辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终624号上诉人（原审被告）：王少堂，男，1969年5月15日出生，汉族，现住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫国振，辽宁昌信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李长宝，男，1965年7月19日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李长杨，男，李长宝弟弟。原审被告：金辉，女，1969年9月5日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。原审第三人：瓦房店市西杨供销合作社，住所地瓦房店市西杨乡西杨村。注册号：210281000051276。法定代表人：李茂东，该供销社主任。委托诉讼代理人：王洪山，辽泓冠律师事务所律师。上诉人王少堂与被上诉人李长宝、原审被告金辉、原审第三人瓦房店市西杨供销合作社（以下简称“西杨供销社”）房屋租赁合同纠纷一案，辽宁省瓦房店市人民法院曾作出（2018）辽0281民初2450号民事判决，李长宝不服该判决，上诉至本院。本院作出（2019）辽02民终196号民事裁定，撤销该判决，发回重审。辽宁省瓦房店市人民法院重审后，作出（2019）辽0281民初2311号民事判决。王少堂不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王少堂及其委托诉讼代理人刘传科、宫国振，被上诉人李长宝的委托诉讼代理人李长杨到庭参加诉讼，原审被告金辉、原审第三人西杨供销社经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。王少堂的上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。案外人李长林是被上诉人李长宝的亲兄弟，系大连绿伽农肥业有限公司（以下简称“绿伽公司”）厂长，被上诉人李长宝是该公司员工，负责收缴欠款工作。上诉人王少堂经销化肥生意，与李长林的公司有业务往来。由于王少堂经营管理不善，2013年、2014年欠下绿伽公司六笔化肥款共计187,362元人民币。李长林与被上诉人李长宝多次向上诉人王少堂催要，但上诉人王少堂没有偿还货款的能力。在此情况下，李长林要求王少堂在银行贷款归还他的货款，李长林称自己有“门路”，因此让上诉人王少堂把2001年9月28日与西杨供销社签订《房屋买卖契约》原件、户口本、身份证、结婚证原件交给他本人，称要亲自办理贷款事宜，后被上诉人李长宝又假称因办理贷款需要，胁迫上诉人王少堂与其签订了《房屋买卖契约》、《房屋租赁协议》。由此可见，上述《房屋买卖契约》、《房屋租赁协议》均为虚假的，并非上诉人王少堂的真实意思表示，《房屋买卖契约》中的房屋买卖价款45万也并未真实发生，因此上述契约及协议均是虚假无效的。二、退一步讲，即使房屋买卖契约是真实存在的，也是无效的。该协议中未经案外人王景洲的同意就擅自处分了其六间捣制房，故该擅自处分行为是无效的，被上诉人基于无效契约不能取得上述房屋处分权利。且无论是案涉房屋原始所有人西杨供销社于2001年9月28日将房屋卖给上诉人，还是2015年4月3日上诉人将房屋卖给被上诉人，均未办理不动产产权变更登记，故被上诉人在房屋权属未明确的前提下以房屋所有权人的身份请求上诉人给付租金并不符合法律规定，不应获得支持。而且如果买卖真实存在，那么上诉人欠被上诉人的18万余元的化肥款为什么不在买房款中抵顶扣除，被上诉人还继续支付全部房款，显然不符合常理。三、原审中，被上诉人未提供也不可能提供45万房款交付给上诉人的证据。因此，原审认定事实错误，在未确定上诉人与被上诉人房屋买卖契约有效的前提下就认定租赁协议有效支付租金是错误的。被上诉人李长宝辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。原审被告金辉、原审第三人西杨供销社未到庭，亦未发表答辩意见。李长宝向一审法院起诉请求：1、被告向李长宝支付房屋租金43,200元（自2016年1月9日至2018年4月9日，共27个月）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2001年9月28日，第三人西杨供销社与王少堂签订买卖房屋契约，双方约定以10万元的价格将车家商店（东至滴水檐1.5米、西至道、南至前房五尺滴水檐以外、北至房檐1.5米）出卖给王少堂，且该合同载明案涉房屋没有房照。2015年4月3日，李长宝与王少堂、金辉签订房屋买卖契约，双方约定将王少堂2001年9月28日与供销社签订买卖房屋契约所取得的房屋包括后期自建的房屋及院内周围建筑及土地（以下简称案涉房屋）以人民币四十五元的价格出售给李长宝。同日，王少堂、金辉出具收条，载明收到李长宝购买案涉房屋共计人民币四十五万元的全部款项。2015年11月9日，李长宝与王少堂、金辉签订租房协议，双方约定王少堂租赁案涉房屋半年时间，每月租金1600元，承租期间水电及相关所有费用由承租人承担。合同签订后，被告已支付两个月租金，直至2018年4月9日尚欠租金43,200元。另查，王少堂、金辉于1991年9月27日登记结婚，于2018年1月30日离婚。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按合同约定全面履行自己义务。本案中，双方签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。王少堂在将案涉房屋出卖给李长宝后又租赁该房屋，王少堂应按租赁协议约定定期给付租金，现王少堂未按时给付租金，故李长宝诉请王少堂支付租金43,200元的请求，一审法院予以支持；对李长宝诉请金辉支付租金43,200元的请求，金辉与王少堂在租赁协议上一同签字确认租用案涉房屋，但其于2018年1月30日离婚，其未再租用案涉房屋，因此对于李长宝该诉请,一审法院对2018年1月30日前尚未给付的租金39,520元（24个月×1600元/月+1600元÷30天×21天）予以支持，对2018年1月30日之后的租金不予支持；对于王少堂辩称案涉租房协议系受到李长宝逼迫形成，因其未提供证据证明案涉租房协议存在威胁的情形，且其认可案涉房屋买卖协议及租赁协议中“王少堂”均为其本人签字，故其此项辩称，一审法院不予采纳；对第三人西杨供销社主张其为案涉房屋所有权人，因其未提供相关证据予以证明，故一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、王少堂于判决生效后十日内给付李长宝租金43,200元；二、金辉于判决生效后十日内对上述所欠租金在39,520元范围内承担给付责任。三、驳回李长宝其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由王少堂、金辉共同负担805元，剩余75元由王少堂个人负担。二审期间，上诉人王少堂提交了如下证据：（1）其与案外人李长林在一审期间形成的通话录音，拟证明上诉人在本案第一次一审审理时才知晓有案涉房屋买卖合同，就质问李长林，在质问过程中李长林拒绝回答，足以证明房屋买卖合同不是王少堂本人的真实意思表示；（2）落款为2019年10月9日，盖有瓦房店市西杨乡车家村村民委员会印章的《证明》一份，拟证明上诉人未经案外人王少堂的父亲王景洲的同意就擅自处理了六间房屋；（3）2001年4月19日收据及案外人王景洲自书的情况说明，拟证明案涉房屋买卖合同中涉及到六间房屋系由案外人王景洲以王少堂名义购买的。同时，上诉人王少堂申请证人王某(王少堂姐姐)、栾光维、高士祥出庭作证，拟证明上诉人王少堂现在居住房子院内有六间其父亲王景洲的房屋，且该房屋是由王景洲翻制，王少堂无权利出卖。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人王少堂提交的录音证据，本院认为，被上诉人李长宝未否认该录音中被录音人系其兄弟李长林，只是否认证明事项。故本院对该录音的真实性予以采信。对上诉人王少堂提交的村委会《证明》、2001年4月19日收据、案外人王景洲自书情况说明及三位证人证言，上诉人王少堂拟以前述证据共同证明案涉房屋买卖合同中涉及到所有权人系案外人王景洲的六间翻建房屋，因本案系被上诉人李长宝诉请给付租金的房屋租赁合同纠纷案件，并非房屋所有权归属的确权纠纷案件，故前述证据待证事项与本案争议焦点无关联性，本院依法不予采信。本院经审理除对一审判决认定“合同签订后，被告已支付两个月租金，直至2018年4月9日尚欠租金43,200元。”一节事实不予认定外，本院对一审查明其他事实予以确认。本院补充查明：2018年6月12日，上诉人王少堂与被上诉人李长宝的哥哥李长林通话，李长林称“你和你媳妇俩把房给我，签那买卖，合同是你们签的，买卖手续你们做了，钱该怎么交怎么交，租赁协议也签了……手续都是完整的”，后王少堂称“我欠你化肥钱承认”，李长林回复称“化肥钱是化肥钱，化肥钱该怎么给怎么给，这些年你给过化肥钱了吗？”后来李长林又提到买卖手续、收款一切手续都做了等内容，而王少堂则反复问房屋买卖是和谁签的，但李长林未正面回复。本院确认上述事实有电话录音及二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，依据已查明的事实，虽然李长宝和王少堂对于双方先后于2015年4月和11月签订了案涉房屋买卖合同及租赁合同等事实没有争议。但是双方对于前述两份合同是否系真实买卖及租赁法律关系各执一词。即李长宝主张系其与王少堂之间的真实买卖及租赁法律关系，而王少堂则主张系因欠李长宝的哥哥李长林化肥款18万余元，李长林要求以案涉房屋办理银行贷款才签订房屋买卖合同，故与李长宝之间不存在真实买卖及租赁法律关系。综合比较双方当事人提交的现有证据的证明力及双方当事人陈述，本院无法充分认定李长宝与王少堂之间存在真实的房屋买卖及租赁法律关系。主要理由如下：首先，李长宝虽然能提交案涉房屋买卖合同、房款收条及租赁合同，但是李长宝未提交证据证明其已实际支付了45万元房款以及王少堂实际交付了两个月租金，本院难以认定双方实际履行了房屋买卖合同及房屋租赁合同；其次，李长宝称因王少堂无法腾退案涉房屋且王少堂需要使用案涉房屋，故而与之签订了房屋租赁合同，由王少堂继续占有使用案涉房屋。即李长宝购买案涉房屋，却不要求实际占有使用案涉房屋（至今已有五年），此不符常理之一；第三，案涉房屋买卖合同约定除原2001年9月28日买卖契约中房屋外，还包括了后期自建房屋及院内周围建筑及土地，但却未能明确后期自建房屋间数、总面积以及其他院内建筑等具体内容。李长宝主张自己系真实购买了案涉房屋，理应在购买之前查看房屋情况及间数、面积等基本问题，相反其在本案诉讼中无法说清整个院内有几间房屋、案涉房屋买卖合同约定标的物为几间等，此不符常理之二；第四，案涉房屋租赁合同约定“租赁房屋半年时间”，即届满时间应为2016年5月。李长宝自称王少堂在签订租赁合同后只交了两个月租金，自2016年1月起未交付过租金。而李长宝却直至2018年5月才仅诉请给付截至起诉前的两年租金，而未诉请解除租赁合同、返还案涉房屋。此不符常理之三；第五，王少堂提交的电话录音系与李长宝的哥哥李长林之间形成的，双方均提到王少堂欠李长林化肥款问题。如若王少堂系真实得将案涉房屋出卖给李长宝，在王少堂迟迟不偿还李长林欠款的情况下，李长宝未要求在购房款中扣除该笔欠款。此不符常理之四；第六，在该电话录音中，李长林提到“你和你媳妇把房给我”，即李长林指出房屋系出卖给自己而非李长宝，在王少堂几次追问房屋买卖合同和谁签订时，李长林从未正面回复，只是强调“一切手续都是完整的”，亦与常理不符。基于以上分析，一审判决认定案涉房屋买卖合同及房屋租赁合同系真实有效合同，并认定王少堂应向李长宝给付房屋租金，无事实和法律依据，有失妥当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2311号民事判决；二、驳回李长宝的诉讼请求。一审案件受理费880元，二审案件受理费880元，合计1760元，由李长宝负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二〇年七月二十四日书记员  王丽秋