贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5617号 原告：张永贵，男，仡佬族，1977年12月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张静、徐吉（实习），均系贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、张海威（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告张永贵与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张静、被告的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理该房屋不动产权证书；2、请求判决被告支付因逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计106235元，违约金以购房款332817元为基数，按每日万分之三的标准，从2017年6月1日起计算至被告交付商品房转移登记的有关文书之日止;3、被告退还开户费3329元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰铭城小区涉案房屋，原告交付了全部房款，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记程序、登记机关、登记内容等发生变更，国家机关在一定时期内暂停了不动产登记业务，这一政策因素致使被告逾期交付办证相关文书，被告享有法定免责事由。二、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付逾期办证违约金，是以其能够举证证明因逾期办证给其造成客观具体损失为逻辑前提，而事实上，原告购买的房屋不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书而影响其居住、使用，故未造成损失，因原告举证不能，被告无支付义务。三、本案违约金约定过高，应予调减。《商品房买卖合同》及《和解协议书》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（逾期办证违约金）约定过高，参考省内各地对同类案件的处理情况：遵义市将约定的违约金标准调整为日万分之零点二、安顺市系每户给予1000元至2000元的补偿,故本案逾期办证违约金约定极高，即便被告承担违约责任，也应参照省内安顺、遵义等地予以调减，若不予采纳，则最多参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算才具有事实和法律依据。四、原告诉请的违约金计算始期错误。《和解协议书》第二条明确：乙方（原告）自愿放弃2019年3月7日至2020年3月5日期间的逾期办证违约金，若再逾期，则按前述计算方法计付违约金。该条并未约定放弃该段期间的违约金是以2020年3月5日前办证为前提。故即便计算违约金，也应当自2020年3月6日起算。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年7月5日，原告作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市瑞丰新城7号楼1单元30层6号房屋，总价款为332817元；合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并支付开户费3329元。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院暂不予支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故被告应承担违约责任的期限应截止被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日止。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以332817元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告辩称的免责事由及违约金截止日期问题。因至今被告仍未使涉案房屋达到办理转移登记的条件，系被告自身过错，故被告不享有新冠××疫情影响及其他原因的免责权。 关于原告主张的开户费问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”因此，被告收取原告的上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3329元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告张永贵逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：该违约金以原告已付购房款332817元为基数，2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张永贵开户费3329元； 三、驳回原告张永贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1246元（已减半收取），由原告负担374元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担872元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷