安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1415号上诉人（原审被告）：滁州市嘉和物业管理有限公司，住安徽省滁州市。法定代表人：陈发元，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新城国际大厦业主委员会，住所地安徽省滁州市。负责人：范梅，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：宋凤柱，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州市嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业公司）因与被上诉人新城国际大厦业主委员会（以下简称新城大厦业委会）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2019）皖1102民初3754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉和物业公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回新城大厦业委会的诉讼请求；一、二审诉讼费由新城大厦业委会负担。事实与理由：新城大厦业委会未提交辖区办事处、物业办备案表，也未经专有部分占建筑物面积过半数且占总人数过半数的业主同意就提起诉讼，主体不适格。双方签订的《物业服务合同》明确约定露天停车位、临时停放、不固定车位及公共区域广告费中的50%属全体业主所有，不包含地下停车位。地下停车位的权益由开发商保留，不属于全体业主共有部位，嘉和物业公司单独向开发商缴纳承租费用。即使是在承租期外，该部分收益也应当从公共收益中扣除。一审法院对于合同期外的提成及公共收益以推算的方式进行认定，缺乏事实和法律依据。新城大厦业委会辩称，其已经按照《安徽省物业管理条例》第21条的规定，在业主微信群采用业主集体讨论的形式召开了业主大会，并在物业管理区域内的显著位置进行了公告，无一业主提出反对意见，并在此基础上形成业主大会决议，此决议已由业主大会盖章提交给一审法院，新城大厦业委会诉讼主体适格。小区地下空间在业主的土地上，业主已经分摊了案涉小区开发建设的全部用地面积，该地下空间属于全体业主共同共有。嘉和物业公司对案涉小区2018年7月至2019年10月期间的公共收益已经收取，不存在欠账问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（三）项之规定、结合滁州城南日益发展状况，以前期平均数推算，嘉和物业公司应向新城大厦业委会支付公共收益分成款110427元。综上，请求驳回上诉，维持原判。新城大厦业委会向一审法院起诉请求：判令嘉和物业公司支付物业公共收益款人民币268471元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月10日，新城大厦业委会（甲方）与嘉和物业公司（乙方）签订了一份《亚东新城国际大厦物业服务合同》，约定：嘉和物业公司为亚东新城国际大厦（总建筑面积28830㎡）提供物业服务；物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，车辆停放费按年收取（物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、设施设备大修中修和更新、改造费用），1、本物业的管理服务费按…收取（其中包含电梯年检、维保、损耗电费、二次供水、公共区域照明等，提取2%存入业委会公共指定账户，由业委会管理用于公共区域内设备的维护和保养及办公经费…3.露天车位25元/月，临时停放、不固定车位（50%属全体业主所有，存入业委会公共指定账户由业委会管理用于公共区域内设备的维护和保养及办公经费），地下车位80元/月，外来车辆临时停放按滁州市物价局收费标准收取；4.公共区域广告费用由物业公司代收（50%属全体业主所有，存入业委会公共指定账户由业委会管理用于公共区域内设备的维护和保养及办公经费）…第十四条.本物业共用设备设施（包括不限于电梯、水泵、公共照明等）运行费用已计入物业服务费；第十五条.乙方应于每年年底向全体业主公布服务费用收支明细情况。第二十一条.本合同自2016年7月10日起至2018年7月9日截止。2016年12月6日，双方签订了一份《补充协议（亚东新城国际管理处人员配置和职责情况）》，人员配置12人，一、…大门口收费员1名…外围车辆秩序维护1名…二、维修…2.大修和需动用维修基金的，经物业、业委会、项目部（限在保修期内）、厂家几方意见来决定维修时间和进度，物业要起主导协调作用…合同签订后，嘉和物业公司入驻滁州市新城大厦供物业服务，嘉和物业公司于2017年7月3日提供新城大厦业委会的《亚东新城物业2016年7月-2017年6月累计经营状况表》载明：收入物业费：289577元，车位费32440元，广告费12870元，电瓶车充电费1395元，电费58024.03元，临时停车券3194元，手撕票67000元，其他350元，上述收入合计964850.03元，并支出各项费用；嘉和物业公司于2018年6月25日提供新城大厦业委会的《亚东新城物业2017年7月-2018年6月累计经营状况表》载明：收入物业费：364510元，车位费104692元，广告费7270元，电瓶车充电费70元，电费901245.12元，临时停车券1071元，手撕票95430元，其他5500元，上述收入合计1479788.12元，并支出各项费用。双方签订的《亚东新城国际大厦物业服务合同》到期后，双方未书面续签合同，嘉和物业公司提供物业服务至2020年1月1日。另查明，2019年5月16日，新城大厦业委会（第二届）经备案成立。2020年1月3日，嘉和物业公司在向滁州臻美物业管理有限公司移交滁州市新城大厦时以14万元出售了监控系统，岗亭、道闸系统，网络射卡读写器各一套，非机动车充电棚二组，及大厦现有配置物品。诉讼中，新城大厦业委会认可嘉和物业公司代付了非机动车车棚及电瓶车充电系统费用19000元、调整电梯和换走道玻璃费用10400元，同意上述费用29400元从嘉和物业公司应支付的提成和公共收益分成中予以扣除。一审法院认为，新城大厦业委会代表滁州市新城国际大厦业主与嘉和物业公司签订的《亚东新城国际大厦物业服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。新城大厦业委会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志，本案的诉讼权利归属与全体业主均有利害关系，新城大厦业委会有权代表全体业主以原告的诉讼主体资格提起诉讼。虽然新城大厦业委会未按照《物业管理条例》的规定提供同意本次诉讼的滁州市新城大厦专有部分占建筑物总面积多少比例，但本案系主张全体业主的权利，新城大厦业委会已经通过业主微信群及公告方式告知了业主，且得到了一定数量业主的明确支持，故新城大厦业委会系本案适格原告，对于嘉和物业公司关于新城大厦业委会不具有原告主体资格的抗辩意见不予采纳。双方签订的《亚东新城国际大厦物业服务合同》第四章第九条第三款、第四款之规定，露天停车位、临时停放、不固定车位及公共区域广告费用的50%属全体业主所有，双方无异议；另新城大厦业委会认为地下停车位车位费、充电费、手撕票及其他收益也属于新城大厦的公共收益，应按50%比例分成给新城大厦业委会；嘉和物业公司则认为依据双方合同第9.3条后段的约定该部分收益应归其所有。一审法院认为地下停车位车位费、手撕票收益应属于公共收益，理由如下：首先.从双方合同约定来看，第9.1、9.3、9.4条均系新城大厦业委会从嘉和物业公司物业收费中提成的约定，从合同体系来说，双方在第9.3条后段的约定也应是新城大厦业委会公共收益提成50%；其次，有关地下停车位车位费、手撕票与露天停车位、临时停放、不固定车位收费及公共区域广告费用等合同明确约定的业委会提成50%的共有部分收益，在性质上类似，均不属于物业公司的物业服务得来的增值，其全部收益如依嘉和物业公司主张全部归其公司，明显不合理。双方的签订的《亚东新城国际大厦物业服务合同》均对小区共有部分收益分配进行了约定，新城大厦业委会对嘉和物业公司收取的物业服务费按2%提成、共有部分收益按50%分成。依据嘉和物业公司提交的经营状况表，2016年7月-2018年6月（合同期内）的物业费总额654087元（289577元+364510元），新城大厦业委会提成为13081.7元（654087元×2%）；停车（车位）费303827元（32440元+3194元+67000元+104692元+1071元+95430元），新城大厦业委会提成为151913.5元（303827元×50%）；广告费20140元（12870元+7270元），新城大厦业委会提成为10070元（20140元×50%）；上述新城大厦业委会提成款总额175065.2元（13081.7元+151913.5元+10070元）。合同期满后，嘉和物业公司未继续提供其经营数据（诉讼过程中也未提供），对合同期满至2019年10月期间的新城大厦业委会提成款，新城大厦业委会主张应按前期提成款平均值按月推算，因新城大厦物业经营数据由嘉和物业公司掌握，故对新城大厦业委会的按平均值乘以月数推算予以支持，对嘉和物业公司辩称2018年7月-2019年10月时间段各项费用的推算，无事实与法律依据，不予采纳。综上，嘉和物业公司应支付新城大厦业委会提成款总额291775.3元（175065.2元÷24个月×40个月），扣除嘉和物业公司代付的29400元，嘉和物业公司还应支付262375.3元（291775.3元-29400元），超出部分不予支持。嘉和物业公司认为对监控系统，岗亭、道闸系统等在内的共用设施设备改造的相关费用应在给付提成中扣除,但嘉和物业公司没有证据证明上述维修改造向新城大厦业委会进行了报批，并得到了认可,且嘉和物业公司在退出物业服务时将上述设施出售，现要求扣除该部分费用没有事实和法律依据。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十五条，《物业管理条例》第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告滁州市嘉和物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告新城国际大厦业主委员会公共收益262375.3元；二、驳回原告新城国际大厦业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费5329元，由原告新城国际大厦业主委员会负担50元，被告滁州市嘉和物业管理有限公司负担5279元。本院二审期间，嘉和物业公司提交证据如下：证据一，南建字（2019）275号南谯区住建局文件《关于加强南谯区业主委员会管理工作的通知》。证明目的：涉及全体业主权益的事情都必须通过业主大会的决议，业主委员会不能擅自超越权限决定和处理有关物业管理区域的事务。本案中，新城大厦业委会提交的用于证明其诉讼主体适格的材料显然不符合物权法和该文件的要求，具体业主没有提出异议不代表认同其提起诉讼。证据二，2018年7月13日关于新城国际大厦地下车库漏水的情况说明。证明目的：该证据佐证了在2017年8月份前，地下车库并未对全体业主开放，嘉和物业公司从亚东公司承租后，进行了必要的清理，并缴纳了相应的租金，新城大厦业委会对此事是知情的。新城大厦业委会发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对其合法性和证明目的不认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可。新城大厦业委会提交证据如下：新城国际大厦地下车库人防工程情况表。证明目的：地下车位中有1649个平方属于人防工程。嘉和物业公司质证意见如下：对该份证据的真实性无异议，通过该证据可以印证亚东公司享有地下停车库所有权；且新城大厦业委会在计算公共收益提成时，应当将该面积比例的收益予以扣除。经过庭审举证、质证，本院认证如下：嘉和物业公司举证的证据一虽然具有真实性，但不能达到其证明目的，对其证明效力不予确认；证据二系嘉和物业公司自己出具，因新城大厦业委会对其真实性不予认可，本院对其证明效力在本案中不予确认；新城大厦业委会所举证据涉及人防工程，对其证明效力不予确认。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，新城大厦业委会代表滁州市新城国际大厦业主与嘉和物业公司签订的《亚东新城国际大厦物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定享受各自权利，履行各自义务。新城大厦业委会通过业主微信群及公告方式将诉讼相关事宜告知全体业主，无业主在群里明确反对诉讼事宜，故新城大厦业委会代表全体业主主张权利无明显不当。本案系物业服务合同纠纷，双方权利义务的基础是《亚东新城国际大厦物业服务合同》，依据双方的约定，物业费中提取2%存入业委会公共指定账户，露天停车位、临时停放、不固定车位及公共区域广告费用的50%属全体业主所有。从嘉和物业公司提供的累计经营状况表来看，含有“手撕票”收费项目，该项目未在合同中明确列明，但考虑到实际收费情况，该项目应当包含在“不固定车位”收费项目中，其收费的50%应当属于全体业主所有。嘉和物业公司是提供物业管理的一方，其应当提交2018年7月-2019年10月期间的累计经营状况表，但其未能提交，故新城大厦业委会要求按照之前的月均数字对收益部分进行推算，符合经济发展规律，并无明显不当。综上，2016年7月-2017年6月期间的物业费提成为289577元*2%=5791.54元、广告费12870元*50%=6435元，临时停车券3194元*50%=1597元，手撕票67000元*50%=33500元；2017年7月-2018年6月期间的物业费提成为364510元*2%=7290.2元，广告费7270元*50%=3635元，临时停车券1071元*50%=535.5元，手撕票95430元*50%=47715元；2018年7月-2019年10月期间的物业费提成为（289577元+364510元）/24个月*16个月*2%=8721.16元；广告费（12870元+7270元）/24个月*16个月*50%=6713元，临时停车券（3194元+1071元）/24个月*16个月*50%=1422元，手撕票（67000元+95430元）/24个月*16个月*50%=54143元；上述收益合计177498.40元。扣除嘉和物业公司代付的29400元，嘉和物业公司应向新城大厦业委会支付公共收益148098.40元。新城大厦业委会主张地下停车费的收益分配，依据不足，本院不予支持。综上所述，嘉和物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2019）皖1102民初3754号民事判决第二项，即“驳回原告新城国际大厦业主委员会的其他诉讼请求”；二、变更安徽省滁州市琅琊区人民法院作出的（2019）皖1102民初3754号民事判决第一项“被告滁州市嘉和物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告新城国际大厦业主委员会公共收益262375.30元”为“上诉人滁州市嘉和物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人新城国际大厦业主委员会公共收益148098.40元”；三、驳回上诉人新城国际大厦业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费5329元，由上诉人新城国际大厦业主委员会负担2389元，被上诉人滁州市嘉和物业管理有限公司负担2490元；二审案件受理费5329元，由上诉人新城国际大厦业主委员会负担2389元，被上诉人滁州市嘉和物业管理有限公司负担2490元。本判决为终审判决。审判长  陶继航审判员  邓见阁审判员  王娟娟二〇二〇年七月二十三日书记员  姚 远附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。