文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11657号上诉人（原审被告）：广州广电计量检测股份有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西平云路163号。法定代表人：黄跃珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：张俊杰，男,该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏晖，女，1969年7月9日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱中元，系夏晖之夫。上诉人广州广电计量检测股份有限公司（以下简称广电计量公司）因与被上诉人夏晖房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广电计量公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决夏晖退还押金5300元并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、涉案合同显然是无效的意思表示，若合同无效则违约责任当然不存在。2017年6月29日《房屋租赁合同》系朱中元冒用他人签名，行为违法，意思表示无效。2、2017年6月29日《房屋租赁合同》第二条第4项系明确约定承租人不承担任何违约责任的通知解除，此类约定符合出租人的期待，且证人证言中明确予以证明。3、广电计量公司由于出租人的不当行为存在损失，有权主张出租人承担违约责任。广电计量公司从2015年起使用涉案房屋，而涉案房屋取得权属证书为2017年8月，承租期中存在权属不确定且合同产生重大偏离，如广电计量公司主张损失，夏晖理应返还部分租金。2016年7月5日《房屋租赁合同》约定“重新签订租赁合同，租金涨幅不超过4%”，但2017年6月29日《房屋租赁合同》的租金标准涨幅超过4%，如广电计量公司主张损失，夏晖理应返还部分租金。夏晖辩称：1、涉案合同签订时，朱中元已经向广电计量公司提供了购房合同、结婚证及身份证等文件，另夏晖已经连续5年将房产租赁给广电计量公司，广电计量公司一直并无异议。2、广电计量公司始终将押金和违约金混为一谈，押金是房屋及房内财产设定的一个担保，但并不因此免除广电计量公司的违约责任。3、涉案房屋虽然于2017年8月才办理了房产证，但自签订合同之日起就已经确定了权属，没有产生重大偏移。虽然涉案房屋的使用时间是从2015年8月开始，但2017年6月29日《房屋租赁合同》是一个独立的全新的合同，与前序的租赁合同没有任何关系。夏晖一审诉讼请求：广电计量公司支付提前解除房屋租赁合同的违约金13260元。一审法院认定事实：2017年6月29日，夏晖（甲方）与广电计量公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定夏晖将其所有的涉案房屋出租给广电计量公司，租赁期限自2017年7月20日至2020年7月19日止，第一年租金为72000元/年；第二年租金为76860元/年；第三年租金为81720元/年，合同约定：“租赁期满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后2日内将押金5300元退还乙方（不计利息）。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方。如在租赁期内，因乙方原因而终止租约（不可抗力除外），需提前两个月通知甲方，甲方退还押金。……在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。2019年6月18日，广电计量公司向夏晖寄送租赁合同解除通知书，夏晖于2019年7月3日发出答复函，表示不同意广电计量公司提前解除合同，如广电计量公司执意提前解除，则应按照两个月租金标准支付违约金13620元。一审审理中，双方当事人一致认可广电计量公司租金已支付至2019年8月19日，夏晖认可广电计量公司于该日交还房屋，广电计量公司主张房屋交付日期为2019年8月15日左右，但无证据证明。另，夏晖同意在其主张的违约金数额中抵扣广电计量公司支付的押金5300元。关于违约金数额，广电计量公司要求法院依法调整。一审另查明，夏晖与朱中元系夫妻关系，涉案房屋系夫妻关系存续期间取得。夏晖于2019年9月1日将涉案房屋再次出租他人，第一年租金为6300元/月，第二年租金为6550元/月。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，夏晖与广电计量公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，夏晖与朱中元系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，朱中元代签涉案房屋出租合同，并不违反法律规定，应属有效，予以确认。庭审中，夏晖自认广电计量公司租金支付至2019年8月19日，并于该日交还房屋，故认定双方当事人双方之间的房屋租赁合同于2019年8月19日解除。另，广电计量公司因自身原因提前解除合同，虽其提前两月通知夏晖，但夏晖并未同意解除，双方就涉案房屋租赁合同提前解除一事并未协商一致，故广电计量公司构成违约，夏晖有权向广电计量公司主张违约金。关于违约金的数额，根据合同约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金”，结合夏晖的实际损失，合同约定的违约金数额过高，酌定调整违约金数额为11300元。双方当事人一致同意押金5300元在夏晖主张的违约金款项中抵扣，为减少当事人诉累，一并处理。综上，夏晖有权要求广电计量公司给付款项6000元（11300元违约金-5300元押金）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、广电计量公司于判决发生法律效力之日起10日内给付夏晖款项6000元。二、驳回夏晖的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取71元，由夏晖负担30元，广电计量公司负担41元。二审中，对于一审法院认定的事实，广电计量公司提出如下异议：1、一审法院忽略了朱中元冒用他人签名的事实；2、广电计量公司未主张酌情调整违约金，广电计量公司认为不构成违约，要求对方退还押金。夏晖对一审法院认定的事实无异议。对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审中，双方当事人均无新的证据补充。二审中，广电计量公司确认涉案房屋于2019年8月19日交还夏晖。另查明，一审法院开庭笔录记载，“审：被告，如法院认定你方构成违约，关于违约金的标准是否需要调整？被代：由法院审核认定。”本院认为，2017年6月29日《房屋租赁合同》系以夏晖的名义，由朱中元代签。夏晖与朱中元系夫妻，双方于1993年11月结婚，故由朱中元代夏晖与广电计量公司签署《房屋租赁合同》并无不当之处。在广电计量公司提供的2016年7月5日《房屋租赁合同》中，朱中元就作为代理人签字，广电计量公司对朱中元的代理人身份应当明知。退一步而言，即使朱中元签署2017年6月29日《房屋租赁合同》时代理权不明确，但夏晖依据该《房屋租赁合同》向广电计量公司主张租金、违约金等，实际上是对朱中元代理行为的追认，该《房屋租赁合同》对夏晖、广电计量公司仍然产生法律效力。故对于广电计量公司认为朱中元“冒用”夏晖名义签署2017年6月29日《房屋租赁合同》，系无效的意思表示的上诉理由，本院不予采信。2017年6月29日《房屋租赁合同》第二条第4项约定：“如在租赁期内，因乙方原因而终止租约（不可抗力除外），需提前两个月通知甲方，甲方退还押金。”第四条第3项约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”第二条第4项的约定在于解决押金问题，并未对违约行为及违约金作出约定；而第四条第3项则对承租人单方违约及其法律责任作出约定，二者系相互补充关系，而非各自独立适用。一审中，广电计量公司提供了窦婉瑜的证言，以证明第二条第4项约定系承租人无需承担违约责任的条款，但窦婉瑜并未出庭作证，故一审法院并未采信该证言。二审中，窦婉瑜仍未出庭作证。故对于广电计量公司认为《房屋租赁合同》第二条第4项系明确约定通知解除不承担任何违约责任的条款的上诉理由，本院不予采信。2017年6月29日《房屋租赁合同》与2016年7月5日《房屋租赁合同》虽然具有一定连续性，但仍然系各自独立的合同。虽然2016年7月5日《房屋租赁合同》约定“重新签订租赁合同，租金涨幅不超过4%”，但2017年6月29日《房屋租赁合同》重新约定了租金标准，即使涨幅超过4%，也是双方当事人意思表示一致的结果，不能认为广电计量公司多支付了租金。虽然双方当事人的租赁关系从2015年即开始，而涉案房屋取得权属证书为2017年8月，但在广电计量公司承租涉案房屋期间，并无证据证明有第三人就涉案房屋主张过权利、并无证据证明涉案房屋存在权属争议。故对于广电计量公司认为夏晖存在不当行为的上诉理由，本院不予采信。广电计量公司如坚持认为夏晖存在不当行为造成其损失，自可另行主张。综上，广电计量公司在2017年6月29日《房屋租赁合同》履行期间届满前，单方提出解除合同，夏晖发出答复函，表示不同意广电计量公司提前解除合同。但广电计量公司执意解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据广电计量公司的庭审陈述，调整了违约金数额，并不不当。虽然广电计量公司在二审中明确表示不主张调整违约金，但其所依据的理由系其不构成违约，不应当支付违约金，与一审法院认定的法律关系和违约责任不同；且基于上诉利益考量，本院对一审判决不做调整。据此，广电计量公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由广州广电计量检测股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王       劲       松审 判 员 李               斐审 判 员 王               路二〇二〇年七月二十四日法官助理 李玲玲书 记 员 刘               东