辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4734号上诉人（原审被告）：华润置地（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路158号。法定代表人：**，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘金玲，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕莉，女，1974年5月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李焕忠，辽宁凯临律师事务所律师原审被告：华润置地（沈阳）物业服务有限公司，住所地沈阳市铁西区北四东路23甲号。法定代表人：金永，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙嘉，女，1992年4月14日出生，汉族，住吉林省白城市洮北区，该公司员工。原审第三人：徐珩，男，1987年8月22日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原审第三人：臧月华，女，1950年1月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张巍（臧月华儿子），男，1978年6月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。上诉人华润置地（沈阳）有限公司（以下简称“华润置地公司”）因与被上诉人吕莉，原审被告华润置地（沈阳）物业服务有限公司（以下简称“华润置地物业公司”），原审第三人徐珩、臧月华商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初9764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润置地公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅凭第三人即利害关系人陈述即认定南侧阳台系上诉人拆改，判决上诉人承担违约赔偿责任无事实及法律依据。二楼业主虽主张上诉人交付的房屋与样板间不一致，但因该栋建筑设计二楼为非落地阳台设计，上诉人不能违反规划对二楼进行大规模的拆改行为。其他部分二楼业主均为违法拆改的当事人，与上诉人具有利害关系，也未出庭接受法庭询问及上诉人质证。被上诉人无证据证明上诉人存在拆改行为，一审法院仅通过房屋外立面的外观比对及其他与上诉人有利害关系的二楼业主的口述，即认定二楼拆改为上诉人所为，无证据支持。二、被上诉人提交的证据不足以证明案涉房屋漏水系上诉人交付的房屋质量存在问题所致，因此不应判决上诉人承担赔偿责任。上诉人交付的房屋经过竣工验收，系质量合格房屋，被上诉人并未举证证明我公司存在拆改并破坏防水层的事实，被上诉人的损失很可能系第三人的侵权行为造成，而非房屋质量问题。吕莉辩称，上诉人交付给二楼业主的商品房南窗与样板间不符，在二楼业主多次报警、打着横幅进行维权的情况下，上诉人的区域经理张波及多个领导实地考察后，按照样板间给二楼业主修改成与样板间相同的南窗，修改的全部用料都是上诉人提供的。被上诉人的房屋是在保修期内漏水，且二楼业主的证人证言及法院到现场考察其他业主的证言和鉴定机构当场拍照都印证了一审判决认定事实是正确的，所以同意维持一审判决。华润置地物业公司辩称：原告起诉被告是由是商品房买卖合同纠纷，因买卖合同是地产与业主与物业公司无关，且目前房屋漏水问题涉及侵权露台私自拆改不属于物业服务范围内。应由原告向侵权责任人主张。故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。徐珩、臧月华辩称：同意被上诉人意见。吕莉向一审法院起诉请求：依法判令被告按鉴定报告修复方案对原告位于沈阳市铁西区北四东路23甲号B#楼7门8门房屋修复至不漏水，留有保质期5年。一审法院认定事实：2013年5月原告购买被告华润置地（沈阳）有限公司开发的坐落于位于铁西区7门8门商业门市两套，两套门市分别于2014年6月和2015年交付使用。2015年年末房屋开始在雨后渗水。原告曾起诉要求开发商和物业公司修复房屋，经原审法院委托，辽宁省建设科学研究院司法鉴定所出具了对涉案房屋作出渗漏情况及修复方案的鉴定意见。经勘查鉴定，涉案房屋的楼上窗口存在拆改现象，局部破坏原有屋面构造层及装饰层。涉案房屋楼上两户房屋的所有人分别系本案第三人。原告撤诉后追加第三人再次诉至原审法院。另查明，涉案房屋楼上住户房屋南侧均系落地窗，落地窗周边的墙体外观与整体建筑外观接近。建筑图纸上标明该房屋为不落地的飘窗。根据物业公司提供的铁西区北四东路23号2层住户相关信息，原审法院进行了电话调查及实地走访调查，二层住户均表示未曾自行改造飘窗。部分住户明确指出，改造飘窗系开发商所为，改造原因是样板间与实际交付房屋的窗户不一致。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，予以确认。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于涉案房屋屋面结构层破坏责任方确认问题，原告主张华润置地公司交付涉案房屋之前即破坏了楼上防水层。华润置地（沈阳）有限公司主张涉案房屋楼上飘窗落地系2015年10月第三人私自改建，但未提出相关证据加以证明。第三人则提交了相关维权资料等，证明2013年第三人确因样板间与交付房屋飘窗不一致问题与部分业主共同维权，房屋飘窗落地是开发商对维权业主给予的解决措施。华润置地（沈阳）有限公司对涉案房屋楼上业主维权的解决方案未作出合理解释。其他业主亦称房屋入住时即为落地窗，入住后并未私自改造飘窗，故根据现有证据认定涉案房屋屋面结构层破坏的责任方系被告华润置地公司。原告的房屋交付不足一年即出现逢雨渗水的现象，影响原告正常使用，经过鉴定确定房屋渗水原因是房屋的屋面结构层遭到破坏，导致涉案房屋交付时即存在瑕疵，故原告主张华润置地公司按照维修方案修复房屋，予以支持。关于原告主张保修期问题，原告主张被告修复后五年保修期，该主张缺乏法律依据，不予支持。原告为查明漏水原因及确定修复方案支出鉴定费15000元、查档费940元、复印费160元，该费用系原告为主张权利查明事实的必要支出，予以支持，由被告华润置地公司承担。原告华润置地物业公司缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十五日内修复原告吕莉名下的坐落于沈阳市铁西区北四东路23甲号B#楼7门8门商业门市的楼顶屋面；二、被告华润置地（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十五日内给付吕莉鉴定费15000元、查档费940元、复印费160元；三、驳回原被告、第三人其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交），由被告华润置地（沈阳）有限公司承担。二审期间，上诉人向法庭提交照片5张，用以证明二楼业主中有部分飘窗及阳台并未进行落地施工，且未安装进出的门，是二楼业主为方便使用二楼的商业部分的屋顶，进行私自拆改，二楼业主使用的空间为一楼门市房顶部，此处为公共空间，并不是二楼业主的独立空间，私自使用不当也会造成漏水。被上诉人发表质证意见：对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，照片没有拍摄时间，本案在一审时，被上诉人及鉴定单位已经到现场进行了拍照，并由一审法院和本案各方到现场考察，并给证人做了笔录，上诉人也在笔录上签字，应以鉴定单位拍的照片和一审法院做的考察笔录为准，所以以上五张照片与本案无关。华润物业公司表示无异议。原审第三人徐珩、臧月华发表质证意见：同意被上诉人意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为华润置地公司应否承担维修责任问题，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，约定吕莉向华润置地公司购买案涉房屋，华润置地公司负有将验收合格的商品房交付给吕莉的义务，现吕莉购买的房屋在交付时即存在瑕疵，经一审委托鉴定机构鉴定房屋存在顶棚漏水情况，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，故原审法院判决华润置地公司承担维修责任并无不当。上诉人主张被上诉人购买的房屋存在渗漏系因二楼业主对阳台或飘窗私自进行拆改造成的，但对此并未提供证据证明，结合部分二层业主就交付房屋的飘窗与样板间不一致问题共同维权、原审法院进行了电话调查及实地走访调查，物业服务公司提供的铁西区北四东路23号二层住户均表示未曾自行改造飘窗，以及涉案房屋楼上住户房屋南侧均系落地窗，落地窗周边的墙体外观与整体建筑外观接近等事实，本案无法认定系因二楼业主私自改造造成案涉房屋漏水，故上诉人的主张本院不予支持。综上，上诉人华润置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人华润置地（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年七月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。