甘肃省甘谷县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0523民初234号 原告：张某，住甘肃省甘谷县。 委托诉讼代理人：汪某，甘谷县大像山镇法律服务所法律工作者。 被告：天水靖丰商贸有限公司，住址甘肃省天水市。 法定代表人：王某1，该公司执行董事兼总经理。 第三人：谢某，住甘肃省天水市。 第三人：王某2，住甘肃省甘谷县。 第三人：马某，住甘肃省甘谷县。 原告张某与被告天水靖丰商贸有限公司、第三人谢某、王某2、马某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日作出（2019）甘0523民初1188号民事判决，原告张某不服该判决，向天水市中级人民法院提出上诉。天水市中级人民法院于2019年11月30日作出（2019）甘05民终718号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张某及其委托诉讼代理人汪某、第三人谢某、王某2、马某到庭参加诉讼，被告天水靖丰商贸有限公司法定代表人王某1经依法传唤未到庭缺席。本案现已审理终结。 原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签定的商铺买卖合同；2.判令被告返还原告购房款172000元并赔偿损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月，原、被告签订书面合同，原告购买被告开发的甘谷县八里湾乡供销农贸综合市场24号商铺,商铺价格182000元，合同签订后，根据合同约定和被告要求，原告缴纳购房款172000元，欠缴10000元。2018年6月，被告向原告交付24号商铺。2018年7月，原告在对该商铺进行装修过程中，发现商铺南面地基有下沉迹象，即告知施工方，但对方未作处理，原告情急之下自行将下沉的外墙基附近地面做水泥硬化处理，但地基持续下沉，造成商铺西面承重墙和房梁结合部通体开裂，裂缝最宽处达4厘米，此后裂缝扩展至南墙角到窗户顶端，两面墙体下沉开裂，直接导致二楼楼顶崩裂开缝，雨水直接从楼顶灌入屋内，二楼房间的床铺及其他物品被浸泡损毁。一楼楼梯顶部横梁裂缝渗水，一楼厕所附近墙体下沉，地面和墙体之间的裂缝达数厘米，截止目前该商铺已成危房，随时有倒塌的危险，原告多次和被告交涉要求解决问题，但被告一直推诿搪塞，拒不解决。原、被告签订的购房合同，系双方真实意思表示，受法律保护，被告向原告交付的商铺存在严重的质量瑕疵和安全隐患，无法正常居住使用，其行为违反合同约定，构成实质违约。原告准备建材装修时，由于商铺存在严重质量问题，导致施工无法进行，造成直接损失5000余元。现依法起诉，望判如所请。 被告天水靖丰商贸有限公司在原审中辩称：1.原告要求和被告解除商铺买卖合同，但原、被告并未签订购房合同；2.原告要求被告返还购房款172000元并赔偿损失，原告并没有向被告缴纳过172000元的购房款，因此不同意退款请求；3.原、被告既没有签订购房合同，原告也没有向被告缴纳过购房款，所以原、被告没有任何关系，被告不承担诉讼费。 第三人谢某辩称：2015年被告天水靖丰商贸有限公司开发甘谷县八里湾供销农贸综合市场，被告将该建设工程承包给他。在施工过程中，被告仅支付部分材料款、工程款，并未按约定的工程进度支付款项，双方在协商解决工程款的过程中，被告书面委托由他收取第三期购房款，用于折抵工程款。被告开发的商铺分三期收取购房款，第一期预付款5万元，共计200万元被告全部收取；第二期购房款也由被告收取，其中120余万元被告转给他用于支付工程款，在收取过程中他的工作人员杨某予以协助；第三期购房款由他按被告的书面委托代收，折抵工程款。后被告经理王某1电话不接，短信不回，找不到人，工程完工后无法结算、验收、交付，迫于无奈他向已结清或基本结清房款的商户交付了商铺，该市场商铺已交付20余间。原告受让他人24号商铺，他不清楚转让过程，但原告已缴纳购房款172000元，尚欠10000元未缴，原告在缴纳了以上房款后，他就将24号商铺交付给原告。现原告提出商铺出现严重裂缝，地基下沉，经他委托专业机构鉴定，21号一38号商铺质量符合建筑规范，砖混结构商铺出现裂缝是正常现象，因此不同意原告的诉讼请求。 第三人王某2辩称：2015年他在八里湾梁上逛街时看见有人预售商铺，就签名预定1间商铺，但未支付订金。后马某想转让该商铺，故将该商铺转让，他和开发商没有签订购房合同、和马某也没有签订转让合同，也未办理更名手续。 第三人马某辩称：2015年他从王某2处转让24号商铺，双方没有签订转让合同，后他将50000元预付款打至杨某指定账户，杨某出具收据1张，盖有天水靖丰商贸有限公司财务章，缴款人为王某2，收款人为徐某。后他将24号商铺以45000元转让给原告，双方当时既未签订转让合同，也未办理更名手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下。 原告张某提交证据：1.照片2组，证明被告交付商铺后，商铺出现严重的质量问题，属于危房。经质证，第三人谢某对照片真实性未提出异议，但对证明目的不予认可，认为24号商铺虽有质量问题，但不是危房；第三人王某2未发表质证意见，第三人马某未提出异议。经审核，照片中有1张用钢卷尺测量裂缝为4厘米，该照片局部放大，且将测尺插入裂缝，测量方法不当，应不予采信，其余照片真实有效，予以采信；2.《天水靖丰商贸有限公司八里湾供销农贸综合市场预售协议书》复印件1份，证明被告与原告签订商铺预售协议的事实。经质证，第三人谢某、王某2、马某均以不知情为由，未发表质证意见。经审核，被告法定代表人王某1与证人徐某在原审中均陈述未与原告签订过该协议，且原告不能提交该协议原件，故对该证据不予采信。 第三人谢某提交证据：1、委托授权书1份，证明第三期购房款是被告授权他代为收取，用于折抵工程款；2、商铺安全性鉴定报告及鉴定费用票据各1份，证明经鉴定甘 谷县八里湾供销农贸综合市场21-38号商铺符合安全标准。经质证，原告及其他第三人对证据1未提出异议，对证据2原告以鉴定程序不符合规定为由不予认可，其他第三人未发表质证意见。庭审中本院当庭向证人杨某2、张某2电话询问委托书相关情况，二人均承认委托书署名及内容属实。经审核，本院认为，证据1真实有效，应予采信；由于该房屋安全性鉴定报告的鉴定程序不符合相关规定，因此对证据2不予采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2015年被告天水靖丰商贸有限公司在甘谷县八里湾镇政府所在地公路旁开发建设八里湾供销农贸综合市场，被告将市场建设工程承包给第三人谢某，该市场共的39间商铺，每间面积为70平方米，上下二层，房价182000元，房款分三期缴清，第一期、第二期由被告收取，第三期被告书面委托第三人谢某代收，折抵工程款。2018年商铺建成后，被告与第三人谢某至今未对工程进行结算、验收、交付。第三人谢某在收取第三期购房款后，认为部分商户的购房款已全部或基本缴清，就应将其名下商铺予以交付，故第三人谢某陆续将20余户商铺交付，这些商户遂在各自商铺经商、生活。2015年第三人王某2在被告处预订24号商铺，但双方未签订书面协议，不久就将该商铺转让给第三人马某，马某遂以第三人王某2名义向被告账户缴纳预付款50000元，后第三人马某又将该商铺转让给原告，双方约定转让费为45000元。第三人王某2、马某、原告张某转让24号商铺均为口头约定，未签订书面协议，未在被告处办理更名手续。原告与第三人马某达成转让协议后，原告在建设工地与第三人谢某的工地管理人员杨某在格式化预售协议书复印件上分别签字署名，杨某代签了被告财务人员徐某签名，原审时徐某及被告法定代表人王某1均否认与原告签订过该预售协议书，且该预售协议书没有原件。原告在取得24号商铺预订权利后，向杨某缴纳24号商铺二期购房款50000元，杨某出具盖有被告公司财务专用章收据2张，收款人署名杨某。第三期购房款82000元，原告仅向杨某缴纳72000元，尚欠10000元未缴，杨某出具相应收据，原告共缴购房款172000元。第三人谢某认为，原告基本缴清房款，按理应交付商铺，遂在2018年6月将24号商铺交付原告。原告在装修过程中，商铺2楼西面墙开裂，个别地方有渗水现象，原告认为该商铺存在严重质量问题，属于危房，因此诉请解除购房合同，由被告返还购房款172000元。 本院认为，本案主要涉及以下问题：1、原、被告之间是否存在合同关系？2、原告与各第三人之间的转让行为及与被告之间的房屋买卖行为是否有效？3、被告是否收取原告172000元购房款？4、24号商铺是否属于危房，是否应解除原、被告之间的买卖关系？通过庭审查明，原、被告之间没有签订过房屋买卖合同。原告通过转让取得24号商铺的预定权利后，和第三人谢某的工地管理人杨某在格式化预售协议书复印件上签字署名，且该协议书没有原件，杨某代签被告财务人员徐某名字，事前未经被告授权，事后未经追认，因此足以认定原、被告未签订预售协议书，综上原、被告之间不存在合同关系，双方不受合同效力约束。被告将24号商铺预售给第三人王某2，王某2转让给第三人马某、马某又转让给原告，之后原告缴纳购房款172000元，第三人谢某遂将24号商铺交付原告，原告虽在转让该商铺时未到被告处办理更名手续，未在被告处领取该商铺，但被告已收取原告购房款172000元，原告已从第三人谢某处实际领取24号商铺，成为该商铺的所有权人，且在原告取得商铺后1年内被告未提出反对意见，应视为被告默认原告受让及买卖行为，因此原、被告之间形成事实上房屋买卖关系。第三人马某将24号商铺转让给原告后，第一期50000元预付款应视为原告预交，原告向杨某缴付的第二期购房款50000元，杨某出具相应收据，收据上盖有被告公司财务专用章，杨某行为可视为代被告收取购房款，被告书面委托第三人谢某收取第三期购房款，因此原告已缴纳的172000元购房款可视为被告全部收取。原告在取得商铺后，提出商铺出现裂缝、房顶渗水、地基下沉等问题，要求解除商铺买卖合同，归还购房款。为调解处理本案诉争，本院积极沟通各方当事人，力争为原告置换面积、结构相同没有质量问题的商铺，但原告拒绝调解，坚持诉请。通过庭审查明，24号商铺西墙面确有开裂，个别地方有渗水情况，存在质量缺陷，但原告不能提供证据证明不能通过修复解决该质量缺陷，不能提供证据证明24号商铺确属危房，因此对原告提出解除合同，由被告返还购房款的请求不予支持。根据相关法律规定，24号商铺的质量缺陷应由被告进行修复，修复后商铺应达到建筑行业相应质量标准。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告张某的诉讼请求。 案件受理费3740元，由原告张某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。 审 判 长  郭有生 人民陪审员  曲 艳 人民陪审员  杨旭东 二〇二〇年七月二十日 法官 助理  郑 敏 书 记 员  曲 攀