浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1604号 原告：蒋琳，女，1993年6月26日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：蒋霞，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：肖亚丽，女，1984年7月29日出生，汉族，住云南省曲靖市罗平县。 原告蒋琳与被告肖亚丽房屋买卖合同纠纷一案，本院经征得原告同意，于2020年5月15日进行诉前调解，因调解无果，于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，期间本院根据原告申请，对被告采取了财产保全措施，并公开开庭进行了审理。原告蒋琳的委托代理人蒋霞到庭参加了诉讼，被告肖亚丽经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。 蒋琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，并于本判决生效后立即协助原告办理房屋过户手续；2.被告立即支付原告违约金10050元（自2020年4月16日起暂算至2020年5月15日，以房屋总价款按日万分之五计算）；3.被告承担原告为维护自身权益而支付的律师费20000元。庭审中，蒋琳申请变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行合同，立即还清坐落于双东路35弄69号708房屋［不动产权证号：浙（2017）宁波江北不动产第××号］房地产的所有银行抵押贷款、个人贷款，并注销他项权证，相关费用按100005191354《房屋买卖业务签订文件合订本》负担，并于判决生效后立即协助原告办理房屋过户手续，若被告肖亚丽拒不履行协助过户义务的，原告同意代为还清上述银行抵押贷款、个人借款（相应款项从应付购房款中扣减，不足部分由被告补足），并注销他项权证；2.判令被告支付原告违约金自2020年4月16日起以房款总价按日万分之五计算，暂算至2020年6月18日为21000元；3.判令被告支付原告中介费9000元。 事实与理由：2020年3月28日，原、被告通过宁波聚奕房产营销策划有限公司签订《宁波市存量房买卖中介合同》与《居间服务合同》一份，约定被告将坐落于宁波市江北区双东路35弄35弄69号708房屋［不动产权证号：浙（2017）宁波江北不动产第××号］出售给原告，东面积40.58平方米，总价67万元。原告按约定于2020年3月28日向被告支付定金5万元、2020年4月14日被告支付首付款16万，剩余购房款46万元以商业贷款的形式支付。根据合同约定，被告应于2020年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续，但被告至今未解除鄞州银行兴宁支行的抵押登记。同时，原告发现被告尚有民间借贷二次抵押登记15万元，已于2019年5月到期，但至今未办理抵押登记注销手续。经询问被告，被告多次约定时间办理解除抵押登记、协助过户义务，均未予兑现。原告认为，原、被告之间的《宁波市存量房买卖中介合同》合法有效，原告已经依约履行相应付款义务，但被告拒不履行，严重损害原告利益系。为维护权益，特诉至法院，望判如所请。 肖亚丽未做答辩，亦未提交证据材料。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃行使质证的权利，原告提供的《房屋买卖业务签订文件合订本》（编号为100005191354）、《宁波市存量房无买卖中介合同》、《居间服务合同》、宁波银行电子回单、微信聊天记录截图、定金收条、房款收条、中介费支付宝支付凭证，经核对符合证据形式，鉴于被告消极应诉的事实，对原告提交的以上证据的效力予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2020年3月28日，原告蒋琳与被告肖亚丽通过案外人宁波聚奕房产营销策划有限公司签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》（以下简称《买卖合同》），约定肖亚丽将其名下坐落于宁波市江北区双东路35弄35弄69号708房屋［不动产权证号：浙（2017）宁波江北不动产第××号］出售给蒋琳，房屋建筑面积40.58平方米，房屋成交价格67万元，双方约定购买方应于2020年3月28日向出售方支付定金5万元，并于4月15日前支付首付款16万元，剩余房款46万元以商业贷款形式支付；合同另载明，该房屋已设定抵押，抵押权人为鄞州银行，抵押登记日期为2017年6月9日。出售方最迟应于2020年4月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《买卖合同》第十二条违约责任约定，（一）买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。 同日，肖亚丽（为合同甲方）、蒋琳（为合同乙方）与案外人宁波聚奕房产营销策划有限公司（为合同丙方）签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于宁波市江北区房屋于2020年3月28日签订了《买卖合同》，甲乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费15700元，其中甲方向丙方支付居间服务费6700元，乙方向丙方支付居间服务费9000元，并于本合同签订当日一次性向丙方支付。 上述《买卖合同》及《居间服务合同》均包含在编号为100005191354的《房屋买卖业务签订文件合订本》中。 另查明，2020年3月28日，蒋琳通过支付宝使用宁波银行尾号（4686）银行账户向贝壳找房科技有限公司支付代理费9000元。同日，蒋琳向肖亚丽支付定金5万元，肖亚丽出具定金收条一份，同年4月14日，蒋琳向肖亚丽支付房屋首付款16万元，肖亚丽出具房款收条一份。至2020年4月15日肖亚丽未按约定注销他项权登记。 再查明，讼争的宁波市江北区双东路35弄35弄69号708房屋抵押情况为：1.抵押权人宁波鄞州农村商业银行股份有限公司兴宁支行，抵押登记时间2018年1月9日，履行期限2018年1月8日至2038年1月7日，债权金额40.6万元，登记证明号为浙（2018）宁波市江北不动产证明第0001322号；2.抵押权人施银虎，抵押登记时间2018年11月16日，履行期限2018年11月13日至2019年5月12日，债权金额15万元，登记证明号为浙（2018）宁波市江北不动产证明第0087144号。 本院认为，原、被告双方签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应为合法有效，各方均应依照约定及时、全面履行己方义务。该《买卖合同》明确约定了讼争房屋买卖的履行先后顺序，即原告蒋琳按期支付定金5万元及首付款16万元后，被告肖亚丽应还清银行抵押贷款并注销他项权证，配合蒋琳办理讼争房屋的过户手续，原告已依约履行了支付定金及首付款的义务，按照双方约定的履行顺序，肖亚丽应清偿银行贷款并解除抵押登记，其拖延履行的行为已经构成违约，且经查其在合同签订时亦未向原告蒋琳披露讼争房产另设定有二次抵押，故原告要求被告按照合同约定承担相应违约责任包括支付违约金及赔偿守约方中介费的请求，符合双方合同约定，亦未违反法律的相关规定，本院予以支持。根据审理查明的事实，讼争房产虽设定有银行抵押及个人借款抵押，但在原告自愿代为清偿债务消灭抵押权的情况下，《买卖合同》的目的仍可实现，根据物权法的相关规定，房屋买卖合同的继续履行并不受抵押权的影响，故对原告关于自愿清偿讼争房屋已设定的抵押债权消除抵押权并继续履行合同的相关诉请，本院予以支持，原告代为清偿被告在讼争房屋上设立的银行抵押贷款及个人抵押借款后，如有超出剩余购房款46万元的代为清偿款项，原告有权另案向被告肖亚丽主张相关权利。被告肖亚丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为放弃相应的诉讼权利，本院依法可缺席判决。 依据《中华人民共和同合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的之规定，判决如下： 一、肖亚丽继续履行与蒋琳于2020年3月28日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》，还清坐落于宁波市江北区房屋［不动产权证号：浙（2017）宁波江北不动产第××号］的剩余银行抵押贷款、个人抵押借款，并注销他项权证，相关费用按双方2020年3月28日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》的约定负担，以上于本判决生效之日起三日内履行完毕，如肖亚丽未按时履行上述义务，可由蒋琳代为清偿上述银行抵押贷款、个人抵押借款，并注销他项权证；肖亚丽并应于他项权证注销后三个工作日内协助蒋琳办理坐落于宁波市江北区房屋的变更登记手续并提供必要的证件、材料，相关费用按照双方2020年3月28日签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》的约定负担； 二、肖亚丽于本判决生效之日起十日内赔偿蒋琳中介费9000元，并支付自2020年4月16日起至实际履行日止以670000元为基数按日万分之五计算的违约金。 案件受理费减半计收276元，由肖亚丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 于蕾 二〇二〇年七月十三日 代书记员 张炜 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。