襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异110号案外人：徐平英，女，1966年10月20日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托代理人：乔梁、李莎，湖北思扬律师事务所律师。一般授权代理。申请执行人：黄鑫林，男，1977年10月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托代理人：杨文忠，襄阳市明正法律服务所法律工作者。特别授权代理。被执行人：云波，男，1979年3月18日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：樊世娟，女，1979年9月21日出生，汉族，住襄阳市樊城区1。被执行人：都启翠，女，1962年11月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被执行人：刘明卫，男，1985年12月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。本院在执行申请执行人黄鑫林与被执行人云波、樊世娟、都启翠、刘明卫民间借贷纠纷一案中，案外人徐平英对本院扣留、提取的被执行人云波、都启翠、樊世娟在襄阳高新区米庄镇孙庄社区棚户区改造项目拆迁指挥部的拆迁补偿款460万元的权属提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人徐平英称：请求撤销（2017）鄂0606执恢154号之四执行裁定书，裁定中止对位于襄阳市高新区孙庄居委会五组登记在云山江名下宅基地上房屋及拆迁补偿款的执行。事实与理由：案外人与都启翠、云波均是襄阳市高新区孙庄社区居民。2015年1月13日，都启翠、云波与案外人签订房屋买卖合同，约定将其位于高新区孙庄居委会5组登记在云山江名下宅基地的三栋三层房屋，及该房屋上开办的美琪宾馆设施全部出售给案外人，房屋及宾馆设施价款共计100万元。合同签订当日，案外人将100万元款项汇入云波银行账户；都启翠、云波将房屋及宅基地使用证、建房缴费发票等一并交给案外人并出具了购房款收据，之后案外人占有使用至今。案外人接受房屋后，向孙庄居委会及有关部门申请办理宅基地、工商营业执照等变更手续，被告知该房屋已经纳入棚改征迁安置范围，不能办理新发或变更宅基地、工商营业执照等手续。案外人认为在黄鑫林案件执行前，案外人与都启翠、云波签订合法有效的书面买卖合同并合法占有房屋，已经支付全部房屋价款，非因案外人自身原因未能办理过户登记手续，并且案外人在棚改征迁前一直居住在孙庄居委会四组。案外人的房屋虽然登记在云山江名下，但该房屋因征迁行为已经消灭，案外人无法将该房屋的产权变更登记到自己名下，以云波、都启翠名义补偿的房屋征迁款因其将房屋于2015年1月13日出卖并交付给案外人，案外人系该房屋实际且唯一所有权人，该房屋征迁补偿的全部款项应当属于案外人所有。综上，案外人认为对该房屋及拆迁补偿款享有足以排除强制执行的权益，法院应中止对该房屋拆迁款的执行。特提出执行异议。申请执行人黄鑫林辩称，案外人提供的证据不能证实其向云波汇款的100万元为购房款。自2014年5月云波即用涉案房屋作抵押陆续向黄鑫林借款，且在2015年8月10日将美琪宾馆的税务登记证、营业执照登记在黄鑫林名下，由此证明案外人与都启翠双方合同虚假。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人没有证据证实其实际占有涉案房屋。故其异议请求不能成立，应予驳回。被执行人刘明卫辩称，涉案房屋一直由云波、都启翠占有使用至2019年。2014年至2019年其间，本人到涉案房屋处找云波追讨欠款，可以确定此房一直由云波、都启翠占有、使用。2015年7月28日，孙庄社区居委会亦出具证明房屋为云波所有。案外人与都启翠签订的合同实际时间是2018年，而非2015年1月13日，请对合同形成时间进行鉴定。案外人提供的100万元转款并非购房款，实际是云波向案外人的借款。综上，案外人的异议不能成立，应予驳回。本院审查查明，黄鑫林诉云波、樊世娟、都启翠、刘明卫民间借贷纠纷一案，经本院组织调解，双方当事人达成调解协议：一、截止2016年7月6日，云波欠黄鑫林借款本金300万元，利息132万元，本息合计432万元，限云波在2016年9月15日前付清；二、都启翠对150万元的借款本息承担连带清偿责任；三、樊世娟对借款本息合计432万元，承担共同还款责任；四、刘明卫对借款本息合计432万元，承担连带还款责任；五、双方就此案不再纠缠。2016年8月25日，本院作出（2016）鄂0606民初2883号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因被执行人未按协议约定履行支付义务，黄鑫林向本院申请强制执行。本院于2018年3月12日作出（2017）鄂0606执恢154号之四执行裁定书，裁定扣留、提取被执行人云波、都启翠、樊世娟在襄阳高新区米庄镇孙庄社区棚户区改造项目拆迁指挥部的拆迁补偿款460万元。并请襄阳高新区米庄镇孙庄社区棚户区改造项目拆迁指挥部协助执行。另查明，2015年1月13日，都启翠作为甲方、徐平英作为乙方，双方签订一份房屋买卖合同，合同约定甲方自愿将其位于襄阳市高新区米庄镇孙庄居委会五组现用于经营美琪宾馆业务，房屋占地面积约400平方米，院子占地面积约100平方米，房屋为三栋三层楼，房屋总面积约为1200平方米的房屋及内设宾馆用具出售给乙方。甲乙双方协商一致，甲方所售房屋及内设宾馆用具总金额为壹佰万元整。签订合同三个工作日乙方一次性付清房屋及宾馆用具款时，甲方同时交付房屋及内设宾馆用具使用权。合同第三条第1项约定因甲方所售房屋为农村集体土地上建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意并出具甲方所售房屋及土地所有权归甲方所有，此手续由甲方负责办理完后交给乙方，否则，因此引发相应纠纷，由甲方负责。同日，徐平英向云波账户转账100万元。都启翠出具了收条一份，收条载明“今收到现金100万元（注房屋交易款）。徐平英称其购买涉案房屋后即实际占有，并向本院提交了部分户名为云波的缴纳电费的发票。其称因房屋办不了过户，故其缴纳电费的发票只能以云波的名义出具。为此，还提供了一份由该房屋邻居的证明，证明从2017年10月至2020年4月，案外人一直在占有使用涉案房屋。都启翠认可涉案房屋于2015年1月13日出售给徐平英并实际交付。还查明，涉案房屋土地属于农村集体土地，襄樊市土地管理局1986年9月30日颁发的土地使用证登记的姓名为云山江，土地所有权为集体，土地类型为宅基地。云山江于2011年11月18日去世，都启翠系云山江之妻，云波系云山江之子。云波使用涉案房屋注册登记成立了襄阳市高新区美琪宾馆，经营者为云波。2015年8月，美琪宾馆的营业执照及税务登记证变更经营者为黄鑫林。2016年，美琪宾馆的经营者又变更为云波。徐平英身份证登记住址为樊城区车城大道1号附1号。户口登记信息显示其2003年12月18日迁入樊城区车城大道1号附1号，2018年2月28日由车城大道附1号迁入米庄镇孙庄居委会四组。2020年4月28日，高新区孙庄社区居委会出具证明：虽然徐平英户籍因工作原因变动，但该居民自1987年结婚后一直居住在孙庄社区居委会四组。徐平英称其购买涉案房屋征得孙庄居委会同意，并提交了2018年4月孙庄社区人民调解委员会出具的说明一份，该说明载明：就都启翠、云波所属的美琪宾馆转让（转售）徐平英相关事宜，作为村社区集体经济组织成员个人内部转让（系集体用地性质），孙庄社区不干涉、不参与，且隶属于双方私人产权交易，如在交易过程中，交易后产生的经济纠纷，应由诉求人民法院调解判决。本院认为，本案争议焦点为案外人徐平英对涉案房屋及拆迁款是否享有足以排除强制执行的权利。首先，其应满足在人民法院查封之前已经签订有合法有效的书面买卖合同。涉案房屋买卖涉及宅基地的买卖，土地与地上房屋属不可分之整体，而依据我国土地管理法的规定，宅基地属于集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。宅基地使用权与集体经济组织成员的特定身份关系，具有较强的社会保障和福利性质，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案外人与都启翠签订了房屋买卖合同，虽在签订买卖合同时，徐平英户籍显示非孙庄居委会居民，但在本院作出扣留、提取涉案房屋拆迁补偿款的裁定之前，徐平英已于2018年2月转入孙庄居委会获得同村居民资格，且孙庄居委会并未反对徐平英对涉案房屋的购买，故该房屋买卖合同合法有效。关于申请执行人黄鑫林和被执行人刘明卫提出案外人与被执行人的合同系虚假及并未实际支付100万元购房款的问题。本院经审查查明，被执行人都启翠认可其与案外人签订的买卖合同真实，且认可2015年1月13日的转账为购房款，都启翠向案外人出具的收条亦明确载明收到100万元购房款。黄鑫林和刘明卫认为合同虚假及汇款100万元非购房款，并未提供证据予以证实，故对于该辩称意见，本院不予采信。被执行人刘明卫辩称要对合同形成时间进行鉴定，因执行异议属于形式审查，其对合同的形成时间有异议，可在诉讼程序中予以解决。关于案外人是否实际占有涉案房屋的问题，本院异议审查中向与徐平英签订合同的相对人都启翠调查，都启翠认可合同签订后，房屋已经实际交付给了徐平英。申请执行人黄鑫林辩称2015年8月美琪宾馆变更经营者为其本人，不能证实案外人实际占有涉案房屋。本院认为，案外人与都启翠签订的合同约定的是购买涉案房屋及用此房屋开设宾馆的设施，并非购买了宾馆的经营权。且2016年美琪宾馆经营者又变更回云波，即便在经营者为黄鑫林期间案外人未实际占有，案外人徐平英亦提供了同社区邻居的证明，能够证实其在2018年3月法院采取对房屋拆迁款扣留、提取的执行行为之前，已经实际占有使用涉案房屋。故黄鑫林的该项辩称意见，依据不足，本院不予采信。综上，案外人提供的证据可以证实其在法院执行涉案房屋之前签订买卖合同购买了涉案房屋，并按合同约定支付了房屋价款，且在法院对房屋拆迁款采取执行措施之前已经实际占有使用，因涉案房屋未办理房产证，并非案外人本人的原因导致无法办理过户登记。综上，案外人对涉案房屋享有物权期待权，其提出要求中止对涉案房屋及拆迁款的执行的异议理由成立，对其异议请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对位于襄阳市高新区米庄街道办事处孙庄居委会五组登记在云山江宅基地上的房屋及该房屋拆迁补偿款的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘安斌审 判 员  石小玲人民陪审员  文 健二〇二〇年七月二十四日法官助理杨慧洁书记员郭萍