广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9556号上诉人（原审原告）：广东博辰投资有限公司，住所地：广东省广州市海珠区革新路新民八街36号自编4号，自编6号（大阪仓码头房号）。法定代表人：梁纪孟，该公司经理。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑛，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张婧然，女，1992年8月26日出生，汉族，身份证住址黑龙江省虎林市。被上诉人（原审被告）：梁瑞菊，女，1960年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人广东博辰投资有限公司（以下简称博辰公司）因与被上诉人张婧然、梁瑞菊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初13594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博辰公司上诉请求：1.改判张婧然、梁瑞菊立即将广州市海珠区革新路新民八街36号主仓之B2-11号商铺腾空交还给博辰公司；2.改判张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付拖欠的从2019年6月1日起至张婧然、梁瑞菊实际搬离租赁场地之日止的场地使用费（按月租金标准的2倍计算，不足一个自然月的部分按照一个自然月计算，其中2019年6月1日至2019年12月31日按每月37320元的2倍计算，2020年1月1日之后按每月40209元的2倍计算）；3.改判张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付未付第2项诉讼请求中占用费的滞纳金，自本案起诉之日即2019年6月17日起至实际付清款项之日止，每日按照应付款项的万分之五计算，暂计至2019年9月10日止为20141.42元；4.改判张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付本案博辰公司的律师代理费36000元；5.改判张婧然、梁瑞菊承担一审的另外50%诉讼费1619.5元；6.判令张婧然、梁瑞菊承担二审的诉讼费。以上各项暂计为505600.92元。事实和理由：（一）鉴于张婧然、梁瑞菊多次拖延交付租金的违约行为，根据租赁合同第九条第2点约定，针对张婧然、梁瑞菊多次超过10日以上延迟交纳租金的违约行为，博辰公司依约享有合同解除权，并将解除合同的通知送达给了张婧然、梁瑞菊，双方签署的《租赁合同》已于2019年4月27日解除。至2019年4月27日，张婧然、梁瑞菊尚欠费用122389.03元。即使一审法院认定61690元可以抵扣租金，张婧然、梁瑞菊仍欠缴60699.03元。（二）梁瑞菊向王承中汇款61690元资金的用途不明，不能仅以王承中曾是博辰公司员工即认定王承中的收款行为构成表见代理，即认定博辰公司与王承中之间的资金往来均是“缴纳租金”。张婧然、梁瑞菊承认其与王承中之间存在其他资金往来的情形，故张婧然、梁瑞菊陈述其向王承中支付61690元为“预付的一个半月租金”不可信，且从张婧然、梁瑞菊提供的付款银行流水中，该汇款的用途并未备注为“租金”。根据王承中所涉的另案刑事案件查明事实可知，王承中否认其收到的61690元为“预收的租金”，张婧然、梁瑞菊在该案中举报王承中该笔款项亦构成职务侵占罪，但其并未完成举证证明责任，其应当承担举证不能的法律后果。（三）根据合同约定，合同解除三日内，张婧然、梁瑞菊需无条件交还案涉租赁物，张婧然、梁瑞菊占用租赁物至今，博辰公司有权根据合同约定向张婧然、梁瑞菊主张2倍租金标准的场地占用费。根据租赁合同第九条第7点之约定，违约方应向守约方支付诉讼费和守约方的律师代理费。综上，恳请二审法院判如所请。梁瑞菊二审辩称，不同意博辰公司的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。张婧然经本院依法传唤，未到庭参见本案诉讼。博辰公司于2019年6月17日向一审法院起诉请求：1.张婧然、梁瑞菊立即将广州市海珠区革新路新民八街36号主仓之B2-11号商铺腾空交还博辰公司；2.张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付从2019年6月1日起至张婧然、梁瑞菊实际搬离租赁场地之日止的场地占用费（按月租金标准的2倍计算，不足一个自然月的部分按照一个自然月计算，其中2019年6月1日至2019年12月31日按每月37230元的2倍计算，2020年1月1日之后按每月40209元的2倍计算）；3.张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付未付第2项诉讼请求中占用费的滞纳金，自本案起诉之日即2019年6月17日起至实际付清款项之日止，每日按照应付款项的万分之五计算，暂计至2019年9月10日止为20141.42元；4.张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付本案博辰公司律师代理费36000元；5.本案受理费由张婧然、梁瑞菊承担；6.张婧然、梁瑞菊向博辰公司支付2019年6月至2019年9月11日的空调使用费3200元（每月按800元的标准计算）、2019年6月1日至2019年9月11日期间的电费6306.93元（2019年6月525.97元，2019年7月615.99元，2019年8月2074.63元，2019年9月1日至11日有两笔，一笔为2123.97元、另一笔为966.37元，2123.97元的费用是2019年8月份的读数产生的电费，费用在9月份缴纳，966.37元是2019年9月1日至2019年9月11日产生的电费，每月的电表度数都在每月1日抄表的）、2019年6月1日至2019年9月11日期间的水费75.63元。一审法院认定事实：2014年1月3日，广州港集团商贸发展有限公司（出租人、甲方）与博辰公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定甲方同意将海珠区革新路新民八街36号自编4号、自编6号（大阪仓码头房号）的房地产（房地产权证号码粤房地证自字第5940758号／粤房地证自字第××号）出租给乙方作办公、商业及配套餐饮用途使用，建筑（或使用）面积6291.41平方米；租赁期限为2013年10月11日至2019年8月10日；等。2018年4月11日，工商行政管理部门向广州海港地产经营管理有限公司发出《准予变更登记（备案）通知书》，同意广州港集团商贸发展有限公司名称变更为广州海港地产经营管理有限公司。2019年6月19日，广州海港地产经营管理有限公司（出租人、甲方）与博辰公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定甲方同意将海珠区革新路新民八街36号自编4号、自编6号（大阪仓码头）房号的房地产（房地产权证号码粤房地证自字第5940758号／粤房地证自字第××号）出租给乙方作办公、商业及配套餐饮用途使用，建筑（或使用）面积6291.41平方米；租赁期限为2019年8月11至2024年8月10日；等。另，一审法院生效的（2017）粤0105民初6991号民事判决书中查明以下事实（部分）：位于海珠区革新路新民八街36号自编4号的权属人是广州港集团有限公司，建筑面积为5619.9463平方米。据工商登记资料显示：广州港集团有限公司的经营范围包括场地租赁（仅限分支机构经营）；广州港集团商贸发展有限公司的股东为广州港集团有限公司，经营范围为场地租赁（不含仓储）。……2015年12月31日，广州港集团商贸发展有限公司出具《证明》，主要内容为：兹有我司与博辰公司签订大阪仓物业租赁合同；在租赁期间内，广东博辰投资有限公司负责把该地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商；该物业位于广州市海珠区革新路新民八街36号，租赁期限为5年，经营期间如无违法经营或拖欠租金行为的，租赁合同自动续约5年，从2014年8月11日至2024年8月10日止。王承中原是博辰公司大阪仓园区的负责人。2018年1月1日，博辰公司（出租方、甲方）与张婧然、梁瑞菊（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将租用的位于海珠区革新路新民八街36号的建筑物（原大阪仓），建设成综合性创意商贸园；乙方为园区内的承租人，在了解甲方关于园区开发资料及现场情况后，同意按本园区现有的通道及布局等现状承租使用；（第一条：租赁场地）1.甲方出租给乙方的场地为广州市海珠区革新路新民八街36号主仓之B2-11号铺；2.乙方在承租租赁场地前已明确知悉，甲方出租的租赁场地现状为毛坯状态下、主结构完整的空置房屋；租赁场地建筑面积438平方米；甲乙双方确认，租赁场地的租金、管理费等费用均以建筑面积438平方米计算；（第二条：租赁场地的使用）1.乙方租赁场地用于办公；2.乙方在租赁场地进行经营所需的一切行政审批、许可手续等，均由乙方自行负责办理并独自承担一切相关费用；（第三条：租期及免租期）1.租期：租赁期限自2018年1月1日至2021年12月31日止，详情如下：2018年1月1日至2018年3月15日为免租期，2018年3月16日至2018年12月31日月租金额为37230元，2019年1月1日至2019年12月31日月租金额为37230元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金额为40209元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金额为43426元；2.免租期：甲方向乙方提供2.5个月的装修免租期，在此期间，乙方仍需缴付物业管理费、水电费及其他费用（包括但不限于乙方实际使用产生的：设施设备使用费及维修费、停车费、电话网络通讯费等）；若乙方实际使用物业后缴租期少于6个月的，甲方有权按首年度租金标准追收免租期内的全部租金；（第四条：租金、管理费、水电费及其他费用）1.租金自第3年起，每年在前一年的基础上递增8%（详见本合同第三条租金表一）；2.每月租金费用仅为场地租赁费，物业管理费及其他费用（包括但不限于：设施设备使用费及维护费、停车费、电话网络通讯费等）按本条第3款约定收取，水电费用按本条第4款约定收取；3.物业管理费及其他费用：①物业管理费暂定每月每平米按/元收取；②其他费用（包括但不限于：设施设备使用费及维护费、停车费、电话网络通讯费等）按乙方实际使用另行计收；4.水电费收费标准：①每月电费按1.5元/度计收，并按每月总用电量的10%计取公共用电分摊费；②每月水费按5.5元/吨计收，并按每月总用水量的计取公共用水分摊费；5.乙方须于每月七日前（含第七日）通过指定账户将当月应付费用（包括但不限于租金、管理费、水电费）付至甲方指定账号（如遇国家节假日则顺延至下一个工作日），逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第九条规定执行；7.履约保证金及首期租金：①乙方应在本合同签订后三日内（含当日），向甲方交纳履约保证金和首期租金，其中，履约保证金等同于两个月租金，总额为74460元；首期租金为租赁期的第壹个月租金，金额为37230元；③在租赁期内的任何时间，履约保证金均不应低于当时两个月的租金；④租赁期满后，在乙方缴清一切应付费用及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十五个工作日内把履约保证金无息退还予乙方；（第五条：租赁场地交付及装修）1.甲、乙双方确认，在本合同签署之日甲方已按本合同第一条约定向乙方交付租赁场地，完成租赁场地的交付，乙方如对场地的现状提出其他要求的，双方经协商一致后可在本合同第十四条中载明；（第七条：租赁期内乙方的责任）1.乙方应按时向甲方缴纳租赁场地的租金、物业管理费及各项费用，并自觉接受甲方的管理，维护正常的经营秩序；12.乙方因违约致使本合同终止或解除条件出现时或租赁限期届满甲方收回租赁场地时，乙方应无条件地按甲方的要求返还租赁场地；如乙方在租赁期间对租赁场地进行装修，则其租赁场地内属乙方的动产可由乙方自行处理，依附于房屋的装修及不动产无偿归甲方所有，乙方拆除或损坏须负赔偿责任；（第八条：合同续约、终止与解除）4.如乙方于租赁期内严重违反本合同条款的，甲方除有权向乙方追偿外，还可提前解除本合同，收回租赁场地，没收所缴的履约保证金并要求乙方承担违约责任；5.本合同终止或解除条件出现时，甲方负责对租赁场地及各项设备设施检查验收，在租赁场地及各项设备设施完好无损的情况下，结清各项费用；（第九条：违约责任）2.乙方违反本合同第七条第1款的约定，逾期缴交租金、物业管理费及其它应缴之费用，须按所欠全部费用总额每天3‰的标准向甲方支付滞纳金；如逾期缴交租金、物业管理费及其它应缴之费用超过三天，甲方有权立即停止乙方的水、电供应等措施，直至乙方结清全部款项为止，且由此而产生的一切责任由乙方自行承担；如逾期缴交租金、物业管理费及其它应缴之费用超过十天，甲方除有权提前解除本合同、收回租赁场地、没收所缴的履约保证金、追偿所欠款项外，还可按本条约定计收滞纳金，滞纳金计至乙方将所欠款项清偿完毕之日止；3.乙方违反本合同第二条、第七条第2至15款、第八条约定的，甲方提前解除本合同、立即收回租赁场地、没收履约保证金，并按照本款第6款之约定执行；6.因本合同终止（包括但不限于本合同期满、一方违约致使本合同解除、双方协商一致解除本合同等情况）需归还租赁场地的，乙方在接到甲方书面通知之日起三天内需无条件将租赁场地交还甲方；否则，甲方有权按正常租赁期前一个月租金标准的2倍要求乙方支付占用期间的使用费（不足一个自然月的部分按照一个自然月计算）；7.任一方因违反本合同约定致使本合同无法继续履行的，应向守约方承担赔偿责任，包括但不限于实际损失及诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、催收费用等；（第十四条：其他约定）1.若双方另有签署租赁备案合同与本合同约定内容不一致的，以本合同约定为准；2.在签订本合同时，有关证件的原件和复印件乙方应自觉提供并由甲方检验（复印件留存甲方）；3.当发生物业设施突发问题，双方应更加具体原因，友好协商解决方法；4.本合同在甲、乙双方签字或盖章后生效；5.本合同正本一式四份，甲乙各持两份，均具有同等法律效力；等。合同签订后，博辰公司已将案涉房屋交付给张婧然、梁瑞菊使用。张婧然、梁瑞菊在案涉房屋处开办了广州艺然星文化传播有限公司（以下简称为艺然星公司），张轩郡是艺然星公司的法定代表人。2018月12月10日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《催款函》，主要内容：截止2018年12月10日，张婧然、梁瑞菊未按合同约定向博辰公司支付租金、管理费、水电费等费用（含滞纳金）共47898.08元，要求张婧然、梁瑞菊收到此函后3日内将上述逾期未付的款项汇至博辰公司账户；等。2018年12月7日，张婧然、梁瑞菊委托律师向博辰公司发出（2018）维永非诉字026号《律师函》，主要内容：2018年3月-6月，博辰公司对用作出租的广州市海珠区革新路新民八街36号主仓整体进行装修改造，在装修的四个月期间，因施工原因造成的噪音及粉尘致使张婧然、梁瑞菊无法正常经营使用11号铺，但张婧然、梁瑞菊在上述期间亦足额向博辰公司支付了11号铺的租金；同时，张婧然、梁瑞菊在2018年1月向博辰公司多支付了一个月的租金38615元；基于上述事实，要求博辰公司于收到本函件之日起五日内，向张婧然、梁瑞菊赔偿11号铺租金损失111690元、主动将多收张婧然、梁瑞菊的租金用作租金抵扣处理；等。2018年12月27日，博辰公司委托律师向张婧然、梁瑞菊发出《律师函》，主要内容：截止至2018年12月26日止，张婧然、梁瑞菊已拖欠租金、管理费、水、电费合计37586.67元，滞纳金11552.29元，张婧然、梁瑞菊的行为已构成严重违约；博辰公司收到了（2018）维永非诉字026号律师函，但博辰公司不同意该律师函中张婧然、梁瑞菊提出的租金减免的理由和要求，且不同意张婧然、梁瑞菊私下转账给王承中而导致的个人损失由博辰公司承担，若张婧然、梁瑞菊对此有异议的，建议通过法律途径解决纠纷，责任人归属最终以司法判决为准，博辰公司承诺会尊重并服从法院的最终裁判；博辰公司可给予张婧然、梁瑞菊以上费用缴纳宽限期至2018年12月31日止；宽限期届满仍未缴纳的，博辰公司将采取包括但不限于停水、停电、解除合同、强制清场等严厉的措施；等。2019年1月7日，艺然星公司向博辰公司发出《公告》，主要内容：因贵公司缺乏资金，无力支付基础电路设施费用，2018年12月29日开始断电，导致我方（广州艺然星文化传播有限公司）基础电路无法供应，消防电路瘫痪，至今未恢复通电；因贵公司断电造成的任何安全事故及损失，全部由贵公司全权负责，我公司将依法保留法律追诉权。2019年1月8日，艺然星公司向博辰公司发出《关于律师函的回复函》，主要内容：博辰公司于2018年12月27日委托律师出具的催收租金并提示违约金风险之事宜的律师函已收悉；鉴于我方在2018年2月7日向贵司支付了61690元作为预付租金及其他费用，贵司至今仍未将上述款项用于租金抵扣，我方依法要求贵司将上述61690元用作租金抵扣合法合理；贵司要求我方支付拖欠的租金、电费、滞纳金等费用没有任何事实及法律依据，为此我方提出如下意见：1.由于我方已向贵司预付了61690元，按照双方签订的《租赁合同》约定，截止2019年1月7日，上述预付的租金仍有16133元没有抵扣完毕，故在上述预付租金没有抵扣完毕之前，我方不存在拖欠贵司款项的情况；2.就上述事实，我方已向当地公安机关报案及报备，若贵司仍执意影响我方正常经营，由此造成的全部损失，我方将一分不差向贵司追讨，并联合场地商户向媒体、政府和业主方反映；3.我方向贵司明确，在上述预付租金抵扣完毕后，我方将愿意依据合同约定继续履行合同并按时向贵司支付各项费用；请贵司充分考虑本回复函意见；等。2019年1月9日，博辰公司在案涉房屋门口向张婧然、梁瑞菊张贴《告知函》，主要内容：因贵方一直拖欠我司2018年12月租金及相关费用合计49979.41元，我方分别于2018年12月10日、2018年12月27日发催款函及律师函给贵方，但贵方至今仍未缴纳；给予贵方的违约行为，我方于日前根据合同约定暂停贵方租赁铺位的部分水电（保留消防用水用电），但贵方仍未履约并私下乱接电路造成严重的用电危险，此举严重危害租赁场地及相关人员的安全，请贵方立即停止此行为，如有因此产生的任何责任均由贵方承担；根据以上因素，贵方已严重违反合同规定，我方决定与贵方解除租赁合同关系，并于2019年1月6日根据合同约定对租赁场地进行封铺，但贵方却私自撬锁进入；我方强烈谴责贵方上述违约行为并函告如下：我方将于近日采取强制清场收回商铺的物权保护措施，并保留对贵方的违约行为追究违约责任的权利；请贵方清缴截止至近日所欠的租金及相关费用合计62514.33元（2019年1月水电费及占用租赁场地的费用视贵方占用场地时间额外计算）并于2019年1月12日前将属于贵方的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作贵方放弃财物所有权，我方将其作为废弃物处理，届时所引起的法律后果及一切损失均应由贵方自行承担；等。2019年4月16日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《催缴通知书》，主要内容：您3、4月份的费用尚未按时缴纳，请您在2019年4月17日18:00前缴清；拖欠时间超过10天，我司有权解除合同，并按《租赁合同》的相关约定处理；等。张婧然、梁瑞菊的员工唐妮于2019年4月17日在该《催缴通知书》下方签名确认收到原件。2019年4月17日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《违约通知单》，主要内容：阁下承租的租赁场地在没有正当理由下，一直拖欠着我司2019年3、4月份租金、水电费等费用；在此期间，我司通过电话劝告、协商以及派发《催缴通知单》等方式要求阁下支付欠费，但阁下至今尚未付清费用；阁下的行为已严重违反与我司签订的《租赁合同》协议的约定，亦对我司工作开展造成了影响；请阁下务必在2019年4月19日前缴清，否则我司将按《租赁合同》约定进行处理；等。张婧然、梁瑞菊的员工唐妮当天在该《违约通知单》下方签名确认收到原件。2019年4月19日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《告示》，主要内容：截止至2019年4月19日，贵方仍拖欠我司2019年3、4月租金等费用，严重违反了合同相关约定，现我司按合同约定对该租赁场地B2-11进行收铺；请贵方立即腾空该租赁场地，按原状交还我司；如不腾空，我司将视贵方放弃该租赁场地内的物品，由我司全权处理，届时所造成的一切后果我司概不负责，一切损失由贵方自行承担；等。2019年4月20日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《解除合同通知及收铺通知》，主要内容：阁下承租的租赁场地在没有正当理由下，一直拖欠着我司2019年3、4月份租金、综合服务费、水费、电费等费用；在此期间，我司通过电话劝告、协商以及派发《催缴通知单》等方式要求阁下支付欠费，但阁下至今尚未付清费用；阁下的行为已严重违反与我司签订的《租赁合同》协议的约定，现正式发函通知阁下：一、自阁下收到本书面通知之日起，解除我司与阁下所签订的《租赁合同》，阁下已缴纳的相关款项不予退还；二、请阁下在收到本书面通知后3日内缴清全部欠费并自行腾空该租赁场地，按原状交还我司；如无按时腾空，我司将视同阁下放弃该租赁场地内的物品，由我司全权处理，届时所造成的一切后果我方概不负责，一切损失由阁下自行承担；等。张婧然、梁瑞菊的员工唐妮当天在该《解除合同通知及收铺通知》下方签名确认收到原件。2019年5月8日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《催缴通知单》，主要内容：您4、5月份的费用尚未按时缴纳，请您于2019年5月8日18:00前缴清拖欠之费用；等。2019年5月15日，博辰公司向张婧然、梁瑞菊发出《告知函》，主要内容：鉴于我司已在2019年4月16日向贵方发出《催缴通知单》，4月17日发出《违约通知单》，4月19日发出对该租赁场地进行收铺的《告示》；经多次催告，贵方仍置之不理；为维护我司的合法权益，我司将依据《租赁合同》约定，追究贵方的违约责任及按租金标准的2倍向贵方收取场地占用费等，现正式发函通知如下：一、我司根据2019年4月16日发出的《催缴通知单》告知，我司已于2019年4月27日解除了贵、我双方所签订的《租赁合同》；二、合同解除后，贵方应将租赁场地腾空清并退交还我司，但贵方拒绝我司确认场地交付手续，贵方还多次采用报警、绞断大门门锁强行进入租赁场地等无理手段继续霸占租赁场地；我司认为，贵方行为构成了“继续强行占有租赁场地”的事实；三、我司将于近日向法院提起诉讼，追究贵方的违约责任、追收场地占用费、律师费等；等。张婧然、梁瑞菊的员工唐妮于2019年5月16日在该《告知函》下方签收该函。博辰公司于2019年6月17日提起本案诉讼。一审法院于2019年9月17日开庭审理本案时，张婧然、梁瑞菊口头答辩称其已于2019年1月向博辰公司口头提出不再租用博辰公司的中央空调，博辰公司对此不予确认。博辰公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1.博辰公司（甲方）与广东岭南律师事务所（乙方）于2019年5月22日签订的《委托代理合同》（主要内容：甲方因与张婧然/梁瑞菊租赁合同纠纷一案，委托乙方的律师作为一审、二审、执行阶段的代理人；乙方指定李瑛、李玉琼律师为与甲方联系的联系人；甲方应在签订本合同时向乙方缴纳律师代理费36000元；等。）及广东岭南律师事务所于2019年6月10日向博辰公司出具的金额为36000元的律师费发票。拟证明博辰公司支付律师代理费的事实。2.王承中（甲方）与张婧然、梁瑞菊（乙方）与2018年1月10日签订的《保密协议》及张婧然、梁瑞菊于2018年1月12日汇款40000元给王承中的凭证。拟证明张婧然、梁瑞菊与王承中私下存在其他经济往来的事实。3.艺然星公司与陈嘉俊于2019年4月19日签订的无名协议（内容为：艺然星公司与博辰公司就王承中事件，预缴租金与场地使用时间相互抵扣的问题，由法院判定责任，由责任归属方负责；如法院判定王承中事件中，收取我方预缴租金61690元，法院判定所有钱财归属我方，我方愿全部返还博辰公司，5月7日前正常缴纳5月租金。）及陈嘉俊的身份证复印件、《员工辞职申请表》（辞职原因为“个人原因，因本人职业规划申请离职”）、《员工离职审批表》、博辰公司与陈嘉俊于2019年7月31日签订的《劳动关系解除/终止确认书》、博辰公司与陈嘉俊于2019年3月21日签订的《广州市劳动合同》（约定博辰公司聘用陈嘉俊从事物业招商经理职位；等）。拟证明张婧然、梁瑞菊于2019年7月将该协议交给博辰公司，与艺然星公司私下签署该协议的员工迅速“因个人原因”离职的事实。4.大阪仓招商客户须知、服务中心照片。5.博辰公司于2018年11月15日向全体租客及相关人士发出的《公告》，主要内容：鉴于我司前员工王承中已于2018年11月14日离职；从即日起，该职位由我司员工陈雄军暂代，所有由我司发出的相关文件需盖有我司公章（广东博辰投资有限公司）方为有效（如有变更，将另行通知），其余的签字或盖章均无法代表我司；贵我双方约定的租金、管理费等所有费用，除非我司另行书面通知，否则贵司均需汇入本函指定的银行账户（户名：广东博辰投资有限公司；银行账号：36×××92；开户行：工商银行丽影华庭支行），否则所有的损失将由贵司自行承担；等。证据4、5拟证明博辰公司告知张婧然、梁瑞菊“本公司员工承诺的任何条件，必须在合同及相关正式文件（需加盖公章）中声明”的事实。6.广州市黄埔区人民检察院于2019年9月26日以被告人王承中涉嫌职务侵占罪所作出的穗埔检刑诉﹝2019﹞1142号《起诉书》。拟证明张婧然、梁瑞菊向王承中支付的61690元并不在职务侵占案件中。张婧然、梁瑞菊质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予以确认；对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该协议中涉及的40000元并不在本案的纠纷中，是张婧然、梁瑞菊与王承中的款项往来；对证据3中的无名协议、陈嘉俊身份证复印件、《广州市劳动合同》的真实性、合法性没有异议，但协议是在派出所的工作人员见证下签订的，当时是因为博辰公司要强制收铺，在公安人员的调解下张婧然、梁瑞菊与陈嘉俊均同意暂时搁置争议的款项；对证据3中的《员工辞职申请表》、《员工离职审批表》、《劳动关系解除/终止确认书》有异议，其无法确认上述证据反映的内容，无法确认陈嘉俊离职的真实意向；对证据4、5的真实性、合法性、关联性不予确认，其没有收到该材料，也没有看见过该粘贴的内容；对证据6的真实性、合法性予以确认，但其尚不了解相关情况，庭后其将向黄埔区检察院了解相关情况。张婧然、梁瑞菊为证明其抗辩主张也提交了以下证据：1.广州港公安局内港派出所于2019年1月7日向张轩郡出具的《报警回执》。2.广州市黄埔区检察院公诉二科于2019年5月31日向张轩郡发出的《听取意见告知书》，主要内容：广州市公安局黄埔区分局移送一审法院审查起诉的王承中职务侵占一案，一审法院已于2019年5月31日正式受理；等。证据1、2拟证明艺然星公司的法定代表人张轩郡就王承中就收款问题报警的情况。博辰公司质证表示：对证据1、2的真实性、合法性均予以确认，对关联性不予确认，该证据没有直接指向61690元的款项，张婧然、梁瑞菊应举证证明该证据与61690元的关联性，张婧然、梁瑞菊作为该刑事案件的受害人之一，有权向检察院申请阅卷，并提交相关笔录予以佐证。根据博辰公司、张婧然、梁瑞菊在诉讼中向一审法院提交的张婧然、梁瑞菊付款明细表（付款时间为2017年12月11日至2019年9月12日）显示：张婧然于2017年12月11日支付（转账）9000元给王承中；梁瑞菊分别于2017年12月11日支付（现金）41000元、于2018年1月1日支付（现金）61700元、于2018年1月1日支付（现金）20000元、于2018年1月12日支付（转账）40000元、于2018年2月7日支付（转账）61690元给王承中；张婧然于2018年7月30日支付（转账）38199.35元给王承中，附言：大阪仓B2-11七月房租水电所有费用；张婧然于2018年8月16日支付（转账）38199.35元给博辰公司，附言：房租水电；其余每月（除2018年8月博辰公司同意免租外）的租金、水电费、空调费等租赁费用均由张婧然、梁瑞菊或其指定人员或艺然星公司转账支付给博辰公司（其中空调使用费按每月800元计付）。博辰公司确认张婧然于2017年12月11日支付给王承中的9000元和梁瑞菊分别于2017年12月11日支付给王承中的41000元、于2018年1月1日支付给王承中的61700元（上述三笔款合计111700元）中的111690元是张婧然、梁瑞菊应支付给博辰公司的履约保证金和首期租金，王承中已将111690元支付给博辰公司，博辰公司也于2018年2月8日向张婧然、梁瑞菊出具了《收据》。关于上述明细表中张婧然、梁瑞菊支付给王承中的其余款项的性质问题。张婧然、梁瑞菊表示：张婧然、梁瑞菊支付给王承中的20000元、40000元、61690元、38199.35元中的20000元是租金优惠业务、40000元是二次消防业务，该两笔费用是张婧然、梁瑞菊与王承中私下往来款项，与本案无关；61690元是应王承中的要求预缴的租金；38199.35元是2018年7月的房租水电所有费用，张婧然、梁瑞菊支付给王承中后曾要求王承中开具收据或发票，但王承中没有出具单据给张婧然、梁瑞菊，当时张婧然、梁瑞菊担心有问题，所以要王承中返还38199.35元给张婧然，然后张婧然再于2018年8月16日将该款转账给博辰公司。博辰公司表示：博辰公司不清楚张婧然、梁瑞菊支付给王承中的上述款项是何费用，张婧然、梁瑞菊在诉讼中也确认20000元、40000元是与王承中之间的私下往来款项，与本案无关；王承中并没有将61690元支付给博辰公司，张婧然、梁瑞菊在转账该款给王承中时也没有附言款项的性质，博辰公司没有授权王承中直接收取张婧然、梁瑞菊的租赁费用，故不确认张婧然、梁瑞菊关于其交给王承中的61690元属于预缴租金的性质；博辰公司对张婧然、梁瑞菊支付38199.35元给王承中的支付情况不清楚，博辰公司于2018年8月16日才收到张婧然、梁瑞菊支付的38199.35元，博辰公司也于收款当天出具了《收据》给张婧然、梁瑞菊。诉讼中，博辰公司变更第3项诉讼请求中的“自本案起诉之日”为“从张婧然、梁瑞菊实际搬离场地之日的次日”。张婧然、梁瑞菊表示清楚博辰公司变更后的请求，但坚持答辩意见及庭审意见、问话笔录意见，认为其没有违约，不同意解除合同，不同意返还场地给博辰公司。在本案诉讼过程中，双方当事人在2019年12月确认，张婧然、梁瑞菊已陆续向博辰公司支付了此后的相关租赁费用（包括水、电费）。张婧然、梁瑞菊表示其没有交纳诉请中的空调费。一审法院认为，博辰公司与张婧然、梁瑞菊签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按照合同约定切实履行。关于张婧然、梁瑞菊于2018年2月7日向王承中支付的61690元是否属于张婧然、梁瑞菊预付给博辰公司的部分租金的问题。首先，在张婧然、梁瑞菊承租案涉房屋时，王承中是博辰公司大阪仓园区的负责人。博辰公司、张婧然、梁瑞菊之间的《租赁合同》是在2018年1月1日签订的，张婧然、梁瑞菊在签订《租赁合同》前后已将应支付给博辰公司的履约保证金和首期租金支付给王承中，博辰公司也确认收到了王承中转交的上述费用并向张婧然、梁瑞菊出具了《收据》。合同签订后次月，张婧然、梁瑞菊表示应王承中的要求向王承中预付了案涉房屋的部分租金61690元。博辰公司则表示王承中没有将61690元转交给其公司，且其公司没有授权王承中私下收取租户的租赁费用，故不确认该笔款项为张婧然、梁瑞菊预付的部分租金。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。鉴于张婧然、梁瑞菊此前向王承中支付履约保证金和首期租金的行为已得到博辰公司的承认，故张婧然、梁瑞菊有理由相信王承中在其签订《租赁合同》后的第二个月也有权代表博辰公司收取租金，王承中该代理收款行为有效，对博辰公司有约束力。因此，一审法院对张婧然、梁瑞菊关于其向王承中支付的61690元属于张婧然、梁瑞菊预付给博辰公司的部分租金的主张予以采信。关于解除合同及其相关问题。如前所述，一审法院已认定张婧然、梁瑞菊支付给王承中的61690元属于预付租金的性质，且张婧然、梁瑞菊在博辰公司发出催缴费用通知书后已向博辰公司告知上述情况。因双方对该款的性质产生争议，在此情况下，张婧然、梁瑞菊没有按博辰公司主张的金额支付租金，实属事出有因，并非故意拖延，故博辰公司以张婧然、梁瑞菊欠缴租金超过合同约定的期限为由向张婧然、梁瑞菊发出的解除合同通知书不产生解除合同的效力，一审法院对博辰公司关于《租赁合同》已于2019年4月27日解除的意见不予采纳，博辰公司据此要求张婧然、梁瑞菊交还案涉房屋及承担因解除合同而产生的违约责任的第1、2、3项诉请，依据不足，理据不充分，一审法院予以驳回。张婧然、梁瑞菊认为其向王承中支付的61690元应予冲抵租金的意见，是合理的，一审法院予以采纳。关于水、电费的问题。双方当事人2019年12月确认，张婧然、梁瑞菊陆续向博辰公司支付了此后的相关租赁费用，即博辰公司在本案中主张的水、电费双方已结算完毕，无需一审法院再处理。故对博辰公司该部分诉请，对一审法院予以驳回。关于空调使用费的问题。虽然双方当事人并没有就张婧然、梁瑞菊每月应向博辰公司支付空调使用费800元之事宜签订书面协议，但张婧然、梁瑞菊在2018年6月起有按该标准向博辰公司支付空调使用费，故可认定博辰公司、张婧然、梁瑞菊已就上述事宜协商一致、达成口头协议。现博辰公司主张张婧然、梁瑞菊尚欠2019年6月至2019年9月11日期间的空调使用费，张婧然、梁瑞菊也确认没有支付该期间的空调使用费，但认为其已于2019年1月向博辰公司口头提出不再租用博辰公司的中央空调，故不同意向博辰公司支付上述空调使用费。对此，一审法院认为，口头协议对双方当事人也具有约束力。张婧然、梁瑞菊未能举证证明其已于2019年1月向博辰公司口头提出不再租用博辰公司的中央空调，且博辰公司对此不予确认，故张婧然、梁瑞菊该抗辩意见因证据不足，一审法院不予采纳。鉴此，对博辰公司要求张婧然、梁瑞菊支付2019年6月至2019年9月11日期间的空调使用费（按每月800元的标准计算）的请求，一审法院予以支持，但总金额应为2693.33元【2400元（800元/月×3个月）+293.33元（800元/月÷30日×11日）】。博辰公司计算的金额有误，一审法院予以调整，对博辰公司超出一审法院支持以外部分的空调使用费请求，一审法院予以驳回。关于律师代理费的问题。根据合同约定，任何一方因违反本合同约定致使本合同无法继续履行的，应向守约方承担赔偿责任，包括但不限于实际损失及诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、催收费用等。因一审法院认定张婧然、梁瑞菊的行为事出有因，故博辰公司要求张婧然、梁瑞菊赔偿律师代理费损失36000元的请求，因不符合合同约定，一审法院不予支持。关于受理费的问题。对于本案诉讼的产生，从一审法院查明的事实来看，既有博辰公司对大阪仓园区负责人疏于监督、管理的原因，也有张婧然、梁瑞菊付款不够谨慎、没有严格按合同约定方式付款的问题，故一审法院酌定本案受理费由博辰公司、张婧然、梁瑞菊各负担一半。博辰公司要求受理费全部由张婧然、梁瑞菊负担，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月26日判决如下：一、张婧然、梁瑞菊在本判决生效之日起10日内，共同向博辰公司支付2019年6月至2019年9月11日期间空调使用费2693.33元；二、驳回博辰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3239元，由博辰公司负担1619.5元，张婧然、梁瑞菊共同负担1619.5元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，博辰公司为证实张婧然、梁瑞菊在一审庭审后缴纳的租金水电费不足以支付2019年10月-12月租金的事实，向本院提交了2019年10月、11月、12月的网上银行电子回单4份，合计金额104052.56元。张婧然、梁瑞菊在本院指定期限内未发表质证意见。本院二审另查明：广州市黄埔区人民检察院作出的穗埔检刑诉﹝2019﹞1142号《起诉书》中查明：“在2017年9月至2018年11月期间，王承中在担任被害单位博辰公司大阪仓负责人期间，多次利用其负责博辰公司大阪仓物业招商、与商户洽谈租赁合同及免租期的职务便利，在被害单位博辰公司不知情的情况下，私自收取本应由被害单位博辰公司收取的押金、租金、装修保证金等款项共计人民币774705元并非法占为己有，用于其个人偿还赌债及消费。”2019年10月22日的一审庭审中，张婧然、梁瑞菊表示在此次开庭前已向博辰公司支付2019年9月之前的租金和2019年8月之前的水电费及2019年9月的水费，由于对2019年9月电费有异议尚未支付。博辰公司表示确认张婧然、梁瑞菊支付的金额，但认为双方合同已经解除，张婧然、梁瑞菊所支付费用是支付的租金和占用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：一、张婧然、梁瑞菊于2018年2月7日向王承中支付的61690元是否可认定为预付租金；二、博辰公司于2019年4月20日发出的《解除合同通知及收铺通知》是否发生合同解除的法律效力；三、博辰公司主张张婧然、梁瑞菊腾退租赁商铺并支付场地占用费、滞纳金、律师费等是否成立。关于张婧然、梁瑞菊于2018年2月7日向王承中支付的61690元是否可认定为预付博辰公司租金的问题。本院认为，讼争交易发生时，王承中不仅为博辰公司所经营的案涉物业大阪仓园区的负责人，且根据案涉《租赁合同》履行事实，王承中分别在2017年12月11日、2018年1月1日收取张婧然、梁瑞菊所支付的《租赁合同》项下履约保证金和首月租金共计111690元，并由博辰公司于2018年2月8日开具《收据》确认张婧然、梁瑞菊的付款事实。在此情况下，张婧然、梁瑞菊完全有理由相信王承中可代表博辰公司另行收取租金等相关费用。结合广州市黄埔区人民检察院《起诉书》中查明事实，“在2017年9月至2018年11月期间，王承中作为博辰公司大阪仓负责人，一直利用其负责博辰公司大阪仓物业招商、与商户洽谈租赁合同及免租期的职务便利，私自收取押金、租金、装修保证金等款项”，进一步印证王承中在此期间对外代表博辰公司与租户商谈合同并收取费用均在其履职范围之内，至于其是否存在私下收费或侵占款项等违法违规行为，仅属于博辰公司与王承中的内部管理问题，不影响博辰公司应对外承担的法律责任认定。因此，张婧然、梁瑞菊主张王承中于2018年2月7日收取的租金61690元是代表博辰公司的履职行为并无不当，本院予以确认。至于该款项是否已在刑事案件中纳入王承中职务侵占罪的范围，与本案民事案件款项性质的认定并无必然关联。在无确凿证据证实张婧然、梁瑞菊与王承中个人存在其他法律关系的情况下，博辰公司否认该款项性质并申请调取王承中的刑事案件笔录，理由均不能成立，本院不予采纳。关于博辰公司于2019年4月20日发出的《解除合同通知及收铺通知》是否发生合同解除的效力问题。本案中，博辰公司是以张婧然、梁瑞菊拖欠租金和滞纳金构成违约而主张解除合同，但基于本院前述认定，张婧然、梁瑞菊于2018年2月7日预付的租金61690元，已足以抵扣博辰公司在2018年12月催收的租金、管理费、水电费等各项费用。且在双方发生纠纷后，张婧然、梁瑞菊仍持续向博辰公司支付相应租金和水电费，仅是由于双方无法就讼争款项性质达成一致，才导致双方就租金计算滞纳金等问题产生分歧。即便张婧然、梁瑞菊在后期缴纳租金过程中确有存在付款迟延，博辰公司亦可通过收取滞纳金等方式填补损失，并不必然导致其合同目的不能实现。综上，张婧然、梁瑞菊在履约过程中并不存在根本违约情形，博辰公司于2019年4月20日发出的解除通知不产生合同解除的法律后果。据此，本院对博辰公司上诉提出双方合同已于2019年4月27日解除的主张不予支持。关于博辰公司要求张婧然、梁瑞菊腾退租赁商铺并支付场地占用费、滞纳金、律师费等是否成立的问题。如前所述，博辰公告发出的解除通知不发生合同解除的法律效力，其要求张婧然、梁瑞菊承担合同解除后的返还场地、支付场地占用费及滞纳金等诉讼请求，均欠缺事实基础，本院均不予认定。至于张婧然、梁瑞菊是否已付清诉讼期间的场地租金、水电费用等，属于另一法律问题，与博辰公司在本案中主张的合同解除后的清理清算问题属不同法律关系，本院对此不做审查，双方可另行协商解决。综上所述，博辰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8840元，由上诉人广东博辰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年七月二十一日书记员  杨希曾龙辉