河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终4562号 上诉人（原审被告）：李瑞林，女，1958年11月12日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：贾慧苗，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郝伟宁，男，1987年4月20日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：齐文敬，河北嘉实律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北佳昱房地产经纪有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路33号家乐园5-5号。 法定代表人：张鲁，该公司总经理。 委托诉讼代理人，郭苏方，女，该公司员工。 上诉人李瑞林因与被上诉人郝伟宁、河北佳昱房地产经纪有限公司（以下简称“佳昱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李瑞林上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0108民初5393号民事判决书第二项内容，并依法改判驳回被上诉人郝伟宁诉讼请求或发回重审；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实错误且漏审事实，上诉人不存在违约行为，不应返还定金并支付违约金。（一）原判以被上诉人郝伟宁贷款事实为由认定上诉人先履行抗辩权缺乏事实依据存系认定事实错误。被上诉人郝伟宁存在违约，上诉人享有先履行抗辩权。原审于2017年3月14日作出的（2017）冀0108民初95号生效民事判决书已认定被上诉人郝伟宁未支付首付款，未履行贷款审批通过前置义务。根据原审法院向兴业银行调取的郝伟宁申请贷款及交易习惯可知，二手房买卖流程：（1）签订合同，交付定金；（2）办理银行贷款前支付首付款；（3）办理银行贷款（须提交买卖合同、评估报告、支付首付款证明等相关材料且原被告须到银行面签）；（4）贷款审批通过，办理过户手续，银行办理抵押，放款。综上可知，支付首付款是银行贷款的前提，但至今上诉人从未收到首付款，也从未到银行面签贷款事宜。则何来贷款审批通过且能成功放款。被上诉人在一审庭审中未提交任何证据证实贷款已审批通过。且被上诉人郝伟宁在举证期限且原审审理时，均未提交任何证据证实其贷款已审批通过的主张，应承担举证不能的法律后果。原审法院违反法律规定依职权向兴业银行调取了被上诉人郝伟宁申请贷款材料，虽然《兴业银行信用项目审批通知书》显示审批通过，但原审法院审理忽略一个严重事实即被上诉人郝伟宁提交的《房屋买卖三方合同》、首付款收据、结婚证均系伪造，申请贷款材料虚假，导致贷款不能正常发放。《兴业银行信用项目审批通知书》明确约定放款前提是材料真实，材料虚假直接导致放款失败，结果就是案涉合同目的根本无法实现。故是被上诉人郝伟宁伪造虚假贷款材料，直接导致贷款不能发放，构成违约，致使合同无法继续履行。对于被上诉人郝伟宁伪造签字伪造国家公章的行为，上诉人会依法追究其刑事责任。（二）原判认定判决生效后被上诉人配合重新办理贷款，导致合同无法履行，系认定事实错误。根据原审法院向兴业银行调取被上诉人郝伟宁申请银行贷款资料可以证实，被上诉人申请贷款无须上诉人配合，完全可以自行伪造骗取贷款。如若认可原判认定重新贷款须上诉人配合，则第一申请贷款为何无须上诉人配合，显然前后申请贷款事实矛盾。（三）原判漏审事实导致错误认定上诉人存在违约。第一，案涉合同已无继续履行的可能且被上诉人郝伟宁也以实际行动表示不再履行。原审上诉人提交石家庄市人民政府于2017年3月17日发布石政发［2017］10号《关于加强房地产市场调控意见》该意见明确从2017年3月18日起实施限购，非本市居民暂不得购买市区房屋。二被上诉人明知文件已发布，被上诉人也并非本市居民且工作也未在石家庄，根本不符合购房条件，且自限购政策发布以来，被上诉人也未将户口迁移本市。（2017）冀0108民初951号于2017年4月就已生效，截止至2019年8月，原告从未主张要求继续履行合同，显然被上诉人郝伟宁业以实际行动表示不在履行案涉合同。庭审中二被上诉人提交证据证实曾要求上诉人继续履约，但该证据显示通知对间为2019年9月。试问，时隔三年之久，房价已翻倍，被上诉人郝伟宁已不具备购房资格，何来上诉人违约，显然是被上诉人郝伟宁是想通过催告获取所谓的违约抗辩权。第二、原判未认定被上诉人佳昱公司扣留上诉人物业交割金。原审我方提交证据证实被上诉人佳昱公司扣留物业交割金，事实上被上诉人郝伟宁向上诉人只支付5000元定金，另5000元被上诉人郝伟宁直接交付被上诉人佳昱公司。二、原判审理程序违法。第一、原审法院依职权向兴业银行调取的证据违反法律规定，超过法院依法定职权调取证据的情形范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条之规定，被上诉人贷款审批是否通过的证据属于被上诉人郝伟宁自行举证或法院依被上诉人申请进行的情形，并非法院自行调查收集的情形。但在法定举证期限内，被上诉人未提供证据证实贷款审批通过且也未向原审法院提出取证申请。第二、原审法院收集证据的形式不符合法定程序。原审法院向兴业银行调取的证据，未有调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章。且是否由两名以上工作人员共同进行也未显示。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十七条之规定“人民法院调查收集证据，应当由两人以上共同进行。调查材料要由调查人、被调查人、记录人签名、捺印或者盖章”原审法院向兴业银行收集证据的形式不符合法律规定。综上，原判认定事实严重错误，审理程序严重违法，应依法支持上诉人上诉请求！ 郝伟宁答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。一、被上诉人依照合同约定积极履行义务，上诉人拒绝配合，存在严重违约行为，不享有优先履行抗辩权。根据房屋买卖三方合同第6.1条约定，甲乙双方协商一致于乙方贷款审批通过后三个工作日内到房屋登记主管部门办理该房屋过户手续。2016年8月20日，合同签订后，被上诉人依据合同履行了支付定金、中介费等费用、申请贷款的义务，且被上诉人提交的贷款资料等证明均真实可靠，不存在伪造虚假资料的情况。根据兴业银行信用项目审批通知书可知，该笔贷款于2016年9月24日审批通过，首付款支付与否并不是贷款审批通过的前置义务。合同约定的是贷款审批通过后三个工作日内办理过户手续，而非放款后三个工作日，上诉人应在27日前配合被上诉人办理过户手续，而贷款通过后，被上诉人、中介联系催告上诉人到房屋登记部门办理房屋过户手续，上诉人以种种理由拒不配合，明显违反了合同约定。二、（2017）冀0108民初951号民事判决书中的内容作出的前提是没有提交银行审批通知书，根据法释【2019】19号最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第十条，下列事实当事人无需举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。第六项、第七项事实当事人有相反证据足以推翻的除外。原审法院依法调取了兴业银行信用项目审批通知书，显示2016年9月24日该笔贷款已经审批通过。故（2017）冀0108民初951号民事判决书中关于被上诉人未履行贷款审批义务的认定已经被推翻。三、石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见石政发【2017】10号，第一条，购房时间以交易合同网签备案时间为准。2016年9月24日，该笔交易已经具备网签合同备案的条件。由于上诉人拒不履行合同义务，致使房屋未能过户，原告失去购房资格，被上诉人保留追究上诉人赔偿经济损失的权利。被上诉人一直催告上诉人履行合同，从未表示不再履行。贷款于2016年9月24日审批通过，该审批的有效期限为一年，通过后被上诉人、中介均催告上诉人办理过户手续，但上诉人拒不配合，无奈被上诉人2017年2月9日向裕华区人民法院起诉，法院于2017年4月14日作出了民事判决书，被上诉人又多次找上诉人履行合同，上诉人仍然不配合，被上诉人向法院请求强制执行，但法院因该判决没有可强制执行的内容而未予立案，被上诉人只能继续要求上诉人履行合同。从2017年2019年两次诉讼可知，被上诉人一直催告上诉人履行义务，上诉人以种种理由拒绝。而被上诉人因购买房子已经花费了定金1万元，中介费、评估费等费用两万多元，按生活常识规则也能知道。被上诉人不可能不要求继续履行合同，不可能任由花费的三万多元打了水漂。被上诉人收到的定金条金额为1万元，至于上诉人将5000元交给中介，应由上诉人向中介另行主张。四、原审法院调取兴业银行信用项目审批通知书合法合理。根据民事诉讼法第64条，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集，因贷款是否已经审批通过，是本案最为关键的争议焦点，故原审法院调取了通知书，该做法完全符合法律规定。 河北佳昱房地产经纪有限公司答辩称，我方认为原审判决认定事实清楚，程序合法，应予以维持。其他答辩意见同一审答辩意见。 郝伟宁向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令被告李瑞林向原告返还定金10000元、判令被告李瑞林向原告支付违约金61200元，共计71200元；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年8月20日，被告李瑞林（甲方、出售方）与原告郝伟宁（乙方、购买方）、被告佳昱公司佳福分公司（丙方、中间方）签订《房屋买卖三方合同》，约定被告李瑞林将其名下位于裕华区0元价格出售给原告郝伟宁。其中付款方式约定，甲乙丙三方签订本合同时，甲方须向丙方留存房产证原件（或其他产权凭证），乙方向甲方交付定金人民币壹万作为履约保证金，此定金支付方式：甲方收取，此定金届时充抵购房款。而后乙方同意采取以下第3.2种方式付款，合同3.2条约定，乙方以银行贷款方式支付购房款的，委托丙方提供金融服务。并于签订合同后7日内将所需全部贷款资料交于丙方；乙方于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户，若有剩余首付款由甲乙双方协商一致自行交接，交接时间、方式等由甲乙双方自行协商。剩余房款以银行贷款方式支付金额为56万元。在该房屋过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。违约责任方面约定，违约方应向守约方支付本合同第二条成交价格的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方按照本合同约定收取的费用一律不予退还。 2016年8月20日，被告李瑞林向原告出具《收条》，载明：今收到郝伟宁购买我名下裕华区308国道南焦段2-4-502房屋定金壹万元整。 2016年8月20日，原告向被告佳昱公司分别缴纳贷款手续费5500元、贷款服务费1000元、中介费12000元、评估费3600元，被告佳昱公司向原告出具《收款收据》4份。 因被告李瑞林不配合原告办理案涉房屋过户手续，原告以房屋买卖合同纠纷起诉至本院，本院作出（2017）冀0108民初951号民事判决书，判决原、被告于2016年8月20日签订的房屋买卖合同继续履行。 原告提交保留于被告佳昱公司的《客户联系方式确认书》、佳昱公司陈志伟、刘国强的证人证言、履约催告函、尾号为2026的快递回执，综合主张因被告李瑞林拒不配合办理过户手续，导致已经审批通过的贷款过期。在（2017）冀0108民初951号判决作出后，原告按照被告李瑞林在佳昱公司留存的客户联系方式确认书上载明的地址、联系方式找被告李瑞林要求其配合重新办理贷款手续，被告李瑞林不配合、邮寄催告函拒接。另本案庭审中被告李瑞林明确表示不再履行（2017）冀0108民初951号民事判决书。 2019年9月13日，原告向被告李瑞林出具《解除合同通知书》，并于2019年9月16日向被告李瑞林邮寄，该邮件于2019年9月17日被签收。 本案庭审期间被告李瑞林对原告办理贷款的真实性、贷款金额提出异议，本院调取了原告因购买涉案房屋办理贷款的情况，《兴业银行信用项目审批通知书》载明：贷款人郝伟宁，业务品种个人二手住房贷款，金额为56万元，通知书有效日期截止日期1年。该通过书载明出具日期为2016年9月24日。 一审法院认为，2016年8月20日，被告李瑞林与原告郝伟宁、被告佳昱公司签订《房屋买卖三方合同》，系原被告真实意思的表示，且已被生效判决确认要求继续履行，原被告应按照该合同约定，履行各自义务。根据本案查明的事实，原告已按照合同约定履行自身义务。因原告办理贷款的事实确实存在，被告的先履行抗辩理由缺乏事实依据。被告拒不配合原告办理网签且在本院作出生效判决后亦不配合原告重新办理贷款事宜，导致《房屋买卖三方合同》无法履行，被告的行为已构成违约。因被告已明示不再履行（2017）冀0108民初951号民事判决，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，案涉三方合同已具备解除条件。上述合同解除后，原告要求返还定金的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。另依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。故本案中原告按照合同约定要求被告李瑞林支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、判决解除原、被告之间签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告李瑞林于本判决生效之日起十日内返还原告郝伟宁购房定金10000元、向原告郝伟宁支付违约金61200元；三、驳回原告郝伟宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。简易案件受理费790元，由被告李瑞林承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人李瑞林与被上诉人郝伟宁、被上诉人佳昱公司于2016年8月20日签订的《房屋买卖三方合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同。合同签订后，郝伟宁按照约定履行了自身义务，银行贷款于2016年9月24日审批通过，因李瑞林不配合郝伟宁办理网签事宜，郝伟宁于2017年2月9日向石家庄市裕华区人民法院起诉请求判令继续履行《房屋买卖三方合同》，裕华区人民法院2017年4月14日作出（2017）冀0108民初951号民事判决书，判决继续履行上述合同。法院判决后，李瑞林仍不配合郝伟宁重新办理贷款事宜，致使《房屋买卖三方合同》无法继续履行，李瑞林的行为构成违约，且李瑞林在一审中明确表示不履行（2017）冀0108民初951号民事判决，故郝伟宁诉请解除《房屋买卖三方合同》应予支持，原审判决并无不妥。上诉人称郝伟宁未支付房屋首付款，构成违约。根据《房屋买卖三方合同》第3.2.2条“乙方（郝伟宁）于该房屋买卖合同网签后，按照网签合同约定的时间、金额将房管局资金监管首付款部分转入房管局指定的资金监管账户……”的约定，因涉案房屋买卖合同未办理网签，故郝伟宁支付首付款的条件尚不成就，李瑞林以此为由主张郝伟宁违约理据不足，本院不予支持。上诉人称是由于郝伟宁伪造虚假贷款材料导致贷款不能发放、构成违约，但未提交证据证实，其主张不成立，本院不予支持。合同解除后，郝伟宁要求其按照合同约定支付违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，原审判决合法有据，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。对于上诉人所诉佳昱公司扣留其物业交割金的请求，不属于本案的审理范围，其可以与佳昱公司另行解决。原审法院为查明案件事实，依法调取郝伟宁的贷款审批材料，程序符合法律规定。 综上所述，李瑞林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,580.0元，由上诉人李瑞林负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年七月六日 书记员 崔娇娇 ——