河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终832号 上诉人（原审被告）：承德银城房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区狮子沟镇上河新城B区S8号楼301室、302室商业。 法定代表人：刘文保，总经理。 委托诉讼代理人：于东兴，河北尚丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨清泉，男，1963年8月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：王洪达，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人承德银城房地产开发有限公司因与被上诉人杨清泉商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，因疫情原因，本案中止诉讼，待中止事由消除后，本案恢复审理。现依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人承德银城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于东兴，被上诉人杨清泉及其委托诉讼代理人王洪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 承德银城房地产开发有限公司上诉请求：一、原审判决事实不清，证据不足。首先，上诉人与被上诉人购房一事，因被上诉人贷款的原因需要将售房合同单价调至6500.00元／㎡，上诉人因此予以配合，但双方约定实际交易仍为2013年7月3日购房意向书所约定的价格，但至今被上诉人尚未付清购房款，上诉人早已就被上诉人拖欠购房款一事将被上诉人起诉（另案），现该案已由河北省高级人民法院以(2019)冀民申9593号受理通知书予以受理，上诉人认为本案事实的查清与该案有重大关联，该案的审理结果影响本案事实，对本案的审理起决定作用。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定本案应当中止审理，待事实查清后再依法作出公正判决。其次，被上诉人与上诉人之间仍有互负债务尚未清结，包括被上诉人现已使用的上诉人地下室超过707.56平方米以外849.06平方米，被上诉人应支付的使用费以及双方是否进行买卖，是否支付购房款以及数额等均未协商一致。因此，原审法院在未全面查清本案的情况下作出有利于被上诉人的判决，严重违背客观事实，有悖法律的公平正义。综上所述，原审判决认定事实不清，有违公平正义，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，请求二审法院依法查明事实，撤销原判并依法改判或发回重审。 杨清泉辩称，一、本案诉争事项已由生效的法律文书予以确认，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。答辩人与上诉人于2017年8月21日签订《商品房买卖合同》七份，双方对房屋的位置、单价、面积等内容进行最终确认，包括B-S3-S4幢负一层至六层共七部份房产，合同约定地上部分面积6500元／㎡，地下部分面积5000元／㎡，总房款4185.101万元。答辩人共向上诉人支付购房款4265万元，答辩人多支付购房款798990元。以上事实和证据由承德市中级人民法院(2019)冀民终1851号《民事判决书》依法予以确认。河北省高级人民法院于2020年7月8日作出(2020)冀民再81号民事判决维持了市中院作出的判决。因此，上诉人以答辩人拖欠其购房款，且另案尚在再审过程中的主要上诉理由不能成立。一审法院以生效裁判文书所确认的事实作为本案裁决的依据，符合法律规定，应予维持。二、上诉人诉述答辩人占用的地下室面积超出合同约定与本案无关，且没有证据支持；双方亦未对合同以外的部分形成买卖合同。第一、一审答辩人的诉请为要求上诉人返还除《商品房买卖合同》约定的购房款以外答辩人多支付的部分，上诉人所述的答辩人占用地下室多余面积部分的主张与本案无关。第二、上诉人将-101号铺交付给答辩人时，地下部分已经过上诉人的改造处理，其对地下部分进行了重新隔断。答辩人现使用的负一层面积均来自答辩人直接交付。因此，答辩人无从知晓地下部分的具体面积及公摊方式。上诉人在一审庭审中也没有出示任何证据证明其主张。第三、即便答辩人现使用的负一层面积超出了合同约定面积，双方也未对超出部分的使用性质等问题进行最终确定。因此，就此部分双方买卖合同尚未成立，无法在涉案金额中扣减。综上所述，原审法院判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，故请驳回上诉，维持原判。 杨清泉向一审法院起诉请求：要求被告返还原告购房款798990.00元及逾期付款利息，利息自2017年9月29日起按照同期银行贷款利率计算至付清时止。 一审法院认定事实：原、被告双方于2013年7月23日签订《购房意向书》，原告拟从被告处购买商品房，且交付首付款30000000.00元。原、被告又于2017年8月21日签订正式《商品房买卖合同》七份，双方对房屋的位置、单价、面积等内容进行最终确认，包括B-S3-S4幢负一层至六层七部分房产{-1-101（706.56平方米）、103铺（900.72平方米、203铺（1005.71平方米、303铺（1087.10平方米、403铺（1087.10平方米）、503铺（1087.10平方米）、603铺（726.61平方米）、地下面积707.56平方米，地上面积合计5894.34平方米}。合同约定地上部分面积6500.00每平方米，地下部分面积5000.00元每平方米，总房款41851010.00元。原告使用已备案的房屋在银行贷款12650000.00元。银行将贷款在2017年9月29日前全部转至被告账户。至此，原告给付被告总款合计42650000.00元。 后原、被告因剩余房款支付等问题发生争议，双方协商未果，承德银城房地产开发有限公司以杨清泉尚欠其购房款23350000.00元为由诉至本院，并要求杨清泉承担违约金6600000.00元。 本院于2019年4月19日作出（2019）冀0802民初1445号民事判决，判令杨清泉向承德银城房地产开发有限公司支付购房款19831200.00元，驳回违约金的诉讼请求。杨清泉不服，上诉至承德市中级人民法院。承德市中级人民法院于2019年8月1日作出（2019）冀08民终1851号民事判决，撤销本院（2019）冀0802民初1445号民事判决，以杨清泉应向银城房地产开发有限公司支付购房款41851010.00元，实际支付42650000.00元，所付购房款已经超出商品房买卖合同确定的价款为由驳回承德银城房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案庭审中，被告提出，原告在诉状中及原案件上诉状中均认可，前述一二审判决确定的原告购买地下室的面积为707.56平方米。但实际被告出售给原告地下室的面积为1500余平方米。原告认可地下室实际购买面积为1000余平方米。 一审法院认为，原告按照已经生效的（2019）冀08民终1851号民事判决以及与被告签订的《商品房买卖合同》主张其已超付购房款798990.00元，有事实及法律依据，本院予以支持。被告以上述判决确认原告购买地下室的面积为707.56平方米，未涉及原告实际超占的面积为由予以抗辩。本院认为庭审中双方虽然均认可原告实际占有地下室面积1000余平方米，超出合同约定的707.56平方米。但上述超占面积双方未确定原告现使用的性质是无偿、还是租赁、买卖，即使买卖，双方就价款亦未能达成一致，就此部分双方买卖合同尚未成立，无法在上述金额中扣减。故被告抗辩意见本院不予采信。原告主张被告支付利息，符合法律规定，本院予以支持。因上述款项系原告自行向被告多支付,应以双方发生纠纷的日期作为计算利息的起点，即2019年4月17日。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：被告于本判决生效之日起十日内返还原告的购房款798990.00元，并自2019年4月17日至本院确定的给付之日按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 本院二审期间，被上诉人杨清泉提交新证据为河北省高级人民法院于2020年7月8日作出的（2020）冀民再81号民事判决书一份，该证据来源于河北省高级人民法院作出的生效判决；证明目的为该判决维持了承德市中级人民法院作出的（2019）冀08民终1851号民事判决书。河北省高级人民法院（2020）冀民再81号民事判决确认上诉人承德银城房地产开发有限公司和被上诉人杨清泉之间的商品房买卖合同中购房单价，地上部分为6500元／㎡，被上诉人杨清泉多支付购房款798990.00元的事实。另外，上诉人承德银城房地产开发有限公司原来的上诉理由在其上诉状中表述的有些变动，在原上诉状中主要上诉理由有两点，主要是上诉人承德银城房地产开发有限公司和被上诉人杨清泉之间关于购房款的争议尚在再审过程中，现在河北省高级人民法院就该争议作出了终审判决，因此上诉人承德银城房地产开发有限公司本案提出的主要上诉理由不能成立。针对上诉人承德银城房地产开发有限公司第二个上诉理由，关于地下室超出合同约定的面积问题，我方除了答辩状中所述，还有河北省高级人民法作出的原买卖合同的案件中上诉人承德银城房地产开发有限公司提出购房意向书，该意向书中对房屋层高作出了约定，但实际房屋建成后层高并未按照原意向书的约定进行建设，另外还存在消防水箱和管道设立在被上诉人杨清泉所购的房产中，这两个争议上诉人承德银城房地产开发有限公司和被上诉人杨清泉多次沟通，上诉人承德银城房地产开发有限公司也承诺给我方购房款，并在购房款的数额上相应的减免，所以地下室包括地下室的争议和所购房产之中有其他层高和内部设施的争议，我方认为都不是本案能够解决的问题，我方主张的是退还多付的购房款。上诉人承德银城房地产开发有限公司的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但不认可被上诉人杨清泉所述的证明目的。1对于该判决书认定的事实和客观事实相违背，是错误的判决。对此我公司仍会继续维权。2如被上诉人杨清泉的代理人所述其自己仍坚持认为购房意向书是双方合同履行的内容，并在刚才陈述了按照购房意向书的约定说我方如何没有履行，从这一点看也能够证实双方实际交易是按照购房意向书的约定进行的实际履行，购房意向书才是双方真实意思表示。另外，在被上诉人杨清泉另案的上诉状中也认可了其现所使用的面积超过地下室707.56平米以外的部分尚未支付任何款项。就是说双方依据购房意向书的约定或其他约定本公司有抵消的权利，而且是双方存在以到期的互负债务，因此，被上诉人杨清泉诉讼请求无事实依据，应予驳回。本院对该证据认定为，被上诉人杨清泉提交的新证据，具备了证据的真实性、客观性、关联性，能够达到证明案件事实的目的，本院对该证据的证明力予以采信。 二审认定的事实与一审认定的事实一致，相关证据在卷佐证,本院予以确认。 本院认为,上诉人承德银城房地产开发有限公司与被上诉人杨清泉于2017年8月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，双方在《商品房买卖合同》中对房屋的位置、单价、面积等内容进行最终确认，包括B-S3-S4幢负一层至六层共七部份房产，合同约定地上部分面积6500元/㎡，地下部分面积5000元/㎡，总房款4185.101万元。被上诉人杨清泉共向上诉人承德银城房地产开发有限公司支付购房款4265万元，被上诉人杨清泉多支付购房款798990.00元。上述事实和证据由本院作出的（2019）冀民终1851号民事判决书依法予以确认。上诉人承德银城房地产开发有限公司对本院（2019）冀民终1851号民事判决不服，向河北省高级人民法院提出再审申请。河北省高级人民法院于2020年7月8日作出（2020）冀民再81号民事判决维持了本院（2019）冀民终1851号民事判决书。因此，一审法院以生效裁判文书所确认的事实作为本案裁决的依据，符合法律规定，并无不当。故上诉人承德银城房地产开发有限公司的上诉理由于法无据，依法不予支持。 综上所述，承德银城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12790.00元，由上诉人承德银城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年七月二十八日 法官助理 杨      晓      梅 书 记 员 包      居      正