河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初3109号原告：信阳市安顺物业服务有限公司。住所：信阳市浉河区航空路五星乡企业办综合楼。法定代表人：汪德华，公司总经理。委托诉讼代理人：陆云，河南朝霞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：余某某，女，汉族，1966年11月13日生，户籍地址：信阳市浉河区，现住台北。原告信阳市安顺物业服务有限公司（以下简称“安顺物业”）诉被告余某某物业服务合同纠纷一案，本院2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告安顺物业的委托诉讼代理人陆云到庭参加诉讼，被告余某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安顺物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付物业管理费3084元、公摊水电费600元，违约金1105.2元，共计4789.2元；2、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：被告余某某系台北城上城XX-XXXX室业主。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的约定，原告向被告居住的小区实施规范的物业管理，被告按照1.1元/平方米的标准支付物业费，以25元每月的标准支付公摊水电费，逾期不缴纳的，原告有权要求被告补缴并从逾期之日要求被告按天支付应付金额3‰的违约金。原告已经向被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，但被告自2017年12月30日至2019年12月19日始终拒绝缴纳物业费，经结算被告共拖欠原告物业管理费3084元、公摊水电费600元，违约金1105.2元，共计4789.2元。原告曾多次通过电话、信件发送通知等形式向被告催交物业管理费，但被告拒不配合，原告因此遭受经济损失。综上所述，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据合同约定收取物业服务费，以维护自己的权益，保障原告的工作能正常开展，且不损害其他守约住户的合法权益。因此，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉至法院，望判如所请。被告余某某未到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见。原告安顺物业为支持其主张，向本院提交以下证据：1、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，拟证明原告具备诉讼主体资格，是适格原告；2、原被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，拟证明：①被告支付物业服务费是基于双方之间的合同约定；②合同约定如被告逾期支付应付款项，原告有权要求被告从逾期之日起支付违约金；3、照片9张、水质监测报告、电梯维保合同、电梯维保费用发票、消防维保合同，拟证明在物业服务区域内，原告已按合同约定投入了相应的人力、物力、财力，尽职尽责的对小区公共区域内的日常环境卫生、秩序及公共设施、设备等进行清理维护，被告应当按照合同约定向原告支付物业费；4、公摊水电费收费标准公示照片2张、供水机构公摊水费发票、供电机构公摊电费发票，拟证明原告与被告在物业服务协议中约定物业费中并不包含公摊水电费，公摊水、电是由小区全体业主共同使用，再由原告负责代收代缴的，在原告已经向供水及供电机构交纳相应费用后，有权要求被告支付其应分担的公摊水电费用；5、催缴物业费通知单、催缴物业费凭证，拟证明在被告欠缴物业服务费后，原告一直对被告进行各种形式的催要，要求被告履行交费义务，被告不予配合。被告余某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对到庭当事人在庭审中的陈述及提供的证据放弃质证的权利，其应承担由此产生的不利后果。本院经审查认为，原告的上列证据符合证据规则的要求，具有证据的证明力，能够达到原告的证明目的，本院对原告主张的事实依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告余某某系台北城上城XX-XXXX室业主，该房屋的建筑面积为116.8平方米。原告安顺物业系该小区前期物业服务公司，2014年2月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，其中主要约定：第二条物业管理服务项目1、对房屋共用部分的维修、养护和管理；2、对房屋配套的共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、提供环境清洁卫生服务；4、本物业规划内的附属配套设施的维修、养护和管理；5、公共秩序维护；6、对业主房屋装饰装修进行管理。第三条物业管理服务标准1、共用部位、共用设施设备的维修和管理；2、环境卫生服务；3、绿化养护；4、公共秩序维护；5、消防管理。第四条物业管理费收费标准及办法1、收费标准：物业管理服务费，甲方按建筑面积计算（暂定）：多层0.5元/月·㎡；小高层及高层1.0元/月·㎡；商铺1.0元/月·㎡向业主或物业使用人收取。2、交费时间：物业管理服务费用每年交纳一次，业主入伙之日起预收12个月的物业服务费用，自上次交纳时间到期的十五日内履行下一次的缴费义务。第十条违约责任3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起向乙方收取拖欠费数额的每日3‰的违约金。协议还约定了其他事项。被告自2017年12月30日起未向原告缴纳物业管理费、公摊水电费，原告多次催缴未果，诉至法院，请求依法裁决。上述事实，有原告提交的《前期物业管理服务协议》、水质监测报告、电梯维保合同、电梯维保费用发票、消防维保合同、供水机构公摊水费发票、供电机构公摊电费发票等书证及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。原告依照合同约定向被告所在小区提供物业管理服务，被告在接受原告提供的物业服务后，应履行交纳物业服务费、公摊水电费的义务。余某某拖欠安顺物业前述费用，经原告催交仍不交纳，已构成违约，应承担相应的违约责任。安顺物业要求余某某支付物业服务费及公摊水电费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告应向原告支付2017年12月30日至2019年12月31日期间的物业管理费共计2803.2元(116.8平方米×1.0元/平方米/月×24个月)、公摊水电费600元（300元/年×2年），共计3403.2元，故原告请求被告支付物业管理费、公摊水电费3684元，本院对其中3403.2元予以支持，超出部分不予支持。关于违约金。根据合同的约定，物业管理服务费用每年交纳一次，业主入伙之日起预收12个月的物业服务费用，自上次交纳时间到期的十五日内履行下一次的缴费义务，如乙方（被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）补交，并从逾期之日起向乙方（被告）收取拖欠费数额的每日3‰的违约金。因双方对违约金的约定过高，原告自动调整违约金的数额为欠付费用的30%，符合法律规定且未超出双方约定，本院予以支持，违约金计算为3403.2元×30%=1021元。关于原告诉请被告支付律师费，但未能向本院举证证明实际产生律师费的具体数额，故本院对此项诉讼请求不予支持。被告余某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此可能造成的不利后果，由其自行承担，不影响本院在依据查明事实的基础上依法作出裁判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《河南省物业管理条例》第十七条第六项、第五十四条、第八十八条之规定，判决如下：一、被告余某某于本判决生效后十五日内一次性支付原告信阳市安顺物业服务有限公司自2017年12月30日至2019年12月31日止的物业管理费及公摊水电费共计3403.2元；二、被告余某某于本判决生效后十五日内一次性支付原告信阳市安顺物业服务有限公司违约金1021元；三、驳回原告信阳市安顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告信阳市安顺物业服务有限公司承担2元，被告余某某承担23元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员  杨娟二〇二〇年七月一日书记员  梁琳