江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初295号原告：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91320113339468585N，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道学津路8号高科中心A座。负责人：姚晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹力利，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王芸，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京天秤座品牌管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1W97T51H，住所地江苏省南京市鼓楼区定淮门12号。法定代表人：李星猛，该公司执行董事。被告：鲍婕，女，1984年3月11日生，汉族，住江苏省南京市玄武区新街口街道同仁新寓2幢2610室，现住江苏省南京市玄武区。原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称高科公司）与被告南京天秤座品牌管理有限公司（以下简称天秤座公司）、鲍婕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告高科公司的委托诉讼代理人尹力利、王芸，被告天秤座公司的法定代表人李星猛、被告鲍婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高科公司向本院提出诉讼请求：1.判令天秤座公司向原告支付2019年9月1日至同年12月6日租金45772.7元及逾期付款违约金（以本金42863.7元为基数，按年利率12%计算，自2019年8月17日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月3日止为1972.9元；以本金2909元为基数，按年利率12%计算，自2019年11月16日起算至实际支付之日止）、2019年10月1日至2019年12月6日商业管理费1074.5元；2.被告支付违约金17090元（该违约金原系45090元，其中履约保证金冲抵了28000元）；3.判令天秤座公司向原告支付2019年12月7日至同年12月12日房屋占用费8727元；4.判令被告鲍婕对上述诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告鲍婕于2017年10月签订《商铺租赁合同》。租赁合同约定，原告将其所有的位于南京市栖霞区商铺出租给鲍婕使用，租赁期限自2017年11月26日至2020年11月25日。租赁合同签订后，原告向鲍婕交付了涉案房屋，鲍婕支付了履约保证金28000元。2018年11月27日，原告与被告天秤座公司及鲍婕签订《关于〈商铺租赁合同〉的变更协议》，变更协议约定租赁合同的承租人由鲍婕变更为天秤座公司，天秤座公司自愿承继鲍婕在租赁合同项下尚未履行的全部权利义务，同时鲍婕签署了《担保函》承诺自愿对天秤座公司履行变更后的租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至天秤座公司在租赁合同项下的义务全部履行完毕之日止。变更协议生效后，因天秤座公司未按约定期限向原告支付租金及商业管理费。原告先后于2019年9月24日、10月10日向天秤座公司出具催款函、警告函，要求天秤座公司支付拖欠的租金及商业管理费，但天秤座公司一直未予支付。原告于2019年12月6日向天秤座公司出具解约函和强制收铺函，书面通知天秤座公司自2019年12月6日起解除双方签订的租赁合同，并于2019年12月11日与原告办理商铺返还手续。但天秤座公司一直未予回复，原告于2019年12月12日自行收回案涉房屋。天秤座公司逾期支付租金和商业管理费以及逾期交还案涉房屋构成违约，应当按合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院判如所请。被告天秤座公司辩称，被告接手后一直在亏钱，实在撑不下去了，所以才撤的。被告在2019年10月20日与原告就房租及物业费协商过，协商的结果是10月18日被告撤店，欠9、10月份房租及商管费共29075.70元，被告在原告处尚有42000元押金，用押金抵扣房租，剩余款项作为补偿金补偿给原告。被告想去搬东西的时候原告已经锁了门，所以不存在被告占用房屋，且原告已将案涉房屋出租给一家美甲店。被告在店铺内还有沙发、空调、美甲桌等设施。被告鲍婕辩称，2018年11月，三方签订过变更协议之后，原被告都没有和我沟通过，他们之后的交涉过程我都不清楚。直到1月20日法院通知我，我才知道天秤座公司欠房租的事情。我作为连带责任人，应当有知情权，至少可以出面协调，不会使事情发展成今天这样。原告和天秤座公司有侵犯我权利的嫌疑。因为天秤座公司一直在营业，其有能力偿还原告所说的费用。实际店铺的使用人不是我。按照合同约定应当是先付租金后使用房屋，原告怠于催缴租金，导致滞纳金数额较高。我至今也不清楚原告和天秤座公司解除合同的时间，对于原被告之间租赁费缴纳的事实我不清楚。我也不清楚一般担保人和连带担保人的区别，我认为我在本合同中不应当承担责任。经审理查明，位于南京市栖霞区商铺分别为案外人吴某以及周某、李某购买的商品房。吴某以及周某、李某分别与原告高科公司签订商铺经营管理合同，将上述商铺交由高科公司经营管理。2017年10月，原告高科公司（出租方、甲方）与被告鲍婕（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（合同编号：DCH-1-228）一份。租赁合同约定，高科公司将其经营管理的上述商铺中的228-2、229-2号商铺出租给鲍婕从事美甲经营活动，且只能作为商号为天秤座的商铺使用；合同第1.2条约定：该物业使用面积为54平方米（以此面积计算租金）、建筑面积约为76.75平方米（以此面积计算综合物业管理服务费）；第3.1条约定：租赁期限：自2017年11月16日（即起租日）至2020年11月25日止；第3.2条约定：免租金装修期：自2017年10月16日至2017年11月25日；第4.1条约定：本合同所称“租金费用”包括租金和综合物业管理服务费；第4.2条约定：租金标准为8.3元/m2/天，后每年递增5%，综合物业管理服务费标准为35元/m2·月（优惠标准为：2017年10月1日前26元/m2·月，2018年10月1日前30元/m2·月，2018年10月1日后恢复执行35元/m2·月的收费标准）。租赁费用具体金额及支付期限为：租金：2017年11月26日至2018年11月25日月租金为13633元、2018年11月26日至2019年11月25日月租金为14314元、2019年11月26日至2020年11月25日月租金为15030元；综合物业管理费：2017年10月16日至2018年9月30日期间每月2302.50元、2018年10月1日至2020年11月25日期间每月2686.25元；第4.3条约定：乙方向甲方支付租赁费用的方式：租赁费用按“先付后用”原则执行。租金以每3个月为一期，首期租金应于2017年10月16日前支付，此后应在每个月租金支付起始日的15天前一次性付清；乙方应在房屋交付之日前向甲方一次性交纳6个月综合物业管理服务费，此后，按每6个月作为缴费周期交纳，乙方应在下一个缴费周期开始前一个月履行交纳义务；如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金；第5.1条约定：乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付履约保证金28000元，以保证其履行本合同的所有条款及附随义务；第5.2条约定：履约保证金用于保证乙方完整履行本合同所有合同义务以及附随义务，甲方有权直接从履约保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租赁费用、水费、电费、燃气费、电信费、违约金、赔偿金、维修维护费、该物业占用使用费和其它本合同约定的任何乙方应付费用或款项等费用；第6.6条约定：乙方应当在本合同期满或提前解除之日，自费搬出该物业内所有乙方的设施及物品，将该物业恢复至交付时的原状，并将该物业立即交还给甲方。如逾期未交还该物业的，每逾期一日甲方有权按照本合同约定的当年度日租赁费用的3倍，向乙方收取自本合同期满之日或提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业的占用费，并有权从乙方交纳的履约保证金中扣除该等款项。逾期五天以上未交还该物业的，甲方有权自行收回该物业，甲方由此产生的一切损失由乙方承担。第16.2条约定：在本合同履行期间，乙方如有违反本合同规定的行为，严重损害甲方利益的，甲方有权解除本合同、收回该物业、没收履约保证金并要求乙方支付违约金（违约金数额为当年度月租赁费用的3倍），承担甲方由此产生的一切经济损失。商铺租赁合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同附件三文苑广场物业服务协议第二条第一款收费标准约定，本物业商场部分按建筑面积计算的综合物业管理服务费收费标准为：35元/平方米·月，其中包含物业管理服务费：14元/平方米·月、公共能耗费：14元/平方米·月、商业管理费7元/平方米·月。合同签订后，高科公司向鲍婕交付了涉案房屋，鲍婕向高科公司支付了履约保证金28000元。2018年11月27日，高科公司（甲方）与鲍婕（乙方）及被告天秤座公司（丙方）签订《关于〈商铺租赁合同〉的变更协议》一份。协议约定，1.三方一致同意：将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，且丙方自愿概括地承继乙方在原租赁合同项下尚未履行的全部权利义务，甲方仍作为原租赁合同的出租方。就此，甲丙双方进一步确认：除依照本协议约定将原租赁合同的承租人变更为丙方外，原租赁合同的其它条款不变，甲丙双方不再另行签订书面合同，双方间的权利义务仍以原租赁合同的约定为准。本协议签订前，该物业已由丙方实际占有使用，本协议生效后，甲丙双方不再另行办理该物业的交接手续；2.乙方自愿对丙方履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至丙方在原租赁合同中的义务全部履行完毕之日止。为此，乙方承诺于本协议签订的同时向甲方出具《担保函》作为本协议的附件；3.本协议经三方共同签字盖章后生效。协议一式肆份，甲方执贰份，乙丙方各执壹份，均具有同等法律效力；4.原甲乙双方签订的《商铺租赁合同》（合同编号：DCH-1-228，附件1）以及乙方出具的《担保函》（附件2）为本协议不可分割的组成部分，与本协议共同构成三方之日的完整合同。同日，鲍婕向高科公司出具《担保函》一份，内容为：兹因我方鲍婕与贵公司及天秤座公司友好协商，将我方原承租东城汇1-228号商铺（以下简称该物业）的《商铺租赁合同》（合同编号：DCH-1-228，以下合并简称为“原租赁合同”）项下尚未履行的全部权利与义务概括地转让给天秤座公司。为此，我方谨以本函向贵公司做出如下担保承诺：我方自愿对南京天秤座品牌管理有限公司履行原租赁合同中的全部义务承担连带担保责任，保证责任期限直至该承租人在原租赁合同的义务全部履行完毕之日止。2019年9月24日，高科公司向天秤座公司送达东城汇缴费通知单，要求天秤座公司在收到通知单三个工作日内缴纳2019年9月1日至2019年11月30日期间商铺租金42863.70元以及2019年10月1日至2020年3月31日期间的商管费3223.50元。天秤座公司收到上述文件后，未在指定期限缴纳上述费用。2019年10月10日，高科公司向天秤座公司送达警告函，要求天秤座公司于2019年10月14日前付清上述费用，如未能在上述期间内付清全部拖欠费用的，高科公司将视期解除双方的租赁合同，收回该物业并追究天秤座公司的违约责任。天秤座公司签收警告书后，仍未履行缴款义务，高科公司于2019年12月6日向天秤座公司及鲍婕邮寄送达解约函和强制收铺函，以天秤座公司经催告后未履行缴款义务为由，通知天秤座公司决定于2019年12月6日解除商铺租赁合同，并于3日后收回商铺，要求天秤座公司立即支付所欠款项和违约金，并于2019年12月11日前办理商铺返还手续，逾期不来办理，商铺内的一切物品视为无主物。高科公司举证的顺丰速运投递单显示天秤座公司于2019年12月9日签收上述文件。后因天秤座公司未办理商铺交接手续，高科公司于2019年12月12日自行收回商铺，并于2019年12月15日再次转租。高科公司以要求天秤座公司及鲍婕支付租金、房屋占有使用费、物业管理费并承担违约责任为由，向本院提起诉讼。在审理过程中，双方当事人一致确认鲍婕向高科公司交纳的履约保证金为28000元，天秤座公司已经向高科公司交纳租金至2019年8月31日。本案经本院主持调解，双方未能达成调解一致意见，致调解无果。上述事实，有当事人的当庭陈述；高科公司举证的商铺租赁合同及附件、关于商铺租赁合同的变更协议、担保函、东城汇缴费通知单、警告函、解约函、强制收铺函及顺风速运投递单、商铺经营管理合同、商品房预售合同、销售不动产统一发票、身份证等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。天秤座公司举证的现场照片拍摄于本案商铺租赁协议解除之后，其举证的利润表系其单方制作的文件，不能证明其主张的商场没有生意的事实；其举证的微信聊天记录不能证明其与高科公司就提前解除合同及押金抵扣房租、物业费达成协议。故本院对上述证据不予采信。天秤座公司对其主张的高科公司将商铺锁门的陈述未能举证。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告高科公司与被告鲍婕自愿签订商铺租赁合同，高科公司与鲍婕、被告天秤座公司自愿签订关于商铺租赁合同的变更协议，合同及变更协议内容系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在案涉租赁合同履行期间，天秤座公司未按约定向高科公司支付租金和物业管理费，经高科公司通知缴费并警告后，天秤座公司仍未履行缴款义务。高科公司依法享有合同解除权。高科公司根据合同约定函告天秤座公司解除商铺租赁合同，并要求天秤座公司限期返还商铺。本院确认案涉商铺租赁合同于天秤座公司签收解约函之日，即2019年12月9日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋租赁合同因天秤座公司经催告后仍未履行付款义务而解除，高科公司实际于2019年12月12日收回租赁商铺。天秤座公司仍应按合同约定承担合同解除前的租金、商业管理费以及高科公司自行收回商铺前的房屋占有使用费。天秤座公司已经交纳租金至2019年8月31日。根据高科公司的请求，经核算，天秤座公司应支付截止2019年12月9日的租金47570.33元（14314元/月÷30日×85日+15030元/月÷30日×14日）、应支付2019年12月10日至2019年12月12日的房屋占有使用费4509元（15030元/月÷30日×3日×3倍）；应支付2019年10月1日至2019年12月6日期间的商业管理费为1181.95元（7元/月·平方米×76.75平方米×66天）。高科公司主张计算租金的截止日期以及计算房屋占有使用费的期限有误，应予纠正；其主张的商业管理费数额低于核算数额，应以其主张数额为准。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商铺租赁合同约定，承租人未按约定时间足额支付租赁费用，每逾期一天按所欠租赁费用的千分之三向高科公司支付逾期付款违约金。该约定明显超过相关规定的标准，高科公司主张按降低后的违约金标准，即按年利率12%的标准计算并无不当，本院予以支持。商铺租赁合同同时约定，在合同履行期间，因承租人存在违反合同约定行为，高科公司有权解除本合同、收回该物业、没收履约保证金并要求乙方支付违约金（违约金数额为当年度月租赁费用的3倍）。案涉商铺租赁合同因天秤座公司违约导致解除，高科公司要求天秤座公司按当年月租金标准的3倍支付违约金，同时扣除已经支付的履约保证金，该诉讼请求未超过合同约定标准，本院予以支持。天秤座公司对其辩称的意见未能充分举证证实，缺乏事实依据，本院不予采纳。《中国人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。鲍婕与高科公司、天秤座公司自愿签订关于《商铺租赁合同》的变更协议，将原商铺租赁合同的权利义务转让给天秤座公司，鲍婕同时出具的担保函，自愿对天秤座公司履行原租赁合同中的全部义务承担连带担保责任。担保函合法有效，本院予以确认。高科公司要求鲍婕对天秤座公司在本案中的义务承担连带清偿责任的请求成立，本院予以支持。担保法第十二条规定，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。故鲍婕在向高科公司承担保证责任后，有权向天秤座公司追偿。鲍婕辩称其不应当承担责任的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京天秤座品牌管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司支付2019年9月1日至12月9日期间的租金47570.33元及逾期付款违约金（其中，以40556.33元为基数，自2019年8月17日起至实际支付之日止，按年利率12%计算；以7014元为基数，自2019年11月17日起至实际支付之日止，按年利率12%计算）；二、被告南京天秤座品牌管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司支付2019年10月1日至2019年12月6日期间的综合商业管理服务费1074.50元；三、被告南京天秤座品牌管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司支付2019年12月10日至同年12月12日期间的房屋占有使用费4509元；四、被告南京天秤座品牌管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司支付违约金17090元；五、被告鲍婕对本判决第一项、第二项、第三项、第四项确定的被告南京天秤座品牌管理有限公司的义务承担连带清偿责任；六、被告鲍婕在向原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司承担保证责任后，有权向被告南京天秤座品牌管理有限公司追偿；七、驳回原告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取1008元，由被告南京天秤座品牌管理有限公司、鲍婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2016元。审 判 员 韩栋二〇二〇年七月二十八日法官助理 晋静书 记 员 尹紫