浙江省武义县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙0723行初9号 原告陈祖德，男，1951年11月8日出生，汉族，住武义县。 委托代理人朱强、谢丽，武义县联合法律服务所法律工作者。 被告武义县自然资源和规划局，住所地武义县城北岭新区。 负责人张世华，该局副局长（主持工作）。 出庭行政负责人方建国，该局副局长。 委托代理人潘永乐，浙江前程律师事务所律师。 第三人陈月妃，女，1959年12月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人卞巍鹏、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 原告陈祖德为与被告武义县自然资源和规划局、第三人陈月妃房屋行政登记一案，于2020年3月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，向第三人送达了起诉状副本和参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭审理了本案。原告陈祖德及其委托代理人谢丽，被告武义县自然资源和规划局的出庭行政负责人方建国、委托代理人潘永乐，第三人陈月妃及其委托代理人卞巍鹏、刘唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2006年5月31日，根据陈月妃的申请，原武义县房地产管理处（因机构改革职能已整合至武义县自然资源和规划局，以下简称房屋登记机关）将坐落于白洋街道童庐村溪滩的房屋（原登记产权人：陈祖德；原房屋所有权证号：房权证武字××号）转移登记至陈月妃名下，并向陈月妃颁发了房权证武字××号房屋所有权证。 陈祖德诉称，1993年4月17日，陈祖德购买了坐落武义县童庐村溪滩（2-5）建房用地205平方米，并经政府批准。1997年8月8日，陈祖德与妻子陈玉屏登记离婚，离婚协议书约定：县矿山公司集资宿舍归女方，案涉土地归男方建房。离婚后，陈祖德外出谋生。1997年12月20日，武义法院裁定查封了案涉土地。2015年12月14日，武义法院冻结了陈祖德的银行存款。现经查询发现，武义县自然资源和规划局以陈月妃伪造的房地产买卖契约，将涉案不动产转移登记到陈月妃名下。为此，陈祖德针对不动产物权登记基础的买卖是否成立提起民事诉讼，经一审、二审判决，确认陈月妃以陈祖德、陈月萍名义与其签订的房地产买卖契约不成立。综上所述，武义县自然资源和规划局以未成立的房地产买卖契约作出案涉不动产物权变更登记违法。为维护自身合法权益，特提起行政诉讼，请求法院依法判令：1.确认武义县自然资源和规划局向陈月妃颁发房权证武字××号房屋所有权证的行为违法；2.本案诉讼费用由武义县自然资源和规划局承担。 陈祖德向本院提交了如下证据： 证据1.陈祖德身份证复印件、陈月妃身份证明，证明原告、第三人的诉讼主体资格。 证据2.不动产权属查询结果单，证明房屋登记机关向陈月妃作出产权登记行政行为的事实。 证据3.村委会证明、农村个人建房用地通知书、统一收款收据复印件，证明陈祖德支付土地征用费并获批准建房的事实。 证据4.金华市中级人民法院（2019）浙07民终3108号民事判决书，证明陈祖德未向陈月妃转让涉案不动产的事实。 证据5.违法用地行政处罚审批表、建房用地批准书复印件，证明陈祖德取得案涉土地建房用地批准，对案涉不动产享有合法权利的事实。 武义县自然资源和规划局辩称：1.本案已过起诉期限。按照陈祖德起诉状中事实与理由所述，陈祖德在2015年便知晓其银行存款被武义法院冻结，而且陈祖德在2018年便向武义法院起诉要求确认陈月妃与陈祖德、陈月萍签订的房地产买卖契约无效。这些事实足以说明陈祖德在2018年便知道涉案的登记行为，而陈祖德在2020年起诉明显已过起诉期限。2.涉案的房屋登记行为证据充分，事实清楚，程序合法。2006年陈月妃申请转移登记时，提交了武义县私有房产所有权登记申请书、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、武义县房屋所有权转移证、武义县房地产管理处服务发票、缴税证明、房权证武字第××号房屋所有权证、房地产价值评估报告、国有土地使用权出让合同、金华市（地区）建设用地呈报表、国有土地使用权证书、身份证复印件等，符合《城市房屋权属登记管理办法》第十一条、第十七条的规定。因此，涉案的房屋登记行为事实清楚，符合法律规定。3.就本案而言，武义县自然资源和规划局已尽到合理审查义务。由陈月妃申请转移登记主体适格，而且陈月妃在申请登记时提交的房地产买卖契约，有买卖双方的签字，还提交了本应由陈祖德保管的房权证武字第××号房屋所有权证，同时陈月妃提交的建设用地呈报表中村委会、乡镇政府意见栏中均为同意且均盖有公章。这些事实足以说明，买卖合同是双方的真实意思表示，相关工作人员没有理由再行怀疑陈月妃提交的转移登记申请等材料的实质真实性。综上，本案涉案的房屋登记行为事实清楚，证据充分，程序合法，且已超过起诉期限，请求法院依法驳回陈祖德的起诉。 武义县自然资源和规划局向本院提交了如下证据、依据： 证据1.武义县私有房产所有权登记申请书、收件收据、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、武义县房屋所有权转移证、武义县房地产管理处服务发票、缴税证明、房权证武字第××号房屋所有权证、房地产价值评估报告、国有土地使用权出让合同、金华市（地区）建设用地呈报表、国有土地使用权证书、身份证复印件等，证明涉案房屋转移登记行为证据充分，事实清楚，程序合法。 证据2.民事起诉状、传票，证明陈祖德在2018年便知道涉案的登记行为。 依据：原《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修正后施行，已于2008年7月1日废止）第十一条、第十七条。 陈月妃述称：1.陈祖德与被诉具体行政行为没有法律上的利害关系，陈祖德没有取得案涉房屋上的土地使用权，也未建造案涉房屋，其不是本案适格原告；2.陈月妃从案外人童一峰处购买案涉房屋，并进行了登记，陈月妃系合法取得案涉房屋所有权。综上，案涉房屋登记行为合法，请求法院依法驳回陈祖德的起诉。 陈月妃向本院提交了如下证据： 证据1.人民法院执行款专用发票、民事裁定书三份、法院笔录、调查笔录，证明：（1）陈祖德已于2000年9月丧失了案涉土地使用权；（2）陈祖德没有在案涉土地上加盖过房屋；（3）案涉土地上的房屋是陈月妃从案外人处合法购得。 证据2.会议记录、建设用地呈报表、国有土地使用权出让合同、契税缴款书及土地增值费票据，证明：（1）会议记录可以证明陈祖德并非童庐村村民，系以该村村民名义骗取建房用地批准；（2）陈月妃系依法取得案涉土地使用权，并从案外人处合法购得案涉土地上的房屋。 对各方提交的证据，本院认证如下： 对陈祖德提交的证据1、证据2，武义县自然资源和规划局、陈月妃无异议。对证据3中的村委会证明，武义县自然资源和规划局表示不清楚，对该证据三性有异议，对建房用地通知书、统一收款收据的证明目的有异议，认为只能证明陈祖德有过土地使用权审批行为，不能证明陈祖德取得过土地使用权。陈月妃对证据3的真实性无法确认，请求法院予以审核，同时认为陈祖德并非童庐村村民，无权取得该村土地使用权，陈祖德也没有在土地上建造、加盖过房屋，其与案涉房屋没有关联性。对证据4民事判决书，武义县自然资源和规划局对真实性、合法性无异议，但认为陈祖德签名的真伪系通过鉴定才得以确定，所以当时登记工作人员也无法判断真伪。陈月妃对证据4的三性无异议。对证据5违法用地行政处罚审批表、建房用地批准书，武义县自然资源和规划局认为：（1）陈祖德未提交原件，也未说明复印件的来源，对该证据三性均有异议；（2）建房用地批准书仅仅是一个批准行为，不能证明土地使用权归陈祖德所有，且陈祖德也没有在该土地上建造过房屋，根据相关规定，超过两年未建房的，不确定土地使用权；（3）案涉房屋转移登记时也无须提交建房用地批准书，该证据不能证明案涉房屋登记行为违法。陈月妃请求法院对违法用地行政处罚审批表、建房用地批准书的真实性予以审核，同时认为该批准书的时间是1993年，与陈祖德之前提交的证据是一致的，陈祖德是违法取得建房用地批准，没有取得过该土地使用权，也没有在该土地上加盖过房屋，即使建房用地批准书是真实的，也不能证明陈祖德的待证事实。经审查，本院对陈祖德提交的证据的真实性均予以认定，对其关联性和证明目的将综合全案分析认定。 对武义县自然资源和规划局提交的证据1，陈祖德对其中的武义县私有房产所有权登记申请书、收件收据的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议；对房地产买卖申请审批书的真实性有异议，认为甲方处“陈祖德”签名不是陈祖德所签，“陈月萍”也是虚名；对房地产买卖契约的真实性有异议，经鉴定甲方处“陈祖德”的签名是虚假的，“陈月萍”也是虚名，该契约系陈月妃伪造；对武义县房地产管理处服务发票、缴税证明、房权证武字第××号房屋所有权证、房地产价值评估报告、国有土地使用权出让合同、金华市（地区）建设用地呈报表、身份证复印件的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议。陈月妃对证据1中的国有土地使用权出让合同、金华市（地区）建设用地呈报表、国有土地使用权证书、身份证复印件等无异议，同时认为陈月妃确实没有和陈祖德签订过房地产买卖契约，但是委托了第三方代为办理，对其他证据的三性无法确认。对证据2民事起诉状、传票，陈祖德对真实性无异议，对证明目的有异议。陈月妃对证据2无异议。本院认为，陈月妃向房屋登记机关申请转移登记时提交的房地产买卖契约上落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名经司法鉴定非陈祖德本人笔迹，且陈月妃也否认与陈祖德签订过买卖契约，故本院对房地产买卖契约以及房地产买卖申请审批书内容上的真实性不予认定，对其余证据的真实性予以认定，对关联性和证明目的将综合全案分析认定。 对陈月妃提交的证据1，陈祖德除对其中童桂平的调查笔录的真实性有异议外，对其余证据的真实性均无异议，但对该组证据的证明目的有异议。武义县自然资源和规划局对该组证据无异议。对证据2，陈祖德对真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，同时认为陈月妃陈述其未与陈祖德签订过房地产买卖契约，证明案涉房屋转移登记行为是违法的。武义县自然资源和规划局对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，陈月妃提交的童桂平的调查笔录，实际上属于证人证言，因童桂平本人未到庭，该调查笔录的真实性无法核实，对该证据本院不予认定。对陈月妃提交的其余证据的真实性本院予以认定，对关联性和证明目的将综合全案分析认定。 经审理查明，1993年4月17日，原武阳镇童庐村村民委员会以“溪滩建房”的名义向非本村集体经济组织成员的陈祖德收取了205平方米土地“征地费”6150元。1994年6月9日，原武义县武阳镇人民政府作出农村个人建房用地通知书，主要内容为：童庐村陈祖德户要求建造房屋的申请已于12月31日经县土管局批准同意在童庐溪滩建房，计用地119平方米。1997年8月8日，陈祖德与陈玉屏登记离婚，离婚协议约定武阳镇童庐村地基一块205平方米归陈祖德建房。同年12月20日，本院在审理汤娉婷、舒娟、徐谷箕诉陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷案件中，根据原告的诉讼保全申请，查封了陈祖德坐落武义县武阳镇童庐村××（××）建设用地205平方米。2000年9月，本院在执行申请执行人汤娉婷与被执行人陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷一案中，将陈祖德的“征地费”6150元执行支付给了汤娉婷。2003年10月10日，陈月妃向武义县地税局缴纳契税2326.4元、向武义县国土资源管理总站交纳土地增值费41358元。同月30日，陈月妃与武义县国土资源局就位于武义县白洋街道××村206平方米土地签订国有土地使用权出让合同，用途为住宅。2004年7月13日，陈月妃分别就坐落武义县白洋街道××村106.6平方米、100.6平方米土地向土地登记机关申请土地使用权登记，土地登记机关经审查后于2004年7月19日分别向陈月妃颁发了武国用（2004）第03772号、第03773国有土地使用证。房屋登记机关于2006年4月21日颁发的房权证武字第××号房屋所有权证记载：房屋所有权人陈祖德，房屋坐落武义县白洋街道××村，混合结构，房屋总层数3层，建筑面积300.19平方米。2006年5月31日，根据陈月妃的申请，房屋登记机关将上述房屋转移登记至陈月妃名下，并向陈月妃颁发了房权证武字××号房屋所有权证。2008年6月，房权证武字××号房屋所有权证因案涉房屋转让他人被登记机关注销。 另查明，2015年12月14日，本院在执行申请执行人汤娉婷与被执行人陈祖德、陈玉屏民间借贷纠纷一案中，裁定冻结了被执行人陈祖德的银行存款234440元。2018年12月14日，陈祖德向本院提起民事诉讼，请求确认陈月妃于2006年5月15日签写的房地产买卖契约不成立。在该案审理过程中，陈祖德申请对陈月妃在2006年5月30日向房屋登记机关申请转移登记时提交的落款时间为2006年5月15日的房地产买卖契约上落款处甲方（签章）陈祖德、乙方（签章）陈月妃的签名笔迹进行司法鉴定。经本院委托浙江千麦司法鉴定中心鉴定，鉴定意见为：“2006年5月15日”的房地产买卖契约上落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名字迹不是陈祖德所写，“乙方（签章）”处“陈月妃”签名字迹是陈月妃所写。本院经审理后于2019年5月5日作出（2018）浙0723民初4012号民事判决，认为：“涉案房地产买卖契约的双方为原告和被告，落款处“陈祖德、陈月萍”字样，经鉴定“陈祖德”字样的字迹为非陈祖德自书的字迹。而陈月萍也是虚名。陈月妃庭审中亦否认与陈祖德签过合同。依法当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，因此涉案房地产买卖契约因没有陈祖德签字或者盖章，事后也无陈祖德的追认，故不成立，没有法律效力。”据此判决确认2006年5月15日以陈祖德、陈月萍名义与陈月妃签订的房地产买卖契约不成立。陈月妃不服该判决，向金华市中级人民法院提起上诉，金华市中级人民法院经审理后于2019年8月23日作出（2019）07民终3108号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈祖德于2020年3月2日提起本案诉讼。 本院认为，因案涉房屋转移登记前的登记产权人为陈祖德，故该转移登记行为与陈祖德存在利害关系，其作为本案原告诉讼主体适格。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈祖德的起诉是否已超过法定起诉期限；2.案涉房屋登记行为是否合法。 关于争议焦点1，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”武义县自然资源和规划局主张陈祖德在2015年已知晓案涉行政行为的内容，但未提交相应的证据证明，本院不予采信。根据在案证据，应认定陈祖德在（2018）浙0723民初4012号一案中才知晓案涉房屋登记行为的内容，故本案应适用一年的起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于其自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。”陈祖德就本案涉及的房地产转让行为提起民事诉讼的审理期间，不属于其自身的原因耽误起诉期限，应在起诉期限内予以扣除。据此，应认定陈祖德在2020年3月2日提起本案诉讼并未超过法定起诉期限。 关于争议焦点2，本院认为，案涉房屋转移登记行为作出时有效的《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修正后施行，已于2008年7月1日废止）第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”具体到本案中，对陈月妃在2006年5月30日向房屋登记机关申请转移登记时提交的落款时间为2006年5月15日的房地产买卖契约，陈祖德明确表示其未与陈月妃签订过上述契约，且该契约落款“甲方（签章）”处“陈祖德”签名，在（2018）浙0723民初4012号一案审理过程中经鉴定非陈祖德本人笔迹，“乙方（签章）”处“陈月妃”签名系陈月妃本人笔迹。因此，因作为案涉房屋转移登记行为基础的买卖关系不成立，故案涉转移登记行为认定事实错误，依法应予以撤销。鉴于案涉房屋转移登记至陈月妃名下后，陈月妃已将案涉房屋转让他人且已办理了转移登记，房权证武字××号房屋所有权证也已被注销，且陈祖德在本案中也明确表示不要求撤销登记行为，故本院依法确认案涉房屋转移登记行为违法，而不撤销登记行为。对于武义县自然资源和规划局有关其在案涉转移登记行为过程中已尽到合理审查义务的辩解，本院认为，不动产登记机关在登记过程中是否尽到审慎审查义务与登记行为是否合法并非完全等同，故对武义县自然资源和规划局的上述辩解不予采纳。 综上所述，陈祖德的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认武义县自然资源和规划局于2006年5月31日将坐落于白洋街道童庐村溪滩的房屋转移登记至陈月妃名下的行政行为违法。 案件受理费50元，由被告武义县自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  徐旭军 人民陪审员  顾小芳 人民陪审员  朱志良 二〇二〇年七月二十四日 代书 记员  顾亚萍