上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终949号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海煜申实业有限公司，住所地上海市松江石湖荡镇闵塔路8号标准房-08。法定代表人：董德胜，总经理。委托诉讼代理人：何培民，上海市友林律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璟，上海市友林律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海开隆汽车贸易有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1465号20幢102、201、302室。法定代表人：裘武卫，执行董事。委托诉讼代理人：张晓，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵德林，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海煜申实业有限公司（以下简称煜申公司）因与被上诉人上海开隆汽车贸易有限公司（以下简称开隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。煜申公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第五项、第七项，改判驳回开隆公司一审诉讼请求、支持煜申公司一审反诉请求。事实与理由：一、双方就上海市闵行区XX路XX号XX楼XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋租赁合同》第5.4条中约定了“须提前三个月通知对方”的提前解除权，同时对解除后果也作了约定，提出解除的一方须“赔偿对方3个月租金及物业管理费作为违约金”，开隆公司提出提前解约的，另外“赔偿乙方装修损失”。该条约定合法有效，对双方均有约束力。开隆公司于2017年9月19日向煜申公司送达退租时间为2017年12月31日的《房屋退租通知》，从内容来看系依据第5.4条，不仅符合提前三个月通知的条件，并载明解约原因系“我司内部调整”，还指出“根据我司与贵司签署的房租合同相关内容予以补偿”，故双方租赁合同于2017年12月31日解除。一审法院认定2017年9月19日《房屋退租通知》不产生法律效力，显然是错误的。二、煜申公司在履约过程中无违约行为，不应依据合同第5.3条承担违约责任。从租金支付情况来看，煜申公司系根据开隆公司或开隆公司变更后的履约主体出具的《缴费通知》载明的付款时间、金额、收款单位及账户等内容完成付款义务。煜申公司已在2017年10月25日前付清2015年1月1日至2017年12月31日的租金及物业管理费，不存在违约，反而是开隆公司一再变动经营管理主体，有违约之嫌。双方租赁合同在2017年9月19日第一次退租通知送达时已满足第5.4条约定的解除条件，但开隆公司一直不承担其相应的赔偿责任，煜申公司只得依据合同法第六十条的规定行使同时履行抗辩权而暂不返还系争房屋。开隆公司就2018年1月1日至12月31日的收款未开具任何发票，足以证明其亦承认合同已经解除。房屋使用费与租金不同，不能以此认定违约。三、开隆公司发出的三次《房屋退租通知》还原了本案重要的事实经过，但一审法院片面采纳了最后一份通知并以此认定煜申公司存在违约，对煜申公司是不公的。煜申公司已经搬离，因装修赔偿未解决故而未交接钥匙，且系争房屋已停水停电和停门禁，无法使用，煜申公司不仅无需支付2018年7月16日之后的房屋占有使用费，开隆公司还应退还煜申公司多付的房租和物业费。综上所述，一审判决有误，请求二审法院予以改判。开隆公司辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了各项费用均为先付后用，同时明确约定了逾期付款的违约责任。合同履行过程中，煜申公司长期拖欠租金、物业管理费，逾期支付早已超过30天，合同约定的解除条件已经成就，开隆公司于2018年5月8日向煜申公司发送《解除租赁合同的通知》，煜申公司于同日签收，故双方租赁合同于通知载明的解除时间2018年5月18日解除。二、《房屋租赁合同》未约定合同当事人的任意解除权，合同第5.4条约定了提前解约一方之解约请求得到对方同意致使合同解除后，提前解约一方应承担的违约责任，并不是合同解除的条件。煜申公司认为第5.4条是合同解除权的约定条款，系其单方理解，无事实和法律依据。开隆公司于2017年9月19日向煜申公司发出《房屋退租通知》是为了与煜申公司协商解除租赁合同事宜，但煜申公司对此无任何响应，更没有同意解除租赁合同，故双方未就解除租赁合同达成合意，该退租通知不发生解除合同的法律效力。2017年9月19日之后，双方还在履行《房屋租赁合同》，开隆公司继续提供出租房屋、物业管理等服务，煜申公司仍继续租赁并使用房屋、接受开隆公司提供的物业管理等服务。三、开隆公司的银行账户明确具体，煜申公司知晓开隆公司的银行账户且不存在任何付款障碍。煜申公司在二审中也自认并出示了付款明细表，该表上清楚记载开隆公司及其全资子公司上海A有限公司（以下简称A公司）的收款账号。煜申公司提到的先收到付款通知再支付费用的主张，与事实严重不符，系煜申公司故意混淆合同义务的履行顺序，不能因开隆公司有过催收行为或煜申公司长期存在欠缴费用的违约行为而推定双方合同约定的付款方式发生改变，更不能因煜申公司长期存在违约行为而推定煜申公司违约行为的合法性。四、一审法院在一审中多次劝说建议煜申公司搬离以避免损失进一步扩大，但煜申公司仍一直占有房屋拒不返还，故煜申公司应向开隆公司支付房屋占有使用费。一审法院已充分考虑房屋的实际情况对房屋占有使用费予以调低，远低于合同约定三倍租金的标准。五、由于房屋租赁合同解除的原因完全在于煜申公司存在违约行为，故根据合同第5.3条约定，煜申公司无权要求开隆公司赔偿房屋装修补偿。综上，不同意煜申公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持一审判决。开隆公司向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁合同于2018年5月18日解除；2.煜申公司向开隆公司支付违约金71,638.31元（计算标准：合同约定的月租金20,508.43元及月物业管理费3,371元之和的3倍）;3.煜申公司向开隆公司支付自2018年7月16日起至实际交还房屋之日止以合同约定的日租金标准的3倍计算的房屋使用费（合同约定的租金标准为674.25元/天，房屋使用费的计算标准为674.25元/天×3＝2,022.75元/天);4.煜申公司立即腾空房屋交还开隆公司。煜申公司向一审法院提出反诉请求：1.开隆公司支付煜申公司违约金71,638.31元；2.开隆公司赔偿煜申公司装修损失（该损失以实际的评估价格为准）；3.开隆公司返还煜申公司支付的自2018年7月16日起至2018年12月31日止的租金112,796元（计算方式：20,508.43元/月，共计5.5个月）及自2018年7月16日起至2018年9月30日止的物业费8,427.50元（计算方式：3,371元/月，共计2.5个月）。审理中，煜申公司将第2项诉讼请求变更为：开隆公司赔偿煜申公司装修损失476,105元（计算方式：煜申公司装修总费用680,150元，煜申公司实际使用了三年，故开隆公司应赔偿煜申公司装修总费用的70%，即680,150元×70%＝476,105元）。一审法院认定事实：系争房屋系开隆公司承租自案外人Z公司。开隆公司（出租方、甲方）与煜申公司（承租方、乙方）就系争房屋签有《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，计租面积为224.75平方米；乙方确认，上述房屋已根据乙方需求，由甲方统一装修，装修费用由乙方承担；乙方承租系争房屋作经营办公用；租赁期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止；租赁期间，乙方租金按计租面积计算，标准为3元/平方米/天，每五年递增3%，即2015年1月1日至2019年12月31日期间租金为1,230,506.25元，每年应付租金为246,101.25元；2020年1月1日至2024年12月31日期间的租金为1,267,421.44元，每年应支付253,484.29元；乙方按年度支付租金，先付后用，应于每年12月31日前支付完毕下个租赁年度租金；租赁期间，乙方物业管理费按计租面积计算，标准为15元/平方米/天，每月应付3,371元，每季度应付10,113元；乙方按季度支付物业管理费，先付后用，应于每季度开始前15日支付完毕下个季度物业管理费；若乙方无正当理由逾期未支付租金、物业管理费或其他费用，每逾期一日，应按未付租金之千分之五向甲方支付违约金；租赁期间，若乙方有下列行为之一，甲方可提前解除本合同，乙方应向甲方支付3个月租金及物业管理费作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应承担损失赔偿责任：（1）乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日以上的；若甲乙双方中一方，提出提前解除合同的，须提前三个月通知对方，并赔偿对方3个月租金及物业管理费作为违约金；甲方提出解约的，须赔偿乙方装修损失，赔偿金额按以下方式计算：（乙方装修投入÷租赁期限）×未履行租赁期限；乙方应在本合同提前解除或到期当日腾空租赁房屋，将房屋以良好的可租用状态交还给甲方，若乙方逾期未交还房屋的，甲方有权按合同终止日前日租金的三倍和实际占用天数收取乙方房屋占用费，同时乙方应承担占用期间的物业管理费及相关能源费用。上述合同签订后，开隆公司向煜申公司交付了系争房屋。2017年9月4日，A公司向煜申公司发送《房租费用催缴通知》，该通知载明：贵方租用我司位于上海市闵行区XX路XX号XX楼XX室的房屋，根据双方签订的房屋租赁合同，现我司向贵司发出缴费通知，具体费用如下：1.物业管理费收取时间从2017年4月1日至2017年12月31日，应缴费金额30,339元；2.电费收取时间从2017年3月1日至2017年8月31日，应缴费金额10,756.45元，共计费用41,095.45元，请贵司于2017年10月1日前按此通知支付租金及相关费用，支付公司名称：A公司。该通知并附开户行及账号。2017年9月19日，A公司向煜申公司发送《房屋退租通知》，该通知载明：贵方租用系争房屋，因我司内部调整，将于2017年12月31日退租，请提前做好退租准备；相关退租事宜，请于2017年9月21日下午2点到本大楼9楼会议室协商，请贵方予以配合，安排相关人员与会。2018年4月12日，A公司向煜申公司发送《房屋退租通知》，该通知载明：因我司内部调整，已于2017年9月下发房屋退租通知，并就此事协商：由租户提供相关装修合同（复印件）及付款发票存根联（复印件）。我司将以此为依据，根据我司与贵司签署的房租合同相关内容给予补偿。现已2018年4月，贵司尚未有退租迹象，且未支付合同内约定费用：1.2018年1月1日至2018年4月30日租金82,033.75元；2.2018年1月1日至2018年4月30日物业管理费13,484元；3.2017年3月1日至2018年2月28日的电费6,822元，共计费用102,339.75元。请租户于2018年5月4日前联系物业，办理相关退租手续，我司将于2018年5月7日解除贵司在我司的相关物业支持（停车位、门禁系统、强弱电、保安保洁等）。2018年5月8日，开隆公司向煜申公司发送《解除通知书》，该通知书载明：2017年9月19日，开隆公司委托A公司发函煜申公司协商解除《房屋租赁合同》，但煜申公司并未按函告通知的时间前往协商相关解除事宜，双方并未对解除租赁关系达成一致意见，该《房屋租赁合同》对双方仍有约束力，开隆公司继续履行《房屋租赁合同》项下全部合同义务。截至2018年4月30日，煜申公司拖欠2018年1月1日至2018年4月30日的租金82,033.75元、2018年1月1日至2018年4月30日的物业管理费13,484元、2017年3月1日至2018年4月30日的电费7,916.18元。鉴于煜申公司长期拖欠租金、物业管理费及电费，开隆公司有权依据《房屋租赁合同》第5.3条之约定解除租赁合同，并要求煜申公司承担相应违约金，故开隆公司再次委托A公司发函给煜申公司，希望煜申公司能于2018年5月5日前办理相关退租手续，但煜申公司仍未予理睬。现开隆公司再次发函告知煜申公司：1.煜申公司拖欠房屋装修费、租金、物业管理费及租金远超过30日，开隆公司依据合同约定于2018年5月18日依法解除双方的《房屋租赁合同》；2.煜申公司应于2018年5月18日前支付拖欠的全部费用，并依约承担违约责任；3.若煜申公司未在上述时间完成退租撤场工作，开隆公司将依法采取相应措施，包括但不限于取消门禁授权、禁止停车、停水、停电等，以维护自身的合法权益，由此产生的一切后果及风险由煜申公司自行承担。煜申公司于2018年5月8日签收该通知书。煜申公司的付款情况为：2015年3月27日，煜申公司向上海B有限公司（以下简称B公司）支付租金307,818.16元；2017年10月25日，煜申公司向A公司支付物业费41,095.45元；2018年5月9日，煜申公司向A公司支付租金103,433.93元；2018年5月21日，煜申公司向A公司支付租金及物业费170,809.5元；2018年6月28日，煜申公司向A公司支付物业费10,113元。上述付款均由开隆公司向煜申公司开具发票。另查明，A公司于2017年9月19日向案外人上海C有限公司（以下简称C公司）、上海D有限公司（以下简称D公司）发送了《房屋退租通知》，通知内容同A公司于2017年9月19日发送给煜申公司的《房屋退租通知》内容。2018年4月12日，A公司向C公司发送《房屋退租通知》，该通知中载明的事项基本同A公司当天发送给煜申公司的《房屋退租通知》内容。再查明，A公司系开隆公司的全资子公司，开隆公司系B公司的全资子公司。A公司实际负责系争房屋的租赁管理事宜。一审法院认为，开隆公司委托A公司于2017年9月19日向煜申公司发送的《房屋退租通知》是否产生合同解除的法律效力？对此，一审法院认为，根据《合同法》关于合同解除权的规定，《合同法》系将合同解除权赋予守约方，违约方并无合同解除权，在对方并无违约情形的情况下，违约方不得单方解除合同。本案中，虽然开隆公司与煜申公司在《房屋租赁合同》中约定：“若任意一方提出提前解除合同的，须提前三个月通知对方，并赔偿对方三个月的租金及物业管理费作为违约金；开隆公司提出提前解约的，须赔偿煜申公司装修损失”，但该约定应理解为提前解约一方之解约请求得到对方应允致使合同解除后，提前解约一方应承担的违约责任，而非合同的解除条件。故开隆公司根据上述约定委托A公司于2017年9月19日向煜申公司发送《房屋退租通知》，要求煜申公司于2017年12月31日退租，但在煜申公司不存在违约情形的情况下，开隆公司无权单方解除合同，故2017年9月19日的《房屋退租通知》并不产生合同解除的法律效力。综上，一审法院认为，开隆公司与煜申公司之间就系争房屋租赁合同签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。煜申公司作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但煜申公司在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对开隆公司主张的诉讼请求1，一审法院认为，开隆公司以其于2018年5月8日发送的《解除通知书》上载明的合同解除日期，即2018年5月18日作为合同解除日，于法无悖，一审法院予以支持。对开隆公司主张的诉讼请求2，一审法院认为，基于合同的解除原因系煜申公司拖欠租金、物业管理费所致，开隆公司对于合同解除违约金的主张，符合双方合同约定，一审法院予以支持。对开隆公司主张的诉讼请求3，一审法院认为，煜申公司自2018年7月16日起即因开隆公司对系争房屋停水停电而停业，并未在系争房屋内从事经营活动，对此，开隆公司亦无异议，故对开隆公司主张的自2018年7月16日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，一审法院认为，应以合同约定的租金标准之50%（即674.25元/天×50%=337.13元/天）予以计算更为公平合理。对开隆公司主张的诉讼请求4，一审法院认为，双方的租赁合同解除后，煜申公司当然应该向开隆公司返还系争房屋，故对开隆公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于煜申公司已支付的2018年7月16日至2018年12月31日的租金112,796元、2018年7月16日至2018年9月30日的物业管理费8,427.50元，开隆公司同意用于直接抵扣煜申公司应付的房屋占有使用费，一审法院予以照准。对煜申公司的反诉请求，一审法院认为，开隆公司不存在违约行为，煜申公司向开隆公司主张的违约金、装修损失赔偿、租金及物业费返还均无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后于2019年11月6日作出判决：一、上海开隆汽车贸易有限公司与上海煜申实业有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年5月18日解除；二、上海煜申实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海开隆汽车贸易有限公司违约金71,638.31元；三、上海煜申实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海开隆汽车贸易有限公司自2018年7月16日起至实际返还租赁房屋之日止以337.13元/天的标准计算的房屋使用费；四、上海煜申实业有限公司于判决生效之日起十五日内将上海市闵行区XX路XX号XX楼XX室房屋返还上海开隆汽车贸易有限公司；五、上海煜申实业有限公司已付的租金112,796元、物业费8,427.5元用于抵扣其上述应付款项相应的金额；六、驳回上海开隆汽车贸易有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海煜申实业有限公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,029.36元，由上海煜申实业有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计2,078.62元，由上海煜申实业有限公司负担。二审中，煜申公司向本院提供如下证据：1.落款盖有“上海D有限公司”印章和签名为“胡某”的书面证人证言；2.申请证人陈某出庭作证，陈某表示其在C公司担任总经理；上述两组证据都是为了证明开隆公司于2017年9月19日单方提出解除租赁合同的过程及合同履行期间支付租金、物业管理费都是按照开隆公司的要求进行，不存在违约行为；3.两份付款通知，煜申公司表示目前只找到两份，一份是2014年底要求煜申公司将弱电工程款18,125元付至B公司账号，另一份是2016年8月要求煜申公司将房租、物业费等308,380.65元付至开隆公司账号，该两份通知未加盖公章和标注日期，可见开隆公司在实际操作中不规范，也证明了煜申公司缴费是按照开隆公司通知的时间和账号进行支付。开隆公司质证表示：对证据1，证人胡某未出庭作证，证人证言不符合法律规定的形式要件，且胡某担任法定代表人的D公司也是欠缴开隆公司房租的违约方，证言内容也大部分与事实不符，故对该证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可；对证据2，证人陈某所在的C公司也是欠缴房租的违约方，双方曾协商解除合同，但未达成一致意见，开隆公司从未收到过装修合同、付款凭证等材料，故对真实性、关联性和证明目的均不予认可；对证据3，该两份通知未加盖任何公章，不排除系煜申公司单方制作，从内容上来看仅列明一些数字，没有任何明确的意思表示，故对真实性、关联性和证明目的均不予认可。本院认证如下：证据1，证人胡某未出庭作证，故本院无法确认该份证人证言是否系其本人真实意思表示，故对该证据不予采信；证据2，鉴于证人的陈述与煜申公司就此所做的陈述基本相同，且证人所在的C公司也是被开隆公司解除租赁合同的三家公司之一，故仅凭该证人证言无法达到煜申公司的证明目的；证据3，该两份通知没有加盖开隆公司或A公司的公章，亦无经办人签名或送达的相关证据，故本院对该证据的真实性无法确认。经审理查明，除了煜申公司付款情况这一节事实有遗漏和错误外，一审法院认定的其余事实无误，本院依法予以确认。关于煜申公司的付款情况，煜申公司提交了明细表，开隆公司对此无异议，本院予以确认，具体如下：2015年3月27日，煜申公司向B公司的银行账户转账支付了2014年12月8日至2015年12月31日租金287,118元、2014年12月8日至2015年6月30日物业管理费20,226元、电费474.16元，合计307,818.16元，开隆公司开具了发票。2016年8月19日，煜申公司向开隆公司的银行账户转账支付了2016年1月1日至12月31日租金246,101.25元、物业管理费40,452元、2015年1月1日至2016年6月30日电费21,827.40元，合计308,380.65元，开隆公司开具了发票。2017年6月13日，煜申公司向A公司的银行账户转账支付2017年1月1日至12月31日租金246,101.25元、2016年7月1日至2017年3月31日物业管理费30,339元、2016年7月1日至2017年1月31日电费11,777元，合计288,217.25元，A公司开具了发票。2017年10月25日，煜申公司向A公司的银行账户转账支付2017年4月1日至12月31日物业费30,339元、2017年3月1日至8月31日电费10,756.45元，合计41,095.45元，A公司开具了发票。2018年5月9日，煜申公司向A公司的银行账户转账支付2018年1月1日至4月30日租金82,033.75元、2018年1月1日至4月30日物业管理费13,484元、2017年9月1日至2018年4月30日电费7,916.18元，合计103,433.93元；2018年5月21日，煜申公司向A公司的银行账户转账支付2018年5月1日至12月31日租金164,067.50元、2018年5月1日至6月30日物业管理费6,742元，合计170,809.50元；2018年6月28日，煜申公司向A公司的银行账户转账支付2018年7月1日至9月30日的物业管理费10,113元；该三次付款未开具发票。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于双方租赁合同解除的时间、解除的责任如何认定。煜申公司主张开隆公司于2017年9月19日向其送达的《房屋退租通知》符合双方租赁合同第5.4条的约定，已产生合同解除的法律效力，故双方合同解除时间为该通知载明的退租时间即2017年12月31日。开隆公司则认为其于2017年9月19日向煜申公司发出《房屋退租通知》是为了与煜申公司协商解除租赁合同事宜，但双方未达成合意，故该退租通知不产生合同解除的法律效力，开隆公司于2018年5月8日发出的解除通知才产生合同解除的法律效力，故合同解除时间是该通知载明的解除时间即2018年5月18日。对此，本院分析如下：首先，从开隆公司于2017年9月19日向煜申公司送达的《房屋退租通知》的内容来看，开隆公司以公司内部调整提出解除合同，该解除事由非法定或约定的解除事由，故在双方就解除合同未达成一致意见的情况下，该退租通知不产生解除的法律后果。双方合同第5.4条并非对解除条件的约定，而是对解除违约责任的约定，该条适用的前提条件是双方对解除达成合意。开隆公司在该份退租通知中还告知了双方另行协商解除合同的时间和地点。之后，双方经过协商但未达成合意，煜申公司继续占有使用系争房屋，并支付相关费用，故双方租赁合同仍然存续。故一审法院认定该退租通知不产生合同解除的法律效力，本院予以认同。其次，在合同继续履行的情况下，开隆公司继续按约提供适租的租赁房屋，煜申公司亦应按约履行支付租金的义务。双方在租赁合同中明确约定了租金、物业管理费、其他费用的支付标准及支付方式，也明确先付后用。煜申公司主张双方在实际履行中改变了合同约定的支付方式，其每次根据开隆公司或开隆公司变更后的履约主体出具的《缴费通知》载明的付款时间、金额、收款单位及账户等内容完成付款义务，故其不存在拖延支付租金的违约行为。从二审查明的煜申公司付款情况来看，煜申公司支付款项的账户虽然有B公司、开隆公司及A公司，但从第三笔款项开始，煜申公司都是向A公司支付，而且A公司作为开隆公司的全资子公司，一直受开隆公司委托负责系争房屋的租赁事宜，故煜申公司对支付相关费用的银行账户是明知的。再加以煜申公司在一审和二审中均未提供开隆公司或A公司出具的任何《缴费通知》，故本院对煜申公司的主张不予采纳。根据本案查明的事实，开隆公司在2018年5月8日发出解除合同通知之前发出过多份催缴通知，但煜申公司仍然未及时支付，显然存在违约行为，且符合合同第5.3条约定的解除条件即逾期支付租金、物业管理费或其他费用达30日以上，故开隆公司据此解除双方租赁合同，合法有据。一审法院认定双方租赁合同解除时间为该通知载明的解除时间即2018年5月18日，本院予以认同。关于解除后果的处理，由于解除合同的责任在于煜申公司，而非开隆公司，故一审法院对煜申公司主张的违约金、装修损失赔偿等不予支持，对开隆公司主张的违约金予以支持，均于法有据，本院予以认同。合同解除以后，煜申公司应当向开隆公司返还系争房屋，并应支付占有系争房屋期间的使用费。由于开隆公司自2018年7月16日起对系争房屋进行停水停电，导致煜申公司无法正常使用系争房屋，故一审法院对2018年7月16日之后煜申公司应付的房屋占有使用费按照50%计算，亦属合理。煜申公司要求返还已支付的租金及物业费，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，煜申公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,215.96元，由上海煜申实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年七月三日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……