上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4974号上诉人(原审被告)：上海千高茶叶有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王健，总经理。委托诉讼代理人：王世军。被上诉人(原审原告)：戴金龙，男，1988年12月4日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海市理诚律师事务所律师。上诉人上海千高茶叶有限公司(以下简称“千高公司”)因与被上诉人戴金龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初41391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人千高公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回千高公司一审全部诉讼请求。事实和理由：戴金龙起诉千高公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年5月8日作出(2017)沪0106民初48997号民事裁定：驳回戴金龙的起诉。戴金龙不服提出上诉，二审法院于2018年9月7日作出(2018)沪02民终7576号民事裁定：一、撤销一审法院(2017)沪0106民初48997号民事裁定；二、本案指令一审法院审理。一审法院于2020年3月24日作出一审判决，确认双方就上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖合同》于2019年10月31日解除、千高公司返还戴金龙购房款人民币(以下币种均为人民币)6,070,000元并赔偿相关利息损失。千高公司认为一审判决有误。其一，千高公司与戴金龙之间并不存在房屋买卖关系。本案的交易过程不符合正常的房屋买卖流程。戴金龙作为购房人，向千高公司购买房屋，却未要求法定代表人到场，也未审核股东会决议，不符合常理。其二，相关转账记录中注明钱款的性质为借款，可见千高公司与戴金龙之间实为借贷关系。千高公司并未实际收到6,070,000元款项，其中部分钱款为俞炜占有，与千高公司无关。戴金龙本人在警方两次询问中的陈述存在明显的出入，一审法院未予核实即作出判决，实为草率。其三，千高公司曾遗失公章并办理公告手续，一审中千高公司也提出了鉴定申请，但一审法院未作出合理解释，径行忽略了千高公司提出的鉴定申请，程序有误。被上诉人戴金龙辩称：千高公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。双方之间存在真实的房屋买卖关系。首先，双方就系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》和《房地产买卖合同》。其次，因系争房屋被三家法院查封，戴金龙将相关购房款交到法院，目的就是用于解封并办理过户手续。千高公司法定代表人王健还就系争房屋进行虚假诉讼，目的就是阻止系争房屋过户。千高公司提起上诉也是为了规避自身法律责任，希望二审法院在查明事实基础上依法予以驳回。戴金龙向一审法院起诉请求：千高公司继续履行《房地产买卖合同》，将系争房屋过户给戴金龙。一审审理中，戴金龙申请变更其诉讼请求为：1、解除戴金龙与千高公司签订的《房地产买卖合同》；2、千高公司返还戴金龙购房款6,070,000元；3、千高公司支付戴金龙违约金(以6,070,000元为基数，按每日万分之五的标准，自2017年5月16日起计算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：系争房屋登记的权利人系千高公司。千高公司系有限责任公司，王健系其法定代表人及股东。2017年4月6日，千高公司(出售方，甲方)、戴金龙(购买方，乙方)及上海运鹏房地产经纪事务所(居间方，丙方)共同签订《房地产买卖居间合同》，约定：经丙方居间，乙方向甲方购买系争房屋，总价款7,000,000元；乙方于签署本协议之日起3日内支付甲方定金100,000元，于双方签订房地产买卖合同当日支付甲方首付款6,070,000元，其余房款于过户当日支付；该合同还对其它相关内容进行了约定。该合同落款处甲方盖有“上海千高茶叶有限公司”公章，乙方由戴金龙签字。2017年5月8日，千高公司(甲方)与戴金龙(乙方)签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出让给乙方，转让价款为7,000,000元；乙方于2017年4月6日支付定金100,000元、于2017年6月22日支付首付5,970,000元、过户当日支付尾款930,000元；甲方于2017年5月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应于收到通知之日起的3日内对房屋进行查验；双方确认自本合同签订之日起7日内共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万之五计算，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的(此处空白)%，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付；甲方未按本合同协议约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自约定的应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后甲方仍未交付的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的(此处空白)%，甲方在接到书面通知之日起3日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；该合同还对其它相关内容进行了约定。该合同落款处甲方盖有“上海千高茶叶有限公司”公章，乙方由戴金龙签字。其间，戴金龙于2017年5月4日分两笔通过银行转账支付给王健1,900,000元和700,000元，于2017年5月8日通过银行转账支付给俞炜3,370,000元。该三笔转账的回单上均记载，摘要：借款。2017年5月8日，由千高公司出具给戴金龙《房款收据》一份，载明：兹收到戴金龙给本公司的款项6,070,000元，本公司确认，上述款项系戴金龙用于购买系争房屋的首付款。此收据落款处加盖“上海千高茶叶有限公司”的公章。同日，双方签署《房屋交房协议》，主要内容为：根据双方约定，现在首付款已交付于甲方用于处理房产内的查封事宜，符合交房条件，双方对交接事宜达成以下确认：1、甲方将该房产从即日起交付乙方，乙方同意接受，权利义务从即日起由甲方转移给乙方；2、双方确认电费、天然气、水费、物业费用，自本交接日前未结清的费用由甲方承担，之后由乙方承担；3、本房屋交接书自双方签字之日起生效……此交接书落款处，甲方加盖“上海千高茶叶有限公司”的公章，乙方由戴金龙签字。此后，系争房屋由戴金龙掌控使用至今。2017年9月间，千高公司与案外人施某某在安徽省芜湖市镜湖区人民法院(以下简称“镜湖法院”)就民间借贷纠纷一案达成调解协议，该院作出(2017)皖0202民初6424号民事调解书，后施某某依据该调解书向法院申请强制执行，该院作出(2017)皖0202执1662号执行裁定书及协助执行通知书，要求将登记于千高公司名下的系争房屋解除查封并过户登记至施某某名下。2018年12月，镜湖法院作出(2018)皖0202刑初414号刑事判决，该刑事判决书认定该院(2017)皖0202民初6424号案件系施某某、王健等人以捏造的事实提起民事诉讼，施某某、王健等人构成虚假诉讼罪。同月，镜湖法院裁定(2017)皖0202民初6424号案件再审。2019年6月18日，镜湖法院裁定准许施某某撤回起诉，同时撤销(2017)皖0202民初6424号民事调解书。2019年8月7日，镜湖法院作出执行裁定，终结(2017)皖0202执1662号案件的执行、撤销该院将千高公司名下所有的系争房屋解除查封并过户登记至施某某名下的执行裁定书、解除对千高公司名下所有的系争房屋的查封。因千高公司未能按约将系争房屋过户至戴金龙名下，戴金龙遂于2017年12月起诉至一审法院，要求判如所请。戴金龙还对镜湖法院的(2017)皖0202执1662号执行裁定提起执行异议，被该院驳回后，又于2018年2月向镜湖法院起诉执行异议之诉，请求法院判决排除对系争房屋的强制执行，立即通知相关单位撤销办理将系争房屋过户至施某某名下的手续。2019年10月8日，镜湖法院裁定准许戴金龙撤诉。一审另查明，双方签订房屋买卖合同前，因千高公司涉诉，系争房屋被原上海市闸北区人民法院、上海市虹口区人民法院(以下简称“虹口法院”)、上海市浦东新区人民法院(以下简称“浦东法院”)以及一审法院先后采取司法查封措施。为解决相关案件，2017年5月4日，千高公司作为缴款人向一审法院缴纳代管款1,900,000元，所涉案件案号为(2017)沪0106执字2962号；同日，王健作为缴款人向虹口法院缴纳代管款700,000元，所涉案件案号为(2017)沪0109执字1514号；2017年5月8日，俞炜作为缴款人向浦东法院缴纳了代管款3,400,000元。至一审开庭审理前，上述司法查封措施均已解除，尚有一审法院因戴金龙申请财产保全而作(2017)沪0106财保28号裁定采取的正式查封以及虹口法院(2018)沪0109执1950号案件的轮候查封。一审审理中，戴金龙表示，若法院认定房屋买卖合同解除，其同意将系争房屋返还给千高公司；另经一审法院释明后，戴金龙将其第2项诉请调整为要求千高公司赔付相应的利息损失(以6,070,000元为本金，按年利率6%的标准，自2017年5月8日起计算至实际支付之日止)。千高公司坚持其认为双方之间系民间借贷关系的意见，戴金龙支付过5,970,000元，其中2,600,000元付给千高公司，但钱款的性质是借款，本案中戴金龙主张是房屋买卖关系，故不同意返还钱款；若法院认定是房屋买卖关系，则认为戴金龙主张利息损失的标准不当，应当以银行同期存款利率的标准计算。此外，千高公司还向法院提交王健和戴金龙签订的《借款担保合同》、戴金龙的询问笔录两份、登报的“遗失声明”等作为证据，称：2017年5月4日，千高公司的法定代表人王健同戴金龙签订合同，向对方借款6,000,000元，由俞炜提供担保；戴金龙在接受公安机关的询问过程中，对于合同的签订过程陈述前后不一，如果双方是房屋买卖关系，不可能再要提供担保，而担保符合放贷的操作模式；戴金龙提供过桥垫资，要求王健和俞炜提供千高公司公章及营业执照作担保，王健提供后，再要求戴金龙返还，遭拒，故千高公司于2017年5月24日登报作遗失声明。此外，千高公司认为，因王健曾将千高公司公章等交给戴金龙，故本案中的居间合同、买卖合同、房屋交接书及房款收据等材料上的公章都是由戴金龙自行加盖的，并非王健所为，并向一审法院申请对前述材料上的公章形成时间顺序及跨度进行司法鉴定。针对千高公司的举证，戴金龙认为，因为当时系争房屋被法院查封，要进行交易过户必须先解封，支付钱款发生在签订房屋买卖合同之前，为了多个保障，在中介公司建议下签订了这份《借款担保合同》，由于俞炜与千高公司没有关联，而钱款又要付到俞炜账户，故戴金龙要求由俞炜担保，等到房屋买卖合同签署后，实际履行的还是房屋买卖合同；对询问笔录的真实性无异议；千高公司登报声明遗失无法证明王健将公司公章交给戴金龙，事实上王健没有将公章交给过戴金龙，相关材料上的公章是由王健所盖，戴金龙没有控制千高公司公章的必要。一审法院认为，结合上述查明的事实以及当事人的举证质证意见，应当认定戴金龙和千高公司之间存在房屋买卖法律关系。理由有：首先，房屋买卖关系有书面的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》直接为证，千高公司对合同上公章的真实性无异议，尽管其认为公章系戴金龙擅自为之，其对此不知情，然而戴金龙对此说法不予认可，千高公司亦未能提供充足的证据予以证明，一审法院对此难以采信。虽然千高公司还向一审法院申请对相关材料上的公章形成时间顺序及跨度进行司法鉴定，但是一审法院考虑到即使千高公司的说法成立，亦无法推翻系其自愿将公章交给戴金龙的事实，更无法直接否认双方之间存在房屋买卖关系，因此，在有其它事实能印证双方之间存在房屋买卖关系的前提下，对千高公司所申请的事项进行司法鉴定并无必要。其次，银行转账记录及收款收据可证明戴金龙按照房屋买卖合同的约定支付了房款，实际履行了房屋买卖合同。而千高公司主张双方之间存在民间借贷关系，仅提供了书面合同，该合同从时间上看存在于《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》之间，不合常理，且实际的钱款往来情况与借款合同的约定不相符，而戴金龙对于为何签订借款合同有合理解释，故一审法院对千高公司的主张不予认可。再次，戴金龙自2017年5月8日实际占有系争房屋至今，符合房屋买卖合同关于千高公司向戴金龙交付房屋的约定，可认定双方实际履行了房屋买卖合同。尽管千高公司认为系争房屋系由戴金龙擅自占有，其对此不知情，但千高公司作为房屋的所有权人，此种解释显然不合常理，一审法院难以采信。最后，尽管存在戴金龙支付相关钱款的对象既有千高公司的法定代表人王健，还有与千高公司无直接关联的俞炜，在转账摘要记载为“借款”等事实，但是从钱款的走向分析，王健和俞炜在收到相关钱款后，均在当日即支付给相关法院用于解决系争房屋被司法查封的问题，符合当事人交易系争房屋之目的，却不符合千高公司所称借款的交易惯例，并且，王健等人收款即用于解决法院查封之事实，与戴金龙关于为何在签订《房地产买卖合同》之前签有《借款担保合同》的合理解释相印证，进一步说明了千高公司关于双方之间系民间借贷关系的说法不成立。综合以上分析，一审法院认定戴金龙与千高公司之间就系争房屋存在买卖关系，双方所签《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据钱款支付凭证及《房款收据》，可认定戴金龙已履行了向千高公司支付购房款6,070,000元的基本义务，而千高公司虽已将系争房屋交付给戴金龙，却未能按照合同约定及时将系争房屋的所有权过户至戴金龙名下，结合王健在镜湖法院进行虚假诉讼的相关事实，应当认定千高公司的行为已构成根本违约，戴金龙可要求千高公司承担相应的违约责任。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定了双方应办理房屋过户手续的期限，若逾期超过15天后未交付房屋，戴金龙有权单方解除合同，并要求千高公司承担相应的违约责任。现千高公司的违约事实已符合约定的解除合同条件，戴金龙要求解除房屋买卖合同，有事实和法律依据，一审法院对此予以确认，双方就系争房屋签订的《房地产买卖合同》已于解除通知到达千高公司时(起诉状副本送达千高公司之时，即2019年10月31日)解除。合同解除后，千高公司应将已收取的房款6,070,000元返还给戴金龙，故一审法院对戴金龙的相关诉请予以支持；关于系争房屋的返还，虽然千高公司在本案中未提出相关诉请，但鉴于戴金龙已明确同意将系争房屋返还给千高公司，为避免当事人诉累，一审法院对此一并予以处理。关于戴金龙要求千高公司赔付相关利息损失的诉请，因千高公司的违约行为造成了戴金龙相关资金占用成本的损失，该损失应由千高公司赔偿，关于戴金龙主张按照年利率6%的标准、以及千高公司认为应按照银行同期贷款利率标准计算的观点，均缺乏相应的依据，一审法院认为可参照同期中国人民银行公布的贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付戴金龙所主张期间的利息。一审法院判决：一、确认戴金龙和上海千高茶叶有限公司就上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2019年10月31日解除；二、上海千高茶叶有限公司应于判决生效之日起十日内返还戴金龙购房款6,070,000元；三、上海千高茶叶有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿戴金龙购房款的利息损失[以6,070,000元为基数，支付自2017年5月8日起至实际付清全部购房款止的利息，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；四、戴金龙应于判决生效之日起十日内将上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给上海千高茶叶有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于千高公司与戴金龙之间的法律关系性质。因双方签订有《房地产买卖居间协议》、《借款担保合同》和《房地产买卖合同》三份合同，千高公司主张双方之间系民间借贷关系，戴金龙则主张双方之间成立房屋买卖关系。对此，应进一步结合相关事实进行认定。从合同签署时间来看，根据三份合同载明的签署时间，《借款担保合同》形成于《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖合同》之间。对此，戴金龙主张因钱款支付发生于房屋买卖合同签订之前，签订《借款担保合同》系出于保障目的。结合本案相关事实来看，该解释较为合理。从钱款支付情况来看，根据戴金龙提供的银行转账记录及《房款收据》，截至2017年5月8日其已支付款项6,070,000元，千高公司在一审审理中亦认可戴金龙支付过5,970,000元。结合相关合同中的约定来看，上述款项数额、支付时间与《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》的约定吻合，而与《借款担保合同》的约定并不相符。进一步结合钱款后续走向分析，王健、俞炜等在收到相关钱款当日即支付给相关法院用于系争房屋的解封，也符合房屋买卖之交易目的。此外，根据戴金龙自2017年5月8日实际占有系争房屋至今的事实，亦可推定双方实际履行了《房地产买卖合同》。综合上述分析，戴金龙提供的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、银行转账记录及《房款收据》等可相互印证，形成较为完整的证据链；千高公司提出的主张则尚未达到高度可能性的标准。一审法院据此认定双方之间成立房屋买卖关系，并无不当，本院予以认同。千高公司与戴金龙签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《房地产买卖合同》的相关约定，千高公司逾期交付系争房屋已构成根本违约，戴金龙有权单方解除合同。现戴金龙要求解除《房地产买卖合同》，有事实和法律依据，应予支持。对于合同解除时间及相应法律后果，一审法院所作认定和处理，均无不妥，本院亦予以认同。综上所述，上诉人千高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费54,370元，由上诉人上海千高茶叶有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  周刘金审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年七月八日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……