上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3783号上诉人(原审被告)：许小莉，女，1993年4月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省如皋市。委托诉讼代理人：陆伟，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁倩，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海嘉登丽都商业经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：卫民权，执行董事。委托诉讼代理人：孙融融，上海市东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧晓燕，上海市东吴律师事务所律师。原审被告：守望(上海)宠物用品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许小莉，总经理。上诉人许小莉因与被上诉人上海嘉登丽都商业经营管理有限公司(以下简称“嘉登丽都公司”)、原审被告守望(上海)宠物用品有限公司(以下简称“守望公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初13185号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人许小莉上诉请求：撤销一审判决主文第一至七项。事实和理由：一、事实认定错误。本案租赁合同的实际起租日应当为2019年1月18日，而非一审法院认定的2018年11月15日。首先，《出租方通知书》所述实际起租日为暂定日期，而非商铺实际交付使用的日期。其次，在本案中，事实上嘉登丽都公司也确实并未于暂定的起租日2018年11月15日前实际交付。最后，根据合同第6条的约定，对于商铺的装修设计须经过嘉登丽都公司的同意后才可能进行实际的入住装修。鉴于实际起租日为2019年1月18日，一审判决物业管理费用的差额存在计算错误。己方不存在违约情形，不应被没收保证金，且无需支付免租期租金。二、适用法律错误。合同法第九十三条、九十七条、第一百零七条均不适用于本案，己方并未违约，双方约定的合同解除条款的解除条件并未成就，双方应当继续履行该合同，己方亦不应当承担违约责任。本案应当适用合同法第八条，依法成立的合同，双方当事人均应受合同约束履行合同，不得擅自解除合同。被上诉人嘉登丽都公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审被告守望公司表示同意上诉人许小莉上诉意见。嘉登丽都公司向一审法院起诉，请求判令：1、确认嘉登丽都公司与许小莉签订的《商铺租赁合同》于2019年6月15日解除；2、许小莉于判决生效之日起十日内腾退商铺；3、许小莉支付起租日2018年11月15日至2019年6月14日的租金223,986元，物业管理费43,395元；4、许小莉支付合同解除日至实际腾退日的商铺使用费31,998元，物业管理费7,890元，暂计至2019年7月14日，计1个月，实际支付至腾退日；5、许小莉支付违约金95,994元；6、嘉登丽都公司不退还租赁保证金119,665元；7、许小莉支付律师费40,000元；8、许小莉于判决生效之日起三十日内注销登记在商铺地址的所有证照，包括但不限于工商、税务等；9、守望公司对上述费用承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2018年10月31日，嘉登丽都公司(承租方、甲方)与许小莉(承租方、乙方)签订《上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-XXX-XX、N1-XXX号商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-XXX-XX、N1-XXX号(以下称“系争商铺”)，租赁面积为131.50平方米；乙方声明其在签署本合同前已经现场视察商铺，对商铺的状况充分了解并表示满意，甲方交付标准以本合同附件三为准，双方应于交付时签署确认书，双方同意附件三作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还商铺的验收依据；本合同租赁期间，乙方的经营品牌及经营范围见本合同附件二，乙方应当根据“附件一”约定的品牌、商号、商标以及经营范围使用商铺；商铺的租赁期限、暂定起租日、免租期(由装修免租期与开业免租期组成)、计租日、开业日等见本合同附件四；夏都小镇工程竣工验收交付甲方后，甲方将向乙方签发《出租方通知书》，确定承租商铺的正式编号及正式交付日，该交付日即为商铺的实际起租日(以下统称“起租日”)即本合同租赁期限和免租期自交付日起算；甲方应在起租日前，提前至少10个工作日向乙方发出《出租方通知书》；商铺的暂定起租日已列于附件四，乙方确认以下事宜：暂定起租日仅为甲方在本合同签署之日所预计的起租日，不构成甲方对实际起租日的任何担保或承诺，甲方可视夏都小镇工程竣工情况，推迟起租日；乙方不应以起租日的实际日期与暂定起租日不同为由，拒绝履行本合同义务、要求终止本合同或向甲方提出任何索偿；在乙方付清其应支付的全部费用后，甲方应于起租日向乙方交付商铺，乙方应于起租日到甲方或甲方指定的管理公司办理商铺的交付手续，甲方根据附件三交付标准向乙方交付商铺且双方签署交付确认书，即视为甲方已履行将商铺合格地交付给乙方的义务；若乙方未在起租日办理商铺的交付手续，则《出租方通知书》载明的起租日视为商铺的实际交付日，免租期自该起租日起计算；若免租期已届满，承租人仍未办理交付手续的，承租人应自免租期满次日起支付商铺的租金；以基本租金和提成租金方式支付租金的，按日基本租金支付商铺的租金；以浮动租金方式支付的，按8元/平米/日支付商铺的租金；若承租人超过起租日30日，仍未办理交接手续的，甲方有权终止本合同，乙方支付的全部保证金不予退还；若甲方未在《出租方通知书》确定的起租日向乙方交付商铺，乙方应给予甲方自起租日起计算90日的宽限期，在此情况下交付商铺，租赁期及免租期应相应顺延(即租赁期及免租期均自甲方实际将商铺交付予乙方之日起计算)；若超过90日仍未交付，乙方有权终止本合同，同时要求甲方退还乙方已支付的保证金(无息)；乙方终止合同及取回保证金后，不再向甲方提出任何其他的权利主张；免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需承担物业管理费、公用事业费,以及与装修有关的其他收费，免租期不因任何原因延长；如本合同由于乙方的原因提前解除，则在不影响本合同项下甲方所有权利的前提下，视为乙方自始不享有前述免租期，乙方须立即一次性向甲方补交免租期的所有租金；租金为非固定租金的，乙方应按本合同提前解除日前6个月的平均月租金为标准，补交免租期的所有租金；实际租赁期不满6个月的，按实际月数的平均月租金为标准补交；租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用或违约金后，保证金如有剩余的，应在乙方将商铺按本合同约定状态返还给甲方且完成各类注册登记证的注销手续后三十天内无息返还乙方；甲方同意在起租日将商铺交付乙方，但前提是本合同生效且乙方已交纳保证金及壹个月租金、物业管理费、其他费用及与装修有关的费用；在本合同租赁期届满日或提前终止日，乙方应将商铺连同其所有的附属物、装置、附加物(无论乙方对商铺的装修、装饰、改建或安装是否已得到甲方的同意)按附件三交付标准恢复原状后交还甲方(正常损耗除外)；乙方在本合同终止或提前终止后，及时履行后合同义务，包括但不限于及时注销以商铺为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，付清商铺的全部应付至费用并办理相关账户的注销手续等；如乙方在本合同终止或提前终止后的30天内仍未能办理前述注销手续的，则乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用由乙方承担；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，乙方应向甲方支付违约金，每逾期一日，应向甲方支付欠款总额3%(千分之三)的违约金，同时甲方有权要求乙方支付因追讨欠款而支出的费用包括但不限于诉讼费、律师费；乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列情形发生的任何时间提前收回商铺并立即提前解除本合同，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期届满乙方应付而未付的租金总和之金额的违约金。如甲方能在本合同租赁期内将商铺再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；(2)乙方不再享受免租期，且应按本合同约定的租金标准向甲方支付其免租期间的租金。唯乙方支付租金及上述(1)、(2)条款项的总额不超过本合同租期届满终止时乙方应支付的租金总和时；(3)乙方如已享受甲方提供的其他优惠条件的，应按标准收费向甲方支付其已享受的其他优惠对应的总费用，该等情形为：若乙方拖欠租金、物业管理费、公用事业费、保证金及其他按本合同约定应当支付的费用超过十五天；乙方未经甲方书面同意，擅自变更经营范围或销售其他品牌的商品，经甲方书面通知后，仍不改正的；租赁期间，如乙方有三次拖欠租金、管理费或其他任何费用的记录，且经甲方发出书面警告后，仍发生拖欠各项费用的行为的；如出现上述所述情形的，则甲方向乙方送达本合同的解除通知之日起本合同终止，甲方有权要求乙方按本合同约定返还商铺，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任；甲方按本合同所载明的地址或商铺地址邮寄或者快件寄送解除通知后的第三日，即视为解除通知已送达乙方；乙方在此明确同意及声明：甲方有权在本合同第十六条约定的情形发生的任何时间提前收回商铺并立即单方解除本合同，乙方已经支付的保证金不予退还，如保证金不足以弥补甲方直接损失的，甲方有权向乙方追偿，且乙方除应向甲方支付本合同项下乙方应付未付的欠款外(包括但不限于租金、管理费及其他乙方应付费用)并应承担如下违约责任，但乙方已提前6个月以书面形式通知甲方并按约定付清租金及有关费用的情形除外：乙方应向甲方支付相当于3个月租金总和金额的违约金；乙方不再享受免租期，且应按本合同约定的租金标准向甲方支付其免租期间的租金；自本合同签订之日起3个月内，乙方应将本合同承租方主体变更为以本合同项下商铺地址作为注册地的公司法人(以下简称“新公司”)，新公司的名称由工商行政管理部门核准为准；经双方协商一致变更的租赁合同，其所有权利义务由新公司继续履行；自新公司取得营业执照之日起5个工作日内，乙方应通知甲方签订合同主体变更的补充协议；若自本合同签订之日起3个月内，乙方未为新公司取得营业执照或新公司取得营业执照却怠于变更的，甲方有权不退还已收取的保证金，并要求乙方承担有关违约责任；甲方向乙方送达的任何文件或通知，如以投递或邮寄方式寄往商铺或本合同所列乙方的住所(联系地址)或者直接送达该联络人，均被视为送达乙方；该联络人的任何行为亦被视为乙方本身的行为；如乙方的住所(联系地址)、乙方联络人有变更的，应当及时书面通知甲方及办理联络人的签字备案手续。合同附件二约定：商铺仅限于乙方用于商户品牌之经营范围相关产品销售、有关服务提供，其用途须为法律所允许；品牌为小幸运宠物俱乐部；经营范围为宠物洗护、美容、摄影、上门寄养、宠物销售。合同附件四约定：商铺暂定起租日为2018年11月15日，实际起租日以《出租方通知书》载明的日期为准；租赁期限60个月，自2018年11月15日起至2023年11月14日止，实际起租日顺延的，租赁期限亦顺延；乙方享有的装修免租期与开业免租期统称为“免租期”，乙方享有免租期共计6个月，自2018年11月15日起至2019年5月14日止，实际自《出租方通知书》载明的起租日起计，该免租期不因任何原因延长；免租期内，乙方无需支付租金，但需按本合同附件五支付与装修等有关的费用并全额支付相应物业管理费；计租日为2019年5月15日，如免租期于2017年9月30日届满，则2017年10月1日为计租日；暂定开业日为2019年2月15日；虽有前述约定，甲方有权根据夏都小镇工程竣工情况，顺延交付商铺，除租赁期、免租期及合同相关日期相应顺延外，甲方无需承担其他任何责任。合同附件五约定：租金为基本租金和提成租金，以两者中较高者为支付标准，2018年11月15日至2020年11月14日期间基本租金为8元/平方米/天，合计31,998元/月；提成租金为每月营业额乘以双方约定的比例，其中2018年11月15日至2020年11月14日期间提成租金比例为7%；乙方选择按月为周期支付租金，支付周期内，提成租金与基本租金两者中较高者为本月的实际应付租金；乙方在支付周期第一个月的5日前，向甲方预先支付基本租金，该支付周期结束后15日内，双方核算提成租金，提成租金高于基本租金的，差额部分由乙方在核算后5日内补交；提成租金低于基本租金的，按基本租金支付；乙方应向甲方支付保证金为119,665元即相当于叁个月的租金和现行物业管理费之总和的保证金；乙方应于本合同签署之日起7个工作日内向甲方全额支付上述保证金；甲方负责向乙方收取有关商铺的物业管理费；商场按2元/天/平方米可租赁面积计算并收取物业管理费，乙方应于每月5日之前支付当月物业管理费。合同附件六约定：乙方应于进场前(2018年11月15日)向甲方支付租赁保证金119,665元、装修保证金30,000元、装修期物业管理费11,835元，于开业前(2019年2月15日)支付开业免租期物业管理费11,835元，于开业前(2019年5月15日)支付首期(2015年5月15日至2019年6月14日)租金31,998元、物业管理费7,890元。合同签订后，许小莉于2018年11月7日向嘉登丽都公司支付装修期物业管理费11,835元、租赁保证金119,665元、垃圾清运费2,630元。2019年3月至6月期间，嘉登丽都公司多次向许小莉发出催缴通知，要求缴纳相应期间的租金、物业费。2019年6月14日，嘉登丽都公司按照合同约定的许小莉联系地址寄送《解除合同通知函》，告知解除租赁合同并要求承担相应的违约责任。该函件于2019年6月15日签收。一审中，嘉登丽都公司主张：1、夏都小镇的商铺于2018年4月份已具备交付条件，嘉登丽都公司虽未书面发送通知，曾多次通过微信、电话等方式催促许小莉办理接收手续，但许小莉一直不予接收，直至2019年1月8日许小莉才办理了交接手续，并由许小莉在出租方通知书上签字，且内容均为许小莉所写，确认起租日为2018年11月15日，故起租日应为2018年11月15日，相应的装修免租期、免租期等应自该日开始起算，许小莉应根据合同约定向嘉登丽都公司支付租金、物业费等费用；2、由于许小莉拒绝支付上述费用达到合同约定的解除条件，故嘉登丽都公司行使解除权并发送解除通知函，许小莉于2019年6月15日签收，故合同应于此日解除；3、许小莉违反合同约定导致合同解除，故应腾退系争商铺、按照合同约定标准向嘉登丽都公司支付租金及物业费，并支付违约金、律师费，且租赁保证金不予退还；4、合同解除后，许小莉应根据合同约定将登记在系争房屋内的工商登记手续注销；5、合同中约定的违约金及没收保证金的条款，都是为了弥补嘉登丽都公司的损失，而系争商铺至今未为嘉登丽都公司产生任何收益，故坚持一并主张违约金及没收保证金；6、许小莉未按照合同约定申请变更合同主体，故应当由守望公司对许小莉的相关付款及违约责任承担连带清偿责任。为此，嘉登丽都公司提供微信沟通截图、出租方通知书、聘请律师合同、律师费发票、月刊等作为证据。许小莉对嘉登丽都公司提供的微信沟通截图、出租方通知书真实性无异议；对聘请律师合同、律师费发票、月刊不予确认。同时，许小莉主张：1、双方争议焦点为起租日的确定，由于存在分歧，故己方一直与嘉登丽都公司进行沟通，嘉登丽都公司工作人员表示在与嘉登丽都公司确认，故与嘉登丽都公司的聊天记录中人员的表述不能作为嘉登丽都公司的意见；2、根据合同约定，嘉登丽都公司需提前10个工作日发送出租方通知书，而嘉登丽都公司未能按照合同履行义务，己方在嘉登丽都公司工作人员诱导下在2019年1月8日填写了通知书中的内容，并由嘉登丽都公司将系争商铺交付许小莉，而许小莉实际入住系争商铺是在2019年1月18日，直至2019年6月4日嘉登丽都公司才将出租方通知书的电子版本给许小莉，故系争商铺的起租日应为2019年1月8日；3、许小莉在使用系争商铺过程中，许小莉曾对系争商铺停水停电，并发布不实信息对许小莉进行恶意中伤；4、即使存在许小莉违约也是由于合同条款出现问题，应由嘉登丽都公司、许小莉共同承担责任，而违约金及没收保证金的总额严重超过嘉登丽都公司的实际损失，故应予以调整，许小莉主张调整为一个月租金；5、许小莉早已将守望公司的营业执照交付嘉登丽都公司，但嘉登丽都公司由于管理原因未办理承租人变更手续。为此，许小莉提供微信截图、恢复水电告知函、律师函等作为证据。嘉登丽都公司对许小莉提供的微信截图及恢复水电告知函的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对律师函不予确认。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》是嘉登丽都公司与许小莉的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，实际起租日以《出租方通知书》载明的日期为准，进而以实际起租日借以确定租赁期限、免租期等。许小莉主张《出租方通知书》的内容系其在嘉登丽都公司诱导下所写，但未提供相应的证据予以证明，故对此主张不予采信，结合双方当事人的聊天记录及出租方通知书载明的内容，认定系争房屋的起租日应为2018年11月15日，许小莉应按照合同附件六载明的时间及合同约定付款时间向嘉登丽都公司支付各项费用。现许小莉多次迟延支付租金、物业管理费达到合同约定解除条件，故嘉登丽都公司有权解除双方签订的《商铺租赁合同》，合同解除时间为2019年6月15日。合同解除后，许小莉应腾退系争房屋并将房屋按照合同附件三恢复原状后将房屋交付嘉登丽都公司，同时向嘉登丽都公司支付占用期间的租金及物业费。现合同因许小莉违约导致解除，许小莉应承担金钱债务继续履行、支付违约金等违约责任。根据约定，合同因许小莉原因解除的，许小莉不再享受免租期及其他优惠条件，应按照合同约定标准计收相关费用，故许小莉应向嘉登丽都公司支付2018年11月15日至2019年5月14日免租期期间的租金191,988元、2019年5月15日至2019年6月14日期间的租金31,998元、2018年11月15日至2019年6月14日的物业管理费差额43,395元。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定许小莉违约导致合同解除的，支付的租赁保证金不予退还，如保证金不足以弥补嘉登丽都公司直接损失的，嘉登丽都公司有权追偿，并约定了违约方还需支付相当于三个月租金的违约金。从合同条款内容可以认定，没收保证金的目的也是为了弥补嘉登丽都公司的损失。且许小莉认为违约金及保证金的总额过高，要求调整至一个月的租金，故综合考量嘉登丽都公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，认定嘉登丽都公司无需返还许小莉支付的租赁保证金，对违约金的诉请不予支持。嘉登丽都公司主张的律师费于法有据，予以支持。对于嘉登丽都公司提出的要求许小莉办理守望公司工商登记注销手续的诉请，鉴于工商登记事宜并不属于法院处理范围，故对该项诉讼请求不予支持。根据合同条款约定及嘉登丽都公司自述，认定承租人的变更需各方当事人签订补充协议，而本案中嘉登丽都公司否认许小莉向其申请变更承租人且双方未曾签订补充协议，故对嘉登丽都公司提出的要求守望公司对许小莉的付款等责任承担连带责任的主张，不予支持。一审法院判决如下：一、上海嘉登丽都商业经营管理有限公司与许小莉签订的《商铺租赁合同》于2019年6月15日解除；二、许小莉应于判决生效之日起十五日内腾退上海市青浦区沪青平公路XXX号夏都小镇商场一层N1-XXX-XX、N1-XXX号商铺，将商铺按照合同附件三恢复原状后交还上海嘉登丽都商业经营管理有限公司；三、许小莉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉登丽都商业经营管理有限公司租金223,986元、物业管理费差额43,395元；四、许小莉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉登丽都商业经营管理有限公司占有使用费(以每月37,998元为标准，自2019年6月15日起算至实际腾退之日止)；五、许小莉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉登丽都商业经营管理有限公司占用期间的物业管理费(以每月7,890元为标准，自2019年6月15日起算至实际腾退之日止)；六、许小莉向上海嘉登丽都商业经营管理有限公司支付的租赁保证金119,665元不予返还；七、许小莉应于判决生效之日起十日内支付上海嘉登丽都商业经营管理有限公司律师费4万元；八、上海嘉登丽都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。二审中，上诉人许小莉提供夏都小镇物业服务中心装修施工许可证、首次点卡开通缴费单，用以证明起租日应该为2019年1月8日；提供上海消防网网页截图、微信聊天记录，用以证明嘉登丽都公司未提供消防申报材料；提供商铺墙面、建筑墙面照片，用以证明商铺具有一定问题，影响使用，嘉登丽都公司未及时处理；提供视频通话录音光盘，用以证明对于嘉登丽都公司不合理的催缴费用，己方曾向嘉登丽都公司代表陈飞明确表示起租日期为2019年1月8日，而非2018年11月15日。对于上述证据，嘉登丽都公司认为同本案争议不具关联性，不具备证明目的。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议仍在于实际起租日的认定。一审对此所作分析认定意见，具备事实依据，本院予以认同。根据许小莉本人于2019年1月8日签署的《出租方通知书》，已经确认商铺的实际起租日为2018年11月15日。许小莉作为具有完全民事行为能力的承租人，明确知晓其签署确认《出租方通知书》的法律意义以及其所应承担的法律责任。二审中，许小莉虽提供相关证据，但均无法推翻自身于《出租方通知书》中关于起租日所做的确认。许小莉上诉坚持认为实际起租日为2019年1月18日，缺乏事实依据，本院难以支持。根据在案证据及已查证事实，许小莉逾期支付租金、物业管理费，构成违约，嘉登丽都公司有权根据约定行使合同解除权。嘉登丽都公司解除函送达许小莉之日即为房屋租赁合同解除之日。合同解除后，许小莉应依合同约定将系争商铺恢复原状并返还嘉登丽都公司。许小莉还应支付欠付租金、物业管理费以及自合同解除日至实际返还日止的房屋使用费、物业管理费。本案合同解除系因许小莉逾期付款违约所致，许小莉应当依约承担违约责任。一审关于违约金和租赁保证金的处理，具备事实依据，公平合理，本院认同。双方在合同中对于律师费负担有明确约定，许小莉应当承担。上诉人许小莉的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,429.2元，由上诉人许小莉负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年七月二日书记员  陈晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……