浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异56号 案外人：温宿县人民政府，住所地新疆温宿县托乎拉路。 法定代表人：包尔汗·麦麦提。 委托代理人：赵鹏飞，新疆名顺律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号11、12层。 法定代表人：胡德。 委托代理人：周美玲，浙江丰畅律师事务所律师。 委托代理人：周力，浙江丰畅律师事务所律师。 被执行人：金华市嘉柏电子有限公司，住所地金华市。 法定代表人：陈叶青。 被执行人：金华市江南红旗大酒店有限公司，住所地金华市双龙南街307号。 法定代表人：叶建新。 被执行人：叶小英，女，1962年3月29日出生，汉族，住金华市。 被执行人：吴志龙，男，1957年12月2日出生，汉族，住金华市。 在本院在执行中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行与金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司、叶小英、吴志龙金融借款合同纠纷一案中，异议人温宿县人民政府对本院执行金华市××龙××公元大厦××层1210、1211号房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人温宿县人民政府称：请求法院解除对位于金华市××龙××公元大厦××层1210、1211号房屋产权的查封，并终止对该房屋的执行。理由如下：根据国家相关援疆政策，金华市对口支援新疆阿克苏地区温宿县指挥部（简称“金华指挥部”）于2011年5月17日在金华市为原告定购房屋，作为异议人和金华指挥部在金华市的办公场所，并为此与金华市江南红旗大酒店有限公司（下称红旗酒店）签订一份《公元大厦定金合同》，约定由金华指挥部向被告支付购房定金2万元；其他约定详见该合同内容；合同签订后，金华指挥部即按约定向被告支付定金。2011年11月18日，红旗酒店与异议人签订两份《房屋买卖合同》，约定红旗酒店将公元大厦12层1210、1211号房屋（涉案房屋）出卖给异议人。合同签订后，金华指挥部为异议人向红旗酒店一次性付清了全部购房款及维修基金；红旗酒店按约定于2012年3月31日前将涉案房屋交付给了异议人；异议人占有涉案房屋后，即由金华指挥部委托第三方为其进行装修，并由异议人和金华指挥部使用至今。期间，红旗酒店既未按约定向异议人交付涉案房屋的产权证书，亦未通知异议人配合办理产权登记。现异议人得知红旗酒店因与中国银行金华市经济开发区支行等金融借款合同纠纷执行一案［案号：（2016）浙0702执814号］中，涉案房屋被贵院查封、执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，异议人提出的异议申请完全符合上述规定的情形。 温宿县人民政府提交了公元大厦定金合同1份、支付定金凭证2份、房屋买卖合同2份、房屋购房款、维修基金凭证5份、装饰装修工程施工合同1份、支付装修款凭证2份。 申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司称：请求法院驳回温宿县人民政府的异议请求。理由如下：1、公元大厦12楼的房产已经贵院2015金婺商初字第3830号生效判决确认，中行金华开发区支行享有抵押优先权。信达资产公司作为债权受让方，有权承继该优先受偿权。2、异议人提供的证据材料中并未提供已全额付清房款的证据材料，仅提供了2万元定金收据及装修收据。即便异议人能够提供付清房款的凭证，根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。异议人仅仅签订了没有备案过的《房屋买卖合同》，并未办理不动产过户登记手续，不具有物权对抗效力。3、异议人不能办理过户手续的原因是自身因素造成的，最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2条规定的设定及使用是基于保护善意第三人的购房行为，但是本案异议人在购买涉案房屋时明知房屋存在抵押情况无法办理过户（购房合同第6页明确告知了房屋存在抵押的事实），即便约定过户时间仍存在无法过户的不利风险，异议人仍然购买，因此异议人并不属于法律要保护的善意第三人范畴，不符合《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的适用情形。综上，异议人提供的证据不足以排除强制执行，信达资产公司作为国有资产公司，依据生效判决行使抵押权利，因各异议人陆续提出异议，已严重影响了案件的执行进度，请求法院尽快驳回异议申请，推进抵押物处置。 中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司未提交证据材料。 金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司、叶小英、吴志龙未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行与金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司、叶小英、吴志龙金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月12日作出（2015）金婺商初字第3830号民事判决：一、被告金华市嘉柏电子有限公司应于本判决生效之日起5日内归还原告中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行借款本金8000000元，并支付利息、罚息148011.58元（暂算至2015年12月1日，此后利息、罚息按照合同约定计算至实际履行完毕之日止）。二、被告金华市嘉柏电子有限公司应于本判决生效之日起5日内支付原告中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行实现债权费用（律师代理费）45000元。三、对被告金华市江南红旗大酒店有限公司所有的位于金华市双龙南街307号红旗大酒店的房产【房产证号：金房权证婺字第××、00××35号，土地使用权证号：金市国用（2008）第7-61131、金市国用（2008）第7-61132号，他项权证：金房他证婺字第00300636、00300637号】，原告中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行在上述借款本息、实现债权费用等债权范围内享有优先受偿权；如承担担保责任后，有权向被告金华市嘉柏电子有限公司追偿。四、被告叶小英、吴志龙对被告金华市嘉柏电子有限公司的上述借款本息、实现债权费用等债务承担连带保证责任；如承担保证责任后，有权向被告金华市嘉柏电子有限公司追偿。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34576元、保全费5000元，合计39576元，由被告金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司、叶小英、吴志龙共同负担。该民事判决生效后，金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司、叶小英、吴志龙未履行生效法律文书所确定的义务，中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行向法院申请执行。执行期间，本院于2019年9月12日作出（2016）浙0702执814号执行裁定：变更申请人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人。2019年12月10日，腾房公告载明，责令被执行人金华市江南红旗大酒店有限公司及其房屋内的相关人员在2019年12月16日前将位于金华市××龙××公元大厦××层（产权证号：金市国用2008第7-61131号、00256035）的房屋腾空。为此，温宿县人民政府以其享有金华市双龙南街307号公元大厦1210、1211室房屋的物权为由，向本院书面提出执行异议。 另查明，2011年11月18日，金华市江南红旗大酒店有限公司与温宿县人民政府签订了涉案房屋其中第12层房号为1210、1211的房屋买卖合同，合同中第十一条抵押与相关债权债务一项载明：有抵押债权人为金华银行，登记时间为2011年3月。此后，金华市江南红旗大酒店有限公司在金华银行抵押注销后未办理案涉房屋的分割过户手续，又办理了新的银行贷款抵押登记手续，即抵押债权人为中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行。 本院认为，发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，金华市江南红旗大酒店有限公司所有的位于金华市双龙南街307号红旗大酒店的房产【房产证号：金房权证婺字第××、00××35号，土地使用权证号：金市国用（2008）第7-61131、金市国用（2008）第7-61132号，他项权证：金房他证婺字第00300636、00300637号】，包括案涉房产在内提供抵押担保向中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行借款，并办理了他项权证。温宿县人民政府虽提交了房屋买卖合同、收款收据等，但双方签订房屋买卖合同时，已明知涉案房产存在抵押登记，故有不能办理过户登记之风险，案外人温宿县人民政府据此提出的排除执行的异议，于法无据，不予支持。虽原抵押权人金华银行的抵押登记之后已注销，但温宿县人民政府亦未在案涉房产办理新抵押登记前及时主张权利，因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。同时，金华市江南红旗大酒店有限公司明知房号为1210、1211的房屋已出售给温宿县人民政府，但未按约在金华银行的抵押登记注销后给温宿县人民政府办理房屋过户登记手续，明显违背诚实守信原则。而中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行在贷款发放审核时，对担保抵押房产客观情况（如房产实际占有和使用情况）也未尽仔细注意义务。综上，温宿县人民政府购买房产合法权益的保护和中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行贷款对担保物有优先受偿权利的保护，在本案执行程序中只能择一依法保护，即本院依法保护抵押物优先受偿权而拍卖该案涉房产，并无不当。温宿县人民政府的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回温宿县人民政府的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  肖俊秀