河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫14民终2255号上诉人（原审被告）：河南昭泰置业有限公司，住所地河南省民权县秋水路东段南侧。法定代表人：宿英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：安舜，河南宇博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭凯，男，1982年6月出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：闫庆合，河南广民律师事务所律师。上诉人河南昭泰置业有限公司（以下简称昭泰公司）与被上诉人郭凯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省民权县人民法院（2019）豫1421民初5624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昭泰公司的委托诉讼代理人安舜，被上诉人郭凯的委托诉讼代理人闫庆合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昭泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.双方之间并不存在真实的商品房交易行为。被上诉人提交的商品房预定合同显示王高建代签，而非被上诉人本人的签名。收款收据显示的日期是2017年3月24日，被上诉人也没有将购房款交付给上诉人。本案涉及虚假诉讼，被上诉人仅能证实2017年3月27日付款人王西领与收款人王家民之间80万元的账户往来，并不能证实全部支付购房款的事实，而且王强不是公司的股东，王西领并未购买公司的房产，本案是王西领与王强、王家民之间的个人借贷行为，并以公司的房产进行抵押的借款，而非真实的房屋买卖行为。上诉人没有收到被上诉人的任何购房款。2.根据最高院《关于适用合同法若干问题解释二》第五条规定，当事人双方采用书面形式订立合同，合同上都应当进行签字或者盖章。被上诉人提交的商品房预定合同显示代签，而非本人的签名，违反了法律强制性规定，为无效合同。3.一审起诉的民事起诉状非本人签名和捺手印。法院不会受理对于别人签名或捺手印的起诉状，法院会要求本人陈述，然后本人签字捺手印后再行起诉。民法通则第116条规定，依法有法律规定或者按照双方当事人约定应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。民诉法解释第265条规定，原告口头起诉的，人民法院应当将当事人的姓名、性别等基本信息，记入笔录，由原告核对无误后签名或捺印。这种具有身份性质的签名捺印行为并非代理行为，必须由本人所为，冒签、冒捺印的民事行为，涉嫌欺诈，为无效的民事行为。一审起诉的委托书非本人签字和捺手印。根据《中华人民共和国律师法》第二十五条规定，律师承办业务由律师事务所统一接受委托，与委托人签订书面委托合同，《中华人民共和国民法总则》第165条规定，书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章，而非本人的签名，违反了法律的强制性规定，为无效的民事法律行为。郭凯辩称，1.关于一审原告诉讼主体及程序是否违法的问题。在一审审理期间，原审法院依法进行了审查，虽然起诉状和委托书在起诉时不是被上诉人本人所签，但在起诉时委托了王高建，委托王高建到律师事务所办理的手续，到法院办理了立案登记手续。并且在办委托手续的时候，一审法院也与这些人进行了核实，被上诉人认可让王高建代理，并且事后法院依法对这些人进行核实，都认可委托王高建代办这些手续的事实，并且有了追认。所以说这些程序都是合法的。具体到本案上诉人所引用的民法通则116条和165条的规定，上述规定不是强制性效力规范，因此，虽然没有按照这些规定去做，但是并不必然导致委托行为和起诉行为无效，因为他并不是强制性行为规范。而且事后都得到了这些当事人的追认。2.关于原审法院认定事实的问题，一审中，被上诉人提交了上诉人昭泰置业的购房款收据及认购协议，上面都加盖有昭泰公司的印章及收据，在一审审理过程中，上诉人也承认收据上的工作人员是他们公司的工作人员。具体到王家民本人收款80万问题，在一审审理过程中，王家民也到庭进行作证。证实他当时就是河南昭泰置业有限公司财务。其收取80万的房款也是代公司进行的收取。所以说这些证据能形成一个完整的证据链条。当时每户20万的购房款，通过王西领的账户转账支付到王家民的个人账户，王家民认可是代公司进行收取。每个房屋应交的七万多块钱余款，在签订认购协议的时候，他们都一次性交到财务处，财务也出具了收据。我们这都有充分的事实依据和法律依据。因此，原审法院认定原被告之间的认购协议合法有效，并判令被告办理购房手续，并办理商品房买卖合同的备案登记手续，也是合法有据的。郭凯向一审法院起诉请求：1．要求法院判决被告与原告签订《商品房买卖合同》、办理网签备案和不动产登记证书并交付房屋；2．案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：郭凯、王高建等四人预在被告处买房，郭凯等三人委托王高建办理买房事宜，由王高建代理郭凯等三人于2017年3月24日与被告签订了《龙兴新城商品房预订合同》，代理郭凯签订的合同约定：购买商品房的位置民权县中山大道与秋水路交汇处，龙兴新城3号楼2单元24层2402户，总房款为278,752元。郭凯等三人委托王高建代为交付部分购房款给被告，被告分别给郭凯、王高建等四人出具收据，剩余购房款由案外人王西领将郭凯等四人共计800,000元的购房款转账给被告公司财务工作人员王家民。因昭泰公司一直推诿不予签订《商品房买卖合同》、交付房屋，亦未协助郭凯等四人办理案涉房屋的不动产登记证，原告让王高建代为签署本案民事起诉状及委托书，起诉至本院。另查明，案涉房屋未竣工验收。一审法院认为，原告郭凯与被告河南昭泰置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，民事起诉状及委托书虽不是原告本人签署，经本院向原告核实本案的起诉及委托事宜均系原告真实意思表示，故原告的起诉合法有效。关于购房款，王西领将郭凯等四人共计800,000元的购房款转账给被告公司财务工作人员王家民，王家民代表公司收取上述购房款，原告已经履行了向被告交付购房款的义务。被告关于原告没有将购房款交付给被告的抗辩，证据不足，本院不予采信。关于合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告与被告于2017年3月24日签订《龙兴新城商品房预订合同》，合同明确约定了当事人名称、商品房房号、商品房价款、商品房面积等其他事项，符合商品房买卖合同内容要件，且原告全额支付了购房款，原被告之间已经成立了商品房买卖合同关系，该行为不违反法律规定，双方应全面履行合同义务。因此，被告应与原告签订正式《商品房买卖合同》，并为原告办理网签备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”及第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因案涉房屋未竣工验收，故原告主张被告协助原告办理房屋所有权登记手续，并交付房屋的诉求，证据不足。判决：一、被告河南昭泰置业有限公司于本判决生效后十日内与原告郭凯签订位于民权县龙兴新城3号楼2单元24层2402户房产《商品房买卖合同》，办理网签备案手续；二、驳回原告郭凯的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭凯、张保志、王进山、王高建等四人在被告处买房期间，郭凯、张保志、王进山委托王高建办理买房事宜，王高建本人并代理郭凯、张保志、王进山等三人于2017年3月24日分别与被告签订了《龙兴新城商品房预订合同》，代理郭凯签订的合同约定，购买商品房的位置为民权县中山大道与秋水路交汇处，龙兴新城3号楼2单元24层2402户，总房款为278,752元。昭泰公司分别给郭凯、张保志、王进山、王高建出具收据，购房款由案外人王西领将郭凯等四人共计800,000元的购房款转账给被告公司财务工作人员王家民。因昭泰公司一直推诿不予签订《商品房买卖合同》、交付房屋，亦未协助郭凯等四人办理案涉房屋的不动产登记证，郭凯、张保志、王进山委托王高建代为签署民事起诉状及委托书，四人起诉至一审法院。原审法院对此依法进行了调查核实，认定购房及诉讼系郭凯、张保志、王进山委托王高建办理。对上述委托行为，郭凯本人予以认可。另根据一审庭审中王家民到庭作证及二审出庭证人张猛（从事建材销售，曾向昭泰公司供货，王家民作为昭泰公司时任财务总监与之有业务往来）证明，王家民在案涉房屋买卖期间任昭泰公司财务总监。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。应当由本人实施的民事法律行为主要为具有人身性质的民事法律行为，如立遗嘱、收养子女、放弃继承或放弃受遗赠、约稿、预约绘画、预约演出、缔结或解除婚姻关系等。本案郭凯委托王高建代为购房、代为委托律师进行诉讼的行为不属于上述应当由本人实施的民事法律行为范畴，且上述委托行为郭凯本人予以认可，系其本人真实意思表示，郭凯具有诉讼主体资格。关于案涉房款问题，王家民作为昭泰公司时任财务总监通过转账形式收取了被上诉人的购房款，昭泰公司出具了加盖有昭泰公司财务专用章和会计田蕊签名的收据，双方签署了案涉房屋预订合同，案涉房屋买卖合同成立。上诉人认为被上诉人不具有诉讼主体资格、案涉房屋买卖合同涉及欺诈和虚假诉讼以及案涉房屋买卖实为抵押借款行为，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，河南昭泰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5482元，由河南昭泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐亚超审判员  李 强审判员  陈光应二〇二〇年七月十四日法官助理王霞书记员冯芬芬