河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2183号上诉人（原审被告）：信阳金鼎置业有限公司。住所地：信阳市四一路和平大厦。统一社会信用代码：9141150069872806XC。法定代表人：朱一铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马兰，女，汉族，1972年10月15日出生，系该公司总经理。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：方思勇，男，1970年1月15日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：张寿琴，女，1971年6月25日出生,汉族，住河南省罗山县。系被上诉人方思勇妻子。上诉人信阳金鼎置业有限公司与被上诉人方思勇房屋买卖合同纠纷一案，不服罗山县人民法院（2019）豫1521民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人信阳金鼎置业有限公司的委托诉讼代理人马兰、匡昭贵，被上诉人方思勇的委托诉讼代理人张寿琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳金鼎置业有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，所做判决缺乏事实及法律依据。具体理由如下：1、上诉人向被上诉人交付的房屋是经过竣工验收的合格房屋，不存在质量问题。2、根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、外墙面的防渗漏，保修期为5年，一审庭审过程中被上诉人并未提交有效证据证明其在保修期间向上诉人主张权利，而现在，该房屋早已过了保修期。一审对此认定是错误的。3、因为被上诉人已经实际占有该房屋达6年之久(2013年8月12日交房之日至2019年10月21日被上诉人起诉之日)，从鉴定报告来看，被上诉人房屋裂纹产生原因系“混凝土收缩和温差共同作用引起”“屋面漏水主要原因因为屋面天沟防水层老化开裂”，由此可见，其房屋“内墙开裂”和“屋面漏水”均是因为建筑材料自身性能、自然规律及房屋使用年限过久、防水材料老化所致，而没有任何证据证明是因为上诉人交付的房屋存在质量问题所致。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。根据上述司法解释规定，一般房屋质量问题应首先由出卖人承担修复责任，因双方当事人在《房屋买卖合同》中并未对出卖人拒绝维修或拖延维修时的救济方式作出约定，则此时应适用法律或司法解释的相关规定予以救济，即只有在要求出卖人履行维修义务不执行的情况下，业主方可自行或者委托他人修复。实际上，2019年3月份，上诉人在整体维修11号楼屋顶时，主动要求对被上诉人屋顶进行防水处理，但被上诉人却拒绝上诉人修复，一审对此已经查明。据此，被上诉人直接要求上诉人承担修复费用及其他损失显然不符合上述司法解释的规定，故其诉求不能得到支持。方思勇辩称，1、关于房屋交付使用问题，一审判决写的很清楚，自2012年至今，信阳金鼎置业有限公司没有将房屋交给任何单位和部门验收，一直处于建设之中。上诉人提供的证据不符合法律依据。2、关于阁楼窗户的维修费用过低，325元两个窗户，尺寸为1.7米×4米，另一个0.6×0.4米，这点钱是够维修费还是人工费呢？3、主卧室天顶漏水认定事实，多次找开发商协商未果，因无法居住，只有自己掏钱维修，一审判决不予支持诉讼请求错误。4、宝祥隆小区11号楼整体歪斜下沉，导致11号家家户户都出现了不同程度的裂缝，严重影响了被上诉人的家庭生活，住着让人心里不踏实，儿子和媳妇常年住在娘家，说这房子不敢住，没有安全感。方思勇向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付房屋修复费用23546元及经济损失6200元；2、请求法院判令被告承担本案鉴定费14000元；3、请求法院判令由被告赔偿安装顶楼三角窗及小窗各一套；4、案件诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求，将诉讼请求第三项变更为赔偿原告阁楼窗户制作安装费324元；事实与理由：2013年，原告在被告处购买被告开发的罗山县宝祥隆家园11号楼2单元601室。被告于2013年8月12日交房。自2018年5月开始，原告发现住房的墙面不同程度出现裂缝，楼顶因为质量问题，每逢下雨即漏水，导致原告无法正常居住，严重影响了原告的正常生活。原告为此多次找到被告要求修缮，被告置之不理。原告于2019年8月1日通过罗山县人民法院对涉案房屋建设工程质量进行鉴定，鉴定结果是因为施工工艺控制不当造成的质量问题，原告为维护自己的合法权益，不得已诉至法院。望判如所求。一审法院认定事实：2013年2月6日，原告方思勇与被告信阳金鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“罗山宝祥隆家园”11号楼2单元601号房作住宅使用，建筑面积130.42㎡，共计价款255500元，付款方式“本合同签订（定）时付款人民币壹拾万元整（￥100000元），余款叁万伍仟伍佰元整（￥35500元）于2012年1月15日前付清，余款壹拾贰万元整（￥120000元）办理银行按揭，按揭时间以出卖人通知为准。”；交付期限约定出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受入要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同约定的交付期限为2012年12月31日，但实际交付日在2013年6月。后原告搬进入住。2017年，原告发现自己的房屋漏水，便找到开发商进行协商，为此，被告为该小区11号楼因出现漏水现象的其他住户作了相应的防水处理，但因原告方思勇与被告没能达成一致意见，协商未果。诉前，原告向本院提出要求对案涉罗山县宝祥隆家园11号楼二单元601室房屋因渗水成因及造成的财产损失进行评估，一审法院委托河南众惠工程服务有限公司对建筑工程质量作出鉴定，鉴定结论为：申请人房屋顶板、墙体裂缝的主要原因系混凝土收缩和温差共同作用引起。屋面漏雨水主要原因为天沟防水层老化开裂，天沟排水坡度不符合要求以致天沟内出现排水不畅及积水导致。阁楼层窗户脱落原因为固定窗户的膨胀螺栓位置、间距及锚入深度不符合相关规范规定。建议：建议对案涉房屋发现的顶板及墙体裂缝采取修复加固措施，以确保房屋的使用和耐久性；建议对天沟找坡层进行修复处理，以杜绝排水不畅及积水现象，并更换天沟内已经老化的防水层；建议按照阁楼窗洞口的实际尺寸制作窗户，并严格按照规范相关规定进行安装。同时，信阳三维资产评估所作出信三评报字第110号资产评估报告，结论为罗山县人民法院委托的方思勇名下位于罗山县宝祥隆家园11号楼二单元601室房屋因渗水造成的财产损失在评估基准日2019年05月29日的评估值为人民币23546元[内墙开裂处理3396元，用于开裂处粉刷层清理，高强聚合物砂浆修补，挂钢丝网粉刷；屋面防水处理15650元，用于维修屋面，铺设防水卷材；房屋使用损失4000元，用于房屋租赁费；保洁费用500元；]。2019年11月29日，该所对信三评报字（2019）第110号《资产评估报告》进行补正说明，增加了阁楼窗户制作安装费用324元。对该补正阁楼窗户安装费，被告不予认可，认为该阁楼窗户系原告擅自案装，原告则认为阁楼窗户安装费用过低。为该成因及财产损失评估，原告支付鉴定费14000元。对该评估报告，被告以程序违法为由不予认可。经核实，在诉前鉴定过程中，一审法院曾向被告法定代表人张建红寄送配合鉴定的通知，但被告单位拒收文书。原告方思勇向法庭提供胡涛收条，收条载明：今收到宝祥隆小区11号楼2单元601室方思勇室内粉刷、包工包料及室内卫生等费用共计2400元。原告没有提供对方身份信息，没有正规票据，同时提供合肥庐阳区腾飞建材厂，楼顶防水、工人工资价格单3800元，无经手人签字，没有正规票据。原告入住的罗山宝祥隆家园11号楼，被告信阳金鼎置业有限公司只递交了竣工验收申请，但没有通过城建部门备案确认。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及交款凭证、信阳金鼎置业有限公司关于该小区房屋渗水维修通知、河南众惠工程鉴定服务有限公司建筑工程质量鉴定书、鉴定评估发票当事人陈述笔录等证据在卷佐证，并经一审法院开庭质证与审查，可以采信。一审法院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于本案中的几个问题：关于原告的损失赔偿问题，原告因案涉房屋质量问题（渗水及墙体开裂）等向被告及有关主管部门反映要求解决未果，在保修期内已主张权利，现原告依法要求被告赔偿相关损失，未逾房屋质保期的规定，依据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，且被告信阳金鼎置业有限公司对所承建罗山宝祥隆家园11号楼没有提供竣工验收备案手续。故被告对其提供的商品房屋面存在渗水问题，防水不达标准及墙体开裂负有相应的责任，被告对原告的损失负有赔偿义务。因原告没能在被告为该11号楼其他住户另作防水处理时予以协助处理，导致了该项损失的扩大，对此原告应承担一定的责任。原告的损失虽经信阳三维资产评估事务所鉴定为23456元，鉴定费14000元，共计37456元。原告阁楼窗户制作安装费324元，因该阁楼窗户非施工设计范围，故该部分费用一审法院不予支持。因原告对其损失的扩大负有一定的责任，结合本案实际情况可适当调整鉴定结果数据，一审法院酌定屋面防水处理费用调整为12000元，租房损失调整为2000元，保洁费用500元，鉴定费14000元，内墙开裂处理3396元，共计31896元。该部分损失由被告信阳金鼎置业有限公司负责赔偿。原告方思勇要求赔偿由此造成的其他损失6200元，因其提供的证据不足以证实其相应主张，一审法院不予支持。被告信阳金鼎置业有限公司虽对鉴定结论有异议，辩称程序违法，但理由不能成立。故其辩称理由，一审法院依法不予采纳。依照《建设工程质量管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告信阳金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告方思勇损失人民币31896元。如未按本院指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告方思勇的其他诉讼请求。案件受理费收取894元，由被告信阳金鼎置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了信阳金鼎置业有限公司与方思勇于2014年1月7日签订的协议书一份，拟证明因为被上诉人房屋着火导致房屋受损，双方曾协议上诉人一次性补偿被上诉人15万元，同时双方约定在15万元补偿款支付以后，被上诉人不得再以任何借口向上诉人提出任何要求，所以被上诉人在一审的诉求既不合法也不合理。被上诉人经质证认为，着火是赔偿装修费，与本案房屋质量问题无关。对上诉人提交的证据，本院认证如下：该协议书系双方处理被上诉人房屋着火事宜达成的协议，与本案没有关联性，其证明效力本院不予采纳。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋墙体、屋面防水是否过了保修期？2、涉案房屋的墙体裂缝、屋面漏水是否系房屋质量问题？3、上诉人是否应当承担修复费用及其他损失？关于涉案房屋墙体、屋面防水是否过了保修期的问题。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”上诉人没有提供罗山县宝祥隆家园11号楼竣工验收备案手续。涉案房屋实际交付日在2013年6月。被上诉人主张因涉案房屋渗水及墙体开裂问题曾于2017年向上诉人反映要求解决，原审卷宗中有2017年11月3日、2018年5月22日上诉人关于小区房屋渗水、墙壁开裂维修处理的通知、公告予以佐证。因此，被上诉人在保修期内已主张权利，要求上诉人赔偿相关损失，未逾房屋保修期的规定。关于涉案房屋的墙体裂缝、屋面漏水是否系房屋质量问题。一审中，被上诉人方思勇申请对涉案房屋墙体裂缝及漏水原因进行鉴定，河南众惠工程服务有限公司受一审法院委托对此进行鉴定并出具了鉴定意见书。从鉴定报告的分析来看，造成涉案房屋的墙体裂缝、屋面漏水并非系被上诉人使用不当造成的损坏，同时，上诉人对涉案房屋没有办理竣工验收备案手续，因此，造成涉案房屋的墙体裂缝、屋面漏水应系房屋质量问题。关于上诉人是否应当承担修复费用及其他损失的问题。因涉案房屋的墙体裂缝、屋面漏水系房屋质量问题，对于被上诉人的损失，作为出卖人的上诉人应承担修复赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上诉人认为被上诉人拒绝其公司修复而自行修复，不符合上述规定。经查，2017年11月份，上诉人提出维修11号楼屋顶，进行防水处理的前提条件是修复费用由上诉人与小区住户各担50%，因被上诉人不同意该条件才选择自行修复，说明双方此前就修复问题进行过协商。再者，一审法院已判决被上诉人对扩大的损失自担部分责任，处理合理合法。综上所述，信阳金鼎置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元，由上诉人信阳金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 佳审判员 许前让审判员 沈继红二〇二〇年七月二十二日法官助理阮江帆书记员胡雪垠