贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4780号 原告：聂宗芬，女，汉族，1965年10月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：曹泽永、梁松，均系七星关区中心法律服务所法律工作者。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、张海威（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告聂宗芬与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹泽永、被告的委托诉讼代理人赵霞林、张海威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理4-B15-1号房屋不动产权证书；2、请求判决被告支付因逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金暂计40000元，违约金以购房款294550元为基数，按每日万分之三从2017年6月1日起计算至被告办理不动产权证之日止;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的瑞丰铭城小区涉案房屋，原告交付了全部房款，并按被告要求交付办理不动产权证所需的其他费用;被告在合同中承诺于2017年5月31日前取得初始登记并向原告交付转移登记的有关文书，约定日期起60日后不能交付转移登记的有关文书，根据原告已付购房款，按日0.1％的标准支付违约金;但是，直到如今，尚未为原告办理完毕不动产权证交付给原告，构成违约，应该支付违约金;因为约定违约金过高，原告自愿降低至法律允许的范围，以按日万分之三进行计算，而被告却拒绝履行合同约定给付义务，故依法起诉至法院请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原被告之间未实际履行《商品房房买卖合同》，被告不负有办证义务，不应担责。但在原告自行交清办理权属登记相关税费（包括但不限于契税、维修基金等）后，原告可协助其办理权属登记。1、原告与拆迁安置单位之间订立安置协议，由安置部门对原告的房屋进行征收、拆迁、安置，原告诉称的房屋属安置房，原被告之间虽签订了《商品房买卖合同》，但原告并未按《商品房买卖合同》的约定向被告履行购房款的支付义务，也未向被告交纳契税、维修基金等应由原告承担的相关办证费用，故原告诉讼支付违约金无事实和法律依据，应予驳回。2、被告对该类安置房仅是协助办理变更登记，并提供必要的证明文件，并无法定和约定的办证义务，同时，被告协助原告办理相关权属登记时，原告应按规定承担各类税费及办证费用。原告将一切办证义务归于被告属错误，不应支持。二、被告已尽协助办证的义务。被告自2018年11月29日取得《瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》（具备办证条件）起，就通知原告涉案房屋已具备办理权属登记的条件，但原告至今未办理、也不缴纳契税、维修基金等费用。若被告担责，自2018年11月29日起，未能办理权属证书的责任应当由原告自行承担，若2018年11月29日的终期主张未被法院采信，则逾期办证违约金终期至迟也应参照同幢其余已经办理不动产权证书的购房业主。同时，被告于庭审之日再次通知原告涉案房屋已具备办证条件，请原告尽快行使其申请办证的权利，同时履行其缴纳相关资料进行办证的义务。三、原告未依法、依约缴纳办证所需的契税、维修基金等费用，其无权诉请被告为其提交资料办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。1、《住宅专项维修资金管理办法》规定，未缴纳维修基金的，不允许向业主交付房屋；毕节市住房和城乡建设局相关会议纪要、文件要求，未缴纳维修基金的，不允许房地产开发企业向业主交付房屋、或进行房屋备案。因此，即便在实际履行的商品房买卖合同中，交付房屋使用、办理房屋权属转移登记的前提条件是：买受人依法缴纳完毕办证所须的契税、维修基金等费用，而原告未缴纳上述费用，在法律程序上被告不可能为其申请办理不动产权转移登记；2、虽然原告未履行《商品房买卖合同》，但其依照该合同向被告主张违约金，而依照合同第十四条：买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳契税、专项维修基金、办证费等费用，买受人应当在订立商品房买卖合同之日起30日内将上述费用交给出卖人。因此，即便该合同实际履行，则原告未缴纳契税、维修基金等费用，已违反先合同义务，被告可获得顺序履行抗辩权，原告无权诉请被告为其办证，更无权诉请支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。四、自2015年以来，房地产开发企业无法办理房屋相关权属证书，存在政策因素及不可抗力等多重因素的影响，即便原告交清相关税费，逾期办证也不可归责于包括被告在内的房地产开发企业。五、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，然而在其不存在损失的前提下，被告不应支付违约金。六、即便原告依法、依约交纳完毕相关税费，且在被告承担违约责任的前提下，违约金也应参考省内各地对同类案件的处理情况，每户给予1000元至2000元补偿或将违约金计算标准调减至日万分之0.2才具有合理性。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2014年12月5日，被告瑞丰房开公司作为乙方与七星关区高速公路建设指挥部作为甲方签订《团购安置房协议》，合同约定：“甲方出资购买乙方投资建设的东出口棚户区改造项目3号地块、5号地块3、4栋楼的部分商品房，用于安置因毕威高速西互通连接线朱昌路口建设项目中房屋被征拆的住户。对甲方购买的房屋，乙方凭甲方提供的回迁安置协议，与被拆迁人签订，并据此为购房人办理房产、土地权属手续。乙方必须在与被拆迁人签订的中约定办理产权手续的期限，且时限必须在回迁安置后一年内完成。”2015年3月11日，原告作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程4号楼B单元15层1号房屋，总价款为294550元；合同第七条关于房价款的构成约定：“前述约定的商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，表明涉案房屋已可以办理权属证书，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约金从逾期之日2017年6月1日起计算。原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具的《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》确认启动为住宅部分的购房业主办理不动产权证书，但被告未举证证明其履行了通知原告的义务。庭审中，被告将《首次登记确认书》作为证据提交，原告即已知晓该事实，故应以本案第一次开庭审理的时间，即以本案庭审之日2020年7月6日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以294550元为基数，从2017年6月1日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 关于被告辩称的免责事由及违约金截止日期问题。首先，涉案房屋2018年11月29日已经取得初始登记，办理转移登记的条件成就，在该条件成就之后，被告应积极通知原告等业主提交资料办理转移登记，但被告未履行该义务，故违约金应继续。其次，虽然新冠××疫情众所周知、客观存在，疫情期间系不可抗力，但疫情发生在办理转移登记条件成就的一年多以后，在疫情之前被告有充裕的时间履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告迟延履行义务一年多以后发生疫情不可抗力，不能免除被告的违约责任，故被告关于疫情影响期间免除违约责任的抗辩，本院不予采纳。被告辩称原告未缴纳契税等，因原告履行该义务是以被告通知未前提，被告未举证证明其履行了通知义务，故被告关于原告未缴纳契税等，被告不承担违约责任的抗辩，本院不予采纳。至于被告代偿原告贷款产生的债务，被告得另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决书生效之日起九十日内为原告聂宗芬申请办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告聂宗芬逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：该违约金以原告已付购房款294550元为基数，2017年6月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日至2020年7月6日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告聂宗芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费543元（已减半收取），由原告聂宗芬负担244元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担299元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年七月八日 书记员  周 猷