北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4579号上诉人（原审被告）：北京万浓浓物业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺镇安顺路215号。法定代表人：翟金学，经理。委托诉讼代理人：张子美，北京子美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会，住所地北京市通州区永顺镇通惠河北岸88号。法定代表人：侯健，主任。委托诉讼代理人：冷友红，北京友恒律师事务所律师。上诉人北京万浓浓物业管理有限公司（以下简称万浓浓公司）因与被上诉人北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会（以下简称前上坡村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21771号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万浓浓公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回前上坡村委会的诉讼请求或者发回重审；一、二审案件诉讼费用由前上坡村委会承担。事实与理由：1.涉案房屋按照时间顺序共有三份《房屋租赁合同》，2009年3月15日签署的第一份租赁合同的出租人北京市潞洲源实业公司并不是原始房东，万浓浓公司当时不知情，涉案房屋当时是永顺镇原公安局巡警支队所在地，故认为房子也是他们的，北京市潞洲源实业公司是他们的三产。2011年7月20日签署的第二份租赁合同是由于万浓浓公司知道了第一份合同中出租人不是原始房东，所以北京市潞洲源实业公司、北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会以及万浓浓公司一起协商沟通，签署了第二份协议。第三份合同是2016年1月1日签署的，出租方是北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会，承租方是万浓浓公司，此份合同乙方签字处有“王某”签字，且查看该协议条款有很多不合理、不符合逻辑、不公平的条款，原因在于2015年11月11日翟金学签署一份声明书“自2015年11月11日起与前上坡村委会签订的土地事宜全权交由‘王某’负责”，也就是说第三份协议的内容万浓浓公司的法定代表人完全不知情，即便是这样，本着契约精神，万浓浓公司依然按约缴纳每年的租赁费用。2.北京市规划和自然资源委员会通州分局出具的移送函并没有相关部门的公章，其真伪难以说明，难以当证据使用。3.万浓浓公司并非主动拖欠租赁费,而是因为进行法律程序后暂时无法交纳.4.根据第一份、第二份合同内容来看，涉案房屋的扩建、改造、翻新、新建等事宜前上坡村委会都是认可的，且房屋都是在第一份、第二份房屋租赁合同期间建的。5.前上坡村委会对涉案土地没有处置权，存在违反法律强制性规定的事实。6.前上坡村委会早就默认了万浓浓公司新建房屋的行为，本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，而应适用第十四条之规定。7.一审判决侵害了案外第三人合法权益，现在涉案的租赁物其中一部分5000平方米是案外人北京渤海湾国际商务有限公司投资建设的，所有权归案外第三人，一审法院判决万浓浓公司腾退拆除是侵犯了案外人合法权益。一审法院判决万浓浓公司腾退、交还租赁物，但是涉案房屋的实际使用占有人并非是万浓浓公司，所以该项判决不具备执行的条件。8.一审法院对涉案租赁物的房屋的合法性没有查明。涉案的房屋均没有建设工程规划许可证，根据法律规定属于无效。9.一审法院适用法律错误，根据本案的客观情况应适用合同法的52条、物权法的第九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题解释》的第2条以及《最高人民法院审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》的第11条。前上坡村委会辩称：万浓浓公司与前上坡村委会双方签订了房屋租赁合同，租赁合同到期之后万浓浓公司没有搬出所租赁的土地及房屋而是继续使用，双方形成了事实合同关系。根据合同法规定，土地出租方可以随时解除合同，前上坡村委会解除合同符合法律规定。万浓浓公司应当按合同标准支付房租。万浓浓公司在租赁物之内建设的房屋没有合法的手续，按照双方签订合同的约定，万浓浓公司有义务将房屋拆除恢复原状。关于前上坡村委会是否有土地的出租权，本案的土地原来是属于北京市通州区永顺地区办事处所有，后来因为机构改革办事处和乡镇合并，所以永顺地区办事处和北京市通州区永顺镇人民政府合并，撤销了办事处，办事处主体资格归到了永顺镇人民政府。永顺农工商联合公司是永顺镇政府的职能部门。在2000年之前，农工商总公司也取消了，职权以及权责义务也归永顺镇政府，所以涉案土地所有权人应该是永顺镇人民政府。在永顺农工商联合公司与前上坡村委会签订资产转让协议后，因为各种原因没有办理涉案土地的所有权变更手续，但是从1999年开始，涉案土地的使用收益等权利归前上坡村委会。根据合同相对性的原则，村委会与万浓浓公司是合同相对的双方。即便村委会行使出租权的出租行为有瑕疵，也不影响双方当事人租赁合同的效力，何况万浓浓公司并没有证据证明村委会的出租行为是不适当的或者村委会无权出租。关于一审判决是否侵害了案外第三人的合法权益，在一审当中确实见到了案外人北京市渤海湾国际商务有限公司曾经租赁过涉案土地的租赁合同，但是该合同已经到期终止了，本案应该按万浓浓公司、前上坡村委会签订的租赁合同进行履行和作为解决双方争议的依据。在一审中，万浓浓公司法定代表人几次表示渤海湾公司也是他出资设立的，渤海湾公司的实际控制人也是万浓浓公司的法定代表人，而且很明确的说渤海湾公司在涉案土地上建设的房屋归万浓浓公司所有。所以在这种情况下，渤海湾公司在本案当中没有任何资产和权利。所以一审判决没有侵犯渤海湾公司的权益。关于一审法院是否查清租赁物房屋的合法性问题，一审前上坡村委会出示了涉案土地的土地证，证明土地不是集体土地而是国有土地，在前上坡村委会出租该房屋的时候，上述土地上的房屋是有规划许可证的。对于该事实前上坡村委会出示了土地证以及建设用地规划许可证。对于该二份证据的真实性，万浓浓公司在一审当中是认可的，所以涉案房屋是合法的出租标的物。万浓浓公司与前上坡村委会之间的出租合同是有效的。关于原判决是否能执行的问题，一审中法院到现场进行了勘验，在涉案的土地房屋上并没有看到出租的情形，一审中万浓浓公司也没有出示出租房屋的证据。另外，根据万浓浓公司与前上坡村委会的租赁合同约定，万浓浓公司是无权未经出租人允许对外转租的。在以上情况下，一审法院判决腾退符合法律规定。如果确实存在次承租人，那么与次承租人的关系可以另案解决。原审法院适用法律是正确的。土地是国有土地，国有建筑用地房屋也取得了规划许可证。现在大片的房屋没有合法手续，是由于万浓浓公司承租期间违法建设形成的，不影响双方当初签订租赁合同的效力。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。前上坡村委会向一审法院起诉请求：1、判决解除前上坡村委会、万浓浓公司于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决万浓浓公司将《房屋租赁合同》中约定的厂房腾退给前上坡村委会；3、判决万浓浓公司向前上坡村委会支付至腾退之日止的租金87万元（暂计算至2019年12月31日）；4、判决万浓浓公司将其涉案场地内的自建房屋予以拆除、恢复原状；5、诉讼费用由万浓浓公司承担。一审法院经审理查明：2011年7月20日，前上坡村委会（甲方）与万浓浓公司（乙方，2009年10月20日注册成立，原名称为北京万浓浓体育发展有限公司，后变更为北京万浓浓文化体育发展有限公司，2018年12月13日变更为现名称）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于北京市通州区永顺镇范庄村对面（原方向盘厂）租赁给乙方使用，用于乙方办公；租赁期限为5年，自2010年4月18日起至2015年4月18日止；租赁费为44万元；租赁期间，乙方不得擅自改变甲方厂房、场地等设施结构，如需扩建，须经甲方同意，本着“借地不拆屋”的原则，租赁合同终止时，无条件交给甲方；租赁期满，应提前一个月进行协商，如愿继续合作，可签下期租赁协议。该合同履行期限届满后，前上坡村委会（甲方）与万浓浓公司（乙方）于2016年1月1日重新签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于北京市通州区永顺镇范庄村西（原方向盘厂）租赁给乙方使用，出租厂房及场地面积18.62亩；房屋状况：完好；乙方承租甲方以上标的物用于组织文化艺术交流活动、体育运动项目经营、教育咨询、销售体育器材等，租期1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；年租金66万元；租金交纳时间：每年1月1日至10日交纳当年租金，乙方每拖延一天，甲方按日加收年租金0.5%作为滞纳金；乙方对租赁物只有使用权，禁止将其转租、抵押、抵债或合作经营。如乙方发生以上行为时，视为乙方违约，违约责任全部由乙方承担，同时甲方有权终止本合同，不退还乙方所交的租赁费用，乙方经济损失自负；乙方在租赁期内对甲方原有房屋进行改造、翻建、新建及附属设施改造，均需征得甲方同意后方可实施。在此租赁期内严禁建设违章建筑，由此产生的一切后果由乙方全权负责并承担；乙方在甲方租赁标的物之上，对甲方原有房屋及土地进行的所有改造、翻建、新建及附属设施改造，合同到期后，根据甲方要求一律无偿归属甲方所有或由甲方责成乙方在规定时限内拆除；本合同生效后，如遇国家征地和政府规划、拆迁，双方均需无条件服从，乙方应按拆迁部门及甲方要求的时间腾退完毕，甲方退还乙方当年未使用期间的租金。全部补偿归甲方，乙方放弃向拆迁部门及甲方要求补偿的权利。如甲方根据情况需要该地时，提前三个月通知乙方，乙方无条件撤出场地，甲方向乙方退还当年未使用期间租金；如租赁期内发生纠纷，双方协商解决。如不能自行解决，可诉至北京市通州区人民法院。该合同履行期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但万浓浓公司继续占用租赁物，并按原合同约定交纳了至2017年底的租金。2018年9月18日万浓浓公司交纳租金45万元后，未按约定支付2018年度剩余租金及2019年度的租金。另查：1999年11月1日，北京市通州区永顺农工商联合公司（以下简称农工商公司）与前上坡村委会签订《资产转让协议》，约定农工商公司将京通机械厂全部资产（包括厂房、机器设备、水电设施）及京通机械厂占用的35亩土地所有权转交给前上坡村委会。前上坡村委会于2000年取得了国有土地使用证及建设用地规划许可证。该《资产转让协议》中涉及的京通机械厂的厂房场地即为本案《房屋租赁合同》中的租赁物。再查：在法院审理中，经法院现场勘查，租赁场地除前上坡村委会原有房屋外，存在部分改建、扩建房屋。现涉案场地的所有房屋除万浓浓公司自用部分外，其余大部分由其转租给多家公司及个人经营使用。万浓浓公司陈述上述自建房屋系于2009年至2010年建造，其改建、扩建建筑未办理相关审批手续，现该扩建房屋归万浓浓公司所有。村委会对于万浓浓公司陈述的扩建房屋建造时间不予认可。2019年11月12日北京市通州区永顺镇人民政府（以下简称永顺镇人民政府）出具《情况说明》，载明：永顺镇人民政府于2019年10月22日收到北京市规划和自然资源委员会通州分局案件移送函（京规自通函【2019】647号），经核查，北京万浓浓文化体育发展有限公司在安顺路215号所建建筑未在该局取得过相关规划审批手续，涉嫌构成违法建设。在本案诉讼过程中，前上坡村委会申请财产保全，法院作出（2019）京0112财保677号民事裁定书，前上坡村委会交纳保全费2155元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，前上坡村委会、万浓浓公司双方在2011年7月20日签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，于2016年1月1日重新签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据法院查明的事实，2016年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，前上坡村委会与万浓浓公司未再签订书面租赁合同，但万浓浓公司继续占有使用租赁物并按原合同标准支付租金，对此，前上坡村委会未提出异议，故该《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。万浓浓公司未按约定支付2018及2019年度租金，并将所租赁房屋转租，违反了双方合同约定，属违约行为，应承担相应的违约责任。根据《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，前上坡村委会未向万浓浓公司直接提出解除合同，而以向人民法院提起诉讼的方式主张解除合同，法院于2019年7月26日向万浓浓公司送达了起诉状副本，应视为解除合同的通知此时到达该公司。依据双方合同约定的租金标准计算，至2019年7月26日止万浓浓公司欠付租金共计584302元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方合同约定，万浓浓公司在租赁期内对原有房屋进行改造、翻建、新建及附属设施改造，均需征得前上坡村委会同意后方可实施。严禁万浓浓公司建设违章建筑，由此产生的一切后果由万浓浓公司全权负责。万浓浓公司在租赁标的物之上，对原有房屋及土地进行的所有改造、翻建、新建及附属设施改造，合同到期后，根据前上坡村委会要求一律无偿归属前上坡村委会所有或由前上坡村委会责成万浓浓公司在规定时限内拆除。万浓浓公司称涉案场地内的扩建房屋系于2009年至2010年建造，对此前上坡村委会不予认可，万浓浓公司亦未提交相关证据予以证明，故法院不予采信。根据法院查明的事实，万浓浓公司未经前上坡村委会同意在租赁场地内改建扩建房屋，且未经相关政府部门审批。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。鉴于万浓浓公司已将涉案房屋分租给多家企业及个人经营使用，且各方利益不同，故本案不宜追加次承租人为第三人，万浓浓公司可根据实际情况与相关单位及个人另行解决。综上所述，前上坡村委会要求解除双方房屋租赁合同、万浓浓公司支付所欠租金、腾退房屋、拆除自建房屋的诉讼请求合理，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会与北京万浓浓物业管理有限公司于2016年1月1日所签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、北京万浓浓物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将《房屋租赁合同》中约定的厂房腾退、交还给北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会；三、北京万浓浓物业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会至合同解除之日止的租金（至2019年7月26日止的租金为584302元，自2019年7月27日起至合同解除之日止的租金按每日1808.22元计算），并自合同解除之日起至实际腾退之日止按照每日1808.22元的标准向北京市通州区永顺镇前上坡村村民委员会支付占有使用费；四、北京万浓浓物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将涉案场地内的自建房屋予以拆除，恢复原状。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。万浓浓公司向本院提交如下证据：1.租赁合同44份，拟证明涉案房屋系案外人占有使用，一审法院判决万浓浓公司腾退没有执行条件；2.工程建设合同6份，拟证明涉案房屋其中5000平方米系案外人北京渤海湾国际商务有限公司出资建设，归其所有，一审判决内容侵害其合法权益；3.北京渤海湾商务有限公司营业执照及其对一审判决的异议，拟证明一审判决内容侵害案外人利益，其要求予以撤销，且一审法院认定事实错误；4.照片，拟证明诉讼期间前上坡村委会拆除建筑物的房顶，断网、断电，造成商户停产停课，不应再主张房屋占有费。前上坡村委会对证据1-3的真实性、合法性、证明目的均不予认可，对证据4的真实性认可，对证明目的不予认可。万浓浓公司另申请证人杨某出庭作证，拟证明涉案房屋大部分是由案外人占有使用，一审法院判决腾退没有条件。杨某出庭陈述称：我是北京良品美艺教育科技有限公司的员工，我公司租赁了通州区永顺路215号院上诉人的房屋办学校，与我公司签订合同的出租人是翟金学，今年是租赁的第三年，院子里还有环保公司、幼儿园等其他商户；现在房屋内没有网、电和水，不知道停水停电是什么原因，前一天刮风了，突然村委会的人要拆除彩钢顶，拆除后就断电了。前上坡村委会对证人身份及证言的真实性和证明目的均不予认可。本院认为，上述证据与本案争议焦点无直接关联性，亦不足以实现其证明目的，故本院对上述证据不予确认。二审中，前上坡村委会提供北京市通州区永顺镇人民政府于2020年5月25日出具的《证明》，内容如下：北京市通州区永顺农工商联合公司系北京市通州区永顺镇人民政府的职能部门，于2000年9月撤销，其存续期间权利义务主体为我镇政府；1997年9月，通州区委、通州区人民政府撤销城关镇，建立北京市通州区永顺地区办事处，2000年7月在永顺地区办事处设立建制镇，建立永顺镇人民政府，实行“一套人马、两块牌子”。北京市通州区永顺农工商联合公司与通州区永顺地区前上坡村民委员会（现名称为通州区永顺镇前上坡村村民委员会）签订的《资产转让协议》（北京市通州区永顺农工商联合公司签署日期为1999年10月28日，通州区永顺地区前上坡村民委员会签署日期为1999年11月1日）我镇政府予以认可。后虽未办理土地及地上物产权变更登记，但我单位认可该村委会对相关土地、房屋及其他资产享有占有、使用、出租等权利。万浓浓公司对该份《证明》不予认可，认为涉案土地、房屋所有人主体的演变应以档案记载为依据，该证明没有说明土地登记所有人与永顺农工商联合公司的关系，不能说明前上坡村委会对涉案土地有合法的处置权；镇政府出具的证明不具备客观性，其不是国有划拨土地转让的批准机关，其内容表述不能否定前上坡村委会取得涉案土地处置权的无效性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点如下：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、一审法院判决万浓浓公司向前上坡村委会腾退房屋、拆除自建房是否合理。一、双方签订的租赁合同是否有效万浓浓公司上诉主张，前上坡村委会并非涉案租赁物的权利人，其并无出租权。根据涉案土地的《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》显示，涉案土地的使用权人为北京市通州区永顺地区办事处，而根据北京市通州区永顺镇人民政府出具的《证明》，北京市通州区永顺地区办事处与北京市通州区永顺镇人民政府系“一套人马、两块牌子”，农工商公司原系北京市通州区永顺镇人民政府的职能部门，撤销后其权利义务承继主体为北京市通州区永顺镇人民政府。现北京市通州区永顺镇人民政府对农工商公司与前上坡村委会签订的《资产转让协议》予以认可，认可该村委会对相关土地、房屋及其他资产享有占有、使用、出租等权利，该认可行为有效，故前上坡村委会有权对涉案土地、房屋进行出租。对万浓浓公司的该项上诉主张，本院不予采纳。万浓浓公司与前上坡村委会签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。万浓浓公司主张双方之间的租赁合同无效，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，2016年1月1日双方签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，但万浓浓公司继续占有使用涉案土地及房屋并按照原合同标准支付租金，前上坡村委会亦未提出异议。故涉案《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。前上坡村委会有权随时解除合同。本案中，前上坡村委会通过起诉的方式要求解除合同，一审法院判决合同应予解除，并无不当，本院予以确认。二、一审法院判决万浓浓公司向前上坡村委会腾退房屋、拆除自建房是否合理。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定，乙方在甲方租赁标的物之上，对甲方原有房屋及土地进行的所有改造、翻建、新建及附属设施改造，合同到期后，根据甲方要求一律无偿归属甲方所有或由甲方责成乙方在规定时限内拆除。按照双方合同约定，一审法院判决万浓浓公司将租赁合同中约定的厂房予以腾退并拆除自建房，并无不当。万浓浓公司上诉主张涉案土地上有部分建筑系北京市渤海湾国际商务有限公司建设，一审判决损害了案外人利益，但根据合同相对性原则，本案租赁合同出租人为前上坡村委会，承租人为万浓浓公司，现双方因合同解除发生争议，一审法院依据双方合同约定及相关法律规定予以处理，并无不当。即使案外人北京市渤海湾国际商务有限公司在万浓浓公司之前曾租赁涉案场地，亦与本案并非同一法律关系，北京市渤海湾国际商务有限公司是否对涉案租赁标的物享有权益，亦非本案所应解决，故本院对万浓浓公司的该项上诉主张不予采纳。此外，由于万浓浓公司将涉案房屋分租给多个案外人，且各方利益不同，一审法院未追加次承租人并无不当，当事人可根据实际情况与相关单位及个人另行解决。综上所述，万浓浓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12500元，由北京万浓浓物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  江 惠二〇二〇年七月三日法官助理  赵 纳法官助理  禹海波法官助理  冯 妍书 记 员  高 媛