山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6918号上诉人(原审被告)：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张瑞瑞，女，1987年5月14日出生，汉族，住山东省成武县。委托诉讼代理人：杨敏，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈程，山东浩尚律师事务所律师。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）因与被上诉人张瑞瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张瑞瑞的诉讼请求或发回重审。2.一、二审的诉讼费用均由张瑞瑞承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、诚城成公司一直否定张瑞瑞提供的《签约优惠政策》的真实性，要求其说明来源的合法性，且诚城成公司明确表示并未发布过该政策，在张瑞瑞无任何合法有效的证据情况下，一审法院认定张瑞瑞提供的《签约优惠政簧》是诚城成公司对外发布、商户均知晓的，违背客观事实，侵害了诚城成公司合法权益。1.诚城成公司在一审中一直承认有过对该优惠政策的研究，因未通过决议而仅作为商业机密为部分领导掌握，相关文件早已被销毁，因此诚城成公司对该政策内容曾经内部讨论过存在认可，但否认该政策有过实施，更对张瑞瑞提供《签约优惠政策》图片打印件的真实性不予认可，所以诚城成公司本着诚信原则，承诺如部分工作人员对商户就优惠政策内容构成表见代理，诚城成公司愿意承担责任，这也是诚城成公司要求张瑞瑞说明来源的原因。该类照片依照现有科技，大部分人都能随时依靠技术进行拼凑。2.要约和承诺只有发布后才产生效力。张瑞瑞并无任何有效证据证明诚城成公司发布过《签约优惠政策》，且在诉讼中张瑞瑞明确承认，该照片的取得是在其退租商户组建的名为“退租不续约群”下载取得，因此诚城成公司与张瑞瑞并不存在所谓的《签约优惠政策》。3.与诚城成公司解约的商户多达几百户，而提起诉讼的仅为一小部分人员，所有人的证据均为从该群取得的同一证据，相比较群体的多寡，一审法院认定商户均知晓明显与事实相悖。4.整体来看，张瑞瑞所有主张的依据仅为一张诚城成公司不予认可且无原始载体的打印照片，一审法院以此认定事实，明显错误。5.同时，张瑞瑞主张诚城成公司曾将其提交的《签约优惠政策》大面积、大范围的张贴，但其所有证据仅有一份打印件，明显与客观事实不符。二、一审法院仅依靠没有原始载体的一张打印照片，即让诚城成公司承担不应承担的责任，违法采信无效证据，违反法律规定，致使举证责任倒置。1.张瑞瑞提供的《签约优惠政策》为打印照片没有原始载体，且诚城成公司对此不予认可，同时该证据为传来证据，具有不可信性，其不符合证据构成要件，一审法院以此定案，明显违背法律规定。2.本案为一般民事案件，依据“谁主张，谁举证”原则，现张瑞瑞无有效证据证明诚城成公司存在违约行为，应当继续举证，否则应当承担败诉后果。三、张瑞瑞在未违约及侵害其权利时，径直提起诉讼，其诉求无事实和法律依据，诚城成公司不存在占用其资金的情况，其诉求无法得到支持。合同到期后，张瑞瑞并未主张过保证金、电表押金，更未按照双方约定提交相关单据，诚城成公司无法直接向其返还押金，否则构成违约，也将会出现二次要求退还的情形，同时诚城成公司更未表示拒绝退还该押金。张瑞瑞在未发生损害事实的前提下，径直提起诉讼，实际上是滥用诉权，浪费了司法资源，给诚城成公司造成了诉累。四、一审法院错误的审理结果，不但不能使张瑞瑞受益，而且将导致社会矛盾。诚城成公司已解约的商户多达几百家，如该一审判决生效，其它商户将依据该判决向诚城成公司追偿，等待诚城成公司的只有破产。综上所述，请求二审法院支持诚城成公司的上诉请求。张瑞瑞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张瑞瑞向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司返还张瑞瑞物业管理费14601.8元，电表押金200元，质量保证金5000元，共计19801.8元，并自2019年11月30日起按照6%年利率计算利息至全部给付完毕之日止。2.本案诉讼费用等全部由诚城成公司承担。一审法院认定事实：2017年9月4日，诚城成公司（甲方、经营权出让方）与张瑞瑞（乙方、经营权受让方）签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内B-001东号商铺经营权出让给张瑞瑞；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止；经营权出让期内的出让金为每年14万元，签订本合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金，乙方在入场前向甲方交纳5000元质量保证金，作为对履行义务的保证，乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还；甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计15725元。双方在合同中还约定了各自的权利义务、违约责任等事项。合同签订后，张瑞瑞依约向诚城成公司缴纳了出让金、质量保证金、物业管理费及电表押金200元，诚城成公司向张瑞瑞交付商铺。合同到期后，张瑞瑞退场。双方对是否享受退还物业费优惠政策产生争议，形成纠纷。张瑞瑞提交一份《签约优惠政策》图片打印件，载明：山东诚城成商贸公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，张瑞瑞陈述，该《签约优惠政策》是诚城成公司为了招商发布的，当时张贴于物业办公室及整个商场内；提交的这份《签约优惠政策》是其他商户拍照取得，并在商铺群内转发，张瑞瑞自商铺群中取得。张瑞瑞主张其交款时间为2017年9月4日，交纳了14个月的物业费，根据优惠政策第2）条的规定，应退还13个月的物业费，即14601.8元。经质证，诚城成公司提出异议，辩称张瑞瑞没有提交《签约优惠政策》的原件，只是照片，真实性无法核实，从截图内容看B082自行发布，未得到诚城成公司认可，非公司官方发布，公司现退租商户500多户，从未退还物业管理费，之前从未有商户主张过，现个别商户以不实信息为依据提起诉讼，若张瑞瑞所谓优惠政策被支持，所有退租商户将以此为依据向诚城成公司追偿，必然导致公司破产，双方签订合同中未体现，而是以其他方式体现，与常理不符。再者，张瑞瑞实际租用商铺14个月，交纳12个月的租金，已享受了优惠。张瑞瑞反驳称，诚城成公司的《签约优惠政策》是对外张贴公示的，诚城成公司的陈述不符合逻辑。对于租金是否优惠，张瑞瑞认为，协议虽然签订时间为9月4日，但前期有装修，合同约定租期为14个月，租金亦是按14个月交纳，不存在优惠。一审法院认为，张瑞瑞与诚城成公司之间签订的商铺经营权出让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。协议到期后，张瑞瑞已退场。本案争议的焦点为涉案《签约优惠政策》对双方有无约束力，张瑞瑞的诉求有无事实及法律依据。对此一审法院认为，张瑞瑞提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是商业机密，未对外发布，但该《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓，结合一审法院已受理的起诉诚城成公司房屋租赁合同纠纷的其他案件，对诚城成公司的该项抗辩，一审法院不予采信。张瑞瑞于2017年9月4日与诚城成公司签订协议，并于当日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。诚城成公司辩称在租金上已给予张瑞瑞优惠，一审法院认为合同中对于租赁期限及租金数额均明确约定，无法确定是否优惠，且租金是否优惠，对诚城成公司向商户发出的要约并承诺的优惠不产生影响。根据《签约优惠政策》的意思表示，只要在该公司规定的期限内签订合同并交清全款的，即可享受不同程度的优惠政策。为此，对于诚城成公司的该项抗辩，一审法院亦不予采信。综上，对于张瑞瑞要求返还13个月物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于质量保证金、电表押金，诚城成公司认可收到上述款项，张瑞瑞已撤铺，诚城成公司亦未提交证据证实张瑞瑞有违约行为，电表已拆除，诚城成公司应将上述款项退还张瑞瑞，对张瑞瑞要求诚城成公司退还质量保证金及电表押金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。诚城成公司抗辩质量保证金及电表押金的退还需走相应的退还流程，退还流程系其内部管理规定，并无双方协议约定为依据，对张瑞瑞没有约束力，一审法院对该抗辩理由不予采信。对于物业费、质量保证金及电表押金的退还时间，双方无明确约定，张瑞瑞主张的逾期利息应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还张瑞瑞物业管理费14601.8元。二、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还张瑞瑞质量保证金5000元。三、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还张瑞瑞电表押金200元。四、山东诚城成商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付张瑞瑞逾期利息（以19801.8元为基数，自2020年1月6日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，减半收取计148元，由山东诚城成商贸有限公司负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《签约优惠政策》是否有效。首先，虽然张瑞瑞提交的《签约优惠政策》系拍摄图片的打印件，但考虑到《签约优惠政策》的发布对象为不特定主体，是否享受诚城成公司《签约优惠政策》的潜在商户并未明确，而商场经营管理多采取广而告之的形式，张瑞瑞不持有《签约优惠政策》的原件亦属情理之中；其次，诚城成公司已经在《签约优惠政策》上加盖公章，众多商户对此均已知晓，发生纠纷后商户在一审法院亦提起数起关于退还物业管理费的诉讼，此时诚城成公司再辩称《签约优惠政策》系商业机密，未对外发布，显然不符合常理；最后，《签约优惠政策》意思表示明确，内容具体可行，应视为诚城成公司向符合优惠条件的商户发出的要约，各商户按照政策的要求在规定的时间内签约并交款应视为对于要约的承诺，此时《签约优惠政策》正式生效，对于双方均产生约束力。本案中，张瑞瑞于2017年9月4日与诚城成公司签订协议并于当日交清全款，诚城成公司亦应按《签约优惠政策》履行。故一审法院判决诚城成公司返还张瑞瑞13个月的物业管理费并无不当。关于质量保证金、电表押金，因合同到期后诚城成公司未及时退还上述款项，张瑞瑞向法院起诉系行使法律赋予的权利，一审法院依法审理后支持张瑞瑞的该项诉讼请求亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年七月三日法官助理 乔斌书 记 员 李杨