浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1110号上诉人（原审原告）：孔令文，女，1990年5月6日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：钱万平，浙江钱万平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇天妃路533弄151号二楼。统一社会信用代码：91330400MA28AYMN3A。法定代表人：翟贵君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐明福，浙江君度律师事务所律师。上诉人孔令文因与被上诉人嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司（以下简称中南公司）装饰装修合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔令文上诉请求：1.撤销浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4642号民事判决，改判中南公司赔偿孔令文装修差价损失暂定26万元，具体金额以孔令文认可又经法院评估的鉴定结果为准。2.一、二审案件受理费、评估费、财产保全费、保全费均由中南公司负担。事实与理由：1.装修协议对案涉房屋的装修标准没有约定价格条款，这违反了《浙江省实施消法办法》、《价格法》等法律法规的强制性规定，应当认定无效。原审认为相同的装修标准，装修费并非必然要求相同有误，根据同质同价的市场交易原则，标准包括价格相同，装修费用必然也是相同的。原审认为“如果孔令文认为装修标准与装修费用不相匹配，中南公司收取了不合理的装修费用，那应是显失公平的问题，而不是违约的问题”属于适用法律错误，也不符合孔令文的原意。装修费用是由双方约定，中南公司的实际付出是否与其所收费用相符，是判断中南公司是否违约的重要标准。2.中南公司实际用于装修的费用可以孔令文一审提供案外人的装修协议来确定，也可以通过第三方评估机构来确定，或者也可以法律规定的价格条款来确定。中南公司故意不写价格条款，法院又不准许对实际装修费用进行评估鉴定，故意曲解为显失公平，回避了中南公司是否违约的问题。3.国家防控调控政策不允许把房屋和装修一起签合同，中南公司把房屋和装修拆开签合同，然后装修价格包含一部分房价，违反了《价格法》、《消费者权益保护法》的相关规定，违反了建房【2018】58号《通知》的规定，属于应予整治的违法行为。中南公司承认装修价格中包含了一部分房价，一审判决又以“其余价款均落实到装修协议中”予以认可，中南公司收取装修费用后将其中的大部分款项用于房价加价，这也证明中南公司已经违约。中南公司辩称，中南公司已经按照双方约定完成了相应的装修义务，并不存在违约行为，双方自愿订立装修协议，意思表示真实。从《客户签约申报表》可以看出，孔令文实际上买卖的是精装修房屋，有精装修房屋的单价、合同总价，房屋按套出售，房屋及装修实际上是一个整体。中南公司不存在胁迫行为，所涉楼盘也不具有垄断性，孔令文有自由选择交易的权利。孔令文一审起诉请求：1.中南公司赔偿装修差价损失（暂估为260000元，具体损失以评估鉴定的结果为准）；2.案件诉讼费、评估费、鉴定费均由中南公司负担。一审法院认定事实：2017年5月22日，孔令文向中南公司提交了《客户签约申报表》，该申报表内容为：客户孔令文；购买房屋3-1-1703；认购时间2017年5月11日；建筑面积82.62平方米；销控单价每平方米7369元，合同单价11551元，合同总价包括毛坯608826.78元、装修345577.22元，合计954404元；首付毛坯188826.78元，装修175577.22元，合计364404元（含定金50000元）；按揭贷款590000元，其中毛坯房420000元，装修170000元。同日，孔令文、中南公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2017预0001850）一份，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为嘉港售许字（2017）第01号；买受人购买的商品房为乍浦君悦府3幢1单元1703室；该商品房土地使用年限自2016年12月12日至2086年12月12日；该商品房建筑面积共82.62平方米；本合同签订之日已付首期房款188826.78元，余款420000元买受人同意办理银行按揭贷款；出卖人应当在2019年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有检测资质的机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2019年11月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。合同还对其他事项作了约定。该合同附件四载明：装饰、设备标准（如为精装修房，应当约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）；本商品房以毛坯为交付标准，如双方另有约定，以约定为准；买受人特别声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受。同日，中南公司（甲方）与孔令文（乙方）签订《委托装修协议书》一份，协议载明：鉴于乙方向甲方购买了嘉兴乍浦中南君悦府3幢1-1703商品房，现就乙方委托甲方对前述毛坯商品房进行装修事宜，经双方协商一致达成如下协议：一、装修的主要标准为：1）内墙：餐厅、卧室为乳胶漆；卫生间、厨房为墙砖（欧米茄或同等档次品牌）。2）顶棚：乳胶漆。3）地面：客餐厅、卧室为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）。4）室内门：内门为免漆木门；入户门为钢质防火门；窗为铝合金窗。5）厨房：给排水、燃气安装到位；插座、开关点位安装到位；灶具（老板或同等档次品牌）；橱柜、地柜（樱花或同等档次品牌），无地漏。6）卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位；洁具（东鹏或同等档次品牌）、浴霸（飞雕或同档次品牌）。7）阳台：金属栏杆，地面为瓷砖（欧米茄或同档次品牌），墙面为涂料，顶棚为乳胶漆。二、该房屋设计费、装修费已包含在乙方支付的装修款中，乙方无须另行支付任何其他装修费用；双方约定，本协议约定范围内的装修费用为345577.22元，乙方在合同签署当日向甲方支付装修款175577.22元，剩余装修款170000元在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。三、乙方知悉并同意甲方的装修方案（装修后的图纸详见附件），乙方同意装修改造中拆除的材料归甲方所有，相应的建筑垃圾由甲方处理。四、乙方知悉并同意装修会对原设计图及合同附图进行部分修饰，会对实际使用面积造成增减，双方同意最终购房款按照房管部门出具的实测报告载明的面积进行结算，装修后增加或减少的使用面积均不影响以实测报告载明的面积作为产权登记的依据，乙方也不得就此向甲方提出任何主张。五、乙方同意在房屋毛坯验收通过后直接由甲方进行装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待装修施工完成后交付时一并验收。六、装修完成及交付乙方使用时间为2019年7月31日。七、乙方同意甲方交付时相关材料如与样板房存在细微色差，乙方同意以实际交付为准。八、双方签订的商品房买卖合同解除，本协议一并解除。本协议签订后，乙方仅要求解除本协议而仍然履行商品房买卖合同的，须向甲方承担购房款和装修款总额的30%作为解除本协议的违约金。九、本附件中若出现生产厂家停止生产或品牌更名或厂家倒闭或厂商涨价等原因致使甲方无法按本协议附件履行的，乙方同意甲方自行决定采用相同档次的产品代替，但本合同的价款不作调整。十、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签字或盖章之日起生效。十二、未尽事宜，双方友好协商，协商不成，双方均可向不动产所在法院起诉。2019年7月31日，孔令文在《交付流程单》上签字。该《交付流程单》载明：房屋资料：住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务手册各1份、可视对讲机使用说明书1套、燃气灶、油烟机使用说明书各1份；钥匙门禁卡：入户钥匙6把、信报箱钥匙2把、门禁卡3把、对讲机1部。该《交付流程单》注明：本人现已结清财务费用，领取以上资料、钥匙，确认上述房屋已达到交房条件，产权办理期限从《商品房买卖合同》约定的最后交付日起算。一审法院认为，孔令文主张中南公司违约的理由是案涉房屋实际的装修费用远远低于装修协议约定的装修价格。该理由不能成立。理由如下：一、装修协议对案涉房屋的装修标准作了约定，包括餐厅、卧室的内墙为乳胶漆、卫生间、厨房内墙为墙砖（欧米茄或同等档次品牌），客厅、餐厅、卧室地面为强化复合地板（格林或者同等档次品牌）等等。没有证据证明中南公司未按照上述约定的装修标准履行其装修义务，孔令文也承认装修内容是齐全的。二、价款是合同内容之一，合同价款不是装修的内容或者标准，相同的装修标准，装修费用并非必然要求相同。如果孔令文认为装修标准与装修费用不相匹配，中南公司收取了不合理的装修费用，那应是显失公平的问题，而不是违约的问题。三、孔令文提出了诸如乳胶漆工艺粗糙、漆面不平整、墙面开裂、踢脚线开裂等质量问题，但不认为是主要问题，并承认中南公司在接到孔令文反映后已“把墙面刷了一遍”，孔令文也不主张修复费用。综上，孔令文认为中南公司违约缺乏依据，其以中南公司违约为由要求中南公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。关于孔令文要求对案涉房屋装修的实际价格进行鉴定的问题。装修实际价格的确定对于中南公司是否构成违约并没有关系，该鉴定非必要，因此，孔令文要求对案涉房屋装修价值进行鉴定的申请，不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回孔令文的诉讼请求。案件受理费5200元，减半收取2600元，由孔令文负担。二审中，孔令文申请对乍浦君悦府3幢1单元1703室房屋的实际装修费用进行评估。本院经审查不予准许，具体理由将于说理部分阐述。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，孔令文起诉主张中南公司实际装修费用严重低于约定装修标准，故中南公司应向其赔偿装修差价损失。经查，孔令文系在同一天内与中南公司签订《客户签约申报表》、《浙江省商品房买卖合同》、《委托装修协议书》，其中《客户签约申报表》载明了认购房屋的房号、房屋建筑面积、销控单价、合同单价及合同总价；合同总价一栏又分为毛坯价格和装修价格两项。《浙江省商品房买卖合同》载明的毛坯房单价、毛坯房总价分别与《客户签约申报表》载明的销控单价、毛坯价格一致；《委托装修协议书》载明的装修费用则与《客户签约申报表》载明的装修价格一致；合同总价（毛坯房价格+装修价格）除去建筑面积即是《客户签约申报表》载明的合同单价。由此看出，双方签约时商谈的就是精装修房屋买卖的事宜，先按照建筑面积、房屋单价，商定了精装修房屋的总价，后又将房屋总价分为毛坯价格和装修价格两部分，分别签订《浙江省商品房买卖合同》和《委托装修协议书》。虽然孔令文与中南公司单独签订合同对装修价格进行约定，但精装修房屋是房屋与精装修有机结合的整体，其价值须就整体而言，房屋本身与装修不能简单进行割裂，两者的价格也不应割裂开来评判。孔令文现割裂《客户签约申报表》、《浙江省商品房买卖合同》及《委托装修协议书》所涉款项的内在联系，单独诉请按照装修部分的客观价值来认定装修款是否合理，并要求中南公司返还差价，显然违背了双方缔约时的真实意思，故本院不予准许。同理，一审法院未准许孔令文申请单独评估装修价值，亦属正确，本院二审予以确认。综上，孔令文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人孔令文负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年七月八日书记员 金佳欢