湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异40号异议人（案外人）：张钢亚，男，1974年4月30日出生，汉族，湖南省湘潭市人，身份证住址湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：胡峥嵘，上海天尚（长沙）律师事务所律师。申请执行人：钱喜桃，男，1985年11月29日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。委托诉讼代理人：唐浩，湖南湘晋律师事务所律师。被执行人：湘潭金农投资有限公司，住所地湘潭县杨嘉桥镇三合村上余组。法定代表人：文小洪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方晖，男，1981年3月18日出生，汉族，湖南省桃源县人，身份证住址桃源县，系该公司经理。本院在执行钱喜桃申请执行湘潭金农投资有限公司（以下简称“金农公司”）建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2020年5月8日查封了被执行人金农公司所有的位于湘潭县。案外人张钢亚认为本院查封上述房屋中的5＃楼二单元房屋侵害其合法权益，故提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月15日召开听证会进行审查，异议人张钢亚的委托诉讼代理人胡峥嵘、申请执行人钱喜桃的委托诉讼代理人唐浩、被执行人金农公司委托诉讼代理人方晖均到庭参加听证，张钢亚、钱喜桃及金农公司法定代表人文小洪未到庭。本案现已审查终结。异议人张钢亚称，一、2014年5月14日，其与金农公司签订了合法有效的《房屋买卖合同》，确定向金农公司购买本案涉案的5栋2单元房屋。并于当月内就通过现金交款、银行转账等方式，将购房款全部交齐，异议人的取款凭证时间均是在与金农公司签订房屋买卖合同后的几日内，且数额与房屋买卖金额相符，金农公司亦向其出具了加盖公章的收款收据。张钢亚、冯树龙、胡健三人共计提交了500万元的转账凭证及910余万元的取现凭证，足以证明已支付全部价款。其中大额的现金给付是应金农公司的要求支付，法律并未禁止买卖不动产必须转账支付，且金农公司已将房屋交付张钢亚使用至今。二、钱喜桃起诉金农公司是在2019年1月31日，法院查封5栋2单元房屋更是在2019年2月2日之后，时间远晚于异议人与金农公司签订购买合同时间。且异议人在2015年房屋完工后，就已接受了5栋2单元房屋的交付，并安装门窗、修建围墙，作为湖南老子兴食品有限公司（以下简称“老子兴公司”）的办公生产场地使用至今，已实际合法占有使用上述房屋长达数年。三、异议人对上述涉案房屋至今未办理权属登记无任何过错，系因金农公司的原因导致无法办理权属登记手续。金农公司虽未办理涉案不动产的最终不动产权证，但金农公司为建设施工而办理的建设许可证、规划许可证及国土证等，均能证明涉案不动产是登记在金农公司名下的不动产。四、本案执行依据认定钱喜桃有工程价款优先受偿权存在重大问题。根据判决书查明的事实，无论从何时间点起算，钱喜桃均未在六个月的法定期限内行使工程价款优先受偿权。故法院（2019）湘0321民初308号民事判决书认定自2018年12月30日起开始计算钱喜桃行使工程价款优先受偿权的期限严重违背事实和法律，存在明显错误。异议人在涉案房屋内投资数千万元，雇请两百多员工就业，如果不支持异议人的异议请求，将造成严重后果，异议人将对法院（2019）湘0321民初308号民事判决书中认定的明显不成立的工程价款优先受偿权提起撤销之诉。综上，异议人对涉案房屋享有排除执行的权利，请求法院立即停止对涉案房屋的执行，并解除该房屋的查封。异议人提交了《房屋买卖合同》、收款收据、付款凭证、老子兴公司营业执照、证明、谭政发改招（2013）2号文件、国有出让土地初始登记证、建设用地规划许可证、宗地图等证据。申请执行人钱喜桃称，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不动产必须是已经登记在被执行人名下，而本案争议房产没有登记在被执行人金农公司名下，不符合本条规定之情形；2、异议人与金农公司的买卖合同不真实，事实上是借贷关系，双方的买卖合同实际是以物抵债协议，异议人并未按买卖合同约定支付全部购房款，根据异议人提供的合同，5号栋每个单元的价格为4766080元，现有证据显示张钢亚并未支付任何购房款，其提供的系取款凭证，无法证明该笔款项转入金农公司账户。且张钢亚、胡健、冯树龙所提的三个单元总计价款为14298240元，三人合计转账支付价款只有500万元，有违买卖合同的交易习惯。张钢亚、胡健、冯树龙不是买受人，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的“买受人”之情形；3、即使买卖合同真实，该合同也因违反法律强制性规定而无效。异议人提交的是商品房买卖合同，而金农公司并非房产开发公司，不得进行商品房开发，因此将其作为商品房进行销售明显违法，即使是房产开发企业，也需办理商品房预售许可证才可进行预售，否则合同无效。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项之规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案争议的房产未依法登记领取权属证书进行转让违反法律强制性规定，因此异议人与金农公司签订的不是合法有效的合同，也就不符合《异议复议规定》第二十八条规定的“已签订合法有效的书面买卖合同”之情形；4、异议人主张的权利不能够排除本案执行。异议人主张的权利系普通债权，而钱喜桃的债权系工程款，属于法定的优先受偿权利，并经人民法院生效判决所确认，因此钱喜桃的债权优先于异议人的普通债权，异议人的异议不符合《异议复议规定》第二十八条规定的“且其权利能够排除执行的”之情形。综上所述，异议人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院驳回异议人的异议。被执行人金农公司称，金农公司已于2014年5月14日与胡健、冯树龙、张钢亚签订房屋买卖合同，将公司建设的位于湘潭县卖给前述三人，当月收取了三人支付的合同约定全部价款，并于2015年将房屋交付该三人，该三人自2017年起将房屋作为老子兴公司办公生产场地使用至今。由于银行抵押、税费等问题，房屋一直无法办理权证，故也无法过户登记。本院查明，钱喜桃诉金农公司建设工程施工合同纠纷案，本院于2019年7月2日作出（2019）湘0321民初308号民事判决书，判决：一、金农公司在本判决生效后三日内支付钱喜桃工程价款17812732.5元，并从2018年7月3日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至工程价款全部付清之日止；二、金农公司在本判决生效后三日内返还钱喜桃合同保证金1500000元，并从2013年8月15日起按照年利率24%计算利息至合同保证金全部付清之日止；三、钱喜桃在17812732.5元范围内，对其承建的湘潭金农农资交易中心5＃栋工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回钱喜桃的其他诉讼请求。案件进入执行程序后，本院依申请执行人钱喜桃的申请，于2020年5月8日作出（2019）湘0321执1305号之四执行裁定书，查封了被执行人金农公司所有的位于湘潭县；查封期限为三年。并于同日张贴查封公告。异议人张钢亚遂向本院提起书面执行异议。异议人提交的证据显示，2014年5月14日金农公司作为出卖人、张钢亚作为买受人签订了10份《房屋买卖合同》，合同分别约定：1、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元附一层6、7、8、9号房。建筑层数地上5层，地下1层。该房屋建筑面积共275平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为554950元。付款方式为买受人签订合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；2、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元1层6、7、8、9号房，该房屋建筑面积共470平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方4068元，总金额为1911960元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清房款。买受人张钢亚和出卖人金农公司法定代表人陈卫根均在该合同上签字并加盖公司公章；3、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元2层8、9号房，建筑面积共150平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2518元，总金额为377700元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；4、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元2层6、7号房，建筑面积共150平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2518元，总金额为377700元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清房款。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；5、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元3层301号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内付清房款。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；6、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元3层302号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内付清房款。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；7、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元4层401号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；8、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元4层402号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；9、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元5层501号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字；10、买受人购买金农农资交易中心第5幢2单元5层502号房，建筑面积共127.5平方米。双方约定按建筑面积计算该房价款，该房单价为人民币每平方2018元，总金额为257295元。付款方式为买受人签定合同三日内一次性付清。出卖人金农公司法定代表人陈卫根在该合同上签字并加盖公司公章，买受人张钢亚未签字。同日金农公司向张钢亚出具10张收据，收据分别注明：1、“今收到张钢亚购房款5栋2单元附层6、7、8、9号房554950元”。2、“今收到张钢亚购房款5栋2单元6、7、8、9号门面1911960元”。3、“今收到张钢亚购房款5栋2单元301号房257295元”。4、“今收到张钢亚购房款5栋2单元302号房257295元”。5、“今收到张钢亚购房款5栋2单元401号房257295元”。6、“今收到张钢亚购房款5栋2单元501号房257295元”。7、“今收到张钢亚购房款5栋2单元402号房257295元”。8、“今收到张钢亚购房款5栋2单元2层8、9号房377700元”。9、“今收到张钢亚购房款5栋2单元2层6、7号房377700元”。10、“今收到张钢亚购房款5栋2单元502号房257295元”。上述收据共计金额为4766080元。2014年5月15日张钢亚在湘潭农村商业银行取款4700000元。2017年3月2日老子兴公司成立，该公司法定代表人为胡健，公司股东为胡健、刘湘华、许明利、冯树龙，公司住所地为湘潭县杨嘉桥镇三合村（金农农贸交易中心6栋）。另查明，金农公司成立于2012年4月17日，2016年1月12日该公司法定代表人由陈卫根变更为文小洪。2013年2月5日湘潭县发展和改革局作出潭政发改招（2013）2号关于核准金农农资交易中心工程建设项目招标事项的批复，称金农农资交易中心工程建设项目已经我局潭政发改基（2011）61号文批复同意建设，项目总建筑面积41517平方米，其中住宅面积26445平方米，商业面积15072平方米…核准委托邀请招标。2012年12月12日湘潭县人民政府向金农公司颁发位于湘潭县杨嘉桥镇三合村土地的国有土地使用权证，用途为商业住宅用地。2012年12月3日金农公司领取了《建设用地规划许可证》。本院认为，异议人张钢亚的异议是否成立，关键在于其对涉案房屋所享有的权利能否对抗申请执行人钱喜桃对该房屋折价或者拍卖的价款所享有的优先受偿权。一、虽然异议人与被执行人金农公司签订了《房屋买卖合同》，但是证据显示，合同只有金农公司单方签字盖章，异议人没有在合同上签字。本院责令金农公司提供《房屋买卖合同》原件，金农公司以资料遗失为由未能提供。异议人称涉案的5号栋用于租赁给老子兴公司经营，但老子兴公司营业执照显示经营场所是农资交易中心6号栋。涉案房屋至今没有办理权属登记，我国《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，本案所涉房屋买卖违反了该法强制性禁止规定。因此，异议人提交的现有证据存在瑕疵，没有形成完整的证据链，无法证实异议人对涉案房屋享有所有权，仅能证明其对该房屋享有使用权；二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了四个必备条件，但异议人与金农公司之间的房屋买卖违反了《城市房地产管理法》规定，且房屋所涉土地已设定抵押，异议人应当预见在解除抵押之前不能办理房屋权属登记过户手续，其自身未尽注意义务；三、本院作出生效的（2019）湘0321民初308号民事判决书已经确认钱喜桃对涉案房屋折价或者拍卖的价款享有优先受偿权。综上所述，异议人对涉案房屋享有的权利，不能对抗钱喜桃享有的对涉案房屋折价或者拍卖的价款优先受偿权，异议人的异议理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人张钢亚的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年七月二十四日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。