安徽省马鞍山市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖05行终74号 上诉人（一审被告）和县自然资源和规划局，住所地安徽省和县历阳西路259号，统一社会信用代码11340523003277961H。 法定代表人熊爱林，该局局长。 委托代理人付存炎，该局工作人员。 委托代理人陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）南京华辰房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区横溪镇横云北路，统一社信用代码91320115349552836。 法定代表人王金志，该公司董事长。 委托代理人王秀梅，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托代理人詹志超，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人和县自然资源和规划局与被上诉人南京华辰房地产开发有限公司（以下简称南京华辰公司）不动产登记一案，不服安徽省和县人民法院（2020）皖0523行初11号判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 一审查明，2006年12月6日，南京华辰公司与和县自然资源和规划局签订一份《国有土地使用权出让合同》。南京华辰公司通过受让方式取得了和国出（2006）9号宗地国有土地使用权，宗地用途为商住、住宅。南京华辰公司于2007年12月17日和2008年1月22日分别办理了“香格里拉花园”房产项目《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。2019年8月16日，南京华辰公司向和县自然资源和规划局提交了办理香格里拉花园小区配套幼儿园不动产登记的书面申请，并提交了所需的文件材料（材料清单有1．不动产登记申请书；2．企业相关证件；3．国有土地使用权证；4．建设规划许可证；5．竣工验收报告；6．房屋测绘图、宗地图；7．商品房买卖合同；8．其他必要材料）。同日，和县自然资源和规划局作出《不动产登记不予受理告知书》（编号：20190003），依据《物权法》第七十三条的规定，决定不予受理，其理由是建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 一审认为，《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十七条第一款规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。和县自然资源和规划局作为不动产登记法定部门，具有受理不动产登记申请的法定职责。南京华辰公司依法提出不动产登记申请，并依照法律规定提交了相关材料，和县自然资源和规划局依法应予以审查，对于材料齐全并符合法定形式的，应予以受理并告知申请人。受理后，和县自然资源和规划局可依法进行实质查验，再依法作出是否予以登记的行政许可。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于小区配套幼儿园，物权法并没有明确列明属于小区公用设施或公共场所。和县自然资源和规划局在没有充分证据证明的情况下，引用《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，将涉案幼儿园定性为业主共有，作出《不动产登记不予受理告知书》，属适用法律、法规错误，依法应予撤销。因此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第二项之规定，判决撤销和县自然资源和规划局于2019年8月16日作出的编号为20190003的《不动产登记不予受理告知书》，责令和县自然资源和规划局于判决生效之日起六十日内重新作出行政行为。案件受理费50元，由和县自然资源和规划局负担。 上诉人和县自然资源和规划局上诉称，一审认定事实有误，主要理由为：1.南京华辰公司依据《和县城市规划委员会规划意见书》（和规字200720号）对案涉地块进行开发，依据该规划建设的小区配套幼儿园不属于开发公司所有，南京华辰公司对该幼儿园没有合法权属来源，不具备申请登记的主体资格，和县自然资源和规划决定不予受理并无不当；2.虽然我国物权法第七十三条没有将幼儿园列为小区公共场所或公用设施，但规划部门明确要求配套的幼儿园，应当和小区物业用房性质一样，其功能是为了满足小区全体业主需要而设置的，应当视为小区公共场所或公用设施。因此，请求撤销一审判决，依法改判、驳回南京华辰公司的诉讼请求，并判令南京华辰公司承担一审和二审诉讼费用。 被上诉人南京华辰公司辩称：1.南京华辰公司合法取得案涉国有土地使用权，并依法办理建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，《和县城市规划委员会规划意见书》（和规字200720号）仅规定物业管理用房、幼儿园（10#楼）建筑面积不超过1900平米，没有对幼儿园的权属作出约定，和县自然资源和规划局认为该幼儿园归全体小区业主共有无事实依据；2.物权法第七十三条没有明确小区配套幼儿园属于公共场所或公用设施，南京华辰公司申请办理产权登记没有违反物权法相关规定；3.南京华辰公司已经取得10#楼的预售许可证，进一步证明案涉幼儿园归南京华辰公司所有；4.南京华辰公司与小区业主在购房合同附件四中明确约定幼儿园权属归南京华辰公司所有，结合土地增值税鉴证报告、江苏通税税务师事务所有限公司的证明等证据，可以证明案涉幼儿园独立于小区商品房，符合物权法规定的专有部分构成要件。综上，一审认定事实正确，请求予以维持。 南京华辰公司向一审法院提交了以下证据复印件：1.营业执照；2.自然资源和规划局的政府公示信息；以上两份证据证明诉讼主体资格。3.2006年12月6日双方签订的《国有土地使用权出让合同》，证明南京华辰公司依法取得涉案幼儿园的土地使用权；4．《和县城市规划委员会规划意见书》（和规字200720号）；5．建设工程规划许可证；6．建设工程施工许可证；7．竣工验收备案表；证明涉案幼儿园依据相关法律规定规划、施工，同时证明涉案幼儿园不属于小区的公共场所和公用设施。8．土地增值税鉴证报告；9．江苏通税税务事物所有限公司《证明》；证明案涉幼儿园所在的10#楼开发成本并未摊入香格里拉花园小区的商品房销售成本中，亦未纳入其他公共配套设施成本，说明案涉幼儿园不属于小区的公共场所和公用设施。10．《不动产登记不予受理告知书》，证明和县自然资源和规划局适用法律错误，并拒绝办理涉案幼儿园产权登记的事实。11．《商品房买卖合同》（当庭提交），证明南京华辰公司与小区业主对案涉幼儿园的权属有明确约定。 和县自然资源和规划局向一审法院提交了以下证据复印件：1.统一社会信用代码证、法定代表人身份证明，证明诉讼主体资格；2、《国有土地使用权出让合同》【和国让（合）字（2006）第9号】及补充协议，证明案涉的土地属于商住或住宅小区用地，同时根据规划条件应当配置幼儿园，该幼儿园依据物权法的规定应当属于公共场所和公用设施，权属应属于全体业主共有，由和县人民政府及相关部门依法进行统筹安排。 以上证据随案移送本院。 二审中，双方当事人均没有提交新证据，举证、质证意见与一审相同，对一审法院关于证据采信的认定意见及查明案件的基本事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉幼儿园权属是否归全体业主共同共有，二、和县自然资源和规划局作出的不予受理告知书是否符合法律法规的规定。 一、现有证据不能证明案涉幼儿园的权属归全体业主共同共有。小区配套幼儿园是根据相关规划规定，为合理解决学前教育资源问题，应当为城镇小区配套建设的学前教育场所。小区配套幼儿园产权包括土地使用权和建筑物所有权。2019年1月22日，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，该通知为规范小区配套幼儿园建设使用，提出对小区配套幼儿园规划、建设、移交、办园等情况进行治理并作出具体部署，但没有对在此之前已经建成的小区配套幼儿园的权属作出明确限定。《中华人民共和国物权法》第七十三条也没有直接规定小区配套幼儿园归小区业主共同共有。《中华人民共和国物权法》第三条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。由此可见，小区配套幼儿园的产权归属应当根据法律法规、合同约定、土地性质、成本分摊等因素综合判定。本案中，《和县城市规划委员会规划意见书》（和规字200720号）虽然对建设小区配套幼儿园提出要求，但该意见书以及南京华辰公司与和县自然资源和规划局之间签订的《国有土地使用权出让合同》均未对小区幼儿园的产权归属进行明确约定，现有证据不能证明案涉幼儿园归全体业主共同共有。 二、和县自然资源和规划局作出的不予受理告知书不符合法律法规的规定。《不动产登记暂行条例》第十六条规定了申请人申请不动产登记时应当提交的材料，第十七条规定了不动产登记机构收到申请材料后不同处理情形，第二十二条明确规定了不予登记的四类情形，即：违反法律法规规定、存在权属争议、申请登记时超过规定期限以及其他等情形。本案中，和县自然资源和规划局既未提出南京华辰公司提交的申请材料存在更正或补正情形，也未提供证据证明存在权属争议或超过期限、违反法律法规规定等情形，其以案涉幼儿园属于建筑区划内的其他公共场所、公用设施、归业主共的理由缺乏事实和法律依据，依法应予撤销。 综上，上诉人和县自然资源和规划局的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人和县自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙长洪 审判员  齐 萍 审判员  焦明君 二〇二〇年七月二十四日 书记员  毕亮亮 附：法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。