北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3373号上诉人（原审被告）：秦媛，女，1979年2月17日生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：张凯强，男，1990年9月3日生，汉族，该公司法务。上诉人秦媛因与被上诉人北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初85662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法适用二审独任制开庭进行了审理。上诉人秦媛，被上诉人自如公司的委托诉讼代理人张凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦媛上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实依法改判或发回重审；2.依法改判认定一审判决第一项中的合同未签署，驳回自如公司的其他诉讼请求；3.由自如公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，2019年8月29日提供的证据编号1证据名称合同备件没有提供租赁合同原件，一审法院未审核证据真实性；2.自如公司2019年8月29日提交的证据编号2证据名称“被告换锁照片”没有提供原始载体，一审法院对该证据未审核真实性；3.自如公司2019年12月9日提交的证据编号1证据名称“短信截图”没有提供原始载体，本人家庭情况与证据内容不符，一审法院对该证据未审核真实性；4.自如公司2019年12月9日提交的证据编号2证据名称“录音及文字整理”没有提供原始载体，没有当庭播放，录音内容与案件无关，一审法院对该证据未审核真实性和关联性；5.自如公司2019年12月9日提交的证据编号3证据名称“微信聊天”没有提供原始载体，本人家庭情况与证据内容不符，一审法院对该证据未审核真实性；6.自如公司2019年11月25日当庭临时提交的证据，是自如公司长期合作伙伴制作的证明，其与自如公司有非常高的利益关系；7.自如公司2019年8月29日提交的证据编号4证据名称“付款凭证”，用途是自如房租付款，一审法院没有根据事实认定；8.一审判决破坏经济秩序。自如公司将秦媛名下住宅出租给承租人经营家教属于根本违反合同目的。其在承租期间疏于管理严重影响社会治安，破坏本案房屋内部的居住环境，造成消防隐患，企图捏造业主违约事实，逃避和推卸责任。如果按照一审判决执行，则会破坏经济秩序；9.秦媛与自如公司没有租赁关系，是资产管理关系，秦媛没有和自如公司约定电子签约，所以对合同不认可；10.一审时自如公司未出示合同原件，二次庭审时自如公司出示了内部系统数据，第一页、第三页有合同编号，其他页没有合同编号，秦媛怀疑其有换页的可能性，一审认定其真实性，秦媛对其真实性不认可；11.自如公司的APP由北京自如信息科技有限公司开发，不是自如公司开发的，秦媛对电子签名的真实性和关联性不认可。自如公司辩称，不同意秦媛的上诉请求，请求维持一审判决。自如公司向一审法院起诉请求：1、确认自如公司、秦媛于2018年3月20日签订的《资产管理服务合同》于2019年3月23日解除；2、秦媛返还自如公司服务质量保证金5900元；3、秦媛赔偿自如公司装修、配置损失27593.47元；4、秦媛给付自如公司违约金11800元。一审法院认定事实：自如公司原名北京自如生活资产管理有限公司，后于2018年12月17日变更为现名称。自如公司、秦媛于2018年3月20日签订《资产管理服务合同》，写明秦媛委托自如公司管理运营5号房屋，秦媛授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住；管理期限自2018年3月22日起至2023年8月28日止；标的资产依据市场行情预期合理收益为5900元／月；秦媛同意承受如下相应空置期间：首个管理周期60天；自如公司应于合同签署后交付日起10个工作日内，向秦媛支付首期服务质量保证金，共计5900元；双方认可自2018年5月21日始计收收益；管理期内，秦媛同意自如公司对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；管理期间，自如公司会为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权为自如公司所有；合同到期或提前解约，自如公司购置的相应配置设施所有权归秦媛，并保证配置设施处于正常使用状态；秦媛有下列情形之一的，自如公司有权随时单方解除合同：不履行本协议约定的义务，未经自如公司同意，擅自处分标的资产的；自如公司有下列情形之一的，秦媛有权随时单方解除合同：迟延支付当期秦媛应得收益达15个工作日的；合同解除后，自如公司应向秦媛返还标的资产，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的秦媛设施不再返还，秦媛认可其提供的固有装修的老化折旧；秦媛违反合同约定导致自如公司单方解除合同，秦媛应向自如公司支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿自如公司相应损失：装修损失费，标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数／管理期限总天数），新配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数／管理期限总天数），其中配置费用以自如公司提供的数据中确定的项目和费用为准。一审庭审中，自如公司、秦媛均认可自如公司已付11个月租金标准的费用，已付租金至2019年3月21日。但对费用名目有争议，自如公司表示扣除60天免租期，实际支付10个月租金，并另行支付相当于一个月租金标准的保证金；秦媛表示扣除30天免租期，自如公司实际支付11个月租金，未支付保证金。自如公司、秦媛亦均认可秦媛已收回房屋，自如公司表示系于2019年3月23日收回，秦媛表示系于2019年5月5日或6日收回。就双方争议的事实和证据。就合同解除一节，自如公司、秦媛均认可合同已经解除，但就解除违约方有争议。自如公司主张系秦媛提前收回房屋致合同解除，并提交：1、房门照片，显示于2019年3月20日门口张贴纸张，写明其系205号房屋产权人，自如公司将房屋出租给他人非法经营家教，就此撤销对自如公司出租205号房屋供他人居住的授权；2、自如公司、秦媛短信聊天记录，显示秦媛“我为了避免上课的上课家长找我追账才张贴的声明”，“因为你们把房子出租给第三人不是用于居住，我是在维护自己权益”；3、自如公司与物业公司2019年3月23日录音光盘及文字记录，显示物业公司“她在上面门口上面贴了个条”，自如公司“她这个锁是您来的时候就已经换了的，还是您在干活的时候她来换的”，物业公司“我在干活的时候她来换的”；4、自如公司、秦媛微信聊天记录截图，显示自如公司于2019年3月23日“那个租客已经搬走了，房子现在您是收回去还是继续租呢”，秦媛回复“跟你们说过了，撤销对你们公司对外出租的授权”。就此，秦媛表示对真实性均不认可。就自如公司的装修、配置损失，自如公司向一审法院提交了：1、速通网（天津）科技有限公司出具的《证明》及银行账户流水明细，显示配置费用1250元；2、连云港劲美智能家居有限公司出具的《证明》及物品明细，显示配置费用5403元；3、河北乔木森家具有限公司出具的《证明》及明细，显示费用2888元；4、北京飞龙基业物流有限公司出具的《证明》及明细，显示费用670元；5、北京富顺天牧科技有限公司出具的《证明》及明细，显示费用10880元；6、房屋装修前后照片。自如公司并表示其他款项已经无法核实、提交证据。就此，秦媛表示对证据1-5真实性均不认可；对证据6真实性不认可，并非5号房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，自如公司提交电子合同含自如公司、秦媛信息，自如公司并当庭操作、出示后台数据，秦媛虽表示未曾签订该合同，但未就此举证，同时结合上述合同内容及双方庭审所述，一审法院对该合同真实性予以确认。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合自如公司证据，自如公司主张秦媛于2019年3月23日收回房屋，其证据已形成证据链，一审法院予以确认。应认定系秦媛提前收回房屋致合同解除，自如公司就此享有合同解除权，现自如公司同意于2019年3月23日合同解除，一审法院对此予以确认，就自如公司第一项诉讼请求，一审法院予以支持。就自如公司第二项诉讼请求，如上所述，一审法院确认涉案合同真实性，根据合同约定，应认定自如公司已付押金5900元，秦媛应予退还。双方均认可自如公司已付租金至3月21日，现一审法院确认秦媛于3月23日收回房屋，扣除两天租金后，秦媛应退还保证金5507元。就自如公司第三项诉讼请求，符合合同依据，但就部分款项自如公司未举证证明，仅以其证据显示数额作为计算基数，就此，一审法院确认赔偿款项17210元。就自如公司第四项诉讼请求，现秦媛违约，应予支付违约金，经一审法院释明，秦媛表示不申请酌减，一审法院对此不持异议。一审法院判决如下：一、确认北京自如生活企业管理有限公司与秦媛于2018年3月20日签订的《资产管理服务合同》于二〇一九年三月二十三日解除。二、秦媛于判决生效之日起七日内退还北京自如生活企业管理有限公司服务质量保证金五千五百〇七元。三、秦媛于判决生效之日起七日内赔偿北京自如生活企业管理有限公司装修、配置损失一万七千二百一十元。四、秦媛于判决生效之日起七日内给付北京自如生活企业管理有限公司违约金一万一千八百元。五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。秦媛提交了如下证据：1.合同照片，证明双方不是租赁合同关系，是资产管理关系。2.案涉房屋照片，证明房屋内有许多物品不是自如公司的。3.速通网的资料，证明秦媛名下没有宽带，而且速通网公司也没有宽带业务。4.录音文件，证明文件是2019年6月6日修改，录音文件原始载体不明，地点也不对，录音人身份不明，物业师傅上门干活都得跟业主约，秦媛也不可能约完把人赶走。5.手机收发短信，微信也不是秦媛头像，证明秦媛没有发这个微信、短信和聊天记录。6.自如信息科技公司的评分及评论，证明合同不是从这个APP来的，合同是自如公司从自己内部办公系统提交，这是矛盾的。自如公司对上述证据1、2、5的真实性不认可，对证据3的关联性不认可，对证据4、6的证明目的不认可。自如公司未提交新证据。本院对上述证据将结合案情酌情予以采信。二审庭审中，秦媛主张自如公司在一审中未提供河北乔木森家具有限公司和北京飞龙基业物流有限公司出具的明细，且未向秦媛提供自如公司与物业公司2019年3月23日的录音光盘。经本院核实，自如公司一审中提交的证据速通网（天津）科技有限公司出具的《证明》及银行账户流水明细，应为速通网（天津）科技有限公司出具的《证明》及与银行流水对应的货单明细。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据自如公司提交的合同文本内容、双方关于合同履行过程中的沟通记录以及自如公司的付款情况等事实，可以认定自如公司与秦媛以线上签约的方式签订了《资产管理服务合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。案涉《资产管理服务合同》明确约定管理期限自2018年3月22日至2023年8月28日，在此期间秦媛应当将案涉房屋交付给自如公司管理。在秦媛与自如公司的沟通过程中，秦媛表述其张贴了声明，该声明的落款时间为2019年3月20日；同时，结合双方2019年3月23日沟通过程中表述的承租人已经搬走，以及物业公司所述2019年3月23日秦媛更换门锁的行为，导致合同已经无法继续履行，一审法院认定案涉《资产管理服务合同》于2019年3月23日解除并无不当。鉴于案涉《资产管理服务合同》系因秦媛违反合同约定导致合同解除，故根据案涉《资产管理服务合同》7.2条之约定，秦媛应当承担装修损失费、新配置设施损失费、违约金等相应违约责任，并返还质量保证金。一审判决认定的上述各项金额具有事实及法律依据，本院予以确认。综上所述，秦媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由秦媛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年七月七日法官助理  肖 笛书 记 员  李星月