天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初4424号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。统一社会信用代码91120112690655353L。负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：刘志广，男，1990年11月13日出生，汉族，天津市大地汇通勘察测绘有限公司员工，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告刘志广物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告刘志广的委托诉讼代理人左家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘志广交纳2015年7月1日至2020年5月31日的物业费11,990元、逾期违约金3,000元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区2-1-1803业主，其房屋建筑面积为85.75平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.37元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。刘志广辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园2-1-1803房屋的产权人之一，与妻子申红敏共同共有，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，就前期物业服务合同期限的物业费全部不同意交纳，就业委会成立后签订的物业服务合同期限内的物业费，同意交纳50%，不同意天地源公司的其他诉讼请求。事实及理由：1、前期物业合同应通过招标依法成立，质疑其合同不是通过招标签订，天地源公司和开发商是控股关系，不能进行招标，存在违法行为，根本不能成为小区的物业服务企业。2、物业费催交通知单上，曾明确写着滞纳金，而滞纳金是行政机关或部门收取的费用，物业公司没有权利收取滞纳金。3、小区消防设施多次存在违法行为，预留的道路消防车不能通过，消防通道有违法停车，消防设施没有及时维护，给小区业主人身安全造成隐患。小区违法标停车位，收取费用，小区住宅楼里有违法停的电动车，造成安全隐患。4、收费的标准不符合《天津市物业管理条例》的规定，物业服务标准为一级，标准应是1.2每平方米上下浮动20%，现在收费2.37元，远远高出天津市的有关标准，如按照一级标准算，清洁卫生、公共秩序维护、绿化、公用部位养护都不符合标准。5、小区有违规广告，小区里的公共绿化、场所都属于业主，物业收取的违法广告收入，没有告知业主，也没有公布。6、入户门问题，从收房验房就发现入户门变形有损坏，物业有义务帮自己与开发商协调解决，天地源公司做了登记，但是至今没有解决，邻居已经解决换新门了，自己的还是坏的。庭审中，天地源公司针对刘志广答辩的问题，解释如下：1、前期物业合同招聘与签订，途径合理、合法。2、消防通道问题，年前确曾有这种情况，现已进行了整改。对于道路上的车位都已经停止了，进入规划车位。如有临时停车，临停不超过30分钟，进入小区留车主的电话，秩序维护员随时巡查，有问题随时整改。3、楼道电动车问题，每日不少于3次清理，早7点之前、中午、下午下班，把大堂电动车集中到一个地方，如果业主不常用的车则放在负二层，但是业主还是乱放，今后会加大力度。4、小广告问题，有人随地贴的，天地源公司会抓紧时间清理，但是上述人员一般是在保洁员下班的时候张贴，今后将加大力度清理。5、入户门问题，不知情，回去核实，可以帮助与开发商协商。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳”。2017年6月30日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。另，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项还明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金。上述合同到期后，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会于又续签《天津市住宅物业服务合同》，内容与上合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告刘志广系津南区北闸口镇尚信园2-1-1803房屋的产权人之一，与妻子共同共有涉案房屋，在庭审中明确表示，愿意就另一共有人应承担的物业费由自己承担。建筑面积为85.75平方米，未交纳2015年7月1日至2020年5月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层建筑。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告刘志广所有的房屋为高层建筑，三份合同均约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.45元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2015年7月1日至2020年5月31日的物业费，符合合同约定。2、刘志广抗辩前期物业服务合同，因物业服务企业与开发商存在控股关系，故违反招投标法，前期物业服务合同无效，系其对招投标法第三十四条“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标”的内容理解有误，本院不予支持。刘志广抗辩收费标准过高，超过《天津市物业服务管理条例》、天津市发改委公布的指导价格，一方面，政府指导价格是针对经济适用房，并非针对商业住宅楼。另一方面，市场经济环境下，应充分尊重市场经济主体的选择与意思自治，指导价格并非强制性、禁止性规定，对合同效力并无影响。且，刘志广在购买商品房之初，已经签署并认可物业服务企业的服务价格，故对其抗辩主张，本院不予采纳。刘志广抗辩的入户门质量问题，应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，被告可另行主张权利。3、刘志广反应的清洁卫生、绿化、公共部位维护等管理问题，经本院实地考察，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司存在的服务瑕疵后、小区物业费的收缴率，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，85.75平方米＊2.37元/月/平方米＊59个月＊95%=11,390.50元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（七）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、刘志广于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2020年5月31日的物业管理费（含机电费）计11,390.50元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告刘志广未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费87.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担45.12元，由被告刘志广承担42.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年七月十六日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。