山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6803号上诉人（原审被告）：赵树旗，男，1964年12月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：黄济志，经理。委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人赵树旗因与被上诉人福建南方物业管理有限公司济南分公司（以下简称南方物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。赵树旗上诉请求：撤销一审判决；考虑赵树旗的不幸遭遇，发回重审或依法改判。事实与理由：一、赵树旗家的情况不同于其他业主。赵树旗新房的卫生间和厨房多次泛进粪便和污水，造成厨房和卫生间新装修的包管和墙面损坏，与房间地面相近的空间不敢放怕水的东西。买房时，开发商和物业方称开发商和物业是一家的，现在物业把下水道主管道存在没有下水坡度和多次拐弯的问题推脱到开发商那里，至今没有对有问题的主管道进行改造。一审将本案与因名辉豪庭公共方面服务达不到标准而拒交物业费的案件情况等同，没有考虑到赵树旗家遭遇的问题。二、公共层面上，名辉豪庭有大量拒交物业费的业主，是因为名辉豪庭的物业服务存在严重的问题，在小区内随手可以拍到大量的证据。据此，请求撤销原判，发回重审或对一审判决予以改判，支持赵树旗的上诉请求。南方物业济南分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。一、南方物业济南分公司一审中主张的是公共区域基本的物业服务费，赵树旗提出拒交物业费的主要理由是房屋下水道主管道存在没有下水坡度和多次拐弯的情况。这一情况在涉案小区的开发建设单位向赵树旗交付房屋时就已经客观存在，属于设计或者施工的问题，与南方物业济南分公司起诉的对公共区域的服务不是同一问题，不能作为拒付物业费的理由。如果赵树旗认为其确实遭到损失，可以以房屋买卖合同不符合约定为由向开发商建设单位去主张违约责任或赔偿。二、根据一审查明的事实，南方物业济南分公司已经向案涉小区提供了符合合同约定的物业服务，赵树旗应当及时缴纳物业服务费用，不能因为拒交造成涉案小区物业服务资金不充裕的状态，进而影响整个小区的物业服务质量，损害全体业主的共同利益。南方物业济南分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令赵树旗向南方物业济南分公司支付拖欠的物业服务费6820.07元（欠费期间：2017年1月1日至2019年12月31日）；2.依法判令赵树旗向南方物业济南分公司支付违约金（以1136.68元为基数，分别自2017年1月16日、2017年7月16日、2018年1月16日、2018年7月16日、2019年1月16日、2019年7月16日起，计算至赵树旗向南方物业济南分公司实际付清该笔款项之日止，按每日0.3%的标准计算）；3.本案诉讼费用由赵树旗承担。一审法院认定事实：一、赵树旗为济南市历城区名辉豪庭小区7号楼1单元202室的业主，房屋建筑面积为95.68平方米。2015年11月6日，赵树旗（乙方）与泉州南方物业管理有限公司济南分公司（甲方）签订《前期物业协议》，约定该公司对赵树旗所在名辉豪庭小区的物业提供前期物业管理服务。该协议约定：“第五条1.前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.98元/㎡/月。……3.物业服务费用按每半年交纳，业主或者物业使用人应在物业交付之日起履行交纳义务，具体交纳时间：每半年首月15日前交纳本半年度物业服务费用。第八条违约责任1.甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或者法律责任；2.乙方违反本协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方应承担相应的经济或法律责任；3.甲方违反本协议，擅自提高收费标准或者乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；4.乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方必须补交从逾期之日起按补交总额的每日0.3％交纳违约金”。合同签订后，泉州南方物业管理有限公司济南分公司提供了物业服务，赵树旗交纳了2016年12月31日前的物业费，尚欠2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。2018年5月2日，泉州南方物业管理有限公司济南分公司变更名称为南方物业济南分公司。赵树旗认可其曾收到南方物业济南分公司的催缴物业费通知。二、赵树旗称南方物业济南分公司在小区提供的物业服务不达标，构成违约，向一审法院提交如下证据拟证实其主张：照片打印件23张（涉及下水道堵塞、卫生、照明及绿化问题）；微信聊天截图15张（涉及赵树旗被楼管移出微信群、缴纳2019年度物业费被拒收、南方物业济南分公司对于管道漏水问题的处理承诺）；视频2份（涉及下水道堵塞、卫生、照明及绿化问题）。经质证，南方物业济南分公司对上述证据的证明目的提出异议，称所称下水道问题系其楼上同室号业主倾倒装修垃圾、厨余垃圾导致，其性质系赵树旗与楼上业主的相邻权人之间损害赔偿纠纷，该共通管道部分位于业主住宅专有部分内，不属于物业公司的服务范围，如有设计缺陷，南方物业公司不是开发建设单位，亦无法承担相应的责任；南方物业济南分公司与开发商南融公司之间不存在任何的从属关系，各自的责任应分别承担。一审法院认为，南方物业济南分公司与赵树旗签订的《前期物业协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。南方物业济南分公司对案涉小区提供了物业服务，赵树旗事实上享受了南方物业济南分公司的物业服务，其应当向南方物业济南分公司支付物业服务费。赵树旗称因南方物业济南分公司的服务不达标，所以拒交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，赵树旗提供的照片、视频无法反映南方物业济南分公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的南方物业济南分公司存在的问题，存在房屋质量、规划设计、管理维护、业主不文明行为等多种产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，与公共区域收费情况是否公示不存在对价关系。综上所述，赵树旗提供的证据可以证实南方物业济南分公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。故赵树旗应按照约定交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6820.07元（1.98元×95.68㎡×36个月）。因南方物业济南分公司在履行合同义务中确实存在瑕疵，故对于南方物业济南分公司要求赵树旗支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告赵树旗于判决生效之日起10日内支付原告福建南方物业管理有限公司济南分公司物业服务费6820.07元（2017年1月1日-2019年12月31日，1.98元×95.68㎡×36个月）；二、驳回原告福建南方物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取25元，由被告赵树旗负担。二审中，双方当事人未提交影响本案基本事实认定新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：赵树旗是否应向南方物业济南分公司支付物业费，是否应减免物业费。关于赵树旗是否应向南方物业济南分公司支付物业费。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，如物业服务企业已经提供了物业服务，但在服务的某些环节、区域存在一般瑕疵，单个业主不可以此为由拒交或少交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害其他正常交纳物业服务费业主的利益。本案中，南方物业济南分公司对案涉小区提供了物业服务，赵树旗事实上享受了南方物业济南分公司的物业服务，其应当向南方物业济南分公司支付物业服务费。因此，一审法院认定赵树旗应当支付物业服务费并无不当。关于是否应减免物业费。赵树旗主张因家中下水管道返水应减免物业费。下水管道是各业主共有的公共设施，由建设单位建设，每户业主共同进行维护。因下水管道存在多个使用人，当下水管道发生返水时，首先应审查下水管道返水的原因，是因建设单位建设质量问题，还是因其他侵权人的侵权行为等，但该争议与本案并非同一法律关系，赵树旗以此为由拒交或减免物业费的主张不能成立，其可另行主张权利。综上所述，赵树旗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵树旗负担。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二〇年七月二日书记员  张 强