辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民再16号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳巨能国资供暖有限公司。住所地：辽宁省沈阳市和平区南五马路183甲号。 法定代表人：王丽玮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王长东，北京市国度（沈阳）律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审上诉人）：兴业银行股份有限公司本溪分行（原兴业银行股份有限公司本溪支行）。住所地：辽宁省本溪市明山区解放北路51栋。 法定代表人：刘宇，该行行长。 委托诉讼代理人：王联胜，北京市中洋律师事务所律师。 一审第三人（二审被上诉人）：沈阳友惠投资有限公司。住所地：辽宁省沈阳市皇姑区泰山路69-58号。 法定代表人：卢刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：裴振耀，该公司职员。 一审第三人（二审被上诉人）：辽宁泰利达铜业有限公司。住所地：辽宁省沈阳市新城子区虎石台镇建设北二路。 法定代表人：王爱民，该公司总经理。 一审第三人（二审被上诉人）：王爱民，女，职业不详，1972年4月28日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。 再审申请人沈阳巨能国资供暖有限公司（以下简称巨能公司）因与被申请人兴业银行股份有限公司本溪分行（以下简称兴业银行）、一审第三人沈阳友惠投资有限公司（以下简称友惠公司）、一审第三人辽宁泰利达铜业有限公司（以下简称泰利达公司）、一审第三人王爱民申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）辽11民终1128号民事判决，向辽宁省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审，省高院于2019年10月30日作出（2019）辽民申231号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人巨能公司的法定代表人王丽玮及其委托诉讼代理人王长东与被申请人兴业银行的委托诉讼代理人王联胜、一审第三人友惠公司的委托诉讼代理人裴振耀到庭参加诉讼，一审第三人泰利达公司、王爱民经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 巨能公司申请再审称，二审在认定案涉租赁合同合法有效、且承租人已经实际占用房屋的情况下，曲解法律规定，将租赁权的设立取得与签订租赁合同相割裂，错误地认定租赁权的设立和成立问题，其援引的最高人民法院《执行程序中租赁权的认定与处理》既非司法解释也不是司法文件。再审申请人的租赁权设立在先，而且行使、主张和有效在先，被申请人的抵押权设立、行使、主张和有效均在后，一审依法且和谐地解决了再审申请人的租赁权与被申请人的抵押权之间的矛盾，二审适用法律错误，严重损害了再审申请人的合法权益。 兴业银行辩称，1、省高院将此案指令盘锦市中级人民法院再审违反《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》（法释［2008］14号）第29条的规定；2、“租赁合同关系”与“租赁权”是完全不同的两个概念和术语，能与抵押权发生对抗效力的只能是“租赁权”，而非“租赁合同关系”。根据现行有效的法律规定，租赁权与抵押权发生对抗效力的时间点为承租人实际“占有”租赁房屋之时，而非租赁合同签订时。从本案已查明的事实可知，兴业银行对案涉房屋合法享有抵押权的成立时间为2012年9月20日、2013年1月8日，而巨能公司实际占有案涉房屋的时间为2014年7月10日之后，根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，二审法院判决结果正确；3、租赁权能否除去与租赁合同是否有效是两个截然不同的法律关系，在执行程序中除去执行标的物上所负担的租赁权，是为了顺利推进执行，至于租赁权被除去后承租人与出租人因租赁合同产生的纠纷则是另外一个法律关系；4、“优先购买权”存在的前提和基础是被答辩人拥有合法有效的租赁权，但被答辩人在本案中不享有合法有效的租赁权。 一审第三人友惠公司陈述称，与巨能公司签订的租赁合同是真实的，泰利达公司告知我们有租赁关系，我们不同意拍卖，我们有很大的损失。 原审原告兴业银行向一审法院起诉请求:请求撤销盘山县人民法院（2016）辽1122执监1号执行裁定书，继续执行原省交通银行办公大楼的六处抵押房产及对应的土地。事实和理由：㈠本案中，房屋租赁协议不能对抗抵押权人实现抵押权，2012年8月29日的《房屋租赁合同》已经履行完毕，2012年12月29日的《房屋租赁合同补充协议》签订于抵押权设立之后，被告既没有公示也没有实际占有，不能阻止执行。首先，被告与友惠公司签订三年租赁合同的日期在2012年8月29日，原告与友惠公司就涉案房产之一的11627平方米的房产，于2012年9月20日办理抵押登记，截至2015年8月29日租赁期已满，对本案执行已经不构成任何的法律障碍。在2012年12月29日，被告与友惠公司签订的七年租赁合同补充协议，已在抵押登记设立时间之后，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力。其次，被告对于涉案房屋的租赁协议没有备案公示，该租赁关系不能对抗抵押权。友惠公司没有告知原告涉案房产租赁事实，该租赁权不能对抗抵押权。最后，被告对于涉案房屋没有实际占有，该租赁关系不能对抗抵押权，依据沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第73号民事判决书认定，东森公司于2014年7月10日，将涉案房产交付给友惠公司，按照占有的时间顺序，在2012年巨能公司与友惠公司签订三年租赁合同及七年的补充协议时，巨能公司并没有占有标的物，租赁的实际意义并不存在。㈡被告主张的租赁权实际是以债权折抵租金，而债权并不成立，租赁合同无效。被告巨能公司一直主张其租赁权来阻却执行，而第三人友惠公司明确表示巨能公司主张的租赁权是以债权来折抵租金，而其债权并不成立，租赁合同是不真实的。综上所述，租赁权成立的实际意义就是占有，这是租赁的标准，只有占有租赁物才能保护交易安全，未占有标的物的租赁权是不能对抗抵押权的。本案被告巨能公司对涉案标的即没有公示也没有实际占有，故被告巨能公司主张的租赁权不能对抗抵押权，更不能影响本案的执行。 一审法院认定事实：2015年4月22日，省高院就原告兴业银行与第三人泰利达公司、友惠公司、王爱民金融借款合同纠纷一案，作出（2015）辽民二初字第00021号民事判决书，判决：一、泰利达铜业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还兴业银行贷款本金1.6亿元；二、泰利达公司于判决发生法律效力后十日内，偿还兴业银行上述款项利息；三、泰利达公司给付兴业银行律师费20万元；四、兴业银行对友惠公司提供的抵押物，在合同约定的相应最高额范围内享有优先受偿权。同时在案件诉讼过程中，原告兴业银行提出财产保全申请，省高院于2015年2月10日作出民事裁定书，查封了第三人友惠公司抵押的房产及土地。该民事判决书发生法律效力后，因判决书中的各被告人未按期履行判决义务，原告向省高院申请强制执行，2015年7月9日省高院裁定指令盘锦市中级人民法院执行，2015年7月28日盘锦市中级人民法院裁定指令本院执行。在本院执行中，本案被告巨能公司以案外人身份，于2015年10月12日向本院提出执行异议，本院于2016年4月19日作出（2015）盘县执异字第00009号执行裁定书，驳回被告巨能公司的异议；并于2016年5月20日，作出（2015）盘县执字第00459-3号执行裁定书，拍卖第三人友惠公司名下被查封的房产和土地；但在2016年8月25日，经本院审判委员会研究，就此案再次作出（2016）辽1122执监1号执行裁定书，撤销（2015）盘县执异字第00009号执行裁定书，中止对抵押房产及土地的执行。 另查明，本案在执行中经原告申请，辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司，对第三人友惠公司抵押的房产及土地出具了房地产估价报告，报告显示第三人友惠公司抵押的六处有证房产，总建筑面积17273.55平方米。其中：位于沈河区，建筑面积11627平方米，于2012年8月23日登记在第三人友惠公司名下。位于沈河区，建筑面积1861.1平方米；沈河区十纬路35号，建筑面积2363平方米；沈河区十纬路35号甲1号（6-8轴），建筑面积113.9平方米；沈河区十纬路35号，建筑面积400平方米；沈河区北三经街95号，建筑面积908.55平方米的房屋，上述五处房产于2012年12月27日登记至第三人友惠公司名下。抵押的有证土地面积4695.10平方米，于2013年1月18日登记至第三人友惠公司名下。 再查明，第三人友惠公司抵押的六处房产及土地位于沈阳市沈河区，原系交通银行股份有限公司辽宁省分行（以下简称交行辽宁省分行）办公大楼。2011年4月，交行辽宁省分行与沈阳市东森房地产开发有限公司达成协议，东森房地产开发公司通过房产置换方式取得了该办公大楼的所有权。2012年5月21日，被告巨能公司与第三人友惠公司签订了委托购买资产协议，约定由第三人友惠公司出资，并委托被告巨能公司代为购买该办公大楼，房产总价款以2.1亿元为限，最终实际成交价格与双方约定的上限之间50%的差额，作为被告应获得的利益。 2012年8月29日，被告与第三人友惠公司就委托购买房产事宜，双方再次签订一份补充协议，因双方委托购买的房产项目中，存在无证房产及附属设施，双方协议对此部分作价3000万元。第三人友惠公司用出租房产的方式，以租金折抵被告向其转让无证房产及附属设施的转让款，租赁期限三年，每年租金1000万元，租赁期满后无证房产及附属设施归第三人友惠公司所有。2012年12月29日，被告与第三人友惠公司又签订一份房屋租赁合同补充协议，因第三人友惠公司最终以1.5亿元的价格购得目标房产，且按双方之前签订的《委托购买资产协议》约定，被告应获得3000万的利益；另因，被告代第三人友惠公司购买房产时，为其垫付购房款3000万元，故双方同意在原约定的三年租赁期基础上，延长租期七年。至此，第三人友惠公司与被告签订两份租赁协议，第三人友惠公司以十年的房产租金来折抵所欠款项。此后因交行辽宁省分行于2014年7月10日才搬出办公楼，第三人友惠公司也于此日，向被告交付租赁的房产及土地。 一审法院认为，被告巨能公司自2012年8月29日起，通过与第三人友惠公司签订的委托购买资产补充协议和房屋租赁合同及补充协议，取得了涉案不动产的租赁权，虽然第三人友惠公司于2012年9月20日、2013年1月8日和2013年4月1日将该不动产及土地抵押给原告兴业银行，且2015年2月10日省高院已对租赁物进行了查封。但抵押权和法院的查封都后于租赁权，本案应依据设立在先则权利在先的原则，设立在先的权利应优先实现。原告兴业银行依据省高院作出的生效民事判决书，申请执行第三人友惠公司的财产，本院应准予执行，但在本院对涉案房产及土地执行时，被告巨能公司在同等条件下，对涉案房产，享有优先购买权，另享有承租到期的权利；综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、第三百一十四条之规定，一审法院判决：一、准许对第三人友惠公司名下的位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积11627平方米；②沈阳市沈河区1-7层房屋，建筑面积1861.10平方米；③沈阳市沈河区北三经街95号1-2层房屋，建筑面积908.55平方米；④沈阳市沈河区十纬路35号1-6层房屋，建筑面积2363平方米；⑤沈阳市沈河区十纬路35甲1号（6-8轴）房屋，建筑面积113.90平方米；⑥沈阳市沈河区十纬路35号7层房屋，建筑面积400平方米；⑦沈阳市沈河区十一纬路98-100号、100号出让土地使用权4695.10平方米。）的执行；二、被告巨能公司对上述房产，依照其与友惠公司的租赁合同继续享有承租权，并在同等条件下享有优先购买权；三、驳回原告兴业银行其它诉讼请求。案件受理费100元，由被告巨能公司负担。 兴业银行不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销“辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初2004号民事判决书”第二项“被告巨能公司对上述房产，依照其与友惠公司的租赁合同继续享有承租权，并在同等条件下享有优先购买权”;2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定“被告巨能公司自2012年8月29日起，通过与第三人友惠公司签订的委托购买资产补充协议和房屋租赁合同及补充协议，取得了涉案不动产的租赁权……”不仅根本混淆了“租赁合同关系”与“租赁权”的本质区别，而且无视被上诉人巨能公司与第三人友惠公司签订的《委托购买资产补充协议》和《房屋租赁合同》及补充协议系“通谋虚伪行为，应当无效”的法律规定，属于认定事实不清、适用法律错误。被上诉人巨能公司与友惠公司签订3年租赁合同的日期为2012年8月29日，上诉人与第三人友惠公司对涉案房产之一的抵押登记日期为2012年9月20日；被上诉人巨能公司与第三人友惠公司签订7年的租赁合同补充协议时间为2012年12月29日，而上诉人与友惠公司另5处房产的抵押登记日期为2013年1月8日，原审法院据此认定被上诉人巨能公司与第三人友惠公司签订的租赁合同均在上诉人对抵押物办理抵押登记之前，进而就进一步认定被上诉人巨能公司的租赁权优先于上诉人的抵押权；属于混淆了“租赁合同关系”与“租赁权”的本质区别。二、原审法院认定“虽然第三人友惠公司于2012年9月20日、2013年1月8日和2013年1月4日将该不动产及土地抵押给原告兴业银行，且2015年2月10日省高院已对租赁物进行了查封。但抵押权和法院的查封都后于租赁权，本案应依据设立在先则权利在先的原则，设立在先的权利应优先实现。”属于认定事实不清、适用法律错误。如上所述，原审法院根本混淆了“租赁合同关系”与“租赁权”的本质区别，在已经认定被上诉人巨能公司对租赁物的占有时间大大晚于上诉人的抵押权设立、生效时间的情况下，错误将所谓《租赁合同》的签订时间等同于“租赁权”的成立、生效时间，属于实体和程序上的严重错误。更何况，从上诉人提交的全部证据来看，被上诉人“巨能公司”与“友惠公司”围绕租赁关系签订的系列合同完全属于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第146条的规定应当认定其为无效。”所以一审法院属于严重的认定事实不清、适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益。 二审法院认定事实：与一审判决认定的事实一致。 二审法院认为，当租赁权与抵押权共存时，能否产生对抗效力。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第31条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；最高人民法院《执行程序中租赁权的认定与处理》要求承租人以在先租赁权对抗抵押权需要满足两个要件：一是租赁合同合法有效；二是承租人已实际占有、使用租赁物。再从《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”规定的内容看，该规定严格区分了“订立”租赁合同和“已出租”的概念。依据上述规定，判断租赁权产生对抗抵押权的效力为承租人何时实际“占有、使用”租赁物。而非租赁合同签订时间。综上能够认定租赁权成立与否的判断标准是“已实际出租占有”而不是“订立租约”的时间。 本案中，根据沈阳市沈河区人民法院（2014）沈河民二初字第73号判决表明涉案标的物2014年7月10日才由出让方“沈阳东森公司”交付第三人“友惠公司”占有”。亦即，虽然第三人友惠公司与被上诉人“巨能公司”签订“租赁合同及补充协议”的时间为2012年8月29日、2012年12月29日，但该生效判决已经明确，第三人友惠公司实际上于2014年7月10日才实际取得并占有涉案房产。因此，被上诉人巨能公司实际占有、使用租赁物的时间远在上诉人与第三人友惠公司就抵押房产办理抵押登记的时间之后。因此，可以认定上诉人所拥有的合法抵押权的设立和生效时间早于被上诉人的租赁权实现成立时间。 根据《物权法》第190条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定”。本案被上诉人巨能公司实际取得租赁房屋时间为2014年7月10日之后，由于被上诉人取得的租赁权晚于上诉人的抵押权时间，因此，不得对抗已登记的抵押权。本案上诉人向一审法院的诉求是要继续执行原省交通银行办公大楼的六处抵押房产及对应的土地。因此，上诉人要求继续执行标的物的上诉请求有理，本院予以支持。至于上诉人在本案审理中认为被上诉人与友惠公司签订的租赁合同及补充协议当属于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为，其目的是为了损害上诉人的合法利益、违法对抗上诉人对执行标的物的司法处置，依据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定属于无效的观点，证据不足。原审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以改判。 综上，经本院审判委员会讨论决定，兴业银行上诉请求成立，予以支持。根据《物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项规定，二审法院判决：一、维持辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初第2004号民事判决的第一项“准许对第三人友惠公司名下的位于沈阳市沈河区房屋，建筑面积11627平方米；②沈阳市沈河区1-7层房屋，建筑面积1861.10平方米；③沈阳市沈河区北三经街95号1-2层房屋，建筑面积908.55平方米；④沈阳市沈河区十纬路35号1-6层房屋，建筑面积2363平方米；⑤沈阳市沈河区十纬路35甲1号（6-8轴）房屋，建筑面积113.90平方米；⑥沈阳市沈河区十纬路35号7层房屋，建筑面积400平方米；⑦沈阳市沈河区十一纬路98-100号、100号出让土地使用权4695.10平方米。）的执行；第三项“驳回原告兴业银行其它诉讼请求。”二、撤销辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初第2004号民事判决的第二项“被告巨能公司对上述房产，依照其与友惠公司的租赁合同继续享有承租权，并在同等条件下享有优先购买权；”一、二审案件受理费200元，由巨能公司承担。 本院再审查明的事实：一审判决认定事实属实。 本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，再审申请人与友惠公司签订“租赁合同及补充协议”的时间分别为2012年8月29日、2012年12月29日，且友惠公司于2014年7月10日实际取得占有案涉房产后于当日交付再审申请人租赁使用。被申请人虽然主张再审申请人与友惠公司签订的系列合同属于行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为并应认定无效，但其并未提供确实充分的证据予以证实，应依法承担举证不能的不利后果。友惠公司于2012年9月20日、2013年1月8日和2013年4月1日将案涉不动产及土地抵押给被申请人兴业银行，省高院于2015年2月10日作出民事裁定，查封了友惠公司抵押给被申请人的房产及土地。根据以上事实，能够认定再审申请人的主张符合前述《中华人民共和国物权法》第一百九十条中规定的“原租赁关系不受该抵押权的影响”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第三十一条第一款规定的情形，故本院二审关于再审申请人的租赁权不得对抗被申请人已登记抵押权的认定事实及法律依据不足。一审法院确认再审申请人对案涉房产继续享有承租权，并在同等条件下享有优先购买权并无不当。综上，再审申请人的再审理由成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）辽11民终1128号民事判决； 二、维持辽宁省盘山县人民法院（2016）辽1122民初2004号民事判决。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，公告费200元，由被申请人兴业银行股份有限公司本溪分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄鹏涛 审判员  李艳利 审判员  裴艳伟 二〇二〇年七月二十日 书记员  董瑞峰