重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1160号上诉人（原审原告）：王吉艮，男，1979年5月26日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人（原审原告）：周双鹰，女，1988年4月18日出生，汉族，住重庆市忠县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王明伍（王吉艮的父亲），住重庆市忠县。被上诉人（原审被告）：重庆北世房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州镇香山路88号，统一社会信用代码91500233676141356J。法定代表人：胡军省，该公司董事长。委托诉讼代理人：成天荣，该公司职工。上诉人王吉艮、周双鹰因与被上诉人重庆北世房地产开发有限公司（以下简称北世公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市忠县人民法院（2020）渝0233民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王吉艮、周双鹰上诉请求：1.撤销一审判决，改判北世公司赔偿王吉艮、周双鹰房屋层高不足差价11946.67元及违约金3583.90元，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费均由北世公司负担。事实和理由：王吉艮、周双鹰与北世公司就重庆市忠县忠州街道XX路XX号XX房屋（以下简称案涉房屋）签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋层高为3米。交房当天是先签字、交费后验房，后发现房屋层高只有2.92米，缩水比例为2.67%。王吉艮、周双方已支付房价款448000元，北世公司应当赔偿房屋层高不足的差价11946.67元{448000元×[（3米－2.92米）÷3米]}。根据合同法第107条、第114条之规定，因北世公司违约，其应按王吉艮、周双鹰所受损失的30%支付违约金3583.90元（11946.67元×30%）。另，房屋是独立的物，北世公司与其他业主按总房款1.5%达成的补偿协议既与王吉艮、周双鹰无关，也不合理法。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求二审予以纠正。北世公司辩称，案涉房屋及所在楼栋符合设计规范、建设手续齐全、已经竣工验收合格且满足住宅需求。2.92米的层高对案涉房屋使用空间、使用功能、通风、采光、居住感受等未造成实质影响，更未造成经济损失，王吉艮、周双鹰提出的赔偿公式没有法律根据，不应得到支持。合同法第112条规定的损失赔偿包括违约金，王吉艮、周双鹰不能一并主张损失赔偿与违约金。本案涉及395户业主，北世公司已按购房款的1.5%与376户业主签订补偿协议，足以认定该补偿方案公平合理。本案争议发生后，北世公司积极寻求补救措施，三次与相关业主集中协商解决纠纷，反是王吉艮、周双鹰执意诉讼，因此一切诉讼费用不应由北世公司承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王吉艮、周双鹰向一审法院起诉请求：1.判令北世公司赔偿房屋层高不足3米，缩水部分的损失22400元；2、判令北世公司赔偿合同违约的违约金，即总房款的30%为134400元；3、判令北世公司承担包含诉讼费在内的一切相关费用。一审法院认定事实：2018年5月17日，周双鹰、王吉艮与北世公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同主要约定：周双鹰、王吉艮购买北世公司开发的案涉房屋；该房屋用途为成套住宅，钢筋混凝土结构，房屋建筑面积93.45平方米，套内建筑面积74.04平方米，层高3米；房屋总成交金额为448000元，周双鹰、王吉艮在2018年5月17日支付首付房款135000元，余款313000元办理银行按揭贷款。合同还对其他事项进行了约定。房屋经竣工验收合格后交付给周双鹰、王吉艮。后周双鹰、王吉艮发现案涉房屋的层高与合同约定不符，北世公司多次与周双鹰、王吉艮协商解决未果，故诉至法院。一审庭审中，周双鹰、王吉艮与北世公司均确认案涉房屋的层高为2.92米。另查明，北世公司开发修建的香山国际11、13、16、17号楼设计的房屋层高为2.92米，修建完工后竣工验收的房屋层高也为2.92米。北世公司在销售香山国际11号楼、16号楼的过程中，在其他《商品房销售合同》中也存在将房屋层高填写为3米的情形。经政府主管部门组织调解，其他部分业主与北世公司达成了按照合同约定的房屋总价款的1.5%进行赔偿。一审法院认为，王吉艮、周双鹰与北世公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家强制性法律法规的规定，是有效合同，双方应依约履行各自的义务、行使各自的权利。北世公司所规划设计的涉案房屋层高为2.92米，其明知不能向王吉艮、周双鹰交付层高为3米的房屋，却在签订合同时约定出售的房屋层高为3米，北世公司在与王吉艮、周双鹰缔约时存在过错，其行为导致了王吉艮、周双鹰对涉案房屋层高的期待值不能完全实现。北世公司作为出卖人，向王吉艮、周双鹰提供的房屋层高实际为2.92米，比合同约定的3米相差0.08米，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。王吉艮、周双鹰主张参照合同约定的面积差额处理方式计算层高差额，得出其误差比绝对值为4%，并依据面积差额违约金计算方式计算出房屋层高差额赔偿金22400元。一审法院认为房屋建筑层高并非构成房屋售价的决定性因素，王吉艮、周双鹰以层高比例计算要求北世公司赔偿房屋层高不足的损失并无法律依据，且王吉艮、周双鹰并未提供证据证明其损失的具体数额，故对王吉艮、周双鹰要求北世公司赔偿损失的诉讼请求不予支持。王吉艮、周双鹰要求北世公司支付违约金，但合同中并无房屋层高不足违约金条款的约定，而北世公司又确实存在违约行为，对王吉艮、周双鹰应当承担违约责任。王吉艮、周双鹰要求北世公司支付的违约金数额较高，依法可以根据北世公司的请求酌情予以调整。鉴于涉案商品房已经建筑工程竣工验收，系合格工程，表明该商品房已达到住宅用途，且双方在《商品房买卖合同》中并未约定房屋层高减少的违约责任和违约赔偿数额条款，一审法院依据楼房的市场价格、楼房缩水的程度及楼房使用价值的影响以及本地经济生活水平，相同情形政府部门调解情况等因素，确定北世公司向王吉艮、周双鹰赔偿以购房总价的1.5%计算的损失，以体现公平正义。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决：一、北世公司在一审判决生效之日起十日内向周双鹰、王吉艮支付房屋层高缩水赔偿金6720元；二、驳回周双鹰、王吉艮的其他诉讼请求。二审中，北世公司向本院提交了《香山国际A地块11号楼层高问题补偿协议财务交接表》一份，以证明该公司提出的补偿方案已经取得95%业主认可，其补偿方案合理。王吉艮、周双鹰质证认为，补偿方案与其无关。对《香山国际A地块11号楼层高问题补偿协议财务交接表》真实性本院予以确认。二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，北世公司交付给王吉艮、周双鹰的案涉房屋层高为2.92米，与双方合同约定的层高不符，北世公司的违约行为客观存在，应当承担违约责任。但对于案涉房屋层高不足的问题，双方在合同中既未约定违约责任，也未约定其他处理方式，而涉案房屋系合格工程，房屋层高2.92米也符合《住宅设计规范》之规定，加之房屋层高涉及居住舒适程度，层高降低对房屋的使用功能和市场价值的影响难以量化，故一审法院综合当地经济发展水平、房屋缩水程度、房屋使用价值等因素，酌情认定北世公司赔偿王吉艮、周双鹰房屋层高缩水赔偿金按照房屋价款的1.5%标准计算为6468.08元，并无不当。王吉艮、周双鹰主张按已付房价款乘以房屋缩水比例确定房屋缩水赔偿金，但未提供证据证明其实际遭受的损失，王吉艮、周双鹰主张按房屋缩水赔偿金的30%确定违约金，缺乏事实和法律依据，对前述主张本院不予支持。综上所述，王吉艮、周双鹰的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人王吉艮、周双鹰负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二〇年七月十七日法官助理  刘 松书 记 员  章立立