浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初964号 原告：义乌市中宝塑胶有限公司，住所地：义乌市城西特色工业小区。 法定代表人：傅红花，系经理。 委托诉讼代理人：胡光明，浙江稠州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡一馨，浙江稠州律师事务所律师。 被告：浙江万千服饰有限公司，住所地：义乌市后宅街道柳青路1566号。 法定代表人：朱冠军，系经理。 委托诉讼代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁亚红，浙江红太阳律师事务所律师。 原告义乌市中宝塑胶有限公司诉被告浙江万千服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2020年3月3日、2020年4月20日两次公开开庭进行了审理，原告义乌市中宝塑胶有限公司的委托诉讼代理人胡光明、胡一馨，被告浙江万千服饰有限公司的委托诉讼代理人丁亚红（第二次开庭未到庭）、王俊华（第一次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市中宝塑胶有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金267657.6元并赔偿利息损失（自2017年3月1日按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行完毕之日止）；2、判令被告支付违约金20万元。事实和理由：原、被告曾于2010年3月1日签订《租赁合同协议书》，约定被告租用原告位于北苑工业区的房屋，租期五年，自2010年4月30日至2015年4月29日。同时约定租金以每年一付，提前两个月付清下一年度的房屋租金。第一个租赁周期到期后，被告仍要租赁上述厂房。原、被告双方对租金重新进行了约定，将其变更为一楼的租金2397.29平方米*20元*12个月=575349.60元、二楼至七楼的租金为12062.945平方米*11元*12个月=1592308元，合计每年的房租为2167657.60元。如果租金两年一次性付清的话，打个折扣为两年380万元。被告于2015年3月18日向原告方支付了租期自2015年4月30日至2017年4月29日止两年的租金380万元。嗣后，被告告知原告方，其有意再续租一段时间的厂房。为此，2017年1月17日，原告将载有上述内容的房屋租赁协议交付被告，并要求被告在2017年4月30日前签订房屋租赁协议。租金按第二个租赁周期每年的租金为2167657.60元计付。但被告将原告交付的房屋租赁协议签字后交还给原告，只陆陆续续地分次向原告支付了190万租金。租金余款267657.60元至今未付。被告逾期支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。综上，请求法院支持原告诉请。 被告浙江万千服饰有限公司辩称：代理人认为原告的诉请没有事实和法律依据。第一，关于第一个租赁周期2010年4月30日到2015年4月29日，即租赁合同协议书所约定的租赁期限，在此期间就双方的租赁相关事宜没有异议，被告不存在转租及任何违约的行为。第二，关于第二个租赁周期2015年4月30日到2017年4月29日，在租赁合同协议书约定的租赁期限届满后，双方未签订新的租赁协议，被告继续使用房屋，原告方未提出异议，该租赁期限为不定期。就租金部分双方协商变更为190万元每年。因原、被告当时关系较好，且原告资金周转困难，故被告为了帮扶原告，一次性支付两年的租金380万元，不存在原告诉请的租金为2167657.6元每年，以及如果一次性支付两年的则打折为两年租金380万元的情况。第三，关于第三个租赁周期2017年4月30日到2018年4月29日，此阶段仍属于不定期租赁期，原告不曾要求被告签订新的租赁协议，双方也未曾就租金事项达成新的合意。故被告仍按第二租赁周期的标准支付190万元每年租金，并继续使用租赁物。原告的诉请被告欠付租金以及逾期支付租金，没有任何事实和法律依据，故恳请法庭驳回原告诉请。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一，租赁合同协议书复印件一份，证明原、被告于2010年3月1日签订《租赁合同协议书》的事实；同时证明租金每年一付，应当提前两个月付清下一年付租金的事实；同时证明承租方没有转租权及约定了违约责任的情况。 证据二，解除房屋租赁合同通知书复印件及邮寄单复印件各一份，证明被告存在转租的违约情况的事实。 证据三，通知书复印件及邮寄单复印件各一份，证明被告在第三个租赁周期所支付的租金190万元的租期至2018年2月10日到期的事实。 证据四，（2017）浙义证民内字第7765号公证书复印件一份，证明原、被告双方关于租金的约定方式；同时证明被告存在欠付租金的违约事实。 证据五，（2019）浙0782民初16743号案件民事判决书一份，证明原告的所有证据原件均在该案件中。 证据六，已租赁押品现场调查记录一份，证明被告浙江万千服饰有限公司从原告处租用房屋的租金为每年2169000元的事实。 被告发表质证意见如下：对于第一组证据的真实性没有异议，但是对证明目的有异议。实际上租金的支付方式和时间都是经过原告本人同意的方式，时间上也不一定完全按照提前两个月。第二组证据的三性均有异议，该组证据快递单上没有发现顺丰公司的邮戳和签章，也没有注明邮寄的到底是什么文件，该组证据是否寄出都不能证明，更不能证明被告方有收到过，有送达给被告方。况且该组证据系原告方单方制作，不能证明被告存在转租的违约行为，况且时间距今已有八年之久，现双方租赁合同已经履行完毕，即便是当时被告存在转租，也可视为原告对此行为的默认。第三组证据的三性均不认可，代理人经过微信扫码查不到任何有关快递投递、寄件和签收的信息，该组证据也系原告方单方制作，内容均不属实，达不到原告的证明目的。第四组证据对于公证书的真实性予以认可，但该组证据仅能证明原告方投递通知书这一行为，不能证明已送达给被告，被告事实上也未收到过该通知书。同样该通知书系原告单方制作，内容均不属实，双方就租金没有达成新的合意，不能达到原告的证明目的。对证据六证据内容真实性无异议。根据被告代理人向农行工作人员了解，调查记录是基于双方存在租赁合同的前提下做出的，而根据代理人调查获得的中宝向农行提供的租赁合同协议书可以明显看出，其第一页的租赁期间是2017年3月1日至2018年3月1日，但是2017年3月1日至2017年4月29日还在双方的上一个租赁期间，这个可以从原告提供的租赁合同中可以看出。并且其向农行提供的租赁合同第二页与双方2010年3月1日签订的合同在落款的签字与盖章字迹、痕迹上均一致，只是中宝将2010改为了2017，也就是说中宝向农行提供的租赁合同是假的。那么该份调查记录也是不真实的。其次，如果该份证据被法庭采纳，那么该份证据中记载的租金已经付清的内容也应该被采纳。 被告为证明其主张，向本院提供证据：中宝公司向农行申请贷款的资料中经修改为2017年3月1日的《租赁合同协议书》打印件一份，证明：1、租赁合同中的租期系2017年3月1日至2018年3月1日，但是2017年3月1日至2017年4月29日还在原、被告之间的上一个租赁期间；2、租赁合同第二页的落款时间系由2010年3月1日改成2017年3月1日，并且落款签字与盖章的字迹、痕迹均与2010年3月1日签订的合同一致，也就是说贷款资料中的合同是假的，同时可以证明该份合同形成的调查笔录的内容也是不真实的。 原告发表质证意见如下：首先对真实性无法核实。另外从第一页当中的内容也可以看出租金2169000元是明确的。所以我们认为被告提供的这份证据也可以证明租金2169000元是符合客观事实的。 本院认证：原告提供的证据一、四、五，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据二、三均由原告方制作后顺丰速运承运，其真实性本院予以认定。原告提供的证据六系从银行调取，其形式真实性本院予以确认。上述证据的证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。被告提供的证据系打印件，也未有银行公章予以确认，原告有异议，本院对其真实性不予确认。 经审理查明，2009年12月23日，被告的法定代表人朱冠军转账支付原告的法定代表人傅红花20万元。2010年3月1日，原、被告签订租赁合同，约定被告承租原告坐落于北苑工业区厂房，租赁期限5年，自2010年4月30日至2015年4月29日，租赁期满，经原告验收合格，押金20万元退还被告；第一年租金1226400元，第二、三年每年租金1314000元，第四、五年每年租金1401600元。期满后，被告继续承租原告的房屋。2015年3月18日，被告转账支付原告房租380万元，原告的法定代表人傅红花向被告出具收条一份，载明：今收到安顺路56号房租二年380万元，期限2015年4月30日至2017年4月29日。后被告又继续承租原告房屋，并于2017年4月30日至2018年4月29日期间分次支付原告租金190万元。 2017年7月19日，原告经邮政特快专递向被告寄送通知书，通知书主要内容为：贵公司承租中宝公司安顺路56号房屋，我公司于2017年1月17日提供房屋租赁协议，并明确如两年一起支付租金为380万元，但贵公司至今未与我公司续签房屋租赁合同，且仅通过几次汇款的方式支付共计170万元房屋租金，如贵公司于2017年4月30日前不来签订房屋租赁合同，则我公司即视为贵公司同意以原双方约定的一楼2397.29平方米*20元*12个月=575349.6元，二楼至七楼12062.945平方米*11元*12个月=1592308元，合计2167657.6元每年承租该房屋，自续租日2017年4月30日期至2018年2月10日止，共计9个月零12天，到期如不提前两个月支付来年租金，则租赁期满即应腾空房屋，特此通知（备注：此文件本公司已经于4月份发于贵公司，并于4月26日签收，但至今未收到贵公司任何回复，此次通知为我公司发给贵公司的最后一次通知，望贵公司慎重、妥善处理）。 2018年3月1日，原告与案外人签订房屋租赁合同，原告将案涉房屋出租给案外人，约定的第一年度租金为261万元。因被告搬移承租房屋周期较长，2018年4月23日，被告与案外人签订协议，约定：案外人自2018年5月1日起租用原告中宝公司安顺路厂房，被告向案外人延长租期至2018年5月20日，租金25万元，由被告于2018年4月24日支付给案外人等等。 2019年9月10日，浙江万千服饰有限公司起诉义乌市中宝塑胶有限公司，要求义乌市中宝塑胶有限公司退还押金20万元并赔偿利息损失。2019年12月18日，本院作出（2019）浙0782民初16743号民事判决书，判决如下：“一、被告义乌市中宝塑胶有限公司于本判决生效后三日内返还原告浙江万千服饰有限公司押金20万元并赔偿利息损失（自2018年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日起，之后的利息按全国银行间同业拆借中心的同期贷款市场报价利率计付至清偿之日止）。二、驳回原告浙江万千服饰有限公司的其他诉讼请求。”现义乌市中宝塑胶有限公司不服该判决，诉至金华中院，本院判决尚未生效。 另查明，原告因贷款需求将案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司义乌分行。中国农业银行股份有限公司义乌分行曾于2017年3月20日就该抵押物向承租户即本案被告进行调查。被告的法定代表人朱冠军在调查记录中陈述涉案房屋租金为2169000元一年。上述调查记录由被告方的公章及法定代表人签字确认。 本院认为，原、被告曾于2010年3月1日签订《租赁合同协议书》，租期自2010年4月30日至2015年4月29日止。租赁期间届满，双方后续虽未再签订书面租赁合同，但被告继续使用使用租赁物，原告也未提出异议，视为双方同意继续租赁涉案房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。关于租金的争议。2017年4月30日至2018年4月29日的租金，被告分多次共计支付190万元，原告曾于2017年7月19日向被告发函，明确如两年一起支付租金为380万元，或者按2167657.6元每年计付租金，被告未予答复。为此，双方产生争议。结合本案现有的证据，1、从原、被告关于租金的约定看，原、被告原租赁协议中载明的租金系每年递增，且均为一次性付清，2015年4月30日至2017年4月29日期间的两年租金380万元，被告亦为一次性付清。而2017年4月30日至2018年4月29日的租金，被告分次支付，明显与双方一贯交易习惯不符。故本院认为“一次性付清”的前提系原告同意被告减免部分租金所附的条件，原告主张租金一次性付清可打折扣380万元两年，符合民间租赁交易习惯，本院予以采信。2、从银行向被告所做的调查记录中显示，被告法定代表人自认涉案房屋的租金为一年2169000元，与原告主张的2167657.6元基本相符，可相互印证。应认为被告方对涉案房屋一年租金为216万余元是有预判且明知的，故被告现辩解双方约定一年租金为190万元，缺乏事实依据，本院不予采信。3、从本案查明的事实看，在原告与案外人另行签订租赁协议后，被告因腾空需要向案外人延长租期至2018年5月20日，并另行支付案外人租金25万元；结合原告与案外人签订的租赁协议对第一年度租金的约定为261万元，本院认为2167657.6元符合当时涉案房产的市场租赁价值。综上，原告主张涉案房屋租金为每年2167657.6元，本院予以采信。被告应按约定支付原告剩余租金267657.6元，并赔偿利息损失。本案中，原、被告未续签书面租赁协议，原租赁合同继续有效。但双方对涉案房屋的租金已作重新约定，关于租金的支付期限，被告于2017年2月20日前已分多次支付租金170万元，在该时间节点之前，原告未举证证明其关于租金支付期限提出过异议，结合本案案情，本院认为双方对不定期租赁期间的租金支付期限约定不明确，故利息宜从租赁期限届满之日（2018年4月30日）起按银行同期同类贷款利率计付。关于违约金。结合原、被告双方于2010年3月1日签订的《租赁合同协议书》，被告逾期未足额支付房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原租赁合同约定违约金以当年房屋租金总额的百分之二百计算，显属过高，结合本案实际情况，本院酌情调整至以未付租金267657.6元为基数的20%计付违约金即53531.52元。综上，原告诉请，合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适的解释》第九十四条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、被告浙江万千服饰有限公司于本判决生效起十日内支付原告义乌市中宝塑胶有限公司租金267657.6元及其利息（利息自2018年4月30日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至2019年8月19日止，之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）； 二、被告浙江万千服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市中宝塑胶有限公司违约金53531.52元； 三、驳回原告义乌市中宝塑胶有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4454元，由原告义乌市中宝塑胶有限公司负担1395元，由被告浙江万千服饰有限公司负担3059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨奇进 二〇二〇年七月八日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯