江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终484号上诉人（原审被告）:龙瀚，男，1984年3月9日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市。委托诉讼代理人：黄思平，江西至开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:余菊花，女，1971年8月7日生，汉族，江西省分宜县人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：郭翔星，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。上诉人龙瀚因与被上诉人余菊花租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人龙瀚的委托诉讼代理人黄思平、被上诉人余菊花的委托诉讼代理人郭翔星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙瀚上诉请求：1.撤销一审判决，改判龙瀚支付房租57583.2元；2.一、二审诉讼费用由余菊花承担。事实和理由：一、余菊花未提供有效证据证明其系出租房屋的合法产权人或管理人，龙瀚与余菊花签订的房屋租赁合同系无效合同。二、龙瀚通过手机转账支付给余菊花950545元，一审仅凭余菊花陈述认定810600元，属认定事实错误。三、龙瀚于2018年4月30日交还余菊花房屋面积754.8平方米，另余菊花于2019年2月4日对出租房屋进行拉闸和锁门，导致龙瀚无法经营，租金不应计算。余菊花未履行保障租赁物的合法性及其使用达到租赁条件等义务，属严重违约，造成龙瀚较大经济损失。四、余菊花从未履行合同约定的提供卫生服务的合同义务，龙瀚不应承担卫生费用，一审对该事实认定不当。余菊花辩称，涉案房屋是否属于违章建筑不影响龙瀚按照租赁合同向余菊花支付租金、卫生费等相关费用，龙瀚转账付款950545元包括租金、卫生费、水电费等费用。龙瀚在上诉的事实和理由中提出垫付维修费用115000元，因其在一审中未提反诉请求，一审判决不予支持正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回龙瀚的上诉请求，维持原判。余菊花向一审法院起诉请求：1.判决龙瀚立即腾空场地、恢复原貌并将租赁房屋交还给余菊花；2.判决龙瀚支付余菊花租金及卫生费480816元，延期付款违约金146951.05元，合计627767.05元（租金、卫生费、违约金暂计算到2019年2月28日）；及以480816元为基数，按月利率2%支付自2019年3月1日起至付清之日止的延期付款违约金；3.判决龙瀚按月租金32830元，月卫生费1200元为标准支付从2019年3月1日起至实际腾空房屋之日止的租金及卫生费；4.判决龙瀚支付余菊花水电费14581.9元（水电费截止到2019年1月31日止）及按月利率2%支付自2019年2月1日起至付清之日止的延期付款违约金；5.本案诉讼费用、保全费、保险担保费等由龙瀚承担。一审法院认定事实：2016年4月20日，龙瀚、余菊花签订三份房屋租赁合同，约定余菊花提供坐落于新余市金工业园建筑面积总共为1340平方米的房屋租给龙瀚使用，租赁期限从2016年6月1日到2017年5月31日；2016年6月29日双方又签订一份房屋租赁合同，约定余菊花提供坐落于新余市金工业园建筑面积为650平方米租给龙瀚使用，租赁期限从2016年7月15日到2017年7月15日；2017年1月18日双方再次签订一份房屋租赁合同，约定余菊花提供坐落于新余市金工业园建筑面积为1900平方米的房屋给龙瀚使用，租赁期限从2017年1月15日到2018年1月14日，上述五份合同约定余菊花租赁给龙瀚的房屋面积总共为3890平方米,同时都约定：1、租赁期间水费、电费由龙瀚承担；2、在租赁期满前一个月，龙瀚应以书面形式通知余菊花是否继续租赁；3、合同期满，龙瀚必须恢复租赁场所的原貌；4、未按时支付租金及其他费用的，每延期一日按应支付费用的5%计收延期付款违约金。2016年4月20日签订的面积为600平方米的租赁合同（下称合同一）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为10元/平方米，合同签订之日起支付一年租金72000元；2、龙瀚每月承担卫生费300元并按年3600元于交纳租金时一并支付给余菊花。2016年4月20日签订的面积为330平方米的租赁合同（下称合同二）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为10元/平方米，合同签订之日起支付一年租金39600元；2、龙瀚每月承担卫生费200元并按年2400元于交纳租金时一并支付给余菊花。2016年4月20日签订的面积为410平方米的租赁合同（下称合同三）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为8元/平方米，合同签订之日起支付一年租金39360元；2、龙瀚每月承担卫生费100元并按年1200元于交纳租金时一并支付给余菊花。2016年6月29日签订的面积为650平方米租赁合同（下称合同四）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为9元/平方米，合同签订之日起支付一年租金70200元；2、龙瀚每月承担卫生费200元并按年2400元于交纳租金时一并支付给余菊花。2017年1月18日签订的面积为1900平方米租赁合同（下称合同五）另外约定：1、租金按建筑面积计算并按年结算一次性付清，月租金为12元/平方米，合同签订之日起支付一年租金273600元；2、龙瀚每月承担卫生费400元并按年4800元于交纳租金时一并支付给余菊花。以上合同签订后双方未再续签新的租赁合同。在本案审理过程中，双方共同对案涉房屋面积进行了测量，双方确认五份合同总计建筑面积为3673.33平方米。2018年6月30日，龙瀚将合同五中的房屋退还了754.8平方米归余菊花使用。龙瀚从2016年4月21日至2019年2月3日，向余菊花支付租金总额为810600元。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，余菊花、龙瀚双方所签订的五份租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容亦没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应切实履行。在五份合同约定的一年租赁期各自届满后，双方没有按约定的程序进行续签，但龙瀚仍占有使用余菊花之房屋，余菊花在2018年5月6日通知函之前并没有提出异议，依法应认定余菊花、龙瀚之间围绕五处租赁房屋形成了无固定期限租赁合同关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，虽然余菊花仅于2018年5月6日针对合同一、合同二、合同三向龙瀚下达通知函，但余菊花诉讼至今，龙瀚有足够时间处理五份合同解除后的相关事宜，因此，一审法院对余菊花要求解除租赁合同、龙瀚立即腾空场地、恢复原貌并将租赁房屋交还给余菊花的诉讼请求予支持。围绕本案，余菊花、龙瀚双方形成如下争议焦点：1、龙瀚的租金如何计算以及是否支付完毕？2、卫生费应否扣除？3、龙瀚对一号和二号馆的维修花费应由谁承担？4、二号馆的建设及装修费用应由谁承担？关于第一个争议焦点，依据余菊花所提交的“标的计算清单”，龙瀚依五份租赁合同约定的租金与卫生费支付条款按合同约定的面积于租赁期内支付了绝大部分租金与卫生费，仅余租金1960元未付，但由于租赁物面积的变更致使租金变少，龙瀚实际上是足额支付了约定的租赁期内的租金与卫生费，而余菊花存在没有交付实足面积的租赁物的行为。亦即在合同约定的一年租赁期间，龙瀚实际支付的租金与卫生费为72000元+3600元+39600元+2400元+39360元+1200元+70200元+2400元+273600元+4800元-1960元=507200元，但其按实际租赁面积应付租金与卫生费为506873.5元，其实际多付租金326.5元。在新的租赁关系中，截止到2019年2月28日，共产生租金及卫生费合计为572407.39元（合同一：20个月×594平方米×10元/平方米+20个月×300元/月=124800元；合同二：20个月×390平方米×8元/平方米+20个月×100元/月=64400元；合同三：20个月×312.23平方米×10元/平方米+20个月×200元/月=66446元；合同四：21.4个月×588平方米×9元/平方米+21.4个月×200元/月=117528.8元；合同五：13.43个月×1034.3平方米×12元/平方米+3个月×754.8平方米×12元/平方米+13.43个月×400元/月=199232.59元），从余菊花自认事实中可知，2018年5月29日起至2019年2月3日，龙瀚分五笔支付给余菊花款170000元，因此，截止到2019年2月28日，核减去前述多付的租金326.5元，龙瀚还欠余菊花租金及卫生费402080.89元。据此，对余菊花要求龙瀚支付租金及卫生费的诉讼请求一审法院部分支持为402080.89元。关于第二个争议焦点，龙瀚认为虽然各合同都约定了卫生费，但余菊花从未提供卫生服务，要予以扣除，一审法院认为龙瀚之答辩意见没有证据支持，不予采信。对于第三、四个争议焦点，经法庭释明后龙瀚同意另行处理，一审法院不予评述。关于违约责任问题，龙瀚在答辩中提出其按所租赁房屋实有面积向余菊花支付清了租金及卫生费，不存在违约情形。一审法院认为，通过前述对所发生租金及卫生费的计算，龙瀚并没有向余菊花支付清租金及卫生费，但同时，通过余菊花、龙瀚双方实地的测量，余菊花所提供的租赁物确实存在面积短缺的瑕疵，虽然不能认定余菊花提供有瑕疵的租赁物是否出于过错，但龙瀚通过其对租赁物一年的使用，其对该瑕疵有发现并向余菊花提出解决的陈述应确认为属实。确保向出租人提供符合约定条件的租赁物是出租人的义务，在龙瀚提出房屋租赁面积有瑕疵并要求解决的情况下，余菊花对该问题不予处理，进而导致龙瀚出现拖延支付租金等费用的行为，不能视为龙瀚有违约行为，因此，对余菊花要求龙瀚支付延期付款违约金的诉讼请求一审法院不予支持。对于余菊花要求龙瀚支付水电费的诉讼请求，由于余菊花没有提交相应水电费支出证据，不予支持。关于保全保险费，一审法院认为其为非必要之诉讼支出，余菊花、龙瀚双方亦未在合同中予以约定，对余菊花该部分诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除余菊花与龙瀚2016年4月20日、2016年6月29日、2017年1月18日签订的五份房屋租赁合同；二、龙瀚应于本判决生效之日始一月内将上述五份房屋租赁合同所涉房屋恢复原貌并交还给余菊花；三、龙瀚应于本判决生效之日起十日内向余菊花支付房屋租金及卫生费402080.89元；四、龙瀚自2019年3月1日起应按上述五份合同之约定按实际租赁面积向余菊花支付房屋租金及卫生费至其将所租赁房屋交还余菊花之日止；五、驳回余菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，减半收取计5040元，保全费3770元，合计8810元，由龙瀚负担5643元，余菊花负担3167元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：余菊花向本院提交《建设工程规划许可证》1份，拟证明出租给龙瀚的房屋不是违章建筑，余菊花与龙瀚签订的租赁合同合法有效。经质证，龙瀚认为该证据中备注规划许可证仅作为申请办理房产证的依据，不具其他方面的法律作用，即不能证明案涉租赁场地（所）获得合法建设工程规划许可。本院认为，虽然《建设工程规划许可证》备注规划许可证仅作为申请办理房产证的依据，不具其他方面的法律作用，但该证确实为新余市建设局补发，涉案租赁场地（所）依据补发的建设工程规划许可证取得了房屋所有权证，对该份证据本院予以采信。二审查明，2020年9月26日，余菊花的丈夫邝火生取得市五金工业园生产车间的建设规划许可证。余菊花认可龙瀚支付的金额为950545元。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：1.涉案的租赁合同是否合法有效？2.龙瀚是否应承担租赁期间的卫生费用？3.龙瀚还应支付的租金等费用金额为多少？针对上述焦点问题，本院分别评述如下：关于涉案的租赁合同是否合法有效的问题。龙瀚上诉认为涉案房屋属违章建筑，其与余菊花签订的房屋租赁合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋在2002年9月26日已经取得建设工程规划许可证，并办理了房屋所有权证，余菊花与龙瀚签订的房屋租赁合同合法有效。龙瀚的此项上诉理由不成立，本院不予支持。关于龙瀚是否应承担租赁期间的卫生费用的问题。龙瀚上诉认为余菊花未履行合同约定的提供卫生服务的合同义务，其不应承担相应的卫生费用。本院认为，余菊花与龙瀚签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。合同第三条第3项已明确约定龙瀚每月应支付给余菊花的卫生费金额，且龙瀚认可余菊花有安排工作人员打扫公共卫生。余菊花请求龙瀚支付卫生费的主张有事实和法律依据，应予支持。龙瀚的上诉理由不成立，本院不予支持。关于龙瀚还应支付的租金等费用具体金额问题。本院认为，龙瀚上诉提出其实际转账给余菊花的金额为950545元，余菊花对收到950545元金额表示认可。龙瀚从2016年4月20日签订合同后至2019年2月28日，共应支付的租金和卫生费为1079280.89元，故龙瀚尚欠余菊花的租金和卫生费为128735.89元（1079280.89元-950545元）。一审对欠付租金和卫生费的计算金额错误，应予纠正。本案中，虽然余菊花提出龙瀚支付的950545元包括租金、卫生费和水电费三部分，在认定已付租金和卫生费时应扣减应付的水电费，但余菊花未提供证据证明龙瀚应付水电费的金额，以及950545元中龙瀚明确用于支付水电费的具体金额。因此，在现有证据无法证实龙瀚支付的950545元包括水电费的情况下，应认定为全部支付租金和卫生费。龙瀚上诉认为余菊花存在违约行为造成其较大经济损失，因龙瀚在一审中并未提起反诉，不在本案审理范围。综上所述，龙瀚的上诉请求部分成立，应予支持。余菊花一审请求判决龙瀚立即腾空场地、恢复原貌并将租赁房屋交还，已包含解除双方签订的租赁合同的意思，但没有作为独立的诉讼请求，一审将解除双方签订的房屋租赁合同列为判决项不妥，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1604号民事判决第二项、第四项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1604号民事判决第一项、第三项、第五项；三、龙瀚应于本判决生效之日起十日内向余菊花支付房屋租金及卫生费128735.89元；四、驳回余菊花的其他诉讼请求；五、驳回龙瀚的其他上诉请求。如未在本判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10080元，减半收取5040元，保全费3770元，合计8810元，由余菊花负担7044元，龙瀚负担1766元。二审案件受理费6470元，由余菊花负担2894元，龙瀚负担3576元。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  甘致易二〇二〇年七月二十日书记员  钟 卉