江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1554号上诉人（原审被告）：涟水县钰峰置业有限公司。法定代表人：张中华，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林勤。被上诉人（原审原告）：仇水净。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：贾春林，涟水县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：凌某。被上诉人（原审被告）：王浩州。被上诉人（原审被告）：王子萱。法定代理人：凌某。被上诉人（原审被告）：王朝军。被上诉人（原审被告）：周秀英。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：黄克权，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人涟水县钰峰置业有限公司（以下简称钰峰公司）因与被上诉人林勤、仇水净、凌某、王浩州、王子萱、王朝军、周秀英房屋买卖合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初6986号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。钰峰公司上诉请求：1、依法撤销涟水县人民法院（2019)苏0826民初6986号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，没有证据证明林勤、仇水净实际支付了20000元；2、案涉房屋为抵工程款房，上诉人只是房屋买卖合同的名义出卖人，不能证明上诉人已经收到购房款；3、即使林勤、仇水净实际支付了20000元车库款给王建华，也不能认定王建华是代表上诉人公司的行为；4、一审法院适用法律错误，一审判决王建华个人不承担责任明显与表见代理的法律适用不符，这实际上剥夺了上诉人的追偿权。林勤、仇水净辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据，请求驳回上诉，维持原判。凌某、王浩州、王子萱、王朝军、周秀英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。林勤、仇水净向一审法院起诉请求：1.判令被告钰峰公司、凌某、王朝军退还原告购买车库订金20000元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告林勤、仇水净系夫妻关系。王建华原系被告钰峰公司总经理，2019年2月去世。被告凌某系王建华妻子，被告王浩州、王子萱系王建华子女，被告王朝军系王建华父亲，被告周秀英系王建华母亲。2017年7月18日，王建华向原告仇水净出具1张收条，确认收到原告仇水净购买涟水县涟城镇翰林苑小区2号楼103室房屋订金10000元，并明确房屋总价为465000元，车库每平方米3000元。2017年7月21日，原告林勤与被告钰峰公司签订1份《商品房买卖合同》，约定林勤购买被告钰峰公司所有的位于涟水县，建筑面积121.02平方米，价款总计465000元，原告林勤于2017年7月21日支付首付款140000元，剩余325000元办理按揭贷款。同日，被告钰峰公司向原告林勤出具1张金额为140000元的增值税普通发票。次日，原告借用金霞林的账户向王建华指示的他人账户中转账100000元，另支付50000元现金给王建华，王建华向原告出具1份收条，确认收到原告购房首付款130000元、车库款20000元。2017年7月24日，原告林勤向涟水县地方税务局缴纳翰林苑小区二期2幢2单元103号房契税6975元。2017年7月26日，涟水县国土资源局向原告发放翰林苑小区二期2幢2单元103号房不动产登记证明。另查明，被告钰峰公司将翰林苑小区二期2幢2单元103号房折抵项目经理潘将工程款465000元。一审法院认为，行为人没有代理权、超过代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，王建华系被告钰峰公司总经理，在被告钰峰公司办公地点收取两原告现金，并指示两原告向其指定的账户中汇入100000元，被告钰峰公司在王建华收取原告全部应付购房首付款及车库订金款前，即向原告出具140000元首付款发票，并与原告签订正式《商品房买卖合同》，后又向涟水县国土资源局登记备案，故原告有理由相信王建华收取20000元车库订金的行为代表被告钰峰公司，被告钰峰公司应对王建华收取原告资金的行为承担相应的责任。现被告钰峰公司未能向原告出售车库，应当返还原告已付的20000元订金，王建华个人不承担责任，故对原告要求被告钰峰公司返还车库订金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告凌某、王浩州、王子萱、王朝军、周秀英作为王建华的法定继承人承担返还车库订金责任的诉讼请求，一审法院不予支持。被告钰峰公司自2017年7月22日起占用原告20000元，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”被告钰峰公司应当向原告支付资金占用期间利息至实际给付之日止。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告涟水县钰峰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告林勤、仇水净车库订金20000元，并自2017年7月22日起至实际返还之日止，按照年利率6%向两原告支付利息。二、驳回原告林勤、仇水净的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告涟水县钰峰置业有限公司负担。钰峰公司在二审中陈述：王建华是钰峰公司的经理，有权利销售房屋，但没有权利收款。钰峰公司股东、高管和施工队都有权利销售房屋，这部分房屋是公司抵债给股东、高管或者施工队的，具体出售的金额由股东、高管或者施工队自己决定，钰峰公司只是配合办理出让人的手续。本案也是抵款房，实际卖房款是多少钰峰公司并不清楚，钰峰公司只是办理了465000元出让的手续，同时向施工队抵销465000元的工程款。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，王建华作为钰峰公司总经理，有权出售案涉房屋及车库，其收受购房款、车库款以及出具收条的行为应认定为履行职务之行为，所发生的法律后果应由钰峰公司承担。钰峰公司辩称没有证据证明林勤、仇水净实际交付了20000元的车库款，但现有证据证明，2017年7月22日林勤、仇水净转账100000元到王建华指定账户，且钰峰公司也为其出具首付款发票，说明钰峰公司对王建华的收款行为予以认可。王建华出具的收条内容中，不仅记载首付款13万元，同时注明车库款20000元，钰峰公司对同一张收条中的两笔款项分别以公司是否收到为由作出不同的确认，对林勤、仇水净而言是不合理的。本院认为，即使王建华在收到车库款后没有及时入公司账目，也是其公司经营管理问题，其行为与购房人无关。故应当认定王建华收取两笔款项的行为均为钰峰公司收取款项的行为。关于钰峰公司主张其并非案涉《商品房买卖合同》的实际出卖人，本院认为，王建华作为时任钰峰公司总经理，代表钰峰公司与林勤商谈房屋出售事宜并达成一致意见后，以钰峰公司名义与林勤签订《商品房买卖合同》，同时出具首付款发票并协助林勤办理涉案房屋的不动产权属登记，这一系列行为可以证明钰峰公司是涉案《商品房买卖合同》的出卖人。至于案涉房屋是否属于抵工程款房，房款是否抵充工程款，这些都是钰峰公司与案外人的行为，不能以此否认其作为《商品房买卖合同》出卖人的身份。关于一审法院认定王建华的收款行为系表见代理是否正确问题，本院认为，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。本案中，王建华出售房屋、收取款项的行为均系履行职务行为，而非表见代理，相应的行为后果应由钰峰公司承担。至于王建华所收取款项是否纳入公司账目不是本案需要解决的问题。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律虽然有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人涟水县钰峰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 洁审 判 员 丁 然二〇二〇年七月十五日法官助理 骆康璐书 记 员 唐小捷