贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初1994号原告：杨毓忠，男，1971年12月27日生，汉族，住贵州省开阳县。原告：樊洪梅，女，1976年11月28日生，汉族，住贵州省开阳县。被告：贵州康居置业有限公司，住所地：贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码：91520121072001184C。法定代表人：张林志。委托代理人：邓春涛，贵州成城律师事务所律师。委托代理人：谢雨余，贵州成城律师事务所律师。被告：贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人：罗信武。原告杨毓忠、樊洪梅与被告贵州康居置业有限公司（以下简称“康居公司”）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称“绿叶兴苑公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨毓忠、樊洪梅、被告康居公司委托代理人邓春涛、谢雨余到庭参加诉讼。被告绿叶兴苑公司经本院合法传唤无故未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告诉称：2018年6月22日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，以总价370836元向被告购买位于开阳县开州首府5栋1单元20层1-20-2商品房。合同约定，被告应于2018年8月20日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告方，交房期满至今，被告方并没有履行交付房屋的义务。双方合同第十三条第一款第一项约定：“逾期中90日内，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之次日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。合同第二十二条第三款第二项约定：“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”。同时，由被告一委托的被告二在前期物业服务管理过程中，严重违反法律及政府规定，违规收取所谓的“三通费”1335元及收视费260元，其行为已构成违法，应依法予以退回。原告起诉请求：一、判令被告一支付原告从2018年8月20日起至实际交房日止的逾期交房违约金，以370836元为基数，按日万分之一标准计算，2018年9月21日为1149.59元；二、请求判令被告一支付从2019年12月31日起至实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止的商品房转移登记的逾期办证违约金，以370836元为基数，按日万分之一标准计算，暂计算至起诉日（2020年5月25日）为5414.21元；三、判令被告一、二立即退还原告缴纳的“三通费”1335元及收视费260元；四、本案诉讼费用由两被告承担。被告康居公司辩称：1、虽然双方签订的合同约定了逾期交房违约金，但原告的违约金请求已超出了因为逾期交房给原告造成的损失，望法庭按照相关法律规定降低违约金的给付；2、关于办证违约金，除望降低违约金的给付外，因还未办理房屋转移登记的有关文书给原告，违约金不应现在取得，要交付转移登记有关文书之后再计算；3、诉请的第三项费用是物管公司收取的，原告应提供物管公司违规收取的证据，应向物管公司主张，而不应向康居公司主张。针对二原告的起诉，被告绿叶兴苑公司未作答辩。经审理查明，2018年6月19日，原告杨毓忠、樊洪梅（买受人）与被告康居公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县开州首府5栋1单元20层1-20-2号商品房以总价370836元出卖给原告，合同约定，付款方式：贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合签订之日向出卖人交付首期房款74836元，余款296000元以公积金贷款支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年8月20日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付首期房款74836元；2018年9月20日银行将公积金贷款（尾款）296000元打入被告康居公司的账户。2018年9月21日，被告绿叶兴苑公司与原告办理了案涉商品房的交房手续，并向原告收取水电开户费1335元，同时收取收视费260元。被告康居公司至今未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2020年5月25日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供《商品房买卖合同》、备案登记表、《贵阳市住房公积金借款合同》、首期房款及尾款付款凭证、水电开户费收据、收视费收据，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应承担逾期交房的违约责任。对于被告康居公司提出请求适当调整合同约定违约金的意见，因《商品房买卖合同》系买卖双方真实意思表示，合同约定的违约金标准未违反国家法律，应以合同约定为准，对被告康居公司的意见不予支持。依合同约定，违约金应从2018年8月21日起计算至2018年9月21日止，每日以370836元的万分之一为标准，违约金为1186元（370836元＊0.0001元／天＊32天），原告起诉主张1149.59元，本院从其自愿。被告康居公司认为，原告交付尾款的日期为2018年9月21日，因交房日期也为2018年9月21日，故计算逾期交房违约金应以首期房款74836元为基数，而不应以总房款370836元为基数，违约金仅为224.4元。对此，本院认为，经查，原告购房尾款银行放款时间为2018年9月20日，系交房前一天支付尾款，依照合同约定，逾期交房违约金的计算基数以已交付房款为准，交房时已付房款为370836元，故应以370836元为违约金计算基数，被告康居公司的该主张与事实不相符，本院不予采纳。被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照合同约定，应当自2020年1月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元及收视费260元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨毓忠、樊洪梅逾期交房违约金1149.59元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨毓忠、樊洪梅转移登记违约金（从2020年1月1日起至向原告杨毓忠、樊洪梅交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款370836元为基数，按日万分之一计算）；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨毓忠、樊洪梅水电开户费1335元、收视费260元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇二〇年七月八日书记员  林 欣