浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初3342号 原告：绍兴精聚房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区杨汛桥街道高家村5幢。 法定代表人：任水祥，执行董事。 委托诉讼代理人：徐明刚,浙江越光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊妤,浙江越光律师事务所律师。 被告：沈泽锋，男，1990年10月17日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：王瑜情，女，1991年3月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：杨淑斌，浙江萧和律师事务所律师。 原告绍兴精聚房地产开发有限公司（以下简称“精聚公司”）与被告沈泽锋、王瑜情房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告精聚公司的委托诉讼代理人周俊妤，被告沈泽锋、王瑜情的共同委托诉讼代理人杨淑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴精聚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告与两被告之间商品房买卖合同己于2020年2月29日解除；2、请求判令两被告向原告支付违约金334075元（1670370×20%）；3、请求判令两被告向原告支付因维权支出的律师费20000元；4、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告向原告购买原告开发的悦薇雅苑30幢0801室房产，并于2019年5月31日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告应在2019年5月31日之前支付首期房款510379元，剩余1160000元由被告申请贷款支付，被告应在2019年6月7日前向贷款机构提交贷款申请资料，办理贷款审批手续，2019年7月15日前贷款没有发放或发放不足以支付剩余房款的，买受人应以10内一次性付款或其他出卖人同意的方式支付剩余款项。逾期超过90日不予支付的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付总价款20%的违约金”。被告支付了首付款项后，被告却未按合同约定将剩余款项支付到位。我司多次电话及书面催告，要求被告支付余款，但均无果。我司遂于2020年2月23日向被告发函解除了《商品房买卖合同》，并要求被告配合办理网签撤销手续，但被告一直置之不理。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为了保护自身合法权益,特向贵院提起诉讼，望能判如所请。 被告沈泽锋、王瑜情辩称，1、原告诉请中的律师费由被告承担，是依据合同附件十三第十七条“其他”中的第3点，但是该条款要求双方争议提交上海仲裁委员会；2、对于原告要求于2020年2月29日解除买卖合同，被告没有异议，基于同时履行抗辩权，在原告没有退还购房款的情况下，被告有权拒绝协助原告撤销备案登记；3、两被告不存在违约，购房按揭款未能发放时原告和银行的原因造成的，即便两被告未按期办理银行按揭，原告主张的违约金过高，同时案涉房屋处于涨价阶段，原告亦无损失；4、律师费为补充协议，被告认为不能支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的浙江省商品房买卖合同、付款凭证、按揭催办函、解除通知函及送达凭证、委托代理合同及律师费发票，本院予以确认并在卷佐证。对两被告提供的聊天记录，与本案待证事实缺乏关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月31日，原告(出卖人)与两被告（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份及附件，约定原告将坐落于悦薇雅苑30幢0801室房屋出卖给两被告，总价款为1670379元，付款方式为商业贷款，两被告应当于2019年5月31日前支付首付款510379元，剩余房款1160000元由两被告申请贷款支付。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，两被告应当按照全部房价款的20%向原告支付违约金，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者权益保护委员会等相关机构调解；或者依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十三的第十七“其他”第3点载明，双方在履行合同过程中发生争议的，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向上海仲裁委员会申请仲裁途径解决。如出卖人通过仲裁及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本包括但不限于律师费等，概由买受人承担。原告于2019年10月16日向两被告邮寄《按揭催办通知函》,于2020年2月23日向两被告邮寄《解除通知函》，于2020年2月29日送达两被告。 另查明，两被告已经支付首付款510379元。原告为实现债权支付律师费20000元。现两被告因资信问题而无法办理按揭，至今尚未支付剩余房款，遂成诉。 本院认为，原告与两被告之间房屋买卖合同，系双方真实意思表示,未违反法律、法规强制性规定,应认定合法有效。合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原告于2020年2月29日将《解除通知函》送达两被告，且两被告对2020年2月29日起解除商品房买卖合同无异议，本院予以确认，两被告应协助原告办理撤销商品房合同备案手续。 关于违约金问题。原告援引《商品房买卖合同》第三章第九条第二款之约定，要求两被告按照全部房价款的20%支付违约金，而两被告认为己方不存在违约，购房按揭款未能发放时原告和银行的原因造成的，且违约金过高，因房屋涨价，原告无损失。本院认为，本案纠纷系两被告因资信问题无法办理按揭导致，且现仍未予付清购房余款，属两被告违约，两被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款明确规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。根据谁主张、谁举证的原则,应由违约方对违约金约定过高的主张承担举证责任，然本案中两被告未能举证证明，应承担不利的法律后果。本院认为，违约金性质系以补偿性为主、惩罚性为辅。就损失而言，原告的损失包括因两被告未付清款项的资金占用损失以及交易成本等损失，而被告辩称的房价上涨趋势为不确定因素。因此，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、兼顾违约金的惩罚性等综合因素,本院采纳两被告的抗辩主张，酌情对双方约定的违约金计算标准作调整,确定将违约金比例调整为10%，两被告应向原告支付违约金167037.9元（1670379×10%）。 关于律师费支付问题。原告援引附件十三的第十七“其他”第3点，要求两被告支付律师费。两被告则认为，该条款为补充协议，且为仲裁约定，不应予以支持。本院认为，首先，对于争议解决，原告既在附件中约定仲裁，又在主合同中约定向房屋所在地人民法院起诉，且双方约定合同附件与主合同具有同等法律效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效”之规定，该仲裁条款无效；其次，该条款属于格式条款，格式条款提供方有提示、说明义务。本案中，原告援引的条款处于附件十三，且未采取加粗、划线等形式提示两被告，原告也没有证据证明已经尽到提示义务；最后，该条款从文义解释上看，该律师费承担的范围应是限于协商、调解以及通过上海仲裁委仲裁途径解决而产生的律师费。综上，故原告以此为依据主张律师费，本院不予支持。 综上，两被告应支付原告违约金167037.9元。为减少当事人诉累，本院对因房屋买卖合同解除后的款项返还一并予以处理。两被告已经支付首付款510379元，扣除违约金167037.9元，原告应返还两被告343341.1元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、确认原告绍兴精聚房地产开发有限公司与被告沈泽锋、王瑜情于2019年5月31日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年2月29日起解除； 二、被告沈泽锋、王瑜情应在本判决生效之日起十日内协助原告绍兴精聚房地产开发有限公司办理商品房合同备案撤销手续； 三、原告绍兴精聚房地产开发有限公司应返还给被告沈泽锋、王瑜情购房款343341.1元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告绍兴精聚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6611元，减半收取3306元，由原告绍兴精聚房地产开发有限公司负担1747元，由被告沈泽锋、王瑜情负担1559元，限被告沈泽锋、王瑜情于本院生效之后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  徐少华 二〇二〇年七月十四日 书记员  骆俊斌 附相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释 第七条当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。但一方向仲裁机构申请仲裁，另一方未在仲裁法第二十条第二款规定期间内提出异议的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。