山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2950号 原告：吕冰，男，汉族，1984年12月16日出生，住张店区。 委托诉讼代理人：李琪，山东正义阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李倩，山东正义阳光律师事务所实习律师。 被告：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地，张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：郭立静，女，汉族，1970年12月2日出生，住张店区，公司员工。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 原告吕冰与被告淄博钰诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕冰的委托诉讼代理人李琪、李倩，被告淄博钰诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭立静、李菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕冰向本院提出诉讼请求：１．依法判令被告返还多收取物业费1279元(2015年11月1日至2019年6月1日)；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买张店区里程花园×号楼×单元×室房产，同时于2015年11月5日签订前期物业服务协议，约定前期物业服务期限自2015年11月5日起，被告提供物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准，物业费按照每月每平方1.03元收取。原告按期缴纳物业费，但发现被告提供的物业服务达不到物业合同的要求，专用固定停车泊位数量少于0.8个/户，没有活动阅览室等。2019年7月1日，被告在我方的投诉督促下，经张店区房产管理局确定，将物业服务标准降为三星级，同时将物业费降为每平方米0.7元，由于被告违反双方签订的物业合同约定没有按照约定提供服务，构成违约，且多收取了物业服务费，现根据《合同法》的规定，原告依法起诉，请求法院依法判决被告返还2019年7月前多收取的物业服务费。 被告淄博钰诚物业管理有限公司辩称，1、被告认可在为原告所在的里程花园小区提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务相关的等级标准进行管理服务的情形，但被告的服务已经达到四星级的绝大部分标准，未严格履行的少数内容在实质上并未影响原告享受物业服务的主要内容。2、双方《前期物业服务协议》约定的收费价格已经是在政府指导价的基础上下浮的价格，且被告在业主交纳物业费时都会以送大米或者食用油的方式打折优惠。因此被告虽然是按四星级标准服务，实际物业收费价格更接近三星级指导价。3、在被告起诉要求原告追索物业费的案件中，张店区人民法院和淄博市中级人民法院考虑到被告的服务瑕疵，驳回了被告要求原告支付逾期付款的违约金的请求，已经达到了实现公平、诚信的原则和目的。且已经认定在被告服务有瑕疵的情形下，依据合同约定及法律规定不存在拒付或者少付物业费的理由，因此，从公平、诚信原则出发，原告不应再主张退还部分物业费。4、里程花园小区被告实行四星级服务收费标准是物价局、房管局等多部门联席会议确定的，综合考虑了多方的情况，单独拿出某一问题直接认定被告的服务标准不达四级是有悖于利益平衡的。5、没有法律规定或合同约定的依据要求被告返还部分物业费。6、原告无证据证明被告自2015年11月1日至2019年6月1日的整个期间内物业服务达不到四星级标准，在此基础上无法主张退还该期间的部分物业费。综上，请求驳回原告的诉求 原告吕冰提供证据：1、不动产权证一份，证明2015年原告购买张店区里程花园小区×号楼×单元×号房屋；2、前期物业服务协议一份，证明2015年11月5日原、被告签订前期物业服务协议，约定前期物业服务期限自2015年11月6日起，被告提供物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准，物业费按照每月每平方1.03元收取；3、物业问题整改通知书及整改计划复印件各一份，证明因被告物业管理水平未达到四星级标准，限被告在2019年6月11日前按照四星级标准整改，如逾期未整改或整改不到位，将降低收费标准；4、恒兴里程项目前期物业服务星级确定会议纪要复印件一份，证明2013年10月18日山东恒兴茂业房地产发展有限公司建设恒兴里程花园住宅户数为900户，地下车位计划为786个，并决定物业服务收费标准为四星级，星级服务的收费标准是由开发商自己指定的；5、照片一张，证明里程花园地下车位总数号为539号，地下车位达不到每户0.8个车位，也不符合2013年10月18日制定的物业收费四星级标准；6、情况说明复印件一份，证明因物业服务达不到四星级的等级标准，在街道办及房管局物业管理科的督促监管建议下自2019年7月1日降为三星级。 被告淄博钰诚物业管理有限公司提供证据：1、(2019)鲁0303民初7125号民事判决书一份，证明在被告起诉原告主张物业费的案件中，张店区法院认定本案原告抗辩称本案被告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交(或少交)物业费的正当理由，同时认定本案被告提供的物业服务确实存在一定问题，而非严重瑕疵或问题；2、(2020)鲁03民终1168号民事判决书一份，证明淄博市中院认定本案被告在为里程小区业主提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关等级标准进行管理服务的情形，在此情形下主张违约金有失公平原则，也就是说本案被告物业服务的瑕疵与业主逾期支付物业费的违约金的免除通过公平原则实现了利益均衡调整，在此情况下不应再扣减物业费；3、淄价字(2013)33号文件一份，证明依据该文件的第十四条规定，新建小区前期物业服务等级，由相关部门召开联席会议，依据小区规划建设情况、物业服务内容、物业服务成本等因素综合协商确定，单独拿出其中一个因素不能作为评定的等级或是否达到相应等级的标准；4、前期物业管理服务备案证明一份，证明里程花园小区在最初考量车位数量等规划因素在内，综合其他因素被评定为四星级服务标准；5、淄价字(2014)91号文件一份，证明四星级服务标准的政府指导价为1.5元/月/平方米，原、被告合同中约定的价格已经是下浮的价格；6、整改计划、征求意见书、调整公示各一份、情况说明两份，证明收到整改通知书后，被告公司各级整改，由于车位等几方面因规划建设因素确实无法达到四星级标准，被告主动征求业主意见，将四星级降为三星级。 经双方质证，本院认定事实如下：2013年10月18日，经恒兴?里程项目前期物业服务星级确定会议纪要决定，恒兴?里程项目前期物业服务等级为四星级。原告系张店区里程花园小区6号楼1单元104号的业主，被告系该小区物业管理服务公司。2015年11月5日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止。第五条约定，被告提供的物业管理服务应达到淄博市住宅物业服务四星级的等级标准。第十四条约定，本物业管理区域前期物业服务费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅：1.40元/月?平方米，商业办公用房：2.00元/月?平方米，地下车位：40.00元/月?个。协议签订后，原告所在的里程花园小区的物业一直由被告提供物业服务，被告按1.00元/月?平方米(不包含电梯运行费)向原告收取物业费。2019年6月6日，张店区人民政府体育场街道办事处针对部分居民投诉被告管理水平未达到四星级标准且要求降低星级标准收费的问题作出《物业问题整改通知书》，就发现的问题要求被告进行整改，被告于2019年6月11日向张店区人民政府体育场街道办事处提报了整改计划，在征求业主意见后，被告于2019年7月1日决定里程花园物业服务等级标准调整为三星级服务标准及收费标准。现原告以被告未按协议约定提供服务，构成违约，且多收取了物业服务费为由，诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议符合有关法律规定，系当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，双方当事人在前期物业服务协议中明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，且双方约定的前期物业管理服务标准得到物业管理部门的同意并已经备案。被告在提供物业服务的过程中虽存在瑕疵，但针对存在的问题进行整改，降低了星级的等级标准及收费标准，原告据此要求被告返还降级之前所收取的费用，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告吕冰的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告吕冰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 申 健 二〇二〇年七月十七日 书记员 高雪飞