四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1622民初749号 原告（执行案外人）：李春丽，女，生于1965年4月18日，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：丁选玫，重庆敬友律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川武胜农村商业银行股份有限公司。住所地四川省武胜县沿口镇弘武大道237号，统一社会信用代码9151160076728028XC。 法定代表人：冯强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧国芳，四川瀛络律师事务所律师。 被告（被执行人）：重庆天赐物业发展有限公司，住所地重庆市江北区五红路20号小区幼儿园二楼，统一社会信用代码91500105622187236B。 法定代表人：舒振江，该公司董事长。 原告李春丽与被告四川武胜农村商业银行股份有限公司（以下简称武胜农商行）、重庆天赐物业发展有限公司（以下简称天赐公司）案外人执行异议之诉一案，原告李春丽于2016年1月15日向本院起诉，本院于2016年8月9日作出（2016）川1622民初305号民事判决书，被告武胜农商行不服该判决向四川省广安市中级人民法院提出上诉，四川省广安市中级人民法院于2017年5月18日作出(2017)川16民终96号民事判决书，判决撤销四川省武胜县人民法院（2016）川1622民初305号民事判决，驳回被上诉人李春丽的诉讼请求。本案原告李春丽不服该二审判决向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2017年8月28日作出（2017）川民申3108号民事裁定书，裁定提审本案。2020年4月3日，四川省高级人民法院作出（2020）川民再185号民事裁定书，裁定撤销四川省广安市中级人民法院（2017）川16民终96号民事判决及四川省武胜县人民法院(2016)川1622民初305号民事判决，本案发回四川省武胜县人民法院重审。本院于2020年4月9日重审立案后，依法适用普通程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告李春丽及其委托诉讼代理人丁选玫、被告武胜农商行的委托诉讼代理人欧国芳到庭参加诉讼，被告天赐公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李春丽向本院提出诉讼请求：判决确认重庆市渝中区“江沙堡综合楼”Ｂ幢正一层轴线Ｃ-Ｅ、1-1／1、Ｅ-Ｆ、1-2（套内建筑面积24.39㎡）、Ｂ幢正一层轴线Ｈ-Ｆ、6-7（套内建筑面积24.96㎡）两套房产的所有权归原告李春丽所有，并纠正武胜县人民法院将上述房产过户到武胜农商行名下的错误执行行为。事实和理由：原告从被告天赐公司购买了上述讼争房屋并付清了全部价款及税费，天赐公司于2004年9月3日将该两套房屋交与原告使用，天赐公司在与武胜农商行办理贷款抵押登记时将属于原告的房屋用于抵押，侵犯了原告的合法财产权，原告对两套房屋拥有完整的所有权和物权期待权。武胜县人民法院在办理武胜农商行申请执行的借贷案件时将上述房屋过户到武胜农商行名下，武胜县法院在执行中无论程序还是实体均有错误，应当纠正，理由是：1.二被告的抵押登记获得的是担保权，不属于真正意义上的物权，是他物权，与债权在法律效力上无本质区别；2.武胜农商行取得的抵押权效力低于原告的物权效力。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者购买商品房取得的物权大于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权大于抵押权和其他债权。理所当然，消费者购买商品房取得的物权必然大于抵押权和其他债权；3.2006年7月，两被告办理抵押登记前查看现场时，到过原告所购买的上述房屋，了解到原告购买上述房屋并占有使用的事实，而两被告不顾事实仍然办理抵押登记，属于恶意串通，其抵押登记应属无效。原告于2016年1月2日收到武胜县人民法院（2015）武胜执异字第6号执行裁定书，该裁定书驳回原告的申请，缺乏事实依据和法律依据。 被告武胜农商行辩称，武胜农商行享有案涉房屋的抵押权，天赐公司未履行到期债务，武胜农商行就该财产享有优先受偿权；原告请求确认案涉房屋的所有权，根据物权法的规定，原告没有到不动产登记机关办理过户登记，即使占有、使用该房屋，也不享有该房屋的所有权；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，武胜农商行对执行标的享有抵押权，原告提出的排除执行权利不应当得到支持。武胜县人民法院作出的（2015）武胜执异字第6号裁定正确，武胜农商行方享有担保物权，而原告只是债权，所以，原告的请求不成立，应当驳回其诉讼请求。 被告天赐公司未作答辩。 原告李春丽围绕诉讼请求向本院提交的证据：1.武胜县人民法院（2015）武胜执异字第6号执行裁定书，拟证明该裁定书裁定驳回原告提出的执行异议属于错误，原告不认可，所以提起本案诉讼；2.武胜县人民法院（2009）武胜法执字201-1号执行裁定书、（2015）广法执监字1号民事裁定书，拟证明武胜县人民法院作出的（2009）武胜法执字201-1号执行裁定书不仅程序违法，而且实体处理不当，被广安市中级人民法院裁定撤销；3.武胜县人民法院（2009）武胜法执字第201-5号通知及拍卖文件，拟证明武胜县人民法院在执行最初阶段已经查明了案件事实，并且通知了拍卖机构将原告所涉房屋从执行标的中予以扣除；4.本案所涉房屋分户面积汇总表，拟证明本案所涉房屋所在楼层套内总面积为773.21㎡；5.重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第158号和第1267号民事判决书两份，拟证明原告与天赐公司之间的房屋买卖合同经法院判决确认合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形；6.现场照片4张、李春丽经营长宏旅馆营业执照，拟证明在2006年7月4日，二被告办理房屋抵押登记时，本案所涉房屋的状态，武胜农商行在办理抵押时知晓房屋的真实情况，原告在本案中不存在过错；7.《商品房买卖合同》两份，拟证明原告与天赐公司之间真实的商品房买卖合同关系，并且原告履行了买受人的所有义务，未办理产权过户的原因系天赐公司的过错，原告没有过错；8.《补充协议》及《收条》，拟证明原告与天赐公司就办证达成了补充协议，并且原告履行了办证费用交款义务，额外支付4万元；9.重庆市渝中区法院档案资料一份，拟证明原告在起诉天赐公司时要求天赐公司办理房屋产权证，原告方没有放弃办证主张；10.武胜县法院（2008）1271号民事判决书及裁定书、二被告房地产抵押合同、最高额抵押担保借款合同，拟证明二被告之间存在房屋抵押贷款违法行为，将执行案件中所涉房屋提供评估价格，共谋套取银行贷款；11.天赐公司基本情况查询表，拟证明天赐公司从2007年开始未年检，其于2011年11月28日被重庆市江北区市场监督管理局吊销营业执照，同时证明二被告在房屋抵押行为中存在违法行为；12.四川省高级人民法院（2020）川民再185号民事裁定书，拟证明原一审、二审对本案事实未查清楚，所以发回重审。武胜农商行对原告提供的证据1、2、4、5、9、10、11、12真实性无异议，本院予以采信。武胜农商行对原告提供的证据3质证认为，不能证明案涉房屋属于原告，不构成物权确认，拍卖文件也仅能证明拍卖的范围；对证据6质证认为，不能证明原告对房屋享有所有权，也不能证明原告未到不动产登记机关办理过户登记不存在过错；对证据7质证认为，原告在2004年购房后，天赐公司取得了总产权证，但是原告没有办理过户登记，其存在过错；对证据8质证认为，不清楚收条的收款人与天赐公司的关系，真实性有异议，对《补充协议》真实性无异议，仅能证明原告与天赐公司就房屋尾款、税费及产权证的办理进行过协议，但不能证明原告就此主张过权利。本院对武胜农商行有异议的证据分析认定如下：武胜农商行对原告提供的证据3真实性无异议，仅对其证明目的有异议，该证据来源合法、客观真实，本院予以采信；武胜农商行对原告提供的证据6质证有异议，本院认为，原告提供的营业执照系相关有权机关颁发，现场照片说明营业执照上登记的旅馆经营现状，武胜农商行并未提出相反的证据予以证实，本院予以采信；对原告提供的证据7、8武胜农商行对其真实性并未提出异议，且重庆市渝中区人民法院的两份判决书对该事实予以了认定，本院予以采信。 被告武胜农商行为支持其主张向本院提交的证据:1.武胜县人民法院（2008）武胜民初字第1271号民事判决书，拟证明武胜农商行对涉案房屋享有抵押权，有优先受偿权；2.天赐公司房权证101第××号房权证，拟证明涉案房屋在2002年就办理了产权证，在此期间直至武胜农商行处置时都有抵押登记，假定原告购房的事实成立，其购买的也是存在抵押状态的房屋；3.涉案房屋平面图，拟证明原告诉称的Ｅ-Ｄ,Ｅ-Ｆ房屋所在位置属于卫生间；4.天赐公司渝国用（2000）字第298号土地使用权证，拟证明本案所涉房屋的土地使用权从2002年直到武胜农商行处置时该土地上建筑物均存在他项权；5.重庆市房地产抵押合同（抵押号2006022292），拟证明武胜农商行在2006年7月3日办理了包括本案房屋在内的名义层抵押登记；6.武胜农商行101房地证2010字第××号房产证，拟证明武胜农商行于2010年2月已办理了涉案房屋的权属证书变更登记；7.重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第02306号民事裁定书，拟证明武胜农商行在2013年依法主张了本案争议房屋的物权，要求原告搬离该屋并赔偿损失。 原告对武胜农商行提供的证据质证真实性均无异议，仅对其证明目的有异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下，李春丽因经营旅馆需要，从2000年开始陆续向天赐公司购买其开发的位于重庆市渝中区的房屋。其中，2000年9月28日，李春丽与天赐公司签订《房屋订购协议》一份，约定李春丽购买重庆市渝中区轴之间移1500，Ｈ-Ｆ段轴线的商业用房；2004年8月11日，李春丽与天赐公司就该部分商业用房签订一份正式的《商品房买卖合同》，约定房屋坐落重庆市渝中区Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7），套内建筑面积24.96㎡，成交总价149760元。2002年6月19日，李春丽与天赐公司的法定代表人舒振江签订《订购房协议》一份，约定李春丽购买重庆市渝中区的商业用房；2004年8月11日，李春丽与天赐公司就该部分商业用房签订了一份正式的《商品房买卖合同》，约定房屋坐落在重庆市渝中区，套内建筑面积24.39㎡，成交总价87804元。除此外，李春丽及其丈夫陈强与天赐公司之间购房面积共计有2000多㎡，经双方对账，天赐公司于2004年8月19日出具了一份《李春丽、陈强购房应缴房款清单》，确认双方所买卖的全部房屋面积、房款以及办理产权证应缴纳的契税等相关费用共计4421240.25元，已交4048000元，欠尾款及税费373240.25元，并约定2004年9月3日前交清。嗣后，李春丽交清了全部款项，天赐公司于2004年9月3日将该两处房屋交付给李春丽作为开设旅馆使用，但天赐公司一直未给李春丽办理两套房屋产权过户登记。李春丽于2008年两次向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的《商品房买卖合同有效》，依法判决天赐公司为原告办理房屋产权证并交付给原告，该院分别于2009年3月6日和4月1日作出（2009）中区民初字第158号民事判决及（2009）中区民初字第1267号民事判决，判决确认李春丽与天赐公司于2004年8月11日签订的两份《商品房买卖合同》有效。2004年8月12日，李春丽及其丈夫陈强（乙方）与天赐公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方在5日内算清账并出示清单，乙方在10日内把税费和所购房屋尾款交给甲方，甲方同时出据，乙方如不按时缴款，超出时间每日按所购房屋总额的1%赔偿给甲方；乙方所购甲方房屋地址重庆市渝中区菜袁路菜园坝江沙堡综合楼（具体房屋位置以甲乙双方签订的重庆市商品房买卖合同上标注的为准），甲方将所购房屋的产权证、国土证于2005年8月10日前全部办好之后交予乙方（甲方不再收取任何费用），否则甲方按超出时间之日起每日按乙方在甲方所购房屋总金额的1%赔偿给乙方；甲方不为乙方单独另设通道和楼梯，但以前的通道和楼梯不变。次日，李春丽向天赐公司缴纳4万元，天赐公司收款人罗世敏在该收条上注明“今收到李春丽保证金人民币肆万元正（40000.00），此款为江沙堡房屋房产证、国土证在2005年8月10日前办好”。 2006年7月4日，被告天赐公司以修建房屋需要资金为由向武胜县农村信用合作联社下属万善信用社（注：2014年7月，武胜县农村信用合作联社经审批更名为四川武胜农村商业银行股份有限公司）申请贷款1060万元，天赐公司以其位于重庆市渝中区（原江沙堡综合楼Ｂ座,房权证101字第××号）名义层一层、建筑面积862.04ｍ2的房产为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。嗣后，天赐公司未按合同约定履行还款义务，武胜农商行向本院提起诉讼，同时申请诉讼保全，本院于2008年10月6日作出（2008）武胜民初字第1271号民事判决，判决天赐公司归还借款1060万元及利息。判决生效后，武胜农商行向本院申请执行，李春丽向本院提出执行异议，主张本院拟处置登记在被执行人天赐公司名下位于重庆市渝中区部分房屋的所有权，并提供了重庆市渝中区人民法院作出的两份民事判决书。本院于2009年8月21日向委托拍卖的广安新动力拍卖有限公司发出（2009）武胜法执字第201-5号通知，要求拍卖成交后过户中，应除去重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第158号和1267号民事判决书中所确定的相应位置的面积。广安新动力拍卖有限公司在2009年8月26日发布的《第090826号拍卖会拍卖文件》中均明确拍卖天赐公司的抵押房屋建筑面积为862.04ｍ2，其中套内建筑面积为49.35㎡的房屋已经重庆市渝中区人民法院（2009）中区民初字第158号和1267号民事判决书裁定为他人所有，因此拍卖成交后，买受人在办理产权过户时，应除去（2009）中区民初字第158号和1267号民事判决书中所确定的相应位置面积，即重庆市渝中区菜园坝路41号Ｂ幢正一层（轴线Ｃ-Ｆ、1-1／1、2-Ｆ、1-2）套内建筑面积24.39ｍ2；重庆市渝中区菜园坝路41号Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7）套内建筑面积24.96ｍ2。武胜农商行在拍卖流拍后同意以保留价863万元的价格受让天赐公司抵押房产，本院于2009年9月7日作出（2009）武胜法执字第201-1号执行裁定书，裁定天赐公司抵押的房屋转移给武胜农商行，并于2010年2月1日办理了产权过户登记（房权证号：101房地证2010字第××号，建筑面积886.93ｍ2）。2013年，武胜农商行向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，要求李春丽返还两套涉案房屋，该院于2013年4月2日以本案需以另一案处理结果为依据，裁定中止该案诉讼，后武胜农商行撤回该案起诉。 本院（2009）武胜法执字第201-1号执行裁定书作出后，李春丽向四川省广安市中级人民法院提出执行监督申请，要求撤销四川省武胜县人民法院作出的（2009）武胜法执字第201-1号执行裁定，并将争议房屋过户至其名下。2015年3月10日，四川省广安市中级人民法院作出（2015）广法执监字第1号民事裁定书，裁定撤销四川省武胜县人民法院（2009）武胜法执字第201-1号执行裁定。嗣后，李春丽向本院提出执行异议申请，本院于2015年11月15日对李春丽提出的执行异议作出（2015）武胜执异字第6号执行裁定，驳回李春丽的异议。李春丽不服该裁定向本院提起执行异议之诉，该案经审理，本院于2016年8月9日作出（2016）川1622民初305号民事判决书判决:一、位于重庆市渝中区“江沙堡综合楼”Ｂ幢正一层（轴线Ｃ-Ｅ、1-1／1、Ｅ-Ｆ、1-2）、Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7）两套房产的所有权归原告李春丽所有；二、不得执行重庆市渝中区“江沙堡综合楼”Ｂ幢正一层（轴线Ｃ-Ｅ、1-1／1、Ｅ-Ｆ、1-2）、Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7）两套房产。该判决宣判后，武胜农商行不服该判决向四川省广安市中级人民法院提出上诉，该院于2017年5月18日作出（2017）川16民终96号民事判决书判决:一、撤销四川省武胜县人民法院（2016）川1622民初305号民事判决；二、驳回被上诉人李春丽的诉讼请求。二审判决宣判后，李春丽不服该二审判决向四川省高级人民法院申请再审，2017年8月28日四川省高级人民法院作出（2017）川民申3108号民事裁定书裁定提审本案，2020年4月3日，四川省高级人民法院作出（2020）川民再185号民事裁定书裁定：一、撤销四川省广安市中级人民法院（2017）川16民终96号民事判决及四川省武胜县人民法院（2016）川1622民事判决；二、本案发回四川省武胜县人民法院重审。 另查明，武胜农商行提交的案涉房屋房权证、土地使用权证显示，2004年4月以后，天赐公司就用案涉房屋对外提供抵押担保。 还查明，天赐公司因未依法参加年检，于2011年11月28日被重庆市工商行政管理局江北区分局吊销了营业执照。 本院认为，李春丽与天赐公司于2000年9月28日和2002年6月19日分别签订的《房屋订购协议》和《订购房协议》，约定李春丽购买天赐公司开发的案涉两套房屋。2004年8月11日，李春丽与天赐公司就上述房屋买卖签订两份正式的《商品房买卖合同》，经重庆市渝中区人民法院生效判决确认，上述两份房屋买卖合同合法有效，本院予以认定。李春丽在与天赐公司签订购房协议和《商品房买卖合同》后于2004年8月13日前付清了购房款及办理房屋产权证和土地使用证的相关税费，天赐公司于2004年9月3日将李春丽所购两套房屋交付给李春丽开设旅馆使用，李春丽以房屋所有者身份开设长宏旅馆使用至今。武胜农商行提交的天赐公司房屋房权证、土地使用权证证明，天赐公司从2004年起就用涉案房屋对外提供抵押担保，天赐公司虽在2004年8月12日与李春丽及其丈夫陈强签订《补充协议》约定2005年8月10日前办理房屋产权证及国土证，但其怠于履行该行为至今没有为李春丽办理房屋产权权属变更登记，系天赐公司未诚信全面履行《补充协议》约定的义务，而非李春丽本人的过错未办理案涉房屋的过户登记。2006年7月4日，天赐公司为了获得贷款，用包括案涉两套房屋在内共计862.04m2的房产向武胜农商行申请贷款并提供抵押担保，李春丽诉称武胜农商行工作人员查看了现场，并清楚案涉房屋其已经购买并经营旅馆的事实，未提供充分的证据证实，本院不予采信。武胜农商行据此取得涉案房屋的抵押权。在此过程中，天赐公司隐瞒了抵押房屋中部分房屋已经出售并交付给李春丽使用的事实。李春丽向天赐公司购买案涉房屋后缴清了购房款和办证的相关税费并实际使用在先，武胜农商行获得案涉房屋抵押权在后。本案系案外人执行异议之诉，审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，李春丽的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李春丽对案涉房屋的权利完全符合上述四项条件，李春丽虽不完全享有不动产意义上的物权所有权，但其享有的是一种物权期待权。所有权是物权的一种，其取得的方式有继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得出卖人的债权请求权，如其欲取得完全的物权，需履行物权登记的手续。本案中案涉房屋一直登记在被执行人天赐公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，李春丽尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，只能说李春丽只是享有一种物权期待权。对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但符合物权期待权保护条件的，可以排除法院的执行。李春丽享有的是物权期待权而武胜县农商行与天赐公司之间的金融借款属于债权，债权不能优先于物权期待权，在李春丽善意取得案涉房屋物权期待权的情况下，其与天赐公司之间的物权关系成立在先，天赐公司与武胜农商行之间的抵押担保物权关系成立在后，应优先保护李春丽的物权期待权。本院在对天赐公司抵押房屋拍卖流拍后裁定将抵押房屋的所有权全部转移给武胜农商行，在办理产权转移过户登记时未扣除李春丽主张权利的房屋所有权属于执行错误，本院予以纠正。 综上所述，李春丽的诉讼请求有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、原告李春丽对位于重庆市渝中区“江沙堡综合楼”Ｂ幢正一层（轴线Ｃ-Ｅ、1-1／1、Ｅ-Ｆ、1-2，套内建筑面积24.39㎡）、Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7，套内建筑面积24.96㎡）的两套房屋享有所有权； 二、在被告四川武胜农村商业银行股份有限公司申请执行重庆天赐物业发展有限公司金融借款纠纷一案中不得执行重庆市渝中区“江沙堡综合楼”Ｂ幢正一层（轴线Ｃ-Ｅ、1-1／1、Ｅ-Ｆ、1-2）、Ｂ幢正一层（轴线Ｈ-Ｆ、6-7）两套房产。 案件受理费100元，由被告四川武胜农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本院（2015）武胜执异字第6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 傅 强 人民陪审员 杨 勇 人民陪审员 汤七林 二〇二〇年七月二十日 书 记 员 陆麒麟 附：法律条文： 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。