上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4959号上诉人(原审原告)：上海永一房地产咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：蒋健，执行董事。委托诉讼代理人：孙义，上海行观律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁菁菁，上海行观律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海东方蓝海置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：秦久彦，执行董事。委托诉讼代理人：邓静，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓玲，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海永一房地产咨询有限公司(以下简称“永一房产公司”)因与被上诉人上海东方蓝海置业有限公司(以下简称“东方蓝海公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初19394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永一房产公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判支持永一房产公司一审中的第一、三项诉讼请求，即要求东方蓝海公司向永一房产公司支付2016年度及2017年度退租风险保证金共计人民币(以下币种均为人民币)185,033元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息，其中2016年度退租风险保证金153,931元从2017年12月31日起算，2017年退租风险保证金31,102元从2018年12月31日起算；东方蓝海公司赔偿永一房产公司经济损失115,401元。事实和理由：1、一审法院片面解读了委托招商代理合同的约定。在一年内发生退租的，永一房产公司重新完成招商的，合同中并未约定15%的退租风险保证金应当扣除，所以就应该根据合同第八条第2款第(2)项的约定将退租风险保证金返还永一房产公司；2、一审判决违背了公平原则；3、涉案合同为东方蓝海公司提供的模板，若发生争议应当作出不利于提供格式条款一方的解释；4、东方蓝海公司私自招租的行为，侵害了永一房产公司的可期待利益。综上，永一房产公司请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。东方蓝海公司答辩称，不同意永一房产公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。1、涉案委托合同是双方经过充分协商、沟通和修订而制定的，并非东方蓝海公司提供的格式合同，不存在应对东方蓝海公司作出不利解释的说法；2、双方的合同并未约定是由永一房产公司独家代理，永一房产公司要求东方蓝海公司赔偿经济损失没有依据；3、退租风险保证金的问题，东方蓝海公司同意一审法院的认定。永一房产公司向一审法院起诉，请求判令：1、东方蓝海公司向永一房产公司支付2016年度及2017年度退租风险保证金共计185,033元，以及按中国人民银行同期同类贷款利率向永一房产公司支付利息，其中2016年度退租风险保证金153,931元从2017年12月31日起算，2017年度退租风险保证金31,102元从2018年12月31日起算；2、东方蓝海公司向永一房产公司支付2017年度的续租代理佣金64,370元；3、东方蓝海公司赔偿永一房产公司经济损失115,401元；4、诉讼费由东方蓝海公司承担。一审法院审理认定事实如下：东方蓝海公司(甲方)与永一房产公司(乙方)签订《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》，约定：一、项目名称：上海东方蓝海国际广场3号楼甲级办公房及广场附属可租赁商场。项目地址：上海市杨浦区黄兴路XXX号。委托范围：该项目代理租赁招商、客户维护与业务顾问工作……上述房源的代理租赁招商工作为乙方全权负责；二、委托代理期限：自2016年1月1日起，至2016年12月31日止，共12个月；八、甲级办公楼、商场招商代理佣金及其他服务费用：1、计算方法：(1)甲级办公楼佣金：该项目原租赁客户续租：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×0.5倍(注：如原客户在该项目内扩租，则新租赁面积部分视为正常租赁面积)，整层以下面积招商成功：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×1.5倍，整层一次性招商成功：代理佣金=成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×2倍。(2)商场佣金：商场佣金结算方法完全参照甲级办公楼正常租赁之佣金结算方法。2、结算方式：(1)招商的代理佣金结算前提：承租方已经签订正式生效的租赁合同并交付甲方履约保证金及首期租金。(2)代理佣金结算时间：每月25日结算上月内代理费。每次结算时支付上月代理佣金总额度的85%，余下的15%作为退租风险保证金，由甲方暂留至2017年12月31日，届时根据退租情况无息返还给乙方……承租方在签订租赁合同后1年内退租的，乙方在代理期内须对退租部分进行重新招商，如乙方在代理期内没有完成重新招商的，甲方只支付佣金的50%，已多支付的佣金乙方应予退回；若乙方在代理期内完成了重新招商，如为整层出租，则甲方向乙方支付佣金1.5个月，如非整层出租，则甲方向乙方支付佣金1个月。2017年，双方续签《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》，变更委托代理期限为自2017年1月1日至2017年12月31日，除招商代理工作指标外其余条款无变化。一审审理中，东方蓝海公司提交《东方蓝海国际广场季度工作会议纪要》，记载：……附件三：……二、短期续租佣金结算问题，我司与招商代理公司签订的招商合同中，未对短期续租的中介佣金进行约定。中介意见：一年内的续租按0.25月租金，一年以上(含一年)的续租按0.5月租金。我公司建议：一年内的续租不收取佣金，一年至二年(含一年)的续租按0.25月租金，二年以上的续租执行合同约定。东方蓝海公司另提交会议签到簿，上有永一房产公司、东方蓝海公司工作人员签字。一审审理中，永一房产公司认可会议签到簿真实性，不认可会议纪要真实性，认为该纪要既无永一房产公司签字盖章，亦未对短期续租佣金达成合意。一审审理中，永一房产公司陈述第一项诉请涉及的七套房屋均在出租一年内退租，后永一房产公司又重新完成招租，分别为：1、黄兴路XXX号XXX幢地下一层05室，一共面积1,717.31平米，1号位置面积1,636.6平米，第一年单价2.5元/天/㎡，第二年2.75元/天/㎡，2号位置面积80.71平米，第一年租金1.67元/天/㎡，第二年是1.83元/天/㎡，平均月租金134,969元，总佣金为1.5倍月租金即202,454元，剩余未付佣金30,368元；2、黄兴路XXX号607室，面积125.53平米，单价4.2元/天/㎡，月租金16,036.4元，续租佣金应付0.5倍月租金即8,018元，剩余未付佣金1,202.7元；3、黄兴路XXX号604室，面积125.53平米，单价第一年3.94元/天/㎡，第二年4.3元/天/㎡，平均月租金15,730元，总佣金为1.5倍月租金23,593元，剩余未付佣金3,539.4元；4、黄兴路XXX号18层，面积2,155.04平米，单价5.2元/天/㎡，平均月租金291,147.8元(含免租期)，佣金为2倍月租金582,295.6元，剩余未付佣金87,344元；5、黄兴路XXX号1306-1311室，面积1,045.32平米，单价4.8元/天/㎡，平均月租金139,898元(含免租期)，佣金为1.5倍月租金209,848元，剩余未付佣金31,477元；6、黄兴路XXX号701-704室，面积502.54平米，单价第一年3.94元/天/㎡，第二年4.3元/天/㎡，平均月租金62,976元，佣金为1.5倍月租金94,465元，剩余未付佣金14,169.75元；7、黄兴路1111-1112室，面积549.18平米，单价第一年4.31元/天/㎡，第二年单价4.7元/天/㎡，平均月租金75,252元，佣金为1.5倍月租金112,880元，剩余未付佣金16,931.82元。上述合计185,033元。一审审理中，东方蓝海公司对永一房产公司陈述的上述房屋的租赁部位、租赁情况、租赁面积、单价及佣金支付情况没有异议，但认为剩余15%佣金系退租风险保证金，不应返还。东方蓝海公司并陈述上述房屋永一房产公司完成重新招租后，其已按照合同约定再次支付了佣金，永一房产公司对此没有异议。一审审理中，永一房产公司陈述第二项诉请涉的四套房屋，均发生续租，租期一年以下，分别为：1、黄兴路XXX号1006-1009室(续租一年)，面积648.79平米，租金单价4.5元/天/㎡，2年总佣金2,131,272元，佣金为0.5倍月租金即44,402元，东方蓝海公司已付22,201元，未付22,201元；2、黄兴路XXX号510室(续租7个月)，面积125.53平米，租金单价4.17元/天/㎡，2年总佣金382,128元，佣金为0.5倍月租金即7,961元，东方蓝海公司未付；3、黄兴路XXX号902-904室(续租6个月)，面积377.10平米，租金单价4.61元/天/㎡，2年总佣金1,269,048元，佣金为0.5倍月租金26,439元，东方蓝海公司未付；4、黄兴路XXX号406室(续租3个月零3天)，面积125.44平米，租金单价4.07元/天/㎡，2年总佣金372,960元，佣金0.5倍月租金即7,770元，东方蓝海公司未付。上述未付合计64,370元。一审审理中，东方蓝海公司对上述房屋租赁部位、租赁情况、租赁面积、单价及佣金支付情况没有异议，但认为招商合同并未约定短期续租需要支付佣金，东方蓝海公司是根据会议纪要内容支付短期续租佣金的。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据合同约定，每次结算时支付上月代理佣金总额度的85%，余下的15%作为退租风险保证金，届时根据退租情况无息返还。现永一房产公司主张的七套未返还保证金的房屋，其对应的承租户均在1年内退租。根据合同约定，承租方1年内退租的，在代理期内完成重新招租的，如果整层出租，东方蓝海公司支付佣金1.5个月，如为非整层出租，则支付佣金1个月，上述合同条款中并未约定支付重新招租佣金时一并返还退租风险保证金，且东方蓝海公司已按约重新支付了后续佣金，故永一房产公司要求东方蓝海公司返还2016年度及2017年度退租风险保证金并支付利息之诉请，法院不予支持。根据合同约定，原租赁客户续租的，东方蓝海公司应支付永一房产公司0.5倍月租金标准的佣金。对此，东方蓝海公司主张合同续租代理佣金计算方式为成功出租区域前二年租金总和(含免租期和装修期)÷24个月×0.5倍，故短期续租无需支付佣金。但法院认为该条仅为佣金计算方式，合同对于续租的时间并未作出明确约定。另外，永一房产公司第一项诉请涉及的黄兴路XXX号607室，永一房产公司招商续租1年，东方蓝海公司已按0.5倍月租金佣金标准支付了85%，故东方蓝海公司上述抗辩意见，法院无法采纳。至于2017年7月15日会议纪要，该文件为东方蓝海公司单方制作，并无永一房产公司签字盖章，且在行文上也仅记载了各方观点，并未形成合意，故对于东方蓝海公司关于会议纪要对短期续租佣金重新进行了约定之主张，法院亦无法采纳。综上，永一房产公司要求东方蓝海公司支付2017年度的续租代理佣金64,370元之诉请，法院予以支持。至于永一房产公司诉请主张东方蓝海公司自行招租给其带来的损失，无合同及法律依据，法院无法支持。据此，一审法院判决：一、上海东方蓝海置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海永一房地产咨询有限公司续租代理佣金64,370元；二、驳回上海永一房地产咨询有限公司其余之诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，永一房产公司与东方蓝海公司签订的《【东方蓝海国际广场甲级办公楼及商场】委托招商代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。永一房产公司作为受托方，有权在完成合同约定的义务后获得相应的报酬。本案的争议焦点有在于涉案七套经永一房产公司招租后一年内便发生退租情形的房屋退租风险保证金是否应由东方蓝海公司返还永一房产公司，以及东方蓝海公司是否应赔偿永一房产公司经济损失。首先，双方签订的委托代理合同中虽未明确约定发生退租后，东方蓝海公司有权没收退租风险保证金，但按照“风险退租保证金”的通常理解，此项保证金的作用正是为了保证经永一房产公司招租的承租户不致在短期内就发生退租，东方蓝海公司由此也可以获得较为稳定的收益。根据查明的事实，涉案的七套房屋均在招租后一年内便发生退租的情形，虽然之后永一房产公司重新进行了招租，但东方蓝海公司亦按约支付了后续佣金，且相关合同条款中并未约定东方蓝海公司在支付重新招租的佣金时应一并返还之前的退租风险保证金，故一审法院据此对永一房产公司要求东方蓝海公司返还2016年度及2017年度退租风险保证金的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。其次，从永一房产公司与东方蓝海公司所签合同的内容来看，其中并未约定此次招租系由永一房产公司独家代理，所以永一房产公司基于东方蓝海公司自行招租而主张的经济损失缺乏事实及法律依据，本院亦无法支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,654元，由上诉人上海永一房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年七月二十一日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……