湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初1493号原告：何建设，男，1955年11月30日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：嘉鱼县德岚置业有限公司(以下简称德岚公司)；住所地：嘉鱼县鱼岳镇沙阳大道。统一社会信用代码：92421221095466806G。法定代表人：陈烈章，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王政，系该公司员工。代理权限：特别授权。被告：张德忠，男，1968年6月17日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。以上两被告的委托诉讼代理人：蒋国际，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告何建设与被告嘉鱼县德岚置业有限公司、张德忠民间借贷纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告何建设到庭参加了诉讼，被告张德忠、被告德岚公司的委托诉讼代理人王政、被告张德忠及被告德岚公司的委托诉讼代理人蒋国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建设向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即偿还所欠原告借款120万元并依照约定的月利率2%从2015年2月11日至实际还清之日止计付利息。并将德金苑3号楼1单元901、902、903、904室四套商品房由法院拍卖所得优先偿还所欠借款本息；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年被告张德忠因从事德金苑小区房屋开发，缺乏资金周转，请求原告帮忙筹措资金。自2013年3月至10月，原告共筹措资金120万元借给了被告张德忠。其中：何伟60万元，周慧琴10万元，沈金莲10万元及原告本人40万元共计120万元。双方约定借期限为一年，月利率3分。借款到期后，因被告张德忠拒不还钱，债权人寻原告逼债，原告又找张德忠催讨。其间，历尽艰辛，难以言表。万般无奈之下，原告与被告张德忠于2016年4月25日达成以房抵借款协议，张德忠为甲方，原告为乙方。协议约定：房产抵偿借款本金及未付利息合计150万元；甲方以德金苑3号楼商品房1单元901、902、903、904室房屋抵债。房屋单价为2800元/㎡，面积480㎡，合计137万元。协议还约定：抵债时间，本合同经双方签字后，双方达成以房产抵偿借款协议，借款利息截止。本合同签订之日起四个月内签订《商品房销售合同》，并办理相关手续。为了慎重起见，被告嘉鱼县德岚置业有限公司在协议甲方加盖公章予以认可。协议签订后，原告多次找被告张德忠要求签订《商品房销售合同》，并办理上述房屋登记过户手续，但二被告至今未予办理，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告嘉鱼县德岚置业有限公司、张德忠辩称，1、原告何建设只能主张自己的债权，原告主张其他债权人的债权，是不适格的诉讼主体。两被告与原告只有40万元的借贷关系，其他债权人的债权，被答辩人不得以原告何建设为诉讼主体主张权利；2、何建设与嘉鱼县德岚置业有限公司签订的以房屋抵偿借款的协议属于无效的民事行为，应当依法予以撤销。综上，二答辩人不欠被答辩人150万元借款本金及利息，双方签订的以房抵偿借款的协议无效，请求法院依法予以调处。本院经审理认定本案事实如下：原告与被告张德忠系朋友关系。2013年3月至2013年10月，被告张德忠担任被告德岚公司法定代表人期间，聘请原告担任被告德岚公司出纳。2013年3月28日，原告以其儿子何伟、儿媳邓丽超的名义与被告张德忠签订了一份《借款合同》，合同约定原告（甲方）从银行贷款60万元人民币借给被告张德忠（乙方）投资房地产周转，双方约定按月息3分计付利息，借款期限暂定一年即2013年3月28日至2014年3月27日止，被告张德忠（乙方）每月支付原告（甲方）利息18000元。甲方（原告）本金借出到期，乙方须提前或按期筹备足额资金支付给甲方归还银行，乙方因故延误还款期，除原收息不变外，应按银行违约金另加30%至50%利息上缴银行。上述借款合同签订后，2013年3月30日、3月31日，原告分别转账借给被告张德忠20万元、40万元共计60万元。2013年7月11日，被告张德忠因需偿还他人债务10万元再次找原告借款，原告找周慧琴借款10万元再转借给被告张德忠用于偿还其欠他人的债务，后被告于2013年7月11日向原告出具了一张10万元的借条，该借条载明“借条，借到周慧琴人民币计壹拾万元整（￥100000.00元）备注，按月息三分计付，借期一年。张德忠2013年7月11日。”2013年9月12日、9月13日，被告张德忠以被告德岚公司德金苑小区房地产开发急需资金周转为由找原告分别借款20万元、20万元计40万元，原告将上述借款转账到被告张德忠指定的银行账户后，2013年9月13日，被告张德忠向原告出具了一张40万元的借条，该借条载明“借条，借到何建设人民币肆拾万元整（￥400000.00元）此借款按月息三分计算，借款人：张德忠2012年9月13日”。2013年10月13日，被告张德忠因急需偿还德岚公司工地所借王凤兰的借款10万元，再次要求原告借款10万元，原告找其亲家沈金莲借款10万元再转给被告张德忠用于偿还被告德岚公司工地所借王凤兰借款10万元。2013年10月13日，被告张德忠向原告出具了一张10万元的借条，该借条载明“借条，今借到沈金莲人民币计壹拾万元整（￥100000.00元）备注此借款按月息三分计付。借款人：张德忠2013年10月15日”。以上被告张德忠经手签订借款合同和出具借条的借款合计120万元，系张德忠在担任被告德岚公司法定代表人期间所借，所借款项均用于被告德岚公司开发德金苑项目，上述借款在被告德岚公司财务账目上均有反映记载。借款到期后，被告德岚公司按照上述借款合同及借条上的约定支付原告利息至2015年2月11日止。2015年11月12日，原告与被告结算上述借款本息，被告张德忠下欠原告借款本息174万元。被告张德忠将德金苑2#楼501室作价24万元抵偿给原告，并出具给原告一份证明，该证明载明“证明现有德金苑2#楼五楼501室计105平方米抵借款计贰拾肆万元，房产证待小区验收合格后，统一办证。证明人张德忠2019年5月13日”。后该房屋因二被告与胡熙华、向小莉夫妇之间为房屋有纠纷未抵偿给原告。后原告多次找二被告催讨所欠借款本息，二被告因未能偿还，双方于2016年4月15日，二被告与原告（乙方）签订了一份以房产抵偿借款的《协议》，该《协议》约定，二被告（甲方）同意以房产抵偿乙方借款本金及未付利息合计壹佰伍拾万元。（待算），甲方以德金苑3#楼1单元901、902、903、904号商品房抵偿借款，该商品房单价2800元/㎡，面积480平方米，合计壹佰叁拾柒万元，房屋面积以房管局面积为主，多退少补，相互找平。抵债时间：本合同经双方签字后，双方达成以房产抵偿借款协议，借款利息截止。本合同签订之日起四个月内签订《商品房销售合同》，并办理相关手续，债权人可自留自卖（可银行按揭）。过户费用，按照国家政策规定，各自承担费用。但到期后二被告与原告一直没有签订上述协议约定的《商品房销售合同》，也未将上述房屋为原告在房管部门进行备案登记和办理上述房屋的过户手续，未能履行上述以房抵偿借款协议。2016年11月26日，原告与被告张德忠进行结算，被告将前述双方签订的借款合同、借条原件收回汇总后，被告张德忠向原告出具了一张120万元的借条，该借条载明“借条，借到人民币壹佰贰拾万元整。备注：周慧琴壹拾万元.沈金（合）莲壹拾万元{何建设肆拾万元何伟陆拾万元}此款为农行贷款，合计壹佰贰拾万元。本资金用于开发使用，待具体账目清算后计付，此款按利息壹分计付。经手人：张德忠2016年11月26日”。此后，原告多次找二被告催讨上述借款本息，二被告拖欠至今未予偿还，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。上述事实，有原告提供原告的户籍资料、原被告的居民身份证及被告德岚公司工商登记信息、2013年3月28日原告与被告张德忠签订的60万元《借款合同》复印件、2012年9月13日张德忠出具给原告的40万元借条复印件及40万元借款、60万元借款的银行转账流水、2013年7月11日张德忠出具给原告的10万元借条复印件、2013年10月13日张德忠出具给原告的10万元借条复印件、2016年4月15日何建设与张德忠、嘉鱼德岚置业有限公司签订的以房抵偿借款的《协议》及张德忠出具给何建设以德金苑2#楼五楼501室105㎡房屋抵借款24万元的证明、2016年11月26日张德忠出具给原告何建设的120万元借条等证据以及庭审中原被告的陈述经庭审质证后在卷予以佐证。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。本案中，被告张德忠作为被告嘉鱼县德岚置业有限公司的时任法定代表人与原告签订民间借贷合同，虽然合同和借条上的部分名义出借人是他人（何伟、邓丽超、周慧琴、沈金莲），但实质上上述借款的实际出借人均为原告何建设，原告是本案适格主体。双方之间的借贷关系事实清楚，证据确实充分。且被告张德忠于2016年11月26日与原告何建设将之前双方之间发生的借贷业务进行了结算，被告张德忠将原来的借款合同、借条原件收回，重新向原告出具了一张120万元的借条，并在借条中注明“本资金用于开发使用，待具体账目清算后计付此款，按利息壹分计付”。本案中，被告德岚公司已将原告上述120万元借款及利息付至2015年2月11日，原被告双方之间约定的借款利息均为月息三分，超过了法律规定的限额，其超过部分利息本院依法不予支持。因此，从2015年2月12日至2016年11月25日，二被告按照法律规定，应支付原告120万元借款利息（1200000*24%）/365天*643天=507353.42元；从2016年11月26日起至实际付清之日止，二被告应以120万元借款本金为基数，按月息一分计付利息。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产的设立变更、转让的消灭，经依法登记发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，除法律另有规定除外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生法律效力。而本案中原告与二被告签订以房抵债借款《协议》后，原告与二被告既未在不动产登记部门办理上述房屋的预告登记手续，也未办理上述房屋的过户登记手续，未履行以房抵偿借款《协议》约定的义务。双方签订的以房抵偿借款《协议》并未生效。原告与二被告也未办理上述房屋的抵押登记手续，原告请求将德金苑3#楼1单元901、902、903、904号房屋拍卖所得价款由法院拍卖后优先受偿无事实及法律依据，因此对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十四条、第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告嘉鱼县德岚置业有限公司、张德忠欠原告何建设借款本金120万元、利息507353.42元及后期利息（从2016年11月26日起至实际还清之日止以借款本金120万元为基数按月息一分计付利息），限被告德岚公司、张德忠于本判决生效后三日内一次性偿还给原告何建设；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20166元，减半收取计10083元，由被告嘉鱼县德岚置业有限公司、张德忠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕凯二〇二〇年七月二十日书记员  陈洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理民间借贷关系案件适用法律若干问题》第二十三条企业法定代表人或负责人以企业名义与出借人签订民间借贷合同，出借人、企业或者其股东能够证明所借款项用于企业法定代表人或负责人个人使用，出借人请求将企业法定代表人或负责人列为共同被告或者第三人的，人民法院应予准许。企业法定代表人或负责人以个人名义与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持。第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。