上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终4008号上诉人(原审被告)：上海云翎物业管理咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：郑健灵，总经理。委托诉讼代理人：赵雪松，女。被上诉人(原审原告)：劳动报社，住所地上海市。法定代表人：王厚富，总编辑。上诉人上海云翎物业管理咨询有限公司(以下简称“云翎公司”)因与被上诉人劳动报社房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初53866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云翎公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：云翎公司本着友好协商原则，已于2020年1月24日前结清劳动报社在诉讼请求中所主张的房屋使用期间产生的房屋租金、水、电费。双方自2013年合作以来一直保持良好的合作关系，双方理应在协商氛围下解决此案。2019年底新冠疫情爆发后，受疫情影响，云翎公司和孵化企业经济情况更是雪上加霜。根据国资委关于减免中小企业房租租金政策细则，劳动报社作为国企物业本应免去云翎公司2、3月两个月的租金。受本案判决影响，云翎公司和租赁空间内企业如按本案判定解除《房屋租赁合同》协议执行，公司势必将涉及到一系列的和空间内入孵企业的关联违约。受此影响，公司和入孵企业不但无法享有国家规定的免租权益，还会造成一系列因违约造成的巨大损失和疫情期间的恶劣社会影响，导致云翎物业不但无力支付违约金，还会因此判决对公司经营造成重大影响。劳动报社未作辩称。劳动报社向一审法院起诉请求：1.确认劳动报社与云翎公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月8日解除；2.云翎公司向劳动报社返还上海市静安区昌平路XXX号(劳动报社大楼)底层劳动报社大堂东侧挂牌为“联合创业办公社•光源”的房屋(以下简称“系争房屋”)，并结清使用期间的水、电费；3.云翎公司支付租金人民币(以下币种均为人民币)4,376.97元(2019年10月1日至2019年10月8日)；4.云翎公司支付物业管理费(2019年10月1日至2019年10月31日为3,000元，2020年1月1日至实际返还房屋之日止，按照每月3,000元计算)；5.云翎公司支付房屋使用费(2019年10月9日至2019年10月31日为41,333.78元；2020年1月1日至实际返还房屋之日，按照每月61,496.25元计算)；6.云翎公司支付违约金53,058元。一审法院认定事实：劳动报社为系争房屋产权人。2013年，劳动报社、云翎公司曾签订过《房屋租赁合同》，劳动报社将系争房屋租予云翎公司。后双方履行了该合同，云翎公司向劳动报社支付了房屋押金45,833元及其他应付费用。2018年5月3日，劳动报社(出租方，甲方)与云翎公司(承租方，乙方)重新签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，乙方于2018年6月1日起续租该房屋；租期5年，自2018年6月1日至2023年5月31日；第一期2018年6月1日至2018年12月31日，季租金159,173.5元；第二期2019年1月1日至2019年12月31日，年租金668,529元，季租金167,132.25元；第三期2020年1月1日至2020年12月31日，年租金701,955元，季租金175,488.75元；每三个月为一个付款周期，按期支付，先付后用，乙方应于每期租金起始日的十天前向甲方一次性支付该期租金；乙方已向甲方支付的押金45,833元，自2018年6月1日继续转为本合同项下的房屋押金，本合同项下押金为53,058元，押金不足部分，乙方应于2018年6月5日之前补足；租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以扣除乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，乙方应向甲方支付使用房屋发生的物业管理费、水电费用；月物业管理费3,000元，物业管理费每三个月为一期，于每期物业管理费起始日的十天前一次性支付；乙方逾期不支付房屋租金或物业管理费、公共事业费等费用累积超过15天的，经甲方催告仍未按期缴纳的，甲方有权终止本合同，甲方可书面通知乙方解除本合同，违反合同的乙方，应向甲方支付一个月租金金额即53,058元作为违约金。后双方继续履行合同，但云翎公司未将押金按约定补足。2019年4月16日，劳动报社向云翎公司寄送《律师函》，要求云翎公司在2019年4月19日前支付2019年1月至6月的租金、物业管理费共计352,264.5元。云翎公司于同日签收该律师函。期间，云翎公司向劳动报社支付了2019年1月至6月的租金、物业管理费及2019年1月至4月的水电费。2019年7月25日，劳动报社向云翎公司寄送《律师函》，要求云翎公司于2019年8月4日前支付2019年5月水电费2,364.42元、6月水电费2,028.4元，2019年第三季度租金176,132.25元，共计180,525.07元。同日，云翎公司签收该律师函。2019年8月9日，云翎公司向劳动报社支付了2019年7月的租金、物业管理费。2019年9月23日，云翎公司向劳动报社支付了2019年7月的水电费。2019年10月8日，劳动报社向云翎公司寄送《解除合同通知书》，载明云翎公司仍欠2019年8月水电费2,908.03元、9月水电费1,368.45元，2019年8-9月租金117,421.5元，共计121,697.98元。特通知如下：1.解除劳动报社、云翎公司之间的《房屋租赁合同》；2.云翎公司于2019年10月15日前向劳动报社返还系争房屋；3.云翎公司于2019年10月15日前向劳动报社支付欠付的租金、水电费共计121,697.98元。同日，云翎公司签收该律师函。2019年10月9日，云翎公司向劳动报社支付了2019年8月的租金、物业管理费。2019年10月12日，云翎公司向劳动报社支付了2019年8月的水电费。2019年10月15日，云翎公司向劳动报社支付了2019年9月的租金、物业管理费。后云翎公司仍未结清欠付费用，劳动报社提起本案诉讼。2019年11月27日，云翎公司向劳动报社支付了2019年10月水电费。2019年12月25日，云翎公司向劳动报社支付了2019年11月、12月的租金、物业管理费及2019年11月的水电费。2020年1月19日，云翎公司向劳动报社支付10,000元。一审审理中，劳动报社、云翎公司均同意该笔款项冲抵2019年10月租金。2020年1月24日，云翎公司向劳动报社支付了48,710.75元及2019年9月、12月的水电费。现系争房屋仍由云翎公司实际占用。一审审理中，劳动报社称，云翎公司已将2019年12月31日前的租金、房屋使用费、物业管理费、水电费付清；要求押金45,833元抵扣云翎公司的欠付费用。云翎公司称，要求押金抵扣欠付费用；云翎公司已将2019年12月31日前的租金、物业管理费、水电费付清。一审法院认为，劳动报社与云翎公司就系争房屋签订的房屋租赁合同为双方的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定行使权利，履行义务。根据合同“租金、物业管理费每三个月为一期提前十天支付，云翎公司逾期支付租金、物业管理费、公共事业费累积超过15天的，劳动报社可书面通知云翎公司解除合同”之约定，云翎公司应于2019年6月20日前之前将2019年7月1日至9月30日的租金、物业管理费支付给劳动报社。而根据审理查明的事实，云翎公司至2019年8月9日才向劳动报社支付了2019年7月的租金、物业管理费。一审法院认为，云翎公司逾期支付租金、物业管理费已经达到了合同解除的条件，劳动报社有权要求解除合同，合同解除的责任在于云翎公司。根据法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现查明劳动报社已于2019年10月8日将解除合同的通知寄送给云翎公司，故双方之间的租赁合同应于该日解除，劳动报社该项诉请，于法有据，予以支持。云翎公司相关意见，不予采纳。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于租赁合同已于2019年10月8日解除，故云翎公司应将系争房屋交还给劳动报社，并结清使用期间产生的水电费，劳动报社此项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。同时，云翎公司应将合同解除之前欠付的租金、物业管理费及合同解除之后至实际返还系争房屋期间产生的房屋使用费、物业管理费支付给劳动报社。鉴于云翎公司已向劳动报社支付了2019年12月31日之前使用房屋期间产生的相关费用，同时云翎公司对于劳动报社主张的房屋使用费、物业管理费金额均无异议，故法院对劳动报社第三项诉请不予支持，对第四、五项诉请中2020年1月1日之后的房屋使用费、物业管理费予以支持。根据约定，因云翎公司原因导致合同被解除的，云翎公司需向劳动报社支付违约金53,058元。考虑到租赁合同因云翎公司原因解除，故云翎公司需向劳动报社支付相应金额的违约金，劳动报社该项诉请，符合合同约定，予以支持。关于押金，鉴于劳动报社、云翎公司均同意抵扣云翎公司欠付费用，故予以一并处理。判决：一、劳动报社与上海云翎物业管理咨询有限公司于2018年5月3日就上海市静安区昌平路XXX号劳动报社大楼底层大堂东侧房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；二、上海云翎物业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内将上址房屋交还给劳动报社，并结清使用房屋期间产生的水、电费；三、上海云翎物业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内向劳动报社支付物业管理费(自2020年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月3,000元计算)；四、上海云翎物业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内向劳动报社支付房屋使用费(自2020年1月1日起至实际交还上址房屋之日止，按每月61,496.25元计算)；五、上海云翎物业管理咨询有限公司应于判决生效之日起十日内向劳动报社支付违约金53058元(劳动报社收取的押金45,833元予以冲抵)；六、劳动报社的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，劳动报社与云翎公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方合同约定，云翎公司逾期支付房屋租金或物业管理费、公共事业费等费用累积超过15天的，经劳动报社催告仍未按期缴纳的，劳动报社有权终止合同，可书面通知云翎公司解除合同。因云翎公司逾期支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金、物业管理费已达到合同约定的解除条件，劳动报社亦向云翎公司寄送《解除合同通知书》，现劳动报社请求确认双方租赁合同于《解除合同通知书》到达云翎公司之日即2019年10月8日解除，一审法院对其请求予以支持，并无不当。合同解除后，劳动报社要求云翎公司返还房屋、支付合同解除后至实际返还房屋期间的房屋使用费，并结清使用房屋期间的水、电费，符合法律规定，一审予以支持，亦无不妥。因云翎公司已向劳动报社支付2019年12月31日之前使用房屋产生的相关费用，故劳动报社主张的房屋使用费及物业管理费应从2020年1月1日起算至实际返还房屋之日止。因双方之间合同因云翎公司违约导致解除，劳动报社要求云翎公司支付违约金53,058元，符合双方合同约定，一审对其请求予以支持，亦无不当。综上，云翎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,626元，由上诉人上海云翎物业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年七月二十日书记员  高兴盛附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……