四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3401民初5180号 原告：方春华，男，汉族，1962年3月19日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 被告：朱育昆，女，汉族，1968年9月23日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 被告：张祥明，男，汉族，1966年6月25日出生，四川省西昌市人，现羁押于西昌市公安局看守所（法定住址：四川省西昌市礼州镇同心村4组60号1幢15号）。 委托诉讼代理人：张武，男，汉族，1985年7月4日出生，四川省西昌市人，系被告张祥明之子，住四川省西昌市，代理权限为特别授权。 被告：郑大明，男，汉族，1970年10月9日出生，四川省射洪县人，现住（法定住址：四川省西昌市安宁镇东山村5组36号附1号）。 原告方春华诉被告朱育昆、张祥明、郑大明农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告方春华、被告朱育昆、被告张祥明的委托诉讼代理人张武到庭参加诉讼，被告郑大明经本院以公告形式向其送达民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。在本案审理过程中，原告方春华于2019年10月24日向本院递交保全申请，申请对被告朱育昆、张祥明、郑大明的拆迁款250000.00元予以保全，经本院采取保全措施后，拆迁款已转化为大额定期存款，故本院于2019年10月25日对被告朱育昆在中国工商银行凉山胜利南路支行的银行存款 250000.00元（大额存单）予以冻结，冻结期限为一年。 原告方春华向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告方春华支付房屋补偿款150000.00元；2.判令三被告向原告方春华支付违约金100000.00元；3.本案诉讼费、保全费等全部费用由三被告承担。事实和理由：2014年6月1日，原告方春华与三被告签订了《房屋买卖协议》，由原告方春华购买三被告位于西昌市的房屋，面积为163平方米，在协议签订后，原告方春华向三被告支付了购房款，三被告向原告出具了《收条》，之后，三被告也将房屋交付给原告，但2019年该房屋被政府拆迁，三被告未通知原告，也未履行协议约定的义务，故三被告构成违约；现原告方春华为维护自身合法权益提起诉讼。 被告朱育昆、张祥明辩称，1.2014年被告朱育昆、郑大明合伙建房，由被告朱育昆出宅基地，被告郑大明进行修建，建好后各自一半，被告郑大明分得东头5层，每层为一套（间）165平方米，共计约815平方米，被告朱育昆分得西头5层，每层为一套（间）165平方米，共计约800平方米，被告郑大明将其分得的一楼门市出卖给原告方春华，因原告方春华所购买房屋是被告郑大明、朱育昆合伙建房中属于被告郑大明部分的第一层门市，是由被告郑大明交付给原告方春华，被告朱育昆、张祥明不是原告方春华所购房屋的出售者，也未收取原告交付的购房款，故原告方春华与被告朱育昆、张祥明没有房屋买卖关系；2.原告方春华所提交的协议中明确载明甲方（卖方）郑大明，虽然被告朱育昆、张祥明在《房屋买卖协议》及《收条》结尾处有签名，但依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十条的规定，被告朱育昆、张祥明的签名是对原告方春华诉被告郑大明房屋买卖协议的证明人，不是房屋买卖协议的卖房人，原告高吕英列被告朱育昆、张祥明为本案被告属于错列被告；3.原告方春华所提供的《收条》载明金额为 326000.00元，但诉讼请求中总金额为250000.00元，小于收条上的金额，被告朱育昆、张祥明虽然在《收条》上作为证明人签名，但对原告高吕英与被告郑大明之间是否有交付以及交付了多少，被告朱育昆、张祥明不知道，在签订协议、写收条时没有交款，这应由原告方春华提供转款凭据作为房屋买卖合同无效要求合同相对人被告郑大明退款的依据，在政府拆迁时，被告郑大明也得到了补偿款583540.00元，所以原告方春华应当找被告郑大明退款；4.原告方春华起诉的住房与被告朱育昆、张祥明没有合同上的相对性及法律上的因果关系；5.原告方春华在2019年10月24日申请冻结了被告朱育昆的存款250000.00元，应依法解冻，并赔偿同期银行贷款利率两倍。基于以上事实及理由，原告方春华诉被告郑大明农村房屋买卖合同是无效的房屋买卖协议，要求返还购房款也应由出卖房人郑大明返还，对被告朱育昆、张祥明的诉讼请求应予驳回。 被告郑大明未到庭参加诉讼陈述答辩意见，亦未向本院提交书面答辩状。 原告方春华为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、2014年2月6日《合伙建房合同》复印件1份、被朱育昆、张祥明、郑大明身份信息材料复印件1组、2013年11月6日《建房申请》复印件1份，以证明原告方春华在买房时，三被告向原告方春华出具了上述手续后，原告方春华才放心买房；2、2014年6月1日《房屋买卖协议》复印件1份、2014年6月10日《收条》复印件1份、2014年9月11日银行转账凭证（195750.00元）1份，以证明房屋是给被告朱育昆买的，购房款是转给朱育昆农行卡上的；3、《租房协议》三份，以证明被告将房子修好后就把门市三间交付与原告，原告又将门市出租了。 被告朱育昆、张祥明对原告方春华提交的证据发以下质证意见：对原告方春华提交的证据1、2、3是事实，无异议。 被告朱育昆、张祥明为反驳原告高吕英的诉讼请求向本院提交以下证据：1、2014年2月6日《合伙建房合同》复印件1份、2014年6月1日方春华《房屋买卖协议》复印件1份，以证明方春华给被告郑大明买房是事实，且房屋已经实际进行了交付，与被告朱育昆、张祥明无关；2、安宁镇房屋补偿款明细表打印件1份，以证明房屋被征用后，被告郑大明与被告朱育昆各自获得赔偿款，被告郑大明获得的金额是583540.78元，被告朱育昆获得赔偿款625450.88元；3、建房图纸手写稿1份，以证明被告朱育昆、张祥明和被告郑大明的房屋是划分开了的。 原告方春华对被告朱育昆、张祥明提交的证据发表以下质证意见：对被告朱育昆、张祥明提交的证据1、2是事实，无异议；提交的证据3，原告方春华不知道草图及房屋划分的事。 被告郑大明未提交证据亦未对原告方春华、被告朱育昆、张祥明提交的证据发表质证意见。 根据当事人的举证、质证和本案的庭审情况，本院认为：对原告方春华提交的证据1、2、3与本案有关，本院予以采信；对被告朱育昆、张祥明提交的证据1、2，因原告方春华无异议，本院予以采信；对被告朱育昆、张祥明提交的证据3，来源于被告自己手书，且原告方春华不予认可，本院不予采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告朱育昆对其在西昌市的房屋以拆旧建新为由在2013年11月6日向相关部门递交了《建房申请》；2014年2月6日，被告朱育昆、张祥明、郑大明与张武共同签订了《合伙建房合同》，约定合伙西昌市机场路东边附近宅基地上拆旧建新工程，由被告朱育昆、张祥明与张武出宅基地，被告郑大明出资金，修建两幢砖混结构的楼房，在楼房前必须留出4.5米宽的过道共同使用，修建后的楼房被告朱育昆、张祥明与张武得靠北风头，被告郑大明得靠南风头；被告郑大明作为甲方（卖方），原告方春华作为乙方（买方）曾签订了《房屋买卖协议》，双方约定由原告方春华购买被告郑大明合法拥有坐落于安宁镇康宁村7组朱育昆同郑大明合伙建房的第一楼门面房房产一套，建筑面积163平方米，房价为每平方2000.00元，房屋总价款为326000.00元，原告方春华在2014年6月10日前一次性向甲方付清，在该份协议上，被告朱育昆、张祥明还在协议尾部甲方（卖方）处签字按印，协议落款时间为2014年6月1日。之后，三被告郑大明、朱育昆、张祥明向原告方春华出具了一份落款时间为2014年6月10日的《收条》，在该收条上载明“今收到方春华交来支付房屋第一层门面款326000.00元（大写：叁拾贰万陆仟圆整）”。该购房款中有195750.00元系原告通过银行转账给被告朱育昆，房屋建成后，被告将原告所购的一楼门面交于原告，原告从2017年开始对我出租。后因案涉房屋在拆迁范围内于2019年被政府拆迁，经公示，被告郑大明获得补偿款583540.00元，原告朱育昆获得补偿款625450.88元。现原告方春华以要求被告朱育昆、张祥明、郑大明支付补偿款及违约金为由提起诉讼。另查明，被告朱育昆、张祥明原系夫妻关系，在与被告郑大明合伙修建该房时并未取得合法审批手续。 本院认为，本案存在两个争议焦点，1、被告朱育昆、张祥明关于其在《房屋买卖协议》、《收条》上的签字属于证明人的抗辩是否成立；2、原告方春华的诉讼请求能否得到支持。 焦点1，被告朱育昆、张祥明在庭审中辩称，在《房屋买卖协议》、《收条》上的签字属于证明人的性质，原告方春华所购买的房屋是属于应分得给被告郑大明的部分，且进行了交付，原告方春华应找被告郑大明承担相应的法律责任；在本案中，案涉争议的房屋实际属于被告朱育昆、张祥明、郑大明在被告朱育昆的家庭农村宅基地上拆旧建新合伙建房中约定分得给被告郑大明的部分，但被告郑大明并非该宅基地归属地的农村集体经济组织成员，不能享有对案涉争议房屋所占有宅基地的使用权和在宅基地上修建房屋的所有权，所以被告郑大明不具有法律上处置案涉争议房屋的权利，各被告在合伙修建房屋时，本身也不具有合法审批手续，同时在《房屋买卖协议中》中明确载有共有人的签字信息等，但被告朱育昆、张祥明却直接在卖方处签字，并且被告朱育昆也承认收取了原告的购房款195750.00元，因此被告朱育昆、张祥明关于其在《房屋买卖协议》、《收条》上的签字属于证明人的抗辩不能成立。 焦点2，在本案中，原告方春华的主张是基于合同关系，而在订立《房屋买卖协议》时，作为卖方的被告在没有取得建房手续的情况下对外出售房屋，该标的物不具有合法性，作为买方的原告明知其所购房屋存在风险，仍然购买，故原、被告的买卖行为无效，造成无效的后果，双方均存在过错。被告应当返还售房所收取的房款，原告诉请要求按照该房拆迁补偿金予以支付，是其自愿行为不违反法律规定，本院予以认可，但要求被告承担违约金的诉请，因双方买卖行为的无效，本院不能支持。 因被告郑大明经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃行使抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、由被告朱育昆、张祥明、郑大明返还原告方春华购房款150000.00元，限本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告方春华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期间为两年。 案件受理费5050.00元，由原告方春华负担2000.00元被告朱育昆、张祥明、郑大明负担3050.00元；保全费1770.00元，由原告方春华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  卢 忠 审 判 员  罗 玉 人民陪审员  胡孝顺 二〇二〇年七月一日 书 记 员  张 旗 附本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。