江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3800号上诉人（原审被告）：田长学，男，1981年1月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：谢军，男，1962年12月28日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审原告）：马敬之，男，1958年8月21日出生，汉族，住新沂市。原审被告：陶欢欢，女，1980年9月12日出生，汉族，住新沂市。上诉人田长学因与被上诉人马敬之、原审被告陶欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2019)苏0381民初9843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人田长学及其委托诉讼代理人谢军，被上诉人马敬之、原审被告陶欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田长学上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一、我与马敬之签的租房合同2018年9月1日到期后，因马敬之不再续签合同。我到2018年9月15日搬出马敬之的房屋，同日期在门面房开业，亲戚朋友都来祝贺。完全证明我搬出的日期。二、我租房期间马敬之的房屋均由我装修，因两扇玻璃门无法安装小锁，我花160元购买的大插锁用于锁门，搬出时将大锁带走了。况且马敬之的门市(第三人陶欢欢)一直在营业，一审判决认定我一直没有把钥匙交给马敬之，认定事实不清。我于2018年9月15日已搬出房租已全部交清，并未少一分钱房租，马敬之起诉我给付房租不对，应予驳回。三、2017年9月1日至2018年9月1日，我在承租期间，将租用房(二楼)以(二万元)价格租给陶欢欢，我使用一楼门面只要交6千元，马敬之得知后找我说：左右一楼门面出租都一万多，要求涨房租，我没有同意，马敬之就不把房子租给我了。2018年9月15日马敬之和陶欢欢商定以三万元的价格租给陶欢欢。经我与马敬之及陶欢欢协商同意支付我二万元转让费装修费。四、我与马敬之合同到期后搬出房子在没有使用房屋的情况下，不应该给付房租。陶欢欢使用房子是事实现在还在使用。如判定我欠房租也应该陶欢欢主张向我索要退还(从2018年9月1日至2019年1月1日以二万元每年计算四个月的房租)房租。马敬之辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陶欢欢述称，我租赁的房屋，该给的租金我都付清了，请求二审法院依法判决。马敬之向一审法院起诉请求：判令陶欢欢、田长学支付2018年9月1日至2019年1月1日期间的房屋租金1万元（2500元/月）。一审法院认定的事实：2015年9月1日，马敬之（出租方、甲方）与田长学（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定马敬之将其位于城市花苑的二层房屋租赁给田长学使用，租赁期限自2015年9月1日至2017年9月1日，房屋租金为26000元/年；合同并对双方其他权利义务作出详细约定。马敬之将房屋交付田长学使用，田长学对房屋进行了装修。2017年9月1日，马敬之（出租方、甲方）与田长学（承租方、乙方）就涉案房屋再次签订一份《房屋租赁合同》，约定年租金26000元，租赁期限为一年，自2017年9月1日起至2018年9月1日止；合同并对双方其他权利义务作出详细约定。2018年3月6日，期间，田长学将其中的二楼房屋转租给陶欢欢，租赁期限自2018年3月6日至2019年3月6日，租金为2万元；2018年2月8日，陶欢欢向田长学支付了2万元房屋租金。2018年8月，马敬之告知田长学不再续租，田长学协商未果。2018年9月1日，田长学与江苏恒升置业发展有限公司签订一份《房屋租赁合同》，租赁其公司房屋，并于2018年9月16日开始营业。但其未有将租赁房屋钥匙交还马敬之。期间，陶欢欢一直正常营业。后陶欢欢与马敬之另行签订房屋租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起。庭审中，田长学陈述其于2018年9月15日前已从原租赁房屋中搬出，遗留在原租赁房屋内的吧台等物品已不要。在马敬之与田长学约定的租赁期限届满后，双方因转让费、租金等多次发生纠纷。2019年1月双方协商时，田长学称如不支付转让费，则要将原来的装修拆除，并称要将一楼房屋大门焊死。2019年1月16日，马敬之报警，公安机关告知其通过诉讼解决。马敬之主张自此才算田长学交还了租赁房屋。一审法院认为，马敬之、田长学于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。双方均应合同的约定履行义务。在双方约定的租赁期限届满前，马敬之已通知田长学合同到期后将不再续租，合同到期后，田长学应将租赁房屋交还马敬之。田长学辩称其在2018年9月15日前已腾退租赁房屋。对此，一审法院认为，在双方约定的租赁期间届满后，田长学虽另行租赁他处房屋营业，但未将房屋钥匙交还马敬之并明确告知马敬之已腾退房屋，且从其手中转租二楼房屋的陶欢欢一直正常营业；另，在2019年1月双方协商时，田长学仍然表示如不支付转让费要将一楼房屋前后门焊死；故不能认定田长学已将租赁房屋交还马敬之，对其该项辩称不予采信。田长学未按照约定的期间交还租赁房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。结合双方约定的租金标准（26000元/年）等情况，田长学应当赔偿其占用房屋期间（2018年9月2日至2019年1月1日）的给马敬之造成的租金损失8667元（26000元/年×4月）。对马敬之主张的超出部分不予支持。马敬之主张陶欢欢支付2018年9月1日至2019年1月1日期间的房屋租金，无事实和法律依据，不予支持。综上，遂判决：一、田长学应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿马敬之支付房屋占用期间租金损失8667元；二、驳回马敬之其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2017年9月1日，马敬之（出租方、甲方）与田长学（承租方、乙方）就涉案房屋再次签订一份《房屋租赁合同》第四条3载明“…乙方将在租赁期满时把房屋交还给甲方。如需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协商。双方签订合同…”二审还查明，田长学就涉案房屋交付问题在本案一审2019年12月9日的法庭笔录中陈述“…审：你有没有把原来房屋钥匙交给原告？田长学：我把钥匙交给陶欢欢了，没交给原告。到现在也没交过。审：你有没有告诉马敬之不再使用其房屋？田长学：原告2018年8月份就让我走的，我告诉原告新店还得装修，我9月份走，我走原告就知道了…”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人所签订的涉案房屋租赁合同系其真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。田长学在涉案租赁期限届满之后，在双方未能就房屋续签达成协议的情况下，应将所租赁房屋交还马敬之。但从本案已查明事实及双方当事人陈述来看，田长学虽诉称其在2018年9月15日前已腾退涉案房屋，但未将房屋钥匙交还马敬之并履行房屋交还义务，违反上述法律明确规定和合同约定，一审法院据此并结合双方当事人就涉案房屋协商及发生纠纷报警的事实，结合田长学在协商中表示如不支付转让费将房屋前后门焊死的实际情况，按照双方约定的租金标准，判决田长学赔偿占用房屋期间（2018年9月2日至2019年1月1日）给马敬之造成的租金损失8667元，与本案实际情况相符。田长学上诉主张不能成立，本院不予采信。综上所述，田长学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田长学负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年七月二十七日书记员  李 雯