浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初631号 原告：张瑜，女，1981年9月17日出生，汉族，住宁波市江北区。 原告：许宏武，男，1976年9月21日出生，汉族，住宁波市象山县。 两原告共同的委托诉讼代理人：张亚振，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：绿地控股集团宁波江北置业有限公司（统一社会信用代码：91330200058268122M）。住所地：宁波市江北区新都路85号。 法定代表人：潘春军该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽萍，女，该公司工作人员。 原告张瑜、许宏武诉被告绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑜、许宏武的诉讼代理人张亚振，被告绿地公司的诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 张瑜、许宏武向本院提出诉讼请求：1.判令被告因拆除原告所处楼幢围墙赔偿原告50000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议一份，约定原告购买被告开发的云玺新里10幢502号房屋，该商品房为跃层式，总共六层，地下一层。该小区用地面积65159平方米，绿地率为30%。原告房屋的建筑面积为142.63平方米，单价为每平方米27598.58元，总价款为3936385元。原告以银行按揭方式付款，款项已全额支付给被告。被告于2019年2月20日通知原告收房，原告发现被告所交楼房与样板房及宣传册所示不同。原告认为，首先，根据被告提供的样板房、宣传册、沙盘显示，涉案房屋一楼外墙系实体围墙，该围墙的存在，是被告所开发楼盘与其他楼盘的最大区别，具有最显著的差异性，对原告是否购买涉案房屋产生重大影响，此种宣传根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第三条之规定，应当视为要约，此外，原告在签订商品房买卖合同后多次实地参观所购买的房屋，实体围墙已经建造，不仅仅是宣传资料。其次，从安全性上来讲，一楼实体围墙的建设使得整幢楼房住户处于一个较为封闭、独立的供本幢全体业主使用的私人空间，在实体围墙拆除改为绿篱后，本幢业主和本小区其他业主均可在此范围内活动，对本幢业主私人生活造成不利影响，同时，根据实体围墙和绿篱的特性以及实际情况，绿篱的安全性低于实体围墙。第三，被告拆除实体围墙的本意在于使一楼的“私家花园”变为整个小区的公共绿化区域，从而提高小区的绿化率。但是，整改后的“私家花园”仍为一楼业主独享之私家院落，极大地损害了原告的权益。最后，据原告了解，仅因实体围墙的拆除，被告赔偿了涉案小区叠墅一楼业主50万元左右款项，本身已证明了实体围墙存在与否对一楼业主有巨大影响。综上，被告对涉案小区一楼实体围墙在交付前拆除后更换为绿篱、矮墙隔离，构成违约，且已造成原告损失，因原告的损失无法评估，故应当按照房屋总价款的1%—2%酌情计付。审理中，两原告将第1项诉讼请求变更为判令被告因拆除原告所处楼幢围墙赔偿原告200000元。 绿地公司辩称：两原告要求被告赔偿围墙拆除损失之诉请，缺乏合同和法律上的依据。理由如下：1.双方在合同中并未对围墙具体问题进行约定，比如对该围墙的用材、规格、标准等必要事宜均未约定，并且《商品房买卖合同》及其补充协议第十二条第9款约定被告任何形式的广告、宣传资料、楼书、模型、样板房、图纸、照片等不作为要约，即双方通过直接约定的方式排除了宣传资料作为合同的组成部分，本案不存在可适用商品房买卖合同司法解释第三条的条件。退一步讲，即便本案可适用前述解释，涉案小区的沙盘等资料也不构成要约。根据前述司法解释的规定，构成要约需要满足两个条件：一是对房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定；二是必须对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。本案中关于围墙的问题，并不满足前述两个条件。首先，目前并无充分证据证明被告在宣传过程中承诺对涉案小区一层设置实体围墙，且对于围墙的用材、规格等也不明确，故不满足前述第一个条件。其次，商品房定价是由开发商根据开发的品牌、商品房的位置、环境、楼层、户型等诸多因素确定，所有商品房采用“一房一价”，而一层花园的隔离到底是采用实体围墙还是绿篱形式，无论是对五楼买受人订立合同还是开发商确定价格均不存在任何实质影响，即不满足前述第二个条件。2.原告作为五楼业主，无论采取实体围墙还是绿篱形式作为隔断对其安全性和私密性均并无实质性影响，相反，从安全性角度讲，采取绿篱隔离相较于实体围墙减少了盗贼等不法分子攀爬的可能性，对中、上叠业主更为有利。从美观层面上看，相比实体围墙，绿篱的设计提升了整个小区的绿化程度。3.涉案小区已经通过规划部门专项验收，符合规范要求，不存在原告所称未经规划部门批准，擅自拆除围墙的说法，也不存在原告所称整体品质下降、价值严重贬损的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.原告提交了小区总平面图一份，用以证明涉案房屋在规划设计备案时原告所在楼幢一楼由实体围墙围绕的事实。经质证，被告对该份证据的真实性有异议，认为即使该证据真实，亦无法体现规划设计备案时原告所在楼幢一楼的围墙系实体围墙。为此，原告补充提供从宁波市城市建设档案馆调取的小区总平面图一份，与原告提供的小区总平面图缩印件一致，本院对该组证据的真实性予以认定，但仅从该图纸中无法看出原告所在楼幢一楼的围墙系实体围墙，对于该组证据的证明对象，本院不予认定。 2.原告提交了网络信息截图、照片、《关于天水家园以北地段冯家安置房南侧地块5#-18#建筑底层围墙整改事宜的说明》一组，用以证明涉案叠墅一楼院墙先建后拆的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但对于涉案房屋所在项目在预售展示的沙盘中显示一楼有墙体隔离、涉案叠墅一楼院墙先建后拆的事实无异议，并陈述实体围墙建成的时间为2018年6、7月，拆除的时间为2018年年底至2019年年初。由于该组证据中的网络信息截图属于电子数据证据，原告在庭审中未提供该组证据的载体，在被告予以否认的情况下，本院对该组证据的形式真实性不予认定；对于照片，本院于2020年5月12日组织双方当事人对涉案小区进行了现场勘验，勘验的情况与原告提供的围墙整改后的照片一致，故对于该部分照片的真实性本院予以认定；对于《关于天水家园以北地段冯家安置房南侧地块5#-18#建筑底层围墙整改事宜的说明》，本院依职权至宁波市规划局江北分局对该份证据进行核实，经核实，该份证据确系被告提交给宁波市规划局江北分局，故对于该份证据的真实性，本院予以认定；对于该组证据的证明对象因被告予以认可，本院予以认定。 3.原告提供了《关于东方公馆项目5#-8#楼顶烟道设计变更通知函》一份，用以证明涉案小区不止存在一处整改的事实。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告未提供原件以供核对，且该份证据与原告的诉请没有任何关联。本院认为变更通知函既非针对涉案楼幢亦与原告的诉请无关联，故对于该证据的关联性不予认定。 4.原告提供二手房销售网站房价信息一组，用以证明由于实体围墙拆除对云玺新里叠墅的出售价格产生不利影响的事实。经质证，被告对于该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告认为原告仅提供了图片复印件，对其真实性不予认可，即使是真实的，其中载明的价格以及涨幅变动也仅仅是第三方平台单方面出具的数据，样本采集、数据获取、计算方式等均无从得知，且涉案房屋价格受市场因素、面积、楼层、位置等多种因素影响，难以从涉案房屋市场价格的变化直接判断围墙拆除对房屋价格（尤其是中、上叠房屋的价格）是否存在不利影响以及影响程度，故对于原告的证明目的不予认可。同时，被告提供二手房销售网站房价信息一组，用以证明涉案小区房屋未发生价值贬损的情形。本院认为，原、被告在不同时间、不同网站并非针对同一房产所进行的查询，在结果上必然存在差异，故双方提供的该组证据均不具有客观性；从证明对象上看，从该组证据中均无法看出实体围墙拆除对涉案小区房屋价格是否存在影响以及影响程度，故对于该两份证据的证明对象，本院均不予认定。 根据原、被告的陈述及对上述证据的认证情况，本院认定事实如下： 两原告与被告于2018年4月30日签订合同编号为2017003600230的《商品房买卖合同》及其补充协议一份，约定两原告购买被告开发的云玺新里10幢502室商品房一套，该商品房位于第5，跃5，跃+1-5层，建筑面积为142.63平方米，单价为每平方米27598.58元，总价款为3936385元。合同附件八补充协议第十二条第9项约定，合同附件和补充协议均为本商品房买卖合同不可缺少的组成部分，具有同等法律效力。除此之外，其他任何形式的广告、宣传资料、楼书、模型、样板房、图纸、照片等资料（包括但不限于景观中水系、绿地或景观硬景、软景的位置等）仅供买受人了解本项目参考之用，不作为要约，上述内容若与本合同及附件、补充协议的内容不一致的，以本合同及附件、补充协议为准，本合同及附件、补充协议没有约定的以出卖人实际交付为准。 合同签订后，两原告付清了全部房款。2019年2月18日，被告向原告发出了交房通知，2019年4月21日，原告张瑜前往被告处办理了房屋交接手续。 涉案房屋所在项目在预售展示的沙盘中显示一楼有墙体隔离，被告在施工过程中将该部分墙体做成实体围墙，后在房屋交付前将实体围墙拆除，更换成矮墙加绿篱隔离。2019年1月14日，该项目经宁波市规划局核实，具备竣工规划确认条件，宁波市规划局为其颁发了建设工程规划核实确认书。2019年2月15日，涉案项目经竣工验收合格，并于2019年2月17日通过备案。 2018年12月20日，被告向宁波市规划局江北分局提交《关于天水家园以北地段冯家安置房南侧地块5#-18#建筑底层围墙整改事宜的说明》，载明：“建设过程中，由于我司存在对已批准的相关图纸法定性、严肃性、权威性认知偏差，单方面深化了《建设工程规划许可证》附图等图纸的局部设计内容，出现了在5#-18#建筑底层建设实体围墙的错误……后续，为顺利推进项目建设，尽快具备竣工、交付条件，我司将严格落实相关职能部门要求，认真积极做好围墙整改工作……”。 本院认为，双方的争议焦点为被告对涉案小区一楼实体围墙在交付前拆除后更换为绿篱、矮墙隔离，是否构成违约，是否造成原告损失。首先，关于被告在销售时提供的围墙宣传资料及围墙的建成行为是否构成要约。商品房买卖合同司法解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，原、被告通过《商品房买卖合同》补充协议第十二条第9项的约定排除了宣传资料作为合同的组成部分，原告据此提出《商品房买卖合同》及其补充协议的内容是由被告单方事先制定的，原告对于合同条款无法进行任何的协商，按照法律规定，属于格式合同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议确实是根据被告提供的格式样本签订，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。从诉争条款的内容上看的确对被告更为有利，但该争议条款本身尚不足以认定存在免除了被告的责任和排除了原告的主要权利的情形，故对原告的该项意见，本院不予采纳。故本案中，根据双方约定，被告在沙盘及效果图中关于围墙的宣传不构成要约，至于在施工过程中被告曾建起过实体围墙，现未有证据表明原、被告在签订《商品房买卖合同》时实体围墙就已经建成，根据被告的陈述，围墙的建成时间为2018年6、7月份，晚于合同签订时间，故该围墙的建成行为亦不构成要约，一楼是以实体围墙还是绿篱隔离应以实际交付为准。其次，关于实体围墙拆除是否对原告产生重大影响，原告虽主张实体围墙的拆除对商品房买卖合同的订立及价格的确定均有重大影响，但并未提供充足的证据予以证明，对原告来说，涉案房屋无论是采用围墙隔离还是绿篱隔离，均不会改变原告所购买的房屋为叠墅的性质。此外，被告将一楼周边的实体围墙拆除，更换成绿篱隔离，一楼围墙内的绿化区域的性质亦未改变，仍为整个小区的公共绿化区域，且视野更为开阔通透，对于原告而言并无不利，而原告提出的小区档次降低，品质下降、安全性降低及房屋价值贬损的主张，原告未提交确切证据，且商品房价格变化受市场因素等多种因素影响，难以从涉案房屋市场价格的变化直接判断实体围墙拆除对房屋价格是否存在不利影响。最后，关于对一楼业主的赔偿，原告在庭审中提出因实体围墙拆除，被告对叠墅一楼业主进行了赔偿，被告予以否认，原告未能进一步提供证据对其主张的事实进行证明，故对于该事实本院不予认定。退一步讲，实体围墙拆除与否主要对一楼业主能否拥有较为隐蔽的院落空间存在较大影响，即使被告对一楼业主进行了赔偿，亦不能据此推定被告对小区内中、上叠的业主负有赔偿责任。综上，本院认为原告以被告拆除实体围墙为由要求被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告张瑜、许宏武的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告张瑜、许宏武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王玮瑶 二〇二〇年七月十五日 书记员  李丹阳 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。