广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5019号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，职务：所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈霭平，男，1927年6月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈韩兵，男，汉族，1961年2月25日出生，住广州市越秀区，系陈霭平的儿子。上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称广州市房安所）因与被上诉人陈霭平房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初30958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人广州市房安所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除广州市房安所与陈霭平关于广州市越秀区大新路135号之一座301房（以下简称涉案房屋）的房屋租赁关系；3.改判陈霭平及其同住人立即搬出涉案房屋，并将该房屋交还广州市房安所；4.改判陈霭平向广州市房安所支付房屋占用费，占用费参照市场租金按每月1151.24元计算，从2019年8月1日起计算至陈霭平实际交还房屋给广州市房安所之日止；5.判令陈霭平承担案件的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院忽略与广州市房安所建立租赁关系的合同相对方是陈霭平，而非陈韩兵一家，导致法律关系混淆，并认为“承租人转名一事，可由双方另循合法途径予以处理”，变相地扩大了一审法院的审判权限、超越了本案法律关系。陈霭平承租房屋后将房屋交给陈韩兵一家居住，并不意味着广州市房安所与陈韩兵一家建立了租赁关系，更不等于陈韩兵一家取得了公房承租权。本案的审理应该是紧扣合同相对方法律关系进行，一审法院却随意扩大和混淆法律关系。广州市房安所与陈霭平之间的法律关系问题，与陈韩兵一家的住房问题，是不同概念和层次的问题，应当予以厘清和区分。如陈韩兵一家符合公共租赁住房承租条件的，还可申请公共租赁住房或通过其他途径解决住房问题，而不应当继续无理由、无依据占用案涉房屋。（二）《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。（二）《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。公有房屋与私有房屋一样，同样需要维护和管理，公有房屋一直以“以租养房”的原则进行管理。广州市房安所按照规定要求调整租金，经多次沟通，陈霭平始终拒绝，双方就租金标准不能达成合意，广州市房安所提出解除合同，合法有据，也合情合理。陈霭平居住在其名下房屋中，有能力聘请保姆照顾，并且案外人陈韩兵的儿子、媳妇从现有情况来看具备劳动能力，有能力按规定支付市场租金，但却拒绝接受调整，不过这是其一家自由的意思表示，广州市房安所不予干涉。但对广州市房安所不公平的是，广州市房安所作为案涉房屋的出租人，与陈霭平具有平等的法律地位，却被一审法院罔顾事实地限制自由的意思表示，一审法院滥用公平原则，驳回广州市房安所的诉讼请求，这实则是变相地增加广州市房安所的义务，损害广州市房安所管理案涉房屋的合法权利，强行要求广州市房安所承受案涉房屋的房屋占用费损失，导致国有资产流失，有失公平。（三）根据《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，广州市房安所一直是按照规定管理公房，在履行案涉租赁合同过程中诚实守信，从未对陈霭平作出欺诈行为、更不存在任何违反诚实信用的行为，一审以违反诚信原则为由驳回广州市房安所的请求，是对广州市房安所信誉的严重诋毁，也是一审判决在没有法律依据的情况下，滥用诚信原则造成的错误后果。（四）广州市房安所与陈霭平之间已形成不定期租赁关系，按照法律规定，广州市房安所享有随时解除合同的合法权利，不论陈韩兵一家名下是否有房屋，均不应影响广州市房安所行使合法权利。广州市房安所对案涉租赁合同享有法定解除权，一审法院却以违反守法与公序良俗原则及习惯为由驳回广州市房安所的请求，显然适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正。（五）一审作出错误判决，实则鼓励公房住户无理长期占用公房，对公有房屋的管理造成极大的混乱和恶劣的影响，一审判决将产生不良的社会示范效应，侵害社会公共利益，不利于社会秩序稳定。法律的主要价值之一在于维护社会秩序。按照一审判决的逻辑，承租公房的住户只要将公房交由其无房的亲属居住，不论承租人名下是否有私房，都可以无限期占用公房。这样的做法和逻辑，实际上是在践踏其他遵守规则的公房承租人的尊严，鼓励其他公房承租人模仿陈霭平的做法，无疑将对公房的管理造成极大的混乱和恶劣的影响。一审法院判决貌似公平，混淆法律关系好像照顾了个别住户的利益，但事实上是以“和稀泥”的方式处理本案，是极其不负责任的判决，这将产生不良的社会示范效应，实则侵害社会公共利益，不利于社会稳定。请求二审法院判如所请。被上诉人陈霭平二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意广州市房安所的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。广州市房安所向一审法院起诉请求：1.判令解除广州市房安所与陈霭平关于广州市越秀区大新路135号之一座301房的房屋租赁关系；2.判令陈霭平及同住人员立即搬出上述房屋，将房屋交还广州市房安所；3.判令陈霭平向广州市房安所支付房屋占用费，房屋占用费参照2018年广州市房管部门公布的租金参考价按每月1151.24元计算（34元/平方米/月×计租面积33.86平方米），从2019年7月1日起计至实际交还房屋之日止；4.判令陈霭平向广州市房安所支付逾期退房违约金，参照房屋占用费按每月1151.24元，从2019年8月1日起计至实际交还房屋之日止。一审法院认定事实：广州市越秀区大新路135-1号全幢，是广州市房安所管理的公房。2016年6月1日，广州市房安所（为出租人、甲方）与陈霭平（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》。内容为：甲方同意将坐落在广州市越秀区大新路135号之一座301部位（产别代管产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积33.86平方米，租赁期限2016年6月1日至2018年5月31日，月租金额为86.70元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；租赁期内，乙方应依时交纳租金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房和设备给甲方；第二十条第3项，乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条违约责任第2项，租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；第3项，违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。上述合同期满后，广州市房安所与陈霭平双方无续签租赁合同。陈霭平按86.70元/月标准继续向陈霭平交租。2019年6月12日，广州市房安所曾到租赁房屋张贴《通知》，要求陈霭平办理租金调整手续等。另查明，据房管部门于2019年7月2日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，广州市房安所名下登记有海珠区同福中路趣园4号305房（住宅，建筑面积39.97平方米）的房产。因本案纠纷，广州市房安所于2019年7月22日向一审法院提起诉讼。诉讼中，陈霭平称：海珠区的房改房39.97平方米，现由陈霭平本人及保姆使用。本案涉讼房屋由陈霭平的儿子陈韩兵及其儿子、儿媳、孙子使用。陈霭平无拖欠租金。陈霭平的房改房不超过40平方米，无法容纳陈霭平一家人居住。而陈韩兵一家均是无房户，符合租住公房的条件。陈霭平就其答辩，提交了其儿子陈韩兵的出生证、结婚证，陈韩兵之子陈嘉童的出生证，陈霭平海珠区房改房的房产证，《关于恳求继续租住现直管房和变更承租人并维持按原标准缴纳房租的申请》，陈韩兵的劳动能力鉴定结论书、退休证、户口簿，陈韩兵、陈嘉童等无房证明等证据予以证实。一审法院认为，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，广州市越秀区大新路135号之一座301房虽是以陈霭平的名义向广州市房安所承租，但实际是由陈霭平的儿子陈韩兵一家在居住使用。鉴于陈韩兵一家无其他房屋可供居住，上述房屋宜由其继续居住。至于承租人转名一事，可由双方另循合法途径予以处理。现广州市房安所要求解除双方的租赁关系，收回租赁房屋，一审法院不予支持。因双方之间的租赁关系不解除，故广州市房安所基于租赁关系解除而主张参照房管部门公布的同期同地段同类住宅房屋租金参考价标准计付房屋占用费，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条之规定，于2019年12月20日作出如下判决：驳回广州市房安所的诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市房安所负担。上诉人广州市房安所与被上诉人陈霭平对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，涉案房屋属于公房，广州市房安所作为事业单位法人受托管理涉案房屋，将该房屋出租给陈霭平，陈霭平按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市房安所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。广州市房安所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审法院对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，故本院二审予以裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初30958号民事判决书；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市房屋安全管理所；上诉人广州市房屋安全管理所预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年七月二十日书记员 李志康谢金泽