广东省广州市白云区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0111执异114号 案外人：周建莹，女，1983年11月30日出生，汉族，住广州市花都区。 案外人：张金辉，男，1981年9月27日出生，汉族，住湖南省乐东黎族自治县。 委托代理人：周建莹，女，1983年11月30日出生，汉族，住广州市花都区，张金辉的妻子。 申请执行人：中信银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区天河北路233号中信广场右侧裙楼首层二层及写字楼48－50层。 法定代表人：金喜年。 被执行人：廖俊红，女，1984年5月5日出生，汉族，住广东省梅县。 被执行人：古方真，女，1966年1月14日出生，汉族，住广东省梅县。 被执行人：廖小志，男，1964年4月24日出生，汉族，住广东省梅县。 在本院执行申请执行人中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行广州分行）与被执行人廖俊红、古方真、廖小志国内非涉外仲裁裁决一案（执行案号：〔2018〕粤0111执6532号）中，案外人周建莹、张金辉就本院拟对位于广州市白云区环河路8号408房采取评估、拍卖等强制执行措施提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人周建莹、张金辉称，因近期得知白云区人民法院在〔2018〕粤0111执6532号执行案中将拟对被执行人廖俊红、古方真名下位于广州市白云区环河路8号408房采取评估、拍卖等强制执行措施，上述执行措施损害了案外人周建莹、张金辉的合法权益，故案外人周建莹、张金辉现提出执行异议。2017年2月22日，案外人周建莹、张金辉与被执行人廖俊红、古方真通过房屋中介公司广州嘉品置业有限公司富力桃园分公司就买卖广州市白云区环河路8号408房一事签订了《存量房买卖合同》，约定房屋的成交总价为1730000元等；2017年3月9日，案外人周建莹、张金辉在支付购房定金30000元后就提交了所有银行按揭资料并在当日支付4000元房屋评估费给广州市副业房地产代理有限公司；2017年4月13日，案外人周建莹、张金辉与被执行人廖俊红、古方真签订一份《补充协议》并由中介公司见证，该补充协议约定：案外人周建莹、张金辉支付260000元当首期楼款给被执行人廖俊红，支付当天案涉408房交于案外人周建莹、张金辉使用；2017年4月18日，案外人张金辉通过银行转账支付260000元到被执行人廖俊红银行账户，同时，案外人周建莹、张金辉入住了案涉408房；截止2017年4月18日，案外人周建莹、张金辉因案涉408房已支付了定金、首期款项、中介费、房屋评估费等共计319000元；2017年4月21日，中介公司告知案外人周建莹、张金辉案涉408房已被河北省辛集市人民法院查封。案外人周建莹、张金辉认为，案涉408房虽未办理过户手续，但周建莹、张金辉却是该房屋的购买方、实际占有人、使用人，在案外人周建莹、张金辉与被执行人廖俊红、古方真之间的纠纷未定性及未诉讼前，不宜对案涉408房进行强制评估、拍卖等执行措施；同时，据了解法院因涉案纠纷也查封了被执行人廖小志名下的房产、车位，该房产、车位没有被提起执行异议，法院应先对该部分没有被提起执行异议的房产、车位进行评估、拍卖，若廖小志名下的房产、车位不足以清偿债务，再考虑是否对案涉408房进行处置。综上，恳请法院根据相关法律规定及公平合理的原则，审查异议请求及事实与理由，依法中止对案涉408房进行强制评估、拍卖等措施，以维护案外人周建莹、张金辉的合法权益。 申请执行人中信银行广州分行称，无述称。 被执行人廖俊红称，案涉位于广州市白云区环河路8号408房的房屋所有权人是被执行人廖俊红、古方真，案外人周建莹、张金辉不具有物权，无权提出异议。由于案涉408房在2017年3月已被查封，案外人周建莹、张金辉在得知房屋被查封事实后即联系被执行人廖俊红，当时双方口头约定解除涉案《存量房买卖合同》，由被执行人廖俊红将案外人周建莹、张金辉已经支付的款项退还，房屋不再过户；2017年11月11日，廖俊红与周建莹更签订《协议书》，约定：由廖俊红在2018年2月10日前退还周建莹购房定金5万元、购房款26万元、中介费5000元及银行按揭手续费4000元，共计支付319000元；由廖俊红向周建莹支付50000元赔偿金等；根据上述《协议书》，双方间原《存量房买卖合同》约定的房屋过户将不再履行。因此，案外人周建莹、张金辉无权以自己属于“购买方、实际占有人和使用人”提出执行异议。事实上，廖俊红及古方真的儿子廖俊龙已从2017年6月6日起陆续通过银行转账及微信转账方式向张金辉支付了99020元。目前，案外人周建莹、张金辉并没有对被执行人廖俊红、古方真提起诉讼，周建莹、张金辉的权利是合同之债产生的权利，周建莹。张金辉应根据《存量房买卖合同》及廖俊红与周建莹于2017年11月11日签订的《协议书》通过另案处理周建莹、张金辉与廖俊红、古方真之间的合同纠纷。因此，案外人周建莹、张金辉无权直接提出执行异议。综上，请求法院驳回案外人周建莹、张金辉的异议。 被执行人古方真称，无述称。 被执行人廖小志称，无述称。 本院查明，中国广州仲裁委员会受理了中信银行广州分行与廖俊红、古方真、廖小志金融借款合同纠纷一案（案号：〔2017〕穗仲案字第16645号，案涉金融借款合同关系中所涉《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》由授信人中信银行广州分行与受信人廖俊红、古方真于2015年2月3日签订，合同约定的抵押担保物为廖俊红、古方真名下广州市白云区环河路8号408房）；后，中信银行广州分行向中国广州仲裁委员会提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结廖俊红、古方真、廖小志等名下价值991968.49元的财产；中国广州仲裁委员会遂于2017年11月27日将该申请移交本院；本院立案后于2017年12月14日对该案作出〔2017〕粤0111财保263号民事裁定，裁定对被保全人廖俊红、古方真、廖小志的财产在价值991968.49元以内予以查封、扣押、冻结；同日，本院以〔2017〕粤0111执保2246号对上述财产保全立案执行；2017年12月25日，本院以〔2017〕粤0111财保263号民事裁定及〔2017〕粤0111执保2246号协助执行通知书轮候查封了廖俊红、古方真名下位于广州市白云区环河路8号408房的房产。另，中国广州仲裁委员会经审理后于2018年1月15日对该案作出〔2017〕穗仲案字第16645号终局裁决，裁决：㈠廖俊红、古方真向中信银行广州分行偿还《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》项下的借款本金964472.27元及利息、逾期利息、复利（截至2018年1月2日，利息为30074.83元，逾期利息和复利为671.66元；自2018年1月3日至实际清偿之日，逾期利息以逾期本金为基数、按逾期利率〔中国人民银行同期同档次的基准利率上浮52.54％加收50％〕计算；对未能按时支付的利息〔包括逾期利息〕、按《中信银行个人借款合同》的约定按逾期利率〔中国人民银行同期同档次的基准利率上浮52.54％加收50％〕计算复利）；㈡廖俊红、古方真补偿中信银行广州分行律师费10000元；㈢本案仲裁费22965元，由廖俊红、古方真承担（该费用已由中信银行广州分行预缴，本会不作退回，由廖俊红、古方真迳付中信银行广州分行）；㈣中信银行广州分行对廖俊红、古方真名下的位于广州市白云区环河路8号408房〔权证编号：粤房地他项权证穗字第0150137356号〕拍卖、变卖所得的价款在最高额限度120万元范围内优先受偿；㈤廖小志对上述第一、二、三项裁决确定由古方真应付的款项承担共同清偿责任等。 上述裁决发生法律效力后，因廖俊红、古方真、廖小志均没有履行上述生效裁决确定的义务，根据中信银行广州分行的申请，广州市中级人民法院于2018年4月18日对该案立案执行（执行案号：〔2018〕粤01执2107号），后经广州市中级人民法院指定执行，本院于2018年5月8日以〔2018〕粤0111执6532号立案执行（执行标的为1060171.26元，执行费为13002元）。执行过程中，本院于2018年5月22日作出〔2018〕粤0111执6532号执行裁定，裁定查封被执行人廖俊红和古方真名下共有位于广州市白云区环河路8号408房的房屋〔登记字号：2012登记字号10004504〕、查封被执行人廖俊红名下位于广州市白云区增槎路1029号14车位以及查封被执行人廖小志名下车牌号码为粤Ａ×××××的汽车一辆，并据此办理了继续对案涉408房的查封措施。另，河北省辛集市人民法院于2020年2月6日向本院发来〔2019〕冀0181执924号《移送执行函》，明确该院曾于2017年4月17日以〔2017〕冀0181民初1149号民事裁定书及〔2017〕冀0181执保195号协助执行通知书首查封位于广州市白云区环河路8号408房的房产（后于2019年9月17日以〔2019〕冀0181执924号执行裁定书及协助执行通知书续封该房产），但鉴于本院的申请执行人为上述房屋的抵押权人，故该院同意将上述所查封的广州市白云区环河路8号408房房产移交本院执行，对该财产的续封、解封和变价、分配等后续工作亦交由本院办理，并提请本院在后续执行程序中对该院执行案件债权人张信谦作为首先查封债权人享有的各项权利予以保护。后，本院于2020年5月7日发出公告，明确因被执行人廖俊红、古方真、廖小志未履行生效〔2017〕穗仲案字第16645号仲裁裁决确定的义务，而法院已在执行案件中查封了被执行人廖俊红、古方真名下的广州市白云区环河路8号408房房产，故限令“被执行人廖俊红、古方真于本公告张贴之日起七日内履行义务，逾期不履行的，本院将强制执行，并对其名下白云区环河路8号408号的房产进行评估拍卖，以偿还债务”等。 经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区环河路8号408房的登记产权人为廖俊红（共有〔权属人〕，权证号码：1050052989号）、古方真（共有〔权属人〕，权证号码：1050052990号），登记时间为2012年4月16日等；该房屋的他项权利人为中信银行股份有限公司广州分行（权利种类为抵押权，权利部位为全部，最高债权额为120万元，登记日期为2015年2月13日，他项案号为2015登记1008025，他项证号为150137356）、重庆神州数码慧聪小额贷款有限公司（权利种类为抵押权，权利部位为全部，债权数额为350000元，登记日期为2016年5月31日，他项案号为2016登记10007914〔二次抵押〕，他项证号为4203537，不动产义务人为廖俊红、古方真）及中国工商银行股份有限公司广州第一支行（权利种类为抵押权，权利部位为全部，债权数额为650000元，登记日期为2012年4月16日，他项案号为2012登记10004504，涂销案号为2015登记1008025）。另，该房屋司法查封情况为：2017年4月17日，案涉408房被河北省辛集市人民法院以〔2017〕冀0181执保195号、〔2017〕冀0181民初1149号之二协助执行通知书及民事裁定书首查封（2019年9月17日，河北省辛集市人民法院以〔2019〕冀0181执924号协助执行通知书及执行裁定书续封该业）；2017年12月25日，案涉408房被广州市白云区人民法院以〔2017〕粤0111执保2246号、〔2017〕粤0111财保263号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封；2018年5月24日，案涉408房被广州市白云区人民法院以〔2018〕粤0111执6532号协助执行通知书及执行裁定书轮候查封；2018年10月9日，案涉408房被广州市越秀区人民法院以〔2018〕粤0104民初36274号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封。 案外人周建莹、张金辉为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《存量房买卖合同》（该合同签约位置的“甲方〔卖方〕〔签章〕：”处有“廖俊红、古方真”字样的签名并盖有指印、“乙方〔买方〕〔签章〕：”处有“周建莹”字样的签名并盖有指印、“丙方：〔房地产中介服务机构〕〔盖章〕：广州嘉品置业有限公司”处加盖有“广州嘉品置业有限公司富力桃园分公司”字样的印章并签有“2017.2.22”字样，合同的内容涉及买卖双方对“位于广州市白云区环河路8号408房”的房屋买卖事宜等〔注明的物业成交价为173万元〕）、收款收据、补充协议、银行转账凭证、房地产证等材料。 本院认为，案外人周建莹、张金辉主张其对案涉位于广州市白云区环河路8号408房房屋享有所有权而提出执行异议，本院依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，且对其提出的排除执行异议，依法审查其是否系权利人，该权利的合法性与真实性，以及该权利能否排除执行。 根据相关司法解释的规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”、“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即就案外人针对已登记的不动产提出执行异议，人民法院对执行标的权属的判断仍应以形式审查为主，并根据执行标的外观权利表征进行审查，按照不动产登记簿对所有权人进行判断。本案中，虽然案外人周建莹、张金辉认为其已于2017年2月22日就购买案涉408房与廖俊红、古方真签订《存量房买卖合同》，周建莹、张金辉已依照《存量房买卖合同》之约定向廖俊红、古方真支付了案涉408房的部分房屋价款及费用（含定金、首期款项、中介费、房屋评估费等共计319000元），并已长期实际占有、使用案涉408房，只是房屋被人民法院查封才导致产权过户手续未能办理，并据此申请法院中止对案涉408房进行的评估、拍卖等强制执行措施。但由于案涉408房是登记在被执行人廖俊红、古方真名下，且根据《广州市不动产登记查册表》显示，案涉408房登记产权人即为被执行人廖俊红（共有〔权属人〕）、古方真（共有〔权属人〕），据此已可以认定被执行人廖俊红、古方真系案涉408房的所有权人；由此，本院裁定查封被执行人廖俊红、古方真名下案涉408房，并在案涉408房的首封法院河北省辛集市人民法院已明确将其所首查封案涉408房房产移交本院执行这一基础上，对案涉408房落实强制执行措施，拟对案涉408房进行评估拍卖以偿还债务等执行行为，均于法有据，并无不当。同时，根据《广州市不动产登记查册表》反映，被执行人廖俊红、古方真于2015年就已将其名下案涉408房抵押给申请执行人中信银行广州分行，双方并办理了抵押登记手续，而作为本执行案的执行依据，〔2017〕穗仲案字第16645号裁决书也已裁决中信银行广州分行对廖俊红、古方真名下案涉408房拍卖、变卖所得的价款在最高额限度120万元范围内优先受偿，由此可见，申请执行人中信银行广州分行对案涉408房本就依法享有对抗案外人的担保物权这一优先受偿权，故根据法律的相关规定，本院对案外人周建莹、张金辉就案涉408房提出的排除执行异议亦不予支持。 鉴于案件现有证据从形式上并未能形成有效证据链，尚不足以证实案外人周建莹、张金辉的异议主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形，结合申请执行人中信银行广州分行对案涉408房本就依法享有对抗案外人的优先受偿权，因此，案外人周建莹、张金辉就本院对案涉408房采取强制执行措施而提出的排除执行之异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，裁定如下： 驳回案外人周建莹、张金辉的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  *** 人民陪审员  贺 恒 人民陪审员  高 静 二〇二〇年七月十日 书 记 员  罗颖欣