山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初721号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司，住所地：济南高新区。负责人：张玲，经理。委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：周灿，山东豪才律师事务所律师。特别授权。被告：山东万佳置业有限公司曲阜分公司，住所地：曲阜市。负责人：包文朋，总经理。被告：山东万佳置业有限公司，住所地：济宁市。法定代表人：姜庆革，总经理。二被告委托诉讼代理人：赵恩彬，山东康桥（上海）律师事务所律师。一般代理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司与被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司、山东万佳置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司的委托诉讼代理人王辉、周灿，被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司、山东万佳置业有限公司的委托诉讼代理人赵恩彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告偿还原告服务费1146778.23元并支付违约金197276.87元（以每期欠费数额为基数，按日千分之一自逾期之日暂计至2020年4月9日，其余违约金继续计算至实际支付之日）；2.因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。事实与理由：2018年3月11日，第一被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司与原告签订《销售中心物业服务合同》，合同约定：合同期限为2018年3月11日至2020年3月10日；被告委托原告提供物业服务，年服务费用合计为1211079.51元（包含基本工资、保险、交通费、节日福利、税金），垃圾清运据实结算；服务费按月支付，违约金按日千分之一计算。合同签订后，原告依约履行合同，被告自2019年4月至今未付服务费，共计1146778.23元，按合同约定应付违约金197276.87元。被告的违约行为导致原告损失巨大，为了履行合同，原告采取了各种措施，垫付了大笔费用。诉前多次向被告催收未果，原告为维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。山东万佳置业有限公司曲阜分公司辩称，一、2018年3月11日，我公司与原告签订了《销售中心物业服务合同》，依据该合同第十九条约定和《山东省物业管理条例》第六十九条规定，双方约定的物业服务费收费方式为酬金制。二、原告提供的物业服务不符合《销售中心物业服务合同》的约定，违约在先，应当减少应支付的服务费数额。1、自2019年4月开始，原告在我公司的销售中心的服务中管理混乱，经常性出现人员缺岗，特别是项目经理长时间不在岗，不能积极配合我公司的营销活动，存在明显的提供物业服务不符合合同约定的情形，是在先违约，应当依法减少应支付服务费的数额。2、2019年9月9日，原告三名员工在我公司举行的业主家宴即老客户带新客户促销活动中酒后打架，严重影响了我公司的形象，减少了新客户的签约数量，致使部分老客户因此解约。基于此，原告明显违背了专业化物业管理的承诺，即提供的服务不符合专业化的要求，应当依法减少应支付服务费的数额。对于该次打架斗殴事件，我公司对于因此造成的后续影响保留诉权。三、我公司根据实际情况对原告的服务费计算后，已经于2020年4月29日支付了服务费947178.12元。四、我公司没有违约，不应当向原告支付违约金。综上，原告对我公司的请求事项没有事实和法律依据，请求贵院依法查明案件事实并判决驳回原告诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、物业服务合同一份。证据二、补充协议各一份，共同证明2018年3月11日至2020年3月10日期间，原、被告成立物业服务合同关系，并约定了工资、保险、交通、税金等费用标准。证据三、物业考勤表十二份（2019年4月-2020年3月）。证据四、考勤机明细表三十二份。证据五、员工综合考勤表十二份（2019年4月-2020年3月）。证据六、物业费用结算表十二份。证据七、月福利费计算明细十二份。证据六、七共同证明自2019年4月至2020年3月，原告为被告提供物业服务产生的人工费用、交通费用、福利费用、税费共计1146778.23元。证据八、自有员工劳动合同二十七份。证据九、保安服务合同二份。证据十、绿化养护服务合同一份。证据十一、保洁服务合同一份。证据八、九、十、十一共同证明原告通过自有员工或服务外包为被告提供了物业服务，履行了物业服务合同。证据十二、原告银行账户明细回单一份，证明被告于2020年4月29日向原告支付了947178.12元的物业服务费。证据十三、交接单一份，证据十四、原告工作人员王成与被告工作人员宋某、李某电话录音三宗，证明原、被告于2020年3月10日完成了工作交接，原告完全履行了物业服务合同，并积极协商欠付服务费事宜。经质证，被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司、山东万佳置业有限公司对证据一、二的真实性无异议，但需要说明的是原告取费方式是酬金制；对证据三至七中，对证据三至五的真实性持有异议，是原告单方制作，不应当作为计算服务费的依据，依据证据一第十九条第三款的规定，服务费的计算是以被告的考勤记录为标准，对证据六、七的真实性不予认可，其中2020年2月份原告只安排了8名员工到现场工作，而且每个员工工作仅仅是几天时间，原告按全部费用向被告主张不属实；对证据八至十一中，对证据八的真实性有异议，该两份合同没有社会保障部门的盖章确认，没有社会保险交纳记录相佐证，其中劳动者林某出生日期是1967年，签订劳动合同时已超过法定的退休年龄，双方虽然签订劳动合同，但不能形成劳动关系，对证据九至十一的真实性无法核实，与本案无关，本案物业费的计算方式是酬金制，是根据原告提供人员的数额和出勤时间计算原告的服务费，至于将保安、绿化、保洁进行外包，与被告无关；对证据十二的真实性无异议；对证据十三至十四中，对证据十三没有被告的签字或盖章，对其真实性不予认可，对证据十四的真实性不予认可，对第一份录音，首先被告需要核实对话人是否是被告员工，如果是公司员工，公司也没有授权该工作人员对外作出相应的意思表示，该工作人员也不是本案涉及合同的签订人或经办人，因此，不能作为本案证据使用，对第二份录音，通过对话内容可以得知，双方因服务费的数额产生争议，一直在协商，而不是原告诉称的被告拒绝支付服务费，被告不存在违约情形，对员工工作时间在15天以下的社会保险费，被告不应支付,对第三份录音形成于2020年4月22日，通过该内容可以看出，被告的财务人员一直要求原告工作人员来协商对账，是原告不积极配合，那么导致服务费延迟支付，被告不应承担违约责任,2020年2月份原告仅仅安排了8个保安进行上班，原告不能据此主张所有人员的酬金。被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、物业服务合同一份，证明:1、合同第五条约定的服务期限为2018年3月11日至2020年3月10日;2、通过第十二条的规定可知，对多次不达标或整改不到位，甲方有权扣减乙方物业管理服务费；3、第十九条第3款的内容。证据二、告知函一份，证明2020年3月10日，原告在合同到期终止后不再提供服务。证据三、考勤表一宗，证明：1、自2019年4月开始，原告在被告的销售中心的服务中管理混乱，经常性出现人员缺岗，特别是项目经理长时间不在岗；2、对于出勤低于15日的不应当支付社保费用均计算了社保费用，特别是2020年3月的费用；3、2020年2月原告的考勤严重不属实，相应的费用不应当承担。证据四、被告统计考勤表及考勤机记录考勤一宗，证明2020年2月，原告的考勤严重不属实。证据五、情况说明一份，证明原告没有为所有的员工缴纳社会保险，情况说明只是个别人员的，对是否已经缴纳社保原告负有举证责任，因本物业项目是酬金制，原告不应当因此而获利。证据六、彩生活物业服务费明细一份，证明依据原告报送的2019年4月至2020年3月考勤，经被告审核后应支付原告的服务费947178.12元。证据七、110接处警现场处置备案单一份，证明2019年9月9日，原告的三名员工在答辩人举行的业主家宴即老客户带新客户促销活动中酒后打架。证据八、告知书一份，证明：1、原、被告双方一直就服务费的问题协商，被告没有违约；2、原告确认了其员工打架是自身管理原因，员工上班时饮酒，对被告造成了严重影响。证据九、济宁高新村镇银行电子回单一份，证明2020年4月29日，被告向原告支付了947178.12元。经质证，原告对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告依约向被告提供了物业服务；对证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但对其载明的金额有异议，与我方计算的数额有较大出入，该证据与我方提交的证据五相互印证，除2019年9月份考勤表缺少刘俊一人，可以证明我方按照物业服务合同约定按时向被告提交了考勤表；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，2020年2月份因我国遭受了重大疫情，响应政府要求，在家隔离，被告应依法提供工资；对证据五的真实性无法核实，其记载内容不影响物业合同的履行；对证据六系被告单方制作，其内容可以体现我方依约向被告提交了每个月的费用明细，被告在该明细上作出的扣减金额没有依据，被告应当在收到原告提交的费用明细后应及时审核并支付，其故意拖延付费造成了违约，应向我方承担违约责任；对证据七的真实性无异议，该证据内容表明该事件是员工内部的纠纷，与履行物业服务无关；对证据八，没有双方盖章确认，对其真实性无法核实，不予质证；对证据九无异议。本院经审理认定事实如下：2018年3月11日，被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司与原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司签订《销售中心物业服务合同》一份，合同约定：合同期限为2018年3月11日至2020年3月10日；被告委托原告提供物业服务，年服务费用合计为1211079.51元（包含基本工资、保险、交通费、节日福利、税金），垃圾清运据实结算；服务费根据被告的考勤记录以月为一个周期进行支付，原告在第二个月3日前向被告提报上月考勤表、物业管理费发票，被告在审核无误后第二个月8日前向原告支付该费用；服务费按月支付，违约金按日千分之一计算。合同签订后，原告向被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司提供了物业服务，并以被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司自2019年4月至今未付服务费，存在违约行为为由诉来本院，请求法院判令二被告偿还服务费1146778.23元并支付违约金197276.87元（以每期欠费数额为基数，按日千分之一自逾期之日暂计至2020年4月9日，其余违约金继续计算至实际支付之日）；因诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。诉讼中，被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司于2020年4月29日向原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司支付服务费947178.12元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司与被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司2018年3月11日签订的《销售中心物业服务合同》，是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同中约定物业费按被告审核无误后予以计算，根据已查明的事实可知，原告虽如约向被告山东万佳置业有限公司曲阜分公司提供了考勤表及物业管理费发票，但双方并未就审核达成一致意见，即服务费总数额并未最终确定，故原告以自己提供的考勤表计算的服务费向二被告主张权利，实属证据不足，本院不予支持，可待双方确定服务费数额后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取8448元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司济南分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王植峰二〇二〇年七月八日书记员  段立娟