河南省新蔡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1729执异22号异议人（案外人）：刘登伟，男，1972年10月12日出生，汉族，户籍地新蔡县余店乡余围孜村委张庄，现住新蔡县商贸路北侧御景苑6号楼2单元901户。公民身份号码：412828197210125152。申请执行人：单文华，男，1966年2月3日出生，汉族，住新蔡县古吕街道办事处人民街北关新二组76。公民身份号码：412828196602030035。被执行人：杜明旺，男，1973年2月3日出生，汉族，住新蔡县航运公司家属院。公民身份号码：412828197302036915。本院在执行单文化申请执行杜明旺民间借贷纠纷案件中，于2020年4月8日作出（2020）豫1729执恢1号执行裁定书，裁定查封被执行人杜明旺所有位于新蔡县商贸路北侧御景苑6号楼2单元901户的一套房屋。异议人刘登伟提出书面异议。本院依法进行了审查，现已审查终结。异议人称：异议人于2020年在新蔡县商贸路北侧御景苑6号楼2单元901户自家门前看到贵院下发的（2020）豫1729执恢1号查封公告及执行裁定书，才知道该房产被新蔡县人民法院予以查封。现就该查封行为提出如下异议：一、该房产是异议人与原案被执行人杜明旺于2017年12月30日通过居间人新蔡县儒家房地产营销策划有限公司古吕分公司签订的房屋买卖合同，房屋总价款为525000元，异议人于签订合同的当日通过中国农业银行河南省分行转账给杜明旺50万元，现金支付给杜明旺5000元，剩余2万元双方明确约定房产证下来办理过户手续后，异议人将剩余2万元支付给杜明旺。杜明旺将与漯河核辉置业有限公司签订的商品房买卖合同及其手续、钥匙全部交付给异议人。二、异议人接收上述房产后于2018年年初对该房屋进行装修，于2018年9月份入住该房屋。从入住至今水电费、燃气费、物业服务费均是异议人缴纳的。鉴于以上事实，异议人认为原案申请人与原案被执行人之间的纠纷异议人不知情且异议人系善意取得上述房产并已实际入住该房产。该房产之所以未变更为异议人名下，系因房地产开发公司存在遗留问题未解决，导致整个御景苑房产证未下来。为此，异议人特提出执行异议，请求依法撤销新蔡县人民法院作出的（2020）豫1729执恢1号执行裁定书。并向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同两份证明杜明旺已将涉案查封的房屋以525000元卖给异议人；2、银行转账记录、收条等证明异议人已按照合同约定支付给杜明旺505000元，余款20000元待房产证办下来后再付；3、水电、燃气费交费凭证证明异议人于2018年已实际入住该房屋。申请执行人单文华未提出答辩意见亦未向本院提供证据。被执行人杜明旺称：针对刘登伟异议申请书上说的是事实，当时是我和我前妻金玲一起去办的，把房子卖给刘登伟了，刘登伟付了505000元。本院经审查查明，2019年2月14日，本院依法作出（2018）豫1729民初5982号民事调解书，被告杜明旺、金玲欠原告单文华款126000元本金及利息，由杜明旺承担58000元，由金玲承担68000元。被告杜明旺自愿从2019年6月1日前偿还原告14500元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2019年12月1日前偿还原告14500元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2020年6月1日前偿还原告14500元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2020年12月1日前偿还原告14500元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算）。被告金玲自愿从2019年6月1日前偿还原告17000元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2019年12月1日前偿还原告17000元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2020年6月1日前偿还原告17000元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算），2020年12月1日前偿还原告17000元本金及利息（利息从2017年12月1日起至实际偿还之日止，利率按双方约定的1.5分计算）。如被告未按期还款，原告有权申请全额执行。逾期杜明旺、金玲未履行还款义务，单文华向本院申请强制执行。本院于2020年4月8日作出（2020）豫1729执恢1号执行裁定书，查封被执行人杜明旺所有位于新蔡县商贸路北侧御景苑6号楼2单元901户的一套房屋（面积133.51平方米）。异议人刘登伟以其于2017年已购买并实际占有、使用涉案查封的房屋为由提出异议。另查明，2013年，漯河核辉置业有限公司作为出卖人与杜明旺作为买受人签订商品房买卖合同，合同约定：出卖人将其位于御景苑第6幢2单元901号房，建筑面积133.51平方米以人民币445297元的价格出售给杜明旺，杜明旺支付首付款185297元，余款260000元支付方式为银行贷款。2017年12月30日，被执行人杜明旺作为卖方与异议人刘登伟作为买方通过第三方新蔡县儒家地产营销策划有限公司一高南门分公司签订房屋买卖合同，合同约定：杜明旺将其位于御景苑第6幢2单元901号房，建筑面积133.51平方米以人民币525000元的价格出售给刘登伟，刘登伟先支付给杜明旺505000元房款（其中2017年12月30日，刘登伟通过中国农业银行河南省分行转账给杜明旺500000元，另外5000元是现金支付给杜明旺），余款待房产证办下来杜明旺配合刘登伟办理房产过户后一次性付清。刘登伟于2018年至今一直在涉案查封的房屋内居住。在审查异议期间，本院让刘登伟按照法律规定将剩余的房款交至法院用于执行，但刘登伟不愿意将该款交至本院。本院认为，针对刘登伟提出的执行异议，虽其执行异议申请书上称对本院的查封行为有异议，但结合异议申请书的具体内容与其提交的证据可知，刘登伟是对被查封的房屋的归属问题提出排除执行的异议，根据法律规定，对其提出的异议应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本院审查如下：（一）关于刘登伟与杜明旺之间签订的房屋买卖合同的真实性问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。刘登伟向本院提供了房屋买卖合同、银行转账凭证、杜明旺出具的收条、水、电、燃气缴费记录及杜明旺陈述对该事实的认可能够证实刘登伟、杜明旺所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且刘登伟已按照合同约定支付大部分房款并实际占有、使用该房屋，对该合同的真实性予以确认。（二）关于刘登伟对该房屋所享有的权利能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定可知，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行，但买受人符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同、已占有该不动产、已支付全部价款、非因自身原因未办理过户登记四个条件时，优先保护买受人的利益。2017年12月30日，刘登伟与杜明旺签订书面的房屋买卖合同，合同约定房屋交易价格为525000元，同日刘登伟根据合同约定支付给杜明旺房款505000元，杜明旺将房屋交付于刘登伟居住使用至今，2020年4月8日，本院依法对涉案的房屋进行查封，虽刘登伟已支付大部分房款，但在审查异议期间，刘登伟不愿意按照本院的要求将剩余的房款20000元交至法院，因此刘登伟的购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要求，故异议人刘登伟的异议请求证据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人刘登伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向新蔡县人民法院提起诉讼。审判长 袁 征审判员 李 琦审判员 王九洲二〇二〇年七月十七日书记员 杨真真