上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6480号上诉人（原审被告）：曲妍婷，女，1976年4月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：潘正军，上海达尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海御境物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇笋南路189号1567室。法定代表人：宋建芳，董事长。委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙万松，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人曲妍婷因与被上诉人上海御境物业管理有限公司（以下简称御境物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曲妍婷及其委托诉讼代理人潘正军，被上诉人御境物业公司之委托诉讼代理人李瑶瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲妍婷上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按照每月每平方米人民币（以下同）0.75元的标准支付被上诉人2017年1月至2018年12月的物业管理费。事实和理由：一、物业管理是服务行业，应当遵循按质论价、按量论价、对价支付的原则。本案中，双方约定的物业服务收费标准为2.50元每月每平方米，一审判决对该费用作出了认定，被上诉人未能提供收费分项标准的物业服务，被上诉人认可分项收费是沿用上家物业公司的收费标准，那么相应的服务标准也应按上家物业公司的标准，故应当认定为综合0.40元、保洁0.30元、秩序0.50元、绿化0.40元、公共部位0.30元、弱电0.20元、照明0.20元、水景0.20元，针对分项收费标准被上诉人本应全面履行服务义务，但实际物业管理服务中，根据上诉人一审提供的材料可以反映保安只有三名且均为70岁以下的退休人员、保洁一名，陌生人员随意进出、小区内无保安巡逻、公共区域无人打扫，对于业主的报修未能配备相关管理和维修人员，电子围栏等安防设施设备、照明路灯等弱电系统及监控均瘫痪，小区绿化无人维护，景观河给排水系统损坏，以上情况致使上诉人等小区其他业主的生命及财产受到严重威胁；二、被上诉人提供的管理服务义务远远未达到合同约定的标准，按照物业服务合同权利义务相一致原则，被上诉人提供的服务远远低于合同约定的服务标准，而一审判决远远高出了被上诉人所提供的服务标准，上诉人认为法院判决应当针对上述八项分项收费标准释明被上诉人提供了哪些服务、收取多少服务费；三、根据被上诉人提供的情况报告，即使能够证明其在接手小区时已经存在诸多问题，但被上诉人接手后对该些问题视而不见，采取了不作为的态度，致使情况越来越严重。涉案小区房屋从2009年开始出售时就是2.50元每月每平方米的物业费标准，法律规定的补救措施被上诉人没有能力进行，所以上诉人只能要求以物业费打折的方式来主张权利。综上，请求支持上诉人的上诉请求。御境物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审庭审中及被上诉人一审提供的书面意见从未认可过沿用上家物业公司的分项收费标准；一审中被上诉人提供过相应证据以证明上诉人反映的问题在被上诉人入驻接管时就已存在，上诉人提出的应维修部分需经业主委员会同意后才能动用维修基金，但业委会尚未成立、被上诉人无法代行相应职权，被上诉人已经向街道办事处上报过本小区的情况；被上诉人前一年度在小区内收取的物业费不足10万元，安保人员的社保工资等就已经基本覆盖，在大部分业主没有支付物业费的情况下被上诉人享有抗辩权；一审判决并没有对上诉人的证据所论述服务瑕疵内容予以采纳，故上诉人主张调降的依据并不存在。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。御境物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曲妍婷支付御境物业公司自2017年1月至2018年12月的物业管理费人民币12,855.12元；2.诉讼费由曲妍婷承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，御境物业公司和开发商上海A有限公司（以下简称A公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由御境物业公司对坐落于本区XX镇XX路XX弄的XX二期提供物业服务，收费标准为：别墅2.50元/月/平方米，物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，合同期限自2016年5月1日起至2019年4月30日止。该合同第五条约定：“乙方提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八；”但对该合同附件，御境物业公司均未提供。该合同对物业费收费分项标准一栏空白，御境物业公司认为分项收费是沿用上家物业公司的收费标准。一审另查明，XX二期原由案外人上海B有限公司（以下简称B公司）提供物业服务，自2016年5月16日开始交接给御境物业公司。交接当日，御境物业公司与A公司、B公司共同出具了《关于御境物业与新房物业交接工作中对于现存问题的情况报告》，该报告载明：“1.道闸等安防设施设备系统损坏，监控系统、电子围栏以及三方通话都已损坏，形同虚设。2.路灯线路损坏，部分灯杆锈蚀倒状，地下地缆无法正常运行。3.污水管、雨水管网排水不畅……4.绿化已有多时失修、杂草丛生……”。一审审理中，曲妍婷提供了2010年1月1日A公司和B公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定XX小区由B公司提供物业服务，收费标准为别墅2.50元/月/平方米。该合同附件对物业服务标准、各单项收费标准作了约定，其中收费标准为综合0.40元、保洁0.30元、秩序0.50元、绿化0.40元、公共部位0.30元、弱电0.20元、照明0.20元、水景0.20元；该附件中约定保安员10名、保洁员2名，其中保安人员中45周岁以下人员占总数的40%以上、身体健康、工作认真负责并定期接受专业培训等。庭审中，御境物业公司认可现在小区有保安员3人，是年龄70岁以下的退休人员，保洁是1人，保安、保洁人数减少的原因是业主不交物业费，公司无法运转；当初御境物业公司接手该小区时安防设施、照明路灯、监控等就是这个状态。一审另确认，曲妍婷系XX镇XX路XX弄XX苑XX号房屋的业主，建筑面积为214.25平方米。因曲妍婷未支付2017年1月至2018年12月的物业费，故御境物业公司诉至一审法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。御境物业公司作为XX的物业管理服务企业，应当按照合同约定全面履行物业管理服务义务。根据物业服务合同的约定，御境物业公司负有对物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护、公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护等。在本案审理中，作为业主的曲妍婷对御境物业公司提供的物业服务提出了保安、保洁人员减少、小区大门敞开，陌生人员随意进出、小区内无保安巡逻、公共区域无人打扫、安防设施、照明路灯、监控瘫痪、小区绿化无人管理、维护等方面的问题，御境物业公司在审理中认可保安、保洁人员减少外，对其余问题予以否认，御境物业公司为此提供了部分垃圾房登记台账、物业防汛检查汇总表、交接班日志、外来车辆出入登记簿、业主报修登记簿等工作台账以证明其提供了符合物业服务合同约定的服务。一审法院认为，针对曲妍婷提出的御境物业公司物业服务不到位的情况，御境物业公司提供的工作台账存在不能全面、客观的反映其物业服务实际的情况，并且对照物业服务合同约定的御境物业公司应当提供的物业服务的内容和标准，御境物业公司提供的工作台账亦不足以证明其在2017年1月至2018年12月期间全面履行了物业服务合同约定的义务。据此，御境物业公司要求曲妍婷按照物业服务合同约定的标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。一审法院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，对曲妍婷应当支付的2017年1月至2018年12月物业服务费酌情予以调整为8,998.50元。一审法院判决：曲妍婷于判决生效之日起十日内支付上海御境物业管理有限公司自2017年1月起至2018年12月止的物业管理服务费8,998.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元，由上海御境物业管理有限公司负担35元，由曲妍婷负担25元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，被上诉人自2016年6月起为涉案房屋所在小区提供物业管理服务至今，故被上诉人有权要求包括上诉人在内的不动产权利人按物业服务合同约定的标准计付费用。上诉人主张按照《XX（二期）前期物业服务合同》约定的物业服务分项标准调低物业管理费，鉴于被上诉人并非该合同相对方，且被上诉人一审中表明并无分项明细构成，故上诉人的相应主张，缺乏依据，本院不予支持。上诉人对被上诉人的服务质量有异议，应另行主张，不能成为拒付物业管理服务费的理由。一审法院考虑到本案的实际情况，已对被上诉人主张的物业服务费酌情调整，尚属合理，本院予以认可。本院需指出的是，业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用的义务；物业管理的本质是物业服务，物业管理企业应充分保障业主利益，在收取上诉人交纳的物业管理服务费的同时提供与其收费标准相符的服务内容，诚信履约。综上所述，上诉人曲妍婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人曲妍婷负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇二〇年七月十日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……