广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终2421号上诉人（原审被告、反诉原告）：林惠卿，女，1957年6月6日出生，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局，地址广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人林惠卿因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。林惠卿上诉请求：请求二审判令荔湾区住建局退还多收取的租金给林惠卿及补偿林惠卿阁楼费用10000元。事实和理由：一、关于涉案房屋，我没有交接过钥匙及另行加锁，我在一审庭审作答时，承认自己接受了钥匙和上锁这两项均是错误的。二、涉案房屋与邻居存在公用部位，没有进行划分容易与邻居产生纠纷，影响我方使用。三、涉案房屋的阁楼是我方维修重建的，虽然当时没有写申请报告，也不知要此手续，但在口头上向负责我地段的专管员反映过，并且我方自行解决处理好后也通知专管员前来看过，是没有问题的。我们做了的工作，荔湾区住建局一句没有申请报告就全盘否认，没有事实根据。四、至于欠缴租金的问题，因我方从未入住过，没有接收过入住钥匙，也不是我方上锁的，所以我方不能补缴欠租，反而是荔湾区住建局应退回多收的租金给我方。荔湾区住建局未提交书面答辩意见。荔湾区住建局于2019年8月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.要求解除荔湾区住建局与林惠卿之间关于涉案房屋的租赁关系，并要求林惠卿及共同使用人迁出该房屋，将该屋的使用权交还荔湾区住建局；2.要求林惠卿按照每月51.50元的标准，交付2014年1月至2019年7月的租金共67个月3450.50元，并支付至交还诉争房屋使用权之日止；3.本案诉讼费用由林惠卿承担。林惠卿提起反诉：要求荔湾区住建局退还多收的19个月租金及补偿林惠卿阁楼的费用10000元。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋是荔湾区住建局管理的直管公房。该房屋由荔湾区住建局出租给林惠卿作住宅使用，使用面积12.56平方米。租赁合同期限由2008年7月1日至2012年6月30日止，月租金为51.50元。林惠卿应依时交纳租金。逾期交付租金的；…如逾期3个月，荔湾区住建局有权终止合同并收回房屋…。林惠卿需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经荔湾区住建局书面同意并订立书面协议，且荔湾区住建局有权对工程进行监督…。该合同另约定承租人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，出租人有权解除合同并收回房屋；签订合同后，本人或配偶获得自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将房屋交回给出租人，逾期不交回的，视为违约。签订合同后，林惠卿继续使用上述房屋并交纳租金。上述合同期满后，双方没有续签合同，但林惠卿继续依合同约定的租金标准向荔湾区住建局交纳租金。2012年7月因房屋需要维修林惠卿迁离房屋。2013年12月23日房屋维修竣工，荔湾区住建局通知林惠卿回迁房屋居住。在2018年4月9日荔湾区住建局与林惠卿就林惠卿承租房屋进行核实，林惠卿确认其自有房屋并自2014年1月至今没有缴付租金给荔湾区住建局，荔湾区住建局多收维修期间1年的房屋租金。荔湾区住建局遂向一审法院提起诉讼。2019年8月28日一审法院向林惠卿送达起诉状副本。在一审庭审中，林惠卿确认自有产权房屋。林惠卿认为在2014年2月荔湾区住建局通知回迁办理钥匙交接时，发现回迁房屋与邻居的公共使用存在问题无法解决。林惠卿没有入住房屋，但林惠卿对回迁房屋另行加锁。林惠卿确认现房屋阁楼为水泥结构，原阁楼在2006年间加建的为木质结构。荔湾区住建局确认在房屋维修期间多扣林惠卿2013年1月-12月的租金，同意在林惠卿欠付的租金中抵销。荔湾区住建局认为房屋内的阁楼在1992年有记载，林惠卿陈述在2006年间重新修建没有记载。一审法院认为：荔湾区住建局与林惠卿签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。上述合同期满后，双方没有续签合同，但林惠卿继续使用案涉房屋，并依合同约定向荔湾区住建局交纳租金，荔湾区住建局对此也无异议，双方之间形成不定期租赁关系。对于林惠卿以涉案房屋维修后，林惠卿与邻居公共部位的使用没有划分容易产生纠纷为由，抗辩没有使用房屋不应该产生租金。根据荔湾区住建局与林惠卿双方在庭审中确认，林惠卿与荔湾区住建局办理涉案房屋钥匙移交并另行加锁。虽然林惠卿以与邻居的公用部位共同使用容易产生纠纷进行抗辩，林惠卿不能提供其使用公用部位与邻居产生纠纷的事实证据。如对公共部分的使用有争议，应通过荔湾区住建局及相关部门进行协调解决，不能构成不缴纳租金的理由。现林惠卿已经自有产权房屋，且双方的不定期租赁关系，荔湾区住建局随时可以解除合同。一审法院于2019年8月28日向林惠卿送达起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局与林惠卿关于解除涉案房屋的租赁时间为2019年8月28日。故荔湾区住建局要求解除与林惠卿关于涉案房屋的租赁关系及支付租金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于房屋维修期间的租金计算问题。因涉案房屋在2012年7月至2013年12月属维修期间，林惠卿没有实际使用。荔湾区住建局继续扣收林惠卿2013年1月-2013年12月期间的租金没有事实依据，林惠卿反诉要求荔湾区住建局退还2013年1月-2013年12月期间租金的诉讼请求，一审法院予以支持。荔湾区住建局一审庭审中当庭同意将多扣收林惠卿该部分租金，在2014年1月-2014年12月租金中抵销的意见，一审法院予以采纳。林惠卿没有提供证据证明2012年1月-7月没有使用涉案房屋，故林惠卿要求荔湾区住建局返还2012年1月-7月租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于林惠卿反诉要求荔湾区住建局支付多扣收租金利息的诉讼时效问题。荔湾区住建局认为林惠卿在2013年间发现荔湾区住建局多扣收租金后，从没有向荔湾区住建局主张权利，其现在向荔湾区住建局主张利息，已经超过法律规定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定。林惠卿上述反诉请求已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。对于林惠卿反诉要求荔湾区住建局补偿阁楼费用10000元的问题。根据租赁合同的约定，林惠卿在涉案房屋内进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经荔湾区住建局书面同意并订立书面协议。林惠卿一审庭审中当庭不能提供其在2006年涉案房屋内重新修建阁楼费用10000元及获得荔湾区住建局批准的证据，林惠卿对此应承担举证不能的责任。故林惠卿上述反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年11月27日作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与林惠卿关于涉案房屋的租赁关系于2019年8月28日解除。二、自本判决发生法律效力之日起30天内，林惠卿（及共同使用人）迁出涉案房屋，将房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，林惠卿一次性向广州市荔湾区住房和建设局支付自2015年1月起至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月51.5元计付）。自本判决发生法律效力次日起至林惠卿迁出之日止的租金，林惠卿按上述标准，逐月支付给广州市荔湾区住房和建设局。四、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。五、驳回林惠卿其他反诉请求。林惠卿如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由林惠卿负担40元，广州市荔湾区住房和建设局负担10元。本案反诉费36元，由广州市荔湾区住房和建设局负担10元，林惠卿负担26元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院经审查认为：本案中，荔湾区住建局将涉案房屋出租给林惠卿作为住宅使用，林惠卿按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾区住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾区住建局对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，林惠卿所提反诉亦属于涉案合同履行过程中引发的纠纷，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7125号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉及林惠卿的反诉。一审本诉案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局；反诉案件受理费36元，退还林惠卿。上诉人林惠卿预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年七月二十九日书记员  陈婷婷郭蔚琳