广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13916号上诉人（原审被告）：何兴尚，男，1987年8月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：何世东，男，1962年2月11日出生，汉族，住广东省化州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：赖星，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄桂萍，女，1977年7月2日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：柯漫，广东古谷律师事务所律师。原审第三人：黄立暖，男，1972年10月22日出生，汉族，住广东省英德市。原审第三人：刘淑华，男，1964年3月8日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。上诉人何兴尚、何世东因与被上诉人黄桂萍及原审第三人黄立暖、刘淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何兴尚、何世东上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.判令何兴尚、何世东无需承担广州市花都区新华街建设路云如8号01、04商铺自2017年9月至2018年12月的占有使用费；3.判令何兴尚、何世东承担广州市花都区新华街建设路云如8号02、03商铺自2017年9月至2017年11月17日的占有使用费；4.一、二审诉讼费由黄桂萍承担。事实和理由：（一）一审判决认定占有使用人的事实与其承担义务存在矛盾。首先，一审法院对租赁物的具体使用权人已作出确认，并明确涉案商铺非何兴尚、何世东单方占有使用，且合同到期后商铺并非由何兴尚、何世东实际控制占有。事实上涉案商铺被政府通知征收后，黄桂萍已要求黄立暖、刘淑华不再向何兴尚、何世东支付租金，黄桂萍已认可黄立暖、刘淑华分别是01、04商铺的实际占有人，但一审法院判决要求何兴尚、何世东对01、04商铺作出交还义务，与客观事实存在矛盾，不具公平公正性。其次，何兴尚、何世东已将01、04商铺转租给黄立暖、刘淑华，经房东同意且租赁期限并未超出何兴尚、何世东与黄桂萍约定的期限，但在2017年8月14日因政府征收决定导致合同未到期而终止，而黄桂萍也是承租人并非业主，同理，其与业主之间的租赁关系也因政府征收行为而终止，原则上应当由业主向何兴尚、何世东主张交还商铺才符合法律规定。根据合同相对性原则，黄桂萍只有协助交还义务，其无权向何兴尚、何世东主张占有使用费。（二）一审法院对政府拆迁部门出具的证明不予采纳存在错误，就商铺的交还和占有使用时间计算方面明显偏袒黄桂萍。根据花都区人民政府新华街道办的复函来看，拆迁部门的复函已明确黄桂萍已签署补偿协议，但其却不向法院举证证明其签署协议时间，一审庭审时也不向法庭说明具体时间，其作为经手人不可能不清楚签署时间，该时间将会影响占用时间的认定，所以黄桂萍有意隐瞒，应承担举证不能的法律后果。其次，拆迁部门的复函已明确说明签署补偿协议不应当再向承租人收取租金，足以说明拆迁部门是认可签署补偿协议后，被拆迁的标的物已属政府所有，原商铺所有人或承租人已由政府作出相应补偿，其与政府部门之间存在债权债务关系。最后，就算何兴尚、何世东应交还商铺并支付占有使用费，也只应将何兴尚、何世东实际控制的02、03商铺交还，对于黄立暖、刘淑华控制的01、04商铺已不属于何兴尚、何世东交还的义务范围。因黄桂萍不向法院举证证明具体签署补偿协议的时间，属举证不能，一审法院将截止时间计算至2018年12月止存在错误，应按照双方租赁合同期满为止。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予撤销并改判。黄桂萍二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄立暖经本院依法传唤未到庭参加诉讼，提交书面意见称，商铺在2017年已停业等待交接，其一直在等待政府合法合规的补偿款项（搬迁费、安置费、停业补偿费），其同意交还，希望在法院的协助下早日终结。刘淑华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，回复诉讼短信称，其没有占有使用涉案商铺，愿意交还商铺，但必须等拆迁款给其，立马交还。黄桂萍向一审法院起诉请求：1.解除黄桂萍与何兴尚、何世东之间的租赁合同关系，何兴尚、何世东及黄立暖、刘淑华将涉案租赁物交还给黄桂萍；2.何兴尚、何世东向黄桂萍支付拖欠的2017年9月至2018年12月的租金56000元，并按照月租金3500元的标准自2019年1月支付至何兴尚、何世东交还房屋为止；3.何兴尚、何世东向黄桂萍支付违约金12600元；4.本案诉讼费用由何兴尚、何世东承担。一审诉讼中，黄桂萍将第2项诉讼请求变更为：2.何兴尚、何世东向黄桂萍支付拖欠的2017年9月至2018年12月的租金56000元。一审法院认定事实：2012年11月15日，黄桂萍作为甲方与何兴尚、何世东作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区新华街建设路云如街8号01、02、03、04铺出租给乙方作商铺使用。租赁期限自2012年11月18日起至2017年11月17日止，每月5日前交清当月租金，其中2014年11月18日至2017年11月17日期间每月租金为3500元。乙方逾期5天未交款，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并追究乙方违约责任，因终止本合同造成甲方损失的还应赔偿甲方的损失。四、在租赁期内，非经甲方同意，乙方不得擅自把房屋转包、转让或调换给他人使用，一经发现，甲方有权立刻制止，并停止乙方的使用权、终止合同，定金不予退回，由此造成的损失由乙方负责。七、在签订合同当天，乙方向甲方交付定金10000元。八、乙方租赁该屋无正当理由15天不按合同规定用途使用，经甲方通知仍不开展或恢复经营和缴交租金的，甲方有权解除合同，并采取必要的措施，由此造成的一切后果由乙方自行负责。十一、非本合同规定者，或法律政策规定，任何一方不得中途擅自变更或解除本合同。十四、一方需要变更合同的条款时，须经甲乙双方共同协商，以书面形式确定。十六、由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租房屋时，乙方应在接到通知30天内交回房屋，并终止合同，其善后工作由双方协商处理，甲乙两方均不承担违约责任。十七、违约责任：一方违反上述规定之一者，按当年租金总额的30%计罚违约金给对方，有定金的还须按定金使用的法律规定没收或双倍返还。如违约金和定金不足弥补对方损失时，还应赔偿损失。上述合同签订后，黄桂萍将租赁物交付何兴尚、何世东使用。何兴尚、何世东向黄桂萍支付定金10000元，支付租金至2017年8月。另外，双方均确认何兴尚、何世东所交定金为履约保证金。2013年4月17日，何世东将涉案的04铺转租给刘淑华。2016年8月16日，何世东将涉案的01铺转租给黄立暖。涉案租赁合同期限届满后，黄桂萍与何兴尚、何世东未续签合同，黄桂萍认为双方之间的租赁关系转为不定期租赁。何兴尚、何世东认为黄桂萍自2017年8月14日起已不具备收取租金的权利。2017年8月14日，广州市花都区人民政府作出花府[2017]12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，内容为因建设广州北站综合交通枢纽配套基础设施的需要决定征收广州北站周边地块（铁路以东）的国有土地上房屋。涉案租赁物属于征收范围内。黄桂萍于2018年12月21日向何兴尚、何世东发出《催交租金通知》，内容为“阁下已经欠新华街云如街8号01、02、03、04铺2017年9月至2018年12月份的租金、水电费共56000元，根据《房屋租赁合同》约定，本人有权终止本合同，现郑重通知阁下，自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止，本人并依约追究阁下的违约责任。”因何兴尚、何世东未支付款项，黄桂萍诉至一审法院成讼。一审庭审中，黄桂萍认为涉案商铺现由何兴尚、何世东及黄立暖、刘淑华占有和使用，何兴尚、何世东确认涉案商铺钥匙仍由其持有，其中01、04商铺分别由黄立暖、刘淑华使用，黄立暖确认涉案01商铺钥匙仍由其持有，刘淑华确认涉案04商铺钥匙仍由其持有。截至法庭辩论终结前，双方未办理场地交接手续。一审诉讼中，一审法院依法就拆迁补偿事项相关问题向广州市花都区人民政府新华街道办事处发函调查，该单位复函表示：一、关于广州市花都区建设路云如街11号首层及二层的物业，以及云如街8号1、2、3、4号商铺是否签订拆迁补偿协议、是否发放补偿款、产权证是否已注销的问题。我单位仍在与上述物业的产权人广州市花都区新华街五华村经济发展公司（以下简称五华村经济发展公司），以及该物业的总承租租户黄桂萍进行分别洽谈。前述物业的停产停业损失、搬迁费用的补偿等，黄桂萍已签署补偿协议，但该协议尚待我单位完成政府审批流程后才能正式生效，因此相关拆迁补偿款并未发放，上述物业产权证尚未注销，场地亦未移交我单位。二、关于上述物业移交问题。按照补偿协议中的约定，黄桂萍应当承担场地移交我单位的责任，否则我单位有权不支付剩余款项。由于该物业的实际使用人并不是补偿协议的合同方，故未对其移交房屋的责任进行约定，但黄桂萍由义务督促实际使用人完成清偿，并履行向我单位移交场地的义务。三、关于拆迁补偿协议签订后租金收取问题。在我单位与黄桂萍签订的拆迁补偿协议生效前，上述物业的租金仍由黄桂萍根据其转租合同的约定向物业实际使用人收取，并向物业权属人五华村公司支付。相关拆迁协议中并未就协议签订后租金的收取及交付作出约定，我单位理解在补偿协议签订后，黄桂萍即负有与物业上实际经营户解除租约进行清场及向我单位移交场地的责任。因此，在补偿协议签订之后，不应当还存在收取租金的事宜。一审法院另查，涉案商铺权属人为五华村经济发展公司，房地产权证号为粤房地证字第××号。黄桂萍向五华村经济发展公司承租后，经五华村经济发展公司同意，转租给何兴尚、何世东。黄桂萍向五华村经济发展公司支付租金至2018年12月。一审法院认为，何兴尚、何世东与黄桂萍签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2017年11月17日，租赁期限届满后，因双方均未对合同的继续履行提出异议，亦未办理场地交接手续，双方之间构成不定期租赁关系，任何一方可随时解除合同。黄桂萍于2018年12月21日向何兴尚、何世东发出《催交租金通知》，要求“自收到本通知之日起3天不付清所欠租金的，合同依约终止”，应视为黄桂萍依约行使合同解除权，双方之间的租赁合同关系应于该日解除。因合同已经解除，黄桂萍再次要求解除双方的租赁合同关系一审法院不予支持。合同关系已解除，黄桂萍要求何兴尚、何世东将涉案租赁物交还给其合法有据，一审法院予以支持。同时，黄立暖、刘淑华也应与何兴尚、何世东一起，分别将其占用的涉案01、04铺交还给黄桂萍。何兴尚、何世东作为承租人负有支付租金或占有使用费义务，黄桂萍要求何兴尚、何世东支付2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费56000元（3500元/月×16个月）合理合法。关于定金10000元，合同并未约定退还条件，在合同期限届满后，黄桂萍应将该定金退还给何兴尚、何世东。为减轻双方诉累，一审法院对该定金10000元一并予以处理。扣减定金10000元后，何兴尚、何世东应向黄桂萍支付2017年9月至2018年12月的租金或商铺占用费46000元。对于黄桂萍主张的违约责任，因涉案合同已于2017年11月17日届满终止，之后双方构成不定期租赁关系，黄桂萍依据该份合同主张违约金依据不足，另综合考虑涉案商铺被依法征收的事实，故对于黄桂萍主张的违约金一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年2月3日作出如下判决：一、何兴尚、何世东于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区新华街建设路云如街8号02、03铺交还给黄桂萍；二、何兴尚、何世东，黄立暖于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区新华街建设路云如街8号01铺交还给黄桂萍；三、何兴尚、何世东，刘淑华于本判决发生法律效力之日起十五日内，将位于广州市花都区新华街建设路云如街8号04铺交还给黄桂萍；四、何兴尚、何世东于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄桂萍支付广州市花都区新华街建设路云如街8号01、02、03、04铺自2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费46000元；五、驳回黄桂萍的其他诉讼请求。案件受理费1516元，由黄桂萍负担278元，何兴尚、何世东负担1238元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案商铺属于登记在五华村经济发展公司名下的物业。五华村经济发展公司与黄桂萍签订的《协议书》约定的租赁期限自2007年3月1日起至2022年2月28日止。广州市花都区人民政府新华街道办事处向一审法院所作复函的时间为2019年7月25日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第一款、第二款规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。”根据前述法律、行政法规规定，人民政府的征收决定生效时即发生物权变动的效果。人民政府的征收决定生效的时间点应该是“房屋被依法征收”，而所谓的“依法”，不仅包括人民政府依法作出房屋征收决定，而且还应包括当事人合法获得补偿，即征收人与被征收人达成的征收补偿协议或市、县人民政府作出的补偿决定发生法律效力。本案中，广州市花都区人民政府于2017年8月14日作出花府[2017]12号《广州市花都区人民政府关于征收广州市花都区广州北站周边地块（铁路以东）国有土地上房屋的决定》，决定征收包括涉案租赁物在内的国有土地上房屋，但从广州市花都区人民政府新华街道办事处2019年7月25日向一审法院所作复函的内容来看，至该复函作出之日，前述征收决定尚未发生物权变动的效力。何兴尚、何世东称依照租赁物所在地的惯例，征收决定作出后，被拆迁的房屋即无须再支付租金、等待征收单位处理，但未能提供充分的证据予以佐证，本院对其二人的该主张不予采信。本案中，并无证据证明五华村经济发展公司与黄桂萍所签订的《协议书》于2017年8月14日解除，事实上，黄桂萍向五华村经济发展公司缴纳租金至2018年12月，何兴尚、何世东认为黄桂萍与五华村经济发展公司之间的租赁关系自征收决定作出时已经终止，依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”该法第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2017年11月17日届满后，何兴尚、何世东并无将租赁物返还给黄桂萍，黄桂萍对此没有提出异议，一审法院认定黄桂萍、何兴尚、何世东在2017年11月17日之后构成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同，符合前述合同法第二百三十二条、第二百三十六条的规定，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”黄桂萍已作出解除合同关系的意思表示，何兴尚、何世东作为涉案《房屋租赁合同》的承租人，负有结清欠费、及时交还租赁物的义务。何兴尚、何世东在合同期满且黄桂萍作出解除合同的意思表示后，拒不交还租赁物，黄桂萍有权要求其二人支付占用租赁物期间的占有使用费。黄桂萍已经向五华村经济发展公司支付租金至2018年12月，一审法院判令何兴尚、何世东支付涉案商铺自2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费46000元（已扣减定金10000元），并无不当，本院予以维持。至于何兴尚、何世东是否能获得拆迁补偿，并不构成其二人拒绝交还租赁物的合理理由，其二人以未实际使用涉案商铺为由，主张不应承担2017年9月至2018年12月的租金或占有使用费的租金、占有使用费，依据不足，本院不予支持。涉案02、03铺仍由何兴尚、何世东控制，一审法院判令其二人向黄桂萍交还02、03铺并无不当，本院予以维持。涉案01、04铺虽分别由黄立暖、刘淑华实际控制、使用，但该两个商铺系何兴尚、何世东转租交付给黄立暖、刘淑华使用，何兴尚、何世东以01、04铺并非其二人实际控制为由，认为01、04铺不属于其二人义务范围，其二人无须向黄桂萍承担该两个商铺的租金、占有使用费的给付义务以及租赁物交还义务，理据不足，本院不予支持。综上所述，何兴尚、何世东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人何兴尚、何世东负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年七月二十二日书记员  贾妍胡秀红