山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1959号上诉人（原审被告）：郭连凯，男，1987年10月28日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘强，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：连俊如，山东寒冰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场，住所地威海经济技术开发区乐天世纪城大厦A-2。经营者：汪传方，男，1961年8月7日出生，汉族，住浙江省天台县，系总经理。委托诉讼代理人：杨海滨，山东鹏华律师事务所律师。上诉人郭连凯与被上诉人威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场（以下简称特乙甲家具广场）因房屋租赁合同纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭连凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，使用法律错误。一、郭连凯与特乙甲家具广场签订的转租合同是否有效，一审法院未予审查确认。根据合同法及相关法律法规的规定：房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。案涉商铺的所有权人非特乙甲家具广场，特乙甲家具广场是不是适格的转租人，即使是适格的转租主体，是否有权进行转租。特乙甲家具广场的转租行为是否经原出租人的同意，一审法院并未查证，双方当事人签订的合同是无效合同还是有效合同，直接涉及到管理费收取合法性的问题，因此，一审判决认定事实不清。二、特乙甲家具广场违反诚信原则，丧失道德底线，在明知原租赁合同将近到期的情况下，欺骗、诱导郭连凯签订转租合同，并诱使郭连凯投资巨额资金进行装修，损失严重，不但应该减免租金，而且理应赔偿。现有证据可以证实，郭连凯在与特乙甲家具广场签订转租合同前，特乙甲家具广场欺骗郭连凯，称特乙甲已经与房东签订20年的合同，实际上原租房合同期限将至；特乙甲家具广场在明知原租期即将到期前提下，诱骗郭连凯等众多经营者到案涉商场投资巨额资金开展经营业务，使经营者相信合同到期有优先续租的权利，其结果导致众多的商铺经营者倾家荡产，欲哭无泪。郭连凯在案涉商场经营不足一年，案涉商场因种种问题，导致郭连凯无法正常营业，损失巨大，特乙甲家具广场的欺骗行为，对郭连凯造成严重的经济损失，而最终没有追究特乙甲家具广场的违约责任，赔偿郭连凯损失，反而判令郭连凯给付巨额租金。三、郭连凯承租期间特乙甲家具广场未尽到管理、修缮的义务，特乙甲家具广场无权主张租赁期间的管理费，租金应相应减少。1.郭连凯在承租期间，屋顶出现漏水问题，多次向特乙甲家具广场反映，但特乙甲家具广场一直未予维修，特乙甲家具广场未尽到修缮义务。且因下雨导致案涉房屋消防管道破裂，特乙甲家具广场也不予理睬，直接导致郭连凯商铺内的家具浸泡，致使郭连凯已经签订的合同订单取消，造成郭连凯可得利益损失惨重。郭连凯的损失是因特乙甲家具广场未及时律师修缮义务直接导致的，特乙甲家具广场应承担相应的责任。根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”及第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”根据上述法律规定，特乙甲家具广场在未履行维修义务时，应当相应减少租金，但一审法院未予理睬，置郭连凯的利益于不顾。2.郭连凯在承租期间，特乙甲家具广场未履行管理义务，郭连凯不应支付管理费。郭连凯在承租期间，特乙甲家具广场商场管理混乱、品牌活动停止举行、甚至一度到了无人管理的地步，其因周边打造新商圈，导致商场大门无法正常进入，且由于网络上发布商圈招商广告，声称特乙甲适合大型商超综合体入住，导致很多顾客不敢购买货物，给郭连凯的营销造成极大的负面影响。特乙甲家具广场的行为完全不顾郭连凯在商场的经营销售，在未尽到管理义务的前提下，刻意给郭连凯的经营造成负面影响，导致郭连凯受到严重的损失。因此原判决判令郭连凯给付百分之六十管理费显失公正，特乙甲家具广场无权向郭连凯主张管理费。四、特乙甲家具广场提供的转租合同是格式合同，合同中加重了郭连凯的责任，但对特乙甲家具广场的责任却只字未提，故意免除特乙甲家具广场的责任，排除郭连凯的主要权利，违反了公平原则，该条款应认定无效。根据《合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。按照对方的要求对条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。郭连凯与特乙甲家具广场签订承租合同时，特乙甲家具广场提供的格式合同，且郭连凯签订合同时，仅仅填写租赁期限，其余应特乙甲家具广场的要求，合同其他重要内容均为空白，尤其是租金、管理费、滞纳金等重要条款；特乙甲家具广场在签订合同时也未提请郭连凯注意免除或者限制其责任的条款，合同中完全免除特乙甲家具广场的责任，排除了郭连凯的主要权利，并且处于恶意，把合同单方面强行保留，该合同条款应为无效。五、郭连凯与特乙甲家具广场签订的租赁合同期限到2019年6月30日，该期间内，特乙甲家具广场承诺给予郭连凯90天租金及管理费的优惠，且2019年3月1日开始调整租金标准为1.5元/天/平方米，郭连凯应在调整后的价格上继续享受优惠的价格。特乙甲家具广场于2019年8月7日发出《免租金通知》时，郭连凯的租赁期限已经到期，郭连凯因特乙甲家具广场的管理、未履行修缮义务等种种问题，特乙甲家具广场一直未予解决，直接导致未能正常营业，未能在租赁期满后及时撤场；郭连凯未能及时撤场，是特乙甲家具广场导致的额，郭连凯认为租赁期满后特乙甲家具广场无权主张租金、管理费。且特乙甲家具广场计算租赁期内的租金方式有误，租赁期内的租金应根据每天租金标准进行计算总数，不应用总数反过来计算每天租金、管理费的标准。一审法院通过特乙甲家具广场起诉的租金数额反过来推算每天租金数额，认定特乙甲家具广场已给予郭连凯优惠政策，明显有失公正。六、一审法院在一审中对同类案件调解及审判的底线不一，违反了公平公正原则。特乙甲家具广场2019年度对同为案涉商场其他展位的经营者提起诉讼，在一审法院起诉标的为10万多元，调解结案给付2万元(详见威海经区法院调解书)。郭连凯认为同为案涉商场的承租人，经营方式、承租合同内容、收费方式等均相同的情况下，涉诉法律关系相同，特乙甲家具广场与其他经营者可以达成调解，放弃相应的权利，调解的底线极低；但在与郭连凯的纠纷中，郭连凯一直表示同意调解，一审法院却完全置郭连凯的利益于不顾，一审法院掌握的审判底线不一，严重违反了公平公正原则。七、众所周知，因政府打造韩乐坊新商业圈，直接导致案涉商场自2019年3月至8月共计五个月，无法正常营业，对于郭连凯业务的开展产生严重的影响。郭连凯认为因政府行为直接导致无法营业，应属于政府行为，应认定为不可抗力。根据相关规定，因不可抗力导致合同目的不能实现，该合同已经失去履行的意义，应归于消灭，郭连凯不应支付该期间的租金。特乙甲家具广场答辩称，1.双方签订的租赁合同合法有效，特乙甲家具广场经营的系大型商场当然有权对外出租，特乙甲家具广场与房东签订的房屋租赁合同中约定同意其将房屋场地分租给他人，转租房屋不得用于商场经营以外的用途。2.特乙甲家具广场从没有欺骗诱导郭连凯签订租赁合同。2017年9月2日双方签订租赁合同，租期是2017年10月1日至2018年的9月30日，郭连凯主张的签订合过程不属实，特乙甲家具广场按合同约定将相应展位交付给郭连凯使用，至合同期满已经履行了自己的义务。即使特乙甲家具广场与房东签订了20年的合同，特乙甲家具广场与宋明玉的合同到期后仍需要双方重新协商。双方签订的合同中约定租赁期满如郭连凯要求续租的，应于合同期满前两个月向特乙甲家具广场提出书面申请，由双方重新协商租赁条件。可见双方的合同到期后，郭连凯能否续租要看双方协商结果，并不代表郭田连凯必然能续租。因此，特乙甲家具广场与房东是否签订20年的合同，与本案无关。郭连凯以此为由主张特乙甲家具广场欺骗诱导其签订租赁合同，只是逃避责任的借口。3.双方签订的租赁合同并不是格式合同，更不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的情形，郭连凯所述不属实，也无证据证实其主张。租金条款是合同的最主要条款之一，郭连凯作为完全民事行为能力人，主张签订合同中的租金条款为空白，明显不符常理。4.一审已经按照变更后的租金标准计算，虽然郭连凯提交的证据不足以证实双方协商变更了租金标准，但一审法院还是采纳了郭连凯的主张按变更后的标准计算租金。郭连凯主张2019年4月申请撤场及特乙甲家具广场禁止取货，导致其不能正常销售，郭连凯应提交证据证实其上述主张。郭连凯该主张恰恰证实其一直在正常经营。5.调解是双方的自愿行为，每个案件的情况不同，调解结果也不可能一致，不存在违反公平原则的问题。且郭连凯所主张的调解给付2万元的案件系唐某的案件，由于唐某退回部分展位导致使用面积减少，但起诉时并未扣减，按比例计算该案还是给付款项最多的案件。另外与胡继红的房屋租赁合同纠纷，当时特乙甲家具广场起诉租金98000元、管理费30253元、滞纳金18689元，在法庭主持下经协商，特乙甲家具广场放弃滞纳金，胡继红全额支付租金、管理费，并承担全部诉讼费、保全费，且当庭全额支付。按郭连凯的意见，是否也应按上述意见调解，否则就是违反了公平原则。6.双方履行合同过程中未发生不可抗力，郭连凯所述不属实。郭连凯应按照每平方米1.43元计算租金，其租金已经比2019年3月1日新的政策更优惠，因为按照新的政策对其不利。对于郭连凯主张的消防管道破裂漏水的问题，事后特乙甲家具广场及时进行了修复，由于抢救及时，并未给郭连凯造成多大损失，且特乙甲家具广场愿意同郭连凯就损失事宜进行协商，但由于其不同意协商，要另案主张其损失，所以才未达成一致意见。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。特乙甲家具广场向一审法院起诉请求：1.判令郭连凯支付租金125701元、管理服务费28528元、滞纳金27656.39元。诉讼过程中，特乙甲变更第三项诉讼请求，要求郭连凯以未付租金为基数，自2019年9月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。一审法院查明，2018年7月1日，特乙甲家具广场与郭连凯签订一份《租赁合同书》，约定：郭连凯租赁特乙甲家具广场三层展位，租赁面积389平方米，用于经营“凯德斋”品牌，租期2018年7月1日至2019年6月30日，特乙甲家具广场给予郭连凯90天租金、管理费优惠期。租金标准为1.9元/平方米/天，租金为203252.50元（优惠期后的价格），管理费标准为0.4元/平方米/天，采取季度交款方式；管理费为42790元（优惠期后的价格）。郭连凯需于本合同签订之日向特乙甲家具广场交纳首期租金、管理费、广告费等，并需提前30日交纳下期应交纳的各项费用，并提前15日交清。郭连凯逾期交纳租金及其他费用的，每逾期一日，需向特乙甲家具广场支付所欠款项10%的滞纳金。2019年3月6日，特乙甲家具广场通知商户自2019年3月1日起调整租金标准，即三楼租金调整为1.5元/天/平方米。2019年8月7日，特乙甲家具广场通知业主，因经营商户拖欠租金数月，商场决定对2019年8月15日前到商场财务部交清所欠租金及管理费用的商户享受免交2019年6、7、8月租金的优惠，2019年8月15日之后商场将取消免租金优惠，对欠款商户通过诉讼途径解决。合同签订后，郭连凯交纳质保金20000元，并使用案涉展位至2019年8月31日。诉讼过程中，郭连凯对合同上签字的真实性无异议，但称当时口头约定租金为1.7元/平方米/天，且优惠期为半年。特乙甲家具广场对此不予认可。郭连凯称对漏水给其造成的损失其将另案处理。双方均认可郭连凯2018年12月31日之前的租金、管理费已经付清，2019年1月交纳租金9800元。另查，在特乙甲家具广场起诉其他承租人租赁合同纠纷诸案中，承租人提供照片等证据显示特乙甲家具广场在2019年开始出现招商及管理不力等问题。双方争议的事实为：郭连凯欠付的租金、管理费数额。对于租金。郭连凯称双方口头约定优惠期为半年、租金为1.7元/平方米/天，但该说法与合同约定不符,郭连凯未提供证据证明其主张，故对其该抗辩依法不予采信。根据特乙甲家具广场主张的租金计算方式，其按照1.43元/平方米/天（203252.50元÷365天÷389平方米）计算租金，该租金已经优惠于2019年3月1日减租政策，现特乙甲家具广场按照该计算方式要求郭连凯支付租金，理由正当，依法予以认定。郭连凯2019年1月1日之后仅支付租金9800元，故其尚欠租金的数额为：125701元（203252.50元÷12个月×8个月-9800元），对该数额依法予以认定。对于管理费。特乙甲家具广场给予郭连凯90天的优惠，并约定管理费42790元/年，现特乙甲家具广场主张在免90天管理费的基础上，再按照42790元除以12个月计算郭连凯每个月应交纳的管理费，理由正当，郭连凯2019年1月至2019年8月未付的管理费为28526.67元（42790元÷12个月×8个月），对该数额依法予以认定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点为：特乙甲家具广场要求郭连凯支付租金、管理费及违约金有无依据。首先，本案中，双方签订的租赁合同于2019年6月30日到期，双方未再续签，但郭连凯继续占有使用案涉展位直至2019年8月31日，双方之间形成不定期租赁合同，双方应当按照原合同继续履行各自义务。郭连凯欠付租金125701元，扣除其已经交纳的质保金20000元，郭连凯应支付特乙甲家具广场租金105701元。郭连凯要求按照特乙甲家具广场发布的通知减免2019年6月至8月的租金，特乙甲家具广场对此不予认可。该减免通知系附条件的减免，即郭连凯应当在2019年8月15日前结清所有费用方可减免，现郭连凯未在该时间内付清租金，该减免所附条件未成就，郭连凯要求减免，理由不当，依法不予采信。再次，特乙甲家具广场与郭连凯签订的租赁合同涉及租金及管理费两部分，即特乙甲家具广场应当向郭连凯提供展位及相应的管理服务。郭连凯2018年12月31日之前的管理费已经全额交纳，应当认定其对特乙甲家具广场该段时间提供的管理服务的认可。但通过特乙甲家具广场另案起诉承租人的诸多案件中承租人提供的照片等证据，能够认定特乙甲家具广场在2019年经营管理过程中有招商不力、管理不到位等情况，即其提供的管理服务存在瑕疵，特乙甲家具广场要求郭连凯全额支付管理费，理由不当。郭连凯2019年1月之后的管理费应按照欠付管理费的60%即17116元（28526.67×60%）支付。最后，郭连凯未按期支付租金，构成违约，现特乙甲家具广场要求郭连凯按照未付租金为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，理由正当，依法予以支持。特乙甲家具广场在管理过程中存在服务不到位的违约情况，其要求郭连凯以未付管理费为基数支付利息，理由不当，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条规定，判决：一、郭连凯支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场租金105701元（已扣除质保金20000元），并自2019年9月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场利息；二、郭连凯支付威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场管理费17116元；三、驳回威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场其他诉讼请求。上述一至二项，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1429元、诉讼保全费1969元，合计3398元，由威海经济技术开发区特乙甲全球家具广场负担692元，郭连凯负担2706元。二审中，郭连凯提交以下证据，证据1、微信聊天记录一份，证明特乙甲家具广场并非房屋所有权人，其是否有权转租并不确定；证据2、微信图片一份，证明特乙甲家具广场未向其交付合同，其索要时特乙甲家具广场未给合同；证据3、特乙甲家具广场签订不同合同的照片，证明特乙甲家具广场签订黑白合同，存在欺诈租户的情形；证据4、店面装修合同一份，证明其在承租商铺过程中，因特乙甲家具广场未履行维修义务，其自行维修由此造成的费用损失；证据5、特乙甲家具广场商户联名陈情书，证明双方当事人因承租期间特乙甲家具广场管理不当以及房屋漏水、韩乐坊打造商圈造成无法正常营业等问题，且特乙甲家具广场欺骗商户，谎称租赁合同长达20年之久，诱导商户入驻为普遍现象；证据6、商超及培训学校等非家具类商铺入驻照片6张，证明特乙甲家具广场在双方有效承租期间，对外招商违反合同义务，对其经营造成影响；证据7、通话录音7份，证明双方开始签订的合同为空白合同、商场大面积撤场、房屋漏水、韩乐坊升级造成影响，其已经交付撤店申请，特乙甲家具广场未履行合同修缮义务，未将所签署的合同交付；证据8、民事调解书2份，证明特乙甲家具广场与其他商户就同一事实，达成调解的底线很低；证据9、证人唐某出庭作证，证明韩乐坊升级改造时间3-8月，造成商场大门进出不便，场地、停车场被挖开，客户无法正常进入商场，在6月与商户签订合同之前，特乙甲家具广场声称和居然之家合作，与房东续签合同没有问题，其他商户撤场时间为国庆节前后，商户大面积撤场，商场混乱不堪，几乎不存在管理。并主张一审因为当事人不懂法律，也没有聘请律师提供帮助故没有提交上述证据。经质证，特乙甲家具广场主张证据1-3未提交原件，不予质证；对证据4的真实性不予认可,一审中并未说过进行了维修；对证据5的真实性不予认可，和本案没有关联；对证据6因并非原件，不予质证；对证据7的真实性不予认可；对证据8民事调解书的真实性予以认可，质证意见同答辩意见；对证据9证人证言不予认可，唐某在与特乙甲家具广场诉讼期间，没有提出过因修路对其经营有影响，该证人与本案有利害关系。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，特乙甲家具广场转租房屋并非法律规定的合同无效的条件，亦无证据证实双方签订租赁合同时存在欺诈、胁迫情形，郭连凯主张双方签订的租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。从审理查明的事实来看，特乙甲家具广场将承租的房屋中部分展位转租给郭连凯，郭连凯在原先签订的租赁合同到期后，仍实际使用该展位至2019年8月31日。在郭连凯承租期间，并未有该房屋的所有权人禁止特乙甲家具广场转租或不许郭连凯使用商铺的情形。郭连凯已实际使用租赁物，理应按约定交付租金。其于诉讼中提交的证据不能证实可以减少租金。因特乙甲家具广场在郭连凯承租期间有招商不力、管理不到位等情况，一审以特乙甲家具广场管理服务存在瑕疵为由，酌情减少了双方约定的管理费40%，已经部分支持了郭连凯的上诉主张，郭连凯仍就此提起上诉，本院不予支持。特乙甲家具广场在另案中与其他商户达成的调解协议，系当事人结合案件的实际情况，在一审法院主持下对自身权利的处分，达成的调解协议遵循当事人自愿原则，故另案中的调解协议与本案无关。郭连凯的其他上诉请求，一审已经阐述不予支持的理由，本院不再赘述。综上所述，郭连凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3938元，由郭连凯负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年七月三十日法官助理赵娟书记员唐亚敏