河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3249号上诉人(原审原告、反诉被告)：南阳炜烨置业有限公司，住所地南阳市宛城区建设东路巴黎大道2号楼1单元2901室。法定代表人：廉新玉，任公司总经理。委托诉讼代理人：吴学恒，南阳市内乡具方正法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告、反诉原告)：张鸥，女，1988年10月20日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：崔兵，男，1981年10月18日出生，汉族，住内乡县。系河南省法治建设研究会推荐的诉讼代理人。上诉人南阳炜烨置业有限公司（以下简称炜烨公司）因与被上诉人张鸥房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（2020）豫1325民初1168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人炜烨公司的委托诉讼代理人吴学恒，被上诉人张鸥及其委托诉讼代理人崔兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜烨公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误。1、被上诉人的首付款87890元未付。理由是首付款的票据原件在上诉人手中，如果被上诉人支付首付款，才能给付收据原件，并且被上诉人钱给谁了，怎么给的，不能自圆其说。2、2016年9月26日在内乡农行办理按揭签订购房借款合同时，因为是统一办理，上诉人作为保证人给农行提供了复印件，加盖了印章，后因被上诉人未支付首付款，所以该收据原件在上诉人售房部保存。故一审凭上诉人提供的复印件来认定被上诉人已支付了购房首付款显然错误。张鸥辩称，首付款的问题十分清晰，上诉人一审起诉就是因为我要求上诉方给我们办理产权证。一审认定事实清楚，适用法律正确。炜烨公司向一审法院起诉请求：1.判令张鸥向炜烨公司支付所欠房款87890元，判令张鸥向炜烨公司支付所欠房屋实测增加面积房款10140元，合计98030元；2.诉讼费由炜烨公司负担。张鸥向一审法院反诉请求：1.请求炜烨公司给张鸥办理不动产证，并且按照银行基准利率赔付违约金10000元；2.判令炜烨公司收回房屋实测增加面积房款10140元的诉讼请求，判令炜烨公司私自单方改变房屋结构已经构成事实违约，赔付违约金4000元(按照购房合同改造成本造价计算)；3.反诉费及其他合理费用由炜烨公司承担。一审法院认定事实：2016年9月5日，炜烨公司（出卖人）与张鸥（××）签订《商品房买卖合同》，约定：张鸥购买永和家园1幢2单元1601号房屋，建筑面积112.63m2，每平米3000元，总价款337890元，首付款87890元；阳台是非封闭式；产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由××补足，超出3％部分的房价由出卖人承担，产权归××，面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以百分百；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款0.1％向××支付违约金。2016年9月26日，张鸥与内乡农行签订《个人购房担保借款合同》，炜烨公司作为保证人在合同中加盖印章，借款用途为张鸥购买永和家园1幢2单元1601号房屋。签订合同时，炜烨公司和张鸥向内乡农行提供张鸥已支付首付款87890元的收据，内乡农行将收据复印后存档，收据原件退还。2018年12月21日，永和家园1幢2单元1601号房屋办理不动产权证书，载明权利人为炜烨公司，建筑面积为117.76m2。一审法院认为，炜烨公司与张鸥签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，成立有效。关于购房首付款支付问题，炜烨公司主张因张鸥未交付首付款故收据原件由其持有，张鸥辩称首付款已支付而炜烨公司未将收据交给张鸥。首先，张鸥与内乡农行签订《个人购房担保借款合同》时，炜烨公司和张鸥向内乡农行提供张鸥已支付首付款87890元的收据，内乡农行将收据复印后存档，收据原件退还，表明张鸥已支付购房首付款。其次，炜烨公司的工作人员郑丽彬在（2020）豫1325民初1167号案的庭审笔录中称，售房部销售房屋的流程是看房、交首付款、备案、备案前交大修基金等费用，备案后交付尾款或者办理按揭，按揭的时候需交付首付款，由炜烨公司向银行出具已交付首付款的收据，办理按揭手续前客户要么缴纳首付款，要么办理首付款欠款协议，表明如果张鸥未交付首付款，那么炜烨公司应持有张鸥签署的欠款协议，但炜烨公司未提交张鸥签署的欠款协议。故结合双方的陈述和所示证据，一审法院认为张鸥辩称的其已交付首付款的事实具有高度可能性，应予认定。炜烨公司请求张鸥支付首付款87890元，证据不足，不予支持。关于阳台和涉案房屋建筑面积增加问题，阳台作为涉案房屋的一部分，阳台的面积属于涉案房屋的建筑面积，不封闭阳台并不等于阳台的面积不属于房屋的建筑面积，故张鸥关于合同约定是不封闭阳台，炜烨公司将阳台封闭，其不应承担房屋增加面积价款的理由不能成立，炜烨公司将阳台封闭未侵害其利益，其请求炜烨公司赔付违约金的理由不能成立，故张鸥反诉请求其不承担房屋增加面积价款，并请求炜烨公司赔付违约金，一审法院不予支持。涉案房屋的产权登记面积为117.76m2，合同约定面积为112.63m2，面积误差比为4.55％［（117.76m2-112.63m2）÷112.63m2×100％］，按照双方的约定，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由××补足，张鸥应向炜烨公司补交房价款10136.7元（112.63m2×3％×3000元／m2），炜烨公司请求的超出部分，不予支持。关于办理不动产权证问题，双方约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款0.1％向××支付违约金。涉案房屋已于2018年12月21日办理了初始登记，炜烨公司未依约将涉案房屋的不动产权转移给张鸥，构成违约，张鸥请求炜烨公司办理涉案房屋的不动产权登记并赔付违约金的理由成立，应予支持。参照双方约定的违约金计算方法，炜烨公司应向张鸥支付违约金337.89元（337890元×0.1％），张鸥请求的超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、张鸥于本判决生效之日起十五日内支付南阳炜烨置业有限公司房屋建筑面积增加部分价款10136.7元；二、南阳炜烨置业有限公司于本判决生效之日起十五日内为张鸥办理永和家园1幢2单元1601号房屋的不动产权登记，并向张鸥支付违约金337.89元；三、驳回南阳炜烨置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回张鸥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，减半收取计1126元，反诉费100元，合计1226元，由南阳炜烨置业有限公司负担1060元，由张鸥负担166元。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点问题为张鸥是否已经支付了房屋的首付款？从被上诉人与农行签订《个人购房担保借款合同》的事实来看，案涉房屋首付款缴纳凭证曾经由农行工作人员进行查验；从上诉人售房部工作人员的证言来看，案涉房屋办理按揭首先需要缴纳首付款。根据以上两点，上诉人在案涉房屋办理按揭时对首付款已缴纳的事实是认可的。若是被上诉人实际未缴纳该款项，就应当向上诉人出具相关的欠款凭证，但上诉人并未持有任何欠款凭证。故上诉人的上诉理由证据不足，本院不予采纳。综上所述，南阳炜烨置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2251元，由南阳炜烨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员李郧钦审判员李晓伟二〇二〇年七月十六日法官助理周罡书记员李壮壮