贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初5195号 原告：张亚，男，汉族，1982年11月6日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：林丽兰（特别授权代理），二人系夫妻关系。 原告：林丽兰，女，汉族，1986年5月28日出生，住贵州省毕节市。 被告：贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道贵皇苑商住楼C栋二楼，统一社会信用代码：91520500709666272G。 法定代表人：王程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王涛（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：152052010172389。 委托诉讼代理人：陈亚玲（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师，证号：230713012110739。 原告张亚、林丽兰与贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“桂华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林丽兰及被告委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张亚、林丽兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理“玫瑰花园”四单元15层2号房屋所有权证及国有土地使用权证并交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计13万元;3、判令被告退还收取原告的“5通”相关费用4000元;3.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年2月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(合同编号：GH201411053199)，原告以362085元的购房总价款向被告购买政瑰花园4单元15-2号商品房。该合同约定:出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，超过180日被告不能为原告办理权属转移登记有关文书的，被告按房价款支付每日0.5%的违约金，至今被告未按约定履行办理房屋产权登记义务，已构成违约。交房后，原告曾多次向被告主张办理产权转移登记权益，但被告一直拖延，至今未履行，应赔偿违约金。自2017年1月1日至2020年3月31日，延迟改造期限1185天，按每日0.05%计算，应支付违约金214535元。约定由被告保障开通商住楼的水、电、闭路电视、宽带、燃气“五通”，相关入户费用由被告代收共计4000元。其中电视开户费350元、电表开户费560元、水表开户费390元、天燃气开户费2700元。根据贵州省住房和城乡建设厅黔建房字《关于进一步加强和规范商品房销售管理工作的通知》第一条第三款“商品房价格应包括水、电、燃气、通信、有线电视等建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不得向买受人收取商品房总价款以外的其他费用”、第四款“新建商品房交易过程中，除买卖双方外的第三方不得在合同约定价款之外加价销售商品房或者价外收取“团购费”、“会员费”、“信息咨询费”、“电商费”等费用”之规定，购房价款已包含了上述水、电、闭路电视、宽带、天燃气开户费用，出卖人另外加收的入户费用需要予以退还。综上、被告违反合同约定，至今未履行办理产权转移登记义务，代收原告方“五通”相关费用后未履行开通义务，未退还代收款项，未支付违的金，违约行为客观存在。请求人民法院查清以上事实，依法支持原告的诉请为谢！ 被告桂华房开公司书面辩称，一、本案已超过诉讼时效，被答辩人的诉讼请求依法不能得到支持。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案中，约定交付办理商品房转移登记有关文书日期为2016年12月31日之前，原告起诉时已经超过3年诉讼时效，且本案不存在诉讼时效中断等情形，因此被答辩人起诉时已经超过诉讼时效，其诉讼请求不予得到支持。二、答辩人已取得“首登”并通知被答辩人，不存在违约情形，不应承担违约责任。答辩人已于2020年1月2日取得涉案房屋“首登”并于同月5日通知被答辩人提供办理分户登记的相关资料，但被答辩人拒不配合，答辩人不应承担责任。三、导致涉案房屋的不动产权属转移登记证书未能及时办理完毕的原因是多方面的，非答辩人主观过错所致。请求法完综合充分考虑主客观因素，切实维护各方当事人合法权益。导致涉案房屋办证逾期的原因除了被答辩人未能及时提交办证所需资料外，还有以下诸多因素：1、2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照原法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律法规的变更导致房开企业需采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替原单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，必然使办证时间延长。2、《不动产登记暂行条例》施行，也涉及到政府职能部门的职能调整等问题，在《不动产登记暂行条例》施行后的一段时间内，商品房交易的办证实际上处于停滞状态。显然，《不动产登记暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，此种情况下，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。具体到毕节本地，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。因此，在上述多方面原因混合导致逾期办证的情况下，答辩人并非从主观上希望延迟办证，而是受多方面客观因素的影响，无法及时为被答辩人办理权属登记证书。答辩人作为受害者之一，若法院判决由答辩人承担违约责任，则过于严苛、对答辩人显然不公平。四、涉案房屋权属登记证书虽然办理延迟，但该延迟并未给被答辩人造成实际损失，请求人民法院对违约金的金额依法调低，以更好地维护双方当事人合法权益，实现法律效果与社会效果相统一。根据合同法理论，我国违约金具有损失填补性质，即违约金可以调整，金额相当于违约方的违约行为给守约方造成的损失。具体到本案所涉案件，即应当考量开发商逾期办证给买受人造成了什么损失。考虑到此类案件中购房业主大都选择按揭贷款方式购房，此种情况下，即使业主所购房屋按约定办理了相应权属证书，该证书也得依照约交给银行办理抵押登记。换言之，即使按期办证，业主也不能拿权属证书用于其他用途，此种情况下对业主而言按期办证所起的作用仅是对其有心理抚慰而已。故开发商逾期办证其实并未给业主造成多少实际上的损失，调整违约金为房开商只适当承担一点抚慰的违约金或不承担违约金有合同法的理论依据。对此，贵州省内一级法院就有先例。如安顺市中级人民法院就将逾期办证纠纷裁判观点调整为:“目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期病历转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户。多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合国约定的违约全计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房星已交付给原告使用。原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的途期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条‘当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的。当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。’之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年5月9日期间的逾期办证违约金5000元。”遵义市中级人民法院的裁判观点也大致相当，在房开商存在违约行为的情况下，只是酌情支持几千元违约金，避免房开企业因此承担巨额赔偿而走倒闭境地。在司法审判实践中，一些地方高院都发文将房开企业的逾办约责任限定在合理的范围，如:2014年12月16日，北京高院发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题会议纪要》，其中第十四条中规定:“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”。2005年8月5日，贵州省高院发《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》，其中第9条规定：“出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任”。最后，当前毕节市区域内司法裁判逾期办证违约金的计算标准主要按合同约定，少则一两万，多则七八万，基数大，随便一家中型盘房井企业需承担的逾期办证违约金都高达数千万甚至上亿，企业本不堪重负、无力承担。若人民法院不综合考量逾期原因、业主受损失程度、当下的经济形势以及兄弟地区的审判观点，仅简单地认为逾期便当按约定承担逾期责任”便支持业主的诉讼请求，无疑会引连环诉讼、增加司法审判资源投入的同时也会将众多房地产开发企业逼向破产境地，房开企业破产，引发的是更大的社会问题和矛盾，不利于维护社会正常秩序。结合答辩人在进行竣工验收备案、交房、证的履约情况，足以证明答辩人在涉案商品房买卖合同的履约过程中十分注重商誉、信用、履约状况良好，并无主观恶意拖延和故意违约的情形。因此，恳请人民法院依法调低本案违约金标准，酌情判决答辩人承担的违约金金额。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，而非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求，或者酌情判决答辩人应承担的违约金金额，以实现法律效果与社会效果的统一。五、关于“五通费”的收取及退还情况。我司根据贵州燃气集团毕节市燃气有限责任公司、贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节市分公司、毕节市供电局、毕节市水务集团公司委托向小区业主代收代缴“五通费”，该部分费用最终不是由答辩人收取，而是实际支付给相应的服务提供单位，且被答辩人也实际使用了相关服务，因此，无权要求答辩人退还该费用。综上所述，涉案房屋权属登记证书办理逾期是多方面因素所致，非答辩人主观原因造成，请求贵院综合考量各方面因素，驳回被答辩人的诉讼请求。该费用答辩人只是代收代缴，不应由答辩人退还，被答辩人应当向相应服务提供单位要求退还。 本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，以原告张亚、林丽兰为买受人，被告桂华房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于，房号为4-15-2，建筑面积129.64平方米，套内建筑面积103.29平方米。该商品房总价款为362085.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款112085.00元，余款250000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年12月31日前，向买受人交付该商品房；该合同第十二条约定，供水、供电、交付时达到使用条件，有线电视交付时线路敷设到户，有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款及办证费、印花税、交易费、测绘费、房产证费用、土地使用证费用、维修基金等。另，被告于2016年5月26日收取了原告电视开户费350元、电表开户费560元、水表开户费380元、燃气开户费2500元，共计3790元。合同约定的期限届满后，被告未能办理房屋转移登记，故原告以前述诉讼请求诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明:2020年1月2日，毕节市不动产登记中心向被告出具涉案房屋所在玫瑰花园一期幢项目首次登记审查意见，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月5日，被告以短信告知的方式通知原告办证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行各自义务。原告按约定支付了全部购房款，被告承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告至今仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其行为构成违约，应承担违约责任。 对原告要求被告办理不动产证书的诉讼请求，涉案房屋现已具备办证条件，根据双方委托办证的约定，被告办证的义务仅限于将办证所需资料提交到办证部门并通知原告，而无需交付，故对办证的诉讼请求，本院予以支持，对交付的诉讼请求，本院不予支持。但原告必须交清办证所需税费和提供相关文书。 对原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。截至原告起诉时，被告未能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书时间超过180日，而原、被告在《商品房买卖合同》中未约定超过180日后出卖人未能交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，本案原告诉请的违约金按照原告已付购房款总额362,085.00元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于违约金计算截止日期的问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无需将办理转移登记的相关文书交付给原告，但在涉案房屋具备办证条件后被告应当通知原告，故违约金应计算到被告通知原告之日即2020年1月5日止。对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，原则上应自2016年12月31日起开始计算，但被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的法律规定，本院从原告起诉之日2020年4月21日倒推3年即从2017年4月21日期的违约金予以保护，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护。综上，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应以原告已付购房款362,085.00元为基数，自2017年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起计算至2020年1月5日，按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 对原告要求被告退还各项开户费（四通费）的诉讼请求，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，根据原告提供的收据计算，各项开户费的金额为3,790.00元，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回，原告于2020年4月21日向本院提起诉讼，本案并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于原告张亚、林丽兰交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告张亚、林丽兰申请办理涉案商品房的不动产权证书。 二、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决时效之日起十日内支付原告张亚、林丽兰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款362,085.00元为基数，自2017年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起计算至2020年1月5日为止按同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 三、被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张亚、林丽兰四通费（各项开户费）3,790.00元。 四、驳回原告张亚、林丽兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,490.00元，由原告张亚、林丽兰负担1,000.00元，被告贵州省毕节市桂华房地产开发有限公司负担490.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月十八日 书记员  李长江