江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1381号 上诉人（原审原告）：王卫红，女，1969年8月15日出生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：高菲，江苏信阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴士清，男，1947年2月1日出生，汉族，住江苏省海门市。 被上诉人（原审被告）：吴海荣，男，1973年3月4日出生，汉族，住江苏省海门市。 被上诉人（原审被告）：袁春花，女，1981年3月27日出生，汉族，住江苏省海门市。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：姜水英，上海英航律师事务所律师。 以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈思维，上海英航律师事务所律师。 原审第三人：海门市地产开发服务有限公司，住所地江苏省。 上诉人王卫红因与被上诉人吴士清、吴海荣、袁春花及原审第三人海门市地产开发服务有限公司（以下简称地产公司）纠纷一案，不服江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王卫红上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿其损失687400元，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定案涉合同系效力待定合同错误。吴士清是吴海荣的父亲，袁春花是吴海荣的妻子，二人与其签订收房协议，符合表见代理特征，其有理由相信二人具有代理权，因房价上涨，吴海荣拒绝履行合同，并要求其加价。一审法院认定其承担50%责任错误。案涉收房协议合法有效，其不存在过错。经评估，案涉房屋差价为687400元，应当由被上诉人全部承担。 吴士清、吴海荣、袁春花辩称，上诉理由不成，其不应当承担50%的赔偿责任，最多承担40%。 地产公司未予述称。 王卫红向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的关于案涉房屋的售房协议；2、吴士清、吴海荣、袁春花返还购房定金10万元及赔偿该定金自2014年7月22日起至实际返还之日止按照年利率6%计算的利息；3、吴士清、吴海荣、袁春花赔偿其案涉房屋差价损失70万元。 一审法院认定事实:2013年10月15日，吴海荣因拆迁取得了一份《拆迁安置选房单》，其中一套房屋为海门市海门街道同善小区10幢504室，现公安编号为海门市海门街道同慧嘉园3幢504室。王卫红是房屋中介机构“海门市海门镇顺发房屋信息咨询服务部”的从业人员。同年10月19日，吴士清（系吴海荣父亲）、袁春花（系被告吴海荣妻子）以吴士清、吴海荣、袁春花的名义，与王卫红签订了一份《售房协议》，约定将案涉拆迁安置房以总价52万元出售给王卫红，首付定金5万元，开发商动工再付5万元，余款42万元在过户时付清。过户时间根据政府统一交房，一个月内办好手续。协议签订时，吴海荣在外地打工，并没有提供书面的授权委托。2014年7月22日，吴士清向王卫红出具了收条一份，言明收到案涉房屋的购房定金10万元。2019年4、5月份，在开发商即第三人地产公司集中统一交房期间，吴海荣向王卫红表示案涉房屋必须要加价，否则不卖。现开发商已经将案涉房屋转移交付给了吴海荣、袁春花，吴海荣和开发商签订了《商品房买卖合同》，并已备案，但尚未办理产权登记手续。王卫红诉讼来院后，经王卫红申请，一审法院委托南通中诚信土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋当前的市场价格进行了评估，确定案涉房屋当前市场价为1207400元（基准日2019年8月1日）。按照当时的合同价格52万元，差价687400元。 一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，吴士清、袁春花明知《拆迁安置选房单》上的被拆迁安置人是吴海荣，在没有取得吴海荣明确书面授权的情况下，擅自与作为买受人的王卫红签订《售房协议》，且无证据证明事后取得了吴海荣的追认，该份协议对吴海荣不发生效力。但王卫红作为买受人，同时又是房屋中介机构的从业者，对房屋的交易流程应当是十分清晰的。王卫红在明知《拆迁安置选房单》上被拆迁人为吴海荣一人的情况下，仍与他人签订《售房协议》，事后至政府统一交房时，在长达5年多的时间里并没有证据证明王卫红要求作为被代理人的吴海荣追认该份协议。王卫红提供与吴海荣的通话录音，恰恰证明吴海荣对案涉《售房协议》不予追认。因此，王卫红根据其从业经验，知道或者应当知道案涉《售房协议》的效力在未得到被代理人追认之前是不能确定的。房屋的现行市场价格与《售房协议》约定价格之间的差价687400元，可视为因房屋涨价而产生的可得利益损失。综合王卫红与吴士清、袁春花各自的过错程度，一审法院认为，对于因房屋涨价而产生的可得利益损失，双方应当各承担50%的责任。吴士清、袁春花收取的定金，应当予以返还。故王卫红的部分诉讼请求，一审法院予以支持；其他诉请，不予支持。现依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、吴士清、袁春花赔偿王卫红损失343700元；二、吴士清、袁春花返还王卫红购房定金10万元。上述一、二项，由吴士清、袁春花于判决生效之日起十日内履行完毕；吴士清、袁春花互负连带清偿责任。三、驳回王卫红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元、申请保全费3120元、房地产评估费8300元，合计23220元，由王卫红负担11610元，吴士清、袁春花负担11610元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，二审的争议焦点为：1、案涉合同的效力；2、一审法院对双方当事人的责任认定是否恰当。 关于争议焦点1、涉案房屋系吴海荣拆迁后取得，并已取得案涉房屋拆迁安置房选房单，目前，地产公司与吴海荣已经签订商品房买卖合同并备案，地产公司且已经将案涉房屋交付给吴海荣、袁春花，摄南方五虽未办理房屋产权登记手续，但权属清晰。吴士清、袁春花不享有涉案房屋的权利，其与王卫红签订房地产转让合同属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故涉案合同应为合法有效。但吴海荣对吴士清、袁春花出售其房屋不予追认，房屋所有权无法转移，合同目的无法实现，王卫红有权要求解除合同，王卫红于2019年9月5日变更本案诉讼请求为解除案涉合同，本院予以准许。一审法院认定案涉合同效力待定，适用法律错误，本院予以纠正。 出卖人因未能取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。案涉房屋买卖合同有效，但因吴士清、袁春花未取得房屋所有权或处分权、致使房屋所有权不能转移而解除，王卫红有权要求吴士清、袁春花赔偿损失。吴士清、袁春花具体如何承担赔偿责任，应根据《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法律规定确定，该法第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中吴士清、袁春花出售房屋虽为无权处分，但合同仍属有效，系因房屋产权人不同意过户而无法办理过户至王卫红名下导致合同解除。无法办理过户手续、王卫红无法取得房屋所有权的原因在于吴士清、袁春花一方，王卫红对房屋不能过户并无过错，即对导致合同解除的原因并无过错。但案涉合同签订后至评估之日已经五六年之久，期间，房价日益上涨，王卫红未及时要求吴海荣在房屋买卖合同中补签字，导致案涉合同不能履行而解除，亦未及时诉讼保障权益，故其对房屋价格差价扩大具有过错，王卫红在本院审理中自认其愿意承担次要责任（20%-30%之间），本院根据双方当事人在合同签订、履行及造成损失中的过错，酌情认定吴士清、袁春花赔偿王卫红案涉房屋70%的差价481180元（687400元*0.7）。一审判决认定案涉合同无效，以无效合同的后果处理本案错误，本院依法应予纠正。吴士清、袁春花称王卫红职业从事“炒房”，目前并无证据证明，即便其为中介，亦不能得出此结论，且与案涉房屋买卖合同效力及解除并无直接关系，本院依法不予支持。 综上所述，王卫红上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3661号民事判决第二项； 二、撤销江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3661号民事判决第三项； 三、变更江苏省海门市人民法院（2019）苏0684民初3661号民事判决第一项为：吴士清、袁春花赔偿王卫红损失481180元； 上述第一项、第三项，由吴士清、袁春花于本判决生效之日起十日内履行完毕，吴士清、袁春花互负连带责任； 四、驳回王卫红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 一审案件受理费11800元，申请保全费3120元，房地产评估费8300元，合计23220元，由王卫红负担6966元，吴士清、袁春花负担16254元。二审案件受理费11800元，由上诉人王卫红负担3540元，吴士清、袁春花负担8260元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 刘彩霞 二〇二〇年七月二日 书记员 倪宇骄