广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再100号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：广州市天河区住房建设和园林局（原广州市天河区住房和建设水务局），住所地:广东省广州市天河区黄埔大道中144号。负责人：陈志宏，局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吕拔存，男，1963年5月6日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吕艾亭，女，1993年8月2日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区，系吕拔存女儿。再审申请人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河住建园林局）因与被申请人吕拔存房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终22474号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年12月10日作出（2018）粤民申5316号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人天河住建园林局的委托诉讼代理人谢奕思、黄钰文，被申请人吕拔存及其委托诉讼代理人吕艾亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天河住建园林局申请再审称，一、二审法院以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定判决不予解除不定期租赁合同适用法律错误。1、天河住建园林局与吕拔存签订房屋租赁合同，将广州市天河区中山大道枫叶路40号901房（以下简称涉案房屋）出租给吕拔存居住。租赁合同到期后，天河住建园林局表示不再续签合同，且根据上级部门要求，天河住建园林局多次催促吕拔存搬离涉案房屋，但吕拔存至今仍拒绝腾空，拒绝交还房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，吕拔存应当腾退涉案房屋。原审认定天河住建园林局与吕拔存的租赁合同关系带有福利性和保障性错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的主要目的在于续租，意在对租赁期限届满后没有约定时的处理。天河住建园林局多次以各种方式要求吕拔存搬离涉案房屋，说明天河住建园林局对吕拔存继续使用涉案房屋是有异议的。法院应当正视天河住建园林局解除双方不定期租赁合同关系的请求，依据合同法关于不定期租赁合同法定解除权的规定进行判决。2、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。天河住建园林局从2016年起，在长达二、三年的时间里，多次以各种方式要求吕拔存搬离涉案房屋、解除双方之间不定期租赁合同关系。二、涉案房屋为国有资产，并非福利性保障出租的住房，且天河住建园林局无权进行出租。二审将涉案房屋定性为直管公房，以直管公房的准入标准及解除标准判定本案不定期租赁合同带有福利性和保障性错误。天河住建园林局与吕拔存基于民事合同关系签订的房屋租赁合同，双方的法律地位是平等的，应受民事法律调整。1、天河住建园林局于2000年初购买了棠雅苑的房屋作为安置员村危房改造搬迁户的住房，安置相关人员后剩余80套住宅、3套商铺。天河住建园林局在未严格执行国有资产出租、出借相关规定的情况下，违规出租棠雅苑剩余房屋中的75套房产，其中67套于2003年至2006年出租。经查阅相关租赁合同，天河住建园林局将涉案棠雅苑房产的39套出租给天河区政府工作人员，9套出租给企业人员，其余27套出租给无明确工作单位的人员。2、由于天河住建园林局违规出租，没有按照福利房屋性质的市直管公房的准入标准进行审核，吕拔存对此清楚。棠雅苑房产属于国有资产，并不带有任何保障性质、福利性质，与市直管房的政策性保障住房性质不同。当时情况下，吕拔存是通过内部关系找天河住建园林局相关领导才得以租住涉案房屋，并非通过正常市直管房申请途径申请。吕拔存应当知道承租涉案房屋的途径存在违规行为，也应当清楚涉案房屋只是暂时性租住，双方需每隔两年左右对租赁合同进行续签，而非一次性长久性承租。根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条规定，国有资产未经批准，不得对外出租、出借。当初出租给吕拔存，出租的标准与缘由没有依法进行，本身存在违规，因此被省审计厅责令整改。天河住建园林局在2016年已向吕拔存发出清退通知，且以不收租、不续签等方式告知承租人搬出涉案房屋。在清退工作进行长达两年的时间里，吕拔存清楚涉案房屋仅是临时性的房屋，但其拒绝搬离。3、涉案房屋对外出租并非以福利房屋、政策保障房屋的性质出租，天河住建园林局不是涉案房屋的适格出租主体，天河住建园林局与吕拔存之间系房屋租赁合同关系，双方之间不定期房屋租赁合同依法应予解除。三、在吕拔存未提供任何证据及抗辩理由的情况下，一审将涉案房屋定性为福利性住房错误。天河住建园林局二审提交了《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》、《广州市行政机关事业单位清产合资报表》等文件，证明天河住建园林局需清退涉案房屋的合法原因，以及涉案房屋并非带有福利性保障性质。天河住建园林局向法院申请调取《广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管》的相关审计文件。二审认为上述证据不属于新证据，不予采纳错误。四、根据省审计局的审计，天河住建园林局未经审批、无权出租棠雅苑房屋。涉案房屋租赁合同的解除标准与市直管房的解除标准不一致，不能以直管房的解除标准认定涉案租赁合同具有福利性和保障性。二审仅因吕拔存名下查无房产记录而认定其属于低收入住房困难家庭，不仅侵犯了天河住建园林局的合法权益，亦导致畸形的社会现象。配合政府清退工作、先行退房的承租人不能继续居住涉案房屋，而拒绝配合的承租人反而可以继续居住涉案房屋。再审请求：撤销一、二审判决，改判吕拔存腾空广州市天河区中山大道枫叶路40号901房；改判吕拔存缴纳房屋占用费至实际搬离之日止；本案全部诉讼费用由吕拔存承担。吕拔存再审答辩称，一、天河住建园林局称其并非案涉房屋的适格出租主体，2004年天河住建园林局与吕拔存签订租赁合同入住案涉房屋至今，并无其他部门或个人就案涉房屋向吕拔存主张权利。根据合同相对性原则及实际情况，吕拔存有理由相信天河住建园林局有权出租物业。至于天河住建园林局出租物业后是否有报同级财政部门审核批准，是天河住建园林局内部工作流程，与吕拔存无关。吕拔存是善意相对人，就天河住建园林局是否有权出租案涉物业的问题不存在任何过错。天河住建园林局违规出租房屋并非本案审查范围，不影响案涉合同效力。二、天河住建园林局未提交任何证据证明其从2016年起有通过张贴告示、电话沟通等方式敦促租户搬离，也未提供证据证明吕拔存确实有收到天河住建园林局要求吕拔存搬离案涉房屋的通知。天河住建园林局的通知并未实际到达给吕拔存，应承担举证不能的不利后果。根据快递签收记录显示，天河住建园林局邮寄给吕拔存的律师函也并非本人签收，吕拔存直至收到一审法院传票后才得知天河住建园林局要求我方搬离房屋。吕拔存一直居住在案涉房屋，天河住建园林局若要求我方搬离，可直接上门通知并进行协商，而不是采取张贴告示、停止银行划扣等间接方式告知。吕拔存不清楚有无其他住户接到搬离的房屋通知。天河住建园林局称其以不再收取租金的方式表明其要求解除合同，对此吕拔存认为天河住建园林局停止银行划扣租金存在多种原因，不能当然理解为通过停止银行划扣租金的方式要求吕拔存搬离房屋，且停止银行划扣租金的时间内，天河住建园林局也未书面通知吕拔存搬离房屋，不符合常理。故天河住建园林局称其以不再收取租金的方式表明要求解除案涉合同的理由不成立。三、案涉房屋为保障性住房。案涉租赁合同具有特殊性，并不能当然适用合同法第二百三十二条的规定，案涉房屋为保障性住房。案涉租赁合同具有特殊性，并不能当然适用合同法第二百三十二条的规定，天河住建园林局可随时解除不定期租赁合同。若天河住建园林局可随时解除，则导致低收入群体主张无法得到保障，不符合政府推出保障性住房的目的。四、吕拔存名下及家人并无房产，且收入低下，符合租赁保障性住房的条件，吕拔存并无将案涉房屋进行租转或用于经营，不存在获取非法利益一说。吕拔存离异加上身体健康情况差，要照顾一对儿女。若案涉房屋被收回将无家可归，流浪街头，若要搬离需解决一家五口住房问题，请求维持原判。2018年9月14日，广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）起诉至一审法院，诉讼请求：一、解除天河住建水务局、吕拔存的租赁合同关系；二、吕拔存立即搬出广州市天河区中山大道枫叶路40号901房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；三、吕拔存支付占用上述房屋所产生的房屋占用费（从2016年1月1日以每月430.5元计至2018年8月31日）；四、吕拔存支付迟延交付房屋的违约金（按租金标准计至实际交还房屋之日止）；五、本案的诉讼费用由吕拔存承担。一审法院查明，位于广州市天河区中山大道枫叶路40号901房权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，建筑面积94.03平方米，所有权取得方式：分割；接管。2003年7月1日，原广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与吕拔存（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，该房使用面积71.75平方米，租赁期限自2004年1月1日至2007年3月31日，月租为每月430.5元；租金按月结算，由乙方在每月的第21日前按现金付款方式交付租金给甲方等内容。天河住建水务局提交票据、广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》拟证明吕拔存未按期足额缴纳房租，《证明》载明：广州市天河区枫叶路40号901房（棠雅苑小区），该房屋使用人为吕拔存，在2015年12月至2018年8月均未缴纳租金。吕拔存辩称其账户一直有足够资金供天河住建水务局划扣，但天河住建水务局自2015年12月至今一直都未从中扣取租金，吕拔存还提交其与子女个人名下房产登记情况查询（均显示查无房地产情况记录）。在本案审理过程中，吕拔存已于2018年10月17日将2016年1月1日至2018年10月31日期间租金14637元缴纳至天河住建水务局账户中。一审另查明，广州市天河区人民政府办公室于2016年4月30日印发《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》规定：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入天河住建水务局。一审法院认为：原广州市天河区国土资源和房屋管理局与吕拔存签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责已整合划入天河住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案房屋主张权利，其系本案适格原告。关于天河住建水务局要求解除与吕拔存的租赁关系、吕拔存交还涉案房屋的请求。首先，涉案房屋为直管公房，天河住建水务局将该房屋出租给吕拔存作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。租赁合同约定租赁期限届满后，天河住建水务局、吕拔存双方虽未续签租赁合同，但吕拔存继续使用涉案房屋，天河住建水务局也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。其次，吕拔存举证证明其已足额支付自2016年1月1日起至2018年10月31日期间租金，天河住建水务局主张吕拔存未足额缴纳涉案房屋租金无事实和法律依据。且在目前无证据证明其有其他房屋可供搬迁的情况下，天河住建水务局要求吕拔存腾空交还房屋，有违保障低收入住房困难家庭的居住权利的基本原则，故一审法院对天河住建水务局要求吕拔存搬离涉案房屋及支付占用费、逾期交还房屋违约金的诉讼请求均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月29日判决：驳回广州市天河区住房和建设水务局的诉讼请求。一审案件受理费175元，由广州市天河区住房和建设水务局负担。天河住建水务局不服一审判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判解除天河住建水务局与吕拔存的租赁合同关系；三、改判吕拔存立即搬出涉案房屋并将房屋腾空交还给天河住建水务局；四、改判吕拔存缴纳房屋占用费430.5元(占用费按每月房租的标准计算，暂计算2018年11月一个月的占用费，实际应计算至吕拔存搬离涉案房屋之日止)；五、本案一审、二审的全部诉讼费用由吕拔存承担。二审查明，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，二审予以确认。吕拔存在二审中表示涉案房屋是其一家三口唯一住所，其没有其他搬迁去向。天河住建水务局亦表示经其排查，没有掌握吕拔存及其同住人员有其他住所的情况。天河住建水务局在二审中向本院提交如下证据：1.落款写明“中共广州市天河区委办公室”（未盖章）、落款日期为2016年4月8日的《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》一页及审计资料复印件四页，天河住建水务局称其只有该文件的复印件，拟证明经省审计厅审计指出涉案房屋需移交国资委监管，其违规将该房屋出租给被上诉人。天河住建水务局无权出租该房屋，不是适格的出租主体；2.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2011年自行制作的《广州市行政机关事业单位清产核资报表》及《行政机关事业单位代管房明细表》共两页复印件，拟证明包括涉案房屋在内的棠雅苑79套房屋属于区属公房，性质不同于市属直管房，不是用于保障性住房的出租；3.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2009年4月23日印发的穗天国房字[2009]67号《关于棠雅苑危房改造剩余安置房处理的请示》、广州市天河区人民政府办公室于2009年5月22日作出的七届41次[2009]8号《区政府常务会议纪要》及天河住建水务局于2015年10月29日出具的《关于对审计组反馈棠雅苑管理问题的说明》，拟证明天河住建水务局违规出租涉案房屋，上级部门要求天河住建水务局进行整改并将房屋移交国资委监管；根据审计组及上级部门的要求，天河住建水务局现在每个月都要向上级部门及审计组反馈清退棠雅苑公房的清退进度，上级部门要求天河住建水务局一定要将棠雅苑公房全部清退，否则省审计厅就要问责。经本院组织质证，吕拔存认为上述证据均非新证据，天河住建水务局在二审中提交这些证据已经超过举证期限。如果法院采纳，应对天河住建水务局依法进行训诫罚款；上述证据均无原件，故不确认上述证据的真实性、合法性和关联性。如果有原件，则确认真实性，但不认可关联性，因为本案是双方当事人之间的租赁合同纠纷，而这些证据均为行政机关内部文件，与本案无关。且上述证据恰好证明是天河住建水务局的过错导致本案纠纷，责任不在吕拔存。此外，天河住建水务局还向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院向广东省审计厅调取广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管的审计文件。二审认为，吕拔存系因与原广州市天河区国土资源和房屋管理局签订涉案租赁合同而入住涉案房屋。一审法院据实认定天河住建水务局因机构调整而成为本案适格原告，并无不当。天河住建水务局在二审中提交的证据均系政府部门内部文件，均形成于本案一审之前，并非二审新证据；且天河住建水务局以此为由上诉主张其并非适格出租人，显然缺乏充分理据，均不予采纳。一审法院在查明吕拔存目前没有其他居住去向，且吕拔存亦不存在欠租的情况下，依法作出一审判决，处理结果并无明显不当，予以维持。天河住建水务局在二审中才提出调查取证的申请，超过法定期限，且其申请调查取证的内容亦与本案房屋租赁合同关系没有直接关联，故对其申请不予接纳。综上所述，天河住建水务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由广州市天河区住房和建设水务局负担。再审期间，天河住建园林局提供了下列证据：1、《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》；2、《广州市行政机关事业单位清产核资报表》；3、《关于对审计组反馈棠雅苑管理问题的说明》；4、《广州市天河区行政事业单位固有资产使用管理办法》；5、《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》；6、《移交物业情况表》；7、《广州市天河投资管理有限公司企业信用信息公示报告》。吕拔存对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。再审期间，吕拔存提供了庾苑琪妊娠检查报告单。天河住建园林局质证认为，该证据与本案无关，无法证明庾苑琪即是吕拔存的儿媳，也无法证明其现居住在涉案房屋。再审查明，天河住建园林局提交的《中共广州市天河区委、广州市天河区人民政府关于印发〈广州市天河区机构改革方案〉的通知》（穗天字【2019】2号）文件显示，原广州市天河区住房和建设水务局的住房、建设、市政等职责由天河住建园林局承接。广州市天河区委办公室《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》载明：天河区属物业棠雅苑未移交区国资办监管，由区国土局自行管理违规低价出租。为安置员村危房改造搬迁的住户，区国土局2000年开始购买了棠雅苑部分房屋作为安置房。2009年8月区国土局将剩余的80套住宅、3套商铺办理为本单位房产。棠雅苑房产出租无管理规定及申请程序，未经局内办公会议讨论，由区国土局经办人员审核及领导审批出租。目前，75套已经出租，租金按照广州市直管公房租金标准6元每平方米计算，低于市场租金30元每平方米。上述作法不符合《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条的规定。广州市逸辉管理有限公司于2018年9月19日出具《证明》，证实吕拔存工资待遇为每月2200元。一、二审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院再审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，归纳本案的争议焦点为天河住建园林局请求吕拔存搬离涉案房屋是否成立。涉案房屋为广州市天河区国土资源和房屋管理局的直管公房，吕拔存因与广州市天河区国土资源和房屋管理局签订《广州市房地产租赁合同》而入住涉案房屋。从涉案房屋的签约主体、性质、租金价格反映，双方签订的租赁合同带有福利性和保障性，有别于一般的房屋租赁合同。现有证据证实，涉案房屋是吕拔存唯一住所，没有其他搬迁去向；广州市逸辉管理有限公司于2018年9月19日出具的《证明》证实，吕拔存收入较低。根据上述事实，一、二审认定天河住建园林局要求吕拔存搬离涉案房屋，有违保障低收入住房困难家庭基本居住权利的原则，继而判决驳回天河住建园林局的该项请求，并无不妥，本院再审予以维持。《广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定》显示，原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局；《中共广州市天河区委、广州市天河区人民政府关于印发〈广州市天河区机构改革方案〉的通知》（穗天字【2019】2号）文件显示，原广州市天河区住房和建设水务局的住房、建设、市政等职责由天河住建园林局承接。根据上述证据，涉案合同项下的权利义务由天河住建园林局享有和承担。综上所述，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院再审予以维持。天河住建园林局再审理由不成立，其再审请求予以驳回。根据本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2018）粤01民终22474号民事判决。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  周国庆审判员  张一扬二〇二〇年七月三十日书记员  黄倩娜高宝韫