河南省渑池县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1221执异25号异议人：夏长江，男，1949年11月20日生，汉族，住渑池县。申请人：河南渑池农村商业银行股份有限公司，住所地：渑池县新华路西侧、黄河路南侧，统一社会信用代码：91411200174840034Y。法定代表人：李汶杰，公司董事长。委托诉讼代理人：周青梅，河南蓝剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被申请人：马群波，男，1973年9月16日生，汉族，住渑池县。被申请人:田定坤，女，1972年9月25日生，汉族，住渑池县。被申请人：孙江波，男，1970年4月9日生，汉族，住渑池县。被申请人：周丽荣，女，1972年12月27日生，汉族，住渑池县。被申请人：马利花，女，1968年8月1日生，汉族，住渑池县。被申请人：刘冬冬，男，1978年9月21日生，汉族，住渑池县。被申请人：王红芬，女，1981年10月16日生，汉族，住渑池县。关于申请人河南渑池农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商行”）申请保全马群波、田定坤、孙江波、周丽荣、马利花、刘冬冬、王红芬财产保全一案，异议人夏长江于2020年7月13日提出书面异议申请，本院受理后,依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人夏长江诉称，2008年10月7日，我和孙江波经过协商，就位于渑池县××南侧二七五综合楼从东数二单元五楼西户(以下简称“涉案房产”)的买卖事宜达成协议，约定我以14.5万元的价格购买孙江波所有的上述房产，协商一致后，双方签订房屋买卖合同一份，我将14.5万元现金交给孙江波，孙江波向我出具了收据。随后，孙江波将房产及钥匙交给我，我对房屋进行装修后，全家就搬进去居住至今。后来在办理房产过户手续时，发现该房产无法过户，为确保交易安全，我们双方于2017年3月21日到渑池县公证处就房产买卖合同的签订办理了公证。2020年6月11日，我发现我家门上张贴了一份裁定书，得知法院因孙江波涉诉，上述房产被查封。异议人认为，该财产属于异议人所有，该查封措施损害了异议人的合法权益，请求撤销渑池县人民法院（2020）豫1221财保5号民事裁定书，解除对该房产的查封。申请人农商行辩称，一、渑池县法院查封措施正确，被答辩人的答辩理由不能成立，应驳回被答辩人的申请。1、涉案房产系孙江波所有。截止现在房屋所有权人是孙江波，渑房管字第私23378号房屋登记在孙江波名下，没有变更为夏长江；2、答辩人与孙江波等金融借款合同纠纷已由三门峡仲裁委受理，2020年5月29日渑池县法院裁定将孙江波等名下170万元财产采取保全措施，渑池县法院查封的房屋就是孙江波名下的财产且没有超过答辩人申请保全的范围，查封措施正确。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，我国不动产物权变动采用的是登记公示方式，而不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争房产系孙江波名下，夏长江称其是诉争房产的所有人，并无法律依据；4、对案外人提出的执行异议，应审查案外人是否是权利人，及权利的合法性和真实性，及权力能否排除执行，《最高人民法院执行异议若干问题规定》第二十五条规定，本案中被查封房产，是登记在孙江波名下，被答辩人提出的排除执行异议，是不能成立的；5、被答辩人夏长江提交的证据是其与孙江波内部的关系，不能对抗第三人，更不能对抗物权登记，被答辩人与孙江波之间形成的债权并非物权，被答辩人没有证据表明其实诉争房产的权属人；二、退一步讲按照被答辩人的主张，本案适用《最高人民法院执行异议若干问题规定》第二十八条规定，也因被答辩人的原因，导致涉案房屋没有办理过户手续，其执行异议申请不能成立，依法予以驳回。在被答辩人的申请中，称因涉案房屋的土地系划拨土地暂时无法办理过户，但是按照三政办[2018]2号《三门峡市人民政府办公室关于处理国有建设用地上不动产登记的有关问题的意见》第四条第一项第一款规定，土地使用权类型属于划拨的按房屋所有权证载明用途进行登记。结合《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。……转让方应当按照国务院规定转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。综合三政办[2018]2号文件及法律规定，2018年被答辩人就可以将房屋过户至名下，然因被答辩人的过失导致2020年5月查封涉案房屋时，房屋的物权仍属孙江波所有。因此被答辩人没有办理房屋过户的责任在其自己，因其没有及时行使权利，导致房屋物权没有发生变更，又因其执行异议申请不具备28条4个要件，按照《最高人民法院执行异议若干问题规定》第17条之规定，应依法驳回被答辩人申请。被申请人孙江波辩称，房产是2000年国家粮食和物资储备局河南局二七五处(以下简称“二七五处”)盖的，我父亲与异议人系二七五处同事关系，房子也是我父亲买的，房屋的手续均在我名下，后来2008年异议人与我父亲协商购买了涉案房产，多次去房管局询问是否可以办理过户手续，但是房管局一直说暂时不能过户，后来因为不能过户，我们去公证处进行了公证。异议人夏长江向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同，收款收据；2、公证书；3、房产证；4、证明三份；5、夏长江户口薄；6、二七五处职工工资表及离退休职工工资表；7、二七五处家属院水、电登记表。本院查明，申请人农商行于2020年5月17日向三门峡仲裁委员会(以下简称“仲裁委”)申请财产保全，请求冻结马群波、田定坤、孙江波、周丽荣、马利花、刘冬冬、王红芬170万元的银行存款，或者查封前述被申请人价值170万元的其他财产。本院于2020年5月29日以（2020）豫1221财保5号民事裁定书，裁定冻结马群波、田定坤、孙江波、周丽荣、马利花、刘冬冬、王红芬170万元的银行存款，或者查封前述被申请人价值170万元的其他财产。2020年6月11日将涉案房产查封，后异议人夏长江以查封房产属自己为由，提出执行异议。经查，案外人夏长江与孙江波父亲孙汉朝同为二七五处职工。2008年10月7日，孙江波与夏长江签订房屋买卖合同，将案涉房屋以145000元的价款卖给夏长江，后夏长江让其儿子夏爱武居住至今。夏爱武为二七五处职工，现居住于涉案房屋，并从购买房屋至今缴纳案涉房产的水电等费用。另查明：农商行与马群波、田定坤、孙江波、周丽荣、马利花、刘冬冬、王红芬借款担保合同一案，仲裁委已于2018年11月9日受理，2019年5月30日仲裁委出具中止审理通知书，该通知书载明：“申请人河南渑池农村商业银行股份有限公司：你公司与被申请人马群波、田定坤、孙江波、周丽荣、马利花、刘冬冬、王红芬担保合同纠纷一案，本会已受理。因该案当事人涉嫌刑事犯罪，公安机关已立案侦查。根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百五十条之规定，本会于2019年5月28日决定中止案件审理，待中止事由消失后，仲裁程序继续进行”。2020年5月29日仲裁委以三仲函字［2020］第17号函向本院提交申请人农商行财产保全申请书。本院认为:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被申请人孙江波与案外人夏长江于2008年10月7日签订房屋买卖合同，并支付了房屋的全部价款，案外人夏长江购买房产后，一直由其儿子夏爱武居住至今并缴纳水电等费用，且没有证据证明涉案房屋未过户系异议人的原因造成。故案外人夏长江的异议请求依法应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：停止对登记在被申请人孙江波名下位于渑池县会盟路中段南侧二七五处综合楼二单元五楼西户房屋（房产证号：渑房管字第私××号）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  董红伟人民陪审员  王 雁人民陪审员  雷 杰二〇二〇年七月二十七日书 记 员  武盼盼