湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0203执异49号案外人：刘桂元，女，1964年9月7日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托代理人：肖山红，株洲市芦淞区芦淞法律服务所律师，特别代理，即代为起诉；承认、放弃、变更诉讼请求；反诉；进行和解。申请执行人：姜最强，男，1969年8月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。被执行人：罗新文，男，1969年3月4日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被执行人：张桔香，女，1969年9月2日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区，、本院在执行姜最强与罗新文、张桔香民间借贷纠纷一案过程中，案外人刘桂元对本院于2020年6月16日作出的《公告》要求在淘宝网公开拍卖罗新文、张桔香名下的位于株洲市芦淞区（不动产权证为10××05，湘国用（2006）字第××号、第074号、第076号）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年7月9日举行了听证会。现已审查终结。案外人刘桂元向本院提出异议请求：对位于株洲市芦淞区（不动产权证为10××05，湘国用（2006）字第××号、第074号、第076号）房屋解除查封和终止拍卖。事实与理由：涉案房屋系被执行人罗新文、张桔香出售给案外人刘桂元，双方于2018年9月10日签订房屋买卖协议后，案外人刘桂元通过儿子唐明的账户将所有购房款转给两被执行人指定的账户（因该房屋已设定抵押，故双方约定将房款转入第三方九天置业财务人员账户）。因双方不熟悉且交易额太大，故双方约定将房款转入第三方九天置业财务账户。被执行人罗新文、张桔香已于2018年9月30日将涉案房屋交付予案外人刘桂元使用。根据法律规定，案外人刘桂元已经支付全部购房款，涉案房屋已发生交付，故案外人刘桂元是实际所有权人，法院不应该查封、拍卖。请求法院对该房屋解除查封和终止拍卖。申请执行人姜最强称，我申请法院冻结涉案房屋有理有据，请求驳回案外人刘桂元的异议申请。被执行人罗新文、张桔香经本院合法传唤无正当理由拒不参加听证会，亦未向本院提交书面陈述意见和证据。本院查明，2019年4月23日，本院立案受理了（2019）湘0203民初1286号原告姜最强与被告罗新文、张桔香民间借贷纠纷一案，因原告姜最强提出财产保全申请，本院于立案的当日作出了（2019）湘0203民初1286号《民事裁定书》，裁定的内容如下：“查封、扣押、冻结被申请人罗新文、张桔香名下价值165万元的财产。”上述民事裁定书生效后，本院于2019年4月29日对位于株洲市芦淞区（不动产权证书号：10××05，湘国用（2006）字第××号、第074号、第076号，已设立抵押）房屋进行了冻结，期限三年即自2019年4月29日起至2022年4月28日止。2019年5月29日，本院作出（2019）湘0203民初1286号《民事调解书》，调解协议内容为：“一、原告姜最强与被告罗新文、张桔香共同确认截止2019年6月8日被告欠付原告借款本金120万元，利息24.8万元，合计144.8万元。该款被告罗新文、张桔香于2019年6月30日前偿还原告借款本金30万元及利息7.2万元；2019年12月30日前偿还原告借款本金90万元及利息17.6万元；之后利息按照月利率1.5%计算至全部本金清偿之日止。二、被告罗新文、张桔香于2019年6月30日前支付原告姜最强律师费50000元，2019年12月30日前支付原告姜最强律师费20000元。三、原告姜最强放弃其他诉讼请求。三、被告罗新文、张桔香未按期履行本调解书第一、二项所确定的任一期支付义务，则原告姜最强有权按未偿还的全部债务申请法院强制执行。”本院作出的（2019）湘0203民初1286号民事调解书生效后，因罗新文、张桔香未按协议履行义务，案件进行执行程序过程中，本院于2020年6月3日作出（2020）湘0203执911号《执行裁定书》，裁定如下：“对被执行人罗新文、张桔香的银行存款1550508元（后段利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息另行计算）予以冻结、划拨。若不足部分则对其它财产予以查封、冻结、扣留、提取、扣押、拍卖、变卖。”2020年6月16日本院作出《公告》，内容为：“申请执行人姜最强与被执行人罗新文、张桔香民间借贷纠纷执行一案，因被执行人未履行本院作出的生效的（2019）湘0203民初1286号民事调解书确定的义务，本院将依法在淘宝网公开拍卖被执行人罗新文、张桔香名下位于株洲市芦淞区不动产权证为10××05，湘国用（2006）字第××号、湘国用（2006）字第××号、湘国用（2006）字第××号、湘国用（2006）字第××号、湘国用（2006）字第××号）的房屋。现责令房屋使用人于10日之内搬离上述房屋并将房屋腾空，逾期未履行，本院将依法强制执行。如有异议，于七日内向本院提出异议。特此公告。”案外人刘桂元向本院提出异议，认为上述《公告》中所涉及的位于株洲市芦淞区（不动产权证为10××05，湘国用（2006）字第××号、第074号、第076号）房屋系其实际所有，故请求解除查封和终止拍卖。案外人刘桂元向本院提交的执行异议申请书中明确表述“房屋买卖协议签订后，本人通过儿子唐明的账户将所有房款转给两被执行人指定的账户（因该房屋已设定抵押，故双方约定将房款转入第三方九天置业财务人员账户）”的内容。另查明，2018年9月10日，张桔香作为出卖方与刘桂元作为购买方，丙方为株洲市九天置业有限公司签订了《房产买卖协议书》，甲乙丙三方达成协议，内容主要为：“1、甲方同意将名下‘九天国际广场’二期1243-1244号商铺出售给乙方，建筑面积128.09Ｍ2，甲方实收总房价人民币伍佰玖拾捌万捌仟元整（￥5988000.00），乙方对该商铺已充分了解，愿意购买上述房产。2、乙方支付给甲方的购房款交由丙方保管，由丙方协助甲乙双方房产过户，收款人：林小清，账号：62×××78，开户行：农行厦门中孚支行。3、2018年9月10日支付给甲方购铺定金人民币叁佰肆拾万元整（￥3400000.00），待余款贰佰伍拾捌万捌仟元整（￥2588000.00）打入丙方指定的账户后，丙方再协助甲、乙双方对该房产的过户手续的办理。过户的一切税费由乙方承担。4、甲方原已将该商铺出租（租期到2019年6月24日止），自本协议签订之日起该商铺租金收益由乙方收取。原租赁到期后，甲方把上述商铺交予乙方。”案外人刘桂元向本院提交了一张手写收据（时间为2018年12月24日，金额为2588000元），以及户名为唐明从2018年8月1日至2018年9月30日、2018年12月24日的中国农业银行银行卡交易明细清单、户名为黄义才从2018年8月1日至2018年12月31日止的浦发银行交易流水。又查明，2009年2月12日，抵押权人兴业银行股份有限公司长沙分行与抵押人株洲市九天置业有限公司将涉案房屋“以在建工程设定抵押”办理了一般抵押的首次登记，债务履行期限为2007年2月15日起至2009年2月14日止。2009年2月24日，抵押权人兴业银行股份有限公司长沙分行与抵押人株洲市九天置业有限公司“因双方申请债务履行期限延长”将涉案房屋办理了一般抵押的变更登记，债务履行期限为2007年2月15日起至2009年9月13日止。2013年1月25日，抵押权人兴业银行股份有限公司长沙分行与抵押人罗新文、张桔香将涉案房屋“以房地产设定抵押”，办理了一般抵押的首次登记。2014年2月11日，抵押权人兴业银行股份有限公司长沙分行与抵押人罗新人、张桔香将涉案房屋“以房地产设定抵押”，办理了最高额抵押。本院认为，本案争议的焦点为：本院于2020年6月16日依据（2020）湘0203执911号执行裁定书作出的《公告》中对位于株洲市芦淞区（不动产权证为10××05，湘国用（2006）字第××号、第074号、第076号）房屋的查封和拍卖的执行行为是否合法？是否应当解除查封和终止拍卖？现分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议的，应同时符合上述四个条件才能予以支持。关于条件（三），即案外人应当已经支付了全部价款，应当提供银行转账形成的付款凭证，还应核查资金来源和去向，防止流水作假。关于条件（四），即案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押无法办理过户登记的，应认定案外人因自身未能办理过户登记手续。也就是说，抵押权可以对抗物权期待权。在本案中，案外人刘桂元提供了九天公司于2018年12月24日出具金额为2588000元的收据，也提供了2018年12月24日唐明转账给林小清的金额合计为2588000元的银行流水，同时还提交了唐明转账给黄义才，以及黄义才转账给林小清的金额为3400000元的银行流水。但案外人刘桂元并没有向本院提并林小清转账给被执行人罗新文、张桔香的银行转账记录，以及涉案房屋没有明显低于或高于同地段同类房屋的市场交易价格的证据。案外人刘桂元提交的银行转账记录等证据不能确定无疑的证明已经支付了涉案房屋全部价款的事实。株洲市九天置业有限公司和被执行人罗新文、张桔香早已将涉案房屋抵押给兴业银行股份有限公司长沙分行，而且案外人刘桂元也明知涉案房屋已经存在抵押的情况，仍然出资至株洲市九天置业有限公司向被执行人罗新文、张桔香购买该房屋，属于因自身原因未办理过户登记的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定，故本院认为，案外人刘桂元主张的权利不能排除执行，其对登记在被执行人罗新文、张桔香名下的涉案房屋提出异议，本院不予支持。案外人刘桂元可以向被执行人罗新文、张桔香就双方之间的房屋买卖事宜另行主张相应的民事权利。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人刘桂元的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  谭 优人民陪审员  喻燕萍人民陪审员  张 琼二〇二〇年七月九日书 记 员  张 晶附：文书引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。