浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终671号 上诉人（原审原告）：陈志高，男，1978年8月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：洪友红，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈巧烨，浙江金奥律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：金华胜城房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市金东经济开发区法华街888号。 法定代表人：徐国平，执行董事。 委托诉讼代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱海燕，浙江金兰律师事务所律师。 原审被告：徐国平，男，1964年9月19日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱海燕，浙江金兰律师事务所律师。 上诉人陈志高、金华胜城房地产开发有限公司（以下简称胜城公司）、原审被告徐国平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初2306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈志高的上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判胜城公司赔偿上诉人设备及用具损失850594元，并退还押金80000元；2.由胜城公司承担本案的诉讼费用。 事实和理由：一、原审法院认定设备及用具属于可移动，不属于装饰装修物残值系认定事实不清、适用法律错误。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，已经形成附合的装饰装修物在出租方违约时由出租方承担损失。按照民法理论，附合是添附制度的一种形式，分属不同所有人的动产和不动产由于事实原因或者法律原因相结合，动产成为不动产的重要成分，不能分离或者强行分离不符合经济效用原则。形成附合的两个必要条件是固定性和持续性。本案中上诉人为经营超市采购的安装的部分设备及用具（例如液晶电视、货梯、扶梯、中央空调等）已经和租赁房屋形成附合，形成持续性和固定性，拆除该部分设备会破坏建筑物本身的完整性，影响建筑物的安全性和设备的使用价值，强行分离该部分设备并不符合经济效用原则，会给上诉人造成严重损失。其次，本案中的设备及用具都是上诉人为了经营超市所采购，设备的尺寸、型号等都是根据案涉租赁房屋面积、格局定制，例如扶梯，如拆除是无法在其他地方进行安装和使用，退一步讲即便是强行拆除，拆除后扶梯的安全性也无法保证，并且国家特种设备检验部门已经明确建议不对电扶梯进行移装。因此无论从技术方面、经济方面和安全角度，这些设备均不能拆除。二、原审法院认定退还押金的条件未成就，系事实认定不清。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》之后，每月电费是直接由上诉人自行缴纳，并且另行向被上诉人缴纳水费押金2000元，不存在水电费未结清的事由。综上，原审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审查明事实并依法改判。 胜城公司答辩称：要求驳回上诉人的上诉请求。1.陈志高与胜城公司签订了两份租赁合同，与徐国平签订了一份租赁合同。均在2018年3月27日前签订，2018年3月27日，陈志高出具过承诺书，确认双方租赁事宜以徐国平和陈志高签订的合同为准。一审时陈志高对该承诺书予以确认，实际履行也是向徐国平履行，因此陈志高与胜城公司没有建立任何法律关系，胜城公司不存在违约，不需承担赔偿责任。2.无论是根据与徐国平还是与胜城公司签订的合同，陈志高均无权要求赔偿。3.陈志高未办理撤场手续，无权要求退回保证金。请求驳回陈志高的上诉请求。 徐国平的答辩意见同胜城公司的意见。 胜城公司的上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或依法改判。2.一审、二审诉讼费用由陈志高承担。 事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。涉案商铺租赁事宜应以陈志高与徐国平签订的《商铺租赁合同》为准。（一）2017年12月10日，陈志高与胜城公司、徐国平先后签订了两份合同，与徐国平签订的合同在租金计算方法条款中约定：以上租金不含税。在之后陈志高与胜城公司签订的备案合同也约定了：以上租金不含税。陈志高与胜城公司于2017年12月10日签订的合同没有该约定。（二）2018年3月27日被上诉人出具的承诺书确认：双方租赁以陈志高与徐国平于2017年12月10日签订的租赁合同为准。一审法院却无视该关键证据，在对方并无相关证据证实的情况下采信对方的避税说辞。（三）2018年1月18日陈志高将人民币3万元保证金及第一期租金支付给徐国平，证明陈志高对租赁关系实际履行对象也是徐国平。一审法院将胜城公司、徐国平、徐泽民三个主体视为一个主体，将徐国平签订的合同行为，徐泽民出租的行为全部附加给胜城公司，并判令胜城公司承担民事责任，违背事实与法律依据。 二、原审法院认定胜城公司构成根本性违约而判令解除合同系认定事实不清，适用法律错误。（一）本案租赁合同关系应以陈志高与徐国平签订合同为准，胜城公司与陈志高签订的合同早已作废，该合同的权利义务已经终止，合同已经消灭。胜城公司并无履行合同义务的基础又何来违约一说。另外陈志高与徐国平、胜城公司签订的商铺租赁合同条款第12.3款约定的适用范围限于胜城公司的房产，而徐泽民出租的原售楼部的产权并非属于胜城公司而是属于金东区孝顺镇湖塘村村民委员会。（二）一审法院认为陈志高超市停止经营主要原因系由于另外两家超市开业后，影响客户资源造成，系错误认定，胜城公司的整片商铺楼租金并不一致，靠近03省道一边的租金较高，陈志高自行选择租金较低但位置较里面的商铺进行超市经营，经营不善系陈志高自身原因造成。（三）胜城公司在一审中已提供了相关材料，陈志高也确认在其入驻涉案商铺之前附近已有多家超市。证明在涉案商铺旁开其他超市并不构成根本违约。陈志高主张的合同已经消灭，请求支持胜城公司的上诉请求。 陈志高答辩称，一、一审认定事实正确。1.涉案商铺产权系胜城公司所有，胜城公司与徐国平于2017年12月10日签订的商铺租赁合同的条款，基本与陈志高和胜城公司于2017年12月10日签订的租赁合同相一致，该份合同与事实完全不相符。而且徐国平系胜城公司的法定代表人，公章由其掌握，具备了伪造合同的便利条件。该份合同系后补，并不能证明使用权发生转移。涉案商铺的所有权及使用权，均属于胜城公司。2.从合同的签订来看，胜城公司是合法成立的企业，具有依法签订合同的主体资格。徐国平系胜城公司的法定代表人，其能代表胜城公司进行民事活动。2017年12月10日，陈志高与胜城公司签订的租赁合同上有胜城公司的盖章以及徐国平的签字。两者的行为，均能表示对该份合同的认可。3.胜城公司提到的承诺书，实际上是写在2017年12月1日陈志高与胜城公司签订的商铺租赁合同的背面，该份合同是为了办理营业执照所用，承诺书中的徐国平实质上指代的是胜城公司，徐国平系胜城公司的法定代表人，能够代表胜城公司。该份合同也能够证明涉案商铺的产权系胜城公司所有。4.合同签订后，陈志高向胜城公司支付了保证金5万元，胜城公司出具了收据，之后将剩余的3万元保证金以及第一年度的租金支付给徐国平，系应徐国平要求，并且其明确表示胜城公司就是他个人的，付给他是一样的，根据法律规定，法定代表人可以代表法人从事民事活动，相关的法律后果由法人承受。 二、原审法院认定胜城公司将其他商铺租给第三人开超市的行为构成根本违约是正确的。第三人经营的京沪时代超市所在的商铺系胜城公司的售楼部，使用权属于胜城公司，第三人詹伟美经营的超市所在商铺的产权亦属于胜城公司，两者均属于租赁合同的12.3条约定的范围之内。陈志高设置租赁合同12.3条的目的主要是为了保障其在东塘湖畔小区这一区域内享有独家经营超市的权利，上述两家超市的经营范围均与陈志高经营的大润发超市基本一致，面对的是有同类消费意向的客户群，并且该两处超市的地理位置比较优越，在很大程度上分流了客户的资源，对陈志高的经营产生了重大的不利影响。因此，胜城公司构成根本违约。陈志高在入住该小区时，第一选择是售楼部，而非是涉案商铺。胜城公司提出，原先的售楼部需要经营别的产业，因此将陈志高引向了现在的涉案商铺经营超市。 三、陈志高在承租涉案商铺时，已对周边的市场进行了调研，已开出的超市，对经营的风险和影响均已进行评估，第12.3条的约定是为了限制胜城公司之后的行为。因此胜城公司的主张不能得到支持。 四、合同第7.1条是基于合同正常解除或终止的情况下的约定，本案合同解除是由于胜城公司违约造成的，陈志高有权要求其赔偿损失。综上，请求驳回胜城公司的全部上诉请求。 徐国平答辩称：同意胜城公司的意见。 陈志高向一审法院起诉请求：1.判令依法解除陈志高与胜城公司于2017年12月10日签订的《胜城·东塘湖畔花园商铺租赁合同》；2.判令胜城公司赔偿陈志高装修、设施、经营损失等合计240万元；3.判令徐国平在上述第二项损失范围内承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由胜城公司、徐国平承担；5.解除合同后，胜城公司返还押金80000元。 一审法院认定事实：2017年12月1日，陈志高与胜城公司签订《胜城·东塘湖畔花园商铺租赁合同》，胜城公司将位于浙江省金义都市新区商铺（建筑面积约1000㎡）出租给陈志高经营使用，租期10年，自装修期满起至2028年6月14日止，前3年即从2018年6月15日至2021年6月14日为20万元／年，2021年6月15日至2024年6月14日为22万元／年，2024年6月15日至2027年6月14日为25万元／年，2027年6月15日至2028年6月14日为28万元／年，以上租金不含税。2017年12月10日，陈志高（乙方）与胜城公司（甲方）签订了《胜城·东塘湖畔花园商铺租赁合同》，甲方将位于东塘湖畔花园小区1＃楼118-129号商铺（建筑面积约1800㎡）出租给乙方用经营使用，双方确认以乙方办理装修手续之日即2017年12月15日为商铺交付日，自实际交付之日起与乙方可享有6个月的装修期，装修期间免租金，租期10年，自装修期满起至2028年6月14日止，乙方租赁该商铺用于经营超市（包括日用品、化妆品、生鲜、水果等），乙方如有变更，必须经过甲方书面同意，否则按乙方违约处理。租金不包括乙方需要交纳的管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用，前3年租金即2018年6月15日起至2021年6月14日为37.5万元／年，2021年6月15日至2024年6月14日为39.375万元／年，2024年6月15日至2027年6月14日为41.344万元／年，2027年6月15日至2028年6月14日为43.411万元／年，租金按一年一交的原则，在每年5月15日前支付下一年的租金，乙方应在签订本合同时向甲方交纳保证金80000元，本合同终止，乙方应办理书面撤场手续，结清各项费用并经甲方验收同意后方可撤场，自办理撤场手续后甲方一个月内无息退还保证金；合同期满或合同提前解除终止时，乙方应在合同终止日前及时清场，将商铺交还甲方，乙方清场时可搬走租赁内的商品、货物及办公设备等；合同违约责任和协议解除部分均是乙方违约情况；合同最后双方约定其他事项载明：在合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市；合同还约定了其他内容。陈志高与徐国平在合同上签名，胜城公司加盖公章。同日，陈志高向胜城公司缴纳了保证金5万元，陈志高和徐国平签订《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》，除主体不同和约定以上租金不含税外，其余内容均与前合同相同。2018年3月27日，陈志高在草拟的到工商部门备案合同的背面写下《承诺书》，本合同作为承租方办理证照所用，不具备法律效力，双方租赁合同以徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的租金合同为准。2018年1月18日，陈志高向被告徐国平转账支付405000元租金。后，陈志高开始进场装修，花费较多费用。2018年4月10日，金华市金东区市场监督管理局向陈志高颁发《营业执照》，超市名称为金华市金东区高润超市，在办理营业执照中，陈志高提供的合同为其与胜城公司于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》。6月15日，陈志高超市开业。2018年10月15日，胜城公司与詹伟美签订《租房协议》，将位于东塘湖畔商业楼102-105商铺（建筑面积295㎡）租给詹伟美经营超市，租期自2018年10月15日至2024年10月14日，租金28万元整。2018年11月21日，金华市金东区市场监督管理局向詹伟美颁发营业执照，名称为金华市金东区全涵超市，经营场所为东塘湖畔商业楼102-105铺，经营范围为：食品经营、烟草制品零售、日用杂品、水果、蔬菜、鲜猪肉、水产品零售。2018年11月30日，徐泽民（被告徐国平儿子）与谭雪峰签订《胜城、东塘湖畔花园售楼部租赁合同》，徐泽民将售楼部（建筑面积约2000㎡）租赁给谭雪峰，租期10年，该合同上亦加盖被告胜城公司公章。2019年1月29日，金华市金东区市场监督管理局向谭雪峰颁发了营业执照，名称为金华市金东区谢德宁超市，地址为鞋塘办事处胡塘村法华北街与03省道交叉口，经营范围为：食品经营、烟草制品、日用品百货、家用电器、生鲜肉、水果、水产品、服装零售。以上两超市均已开业经营。另查明，案涉商铺所有权归胜城公司所有，东塘湖畔花园售楼部系胜城公司从金华市金东区孝顺镇胡塘村村民委员会租赁，该村委会同意转租。陈志高经营的超市系该区块第一家大型超市，位置在最里面，其他两家超市位置较好，陈志高超市开业之前，该区块有多家小超市经营。徐国平在庭审中提交了胜城公司与其之间的租赁合同，称胜城公司将商铺租给徐国平，徐国平又租给陈志高，詹伟美和谭雪峰的商铺都是徐泽民租赁的，与胜城公司、徐国平无关。经陈志高的申请，一审法院委托金华市华成房地产估价有限公司对案涉租赁房屋剩余租赁期内装修装饰物残值进行了评估，该公司于2019年10月10日出具《评估报告》，经分析与估算，在本报告揭示的假设前提条件基础上，陈志高持有的位于金华市金东区东塘湖畔花园大润发超市装饰装修、设备及用具，在评估基准日2019年9月11日的市场价值为人民币1749861元，其中装饰装修评估值为899267元，设备评估值为850594元，为此次评估，陈志高支付评估费12500元。 一审法院认为，陈志高于2017年12月10日分别与胜城公司及徐国平签订了两份《商铺租赁合同》，双方权利义务以哪份为准系本案首要争议焦点。案涉商铺系胜城公司所有，保证金亦付给胜城公司，办理工商登记备案的合同亦与胜城公司所签，陈志高承诺书中载明“本合同作为承租方办理证照所用，不具备法律效力，双方租赁合同以徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的租金合同为准”。徐国平作为胜城公司的法定代表人，其亦在公司与陈志高签订的合同上签字，结合承诺书签在备案合同背面的事实，不能得出双方权利义务以陈志高和徐国平签订的合同为准的结论。陈志高陈述为了避税，其将租金支付给徐国平，与徐国平又单独签订了一份合同，该陈述较为可信。一审法院确认双方权利义务以陈志高与胜城公司签订的《商铺租赁合同》为准。本案的第二个争议焦点为胜城公司是否违约。商铺租金合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。从合同约定内容来看，胜城公司、徐国平认为合同系陈志高提供依据不足，一审法院不予采纳。合同约定“合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市”，该约定未明显加重胜城公司责任，免除陈志高责任，该约定有效。胜城公司将商业楼102-105商铺租给詹伟美经营超市、徐国平儿子又将售楼部租赁给谭雪峰经营超市构成违约。本案的第三个争议焦点为陈志高是否有权单方解除案涉《商铺租赁合同》。陈志高开办超市位置较偏且系该区域第一家大型超市，该区域人气不旺，为了保证独家经营才在租赁合同中特别约定胜城公司不能将其他商铺租给他人开超市，另外两家超市开业后影响了陈志高超市的客户资源，导致陈志高合同目的不能实现，现超市也已经停止经营，合同继续履行亦不现实，对陈志高要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持。本案的第四个争议焦点为陈志高的损失数额如何确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经一审法院委托专业估价公司进行评估，剩余租赁期限内装饰装修物残值为899267元，对该部分损失胜城公司应予赔偿。对设备及用具损失850594元，该部分设备及用具可移动，不属于装饰装修物残值，陈志高可自行搬离使用，对陈志高认为大部分都是定做的，其他地方用不上的意见，因未提交足够证据予以证明，对该意见一审法院不予采纳，对陈志高该部分诉讼请求一审法院不予支持。本案的第五个争议焦点为保证金是否应当退还。合同约定保证金在陈志高撤场并结清水费、电费、物业费等各项费用后才退还，现上述条件未成就，对陈志高该项诉请，本院不予支持。陈志高要求徐国平个人承担连带赔偿责任依据不足，一审法院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院作出如下判决：一、解除陈志高与胜城公司于2017年12月10日签订的《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》。二、胜城公司于判决生效后十日内赔偿陈志高剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币899267元。三、驳回陈志高的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27800元（陈志高已预交），由胜城公司负担10080元，由陈志高负担17720元。保全费5000元（陈志高已预交），由胜城公司负担。鉴定费12500元（陈志高已预交），由胜城公司负担6250元，由陈志高负担6250元。 二审中，陈志高向本院提交： 1.装修水电押金的收款收据、历月电费明细，拟证明涉案租赁房屋的电费由陈志高缴纳、水费已交2000元押金的事实； 2.通话录音光盘及文字整理资料，拟证明胜城公司同意陈志高对涉案商铺进行装修； 3.通知函2份，拟证明陈志高向胜城公司发函要求解除合同并办理商铺交接手续。 胜城公司、徐国平对陈志高提供证据的质证意见为：对证据1，的三性均有异议，收款收据出具人为金华市尚德物业管理有限公司，胜城公司和徐国平不清楚，与本案无关；对证据2，三性均有异议，胜城公司和徐国平不知姓曹人员的身份，无法核实，该份证据不属于新证据，陈志高所主张的损失也与本案无关；对证据3，该两份通知函均发生在诉讼过程中，被通知人均为胜城公司，陈志高与胜城公司没有建立租赁合同关系，对胜城公司没有约束力，陈志高与胜城公司之间是否存在租赁合同关系还在诉讼过程中，其认为合同已经解除要求胜城公司接收房屋和其诉讼相互矛盾，其发函没有法律效力。 胜城公司向本院提交《整改通知》两份，拟证明陈志高租赁商铺后私自将一楼混凝土结构底板敲掉，安装自动扶梯，严重危害地下人防基础设施安全，系违规设施，安装自动扶梯未经出租人同意的事实。 陈志高对胜城公司提供的该份证据的质证意见为：2018年8月9日的整改通知没有收到，2019年3月30日的整改通知于2019年4月26日收到。胜城公司对陈志高安装扶梯一事知情，是徐国平与工程部协商，楼下基坑的工程款也是胜城公司支付，也是胜城公司叫人来施工的，施工人员姓曹，在安装过程中胜城公司没有提出异议，否则超市不可能顺利开张。从时间上看，不符合实际情况。就是因为3月份，与胜城公司沟通其售房部位置要开超市的事情，胜城公司才来编造这些事情。 徐国平对胜城公司提交的证据无异议。 徐国平未向本院提交证据。 经审查，对陈志高提交的证据1，水电费押金收据为原件，且可以确认金华市尚德物业管理有限公司为胜城公司的物业管理公司，对该收据的真实性予以确认，用电明细系打印件，对其真实性难以认定；证据2，通话相对方曹姓师傅的身份难以认定，对该通话录音内容的真实性难以确认；证据3，对通知函发送的真实性予以确认，但涉案合同是否解除系本案争议的焦点，将在下文中予以阐述。对胜城公司提交的证据，对于2018年8月9日的《整改通知》，胜城公司没有提供证据证明该通知已送达陈志高，对该份通知的真实性难以认定，对于2019年3月30日的《整改通知》认可收到，对其真实性予以确认，但能否达到胜城公司的证明目的将在下文中阐述。 经审查，二审另查明，2018年3月27日，金华市尚德物业管理有限公司出具装修水电押金收款收据金额为2000元，2019年5月27日、6月18日，陈志高以胜城公司违约为由向其发送通知函，明确其不再支付2019年6月15日之后的租金并告知已向法院提起诉讼要求解除租赁合同。2019年3月30日，金华市尚德物业管理有限公司向大润发生活超市发出整改通知，认为其私自安装自动扶梯，危及人防设施安全，要求其恢复原样，否则后果自行承担。2018年1月18日，陈志高向徐国平转账支付的405000元中包括30000元保证金。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.涉案租赁合同应以哪一份为准；2.胜城公司是否存在违约行为，陈志高是否有权解除合同；3.一审认定的陈志高的损失数额是否正确；4.保证金的退还条件是否成就。 关于争议焦点1。本案中存在着陈志高与胜城公司、陈志高与徐国平于同一天签订的租赁合同，徐国平与胜城公司之间签订的租赁合同。胜城公司主张其与陈志高之间的租赁合同早已作废，双方之间不存在租赁合同关系。本院注意到涉案租赁合同中所涉商铺系胜城公司所有，第一次支付的保证金按照陈志高与胜城公司签订的合同约定亦支付给胜城公司，工商登记备案的合同亦是与胜城公司签订，且陈志高与胜城公司及陈志高与徐国平签订的合同中均明确约定“合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市”（合同12.3项），但徐国平与胜城公司签订的合同中并没有该项约定，而该项约定对陈志高而言系至关重要的条款，如涉案合同以陈志高与徐国平之间签订的协议为准，在徐国平与胜城公司签订的合同中没有上述条款约定的情况下，则难以保证陈志高与徐国平之间关于合同第12.3项约定的履行，这显然不符陈志高签订合同的本意，也不符常理。此外，徐国平在庭审中也承认其与胜城公司签订合同是为了保证与陈志高签订合同的履行，可见其与胜城公司并无签订租赁合同的真实意思表示，且徐国平与胜城公司之间签订的合同是否实际履行，徐国平是否支付了合同中约定的款项，难以确认，陈志高与徐国平签订合同的基础是否存在亦难以确认。虽然陈志高出具的承诺书中载明“以陈志高与徐国平于2017年12月10日签订的合同为准”，但徐国平本身系胜城公司的法定代表人，且代表胜城公司在陈志高与胜城公司签订的合同上签字，该份承诺书亦签在陈志高与胜城公司备案合同的背面，故不能排除该处所指的徐国平即指代胜城公司，且一审作出应以陈志高与胜城公司签订的合同为准的判决后，徐国平对此未提出上诉。综合上述分析，本案涉案合同应以陈志高与胜城公司之间签订的合同为准。 关于争议焦点2。陈志高主张解除合同的依据是其与胜城公司签订的租赁合同中约定“合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市”，胜城公司违反了该约定，导致其不能实现合同目的，故据此主张解除合同。双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应遵照履行。在陈志高与胜城签订合同之后，2018年10月15日，胜城公司将商业楼102-105商铺租给詹伟美经营超市，2018年11月30日，徐国平儿子徐泽民又将胜城公司售楼部租赁给谭雪峰经营超市，该超市建筑面积为2000平方米，胜城公司辩称徐泽民租赁的售楼部非胜城公司所有，属于胡塘镇村民委会，其租赁行为与胜城公司无关，但徐泽民系徐国平之子，其与谭雪峰签订的合同名称为《胜城·东塘湖畔花园售楼部租赁合同》，出租的房屋系胜城公司的售楼部，胜城公司认为徐泽民出租售楼部的行为与其无关的辩称，与事实不符，其抗辩意见不能成立。从陈志高签订合同的目的看，其系租赁商铺经营超市，基于其租赁的商铺位置本身较偏，为保证其经营故而在合同中约定甲方即胜城公司不得将其他商铺租赁给第三方经营超市，现胜城公司将两处房屋租赁给他人经营超市，且其中一家属大型超市，与陈志高经营的超市位置相近，两者之间形成了明显的竞争关系，分流了其客源，影响了陈志高签订合同目的的实现，胜城公司已构成违约，陈志高依照合同约定有权要求解除合同，且从实际情况看，陈志高已停止超市经营，合同已无继续履行之可能，故陈志高请求解除合同的诉请，应予支持。 关于争议焦点3。一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，结合评估报告，认定胜城公司赔偿陈志高剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币899267元，并无不当。关于陈志高所主张的液晶电视、货梯、扶梯、中央空调及其他设备用具的残值损失应予赔偿的主张，二审中，法院也到现场进行了实地勘察，上述设施及设备用具具有可移动性，不属于已形成附合的装饰装修物，故陈志高的该项主张，无事实及法律依据，不予支持。关于胜城公司主张陈志高未经其同意即进行装修的主张，经查，陈志高与胜城公司2017年12月10日签订合同，约定了6个月装修期，2018年6月15日，陈志高超市开业，而2019年3月30日陈志高才收到胜城公司发送的整改通知，此时已距开业经过了9个月的时间，而在此期间内胜城公司未提供证据证明陈志高存在未经允许私自装修的行为，故胜城公司的该项主张，无事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点4。涉案租赁合同约定，陈志高撤场并结清各项费用后才退还保证金，现无证据证明上述退还保证金的条件已成就，如水电费，庭审中陈志高确认水费并未结算，故陈志高的该项诉请，无事实依据，本院难以支持。 综上，上诉人陈志高、胜城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12793元，由上诉人陈志高、金华胜城房地产开发有限公司各负担6396.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕 强 审 判 员  赵 娟 审 判 员  覃仕辉 二〇二〇年六月二十二日 代书记员  蒋 丹