四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终927号 上诉人（原审被告）:姜久红，男，1973年1月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）:李代清，女，1948年2月20日出生，汉族,住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈义均，四川法典（彭州）律师事务所律师。 上诉人姜久红因与被上诉人李代清确认合同无效纠纷一案，不服彭州市人民法院（2019）川0182民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 姜久红上诉请求：依法改判一审判决第一项、第二项和第三项，确认合同有效，双方继续履行合同。若履行合同不能，解除合同则由李代清依法赔偿损失30万元。 事实和理由：一、一审法院事实认定不清。姜久红与李代清于2017年3月24日签订合同后，一直在履行，并不存在合同无效的情形。该土地是李代清用土渣在荒凉河滩上填成的一宗土地开办彩瓦厂，姜久红在该厂从事生产经营已逾9年，且筒车村村委会是明知的，姜久红每年代李代清向筒车村村委会交纳青苗费；二、一审判决合同无效之理由不充分。案涉土地属于集体土地，李代清从未向姜久红证明是否属于耕地。筒车村村委会在明知姜久红从事彩砖瓦生产时，从未主张收回厂房、解除合同。在土地所有权人筒车村村委会未主张时，李代清主张合同无效理由不充分；三、一审判决漏判请求。一审法院对姜久红提出的损失和反诉请求并未采纳,未尽明示义务；四、一审法院认定案涉土地属于耕地，但李代清及筒车村村委会从未向姜久红告知，案涉租赁合同因违反强制性规定而归于无效，该责任也不在姜久红。更由于李代清造成了姜久红两年未生产，应当承担赔偿责任,应赔偿两次诉讼费用支出1万元、搬迁费2万元、两年未生产的承包费6万元、案涉厂房改造费4万元、设备转让费17万元，共计30万元；五、一审法院认定姜久红无权占有案涉厂房，判令姜久红向李代清支付案涉房屋的占有使用费属认定错误，事实上应由李代清赔偿姜久红两年未生产的损失，即6万元承包费。 李代清辩称，案涉租赁合同无效，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 李代清向一审法院提出诉讼请求：一、确认李代清与姜久红签订的《厂房租用协议》无效；二、判令姜久红将位于彭州市职工住房、生产彩瓦的场地腾退给李代清；三、判令姜久红支付李代清支付厂房的占有使用费30000元（计算标准：按每年30000元标准，自2018年3月24日计算至实际腾退完毕之日止）。 一审法院认定事实：1999年4月9日，彭州市回水煤矿与彭州市筒车村八社和十一社签订《用地协议》，租用彭州市筒车村八社和十一社3.509亩土地用于开办彭州市新欣机选煤厂，李代清为该厂负责人。2000年7月24日对该厂占用土地作出审批意见：“同意补办占地手续。自批准之日起，有效期为二年，二年期满后，必须续办占地手续或交原集体还耕；其土地所有权仍属原集体所有，国家建设征用土地时，必须无条件服从。”洗煤厂停办后，变更为彭州市新欣彩瓦厂。 自2010年起，姜久红租用李代清位于彭州市新欣彩瓦厂的场地用于生产彩瓦。2017年3月24日，双方续签合同，订立《厂房租用协议》，约定租赁期限为2017年3月24日至2024年3月23日。租金为每年30000元，现付租金再使用，同时需缴纳保证金10000元。合同第四条载明：“租赁期间，乙方（姜久红）在该厂房生产经营场所发生的所有费用均由乙方个人承担。”姜久红持续占有使用该场地。 2018年2月15日，姜久红向李代清支付租金10000元。同年3月15日，姜久红向彭州市筒车村八社和十一社缴纳当年青苗费9390元。另查明，1.李代清与姜久红2010年第一次建立房屋租赁关系时，李代清于2010年3月20日出具“收款收据”，其中载明保证金为10000元；2.李代清未办理案涉厂房所依附土地的占地手续。 一审法院认为，对于《厂房租用协议》的效力判断，根据《四川省彭州市占用土地审批表》载明之内容，土地性质为集体土地，且属于耕地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款：“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”和第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”之规定，我国法律严格对耕地的保护。因案涉厂房所依附之土地并未办理占地手续，已违反法律强制性之规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定之情形，故《厂房租用协议》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，姜久红应当将根据《厂房租用协议》所占有之厂房、场地返还李代清。故对李代清第一项和第二项诉讼请求，一审法院依法予以支持。 对李代清主张占用费之问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，应当对合同无效所致之损失进行评判。对姜久红已支付的款项中，双方对转账支付的10000元无争议，对其支付给彭州市筒车村八社和十一社的青苗费的属性，李代清认为应当属于《厂房租用协议》第四条所载明之费用，不应作为其支付的租金。一审法院认为，根据该条文义之理解，该条约定之费用应当系因姜久红经营生产行为所产生之费用，不应涵盖李代清租用该土地所产生之青苗费。因为青苗费产生之根源在于李代清与彭州市筒车村八社和十一社所签订之协议，青苗费是否产生与姜久红经营与否并无关联。故姜久红支付的青苗费应当认定其系代李代清向彭州市筒车村八社和十一社支付，应当扣减其应当支付的租金。同时，根据交纳青苗费之惯例，除青苗费外，李代清还需向公路局交纳800元费用。因李代清当庭认可2018年的租地费用均系姜久红缴纳，故姜久红代其交纳的费用为10170元。对于姜久红是否缴纳保证金问题，李代清认为其虽向姜久红出具了收据，但不能证明姜久红缴纳了保证金。一审法院认为，双方的租赁合同履行已逾九年，根据双方当庭陈述，双方并未就保证金发生争议，结合收据以及合同持续的履行状态，一审法院认为李代清主张保证金实际未交付理由不成立，姜久红已向李代清交纳了保证金10000元。因双方对2018年之前的费用支付未提交一审法院审查，一审法院不再进行审查。针对2018年，因《厂房租用协议》无效，保证金应当予以返还，加之姜久红支付的10000元和代付的10170元，其合同约定的2018年3月24日至2019年3月23日年度的合同权利义务已经履行完毕，一审法院不再做评判。因该厂房及场地现仍由姜久红占有，至姜久红腾退之日，因李代清已向彭州市筒车村八社和十一社支付了青苗费，姜久红无权占有之行为确系给李代清造成相应损失，故应当予以补偿。对于补偿标准，李代清主张以约定之租金作为计算标准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之指引，本案对于占用费用标准可以参照该司法解释第五条第一款之规定确定，即参照《厂房租用协议》约定之租金标准确定占用费。《厂房租用协议》约定之租金标准为30000元／年。 综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款、第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、确认李代清与姜久红于2017年3月24日签订的《厂房租用协议》无效；二、姜久红于判决生效之日起三十日内将其根据《厂房租用协议》占用的位于彭州市职工住房、生产彩瓦的场地腾退给李代清；三、姜久红于判决生效之日起按每年30000元的标准支付2019年3月24日起至完成对彭州市职工住房、生产彩瓦的场地腾退之日的占用费；四、驳回李代清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由李代清和姜久红各负担137.5元（应由姜久红负担部分，李代清已先行垫付，姜久红在支付占用费时一并支付李代清）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，姜久红尚未将案涉的厂房和食堂进行腾退移交。 本院对案涉的争议焦点评判如下： 关于合同效力问题。本院认为，案涉《厂房租用协议》因导致农业用地亦随地上建筑物的流转而非法流转，该合同归于无效，一审对此认定正确，本院予以确认。同时，就该地上建筑物的流转，亦有法律上之限制。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定，就案涉厂房，本案并无足以采信的证据证实系已取得批准许可及按批准许可进行建造之建筑物，故该厂房的权利瑕疵亦导致该租赁合同归于无效。另，因案涉厂房姜久红至今未转交给李代清，基于案涉租赁合同无效，姜久红应当履行腾退义务。关于占有使用费问题，一审法院对于青苗费的属性以及占有使用费标准适用法律正确，本院予以确认。 关于赔偿问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，因姜久红并未向一审法院提交反诉，属于在二审中增加诉讼请求，且二审时双方无法就赔偿损失问题达成调解，故本院对此不予处理，姜久红可以另行起诉。 综上所述，姜久红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费275元，由姜久红负担。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  赵 韬 二〇二〇年七月一日 书记员  符 莎