湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终636号上诉人（原审原告）：邹玲华，女，1980年12月18日出生，汉族，住荆州市监利县。被上诉人（原审被告）：湖北新界文化旅游发展有限公司，住所地荆州市沙市区天谷大道合心村。法定代表人：何雄春，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国飞，湖北博智律师事务所律师。上诉人邹玲华因与被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司定金合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邹玲华，被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司的委托诉讼代理人李国飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹玲华上诉请求：1、撤销沙市区人民法院（2019）鄂1002民初1852号民事判决；2、依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、一审法院认定该认购协议并非商品房买卖协议有误。2、该合同为被上诉人拟定的格式合同，被上诉人提供的免责条款属霸王条款，对上诉人无效。3、一审法院认定上诉人违约有误。被上诉人明知房屋还在第三方名下，网签都没有撤销，在此情形下，上诉人可以要求解除合同，退还定金，同时给予赔偿。4、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，上诉人在2019年5月19日在荆州市房地产管理局查询标的房产网签状态显示在第三方名下，作为普通人，上诉人完全有理由要求解除合同并要求赔偿。5、即使如被上诉人所称“因房管行政管理机关原因导致2019年6月才撤销与上家签订的网签合同”是事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受订金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”湖北新界文化旅游发展有限公司二审辩称：1、本案发生的原因系邹华玲提出了不合理的降价要求未得到满足所引起的。涉案房屋单价为单价22398元／平方米，但上诉人在微信中明确要求下降单价至15000元／平方米，并声称“不同意我就去告你们”。2、被上诉人与上诉人形成的系预约合同关系，双方未构成买卖合同关系，不存在一房两卖。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案《荆州海洋世界认购协议》中仅约定了价格，并未约定付款时间、方式、交付条件、交付时间及办理产权登记等《商品房销售管理办法》第十六条中规定的十三项内容，且未收取任何房款。本案《荆州海洋世界认购协议》中明确约定“在甲方通知之日起七日内签订《商品房买卖合同》”，显然该协议为预约合同，非买卖合同。3、被上诉人未违反《荆州海洋世界认购协议》之约定，不应承担任何责任。认购协议于2019年4月29日签订，被上诉人于2019年3月23日已与案外人张迪解除了商品房预售合同。4、本案不存在可撤销情形。5、被上诉人要求上诉人继续履行认购协议，双方就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。邹玲华一审诉讼请求：1、判令撤销原被告2019年4月29日签订的认购协议；2、判令被告返还定金50000元，向原告支付赔偿金50000元，并支付资金占用利息（从2019年5月6日以100000元为本金按照月息0.5%计算直至付清之日，截止起诉之日暂计算500元）；3、判令被告承担本案所有诉讼费。一审法院认定：2019年4月29日，原告邹玲华与被告新界公司签订《荆州海洋世界商铺认购协议》，约定原告邹玲华认购被告新界公司开发的“荆州海洋世界”A幢1层109号商铺，面积为38.86平方米，单价每平米22398元，总价870368元，原告邹玲华一次性支付定金款人民币50000元，原告在被告通知之日起7日内到售楼处与被告签订所认购商铺的《商品房买卖合同》，于签订《商品房买卖合同》当日支付全部购房款或首付，本协议经双方签字或盖章在原告邹玲华交付定金后生效，双方签订《商品房买卖合同》后协议自行终止。协议签订后，原告依照认购协议约定向甲方支付了50000元，不久原告发现所认购房产已经网签备案。一审法院另查明，2017年4月14日，被告新界公司与案外人张迪签订了“荆州海洋世界”A幢1层109、110号商铺买卖合同，2019年3月23日案外人张迪与被告新界公司达成退房合议，但该房屋买卖合同网上备案未及时撤销，庭审时被告新界公司称原买卖合同备案已撤销，可以签订商品房买卖合同。一审法院认为：关于原、被告签订《荆州海洋世界商铺认购协议》时所涉房产备案信息尚未撤销，被告新界公司是否构成违约的问题。原、被告双方签订的《荆州海洋世界商铺认购协议》明确约定协议签订后在被告新界公司通知之日起7天内与签订原告邹玲华签订《商品房买卖合同》，可见认购协议并非商品房买卖合同，而是对双方即将签订商品房买卖合同的合议表示，50000元定金是对双方能按照认购协议履行商品房买卖合同签约行为的保证。按照认购协议约定，如果被告新界公司向原告邹玲华发出签约通知后七日内双方仍不能签订商品房买卖合同即属被告新界公司违约，而证据显示本案中被告新界公司发出通知时是原告邹玲华拒绝继续签订商品房买卖合同。虽然签订认购协议时诉争房产确有网签备案，如被告新界公司及时撤销原合同网签备案，并不影响原、被告双方商品房买卖的履行，故就双方签订的《荆州海洋世界商铺认购协议》而言被告新界公司并无违约行为，原告邹玲华的诉讼请求一审法院不予支持。原告邹玲华如认为被告新界公司的商品房销售行为存在违规问题，可向相关行业主管部门投诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告邹玲华的诉讼请求。案件受理费2300元减半收取1150元，由原告邹玲华负担。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的本案事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《荆州海洋世界商铺认购协议》为定金合同，根据双方约定，涉案5万元为认购商铺定金，并约定“乙方签订本协议书后，在甲方通知之日起7日内到甲方售楼处与甲方签订所认购商铺的《商品房买卖合同》”，“双方签订《商品房买卖合同》后，本认购协议自行终止”，由此可见，涉案合同中约定的定金是以签订商品房买卖合同为目的的成约定金。本案中，被上诉人隐瞒了在涉案合同签订时其房屋已网签备案给案外第三人，存在权利瑕疵的事实，虽在一审中提交了与第三人解除《商品房买卖合同》及撤销网签备案的相关证据，但撤销网签备案时间在涉案合同签订之后，上诉人有理由怀疑合同目的不能实现，存在不确定风险，其要求解除《荆州海洋世界认购协议》并返还定金的请求，本院予以支持。双方最终未能签订商品房买卖合同，被上诉人存在缔约过失行为，但始终表示缔约意愿，因此不适用定金罚则，上诉人请求被上诉人支付赔偿金50000元及资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的部分上诉理由成立，一审认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第一款第二项、第九十四条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初1852号民事判决;二、解除上诉人邹玲华与被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司签订的《荆州海洋世界认购协议》；三、被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人邹玲华定金50000元；四、驳回上诉人邹玲华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由上诉人邹玲华负担575元，被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司负担575元；二审案件受理费2300元，由上诉人邹玲华负担1150元，被上诉人湖北新界文化旅游发展有限公司负担1150元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  陶齐学二〇二〇年七月二十二日法官助理辰宇书记员程瀛