北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4602号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓贺，男，1981年6月17日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于雪元，女，1990年1月29日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘畅，女，1989年6月29日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖年好，女，1983年10月8日出生。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：白福东，北京市盈科律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：陈青青，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：黄鋆，女，1983年1月27日出生。上诉人邓贺因与被上诉人于雪元、刘畅、廖年好及原审被告黄鋆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓贺上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项，驳回于雪元、刘畅、廖年好的相应诉讼请求；2.改判支持邓贺的反诉请求，即于雪元、刘畅、廖年好支付违约赔偿金52000元，赔偿律师费30000元；3.追究刘畅、廖年好妨害司法的法律责任，以及北京盈科律师事务所受托代理虚假诉讼的相关责任。事实和理由：1.一审程序存在瑕疵。于雪元诉讼主体并非真实存在，且一审未予审查于雪元诉讼主体的真实性。刘畅、廖年好恶意虚假诉讼，北京盈科律师事务所代理明知不具有诉讼主体资格的当事人提起虚假诉讼，均应当承担相应责任。2.一审认定事实不清。（1）北京市海淀区涉案房屋始终具有《房屋使用协议》约定的使用功能，于雪元、刘畅、廖年好未能继续经营，是由于雪元未办理经营许可无证照经营所致，产生的法律后果应由其自行承担。《房屋腾退通知书》不具有法律效力。（2）一审认定涉案房屋已于2017年6月17日由邓贺收回控制与事实不符，认定邓贺退还租金无依据。在合同期内及届满后，于雪元、刘畅、廖年好未履行涉案房屋交接手续，且未提出过解除《房屋使用协议》。（3）邓贺不应承担金仙女与刘畅、于雪元案件的诉讼费。金仙女与刘畅、于雪元的诉讼与本案所涉并非同一法律关系，且邓贺对《商铺转让协议》不予认可，因此邓贺无需承担诉讼费。（4）刘畅向金仙女转租涉案房屋时，邓贺未在场，且事后邓贺亦未同意转租，一审认定与事实不符。刘畅、于雪元的转租行为违反了《房屋使用协议》约定，应当承担违约的法律后果。合同终止条件成就时，于雪元未及时腾退房屋，应当支付违约金52000元。于雪元、刘畅、廖年好辩称，不同意邓贺的上诉请求。一审仅支持了于雪元、刘畅、廖年好的房租损失，但于雪元、刘畅、廖年好没有上诉。黄鋆述称，同意邓贺的上诉请求，不同意一审判决。于雪元、刘畅、廖年好向一审法院起诉请求：1.解除于雪元、黄鋆、邓贺于2015年12月22日签订的《商铺转让协议》；2.解除邓贺与于雪元于2016年11月9日签订的《房屋使用协议》；3.邓贺和黄鋆向于雪元、刘畅、廖年好返还租金60192元；4.邓贺和黄鋆向于雪元、刘畅、廖年好赔偿转让费66850元、诉讼费损失1413元；5.邓贺、黄鋆承担本案诉讼费。邓贺向一审法院反诉请求：1.于雪元、刘畅、廖年好向邓贺支付违约赔偿金52000元；2.于雪元、刘畅、廖年好赔偿邓贺律师费30000元；3.本案反诉费由于雪元负担。一审法院认定事实：北京市海淀区房产为赵喜春所有，设计用途为住宅。赵喜春（甲方）于2012年10月25日与邓贺（乙方）签订《租赁协议》，约定赵喜春将涉案房屋出租给邓贺使用，双方合同第1条约定，乙方如转租他人须告知甲方，甲方有知情权。此后邓贺将该房屋出租给黄鋆使用。该房屋曾经北京市海淀区紫竹院街道魏公村南区社区居民委员会出具证明，确认已经有利害关系的业主同意将该房屋改变为经营性用房。2015年12月22日，黄鋆作为甲方与于雪元作为乙方就涉案房屋签订《商铺转让协议》，约定：1、转让费11万元；2、2015（2016）年1月3日至2016年12月3日为期11月的租金为ll9200元，以上合计229200元，乙方于转让协议签订之日付给甲方。甲方务必在2016年1月3日晚清空店铺，交予乙方使用。甲方与乙方做好该店铺的交接，电费按实际使用计算。甲方、乙方与房主进行三方会面后，针对下年度租约达成以下共识：乙方承诺在2016年12月3日后继续使用该房，按合同提前30日于2016年11月3日向房主一次性缴纳该房屋下一年度租金，届时双方签订正式合同。本协议一式三份，甲方、乙方、房主各持一份。邓贺在该转让协议“房主”落款处签字。黄鋆于（2018）京0108民初17296号案件庭审中认可转让费由其收取，于雪元、刘畅、廖年好认可租金交付给邓贺。2015年12月30日，于雪元、刘畅、廖年好签订《三人合伙经营协议书》，约定“运营位于北京市海淀区房之中的一件（间）13平米的门店，合伙期限自2016（原处空白）1月3日起。”2016年11月9日，邓贺作为甲方与于雪元作为乙方签订《房屋使用协议》，约定：甲方同意将已做好外门面装修的位于北京市海淀区房之中的一间13平米房交给乙方用于经营，租赁期1年，自2016年12月3日起至2017年12月2日止；上述房间年使用费人民币13万元；协议第5条约定，未经甲方同意乙方不得将上述房屋转租给他人。乙方交付一年房租才可转让该房屋。乙方如转让第三方须和甲方协商转让，甲方须在场且同意。乙方如私自转让，此合同立即终止。乙方如有其它违约甲方同样有权即时收回上述房屋另安排该房的使用；协议第8条约定，租赁期内，乙方如中途停租应提前三十日通知甲方，否则作违约论，双方约定违约金为一个月的房屋租金赔付给甲方。同日，于雪元、刘畅分别向邓贺银行账户转账65000元。2017年1月22日，刘畅作为甲方与金仙女作为乙方签订《商铺转让协议》，约定：双方通过友好协商，并征得房主同意就魏公村小区商铺达成以下转让协议：1、转让费10万元；2、2017年2月3日至2017年12月2日止为期10个月租金133300元；3、自2017年2月3日至2017年12月2日止该店铺交由乙方使用；4、甲乙双方与房主进行三方会面后，针对下年度租约达成以下共识：若乙方承诺在2017年12月3日后继续使用该房，按照合同约定提前30日一次性向房主缴纳房屋下一年度租金，届时双方签订正式合同。2017年5月9日，海淀区紫竹院地区环境整治小组发出《房屋腾退通知书》，称拟定于2017年6月20日起对违法建设实施强制拆除，并对“破墙开门”现象进行封堵，要求在此之前自行腾空承租屋内物品。2017年4月25日，金仙女与其合伙人曹铉红因涉案房屋不能使用，将于雪元和刘畅诉至北京市朝阳区人民法院，请求判令解除金仙女与刘畅于2017年1月22日签订的《商铺转让协议》、判令刘畅、于雪元向其退还商铺转让费10万元和租金133300元，并按中国人民银行同期贷款利率支付上述款项自2017年1月22日起至实际付清之日止的利息。该案后因管辖问题移送北京市海淀区人民法院审理。2017年11月24日，北京市海淀区人民法院出具调解书，调解协议如下：一、解除金仙女与刘畅于2017年1月22日签订的《商铺转让协议》；二、刘畅、于雪元于2018年4月24日前向金仙女、曹铉红退还商铺转让费56850元及剩余租金73150元；三、双方就此事再无其他争议。对双方有争议的事实和证据，法院认定如下：1、于雪元、刘畅、廖年好提供刘畅与金仙女签订的《商铺转让协议》及2017年1月22日刘畅与邓贺的通话录音，主张刘畅将涉案房屋转租给金仙女、曹铉红事前已经过邓贺确认同意；邓贺对该录音的真实性表示认可，但主张该协议签订并未征得其同意。法院认为，根据该录音内容，能够分辨刘畅与邓贺就刘畅向外转租事宜进行过沟通，双方间系就刘畅加价部分归于哪方存在争议，法院对邓贺知晓刘畅与金仙女签订商铺转让协议的事实予以认定。2、于雪元、刘畅、廖年好主张已于2017年6月17日将涉案房屋交还邓贺、邓贺于庭审中称在合同期满后又过了大概2个月才收回房屋。经查，邓贺于原审中所提交答辩状中陈述：“2017年6月17日，金仙女因政府整治“拆墙开门”金仙女悄然撤离，再未露面，直至该（原审原告）于雪元签订的《房屋使用协议》到期，于雪元也没有露面洽商任何相关《房屋使用协议》事宜。属于合同履行完毕。我（邓贺）不再承担任何民事责任。”法院据此认定涉案房屋交由邓贺控制的时间为2017年6月17日。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、于雪元、刘畅、廖年好是否可以作为共同原告进行本案诉讼；二、涉案《商铺转让协议》及《房屋使用协议》的效力及约束期间如何认定、是否具有补充性，其二份协议是否应当由法院判决解除；三、黄鋆基于其与于雪元、邓贺所签《商铺转让协议》所收取的转让费11万元如何认定、是否负有返还义务；四、黄鋆是否应当与邓贺共同承担租金返还责任；五、于雪元、刘畅、廖年好是否有权向邓贺主张诉讼费损失；六、于雪元在履行与邓贺的《房屋使用协议》中是否存在违约行为，于雪元、刘畅、廖年好是否应当依据于雪元与邓贺签订的房屋使用协议承担违约责任。对于第一个争议焦点，于雪元、刘畅、廖年好三人虽签订合伙经营协议，但系其三人内部约定，仅能约束其三人而不具有对抗第三人的效力，不能使刘畅、廖年好成为于雪元对外所签协议的合同当事人，刘畅代为履行、沟通的行为后果应当由于雪元承担，其三人间权利义务应当依其约定另行处理，故刘畅、廖年好不具有本案原告资格，法院对其诉讼请求不予支持。对于第二个争议焦点，涉案房屋系赵喜春所有，赵喜春与邓贺间合同第1条约定，邓贺如转租他人须告知赵喜春，赵喜春有知情权。由该约定可见赵喜春对邓贺转租该房屋已有预见并仅要求得到告知，赵喜春亦未提出异议，法院认为邓贺有权转租房屋并在转租过程行使权利。黄鋆作为甲方与于雪元作为乙方就涉案房屋签订的《商铺转让协议》，其内容体现为黄鋆、于雪元经邓贺同意后，由于雪元使用黄鋆原从邓贺处承租的房屋，该协议实质系经出租人同意的房屋转租行为，因邓贺有权在转租过程中行使权利，法院认定该协议系各方真实意思表示，合法有效。于雪元与邓贺所签订的《房屋使用协议》亦系双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，合法有效。该协议与《商铺转让协议》虽均指向同一房屋，但使用期间并无交叉而呈现为连续性，法院认为该二协议不存在补充性而为相互独立协议。鉴于该二协议时间连续性及指向同一房屋的基本事实，为避免当事人诉累，法院对该二份协议于本案中的争议一并给予审理解决。因本案于雪元、刘畅、廖年好在原审中向法院提起诉讼的时间为2018年4月1日，而该时间《商铺转让协议》及《房屋使用协议》所约定的期限均已届满，故法院对于雪元要求解除前述二份协议的诉讼请求不予支持，基于该协议履行过程中各方所发生争议，由法院依法予以处理。邓贺与于雪元签订《房屋使用协议》，该协议未能正常履行完毕，是因涉案房屋因改变原房屋状态及用途被纠正，故不再具备房屋使用协议约定的使用功能。邓贺作为出租人对房屋性质应当明知并于签订合同时主动、如实告知承租人，而于雪元作为承租人亦应当于订立合同时积极审核所承租房屋性质，双方仅基于该房屋历史使用状况即确立租赁合同均有不当，结合于雪元此后采用转租方式将所承租房屋交由他人使用的处理方式，法院认为双方对之应承担同等责任。对于第三个争议焦点，由黄鋆、于雪元、邓贺所签《商铺转让协议》可见，该协议旨在由于雪元取代黄鋆的承租人地位与邓贺继续履行黄鋆已经订立的承租合同关系，而黄鋆原确定的承租期间至2016年12月3日，其各方同时约定该日期后由于雪元与邓贺另行签订合同，且于雪元应当知道黄鋆就该房屋而言仅系承租人，不存在保障其长期、稳定承租使用该房屋的能力和义务，故法院认为于雪元与黄鋆所约定之转让费本质在于于雪元为取代黄鋆承租人地位所支付的机会成本，故黄鋆依据该协议约定将所承租房屋交由于雪元使用、于雪元在黄鋆所原约定的承租期间内持续使用了该协议指向的房屋并与邓贺另行订立协议后，法院认为于雪元支付该使用费的合同目的已达到，其以已退还金仙女、曹铉红转让费为由要求邓贺、黄鋆赔偿转让费的主张没有事实及法律依据，对于雪元要求邓贺、黄鋆共同赔偿转让费的诉讼请求，法院不予支持。对于第四个争议焦点，金仙女自涉案房屋中撤出后，涉案房屋于2017年6月17日已由邓贺收回控制，鉴于双方对所签协议不能正常履行均负有责任，且此后于雪元并未使用该房屋，其不应当为该期间支付房屋使用对价，故邓贺应当将预先收取的房屋租金中于雪元未使用的部分退还，对于雪元本项诉讼请求，法院予以支持，邓贺应当退还于雪元房屋租金60192元。黄鋆不是该房屋使用协议的当事一方，亦未收取于雪元交付的租金，故法院对于雪元要求黄鋆承担退还租金的诉讼请求不予支持。对于第五个争议焦点，于雪元在自邓贺处承租房屋后转租由金仙女使用，其与金仙女间产生争议提请人民法院解决并产生诉讼费用。法院认为，邓贺作为出租人，对房屋性质应当明知并于签订合同时主动、如实告知承租人，而于雪元作为承租人亦应当于订立合同时积极审核所承租房屋性质，双方仅基于该房屋历史使用状况即确立租赁合同均有不当。该诉讼系因于雪元基于转出租人身份产生，其二人就此应当负有同等责任，故因诉讼产生的诉讼费损失法院确定由双方分担。对于第六个争议焦点，依据所查明事实，法院认为在案证据可以证明邓贺知道刘畅向金仙女转租房屋的行为，其协议所约定“到场”亦为表示同意的一种形式而非唯一条件，故法院对邓贺主张于雪元违约并主张于雪元支付违约金及赔偿律师费用的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、邓贺于本判决生效后七日内向于雪元返还2017年6月17日至2017年12月2日期间未使用部分的租金60192元；二、邓贺于本判决生效后七日内赔偿于雪元诉讼费损失706.5元；三、驳回刘畅、廖年好的诉讼请求；四、驳回于雪元的其他诉讼请求；五、驳回邓贺的全部反诉请求。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，邓贺二审中虽主张于雪元诉讼主体并非真实存在，但并未就此提供充分的证据，故本院不予支持。邓贺、于雪元签订的《房屋使用协议》为双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，在刘畅和邓贺协商转租事宜的过程中，邓贺对于转租事宜知情，刘畅、金仙女签订《商铺转让协议》当日邓贺在场且与相关人员进行了沟通。邓贺关于就转租事宜提出异议的事项，未提供充分的证据。后涉案房屋被腾退，双方均认可金仙女之腾退时间。故邓贺主张于雪元支付违约赔偿金、因本案诉讼支出的律师费的上诉请求，本院不予支持。涉案房屋现无法继续经营，邓贺应当返还于雪元腾退后剩余租期内的租金。于雪元在签订合同过程中亦未尽到对房屋性质的审核义务，双方对于合同无法继续履行均应承担相应责任，共同承担于雪元与金仙女诉讼之费用。一审处理正确，本院予以确认。因邓贺上诉请求系基于与于雪元之间的《房屋使用协议》，刘畅、廖年好并非合同的当事人，邓贺主张刘畅、廖年好共同承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。邓贺二审主张追究相关主体虚假诉讼的责任，超出二审的审理范围，本院不予处理。综上所述，邓贺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2015元，由邓贺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年七月二十三日法官助理  武 旋法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇