贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4818号 原告：吴秀平，女，1987年9月15日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告：王想相，男，1984年11月20日出生水族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：张露（特别授权）、孙善朋（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处2层1-7号，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 原告吴秀平、王想相与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王想相及二原告的委托诉讼代理人张露，被告毕节兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴秀平、王想相向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋不动产权属证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以371130元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月30日起计算至被告交付给原告之日止），暂记：21655元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区第二幢1单元9层4号房，房屋总价款为371130元，被告应在2016年12月30日前取得商铺所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记有关文书，被告未在约定期限内交付办理转移登记的有关文书的，应按照合同约定以已付房款按日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行交付全部购房款，但被告未按照合同约定履行合同义务。原告认为，被告的行为已经违法合同约定，依法应承担违约责任。综上，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望判如所诉。 被告毕节兴业房地产开发有限公司提交书面答辩状称：一、2019年12月10日，被告在办理涉案房屋初始登记期间，通过在涉案房屋所在小区通道、电梯、售楼部等各处张贴公告的方式，预先告知涉案房屋买受人按照不动产登记部门的要求提交办理转移登记所需的资料、履行协助义务。2020年1月9日，涉案商品房经毕节市不动产登记中心审核后，认定符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记，即取得初始登记。2020年1月11日，被告登报发布公告，通知涉案商品房2幢所有买受人按照不动产登记部门的要求提交资料、协助办理转移登记的协助义务。经前述方式通知后，被告又以电话、短信的方式通知，然原告吴秀平、王想相至今仍未履行提交契税资料、身份证等协助办理转移的相关义务，显然故意拖延转移登记的办理。被告认为，商品房初始登记的取得是转移登记办理的必要前提，故商品房买卖合同第二十二条约定的目的，在于明确约定出卖人取得初始登记的时间，并保障转移登记的办理。本案中，被告于2020年1月9日取得涉案房屋的初始登记，即被告已经履行完毕办理转移登记的前提条件，完成了办理转移登记中房开单方应尽的义务，但转移登记是买受人和出卖人共同协作的结果，被告取得初始登记后也积极落实转移登记的办理。涉案房屋不能办理转移登记的原因在于原告未按不动产登记部门的要求提交资料、履行协助义务，故本案违约金应计算至2020年1月9日初始登记符合条件时。退一步说，最多截止计算至初始登记符合条件后2020年1月11日登报之日止。二、依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条之规定，请求法院依法判令对于超过诉讼时效的部分驳回原告诉讼请求。被告当庭补充答辩称：合同既然约定在取得初始登记的同一天交付转移登记有关文书，则应当将转移登记有关文书理解为主要包括初始登记在内的相关文书并非是不动产权证书。按照不动产权证办理的相关法律规定，初始登记和转移登记应是间隔一定期限的，故被告主张违约金应计算至初始登记取得之日，最多延长到登报之日及即2020年1月11日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月18日，以原告吴秀平、王想相为买受人，被告毕节兴业房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发的位于毕节市七星关区盛世华都第2幢1单元9层4号房，房号为2-1-9-4，建筑面积为123.40平方米，套内建筑面积99.28平方米。该商品房总价款为371130元，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款121130元，余款250000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。”商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房款371130元。2020年1月9日，毕节市不动产登记中心出具了《毕节兴业房地产开发有限公司盛世华都一期项目首次登记审查意见》载明，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月11日，被告通知原告提交办证所需资料。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行完毕相应的义务。而不动产权属证书是权利人享有不动产权属的证明文件，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物给买受人占有使用之义务，且应承担移转标的物所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日以后买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于违约金起算时间的问题。原则上违约金应从2016年12月31日起开始计算，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月16日）往前倒推三年（即2017年4月16日）以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。违约金应从2017年4月16日起算。关于违约金计算的截止日期问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。故违约金应计算至2020年1月11日被告通知原告提交办证资料之日止。综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款371130元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年4月16日起计算至2020年1月11日止。如前所述，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且涉案商品房已经符合办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。但是，原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于原告吴秀平、王想相缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告吴秀平、王想相办理位于毕节市七星关区盛世华都第2幢1单元9层4号房的不动产权证书并交付原告； 二、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴秀平、王想相支付逾期办理转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款371130元为基数，按照每日万分之一的标准，从2017年4月16日起计算至2020年1月11日止）； 三、驳回原告吴秀平、王想相的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费171元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月十四日 书记员  胡晨