浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8284号 原告：王丰翔，男，1991年7月19日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：徐培泉、喻亮，浙江英普（义乌）律师事务所律师。 被告：周胜，男，1973年7月14日出生，汉族，住义乌市。 被告：季琴琴，女，1974年1月5日出生，汉族，住义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：吴彩虹、陈晓肖，浙江稠州律师事务所律师。 第三人：王烈辉，男，1965年4月1日出生，汉族，住义乌市。 第三人：李友明，女，1965年12月8日出生，汉族，住义乌市。 原告王丰翔为与被告周胜、季琴琴、第三人王烈辉、李友明房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月17日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员张凯适用简易程序独任审判，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告王丰翔及其委托诉讼代理人徐培泉；被告周胜、季琴琴及其共同委托诉讼代理人吴彩虹、陈晓肖；第三人王烈辉、李友明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王丰翔向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告、二第三人与二被告之间签订的《义乌市二手房买卖合同》；2、责令二被告配合原告、二第三人将涉案房屋过户回原告第三人王烈辉、李友明名下。事实与理由：原告与第三人王烈辉、李友明一起经营义乌市朗芬内衣有限公司（原先叫义乌市朗芬内衣厂）。后由于在2018年大贵建厂房导致资金不足，流动资金严重缺乏。2019年1月17日原告、第三人王烈辉、李友明与二被告就坐落于义乌市的房屋签订了一份义乌市二手房买卖合同。二被告趁机以严重低于市场价的价格出价给原告、第三人王烈辉、李友明，并约定在1月付清，之后原告、第三人王烈辉、李友明配合二被告将涉案房屋过户到二被告名下，但二被告却一直未按约定将款项付给原告、第三人王烈辉、李友明。第三人王烈辉、李友明和原告多次要求二被告按照市场正常价格支付涉案房屋的对应价款，但二被告—直拒绝支付，声称已经将涉案的房屋对应款项430万元支付给其他人，但屎告和第三人王烈辉、李友明从未收到任何款项。二被告根本没有支付给原告、第三人王烈辉、李友明任何款项，而且价格也明显显失公平，依法应当予以解除。 被告周胜、季琴琴辩称，原告起诉所陈述的事实与客观事实有比较大的出入，这个案件的房屋买卖经过情况简要陈述一下：被告是跟原告的舅舅李彦照是朋友，在2018年年底的时候，被告曾经与李彦照说起来想在城里买房子。2019年1月初，李彦照与被告说他的妹妹家即本案第三人李友明家在义驾山有两间房子挂在中介想出售，问被告是否考虑可以把该房子买下来，当时说在中介的价格是430万元，后来被告对该房屋进行了实地了解，最后与李彦照达成了一个买卖该房屋的意向，李彦照说他妹妹家的事情他可以做主，所以达成了以430万元价格买下了本案所争议的原告与第三人义驾山41幢5号的房屋。由于李彦照当时说有资金周转需要，在2019年1月15日就先转给李彦照账户180万元，该180万元中有100万元，是李彦照向被告的借款，80万元作为房屋买卖的预付款，约定2019年1月17日办理过户的手续，在办理过户手续时房主要过来签合同并办理手续。在2019年1月17日，原告以及两第三人与被告一起到义乌市不动产登记中心去办理房屋买卖的手续，先由被告与原告、第三人签了一份房屋买卖的协议，买卖的价格是430万元，因为前面已经付了80万元，还欠350万元，该350万元汇入第三人王烈辉提供的义乌市朗芬内衣厂的账户，该厂系王烈辉个人独资企业。房屋也是在农业银行办理了朗芬内衣厂的抵押贷款手续，必须将钱归还，然后才能过户，被告按原告以及两第三人的要求，当时分四笔通过手机银行汇款350万元转入义乌市朗芬内衣厂账户，该房屋买卖的手续办完，然后到不动产登记中心办理房产过户，为了节约过户手续，按不动产登记中心的评估价230万元签订了一份新的买卖合同，然后办理完成了过户手续。后来被告也拿到了不动产登记的产权证。原告在起诉状中所称被告严重低于市场价格买了房屋并且没有支付价款完全不符合事实。据李彦照说该房屋挂在中介有一段时间，没有成交。本案买卖是原告与第三人亲自前来，并没有任何的胁迫。基于该过程，双方房屋买卖是自愿公平所达成的，并且完成了房屋买卖合同的履行义务，原告提出的诉讼请求，要求解除买卖合同以及要求将涉案房屋过户回原告与第三人的诉讼请求没有任何法律依据。于情、于法、于理均不能成立，请法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人王烈辉、李友明述称，没有委托李彦照将我的房屋出售，他不能代表我处理我的房产。我没有向周胜提供银行账户，当时过户的时候我也不认识周胜，而且那个时候的账户已经是朗芬内衣有限公司，法定代表人也不是我。我也没有收到过购房款，这些钱全部给李彦照拿去了。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、义乌市二手房买卖合同一份，证明：1、原告、第三人王烈辉、李友明与二被告于2019年1月17日签订《义乌市二手房买卖合同》的事实；2、二被告以明显低于市场行情价的价格出价的事实；3、被告至今未向原告、第三人王烈辉、李友明支付款项的事实。 二、不动产注销证明一份，证明：原告、第三人王烈辉、李友明配合二被告将涉案房屋过户到二被告名下的事实。 三、报警记录打印件一组，证明：原告、第三人王烈辉、李友明多次主张将涉案房屋归还给原告、第三人王烈辉、李友明并引发纠纷的事实。 四、义乌市朗芬内有限公司的工商信息打印件、个体工商户、个人独资企业合伙企业的转型证明各一份，证明：1、义乌市朗芬内衣厂转型为义乌市朗芬内衣有限公司的事实；2、义乌市朗芬内衣有限公司在2019年1月11日的时候王烈辉将自己所持有的100%股权转让给李思贤即李彦照的女儿。 二被告质证认为，一、义乌市二手房买卖合同本身的真实性没有异议，有过这份合同，但是前面答辩已经讲了，这份合同仅仅是为了办理过户用的，并不是真实交易的合同，无法达到原告的证明目的。二、对不动产注销证明没有异议，确实已经过户到被告名下。三、对报警记录的真实性没有异议，但这个报警记录的证明目的有异议，原告在闹的时候，实际上都是被告报警的，原告并没有报警，是因为原告的父母即本案第三人来闹，是因为他们认为整幢房屋实际是有六层，确权是四层，他们认为对上面二层没有确权的房屋有争议，认为上面的没有卖给被告，并不是对买卖的行为来推翻。四、对义乌市朗芬内有限公司的工商信息、个体工商户、个人独资企业合伙企业的转型证明的真实性没有异议，但对里面的内容以及原告所要达到的证明目的有异议，对这份转型证明，实际上法律上讲并不是转型，原来是朗芬内衣厂是王烈辉的个人独资企业，是将原内衣厂注销，然后又重新注册登记了义乌市朗芬内衣有限公司，两者之间法律上是独立的，只是里面的名称有些类似而已。 二第三人质证认为，对上述证据均没有异议。 另，庭后原告申请本院调取了义乌市朗芬内衣厂和义乌市朗芬内衣有限公司在2018年10月1日至2019年1月30日期间的农业银行流水及转贷情况，证明：2019年1月17日之前义乌市朗芬内衣厂的贷款由政府部门金融办出资转贷。 二被告书面质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关联性，无法达到原告的证明目的。有关合同系义乌市朗芬内衣有限公司的合同，与本案无关。原告提供的2019年1月17日贷款还款账目，可以与被告提供的证据相佐证，证明被告支付的购房款已被用于原告及第三人偿还家庭债务。 二第三人质证认为，真实性无异议，2019年1月9日转贷的4400万元没有包括200万元和150万元，但当时义乌市朗芬内衣厂的全部贷款确实已转贷了。 二被告为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、房屋买卖合同、国有建设用地使用权出让合同、不动产权证书各一份，证明：1、涉案房屋的真实交易情况。2、涉案房屋买卖系当事人真实意思表示，整个交易过程及过户手续均在原告及第三人亲自办理下完成，产权已完成过户办理登记的事实。 二、中国农业银行个人账户明细一份，证明：被告已支付购房款的事实。 三、义乌市朗芬内衣厂个人独资企业登记情况信息、义乌市朗芬内衣厂个人独资企业注销材料各一份，证明：1、义乌市朗芬内衣厂系王烈辉名下个人独资的事实。2、义乌市朗芬内衣厂是以清算注销的，义乌市朗芬内衣厂注销后的债务由王烈辉个人承担的事实。 四、义乌市朗芬内衣厂还款信息打印件二份，证明：被告地付的购房款已被用于还王烈辉个人债务的事实。 五、中国农业银行股份有限公司流动资金借款基本信息（33010120180009745）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、最高额保证合同及不动产信息（33010120180009745）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款基本信息（33010120180010401）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同及最高额保证合同（33010120180010401）各一份（均为复印件），证明：涉案房产系为王烈辉名下个人独资企业抵押房产，被告支付的购房款已被用于王烈辉个人债务事实的事实。 原告质证认为，一、对房屋买卖合同的真实性不认可，该合同上面的王丰翔本人的签字及指印没有异议，但是王丰翔有多份留有签名、指印的空白纸张留在李彦照处，现在李彦照因为涉黑被刑事拘留，房屋买卖合同中所陈述的430万元款项我方未收到，不管是2019年1月15日的80万元以及之后的350万元，均不是支付给本案原告以及第三人，而是支付给案外人李彦照以及李彦照所控制的义乌市朗芬内衣厂。当时的房屋是由李彦照所控制的义乌市朗芬内衣有限公司存在的贷款，是由抵押登记过的。而作为刚才二被告答辩声称其直接款项是打给义乌市朗芬内衣厂后直接到房管局办理过户手续，因为存在抵押，应该先到银行进行解押，由银行解押后才可以进行变更登记。对于本案确实涉及到中间人李彦照，为查清事实请求法庭移交相关部门进行核实。对国有建设用地使用权出让合同本身的真实性没有异议，但我方不知道这个情况其中的521452.56元也是由李彦照支付的，并非本案的二被告支付。我方完全怀疑二被告联系了李彦照夺取了该房屋。对不动产权证书的真实性没有异议，原告提供的注销证明可以明确，是原告以及两位第三人协助过户的。二、对银行流水本身的真实性没有异议，但对证明目的有异议，根据原告所知，本案被告与案外人李彦照存在多笔款项往来，当时的义乌市朗芬内衣厂即义乌市朗芬内衣有限公司的相关财务均是由李彦照所控制，与本案的原告以及两位第三人没有关联性。三、对义乌市朗芬内衣厂个人独资企业登记情况信息、义乌市朗芬内衣厂个人独资企业注销材料的真实性没有异议，但对证明目的有异议，当时义乌市朗芬内衣厂转型为朗芬内衣有限公司是根据当时的个转企的政策所来，并不是旧的厂注销后新成立的公司，相关的义乌市朗芬内衣厂的设备、债权债务均由义乌市朗芬内衣有限公司承接和继承，这其中工商中留下来的承诺书只是工商部门的内容要求，并非当时的真实情况。当时义乌市朗芬内衣厂存在大量银行欠款9100多万元，均是由后续的义乌市朗芬内衣有限公司来承担，包括二被告之后提供的两笔银行贷款。四、对义乌市朗芬内衣厂还款信息的真实性没有异议，但对证明目的有异议，这只能证明有相应的资金打入义乌市朗芬内衣厂并非是购房款，至于李彦照与二被告如何联系，与本案没有关联性。而且另外在2020浙0782民初1146号案件以及2020浙0782民初772号案件中当时的义乌市朗芬内衣有限公司代理人提供大量的银行负债、公司所欠的债务证明义乌市朗芬内衣有限公司存在大量、大笔的债务，而且其在庭上也明确表述原义乌市朗芬内衣厂所欠债务由后面的义乌市朗芬内衣有限公司所承接。五、对中国农业银行股份有限公司流动资金借款基本信息（33010120180009745）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同、最高额保证合同及不动产信息（33010120180009745）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款基本信息（33010120180010401）、中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同及最高额保证合同（33010120180010401）的真实性没有异议，但对证明目的有异议，当时在义乌市朗芬内衣有限公司贷款时确实由本案涉及的房屋作为抵押，但本案的购房款以及之后与义乌市朗芬内衣厂的归还情况没有任何关系。义乌市朗芬内衣厂以及义乌市朗芬内衣有限公司已经不属于本案的原告及第三人，相关的债务应当由义乌市朗芬内衣有限公司承担，与本案的原告以及第三人王烈辉、李友明没有关系。 二第三人质证认为，同意原告的质证意见。证据二、三、四、五与本案无关。 二第三人未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，被告对证据一的真实性予以确认，但原告及第三人对被告提供的证据一中的房屋买卖合同上其本人的签字捺印亦予以认可，据此可认定双方在涉案房屋买卖过程中签订过两份合同，此情形亦与通常的市场行为相符，再结合实际的付款情况及不动产权证书中的计税金额，应认定被告对二份合同形成过程的陈述更符合实际，即原告提供的合同系为少缴税费在产权部门备案的合同，二被告提供的合同为双方实际履行的合同，故该证据不能达到原告的证明目的。证据二、四能够证明相应的待证事实，本院予以采信。对证据三的真实性予以确认，但依据报警记录载明内容双方争议系因其他事由，并非购房款交付及返还房屋问题，与本案无关。对于原告申请本院调取的证据，原告及第三人均确认2019年1月9日转贷的4400万元中并未包括2019年1月17日义乌市朗芬内衣厂提前偿还的两笔本金分别为200万元和150万元的贷款，故该证据不能达到原告的证明目的。 二被告提供的证据中，原告及第三人认可房屋买卖合同中其签名及捺印的真实性，且认可办理不动产过户手续均为其本人所为，其辩称在空白合同上签名捺印及受李彦照胁迫等均无证据佐证，本院对证据一的证明力予以确认，应认定涉案房屋买卖系双方真实意思表示。原告及第三人对证据二、三、四、五的真实性均无异议，至于能否达到被告的证明目的，将结合全案证据综合认定。 本案的争议焦点在于二被告是否已按双方实际履行的合同约定向原告及第三人支付购房款430万元？现就此分析如下：1、义乌市朗芬内衣厂系第三人王烈辉个人独资企业，因个转企于2018年10月30日注销，王烈辉承诺对经营期间未结清的债务仍由本人承担。2018年10月31日义乌市朗芬内衣有限公司（自然人独资）成立，王烈辉持有全部股权，原告为法定代表人；2019年1月11日王烈辉将其全部股权转给李思贤，法定代表人同时变更为蒋旭弟。义乌市朗芬内衣厂经营期间，在中国农业银行义乌分行贷款，除2019年1月9日转贷给义乌市朗芬内衣有限公司的4400万元外，尚有贷款期间为2018年4月19日-2019年3月4日的200万元及贷款期间为2018年4月27日至2019年4月22日的2940万元。李彦照为第三人李友明的哥哥，原告的舅舅；庭审中，原告及第三人述称义乌市万达运输有限公司系李彦照及其儿子为股东设立的公司。2、涉案房屋原用于抵押贷款，2019年1月17日，二被告向义乌市朗芬内衣厂账户转账350万元。当日，义乌市朗芬内衣厂提前偿还了上述200万元的贷款及2940万元贷款中的150万元，银行注销了房屋的抵押登记，二被告与原告及第三人当日签订了房屋买卖合同并办理了过户手续。考虑义乌市朗芬内衣厂原为王烈辉成立的个人独资企业，王烈辉承诺义乌市朗芬内衣厂注销后对原债务承担清偿责任，且二第三人亦为相应贷款提供担保，故二被告支付的上述350万元用于提前偿还义乌市朗芬内衣厂贷款，应视为相应的购房款已支付。对于另外80万元购房款，二被告陈述为“2019年1月15日就先转给李彦照账户180万元，该180万元中有100万元，是李彦照向被告的借款，80万元作为房屋买卖的预付款”，并提供了相应的转账凭证佐证。本院认为，该款项虽未直接向原告或第三人支付，现原告与第三人也否认收到李彦照的80万元，但考虑李彦照与原告及第三人的关系，双方房屋买卖合同中过户当日一次性支付购房款430万元的约定及当日原告与第三人已协助被告办理房屋过户的情形，在被告当日已支付350万元的情形下，原告及第三人在尚有80万元未收取时即协助过户与常理不符，二被告陈述的付款时间、付款方式与双方之后的行为能够相互印证，认定其陈述的事实存在具有高度盖然性。综上，本院认定二被告已履行支付购房款的合同义务。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 李彦照为第三人李友明的哥哥，在其介绍下，2019年1月17日，二被告（乙方）与原告与二第三人（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定甲方将位于义乌市的房屋转让给乙方，转让价为430万元，在2019年1月20日过户前一次性支付；合同还约定了双方其他权利义务事宜。当日，为办理房产过户手续少纳税，二被告与原告及二第三人另签订义乌市二手房买卖合同一份作为过户时不动产部门备案的合同，载明转让的价格为230万元。二被告与原告及二第三人据此向不动产登记部门办理过户登记，税务机关以2378508元为计税金额向二被告收取了有关税费。此前，二被告已通过李彦照支付购房款80万元；因该房屋原用于第三人王烈辉成立的个人独资企业义乌市朗芬内衣厂抵押贷款，二被告在签订合同当日又向义乌市朗芬内衣厂账户转账350万元用于提前还贷解除抵押登记。二被告履行万付款义务后，由原告及二第三人协助办理了房屋不动产过户登记手续，该房屋于2019年1月18日变更登记至二被告名下。 本院认为，二被告与原告及二第三人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据上文对争议焦点的论述，应认定二被告已按约支付相应购房款，原告及二第三人亦协助二被告完成不动产过户登记，原告在本案中的诉请于法无据，本院不予支持。但二被告与原告及二第三人实际交易房产的价格为430万元，而在不动产部门备案的合同价款为230万元，最终税务部门以2378508元作为计税金额收取了有关税费。二被告与原告及二第三人以“黑白合同”的形式少缴税款的行为系违法行为，损害了国家税收利益，应由税务部门依法予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告王丰翔的诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二〇年七月二十二日 书记员 颜虹英