安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1232号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，住所地安徽省绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓一号楼、二号楼。 法定代表人：宋兴旺，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡光霞，女，1962年8月2日出生，汉族，教师，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：夏云鹏，安徽佑清律师事务所律师。 上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称上河颐养公司）因与被上诉人胡光霞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上河颐养公司上诉请求：撤销原判决第三项，改判支持其反诉请求。事实和理由:自2017年4月以来，上河颐养公司的经营状况很差，不能兑现给付租金义务；今年受疫情影响，更是无法继续经营、濒临倒闭。上河颐养公司根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十六条、最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会议纪要）第48条规定，有权反诉请求解除案涉《上河颐养租赁合同》，原判决未予支持系属错误。二审中，上河颐养公司补充上诉理由称，案涉三套租赁房屋中的文化长廊5幢322室房屋迄今未竣工交房，该租赁合同无标的，故租赁合同应当解除。 胡光霞辩称，上河颐养公司反诉请求解除双方租赁合同，无事实根据和法律依据。第一，案涉《上河颐养租赁合同》第十条明确约定了合同解除的条件，上河颐养公司的反诉请求不符合合同约定。第二，上河颐养公司上诉主张其经营困难.但经营性风险不属于法定解除合同的条件，且依法不应将经营不善的风险责任转嫁给胡光霞。第三，上河颐养公司所称的受疫情影响，系为暂时性影响，如因此解除租赁合同，对胡光霞显失公平。且上河颐养公司在今年疫情出现前即存在拖欠租金的行为，胡光霞等出租人向其催要租金时，该公司法定代表人宋兴旺表示“你们同意解除租赁合同，我把租金全部付清”，由此可证上河颐养公司不是付不起租金，而是恶意拖欠，系以不付租金为藉口要求解除租赁合同。第四，案涉《上河颐养租赁合同》第三条3.1项载明“本合同依附于对应的养生公寓销售合同”，足以印证该租赁合同与商品房买卖合同为一个整体；是时没有上河颐养公司承诺返租进行整体运营及签订租赁合同，胡光霞不会购置该房。因此，如解除案涉租赁合同，案涉房屋买卖合同亦应同时解除，上河颐养公司需返还其购房款。第五，案涉房屋迄今如未竣工，责任不在于买房人，由此产生的法律后果不应由胡光霞承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 胡光霞向一审法院起诉请求：判令上河颐养公司支付截至2019年12月31日的租金112596元及利息（自起诉之日按年利率6%计算至给付之日）。 上河颐养公司向一审法院反诉请求：判决解除双方的《上河颐养租赁合同》。 一审法院认定事实：胡光霞自安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称斯瑞公司）处购买位于绩溪县上河徽院养生公寓2幢230、231室和文化长廊5幢332室后，分别与上河颐养公司签订《上河颐养租赁合同》各一份，约定由上河颐养公司承租该房屋。双方对租赁期限、租金支付、权利义务、违约责任等作出明确约定。截至2019年12月31日，上河颐养公司欠付胡光霞2幢230室租金30600元、231室租金34200元和文化长廊5幢332室租金47796元，合计112596元。胡光霞多次催讨未果，于2020年3月9日诉至一审法院，请求判如所请。上河颐养公司应诉后，于2020年4月15日提起反诉，请求判如所请。一审法院认为，胡光霞与上河颐养公司签订的案涉三份租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系属合法有效合同，当事人应全面履行合同义务。胡光霞已按合同约定将房屋交与上河颐养公司处置，上河颐养公司应积极履行给付租金的义务，故对胡光霞诉请主张上河颐养公司支付拖欠的租金112596元，予以支持。胡光霞诉请主张自起诉之日起按年利率6%计算利息损失，不符合相关法律规定，对此不予支持。上河颐养公司辩称其未实际收到案涉房屋，不应给付租金，但结合其明知租赁物实际状况及此前已主动履行给付两年租金的事实，应予认定其认可案涉租赁法律关系确实存在，故对其该辩驳理由不予采纳。上河颐养公司以其符合情势变更原则为由反诉请求解除租赁合同，但即若存在情势变更的事实，也不必然导致合同解除；且上河颐养公司未举证证明案涉房屋租赁合同业已具备法定或约定解除的条件，故对该反诉请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告胡光霞2019年12月31日前拖欠的房屋租金112596元；二、驳回原告胡光霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取计1276元，反诉受理费减半收取计40元，均由上河颐养公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：斯瑞公司预售给胡光霞的上河徽院文化长廊5幢332室，双方签订落款时间为2014年11月21日的《绩溪县商品房买卖合同》。该合同约定：商品房建筑面积共45.52平方米，其中套内面积33.84平方米，应分摊的共有建筑面积11.68平方米；商品房价款为136560元（3000元/平方米×45.52平方米）；买受人于2014年11月21日前付清房款；出卖人应于2015年10月28前交付商品房，交付条件为“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”；出卖人承诺于2016年10月28日前将取得的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记；出卖人选聘合肥斯瑞物业管理有限公司绩溪分公司从事前期物业管理。案涉上河徽院养生公寓2幢230室、231室分别于2015年7月31日、8月25日办理转移登记至胡光霞名下。 甲方胡光霞与乙方上河颐养公司签订的三份《上河颐养租赁合同》无签署日期。其中5幢332室房屋租赁合同约定：“……第一条：租赁房屋的位置、面积及用途甲方同意将坐落于绩溪上河徽院徽文化长廊5幢332室房屋租赁给乙方经营，……乙方租赁甲方房屋用于养老养生经营活动。第二条：租赁期限租赁期限为10年，自2015年1月1日起十年。第三条：租金收益、支付时间、方式及免费使用3.1本合同依附于对应的养生公寓销售合同，租金具体约定如下：第1年至第3年，为136560元5%，计每年租金6828元；第4年至第6年，为136560元10%，计每年租金13656元；第7年至第8年，为136560元12%，计每年租金16387元；第9年至第10年，为136560元15%，计每年租金20484元；房屋总租金合计135194元，……。3.2乙方支付甲方租金首次时间为：2015年7月1日起计算第一年租金，支付时间周期为一个月，首次支付截止时间为2015年7月31日，乙方将租金存入甲方指定账户。第2年租金支付时间为首次支付时间的对应日给甲方；其余支付租金时间以此类推。……第七条：免责条款7.1在合同期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任。7.2因市政建设需要拆除……。第九条：违约责任9.1如甲方单方面终止合同，未征得乙方同意，甲方应承担违约责任，并承担乙方对该套房屋的装修费用，赔偿乙方全部经济损失。9.2如乙方单方面终止合同，未征得甲方同意，乙方应承担违约责任，赔偿甲方全部经济损失。9.3如甲方房屋被第三方主张权利，……。第十条：合同解除10.1甲方在办理房屋权属证书前欠银行按揭款，导致《商品房买卖合同》被解除，本合同自动解除。10.2甲方在办理房屋权属证书后如欠银行按揭款，导致甲方被银行诉讼，乙方不能正常使用甲方房屋，本合同自动解除。第十一条……。”绩溪上河徽院养生公寓2幢230室房屋租赁合同约定：“……第二条：租赁期限为10年，自2015年3月28日起十年。第三条：租金收益、支付时间、方式及免费使用3.1本合同依附于对应的养生公寓销售合同，租金具体约定如下：第1年至第3年，为136000元5%，计每年租金6800元；第4年至第6年，为136000元10%，计每年租金13600元；第7年至第8年，为136000元12%，计每年租金16320元；第9年至第10年，为136000元15%，计每年租金20400元；房屋总租金合计134640元，……。”绩溪上河徽院养生公寓2幢231室房屋租赁合同约定：“……第二条：租赁期限为10年，自2015年3月28日起十年。第三条：租金收益、支付时间、方式及免费使用3.1本合同依附于对应的养生公寓销售合同，租金具体约定如下：第1年至第3年，为152000元5%，计每年租金7600元；第4年至第6年，为152000元10%，计每年租金15200元；第7年至第8年，为152000元12%，计每年租金18240元；第9年至第10年，为152000元15%，计每年租金22800元；房屋总租金合计150480元，……。”2幢230、231室两份房屋租赁合同第三条3.2项内容均为“3.2乙方支付甲方租金首次时间为：甲方将房屋交付乙方之日起三个月内计算第一年租金，甲方取得房屋产权证书后，乙方将租金存入甲方指定账户。第2年租金支付时间为首次租金次年同月同日支付给甲方；第3年租金支付时间为乙方支付第2年租金下一年同月同日支付给甲方，其余支付租金时间以此类推。”该两份租赁合同其他有关双方权利义务、免责条款、合同解除等约定内容与上述5幢332室房屋合同相一致。三份合同签订后，上河颐养公司对5幢332室房屋2014年度租金以及2幢230室、231室房屋的2015年度、2016年度租金已付清，此后租金未再支付。 再查明：上述合同订立时，斯瑞公司、上河颐养公司的法定代表人均为宋兴旺；斯瑞公司现任法定代表人盛恩峰，为上河颐养公司股东、监事。二审中，双方当事人确认，案涉的上河徽院文化长廊5幢迄今未竣工。 本院认为，原审判令上河颐养公司向胡光霞支付拖欠的租金112596元，双方当事人对此均未提起上诉，视为不持异议，二审直接予以确认。本案二审争议焦点为案涉《上河颐养租赁合同》应否解除问题。合同法解释二第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”九民会议纪要第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本院经审查认为，上河颐养公司基于上述司法解释规定主张解除合同，事实根据不足。第一，上河颐养公司作为市场经济主体，对市场行情、商业风险应当具备充分的预判、认知能力。本案中，上河颐养公司拖欠胡光霞的租金始于2015年或2017年，与2020年发生的疫情无关，此间是否存在其诉称的经营困难事实，对此其未提供确切证据相为印证；且即若经营状况不善，该节亦属于当事人订立租赁合同时可预见的商业风险范畴，故不符合合同法解释二第二十六条规定的条件。第二，上河颐养公司从事养老养生经营，客观上来说2020年发生的疫情对其该阶段营业收入等具有一定程度影响；但鉴于胡光霞诉请未包括2020年度租金，故受疫情影响期间的租金问题与本案纠纷无涉，当事人就此可另行协商解决或诉诸人民法院依法处理。第三，结合案涉《绩溪县商品房买卖合同》《上河颐养租赁合同》签订主体和约定内容看，可以反映如下事实：一是斯瑞公司与上河颐养公司为关联公司；二是上河颐养公司应诺包租十年及递增租金数额，与斯瑞公司对外销售案涉房产为配套式销售，且该租金起付与房产交付时间无必然关系；三是胡光霞系投资性购房，投资收益主要体现为租金收入，且其对上河颐养公司践诺支付十年租金具有合理期待；四是双方对解除合同条件及免责的约定，不包括上河颐养公司的商业风险。第四，案涉纠纷的起因在于上河颐养公司拒付2015年至2019年度的租金，对此上河颐养公司未举证证明其具有正当、合理事由，故应认定为恶意违约；上河颐养公司显然亦不符合九民会议纪要第48条规定的解除合同条件。第五，案涉租赁合同如需解除，由此产生的违约责任承担问题应予同时处理。如前所述，案涉《上河颐养租赁合同》不是普通的租赁合同，该合同的履行与案涉《绩溪县商品房买卖合同》的履行之间存在关联，故解除合同及处理违约责任等问题亦可能牵涉案外人斯瑞公司。因此，综合案涉合同履行实际情况和相关法律规定，本院对上河颐养公司主张解除合同的上诉理由，不予支持。 综上所述，上河颐养公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年七月三十日 法官助理王连杰 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……