陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终6923号上诉人（原审被告）：常琳，男，1980年2月17日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：贾海亚，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫瑞，男，1974年1月22日出生，汉族，西安市灞桥区村民，。委托诉讼代理人：张萍，北京市博儒（西安）律师事务所律师。上诉人常琳因与被上诉人闫瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。常琳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为其无需支付闫瑞房屋租金，驳回闫瑞的诉讼请求；2.诉讼费由闫瑞负担。事实和理由：闫瑞提供的场地为89平方米。其在闫瑞场地之外毗邻的地方加盖56平方米的玻璃房，其在一审中提交的备案证明及照片已说明了情况，闫瑞无权主张该部分权利，闫瑞至今未提交自己对玻璃房享有合法权利的证据，涉案场地租金应按照89平方米计算。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款损害社会公共利益合同无效的规定，一审适用法律错误。其在协议履行过程中虽然存在法律认识错误，但案件处理应当以事实为依据。闫瑞只享有89平方米的租金收取权益，自2014年5月1日至2018年4月30日，场地租金应为405840元，其已经支付的租金为443300元。闫瑞辩称，涉案合同第3条明确约定涉案房屋面积为145平方米，乙方同意按照145平方米的租赁面积向甲方支付租金，故双方对于扩建增加的56平方米租金支付是有明确约定的，且双方在合同履行过程中也是一直按照145平方米计算租金的，常琳在此前对下欠租金的事实是认可的。备案的89平方米是按照80元/平方米计算租金的，56平方米玻璃房是按照60元/平方米计算租金的。玻璃房是常琳在其从芙蓉物业公司处承租的场地上扩建的，其与芙蓉物业公司的场地使用协议约定了场地面积期限，并一次性支付5万元场地使用费，其还支出电路布线施工费4万元，电路改造完成后，常琳征得其同意在该场地上加盖玻璃房，故其对玻璃房享有收益权。虽然扩建的玻璃房目前尚未办理相关手续，但依据司法解释的规定，其有权要求常琳支付占有使用费。闫瑞向一审法院起诉请求：1.判令解除闫瑞与常琳于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，常琳立即腾房并搬离；2.常琳支付闫瑞房屋租金133745.52元，房屋占有使用费72954.48元、违约金21000元，共计227700元；3.诉讼费由常琳负担。一审法院认定事实：2014年5月1日，闫瑞与常琳签订《房屋租赁合同》，约定闫瑞将位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX层西北角商铺出租给常琳，双方确认租赁房屋的面积为145㎡（含常琳对原房屋进行改造所增加的面积），租赁期限自2014年5月1日至2017年4月30日；租金标准为 2014年5月1日至2015年4月30日，每月租金90元／㎡，每月租金13050元；2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金为100元／㎡，每月租金14500元；2016年5月1日至2017年4月30日，每月租金为110元／㎡，每月租金为15950元，合同签订后7日内，常琳向闫瑞一次性支付2014年5月1日至2014年7月30日的房租39150元，以后房屋租金按季度支付，常琳向闫瑞交纳押金2万元，合同终止后，常琳交清租金及水电天然气等相关费用后，闫瑞可退还常琳押金；常琳无故拖欠租金超过20日，则视为常琳严重违约，闫瑞有权解除租赁合同，收回房屋，追收拖欠的租金，并不退还押金，同时由常琳按当时租金标准向闫瑞支付2个月租金的违约金。合同签订后，闫瑞将该房屋交付给常琳使用。2017年4月30日，常琳向闫瑞出具欠条一张，载明：“节止2017年6月30日共欠房租人民币：壹拾肆万肆仟肆佰元整（￥144400）。欠租人：常琳2017.4.30日”同时常琳在该欠条下方对上述欠租金额予以说明，称2017年4月30日前欠房租121200元，合同延续两月，原合同不变，按照原合同条款履行，房租共计为23200元。2017年5月1日，闫瑞、常琳再次签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年5月1日至2020年4月30日，按房屋面积145㎡支付房租，其中90㎡按每月80元／㎡计算，55㎡按每月60元／㎡计算，合计每月房租为10500元，房租每年以5%递增，按季度支付，其余条款与上述2014年5月1日签订的房屋租赁合同基本相同。2017年11月10日，常琳向闫瑞出具房租支付计划，载明自2017年11月起，每月25日支付12000元用于房租及租金欠款，直到付清欠款为止。庭审中，常琳提交了西安市房屋租赁登记备案证明，载明涉案房屋的租赁面积为89㎡，闫瑞对该登记备案证明的真实性予以认可。常琳表示其在闫瑞房屋旁边加建约60多㎡的玻璃房，但未办理相关手续，属于违法建筑。另外，常琳提供了照片显示2017年11月27日，西安市中级人民法院对涉案房屋进行查封，闫瑞表示该房屋虽被查封，但仅是在房屋处张贴公告，但并不影响常琳使用该房屋。庭审中，常琳表示在其向闫瑞出具欠条及房租支付计划后分别于2017年7月13日支付1万元、2017年8月31日支付1万元、2017年9月1日支付2万元、2017年9月3日支付2000元、2017年11月4日支付500元，并提供了微信转账记录。庭后，闫瑞经核实表示常琳所述上述已支付房租金额属实。另闫瑞表示诉请的租金239400元系截至2018年4月30日常琳拖欠闫瑞的租金数额，并在庭审中提出增加请求数额，后经考虑暂放弃缴纳诉讼费，但表示保留请求之权利。一审法院认为，闫瑞与常琳签订之《房屋租赁合同》，包括两部分房屋，即闫瑞在房屋管理部门备案的89㎡房屋和常琳在该房屋旁边加建之56㎡玻璃房，共计145㎡。因常琳加建之56㎡玻璃房，未办理相关手续，属于违法建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，故该合同中关于56㎡的玻璃房租赁部分无效，闫瑞在房屋管理部门备案之89㎡房屋租赁部分合法有效（闫瑞房屋权属有闫瑞提供的西仲调字（2008）第665号调解书与房屋租赁登记备案证明佐证）。即该合同为部分有效合同。按照双方约定的租金标准，房屋面积以89㎡计算，2014年5月1日至2017年4月30日，常琳应向闫瑞支付的租金为320400元，2017年5月1日至2018年4月30日，常琳应向闫瑞支付租金85440元，上述共计405840元。关于56㎡的玻璃房租赁部分，因该部分租赁依法认定为无效，现闫瑞要求常琳支付房屋占用费，因加建部分，虽然系常琳出资加建，但系依托闫瑞合法房屋，并征得闫瑞同意而为，双方也一直按照约定租赁面积145㎡计算租金，常琳在此前亦对下欠租金事实予以认可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一般应予支持，本部分占用费经核算为241920元。即至2018年4月30日，常琳共应支付闫瑞租金及占用费共计647760元。根据常琳于2017年4月30日向闫瑞出具的欠条及欠条下方的说明，结合双方在合同中约定的租金数额进行计算，截至2017年4月30日，常琳已向闫瑞支付的租金数额为400800元（13050元×12＋14500元×12＋15950元×12﹣121200元），庭审中，双方均认可常琳分别于2017年7月13日向闫瑞支付1万元、2017年8月31日支付1万元、2017年9月1日支付2万元、2017年9月3日支付2000元、2017年11月4日支付500元，以上共计42500元。故对于闫瑞要求常琳支付拖欠闫瑞的房租239400元的请求，依法支持204460元（647760-400800-42500）。另闫瑞诉称截至2018年4月30日常琳累计欠付闫瑞租金239400元并已累计超过20日，故要求按照合同约定解除双方于2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》，并由常琳腾房搬离该房屋，现常琳表示同意解除合同，故依法予以支持。对于闫瑞要求常琳支付违约金21000元的请求，因经核算常琳并不欠付闫瑞合法租金，占用费系依法审理后确定而来，故依法不予支持。至于常琳辩称，因涉案房屋为法院查封，对其经营造成影响一节，因法院查封仅为张贴查封公告，起到告知房屋使用人之目的，并未限制房屋正常使用，故常琳此项辩称，依法不予支持。庭审中，闫瑞称保留主张后期房屋租金及占用费，常琳主张保留追偿投资加建、装修及购买办公家具经营设施的权利，本案依法不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、解除原告闫瑞与被告常琳签订之《房屋租赁合同》。被告常琳于本判决书生效后三十日内向原告闫瑞交还租赁房屋；二、被告常琳于本判决书生效后十日内支付原告闫瑞2018年4月30日前房屋租金及占用费204460元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5206元（闫瑞预交），由闫瑞负担1206元，常琳负担4000元。本判决书生效后常琳直接给付闫瑞4000元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，闫瑞与常某某后签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但因约定的租赁面积145平方米中有56平方米玻璃房无相关规划审批手续，故上述租赁合同就该56平方米部分无效。关于在房屋管理部门备案的89平方米房屋，常琳应当按约支付租金。关于常琳加建的玻璃房部分，因该部分系依托闫瑞合法房屋，且双方一直按照145平方米的租赁面积支付相应款项，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，常琳对56平方米加建部分应当支付房屋占用费。因双方对一审认定的租金及占用费数额不持异议，故常琳应支付闫瑞租金及房屋占用费共计204460元。闫瑞主张解除租赁合同，常琳亦同意，依法应予支持。因合同部分有效，故一审对闫瑞要求常琳支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，常琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4389.2元，由常琳负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年七月十六日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐       1