山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6674号上诉人(原审原告)：济南昌杰汽车销售有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：**，经理。委托诉讼代理人：王瑞立，山东洞察律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：济南祥福汽车服务有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：黄旭，经理。委托诉讼代理人：张巧，济南祥福汽车服务有限公司职工。委托诉讼代理人：王洪涛，德州市开发大明镜法律服务所。上诉人济南昌杰汽车销售有限公司（以下简称昌杰公司）因与被上诉人济南祥福汽车服务有限公司(以下简称祥福公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初8174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。昌杰公司上诉请求:依法改判或发回重审。事实和理由:一、一审认定事实错误。一审认为“昌杰公司、祥福公司对租赁协议解除的原因各执一词，均提交证据证实各自主张，无法证实双方解除租赁关系的原因在昌杰公司或祥福公司”属认定事实错误。一审庭审中，双方解除租赁关系的原因，事实清楚，证据充分。是祥福公司于2019年10月15日出具的《济南祥福解除租赁关系说明》，我公司经历两次拆迁搬迁，损耗太大，亏损加剧，再加上车行大环境，我公司无法继续经营，现与甲方济南昌杰汽车有限公司**解除租赁协议。祥福公司用书面形式明确表示，不再履行合同义务，其违约事实清楚、明确。二、违约责任的承担。一审中双方提交了2018年12月签订的《交悦财富创谷商铺租赁协议))租期8年，每年租金42万元，第七条违约责任，因甲方(昌杰公司)原因导致乙方无法正常经营、赔偿一年租金作为违约损失。租期8年的协议，在第二年祥福公司无故解除协议，其应向昌杰公司承担一年的租金损失，即42万元损失，昌杰公司的诉求有理有据，事实清楚，理由充分。三、依据《租赁协议》的约定，昌杰公司原因导致协议不能履行，赔偿42万元违约损失，祥福公司原因导致协议不能履行，应同样赔偿42万元违约损失，昌杰公司的诉求公平、合理。四、法律依据，《合同法》107条:“当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。”108条：“当事人一方明确表示不履行合同义务的，对方可在履行期限届满前要求承担违约责任。”在本案中，祥福公司书面形式明确表示不再履行租赁协议应承担由此给昌杰公司造成的装修损失，保证金损失及经营损失，事实清楚，理由充分。祥福公司辩称，一审判决认定事实准确,适用法律正确，应予维持。1、昌杰公司诉讼请求无事实及法律依据。双方于2018年签订房屋租赁合同，双方签订合同时昌杰公司并未明确表示自己的真实身份并非房屋所有权人，或是经过房屋所有权人授权转租，而是将房屋擅自转租给祥福公司，本身属于无权处分，祥福公司在经营过程中2019年10月15日原房东到祥福公司处聚众闹事，并将车辆堵在祥福公司门口，妨碍祥福公司正常经营，此时祥福公司才得知昌杰公司并非房屋所有权人或经授权转租。在一审庭审中昌杰公司出具昌杰公司与原房东签订的房屋租赁协议，协议中明确约定：原房东不允许昌杰公司擅自转租房屋。原房东堵门一行为也明确表明其不同意昌杰公司擅自转租，否则不会出现此事件。根据租赁协议第五条第1款：甲方保证商铺没有任何产权纠纷，乙方能正常的经营不受干扰。时至一审开庭时仍有车辆堵在祥福公司门口，阻碍正常经营。2、昌杰公司应赔偿祥福公司损失。根据合同第四条约定：第一年租金在2019年2月15日之前支付，当年的租金在每年l月30日之前支付。祥福公司于2019年1月4日、2019年1月8日共计42万元房租汇给昌杰公司，并且2019年1月28日另付押金2万元，第二年租金尚未到支付时间。昌杰公司无故恶意诉讼，查封车辆扰乱祥福公司正常经营，给祥福公司声誉、经济造成严重损害。因车辆被查封购车人己向祥福公司主张经济赔偿人民币四万元。合同第二条：承租期间商铺产权人所有人如果有异议的话应该由甲方出面解决，如扰乱乙方的正常经营甲方要承担相应的赔偿。合同第七条：甲方应当保证乙方能够正常的经营活动，如因甲方原因或者商铺本身的原因导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同并要求赔偿一年租金作为损失。基于上述条款约定，昌杰公司应赔偿祥福公司一年租金42万元。3、祥福公司同意解除《交悦财富创谷商铺租赁协议》。昌杰公司2019年10月21日正式提起诉讼，诉请解除租赁协议，对此祥福公司难以理解，但同意这一诉求。祥福公司按时缴纳房租，正常经营，没有任何违约、违法情况存在。反而是昌杰公司无法保障祥福公司正常经营，被第三人堵门无法营业在先，又恶意诉讼、查封财产在后，给祥福公司造成严重损害。基于此情况，祥福公司实难相信合同如果继续履行将给祥福公司带来更多的不利后果。因此祥福公司同意解除《交悦财富创谷商铺租赁协议》。自昌杰公司提出解除租赁协议至租赁协议第一期到期尚有4个月左右的时间，昌杰公司有充足时间另行招租，其主张一年的房租费赔偿既无合同依据也无法律及事实依据。《交悦财富创谷商铺租赁协议》是双方共同签订的，根据法律规定，答辩双方有权变更或解除协议，祥福公司仅仅是依据自己的权利向昌杰公司协商解除协议，昌杰公司就诉至法院，理由牵强附会不能成立。昌杰公司一审诉讼请求一：判令依法解除双方签订的《交悦财富创谷商铺租赁协议》。从这一诉求及二审上诉状中可知，昌杰公司对解除协议并无异议，并且一审终结后，昌杰公司己将商铺收回，并更换锁具，实际占有该商铺，昌杰公司用实际行动证明了解除协议是其所希望的。至此，昌杰公司诉求已全部得到实现，现又提起上诉实属浪费司法资源。综上所述，昌杰公司在签订合同时隐瞒事实在先，后又无力缓和与三方矛盾在后，进而恶意所诉，造成祥福公司重大损失。昌杰公司诉求无事实及法律依据，请贵院依法驳回昌杰公司诉讼请求，维持原判。昌杰公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除双方签订的《交悦财富创谷商铺租赁协议》；2.判令祥福公司赔偿昌杰公司违约损失42万元；3.涉诉费用由祥福公司承担。一审法院认定事实：1、昌杰公司为租赁章丘交悦.财富创谷项目南区3号楼相关房屋，分别与102号、104号、106号、108号、110号、112号、114号、116号、118号房屋所有权人李家锋等9户签订交悦.财富创谷商铺租赁合同(个人版)各一份，约定昌杰公司租赁上述房屋，租赁面积共计818.96平方米，租赁期限均自2017年12月15日至2020年12月14日。2、后昌杰公司(甲方)与祥福公司(乙方)签订交悦财富创谷商铺租赁协议一份，协议约定，甲方将位于章丘交悦财富创谷南区3号楼总计818.9平方米的商业楼一层租赁给乙方。商铺产权人约定中注明，因租赁商铺为整体租赁，所以本协议中甲方为一致行动人，应共同遵守，承租期间商铺产权人所有人如果有异议的话应该由甲方出面解决，如扰乱乙方的正常经营甲方要承担相应的赔偿。租赁期限为8年，自2019年2月15日起至2027年2月14日。租金为42万元/年，按年支付，第一年租金在2019年2月15日之前支付，当年的租金在每年1月30日之前支付。甲方保证商铺没有任何产权纠纷，乙方能正常的经营不受干扰。乙方应按时交纳房屋租金及其他费用，包括水、电、暖、燃气、物业等乙方应当承担的费用。违约责任中约定，乙方应按时交纳租金，如有违反，甲方有权要求支付租金并支付迟延履行金；甲方应当保证乙方能够正常的经营活动，如因甲方原因或者商铺本身的原因导致乙方无法正常经营的，乙方有权解除合同并要求赔偿一年租金作为损失等事项。昌杰公司及祥福公司在协议中加盖印章予以确认。3、2019年1月4日，祥福公司通过齐鲁银行济南章丘支行账户向昌杰公司支付房租20万元。2019年1月8日，祥福公司再次通过齐鲁银行济南章丘支行账户向昌杰公司支付房租22万元。以上共计42万元。4、2019年10月16日，祥福公司向昌杰公司出具关于济南祥福解除租赁说明一份，说明中注明祥福公司于2018年12月承租交悦广场3号楼一层作为经营场所，但由于该公司经历两次拆迁搬迁，损耗太大亏损加剧，再加上车行大环境，祥福公司无法继续经营，现与昌杰公司解除租赁协议。昌杰公司认可已收到该说明。一审法院认为，昌杰公司与祥福公司签订的交悦财富创谷商铺租赁协议，系当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，各方应按照合同约定的内容履行各自的权利义务。昌杰公司将涉案商铺交付祥福公司后，祥福公司亦按照合同约定支付第一年度即2019年2月15日至2020年2月14日的租金42万元。后于2019年10月16日向昌杰公司提出解除租赁协议要求。一审法院认为，现昌杰公司主张解除双方之间签订的交悦财富创谷商铺租赁协议，祥福公司对此亦予认可，故对昌杰公司的该项主张本院予以支持。关于昌杰公司主张的违约损失42万元，昌杰公司主张祥福公司解约属于违约行为，应赔偿其经济损失；祥福公司反驳主张系因昌杰公司未与涉案商铺原房东沟通好转租问题导致堵门事件发生致使祥福公司无法继续经营。一审法院认为，双方之间签订的租赁协议中并未对祥福公司要求提前解除租赁协议产生的责任问题作出明确约定，无法据此得出昌杰公司主张的违约损失数额，且双方对租赁协议解除的原因各执一词，但均未提交证据证实其各自主张，无法证实导致双方解除租赁关系的原因在昌杰公司抑或祥福公司，现昌杰公司主张祥福公司违约并按照公平和对等原则对其装修损失50万、保证金损失18万、6个月经营损失40余万元，要求祥福公司赔偿其违约损失42万，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除昌杰公司与祥福公司签订的交悦财富创谷商铺租赁协议。二、驳回昌杰公司的其他诉讼请求。案件受理费7600元，减半收取计3800元，保全费2670元，由昌杰公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，昌杰公司与祥福公司签订的租赁协议合法有效，双方均应依约履行。祥福公司于2019年10月16日向昌杰公司提出解除租赁协议要求，虽不能产生合同解除的法律效果，但昌杰公司因双方无法就损失问题达成一致，向法院起诉主张解除双方租赁协议，双方已达成了解除租赁协议的一致意见，租赁协议应当解除。但昌杰公司起诉之前，祥福公司已预交租金至2020年2月14日，在祥福公司明示不再履行租赁协议并将大部分货物搬离涉案房屋的情况下，昌杰公司本应及时收回房屋，在四个月左右的时间之内，通过另行出租等方式尽量防止房屋产生空置损失，但昌杰公司没有采取适当措施,避免双方损失进一步扩大,且双方之间签订的租赁协议中并未对祥福公司要求提前解除租赁协议产生的责任问题作出明确约定，无法据此得出昌杰公司主张的违约损失数额。本案中昌杰公司主张42万元的违约损失，依据不够充分，一审法院对该项诉求不予支持，并无不当。综上所述，昌杰公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人济南昌杰汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李     琴二〇二〇年七月二日法官助理  刘辉书记员刘彤