河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2535号 上诉人（原审被告）：袁方，男，1963年5月27日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：张杰，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马秀秀，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：何恒瑞，男，1987年10月8日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王治东，河北昌宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王胜刚，河北昌宁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张建光，男，1969年5月21日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：田月平，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕，河北冀石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北外事贸易服务公司，住所地石家庄市槐北路82号东苑小区1-2-101。 法定代表人：李景林，该公司经理。 委托诉讼代理人：冯军，河北济达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志禄，河北济达律师事务所律师。 上诉人何恒瑞、袁方因与被上诉人张建光、河北省外事贸易服务公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人袁方上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判；2、依法驳回被上诉人的诉求；3、判定房产买卖合同有效；4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由： 一审判决认定事实不清 1、上诉人为河北省外事贸易服务公司（以下简称外事公司）风险代理欠款诉讼等事宜，直接为外事公司挽回经济损失两百多万元，外事公司将房产抵顶给上诉人是真实意思。 2、何恒瑞购买上诉人房产是因为该房是27中学学区房，他去房管部门调查过房产证真实，房产买卖过户合法有效，银行可以贷款。 二、一审判决适用法律不当 一审法院无视国家法律关于房产以登记为准的规定，认为以实际占有为准。此事几年前，裕华法院、市中院、省高院都有生效的判决认定，一审法院无视法律违法判决。 一审判决程序严重违法 1、审限长达一年半，此案2018年5月立案，6月开庭2019年12月12日出判，历时18个月。 2、此案2016年已诉至一审法院，上诉人败诉后上诉到市中院民二庭，民二庭撤销原判发回重审，中院的裁定对事实和法律认定非常清楚。被上诉人见要败诉，便使用手段撤诉。月余后又将原起诉书证据都复印一遍又行立案。一审法院按照规定应不予立案。一审法院与被上诉人串通又立案、开始又一轮的重复审理，增加诉累，浪费审判资源，无视法律尊严。 何恒瑞上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审。二、本案一审诉讼费用、保全费和二审诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由： 一审不应将上诉人作为本案被告。 上诉人仅是名义上的购房者，实际购房人为刘芳。张建光无权起诉确认袁方与何恒瑞之间的合同无效。 二、为查明案件事实，应将实际购房人刘芳追加为被。 三、原审认定事实不清，应予撤销原审法院并未将房屋交易实际情况查明。 四、从客观证据看，袁方与何恒瑞签订的房屋买卖合同真实有效，不应撤销。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并占有使用、处分的唯一合法凭证。 五、何恒瑞是本案最大的受害者，因借名买房背负100多万元借款，请求发回重审，如果涉嫌刑事犯罪，应依法追究责任。 张建光答辩称，一、一审判决确认袁方与河北省外事贸易服务公司之间关于案涉房屋的买卖合同无效，属于认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。 2003年4月11日袁方在房管部门备案的为转移包括涉案房屋在内的13套房产而签订的《石家庄市房地产买卖契约》是袁方与河北省外事贸易服务公司恶意串通所致。 双方的真实的买卖关系。 1、袁方未依据《石家庄市房地产买卖契约》约定向河北省外事贸易服务公司支付购房款，不是真实的买卖合同关系。 2、2003年4月14日，袁方与河北省外事贸易服务公司签订的《售房还债协议》不具有真实性。该协议的签订时间晚于袁方2003年4月11日在房管部门备案的转移涉案房屋的《石家庄市房地产买卖契约》，这明显与袁方以房抵债的抗辩意见相矛盾。 3、答辩人在一审期间曾申请对《售房还债协议》、《石家庄市房地产买卖契约》等过户材料中加盖“河北省外事贸易服务公司”、“袁方”公章、签字的一致性申请鉴定，因袁方不同意而未能鉴定，袁方应承担鉴定不能的不利后果。 （二）双方存在恶意串通的事实。 1、一审法院调取的石家庄裕华分局于2006年7月3日向袁方做的询问笔录中，袁方陈述“双方为了逃避债务，将包括涉案房屋在内的13套房屋转移到了袁方名下，同时袁方认可涉案房屋虽然转移到了他名下，但没有他一份房产。” 2、袁方和河北省外事贸易服务公司明知河北省外事贸易服务公司于1993年11月8日收取了答辩人的购房款，并已将涉案房产交付答辩人，却无视该事实，仍然转移涉案房屋产权，这明显是双方恶意串通事实。因此袁方不是善意第三人，其权益不应受到法律保护。 3、2003年4月11日，双方签订的13套房产的《石家庄市存量房买卖契约》中河北省外事贸易服务公司的委托人“刘兵”，不是该公司委托的人员，而是袁方找的人，过户该13套房产时是他和刘兵一起去的。 袁方将涉案房产在内的13套房产转移在其名下后，以8万元左右的价格卖掉了河北省外事贸易服务公司的办公室并将12套房产都进行了抵押，8万元售房款和12套房产抵押后的贷款全部由袁方自行使用。 （三）袁方自称河北省外事贸易服务公司欠其风险代理费928383元的，没有任何事实依据和法律依据。 二、一审法院判决确认二答辩人对案涉房屋的买卖合同无效属于认定事实清楚，适用法律正确，程序适当。 （一）桥西区法院审理的（2019）冀0104民初7275号案件中，该案当事人河恒瑞当庭提交的证据，袁方给其提供的《情况说明》内容显示，袁方与其发小夫妻二人找了八个人，（这八个人包括何恒瑞、何恒瑞）转移其名下东苑小区的八套房产（含本案涉案房产），其真实目的是为了来回倒贷款，被转移的这八套房产，不存在真实的买卖关系。 （二）何恒瑞未提供包括支付购房款、签订买卖合同、实地查看房屋等证明真实买卖关系的任何证据材料。 综上所述，通过一审庭审笔录及二审期间新发现的证据《询问笔录》和《情况说明》足以证明被答辩人袁方与河北省外事贸易服务公司之间恶意串通的事实。因此一审判决认定袁方与河北省外事贸易服务公司对案涉房屋的买卖合同无效，认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 河北外事贸易服务公司答辩称，一、我公司与袁方从未有过风险代理协议，袁方也没有为我公司挽回过任何损失，我公司不欠袁方任何款项，更没有把任何房屋抵给袁方。 二、房产虽然以登记为准，但我国《物权法》第21条明确规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。袁方提供伪造的虚假材料，骗取登记，人民法院在诉讼中有权根据查明的事实予以纠正。 袁方不得以其他案件的法律文书来否定本案的裁判结果。因为其他案件的生效判决仅对其他案件当事人有效，对本案的当事人不发生法律效力。本案的当事人、诉讼请求、证据、案件事实都与其他案件有所不同。 综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律恰当，请求驳回上诉，维持原判。 张建光向一审法院起诉请求：1.依法确认被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对案涉石家庄市裕华区槐北东路392号东苑小区1-2-102房屋的房屋买卖合同无效；2.依法确认被告袁方与被告何恒瑞之间签订的房屋买卖合同无效；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：本案中争议标的物系被告河北省外事贸易服务公司于1993年9月3日自建竣工使用的职工宿舍。河北省外事贸易服务公司在该房屋竣工后将房屋分配给公司职工居住。原告张建光于1993年11月6日通过集资购房方式出资21500元从河北省外事贸易服务公司购买争议房屋，并自交房之日居住至今。因争议房屋当时仅有大证，不能过户到原告名下。 河北省外事贸易服务公司于2003年7月1日将争议房屋过户到袁方名下，并在房管局备案了《石家庄市房地产买卖契约》。关于本次过户，原告称，袁方在未支付合理对价的前提下通过与河北省外事贸易服务公司串通将已经由原告购买的房屋变更到被告袁方名下，侵犯了原告的的合法权益。被告河北省外事贸易服务公司称，袁方之所以将包括本案争议房屋在内的13套房产全部过户到其个人名下，是因为2003年河北省外事贸易服务公司委托袁方办理公司一楼办公室出售业务时，拿走了公司的房产证和公章私自办理的，公司对在房管局备案的房屋所有权变更申请书、售房决定、售房明细表及房屋买卖合同均不认可，公司从未签署办理过这些材料，材料中涉及的公司印章也不是由公司加盖的，材料中的所谓的代理人或经办人刘冰与公司没有任何关系，公司也从来没有委托刘冰办理过任何事项，这些材料均是由袁方借持有公司印章私自伪造的。被告袁方称，其与河北省外事贸易服务公司之间的房屋买卖，是河北省外事贸易服务公司欠其外债抵顶而来。 庭审中，被告袁方提供2003年4月14日其与河北省外事贸易服务公司签订的“关于售房还债协议”一份，内容为：甲方河北省外事贸易服务公司，乙方袁方。一、因公司经营不善，导致1992年11月25日、1993年12月2日，在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的购置长安区槐北东路东苑小区购房贷款本金及利息共计1831494元无法偿还。二、本公司法律顾问袁方代理1992年11月25日、1993年12月2日在中国建设银行石家庄站前街支行所办理的银行购房贷款诉讼，2002年7月代理承德克什克腾通渡假村诉讼，总标的2931494元并垫付受理费48875元，其代理为风险代理，代理费约定为总标的的30%即879448元，合计共欠乙方928323元。三、现经研究决定原贷款购买的槐北东路××小区字××房证，幢号1号，2号建筑面积共计1159.39的房屋出售给乙方所有，由乙方直接售房，处理解决偿还银行贷款及欠乙方的风险代理案件费。四、职工集资的购房款，房屋售出后由售房款中偿还。五、房屋价格高低，偿还贷款数额等一切事宜均由乙方本人负责，与甲方无任何关系，互不追究。六、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。落款处甲方处盖有河北省外事贸易服务公司公章。乙方处有袁方签字。对于此份“协议”，原告不予认可，认为风险代理约定与基本常识不符，没有证据证明袁方为了挽回公司损失而应当取得风险代理报酬的约定，仅通过代理案件即取得13套房屋的所有权，与常理不符。被告河北省外事贸易服务公司认为此协议是袁方在持有该公司印章期间私自伪造的，不予认可。 袁方于2017年5月26日与被告何恒瑞签订《石家庄市存量房买卖合同》，袁方以72万元的价格将裕华区槐北东路东苑小区1-2-102号房屋出售给何恒瑞。2017年5月27日，该房产由袁方名下过户到何恒瑞名下。被告袁方称，委托房产中介的杨宏章代为卖房，卖了多少钱不清楚，中介卖房替其偿还晋州市恒升村镇银行股份有限公司贷款。原告认为，被告袁方与何恒瑞房屋交易价格为72万元，何恒瑞以不合理价格取得该房屋，其作为购房者在购房前未实际查看房屋了解实际情况，仅凭袁方持有的房产证就与其办理过户手续，不符合常理。 原审法院认为：张建光与河北省外事贸易服务公司房屋买卖行为有效，涉案房屋由张建光实际占有，该事实已由生效判决确认。袁方提交的售房还债协议是2003年签订的，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁方风险代理费928323元，根据生效的判决书显示袁方代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，风险代理应以胜诉金额为基础，且河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认售房还债协议的真实性，故本院对售房还债协议不予采信。袁方没有证据证明其替河北省外事贸易服务公司了结了这些诉讼案件，其取得争议房产的所有权不合法，河北省外事贸易服务公司签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，其与袁方之间的房屋买卖行为应为无效。袁方将争议房产出售给何恒瑞，但其称对出售价格不清楚，而何恒瑞也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前尤其是购买二手房前，买受人通常会对所要购买的房屋位置、格局、权属状况、装修、是否存在承租人等情况进行详细了解。何恒瑞未进行实地看房，便与袁方签订买卖合同购买该房屋，与一般正常房屋交易行为惯例不符，其行为不能证明其系一个善意的受让人。因此，何恒瑞与袁方签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通，双方买卖行为应为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、被告河北省外事贸易服务公司与被告袁方之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效； 二、被告袁方与被告何恒瑞之间对石家庄市裕华区房屋的买卖合同无效。 二审期间，张建光向本院提交了三组新证据： 第一组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、2004年4月5日高邑县检察院向石家庄市检察院汇报的外事贸法定代表人李景林伙同外单位职员袁方贪污转移国有资产的犯罪事实。2、2004年7月26日询问袁方笔录1份。证明目的：房屋实际所有人在2003年就向检察机关反映涉案房产情况，且认为袁方从外事贸公司过户时用的是没有备案的公章，这与涉案小区另一涉案房产在一审审理过程中，原告方申请对过户手续及售房还债协议所使用公章鉴定，而上诉人不同意鉴定导致未能鉴定的事实相吻合。 第二组证据（来源（2020）冀0108民初1475号案件中法院向裕华分局调取的卷宗材料）：1、裕华分局经侦大队于2006年7月3日、2006年7月24日、2006年9月12日向袁方做的三份询问笔录及2005年6月16日、2006年6月16日李景林两份询问笔录。2、裕华分局经侦大队于2006年9月12日向曾利芳做的一份询问笔录。证明目的：1、袁方与外事贸公司恶意串通的事实，如外事贸公司将公章给了上诉人袁方，外事贸办理13套房子的委托人刘兵不是外事贸的工作人员，袁方自行办理的打印的委托手续并擅自盖章与刘兵一起办理的过户手续。2、袁方利用不属于自己产权的12套房子来回倒还贷款，外事贸法定代表人李景林知情。3、袁方与曾利芳、曾利勇、胡丽华恶意串通、恶意过户的事实，以及四人是何关系（涉及的房子有康云飞、闫纯德、霍奕、张博四套房子）。 第三组证据（来源（2019）冀0104民初7275号案件中何恒瑞提交）：2019年7月24日袁方《情况说明》。证明目的：2016年下半年上诉人袁方与刘芳开始计划将8套房屋恶意过户给几个农村人（8个受让人）；而袁方的委托人杨宏章明知。（目的是来回倒贷款）。 袁方对以上三组证据质证意见：1、对第一组和第二组证据的真实性不予认可。2、《情况说明》这是袁方对名下房产的出售情况的概述，袁方从外事贸公司抵顶来的房产，统一由刘芳所介绍的中介人员杨宏章打包出售，条件是还清袁方的贷款420万元，另外支付200万元。根据购房人所提供的证据可以证实本案购房人何恒瑞与袁方之间的房产交易支付了相应对价，是真实有效的，并且其本人也向银行贷款用于支付购房款，其二人之间的买卖关系是按照正常买卖合同履行，并不存在事前恶意串通的行为。 二审中，张建光提交的检察机关2004年7月26日对袁方的询问笔录中，袁方称“十三套房产没有我一分产权，”对于从外事贸公司过户到其名下原因，称“一方面李景林为了规避债务，二是李景林收了许多不清楚的钱，详情我就不清楚了”。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为：张建光与河北省外事贸易服务公司签订《河北省省直成本价出售公有住房协议书》的时间是1998年，涉案房屋由张建光实际占有，双方之间的房屋买卖行为有效，上述事实已由生效的一、二审判决确认，本院予以采信。袁方提交的《售房还债协议》签订的时间是2003年，基础是河北省外事贸易服务公司欠袁方风险代理费928323元，袁方在检察机关询问笔录中自认其对诉争房屋没有产权，过户是应河北省外事贸易服务公司法人李景林要求为了规避债务而为，并且根据生效的判决书显示袁方代理的河北省外事贸易服务公司三个案子，均以败诉而告终，河北省外事贸易服务公司在之前的诉讼及目前正在诉讼的案件中始终否认《售房还债协议》的真实性，故河北省外事贸易服务公司与袁方签订《石家庄市房地产买卖契约》不是其真实意思表示，事后也未追认，一审法院认定其与袁方之间的房屋买卖行为无效并无不当，本院予以支持。 关于袁方与何恒瑞之间的《石家庄市存量房买卖合同》的效力问题，袁方将争议房产出售给何恒瑞，但其称对出售价格不清楚，而何恒瑞也未尽到必要的注意义务，即合同签订前未对房屋及其权属状况等进行了合理审查，且何恒瑞认可是受刘芳之约借名买房，其不是实际购房人，故一审法院以何恒瑞与袁方签订房屋买卖合同时涉嫌恶意串通为由认定双方买卖行为应为无效，并无不当，本院予以支持。 综上所述，袁方、何恒瑞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人袁方负担80元，由上诉人何恒瑞负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年七月十三日 书记员  张天洋 ——