安徽省岳西县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0828执异12号 案外人：安庆市富中小额贷款有限责任公司，住所地安庆市湖心北路香樟里那水岸6栋2室，统一社会信用代码：9134080059427645X2。 法定代表人：徐灿龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔世锋，该公司员工。 申请执行人：程仁义，男，汉族，住安徽省岳西县。 申请执行人：程彬，男，汉族，住安徽省岳西县。 二申请人的共同委托诉讼代理人：刘俊峰，安徽中辉律师事务所律师。 二申请人的共同委托诉讼代理人：汪宇，安徽中辉律师事务所实习律师。 被执行人：岳西县鑫翔房屋开发有限公司，住所地岳西县天堂镇南园路189号，统一社会信用代码：9134082868362011XT（1-1）， 法定代表人：郭定，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪传周，岳西县石关乡法律服务所法律工作者。 在本院执行程仁义、程彬与岳西县鑫翔房屋开发有限公司合同纠纷一案中，案外人安庆市富中小额贷款有限责任公司于2020年6月30日对本院（2020）皖0828民初499号民事判决书中“岳西县鑫翔房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内，协助程仁义、程彬办理鑫翔半山香园二期住宅6单元1012室不动产权属变更登记。”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人安庆市富中小额贷款有限责任公司称，一、（2020）皖0828民初499号民事判决书不是确权判决，“协助不动产权属变更登记”没有优先性。（2020）皖0828民初499号民事判决书并没有确认争议房产的权利归属，按照《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”、第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”规定，该房产权利人仍为被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司所有，双方之间仍然是债权债务关系，即申请执行人有要求被执行人履行合同义务的权利，而并不等同于其已经就是该房产的权利人或物权人。申请执行人依据生效判决《（2020）皖0828民初499号》要求被执行人协助变更权属登记因另案生效调解书《（2016）皖0811民初2600号》和保全措施的合法事由阻却，申请执行人的依据是行为判决而非确权判决，并没有优先性。在与其他生效判决冲突时，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第123条规定，人民法院要依法判断哪个裁判所认定的给付权利具有优先性。异议人与被异议人的地位平等，对该房产的处理，应依据执行相关法规处理，（2020）皖0828民初499号民事判决书第一项判决没有优先性。 二、申请执行人在（2016）皖0811民初2600号案件中为案外人，其诉求依法也不应支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第一款第二项“该法律文书系就案外人与被执行人之间除前述所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”。第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。第三款“非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决”。申请执行人与被执行人之间系补偿关系签订协议，不是典型的商品房消费者，其也不能依法取得优先处置权。 申请执行人程仁义、程彬称，一、（2020）皖0828民初499号民事判决书确认了案涉房屋的物权属于申请执行人所有。（2020）皖0828民初499号民事判决书确认了被执行人应协助申请执行人办理案涉房屋的不动产权属变更登记，即表明案涉房屋所有权归属于申请执行人。至于未办理不动产权属登记，责任在于被执行人，不能归责于申请执行人。同时，尽管没有办理产权变更登记，但根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”规定，以及（2020）皖0828民初499号判决之内容，足可认定自判决生效时开始案涉房屋的物权变更转让到申请执行人，申请执行人基于生效判决，享有与变更登记效力同样的物权。二、申请执行人与被执行人签订案涉房屋的合同及履行行为，依法能够排除异议人的诉讼保全及执行，异议人提出的诉讼保全及执行不能抗辩（2020）皖0828民初499号民事判决的执行事项。从（2020）皖0828民初499号民事案查明的事实可知：申请执行人与被执行人于2010年9月5日签订《征购土地协议》，约定被执行人按实际占地面积每平方米返还毛坯房0.38平方米房屋，后申请执行人将土地交付给被执行人。2015年7月16日签订《房屋钥匙签收确认书》，被执行人将位于“鑫翔半山香园二期”住宅6单元1012室作为征收拆迁补偿房屋交付给了申请执行人。申请执行人一直占有使用该房屋，只是由于被执行人的原因未办理房屋不动产权属登记。异议人是基于民间借贷关系于2016年后才申请法院保全案涉房屋。上述事实充分表明：1、在异议人提出对案涉房屋诉讼保全之前，申请执行人与被执行人之间基于征收拆迁补偿（产权调换方式）合同关系形成的商品房买卖合同关系已经设立并生效，且已通过交付被征收土地的方式交付了购房款和占有使用了房屋；2、申请执行人是商品房消费者，且是被征收拆迁人。因此，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权和其他债权”规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置用房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”规定，申请执行人取得房屋具有优先权，能抗辩和排除第三方（包括本案中的异议人）的其他债权及诉讼保全和执行。退一步讲，即使申请执行人不是商品房消费者，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第127“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，亦能够排除异议人的诉讼保全及执行。 被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司称，一、我公司开发“鑫翔半山香园”项目征用程贤炉，储足满，程国恩，程海松四户土地并签订协议，占用其土地1800平方米，约定按实际占有土地每平方米还毛坯房0.38平方米房屋作为补偿，双方并于2015年7月16日签订协议将本案争议的标的物作为补偿交付给程贤炉，虽未办理过户登记，程贤炉已实际占有和使用。二、异议人申请查封在后，程贤炉实际占有使用在先，该房屋已归程贤炉所有，异议人申请查封，属查封错误，法院应予撤销。 本院查明，2010年9月5日，岳西县鑫翔房屋开发有限公司与程贤炉等四户签订《征购土地协议》，开发其四户共有的位于城南社区后畈组杂树排山地，其中约定按实际占地面积每平方米还毛坯房0.38平方米房屋作为补偿。2012年岳西县鑫翔房屋开发有限公司相继取得该宗地国有建设用地使用权、建设用地规划许可证、商品房预售许可证，开始施工建设，2015年进行竣工验收。2015年7月16日，岳西县鑫翔房屋开发有限公司与程贤炉签订《房屋钥匙签收确认书》，将位于鑫翔半山香园二期住宅6单元1012室（面积94.57平方米）作为补偿房屋交付给程贤炉，该房产至今未办理产权变更登记手续。程贤炉于2019年4月2日死亡、其妻储国秀于2010年9月28日去世。其二人生育二子四女。长子程仁义，次子程仁志于2004年死亡，程彬为程仁志与储艮云生育的唯一子女。四女名为程惠兰、程爱兰、程金兰、程转南，均声明放弃继承该房屋。遂判令岳西县鑫翔房屋开发有限公司于本判决生效之日起10日内，协助程仁义、程彬办理鑫翔半山香园二期住宅6单元1012室不动产权属变更登记。 本院认为，作为房地产开发企业的岳西县鑫翔房屋开发有限公司，取得相关审批手续开发建设鑫翔半山香园二期小区房产行为，合法有效。其与程贤炉生前签订的《征购土地协议》《房屋钥匙签收确认书》，性质属于补偿协议，是双方真实意思，不违反法律、法规强制性规定，亦合法有效。岳西县鑫翔房屋开发有限公司不仅要将鑫翔半山香园二期住宅6单元1012室作为补偿房交付给程贤炉居住使用，而且要协助程贤炉对该房产进行产权变更。作为原《征购土地协议》《房屋钥匙签收确认书》的一方当事人程贤炉已于2019年4月2日死亡，前述合同权利由其继承人承继行使。本院作出的（2020）皖0828民初499号民事判决已经生效，异议人安庆市富中小额贷款有限责任公司请求本院对该生效判决的内容不予执行，于法无据，本院不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回安庆市富中小额贷款有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 王海林 审 判 员 王 鹏 审 判 员 赵柯柯 二〇二〇年七月二十二日 代书记员 吴明瑞