浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙04民终907号 上诉人（原审原告）：沈建国，男，1971年3月15日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：李思呈、袁霞霞，上海秦兵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙**人国际置业有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道胜利路1号。统一社会信用代码：91330400697021193R。 诉讼代表人：浙江凯信律师事务所，系浙**人国际置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：沈金华、赵啸晨，浙江凯信律师事务所律师。 上诉人沈建国因与被上诉人浙**人国际置业有限公司（以下简称华人公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限3个月。本案现已审理终结。 沈建国上诉请求：撤销一审判决，改判支持沈建国的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实有误。1.沈建国的债权金额应加上装修款98400元，同时华人公司还应对华人国际商务有限公司（以下简称华人商务公司）的应付租金承担连带责任。沈建国在与华人公司签订《商品房买卖合同》的同时，华人公司又指定沈建国与其关联公司华人商务公司签订《委托装修施工合同》《委托经营管理协议》。华人公司破产，没办法交房、装修施工，华人商务公司和华人公司是关联企业，且因关联给沈建国造成了损害。2.沈建国为消费者，作为全款购房人的权利优先于其他破产债权人的权利，其债权应认定为优先债权。建设工程优先受偿权优先于抵押权和其他债权，而根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者购买商品房的费用属于最优先的债权。沈建国以消费、居住目的购买该房屋，属于消费者。二、一审适用法律有误。（一）华人公司与华人商务公司的法定代表人和控制人都是苏士笋，两公司存在关联关系。根据最高人民法院指导案例15号《徐工集团工程机械股份有限公司诉成都川交工贸有限责任公司等买卖合同纠纷案》裁判要点，华人商务公司和华人公司构成人格混同，应当承担连带责任。1.首先，两公司人员混同，两公司的法定代表人都是苏士笋，同时股东和人员存在交叉任职的情形。其次，公司业务混同，两公司的经营范围均为房地产相关，并存在开发与经营的关联，且都是针对国际商贸大厦这个楼盘，对外宣传时信息亦混同。再次，两公司经营场所混同，注册地都在平湖市当湖街道胜利路1号。因此，两公司人员、业务、场所等高度混同，导致各自财产无法区分，已丧失独立人格，构成人格混同。2.两公司人格混同，华人商务公司承担所有关联公司的债务却无力清偿，又使其他关联公司逃避巨额债务，严重损害了债权人的利益。这违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则，其行为本质和危害结果与公司法第二十条第三款规定的情形相当，故参照公司法的规定，华人公司应对华人商务公司债务承担连带清偿责任。（二）华人公司与华人商务公司的行为属于售后包租，华人公司应对华人商务公司应付租金承担连带责任。首先，根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，售后包租属于法律所禁止的行为。本案《商品房买卖合同》附件八补充协议第9条约定，“买卖双方除签订本合同之外，又签订了《租赁合同》，该合同是本合同不可分割的一部分，本合同未尽事宜按照租赁合同实施。”可以看出，华人公司指定华人商务公司为沈建国商铺的统一经营管理公司，沈建国没有选择余地，且在签订《商品房买卖合同》时楼盘尚未竣工验收，故本案符合变相售后包租要件。同时，华人公司宣传租金不足6%由其补足，《委托经营管理合同》的返租比例与华人公司宣传的一致；签订《委托经营管理合同》和《商品房买卖合同》是同一天由同一工作人员让沈建国签订；工作人员亦未告知两公司为不同主体，而两公司的法定代表人为同一人，足够让沈建国产生合理信赖两公司为关联公司，应当承担连带责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，广告和宣传的内容明确具体的构成要约，是商品房买卖合同的一部分。本案广告宣传单中明确载明商铺每年租金收益具体比例为6%，对小业主订立商铺买卖合同以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约，华人公司应受到该要约的约束，对租金收益承担连带责任。《商品房买卖合同》第27条也约定宣传内容造成重大影响的，华人公司予以履行。最后，华人公司通过捆绑销售剥夺沈建国的选择权，指令沈建国委托华人商务公司统一经营管理承诺售后包租收益，并宣传如收益达不到6%由其补足，客观上促进了商铺的销售，增加了销售利润。如允许以售后包租的形式促进销售，又通过人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除华人公司的义务，有违公平原则。华人公司虽然不是《委托经营管理协议》的相对人，但是对合同相对人签订、解除合同均具有关联性和因果关系，存在一定过错，根据权利义务一致原则也应承担相应责任。 华人公司辩称，沈建国要求华人公司承担的装修款98400元，但委托装修施工的相对方是华人商务公司，华人公司和该公司并非合并破产，两公司拥有独立的法人资格，华人公司并非是委托施工的相对人，不应对装修款承担连带责任。对于沈建国要求的售后返租部分的租金要求华人公司承担连带责任，华人公司认为承担连带责任的前提是必须要有法律规定和当事人的约定，售后返租并非在商品房买卖合同中有约定，华人公司没有义务对租金承担连带责任。相应的租金损失，沈建国可以向华人商务公司要求承担。请求二审驳回上诉，维持原判。 沈建国向一审法院起诉请求：1.确认沈建国在华人公司破产案中的债权本金为1076034元、逾期交房违约金为74886.7644元、逾期办证违约金为9825.2217元，性质为优先受偿债权；2.确认华人公司对沈建国与华人商务公司签订的《租赁合同》到期应付回报金额130277.85元（暂计算至2019年10月31日）承担连带责任；3.本案诉讼费用由华人公司承担。 一审法院认定事实：沈建国、华人公司间有商品房买卖合同关系。2014年8月2日、9月12日，沈建国与华人公司及案外人华人商务公司签订《租赁合同》2份，约定：由运营商即华人商务公司支付沈建国租金等。2014年8月2日，沈建国与华人商务公司签订《委托装修施工合同》1份，约定：沈建国委托华人商务公司装修，总价为98400元等。2017年7月19日，一审法院依据华人公司的申请裁定受理其进行重整，并于2017年9月4日指定浙江凯信律师事务所为管理人；2018年9月3日，一审法院裁定终止华人公司重整程序，宣告华人公司破产。2019年10月11日，管理人经复核确认沈建国对华人公司享有原始债权977634元、逾期交房违约金74886.7644元及逾期交付土地、房屋权属证书违约金9825.2217元，并认为沈建国主张债权为优先债权无法律依据。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、沈建国对华人公司享有的债权金额；二、上述债权是否属于优先债权；三、华人公司对沈建国与华人商务公司签订的《租赁合同》中约定的到期应付回报是否应承担连带责任。首先，沈建国对华人公司管理人确认的逾期交房违约金、逾期办证违约金金额均无异议，仅认为债权本金除购房款外还包括装修款98400元，但《委托装修施工合同》系沈建国与华人商务公司签订，华人公司并非合同相对方，无需对该笔款项承担责任。故华人公司管理人核定的债权金额无误。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，消费者交付购买商品房的全部或者部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。消费性买受人债权具有优先性，但本案中沈建国购买的房产性质属于商办房，且其在购买房产后即与华人商务公司签订《租赁合同》，将房屋用于长期出租，沈建国购买房产并非用于居住，故沈建国并非消费性买受人，其债权不属于优先债权。最后，虽然华人公司亦在《租赁合同》上盖章，但并未约定华人公司对华人商务公司的付款义务承担连带责任保证，故沈建国的该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回沈建国本案全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由沈建国负担。 二审中，沈建国提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》1份，证明合同第19页上明确约定还要签订《租赁合同》，《租赁合同》是本合同不可分割的一部分。 华人公司质证认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案售后包租的行为模式并非是就商品房相关设施所做的承诺，对于连带责任必须要有明确的法律规定才能适用。 2.华人商务公司出具的收据1份，证明沈建国支付了装修款98400元。 华人公司质证认为，真实性、合法性要与原件核对才能确认。即使真实，也与本案没有关联性，收款人是华人商务公司，两个公司并未合并破产，管理人无法确认。 3.发票2份，付款凭证2页，证明沈建国支付房款及装修款的事实。 华人公司质证认为，对证据的真实性没有异议。 本院认证意见，对沈建国提供的证据的真实性均予以认定，但这些证据并不能证明应由华人公司承担返还装修款及支付租金收益的义务。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案沈建国要求确认其对华人公司享有返还装修款及请求租金收益的破产债权，但从沈建国提交的《委托装修施工合同》《租赁合同》来看，合同约定的权利义务主体为华人商务公司，并非华人公司，因此，不能依据上述合同认定沈建国对华人公司享有这些债权。至于沈建国认为华人公司应对华人商务公司的债务承担共同清偿责任的问题，由于沈建国对华人商务公司的债权并未经确认，其本案起诉也未将华人商务公司列为当事人，在此情况下，沈建国单独要求华人公司承担上述责任缺乏依据。因此，一审法院未支持沈建国该部分诉讼请求并无不当。关于沈建国对华人公司享有的购房款债权是否属于优先债权的问题。沈建国向华人公司购买商品房后又与华人商务公司签订了长达12年的租赁合同，故其购房并非是用于居住，一审据此认定沈建国不属于消费性买受人，其债权不属于优先债权亦无不当。综上，沈建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由沈建国负担。 本判决为终审判决。 审判长 褚 翔 审判员 舒珊珉 审判员 王 浩 二〇二〇年七月十日 书记员 金惠芳