河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1941号原告（反诉被告）：郭鑫洁，女，汉族，1992年10月3日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：韩青山，河南恩达律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕永娟，女，汉族，1971年12月12日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李政，漯河市郾城区方圆法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）郭鑫洁诉被告（反诉原告）吕永娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法由审判员张昊适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郭鑫洁及其委托诉讼代理人韩青山、被告（反诉原告）吕永娟的委托诉讼代理人李政均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郭鑫洁诉称，2019年4月23日，原告与被告签订《门面房租赁合同》，约定被告将其拥有的坐落于舟山路与辽河路北50米新城财富庄园L座2-4号给乙方用于经营，面积为226.7㎡，租期一年，从2019年5月1日起至2020年5月1日止，年租金80000元。合同生效后，2019年12月底，原告经被告同意将该店改为构生态熟食店。因新冠肺炎疫情原因，原告根据国家规定及漯河市人民政府的要求关闭了该店。合同届满前，原告根据河南省及漯河市政府关于应对疫情影响的相关政策文件精神与被告多次协商，要求延长租赁合同，被告不但不予减免或延长合同期限，反而在原告试营业期间将房屋上锁导致原告无法经营，致使原告承受巨大的装修、房租、员工工资和经营损失。为维护原告的合法权益，依据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，特向贵院起诉，请求：1、解除原、被告双方签订的《门面房租赁合同》；2、被告退还因疫情导致2020年1月1日至3月31日之间房租合同无法履行期间房租20000元；3、被告赔偿乙方装修60562.19元、收银6900元、不锈钢墙面和桌面1000元、工人工资10138.3元，合计78600.49元；4、被告分摊因疫情和被告给门面上锁导致转让费损失15000元；5、被告返还押金5000元；6、被告承担锁门之后的房屋租金损失；7、被告承担本案诉讼费用。被告吕永娟辩称，1、双方所签订的门面房租赁合同到2020年5月1日租赁期限已届满，双方没有续签新的租赁合同，在商谈期间，均已明确不再租赁，故双方所签订的租赁合同已经自动解除，原告应当及时将租赁房屋返还给答辩人。但原告既不缴纳下一年度租金，也不返还租赁物，且将答辩人的门面房一直占用。至2020年5月14日，答辩人无奈，在原告锁着的门面房上加了一把锁，目的是督促原告返还租赁物。这也是答辩人在无奈的情形下采取的合理手段，答辩人也仅仅锁门几天就将锁去掉。现在原告将屋内的大部分物品已搬离，留下一小部分物品占着房屋不予返还，同时原告将房内地板挖的一道排水沟和损毁的防盗窗也未恢复原状，致使答辩人房屋至今无法对外出租，已给答辩人造成了一定的经济损失，对此，答辩人保留追究原告这部分责任的权利；2、双方的租赁期限已届满，在双方未达成新的续租合同情况下，原告无权单方要求延长租赁合同，任何人也无权要求答辩人必须出租自己的门面房。综合以上事实，不是答辩人侵犯了原告的合法权益，而是原告强占答辩人的房屋拒不按时返还，侵犯了答辩人的合法权益。原告的诉讼请求，无任何事实和法律依据，请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告吕永娟反诉称，2019年4月23日，吕永娟将位于舟山路与辽河路北50米新城财富广场L座2-4号门面房出租给郭鑫洁用于经营，双方签订了《门面房租赁合同》，租期从2019年5月1日起至2020年5月1日止。合同到期后，双方多次交流沟通未能达成新的意向，郭鑫洁既不交房，也不缴纳下一年租金，而是留置一部分物品占用着房屋至今不交还，并且房屋内所挖的排水沟和损坏的防盗窗也不予以恢复，为维护反诉原告的合法权益，特依法提起反诉，请求判令：1、反诉被告将租赁反诉原告的房屋予以返还，并将房屋内所挖的排水沟及损坏的防盗窗恢复原状；2、反诉被告支付反诉原告逾期腾房占有使用费12045元（从2020年5月2日至2020年6月24日，每日219元，占有使用费应计算至房屋实际交付日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告郭鑫洁辩称，1、被告反诉的返还房屋不成立，自2020年5月2日起，案涉房屋一直在被告控制之下，被告在该房门前张贴三张门面出租告示并留下联系方式，并一度将房屋上锁导致原告无法正常与被告协商搬迁；2、被告反诉的排水沟只是房屋的一个角落，属于装修的一部分，对案涉房屋的主体和结构无任何影响。装修期间被告未提出任何异议；3、所谓的防盗窗损坏无任何事实，因为我们承接的房屋到现在我们对防盗窗未作任何处理和损坏。防盗窗一直保持着承接之前的状态；4、原告要求支付逾期腾房占有使用费无事实和法律依据。首先自5月份以来，该房屋一直在被告控制之下，我们并未继续占用房屋继续经营，我们搬迁完毕后通知被告所剩余的货柜等属于装修的一部分。搬迁后没有任何价值，留下来能提升房屋的品位。所以不存在逾期腾房占有房屋一说。原告无法进入涉案房屋，被告未明确对剩余物品的态度，所以我们考虑到留下对房屋价值有益，所以我们通知被告不再清理，由被告处理。退一步讲，假设原告未搬迁完的东西影响了房屋出租，被告应通知原告或自行将剩余物品腾空处理，他可以向原告主张腾房和处置的费用，避免房屋空置损失的扩大。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及庭审情况，本院确认本案事实如下：2019年4月23日，吕永娟（甲方）与郭鑫洁（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，吕永娟将其拥有的位于舟山路与辽河路北50米新城财富广场L座2-4号门面房出租给郭鑫洁用于经营，租赁期限为2019年5月1日至2020年5月1日，年租金总额为80000元，租房押金为5000元。合同第三条约定乙方应提前一个月缴纳下一年的租金，第五条第一款第一项约定，乙方未按约定期限交付租金，超过10天以上的，甲方有权解除合同。受新冠肺炎疫情影响，郭鑫洁关闭了其承租门面房从事的经营活动。合同期限届满后，因在房租减免、延长租赁期限等事宜双方未能协商一致，至2020年5月25日，郭鑫洁将案涉出租房内的大部分物品搬离。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。因合同约定的租赁期限为2019年5月1日起至2020年5月1日止，且双方在合同期限届满前后就继续租赁一事上未能协商一致，故双方签订的房屋租赁合同在合同期限届满后已自动终止，郭鑫洁诉请解除双方签订的房屋租赁合同无法律依据，本院不予支持；合同终止后，吕永娟继续占有郭鑫洁房屋押金5000元无法律依据，应当予以返还。关于郭鑫洁要求退还房租20000元的诉请，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括郭鑫洁经营的“构生态熟食店”，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。根据公平原则及相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定吕永娟对郭鑫洁2月至4月期间的租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金10000元（80000元/年÷12个月×1.5个月＝10000元）。关于郭鑫洁要求赔偿装修费用、收银、不锈钢墙面桌面、工人工资共计78600.49元、转让费损失15000元以及租金损失的诉请，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”郭鑫洁提交的证据无法证明其实际损失，也无法证明其损失系吕永娟导致，故郭鑫洁的上述主张缺乏证据支持，本院不予支持。关于吕永娟要求郭鑫洁返还房屋并将案涉房屋排水沟、防盗窗恢复原状的诉请，原、被告签订的房屋租赁合同因履行期限届满而终止，郭鑫洁应当将案涉房屋内由其所有的物品搬离并将房屋返还给吕永娟，故吕永娟要求郭鑫洁返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持；庭审中，郭鑫洁主张排水沟系装修的一部分，且对房屋主体结构无影响，装修期间，吕永娟也未提出异议，本院予以采纳，故吕永娟要求郭鑫洁将案涉房屋内排水沟恢复原状的诉请，本院不予支持。关于将防盗窗恢复原状的诉请，庭审中，郭鑫洁主张自租赁房屋之时至今未对案涉房屋内的防盗窗作任何处理和损坏，吕永娟也未提交证据证明郭鑫洁存在损坏防盗窗的事实，故吕永娟要求郭鑫洁将案涉房屋内的防盗窗恢复原状的诉请，本院不予支持。关于吕永娟要求郭鑫洁支付逾期腾房占有使用费的诉请，原、被告签订的房屋租赁合同期限为2019年5月1日起至2020年5月1日止，因合同履行期限已经届满且双方就继续承租房屋一事未达成一致，故郭鑫洁应当于2020年5月2日搬离案涉房屋，其继续占有房屋系对吕永娟的侵权行为，故吕永娟要求郭鑫洁支付逾期腾房占有使用费用的诉请于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，截至2020年5月25日郭鑫洁已经将案涉出租房内的大部分物品搬离，仅留下极少一部分物品在出租房内，为防止损失的进一步扩大，吕永娟应当及时通知郭鑫洁将下余物品搬离，在对方不配合的情况下其也应当自行将剩余物品搬离并可以向郭鑫洁主张相关费用。作为出租人，吕永娟未采取措施避免损失的进一步扩大，其要求郭鑫洁支付2020年5月25日以后逾期腾房占有使用费的诉请，本院不予支持，故郭鑫洁应当向吕永娟支付2020年5月2日至2020年5月25日期间的逾期腾房占有使用费5260.27元（80000元/年÷365天×24天＝5260.27元）综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕永娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭鑫洁返还租金10000元；二、被告（反诉原告）吕永娟于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭鑫洁返还租房押金5000元；三、原告（反诉被告）郭鑫洁于本判决生效之日起三日内将坐落于漯河市郾城区舟山路与辽河路北50米新城财富广场L座2-4号返还给被告（反诉原告）吕永娟；四、原告（反诉被告）郭鑫洁于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吕永娟支付逾期腾房占有使用费5260.27元。五、驳回原告（反诉被告）郭鑫洁的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吕永娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取1760元，由原告（反诉被告）郭鑫洁负担1560元，被告（反诉原告）吕永娟负担200元；本案反诉费减半收取50元，由被告（反诉原告）吕永娟负担30元，原告（反诉被告）郭鑫洁负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审判员 张 昊二〇二〇年七月三十日书记员 刘超营