浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5221号 原告：浙江万邦物业管理有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道新马路89号521室。 法定代表人：楼丽燕，执行董事。 委托诉讼代理人：朱爱民、方宜圣（实习），浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司，住所地浙江省义乌市东方大厦15楼4号。 负责人：喻苏玲，总经理。 委托诉讼代理人：姜薇、何义超，浙江宁邦律师事务所律师。 原告浙江万邦物业管理有限公司（以下简称“万邦物业公司”）为与被告沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司物业服务合同纠纷（以下简称“方迪房地产义乌公司”）一案，于2020年4月3日向本院提起诉讼。因诉前引调无果，本院于2020年4月26日受理立案，并依法由审判员徐亦伟适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理。原告万邦物业公司的委托诉讼代理人朱爱民、被告方迪房地产义乌公司的委托诉讼代理人姜薇、何义超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万邦物业公司诉请判令：1、被告支付拖欠的物业费1151999元并支付违约金（滞纳金）（计算至起诉之日为3942000元，之后按合同日息千分之五计付至实际履行完毕之日止）；2、被告承担原告为主张物业服务费支付的律师费2万元。事实与理由：原告万邦物业公司于2015年4月23日和义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》。2015年5月1日，原告开始对京龙世贸商厦（原名“宝德商厦”）提供物业服务。被告方迪房地产义乌公司在京龙世贸商厦2015年5月起拥有负1到4层共3000.91平方米房产，2019年5月新增十五层715.44平方米、十六层280平方米两处房产。原告均按照合约规定对被告提供物业服务。截至起诉之日被告未缴纳物业费1151999元。 原告当庭补充称：房地产是被告开发，被告有很多房子没有销售掉，数量应该大于原告起诉的清单，本案起诉的标的仍然以诉状为准，总诉请是5113999元。被告预售面积将近2万平方米，已销售面积大概是12000平方米左右，被告自留房屋面积将近8000平方米，原告诉请数额是3000多平方米，2015年5月1日到2019年4月是3000平方米；2019年5月1日到2020年4月房屋面积是3996平方米，均低于被告自留的房屋面积。被告如果认为低于该房屋面积数额的，请被告提供其自留房屋的产权面积。我们到房产处、登记中心了解，宝德商厦没有办理不动产权证。 被告方迪房地产义乌公司答辩称：本案被告主体不适格，被告系宝德商厦的开发商，于2004年取得销售条件，并开始销售，至今已经16余年。原告主张的支付物业费清单中绝大部分已经出售，被告并非已出售房屋的业主，原告无权向被告主张该部分的物业费。在程序上，原告未以书面形式向被告催缴物业费，违反相关法律规定，应驳回其诉请。本案中原告主张的物业费是从2015年开始，但原告未能提供证据证明在此期间有催缴物业费的证据，原告催缴物业费已超诉讼时效。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、物业服务委托合同一份，证明物业合同事实存在。2、委托代理合同一份、发票一份，证明原告为主张债权，聘请律师支付律师费20000元。3、宝德商厦备案房产清单一份、商品房预售证一份，证明实际面积及销售面积，被告开发的宝德商厦的建筑面积为25307.48+5216.68平方米，已售面积以备案清单为准，被告所有的房产面积就是备案预售面积减去备案清单面积。4、宝德商厦开发商未销售房屋清单一份，证明原告所服务的物业中属于被告部分。5、电费交纳凭证一组，证明原告已按合同约定交纳公共水电费，有权要求被告按照2元/平方米支付水电费。 被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该物业合同的第六条规定，物业费主要用于11项开支，其中包括物业共用部分、共用设施的保养费用，以及公众责任保险费用。对证据2的真实性、合法性无法确认。证据3三性均有异议，清单中大部分面积已经转让给第三人，只是没有进行备案登记。证据4三性均有异议，系原告单方制作，不具有客观性，不能直接证明所列清单中房产由被告所有。证据5水电费缴费单据真实性没有异议，但原告应计算出每位业主的实际水电费分摊金额，被告按实际应分摊支付的金额承担水电费。因电费属于政府控制收费的资源，原告不得利用代收代缴电费而盈利，盈利部分应退回。 被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、照片打印件一组，证明宝德商厦物业范围内大部分的共用设施设备都损坏，原告没有按照合同约定进行日常的维护和保养。2、商品房买卖合同、房屋认购协议书、宝德商厦预订书、宝德商厦预约单一组，证明原告所附清单附件1中的部分商铺876.78平方米已经销售。3、淘宝拍卖网页打印件一份，证明原告所附清单附件2中的13F-12等已经义乌市人民法院拍卖，产权已经变更。 原告对被告提供的证据发表质证意见如下：对证据1三性均有异议，我方在2020年4月29日服务合同到期，我方已退出被告所在的物业小区，物业服务已经结束。被告向法庭提供的损坏没有任何时间线索，如果有损坏的事实应该在物业合同期间向我方公司提出，但我方没有收到。电梯的损坏不是我方服务合同的内容，如果进行维修需要动用物业维修基金。证据2详表中部分商铺已经在房产部门的备案清单中，被告陈述已销售但未备案的房产，被告没有向原告报备，原告也不清楚相关产权的变更情况，所以原告不予认可。对于证据3的房产，同意扣除该150.32平方米在拍卖后的物业费用。 对原告提供的证据，本院认证如下：对于证据1、3、5的真实性予以确认，可以证实原告与京龙世贸商厦（宝德商厦）存在物业服务合同关系等事实。对于证据2的真实性予以确认，可以证实原告为本案支出的律师费用的事实。证据4载明被告现持有的总面积为8215.17平方米（其中负二层面积5000平方米性质不明，在本案中不作处理），根据原告在起诉状中的自认“2019年5月新增十五层715.44平方米、十六层280平方米两处房产”，因此2019年5月之前的被告房屋面积应为8215.17-5000-715.44-280=2219.73平方米，2019年5月1日开始被告房屋面积为8215.17-5000-150.32=3064.85平方米（应当扣除已拍卖的13F-9、10、11、12，面积150.32平方米，拍卖公告中明确该房产所欠物业费等应由买受人承担）。 对被告提供的证据，本院认证如下：对于证据1的损坏物品照片，除了双方认可的部分电梯停用事实，其他的损坏照片不能证实原告的服务存在重大瑕疵，不构成被告拒交物业的理由。证据2中（结合原告情况说明的“已经销售”清单），有部分面积本身不在原告的主张中；房屋认购协议书、宝德商厦预订书、宝德商厦预约单等复印件，不能证实该部分产权已转移并通知了原告，因此该部分面积仍应由被告承担物业服务费用。证据3的真实性予以确认，所涉已由法院拍卖而与本案有关的面积150.32平方米，应予以扣除。 根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 2015年4月23日，原告万邦物业公司与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同第一至七条中约定“服务建筑面积为3万余平方米，管理期限为2015年5月至2020年4月；物业服务费收费采用包干制方式，商业物业4元/月.平方米（按拥有物业的建筑面积计算）；以上物业服务费不包括水电费，如需由乙方代收代交大厦内的水电费，则收费标准为公共设施设备水电费（不含空调费）2元/月.平方米；业主应于每年5月份起交纳本年度的物业服务等费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳……”。合同第八条约定“1、本年度物业服务费在每年10月底前未交纳视为逾期；2、从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金；4、乙方通过法律途径进行追缴物业服务费的，除了应交物业服务费及滞纳金外，乙方有权向业主和物业使用人主张律师费等追缴产生的费用”。 2015年5月1日，原告开始履行合约对京龙世贸商厦提供物业管理服务，并于2019年4月底结束物业管理服务。后因所在商厦生意较淡等原因，关闭了低层内部的部分电梯（扶梯）。根据现有证据，可以认定被告方迪房地产义乌公司在京龙世贸商厦接受物业服务的房屋面积（不含地下二层部分）2019年5月之前为2219.73平方米。2019年5月开始为3064.85平方米，但被告方迪房地产义乌公司至今未向原告交纳相关费用。 本院认为，被告对原告万邦物业公司与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》的真实性、合法性无异议。《物业服务委托合同》中约定了“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳”。被告作为开发商，其对于《物业服务委托合同》的相关内容应当是知晓的。第一、法院通常要求物业公司预先向业主进行催缴，才进行诉讼，系保护普通的住户业主（相对弱势方）的需要。本案双方系房地产开发商与物业服务公司之间的对等关系，不应以先行催缴为诉讼的前提。合同约定“本年度物业服务费在每年10月底前未交纳视为逾期”，因此每年的物业服务费应从当年的11月1日开始计算诉讼时效。2020年4月3日原告向本院提起诉讼，且未证明其曾对2017年之前的物业服务费向被告进行催缴（导致诉讼时效中断），因此2017年之前的物业服务费已超过三年诉讼时效，本院不予支持。被告尚欠原告2017年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×12个月=106547.04元、2018年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×12个月=106547.04元、2019年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×4个月+3064.85平方米×4元/月·平方米×8个月=133590.88元、2020年1至4月止的物业服务费3064.85平方米×4元/月·平方米×4个月=49037.6元，合计395722.56元，被告应当予以支付。第二、合同约定的“从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金”，明显过高，本院将物业服务费的滞纳金酌情调减为银行贷款利率的2倍。第三、根据合同约定“由乙方代收代交大厦内的水电费，则收费标准为公共设施设备水电费2元/月·平方米”，水电费代收代缴工作势必会让原告产生额外的劳动与费用，且合同已作定额约定，而未约定可以根据实际支出来确定公共设施设备水电费收费，因此被告提出要求“按实摊派”的辩解，本院不予采信。但基于所涉商厦在合同期间电梯扶梯已基本关闭的事实，如果仍按每月2元收取公共设施设备水电费属于显失公平，本院酌情确定被告应按1元/月.平方米支付公共设施设备水电费，即被告应支付原告公共设施设备水电费395722.56÷4=98930.64元。第四、原告根据物业合同主张的律师费，根据本案诉讼金额与行业收费情况，本院酌情调减为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司于本判决生效后十日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司2017年至2020年4月止的物业服务费395722.56元及滞纳金（其中106547.04元从2017年11月1日起、106547.04元从2018年11月1日起、133590.88元从2019年11月1日起、49037.6元从2020年5月1日起计算滞纳金，2019年8月19日之前按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的2倍计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的2倍计付至实际履行完毕之日止）。 二、被告沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司于本判决生效后十日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司2017年至2020年4月止的公共设施设备水电费98930.64元。 三、被告沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司于本判决生效后十日内支付原告浙江万邦物业管理有限公司为本案支出的律师费用15000元。 四、驳回原告浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23799元（已减半收取），由被告沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司负担5000元，原告浙江万邦物业管理有限公司负担18799元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  徐亦伟 二〇二〇年七月二十七日 书记员  沈翠莹