广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2613号原告（反诉被告）：王华茂，男，1973年1月7日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县，委托诉讼代理人：陈晓云，广东理奥律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯妹，女，1975年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：王海森，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菁，广东诺臣律师事务所实习人员。原告（反诉被告）王华茂与被告（反诉原告）冯妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，被告于2020年3月4日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王华茂的委托诉讼代理人陈晓云，被告冯妹及其委托诉讼代理人王海森、黄菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华茂向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的租赁合同自2019年5月9日解除；2、被告返还押金2万元及资金占用费（以2万元为本金，从2019年5月10日起至应实际支付之日止，以年息6%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月5日，第三人邹盼将白云区石潭路130号201-202房，阳光公寓（13个小房子设备，6台空调、12台电视、床19张、床上用品、洗衣机一台、电脑一台、冰箱一台），转让给原告，转让款104000元，双方签订《转让协议》，同日邹盼将与被告签订的《房屋租赁合同》的权利义务转让给原告，并将20000元押金权利转让原告，原告与被告签订《房屋租赁合同》。2019年5月9日，原告接手公寓后一个月，派出所将公寓查封，告知：不可经营，已告知前经营者及房东。2019年5月19日，原告告知被告，因租赁物被查封，不能实现租赁合同目的，要求解除返还押金并于2019年5月20日交接房屋。2019年5月20日，原告到租赁物处，被告将租赁物换锁，并警告原告进去就报警，被迫无奈，原告于2019年5月19日向法院起诉，2019年11月7日法院作出（2019）粤0111民初21406号认定原告与第三人签订《转让协议》无效，并告知原告押金另诉。综上所述，因派出所的查封，公寓无法继续经营，在《租赁合同》目的无法实现，合同解除，依法向法院提起诉讼。被告冯妹辩称，一、案涉合同已经解除，原告诉讼请求应不予支持。首先，我享有法定解除权，租赁合同第2条明确约定：“乙方所租房仅为居住使用，不得进行违法活动。”原告却将租赁房屋用于公寓经营而被公安机关查封，被告行使解除权的法定及约定条件成就，可依法解除该租赁合同。2019年5月20日，我向原告发出解除租赁合同的通知，原告已经收悉，租赁合同已于原告确认收悉时解除。其次，原告收到解除通知后，并未及时提出异议，而是在本案起诉时要求解除合同，已超过异议期间，应不予支持。二、原告诉请返还的押金性质上属惩罚性违约金，在原告已违约的情形下，押金不予返还符合双方合同约定。原告不按合同约定使用房屋，导致涉案租赁房屋被查封，无法继续使用，原告拖欠房租，经被告催告仍不交纳，已构成违约，根据合同约定，押金应作为违约金支付给被告。三、由于原告的非法经营行为导致房屋被查封、同时拖欠租金，被告不得已解除租赁合同，其后，原告一直怠于腾空房屋，被告无法将房屋出租，导致损失。原告若想开展经营，应知悉相应法律规定，在租赁合同明确约定用途为“居住”的前提下甚至与邹盼一起将房屋装修改造为公寓，开展商业经营，直至房屋被查封，被告才知情，此为原告自身过错所致，与被告无关，原告起诉状以涉案房屋无法经营为由来认定房屋租赁合同目的无法实现而解除于法无据，且与事实不符。在房屋被查封时，被告不在广州，答复原告2日后返回处理，被告返回广州后，反复催促原告交接房屋，履行腾房义务，但原告至今未予履行，导致被告无法另行出租房屋，导致损失。针对原告所述被告将房屋上锁，导致其无法进入，与事实不符，原告与被告均持有房屋大门钥匙，原告可以进入，若进入有问题，也可联系被告处理，被告依法提出反诉，要求支付从合同解除至今的占有使用费、拖欠物业费等费用，以及因此产生的逾期付款利息。即便原告腾空房屋，从腾房之日到案涉房屋能再次出租，与新的承租人签订租赁合同也需要数月之久，被告还需支付相应的交易成本，此为原告违约导致合同解除所致，原告应予赔偿。被告冯妹向本院提出反诉称，1、被告没收原告承继的租房押金20000元归被告所有；2、原告向被告支付自2019年5月20日起至涉案房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费（参照租赁合同约定的每月4500元的标准计算）；3、原告向被告支付拖欠的物业管理费、垃圾费、水电费2799.8元；4、原告向被告支付第二、三项反诉请求的逾期付款利息（利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月20日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止的利息）；5、本案诉讼费由原告承担；6、原告腾空涉案房屋交回给被告。事实与理由：2019年3月4日，被告与第三人邹盼签订《房屋租赁合同》，约定被告将石潭路130号-1、201、202房租给第三人邹盼使用。合同签订后，被告收取了邹盼2019年3月4日至2019年5月20日的租金和押金2万元，将房屋交付邹盼使用，并向出租房屋管理部门办理相关备案手续。2019年4月5日，邹盼以家里有事为由，不能继续承租房屋，将承租房屋全部转让给原告，原告受让邹盼《房屋租赁合同》中的全部权利义务，被告同意并与原告重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定：所租房仅为居住使用，不得进行违法活动，否则后果自负；租期5年，自2019年3月4日至2024年3月3日，租金每月4500元；收取押金2万元；租金缴付方式是2个月一交，必须在到期当月15日支付下一期的租金；逾期5天不缴纳租金，视为承租方放弃租赁合同，被告有权解除合同，收回房屋，押金不退；承租方承担租赁期所产生的水费、电费、物业管理费、垃圾费和出租屋的所有费用；承租方租赁期要按当地的法律法规办理好相关的手续。合同签订后，被告依约将租赁房屋正常交付给原告居住使用，后原告在被告不知情的情况下，擅自将涉案房屋用“阳光公寓”名义对外以日租、钟点房的形式进行经营，导致涉案房屋于2019年5月9日被广州市公安局白云分局石井派出所以未办理阳光公寓的经营证照、违法以日租房、钟点房进行经营为由查封，造成了不良影响。2019年5月17日，被告通过微信聊天通知原告于2019年5月20日前履行缴纳租金的合同义务，否则双方租赁合同终止，押金不退。但原告收到通知后仍一直未缴纳租金。之后被告多次通知原告腾空租赁房屋内物品，恢复原状交还。但原告一直拖延没有清空物品腾房，导致原告的物品一直存放于租赁房屋至今，被告无法另行出租，造成了租金、物业管理费、卫生费等多方面损失。原告王华茂对冯妹的反诉辩称，第一项诉请应予以驳回，本案是由于租赁房屋于2019年5月9日被公安机关查封，致使合同无法继续履行，被告隐瞒和故意欺骗导致合同无法继续履行，涉案的警官在查封时明确告知且之前已经警告被告涉案房屋是不可以作为日租房，被告并未将相关事实如实告知原告，前一手转让合同中第三人邹盼装修房屋的格局和布局、装饰物都是经营日租房，被告不可能不知道，且在被告与原告的聊天记录中被告一直都是清楚原告需要进行日租房的。第二、三项诉请，原告不存在占用房屋的情形，房屋于2019年5月9日被查封之后，于2019年5月19日被解封，2019年5月21日被告已将涉案房屋换锁并警告要求原告不得进入房屋，不得动弹租赁物内的任何物品，至此原告未再进入该涉案房屋，所以关于占用费及物业管理费、垃圾费、水电费均与原告无关。第四项诉请利息没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。第六项诉请另案已确认邹盼与原告之间转让协议无效，涉案物品不再属于原告，与原告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的民事判决书、租赁合同、收据、微信记录、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，邹盼与被告冯妹签订房屋租赁合同，邹盼承租石潭路130号—1、201、202房，合同签订后，被告收取邹盼2019年3月4日至2019年5月20日租金9000元和押金20000元（押金收据注明合同期满退还）。承租后邹盼将涉案房屋（间隔成13个小房间）装修成公寓，以阳光公寓名义对外，并在网上发布转让阳光公寓的信息，原告在网上看到信息后联系邹盼。2019年4月5日，原告（乙方）与邹盼（甲方）签订《转让协议》，约定甲方转让白云区石潭路130号201-202房，阳光公寓（13个小房间设备，六台空调、12台电视、床19张、床上用品、洗衣机一台、电脑一台、冰箱一台），转让共计104000元。注：阳光公寓甲方从2019年4月6日前所有债务与乙方无关。4月6日，原告通过转账向邹盼支付转让费102000元，被告在协议下方注明“转让费已收102000元”，原告与邹盼确认转让协议中的104000元包括2万元押金。2019年4月5日，邹盼将承租房屋转让给原告，原告（乙方）与被告（甲方）重新签订《房租租赁合同》（签约时间仍为2019年3月4日），甲方同意把石潭路130号-1、201房、202房出租给乙方使用，乙方所租房仅为居住使用，不得进行违法活动，否则后果自负；租期：5年，自2019年3月4日至2024年3月3日，租金每月4500元；甲方收取乙方押金2万元，合同期满后，乙方缴清所有的水电费和其它费用，押金退回，租金缴付方式是2个月一交，乙方必须在每期月15日，支付下一期的租金，逾期5天不缴纳租金，视为乙方放弃租赁合同，甲方有权解除合同，收回房屋，押金不退；乙方承担租赁期所产生的水费、电费、物业管理费、垃圾费和出租屋的所有费用，并按时缴纳，逾期缴纳的后果自负；双方对水电表读数进行登记，合同注明水、电费单价，管理费、卫生费出租屋每月200元/月。原告经营阳光公寓后，2019年5月9日,公寓被广州市公安局白云分局石井派出所查封，2019年5月17日解封。原告主张5月21日被被告换锁，导致无法进入，被告对此不予确认。2019年5月21日，原告起诉邹盼要求返还转让款102000元及资金占用费。我院于2019年11月7日作出（2019）粤0111民初21406号民事判决书，认定邹盼与原告2019年4月5日签订的转让协议，转让标的为阳光公寓，邹盼未办理阳光公寓的工商登记，阳光公寓不具对外经营条件，后公寓因违法经营被公安部门查封，故双方签订的转让阳光公寓的协议，因阳光公寓不具经营条件，该协议应认定为无效。协议无效，双方因协议取得财产应予以返还，原告要求返还转让费102000元，其中20000元为押金，原告与房东签订租赁合同对该押金进行约定，故应另行主张退还。判令自本判决生效之日三日内，邹盼返还王华茂转让费80633元，原告王华茂将2019年4月5日转让协议载明的物品退还被告邹盼。邹盼不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终3625号民事判决书，驳回上诉，维持一审判决。被告出具收据证实2019年5月201、202房水费125元，201、202房电费274.8元，此后没有产生水电费，另要求支付2019年3月4日至2020年3月4日，12个月每月200元的物业管理费、卫生费合计2400元。原告对5月水电费表示没有异议，对物业费和卫生费表示因2019年5月21日被换锁没有使用涉案场地，故不同意支付。原告出具双方的微信记录，2019年4月6日开始，被告通知原告刚刚接手做，刚开始一定要低调，不要太张扬，可以在网上进行推广，如58同城，大众点评，美团上订房优惠活动，开始多搞点特价房优惠。5月9日，被告通知派出所民警打电话说租客没有登记证件，不可以做日租房，要把日租客资料拿去出租管理中心登记租客资料，不按规定登记证件，是要被查封的。5月17日，原告通知被告上午封条已解，希望帮办日租手续，被告表示现在严查，以后不能做日租房，只能做长租公寓，并且要登记好，把所有人员证件报张村出租屋管理中心，如果发现再做日租房，要拘留并查封。被告向原告催交房租，原告要求被告配合去办，不办不交。5月19日，被告要求原告20号前缴纳租金，如不缴纳合同被终止，押金不退，要求尽快缴纳，5月21日，原告答复因公寓被查封，派出所说之前就已经被取缔，并告知不可经营，签合同时被告与邹盼隐瞒欺骗，未告知相关情况，被查封后，才说不能经营，致使合同目的无法实现，从现在开始截止至能正常经营止，暂停交房租。5月22日，原告通知被告明日交接房屋，逾期收房，与原告无关，被告表示在外地，不在广州，对原告所说交接是什么东西，要求说清楚明白，5月22日，原告问被告换锁怎么不通知，原告还有很多物品拿走，被告表示不在广州，过二天吧，后告知原告没有经过被告同意，如果原告私自进去，会报警处理，现不在广州，过二天回来通知原告。此后双方没有再联系，直至2020年2月8日，被告向原告发信息，告知于2019年5月20日前未及时交付租金，构成违约，按约定解除合同，其后，经多方面通知交接房屋，原告以正与他人进行诉讼为由拒绝交接，导致无法另行出租，通知两天内进行房屋交接，迁移物质，否则当废物处理。原告表示在老家，因疫情影响，现来不了广州。被告确认2019年2月8日前打原告电话都不接听，原告也表示打被告电话不接听。2020年3月5日庭审中，原告代理人同意办理交接，但需要原告办理，2020年4月27日，原告搬空场地，被告予以确认。本院认为，原告与被告签订的租赁合同，约定被告承租涉案房屋作为居住使用，双方租赁合同关系成立，合同无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。原告主张2019年5月9日因公安机关查封导致合同目的无法实际，合同解除，无证据证实当时已发出解除通知，被告对合同解除表示无异议，对原告解除合同的诉请本院予以支持。被告反诉要求原告腾空交还房屋，因原告已于2020年4月27日搬离，故该请求本院不予支持。原告要求返还押金2万元，合同虽明确约定涉案房屋作为居住使用，但根据双方微信记录显示被告清楚原告经营公寓，对此并未加以阻止并给予建议，现因无法经营导致合同目的无法实现，双方对此均有责任，原告要求退还押金合理，本院予以支持，利息自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止，被告反诉要求没收押金，本院不予支持。被告要求原告支付自2019年5月20日至实际腾空之日止的房屋占有使用费，原告主张被告私自换锁导致无法使用涉案房屋，并提供微信记录予以证实，被告不予确认，结合微信中被告明确告知如果原告私自进去将报警处理的记录及此后至2020年2月8日期间并未通知原告办理交接，本院对该期间原告无法正常使用涉案场地予以确认，被告主张该期间的房屋占有使用费，本院不予支持。2020年2月8日，被告告知原告因未及时交付租金，构成违约解除合同，要求两天内交接房屋，原告表示在老家来不了广州，故直至4月27日才交还涉案房屋，因原告未实际使用，但接到被告通知后未办理交还手续，该期间房屋使用费本院酌定按合同约定租金的一半计算，计算为4500元×（2+19÷30）÷2=5925元，被告反诉要求自2019年5月20日起计算利息，缺乏事实依据，本院不予支持，利息应自被告主张权利即反诉之日起计算。被告反诉要求支付2018年5月的水电费399.8元，原告对此无异议，本院予以支持。被告反诉要求支付2019年3月4日起的一年的物业管理费和卫生费2400元，原告自2019年4月5日使用租赁涉案房屋，自此开始计算物业管理费和卫生费至2019年5月21日，计算为200元×(1+16÷31)=303.23元，自2020年2月8日计算至4月27日的物业管理费和卫生费计算为200元×(2+19÷30)=526.66元，计算一半为263.33元，以上合计566.56元，被告反诉超出部分，本院不予支持，被告反诉要求自2019年5月20日起计算物业管理费及卫生费、水电费的利息，无证据证实已向原告催收上述费用，该请求本院不予支持，利息自被告主张权利即反诉之日起计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王华茂与冯妹签订的《房租租赁合同》予以解除；二、自本判决生效之日三日内，冯妹返还王华茂押金20000元及利息（自2020年1月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际返还之日止）；三、自本判决生效之日三日内，王华茂给付冯妹2020年2月8日至4月27日的房屋使用费5925元及利息（自2020年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际返还之日止）；四、自本判决生效之日三日内，王华茂给付冯妹水电费399.8元及利息（自2020年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际返还之日止）；五、自本判决生效之日三日内，王华茂给付冯妹物业管理费、卫生费566.56元及利息（自2020年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际返还之日止）；六、驳回王华茂的其他诉讼请求；七、驳回冯妹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由冯妹负担并于本判决生效之日三日内向本院缴纳。反诉受理费717.5元，由冯妹负担641元，王华茂负担76.5元并于本判决生效之日三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陶向军人民陪审员  庄舜琴人民陪审员  刘桂乾二〇二〇年七月七日书 记 员  郑萍军