湖南省泸溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3122民初468号原告：唐渊，男，1990年5月3日出生，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：杨建华，湖南弘睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐正雨（系原告父亲），男，1962年10月10日出生，住湖南省泸溪县。被告：曾德淳，男，1996年9月28日出生，住湖南省泸溪县。委托诉讼代理人：曾令军（系被告父亲），男，1972年1月28日出生，住湖南省泸溪县。原告唐渊与被告曾德淳共有物分割纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐渊及其委托诉讼代理人杨建华、唐正雨、被告曾德淳及其委托诉讼代理人曾令军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐渊向本院提出诉讼请求：请求依法对原、被告按份共同所有的湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXX号、第XXXXXXX号、第XXXXXXX号、第XXXXXXX号土地使用权、房屋所有权依法变价处置分割。在案件审理过程中，原告唐渊增加诉讼请求：要求被告曾德淳在共有物变卖后从价款中先扣除原告唐渊为被告垫付的出资款。事实与理由：原告唐渊与被告曾德淳于2017年通过拍卖方式取得了湖南省泸溪县XX镇原木器厂土地使用权及房屋所有权，在完税后于2018年办理了湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号、第XXXXXXX号、第XXXXXXX号不动产权证，并确定了原、被告各占50%的份额。原、被告在拍卖中购得原木器厂产权时共计花费2877417元（包括已退还的转让款1000000元及后期出资29238元），其中被告只出资200000元，其余款项均由原告垫付。后原、被告对拍卖中所花费用进行结算，被告曾德淳给原告唐渊出具了欠条并承诺在房屋及土地处置拍卖后一次性还清原告欠款。后原告多次联系他人购买共有物，但被告均不同意，也不同意补足出资后进行共同开发建设。原、被告多次协商未果，原告遂起诉至法院。被告曾德淳辩称：一、同意对原、被告各占50%分额的湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号及第XXXXXXX号土地使用权、湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号土地使用权、房屋所有权依法分割（实物分割）；二、原、被告用于购买原木器厂房屋及土地共花费约1420000元，其中拍卖成交价为1350000元，税费约70000元，其他所有开支并不属于购买原木器厂房屋及土地的开支，应当另案处理，并认为2018年4月17日出具的欠条是在其不太清楚情况下所写，结算数据出现虚高，应无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1、对原告提交的证据三即被告曾德淳于2018年4月17日出具的欠条，被告认为欠条结算金额过高，应属无效，但没有提交相关证据予以证明，故本院对该份证据予以采信；2、对原告提交的证据七即原、被告费用开支，经本院审查认为，该份证据可以证明原告的消费记录，在原告未提交其他证据予以佐证的情况下，无法达到原告欲证明是用于购置原木器厂所需开支的证明目的，故本院对该份证据不予采信；3、对于原告提交的证据八即被告曾德淳于2018年11月27日出具的欠条，经本院审查认为，该份证据符合证据的三性要求，依法予以采信；4、对于原告提交的证据九即唐渊个人银行账户转账记录，经本院审查认为，在原告未提交其他证据予以佐证的情况下，无法达到原告的证明目的，故本院对该份证据不予采信；5、对原告提交的证据十即原告诉讼代理人唐正雨两份银行流水记录，原、被告双方均承认2017年10月26日被告诉讼代理人曾令军转至原告诉讼代理人唐正雨账户上的200000元是用于购买原木器厂房屋及土地的出资款，本院对该笔转账记录予以采信，其余转账记录在原告未提交其他证据予以佐证的情况下，不能证明与本案具有关联性，故本院依法不予采信；6、对被告提交的证据一即杨秀军出具的证明、证据三即李大贵出具的证明、证据五即李仕云出具的证明，经本院审查认为，该三份证据均没有附证人的身份证复印件，且没有其他证据予以佐证，故本院对该三份证据不予采信；7、对被告提交的证据二即花园坪农庄出具的证明、证据四即XX卫生酒店出具的证明一份、证据六即XX小毛商店2014年7月6日的销售清单、证据七即XX小毛商店2015年6月17日的销售清单、证据八即盛世豪庭出具的证明，经本院审查认为，该五份证据在被告未提交其他证据予以佐证的情况下，无法达到被告欲证明是用于购买原木器厂房屋及土地所需开支的目的，故本院对该五份证据不予采信；8、对被告提交的证据九即被告诉讼代理人曾令军银行账户流水、证据十二即被告诉讼代理人曾令军银行账户流水，经本院审查认为，在被告未提交其他证据予以佐证的情况下，该两份证据无法达到被告欲证明款项用于购买原木器厂房屋及土地的目的，故本院对该两份证据不予采信；9、对被告提交的证据十一即湖南省农村信用社唐正雨取款凭证、姚绍云、姚元和收据、泸溪县人民法院领款凭单、结案证明，经本院审查认为，在被告未提交其他证据予以佐证的情况下，该证据无法达到被告欲证明转让款1000000元是被告垫付的证明目的，故本院对该份证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告唐渊与被告曾德淳系表兄弟关系。2017年10月27日，原、被告通过拍卖的方式以1350000元的价格取得了泸溪县浦XX镇原木器厂房屋所有权及土地使用权，并于2018年6月8日取得了湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号不动产权证书，同年11月6日取得了湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号、第XXXXXXX号不动产权证书，其中湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号为原、被告共同共有，湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号为原、被告按份共有。后原、被告双方对用于购买原木器厂所花费用进行结算，被告曾德淳于2018年4月17日给原告唐渊出具了一张欠条，欠条内容为：“今欠到唐渊人民币元（1224089.5元），唐渊购买木器厂垫付资金元（2848179元），其中曾德淳出资贰拾万元整（200000元），唐渊总垫资元整（2648179元），曾德淳欠款于木器厂售后所得一次性还清，不计利息”。2018年11月27日，原、被告对购买原木器厂房屋及土地的后期开支进行结算，共花费29238元，系原告垫付各半分担，被告曾德淳给原告唐渊出具了一张金额为14619元的欠条。后原、被告双方多次协商处置共有的房屋及土地，均达不成协议，原告为维护自身权益，遂起诉至本院。另查明，2014年6月19日，原泸溪县木器厂自行组织召开了原泸溪县木器厂土地使用权和房屋所有权的竞买会，被告诉讼代理人曾令军竞买成功，2014年6月25日，原告诉讼代理人唐正雨与被告诉讼代理人曾令军向原泸溪县木器厂交付了1000000元转让款，后因原木器厂转让其使用的国有划拨土地未经有批准权的人民政府同意而无法办理土地转让手续，双方协商无果后起诉至本院，本院作出（2017）湘3122民初662号民事判决即泸溪县木器厂及金光湘返还原告诉讼代理人唐正雨与被告诉讼代理人曾令军已支付的转让款1000000元及所产生的利息，现转让款已退还至原告诉讼代理人唐正雨账户中。综上，原、被告为购买原泸溪县木器厂的土地使用权和房屋所有权共投入费用为1877417元，其中原告唐渊投入1677417元，被告曾德淳投入200000元，尚有738708.5元未出资到位。本院认为，本案为共有物分割纠纷，原告唐渊与被告曾德淳通过拍卖形式购得涉案房屋所有权及土地使用权的事实清楚，证据确实。本案的争议焦点为如何认定原、被告双方为购置原木器厂房屋及土地的出资额以及如何处置原、被告双方的共有房屋及土地的问题。关于如何认定原、被告双方为购置原木器厂房屋及土地的出资额。原、被告双方在庭审中均表示愿意按照拍卖原木器厂房屋及土地时的约定，即双方各出资50%，各占50%的份额，该约定系原、被告真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，应合法有效，原、被告应各自承担相应的出资义务。2018年4月17日，原告唐渊与被告曾德淳就购买原木器厂支出进行了结算，被告曾德淳亦出具了相应的《欠条》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行。被告曾德淳对出资额及结算金额有异议，认为其出资金额远不止欠条中所称的200000元，且结算金额存在虚高的情形，该欠条应无效，但被告在审理过程中未提交充分证据证明其出资情况、欠条结算金额虚高及无效的情形，故对被告的主张，本院不予支持。原、被告双方为购置原木器厂房屋及土地使用权所花费用应以双方结算时出具的欠条为依据，2018年4月17日被告曾德淳出具了一张欠条，结算金额为2848179元，其中1000000元为原木器厂自行组织竞买会时支付的转让款，现已退至原告代理人唐正雨账户中，故原、被告双方共花费金额为1848179元，按照双方约定的50%出资比例计算，原、被告双方各应承担出资为924089.5元。2018年11月27日，被告曾德淳出具了一张用于木器厂开支金额为14619元的欠条，故被告曾德淳应承担出资总额为938708.5元，尚欠738708.5元。关于如何处置原、被告双方的共有房屋及土地的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”。原、被告双方因购买原木器厂所花费的出资产生纠纷一直未能妥善解决，导致购买房屋及土地闲置，根据本院确认的证据即《国有建设用地使用权出让合同》第三十二条、第三十三条、第三十四条，可以看出若不及时处置涉案房屋及土地将会给原、被告带来巨大损失，故原告请求处置涉案房屋所有权及土地使用权，本院予以支持。本案中，原、被告为诉争房屋所有权及土地使用权的共有人，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人有重大理由可以分割共有物，且当事人均不反对分割共有物，故本案中对争议房屋及土地可以进行分割。因共有人就分割方式不能达成协议，若按实物分割将会有损共有物的价值；若采取由一方取得共有物，并由取得共有物一方向另一方支付相应对价的方法分割，因原告提交的共有物价值评估报告系2016年12月2日作出的，在案件审理过程中，双方均没有申请重新评估，无法确定共有物的现行价值，该分割方法条件不成就，故本院应采取变价分割的方法为宜。由于共有物在本案审理期限内无法及时变价，则本案处理时采取变价分割的条件亦不成就，但可以明确分割比例，并且共有人可在法律文书生效后在执行案件中对共有物进行变价，也可以自行变价，再对变价款按照原、被告各占50%的比例分割。该案经本院主持调解，双方达不成协议。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十六条、第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告唐渊与被告曾德淳应于本判决生效之日起三十日内共同将湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号及第XXXXXXX号土地使用权、湘（2018）泸溪县不动产权第XXXXXXX号、第XXXXXXX号土地使用权、房屋所有权予以变价，变价款扣除相关费用后，余款原、被告各享有50%份额；二、上述共有物变价后，被告曾德淳应于十日内支付所欠原告唐渊出资款738708.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29585.43元，减半收取14792.7元，由原告唐渊承担4930.9元，被告曾德淳承担9861.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 田方仁二〇二〇年七月十三日法官助理 向紫英书 记 员 周慧杰附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。