江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民初62号原告：蒋文文，女，1984年9月28日出生，汉族，住江苏省无锡市崇安区县。委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。被告：江苏成宏信息广告传媒有限公司，住所地在扬州市邗江中路146号-301。法定代表人：朱毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小群，江苏金星光律师事务所律师。被告：无锡嘉饰茂商业发展有限公司,住所地在无锡市崇安区锡沪东路99号B座4层。法定代表人：雷圣松，该公司董事长。被告：无锡南天广置业发展有限公司，住所地在无锡市江海东路523号F区588。法定代表人：林剑民，该公司董事长。原告蒋文文与被告江苏成宏信息广告传媒有限公司（以下简称成宏公司）、无锡嘉饰茂商业发展有限公司（以下简称嘉饰茂公司）、无锡南天广置业发展有限公司（以下简称南天广公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告蒋文文的委托诉讼代理人赵江锋、被告成宏公司的委托诉讼代理人朱小群到庭参加诉讼，被告嘉饰茂公司、南天广公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告蒋文文向本院提出诉讼请求：1.不得执行无锡市锡沪东路99-1-1303室房产，2.依法确认原告享有该房产的所有权，3.判决三被告协助将该房产过户至原告名下，4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原被告之间在贵院查封前签订有合法有效的书面买卖合同，原告与南天广公司于2014年3月12日签订有《商品房认购书》及费用清单，明确约定原告认购南天广公司开发的嘉饰茂soho中心b1303号（涉案房产），同时载明了认购定金、面积、单价、总价、面积差异处理、物业维修基金、产证代办登记费用等买卖合同主要内容。2.原告在贵院查封前已合法占有案涉不动产，2014年4月14日南天广公司向原告正式交付案涉房产，原告对该房产装修并使用至今，并向物业管理公司缴纳每年的物业费用。3.原告已全部支付了价款，成交总价378000元。4.案涉不动产未能办理过户登记过错不在原告，案涉不动产有两期，一期业主均拿到了不动产登记证，原告与南天广公司签订买卖合同时，不知晓其已深陷债务纠纷，面临不能办证的风险；签订合同后，原告就多次询问置业顾问办证事宜，直至南天广公司撤销售楼部门、相关置业顾问离职，但因案涉不动产已交付原告实际使用，原告作为普通公众不能预见可能面临的法律风险，因此未另案提起诉讼。原告提供了嘉饰茂认筹协议书、商品房认购书、银行账户明细、收据、施工合同等证据。被告成宏公司辩称：1.商品房认购书不是商品房买卖合同，其不是涉案房产的合法买受人。商品房认购书仅表明原告有认购案涉房屋的意向，认购书的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据认购书的约定，原告应在认购书签订后约定期限内与南天广公司签订商品房买卖合同，完成合同网上备案，但其至今未签订商品房买卖合同。涉案房屋是抵押物，在认购房屋时，原告未了解、核实该房屋的抵押状况，如其及时与开发商签订商品房买卖合同、向房管局上传网签合同，就能发现该房屋的抵押状况，可见原告在房屋认购过程中存在明显过错。2.原告未经抵押权人同意认购案涉抵押房屋，其认购行为无效，不受法律保护。答辩人委托中信银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州中信银行）向嘉饰茂公司贷款，南天广公司以涉案房屋抵押，于2012年4月17日办理了抵押登记。原告及南天广公司未经抵押权人同意签订认购书，违反了《物权法》第一百九十一条第二款规定，且截止目前，原告也没有代南天广公司清偿债务以消灭抵押权。3.答辩人对案涉房屋享有优先受偿权，法院不应停止对案涉房屋的执行。4.原告所提交物业费收据不能证明其合法占有案涉房产，也无证据证明其支付了全部房款，案涉房产为办公房，并非用于居住。请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。成宏公司提供了房屋他项权证。被告嘉饰茂公司、南天广公司未答辩。经审理查明，扬州中信银行与嘉饰茂公司、南天广公司借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年4月16日作出（2014）扬仲调字第392号调解书，约定：一、三方共同确认，嘉饰茂公司欠扬州中信银行借款本金2768万元；二、扬州中信银行同意嘉饰茂公司于2015年4月30日前归还借款本金，并自2014年4月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；三、仲裁费181531元、律师代理费450000元，由嘉饰茂公司负担；四、扬州中信银行对南天广公司抵押的位于无锡市锡沪东路99-1号的办公房享有优先受偿权。因嘉饰茂公司未履行调解书义务，扬州中信银行向本院申请执行，本院于2015年5月21日立（2015）扬执字第0242号案件执行。2015年12月22日，扬州中信银行与成宏公司签订《债权转让协议》，将（2014）扬仲调字第392号调解书所确认的债权转让给成宏公司，故本院于2016年1月28日裁定变更成宏公司为本案申请执行人。执行过程中，本院依法查封被执行人南天广公司抵押的房地产，并启动评估拍卖程序，在执行部分抵押房产后，因其他房产暂不具备处置条件，于2016年11月28日裁定终结本次执行程序。2019年2月22日，根据成宏公司的申请，本院立（2019）苏10执恢9号案件执行，并对无锡市锡沪东路99-1-1207、1302、1303、1315、1316、1516、1615、1616、1908、1910、1911、1913、1915等13套抵押房产启动评估拍卖程序。另查明，无锡市锡沪东路99-1-1303室为办公用房，建筑面积57.62平方米，于2011年7月26日办理房屋初始登记，于2012年4月17日抵押给扬州中信银行，抵押登记为：锡房他证字第××号，抵押债权数额250000元。上述事实，有（2014）扬仲调字第392号调解书、房屋初始登记证、他项权证、（2020）苏10执异18号执行裁定书等证据在卷证实。本案的争议焦点是原告蒋文文是否对争议房地产享有足以排除强制执行的民事权利。针对争议焦点，本院组织了双方当事人举证质证。原告提供的南天广公司与其于2014年3月12日签订商品房认购书一份，载明：蒋文文认购B1303号办公用房，认购面积57.62平米，价款378000元；签约日期为空白；成宏公司质证对其证明目的不认可，认为双方应签订商品房买卖合同，原告不积极签订合同、未发现抵押情况，有明显过错。对于第二组证据，原告出具的1303房款收据金额118200元，真实性无法确认。1906、1907两份认购书真实性、关联性不予认可。对于原告提供的南天广公司的承诺书，真实性无法确认，即便该证据为真实，其载明的内容仅仅是南天广公司承诺向原告退还1906、1907两套房子的认购款，原告所谓该两套房屋的房款转为1303的认购款这一事实不能成立。对于原告提供的农业银行明细对账单，真实性认可，但该证据并不能证明原告向南天广支付了购房款。对于原告提供的建行交易明细单，真实性认可，但关联性不予认可。该证据上反映的交易记录为2013.12发生的转账交易，而案涉房产的认购是2014.4，该证据与本案无关。对于原告提供的1906、1907定金或房款的收据，其真实性、关联性不予认可，即便该证据为真，仅仅证明原告支付了1906、1907的房款，不能证明该两套房屋的房款转为1303的房款。3、原告提供的物业收据真实性无法确认，即便该收据为真，其时间是2014年，该证据不能证明原告合法占有案涉房产。本院认为，原告对登记在被执行人名下的不动产提出实体权利的，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。本案中，蒋文文提供的商品房认购书只是意向书，并非正式的商品房买卖合同；物业收据抬头为B1303室且只系2014年的，不能证明其已合法占有涉案房产；银行消费明细与收据缺少关联性，其真实性无法认定，且正式的税务发票是办理房屋权属登记的必备材料，如果蒋文文已全部交纳房款，理应要求南天广公司开具正式的税务发票；其亦未提供证据证明积极主张权利、非因自身原因未办理过户手续。此外，涉案房屋早已办理房屋产权初始登记，并早于原告签订认购书近两年已办理抵押登记，如果原告及时签订商品房买卖合同并备案，即能及时发现涉案房产抵押情况，故其只签订认购书且未审查不动产登记情况，明显具有过错。成宏公司对涉案房屋享有优先受偿权。综上所述，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。被告嘉饰茂公司、南天广公司经传票传唤未到庭，本院可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回蒋文文的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告蒋文文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 阮 骏二〇二〇年七月六日书记员 孙 妍