河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1199号上诉人（原审原告）：贾良周，男，1973年8月5日出生，汉族，住所地河南省清丰县。委托诉讼代理人：陈改英、王凯，河南优诚律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：濮阳市永安置业有限公司清丰分公司，住所地河南省清丰县汽车站北四楼，统一社会信用代码914109225686293546。负责人：连开达，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈改英、王凯，河南优诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚孝民，男，1974年4月28日出生，汉族，户籍地河南省清丰县，现住濮阳市华龙区。被上诉人（原审被告）：姚怀仁（姚孝民之父），男，1943年2月15日出生，汉族，河南省清丰县。上诉人贾良周、濮阳市永安置业有限公司清丰分公司（以下简称永安置业清丰分公司）因与被上诉人姚孝民、姚怀仁排除妨害纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾良周、永安置业清丰分公司的共同委托诉讼代理人陈改英、王凯，被上诉人姚孝民及二被上诉人共同委托诉讼代理人王守印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾良周、永安置业清丰分公司上诉请求：依法撤销（2020）豫0922民初579号民事判决，改判姚孝民、姚怀仁停止对贾良周施工房屋的侵害及赔偿经济损失40000元；本案一、二审诉讼费用均由姚孝民、姚怀仁承担。事实和理由：1.一审判决认定永安置业清丰分公司与姚孝民分别于2011年、2013年签订的两份《房屋置换合同》均为有效，且2013年合同系对2011年合同的进一步确认错误。永安置业清丰分公司与姚孝民于2011年1月3日签订了《房屋置换楼房合同》，后因实际情况发生变化，永安置业清丰分公司与姚孝民根据新的一致意见于2013年3月7日签订了《房屋置换合同》。两份合同的置换条件、新建楼房基本情况、双方权利义务均存在区别，第二份合同并非对第一份合同的补充，而是双方根据新的一致意见重新签订的《房屋置换合同》，第二份合同也从未表明系对之前合同的补充，第一份合同因第二份合同的签订已自然失效。一审判决同时认可两份合同效力并将合同约定予以合并实际是对被上诉人带有倾向性的有利解读。2.一审判决认定贾良周购买的“东城尚品”小区3号楼2单元202号房产与姚孝民置换房屋系同一标的物错误。2013年3月7日姚孝民与永安置业清丰分公司签订的《房屋置换合同》中约定的置换房屋门面房及住房均未约定具体位置，而“东城尚品”小区共有3栋楼房，第2层房屋18套。即使姚孝民的安置房是在贾良周所购房屋的3号楼，也有8套在第2层的房屋，一审判决认定贾良周购买的3号楼2单元202号房屋即是姚孝民的置换房屋没有合同依据。3.一审判决在查明姚孝民原房屋至今尚未拆除的情形下，仍认为姚孝民的安置房屋权益应得到保护，明显不当。《房屋置换合同》第三条约定姚孝民应在合同签订后两个月内将原房屋全部拆除，而姚孝民原有的两层门面房、四间堂屋及小院尚未拆除完毕。姚孝民长达7年不履行合同约定的拆除义务，属严重违约，原合同已无法继续履行，永安置业清丰分公司合同目的无法实现，《房屋置换合同》已经实际终止，姚孝民无权依据《房屋置换合同》主张置换房屋权利，更无权对贾良周购买的房屋主张权利。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,适用该条款的条件之一是“拆迁安置补偿协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿”,而本案中永安置业清丰分公司与姚孝民签订的《房屋置换合同》并未约定置换房屋的具体房号，通过约定也无法确认置换房屋的具体房号。因此不能确定贾良周所购房屋系拆迁安置房屋，故不能支持姚孝民的优先取得权。5.一审判决认定贾良周无权主张排除妨害请求权系适用法律错误。首先，贾良周合法购买了案涉房屋并已实际占有,虽然尚未办理不动产登记，但已属于准物权人，姚孝民、姚怀仁通过非法方式阻挠贾良周装修施工，已侵害了贾良周的物权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，贾良周即使尚未取得物权，也因合法购买并交付而成为“合法占有人”，有权主张占有保护请求权，一审判决明显适用法律不当。为维护贾良周、永安置业清丰分公司的合法权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。姚孝民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，贾良周、永安置业清丰分公司的上诉理由不成立，依法应驳回上诉，维持原判。1.一审认定《房屋置换楼房合同》和《房屋置换合同》均有效正确。两份合同均是永安置业清丰分公司和姚孝民的真实意思表示，且第二份合同对第一份合同进一步予以完善，系对第一份合同的补充，贾良周、永安置业清丰分公司上诉称第一份合同因第二份合同的签订而失效的观点不成立。2.依据两份置换合同，可以认定贾良周购买的东城尚品3号楼2单元202号房产与姚孝民置换房屋系同一标的物。3.姚孝民原房屋部分未拆除，并不影响永安置业清丰分公司楼房开发建设。需要使用的房屋及宅基地已经拆除并由永安置业清丰分公司建设了楼房，根据永安置业清丰分公司建设进度需要拆除姚孝民现有房屋时可以随时拆除，这是经永安置业清丰分公司认可的事实，不存在姚孝民不履行合同的问题，更不属于严重违约，永安置业清丰分公司的合同目的能够实现，故贾良周、永安置业清丰分公司主张《房屋置换合同》已经终止的观点不成立。4.一审判决适用法律正确。贾良周并未实际占有案涉房屋，更没有依法取得物权，贾良周不是涉案房屋的合法所有权人，也不是物权法规定的合法占有人，其占有姚孝民安置房没有合法依据。5.永安置业清丰分公司明知案涉房屋系对姚孝民拆迁补偿安置的安置房，仍然销售给贾良周，违背诚实信用原则及法律的强制性规定，损害姚孝民合法财产权益的同时，也损害了贾良周的合法财产权益。贾良周向一审法院起诉请求：1.请求判令姚孝民、姚怀仁停止对贾良周施工房屋的侵害、赔偿贾良周经济损失40000元；2.诉讼费用由姚孝民、姚怀仁承担。一审法院认定事实：2011年1月3日，时任永安置业清丰分公司的法定代表人端木永杰和姚孝民、清丰县农机修造厂（以下简称农机修造厂）签订一份《房屋置换楼房合同》，约定将姚孝民所有的位于农机修造厂家属院的门面房两层在原址上东、西14米，南、北11.5米置换一层门面房和居住房125-130平米，公摊面积5.5平米，地下室一间；该门面房北侧姚孝民所有的4间上房一间侧房和大门置换在门面房楼北第一幢二楼居住房125-130平米，公摊面积5.5平方米，地下室一间。2013年3月7日，永安置业清丰分公司和姚孝民签订一份《房屋置换合同》（该合同加盖端木永杰的印章），约定将姚孝民位于农机修造厂家属院现朝阳路东段北侧四间二层楼房及后面四间堂屋一小院房产及土地与永安置业清丰分公司进行置换。2018年8月6日，贾良周向永安置业清丰分公司交纳“东城尚品”小区3号楼2单元202号房产首付款197113元。2018年11月20日，贾良周和永安置业清丰分公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定永安置业清丰分公司将坐落于清丰县朝阳路北侧“东城尚品”小区3号楼2单元2层2-202号房产卖给贾良周。永安置业清丰分公司开发的“东城尚品”小区3号楼2单元建设在姚孝民享有国有土地使用权的宅基地上，“东城尚品”小区3号楼前面姚孝民的东西四间门面房（两层楼）尚未拆除。2019年10月1日，贾良周从永安置业清丰分公司处领取了“东城尚品”3号楼2单元202号房产的钥匙，10月3日，贾良周开始对该房屋装修，遭到姚孝民的阻拦。2020年3月12日，贾良周诉至法院。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。永安置业清丰分公司的法定代表人端木永杰代表永安置业清丰分公司2011年和姚孝民、农机修造厂签订的《房屋置换楼房合同》对永安置业清丰分公司产生法律效力，2013年永安置业清丰分公司和姚孝民签订的《房屋置换合同》是永安置业清丰分公司对其法定代表人端木永杰签订的合同的更进一步确认，两份《房屋置换合同》相互印证均具有法律效力，依照该两份合同永安置业清丰分公司在姚孝民宅基上建设了“东城尚品”3号楼2单元楼房，两份《房屋置换合同》明确约定将姚孝民的门面房两层楼拆除后在原址上置换一层门面房和二楼居住房125-130平米，故姚孝民对作为补偿安置房屋的“东城尚品”小区3号楼2单元2层2-202号房产享有优先取得的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案涉及的房屋没有在不动产登记部门登记，贾良周和永安置业清丰分公司签订的商品房买卖合同（预售）虽然经过备案登记，但是备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力，停止侵权、排除妨碍是物权人在其权利受到侵害时,基于物权而要求特定侵害人恢复其物权原有状态的请求权,物权请求权行使的主体是物权人，贾良周对本案涉案房屋不享有物权，故贾良周请求排除妨害、赔偿损失没有法律依据，本院对贾良周的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十六条、第十七条、第三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回贾良周的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由贾良周负担。二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院与原审法院查明的事实相一致。本院认为，永安置业清丰分公司与姚孝民按照所有权调换形式达成房屋置换协议，永安置业清丰分公司依照协议约定对姚孝民的部分房屋进行了拆除，并占用了姚孝民享有使用权的部分土地，虽未全部拆除，但客观上影响了姚孝民对其房产的正常使用。但永安置业清丰分公司未按合同约定对姚孝民予以补偿安置。现姚孝民依照协议约定的补偿安置方案，主张对永安置业清丰分公司出卖给贾良周的房屋享有优先取得的权利有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。”由此可见,我国物权法是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则,登记后始能产生法律效力,未经依法登记不产生法律效力。贾良周与永安置业清丰分公司签订房屋买卖合同（预售）后，涉案房屋并未由登记机关登记在贾良周的名下,因此,贾良周目前尚不是涉案房屋的所有权人,即非法律上的物权人。故一审判决未支持其排除妨害、赔偿损失的诉讼请求并无不当。贾良周、永安置业清丰分公司上诉主张的因姚孝民未履行全部拆除义务，永安置业清丰分公司的合同目的无法实现，双方签订的协议已经实际终止，姚孝民无权依据协议约定主张置换房屋的权利，且因协议未约定置换房屋的具体房号，姚孝民更无权对贾良周购买的房屋主张权利及其他上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，贾良周、永安置业清丰分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由贾良周、濮阳市永安置业有限公司清丰分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李瑞玲审判员  王利霞审判员  张志启二〇二〇年七月二十二日书记员  张利花