浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1976号 上诉人（原审被告、反诉原告）：慈溪市三联物业服务有限公司。住所地：浙江省慈溪市浒山街道三北西大街南侧、青少年宫西侧室。 法定代表人：戎美芳，该公司总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高彬，男，1989年3月9日出生，汉族，住山东省汶上县。 原审被告：沈波，男，1972年1月30日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 上诉人慈溪市三联物业服务有限公司（以下简称慈溪三联物业）因与被上诉人高彬、原审被告沈波确认合同无效纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2019）浙0282民初8486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 慈溪三联物业上诉请求：请求撤销（2019）浙0282民初8486号民事判决，依法改判驳回高彬的一审本诉请求，支持慈溪三联物业的一审反诉请求；本案一审、二审诉讼费由高彬承担。事实和理由：一、一审判决认定，高彬占有使用涉案房屋的期限最晚为2019年7月15日，并于当日将涉案房屋交还给慈溪三联物业。一审判决对该事实认定有误。首先，高彬自2017年10月起至今一直占有、使用涉案房屋，其以要求退房租和赔偿损失为条件一直将涉案房屋大门处于上锁状态，并未将涉案房屋交还给慈溪三联物业。一审认为高彬于2019年5月已将涉案房屋转租予案外人陈龙，案外人陈龙也准备装修，认定高彬已不再使用涉案房屋，但是高彬是在未通知慈溪三联物业也未取得慈溪三联物业同意的情况下擅自将涉案房屋转租予第三人。也就是说，在这种情况下，高彬仍属于占有使用涉案房屋。一审法院认为，案外人陈龙应该在签订《退装修费》时，即2019年7月3日左右搬离了涉案房屋，但不论案外人是否搬离涉案房屋，与涉案房屋是否交还慈溪三联物业无关，因为至今高彬仍将涉案房屋上锁，并要求慈溪三联物业返还全部房屋租金、押金和赔偿损失。一审认为在2019年7月15日，解除合同通知书邮寄给慈溪三联物业，可认定高彬最晚占有使用涉案房屋的期限在2019年7月15日。但事实上，慈溪三联物业至今也没有收到该通知书，根据高彬在一审中提交的解除合同通知书和快递面单，无法确定慈溪三联物业收到过这份通知书。一审认定事实无确定充分的证据。而且退一步说，即使慈溪三联物业收到过该通知书，也不能认定涉案房屋已交还慈溪三联物业。因为该通知书是高彬一方所写，只能代表高彬一方的意思表示，慈溪三联物业也未作出任何回复。本案是确认合同无效之诉，高彬占有、使用涉案房屋期间，按照相关法律规定，理应按照租赁合同约定的房屋租金标准支付房屋占有、使用费。因此，一审认定高彬最晚占有使用涉案房屋的期限在2019年7月15日及高彬最迟应于当日将涉案房屋交还慈溪三联物业，这是明显错误的。高彬应该继续支付2019年10月1日起的房屋占有使用费，并即时交还涉案房屋；二、一审认为慈溪三联物业要求高彬赔偿损失30000元无事实和法律依据，并支持高彬退还押金5000元的诉求，是错误的。首先，在一审中，慈溪三联物业对高彬提出的涉案房屋存在破洞等情况是认可的。其次，在本案的房屋租赁合同中明确约定，高彬损坏涉案房屋的，应该承担赔偿责任。高彬对此是认可的，高彬当时也未提出过涉案房屋存在破损的情况。据此可以推定，在当时将涉案房屋交付高彬时，涉案房屋是完好的；三、高彬自认涉案房屋转租给案外人陈龙，陈龙接手后对涉案房屋进行了装修，并要求慈溪三联物业承担装修费损失。转租是未通知过慈溪三联物业，也未经过慈溪三联物业同意的，据此可以确定，案外人或者高彬损坏了涉案房屋；四、一审要求慈溪三联物业提供证据证明涉案房屋交付高彬时的状态，这是不符合常理的。没有哪一个房屋租赁方会保存证据证明当时交付房屋时的完好状况。综上，可以确定慈溪三联物业将涉案房屋交付高彬时是完好的，现在高彬认可房屋有破洞等破损的情况，慈溪三联物业在一审时也提交了房屋破损的照片和有维修资质的单位出具的维修评估单可以确定，涉案房屋内的破损是由高彬或高彬擅自转租他人时造成，高彬应赔偿慈溪三联物业损失30000元。且作为保证房屋不受损的押金5000元也不应予以返还。 高彬辩称，涉案房屋是违法建筑，因此涉案合同是无效的。对于该房屋的性质，高彬当时不清楚。关于涉案房屋内墙角砖掉的问题，其实只有10厘米，并不是如照片显示这么大。房顶破坏其实是一个灯孔，因此房屋破坏其实是不存在的。 高彬一审诉讼请求（变更后）：确认高彬与慈溪三联物业于2017年10月1日签订的《店面租赁合同》无效；2.慈溪三联物业、沈波返还高彬房屋租金73500元、押金5000元、装修赔偿款10000元，合计88500元；3.本案诉讼费由慈溪三联物业、沈波承担。 慈溪三联物业反诉请求：1.高彬赔偿慈溪三联物业损失30000元；2.高彬支付自2019年10月1日起至2020年3月30日止的房屋租金18750元；3.诉讼费由高彬承担。在审理过程中，慈溪三联物业变更反诉请求为：1.高彬赔偿慈溪三联物业损失30000元；2.高彬即时交付涉案房屋；3.高彬支付慈溪三联物业自2019年10月1日起至交付涉案房屋日止的房屋占有使用费；4.诉讼费由高彬承担。 一审法院认定事实如下：高彬与慈溪三联物业于2017年10月1日签订《店面租赁合同》一份，约定:慈溪三联物业将位于新东方大厦西面的60平方米的店面一间出租给高彬经营使用，租期为3年，从2017年10月1日起到2020年9月30日止，租期从慈溪三联物业交付店面给高彬进场装修之日起计；月租金为3000元，每6个月支付一次，提前半个月支付，每一年费用36000元，从第二年起每年37500元；高彬付款后，慈溪三联物业出具收据并交钥匙给高彬使用，如高彬不按时付款，慈溪三联物业有权终止合同；高彬预交5000元作为保证金，合同终止时，如果没有发生物品损坏，押金退还，租赁期间，物业费按每月每平方2.60元计算，即1872元/年等。上述协议签订后，高彬支付给慈溪三联物业押金5000元及至2019年9月30日的房屋租金、物业费等费用，慈溪三联物业于2017年10月1日交付案涉房屋给高彬。期间，因高彬经营需要办理营业执照，多次与慈溪三联物业沟通要求其协助，但因案涉房屋系未经审批而建造，高彬无法办理营业执照。2019年5月26日，高彬将案涉房屋转租给案外人陈龙，并签订了《转让合同》1份。同年6月11日，高彬与沈波商量办理营业执照事宜。但因案涉房屋经营无法办理相关证照，故案外人陈龙要求解除转租协议，高彬为此于2019年7月3日与案外人陈龙签订了《退装修费》一份，约定高彬退还转租费用30000元，并赔偿案外人陈龙的装修费10000元等。同年7月12日，高彬制作《解除合同通知书》一份，载明：“慈溪市三联物业服务有限公司：本人因经营需要，与贵司于2017年10月1日签订《店面租赁合同》一份，约定由本人承租位于慈溪市新东方大厦西面约60平方米的店面一间，租期为2017年10月1日至2020年9月30日。本人交付了押金5000元，并支付完毕至2019年9月30日止的所有租金。因该合同项下的承租房屋系消防通道，致使本人无法办理工商营业执照。为此，本人多次向贵司交涉，贵司一直答应会办妥相关证照，但事实上至今未果。最终导致本人无法正常营业，给本人造成巨大经济损失。现本人提出解除与贵司签订的上述《店面租赁合同》，请贵司派人及时与本人办理相关的交接手续，并与本人处理返还押金、退还租金并赔偿相应损失的后续工作。特此告知，请审慎对待，以避免不必要的法律纷争。谢谢！”同年7月15日，高彬通过EMS快递将该《解除合同通知书》邮寄给慈溪三联物业，慈溪三联物业于次日签收。 一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、高彬与慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》是否为无效合同；二、高彬占有使用案涉房屋的期限；三、高彬是否应赔偿慈溪三联物业所称的案涉房屋损失；四、慈溪三联物业、沈波是否应退还高彬已支付的房屋租金、押金及赔偿案外人陈龙的装修款。 关于第一个争议焦点，慈溪三联物业未向法院提交案涉房屋的有关所有权证或者相关审批文件，亦认可案涉房屋系未经有关部门审批而自行建造的，由此，高彬与慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》应属无效。 关于第二个争议焦点，虽然慈溪三联物业否认高彬已将案涉房屋交付，但从高彬提交的证据以及庭审陈述来看，可以高度盖然地认定高彬已交还案涉房屋及期限。首先，高彬已经在2019年5月份将案涉房屋转租给案外人陈龙，案外人陈龙亦准备重新装修，那么可以看出高彬在2019年5月已经案涉房屋交付给案外人陈龙，高彬本人已不再使用案涉房屋；其次，因案涉房屋无法办理营业执照，同年7月3日高彬解除与案外人陈龙签订的《转让合同》并赔偿案外人的相应损失，由此可见，案外人陈龙应该在签订《退装修费》即2019年7月3日左右搬离了案涉房屋；最后，高彬在2019年7月15日将《解除合同通知书》邮寄至慈溪三联物业，加之慈溪三联物业本系该处物业的物业服务公司，由此，根据一般经验及上述情况，可以高度盖然地认定高彬占有使用案涉房屋的期限最晚应为2019年7月15日以及高彬最迟应于当日将案涉房屋交还给慈溪三联物业。至于慈溪三联物业要求高彬继续支付自2019年10月1日起的占有使用费、返还案涉房屋的反诉主张，无事实和法律依据，该院不予支持。关于慈溪三联物业称其未收到《解除合同通知书》的问题，因高彬按照慈溪三联物业的注册地邮寄了该份通知书，且EMS快递显示已经签收，应视为慈溪三联物业已经签收该通知书。 关于第三个争议焦点，虽然高彬认可慈溪三联物业所提出的房屋现状确存在破洞等情况，但高彬否认由其造成，并陈述该情况在承租房屋时已经存在，并作明确说明，慈溪三联物业亦无证据证明案涉房屋交付高彬时的状况以及损失的具体金额，故对慈溪三联物业要求高彬赔偿损失30000元的诉讼主张，无事实和法律依据，该院不予支持。 关于第四个争议焦点，虽然高彬与慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》无效，但因高彬实际占有使用案涉房屋，理应扣除高彬在占有使用案涉房屋期间的占有使用费，现高彬已支付慈溪三联物业房屋租金至2019年9月30日，故慈溪三联物业应对高彬未实际占有使用的期限即2019年7月16日起至2019年9月30日的“房屋租金”以及其他费用予以退还。因慈溪三联物业所提交的证据不足以证明高彬造成了其房屋损失，故高彬支付给慈溪三联物业的押金5000元应退还高彬。至于高彬主张其赔偿给案外人陈龙的10000元要求慈溪三联物业、沈波承担的问题，虽然高彬就转租事宜与沈波沟通，但高彬并无证据证明案涉房屋为沈波建造，亦无证据证明沈波代表慈溪三联物业以及高彬转租征得慈溪三联物业的同意，故该项损失要求慈溪三联物业、沈波承担，无事实和法律依据，该院不予支持。因案涉房屋系由高彬与慈溪三联物业签订《店面租赁合同》，沈波并非该合同相对方，故高彬要求沈波对上述租金、押金的返还义务承担共同责任，无事实和法律依据，该院不予支持。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，高彬、慈溪三联物业一致认可案涉房屋系未经相关部门审批而建造，故高彬与慈溪三联物业签订的《店面租赁合同》应为无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，但因高彬实际占有使用案涉房屋至2019年7月15日，应参照上述《店面租赁合同》约定的占有使用费和其他费用予以扣除，故慈溪三联物业应返还高彬已支付的自2019年7月16日起至2019年9月30日止的房屋占有使用费和物业费即8202.50元[37500元÷12个月×2.5个月+1872元÷12个月×2.5个月]以及押金5000元，合计13202.50元。而高彬主张慈溪三联物业返还期已支付的其余房租，因高彬已经占有使用案涉房屋，故高彬要求返还该部分租金无事实和法律依据，该院不予支持。至于慈溪三联物业所提出的反诉请求，因无事实和法律依据，该院均不予支持。沈波经合法传唤未到庭，该院依法缺席审判。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认高彬与慈溪市三联物业服务有限公司于2017年10月1日签订的《店面租赁合同》无效；二、慈溪市三联物业服务有限公司于判决生效之日起七日内返还高彬13202.50元；三、驳回高彬的其余诉讼请求；四、驳回慈溪市三联物业服务有限公司的反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2013元，由高彬承担1713元，由慈溪市三联物业服务有限公司承担300元；反诉案件受理费509元（已减半收取），由慈溪市三联物业服务有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，关于高彬腾退涉案房屋的时间，现慈溪三联物业认为一审法院对此认定有误，并主张高彬至今仍占有使用涉案房屋，对于上述诉称，一审法院综合考虑高彬与案外人陈龙签订《退装修费》的时间、《解除合同通知书》的签收结果以及涉案房屋的物业服务公司即为慈溪三联物业等因素，高度盖然地认定高彬最晚应于2019年7月15日将涉案房屋交还予慈溪三联物业，应属妥当。至于慈溪三联物业针对涉案房屋所存在的破洞等情况要求高彬赔偿30000元损失的诉请，因慈溪三联物业并无充分的证据证明上述情形系高彬造成的以及具体的损失金额，故慈溪三联物业之该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人慈溪市三联物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费809元，由上诉人慈溪市三联物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年七月十四日 书记员 陆 琼