广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13962号上诉人（原审被告）：广州佳郡置业有限公司，住所地广东省广州市天河区员村一横路3号301房。法定代表人：胡春芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶家灿，男，1963年2月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈晴，女，1968年11月8日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁显军，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴泽鑫，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州佳郡置业有限公司（以下简称佳郡公司）因与被上诉人叶家灿、陈晴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人佳郡公司的委托诉讼代理人韩秋阳，被上诉人陈晴及被上诉人叶家灿、陈晴的共同委托诉讼代理人梁显军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳郡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回叶家灿、陈晴的诉讼请求，本案全部诉讼费用由叶家灿、陈晴承担。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。佳郡公司已将涉案房屋内部结构等与叶家灿、陈晴密切相关的设计构造告知叶家灿、陈晴，在合同中也有相关约定，而外延楼板及阳台外墙的设计属于整栋楼的外观设计，整个“兰亭盛荟”项目都存在这样的设计，并已报政府相关部门审批和备案。且对于整栋楼的外观设计，不属于叶家灿、陈晴的权利范围，故不在合同约定内也属正常。因此佳郡公司没有特别告知的义务。二、叶家灿、陈晴对其请求的关于涉案房屋因安全、卫生、通风、采光影响，未提供任何证据支持。涉案房屋采光、通风等完全符合国家相关建筑规范，不存在影响叶家灿、陈晴使用房屋的问题。叶家灿、陈晴在一审中也未申请评估机构对具体价值损失进行评估计算，也未提供任何证据证明其自己的损失。一审法院在没有任何事实及法律依据的情况下酌情判决佳郡公司按照涉案房屋总房款1%作为赔偿金，于情无理、于法无据。被上诉人叶家灿、陈晴二审答辩称：佳郡公司的上诉理由不成立，请求维持原判。佳郡公司在出售涉案房屋时并未如实告知涉案房屋客厅阳台与其他房屋或其他样板房存在不一致，未告知客厅护栏之外存在1.1米的外墙，更未告知非封闭的铁艺栏杆改为水泥墙，对涉案房屋的通风采光都造成了较大影响。对此，佳郡公司依法应当承担违约责任，对上述损失进行赔偿。一审判决认定该违约情形的存在，对于赔偿金额遵循了公平原则，酌定为总房价的1%。虽然该金额不足以弥补叶家灿、陈晴在房屋使用价值和功能上的损失，也远不能弥补该房屋在今后售价上的损失，但叶家灿、陈晴尊重一审法院的裁判结果，请求予以维持。2018年7月30日，叶家灿、陈晴向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.佳郡公司向叶家灿、陈晴赔偿违约金100000元；2.佳郡公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年6月19日，佳郡公司（甲方）与叶家灿、陈晴（乙方）签订《兰亭盛荟商品房认购书》，约定乙方向甲方认购广州市天河区盛荟街【兰亭盛荟】（标准地名：兰亭盛荟花园）X号（自编X栋）X号房（简称涉案房屋），建筑面积120.4795平方米，优惠后成交房价为3940515元。乙方声明：乙方认可甲方在【兰亭盛荟】营销中心现场所公示的相关证件；所有与本项目有关的宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件及合同约定内容为准等。2016年7月16日，佳郡公司（卖方、甲方）与叶家灿、陈晴（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买的商品房为预售商品房。该商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号；核发机关为广州市住房和城乡建设委员会。乙方所购商品房为涉案房屋。该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构。用途为住宅，层高2.9米。户型结构为3房2厅1厨2卫，非封闭式阳台2个。该商品房合同约定建筑面积共120.4795平方米，其中套内建筑面积93.475平方米，共有分摊面积约27.0045平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米42155.82元，总金额3940515元。（第十九条规划设计的变更）该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划设计，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。本合同附件与正文具有同等法律效力。附件一：《房地产平面层图》。附件六：装饰、设备标准。阳台：每户阳台设铝合金玻璃护栏，客厅阳台配升降晾衣架。附件七：本合同补充协议。一、本合同第四条第二项内容修改为：根据《建筑工程规划许可证》，该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构；建筑物盖上29层，盖下（地上）2层，地下1层。其中：首层为架空层及住宅大堂，第2至29层为住宅。十二、本合同第十九条修改为：该商品房预售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现其他影响商品房质量或使用功能情形的，甲方应当书面通知乙方。乙方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，乙方在通知到达之日起15日内未做书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。若乙方解除合同，则双方配合办理合同解除手续，并不承担违约责任。二十三、乙方声明：自己清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料、模型、样板房以及现场口述仅供参考，均不视为要约之内容，所有资料均以政府最终批准文件及合同约定内容为准，甲乙双方所有权利义务以本合同和附件约定内容为准。二十五、本补充协议条款与本合同不符之处以本补充协议为准等。2016年8月11日，佳郡公司向叶家灿、陈晴出具涉案房屋发票，金额3940515元。合同签订后叶家灿、陈晴已付清购房款，佳郡公司已交付涉案房屋给叶家灿、陈晴。叶家灿、陈晴提供涉案房屋和同楼层其他房屋的现场对比照片，拟证明涉案房屋阳台高约60厘米的水泥墙，影响通风与采光，降低了房屋的使用功能，且阳台建有约1.1米的外延楼板，存在安全隐患；同楼层的其他房屋是非封闭性铁艺栏杆，且阳台未建有1.1米的外延楼板。上述照片显示：涉案房屋阳台水泥墙高约60厘米，其他房屋阳台水泥墙高约20厘米；涉案房屋的阳台外延楼板宽约1.1米，其他房屋的阳台外延楼板宽约25厘米。经质证，佳郡公司对上述证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可。佳郡公司提供1#楼施工图、1#楼竣工图，拟证明涉案房屋所在楼房的所有规划设计早于2016年3月7日便已备案通过并开始施工，不存在变更设计。佳郡公司另提供竣工验收备案表、建筑工程竣工验收报告，拟证明涉案房屋已验收合格。佳郡公司还提供收楼通知书、EMS快递单（显示2018年3月30日佳郡公司以邮寄方式通知叶家灿、陈晴在2018年4月30日前办理收楼手续），拟证实其于2018年3月30日以书面方式通知叶家灿、陈晴收楼。上述证据经质证，叶家灿、陈晴表示：1#楼施工图的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。1#楼竣工图没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可。竣工验收备案表、建筑工程竣工验收报告没有原件，真实性、合法性、关联性不予认可。收楼通知书、EMS快递单的真实性、合法性无异议，关联性有异议；佳郡公司在2018年3月30日通知叶家灿、陈晴收楼，但叶家灿、陈晴在验收时发现交付的房屋与合同存在不一致及重大瑕疵，已依法书面拒收楼并要求整改及赔偿。关于佳郡公司在出售涉案房屋时有无告知涉案房屋的阳台设计与其他同一户型不同楼层的房屋存在差异的问题，佳郡公司表示：同一户型的楼层阳台设计都是一样的，所以不存在特别告知的情况。本案中叶家灿、陈晴与佳郡公司均确认样板房设置在售楼部，不是实地样板房，售楼部设置的样板房没有与涉案房屋相同户型的样板房。叶家灿、陈晴另表示：购房时楼盘仍在施工，没有办法实地查看，只是看了样板房和沙盘模型，且沙盘模型未显示四楼阳台设计与其他楼层阳台不一致。佳郡公司表示：叶家灿、陈晴购房时无法实地查看，因为叶家灿、陈晴是购买预售房屋，当时工程尚未竣工；售楼部的模型及样板房仅供参考，在合同补充协议第二十三条也有体现，叶家灿、陈晴所购买的房屋应该以我方施工图、竣工图为准，即政府最终批准的文件为准。关于叶家灿、陈晴要求佳郡公司赔偿违约金100000元的具体依据，叶家灿、陈晴表示：我方主张的100000元是损失，合同并没有就该情况进行相关约定；100000元是参考了外延楼板和水泥墙本身对涉案房屋的安全、卫生、通风、采光的使用价值减损估算，还参考同类型的案件法官酌定的损失；如果这个损失确实无法通过上述方式来进行确定，我方认为涉案房屋在转售或估价时必然因这两个因素而有价值的减少；如果可以的话，我方希望能够通过评估机构来明确这个金额，但考虑到本案涉及金额不高，但评估费用比较高、时间比较长，所以我方还是希望由法官酌情判定。佳郡公司表示：一、叶家灿、陈晴的主张没有依据，安全、卫生、通风、采光没有影响，如要证明涉案房屋因此减少价值，应由有资质的公司来证明，并不是根据叶家灿、陈晴的主观臆断。二、根据合同约定，我方不存在违约的情况。我方没有对涉案房屋的主体结构、内部结构变更设计，叶家灿、陈晴主张的损失是属于外墙部分，合同没有细致约定。我方的设计方案是严格按照国家相关法律法规进行的。三、涉案房屋的阳台外延增加，实际上相对其他同户型房屋增加了工程费用和工程难度，我方没有为此隐瞒叶家灿、陈晴的故意或疏忽，我方不存在任何过错。四、叶家灿、陈晴提供的相关案例应是存在设计变更的问题，但本案不存在这一情况，不应适用该案例。五、整个兰亭盛荟的四楼，甚至四楼以下所有房屋的外观与四楼以上都不同。外延增加以后更多是心理上的感受，叶家灿、陈晴是可以使用，也可以不予理会，外延的设计本身就是存在，整个兰亭盛荟都是这个外观设计。一审法院认为：叶家灿、陈晴与佳郡公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中叶家灿、陈晴已付清购房款，佳郡公司已交付涉案房屋给叶家灿、陈晴。现叶家灿、陈晴诉称佳郡公司在出售涉案房屋时未如实告知涉案房屋客厅阳台与其他房屋客厅阳台不一致，体现在客厅阳台护栏外增加了约1.1米的外延楼板，客厅阳台由原本约定的非封闭性铁艺栏杆被改为高约60厘米的水泥墙，房屋的通风、采光等均受影响，要求佳郡公司赔偿违约金100000元。对此，第一，合同附件六“装饰、设备标准”载明“每户阳台设铝合金玻璃护栏”。叶家灿、陈晴提供的现场照片反映叶家灿、陈晴诉称的其涉案房屋阳台与其他房屋阳台存在差异属实，即一方面涉案房屋客厅阳台建有约1.1米的外延楼板，同楼层其他房屋外延楼板约25厘米；另一方面涉案房屋客厅阳台有高约60厘米的水泥墙，同楼层其他房屋客厅阳台水泥墙高约20厘米。涉案房屋客厅阳台的特殊设计及构造在一定程度上影响了房屋的通风、采光及视野等，属足以影响购房者购买意向的重要交易信息，佳郡公司作为开发商及卖方清楚知道上述情况，在出售房屋时理应根据诚实信用原则如实告知购房人。第二，本案中佳郡公司确认其售楼现场无与涉案房屋相同户型的样板房，佳郡公司并确认其在出售涉案房屋时并未告知涉案房屋客厅阳台的特殊设计及构造，且佳郡公司在合同中也未对此进行特别说明，合同附件一《房地产平面层图》显然也无法反映该情况，佳郡公司未履行告知义务，显然有违诚实信用原则。第三，本案虽无证据反映佳郡公司对涉案房屋阳台改变了规划设计，但佳郡公司不能以此作为免除其未根据诚实信用原则履行如实告知义务的法律责任。第四，根据日常生活经验，涉案房屋客厅阳台的特殊设计及构造在一定程度上影响房屋通风、采光及视野等，且不能事后补救，叶家灿、陈晴要求佳郡公司以金钱赔偿的方式承担法律责任，并无不当。第五，关于赔偿金额，综合本案案情，遵循公平合理原则，一审法院酌情判令佳郡公司按涉案房屋总房款3940515元的1%即39405.15元赔偿给叶家灿、陈晴。对叶家灿、陈晴超过上述金额的主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年7月26日判决如下：一、本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州佳郡置业有限公司赔偿原告叶家灿、陈晴39405.15元；二、驳回原告叶家灿、陈晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费2300元，由原告叶家灿、陈晴负担1515元，被告广州佳郡置业有限公司负担785元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定佳郡公司与叶家灿、陈晴双方签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效正确，本院予以确认。叶家灿、陈晴已付清购房款，佳郡公司亦已交付涉案房屋给叶家灿、陈晴。一审判决已就酌情判令佳郡公司按涉案房屋总房款3940515元的1%即39405.15元赔偿给叶家灿、陈晴的理据作了详细、充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。关于佳郡公司认为涉案房屋外延楼板及阳台外墙的设计属于整栋楼的外观设计，不属于叶家灿、陈晴的权利范围，故佳郡公司没有特别告知义务的主张，正如一审判决所述，涉案房屋阳台与其他房屋阳台存在差异属实，而该差异即涉案房屋客厅阳台的特殊设计及构造会在一定程度上影响房屋的通风、采光及视野等，属于足以影响购房者购买意向的重要交易信息，佳郡公司作为开发商其明知该差异情况，在出售涉案房屋时理应根据诚实信用原则如实告知购房人即叶家灿、陈晴，而佳郡公司确认其并未告知涉案房屋客厅阳台的特殊设计及构造，故佳郡公司应承担相应的责任。综上所述，佳郡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由上诉人广州佳郡置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月二十九日书记员  纪惠敏黄晶晶