辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1557号上诉人（原审原告）：范淑清，女，1951年6月25日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：宋洋，男，1985年5月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。（社区推荐）被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人：朴慧淑，该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司员工。委托诉讼代理人：郭伟，该公司员工。上诉人范淑清因与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初865号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范淑清的委托诉讼代理人宋洋、被上诉人伟达物业的法定代表人朴慧淑及委托诉讼代理人夏巍巍、郭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范淑清上诉请求：一、撤销原审判决第二项判项即驳回上诉人其他诉讼请求；二、改判被上诉人退还上诉人1,305.15元或发回重审；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院查明事实不清，导致判决错误。上诉人向被上诉人按每平方米1.2元交纳物业费不是原审法院认定的交纳即对被上诉人收费从0.8元涨至1.2元每平方米及提供服务达标的认可，是被上诉人采取违法手段迫使上诉人交纳，因为被上诉人涨收物业费时，上诉人所在园区当时业主委员会处于解散状态，上诉人个人无法对抗被上诉人，上诉人也同园区其他业主找到相关部门，但都告知重新成立业主委员会抵制被上诉人的违法行为。新的业主委员会是2019年1月才重新正式成立，之后新的业主委员会多次找被上诉人协商退还多收的物业费，被上诉人各种推诿。被上诉人于2019年9月26日撤离上诉人所在园区，2019年11月被上诉人承诺于2019年12月31日前退还多收的物业费，但是被上诉人没有如约给付，从上述情况可以看出，新的业主委员会成立，开始行使权力维护业主权利，被上诉人无法再进行违法行为胡乱收费，才从上诉人所在园区撤离，故原审法院查明的事实不清，认定错误。为此，上诉人依法上诉，请求还上诉人一个公平、公正的判决。伟达物业辩称，关于0.8元涨到1.2元的问题，我们于2016年10月13日下发了《关于调整高层住宅物业费的通知》，由原来每平方米收取0.8元的物业费调整到1.2元，加收的0.4元是电梯和二次供水运行修护的费用。这个通知从2017年1月1日开始执行，本小区有90%的业主按照新调整的收费标准交纳了物业费。我们收取1.2元是有道理的，本小区的业主是同意的。上诉人用中法的判决为依据，但法院的裁判结果是不统一的，也有支持我们100%收取物业费的判决，所以我们不同意上诉人的上诉请求。2018年也有一个业主付永财代表全体业主起诉我们的案件，他的诉讼请求与本案上诉人请求一致，但被人民法院驳回了，我们对原审判决没有意见。范淑清向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告退还原告物业费1,577.05元(其中2019年10月1日至2019年12月31日多收物业费271.9元，2017年7月1日至2019年9月30日被告上涨0.4元每平每月物业费815.72元，2017年7月1日至2019年9月30日因物业服务未达到服务标准应当减免30%物业费489.43元)；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月18日枫泽家苑业主委员会作为甲方，与伟达物业作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由伟达物业为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3、公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。范淑清名下房屋位于望花区(枫泽家苑13号楼)5单元603号，面积75.53平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。此后，范淑清按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业费至2019年12月31日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。庭审中，双方均认可伟达物业于2019年10月1日前已实际退出枫泽家苑园区。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟达物业于2019年10月1日前从枫泽家苑园区撤离，不再为枫泽家苑园区提供物业服务，物业服务合同的权利义务已经终止，伟达物业预收的2019年10月1日以后的物业费应当返还。范淑清主张伟达物业返还其预交的2019年10月1日之后物业费271.9元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于范淑清主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，范淑清按照新标准实际交纳了物业费，其行为应视为已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对范淑清的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于范淑清主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽范淑清提供了该园区部分业主未交纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其交纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对范淑清的该项诉讼请求，一审法院无法支持。判决:一、被告抚顺伟达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告范淑清物业费271.9元；二、驳回原告范淑清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担。二审中，上诉人围绕上诉请求提交以下证据：1、抚顺市望花区建设街道办事处金石社区出具的情况说明一份，证明：高层住宅物业费上调大部分业主不同意，业主如不按上调后物业费标准交纳，物业就不给梯控卡升级，业主不能乘坐电梯。即便我们按照1.2元交纳了物业费也不能证明我们同意上调物业费。被上诉人质证意见：对证据真实性存疑，该情况说明是先盖的公单，后打的内容。关于高层按0.8元还是1.2元收费，不是社区管理范围。不认可上诉人举证目的。2、照片六张，证明：被上诉人服务不到位，而且园区管理混乱，即将属于全体业主的房屋（守卫室）对外出租了，故应该按照0.8元的70%收取物业费。被上诉人质证意见：照片是我们接收园区之前的，不是伟达物业履行职能时的照片，对该组照片的真实性有异议。通过上述照片不能认定物业费应打折。物业服务是有连续性的，上诉人专门拍脏乱差的照片，这个小区有特殊性，小区里有四栋老楼，不归我们管理，老楼的垃圾都往我们这堆积。我们刚进园区是垃圾成堆，杂草丛生，监控全部故障。我们进来之后将园区内10吨垃圾雇车清理出去了，我们征求业主意见要种植花草，业主不同意。不能因为环境的问题就把物业费打7折。3、上诉人申请证人于某出庭，证明物业费上调0.4元是非法的，没有召开业主大会，也没有经过业主委员会同意，没有经过物价局审批，被上诉人说涨电费，但电费没有涨价，收费不合理。被上诉人对于某证言的质证意见为：证人所阐述的物业公司伪造物价局通知没有证据，我们不承认。证人阐述有270户的联名名单，但这270户全部按照1.2元每平米缴纳过物业费用，可以证明这270户认可1.2元每平米的收费标准。被上诉人提交以下证据：1、枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，证明：我们收取1.2元物业费是符合当期的市场行为。周边物业所收取的物业费都是1.2元—1.4元不等，所以我们的收费是合理的。上诉人质证意见：对证据真实性无异议，但与本案无关。上诉人与被上诉人签订过物业管理合同，合同约定价款为每平方米0.8元，如要变更合同，根据物业管理条例的相关规定，需要征求全体业主90%以上同意才可以变更，对方没有召开过会议，所以无法证明他想要证明的目的。2、被上诉人公司的物业费收缴明细表，证明：2015—2019年枫泽家苑有90%的业主履行了1.2元的收费标准，由此可以证明大多数业主对1.2元标准是认可的，并且已经交纳。上诉人质证意见：对证据的真实性没有异议。3、政府部门调查抚顺枫泽家苑多收取物业费用的网络新闻打印件，证明：我们从每平米0.8元涨到1.2元物业费用是合理的，实则为高层电梯二次供水和电费。上诉人质证意见：证据是复印件不予质证，体现不出来是政府委托还是新闻媒体调查的。4、我们向金石社区提交的小区有4栋楼不在我们管理范围内的情况说明。证明：小区脏乱差问题不是我们物业管理范围。上诉人质证意见：对证据的真实性有异议，是被上诉人提交的，没有金石社区盖章，提交时间是2019年5月20日，这个期间是政府对社区供水、供暖、供电、供气进行改造时间，不能证明被上诉人想证明的目的。本院经审查认为，上诉人出示的抚顺市望花区建设街道办事处金石社区的情况说明属于证据种类中的言词证据，在该社区相关人员未出庭说明情况且没有其他种类证据予以佐证的情形下，该证据证明力较低，尤为需要说明的是，在本案一审审理过程中，被上诉人亦出具了由该社区出具的情况说明，证明通过被上诉人提供的管理服务，园区的照明、卫生等都有了改观，综上，本院对上诉人所出示的该份证据不予采信。证人于某的证言，亦属于言词证据，证明力相对较弱，本院不予采信。上诉人提交的照片，可以体现被上诉人提供的物业管理服务存在一定瑕疵，本院予以采信。被上诉人提供的枫泽家苑小区周边物业相关收费发票，仅能说明被上诉人将其作为上调物业费的参考依据，但不能直接证明其调整物业费是否合理的问题，本院对此不予采信。被上诉人出示的该公司物业费收缴明细表，能较为客观的反映其所提供物业管理服务范围内小区业主交纳物业费（含高层住宅上调物业费后）的情况，本院对此予以采信。被上诉人提交的网络新闻打印件的内容系网络新闻，本院不予采信。被上诉人提交的情况说明系其自行制作的证据，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人按照每月1.2元/平方米标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但其提供的证据不足以证明其诉讼主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业返还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”上述规定表明，“擅自”提高收费标准为法律所不允许。而本案通过被上诉人提供的物业费收缴明细表可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格并未明显畸高，故上述司法解释的规定在本案中不能适用。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点二，因案涉小区个别业主拒交物业费，由此形成的被上诉人提起物业服务合同纠纷的案件，经人民法院作出生效判决，裁量对应收取的物业费按一定比例减免。本案上诉人依上述生效判决所认定的事实及判决结果主张被上诉人返还部分物业费，本院认为，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致。被上诉人在物业管理服务过程中，可能存在一些令部分业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。上诉人自接受被上诉人提供的物业管理服务以来，前期均是依合同约定足额交纳了物业费，足以说明其对被上诉人所提供的物业管理服务是认可的，故上述个案所认定的事实及判决结果不能及于本案，且上诉人也未举出足够的证据证明被上诉人在管理或服务上与物业费严重不对等的证据。依本案现有证据不能证明被上诉人不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵。故上诉人该项请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人范淑清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范淑清负担。本判决为终审判决。审 判 长 王向军审 判 员 刘晓菲审 判 员 秦 梦二〇二〇年七月二十七日法官助理王莎莎代书记员 孙 悦