江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初818号原告（反诉被告）：南京英斯特文化产业投资有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路99号。法定代表人：朱成，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹越，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖恒锐，江苏玖润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：江苏恒久物业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞北路181号。法定代表人：杨志前，该公司董事长。委托诉讼代理人：王婷，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：陈全亚，江苏朗宁律师事务所律师。原告（反诉被告）南京英斯特文化产业投资有限公司（以下简称英斯特公司）与被告（反诉原告）江苏恒久物业发展有限公司（以下简称恒久物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）英斯特公司的委托诉讼代理人曹越、廖恒锐，被告（反诉原告）恒久物业公司的委托诉讼代理人王婷、陈全亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英斯特公司向本院提出诉讼请求：恒久物业公司向英斯特公司支付因其违约造成的各项损失15999.2元（2016年9月至2019年10月期间的22800元保洁费+3000元搬家费-9800.8元物业费）。事实和理由：英斯特公司与恒久物业公司于2015年8月12日签订《鼓楼文化产业发展中心大楼物业管理服务协议》（以下简称物业服务协议），约定由恒久物业公司向英斯特公司提供位于南京市鼓楼区中山北路99号鼓楼文化产业发展中心大楼5层房屋（以下简称大楼5层）的物业服务，该协议第二条第一款约定了恒久物业公司提供的物业服务范围包括洗手间的维护和管理。但恒久物业公司从未按约对大楼5层公共洗手间进行打扫，造成英斯特公司另行聘请保洁人员进行打扫，因此产生额外费用。2019年11月11日，英斯特公司函告恒久物业公司，要求恒久物业公司履行上述合同义务，否则将在下一期物业费中扣除英斯特公司额外支出的保洁费用。2019年12月16日起，英斯特公司前后两次派遣人员、车辆搬离物品，但恒久物业公司均以英斯特公司欠付物业费为由阻止车辆进入，并扣留英斯特公司物品，导致英斯特公司损失3000元搬运费。综上，英斯特公司认为恒久物业公司的未按约履行物业服务义务，给其造成损失，故诉至法院，请求判如所请。被告恒久物业公司辩称：1.英斯特公司未提交充足证据证明其额外支付保洁费；2.即便英斯特公司额外支付了保洁费，该保洁费亦是因英斯特公司打扫其独自占用的办公区域内部而发生，与恒久物业公司无关，且英斯特公司从2016年9月开始计算保洁费，超过了诉讼时效；3.英斯特公司主张的搬运费损失没有依据，其称恒久物业公司阻止其搬离物品，那又何来搬运费的发生。此外，即便原、被告之间没有纠纷，英斯特公司正常搬离，亦需发生搬运费；4.英斯特公司欠缴的物业费金额大于9800.8元。综上，请求法院驳回英斯特公司的诉讼请求。反诉原告恒久物业公司向本院提出反诉请求：1.英斯特公司向恒久物业公司支付物业费7787.5元，水电费2451.9元，两项合计10239.4元；2.英斯特公司支付违约金523元（按每日万分之五的标准，从2019年10月30日起算至实际给付上述款项之日止，暂计算至2020年3月31日）。事实和理由：恒久物业公司与英斯特公司存在物业服务合同关系，恒久物业公司按约提供了物业服务。2019年12月，因英斯特公司不再承租大楼5层房屋，准备搬离。恒久物业公司通知其结清所欠物业费及水电费。自2019年10月1日至12月18日，英斯特公司共计欠付物业费7787.5元，水电费2451.9元。后经双方协商，恒久物业公司同意给予一定折扣优惠。但数日后，英斯特公司提出要求从其所欠费用中扣除应由其自行承担的保洁费，恒久物业公司不予同意。此后，英斯特公司拒不缴纳所欠费用，恒久物业公司多次催缴未果，故提起反诉，请求法院予以支持。反诉被告英斯特公司辩称：因恒久物业公司未履行合同约定的打扫大楼5层卫生间的保洁义务，给英斯特公司造成了经济损失高于其反诉主张的物业费及水电费。英斯特公司拒绝支付物业费基于后履行抗辩权，不构成违约。另恒久物业公司主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，恒久物业公司（甲方）与英斯特公司（乙方）签订了一份《鼓楼文化产业发展中心大楼物业管理服务协议》（即前述物业服务协议），约定物业楼层：5层，招商面积624平方米；甲方对房屋的共用部分、共用设施、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；向乙方提供房屋的自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、茶水房、洗手间等；环境卫生：楼宇清洁、公共场所清洁、垃圾及时清理，保证公共场所环境整洁，提供舒适的办公环境；乙方应于每月25日（代收公摊水、电、能源费及停车费合并）之前结清本月费用；按招商面积双方约定为每月每平方米4.8元计算物业服务费，合计2995.2元/月，自2015年第四季度起计算物业服务费，每季度第一个月10日前缴纳本季度费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方除赔偿乙方经济损失外，并承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等等。上述物业服务协议签订后，恒久物业公司提供了相应的物业服务，但对于英斯特公司承租的整个大楼的第5层的卫生间未提供日常打扫等服务。英斯特公司从2016年9月起另行通过恒久物业公司聘请保洁人员打扫5楼卫生间，并每月支付600元的报酬直至2019年10月。2019年11月11日，英斯特公司向恒久物业公司发出《通知函》，称5楼卫生间持续无人打扫，要求恒久物业公司按约立即安排人员打扫，否则将在下一期物业费中扣除相关维护和管理费用等等。2019年12月16日，恒久物业公司出具情况说明，载明：“英斯特公司从10月1日起的物业费以及11月的水电费2013.3元未结清，不能让其搬家，该两笔费用结清后方可搬走所有办公设施”。2019年12月17日，英斯特公司发函要求恒久物业公司配合其离场。2019年12月18日，恒久物业公司发函要求英斯特公司支付所欠从2019年10月1日截至2019年12月18日的物业费7787.5元、2019年11月份的水电费2013.3元，合计9800.8元。2019年12月19日，英斯特公司回函恒久物业公司，称恒久物业公司未提供打扫5楼卫生间的物业服务，造成英斯特公司每月额外发生600元费用，故要求恒久物业公司支付12399.2元（扣除英斯特公司应缴纳的物业费水电费9800.8元）。2019年12月19日，恒久物业公司再次发函英斯特公司，称其未扣留英斯特公司物品，英斯特公司系与业主之间产生纠纷。另英斯特公司除欠付之间的9800.8元物业费及水电费外，还欠付2019年12月份的水电费438.6元。合计欠付10239.4元。对此，恒久物业公司提交2019年12月份的水电费发生票据及该月水电用量计数。英斯特公司对于2019年12月份发生水电费不予认可，认为其早已于2019年11月派人搬离物品，因恒久物业公司阻拦未能离场成功，故2019年12月份的水电费不应由英斯特公司负担。2019年12月20日，英斯特公司向恒久物业公司发出《律师函》，称恒久物业公司未履行打扫5楼卫生间的合同义务，且在2019年12月16日阻止英斯特公司搬离物品，致使额外产生第二次搬运的3000元费用，英斯特公司对此提交的收据载明“2019年12月16日及17日搬家人工费，金额3000元”。英斯特公司据此要求恒久物业公司支付上述款项，恒久物业公司予以拒绝。2020年1月20日，英斯特公司就本案纠纷诉至本院，恒久物业公司在审理过程中提起反诉。本案审理过程，恒久物业公司提供了视频证据，以证明5楼卫生间仅由英斯特公司专用。该视频显示：英斯特公司承租区域正大门设有门禁。案涉5楼卫生间临近的安全通道处堆有椅子、小件家具等杂物。英斯特公司对此称保洁人员配有门禁卡，后门楼梯可以上下。2020年7月1日，本院组织双方当事人进行现场勘验。经勘查，原由英斯特公司承租的大楼整个5楼，从大楼共用电梯至5楼后，即前门为英斯特公司设立玻璃大门，进入大门后即为前台，之后系英斯特公司承租的办公区域，案涉5楼卫生间位于整个租赁区域的后部、靠近后部电梯处，该后部电梯不停靠5楼，后部电梯旁有一处安全通道。现场勘查时，该安全通道门为紧闭状态。各方当事人均对于现场目前状况与恒久物业公司庭审中提交的视频证据一致，英斯特公司称安全通道消防门通常未关闭。本院认为，英斯特公司与恒久物业公司签订的物业服务协议内容不违反法律、法规强制性效力性规定，内容系双方真实意思表示，依法成立并生效。各方当事人均受协议的约束。关于英斯特公司本诉各项诉讼请求。本案中，根据实际履行状况，英斯特公司将整个5楼承租，并设置了门禁，后门电梯亦无法到达5楼，虽然安全通道处消防门时有开启，但通道处堆放杂物，客观上使得其他外来人员无法正常至5楼卫生间使用。因此，虽然从大楼的建筑结构来看，5楼卫生间属于公共区域，但长期以来均由英斯特公司单独使用。且英斯特公司从2016年9月起即通过恒久物业公司处另行聘请保洁人员打扫卫生间，按月支付报酬，直至2019年11月，双方因英斯特公司欠缴物业费以及英斯特公司撤场事宜产生纠纷，才提出此异议。英斯特公司在长达3年多的时间里，均未因自行聘请人员打扫5楼卫生间与恒久物业公司产生矛盾，且按约缴纳了2019年10月之前的物业费、水电费等，故应当视为英斯特公司与恒久物业公司就5楼卫生间的打扫与费用支出事宜达成一致意见，通过实际行为变更了合同履行内容。故，英斯特公司在本案中要求恒久物业公司支付2016年9月至2019年10月期间保洁费用的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。另英斯特公司欠缴物业费等费用，恒久物业公司要求其缴清欠费后才能撤场，该行为没有合同约定，属于私力救济行为，无法律依据，亦不为法律所提倡。故恒久物业公司应当就该行为向英斯特公司承担相应损失。但英斯特公司提交的证据仅能搬家费发生了3000元，无法证明全部系因二次搬家额外发生的费用，也无法证明该款项中包含了多少金额的额外搬家费用。故本院综合案情，酌定恒久物业公司支付向英斯特公司支付二次搬家费1500元。关于英斯特公司欠缴物业费及水电费的问题。首先，英斯特公司对于所欠物业费7787.5元及2019年11月水电费不持异议，本院对此予以确认。其次，虽然英斯特公司称其于2019年11月即开始撤场，但根据恒久物业公司提供的2019年12月费水电费发生指数及缴费票据，以及英斯特公司提交的搬家费缴费收据所载时间，可以认定英斯特公司在2019年12月份完全撤场前仍存在使用水、电的情形，故应当缴纳相应水、电费，故恒久物业公司主张英斯特公司支付2019年12月份水、电费共计438.6元的反诉请求，本院予以支持。据此，英斯特公司应当向恒久物业公司支付所欠物业费7787.5元，水电费2451.9元，合计10239.4元，扣除恒久物业公司承担的1500元搬家费后，英斯特公司还需支付8739.4元。英斯特公司欠付相关费用，构成违约，应当承担违约金，其抗辩违约金标准过高，请求予以调整。本院综合案情，依据公平原则，支持其该项请求，酌定违约金以8739.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，起算期间从2019年12月25日起计算至实际给付之日止。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）南京英斯特文化产业投资有限公司于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）江苏恒久物业发展有限公司支付所欠物业费及水、电费合计8739.4元及违约金（以此为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年12月25日起计算至实际给付之日）；二、驳回原告（反诉被告）南京英斯特文化产业投资有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费185元，减半收取92.5元，由原告南京英斯特文化产业投资有限公司负担。反诉案件受理费35元，由反诉被告南京英斯特文化产业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇二〇年七月六日书记员  杨艳履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。