广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初1706号原告：罗广滨，男，1978年9月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张呈熙，广东天杰律师事务所律师。被告：林杰雄，男，1962年6月14日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：周红军，广东易春秋律师事务所律师。第三人：魏金友，男，1960年5月19日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：魏安，男，1993年7月2日出生，汉族，住广州市番禺区。原告罗广滨与被告林杰雄、第三人魏友金、魏安执行异议之诉纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗广滨的委托诉讼代理人邵挺杰、张呈熙，被告林杰雄的委托诉讼代理人周红军，第三人魏安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗广滨向本院提出诉讼请求，请求判决：1.不得执行广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号13座2601房屋(产权证号：02××09)、广州市番禺区洛浦街环岛西路121号二期地下室442号车位（产权证号：02××68）；2.确认原告对广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号13座2601房的所有权；3.确认原告对广州市番禺区洛浦街环岛西路121号二期地下室442号车位的所有权。事实与理由：被告与第三人之间的民间借贷纠纷，经广州市番禺区人民法院、广州市中级人民法院两级法院审理，最终判决第三人魏友金偿还被告借款本金4820000元及利息、第三人魏安对上述债务承担连带清偿责任。进入执行程序后，广州市番禺区人民法院作出（2019）粤0113执2908号裁定，于2019年5月16日査封了第三人魏安名下广州市番禺區洛浦街环岛西路121号二期地下室442号车位和位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号13座2601号房屋。2019年8月22日，原告对执行标的提出书面异议。广州市番禺区人民法院于2019年11月18日作出（2019）粤0113执异570号裁定，驳回原告的异议。原告对此不服，特提起诉讼。理由：1.原告在2018年3月21日和第三人魏安在广东合富房地产置业有限公司经纪人吴志品的见证下签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，及涉案车位的《存量房买卖合同》，上述买卖合同的签订时间点均在房屋被查封之前。2.原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2018年5月20日，鉴于原告已经支付房款、车位款共计510万，第三人魏安和原告办理了房屋交接手续，原告取得了房屋钥匙，实现了合法占有。此事第三人魏安在法庭上也予以承认。3.在合同签订后，原告按照合同约定转款510万（含5万元车位定金）给第三人魏安。并且，原告承诺，剩余购房款、车位款可根据法院要求转到指定账户。4.非因买受人自身原因未办理过户登记。目前，涉案房屋、车位无法过户，是因为房屋被司法查封导致无法正常办理房屋、车位过户，并非原告自身的原因。综上，原告是涉案房屋和车位的实际权利人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种具体情形，能够排除执行。请求法院依法判决。被告林杰雄辩称，不同意原告的诉讼请求。1.（2019）粤0113执异570号裁定书已经裁定驳回原告停止执行的异议。2.原告对涉案房屋及车位享有的权利是基于与第三人签订房屋买卖合同而享有的债权，并非物权。3.原告与第三人之间房屋买卖合同纠纷已提起仲裁，不得再提起诉讼。第三人魏安述称，同意原告的诉讼请求。第三人魏友金未答辩。各方当事人围绕本案相关事实提交证据，经本院依法组织质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区洛浦街南浦环岛西路121号13座2601房，产权人登记为魏安，建筑面积234.0355平方米，查封时间为2018年6月1日。涉案车位位于广州市番禺区洛浦街环岛西路121号二期地下室442号，产权人登记为魏安，建筑面积11.7468平方米，查封时间为2019年5月16日。2018年3月21日，魏安（甲方、卖方）、罗广滨（乙方、买方）与广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定甲方向乙方出售涉案房屋，房地产总价830万元，定金15万元，买方在签署本合同当日自行交付给卖方，买卖双方应在签订合同后30日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，由买方向银行申请30年150万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；卖方应在合同签订后10日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期款160万元（不含定金）转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款505万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方；楼价余款150万元，待完成全部按揭手续后由贷款银行直接划给卖方；丙方应当于2018年6月20日之前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续；其他约定：买卖双方协商部分首期楼款480万元在2018年4月20日前由买方支付给卖方；等等。同日，魏安（甲方、卖方）、罗广滨（乙方、买方）与广东合富房地产置业有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（以下简称车位买卖合同），约定甲方向乙方出售涉案车位，总价30万元，定金5万元，买方应在签订合同当天支付定金，楼价余款25万元，由买方在完成本次交易过户当天直接支付给卖方；丙方于2018年8月20日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续；等等。同日，魏安出具两枚《收款收据》，分别载明收到罗广滨交来购买涉案房屋的定金15万元、涉案房屋的定金5万元。2018年4月25日，罗广滨向魏安通过银行转账480万元。魏安出具《收款收据》，载明收到罗广滨交来购买涉案房屋的首期楼款480万元。2019年1月30日，魏安出具《收款收据》，载明收到罗广滨交来购买涉案房屋的部分楼款10万元，备注：该房屋原成交价为830万元，现经买卖双方自行协商改为825万元，此协议与《存量房买卖合同》同等有效。庭审中，罗广滨、魏安确认：1.涉案房屋、涉案车位已于2018年5月20日交付使用。2.罗广滨已向中国广州仲裁委提起申请魏安房屋买卖合同纠纷一案，现该案尚未审结。3.2018年3月21日支付的定金中，其中5万元定金为涉案车位的定金。另查明，林杰雄诉魏友金、魏安民间借贷纠纷案[（2018）粤0113民初4977号]，本院于2018年5月29日立案，林杰雄向本院申请财产保全，本院于2018年6月1日查封涉案房屋。2018年8月27日，本院作出判决，判决魏友金需向林杰雄偿还借款本金482万元及利息、魏安对魏友金上述债务承担连带清偿责任。魏安不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）粤01民终1384号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。因魏友金、魏安未履行上述生效法律文书确定的义务，林杰雄向本院申请强制执行，本院于2019年3月22日以(2019)粤0113执2908号案件立案执行。2019年6月15日，本院以上述执行案件查封了涉案车位。执行过程中，罗广滨提出异议，认为其是涉案房屋及车位的实际权利人，请求中止执行（2019）粤0113执2908号裁定并解除涉案房屋及车位的查封。本院于2019年11月18日作出（2019）粤0113执异570号《执行裁定书》，裁定驳回罗广滨的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”罗广滨于本案提出的执行异议之诉是否成立，必须同时满足上述法律规定。关于涉案房屋的买卖合同情况。经查，罗广滨、魏安签订的买卖涉案房屋合同的签订时间显示在房屋被查封之前。房屋约定总价为830万元，后变更为825万元。从魏安出具的收据来看，魏安确认收到涉案房屋的定金15万元、5万元，首期楼款480万元、10万元，合共510万元。罗广滨、魏安虽确认房屋已于2018年5月20日实际交付使用，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。因此，罗广滨没有在查封之前支付全部房价款，也没有提供证据证明其已实际占用房屋，故罗广滨对涉案房屋提出的异议不符合上述规定，罗广滨对涉案房屋享有的民事权益不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案房屋执行，理据不足，本院不予支持。关于涉案车位的买卖合同情况。经查，罗广滨、魏安签订的买卖涉案车位合同的签订时间显示在房屋被查封之前。车位约定总价为30万元。虽双方确定车位已支付定金5万元，但魏安于2018年3月21日出具的收据载明收到的定金5万元是针对涉案房屋而并非车位。罗广滨、魏安虽确认车位已于2018年5月20日实际交付使用，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。另外，合同约定车位交易日期为2018年8月20日，而车位被查封的日期为2019年5月16日，也就是说车位买卖合同签订后至车位被查封前，双方有近一年的时间履行合同，但实际并未履行，对于车位未能过户，罗广滨是存在过错的。因此，罗广滨没有在查封之前支付车位价款，也没有提供证据证明其已实际占用房屋，且对车位未过户存在过错，故罗广滨对涉案车位提出的异议不符合上述规定，罗广滨对涉案车位享有的民事权益不足以排除对涉案房屋的强制执行，其请求停止对涉案车位执行，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋、车位登记在魏安名下，罗广滨主张其对涉案房屋、车位的所有权缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告罗广滨全部诉讼请求。本案受理费34400元，由原告罗广滨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  邓沛华人民陪审员  杨恒清二〇二〇年七月十五日书 记 员  陈 冬