山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终51号上诉人（原审原告、反诉被告）：冯冰，男，1988年9月30日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王文胜，枣庄市中至尊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东华派实业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区光明大道S1116号，统一社会信用代码91370400586097136B。法定代表人：杨清业，总经理。委托诉讼代理人：张立全，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周长龙，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人冯冰因与被上诉人山东华派实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院于2019年10月22日作出的(2019)鲁0402民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯冰上诉请求：1.撤销山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初3209号民事判决，依法改判支持冯冰原审诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。根据一审法院查明并认定的双方签订的《华派生活广场商铺租赁合同》通用条款第三条第二款规定：“甲方即华派公司有权对市场内规划及业态作业作统一调整……但甲方应与乙方友好协商，尽可能调换与原定商铺位置优势及大小相近的商铺，如乙方还不能满意，乙方可以提出撤销租赁合同，甲方应退还乙方未使用完的租金及履约保证金。”事实上，由于华派公司的原因，华派生活广场从开业就从根本上不具备基本的经营条件（一审中冯冰提供相关证据足以证明该事实）。冯冰在一审中提交一份2015年9月19日向华派公司提出解除合同的申请，申请书明确由于华派生活广场商铺入住率少，客户少等客观因素，及其他包括因商场未通过消防验收被封门，导致冯冰无法正常经营的原因，依照双方约定，故要求解除租赁合同。华派公司于2015年12月18日单方作出不同意退铺的通知。其后，在未经双方协商同意的情形下，华派公司擅自调整冯冰原租赁的二层商铺，将冯冰的商铺调至三楼。无奈冯冰多次找华派公司协商，依照合同约定解除合同并返还冯冰缴纳的履约保证金，遭到华派公司的无理拒绝。在冯冰与华派公司进行合理交涉过程中，双方多次报警，经枣庄市公安局市中区分局永安派出所多次出警调解未果（报警证明冯冰已经举证并记录在案）。综上，因为华派公司提供的商铺不具备基本经营条件，导致冯冰无法正常经营，合同实际无法履行，在无法正常经营的情形下再计算租金显失公平。从2015年期间，冯冰找华派公司多次协商解除合同并退款，双方签订的租赁合同在2015年12月已经实际终止，华派公司依法应当返，请求二审法院查明本案事实，依法纠正一审判决。华派公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请法院依法驳回上诉，维持原判。一、冯冰未按照合同约定缴纳租金，其履约保证金不应当退还。双方签订的《华派生活广场商铺租赁合同》明确约定了免租期、免租期后的租金及租金交付时间，并约定缴纳免租期后第一年的租金同时作为冯冰的履约保证金。冯冰未按照合同约定缴纳租金，严重违约，因此，按照合同约定，结合诚实信用原则，其履约保证金不应当退还。二、冯冰在一审中未提交任何证据证明其损失，消防验收是否通过也并不影响商铺的正常经营、使用。按照谁主张谁举证的原则，冯冰应当举证证明因华派公司的原因造成其租赁的商铺无法正常经营、使用及因此造成的损失，但在一审中，冯冰未能提交任何证据予以证明。并且，消防验收是否通过不影响冯冰所租赁商铺的经营、使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。冯冰向一审法院起诉请求：1.判令被告返还履约保证金14，364元及利息；2.判令被告赔偿原告因不能正常经营造成的损失10，000元；3.本案诉讼费用由被告承担。华派公司反诉请求：1.判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付免租期满至拉走货物期间的租金及滞纳金共计33，594元并支付利息。一审法院认定事实：2015年6月1日，原告冯冰（乙方）与被告华派公司（甲方）签订了华派生活广场商铺租赁合同，甲方将华派生活广场的三层3301、3302商铺租赁给乙方经营服装、鞋帽。合同专用条款第一条第4款约定：“租赁期5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。”第5款约定：“免租期2年(2015年5月1日至2017年4月30日)，签订合同后交纳免租期后第一年的租金14,364元，免租期后第二年租金20,110元。免租期后第三年租金28，728元。”第6款约定：“乙方(原告)已缴纳的租金使用到期前，提前6个月缴纳下一年的房租。”合同第二条约定：“乙方(原告)缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金。根据合同通用条款第三条第二款规定，甲方有权对市场内规划及业态作业作统一调整，乙方如受该调整影响应积极配合、服从（包括调换承租的商铺位置），但甲方应与乙方友好协商，尽可能调换与原定商铺位置优势及大小相近的商铺，如乙方还不能满意，乙方可以提出撤销租赁合同，甲方应退还乙方未使用完的租金及履约保证金。”2015年6月5日，原告向被告交纳了租金14，364元。按照合同约定原告应于2017年5月1日向被告缴纳免租期后第二年租金14，364元，2018年6月4日，被告向原告邮寄通知：“你方严重违约，我方将与你解除合同。请您接到通知后，三日内办理有关解除合同事宜，一周内将商铺属于你方的财物清理干净，基础装修不得损坏，将商铺完好地交接给我方，否则视为放弃商铺内的财物，我方有权处置，所造成的损失我方不承担”。2018年6月13日原告收到了该通知，未办理合同的解除事宜，后被告将原告的物品放入被告仓库保存。一审法院认为，原、被告双方签订的华派生活广场商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。按照合同约定2015年5月1日至2017年4月30日为免租期。被告于2018年6月13日已经通知原告，并表示将与原告解除该租赁合同，原告在规定的时间内未前住被告处办理解除合同事宜，且也未提出异议，双方的租赁合同已经于2018年6月17日解除。因原告在免租期满后未及时清理所租用商铺，并实际占用，故免租期满后的2017年5月1日至2018年4月30日之间的租金，不能免除。因双方约定原告缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金。故原告要求被告返还14，364元，该院不予支持。其要求被告赔偿其损失，也未提交相关证据，该院不予支持。被告（反诉原告）因已与原告（反诉被告）解除了租赁合同，且已将原告所租用商铺内的物品清理，原告也未实际使用，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付合同解除后房租的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回原告冯冰的诉讼请求。二、驳回反诉原告山东华派实业有限公司的诉讼请求。案件受理费159元，减半收取80元，由原告冯冰负担。反诉案件受理费80元，由反诉原告山东华派实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，冯冰与华派公司签订的案涉租赁合同专用条款第一条第5款约定：“经双方约定，该商铺租赁期2015年5月1日至2017年4月30日为免租期，即两年零月免收租金；免租期后第一年的租金50%折扣后为22.5元∕㎡∕月，年租金共计：14364元∕年；免租期后第二年的租金70%折扣后为31.5元∕㎡∕月，年租金共计：20110元∕年；免租期后第三年的租金100%为45元∕㎡∕月，年租金共计：28728∕年”。本院二审查明其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，冯冰、华派公司于2015年5月1日签订的《华派生活广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。华派公司按照合同约定向冯冰提供了商铺，履行了合同义务。冯冰接收商铺后并实际使用，冯冰未按照双方约定支付租金，构成违约，应承担违约责任。案涉合同专用条款约定“2015年5月1日至2017年4月30日为免租期”，而免租期满后第一年即2017年5月1日至2018年4月30日的租金14364元，冯冰应予支付。一审法院已经查明，冯冰于2015年6月5日缴纳了14364元租金，根据案涉合同“本合同签订之日，乙方（冯冰）向甲方（华派公司）缴纳免租期后第一年的租金同时也作为履约保证金”的约定，冯冰要求华派公司返还14364元，一审法院不予支持并无不当。华派公司于2018年6月4日按照合同约定的地址通过枣庄市邮政公司向冯冰邮寄了解除合同《通知》，冯冰于2018年6月13日签收。2018年6月13日为解除合同《通知》送达之日。冯冰在《通知》限定三日内的期限内未提出异议，案涉租赁合同已经于2018年6月17日解除。冯冰没有提交有效证据证明案涉商铺不具备经营条件、案涉租赁合同已经于2015年12月终止的事实主张，应承担不利的后果。冯冰关于华派公司应当返还履约保证金的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，冯冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409元，由上诉人冯冰负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年七月十七日书记员  高 天