北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6234号上诉人（原审被告）：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路9号黄村镇政府东配楼313室。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：张淑荣，女，北京昊坤嘉业房地产开发有限公司法务。被上诉人（原审原告）：姚素贞，女，1954年12月12日出生，汉族，北京市炭儿胡同小学退休教师，住北京市大兴区。上诉人北京昊坤嘉业房地产开发有限公司（以下简称昊坤嘉业公司）因与被上诉人姚素贞财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初9482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊坤嘉业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回姚素贞的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对返水原因的认定属于认定事实错误。2016年7月姚素贞所住的北京市大兴区×镇×区×号地×地块×号住宅楼×层×单元×房屋(以下简称×房屋)返水是因遭遇罕见大雨，大市政雨水排水不畅导致，属于不可抗力，并非房屋出现质量问题导致。二、一审法院认定我方应赔偿姚素贞11139.52元属于适用法律错误。姚素贞的房屋及房屋内家具、装饰装修及其他财产在2015年因雨水淤积、侵蚀受过损失，且2016年7月至今已经有三年，姚素贞的所受损失可能是在此期间内导致，其并无法证明房屋损失是因2016年返水所致。即使2016年返水造成了姚素贞的损失，海尔洗衣机和飞利浦电视并不在现场，无法认定海尔洗衣机和飞利浦电视是因返水造成的损失。此外，蓝盾保险柜为金属制品，即使返水也不可能造成损失。根据现场勘查，壁画仍是完好的状态，并未造成损坏，因此不存在壁画的损失。姚素贞辩称:同意一审判决，不同意昊坤嘉业公司的上诉意见。2015年因返水已经造成了我的损失，后昊坤嘉业公司赔偿了我5000元。2016年又因为返水造成了我的财产损失，我已经在一审中提交了相应证据；海尔洗衣机和飞利浦电视在评估的时候都有，后来才处理掉。姚素贞向一审法院起诉请求：1.判令昊坤嘉业公司支付我名下的×房屋因2016年7月被淹所造成的全部损失共11139.52元；2.由昊坤嘉业公司承担本案诉讼费、鉴定费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月27日，昊坤嘉业公司作为出卖人、姚素贞作为买受人就×房屋签订了《北京市商品房预售合同》，该合同的第18条约定了住宅保修责任，其中第（一）款载明：该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。后姚素贞称该房屋于2013年年底交付。2015年5月26日，×房屋办理X京房权证兴字第×号房屋所有权证，房屋所有权人登记为姚素贞，房屋建筑面积为63.55㎡，总层数为14（-2）。庭审中，姚素贞向法庭提交一份2017年5月2日盖有昊坤嘉业公司首邑溪谷物业服务中心公章的《委托书》，以证明因存在设计和质量问题对×房屋的下沉庭院进行过改造；其向法庭提交照片，以证明2016年7月×房屋因返水造成的损失情况；其向法庭提交信访事项实体性受理告知书，以证明×房屋被淹一事姚素贞向北京市大兴区住房和城乡建设委员会进行了信访。昊坤嘉业公司向法庭提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，以证明涉案房屋是竣工验收合格的；其向法庭提交姚素贞2015年9月30日出具的《承诺书》，以证明2015年姚素贞家中受损失因特大暴雨大市政雨污水系统排水不畅导致；其向法庭提交北京市大兴区气象局的气象凭证以及网络新闻打印件，以证明2016年7月20日出现特大暴雨，导致马路积水车辆被淹及地铁停运。本案审理过程中，因双方对×房屋及物品因返水受损的情况存在争议，姚素贞向法庭申请对其受损金额进行评估。后经高院摇号，确定北京大展资产评估有限公司为本次评估的评估机构。该评估机构于2019年12月18日作出报告书，确定评估对象和评估范围为：飞利浦电视、沙发、海尔洗衣机7.0KG、海龙组装电脑、蓝盾保险柜、定做柜子、壁画、楼梯修复、电视柜、墙；评估结论为：在评估基准日2019年10月13日北京市大兴区人民法院委估的姚素贞诉北京昊坤嘉业房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷案中核实北京市大兴区×街×号院×号楼×层×单元×房屋因2016年7月20日返水造成的房屋及相关物品损失价值为11139.52元。评估费5000元由姚素贞先行垫付。评估报告作出后，双方当事人均对上述报告书提出书面异议。姚素贞认为受损资产及相关物品家具等是在2016年受损的，应当按照2016年7月20日为评估基准日，不应以2019年10月13日为评估基准日，另外评估对象中涉及到的飞利浦电视、组装电脑是按照二手家电、电脑回收价确定的价值，显然与受损时的实际价值不符。昊坤嘉业公司则提出如下异议：1.本次评估鉴定过程并未通知我公司前往现场共同指认损害范围进行评估，而仅仅是对姚素贞单方申报的损害范围进行评估，评估物品极有可能因其他原因导致损坏的，其中保险柜为金属制品，即使返水也不可能损坏。另外即使评估物品是因返水造成损坏的，评估因返水造成的损失应是按返水后物品当时的现状进行评估，评估物品是否仍保持当时现状无从得知；2.评估报告书的评估明细表仅显示评估明细的购置时间、原值及净值，但并无相关依据证明评估物品的购置时间及物品的价格、评估物品的权属依据；3.评估明细表仅说明是飞利浦电视、海尔洗衣机、海龙组装电脑、蓝盾保险柜等，但均未提供具体型号、规格、材质，同一品牌、同一类型的家电家具价格相差甚远，二手家电、电脑回收价可能更低；4.评估报告的评估明细表对飞利浦电视及海龙组装电脑的评估均是按照二手家电、电脑回收价确定截止，我司认为上述电视、电脑购置时间均为2009年，使用年限已超过10年，确定电视电脑均价值200元，价格明显过高；5.评估明细表中第八项对楼梯修复的评估仅是体现楼梯的长度和宽度以及修复楼梯的价格，未提供楼梯的修复方案及价格的计算依据，我司不予认可；6.评估报告并未提供墙面测量及计算的依据，仅显示墙面修复所需的价格，评估报告按100元一平米计算，价格明显过高，我司不予认可；7.评估报告并未提供实体勘查记录、市场调查有关现行价格和交易资料等相关记录，缺少重置价格依据的取价资料，因此评估报告中评估对象的价值确认也缺少相关依据。针对双方当事人的上述异议，北京大展资产评估有限公司于2020年1月17日分别出具回复函就姚素贞及昊坤嘉业公司的异议进行回复。其中，针对姚素贞异议回复如下：1.评估基准日以现场勘查日2019年10月13日确定，评估人员未勘查到2016年7月20日泡水现场的状态，申请人提供的照片无法确定泡水后状态，且在评估时市场询价仅能按照评估基准日的现行市场价值为基准确定评估值，无法查询到案发2016年7月20日时的市场价值。2.飞利浦电视、组装电脑购置日期分别为2009年5月和2009年9月，已远超经济使用年限5年，即使案发时间为2016年7月20日也已经超过经济年限，按回收价格确定。针对昊坤嘉业公司的异议回复如下：1.评估公司去现场前联系了双方，但给昊坤嘉业公司电话未打通，因此评估人员去现场仅对姚素贞申报的范围进行评估。我们没有办法确定评估物品是否由其他原因造成损坏，评估物品为单独列示，如果有争议项，可以列为争议，单独去掉争议项金额即可。2.评估人员要求姚素贞提供购置发票及相应合同，但姚素贞并没有提供，我们仅按照姚素贞提供的明细表填列时间为准。3.飞利浦电视有具体型号，海尔洗衣机、组装电脑、蓝盾保险柜未见具体铭牌。飞利浦电视、组装电脑购置日期分别为2009年5月和2009年9月，已远超经济使用年限5年，即使案发时间为2016年7月20日也已经超过经济年限，按回收价格确定。海尔洗衣机、蓝盾保险柜评估均按照评估基准日现行市场销售洗衣机同品牌、规格、功能相似款价格确定评估原值。4.飞利浦电视、组装电脑的二手回收价格经过市场二手回收的市场询价确认。5.评估公司对损坏的修复价值按照公允市场价格予以确定，在做市场调查后确定评估值，评估公司非工程施工方，无法给出具体修复方案。6.北京市大兴区×街×号院×号楼×层×单元×房屋地下一层顶面不规则，评估人员根据现场勘查实际测量情况计算墙及顶的各项数据，计算出累计面积。墙面修复价格包含墙皮铲面皮、基层处理、石膏找平处理、刮耐水腻子处理、刷乳胶漆，市场工程收费每平米100元。7.评估报告明细表提供单价及评估价值，评估实体勘查记录及市场调查为评估工作底稿，并不体现在报告中。为进一步明确双方争议，法院于2020年5月9日联系姚素贞、昊坤嘉业公司及北京大展资产评估有限公司三方对涉案房屋进行了现场勘查。经查，×房屋地下室的墙面有明显水渍，墙皮出现脱落，楼梯边缘有裂缝，沙发、壁画、电视柜、定做柜子、组装电脑、保险柜有浸泡痕迹。地下室南侧阳光房的地下排水管已做封闭处理。现场勘查过程中，×房屋所在小区的物业公司经理称2016年7月姚素贞家中被淹一事已报物业维修，但因问题较多，最后找到开发商的工作人员进行的维修。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，损害他人财产并造成损失的，应当按照法律的规定承担相应的赔偿责任。根据法院现场勘查的情况可以认定×房屋受损系其地下室南侧阳光房排水管返水造成的。昊坤嘉业公司辩称返水原因系2016年7月20日罕见特大暴雨导致大市政雨污水系统排水不畅属不可抗力的抗辩意见没有事实和法律依据，法院不予采纳。对于姚素贞主张的因×房屋返水造成的财产损失，法院认为根据现场勘查情况以及鉴定报告，对其主张的损失11139.52元法院予以支持。据此，一审法院判决：北京昊坤嘉业房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿姚素贞因2016年7月20日北京市大兴区×街×号院×号楼×层×单元×房屋返水造成的房屋及相关物品损失费11139.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：本案争议焦点为昊坤嘉业公司是否应就姚素贞所受财产损失承担赔偿责任及损失数额是否适当。首先，根据已经查明的事实，2015年7月份，姚素贞居住的×房屋地下室在排水管发生返水后，其曾与昊坤嘉业公司进行过沟通和协商。2016年7月，姚素贞居住的×房屋地下室再次发生返水，后昊坤嘉业公司对该地下室南侧阳光房的地下排水管进行了封闭处理。由以上事实可以看出，×房屋地下室在2015年7月发生返水且造成姚素贞一定财产损失后，昊坤嘉业公司并未采取任何有效措施解决返水问题，而是在2017年7月×房屋地下室再次返水后才对地下排水管进行了封闭处理。此后，该地下室未再发生返水。现昊坤嘉业公司上诉主张返水原因是遭遇罕见大雨，大市政雨水排水不畅导致，属于不可抗力，该主张缺乏事实与法律依据。昊坤嘉业公司作为×房屋的出卖人，在《北京市商品房预售合同》中明确约定了其负有住宅保修责任，故在×房屋发生返水且造成姚素贞财产损失的情况下，其应对姚素贞所受合理损失承担赔偿责任。其次，关于财产损失数额，一审法院在诉讼中已委托北京大展资产评估有限公司对姚素贞的财产损失数额进行了评估。在评估报告作出后，姚素贞与昊坤嘉业公司均对评估报告提出了异议，北京大展资产评估有限公司亦针对双方的异议进行了回复。现昊坤嘉业公司虽对评估报告不予认可，但未提供有效的反驳证据。一审法院依据现场勘查情况及评估报告认定姚素贞所受损失为11139.52元并无不当，本院予以维持。综上所述，昊坤嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费203元，由北京昊坤嘉业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  屠 育审 判 员  郭文彤审 判 员  刘保河二〇二〇年七月二十一日法官助理  李靖元书 记 员  段 楝