湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终480号上诉人(原审原告、反诉被告)：王世凤，女，1959年9月18日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人(原审原告、反诉被告)：王世萍，女，1963年5月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。共同委托诉讼代理人：卜诗成，湖北博智律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：汤运芝，湖北楚明律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：荆州市强磊摩托车销售有限公司，住所地荆州市城南开发区梅村四组。法定代表人：罗贵阳，该公司经理。委托诉讼代理人：吴海、谭光武，湖北荆楚律师事务所律师。上诉人王世凤、王世萍及上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市荆州区人民法院(2019)鄂1003民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王世凤、王世萍及委托诉讼代理人卜诗成、汤运芝，上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司的法定代表人罗贵阳及委托诉讼代理人吴海、谭光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王世凤、王世萍上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，维持第三项；二、改判对方上诉人支付征收补偿款1288613.28元，即在原判决的基础上增加支付补偿款475977.28元。并以此为基数，自2018年1月20日起按照银行逾期贷款利率支付本上诉人利息。三、由对方上诉人承担一、二审诉讼费用。主要的事实和理由：一审将政府征收部门对幼儿园的相关征收补偿款由本上诉人与对方上诉人按照60％和40％的比例、各50％的比例进行分割等判项，对本上诉人有失公允。无论《商业房屋租赁合同》是否有效，对方上诉人都应按照政府征收部门认可的评估报告相关征收补偿内容对上诉人进行补偿。关于房屋装修损失、停产停业损失问题，评估明细表认定幼儿园装修损失为543043元、停业损失为287444元，该款应由本上诉人所得，不应由对方上诉人拿走40％。关于幼儿园舞蹈室的建设费用与装修损失问题，该项损失认定664590元，另外还有停产停业损失31119元，原审按照违章建筑的成本价每平方米1003元认定，并判决对方上诉人拿走50％没有事实依据。对幼儿园门面装修补偿28193元以未在评估价值明细表中记载为由不支持本上诉人的主张存在事实认定错误。关于搬迁奖励问题，征收部门给予10万元奖励，本方上诉人请求3.3万元并不为过，一审对此判决有失公允。关于两年房屋租金返还的问题，按双方合同约定，本上诉人只应支付租金12万元，多付了3万元，原审以合同无效为由对此不予支持返还没有事实和法律依据。关于利息问题，对方上诉人得到征收补偿款后一直占用全部款项，不向本上诉人支付，应当向本上诉人支付利息，一审对此不支持与本案事实不符。荆州市强磊摩托车销售有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判本上诉人赔偿对方上诉人损失225955.67元。二、改判对方上诉人向本上诉人赔偿损失153.482万元，并按年利率6％支付利息。三、由对方上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院机械理解法律，将合法建筑认定为违章建筑，作出合同无效的判决错误。荆州市政府对未取得建设工程规划许可证的被拆迁户有明确规定，即以2008年1月1日为界，此前建成的房屋为合法建筑，此后的为违章建筑。本案的房屋均为2008年之前所建，应为合法建筑，合同应有效。二、即使合同无效，对对方上诉人的赔偿，应以其实际损失为基础，再按其过错分担责任。本上诉人与征收部门签订的补偿补充协议书只能作为参考，而不能作为依据。双方签订了租期长达十年的合同，对方应弄清租赁房屋是否具有相关证件和手续，其自身负有重大过错。一审确认本上诉人的过错比例为60％没有依据。三、一审直接依据《企业征收补偿补充协议》判令251754元归对方上诉人所有，严重错误。对方上诉人无权直接依此协议享有相关补偿，只能主张损失补偿，即使对方上诉人存在搬迁、学生流失等方面的损失，也不能代表该损失都由本上诉人来赔偿。四、评估报告中表述为幼儿园的装修补偿和停产停业损失补偿，绝不代表其全部是被上诉人的损失。五、对本上诉人建设的房屋判决不给赔偿，可对对方上诉人建设的房屋判决给予赔偿严重不公。六、搬迁奖励不属于对方上诉人损失范围，其无权获得。七、即使未取得规划许可证的房屋也有价值，对方上诉人应对其拆除的房屋进行赔偿，一审以未取得规划许可证为由驳回本上诉人在一审中的反诉请求严重不当。王世凤、王世萍向一审提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修、停产停业损失等补偿款项共计123.0662万元；2、判令被告退回原告租金30万元；3、判令被告向原告支付自2018年1月20日起至实际给付之日止，以153.0662万元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，参照逾期罚息利率标准计算的欠款利息；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。荆州市强磊摩托车销售有限公司向一审提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失153.482万元；2、判令反诉被告自反诉之日起，以153.482万元为基数按年利率6%向反诉原告支付资金占用利息，至其还款之日止；3、判令反诉被告赔偿因申请法院财产保全给反诉原告造成的损失（以法院冻结金额为基数按年利率6%向反诉原告支付资金损失，至该冻结解除之日止）；4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审认定：原告（反诉被告）王世凤、王世萍租赁被告（反诉原告）荆州市强磊摩托车销售有限公司位于荆州市城南开发区梅村四组学苑路的房屋、场地开办“新风幼儿园”。2015年6月28日，两原告与被告法定代表人罗贵阳签订了《商用房屋租赁合同》，该租赁合同的主要内容为：合同第一条约定的租赁期限为10年即2015年9月1日起到2025年8月31日；合同第二条关于租金约定为2015年9月1日至2016年8月31日的第一年租金15万元、2016年9月1日至2019年8月31日三年的租金每年18万元、2019年9月1日至2025年8月31日六年的租金每年20万元，并约定租赁期间如遇政府拆迁等不可抗拒因素，双方另行协商解决，如遇政府拆迁甲方将免除乙方（原告）2年租金；合同第三条约定原告于每年9月1日之前交至下年租金，第一年被告考虑原告开园的初办期，同意签字之日首付10万元，于2015年9月1日交清剩余租金，被告还同意免除原告2015年7月至8月份装修期租金。被告提交的同一日所签订的另一份《商用房屋租赁合同》第二条载明的第一年租金为20万元、第二至四年租金25万元、第五至十年租金为30万元，并在第三条约定“甲方（被告）同意：1.免除乙方（原告）2015年7月至8月份装修租金，2.乙方因经营需要要求将原有饭庄后院房屋约300平方米拆除，另建幼儿园厨房和学生活动区域及增设学生消防通道疏散出口，因此乙方承诺在幼儿园停止营业时必须为甲方还建前期所拆除房屋。”双方当事人一致认可履行的是第一年租金为15万元的合同。合同签订后，原告（反诉被告）王世凤、王世萍对被告（反诉原告）荆州市强磊摩托车销售有限公司的房屋及场地进行了与幼儿园教育相适应的建设与装修，分三次支付了租金30万元。在合同履行期间，因涉诉租赁房屋被纳入了征收搬迁范围，2017年4月28日原告（反诉被告）王世凤、王世萍开办的城南新风幼儿园搬离涉诉房屋。期间原告开办的城南新风幼儿园向荆州区拆迁办提交《新风幼儿园整体搬迁过程所需费用的请示》，要求给予77830元经费支持，具体包括搬迁费2400*2=4800元、移装空调费4*280*2=2240元、教室隔墙及临时搭建厨房70*110+1000=8700元、教室临时布置文化建设费用800元、学生流失退费23*1730=39790元、水电安装费1500元、搬迁补偿费20000元。2017年11月19日，被告（乙方）与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）、荆州区城南荆职片区项目部（丙方）签订了《企业预征收补偿协议》，主要内容为：甲方委托丙方根据相关要求，与乙方对位于荆州区学苑路10号荆州市强磊摩托车销售有限公司所使用的两宗土地、房屋及相关附属物进行征收。甲乙双方共同委托荆州市方天不动产评估咨询有限公司、湖北九州房地产评估经纪事务所对被征收土地、房屋及相关附属物进行评估测算，甲乙双方同意以被委托评估机构出具的评估报告作为征收补偿的主要依据。合同第二条第（二）款分项载明了补偿金额；第（三）款约定其他补偿部分为“根据区2017年8月7日征收与补偿工作专题会议意见，丙方与乙方协商一致：乙方土地上幼儿园搬迁、安抚老师、学生流失等补助价格为20万元，新风村幼儿安置场所租金及设备补偿价格为3万元”；协议还对其他方面的补偿进行了约定。征收办于2017年8月9日制作的《荆州市强磊摩托车销售有限公司征收补偿方案》及评估价值明细表备注“本次评估结果为初步测算结果，不作为补偿依据，最终结果以正式报告为准。”荆州区房屋征收与补偿办公室与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司、荆州区城南荆职片区项目部共同委托武汉云之海信息工程有限公司、湖北方天不动产评估咨询有限公司、黄石市房天房地产估价有限公司进行评估测算，并同意以该评估报告作为征收补偿的主要依据。根据黄石市房天房地产估价有限公司于2017年11月15日出具的《估价结果报告》显示，涉及到幼儿园相关损失认定：舞蹈房以外的装饰装修543043元、停产停业损失287444元、“舞蹈室”面积72.76平方米装修补偿价值42201元、幼儿园招牌8160元、幼儿园LED显示屏4800元、幼儿园草坪36825元、幼儿园不锈钢炉具搬迁费870元、监控设备搬迁费1099元。针对资产被征收后所产生的税费问题及审计后出现的相关问题，三方于2018年12月25日签订了《企业征收补偿补充协议书》，其中第一条、第二条、第三条约定征收所产生的税费由荆州区房屋征收与补偿办公室承担，税费1182837元计入征收补偿款；协议第四条的补偿金额与《企业预征收补偿协议》载明的金额基本一致；第四条第（3）项特别约定“根据区2017年8月7日征收与补偿工作专题会议意见，丙方与乙方协商一致：乙方土地上幼儿园搬迁、安抚老师、学生流失等补助价格为20万元，新风村幼儿安置场所租金及设备补偿价格为3万元。”2018年1月7日，被告委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对“新风幼儿园”装修及改建项目在评估基准日2018年1月5日的成本价值所鉴定的标的价格为200157元。一审另查明，涉诉房屋建于2010年，因未取得建设规划许可证，荆州区城市管理行政执法局曾在建设期间下发了《停工通知书》，被告公司的法定代表人罗贵阳在2017年接受城管部门调查时认可涉诉房屋未办理房产登记手续，征收部门按照“违建”房屋予以补偿。被告已取得了包含前述补偿款在内的全部补偿款项。一审认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照装建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告王世凤、王世萍与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司的法定代表人罗贵阳就未取得建设工程规划许可证的房屋所签订的《商用房屋租赁合同》，因违反了法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效的合同自始无效，原告应将取得的房地产返还被告，在涉诉房屋纳入了征收范围后原告已实际于2017年4月28日搬离了涉诉房屋，原告则有权要求被告赔偿损失，考虑到造成合同无效的原因在于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效的主要过错在出租方即被告，原告亦未尽到合理的审查注意义务，本院确认被告的过错比例为60%。关于原告主张的各项损失，一审综合认定为：1、在征收文件中明确由“幼儿园”享有的有：2018年12月25日的《企业征收补偿补充协议书》第四条第（3）项明确了补偿给原告搬迁费、安抚老师、学生流补助、终止合同损失共计20万元；黄石市房天房地产地产估价有限公司的评估报告的“地面附属物明细表”中已明确了招牌损失8160元、LED显示屏4800元、幼儿园草坪36825元；评估报告“固定资产---机械设备评估明细表”中仅认定了搬迁费，确认大型不锈钢炉具870元、监控系统1099元，以上合计251754元，该部分应由原告取得。2、关于原告依照征收评估标准主张房屋装修损失543043元、停产停业损失287444元，本院认为，原、被告签订租赁协议后，原告经被告同意进行了装饰装修，原告未能举证证明其装修的具体花费及停产停业的具体损失，原告与被告之间的房屋租赁虽然和征收部门与被告之间的征收属不同的法律关系，但考虑到涉诉房屋已被拆除，已无重新鉴定的条件，故本院参照征收部门的补偿标准及评估结论来认定原告方的损失数额，而被告单方委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司所作的鉴定结论不宜作为认定损失的依据，结合合同无效的情况下双方的过错程度，本院酌定由被告向原告赔偿装修等损失（543043元+287444元）*60%=498292元。3、关于原告依照征收评估标准主张自建舞蹈房装修损失42201元、按照征收部门重置价计算的建设费用72978.28元（72.76平方米*1003=72978.28元，本院认为原告在未办理合法建设手续的情况下违章建房存在过错，被告未制止亦有过错，考虑到被告已从征收部门获得了该房屋的补偿款项，本院酌定由被告向原告赔偿损失（42201元+72978.28元）*50%=57590元、4、因原告主张的幼儿园门面装修28193元未在评估价值明细表中记载，本院不予支持。5、关于原告主张补偿方案中搬迁奖励33000元，因被告共取得搬迁奖励100000元，为平衡房屋所有权人及其他承租人的利益，本院酌情认定原告搬迁奖励5000元。上述合计金额为812636元。关于原告依据无效合同主张退回两年合同租金30万元，因合同无效，对其主张不予支持。关于原告主张自2018年1月20日起计算利息，该时间起点没有事实依据，本院认为应以原告主张权利之日起计算为宜，即2019年3月11日起计算。关于反诉原告认为反诉被告未对已拆除房屋进行还建给自己造成了损失的意见，本院认为不应采纳，理由为：1、双方确认实际履行的是第一年租金为15万元的合同，该合同并未作出还建的相应约定；2、被告没有证据证明原告未经同意擅自拆除，相反根据被告提供的合同显示，被告是同意原告拆除的，只是要求原告“在幼儿园停止营业时必须为甲方（被告）还建前期所拆除的房屋”，但是原租赁房屋的性质为“未取得建设规划许可证”的房屋，本来就不具备还建的可能性，对于“违建”建筑也不应还建。故对反诉原告的反诉请求依法不予支持。关于反诉原告主张因财产保全造成的损失，因财产保全人申请财产保全符合法律规定，且无证据证明申请人申请错误给被申请人造成了损失，故对反诉原告的该项请求不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告荆州市强磊摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王世凤、王世萍支付赔偿款共计812636元，并自2019年3月11日起以812636元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。二、驳回原告王世凤、王世萍的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告荆州市强磊摩托车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18576元，由原告王世凤、王世萍负担5576元，被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担13000元。本案反诉受理费9306元，由反诉被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担。财产保全费5000元，由被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担。二审中双方当事人没有新的证据向法庭提交。本院认可一审对本案事实的认定。本院认为，关于双方合同效力的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，因租赁标的物未取得建设工程规划许可证，双方上诉人所签订的《商用房屋租赁合同》，违反了上述法律法规的强制性规定应认定无效。至于租赁的房屋是2008年1月1日之前或之后所建，并不影响对本案租赁合同无效的认定。一审考虑到造成合同无效的原因在于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效的主要过错在出租方即上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司，同时上诉人王世凤、王世萍在签订合同时亦未尽到合理的审查注意义务，一审确认双方的过错比例为60%与40%并无不当。关于上诉人王世凤、王世萍主张的各项损失如何补偿的问题。一审综合认定为：1、在征收文件中明确由“幼儿园”享有的有：2018年12月25日的《企业征收补偿补充协议书》第四条第（3）项明确了补偿给原告搬迁费、安抚老师、学生流补助、终止合同损失共计20万元；黄石市房天房地产地产估价有限公司的评估报告的“地面附属物明细表”中已明确了招牌损失8160元、LED显示屏4800元、幼儿园草坪36825元；评估报告“固定资产---机械设备评估明细表”中仅认定了搬迁费，确认大型不锈钢炉具870元、监控系统1099元，以上合计251754元，该部分应由原告取得。2、关于原告依照征收评估标准主张房屋装修损失543043元、停产停业损失287444元，一审认为，原、被告签订租赁协议后，原告经被告同意进行了装饰装修，原告未能举证证明其装修的具体花费及停产停业的具体损失，原告与被告之间的房屋租赁虽然和征收部门与被告之间的征收属不同的法律关系，但考虑到涉诉房屋已被拆除，已无重新鉴定的条件，故一审参照征收部门的补偿标准及评估结论来认定原告方的损失数额，而被告单方委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司所作的鉴定结论不宜作为认定损失的依据，结合合同无效的情况下双方的过错程度，一审酌定由被告向原告赔偿装修等损失（543043元+287444元）*60%=498292元。3、关于原告依照征收评估标准主张自建舞蹈房装修损失42201元、按照征收部门重置价计算的建设费用72978.28元（72.76平方米*1003=72978.28元，一审认为原告在未办理合法建设手续的情况下违章建房存在过错，被告未制止亦有过错，考虑到被告已从征收部门获得了该房屋的补偿款项，一审酌定由被告向原告赔偿损失（42201元+72978.28元）*50%=57590元、4、因原告主张的幼儿园门面装修28193元未在评估价值明细表中记载，一审不予支持。5、关于原告主张补偿方案中搬迁奖励33000元，因被告共取得搬迁奖励100000元，为平衡房屋所有权人及其他承租人的利益，一审酌情认定原告搬迁奖励5000元。上述合计金额为812636元。上述一审结合本案具体实际情况作出的认定，具有事实依据，也比较公平合理，本院予以确认。关于上诉人王世凤、王世萍依据合同提出的退回两年合同租金的主张，因本案合同已确认无效，其主张无事实依据，本院不予支持。关于上诉人王世凤、王世萍提出的自2018年1月20日起计算利息的主张，该时间起点没有事实依据，本院不予支持。关于上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司提出的要求对方上诉人赔偿153.482万元并支付利息的主张，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8440元、23772元，分别由上诉人王世凤、王世萍及上诉人荆州市强磊摩托车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年七月十日书记员  程 瀛