江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终506号上诉人（原审原告）：沈宗卫，男，1967年4月6日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：钱珍（系沈宗卫之妻），女,1967年6月17日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：祁娟，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宝应县财政局，住所地宝应县苏中中路555号。法定代表人：沈龙广，该局局长。委托诉讼代理人：周平，江苏申明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国人民解放军江苏省宝应县人民武装部，住所地宝应县鱼市街×××号。法定代表人：王元顶，该部部长。委托诉讼代理人：施家新，江苏致邦律师事务所律师。上诉人沈宗卫因与被上诉人宝应县财政局、中国人民解放军江苏省宝应县人民武装部（以下简称宝应县人武部）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2018）苏1023民初7616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈宗卫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉费用由宝应县财政局、宝应县人武部负担。事实和理由：一、2015年3月18日的《军队房地产租赁合同》第二条明确约定：甲方（宝应县人武部)提供院内停车场供乙方（沈宗卫）的消费者停车使用……，甲方机关有特殊紧急情况需要使用时，提前通知乙方，以保证甲方应急使用。但宝应县人武部未履行合同义务，具体如下：1.宝应县人武部在大门口及院内设置障碍物，停车场长期由宝应县人武部占有并优先使用，有剩余车位时，才允许沈宗卫的客人使用（甚至有时有车位也不让住宿车辆进出）。对住宿人员的每辆车都要登记、搜查，对住宿人员进行盘问，旅游大巴车不允许进入，引起住宿客人极度反感。2.宝应县人武部拉电阻止灯箱广告、吹号、换门卫、设栅栏等做法，对沈宗卫经营造成重大损失。3.宝应县人武部不经沈宗卫同意，擅自让施工队拆移空调主机改造宾馆立面和装修宝应县人武部门头，搭设脚手施工几个月，导致沈宗卫无法对外正常营业。沈宗卫多次与宝应县人武部沟通，其均拒绝按合同约定履行义务，为此双方产生多次纠纷，辖区派出所也曾出警并协调未果。根据《合同法》第九十四条规定，沈宗卫有权解除租赁合同，并要求宝应县人武部承担违约责任。二、根据中央军委于2016年下达的《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》精神要求，军队和武警部队应全面停止有偿服务工作，应主动解除租赁经营合同并可予以补偿。即使宝应县人武部将宾馆资产转移至宝应县财政局，宾馆在军事管理区范围内，仍然存在经营服务行为，如双方继续履行租赁合同，显然违反国家强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款之规定，沈宗卫有权解除双方的租赁合同。三、双方于2015年3月18日签订的《军队房地产租赁合同》第八条第二款明确约定，乙方提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方……，即使宝应县财政局、宝应县人武部不存在违约行为、也没有违反国家强制性规定，沈宗卫也有权根据该条约定行使合同解除权。综上，一审法院认定“解除租赁关系无法定和约定的事由”没有事实与法律依据。宝应县财政局辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。沈宗卫作为违约方不享有解除合同的法定权利，宝应县财政局在本案中没有任何违约行为，一审法院判决驳回沈宗卫的诉讼请求，符合法律规定。宝应县人武部辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沈宗卫主张宝应县人武部违约，既与事实不符，也无法律依据。沈宗卫向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的房地产租赁合同；2.承担违约责任，并赔偿沈宗卫损失暂定15万元（相关损失待司法鉴定后一并主张）；3.本案诉讼费由宝应县财政局负担。一审法院认定事实：2015年3月18日，宝应县人武部与沈宗卫签订了《军队房地产租赁合同》，约定由沈宗卫承租宝应县人武部坐落于宝应县鱼市街×××号院内（原宝应县第一招待所）的宾馆楼（除一层东南侧1套、2至4层东南侧各2套、东北侧各1套，共10套外）、餐厅（除宝应县人武部的机关食堂两间外）作为经营使用，租赁期限10年，从2013年4月1日起至2023年3月31日止。租金从2013年4月1日至2015年3月30日，每年30万元（按原合同履行）。2015年4月1日至2016年3月30日每年租金338000元。2016年4月1日至2019年3月30日每年租金348000元。2019年4月1日至2023年3月30日每年租金358000元。合同履行过程中，沈宗卫先期交纳部分租金义务，至2017年10月1日后的租金602000元未依约定交纳。期间由于宝应县人武部根据工作需要，在办公机关区域标明了军事重地、并询问来往行人、车辆。另查明，2016年7月21日，宝应县人武部与宝应县财政局签订了合同权利转让协议一份，其内容为，鉴于中央军委对军队房地产作出重大调整，军队不得从事有偿服务，根据上级指示，将2015年3月18日与沈宗卫签订的军队房地产租赁合同全部权利转交宝应县财政局，并于2016年1月22日办理了上述产权变更登记手续。该转让协议无合同另一方沈宗卫的签名。一审法院认为，沈宗卫要求解除租赁关系无法定和约定的事由。理由是：1.根据中央军委于2016年下达的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神要求，其主体是作为宝应县人武部属于军队的地方武装力量不得对外从事房屋租赁等经营性的业务。而该通知并没有规定对于移交给地方的军队房屋，不得对外出租。本案中尽管沈宗卫曾经于2015年3月18日与宝应县人武部签订了军队房地产租赁合同，而事实上，宝应县人武部已经于2016年将上述租赁房屋所有权移交给宝应县财政局。而且，沈宗卫也从2016年4月1日起，向宝应县财政局交纳房屋租金，本案的房屋租赁关系在沈宗卫与宝应县财政局之间继续履行。因此，沈宗卫提出本案符合法定解除情形并不存在。沈宗卫所提交的证据也不能证明其与宝应县财政局或者宝应县人武部之间存在约定解除合同的事由。综上，沈宗卫提出解除房屋租赁合同的请求不应得到支持，其要求租赁合同解除后赔偿损失的诉求也不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回沈宗卫的诉讼请求。本案受理费3300元，由沈宗卫承担。本院二审中，当事人围绕上诉请求进行了举证质证，本院组织双方当事人进行了证据交换。沈宗卫提交的证据是：证据1-5，证人吴某、俞某、刘某、朱某、马某到庭作证的证言及两份《接处警工作登记表》，证明宝应县人武部未按合同约定完全将院内停车位交给沈宗卫，在客人停车时设置种种障碍，导致沈宗卫无法对外正常经营；沈宗卫经营期间，因宝应县人武部没有将停车位给沈宗卫使用，拒绝沈宗卫的客人到院内停车场停车，并设置种种卡口检查，与宝应县人武部领导王政委发生纠纷而报警。证据6，书面证言7份，证明宝应县人武部对宾馆的住宿客人及车辆设置障碍，院内停车位还被宝应县人武部占用。证据7，录音3份，证明在宝瑞宾馆经营期间，宝应县人武部一天内多次吹号角，严重影响客人休息，很多客人向宾馆提出异议，直接影响宾馆的对外经营。证据8，照片1-2，证明宾馆原来的大致外观。证据9，照片3，证明宝应县人武部未经沈宗卫同意将宾馆的屋顶灯箱广告强行拆除，影响宾馆对外经营。证据10，照片4-7，证明宝应县人武部未经沈宗卫同意，擅自搭设脚手架，对外墙进行修缮，造成宾馆多个房间长时间无法使用。证据11，照片8，证明宝应县人武部不让旅游大巴进入宾馆院内，旅行社有意见，久而久之，也就没有旅行社安排客人过来住宿。证据12，照片9-19，证明宝应县人武部在门口设置障碍，住宿客人无法正常进出，宝应县人武部的车辆可以随意停车，而宾馆的车辆却要严格按线停。证据13，照片20-21，证明住宿的客人只有几个，院内车位还有的情况下，宝应县人武部还是不允许客人车辆进出。证据14，照片22，证明由于宝应县人武部不让宾馆客人正常停车，沈宗卫与宝应县人武部领导发生纠纷。证据15，照片23，在2020年3月疫情期间，且宾馆已停止营业的情况下，院内仍然停了不少宝应县人武部人员的车辆，从侧面证实宾馆经营期间，宾馆的停车位大部分被宝应县人武部占用。证据16，沈宗卫自述的《关于宝瑞宾馆租赁经营的情况过程》，主要内容为：2015年4月开始，宝应县人武部以军事管理为由，更换了宝应县人武部大门保安，此后，宝应县人武部运用各种手段设置障碍，阻碍宝瑞宾馆正常经营，包括设置障碍，不让使用停车场，禁止商业宣传，擅自修缮外墙，定时吹号，盘查客人，还造谣说宝瑞宾馆存在吸毒、赌博现象。2016年下半年，宝应县人武部宋参谋给了宝瑞宾馆会计一个账号，要求宝瑞宾馆将租金汇入宝应县财政局，宝瑞宾馆在不知情的情况下，将租金汇给了宝应县财政局。无人告知宝应县人武部将房屋产权过户给了宝应县财政局。2017年，沈宗卫要求宝应县人武部解决门卫等矛盾，宝应县人武部表示已不管此事，让沈宗卫找宝应县财政局。而宝应县财政局表示是为宝应县人武部代收的租金，收到后返还宝应县人武部，有矛盾找宝应县人武部。宝应县财政局与宝应县人武部均不解决矛盾，故沈宗卫通过拒交租金方式维权。由于沈宗卫缺乏法律知识，对宝应县人武部多次违约的证据未及时取证固定，但上述事实并无虚构。宝应县财政局质证认为，1.证人所陈述的事实无法确定是否客观，对真实性不能完全认同。宝应县人武部场内的停车位本就很少，且还需给县政府相关领导住宿预留，加上宝应县人武部自身的两个车位，能留给沈宗卫的顾客车位很少。如出现车位已满，后来的车辆无法进入情形，不能证实是宝应县人武部故意设置障碍拒绝沈宗卫客人的车辆进入。2.《接处警工作登记表》只能证明双方曾因车辆进入发生口角，不能证明宝应县人武部未对沈宗卫提供院内停车场供其消费者停车使用。3.对书面证言的三性不予认可。4.对录音3份，沈宗卫是为了证明宝应县人武部的军号影响客人休息，但宝应县人武部是为了响应上级军分区的相关规定，从2018年10月1日才开始播放作息号，2018年之前没有该情形。5.对照片，三性不予认可。6.对沈宗卫自述的《关于宝瑞宾馆租赁经营的情况过程》，三性不予认可。宝应县人武部质证认为，对证据1-5，证人证言的客观性存异议，证人都是沈宗卫的员工或者顾客；从证人陈述也反映宝瑞宾馆与门卫发生纠纷的情况所占比例相对不多，大多数时间宝瑞宾馆的顾客是正常使用停车场的；停车场纠纷并没有对宝瑞宾馆的经营造成明显的影响，宝瑞宾馆的经营效益出现下滑的趋势，与十八大之后的大气候相关，服务业效益都显著下降。对证据6，书面证言因证人没有到庭作证，对真实性无法核实。对证据7，播放的作息号，真实性认可，这是正常的作息制度，没有对宾馆经营造成影响。对证据8-15，照片是静态的，不能反映停车场动态使用的情况，证明目的不认可；其中证据10，外墙修缮是县政府统一进行的，是古城保护工作的一部分，与宝应县人武部无关；证据12，宝应县人武部是军事场所和设施，在场布置防护设施是军队的要求，不是针对宝瑞宾馆，也没有对通道造成影响。证据16，是沈宗卫单方陈述，很多方面与客观事实不相符。宝应县人武部提交的证据是：证据1，江苏省扬州军分区战备建设处《关于做好作息号播放工作的通知》，证明播放作息号是部队正常作息制度，宝应县人武部并无过错。证据2，宝应县古城保护办公室《情况说明》，证明宝瑞宾馆外墙修缮是宝应县古城区政治工作的一部分，不论是否影响其经营，不应归责于宝应县人武部。证据3，《三方协议书》，证明宝应县人武部为贯彻上级停止有偿服务工作的指示，将所有的房地产移交宝应县财政局，告知所有承租户，除了沈宗卫，其他承租户均签订了三方协议书，证明沈宗卫主张宝应县人武部没有告知房地产权属移交，不符合事实与逻辑。证据4，证人梁某1、梁某2到庭作证的证言，证明宝应县人武部正常给宝瑞宾馆停车提供了服务。沈宗卫质证认为，1.对规范作息号的文件真实性无异议，说明宝瑞宾馆的位置已经不适合经营宾馆，播放作息号的时间段是从上午六点半到下午播放将近二十次，与宾馆经营的理念相违背，这种情况下将宾馆出租给沈宗卫经营，存在根本违约。2.对门头修缮的问题，不单单是指外面的墙以及外面门口的修缮，照片中沈宗卫举证的内容中还有宝应县人武部内部的装饰，特指的是宝应县人武部内部装修对宾馆经营的影响，宝应县人武部没有事先通知沈宗卫，环境和噪音等严重影响了宾馆的经营。3.对三方协议三性持有异议，没有提交原件，也没有相关的证人到庭作证，即使有原件也到庭作证，也与本案无关。这是宝应县人武部、宝应县财政局与第三方的协议。4.对两名证人的身份持有异议，其均为宝应县人武部在职员工，证人的证言的真实性存疑。宝应县财政局质证认为，对证据三性均无异议，可以证明宝应县人武部不存在对沈宗卫故意刁难或阻止其停车的情形存在。证人证言能够客观真实反映他们所感知的事实，证明宝应县人武部不存在设置障碍拒绝沈宗卫顾客车辆进入的情形存在。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，沈宗卫与宝应县人武部2015年3月18日的《军队房地产租赁合同》第八条“关于合同的解除与终止”约定，沈宗卫提前终止合同的，应当提前三个月通知宝应县人武部，合同解除或终止时，沈宗卫将宝应县人武部房屋、物资除正常易损易耗品外，如数交还宝应县人武部，宝应县人武部不承担沈宗卫的投资经营损失。又查明，一审中，宝应县财政局于2018年12月26日提起反诉，请求判令沈宗卫继续履行2015年3月18日的《军队房地产租赁合同》并给付租金522000元、违约金6万元、赔偿损失等，一审将本诉与反诉合并审理。审理过程中，宝应县财政局申请撤回反诉。一审判决后，宝应县财政局向一审法院起诉，请求判决解除2015年3月18日的《军队房地产租赁合同》，由沈宗卫腾让房屋、给付租金790500元、支付违约金6万元、赔偿损失等。一审法院于2020年1月19日立案，该案正在审理中。二审争议焦点为：沈宗卫要求解除租赁合同并要求宝应县财政局、宝应县人武部承担违约责任、赔偿损失，是否应当支持？本院认为，沈宗卫要求解除租赁合同并要求宝应县财政局、宝应县人武部承担违约责任、赔偿损失，不应支持。理由如下：其一，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。沈宗卫与宝应县人武部于2015年签订《军队房地产租赁合同》，宝应县人武部于2016年将租赁的房屋所有权转移给宝应县财政局，且沈宗卫自2016年起也改为向宝应县财政局交纳租金，宝应县财政局向其开具票据，各方以实际行为表明宝应县财政局已替代了宝应县人武部在《军队房地产租赁合同》中的出租人的法律地位，租赁合同继续履行。其二，沈宗卫二审提交的证据，反映宝应县人武部对于案涉租赁物所在区域的门卫、车位等进行了一定的管理，且存在播放作息号情形，对租赁合同的履行产生不利影响，但上述证据尚不足以证实出租人构成根本违约；且沈宗卫承租案涉房屋时，该房屋属于军队房地产，沈宗卫对于宝应县人武部的上述做法应当具有一定的心理预期，沈宗卫以出租人违约为由解除租赁合同，依据不足。其三，2016年2月，中央军委决定全面停止军队和武警部队有偿服务。而本案中，案涉租赁房屋原所有权人为宝应县人武部，宝应县人武部于2016年将房屋所有权转移给宝应县财政局，现所有权人为宝应县财政局，案涉房屋已不属军队房屋。沈宗卫认为继续履行租赁合同违反国家强制性规定，缺乏依据，本院不予采信。其四，沈宗卫二审主张，依据2015年3月18日的《军队房地产租赁合同》第八条约定，其也有权提前终止合同，本院认为，因沈宗卫一审系以出租人违约为由要求解除合同，并未提出约定解除权的理由，且《军队房地产租赁合同》第八条约定的沈宗卫提前终止合同的条件包括提前三个月通知宝应县人武部，房屋、物资如数交还宝应县人武部，宝应县人武部不承担、投资经营损失等，沈宗卫并未依约提前通知，也未交还房屋、物资，且未放弃要求赔偿损失的权利，不符合合同第八条约定的情形，对沈宗卫的主张，本院不予采信。综上，一审判决驳回沈宗卫的诉讼请求，并无不当。综上所述，沈宗卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人沈宗卫负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年七月十日书记员  蔡瑾文