河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8417号上诉人（原审被告、反诉原告）：李红艳，女，1962年10月15日生，汉族，住郑州市惠济区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈大从，女，1986年2月7日生，汉族，现住郑州市金水区。被上诉人（原审被告、反诉被告）：郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司，住所地郑州市金水区卫生路26号9号楼1单元1层附2号。负责人：王玉良。上诉人李红艳因与被上诉人陈大从、郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司（以下简称房之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市惠济区人民法院于2018年4月25日立案受理后依法组成合议庭进行审理，并经该院审判委员会讨论决定，于2018年8月9日作出（2018）豫0108民初1701号民事判决。李红艳不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后于2018年11月28日作出（2018）豫01民终14953号民事判决：驳回上诉、维持原判。李红艳不服上述一、二审民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年6月27日作出（2019）豫民申2257号民事裁定：指令本院进行再审。本院于2019年9月29日作出（2019）豫01民再385号民事裁定：撤销本院（2018）豫01民终14953号民事判决和该院（2018）豫0108民初1701号民事判决，发回该院重审。该院于2019年11月18日重新立案后另行组成合议庭对本案进行了审理，并于2020年5月25日作出（2019）豫0101民初6927号民事判决。李红艳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李红艳上诉请求：1.依法维持河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6927号民事判决第一项及第三项；2.依法撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6927号民事判决第二项及第四项。事实与理由：一、一审法院（2019）豫0108民初6927号民事判决是一个重审案件。河南省高级人民法院（2019）豫民申2257号民裁定认为：李红艳与陈大从分别向原审法院提交两份《房屋买卖合同》，该两份合同约定的购房价款，定金等内容及时间均不一致，双方否认对方所持有的合同系本人所签，陈大从主张其持有2016年8月10日合同系与李红艳的代理人所签，李红艳予以否认，现没有证据证明李红艳对该合同的签订人有委托授权，该合同对李红艳不产生法律上的约束力，生效民事判决依据该合同约定的违约金数额判李红艳承担违约责任，没有事实依据。综上，生效民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，李红艳的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：一、指令河南省郑州市中级人民法院再审本案；二、再审期间，终止原判决的执行。河南省郑州市中级人民法院再审认为：原审中陈大从、李红艳各自分别提供两份《房屋买卖合同》，两份合同内容不一致，李红艳对于陈大从持有合同的签订及定金内容均有异议并否认其委托过代理人签订该合同。关于本案涉及的两份《房屋买卖合同》的事实需进一步查清。（2019）豫01民再385号民事裁定：一、撤销本院（2018）豫01民终14953号民事判决和河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初1701号民事判决；二、本案发回河南省郑州市惠济区人民法院重审。一、本来一个简单的案子，怎么越审越糊涂了呢？一审判决对本案事实确认如下：“2016年8月10日，原告陈大从、被告李红艳与被告房之家公司签订《房屋买卖合同》一份”，法庭是怎么查明2016年8月10日合同是李红艳与陈大从所签？这份合同有李红艳任何信息凭证吗？河南省高级人民法院已经查明没有任何证据证明李红艳对该合同的签订人有委托授权，该合同对李红艳不产生法律上的约束力。别说中介公司和买房人是正常人了，就是一个弱智也不会相信李红艳会委托一个没姓没名的人替李红艳卖房，久经买卖的中介公司会相信这个没有姓名的人吗，没有证据法官怎么会信以为真呢？法官认定事实不清。一审判决书第八页：“本院认为依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则履行各自义务，不得擅自变更或解除合同”。请问：陈大从的诚实信用在哪里？2016年8月12日中介为什么欺骗李红艳说签字人是陈大从的丈夫，2016年8月10日合同系伪造，2016年8月31号陈大从、房之家公司私自变更合同，一个房屋买卖三份完全不同的合同是怎么来的？李红艳与陈大从根本没有在同一份合同上签过字，双方互不认可对方合同。陈大从、房之家公司伪造合同，伪造首付款证明，在不通知李红艳的情况下私自解除合同，如果陈大从向中介公司交定金，中介公司应该给陈大从开收款发票；中介公司退还陈大从定金，应该给陈大从开退款发票，这些证据陈大从都没有提供给法庭，在没有购房能力和资格的情况下一直欺瞒哄骗李红艳，陈大从、房之家公司的诚实信用在哪里？陈大从、房之家公司就是一伙有组织的骗子，内外勾结存在恶意串通，合同是假的，围绕着合同的一切证人证言都是虚构的，一审法庭对事实认定不清，模糊概念，与河南省高级人民法院的裁定相悖。一审判决第九页“合同签订后，原告已依约履行了合同义务，被告李红艳在对涉案房屋进行解押后，却未在合同的期限内配合原告办理立契相关手续，其行为已构成了违约，应当承担相应的违约责任。”李红艳想问陈大从是怎么履行合同义务的？陈大从交给李红艳定金和首付款了吗？陈大从和李红艳在同一份合同上签过字吗？在李红艳没有收到首付款的情况下银行不可能批陈大从贷款，陈大从伪造首付款证明，欺骗银行而获取的贷款手续无效，银行发现问题后终止贷款，而不是陈大从、房之家公司说的到期不做。没有任何证据证明陈大从履约，而李红艳在合同约定内的2016年11月5日主动找陈大从、房之家公司协商解押事宜，并与2016年11月15日还完了银行33万元贷款，房屋解押成功，并且在房管局和不动产交易中心办理了一切手续，使房屋可以交易。1万元解押补偿款不应返还，李红艳、陈大从2016年11月5日有补充合同，此1万元与原合同无关。至于房屋交易不成功责任完全在陈大从，没有稳定收入、没有社保、没有贷款资格，不符合买房条件。没有钱不能买房系根本性违约。依2016年8月31日陈大从拼凑的合同，也能证明陈大从违约，此合同约定“乙方应在2016年8月31日前向甲方支付定金5000元，作为乙方为履行合同向甲方提供的担保。经双方协商，该房屋成交价款840000元，乙方于2016年12月15日前向甲方支付房款840000元，乙方逾期支付房款超过15天，甲方有权解除合同。”李红艳自始至终没有收到定金和首付款，首付款是怎么转至名下又转走的？2016年8月31号合同没有约定资金监管，便于陈大从、房之家公司像首付款一样转走，使李红艳房、款两空。综上可以看出，陈大从、房之家公司不守信用，欺骗违约。使李红艳错失了卖房机会，丧失了在海南购房的资格，给李红艳造成了极大的经济损失。李红艳反诉赔偿要求有理有据：1.（2017）豫0108民初2121案律师费壹万元整（￥10000元）；2.（2018）豫0108民初1701案律师咨询费伍佰元整（￥500元），反诉费贰仟壹佰陆拾叁元（￥2163元），上诉费捌佰捌拾捌元（￥888元）；3.交通费、住宿费、材料复印费、打字费捌仟陆佰元（￥8600元）；4.案件执行费贰佰玖拾陆元（￥296元），执行财产贰万陆仟叁佰玖拾壹元（￥26391元）；5.海南乌兰房地产开发公司购房定金肆万陆仟元（￥46000元），共计玖万肆仟捌佰叁拾捌元（￥94830元）。陈大从、房之家公司未到庭，未答辩。陈大从向一审法院起诉请求：1.依法判决李红艳支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金370000元；2.判决李红艳退还陈大从解押补偿款10000元，李红艳、房之家公司承担金融贷款费用14260元，以上合计394260元；3.本案诉讼费以及其他相关费用由李红艳、房之家公司承担。在本案审理过程中，陈大从以原一审判决前后房之家公司已经退还定金及相关费用为由，撤回第二项诉讼请求中关于要求李红艳、房之家公司承担贷款费用的请求。李红艳向一审法院反诉请求：1.解除李红艳、陈大从、房之家公司三方签订的《房屋买卖合同》；2.陈大从、房之家公司支付李红艳违约金75000元；3.陈大从、房之家公司承担反诉费用。一审法院认定的事实：2016年8月10日，陈大从、李红艳与房之家公司（中介公司）签订《房屋买卖合同》一份，甲方（李红艳）将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋以755000元的价格出售给乙方（陈大从）；李红艳、陈大从同意使用按揭贷款的方式支付房款，陈大从按合同申请贷款的比例，向李红艳支付首付款，其余价款用银行贷款支付；双方应在本合同签订之日起70个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并积极提供过户需要的相关证件和资料；陈大从若违反合同第四条规定，致使本合同在规定的期限内无法正常过户，丙方（房之家公司）应在陈大从违约之日起三日内催告陈大从，陈大从在被催告通知的日期内仍拒不履行义务的，李红艳有权解除合同，同时陈大从应赔偿李红艳损失，房之家公司应将保管的定金交给李红艳；李红艳若违反合同第四条规定，房之家应在李红艳违约之日起三日内催告李红艳，李红艳在催告通知确定的日期内仍拒不履行义务的，陈大从有权解除合同，并要求李红艳双倍返还陈大从定金并赔偿陈大从损失；同时该合同第十条第3项还约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，陈大从依约向房之家公司交纳了现金30000元，该款含定金14900元及佣金15100元，后因该合同未实际履行，陈大从交纳的佣金15100元及定金14900元房之家公司已退还陈大从。2016年8月31日，陈大从与李红艳共同到中国××银行××丰产路支行办理住房按揭贷款审理手续，双方按照银行合同模板又签订了郑州市《房屋买卖合同》一份，该合同主要内容为：甲方（李红艳）自愿将其所有的位于郑州市惠济区生产路20号院8号楼1单元5层530号房屋出售给乙方（陈大从）；甲方保证上述房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索；乙方应在2016年8月31日前向甲方支付定金5000元，作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保；经双方协商，该房屋成交价款为840000元，乙方于2016年12月15日前向甲方支付房款840000元；双方约定本合同生效后90日内共同到房屋管理部门办理房屋所有权转移登记。中国××银行××丰产路支行于2016年9月28日为陈大从出具编号为光银个审（R77261616000185）号中国光大银行零售授信业务批复一份，该批复内容为：业务品种为住房按揭贷款；担保方式为所购资产抵押；贷款用途为购房；审批金额67万元；审批结果为同意；批复意见为经合规性审查，该笔贷款所需资料齐全，相关流程所需主、协办客户经理及经营单位负责人签字齐全；终审机构为郑州分行本部。后李红艳未在合同约定的70个工作日（2016年8月12日至2016年11月24日）内，协同陈大从共同到房管局立契并办理其他相关手续。一审法院另查明，因涉案房屋有抵押，陈大从、李红艳约定由李红艳对房屋进行解押，陈大从给予李红艳房屋解押补偿款1万元，该解押补偿款陈大从已于2016年11月5日支付给李红艳，李红艳于2016年11月15日对该房屋办理了解押。一审法院又查明，李红艳向法庭提交陈大从、李红艳、房之家公司于2016年8月12日签订的《房屋买卖合同》复印件一份，格式、内容与陈大从提交的三方签订于2016年8月10日的上述《房屋买卖合同》相同，不同之处在于格式合同部分手写部分，合同第二条房屋价款为75万元，乙方（陈大从）支付定金数额为1万元，第十三条其他约定事项房屋价款为乙方定金9000元在丙方（中介房之家公司），1000元在甲方（李红艳），此处手写部分加盖有中介方印章。对于此合同陈大从称不是陈大从本人签名，但因大部分内容相同整体予以认可，称系中介方房之家公司与李红艳补签的。而陈大从、李红艳、房之家公司三方签订于2016年8月10日的《房屋买卖合同》，李红艳对其签字不认可，房之家公司称李红艳当时不在郑州，系其委托的亲属带着涉案房产证复印件代签。一审法院又查明，本案原审（2018）豫0108民初1701号民事判决生效后现已经执行完毕。一审法院再查明：一、陈大从、李红艳认可在《房屋买卖合同》签订后，房屋价格出现了上涨；二、在陈大从、李红艳办理银行贷款手续过程中，李红艳多次到贷款银行反映陈大从贷款问题，最终银行暂停了后续贷款手续审批，未实际放款；三、在本案原审过程中，李红艳存在不遵守诉讼秩序未经法庭许可，私自录音情况。一审法院认为，依法成立的合同对双方具有法律约束力，合同双方均应按照诚实信用原则履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案两份《房屋买卖合同》的性质与效力问题，2016年8月10日，陈大从、李红艳与房之家公司签订合同后，陈大从当日已按合同内容履行了交付定金14900元的义务，定金合同成立并生效；同时，陈大从为履行合同义务交付了佣金及办理银行按揭预审批等义务，李红艳也履行了对涉案房屋进行解押的义务；虽然该合同内容与2016年8月12日合同手写部分有差别，但绝大部分内容相同，特别是法律关系性质、标的物、付款方式及金额等基本一样，双方履行合同的行为也能补证形式瑕疵，故该院认定该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，陈大从已依约履行了合同义务，李红艳在对涉案房屋进行解押后，却未在合同约定的期限内配合陈大从办理立契等相关手续，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。陈大从主张判令李红艳支付其逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿金370000元的请求，因双方签订的合同对此未作约定，对陈大从该项请求，该院不予支持；陈大从的该项主张，应以双方合同中约定的违约方式即以双倍返还李红艳交付的定金承担违约责任较为适宜（中介方已退还陈大从定金部分）。关于陈大从要求李红艳返还房屋解押款10000元的诉讼请求，因陈大从向李红艳支付该款项目的系尽快促成双方履行合同，现双方均同意解除合同，合同目的未实现，故该诉请合理合法，该院予以支持。本案中，李红艳要求解除陈大从、李红艳与房之家公司三方签订的《房屋买卖合同》的请求，陈大从也不再主张继续履行合同，同意解除，对此该院予以确认。本案中，导致合同不能履行的主要原因，系李红艳以房屋价格上涨、陈大从欺骗为由在合同约定的期限内未积极协同陈大从到房屋登记管理部门办理涉案房屋网签手续所致，因双方合同签订时陈大从符合购房条件，现李红艳称其未违约，系陈大从不具备购房资格无法通过网签的反诉主张，缺乏事实和法律依据，故其要求陈大从支付其违约金75000元的反诉请求，证据不足，该院不予采信。纵观本案的全过程，从陈大从、李红艳、房之家公司三方签订合同、解除合同至今，因房价上涨等因素，陈大从、李红艳、房之家公司三方中，李红艳系最大受益者，但在人民法院一、二审判决生效及执行终结后，李红艳仍然不尊重和服从司法判决，以自己主观臆断的陈大从欺骗等借口不断信访和申诉，属于利用程序滥用和浪费国家有限的司法资源，以此实现自己利益最大化，不但违反法律规定及合同约定，更违反社会主义核心价值观的友善、诚实、守信等精神，对此种行为，人民法院不能予以支持和鼓励。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、解除陈大从、李红艳与郑州房之家房地产营销策划有限公司南丰街分公司签订的《房屋买卖合同》；二、李红艳于判决生效后七日内支付陈大从违约赔偿金14900元，返还陈大从房屋解押款10000元；三、驳回陈大从的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李红艳的其他诉讼请求。一审案件受理费7214元，陈大从负担6289元，李红艳负担925元；反诉费838元，由李红艳负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，陈大从、房之家公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为陈大从、房之家公司对其诉讼权利的放弃。本院依据本案现有证据及审理情况，依法缺席判决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。关于是否存在恶意串通、欺骗（欺诈）等行为导致涉案《房屋买卖合同》无效问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李红艳上诉主张陈大从、房之家公司采取恶意串通、欺骗（欺诈）等手段与其签订涉案《房屋买卖合同》，但未提交证据支持其主张，应当承担举证不利的后果。关于李红艳提交《房屋买卖合同》的认定问题。书证应当提交原件。下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况××；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。本案中，李红艳一审提交落款时间为2018年8月12日的《房屋买卖合同》系复印件，未提交原件，真实性无法核实，不能单独作为认定案件事实的根据。陈大从一审提交落款时间为2018年8月10日的《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》有原件，其证明效力高于李红艳提交落款时间为2018年8月12日的《房屋买卖合同》。关于涉案房屋买卖合同关系是否成立问题。虽然陈大从、李红艳提交的《房屋买卖合同》内容存在差异，且双方均对对方提交《房屋买卖合同》上己方的签名有异议，但二份《房屋买卖合同》所指向的交易标的均为李红艳名下的涉案房屋，且陈大从、李红艳其后共同到贷款银行就涉案房屋办理按揭贷款手续，应当视为陈大从、李红艳双方就涉案房屋达成买卖的合意，双方之间就涉案房屋存在买卖合同法律关系。因陈大从提交的《房屋买卖合同》为原件，其证明力大于李红艳提交的《房屋买卖合同》（系复印件），一审法院采信陈大从提交的《房屋买卖合同》有法律依据。关于违约及责任承担问题。涉案《房屋买卖合同》第三条关于付款方式约定，甲、乙双方同意使用本条第2种付款方式，即按揭贷款：甲、乙双方于合同签订后，应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付房款的同时转为物业交割保证金，仍暂时由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。根据上述合同条款约定，陈大从支付首付款（含定金）的金额应为总房款与按揭银行实际发放贷款的差额。在按揭银行实际发放贷款的金额不确定的情况下，陈大从应支付首付款的金额待确定。因涉案房屋有抵押，陈大从、李红艳约定由李红艳对房屋进行解押，陈大从给予李红艳房屋解押补偿款1万元，陈大从积极履行合同义务，不存在违约行为。李红艳虽及时为涉案房屋办理了解除抵押手续，但因房屋交易市场价格上涨等因素，李红艳以行为阻滞按揭银行贷款的发放，主观上不诚信，客观上造成银行不能发放按揭贷款且直接导致陈大从支付首付款的条件不成就，构成违约。故一审判决李红艳承担违约责任，有事实和法律依据。李红艳的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，李红艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1261元，由上诉人李红艳负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年七月二十四日书记员 马倩倩