4日15：32分，上诉人法定代表人周长春继续通过短信同德华安顾保险公司刘坤联系，向其说明：“要是能保证下次交房租时直接到我的账户内，晚一点变更也可以”，刘坤于16：30分回复；“好的，感谢配合，到2-3月份你也想着在提醒我一下，你尽快把购房合同变更了，提前把手续给我”。以上德华安顾保险公司同上诉人法定代表人周长春在法院查封之前的聊天记录，真实的反映出德华安顾保险公司对房屋已经转让给上诉人公司是知情的，所谓的向台儿庄区人民法院提交的陈述房主为郑济洲的证明内容为虚假陈述，且最终房屋所有权也应由法院根据证据材料依法予以查实，而不是仅凭所谓的德华安顾保险公司的一纸说明就迳行判决房屋所有权人为郑济洲，通过以上证据材料也足以证实一审判决的草率与违法。所谓的德华安顾保险公司员工刘宁向一审法院保全部门出具的《交接证明》不具备任何法律效力。首先，无法核实刘宁本人的身份，没有任何单位盖章且没有证据证明刘宁接受过任何单位的授权委况，不能证明交接证明是德华安顾保险公司的真实意思表示；其次，法院交接人员及刘宁均为一人，不符合人民法院办理保全事宜必须二人及以上的程序性要求，也无法核实双方交接的真实性，更无法核实该交接证明的形成时间、地点、是否是打印好找刘宁签字或是否是后期补制等情形，且一审法庭未对该证据进行调查核实，在上诉人在庭审中说明该证据不符合证据要件的情况下未通知刘宁出庭接受质询，所以该证据依法不能作为认定案件事实的依据。一审法庭根据德华安顾保险公司2019年2月25日出具的《情况说明及告知》，认定上诉人对案涉房屋不享有权利，明显无事实和法律依据，该《情况说明及告知》并不具备法律效力，不能作为有效证据使用。首先，出具单位印章处加盖的是台儿庄营销服务部的印章，很显然该营销服务部不具备出具证明的主体资格，其并不具备独立法人资格，而只是一个法人的分支机构，故其出具的证明不具备法律效力；其次，对于单位向人民法院出具证明的规定，民事诉讼法及解释有着明确的规定，该《情况说明及告知》既没有出具人员签字，也没有单位负责人签字，在上诉人一直否认其证据效力的情况下，一审法庭也未能依法要求材料出具人员及负责人出庭作证，而是径行作为有效证据使用，证明上诉人对房屋没有所有权，明显与法无据。《最高人民法院关于适用的解释》第115条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据”。(2019)鲁0405执异17号执行裁定径行依据保险公司出具的不合法的材料就径行裁定驳回上诉人的异议申请，对以上情况上诉人在本案一审开庭时再次重申，但一审法庭无视上诉人的异议，在未要求出具证明人员出庭接受质询的情况下再次直接采用该证明而判决驳回上诉人的诉讼请求，明显属于适用法律错误。刘坤作为市德华安顾保险公司领导，其出具的证明也证实了在法院查封之前上诉人即找到保险公司要求变更租赁协议至上诉人名下，但因德华安顾保险公司和郑济洲签订的租赁协议约定租赁期间不能变更租赁合同，所以一直未予变更，后房屋被台儿庄区人民法院查封，租赁合同变更事宜就暂时中断，但在德华安顾保险公司经营期间出现供水纠纷等问题时，德华安顾保险公司都是找到上诉人公司法定代表人周长春出面帮助协调解决，这也直接证实了案涉房屋被交接上诉人的事实。因房屋被法院查封，所以德华安顾保险公司不再租赁房屋时为徒省事，而直接将房屋钥匙直接交给了法院保全部门，且明确说明待法院判决后按法院的要求执行，因此德华安顾保险公司将房屋钥匙交给法院保全部门的行为并不能否认上诉人是房屋所有人的事实，保险公司有权将钥匙交给任何人，最终谁是房屋所有人应由法院根据证据及事实依法予以认定，一审法庭直接根据德华安顾保险公司将钥匙交给法院保全部门而径行认定上述人不是案涉房屋所有人，明显无事实和法律依据。第四，案涉房屋系枣庄成源房地产开发有限公司开发建设，枣庄成源房地产开发有限公司系枣庄市台儿庄区国资委完全控股的国有独资企业，系案涉房屋的开发企业，其最清楚案涉房屋的一切情况，其出具的证明除了单位盖章之外，还有法定代表人签名以及出具人员的签字，该证明形式上符合民诉法规定单位出具证明的要件形式，该证明内容上证实了案涉房屋因其他原因至今为止未能办理房屋产权登记手续的事实。没有产权登记手续，当然亦无法办理房产过户登记手续，不能办理过户登记手续的事实客观存在，上诉人对不能办理过户登记手续并不存在任何过错，且案涉房屋的购房合同在上诉人购买房屋后已经由枣庄成源房地产开发有限公司重新签订在上诉人名下，第三人郑济洲、吴敏及其弟弟郑某2、郑某1等人均现场作证，并留下身份证复印件证实买卖情况属实。第五，张兴永对案涉房屋不具有所有权，其和第三人郑济洲、吴敏之间不存在房屋买卖关系，其双方之间仅存在民间借贷关系，对该情况业经人民法院生效判决予以证实，故张兴永一审中所提交的《购房协议》及房屋租赁合同等均非合法有效的证据，不能证明张兴永对案涉房屋享有所有权，但一审法庭对该情况并没有进行认定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。张兴永在二审答辩中陈述意见是郑济洲、吴敏借我的钱不还，我没有办法，只能申请执行恒信小贷公司的房子，想通过执行逼郑济洲还我的钱，我不想要房子，我只想让郑济洲还我的钱。我同意恒信小贷公司的上诉请求及事实和理由。恒信小贷公司向一审法院起诉请求，1.停止对台儿庄华兴路城市花园自南向北第四套房产（沿街4号门市）的执行，并解除对该房产的查封；2.本案诉讼费用由张兴永承担。一审法院认定事实：张兴永与郑济洲、吴敏房屋买卖合同纠纷一案，该院于2017年12月26日作出（2017）鲁0405财保121号民事裁定，同年12月27日对台儿庄区运河大道东侧城市花园自南向北第4套门市房进行了财产保全。并将《查封、扣押财产清单》送达给承租人德华安顾保险公司台儿庄营销部。2018年7月12日该院作出（2018）鲁0405民初76号民事判决：郑济洲、吴敏给付张兴永借款75万元及相应利息。判决发生法律效力后，根据张兴永的申请，该院立案执行（2018）鲁0405执568号案件。执行过程中，该院公告拟对上述房产进行拍卖。恒信小贷公司向该院提出执行异议，该院以（2019）鲁0405执异17号执行裁定，驳回了恒信小贷公司的执行异议。2019年8月14日，恒信小贷公司向该院提起诉讼，要求判如所请。另查明，恒信小贷公司与第三人签订房屋买卖前，第三人将该涉案房产一楼租赁给德华安顾保险公司台儿庄营销部使用，使用期间为2016年3月31日至2019年3月30日。2019年2月25日德华安顾保险公司向该院出具情况说明一份，称租赁房屋产权人为郑济洲，租赁到期后将房产交付法院。2019年3月29日，德华安顾保险公司以无法找到房东郑济洲为由向法院交接了出租房屋。恒信小贷公司为证明其主张，向该院提交以下证据：一、（2019）鲁0405执异17号执行裁定一份，证明其购买的房屋被法院查封，恒信小贷公司向法院提起异议，向法院提交了全部证据材料。法院最终以房屋承租人德华安顾保险公司出具的交接证明同恒信小贷公司提交的证据相矛盾为由驳回了其异议义请求，但法院的该项认定明显与事实不符，该保险公司出具的材料也不符合法律规定程序。据此，恒信小贷公司取得本案诉权。二、齐鲁广告2016年9月7日星期三第A21版声明作废公告一份，证明在恒信小贷公司和郑济洲协商买卖房屋期间，郑济洲陈述其自有的合同编号为M2011-004号的房屋买卖合同丢失，后郑济洲在齐鲁晚报公告声明该合同丢失并声明作废。三、房屋买卖合同一份、银行转款凭证三份、房屋出售人郑济洲、吴敏以及其弟弟作为在场见证人郑某1、郑某2的身份证复印件各一份，身份证复印件记载提交身份证的目的系卖房房屋买卖合同证明原告及第三人于2019年9月12日签订房屋买卖合同，并于9月13日将购房款项150万元支付至第三人指定银行账户的事实。案外人王振作为介绍人及担保人在买卖合同中签字。郑某1、郑某2作为郑济洲之亲弟弟以证明人的身份也在买卖合同中予以签字。且合同同时记载了原商品房买卖合同丢失并声明作废的事实，案涉房屋在买卖行为中处于对外租赁状态，约定恒信小贷公司的购买仍旧按照原租赁合同执行，继续出租给原承租人。合同签订后房屋交付给恒信小贷公司。以上证据证明恒信小贷公司在2016年购买房屋并支付全部价款，取得房屋所有权的事实。四、商品房买卖合同各一份、案涉房屋开发商枣庄成源房地产开发有限公司出具的证明一份、恒信小贷公司未能办理过户登记说明一份，证明恒信小贷公司购买房屋后到房地产开发商出变更合同，因该房地产同城市花园共同存在相关问题，导致开发后至今房产未能办理房产证，既然没有房产证，也就不能到房产管理部门办理房产变更过户手续，但恒信小贷公司已经到开发商处变更完毕原始合同。未办理过户登记系客观原因无法办理，恒信小贷公司不存在过错。五、案外人谭俊龙同第三人签订的房屋买卖合同一份、银行业务回单一份、收款收据一份、财务记账凭证一份，证明2017年8月30日，案外人谭俊龙从第三人处购买和恒信小贷公司房屋相邻的第三人所有的五号门市房，在谭俊龙购买时因第三人代替恒信小贷公司从租赁人手中所领取的租金共计72000元未能及时交还给恒信小贷公司，所以恒信小贷公司以第三人拖欠其租金72000元折抵谭俊龙应支付给第三人的部分购房款项，该内容在合同中有清晰记载。后谭俊龙在手头宽裕时将该72000元垫付款通过银行转账的方式支付给恒信小贷公司。恒信小贷公司对该租金72000元向租赁人开具收款收据，并在恒信小贷公司财务账户中以收房租的内容记账。六、承租人德华安顾保险公司枣庄分公司人员刘坤出具的证明一份、台儿庄区自来水公司出具的收据一份、第三人将房屋出租给德华安顾保险公司的房屋租赁合同一份，证明第三人于2016年3月16日将房屋出租给德华安顾保险公司使用，该合同第八条约定租赁期间不得通过转让出售等方式处置房屋所有权，以维持双方租赁关系的稳定。基于此情况，在恒信小贷公司法定代表人周长春买卖房屋后多次和该保险公司联系后一直未能协调成功，更换租赁合同事宜，仍旧延续使用第三人原有的租赁合同，租赁费用仍旧只能支付至第三人账户，然后由第三人转交给恒信小贷公司。后经过恒信小贷公司多次协商，2017年11月3日，该保险公司工作人员同意在2018年3月之前将租赁协议变更完毕，但因房屋后期被查封，变更租赁协议事宜暂时停止。保险公司在使用房屋时被自来水公司强制停水，系该保险公司找到恒信小贷公司周长春，前往自来水公司协调并补交自来水欠费，后恢复供水。该组证据证实了房屋一直由恒信小贷公司管理控制，租赁给该保险公司使用的事实。七、公证书一份、交税凭证一份，证明恒信小贷公司买卖房屋后控制管理该房屋，在该收取租金时和郑济洲以及保险公司工作人员刘坤、朱旭联系交纳租金及变更租赁合同事宜。2017年3月9日因该保险公司在收取租金时需要开具相应发票，但必须以郑济洲名义开具，恒信小贷公司要求郑济洲前往税务部门代开发票，产生的相应费用3420元恒信小贷公司同意从应付租金76000元中予以扣除。这也就是为什么折抵房款是72000元的原因。余下4000元被当做开具发票的费用返还给郑济洲。2017年3月9日11点13分，郑济洲通过其186××××8358的号码给恒信小贷公司周长春发送彩信，内容是交纳税收的凭证。后在2017年4月23日15点6分周长春给郑济洲发送短信息“你好大哥，房租怎么样了”，并于15点07分给郑济洲发送了周长春的工行账号。直到案外人谭俊龙于2017年8月30日购买郑济洲房屋时郑济洲仍旧拖欠该72000元房租未付给原告。所以，才以该72000元折抵了谭俊龙应付的房款，并由谭俊龙返还给恒信小贷公司。公证书同时记载了周长春同该保险公司刘坤以微信形式及通过刘坤186××××8855的电话以短信息的形式要求保险公司变更租赁合同的事实。八、要求王振、谭俊龙出庭作证，对其占有房屋予以证明。张兴永质证认为，恒信小贷公司提供的证据无法实现其证明目的。张兴永为证明其主张，向该院提交以下证据：一、第三人郑济洲和枣庄成源房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同各一份。二、张兴永和第三人郑济洲、吴敏所签订的房屋买卖合同一份。三、第三人郑济洲、吴敏出具的收条一份，证明2014年7月3日张兴永与第三人签订买卖合同，由张兴永购买涉案房屋，并且第三人收到张兴永购房款70万元，同时第三人将案涉房屋的商品房买卖合同书的原件交予张兴永，将案涉房屋交付给了张兴永。张兴永和第三人郑济洲、吴敏的房屋买卖行为虽然没有被法院认可，但足以说明双方有买卖安设房屋事实的发生。四、德华安顾保险公司2019年2月25日给法院出具的证明及交接单各一份。证明2016年3月31日至2019年3月30日。该保险公司一直租赁案涉房屋一楼，租赁费一直打入郑济洲账户，说明恒信小贷公司并没有实际占有案涉房屋。恒信小贷公司质证认为，恒信小贷公司证据足以推翻张兴永的证明目的，原告恒信小贷公司诉请有事实和法律依据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。恒信小贷公司在本案中主张其对案涉房屋享有阻却执行的权利，应根据以上规定向人民法院提供证据。本案涉房屋没有办理房屋产权证书，因此，无法办理过户登记，故对于该案涉房屋在人民法院查封之前是否已合法占有是本院需查明的重点。所谓占有是指对物一种支配控制的状态。原告提供的买卖合同、建设银行的转款证明等证据能够证明恒信小贷公司与第三人郑济洲之间存在房屋买卖的合同关系。提供的与第三人郑济洲的通话录音及租赁费的支付、与德华安顾保险公司协商变更租赁合同等行为都应视为合同的履行情况，德华安顾保险公司向该院提供的情况说明及将案涉房屋交割与该院的事实，也证明了恒信小贷公司在法院查封之前未合法占有该不动产。故恒信小贷公司主张对涉案执行标的排除强制执行并解除查封的诉请，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决：驳回枣庄市台儿庄区恒信嘉小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费18300元，由枣庄市台儿庄区恒信嘉小额贷款有限公司负担。本院二审查明，张兴永与郑济洲、吴敏房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年12月26日作出（2017）鲁0405财保121号民事裁定，同年12月27日对台儿庄区运河大道东侧城市花园自南向北第4套门市房进行了财产保全。并将《查封、扣押财产清单》送达给承租人德华安顾保险公司台儿庄营销部。2018年7月12日该院作出（2018）鲁0405民初76号民事判决：郑济洲、吴敏给付张兴永借款75万元及相应利息。判决发生法律效力后，根据张兴永的申请，该院立案执行（2018）鲁0405执568号案件。执行过程中，该院公告拟对上述房产进行拍卖。恒信小贷公司向该院提出执行异议，该院以（2019）鲁0405执异17号执行裁定，驳回了恒信小贷公司的执行异议。2019年8月14日，恒信小贷公司向该院提起本案之诉。2016年9月7日，齐鲁广告星期三第A21版声明作废公告一份，证明在恒信小贷公司和郑济洲协商买卖房屋期间，郑济洲陈述其自有的合同编号为M2011-004号的房屋买卖合同丢失，后郑济洲在齐鲁晚报公告声明该合同丢失并声明作废。同年9月12日，恒信小贷公司和郑济洲、吴敏签订了一份《房屋买卖合同》、王振作为担保人、郑某1、郑某2作为在场见证人均在该合同上签字。该合同约定：郑济洲将原购买枣庄成源房地产开发有限公司开发建设的4号门市房转让给恒信小贷公司，转让价款150万元。且合同同时记载了原商品房买卖合同丢失并声明作废的事实，案涉房屋在买卖行为中处于对外租赁状态，约定恒信小贷公司的购买仍旧按照原租赁合同执行，继续出租给原承租人，合同签订后房屋交付给恒信小贷公司。合同成立后，恒信小贷公司于2016年9月13日通过其中国建设银行账户将购房款项150万元足额支付到了郑济洲指定银行账户。同年9月26日，恒信小贷公司和枣庄成源房地产开发有限公司签订了一份商品房买卖合同，同年7月2日，枣庄成源房地产开发有限公司及恒信小贷公司各出具证明一份，证明恒信小贷公司购买房屋后到房地产开发商处变更合同，因该房地产同城市花园共同存在相关问题，导致开发后至今房产未能办理房产证。2017年8月30日，案外人谭俊龙同第三人签订的房屋买卖合同一份、银行业务回单一份、收款收据一份、财务记账凭证一份，证明2017年8月30日，案外人谭俊龙从第三人处购买和恒信小贷公司房屋相邻的第三人所有的5号门市房，在谭俊龙购买时因第三人代替恒信小贷公司从租赁人手中所领取的租金共计72000元未能及时交还给恒信小贷公司，所以恒信小贷公司以第三人拖欠其租金72000元折抵谭俊龙应支付给第三人的部分购房款项，该内容在合同中有清晰记载。后谭俊龙在将该72000元垫付款通过银行转账的方式支付给恒信小贷公司。恒信小贷公司对该租金72000元向租赁人开具收款收据，并在恒信小贷公司财务账户中以收房租的内容记账。2018年6月4日，枣庄市台儿庄区自来水公司出具了一份水费收据，交费人为恒信小贷公司。2019年9月16日，租赁人德华安顾保险公司枣庄分公司人员刘坤出具的证明一份、主要内容为：第三人于2016年3月16日将房屋出租给德华安顾公司使用，该合同第八条约定租赁期间不得通过转让出售等方式处置房屋所有权，以维持双方租赁关系的稳定。基于此情况，在恒信小贷公司法定代表人周长春买卖房屋后多次和该保险公司联系后一直未能协调成功，更换租赁合同事宜，仍旧延续使用第三人原有的租赁合同，租赁费用仍旧只能支付至第三人账户，然后由第三人转交给恒信小贷公司。后经过恒信小贷公司多次协商，2017年11月3日，该保险公司工作人员同意在2018年3月之前将租赁协议变更完毕，但因房屋后期被查封，变更租赁协议事宜暂时停止。该保险公司在使用房屋时被自来水公司强制停水，系该保险公司找到恒信小贷公司周长春，前往自来水公司协调并补交自来水欠费，后恢复供水。该组证据证实了房屋一直由恒信小贷公司管理控制，租赁给保险公司使用的事实。同日(2019年9月16日)，枣庄市运兴公证处出具了公证书一份、交税凭证一份，证明恒信小贷公司买卖房屋后控制管理该房屋，在该收取租金时和郑济洲以及保险公司工作人员刘坤、朱旭联系交纳租金及变更租赁合同事宜。2017年3月9日因德华安顾保险公司在收取租金时需要开具相应发票，但必须以郑济洲名义开具，恒信小贷公司要求郑济洲前往税务部门代开发票，产生的相应费用3420元恒信小贷公司同意从应付租金76000元中予以扣除。这也就是为什么折抵房款是72000元的原因。余下4000元被当做开具发票的费用返还给郑济洲。2017年3月9日11点13分，郑济洲通过其186××××8358的号码给恒信小贷公司周长春发送彩信，内容是交纳税收的凭证。后在2017年4月23日15点6分周长春给郑济洲发送短信息“你好大哥，房租怎么样了”，并于15点07分给郑济洲发送了周长春的工行账号。直到案外人谭俊龙于2017年8月30日购买郑济洲房屋时郑济洲仍旧拖欠该72000元房租未付给原告。所以，才以该72000元折抵了谭俊龙应付的房款，并由谭俊龙返还给恒信小贷公司。公证书同时记载了周长春同保险公司刘坤以微信形式及通过刘坤186××××8855的电话以短信息的形式要求保险公司变更租赁合同的事实。张兴永提交的其与郑济洲、吴敏所签订的价款为70万元的房屋买卖合同，已经生效判决确认为名为房屋买卖合同，实为民间借贷行为，该房屋买卖合同不能作为认定本案案件事实的证据使用。2019年2月25日德华安顾保险公司给法院出具的证明及交接单各一份。证明2016年3月31日至2019年3月30日。德华安顾公司一直租赁案涉房屋一楼，租赁费一直打入郑济洲账户，该证明及交接单所载明的内容与本案的待证事实没有关联性，亦不能作为认定本案案件事实的证据使用。张兴永在二审答辩中同意恒信小贷公司的上诉请求及事实和理由。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：恒信小贷公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是对一般买受人物权期待权保护的要件。一、关于涉案房屋买卖合同的效力。2016年9月初，恒信小贷公司经案外人王振介绍，和郑济洲、吴敏就购买案涉房屋事宜达成一致意见，鉴于第三人陈述其购房原始合同丢失，故恒信小贷公司要求郑济洲、吴敏于2016年9月7日星期三在《齐鲁晚报》第A21版发布了对案涉房屋买卖合同声明作废的公告，对合同作废情况向社会进行了广而告之。2016年9月12日，恒信小贷公司和郑济洲、吴敏签订了《房屋买卖合同》，在场人员除了双方当事人外，还有房屋买卖介绍人王振及郑济洲的弟弟郑继波、郑某1等。因此，恒信小贷公司和郑济洲、吴敏签订的《房屋买卖合同》是双方意思表示真实，内容合法，故双方所订立的合同的为有效合同。二、关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。在谭俊龙于2017年8月30日与郑济洲《房屋买卖合同》房款交付内容处，明确地记载了谭俊龙向郑济洲、吴敏付款时扣除了恒信小贷公司所有的4号门市2017年3月-2018年3月期间的房租72000元的事实，结合案外人谭俊龙和郑济洲、吴敏签订的《房屋买卖合同》以及银行转账凭证，恒信小贷公司将租金入账的财务记账凭证及《公证书》等证据，足以证实案涉房屋租金已经由恒信小贷公司享有、案涉房屋被上诉人实际控制占有的的事实。上述证据互相印证，可以证明在一审法院于2017年12月27日对涉案房屋查封之前，恒信小贷公司已实际占有、使用了涉案房屋。三、恒信小贷公司是否已支付全部房屋价款。案涉《房屋买卖合同》成立后，恒信小贷公司即按合同约定，于2016年9月13日通过中国建设银行账户将购房款项150万元足额支付到了郑济洲指定银行账户，完成了支付房款的义务，且汇款凭证中所汇款项“用途”一栏明确载明所汇款项为“房款”。至此，恒信小贷公司完成了支付房款的义务。四、关于未办理产权登记的问题。枣庄成源房地产开发有限公司出具的证明证实了案涉房屋因其他原因至今为止未能办理房屋产权登记手续的事实。没有产权登记手续，当然故亦无法办理房产过户登记手续，不能办理过户登记手续的事实客观存在，恒信小贷公司对不能办理过户登记手续并不存在任何过错。综上，恒信小贷公司享有足以阻却对涉案的房屋执行的民事权益，其请求停止对该涉案房屋的执行，应予支持。恒信小贷公司关于解除对案涉房屋查封的诉请，可在执行程序中解决。恒信小贷公司上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、停止对台儿庄华兴路城市花园自南向北第四套房产（沿街4号门市）的执行；二、驳回恒信小贷公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各18300元，由张兴永负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年七月三十日书记员  高 天