上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5462号上诉人(原审原告、反诉被告)：王琳,男,1949年3月17日出生,汉族,住所地上海市普陀区。委托诉讼代理人：陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：朱秀娟,女，1960年6月25日出生。委托诉讼代理人：刘萍,朱秀娟之女,女,1987年12月10日出生。上诉人王琳因与上诉人朱秀娟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王琳上诉请求：撤销一审判决主文第二项，支持己方一审诉请第二、三项。事实和理由：一、关于“违约金”，己方认为一审法院认定错误，理由如下：1、《租赁合同》第八条“违约责任”是针对合同履行中的所有违约行为，而不是仅针对“履行合同解除权时”，合同中并没有限制性适用的约定。2、合同解除权有约定解除权和法定解除权。合同经协商一致可以解除这也是合同法规定的一种权利。第八条即便是仅针对“履行合同解除权时”,那么己方在追究朱秀娟的未按约定返还租赁保证金的违约责任也是属于“履行合同解除权时”的一种情形。3、一审法院对《租赁合同》第八条的适用范围过窄，不符合合同本义。二、关于“逾期返还租赁保证金利息”。本案合同协商解除，至己方起诉已长达一年余，朱秀娟明知合同约定应该返还，故意占用资金不还，此期间的利息即便合同没有约定，按照常理也应该支付。上诉人朱秀娟上诉请求：撤销一审判决主文第一、三项，改判驳回王琳要求己方返还保证金人民币(以下币种均为人民币)24,000元的诉请，并支持己方一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。一审法院认定己方对王琳提前解除双方签订的房屋租赁协议是知道且同意，因此进一步认为该协议于2018年6月1日解除系双方协商达成一致，与事实不符，认定有误。二、一审法院适用法律错误，应依法予以撤销。一审法院认为己方以其行为认可了王琳提前解除租赁合同的要求，故不支持租赁合同至今仍未解除的辩称意见，与法律规定不符，认定有误。本案因己方没有与王琳就提前解除协议达成一致，一审法院根据《合同法》第93条予以认定合同解除，属于适用法律错误。王琳向一审法院起诉，请求判令：1、朱秀娟返还租房保证金24,000元；2、朱秀娟支付逾期返还利息,以24,000元为基数，按照贷款年利率4.35%，计算时间从2018年6月1日起算至实际返还之日止；3、朱秀娟支付违约金26,000元。朱秀娟向一审法院提起反诉，请求判令王琳支付违约金24,000元。一审法院认定事实如下：1、2016年12月30日朱秀娟以许加强的名义与王琳签订房屋租赁合同，约定：朱秀娟将上海市虹口区大连西路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)建筑面积224.47平方米出租给王琳，租赁期限2年，自2017年2月1起至2019年1月31日止，朱秀娟于2016年12月30日前向王琳交付该房屋。每月租金12,000元，租金按2个月为一期支付，第一期租金于2017年2月10日前付清，以后租金支付时间应为该期首月的5日前。王琳逾期支付租金，在未经出租方谅解的情况下视为承租方擅自终止合同承租方须按本合同的8条承担违约责任。王琳需支付出租方租赁保证金24,000元。合同4.2条约定：除本合同另有约定之外,朱秀娟应于租赁关系终止且在王琳将该房屋及其附属物品向朱秀娟交割清楚,并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还王琳。未经朱秀娟书面同意,王琳不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。合同第8条违约责任约定：王琳、朱秀娟双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定,若有特别约定的，从其约定;无特别约定的,经另一方书面催告后仍不履行,视为根本性违约。守约方有权履行解除本合同,且违约方须支付违约金,数额为月租金的倍(具体倍数无约定)。若朱秀娟违约，王琳已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则朱秀娟除需按本条承担违约责任外,还需支付王琳装修、添附补偿费(可参考王琳出示的相关付款凭证确定);若王琳违约,除需按本条承担违约责任外,对该房屋的装修、添附无偿赠与朱秀娟。2、合同签订后，朱秀娟按约定将系争房屋如约交付王琳，王琳按照约定支付朱秀娟租赁保证金24,000元。2018年5月17日，王琳通过微信联系朱秀娟，称：王琳拟于5月底搬迁，会提前通知朱秀娟办理退房手续，下2月租金停止支付，如新租户需看房可联系王琳。同日，朱秀娟微信回复王琳：知道了。2018年5月31日，朱秀娟微信联系王琳，称：大连西路XXX号XXX室房屋王琳确定至2018年5月31日后不租吗？同日，王琳微信回复朱秀娟称：是的，今天东西尽可能全处理完，明天给朱秀娟钥匙。朱秀娟回复称：好的。2018年6月1日，朱秀娟联系王琳称：今天何时能搬完？王琳回复称：已搬好......，朱秀娟回复称：王琳把钥匙放在物业公司.....。3、王琳于2018年6月1日将系争房屋钥匙交付朱秀娟指示的物业公司。4、2018年6月30日、7月23日，王琳经微信联系朱秀娟，要求朱秀娟返还租赁保证金24,000元，朱秀娟7月24日回复王琳称：王琳提前退租属于违约。2018年9月18日王琳再次向朱秀娟催讨租赁保证金，未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。2018年5月17日王琳向朱秀娟提出从2018年6月1日起不再承租系争房屋，要求提前解除双方签订的房屋租赁合同，并将房屋于2018年6月1日归还给了朱秀娟，朱秀娟对王琳在租赁合同约定的期限届满前提出提前解除租赁合同并未提出异议,且也同意王琳于该日将房屋返还给朱秀娟，可以认定朱秀娟对王琳提前解除双方签订的房屋租赁协议是知道且同意。因此，一审法院认为王琳与朱秀娟所签房屋租赁合同于2018年6月1日解除达成一致。根据合同第4.2条约定，在双方租赁关系终止且王琳将房屋及附属物品返还朱秀娟，并付清所有应付费用后，朱秀娟应将租赁保证金全额无息退还王琳。王琳现要求朱秀娟退还租赁保证金，符合合同约定，应予支持。租赁合同第8条违约责任的约定是针对守约方在履行合同解除权时,违约方应承担违约金的情形,现王琳因朱秀娟未返还租赁保证金,而以该条款向朱秀娟主张违约金26,000元的诉讼请求，因无合同依据,不予支持。且双方对保证金返还与否等合同解除的后续事宜未能协商一致，保证金是否应当返还，须经本案判决生效后才能确定，故王琳要求朱秀娟支付按24,000元为基数，按照贷款年利率4.35%，计算时间从2018年6月1日起算至实际返还之日止的利息主张，因无合同与事实依据，亦不予支持。朱秀娟辩称，没有与王琳协商解除租赁合同，一审法院认为与本案的事实不符。从王琳与朱秀娟的微信记录来看，没有关于朱秀娟不同意王琳解除合同的文字表述，虽然也没有朱秀娟同意解除合同的字句，但朱秀娟从2018年5月17日知道王琳要提前搬离、退房，到2018年5月31日主动向王琳微信确认王琳是否不再租赁并协商交付钥匙时间，朱秀娟以其行为认可了王琳提前解除租赁合同的要求，故朱秀娟认为其与王琳的租赁合同至今仍未解除的辩称意见，与事实不符，不予采信。朱秀娟反诉认为，按照租赁市场一般处理，违约金就是保证金的数额24,000元，并无事实与法律依据，不予支持。此外，根据法律规定，合同提前解除后，朱秀娟如有损失，可提供相应证据，有权要求王琳赔偿损失。因此,朱秀娟如有损失可另案主张,本案不作处理。一审法院判决如下：一、自判决生效之日起7日内，朱秀娟返还王琳房屋租赁保证金24,000元；二、王琳的其余诉讼请求，不予支持；三、朱秀娟要求王琳支付违约金24,000元的反诉诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方微信记录等在案证据及已查证事实，双方对于提前终止房屋租赁关系均已明确知晓。双方从自身利益角度出发，在租赁关系终止前对于保证金处理均未明确意见，行事均有不当之处。特别是朱秀娟收取租赁保证金，负有保证金返还义务，应在知悉房屋租赁关系将提前终止的情况下，明确保证金的处理。同时朱秀娟如不同意提前终止房屋租赁关系，亦应告知王琳。一审关于本案房屋租赁关系合意解除的认定意见，具备事实依据，本院认同一审分析论证理由，不再赘述。租赁保证金应无息返还，一审处断公平合理，本院予以维持。朱秀娟主张承租方王琳违约，不返还租赁保证金并要求王琳支付违约金的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王琳上诉认为朱秀娟应当支付保证金逾期返还利息及违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,484.8元，由上诉人王琳负担1,084.8元，由上诉人朱秀娟负担400元。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年七月六日书记员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……