湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初666号原告：刘春霞。委托诉讼代理人：吴永胜，湖北泰元律师事务所律师。特别授权代理。被告：通城县通三通幸福里房地产有限公司，住所地通城县隽水镇铁柱工业园92号（新凯公司院内）。统一社会信用代码91421222MA4904WG8H。法定代表人：林永菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。一般授权代理。原告刘春霞与被告通城县通三通幸福里房地产有限公司（以下简称幸福里房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春霞的委托诉讼代理人吴永胜、被告幸福里房地产公司的委托诉讼代理人余隆盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春霞向本院提出诉讼请求：1、判决幸福里房地产公司立即将水、电、煤气接通到刘春霞购买的房屋；2、判决幸福里房地产公司支付合同违约金20146元。诉讼过程中，刘春霞增加诉讼请求金额为：从2019年11月29日起按日支付房价款万分之三的违约金至水、电达到使用条件之日止。事实和理由：2018年刘春霞与幸福里房地产公司签订商品房买卖合同，分别以239985元的价格向幸福里房地产公司购买了两套商品房，共计房款479970元。合同第八条约定幸福里房地产公司应于2019年11月28日前交房，合同第十四条约定水、电、路同时达到使用条件并结合第九条约定了相应的违约责任。合同签订后，刘春霞依约向幸福里房地产公司付清了购房款，幸福里房地产公司也在2019年11月28日之前向刘春霞送达了交房通知。刘春霞按照幸福里房地产公司的要求办理了相关手续后，拿到了房门钥匙，可是前去装修房屋时，发现水、电没有到户，导致不能正常装修。综上，幸福里房地产公司履约不全面，造成了刘春霞装修、入住困难；幸福里房地产公司应当完全履行合同并依约承担违约责任。幸福里房地产公司辩称，一、幸福里房地产公司在交房前已经接通了临时水电，物业随时提供接通装修用临时水电的服务，并未影响业主装修，应根据实际情况对违约金进行调整；至于通气不在商品房买卖合同约定的范围之内。二、2019年7月16日，S362通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程正式开标，该路段施工的工期为两个月，在这两个月的时间内，幸福里房地产公司开发的幸福里小区路段全封闭，导致该小区水电施工停工两个月，因此，幸福里房地产公司的交房日期应顺延两个月。当交房日期从2019年11月28日顺延至2020年1月28日时，新冠××疫情已经暴发，因疫情防控影响停工至少三个月，属于不可抗力造成的拖延水电安装工期，因此，在2020年4月28日前的时间段内，应全部免除幸福里房地产公司的违约责任。三、幸福里房地产公司已对所有业主作出了合理补偿，在交房后对每一位业主均免收了半年的物业服务费，而且在水电挂表之前，为每位业主免费提供水电，包括装修期间的全部水电也是免费提供。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月27日刘春霞与幸福里房地产公司签订两份商品房买卖合同(系采用GF-2014-0171示范合同文本)，分别购买了由幸福里房地产公司开发建设的通城县隽水镇旭红路278号幸福里小区第1幢1单元1804号、1805号的商品房各一套（建筑层数地上20层，地下1层）。每份合同中涉及本案争议事实的主要条款如下：第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为通城县房地产管理局，商品房预售许可证号为隽房预字（2018）008号。第三条第四款、该商品房合同约定建筑面积共73.27平方米。第四条第一项、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3274.98元，总金额239985元。第八条、出卖人应当在2019年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇地区性、强传播性疾病，应政府相关部门要求予以停工，可据实予以延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比例应不小于第1项中的比率）的违约金。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水：交房日期前完成；2、供电：交房日期前完成。3、道路：交房日期前完成。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按本合同第九条约定处理。合同附件三（住宅）装饰、设备标准第10项其他中约定：水：入户，每户设一个给水点（分支自理）；电：强、弱电到进户入口（分线自理）；煤气管道：入户。合同签订后，刘春霞按合同约定付清了两套商品房的购房款479970元，幸福里房地产公司也按合同约定交付了所购商品房并代为收取了天然气开户费4600元。根据庭审查明，案涉商品房的水、电、天然气管线尚未接通到户。另查明，通城县菖蒲港桥西岸桥头至国家电网段路面改造工程于2019年7月开始招标，工期两个月。该路段在施工过程中实行单向施工，单向施工的路面并非全时段封闭，仅是在填埋、敷设物料过程中禁止周边车辆进出。幸福里小区的物业服务单位通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主增送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用。本院认为，刘春霞与幸福里房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且不违背法律或社会公共利益，因而合同依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，幸福里房地产公司应当在2019年11月28日交房前将供水、供电、道路设施完成，并达到使用条件；如在规定日期内未达到使用条件，买受人有权要求出卖人按日支付已交付房价款万分之三的违约金；根据庭审查明的事实，案涉商品房的水、电管线尚未接通到户，未达到使用条件，属于部分违约，本院根据其违约程度，酌定其按每日万分之二的标准支付违约金。合同附件三中约定煤气管道入户，且幸福里房地产公司在交房时已代为收取了天然气开户费，因此，幸福里房地产公司应当将天然气接通入户。幸福里房地产公司支付违约金后，仍应当继续履行诉争合同义务。至于幸福里小区门前道路路面改造施工两个月虽属客观情况，但该道路实行单向施工，且单向施工的道路并非全时段封闭施工，仅在填埋、敷设物料时禁止周边车辆进出，只要施工单位合理安排进料和施工，对水电安装施工并不造成实质性影响，该客观情况亦并非不能克服。因此，幸福里房地产公司以该道路施工为由适用不可抗力主张免除责任的抗辩意见，本院不予采纳。至于新冠××疫情虽属不可抗力，但在幸福里房地产公司迟延履行后发生，幸福里房地产公司不能据此免除责任。至于通城兴家园物业有限公司书面承诺对已交物业费的业主增送半年物业服务期，并对装修的业主负责接通临时水电，免收装修期间水电费用，系物业服务单位因小区内商品房未接通水电，影响业主装修入住而采取的应对服务措施；即使该服务措施与幸福里房地产公司有关联，也是幸福里房地产公司在违约后为防止损失扩大而采取的一种补救措施，但并不能减轻其违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、通城县通三通幸福里房地产有限公司在本判决生效后三十日内将通城县隽水镇幸福里小区第1幢1单元1804号、1805号商品房的水、电、天然气接通入户，达到使用条件；并以479970元为基数，按每日万分之二从2019年11月29日起向刘春霞给付违约金至水、电接通入户，达到使用条件之日止。二、驳回刘春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由通城县通三通幸福里房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员  程杨仲二〇二〇年七月十五日书记员  刘 沁附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。