河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫13民辖44号原审原告：南阳非凡置业有限公司，住所地河南省南阳市宛城区仲景路与光武路西南角，统一社会信用代码:91411300586040236W。法定代表人：张惟肖，董事长。原审被告：南阳京宛智慧家物业管理有限公司，住所地河南省南阳市宛城区仲景街道张衡东路康泰小区1229号，统一社会信用代码:91411302MA3X8BYA4A。法定代表人：谢明，执行董事兼总经理。原审被告：河南智慧家社区服务有限公司，住所地河南省南阳市宛城区南阳市宛城区滨河路与5号路交汇处，统一社会信用代码：91411302MA3XCCD460。法定代表人：姬新雅，执行董事兼总经理。原审被告：河南中信国安慧盛禾科技服务有限公司，住所地河南省南阳市宛城区南阳市宛城区滨河路与5号路交汇处，统一社会信用代码:91411300MA3X9CQY8B。法定代表人：姬新雅，董事长。南阳非凡置业有限公司与南阳京宛智慧家物业管理有限公司、河南智慧家社区服务有限公司、河南中信国安慧盛禾科技服务有限公司合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2020年04月16日立案。南阳非凡置业有限公司诉称，原告南阳非凡置业有限公司(以下简称“非凡置业”)与被告一南阳京宛智慧家物业管理有限公司(原“南阳中信物业公司管理公司”,2019年11月26日更名为“南阳京宛智慧家物业管理有限公司”,以下简称“物业公司”)系合作关系,被告二河南智慧家社区服务有限公司（以下简称“智慧家”)系被告一物业公司唯一股东及实际控制人,被告三河南中信国安慧盛禾科技服务有限公司(以下简称“慧盛禾”)系被告二智慧家的唯一股东及实际控制人。原告与被告一物业公司签订有三份物业合作协议,2019年5月3日,根据上级公司指示,实现快速去化的目标,原被告签订《车位租赁权买断协议》,2019年6月，因被告一物业公司在提供服务过程中出现诸多问题,影响原告正常生产经营秩序,且未及时履行协议约定按时支付车位款,原告多次要求被告纠正,被告均未妥善解决,随后原告与被告三慧盛禾(物业公司实际控制人)协商解除与物业公司的全部合作协议并进行结算，2019年9月20日,慧盛禾听取物业公司汇报后,向原告非凡置业回函同意解除,并建议成立清算小组进行结算。2019年10月初,多次发生原物业公司员工以与物业公司纠纷为由到原告公司闹事,原告无奈报警并要求物业公司妥善处置。2019年10月29日,物业公司工作人员在未就解除事宜协商完毕情况下单方决定撤离中信国安城小区并带走全部物业资料。为了维持中信国安城小区正常秩序,由原告报告总部公司后指派物业公司临时接替被告工作,但因被告擅自撤走并拒不交接无法正常开展服务作。物业公司以拒绝移交物业资料作为谈判筹码情况下，原告为尽快恢复小区物业正常秩序,2019年11月22日，原告非凡置业与被告一物业公司就《前期物业管理服务合同》、《中信国安城物业管理购买服务协议》、《办公区、营销中心物业管理购买服务协议》进行结算,签订了该三份协议的解除协议，但被告一物业公司在协议签订后未完成全部资料交接工作，并遗留有《车位租赁权买断协议》（以下简称“车位协议”)未结算。原告多次要求被告就《车位租赁权买断协议》解除结算事宜，因对协议第六条“待甲方资金恢复正常、能够顺利运营时,在双方友好协商达成一致的情况下,甲方可以对尚未履约的部分车位实施回购并给予乙方合理回报”分歧较大,始终无法达成一致意见，被告迟迟不予结算，严重影响原告合法财产权益,故诉诸贵院。综上所述,原告与被告物业公司解除全部合作关系后,鉴于双方已经中止全部合作,“车位协议”已经陷入履行不能，根据合同履行情况被告仍欠付原告车位款2391万元,被告物业公司拒不结算并拖欠车位款的行为严重侵犯原告合法财产权益。依据《中华人民共和国民法通则》第四十四条企业法人分立、合并,它的权利和义务由变更后的法人享有和承担。因此南阳京宛智慧家物业管理有限公司应当对原南阳中信国安物业管理有限公司债务承担责任;依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。被告智慧家系被告物业公司的唯一法人股东、被告慧盛禾作为被告智慧家的唯一法人股东和两被告的实际控制人,应当分别对物业公司和智慧家的债务承担连带责任。综上，请求贵院依法判决支持原告如下诉讼请求：1、依法判决确认原告与南阳中信国安物业管理有限公司签订的《车位租赁权买断协议》于2019年9月20日起解除并对协议进行结算；2、依法判决被告一南阳京宛智慧家物业管理有限公司立即支付原告车位欠款2391万元并自2019年9月20日起按照年化12%支付利息至还清之日为止,暂计算至2020年3月20日为1458510.00元；3、依法判决被告二河南智慧家社区服务有限公司对被告一南阳京宛智慧家物业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；4、依法判决被告三河南中信国安慧盛禾科技服务有限公司对被告二河南智慧家社区服务有限公司的债务承担连带清偿责任；5、本案的诉讼费用由被告承担。之后在一审法院审理过程中，南阳非凡置业有限公司提交了变更诉讼请求申请书，诉称，申请人的上级总公司为国务院全资设立的中国中信集团有限公司。申请人的原法定代表人任职并主持工作后,申请人入股持有了被申请人慧盛禾科技公司21%的股权。之后，慧盛禾科技公司陆续投资入股并实际控制了多家子公司,并且这些子公司与申请人签订了多份不符合市场规则的外包服务协议。原法定代表人离职后,因上述多份不符合市场规则外包服务协议协商解除后的结算履行事宜,导致申请人陷入多起诉讼纠纷,并致使经营异常。结合本案，申请人与智慧家物业公司于2019年5月3日签订了《车位租赁权买断合同》,约定将约3000个车位的租赁权（使用权）由智慧家物业公司一次性买断,以及其他各方权利义务。合同签订后,申请人将已经建成的但未划线区分的部分车位区域交付智慧家物业公司,随后智慧家物业公司与其他第三方签订划线合同，共计划分622个车位。智慧家物业公司将其中的599个车位与小区业主签订了认筹协议并收取了全部车位款，其他23个车位的处置情况暂不详。经协商，慧盛禾科技公司于2019年9月20日回函申请人,同意解除了包括申请人与智慧家物业公司之间《车位租赁权买断合同》在内的全部外包服务协议，智慧家物业公司此后没有再提供涉案项目的物业管理服务,并且其已经将622个车位管理权交还给申请人,双方之间的《车位租赁权买断合同》客观已经实际解除。另外，除上述622个车位外,其他车位尚未规划或未建设完毕，客观也无法履行，所以双方均同意并协商解除了《车位租赁权买断合同》。根据《合同法》第九十七条等规定，申请人与智慧家物业公司之间的《车位租赁权买断合同》解除后，申请人依法享有要求智慧家物业公司返还原物的权利。鉴于智慧家物业公司已经将其自行委托划分的622个车位使用权让与给了小区业主客观不能返还原物,所以申请人只能要求智慧家物业公司返还其出让622个车位使用权所收取的全部款项。双方曾经就应返还的金额进行协商，但就具体结算价格未能达成一致意见,所以产生纠纷。本次诉讼,以智慧家物业公司收取其中599个车位的款项，扣减已经前期支付给申请人的3000万元，智慧家物业公司还应当向申请人返还599个车位的余额4723万元,以此提出诉讼主张。其他23个车位处置情况不详，待查清落实后另案主张。因申请人与智慧家物业公司买断合同已经于2019年9月20日解除的基本事实，智慧家物业公司本应及时返还已收取的全部款项但未全部返还，申请人给予其一个月的合理返还期间，所以自2019年10月20日起开始参照《车位租赁权买断合同》的约定计算申请人的利息损失。所以原告请求变更诉讼为：将原诉讼请求第一项变更为“依法判令被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司返还原告599个车位的车位款余额4723万元及损（以4723万元为基数,自2019年10月20日起至还清之日为止，按照年化12%计算)”；将原诉讼请求第二项变更为“判令被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司将其与业主签订的599个车位的《中信国安城车位认筹协议书》等合同及收款收据原件或者经与上述全部原件核对无异的复印件移交原告”。南阳市宛城区人民法院经审查认为，南阳市宛城区人民法院受理原告南阳非凡置业有限公司诉被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司(原名称南阳中信国安物业管理有限公司)、河南智慧家社区服务有限公司、河南中信国安慧盛禾科技服务有限公司合同纠纷一案，原告诉请要求解除原告与被告南阳中信国安物业管理有限公司签订的《车位租赁权买断协议》,并对协议进行清算。在审理过程中,原告非凡置业有限公司于2020年6月30日向南阳市宛城区人民法院提出变更诉讼请求申请书,将原诉讼请求第一项变更为“依法判令被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司发还原告599个车位的车位款余额4723万元及损失（以4723万元为基数，自2019年10月20日起至还清之日止,按照年化12%计算)”；将原诉讼请求第二项变更为“判令被告南阳京宛智慧家物业管理有限公司将其与业主签订的599个车位的《中信国安城车位认筹协议书》等合同及收款收据原件或者经与上述全部原件核对无异议的复印件移交原告”。原告变更诉讼请求的标的,超出了南阳市宛城区人民法院审理案件标的限额。《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》明确规定,标的额3000万元以上案件由中级人民法院审理,因此南阳市宛城区人民法院对于该案无管辖权，申请将该案件移送本院审理。本院认为，《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》规定:河南省南阳市中级人民法院管辖诉讼标的额在3000万元以上的当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件。本案中,各方当事人住所地均在南阳，且南阳非凡置业有限公司的诉讼标的额为4723万元,根据诉讼标的额以及上述规定,本案属于本院受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十八条第二款规定，裁定如下：本案由本院审理。本裁定一经作出即生效。审判长  王玉斌审判员  李 卫审判员  牛永权二〇二〇年七月二十二日法官助理郝一帆书记员郭璐