濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初551号原告:濮阳市容金建设投资有限公司，住所地濮阳市中原路与振兴路交叉口西200米路东。统一社会信用代码91410900668858613L（1-1）。法定代表人：谷献军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张清林，河南众孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师。被告：贾天昊，男，汉族，1991年2月10日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：贾怀岗，男，汉族，1969年11月23日出生，现住址同上，系贾天昊父亲。原告濮阳市容金建设投资有限公司(以下简称“容金建设”)与被告贾天昊商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告容金建设的委托诉讼代理人赵志娟、被告贾天昊及其委托代理人贾怀岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告容金建设向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告贾天昊支付原告濮阳市容金建设投资有限公司购房款322554元及利息（利息自2020年1月19日起至履行完毕之日按照银行同期贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告贾天昊2010年11月13日从原告濮阳市容金建设投资有限公司处购买商品房一套，位于濮阳市振兴路中段容金国际小区7号楼2503室，面积145.57平方米，每平方4315.89元，总房款为628264元。原告已经将房屋交付被告使用至今，被告陆续付房款305710元。经原告多次催要，剩余房款322554元拒不支付。被告的行为已违约，侵犯了原告合法权益，为维护原告权益，特诉至法院，望依法判如所请。被告贾天昊辩称，一、认购协议中虽约定付款方式为一次性付清，但原告向被告出具的首付款收款凭证及交款通知单等书面材料能够证明双方已变更付款方式为按揭贷款，因原告原因致使涉案房屋不具备银行按揭贷款条件，支付房款条件尚不成就，也不存在被告逾期付款的违约情形，原告诉请被告支付房款和违约金没有事实和法律依据。二、原、被告之间签订的认购协议为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告双方签订的认购协议，具备了商品房买卖合同的主要内容，应当被认定为商品房买卖合同。三、商品房买卖合同未对面积差异处理方式进行约定，按照法律规定面积误差超出3%部分的房价款由原告承担，所有权归被告。本案中双方之间签订了认购协议，该认购协议未对面积差处理方式进行约定，应该按照法律规定进行处理，即面积差比在3%以内的部分（3.93平方米）的房款予以补足，超出3%部分的面积（10.64平方米）由原告承担，所有权归买受人，原告无权主张该部分房款。四、由于原告原因，被告长期不能取得房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任，原告主张的应付房款中应当扣除逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认购协议中未约定办证时间，依法应当自房屋交付使用之日起90日内办理完毕；双方未约定逾期办证违约金，依法应当按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告诉请的房款中应当扣除逾期办证的违约金。五、原告交付的商品房与销售时的宣传资料不符，房价应当根据当时的市场行情在原房价的基础上适当下调。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案中原告交付的房屋与宣传资料不符，少了一个卫生间，也没有许诺的空中花园，单元入户门的开设及房门存在明显问题，且销售时许诺的绿化率35%明显没有达到（实际情况是没有绿化），原告构成违约。且原告违约行为对房屋价格的确定有重大影响，房价应当根据当时市场行情在原房价基础上适当下调。经审理查明，2010年11月13日，贾天昊（买方）与容金建设签订了【容金国际】认购协议，约定：认购房屋为7号楼1单元2503室，面积约131㎡，单价4388元/㎡，认购总价574828元；贾天昊自愿认购上述房屋，自愿于2010年11月13日缴纳购房定金50000元，自愿于2010年11月16日前交足房款574828元；买方应于约定时间内交足相应房款并签订临时的《商品房买卖合同》；卖方在约定时间内不得将该物业售于第三方或提高所定物业价格；买方在约定时间内未能补交房款的，逾期视同买方违约，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将买方预订的物业另售第三方；认购书有关的任何文字表达上的异议，由卖方保留解释权并负责解释。2012年3月16日，容金建设和贾天昊签订“容金国际《商品房买卖合同》审核单”，主要内容为：买受人贾天昊订购容金国际7号楼1单元2503室，付款方式按揭，建筑面积约135.71平方，大定总价￥588710元，销售折￥3000元，合同成交总价￥585710元，成交单价￥4315.89元；买卖人于2010年11月13日交定金作为履行合同的定金，定金抵购房款；首期款叁拾万伍仟柒佰壹拾元整于2012年3月16日前付清；余款金额人民币贰拾捌万元整向银行申请按揭贷款。2012年3月16日，容金建设向贾天昊下达“容金国际”交款通知书，告知贾天昊订购物业7号楼1单元2503室，订购金额￥588710元，面积约135.71㎡,付款方式：按揭，交付首付款178278元，本期交付房款127432元，合计收款305710元。2012年3月16日，容金建设给贾天昊出具购房首付款305710元的收据。2015年5月19日，容金建设将涉案房屋交付贾天昊。2016年10月31日，贾天昊向濮阳市热力公司交纳涉案房屋（2016年至2017年）民用供暖费2578元，收据上注明实供面积135.71㎡。2016年4月，容金建设委托濮阳市宇达房地产测绘有限公司对容金国际小区7#楼进行房地产测绘。2016年5月17日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司出具编号：濮市宇房测字第20162014-5号濮阳市房地产测绘报告，其中1单元2503室的建筑面积为145.57㎡。2018年2月14日，容金建设领取容金国际小区7#楼不动产权证，不动产权证号为：豫（2018）濮阳市不动产权第0004250号，该证的房产分层平面图显示7#楼1单元四层至二十五层户型设计相同，建筑面积相同。容金建设向本院提交7#楼03户型已办理不动产权证的住户名单，显示截至2020年5月17日，已有12户办理分户不动产权登记证，登记房屋建筑面积为145.57㎡。2016年，因容金建设开发建设的容金国际小区项目超容积率，濮阳市城区建设用地容积率问题专项治理工作领导小组对容金建设作出处罚，要求其缴纳超容积率罚款、规费。容金建设陆续缴纳。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。首先，关于被告贾天昊与原告容金建设于2010年11月13日签订的【容金国际】认购协议的性质问题。该认购协议对房屋的位置、面积、单价、总价、定金等作出了约定，双方签订之后，被告贾天昊陆续向容金建设支付房款，容金建设收取了房款并出具了收据。2012年3月16日，被告贾天昊与原告容金建设签订了《商品房买卖合同》审核单，对认购协议中的建筑面积、成交单间、合同成交总价、付款方式进行了变更，双方签字确认。2012年3月16日，被告贾天昊按双方对认购协议变更后的房价交付了首付款，原告容金建设给其出具房款收据。原告容金建设在2015年5月19日交付了涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中原、被告双方签订的认购协议及对认购协议的变更应认定为商品房买卖合同。其次，关于如何计算被告贾天昊所购涉案房屋的房价款的问题。在原、被告双方签订的认购协议中约定建筑面积为131㎡，在2012年3月16日双方签订确认的建筑面积为135.71㎡，在原告容金建设交付房屋后，濮阳市热力公司收取被告贾天昊供暖费时建筑面积是按135.71㎡计算，2016年4月原告容金建设委托测绘被告贾天昊所购房屋的建筑面积是145.57㎡。被告贾天昊认为以认购协议中131㎡为约定面积，按法律规定增加3%的面积由其支付房款，其他多出面积的费用由原告自行承担。本院认为，原、被告在认购协议中约定的建筑面积虽然为131㎡，但在2012年3月16日双方在《商品房买卖合同》审核单中确认的建筑面积是135.71㎡，应以135.71㎡作为被告贾天昊认购房屋时双方确认的建筑面积。因双方没有对面积不符的情况如何处理做出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，被告贾天昊所购涉案房屋的房价款应以139.78㎡（135.71㎡+135.71㎡×3%）为准。再次，关于被告贾天昊没有支付剩余房款，应否支付利息的问题。原、被告在认购协议中约定被告贾天昊应在2010年11月16日前交足房款574828元，但双方在2012年3月16日签订《商品房买卖合同》审核单中，变更付款方式为首付款305710元在2012年3月16日付清，剩余200000元按揭贷款，且双方没有另行约定支付剩余房款的时间。虽然《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”，但原告容金建设开发建设的容金国际小区存在超容积率等问题，直至2018年才取得涉案房屋所在楼的不动产权证，现双方对剩余房款的支付方式有争议，容金建设没有举证证明其已向被告贾天昊催要剩余房款，故在原告容金建设开发建设的容金国际小区存在问题怠于行使权利义务，未与贾天昊签订商品房买卖合同的情况下，对被告贾天昊逾期支付剩余房款有过错，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。综上，被告贾天昊按139.78㎡的建筑面积向原告容金建设支付剩余房款297570.71元（139.78㎡×4315.89元/㎡-305710元）。原告容金建设要求被告按4315.89元/㎡的价格支付剩余房款322554元诉讼请求，本院部分支持，超出部分不予支持。被告贾天昊辩称，涉案的面积差异应以认购协议中约定的131㎡为基数参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定计算。本院认为，原、被告双方在2012年3月16日签订的《商品房买卖合同》审核单是对认购协议中内容的变更，在双方签字确认的情况下，合法有效，应以变更后的约定为准，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。被告贾天昊辩称，由于原告原因，被告长期不能取得房屋权属证书，应承担违约责任，原告主张的应付房款中应当扣除逾期办证违约金。本院认为，被告贾天昊逾期支付购房款，存在违约行为，在双方均有过错的情况下，应当各自承担相应的责任。被告贾天昊辩称，原告交付的商品房与销售时的宣传资料不符，少了一个卫生间，也没有许诺的空中花园，单元入户门的开设及房门存在明显问题，且销售时许诺的绿化率35%明显没有达到（实际情况是没有绿化），原告构成违约，原告违约行为对房屋价格的确定有重大影响，房价应当根据当时市场行情在原房价基础上适当下调，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，在原告的宣传页没有对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的情况下，该宣传页为要约邀请，不能视为合同内容，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贾天昊于本判决生效后10日内向原告濮阳市容金建设投资有限公司支付购房款297570.71元。二、驳回原告濮阳市容金建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6138元，由原告濮阳市容金建设投资有限公司负担475元，被告贾天昊负担5663元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 慧人民陪审员  杜书杰人民陪审员  刘素红二〇二〇年七月九日书 记 员  李 扬