广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10556号上诉人（原审原告）：欧治华，男，1964年5月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘卫民，男，1979年10月8日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审被告：广州市君涛房地产发展有限公司，住所地：广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号之10（自编）。法定代表人：方晓涛。原审被告：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审被告：广东珍奇味集团有限公司，住所地：广东省广州市从化经济开发区福从路15号。诉讼代表人：广东珍奇味集团有限公司管理人。负责人：董硕。委托诉讼代理人：陈华玲，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人欧治华因与被上诉人甘卫民、原审被告广州市君涛房地产发展有限公司（以下简称君涛公司）、方晓涛、广东珍奇味集团有限公司（以下简称珍奇味公司）执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人欧治华代理人麦征、被上诉人甘卫民、原审被告珍奇味公司代理人陈华玲到庭参加诉讼。原审被告君涛公司、方晓涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。欧治华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判准许执行位于广州市从化经济技术开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋502号房屋；3.本案一审、二审诉讼费用由甘卫民、君涛公司、方晓涛、珍奇味公司承担。事实和理由：一审判决适用法律及认定事实错误。一、依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，甘卫民应当对其主张涉讼房屋是否达到排除执行承担举证责任。一审错误地将举证责任安排给欧治华。二、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条的规定，甘卫民在广州市行政区域内，已经有了另一套用于居住的房屋，不符合上述规定。故，甘卫民不符合排除对涉讼房屋强制执行的条件，二审应予改判。甘卫民二审答辩称：1.2015年9月22日甘卫民与君涛公司双方网签《广州市商品房买卖合同（预售）》，并于同一天付清购房款项，优先于2016年7月欧治华申请查封涉案房屋的时间，甘卫民为善意的第三人，欧治华申请查封涉讼房屋是恶意的，请法院驳回欧治华的诉讼请求。2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定的情形，对甘卫民不应具有约束力。3.广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113执异169号执行裁定书及一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当得到支持。4.本案应追加涉案房屋开发商君涛公司为第三人，甘卫民准备另案起诉君涛公司，追究君涛公司逾期交楼的违约责任。珍奇味公司二审答辩称：坚持一审答辩意见。欧治华于2019年8月19日向一审法院起诉请求：1.请求判令准许执行位于广州市从化经济技术开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭3栋502号房屋；2.本案的诉讼费由甘卫民、君涛公司、方晓涛、珍奇味公司承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3栋502房，建筑面积56.37平方米。2015年8月13日，甘卫民、李娟与君涛公司签订《上雅君庭楼宇认购书》，认购涉讼房屋，购房定金20000元，签署本认购书时付清。认购方须于2015年10月1日前，向出售方缴付115000元（含定金）作为首期。2015年9月22日，甘卫民、李娟与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定甘卫民、李娟购买君涛公司位于广州市从化区经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3栋502房，建筑面积为56.37平方米，房价款总金额为355000元，君涛公司同意甘卫民、李娟以按揭贷款方式付款，其中首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付115000元；除首期款外，剩余放款金额240000元须于2015年9月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定，君涛公司应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付使用。2015年10月20日，甘卫民、李娟与中国农业银行从化市支行签订《个人购房担保借款合同》，2015年10月22日，中国农业银行从化市支行向甘卫民发放贷款240000元，直接发放至君涛公司账户。2016年6月14日，销售方君涛公司开具广东增值税普通发票，确认收到甘卫民上雅君庭3栋502房购房款355000元。在一审法院受理的欧治华与君涛公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷一案中，一审法院于2017年6月15日作出(2016)粤0113民初4572号《民事判决书》，判决君涛公司负有向欧治华清偿借款本金1200万元及利息的义务，方晓涛、珍奇味公司对上述债务承担连带清偿责任。在该案诉讼中，一审法院根据欧治华的财产保全申请，于2016年7月19日查封了涉讼房屋。上述判决发生法律效力后，因君涛公司、方晓涛、珍奇味公司不履行生效判决义务，欧治华于2018年3月13日向一审法院申请强制执行，一审法院以（2018）粤0113执2007号案立案执行。在上述案件执行过程中，甘卫民于2019年2月15日向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止（2018）粤0113执2007号案对涉讼房屋的执行措施，解除对涉讼房屋的查封，并确认涉讼房屋归甘卫民所有。一审法院对其异议听证后作出（2019）粤0113执异169号《执行裁定书》，认定甘卫民的异议理由成立，裁定解除对涉讼房屋的查封，中止对涉讼房屋的执行，驳回甘卫民其余异议请求。一审法院于2019年8月9日将该执行裁定书送达欧治华。2019年8月19日，欧治华向一审法院提起本案执行异议之诉。2017年8月21日，君涛公司与甘卫民、李娟就延迟交付商品房达成《关于延迟交房责任的协议》并办理了公证手续，载明合同约定最迟于2018年3月31日前交付商品房，因君涛公司违约，承诺于2018年4月30日前支付5000元违约金给甘卫民、李娟，甘卫民、李娟放弃向君涛公司继续追究因延迟收房所应承担违约责任的权利。双方均确认截至庭审日，尚未交楼。另查明，甘卫民与李娟于2014年8月18日登记结婚。甘卫民、李娟名下除涉讼房屋（登记字号：201509194905）外，另有位于广州市从化区逸翠街4号1405房住宅一套（登记字号：从统字88828号）。2020年1月7日，李娟出具《情况说明书》，载明清楚知悉本案相关情况，同意由甘卫民代为参加诉讼。一审法院认为：申请执行人执行异议之诉，是指申请执行人对人民法院中止对特定标的执行的裁定不服，认为案外人不享有足以排除强制执行之权利，请求法院继续对该执行标的进行执行的诉讼。执行异议之诉的目的是请求人民法院排除或者继续对特定执行标的的执行行为，而当事人所基于的理由是案外人对执行标的是否享有实体权益以及人民法院的执行行为是否妨害了其所享有的实体权益。本案争议焦点为，甘卫民对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，涉讼房屋的查封时间系2016年7月19日。综合在案证据及当事人陈述，甘卫民就涉讼房屋的买卖与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2015年9月22日，已在相关行政主管部门办理了网签备案登记，君涛公司收齐房款的时间亦早于房屋查封时间，故可以认定涉讼房屋的交易形成在欧治华诉君涛公司、方晓涛、珍奇味公司、林碧娥民间借贷纠纷案件立案之前。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据以上规定，欧治华主张准许执行涉讼房屋，理据不成立，一审法院不予支持。珍奇味公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，一审法院于2020年1月16日作出判决：驳回原告欧治华的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告欧治华负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对欧治华的上诉请求与甘卫民的答辩意见及珍奇味公司的陈述意见，分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中对涉讼房屋的查封时间为2016年7月19日。根据本案证据及当事人陈述可知，甘卫民、李娟就涉讼房屋的买卖与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的时间为2015年9月22日，已在相关行政主管部门办理了网签备案登记，君涛公司已于涉讼房屋被查封前收齐了房款。甘卫民提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》亦显示涉讼房屋已在2015年办理登记。关于甘卫民、李娟在广州市从化区已有一套住房，是否符合上述法律规定情形的问题。在现实生活中，随着人们生活水平的提高以及人员流动，异地购房的现象比较普遍。就本案而言，广州市系全国一线城市，在目前房地产调控的环境下，广州市各个区实行不同的限购政策。从化区、增城区与广州市中心区域距离均超过50公里，从化区、增城区并不属于限购的范围。从这个角度上看，增购从化区住房，改善居住环境，符合人们的生活需要，且并不违反相关的调控政策。甘卫民、李娟购买涉讼房屋目的是为自己居住，而涉讼房屋至今未办理过户手续及移交甘卫民、李娟使用的责任在君涛公司。因甘卫民、李娟对未能占有使用房屋及办理涉讼房屋转移登记无过错，故甘卫民对涉讼房屋享有的期待物权权益足以排除执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案欧治华主张准许执行涉讼房屋，理据不成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，欧治华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百二十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由欧治华负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年七月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏