广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10655号上诉人（原审被告）：毕月娥，女，1960年1月10日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：马琪，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：陈灿城，该所职员。上诉人毕月娥因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠房屋安全和物业一所）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人毕月娥上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回海珠房屋安全和物业一所的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由海珠房屋安全和物业一所承担。事实和理由：（一）毕月娥并非恶意违约，逾期支付租金。毕月娥自承租广州市海珠区洪德路14号之一（旧门牌：××）地下、阁楼（以下简称涉案房屋），一直依约支付租金，后因双方没有续签租赁合同，对毕月娥从事餐饮业的日常经营有着重大影响，海珠房屋安全和物业一所的不配合行为，导致营业执照、卫生许可、环保等无法办理，毕月娥的小食店无法经营，不得不转手他人经营。（二）毕月娥自2017年11月拖欠租金后至本案诉讼长达15个月，海珠房屋安全和物业一所并无积极进行催收或通知解除协议减少损失，其怠于行使权利，造成损失的进一步扩大，应承担相应责任。而2017年马强因没有执照无法继续经营，不再支付任何费用，之后毕月娥在2018年间因突发急诊，前后四次住院救治，身体和经济又再受双重打击，无暇处理此事。现毕月娥每月领取不足3000元的社保退休金，还有每月固定的医疗支出，确实经济窘迫，恳请法院基于上述客观情况以及毕月娥年纪大、身体不佳、每月退休金不多、过错较低、履约能力较差等情况，酌情考虑此期间的租金、场地占用部分损失予以减免损失。（三）涉案房屋因无照经营，已于2017年没有实际经营，丧失商业价值，一审完全按双方约定租金标准计付租金及场地占用费，标准过高。涉案房屋在2017年无法对外营业，仅用作堆放马强物品，不应再按临街商铺的标准计收费用。同时，毕月娥提供的水电费单据足以证实涉案房屋没有实际使用。恳请法院考虑对2017年11月至2019年7月租金、场地占用费计付标准予以酌情调低减免以及免除违约金。（四）一审判令支付2017年11月1日至2018年3月20日期间的租金已超过法定一年的诉讼时效，恳请二审法院予以改判。双方房屋租赁合同第二条约定毕月娥每月15日之前支付月租金，逾期超过30天海珠房屋安全和物业一所有权解除合同，事实上，毕月娥在2017年11月之后就没有继续交租了，海珠房屋和安全物业一所知道毕月娥存在拖欠租金的事实后并未进行积极的主张。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款之规定，超过1年诉讼时效的租金，法院应不予支持。被上诉人海珠房屋安全和物业一所答辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意张海华、王秀丽的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。海珠房屋安全和物业一所向一审法院起诉请求：1.解除海珠房屋安全和物业一所与毕月娥的租赁关系；2.毕月娥立即腾空并搬出广州市海珠区洪德路14号之1（旧门牌：××）地下、阁楼房屋，并退还给海珠房屋安全和物业一所；3.海珠房屋安全和物业一所支付自2017年11月1日起至退还房屋之日止的房屋占用费（计算标准为租金2479元/月加10%违约金即24.8元/月）；4.海珠房屋安全和物业一所承担案件诉讼费。一审法院认定事实，根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作，等。广州市海珠区洪德路14号之1（旧门牌：××）地下、阁楼房屋由广州市人民政府房地产管理局于1954年11月18日委托广州市房地产信托公司经管的无主产。2006年11月1日，广州市永兴物业管理有限公司（出租人、甲方）和毕月娥（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将海珠区洪德路14号之1地下及阁楼部位出租给乙方作饮食用途使用，面积49.58平方米；租赁期限从2006年11月1日至2007年10月31日；月租金额2479元，乙方在每月的第15日前缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期30日，甲方有权解除合同，收回房屋；乙方不得将房屋转租或分租；租赁期满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金；等。2006年12月28日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局收取毕月娥租赁保证金5000元。海珠房屋安全和物业一所表示其委托广州市永兴物业管理有限公司代收租金及日常管理，发票由海珠房屋安全和物业一所开具。海珠房屋安全和物业一所提交2017年5月至2017年10月的租金发票，显示加盖海珠房屋安全和物业一所的发票专用章，每月租金2479元。毕月娥在涉案房屋开办快餐店，并办理了2011年3月1日至2014年3月1日的餐饮服务许可证。毕月娥表示因无有效的租赁合同，其自2014年3月后无法办理餐饮服务许可证。海珠房屋安全和物业一所提交一张照片，以证明其于2019年1月24日在涉案房屋张贴《关于解除房屋租赁关系的通知》，通知毕月娥解除双方之间的不定期房屋租赁关系，要求毕月娥于2019年1月31日前办理退租手续，腾空交回房屋等。毕月娥表示没有收到该通知，其于2019年3月20日收到起诉状副本才知悉。毕月娥提交其与马强签订的《铺位承包合同》及微信聊天记录，以证明其将涉案房屋转租给马强（租期自2015年10月22日至2018年9月22日）；其联系马强交还房屋，马强拒绝交还。毕月娥提交水费清单（显示2018年4月至2019年2月没有产生用水量）、电费发票（显示2018年4月3日至2018年6月3日电费4.2元），以证明涉案房屋已无实际使用。海珠房屋安全和物业一所于2019年3月14日提起本案诉讼。诉讼中，海珠房屋安全和物业一所申请追加马强为毕月娥参与诉讼，要求马强与毕月娥腾退涉案房屋。一审法院依法追加马强为被告，后海珠房屋安全和物业一所于2019年7月29日收回涉案房屋，申请撤回对马强的起诉，并撤回第一、第二项诉讼请求。海珠房屋安全和物业一所、毕月娥确认毕月娥交租到2017年10月。毕月娥主张保证金5000元予以抵扣，海珠房屋安全和物业一所表示不在本案中处理保证金。一审法院认为，根据涉案房屋的产权材料反映涉案房屋现登记为无主产，海珠房屋安全和物业一所履行职责对涉案房屋进行管理，故有权提起本案诉讼。广州市永兴物业管理有限公司受海珠房屋安全和物业一所的委托与毕月娥签订的《广州市房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对当事人均有约束力。《广州市房地产租赁合同》期满后，毕月娥继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。现毕月娥拖欠2017年11月起的租金未付，且将房屋转租，构成违约，海珠房屋安全和物业一所要求解除与毕月娥之间关于涉案房屋的租赁关系、毕月娥腾空并交付涉案房屋，合理有据。诉讼中，海珠房屋安全和物业一所因于2019年7月29日收回涉案房屋，故申请撤回对马强的起诉，并撤回第一、第二项诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。根据合同约定，毕月娥应在每月的第15日前缴付租金，每逾期一日，须按当月租金额的2%向海珠房屋安全和物业一所支付违约金。毕月娥自2017年11月起拖欠租金，现海珠房屋安全和物业一所要求毕月娥支付租金2479元/月并按租金的10%即24.8元/月支付违约金，没有超出双方约定，一审法院予以支持。关于不定期租赁合同的解除，海珠房屋安全和物业一所提交照片以证明于2019年1月24日通知毕月娥解除，但毕月娥予以否认，因海珠房屋安全和物业一所的举证不足以证明该通知已送达毕月娥，故一审法院认定租赁合同自2019年3月20日起诉状副本送达毕月娥时解除。根据双方约定，合同解除后，毕月娥逾期交回承租房屋的，海珠房屋安全和物业一所有权按占用期内租金总额的10%收取违约金，现海珠房屋安全和物业一所要求按租金2479元/月加10%违约金即24.8元/月的标准计算占用费，符合双方约定，一审法院予以支持。因毕月娥与马强之间的转租关系是另一法律关系，海珠房屋安全和物业一所在诉请中未对租金和占用费作出区分不影响本案的处理，因此，毕月娥辩称其不需要支付占用费的意见无理，一审法院不予采纳。关于保证金，因海珠房屋安全和物业一所表示不在本案中处理，毕月娥也没有提起反诉，一审法院案不作调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条的规定，于2019年12月26日作出如下判决：一、毕月娥在判决生效之日起十日内向海珠房屋安全和物业一所支付从2017年11月1日起至2019年3月20日止的租金（按2479元/月计算）及违约金（按24.8元/月计算）；二、毕月娥在判决生效之日起十日内向海珠房屋安全和物业一所支付从2019年3月21日起至2019年7月29日止的房屋占用费（按租金2479元/月+违约金24.8元/月计算）。一审案件受理费792元，由毕月娥负担。经查，上诉人毕月娥与被上诉人海珠房屋安全和物业一所对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人对一审认定租赁合同关系于2019年3月20日解除没有异议。另外，毕月娥表示因海珠房屋安全和物业一所在一审中的诉求是房屋占用费而非租金，故其在一审没有对海珠房屋安全和物业一所的诉请提出过诉讼时效抗辩。二审中，毕月娥向本院提出如下证据：1.出院记录、出院小结，拟证明2018年3月-5月，毕月娥因不明原因晕厥，多次住院治疗，重病一场，身体至今大不如前；2.借记卡历史明细清单，拟证明毕月娥每月不足3000元的社保退休金，确无经济能力承担付款义务。海珠房屋安全和物业一所质证表示对上述两份证据的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认，且无法证明上诉人想证明的目的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合毕月娥的上诉请求和理由以及海珠房屋安全和物业一所的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.毕月娥主张2017年11月1日至2018年3月20日的租金超过诉讼时效应否支持；2.毕月娥要求调低租金、场地占用费标准以及免除违约金理由能否成立。现评析如下：关于毕月娥主张2017年11月1日至2018年3月20日的租金超过诉讼时效应否支持问题。一审已就涉案租赁合同关系解除日期以及海珠房屋安全和物业一所在诉请中未对租金和占用费作出区分不影响本案的处理作出具体、详细阐述，本院予以确认，并不再赘述。不管海珠房屋安全和物业一所主张的是租金还是占用费，因其主张期限是在《中华人民共和国民法总则》实施之后，故根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则实施后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，毕月娥主张本案应适用民法通则，认为海珠房屋安全和物业一所诉请中2017年11月1日至2018年3月20日期间的租金超过诉讼时效，与上述司法解释规定不符，本院不予支持。关于毕月娥要求调低租金、场地占用费标准以及免除违约金理由能否成立。由于毕月娥自2017年11月起拖欠租金，故一审法院根据双方合同约定，结合海珠房屋安全和物业一所的诉请，判决毕月娥向海珠房屋安全和物业一所支付合同关系解除前的租金、解除后的场地占用费以及相应违约金，并不违反双方的合同约定，本院予以维持。毕月娥认为涉案房屋在2017年因未能与海珠房屋安全和物业一所续签合同而不能办理相应证照，丧失商业价值，因此，其理应及时将涉案房屋交还给海珠房屋和物业一所，以减少损失。本案中，毕月娥一方面违反合同约定擅自将涉案房屋转租给案外人，另一方面在办不了涉案房屋相应证照后，又不及时将涉案房屋交还给海珠房屋安全和物业一所，明显存在过错，且其上诉要求调整涉案房屋租金以及场地占用费标准和免除违约金的理由，亦缺乏充分依据，本院不予支持。此外，双方合同约定租赁期满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的10%收取违约金。虽然海珠房屋安全和物业一所主张毕月娥按10%计付违约金，但其又要求每月按24.8元支付违约金，属于其对自身权利的处分，且一审判决后未提出上诉，故本院不予调整。综上所述，上诉人毕月娥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费792元，由上诉人毕月娥负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年七月二十日书记员 李志康谢金泽