北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6778号上诉人（原审被告）：尹雯祎，女，1983年6月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘仁午，北京亚欧雍文律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓丽，北京亚欧雍文律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘军，男，1969年5月21日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：凡龙，国浩律师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊，国浩律师（合肥）律师事务所律师。上诉人尹雯祎因与被上诉人刘军房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初56863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。尹雯祎上诉请求:1.撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由刘军负担。主要事实与理由：根据一审法院查明的事实可知本案情形符合情势变更原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条内容，本案双方在订立合同时，尹雯祎无法预见原因（317新政及其房屋买家肖学文解除房屋买卖合同），合同成立后，由于尹雯祎无法预见和避免的客观情况，继续按照合同约定判决尹雯祎承担违约责任明显不公。二、即使认定存在违约行为，本案合同所涉违约金过高，请求二审法院予以适当减少。1.本案中尹雯祎并无过错。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案合同所涉违约金过高，尹雯祎已支付刘军100万元定金在其实际损失中予以抵扣，且尹雯祎亦无过错，请求二审法院根据本案具体情况，从公平、公正角度出发，根据涉案合同整个履行过程、履行阶段、违约原因、当事人的主观心理以及本案的其他具体情节酌予以适当减少。一审判决显失公平，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，维护尹雯祎的合法权益。刘军辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，尹雯祎的上诉请求均不能成立。第一，本案不符合317新政的规定。317新政出台后，北京市高级人民法院民一庭出台了妥善处理涉及317新政的房屋纠纷案件的会议纪要中第七条明确规定，尹雯祎的上诉理由不能成立。第二，刘军诉请的是实际损失的赔偿，不是违约金。本案因尹雯祎的违约导致的刘军损失经鉴定为289万元，该损失是因为尹雯祎的违约行为而造成的直接损失，还不包括刘军为了履行买卖合同多次往返北京、成都的差旅费用以及律师费损失。因为购买北京的房屋，刘军向案外人借款等情况均未提及。而且就目前而言，北京的房价处于直接下跌中，一审法院确定的赔偿款不足以弥补刘军的损失，尹雯祎主张赔偿额过高与事实不相符。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，尹雯祎的诉讼请求不能成立，应予以驳回。刘军向一审法院起诉请求：1.判决解除刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.尹雯祎向刘军赔偿房屋差价损失189.01万元；3.尹雯祎向刘军赔偿差旅费损失5万元；4.尹雯祎向刘军赔偿租金损失12万元。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区广顺北大街×号望京大西洋新城×房屋登记在刘军名下。2017年3月9日，刘军作为出卖人与尹雯祎作为买受人在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定尹雯祎购买刘军名下的涉案房屋，房屋成交总价为1700万元；定金为100万元，买受人于签约当日以自行交接的方式支付定金50万元，于房屋核验通过后两日内以自行交接的方式支付定金50万元；买受人逾期履约超过15个工作日的、拒绝购买房屋的，构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋总价款20%向出卖人支付违约金。关于贷款，刘军与尹雯祎约定：买卖双方确保本人及配偶应于2017年9月1日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为750万元，贷款由银行直接支付出卖人。若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款数额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于过户前三日内支付出卖人购房款450万元。签订合同当日，尹雯祎与刘军还签订了《房款支付协议》，约定尹雯祎于2017年7月25日前支付400万元。尹雯祎于2017年3月5日向刘军支付5万元定金，于3月9日支付25万元定金，于3月10日支付20万元定金，于3月29日支付35万元定金，于3月30日支付15万元定金。尹雯祎与刘军就涉案房屋买卖于2017年3月30日办理了网签备案，后双方撤销了网签备案。2017年5月5日，荀路代尹雯祎作为买受人与刘军作为出卖人签订两份《补充协议》，约定卖方将付款方式改为全款支付，买卖双方应于2017年6月30日前完成涉案房屋所有权转移登记手续，如未完成造成卖方房屋租赁损失由麦田公司承担。签订《补充协议》后，刘军与尹雯祎重新进行网签备案。2017年8月4日，尹雯祎向刘军送达了内容为“非常遗憾，由于受317新政的影响，我的房屋的买家肖学文先生解除了和我之间的房屋买卖合同，我无法收到后续的卖房款，所以我也无法继续履行我们双方之间的房屋买卖合同。因此我正式函件通知您：解除我们于2017年3月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件和补充协议，我已支付的壹佰万元房款也希望您能尽快返回给我”的《关于解除贵我双方房屋买卖合同的函》。2017年9月1日，尹雯祎将刘军诉至一审法院，要求刘军退还定金100万元。2017年11月27日，一审法院出具（2017）京0105民初64529号判决，认为虽然尹雯祎主张因317新政的出台导致其无法履行涉案房屋买卖合同，但根据查明的事实可知，尹雯祎在新政出台后仍支付了定金50万元，且与刘军于3月30日办理了网签登记，在履行过程中，尹雯祎与刘军还于5月5日签订了补充协议，故根据本案尹雯祎的履行情况可以认定在317新政出台后，尹雯祎自认新政并未影响其履约能力。根据尹雯祎的陈述可知，涉案房屋买卖合同未能履行系案外人无法购买尹雯祎家庭名下住房所致，但尹雯祎家庭名下房屋的履行情况并非本案房屋买卖合同履行的条件，故尹雯祎向刘军送达的解除合同通知，因尹雯祎不具有解除权不发生合同解除的效力。因涉案房屋买卖合同并未解除，一审法院对尹雯祎要求退还定金的诉讼请求不予支持，故判决驳回尹雯祎的全部诉讼请求。在（2017）京0105民初64529号案件中，一审法院查明“尹雯祎称因朝阳教委关于子女上学政策的原因，双方协商于2017年3月30日网签，后因政策取消，故双方撤销网签，仍按原合同执行。刘军称317新政出台后，其询问尹雯祎是否受影响，尹雯祎称资金没有问题，3月30日进行网签是因为尹雯祎担心再有新的政策出台，5月5日签订补充协议时因为尹雯祎称其孩子要上学，并改为全款支付，不贷款，故撤销了网签，重新办理网签。”（2017）京0105民初64529号判决作出后，尹雯祎对判决不服，提起上诉。2018年2月28日，本院出具（2018）京03民终3250号裁定书，裁定准许尹雯祎撤回上诉，双方均按原审判决执行。在本案诉讼中，刘军主张因尹雯祎未依约支付购房款的违约行为给其造成了涉案房屋市场价值下降的损失。就此，刘军申请对涉案房屋于2018年2月28日的市场价值进行评估。2019年6月25日，一审法院委托北京首佳房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋于2018年2月28日的市场价值为1410.99万元。刘军支出评估费33700元。经询，刘军表示至今未另行售出涉案房屋。关于尹雯祎已交纳的100万元定金，刘军、尹雯祎均同意在刘军的实际损失中予以抵扣。另，刘军提交机票、酒店住宿等凭据，以证明其为办理合同事宜支出的交通费以及住宿费。刘军还提交其就涉案房屋签订的租赁合同，以证明因准备履行合同房屋产生四个月的空置损失。尹雯祎提出麦田公司曾向刘军赔偿了1万元的差旅费以及4.75万元的租金损失。刘军认可该事实，但认为不足以弥补实际损失。一审法院认为：刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容真实合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。本案中，根据现有证据，可以确认尹雯祎未能依约向刘军支付房款，并在合同履行期限内单方提出解约，以实际行为表示不再履行合同，构成根本违约。现刘军诉请要求解除其与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，一审法院对此予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失。本案中，刘军与尹雯祎签订房屋买卖合同后，如合同顺利履行，刘军能取得购房款1700万元，现因尹雯祎的违约行为导致房屋买卖合同不能继续履行，《房地产估价报告》认定涉案房屋于2018年2月28日的市场价值为1410.99万元，较之合同约定的价款有一定幅度的回落，如刘军另行出售涉案房屋，则房屋售价的差额部分是刘军的实际损失，但刘军至今尚未另行出售涉案房屋，房屋交易的市场价格处于波动状态，刘军的实际损失尚未固定。基于此，一审法院将根据评估报告结合本案合同实际履行情况，在综合考虑定金不足以弥补刘军损失的情况下，酌情确定房屋差价损失的具体数额。关于差旅费、租金损失，麦田公司已经就此向刘军进行了赔偿，刘军的证据不足以证明其实际的合理损失超出已赔偿范围，故一审法院对刘军的该项请求不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、刘军与尹雯祎签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于判决生效之日解除；二、尹雯祎于判决生效后七日内赔偿刘军房屋差价损失一百七十万元；三、驳回刘军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于尹雯祎在上诉意见中主张其不应承担违约责任及本案所涉违约金过高的问题。根据本案已经查明的事实，尹雯祎未能依约向刘军支付房款并提出解约，其行为已构成根本违约。尹雯祎在二审中称317新政及其家庭出售房屋买家解约系其无法预见和避免的客观情况，但结合本案双方在317新政出台后仍继续进行网签及签订补充协议变更房款支付方式为全款支付的情形，317新政出台并非导致本案房屋买卖合同不能履行的直接原因；关于尹雯祎家庭的房屋出售过程中买家解约的问题，系另一法律关系，不足以构成尹雯祎拒绝履行本案房屋买卖合同的合理合法抗辩理由。故一审法院在此情形下认定尹雯祎的行为构成根本违约并无不妥。关于刘军在本案中所主张的房屋差价损失。结合一审评估情况及涉案房屋实际情况，在定金仍不足以弥补刘军该项损失的情形下，一审法院在刘军的实际损失中扣除定金后，酌定尹雯祎赔偿刘军相应差价损失并无不妥，现有证据亦不足以证明一审法院酌定数额存在过高情形，本院予以确认。综上所述，尹雯祎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由尹雯祎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 蒋 巍二〇二〇年七月二十日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然