山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1272号上诉人（原审被告）：张秋英，女，1962年9月14日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：刘建政，湖北维佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乳山市长城住宅开发有限公司，住所地山东省乳山市深圳路28号。法定代表人：王学昭，董事长。委托诉讼代理人：李峰，男，该公司职员。上诉人张秋英因与被上诉人乳山市长城住宅开发有限公司（以下简称长城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083号民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秋英上诉请求：撤销原判，依法改判支持张秋英的诉讼请求。事实和理由：1.关于合同是否在被欺诈的情况下签订的问题。案涉房屋周边荒凉，而且周边配套并不完善，“以租养贷”并不现实，并且房价高于市中心房价很多，说明长城公司存在欺诈。虽然张秋英无法举出直接证据证实被欺诈的事实，但结合其他案件、房屋多年未销售的事实以及媒体报道，被欺诈才购买案涉房屋应能完全认定。2.关于案涉合同的履行是否属不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。张秋英年近六十，离婚一人，退休金单薄，仅能维持生活，又年老多病，在此情况下根本无法办好按揭贷款手续（只是银行不肯出具证明），对此张秋英在签订合同时由于被欺诈，根本不清楚此点，不存在过错；相反长城公司对此明知而不予以说明，过错明显。在张秋英对此无过错而导致合同无法履行的情况下，解除合同依法有据。3.关于合同相关条款的问题，合同补充协议约定的因买受人原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款，否则按银行贷款利息4倍计算，该约定是格式条款、霸王条款。合同第九条第2款约定，若因买受人原因退房，除依据本合同第1款承担违约责任并包损失外，所付定金不予退还；买受人履行合同，定金抵做合同价款。对于该条的定金，其实具有解约定金的性质，张秋英完全可以根据担保法司法解释第117条之规定解除合同。长城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。长城公司向一审法院起诉请求：张秋英支付长城公司房款319200元，并从2019年7月11日开始按照日万分之三计算违约金，截止到2019年7月30日违约金为1915元。一审法院认定事实：2019年6月29日，张秋英、长城公司签订商品房买卖合同，张秋英购买长城公司开发的乳山银滩旅游度假区房屋，房屋总价款为456000元。合同第八条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，张秋英已向长城公司支付定金136800元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）张秋英采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款270000元。张秋英应当于2019年7月10日前支付首期房价款186000元，占全部房价款的40%。余款270000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条逾期付款责任约定：除不可抗力外，张秋英未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理【(1)和(2)不作累加】。（1）逾期在30日之内，张秋英按日向长城公司支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日【该期限应当与本条第(1)项中的期限相同】后，长城公司有权解除合同。长城公司解除合同的，应当书面通知张秋英。张秋英应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的20%向长城公司支付违约金，同时，长城公司退还张秋英已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。长城公司不解除合同的，张秋英按日计算向长城公司支付逾期应付款万分之3【该比率不低于第(1)项中的比率】的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际己付款的差额确定。2.在合同履行期，若因张秋英原因退房，除依据本合同第九条第1款承担违约金并包损失外，所付定金不予退还；张秋英履行合同，定金抵做合同价款。合同附件十二补充协议约定:……2.1、银行按揭客户，自合同签订之日起15日内办理完毕按揭贷款手续；因张秋英原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款，否则按银行贷款利息4倍计算……。另查明，张秋英已交款136800元。按合同约定，张秋英尚欠长城公司319200元，从2019年7月11日至2019年7月30日的逾期违约金为1915元（319200元×万分之3×20天）。一审法院认为，张秋英作为完全民事行为能力人，具有相应的社会经验和判断能力，张秋英称商品房买卖合同是在被欺诈的情况下签订的重大误解合同，但未提供充分、有效的证据予以证实。因此，张秋英、长城公司双方签订的商品房买卖合同不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。其次，根据相关法律规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。而张秋英没有提供未办理贷款手续原因等方面的证据，同时双方合同明确约定因买受人原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款，故张秋英要求解除合同的请求不符合合同约定及法律规定。另外张秋英主张根据担保法司法解释第一百一十七条规定其可以以丧失定金为代价解除合同，而该条是对于解约定金的规定，设立解约定金必须在合同中作出明确规定，否则对合同规定的定金只能解释为违约定金，因为如果一方当事人随意以返还双倍定金或放弃定金来解除合同，这有悖于诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。因此，长城公司要求张秋英继续履行付款义务并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定及合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：张秋英于判决生效之日起十日内给付乳山市长城住宅开发有限公司房款319200元及违约金1915元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，保全费2270元，均由张秋英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为长城公司是否有权要求张秋英给付尚欠购房款及违约金。张秋英主张案涉合同系因欺诈签订，但未提交有效证据证实，本院不予采纳。张秋英主张案涉商品房销售合同第九条第2款为关于解约定金的约定，但上述条款内容中并未明确相关定金为解约定金，综合合同文义分析，该处定金一词的性质应是履约定金。张秋英主张补充协议中关于“因张秋英原因不能办理按揭贷款，则应在一个月内付清余款”的约定系格式条款，但从该约定内容看，是对因张秋英原因不能办理按揭贷款手续情形下房款支付方式变更的约定，亦给出了张秋英合理的付款期限，在张秋英具有相应付款能力的前提下，并未加重张秋英的责任，故张秋英的该主张不成立，本院不予采纳。合同的解除权包括法定解除权及约定解除权。根据双方当事人的陈述及现有证据证实，案涉合同不存在法定解除权成立的情形，同时长城公司亦不存在根本性违约足以导致合同解除的情形，张秋英作为违约方，无权在长城公司已经起诉要求其继续履行合同的情况下解除合同并要求长城公司返还已付购房款。长城公司的诉请具有合同依据，一审法院给予支持正确。综上所述，张秋英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6116元，由上诉人张秋英负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年七月二十八日法官助理李佳忆书记员张济节