广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初465号原告：邵朝世，男，汉族，1980年7月8日出生，住广东省阳春市*******，身份证号码330************832。委托诉讼代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。被告：江辉灿，男，汉族，1961年12月8日出生，住广东省阳山县**************，身份证号码440************436。原告邵朝世诉被告江辉灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵朝世委托诉讼代理人成国良、被告江辉灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵朝世向本院起诉请求：一、判令被告江辉灿返还原告邵朝世房屋维修保证金人民币7万元；二、本案一切诉讼费由被告承担。主要事实与理由：原告曾与同乡林根风在阳山县合伙经营服装生意，双方以林根风的名义与被告签订房屋租赁合同，租赁被告位于阳山县*********旧桥头商业局大楼首层东起第三卡（约60平方米）的铺面用于经营“阳山县阳城邻家女孩服装店”（经营者：林根风）。2013年3月林根风退出合伙，“阳山县阳城邻家女孩服装店”由原告继续经营。上述租赁合同到期时，原告于2016年3月26日以自己的名义与被告签订《房屋租赁合同》继续租赁上述铺面，将合同履约保证金由原来的12000元提高到20000元，即原告仍需补交履约保证金8000元。合同签订后，原告提出想拆除铺面里的阁楼扩大经营面积，被告称原告如需拆除阁楼则需承担恢复阁楼的费用。经双方口头协商约定，原告可以在合同期间的任何时间拆除阁楼，但是需要交付房屋维修保证金70000元作为将来恢复阁楼的费用保证，如合同终止时原告不恢复阁楼原状则被告有权没收房屋维修保证金70000元，如原告主动恢复阁楼原状则据实结算多退少补。当天原告指示自己的妻子的弟弟**的妻子张圆圆向被告转账支付78000元，其中8000元作为补交的合同履约保证金，另外70000元作为拆除阁楼的房屋维修保证金。2018年5月，原告让同乡林根风注销原来的“阳山县阳城邻家女孩服装店”，再由张圆圆另外注册登记“阳山县阳城镇邻家女孩服装店”。在合同期内，原告没有拆除铺内的阁楼。2020年1月被告提出要将铺面收回给自己的儿子使用，原告虽想续租，但还是同意在合同到期后交还铺面给原告。原告后来得知被告将铺面另外租给了其他人。2020年4月16日原告派自己的妻子的弟弟**与被告交接腾退事宜，双方签署《租赁房屋退房交接单》。次日，被告将合同履约保证金20000元扣除4月份租金4000元后，将剩余的16000元退还给原告。但是，原告继续要求被告退还房屋维修保证金70000元时，被告却不予答复。原告想到被告称要收回铺面给儿子使用但出租给他人，房屋维修保证金问题双方协商不成，遂通过法律途径解决。原告认为，2016年3月26日，原告曾与被告口头约定，原告额外交付被告房屋维修保证金70000元作为将来可能发生的拆除铺面内阁楼的恢复费用保证金，原告已通过转账方式支付被告该款项，被告没有向原告出具收据。原告在铺面租赁期间没有拆除阁楼，不会产生恢复阁楼的费用，现在双方的租赁关系已经终止，被告应当将房屋维修保证金70000元返还给原告。原告请求被告返还该保证金时，被告却不予理会，被告的行为已经违反了双方当初的约定，其继续占有房屋维修保证金没有事实和法律依据，依法应当返还原告房屋维修保证金70000元。为维护原告自己的合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院及时判决。邵朝世为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；二、《房屋租赁合同》复印件，证明2016年3月26日原告以自己的名义与被告签订房屋租赁合同等事宜；三、《收据》、《账户交易明细》复印件，证明2016年3月26日原告补交合同履约保证金8000元，并额外支付房屋维修保证金7万元等事实；四、《企业信用信息公示报告》复印件2份，证明原告先后以林根风、张圆圆的注册登记的个体工商户名义在涉案租赁房屋经营服装生意等事实；五、《租赁房屋退房交接单》复印件，证明2020年4月16日原告已将涉案租赁房屋腾退给被告等事实；六、《手机银行支付租金记录》、《短信记录》、《微信聊天记录》复印件，证明原告与被告结清房租，被告退还原告合同履约保证金，但是没有退还房屋维修保证金的事实；七、被告的《户籍证明》，证明被告诉讼主体资格。江辉灿答辩称，一、原告与林根风的关系，答辩人不清楚。林根风确实承租过答辩人的房屋，答辩人与林根风的合同到期后原告想承租案涉房屋。后来林根风将与答辩人租赁合同中的12000元保证金作为原告承租答辩人房屋的其中一部分保证金，交付给答辩人。答辩人再三考虑才同意，也就是在原告与答辩人签订后，答辩人出具收据给原告，收到原告的保证金12000元和8000元。原告委托的**已经与答辩人办理好终止租赁合同关系的手续，双方已经终止租赁合同。二、答辩人出租涉案房屋是租给其他人用作开店做生意，在出租给下一个承租人前会重新进行一定的整改装修。在出租给原告时，原告告知答辩人要对涉案房子进行装修，答辩人同意，但是有一个前提条件就是要补偿答辩人。在双方协商之后，谈定补偿答辩人的费用是70000元，原告才在3月26日转账70000元（另外8000元是保证金）。因为是双方口头协商好了，原告才愿意支付70000元补偿费给答辩人，才签订租赁合同，答辩人又出具收据给原告，但是唯独没有出具补偿费的收据，是因为该笔费用无需退回给原告。如果是像原告声称那样70000元是保证金，那么原告理应要求答辩人出具70000元保证金的收据，而不是经过多年之后再以诉讼的方式要求答辩人返还70000元。另外，从补偿款的内涵来看，是承租方装修案涉房屋补偿给出租方的因房屋被改造造成的损失的费用，答辩人无需退该笔补偿费。综上，原告要求答辩人退回70000元，既无证据，也与客观事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。江辉灿没有向本院提交证据。本院经审理认定的事实如下：阳山县阳城邻家女孩服装店于2011年4月22日注册，经营者为林根风，于2018年5月15日注销，经营场所为阳山县*********。2018年5月18日，张圆圆作为经营者注册了阳山县阳城镇邻家女孩服装店，经营场所同上。2016年3月26日，原告作为乙方（承租人）与被告作为甲方（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告位于阳山县**************东起第三卡（约60平米）的铺面；租赁期限为肆年，从2016年3月30日至2020年3月30日止；租金从2016年3月30日至2019年3月30日租金人民币每月8500元计算，从2019年3月30日至2020年3月30日止租金为人民币每月9350元计算；原告必须交付合同履约保证金20000元，给出租方保管，如原告违约被告不退回保证金给原告；被告负责安装水电到现场，室内装修费由原告承担；承租期内原告负责房屋的维护，费用自理。装修工程不能损害主体结构，凡涉及改变该屋主体结构的必须经被告书面同意，否则，由此给被告造成的经济损失，由原告承担赔偿责任；有下列情形，被告有权单方终止本合同，并有权要求原告承担违约责任：1、原告违反本合同约定，不承担维修负责致使房屋或设备严重损坏的……《房屋租赁合同》落款处有原告作为承租人的签名捺印，有被告作为出租人的签名捺印，同日，张圆圆通过其名下的账号623*************303向被告转账78000元,被告向原告出具《收据》一份，载明“今收到邵朝世交来保证金贰万元整（￥20000.00元）（备注：原2011年3月29日林跟风交来壹万贰仟元（￥12000.00元）已转入邵朝世名下。邵朝世2016年3月26日交来捌仟元（￥8000.00元），合计人民币贰万元整（￥20000.00元）林跟风收据作废。）”。《收据》落款处有原告作为确认人的签名捺印及被告作为收款人的签名捺印。2020年4月16日，被告作为出租方与**作为承租方签订《租赁房屋退房交接单》，载明“出租人：江辉灿，身份证号码：440************436，承租人：邵朝世，身份证号码：330************832，租赁房屋位于阳山县**************东起第三卡铺面（约60平方米），承租人因房屋租赁合同到期退还房屋………店铺不可拆物品原样归还”。另查明，原告提供的短信聊天记录中有一条短信为被告回复“邵老板早上好：昨晚上我开车回太平不方便听电话不好意思，这十六天我就收四仟元，你的2万元租房押金减去四仟我转给你一万陆仟元给你，你发个银行卡账号给我，我下午转给你”。原告回复“621*************656户名邵朝世”。2020年4月17日，被告转账16000元给原告，转账单附言：付，退还邵朝世租屋押金。原告收到16000后，通过短信及微信确认房租押金已经结清并催收70000元维修保证金，被告对此不予回应。被告对短信、微信聊天记录的真实性合法性没有异议，但认为双方的权利、义务终止，70000元是双方口头约定是原告对被告的装修补偿，且原告也愿意支付，原告没有要求被告开具收据，因此没有回复原告的信息。原告于庭审中承认是原告租赁的房屋给张圆圆经营，其与张圆圆、**是一家人（**是原告的小舅子，张圆圆是**的妻子），实际属于家庭经营。被告于庭审中认可收到原告方的转款78000元，其中8000元用于补足租赁押金20000元，另70000元是装修补偿金，不存在房屋维修保证金。和原告谈好70000元装修补偿金才签订的房屋租赁合同，收到原告方转款78000元之后当天写了20000元的收据给原告。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原被告双方对于案涉房屋租赁合同、房屋已完成退房交接以及房租、押金已经结清的事实没均有争议，争议焦点是原告方转给被告的78000元转款中的70000元的属性问题。首先，根据双方当事人的诉辩意见，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示,合法有效，双方应秉持诚信原则履行合同。本案中，原告称合同签订后，原告提出想拆除铺面阁楼扩大经营面积，于是双方口头约定了70000元房屋维修保证金。对此，被告予以否认，辩称70000元转款是双方口头商定的装修补偿金，无需退还，双方协商好之后才签订房租租赁合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，原告应对其主张70000元转款是双方约定拆除阁楼的房屋维修保证金的事实承担举证责任。其次，原被告双方达成租赁合意并签订了《房屋租赁合同》，张圆圆按原告要求转款78000元至被告账户后，原被告就合同中约定的保证金20000元签订《收据》，并在《收据》中明确8000元是当日转款。但当日双方对70000元转款并未记入《房屋租赁合同》或《收据》中，也未另外做出书面约定。如若该70000元转款是保证金的属性，双方对8000元的保证金尚都能严谨签订《收据》，但对70000元的转款却只字未提，此不符合常理。最后，在双方长达四年的租赁过程中，原告对该70000元转款既没有要求被告出具收据，也没有达成其他书面补充协议。原告自述之所以没有让被告写收据，是因为信任被告，又因为时隔多年，原告不记得这笔费用。本院认为，原告作为完全民事行为能力人，又有多年经商经验，应预见得到此商业风险。原告在本院作出判决前，现有证据不足以证明其转款70000元属于房屋维修保证金的事实，且未能提供其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的后果。综上，对于原告要求被告返还70000元房屋维修保证金的诉求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告邵朝世的诉讼请求。本案受理费775元（原告邵朝世已预交），由原告邵朝世负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  黄 萍二〇二〇年七月十五日法官助理  冯译丹书 记 员  黄邝娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任