苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初2430号原告：苏州锐懿自动化科技有限公司法定代表人：张生委托诉讼代理人：包福男被告：苏州舜羽化纤原料股份有限公司法定代表人：刘天礼被告：刘天礼上述二被告共同委托诉讼代理人：熊德科被告：徐配原告苏州锐懿自动化科技有限公司（以下简称锐懿公司）与被告苏州舜羽化纤原料股份有限公司（以下简称舜羽公司）、刘天礼、徐配房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锐懿公司的委托诉讼代理人包福男，被告舜羽公司、被告刘天礼的共同委托诉讼代理人熊德科到庭参加诉讼，被告徐配经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。锐懿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告舜羽公司付原告租金1127544元，违约金624000元，工业用电基础费318600元，修复厂房内地坪地面费用60000元，承担房屋占用期间的使用费176800元；2、被告刘天礼、被告徐配在其未出资范围内对上述债务承担清偿责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。审理中，原告放弃修复厂房内地坪面费用60000元的诉讼请求。事实和理由：2019年7月10日，原告与被告舜羽公司签订《厂房租赁合同》，将坐落于苏州市吴江区的厂房出租给被告，租赁期限为15年，自2019年8月10日至2034年8月9日，免租装修期自2019年7月3日起至2019年8月9日止。出租面积为22790平方米，年租金(含物业费)为6563520元，租金每6个月为一期，每期支付一次，先付后用，第一期租金3281760元于2019年7月20日支付。租赁保证金为1000000元，其中500000元于2019年7月20日支付，剩余保证金500000元于2020年8月9日前支付。合同第10条约定“乙方应按本合同约定按时足额支付租金和其他费用，若乙方逾期支付，每逾期1日，则乙方须按逾期缴付款的万分之五向甲方支付滞纳金，若逾期超15日(含15日)的，甲方有权单方解除本合同，且乙方仍应向甲方支付相当于2个月租金的违约金”。合同第2条约定“若乙方不论何种原因实际租赁不满本合同规定的租赁或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金。”第7条第6款约定“在租赁合同解除或终止后，对于房屋现有的装修，乙方应按甲方要求按现状交付或自行拆除或向甲方交纳恢复工程所需的费用。”后因被告舜羽公司资金困难，未能按照合同约定履行付款义务，双方于2019年7月20日就延期支付租金及减少租赁面积等进行协商，并签订了补充协议，约定“乙方让出正门口南面一栋及正门口东面一栋共两栋厂房，面积从原合同剔除。乙方于2019年7月22日当天支付甲方50万元租金，剩余尾款于2019年7月31日前支付”等等。但是，被告舜羽公司仍未能按补充协议的履行期限支付租金，原告无奈又与被告舜羽公司于7月23日签订补充协议，约定被告舜羽公司在签订补充协议的当日支付30万元租金，如2019年7月25日下午17点前另行支付100万元的，租赁面积按原合同执行，7月20日签订的补充协议不再履行；如2019年7月25日下午17点前未另行支付100万元的，原合同的租赁面积变更为10000平方米左右(具体以实测为准)，2019年8月3日前应支付该部分租赁面积第一期租金及押金的一半，另一半于2019年9月1日前付清。但是，被告舜羽公司始终未能按照约定支付租金及租赁保证金，仅支付租金680000元。在多次催要无果后，原告无奈于2019年12月14日依据合同约定通知解除租赁合同，并要求其于2019年12月20日前恢复原状并交还厂房。但是，被告舜羽公司至今未能修复厂房内地坪地面。另外，合同约定“自房屋交付日起，现有1800KV电量供乙方使用”，每月产生工业用电基础费用54000元(1800×30元)。综上，被告舜羽公司严重违反约定，不按期履行付款义务，应依法承担违约责任。被告刘天礼、徐配系被告舜羽公司的股东，分别认缴出资额560万元、240万元，但均未实际缴纳出资，应依法在未出资范围内承担清偿责任。原告为依法维护自身权益，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉请。锐懿公司举证的证据有：1、厂房租赁合同；2、7月20日补充协议（复印件）；3、7月23日补充协议；4、微信聊天记录截图以及解除合同通知书；5、工商基本信息；6、李爱山、金建明的证言；7、刘天礼与施工人员的结算单；8、电力公司通用机打发票核查联；9、不动产权证书；10、舜羽公司2019年度的年报；11、（2018）苏0509破44号之三民事裁定书复印件。舜羽公司辩称：原告与被告舜羽公司确实签订过租赁合同，但是原告的诉讼请求部分存在与事实不符的情况。双方签订的补充协议并未加盖被告舜羽公司的公章，而被告刘天礼是一个文盲。此外，对于补充协议的违约金约定的数额不符合法律规定，超出了法律规定。且被告一直没有使用该场地。被告认为租金应计算至2019年9月15日，双方约定第三次付款后，补充了一个协议，协议的内容是针对主合同的违约责任进行补充，也就是被告如未能在9月1日前支付全部房屋租赁款，超过15日甲方有权解除合同。实际上原告在9月1日到厂里，双方口头约定解除合同。原被告双方在租赁合同存续期间对于该合同的终止方式约定不明确，导致原、被告双方的租期、租金计算方式与实际不符，其违约计算方式与事实不符，请求法庭查明事实，依法判决。另外，被告舜羽公司股东出资年限是2030年3月1日。舜羽公司提供的证据有：工商登记材料。刘天礼辩称：被告刘天礼履行的行为是职务行为。徐配未作答辩。经审理查明：2019年3月6日，苏州旌骋纺织科技有限公司在苏州市吴江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上拍得位于苏州市吴江区平望镇欧圣大道16号的工业用房地产，房屋建筑总面积44676.18平方米（其中有证房产建筑面积14470.56平方米，无证建筑面积30205.62平方米）；土地使用权总面积45077.80平方米（其中有证面积为25691.90平方米，无证面积为19385.90平方米。无证部分已签订《国有建设用地使用权出让合同》）。2019年4月19日，本院裁定上述总面积为44676.18平方米的房屋、总面积20691.90平方米的土地使用权等归苏州旌骋纺织科技有限公司所有。苏州旌骋纺织科技有限公司将该处厂房出租给锐懿公司，租赁期间自2019年7月1日起至2034年10月31日止。2019年7月10日，锐懿公司作为出租方（甲方）与舜羽公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定甲方出租给乙方坐落在苏州市吴江区房屋出租面积22790平方米（含建筑面积、公摊面积，其他面积等）。租赁期限为15年。自2019年8月10日起至2034年8月9日止，租金每三年递增10%。甲方同意给予乙方的免租装修期，自2019年7月3日起至2019年8月9日免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金。若乙方不论何种原因，实际租赁不满本合同规定的租赁或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取免租装修期内所免去的所有租金。双方约定该房屋年租金总计为6563520元（含物业费），每月租金为546960元，租金每六个月为一期，每期支付一次（3281760元），先付后用，每期房租提前15天付。支付方式为付六押二。乙方应于本合同签订日向甲方支付房屋租金3281760元及租赁保证金1000000元（其中500000元押金及首期房租于2019年7月20日前一起支付，另500000元押金于2020年8月9日前支付）。自房屋交付日起，现有1800K电量供乙方使用至2019年10月10日，之后电由乙方自行增容。有下列情形之一的，甲方可以随时单方面解除本合同：（a）乙方在约定的期限内未办理交付使用手续，签订房屋交接书逾期超过15天的；（b）乙方在房屋交接手续后未按合同约定的时间交房租、租赁保证金等合同约定的费用；（c）……本合同解除或终止后，乙方应如期归还该房屋。乙方未经甲方同意，逾期归还者每逾期一天，乙方按合同解除或终止时日租金的三倍向甲方支付占用租赁房屋期间的使用费。同时，甲方有权随时采取断水、断电、关闭门窗等措施。乙方的违约责任：乙方应按本合同约定按时足额支付租金和其他费用。若乙方逾期支付，每逾期一日，则乙方需按逾期缴付款的万分之五向甲方支付滞纳金。若逾期超15日（含15日）的，甲方有权单方解除本合同，且乙方仍应向甲方支付相当于二个月租金的违约金；乙方提前解除本合同或者因乙方原因导致合同解除、无效的，应向甲方支付相当于当年度月租金标准二个月租金的违约金，并对甲方实际损失作出补偿；……2019年7月20日,锐懿公司作为甲方与舜羽公司作为乙方，约定就原签订的租赁合同做如下调整：乙方让出正门口南面一栋及这门口东面一栋共两栋厂房，面积从原合同剔除。乙方于2019年7月22日当天支付甲方50万元租金，剩余尾款于2019年7月31日前支付，逾期未支付，乙方按每天2万元金额支付给甲方作为赔偿，并恢复厂房原样。备注：2019年7月31日前支付一半，2019年8月10日前付清尾款。2019年7月23日，锐懿公司的法定代表人张生作为甲方与舜羽公司的法定代表人刘天礼作为乙方签订厂房租赁补充协议书，约定：签订本补充协议书当日，乙方支付30万元租金。如2019年7月25日下午17:00前乙方另行支付100万元的，则双方于2019年7月10日签订的《厂房租赁合同》继续履行。尾款（以原合同金额为准的第一期租金及押金）于2019年9月1日前付清。7月20日签订的协议不再履行。如乙方2019年9月1日前未支付完毕第一期租金剩余应付款及押金的，甲方有权解除合同，乙方按每天2万元赔偿给甲方作为损失补偿（补偿日期从2019年7月3日起算）。租金支付至返还之日。如2019年7月25日下午17:00前乙方未另行支付100万元的，则双方《厂房租赁合同》予以变更，双方应签订租赁补充协议。乙方租赁面积变更为10000平方米左右（租赁厂房变更为东面两栋厂房及南面一栋厂房及配电房旁单层厂房，面积实测为准）。乙方于2019年8月3日前应付该部分第一期总租金（即半年租金）及押金的二分之一（以新变更后合同金额为准）。2019年9月1日前支付甲方该部分第一期租金（即半年租金）及押金的另二分之一（以变更后合同金额为准）。如上述任何一笔款项，乙方未按时支付的，则乙方按每天2万元赔偿给甲方作为损失补偿（补偿日期从2019年7月3日起算），且甲方有权解除厂房租赁合同。本协议签订后，如与原合同及7月20日的协议冲突的，则以本协议为准。其他未约定事项以原合同为准。舜羽公司支付了共计68万元。刘天礼委托案外人对该处厂房进行了装修施工。经核实，该处房产受电容量为2830kVA，2019年7月以实际用量计算电费，每单位40元；2019年8月至12月以定量计，每单位30元，其中8月计费容量为1696kVA，9月、10月计费容量均为1830kVA，11月计费容量为2396kVA，12月计费容量为830kVA。2019年12月14日，锐懿公司通过微信和短信向刘天礼发出解除合同通知书。锐懿公司称舜羽公司于2019年12月31日返还了涉诉房产。上述事实，有锐懿公司提供的：1、厂房租赁合同；2、7月20日补充协议（复印件）；3、7月23日补充协议；4、微信聊天记录截图以及解除合同通知书；5、李爱山、金建明的证言；6、刘天礼与施工人员的结算单；7、电力公司通用机打发票核查联；8、不动产权证书；9、（2018）苏0509破44号之三民事裁定书复印件及原、被告代理人的当庭陈述等证据予以证实。另查，舜羽公司股东刘天礼、徐配认缴出资期限为2030年3月1日。上述事实，有舜羽公司提供的工商登记材料及原、被告代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，锐懿公司和舜羽公司签订的厂房租赁合同、补充协议均系双方的真实意思表示，双方应依约履行义务。2019年7月23日，锐懿公司的法定代表人张生与舜羽公司的法定代表人刘天礼签订的厂房租赁补充协议书显然是对前述合同及补充协议的补充约定，两人均系职务行为，补充协议同样对锐懿公司和舜羽公司有约束力。舜羽公司称厂房未投入使用，但证据证实舜羽公司已对厂房进行了装修施工，故应认定锐懿公司已将房产交付给舜羽公司使用。舜羽公司称合同于2019年9月15日解除，未予举证，且未提交证据证明其已于2019年9月15日交还房产。故本院依据原告自认，认定舜羽公司占用房产至2019年12月31日。关于租金，原告主张租期从2019年7月3日计算至12月14日，7月3日至20日的租金是按面积22790平方米*24元/月*17天/30天=309944元，7月21日至12月14日的租金按面积13000平方米*24元/月*（4个月+24天/30天）=1497600元，合计金额为1807544元-已经支付的680000元=1127544元。被告对租金标准和面积没有异议，认为租金应当从2019年8月10日起算，计算至2019年9月15日。本院认为，根据合同约定，原告对被告舜羽公司免收2019年7月3日起至2019年8月9日止期间的租金的前提是舜羽公司实际履行租赁合同至2034年8月9日且没有违约行为。事实上，被告舜羽公司欠付租金，原告因此要求解除合同并将解除合同通知书送达被告，合同解除，免收租金前提不复存在。原告要求被告舜羽公司支付自2019年7月3日起算的租金，本院予以支持。因其中部分房产尚未取得产权登记，也未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，涉及该部分的房屋租赁合同无效，可参考约定的租金标准计算房屋占有使用费。被告舜羽公司认为2019年9月15日双方口头约定解除合同，未予举证，本院不予采信。2019年7月23日厂房租赁补充协议书约定若舜羽公司2019年9月1日前未支付完毕第一期租金剩余应付款及押金的，锐懿公司有权解除合同，系约定解除权产生的条件，并非条件成立时合同当然解除。根据最初合同约定，被告舜羽公司租用的面积为22790平方米，2019年7月20日变更为13000平方米直至12月14日解除合同，期间产生的租金及占有使用费为1807544元。至2019年12月31日被告舜羽公司返还房产，期间另产生占有使用费176800元。上述两项合计1984344元。关于违约金，双方合同约定：舜羽公司提前解除本合同或者因舜羽公司原因导致合同解除、无效的，应向锐懿公司支付相当于当年度月租金标准二个月租金的违约金。该约定系双方的真实意思表示，被告违约导致租赁合同终止履行，原告必然产生空置损失。被告认为约定过高，未予举证。现原告要求以两次补充协议后的实际租赁面积13000平方米为基准计算违约金，并未超过双方的约定，本院认定被告应付违约金为624000元。关于工业用电基础费，原告要求被告支付自2019年7月3日起至2019年12月31日止按1800kVA，每单位30元计算的基础电费。被告认为其并未使用厂房，未产生电费。经审查，实际上7月的电费以实际用电量计算，原告未能举证证明被告舜羽公司的实际用电量，故原告关于7月份的基本电费的主张本院不予支持。根据合同约定：现有1800K电量供舜羽公司使用至2019年10月10日。2019年8月计费容量为1696kVA，9月、10月计费容量均为1830kVA，均可认定系原告为履行合同义务进行的设置。2019年10月10日后，根据约定应当由舜羽公司自行增容，而事实上在2019年12月，计费容量仅余830kVA。综上，本院酌情认定被告舜羽公司应承担基本电费122880元。原告要求被告刘天礼、徐配在其未出资范围内对上述债务承担清偿责任。因舜羽公司的注册资本认缴期限为2030年3月1日，尚未届出资期限，原告要求其承担清偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州舜羽化纤原料股份有限公司应给付原告苏州锐懿自动化科技有限公司租金及占有使用费共计1984344元，并支付违约金624000元，合计扣除已支付的680000元，该应给付1928344元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。二、被告苏州舜羽化纤原料股份有限公司应给付原告苏州锐懿自动化科技有限公司基本电费122880元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）。三、驳回原告苏州锐懿自动化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12628元，由被告苏州舜羽化纤原料股份有限公司负担11605元，由原告苏州锐懿自动化科技有限公司负担1023元，被告苏州舜羽化纤原料股份有限公司应负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。原告已预交的诉讼费用中的11605元本院于本判决生效之日起十五日内退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 张 蕾二〇二〇年七月一日书记员 钱文婷附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。