浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1874号 原告：赵伟锋，男，1977年6月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：柴霄莹，女，1978年8月23日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：赵伟锋（系柴霄莹丈夫），同上。 被告：宁波俊丰房地产开发有限公司，住所地：宁波市江北区丽庄路355号，统一社会信用代码：91330200310547167J。 法定代表人：GOHCHYEBOON，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱晓岚，上海金茂凯德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾轩，上海金茂凯德律师事务所律师。 原告赵伟锋、柴霄莹与被告宁波俊丰房地产开发有限公司（以下简称俊丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日进行诉前登记[案号：（2020）浙0205民诉前调816号]，后于2020年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告赵伟锋（暨柴霄莹委托诉讼代理人）、被告俊丰公司委托诉讼代理人邱晓岚、贾轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵伟锋、柴霄莹向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交付房地产权属证书违约金12529.50元。 事实和理由：2016年8月29日，原、被告签订了编号为2016004600260《商品房买卖合同》（以下简称主合同）及《浙江省商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）各一份，主合同中约定：被告应在2019年6月30日前向原告交付宁波市江北区丰汇华邸13幢28号1102室房地产及相应权属证书，原告自行办理商品房转移登记手续。若被告未在前述约定时间交付房地产权属证书，如逾期不超过90日（含90日），自2019年7月1日至实际交付之日，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。实际商品房交接日为2019年7月27日。按照合同约定，被告应支付逾期交房违约金12529.50元、逾期交付房地产权属证书违约金12529.50元。但被告仅支付了逾期交房违约金12529.50元。 补充协议中约定了被告在约定时间内将权属证书交付给其指定的代办公司即视为完成交付义务。补充协议未备案，在与主合同不一致时主合同的效力优先。并且该条款为被告提供的格式条款，内容对原告不利，但被告没有采取合理的方式提请原告注意。被告于2019年6月29日向宁波市广益房地产代理有限公司（以下简称广益公司）交付房地产权属证书，原告与广益公司于2019年7月27日签订《委托服务协议》。在没签署《委托服务协议》的情况下，即便被告将房地产权属证书及时交给代办公司，代办公司也无法办理商品房转移登记。原告的合法权益受到了侵害，导致原告权益处于不确定状态，免除了被告按时交付房地产权属证书以及及时通知原告的义务，该格式条款应为无效。原告认为，被告指定代办公司应通知原告，原告在2019年7月25日才首次听被告提及代办公司名称。补充协议中的“指定”是指被告通知原告与某代办公司签订完毕委托协议，签署委托协议日期为指定日期。根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，被告逾期交付房地产权属证书。 被告逾期交付房地产权属证书的行为导致原告家庭成员户籍延迟迁入，致使原告家庭成员无法正常入学，造成巨大损失。故原告诉至法院，望判如所请。 俊丰公司辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。理由如下：主合同及补充协议均在工商局备案，且被告多次向原告提示、说明相应合同条款，原告亦签名认可，合同真实有效，不存在格式条款无效的情形。根据补充协议第十二条约定，如原告采用按揭贷款方式支付购房款，原告同意委托被告指定的公司代为办理商品房转移登记手续，被告将涉案房地产权属证书移交代办公司视作已交付给原告，被告完成主合同约定的第十六条交付产权证的义务。被告在合同约定时间取得了合同约定的两证，并于2019年6月29日将涉案权属证书交付给指定的代办公司广益公司。被告在合同约定期限内按合同约定完成了向原告交付房地产权属证书的义务，并及时告知原告代办公司名称、联系方式等。2019年7月27日，原告与广益公司签订《委托服务协议》，其委托广益公司代为交税及办理不动产证、他项权证（如需），双方约定在原告接收房屋之日起60日内完成房屋不动产登记并取得产证原件，原告知晓办理涉案产权证的期限，不存在其主张的损失。在原告签署的认购须知中被告释明了购房流程，表明小产证办理的时间以房屋交付为前提，被告交付房屋确有迟延，但被告已按约支付了违约金，原告无法要求被告就同一违约行为再次承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月13日，宁波市江北区工商行政管理局向俊丰公司出具了《格式条款备案通知书》，对丰汇华邸商品房销售合同及补充协议格式条款准予备案。 2016年8月29日，原、被告签订了编号为2016004600260《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告通过按揭贷款方式向被告购买丰汇华邸13幢28号8-1102号预售商品房。被告应在2019年6月30日前将符合条件的商品房交付原告使用，若被告逾期交房，逾期不超过90日（含90日），自2019年7月1日至实际交付之日，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十六条约定，被告承诺于2019年6月30日前取得《土地使用权证书》及商品房《房屋所有权证》并交付给原告，原告自行办理商品房转移登记。若被告不能在前述约定期限内交付权属证书，双方同意约定日期起90（含90日）日内，被告交付房地产权属证书的，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。 同日，原、被告签订了补充协议，协议初始有黑体字特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解《浙江省商品房买卖合同》及相关补充条款、附件等全部条款及内容，特别是本补充协议的全部条款。若有解释或说明要求，请买受人在签署前向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。前述合同或协议一经签署便对双方具有约束力，且视为买受人已充分理解各条款的内容，买受人不得持异议。并约定：买卖双方一致同意订立补充条款，作为对主合同的修改和补充。第十二条关于产权登记（补充主合同第十六条、附件五），如买受人采用的是按揭贷款方式支付购房款的，买受人同意委托出卖人指定的公司代为办理商品房转移登记手续，产生代办费由买受人承担。出卖人将房地产权属证书移交代办公司视作已交付给买受人，出卖人完成主合同第十六条约定的义务。第十九条格式条款提示说明和确认，买受人确认，出卖人在签订主合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任条款作出了特别提示，买受人已充分理解主合同及补充协议、附件等文件中各项条款的具体含义并自愿同意全部内容。第二十二条约定，本补充协议构成主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力；买卖双方对本补充协议的所有内容都已理解透彻，并确认按此约定履行。 2015年4月27日，被告取得涉案土地使用权。2019年6月28日，被告取得涉案房屋不动产权证。 2019年6月11日，被告与广益公司签订《委托代办服务和资金监管协议》，约定广益公司为购买丰汇华邸商品房的业主提供代为缴纳税费和办理完税手续以及办理不动产权证和他项权证的服务。2019年6月29日，广益公司出具收条一份，确认收到被告不动产权证书共400份原件。 2019年7月27日，原、被告办理涉案房屋交接手续。被告向原告支付了逾期交房违约金12529.50元。 2019年7月27日，原告与广益公司签订了《委托服务协议》一份，约定原告委托广益公司代为缴纳办理涉案房屋不动产权证所需缴纳的税费和完税手续，以及代为办理原告涉案房屋的不动产权证、他项权证（如需）的服务。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违反公序良俗，应为合法有效，双方均应恪守合同约定，按约履行各自义务。现主合同及补充协议均有原、被告签名、盖章，且均已备案，对双方当事人有同等拘束力。双方争议焦点在于相关合同条款的效力以及被告是否逾期交付房地产权属证书。关于合同条款效力，本院认为，双方签订的主合同及补充协议等相关文件确实是根据被告提供的格式样本签订，但本案涉案条款本身不足以认定存在免除了被告责任和排除了原告主要权利的情况，且被告多次提示原告充分阅读并理解合同条款，并就格式条款提示说明和确认单列条款，就免除或限制出卖人责任条款作出了特别提示，故被告已就合同条款尽到了解释和说明义务，本院对原告相应陈述不予采纳。关于被告是否逾期交付房地产权属证书，合同约定原告同意委托被告指定的公司代为办理商品房转移登记手续，被告将相应产权证书移交代办公司视作已交付给原告，现被告于2019年6月11日指定代办公司为广益公司，2019年6月29日（合同约定的时间为2019年6月30日前）将房地产权属证书交付给了广益公司，故未构成违约。原告陈述被告指定代办公司应通知原告，合同中未约定被告负有通知义务，“指定”的含义为“指明确定”，亦不包括通知的含义，故本院对原告相应陈述不予采纳。原告陈述“指定”是指被告通知原告与代办公司签订委托协议，签署委托协议日期为指定日期，不符合合同约定，本院不予采纳。综上，本院对原告诉请不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条规定，判决如下： 驳回赵伟锋、柴霄莹诉讼请求。 案件受理费减半收取计56.50元，由赵伟锋、柴霄莹负担。 本判决为终审判决。 审判员  谢颖颖 二〇二〇年七月二十一日 书记员  周慧娜 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。