云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云26执异20号案外人：陈继兵，男，汉族，1976年9月13日出生，住文山市。申请执行人：彭高洪荣，男，1971年8月30日出生，壮族，住文山市。委托代理人：安虹泽，云南博引律师事务所执业律师。特别授权代理。被执行人：文山和鑫房地产开发有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市开化街道振华社区东风路光大广场光大中心23层。法定代表人：李涛，该公司执行董事。委托代理人:崔伟，云南杨柏王律师事务所执业律师。特别授权代理。在本院执行彭高洪荣与文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫房公司）居间合同纠纷一案中，案外人陈继兵对执行位于文山市提出书面异议。本院受理后，依法组成合议进行了审查，并于2020年6月29日组织案外人陈继兵，申请执行人彭高洪荣及其代理人安虹泽，被执行人和鑫公司的代理人崔伟进行了听证。本案现已审查终结。案外人陈继兵称，其于2019年1月8日购买了和鑫公司出售的商铺，商铺号为“文山佛寿街文化商业街区一期”第B幢壹层B1-X071号，面积为35.97平方米，签订了《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》。商铺结算总价格为1100000元，现已支付了836000元，尾款264000元在《商铺委托经营合同》中规定2019年1月8日-2022年1月7日的租金抵消。所以商铺所有价款已全部支付完毕。该商铺应属于陈继兵所有，而不是和鑫公司所有。商铺的实际位置在购买时的图纸上可以看出，就位于现在出租给富滇银行的区域内，在法院拍卖的文山佛寿街文山商业街区一期2幢A-F1-03号商铺区域内。和鑫公司办理的房屋产权证云(2016)文山市不动产权第0000112号是否属实，请法院审核。虽然陈继兵还未办理不动产证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。B1-X071号商铺是陈继兵支付全部价款购买，并且没有办理不动产证是由于和鑫公司的原因导致，并不是陈继兵恶意为之。且在法院查封该商铺前陈继兵已合法占有该不动产，所以该商铺的所有权应归属于陈继兵，商铺不应作为和鑫公司的财产进行查封、拍卖。申请执行人彭高洪荣称，陈继兵提出的异议不能成立，不能排除执行，陈继兵所购买的是B区商铺，法院执行的是A区商铺，不在一个范围内，与本案没有关系，不是同一区域内的商铺。而且陈继兵与和鑫公司签订的仅是内部认购协议，该协议中约定还需签订正式合同并进行预告登记，所以本案合同处于从未履行状态，不存在交付或者占有的情况，陈继兵的权利就没有上升到准物权的权利，陈继兵交了购房款，其权利停留于合同债权的权利，陈继兵可要求和鑫公司办理备案登记，只有拥有备案登记或者实际占有才具备排除执行的权利（听证笔录7页）。被执行人和鑫公司称，其公司开发的这一批商铺是经过规划的，商铺是做过备案的，但备案号是法院公告上的A-F1-01号至A-F1-03号。当时公司负责人回家休养后，重新聘请了销售公司，销售公司就把商铺划成了若干小格商铺进行销售，公司认为是存在监管不力的失误，对销售行为不认可，但愿意承担对于销售行为带来的后果，愿意为购房者在验收后办理相应的产权证。公司也尊重法律，如果法院认为购房者的权益不能排除执行，公司也愿意在验收并取得购房尾款后，将购房者的购房款退还，目前法院已经拍卖的这三套商铺继续查封拍卖。通过公司确认，陈继兵所购买的商铺不包含在法院查封拍卖的商铺范围内。本院查明，文山市佛寿街文化商业街区系由和鑫公司开发建设的。2019年1月8日，陈继兵分别与和鑫公司签订了编号为ＸＡ20190108001号的《商铺认购合同》、与文山佛寿街商业管理有限公司签订了《商铺委托经营合同》，《商铺认购合同》约定和鑫公司将位于文山市出售给陈继兵，该商铺面积35.97平方米，总价1100000元，采用一次性付款方式付款，根据《商铺委托经营合同》约定扣除三年租金后，实际应付款为836000元。同时，第七条“购房合同的签订”约定和鑫公司在2021年3月31日后，预告登记手续并在365个工作日内办理相关产权证，在和鑫公司通知陈继兵签署正式商品房买卖合同后，由于陈继兵原因不能签订正式商品房买卖合同，责任由陈继兵承担，……。《商铺委托经营合同》主要约定陈继兵将购买商铺委托文山佛寿街商业管理有限公司经营，具体经营业态以佛寿街项目商业中心业态规划为准。签订合同后，陈继兵共交了836000元购房款。本院在执行彭高洪荣与和鑫公司居间合同纠纷一案中，于2019年5月17日作出（2019）云26执14号之十一号《执行裁定书》，裁定查封被执行人和鑫公司所有的位于文山；于2019年12月4日作出（2019）云26执14号之二十一号《执行裁定书》，裁定查封被执行人和鑫公司所有的位于文山；于2020年4月22日作出（2019）云26执14号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人和鑫公司名下位于文山。本院认为，本案争议的焦点问题是：陈继兵主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院执行的彭高洪荣与和鑫公司居间合同纠纷案属金钱债权案，在本院查封拍卖被执行人和鑫公司开发建设的位于文山前，案外人陈继兵与和鑫公司签订了《商铺认购合同》购买Ｂ1-Ｘ067号商铺并交付了300000元的购买款，陈继兵据此主张其是Ｂ1-Ｘ067号商铺的所有权人，其商铺包含在本院查封拍卖的Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号商铺范围内。经审查：①陈继兵在听证中陈述是看到法院的网拍公告后，自己认为所购买商铺在网拍范围，但彭高洪荣及和鑫公司均不认可陈继兵所认购的商铺在法院公告网拍的商铺范围；②陈继兵与和鑫公司签订的《商铺认购合同》中约定的商铺号是一期Ｂ1-Ｘ067号，与本院查封拍卖的商铺号一期2幢Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号不符。综上，陈继兵无证据证明其商铺包含在本院查封拍卖的一期2幢Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号商铺范围内，故其主张的权利不能排除本院（2019）云26执14号之十一号、（2019）云26执14号之二十一号及（2019）云26执14号《执行裁定书》的执行。综上所述，陈继兵的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回陈继兵的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 唐 丽审判员 何 英审判员 王汉水二〇二〇年七月一日书记员 普 艳