广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9666号上诉人（原审原告）：曾忠东，男，1969年2月14日出生，汉族，身份证住址福建省浦城县。委托诉讼代理人：靳羽，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州柏联装饰设计工程有限公司。住所地：广州市花都区杨一村马路北29第1-3楼（部位：203房）。法定代表人：余兴冬，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：余兴冬，男，1980年7月26日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县。被上诉人（原审被告）：余小雪，女，1976年8月1日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人曾忠东因与被上诉人广州柏联装饰设计工程有限公司（以下简称柏联公司）、余兴冬、余小雪房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾忠东上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持曾忠东一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费均由柏联公司、余兴冬、余小雪承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。一、为充分查清案件事实，请求二审法院将本案发回重审。正如曾忠东在（2020）粤01民终9667号案件提交的上诉状所述，该案严重违反法定程序，理应发回重审，同时，该案与本案具有紧密的关联性，因此亦应发回重审。首先，曾忠东一审诉求之一是要求余兴冬、余小雪就柏联公司的债务承担连带责任，一审判决驳回该项诉求的理由是曾忠东在（2020）粤01民终9667号案件中应向柏联公司承担的债务总额是898万余元，多于本案中柏联公司应当向曾忠东支付的金额，如果（2020）粤01民终9667号案件最终因违反法定程序被发回重审，那么就意味着曾忠东是否需支付占有费用以及支付多少占有费用将处于不确定状态，那么曾忠东在本案所提出的连带责任诉求是否成立也将处于不确定状态；其次，曾忠东于（2020）粤01民终9667号案中提交的黄秀兵与余兴冬之间的微信聊天记录，对于认定柏联公司恶意和欺诈具有重要意义，并直接关系到本案的法律定性。因此，为全面查明案件事实并作出正确的法律定性，有必要将本案一并发回重审。二、未经规划审批、消防验收的租赁合同并非当然无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》）第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但第二款亦规定：“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”这就是说，立法已经为租赁合同的规划瑕疵设置有弥补、挽救途径，据以避免无效认定的泛滥，以尽量促成合同的有效和交易的达成。本案中，讼争租赁物的土地性质是集体商业用地，2019年8月26日发布、2020年1月1日生效的《土地管理法》第六十三条规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”因此，讼争租赁物客观上完全具备办理规划审批、竣工验收以及消防验收的可能性，但柏联公司能办理而拒不办理，根据《合同法司法解释二》第八条的规定，这种行为构成《合同法》第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，导致合同无效完全是柏联公司过错所致，与曾忠东无关。三、曾忠东对于合同无效不存在任何过错。曾忠东提请合议庭注意以下三项事实：一是双方签订的《租赁合同》约定的租金标准符合花都区狮岭镇当地商业用房租赁的市场行情，二是双方缔约之际，曾忠东知晓讼争租赁物尚未办理规划许可、竣工和消防验收等相关手续，三是曾忠东的身份是具有多年超市、商场运营经验的商人。据此，曾忠东不可能不知道未经规划许可、消防验收的违法建筑不得对外公开营业的法律规定，以及违法营业将会面临如何巨大的商业风险，尽管如此，其仍然依照市场行情价格与柏联公司签订《租赁合同》，唯一合理的解释就是柏联公司曾经向曾忠东做出过能够办妥相关手续的承诺，否则即有违曾忠东的缔约目的。事实上，以上结论无论是曾忠东在（2019）粤0114民初5193号案件提交的案外人黄秀兵与柏联公司法定代表人余兴冬的微信聊天记录或《租赁合同》第二条关于“由于该建筑物目前还在改造之中，‘建筑物一次消防’（即：建筑消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）”的约定，均可验证柏联公司曾经向曾忠东做出过前述承诺的事实。曾忠东在此再次提醒合议庭注意，尽管柏联公司在一审庭审中以黄秀兵并非合同主体为由，否认其与余兴冬微信聊天记录与本案的关联性，但曾忠东支付的200万元保证金中的50万元系曾忠东委托黄秀兵向余兴冬支付的，余兴冬分别于2016年5月10日和5月19日出具的收条中均对此予以确认，一审庭审中柏联公司的代理人亦明确认可两张收条的真实性。因此，尽管黄秀兵并非缔约主体，但其作为曾忠东经营合作伙伴并代表曾忠东就相关事宜进行沟通的身份，余兴冬是认可的，故黄秀兵与余兴冬之间微信聊天记录与本案具有充分的关联性，其中关于余兴冬正在办理并承诺尽快办妥相关手续的事实理应得到确认。曾忠东缔约前后，正是基于对余兴冬能够办妥相关手续承诺的信赖，始终以最大的诚意履行合同义务，不止于缔约当日即支付200万元保证金，并且案外人黄秀兵与余兴冬于2017年2月、3月、5月以及2018年3月、5月、11月的微信聊天记录可以证明，直至合同第二条约定的“最迟交付日期”即2017年1月1日已经超过而相关手续仍未办妥的情况下，甚至柏联公司于2018年12月3日向法院起诉前夕，曾忠东既未主张合同无效，亦未依照《合同法》第九十四条第（三）项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定行使法定解除权。曾忠东之所以未依照法律规定及时止损，正是由于善意相信余兴冬所做的能够办妥相关手续承诺的信赖，否则，作为一名经验丰富的商人，岂能不知当前的处理方式将令其限于不测的险境？因此，柏联公司的行为构成《合同法》第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，若无视柏联公司这种恶劣的不诚信行为，无疑将会纵容失信者肆无忌惮地实施商业欺诈行为，损害营商环境、有害司法权威。四、一审判决关于双方各自分担50%装修损失的认定有误。根据《租赁司法解释》第九条第二款的规定，租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。但是，经查阅一审两次开庭的庭审笔录，柏联公司从未明确表达是否同意利用广告牌和已铺设地砖、电缆等装修物，一审法院就直接判决双方各自承担一半的装修损失，显然有误。事实上，曾忠东于2016年8月应柏联公司要求进场装修，以便配合其办理消防验收手续，因此，本案不存在承租人未经出租人同意擅自装修的问题。再者，依照常理推断，如果未经柏联公司同意，曾忠东不可能入场装修，更不可能直到2018年10月22日，也就是两年多之后发函要求清空现场。何况装修材料均系柏联公司联系购买，施工人员均系柏联公司委派，这一事实更说明根本不存在擅自进场装修的问题。此外，现有装修物不仅有利于提升租赁物价值，而且都属于基础装修，不属于个性化装修，这就意味着即便柏联公司收回租赁物，如果欲继续招商、使用，仍然可加以利用，从资源节约的角度分析，不应该也无必要拆除重建。而且从实际情况来看，柏联公司也已经实际利用曾忠东铺设的地砖、架设的电缆等装修物。正是因为柏联公司可以重复利用现有装修物，再加上前文关于曾忠东对于合同无效并无过错的论述，一审判决双方各自承担一半装修损失，形同判定柏联公司获得高达90余万元的不当利益，显然有误。五、余兴冬、余小雪依法应当就柏联公司的责任承担连带清偿义务。《公司法司法解释三》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。”根据业已查明的事实，余兴冬、余小雪自柏联公司成立至今，均未足额履行出资义务，尽管曾忠东目前无法知晓柏联公司资产与负债的具体情况，但就数年间的接触分析，可以断定柏联公司只是余兴冬用于实施商业欺诈以及逃避债务的工具。缔约和履约过程中，虽然缔约主体是柏联公司，但无论《租赁合同》还是200万元保证金的实际收款人、收条出具人，均是余兴冬个人，所谓的柏联公司不过是一个“皮包公司”而已。因此，根据《公司法》第二十条关于“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，依法应当判令余兴冬、余小雪就柏联公司的债务承担连带清偿责任，一审法院以另案判决曾忠东向柏联公司支付的金额更多为由，驳回曾忠东关于要求二股东承担连带责任的主张显然有误，本案与另案的诉求截然不同，况且另案目前也处于上诉程序，显然不能再以此为据否定曾忠东的主张。再者，《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”自2016年11月14日余小雪将其股权转让给余兴冬起，柏联公司即变更为只有余兴冬一个股东的一人公司，因此，余兴冬应当就其个人财产独立于公司财产承担举证责任，否则将承担举证不能的法律后果，进而就柏联公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，一审判决关于合同无效过错方的认定有误，否定装饰装修工程造价、未要求余兴冬、余小雪承担连带责任缺乏事实与法律依据，客观上助长乃至纵容了不诚信行为，有损营商环境、危害司法权威，请求二审法院改判支持曾忠东全部上诉请求。柏联公司、余兴冬、余小雪共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于租赁合同的效力问题，已由生效判决予以查明认定，且曾忠东在另案中予以认可。二、本案是合同金额超过一亿元的特大商业租赁交易，曾忠东作为从事多年具备丰富生意经验的商事经营者，对其租赁物权权属、性质、报建等瑕疵情况完全充分知情、清楚（上诉状中自认），在整个合同磋商、缔约过程中曾忠东已经对租赁物充分进行了调查核实，柏联公司也如实披露告知并提供相关文件资料，完全未有任何隐瞒。对于合同效力瑕疵，柏联公司并无过错，而曾忠东完全清楚事实情况，仍自愿签署履行，现却将合同效力瑕疵责任推卸给柏联公司一方显然毫无理据可言，更悖理常理逻辑。三、柏联公司取得曾忠东交付的200万元保证金并不是非法占有或无权占有，曾忠东系基于与柏联公司之间的租赁合同关系，而依约收取曾忠东自愿缴纳的200万元保证金，且在合同履行期间，曾忠东未对柏联公司收取该200万元保证金提出任何异议或提出任何返还主张。故在既无利息承担约定，也无法律规定的情况下，曾忠东要求柏联公司承担其所谓“利息”毫无事实与法律依据。四、曾忠东装修投入完全是自主经营行为，应当自担风险，且其实施所谓装修也根本未经柏联公司同意，其要求柏联公司承担赔偿责任没有法律依据。五，曾忠东要求余兴冬、余小雪对柏联公司债务承担连带清偿责任没有事实与法律依据，一审判决已经充分说明理由，无需赘述。综上所述，曾忠东违背诚信恶意滥诉，其上诉请求完全没有事实和法律依据，请求依法驳回其全部上诉请求，维持原判。曾忠东于2019年2月22日向一审法院起诉请求：1．柏联公司立即返还曾忠东保证金人民币200万元及占用期间的利息26万元（自2016年5月19日起按银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2019年1月18日。）；2．柏联公司赔偿曾忠东损失人民币380万元；3．余兴冬在柏联公司1001万元出资范围内对第1、2项债务向曾忠东承担连带清偿责任；4．余小雪在柏联公司100.1万元出资范围内对第1、2项债务向曾忠东承担连带清偿责任；5．柏联公司、余兴冬、余小雪承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：关于柏联公司与曾忠东房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年7月26日作出（2019）粤0114民初12号民事判决，现该判决已经发生法律效力。该判决认定事实：2016年5月10日，被告余兴冬与黄秀兵签订《租赁意向书》，约定双方就广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的租赁事宜达成意向。2016年5月19日，柏联公司作为出租方、甲方，曾忠东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的一层（面积约2750平方米）、二层和三层全层，合共租赁面积约19500平方米（具体面积以附件红线图为准）出租给乙方作合法的商业经营使用（可以进行蔬菜、肉类、生鲜、海鲜、冻肉鱼类、服装、鞋、帽各类百货）。建筑物交付标准：毛坯（由于建筑物有部分面积属于原建筑，有部分面积属于新建筑，因此，楼面的承重结构会因不同的地方而不同，楼面、墙身会有高低和不平整）。在签订本合同前，乙方已对甲方出租的物业作了充分的现场了解，同意按现状承租。第二条：租赁期限约二十年（即从甲方交付之日起至2036年5月16日止）。1、由于该建筑物目前还在改造之中，建筑物一次消防（即建筑物消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）。但甲方最迟在2017年1月1日前交付给乙方使用，如果交付时间提前的则以甲方通知交付的时间为准。2、乙方的免租装修期为五个月（装修期为租赁期间的前五个月，自甲方交付使用之日起算）。第三条：1、租金计算：1）月起始租金为每平方米22元，即每月起始租金为42.9万元（如果实际交付使用面积与本合同约定面积不一致的，则实际月租金按双方确定的实际交付使用面积进行调整）；2）租金每三年递增百分之五；3）按合成市场标准支付其他费用（如卫生费等）。2、乙方按照先交款后使用的原则按月（在每月5日之前）缴交租金给甲方。3、乙方应当在收到甲方建筑物交付使用通知的三天内支付前三个月的租金（即免租期的后三个月）给甲方。第四条：2、签订本合同时乙方即付合同保证金2000000元给甲方（由于乙方在签订租赁意向书时已付诚意金伍拾万元，现该伍拾万元转为合同保证金，所以实际乙方应在签订本合同时再支付一百五十万元给甲方）。若租赁期内乙方无违约行为则甲方在租赁期满后将合同保证金不计利息退回给乙方。第五条租赁物的修缮与使用：3、租赁期间，乙方如果因经营需要对租赁物进行装修或增加设施的，必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对物业的结构构成影响，增添的设施或装修所产生的费用由乙方承担，期满后，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。4、租赁期满后或因乙方原因导致退租的，依附于建筑物的装修及固定设施（包括但不限于空调系统、电梯等）无偿归甲方所有。第八条租赁物交付及收回的验收：1、交付使用时甲方应保证建筑物本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三十日内向对方主张。3、乙方应于租赁物期满后，将承租建筑物及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方租赁物应当保持建筑物及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响其正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权单方面进行处置，乙方不得有异议。合同还约定了其他内容。合同签订当日，柏联公司出具收条，确认收到曾忠东交来的合同保证金2000000元。柏联公司认为其已于2016年7月将租赁场地交付曾忠东使用，曾忠东认为柏联公司从未将场地交付给其，但经柏联公司口头同意，其于2016年8月进场，对场地的第一、二层的地砖进行了铺设，加建了一部分电缆，并出资做了招牌。曾忠东表示因租赁场地没有产权证，无法办理消防许可证等证照，所以无法使用场地。2018年10月22日，柏联公司向曾忠东寄发函件，要求曾忠东在收到函件之日起五日内向其交还合成市场一层物业腾空办公室，并就合成市场二层、三层占用租赁物业处理问题作出妥善处理方案。曾忠东于2018年11月6日复函表示柏联公司未按合同约定向其交还租赁物，要求柏联公司在收到函件之日起三十日内办理完成消防验收等。之后双方又再次复函。另查，涉案租赁物土地为商服用地，土地使用权人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地使用证号为：花集用（2004）第90400004号。2015年10月28日，柏联公司与广州市花都区狮岭镇合成经济联合社签订《租赁合同》，承租了涉案租赁物。为查明涉案场地的规划报建情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：经查档案系统，未查询到来文所指建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。对于该案其他已经认定的事实，本案不再赘述。双方《租赁合同》第十四条其他约定的事项2、乙方要求甲方在B幢的三楼加建约1400平方米（高度6.5米）的钢结构建筑物用于电影院，如果加建完成则乙方支付35万元给甲方作为费用补偿。如果该建筑物被政府勒令停止建设或被强行拆除的，甲、乙双方互不赔偿，互不承担责任。拆除后如需再建的由双方另行协商，甲方需按原有建筑给乙方使用。但无论任何情况，乙方均需按合同约定面积缴交租金给甲方。柏联公司现为自然人独资有限责任公司，认缴注册资本为人民币1001万元，出资时间为2025年4月30日，股东为余兴冬，2016年11月14日之前股东为余兴冬、余小雪。2016年11月14日，余小雪将其持有的柏联公司的股份转让给余兴冬。诉讼中，曾忠东申请对租赁场地内的装饰装修工程造价进行鉴定。一审法院依法摇珠选定广东华穗工程咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年9月3日出具《工程造价鉴定报告》，造价鉴定结果：鉴定总造价为2014316.95元，其中正面广告牌装饰装修工程鉴定造价349700元、现场已施工的装修项目鉴定造价1562511.13元、现场存放材料102105.82元。并同时就柏联公司对于鉴定报告初稿的异议做出了说明。曾忠东确认鉴定结果，柏联公司不予确认，并认为广告牌工程款实际仅支付30万元。庭审中，曾忠东陈述案外人刘仁瑞代其向柏联公司支付广告牌的工程款30万元。曾忠东为此支付工程造价咨询费42800元。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柏联公司与曾忠东签订的《租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。曾忠东要求柏联公司返还保证金200万元，一审法院予以支持。参照双方合同约定，押金在租赁期满后不计利息退回给曾忠东，且柏联公司对于保证金的占有并不存在恶意，故曾忠东主张保证金200万元占用期间的利息不予支持。经评估，曾忠东对涉案租赁场地的装饰装修工程造价为2014316.95元，其中正面广告牌装饰装修工程鉴定造价349700元、现场已施工的装修项目鉴定造价1562511.13元、现场存放材料102105.82元。关于正面广告牌装饰装修工程造价，曾忠东实际支付30万元，鉴定公司按照合同约定确定造价为349700元不妥，现场存放材料并未与租赁物形成附合，曾忠东应予搬离，不应列入工程造价项目当中。关于曾忠东主张的其他费用支出，购买的电脑、电话、打印机、传真机等以及POS系统均是可以另行利用。关于购买中央空调定金及项目咨询费，由于曾忠东与案外人之间的合同履行情况并不确定，曾忠东提交的证据并不足以证明该两笔费用必然产生。综上，一审法院认为曾忠东因租赁合同无效导致的损失为1862511.13元。租赁合同无效，已形成附合的装饰装修物，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据双方《租赁合同》第一条、第十四条约定可知，柏联公司及曾忠东对于该租赁物未经合法报建手续应为明知，曾忠东承租面积近2万平方米的建筑物，应严格审查建筑物产权及是否具备合法报建手续，其未尽审慎注意义务，对自己的损失亦有过错，一审法院认为双方对于上述损失应各自承担一半的责任。关于曾忠东要求余兴冬、余小雪对上述款项承担连带责任，一审法院认为曾忠东并未提交证据证明柏联公司存在不能履行到期债务情形，余小雪现在并非柏联公司股东，一审法院另案（2019）粤0114民初5193号案中，曾忠东亦需向柏联公司支付占有使用费8980262.5元，故曾忠东该项诉请没有事实及法律依据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月26日作出判决如下：一、广州柏联装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾忠东返还保证金200万元；二、广州柏联装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曾忠东赔偿损失931255.6元；三、驳回曾忠东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54220元，由曾忠东负担27993.5元，由广州柏联装饰设计工程有限公司负担26226.5元。鉴定费42800元，由曾忠东负担32311元，由广州柏联装饰设计工程有限公司负担10489元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：柏联公司在一审中提交了柏联公司2017年度、2018年度纳税申报报告，拟证实柏联公司不存在股东与公司财产混同的情形。经质证，曾忠东对上述报告的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为年度纳税报告并不等同于财务会计审计报告，不足以证明柏联公司财产独立于股东个人财产。一审法院于2019年7月26日作出（2019）粤0114民初12号民事判决后，曾忠东不服，提出上诉。本院于2019年12月2日作出（2019）粤01民终20110号民事判决，认为“……曾忠东与柏联公司签订的《租赁合同》无效，本案中曾忠东应当归还涉案建筑物的租赁场地。……本案中曾忠东已实际入场对涉案租赁场地进行了部分装修和招商经营，且涉案建筑二、三层场地至今堆放了其购买的装修材料，应视为涉案建筑物二、三层场地已经交付曾忠东使用，曾忠东应当将场地腾空交还给柏联公司。曾忠东上诉称涉案场地并未交付的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。”二审庭询中，柏联公司表示广告牌印有曾忠东的商号名字，对柏联公司没有利用价值，地砖还没有完全铺好，不具备直接利用的条件，且曾忠东曾向政府部门举报要求将涉案租赁物拆除，并未同意由柏联公司利用。曾忠东主张柏联公司在二楼设置了办公室，堆放了招商引资的宣传广告牌，并在二楼设置了舞台，已实际利用装修项目及广告牌。柏联公司于2019年4月29日向一审法院提起诉讼，要求曾忠东支付涉案物业的占有使用费，一审法院以（2019）粤0114民初5193号案件立案受理并作出一审判决。曾忠东不服向本院提出上诉，二审案号为（2020）粤01民终9667号。本院认为，（2020）粤01民终9667号案件与本案的处理结果之间并不存在直接的关联，曾忠东以（2020）粤01民终9667号案件应发回重审为由主张本案亦应发回重审缺乏理据，本院不予采纳。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，一审认定柏联公司与曾忠东签订的《租赁合同》无效正确，本院予以确认。根据本案所涉案情，以及本案当事人的二审诉辨意见，本案的争议焦点为：1.曾忠东对《租赁合同》无效是否存在过错；2.柏联公司是否应对曾忠东装修损失承担全部赔偿责任；3.柏联公司是否应向曾忠东赔偿保证金的利息损失；4、余兴冬、余小雪是否应对柏联公司的债务承担连带清偿责任。关于曾忠东对《租赁合同》无效是否存在过错的问题。首先，根据《租赁合同》第一条的约定“……乙方已对甲方出租的物业作了充分的现场了解，同意按现状承租……”、“由于该建筑物目前还在改造之中，建筑物一次消防（即建筑物消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）”，二审中，曾忠东自认其对涉案租赁物未办理规划许可、竣工和消防验收等相关手续是知悉的。曾忠东在此情况下仍签订《租赁合同》承租涉案物业，其对因此可能导致的租赁合同无效的风险及后果应有合理预判。曾忠东主张柏联公司曾向其承诺可以办妥相关手续，但在没有其他证据证明涉案物业具备办理相关行政审批手续条件的情况下，曾忠东作为大型场地的承租人，单凭对出租方口头承诺的信赖即签订租赁合同，明显未尽到注意义务，对于租赁合同无效存在过错。因此，曾忠东主张其对《租赁合同》无效不存在过错与事实不符，一审判决根据双方的过错情形，认定曾忠东对导致《租赁合同》无效承担50%的过错并无不妥，本院予以确认。关于柏联公司是否应对曾忠东装修损失承担全部赔偿责任的问题。《最高人民法院》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，柏联公司将涉案物业第一、二、三层交付给曾忠东使用，对曾忠东的装修行为在合理期限内并未提出异议，故应视为柏联公司对曾忠东的装修是同意的。根据上述规定，对于未形成附合的现场存放材料应由曾忠东自行搬离。对于已形成附合的装修项目及广告牌，柏联公司表示不同意利用，虽然曾忠东主张柏联公司在涉案物业二楼设立办公室及搭建舞台招商，更换广告牌上的文字，但其主张缺乏有效证据证实，且招商行为并不等同于经营性质的使用，该事实不足以认定柏联公司同意利用装修及广告牌。一审法院按照双方导致合同无效的过错比例，认定柏联公司应承担装修项目及广告牌现状损失的50%即931255.6元并无不妥，本院予以确认。关于柏联公司是否应向曾忠东赔偿保证金的利息损失的问题。合同无效，柏联公司应向曾忠东返还保证金200万元。对于保证金的利息损失，合同无效后的损失赔偿性质为缔约过失赔偿，损失赔偿的范围为信赖利益损失。当事人因合同无效获得的信赖利益损失不应超过其合同有效情况下可获得的履约利益。本案中，《租赁合同》约定押金在租赁期满后不计利息退还，故曾忠东主张柏联公司支付保证金的利息损失缺乏依据，一审判决对其该项诉请不予支持正确，本院予以确认。关于余兴冬、余小雪是否应对柏联公司的债务承担连带清偿责任的问题。柏联公司只有余兴冬一个自然人股东，为一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。”柏联公司虽在一审中提交了2017年度、2018年度纳税申报报告，但上述报告仅为纳税申报报告，根据《中华人民共和国公司法》第六十二条的规定：“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”故现有证据不足以证明柏联公司财产独立于股东余兴冬个人财产，故余兴冬应对柏联公司的债务承担连带责任。由于柏联公司的认缴出资时间尚未届满，且曾忠东未举证证实柏联公司存在不能清偿债务的情形，余小雪亦已将其股权转让给余兴冬，故曾忠东主张余小雪应对柏联公司的债务承担连带责任缺乏依据，本院不予采纳。一审判决认定余兴冬无需对柏联公司的债务承担连带责任不当，本院予以纠正。综上所述，曾忠东的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2717号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2717号第三项；三、余兴冬对（2019）粤0114民初2717号民事判决第一项、第二项中广州柏联装饰设计工程有限公司的债务承担连带责任；四、驳回曾忠东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费54220元，由曾忠东负担27993.5元，由广州柏联装饰设计工程有限公司、余兴冬连带负担26226.5元。鉴定费42800元，由曾忠东负担32311元，由广州柏联装饰设计工程有限公司、余兴冬连带负担10489元。二审案件受理费31830元，由曾忠东负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  戴俊英审判员  刘 卉二〇二〇年七月二十七日书记员  熊盈颖黄咏欣