广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3239号上诉人（一审被告、反诉原告）：张国华，男，1973年8月5日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************871。上诉人（一审被告、反诉原告）：曾秋英，女，1975年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************989。上诉人（一审被告、反诉原告）：叶显洋，男，1966年3月21日出生，汉族，住广东省紫金县***************，公民身份号码为442************453。上诉人（一审被告、反诉原告）：温月红，女，1970年9月4日出生，汉族，住广东省紫金县***************，公民身份号码为442************425。上诉人（一审被告、反诉原告）：古颂朋，男，1972年7月6日出生，汉族，住广东省五华县*******心里，公民身份号码为441************03X。上诉人（一审被告、反诉原告）：古小兰，女，1974年10月15日出生，汉族，住广东省五华县*******心里，公民身份号码为441************102。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：郑业企，广东莲馨律师事务所律师。以上六上诉人共同委托诉讼代理人：曾秋月，广东莲馨律师事务所辅助人员。被上诉人（一审原告、反诉被告）：余土贵，男，1950年6月28日出生，汉族，住广东省化州市**************，公民身份号码为440************112。委托诉讼代理人：郭飞强，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上诉人张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰（以下简称张国华等六人）因与被上诉人余土贵合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7405号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。余土贵向一审法院提起诉讼，请求：1.确认余土贵与张国华等六人于2017年11月27日签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》无效；2.张国华等六人向余土贵返还转让款2300000元；3.张国华等六人向余土贵赔偿资金占用利息损失（利息以2300000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月27日起计至全部款项付清之日止）；4.张国华等六人共同承担本案诉讼费用。张国华等六人提起反诉，请求：1.余土贵向张国华等六人返还案涉转让的土地及房屋；2.余土贵向张国华等六人赔偿损失1000000元；3.余土贵承担本案诉讼费用。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认余土贵与张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰于2017年11月27日签订的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》无效；二、限张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰于判决发生法律效力之日起十日内向余土贵返还转让款2300000元及支付转让款占用期间的利息损失（以2300000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月28日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的标准，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）；三、限余土贵于判决发生法律效力之日起十日内返还张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰受让的位于东莞市***********民小组的土地{有集体土地使用证的宅基地120.1平方米〔集体土地使用证号为东府集用（1990）第1900141510362号〕、无土地证的土地179.9平方米}；四、限余土贵于判决发生法律效力之日起十日内向张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰赔偿损失50000元；五、驳回余土贵的其他诉讼请求；六、驳回张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费26639.62元，反诉受理费6900元，共计33539.62元，由余土贵负担525元，张国华等六人共同负担33014.62元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7405号民事判决。张国华等六人向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项中要求张国华等六人向余土贵支付转让款2300000元占用期间的利息损失（以2300000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从2017年11月28日起计算至2019年8月19日至，按全国银行同业拆解中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2019年8月20日起计算至全部款项付清之日止）部分判项，并改判张国华等六人无需向余土贵支付前述转让款占用期间的利息损失；2.判令撤销一审判决第四项，并改判余土贵向张国华等六人赔偿损失1000000元。3.本案上诉费由余土贵承担。事实与理由：一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，导致判决部分错误。（一）余土贵依法无需向张国华等六人支付2300000元转让款占用期间的利息损失。首先，根据法律规定及一审判决认定可知，涉案《土地使用权及地上建筑物转让合同》（以下简称转让合同）及《补充协议》无效，是因为余土贵非涉案转让宅基地所属集体组织成员，而余土贵在签订转让合同及补充协议时已经明知其非村集体村民，且不能办理转让宅基地过户登记，实际即知道该转让合同是无效合同。转让合同明确：“鉴于乙方的户籍限制，无法办理相应的过户、登记手续。甲乙双方承诺均不以此理由相互追究该物业转让交易的法律效力。”因此，转让合同及补充协议即使无效，张国华等六人也不存在任何过错。余土贵明知合同实际情况及法律性质而签订，且在双方已经约定均不得以此为由起诉认定转让合同法律效力情况下，违反约定单方以此提出认定合同无效。显然，余土贵应当对合同无效承担全部的过错责任及道德责任。其次，至于余土贵在起诉理由中，认为张国华等六人告知并承诺将有市政修道路并通往该地块，且涉案地块前方会修建村民广场。但前述余土贵所称的未能兑现的承诺理由完全是虚伪的借口。事实上，张国华等六人从未有做出过前述承诺，余土贵也不能提出任何证据证明张国华等六人有作出过前述承诺内容。此事实可反证余土贵起诉要求确认转让合同无效的根本原因并非如其事实理由所述，而是张国华等六人一审答辩及反诉中所陈述的理由；即余土贵在受让土地房屋后，在未取得合法手续情况下，违规拆除重建房屋。因其系在未取得合法手续情况下重建房屋，政府执法部门禁止其重建。为此，余土贵才编造虚假的理由提起本案诉讼。由上可知，转让合同及补充协议无效的全部过错在于余土贵。张国华等六人在签订合同过程中不存在任何隐瞒误导或欺瞒的情形，不存在任何过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，余土贵所称的利息损失即使存在，也应当依法由余土贵自行承担。因为合同无效的过错在于余土贵。何况，余土贵也系主动向张国华等六人交付转让款，所以，一审判决要求张国华等六人向余土贵支付因转让合同无效而占用转让费期间的利息损失显然是错误不当的。（二）余土贵依法应当向张国华等六人赔偿损失1000000元。涉案建筑物即使如村委所述建设将近40年，但结合该建筑物周边土地建筑物的现时价值可知，涉案建筑物仍然有相当高的经营使用价值。一审法院仅以房屋建造时间、面积位置的因素考虑建筑物的折损后的价值为50000元，非常片面且不符合市场正常价值的事实认定，该认定非常不公平。而且，一审判决也未计算张国华等六人被拆除铺位的损失，同样不合理。余土贵必须向张国华等六人赔偿被拆除铺位的损失。此与该铺位是否属于合法建筑并无直接相关。更何况，余土贵也提供不了证据证明该四间铺位属于违法建筑的证据。根据转让合同约定，双方确认转让的土地上盖有一栋二层建筑面积约80平方米（实际为单层80平方米，两层为160平方米）的旧屋及该房屋北面的四间出租屋。然而，该些建筑物现已全部被余土贵拆除。虽然鉴定机构未能鉴定前述被拆除房屋铺位的损失数额，也未能鉴定恢复前述拆除房屋铺位的费用。但完全通过以下方式估算被拆除房屋铺位的大概损失：一方面，根据现时建筑物的建造价格计算被拆除房屋铺位恢复原状重建所需的费用。按照现时建筑房屋的基础市场造价，建造毛坯房的基本价格为每平方米1800元左右。由此可知，建造一栋二层建筑面积共计160平方米的地上房屋建造大约费用在288000元，地基大约为120000元。建造四间一层铺位共计80平方米（每间铺位20平方米），建造费用约为144000元。故恢复建造被拆除房屋铺位共计需约为552000元。另一方面，依据建筑物所在地的租赁市场价格，张国华等六人一栋二层建筑面积约80平方米（两层共计160平方米）的旧屋出租价格约为1300元每月，四间铺位，每间铺位（面积20平方米）出租价格约为250元每月，即使按照使用年限30年计算，租金损失共计为788000元。可见，在鉴定机构无法作出被拆除房屋铺位价值鉴定情况下，人民法院实可参照上述方式的损失计算方法，认定余土贵拆除房屋铺位给张国华等六人造成的损失。对于前述单价的参照认定，人民法院也可调查核实实际的市场价格情况，而不是凭空想象酌定房屋折损损失50000元。张国华等六人现在只要求余土贵赔偿1000000损失，完全合理合法，依法应得到支持。综上，一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法改判。余土贵答辩称：（一）张国华等六人占用转让款2300000元期间的利息属于法定孳息，属于合同无效后应返还的财产范围，张国华等六人应向余土贵返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当互相返还。涉案的《土地使用权及地上建筑物转让合同》及补充协议被认定无效，张国华等六人依法应向余土贵返还转让款2300000元，而在张国华等六人占用该转让款期间必然产生银行利息，属于法定孳息，也属于应返还的财产范围。反之，如若张国华等六人不予返还该利息，则张国华等六人因此获利，这也不符合合同无效处理财产的原则。因此，一审判决张国华等六人应向余土贵支付转让款2300000元占用期间的利息合法合理，应予维持，张国华等六人上诉请求撤销一审判决第二项请求并要求无需支付转让款占用期间的利息毫无事实和法律依据，依法应予驳回。（二）张国华等六人要求撤销一审判决第四项并要求余土贵赔偿损失1000000元的上诉请求没有事实和法律依据。1.张国华等六人在一审反诉时请求余土贵赔偿土地贬值及地上房屋价值损失1000000元，在上诉时却变更请求要求赔偿地上房屋价值损失1000000元，明显自相矛盾，违反程序法。2.不动产应以转移登记为交付原则，涉案土地及房屋并未过户登记给余土贵，也未到现场进行移交，因此，涉案土地及房屋并未移交给余土贵。地上房屋灭失的风险应由张国华等六人承担，余土贵无需赔偿地上房屋损失。首先，余土贵与张国华等六人涉案的土地及房屋并未过户登记给余土贵，即涉案土地及房屋并未交付给余土贵；其次，虽然签订合同时，张国华等六人将部分土地的集体土地使用权证、施工许可证交给余土贵（地上房屋并无房产证，所以并无房产证移交），但双方同时约定需要以去现场测量面积后进行实地移交为准，而时至今日，张国华等六人并未与余土贵一同前往案涉土地现场办理移交手续。综上，涉案土地及房屋并未移交给余土贵，地上房屋灭失的风险应由张国华等六人自行承担，余土贵无需赔偿。本案中，一审法院仅凭张国华等六人移交了部分证件给余土贵，即认定为完成了移交手续没有法律依据；另外无任何证据证明涉案的地上房屋是余土贵所拆除，如若张国华等六人认为是余土贵拆除，也应举证，该举证责任的不利后果应由张国华等六人承担，一审法院推定为余土贵拆除没有法律依据。虽然余土贵对一审法院认定的该两项事实不予认可，但为避免诉累，余土贵并未上诉，请求二审法院予以查明。3.余土贵的目的是购买涉案土地重新建造房屋，涉案的地上房屋已经废弃，并无价值可言。首先，余土贵与张国华等六人交易的目的是购买土地，余土贵提交的《购地定金》、张国华、叶显洋出具《委托书》里也称为购地款，也可与真实交易目的相印证，涉案土地上的房屋本身就破旧并部分倒塌，且并无道路可通往该地块，地上房屋荒废至根本无法使用，交易时也无人居住及使用，毫无价值可言。其次，张国华等六人从原土地房屋权属人处受让价款为690000元，可见地上房屋价值也并不高，本案土地交易款达到2300000元，也是因张国华等六人的花言巧语及投机炒作行为，编造虚假事实，才使得余土贵同意交易价款，但事实上土地房屋的价值也并不高，张国华等六人却要求赔偿1000000元损失无理。再次，有宅基地证土地上的80平方米房屋是40多年前建造的简易砖瓦房，在无法居住的情况下已无价值可言，一审法院酌情认定为50000元不合理。但从起诉至今近一年，余土贵迟迟未拿到转让款项，为了避免诉累，也为了尽快拿回转让款，余土贵并未上诉，敬请二审法院查明，张国华等六人称有宅基地证土地上的房屋一层80平方米、两层共计160平方米严重违背客观事实，北面四间出租屋属于违章建筑，不属于本案处理的范围，且如违章建筑属实，也应依法予以拆除，张国华等六人主张涉案的地上房屋还有经营价值，并以未来不可预见到租金收入衡量其价值，没有事实及法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人因签署《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》而引发争议，交易标的包括土地使用权及地上建筑物，一审法院将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷不够准确，本案应为合同纠纷。由于案涉土地使用权主要是宅基地性质，而受让人余土贵非本集体经济组织成员，一审法院认定案涉《土地使用权及地上建筑物转让合同》及《补充协议》无效并无不当，且双方当事人对此亦无异议，张国华等六人也同意退还余土贵转让款2300000元，基于合同相对性原则考虑，本院对一审判决张国华等六人应返还余土贵转让款2300000元及余土贵应返还张国华等六人案涉土地予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕张国华等六人提起的上诉，本案二审的争议焦点如下：一、张国华等六人应否向余土贵支付占用转让款期间的利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后相互返还的财产应包括法定孳息，而转让款的利息属于法定孳息，故一审法院判决张国华等六人应分别按同期同类贷款利率、同期贷款市场报价利率支付占用转让款期间的利息并无不当。由于该利息不属于合同无效造成的损失，张国华等六人以余土贵应承担合同无效全部过错责任为由主张其无需支付利息缺乏依据，本院不予采纳。一审判决将支付转让款的利息表述为“利息损失”不当，但不影响实体结果，本院对此不予改判。二、张国华等六人要求余土贵赔偿损失1000000元的请求是否成立？首先，张国华等六人二审时明确表示其主张的损失是指房屋损失，但由于案涉房屋已经被拆除，无法通过司法鉴定确定房屋被拆除时的价值，而张国华等六人所主张的房屋建筑成本与房屋被拆除时的价值并非同一个概念，结合案涉房屋的建造时间考虑，本院对张国华等六人以新建房屋的成本作为认定房屋被拆除的损失不予采纳。其次，由于案涉房屋北面的四间出租房是建在没有土地使用权证的土地上，土地权属及性质均不明确，且该四间出租屋也没有任何报建手续，一审法院对该出租屋的损失不予处理并无不当。张国华等六人要求在本案中一并计算四间出租屋被拆除的损失理由不足，本院不予支持。再次，关于租金损失。张国华等六人未能举证证明案涉房屋在被拆除前有租金收益，且对于房屋被拆除前的状态是否适宜出租也不明确，张国华等六人要求赔偿租金损失缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，结合案涉80平方米房屋的建造时间、张国华等六人在2012年受让案涉土地及房屋的价格以及一审法院确定的损失并未包括四间出租屋等因素综合考虑，本院认为一审法院酌情确定房屋损失为50000元基本合理，依法予以维持。综上所述，上诉人张国华等六人的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由上诉人张国华、曾秋英、叶显洋、温月红、古颂朋、古小兰负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  胡文轩二〇二〇年七月一日书记员  刘淑贞