广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15940号上诉人（一审原告）：许国栋。上诉人（一审原告）：杨磊。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：张海明，经理。委托诉讼代理人：朱金霞，女，该公司职员。上诉人许国栋、杨磊与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初6488号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。上诉人许国栋、杨磊上诉请求：一、依法改判一审判决，判令雅居乐公司赔偿迟延办证违约金202834.26元（自2019年8月17日起计算至2020年4月22日止，共计249天，计算方式：6378436元×0.1‰×180天+6378436元×0.2‰×69天）。二、判令雅居乐公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查清许国栋、杨磊于2017年8月16日收楼的事实，便以收楼确认书的签名日期作为许国栋、杨磊收楼日期，与客观事实不符。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条以及补充条款第八条的约定，许国栋、杨磊因房屋工程质量问题原因未办理收楼手续，也未在期限内以书面方式提出异议，应视为同意接收该商品房，结合许国栋、杨磊自2017年8月16日起支付涉案房屋的物业服务费及公摊电费的事实，按上述约定应推定许国栋、杨磊于2017年8月16日同意接收该商品房，即办理收楼手续。同时，双方对于许国栋、杨磊交纳物业费用的事实从未有任何异议。且根据《物业管理规定》第四十一条的规定，在雅居乐公司交付房屋给许国栋、杨磊的前提下，物业公司才有权收取许国栋、杨磊的物业服务费。如未交付房屋给许国栋、杨磊，物业服务费应由建设单位承担。一审法院认定收楼日期为2017年11月21日，那么建设单位应承担自2017年8月16日起至2017年11月20日止的物业服务费，但事实上应物业公司的要求，许国栋、杨磊自2017年8月16日起一直交纳涉案房屋的物业服务费用、公摊电费，且交纳期间各方均无任何异议。由此可见，许国栋、杨磊、雅居乐公司、物业公司均默认2017年8月16日作为涉案房屋交付日期，许国栋、杨磊按约定交纳物业服务费。一审法院以收楼确认书的签名日期作为收楼日期，既不符合案件客观事实，也违反合同约定及有关法律规定。2017年8月16日，许国栋、杨磊到涉案房屋现场办理交接，但因房屋存在工程质量问题，担心在收楼确认书上签名后无法监督、约束雅居乐公司履行房屋修复义务，便未当场签名确认，但不能据此认为未办理收楼手续。根据许国栋、杨磊与雅居乐公司指定物业公司签订的《前期物业服务协议》第7.1条以及第8.3.1条的约定，物业公司确认许国栋、杨磊已接收房屋，并要求许国栋、杨磊交纳物业服务费的做法，是一种以具体行为作为意思表示的要约，许国栋、杨磊交纳自2017年8月16日起的物业服务费用，则是接受该要约的承诺行为。本质上，双方以交纳、收取物业服务费的具体行为就涉案房屋交楼日期为2017年8月16日达成合意。同时，雅居乐公司从未对此提出任何异议。因此，收楼确认书签名日期不能客观反映办理收楼手续的真实时间，应结合双方合同约定，许国栋、杨磊交纳物业服务费的实际情况以及物业管理规定来综合认定。二、许国栋、杨磊未及时在收楼确认书上签名的原因、责任应归于雅居乐公司，其应承担相应法律后果。许国栋、杨磊办理收楼手续时，发现房屋存在工程质量问题，为便于雅居乐公司修复房屋，便将房屋钥匙寄存在雅居乐公司，并同意以2017年8月16日收楼当天开始交纳物业费。收楼当天，双方已完成房屋交接，但因房屋工程质量问题无法立即修复，许国栋、杨磊暂不宜在收楼确认书上签名，其主观不存在任何过错，迟延签名的做法是出于自我保护，避免雅居乐公司拖延修复或不修复房屋，许国栋、杨磊不应承担任何责任。迟延签名的原因及责任，应归于雅居乐公司，其应为自身过错行为承担相应法律后果。此外，办理收楼手续与雅居乐公司办理房屋初始登记不存在任何关联、因果关系，许国栋、杨磊迟延签字的行为并不会对雅居乐公司办理房屋初始登记产生任何影响，造成逾期办证的根本原因是雅居乐公司未按时完成初始登记，其应承担逾期办证期间内的全部违约责任。从公平、合理角度来看，许国栋、杨磊按合同约定缴纳物业费，是收楼后积极履行合同义务的表现，相应地，雅居乐公司应自许国栋、杨磊交纳物业服务费之日（即办理收楼手续之日）起730日内办妥房产证，不应以收楼确认书上日期起算其办证义务的期限。一审法院未考虑到上述情况，机械性以收楼确认书上签名日期作为收楼日期，从而变相延长雅居乐公司的办证期限，即违背公平原则，也不符合双方合同条款的设置目的，合同条款约定以办理收楼手续作为办证起算日，主要是避免因许国栋、杨磊未付清房款等不适宜交楼的特殊情况，或其他无法交楼的不可抗力的因素，在前述两种特殊情况下，则严格适用该条款下“办理收楼手续之日”作为办证起算日，以达到平衡双方权益的目的。一审法院不考虑许国栋、杨磊交纳物业服务费时间、承受房屋毁损风险依据迟延签名的原因、责任等因素，简单以收楼确认书的签名日期作为收楼日，显然有失公允，无法解释许国栋、杨磊交纳自2017年8月16日起至2017年11月20日止物业服务费的合法性、合理性的问题。按一审法院的认定，许国栋、杨磊于2017年11月21日才办理收楼手续，那么此日期之前许国栋、杨磊交纳的物业服务费是无任何合同、法律依据。同时，也违背了各方以2017年8月16日为收楼日的合意之事实。因此，一审法院对收楼日期的认定是不合法理、情理的。综上，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人雅居乐公司辩称，同意一审判决。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，根据合同的附件七《本合同补充协议》第十条的约定，许国栋、杨磊签收涉案房屋的钥匙、文件即办理收楼手续的时间是2017年11月21日，故雅居乐公司的办证期限应从2017年11月21日起算730天。许国栋、杨磊没有按照合同约定按时办理收楼手续，故依据合同的约定，其理应从2017年8月16日起交纳物业管理费。但其主张以该时间认定办理收楼手续的时间没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回许国栋、杨磊的全部诉讼请求。许国栋、杨磊向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司向许国栋、杨磊支付逾期办妥房地产权证的违约金为317644.32元[违约金计算方法：以总房价款6378436元为本金，按每日0.2‰的标准，从2019年8月17日起（合同约定的房屋交付后730天的次日）计算至2020年4月22日（庭审之日）止，共249天]；2.雅居乐公司承担本案诉讼费。一审法院经审查查明：2016年6月30日，许国栋、杨磊（乙方）与雅居乐公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定由许国栋、杨磊购买涉案房屋（建筑面积308.1111平方米，房价款总金额6378436元），甲方应当在2017年8月15日前将涉案房屋交付乙方使用。就办理涉案房屋的产权登记事项，双方在《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及附件七《补充协议》第十一条进行了明确约定，其中附件七《补充协议》第十一条对第二十一、二十二条的内容进行了变更。《商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理。”第二十二条约定：“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……。”附件七《补充协议》第十一条约定：“1.甲方应在乙方交齐房款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方需在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构需要的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款、办证费用，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收件发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。如乙方未能按时缴清办理房地产证应交的费用及提供所需的资料，从逾期之日起，乙方每日按房价款总额的0.1‰的标准向甲方支付违约金，如乙方逾期30天仍未缴清办理房地产证应交的费用及提供所需的资料，甲方有权解除合同。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）甲方应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天甲方应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。（乙方未付齐房价款及面积差价款的，办理房产证的日期顺延，乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。甲方向房管局提交办理房地产权证的申请，将办理房产证所需的全部资料递交办证部门后，因乙方提交资料不全要求补齐的，办证期限顺延；同时，乙方应在收到甲方通知之日起3天内补交资料，否则，因乙方原因引致房管局退件，需另外支付的办证费用由乙方承担。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延办理的，甲方无须承担责任。……。”附件七《补充协议》第十四条约定“对《商品房买卖合同》中约定甲方告知乙方相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书，取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按《商品房买卖合同》载明的双方通讯资料进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递或平信邮寄方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。乙方如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知甲方，否则，以按原通讯资料传送视为送达。”合同签订后，许国栋、杨磊向雅居乐公司支付了全部购房款。2017年11月21日，许国栋、杨磊签署《收楼确认书》，交纳自2017年8月16日至2017年11月30日的物业服务费。2019年7月12日，许国栋、杨磊向雅居乐公司提交了涉案房屋全部办证资料。许国栋、杨磊、雅居乐公司当庭确认：合同约定的“甲方发出《办证通知书》后7个工作日内”的截止日期为2019年7月17日。雅居乐公司另确认涉案房屋尚未办理初始登记。双方对于许国栋、杨磊的收楼时间存在争议，许国栋、杨磊认为其自2017年8月16日开始交纳物业服务费，故收楼时间应为2017年8月16日，并从该日起算办证时间。雅居乐公司认为应当根据《收楼确认书》记载的2017年11月21日作为许国栋、杨磊的收楼时间，并从该日起算办证时间。一审法院认为：许国栋、杨磊与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。许国栋、杨磊已按照合同约定向雅居乐公司支付了全部购房款，履行了合同的义务，并办理了收楼手续。根据《收楼确认书》记载，许国栋、杨磊于2017年11月21日办理收楼手续，故应从该日起算办证期限。许国栋、杨磊仅以其自2017年8月16日开始交纳物业服务费，并据此认为其于该日收楼，没有依据，一审法院不予支持。故雅居乐公司理应按照合同约定，在许国栋、杨磊交齐房款且办理收楼手续后730天内，亦即最迟在2019年11月21日前为许国栋、杨磊办妥涉案房屋的产权证书。但雅居乐公司在2019年7月12日收到许国栋、杨磊提交的办证资料后，至今未办妥涉案房屋的产权证书，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。雅居乐公司抗辩迟延办证系政府原因所致，但未举证证明，一审法院不予采信。根据《补充协议》第十一条的约定，雅居乐公司应向许国栋、杨磊支付自2019年11月22日起至2020年4月22日止（共计153天）的迟延办证违约金97590.07元（6378436元×0.1‰×153天），对于许国栋、杨磊主张超过上述认定的部分，一审法院不予支持。双方合同对违约金标准有明确约定，该违约金标准属于合理范围，且雅居乐公司迟延办证行为与其抗辩的疫情影响之间不存在关联，故对雅居乐公司要求调整违约金标准的请求，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、雅居乐公司应于判决发生法律效力之日起十日内向许国栋、杨磊支付自2019年11月22日起至2020年4月22日止的迟延办证违约金97590.07元；二、驳回许国栋、杨磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2602元，由许国栋、杨磊负担1803元，雅居乐公司负担799元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见可知，本案二审的争议焦点是许国栋、杨磊的收楼时间如何确定的问题。根据双方当事人的陈述及现有证据显示，虽然雅居乐公司曾通知许国栋、杨磊于2017年8月16日收楼，但是许国栋、杨磊当天以涉案房屋存在工程质量问题为由而拒绝在《收楼确认书》上签名确认。由此可见，许国栋、杨磊对于雅居乐公司在该天已经完成交楼义务是有异议的。而根据许国栋、杨磊最终签署的《收楼确认书》显示，许国栋、杨磊签署确认的收楼时间为2017年11月21日。因此，一审法院以上述《收楼确认书》的签署日期作为本案的实际收楼时间，并据此起算雅居乐公司应办证的时间，合理有据，本院予以确认。至于许国栋、杨磊主张应以其实际交纳物业服务费的时间作为其实际收楼的时间，由于物业管理合同关系与本案房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，许国栋、杨磊交纳物业服务费的行为不能等同于其已经接受雅居乐公司的交房行为，该主张亦与其此前拒绝签署《收楼确认书》的行为相悖，故本院不予采纳。如许国栋、杨磊认为因其支付物业管理费的问题与物业公司或者雅居乐公司存在争议的，可另寻法律途径解决。综上所述，许国栋、杨磊的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2405元，由上诉人许国栋、杨磊共同负担。本判决为终审判决。审判员  王碧玉二〇二〇年七月三十日书记员  王 涵陈晓君