福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3433号 上诉人（原审被告）：林心俊，男，1985年10月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 被上诉人（原审原告）：平潭综合实验区澳前镇卫生院，住所地福建省平潭综合实验区澳前镇澳前村13号。 法定代表人：吴朝晖，院长。 委托诉讼代理人：林彩冬，女，该单位职工。 委托诉讼代理人：王颖，福建远东大成律师事务所律师。 上诉人林心俊因与被上诉人平潭综合实验区澳前镇卫生院（以下简称“澳前卫生院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林心俊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、国家规定国有资（房）产出租必须实行全社会公开招标，任何单位和个人不得擅自出租或转租。澳前卫生院利用退休员工非法出租国有资产。二、澳前卫生院于2017年7月21日，即合同期第一年内对租户林心俊实行断水断电，断水长达两年多严重影响林心俊正常经营。这一事实有同是租户的潮汕砂锅粥老板可出庭证明，希望澳前卫生院退还林心俊三年房租。三、林心俊并未在澳前卫生院拿过钥匙，店面铁门系前租户自行安装，林心俊租赁案涉房屋时已给予前租户6000元转让费。四、澳前卫生院无证据证明其出具电费清单所指向的电表系林心俊使用，不能证明其主张代缴电费，希望澳前卫生院退回其收取的费用。 澳前卫生院辩称，请求依法驳回林心俊上诉请求，维持一审判决。1.林心俊诉称澳前卫生院长达两年多断水断电，无事实依据，不符合常理，亦无证据证明，应不予采纳。林心俊当庭承认自己在案涉店面开店经营到2019年9月左右，若澳前卫生院停水停电，则林心俊又如何可以坚持经营三年之久？另，林心俊签字确认《电表结算单》上有载明用电量，故林心俊所述显然不符合常理。2.林心俊在一审庭审及上诉状中均承认其持有案涉店面钥匙至今未交还，即其仍实际控制案涉店面。但双方的租赁关系已经解除，林心俊应立即归还案涉店面钥匙。3.林心俊在一审庭审中陈述其已支付电费2184.78元及第三年租金15000元，在上诉状中仍陈述其缴纳第三年租金15000元，上述陈述均属于虚假陈述，请求二审法院予以查清。按照交易习惯，林心俊缴纳房租，由澳前卫生院当场开具正规发票，并在电费结算表签字确认，但林心俊没有缴纳第三年房租的发票，亦没有签字确认缴纳电费。 澳前卫生院向一审法院起诉请求：1.林心俊偿还澳前卫生院代垫的电费2184.78元；2.林心俊向澳前卫生院支付违约金3000元（按年租金15000元的20%计算）；3.林心俊向澳前卫生院支付租金15000元；4.林心俊向澳前卫生院支付从2018年11月13日起计算至款项还清之日止的滞纳金，计算至2019年11月12日为9125元（月租金1250元×2%×365天=9125元）；5.本案诉讼费用由林心俊承担。一审诉讼过程中，澳前卫生院增加诉讼请求：要求林心俊腾空返还案涉房屋并交还钥匙。 一审法院认定事实：2016年9月1日，澳前卫生院作为出租方（甲方）与林心俊作为承租方（乙方）就案涉平潭县澳前镇澳前村13号临街店面中面向店面从右往左数第10间店面签订《房屋租赁合同》，合同约定：三、租赁期限：本合同租赁期为3年，自2016年9月1日起至2019年9月1日止。四、租金及支付方式：租金按1年为一期支付。乙方于本合同签订之日向甲方支付第一年租金15000元后，合同随之生效。第二年租金提前一个月支付。合同签订之日起租赁期内三年租金不上浮。支付方式：现金。八、关于房屋租赁期间的有关费用：租赁期间乙方由于经营需要，建立的水、电表要自立户，无法立户的，在不影响甲方使用情况下可从甲方分户；如影响甲方正常使用的，甲方有权不予分户。所有需付费的项目和物品等，如水、电、燃气、电话、网络、有线电视等，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任。九、租期届满：租期届满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期届满前二个月向甲方提出书面申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。租赁期满，乙方添置的用于经营的所有动产归乙方所有，不动产归甲方所有。十、房屋返还：1.除甲方同意乙方续租外，否则乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按费用及租金的双倍向甲方支付该房屋占用费。2.乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。十四、违约责任及赔偿：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%-20%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同签订后，澳前卫生院依约将案涉店面交给林心俊使用，林心俊依约支付两年租金后，剩余一年租金15000元未支付，且澳前卫生院替林心俊代垫电费2184.78元。合同期限届满后，林心俊至今未向澳前卫生院腾空返还案涉房屋并交还钥匙。澳前卫生院遂提起诉讼。 一审法院认为，案涉租赁期限为2016年9月1日至2019年9月1日《房屋租赁合同》系澳前卫生院与林心俊自愿签订，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据案涉合同约定，林心俊理应按期足额支付租金并自行承担电费，但其无正当理由未能履行合同约定的上述义务，已构成违约，应当偿还拖欠的租金15000元及澳前卫生院代垫的电费2184.78元，故澳前卫生院要求林心俊支付租金15000元及代垫的电费2184.78元的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。案涉合同约定租赁期限为2016年9月1日至2019年9月1日，目前租赁期限已届满，澳前卫生院有权依据合同约定收回案涉店面，林心俊应返还案涉店面，对澳前卫生院要求林心俊腾空返还案涉店面并交还钥匙的诉请，有合同依据，一审法院亦予以支持。案涉合同约定一方违约按年度须向对方交纳年度租金的10%-20%作为违约金，逾期未支付租金的，按每日月租金的2%加收滞纳金，该滞纳金即逾期付款违约金，上述违约金累计计算标准明显过高，应予以调整，一审法院以林心俊向澳前卫生院支付按年租金15000元的20%计算违约金3000元予以支持，超出部分，不予支持。综上，判决：一、林心俊应于本判决生效之日起十日内将平潭县澳前镇澳前村13号临街店面中面向店面从右往左数第10间店面腾空返还平潭综合实验区澳前镇卫生院，并将该店面钥匙交还平潭综合实验区澳前镇卫生院；二、林心俊应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区澳前镇卫生院偿还租金人民币15000元、代垫的电费人民币2184.78元；三、林心俊应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区澳前镇卫生院支付违约金人民币3000元；四、驳回平潭综合实验区澳前镇卫生院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费533元减半收取266.5元，由平潭综合实验区澳前镇卫生院负担114元，由林心俊负担152.5元。 二审中，双方当事人未提交新的证据。根据在案证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，根据林心俊与澳前卫生院签订的案涉《房屋租赁合同》的约定，林心俊在租赁期间应当向澳前卫生院按15000元/年的租金标准支付租金，并自行承担电费，现澳前卫生院诉请林心俊支付拖欠的租金15000元及代垫的电费2184.78元，林心俊虽然予以否认，但其并未提供证据证明其已经支付了租金和电费，故一审法院支持澳前卫生院该诉请，并无不当，予以维持。林心俊主张澳前卫生院系非法出租案涉店面，缺乏依据，不予支持。林心俊主张澳前卫生院从2017年7月21日起即对其所承租的店面进行断水断电，时间长达两年多，影响其经营，林心俊未提供任何证据证明其该主张，且与常理不符，不能成立。鉴于租赁期限已经届满，双方亦无继续租赁之意思表示，澳前卫生院有权依约收回案涉店面，一审法院认定林心俊应当腾空返还案涉店面并交还钥匙，亦无不当，予以维持。 综上所述，林心俊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费533元，由林心俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年七月八日 法官助理游佳 书记员林婷