呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1240号上诉人（原审被告）：代卫东，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：王晓莉，女，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭东明，内蒙古典泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：禾海峰，内蒙古典泽律师事务所律师。上诉人代卫东因与被上诉人王晓莉房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人代卫东，被上诉人王晓莉的委托诉讼代理人郭东明、禾海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代卫东上诉请求：1.请求维持原审判决第一项；2.请求撤销原审判决第二、三、四项,并依法予以改判。3、一、二审诉讼费用由王晓莉承担。事实和理由：一、一审人民法院未予查明王晓莉向代卫东交付商铺的具体位置和面积,仅依据合同内容判令代卫东返还商铺,系认定事实不清。代卫东与王晓莉于2016年11月15日签订《协议》,承租王晓莉位于呼和浩特市××层摊位,但由于维多利购物中心一层的商铺并非独立构造,均系统一规划的隔断商铺,不具备独立产权。王晓莉出租给代卫东的35号商铺此前一直由维多利公司向外出租,《协议》签订时维多利公司并未将商铺予以返还,因此《协议》签订后代卫东与王晓莉共同向维多利公司索要商铺,但由于王晓莉的商铺已被出租且租期未到,经协商维多利公司为代卫东提供了一处面积为25平米左右的相邻商铺,并非王晓莉诉请主张的商铺。一审过程中,代卫东向人民法院提供了案涉商铺的具体位置及面积图纸,并抗辩无法向王晓莉返还案涉35号商铺,由于王晓莉本人并未出庭,其代理人当庭表示否认。代卫东认为,关于王晓莉出租给代卫东的商铺的具体位置及面积系本案的重要案件事实,在代卫东已经提供了相关证据的情况下,人民法院应当进行严格审查,而不能仅凭王晓莉的否认作出与事实不符的认定，故应当依法予以纠正。二、一审人民法院在代卫东出示了付款凭证的情况下,未在欠付的租金数额内予以核减,判决金额严重超过实际欠付数额,系认定事实错误。《协议》中明确约定代卫东支付租金的时间为3月31日,6月30日,9月30日,12月31日,一审过程中,代卫东向人民法院提供了50354元的付款凭证,一审人民法院未作核实,直接采信王晓莉的主张,未将40354元在欠付租金中予以核减。事实上,代卫东支付的50354元均系2019年度租金,并且从付款时间来看,未予核减的40354元均系在第一季度及第二季度约定的付款时间支付,完全符合交易逻辑。况且,如果代卫东在2019年支付的40354元系2018年度的租金,如此一来代卫东早已违约,那么为何王晓莉在起诉状中却未予提及,只是以2019年度逾期付款为由提起诉讼,显然王晓莉的主张缺乏事实依据,且严重违反诚信原则。三、一审人民法院在代卫东提出违约金过高的情形下,未按照实际损失进行调整,造成违约金数额严重超出王晓莉的实际损失。一审人民法院以代卫东违约为由,支持了每日200元违约金的诉讼请求,但实际上,由于双方之间的年租金为12万元,如按照每日200元给付违约金,一年的违约金则为73000元,该违约金占年租金的60%以上,显然违约金过高。根据《合同法》第114条规定,约定的违约金过分高于造成的实际损失,当事人可以请求人民法院予以适当减少。一审人民法院直接判决代卫东按照每日200元支付违约金,该判决结果严重损害了代卫东的合法权益,过分的偏袒王晓莉,违背了公平原则。综上所述,一审人民法院未予查清案件事实，请求撤销错误判决内容并依法予以改判。王晓莉辩称，代卫东的陈述与事实不符，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、王晓莉向代卫东交付的商铺是《协议》约定的商铺。具体理由如下:(一)代卫东在王晓莉不知情的情况下与维多利公司签订协议将案涉商铺互换，该行为属于擅自转租，属于《民法通则》中规定的无效民事行为。同时该转租协议恰恰能够证明王晓莉按照《协议》约定将案涉商铺交付代卫东，代卫东已经实际使用和占有该商铺。(二)代卫东所称“…维多利购物中心一层的商铺并非独立构造，均系统一规划的隔断商铺，不具备独立产权”与事实不符，为虚假陈述，从一审中王晓莉所提交的房屋所有权证可以看出，案涉商铺具有独立产权，王晓莉对案涉商铺享有完全、独立的所有权。(三)代卫东所称“由于王晓莉本人并未出庭，其代理人当庭表是否认”与事实不符，为虚假陈述，一审中王晓莉本人实际出庭，且代卫东向一审法院陈述交付的商铺是案涉《协议》约定的商铺。(四)我国法律对于擅自转租行为可以强制执行。代卫东认为的“判决根本无法履行”无事实和法律依据。同时，代卫东已经将案涉房屋返还王晓莉。综上所述，王晓莉向代卫东交付的商铺是案涉《协议》约定的商铺，而非代卫东所称的面积为25平米的相邻商铺。二、代卫东未向法院证明已支付2017年和2018年的租赁费，案涉《协议》约定：“租金为每年12万元，按季度支付，每季度为叁万元，时间为3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。”故按照协议约定，代卫东应按每月1万元的标准向王晓莉支付租金。代卫东提供的50354元的支付凭证实际上除去1万元外，其余款项均为2018年度所欠付租金，代卫东迟延支付2018年的租赁费，王晓莉在本案中未予追究其违约责任并不能代表代卫东支付的50354元就是2019年的租金。代卫东未能举证证明其已经支付2018年的租赁费，依据《民事诉讼法》“谁主张，谁举证”的规定，代卫东应当证明其支付2017年-2019年的租赁费。三、代卫东应按约定向王晓莉支付违约金，协议约定：“支付租金，不得拖延，如拖延一天，除了租金折算外，每天罚款贰佰元。”代卫东在2017年取得商铺后一直使用至今，但是从2019年4月1日起，未按约定支付租赁费，代卫东的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任，按照协议约定代卫东应自2019年4月1日起以每天200元标准向王晓莉支付逾期付款违约金。代卫东单方违约导致协议在租赁期限未届满的情况下解除，给王晓莉另行出租带来很大困难，无形中增加了损失。双方关于违约责任的约定，符合相关法律的规定，不存在约定违约金过高的情形。综上，代卫东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王晓莉向一审法院起诉请求：1.判决解除王晓莉、代卫东于2016年11月15日签订的《协议》；2.判决代卫东十日内腾空位于××路商铺并将商铺返还给王晓莉；3.判决代卫东向王晓莉支付商铺租金(以每月1万元标准计算,自2019年1月1日起计算至返还上述商铺之日止,暂计算至起诉之日为94000元)；4.判决代卫东向王晓莉支付逾期付款违约金(以每天200元标准计算,自2019年4月1日起计算至返还上述商铺之日止,暂计算至起诉之日为45200元)；5.代卫东承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月15日,王晓莉与代卫东签订了《协议》,约定代卫东承租王晓莉所有的的位××路商铺。《协议》约定:“租期从2017年1月1日至2020年12月31日。租金为每年12万元整,按季度支付,每季度为3万元,时间为3月31日,6月30日,9月30日,12月31日,不得拖延,如拖延一天,除租金折算外,每天罚款二百元。付款时间超过10天,王晓莉有权将摊位收回,合同终止。”《协议》签订后,代卫东按季度向王晓莉支付租金。2019年度的租金代卫东拖延未付,仅于2019年10月7日向王晓莉支付1万元。。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，王晓莉与代卫东签订的《协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，应予以保护。王晓莉与代卫东之间形成了房屋租赁合同关系，代卫东应当按照合同约定支付房屋租金。代卫东未按照合同约定的时间支付王晓莉租金，构成违约，应当承担违约责任。《协议》约定：“租期从2017年1月1日至2020年12月31日。租金为每年12万元，按季度支付，每季度为3万元，时间为3月31日，6月30日，9月30日，12月31日，不得拖延，如拖延一天，除租金折算外，每天罚款二百元。付款时间超过10天，王晓莉有权将摊位收回，合同终止。”因代卫东于2019年10月7日向王晓莉支付1万元2019年度的租金，付款时间超过10天，王晓莉有权解除协议，故对王晓莉请求解除《协议》的诉请，一审法院予以支持。《协议》解除后，代卫东理应将所租商铺交还王晓莉。王晓莉请求的违约金符合双方的约定，本院予以支持。因双方约定了租金按季度支付，第一季度的租金支付时间为3月31日，故违约金应当从2019年4月1日起算。代卫东辩称，其并未实际租赁涉案商铺，但代卫东在2017年、2018年两年间一直按合同约定支付租金，与其所称并未实际租赁涉案商铺相矛盾，故对代卫东该辩称，一审法院不予采信。代卫东辩称，其在2019年支付王晓莉租金共计50354元，王晓莉称其中40354元为迟延支付2018年度的租金，一审法院认为，代卫东未提供从2017年至2019年向王晓莉支付租金的全部记录，无法确认其在2019年向王晓莉支付的40354元为2019年度租金，故对代卫东该辩称，一审法院不予采信。代卫东辩称，王晓莉未向其交付商铺，其与维多利公司又签订了一份商铺租赁合同，一审法院认为，该合同是代卫东与维多利公司之间的关系，与本案无关，故不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王晓莉与代卫东于2016年11月15日签订的《协议》；二、代卫东在本判决生效后十日内腾空位于呼和浩特市××路商铺并将商铺返还给王晓莉；三、代卫东在本判决生效后十日内支付王晓莉房屋租金，按照每月10000元的标准计算，自2019年2月1日起计算至返还上述商铺之日止；四、代卫东在本判决生效后十日内支付王晓莉违约金，以每天200元的标准计算，自2019年4月1日起计算至租金给付完毕之日止。案件受理费已减半收取5850元，由代卫东负担。本院二审期间，代卫东围绕上诉请求新提交了三组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：王晓莉于2016年12月20日向王燕出具的授权委托书原件，载明王晓莉授权王燕自2017年1月1日至2019年12月31日经营其位于维多利购物中心一层35号摊位。拟证明王晓莉将摊位租给了王燕，是王晓莉违约在先。证据二：王晓莉2016年11月15日向代卫东出具的载明收到租房定金1万元的收条。拟证明王晓莉未向代卫东退还定金，请求抵顶2019年的租金。证据三：短信往来，拟证明2017、2018年的租金支付情况。王晓莉对上述证据出具说明，载明王燕的授权委托书是代卫东为了符合商场的经营要求让其出具的，代卫东为实际承租人，自王晓莉与代卫东签订协议后，维多利便不再向王晓莉支付租金。并指出1万元租房定金已抵顶了房屋租金。王晓莉主张短信内容只能证明租金支付到2018年第一季度，无法证明已支付了2018年全年的租金。王晓莉二审未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉位于呼和浩特市××路商铺已由维多利公司于2020年3月31日返还给王晓莉。本院认为，本案的争议焦点为：1.代卫东是否应向王晓莉支付租金，具体数额应为多少；2.代卫东是否应向王晓莉支付违约金，具体数额应为多少。首先，王晓莉与代卫东签订租房协议系双方真实意思表示，协议约定由代卫东承租王晓莉位于维多利购物中心一层的35号商铺，租期为自2017年1月1日至2020年12月31日。代卫东主张王晓莉实际将案涉商铺租给了王燕，自己并未实际经营，并提供王晓莉向王燕出具的授权委托书予以佐证，王晓莉主张该授权委托书实际上是代卫东为了配合商场的经营让其出具的，代卫东为实际经营人。本院认为，代卫东在2017年、2018年及2019年连续三年向王晓莉支付租金，综合本案事实及日常经验法则，王晓莉的主张可信度更高。本案代卫东曾在一审答辩中陈述：“……王晓莉的商铺我不占着，这两年维多利就没给我原摊位，另外给了我一个摊位，在另一个地方，王晓莉也不管，面积还少了两三平米……”其在上诉状中也提到：“……《协议》签订后代卫东与王晓莉共同向维多利公司索要商铺，但由于王晓莉的商铺已被出租且租期未到，经协商维多利公司为代卫东提供了一处面积为25平米左右的相邻商铺，并非王晓莉诉请主张的商铺。”而在法庭询问中，代卫东一改之前的说法，主张自己从未使用过王晓莉的商铺，后来更换的商铺是向第三人王永亮租的，自己之所以会向王晓莉支付租金是因为双方之间有协议，担心不支付租金会造成违约，之后会向法院起诉要回已支付的租金。代卫东的陈述前后事实截然相反，自相矛盾，且不符合日常经验法则和商业经营逻辑。综合以上事实，本院认为，代卫东与王晓莉签订协议后，由于维多利仍然在使用案涉商铺，故维多利将另一处商铺交予代卫东使用，代卫东持续向王晓莉支付租金的行为证实其对于更换商铺的事实并无异议，且代卫东已实际占有并使用了该商铺，维多利在2017年一季度有无向王晓莉支付租金与本案无关，并不能免除代卫东的租金支付义务。故本院对其主张不予认可。其次，关于代卫东应向王晓莉支付租金数额的问题，代卫东主张其在2019年支付的50354元均系2019年度的租金，另外出具收据，证明王晓莉未将租房定金1万元退还，请求抵顶2019年租金。而王晓莉则主张，已支付租金中的40354元是用于支付2018年度欠付的租金，只有2019年10月7日支付的1万元，是属于2019年的租金。另外出具说明，主张租房定金已经抵顶房租。根据代卫东提供的双方往来短信，可以看出代卫东已将2017年度及2018年第一季度的房租付清，但并不能看出代卫东已将2018年度剩余房租付清，庭审中代卫东表示银行回单均已丢失，仅从短信内容无法判断1万元的定金有无抵入房租的事实，更无法证明2018年二、三、四季度支付房租的事实，代卫东无法提供证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果，对于代卫东的主张本院不予认可。本案在审理过程中，案涉商铺已由维多利公司于2020年3月31日返还给王晓莉，故对于王晓莉请求代卫东腾空并返还其位于××路商铺的诉讼请求，本院不再另行处理。代卫东应在本判决生效后十日内，按照每月10000元的标准计算，自2019年2月1日起至2020年3月31日向王晓莉支付房屋租金。最后，关于违约金数额的问题。代卫东与王晓莉基于意思自治签订《协议》，《协议》约定，承租人迟延支付租金，按每日200元的标准支付违约金，代卫东违背诚实信用原则，迟延支付租金，构成违约，故应当按照《协议》约定，按每日200元的标准向王晓莉支付违约金。综上所述，代卫东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11700.0元，由代卫东负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月十三日（法官助理 王 文 京书 记 员 刘 东 升