广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14021号上诉人（原审被告）：谢云霞，女，1968年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：郑秀芸，女，1994年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。上诉人谢云霞因与被上诉人郑秀芸房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人谢云霞上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、郑秀芸歪曲事实，谢云霞是争取收回自己少收的半月房租，即遭到对方报警对待，谢云霞严厉大声回应，请出去报警，是正当保护自身安全。二、本房屋整个地下三层都没有房产证，谢云霞在签订涉案合同时当场讲明了这一事实，并尽自己的能力向租客提供方便，通过正规中介放租，收取一定租金。郑秀芸之后提出的要求超出合同权限范围，因此属于郑秀芸违约，押金不应退还。三、不管住几天，都应按月收取租金，郑秀芸仍欠半月房租应予清缴。被上诉人郑秀芸二审答辩称：谢云霞上诉主张的事实和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。郑秀芸于2019年8月19日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.谢云霞退还5000元押金给郑秀芸；2.谢云霞向郑秀芸支付违约金5000元。事实和理由：2019年6月16日，郑秀芸与谢云霞签订了《房屋租赁合同》（下称租赁合同），约定谢云霞将广州市越秀区寺贝通津X号大院X房出租给郑秀芸，租期自2019年6月20日起至2020年6月19日止，每月租金2500元，押金5000元。出现违约时，违约方支付相当于押金的违约金。同日，郑秀芸交付了首月租金和押金（押二付一）共7500元给谢云霞。郑秀芸要求谢云霞办理租赁备案登记。谢云霞称出租的房屋为单位租赁的公房，并非谢云霞名下房产，无法办理备案登记。后来，双方经过协商，一致同意提前解除租赁合同。约定，郑秀芸再住半个月即2019年7月20日至2019年8月5日，谢云霞就收半个月的租金，押金退还郑秀芸。郑秀芸于2019年7月22日交付了从7月20日至8月5日这半个月的租金1250元。2019年7月30日，谢云霞突然要求郑秀芸于8月5日前搬走。郑秀芸无奈下也答应了并于8月3日提前搬离涉案房屋且将房屋钥匙还给了谢云霞。但在8月3日交接之时，谢云霞验收完房屋后突然提出要在押金中扣除半个月的租金（即1250元）作为补偿，郑秀芸不同意，谢云霞将郑秀芸暴力赶出涉案房屋并扣留了押金不肯退还。后经郑秀芸及中介多番交涉，未果。根据租赁合同第二条，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还给承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租房有权从押金中扣除。谢云霞无故扣押郑秀芸的押金不退还，属于违约。《广州市房屋租赁管理规定》第十二条，房屋租赁双方当事人签订房屋租赁合同后，应当到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。郑秀芸要求谢云霞办理备案登记应属于双方法定的权利义务。谢云霞没有房产证办理不了备案登记，经协商双方才决定提前解除租赁合同，郑秀芸未违约，谢云霞没有任何理由从押金中扣除半个月租金作为其所谓的“补偿”。直至起诉前，谢云霞仍拒绝退还押金。鉴于谢云霞长期未按合同约定履行退还押金的义务，其行为己构成违约。为维护郑秀芸的合法权益，故提起本案诉讼。谢云霞一审未作答辩。一审法院经审理查明：郑秀芸（承租方）与谢云霞（出租方）及蒙丹婷（中介方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：经中介方促成，出租方与承租方就房屋租赁事宜于2019年6月16日签订本合同。第一条、出租方同意将座落于广州市越秀区寺贝通津X号大院X房出租给承租方。第二条、租赁条件。1.租期：自2019年6月20日起至2020年6月19日止，共一年。免租期自2019年6月16日起至2019年6月19日止。免租期内承租方无需支付租金。但需承担物业管理费、水电煤气费等实际发生的费用。出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年6月16日。2.押金：5000元。合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出祖方经济损失，出租方有权从押金中扣除。3.租金：每月2500元。第四条、出租方义务，1.出租方保证具备出租该物业之合法权利，否则，承担由此导致的—切法律责任。第六条、违约责任，1.除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违的金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。第九条、租赁双方签订之《广州市房屋租赁合同》仅用于办理租赁备案手续，如与本合同不一致，以本合同为准等。同日，谢云霞出具2份《收款收据》，其中1份内容为：本人谢云霞是位于广州市越秀区寺贝通津X号大院X房之合法业权人。现收到租客郑交来承租该物业之两月押金款项5000元。另1份内容为：本人谢云霞是位于广州市越秀区寺贝通津X号大院X房之合法业权人。现收到租客郑秀芸交来承租该物业之首月租金款项2500元。根据郑秀芸提供的微信聊天记录记载：郑秀芸于2019年6月16日转账支付7500元给谢云霞，于2019年7月22日支付1250元给谢云霞。2019年11月29日，广州市房地产档案馆出具《广州市房地产产权情况表》，记载广州市越秀区寺贝通津X号大院X房没有产权登记档案信息。一审法院认为：郑秀芸、谢云霞自签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。鉴于谢云霞未能为郑秀芸办理涉案房屋的租赁登记备案，谢云霞已构成违约，应承担违约责任，郑秀芸据此要求谢云霞退还押金及支付违约金合法有理，一审法院予以支持。谢云霞没有到庭应诉，视为放弃对郑秀芸的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，一审法院于2019年2月19日判决如下：一、被告谢云霞应于本判决发生法律效力之日起五日内将押金5000元一次性退还给原告郑秀芸；二、被告谢云霞应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性将违约金5000元支付给原告郑秀芸。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由被告谢云霞负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方无新证据提交。二审另查明，一、郑秀芸一审提供双方微信聊天记录的主要内容如下：7月16日，郑秀芸：“阿姨，我办理律师实习需要办居住证，然后出租屋服务管理中心的人说需要先办理备案登记，然后就需要屋主房产证原件和复印件、业主身份证原件和复印件。想请问一下你什么时候有空能来协助我一下吗？”谢云霞：“这样啊，办理律师实习需要居住证？”郑秀芸：“对呀，律协的要求。”谢云霞：“这个还要交费，我要问一下，你有律协的要求文件吗？我怕我说不清楚”。……郑秀芸：“我本来以为只需要租房合同就好了，就不用麻烦你，可是不行。最好能快一点。看你什么时候方便吧。”……谢云霞：“我尽快去问”。7月19日，郑秀芸：“阿姨，我可能要住多几天，房子没有那么快找到。那个房租我是现在转给你，还是你在押金里扣呢？”谢云霞：“你另外租房子吗？”郑秀芸：“对呀，不然我没法办居住证啊。”谢云霞：“你先找好吧。如果半个月左右，我就收半个月吧。到时再算。”郑秀芸：“好的，谢谢。”谢云霞：“我也不好意思，没办法帮你办”。郑秀芸：“没事没事，没想到办实习证要这么麻烦”。谢云霞：“那你先再找地方”。7月22日，谢云霞：“那你先半个月半个月的付房租，我周末会回去一下，找中介吧。”郑秀芸：“那我是现在交半个月吗？”……谢云霞：“我想你可能真的没有那么容易找到房子，所以1200先1300先都可以的。尽快吧，我认识的中介我都问了，没有办法办。”郑秀芸：“嗯嗯，登记备案是一定要房产证的，我这几天再看看房。”谢云霞：“我就没办法留你，你住一个月了都很干净，我挺喜欢这样的，祝你顺利。”7月30日，谢云霞：“秀芸，你好，休息了吗？我想问一下，到5号能否搬呢？”郑秀芸:“阿姨，我还没找到合适的房子呢。如果到了时间我会交租的。”7月31日，谢云霞：“秀芸，考虑怎么样呢？”郑秀芸:“能怎么考虑，5号搬走呀。”谢云霞：“可以吗？”郑秀芸:“不然能怎么办？”谢云霞：“就是时间确定吗？”郑秀芸:“对呀。”谢云霞：“你那天有空吧？”郑秀芸:“我周末先收拾一下。”谢云霞：“那我5号过来？”8月2日，郑秀芸:“阿姨，我明天早上就搬走了，你九点半有空过来交接一下吗？”谢云霞：“我尽量早点到，10点左右都可以吧”……。二、谢云霞二审陈述称其与郑秀芸签订涉案租赁合同时明确告知郑秀芸涉案房屋没有取得产权登记；郑秀芸二审亦陈述在与谢云霞签订租赁合同时未要求出示和审查涉案房屋产权证，并称当时亦觉得有无房产证并不重要，签订合同后因办理律师实习证需要办理租赁合同备案才知道必须要有房屋产权证。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对谢云霞的上诉主张，本院认定如下：依照双方陈述及诉前的聊天记录，郑秀芸在与谢云霞签订涉案房屋租赁合同时并未要求涉案房屋必须具有产权证，郑秀芸在签订合同之后因自身工作需要办理涉案租赁合同备案进而需要提供涉案房屋产权证，而涉案房屋不能满足其需要。在这一过程中，谢云霞确认郑秀芸需另行租赁房屋，提出郑秀芸于2019年8月5日交还房屋，双方就此亦达到一致意见，并于2019年8月3日实际办理了涉案房屋交接手续。据此可认定双方系协商一致解除合同，均不应当承担违约责任。谢云霞应向郑秀芸退还押金5000元。另外，双方租赁合同并未约定谢云霞需要配合郑秀芸办理租赁登记备案手续，一审法院以此为由认定谢云霞违约应向郑秀芸支付违约金，缺乏合同依据。至于房屋租金支付的问题，双方合同明确约定租金起算时点为2019年6月20日至合同解除双方于2019年8月3日办理房屋交接手续，尚不满一个半月，郑秀芸实际已向谢云霞支付了一个半月的租金，谢云霞主张郑秀芸应再向其交付半个月租金，缺乏事实和合同依据。因此，谢云霞主张郑秀芸存在欠租行为，并以此为由主张不退还押金亦不能成立。综上所述，一审法院认定谢云霞构成违约应承担违约责任，理据不足，应予纠正。但上诉人谢云霞上诉主张不应向郑秀芸返还押金以及郑秀芸仍需要向其支付半月租金亦不能成立，故本案案件受理费仍应由谢云霞负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37484号民事判决第一项以及一审案件受理费负担的认定；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初37484号民事判决第二项；三、驳回郑秀芸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人谢云霞负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月三十日书记员  纪惠敏黄晶晶