文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4971号上诉人（原审原告）：唐君志，男，1967年1月26日出生，彝族，住贵州省盘州市。上诉人（原审原告）：唐杰，男，1991年10月15日出生，苗族，住贵州省盘州市。二上诉人共同委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡国春，贵州贵友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易泽龙，男，1971年12月8日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。被上诉人（原审被告）：陈方喜，男，1966年9月16日出生，汉族，住湖南省中方县。委托诉讼代理人：徐佳佳，贵州北斗星律师事务所律师。原审第三人：贵州梵净山实业有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区青山小区48幢5-2-1。法定代表人：杨秀发，该公司执行董事。上诉人唐君志、唐杰因与被上诉人易泽龙、陈方喜、原审第三人贵州梵净山实业有限公司（以下简称梵净山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐杰、唐君志上诉请求：1.撤销原判，支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实、案件法律关系认定错误。首先，第三人虽与上诉人存在房屋买卖合同关系，但其就案涉房屋的处分权来源于上诉人向其出具的委托书，并非当然的具有处分权。其次，一审法院对上诉人向第三人出具的《委托书》定性有误，根据该份《委托书》，上诉人与第三人间为委托代理关系，但第三人的代理权限是有限制的，即其可以以其自己的名义对外签订合同，但须经上诉人唐君志签字认可，否则其行为系无权处分，对上诉人不产生约束力。第三，一审法院认定第三人与被上诉人易泽龙签订的合同编号为20150209的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》已经由第三人协商一致解除并无事实依据。二、一审法院认定事实错误，上诉人与第三人间并未签订“回购协议”，案涉房屋权利从未被回购。上诉人及第三人向被上诉人陈方喜送达的《关于变更祖金缴纳账户的通知》已经明确“物业经营主体由贵州梵净山实业有限公司变更为黄荣青和唐杰”，实际上已经告知了被上诉人合同权利义务的转移。三、一审法院认定第三人数次大幅调低与被上诉人间租金系基于市场行情并无事实依据。四、本案所涉房屋所有权从未变动过，不存在“买卖不破租赁”，一审法院法律适用错误。五、一审法院对本案上诉人与被上诉人间的关系定性不清，其判决无事实及法律依据，逻辑自相矛盾。一审法院并未厘清本案当事人间的基本关系，未对各方当事人的权利义务进行明确，致使上诉人只承担义务而无法享有权利，显然对上诉人不公平，且极大地侵害了上诉人的正当权益。被上诉人易泽龙答辩称，请法院依法判决。被上诉人陈方喜答辩称，一审认定事实正确,第三人有权利依据上诉人出具的委托书将本案涉案房屋出租给陈方喜，并有权对租金进行调整，不存在没有处分权的情形，上诉人所指通过委托书可看出第三人的租赁代理权限有限制没有事实依据。原审第三人梵净山公司述称，依法判决。唐杰、唐君志向一审法院起诉请求：1.判决解除合同编号为20150209的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》，并责令易泽龙、陈方喜立即归还观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场第1层第16号（产权证号010331828）2456.8平方米的商场；2.判决易泽龙、陈方喜支付唐君志、唐杰欠付房屋租金及迟延支付租金的违约金共计1512857元，其中房屋租金910744元（2019年3月28日至2019年9月27日），迟延支付租金的违约金602113元（2019年2月28日至2019年9月27日），违约金要求每天按逾期租金的5‰计算至易泽龙、陈方喜履行之日，房屋租金继续计算至易泽龙、陈方喜实际归还房屋之日止；3.本案诉讼费用由易泽龙、陈方喜承担。诉讼过程中，唐君志、唐杰增加一项诉讼请求，撤销第三人与陈方喜于2018年12月4日签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同》。一审法院认定事实，唐君志、唐杰于2012年10月10日取得贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1层16号商业房屋产权（建筑面积2456.54平方米），权证号为筑房权证金阳新字第××号。2014年6月17日，唐君志、唐杰与案外人黄荣青作为房屋共有人（甲方、卖方）与第三人梵净山公司（买方、乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将贵阳世纪城Ｍ组团综合市场包含上述房屋的共计8450.06平方米房产作价136721970.8元出售给乙方，首付款3400万元，乙方支付后甲方将1层1-15号门面产权过户给乙方；原甲方1层16号、2层1号商业房名下在贵阳银行金城支行办理的5000万元银行贷款本息转由乙方代还代付；其中甲方前期已付的银行贷款本金由乙方补还给甲方；购房所剩余款……；则双方到产权处办理过户剩余房屋产权手续到乙方名下。从协议签字之日起甲方以前的所有债权债务均与乙方无关，由甲方自行负责。从签字之日起，因甲方行为导致上述房屋产生的债权债务由甲方承担，签字之日后，因乙方行为导致的上述房屋产生的债权债务由乙方自行承担。2015年，唐君志、唐杰曾共同出具一份《委托书》，载明其自愿将贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1-16（商场一楼）的房屋交由梵净山公司进行租赁管理，涉及的相关经营性项目、消防、证照手续的办理全权委托梵净山公司。2015年3月23日，以梵净山公司为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的易泽龙签订了一份《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场租赁合同》（合同编号20150209），主要内容有1、甲方将贵阳世纪城Ｍ组团综合市场第一层商场出租给乙方经营购物综合性超市，一层（1-16）产权证号010331828，租赁面积2456.8平方米。2、该物业租赁期为8年，即起算交租期为2015年6月28日起至2023年6月27日止。3、签订本合同时，乙方向甲方预付定金80万元作为履约保证金。4、乙方承租甲方商场租金前二个年度为每月每平方米100元（不含税），月租金245680元，第三年至第五年租金标准在前一年租金基数上增加20万元，第六年到第八年再增加20万元；本着租金先付后用原则，每年租金按季度缴交，首期第一季度租金合同签订45日内支付，以后按每季度到期前1个月内支付下季度三个月租金，租金乙方按时支付到甲方账户，甲方有书面通知变更账户信息的，按变更账户支付。5、租赁期间，乙方应按时向甲方缴付租金，如乙方逾期缴付租金未超过30日的，则乙方除补缴租金外，还应每日按逾期租金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金，逾期30日以上（含30日）的，则按本合同的违约条款的相关约定处理，因甲方原因造成延迟缴付除外。6、未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许的第三方经营该商场，经甲方同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同的终止期。7、合同变更和提前终止的条件。租赁期内，甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可以变更、解除合同；租赁期内，司法、行政机关依法限制该商场房地产权利，且超过30天的，可解除合同；在合同期内甲方有权出让该物业整体或部分不动产给第三方，但第三方须无条件接受本合同约定之所有条款，直至本合同结束，如第三方要求的，甲方可以按补偿乙方的方式协商终止合同，补偿金以乙方装修投资及商品经营损失评估为标准。8、租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水、电费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5%支付滞纳金，逾期达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，收回该物业，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。9、特别声明与约定。甲方已向乙方说明了一层商场与原产权人唐杰、唐君志未进行房屋产权过户的原因为甲方购置原产权人商场的方式为甲方承接原产权人银行信贷债务本息拥有该产权，其甲乙双方本租赁合同的签订是附带原产权人唐杰、唐君志的确认书，原产权人代表唐君志参与本合同签字并现场见证；本合同签署人是唯一执行合同的责任人。该合同尾部甲方处加盖梵净山公司印章并由法定代表人杨秀发签名，乙方处由易泽龙签名并捺印；唐君志于2015年4月16日在合同尾部原产权人处签署“本人签字只供证明合同中所述的产权证待过户中，对本合同甲乙双方约定的条款、内容以及其他事项本人不承担任何经济纠纷及法律责任和诉求关系”字样并签名、捺印。上述合同签字后，梵净山公司与易泽龙如约履行合同；合同履行过程中双方签订过一份补充协议，约定将2017年6月27日至2020年6月27日期间的租金标准调低为70元／平方米／月，年递增3%。2017年7月18日，易泽龙与蒲玉孝签订了一份《转让协议》，将其经营上述店面物件作价108万元转让给蒲玉孝；同日，陈方喜出具一份《承诺书》，针对易泽龙就上述与梵净山公司签订的租赁合同及补充协议作出承诺，承诺全权履行该租赁合同及补充协议，并承诺与梵净山公司发生的一切债权、债务由陈方喜承担、与易泽龙无关。2018年6月28日，梵净山公司与陈方喜签订一份《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场租赁合同（合同编号20150209）之补充协议（2）》，该协议载明1、本补充协议一旦签订，意味着乙方作为实际经营者，已对《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场租赁合同（合同编号20150209）》之内容的认可，并自愿遵守；2、根据2017年7月21日《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场租赁合同（合同编号20150209）之补充协议》相关条款，结合目前周边商圈实际情况，作出如下特别优惠调整优惠时间2018年6月28日起至2018年12月27日止；优惠期间按50元／平米／月计租。2018年12月4日，梵净山公司（甲方）与陈方喜（乙方）签订一份《观山湖区贵阳世纪城Ｍ组团综合市场一层租赁合同（合同编号ＳＪＣ20181204）》，载明甲方曾于2015年3月23日将贵阳世纪城Ｍ组团综合市场一层（Ｍ1-16）出租给易泽龙经营超市，并签有租赁合同（编号20150209），后因乙方在经营过程中出现困难，经与甲方协商同意后，转由陈方喜经营，易泽龙自愿放弃20150209号合同中享有的权利和义务，从2017年7月18日起，合同权利义务转由陈方喜继承；2018年11月，又因周边市场情况出现变化，陈方喜为适应新的市场格局，对超市股东结构进行改组，应新股东要求，经友好协商，特拟定合同，供甲乙双方共同遵守，合同主要内容有1、甲方将坐落于贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｍ组团综合市场一层（Ｍ1-16）出租给乙方使用，面积2456.8平方米。2、租赁期2018年12月28日起至2023年6月27日止。3、签订本合同时，乙方已向甲方支付保证金110万元（包含易泽龙转入的保证金80万元及陈方喜追缴保证金30万元）作为履约保证金。4、2018年12月28日至2020年6月27日期间租金标准按45元／平方米／月，2020年6月27日后租金标准按50元／平方米／月，上浮幅度再议。5、租金本着先付后用原则，按每3个月交付一次，首期租金合同签订后乙方于2018年12月28日前向甲方支付第一个季度租金，以后按每季度到期前1个月支付下季度租金；租金支付到甲方账户（甲方有书面通知变更账户信息的，按变更账户支付）。合同其他条款与梵净山公司与易泽龙签订的合同相似，同样在特别声明条款中载明唐君志系原产权人及参与合同签订内容。该合同尾部甲方签章处加盖梵净山公司印章并由其法定代表人杨秀发签名，乙方签章处由陈方喜签名并捺印，原产权人签章处空白。2018年12月26日，陈方喜向梵净山公司支付了首季度租金331668元（2018年12月28日至2019年3月27日租金）。2019年3月21日，唐君志、唐杰与黄荣青作为共有人（甲方、卖方）与梵净山公司（乙方、买方）签署了一份《房屋买卖补充合同》，载明甲乙双方在2014年6月17日签订了关于贵阳世纪城Ｍ组团综合市场面积为8450.06平方米的房屋买卖合同，乙方因故未履行合同条款，乙方自愿放弃未过户部分购买权，双方经协商一致同意对2014年6月17日签订的房屋买卖合同作如下变更和补充1、将乙方于2014年6月和2019年3月21日期间支付给甲方的首付款3400万元及杨秀发支付给甲方的97万元变更为贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1层1-15号共计15个门面的购房款，该15个门面已于2014年6月过户到乙方名下并归乙方所有。2、原合同约定的贵阳世纪城综合市场1层16号、2层1号及地下停车库的过户事宜中止，不再过户给乙方，自2019年3月21日起产权和使用权全部归甲方所有，乙方无权干涉，甲方不承担乙方任何费用，甲方负责偿还该两个商业用房的银行按揭贷款及利息；自2014年6月起到2019年3月21日止乙方对以上两个商业用房的经营总收入用于偿还该两个商业用房在贵阳银行金城支行的按揭贷款，同时承担此期间经营产生的一切费用，乙方不再承担甲方任何费用；贵阳市观山湖区世纪城Ｍ组团综合市场面积为8450.06平方米的房屋买卖合同中止。3、2014年6月到2019年3月21日期间，以甲方为借款人、贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1层16号和2层1号商业用房为抵押物在贵阳银行金城支行的借款600万元实质是乙方使用了500万元、甲方使用了100万元，该600万元借款及利息由甲方负责偿还，乙方负责偿还唐君志和杨秀发共同参与的于2015年1月、4月两次在黄金斗处共500万元的借款及利息，唐君志负责偿还唐杰、唐君志、管庆盘、杨秀发及梵净山公司共同参与的在2015年6月向贵阳市南明区瀚华小额贷款有限公司的借款300万元及利息。4、乙方在2014年6月到2019年3月31日期间向使用贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1层16号和2层1号两个商业用房以及地下停车库的商户收取的押金175万元由乙方于2019年10月31日前交付给甲方指定账户管理，甲方指定收款账户黄荣青（略），同时，乙方将以上两个商业用房和地下停车库的租赁合同及相关法律文书交付给甲方管理。上述合同签订当日，梵净山公司向陈方喜发送一份《关于变更租金缴纳账户的通知》，载明因贵阳世纪城Ｍ组团综合市场1层16号和2层1号及地下停车库的物业经营主体由梵净山公司变更为黄荣青和唐杰，你应缴纳租金及欠缴租金的缴纳账户从2019年3月21日起变更为以下指定收款账户黄荣青（略）。该通知经陈方喜签名确认。2019年4月4日，陈方喜向上述账户支付了2019年3月28日至2019年6月27日期间的租金331668元；2019年7月11日，陈方喜向上述账户支付了2019年6月28日至2019年9月27日期间的租金331668元。2019年8月27日，贵州贵友律师事务所制作一份发送对象为易泽龙、陈方喜的《律师函》，该函件主要内容为受唐君志、唐杰委托，就其拖欠租金及未按原合同执行导致租赁合同无法履行事宜，告知解除双方于2015年3月23日签订的租赁合同（编号20150209），要求二人于2019年9月6日前返还租赁物并支付从2019年3月28日至2019年9月27日的租金及违约金，并继续计算逾期违约金至实际归还房屋日止。该函件无送达记录，庭审中易泽龙称未见到，陈方喜则确认知悉。此后双方发生纠纷，唐君志、唐杰遂于2019年9月6日向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。2019年10月2日，陈方喜向唐杰账户支付了331668元，按其与梵净山公司签订的租赁合同，该款项对应2019年9月28日至2019年12月27日租金。唐君志、唐杰另于2019年12月30日收到陈方喜支付的331668元，按陈方喜与梵净山公司签订的租赁合同，该款项对应2019年12月28日至2020年3月27日租金。庭审中，黄荣青出庭陈述称陈方喜向其个人账户支付的租金系用于偿还银行贷款，实际收租人系唐君志、唐杰，案涉房屋权属与其无关，其仅为代收。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、梵净山公司与易泽龙签订的租赁合同是否应予解除。2、梵净山公司与陈方喜签订的租赁合同是否具备撤销情形。3、易泽龙、陈方喜是否欠付唐君志、唐杰租金及应否向唐君志、唐杰支付违约金。对上述焦点，一审法院意见如下：关于焦点一。唐君志、唐杰的诉请解除的易泽龙与梵净山公司签订的租赁合同，经审理查实，易泽龙早在2017年即将其经营超市整体转让，其转让行为取得梵净山公司认可，梵净山公司同时另与陈方喜就同一租赁物重新签订了租赁合同，事实上易泽龙与梵净山公司签订的租赁合同权利义务已经终止未再继续履行，属合同当事人协商一致解除，无须再行裁判解除，唐君志、唐杰要求解除此份合同并要求易泽龙返还租赁物，支付2019年3月28日后租金、违约金的诉请，无事实基础及法律依据，一审法院不予支持。关于焦点二。唐君志、唐杰要求撤销陈方喜与梵净山公司签订租赁合同的理由为该合同未经其认可且约定租金标准过低。首先，陈方喜与梵净山公司签订租赁合同系在梵净山公司与唐君志、唐杰签订的房屋买卖合同履行期间，根据梵净山公司与唐君志、唐杰签订的房屋买卖合同约定，梵净山公司系向唐君志、唐杰购买陈方喜所租用房屋，并承担合同签订后该房屋的银行按揭贷款同时需返还唐君志、唐杰此前已支付的银行贷款，未办理产权过户系因尾款支付条件未成就、不符合过户条件，梵净山公司作为房屋买受人，当然有权利对其进行处分，将该房屋出租给易泽龙、陈方喜不构成无权处分，无需取得唐君志、唐杰的同意或者进行追认，事实上，从唐君志、唐杰以原产权人身份在易泽龙与梵净山公司签订的租赁合同中签署的文字内容来看，其亦仅表达了对梵净山公司所购房屋产权待过户事实的确认，无丝毫介入或干涉梵净山公司对外出租的意思表示，租赁合同中约定的原产权人参与合同签字更多是为了完善梵净山公司对房屋的权利瑕疵，并非签订租赁合同需取得唐君志、唐杰签字认可；同理，唐君志、唐杰向梵净山公司出具委托书事实上也是为了在产权未过户的情况下便于项目经营及各项手续的办理，并非限制梵净山公司对案涉房屋的经营活动均需取得唐君志、唐杰的同意，唐君志、唐杰以未经其认可要求撤销陈方喜与梵净山公司签订的租赁合同不能成立，一审法院不予采信。其次，陈方喜与梵净山公司约定的租金标准，系唐君志、唐杰与梵净山公司签订回购协议前双方协商一致的结果，事实上在易泽龙与梵净山公司签订的租赁合同履行期间（包括陈方喜代为履行期间），梵净山公司即根据市场行情数次调低了租金标准，唐君志、唐杰不应因与梵净山公司签订房屋回购协议而完全否认此前梵净山公司的经营活动，其主张梵净山公司与陈方喜签订的租赁合同约定租金标准过低损害其利益的理由不能成立。唐君志、唐杰主张的租赁物市场价格，所列举参照物无论从面积、位置还是经营项目均与案涉房屋有较大差距，不能证实陈方喜与梵净山公司约定的租金标准明显低于市场价格。基于上述理由，唐君志、唐杰所主张的合同撤销事由不能成立，其提供的证据亦不能证实该合同存在其他可撤销情形，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，陈方喜与梵净山签订的租赁合同合法有效且履行期限尚未届满，唐君志、唐杰虽已与梵净山公司签订回购协议收回了案涉租赁物的所有权及经营权，但不影响此前陈方喜与梵净山公司签订的租赁合同效力，其要求撤销租赁合同并要求陈方喜返还租赁物的诉请，无事实基础及法律依据，一审法院不予支持。关于焦点三。经审理查实，陈方喜已向梵净山公司指定的黄荣青账户及唐君志、唐杰支付了截至2020年3月27日的租金，至今并未欠付，但支付期限较租赁合同约定存在一定迟延。陈方喜与梵净山公司签订的租赁合同约定了租金指定收款账户，同时约定了收款账户有变动的应书面通知，而2019年3月21日梵净山公司向陈方喜发送的变更收款账户通知仅载明经营主体及租金收款账户变更，并未明确合同权利义务的转让，该通知不发生合同相对人变更的法律效果。合同具有相对性，涉案房屋被回购、权利主体变更等情形不必然导致合同相对人的变化；考虑到唐君志、唐杰已与梵净山公司签订房屋回购协议及黄荣青确认房屋权属与其无关，为减轻当事人讼累，一审法院确认陈方喜向唐君志、唐杰支付租金的行为成立，但基于合同相对性，在唐君志、唐杰并未接受梵净山公司与陈方喜签订的租赁合同权利义务，事实上一直否定该租赁合同的前提下，唐君志、唐杰无权要求陈方喜按照该租赁合同向其支付违约金，其诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，原审判决：驳回原告唐君志、唐杰的诉讼请求。案件受理费18714元，诉讼保全费5000元，共计23714元，由原告唐君志、唐杰负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：陈方喜向本院提交了收据一张，欲证明陈方喜向上诉人缴纳了2020年3月27日到2020年6月28日的租金。经质证，唐君志、唐杰对该份证据的真实性予以认可，对于关联性不予认可，虽然确实收到了该笔款项，但不是2020年3月27日至2020年6月30日的租金，而是之前2019年6月28日至今未足额支付的租金的补充支付。易泽龙、梵净山公司表示对此不知情。后陈方喜又补充提交了贵州银行电子转账凭证两张（2020.03.30和2020.06.11）、收据一张（2020.06.10）及微信聊天记录截屏一张，欲证明在本案审理过程中，唐杰向陈方喜开具收据，要求支付331668元，陈方喜于2020年6月11日委托蒲玉弟转账支付到李丹账户，已经支付完成2020年6月至9月季度租金，在2020年3月30日陈方喜委托蒲玉弟转账支付276390元租金到唐杰账户，该金额是按照租赁合同约定的租金扣减半个月租金后形成的，原因是陈方喜向唐杰协商在疫情期间减少半个月的租金，唐杰不同意，陈方喜就自行扣减的。经质证，唐君志、唐杰对证据的真实性合法性予以认可，确实于2020年3月30日收到租金276390元，于2020年6月11日收到租金331668元，但是上述租金均是补付2019年9月28日至2019年12月27日期间的部分租金，并非陈方喜主张的2020年3月28日至2020年9月28日期间的租金。即使按照陈方喜主张的租金支付计算，陈方喜也应当于2020年2月28日支付2020年3月28日至2020年6月27日的季度租金，但陈方喜是2020年3月30日才支付的，违约33天，已经达到第三人与陈方喜约定的解除合同的条件，合同应予解除。易泽龙经本院当庭电话询问，其表示人在湖南，不到庭发表质证意见，梵净山公司质证称没有意见，唐君志、唐杰与陈方喜双方认可即可。经本院二审查明，2020年3月27日，唐君志、唐杰向陈方喜出具331668元的收据，陈方喜实际向其支付276390元，陈方喜陈述是因为疫情影响，自行扣减了半个月的租金后支付的；2020年6月10日唐君志、唐杰向陈方喜出具331668元的收据，陈方喜2020年6月11日实际向其支付331668元，以上两笔款收据上均载明“蒲玉弟代付”，唐君志、唐杰亦认可收到上述两笔款项。经询问，唐君志、唐杰陈述是先询问对方要支付多少金额后开具收据，对方根据收据上的金额支付租金，而陈方喜则称是唐杰开具多少金额的收据就支付多少钱。另，二审中，唐君志、唐杰仍坚持要求解除梵净山公司与易泽龙签订的合同（合同编号为20150209），撤销梵净山公司与陈方喜签订的合同（合同编号为SJC20181204）。再查明，《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》第五条约定“5、租赁期间，乙方应按时向甲方缴付租金。如乙方逾期缴付租金未超过三十日的，则乙方除补缴租金外，还应每日按逾期租金额的0.5%向甲方缴纳滞纳金，逾期三十日以上（含三十日）的，则按本合同的违约条款的相关约定处理，因甲方原因造成延迟缴付除外。”第十七条约定“1、在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水、电费之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5%支付滞纳金。……”除此之外，经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、是否解除梵净山公司与易泽龙签订的合同并返还案涉物业；二、案涉物业的租金计付标准；三、承租方是否存在迟延支付租金的行为；四、梵净山公司与陈方喜签订的合同应否撤销。关于是否解除梵净山公司与易泽龙签订的合同并返还案涉物业。根据本案查明的事实，2015年3月23日，梵净山公司与易泽龙签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》（合同编号：20150209），租赁期为8年，即2015年6月28日起至2023年6月27日止。该《租赁合同》履行过程中，2017年7月18日，易泽龙与蒲玉孝签订了《转让协议》，将其经营上述店面物件作价108万元转让给蒲玉孝，同日，陈方喜出具《承诺书》，承诺全权履行易泽龙与梵净山公司签订的租赁合同及补充协议，并承诺与梵净山公司发生的一切债权债务，均由陈方喜承担与易泽龙无关。2018年6月28日，梵净山公司与陈方喜签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同（合同编号：20150209）之补充协议（2）》，明确该补充协议一旦签订，意味着陈方喜作为实际经营者。2018年12月4日，梵净山公司与陈方喜签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》载明，易泽龙经与梵净山公司协商同意后，自愿放弃20150209号合同中享有的权利和义务，从2017年7月18日起，合同权利义务转由陈方喜继承，租赁期2018年12月28日起至2023年6月27日止。至此，梵净山公司与易泽龙签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》（合同编号：20150209）权利义务全部由陈方喜承继，且梵净山公司与陈方喜重新签订《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》对双方权利义务进行了确认，梵净山公司与易泽龙签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》（合同编号：20150209）已经双方当事人协商一致，终止履行，该合同已经解除，原审法院据此认定梵净山公司与易泽龙签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场租赁合同》（合同编号：20150209）无须再行裁判解除，并无不当，应予维持。故，唐君志、唐杰诉请易泽龙返还案涉租赁物以及支付租金等，亦无事实和法律依据。关于案涉物业的租金计付标准。在案涉一系列合同的签订前，即2014年6月17日梵净山公司已经与唐君志、唐杰签署《综合市场买卖合同》，并实际支付部分购房款，因尚有部分购房款未支付，故案涉房产上不能过户。根据梵净山公司（甲方）与陈方喜（乙方）签订的《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》第一条第5款约定：“本合同签订前，甲方已向乙方表述了该一楼的权属、消防备案手续和使用权限状况，并对产权证及产权关系给予说明。乙方已证实无异议，乙方确认能确保正常开展经营活动。”陈方喜对梵净山公司与唐君志、唐杰之间的买卖关系是清楚的，也即是陈方喜在签署《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》时，能够准确地认识到如果梵净山公司未按照约定支付剩余房款，则梵净山公司不能获得房屋权利。2019年3月21日，梵净山公司（乙方、买方）与唐君志、唐杰及黄荣青（甲方、卖方）签署了《房屋买卖补充合同》，约定“原合同约定的贵阳世纪城综合市场1层16号、2层1号及地下停车库的过户事宜中止，不再过户给乙方，自2019年3月21日起产权和使用权全部归甲方所有，乙方无权干涉……”，同日，梵净山公司向陈方喜送达《关于变更租金缴纳账户的通知》，该《通知》经陈方喜签名确认。陈方喜收到《关于变更租金缴纳账户的通知》后，分别于2019年4月4日向该《通知》指定的账户支付了2019年3月28日至2019年6月27日期间的租金331668元，于2019年7月11日，向该《通知》指定的账户支付了2019年6月28日至2019年9月27日期间的租金331668元，故唐君志、唐杰与梵净山公司解除房屋买卖关系，梵净山公司告知陈方喜经营主体变更的事实后，唐君志、唐杰即取得《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》项下出租人的权利，《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》的合同双方应认定为唐君志、唐杰（出租人）与陈方喜（承租人）。综上，本案租金的计付标准应当为《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》约定的租金标准，即《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》第五条第一款“租金与递增”的约定，2018年12月28日至2019年6月27日期间，租金为663336元，2019年6月28日至2020年6月27日期间，租金为1326672元，2020年6月27日后租金标准按50元/平方米/月，上浮幅度再议。关于承租方是否存在迟延支付租金的行为。根据《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》合同第五条第2款支付方式约定，一层租金本着先付后用原则，按每3个月交付一次，首期租金合同签订后乙方于2018年12月28日前向甲方支付第一个季度租金，以后按每季度到期前1个月支付下季度租金，根据第一季度租金支付的时间推算，第二季度支付租金的时间最迟为2019年2月28日，之后支付租金的最晚时间依次为2019年5月28日、2019年8月28日、2019年11月28日、2020年2月28日……依次类推。经本案一审及二审查明，《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》签订后，租金支付情况如下：2018年12月26日，陈方喜向梵净山公司支付了2018年12月28日至2019年3月27日期间的租金331668元；2019年4月4日，陈方喜向唐君志、唐杰指定的账户支付了2019年3月28日至2019年6月27日期间的租金331668元；2019年7月11日，陈方喜向唐君志、唐杰指定的账户支付了2019年6月28日至2019年9月27日期间的租金331668元；2019年10月2日，陈方喜向唐杰账户支付了2019年9月28日至2019年12月27日租金331668元；2019年12月30日，唐君志、唐杰收到陈方喜支付的2019年12月28日至2020年3月27日期间的租金331668元；2020年3月27日，唐君志、唐杰收到陈方喜委托蒲玉弟支付的2020年3月28日至2020年6月27日期间的租金276390元；2020年6月11日，陈方喜再次委托蒲玉弟向唐君志、唐杰指定的账户（李丹）转账支付了2020年6月28日至2020年9月27日期间的租金331668元。综上，除了2020年3月28日至2020年6月27日期间的租金，陈方喜仅支付了276390元，未足额支付外，其余季度的租金，陈方喜均已按照《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》的约定足额支付，但支付时间较合同约定有不同程度的迟延。根据《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》第五条及第十七条约定，在租赁期限内，陈方喜逾期交付租金每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5%支付滞纳金。双方在合同中明确约定的滞纳金，其性质应为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，陈方喜理应承担迟延支付租金的违约金。审理中，陈方喜不仅提出不应当承担违约金的抗辩，也提出违约金过高的抗辩，其迟延支付租金的行为，确实给唐君志、唐杰造成了资金占用的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院对迟延支付租金的违约金标准酌情调整为年利率6%。鉴于梵净山公司并未向陈方喜主张迟延支付租金的违约金，且2019年3月21日梵净山公司才向陈方喜发送《关于变更租金缴纳账户的通知》，变更了涉案物业的经营主体和租金缴纳账户，故对于唐君志、唐杰主张的2020年3月28日到6月27日期间的迟延支付租金的违约金，应当从2020年3月21日起算为宜。2020年3月28日至2020年6月27日期间的租金，陈方喜仅支付了276390元，并未足额支付，对于未足额支付的55278元，陈方喜应当支付，并应从2020年3月28日起承担迟延支付该笔租金的违约金至该笔租金付清之日止。            序号              支付季度              应付租金      （元）              实付租金      （元）              应付时间              实付时间              迟延天数（天）              迟延支付违约金（元）                  1              2019.3.28-2019.6.27              331668              331668              2019.3.21              2019.4.4              14              763.29                  2              2020.6.28-2019.9.27              331668              331668              2019.5.28              2020.7.11              44              2398.91                  3              2019.9.28-2019.12.27              331668              331668              2019.8.28              2019.10.2              35              1908.23                  4              2019.12.28-2020.3.27              331668              331668              2019.11.28              2019.12.30              32              1744.66                  5              2020.3.28-2020.6.27              331668              276390              2020.2.28              2020.3.27              28              1526.58                  6              2020.6.28-2020.9.27              331668              331668              2020.5.28              2020.6.11              14              763.29      故，对唐君志、唐杰诉请的迟延支付租金的违约金，其中，已足额支付租金但延迟支付的部分，以每季度331668元租金为基数，按照年利率6%的标准，迟延天数为167天，经计算为331668×6%÷365天×167天=9104.97元；未支付租金的部分，以陈方喜未支付的租金55278元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月28日起计算至陈方喜向唐君志、唐杰付清该款项之日止。关于梵净山公司与陈方喜签订的合同应否撤销。本案中，唐君志、唐杰主张梵净山公司与陈方喜签订的租赁合同约定租金标准过低损害其利益，应当予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”之规定，本案不存在可以撤销合同的情形，且《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》约定的租金是梵净山公司作为经营主体时，与陈方喜双方合意的结果，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，经营主体的变更，不影响《观山湖区贵阳世纪城M组团综合市场一层租赁合同（合同编号：SJC20181204）》的效力，故对唐君志、唐杰的该项诉请，一审法院未予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人唐杰、唐君志的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8226号民事判决；二、陈方喜于本判决生效之日起十日内支付唐君志、唐杰租金55278元；三、陈方喜于本判决生效之日起十日内支付唐君志、唐杰迟延支付租金的违约金9104.97元，并以陈方喜未支付的租金55278元为基数，按照年利率6%的标准，从2020年3月28日计算该笔款项付清之日止；四、驳回唐君志、唐杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用18714元，诉讼保全费5000元，由上诉人唐杰、唐君志负担17909元，由被上诉人陈方喜负担5805元。二审案件受理费用18714元，由上诉人唐杰、唐君志负担17909元，由被上诉人陈方喜负担805元。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月三日法官助理盛美书记员王珊珊