山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6904号上诉人(原审被告)：庞丕杰，男，1947年3月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王兆金，山东盈德律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人庞丕杰因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。庞丕杰上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1251号民事判决；2.依法驳回天主教会的诉讼请求，并依法判令天主教会继续履行房屋使用面积74平方米，月租金45.89元的合同约定。事实与理由：一、一审法院：“天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护”的事实认定，旨在借保护产权人合法权益的名义，而严重侵害涉案房产承租人，即房屋使用权人的合法权益。1999年12月13日，天主教会与庞丕杰签订《购买居住权协议书》，且庞丕杰按约以每平方米514.50元，总价38073元的价格，一次性买断了涉案房屋74平方米的住房使用权，从而获得了永久性承租权。因此，天主教会系已转让了涉案房屋使用权的房屋所有权人，而庞丕杰则系不享有房屋所有权，但享有涉案房屋承租权的住房使用权人，而承租权系享有合法占有、使用和部分收益权的财产性权利，同样受中华人民共和国法律更加严格地保护。但是，一审法院没有针对庞丕杰一次性买断涉案房屋使用权的客观事实进行必要的法庭调查，并依法作出客观、公正、公平的事实认定，导致其错误地适用法律而认定事实错误。二、一审法院：“经评估，相同地段在2017年3月21日至2018年12月21日已达1元/平方米/日”的事实认定，是建立在无效评估报告基础上的违法认定。济南万通价评字(2018)第WT0615-2号评估报告书第十条第(三)(六)项声明：“价格评估意见仅对本次委托有效，不作他用”；“本评估报告意见书受假设和限制条件的限制，本评估报告意见书，自评估时点起，一年内有效”。因此，一审法院于2020年的今天，适用2018年的“受假设和限制条件限制”的失效文件，作为定案依据的行为严重违法，这不仅仅是适用法律不当的问题，而是一审法院判决只能是一份不客观、不公平、不公正的错误判决。三、一审法院：“天主教会与庞丕杰的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取庞丕杰涉案房屋的协议价款后，租金价格应低于市场价格”的事实认定中，庞丕杰对一审法院关于“天主教会与庞丕杰的租赁关系是基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系”的事实认定没有异议，但对“协议价款”、“应低于市场价格”的认定有异议。第一，“协议价款”是什么价款。其性质是什么?其“协议价款”的含糊表述是一审法院认定事实不清，适用法律不当的必然结果。从庞丕杰与天主教会签订的《购买居住权协议书》的约定内容及双方之间实施的收付款行为来看：天主教会与庞丕杰之间实施了涉案房屋使用权转让的民事法律行为，即：天主教会收取了庞丕杰38073元的“购住房权款”后，庞丕杰当然因此成为拥有涉案房屋承租权的房屋使用权人。这从天主教会“收洪家楼17号东楼西单元601号购住房权款74平方米x514.5元”的《收款收据》而得到进一步证明。2010年1月1日，天主教会与庞丕杰签订了《济南教区私有房屋租赁契约》，双方遂正式建立了“房屋使用面积74平方米、每月租金45.89元”的不同于一般租赁关系的约束双方权利与义务的房屋租赁关系。因此，天主教会与庞丕杰之间建立的房屋租赁关系与一般的房屋租赁关系，二者虽然均为房屋承租权，但其性质是截然不同的。即：一般的租赁合同，是以符合市场价格而在一定时间内享有房屋使用权，其使用权的价值体现于租金的高低。而不同于一般的房屋租赁关系，则是通过一次性转让房屋使用权，使得承租人长期获得房屋使用权的占有，使用和部分收益权的持续性承租权，而正是因为天主教会通过自己的转让行为，一次性获得了房屋使用权的价值后，才使天主教会以“使用面积74平方米、每月租金45.89元的价格与庞丕杰建立不同于一般租赁关系的《济南教区私有房屋租赁契约》的真正原因。”第二，一审法院“应低于市场价格”的事实认定与事实不符。一审法院在肯定了庞丕杰与天主教会之间的租赁关系不同于一般的房屋租赁关系的同时，却仍以“市场价格”的高低来确定双方之间的租赁关系，岂不前后矛盾，难以自圆其说吧!庞丕杰与天主教会签订的《购买居住权协议书》及《济南教区私有房屋租赁契约》之间互为条件、互为因果而缺一不可，也就是说，双方签订《购买居住权协议书》是双方签定《济南教区私有房屋租赁契约》的前因，而双方签订《济南教区私有房屋租赁契约》则是双方签订《购买居住权协议书》的结果。正是因为一审法院不能正视该因果关系，必然导致其适用法律不当而致认定事实错误。四、一审法院“2010年双方约定的租金标准尚不足1元/平方米/月，至今仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平，现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持”的事实认定，属于错误适用法律并导致其认定事实错误。第一，一审法院“1元/平方米/月”的认定与双方45.89元/74平方米/月的约定大相径庭。双方45.89元/74平方米/月的约定，是按涉案房屋总的使用面积74平方米计租，而一审法院却以每平米的标准计租，整整超出74倍。庞丕杰以每平米514.50元，总价38073元购买的74平方米的住房使用权去哪里啦?被搁置到“云空间”后又被打劫了吗?还公平呢?第二，一审法院：“至今仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平”的事实认定适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条之规定，显失公平行为的构成要件是：(一)须给付与对待给付之间显失均衡，学说上称为客观要件；(二)须一方利用了对方处于危困状态、缺乏判断能力等不利情势，学说上称为主观要件，其法律效果为可撤销。但是，显失公平之判断时点为“法律行为成立时”。其一，天主教会2017年8月11日的《通知》就是以“显失公平”为由提出的。其二，现一审法院以“至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平”为由主持公道，属于法律行为成立生效后，因情势变更导致双方对待给付显失公平。则应适用最高人民法院情势变更的解释规则处理吧，但未见一审法院针对该事实进行法庭调查?且情势变更也是处理一般租赁关系的规则!第三，一审法院“现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准8元/平方米/月计算，不超出合理范围，本院予以支持”的事实认定适用法律错误并致认定事实错误。(一)一审法院“合理范围”是基于处理一般租赁关系的所谓合理范围吧，其“合理范围”的标准来源于其失效的评估报告!(二)8元/平方米/月租金为690元，而每月690元是每月45.89元的15倍，一年的180倍，按约定庞丕杰一年缴纳租金550元，而现在却被要求缴纳8280元，整整翻了180倍，这是谁家的公平、公正、合理?(三)天主教会8元/平方米/月的要求，源自于天主教会2016年11月4日济天字(2016)17号的违约性“通知”。而一审法院对天主教会的违约行为予以支持，旨在鼓励违约人的违约行为而号召人们大胆违约吗?但在一审法院已经认定“天主教会与庞丕杰的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生。不同于一般的房屋租赁关系”的前提下，天主教会与庞丕杰建立的租赁关系是：天主教会以每平米514元的价格将涉案房屋74平方米使用权转让给了庞丕杰后，双方建立了庞丕杰享有涉案房屋74平方米使用面积的持久性承租权，每月租金45.89元的租赁关系，而该租赁关系是双方真实意思的表示，是具有法律约束力的民事法律行为，任何一方均应遵守《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务”的严格履行与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的合同变更条件之规定，否则，就是不折不扣的违约行为，必须要承担违约责任。其次，庞丕杰是涉案房屋永久的房屋使用权人，享有持久性的承租权，天主教会作为已经转让了房屋使用权的所有权人，还有权利行使房屋使用权的权利吗?还有将双方约定的45.89元/74平方米/月的价格标准，单方擅自变更为8元/平方米/月的权利吗?如果有，请明示法律依据。再次，一般的租赁关系是以租金而获得一定期限内的承租权，而不同于一般的租赁关系，则是以每平米514.50元的转让资金而获得了持久性承租权，能一样吗?如果一样，请明示法律依据。五、一审法院“套内面积为86.25平米”的事实认定，于2015年5月25日，济南市历城区房屋管理服务中心的“套内建筑面积为86.25平米”的测绘结论不符。套内面积不同于套内建筑面积。六、一审法院适用简易程序违法本案属于不同于一般的租赁合同纠纷，其中涉及双方签订的《购买居住权协议书》与《济南市教区私有房屋租赁契约》之间法律关系，租金应按何种标准履行，天主教会的两份“通知”是否构成违约及违约程度，违约责任的承担等诸多疑难、复杂的焦点问题，应适用普通程序审理。综上所述，天主教会的诉讼请求是建立在违约事实之上的不当诉请，理应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，依法驳回天主教会的诉讼请求并依法判令天主教会继续履行“使用面积74平米，每月租金45.89元”的合同约定。天主教会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回庞丕杰的上诉请求，维持原判。1、天主教会作为房产的合法所有人，其权益应当受到法律保护，双方在购住权协议当中对租赁有明确的约定，该上诉理由不能成立。2、涉案房屋依据的评估价格是基于同地段、同类型的房屋所做的评估，参照该评估并无不当。3、涉案一审判决所判决的租金价格，远远低于市场价格，该认定并无不当。4、1997年双方已经约定租金标准为每平方米每月1元，过去20年以后，市场价格已经明显提高，仍按原租赁标准对天主教会显失公平。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令庞丕杰立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院7号楼(原洪家楼17号院东楼)3单元601室房屋；2.判令庞丕杰向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以95.11平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即27391.68元)；3.案件受理费由庞丕杰承担。一审法院认定事实：1999年12月13日，天主教会与庞丕杰签订《购买居住权协议书》，约定庞丕杰以每平方米514.5元，总价38073元的价格，购买济南市历城区学府路17号院7号楼(原洪家楼17号院东楼)3单元601室即涉案房屋住房使用权。协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签定正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证等条款。同日，庞丕杰向天主教会支付38073元。2000年10月16日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2010年1月1日，天主教会与庞丕杰签订租赁契约，契约载明房屋使用面积74平方米，月租金45.89元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积95.11平方米，套内面积86.25平方米。2016年11月4日，天主教会向庞丕杰在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。2017年8月11日，天主教会在庞丕杰所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，庞丕杰如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，庞丕杰应及时腾房。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故庞丕杰交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约、收回房屋。但庞丕杰超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而庞丕杰提出异议引发，并非庞丕杰无故拒交租金，故天主教会要求庞丕杰腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教会与庞丕杰的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教会在收取庞丕杰涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准尚不足1元/平方米/月，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院予以支持。关于该租金，应自天主教会起诉之日起，至判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。双方2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积74平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为95.11平方米，套内面积为86.25平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积86.25平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、庞丕杰于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年2月12日止的租金1717元（45.89元×37个月+45.89元÷29天×12天）；二、庞丕杰于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年2月13日起至判决生效之日止的租金，按照月租金690元（8元/平方米/月×套内面积86.25平方米）的标准支付；三、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，由济南市天主教爱国会负担121元，庞丕杰负担121元。二审期间,各方当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，天主教会与庞丕杰签订的《购住房权协议》明确约定系购买房屋的“住房使用权”而非“所有权”，同时，“住房权”或“住房使用权”并非法定的物权种类。其次，协议还约定了天主教会收款后即付该套房屋的钥匙、签定正式的租赁协议，后双方签订了《房屋租赁协议》，庞丕杰之前按协议约定向天主教支付租金费用。因此，无论从合同约定内容还是从实际履行看，天主教会与庞丕杰之间系房屋租赁关系，但不同于一般的房屋租赁关系。双方的租赁关系基于《购买居住权协议书》产生，天主教会在收取庞丕杰的协议价款后，涉案房屋的租金标准应低于市场价格。一审法院根据双方的租赁情况及之前约定的租金标准，认定本案起诉之前的租金标准按原租金标准履行，起诉之日至判决生效之日按照8元/平方米/月的租金标准履行，并以实际测量的套内面积86.25平方米计算租金费用，合理适当，本院予以确认。综上所述，庞丕杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由上诉人庞丕杰负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年七月二十二日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤