广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初2564号原告：惠州市惠湾联盟实业有限公司，住址：惠州市大亚湾西区*********宏业大厦11层02-07号房。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人冷明华，广东荣超律师事务所律师。被告：惠州市****乐房地产开发有限公司，住址：惠阳区淡水南三东路6号。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：刘婕、郭靓杰，系被告公司员工。原告惠州市惠湾联盟实业有限公司与被告惠州市****乐房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告惠州市惠湾联盟实业有限公司委托诉讼代理人冷明华、被告惠州市****乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付其拖欠的佣金514023.45元；2、本年诉讼费由被告承担。2020年6月18日，原告当庭变更第一项诉讼请求为“判令被告向原告支付其拖欠的佣金600828.14元”。事实与理由：2019年2月1日，原被告双方签订《销售代理合同（地产二手、分销）》（以下简称“合同”），合同约定甲方委托乙方为惠阳雅居乐花园洋房提供销代理服务，委托推广期限自2019年2月1日起至2019年3月31日止。双方还在合同中约定了佣金计提的具体方式（详细见合同的相关条款）。其后，原告于委托期限内努力促成成交了共计86套房屋，但被告只认定原告促成成交了共计78套房屋，其单方认定原告存在8套违规认购的房源，故尚欠该8套房屋的佣金共计514023.45元（当庭变更为600828.14元）未付原告。以上事实有《销售代理合同（地产二手、分销）》、《客户带访确认单》、《惠阳雅居乐花园认购书》及《惠阳区项目渠道排名说明》等材料为证。截止起诉前，原告多次向被告催要欠款，但被告均予以拒绝。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。原告向本院提交如下证据：1、销售代理合同，证明原被告之间存在销售代理关系，被告委托原告为其提供洋房销售代理服务，原被告双方在合同中约定执行周期在2019年2月19日至2019年3月31日期间的洋房销售代理佣金计提比例为6%+10000元；2、惠阳项目渠道说明，证明在未最终结算费用前，被告原本初步认定原告于2019年2月19日至2019年3月31日期间促成成交的洋房套数为86套，在三家销售代理公司中排名第二，但之后实际结算时被告却单方认定原告存在8套违规认购的房源，故意使原告排名末位，从而达到少付佣金的目的；3、客户带访确认单，证明被告确认案涉8套洋房均属于原告公司员工推介客户；4、认购书，证明通过原告公司及员工的努力，案涉8套洋房均促成成交，且8套洋房总售价为人民币8680469元。被告惠州市****乐房地产开发有限公司辩称，1、2019年2月19日至3月31日期间，被告委托原告及惠州市言信广告有限公司（以下简称“言信公司”）、惠州市***地产经纪有限公司（以下简称“中居公司”）代理销售惠阳雅居乐花园洋房，并签署相应的《销售代理合同》。为区分自来客户（即自发到销售现场的客户）及中介公司引荐的客户、明确客户具体源自哪家中介公司，《销售代理合同》第六条约定，中介公司需在客户到访前1小时报备至雅居乐雅居宝云客系统，具体的推荐确认流程及判客标准在附件2约定。合同附件2第二条约定如何判定客户成交的有效性，其中明确约定“被推荐人（即乙方推荐客户）的必要信息记录以手机号码为首要判断标准，若被推荐人信息在乙方录入前已被他人录入雅居宝，则该推荐无效”、“被推荐人到访意向项目前，应至少提前60分钟以上录入意向被推荐人的必要信息，否则推荐无效”、“被推荐人须于3天内到访意向项目，否则该推荐无效”。《销售代理合同》是双方的真实意思表示，合法有效。对于涉案8套房源，认定不符合结佣条件的原因如下：（1）客户“林夏莲”：原告在系统报备的时间为2019年3月30日10:02:02，客户到访时间为2019年3月30日10:00，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；（2）客户“刘新枚”：原告在系统报备的时间为2019年3月31日17:55:19，原告竞争对手言信公司在系统报备的时间为2019年3月31日12:52:47，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；（3）客户“漆爱姣”：原告在系统报备的时间为2019年3月1日19:35:42，客户到访时间为2019年3月1日18:30，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；（4）客户“舒清玉”：原告在系统报备的时间为2019年3月30日14:38:03，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月31日14:35:58，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；（5）客户“许奕佳”：原告在系统报备的时间为2019年3月30日18:01:21，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月30日17:54:48，即客户信息在原告报备前已被他人录入，且客户到访时间为2019年3月30日16:30，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；（6）客户“闫雪梅”:原告在系统报备的时间为2019年3月31日17:26:43，原告竞争对手言信公司在系统报备的时间为2019年3月31日15:24，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；（7）客户“邹烨”：原告在系统报备的时间为2019年3月30日18:49:53，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月30日18:10:51，即客户信息在原告报备前已被他人录入，且客户到访时间为2019年3月30日17:00，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效;（8）客户“林仕彪”：原告签署的《客户带访确认单》有涂改，《客户带访确认单》规定如有涂改，则该推荐无效。2、原告与被告每月对佣金进行结算，对于涉案8套房源，因不符合约定的结佣条件，结算时均列明该房源发放佣金金额为0元，且备注“中介公司有问题单位”，原告对结算表内容进行了盖章确认，2019年9月，双方再次对合作期限内不符合结佣条件的房源进行了确认，双方再次确认该8套房源需“排查扣除”，“总计提佣金”为“-514023.45元”，原告对该汇总排除结算表内容亦盖章确认，即原告确认了该8套房源不符合结佣条件，应当排除结算。3、经双方结算后，原告向被告出具了总金额为5637560.88元的发票，该金额为扣除前述514023.45元后的金额，即原告对结佣扣除8套房源事项进行了第三次确认。被告于2019年11月27日向原告支付了与发票金额等额的款项。至此，被告已履行完毕合同约定的义务。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院驳回其全部诉讼请求。4、合同第三页明确约定淘汰机制，末尾公司停止合作，实际结算佣金为5%+1万元，惠阳项目渠道排名说明显示合作期间原告公司是排名最末的，因此按照5%+1万元计算佣金，根据双方的结算均是按照5%+1万元进行结佣，原告对结算表进行了结算确认，原告开具的发票金额也是按照5%+1万元开具的，被告已经按照合同约定履行了相应的付款义务。被告惠州市****乐房地产开发有限公司向本院提交证据如下：1、《渠道结佣凭证》、《客户带访确认单》，证明涉案8套房源不符合结佣条件；2、《2018年12月-2019年3月结算表》、《2019年4月结算表》、《2019年5月结算表》、《2019年6月结算表》、《2019年7月结算表》，证明原、被告双方每月对佣金进行结算，对于涉案8套房源，因不符合约定的结佣条件，结算时均列明该房源发放佣金金额为0元，且备注“中介公司有问题单位”，原告对结算表内容进行了盖章确认；3、《2019年9月-排查扣除-结算表》，证明双方再次对合作期限内不符合结佣条件的房源进行了确认，双方再次确认该8套房源需“排查扣除”，“总计提佣金”为“-514023.45元”，原告对该汇总排除结算表内容亦盖章确认，即原告确认了该8套房源不符合结佣条件，应当排除结算；4、发票，证明经双方结算后，原告向被告出具了总金额为5637560.88元的发票，该金额为扣除前述514023.45元后的金额，即原告对结佣扣除8套房源事项进行了第三次确认；5、《客户收（付）款入账通知》，证明被告于2019年11月27日向原告支付了与发票金额等额的款项。至此，被告己履行完毕合同约定的义务。经开庭质证，被告对原告提交的证据发表意见如下：1、对证据一的三性认可，对证明目的不予认可，销售代理合同第六条合同附件2第二条约定了认定结佣的条件，双方对涉案8套房不予结佣的依据；2、对证据二的三性认可，证明目的不予认可，被告并非单方认定8套房源不符合结佣条件，之后双方的结算单及原告开给被告的发票中，均扣除了8套房源，双方是认可的；3、对证据三的三性认可，证明目的不予认可，结合合同约定的结佣条件及贷款确认单上原告填写的客户相应到访时间的内容，相应客户是不符合结佣条件的；4、对证据四的真实性认可，关联性不予认可，合同第三条明确约定，代理佣金等于签约金额乘以具体比例，客户认购不代表签署正式的商品房买卖合同，不能作为结佣依据，且涉案8套房均为按揭，根据合同5.1.2条，按揭付款在房管局网签后才符合结佣条件，因此认购书不能作为结佣依据。原告对被告提交的证据发表意见如下：1、对证据一中的《渠道结佣凭证》真实性不确认，也不认可其证明内容，该证据系被告单方制作，其可以随时修改，不应采信该证据；对《客户带访确认单》真实性确认，但不认可其证明内容，该证据恰恰证明被告工作人员在《客户带访确认单》签字确认案涉8套洋房均属于原告公司员工推介客户。2、对证据二、证据三、证据四真实性确认，但不认可被告的证明内容，被告据此证据主张因为原告在《结算表》上盖章确认并收款，因此表明原告对双方的结算费用没有异议，原告对此不予认可，原告之所以盖章并收款是因为想尽早先拿到部分佣金费用，而并不是对结算没有异议，双方结算时，原告对被告提供的《结算表》有异议，就是对案涉8套洋房被被告认定为违规并不予支付佣金有异议，原告认为没有违规，应当按约支付佣金，由于原告当时经营周转比较紧张，虽然对案涉8套洋房被认定为违规并不予支付佣金有异议，但为了尽早先拿到部分佣金费用而被迫同意先搁置这8套洋房，先结算其他没有争议的，于是就在《结算表》上盖章，拿到其他78套房的佣金后，原告就提起了本案诉讼这也表明原告当时对案涉8套洋房被认定为违规并不予支付佣金是有异议的。3、对证据五的真实性确认，但不认可其证明内容，该证据只能证明被告向原告支付了5637560.88元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，原被告双方签订《销售代理合同（地产二手、分销）》（以下简称“合同”），合同约定甲方委托乙方为惠阳雅居乐花园洋房提供销代理服务，委托推广期限自2019年2月1日起至2019年3月31日止，2019年2月19日至2019年3月31日计提比例为6%+10000元并约定了淘汰机制（末位公司停止合作且业绩排名倒数一名公司佣金降低1%，实际结算佣金为5%+10000元），在委托期限内，原告需在客户到访前1小时报备至雅居乐雅居宝云客系统中，原被告双方应在本项目销售现场设置二手联动客户登记确认，由原被告双方各派一名专职人员负责客户确认工作，原告带其二手客源到达销售现场后，须先到二手客户登记确认处进行登记确认，原告员工在填写完《客户带访确认单》后，应向被告出示工卡并附上其名片一起交被告确认人，被告确认人在核实相关资料后，对真实签名的客户，被告确认人即可对《客户带访确认单》予以签名确认，具体的确定流程及判定标准见（附件2），合同附件2内容为：1、推荐确认流程；2、判定客户成交有效性。被告在2020年10月24日出具的《惠阳项目渠道排名说明》显示，原告在2019年2月19日至2019年3月31日原成交数据为86套，排名第二，由于原告在合作期存在8套违规认购房源，排查后扣除剩余的成交套数为78套，排名第三并以最低条件进行佣金结算。涉案8套房源的认购人均已与被告签订认购书。被告提交证据证明涉案8套房源存在违规行为，不符合结佣条件：具体如下：1、客户“林夏莲”，原告在系统报备的时间为2019年3月30日10:02:02，客户到访时间为2019年3月30日10:00，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；2、客户“刘新枚”，原告在系统报备的时间为2019年3月31日17:55:19，原告竞争对手言信公司在系统报备的时间为2019年3月31日12:52:47，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；3、客户“漆爱姣”，原告在系统报备的时间为2019年3月1日19:35:42，客户到访时间为2019年3月1日18:30，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；4、客户“舒清玉”，原告在系统报备的时间为2019年3月30日14:38:03，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月31日14:35:58，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；5、客户“许奕佳”，原告在系统报备的时间为2019年3月30日18:01:21，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月30日17:54:48，即客户信息在原告报备前已被他人录入，且客户到访时间为2019年3月30日16:30，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效；6、客户“闫雪梅”，原告在系统报备的时间为2019年3月31日17:26:43，原告竞争对手言信公司在系统报备的时间为2019年3月31日15:24，即客户信息在原告报备前已被他人录入，该推荐无效；7、客户“邹烨”：原告在系统报备的时间为2019年3月30日18:49:53，原告竞争对手中居公司在系统报备的时间为2019年3月30日18:10:51，即客户信息在原告报备前已被他人录入，且客户到访时间为2019年3月30日17:00，原告未在客户到访前提前60分钟报备，故该推荐无效;8、客户“林仕彪”，原告签署的《客户带访确认单》有涂改，《客户带访确认单》规定如有涂改，则该推荐无效。原告在被告制作的惠阳雅居乐-惠湾联盟（外场）自2018年12月至2019年7月的结算表及惠阳雅居乐-惠湾联盟（外场）-2019年9月-排查扣除-结算表上均有盖章，被告按照上述表中确定的金额向被告支付了佣金，原告向被告出具了相应金额的发票。本院认为，原被告双方签订的《销售代理合同（地产二手、分销）》是原被告双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，合同中对合作内容、委托期限、佣金标准及付款方式、佣金结算条件、原告客源的确定等均有约定，附件中还明确了推荐确认流程、判定客户成交有效性的条件，原被告双方均在该份合同上盖章，不存在合同无效的情形，本院完全尊重双方当事人的意思自治。本案中，原被告争议的八套房的佣金中原告代理的客户“林夏莲”、“刘新枚”、“漆爱姣”、“舒清玉”、“许奕佳”、“闫雪梅”、“邹烨”均是合同约定的无效客户，但原告代理的客户“林仕彪”因《客户带访确认单》涂改作废并非合同约定的无效情形，本院认为规定《客户带访确认单》涂改无效的作用是保证《客户带访确认单》的真实性，提醒代理人员若有涂改应更换新的《客户带访确认单》进行填写，而非欲使其代理行为直接无效，且《客户带访确认单》经涂改并非原告单方责任，被告也未尽到相应的提醒及基本审核义务，因此本院认为原告在客户“林仕彪”的代理过程中时并不存在违约。关于原告盖章确认的惠阳雅居乐-惠湾联盟（外场）的多份结算表，本院认为上述结算表是原被告双方的结算依据，并不能作为认定原被告双方行为是否违约的依据，若结算表存在错误，也应予以更正，故不能依据被告盖章确认了上述表中内容就剥夺其主张合法权益的权利。综上本院对原告第一项诉讼请求中的58823.15元依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠州市****乐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告佣金人民币58823.15元。二、驳回原告惠州市惠湾联盟实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4470元（原告已预交），由原告惠州市惠湾联盟实业有限公司自行负担3959元，由被告惠州市****乐房地产开发有限公司负担511元，被告惠州市****乐房地产开发有限公司负担的受理费511元应于判决生效之日起10日内迳付原告惠州市惠湾联盟实业有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 翟雄文二〇二〇年七月二日法官助理 胡 旭书 记 员 刘 露