湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初4734号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所地宁乡市白马桥街道白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系该公司法务（特别授权）。被告：凌芬花，女，1982年3月25日出生，汉族，居民，户籍地湖南省株洲市荷塘区，现住。被告：谢灵锋，男，1980年8月26日出生，汉族，居民，户籍地湖南省湘潭县，现住。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告凌芬花、谢灵锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告凌芬花、谢灵锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费2440元，生活垃圾费225元，车库服务费467元，违约金500元，共计3632元；2、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2009年10月3日，原告与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向长沙合盛房地产开发有限公司提供物业管理服务，合同期限至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业25-3018号的业主，物业面积112.95平方米，收费标准为0.6元/月/平米计算，按照约定应当向原告缴纳从2016年9月28日至2019年9月28日的物业管理费用共计2440元，生活垃圾费225元，车库服务费467元，违约金500元，被告长期拖欠物业服务费，已严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告凌芬花、谢灵锋辩称：1、原告没有履行物业管理服务的义务。答辩人居住的房屋存在外墙渗水、开裂等问题，答辩人多次向物业公司反映房屋质量问题，物业公司上门查看后对房屋进行了两次维修也没有彻底解决问题。2、关于物业服务的其他方面。答辩人认为小区内车辆乱停乱放的现象比较严重，堵住了消防通道，物业公司没有进行过疏导。还存在卫生清扫不到位，小区门禁严重损坏，广场舞扰民等问题，导致整体物业服务不到位。经审理查明：被告凌芬花、谢灵锋系水岸星城25-3018号的业主，房屋面积112.95㎡。2009年10月3日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告物业所在区域的物业服务费为电梯房1.2元/月/平方米，步梯房0.6元/月/平方米，车位服务费0.6元/月/平方米。因房屋外墙渗水、开裂，被告多次找物业公司协商解决均未能彻底解决。被告自2016年9月28日至2019年9月28日未向原告支付物业服务费。2019年11月，原告向被告发送律师函催收欠款未果后，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。2019年11月11日，宁乡市市容环境卫生管理局出具证明称：该局自2013年1月1日至2019年12月31日曾委托原告公司按每户每年75元的标准向水岸星城小区住户收取城市生活垃圾处理费，所有费额已全部缴至该局。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、企业登记基本情况表、不动产登记信息表、物业服务收费核定表、律师函催收、照片、短信、保安交接班记录、卫生清扫、绿化维护、维修养护记录、车辆出入登记表、宁乡市市容环境卫生管理局证明和被告提供的房屋渗水、开裂的照片、视频及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，基于庭审查明的事实，被告凌芬花、谢灵锋系水岸星城25-3018号的业主，房屋面积112.95㎡。原告方与开发商签订的《前期物业服务协议》对双方均具有约束力。原告为小区业主提供了部分物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。原告物业服务存在瑕疵，情况属实，且根据合同约定，原告作为物业服务企业应对其服务的小区及业主提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等服务，现原告仅提供了曾进行垃圾清扫、公共区域维修、下水道疏通、绿化维护、保安值班、来访登记、秩序维护安全的部分证据，不能证明原告已全部按约履行了物业服务方面的义务，故本院认为原告未全部按约提供物业服务，被告应交物业费应酌情扣减，结合本案实际本院酌定对2016年9月28日至2019年9月28日的物业费以扣减10%为宜。故本案被告应向原告交纳自2016年9月28日至2019年9月28日的物业管理费2196元（112.95平方米×0.6元/月/平方米×36个月×90%＝2196元）、生活垃圾费225元（75元/年÷12个月×36个月＝225元）、车库服务费从2016年11月28至2019年11月28日为420元（21.6平方米×0.6元/月/平方米×36个月×90%＝420元），合计2841元。因原告没有提供证据证明被告逾期交费给原告造成的实际损失，原告所主张的违约金500元本院不予支持。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告凌芬花、谢灵锋于本判决生效之日起七日内支付原告长沙京派物业管理有限公司物业管理费2196元、生活垃圾费225元及车库服务费420元，合计2841元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙京派物业管理有限公司负担5元，由被告凌芬花、谢灵锋负担20元。本判决为终审判决。审判员  谢细珍二〇二〇年七月十四日书记员  徐佳莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。