湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初746号原告：邹拥军，男，汉族，1973年5月17日出生，住赤壁市新店镇龙门桥村五组，现住赤壁市。委托代理人：潘小平，女，汉族，1975年9月9日出生，住赤壁市，系原告邹拥军之妻。委托代理人：沈立志，湖北文喆律师事务所律师。被告：赤壁优房地产信息咨询服务有限公司（下称优房公司），住所：赤壁河北大道铜锣湾2栋106铺，统一社会信用代码：91421281MA492L9R9K。法定代表人：田龙强，该公司经理。被告：叶东生，女，汉族，1977年10月23日出生，住嘉鱼县，原户籍地，现租住赤壁市。原告邹拥军诉被告优房公司、叶东生房屋买卖、居间合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹拥军及其委托代理人潘小平、沈立志，被告优房公司法定代表人田龙强，被告叶东生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹拥军向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告优房公司及被告叶东生于2020年4月12日签订的售房合同及相关文书无效；2．要求二被告返还购房款135000元，并要求二被告各赔偿总购房款百分之三十的责任违约金；3.要求被告优房公司双倍返还中介服务费4000元；4．本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2020年4月，原告邹拥军及老婆潘小平因购房通过被告优房公司同城上都分公司员工徐君了解到该公司挂网了赤马港农科所二组一套房出售，原告邹拥军及老婆潘小平在被告公司承诺该房屋无纠纷可交易的情形下，先后三次与该公司员工及出售人亲属实地查看了拟出售的房屋，最后三方达成购买意向，并由被告优房公司提供合同与被告叶东生一起签订售房合同，将赤马港农科所二组约120平米的房屋出售给原告，带家电家私总价135000元，另原告支付中介费2000元。原告的购房款及中介费亦由被告优房公司收取。被告优房公司财务开了一张2000元（2020年4月11日原告已经交服务定金1000元）服务费收据及被告叶东生签名按手印的收款135000元收据。交清房款后，原告邹拥军及老婆潘小平和被告优房公司同城上都分公司员工徐君和被告叶东生一起去收房，原告再次向被告叶东生询问该房是否有纠纷，被告叶称没有，并要原告找开锁的换锁。当天下午二点多被告叶东生打电话，要原告马上去换锁，原告便立即去换锁，在换锁期间卖家被告叶东生儿子突然回家说这房子是他爸的，房子不卖，待在家里不走，他老爸卢群林打来威胁辱骂电话，原告报警后警察强行带离了卢群林儿子。2020年4月13日，被告叶东生前夫卢群林私自找开锁的开锁，把门锁破坏并多次煽动附近村民围攻辱骂威胁原告家人，附近村民以停水停电威胁阻止原告入住，卢群林并提供了一份2019年赤壁市人民法院的判决书（该判决书上写无合法证明被告叶东生合法拥有该套房，不能单独出售）。被告叶东生在无合法权证证明其合法拥有该套房的情况下把房子交由被告优房公司挂网出售，且两被告均称该房无争议，有欺骗原告邹拥军行为。后经进一步了解，该房系无任何手续的建筑物，不符合出售必备要件。原告便向公安报警（赤马港派出所有出警记录），公安在调查该事件时，与两被告签订的售房合同上明确写着：卖房要保证该房无纠纷。原告邹拥军打电话联系被告叶东生要求退房，被告称不会退款并躲起来不露面。从签订合同之日起至今被告叶东生前夫卢群林及儿子一直强行开锁霸占该房。原告认为被告叶东生在明知该房屋存在争议无法正常出售，正常交易的情况下把房子卖给原告，系故意隐瞒拟交易房屋的真实情况，造成原告在不知情下与被告叶东生签订合同，属于欺诈行为。作为房产中介企业的被告优房公司明知该房无相关权证，不符合交易条件，挂网且极力向原告推销该套房，促成原告签订合同，并导致原告财务损失具有不可推卸的责任。为此，原告依法提起诉讼，要求依法确认自己与两被告签订的售房合同无效，要求二被告一次性退还购房款135000元，并各赔偿总房款的百分之三十计算的违约金，同时要求被告优房公司双倍返还中介服务费4000元。两被告还应承担本案的诉讼费用。请求人民法院依法调判处理。被告优房公司辩称，叶东生的合同中显示房屋是她单独所有的，她是故意隐瞒房屋是和她前夫共同所有的，我们的业务员是不知情的，房屋买卖合同和补充协议都是叶东生与邹拥军签订的，也不是我们三方签订的，邹拥军在签合同前也去房屋周围了解过，周围村民也告知了他这个房屋有纠纷叫他不要买，他还是执意要买，也没有告诉我们的业务员。我们退了2000元中介费，也赔偿了18000元。邹拥军还在赤壁论坛发帖，给我们公司造成了很大影响。这个责任应该是在叶东生。被告叶东生辩称，房子现在退钱是不可能了，房子是我离婚以后买的，是我从做房的东家手上买的，我前夫将房屋占用了不让我卖也不让我住，原告买房没有错，我本人也没有错。本院经审理认定事实如下：优房公司的经营范围包括二手房交易等。叶东生通过优房公司相关媒介对位于赤壁市农科所二组的一套房屋挂网出售，邹拥军及其妻经优房公司同城上都店员工徐君了解到该房屋拟出售的相关情况，邹拥军及其妻在优房公司员工陪同下，对房屋进行了实地考察，并向优房公司表达了购买意向。经优房公司组织，2020年4月12日，叶东生与邹拥军在优房公司同城上都店签订了《售房协议书》，约定：甲方（叶东生）愿将其位于赤壁市农科所二组六层东边的房屋所有权转让给乙方（邹拥军），房屋建筑面积125平方米；甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为135000元，合同签订时支付；双方同意本合同签字后生效，甲方定于2020年4月12日将上述房地产交付乙方；甲方保证在交易时房屋没有产权纠纷，符合房屋转让条件，甲方应结清房屋交接前的水费、电费等费用。同日，双方还签订《房屋买卖补充协议》一份，内容为：甲、乙双方协商一致的基础上，于2020年4月12日签订《赤壁市二手房买卖及居间服务合同》，路址于农科所二组六楼东边号房。鉴于该房屋处于带装修及家私家电出让，现甲、乙双方确认清单如下：房屋配置：床3张，席梦思3张……等生活用品。上述《售房协议书》、《房屋买卖补充协议》均为优房公司员工打印后，交双方签字。至2020年4月12日原、被告双方签订合同时止，邹拥军通过微信支付、余额宝转账、支付现金等方式向优房公司员工给付中介费2000元、购房款135000元，优房公司于2020年4月12日向邹拥军出具收到服务佣金2000元及房款135000元的收款收据各1张。其中，叶东生在优房公司收取房款135000元的收款收据中收款人栏签名，庭审中其抗辩优房公司的员工仅通过转账向其支付110000元，余款25000元优房公司未支付。2020年4月12日，邹拥军、叶东生之间的合同签订及优房公司、叶东生收取邹拥军支付的相关款项后，三方共同至赤壁市农科所二组、叶东生拟出卖房屋现场办理交房相关手续。随后，邹拥军在对买受房屋更换门锁时，叶东生与其前夫卢群林（案外人）所生之子来到该房中，声称该房系其父卢群林所有，阻止邹拥军占有、使用房屋，报警后，警方带离当事人。邹拥军因叶东生与其前夫卢群林为本案所涉房屋权利产生纠纷，不能取得买受房屋相关权利，分别向公安机关、信访等部门要求处理，并通过在赤壁论坛发帖等方式，要求优房公司、叶东生退还购房等款项并赔偿损失。2020年4月24日，优房公司向邹拥军退回中介费，并给予补偿共计20000元，同时要求邹拥军出具保证书：本人邹拥军的赤壁市农科所二组购房纠纷由赤壁优房协助处理，在协助处理期间不再在网络平台上发布有损赤壁优房形象的信息，协助处理期限一个月之内，一个月如未处理好，本人邹拥军有权自行处理。同时查明，叶东生因其与卢群林离婚后同居期间产生矛盾，诉至本院，要求解除同居关系，并对双方共同出资购买的位于赤壁市农科所二组一套小产权房（无产权证）依法分割。本院经审理后，于2019年10月8日作出（2019）鄂1281民初1996号民事判决，该判决已发生法律效力。该判决认定，2013年8月7日，叶东生与案外人龚红梅签订了一份《房屋联建合同》，该合同约定：龚红梅在赤壁市农科所二组一处约250平方米的宅基地建设一栋七层住宅楼，叶东生出资145000元，购得该栋房屋第六层东边的房屋一套。该房屋建成后，原告叶东生、被告卢群林及双方的子女均居住在该房屋中。同时该判决书认为，原告要求分割的是双方同居期间所购的位于赤壁市农科所二组的房屋，该房屋作为不动产，原告既不能提供该房屋的房产证、土地证或者不动产登记证，也不能提供该房屋所占用的土地的合法手续，亦不能提供该房屋的合法准建手续，其仅向本院提供了与龚红梅签订的《房屋联建合同》及社区出具的居住证明，分割财产的前提在于财产的合法性，以及权利人对该财产享有直接支配和排他的权利。而原告提供的证据不能证明该房屋从用地、建设到转让的合法性，因此对于原告要求分割该房屋的诉讼请求，本院不予支持。遂依法驳回叶东生要求分割其与卢群林在同居期间共同出资购买本案中所涉房屋的诉讼请求。本院认为，被告叶东生因与案外人卢群林同居关系析产纠纷一案诉至本院，要求分割双方在同居期间共同购买的案涉房屋，本院生效判决认为其不能提交该房屋的房产证、土地证或不动产权登记证，并认为分割财产的前提，在于财产的合法性，以及权利人对该财产享有直接支配和排他的权利，亦不能证明该房屋从用地、建设到转让的合法性。因此，可认定叶东生在与邹拥军订立合同时，明知其出售的房屋未进行权属登记，无合法准建手续，且与案外人对该房屋的归属等尚存争议，该房屋尚不具备确权、处分、转让的合法性，其行为显属假借订立合同，恶意进行磋商并故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，亦有违诚实信用原则，目的在于以出售房屋为名，获得款项，应承担返还价款、赔偿损失等责任。双方合同涉及的标的为未依法登记领取权属证书的房屋，按相关法律规定，双方合同为无效合同。被告优房公司系从事包括二手房交易经营的法人，其对房地产不得转让的情形的认知程度理应高于普通民众，其在对城市房地产进行居间服务时，首先即应对其提供居间服务的房屋是否为法律规定不得转让的情形及相对人的资信等进行调查、了解，并向委托人如实告知。本案中，优房公司的员工显然未履行上述义务，不当地促成双方合同成立，且全程参与房屋买卖双方订约前的调查、合同订立、价款的给付，对双方无效合同的订立、履行以及邹拥军可能因此追偿不能造成的损失，具有明显过错，应承担相应责任。综上所述，邹拥军请求依法确认其与叶东生于2020年4月12日签订的售房合同及相关文书无效，并要求叶东生返还购房款135000元的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持；因双方合同被确认无效且双方对违约责任并无约定，邹拥军在合同订立时未考虑房屋是否依法登记等事实，亦有过失，对其要求二被告赔偿总购房款30%的责任违约金的请求，本院依法不予支持；邹拥军要求优房公司双倍返还中介服务费4000元，无法律依据，本院依法不予支持，但优房公司应如数退还2000元。优房公司因其过错，应在邹拥军相关损失追偿不能时，承担补充赔偿责任，结合本案实际，本院酌定为房屋价款135000元的40%部分即54000元，此前已支付的18000元，可予扣减。同时优房公司承担补充赔偿责任后，可依其与叶东生的约定及本案确认的事实、法律性质等，依法另行向叶东生主张。叶东生辩称其仅收取优房公司转账110000元，余款25000元优房公司未付，属抗辩意见，本院依法不予审理，其亦可另行依法主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第三项、第五项、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第五项、第一百零五条的规定，判决如下：一、原告邹拥军与被告叶东生于2020年4月12日签订的《售房协议书》及《房屋买卖补充协议》无效。二、被告叶东生返还原告邹拥军购房款135000元；被告赤壁优房地产信息咨询服务有限公司对前述款项的40%即54000元的范围内，在被告叶东生履行不能时，对原告邹拥军承担补充赔偿责任，该公司在判决前已支付的18000元可抵扣。三、被告赤壁优房地产信息咨询服务有限公司返还原告邹拥军支付的中介费2000元（已于判决前退回）。四、驳回原告邹拥军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，减半收取计1945元，由原告邹拥军负担445元，由被告叶东生负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  何远二〇二〇年七月二十八日书记员  熊笑附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条【缔约过失】当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条第三项、第五项【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条第五项事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。