江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏10民终1890号上诉人（原审原告）:仲洪祥，男，1965年12月10日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：聂凤兰，江苏盛望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张忠德，男，1961年8月11日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：王玉花，女，1969年8月20日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：张逸，男，1993年7月21日出生，汉族，户籍地扬州市广陵区。上诉人仲洪祥因与被上诉人张忠德、王玉花、张逸房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初2267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。仲洪祥上诉请求：1.撤销一审裁定；2.查实事实，发回重审或依法改判；3.被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审未能查明案件的事实，且认定的部分事实错误。张忠德因工程资金需求，以及仲洪祥为了尽早收回之前的借款，于是同意以仲洪祥的房屋抵押贷款了20万元借给张忠德。虽然以仲洪祥的名义办理了贷款手续，但是收款银行卡交由张忠德使用。后张忠德无法偿还本息，仲洪祥不得已出售房屋归还该借款本息。本案实际是为张忠德的借款承担担保责任，而不是一审认定的系双方之间的借款。因张忠德未能按时还本付息，导致仲洪祥的房屋被出售，双方经商谈，张忠德以约定的房屋抵消之前的全部债务，并将房屋交付给了仲洪祥。故双方的真实意思表示是以房抵债。2.一审法院从未追加过被告。退一步讲，即使需要追加被告，也应进行送达并重新开庭调查相关事实，一审在未履行相关程序的情形下，直接裁定追加王玉花、张逸作为被告，不仅与事实不符，程序也显属错误。3.本案案由应为返还财产纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同已被生效判决认定无效，而且仲洪祥的诉讼请求是返还财产和赔偿损失，而不是要求履行房屋买卖合同。因此，一审按照房屋买卖合同进行审理，显属错误。4.一审再次要求变更诉讼请求，不仅程序错误，而且认定事实及适用法律错误。首先，一审承办法官在本案中两次要求变更诉讼请求既不合情理，也没有充分的事实和法律依据。其次，一审裁定适用法律错误。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定适用的前提至少有两个：一是双方之间是民间借贷，二是出借人要求履行买卖合同，而本案双方之间的债权、债务分别为2015年之前的民间借贷，及仲洪祥承担担保责任后的追偿，法院将双方的债权债务全部认定为民间借贷，属于认定事实错误；而且仲洪祥的诉讼请求是在买卖合同已被法院认定无效的情形下，要求返还财产及赔偿损失，故本案不符合该规定的适用条件。最后，一审法院强行要求再次变更诉讼请求，不仅增加诉累，而且是故意设置障碍，若全部按照民间借贷进行审理，则无法补偿仲洪祥全部损失，从而损害当事人的合法权益。况且以房抵债并不是必然无效。5.关于以仲洪祥的房屋抵押贷款的20万元，是仲洪祥支付给张忠德的借款，双方之间系借贷关系。后张忠德未能按协议约定还款，该借款已经转化为房屋买卖的购房款。6.房屋买卖是仲洪祥与张忠德之间真实的意思表且已经实际履行，仲洪样支付了全部购房款，张忠德将房屋实际交付给了仲洪祥，一直到案涉房屋被拆迁之前均由仲洪祥全家居住使用。一审法院以双方之间并非房屋买卖合同关系而系民间借贷关系为由驳回仲洪祥的起诉，是事实认定和法律适用错误。综上，本案应当按照房屋买卖合同无效后的财产返还和损失赔偿进行审理。张忠德辩称，因张忠德在合肥做工程资金紧张，仲洪祥告诉张忠德可以帮助用其自己的房屋进行抵押贷款。但是由于银行要求仲洪祥老婆在抵押登记时共同签字，为了对仲洪祥老婆有所交代，张忠德与仲洪祥签订了一份房屋出售协议，内容为将张忠德的房屋出售给仲洪祥。该协议是给仲洪祥老婆看的，目的是为了用仲洪祥德房屋为张忠德进行抵押贷款。但是张忠德并未取得上述抵押贷款的钱。况且所谓房屋出售协议实际上是被仲洪祥改过的，原协议的抬头是“房租出售协议”。综上，请求法院依法审理。王玉花、张逸未到庭也未提交书面答辩意见。仲洪祥向一审法院起诉请求：1.张忠德返还仲洪祥购房款40万元；2.张忠德赔偿仲洪祥损失50万元；3.本案诉讼费、保全费由张忠德承担。一审法院认定事实：2015年5月27日，仲洪祥与张忠德、王玉花、张逸签订房屋出售协议，约定“甲方张忠德及妻子、儿子均同意将文峰杨庄×××号、建筑面积约137平方米的房屋出售给乙方仲洪祥，成交价为人民币肆拾万元整。甲乙双方约定于2015年10月1日乙方付清房款，甲方必须于2015年10月1日前无条件搬出房屋、交出该房，无任何其他条件。若甲方之前有其他债权债务由甲方自行解决，与此房无任何关联。”该合同约定出售的是文峰杨庄×××号房屋一楼。2015年7月2日，张忠德立据：“现有仲洪祥、刘某夫妇所住广储门外街×××号×××栋×××室所住私有商品房做抵押贷款给张忠德所用，如逾期还不出，我愿将文峰杨庄×××号我现所住房子抵于他们，总抵价约四十余万。此据到2015年11月30日生效。”2015年7月3日，仲洪祥与占某签订《民间借贷合同》和《房地产抵押合同》，仲洪祥以本市广储门外街×××号×××栋×××室房屋抵押给占某借款20万元。2015年7月6日，占某向仲洪祥建设银行卡转账20万元。仲洪祥陈述通过交付银行卡的方式将上述借款交付张忠德，张忠德予以否认。2017年8月14日接处警登记表记载，仲洪祥2015年购买了王玉花家（文峰杨庄）的房子，王玉花认为当时卖便宜了，双方引发纠纷，告知双方通过合法途径解决。2017年8月22日，张忠德与扬州市广陵区人民政府文峰街道办事处就文峰杨庄一楼房屋签订房屋拆迁补偿协议书，约定拆迁安置补偿款金额为1329765元。后仲洪祥向一审法院提起诉讼，要求确认扬州市广陵区文峰街道文峰村杨庄组×××号（一楼）拆迁补偿款1329765元为其所有。一审法院作出（2018）苏1002民初409号民事判决，认为：仲洪祥作为城镇居民，其购买农村集体土地上房屋的行为违反了法律和有关规定，故双方签订的房屋买卖协议应属无效，遂判决驳回仲洪祥的诉讼请求。仲洪祥不服提起上诉，本院作出(2019)苏10民终4×××号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，2015年7月2日张忠德所立字据内容表明其有意向仲洪祥借款，并表示“如逾期还不出，我愿将文峰杨庄×××号我现所住房子抵于他们，总抵价约四十余万。此据到2015年11月30日生效。”意思即借款约定了还款期限，若届时偿还了款项，则不发生财产转移后果；若届时无法偿还，张忠德愿以房产抵债，属以物抵债协议。上述字据由仲洪祥方持有，并在此前诉讼中向法院提交，应认定为仲洪祥对该字据内容的认可。反观仲洪祥与张忠德于2015年5月27日签订的《房屋出售协议》，若双方此前已经签订了真实的房屋买卖协议，按照协议履行即可，无须在仲洪祥办理房产抵押借款前一天由张忠德出具以房抵债的字据。故从逻辑上分析双方并无真实的房屋买卖意思表示，双方真实的意思表示应当以2015年7月2日张忠德所立字据内容进行认定，属债务履行期届满前达成的以物抵债法律关系。根据相关规定，因案涉不动产双方间未完成权属变更，应当向仲洪祥释明根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后，仲洪祥拒绝变更诉讼请求，故应裁定驳回起诉。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定：驳回仲洪祥的起诉。案件受理费12800元，于本裁定发生法律效力后十五日内退还仲洪祥。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，2015年5月27日，仲洪祥与张忠德、王玉花、张逸签订案涉房屋出售协议，约定张忠德及其妻子、儿子将其文峰杨庄×××号的房屋出售给仲洪祥，仲洪祥于2015年10月1日付清房款，该协议的签订时间是在2015年7月6日仲洪祥通过抵押其房屋取得占某借款20万元的时间之前。结合同样是2015年7月6日之前，2015年7月2日张忠德立据约定，仲洪祥、刘某夫妇将通过抵押其房屋取得的贷款20万元给张忠德所用，如逾期还不出，则将张忠德的文峰杨庄×××号房屋以约四十余万抵于仲洪祥，并约定2015年11月30日该据生效的事实，足以认定案涉房屋出售协议系作为仲洪祥与张忠德之间债权债务关系的担保，签订案涉房屋出售协议时双方之间并无真实的房屋买卖的意思表示。况且，仲洪祥作为城镇居民，其购买农村集体土地上房屋的行为违反了法律和有关规定，仲洪祥与张忠德、王玉花、张逸签订的案涉房屋买卖协议业已经人民法院生效判决认定为无效。综上，经一审法院释明后，仲洪祥应当根据原债权债务关系提起诉讼，而仲洪祥拒绝变更诉讼请求，据此一审法院驳回仲洪祥的起诉，并无不当。综上所述，仲洪祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本判决为终审裁定。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二〇年七月十日法官助理 唐宏杰书 记 员 蔡瑾文