贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终4562号上诉人（原审原告）：邓海，男，1981年12月29日出生，土家族，住贵州省德江县。上诉人（原审原告）：袁智红，女，1988年09月02日出生，土家族，住贵州省德江县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：石红伟，贵州瀛黔律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:朱克纯，男，1949年10月10日出生，土家族，住贵州省德江县。被上诉人（原审被告）:朱江涛，男，1986年03月29日出生，汉族，住贵州省德江县。上诉人邓海、袁智红因与被上诉人朱克纯、朱江涛合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓海、袁智红上诉请求：1、依法改判被上诉人返还二上诉人587140元及利息或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《房屋转让合同》系双方真实意思表示，双方是房屋买卖关系，而非委托建房关系，一审法院认定双方实际不存在房屋买卖合同关系，并据此认定合同无效系事实认定错误和法律适用错误。向修文县程官村交纳的土地管理费系以被上诉人名义交纳，被上诉人才是房屋所有权人。虽然建房过程中上诉人向被上诉人支付相关费用，但该支付行为是因为被上诉人无力承担自建房费用，上诉人基于亲戚关系才垫付的；2、自建房的土地系朱克纯从当地村民陈明祥处受让所得，从一开始其取得该土地的行为就不符合法律规定，被上诉人未合法拥有土地的情况下，竭力说服上诉人购买土地和房屋，导致上诉人出于信任支付了土地款。早在2018年1月25日龙场镇政府就向朱克纯下达通知书认定案涉房屋系违法建筑，并责令其限期拆除，但被上诉人未将此消息告知上诉人，还与上诉人签订《房屋转让合同》，上诉人因不知房屋已被认定为违章建筑，还陆续向被上诉人支付16.1万元。上述被上诉人的行为足以说明被上诉人主观恶意明显；3、法律规定合同无效后应当返还因合同取得财产，还要根据诚实信用原则在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因此获利。一审法院认定案涉协议无效，却不处理无效的法律后果，明显违反法律规定。被上诉人邀请购房和恶意隐瞒的行为与上诉人的损失有直接因果关系，合同无效后被上诉人应当返还上诉人支付的费用。朱克纯、朱江涛答辩称：同意一审法院的判决，请求维持原判。邓海、袁智红向一审法院起诉请求：1．判令解除二原告与被告朱克纯签订的《房屋转让合同》；2．判令二被告返还原告664140.00元及利息（利息以664140.00元为基数，按照银行同期贷款利率计算，自2018年02月09日起计算至款项返还之日止）；3．案件诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实，2017年02月，原告邓海、袁智红夫妇到被告朱克纯家做客时，双方达成被告朱克纯将其在修文县程官村自家所建房屋旁边的一块土地转让给二原告修建房屋的合意。2017年03月15日，原告邓海作为乙方与被告朱克纯作为甲方签订《协议书》约定：甲方将修文县程官村磨武组房屋边土地一块约407平方米以81600.00元转让给乙方。后二原告与被告朱克纯达成口头协议，约定由二原告出资，被告朱克纯组织人员在上述土地修建房屋后，再由朱克纯将房屋转让给二原告。随后，被告朱克纯便组织其子朱江涛、朱江鸿、朱江波开始建房，2017年10月房屋主体工程修建完毕。2018年02月08日，被告朱克纯作为甲方与原告邓海、袁智红作为乙方签订《房屋转让合同》，该合同载明“甲方朱克纯自原（错别字，应为愿）将修方（错别字，应为文）县程官村木午组修好的房屋1栋共计三层，转让给乙方邓海，总价为伍拾贰万捌仟陆佰元整（528600元）（注：水电包括在内，房屋周围前抵公路边，后抵保坎，左抵朱克纯老房子基础），经甲乙双方议定，不得后悔。如政策有变与甲方无关，此合同双方各执一份”。2018年01月25日，修文县龙场镇人民政府对上述房屋进行调查，并向被告朱克纯、朱江涛留置送达违法建筑拆除处罚告知通知书。修文县龙场镇人民政府于2018年01月30日向二被告留置送达责令限期拆除决定书，于同年02月05日向二被告留置送达行政执法违法建筑限期拆除公告，于同年02月10日向二被告留置送达处罚催告书，并于同年02月15日作出违法建筑强制拆除决定书。2018年05月，涉案房屋被强制拆除。自2017年04月29日至2018年08月18日期间，二原告陆续通过向被告朱克纯、朱江涛以及朱克纯之子朱江波支付现金和转款的方式支付被告朱克纯土地转让款及房屋修建款共计462600.00元。经双方结算，二原告尚欠被告朱克纯77000.00元未支付，并向被告朱克纯出具了欠条。2019年07月17日，被告朱克纯向原告邓海出具一份证明，载明：邓海的位于修文县的房屋，房主于2017年03月15日将主体修建包工包料给朱克纯承建，房屋主体造价共420000.00元，包括：主体420000.00元，土地面积407平方米，修建面积三层1050平方米，每平方米400.00元；土地、地基费81600.00元；水电上户安装上户11300.00元；交村里修建房费20000.00元；村支书、村干部买烟6300.00元；外墙粉刷喷漆费26940.00元；卷闸门加内外窗子40000.00元，内粉墙干包3000.00元；房子内外地坪加四周边沟，堡坎干包15000.00元，三个化粪池干包5000.00元，基础开挖8000.00元，共计664140.00元。诉讼中，被告朱克纯称该证明是涉案房屋被拆除后，原告邓海要求其拟定的一份清单，与修建房屋过程中原告实际支付的资金数额不符。另查明，被告朱克纯转让给原告修建的涉案房屋的土地系被告朱克纯从当地村民陈明祥处受让所得的耕地。原告邓海、袁智红系夫妻关系。一审法院认为，本案的争议焦点是：1．原告与被告是土地和房屋买卖合同关系，还是原告与被告买卖土地后由原告出资建房；2．原告提出确认二原告与被告朱克纯签订的《协议书》及《房屋转让合同》无效的诉讼请求有无事实和法律依据；3．二原告主张二被告返还664140.00元及利息的诉讼请求有无事实和法律依据。关于焦点1，经查，本案基本事实是：二原告与被告朱克纯签订《协议书》买卖农村土地，并由二原告垫资，被告朱克纯组织人员在土地修建房屋后，再由朱克纯将房屋转让给二原告，双方实际是买卖土地后由买方出资建房，双方当事人实际并不存在房屋买卖合同关系。关于焦点2，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。二原告与被告朱克纯均不属于修文县的农村居民及当地集体经济组织成员，双方签订《协议书》由二原告向被告朱克纯购买位于修文县农村土地，违反法律法规的强制性规定，系无效合同；双方签订的《房屋转让合同》是双方当事人以虚假的意思表示签订，也属无效。故原告提出确认二原告与被告朱克纯签订的《房屋转让合同》及《协议书》无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于焦点3，合法民事权益才受法律保护。二原告主张二被告返还664140.00元及利息，实际是主张二被告返还土地买卖款及修建房屋所支出的费用。《中华人民共和国土地管理法》第七十四条规定“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”二原告与被告朱克纯非法转让土地，未经批准擅自出资在非法转让的土地上建房，所建房屋被相关职能部门认定为违章建筑，二原告与被告朱克纯的行为均违反相关法律法规规定，违法所得应当由主管部门依法没收，因修建违章建筑支出的费用不应当受法律保护，故二原告主张二被告返还土地买卖款及修建房屋所支出费用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告邓海与被告朱克纯于2017年03月15日签订的《协议书》以及原告邓海、袁智红与被告朱克纯于2018年02月08日签订的《房屋转让合同》无效；二、驳回原告邓海、袁智红的其余诉讼请求。案件受理费10442.00元，减半收取计5221.00元，由原告邓海、袁智红负担2611.00元，被告朱克纯负担2610.00元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人认为本案系房屋买卖合同法律关系的主要理由是交给村委会的2万元费用是以被上诉人名义交纳、《房屋转让合同》签订后上诉人又分三次向被上诉人支付购房款。对此本院认为，首先，2万元修建房屋土地管理费虽然是以被上诉人名义向村委会交纳，但2万元是由上诉人实际出资，且案涉土地是被上诉人从当地村民处转让得来，其以自己名义向村委会交纳费用也符合常理，并不能仅以村委会出具的收据上所载名字为被上诉人，而认定双方是房屋买卖关系。其次，上诉人在《房屋转让合同》之前以及之后都陆续向被上诉人付过款，并且之前支付款项时，还在银行凭证上载明用途为建房或房子外装等内容。故本院认为原判认定双方当事人实际并不存在房屋买卖合同法律关系，而是买卖土地后由买方出资委托卖方建房的法律关系并无不当，本院予以维持。基于原判认定的基础上，《协议书》及《房屋转让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中上诉人要求返还的费用实际上是土地转让费和修建房屋的支出，其中《协议书》中约定土地转让费为81600元，由于上诉人不能取得案涉土地，该部分费用被上诉人应予返还上诉人。剩余款项为修建房屋产生的材料、人工等费用，由于案涉房屋已被认定为违章建筑而被拆除，双方当事人对违章修建房屋均存在过错，上诉人作为出资修建房屋的一方，未对土地性质、房屋修建手续审查是否合法就让被上诉人进行施工，应承担主要过错；而被上诉人作为案涉房屋土地的出让方，知晓土地转让不合法的情况下仍然同意为上诉人修建房屋，应承担次要责任。鉴于本案中还有部分房屋修建费用未付清，本院认为已支付的房屋修建费用由上诉人自行承担，未支付的房屋修建费用由被上诉人自行承担，被上诉人不能另行向上诉人主张该部分费用。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2627号民事判决第一项：邓海与朱克纯于2017年03月15日签订的《协议书》以及邓海、袁智红与朱克纯于2018年02月08日签订的《房屋转让合同》无效；二、撤销贵州省修文县人民法院（2019）黔0123民初2627号民事判决第二项；三、朱克纯、朱江涛于本判决生效之日起十日内退还邓海、袁智红土地转让费81600元；四、驳回邓海、袁智红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5221元，由邓海、袁智红负担2611元，由朱克纯、朱江涛负担2610元；二审案件受理费10442元，由邓海、袁智红负担5222元，由朱克纯、朱江涛负担5220元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年七月十三日书记员  曹 然