广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4900号原告（反诉被告）：焦爱林，女，1974年9月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郑小伟，广东闻仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志高，广东闻仲律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：徐庆文，男，1958年4月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人:邓伟华,广东金海圣律师事务所律师。原告焦爱林诉被告徐庆文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦爱林及其委托诉讼代理人郑小伟、谢志高，被告徐庆文及其委托诉讼代理人邓伟华到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《租赁合同》无效。2、判令被告向原告退还保证金6万元并支付利息（以6万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止）。3、判令被告向原告赔偿装修物现值损失2万元并支付利息（以2万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止）。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告焦爱林变更诉讼请求如下：1、确认原告与被告签署的《租赁合同》无效。2、被告向原告退还保证金6万元并支付利息（以6万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止）。3、被告向原告赔偿2万元损失并支付利息（以2万元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止）。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月签订《租赁合同》，约定自2018年6月15日起，原告承租被告位于番禺区南浦东乡联发工业区沿沙大道自编独立38号之二前座201的三层房屋（下简称“涉案房屋”),用作经营教育培训。随后，原告依约缴纳了保证金6万元，并对涉案房屋进行装修。2019年12月，由于被告不能提供涉案房屋权属证及消防验收合格证等证照，导致原告无法正常开展经营。2020年l月13日，原告被迫搬离涉案房屋。原告认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同无效。被告依法应退还保证金，并须赔偿原告因装修涉案房屋所造成的损失。经原告多次催告，被告却至今未退还保证金，并拒不赔偿装修物现值损失。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。庭审中就诉讼请求第三项，原告表示根据合同法第58条合同无效或被撤销后，应该取得的财产应当予以返还，不能返还或不必要返还的应当折价补偿。有过错的一方赔偿对方因遭受的损失，双方都有过错的应当各自承担各自的责任。原告已证明损失为116016元，考虑到过错责任比例，故按2万元计算。被告徐庆文辩称，原被告双方签订的合同合法有效，原告已经在租赁地点办理了营业执照，并且经营了一年多，租赁合同已经实际履行，原告并没有不能履行合同及证据，因此原告要求认定合同无效没有事实和法律依据。2、原告要求赔偿经济损失2万元，也没有充分的事实依据，按照租赁合同约定以及相关的法律规定，原告租赁被告的房屋其固定的装修物，在合同期满或者合同终止时，应当保持原貌，其产权归业主所有。原告认为这财产属于经济损失，没有充分的事实依据。而且原告要求计算利息，也没有相关的事实和法律依据。对此，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告徐庆文向本院提出反诉请求：1、支付2020年1月15日至5月14日三个月租金9万元，并从每期租金的逾期之日起按月2%支付违约金直至清偿之日止。2、支付至2020年5月11日水电费7803.9元。3、支付2018年7月至2019年12月不按时缴纳月租金所产生的滞纳金共29700元。4、本案受理费由原告承担。事实与理由：被告与原告双方签订的《租赁合同》约定，原告从2018年6月15日起至2021年6月15日租赁被告坐落在番禺区南浦东乡联发工业区烟沙大道自编独立38号之二前座201共三层，合共建筑面积950平方，每月租金3万元，每月15日前缴纳当月租金（当月15日至下月14日），逾期每天按所欠租金3%支付违约金。至2020年5月11日，原告共欠2020年1月15日至5月14日三个月租金9万元及水电费7803.9元仍未支付，从2018年7月至2019年12月乙方长期不依时依时缴纳租金，共欠滞纳金为29700元。为此，被告现向法院提起反诉，要求原告支付上述租金、水电费及违约金。庭审中，被告补充如下：退一步来说，就算原告搬离被告的租赁房屋已构成事实，那么原告搬出房屋的行为已经违反合同约定，属违约单方终止合同。就算原告不支付2020年1月15日至2020年5月14日，四个月的租金12万元，那么原告擅自搬离被告的租赁房屋，已使被告的房屋空置到现在，原告应当赔偿原告经济损失12万元的责任。庭审中，被告表示租金的时间计算错了，2020年1月15日至5月14日应该是4个月。故变更诉讼请求第一项为：1、支付2020年1月15日至5月14日四个月租金12万元，并从每期租金的逾期之日起按月2%支付违约金直至清偿之日止（暂计至2020年5月16日共3600元）。原告焦爱林反诉辩称，我方认为合同无效，根据最高人民法院关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，按照规定案涉合同是无效的。1、被告的提起反诉的时间已经超过反诉时间，被告在2020年5月20日才提起反诉。2、针对诉讼请求第一项租金问题，原告已于2020年1月13日已经完全搬离房屋，已经全部付清租金，从原告提交的短信截图、视频2可以证明。根据庭审过程中，被告也主动承认2020年1月13日我方搬离涉案房屋，需要强调的是被告提交的水电费收据是1月份的费用，该费用与被告反诉第二项诉讼请求数额是一样的，可证明原告在2020年1月后已不再使用涉案房屋。针对第一项诉讼请求的违约金部分，我方认为该违约金是无事实和法律依据。对于被告第二项反诉诉讼请求水电费，我方予以确认。对诉讼请求第三项诉讼请求产生滞纳金，我方无需支付滞纳金，理由如下：案涉租赁合同无效，故滞纳金条款也无效。每次交租金前原被告都有协商，原告提交的证据6证明该事实，证明被告同意原告在宽限期内支付租金，原告不存在逾期支付租金的问题。退一步来说，即使需要支付滞纳金，被告主张的滞纳金计算过高，根据合同第114条的规定，恳请法庭予以调整，按照贷款市场利率计算。本院经审查当事人提交的证据，并结合双方的质证意见、庭审陈述，认定事实如下：1、案涉房屋及合同签订、费用支付。2000年9月1日，武汉中亚建筑装饰工程有限公司广东分公司（乙方）与番禺市大石镇东乡村经济合作社（甲方，现变更名称为广州市番禺区洛浦街东乡村股份合作经济社）签订一份土地使用权合同，甲方将东乡村工业区侧土地1500平方米出租给乙方，合同期限自2000年9月1日至2020年8月31日，土地性质为通用厂房。被告徐庆文为武汉中亚建筑装饰工程有限公司广东分公司总经理，受委托对所租用土地进行管理、出租、收益。武汉中亚建筑装饰工程有限公司广东分公司在所承租土地上加盖建筑物。被告庭审中表示有向主管部门申请产权证书尚未领取，但截至庭审辩论结束，被告未能向本院提供地上建筑物的建设工程规划许可证或产权证书。2018年5月，原告焦爱林（承租方、乙方）与被告徐庆文（出租方、甲方）签订一份租赁合同，甲方将位于广州市番禺区南浦东乡联发工业区沿沙大道自编独立38号之二前座201共三层（以下简称案涉房屋）出租给乙方，作经营培训教育之用。租期2018年6月15日至2021年6月15日。合同签订当日，乙方交纳两个月租金的保证金和一个月租金计90000元。租金每月30000元，应在每月15日前交纳。违约责任约定，乙方不按时交付租金，每逾期一天，按所欠租金的3%支付违约金，逾期超过10天，甲方有权终止合同收回铺位。合同对其他事项也作了相关约定。2018年6月5日及次日，原告向被告转账60000元保证金（租房押金），被告向原告出具金额为60000元的押金收据。2、合同履行争议及费用交纳情况。被告反诉称原告在合同履行期间，有十二个月交租存在迟延1-5天情形，合计逾期支付租金33天，产生滞纳金29700元，被告提供一份原告租金交付明细表。原告向本院提交的租金支付明细表与被告主张的缴费时间、金额一致。原告抗辩称双方对迟延缴费有沟通，并提交微信沟通记录。微信沟通记录显示，在超过合同约定的15日租金支付时间后，被告多数发信息向原告催讨，并表示再不缴纳按照合同约定执行，后在原告缴费后又多次表示谅解。双方当事人确认原告于2019年12月17日缴纳2019年12月15日至2020年1月14日期间的租金，原告表示已缴纳209年11月22日前产生的水电费。被告要求原告缴纳拖欠水电费7803.90元。2019年7月20日，原告通过微信请求被告协助办理多一个营业执照，办理一个教育咨询公司。被告不同意，不同意一个合同办理多个证件。原告表示劳动保障监察部门到场询问，要求提供置业培训许可证。原告提供一份广州市番禺区人力资源和设备保证局的劳动保障监察询问通知书照片为证，落款时间为2019年12月18日，通知对象为千源（广州）母婴护理服务有限公司。经查，千源（广州）母婴护理服务有限公司于2011年9月8日注册成立，法定代表人为原告焦爱林，焦爱林为股东之一。2015年2月12日，千源（广州）母婴护理服务有限公司变更经营范围为家庭服务；职业技能培训（不包括需要取得许可审批方可经营的职业技能培训项目）；教育咨询服务。2016年6月15日，千源（广州）母婴护理服务有限公司将注册地址从广州市番禺区钟村街钟屏岔道47号之一变更为广州市番禺区洛浦街105国道大石段大石路段上漖81号303房。2017年8月18日，千源（广州）母婴护理服务有限公司将注册地址变更为广州市番禺区洛浦街夏滘村广州市信基沙溪酒店用品博览城（夏滘区）市场1A145号。案涉合同履行期间，千源（广州）母婴护理服务有限公司将注册地址变更为广州市番禺区洛浦街沿沙路自编38号之二201。2020年5月12日，千源（广州）母婴护理服务有限公司将注册地址迁至广州市番禺区洛浦街南浦东乡村南桂路68号1栋3楼308。原告提供的广州市番禺区人民政府网站资料，证实办理“民办职业培训机构办学许可证”需提供消防部门出具场地允许办学的消防验收意见书及出租人产权证明资料复印件。2020年1月14日，原告在搬离案涉房屋后，向被告发送短信，表示因租赁物无建设工程规划许可证等证件，已自2020年1月13日不再履行合同及使用租赁物，水电费请被告从保证金中扣除，并退回剩余保证金。原告主张在使用案涉房屋期间产生如下费用：（1）安装玻璃隔断费用29100元，原告提供订货单照片、收据照片及微信转账记录证实支出上述费用。微信转账合计29100元，支付时间自2018年5月26日至10月27日。（2）拆墙隔墙粉刷费用22365元，原告提供微信转账记录及收据照片一张拟证实支出上述费用。微信转账合计19765元，其中转给被告两笔，一笔400元备注“拆墙”，一笔2385元备注“水泥砖”。微信支付时间自2018年5月31日至9月8日。（3）电路安装费用22000元，原告提供微信转账记录，支付时间自2018年6月1日至7月30日。（4）购置橱柜及直饮水费用25390元，原告提供给微信支付记录，时间为2018年6月14日至7月9日，其中直饮水安装花费4550元，购置橱柜花费10840元。（5）制作广告牌费用17161元，原告提供微信转账记录为证，时间自2018年6月10日至7月11日。原告提供其在抖音软件的视频及截图，拟证实被告交付房屋为毛坯状态，其支付巨额装修费用及原告在2020年1月11日至13日陆续搬离案涉房屋。被告确认在2020年1月13日知悉原告搬走，但并未到现场办理接收手续，现案涉房屋为空置状态。原告表示现场遗留有装修购置的橱柜、玻璃门、广告牌等物品。以上事实有双方提交证据及庭审笔录为证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告向原告出租的案涉房屋，据被告所称为案外人向广州市番禺区洛浦街东乡村股份合作经济社承租土地并加盖，截至本案庭审辩论结束被告未能向本院提供案涉房屋的产权证书或建设工程规划许可证，双方当事人就案涉房屋签订的《租赁合同》应认定为无效。原告请求确认租赁合同无效的主张符合法律及司法解释的规定，本院依法予以支持。被告提供案涉房屋所使用土地的建设用地规划许可证，仅可证明土地用途，并不能证实地上建筑物取得建设工程规划许可证，不影响本院对合同效力的认定。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告因履行合同向被告缴纳保证金6万元，本院已认定合同无效，被告应当予以及时返还。原告请求被告支付保证金的利息缺乏法律依据，本院依法予以驳回。根据合同约定培训教育的使用目的、合同履行过程及原告装修中向被告转账支付部分装修产生的拆墙款400元、水泥砖2385元，本院确认被告对原告需要装修后使用是知悉的，也同意原告对案涉房屋进行必要的装修。租赁合同无效，现被告作为出租方未同意利用装修装饰物品，原告可自行拆除，被告无需给予补偿或赔偿。关于合同无效的双方过错，本院认为，原告作为千源（广州）母婴护理服务有限公司的法定代表人及股东，千源（广州）母婴护理服务有限公司于2011年就注册成立，其经营地址先后变更多次，案涉房屋为其第四个变更后的注册地址，原告在合同签订之处就没有向被告主张出具上述文件，原告对所承租房屋是否取得产权证书或建设工程规划许可证具有高度敏感性，原告对合同无效具有重大过错。至于案涉房屋无法继续使用经营的原因，从原告2018年5月签订合同并以千源（广州）母婴护理服务有限公司名义对外经营来看，作为一家成立已近七年的公司，原告对于公司经营需要办理哪些职业证书是早已明知的，原告以被告拒不提供消防验收备案资料及产权资料导致其无法办理职业证实，从而无法继续经营仅为不再租用案涉场地的借口，本院无法认定是被告的过错导致原告无法继续使用案涉场地。原告无权要求被告对其为履行合同支出的装修费等款项或损失予以赔偿。本院依法驳回原告该项诉讼请求。至于被告的反诉请求部分，租赁合同无效，原告随时可搬离案涉房屋并交付房屋给被告。原告已经在2020年1月13日搬离并告知被告，被告自己怠于前往接收场地，为其放任损失扩大的行为，无权要求原告支付2020年1月15日之后的租金或场地占用费。原告在搬离时尚未清缴案涉房屋产生的水电费，被告请求原告支付水电费7803.90元合法有据，本院依法予以支持。租赁合同无效，被告无权按照合同约定要求被告支付迟延缴纳租金（场地占用费）的滞纳金，且根据双方微信沟通记录来看，被告虽多次对原告迟延几日支付款项不满但均在原告付款后予以谅解，现被告再次就该迟延付款追究滞纳金也有违诚信原则，本院依法驳回被告的该项反诉请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告焦爱林与被告徐庆文就位于广州市番禺区洛浦街南浦东乡联发工业区沿沙大道自编独立38号之二前座201三层物业签订的租赁合同无效。二、被告徐庆文应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告焦爱林返还保证金60000元。三、原告焦爱林应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告徐庆文支付水电费7803.90元。四、驳回原告焦爱林的其他诉讼请求。五、驳回被告徐庆文的其他反诉请求。案件受理费4850元，由原告焦爱林承担1213元，被告徐庆文承担3637元。反诉受理费2850元，由原告焦爱林承担138元，被告徐庆文承担2712元。原告焦爱林应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳反诉费138元，被告徐庆文应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳本诉受理费3637元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年七月十六日书记员 何震宇