广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异89号 案外人：黄小龙，男，1963年2月5日出生，汉族，住湖北省石首市。 委托代理人：王维，广东广和〔顺德〕律师事务所律师。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路511号101－105房、513号301－304房、401、402、404房。 负责人：冯智敏，行长。 委托代理人：覃莉莉，广东正大方略律师事务所律师。 委托代理人：李燕妃，广东正大方略律师事务所实习人员。 被执行人：周世军，男，1970年11月1日出生，汉族，住广州市天河区。 委托代理人：李允豪，北京市盈科〔广州〕律师事务所律师。 委托代理人：罗广隆，北京市盈科〔广州〕律师事务所实习人员。 第三人：张继新，男，1966年6月10日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。 委托代理人：李静，广东晟晨律师事务所律师。 在本院执行申请执行人中国工商银行股份有限公司广州云山支行（以下简称工商银行云山支行）与被执行人周世军借款合同纠纷一案（执行案号：〔2019〕粤0111执11206号）中，案外人黄小龙就本院查封、拍卖位于广州市天河区科新路16号之一702房的强制执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行了听证。案外人黄小龙的委托代理人王维，申请执行人工商银行云山支行的委托代理人覃莉莉、李燕妃，被执行人周世军的委托代理人李允豪、罗广隆，第三人张继新的委托代理人宋珊、李静等均参加了听证。本案现已审查终结。 案外人黄小龙称，2008年6月26日，案外人黄小龙与第三人张继新签订了《商品房产转让合同》，约定第三人张继新将位于广州市天河区科新路16号之一702房转让给案外人黄小龙，以案外人向张继新支付部分购房款，再以张继新的名义向其按揭贷款银行支付余下按揭款的方式购买案涉702房；案外人黄小龙现已向张继新支付购房款150万元，案涉702房亦已由黄小龙受让；而案外人自签订案涉702房转让合同后就一直占有、使用该房屋至今，多年来涉及该房屋的按揭款均由案外人黄小龙转入第三人张继新的还贷款银行账户，且案涉702房的物业管理费、水电费也均由案外人黄小龙缴纳。但是，经案外人黄小龙多次向第三人张继新催促和要求，张继新却仍未履行协助办理案涉702房相关过户手续的义务，且第三人张继新在未征得案外人黄小龙的同意下，更将案涉702房过户给被执行人周世军。因被执行人周世军以案涉702房为抵押物向申请执行人工商银行云山支行贷款380万元后拖欠贷款未还，导致案涉702房被法院查封、拍卖。案外人黄小龙认为，案涉702房是由被执行人周世军介绍案外人黄小龙向第三人张继新购买的，被执行人周世军在明知该房产已转让给案外人黄小龙的情况下仍受让案涉702房，依法应认定非善意第三人，而第三人张继新明知案涉702房已出售给案外人黄小龙，仍隐瞒案外人黄小龙将该房产过户给被执行人周世军，这有可能给案外人黄小龙带来超过600万元的损失，已涉嫌诈骗。综上，根据《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，由于在人民法院查封案涉702房之前，案外人已就案涉702房签订了二手房买卖合同并合法占有使用该房屋至今，案外人在2013年之前也曾多次口头要求与第三人张继新及被执行人周世军协助办理案涉702房的过户手续，只是因当时的银行按揭款未全部支付完毕致暂时无法办理过户手续，而在2014年之后，案外人黄小龙则因限购政策（没有广州市本地户口以及相应的社保证明）无法办理案涉702房过户手续，故案涉702房实际仍应归案外人黄小龙所有。因此，案外人黄小龙现提起本执行异议，请求人民法院终止〔2019〕粤0111执11206号案对位于广州市天河区科新路16号之一702房进行的司法拍卖，并解除对该房屋的查封措施。 申请执行人工商银行云山支行称，申请执行人工商银行云山支行不同意案外人黄小龙的异议请求，请求法院驳回其异议请求。第一，申请执行人的债权及抵押权已经生效判决予以确认，法院查封、拍卖被执行人周世军名下位于广州市天河区科新路16号之一702房这一抵押房产合法有据。根据已生效的〔2019〕粤0111民初21160号民事判决，申请执行人工商银行云山支行对被执行人周世军享有债权，并对其名下的案涉702房享有抵押优先权。因被执行人周世军不拒履行生效判决，故申请执行人申请查封、拍卖案涉702房合法有据。第二，案外人黄小龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不足以排除强制执行，目前案外人黄小龙所提供的证据均无法证明其符合上述任何一个条件，故案外人黄小龙不足以享有排除法院强制执行的民事权益。关于案外人黄小龙与第三人张继新可能存在的债权债务关系与本案无关，被执行人周世军已经通过向申请执行人工商银行云山支行贷款而向第三人张继新购买了案涉702房，并将案涉702房登记在被执行人周世军名下，案外人黄小龙若认为第三人张继新侵犯其权益，可寻其他途径予以解决。综上，申请执行人工商银行云山支行的债权合法有效，有权申请法院强制执行案涉702房，案外人黄小龙要求停止拍卖案涉702房并解除查封措施，有损申请执行人工商银行云山支行的债权实现，且缺乏法律依据，故请求法院对案外人黄小龙的异议请求予以驳回。 被执行人周世军称，被执行人周世军不同意案外人黄小龙的异议请求，请求法院驳回其异议请求。被执行人周世军系涉案位于广州市天河区科新路16号之一702房的合法产权人，案外人黄小龙的异议理由不能成立，不足以排除案件的执行；且案外人黄小龙的异议理由也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，故恳请法院驳回案外人黄小龙的异议请求。 第三人张继新称，第三人张继新不同意案外人黄小龙的异议请求，请求法院驳回其异议请求。第三人张继新与案外人黄小龙确实曾就案涉702房签订了《商品房产转让合同》，但在合同签订后，由于案外人黄小龙未能按合同的约定支付购房款，基于案外人黄小龙拒不支付购房款已导致合同目的不能实现，故第三人张继新已解除了上述《商品房产转让合同》，并将案涉702房另转让给被执行人周世军，该行为属于合理处置第三人张继新名下财产的行为，不存在任何违约行为。因此，在本案中案外人黄小龙的异议请求不能排除对案涉702房的执行。 本院查明，原告工商银行云山支行与被告周世军借款合同纠纷一案，本院于2019年5月16日以〔2019〕粤0111民初21160号立案受理（案涉借款合同关系中所涉《个人购房借款/担保合同》〔编号：03602000862017二手贷0002008〕由贷款人工商银行云山支行与借款人〔抵押人〕周世军于2017年11月16日签订，合同约定的抵押担保物为周世军名下广州市天河区科新路16号之一702房）；案件审理过程中，原告工商银行云山支行向本院提出财产保全申请，要求对周世军名下价值3749228.78元的财产进行财产保全，本院经审查后于2019年6月19日作出〔2019〕粤0111民初21160号民事裁定，裁定查封、冻结周世军名下银行存款3749228.78元或其它等值财产；2019年6月19日，本院以〔2019〕粤0111执保1174号对上述财产保全立案执行。执行过程中，本院于2019年6月25日以〔2019〕粤0111民初21160号民事裁定书及〔2019〕粤0111执保1174号协助执行通知书首查封了被执行人周世军名下位于广州市天河区科新路16号之一702房。上述借款合同纠纷案经审理后，本院于2019年8月28日对该案作出〔2019〕粤0111民初21160号民事判决，在认定被告周世军以其名下所有的位于广州市天河区科新路16号之一702房提供涉案借款的抵押担保并办理了抵押登记等基础上，判令“一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告周世军签订的编号为03602000862017二手贷0002008的《个人购房借款/担保合同》于2019年6月25日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告周世军偿还原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款本金3630256.11元及利息、罚息（2019年6月25日前的利息、罚息按照编号为03602000862017二手贷0002008的《中国工商银行股份有限公司个人购房借款/担保合同》约定计付；自2019年6月26日起，利息及罚息的总额以尚欠借款3630256.11元为本金，按照上述合同约定的逾期罚息利率〔实际执行利率上浮50%〕，计付至上述借款清偿之日止，罚息部分不计算复利）；三、原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行就前述第二项判决所涉债权对处理被告周世军名下位于广州市天河区科新路16号之一702房（产权证书号粤〔2017〕广州市不动产权第02015148号）的抵押物房屋所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求”。上述民事判决于2019年9月17日发生法律效力后，因周世军没有履行生效民事判决确定的义务，根据工商银行云山支行的申请，本院于2019年11月13日以〔2019〕粤0111执11206号对该案立案执行（执行标的为3630256.11元，执行费用为38703元）。执行过程中，本院除继续对案涉702房的查封措施外，更于2019年12月6日作〔2019〕粤0111执11206号执行裁定，以被执行人至今均未履行生效法律文书确定的义务为由，裁定拍卖被执行人周世军名下位于广州市天河区科新路16号之一702房的房产以清偿债务等。 经查，据广州市规划和自然资源局于2020年6月19日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案位于广州市天河区科新路16号之一702房（房产登记号为2017登记字9458782号）的登记产权人为周世军（不动产权证书号：粤〔2017〕广州市不动产权第02015148号），占有部分为全部〔权属人〕，房屋所有权取得方式为购买，使用性质为居住用房，登记时间为2017年12月23日；该房屋的他项权利人包括工商银行云山支行（权利种类为抵押权，登记时间为2017年12月23日，债权数额为3800000元，他项案号为2017登记9458782，不动产义务人为周世军）及广州京信小额贷款有限公司（权利种类为抵押权，登记时间为2018年6月25日，债权数额为900000元，他项案号为2018登记8355381，不动产义务人为周世军）；另，在房产登记号为2017登记字9432761号的《广州市不动产登记查册表》中，案涉702房的登记产权人为张继新（不动产权证书号：粤〔2017〕广州市不动产权第02012686号），占有部分为全部〔权属人〕，房屋所有权取得方式为购买、析产，登记时间为2017年10月26日（登记附注：2017年12月19日周世军，中国工商银行股份有限公司广州云山支行申请持房产证抵押〔含涂销再抵押〕、转移或交换〔二手房免勘〕，2017登记字9458782号存案。2017年12月23日核准登记，2017登记字9458782号存案）；在房产登记号为2014登记字9365676号的《广州市不动产登记查册表》中，案涉702房的登记产权人为周香平（占有部分为共有〔权属人〕，权证号码为920245167号），张继新（占有部分为共有〔权属人〕，权证号码为920245168号），房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2014年12月30日（登记附注：2017年10月24日张继新申请析产，2017登记字9432761号存案）；在房产登记号为2008交登字1855093号的《广州市不动产登记查册表》中，案涉702房的登记产权人为周香平（占有部分为共有〔权属人〕，权证号码为7002415号），张继新（占有部分为共有〔权属人〕，权证号码为1672587号），房屋所有权取得方式为购买。 案外人黄小龙为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《商品房产转让合同》（该合同签约位置的“甲方〔签章〕代表：”处有“张继新”字样的签名并签有“2008年6月26日”字样、“乙方〔签章〕代表：”处有“黄小龙”字样的签名并签有“2008年6月26日”字样，合同的内容涉及乙方向甲方购买“广州市骏景花园骏鑫轩A座702房”、“商品房售价为150万元”等事宜）、收款收据、证明、银行存折、广东康景物业服务有限公司综合服务收据、发票、短信截图等材料。 本院认为，案外人黄小龙主张其对案涉位于广州市天河区科新路16号之一702房房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人黄小龙认为其已于2008年6月26日就购买案涉702房与第三人张继新（该房屋的原业主）签订《商品房产转让合同》，黄小龙已依照《商品房产转让合同》之约定向第三人张继新支付了案涉702房的全部购房款，并已长期实际占有、使用案涉702房，只是因案涉702房在2013年之前存在银行按揭款未全部支付完毕而在2014年之后案外人黄小龙又不符合限购政策等原因才导致房屋产权过户手续未能办理，后，第三人张继新及被执行人周世军更在明知案涉702房已出售给案外人黄小龙的情况下，恶意隐瞒案外人黄小龙将案涉702房过户给被执行人周世军，并据此申请法院终止对案涉702房进行的拍卖等强制执行措施。但由于案涉702房是登记在被执行人周世军名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉702房从2017年12月23日起的登记产权人即为被执行人周世军，其对房屋产权的占有部分为全部，据此已可以认定被执行人周世军系案涉702房的所有权人；由此，本院裁定查封被执行人周世军名下案涉702房，并在案件强制执行期间裁定拍卖案涉702房以偿还债务等执行行为，均于法有据，并无不当。同时，根据《广州市不动产登记查册表》反映，被执行人周世军于2017年就已将其名下案涉702房抵押给申请执行人工商银行云山支行，双方并办理了抵押登记手续，而作为本执行案的执行依据，〔2019〕粤0111民初21160号民事判决书也已裁决工商银行云山支行对处理周世军名下案涉702房所得的价款享有优先受偿权，由此可见，申请执行人工商银行云山支行对案涉702房本就依法享有对抗案外人的担保物权这一优先受偿权，故根据法律的相关规定，本院对案外人黄小龙就案涉702房提出的排除执行异议亦不予支持。 鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人黄小龙的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，结合申请执行人工商银行云山支行对案涉702房本就依法享有对抗案外人的优先受偿权，因此，案外人黄小龙就本院对案涉702房采取强制执行措施而提出的排除执行之异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人黄小龙的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  *** 审判员  贺 恒 审判员  高 静 二〇二〇年七月十日 书记员  罗颖欣