辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4040号上诉人（原审被告）：曹英义，男，1962年3月19日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连三和住邦物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区友好路101号北塔楼13层10号，统一社会信用代码9121020268705643X2。法定代表人：李春静，董事长。委托诉讼代理人：焦大为，男，该公司职员。上诉人曹英义因与被上诉人大连三和住邦物业管理有限公司（以下简称三和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初16339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人曹英义及三和物业公司委托诉讼代理人焦大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹英义上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：在2008年1月交房时，开发商大连鹏德房屋开发有限公司就与万科物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，期限是2008年1月1日至2010年12月31日，并有业主确认函，2011年6月前上诉人一直正常交纳物业费，以后未交物业费的原因有以下几方面：1.对开发商更换后续物业管理公司不满意。当初购买该楼盘房屋很大程度上是看中开发商宣传的万科物业管理才购买，可万万没想到开发商在前期物业服务合同终止前就替业主指定了后续的物业服务公司且未告知业主，业主未在后续物业服务合同上签字，也不持有该合同，对该合同完全不知情。很多业主对开发商的这一行为很不满意。新物业公司接手后的表现让业主大失所望，大大降低了业主的交费意愿，物业服务质量极其低劣，对管理对象管理检查维护不及时，对小区私搭乱建、圈占公共绿地不尽管理职责，致使小区凌乱不堪，严重影响业主居住体验。不公示公共收益情况，侵占业主利益，这些情况有实物照片为证，事实与被上诉人自称的为小区提供了优质高效服务是完全不符的，无奈很多业主以长期拒交物业费的方式来抗争。2.因为漏雨造成的损失赔偿问题一直未解决。2011年七八月间，一天夜里下大雨，导致上诉人阳台天棚雨水管附近大量渗水，导致上诉人财物遭受重大损失。报物业公司现场查看后未说明漏雨原因，造成上诉人阳台橱柜门及边框变形、橱柜里的棉被、毛毯及衣物等发霉、墙体脱落，室内地板进水鼓涨开裂，经济损失两万多元。后经了解，导致漏雨的真正原因是被上诉人对公共部位的检查维护不到位，致使雨水管堵塞，给业主造成经济损失，责任在被上诉人。3.上诉人汽车轮胎被人为扎漏，被上诉人负有不可推卸的责任。三和物业公司辩称，不同意曹英义的上诉请求。1.被上诉人于2011年1月1日与三家房地产公司签订前期物业服务协议，开始为绿色家园小区提供物业服务。上诉人2011年1月至6月物业服务费已经缴纳，证明上诉人认可被上诉人与三家房地产公司签订的前期物业服务协议。2.上诉人所说的房屋漏水情况系发生在阳台，阳台在交付房屋时是露天的区域，有承接雨水的作用。上诉人封闭阳台致使阳台内的储物柜地板损失鼓涨，与被上诉人服务责任无关。且上诉人所讲发生漏雨的时间仍在房屋外墙和屋面质保期限内，应由开发企业承担维修责任，与物业公司无关。3被上诉人在上诉人所居住的小区购买了停车位保险，所有在园区内发生的车辆刮蹭事故，都由保险公司负责赔偿。综上，上诉人所提诸项均不能成为其不交物业服务费的理由。三和物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告自2011年7月1日至2017年12月31日期间物业费人民币7251.66元。2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月27日，原告与案外人大连鹏德房屋开发有限公司、大连长鹭房屋开发有限公司、大连泓良房地产开发有限公司签订《阳光水岸、晶品缘林、山水秀景前期物业服务合同》。根据合同约定，大连鹏德房屋开发有限公司、大连长鹭房屋开发有限公司、大连泓良房地产开发有限公司委托原告提供前期物业管理服务；物业管理服务期限自订立合同起至业主大会成立后与新的物业公司签订物业管理服务合同生效时终止；物业管理服务费由原告按照建筑面积向业主或物业使用人收取，标准为1元/平方米/月（多层住宅，无电梯）。被告系大连市甘井子区惠泽北园6号楼3单元201室业主，房屋建筑面积为92.97平方米，物业费每月每平方米1元。原告为包括被告在内的小区业主实际提供物业服务，被告自2011年7月1日至2017年12月31日止欠缴物业费7251.66元。被告购买案涉房屋后，将外阳台进行了封闭，在阳台搭建了储物间。2011年7、8月间下雨时，被告阳台棚顶处漏雨水。被告称漏雨系水管堵塞造成，经向物业报修后，进行了疏通。原告称当年接到报修后都是联系房地产开发商，由其客服与业主对接。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告是具有收费资质的物业服务单位，为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，原告应当依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，被告应依约缴纳物业费。根据《阳光水岸、晶品缘林、山水秀景前期物业管理委托服务合同》的约定，涉案房屋的物业费为每月每平方米1元，被告房屋建筑面积为92.97平方米，被告应缴纳2011年7月1日至2017年12月31日欠缴物业费7251.66元。原告主张被告缴纳上述费用，于法有据，予以支持。关于被告辩称其居住的房屋漏水，物业公司负有责任一节，由于被告辩称的因阳台水管堵塞造成阳台棚顶漏雨，堵塞和漏雨是否是房屋质量原因，对物业公司收取物业费有何影响，被告对此应提交证据予以证明，现被告证据不足，况且物业公司收取物业费不仅指房屋共用部分维修服务一项内容的收费，还包括共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目的服务收费。即使原告存在履行合同中的维修义务有瑕疵，被告也仅能就对方违约责任另行诉讼，不能以此作为拒付物业费的理由。关于被告辩称其车胎被物业人员扎漏，原告负有责任一节，亦需提供证据证明，且原告车损并非本案物业服务合同法律关系的审理范围，该辩称意见不予采纳。关于被告辩称原告与其之间没有服务合同，案涉服务合同无效一节，根据《阳光水岸、晶品缘林、山水秀景前期物业服务合同前期物业合同》的约定，现为被告小区提供物业服务的系原告，被告作为业主享受了该服务，客观上双方存在物业服务关系，被告以合同无效为由拒缴物业费，依据不足，不予支持。关于被告辩称原告物业服务质量低下一节，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位拒交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，亦会构成“不交物业费”与“服务不满意”之间的恶性循环，与提高小区物业服务质量的期望背道而驰。被告以拒付物业费对抗其所主张的物业服务瑕疵并非理性之举，亦无合法依据，不予支持。尽管一审法院认定被告应依约向原告缴纳物业费，但原告在履行合同过程中，也有需要不断完善的地方，希望原告能着眼大局、着眼未来，多考虑全体小区业主的整体权益，尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量，改善全体业主生活环境。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：自判决发生法律效力后十日内，被告曹英义支付原告大连三和住邦物业管理有限公司自2011年7月1日至2017年12月31日期间的物业费人民币7251.66元。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元（原告已预交），由被告承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。鉴于双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉小区开发建设单位大连鹏德房屋开发有限公司依法与三和物业公司签订的前期物业管理委托服务合同对业主曹英义具有约束力，曹英义以其对前述合同不知情为由拒交物业服务费于法无据。曹英义应按照前述合同约定标准向三和物业公司交纳物业费，其未按约交纳物业费构成违约，应承担继续履行的违约责任，故一审判决曹英义向三和物业公司支付物业费并无不妥，本院予以维持。关于曹英义提出三和物业公司存在服务质量低劣的上诉理由，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，曹英义作为案涉小区业主提出物业公司服务存在瑕疵，其可以采取司法解释规定的方式维权，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业费，故曹英义该项上诉理由不能成立。关于曹英义提出的因漏雨造成其损失以及车胎被扎产生的损失等问题，一审法院合理分配举证责任并以曹英义提供的证据不足为由未采纳上诉人的抗辩理由正确，曹英义该节上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，曹英义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曹英义负担。本判决为终审判决。审判长  周欣宇审判员  王家永审判员  孙文英二〇二〇年七月二十一日书记员  赵 芸