浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0122民初174号 原告：桐庐国泰建筑材料有限公司，住所地：桐庐县城南街道三达路118号。 法定代表人：宋春根。 委托诉讼代理人：陈金鑫,浙**诺律师事务所律师。 被告：马建民，男，1974年3月24日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：倪英华，浙江凯运律师事务所律师。 原告桐庐国泰建筑材料有限公司诉被告马建民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。依法适用简易程序于2020年3月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，争议较大，依法转为普通程序组成合议庭于2020年4月29日再次公开开庭进行了审理。原告桐庐国泰建筑材料有限公司的委托诉讼代理人陈金鑫，被告马建民及其委托诉讼代理人倪英华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐庐国泰建筑材料有限公司向本院提出诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2019年9月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告房屋租金112500元（按年45万元标准自2019年10月1日起至2019年12月31日止，2020年1月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金按前述标准另行计算支付给原告）；3、判令被告支付原告违约金695587.5元；4、判令被告支付原告保证金200000元，并没收归原告所有；5、判令律师代理费7000元，由被告承担；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月4日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将桐庐县城春江东路716号的房屋出租给被告；租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日；第一、二、三年的年租金为45万元，第四年租金为472500元，第五年租金为496125元；租金按年支付，先付后用，第一年租金于合同签订之日支付；房屋内留有大量动产设施设备，以50万元的价格转让给被告，于支付第一年房租的同时支付转让费；支付第一年房租的同时被告还须支付保证金20万元；如被告延迟支付租金或设备转让款累计超过5天的，原告有权解除合同，没收保证金，被告还须按照租金总额的30%计付违约金，并赔偿损失；非违约方通过诉讼主张权利的，由违约方承担非违约方的诉讼费、律师费等费用。双方还就其他相关事项进行了约定。《房屋租赁合同》签订后，经原告多次催告，被告一直未能按照合同约定支付房屋租金、设施设备转让款、保证金等，己构成严重违约，并己造成原告严重损失。为此，原告诉至法院，判如所请。 原告桐庐国泰建筑材料有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、产权证一份，证明案涉房屋产权系原告所有的事实； 2、2019年9月4日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告签订了房屋租赁合同及合同明确约定了双方的权利义务等事实； 3、2019年12月6日的律师函、快递单、邮寄记录，证明原告催告被告交纳租金等事实； 4、委托代理协议、律师费发票、收费标准文件，证明原告为主张债权支出律师代理费7000元的事实。 被告马建民答辩称：首先，双方于2019年9月4日签订了案涉房屋（春江东路716号）租赁合同属实，但在签订合同之前，原告方宋春根就答应被告为被告解决100万元的经营资金，后来宋春根一直没有为被告解决资金，导致被告无能力租赁经营。在签订合同之后，被告为了办理营业执照，向工商部门申请执照的准备，在这个过程中工商部门明确告诉在本案租赁的同一位置有其他人已在经营宾馆，不能重复申领营业执照。到2019年9月下旬，作为被告已经和原告进行了沟通，口头终止了合同，房屋租赁协议不再履行。关于原告的诉请1，解除合同，被告同意，合同本身双方早已口头约定解除了；关于诉请2，租金，租赁房屋本身没有交付给被告，因此也不存在支付租金的问题；对于违约金，双方在合同上约定的违约金较高，根据合同法有关规定，违约金需要根据原告实际损失来计算，从被告提交的案涉房屋（隆隆商务宾馆）的电费证明，2019年1月至9月，10月份、11月份、12月份，该案涉房屋（隆隆商务宾馆）由原告或方元的人在正常经营，原告没有遭受损失，也不需要支付违约金。对于律师代理费，由法院具体确定。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告马建民为支持其抗辩主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、桐庐县凤川街道新隆商务宾馆个体工商户登记情况一份，证明该新隆商务宾馆的经营场所是春江东路716号与案涉房屋（春江东路716号）租赁是同一位置，宾馆的经营者是方元，长期在该地址经营，同时证明被告在同一地址不能重复申领经营宾馆的业务； 2、隆隆商务宾馆的历月电费明细一份，证明该宾馆是在正常经营的，同时证明原告没有遭受损失； 3、证人金某证言，其主要内容为：当时签合同的时候我是在场的，宋春根答应帮助马建民贷款100万元，后来经宋春根联系信用社等银行，马建民贷不出来，还让我借给他100万元，我没有同意。 4、证人周某证言，其主要内容为：当时马建民与我和宋春根在合岭一起吃饭，宋春根谈起宾馆租赁事宜，将宾馆每年45万元租赁给我们，我认为租金太高，如果30万元，我与马建民合作承包下来，当时宋春根不同意，这样我也没有与马建民合作。后马建民与宋春根签订了租赁合同，宋春根同意帮助马建民贷款100万元，当时经宋春根联系了信用社、民泰银行等，马建民贷不出来。他们签合同的时候，我不在场。到了10月1日之前，双方也没有弄好。 证据3、4欲证明被告承租原告方宋春根宾馆的前提是宋春根承诺帮助被告解决100万元的经营资金，后由于原告方宋春根没有做到，才导致租赁合同无法履行，并且在2019年9月下旬双方就终止了合同。 经庭审质证,（一）对原告提供的证据，被告的质证意见为：对证据1、2真实性无异议。对证据3律师函，被告已于2019年12月收到，但事实上在同年9月下旬双方已口头约定不再履行了，并且在10月份的一天，被告还邀请原告方宋春根吃饭，觉得不再租赁不好意思。双方讲好已终止了合同。对于证据4真实性无异议。 （二）对被告的证据，原告的质证意见为：对证据1、2形式上的真实性，合法性无异议，但对其证明目的有异议，合同中第一条明确原告将春江东路716号房屋（现鑫隆商务宾馆）出租给被告，不存在执照批不出来的问题。对证据3、4的证人证言三性有异议，因证人与被告系多年朋友，并且证人周某有意与被告一起合作承包租赁的想法。当时被告没有贷款成功的原因是被告自身资质存在问题。 上述证据，本院认证认为，对原告提供的证据1、2、3、4和被告提供的证据1、2的真实性予以确认；对被告提供的证据3、4证明力，本院不予确认。 根据本院认定的上述有效证据，结合当事人的当庭陈述，本案事实认定如下：2019年9月4日，出租方桐庐国泰建筑材料有限公司（以下简称甲方）与承租方马建民（以下简称乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明：甲方将其坐落于桐庐县城南街道春江东路716号的房屋（现新隆商务宾馆）出租给乙方使用。租赁期限为五年，从2019年10月1日至2024年9月30日止；第一、二、三年的年租金为45万元，第四年租金为472500元，第五年租金为496125元；租金按年支付，先付后用，第一年租金于本合同签订之日支付，之后每年租金于每一个租赁年度届满一个月前支付下一个租赁年度的租金。房屋内留有大量动产设施设备，以50万元的价格转让给乙方，乙方于支付第一年房租的同时支付转让费给甲方；支付第一年房租的同时乙方还须向甲方支付保证金20万元，作为履行本合同的担保；如出现乙方应付而未付的款项（包括不限于租金、转让款),应承担违约金、赔偿损失以及造成甲方通过诉讼而支出的诉讼费、律师费等一切费用。房屋的交付：甲方出租给乙方的房屋于2019年10月1日前交付，领取钥匙后视为合格交付。如逾期支付租金、保证金或设备转让款的，则交付期限顺延，但租赁期限不变。合同还对合同的解除及违约金作了约定，甲方交付的房屋存在严重质量问题致使房屋无法正常使用，或因甲方原因造成乙方实际无法使用的，乙方有权解除合同，甲方须全额赔偿乙方损失，并按照租金总额30%计付违约金。乙方延迟支付租金或设备转让款累计超过5天的，甲方有权解除合同，没收保证金，乙方还须按照租金总额的30%计付违约金，并赔偿损失；非违约方通过诉讼主张权利的，由违约方承担非违约方的诉讼费、律师费等费用。双方还就其他相关事项进行了约定。该合同上的甲方一栏由桐庐国泰建筑材料有限公司盖章、宋春根签名，乙方一栏由马建民签名。 另查明，1、合同签订后，马建民未交付租金、也未交纳保证金。桐庐国泰建筑材料有限公司也未将出租房屋交付马建民使用。2019年12月6日桐庐国泰建筑材料有限公司向马建民发出律师函催告马建民在接到律师函后三天内立即付清第一年租金等款项。如逾期，桐庐国泰建筑材料有限公司将通过法律途径主张权利，依法解除合同，并追究违约责任。 2、桐庐县城南街道春江东路716号的房屋（现新隆商务宾馆）已由宋春根的姐夫方元在经营。 3、桐庐国泰建筑材料有限公司因本案诉讼于2020年1月10日支出律师代理费7000元。 本院认为：一、原告要求解除租赁合同的问题。庭审中，被告也表示同意解除，本院予以确认。故本院认定原告与被告于2019年9月4日签订的房屋租赁合同应予解除。二、对于原告要求被告支付房租的问题。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据查明的事实，原告按约应于2019年10月1日前交付出租房屋，但案涉房屋原告作为出租人未交付给承租人使用，现原告要求被告支付租金，无法律依据，本院不予支持。三、对于原告要求被告支付违约金695587.5元的请求，本院认为，双方在合同中约定的违约金过高，而原告也未提供被告先违约未付租金等款项给其造成实际损失的相关证据。合同签订后，被告未按约履行先付租金的义务，应承担缔约过失责任。为平衡双方利益，结合本案实际，本院酌情确认由被告支付原告违约金22500元。四，对于原告要求被告支付保证金20万元，并予以没收归原告所有的请求，本院认为，双方当事人无权创设没收权利，双方在合同上虽约定有没收保证金的内容，但该内容有违行政法律的相关规定，本院不予支持。五、对于原告主张的律师代理费的请求，经审核，结合本案查明的事实，本院酌情确认为5000元。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告马建民于本判决生效之日起十日内支付原告桐庐国泰建筑材料有限公司违约金22500元。 二、被告马建民于本判决生效之日起十日内给付原告桐庐国泰建筑材料有限公司律师代理费5000元。 三、驳回原告桐庐国泰建筑材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13936元，由原告桐庐国泰建筑材料有限公司负担13448元，由被告马建民负担488元。 原告桐庐国泰建筑材料有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告马建民于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交，在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工行杭州西湖支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，指定账号详见《上诉费用交纳通知书》）。 审 判 长  钟早根 人民陪审员  罗 敏 人民陪审员  阮大鸣 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  邵丽华 附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。