贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1275号原告：周清源，男，1981年5月11日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原告：吴雅薇，女，1982年4月13日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。共同委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。被告：遵义新奥房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所，统一社会信用代码：91520301666959197L。法定代表人：雷文进，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈庆芳，女，1975年1月15日出生，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。原告周清源、吴雅薇与被告遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周清源、吴雅薇及其共同委托诉讼代理人赵耀到庭参加了诉讼，被告新奥房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周清源、吴雅薇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金251187元（自2014年5月31日起至2015年3月30日止，按已付房款每日万分之一计算至实际交房之日止）；2、判决被告向原告支付未办理转移登记的违约金2564190元；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2014年3月24日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的“尊城项目”8号楼6层的房屋，该房屋建筑面积12354.21平方米，总房款10019639元。原告支付了首付款8293319元后，因被告原因一直未能办理按揭贷款。2015年1月20日，被告向原告出具承诺书，表示愿意按合同约定的按已付房款每日万分之一的标准计算违约金，计算的时限为2014年5月31日起至2015年3月30日，并在实际交房之日起30日内支付该违约金251187元，但被告尚未履行支付义务。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三项约定2015年5月31日前办理商品房转移登记手续，但至今未能办理，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，向被告提起支付违约金的主张，经核实，截止起诉之日，违约金为2564190元（2015年人民银行同期贷款年利率4.85%上浮50%为0.07275，月利率为0.0060625，乘以逾期51个月及已付房款经计算为2564190元。综上所述，为维护原告合法权益，特提起诉讼。新奥房开公司未到庭，向本院递交答辩状，辩称：一、原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效规定，被告于2015年3月将涉案房屋交付原告使用，按照约定，被告支付违约金的期限为2015年4月30日，原告于2020年3月13日向法院起诉要求被告支付违约金明显超过诉讼时效的规定。二、原告所述与实际情况不符，应根据实际情况认定相关事实，原告第二项诉讼请求不应得到支持。本案实际情况为案涉房屋在签订商品房买卖合同时已取得相关权属登记证书，为现房，而非合同22条所述预售商品房；原告与被告约定由原告全款购房，房款分两次支付。首付83%而将余款按揭的做法明显有悖常理，与生活实际不符，且原告从未提出过按揭贷款的申请。原告承诺于2015年5月31日前将余款付清，被告承诺在原告付清余款前取得案涉房屋的所有权初始登记，并在原告付清余款后60日内办理案涉房屋的所有权转移登记（合同第22条有一定体现），然时至今日，原告仍未将余款付清，而被告在商品房买卖合同签订之初即取得了案涉房屋的所有权初始登记证书。未能办理案涉房屋所有权转移登记手续系原告的违约行为所致，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。出现商品房买卖合同与实际不符系原、被告急切促成交易而草率大意且使用格式合同疏忽所致。三、被告不同意承担本案诉讼费。综上，请求公正判决。本院经审理认定事实如下：2014年1月，原告与被告约定原告向被告购买被告开发的位于遵义市新长征国际大酒店及配套设备项目8-6-1号房。2014年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发位于汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目第8号楼6层1号房，建筑面积1375.33平方米，套内建筑面积811.03平方米，每平方米单价12354.21元，总价款10019639元。合同第八条约定，贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款8293319元，余款1726320元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第十条约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按下第1种方式处理：1）、逾期在180日以内，自约定的交付期限届满之次日起至实际全额支付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。合同第十一条约定出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房的违约责任处理。合同第二十二条约定，本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。出卖人与买受人共同申请预告登记的，双方约定于商品房买卖合同预售备案之日起30日内申请登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2015年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内办理商品房转移登记的有关文书，双方同意从约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收取退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息。合同还约定了其他内容。2014年5月30日，被告办理了新长征酒店及配套设施8号楼的房屋产权证。2014年6月6日，被告将涉案房屋在内的多套房屋办理抵押登记，抵押权人为案外人。2015年1月20日，被告出具承诺书，内容为2014年承诺交房日期2014年5月31日起至2015年3月30日，甲方按日计算向乙方尊城项目8号楼6层业主周清源支付已交付房价款万分之壹的违约金（并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金）。另查明，原告周清源于2014年1月23日转账给被告2678950元，于2014年2月21日转账给被告670339元，于2014年3月4日转账给被告710935元，于2014年4月18日转账给被告729675元。原告周清源指示案外人李彬2014年2月24日转账1396141元、2014年4月4日转账150000元、2014年2月21日账587000元到被告账户。周清源指示方丹2014年2月21日转账113000元、2014年4月18日转账800000元到被告账户。原告周清源还指示张丹2014年2月21日转账560000元到被告账户。以上款项合计金额8396040元。2014年2月21日，被告向原告出具四份《收据》，载明原告向被告交纳涉案房屋房款8293319元、维修基金101582元、抵押登记费570元、预告登记费570元，合计8396041元。庭审中，原告周清源陈述其于2015年3月30日开始使用涉案房屋，第二项诉讼请求是以已付购房款8293319元为基数，从2015年7月31日起按人民银行贷款年利率4.85%上浮50%为0.07275计算。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规规定，双方均应切实履行。按照《商品房买卖合同》的约定，被告应在2014年5月31前将案涉房屋交付给原告，但被告逾期交房并在2015年1月20日承诺在实际交房之日起30日内向原告支付逾期交房违约金。庭审中，原告认可其于2015年3月30日取得房屋。原告在2015年4月30日就知道自己权利受到侵害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，原告请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但原告直至2020年3月13日才向本院主张逾期交房违约金，未能提供证据证明其有诉讼时效中断、中止等事由，被告抗辩原告主张逾期交房违约金的请求超过诉讼时效的规定，于法有据，本院予以采信。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办理房屋转移登记违约金问题，双方在《商品房买卖合同》中明确约定被告在2015年5月31日前可以得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给买受人。但由于被告原因，至今未将办理转移登记的相关文书交付给原告，构成违约，应承担违约责任。但合同中只约定“日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，出卖人退还已收款并支付利息。”未约定买受人不退房情况下被告如何承担违约责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张被告支付逾期办理转移登记违约金，从约定交付转移登记的有关文书60日以后即2015年7月31日开始起算，按中国人民银行贷款基准利率上浮50%计收逾期贷款利息计算至起诉之日止，于法有据，本院予以支持。由于自2019年8月20日，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。自此之后人民银行裁判贷款利息的基本利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故2015年7月31日至2019年8月19日期间按中国人民银行贷款基准利率上浮50%计算，2019年8月20日至起诉之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场所报价利率上浮50%计算。两项标准均不得超过原告主张的年利率4.85%上浮50%即7.275%。被告抗辩双方实际上约定原告全款购房，在2015年5月31日前将余款付清，被告在原告付清余款后60日内办理案涉房屋所有权转移登记，该陈述与双方合同约定不一致，且被告未提供证据证实双方变更过合同内容，原告不予认可，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告遵义新奥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告周清源、吴雅薇支付逾期办理房屋转移登记违约金（以已付购房款8293319元为基数，2015年7月31日起至2019年8月19日期间以中国人民银行贷款基准利率上浮50%标准计算，2019年8月20日至2020年3月31日期间以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，两项标准均不得超过年利率7.275%）；二、驳回原告周清源、吴雅薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14660元（已减半收取），由原告周清源、吴雅薇负担1300元，被告遵义新奥房地产开发有限公司负担13360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  张亚丽二〇二〇年七月六日法官助理李海珍书记员曾祥福