山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1863号上诉人(原审原告)：滨州市大饭店集团有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区渤海十八路762号。法定代表人：陈茂林，董事长。委托诉讼代理人：石秀健，北京市京大（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗士平，北京市京大（济南）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：滨州市海友文化传媒有限公司，住所地：山东省滨州市滨城区渤海八路659号裕华大厦。法定代表人：杨延华，总经理。委托诉讼代理人：赵方，山东英天律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁黎明，山东英天律师事务所实习律师。上诉人滨州市大饭店集团有限公司（以下简称大饭店集团公司）因与被上诉人滨州市海友文化传媒有限公司（以下简称海友传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大饭店集团公司上诉请求：1.撤销滨城区人民法院(2020)鲁1602民初24号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；3.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1.2019年5、6月份的租金10万元事实清楚。根据双方合同约定，租金先付后租，签订合同交纳5万元，签订合同15天另支付5万元，被上诉人承担经营区水电费。2019年6月底根据乙方经营情况再商定租赁费金额、缴费时间以及费用承担情况。根据上述条款的约定可以明确得出，10万元为2019年5、6月份的租金，不然不会有2019年6月底根据乙方经营情况再商定租赁时间的约定。原审法院认定为年租金10万元显属事实认定错误。上诉人认为如对条款有争议，应当进行文意解释，不应扩大解释，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定来确定当事人的真实意思，进而按照当事人意思确定案涉房屋的租金。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”。在原审庭审中，上诉人当庭提交了《房地产租金水平评估申请书》，要求对租赁物总建筑面积为12000平方米的房产在2019年7月至2019年12月之间的租金水平进行评估，原审法官以合同约定的很清楚当场退回，没有受理并予以驳回。上诉人认为，既然合同约定很清楚，就应该按照合同约定判如所请；如果合同约定不清楚，就应该对合同解释或者进行评估，但原审法院没有进行评估，也没有按照合同约定及上诉人的诉讼请求审理，显属程序错误，事实认定不清。2.原审法院用一段上诉人没有认可，且经过剪辑、不完整，没有提供原始载体，没有提供通话详单、没有通话时间的不能证明真实性的通话录音作为定案依据，拋开双方的合同约定，将租金确认为年租金10万元，显属事实认定错误。关于录音证据的效力，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十二条规定调查人员调查收集计算机数据或者录音、录像等视听资料的，应当要求被调查人提供有关资料的原始载体。提供原始载体确有困难的，可以提供复制件。提供复制件的，调查人员应当在调查笔录中说明其来源和制；第四十九条规定对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：(一)出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；(二)原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(一)存有疑点的视听资料；第七十条规定，有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件，人民法院应当确认其证明力。可以看出确认录音证据具有证明力具备严格的条件，一是视听资料应该提供原始载体。当事人出示的录音、录像证据未被剪接、剪辑或者伪造，前后连接紧密，内容未被篡改，具有客观真实性和连贯性。二是视听资料不能有疑点。法院在把录音、录像证据作为判案依据时，还要对录音、录像证据是否有疑点进行审查。如果另一方当事人对录音资料表示质疑，并提出足够的证据加以反驳，那么该录音证据便失去证明力。三是还要充分提供其他证据。因录音证据因其形式上固有的限制，其还原案件事实的能力有限，因此，仅有录音证据不能认定案件事实，还需要其他证据与之相印证。也即录音证据应与其他证据形成完整、有效的证据链。视听资料证据只是进一步增强了已有证据的证明力。本案中，被上诉人并无其他证据佐证录音的真实性，更没有提供原始载体，上诉人在原审中已经多次要求提供原始载体或者录音的设备及提供通话详单和通话记录，被上诉人在开庭中称病拒不提供。庭审中，原审法院也没有继续核对录音资料的原始载体和真伪，上诉人认为此份录音经过了剪接，录音中的人物声音经过处理，并且被上诉人提供的文字版主叫人员不是被上诉人的法定代表人，也无通话详单、通话时间予以佐证。根据法律规定，被上诉人提供的录音证据程序不合法，不能作为证据使用，没有任何证明效力。原审法院却将上述所谓的通话录音作为定案的依据，显属事实认定错误。3.案涉合同至上诉人起诉前并没有解除，原审判决认定的2019年9月1日合同解除，显属错误。对于房屋租赁合同，合同解除后的结果应是承租人返还租赁物，恢复原状。而结合本案，上诉人与被上诉人于2019年5月签订了书面的《租赁合同》，被上诉人虽于2019年9月12日停业，但至今被上诉人的烧烤设备仍然占有使用着上诉人的涉案租赁物。2019年9月20日上诉人发律师函督促过，被上诉人在签收此份函件后，上诉人公司人员拨打被上诉人法定代表人电话，被上诉人法定代表人口头答应来处理，但迟迟不来处理。上诉人的涉案租赁物现在被上诉人仍在占有使用中。截至目前，上诉人也无法使用该租赁物。被上诉人也没有要解除租赁合同的意思表示。无奈之下，上诉人才于2019年10月30日，诉至原审法院通过诉讼解决。上述事实足以证实双方的租赁合同截至上诉人起诉前并没有解除。合同解除权本应为上诉人享有，在上诉人没有行使的情况下，合同依然存续。上诉人行使合同解除权的时间为本案提起诉讼之日。在庭审中，法官要求上诉人代理人询问上诉人工作人员被上诉人的停业时间，并且释明：停业时间不是解除合同的时间，经代理人当庭拨打电话询问，停业时间为2019年9月12日。原审法院将停业时间和合同解除时间混为一谈，并以双方退酒水的时间，再加上所谓的15天的合理期，确定为解除租赁合同的时间，显属枉法裁判，没有任何法律依据。二、原审判决适用法律错误。1.原审法院适用《合同法》第一百二十五条显属错误。如前所述，2019年5、6月份的租金10万元事实清楚，不存在任何歧义。原审法院将被上诉人的狡辩作为争议，并适用《合同法》第一百二十五条，显属适用法律错误。2.合同法第二百二十七条在本案中并不适用。上诉人主张的是合同解除后，因被上诉人继续占用上诉人租赁物而给上诉人造成的损失，即占用费，并不属于租金。原审法院适用合同法第二百二十七条显属适用法律错误。3.原审法院认为年租金10万元，属于适用法律错误，原审法官认为根据证据规则，确认租赁合同约定租金10万元，但没有具体的法律依据，用一句根据证据规则来确定法律适用依据，用了模糊的概念，没有指明具体的法律适用条款及依据，不符合审判说理的要求。原审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。三、原审人民法院对上诉人提起的的第一项诉讼请求未作审理、判决，显属程序违法。上诉人原审诉讼请求第一项要求判令解除原被告所签订的《租赁合同》，判令被告支付自起诉之日至租赁物返还期间的占用费(按每月5万元计算)，但在原审判决书中没有审理、判决，显属程序违法。四、其他。1.被上诉人不能经营的原因在于自己，不是因酒水等问题。根据双方签订的租赁合同第七条明确规定，经营期间的酒水由上诉人提供，并且双方在被上诉人经营前对酒水单价及品种双方都签字确认，不存在履行合同中因酒水等问题停止营业。对于此项原审判决事实部分已经认定。上诉人认为停止营业不是解除合同，停止营业的原因有很多种，但不能就简单的理解成不营业就是解除合同，也不能简单地将双方退换酒水作为解除合同的时间点，是否解除合同主要看双方签署合同内容，再者，双方结算酒水，双方并没有任何提及解除合同的意思表示，原审法院给予15天期间更没有法律依据。根据双方签订的租赁合同第五条第二项中，被上诉人的权利义务中约定，合同终止或者中途停止时，被上诉人及时归还租赁的场地和租赁设备。事实上，被上诉人一直占用上诉人的租赁物。2.本案原审诉讼费由上诉人承担2965.92元显失公平，根据双方签订的租赁合同第六条第二款第二项，通过本案事实和证据，被上诉人拖欠租赁费，拖欠水电费、酒水费等，上诉人尽到了出租方的所有义务，而在本案中，被上诉人拖欠各种费用和租赁费属于违约，上诉人没有违约之处，判决诉讼费上诉人承担2965.92元没有依据，且显失公平。综上，原审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，认定事实不清，适用法律错误，望贵院查明事实，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。海友传媒公司辩称：一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有法律依据，应予以驳回。大饭店集团公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告所签订的《租赁合同》，判令被告支付自起诉之日至租赁物返还其间的占用费(按每月5万元计算)；2.判令被告支付原告租赁费及其他费用共计308789.83元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2019年5月1日，大饭店集团公司（甲方）与海友传媒公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将滨州市滨城区渤海十八路以东黄河十一路以南中海航母甲板，以及位于同层的厨房冷库和海鲜养殖设备、厨房设备、桌椅音响灯光LED屏等经营设施出租给乙方使用；租赁物用于美食广场经营、青岛啤酒嘉年华等活动；租赁物面积为12000平方米，租赁物以双方盘点确认清单为准；租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止；租金以先付后租方式，乙方在签订合同时付给甲方人民币5万元租金，签署合同后15天内另支付5万元，2019年6月底前水电费公共部分甲方承担，乙方承担经营区域水电费，到2019年6月底根据乙方经营状况和水电费使用情况，双方再商定租赁费金额、缴纳时间以及费用承担情况；乙方租赁场地必须于2019年5月10日试营业；航母所有商户所售啤酒进货渠道只允许由甲方提供。当事人均在合同上加盖公司公章，陈涛作为甲方授权代表在合同上签字，乙方法定代表人杨延华在合同上签字。此前一天，海友传媒公司已将5万元租金转至大饭店集团公司账户。海友传媒公司经营约3个多月后，当事人因酒水价格、返利等问题产生争议，海友传媒公司与大饭店集团公司沟通后决定停止营业。对于停业时间，大饭店集团公司主张是2019年9月12日左右，海友传媒公司辩称是2019年8月16日。经当事人确认，海友传媒公司在2019年6月份所用水电费合计6583.55元，7月份合计6803.45元，8月份合计6234.9元，总计19621.9元。海友传媒公司未在8月份水电费清单上签字。海友传媒公司经营期间从大饭店集团公司进酒水合计45656.6元。2019年8月17日，海友传媒公司将从大饭店集团公司所进剩余酒水与大饭店集团公司共同清点后将剩余酒水退给大饭店集团公司，价款合计6488.67元。2019年8月4日，海友传媒公司通过微信向大饭店集团公司转款1万元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点主要有两个：一是租金数额如何确定；二是租赁合同是否已解除。关于租金数额问题。当事人签订的租赁合同第四条第1款关于租金数额的约定不明确，导致当事人对该条款的理解产生了争议。该院认为，对于该争议条款，应当根据合同法第一百二十五条第一款和其他相关证据作出合理解释。海友传媒公司与大饭店集团公司授权代表陈涛的通话录音中，陈涛对海友传媒公司租金一年10万元的陈述未提出异议，结合合同文本和当事人举证质证意见，根据证据规则，本院确认租赁合同约定的年租金为10万元。关于租赁合同解除问题。当事人就停业对账进行电话沟通的时间是2019年8月16日，第二天海友传媒公司将剩余酒水退给了大饭店集团公司，大饭店集团公司将海友传媒公司8月份水电费截止于2019年8月28日。根据合同法第二百二十七条规定，大饭店集团公司同意海友传媒公司停业对账后可以要求海友传媒公司在合理期限内支付租金，逾期可行使解除权。大饭店集团公司要求海友传媒公司支付至租赁物返还期间的租金显失公平，不予支持。结合本案，确定15日的合理期限，即当事人签订的租赁合同解除的时间为2019年9月1日。综上，海友传媒公司实际租赁期限为4个月，应当支付租金33333元。为减少当事人诉累，与租赁合同相关的水电费、酒水款应当一并处理。海友传媒公司尚欠大饭店集团公司水电费及酒水款58789.83元，海友传媒公司一共支付给大饭店集团公司6万元，扣除应支付租金33333元，再与所欠大饭店集团公司水电费及酒水款相抵，海友传媒公司尚应当支付给大饭店集团公司32122.83元。综上所述，对于大饭店集团公司的合理诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十五条、第二百二十七条规定判决：一、被告滨州市海友文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告滨州市大饭店集团有限公司32122.83元；二、驳回原告滨州市大饭店集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2965.92元，由原告滨州市大饭店集团有限公司负担2657.92元，被告滨州市海友文化传媒有限公司负担308元。二审期间，上诉人大饭店集团公司提交涉案租赁场地现状照片五张（于2020年5月18日拍摄），证明：被上诉人截至目前一直占有租赁场地，合同并未解除。被上诉人海友传媒公司质证称，对证据的真实性及证明的内容均有异议，该组照片不能证实拍摄的时间及拍摄的地点，更不能证实双方租赁合同还在履行。该组证据不属于新证据，根据上诉人一审提交的退酒水明细、退货单（2019年8月17日）以及我方在一审中提交的电话录音（2019年8月16日），进一步证实双方协商一致于2019年8月16日解除合同，我方与2019年8月17日退出场地，现由上诉人控制和管理。被上诉人海友传媒公司提交证据一，原始载体手机（被上诉人法定代表人杨延华与上诉人授权代理人电话录音），证明：上诉人与被上诉人与2019年8月16日协商一致，终止租赁合同的履行，上诉人自认租赁费为10万元/年，已租赁3个月，被上诉人已经缴纳租赁费6万元。证据二，天眼查的信息资料，证明：手机号131××××2222系被上诉人杨延华使用。上诉人大饭店集团公司质证称，对证据一的真实性有异议，1.整理的文字文本和录音谈话内容不一致，被上诉人增加了自己的理解，该份证据的通话主体与一审提交的不一致。2.对录音的内容不完整，显示的录音时间与保存时间不一致，无法看出录音证据的形成时间、地点，被录音者“陈涛”的身份无法确定，应提供通话详单、双方使用手机号的户主，进行相互印证，至于被通话人是否得到公司授权，被上诉人没有证据证实，即使通话涉及租赁期限应该以书面的形式，在录音中可以听到被通话人一直在强调被上诉人没有按照租赁合同进行，也没有正面答复或同意解除双方的租赁合同，一个“嗯”字是一个通话呼应，并不是对录音人的一种认可。3.该份录音证据，是一个孤证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》七十条第三款的规定，录音证据必须具备三性，还需要有其他证据予以佐证，但在本案中，被上诉人没有证据证明上述这些。4.通过上诉人举证双方的租赁合同以及双方签字的酒水单、退货单、水电费，双方交易是以书面形式为准，不可能仅仅通过一段通话录音就解除双方的合同关系，根据租赁合同约定，租金5万元/月事实清楚，该录音证据并不能证明被上诉人主张。对证据二的真实性不予认可，天眼查也不具有任何证据效力。本院认证意见，上诉人大饭店集团公司提交的租赁场地现状照片五张，没有显示拍摄的时间，且其内容不能证明其观点，不予确认。被上诉人海友传媒公司提交的原始载体手机及天眼查信息资料与其一审提交的电话录音光盘及录音整理书面材料相互印证，上诉人大饭店集团公司虽持有异议，但未提供相反证据予以推翻。故对被上诉人海友传媒公司提交的上述证据予以采信。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于租金数额的确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，上诉人大饭店集团公司与被上诉人海友传媒公司签订的租赁合同关于租金数额约定不明确，导致双方当事人对租金条款的理解产生了争议。由于本案租赁标的物系位于滨州市滨城区渤海十八路以东黄河十一路以南中海景区内的中海航母甲板以及位于同层的厨房冷库和海鲜养殖设备、厨房设备、桌椅音响灯光LED屏等。位置及租赁物均较为特殊，没有可以参照的市场价格或者政府指导价；上诉人大饭店集团公司也认可在本案租赁前系其自用，没有对外租赁，即没有对涉案租赁物的交易习惯。因此，依据查明的事实，被上诉人海友传媒公司与上诉人大饭店集团公司授权代表陈涛的通话录音中，陈涛对被上诉人海友传媒公司租金一年10万元的陈述未提出异议，一审判决以此确认租赁合同约定的年租金为10万元，并无不当。关于租赁合同解除及解除的时间。被上诉人海友传媒公司与上诉人大饭店集团公司授权代表陈涛的通话录音显示双方协商一致解除合同，符合法律规定。一审判决依据双方上述电话沟通时间是2019年8月16日，次日被上诉人海友传媒公司将剩余酒水退给了上诉人大饭店集团公司，上诉人大饭店集团公司将被上诉人海友传媒公司8月份水电费截止于2019年8月28日，并预留15日的合理期限，确认本案租赁合同解除的时间为2019年9月1日，亦无不当。此外，根据双方当事人庭审陈述以及被上诉人海友传媒公司在一审提交的2019年9月6日滨州市公安局滨城分局彭李派出所出警记录，亦能确认涉案租赁物系在本案租赁合同解除时间为2019年9月1日之后由上诉人大饭店集团公司占有使用，上诉人大饭店集团公司要求被上诉人海友传媒公司支付自起诉之日至租赁物返还其间的占用费(按每月5万元计算)，没有事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5931.85元，上诉人滨州市大饭店集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年七月三日法官助理李阳书记员张宁