山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1588号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙晋常，男，1955年3月5日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：张广志，男，1964年8月9日出生，汉族，住山东省济宁市微山县。委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：枣庄佳兴利源房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明路街道办事处十里泉村，统一社会信用代码：370400228014437。法定代表人：孙辉，总经理。委托诉讼代理人：王昌伟，上海申伦律师事务所律师。上诉人孙晋常因与被上诉人枣庄佳兴利源房地产开发有限公司（以下简称枣庄佳兴利源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初5672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晋常上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市市中区人民法院作出的（2019）鲁0402民初5672号民事判决书，发回重审或在查明事实的基础上依法改判；2.一、二审诉讼费由枣庄佳兴利源公司承担。事实和理由：一、枣庄佳兴利源公司对房屋预售所需的条件是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性是明知的。枣庄佳兴利源公司以自身原因造成的违法事实为由诉求确认商品房预售合同无效，目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，对此种行为不应支持，但一审法院却支持枣庄佳兴利源公司诉求，完全与社会价值导向和公众认知相悖。孙晋常作为购房者已经完全履行了自己义务，现在房屋价值升值，枣庄佳兴利源公司背弃契约精神，以开发商自己有过错为由，确认商品房预售合同无效企图获得不当利益，既不合法也违反了社会公德。不允许任何人从自己的过错中获益，是一个古老的自然正义法则，也是现代司法遵循的原则之一。设立合同无效制度的目的，就是为了制裁违法行为，维护交易秩序。如果合同纠纷产生后，违法一方以自己行为违法为由主张合同无效，据此作出有利于其的裁判，那么将是对整个交易秩序的破坏。法律不应保护失信当事人的不正当利益。诚信原则作为直接规范交易关系的法律原则，与合同关系的联系最为密切，要求合同当事人在订立、履行、变更、解除合同的各个阶段，都应当严格依据诚信原则行使权利和履行义务。这一原则要求开发商预售商品房前应当依法及时办理预售许可证。开发商未取得商品房预售许可证而与承购人签订预售合同后，又为不正当目的，以自己未依法取得商品房预售许可证为由诉请确认合同无效，法院出于平衡预售合同当事人之间的利益冲突，就应倾向于保护守约承购人的利益，驳回开发商的诉请，以实现诚信原则的维护交易安全、增进效率之功能。本案中孙晋常作为购房者已经完全履行了自己义务，现在房屋价值升值，开发商背弃契约精神，企图获得不当利益既不合法也违反了社会公德。二、一审判决将会导致枣庄市市中区十里泉文化公园生态社区几百户居民面临着房屋买卖合同无效的风险，失去房屋的风险，稍有不慎将会引起群体事件，造成社会不稳。枣庄市市中区十里泉文化公园生态社区几百户居民与枣庄佳兴利源公司签订的都是《商品房预售合同》，本案一审判决已经在小区内引起了轰动，不安情绪在蔓延，一旦本案生效，小区内几百户居民将面临失去房屋的风险，将会造成社会不稳定，所以请求二审法院给孙晋常及背后的几百户居民吃个定心丸。三、2018年西安发生了与本案一样的诉讼，一审法院确认商品房买卖合同无效，引起了社会轰动，最终西安市中级人民法院撤销一审判决，驳回开发商诉讼请求，传导了正确的司法理念，引起社会一致好评。开发商签约时未取得商品房预售许可证，违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订合同的民事法律行为无效。开发商对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。开发商以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，法院对此种行为不应予以支持。据此，西安中院认为双方签订的认购合同有效，双方之间形成了有效的商品房预售合同法律关系，应撤销长安区法院一审判决，驳回开发商诉讼请求。2018年12月29日年西安中院专门召开新闻发布会向社会通报该案，希望通过该案的审理，促使广大市场主体以社会主义核心价值观为指引，增强诚信意识、遵循契约精神、秉承公平正义，正确处理好经济利益与社会责任之间的关系，共同维护良好的市场经济秩序和社会诚信体系，能够传导正确的司法理念，统一裁判尺度，切实让人民群众在每一起司法案件中感受到公平正义。四、若二审法院支持孙晋常的请求，将会对规范房地产市场有积极影响。人民法院作为国家审判机关，依法平等保护各类市场主体，对于国有企业和民营企业，小企业和大企业，均一视同仁，平等保护。只要企业合法经营，诚实守信，人民法院将依法维护企业的合法权益，但是不论国有企业还是民营企业试图通过违法经营，违背诚信来谋取不当利益的行为，也必然得不到人民法院的支持。本案若二审法院支持孙晋常的请求，对于规范房地产市场经营秩序、促进企业建立诚实信用的规则意识均具有指引意义，否则将会引起一系列恶意诉讼。综上，由于一审法院认定事实错误、适用法律错误，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》的第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当认定本案涉案房屋买卖协议为有效合同。枣庄佳兴利源公司辩称，一、本案所涉房屋并非法律意义上的商品房，仅仅是农村开发的小产权房，所以相关的开发、销售均没有在法律的框架内进行，这一点在一审中双方均认可，所以不存在合法有效的问题，更不存在确权发证的问题；二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回孙晋常的上诉请求，维持原判；三、孙晋常所提及的两条法律规定不适用于本案。孙晋常向一审法院起诉请求：1.确认孙晋常与枣庄佳兴利源公司签订的十里泉文化公园生态社区19号楼A单元402室及10号楼B单元402室楼房预售合同有效；2.判决枣庄佳兴利源公司协助孙晋常办理房屋权属登记手续；3.诉讼费由枣庄佳兴利源公司承担。枣庄佳兴利源公司向一审法院起诉请求：1.确认孙晋常、枣庄佳兴利源公司分别于2009年12月5日、2010年5月10日签订的商品房预售合同为无效合同，2.判决孙晋常将占有枣庄佳兴利源公司的十里泉文化公园生态社区19号楼A单元402室房屋返还枣庄佳兴利源公司。3.本诉和反诉案件受理费由孙晋常承担。一审法院认定事实：2009年12月5日，孙晋常（买方）与枣庄佳兴利源公司（卖方）签订《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》，孙晋常购买枣庄佳兴利源公司开发的19号楼A单元402室房屋一套，实收房屋价款248000元，枣庄佳兴利源公司于当日向孙晋常出具248000元收据一张。孙晋常提交的《十里泉文化公园生态新农村工程承建协议》载明：枣庄市顺源建筑工程公司（乙方）对十里泉住宅楼工程的承建，全权委托给丙方（孙晋常、张广志）施工，对本工程乙方责任，负责本工程承建合同的签订，和一切必备手续的办理，负责甲方对本工程拨款的办理…。丙方必须无条件，执行乙方与甲方签订的一切合同条款。全部承担本工程的安全责任和一切债权债务，对本工程决算，及发生的一切税费均由丙方承担。孙晋常提交的枣庄市供水总公司水费专用收据，载明涉案房屋户名均为孙晋常，且孙晋常已交纳了水费。枣庄佳兴利源公司提交的（2018）鲁0402民初2633号民事判决书，该判决书认定枣庄佳兴利源公司与章强签订的《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》，因枣庄佳兴利源公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明，双方所签合同为无效合同。该判决书生效后，枣庄佳兴利源公司依据该生效判决，于2019年8月2日将章强诉至一审法院，一审法院于2019年9月18日作出（2019）鲁0402民初4071号民事判决书，判决章强于判决生效后二十日内返还枣庄佳兴利源公司位于枣庄市市中区的房屋。目前，该判决书已经生效。孙晋常、枣庄佳兴利源公司均认可，枣庄佳兴利源公司开发的枣庄市市中区十里泉生态社区楼房系“小产权”房，不具备办证条件，枣庄佳兴利源公司也未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，商品房预售应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，枣庄佳兴利源公司与孙晋常签订《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》时，枣庄佳兴利源公司并不具备签订商品房预售合同的主体资格和条件，同时又依照商品房买卖合同司法解释之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应认定为无效，因此枣庄佳兴利源公司与孙晋常签订的两份《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》应为无效合同，孙晋常诉请不予支持。枣庄佳兴利源公司反诉孙晋常确认签订的两份《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》无效及要求孙晋常返还房屋，符合法律规定,予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）孙晋常与被告（反诉原告）枣庄佳兴利源房地产开发有限公司分别于2009年12月5日、2010年5月10日签订的《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》无效。二、原告（反诉被告）孙晋常于判决生效之日起二十日内返还被告（反诉原告）枣庄佳兴利源房地产开发有限公司位于枣庄市市中区的房屋。三、驳回原告（反诉被告）孙晋常的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取250元，反诉费2250元，由原告（反诉被告）孙晋常负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案审理的焦点问题是孙晋常与枣庄佳兴利源公司签订的《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》是否合法有效。枣庄佳兴利源公司开发的枣庄市市中区十里泉生态社区楼房系“小产权”房，不具备办证条件，枣庄佳兴利源公司也未取得商品房预售许可证明，双方当事人对上述事实均无异议。根据我国合同法的规定,房屋买卖只有在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下才是有效的。涉案《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》违反了法律、行政法规的强制性规定,应为无效合同，一审法院认定并无不当，孙晋常主张其与枣庄佳兴利源公司签订的《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》有效不能成立，本院不予支持。综上所述，孙晋常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人孙晋常负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  李 帅二〇二〇年七月十五日书记员  张晓宇