呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终700号上诉人（原审被告）：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭2号楼西单元6楼东户。法定代表人：王郁郁,该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：高鑫，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨慧,女,无固定职业,住内蒙古自治区乌海市。委托诉讼代理人：张苏赫，慧聪律师事务所律师。上诉人内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）因与被上诉人杨慧房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。力挽公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判,驳回杨慧的诉讼请求。事实和理由：一、杨慧、力挽公司从未建立买卖合同法律关系。本案中,力挽公司从未与杨慧订立《商品房买卖合同》,杨慧并非通过“秀水华宸”售楼部购房,力挽公司所出售的房屋中没有杨慧的购房记录。另外，力挽公司出售房屋时开具的收据均为手写收据,从未开具过机打收据。故《秀水华宸认购协议书》不能约束力挽公司,对力挽公司不发生法律效力。二、力挽公司未收到杨慧的购房款，一审判决认定事实错误。本案中,杨慧未就其交付购房款的形式进行举证,不能因此认定杨慧已交付购房款,杨慧未完成举证责任。杨慧辩称，一审的认定正确，适用法律正确。涉案的房屋买卖合同即使是案外人提供的空白合同，但力挽公司对公章、财务章及法人印章没有提出异议，就是认可这是公司行为，应认为双方存在商品房买卖合同关系且杨慧已经履行了交费义务，合同成立并生效。至今力挽公司无法提供约定的房屋，已经构成违约。合同中已经明确约定所交款金额以甲方收款凭证为准，也就是说力挽公司任由案外人处理商品房买卖的事宜，基于此还是应以收据的金额确定房款的收取情况。杨慧向一审法院起诉请求：1、解除杨慧、力挽公司之间签订的《商品房买卖合同》；2、力挽公司向杨慧返还购房款15万元及利息，以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2015年5月17日起计算至实际付清为止。一审法院认定事实：2015年5月17日,杨慧(乙方)与力挽公司(甲方)签订《商品房买卖合同》一份,合同编号LWZ1202,房屋代码4880426,合同约定:杨慧购买力挽公司秀水华宸小区第9号楼西单元12层1202室房屋一套,面积约为104.97平方米,价款总计250000元,付款方式为分期付款,即“首付壹拾伍万元整,剩余尾款交房屋钥匙时付清全部”;力挽公司计划于2016年12月31日以前交付房屋;约定违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋,如逾期,由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金,如乙方提出退房,则甲方在收到乙方书面退房要求的三个月内将乙方已交的购房款退还乙方”。同日,力挽公司为杨慧出具收据一份,内容为:今收到杨慧交来购房款人民币(大写)壹拾伍万元整。上述合同由于秀水华宸小区第9号楼处于无法交付的状态,导致合同无法履行。一审法院认为，杨慧、力挽公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，但由于合同中的房屋至今尚不具备交付条件，导致合同无法履行，力挽公司已构成违约。故对杨慧要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持；对要求返还购房款15万元的诉讼请求，予以支持；对要求支付利息的诉讼请求，力挽公司应支付占用资金期间的利息，由于合同约定的违约金低于实际损失，一审法院按中国人民银行同期贷款利率进行调整，故对该项诉讼请求，予以支持（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年5月17日起计算至实际给付之日）；力挽公司辩解认为购房合同及收据不是力挽公司开具，力挽公司并未给杨慧开具过收据，力挽公司未收到过杨慧的购房款，且收据均以手写形式出具，从不给购房者出具机打的收据，对此，一审法院认为，《商品房买卖合同》即使系力挽公司向案外人李某提供的空白合同，《商品房买卖合同》落款处有力挽公司公章及法定代表人公章，且力挽公司向杨慧出具收据并盖有力挽公司财务专用章，力挽公司应对其所做出的行为承担相应的法律后果，且力挽公司的辩解主张缺乏相应证据佐证，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除杨慧与内蒙古力挽房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号LWZ1202,房屋代码4880426,房屋位置秀水华宸小区第9号楼西单元12层1202室,面积约为104.97平方米)。二、内蒙古力挽房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还杨慧购房款150000元及利息(以150000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率从2015年5月17日起计算至实际付清之日止)。如果未按本判决指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元,由内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，力挽公司陈述其至今未取得五证。本院认为，杨慧举证的《商品房买卖合同》及收据能够证明本案双方存在房屋买卖合同关系，力挽公司应当认定为案涉《商品房买卖合同》当事人。鉴于二审中力挽公司陈述其至今未取得五证，本案双方亦无证据证明案涉房屋取得包括预售许可证在内的五证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉《商品房买卖合同》应认定为无效合同。故杨慧主张解除《商品房买卖合同》的请求因合同自始无效不予支持。二审中，杨慧出示2015年5月17日由案外人刘某向李某账户转账43000元的建行转账明细、该日杨慧建行信用卡消费19000元银行明细、该日刘某建行信用卡消费24000元银行明细、该日刘某中国邮政储蓄银行信用卡交易15000元银行明细、该日杨慧中国邮政储蓄银行信用卡交易49000元银行明细，称以上5笔购房的银行记录共计15万元，转账时间均为2015年5月17日，其中4笔信用卡支出系通过POS机刷卡，收款人为呼和浩特市新城区领航者陶瓷经销部；力挽公司认可上述证据真实性，不认可证明的问题，认为收款方是呼和浩特市新城区领航者陶瓷经销部和李某，不是力挽公司收款账户，也未转到其法定代表人王郁郁名下账户；杨慧与刘某称其二人系夫妻关系，共同于力挽公司秀水华宸售楼部二楼交款。本院认为，杨慧出示的2015年5月17日支出15万元的上述证据，即使转账和信用卡交易的相对方账户不是力挽公司账户，但上述证据与盖有力挽公司财务专用章的载明2015年5月17日收到杨慧购房款15万元的收据相互印证，能够达到高度盖然性的证明标准，争议15万元购房款已真实支付的事实具备高度可能性，应予以确认。在合同无效的情况下，杨慧请求力挽公司返还购房款15万元及利息应当予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当之处应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3546号民事判决第二项；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2018）内0104民初3546号民事判决第一项；三、驳回杨慧的其他诉讼请求。一审案件受理费1650元、二审案件受理费3300元，均由内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白 雪 松审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼二〇二〇年七月二十二日（法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 王  昕