河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8780号上诉人（原审原告）：刘雪伟，男，汉族，1980年9月12日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘镕诚，河南班固律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵中欣，男，汉族，1969年8月27日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：齐珂，河南大象律师事务所律师。原审第三人：河南省环球房地产开发有限公司，住所地：郑州高新区合欢街5号，统一社会信用代码914101007862017781。法定代表人：李毅恒，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王国晓，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：景军奇，河南杰瑞律师事务所律师。上诉人刘雪伟因与被上诉人赵中欣，原审第三人河南省环球房地产开发有限公司（以下简称环球房地产公司）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任进行了审理。上诉人刘雪伟委托诉讼代理人刘镕诚，被上诉人赵中欣委托诉讼代理人齐珂，原审第三人环球房地产公司委托诉讼代理人王国晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雪伟上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审将案涉国有土地认定为集体性质。根据原审第三人提供的郑州市不动产登记中心《土地登记情况证明》载明，土地使用者郑州工艺总厂，使用权类型划拨，土地证号为郑土权字第00667号。据此，案涉土地为国有土地，非集体土地。2、一审错误的将与本案无关联的事实予以认定。案外人李爱真购买房屋的行为与本案无关，一审将该事实在本案中予以认定错误。3、一审对第三人报警的事实不予认定错误。因第三人环球房地产公司并不认可赵中欣是合法占有房屋，所以才报警，第三人一审时提供了报警记录，但一审对该事实未予认定。二、一审适用法律错误。1、一审错误的将被上诉人所购买案涉房屋的行为认定为善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定，本案争议的标的为房屋，属于不动产。那么，就应当按照该条第一款规定认定被上诉人所取得的房产不属于善意取得。第一，赵中欣购买房屋时存在重大过错。案涉房屋系郑州工艺总厂与第三人环球房地产公司联合开发，被上诉人取得房屋依据的是与案外人闫亚军个人签订的《房屋买卖协议》，而没有与第三人环球房地产公司签订房屋买卖合同。被上诉人没有弄清房屋开发主体和产权的情况下，即与闫亚军签订《房屋买卖协议》，存在重大过错。第二，被上诉人购买房屋时并没有办理产权登记。第三，第三人环球房地产公司否认被上诉人合法取得房屋。被上诉人取得房屋不符合善意取得的构成要件，故不属于善意取得。2、一审错误的适用举证规则，将不应由上诉人一方举证义务分配给上诉人。被上诉人抗辩称其所取得的房屋为善意取得，在第三人环球房地产公司不认可的情况下，应当由被上诉人举证证明其为善意取得，而不应由上诉人或第三人来举证证明。三、一审适用简易程序违法。本案经过两次开庭审理，双方争议较大，不宜适用简易程序。赵中欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持一审判决。1、土地性质问题与本案一审认定依据的事实和适用法律所形成的判决结果无关。2、一审时被上诉人提供的案外人李爱真购买该小区房屋的事实证据与本案有直接关系，案外人李爱真提供的房屋买卖合同（另案2019豫0103民初19140号生效判决已经予以认定）中明确显示环球房地产公司与闫亚军共同销售房屋的事实，说明赵中欣有理由相信闫亚军具有销售房屋的权利，而且事实证明当时该小区90多套房屋均是闫亚军销售，赵中欣购买后居住至今已十三年之久，并无任何纠纷，期间环球房地产公司曾对小区进行电力改造，并向赵中欣收取过改造费用的事实，也足以说明环球房地产公司原法人张东旭认可与闫亚军合作开发销售房屋的事实。3、对于原审中环球房地产公司所述报警并不属实，第三人报警系第三人现法人李毅恒自2018年以来多次纠结一帮社会人士去小区骚扰闹事，后惹众怒被小区多家业主堵截，发生冲突后才报的警，李毅恒在公安机关协调下，出具保证书承诺不再骚扰住户后此事才告终。4、一审适用法律正确，赵中欣取得房屋是合法有效的，应为善意取得。理由如下：首先，为什么闫亚军能销售该小区房屋达90多套，是谁默许的？而且小区房屋自销售后至今十三年之久并无任何争议，且一审中环球房地产公司也声称知道该房屋一直有人居住的事实。其次，上诉人一审就应当明白自己应向环球房地产公司主张权利，并要求退还购房款，而环球房地产公司亦应当依据闫亚军与被上诉人的售房协议，向闫亚军追究责任。环球房地产公司述称，一、本案赵中欣占有房屋不属于善意取得，一审认定赵中欣系善意取得错误。首先，赵中欣没有与环球房地产公司签订房屋买卖合同，却与案外人闫亚军签订房屋买卖合同，且购买款支付给了闫亚军，而环球房地产公司没有授权闫亚军与赵中欣签订房屋买卖合同，也没有授权其代取房款。其次，根据《民法总则》第一百四十条规定，虽然环球房地产公司知道赵中欣在房屋中居住，但不能据此就认定环球房地产公司对赵中欣与案外人闫亚军签订房屋买卖合同进行了追认。此外，环球房地产公司在2018年发现赵中欣没有与公司签订房屋买卖合同而占有房屋的情况下，曾向公安机关报案要求赵中欣搬离房屋的事实，恰恰证明环球房地产公司并没有对赵中欣与案外人闫亚军签订的房屋买卖合同予以追认。最后，涉案房屋属于不动产，应登记而未登记，不具备善意取得应当登记的要件。请求依法支持上诉人刘雪伟诉讼请求。刘雪伟向一审法院起诉请求：1、判令赵中欣限期搬离非法占有刘雪伟的房屋，并返还刘雪伟。2、诉讼费用由赵中欣承担。一审法院认定事实：1995年元月17日，郑州市人民政府向郑州工艺总厂下发郑土权字第00667号郑州市（国有）土地使用证，将涉案房屋所在的集体土地批准郑州工艺总厂按批准用途使用；2006年3月9日，环球房地产公司与郑州工艺总厂签订联合开发协议书一份，约定就原郑州工艺总厂1995年元月份征用国有土地（国土字1995年0667号）剩余6.51亩土地合作开发，兴建2栋家属楼；2007年9月2日，环球房地产公司与案外人李爱真签订房地产买卖契约一份，约定甲方（环球房地产公司）自愿将座落在郑州市二七区京广南路环球房地产公司的房地产2号楼4单元5楼东，房屋建筑面积169平方米的房屋出售给乙方（李爱真），双方议定的成交价格为300000元。在该买卖契约末页甲方栏环球房地产公司加盖有公章，甲方委托代理人栏有闫亚军签名并捺有指印，乙方栏有李爱真签名并捺有指印；2007年9月13日，闫亚军与赵中欣签订房屋买卖协议一份，约定甲方（闫亚军）愿将位于二七区京广路张魏寨东街38号院2号楼4单元6楼西户房屋一套卖给乙方赵中欣，此房屋总面积为159平方米，此房总价为200000元，由乙方一次性付给甲方。并约定，本协议自签字之日起，所有关房屋的债权、债务由甲方承担，如有纠纷，与乙方无关。未尽事宜甲乙双方协商处理；同日，闫亚军向赵中欣出具收据一份，载明收到赵中欣购房款现金200000元整；2020年5月14日，郑州市二七区长江路街道办事处航海中路社区出具居住证明一份，证明该辖区居民赵中欣，居住于百兴家园2号楼四单元6楼西户；2018年6月1日，环球房地产公司与刘雪伟签订房地产买卖契约一份，约定甲方（环球房地产公司）自愿将座落在郑州市二七区京广南路环球房地产公司的房地产2号楼4单元6楼西，房屋建筑面积160平方米的房屋出售给乙方（刘雪伟）。双方议定的成交价格为600000元；同日，环球房地产公司向刘雪伟出具600000元收条一份；本案在庭审过程中，第三人环球房地产公司认可其知道涉案房屋在2007年至2018年间有人居住。一审法院认为，本案中，涉案房屋系郑州工艺总厂与环球房地产公司联合开发的集体土地上所建房屋；2007年9月13日，闫亚军与赵中欣签订房屋买卖协议一份，将该房屋以200000元的价格卖于赵中欣，赵中欣在该房屋居住至今，且第三人环球房地产公司知道在此期间有人在涉案房屋居住；2018年6月1日，环球房地产公司与刘雪伟签订房地产买卖契约一份，将涉案房屋卖于刘雪伟；本案在审理过程中，第三人主张“赵中欣占有房屋也未征得环球房地产公司的同意，系非法占有，赵中欣应搬离案涉房屋”等辩论意见，因其未能提供有力证据加以证明，原审法院不予支持；故刘雪伟主张赵中欣限期搬离非法占有的房屋，返还的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘雪伟的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告刘雪伟负担。本院二审期间，赵中欣提交署名为李毅恒书写的保证书一份，予以证明上诉人上诉状中所显示的报警事实的真相。上诉人刘雪伟和第三人环球房地产公司对保证书真实性均不予认可。本院二审查明，案涉房屋所占土地为郑州市人民政府划拨给郑州工艺总厂使用，并为其办理郑土权字第00667号国有土地使用证，该土地性质为国有划拨用土地。其他事实与一审查明相同。本院认为，根据一审时各方提供的证据及一、二审庭审陈述，能够认定郑州工艺总厂在未取得相关行政审批手续的情况下，将郑州市人民政府为其划拨用于工厂建设的土地与环球房地产公司签订《联合开发协议书》，由环球房地产公司在该土地上开发建设住宅楼，并对外销售，该行为已被郑州市城市管理行政执法局作出（郑执法）罚款字［2006］第32003号罚款处罚决定书，予以处罚。房屋建成后，闫亚军与多人签订房屋买卖协议对外销售。其中，2007年9月13日，闫亚军将该房屋以200000元的价格卖给被上诉人赵中欣，并与其签订《房屋买卖协议》，赵中欣在该房屋居住至今，环球房地产公司对此知情。环球房地产公司明知涉案开发建设的房屋在销售过程中，存在争议，明知赵中欣购买涉案房屋并在此居住的情况下，仍于2018年6月1日与刘雪伟签订房地产买卖契约一份，将该房屋卖于刘雪伟；刘雪伟购买涉案房屋时未清查房屋实际状况的情况下，仍与环球房地产公司签订房屋买卖合同，刘雪伟以此为由请求赵中欣搬离，原审法院以其未提供充分证据支持其诉讼主张为由判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，刘雪伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘雪伟负担。本判决为终审判决。审判员  邓先理二〇二〇年七月二十二日书记员  时婉秋