黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1106号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司大庆萨尔图支行，住所地：黑龙江省大庆市高新区祥阁花园G区2-7栋16号商服。负责人：赫游，职务行长。委托诉讼代理人：张迪，黑龙江李易桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦攀峰，男，1977年11月15日出生，汉族，该行副行长，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：胡守彪，男，1962年12月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省宝清县。委托诉讼代理人：王爱，黑龙江衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁俊霞，黑龙江衡平律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司大庆萨尔图支行（以下简称农业银行萨尔图支行）因与被上诉人胡守彪房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人农业银行萨尔图支行委托诉讼代理人张迪和被上诉人胡守彪委托诉讼代理人丁俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业银行萨尔图支行上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初3658号民事判决并改判驳回胡守彪的诉讼请求;2.一审、二审诉讼费用由胡守彪负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院关于农业银行萨尔图支行继续使用租赁房屋，胡守彪未提出异议，因此原租赁合同继续有效的认定与事实不符。农业银行萨尔图支行已在租赁合同到期后通知胡守彪及其代理人李某办理退房交付，从李某给农业银行萨尔图支行发送的微信信息内容可以证实，双方已认可原租赁合同终止，胡守彪只是基于认为房屋需要修复而拖延或者拒绝收房，造成形式上的房屋交验手续日期与租赁合同到期日期不符，农业银行萨尔图支行并未继续占用案涉房屋，并非一审法院认定的双方默示继续履行原租赁合同，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，认定农业银行萨尔图支行与胡守彪之间形成不定期租赁合同关系属于适用法律错误。关于李某身份，胡守彪在一审庭审后向人民法院补提的李某书面证词中认可李某为胡守彪的房屋租赁代理人，因此李某要求房屋修复的微信信息可被直接认定为是胡守彪的意思表示。二、一审法院认定证据违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条、第七十三条规定。胡守彪在一审庭审结束后提交的李某的书面证词，单从形式上并无法确认其真实性，且在李某未到庭接受质询的情况下直接采信了该份书面证词，严重违反民事诉讼法的上述规定。此外，在农业银行萨尔图支行一审提交的证据中，也有李某与农业银行萨尔图支行之间发送的微信聊天记录，李某作为租赁合同履行中关键一环，只有到庭接受质证，才更有助于查清案件经过，但一审法院未经李某到庭，对双方证据认定采取了双重标准，直接否认了农业银行萨尔图支行的证据却采纳了胡守彪不符合法定形式的证据，也严重侵害了农业银行萨尔图支行的合法权益。胡守彪根据未到庭的李某的证人证言主张未超过诉讼时效同样不能成立。三、因房屋返还标准问题形成的争议应按是否承担违约责任审查处理，原租赁合同到期后，双方都无继续履行的意思表示，原租赁合同到期终止。胡守彪与农业银行萨尔图支行之间因交还房屋存在修复问题未能就房屋交付达成一致，进而造成了房屋交验确认延期的问题，均应适用原《房屋租赁合同》关于违约责任的相关条款，因该合同未对此进行约定，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条的规定，由履行合同义务不符合约定的一方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故本案即便根据租赁房屋交房通知书或租赁房屋交验确认书的日期认定农业银行萨尔图支行存在逾期交还房屋的事实，依法应承担的违约责任也应以胡守彪的直接损失即租金损失为限，在直接损失之外再行主张损失的利息没有任何法律依据。四、关于租金损失的计算标准。原租赁合同的期限至2018年2月10日止，如若认定胡守彪存在租金损失，其起算日期也应自2018年2月11日起，至2018年6月14日农业银行萨尔图支行已书面通知胡守彪交付房屋，胡守彪怠于验收与农业银行萨尔图支行无关，总计123日，租金计算应为118000÷365×123日=39,764元。综上，一审法院存在事实认定及法律适用方面的错误，农业银行萨尔图支行与胡守彪之间合同既已到期终止，胡守彪即无权主张租金及利息，应按违约责任提起相关诉讼，其诉请没有事实及法律依据，请求二审法院依法查明，改判驳回其诉讼请求。胡守彪辩称，一、一审法院认定事实清楚，农业银行萨尔图支行上诉理由不成立。一审中胡守彪已经出示农业银行萨尔图支行于2018年6月14日出具的租赁房屋交房通知书及租赁房屋交验确认书，证实房屋真正的交付时间是经农业银行萨尔图支行盖章确认的。二、关于本案的诉讼时效。胡守彪认为李某作为本案中租赁合同履行中关键一环需要到庭接受质证，但李某作为本案证人，本案中一审法院并未将其证言单独作为认定事实的依据，而是作为补强证据与胡守彪其他证据相互印证确认本案事实并无不当。另本案中胡守彪出具的租赁房屋交房通知书是2018年6月14日出具，其诉讼时效应适用三年，2018年7月最高院出台《关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。三、关于农业银行萨尔图支行提出的租金损失计算标准，一审法院计算无误，原合同到期后农业银行萨尔图支行继续占有使用租赁房屋并未向胡守彪交付，应向胡守彪支付租金。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决，驳回农业银行萨尔图支行的上诉请求。胡守彪向一审法院起诉请求：1.判令农业银行萨尔图支行支付2018年2月10日至2018年6月15日期间的房屋租金40,411元；并按照人民银行同期贷款利率支付该租金自2018年6月16日至实际给付之日的利息；2.本案诉讼费用由农业银行萨尔图支行负担。一审法院认定的事实：2013年8月2日，案涉双方签订房屋租赁合同，约定胡守彪将其位于黑龙江八一农垦大学北门1-29号的商服出租给农业银行萨尔图支行，年租金118,000元，租期5年，自2013年2月10日至2018年2月10日。胡守彪向农业银行萨尔图支行交付了房屋，农业银行萨尔图支行向胡守彪支付了约定租期内的房租。合同到期后，农业银行萨尔图支行继续使用该房屋，至2018年6月15日将房屋交付给胡守彪。胡守彪认为农业银行萨尔图支行应支付合同到期日至实际交付期间的租金40,411元及利息，多次向农业银行萨尔图支行索要租金未果，现胡守彪诉至法院。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉双方签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定期限内的权利义务，双方已经履行完毕。合同到期日为2018年2月10日，到期后农业银行萨尔图支行继续使用租赁房屋，胡守彪未提出异议，视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，农业银行萨尔图支行于2018年6月15日交付房屋，胡守彪主张农业银行萨尔图支行应支付2018年2月10日至2018年6月15日期间的租金，本院予以支持。按照年租金118,000元计算，应为40,411元（118000元÷365天×125天）。农业银行萨尔图支行迟延支付，应支付利息，该利息以40,411元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2018年6月16日计算至实际给付之日。农业银行萨尔图支行称胡守彪的请求已超过诉讼时效，因胡守彪一直主张权利，故其主张未超过诉讼时效，对农业银行萨尔图支行的该辩解意见一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：农业银行萨尔图支行于判决生效后十日内给付胡守彪房屋租金40,411元，并按照人民银行同期贷款利率给付该款项自2018年6月16日至实际给付之日的利息；案件受理费减半收取计405元，由农业银行萨尔图支行负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农业银行萨尔图支行未提交新证据。胡守彪提交如下证据：证人李某的证言，欲证明2018年6月15日的四、五个月前，农业银行萨尔图支行通知李某去收房，李某代表胡守彪和29号房屋的房主李松楠去收房时，由于紧邻的两个房子（29号和30号）均租给农业银行萨尔图支行，但两个房子当时被农业银行萨尔图支行打通后并未间隔分开恢复原状，李某当时所看到的房屋内都是银行的设备，其中有混凝土柜台、防弹玻璃、隐藏的钢结构等，这些设备胡守彪方当时不敢挪动或拆除。原来是两户的电表、水表、下水、消防设施、入户门，后经农业银行萨尔图支行改造之后全部由两个变成了一个，都需要分离。综上房屋当时是无法转租给别人的，房屋当时的情况亦不符合合同的相关约定。农业银行萨尔图支行质证称，对该证人所述的房屋需整改项目有异议，应以农业银行萨尔图支行一审时提交的微信截图内容为准，对其他证明事项的真实性和证明问题均无异议。本院认为，由于双方对证人除房屋整改项目的其他证明问题均无异议，因此本院对证人除房屋整改项目之外的陈述均予以认可。本院二审查明事实：2013年8月2日，案涉双方签订房屋租赁合同，约定胡守彪将其位于黑龙江八一农垦大学北门1-29号的商服出租给农业银行萨尔图支行，年租金118,000元，租期5年，自2013年2月10日至2018年2月10日。胡守彪向农业银行萨尔图支行交付了房屋，农业银行萨尔图支行向胡守彪支付了约定租期内的房租。合同到期后，农业银行萨尔图支行并未按照合同约定将房屋和相关设施保持完好状态，亦未将房屋改动处恢复原状，因此胡守彪未接受房屋。双方于2018年2月至6月期间就房屋修复及恢复房屋原貌问题多次协商，后农业银行萨尔图支行于2018年6月14日向胡守彪送达租赁房屋交房通知书，2018年6月15日农业银行萨尔图支行为胡守彪出具租赁房屋交验确认书，胡守彪对案涉房屋状态予以确认并接收房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.2018年2月10日案涉房屋租赁合同期满后，双方是否仍存在房屋租赁合同关系；2.农业银行萨尔图支行是否应向胡守彪给付损失；3.如有损失，具体数额如何计算。关于2018年2月10日案涉房屋租赁合同期满后，双方是否仍存在房屋租赁合同关系。本案中胡守彪与农业银行萨尔图支行于2013年8月2日订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。结合胡守彪方的证人李某在二审提供的证言及其他证据综合分析后可知，农业银行萨尔图支行在2018年6月15日前四、五个月前即通知胡守彪进行接房，李某代表胡守彪对房屋进行验收时发现由于农业银行萨尔图支行未对房屋进行整改、修复和复原，因此未能立刻就接受房屋达成一致。综上，农业银行萨尔图支行在合同期满后即表达了向胡守彪的交房义务，并未对房屋继续进行实际使用，因此应当认定2018年2月10日后，双方并不存在房屋租赁合同关系。一审法院关于双方自2018年2月11日至2018年6月15日期间存在不定期的房屋租赁合同关系的认定有误，本院予以纠正。案涉合同第六条第四款以及第八条第三款均对乙方（农业银行萨尔图支行）对案涉房屋的使用进行了相应约束，农业银行萨尔图支行应当依照上述合同约定履行自身义务。在2018年2月10日后，农业银行萨尔图支行虽未对房屋进行实际使用，但其未能依照合同约定将改动房屋的部分恢复至正常状态，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定。直至2018年6月14日农业银行萨尔图支行才向胡守彪送达租赁房屋交房通知书，表明了向胡守彪交付房屋的意愿。胡守彪于次日与农业银行萨尔图支行共同对房屋情况进行检验并接收了租赁房屋交验确认书。因此2018年2月11日至2018年6月14日期间胡守彪未能按期接收房屋的原因系农业银行萨尔图支行未及时将房屋修复至可正常使用状态，而案涉合同对本案情况未进行违约金的相关约定，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，农业银行萨尔图支行除应依约对房屋进行修复外，还应向胡守彪赔偿因此造成的损失。关于损失如何计算的问题。因农业银行萨尔图支行的过错导致胡守彪在2018年2月11日至2018年6月15日期间未能正常使用或对外出租房屋。而案涉合同约定该房屋每年租金为118,000元，该数额符合本案实际情况和市场正常价格，本院对案涉期间胡守彪的损失参照上述金额计算。经计算2018年2月11日至2018年6月15日（包含该两日）共有125天，而非农业银行萨尔图支行所称的123天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，农业银行萨尔图支行应向胡守彪给付损失具体数额为40,411元（118,000元÷365天×125天）。另，上述赔偿数额已能够对胡守彪的损失实现足额补偿，因此本院对胡守彪关于利息方面的诉讼请求不予支持。关于本案是否已过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，自2018年6月至本案一审立案即2019年11月，未超过三年期限，因此本案未过诉讼时效。综上所述，农业银行萨尔图支行的上诉请求部分成立，一审认定不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：撤销黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）黑0691民初3658号民事判决；二、中国农业银行股份有限公司大庆萨尔图支行向胡守彪给付40,411元。二审案件受理费897元，由中国农业银行股份有限公司大庆萨尔图支行负担。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年七月十六日此件与原本核对无异法官助理刘晓航书记员王晓萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。