江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初12607号原告：吴春萍，男，1963年11月11日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郭玉鹏、李寒静（实习律师），江苏协恒律师事务所律师。被告：吴玉玲，女，1946年1月25日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：殷小明，江苏刘洪律师事务所律师。原告吴春萍与被告吴玉玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴春萍及其委托诉讼代理人郭玉鹏、被告吴玉玲及其委托诉讼代理人殷小明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告吴春萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告履行购房合同将位于南京市秦淮区房屋产权过户至原告名下；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2003年8月8日经南京三笑房地产经纪有限公司居间介绍签订了一份《购房合同》，合同约定被告自愿将位于南京市白下区房屋出售给原告，面积72.98平方米,并不得反悔，双方均认可该房产价款为245100元，被告承诺在该房屋具备办理过户手续时将房屋过户至原告名下，同时保证该房屋产权清楚、无债权债务及家庭纠纷，否则由其负责清理。合同签订后，原告支付了全部价款，被告将房屋交付给原告实际居住，原告也办理了户口迁入手续。后原告得知该房屋所在小区陆续具备了办理过户手续的条件，多次和被告沟通要求配合过户，但被告拒绝配合过户。原告认为，被告以上行为已违反了《购房合同》的约定，为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告吴玉玲辩称:原告所述与事实不符，2003年原告购房时被告就已明确告知原告涉案房产无产权证并在合同中写明，同时针对涉案房屋无证的情况，在合同中约定以更名或公证等方式替代过户义务，被告已按合同约定向原告履行了更名义务，原告陈述被告承诺在该房屋具备办理过户手续时将房屋过户至原告名下与事实不符。原告已于2003年将房屋尾款2万元付清，当时被告就将房屋交付给原告，原告也将户口迁入503室并居住至今，以上可以看出，2003年原、被告之间房屋买卖已实际履行完毕，被告在卖房时已尽到告知及应当履行的义务，在合同中不存在过错更不存在违约行为。涉案房屋在2003年买卖时是无法办理产权证书，据被告了解，到2006年以后该类房屋才能逐步申请办理房产证，原告混淆事实，以2006年后的政策和规定来溯及2003年买卖合同是不符合法律规定，同时原告陈述在涉案房屋可以办证后多次与被告沟通要求配合过户，被告拒不配合也与事实不符，根据被告举证可知在被告履行完更名义务之后，教育部门也认可原、被告更名的事实，结合当时新出台的政策，以原告的名义向住房改革办公室提出办证申请，足以证明被告完全履行了当时合同约定的相关义务，同时该房屋在教育局也实际登记在原告名下，原告至今未取得房产证系其它原因，与本案无关，其主张被告不配合原告办理过户也与事实不符。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年8月8日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）双方签订一份《购房合同》，合同约定甲方自愿将坐落于白下区房屋（面积72.98平方米、属性二手房）出售给原告，永不反悔，乙方愿意购买该房产权，永不反悔。双方认可该房成交价格为245100元，乙方先付1万元，作为购房定金，首付预付款215100元，交付给甲方，剩余款项2万元，待过户签字时一次性付清。甲乙方中途违约按4%罚款，包括已收定金，由中介方支配。双方议定由中介方负责办理过户，（过户费）及契税由双方自理，各自将过户的必备证件交中介方，双方无条件配合办理手续。甲方保证该房的权属清楚，保证该房无任何债权、债务及家庭纠纷，否则由甲方负责清理，交易结束前，甲方必须将房内的户口全部迁出，如因此造成的乙方经济损失，甲方负责赔偿乙方的实际损失。产权按南京市房产局交易中心过户程序为准，大约10天工作日，居住权按南京市各城区房管所过户程序为准，大约25天工作日。合同中备注条款注明:“该房因无产权证需办理公证手续，待拿到产权证时，乙方将2万元尾款付清，同时办理过户，如可直接更名乙方同时付清所有房款，该房中介费人民币4000元，乙方在交付首付款时付给中介方。乙方在2003年9月1日前将贷款手续办理完毕，将首付款给甲方。甲乙中介三方配合办理更名手续，如不可更名则办理公证，如公证不成功无条件退款合同作废”。合同最后由原、被告双方签字，中介方由南京三笑房地产经纪有限公司加盖公章。合同签订后，原告于2003年9月全部支付被告购房款245100元，被告也于2003年9月交付涉案房屋，原告同时将户口迁入涉案房屋内。2007年，原告吴春萍曾向教育部门申请办理503室房屋的产权证书，后因故未能办成。2019年3月21日，原告吴春萍曾在本院起诉被告吴玉玲要求被告履行合同将涉案房屋过户至原告名下，诉讼中，原告因需补强证据，故于2019年10月28日撤回起诉。在该案诉讼中，本院向区教育局资产管理中心进行调查，资产管理中心工作人员称，涉案房屋于1997年进行立项，1998年建成，2007年才可以办证。2007年经领导同意，只要有买卖协议，房产证就可以直接办到吴春萍名下，但要用吴玉玲的相关工龄、福利等，后按市房改办的要求，我们将相关材料上报，由于吴玉玲是中学高级教师，按面积不得超过120平方米，市房改办通过网络检索，吴玉玲还有几处房改房:1佛心桥25号6单元612室，购房人系吕文忠（系吴玉玲配偶），面积40.97平方米；2、尚书里210-10号1单元502室，购房人系吕璐（系吴玉玲儿子，计工龄人系吴玉玲），面积60.05平方米；3、弓箭坊53号1707室，购房人系吕璐（系吴玉玲儿子，计工龄人系吴玉玲），面积75.71平方米。合计四方新村的房子共四套，吴玉玲提出弓箭坊的房子是儿子单位分配的，房改时用了吴玉玲的工龄，根据市政府房改办政策规定，用谁的工龄就是谁享受，根据目前状况，吴玉玲远超出其应享受的120平方米，不包含本案的房屋就有170多平方米。如果吴玉玲不应享受福利，涉案的四方新村房屋也是不可能收回来的，如果补差价应该是可以过户的，具体要问房改办，如果是四方新村房屋先买的话，每平方米要补1600元，目前吴玉玲三套已超过56平方米，还不包含四方新村房屋。四方新村房屋是集资建房，房产是个人的，合同没有明确办证时间，但首先是可以办证的，合同中明确了产权归个人所有。从规定上讲是以购买时间来确定超标，从调解方便解决问题的角度是以办证时间来确定。如果补差价，应由老师来补，如果不补房屋肯定是办不了证的，但涉案房屋也不会收回。2007年、2008年左右，吴春萍曾经来要求办理过户，当时是再补47000元，不涉及另外三套，但吴玉玲未到场，当时让吴玉玲儿子单位出具证明，再补47000元，但没有确认能过户。审理中，根据本院向教育部门了解的情况，本院要求被告明确其儿子吕璐购买的弓箭坊53号1707室、尚书里210-10号一单元502室两套房屋所使用的被告吴玉玲工龄能否退出来，被告明确回复法庭，目前吕璐系自由职业者，已无法退工龄，且在本案中也不能退。因被告表态无法也不能将吕璐所使用被告的工龄退出，经本院释明，被告表示如被告不退出工龄，即使原告想垫钱也办不了过户手续，且原告也无能力垫付那么多差价。基于以上情况原告仍坚持要求被告将涉案房屋过户至原告名下的诉求。以上事实，有《购房合同》、调查笔录等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，根据双方签订的购房合同约定，原告系购买涉案房屋产权，且在合同中双方还约定由中介方负责办理过户，过户费及契税由双方自理，各自将过户的必备证件交中介方，双方无条件配合办理手续。以上约定足以说明，原告系购买涉案房屋产权，被告有义务根据合同约定协助办理涉案房屋过户手续。由于涉案房屋系教师福利房，根据教育部门的答复，被告享受福利的面积不能超过120平方米，根据目前调查的情况，被告的工龄已被他人使用并用于购买房产，致使被告合计面积已超出其应当享受的120平方米。根据教育部门的答复，被告应当退出部分工龄和补房屋差价款，否则涉案房屋无法过户至原告名下，根据目前情况及双方向法院回复的意见，被告明确表示无法退出工龄，原告也明确表示无法先垫付补差款，故办理涉案房屋权属证书前置程序已无法启动，由于原告在本院释明后仍坚持要求被告配合办理过户手续，鉴于目前情况原告主张已无法实现，故本院对原告要求被告协助办理过户的诉请应予驳回，原告应当根据合同另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：驳回原告吴春萍对被告吴玉玲的诉讼请求。案件受理费80元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  司爱玉人民陪审员  董 晔二〇二〇年七月八日见习书记员  孙文莉