广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8200号原告：广州市骏逸物业管理有限公司，住所地广州市花都区云山大道31号A区1001房，统一社会信用代码91440114749940280N。法定代表人：马峻峰，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：毕玉霞，该公司职员。被告：繆碧霞，女，1971年5月14日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市花都区。委托诉讼代理人：张显柱，男，1970年3月4日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市花都区，系繆碧霞丈夫。被告：张显柱，男，1970年3月4日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，现住广州市花都区。原告广州市骏逸物业管理有限公司（以下简称骏逸公司）诉被告缪碧霞、张显柱物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告骏逸公司的法定代表人马峻峰及其委托诉讼代理人毕玉霞，被告张显柱及其作为被告繆碧霞的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告骏逸公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告支付原告物业管理服务费6844元（2009年7月1日起至2019年4月30日止）；2、判令被告支付从逾期之日即2009年7月10日起每天按欠费总额的千分之二缴纳滞纳金；3、本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2003年6月18日与广州市信业房地产开发有限公司签署了《物业管理服务合同》，由原告接手广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园的物业管理业务；正式对钻石豪园A117铺实施物业管理服务。在原告为钻石豪园小区物业提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行《物业管理服务合同》。但被告从2009年7月1日起无故拖延缴纳物业管理服务费构成违约。《物业管理服务合同》第五章第十九条第1点约定：本物业的管理服务费，电梯洋房住宅由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元，商业每平方米1元。同时《物业管理服务合同》第五章第十九条第3点约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费等费用的，从逾期之日起每天按应缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2009年7月1日起至2019年4月30日止共拖欠118个月的物业管理费，金额为6844元，被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，为维护自身权益，特具状法院，请依法判决。被告繆碧霞辩称：繆碧霞不是钻石豪园A栋117铺的持有人，故广州市骏逸物业管理有限公司的物业服务合同纠纷的当事人与本人无关，请法庭撤销此案件。被告张显柱辩称：原告没有对A栋117铺物业做好有偿服务，雨棚坏了没有修理存在漏水，大雨就会漏进店里，我认为物业没有按照物业合同规定做好维修保养工作，所以我方没有缴纳物管费。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街紫薇路26号钻石豪园A栋117铺，权属人是张显柱，建筑面积为58.09平方米，已办理产权证，产权证号粤房地权证穗花字第××号。原告骏逸公司成立于2003年6月10日，经营范围为物业管理。原告骏逸公司接受房地产开发商的选聘，双方于2003年6月18日签订了一份《物业管理服务合同》，约定由原告骏逸公司为涉案小区提供前期物业管理服务事项，收费标准（住宅）为1.2元/月.平方米，低层为0.7元/月.平方米，商业每平方米1元/月.平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金，原告骏逸公司主张当月10日前缴交本月管理费。原告骏逸公司主张在2003年约9月进入钻石豪园实施物业管理，因涉案小区2018年成立业委会，于2019年4月30日解除了物业服务合同。原告骏逸公司依约对被告居住的小区实施物业管理期间，被告自2009年7月1日起至2019年4月30日拖欠物业管理费等费用。被告经原告骏逸公司一再催缴但其至今仍未缴纳相关费用。特具状法院，请依法判决。庭审中，被告辩称涉案店铺没有与原告签署物业合同、雨棚坏了没有修理存在漏水，原告没有提供相关服务，管理费不应该交，被告对此抗辩没有提供证据予以证明。原告骏逸公司认为被告所讲的雨棚问题不属于其服务范围，这只是被告为了拖欠管理费想出很多借口来推脱。诉讼中，原告骏逸公司向本院申请撤回对被告繆碧霞的起诉，本院依法予以准许，不再另行作出裁定。本院认为：原告骏逸公司和房地产开发商之间签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故双方当事人应遵守上述合同约定。原告骏逸公司作为物业管理公司，对涉案小区提供了物业管理服务，被告张显柱作为涉案小区内商铺的权属人，理应向原告骏逸公司支付物业管理费，被告张显柱以双方没有签订物业管理服务合同，所以不用交纳物业管理费的辩称不符合法律规定，本院不予支持。原告骏逸公司要求被告张显柱支付自2009年7月1日起至2019年4月30日的物业管理服务费共计6844元（58.09平方米×1元/月/平方米×118个月），合法有据，本院予以支持。被告张显柱辩称原告骏逸公司没有对涉案铺物业做好有偿服务，雨棚坏了没有修理存在漏水，但没有提供证据予以证明，亦未能举证证明该问题是因原告骏逸公司未尽物业管理服务职责所导致的，被告张显柱对此应承担举证不能的法律效果，本院对被告张显柱该辩称不予采纳。关于滞纳金。按照物业管理服务合同约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日应按缴纳管理费的千分之二缴纳滞纳金。原告骏逸公司主张被告张显柱应当于每月10日起作为逾期交纳物业管理费计算滞纳金的起算日，但上述合同对此并未明确约定，原告骏逸公司亦无提供其他证据予以证明，应承担对其不利的法律后果，本院对此不予采纳。故被告张显柱逾期交付物业管理费应从欠费之次月1日起计算。被告张显柱辩称雨棚漏水问题既未提供证据予以证明，亦不能证明此漏水维修属于原告骏逸公司的服务范围，原告亦不予认可，故其应承担举证不能的法律后果，其不交付滞纳金的理由不能成立，本院酌情将原告骏逸公司主张的滞纳金调整为以每月欠缴物业管理费58元为基数，每日千分之二，从逾期之日起（即2009年8月1日起）、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费58元为限；对原告骏逸公司该诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张显柱在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付自2009年7月1日起至2019年4月30日的物业管理服务费共计6844元；二、被告张显柱于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市骏逸物业管理有限公司支付2009年7月1日起至2019年4月30日拖欠物业管理费的滞纳金（以每月欠缴物业管理费58元为基数，按每日千分之二，从2009年8月1日起、以后分别自欠费产生之次月1日起计至实际缴清所欠物业管理费之日止，并且每月的滞纳金以不超过当月欠交的物业管理费58元为限）；三、驳回原告广州市骏逸物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张显柱负担。本判决为终审判决。审判员  陈锦源二〇二〇年七月六日书记员  张玉青附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。