湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终395号上诉人（原审被告）：李燕，女，1974年10月9日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：吴江龙，男，住湖北省通城县，系李燕之夫。被上诉人（原审原告）：通城县利君物业管理有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇解放东路。法定代表人：吴刚，该公司总经理。上诉人李燕因与被上诉人通城县利君物业管理有限公司（以下简称利君物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人在2015年7月21日才取得营业执照，没有取得之前不具备法人资格，同时，在丽园物业公司与开发商的物业承包合同未解除的情况下，被上诉人与开发商签订的物业服务合同无效，且合同到期后未续签合同，合同效力存在严重瑕疵；2.因为被上诉人没有打扫屋顶，导致管道堵塞，造成李燕家具损坏，且李燕家车子被刮坏，摄像头也调取不到影像，服务存在严重瑕疵；3.上诉人至今未收到被上诉人的物业费催收通知，主张的物业费数据有误，其起诉已超过诉讼时效。利君物业公司辩称，上诉人一直在该小区居住，享受物业服务，上诉人的物业服务费收费价格低于物价局的定价，一审判决事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。利君物业公司向一审法院提出诉讼请求：判决被告支付自2015年6月1日至2019年9月30日的物业管理费6111元及利息。一审判决认定事实：通城县隽水镇“君临时代”住宅小区系通城县鹤仙园房地产开发有限公司开发建设，被告李燕在该小区内购买了面积130.59㎡的11-1-1103房屋。2015年6月1日，通城县鹤仙园房地产开发有限公司与原告利君物业公司签订“物业承包服务合同”，由原告利君物业公司对“君临时代”住宅小区进行物业管理。2015年7月21日，“通城利君物业管理有限公司”在通城县工商部门登记成立。2016年3月24日，通城县物价局下发隽价价规（2016）3号文件，即“关于君临时代住宅小区物业服务费暂行标准的批复”。相关内容：“君临时代”住宅服务费暂按小高1元／平方米.月，高层1.2元.月，普通多层住宅0.6元／平方米.月执行，物业服务费实行指导价管理，可在10％幅度内上下浮动。原告利君物业公司按照业主的房屋结构不同依据低于物价部门的指导价格收取物业管理服务费。被告李燕自2015年6月1日至2019年9月30日的物业费为：房屋物业费130.59㎡×0.9元／㎡.月×52月＝6111元。一审法院认为，原告利君物业公司与建设单位通城县鹤仙园房地产开发有限公司签订的“物业承包服务合同”属于前期物业服务合同，该合同合法有效，对业主具有约束力，业主应按照不高于物价部门指导价格交纳物业服务费。虽然“物业承包服务合同”签订在前，原告在工商部门登记在后，但原告在公司登记过程中已进行了物业管理，故原告利君物业公司主张的物业服务费标准低于物价部门指导价格，一审法院予以支持。原告利君公司主张利息的请求没有提供证据证明，该请求不予支持。关于被告在答辩中提出的许多问题，是由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，依据该合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，故被告以上述理由拒绝支付物业费的理由不成立，一审法院不予支持。物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业管理费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益。原告在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告李燕向原告通城县利君物业管理有限公司支付物业服务费6111元，在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；二、驳回原告通城县利君物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费50元，由被告李燕承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。另查明，本院审理期间，利君物业公司向本院提交书面材料，自愿放弃部分权利，承诺按照一审判决的李燕欠付物业管理费的80%，即6111元×80%=4888元收取物业管理费。本院认为，《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，应当按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，利君物业公司与建设单位通城县鹤仙园房地产开发有限公司签订的物业承包服务合同合法有效，对业主具有约束力，李燕应当按时交纳物业服务费。关于李燕提出的利君物业公司服务存在严重瑕疵的上诉理由，本院认为，李燕提出的利君物业公司存在的诸多瑕疵问题，并非全部由利君物业公司造成，也非利君物业公司单独能够解决，不能因为物业公司服务存在一点瑕疵，就拒付物业服务费。虽然李燕上诉提出利君物业公司未打扫楼顶，导致下水道堵塞，造成其家墙体渗水，衣柜发霉，以及小区监控无法正常工作，车辆被刮坏无法调取监控查明等，因李燕未提供证据证明其损失大小及损失与利君物业公司服务管理不当行为存在因果关系，其以利君物业公司存在严重瑕疵为由拒付物业管理费无事实和法律依据。李燕的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于李燕提出利君物业公司起诉超过诉讼时效的理由，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，李燕在一审期间并未提出该主张，虽然利君物业公司没有提交向李燕催讨物业服务费的相关证据，但利君物业公司陈述多年来一直在向李燕催讨物业服务费，且小区大部分业主均已交纳物业服务费用，利君物业公司对未交纳物业服务费的业主均向法院提起了诉讼，利君物业公司的陈述符合客观实际。对李燕的该上诉理由，本院不予支持。另，本院审理期间，利君物业公司自愿放弃部分物业服务费，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，李燕的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于利君物业公司自愿放弃部分物业服务费，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2266号民事判决；二、李燕于本判决生效后十五日内向通城县利君物业管理有限公司支付物业服务费4888元；三、驳回通城县利君物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决执行，二审案件受理费50元，由李燕负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年七月七日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；