江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终254号上诉人（原审原告）：淮安市三和商务有限公司，住所地江苏省淮安市文庙新天地B区3号楼1室。法定代表人：杜惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：崔鑫，江苏今宜安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安市土地储备中心，住所地江苏省淮安经济开发区厦门路6号。法定代表人：吴广儒，该中心主任。委托诉讼代理人：张建刚，该中心工作人员。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。原审第三人：童海青，男，1955年12月7日出生，住江苏省淮安市清江浦区。原审第三人：杨后标，男，1965年11月23日出生，住江苏省淮安市清江浦区。二原审第三人共同委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。上诉人淮安市三和商务有限公司（以下简称三和公司）因与被上诉人淮安市土地储备中心（以下简称土地储备中心）及原审第三人童海青、杨后标房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人三和公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判支持三和公司的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。1．一审判决以三和公司持有的土地使用权证登记错误为由判决驳回三和公司的诉求不当。土地证的对错以及效力均应由同级人民政府确定，三和公司持有合法有效的土地使用权证书，且淮安市人民政府已对案涉营业大楼座下的土地使用权进行确权，认定原土地使用权人为三和公司，江苏省人民政府对淮安市人民政府的该决定也予以维持。童海青、杨后标虽申请行政复议并提起行政诉讼，要求撤销三和公司持有的国有土地使用权证，但均未获支持。2．一审法院在土地储备中心对三和公司持有土地使用权证无异议的情形下，认定三和公司的土地使用权证登记错误，有违“不告不理”的诉讼原则。3．三和公司持有土地使用权证的正确与否应由行政机关行使职权认定，一审法院不应取代政府行使职权，即使人民法院能够对土地登记证书的内容和效力作出认定，也应通过行政诉讼解决，而不应由民事诉讼加以确认。4．一审适用法律存在逻辑错误。讼争土地原系划拨土地，供销公司并未取得土地权属登记证书，2001年9月供销公司与淮安市国土局签订国有土地使用权出让合同，并将土地使用权转让给三和公司后，三和公司已取得国有土地使用权证。一审法院认为未取得国有土地使用权证的不得转让，或者转让不办理登记手续的，其行为无效。但2001年之前讼争土地使用权多次流转变更，土地储备中心并未能提供流转合规的证据，故也不宜认定该流转行为有效。依据相关规定，国有划拨土地的转让、变更、抵押须征得政府同意，未经政府同意且没有签订土地出让合同，没有缴纳土地出让金，不可能取得划拨土地使用权。一审法院认为取得房屋即取得土地，是对法律条款的片面理解。三和公司的土地使用权依法登记却被判决不发生效力，与物权法的规定相违背。二、一审判决认定事实错误，讼争房地产直至童海青、杨后标拍卖及三和公司拆迁的过程中，所有房屋土地的处置均是分开对待。1．本案讼争房屋2010年2月拍卖时估价1250000元，成交价2220000元，同年7月拆迁征收时评估价约9600000元，之所以差价较大就是因为童海青、杨后标竞买时只买房屋不含土地，而拆迁征收时将土地价格纳入其中，该土地位于淮安市中心核心地块，故土地价值远超过房屋价值。拍卖图录已载明“拍卖房屋占有土地使用权隶属他人所有”，拍卖公告亦注明“只有部分产权（没有土地使用权）”，一审法院却曲解为“权属证书不完备”不当。2．一审判决认定三和公司未支付三楼对应价款有误。根据合同约定，如三和公司未支付则对应土地价款仅为780000元，而三和公司实际支付850000元，超出部分即为三楼对应土地价款。退一步讲，三和公司是否足额支付土地使用权的转让价款，是三和公司与原土地使用权人供销公司之间的关系，不影响三和公司合法拥有土地使用权的事实。3．清河法院与清浦法院的民事裁定书载明的均是房屋，并非土地，一审法院认定包含土地使用权没有事实依据。对于划拨土地，清河法院与清浦法院不会违反规定进行裁定和判决。如若获得土地使用权，必须经过人民政府同意办理土地出让手续，缴纳土地出让金方可实现。土地使用权的获得不是自然拥有，而应依据法律规定按程序办理，如不办理即为自行放弃。故中新信用社并不因法院裁定取得土地使用权，而三和公司却是以法定程序取得涉案争议的土地使用权。4．关于装潢补偿等损失，因三和公司承租涉案拆迁房屋，且与江苏银行淮安分行有合同约定，故装潢补偿及停产停业损失，理应由三和公司取得。三、一审法院针对划拨土地使用权误用出让土地使用权的处理办法，机械认定“房地合一、地随房走”有误。2001年三和公司办理土地使用权转让手续时曾主动联系淮安商业银行，由淮安商业银行按房产比例分摊土地使用权转让款，一同取得各自土地使用权证。因涉案房屋被原产权单位占用，淮安商业银行未取得房屋的实际使用权，不愿花费资金办理土地使用权证，在此情形下三和公司交纳全部土地转让款项，取得整宗土地使用权，由此导致房地分离的局面。2001年时淮安商业银行应按土地评估价格向供销公司交纳土地价款，才能获得合法的土地使用权；2010年拆迁时，淮安商业银行业也应按拆迁时土地评估价格向三和公司交纳土地价款，才能获得合法的土地使用权。这是实现“房地合一”的唯一合法途径。被上诉人土地储备中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要答辩理由同一审答辩、质证、辩论意见一致。原审第三人童海青、杨后标辩称，一、土地证并非认定产权的唯一依据，当其他证据能够证明土地使用权人与权利证书所载不符时，应本着以事实为依据、以法律为准绳的原则，依法确认权利归属。原淮阴市清河区人民法院、清浦区人民法院作出的法律文书为执行程序中的以物抵债裁定书，讼争房屋的二楼部分已由原淮阴市中新城市信用合作社于1998年6月取得房屋所有权及其占用范围内的土地使用权，讼争房屋的三楼部分已由淮安市商业银行清浦支行于2002年3月30日取得房屋所有权及其占用范围内的土地使用权。二、讼争房屋及其所占用范围内的土地是不可分割的。“房地一体”的权利合一原则是我国法律在房地产权属移转中坚守的一贯原则，《物权法》、《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记办法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》均明确“房随地走、地随房走”的原则。根据物权法司法解释的规定，有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的权利人，有权请求确认其对讼争房屋占用的土地使用权享有物权。因此，一审法院认定部分土地证登记有误，与事实相符，亦于法有据。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。人民法院作出的以物抵债裁定已对讼争房屋的权属作出确认，而供销公司与肖军签订的土地使用权及房屋产权转让合同并未涉及本案讼争房屋，三和公司从未支付三楼房屋的价款，也未购买二楼已过户给原淮阴市中新城市信用合作的房屋。讼争房屋位于征收拆迁范围内，同时土地储备中心委托评估机构对其房屋价值进行了评估。上述事实可以明确三和公司自始至终知晓讼争房屋的所有权已属于他人，根据房地一体原则和人民法院作出的生效法律文书，三和公司不可能取得讼争房屋的土地使用权。另外，拆迁评估针对讼争房屋的整体价值进行评估，并依据该数额对所有权进行赔偿。三和公司在不可能拥有房屋所有权和土地使用权的情况下，不能以房屋所有权人和土地使用权人的身份主张土地储备中心支付征收补偿款。三和公司向一审法院起诉请求：1．判令土地储备中心支付征收补偿款7114947.16元及利息（利息自2011年4月3日起按年利率5.6%计算至实际给付之日止）；2．本案诉讼费用由土地储备中心承担。一审法院认定事实如下：（一）供销公司营业大楼被人民法院拍卖、变卖情况供销公司系淮安市清河区淮海北路25号（现21号）营业大楼的所有权人。该栋大楼主楼四层，裙楼二层。因供销公司对外负债且无力履行，多家法院对其拥有的主楼中的部分房屋进行了查封、处置。1998年3月20日，原淮阴市清浦区人民法院（以下简称清浦法院）作出裁定，冻结、划拨或查封供销公司价值223000元的财产。当年3月23日，该院要求原淮阴市房管所停止办理供销公司营业大楼主楼中三楼房屋（注：即争议房屋中的三楼部分）的产权过户手续，并将相关法律文书送达淮阴市房管处。2001年11月，淮安市价格认证中心依据清浦法院的委托作出价格鉴定报告：在拥有合法的房屋所有权证书和土地使用权证书的情况下，供销公司营业大楼中的三楼价格为690025元（建筑面积457.88平方米）。2002年3月30日，清浦法院作出（2002）浦执字第130、151号民事裁定，将供销公司的“位于淮安市营业用房（建筑面积457.88平方米）直接变卖给淮安市商业银行青浦支行以抵偿其所欠……715039.52元”。事后，淮安市商业银行清浦支行（以下简称淮安商业银行，该银行后改制为江苏银行淮安分行）没有办理房屋所有权变更登记，也没有办理土地使用权变更登记。1998年6月，原淮阴市清河区人民法院（以下简称清河法院）委托淮阴市淮海资产评估事务所对供销公司营业大楼主楼二楼的局部共计336.94平方米（注：即争议房屋中的二楼部分）的部分进行了评估，包含建筑物和土地权利的情况下，价值共计637800元。当年6月25日，清河法院作出（1998）河法执字第480、487号民事裁定，案涉大楼二楼南边部分作价637933元抵给申请执行人原淮阴市中新城市信用合作社（以下简称中新信用社，后改制为江苏银行淮安分行）。1999年9月9日，中新信用社取得淮安市淮海北路25号营业大楼第二层中333平方米房屋的所有权证书，但一直未取得国有土地使用权证书。（二）三和公司从供销公司处购买房屋的相关情况2001年7月30日，供销公司与肖军（系三和公司代理人）签订《土地使用权及房屋产权转让合同》。合同约定，供销公司将“淮安市清河区淮海北路25号的929平方米土地的使用权（土地证号：河国用[96]字第0019号）及该地块上的四层营业楼和二层附楼等所有建筑物及水电配套设施（除一层过户给市农行、市建行以及二层过户给中新城市信用社的部分外）的产权”转让给肖军。总价款1080000元，其中一层相关房地产400000元，二层部分250000元，三层相关部分300000元。合同签订后，因争议房屋中的三楼房屋被人民法院查封，三和公司没有支付相应的300000元价款亦未取得三楼房屋的所有权证书。2001年9月17日，淮安市国土资源局与供销公司签订《国有土地使用权出让合同》，将淮安市淮海北路25号面积929平方米国有土地的使用权出让给供销公司。同年9月24日，淮安市国土资源局批复同意供销公司将上述土地的使用权转让给三和公司。2001年9月25日，三和公司取得案涉营业大楼占用范围内所有国有土地的使用权证书。证书载明的土地面积947.5平方米。后三和公司取得该栋大楼一层140.6平方米、135.92平方米房屋的房屋所有权证书，一至二层的513.10平方米的房屋所有权证书，四层475.49平方米的房屋所有权证书。（三）三和公司承租争议房屋情况江苏银行淮安分行与三和公司签订《房屋租赁合同》，将争议房屋出租给三和公司。租赁期限自2007年4月1日起至2011年8月31日止。合同第十二条第7项约定，“上述房屋如遇拆迁的……由乙方构建于租赁房屋内的装潢及设施的补偿归乙方所有，房屋的补偿归甲方享有……”。（四）争议房屋拍卖及第三人购买的相关情况2010年1月26日，江苏银行淮安分行委托淮安广源拍卖有限公司（以下简称广源公司）作出拍卖公告，表示将于2010年2月8日上午拍卖争议房屋，总建筑面积约791平方米，参考价125万元人民币。拍卖公告注明“有部分产权”。该公司出具拍卖会图录（竞买须知、拍卖规则和注意事项）第三条权属情况及瑕疵说明载明“本次拍卖标的物……无独立通道，占有的土地使用权隶属他人所有”。2010年2月8日，广源公司作出拍卖成交确认书，确认童海青、杨后标以2220000元拍得争议房屋，注明房屋权属证书由买受人自行到相关部门办理。截止法庭辩论终结之日，二人没有办理争议房屋的房屋所有权及国有土地使用权变更登记。（五）案涉大楼征收及争议房屋征收补偿款“提存”情况2010年4月16日，土地储备中心因淮安市雨润中央新天地地块储备用地项目建设需要取得房屋拆迁许可证。同年7月14日，该中心发布拆迁公告，案涉大楼位于拆迁范围内。2010年7月，土地储备中心委托江苏先河房地产土地评估有限公司（以下简称先河公司）对“童海青拥有（使用）的房地产”价值进行评估：该处房屋在2010年7月14日至8月6日期间，二楼房屋19156元/平方米，三楼房屋6608元/平方米；评估价值中包含房屋及其分摊的土地使用权价值。土地储备中心根据评估意见及相应补偿标准确定了争议房屋二楼、三楼的征收补偿款及装潢装修、搬迁补助费、临时安置费、停业停产损失等各项费用合计9614947.16元。2011年4月3日，土地储备中心向淮安市住建局请示，请求将争议房屋的拆迁补偿款9614947.16元“提存”。理由为：童海青主张房屋产权，三和公司主张土地使用权，土地储备中心无法判断房屋及土地权属。同年4月13日，该局批复同意“提存”。（六）三和公司与土地储备中心签订协议情况2011年4月7日，三和公司（乙方）与土地储备中心（甲方）签订《协议书》。协议书第四条约定，“对二、三楼权属人土地面积补偿部分，双方同意将补偿款由淮安市住建局决定提存，待争议当事人诉讼解决后，依法领取。”（七）童海青、杨后标提起诉讼及申请行政复议的相关情况2015年，童海青、杨后标向淮安经济技术开发区人民法院提起民事诉讼。二人诉称自己系争议房屋合法所有权人，请求土地储备中心将争议房屋的征收补偿款支付给自己。该院以双方未达成拆迁补偿安置协议为由裁定驳回二人起诉。2016年，童海青、杨后标向淮安市住建局申请行政裁决，请求确认争议房屋的征收补偿款及利息归自己。同年5月12日，该局作出决定，以争议房屋的土地使用权存在纠纷为由不予受理二人的裁决申请。2016年8月，童海青、杨后标提出申请，请求对淮海北路25号的土地使用权进行确权。淮安市人民政府（以下简称淮安市政府）称，案涉营业大楼座下土地的使用权原为三和公司，现为淮安雨润中央新天地置业发展有限公司，土地的使用权不存在争议，据此作出淮国土不予受字第[2016]1号《不予受理决定书》，对二人申请不予受理。二人向江苏省人民政府（以下简称江苏省政府）提起行政复议。江苏省政府以同样的理由维持淮安市政府的不予受理决定。2017年2月，童海青、杨后标向淮安市政府提出复议申请，请求撤销三和公司持有的国有土地使用权证。淮安市政府作出（2017）淮行复第7号《不予受理行政复议申请决定书》。二人不服，向淮安市中级人民法院提起行政诉讼，请求：1.撤销淮安市政府作出（2017）淮行复第7号《不予受理行政复议申请决定书》；2.确认淮安市国土资源局颁发给三和公司的国有土地使用权证错误。该院认为，童海青、杨后标的诉讼请求涉及两个不同机关作出的行政行为，不属于行政诉讼法规定应当合并审理或可以合并审理的情况，裁定驳回起诉。二人不服，上诉至江苏省高级人民法院。该院驳回上诉，维持原裁定。一审法院归纳本案争议焦点为：一、三和公司提起本案诉讼是否违反其与土地储备中心签订的《协议书》第四条；二、三和公司对争议房屋占用范围内的土地是否享有使用权。关于第1争议焦点。一审法院认为，从本案各方当事人诉辩意见来看，本案实质争议发生在三和公司与童海青、杨后标之间。《协议书》第四条约定征收补偿款“待争议当事人诉讼解决后，依法领取”，应解释为三和公司与童海青、杨后标先行诉讼确定谁是真正的权利人，再由权利人从土地储备中心处领取征收补偿款。但是，本案中已经依据土地储备中心申请追加了童海青、杨后标作为第三人参加诉讼。三和公司与童海青、杨后标在本案中充分发表了意见并进行了举证、质证，形成了实质对抗。在本案中解决双方之间的争议，并不违反上述约定。反之，如果对案件不进行实质审理，各方当事人必将要再次诉讼造成讼累且浪费司法资源。故一审法院认为三和公司提起本案诉讼并不违反《协议书》第四条。关于第2争议焦点。一审法院认为三和公司对争议房屋占用范围内的土地不享有权利。具体理由分述如下：第一，1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。原建设部于1997年10月27日颁布的《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。原土地管理局于1992年3月8日颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第十一条规定，“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百四十六条、第一百四十七条再次明确了“地随房走，房随地走”原则。从上述法律规定可以得出，“房地一体”的权利合一原则是我国法律在房地产权属移转中坚守的一贯原则。房产转让人负有将所转让房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人享有要求将所购房屋占用范围内土地使用权移转给自己的权利。第二，关于三和公司提出童海青、杨后标并未购买争议房屋座下土地使用权的问题。一审法院认为，拍卖会图录载明案涉争议房屋“占有的土地使用权隶属他人所有”以及拍卖公告注明“有部分产权”应解释为——出卖人并未取得案涉争议房屋的土地使用权证书，因此房屋权属证书不完备。根据上文论述的“地随房走、房随地走”原则，房屋转让必然意味着房屋占用范围内的土地使用权一并转让。江苏银行淮安分行出售争议房屋的同时，也必须同时出售争议房屋占用范围内的土地使用权。但是，买受人是否取得房屋所有权及土地使用权，应当依照法律规定判断。根据《物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，童海青、杨后标没有办理争议房屋的物权变更登记手续，所以并没有取得争议房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权。第三，本案第三人没有取得争议房屋的土地使用权并不意味着三和公司是相应土地的使用权人。三和公司取得案涉营业大楼相应房屋及座下土地使用权的依据是，其代理人肖军与供销公司于2001年7月30日签订的《土地使用权及房屋产权转让合同》。该合同明确约定转让的标的物不包含二楼中已经被中新信用社取得产权的部分。这说明，三和公司在购买案涉营业大楼之前已经明知没有购买争议房屋中的二楼部分。当然其也没有购买争议房屋中二楼部分所占用的土地使用权。对于争议房屋中的三楼房屋，清浦法院已经于1998年3月23日作出裁定查封了所有权。该民事裁定书虽然仅送达了淮阴市房管处，未送达给土地管理部门，但是该房屋座下的土地与案涉营业大楼中其他房屋座下土地并未办理分割，无法单独对其查封，基于“房地一体”原则房屋被查封的效力及于房屋所占用范围内的土地使用权。转让合同签订后，三和公司并未取得三楼房屋的房屋所有权，其也没有支付三楼房屋对应的价款。相应地，其也不可能取得三楼房屋座下的土地使用权。第四，从清河法院、清浦法院分别对争议房屋中的二楼、三楼进行委托评估的价值与抵偿的债务数额来看，债务数额均大于评估所得价值。而评估的价值包含了土地使用价值。因此，人民法院裁定“以物抵债”中的“物”包含了“房屋”和“土地使用权”两部分。中新信用社、淮安商业银行收到人民法院民事裁定后，可以依据该裁定申请办理房屋所有权证书，也可以申请办理土地使用权证书。第五，虽然中新信用社、淮安商业银行没有办理争议房屋座下土地的使用权证书，但是依然取得了土地使用权。《物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”清河法院、清浦法院作出的裁定书正是执行程序中的以物抵债裁定书。根据上述法律规定，无论是否取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书，中新信用社、淮安商业银行已经取得了争议房屋中二楼房屋、三楼房屋的所有权和房屋所占用范围内的土地使用权。第六，三和公司持有案涉营业大楼座下全部土地的使用权证书，属于同一宗土地上多个房屋所有权人未办理土地分割造成登记错误的情况。《物权法》第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第十九条规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上述法律规定说明，不动产登记簿及不动产登记证书并非确定物权的唯一依据。在登记确有错误的情况下，权利人、利害关系人可以申请更正登记。本案中，中新信用社、淮安商业银行已经依据人民法院生效的法律文书取得了争议房屋的所有权及房屋占用范围内的土地使用权。三和公司不能以登记错误的国有土地使用权证书主张自己享有登记所记载的全部权利，其仅对自己拥有所有权的房屋占用范围内的土地享有权利，对他人所有的房屋占用的土地不享有权利。第七，关于三和公司提出因其办理案涉大楼全部土地使用权证书多缴纳税费及多支出费用的问题，其可以向受益人主张权利，但是不能以此主张自己系全部土地的权利人。关于征收补偿款中装潢与停产停业补偿款，三和公司并非争议房屋的权利人，其应根据与江苏银行淮安分行签订的《房屋租赁合同》向合同相对人主张权利，本案中其请求分配该款项没有法律依据。基于上述分析，一审法院认为，三和公司对争议房屋占用范围内的土地并不享有权利，其请求取得土地权益补偿不应予以支持。童海青、杨后标虽然作为第三人参加诉讼并对征收补偿款主张权利，但是其并未提出具体的诉讼请求，一审法院对其主张不予审理。另，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，清江浦区政府并非合同签订主体且与本案没有法律上的利害关系。土地储备中心申请追加该区政府参加诉讼，一审法院不予准许。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：驳回三和公司的全部诉讼请求。案件受理费75782元，由三和公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。除三和公司对一审判决认定其未支付三楼对应价款300000元的事实持有异议外，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，三和公司主张《土地使用权及房屋产权转让合同》约定总价款为1080000元，其实际支付总价款为850000元，与约定除三楼房屋外的总价差额部分70000元即为转让讼争土地使用权的价款，即使三和公司未足额支付土地使用权转让价款，也属于三和公司与原土地使用权人供销公司之间的关系，并不影响三和公司合法拥有讼争土地使用权的事实。本案二审中的争议焦点是：三和公司主张土地储备中心支付征收补偿款的理由能否成立，如成立，数额如何确定。本院认为，三和公司以其系讼争土地使用权人的身份主张土地储备中心支付征收补偿款的理由不能成立。具体理由分述如下：第一，建筑物所有权及其占用范围内的土地使用权不能分离而转让。原《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该条款确立了我国房地产转让的基本原则之一，即为房屋所有权与土地使用权一致的原则（简称“房地一体原则”）。该原则包含两层内容：一是土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；二是地上建筑物、其他附着物的所有人转让其所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。原建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日施行）第六条亦规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”据此，房产转让人负有将所售房屋占用范围内的土地使用权移转给受让人的义务，受让人亦享有将所购房屋占用范围内的土地使用权移转给自己的权利。本案中，讼争二楼房地产已于1998年6月25日由清河法院裁定抵偿给中新信用社，且中新信用社于1999年9月9日取得讼争二楼房屋的所有权证。因三和公司并未购买讼争三楼房屋，该房屋亦于2002年3月30日由清浦法院裁定抵偿给淮安商业银行。根据物权法及其司法解释的规定，执行程序中的以物抵债裁定足以产生物权变动的法律效果，故中新信用社、淮安商业银行在取得讼争房屋所有权的同时，亦应认定其已取得讼争房屋占用范围内的土地使用权。第二，三和公司并未实际取得讼争房屋占用范围内的土地使用权。三和公司主张对涉案供销大楼享有全部土地使用权的依据是2001年7月30日其代理人肖军与供销公司签订的《土地使用权及房屋产权转让合同》，而此时讼争二楼房地产已由清河法院裁定抵偿给中新信用社，讼争三楼房地产亦由清浦法院裁定予以查封，故供销公司对于讼争二、三楼房地产及其占用的土地使用权并无处分的权利。即使三和公司于2001年9月25日取得讼争供销大楼全部土地使用权证书，也是因供销公司无权处分造成讼争房屋物权登记手续存在房地分离的客观状态，不能以此推定讼争房屋占用范围内的土地使用权由三和公司实际享有。结合清河法院、清浦法院对讼争二、三楼房地产委托价格鉴定报告的记载，价格鉴定结论均包含建筑物和土地的共同价值，且房地产评估价值均大于执行裁定抵偿债务的金额，由此亦能印证以物抵债裁定的范围包含房屋所有权和土地使用权在内。三和公司还主张其已支付讼争土地使用权转让价款70000元，因三和公司未按约定总价款履行付款义务，且合同范围在履行过程中发生变化，依据现有证据无法得出上述结论，该主张系其单方陈述，并不足以作为认定本案事实的依据。三和公司另主张涉案供销大楼土地性质由划拨用地转变为出让用地，因淮安商业银行未按比例分摊土地款项，故其不享有房屋占用范围内的土地使用权。如三和公司认为淮安商业银行未负担转变土地性质的相关款项，二者之间系垫付款法律关系，其仅能就垫付款行为主张权利，既不能以此认定三和公司系讼争供销大楼全部土地的使用权人，也无权以讼争房屋土地使用权人的身份主张参与分配讼争房屋的征收补偿款。第三，划拨土地上的房地分离也应坚持“房地一体原则”。原《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日施行）第十一条规定：“转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”该条款确认了划拨土地使用权与地上建筑物也应秉持一致原则。2001年9月17日，供销公司因企业改制而签订国有土地使用权出让合同，原划拨土地性质转变为出让土地。2001年9月20日，供销公司将出让用地的土地使用权转让给三和公司，并于2001年9月24日经国土部门批复同意。鉴于供销公司改制经政府合法批准，而此前中新信用社已合法办理房屋权属登记，故应认定讼争二楼房屋的土地使用权随房屋所有权一并发生转移。关于讼争三楼房屋占用的土地使用权能否转让的问题，原《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日施行）第三十七条第（二）项规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”因三和公司受让供销大厦土地使用权时，讼争三楼房地产已由清浦法院裁定予以查封，供销公司对此并无处分的权利，故清浦法院将讼争三楼房屋抵偿给淮安商业银行时，地上建筑物与土地使用权也一并发生转移。三和公司以划拨土地使用权转让需经县级政府批准为由否定“房地一体原则”在本案中的适用，系法律认知错误，本院不予采纳。第四，童海青、杨后标竞买标的亦包含房屋占用范围内的土地使用权。三和公司主张拍卖公告注明“有部分产权”、拍卖会图录记载“占有的土地使用权隶属他人所有”，故童海青、杨后标竞买范围仅有房屋不含土地。《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日施行）第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”依据该规定，再次强调了建设用地使用权与地上建筑物、构筑物及附属设施所有权主体一体化原则，故童海青、杨后标竞买标的不仅包含讼争房屋，亦包含讼争房屋占用范围内的土地使用权。至于拍卖公告、拍卖会图录记载的内容，应指代房屋权属证书不完备、土地使用权登记在他人名下的客观状态，不能以此认定三和公司系讼争房屋占用范围内的合法土地使用权人。三和公司另以拍卖成交价与征收评估价差额较大为由主张竞买标的不含土地，系单方揣测，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，三和公司主张童海青、杨后标以拍卖方式竞得的财产仅限建筑物不含土地使用权的理由不能成立，亦有违房地一体原则。第五，一审法院针对不动产真实权利状态的评述并不构成对行政管理权的侵犯。不动产物权登记作为一种拟制事实，其登记表彰的权利状态并不总能反映真实不动产物权关系。《中华人民共和国物权法》及其司法解释均赋予不动产物权的真实权利人提供充分证据对抗权利登记状态与证明真实权利归属的权利救济渠道。此前童海青、杨后标虽分别申请行政裁决、行政复议并提起行政诉讼，但与本案讼争事实并不冲突，行政决定及行政判决更着重于对现有不动产权利登记状态的确认，不同于民事诉讼侧重于保护真实权利与维护交易安全的主旨。本案虽非不动产确权诉讼，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的适用范围并不局限于不动产确权争议民事诉讼中，故三和公司以此为由主张一审法院裁判说理违反“不告不理”原则理由不能成立，本院不予采纳。第六，三和公司在本案中主张给付装潢补偿等损失依据不足。三和公司提出该项主张的事实基础是：三和公司作为承租人，与出租人江苏银行淮安分行有合同约定，故装潢补偿及停产停业损失应由其享有。考虑江苏银行淮安分行并非本案当事人，其双方合同履行情况以及权利义务约定并非本案审查重点，如其认为征收补偿款中涉及装潢补偿及停产停业损失等权益应由其享有，其可依据双方约定另行主张权利。综上所述，上诉人三和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75782元，由上诉人淮安市三和商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年七月十七日书记员  叶甜甜