福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3015号 上诉人（原审原告）：林苗团，男，1975年9月14日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：唐孝瑞，福建伟峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛莹，福建鼎轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴家彬，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈文团，福建天月律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶翔，女，1973年5月7日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人林苗团因与被上诉人吴家彬、叶翔房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林苗团上诉请求：撤销一审判决，改判支持林苗团的全部诉讼请求。事实和理由：一、吴家彬资金紧张，向林苗团累计借款达462280元，因无力偿还，提议用房屋来抵偿借款。更甚者，吴家彬因欠供应商材料款未还，被供应商起诉返还欠款，并进入执行程序，吴家彬被列入失信人员名单，房屋被执行保全，是林苗团支付给叶翔房屋转让款70万元，才偿还法院被执行款，解除房屋查封执行措施。吴家彬目前仍负有不少债务，个人履约能力存在严重问题，虽《协议书》中约定2年过户期限，但如果不判决立即过户，房屋可能会再次被查封。二、一审判决已认定林苗团代理人与叶翔通话录音的真实性，在通话录音中，叶翔已明确承认共收到转让款118万元，但一审判决未对该事实予以认定，认定事实不清。三、虽然《协议书》未明确约定购房款的支付时间和房屋交付条件，但根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，应当判决双方同时履行,林苗团也愿意将32万元提存，履行尾款的支付义务。 吴家彬辩称，1.45万元收条的签名是吴家彬本人所签，但吴家彬并未收到林苗团支付的45万元款项。吴家彬2016年至2018年都在林苗团的搅拌站上班，林苗团陆续转给吴家彬的款项属于林苗团支付给吴家彬的工资与处理相关事务的费用。该期间，林苗团经济能力很差，没有能力额外出借款项给吴家彬。2.《协议书》的双方是林苗团与吴家彬，吴家彬对林苗团后续转给叶翔的款项并不知情，且转账时间也是在吴家彬与叶翔离婚之后，林苗团支付购房款应支付给吴家彬。 叶翔辩称，2019年4月，林苗团通过电话告知叶翔，其与吴家彬就案涉房屋买卖已达成协议，叶翔当时也表示同意出售房屋给林苗团，并告诉林苗团叶翔与吴家彬已经离婚。因案涉房屋还有抵押贷款，且吴家彬自身债务在法院诉讼，房子处于冻结状态，林苗团为了将房屋过户，转账70万元给叶翔，叶翔将该款项偿还了抵押贷款和吴家彬个人债务。案涉房屋可以出卖给林苗团，但叶翔应收取30万元款项，林苗团与吴家彬的其他纠纷与叶翔无关。 林苗团向一审法院起诉请求：1.确认林苗团与吴家彬签订的《协议书》合法有效；2.判令吴家彬、叶翔立即协助林苗团办理位于福清市房屋过户登记手续，税费由吴家彬、叶翔承担；3.判令吴家彬、叶翔立即向林苗团交付上述房屋。 一审法院认定事实：吴家彬与叶翔于2008年7月21日登记结婚，2017年9月29日经一审法院判决离婚，离婚判决未对讼争房屋等夫妻共同财产进行处理。坐落于福清房屋（讼争房屋）系吴家彬、叶翔共有（分别于2009年10月27日、2010年1月26日办理房屋所有权、土地使用权登记）。 2018年4月15日吴家彬（甲方）与林苗团（乙方）签订一份《协议书》，约定吴家彬将讼争房屋转让给林苗团，现已付转让款45万元，吴家彬在签约之日起两年内负责将房子移户给林苗团名下或由林苗团指定的人名下。林苗团负责将余额105万元付清给吴家彬或吴家彬指定的账户。如甲方有银行贷款要由乙方负责还，应由总价里扣除，协议书下方手写备注“甲方实收150万，移户税收、什项由乙方付”，吴家彬、林苗团和见证人林某均在协议书上签字。同日，吴家彬向林苗团出具一张收条，载明收到林苗团购房款45万元。林苗团主张2016年至2018年4月13日期间，吴家彬因资金周转需要多次向林苗团借款总计462280元，但均未出具借条，签订《协议书》时双方协商将上述借款抵作购房款45万元。2019年4月7日林苗团向叶翔银行账户转账支付70万元。林苗团另主张其于2019年2月19日通过微信支付吴家彬1万元，2019年3月22日通过银行转账吴家彬2万元购房款。 本案审理过程中，林苗团认可签订《协议书》时知道讼争房屋系吴家彬、叶翔共同财产，且叶翔不知情。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”吴家彬、叶翔原系夫妻关系，讼争房屋登记于二人名下，系二人夫妻共同共有财产。吴家彬、林苗团明知讼争房屋系吴家彬、叶翔二人共同共有财产，未经叶翔同意私自签订《协议书》，侵害了叶翔作为讼争房屋共有人的处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案审理过程中，叶翔表示同意讼争房屋转让，并对《协议书》中甲乙双方协商一致同意将讼争房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定无异议，对《协议书》该部分内容的效力一审法院予以确认；对《协议书》的其余内容叶翔不予认可，根据相关法律规定，对其效力一审法院不予确认。因《协议书》签订的时间为2018年4月15日，约定的2年过户期限尚未届满，且《协议书》并未对购房款的支付时间进行明确约定，本案林苗团和叶翔虽对林苗团已支付购房款数额有异议，但不论根据哪一方主张，购房款均未支付完毕，《协议书》亦未对房屋交付的条件和时间进行明确约定，故对林苗团关于过户及交付房屋相关的诉讼请求，本案不予支持。林苗团主张吴家彬存在履约能力问题，其要求行使不安抗辩权提前过户，但其提交的证据不足以证明该主张。吴家彬经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。据此，判决：一、确认2018年4月15日林苗团（乙方）与吴家彬（甲方）签订的《协议书》中关于甲乙双方协商一致同意将坐落于福清房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定有效；二、驳回林苗团的其他诉讼请求；本案本诉受理费18300元，由林苗团负担9150元（已交纳），吴家彬负担9150元。 二审中，林苗团向本院提交银行对账单一份，证明林苗团向吴家彬汇款1182280元，前期462280元系出借款，抵房屋转让款45万元，后期72万元系支付房屋转让款。吴家彬经质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，462280元款项与本案无关，虽然吴家彬本人出具了收条，但并未收到款项，72万元是林苗团在吴家彬和叶翔离婚后转给叶翔的，吴家彬只收到2万元。叶翔经质证认为认可70万元是购房款，对其他款项不知情，不予确认。本院经审查认为，林苗团提交的银行对账单与本案争议焦点关联性不足，不予采纳。 根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的除“吴家彬与叶翔于2017年9月29日经一审法院判决离婚”外的事实属实。另查明，吴家彬与叶翔于2018年7月9日经福建省福清市人民法院判决离婚。 本院认为，林苗团在一审中确认其与吴家彬签订案涉《协议书》时明知讼争房屋系吴家彬与叶翔的夫妻共同财产，且叶翔对签订《协议书》一事不知情；从吴家彬与林苗团在二审中的陈述来看，吴家彬、林苗团私交较好，案涉《协议书》签订于吴家彬与叶翔产生离婚纠纷期间，在此情形下，一审法院根据叶翔在本案中的追认确认案涉《协议书》中关于甲乙双方协商一致同意将坐落于福清房屋以总价150万元转让给林苗团，吴家彬在签约日起两年内负责将房子过户，移户税收什项由乙方支付的约定有效，对其他内容未确认有效正确，予以维持。根据上述有效协议的约定，讼争房屋总购房款为150万元，而现吴家彬、叶翔对对方收取的款项均不认可，且林苗团主张已支付的购房款亦未达到150万元，各方对剩余购房款支付金额、支付方式均有争议，故林苗团诉请办理讼争房屋过户及交房的条件尚未成就，一审法院判决驳回林苗团上述两项诉讼请求，并无不当，予以维持。 综上所述，林苗团的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由林苗团负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年七月六日 法官助理陈玥 书记员林婷