湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1225号上诉人（原审被告）：吴国锋，男，1977年1月7日出生，汉族，户籍地福建省福鼎市。被上诉人（原审原告）：中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司。住所：武汉市东湖新技术开发区武大园路2号湖北徽商大厦写字楼A栋7、8、9层。法定代表人：黄定于，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹欣，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘宪，女，该公司员工。上诉人吴国锋因与被上诉人中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司（以下简称中铁电气化一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴国锋上诉请求：撤销原判，改判驳回中铁电气化一公司的诉讼请求；如确需解除双方租赁合同，请求改判中铁电气化一公司补偿其装修费、转让费共计20万元；本案一、二审案件受理费由中铁电气化一公司承担。事实和理由：1.2015年12月，经被上诉人同意后其从他人手中花费13.8万元受让案涉房屋，该笔花费是不应该有的支出，被上诉人应该予以补偿；2.合同到期后，其继续交纳租赁房屋的房租，2018年8月在被上诉人同意的情况下，其对所承租房屋进行装修，已经花费近10万元。2018年8月被上诉人没有通知情况下通知终止合同，并且停水、停电，使上诉人无法进行营业，无经营无收入，故其仅应承担25%的房租费用。法律规定不定期租赁合同的双方均可以在合理期限内通知对方解除租赁合同，一般这个合理期限是一个月，但是根据租赁房屋使用的目的不同，可以适当延长。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿。被上诉人应当补偿其装修费；3.被上诉人收回房屋是为了再次出租，依据法律规定，上诉人有优先承租权。请求支持优先权。中铁电气化一公司辩称，服从原判。中铁电气化一公司向一审法院起诉请求：1.判令自2018年8月17日起解除双方房屋租赁合同，吴国锋将承租房屋归还其；2.判令吴国锋支付房屋占用费36696元（计算方式：3336元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），物业费531元（计算方式：48元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止），垃圾费110元（计算方式：10元每月，暂计算2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；3.判令吴国锋支付其违约金7339.2元（计算方式：每月3336元×20%，暂计算自2018年8月1日至2019年6月30日，主张至房屋实际归还之日止）；4.本案诉讼费由吴国锋承担。一审法院认定事实：2015年12月26日，吴国锋以“美一天发廊”（乙方）的名义与中铁电气化局襄阳管理部（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于七里河路建筑面积为53.8平方米的门面房出租给乙方使用；租金为62元/m/月，每月租金3336元；物业服务费0.9元/㎡，计48元；水费3.5元/吨、电费1.5元/Kwh、垃圾10元/户/月；租赁期间为一年，从2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米月租金，乙方可优先租用；乙方须向甲方交纳租房押金4000元，合同期满后无违约行为，退还押金（不计利息）；乙方因经营需要对房屋进行内部改造，需向甲方提出书面报告，经甲方确认无改变结构和水电等隐蔽工程后方可施工，且施工过程中要接受甲方监督，一旦发现有违规装修情况须立即改正，合同终止日起一周内自行拆除自费设施，并恢复原状，逾期甲方作无主财产处理（续租除外），甲方不承担相应的损失；乙方必须在每月前5日内，向甲方交纳本季度的预付房租、水电、暖气、垃圾、物业等费用，逾期应每天支付3%的违约金，逾期30天不交纳房租按违约退租处理，甲方不退还押金；租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租承租房屋、改变房屋结构；利用该房屋存放危险品或进行违法活动的；损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；超过约定期限未支付应由乙方交纳的相关费用的，甲方有权终止协议，收回该房屋，并赔偿甲方本合同约定租金总额20%的违约金。合同签订后，吴国锋承租案涉门面房用于经营“美一天发廊”。前述租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，吴国锋继续承租案涉房屋并按期交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日。2018年8月2日、8月17日、8月27日、12月27日，中铁电气化局襄阳管理部四次向吴国锋发出书面的《门面房合同到期终止通知书》，主要内容是“通知双方签订的门面房租赁合同于2016年12月26日已经到期，根据政府“三供一业”文件要求，不再与吴国锋续约，请在一个星期内（2018年8月15日、2018年8月24日前、2018年8月31日前）来我单位办理门面房合同终止手续。我单位将于2018年9月停止门面房供水供电服务，再次通知吴国锋于2019年1月11日来我单位办理门面房合同终止手续并结清2018年8月1日—2018年12月31日的租金16680元、物业费243元、垃圾费50元、水费以实际抄表为准，否则我单位将通过法律途径解决纠纷”。但吴国锋在收到上述通知后，未办理合同终止手续，继续在案涉门面房经营至今，中铁电气化一公司遂于2018年9月1日起停止了对涉案商铺的供电供水。一审法院另查明，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其权利义务由中铁电气化一公司享有和承担。诉讼中，中铁电气化一公司表示对涉案租户所交的水电费、押金在办理退房手续时一并处理。一审法院认为，中铁电气化局襄阳管理部系中铁电气化一公司的内设机构，其对外与吴国锋签订的《房屋租赁合同》经中铁电气化一公司追认确定有效，故该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。上述租赁期间届满后，承租人继续使用承租房屋并交纳租金，中铁电气化一公司亦未提出异议，故双方于2015年12月26日签订的《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。对于中铁电气化一公司要求自2018年8月17日起解除双方房屋租赁合同的请求，因法律规定不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经查，中铁电气化一公司先后四次向吴国锋发出书面门面房合同到期终止通知书，最后一次通知吴国锋于2019年1月11日前来其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，故认定双方之间的租赁合同于2019年1月11日解除。中铁电气化一公司主张自2018年8月8日为合同解除之日，与查明认定的日期不一致，予以纠正。双方合同解除后，吴国锋应当向中铁电气化一公司返还租赁房屋。关于中铁电气化一公司主张的房屋占用费、物业服务费、垃圾费问题，因吴国锋于合同到期后仍按原租赁合同约定的标准支付租金、物业费和垃圾费至2018年7月31日，但考虑到中铁电气化一公司于2018年9月1日对涉案商铺断电断水，影响了吴国锋的经营，以及双方解除合同的原因、吴国锋对租赁房屋的投入、装修等各方面原因，酌情对断水断电之后的租金和占用费予以降低，按原租赁合同约定标准的70%予以支持，超出部分不予支持。断水断电之后的物业费和垃圾费不予支持。经查，合同约定的租金为3336元/月、物业费48元/月、垃圾费10元/月，吴国锋交纳房屋租金、物业管理费和垃圾费至2018年7月31日，故吴国锋应支付2018年8月的租金3336元、物业服务费48元、垃圾费10元，以及按每月2335.2元（3336元×70%）的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和占用费。关于中铁电气化一公司请求吴国锋支付违约金的请求。因中铁电气化一公司当庭未提交证据证明吴国锋在合同租赁期间存在违约行为，而在《房屋租赁合同》解除后，吴国锋应当承担支付占用中铁电气化一公司房屋期间的相关费用及返还租赁物的义务，不再受双方《房屋租赁合同》关于违约条款的约束，故中铁电气化一公司的该项请求，无法律和事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十三条之规定，判决：一、确认中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与吴国锋解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；二、吴国锋于本判决生效之日起六十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；三、吴国锋于本判决生效之日五日内向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付租金3336元、物业服务费48元、垃圾费10元，并按每月2335.2元的标准支付自2018年9月1日起至实际返还租赁房屋时止的租金和房屋占用费；四、驳回中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费997元，由吴国锋负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点：(一)双方租赁合同是否应当解除，吴国锋应按照何种标准支付房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方合同约定的租赁期间于2016年12月31日届满，吴国锋继续使用租赁房屋，中铁电气化一公司没有提出异议，租赁期限为不定期。中铁电气化一公司于2018年8月2日向吴国锋发出书面门面房合同到期终止通知书，明确表示不再续约，要求吴国锋于同月15日前办理合同终止手续，吴国锋拒不办理，中铁电气化一公司于2018年9月1日停止门面房供水供电服务，并不违反法律规定。中铁电气化一公司最后一次通知吴国锋于2019年1月11日到其单位办理门面房合同终止手续并结清费用，双方租赁合同于此时解除。吴国锋一直占有使用租赁房屋至今，应当支付2019年1月11日前的租金和此后的房屋占用费，占用费可参照合同约定的租金标准支付。一审判决断水断电之后的租金和占用费按原租赁合同约定标准的70%支付，已经考虑了中铁电气化一公司断电断水和吴国锋对租赁房屋的投入、装修等各方面原因。吴国锋上诉提出，中铁电气化一公司收回房屋是为了再次出租，其享有优先承租权。因法律并未规定优先承租权，双方当事人在合同中虽约定“租期满后，乙方如续租，需提前一个月向甲方提出，甲乙双方按市场价再行商定每平方米租金，乙方可优先租用”，但中铁电气化一公司收回案涉房屋是为了移交国有资产，而非另行对外出租。对吴国锋的该上诉主张，本院不予支持。(二)中铁电气化一公司是否应当补偿吴国锋转让费。吴国锋主张，其经中铁电气化一公司同意后从他人手中花费13.8万元受让案涉房屋，中铁电气化一公司应该予以补偿。因本案审理的是吴国锋与中铁电气化一公司之间的租赁合同纠纷，双方合同中未约定转让费，吴国锋向案外人支付的转让费与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。(三)中铁电气化一公司是否应当补偿吴国锋装饰装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。双方合同第一条第5项约定“乙方因经营需要对房屋进行内部改造，需向甲方提出书面报告其装修方案，经甲方确认无改变结构和水电等隐蔽工程后方可施工，且施工过程中要接受甲方的监督，一旦发现有违规装修情况须立即改正，合同终止日起一周内自行拆除自费设施，并恢复原状，逾期甲方作无主财产处理（续租除外），甲方不承担相应的各项损失”。双方合同约定的租赁期间于2016年12月31日届满，吴国锋继续使用租赁物，中铁电气化一公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故上述合同约定继续有效，吴国锋要求中铁电气化一公司是否补偿装饰装修费用，没有事实和法律依据。综上所述，吴国锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鉴于，一审判决之后发生新型冠状病毒××疫情，吴国锋原系承租国有资产经营用房屋的个体工商户，对于2020年2月至4月房屋占用费按照相关规定，可予免收；若吴国锋于2020年10月31日前返还租赁房屋，2020年5月至返还前的房屋占用费，按原租赁合同标准予以减半；若吴国锋于2020年10月31日后返还房屋，自2020年11月1日起至实际返还之日，按原审判决的每月2335.2元的标准支付房屋占用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3035号民事判决第一、二、四项，即：确认中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司与吴国锋解除《房屋租赁合同》的行为有效，《房屋租赁合同》已于2019年1月11日解除；吴国锋于本判决生效之日起六十日内将其占用的位于襄阳高新技术产业开发区七里河路的门面房屋腾退并返还给中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司；驳回中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司的其他诉讼请求。二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初3035号民事判决第三项；三、吴国锋于本判决生效之日五日内向中铁武汉电气化局集团第一工程有限公司支付2018年8月租金3336元、物业服务费48元、垃圾费10元；按每月2335.2元的标准支付2018年9月至2020年1月的租金、房屋占用费；按每月1668元的标准支付2020年5月至租赁房屋返还前的房屋占用费(若2020年10月31日仍未返还房屋；自2020年11月1日起至实际返还之日，按每月2335.2元的标准支付房屋占用费)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费997元，由上诉人吴国锋负担。二审案件受理费997元，由上诉人吴国锋负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年七月九日书记员  严琦童