江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1283民初1016号原告:建湖县登达装饰装璜有限公司，住所地江苏省建湖县向阳西路98号。法定代表人：王金叶，董事长。委托诉讼代理人：马宏伟、吴建胜，系该公司员工。被告：泰州市欣地房地产开发有限公司，住所地泰兴市泰常路8号。法定代表人：陈茂法，董事长。诉讼代表人：江苏江豪海信律师事务所，系泰州市欣地房地产开发有限公司破产管理人，住所地江苏省泰州市凤凰东路68号建工大厦28楼。委托诉讼代理人：吴兆阳，江苏江豪海信律师事务所律师。原告建湖县登达装饰装璜有限公司（以下简称登达装璜公司）与被告泰州市欣地房地产开发有限公司（以下简称欣地公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告登达装璜公司委托诉讼代理人马宏伟、吴建胜，被告欣地公司委托诉讼代理人吴兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告登达装璜公司向本院提出诉讼请求：1、确认网签给案外人郑皆兵的49套房屋（面积合计2534.82㎡）对其拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因其开发的欣地佳景园项目复工急需资金，经登达装璜公司、欣地公司、欣市公司三方协议，于2014年9月向案外人郑皆兵借款5000000元，并约定利息。为确保按期偿还借款，被告与案外人郑皆兵签订了有预售许可证的泰兴欣地佳景园2500㎡商品房网签抵押合同。2016年1月26日，案外人郑皆兵将上述债权全部转让给原告，2017年1月17日原告提起诉讼，获得（2017）苏1283民初773号民事判决。欣地公司进入破产程序后，原告依法申报5000000元本金及约定利息的债权和抵押优先受偿权，但欣地公司破产管理人将该债权认定为普通债权。会议结束后15日内，原告向被告申请确认后让与担保房产2500㎡的担保优先受偿权的复议申请。破产管理人于2019年12月30日作出《债权异议回复函》，不予支持原告的请求。原告认为，被告的复函与《担保法》精神相悖。被告向案外人借款时将有权预售的2500㎡房屋与案外人签订网签备案合同，客观上已完成合法的财产权利变动公示，被告已自认以网签备案2000-2500㎡商品房作为抵押的法律事实，且得到生效法律文书的确认。本案债权，被告至今未能清偿，其抵押权也未消灭，故诉至法院，请求判如所请。原告围绕诉讼请求提交了下列证据：1、债权异议回复函复印件，证明原告因不服该复函而提起本案诉讼。２、补充协议复印件，证明被告为解决当时案涉工程停工复工问题通过网签抵押向郑皆兵借款5000000元。３、泰州市中级人民法院（2015）泰中民初字第00039号民事判决书打印件，证明被告自认网签抵押的事实；佳景园5号楼房产明细表复印件、泰兴市商品房买卖合同复印件、备案登记表，证明被告以网签49套房屋作为抵押向郑皆兵借款5000000元的事实。4、泰兴市人民法院（2017）苏1283民初773号民事判决书打印件、（2017）苏1283民初5822号民事判决书打印件，证明在同一工地、向同一被告以让与担保方式借款的法律事实，破产管理人应当一视同仁。被告欣地公司辩称，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求驳回。原告的债权基础法律关系是借贷，虽然通过签订商品房买卖合同并备案的方式，但该备案行为只是一种行政措施，并非物权的登记，原告直接取得该合同项下的房产所有权或其他物权，因此原告对合同项下的房产不享有抵押权或者其他的优先受偿权利。被告欣地公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，欣地公司、江苏登达建设集团有限公司与泰兴市欣市投资有限公司签订三方补充协议，协议约定：欣地公司同意在江苏登达建设集团有限公司网签房数额内以房抵押2000㎡-2500㎡房屋，以欣地公司为融资主体借款5000000元，由江苏登达建设集团有限公司联系融资单位或个人，并负责融资到位，同时对利息的计算和支付进行了约定。2014年9月，欣地公司将佳景园工程5号楼，面积为5730平方米的房产网签备案给江苏登达建设集团有限公司，将2500余平方米的房产网签备案给案外人郑皆兵。所有网签登记的房屋，不得影响欣地公司的正常销售。2016年9月20日，案外人郑皆兵与原告登达装璜公司签订债权转让协议一份，将郑皆兵对欣地公司享有的5000000元债权本金及利息转让给登达装璜公司。2018年，欣地公司进入破产程序。2019年3月22日，第一次债权人会议将案涉债权确认为普通债权，登达装璜公司提出异议，主张该债权应确认为抵押优先债权。2019年12月30日，欣地公司破产管理人复核后认为登达装璜公司的异议不能成立，登达装璜公司诉至本院。本案中，原、被告一致确认被告与郑皆兵就案涉49套房屋已签订《泰兴市商品房买卖合同》，办理了49套住宅房屋的预售商品房合同备案手续。该49套房屋的购房人为郑皆兵，房屋坐落为佳景园5幢320室、318室、220室、319室、219室、218室、317室、217室、309室、316室、216室、315室、215室、314室、214室、313室、213室、312室、212室、311室、211室、310室、210室、209室、308室、208室、307室、207室、306室、206室、305室、205室、304室、204室、303室、203室、302室、202室、301室、201室、1215室、1216室、1217室、1219室、1214室、1218室、1213室、1212室、1211室。另查明，郑皆兵转让债权后，登达装璜公司于2017年1月17日向本院提起诉讼，2017年3月8日，本院作出（2017）苏1283民初773号民事判决书，判决债权受让人欣地公司应于判决生效后十日内给付登达装璜公司5000000元，并承担自2014年9月2日起按月利率2%的标准计算至实际给付之日止的利息。该案中，登达装璜公司未对上述49套房产主张享有优先受偿权。本院认为，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，可认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分的约定无效，但不影响合同其他部分的效力。本案中，被告欣地公司以房抵押向案外人郑皆兵借款5000000元，并将佳景园5号楼49套房屋网签备案给郑皆兵，其本质上是通过签订商品房买卖合同并备案的方式，为郑皆兵债权实现提供一种形式的担保。该备案是一种行政措施，并非所有权登记，不能导致郑皆兵直接取得合同项下房产的所有权，仅是用来避免担保人在担保设立后将担保物再行出售或在担保物上设置其他权利，从而保障担保人的债权实现。担保权利的后取得性，决定了该种担保方式属于后让与担保，故郑皆兵有权请求参照法律关于担保物权的规定对上述房屋拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。郑皆兵将其享有的债权转让给原告登达装璜公司，其享有的从权利应一并转让给了登达装璜公司，故原告登达装璜公司有权以备案的49套住宅房屋拍卖、变卖、折价款优先受偿。原告登达装璜公司并未在（2017）苏1283民初773号案件中或其他任何场合明确表示放弃上述优先受偿的权利，且主债权亦未得到清偿，故对原告主张对网签备案给郑皆兵的49套房屋拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权之诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、第二百零二条之规定，判决如下：原告建湖县登达装饰装璜有限公司对被告泰州市欣地房地产开发有限公司网签备案给郑皆兵的49套房屋拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权。案件受理费46800元，由被告负担（此款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长 丁 异人民陪审员 卜 娟人民陪审员 殷 慧二〇二〇年七月十六日法官 助理 伏平卫书 记 员 徐 网附：本案引用有关法律规定《中华人民共和国合同法》第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条抵押权转让或者作为其他债权担保抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。