河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2818号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地河南省郑州市管城区东明路东、郑汴路北绿都广场办公楼1单元4层409号，统一社会信用代码：91410104685688599X。法定代表人：李亮亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟光辉，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：黄卫贞，女，1983年9月19日出生，汉族，住所地新郑市。委托诉讼代理人：连伟峰，系黄卫贞丈夫。原告郑州佳祥物业服务有限公司与被告黄卫贞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告郑州佳祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟光辉，被告黄卫贞的委托诉讼代理人连伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州佳祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业服务费7535元及违约金2261元，共计9796元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，原、被告签订物业服务协议，原告按照约定履行义务，被告没有按照约定支付物业服务费，截止至今，被告共欠原告物业服务费7535元及违约金2261元，共计9796元；原告多次催要无果诉至贵院，请求依法判如诉请。被告黄卫贞辩称：对于前期物业服务协议、物业管理服务合同我是今天才看到的，这些合同也没有在我们小区进行公示，我不知道物业费的收费标准，原告确实在我们小区提供了物业服务。当时我们小区的物业服务费是1元/平方米/月，当时原告也没有派人来收物业费，我认为原告主张的7535元是不对的，应该按照1元/平方米/月收取，当时物业公司向我们的租户收取了1536元，这些费用在计算物业费是应当扣除，只要合理我愿意承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月3日，郑州市领城房地产开发有限公司（甲方）与郑州佳祥物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定由郑州佳祥物业服务有限公司向郑州市领城房地产开发有限公司建设的新郑市龙湖镇“公园大地小区”提供保洁、水电维修、绿化养护等物业管理服务。合同中对物业费的约定为：业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.6元/平方米，合同中对服务期限的约定为：管理期暂定为2年，2014年8月12日，郑州市领城房地产开发有限公司（甲方）与郑州佳祥物业服务有限公司（乙方）续签《物业管理服务合同》合同中对物业费的约定为：业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.6元/平方米，合同中对服务期限的约定为：管理期暂定为2年，自2014年9月25日至2016年9月25日，本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止或合同到期不再续签的，均应当至少提前3个月书面通知对方。在《物业管理服务合同》履行期间，“公园大地小区”成立业主委员会，2016年3月1日，新郑市公园大地小区业主委员会（甲方）与郑州佳祥物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定由郑州佳祥物业服务有限公司向郑州市领城房地产开发有限公司建设的新郑市龙湖镇“公园大地小区”提供物业管理服务。合同中对物业费的约定为：业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.6元/平方米，合同中对服务期限的约定为：管理期暂定为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，郑州佳祥物业服务有限公司向“公园大地小区”小区提供物业服务至2018年11月10日后离场。连彦军系本案小区4号楼1单元2701号物业业主，该物业面积为80.71㎡，连彦军陈述其子连一帆于2014年7月在其居住楼房楼顶玩耍时受伤，郑州佳祥物业服务有限公司表示不向连彦军收物业费，亦不会对其子受伤一事负责，因此连彦军未有向郑州佳祥物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2018年11月10日间的物业费，郑州佳祥物业服务有限公司庭审时对曾表示不向连彦军收物业费一事不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业服务合同》、庭审笔录结合另案提交的相关证据可以证实。本院认为：郑州市领城房地产开发有限公司作为新郑市龙湖镇公园大地小区的建设方，在“公园大地小区”小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与郑州佳祥物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》《物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业服务合同》所约定的权利义务对本案小区业主具有约束力。黄卫贞系本案小区4号楼1单元2103号物业业主，该物业面积为80.71㎡，黄卫贞自认其未有向郑州佳祥物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2018年11月10日间的物业费，物业费应当按照1元/平方米/月的标准收取。上述事实，有双方当事人的陈述、《物业服务合同》、庭审笔录结合另案提交的相关证据可以证实。本院认为：郑州市领城房地产开发有限公司作为新郑市龙湖镇公园大地小区的建设方，在“公园大地小区”小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与郑州佳祥物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》《物业服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业服务合同》所约定的权利义务对本案小区业主具有约束力。黄卫贞在郑州佳祥物业服务有限公司服务的小区居住，接受了郑州佳祥物业服务有限公司的提供的物业服务，应当按照《物业服务合同》约定向郑州佳祥物业服务有限公司交纳物业服务费，故本院对郑州佳祥物业服务有限公司要求黄卫贞按1.6元/平方米标准交纳2014年1月1日至2018年11月10日间物业费的请求予以支持。黄卫贞主张郑州佳祥物业服务有限公司曾向其租户收取1536元物业费予以抵扣，郑州佳祥物业服务有限公司对该事实不予认可，且黄卫贞未就其主张举证证明，故本院对黄卫贞该主张不予采信。关于郑州佳祥物业服务有限公司请求黄卫贞支付违约金的主张，本院认为《物业管理服务合同》对业主支付物业服务费的具体日期、逾期交纳物业服务费应支付违约金及按什么标准计算违约金等内容均没有进行约定，即佳祥物业公司请求荆新生支付违约金，缺乏合同依据，本院对其该项诉请不予支持。综上所述，郑州佳祥物业服务有限公司请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下：一、被告黄卫贞应于本判决生效后十日内支付郑州佳祥物业服务有限公司2014年1月1日至2018年11月10日的物业费7535元；二、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担6元，被告黄卫贞负担19元。本判决为终审判决。审判员  孙旭东二〇二〇年七月十三日书记员  李 培