江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11167号上诉人（原审被告）：微格（上海）众创空间管理有限公司，住所地上海市青浦区诸光路1988号521室。法定代表人：谢后桂，该公司总经理。上诉人（原审被告）：南京微格电子商务有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道康平街6号。法定代表人：谢后桂，该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：唐俊华，江苏永衡昭辉律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京众华通测控设备有限公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区水阁路。法定代表人：王世玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷明，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏德煕，江苏天倪律师事务所律师。上诉人微格（上海）众创空间管理有限公司（以下简称微格上海公司）、南京微格电子商务有限公司（以下简称南京微格公司）因与被上诉人南京众华通测控设备有限公司（以下简称众华通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初16957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。微格上海公司、南京微格公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋签订的房屋租赁合同于2018年9月21日解除，认定事实有误，证据不足。双方已于2018年9月14日达成解除合意，9月14日后，双方仅就合同解除后的补偿及如何办理租赁物的交接事宜进行协商。上诉人与被上诉人之间的租赁关系应于2018年9月14日解除。二、一审法院并未审查合同解除系上诉人违约导致，所以要求上诉人支付违约金于法无据。涉案房屋因众华通公司未披露租赁房屋土地性质系工业用地，致使该房屋产业园运营项目未能通过南京市江宁区人民政府相关部门对此项目的审批。同时，众华通公司也未协助上诉人办理相关园区登记等事宜，且经众华通公司多次沟通均未解决问题，导致上诉人承租该房屋合同目的不能实现，给上诉人造成巨大的经济损失。一审法院认为租赁合同的解除是由上诉人单方提出的并无问题，且被上诉人在接到上诉人的解除合同动议后进行了多轮协商，并最终于2019年9月14日达成解除合意。因此，租赁合同的解除是基于双方协商一致而产生的法律效果，并非上诉人单方违约所致。一审法院在未认定上诉人具有违约行为的前提下，要求上诉人承担违约责任于法无据。三、一审第一个判项超出被上诉人诉讼请求，严重损害上诉人的诉讼权利。被上诉人原先主张的租金为4778000元，但是一审法院最终支持金额确达5678879.76元，远远超过被上诉人的诉讼请求，且一审法院所支持金额的计算方式也存在明显错误。四、一审第一个判项与第二个判项构成双重赔偿，有悖公平原则。上诉人的实际损失仅为合同约定的“8个月免租期”的占用期租金，应根据实际造成的损失给被上诉人予以赔偿。一审法院在未审查上诉人违约责任的前提下，又要求上诉人支付违约金，两次赔偿金额远超被上诉人的实际损失。众华通公司辩称：1、一审判决认定租赁合同于2018年9月21日解除事实清楚，证据充分。2、涉案租赁合同解除是上诉人行为导致，其应当承担违约责任。上诉人在签订租赁合同之前就收到过被上诉人公司发送的涉案房屋的不动产权证扫描件，不动产权证载明了土地用途，之后在合同签订时，办理房屋租赁备案登记时，上诉人多次看到或收到过不动产权证原件，所以上诉人在上诉状中所述的被上诉人未披露土地性质的理由不能成立，明显是上诉人违约。另一起中，法院判定上诉人是违约方，上诉人并没有提起上诉，可见，上诉人也认可自己是违约方。3、一审判决没有超出被上诉人的诉讼请求，被上诉人在一审起诉时，一共主张损失1337.8万元，一审判决支持了被上诉人854.5万元，所以一审判决并没有超出被上诉人起诉时的诉请。双方就本案租赁合同有两个诉讼，另外一起案件案号是16982号，是微格上海公司、南京微格公司起诉众华通公司，也是要求解除租赁合同，要求支付违约金和支付他所谓的损失，最终在另一起案件中，法院判决微格上海公司、南京微格公司是违约方，但是仍然要求众华通公司退还两微格公司未使用的租金大概一周左右是19.1万元，以及押金71.7万元，加在一起是90.8万元，在本案一审中，被上诉人起诉时第二项诉讼请求之所以要求是477.8万元，在诉请中计算公式写的很清楚，众华通公司是主动扣减了押金及没有使用的租金，被上诉人原先是打算押金和没有使用的租金直接冲抵损失，剩余损失仍要求微格上海公司、南京微格公司支付。但是，在16982号案件中，法院没有支持冲抵，还是要求被上诉人归还未使用租金及退还押金，在本案当中，就应该将被上诉人主动扣减部分加回来，经计算为568.6万元，相比于一审法院最终支持的567.8万元，没有超出被上诉人的诉讼请求。4、一审判决第一项与第二项不构成所谓的双倍赔偿，被上诉人在原租赁合同中给上诉人8个月免租期，但因上诉人单方违约，法院支持了8个月免租期内的损失，也就是第一项判决的567.8万元。第二项判决是支持了被上诉人部分违约金的要求。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不超过6个月，一审法院酌情判定4个月租金的违约金金额是合适的，并没有违反规定，事实上自上诉人搬离租赁房屋之后，被上诉人房屋至今仍没有全部出租，闲置期已经远远超过6个月时间。众华通公司向一审法院起诉请求：1、判令众华通公司、微格上海公司、南京微格公司签订的《房屋租赁合同》及《关于的补充协议》解除；2、判令微格上海公司、南京微格公司支付2017年12月1日至2018年9月21日的租金477.8万元；3、判令微格上海公司、南京微格公司支付违约金860万元；4、微格上海公司、南京微格公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市江宁区秣陵街道康平街道6号01幢等国有建设用地使用权、房屋所有权登记在众华通公司名下。该房屋不动产权证载明的用途为工业用地，研发生产综合楼、厂房、厂房、配建停车场（库）。2017年11月17日，众华通公司（甲方）与微格上海公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的南京市江宁区康平街6号内的房屋出租给乙方，该房屋的产权证编号为苏（2017）宁江不动产权第0118688号；该房屋总建筑面积为36413.11平方米；甲方同意乙方可将该房屋作为园区进行招商运营，但污染企业禁止入园；乙方不得对房屋进行整体转租，甲方同意乙方对该房屋进行部分转租；2018年8月1日起至2033年7月31日止为正式租期，租期为15年，其中2017年12月1日起至2018年7月31日止为装修免租期；前4年每年租金人民币860万元，年租金每4年递增8%；房租按季度支付，每期需提前15日支付下一季度的租金，乙方在收到甲方相应金额发票后支付，押金在租赁期满10天后，乙方在无任何违约情况下无息返还；合同签订后5个工作日内，乙方需向甲方支付2150000元作为租赁保证金，免租期结束后该保证金自动转为2个月的租金（143.3万元）及1个月（71.7万元的押金；本合同解除时，对于租赁房屋可移动部分，乙方自行带走，不可移动部分，乙方不得破坏，亦不得要求甲方进行补偿，无偿交与甲方；乙方超过应该支付租金时间长达二个月仍未付清全部应支付租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；租赁期间内，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，并经对方同意，双方签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；若乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按每日应付而未付租金的千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权对租赁房屋采取停水停电等措施，由此造成的损失由乙方自行承担；若乙方违反本合同的规定，导致甲方解除合同的，乙方需向甲方另行支付12个月的租金作为违约金，如违约金不能弥补甲方的损失，则乙方还需承担相应赔偿责任且甲方收取的押金不予退还；若乙方在免租期内退租的应支付免租期间的租金。合同还约定了其他事项。2018年1月17日，微格上海公司向众华通公司发送备忘录一份，内容如下：我公司于2017年11月17日与贵公司签订了租用涉案房屋的租赁合同，现需要在该房屋安装形象门头，由于政府部门要求以出租方进行报批，特请求贵公司提供该房屋建设工程规划许可证、房产证、营业执照、法人身份证等材料，我公司将严格按照国家法律法规进行报批和安装，自行承担施工安装一切费用，因施工造成的安全事故、财产损失等安全责任概由我公司承担，与贵公司无关。同日，众华通公司员工签收涉案房屋建设工程规划许可证、不动产权证、微格上海公司营业执照和法定代表人身份证明书。2018年6月5日，众华通公司（甲方）与微格上海公司（乙方）、南京微格公司（丙方）签订《关于的补充协议》，约定：甲方同意丙方加入到《房屋租赁合同》中，作为共同承租方；乙方、丙方如将房屋对外部分转租，其经营业态必须符合房租租赁合同及租赁房屋、土地载明的用途，否则由此产生的损失均由承租方全额承担。2018年9月9日，微格上海公司向众华通公司发出《房屋租赁合同的终止通知》，上记载：因贵公司未能告知园区性质受限，在贵公司协助也未能办理相关登记事宜，同时本公司多次与政府沟通均未能办理登记，导致本公司租赁该房屋合同目的不能实现，现向贵公司提出终止合同，敬请理解与支持！请贵公司接到本通知后三个工作日与本公司商谈终止合同后续事宜。2018年9月13日，众华通公司向微格上海公司、南京微格公司发送《回函》，上记载：上海微格、南京微格未能按合同约定支付租金，上海微格于2018年9月13日单方提出终止租赁合同，已经严重违反了合同约定，构成了违约；我公司不同意终止与上海微格、南京微格的租赁合同；我司要求上海微格、南京微格继续履行合同约定；如承租房屋确有困难，可于2018年9月14日下午2点来雨花台区龙西路77号协商合同解除及补偿事宜。2018年9月16日，微格上海公司向众华通公司发出《房屋移交及归还通知书》，上记载：由于贵公司出租给本公司的房屋未能办理政府相关登记及审批，导致本公司承租该房屋合同目的不能实现，无法继续承租该房屋；故本公司决定立即将该房屋及钥匙全部移交和归还给贵公司自行管理和使用，贵公司邮件（本通知书）签收之日即为房屋移交日，本公司将会在2018年9月18日12:00前从南京市江宁区康平街6号搬离，自2018年9月18日12:00起江宁区康平街6号房屋的任何安全、管理、使用等事宜均由贵公司自行负责，与本公司无关。二、对于本公司在租赁期间进行的装修、装潢、装饰及设备设施、空调、桌椅等等，由于上述财物已经形成符合，故现将其现状一并移交给贵公司保管。对于因该房屋合同目的不能实现而给本公司造成的损失及上述财产等处理问题，如双方协商不成，本公司将采取房屋租赁合同以及法律法规赋予的所有法律手段及必要措施以维护本公司的合法权益。三、如贵公司对本通知书的内容和房屋归还方式等有异议，可在2018年9月18日12:00前到南京市江宁区本公司办理房屋现场移交、归还及房屋租赁合同解除与补偿协商，达成有关协议，逾期则视为贵公司没有任何异议。2018年9月17日，众华通公司向微格上海公司、南京微格公司发出《回函》，上记载：我司在签订《房屋租赁合同》及其他相应合同时，出示了租赁物的产权证书，明确告知了两承租人经营的业务必须符合租赁房屋及土地载明的用途，两承租人也明确表示对租赁物的现状及租赁房产权证、土地使用证进行了充分的了解，我司已履行了告知义务；两承租人以我司“未能告知园区性质受限”为由单方解除租赁关系，不符合客观事实，两承租人单方解除合同系违约行为，应当承担违约责任；两承租人单方表示于2018年9月18日从租赁物中搬离，我司不予认可；我司认为两承租人应当继续履行合同，若执意要搬离，由于我司法定代表人在外地出差，两承租人可以于2018年9月21日上午10点与我司办理搬离的交接手续，若两承租人未办理交接手续，单方搬离租赁物，我司将依照《房屋租赁合同》第九条第5款之规定，视两承租人为恶意霸占房屋，将向两承租人收取恶意霸占期间的使用费等；我司与两承租人办理交接手续时，两承租人应当自行将其所有的设备、设施、装修等清理完毕，如两承租人未能将设备、设施、装修等搬离的，我司对仍滞留在租赁物房屋内的设备、实施、装修等，将依照《房屋租赁合同》第九条第4款之规定，视为两承租人自行放弃，任由我司处置。届时产生的损失，由两承租人自行承担；无论贵司是否与我司搬离租赁房屋交接事宜，我司认为两承租人的行为均已构成违约，两承租人应当依照合同约定向我司承担违约责任，两承租人应当配合我司做好善后事宜。尽量减少我公司损失。2018年9月21日，众华通公司、微格上海公司、南京微格公司、江苏顺丰速运有限公司（以下简称顺丰公司）、中国邮政速递物流股份有限公司南京分公司（以下简称邮政公司）召开会议，并签订了《会议纪要》，上记载：微格上海公司、南京微格公司向众华通公司承租康平街6号综合车间，后经同意将其中部分转租给顺丰公司并签订（VEG-NJ-01-20180308）《房屋租赁及服务合同》，部分房屋转租给邮政公司并签订（VEG-NJ-02-20180501）《房屋租赁及服务合同》。因微格上海公司、南京微格公司单方面解除与众华通公司的租赁合同，并于2018年9月21日办理房屋交接，为减少合同终止对各方造成的损失，经与会各方协商一致，众华通公司愿意继续将相关厂房出租给顺丰公司和邮政公司，并形成以下会议纪要，以兹各方共同遵守：1、众华通公司同意按转租合同约定的内容继续履行相关权利义务；2、本次会议后，众华通公司和微格上海公司、南京微格公司分别与顺丰公司、邮政公司签订三方协议，约定各方继续履行租赁义务的相关程序事宜；三方协议签订后，众华通公司与顺丰公司、邮政公司直接建立房屋租赁关系，相关权利义务与转租合同一致；3、自2018年10月1日起，顺丰公司、邮政公司的租赁、物业管理费等费用直接交给众华通公司，并服从业主方管理；4、众华通公司与微格上海公司、南京微格公司完成移除交接工作，厂房内的安全责任由众华通公司承担；5、因微格上海公司、南京微格公司单方面解除租赁合同而产生的相关事宜及相关责任由众华通公司与微格公司另行协商解决。2018年9月29日，众华通公司向微格上海公司、南京微格公司发出《设备、设施等限期搬离通知书》，上记载：两承租人于2018年9月21日搬离租赁物时，我司告知两承租人及时将租赁物内物品搬离，但两承租人至今未能搬离物品，也未向我司要求相应的物品搬离期限。我司认为两承租人以实际行动放弃了对租赁物内物品的所有权。但我司出于减少矛盾的目的，希望两承租人在2018年10月14日前，将物品搬离，并将租赁物清理干净，恢复。如两承租人到期仍不搬离租赁物内的物品，我司即视为两承租人放弃了物品的所有。届时，我司将自行处置租赁物内的物品，由此造成的损失，由两承租人自行承担。一审审理中，众华通公司提供了与微格（上海）投资管理有限公司董事助理**电子邮件，该电子邮件附有不动产权证、消防验收凭证，拟证明签订合同签订之前微格上海公司就知道房屋的性质。微格上海公司、南京微格公司质证认可电子邮件的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，认为该材料仅为双方办理租赁登记工作或安全验收的程序性工作，无法达到众华通公司已完成提示义务的证明目的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。众华通公司、微格上海公司、南京微格公司签订的《房屋租赁合同》及《关于的补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于微格上海公司发出《房屋租赁合同的终止通知》是否产生合同解除的法律效果的问题。微格上海公司通过《房屋租赁合同的终止通知》表示：因众华通公司“未能告知园区性质受限，在贵公司协助也未能办理相关登记事宜，同时本公司多次与政府沟通均未能办理登记”致使承租房屋合同目的不能实现而终止合同。微格上海公司主张众华通公司未披露租赁物的土地性质，但众华通公司提供的证据可以证明，在双方签订合同之前众华通公司已向微格上海公司提供了不动产权证等材料；故微格上海公司解除合同没有事实依据，不符合法律规定，不产生合同解除的法律效果。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2018年9月13日众华通公司明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同。微格上海公司、微格南京公司主张双方已于2018年9月14日协商一致解除，但未提交充分证据，一审法院不予认定。2018年9月21日，微格上海公司、南京微格公司将房屋交还给众华通公司，表明双方之间的租赁合同已经实际终止，故一审法院认定双方之间的租赁合同已于2018年9月21日解除，众华通公司再要求判令解除，一审法院不予支持。双方返还房屋当日签署的《会议纪要》及此前往来函件可以证明双方租赁合同终止的原因系微格上海公司、南京微格公司单方面要求退出。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。众华通公司要求微格上海公司、南京微格公司向其支付2017年12月1日至2018年9月21日的租金。虽然根据合同约定，微格上海公司、南京微格公司无需支付免租期内的租金；但因微格上海公司、南京微格公司导致合同提前解除，众华通公司免租期间收益无法从后续的租金中弥补，实际给众华通公司造成的损失，应当予以赔偿；故一审法院根据剩余租期与约定租期的比例确定免租期的损失5678879.76元[860万元/年×8个月×（15年－52天）/15年]。合同约定免租期结束后微格上海公司、南京微格公司支付的押金部分自动转为2个月的租金，微格上海公司、南京微格公司已实际支付该押金且在另一案中已扣除2018年8月1日至2018年9月21日租金，众华通公司要求支付该期间的租金，一审法院不再支持。法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。众华通公司、微格上海公司、南京微格公司约定违约金860万元，微格上海公司、南京微格公司违约导致合同提前解除，众华通公司存在部分空置损失，结合众华通公司的房屋的状况及市场行情，微格上海公司、南京微格公司提出的违约金过高的意见，一审法院予以采纳，一审法院酌定违约金为2866666.67元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决：一、被告微格（上海）众创空间管理有限公司、南京微格电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告南京众华通测控设备有限公司租金损失5678879.76元；二、被告微格（上海）众创空间管理有限公司、南京微格电子商务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内连带给付原告南京众华通测控设备有限公司违约金2866666.67元；三、驳回原告南京众华通测控设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102228元，由众华通公司负担30609元，由微格上海公司、南京微格公司连带负担71619元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16982号民事判决作出以下认定：1、根据微格上海公司、南京微格公司认可的证据及陈述，其在涉案房屋租赁合同及补充协议签订前均已收到涉案房屋的不动产权证，不动产权证中已明确载明涉案房屋及土地用途，现其主张签订合同时众华通公司未向其披露涉案房屋土地用途，与事实不符，且其在签收涉案房屋不动产权证后又与众华通公司签订补充协议，明确约定转租的经营业态必须符合承租房屋、土地载明的用途，现其据此主张解除合同，依据不足，是为违约解除。2、众华通公司辩称合同解除时间为2018年9月21日，并提交会议纪要予以证明，根据会议纪要的内容，双方于2018年9月21日对涉案房屋进行交接，对众华通公司关于涉案房屋租赁合同于2018年9月21日终止的抗辩意见，一审法院予以采纳。该判决已生效。双方当事人争议焦点：一、违约责任的确定；二、双方租赁合同解除的时间；三、一审判决是否存在超诉请判决和双重赔偿问题；四、违约金的确定。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于争议焦点一，违约责任的确定。已经生效的南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16982号民事判决认定，微格上海公司、南京微格公司违反合同约定解除合同，是违约方。微格上海公司、南京微格公司上诉提出，租赁合同的解除是基于双方协商一致而产生的法律效果，并非上诉人单方违约所致，以及主张一审法院在未认定上诉人具有违约行为的前提下，要求上诉人承担违约责任于法无据的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，双方租赁合同解除的时间。已经生效的南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初16982号民事判决认定，合同解除时间为2018年9月21日，故本案中一审法院的认定并无不当。关于争议焦点三，一审判决是否存在超诉请判决和双重赔偿问题。众华通公司一审中的第二项诉讼请求为判令微格上海公司、南京微格公司支付2017年12月1日至2018年9月21日的租金477.8万元，一审法院判决微格上海公司、南京微格公司给付租金损失5678879.76元，存在超诉请判决和双重赔偿问题，一审法院的判决应予变更。众华通公司主张微格上海公司、南京微格公司支付2017年12月1日至2018年7月31日的租金，没有合同依据，本院不予采纳。2018年8月1日至9月21日的租金微格上海公司、南京微格公司已经支付，对众华通公司这一主张，本院不予采纳。关于争议焦点四，违约金的确定。生效判决已经确认，微格上海公司、南京微格公司违反合同约定解除合同，故微格上海公司、南京微格公司应当承担违约责任，向众华通公司支付违约金。违约金数额的确定应当能够弥补守约方的损失，并适当高于损失的数额。双方合同中约定2017年12月1日至2018年7月31日为装修免租期，该约定是基于微格上海公司、南京微格公司将承租涉案房屋15年而订立，但因微格上海公司、南京微格公司违约导致合同终止履行，使众华通公司将涉案房屋在2017年12月1日至2018年7月31日免费给微格上海公司、南京微格公司占有使用却未能获得预期收益，造成众华通公司损失。另外，微格上海公司、南京微格公司违约导致合同终止履行，造成涉案房屋空置，微格上海公司、南京微格公司应当赔偿众华通公司房屋空置损失。综合以上情形，本院酌定微格上海公司、南京微格公司向众华通公司支付违约金7830000元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初16957号民事判决的第三项；二、撤销南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初16957号民事判决第一项；三、变更南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初16957号民事判决第二项为：微格（上海）众创空间管理有限公司、南京微格电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内连带给付南京众华通测控设备有限公司违约金7830000元。一审案件受理费102228元，由众华通公司负担42395元，由微格上海公司、南京微格公司共同负担59833元。二审案件受理费102228元，由众华通公司负担8494元，由微格上海公司、南京微格公司共同负担93734元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇二〇年七月二十一日书记员 郭旭冬