河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1717号原告（反诉被告）：宋建奎，男，1975年7月1日出生，汉族，住址吉林省长春市南关区。委托代理人：许灵媚，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201011443869，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：虞城县今朝置业有限公司，统一社会信用代码：914114256700924775，住所地河南省虞城县健康路。法定代表人：刘芳，总经理。委托代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所，执业证号：14114201210704238，代理权限：特别授权。原告宋建奎与被告虞城县今朝置业有限公司（以下简称今朝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋建奎的委托代理人许灵媚、被告今朝公司的委托代理人孔祥明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋建奎向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同约定的交房义务并办理登记手续；2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金（违约金数额：按照原告已付房款262,761元的日万分之五，从2016年12月01日起至实际交房之日止计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年09月14日，原告购买了被告开发的虞城县××路北侧舒心苑商品住房，并签订了《商品房买卖合同》，购房金额为262,761元，原告已按合同约定履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2016年11月30日将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，逾期交房超过120日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条该规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之五的违约金。由于被告至今未交房，也不协助原告办理产权登记。依法提起诉讼。被告今朝公司辩称：第一，被告将其开发的位于虞城县嵩山大道北侧的舒心苑小区的部分施工工程承包给了陈刚，因欠陈刚一小部分工程款，陈刚称其在施工中使用的混凝土是陈宗领、李秀荣的，陈刚让被告把舒心苑的几十套房产抵押给李秀荣和陈宗领作为施工合同的担保。当时，被告认为欠陈刚部分工程款，没多想就答应了。但后来陈宗领、李秀荣、靳素绢及社会闲散人员和工地施工工人，数次到舒心苑小区售楼部闹事，陈刚逼迫被告给陈宗领、李秀荣出具高息欠款欠条。因被告无法偿还高息欠款，被迫将舒心苑小区71套共计8,380.23平方米房产备案到李秀荣名下，作为欠款抵押。李秀荣等人以明显低于成本价、低于市场价的价格在被告的售楼部售卖抵押的房产，其中包括原告所购买的涉案房产，原告明知售房价格明显低于成本价、市场价格，买卖的房产有纠纷，仍然与李秀荣签订购房合同。陈宗领、李秀荣、陈刚的胁迫行为，经民权县人民法院审理作出刑事判决，该判决已生效，民权县人民法院对上述的犯罪事实给予了认定。同时，原告支付的所谓购房款支付给了李秀荣。因此，依据法律规定李秀荣以被告的名义与原告所签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，原告要求被告继续履行合同，没有法律和事实依据。第二，因原告把所谓的购房款支付给了李秀荣，现在却要求被告继续履行合同，交付房屋。交付房屋需要向有关部门缴纳增值税等费用，在原告不缴纳增值税等费用的情况下是无法办理交付房屋及办理过户等手续的。因为被告没有收到原告的购房款，房屋是被李秀荣低于成本价、低于市场价格卖给原告的。李秀荣出卖被告房产的行为是犯罪行为，签订的商品房买卖合同属于无效合同或可撤销合同，由被告承担房产增值税等费用，显然对被告不公平。原告要求被告支付违约金更是没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，原告的诉请无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告今朝公司向本院提出反诉请求：1、依法撤销被告与原告签订的《商品房买卖合同》；2、诉讼费由原告承担。事实与理由：（同答辩理由）。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉理由与事实不符，事实上是因为房屋涨价被告拒不交房，是不诚信的行为。第一，被告所述的陈刚、李秀荣闹事行为原告一概不知，与原告买房无任何关联性，原告是去被告的售楼部以当时正常的价格购买房屋，并在双方真实意思的表述下签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并交付了契税、房屋测绘费等各项费用，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予以履行；第二，双方的《商品房买卖合同》签订于2015年9月14日，距今已经4年多，被告现提起撤销之诉已超过一年的除斥期间。综上，应依法驳回被告的反诉请求，判决被告继续履行合同并承担违约责任。原告为证明其主张的事实与理由，向本院提交了下列证据材料：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、《商品房买卖合同》，证明2015年9月14日，原告购买了被告开发的位于虞城县××路北侧舒心苑小区的商品房，并签订了《商品房买卖合同》，按照《商品房买卖合同》第八条规定，被告应于2016年11月30日将商品房交付原告使用，但被告至今仍未交房，也不协助原告办理产权登记。按照《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项规定，被告逾期交房已超120日，现原告要求继续履行合同，被告应从2016年12月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。3、房产发票、契税、测绘费、房屋交易手续费、天然气费、有线电视费、房款收据、维修基金、房产登记费票据，证明原告已按照双方签订的合同交付房款及契税、测绘费、房屋交易手续费、天然气费、有线电视费、房款收据、维修基金、房产登记费。4、证人李某1、李某2出庭作证，证明被告至今没有向原告交房。5、（2017）豫1425民初4406号民事判决书，证明虞城县人民法院对相同的案件的判决已生效，根据同案同判规则，应支持原告的诉请。被告依法提交了下列证据材料：第一组：1、民公（刑）诉字（2018）10361号民权县公安局补充移送起诉意见书；2、民权县公安局对陈宗领、李秀荣、陈刚、靳素娟、马松、王磊、朱长海、任宏志、刘文霞、刘芳和李佳凝、史孟玉及高腾询问笔录；3、接处警登记表；4、借款合同、担保协议。5、（2018）豫1421刑初476号判决书。证明：1、陈宗领、李秀荣、陈刚在被告的舒心苑项目部以索要施工工人工资及索要工程款的名义，以堵门、锁门、拉白条福、威胁辱骂售楼部工作人员等手段，多次去舒心苑售楼部闹事，逼迫被告给陈宗领、李秀荣出具高息现金欠条。因被告到期无法清偿高息欠款，被迫将舒心苑71套8,380.23平方米房产备案到李秀荣的名下，抵偿被迫给李秀荣打的欠条上的欠款。2、71套房产被李秀荣以明显低于成本价、低于市场价的价格在舒心苑售楼部售卖，其中就包含本案涉案房产。3、因李秀荣、陈宗领、陈刚等人的上述行为、严重影响了被告的房产销售，导致被告至今不能按照合同约定给正常买房的业主交房。4、李秀荣、陈宗领、陈刚的行为已经构成了寻衅滋事罪，且已被（2018）豫1421刑初476号刑事判决书以寻衅滋事罪定罪量刑。5、依据有关法律法规，李秀荣以被告的名义与原告宋建奎签订的《商品房买卖合同》应撤销，因此，被告要求撤销该合同。第二组：1、房屋托管协议书和退房申请；2、商品房买卖合同；3、民权县公安局调取的被告的4号楼共99套房产的备案信息。4、李秀荣、陈刚把折抵房屋卖给购房人的明细表。证明：1、李秀荣、陈宗领、陈刚逼迫、胁迫被告签订房屋托管协议书，李秀荣以被告的名义销售折抵的71套房产。2、陈刚、李秀荣、陈宗领胁迫、逼迫被告以明显低于成本价和市场价1,500元/平方米价格折抵给李秀荣，并办理了房屋备案，共计71套。3、李秀荣等人以被告的名义与原告签订的《商品房买卖合同》中房屋价格也明显低于市场价格和成本价格，应依法给予撤销。第三组：被告与袁英丽签订的《商品房买卖合同》、购房发票、认购书复印件。证明同一小区被告销售的房屋单价每平方米超过2,800元的事实，明显高于李秀荣销售给原告的房屋价格。第四组：李秀荣的名下未解房源清单，证明被告的房产仍有23套在李秀荣名下，被告受李秀荣、陈刚、陈宗领等人的胁迫行为一直持续中，被告要求撤销《商品房买卖合同》，合法有据，应予支持。庭审中，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2、3、4、5有异议，认为不能达到原告的证明目的。涉案《商品房买卖合同》是在李秀荣等人的逼迫、胁迫下与原告进行签订的，同时购房款没有交付给被告，而是由李秀荣等人收取，而且李秀荣等人已经被认定为刑事犯罪，因此，该合同应予以撤销；证人证言之间相互矛盾；判决书的判处结果是错误的，该判决没有查清案件事实。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对被告提交的第一、二组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，该组证据证明的事实是被告欠付承建人工程款引发的纠纷，原告对此不知情，原告是在被告的售楼部与被告签订的合同。是在没有受到任何干扰的情况下进行的交易，购房价款是经双方协商确定的，亦符合当时的市场价格，原告与被告签订的合同合法有效；对第三组证据有异议，认为该证据的真实性无法核实，且与本案无关；对第四组证据有异议，认为与本案没有关联性，达不到被告的证明目的。经庭审质证，本院认为双方当事人提交的证据客观真实，与本案有关联，本院予以采信。根据当事人的陈述、举证，本院对本案事实确认如下：2012年底，被告今朝公司在虞城县××路北侧开发建设舒心苑小区，2013年初今朝公司将该小区的建设施工工程发包给案外人陈刚（陈刚借用他人资质与今朝公司签订了建设工程施工合同），建筑面积47,726.21平方米，389套商品房。接处警记录表显示：2015年1月20日至2017年8月8日，案外人陈刚多次以向今朝公司索要工程款及工人工资为名，带领或者指使他人到舒心苑小区工地堵门、锁门、拉白条幅，威胁恐吓舒心苑小区售楼部工作人员，要求今朝公司为其向案外人李秀荣的借款12,570,345元提供抵押担保，借款期限二个月（陈刚、陈宗领、李秀荣等人的行为构成寻衅滋事罪，已被追究刑事责任）。今朝公司被迫将其开发的舒心苑小区四幢一单元59套、二单元12套，共71套商品房，建筑面积8,380.23平方米，以每平方米1,500元的价格，抵押给李秀荣，并于2015年2月15日与李秀荣签订《商品房买卖合同》，随将抵押的房产备案到李秀荣名下。借款期限届满，陈刚未清偿所谓的借款，李秀荣等人便出卖抵押的房产，抵偿其所谓的借款。2015年9月14日，原告宋建奎与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买上述抵押的舒心苑小区四幢一单元301号房产，建筑面积130.08平方米。约定每平方米2,020元，2016年3月14日宋建奎一次性付清购房款262,761元，今朝公司于次日给宋建奎出具销售不动产统一发票，后来，今朝公司与李秀荣将该房产备案到宋建奎名下。合同第八条、第九条约定2016年11月30日前交房，逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。由于至今未交付房产，宋建奎依法提起诉讼，请求今朝公司继续履行合同，并按合同约定支付逾期交房违约金。今朝公司认为其与宋建奎签订合同时，受到了陈刚等人的胁迫，不是其真实意思的表示，请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，舒心苑小区西侧的商业用房及道路尚未完工，尚不符合整体竣工验收条件，已有部分业主入住，尚不能办理房产登记手续。案外人陈刚与陈宗领系堂兄弟，李秀荣系陈宗领之妻，靳素娟系陈刚之妻。陈宗领因涉嫌犯聚众斗殴罪，2018年3月5日被民权县公安局刑事拘留，因涉嫌犯组织、领导黑社会性质组织罪、故意伤害罪、非法拘禁罪等罪，同年4月12日被逮捕，于2019年2月26日被一审判处有期徒刑二十五年。李秀荣犯参加黑社会性质组织罪，犯骗取贷款罪，于2019年2月26日被一审判处有期徒刑五年。陈刚犯参加黑社会性质组织罪，犯寻衅滋事罪，犯非法拘禁罪，犯妨害公务罪，于2019年2月26日被一审判处有期徒刑四年。本院认为，原告请求被告继续履行合同，并承担逾期交房违约责任；被告以签订合同时受到胁迫为由，请求撤销合同。涉案合同是否存在可撤销的情形，被告请求撤销合同是否经过一年的除斥期间，系本案原、被告诉争的焦点，分析如下：第一，本案合同属于可撤销的合同。以欺诈、胁迫手段使行为人在违背真实意思的情况下签订的合同，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。被告系房地产开发企业，原告在被告售楼部与其签订《商品房买卖合同》，合同上加盖有被告及其法定代表人的印章，购房款收据及发票上均加盖有被告的印章，双方成立《商品房买卖合同》。被告称其签订合同时受到胁迫，并提供公安机关对陈刚、陈宗领、李秀荣、朱长海、任红志等人的询问笔录、虞城县公安局接处警登记表、（2018）豫1421刑初476号判决书等证据予以证明，足以认定陈刚等人以索要工程款及工人工资为名，在被告的售楼部寻衅滋事，严重影响被告商品房销售活动的事实。由于陈刚、陈宗领等人常以堵门、打架斗殴、限制人身自由等黑社会性质的手段向有关企业、个人索债，被告恐惧其压力，为陈刚向李秀荣出具借条上的借款提供抵押担保，并与李秀荣签订《商品房买卖合同》，将其开发的舒心苑小区71套房产（四幢一单元59套、二单元12套，其中包含后来出售给原告的房产）抵押给李秀荣，并备案到李秀荣名下，对李秀荣等人以其名义出售抵押房产被迫协助，导致原、被告订立《商品房买卖合同》。《中华人民共和国民法总则》第一百五十条规定：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案被告在与原告签订合同时受到胁迫的事实客观存在，案外人的非法胁迫行为使被告陷于恐惧，因恐惧与原告签订合同，非其真实意思，其依法享有撤销权。第二，被告享有的撤销权，因除斥期间经过而消灭。撤销权的性质是形成权，影响撤销权人与相对人之间法律关系的稳定。为尽早明确存在被撤销可能的民事法律行为的效力，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。根据该法律规定，撤销权的消灭主要有两种情形：一是因除斥期间经过而消灭；二是因权利人抛弃而消灭。本案合同签订于2015年9月14日，根据接处警登记表记载和刑事判决书认定的事实，2015年1月20日至2017年8月8日陈刚等人对被告的胁迫行为呈持续状态。陈刚、陈宗领等人于2018年4月12日被以涉嫌黑社会性质犯罪等罪被逮捕，舒心苑小区的开发经营人任红志、朱长海、刘芳等亦于2018年7月26日至30日接受了公安机关的询问，2019年2月26日民权县人民法院作出（2018）豫1421刑初476号刑事判决。根据以上事实，胁迫人被采取刑事强制措施之日起，胁迫行为即告终止，因此，被告受到胁迫的终止之日认定为2018年4月12日（陈刚、陈宗领被逮捕之日）较为适宜，即便以2019年2月6日胁迫人被判处刑罚之日为胁迫终止之日，至被告请求撤销合同之日，已经过一年的除斥期间，符合撤销权消灭的第一种情形，被告享有的撤销权消灭。其反诉请求撤销与原告签订的《商品房买卖合同》没有依据，依法应于驳回。第三，本案合同有效，被告应承担违约责任。撤销权属于民事权利，其行使与否取决于权利人的意思，权利人当然可以放弃权利。有撤销权的当事人于除斥期间经过前没有行使权利，撤销权消灭，可撤销的法律行为即变为完全有效的民事法律行为，基于有效的民事法律行为成立的合同有效。被告未按约定向原告交付房产，构成合同违约，应承担违约责任。由于舒心苑小区尚未全部完工，不能进行整体竣工验收，不具备办理房产登记的条件，同时考虑到今朝公司已将房产备案到宋建奎名下，该小区已有部分业主入住的事实，今朝公司可先将房产交付宋建奎占有使用，待整体工程竣工验收合格后再主张办理房产登记手续。关于原告诉请的逾期交房违约金。考虑到今朝公司在签订合同时受到胁迫，出售给宋建奎的房产价格低于市场价格，再承担较高的违约金，有失公平。同时考虑到宋建奎一次性支付购房款而长期不能入住，必然给宋建奎造成一定损失，该损失理应得到补偿。结合当地房地产行业逾期交房违约金一般约定为日万分之一的情况，为均衡双方利益，今朝公司按日万分之一向宋建奎支付逾期交房违约金较为适宜。原告请求违约金自2016年12月1日起计算至实际交房之日止，由于今朝公司开发的舒心苑小区至今未完工，交房之日尚属待定状态，违约金的具体数额暂无法确定，但自逾期交房之日起至提起诉讼之日止的违约金32,924元（262,761元×1,253天×0.1‰）可以确定，本院予以支持。提起本案诉讼后的违约金，可待具体交房日期确定后另行主张。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告的反诉请求，因除斥期间经过，撤销权消灭，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告虞城县今朝置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告宋建奎逾期交房违约金32,924元；二、驳回被告虞城县今朝置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，反诉案件受理费100元，合计412元，由被告虞城县今朝置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  梁培勤二〇二〇年七月二十九日书记员  张胜锦