四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1111民初371号 原告：苟光强，男，汉族，1979年9月7日出生，住四川省乐山市沙湾区。 原告：王姚，女，汉族，1980年4月25日出生，户籍地：四川省乐山市沙湾区，现住四川省乐山市沙湾区。 被告：田文彬，男，汉族，1967年11月27日出生，住四川省乐山市市中区。 原告苟光强、王姚与被告田文彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苟光强、王姚，被告田文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付垫付的维修费15878.00元并承担本案诉讼费用。事实和理由：被告将位于沙湾区租给原告开天籁音乐会所。原、被告双方于2009年5月形成房屋租赁关系。2008年至2013年4月30日每年租金为50000.00元，2013年至2014年每年租金为62500.00元，2014年至2017年4月的租金分别为80000.00元、85000.00元、85000.00元。双方合同期满后达成口头协议，2017年4月30日至今每月按7080.00元支付。租赁期间，原告按双方约定及时足额向被告支付了全部租房费用。原告租房期间因所租房屋屋顶多处多次漏水、地面多次沉降，造成原告不能正常使用影响经营。原告分别于2013年5月11日、2014年12月20日、2015年10月17日、2016年10月26日、2019年7月24日、2019年9月15日先后6次进行维修，每次维修均向被告告知了情况，希望被告承担责任，但被告每次均以“自主经营、自负盈亏”为由拒绝承担责任，不到现场处理。原告为了正常开展经营活动，每次都只好自己聘请沙湾区泓茂装饰材料经营部、沙湾区四海乐安装饰材料经营部进行维修处理，先后共计支出费用15878.00元。原告认为被告出租房屋收取租金，当房屋漏水影响正常使用时，被告有义务承担维修的责任。 被告田文彬辩称，原告与被告在2014年5月25日签订租赁合同，到2017年5月到期后，双方没有达成任何协议继续租赁，原告是强租被告的房屋，原告产生的所有维修费均应由自己承担。原告要求的2013年到2016年维修费，已超过诉讼时效，原告也没有提交任何诉讼时效中断的证据，不应得到支持。原告要求的2019年两次的维修费不真实，原告没有告知被告维修的情况，原告的维修费是收据，没有发票，不具真实性。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。原告苟光强与被告田文彬于2014年5月25日签订《门市租赁合同》。合同约定：被告将位于沙湾区间房屋（一至二层、权0024454号）出租给原告苟光强开办“天赖音乐会所”,合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。合同期间，原告按合同约定支付了房租。合同期满后，双方未签订书面合同，原告苟光强继续使用上述五间租赁房屋，并按月向被告支付房租至2020年1月23日。从2020年1月24日起因新冠肺炎疫情导致娱乐业停业，原告未支付被告房租。在原告租用被告房屋开办音吧的2013年至今期间（2013年已租用，2014年合同期满后再续租三年至2017年，2017年后未签合同，但实际租用），因所租房屋地面沉降、漏水等原因，原告分别于2013年5月11日、2014年12月20日、2015年10月17日、2016年10月26日、2019年7月24日、2019年9月15日先后六次对所租房屋进行了维修整治，共产生维修费15878.00元。庭审中，原告陈述2013年至2016年的维修费没有向被告主张过，但在维修前向被告通知了，被告总是说自主经营、自负盈亏，维修完后就没有向被告说过。 另查明，被告曾于2020年4月20日向本院起诉二原告，要求解除双方的租赁合同并要求二原告支付2014年至2020年期间少交的房租等。本院于2020年6月22日作出（2020）川1111民初216号民事判决书。在该案审理期间，二原告于2020年6月12日向本院起诉被告即本案。 以上事实有原、被告2014年5月25日签订的租赁合同、原告从2013年至2019年6次的维修费收款收据、工程报价表，证人陈某、王某的证人证言等证据及双方的陈述予以证实。 本院认为，本案有以下两个争议焦点： 一、关于2013年至2016年维修费是否超过诉讼时效的问题。庭审中，被告辩称原告主张的2013年至2016年的维修费已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，原告在2013年至2016年期间因维修房屋产生了维修费，原告本人是清楚知道的，庭审中，原告也自称没有向被告主张过维修费，原告不能证明2013年至2016年期间费用的诉讼时效发生中止、中断或延长的情形，而该部分费用均已超过三年的诉讼时效。因此，原告主张2013年至2016年维修费的诉讼请求已过诉讼时效，本院依法不予支持。 二、关于2019年两次维修费的问题。原告提供了2019年7月、9月两次维修的工程报价表、收款收据，两次维修费共4,738.00元。本院对此事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，原告租赁被告的房屋，因房屋地基沉降、漏水等需要维修时，被告作为出租人应当履行维修义务，原告作为承租人向被告通知了房屋需维修情况，在被告没有履行维修义务时，原告自行维修的，维修费用应当由出租人即被告负担。对于被告辩称原告是强行租赁被告的房屋所以维修费用应由原告自行承担的说法，因2017年双方合同到期后，原、被告未签订书面合同，但原告一直租用被告的房屋且按月支付被告房租，被告虽口头表达要收回房屋的意思，但从2017年6月至2019年12月长达两年多的时间里，被告一直收取了原告所交的租金，原、被告之间实际上均用行动表示了继续履行合同的意思，只是定期合同变为了不定期租赁合同而已。被告辩称原告系强租房屋并应自行承担维修费的说法与本案查明事实不符，本院对被告的辩称不予采纳。对于被告辩称原告维修费不真实的说法，根据庭审中原告所举证据及陈述，虽然原告提交的是收款收据，但该收款收据与其他证据能形成证据链，本院对原告的证据予以采信，对被告的辩称不予采纳。对于被告辩称与原告在合同中约定了安全责任及一切损失由原告承担的说法，原告与被告在2014年5月签订的合同中第一部分“特别约定”中的约定：租赁期间原告无条件全部承担房屋安全责任，因房屋安全造成的一切损失由原告无条件全部承担，与被告无关。该约定系双方对房屋租赁期间的安全事宜约定，并没有明确约定房屋维修费由承租人承担，本院对被告的辩称不予采纳。因此，被告作为出租人应当支付原告自行维修产生的费用4,738.00元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十五条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告田文彬在本判决生效后十五日内支付原告苟光强、王姚2019年房屋维修费4,738.00元； 二、驳回原告苟光强、王姚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，减半收取计98元，由原告苟光强、王姚负担68元（已交），由被告田文彬负担30元（在本判决生效后十五日内直接支付给原告苟光强、王姚）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 梁琼先 二〇二〇年七月七日 法官助理 刘小燕 书 记 员 张雨诗 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方当事人的权利和义务。 第二百一十五条租赁期六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。