文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1920号上诉人（原审被告）：张海浪，男，1969年10月4日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：吴志国，男，1972年4月7日生，汉族，住江苏省涟水县。上诉人（原审被告）：张梅霞，女，1975年10月9日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁区淳化街道集镇。法定代表人：刘剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈喜刚，江苏天豪律师事务所律师。原审被告：南京市江宁区六六龙虾馆，住所地江苏省南京市江宁区淳化街道东月桥路79号。经营者：翟德明，男，1973年12月3日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。原审被告：南京海业建设工程有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵镇古旺村。法定代表人：李海。上诉人张海浪、张梅霞因与被上诉人南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司（以下简称开发公司）、原审被告南京市江宁区六六龙虾馆（以下简称六六龙虾馆）、南京海业建设工程有限公司（以下简称海业公司）返还原物纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张海浪及其委托诉讼代理人吴志国，上诉人张梅霞及其委托诉讼代理人薛佃明，被上诉人开发公司的委托诉讼代理人陈喜刚到庭参加诉讼。原审被告六六龙虾馆、海业公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张海浪、张梅霞上诉请求：撤销一审判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实与理由：一审法院认定事实错误，涉案房屋买卖合同有效。一、在买卖系列流程中，上诉人购买行为是有依据的。开发公司与南京大众建材有限公司（以下简称大众公司）于2012年6月23日签订《房地产合作开发协议》，协议中约定大众公司以开发公司名义运作（包括但不限于招投标、办理工程建设手续、签订商品房买卖合同等）。因此，大众公司又与海业公司签订《工程付款协议书》是合法有效的。同理，海业公司在大众公司有授权和委托的情况下与上诉人签订售房合同，具有事实依据，上诉人在买卖过程中没有过错。根据以上流程，本案属于典型的连环买卖关系。二、开发公司与大众公司在系列买卖行为中明显有恶意串通行为。大众公司明知上诉人购买、使用案涉房屋，在与海业公司的确认无效及解除合同纠纷中，应追加而不追加上诉人为第三人，程序上违法，且侵害上诉人的实体权益。另，开发公司与大众公司不仅在业务上有着千丝万缕的联系，在人员关系上也存在千丝万缕的联系，大众公司的法人代表董吉兰与执行董事张益千系夫妻关系，开发公司的自然人大股东张正明系董吉兰与张益千夫妇的儿子，张正明本人与开发公司的法定代表人刘剑锋是重要的合伙人关系。一审判决中没有查明大众公司与开发公司于2012年6月23日签订《房地产合作开发协议》这一事实，作出海业公司无权处分的错误认定。三、大众公司与海业公司签订的协议合法有效，海业公司与上诉人签订的转让协议亦合法有效，此为相关文书所确认。四、2014年5月20日上诉人与海业公司签订买卖协议在前，大众公司于2014年6月12日起诉要求解除协议在后，当事人签约时没有恶意。海业公司与上诉人签订的转让协议至今未通过法定程序解除，所以上诉人对案涉房屋有权占有。五、大众公司与海业公司系列案件中仅作了解除合同的判决，解除合同后海业公司对大众公司应享有的合同债权没有作出判决，给不知情的上诉人造成不可挽回的损失。六、开发公司与大众公司因合作建房而取得房屋的销售权及分配权，在正豪公司欠付工程款时由大众公司出面垫付工程款，大众公司垫付工程款事出有因，可推定其有处分权。开发公司是否取得相关建设手续和开发公司给予大众公司处分权是两回事，一审法院以开发公司未取得相关手续来确认大众公司无权处分，依据不足。本案应调取开发公司与大众公司当初的合作建房协议书，否认一审判决事实不清。七、从目前证据及已生效的判决书来看，上诉人的已付购房款就这样被判没了，海业公司也不见了。从大众公司毁约诉讼可以看出其有恶意串通损害第三方利益的举动。八、一审法院程序违法。由于大众公司得到开发公司特别授权后才与海业公司签订合同，上诉人又与海业公司签订房地产买卖合同，有连环买卖之性质，本案应追加大众公司为第三人参加诉讼。同时，作为买受人的上诉人在房屋所有权不能取得的情况下，法院有义务向上诉人释明其有权向相关各方要求赔偿的权利，故程序不当致上诉人权益受损。开发公司辩称，上诉人的众多观点，存在避重就轻、东拉西扯之嫌。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的观点及理由，缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。一、上诉人试图以其所谓债权对抗开发公司对案涉房屋享有的物权，上诉人明显混淆了物权和债权在法律属性上的本质区别，错误地将债权混同于物权。无论上诉人所主张的案涉房屋买卖合同是否有效，上诉人充其量也仅是对买卖合同的相对人发生债权的法律后果，并未发生物权的转移和变动，上诉人自始至终未依法取得案涉房屋的所有权。二、一审法院认定海业公司对案涉房屋的处分构成无权处分，认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋的所有权人是开发公司，大众公司、海业公司均不是案涉房屋的所有权人，其依法无权处分案涉房屋。大众公司与海业公司之间，海业公司与上诉人之间的交易，从法律性质上来讲，仅是在上述主体之间形成一种债权债务关系，并没有发生物权的转移。特别是，大众公司与海业公司之间签订的工程付款协议书，已经法院判决确认解除。三、上诉人在与海业公司进行案涉房屋的买卖交易时，存在明显的过错和恶意。通过双方签订的房地产买卖协议第一条、第三条、第五条的约定，足以认定上诉人与海业公司进行上述交易时，明知海业公司尚未取得案涉房屋的产权，并且明知道案涉房屋的产权仍归属于开发商所有。在此情形下，上诉人仍选择与海业公司进行交易，理应知晓交易存在的风险。上诉人已经预知到海业公司有可能无法为其办理相关的产权过户登记，以及有可能导致双方之间的买卖合同无法履行。双方据此在合同中也对不能办理产权过户的责任进行了约定和安排。上诉人所主张的善意取得，依法也不能成立。四、开发公司一审中的诉求具有充分的法律依据。五、上诉人主张一审法院违反法定程序的观点，没有事实和法律依据。关于大众公司是否应当作为第三人参加本案诉讼，第三人按照相关的法律规定，并非必须参与到本案诉讼当中，上诉人在一审中也没有申请追加大众公司作为本案的第三人。大众公司也从未与上诉人进行过任何交易。关于上诉人提出法院有义务向其释明赔偿权利的问题，并非本案理涉的范围，一审法院依法也并非必须进行释明。同时，相关的法律已经对上诉人的救济途径进行了规定，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同，并主张损害赔偿的，人民法院应当予以支持。上诉人完全可以另案向其合同相对人主张权利。六、上诉人在上诉状中还存在众多夸大其词、毫无事实根据，及与本案没有关联的渲染式陈述，企图干扰法庭的正常判断。上诉人提到所谓的房地产合作开发协议，根据物权法的相关规定，开发公司系案涉房屋的所有权人，大众公司与案涉房屋的产权没有任何关系。上诉人提到所谓的通谋，完全是上诉人的一种主观臆断，没有任何事实根据，而且与本案也没有任何关联。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。六六龙虾馆、海业公司未作陈述。开发公司向一审法院起诉请求：判令六六龙虾馆、张海浪、张梅霞、海业公司将位于南京市江宁区门面房（上下两层，面积为112.8平方米，现门头挂牌为“六六龙虾馆”）腾空并返还给开发公司。一审法院认定事实：2008年11月15日，案外人南京大众建材有限公司（甲方，以下简称“大众公司”）与海业公司（乙方）签订工程付款协议书1份，内容为：甲乙双方经友好磋商，就乙方承建甲方的江宁街道铜井集镇步行街项目3-4号楼工程余款达成如下协议：1、甲方尚欠乙方的工程余款全部拿淳化东方花园门面房（包含案涉房屋）冲抵；2、冲抵的门面房每平方米的冲抵价格一次性敲定为5500元，冲抵的门面房于2009年5月30日前钥匙交付给乙方。该房系国有土地使用权，土地证和房产证齐全，甲方承诺于2009年12月30日前办好两证，乙方协助甲方办理两证，办证费用由乙方自理（根据国家规定乙方该付的购房费用），2009年12月30日后超期两证办不下来，超出时间按余款年息10%支付给乙方；3、用剩余工程款冲抵门面房具体位置为2-7-13/2-A-2-D轴，楼上下共六套，按实际面积减去工程余款多退少补。4、本协议双方盖章后生效。备注：若以上条款与国家法律相抵触，以本协议为准。双方在协议落款处加盖了各自的公章。另查明，淳化东方花园系2007年1月由淳化街道合作，由大众公司投资建设的农民集中居住区项目，当时的土地性质为集体土地。2011年12月，由开发公司取得了上述合同所涉项目的城镇项目住宅用地土地证，土地性质变更为国有用地。2012年6月，开发公司取得了建设工程规划许可证，同年8月，开发公司取得了建筑工程施工许可证，建设方为开发公司。大众公司与海业公司约定的门面房一直未交付给海业公司。大众公司于2013年7月31日向法院提起诉讼，要求确认其与海业公司签订的工程付款协议书无效，法院于2014年1月26日作出（2013）江宁江民初字第637号民事判决书，判决驳回大众公司的诉讼请求。大众公司就该案向南京市中级人民法院提起上诉后撤回上诉。2014年6月12日，大众公司又向法院提起诉讼要求解除上述合同。法院于2014年9月13日作出（2014）江宁商初字第460号民事判决书，判决南京大众建材有限公司与南京海业建设工程有限公司2008年11月15日签订的工程付款协议书于判决发生法律效力之日起解除。海业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，后经二审维持原判。2014年5月20日，海业公司（甲方）与张海浪、张梅霞（乙方）及案外人李俊、刘为霞（丙方，代理人、见证人）就案涉房屋订立《房地产买卖合同》，约定：“甲方自愿将位于南京市江宁区门面房建筑面积108㎡有产权证的房屋出售给乙方。甲方保证此房屋权属清晰，无纠纷或被查封，并获得共有人或承租人及开发商的书面同意，如因此造成乙方损失由甲方承担……该房屋的成交价为人民币壹佰贰拾捌万元整……”。上述合同订立后，张海浪、张梅霞实际取得了案涉房屋。2014年12月1日，张海浪（甲方）与翟德明（乙方）订立了《门面房租赁协议》，约定：“……甲方将江宁区淳化街道东月桥路79号门面房108平方米，上下两层租给乙方使用，达成如下协议：1、甲方将淳化街道79号门面房租给乙方使用，租期五年，即从2014年12月1日至2019年12月1日……”。后翟德明受领案涉房屋后，以该房为地址登记注册了“南京市江宁区六六龙虾馆”（个体工商户），并经营至今。2019年1月，开发公司向法院提起诉讼。审理中，张海浪、张梅霞向法院提交了4张收条（合计金额为630000元）、其经李俊、刘为霞居间购买其他房屋的合同和收条，以证明其取得案涉房屋是善意的。但开发公司坚持称张海浪、张梅霞在取得案涉房屋时存在明显的过错和恶意，并不能适用善意取得制度。因海业公司下落不明，一审法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。逾期，海业公司未到庭参加诉讼。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。开发公司取得了案涉房屋的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及土地使用权证书，可以证明其系案涉房屋的所有权人。海业公司与张海浪、张梅霞订立的房屋买卖合同中明确约定：案涉房屋有产权证，并保证此房屋权属清晰，无纠纷或被查封。但买受人在购买案涉房屋的过程中并未对此房的产权情况尽到注意义务就直接与海业公司订立买卖合同并履行，且张海浪、张梅霞所提交的付款凭证也与合同约定的价款不符。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，张海浪、张梅霞即使已实际占用使用案涉房屋多年，但一直未办理登记。综上，张海浪、张梅霞取得案涉房屋不符合善意取得的要件，二人对案涉房屋并不享有相关权利。海业公司出售案涉房屋构成无权处分，张海浪、张梅霞在取得案涉房屋后又出租给翟德明经营南京市江宁区六六龙虾馆，构成无权占有。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。海业公司、张海浪、张梅霞、六六龙虾馆处分并占有使用案涉房屋的行为侵犯了开发公司的所有权，海业公司、张海浪、张梅霞、六六龙虾馆应当将案涉房屋归还给开发公司。综上，对于开发公司的主张，一审法院予以支持。海业公司经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：南京市江宁区六六龙虾馆、张海浪、张梅霞、南京海业建设工程有限公司于判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区门面房（门头招牌为“六六龙虾馆”的上下两层）腾空并返还给南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司。二审中，张梅霞提交（2014）江宁民初字第96号民事判决书一份，拟证明该判决查明2012年6月23日，开发公司与大众公司签订了房地产合作开发协议书，该协议书由开发公司所掌握，在一审中隐瞒了该事实，请求法庭要求开发公司提供该协议书，以证实开发公司是否分配或者授权大众公司处分部分房屋，包含案涉房屋，如果查明这一事实，可以证明一审判决存在遗漏事实，本案系房屋连环买卖，开发公司在之前的系列诉讼中没有追加两上诉人作为第三人参加诉讼，程序上和实体上都存在错误，所以本案应当发回重审。张海浪同意张梅霞的意见。开发公司认为，该判决不属于二审中的新证据。判决书内容不能达到上诉人的证明目的，与本案争议焦点也没有任何关联性。即使假设存在开发公司与大众公司之间的合作开发协议，也仅能表明开发公司与大众公司基于合同建立了债权债务关系，不能证明大众公司取得了案涉房屋的所有权或对案涉房产有处分权。退一步说，即使大众公司享有对案涉房屋的处分权，但大众公司也仅与海业公司之间签订了工程付款协议书，该工程付款协议书已经法院终审判决解除。在交易过程当中，并没有发生物权的转移，海业公司自始至终也没有取得案涉房屋的处分权。张海浪提交一组企业信用信息公示报告，拟证明大众公司总经理张益千、董事长董吉兰系开发公司张正明的父亲和母亲，也是南京正豪物资有限公司法定代表人张正国的父亲和母亲；同时证明开发公司重要股东张正明系该公司自然人股东，又是南京黄龙山冶金辅料有限公司的负责人；同时开发公司的重要股东南京黄龙山冶金辅料有限公司还有一个股东是南京梅龙集体资产管理有限公司，该公司的股东均是南京市江宁区淳化街道办事处的三位事业法人，分别是建设管理服务所、农业服务中心、企业服务中心。由此证明这三家公司存在着非常紧密的关联性或者裙带关系。从身份证号查询得知，张正国、张正明、张益千、董吉兰是一家人，均是安徽省马鞍山市向山区人。张梅霞对于该证据无异议。开发公司对企业信用信息公示报告的真实性没有异议，但认为不属于二审中的新证据，该证据也不能达到上诉人的证明目的。开发公司是国资控股的国有企业，提起本案诉讼，是为了防止国有资产的流失。开发公司的股东情况，以及大众公司的股东情况，与本案争议焦点没有关联性。对于上诉人陈述的所谓法定代表人、股东之间的亲属关系，开发公司不清楚，与本案没有关联性。本院对（2014）江宁民初字第96号民事判决真实性予以认定，对张海浪提交的证据的关联性不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，2014年5月20日，海业公司（甲方）与张海浪、张梅霞（乙方）及案外人李俊、刘为霞（丙方，代理人、见证人）就案涉房屋订立《房地产买卖合同》，还约定：三、在签订本合同的当日，乙方支付购房首付款为人民币（大写）陆拾壹万元整（610000元），剩余房款人民币（大写）陆拾柒万元整（670000元）按照约定支付余款方式支付，1、一手房可在开发商直接更名签订开发商买卖合同当日一次性付清房款余款，在可以更名的情况下甲方需提前一个月告知乙方，以备乙方准备房款；2、二手房在甲方办理好房产证后过户给乙方当日一次性付清房款余款；3、在两者都没有办理好的情况下甲方不得再次要求乙方支付房款，不得找任何理由收回房屋。五、甲方保证该房屋是有房产证的门面房，产权证的办理时间是开发商统一办理，需等开发商的相关房产资料手续方可办理。如该房屋没有产权证，甲方需支付购房款的两倍给乙方。还查明，（2013）江宁江民初字第637号民事判决书作出后，大众公司提起上诉，大众公司于2014年7月15日向南京市中级人民法院申请撤回上诉，南京市中级人民法院于2014年7月16日作出（2014）宁民终字第1881号民事裁定书，裁定准许上诉人大众公司撤回上诉。再查明，法院于2014年9月13日作出（2014）江宁商初字第460号民事判决后，海业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院认为，大众公司与海业公司签订《工程付款协议书》后，大众公司对协议中约定的标的淳化东方花园门面房已丧失处分权，故双方约定的以淳化东方花园门面房冲抵工程款的约定事实上已经无法履行，大众公司因此要求解除双方的协议符合法律规定。南京市中级人民法院作出（2014）宁民终字第5013号民事判决，驳回上诉，维持原判决。上述事实，有（2013）江宁江民初字第637号民事判决书、（2014）宁民终字第1881号民事裁定书、（2014）江宁商初字第460号民事判决书、（2014）宁民终字第5013号民事判决书、《房地产买卖合同》、《门面房租赁协议》、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案二审的争议焦点为：开发公司要求六六龙虾馆、张海浪、张梅霞、海业公司将案涉房屋腾空并返还的诉讼请求能否得到支持。根据法院查明的事实，2014年5月20日，海业公司与张海浪、张梅霞就案涉房屋订立《房地产买卖合同》时，虽然（2013）江宁江民初字第637号民事判决书已经作出，但因大众公司已提起上诉，该判决此时尚未生效。在前述判决生效之前，大众公司于2014年6月12日向法院提起诉讼要求解除工程付款协议书，经审理，大众公司与海业公司签订的工程付款协议书已被解除。根据生效民事判决的认定，大众公司对协议中约定的标的淳化东方花园门面房已丧失处分权，张海浪、张梅霞二审所称开发公司与大众公司签订房地产合作开发协议书，可证实开发公司分配或者授权大众公司处分部分房屋，不属于本案审理范围，本院不予理涉。张海浪、张梅霞上诉主张大众公司、海业公司对案涉房屋有处分权，与生效判决认定事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。二审中，上诉人陈述其当时购买案涉房屋时，依据（2013）江宁江民初字第637号民事判决书和抵债协议相信海业公司有处分权，但本院查明该判决当时并未生效。而结合上诉人签订的《房地产买卖合同》的约定内容及上诉人认可知晓相关纠纷在法院诉讼的情况，本院认为，上诉人签订《房地产买卖合同》时是善意的依据不足，且上诉人就案涉房屋并未支付合理的对价，而案涉房屋转让亦未办理不动产登记。依据前述法律规定，张海浪、张梅霞对案涉房屋不构成善意取得。开发公司要求六六龙虾馆、张海浪、张梅霞、海业公司将案涉房屋腾空并返还的诉讼请求，应当予以支持。综上所述，张海浪、张梅霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张海浪、张梅霞负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  郑 慧审判员  李任飞二○二○年七月三十日书记员  戴 苗