新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初968号 原告：谢峥荣，女，1989年3月12日出生，汉族，无固定职业，住伊宁市。 委托诉讼代理人：张艺琼，新疆任远律师事务所律师。 被告：高洁，女，1987年7月26日出生，汉族，无固定职业，住霍尔果斯市。 委托诉讼代理人：汪才秀，男，伊宁市诚信法律服务所法律工作者，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 第三人：刘海，男，1989年1月1日出生，汉族，个体工商户，住伊宁市。 原告谢峥荣与被告高洁、第三人刘海租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢峥荣及其委托诉讼代理人张艺琼，被告高洁及其委托诉讼代理人汪才秀，第三人刘海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢峥荣诉称，2019年4月1日，原告与被告高洁签订店面转让协议，约定被告将其位于伊宁市××路店铺转让给原告经营，店铺转让费共计185,000元，原告先支付100,000元，剩余转让费85,000元待被告协助原告完成该房屋租赁合同后向被告支付，被告如果未能协助原告与该店铺出租人孙景权订立房屋租赁合同，则被告退还原告向其支付的全部款项，并承担给原告造成的损失。合同签订后，原告依照合同约定支付了转让费100,000元，因被告高洁欠第三人刘海的欠款，被告指示原告将该笔转让费100,000元支付给第三人，故原告通过此交付方式将100,000元转让费支付给第三人刘海。原告经营至2019年7月中旬时，该商铺的出租人孙景权以被告与其订立的租赁合同到期为由，要求原告退出该商铺返还房屋，并明确表示不与原告订立租赁合同。按照合同约定，被告未能协助原告与出租人订立房屋租赁合同，被告应退还原告向其支付的100,000元，并赔偿原告造成的经济损失。现诉至法院，请求判令：1、被告退还伊宁市××号店铺转让费100,000元；2、被告赔偿原告造成店铺经营损失20,000元；3、被告承担本案涉诉费。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告签订的店面转让协议；2、被告退还伊宁市××号店铺转让费100,000元；3、被告承担本案涉诉费。 被告高洁辩称，位于伊宁市××路店铺转让协议是无效协议，该店铺的营业执照、烟草专卖许可证、食品流通许可证随转让合同一并交付第三人刘海，后刘海将以上证件转交原告使用。烟草专卖许可证不得买卖转让，此店铺转让协议违反法律、行政法规强制性规定，店铺转让协议为无效合同。被告高洁虽与原告签订店面转让协议，但原告将转让费100,000元转给第三人刘海，被告并未收款，原告与第三人刘海协商该店面转让价格和转让方式等事宜与被告无关。该店转让协议是原告和第三人刘海双方意思表示一致签订的转让协议，被告仅在协议书上签了字。原告自2019年1月接收该店面并经营至2019年9月，实际经营9个月。原告请求被告退还转让费100,000元，无法律依据，请求驳回原告对被告高洁的诉讼请求。 第三人刘海辩称，位于伊宁市××路店铺转让协议第三人参与了，前期支付的转让费没有任何协议，原告支付转让费时才签订的转让协议，合同内容是原告起草的，合同内容被告没有过多看就在合同上签字了。转让协议中提到的房东孙景权是同意转让的，前期被告当着原告的面，被告给房东打电话，电话中房东孙景权同意将位于伊宁市××路店铺续租给原告，原告才向被告支付转让费100,000元，后期房东孙景权以自己女儿开店为由不同意续租了。 经审理查明：被告高洁租赁房屋所有权人孙景权位于伊宁市××路店铺，用于经营联腾便利店，2018年至2019年期间被告高洁未与原房屋所有权人签订书面租赁合同，租赁费为年租金40,000元。被告高洁经营期间将该店铺转让给原告谢峥荣。2019年1月14日，被告高洁作为甲方与原告谢峥荣作为乙方签订店面转让协议书，合同载明“1、被告同意将自己原租赁位于伊宁市××路房营业中店铺转让给原告使用，建筑面积为50.21平方米，并保证原告同等享有被告在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。…3、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品货物和房屋装修等，营业设备等全部归乙方所有。4、店铺转让费共计185,000元，原告在2019年1月14日向被告支付转让费100,000元，剩余转让费待被告协助原告完成房屋租赁合同后向被告支付85,000元。原告逾期付款的，按照中国人民银行同期存款利率向被告支付利息。5、原告接手前该店铺所有的债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责。6、由于被告之前的房屋租赁是口头协议并无房屋所有权人签订纸质版房屋租赁合同，现该店铺相关手续（营业执照、烟草专卖许可证、食品流通许可证等相关证件），随着此转让合同一并交付交转给原告使用。如被告未能协调原房屋所有权人与原告订立房屋租赁合同，被告应当退还原告向被告支付的全部款项，造成原告损失的，还应当承担损害赔偿责任。如房屋所有权人拟与原告签订的房屋租赁合同的租金高于被告与房屋所有权人口头约定的租金，原告如不愿接受，有权解除本店面转让协议，要求被告退还已经支付的全部款项。此外，在原告受让该店面后，被告不得将营业执照、烟草专卖许可证、食品流通许可证等相关证件收回”。 店面转让协议书签订后，经原、被告与第三人约定，因被告高洁欠第三人刘海款项，原告按照被告高洁的指示将店铺转让款100,000元支付第三人刘海，2019年1月15日，第三人刘海向原告谢峥荣出具收条一份，载明“今收到谢峥荣交来位于伊宁市××路商铺转让费100,000元”，剩余店铺转让款85,000元至今未付。2019年1月14日，原告谢峥荣接手该店铺开始经营。2019年8月3日，该店铺房屋所有权人孙景全要求原告于2019年8月30日退还房屋，并明确告知被告高洁未经其同意转租房屋给原告。2019年9月7日，该店铺房屋所有权人孙景权要求原告搬离该店铺，并将原告店内商品搬出店外，于当日收回该店铺。 原告谢峥荣与被告高洁转让该店铺时未办理移交该店铺转让财产的明细清单。庭审中，被告高洁陈述“转让该店铺时转让财产包括烟、酒、食品、日用品、调料、货架4排、烟柜展示柜、摄像设备、双开门冰箱两台（不包括三台拉走的冰柜）、单开门冰箱一台，遮阳棚，以上商品及设备价值6-7万元，另外还有店面内外13个摄像头，显示屏一台及储存摄像设备。物业公司在该店铺里安装摄像头，物业公司每月给店铺200元，9个月共计1800元由原告已领走。还有转让9个月租金，9个月经营权，前后卷帘门以及地砖、门锁、线路，灯具都被原告损坏，均在转让费185,000元之内”。被告称其与店铺所有人孙景权口头约定最后租赁期限自2018年8月31日至2019年8月31日。 原告陈述“转让该店铺时没有被告所述的设备，店铺里的设备是原告后面添加的，原告没有拿到物业公司支付的1800元，1800元和设备不在转让费里。转让店铺时，店铺里有少量货物价值10,000元，包括过期零食、酒、调料、纸巾、毛巾、袜子、鞋垫、十几包薯片、货架4组，三四条红河烟、文具，租金8个月（自2019年1月14日至2019年9月7日，年租金4万元）共计27,000元，原告已向被告支付100,000元，扣除货物10,000元及27,000元租金，剩余63,000元都是无形转让费”。 上述事实，有店面转让协议，收条，照片，聊天截图，视频录像，当事人陈述在案资证，足以认定。 本院认为，对于本案争议焦点归纳如下：一、原告与被告签订的店面转让协议是否无效；二、关于原、被告租赁期间的认定，转让费185,000元的具体构成，原告实际租赁期间租赁费的认定，被告移交原告商品、财产价值的认定；三、原、被告签订店面转让协议是否应当依法解除，被告是否应当返还原告店面转让费100,000元。 关于争议焦点一，原告谢峥荣转租店面未经房屋所有权人孙景权同意，被告高洁将其从房屋所有权人孙景权处租赁的店面转租给原告谢峥荣，与谢峥荣形成了店面转租合同民事法律关系，被告高洁为转租人，原告谢峥荣为次承租人，虽然被告高洁转租行为未经出租人孙景权同意，但因被告高洁与原告谢峥荣达成店面转让协议，是在被告高洁并未脱离与出租人孙景权租赁关系的情况下订立的，是双方的真实意思表示，因被告高洁未经出租人孙景权同意的转租行为，并不影响其与原告谢峥荣订立的《店面转让协议》的效力，被告高洁签订《店面转让协议》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。被告高洁主张店面转让协议内容违反《烟草专卖许可证管理办法》强制性规定而无效，因店面转让协议是对店面剩余租期、转让的设备、财产以及店面经营权转让的竞合，店面转让行为并不等同于买卖烟草专卖许可证，原告虽在取得店面经营权后未变更营业执照、烟草许可专卖以及食品流通许可证，但并不影响合同主要目的的实现，该店面转让协议合法有效，故被告高洁主张店面转让协议违反法律强制性规定而无效的辩解意见，本院不予支持。对于被告高洁辩称店面是原告与第三人签订转让协议的，被告仅是在转让协议上签字，被告对此未能提供证据证明，本院不予采信。 关于争议焦点二，被告高洁陈述其与店面所有人孙景权口头约定的最后租赁期限自2018年8月31日至2019年8月31日。被告主张于2018年12月下旬将店面交付原告，第三人表示认可，但原告主张以店面转让协议确定，转让协议载明原告于2019年1月14日支付转让费10万元且协议签订日期为2019年1月14日，对被告主张2018年12月下旬交付店面的辩解意见，本院不予采信。对于店面租赁结束日期，原告陈述2019年9月7日该店面被房屋所有权人孙景泉收回，第三人认可，被告认可2019年9月被收回，但被告未提供证据证实店面被收回具体时间，故本院认定原告实际经营店面期间自2019年1月14日至2019年9月7日即234天。店面转让协议第三条约定“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品货物和房屋装修等；营业设备全归原告所有”，应当认定185,000元转让费包括剩余租期的租赁费、商品、货物、设备及经营权。对于租赁期限234天的租赁费，按年租金40,000元计算，租赁期间租金计算为25,644元。对于商品、货物、设备，因被告未提供双方签字确认的转让店面移交财产、商品、设备的清单及价值，原告认可被告转让部分商品、货物价值共计10,000元，因被告未提供证据证实转让店面的财产价值6-7万元及其他设备、价值等，故本院认定被告向原告转让店面移交商品及货物价值为10,000元。 对于争议焦点三，原、被告签订的店面转让协议第六条约定“如被告未能协调原房屋所有权人与原告订立房屋租赁合同，被告应当退还原告向被告支付的全部款项”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告高洁未能协调原房屋所有权人孙景权与原告订立房屋租赁合同，被告高洁的行为致使原告不能实现继续租赁店面的合同目的，故原告要求解除店面转让协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 原、被告均明知该店面所有权不属于被告所有，房屋所有权人孙景权已于2019年9月7日收回房屋，导致合同目的无法实现，因被告高洁不能完成原告续签租赁合同的行为构成违约，按照双方店面转让协议约定被告高洁应当承担退还原告转让费的违约责任。民事行为过程中，行为人应当尽合理谨慎的义务。原告称其要求续签合同，被告不予配合导致未能续租，但原告亦未征得房屋所有人孙景权同意转租的下自行与被告签订店面转让协议，原告亦未尽到合理谨慎义务。本案中，原、被告签订店面转让协议时应当征得房屋所有权人的同意，对店面转让的租金、设备、财产、商品及价值应当进行明确约定。原、被告对此结果均负有过错，原告实际租赁经营店面234天，因原告负有过错，该租赁期间的租赁费25,644元及其认可转让价值10,000元的商品、货物应予以扣减，扣减后剩余转让费64,356元，被告高洁应退还原告谢峥荣店面转让费64,356元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百零七条，第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢峥荣与被告高洁签订的位于伊宁市××路店面转让协议书； 二、被告高洁于本判决生效之日起十日内退还原告谢峥荣店面转让费64,356元； 三、驳回原告谢峥荣的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告高洁负担704元，原告谢峥荣负担446元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员   聂  中  伟 二〇二〇年七月六日 法官助理   英卡尔 华西太 书  记  员   阿依努尔艾买提