浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终797号上诉人（原审被告）：朱明军，男，1973年11月25日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：马正良，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宏，浙江国傲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡亚唯，女，1979年11月12日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：马正良，浙江国傲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宏，浙江国傲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯徐芬，女，1984年1月26日出生，汉族，住海盐县。委托诉讼代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振佳，浙江海威特律师事务所实习律师。上诉人朱明军、胡亚唯因与被上诉人冯徐芬房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂经本院院长批准，延长审理期限一个月。本案现已审理终结。朱明军、胡亚唯上诉请求：撤销浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1123号民事判决，依法改判驳回冯徐芬的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.原审认定房屋销售包括上层空间缺乏依据，买卖合同明确约定的是128.63㎡的交易价格。“买一层得二层”仅是中介信息，不构成朱明军、胡亚唯的交易介绍。2.原审认定涉案房屋上层为全体业主共有的公共空间有误，该上层空间是开发商给予顶层业主的“福利”，应为1802室业主独享。3.原审以房屋评估价值作为交易价格，没有现实和法理依据，也违背了交易自慎的原则。4.原审说理为重大误解，理应由此得出合同撤销的判项，而非变更合同，判令返还价款。冯徐芬答辩称，房屋总价中包含了上层空间的使用权，现上层空间无法正常使用，相应的价款应当由朱明军、胡亚唯返还。冯徐芬一审起诉请求：1、朱明军、胡亚唯返还购房款61万元；2、诉讼费用、鉴定费用由朱明军、胡亚唯负担。一审法院认定事实：2018年5月初，冯徐芬系通过中介发布的信息获知涉案房源，中介发布信息时称涉案房屋“买一层得二层”。2018年5月15日，冯徐芬与朱明军、胡亚唯签订《海盐县二手房买卖合同》一份，合同约定：冯徐芬同意购买朱明军、胡亚唯坐落于浙江省海盐县拥有的房产，建筑面积为128.63平方米，地下车位以房产证为准；交易总价为人民币246万元；买卖双方约定过户时间为2018年7月10日前；房价246万元总价包括地下汽车位15万元，剩余231万元为房屋价，128.63平方米；双方还对其他事项进行了约定。上述合同还显示海盐县武原翀卿房产中介服务部、房多多中介作为居间方参与涉案房屋的交易过程，并约定了相应的中介费用等。后经双方一致认可，交易价款调整为244万元，该房款冯徐芬已全部支付给朱明军、胡亚唯，且涉案房屋已过户至冯徐芬及其丈夫谢月丰二人名下。2017年5月15日，海盐县住房和城乡规划建设局向“南塘琴苑1幢1802室业主”出具责令限期改正通知书，载明：“经查，你户在实施南塘琴苑1幢1802室住宅装饰装修过程中，将顶部楼板部分凿除并架设楼梯，占用该幢楼屋顶公共空间，该行为涉嫌违反《住宅室内装饰装修管理办法》第十二条‘装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施’的规定。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十四条‘装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的依法承担赔偿责任’的规定，现责令你户立即停止侵占公共空间的行为，将顶部楼板凿除部分恢复原状，相关改正情况在15日内书面向我局报告。”该通知书于同年5月22日送达给朱明军。对通知书中提到的顶部楼板凿除部分已恢复原状，但是在顶部楼板另一位置又重新开凿一洞（长约1.6米，宽约1.2米，部分钢筋已剪断）。冯徐芬在购买涉案房屋时，上述顶部楼板开凿部分依旧存在，通过该开凿之洞可上至上层公共空间，对该上层公共空间，朱明军、胡亚唯已做部分装修，隔断出几个房间。冯徐芬在购房时，对于上述的责令限期改正的事项并不知情，且朱明军方未曾明确告知冯徐芬上层部分不能使用。根据冯徐芬申请，委托嘉兴东兴资产评估事务所对涉案房屋的市场价值（评估基准日为2018年5月15日）进行评估。该事务所于2019年8月9日出具资产评估报告书，评估结论为涉案房屋的评估价值为1700100元（不含地下车位价值）。为此，冯徐芬支出鉴定费5000元。另，双方均认可涉案房屋买卖合同约定地下车位的价值为15万元。一审法院认为，案件争议焦点为双方签订的海盐县二手房买卖合同的标的是否包含涉案房屋的上层公共空间使用权。首先，冯徐芬从中介处获知涉案房源时，中介发布的该房信息即为“买一层得二层”，冯徐芬的购房需求为房屋需具有四个房间以满足三代人居住，故该房所谓的“复式”结构吸引了冯徐芬去看房。其次，冯徐芬在看房时，展现在其面前的除了一层的合法面积，还有上层空间，顶部楼板有凿除部分，通过该开凿之洞可上至上层公共空间，且朱明军、胡亚唯对上层空间已做部分装修，原本整体的封闭空间被朱明军、胡亚唯隔断出几个房间，该房屋的现状令冯徐芬认为上层空间理所当然可以使用，且朱明军、胡亚唯及中介均未明确告知冯徐芬上层空间不得装修使用。最后，根据嘉兴东兴资产评估事务所出具的评估报告书，涉案房屋的市场价值为1700100元（评估基准日为2018年5月15日，不含地下车位价值），远低于双方实际交易价格229万元（不含地下车位价值），故可认为双方的交易价格实际包含了涉案房屋上层的公共空间使用价值。综上，双方签订的《海盐县二手房买卖合同》的买卖标的包含了涉案房屋的上层公共空间的使用权。但该上层公共空间系整幢楼业主共同所有，并非朱明军、胡亚唯所有，且海盐县住房和城乡规划建设局曾向朱明军、胡亚唯发出责令限期改正通知书，责令其立即停止侵占公共空间的行为，冯徐芬在买受涉案房屋后不能使用上层公共空间，即朱明军、胡亚唯未能履行全部合同义务，故冯徐芬请求退还相应的房款差价，予以支持，即朱明军、胡亚唯应返还冯徐芬购房款589900元。对冯徐芬因申请评估支出的评估费5000元，酌定该笔评估费用由冯徐芬负担2000元，由朱明军、胡亚唯负担3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱明军、胡亚唯于判决生效之日起十日内返还冯徐芬购房款589900元，并支付冯徐芬评估费3000元；二、驳回冯徐芬的其他诉讼请求；案件受理费9900元，由冯徐芬负担326元，由朱明军、胡亚唯共同负担9574元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱明军、胡亚唯提供以下证据：1．《匿名信访事项处理情况》1份，证明朱明军、胡亚唯并未占用公共空间。2.收据1份，证明朱明军、胡亚唯购房时曾因房屋上层空间向开发商支付27万元补偿款。冯徐芬质证，对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议。本院认证，对上述证据的“三性”予以确认。本院除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明，2016年7月1日，朱明军曾支付海盐南塘房地产开发有限公司补偿款27万元。冯徐芬在本案一审中曾多次变更诉讼请求，现其二审明确诉讼请求为：1.撤销2018年5月15日冯徐芬与朱明军、胡亚唯签订的《海盐县二手房买卖合同》；2.朱明军、胡亚唯返还冯徐芬购房款244万元；3.朱明军、胡亚唯赔偿冯徐芬在房产交易过程中产生的税费损失；4.案件诉讼费用由朱明军、胡亚唯负担。朱明军、胡亚唯同意二审法院按冯徐芬明确的诉讼请求对本案进行审理一并裁判，并认可对于交易内容双方确实存在误解，同意冯徐芬提出的撤销请求，愿意向冯徐芬返还244万元购房款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，购房人冯徐芬诉称，《海盐县二手房买卖合同》约定的244万元交易价格含有房屋上层空间的使用价值，现上层空间无法使用，故其有权要求撤销合同，返还全部购房款；朱明军、胡亚唯虽不认可冯徐芬主张的撤销理由成立，但表示对于交易内容双方确实存在误解，故认可冯徐芬提出的合同撤销请求，并同意返还冯徐芬全部购房款。因朱明军、胡亚唯同意本院二审对冯徐芬增加的诉讼请求一并审理，并认可冯徐芬的诉讼请求成立，故本院二审应改判撤销双方于2018年5月15日签订的《海盐县二手房买卖合同》，并由双方各自返还因履行合同所取得的财产。至于冯徐芬主张的交易税费损失，因合同撤销之后是否产生税费损失尚无定论，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：撤销浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1123号民事判决。撤销2018年5月15日冯徐芬与朱明军、胡亚唯签订的《海盐县二手房买卖合同》。冯徐芬在本判决生效十日内协助朱明军、胡亚唯办理位于海盐县武原街道秀水路118号南塘琴园揽琴苑小区1幢1802室房屋不动产权证的过户手续。朱明军、胡亚唯在本判决生效十日内返还冯徐芬购房款244万元。驳回冯徐芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9900元，由冯徐芬负担，评估费5000元，由冯徐芬负担2500元，由朱明军、胡亚唯负担2500元；二审案件受理费9729元，由朱明军、胡亚唯负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年七月九日书记员 金佳欢