浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5688号 原告：澜蓝汇电子商务股份有限公司，住所地义乌市北苑街道金绣路13号。 法定代表人：李祖升，董事长。 委托诉讼代理人：毛建荣、胡丹如，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：浙江达威拉链有限公司，住所地义乌市上溪镇岩湖路80号。 法定代表人：黄国荣，执行董事。 委托诉讼代理人：黄壹麒，系公司员工。 被告：黄潮海，男，1945年5月26日出生，汉族，户籍地义乌市。 原告澜蓝汇电子商务股份有限公司(以下简称澜蓝公司）与被告浙江达威拉链有限公司（以下简称达威公司）、黄潮海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，根据原告的申请，本院裁定冻结了达威公司在北苑街道办事处的房屋拆迁按时腾空奖励款150万元。本院依法适用简易程序于2020年6月10日、6月24日公开开庭进行了审理。原告澜蓝公司的委托诉讼代理人毛建荣；被告达威公司的委托诉讼代理人黄壹麒到庭参加了诉讼。被告黄潮海经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告澜蓝公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告一签订的房屋租赁协议（包括补充协议）；二、判决二被告支付租赁保证金30万元并自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止；三、判决二被告赔偿原告装修改造的损失1164016元；四、判令二被告支付水电费5325元。事实与理由：2017年12月22日，被告一把坐落在义乌市北苑街道金绣路13号的房屋出租给原告，双方签订了房屋租赁协议书，在协议书中约定租期、租赁保证金、违约责任等条款。协议签订后，原告支付了第一年租金以及租赁保证金30万元。由于2019年度租金上涨，双方签订了补充协议，原告对第二年租金进行补贴，所有款项打入被告二账户。自承租以来，原告对租房投入了大量的人力、财力，进行装修改造升级，打造成农创园二期项目，花费了装修改造费用1164016.24元。至2019年10月份，吸引了共计约40家企业入驻园区。业务刚有起色，原告于2019年12月中旬得知被告一与北苑街道签订了房屋转让合同。2020年3月份，涉案房屋被拆除。被告一在农创园二期园区自己使用的房屋，水电费也由原告代交，至房屋被拆时被告尚有水电费5325元未支付。原告认为租赁协议所涉标的物被拆除，原告与被告一签订的房屋租赁协议应依法解除；二被告应支付水电费5325元、退回租赁保证金并赔偿原告的损失。 被告达威公司辩称，一、本案案由是房屋租赁合同纠纷，原告与第一被告已签订相应的租赁合同且物业产权人为第一被告，因此第二被告并非合同相对人，第二被告主体不适格。况且原告在租赁合同中已知悉第二被告的账户及第一被告的租金收款账户，因此该账户属于第一被告的代收账户，与第二被告无关，建议原告撤回对第二被告的起诉。二、原告第一项诉讼请求为解除租赁合同及补充协议，该诉请到底为主张判决解除还是确认解除，解除的时间是何时，建议原告作出明确。三、本案的租赁合同中5.3条已明确租赁保证金的退返条件包括以下三点，原告无违约行为，合同终止或协商解除，办妥费用结算。但原告从2018年3月15日起逾期交纳2018年剩余租金及租赁保证金，又未及时检查更新水电设施，私搭水管，造成水费结算不清，属于原告违约行为。且费用至今未办妥结算，不符合保证金的退返条件，且未退返的责任不在第一被告，请求驳回原告的第二项诉请。四、原被告在租赁合同中第8.1条明确约定租赁物交付前已带装修，退返租赁物时也需要按装修后的原状整洁完好交付，原告的装修投入必然最终交付给第一被告享有，不属于原告的经济损失，其损失主张的证据不明，提供照片涉及的装修部分为第一被告已有的装修，部分为原告转租后案外人投入的装修，且原告在搬离租赁物时擅自拆除第一被告早已铺设在租赁物内的管道、电线等资产，占有第一被告的资产却提起诉讼，请求法庭不支持原告的第三项诉请。最后对于水电费的结算，应由原告承担举证责任，证明第一被告的水电开支，如果证据不足，请求法院驳回，另请法院结合原告自签订租赁合同起，历史违约问题及本案诉请中作的虚假陈述，按照诚实信用原则分配原告承担更重的举证责任。 被告黄潮海未作答辩。 针对第一被告的答辩，原告补充：一、原告确实是跟第一被告签订房屋租赁协议，第一被告是有限责任公司，租金的收入应为有限责任公司的收入，但第二被告作为公司控股股东，利用其股东的地位擅自收取本应属于公司的资金，按照《九民纪要》的规定，破坏公司独立性，属于公司人格与股东人格混同的情况，对于该人格混同的股东，应当承担连带责任。二、关于保证金，原告在2018年确实存在逾期交纳保证金的问题，但原告已经按照逾期交纳的情况支付了相应的利息给被告，水电费已经全部结算清楚，并不存在任何拖欠的问题，保证金应当予以退还。三、被告出租的房屋是厂房，都是当车间跟仓库使用，里面的货物跟机器搬移走之后，现场一片狼藉，原告承租之后花费了巨资进行了装修，被告称他们也装修过与事实不符，被告所谓的装修无非就是租房交付的时候有窗户、有水电、有门口，原告装修之后作为农创园二期进行投资开发，吸引其他厂家入驻。四、涉案的房屋已被拆除，由专业拆除单位进行拆除，里面所有不能移动的包括门口、电线等都是由拆除单位拿走，被告称是原告拿走电线等与事实不符，原告在承租后曾经用新的电缆对电路进行更新，连这个电缆被告都不允许原告拿回。五、在房屋租赁协议10.4条已经明确约定违约责任，违约方应当支付违约金是六个月租金，现原告装修造成的损失只是证明原告的实际损失，如果被告不认可装修应当参照违约金的数额进行赔偿。 原告澜蓝公司就其诉讼主张举证及被告达威质证如下： 一、原告与第一被告签订的义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书及补充协议各一份，以证明1、双方约定权利义务。2、本来属于第一被告的款项支付至黄潮海账户，属于公司与股东人格混同。被告达威公司质证意见，真实性没有异议，对于关联性：1、双方虽然约定相关的权利义务，并在补充协议中对于原告逾期支付2019年度租金在原告补齐租金差额并支付部分违约金合计17000元后不予追究，但未对2018年度逾期支付租金和保证金共计169万元的行为免于追究原告的违约责任。2、合同中约定收款账户为黄潮海账户，不存在原告在此前回应中声称擅自的情形，显然该收款账户是经原被告确认的，且黄潮海时任第一被告执行董事兼法定代表人，其收款行为并不基于其股东身份，而是作为公司法定代表人和高级管理人员的职务行为，不存在公司人格权的混同。 二、银行转账凭证一组、原告根据转账凭证自行制作的转账记录清单一份，以证明原告支付租金及租赁保证金的情况，转账清单中最后三笔是原告支付给被告的利息。被告达威公司质证意见，清单中金额、时间及年度分组予以确认，证明了2019年4月15日（8000元）、5月14日（6000元）、6月14日（3000元）所支付的17000元违约金是针对2019年房租逾期交纳作出的赔偿，原告也自认该款列为2019年房租，从该转账记录中充分反映原告2018年3月15日之后对2018年房租逾期交纳的事实及2019年1月1日后逾期交纳2019年房租的事实。根据转账凭证未见关于利息的摘要或备注，原告主张前述17000元属于利息且针对2018年违约行为作出的赔付无证据证明。 三、照片一组（打印件），以证明涉案房屋交接前、装修后及拆除时的情况。被告达威公司质证意见，对交接前照片的真实性予以确认，该证据已反映租赁物交付前已进行墙面粉刷、地板铺设等一系列装修，并不存在原告在回应时声称的未装修、一片狼藉的情形。对其他照片的三性不予确认，无法证明照片的形成时间、地点、装修的施工单位和费用投入单位。其中部分装修据第一被告了解是原告转租后由案外人进行装修，其中拆除后照片第二张中白色建筑物涉及的外墙粉刷等装修是由第二被告的亲戚装修并至今欠款。上述证据无法证明装修投入应当由被告承担。 四、义乌市北苑街道办事处在涉案房屋张贴的通告照片一份，以证明涉案房屋要求限期腾空。被告达威公司质证意见，真实性没有异议，在通告中反映指定的房屋腾空时间为2020年3月10日，在此之后该建筑物内已无其他单位且租赁物交付给行政机关，由于房屋所涉土地征用造成租赁合同无法继续履行的责任不在被告，该证据反而证明第一被告对租赁合同无需继续履行，无需赔付装修损失，是因不可抗力造成。 五、原告发给第一被告要求退保证金的函一份（复印件，原件已经发给第一被告，2020年3月11日在达威公司厂房由原告经理凌亮荣亲手交给黄国荣），以证明原告要求退回保证金。被告达威公司质证意见，据核实第一被告及法定代表人黄国荣并未收到该函，在2020年3月11日由于房屋早已腾空，且第一被告的股东、家属早已从该房屋中搬离至上溪，当天也未到原厂房，不存在当面接收的事实。在租赁合同第11条明确送达方式，原告未举证证明函已送达。无论保证金是否符合退返条件，都不应当认定被告逾期退返的情形。 六、原告抄表员每月对水电进行抄表的记录、原告与第一被告法定代表人黄国荣的微信记录各一份（原告租赁的厂房一部分由第一被告使用，水电费先由原告统一交纳，所以第一被告需向原告交纳该部分水电费），以证明第一被告欠水电费的事实。被告达威公司质证意见，真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据未在庭上提供原始载体，且聊天对象代表被告一方的身份不明，原告应对此承担举证责任。根据租赁合同第9条已约定水电费由乙方支付给供水电部门，乙方应对此提供水电费交纳的凭证及水表读数的相应照片等证据。第一被告举证中有反映有水管私搭情况，造成水费结算不清的事实。因此原被告在保证金退还前存在费用未办妥的事实，不具备保证金的退返条件。 七、支付凭证一组及原告按照相关的付款或转账凭证制作的装修费用清单一份，以证明装修项目、时间及费用，装修是叫包工头进行装修，材料是原告进行采购的。被告达威公司质证意见，真实性、合法性、关联性均不予确认，但对该证据中有第一被告盖章的除外，这些证据没有相应的发票，涉及的报销审批单均可由原告内部制作，审批单中的费用、用途并未在后续的支付单据中反映，该组证据无法确认是在租赁物中添附产生的费用。 八、第一被告工商登记信息一份（网上打印件），以证明第二被告是第一被告的股东，收取公司款项，公司人格混同。被告达威公司质证意见，真实性没有异议，关联性有异议，该证据证明在租赁合同签订时黄潮海的任职事实及作为法定代表人有权代表公司收取款项的事实。况且黄潮海所收款项均已交还公司并由公司根据租赁收益依法交纳税费，属于第一被告的租赁经营收益，法律中未禁止股东或高级管理人员代收款项的行为，未禁止第一被告通过现金入账的行为，因此两被告之间不存在混同。 九、房地产估价报告一份、房屋收购货币安置协议一份，以证明1、涉案房屋收购的基本情况，特别是涉案房屋经过房地产估价，其装修及附属物价值为1945277元（体现在评估报告结果倒数第二页）。2、原告与被告签订的租赁合同中建筑面积是12452平方，实际评估面积为12099.19平方，可以证明原告多付了房租（体现在评估报告第六、七页）。被告达威公司质证意见，对估价报告的合法性不予认定，在报告第三页2.4条，明确了该报告未经评估机构同意，不得向估价委托人及报告审查部门之外的单位或个人提供，该报告是由原告向估价委托人取得，该证据并非向估价单位或是法院依职权调取，因此该证据取得方式不符合法律规定及该报告所述的收集公开方式。对估价报告的真实性由于第一被告也从未取得该报告，无法校验报告内容及相关的印章，请求法院酌情认定该证据的真实情况。对估价报告的关联性不予认可，该报告第十三页已经写明装修补偿价值为1563998元，并非原告所述的金额，且本案不涉及房租返还的诉讼请求，与原告所主张的证明目的无关、不相符。该证据既然由原告提供，证据中已反映的不利于原告诉请的事实，应视作原告自认的事实，由法院采信，其中包括报告第六页到第八页关于建筑物基本情况中装修的有关内容，其中一幢、二幢、三幢未登记房屋2的装修反映了均为第一被告完成的装修工程，并无原告投入的装修开支，装修内容包括外立面粉刷、铝合金门窗、卷帘门、货梯、房屋内部大理石瓷砖、木地板、墙面粉刷、天花塑料板吊顶、生活用房的全部装修及水电卫消防等设施。第一被告将为此补充了相关证据佐证。未登记房屋1涉及的装修为第一被告股东、亲戚为次承租人装修，并非原告投入的装修。根据报告估价对象实景照片反映的十六张图片中除未登记房屋1及其后的内部实景（餐厅）是案外人装修外，其他已反映的装修工程均是第一被告完成，租赁物的使用情况并非原告在第一次庭审时声称的完全用于办公用途，而是绝大多数保留原有的厂房、仓库提供给次承租人使用，涉及的木地板、大理石瓷砖等设施都在第一被告的基础上未增加装修投入。根据实景照片第一页的二幢办公室和生活用房均是第一被告生活工作中长期使用而投入的巨额装修，仅生活用房显示的楼中楼式装修风格和房间欧式装修风格产生的装修费就高达200多万，二幢外立面显示的阳光棚装修投入高达20万元，占据总体建筑所涉装修补偿的绝大部分，在土地征收中涉及的装修补偿不仅按合同约定应归第一被告所有，而且根据实际装修投入及原告自认未在该租赁物办公的事实，也应该由第一被告享有。对安置协议的真实性、合法性予以确认，对证明目的的关联性不予确认，该证据不仅反映了装修费并没有单独计入补偿，而是作为房屋总价补偿的一部分，根据协议约定依法补偿给第一被告。根据协议第八条第四款明确了如果补偿金额高于实际，相应的权利追究方为北苑街道办事处，而不是本案原告。本案原告如涉及权利主张，应当向北苑街道办事处提出或是按照双方签订的租赁不享有土地征收所涉的补偿款。况且原告在第一次开庭时反复强调本案不属于征收，却在申请调取证据时作出的陈述及调取的协议中证明租赁物系政府征收造成合同无法继续履行，进一步证明第一被告无违约行为，不应当向原告承担任何赔偿责任，也不适用于租赁协议第10.1条中的约定。针对被告达威公司的质证意见，原告补充：一、被告对评估报告的合法性、真实性均有异议，却对安置协议没有异议，而安置协议中第三点第一款就明确了价款所依据的评估报告，足以说明对安置协议相关价款是依据评估报告来确定的，协议上也写明了评估报告具体的文号，并标注详见评估报告，被告方说报告的真实性无法确认，与现有证据不相符。二、评估报告中评估最终的结论是装修及附属物价值是1945277元，被告方在质证的时候说装修补偿款1563398元只是其中一部分，还应当包括装修进去的附属物的价值，按照报告中附属物价值为381279元，两者相加就是装修及附属物价值是1945277元。被告方认为只能计算装修补偿的价值是错误的。三、评估报告中第七页对建筑物基础状况的表述，被告方认为这些描述都是针对第一被告装修部分是错误的，从评估报告中可以看出是对房屋收购时候的现状进行描述，这些装修维护好的都是在原告租赁期间，从常理上讲被告出租的是厂房，原告进行相应的装饰装修进行转租招商，原告进行水电、地面的翻新是完全必要的，因为被告的厂房无法满足办公和招商的需要。 被告达威公司就其辩解主张举证及原告质证如下： 一、义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书一份，以证明1、原告与第一被告于2017年12月22日建立租赁关系，第二被告与原告之间无租赁关系，合同约定且原告自认第二被告账户供第一被告收取租金，故第二被告主体不适格。2、第一年度租金自2018年2月1日计算至2019年1月31日，其中139万元租金及30万元保证金应在2018年3月15日前支付，原告违约并应承担滞纳金（3.15.310.3.2）。3、原告与第一被告约定租赁保证金退返以原告无违约、合同终止（协商解除）、办妥费用结算为前提，且第一被告有权在履约保证金中扣除原告违约金及应付费用（5.3）。4、原告知悉已约定租赁物被征用时，原告应予配合且自担损失、不得追究第一被告责任，且拆迁所涉补偿等费用尽归第一被告，原告无权索赔。5、租赁物交付前已装修，如租赁物征用补偿中涉及装修补偿，也应归第一被告所有（8.1）。6、租赁关系解除或终止时，原告应向第一被告退返房屋，且原告有义务按装修原状整洁、完好交付租赁物给第一被告，因此装修投入不属于原告损失。7、原告应承担租赁物及设备设施的添置、维修、保养及检测等开支，由此产生的费用不属于原告损失。8、约定原告方将租赁物转租给案外人第三方不得损害第一被告利益，且第三方的装修投入、搬迁等纠纷费用与第一被告无关。9、原告与第一被告已明确信函等书面材料的送达方式及通信地址，原告未按约履行通知、送达的义务，应就未送达函件自担责任。原告质证意见，真实性、合法性、关联性均没有异议，对证明目的不认可，被告的证明目为装修不属于原告的损失，反正最终要交给被告的，这个观点是完全错误的，原告的装修在租赁期满之后才交给被告，现在仅仅租了2年，装修还不到一年半，有些是刚刚装修就被拆除，造成原告的损失。在租赁协议中也约定了违约责任，违约金是六个月的租金，原告损失确实存在，被告可以参照违约金数额进行赔偿。至于第二被告作为股东还是法定代表人收取本属于公司的资金，不但是人格混同，而且按照《九民纪要》中的规定还是过度支配，应当承担连带责任。 二、关于调整达威拉链原厂房出租价格的函、回复函、义乌市农创园二期项目房屋租赁协议书的补充协议各一份，以证明1、原告与第一被告在租金上涨的背景下协商签订补充协议，未对原租赁协议的效力及其他约定产生影响。2、补充协议未免除原告在2018年度逾期支付租金、保证金共169万元的违约责任，可以按照合同约定的滞纳金主张，且至今仍在追诉时效内。原告质证意见，出租价格的函只是打印件，没有第一被告的盖章，对其真实性、关联性不予认可。对回复函真实性认可，补充协议的真实性、合法性、关联性认可。对证明目的不予认可，1、2018年逾期支付租金、保证金，原告已经支付了利息，这个问题之前原被告就已经解决了，如果被告认为没有解决，要追诉也是另案解决，不在本案中解决。2、转账清单中最后三笔17000元被告说是付2019年还是2018年的款项不清楚，可以看补充协议中原告要付多少款项，原告已经按照补充协议把全部款项付给被告，多付的17000元，被告不认为是付2018年延期付款的利息，2019年又多收了，那这笔钱应退回原告。补充协议与付款情况相对应就一目了然。 三、微信截屏一组（附光盘），以证明1、原告除拖欠租金且未赔付之外，还私搭水管、多扣第一被告的水费，客观上造成费用结算未办妥、不具备保证金退返的条件。2、原告久未处理，违反租赁协议7.1条。原告质证意见，真实性、合法性、关联性均不认可，微信截屏并不是原始载体，是经过录屏移到另外的手机，录屏移机的过程中无法确认有否变更，是否保持与原本一致。退一步讲即使与原本相符，在被告发表质证意见的时候也说了私搭水管与原告没有关系，更与本案没有任何关系。原告作为承租人已经结清了所有费用，不但没有拖欠费用，反而是被告没有支付水电费给原告，支付保证金的条件不存在不成立的情况。 四、建筑物内部及外立面照片十四张，街景照片四张，以证明1、原告承租前第一被告已对租赁物投入了大量装修，包括评估报告所涉及的外立面及内部隔墙、地板、天花吊顶等装修，并且比对照片中的天花、铝合金门窗、卷帘门、木地板、大理石地板和外立面，均与评估报告中的实景照片吻合，能反映原告在承租后不仅没有对租赁物完全用于行政办公使用，而且在行政办公区域继续使用第一被告原有的装修投入，包括天花、地板及隔墙。2、装修中所涉及的工程除内部装修外，还涉及外立面和货梯、水电管线设施等事项均由第一被告完成，其中水电管线设施因第一被告早前用于机械生产，所以投入的管线成本远高于原告转租给次承租人时用于仓库、小型生产、个别办公的需求，不可能产生更多的装修设施投入。3、照片及街景照片反映二幢南侧为生活用房且该用房体现的阳光棚等设施根据生活常识判断及评估报告中体现的二幢内部实景证明此处的装修投入远高于其他内部装修投入。原告质证意见，街景地图基本上是从网络上下载的，所以对街景地图及照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到第一被告的证明目的。从照片可以看出第一被告出租给原告的房屋系厂房，厂房跟办公的水电都不能通用，地面安装了机器，经过多年的震动，地面也破了，所以原告对地面进行了翻新，也进行了吊顶和隔离，再进行出租。现有的装修基本上原告进行装修的，原告为了符合农创园的设计，不进行翻新及相关外立面的改造，达不到农创园的要求。在租赁协议书第3.2条也明确约定了从合同签订到2018年1月31日为年租期，这也体现了原告承租被告的厂房是要经过一段长时间的装修，基于这客观的情况，原被告才在合同中约定提前交付房子让原告可以相应的装修装潢，被告主张的证明目的无法在街景地图及照片上印证，也无法与原告提供的相关实景照片相符合。 被告黄潮海未举证。 本院对以上证据认证如下： 被告黄潮海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其他当事人所举证据质证权利的放弃。原告所举的证据一，系原告与被告达威公司签订的房屋租赁协议及补充协议，双方对两份协议的内容真实性均无异议，本院对该证据予以认定；原告所举的证据二，被告达威公司对转账凭据真实性未提出异议，清单根据转账凭据制作，结合双方签订的补充协议，本院对该证据予以认定；原告所举的证据三，被告对交接前的照片无异议，本院予以认定，其余照片因无法判断形成时间、地点等，被告也不认可，故本院不予认定；原告所举的证据四，系政府的公文，本院予以认定；原告所举的证据五，函件的送达方式不符合双方合同的约定，原告也未能举证已经送达给了被告，故本院对该证据不予认定；原告所举的证据六，被告不予认可，原告未提供原始载体进行核对，原告也未提供水表读数等相关证据，故对该证据本院不予认定；原告所举的证据七，支付凭证系原告购买材料及支付报酬的凭据，但不能证明相关材料及人工费用已经添附于原告承租的房屋中，故原告主张的证明目的不予认定。原告所举的证据八，系被告达威公司的注册登记信息，本院予以认定；原告所举的证据九，评估报告来源于北苑街道办事处，系北苑街道办事处收购案涉房屋支付对价依据，与货币安置协议密切关联，本院予以认定。被告达威公司所举的证据一，同原告所举证据一中的房屋租赁协议，本院予以认定；被告达威公司所举的证据二，原告认可的部分本院予以认定；被告达威公司所举的证据三，被告未提供原始载体，原告对其真实性不认可，本院对该证据不予认定；被告达威公司所举的证据四，结合庭审中查明房屋在出租前存在部分装修的事实，本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明，2017年12月22日，以达威公司为甲方，以澜蓝公司为乙方，双方签订房屋租赁协议。协议主要内容为：一、乙方租赁甲方位于义乌市北苑街道金绣路的全部生产房、综合楼、门口保安、店面及附属物和土地，建筑面积12452平方米（其中房产面积10880.15平方米，其他为附属建筑物）；二、租赁期限6年自2018年2月1日至2024年1月31日；三、租金及支付方式：首年租金239万元，租金每3年为一个调整周期，每个周期比上一周期涨10%，即第1、2、3年度239万元，第4、5、6年度262.9万元，但当租金与市场价格偏差达到20%以上，双方各自承担一半的涨跌金额；租金每年支付一次，先付后用，每年租金提前一个月支付至甲方指定账户（甲方指定账户：户名黄潮海，工商银行义乌嘉禾分理处，账户62×××24），合同签订5个工作日支付甲方租金20万元，2018年2月10日支付80万元，3月15日前支付租金139万元及保证金30万元，保证金在乙方无违约且合同终止的情况下无息退还（合同解除并办妥费用结算后10日内退还），甲方有权在履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿、违约金及应付费用；四、甲方房屋或附着物如因违建、土地征用、有机更新、拆迁等原因拆除，乙方应予配合，所涉损失各自承担（互不追究责任），拆除所得补偿款等归甲方所有，乙方不再支付拆除相应面积的租金;五、租赁期间，水电费由乙方承担，支付给供水供电部门；六、租赁期间，因政府拆迁，租金按实际使用时间计算，乙方添置的设施设备赔偿及乙方添置的可拆卸设备归乙方所有，其他赔偿及财产归甲方所有；七、违反本合同约定导致合同终止，违约方向守约方赔偿6个月租金的违约金；八、义乌市上溪镇岩湖路80号为甲方通信地址，义乌市北苑街道万达路9号为乙方通信地址等等。 原告承租以上房产用于创办农创园二期项目。故合同签订后，原告购买材料，雇佣人员，在被告原有装饰的基础上进行部分装修，包括地面修补，水电、门窗安装维修，吊顶，墙面粉刷，封闭及透明玻璃墙隔间等等，并招引相关商户入驻经营。 原告支付被告租金情况：2018年度：2017年12月25日支付20万元、2018年1月30日支付60万元、2月2日支付20万元、3月16日支付20万元、3月22日支付60万元、3月23日支付30万元（保证金）、3月28日支付39万元、4月4日支付20万元。2019年度：2019年1月17日支付100万元、1月29日支付12万元+27万元、3月7日支付11万元、3月8日支付9万元、4月13日支付20万元、5月14日支付30万元、6月14日支付30万元。 因房屋租金上涨，2019年，原、被告签订补充协议，约定：由于2019年度（2019年2月1日-2020年1月30日）市场价格上涨，与约定的租金偏差达到20%以上，乙方自愿补贴甲方2019年度租金23.9万元，扣除乙方应支付甲方水电费等24196元，实际支付214804元，于2019年10月20日支付，上述款项足额支付后，租赁协议继续履行，乙方足额支付上述款项视为完成履行责任，甲、乙双方就2019年度租金支付履约问题互不追究，本补充协议与原协议同等效力等等。该补充协议签订后，原告于2019年9月29日支付被告20万元、10月19日支付14804元。另原告于2019年4月15日、5月14日、6月14日各支付被告0.8万元、0.6万元、0.3万元，合计1.7万元。 因政府有机更新需要，义乌市北苑街道办事处决定征收被告在金绣路13号工业房地产。2019年12月8日受北苑街道办事处的委托，杭州永正房地产土地评估有限公司出具《达威公司所有位于义乌市北苑街道金绣路13号工业房地产市场价值估价报告》，确认金绣路13号工业房地产装修补偿价值1563998元，附属物补偿价值为381279元。2019年12月9日，义乌市北苑街道办事处按照评估报告等依据与被告签订房屋收购货币安置协议，被告在金绣路13号工业房地产由义乌市北苑街道办事处收购，协议约定达威公司于2020年2月29日前完成搬迁、腾空房屋等等。 2020年3月5日，北苑街道办事处发布通告，通知达威公司及各承租户务必在2020年3月10日前自行搬迁、腾空房屋、结清水电费并将钥匙交付于北苑街道，逾期未腾空房屋将断水、断电，视未腾空物品为无主物，街道进行拆除，造成损失由达威公司即各承租户自行承担等等。 另查明，达威公司注册成立于2000年1月25日。2019年3月22日，投资人由黄国荣、黄潮海变更为黄国荣、吴巧平，法定代表人由黄潮海变更为黄国荣。黄潮海、黄国荣系父子关系。庭审中，原告自认于2020年2月29日前已经完成案涉房屋的搬迁。成讼前，案涉的房产已经被拆除。 本院认为，一、关于原告要求与被告达威公司解除房屋租赁协议、补充协议的请求。2019年12月9日，义乌市北苑街道办事处与被告达威公司签订房屋收购货币安置协议；原告交付被告达威公司的房屋租金截止2020年1月31日。2020年2月29日前原告已经完成案涉房屋的搬迁，随后案涉房屋被拆除，合同的标的物即房屋因拆除而不复存在，原告的合同目的自此不能实现，故原告要求解除与被告达威公司签订的房屋租赁协议、补充协议，本院予以支持。二、关于原告要求被告达威公司返还保证金30万元并赔偿利息损失的请求。根据原告与被告达威公司签订的协议，保证金在乙方无违约且合同终止的情况下无息退还（合同解除并办妥费用结算后10日内退还）,甲方有权在履约保证金中扣除乙方应承担的赔偿、违约金及应付费用。原告与被告达威公司的房屋租赁协议（包括补偿协议）2020年1月31日后停止履行，原告已经按补充协议履行支付房屋租金义务，故2019年2月1日至2020年1月31日期间，按照补充协议甲、乙双方互不追究租金延期支付责任。2018年2月1日至2019年1月31日期间的房屋租金，按照协议，原告应在签订协议5个工作日支付20万元，2018年2月10日支付80万元，3月15日前支付139万元及保证金30万元。显然原告实际支付租金及保证金的时间晚于约定的时间，存在违约的情况，经核算原告支付保证金及租金的总和，2019年4月15日、5月14日、6月14日原告各支付被告0.8万元、0.6万元、0.3万元，合计1.7万元，超出了原告应支付被告达威公司租金的总和，原告主张该1.7万元系赔偿被告达威公司逾期支付租金的损失，本院予以认定。2020年1月31日原告与被告达威公司停止履行协议至今，被告达威公司未主张原告逾期支付租金的违约责任，在本案中也未提起反诉，本院认定被告达威公司返还原告30万元保证金的条件在原告向本院主张权利之日已经成就，被告达威公司应返还原告保证金30万元并赔偿自原告起诉之日始占用该款的利息损失。被告达威公司如认为该1.7万元赔偿不足以弥补原告逾期支付租金造成的损失，可另行向原告主张。三、关于原告要求被告达威公司赔偿原告装修改造的损失1164016元的请求。原告承租被告达威公司的工业房产后，为适应开办农创园的需要，在被告达威公司原有装饰的基础上，进行了部分装修，从而投入部分资金，现房屋已经拆除，故已经无法确定原告添附在被告房屋中的装修内容，对此原告应承担举证不能的法律后果。另一方面，按照原告与被告达威公司签订的协议，房屋或附着物如因拆迁等原因拆除，所涉损失各自承担（互不追究责任），拆除所得补偿款等归甲方即被告达威公司所有；租赁期间，因政府拆迁，乙方即原告添置的设施设备赔偿及乙方添置的可拆卸设备归乙方所有，其他赔偿及财产归甲方所有。故原告要求被告赔偿装修损失缺乏合同与事实依据。根据北苑街道办事处委托杭州永正房地产土地评估有限公司作出的评估报告，房屋装修补偿价值1563998元，附属物补偿价值为381279元。房屋装修补偿价值1563998元系拆除所得补偿款的一部分，附属物补偿价值为381279元体现的是设施设备赔偿，由于设施设备原告及被告达威公司具体投入情况无法评估，本院酌定该补偿款由原、被告各享有50%计190639.5元，该款由被告达威公司支付原告。四、关于原告要求被告达威公司支付水电费5325元的诉讼请求。被告达威公司将全部生产房、综合楼、门口保安、店面及附属物和土地出租给原告，原告接受租赁物后，被告达威公司在租赁物内不再产生水电费，如与达威公司相关的人员或其他个人在达威公司出租房屋后，在原告的承租房屋内产生水电费，原告应向相关的个人主张。五、关于被告黄潮海的法律责任。公司法第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带清偿责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。否认公司独立人格，由滥用公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形，旨在矫正有限责任制度在特定法律事实发生时对债权人保护的失衡现象。在审判实践中，适用《公司法》第20条3款规定应符合以下情形：一是只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况。损害债权人利益，主要是指股东滥用权利使公司财产不足以清偿公司债权人的债务。二是只有实施了滥用法人独立地位和股东有限责任行为的股东才对公司债务承担连带清偿责任，而其他股东不应承担此责任。三是公司人格否认不是全面、彻底、永久地否定公司的法人资格，而只是在具体案件中依据特定的法律事实、法律关系，突破股东对公司债务不承担责任的一般规则，例外地判令其承担连带责任。四、滥用行为常见情形有人格混同、过渡支配与控制、资本显著不足等。原告与被告达威公司签订租赁协议的约定，达威公司的房屋租金打入黄潮海个人账户，原告与被告达威公司签订协议时，黄潮海系达威公司股东、法定代表人，公司的租金收入打入股东黄潮海个人账户，黄潮海实施了滥用公司法人独立地位的行为，但目前达威公司的财产足以清偿原告的债务。故原告要求被告黄潮海直接承担本案债务或连带承担本案债务，本院不予支持。被告黄潮海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十四条第（一）款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 解除原告澜蓝汇电子商务股份有限公司与被告浙江达威拉链有限公司于2017年12月22日签订的房屋租赁协议及后续签订的补充协议。 被告浙江达威拉链有限公司于本判决生效后三日内返还原告澜蓝汇电子商务股份有限公司保证金30万元并赔偿利息损失（自2020年5月7日始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日止）。 被告浙江达威拉链有限公司于本判决生效后三日内支付还原告澜蓝汇电子商务股份有限公司设施设备征收补偿款190639.5元。 驳回原告澜蓝汇电子商务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9147元，由原告负担6093元，被告浙江达威拉链有限公司负担3054元；保全费5000元，由被告浙江达威拉链有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇二〇年七月二十日 代书记员 成丽丹