上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6064号上诉人(原审被告)：张毅，男，1966年11月13日出生。上诉人(原审被告)：叶巧桂，女，1943年8月28日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：张宇，女，1969年6月5日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：刘红亮，上海东方环发律师事务所律师。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：毛孝伟，上海东方环发律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘海平，女，1949年8月18日出生，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：张素红，上海普衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翻，上海普衡律师事务所律师。上诉人张毅、叶巧桂、张宇因与被上诉人刘海平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初58484号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张毅、叶巧桂、张宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除刘海平与张毅、叶巧桂、张宇之间的房屋买卖合同关系或发回重审。事实和理由：2016年6月，房屋所有权人张根富以低于市场价近15%的价格与刘海平达成房屋买卖意向，并委托张毅办理本次交易的相关手续。2016年6月20日，张根富与叶巧桂在准备与刘海平商谈房屋买卖事宜的路上摔伤，2016年6月23日前后出现老年痴呆症状，语言能力退化，2016年6月26日丧失语言能力和表达能力，基本完全丧失民事行为能力。张毅将该情况告知刘海平，刘海平希望继续交易，故2016年6月29日张毅代张根富与刘海平签订的《协议书》时，张毅的代理不能反映张根富的真实意思。张宇对房屋买卖过程不清楚，对张毅代理张根富的行为并非都认可，在张根富丧失行为能力且没有指定监护人的情况下，张宇知晓交易情况后也不予认可。2017年2月初，上海市静安区不动产交易中心撤销网签合同，张毅与刘海平口头达成一致，双方互不承担责任，由张毅将房款退还给刘海平，该事实行为解除了双方签订的房屋买卖合同。至此，双方前期交易终止，张毅的代理权限亦终止。因张根富已丧失行为能力，重新交易必须取得其授权，故此后张毅关于房屋买卖的代理行为均属无权代理。被上诉人刘海平辩称，2016年6月29日的《协议书》是张根富摔伤后遗症出现之前签订的，系其委托张毅办理房屋买卖事宜，应属合法有效。刘海平对张根富的精神状况并不知情，即便张根富真的丧失民事行为能力，其也不能撤销清醒时达成的房屋买卖合同。上海市静安区不动产交易中心撤销的是交易过户的手续，其无权撤销张根富与刘海平之间的房屋买卖合同，也无权撤销张毅的代理权。况且，当时明确房屋买卖参照之前的协议继续履行，重新办理过户手续。刘海平从2016年7月5日入住至今，张宇从未提出过异议，对其不知晓房屋买卖事宜不予认可。据此，同意一审判决，请求予以维持。刘海平向一审法院起诉，要求判令：张毅、叶巧桂、张宇继续履行买卖合同，协助将上海市静安区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至刘海平名下。一审法院认定事实如下：张毅、叶巧桂、张宇分别为张根富之子、之妻、之女。系争房屋产权登记在张根富一人名下。2016年6月，张根富与刘海平就买卖系争房屋达成合意，并向刘海平交付了其委托张毅代为办理相关手续的委托书。后刘海平于同月15日、16日各向张根富支付定金5万元。2016年6月29日，张毅代张根富(甲方)与刘海平、案外人汤某某(乙方)签订《协议书》，载明：甲方和家人一致同意把系争房屋卖给刘海平或汤某某，总价199万元；乙方付给甲方定金40万元，以后转为购房款；违约金为总房价20%，计40万元；乙方付定金后如反悔不购买则属违约，甲方有权没收定金；甲方如遇房屋升值反悔不卖房屋则属违约；甲方保证该房屋在交易之前无抵押贷款、无民间抵押、无人员挂靠户口，也无其他经济纠纷，否则甲方属违约；2016年12月31日前甲乙双方互相配合完成该房屋在交易所交易过户；交易过程中所有的税费、杂费由乙方承担支付；甲乙双方在签订正式房屋买卖合同(网签)当天，乙方需支付总房价的50%(含定金)首付款给甲方，剩余的50%购房款以联名账户形式存于甲方指定银行，待双方交易过户完成后当天，乙方需配合甲方到银行撤销乙方的名字，将此购房款一次性支付给甲方，如届时乙方以种种理由不撤销并拖欠甲方尾款则视为违约，并按欠款金额的日息千分之三按实际拖欠日支付滞纳金；甲方同意在收到乙方支付首付款后于2016年7月5日之前可以搬住该房屋。当日，刘海平向张根富账户支付90万元。2016年7月5日，张毅将系争房屋交付给刘海平，后刘海平搬进系争房屋居住。2016年11月15日，张毅找他人代替张根富至交易中心与刘海平就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，载明：总价199万元。审理中，张毅、叶巧桂、张宇称，2016年6月20日张根富摔了一跤，后自当年7月地开始产生后遗症，生活逐渐无法自理，丧失语言功能，神智有时清楚有时不清楚，有老年痴呆症状，无法到场签字，故找他人代签；叶巧桂、张宇对房屋交易的整个过程都清楚，对张毅代理张根富的行为都认可。刘海平称，对张根富的身体情况不清楚，张毅只是说张根富得了肺癌。2016年12月19日，刘海平向张根富账户支付45万元房款。2017年1月15日，张毅代张根富(甲方)与刘海平(乙方)签订《协议》，载明：系争房屋已过户至刘海平名下，但甲方家有数人户口未迁出，所以留下尾款10万元作为户口迁出的信用保证金；等甲方把全部户口迁出后，乙方把10万元无息返还给甲方；如甲方在2017年4月1日还没有把甲方家族人员户口全部从系争房屋迁出的话，甲方就要付违约责任，违约金定为40万元；如甲方违约的话，张毅愿意承担违约连带责任，也可以直接付违约责任；如甲方承担违约责任后，甲方家族人员内的户口仍要在2017内从系争房屋迁出。当日，刘海平向张根富账户支付44万元房款。2017年2月初，上海市静安区不动产交易中心发现系争房屋网签合同系由他人代张根富所签，遂向张毅送达《申请登记文件补正书》，要求张毅提供张根富本人同意出售房屋的证明材料。后因张毅一方无法补出，系争房屋网签合同被撤销。2017年2月14日，张毅代张根富(甲方)与刘海平(乙方)签订《收条》一份，载明：由于甲方张根富的儿子张毅欺骗了乙方，欺骗了房产交易所，使甲乙双方交易过户不能按规进行，交易所要求撤销甲乙双方以前所有的交易手续。为此，张毅代替张根富把原来乙方付给张根富的系争房屋189万元暂交由乙方保管。等下次甲乙双方就系争房屋买卖进行网签时一次性交给交易所资金监管公司保管。等上述资金交给房产交易所监管公司时，此收条自动作废或者当着甲乙双方面销毁。由此引起的一切责任和给乙方造成的损失由张毅承担。其他事宜仍按2016年6月29日甲乙双方签的协议执行，只是将张根富尽的义务转由儿子张毅来完成。同日，张毅自张根富账户内向刘海平退款189万元。张毅代张根富(甲方)与刘海平(乙方)于同一天又签订《补充协议》一份，约定：由于甲方原因使张根富和刘海平的房屋买卖交易不能如期进行，特补充条款如下：一、如在2017年6月30日之前系争房屋甲乙双方还不能过户交易的话，由张毅承担2016年6月29日甲乙双方签订的协议中的违约责任和赔偿乙方的损失。二、如在规定时间内完成上述房屋过户交易，乙方拿到系争房屋产证，张毅不承担违约责任，只承担实际已给乙方造成的损失部分。三、其他事宜仍按以前签的协议执行。稍后，刘海平向张根富账户支付70万元，张毅代张根富向刘海平出具相应收据。审理中，张毅、叶巧桂、张宇称，如果刘海平在2017年6月30日前支付189万元、期间张根富去世，张毅、叶巧桂、张宇可以通过遗产诉讼将系争房屋过户至张毅、叶巧桂、张宇名下后再跟刘海平交易。刘海平称，根据2016年6月29日协议首付只需付40万元，是张毅提出要刘海平多付30万元。2018年4月10日，张根富去世(张根富之父母已先于其去世)，生前未留有遗嘱。后刘海平与张毅一方就系争房屋未完成网签手续，刘海平联系张毅要求继续交易，张毅予以拒绝，刘海平遂提起本案诉讼。现系争房屋由刘海平实际居住使用。一审审理中，刘海平表示愿意支付剩余129万元房款，并将129万元房款交至法院代管。一审审理中，刘海平与张毅、叶巧桂、张宇均称就系争房屋的房屋买卖合同关系存在于刘海平与张根富之间。案外人汤某某向法院表示，其与系争房屋的买卖无任何关系，对系争房屋产权及相关合同责任无任何主张，同意系争房屋过户至刘海平一人名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。首先，刘海平向张根富支付定金时，张根富已向刘海平提交了委托张毅代为处理房屋买卖事宜的委托书，叶巧桂、张宇对张毅代张根富与刘海平签订相关协议均知情、认可，故张毅代张根富与刘海平签订相关协议应为有权代理，对张根富产生法律效力，据此刘海平与张根富之间形成合法有效的房屋买卖合同关系。其次，虽然因系争房屋网签合同因非张根富本人所签而被交易中心撤销，但刘海平与张毅、叶巧桂、张宇均未提出解除房屋买卖合同关系，而是通过签订《收条》、《补充协议》的形式约定了继续履行的具体内容，故法院认为就系争房屋形成的房屋买卖关系应继续履行。现刘海平与张毅、叶巧桂、张宇均同意继续履行相应房屋买卖合同关系、办理过户手续，相关诉请及意见符合法律规定，法院予以准许。最后，关于刘海平应付房款的金额。审理中，张毅、叶巧桂、张宇称，刘海平应按照300万元的房屋总价来继续履行。而根据审理查明的事实，刘海平与张根富于2017年2月14日所签补充协议中对于房屋总价未做特殊约定，且该补充协议同意其他事宜按照在先协议执行，故法院认为，系争房屋交易总价应按照2016年6月29日的协议书确定，基于此刘海平还应支付房款129万元。张毅、叶巧桂、张宇关于刘海平还需支付230万元房款的意见，与查明事实不符，法院不予采纳。关于剩余房款，考虑到刘海平与张毅、叶巧桂、张宇均同意继续履行合同关系，法院予以一并处理。一审法院判决：一、就上海市静安区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的房屋买卖合同关系继续履行，刘海平与张毅、叶巧桂、张宇应于判决生效之日起十日内互相配合办理前址房屋的产权变更登记手续，将前址房屋产权登记至刘海平名下；二、刘海平应于判决生效之日起十日内支付张毅、叶巧桂、张宇房款1,290,000元(该款已交至一审法院代管)。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为张毅、叶巧桂、张宇是否应继续履行房屋买卖合同并协助将系争房屋产权过户至刘海平名下。根据本案已查明的事实，张根富于2016年6月20日摔伤前已就系争房屋买卖与刘海平达成合意，并向刘海平交付了委托张毅代办相关手续的委托书，而后刘海平也于2016年6月15日、16日各向张根富支付定金5万元。后续交易过程中达成的数份协议及房屋交付等事宜均由张毅代办，且叶巧桂、张宇在本案一审中也均表示对房屋交易过程清楚，对张毅代理张根富的行为认可。因此，在没有证据证明前述委托书被撤销的情况下，张毅的代理行为应对张根富发生效力。虽然网签合同因系他人代张根富签名而被交易中心撤销，但是随后张毅又代张根富就后续交易的履行与刘海平签订了《收条》及《补充协议》，并就房款的保管、违约责任及其他事宜的执行作出约定，可见双方继续履约的意愿清晰明确。现张毅、叶巧桂、张宇上诉认为，网签合同被撤销后，张毅与刘海平口头达成一致，双方互不承担责任，由张毅将房款退还给刘海平，该事实行为解除了双方签订的房屋买卖合同，但该意见显然与本案双方的客观履约行为相悖，亦无相应证据予以证明。在房屋买卖合同继续履行，且刘海平将剩余房款支付至一审法院代管的情况下，一审法院判令张毅、叶巧桂、张宇配合刘海平办理系争房屋过户手续于法有据，应予维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,710元，由上诉人张毅、叶巧桂、张宇共同负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 陈 俊审判员 王晓梅审判员 邬海蓉二〇二〇年七月二十七日书记员 慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……