河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2077号上诉人（原审被告）：谢五妮，女，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：付校龙（系谢五妮之夫），住址同上。被上诉人（原审原告）：牛莅文，男，汉族，住河南省郏县。上诉人谢五妮因与被上诉人牛莅文房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢五妮及其委托诉讼代理人付校龙，被上诉人牛莅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢五妮上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判牛莅文支付谢五妮违约金5.6万元；3.牛莅文承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定谢五妮返还5万元首付款系适用法律错误。牛莅文作为买房方，未审慎核实自己的购房资格及银行贷款资质，在隐瞒其无银行贷款资质的情况下与谢五妮签订购房合同，导致双方合同无法继续履行，其行为已构成根本违约，牛莅文应当承担相应违约责任，根据合同法第八十九条规定，牛莅文无权主张返还已支付的2万元定金。二、一审法院未查清涉案房屋的实际购买人，认定牛莅文不承担违约责任，系严重认定事实不清，适用法律错误。因牛莅文无银行贷款资质，合同无法继续履行，已被解除，牛莅文并非实际购房人。合同解除后，谢五妮与有贷款资格的靳素培（牛莅文之妻）签订了购房合同，并达成补充协议，约定“如果在2020年1月23日前，卖方收不到剩余款项，从合同签订日收利息12‰，或收取违约金20%”，但靳素培未按约定时间支付款项，且违约支付购房款并非疫情影响，而是在疫情发生前因自身原因中途改变贷款银行，导致贷款发放延迟。因此，牛莅文应承担违约责任，支付违约金5.6万元。牛莅文辩称，签订合同当日因牛莅文之妻靳素培怀有身孕不方便出面，经与中介沟通，让牛莅文代签协议。关于补充说明，牛莅文没有收到中介的通知，牛莅文也没有签字，该补充说明不生效。在农信社办理贷款期间，因靳素培贷款条件不够，贷款没有审批通过，后来在邮政银行办理了贷款，谢五妮也给予了配合，如何对方不配合，贷款就不会通过。双方已达成交易，合同成立，谢五妮上诉请求不成立。牛莅文向一审法院起诉请求：1.判令谢五妮归还定金、首付款5万元；2.本案诉讼费由谢五妮承担。一审法院认定事实：2019年11月7日，谢五妮作为出卖人（甲方），牛莅文作为买受人（乙方），平顶山爱与家房地产营销策划有限公司（以下简称爱与家公司）作为中介方（丙方），签订《平顶山市郏县房屋买卖合同（经济成交版）》。主要内容为：房屋基本情况坐落在郏县××××段东侧（广厦花庭3#609号房），产权证明所载建筑面积145.9平方米。房屋成交价格为28万元，并约定了付款方式是按揭付款，牛莅文拟贷款金额是28万元。约定定金2万元，首付款5万元（庭审中，双方认可一致该5万元包含了定金2万元，实际一次性支付谢五妮首付款5万元。）。谢五妮支付爱与家公司居间代理费2800元，牛莅文支付爱与家公司居间代理费2800元，按揭代办费2000元。另约定了补充协议：经甲、乙双方友好协商达成一致，甲方自愿将位于郏县××××段东侧（广厦花庭3#609号房）一处房产出售给乙方，成交价为￥280000（贰拾捌万元整），乙方将首付款伍万元整支付给甲方，剩余尾款由乙方贷款给甲方（乙方多贷款部分由甲方无条件如数返还给乙方），甲方同意乙方走银行贷款手续，并无条件配合乙方走今后的过户及银行按揭手续。自过户当天止，该房屋之前所产生的水、电、物业费由甲方承担，之后则由乙方承担，与甲方无关，过户费由乙方承担，与甲方无关。丙方承诺自过户到放款期限为60个工作日。2019年11月7日，牛莅文支付谢五妮首付款5万元。2019年12月份，涉案房屋登记在靳素培（靳素培与牛莅文于2020年3月3日登记结婚）名下。2020年1月11日，爱与家公司的中介人员栗**向谢五妮出具一份“补充说明”，内容为：“由于买方在原定银行（农村信用社）贷款不能如期放贷，在中介的协助下，改换另一家银行，邮政银行。按协议我们没有义务再次配合买方去银行贷款，但在中介相关人员的沟通中，我们也看到了工作人员的诚恳。我们再次相信买方、中介一次，配合相关的工作，特作以下补充说明：一、中介担保在2020年1月23日之前，卖方收到剩余款项；二、买方的资质（征信等）没有问题；三、如果在2020年1月23日之前，卖方收不到剩余款项，从合同签订日收利息12‰，或收取违约金20%。该补充说明是君子协议，如果认可请签字或盖章确认。栗肖花2020年1月11日。”2020年2月1日，涉案房屋的银行按揭贷款28万元发放至靳素培名下账户，后又转入谢五妮账户。2020年3月11日（条据上实际显示日期是2019.3.11），爱与家公司中介人员栗肖花向谢五妮出具“收到条”一份，收到了谢五妮的增值税普通发票和契税票。庭审中，谢五妮称，不同意返还5万元的原因是爱与家公司承诺于2020年1月23日支付房款，牛莅文未按时支付房款，应支付20%违约金，该5万元应作为违约金不予退还。牛莅文称中介公司的承诺是单方承诺，并未经牛莅文同意，且银行贷款因为2020年疫情延迟发放。另称，签合同时因未到法定结婚登记年龄而未进行结婚登记。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。牛莅文与谢五妮认可一致涉案房屋总房款为28万元且谢五妮已收到该款项，牛莅文前期支付的5万元首付款当属应予返还款项。双方争议的问题是牛莅文是否存在违约，是否应当向谢五妮支付违约金的问题。双方签订的房屋买卖合同中“补充协议”最后一句话“丙方承诺，自过户到放款期限为60个工作日。”。2020年1月11日，中介公司人员单方向谢五妮承诺于2020年1月23日支付剩余款项。该承诺不论是中介公司单方还是双方认可一致，发生时间均在2019年12月份至2020年1月份。而在2019年12月份至2020年1月份，××感染的肺炎疫情。2020年1月20日，××感染的肺炎疫情作出重要指示，强调要把人民群众生命安全和身体健康放在第一位，坚决遏制疫情蔓延势头。这是众所周知的公共卫生事件，各行各业都受到了不同程度的影响，属不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，应免除部分或全部责任。涉案款项比预先承诺的晚支付了7天左右时间，并未对谢五妮产生其他损失，对该晚支付款项的责任应予以免除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：谢五妮于判决生效后十日内支付牛莅文首付款50000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由谢五妮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，涉案房屋买卖合同关于贷款的约定部分，约定“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获取批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及其产生的各项费用”，第十四条补充协议部分，约定“乙方将首付款伍万元整支付给甲方，剩余尾款由乙方贷款给甲方（乙方多贷款部分由甲方无条件如数返还给乙方），甲方同意乙方走银行贷款手续，并无条件配合乙方走今后的过户及银行按揭手续”。因牛莅文与谢五妮均认可因在房屋交易过程中出现第一次贷款未通过，又换了一家银行办理了购房贷款手续，且在此过程中谢五妮也均给予了配合。由此，不论是依据上述房屋买卖合同约定的内容，还是从谢五妮在房屋买卖交易中配合买方办理贷款手续的行为看，足以证明谢五妮对买方更换银行办理贷款行为是认可的，因此，谢五妮上诉所称双方合同无法履行，牛莅文构成根本违约的理由不成立。因谢五妮已收到全部购房款280000元，其应当按照约定将牛莅文支付的首付款50000元返还给牛莅文。关于谢五妮上诉所称牛莅文并非实际购房人，双方签订的合同已经解除的理由，纵观整个案情，涉案房屋过户登记在牛莅文之妻靳素培名下，也是基于对牛莅文与谢五妮及中介公司所签订房屋买卖合同的履行的结果，故谢五妮称双方所签订的房屋买卖合同已经解除的理由不成立。关于谢五妮上诉所称牛莅文之妻靳素培未按约定时间支付款项、应承担违约责任的问题，谢五妮所依据的是2020年1月11日中介人员出具的一份“补充说明”，牛莅文对此并不认可，谢五妮也并未就牛莅文或靳素培对此“补充说明”知情并同意的事实提供相关证据予以证明。因此，谢五妮上诉理由均不成立。综上所述，谢五妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人谢五妮负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李泉钦审判员  李双双二〇二〇年七月三十日法官助理雷东书记员薛梦杰