辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4067号上诉人（原审被告）：蒋金梁，男，1981年8月14日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连成园物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗镇柳树街20号。统一社会信用代码91210211756064119A。法定代表人：荣波军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵亚洲，男，该公司员工。上诉人蒋金梁因与被上诉人大连成园物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初10746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋金梁、被上诉人大连成园物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵亚洲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人蒋金梁上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、2014年12月3日大连市甘井子区温泉花园业主姜建国与被上诉人签订的价格每月0.96元/平的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》(下称0.96元合同)无效。一是被上诉人提供的0.96元合同签订的程序不合法，未经业主大会表决同意，不能代表业主大会真实意愿，也不能代表我个人的意愿，对我不发生效力。《中华人民共和国物权法》第76条规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分建筑面积超过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。辽宁省《物业管理条例》第26条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。业委会有权利签订合同，但是有前提条件必须经业主大会选聘的。0.96元合同没有业主大会的决定，被上诉人也没有提供任何证据证明这份合同经过业主大会同意。被上诉人不是业主大会选聘的物业服务企业。一审法院在无大连市甘井子区温泉花园业主大会决议和业委会决议等关键证据的情况下判定该0.96元合同是大连市甘井子区温泉花园业委会与被上诉人自愿签订属事实认定不清。二是2014年12月2日温泉花园业主大会发布满意度调查是造假而来，而且未经公示程序，2015年1月11日被小区业主召开业主大会给否决了。依据大连市实施《物业管理条例》办法第16条，甘井子住建局负责业主委员会的备案工作。根据从该局申请的政府信息公开可知，小区第一届业主委员会任期是2010年1月1日至2014年12月31日，其成员名单中没有姜建国。第二届业主委员会的备案申请时间是2014年10月13日，第二届业委会上任时间是2015年1月1日，姜建国是第二届业主委员会的主任。原审法院混淆了业委会任期和备案日期的概念，错误判定备案日期即为上任日期。2014年签订合同的主体，为有业主大会授权的第一届业主委员会，0.96元合同签订时间为2014年12月3日，该时间段内是由第一届业主大会、业主委员会任期，因此，不应由第二届业主委员会的姜建国去签订合同，他没有权利去代表业主委员会去签订合同。三是案涉合同违反价格法、合同法和辽宁省《物业管理条例》关于物业收费的住宅物业收费的关于价格的强制规定，此价格明显超越了法律规定的政府指导价，因此该项服务始终也没有取得大连市物价局的是物业收费备案。为此，被上诉人造假，已被大连市公安局甘井子分局立案查处。经审查，大连市成园物业管理有限公司存在伪造国家机关印章的犯罪事实。另外，大连市成园物业管理有限公司以合法的形式掩盖非法的目的。在小区内，不是为了提供物业服务，而是为了掩盖开发商欠缴维修基金、私自买卖小区内属于业主共有的公共车库、侵占了业主共有收益、物业管理用房改作他用。一审法庭未对0.96元合同中存在的严重违反法律、行政法规的条款进行判定，依据违法的收费标准判定上诉人支付费用错误。四是2015年1月，被上诉人在小区内，公开弃管，发布公告称无能力对电梯进行维保，他履行不了合同，业主在其弃管后进行自治，依据合同法94条规定，其弃管后，他在弃管前签署的合同均解除。在弃管后被上诉人强行进入小区，未再签定协议，未取得合法的物业合同，更未取得合法物价部门的收费许可。在其强行进驻小区期间，被上诉人存在多次违法行为，超范围经营停车场，被市公安局处罚，多次雇佣无资质人员充当保安，被甘井子区红旗派出所处罚，其违法捆绑收取电梯费，未提供相应的服务，不对小区电梯进行维保，被大连市甘井子区市场监督管理局处罚，而且小区内多次出现车辆被砸，业主窗户被砸等黑恶行为，被上诉人带领其手下保安超出其服务范围到我单位对我本人进行恐吓威胁，在小区内门岗指使无资质保安进行打骂，所以他既无实质的合同，也无实质的服务。一审法庭在确认被上诉人未依据合同履行的情况下判定上诉人应缴纳费用。二、被上诉人庭上提供伪证的行为未被追究责任。为达到损害上诉人财产等民事权益、加重上诉人义务的目的，被上诉人故意制造和提供虚假的证据材料，其在庭上提供了《物业服务收费备案证》，上述证据属伪造的无效力证据，一审法庭对被上诉人提供伪证的行为未按照《民事诉讼法》进行认定和追究责任。大连成园物业管理有限公司辩称，不同意蒋金梁上诉请求。大连成园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费1519元（自2017年1月1日至2018年6月30日，按每平方米0.96元/月计算）；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告系温泉花园住宅小区（位于甘井子区的物业管理与服务企业。2014年12月3日，温泉花园住宅小区全体业主成立的温泉花园业委会就委托物业服务企业进行管理与服务事宜，与原告签订了《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，该合同约定：继续委托原告对温泉花园住宅小区进行物业管理与服务，管理与服务的主要内容包括公用设施、房屋共用部位和设备、公共绿地和环境卫生、停车场地和社区秩序等的维修、养护、保洁、清扫与管理等；管理与服务的期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；管理与服务质量及标准，依据《大连市实施办法》（大连市人民政府令105号）和《大连市城市住宅小区物业管理标准》（大房局发[1998]86号）的相关规定制定具体的执行标准，主要包括保证小区内公共配套服务设施完好，公共照明设施齐全运行正常，小区内实行垃圾袋装化随产随清，对小区内乱堆、乱放、乱挂等现象有序清理，小区内实行24小时保安巡逻制度，电梯按规定时间运行并有专业队伍维修保养以及对车辆停放进行有序管理并完善车辆管理制度等；管理与服务费标准，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.96元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业产权人、使用人逾期交纳物业管理与服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还就违约责任、争议的解决等事项进行了约定。合同签订后，原告继续为温泉花园住宅小区全体一千六百余位业主提供相关物业管理与服务。又查，被告系温泉花园住宅小区业主，该住宅的建筑面积为87.89平方米。2016年之前，被告正常交纳物业管理费，尤其是2015年至2016年，被告均是以每月每平方米0.65元标准向原告交纳的物业管理费。2017年以后，被告则以原告的管理与服务不符合合同约定、小区多次遭其弃管、每平方米0.96元/月的收费标准没有备案且没有在小区内公示为由拖欠相关物业管理费。截止到2018年6月30日，被告已累计拖欠物业管理费1519元未付。原告多次向被告索款未果，遂诉讼来院。同时查明，2014年底至2015年初，温泉花园住宅小区部分业主因物业服务企业调整物业管理与服务价格等事宜与原告发生过严重分歧，后来有部分业主投诉称该小区被弃管，生活垃圾无人清理，路灯被毁、多部电梯随时停运等现象随处可见。经多方协调沟通并在物业服务企业作出承诺后，全体业主接受了由原告继续为该小区提供物业管理与服务的事实，之后，小区内部分业主仍沿用之前的每月每平方米0.65元的物业收费标准向原告交纳物业管理费。2017年，因对物业公司调高物业收费价格、电梯费收取方式以及部分管理与服务质量不满，温泉花园业委会向原告送达了解聘通知，由此导致物业服务企业与全体业主之间的矛盾升级，原告遂以继续履行《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》为由，将温泉花园业委会起诉至法院。该案经一审法院一审和大连市中级人民法院二审审理，最终判决认定温泉花园业委会应继续履行涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，相关矛盾才得以缓解。另查，2016年5月13日，原告在对温泉花园住宅小区提供物业管理与服务期间存在涉嫌超范围经营停车场行为，被公安机关行政处罚过一次。2018年9月，部分业主投诉举报称温泉花园住宅小区内部分电梯有逾期未检现象。2019年6月19日，市场监督管理部门针对使用未经定期检验特种设备的行为给予原告行政处罚了一次。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的相关规定，涉案的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》，系原告与温泉花园业委会之间自愿签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，且其效力已经被生效法律文书所羁束，因此，该合同对原告和温泉花园业委会、温泉花园住宅小区内全体业主以及本案被告都具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。涉案合同签订以后，原告作为物业服务企业虽然对温泉花园住宅小区进行了物业管理并提供了相应的服务，但其对于物业小区内长期存在的多部电梯维保不及时、违规运行以及部分公共照明设施的损毁现象等相关问题，并没有及时加以关注和做到有效整改，严重影响业主出行和人身安全，充分暴露出其安全意识的薄弱和管理制度上的漏洞，凸显其管理能力在某个阶段和节点上的不足。合同履行期间，原告还涉嫌超范围经营停车场，这也一度让其服务质量和诚信度大打折扣。由于原告提供的管理与服务有未准确达到合同约定标准之处，其物业服务质量确实存在一定的瑕疵，因此，根据诚实信用原则和交易习惯并参照相关规定精神，可以酌情减少被告此期间应当交纳物业管理费总的额度。至于减少的比例，综合考虑案情应当以30%为宜。现，原告请求判令被告立即支付物业管理费，对于其请求的合理部分，予以支持。至于被告之辩言，其中关于电梯停运和超范围经营停车场的相关抗辩，证据充分，予以采纳；另外其他各项抗辩，无据认定，不予考虑。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋金梁给付原告大连成园物业管理有限公司物业管理费1063.3元（以被告拖欠的物业管理费1519元的70%计算）；二、驳回原告大连成园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），原告负担25元，被告负担35元（被告负担部分，应于判决发生法律效力之日起十日内给付）。二审中，上诉人围绕其上诉请求提交了2014年12月2日《业主大会决议》、《民意调查表》、视频、召开业主大会的照片、《业主大会议事规则》、《证明》、《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》、《立案告知书》、《受案回执》、《行政处罚决定书》，并申请证人出庭作证，拟证明2014年12月3日签订的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》签订的主体、程序、内容违法，该合同应为无效，同时对一审认定的合同签订过程、大连成园物业管理有限公司履行合同情况有异议。被上诉人未提交新证据，且对一审认定的事实没有异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人二审中提交的前述证据并不能推翻生效的（2019）辽02民终7204号民事判决，一审对合同签订过程、大连成园物业管理有限公司履行合同情况的认定并无不妥，因此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，2014年12月3日大连市甘井子区温泉花园住宅小区业主委员会与被上诉人签订的价格每月0.96元/平的《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》已被生效的（2019）辽02民终7204号民事判决判定继续履行，而合同能够继续履行的前提则是合同有效，也就是说，案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》有效，显然本院不能支持上诉人关于案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》无效的上诉主张。既然案涉《大连市温泉花园小区物业管理委托合同》有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同即对上诉人具有法律约束力。虽然被上诉人在其主张案涉物业费的2017年1月1日至2018年6月30日期间履行物业服务存在瑕疵，但基本履行了物业服务合同中约定的义务，被上诉人的物业服务瑕疵尚不足以构成免除上诉人交费义务的抗辩事由，根据等价有偿原则，上诉人应当支付物业费。同时，也正是基于被上诉人存在电梯维保不及时、其他公共设施损毁等瑕疵履行问题，一审法院也已经对物业费进行了扣减，该处理较为得当。至于上诉人提出“被上诉人对上诉人本人进行恐吓威胁”的问题，与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系，不属于本案二审审查范围，本院不予审理，当事人可另行主张。关于上诉人提出的“被上诉人提供伪证的行为未被追究责任”问题，该项诉请不属于民事受案范围，更何况，公安机关已对被上诉人涉嫌伪造国家机关印章一事进行了立案调查，一审法院不予处理并无不妥。另，一审诉讼费用计算错误，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元（大连成园物业管理有限公司已预交），大连成园物业管理有限公司负担15元，蒋金梁负担35元。二审案件受理费50元（蒋金梁已预付），由上诉人蒋金梁负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年七月二十七日书记员  牛超群