湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1157号原告：益阳家和物业管理服务有限公司，住所地益阳市益阳大道东451号。法定代表人：符跃平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙艳军，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曹晶晶，系湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张建雄，男，1981年10月14日出生，汉族，住益阳市，户籍所在地为益阳市赫山区。委托诉讼代理人：黎志，系房屋共有人，代理权限为特别授权。被告：黎志，女，1981年4月12日出生，汉族，住益阳市，户籍所在地为重庆市铜梁区。原告益阳家和物业管理服务有限公司（以下简称原告）与被告张建雄、黎志（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙艳军、曹晶晶、被告张建雄委托诉讼代理人即被告黎志均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付拖欠的物业管理费6179元；2、判令两被告承担逾期支付物业管理费所产生的滞纳金19687元；3、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2012年，益阳金旅运通房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定原告于2012年11月25日开始对益阳金旅运通房地产开发有限公司开发的益阳市学府花园小区提供前期物业管理。两被告系学府花园小区5栋406房业主，房屋建筑面积为89.55㎡，2013年7月2日，被告黎志与原告公司签订了《物业管理及收费协议》，该协议约定物业管理费按1元/月/平方米，逾期缴纳物业服务费应按拖欠金额日千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，原告一直按照合同约定为学府花园小区以及小区业主提供物业管理服务至今，履行了合同约定的义务，两被告从2014年8月1日至今未交纳物业管理费，原告多次与两被告沟通、书面函告催收物业管理费，但两被告截至到2020年4月30日，共拖欠69个月物业管理费6179元及滞纳金19687元。为维护原告的合法权利，原告诉至法院。两被告辩称，被告未及时缴纳物业服务费有以下原因：房产证违约交付；小区环境脏、乱、差；原告提供的物业服务达不到合同约定的标准；无视业主权益，私占及放任他人侵占公共区域；房屋质量无人问津；原告违规承接物业服务管理；原告承接未竣工楼盘；哄抬物价，对同一小区业主物业管理缴费标准不一。原告起诉已过诉讼时效，请驳回原告的诉讼请求，案件受理费、财产保全费用由原告承担。原告未按合同规定履约，且违背了与业委会协商约定缴纳物业服务费方式，被告购买的商品房于2018年才建成，未通过竣工验收合格的房屋不得交付使用，原告无权向被告收取物业管理费用及滞纳金。经审理查明，2012年11月20日原告与益阳金旅运通房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对学府花园小区提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。2012年10月，两被告与益阳金旅运通房地产开发有限公司签订了益阳市商品房买卖合同，购买了益阳金旅运通房地产开发有限公司开发的“学府花园”5栋406房，房屋建筑面积89.55平方米，并就物业服务在该合同作了约定，益阳金旅运通房地产开发有限公司未按约定期限办理房屋权证。2013年7月，被告黎志与原告签订了《物业管理及收费协议》，该合同约定，原告为被告提供物业服务及原、被告的各自义务，被告所居住的房屋物业费收费标准为：每月每平方米为1元，业主或物业使用人应在每年6月份交纳下半年的物业服务费用，每年12月31日前交纳次年上半年的物业服务费，逾期不交纳的按日千分之三收取滞纳金。合同签订后，被告黎志陈述2014年1月入住该房。原告因种种原因在2016、2017年为“学府花园”提供物业服务期间，有服务不到位的情形。2018年开始，小区的物业服务各方面得到提升。被告以物业服务不到位等为由，自2014年8月至2020年4月30日期间一直未交物业费。原告与被告等业主及业主委员会曾多次协商物业服务收费的问题，双方未达成一致意见，故酿成纠纷。以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、物业管理及收费协议、催缴通知书、关于垃圾池修建整改回复函、员工工资核算单、原告2018至2010年财务报告、益阳学府花园项目遗留问题现状情况汇报、业主谅解备忘录、关于重新协商物业服务费的函、关于垃圾池修建及物业服务整改的函、关于重新协商物业服务费的函、两被告房屋不动产权证，小区现状照片等及双方当事人的陈述在卷予以证实。本院认为，原告与益阳金旅运通房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》及原告与被告签订的《物业管理及收费协议》均有效，对原、被告均有约束力。原告自2012年11月至今，对“学府花园”小区提供了物业服务，两被告作为该小区业主应按约向原告缴纳物业管理费，原告在2016年2017年，物业服务管理有服务不到位的情形，对于原告主张的两被告应交纳的物业费，考虑到本案的实际情况，本院酌情认定2016年至2017年期间物业费按合同应收标准的70%交纳，其他时间段按合同约定交纳，物业费计算如下：（89.55㎡×24个月×1元×70%）+（89.55㎡×45个月×1元）≈5534元。对于原告主张的滞纳金，两被告自2014年8月至今长达6年之久一直未交物业管理费，对原告的经营管理造成了一定的影响，也损害了原告的利益，理应交纳滞纳金，考虑到原告管理服务有所欠缺及小区业主与原告关系的缓和融洽，对原告主张的滞纳金不予支持。被告主张的未及时交纳物业费，有房产证违约交付，小区环境脏、乱、差服务不到位，侵占公共区域，房屋质量无人问津，原告违规承接物业管理，哄抬物价收费等问题，本院认为，房产证违约交付，房屋质量问题与原告提供物业服务没有关联。被告认为小区环境脏、乱、差、服务不到位，原告为小区提供物业服务，只是某个时间段服务未达到约定的要求，被告提供的哄抬物价的证据未能证明原告收取物业费超出服务合同约定的收费标准。违规承接楼盘及侵占公共区域，被告未提供足以认定的证据。依合同约定，被告应主动提前交纳物业费，原告多次与被告及业主委员会成员就物业费收取进行协商，并且对被告进行了催告，原告的诉讼请求未过诉讼时效，因此，被告以上抗辩拒交物业费的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张建雄、黎志向原告益阳家和物业管理服务有限公司支付从2014年8月1日至2020年4月30日期间物业管理费5534元，限于本判决生效之日后十日内付清；二、驳回原告益阳家和物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费450元，减半收取225元，由原告益阳家和物业管理服务有限公司负担150元，由被告张建雄、黎志负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  刘科军二〇二〇年七月九日书记员  赵 梦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。