辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽01民终8609号上诉人（原审原告）：邴丽昕，女，1967年12月28日出生，满族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张钢，系辽宁宝域律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱栓友，男，1955年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：王瑛，女，1956年8月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人邴丽昕因与被上诉人朱栓友、王瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初10663号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邴丽昕上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院以房屋租赁合同纠纷案件对本案进行审理；一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、二被上诉人无证据证明本案实为民间借贷法律关系，而非房屋租赁合同法律关系，一审裁定认定本案名为房屋买卖，实为借贷担保驳回上诉人起诉，属基本事实认定不清，适用法律错误。二被上诉人主张实为借贷，但未能提供借款协议等任何证据予以佐证，甚至不清楚小额贷款公司的名称及老板姓名，有悖常理。证人马某的证言不应予采信。马某与二被上诉人是朋友关系，是利害关系人，证言不足以被采信。上诉人对于二被上诉人借款和担保的情形一无所知，更未参与。二、公正委托合法有效，周冰为有权代理。上诉人履行了审慎义务，支付了对价，查看过房屋，与原房主当面协商过。60万元系出售房屋的尾款，收条上写的很清楚，且在朱栓友签名时相关内容已经打印在收条上，朱栓友认可当场签字及手印，再次确认了房屋买卖事实。三、即便二被上诉人与张其（张袭）或其所在的小额贷公司存在借贷关系，上诉人已善意取得涉案房产所有权并办理了过户登记，上诉人是涉案房产的所有权人，本案纯属房屋租赁合同纠纷法律关系，上诉人有权要求二被上诉人腾房、支付租金及房屋占用费。一审裁定适用法律错误。一审期间上诉人的证据《房屋买卖协议》、《房屋租赁协议》、被上诉人朱栓友为上诉人出具收条、上诉人支付给周冰105万元及支付朱栓友60万元的银行对账单、朱栓友授权周冰买卖房屋的公证书、涉案房产上诉人的不动产权属证书等证据形成完整证据链，足以证明上诉人合法取得涉案房产的所有权人，并依法出租给二被上诉人。2017年8月上诉人将房屋抵押浦发银行，至今浦发银行仍是涉案房产的抵押权人。如不允许上诉人使用房屋，房屋所有权形同虚设。二被上诉人与案外人的借贷纠纷可另案诉讼解决，与上诉人无关。朱栓友、王瑛辩称，我们俩是前妻和前夫关系，不认识上诉人，只认识张其和单静夫妻。他们开了一个小额贷款公司。房子怎么到上诉人手中的我们不清楚。我们从张其和单静的小额贷款公司借款。邴丽昕向一审法院起诉请求：1、判令朱栓友、王瑛立即支付租金65000元（从2017年11月21日起至2018年12月26日止共13个月，每月5000元）；2、判令朱栓友、王瑛立即支付房屋占用费20000元（从2018年12月27日起至2019年4月26日止共计4个月，每月按5000元计算）及至朱栓友、王瑛腾退房屋之日止的房屋占用费，每月按5000元计算；3、判令朱栓友、王瑛立即腾退邴丽昕所有的位于沈阳市和平区长白西路23-5号2-5-2的房屋，交给邴丽昕；4、诉讼费用由朱栓友、王瑛承担。一审法院认定事实：2017年4月11日，朱栓友、王瑛（卖房人、甲方）与邴丽昕（买房人、乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定房屋地址：沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号，房证号NO10059491，成交金额1600000元，办完更名或委托公证手续，乙方将房款2次付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方……。庭审中，朱栓友、王瑛均不认可《房屋买卖协议书》上签字为其本人签写并申请笔迹鉴定。2019年11月6日沈阳市中级人民法院随机选定辽宁德恒司法鉴定所为鉴定机构。2019年12月3日，在辽宁德恒司法鉴定所朱栓友表示《房屋买卖协议书》中的两处朱栓友签字为其本人签写。2017年4月18日，邴丽昕取得涉案房屋（和平区长白西路23-5号2-5-2，建筑面积171.85平方米）不动产权证书，证号：辽（2017）沈阳市不动产权第0114500号。邴丽昕（出租方、甲方）与朱栓友、王瑛（租用方、乙方）就位于沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号房屋签订《房屋租赁协议》，约定“租期从2017年11月21日至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期满后一次性支付租金……。庭审中，王瑛自认《房屋租赁协议》上签字为其本人签写，但朱栓友表示并非其本人签字，并申请对朱栓友签字进行笔迹鉴定。关于签订时间，邴丽昕称为2017年11月21日签订，被告王瑛称为2017年9月签订。2017年11月21日，邴丽昕向朱栓友农业银行（6228460048003851071）转账600000元。朱栓友签写《收条》，载明“本人朱栓友身份证2101021955××××××××，收到邴丽昕身份证2101031967××××××××购房尾款（大写）陆拾万元整（小写）600000元，经协商此房屋继续由朱栓友及爱人王瑛居住，直至2018年12月26日搬出此房屋。（房屋地址为沈阳市和平区长白西路23-5号2-5-2），其中壹佰万元购房款由邴丽昕2101031967××××××××替我向抵押方偿还”。庭审中，朱栓友自认《收条》上签字为其本人签写，但表示签字时其他内容及数额均为空白，并申请对朱栓友签字与其他内容形成时间鉴定。2019年12月17日辽宁德恒司法鉴定所作出[2019]辽德司文检函字第311120号《终止鉴定告知书》，载明“贵院委托我所的原告邴丽昕诉被告朱栓友、王瑛房屋买卖合同纠纷一案，因申请人至今未缴纳鉴定费，致使鉴定工作无法进行……本所决定终止鉴定，将该案退回”。2020年5月28日马某（身份证号2101041979××××××××）来院接受询问时表示“我和朱栓友、王瑛是朋友关系，我知道朱栓友、王瑛以前为借款把房子抵押给了北站附近的贷款公司，后来贷款公司的负责人给别人捅死了，当时事闹的挺大，都上新闻了，投资人出现不稳定，朱栓友、王瑛就想把房子赎回来，因为之前我把车抵押给了张袭，所以我就介绍朱栓友、王瑛可以向张袭借款。后来朱栓友、王瑛向张袭借了有80来万，三分利。但后来包括去房地产大厦办理手续及签合同、公证我都没在场。之后有一次王瑛回家进不去屋，给我打电话，问什么情况，我就给张袭打电话。另外到年底可能利息没有还上，张袭提出要把利息加进去，朱栓友、王瑛表示同意。后来到一起谈到了利息的问题，签了租房手续，当时租房协议都是张袭方提供的，他们就到银行，张袭说得先存进去60万再取出来，这样从面上看就向借钱一样。这个过程我是在办公室，但我知道这个事，朱栓友、王瑛还有张袭，还有一个女的，就让朱栓友签了一些东西。在17年底王瑛张罗还钱，发现门市搬家了，我给张袭打电话，打不通，这个事就撂下了。再后来王瑛找我说房子给过户了，我说不能吧，然后就听说涉及起诉的事。张袭的名字也不确定，就是这么叫，他的贷款公司全称也不清楚，就记得是什么商贸公司，他是老板，但法人是不是他我也不知道。这个公司是在大东区果舍添香小区楼下的门市，现在变成新天地超市了，公司和张袭都找不到了，我也好些年跟他们没有联系了。我就是一个介绍人，我也从中没有得到一分钱，都是朋友帮忙，里面签合同的具体细节我没有在场，就是知道这个事情的过程。整个过程就是朱栓友、王瑛用钱，需要把房子抵押出去，约定到期还款，再把房子赎回来，从来都没有卖房子的意思。这个房子这么大，还是学区房，价值非常高，也不可能卖这个价……”。一审法院认为，朱栓友签订《房屋买卖协议书》、办理委托公证、签订《房屋租赁协议》等事项是应出借方要求为了担保借款债务的清偿，其目的是对借贷关系的担保而并不是真实、单独的买卖合同关系，本案名为房屋买卖，实为借贷担保。庭审中朱栓友自称借款协议、公证书等材料已丢失。通过本案案情推定出借人为张其（张袭）或其所在的贷款公司，周冰仅是作为员工，将委托公证办理至其名下，系履行职务行为，并非实际出借人。为查明本案，应追加实际出借人为本案当事人，现朱栓友、王瑛均无法提供张其（张袭）或其所在的贷款公司的有效信息及联系方式，该院无法送达，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，当事人向法院提起民事诉讼时，必须符合起诉的条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。故邴丽昕的起诉不符合法定条件，应当予以驳回。一审法院裁定：驳回原告邴丽昕的起诉。案件受理费19966元，予以退回。本院认为，二审期间，张袭及单静主动到庭并提供联系方式，一审法院以朱栓友、王瑛均无法提供张其（张袭）或其所在的贷款公司的有效信息及联系方式，无法送达为由，驳回邴丽昕的起诉，有所不妥。请一审法院查清事实后依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院作出（2019）辽0102民初10663号民事裁定；二、本案指令沈阳市和平区人民法院审理。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年七月二十九日书记员 张潇元本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条：第二审人民法院查明第一审人民法院作出的不予受理裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理。