宁夏回族自治区贺兰县人民法院   民事判决书   （2020）宁0122民初803号   原告：何某，宁夏回族自治区西吉县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。   原告：梁某，宁夏回族自治区西吉县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。   被告：宁夏建新房地产营销策划有限公司。   法定代表人：仇某，甘肃省灵台县人，大专文化，住宁夏回族自治区银川市。   被告：宁夏北方明珠房地产开发有限公司。   法定代表人：黄某。   委托诉讼代理人：刘某，北京市中银（银川）律师事务所律师。   原告何某、梁某诉被告宁夏建新房地产营销策划有限公司（以下简称建新公司）、宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称北方明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何某、梁某，被告建新公司的法定代表人仇某、北方明珠公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   二原告请求判令：1.二被告共同向原告返还购买贺兰县明珠丽景24-1-301室房款80000元；2.判令被告支付占用期间的利息8000元（80000元×24%÷12个月×5个月，从2019年9月19日至2020年2月19日，之后至被告实际返还期间的利息按此利率予以计算），共计88000元；3.本案诉讼费由二被告承担。   被告建新公司答辩要点：1.对原告第一项诉请没有异议，同意返还；2.原告主张的支付利息8000元过高，应当按照中国人民银行存款基准利率即年利率2.8%计算；3.北方明珠公司陈述“建新公司2018年5月就开始销售代理”不属实，我公司是从2018年11月签订合同后开始代理销售的；4.签订的合同中明确2019年5月解除代理销售合约，但北方明珠公司在2019年5月之后仍然与我公司进行合作，期间建新公司所销售的明珠丽景项目房屋仍在北方明珠公司的配合下正常办理；5.北方明珠公司在代理合同中明确有存在低首付购房一项，并且知悉其低首付购房的办理手续，同时建新公司负责销售，北方明珠公司负责后续手续办理；6.因北方明珠公司知悉低首付购房办理的具体流程，因此北方明珠公司默认我公司收取客户购房的前期款项，并由其后续办理手续，因此北方明珠公司应在此案中负有重要责任。   被告北方明珠公司答辩要点：1.对原告第一项诉请不予认可，应当由建新公司返还。理由是北方明珠未收到原告任何款项，正如原告诉状所述建新公司在销售时向其出示了销售代理合同，原告梁某作为房屋中介也应当知道不能向代理商交付房款，二被告签订的代理销售合同中明确载明建新公司无权收取客户任何款项，否则由建新公司承担全部责任。另外，对原告支付款项的真实性提出异议，原告梁某作为建新公司的员工，建新公司与我公司从协商给梁某退款时声称建新公司还欠梁某工资，而且建新公司股东姜波还问梁某借过款，北方明珠公司得知建新公司私自收取客户款项，立刻发出了解除合同的通知，未对建新公司越权代理、违法代理进行追认，依法不应当承担责任，事实上，建新公司2018年5月就开始销售代理，2018年11月，双方为了结算佣金补签了代理销售合同，合同约定代理期限截止2019年5月30日，并约定合同期限届满自动终止。2019年5月30日之后建新公司所从事的销售行为需要北方明珠公司单独确认，建新公司没有完全的代理权，原告交款是在2019年5月30日之后，梁某作为建新公司员工，非常清楚涉案房屋开发商是北方明珠公司，也应当清楚交易规则，其自身也应当承担相应责任，因此，请求法庭驳回原告对北方明珠公司的诉请；2.对第二项利息不予认可，原告计算利息没有依据，请求法庭依法判决。   查明的事实   根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：   贺兰县明珠丽景小区由北方明珠公司开发，2018年11月16日，北方明珠公司（甲方）与建新公司（乙方）签订《代理销售合同书》，双方约定：“甲方委托乙方代理销售甲方开发经营明珠丽景项目。第一条、甲方指定乙方独家销售代理由甲方所属的的项目位××县交汇处向南100米处，本项目尚未销售的物业其中包括住宅及商业。第二条、合同期限共12个月，自2018年11月11日起至2019年5月30日完成双方达成的工作任务止。第三条、销售价格第5项中约定，乙方销售房屋所有的定金、首付款等款项必须直接进甲方公司账户，乙方不得直接向客户收取定金或费用，如因乙方私自收取客户造成一切后果和赔偿责任由乙方自行承担，与甲方无关，如对甲方造成其他损失，甲方有权追究相应责任。……第五条中约定、本项目楼盘沙盘、销售部、接待桌、接待椅都为甲方原有设备，乙方在代理期间可直接使用，乙方使用过程中有看护的责任和义务。   原告何某与梁某系夫妻关系，2019年7月17日，原告梁某以现金方式支付15000元，建新公司向梁某出具15000元的收据一张；2019年9月19日，原告何某以手机银行转账形式向建新公司的股东李昕支付107279元，建新公司于2019年11月12日向何某出具107279元的收据一张；2019年9月20日，原告梁某以刷卡形式支付10000元，建新公司向梁某出具10000元的收据一张；建新公司法人仇某于2019年10月21日向北方明珠公司销售经理黄娟通过微信发送涉案房屋购买信息。（明珠丽景倒账表一张，载明：何某，房号24-1-301，面积218.78平方米，销售单价3050元，合同单价3657元，销售总价667279元，合同总价800000元，客户首付107279元，倒账首付132721元，贷款560000元）。   2019年11月11日，北方明珠公司向建新公司法定代表人仇某、股东姜波发送解除合同通知书的手机彩信。同日，建新公司从北方明珠公司的明珠丽景销售处撤场。   2019年11月19日，建新公司法人仇某向原告何某出具声明一张，声明：何某（642223198508091218）购买明珠丽景24-1-301室交来活动金25000元及房屋首付款107279元，共计132279元，（现已退款57279元，剩余75000元）剩余部分于2019年11月25日前退还。建新公司在声明落款处加盖印章。   2019年11月19日，建新公司股东姜波向原告出具借条一张，载明：今借到梁某现金5000元（伍仟元整）。   2019年11月19日，建新公司股东仇某通过手机银行转账向原告退还57279元，剩余房款75000元至今未付，何某、梁某起诉至本院。   判决的理由与结果   本院认为，根据被告北方明珠公司提交的《代理销售合同书》可以证实，涉案房屋由建新公司代理销售。本案的争议焦点为建新公司收取原告的购房款是否构成表见代理,应由谁来负责退还。表见代理的具体表现共分为三种情形，即无代理权，超越代理权、代理权终止后仍以被代理人名义实施行为。本案被告建新公司为涉案房屋的代理销售，具有一定的代理权，但其与被告北方明珠公司签订的代理销售合同书中约定了被告建新公司不得直接向客户收取定金、首付款等款项，故被告建新公司向原告收取购房款的行为应属超越代理权的情形。因超越代理权所产生的表见代理必须满足以下要件：代理的相对人为善意且并无过失。相对人的并无过失，要求其虽以善意管理人的注意，而仍可相信代理人所谓的属代理权限内的行为。本案中，原告何某、梁某在购房过程中系由被告建新公司工作人员在被告北方明珠公司销售中心进行销售宣传、介绍房屋基本情况、实地查看房屋等,且原告在诉状中陈述被告建新公司向其出示了二被告签订的代理销售合同，原告何某、梁某的上述行为已经尽到了注意义务。被告北方明珠公司抗辩，二原告在看到代理销售合同之后，仍然将房款交付被告建新公司不合理，二原告作为普通房屋买受人,看到代理销售合同更加有理由相信被告建新公司对涉案房屋可以代理销售，不应苛责二原告进一步研读代理合同确定被告建新公司代理权限的具体范围。二原告支付房屋首付款后，被告建新公司及时通过微信向北方明珠公司告知涉案房屋已出售的事实。何某作为一般房屋买受人,在建新公司要求向其支付购房款时,基于信赖建新公司拥有概括的销售代理权限而直接向建新公司交付购房款已经具备基本的善意,反观北方明珠公司,作为专业的房地产商,应当知道签订的代理销售合同只能约束合同相对人被告建新公司，则应当采用现场销售指示牌提醒、宣传册提示等诸多方式向买受人告知不应向建新公司支付购房款,但北方明珠公司并未举证证明其采取必要措施予以明示。更何况，根据被告建新公司提供的微信聊天记录，可以证实通过建新公司与北方明珠公司以往“低首付购房”的销售模式,《代理销售合同书》中对于建新公司收取购房款的约定内容且实际交易的做法不一致,对此北方明珠公司明知。故建新公司收取原告的购房款构成表见代理,被告北方明珠公司应予退还。同时，建新公司在与北方明珠公司解除代理销售合同后，向原告出具同意退还房款的声明，系债的加入，应与北方明珠公司共同退还剩余房款75000元。因原告提交的借条，经法庭调查与原告及被告建新公司核实与本案无关，故对于原告主张的退还房款80000元，本院在75000元范围内予以支持。   二原告请求建新公司、北方明珠公司支付资金占用期间的利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但利率应由原告主张的年利率24%调整为年利率6%计算利息为1233元6%÷365天×100天[11月11日（解除代理合同之日）--2月19日]×7.5万元，二原告主张8000元，本院在1233元范围内予以支持。二被告还应向二原告支付自2020年2月20日至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款损失（以未退还的房款75000元为基数，按照年利率6%计算）。   依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条之规定，判决如下:   一、被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告何某、梁某购房款75000元；   二、被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告何某、梁某资金占用期间的利息1233元，并支付自2020年2月20日至本判决确定履行期限届满之日止的逾期付款损失（以未退还的房款75000元为基数，按照年利率6%计算）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1000元（已减半收取），由原告何某、梁某负担147元，由被告宁夏北方明珠房地产开发有限公司、宁夏建新房地产营销策划有限公司负担853元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 祁 玮     二〇二〇年七月十日   （法官助理 金 路   书记员 张海丽   附：本案适用相关法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。