甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0111民初87号原告：段生强，男，1983年2月6日出生，汉族，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人：丁得锋，甘肃丁得锋律师事务所律师。被告：甘肃源通房地产开发有限公司，住所地，兰州市红古区。法定代表人：陈学厚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛伟，兰州连海律师事务所律师。第三人：民和宏盛商品混凝土有限公司，住所地，青海省民和县。法定代表人：罗万荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵宏毅，青海省民和县李二堡镇法律服务所法律工作者。原告段生强与被告甘肃源通房地产开发有限公司、第三人民和宏盛商品混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段生强及其委托诉讼代理人丁得锋、被告甘肃源通房地产开发有限公司委托诉讼代理人薛伟、第三人民和宏盛商品混凝土有限公司委托诉讼代理人赵宏毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段生强向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告之间签订的“内部认购协议”；2．由被告退还已购房款370550.4元，并赔偿一倍购房款370550.4元；3．由被告支付资金占用期间的利息43354.35元（按中国人民银行基准贷款利率4.75％／年计算，从2016年11月计算至2019年5月共30个月利息）；4．由被告承担房屋上涨期间的差价81981.96元（按现价4300元／㎡计算）；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月11日原告同被告之间签订内部认购协议，被告将自己开发的位于红古区房屋以单价3521元出卖于原告。协议签订后被告却未按约定履行交房义务，却将房屋另售他人，致原告无法实现合同目的取得房屋。经与被告再三协商，被告却一再推诿不予理会。故依法起诉，望人民法院支持以上诉讼请求为盼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了内部认购协议一份。被告甘肃源通房地产开发有限公司辩称：1．我方认为原告段生强与我公司之间并未建立房屋买卖合同关系，双方之间只是签订了内部认购协议，根据商品房买卖合同司法解释第五条、十六条相关解释规定，本案中原告方仅仅提交了认购协议，并没有认购证据证明其已经按照协议交付购房款，我公司已经将该房屋出卖了，原告提交证据认购协议写明抵账房协议，势必还要有相关其他凭证，如交付房款，收据等证明房款已经交付，或者房屋已经由其他债务相抵偿，而且认购协议中也不是很明确，原告所谓的我公司与其签订内部认购协议将该房屋出卖给原告，是以每平方米3,521元出卖的，原告没有任何证据证明房款已经交付或者抵账，我方认为该内部认购协议不具备商品房买卖合同基本要件，故双方之间商品房买卖合同关系并未建立，而且内部认购协议中“此房为抵账房”等内容明显是盖完公章后再人为增加写上的；2．鉴于原被告之间商品房买卖合同关系并未建立，故解除协议也无从谈起，对于原告要求我公司退还房款，原告没有证据证明以及交付购房款，退房一说无从谈起，按照最高人民法院商品房买卖合同司法解释第八条规定，原告方请求解除协议，我们之间没有建立商品房买卖合同关系。对于利息，购房款也没交过也未抵账就没有利息之说。综上原告不能证明其已经交付或者抵付了购房款，故应予以驳回。被告甘肃源通房地产开发有限公司未提交证据。第三人民和宏盛商品混凝土有限公司辩称：1．原告方在诉讼请求中没有向第三人提出任何诉请和义务，第三人只是起到一个证人的作用；2．第三人在本案所涉认购协议中不是合同主体，与原、被告不产生任何法律上的权利义务关系；3．原告方说明的事实是正确的，被告欠我们的商砼款，我们欠原告的沙款，我们用这笔钱将被告的房屋抵顶给原告，第三人与原告、被告商砼款抵账真实，通过抵账，原告与第三人之间的债权债务已经消除，被告确实将房屋抵给了原告。第三人民和宏盛商品混凝土有限公司提交了以下证据：1．三方抵账协议1份；2．还款账目明细表一份；3．欠段生强砂石款详单1份；4．收据1份；5．内部认购协议2份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年至2016年期间，原告段生强向第三人民和宏盛商品混凝土有限公司供应砂石料，第三人民和宏盛商品混凝土有限公司经案外人马如昆介绍向被告甘肃源通房地产开发有限公司供应商品混凝土。2016年11月11日，原、被告及第三人达成口头协议，被告甘肃源通房地产开发有限公司以开发的幸福家园项目的部分商品房抵顶第三人民和宏盛商品混凝土有限公司商品混凝土款，第三人民和宏盛商品混凝土有限公司用其中的2＃楼1单元1904室和2704室抵顶原告段生强731944元砂石料款，原告段生强向第三人民和宏盛商品混凝土有限公司出具了收到砂石料款731944元的收据，证实两套房屋原告已经收到，第三人与被告及原告之间的债权债务由此抵销。同日，原告段生强与被告甘肃源通房地产开发有限公司之间签订了前述两套房屋的《内部认购协议》，其中1904号房屋认购协议约定原告认购被告开发的位于红古区房屋，该房屋单价为3434元／平方米，房屋总价款为361394.16元。2704号房屋认购协议约定原告认购被告开发的位于红古区房屋，该房屋单价为3521元／平方米，房屋总价款为370550.04元。两份内部认购协议落款处均由被告工作人员注明：“此房为顶帐房，民和商砼（指民和宏盛商品混凝土有限公司）经同意”字样。2017年5月9日，案外人马如昆与甘肃源通房地产开发有限公司股东何懿及第三人民和宏盛商品混凝土有限公司经核对账目达成三方顶账协议，该协议约定“第一条，甲方（马如昆）同意乙方（民和宏盛混凝土公司）用幸福家园、紫苑及旋子古玩城的剩余商砼款抵顶甲方的全部借款本息及其砂石款；第二条，幸福家园、紫苑的剩余商砼款由甲方和丙方（何懿）相互顶账，旋子古玩城的商砼款直接由甲方收取”。另查明，2#楼1单元1904室抵顶给原告后，由原告转卖于他人，由买受人持原、被告之间的《内部认购协议》与被告办理了房屋买卖相关手续，房款由买受人向原告段生强支付。涉案房屋2704号已经由被告甘肃源通房地产开发有限公司出卖给他人。再查明，案外人马如昆与第三人民和宏盛商品混凝土有限公司存在债权债务关系，案外人马如昆为债权人。上述事实，有原、被告的庭审陈述、原告提交的内部认购协议原件，第三人提交的收据及内部认购协议一份等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点原、被告之间形成的法律关系及被告应承担的民事责任。本案中，在三方达成口头抵账协议和签订内部认购协议后，原告与第三人之间的砂石料买卖合同关系及第三人与被告之间的混凝土买卖合同关系转化为原、被告之间的房屋买卖法律关系。原、被告之间签订的内部认购协议，约定了房屋的位置、房号、面积、单价及总价款，具备了商品房买卖合同的主要要件，符合法律规定，为有效合同，双方理应全面履行该认购协议。关于购房款，两份内部认购协议均注明：“此房为顶帐房，民和商砼经同意”，证实已经用被告所欠第三人的混凝土货款折抵购房款。且属于同一情况的1904室由原告转卖于他人，由买受人持原被告之间的《内部认购协议》与被告办理了房屋买卖相关手续并入住，房款由买受人向原告段生强支付，而不是向被告支付。庭审中法庭要求被告提交该1904室房款由买受人向其支付购房款的证据，被告在指定的期限内未能提交。被告辩称双方只是签订了协议，购房款未支付的辩解理由与庭审查明的事实不符，本院不予采纳。原告已用砂石料款转化为购房款，被告应当向原告交付2704号房屋，而被告擅自将抵账给原告的涉案房屋转卖给他人，已构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第八条明确规定了适用惩罚性赔偿责任的情形：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。现涉案房屋被告已经转卖给第三方，无法交付给原告，在该《内部认购协议》已无法继续履行的情况下，原告要求依法解除与被告的内部认购协议，符合法律规定，本院予以支持。原告段生强要求被告退还已购房款370,550.4元，于法有据，应予支持。原告要求被告赔偿一倍购房款370,550.4元，考虑到被告的主观恶意及房价上涨给原告造成的损失等因素，本院酌情支持250,000元。对于原告要求被告按照中国人民银行基准贷款利率4.75％/年承担资金占用期间利息的请求，符合法律规定，从2016年11月计算至2019年5月，共30个月，利息经核算为44,002.86元。原告要求被告承担房屋上涨期间的差价81,981.96元（按现价4,300元/㎡计算），但未提交相应证据证实，且在惩罚性赔偿中已做相应弥补，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告段生强与被告甘肃源通房地产开发有限公司之间的房屋认购协议；二、被告甘肃源通房地产开发有限公司在判决书生效之日起十日内退还原告段生强购房款370,550.4元，向原告段生强赔偿250,000元，并承担资金占用期间的利息44,002.86元；三、驳回原告段生强的其他诉讼请求。案件受理费12,465元，由被告甘肃源通房地产开发有限公司负担10,446元，超诉部分2,019元由原告段生强负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  吴存乾人民陪审员  孙月花人民陪审员  马旭亚二〇二〇年七月七日法官 助理  杨 璇书 记 员  马芸芸