河北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀民申4039号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊经济技术开发区祥云道69号。 法定代表人：张亚娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄亚欢，该公司员工。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陆媛莉，女，1975年5月19日出生，蒙古族，住河北省廊坊市广阳区。 被申请人（一审第三人）：高宗峰，男，1972年5月16日出生，汉族，住安徽省六合市裕安区。 一审第三人：崔俊峰，男，1972年6月29日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 再审申请人廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被申请人陆媛莉、高宗峰及一审第三人崔俊峰房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终5719号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 澳美公司申请再审称，（一）原审判决认定事实错误，依法应当查清后改判或发回重审。1．澳美公司与高宗峰之间的借款至今未经对账、核算，原审法院直接作出借款已解决清的认定，并驳回澳美公司以借款合同纠纷为案由的抗辩，属于认定事实错误。首先，本案至今没有对借款进行对账、清算，双方一直对借款数额及利息存在争议。其次，原审法院在无任何书面证据佐证的情况下，以高宗峰的“借款合同销毁，借款关系消亡”的个人陈述作为定案依据，违背事实。再次，《商品房买卖合同》签订时间不是在借款清算后，而是与借款合同签订时间相同。根据《三方协议》第六条约定：“甲方与乙方之间就借款的清算及其他偿还事宜可另行签订合同。”该条款恰恰表明双方并没有对借款合同进行清算。截至目前，澳美公司对借款本金和利息均有异议。2．澳美公司与陆媛莉签订《商品房买卖合同》的真实意思是对借款合同的担保，原审法院认定澳美公司与陆媛莉之间系商品房买卖合同关系错误。（1）澳美公司与陆媛莉之间的《商品房买卖合同》签订时间是2014年12月份，澳美公司出具的《收据》显示，购房款是在2014年11月3日支付。《商品房买卖合同》签订之前，陆媛莉就已经履行给付购房款的合同义务。可见，被申请人给付房款的行为所依据的并不是双方之间《商品房买卖合同》，恰恰证明《商品房买卖合同》是借款合同的担保。（2）澳美公司与高宗峰、陆媛莉签订的《三方协议》第四条约定：“甲方与丙方另行签订相关商品房买卖合同并履行商品房买卖合同的手续”。从《三方协议》来看，是由甲方澳美公司、乙方高宗峰、丙方陆媛莉三方签订，协议内容是对借款数额的叙述，对借款数额的担保。第六条：“甲乙双方约定就借款进行清算”，即房屋买卖合同来源于借款，《三方协议》的内容是高宗峰更换权利人，且明确了是担保而非买卖，上述证据可以证明澳美公司与高宗峰是借款关系，商品房买卖为借款关系的担保。（3）陆媛莉的《“廊和坊金融·家”客户变更申请审批单》中，销售意见为：“此价格为抵押价，可以收回”另外，在《变更事项》中也标明更名原因，即需要更名至陆媛莉名下，充分说明是更名行为实质上并非买卖行为。3．从《商品房买卖合同》的履行过程来看，并不符合一手房屋买卖流程。在商品房买卖过程中，陆媛莉给付约定的购房款的对象是高宗峰，而不是澳美公司，不符合一手房屋买卖流程。从付款时间来看，付款时间明显早于《商品房买卖合同》的签订时间。从《三方协议》及签订时间上来看，《商品房买卖合同》不是清算后的抵债行为。《商品房买卖合同》约定的首付款和购房款，都在澳美公司与高宗峰之间的《借款展期合同》约定的展期期限范围内形成，更加反映了该《商品房买卖合同》是澳美公司与高宗峰之间借款合同的担保。4．《三方协议》的真实意思为变更网签登记人，并未改变担保的性质，《商品房买卖合同》应认定为无效合同。（二）原审法院将本案按照商品房买卖合同法律关系审理，而未按照双方实际存在的借款合同纠纷进行审理，适用法律确有错误。1．一审法院确定案由错误。根据澳美公司提供的证据和陆媛莉以及高宗峰、崔俊峰在庭审中的陈述，各方对澳美公司在2013年向高宗峰借款、以陆媛莉、崔俊峰与澳美公司签订房屋买卖合同的方式为高宗峰的借款提供担保这一事实均认可。因此，该案是由借款合同引发，各方签订房屋买卖合同的目的是为借款提供担保，换言之，各方之间形成的是借款和担保的合意、并未形成房屋买卖的合意。原审法院庭审过程中，未依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定向陆媛莉释明变更诉讼请求，依法应当驳回陆媛莉的起诉。2．原审法院认定本案法律关系错误，导致适用法律错误。原审法院已经认定本案的《商品房买卖合同》是基于澳美公司向高宗峰之间借款而形成，表明本案符合上述规定，应当属于民间借贷纠纷。原审过程中，澳美公司虽无“借款协议”，但是根据借款合同关系相对人高宗峰陈述，已经构成自认。3．原审法院判决认定商品房买卖关系成立，存在保护超额、高额利息等违法行为。澳美公司向第三人高宗峰借款1,000万元，实际到账967万，澳美公司向高宗峰转款33万、66万、742,500元。《三方协议》约定的单价为6,300元/平方米，现市场价格为1.62万元/平方米，房屋价格已差三倍有余。原审法院认定《商品房买卖合同》有效，判决支持陆媛莉的诉讼请求，存在以判决形式保护超额利息、变相支持高利贷行为，侵害了澳美公司的利益，且双方没有对借款利息进行约定。4．澳美公司从未同意陆媛莉入住案涉房屋，不能以实际入住反推陆媛莉享有房屋所有权，其提交的证据不能证实澳美公司已经实际交付房屋，陆媛莉以实际入住为由即享有对房屋的所有权的主张不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。综上，请求依法再审。 本院经审查认为，关于澳美公司与陆媛莉之间是否存在房屋买卖合同关系问题。第一，原审法院已经查明，澳美公司作为甲方（借款方）与高宗峰作为乙方（出借方）、崔俊峰作为丙方先后签订两份《补充协议》，协议内容对借款金额、期限及案涉14套房屋进行了约定。而后，澳美公司作为甲方、高宗峰作为乙方、陆媛莉作为丙方又签订《三方协议》，明确约定将涉本案房屋出售给陆媛莉，将售房款用于向高宗峰清偿债务。第二，陆媛莉向高宗峰转账支付房款，高宗峰出具收条后，澳美公司出具收据，该收款收据上记载了交款人姓名，收款单位、房号和房款等内容，并加盖了澳美公司的财务专用章，陆媛莉也与澳美公司签订《商品房买卖合同》并登记备案。上述事实证明，澳美公司、高宗峰、陆媛莉三方协商同意就以房抵款的问题达成一致意见，即澳美公司同意将房屋出售给陆媛莉并以陆媛莉交付的购房款抵顶高宗峰的借款，澳美公司与陆媛莉之间在该协议中就买卖涉案房产的意思表示明确，原审认定澳美公司与陆媛莉之间系商品房买卖合同关系，并无不妥。第三、虽然《“廊和坊金融·家”客户变更申请审批单》中有“可回收，可在还款时收回此房”的表述，但在澳美公司未主张回收的情况下，陆媛莉作为买受人要求按照《三方协议》履行《商品房买卖合同》具有事实依据。第四、关于房屋价格问题，高宗峰等人与澳美公司签订的《商品房买卖合同》约定单价为7,500元左右，陆媛莉与澳美基业签订的《商品房买卖合同》约定单价为6,300元，陆媛莉为一次性全额支付价款，故本案房屋交易价格在合理区间内，不属于不合理低价。澳美公司称侵害了公司利益的理由不成立。第五、高宗峰与澳美公司虽未对欠付本息进行清算，但《三方协议》中约定可就借款清算及其他偿还事宜再另行签订合同。澳美公司主张开具购房收款收据系在签订《商品房买卖合同》之前，与陆媛莉之间不存在房屋买卖法律关系，原审认定陆媛莉依据《三方协议》约定交付房款再签订正式《商品房买卖合同》，符合房屋买卖交易习惯，并无不当。澳美公司主张与陆媛莉之间签订的《商品房买卖合同》仍系对高宗峰借款合同的担保缺乏依据。综上，澳美公司的再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回廊坊澳美基业房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  李冠霞 审判员  张志刚 审判员  习 静 二〇二〇年七月十日 书记员  李昭蕊