上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2401号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海山泰办公家具销售中心，住所地上海市奉贤区南桥镇大亭公路4959号4幢108室。法定代表人：李刚，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：李刚，男，1978年1月1日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明社区光明村四组。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。上诉人上海山泰办公家具销售中心（以下简称山泰公司）、李刚因与被上诉人上海顺宏橡塑有限公司（以下简称顺宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初17066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人山泰公司、李刚上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：1.被上诉人出租给上诉人的房屋不合法，租赁期间因政府动迁导致上诉人无法经营，被上诉人对此应负有赔偿责任。另外，上诉人为配合动迁于2017年10月16日起关停营业，被上诉人向上诉人收取电费至2017年9月，从上诉人使用电表显示上诉人已经被迫停业，并于2018年1月15日被迫撤场。被上诉人在一审中提供照片系其他商户家具经营情况，被上诉人作为证据证明上诉人经营明显作假，上诉人不予认可。一审法院判决上诉人向被上诉人支付110,000元（人民币，下同）的占有使用费，与事实不符，应予撤销。2.上诉人在一审中主张评估报告附件4中的地毯33,075元系上诉人出资，被上诉人在一审中反驳是原租户留下来的，则应由被上诉人举证；上诉人在一审中已经提及购买地毯的交易记录，与评估报告中的地毯面积和款式符合，故该项补偿款应归上诉人，一审法院对上诉人的该项要求未作记录，也未支持，明显错误；关于搬运费，上诉人也是基于评估报告中的补偿标准要求被上诉人给予补偿24,000元（30车X800元），应为合理要求；另外，室内广告牌及灯具、涂料、吊扇等也是上诉人租赁期间的投入，故要求酌情认定补偿费用；关于停业停产损失费，该项补偿是给予实际经营者的，基于评估报告中的补偿标准每平方米350元X70%，上诉人经营场地为800平方米，故上诉人认为停产停业补偿款196,000元应归上诉人所有。一审法院对上述补偿的认定错误，请求二审法院依法重新判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人顺宏公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人实际清场时间是在一审法院审理期间，经法院协调于2019年10月30日左右搬离的，且至今未与被上诉人办理过房屋交接手续，故上诉人应当支付占有使用费至2019年10月底。根据上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区出具的告知书可知，园区砌墙封门发生于2018年11月10日之后，上诉人在一审审理中就其搬离时间所作的陈述前后矛盾，提交的证据不能证明上诉人的搬离时间；被上诉人在一审审理中提交的是上诉人仍在经营的照片，并且上诉人租赁房屋在两楼，有门面通道至经营场所，上诉人一直是正常经营，并没有受到影响。另外，一审法院已经对上诉人的占有使用费作了很大减免，充分照顾上诉人的相关利益。2.上诉人是在明知被上诉人无产权证情况下与被上诉人签约的，双方就合同无效均有过错责任。即便上诉人遭受到损失，也系经营风险，应由上诉人自己承担；同时双方在合同中约定了动迁利益与上诉人无关；至于评估报告中的补偿款是动迁部门给予被上诉人房屋被拆除的补偿，与上诉人无关。据此，上诉人主张的相关损失缺乏依据，不应得到法院支持。顺宏公司向一审法院起诉请求：判令解除双方的《租赁合同》，山泰公司给付所欠的暂计自2017年11月1日到2019年10月31日的房屋使用费200,000元，李刚承担连带清偿责任。山泰公司、李刚向一审法院提出反诉请求：1.判令确认顺宏公司与山泰公司、李刚在2016年8月11日签订的《租赁合同》无效；2.判令顺宏公司返还租金4,116元；3.判令顺宏公司承担山泰公司、李刚的装修损失155,981元；4.判令顺宏公司支付山泰公司、李刚停业损失196,000元（800X350X0.7=196,000）；5.判令顺宏公司支付给山泰公司、李刚违约损失109,500元（拆装人工费3人X500元/工X15天=22,500元，运输费32,000元、广告牌费55,000元）。一审法院认定事实：2016年8月11日，顺宏公司与山泰公司签订《租赁合同》，约定山泰公司向顺宏公司租赁位于XX公路XX号二楼11间房屋用于家具经营，建筑面积800平方米，协议约定租期为6年，自2016年11月1日至2022年10月31日止。2016年11月1日至2019年10月31日期间的年租金100,000元；2019年11月1日至2022年10月31日期间的年租金为120,000元。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方（顺宏公司）在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，乙方（山泰公司）应在10日内自行搬离，所有的动迁利益（包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、机械设备赔偿、搬迁损失等）都与乙方无关，乙方不得向甲方或动迁方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：乙方装修装潢部分，搬移的办公物品（空调、办公桌、文件柜、监控设备）外，其它任何不可拆除包括（隔墙、广告牌、门、灯、卫生间设施、木地板、地砖、隔断、防盗窗等），所有权均属甲方所有。该房屋在动迁范围所发生一切赔偿由甲方享有。乙方无权利享有一切赔偿，乙方同意此条件。在租赁期间随时发生政府动迁，乙方无条件搬迁并终止本合同，在搬离之日完毕后，有余下房租退还乙方，按实结算。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。上述合同签订后，山泰公司一次性支付了一年的租金。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营（无照经营）行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日租赁场所恢复生活用电。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对XX公路XX号、XX号等部分门面房采取砌墙封门。2018年期间，顺宏公司多次要求山泰公司退还租赁房屋，但山泰公司直至顺宏公司起诉后，经一审法院协调于2019年10月下旬返还租赁房屋。一审另查明，2018年10月30日，上海XX有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区XX公路XX号顺宏公司的房地产（包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备）的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元，附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元，不可恢复使用设备补偿费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋（企业）征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元（评估价70%计算）；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿（包括可搬迁及不可搬迁）642,247元（评估价70%计算）；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元（按9,729.48平方米×350元×70%计算）；签约奖励243,000元。另，山泰公司为李刚的个人独资企业。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案顺宏公司与山泰公司签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。租赁合同无效，当事人参照租金主张占有使用费的应予支持。本案山泰公司、李刚在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，双方均有过错。2017年10月24日起，租赁场所被政府部门采取了断水断电措施，至同年11月24日恢复民用电供应。该期间山泰公司、李刚无法使用租赁场所，对应的使用费可酌情予以减免。但期后，山泰公司、李刚虽称不再经营，但在顺宏公司催缴租金的情况下，不积极行使止损义务，即不支付使用费也拒不返还租赁场所，理应参照租金标准承担相应的使用费。有关部门鉴于租赁场所仍存在经营情况，于2018年11月1O日起，对租赁场所门面采取砌墙封门措施。该行为确对承租户使用租赁场所有较大的影响，自砌墙至山泰公司实际返还之日止的占有使用费可作大部分减免。故一审法院酌情要求山泰公司承担自2017年11月1日起至搬离日止的占有使用费110,000元。山泰公司为李刚设立的个人独资企业，故对顺宏公司要求李刚承担连带责任的请求予以支持。对于山泰公司要求返还占有使用费的请求不予支持。当事人对自己的主张有举证的义务。山泰公司称1号房2层由其租赁，评估报告中附件4关于该部分评估的装修由其出资，应归其所有。而顺宏公司认为，该装修系原承租人留下，应归顺宏公司所有。一审法院认为，山泰公司对于该部分的装修由其出资有举证的义务，现山泰公司未能举证证明，故对其主张不予支持。对于山泰公司提出的停产停业损失和违约赔偿请求，无法律依据，一审法院亦不予支持。一审法院据此判决：一、确认上海顺宏橡塑有限公司与上海山泰办公家具销售中心于2016年8月11日签订的《租赁合同》无效；二、上海山泰办公家具销售中心于判决生效之日起十日内支付上海顺宏橡塑有限公司占有使用费110,000元；三、李刚对上述第二项承担连带责任；四、驳回上海山泰办公家具销售中心其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,134元，减半收取计2,067元，保全费1,520元，由上海顺宏橡塑有限公司承担1,437元，由上海山泰办公家具销售中心承担2,150元；反诉案件受理费4,142元，由上海山泰办公家具销售中心负担。二审中，上诉人提交如下证据：1.网购地毯和灯泡的清单，证明上诉人进行了装修，评估报告中的地毯等补偿款应归上诉人所有；2.购买立邦漆的收据，证明上诉人对租赁场地的内墙进行粉刷，因此评估报告中的该部分补偿款归上诉人所有；3.室内及室外广告牌的照片，证明上诉人进行了投入，费用近5万元；4.租赁场地展厅内部装修后的照片，证明上诉人内部装修的真实情况，被上诉人在一审提交的照片虚假；5.2020年1月4日拍摄的照片，证明电表读数仍保留在2017年10月16日，以此证明该日停电至今没有供电导致上诉人无法经营。被上诉人认为上述证据不属于新证据，被上诉人不予确认。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审争议焦点为：1.上诉人何时搬离租赁房屋，是否应承担房屋占有使用费;2.上诉人是否可以获得相关补偿款。本院认为，被上诉人顺宏公司出租给上诉人山泰公司的租赁房屋并无产权证也无建设工程规划许可证，至本案审理期间也未补办出合法的手续，因不符合法律的规定，故双方于2016年8月11日签订的《租赁合同》应认定为无效。一审法院对租赁合同的效力所作认定并无不当，本院予以认同。关于上诉人的搬离时间及是否应承担占有使用费的问题。本院认为，上诉人称其于2017年10月16日起停止营业、于2018年1月15日撤场，但上诉人并无证据证明其在搬离前通知被上诉人，并且在搬离时与被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人对此并未认可，故上诉人就其搬离时间所作的抗辩意见，本院难以采纳。本院已注意到，上诉人是在一审法院协调下于2019年10月下旬进行清场后将涉案房屋返还给被上诉人的，故一审法院对上诉人搬离时间所作的认定并无不当，本院予以认同。上诉人认为一审法院是因误采信被上诉人提交的虚假照片而作出错误的认定，因缺乏依据，故本院亦难以采纳。根据法律规定，即便双方之间的租赁合同被认定为无效，但被上诉人仍可以要求参照合同约定的租金标准向上诉人主张占用期间的占有使用费，一审法院基于本案的实际情况已对上诉人应承担的占有使用费予以酌情认定，尚属合理，本院予以认同。上诉人认为其在租赁场地被断水断电以及被相关部门采取砌墙措施后不再经营，以此为由不同意承担占有使用费，理由并不充分，故本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人给予损失补偿的问题。本院认为，一方面，双方在合同中就动迁利益归属作出约定，即与上诉人无关，其中包括装修损失、搬迁损失、停产停业损失等内容；另一方面，即便房屋尚无产权证，但相关部门认定为被上诉人建造，因房屋被拆除，导致被上诉人不再享有处分、使用、出租等权利，据此给予房屋权利人因无法继续使用该房产的补偿，且评估报告中并未显示损失补偿费用与上诉人有关。上诉人上诉坚持要求被上诉人给予装修（地毯）、搬运费以及停产停业等损失，依据不足，故本院不予采信。一审法院所作判决并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人山泰公司、李刚的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,500元，由上诉人上海山泰办公家具销售中心、李刚负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年七月七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……