天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终183号上诉人（原审原告）：徐苑青，女，1966年5月11日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街80号。法定代表人：陈友林，总经理。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。上诉人徐苑青因与被上诉人天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初45565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐苑青上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第二、三项，改判汉滨公司赔偿徐苑青全部装修改造费用共计119,185元(增加赔偿金额71,511元)，汉滨公司给付徐苑青全部鉴定费用共计10,000元(增加给付金额6,000元)；2.一、二审诉讼费用由汉滨公司承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。一审判决已认定汉滨公司的行为构成违约，应当承担全部违约责任，赔偿徐苑青全部合理损失。本案中，徐苑青的装修改造事实客观存在，且汉滨公司对房屋现状亦认可。故汉滨公司作为违约责任方，应当对徐苑青的装修改造费用予以足额赔偿。鉴定机构所出具的鉴定意见即为双方合同不能履行之时，徐苑青装修改造之现价值，一审法院对此费用应当全部予以支持。一审判决再次考虑使用年限折旧等因素，酌定汉滨公司赔偿徐苑青部分装修改造损失，没有依据，系主观臆断，属适用法律错误。基于上述理由，一审判决将徐苑青支付的鉴定费用按比例分担亦是错误的。综上，一审判决在适用法律上存有错误，损害了徐苑青的合法权益。汉滨公司辩称，不同意徐苑青的上诉请求，请求驳回徐苑青的全部上诉请求，依法维持原判。涉案房屋违法装饰装修产生的法律责任由徐苑青承担，汉滨公司不承担过错。一审法院认定的装饰装修的价格是结合房屋的工程造价，没有结合房屋使用期限及残值，一审期间作出的鉴定报告不能作为认定依据。徐苑青向一审法院起诉请求：1、依法判令汉滨公司退还徐苑青提前解除合同的租金6,960元；2、依法判令汉滨公司退还徐苑青押金500元；3、依法判令汉滨公司赔偿徐苑青房屋装修装饰损失119,185元；4、依法判令汉滨公司给付徐苑青评估费10,000元；5、诉讼费由汉滨公司承担。一审法院认定事实：2012年，徐苑青自案外人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心处承租案涉房屋，取得房屋的合法使用权。之后，案涉房屋由天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心划转至汉滨公司，汉滨公司与徐苑青先后签订两份《房屋租赁合同》。本案双方当事人签订的最后一份租赁合同约定：汉滨公司将汉沽牌坊街33号房屋出租给徐苑青用于经营使用，房屋使用面积163.14平方米（自建面积31.5平方米），租赁期自2016年10月18日至2017年10月17日，租金为17,400元，一年一交，自合同签订之日徐苑青一次性付清全年租金，徐苑青同意预交500元作为水、电及物业保证金，徐苑青在租赁期间未按时交纳相关费用，汉滨公司有权从保证金中扣除。合同第五条约定在租赁期间，如遇占地拆迁或政府原因，徐苑青无条件搬迁，汉滨公司退还徐苑青未到期的租赁费及保证金；第六条约定徐苑青不得在租赁范围内私自改造及新建建筑物，如果需要改造或新建建筑物，如装修、铺砖及改造等各项投资均应在汉滨公司书面同意后施工，在合同期满后无偿归汉滨公司所有。合同签订后，徐苑青依约向汉滨公司支付了全年的租金及押金500元。2017年5月，天津市滨海新区公安消防支队就天津市汉滨投资集团有限公司五金大院下达了责令限期改正通知书，认为该院内存在以下问题：1.未依法进行消防设计备案；2.电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3.院内大量采用彩钢板建设房屋。天津市滨海新区公安消防支队责令汉滨公司于2017年5月25日以前改正。2017年5月16日，天津市滨海新区寨上街安全生产委员会与汉滨公司联合张贴了关于对牌坊街五金大院内安全隐患进行整改的告示。2017年5月23日下午4点，汉滨公司组织各租户召开了五金大院停业整改专题会议，明确表示与各租户终止租赁合同，五金大院将不再进行经营活动，并表示汉滨公司将抓紧时间制订工作方案，解决各租户的损失赔偿问题，如租户不同意赔偿方案，建议租户及时向法院起诉。此次会议纪要中载明徐宝翠未到，徐宝翠即为徐苑青。2017年5月25日，消防部门对五金大院进行了查封，并断水断电。2017年5月31日，天津市滨海新区安全生产委员会对为汉滨公司进行了约谈，听取汉滨公司主要负责人关于安全隐患整改情况的汇报。2017年9月，天津市滨海新区安全生产委员会在津滨安生[2017]19号滨海新区安委会关于对6个重大隐患进行挂牌督办的通知中将汉滨公司（五金大院）消防安全隐患列入其中，其存在的重大隐患问题为：废旧仓库改建为日租房、小洗浴等人员密集场所，存在较大火灾安全隐患。另查明，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安全生产委员会的关于对寨上街安委会关于消除汉沽五金商行安全隐患的回函中明确五金商行（五金大院）归汉滨公司所有，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”。2016年7月26日，汉滨公司向五金大院各租户下达通知，要求各租户自行排查，消除安全隐患，对私搭乱接的电线电路进行改造。2017年8月22日，汉滨公司向一审法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2017）津0116民初45766号民事判决：“一、被告徐苑青于本判决生效后三十日内将租赁的坐落于本区的房屋（面积163.14平方米，自建面积31.5平方米）腾空并返还原告天津市汉滨投资集团有限公司；二、驳回原告天津市汉滨投资集团有限公司的其他诉讼请求”。本案在原一审审理过程中，经徐苑青的申请，一审法院依法委托天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司对徐苑青承租房屋装修改造价格予以鉴定评估，天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司于2018年11月9日作出津滨海造价[2018]其他鉴字第39号鉴定意见书，确定案涉房屋装修改造价格为119,185元，徐苑青为此支付评估费10,000元。此外，徐苑青欠付汉滨公司水电费2,298.4元。一审法院认为，汉滨公司作为案涉房屋合法权益人，双方当事人签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，合法有效。基于双方当事人签订针对案涉房屋最后一份租赁合同的租期起算前，针对案涉房屋的经营业态天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安全生产委员会明确表示应予以取缔关停，但汉滨公司仍将履行双方签订的租赁合同，继而在租赁期间内产生案涉房屋被查封的情形，合同无法继续履行未能履行完毕，即便在已生效的（2017）津0116民初45766号民事判决中未明确表示双方之间合同予以解除，但根据合同实际履行情况，案涉房屋在租赁期间被查封致使合同无法继续履行已为既定事实，致使该情形发生的原因在于作为出租方的汉滨公司未能交付符合约定用途出租物的义务，汉滨公司的行为已构成违约，应当承担相应违约责任，故一审法院对徐苑青要求汉滨公司应退还租金及保证金的请求予以保护。针对徐苑青提出赔偿装修损失的主张，其装修改造行为在与原产权人存在租赁关系时已经完成，对此徐苑青与原产权人之间对装修改造一事并未产生争议，汉滨公司亦不能充分举证证实原产权人未允许徐苑青进行装修，汉滨公司作为案涉房屋承继方在产权移交之时亦未对案涉房屋装修一事明确提出异议，应视为对房屋使用现状的认可，本案中作为合同无法履行的责任方，汉滨公司对徐苑青的装修改造费用应当给予相应赔偿。关于徐苑青诉请数额的确定，首先，关于租金及保证金方面，考虑到案涉房屋被查封的日期为2017年5月25日，自被查封的次日至合同期满共计145天，按徐苑青已交纳的年租金17,400元÷365天×145天=6,912元，但由于徐苑青应支付的水电费在扣除500元保证金后尚欠付2,298.4元，该部分费用在汉滨公司应向徐苑青退还租金部分中予以抵扣，故汉滨公司尚应返还徐苑青租金为4,613.6元。其次，关于徐苑青主张的案涉房屋装饰装修损失一节，鉴定机构所出具鉴定意见系针对装修改造价格而定而非装修改造在合同不能履行之时的现价值，因此，一审法院考虑双方房屋租赁合同实际履行情况、装修改造物使用年限折旧等综合因素，酌定汉滨公司赔偿鉴定数额的40%，即119，185*40%=47,674元；最后，关于鉴定费用一节，在此参照装修改造损失一审法院确定的双方负担比例，由汉滨公司承担4,000元，由徐苑青承担6,000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐苑青租金4,613.6元；二、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告徐苑青装修改造费用47,674元；三、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐苑青鉴定费用4,000元；四、驳回原告徐苑青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,033元，由原告徐苑青负担1,773元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担1,260元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方对于房屋租赁的相关事实均无异议，双方对于一审认定的徐苑青的租金及保证金数额均无异议。对于一审认定的合同不能履行的责任问题，已有同类型案件的生效法律文书确定，本院予以确认。本案的争议焦点是徐苑青主张的案涉房屋装饰装修损失的数额及一审认定的鉴定费用双方负担比例。徐苑青两审中主张鉴定机构确定的案涉房屋装修改造价格即为案涉房屋因合同不能履行时的现价值，对此其应承担相应的举证责任。根据两审查明的事实，无论是徐苑青提出的鉴定申请书还是鉴定评估机构出具的鉴定评估意见，均载明其确定的价格为装修改造价格。据此，上诉人徐苑青主张鉴定机构确定的案涉房屋装修改造价格即为案涉房屋因合同不能履行时的现价值缺乏事实依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。一审法院根据双方房屋租赁合同实际履行情况以及案涉房屋装修改造物使用年限折旧等综合因素酌定的案涉房屋装修改造的现价值，即鉴定评估意见确定的装修改造价格的40%，由汉滨公司承担，有事实和法律依据，处理结果并无不当，本院予以维持。另一审法院最后确定的案涉房屋装修改造的现价值与装修改造价格的比例，并非双方的违约责任比例，一审法院据此负担比例酌定徐苑青承担鉴定费用的60%并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人徐苑青的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,033元，由上诉人徐苑青负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年七月六日法官助理周昊书记员梁略附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……