上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0110执异134号案外人：上海天奥电梯销售有限公司，住所地上海市杨浦区国权路XXX号XXX室。法定代表人：薄建林，执行董事。委托诉讼代理人：姜正彬，江苏苏州湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政轩，江苏苏州湾律师事务所实习律师。申请执行人：上海新丽装饰工程有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：顾伟文，董事长。委托诉讼代理人：施美。被执行人：上海上风科盛投资有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈继谨，执行董事。委托诉讼代理人：徐珠铭。在本院执行(2015)杨执字第1477号申请执行人上海新丽装饰工程有限公司(以下简称新丽公司)与被执行人上海上风科盛投资有限公司(以下简称上风公司)装饰装修合同纠纷一案中，本院查封了登记在被执行人上风公司名下的上海市杨浦区国权路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，现案外人上海天奥电梯销售有限公司(以下简称天奥公司)以对系争房屋享有实体权利为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人天奥公司称，案外人于2011年7月29日与被执行人上风公司就买卖系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》。在合同签订后，案外人按某向被执行人支付了全部购房款并已经履行完税手续，被执行人也将系争房屋交付案外人。当案外人拟某某系争房屋过户手续时，却发现系争房屋已相继被上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)及本院司法查封，二中院的查封为首轮正式查封。为此案外人已向二中院提出执行异议申请，请求解除对系争房屋的查封。现案外人向本院提出申请，请求中止执行系争房屋。申请执行人新丽公司称，案外人天奥公司根据最高人民法院制作的民事判决书申请执行异议。最高人民法院未通知申请执行人参加相关案件审理，申请执行人实质上丧失了答辩权，因此申请执行人对该案认定事实不予认可。案外人未于合同约定时间办理系争房屋过户登记，迟至系争房屋被查封前，仍未办理，怠于行使权利，系争房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。故请求法院驳回案外人申请请求。被执行人上风公司称，同意案外人天奥公司的申请请求。本院查明，新丽公司诉上风公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案。案件审理中，当事人达成如下调解协议：一、上风公司应于2015年4月23日前支付新丽公司1,910,000元；二、如上风公司未在上述约定期限内付清全部款项的，则就未付清的部分向新丽公司支付2012年8月2日起至付清为止的利息(该利息以未付清的部分为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算)；三、双方无其他争执。本院据此于2015年1月22日作出(2015)杨民四(民)初字第70号民事调解书，确认上述协议。因上风公司未履行民事调解书确定的义务，新丽公司申请本院强制执行，本院立(2015)杨执字第1477号案强制执行。2015年9月1日，本院查封系争房屋。案外人天奥公司不服本院查封系争房屋的行为，向本院提出书面异议。另查明，2011年7月27日至29日，天奥公司(乙方)与卖方上风公司(甲方)签订《上海市商品房出售合同》25份，天奥公司向上风公司购买位于上海市国权路XXX号大楼全部25套房屋，房屋为办公用房，房款总价合计140,843,920元。其中系争房屋的《上海市商品房出售合同》载明该房屋建筑面积196.09平方米，单价28,000元／平方米，房款总价为5,490,520元；甲方在收到乙方支付的全部房价款及其他乙方应付的费用(包括如乙方存在违约行为应承担的违约金)后的30个工作日内，向乙方交付该房屋，房屋交付的标志为甲方向乙方交付钥匙并由乙方签署《房屋现场交接确认单》，该房屋交付之日起风险责任由甲方转移给乙方；甲、乙双方商定，2012年1月27日前，由甲方向杨浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户手续，申领该房屋房地产权证。合同附件一载明：付款方式为一次性付款，不贷款；乙方于2011年7月27日与甲方签约，并付首付房款计5,490,520元。签约前后，天奥公司及其关联企业上海孙润实业有限公司(以下简称孙润公司)、苏州帝奥电梯有限公司(以下简称帝奥公司)向上风公司支付了11笔钱款(合计金额135,843,920元)，付款用途为购房款，另帝奥公司向孙润公司支付了1笔钱款(金额500万元)，付款用途载明为借款，12笔款项总计140,843,920元，与合同约定房屋总价款相同。其中5笔7000万元在合同签订前；1笔1000万元在合同签订期间；6笔60,843,920元在合同签订后。第一笔为2011年6月17日，最后一笔在同年8月17日。上风公司为天奥公司开具了全部销售发票。就帝奥公司向孙润公司支付的500万元，上风公司出具标注日期为2011年7月11日的《委托支付函》，该函的内容为：致帝奥公司，兹有上风公司因网上银行故障特委托孙润公司代本公司收取帝奥公司购房款500万元整。特此委托。委托方上风公司，受托方孙润公司。孙润公司出具标注日期为2013年9月13日的《代收售房款证明》，证明2011年6月17日孙润公司收取帝奥公司支付的500万元系代上风公司收取的售房款。上风公司出具标注日期为2011年8月16日的《收款确认》，内容为：天奥公司购国权路XXX号整栋，现出售方上风公司确认已于2011年8月1日收到其购房全款。上风公司确认2011年8月1日已收到全部房款。天奥公司与上风公司签署《房屋交接书》，该交接书的内容为：2011年9月20日甲(上风公司)乙(天奥公司)双方对国权路XXX号XXX室进行验收交接，双方确认：1、甲方交付给乙方的房屋为国权路XXX号XXX室，该房屋的实测建筑面积为174.09平方米，实测建筑面积的测绘机构为上海市房屋土地资源管理局认定的上海市杨浦区房地产测绘所。新商品房房地产权证(大产证)号：沪房地杨字(2010)第019059号。2、该房屋的总房价款为5,490,520元。乙方已付清全部房价款5,490,520元。甲方已开具发票／收据给乙方。2012年1月21日，天奥公司获得国权路XXX号1层、6层的房地产权证。2012年1月29日、30日天奥公司获得201-206室、301-306室的房地产权证。2012年9月25日、28日天奥公司获得506室、502室的房地产权证。503-505室产权过户手续因本案所涉查封行为而被不予登记，上海市杨浦区房地产登记处于2012年9月28日将此告知天奥公司。401-406室因留存有设定的抵押而未办理产权过户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。关于天奥公司是否已经付清全部房屋价款的问题。首先，合同签订方式为网签、房款支付方式为网银支付。天奥公司已全部支付其余的135,843,920元，占全部购房款140,843,920元的96.4%以上，且25套房屋中已有16套办理完过户登记手续。系争房屋买卖双方、实际收付人均认可，帝奥公司向孙润公司支付的500万元系天奥公司向上风公司支付的购房款。加计此500万元后，天奥公司支付了合同约定的全部房屋价款，上风公司亦为天奥公司开具了全部发票，并将全部房屋交付予天奥公司，除了房屋过户手续，合同约定已全部履行完毕，合同的全部履行过程也可印证500万元为支付的房价款。关于天奥公司是否已经合法占有系争房屋的问题。上风公司与天奥公司双方确认已于2011年9月22日对房屋进行了验收交接，并签署了《房屋交接书》。而依据双方房屋买卖合同的约定，上风公司在收到天奥公司支付的全部房价款及其他应付的费用后的30个工作日内，向天奥公司交付该房屋，双方合同中还约定了以交付日为房屋的风险责任转移的时间。天奥公司付清全部房款的时间为2011年8月17日，《房屋交接书》签订时间为9月20日，有理由认为房屋交接是双方依约完成了房屋的交付。而双方系对国权路XXX号大楼全部25套房屋签订的买卖合同，在对房屋交接后，已办理了其中16套房屋的过户手续，获得了产权证书，在25套房屋实际状态相同的情况下，亦足以据此认定房屋交接后天奥公司已合法占有系争房屋。关于天奥公司对未办理过户登记手续是否存有过错的问题。房屋交接后，上风公司与天奥公司已陆续完成16套房屋的过户手续，503-505室未能完成过户登记手续系因本案所涉执行的查封行为，401-406室未能完成过户登记手续系因留存有上风公司设定的抵押，均非因天奥公司存有过错。关于天奥公司对系争房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。对系争房屋，天奥公司与上风公司签订了房屋买卖合同，依约支付了全部房屋价款，并已合法占有系争房屋，俟产权变更登记完成，天奥公司即可获得系争房屋完整的所有权。而新丽公司申请执行的债权，非基于对系争房屋所有权登记信赖而产生，亦与系争房屋没有任何其他直接关联。根据上述事实及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，天奥公司基于对系争房屋享有的民事权益而要求排除执行的主张应当获得支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对上海市杨浦区国权路XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 付 葵审判员 施文汇审判员 刘智敏二〇二〇年七月十四日书记员 李 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。