辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1309号上诉人（原审原告）：王俊福，男，1969年10月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审原告）：张淑梅，女，1968年9月2日出生，俄罗斯族，住抚顺市顺城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨鑫，抚顺市顺城区恒泽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：姚武斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓龙，该公司销售总监。上诉人王俊福、张淑梅因与被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初415号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王俊福以及其与张淑梅共同委托诉讼代理人杨鑫、被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司委托诉讼代理人刘晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊福、张淑梅上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院作出的（2020)辽0411民初415号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人确实存在逾期办证的违约行为，但是在双方签订的《合同补充协议》关于逾期办证违约金明显存在严重的不对等。第一、合同文本中多处提到系违约情况按日计算，而仅仅在关于办理产权登记手续的补充约定是“……出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金……”违约金的约定应保障合同双方利益的平衡，现逾期办证违约金的约定明显与其他违约条款约定不同，导致了上诉人与被上诉人之间利益失衡，双方的约定也不具有对等性。二、一审法院适用法律错误。第一、本案合同为格式合同，对此类合同条款，就应当依据民法基本原则，如公序良俗原则、诚实信用原则、显失公平原则、平等互利原则等作为判断依据。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应考虑《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，以维护上诉人的合法权益。第二，关于违约金，违约金是具有惩罚性条款，《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同条款中违约金的约定一方面是为了督促合同当事人及时、全面履行合同义务，另一方面是为了保护守约方损失得到合理补偿，惩罚违约行为。而本案中上诉人与被上诉人按照双方违约情形约定，如果上诉人逾期提交办证资料则按日承担逾期购房款总额的万分之一，但被上诉人在约定期限内未办理房屋权属证书的，仅按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金，合同中关于违约金的约定明显失衡，有悖公平合理的原则。按照一审法院判决，依合同约定，被上诉人在三年多的时间内才办理完产权证书，而被上诉人逾期支付违约金按照总房款的万分之一，即66.1元，该约定不仅不能实现担保和督促合同义务履行的功能，也不足以弥补上诉人不能对涉案房屋行使法律上的处分权所受的损失。根据双方签订的商品房买卖合同补充条款，若买受方在办理产权登记时出现违约行为则按照日万分之一计算，即多达好几万元，而出卖人逾期办理产权登记，则按照总房款万分之一计算，即本案的66.1元，双方差距好几百倍，合同约定中明确出现不对等性，明显显失公平，一审法院认定有误。第三、关于违约金数额方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。而本案中，按照双方约定的日万分之一计算，明显低于逾期贷款利息，根据双方签订合同的对等性主张违约金数额。抚顺深商投商用置业有限公司辩称，一、本案答辩人与上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，一审认定案件事实清楚、法律关系明确。依据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人与答辩人签订的买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方在没有达成协议变更的前提下应当按照合同约定的义务履行，一审法院对于案件事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、双方的买卖合同对答辩人逾期办理产权证书有明确的约定，应当按照合同约定的违约责任进行担责，上诉人要求改判或发回重审，所要支付的违约金于法无据，不应得到支持。依照买卖合同补充协议第六条第六款约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”现双方签订合同有效，双方并未对该条款进行变更。又根据《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，”又根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”本案中上诉人以答辩人提供格式条款的合同，显示公平且违约金过低，并未就显示公平提供任何证据，上诉人应当承担举证不利的后果。根据《合同法》第114条规定，上诉人亦未就答辩人逾期办理产权证书导致的损失提供相关证据，且买卖合同中明确对于违约金进行约定，我们不能排除上诉人以诉讼手段谋取暴力的想法。退一步讲，如上诉人扭曲案件事实，认为答辩人存在逾期办理产权证的违约情形，答辩人应按合同约定承担违约责任，而不应在毫无证据和法律依据的前提下擅自变更合同和违约金，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。综上所述，上诉人的各项上诉请求既无事实依据，又无法律依据，且证据不足，请法院依法驳回上诉人的各项诉讼请求。王俊福、张淑梅向一审法院起诉请求：1、判决被告支付违约金32583元；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告王俊福与张淑梅系夫妻关系。2013年5月16日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：“二原告以公积金贷款的方式购买由被告开发的位于抚顺市顺城区某路XX-X号X单元XXX号房屋，建筑面积为125.71平方米，该商品房单价为人民币每平方米5258元，总金额人民币陆拾陆万零仟玖佰捌拾叁元整。”同日，双方再次签订《合同补充协议》一份，约定：“双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。双方均在合同上签名捺印、盖章。同日，二原告将全部购房款660983元交付被告，被告出具一份有其盖章的销售不动产统一发票。2015年6月2日，被告将该房屋交付二原告使用。2018年9月27日，二原告取得该房屋不动产权证书，该不动产权证书号为辽（2018）抚顺市不动产权第XXXX号。现二原告以诉称理由来院告诉，因双方分歧较大，未能达成调解协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当全面履行各自义务。本案，原被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该合同及协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及协议约定全面履行各自义务。二原告已将购房款全部交付被告，且确因被告原因导致二原告未按约定期限内取得不动产权证书，被告应当按照合同及协议约定承担违约责任。关于违约金数额，原告主张《合同补充协议》中关于违约责任的条款属于被告提供的格式条款，对双方违约责任的承担比例上显示公平，要求增加被告承担违约金数额，因双方签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均系双方真实意思表示，虽为被告提供的格式条款，但该格式条款应当按照通常理解予以解释，且原告未提供证据证明该格式条款存在显失公平的情况，双方应当按照约定履行各自的违约责任，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。二原告并未因被告逾期办理不动产权证书造成损失，故原告要求被告增加违约金数额的诉讼请求本院不予支持，因被告确实存在逾期办理不动产权证书的违约行为，故本院依照双方签订的《合同补充协议》中的约定予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告王俊福、张淑梅违约金66.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615元，减半收取307.5元，由原告王俊福、张淑梅负担282.5元，被告抚顺深商投商用置业有限公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院另查明，上诉人王俊福、张淑梅与被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司于2013年5月16日签订的《合同补充协议》中第六条（关于办理产权登记手续的补充约定）第3项约定：“……如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应向甲方支付购房款总额万分之一的违约金……”本院认为，本案争议的焦点问题是：王俊福、张淑梅主张增加逾期办证违约金数额应否支持以及该违约金如何计算的问题。关于涉案约定的违约金数额应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。本案中，双方当事人签订的《合同补充协议》中约定如因出卖人的责任致逾期办证所应承担的违约金按已付房款的万分之一计算，也即每万元的房价款仅产生1元的违约金，这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低，既未适当反映逾期办证违约条款的补偿性，也未体现对违约方的惩罚性。此外，上述《合同补充协议》中同时约定了因买受人的责任致逾期办理产权登记手续则以日为标准计算支付违约金。显然，涉案协议关于违约责任的条款未充分保障合同双方利益的平衡，故依法应予适当调整，增加违约金。关于涉案违约金数额如何调整的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，对合同当事人约定的违约金进行适当调整，予以增加或减少的，应当综合考虑违约行为导致守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，在尊重合同自由原则的基础上，兼顾对市场经济公平交易的保护。本案中，从涉案商品房买卖合同的履行情况分析，上诉人虽主张逾期办证违约损失，但亦未举证证明具体损失程度，故本院酌定由出卖人自逾期办证之日起依中国人民银行同期活期存款利率标准按日支付买受人违约金为适当。据此，本院对一审裁判结果予以调整。关于计算逾期办证违约金的期间。涉案《合同补充协议》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。现双方对案涉房屋的实际交付时间为2015年6月2日均无争议，则延后720日对应的日期为2017年5月22日。自2017年5月23日起至上诉人主张的截止日期2018年9月27日即实际取得房屋不动产登记证书的日期，此期间即为逾期办证违约金的期间。综上，王俊福、张淑梅的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初415号民事判决；二、被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王俊福、张淑梅自2017年5月23日起，以660983元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算至2018年9月27日止的违约金；三、驳回上诉人王俊福、张淑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费615元，减半收取307.5元，由上诉人王俊福、张淑梅负担257.5元，被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司负担50元；二审案件受理费613元，由上诉人上诉人王俊福、张淑梅负担563元，被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇二〇年七月二十八日书记员  王 琪