上海市高级人民法院行 政 判 决 书（2020）沪行终278号上诉人(原审原告)韩影菲，女，1956年9月1日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上诉人(原审原告)徐扬华，男，1956年2月9日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。上诉人(原审原告)徐孜祺，男，1987年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市静安区。被上诉人(原审被告)上海市静安区人民政府，住所地上海市。法定代表人于勇。第三人上海市静安区住房保障和房屋管理局，住所地上海市。法定代表人姜伟成。第三人宁波银行股份有限公司上海徐汇支行，住所地上海市徐汇区。负责人刘浩毅。上诉人韩影菲、徐扬华、徐孜祺因房屋征收补偿决定一案，不服上海市第二中级人民法院(2020)沪02行初24号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，为了普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)，上海市静安区人民政府(以下简称“静安区政府”)于2017年12月8日作出沪静府房征〔2017〕7号房屋征收决定。上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“静安房管局”)委托上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司承担该项目房屋征收与补偿的具体工作。正式签约期为2017年12月31日至2018年1月31日止。本市普善路XXX号(以下简称“被征收房屋”)在上述房屋征收决定的征收范围内，该房屋的产权人为韩影菲、徐扬华、徐孜祺，房屋类型：办公楼,房屋用途为办公,非居住部位及建筑面积为全幢2210平方米。根据《上海市不动产登记薄》(房地产抵押状况信息)记载该房屋抵押权人为第三人宁波银行股份有限公司上海徐汇支行(以下简称“宁波银行徐汇支行”)，其中备注栏一项记载本次抵押为剩余价值抵押、最高额抵押，最高债权限额人民币(以下币种均为人民币)1,000万元，债权发生期间为2011-10-26至2021-10-25。根据宁波银行徐汇支行提供的资料截至2019年9月9日尚欠贷款本金2,760,021.05元、利息6,525元，合计本息2,766,546.05元。另该地址于2003年注册了安仁公司，法定代表人为韩影菲。按照《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(以下简称《实施细则》)《普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)房屋征收补偿方案》(以下简称《补偿方案》)规定，经上海八达国瑞房地产估价有限公司评估,被征收房屋于征收决定公告之日的房地产市场评估单价为每平方米31,200元。韩影菲、徐扬华、徐孜祺在期限内未申请复估、鉴定。上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会(以下简称“专家委员会”)依静安房管局申请，对被征收房屋征收估价分户报告进行鉴定。2018年11月28日，专家委员会组织专家前往普善路XXX号全幢房屋进行实地查勘，韩影菲等拒绝鉴定，致使专家无法入户查勘。鉴于该情况，专家委员会经研究决定，对静安区普善路XXX号全幢(韩影菲、徐扬华、徐孜祺户)上海市国有土地上非居住房屋征收评估分户报告的鉴定予以终止。根据《实施细则》及该地块《补偿方案》，被征收非居住房屋补偿款为68,952,000元(计算公式：31,200元/平方米×2210平方米)，非居住停产停业损失补偿费6,895,200元(计算公式：31,200元/平方米×2210平方米×10%)，非居住装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备补贴8,840,000元。韩影菲等在征收补偿方案确定的签约期限内，与第三人静安房管局达不成房屋征收补偿协议，静安房管局于2019年8月16日报请静安区政府作出征收补偿决定。同日，静安区政府向韩影菲等发出调解会通知，8月20日，韩影菲等及宁波银行徐汇支行等出席调解会，但双方未达成一致。同年9月9日，静安区政府延长审理期限。2019年9月30日，静安区政府作出沪静府房征补(2019)30号房屋征收补偿决定(以下简称“被诉征收补偿决定”)，于次日送达韩影菲等并公告。被诉征收补偿决定的主要内容为：一、征收部门静安房管局支付被征收人韩影菲、徐扬华、徐孜祺非居住房屋价值补偿款68,952,000元，非居住停产停业损失补偿款6,895,200元，非居住装饰装修、设备搬迁安装及无法恢复使用的设备补贴款8,840,000元，合计84,687,200元；二、静安房管局在支付被征收人补偿款84,687,200元中应扣除截止至被征收人搬离原址交出房屋之日在宁波银行徐汇支行的贷款及相应利息，并向公证机构办理提存；三、被征收人韩影菲、徐扬华、徐孜祺应当自收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬离本市普善路XXX号，并将被征收非居住房屋腾空，与上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司办理移交手续办理移交手续。韩影菲、徐扬华、徐孜祺不服，向原审法院提起行政诉讼，请求判决撤销被诉征收补偿决定。原审法院审理期间，因韩影菲等对被征收房屋面积提出异议，原审法院要求征收部门对被征收房屋进行勘测。2020年4月18日，上海闸北第二房屋征收服务事务所有限公司申请上海城欣测绘有限公司对原告房屋进行勘测，该公司出具房屋建筑面积勘测报告书，总建筑面积2665.25平方米。静安房管局表示从协商的角度自愿对超出房地产权证记载的455.25平方米未见证面积按《补偿方案》给予1,000元/平方米的残值补贴，计455,250元(计算公式：1,000元/平方米×455.25平方米)。同时，考虑到对韩影菲等系货币补偿，被征收房屋市场价值经上海八达国瑞房地产估价有限公司2019年9月30日的市场价格测算，单价为34,300元/平方米，故静安房管局表示自愿在房屋征收补偿决定的基础上，增加非居住房屋补偿款6,851,000元计算公式：〔(34,300元/平方米-31,200元/平方米)×2210平方米〕，相应的增加非居住停产停业损失补偿费685,100元〔计算公式：(34,300元/平方米-31,200元/平方米)×2210平方米×10%〕。韩影菲等对未见证面积无异议，但不认可静安房管局超过法定举证期限提供的证据，并表示不接受上海八达国瑞房地产估价有限公司测算的单价，要求以《补偿方案》个体工商户的补偿标准对其按个人进行补偿。因双方有关补偿安置的争议难以消弭，致调解未成。原审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款和《实施细则》第四十二条第一款之规定，静安区政府具有作出被诉征收补偿决定的行政职权。本案中，韩影菲等与房屋征收部门在征收补偿方案确定的签约期内无法协商达成一致意见的情况下，第三人静安房管局报请静安区政府作出房屋征收补偿决定。静安区政府受理后，核实了相关材料，查清了房屋征收补偿的事实，并组织韩影菲等与第三人静安房管局进行调解，韩影菲等出席，双方仍未达成协议。静安区政府于法定期限内作出被诉征收补偿决定，并向双方送达，执法程序合法。被诉征收补偿决定对被征收房屋的性质、类型、居住面积、建筑面积、评估价格、应得货币补偿款的计算，有相应证据予以佐证，认定事实清楚。按照《实施细则》第二十五条关于房屋征收价值评估规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素，价值评估时点为房屋征收决定公告之日；《实施细则》第三十四条关于征收非居住房屋的补偿规定，征收非居住房屋的，可以选择货币补偿或者产权房屋调换。静安区政府决定以房屋征收决定公告日为被征收房屋评估时点，以货币方式予以补偿并不违反上述规定。静安区政府所作决定内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》《实施细则》的规定及涉案地块《补偿方案》，未明显损害韩影菲等的合法权益。韩影菲、徐扬华、徐孜祺个人所有的普善路XXX号房屋根据房地产权证的记载系非居住用房，房地产权证上明确记载房屋类型为办公用房，征收过程中第三人静安房管局委托的征收基地投票选举的评估机构上海八达国瑞房地产估价有限公司，对该房按办公用房进行评估，在评估机构的确定及对被征收房屋性质的认定上均无不当。韩影菲等未注册过个体工商户，其认为对其应按个体工商户进行补偿，缺乏法律依据。韩影菲等对评估单价虽有异议，但未申请复估、鉴定，静安房管局向专家委员会提交了鉴定申请。后因韩影菲等拒绝鉴定，专家无法入户查勘，致鉴定终止。静安区政府按评估分户报告认定评估单价，符合《实施细则》的规定。韩影菲等自行委托其他公司进行评估，不符合《实施细则》第二十四条及《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》对评估机构选定的规定，韩影菲等认为应以其自行委托公司所作估价报告的价格为准作出补偿决定，缺乏法律依据。同时，征收部门静安房管局在诉讼中承诺自愿在房屋征收补偿决定的基础上，对被征收房屋未见证面积按《补偿方案》给予1,000元/平方米的残值补贴，计455,250元，按2019年9月30日的市场价格测算增加补偿款6,851,000元，相应的停产停业损失增加685,100元。鉴于被诉征收补偿决定系对办公用房性质的产权房按货币进行补偿，经上海八达国瑞房地产估价有限公司对被征收房屋2019年9月30日(被诉房屋征收补偿决定作出日)的市场价格测算，市场价格略有上涨，为充分保障韩影菲等的合法权益，增加货币补偿款有利于保护韩影菲等的征收补偿利益，亦不违反法律法规的禁止性规定，故原审法院予以准许。综上，韩影菲等请求撤销被诉征收补偿决定的主张，缺乏事实证据和法律依据，原审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定判决驳回韩影菲、徐扬华、徐孜祺的诉讼请求。韩影菲、徐扬华、徐孜祺不服，向本院提起上诉。上诉人韩影菲、徐扬华、徐孜祺上诉称，对其应当以个体工商户予以补偿，被征收房屋评估机构选定日期早于征收决定作出日期，选定程序违法，且评估机构在具体实施评估时也未按评估办法和评估规范进行，评估价远低于市场价，故评估结果当属无效，应以上诉人自行委托的评估机构作出的评估价为计算依据。另外，原审法院准予被上诉人以补贴的方式增加被征收房屋补偿款没有法律依据，应当判决撤销被诉征收补偿决定后责令被上诉人重新作出征收补偿决定。被诉征收补偿决定侵犯了上诉人户的合法权益，原审判决错误，请求撤销原判。被上诉人静安区政府未作答辩。第三人静安房管局未作陈述。第三人宁波银行徐汇支行未作陈述。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，第三人静安房管局因与上诉人韩影菲、徐扬华、徐孜祺在征收补偿方案确定的签约期内达不成协议，报请被上诉人静安区政府作出房屋征收补偿决定，被上诉人静安区政府具有作出被诉征收补偿决定的法定职权。被上诉人静安区政府受理后核实了相关材料，组织召开审理调解会，在调解未果后于法定期限内作出被诉征收补偿决定并公告，且提供了作出被诉征收补偿决定的程序证据，可以证明被诉征收补偿决定的行政程序合法。因被征收房屋为登记过房屋产权的私有房屋，房屋用途为办公，故被上诉人静安区政府依据房地产登记信息、《实施细则》和《补偿方案》的规定认定被征收房屋建筑面积，依照《实施细则》的相关规定结合房屋评估单价等确定货币补偿金额及补贴款予以货币安置并无不当，符合相关征收补偿规定及基地补偿方案。关于评估程序问题，房屋征收部门依照程序，委托具有估价资质的评估机构出具房屋分户评估报告，评估机构选定程序符合《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》(沪房管规范市[2013]7号)第八条的规定。关于评估价，被征收房屋的分户评估报告系由合法有资质的评估机构作出，评估报告确定的评估价格具有法律效力。上诉人坚持认为应以其自行委托的评估机构作出的估价结果为准，没有法律依据。上诉人未注册过个体工商户，其认为应按个体工商户进行补偿，亦缺乏法律依据。另外，关于原审判决就未见证面积等加判补偿款的问题，本院认为，被征收房屋系经过房地产登记的非居住房屋，《补偿方案》中并未规定对经过房地产登记的非居住房屋中超过房地产权证记载的未见证面积应给予残值补贴。故被诉征收补偿决定不存在遗漏法定补偿项目。但经过原审法院协调，第三人静安房管局自愿就被征收房屋的未见证面积给予残值补贴，同时考虑到房地产市场的价格波动，自愿增加非居住房屋补偿款及相应停产停业损失补偿费，上述款项系静安房管局自愿支付，于法无悖，且更有利于保护上诉人户的合法权益。原审法院对此予以准许并在判决主文中进行明确，并无不当。综上所述，被诉征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并未侵犯上诉人户合法的安置权益。原审判决依法驳回韩影菲、徐扬华、徐孜祺的诉讼请求并准许第三人静安房管局自愿给予上诉人相关补贴并无不当，应予维持。上诉人韩影菲、徐扬华、徐孜祺的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人韩影菲、徐扬华、徐孜祺负担(已付)。本判决为终审判决。审判长 汤 军审判员 陈振宇审判员 黄自耀二〇二〇年七月二十日书记员 王翯莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；……