浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初1524号 原告：天台杨帆龙悦房地产开发有限公司（统一社会信用代码91331023MA28GK2F5E），住所地天台县平桥镇团结路35号。 法定代表人：陈以生。 委托诉讼代理人：曹晓强，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：奚静，浙江同元律师事务所律师。 被告：陈华，男，1976年12月14日出生汉族，住天台县。 被告：范玲君，女，1975年1月16日出生汉族，住天台县。 第三人：中国建设银行股份有限公司天台支行（统一社会代码9133102384805759X8），住所地天台县赤城街道劳动路24号恒昌大厦。 负责人：丁荣斌，系该支行行长。 原告天台杨帆龙悦房地产开发有限公司（以下简称龙悦公司）与被告陈华、范玲君商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法由本院审判员徐俊琪适用简易程序于2019年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人奚静、被告范玲君到庭参加诉讼，被告陈华、第三人中国建设银行股份有限公司天台支行（以下简称建设银行）经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 龙悦公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除龙悦公司与陈华、范玲君于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判决陈华、范玲君协助龙悦公司办理注销天台县始丰街道龙悦小区7幢2单元102室住宅、Ｃ039号地下车位的《商品房买卖合同》备案登记手续以及预售商品房预告登记手续；3.由陈华、范玲君共同向龙悦公司支付违约金127582元，在龙悦公司应返还陈华、范玲君的购房款1213570元中直接进行扣除；4.陈华、范玲君应支付给建设银行借款本金、利息、罚息、律师代理费以及诉讼费用，在龙悦公司应返还陈华、范玲君购房款中直接进行扣除；5.由建设银行撤销设定在天台县始丰街道龙悦小区7幢2单元102室住宅、Ｃ039号地下车位上的预购商品房抵押登记。事实与理由：龙悦公司与陈华、范玲君于2018年2月12日、2019年2月19日分别签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下统称“合同”），合同约定由陈华、范玲君向龙悦公司购买位于天台县地下车位（以下统称“商品房”），商品房总价款1213570元。合同约定付款方式为商业贷款方式支付。合同附件九补充协议二第二条第四款约定，买受人选择贷款方式支付房价款并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行间签订的按揭贷款合同为合同的附件。在出卖人保证期间内买受人发生累计贰期以上断供事实，或者贷款银行要求出卖人承担保证责任的（包括全额或部分代偿贷款本息、违约金、滞纳金等），或者该商品房被司法机关查封，买受人未及时消除等事实，导致出卖人为买受人提供的按揭贷款阶段性担保责任不能免除的，出卖人在发生后2年内均有权解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人收回买受人合同项下的所有权益另行出售商品房，买受人应向出卖人支付总房价款30%的惩罚性违约金，并赔偿出卖人全部损失；出卖人有权在应返还买受人的购房款中代为归还买受人的按揭贷款本息。合同签订后，陈华、范玲君已向龙悦公司支付了首付款并取得涉案商品房的预告登记证明，编号为浙（2018）天台县不动产证明第0007911号。2018年8月9日，陈华、范玲君由龙悦公司提供阶段性担保向建设银行按揭贷款85万元，建设银行已经领取抵押登记证明。因陈华、范玲君多次按揭断供，建设银行于2020年4月27日要求龙悦公司承担保证责任。龙悦公司请求依法判决。 范玲君辩称：关于商品房预售合同违约事实无异议，希望减少判决违约金金额。房屋的按揭贷款已按时还款2年左右，剩余欠款应按照实际剩余金额计算。 陈华未答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，2018年2月12日，龙悦公司与陈华、范玲君签订了《商品房买卖合同》，2019年2月19日续签《商品房买卖合同补充协议》，约定由陈华、范玲君向龙悦公司购买位于天台县地下车位，总价款1213570元，付款方式为商业贷款方式支付。合同签订后，陈华、范玲君向龙悦公司支付首付款，于2018年8月13日取得预告登记证明，编号为浙（2018）天台县不动产证明第0007911号。 另查明，2018年8月9日，范玲君与建设银行、龙悦公司三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，范玲君向建设银行借款金额850000元用于购房，借款期限为2018年8月9日至2038年8月9日，由龙悦公司提供阶段性保证和抵押，保证期间为《个人住房（商业用房）借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押物为涉案的天台县地下车位。2018年8月13日，建设银行取得预告抵押登记证明。因范玲君未能按约还本付息，建设银行于2020年4月27日要求龙悦公司承担保证责任。截至2020年6月22日，范玲君尚欠建设银行剩余贷款额本金786249.94元。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《不动产登记证明》（2018）天台县不动产证明第0007911号、《不动产登记证明》（2018）天台县不动产证明第0008382号、《贷款逾期通知函》、《个人住房（商业用房）借款合同》为证。 本院认为，第一，关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定，在出卖人保证期间内买受人发生累计贰期以上断供事实，或者贷款银行要求出卖人承担保证责任的（包括全额或部分代偿贷款本息、违约金、滞纳金等），出卖人在发生后2年内均有权解除该合同。现范玲君逾期向建设银行还款，解除合同的条件已成就，故对龙悦公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，陈华、范玲君、建设银行应当协助龙悦公司办理注销《商品房买卖合同》项下备案登记手续以及预售商品房预告登记手续。《商品房买卖合同》补充协议二第八条第二款约定买受人违约应向出卖人支付总房价款30%的惩罚性违约金，并赔偿出卖人全部损失。由于范玲君未按约向建设银行还本付息，构成《商品房买卖合同》根本违约，因此由陈华、范玲君承担违约金。龙悦公司自愿将违约金金额降低至127582元，本院予以支持。 第三，《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》作为从合同目的已无法实现，系范玲君根本违约，应当返还借款本金，并支付借款利息、罚息以及诉讼费用。《商品房买卖合同》补充协议二第八条第四款约定出卖人有权在应返还买受人的购房款中代为归还买受人的按揭贷款本息，因此出卖人龙悦公司申请在应返还买受人的购房款中代为归还按揭贷款本息，本院予以支持。 第四，关于抵押权预告登记的涤除问题。商品房抵押权预告登记的目的为保障债权实现，当龙悦公司履行向建设银行付款的义务后，建设银行之债权得到保障，有义务协助办理《商品房买卖合同》项下房地产预告抵押权的涤除手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告天台杨帆龙悦房地产开发有限公司与被告范玲君、陈华于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2018331023YS0021264）； 二、解除被告范玲君、原告天台杨帆龙悦房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司天台支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、限原告天台杨帆龙悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告范玲君、陈华购房款1085988元（已扣除被告应赔偿原告违约金损失127582元）； 四、限被告范玲君于本判决生效之日起十日内归还第三人中国建设银行股份有限公司天台支行贷款本金786249.94元及利息（按《个人住房（商业用房）借款合同》中的约定计算至本息还清日止），由原告在本判决第三项确定的原告应返还被告购房款1085988元中直接代为扣除； 五、由第三人中国建设银行股份有限公司天台支行在本判决生效之日起十日内撤销设定在天台县始丰街道龙悦小区7幢2单元102室住宅（含C039号车位）上的预购商品房抵押登记； 六、限被告范玲君、陈华于本判决生效之日起十日内协助原告天台杨帆龙悦房地产开发有限公司办理注销天台县始丰街道龙悦小区7幢2单元102室住宅（含C039号车位）房地产备案登记手续以及预购商品房预告登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2850元，减半收取1425元，由被告范玲君、陈华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  徐俊琪 二〇二〇年七月十三日 代理书记员  齐璐珊