湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终941号上诉人（原审被告）：李萍，女，1986年11月18日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。上诉人（原审被告）：鲍学华，男，1959年5月3日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：鲍明勇（系李萍之夫、鲍学华之子），住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：韩恒立，湖南正泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊达明，男，1986年11月14日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：廖敏，湖南协平律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋远航，湖南协平律师事务所律师。上诉人李萍、鲍学华因与被上诉人熊达明房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李萍、鲍学华上诉请求：依法撤销一审判决第一项。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。熊达明经营范围为五金、水暖、卫生洁具及瓷砖零售，只需简单装修即可，熊达明实际装修费用只有几千元。现熊达明实际经营到2020年3月底，剩余租期内装修残值损失可以忽略不计，常德市征地拆迁补偿办公室也没有对第二次装修的费用进行补偿。一审判决将补偿给房屋所有权人鲍学华的装修拆迁补偿款视为熊达明的装修拆迁补偿款属认定事实错误。鲍学华获得的经营损失补偿款是出租人鲍学华因从事出租经营业务的停产、停业损失补偿，作为承租人的熊达明与该经营损失补偿款没有任何关系。2、一审判决适用法律错误。本案应适用《常德市人民政府关于印发的通知》，根据该通知的规定，拆迁合法的住宅房屋室内外装修装饰、附属设施等按房屋结构类别、建筑面积实行的是包干补偿，与是否是第二次装修无关。因此，鲍学华获得的室内外装饰补偿款与熊达明的第二次装修没有任何关系。根据以上通知的规定及有关政策解读，经营损失是补偿给出租人而不是承租人的，一审判决鲍学华、李萍支付熊达明经营损失补偿款26840元适用法律错误。熊达明辩称，1、一审判决鲍学华向熊达明支付装饰装修补偿款正确。一审法院经过现场勘查，认定熊达明进行了大面积装修的事实，判决的金额并没有超过实际装修的费用。李萍、鲍学华认为熊达明装修只花费几千元与客观事实不符，且没有证据证实。2、本案拆迁行为发生在租赁期限内，双方在房屋租赁合同中约定，如遇拆迁，甲方应从装修的拆迁补偿款中支付部分给乙方，该约定不违反法律和行政法规的规定，双方当事人应依法履行。3、李萍、鲍学华混淆了出租补偿款和经营损失补偿款的区别，熊达明主张经营损失补偿款是合理的。鲍学华在获得20000元房屋出租损失补偿款外，还获得了167993元的经营补偿费，熊达明主张经营损失补偿款符合本案的实际情况。4、因涉案房屋拆迁，熊达明只能另外寻找门面，基于公平公正、诚实信用原则，熊达明也应获得相应的补偿款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。熊达明向一审法院起诉请求：1、李萍、鲍学华向熊达明退还已付的租金5150.73元；2、李萍、鲍学华向熊达明支付装修的拆迁补偿款73200元；3、李萍、鲍学华向熊达明支付拆迁的经营损失补偿款26840元。一审法院认定事实：2018年4月21日，鲍学华、李萍分别作为甲方（出租方）与熊达明作为乙方（承租方）就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，合同内容为：经双方协商一致，甲方将坐落于常德市朗州路励新街17号房屋出租给熊达明使用。一、租房从2018年4月21日起至2020年4月20日止。二、年租金为40000元，缴租为20000元一次，半年交租。三、约定事项：……；4、甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，甲方需将已交租金按未满天数退还以及熊达明装修的拆迁补偿款补偿给熊达明。合同签订后，双方按照约定交付使用。2018年5月22日，熊达明向常德市工商行政管理局武陵分局申请设立武陵区鑫辉五金建材商行并取得了营业执照，经营者为熊达明，经营范围为五金、水暖、卫生洁具及瓷砖零售。2019年10月12日，案涉房屋被依法拆迁，常德市武陵区征地拆迁所与鲍学华达成拆迁补偿协议，确定补偿鲍学华所有的案涉房屋出租费20000元、经营补偿费167993元、货物转运费6000元、室外设施补偿费20000元、搬家费3700元、过渡费9600元；砖木室内设施补偿：266319元（443.865㎡×600元/㎡）、67628元（135.255㎡×500元/㎡）、44450元（88.9㎡×500元/㎡）。2019年11月25日，常德市武陵区人民政府芷兰街道办事处下达《关于对荷花三组棚改项目被拆迁户进行先期腾房的通知》，要求已签约被拆迁户应积极履行义务，配合倒房工作，世居户务必在房屋补偿款和货币安置款到账后5日内交钥匙腾房，房屋拆迁款已到账的非世居户务必在2019年12月5日前交钥匙腾房。熊达明直至提起诉讼之日并未腾房。另查明，李萍系鲍学华的儿媳，案涉房屋的所有权人为鲍学华。关于熊达明主张对案涉房屋进行了大部分装修的事实，熊达明提供了装修前后的照片、视频予以证明。李萍、鲍学华对此不予认可，认为案涉房屋在出租前已经进行了装修，故案涉房屋并非由熊达明全部装修。一审法院认为，根据熊达明提交的证据，客观上熊达明对承租房屋进行了包括墙体粉刷、吊顶、铺设部分地面砖等装修，主观上熊达明租赁涉案房屋是进行经营活动，对房屋进行装修实属自然，故对熊达明主张的上述事实予以采信。关于熊达明主张的承租的案涉房屋面积为122㎡的事实，李萍、鲍学华对此不予认可，认为《房屋租赁合同》中对房屋的面积没有约定。一审法院认为，《房屋租赁合同》中对熊达明承租的房屋面积虽没有约定，但根据熊达明提交的常德市武陵区征地拆迁所出具的《补偿明细表》，熊达明承租一楼房屋面积为135.255㎡和88.9㎡，熊达明的承租房屋使用面积已经超过122㎡，熊达明主张承租的案涉房屋面积为122㎡符合实际情况，予以采信。一审法院认为，李萍虽与熊达明签订了一份《房屋租赁合同》，但因李萍并非涉案房屋所有人，且鲍学华亦与熊达明签订一份内容一致的《房屋租赁合同》，应视为鲍学华与熊达明之间就涉案房屋发生租赁法律关系。鲍学华与熊达明签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性的规定，应认定合同合法有效。鲍学华、熊达明均应按合同履行义务并享受权利。关于熊达明主张的鲍学华应返还其租金的问题，因熊达明缴纳租金至2020年1月20日，虽双方签订的《房屋租赁合同》中有“如遇拆迁，甲方需将已交租金按未满天数退还熊达明”的约定，但根据《关于对荷花三组棚改项目被拆迁户进行先期腾房的通知》规定，案涉房屋应在2019年12月5日腾房，但熊达明至今仍在使用案涉房屋并未腾房，因此熊达明并没有租金的损失，故对熊达明要求鲍学华返还租金的诉请不予支持。关于熊达明要求鲍学华给付装饰装修补偿款73200元的问题，根据庭审查明的事实，熊达明对案涉房屋在原有基础上进行了大部分再次装修，且《房屋租赁合同》中亦约定了“如遇拆迁，甲方需将乙方装修的拆迁补偿款补偿给乙方"。现案涉房屋被征收，且就该部分残值损失获得拆迁补偿，熊达明并非主张涉租房屋全部砖木室内设施补偿款，仅主张按600元/㎡补偿标准主张补偿面积122㎡的装饰装修补偿费并无不妥，故对熊达明主张的装饰装修补偿款73200元予以支持。关于熊达明要求鲍学华给付经营损失补偿款26840元的问题，一审法院认为，该项补偿款的目的主要是对房屋使用人因房屋被拆迁后造成的停产停业损失的补偿。就本案而言，熊达明利用租赁房屋从事经营活动因房屋拆迁造成其经营损失，应当获得补偿。且案涉房屋的经营损失补偿费总额为167993元，熊达明仅按照自己的实际情况主张按220元/㎡标准补偿122㎡的经营损失未超出补偿标准，对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十条、第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鲍学华于本判决书生效之日起7日内支付熊达明装饰装修补偿款73200元、经营损失补偿款26840元；二、驳回熊达明的其他诉讼请求。案件受理费2404元，减半收取1202元，由鲍学华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，李萍、鲍学华提交了如下证据：1、《常德市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》政策解读，拟证明熊达明应向房屋拆迁部门主张拆迁补偿款，现向李萍、鲍学华主张错误；2、鑫辉五金建材商行的照片及熊达明妻子的微信朋友圈记录，拟证明熊达明实际经营门面到2020年3月底，2020年4月中旬才搬离涉案门面。本院认为，证据1与本案没有关联，对该份证据的证明目的不予采信；证据2与熊达明在二审中的陈述相互印证，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年11月29日，常德市人民政府发布征收土地公告，熊达明所承租的房屋属于被征收范围内。熊达明在二审中陈述，涉案门面经营至2020年年初，但受疫情影响，经常关门，2020年4月12日将涉案门面的钥匙交出。熊达明在一审提交了鑫辉五金建材商行拆迁损失统计表，主张涉案门面装修损失为63610元。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：鲍学华是否应当向熊达明支付装饰装修补偿款73200元、经营损失补偿款26840元。关于装饰装修补偿款。因鲍学华与熊达明签订的租赁合同在拆迁时租赁期限未届满，且双方在租赁合同中约定，如遇拆迁，鲍学华需将熊达明装修的拆迁补偿款补偿给熊达明，故在本案中鲍学华应向熊达明支付装饰装修的补偿款。熊达明在一审提交了鑫辉五金建材商行拆迁损失统计表，主张涉案门面装修损失为63610元，因李萍、鲍学华亦认可熊达明在原有房屋装修的基础上进行了吊顶、增白、安装地面砖的装修，并对熊达明主张的装修金额未提出相反的证据予以反驳，故本院对熊达明主张的装修损失63610元予以认定。但熊达明在二审中陈述，涉案门面实际经营至2020年年初，2020年4月12日才将涉案门面的钥匙交出，而双方租赁合同约定的租赁期间至2020年4月20日届满，说明熊达明已充分利用了装饰装修的价值，故根据公平原则及兼顾双方利益平衡原则，酌定鲍学华补偿熊达明装饰装修补偿款31805元（63610元×50%）。一审判决鲍学华支付熊达明装饰装修补偿款73200元不当，本院予以纠正。李萍、鲍学华认为不应支付熊达明装饰装修补偿款的上诉请求，本院予以部分支持。李萍、鲍学华在二审中提交了鉴定申请书，请求对涉案门面剩余租赁期限20天的装饰装修残值进行鉴定。本院认为，该申请与本案事实没有关联，故对李萍、鲍学华的鉴定申请不予准许。关于经营损失补偿款。鲍学华与熊达明约定的租赁期间为2018年4月21日起至2020年4月20日止。常德市人民政府于2018年11月29日发布征收土地公告，常德市武陵区征地拆迁所与鲍学华于2019年10月12日达成拆迁补偿协议，政府的拆迁行为均发生在租赁期限内，在一定程度上对熊达明承租门面的正常经营造成了影响，故一审判决鲍学华向熊达明支付经营损失补偿款26840元并无不当，本院予以支持。李萍、鲍学华认为不应支付熊达明经营损失补偿款的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李萍、鲍学华的上诉请求部分成立，本院应予部分支持；一审判决适用法律正确，但认定事实有误，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初66号民事判决；二、鲍学华于本判决生效之日起十日内支付熊达明装饰装修补偿款31805元、经营损失补偿款26840元；三、驳回熊达明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2404元，减半收取1202元，由鲍学华负担670元，熊达明负担532元；二审案件受理费2300元，由鲍学华负担1348元，熊达明负担952元。本判决为终审判决。审 判 长 于   前   军审 判 员 蒋晓玲审判员涂江波二〇二〇年七月六日法官助理 杨       炎书 记 员 陈       琳附本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。