广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1296号 原告：桂林某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市。 法定代表人：骆某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：李林志，公司法务。 被告：刘某，女，1968年5月4日出生，汉族，住黑龙江省。 被告：崔某，男，1971年10月27日出生，汉族，住山东省东阿县。 第三人：中国工商银行股份有限公司某支行，住所地：桂林市。 法定代表人：蒋某，职务：行长。 委托诉讼代理人：王某，公司客户经理。 原告桂林某房地产开发有限责任公司与被告刘某、崔某，第三人中国工商银行股份有限公司某支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理。2020年5月19日本院依法追加中国工商银行股份有限公司某支行为本案第三人，本案依法适用简易程序，由审判员文威独任审理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理，书记员石蓝担任法庭记录，原告桂林某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李林志，被告刘某，第三人中国工商银行股份有限公司某支行的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼，被告崔某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告桂林某房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年11月20日签订的合同编号为687的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六；2、被告支付原告86834.80元违约金；3、被告支付原告代付的中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行按揭贷款23434.1元；4、被告协助原告办理所购某号商品房的撤销备案手续及解除预告登记手续；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告于2016年11月20日签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：被告购买原告开发的兴盛·天鹅堡7#1-29-4号商品房，总房款434174元。合同签订当日，支付首付款109174元，余款325000元，被告向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行按揭贷款支付，原告代被告的按揭贷款承担阶段性连带保证责任。如被告未按时还款，原告代被告承担了还款责任，则被告需在7日内将代还款项全部归还原告。逾期30日内仍未归还的，原告有权解除合同，并可向被告主张总房款20%的违约金。合同同时还对其他事项进行了约定（详见证据1《商品房买卖合同》及附件）。合同签订后，原告于2017年7月24日到临桂区房地产管理为被告办理所购商品房的备案登记手续。合同履行过程中，被告长时间不偿还按揭贷款。原告只好按银行要求，每月代被告偿还月供，至2020年2月止，共计代付23434.1元，期间，原告通过电话、短信、发函等方式通知被告还款，但被告未归还一分钱。同时，被告的断供行为仍在持续当中。被告之行为，已违反双方签订的《商品房买卖合同》之补充协议（附件五）第四条第二款的规定，构成违约，原告有权解除合同并可向被告主张违约金。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，希判如所请。 被告刘某辩称，对事实部分认可，合同系其本人和被告崔吉东亲笔签字，是其本人和崔某两人亲自签的，对于原告所诉解除合同就其本人来说是同意解除合同，对于违约金的数额是没有问题的，但由于现在的生活情况没有能力支付这笔违约金，从2019年7月份就没有还贷款，原以为被告崔某还了就没有继续管理这个事情，至于还欠多少贷款不太清楚，对于原告帮垫了多少钱也不太清楚，被告刘某表示可以协助原告办理某号商品房的撤销备案手续和解除预告手续。在购房时被告刘某支付过的定金5000元，契税8000元，20个月的房贷总共支付42540元，希望能够退还给被告刘某。 第三人中国工商银行股份有限公司某支行陈述，对事实部分没有意见，第三人同意原告解除与二被告签订的编号为687的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，也同意解除原告、二被告与第三人签订的字（桂林分行）临桂支行（2016）年（0001145）号《个人购房借款/担保合同》，并愿意在本笔贷款结清后协助原告办理撤押手续。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告崔某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对本案提交的证据，结合本案事实予以确认。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2016年11月20日，原告桂林某房地产开发有限责任公司与被告崔某、刘某签订《商品房买卖合同》（合同编号：687）及附件一、二、三、四、五、六，主要约定:一、被告购买原告开发的某号房，建筑面积120.24平方米，套内面积97.52平方米，总价款434174元；二、付款方式为银行贷款，被告付清首付款109174元，余款325000元于合同签订之日起10日内向银行申请贷款；三、合同第七条约定“买受人逾期付款的违约责任……1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款20%向出卖人支付违约金。”；四、附件五合同补充协议第四条约定“出卖人承担担保责任时，买受人的义务：……出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人待还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金”；其余条款详见合同。合同签订后，二被告支付首付款109174元给原告。2016年11月20日，被告签好委托书给原告，全权由原告代被告到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记，代为领取相应的房屋权属登记证明。2017年7月24日，该《商品房买卖合同》在相关产权部门办理备案登记。2016年12月6日，原、被告双方与第三人中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行签订了《个人一手住房贷款抵押合同》，主要约定:一、第三人向被告发放购房按揭贷款325000元，贷款期限为20年；二、两被告用购买原告的兴盛·天鹅堡第7幢1单元29层4号房作抵押担保；三、还款方式为按月等额本息还款；四、原告作为保证人，承担阶段性连带责任保证；五、对违约及违约责任作了具体约定，详见合同具体条款。合同签订后，第三人将按揭贷款325000元付至原告账户。被告履行部分本息后，未能按时还款。原告于2019年8月16日向被告崔吉东、刘桂春发出逾期贷款催收通知书。因被告不再履行还款，2020年4月26日，原告诉至本院，提出原告诉称部分的诉讼请求。 另查明，截至2020年6月15日由被告偿还的贷款本息合计43134.19元。原告代被告偿还贷款本金29814.92元，被告逾期支付第三人贷款本金295890.2元。 本院认为： （一）、原、被告双方签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六，原、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款抵押合同》，均是当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，是合法有效的，当事人应按合同的约定履行各自的义务。在《商品房买卖合同》中，原告作为出卖人，二被告作为购买人，在《个人一手住房贷款抵押合同》中，第三人是出借人，原告是阶段性连带责任保证人，二被告是债务人，因此《商品房买卖合同》与《个人一手住房贷款抵押合同》会发生关联，未履行《个人一手住房贷款抵押合同》会影响《商品房买卖合同》的解除，《商品房买卖合同》的解除会影响《个人一手住房贷款抵押合同》的履行，因此追加第三人进行诉讼，有利于查明案件事实，减少当事人诉累，也是本案需要。 （二）、综合本案，原告作为《商品房买卖合同》的出卖人，履行了预售房屋给被告，是合同的守约方，被告作为《个人一手住房贷款抵押合同》的主债务人，未按约履行还款付息给银行，造成对借款合同的违约，也造成对买卖合同的违约；第三人作为出借人，依法履行借款合同，是贷款抵押合同的守约方，原告作为《个人一手住房贷款抵押合同》的阶段性连带责任保证人，只履行部分担保责任，亦是《个人一手住房贷款抵押合同》的违约方；现已确定二被告已不能履行《个人一手住房贷款抵押合同》，第三人表示同意解除《个人一手住房贷款抵押合同》，解除贷款抵押合同后，二被告应归还尚欠第三人的借款本金295890.2元及利息、罚息(利息及罚息从2020年6月15日起按原告、二被告与第三人签订的《个人一手住房贷款抵押合同》的约定计付利息及罚息，直至原、被告还清第三人的借款本息之日止)，原告作为阶段性连带责任保证人，应对被告的上述债务承担连带清偿责任。 （三）、被告不能履行借款合同，对买卖合同构成违约，应解除买卖合同，由二被告承担违约责任，原告主张按附件五合同补充协议第四条约定向被告主张总价款的20%的违约金，与担保法不相符，应适用主合同中被告逾期付款情形，被告按累计应付项款的20%计付违约金给原告，即：按尚欠银行借款本金295890.2元的20%，经计算被告应支付违约金59178.04元给原告。 （四）、因撤销商品房备案手续及解除预告登记手续，势必会使第三人权益受损，因此原、被告应在完成归还第三人借款本金及利息、罚息前提下，解除预告登记抵押后才能办理撤销备案手续及解除预告登记手续，此时二被告有协助原告办理撤销备案手续及解除预告登记手续的义务。 （五）、原告履行阶段性担保向第三人付本息29814.92元，可向被告追偿，被告应付给原告，但不排除原告继续为被告承担保证责任。 （六）、在解除商品房合同和贷款抵押合同，解除预告登记抵押，并办理撤销商品房备案手续和解除预告登记手续的前提下，原告应返还购房款给被告，二被告已交购房款本金额138283.8元即325000-295890.2+109174=138283.8，本案由被告违约造成，只支持退还购房款本金，不再支持利息，同时本院只能对确认部分进行认定，不排除原告继续担保还款后再行确定归还本金及利息，另行向被告追偿。 （七）、庭审中，原告称二被告所付的首付款其中有104174元系被告向案外人桂林市诚全投资有限公司所借，被告实际仅支付首付款5000元。二被告向案外人桂林市诚全投资有限公司借款用以支付首付款，仅系二被告的资金来源问题，不影响本案二被告向原告所支付首付款的性质。二被告与案外人桂林市诚全投资有限公司的借贷关系属于另一法律关系，应作另案处理。二被告在本案中所支付的首付款仍应以109174元予以确认。 （八）、对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五、六的诉讼请求，以上第（一）项、第（二）项、第（三）项已作认定，不再重复，对原告该诉讼请求，本院予以支持。 （九）、对原告要求被告按总房价款434174元的20%支付违约金的诉讼请求，以上第（三）项已作认定，因为双方约定的附件五合同补充协议第四条中“买受人自出卖人承担担保责任之日起超过30日仍未归还出卖人待还全部款项的，出卖人有权……同时收取买受人总房价款20%的违约金”的约定，与相关的担保法规定不相符，适用双方合同中“被告逾期付款，原告有权解除合同，被告应按累计应付款项的20%支付违约金”的约定更为合理，因此本院只支持由被告支付违约金59178.04元，其余过高部分应予驳回。 （十）、原告起诉时要求被告支付代付第三人的款项23434.1元，在庭审中，因原告代付行为仍在继续，至庭审时代付款项有所增加，因此原告将代付款项变更为29814.92元的诉讼请求，原告诉请以上第（五）项已作认定，不再重复，本院予以支持。 （十一）、对原告要求被告协助办理所涉房产的撤销备案手续及解除预告登记手续的请求，以上第（四）项已作认定，不再重复，本院予以支持。 （十二）、对第三人要求提前解除贷款抵押合同的请求，以上第（一）项、第（二）项已作认定，不再重复，本院予以支持； （十三）、对第三人要求被告承担还款付息并由原告连带清偿的请求，以上第（一）项、第（二）项已作认定，不再重复，本院予以支持。 （十四）、对第三人不同意解除原被告商品房买卖合同的请求，以上第（一）项、第（二）项、第（四）已作认定，不再重复，本院不予支持。 （十五）、对二被告要求追加银行为第三人和违约金过高、进行司法拍卖后处理涉案房产的主张，以上第（一）项、第（七）项、第（九）项已作认定，不再重复。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林某房地产开发有限责任公司与被告崔某、刘某于2016年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：687）及附件一、二、三、四、五、六； 二、解除第三人中国工商银行股份有限公司某支行与原告桂林某房地产开发有限责任公司、被告崔某、刘某于2016年12月6日签订的《个人一手房贷款抵押合同》； 三、被告崔某、刘某给付原告桂林某房地产开发有限责任公司违约金人民币59178.04元； 四、被告崔某、刘某给付原告桂林某房地产开发有限责任公司代付给第三人中国工商银行股份有限公司某支行款项29814.92元； 五、被告崔某、刘某归还欠第三人中国工商银行股份有限公司某支行借款本金295890.2元及利息、罚息(利息及罚息从2020年6月15日起按原、被告与第三人原签订的《个人一手住房贷款抵押合同》的约定计付利息及罚息，直至原、被告还清第三人的借款本息之日止)，原告桂林某房地产开发有限责任公司对被告崔某、刘某归还第三人的借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任，待所贷之本息全部清偿后，第三人中国工商银行股份有限公司某支行协助原告桂林某房地产开发有限责任公司及被告崔某、刘某办理解除某号商品房的预告登记抵押； 六、在某号商品房的预告登记抵押解除(撤销)后，被告崔某、刘某协助原告桂林兴盛房地产开发有限责任公司办理所购某号商品房的撤销备案手续及解除预告登记手续； 七、在上述第六项完成后，原告桂林某房地产开发有限责任公司于10日内返还被告崔某、刘某购房款人民币138283.8元； 八、驳回原告桂林某房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费9244元，减半收取4622元，由原告桂林某房地产开发有限责任公司负担1096元,被告崔某、刘某负担3526元。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9244元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇二〇年七月二十日 书记员  石蓝