安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终1171号上诉人（原审原告、反诉被告）：怀远县荆山镇人民政府，住所地怀远县荆山镇禹王西路1988号，统一社会信用代码11340321MBOR82450B。负责人：刘宏，该荆山镇镇长。委托诉讼代理人：孙竹洪，安徽孙竹洪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：怀远县华运超市有限责任公司，住所地安徽省怀远县榴城镇学苑路东侧静心嘉苑商住楼102号，统一社会信用代码913403217430583693。法定代表人：田士敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：田士玲，女，1964年1月10日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区，该公司股东，系法定代表人田士敏姐姐。委托诉讼代理人：刘洪庆，安徽刘洪庆律师事务所律师。上诉人怀远县荆山镇人民政府（以下简称荆山镇政府）因与上诉人怀远县华运超市有限责任公司（以下简称怀远华运超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荆山镇政府上诉请求：1.依法撤销安徽省怀远县人民法院作出的（2019）皖0321民初554号民事判决书第一、二项判决，查清事实后依法改判支持荆山镇政府一审的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的全部诉讼费用由怀远华运超市承担。事实和理由：1、本案中，双方于2014年5月13日签订房屋租赁合同一份，合同签订时，案涉房屋符合怀远华运超市的租赁用途，通过怀远华运超市提供的证据“钢结构房工程合同”可以证实，怀远华运超市在合同签订后已实际获得案涉房屋的使用权，在案涉房屋院内搭建了钢结构仓库一栋，对案涉房屋进行了使用。因此，原审法院认定“合同签订时，案涉房屋存在屋顶漏水、门窗破损等影响使用情形，院内有两户居民占有使用院内部分房屋。合同甲方即荆芡乡政府未履行房屋修缮及责令两住户搬出义务。”实属错误。2、怀远华运超市应当支付拖欠的租金100000元并支付违约金90000元。根据合同约定，合同签订后，怀远华运超市应于2014年5月15日前履行付款义务，支付租金300000元，但怀远华运超市仅支付了200000元，尚拖欠100000元。逾期缴纳乙方负担的费用的，应按上述费用总额的3％支付滞纳金。乙方拖欠100000元，逾期共五年之久，支付违约金90000元完全符合法律规定。荆山镇政府未及时维修出租房屋及所属设施，造成怀远华运超市损失的，荆山镇政府也仅需要赔偿合同总租金的3％作为违约金，即9000元。综上，恳请二审法院査清事实后，依法改判支持荆山镇政府一审的全部诉讼请求或发回重审。怀远华运超市辩称，一、荆山镇政府与怀远华运超市在合同签订时案涉房屋存在屋顶漏水、门窗破损等影响使用的情况，院内有两户居民占有使用院内的房屋。政府不履行修缮、责令两户居民搬出的义务，存在违约情况，上述违约情况有以下事实证明：1.原审法官现场勘验上述情况属实；2.没有交接手续；3.一审我方举证的缴纳30万元租金给政府，政府因为没有合格的房屋交付又将30万元退回的事实，可以证实上述事实成立；二、怀远华运超市在院内搭建房屋是镇领导同意的。怀远华运超市未使用案涉的租赁房屋，也未使用搭建成的房屋，虽然搭建了钢构房屋，但不能推定怀远华运超市实际占用了案涉房屋，也不能据此否定出租方的违约行为。据此，请求驳回荆山镇政府的上诉请求。怀远华运超市上诉请求：1.判令支持荆山镇政府赔偿怀远华运超市占用房租20万元保证金的利息损失73080元(从2014年5月至2019年3月共58个月，并继续计算至实际付清为止，年利率按6％计算收取利息)。2.判令改判支持荆山镇政府因赔偿违约而给怀远华运超市造成的投资损失29.9万元。3.一、二审诉讼费用由荆山镇政府承担。事实和理由:一、怀远华运超市与荆山镇政府签订《房屋租赁合同》，并及时交付了20万元房屋租金和1万元保证金，但由于荆山镇政府未履行修缮房屋义务及责令院内住户搬出义务。致怀远华运超市未实际使用承租房屋，构成根本违约。而怀远华运超市缴纳的21万元长达5年被荆山镇政府占有使用收益，给怀远华运超市造成一定的经济损失。荆山镇政府违约应承担支付违约金的责任，按银行贷款利率标准计取计算荆山镇政府承担赔偿责任。二、请求二审法院支持怀远华运超市在一审中提出的要求荆山镇政府赔偿投资损失29.9万元的要求。怀远华运超市在搭建钢构房时，是在经过荆山镇政府方同意的情况下进行搭建的。因此一审中判决不予支持荆山镇政府赔偿该部分损失损害了怀远华运超市的合法权益。综上所述，请求二审法院支持怀远华运超市的意见，依法予以改判。荆山镇政府辩称，同上诉意见。荆山镇政府向一审法院起诉请求：1.判令怀远华运超市支付拖欠的租金100000元；2.判令怀远华运超市支付违约金90000元；3.怀远华运超市承担本案诉讼费用。怀远华运超市向一审法院提出反诉请求：1.判令荆山镇政府因违约而应退还给怀远华运超市的房屋租金200000元和保证金10000元，并赔偿占用怀远华运超市房租及保证金的利息计73080元（从2014年5月，按年利率6%计算至2019年3月，以后并计算至实际付清之日止）；2.判令荆山镇政府赔偿因违约而给怀远华运超市造成的投资经济损失299000元；3.判令解除怀远华运超市与荆山镇政府之间签订的房屋租赁合同；4.判令荆山镇政府承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，怀远华运超市当庭撤回第三项反诉请求。一审法院认定事实：2013年12月，原怀远县荆芡乡人民政府（以下简称荆芡乡政府）委托安徽省中正拍卖有限公司举行拍卖会对“怀远县荆芡乡新上村原荆芡初级中学院落及房屋约7406平方米”对外租赁。根据拍卖会的结果，2014年5月13日，原荆芡乡政府作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的怀远华运超市签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于怀远县荆芡乡新上村原荆芡初级中学院落及房屋出租给乙方，租赁期限共5年，从2014年7月1日起至2019年6月30日止。五年租金共计300000元，乙方应于2014年5月15日前将5年租金叁拾万元及壹万元租赁保证金、壹万伍仟元拍卖佣金一次性支付至安徽省中正拍卖有限公司账户或甲方指定账户。关于房屋交付的约定为，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；乙方应于合同签订后，七日内将院内院外两住户搬出，否则造成的损失由甲方承担。关于房屋修缮与使用管理的约定为，在租赁期内，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，由甲方负责。如甲方不能及时维修，则由乙方征求甲方同意后进行维修，所产生的费用由甲方负担。双方另对违约责任作出约定。2013年12月19日，怀远华运超市将租赁保证金10000元支付至安徽中正拍卖有限公司账户，安徽中正拍卖有限公司向怀远华运超市出具一份收据；2014年5月21日，怀远华运超市将200000元转账支付至荆芡乡政府账户，荆芡乡政府向怀远华运超市出具一份结算票据。合同签订时，案涉房屋存在屋顶漏水、门窗破损等影响使用情形，院内有两户居民占有使用院内部分房屋。合同甲方即原荆芡乡政府未履行房屋修缮及责令两住户搬出义务。合同签订后，乙方即怀远华运超市在院内搭建了钢结构仓库一栋。2016年2月，怀远县部分行政区划调整，怀远县荆芡乡被撤销，设立荆山镇。案件审理过程中，怀远华运超市申请对原荆芡乡新上村原荆芡初级中学的房屋是否构成危房能否作为经营用房使用进行司法鉴定，后因双方无法提供案涉房屋的施工图纸（建筑图、施工图），导致鉴定无法进行。2019年9月17日，在荆山镇政府及怀远华运超市均委派人员在场的情况下，一审法院对案涉房屋进行现场勘验，并制作勘验笔录和现场视频，现场基本情况是：案涉房屋位于怀远县原荆芡中学院内，北西侧两层教学楼门窗破损严重，房屋破旧，北东侧瓦房六间损毁严重，教学楼二楼漏雨水严重；院南侧瓦房一排十六间，破损严重，漏水严重。一审法院认为：怀远华运超市与原荆芡乡政府签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。因行政区划调整，原怀远县荆芡乡被撤销，设立荆山镇。根据民法总则的规定，原怀远县荆芡乡政府的权利和义务由荆山镇政府享有和承担。怀远华运超市已按约支付200000元租金及10000元租赁保证金，但出租方荆芡乡政府未履行修缮房屋义务及责令院内住户搬出义务，致承租方怀远华运超市未实际使用承租房屋。虽然承租方在院内搭建了钢结构仓库，不能据此推定承租方实际占有使用了房屋，也不能据此否定出租方的违约行为。因而，对荆山镇政府要求怀远华运超市支付租金100000元及支付违约金90000元的诉讼请求，一审法院不予支持。荆山镇政府并应向怀远华运超市返还已交付的租金200000元。鉴于本案审理期间，房屋租赁合同约定的期限已届满，荆山镇政府应退还怀远华运超市支付的租赁保证金10000元。对怀远华运超市主张返还已交付的租金200000元及租赁保证金10000元的反诉请求，一审法院予以支持。对怀远华运超市主张荆山镇政府支付房租及保证金的利息的反诉请求，因双方在合同中对此未作约定，一审法院不予支持。对怀远华运超市要求荆山镇政府赔偿因其违约给其造成的经济损失（搭建钢结构仓库损失）299000元的诉讼请求，因怀远华运超市未提供证据证明该搭建行为取得出租方同意，也未提供证据证明办理了合法建设手续。因而，对该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回怀远县荆山镇人民政府的诉讼请求；二、怀远县荆山镇人民政府向怀远县华运超市有限责任公司返还已支付的房屋租金200000元及租赁保证金10000元，于本判决生效之日起十五日内履行；三、驳回怀远县华运超市有限责任公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4100元，减半收取计2050元，由怀远县荆山镇人民政府负担；反诉案件受理费9622元，减半收取计4811元，由怀远县荆山镇人民政府负担2225元，由怀远县华运超市有限责任公司负担2586元。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，本院对涉案租赁房屋中一位张姓住户进行调查，其陈述：“在学校已住了30年了，学校整体租赁我知道，政府通知我搬迁，但我没有住的地方就没搬，后来也没有人督促搬迁的事，我就没有搬。学校整体租赁时房屋就有漏水和门窗破损现象，怀远华运超市没有使用教室作为仓库。还有一户人家在这住几个月，门锁上走了，有时回来。”荆山镇政府对此陈述无异议。本院予以认定。本院认为：涉案房屋租赁合同约定，出租方应保证租赁房屋处于能够正常使用状态及将院内住户搬出，将房屋交给出租方，但荆芡乡政府未履行将住户搬出的义务，结合住户陈述，“学校整体租赁时房屋就有漏水和门窗破损现象，怀远华运超市没有使用教室作为仓库”，应认定承租方怀远华运超市未实际使用承租房屋，一审法院对此事实认定并无不当，荆芡乡政府上诉称怀远华运超市已实际获得涉案房屋的使用权的上诉理由不能成立。一审法院据此判决驳回荆山镇政府要求怀远华运超市支付租金100000元及支付违约金90000元的诉讼请求并无不当。荆山镇政府应退还怀远华运超市支付的租金及保证金，因怀远华运超市未能及时向荆山镇政府主张退还房租及保证金，故对怀远华运超市主张荆山镇政府赔偿房租及保证金的利息的上诉请求不予支持，一审法院对此判决正确。因怀远华运超市未提供证据证明搭建钢结构仓库取得出租方同意，故其上诉要求荆山镇政府赔偿搭建钢结构仓库的损失的上诉理由无事实依据，不予采信。综上，荆山镇政府、怀远华运超市的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费13206元由怀远县荆山镇人民政府负担6325元（已缴纳），由怀远县华运超市有限责任公司负担6881元（已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  唐红旭审判员  王朝霞审判员  张 青二〇二〇年七月十三日法官助理尚春丽书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。