湖南省武冈市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0581民初181号原告：罗友娣，女，1964年12月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，居民，住武冈市。委托诉讼代理人：吴云生，武冈市武强法律服务所法律工作者。被告：郑海斌，男，1965年3月3日出生，汉族，湖南省东安县人，原湖南神斧房地产开发有限公司的法定代表人，住长沙市雨花区。原告罗友娣与被告郑海斌商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗友娣及其委托诉讼代理人吴云生到庭参加诉讼，被告郑海斌经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，在公告期届满后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗友娣向本院提出诉讼请求：1、撤销2012年8月2日原告与湖南神斧房地产开发有限公司签订的《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》；2、被告返回原告购房款80000元、支付资金占用期间的利息4128元（从2012年8月2日至2019年10月2日期间按年利率6%计算），并赔偿损失20000元，合计104128元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：湖南神斧房地产开发有限公司将武冈市铜宝新城商业街一层商铺中的杂房出售给原告，双方于2012年8月2日签订了《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》，约定价格为80000元，原告购买后对该杂房具有所有权、转让及租赁的收益权。签订合同当天，原告付清了全部购房款，之后对杂房进行了装修出租给他人经商。2019年8月21日，原告购买的该杂房被武冈市人民政府职能部门在开展综合整治行动中拆除，作为楼梯过道使用，原告此时才知道购买的杂房属违规构建物，且杂房的产权属商铺业主所有。原告找到该公司售房部，已人去楼空，经查询湖南神斧房地产开发有限公司已于2010年1月27日进行了企业注销登记。原告认为湖南神斧房地产开发有限公司被注销后，被告利用该公司名称与法定代表人身份仍对外经营，与原告签订了房屋买卖合同收取原告的购房款，其行为构成合同欺诈与虚假买卖，导致原告购买的房屋被拆除，给原告造成了损失，原告为此起诉提出以上请求。被告郑海斌未提出答辩与提交证据。原告罗友娣围绕诉讼请求，依法向本院提交了《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》、杂房所处位置平面图、购房款收据、武冈市水西门街道办事处的证明、被拆除的照片、《商铺租赁合同书》、退回租金的收条、赔偿违约金的收条以及《准予注销登记通知书》等证据材料。因被告郑海斌未到庭参加诉讼，本院不能组织当事人进行质证。经审查，原告提交退回租金的收条、赔偿违约金的收条拟证明原告的损失为61750元，与原告诉称的损失20000元不一致，亦与原告庭审陈述的损失25000余元不一致，且退回租金、赔偿违约金的收条无其他证据佐证，故本院对该部分证据不予确认；原告提交的合同、购房款收据、街道办事处的证明、杂房拆除照片等其他证据，证据间能相互印证，且证据的形式、来源合法，与本案地审理有关联，本院予以确认。根据采信的证据，结合原告的当庭陈述，本院查明如下法律事实：武冈市铜宝新城商业街的商铺、杂房等建筑物系湖南神斧房地产开发有限公司开发与销售，2012年8月2日，湖南神斧房地产开发有限公司作为出卖人，原告罗友娣作为买受人，签订了《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》，约定罗友娣以总价款80000元向湖南神斧房地产开发有限公司购买武冈市杂房；买受人所购买的杂房出卖人不负责办理产权证；出卖人在2012年8月30日前，将该杂房交付买受人使用，因访杂房为现房，交付时以实际情况为准，不再增加其他装饰及设备；该杂房使用期限为交付使用之日起至2056年7月12日止，买受人享有该杂房的转让、租赁的收益权，但需要以书面形式报物业管理公司备案；买受人未付清房款的，不办理交接手续；买受人未按期接收房屋的，视为出卖人已按期交付，杂房所出现的风险，随之转移给买受人。合同的出卖人处盖有“湖南神斧房地产开发有限公司铜宝新城销售合同章”，法定代表人处盖有“郑海斌印”；买受人处由罗友娣签名并摁了指纹。合同签订当天，罗友娣交纳了购房款，预收购房款80000元的预收款专用凭据上盖有“湖南神斧房地产开发有限公司发票专用章”。收款后，罗友娣得到了武冈市踏步下的第39号杂房。罗友娣将该杂房出租给他人使用，一直到2019年8月。因武冈市人民政府组织相关职能部门对铜宝商业街7、8、9栋占道经营、油烟排污、违规构建物等影响市容市貌开展综合整治行动，对罗友娣购买的杂房占有楼梯通道认定为违规构建物，于2019年8月21日拆除了该杂房，改成楼梯通道。另查明，湖南神斧房地产开发有限公司于2001年3月18日登记成立，经营范围为房地产开发、房地产咨询、信息服务及二手房交换等，在开发武冈市铜宝新城商业街时，法定代表人为被告郑海斌，郑海斌系该公司股东的之一。该公司经股东决议解散，已于2010年1月27日登记注销，之后被告郑海斌仍以该公司的名义以及公司法定代表人的身份与原告罗友娣签订《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》，将位于武冈市踏步下的第39号杂房出售给罗友娣。当武冈市踏步下的第39号杂房被当地政府职能部门拆除时，原告找开发公司协商，才得知该公司已被依法注销，且联系不上郑海斌，遂提起诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。湖南神斧房地产开发有限公司在依法注销登记后，被告郑海斌仍以公司名义以及公司法定代表人的身份与原告罗友娣订立《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》，因买卖的房屋系该公司在注销登记前开发修建，买卖合同上出卖人处盖有公司公章以及法定代表人的私章，原告作为买受人，有理由相信与其订立合同的行为人有代理权，且合同订立后双方依约履行了合同，故合同系双方的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，受法律保护。湖南神斧房地产开发有限公司作为法人，在与原告订立合同之前已被依法注销登记而终止，故订立合同时已不具有民事权利能力与民事行为能力，依法不能承担与原告罗友娣订立合同的法律后果；被告郑海斌作为自然人，自始至终具有民事权利能力与民事行为能力，其在合同上加盖被注销公司的公章及自己的私章，应视为郑海斌的个人行为，因此应由郑海斌承担与原告罗友娣订立合同的法律后果。该房屋买卖合同虽约定出卖人不负责办理产权证，标的物的风险随交付转移给买受人，但同时约定该房屋使用期限为交付使用之日起至2056年7月12日止，买受人享有该房屋的转让、租赁等收益权。现被告郑海斌出售的房屋因占用通道，在原告使用期内被政府职能部门认定为违规构建物予以拆除，原告已不能使用该房屋实现自己的合同目的。该房屋占用楼梯通道的事实，发生在出售给原告之前，且被告作为开发商理应知道通道只能用于通行，不能建成房屋改变通道的用途，但被告仍将通道建成杂房出售给原告，具有明显过错。因此，原、被告订立的合同依法应予解除，合同解除后被告应对原告的损失采取相应的补救措施或者予以赔偿。《中华人民共和国合同法》规定，债权人应在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权；自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。被告将占用通道的房屋出售给原告的行为已超过五年，原告未在法定的期限内行使合同撤销权，其撤销权已消灭，故对原告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持，依法只能解除该合同。合同解除后，原告要求被告返还购房款80000元并按年利率6%支付资金占用期间利息4128元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告赔偿损失20000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十一条、第一百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第三项之规定，判决如下：一、解除原告罗友娣与被告郑海斌2012年8月2日订立的《武冈市铜宝新城商业街杂房销售合同》；二、被告郑海斌在判决生效后10日内返还原告罗友娣购房款80000元并支付资金占用期间的利息4128元，合计84128元；三、驳回原告罗友娣的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2350元，由被告郑海斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘洪森人民陪审员  李格林人民陪审员  吴小琼二〇二〇年七月二十日法官助理唐娟代理书记员  肖 睿附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的。