云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终677号上诉人（原审原告）：丘北宏鼎置业有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州丘北县锦屏镇石缸坝丘城金界步行街。法定代表人：彭登红，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷，云南上上律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：杨文艳，女，彝族，1981年8月18日生，云南省丘北县人，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。被上诉人（原审被告）：张关红，男，汉族，1977年10月5日生，云南省丘北县人，住云南省文山壮族苗族自治州丘北县。共同委托诉讼代理人：马胜永，云南杨柏王律师事务所执业律师。上诉人丘北宏鼎置业有限公司（以下简称宏鼎公司）与被上诉人杨文艳、张关红商品房销售合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初2326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年7月1日进行了法庭调查。宏鼎公司的委托诉讼代理人陈婷、杨文艳、张关红及其委托诉讼代理人马胜永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏鼎公司上诉请求：判令撤销原审判决，并依法改判。事实与理由：一、双方签订《商品房购销合同》及补充协议后，杨文艳、张关红拖延履行付款义务，且未如期办理银行按揭，致使宏鼎公司订立合同时的目的不能实现，其行为已构成根本违约。丘城金界二期项目在2019年5月复工后，宏鼎公司接收了之前拟投资人2017年对项目进行摸底的债权申报资料，并与公司账户流水相互核对后，才发现杨文艳、张关红逾期付款等违约行为，并于2019年11月29日向杨文艳、张关红发出了《解除合同通知书》。杨文艳、张关红收悉后不配合办理合同解除及腾房事宜。宏鼎公司的合同解除权并未消灭。二、杨文艳、张关红在房屋未通过验收交付的情况下擅自搬入，违法占有、使用数年，房屋现状对竣工验收工作造成严重影响和障碍，加重了宏鼎公司的合同义务与建设成本。三、杨文艳、张关红撤回已经提交且经过质证的证据，损害了宏鼎公司的权利。参考《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第七条的规定，对于证据的规定在没有法律明确规定的情况下应当遵守公平原则和诚实信用原则。撤回造成庭审秩序的混乱、诉讼资源浪费，也有损法律权威，有悖于公平原则和诚实信用原则。杨文艳、张关红答辩称，一、《商品房购销合同》中约定付款期限是“乙方在签订本合同时向甲方支付该套房的84.62%（550000元）余款10万选择向银行按揭”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，宏鼎公司的解除权已经消灭。二、《商品房购销合同》不具备法定解除条件，杨文艳、张关红未按照约定支付购房款是事实，但宏鼎公司未按照约定交房也是事实。宏鼎公司在收取15万元购房款后，自2015年7月发生资金链断裂停工数年，经营状况严重恶化，杨文艳、张关红才中止履行付款义务，行使不安抗辩权，不具有违约性。宏鼎公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的合同及《补充协议》；2.判令杨文艳、张关红将擅自入住的、占有、使用的房屋（丘城金界二期12幢11号）恢复原状并立即搬离；3.判令杨文艳、张关红支付违约金34,000.00（30日内按50元/天，超过30日按购房总价款5%计算）；4.判令杨文艳、张关红承担本案全部诉讼费用。一审查明，2014年12月30日，宏鼎公司与杨文艳、张关红签订《房屋购销合同》和《补充协议》，合同约定宏鼎公司出售“丘城金界二期”第12幢房屋给杨文艳、张关红，房屋总价为65万元。合同签订之日首付款为55万元，余款10万元为银行按揭。如杨文艳、张关红逾期30天内支付房款，每天支付50元违约金，宏鼎公司交房时间为2014年12月31日前，宏鼎公司交房时间逾期30天内，每天支付50元违约金。《房屋购销合同》约定，双方违约超过30天的以《补充协议》约定为准，但《补充协议》未约定杨文艳、张关红交付房款逾期超过30天的违约责任，《补充协议》约定逾期交房的违约责任为每天支付50元违约金。合同签订后，杨文艳、张关红于2015年5月18日交付房款15万元。2015年6月16日进行了登记备案。“丘城金界二期”2015年7月停工后并关闭了售楼部，停工期间，杨文艳、张关红自行装修入住。2016年3月2日丘北县人民政府成立丘城金界存在问题协调工作领导小组。2019年5月“丘城金界二期”复工。重新开放“丘城金界二期”售楼部后，杨文艳交付房款被拒收。2019年11月29日，宏鼎公司向杨文艳邮寄解除合同通知书。一审法院认为，首先，宏鼎公司将取得商品房预售许可证，尚未建成的房屋销售给杨文艳、张关红，并签订了《房屋购销合同》和《补充协议》，该合同系双方自愿达成，不存在违反法律强制性规定的情形，合法有效。杨文艳、张关红未按合同约定于签订合同当日支付购房款55万元，存在违约行为。2015年5月18日，杨文艳、张关红交付房款15万元，并于2015年6月16日登记备案，此期间，宏鼎公司未主张解除合同。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条的规定，杨文艳、张关红迟延支付购房款已超过一年，宏鼎公司的解除权已消灭，宏鼎公司要求解除合同的诉讼请求依法应不予支持。其次，杨文艳、张关红在“丘城金界二期”未竣工验收合格的情况擅自装修入住，该工程现仍需继续施工，杨文艳、张关红继续入住存在安全隐患，宏鼎公司要求杨文艳、张关红搬离的诉讼请求，本院予以支持。另，杨文艳、张关红所购房屋已进行了备案登记，杨文艳、张关红愿意继续履行合同，且有能力履行，工程竣工验收后，可依法取得房屋所有权，因此已装修部分在不影响房屋验收的情况下，无需恢复原状，宏鼎公司要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。第三，案涉合同约定交房时间为2014年12月31日前，“丘城金界二期”现未竣工，宏鼎公司逾期交房五年，合同约定逾期付款的违约金和逾期交房的违约金均为逾期30天内每天50元，对超过30天的违约责任未作明确约定，现双方均有违约，可互相抵消，宏鼎公司要求杨文艳、张关红承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。宏鼎公司起诉要求，超过30日违约责任按购房总价款5%计算，本院不予支持。第四，杨文艳、张关红在庭审中提交的证据，因证据所有人反对，其要求撤回该组证据不作为案件证据使用，系当事人对证据的意思自治，且该组证据系第三人与宏鼎公司签订的合同，不影响本案裁判，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百二十条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第一条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由杨文艳、张关红于判决生效后十五日内搬离丘城金界二期12幢11号房屋至“丘城金界二期”竣工验收之日止；二、驳回丘北宏鼎置业有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经过二审询问，宏鼎公司对一审法院认定的丘城金界二期2015年7月停工有异议。宏鼎公司认为，停工时间是2015年接近年底的时候。本院认为，杨文艳、张关红提交的视频光碟能够证明，宏鼎公司的停工时间为2015年7月，宏鼎公司所提异议不能成立，且该事项也不影响本案认定。杨文艳、张关红对一审法院认定的事实无异议。对一审法院所认定的本案法律事实，有相应证据予以证明，本院予以确认。本院另查明，2017年11月11日，杨文艳、张关红填写了丘北宏鼎置业有限公司-丘城金界二期项目《债权申报表》，确认其尚欠购房尾款50万元。根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、《商品房购销合同》、《补充协议》应否解除的问题；二、杨文艳、张关红应否承担违约金的问题；三、对于案涉房屋应否恢复原状的问题。一、《商品房购销合同》、《补充协议》应否解除的问题。本院认为，《商品房购销合同》、《补充协议》应否解除的问题涉及杨文艳、张关红在履行合同中是否存在违约行为，以及宏鼎公司的解除权是否消灭两个问题。针对该两个问题，本院综合评述如下：首先，关于杨文艳、张关红是否存在违约行为的问题。本院认为，本案中，根据一审查明的事实，双方当事人于2014年12月30日签订《商品房购销合同》以及《补充协议》，约定杨文艳、张关红于签订合同当日支付首付款55万元。然而，杨文艳、张关红并未按约定支付首付款，其行为已构成违约。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”杨文艳、张关红未按合同约定履行付款义务的行为虽已构成违约，宏鼎公司享有解除权。但根据上述法律规定，宏鼎公司并未对杨文艳、张关红进行催告，也未在解除权履行之日起一年内行使。并且，2015年5月18日，杨文艳、张关红向宏鼎公司支付购房款15万元，宏鼎公司也收取了该款项，双方的行为，可视为同意继续履行合同。另外，根据杨文艳、张关红于2017年11月11日填写的《债权申报表》，确认其尚欠尾款50万元，宏鼎公司至迟也应于该债权申报表之日起一年内行使解除权。至于宏鼎公司抗辩称，债权申报表系拟投资人所作，宏鼎公司于2019年才收到债权申报表，且经公司帐户的银行流水核对，才知道杨文艳、张关红所欠债务情况。本院认为，宏鼎公司作为房屋的销售方或债权人，其不可能不知道债务人未履行合同义务的情况。况且，解除权的行使期间并非诉讼时效期间，不适用法律关于诉讼时效中止、中断或延长的规定，在案涉协议明确约定了债务履行期限的前提下，宏鼎公司应当在解除权发生之日，即杨文艳、张关红不履行债务之日起一年内，积极行使自己的权利，但宏鼎公司并未行使。根据上述法律的规定，宏鼎公司的解除权已经消灭。故宏鼎公司的抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，杨文艳、张关红的行为构成违约，由于宏鼎公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权，其解除权已经消灭，《商品房购销合同》、《补充协议》不应当解除。二、杨文艳、张关红应否承担违约金的问题。如前所述，杨文艳、张关红未按合同约定向宏鼎公司支付购房款的行为，已构成违约。此外，案涉房屋未经竣工验收，杨文艳、张关红自行对该房屋进行装修并入住的行为，也构成了违约。宏鼎公司的解除权已经消灭，但不影响宏鼎公司要求杨文艳、张关红承担相应的违约责任。宏鼎公司主张杨文艳、张关红承担34000元的违约金，经过二审询问，杨文艳、张关红明确表示，不申请人民法院调整，故本院不予调整。杨文艳、张关红应向宏鼎公司支付34000元的违约金。此外，杨文艳、张关红抗辩称，宏鼎公司逾期交房，也构成违约。本院认为，本案中，经二审询问，杨文艳作为负责房屋的销售人员，在签订合同时，自行在交房期限处填写了交房日期，且其主观上明知所购房屋当时尚未建成，不可能交付。据此，可以认定，该交房日期并非宏鼎公司的真实意思表示，该条款对于宏鼎公司不具有法律效力。一审法院对于该事项的认定不当，本院予以纠正。杨文艳、张关红的抗辩理由不能成立，本院不予支持。三、对于案涉房屋应否恢复原状的问题。宏鼎公司上诉认为，杨文艳、张关红在房屋未通过验收交付的情况下擅自搬入，违法占有、使用数年，房屋现状无法进行竣工验收，对竣工验收工作造成严重影响和障碍。本院认为，宏鼎公司并未提交证据予以证明，杨文艳、张关红的装修入住行为，对案涉房屋的竣工验收已产生某种程度上的实质性影响，故对于该上诉理由，本院不予支持。另，杨文艳、张关红撤回经质证的证据，系其放弃举证权利的处分行为，并无不当。且，经过询问，宏鼎公司也表示，该证据与本案无关，故宏鼎公司关于该事项的上诉理由也不能成立，本院不予支持。综上所述，宏鼎公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律部分错误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第一条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初2326号民事判决第一项，即“一、由杨文艳、张关红于判决生效后十五日内搬离丘城金界二期12幢11号房屋至“丘城金界二期”竣工验收之日止”；二、撤销云南省丘北县人民法院（2019）云2626民初2326号民事判决第二项，即“二、驳回丘北宏鼎置业有限公司其他诉讼请求”；三、杨文艳、张关红于本判决生效之日起十五日内一次性向丘北宏鼎置业有限公司支付违约金34000元；四、驳回丘北宏鼎置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由丘北宏鼎置业有限公司负担50元，由杨文艳、张关红负担600元。二审案件受理费650元，由丘北宏鼎置业有限公司负担50元，由杨文艳、张关红负担600元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 廖俊雁审判员 陆启慧二〇二〇年七月七日书记员 李思颖