山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初1042号原告：高平市晋建物业管理有限公司。法定代表人：李中先，任经理。地址：高平市迎宾路。委托诉讼代理人：张建明，男，1970年8月4日生，汉族，系高平市晋建物业管理有限公司物业服务经理。委托诉讼代理人：司敏，山西长平律师事务所律师。被告：高平市发展和改革局经济适用房建设管理办公室。负责人：侯志强。地址：高平市丹河路物价所院内。委托诉讼代理人：邵鹏飞，男，1981年2月17日生，汉族，系高平市发展和改革局经济适用房建设管理办公室工作人员。委托诉讼代理人：赵雁平，山西炎焱律师事务所律师。被告：高平市发展和改革局。法定代表人：梁永亮，任局长。地址：高平市丹河北路9号。委托诉讼代理人：赵雁平，山西炎焱律师事务所律师。原告高平市晋建物业管理有限公司（以下简称晋建公司）诉被告高平市发展和改革局经济适用房建设管理办公室（以下简称高平市经适房管理办公室）、高平市发展和改革局物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晋建公司的委托诉讼代理人张建明、司敏，被告高平市经适房管理办公室的负责人侯志强、委托诉讼代理人邵鹏飞、赵雁平，被告高平市发展和改革局的委托诉讼代理人赵雁平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晋建公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付各项费用5351527.6元（庭审中变更为该请求）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经过招投标程序后，原告与被告高平市经适房管理办公室于2014年7月1日签订了《前期物业管理服务合同》，被告高平市经适房管理办公室委托原告晋建公司对位于高平市迎宾路东的高平市经济适用住房小区进行物业管理。原告接手小区后主要进行了以下工作：1、小区的日常物业管理；2、对小区内的公共部分进行维修；3、对各住户的入户维修；4、安装了监控系统；5、对小区绿化进行补栽维护；6、对小区东门改造硬化；7、对小区西门配套升级；8、做了2号楼、5号楼、7号楼屋顶防水；9、对小区所有楼梯间重新粉刷；10、有关异常损毁的处理；11、代垫了施工企业的水电费；12、承担三次经济适用住房的分配工作。原告接手小区时，小区尚未具备完全入住条件，因此原告根据被告要求承担了部分应该由建筑企业承担的保修期内的修补维修工作，由此产生的费用应由被告支付原告。有些工作是因形势变化，如监控系统，原来设计没有，但根据安全消防要求需要安装，原告根据被告的要求进行了安装，还包括：东、西门的改造升级，2号楼、5号楼、7号楼的屋顶防水，小区所有楼梯间的重新粉刷及消防器材的配备等。这些费用应由被告承担。三次分房是根据被告要求代被告或有关政府职能部门做的工作，由此产生的办公耗材和人工工资应由被告承担。空置的住宅物业费用根据有关规定应由建设单位即被告交纳。各项费用计有：1、空置物业费3368609.2元；2、代垫水费236774.4元；3、代垫电费60001元；4、垫付公共维修费229800元；5、垫付分房入户维修费134425元；6、支付绿化部分维护费120000元；7、3号楼17层屋内进风异响处理费用18000元；8、发电机组维修费用10428元；9、住户更换水表费用14100元；10、安装监控系统费用460000元；11、东门改造硬化36000元；12、西门配套升级费用63000元；13、2号楼、5号楼、7号楼屋顶防水费用121600元；14、小区所有楼梯间重新粉刷47250元；15、配置消防器材费用6540元；16、三次分房办公耗材36000元；17、三次分房工人工资354000元；18、三次分房合同印制费用35000元。以上十八项费用共计5351527.6元。该费用依法应由被告高平市经适房管理办公司承担。因被告高平市经适房管理办公室设在被告高平市发展和改革局，且人员混同，故一并起诉在案，请依法判决。原告提供的证据为：1、2014年7月1日，原告与被告高平市经适房管理办公室签订的《前期物业管理服务合同》；高平市物价局高价服字（2014）第53号《关于对经济适用住房（风和）小区高层前期物业服务收费标准的批复》；经适房小区空置房物业费明细；2020年4月20日的小区总水表用水指数照片1张、水费单据2支、各幢楼各单元用水明细表1份、证明2份；分房期间公共维修结算单71支；6、分房期间售后入户维修结算单622支；7、《高平市经济适用房院内绿化施工合同》1份、收据2支。8、《高平市经济适用房监控系统施工合同》1份、收据4支、照片3张。9、雇用人员分房工资表。被告高平市经适房管理办公室辩称：被告高平市经适房管理办公室没有法人资格，是被告高平市发展和改革局成立的临时性下属单位。被告高平市经适房管理办公室就原告起诉的各项费用说明如下：对提起诉讼的各项费用的情况说明：认可的项目和费用：（7）3号楼17层屋内进风异响处理费用18000元；（8）发电机组维修费用10428元；（9）?住户更换水表费用14100元；（11）东门改造硬化36000元；（12）西门配套升级费用63000元；（13）2号楼、5号楼、7号楼屋顶防水费用121600元；（14）小区所有楼梯间重新粉刷47250元；（15）配置消防器材费用6540元；（16）三次分房办公耗材36000元；（18）三次分房合同印制费用35000元；以上共十项，费用共计387918元。认可项目但费用需要进一步核实的为：（2）代付水费236780.4元，没有具体时间和用水数量；（3）代付电费60001元，没有及时确定何时何单位用电。以上共二项，费用共计296781.4元。没有合同约定或口头等其他约定的项目：（1）空置物业费3432054.7元，合同无约定，不予确认；（4）垫付公共维护费229800元；（5）垫付分房入户维修费134425元；（6）支付绿化部分维护费120000元；（10）安装监控系统费用460000元；（17）三次分房工人工资354000元；以上共六项，费用共计4730279.7元。2、对经适房建设的有关问题的陈述。（1）2014年7月1日依据中标通知书，签订物业合同。为前期物业，负责接管小区物业，合同期两年。前期物业应就小区现状进行管理。2014年第一批分房，3、5、7、10号楼依据住建局花名分房。2016年第二批分房，2、4、8、9号楼依据住建局花名分房。2017年1号凤和安置楼分房，由东城办直接分房。2018年廉租房6号楼分房，由住建局直接分配。(2)被告高平市经适房管理办公室与物业发生的项目费用主要是工程设计漏缺，工程扫尾等属于工程建设的范畴。物业小区管理属于企业行为，市场运作，自负盈亏。费用主要来自业主物业费和维修基金。在与物业公司的合作中我们按照如下原则执行：①公平、公正、公开原则：要求物业做的事情本着合理利润，适度宽裕的原则。②按照一般建设工作流程原则：先协商方案，签订合同或口头约定，或会议纪要，确定资金来源，上会通过执行，过程数量质量的监督签字，验收认可，结算等环节。③对没有履行程序和流程的事项，或没有认可的事项，或物业没有与我方协商确定的事项一律不得承认，不得认可。④请求法院公正处理以上纠纷。被告高平市发展和改革局辩称：被告高平市经适房管理办公室是被告高平市发展和改革局成立的临时性下属单位，没有法人资格，也没有组织机构代码证。从合同主体来看，《前期物业管理服务合同》是被告高平市经适房管理办公室与原告签订的，高平市发展和改革局作为行政管理单位，不能直接和开发商、物业等签订合同。本案应根据合同相对性确定合同主体，在查明事实的情况下，依法判决。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二被告称原告提供的证据3系原告自行制作、不应作为证据使用。本院经审查认为，被告在庭审中对原告主张的空置房面积基本认可，因此对于证据3中“面积”一项，本院予以采信。被告对原告提供的证据9有异议，因该证据系原告自行制作，真实性存疑，故本院不予采信。经审理查明：被告高平市经适房管理办公室是被告高平市发展和改革局成立的临时性下属单位，是高平市经济适用住房建设单位。经招投标程序，2014年7月1日，被告高平市经适房管理办公室作为甲方、原告作为乙方签订《前期物业管理服务合同》，合同约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将高平市经济适用住房物业委托乙方实行物业管理，订立本合同。本合同自2014年7月1日至2016年7月1日止。物业类型为住宅；位置为高平市迎宾东路，凤和村西……甲方就高平市经济适用住房住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：公共秩序维护，安全防范等协助管理……保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下方式处理：（1）由建筑开发商负责返修。（2）委托乙方返修，支付全部费用。（3）其他……乙方的权利义务有：负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方负责实施……该合同同时对甲、乙双方违约责任等进行了约定。庭审中，被告高平市经适房管理办公室认可原告主张的3号楼17层屋内进风异响处理费用18000元、发电机组维修费用10428元、?住户更换水表费用14100元、东门改造硬化36000元、西门配套升级费用63000元、2号楼5号楼7号楼屋顶防水费用121600元、小区所有楼梯间重新粉刷47250元、配置消防器材费用6540元、三次分房办公耗材36000元、三次分房合同印制费用35000元，以上共计387918元；同时，经本院主持调解，原、被告均同意原告代被告支付的水电费按200000元计算。另，原、被告均认可其签订过两次《前期物业管理服务合同》，第一次签订的合同的期限为自2014年7月1日至2016年7月1日止，第二次合同的期限为自2016年7月1日至2017年7月1日止。本院认为：二被告均认可被告高平市经适房管理办公室系被告高平市发展和改革局成立的下属单位，不具有独立的法人资格。故被告高平市经适房管理办公室代表被告高平市发展和改革局行使职权的过程中，与原告签订的《前期物业管理服务合同》产生的合同责任应由被告高平市发展和改革局承担。庭审中，原、被告对3号楼17层屋内进风异响处理费用、发电机组维修费用、?住户更换水表费用、东门改造硬化费用、西门配套升级费用、2号楼5号楼7号楼屋顶防水费用、小区所有楼梯间重新粉刷费用、配置消防器材费用、三次分房办公耗材、三次分房合同印制费用、原告代被告垫付水电费达成一致意见，对于以上费用，本院依法予以确认。本案中，原、被告有争议的项目为：原告主张的空置物业费3368609.2元、公共维修费229800元、分房入户维修费134425元、绿化维护费120000元、安装监控系统费用460000元、三次分房工人工资354000元，被告是否应当支付原告，支付的具体数额是多少。关于空置物业费是否支付及支付数额：虽然原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中对空置物业费没有约定，但是依据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。同时，根据中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国建设部《物业服务收费管理办法》第十六条的规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。因此，被告应向原告支付空置物业费。原、被告均认可其两次签订《前期物业管理服务合同》，合同期限为2014年7月1日至2017年7月1日，故空置物业费最长计算至2017年7月1日。根据高平市物价局高价服字[2014]第53号《关于对经济适用住房（风和）小区高层前期物业服务收费标准的批复》，空置物业费按每月0.75元/㎡计算。庭审中，被告基本同意原告主张的空置房面积，故空置物业费按原告提交的证据《经适房小区空置房物业费明细》中载明的“面积”计算。经计算，被告应支付原告空置物业费总计为2723688.54元。关于公共维修费、分房入户维修费是否支付及支付数额：根据原、被告签订的《前期物业管理服务合同》，“保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下方式处理：（1）由建筑开发商负责返修。（2）委托乙方返修，支付全部费用。（3）其他。”根据原、被告的上述约定，同时被告在庭审中也认可原告进行维修时向其请示过的事实，因此，对于该两项费用，应由被告支付原告。同时，因原、被告合同期间为2014年7月1日至2017年7月1日，故被告应支付原告该期间内的公共维修费、分房入户维修费。经计算，被告应支付原告公共维修费数额为224400元、分房入户维修费99548元。关于安装监控系统费用、绿化维护费是否支付及支付数额：根据原、被告签订的《前期物业管理服务合同》，甲方就高平市经济适用住房住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理：公共秩序维护、安全防范等协助管理。乙方（即原告）的权利义务有：“负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方负责实施”。由原、被告合同约定可知，绿化、安全防范属于原告的工作范围，原告称其安装监控系统是基于被告的委托，但未提供相应证据予以证明；同时，原告也未提供证据证明其进行绿化维护是原、被告双方议定的结果，故对于原告请求被告支付其安装监控系统费用、绿化维护费的请求，本院不予支持。关于三次分房工人工资是否支付及支付数额：原告称其雇佣人员进行分房产生的工人工资为354000元，但是原告进行分房工作，是否基于被告的委托，原告未提供证据予以证明，被告在庭审中也不予认可，且原告提交的《分房工资表》系其自行制作，被告在庭审中也予以否认，故对于原告的该请求，本院不予支持。综上，被告应支付原告3号楼17层屋内进风异响处理费用18000元、发电机组维修费用10428元、?住户更换水表费用14100元、东门改造硬化36000元、西门配套升级费用63000元、2号楼5号楼7号楼屋顶防水费用121600元、小区所有楼梯间重新粉刷47250元、配置消防器材费用6540元、三次分房办公耗材36000元、三次分房合同印制费用35000元、原告代被告支付水电费200000元、空置物业费2723688.54元、公共维修费224400元、分房入户维修费99548元，共计3635554.54元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，《物业服务收费管理办法》第十六条之规定，判决如下：被告高平市发展和改革局在判决生效之日起十日内支付原告高平市晋建物业管理有限公司3635554.54元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49705元，减半收取24852.5元，由原告高平市晋建物业管理有限公司负担6910.5元，由被告高平市发展和改革局负担17942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 王晚平 二〇二〇年七月二日法官助理 李宇颖书 记 员 唐 微书记员唐微附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院诉讼费专户，逾期强制执行。开户行：山西省高平市农行营业部开户名称：高平市人民法院诉讼费