吉林省洮南市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0881民初1348号原告（反诉被告）：佟某，男，1985年9月3日生，满族，洮南市人。委托诉讼代理人：袁某，吉林垣卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某，女，1979年5月15日生，汉族，洮南市人。委托诉讼代理人：杨某，吉林杨某律师事务所律师。原告佟某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，李某向佟某提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）佟某及其委托诉讼代理人袁某、被告（反诉原告）李某及其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。佟某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告2019年10月12日的房屋买卖合同。2、判决被告立即返还原告已交付的7万元购房款及利息（从起诉之日起至给付时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）。事实和理由：2019年10月12日，被告将其自有的位于洮南市××府.17平方米房屋以34.8万元的价格转让给原告。《房屋买卖合同》约定：合同书签订时原告支付被告7万元转让费，余款在过户后一次性付清。协议签订后，被告将该房屋交付给原告使用。2020年2月，原被告口头同意解除案涉房屋的买卖合同，被告不久将案涉房屋出售给他人，但被告拒绝向原告返还7万元购房款，为此原告诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。李某辩称：1、双方所签订的房屋买卖合同已经解除，原告在解除合同时已经将买卖房屋交还给被告，原告诉请解除合同已经没有法律意义。2、原告主张被告返还的7万元购房款实际是原告向被告交付的购房定金，解除合同的原因是原告违约不在购买，按照法律规定定金不予退还，原告在交还房屋时已经认可，现在要求返还无事实及法律依据，应驳回诉讼请求。李某向本院提出反诉请求：1、要求判决反诉被告赔偿因其违约致反诉原告案涉楼房少买人民币2.8万元；2、要求依法判决反诉被告赔偿因其违约致反诉原告案涉楼房价款27.8万元（已减定金7万元）2019年10月12日至2020年3月25日期间的利息损失30,580.00元（按民间借贷月利率2分计算）；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2019年10月12日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同，反诉原告将坐落在居家宜府小区的一户住宅楼（含楼内装修及物品）以人民币34.8万元卖于反诉被告，反诉被告当时按约交付购楼定金（合同中误写成转让费）7万元，余款在过户后一次性付清。但后来反诉被告以无钱购买为由不再购买，双方共同对外寻找买主，直至反诉被告于2020年3月25日以人民币32万元将楼房卖出，楼房价款直接损失2.8万元。就双方房屋买卖合同而言，合同签订之日起至反诉原告交回楼房之日止，反诉被告未交楼房款人民币27.8万元（已扣除定金7万元）致反诉被告利息损失。日前，反诉被告对反诉原告提起诉讼，要求解除双方于2019年10月12日签订的房屋买卖合同，并返还已交的7万元购楼款及利息。因该7万元为反诉被告交付的购楼定金，其违约不买的情况下无权要求返还定金。恰是反诉被告的违约行为，致反诉原告前述经济损失，故反诉原告提起反诉，请求支持反诉原告诉讼请求。佟某针对反诉请求答辩称：1、解除合同是双方自愿的情况下达成的，而不是佟某违约的情况下达成的，如果佟某是违约的话，李某可以要求继续履行合同，并承担相应的责任，但从李某的反诉内容及事实理由来看，认可双方解除合同而不是佟某违约导致的，既然合同双方同意解除，佟某应当将案涉房屋交还给李某，李某理所当然应将购房款7万元返还给佟某，合同解除后，李某如何处置她自己的房屋是她自己的问题，与佟某没有任何关系。2、李某所主张的两项诉求来看是相互矛盾的，她的第一项请求是因为违约导致的28,000元损失而同时又要求利息损失，就是与法律相悖，利息损失只能出现在民间借贷当中，尤其是在九民纪要当中买卖合同不参照民间借贷。3、李某主张佟某所缴纳的7万元是定金与事实不符，双方的买卖协议当中约定的所缴纳的7万元是购买款而不是定金，如果李某认为该7万元是定金的话，她没必要在反诉中要求损害赔偿金，定金违约金只能主张一项，因此李某所主张的定金与事实不符，请求驳回李某的全部法律请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：佟某提交的房屋买卖合同书一份；李某提交的房屋买卖合同书一份、双方电话录音两段、李某与孙小龙于2020年3月25日就案涉楼房签订的买卖合同一份，本院予以确认并在卷佐证并确认本案如下事实：2019年10月12日，李某与佟某签订房屋买卖合同，李某将其自有的位于洮南市××府.17平方米房屋卖给佟某，合同法约定“转让费34.8万元”，并约定“本合同书签订时先支付7万元转让费，余款在过户后一次性付清”。合同签订当日，佟某向李某支付7万元，李某向佟某交付房屋。剩余购房款在佟某一直以无钱为由未支付。后双方经协商均同意解除合同，李某于2020年3月25日与孙小龙签订房屋买卖合同，将案涉房屋以32万元价格卖于孙小龙。本院认为，本案的争议焦点为：1、佟某支付李某的7万元应否认定为定金。2、佟某要求返还购房款及李某主张损失应否支持。关于佟某支付的7万元应否认定为定金，依照《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付之日起生效”。《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由以上法律规定可知，定金合同属法律规定的要式法律行为，即依照法律规定必须采取一定形式或履行一定程序才能成立的民事法律行为。定金合同应采用书面形式或在合同中有明确反映当事人设立定金合意的书面定金条款。本案中双方买卖合同中对佟某支付的7万元并未明确约定为“定金”，也未形成书面补充合同，双方录音中，对“定金”还是“订金”作出不同的意思表示，观点相互矛盾且形成利益对立。在庭审中经当面对质，仍无法达成一致情况下，对佟某支付7万元的性质的认定，仍应以合同文本条款为基础，通过文义及整体解释，确定条文之间的逻辑关系，并借助双方交易洽谈、履行中所体现的合同目的及交易习惯等进行价值判断。本案双方房屋买卖合同中对7万元标注为“转让费”，同时合同中房屋成交价款34.8万元同样使用“转让费”字样，在同一合同中，相同文字不应作出两种以上解释。合同中也未约定付价款的一方不履行约定的债务的，无权要求返还价款；收受价款的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还价款。结合对合同的解释及通过庭审探究双方真实表意，无法认定该7万元具备定金的功能及特征。关于佟某要求返还购房款及李某主张损失应否支持，本案中双方同意解除合同，故本案合同应予解除。合同解除后的权利义务关系，有约定应依约定，本案案涉合同未约定违约条款，故应适用合同法相关规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，佟某与李某虽经协商解除合同，但佟某存在违约行为是双方解除合同的主要原因，李某作为守约方，在合同解除后，有权依上述法律规定要求佟某赔偿损失，其损失包括实际损失及包括履行合同后可获得的利益损失。李某与佟某买卖合同中约定价款为34.8万元，因佟某未依约支付剩余购房款，在催告期内仍无法交付价款的违约行为，李某将房屋另行出卖他人32万元，造成李某可得利益减少的28,000.00元，该损失能够预见，为合理损失，应予支持。另佟某在双方合同签订后就已实际占用李某房屋，从双方均无异议的电话录音中可知，佟某多次表示要对李某进行补偿，并同意给付占用房屋租金，李某也曾向佟某表示急需卖房款偿还利息。故李某主张房屋价款27.8万元（已减7万元）2019年10月12日至2020年3月25日期间的利息损失按月息2分计算共计30,580.00元，没有超出佟某应当预见的范围，在性质及功能上同样为合同履行后可获得的利益，也应适用债上请求权关于损害赔偿的相关法律规定及民法“损失填补”原则的规制。故合同解除后佟某应赔偿李某损失以上两项共计58,580.00元。因佟某向李某支付的70,000.00元不具备定金性质，李某无权将70000.00元全部留存，应在70,000元中扣除佟某给其造成的损失58,580.00元后，将余款11,420.00元返还佟某。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下：一、佟某与李某于2019年10月12日签订的房屋买卖合同解除。二、李某在佟某已向其支付的购房款70,000.00元中扣除佟某给其造成的损失58,580.00元后，向佟某返还11,420.00元。案件受理费1,550.00元，减半收取775.00元，由佟某负担651.00元，李某负担124.00元。反诉费1,264.00元，减半收取632.00元，由佟某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  何淼二〇二〇年七月二十二日书记员  李微