上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6239号上诉人（原审被告）：郭昱，男，1981年5月2日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：洪博，上海金仕维律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊苗，上海金仕维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周庆华，男，1970年9月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：朱香平，男，1971年10月30日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈维龙，上海之法律师事务所律师。原审第三人：上海欧杰物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区云台路49号。法定代表人：徐嘉恩，总经理。上诉人郭昱因与被上诉人周庆华、朱香平及原审第三人上海欧杰物业管理有限公司（以下简称欧杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭昱上诉请求：维持原审判决第一、三项；撤销原审判决第二项，改判驳回周庆华、朱香平该项诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋租赁合同由上海XX酒店有限公司与郭昱签订，周庆华、朱香平在合同上签字是职务行为，一审认定周庆华、朱香平是涉案房屋租赁合同实际权利义务人无事实和法律依据，因此周庆华、朱香平不具有诉讼主体资格，应驳回其诉讼；二、即使周庆华、朱香平是涉案房屋租赁合同的实际权利义务人，其与欧杰公司签订的涉案房屋租赁合同因浦东新区上钢新村街道“五违四必”综合整治已于2018年8月自然终止，即周庆华、朱香平于2018年8月以后对涉案房屋不再具有合法的使用权，丧失转租并收取租金的权利，因此无权向郭昱主张2018年8月以后的租金；三、因“五违四必”综合整治，涉案房屋无法正常经营使用，欧杰公司从2018年10月起不再收取周庆华、朱香平的租金，周庆华、朱香平也应免收郭昱相应时间段的租金。周庆华、朱香平辩称，“五违四必”整治通知发出后未对郭昱使用涉案房屋产生严重影响，郭昱仍然正常使用房屋直至2019年6月21日，郭昱应正常支付租金，因此不同意郭昱的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。周庆华、朱香平向一审法院起诉请求：1.判令郭昱支付欠付租金共计7.5万元，其中2017年8月1日至2017年11月30日的租金，按照1.75万元每月算，共计7万元，另外2017年1月1日至2017年7月31日郭昱还欠付的5,000元；2.判令郭昱支付逾期付租的滞纳金，自2018年8月1日起至返还房屋之日止，以3.5万元为本金，按照日1%的标准计算；3.判令郭昱支付2018年8月1日起至2019年6月21日止，按照3.5万元/月为标准计算的租金。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号的房屋（以下简称涉案房屋）由上海A有限公司于2016年9月21日与欧杰公司签订租赁合同承租而来，租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日，年租金为21万元。2016年7月4日，上海XX酒店有限公司为出租方（甲方）、郭昱为承租方（乙方），签订承包合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2016年9月5日至2021年9月4日，年租金为42万元，2年后年递增6%；租金采用先付后用原则，必须在每月1日支付，每月支付金额为35,000元；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，支付员工工资及其他待遇等费用，如无故拖欠，甲方每天按实欠租金1%收滞纳金；乙方同意支付保证金5万元，如乙方违约，乙方除承担经济损失外，甲方有权没收5万元保证金等，合同尾部甲方处由周庆华、朱香平签名。郭昱于2016年9月5日接收涉案房屋，并向周庆华、朱香平支付首年租金42万元及保证金5万元；之后，郭昱于2017年8月9日向朱香平支付10.5万元，于2017年8月30日朱香平支付10万元，于2018年8月5日向朱香平支付2万元；郭昱直接向欧杰公司支付14万元。一审审理中，周庆华、朱香平提交上海XX酒店有限公司出具的情况说明，称承包合同出租方虽为其，但实际权利义务人为周庆华、朱香平，故合同由周庆华、朱香平签署，经济往来也是朱香平个人账户或名义进行。郭昱提交：1.上海B有限公司2018年8月23日告知书，告知包括周庆华、朱香平在内的经营户其所使用的房屋被列入上钢街道“五违四必”综合整治范围，请各经营户按照整治要求，积极做好配合工作。2.上海市浦东新区上钢新村街道“无五违”居民区创建工作领导小组办公室2018年8月23日“无五违”综合整治告知书，通知郭昱于2018年8月31日前自行拆除违法建筑物，采取封门、停止生产经营活动等方式恢复原状，逾期不予整治的，街道将采取联合整治行动。3.欧杰公司2018年9月7日告知书，表示租赁合同于2018年12月31日期满后将不再续签，请在接到告知单后三个月内自行搬离并交还租赁房屋。周庆华、朱香平对欧杰公司告知书真实性予以认可，对其余两份真实性不予认可；同时，周庆华、朱香平已确认当时与郭昱及欧杰公司约定从2018年8月1日开始郭昱应支付的月租金分成两笔，其中1.75万元支付给周庆华、朱香平，1.75万元支付给欧杰公司。欧杰公司对告知书真实性均无异议，并表示因为当时欧杰公司接到告知书说要求一星期内全部拆除，承租户有过激行为，通知后来撤回了，欧杰公司也决定不再收取2018年10月1日起的租金；之后2019年7月1日起，相关部门将包括涉案房屋在内的房屋用围墙围了起来，7月1日前房屋是可以正常使用的，到2019年8月房屋即被拆除。郭昱则表示其实际使用房屋至2019年6月21日，但房屋不能正常使用，经常有城管通知说不能经营。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。周庆华、朱香平与郭昱签订的承包合同，虽名为承包合同，但实质为房屋租赁合同；出租方虽写了上海XX酒店有限公司，但合同尾部并未加盖公司公章，仅由周庆华、朱香平签名，且上海XX酒店有限公司向本院出具说明，认为该合同实际权利义务人为周庆华、朱香平，故一审法院确认承包合同的主体即为周庆华、朱香平与郭昱。现双方合同租赁的房屋既无产权登记证明，亦无相关审批建造手续，故周庆华、朱香平与郭昱之间合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁的房屋已由相关部门拆除，已无返还的可能和必要；周庆华、朱香平收取的押金应予以返还。郭昱实际占用租赁房屋，应支付相应的房屋使用费。对于郭昱已支付租金及保证金，周庆华、朱香平确认已收到郭昱支付的保证金5万元、首年租金42万元以及支付给朱香平的22.5万元，一审法院予以确认；对于郭昱支付给欧杰公司的14万元，周庆华、朱香平在一审审理中确认双方约定过由郭昱直接向欧杰公司支付部分租金，故该14万元应计入郭昱已支付租金范围。根据郭昱支付租金的情况，一审法院确认郭昱已付清至2018年7月4日止的租金，并支付自2018年7月5日起至2018年7月31日期间部分租金15,000元；故周庆华、朱香平主张2017年8月1日至2017年11月30日期间使用费7万元及2017年1月1日至2017年7月31日欠付使用费5,000元的请求，一审法院不予支持。因双方合同属无效合同，故周庆华、朱香平依据合同要求郭昱支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。对于周庆华、朱香平主张的自2018年8月1日起至2019年6月21日止按照3.5万元/月标准计算的使用费，期间郭昱实际占用房屋，但考虑到相关部门已经发出整治告知书可能对房屋使用产生的影响等因素，一审法院酌情确定郭昱支付该期间使用费20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审判决：一、周庆华、朱香平与郭昱于2016年7月4日签订的《承包合同》无效；二、郭昱于判决生效之日起十五日内支付周庆华、朱香平2018年8月1日至2018年6月21日期间房屋使用费20万元；三、周庆华、朱香平于判决生效之日起十五日内返还郭昱押金5万元；四、驳回周庆华、朱香平的其余诉讼请求。一审案件受理费6,025元，减半收取计3,012.50元，由周庆华、朱香平负担1,100.50元，郭昱负担1,912元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人郭昱是否应支付2018年8月以后的房屋使用费及支付房屋使用费的标准。本院认为，郭昱与周庆华、朱香平签订的涉案房屋承包合同，实质为房屋租赁合同，双方对此均已确认。虽然合同首部出租方写为上海XX酒店有限公司，但尾部由周庆华、朱香平作为甲方签字、郭昱作为乙方签字，且上海XX酒店有限公司在一审中出具情况说明，确认合同实际权利义务人为周庆华、朱香平。另外，涉案合同履行过程中，郭昱也是通过朱香平个人账户支付租金等，并无证据证明郭昱对合同相对方为周庆华、朱香平提出过异议，因此本院确认前述合同主体一方为周庆华、朱香平，另一方为郭昱。根据我国法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因涉案房屋无产权登记证明及相关审批建造手续，周庆华、朱香平与郭昱签订的合同应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据双方已确认的事实，郭昱已付清至2018年7月31日止的房屋使用费，但郭昱实际占有使用房屋至2019年6月21日，因此郭昱仍需履行支付2018年8月1日至2019年6月21日期间房屋使用费的义务。郭昱主张自相关部门发出整治告知书后，涉案房屋的实际经营使用受到影响，因此其不应支付前述时间段的房屋使用费。对此，本院认为，郭昱并未举证证明相关部门发出整治通知后，涉案房屋因此受影响而无法进行经营使用，且根据已查明的事实，涉案房屋在2019年7月1日之后才被相关部门用围墙围起，因此对于郭昱的主张，本院不予支持。一审考虑到相关部门发出整治告知书可能对房屋使用产生影响等因素，参照租金标准酌情确定2018年8月1日至2019年6月21日期间涉案房屋使用费为20万元，对此处理并无不当，本院予以确认。综上所述，郭昱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34735号民事判决第一、三、四项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34735号民事判决第二项为“郭昱于本判决生效之日起十五日内支付周庆华、朱香平2018年8月1日至2019年6月21日期间房屋使用费20万元”。二审案件受理费4,300元，由上诉人郭昱负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年七月十五日书记员 吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……