河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终2318号上诉人（原审被告、反诉原告）：新乡市新宇房地产开发有限公司。住所地：河南省长垣市建设路中段。法定代表人：师振栋，经理。委托代理人（特别授权）：王军民，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白秀梅，女，1950年9月5日出生，汉族，住河南省长垣市蒲西区。委托代理人（特别授权）：吴彩霞、李建楠，河南剑锐律师事务所律师。上诉人新乡市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）因与被上诉人白秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长垣市人民法院（2019）豫0728民初5663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人新宇公司其委托代理人王军民，被上诉人白秀梅其委托代理人吴彩霞、李建楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：新宇公司开发新宇新橙二期工程，征购了白秀梅所有的一块院地，双方于2013年3月20日签订转让协议，白秀梅将其位于宏力大道北段东侧警民路南侧地号为7-144-3号的宅基地以1108053元转让给新宇公司，因新宇公司资金困难，先支付408053元，下余70万元约定于2013年6月1日前付清，并于2013年3月21日起按月息2分计息直至付清时为止。因新宇公司未能按时付款，双方于2014年2月10日签订补充协议，约定“现因乙方（新宇公司）资金紧张，先付利息149333元（利息起止时间2013年3月21日-2014年2月10日），下余宅基地转让金70万元在2014年8月10日支付，期间按月息2分计至付清为止。”后因新宇公司仍未按约定付款，2015年7月6日，白秀梅与新宇公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定新宇公司将其开发的位于长垣县蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺出售给白秀梅，房屋价款为40万元，交房时间为2016年5月1日前，并于2015年7月13日办理了商品房买卖合同备案登记手续。但新宇公司至今未交付白秀梅所购房屋。原审法院认为：新宇公司开发新宇新橙二期房地产工程，征购了白秀梅所有的一处住宅用地，双方协议约定了土地出让价格，因新宇公司资金困难，未能履行协议约定按时支付白秀梅转让款，在白秀梅催要的状况下，双方经协商签订《商品房买卖合同》，约定新宇公司将其开发的新宇新橙二期8#楼东2号商铺出售给白秀梅，以抵偿所欠的其中40万元土地出让款，系双方的真实意思表示，不损害第三人、社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按合同约定的内容履行义务。双方所签订的《商品房买卖合同》，目的在于将之前所欠的土地转让款转变为房款，抵销之前所负债务，所签订的以物抵债协议即《商品房买卖合同》，并不具有担保的性质，而是双方对债的变更，不属《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，因此新宇公司以双方签订《商品房买卖合同》实为借款抵押担保，应为无效合同的辩称意见，并无法律依据，其反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认白秀梅与新乡市新宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、新乡市新宇房地产开发有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，将长垣市蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺交付给白秀梅，并予协助办理产权登记手续，登记为白秀梅名下所有；三、驳回新乡市新宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2520元，反诉费50元，由新乡市新宇房地产开发有限公司承担。上诉人新宇公司上诉称：一、原审法院认定“双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》是将之前所欠白秀梅的土地转让款转变为房款，抵销之前所负债务，所签订的以物抵债协议即《商品房买卖合同》，并不具有担保的性质”，进而判决该《商品房买卖合同》有效，系认定事实错误。首先，白秀梅在原审提交的40万元欠据是新宇公司向其出具的欠付土地款转为借款的手续，双方签订的《商品房买卖合同》并不是以房抵债，而是作为债的担保。如果该《商品房买卖合同》是以房抵债，新宇公司就不可能再向白秀梅出具欠据，而应该为白秀梅出具交付房款的收据，但事实是新宇公司在签订《商品房买卖合同》当天，又向白秀梅出具了40万元欠据，该欠据至今仍在白秀梅手里，仍然在计息，双方借贷关系依然存在；其次，涉案房产已登记备案在白秀梅名下，白秀梅又提起诉讼要求交付房产，并登记备案在自己名下是自相矛盾的，另白秀梅申请法院将登记备案在其名下的房产查封也是不符合逻辑的；再次，新宇公司已就长垣市房产管理中心将案涉房产登记备案在白秀梅名下的行为向河南省封丘县人民法院提起行政撤销诉讼；二、原审法院认为“《商品房买卖合同》是对债的变更，不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形”系适用法律错误。双方签订《商品房买卖合同》的目的是担保，如果是以物抵债，白秀梅就必须在当天一次性交付购房款40万元，但时至今日白秀梅没有交付任何购房款，以自己的行为表明其不履行合同，新宇公司要求解除合同于法有据。请求撤销原审判决，改判驳回白秀梅的诉讼请求，解除双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》。被上诉人白秀梅答辩称：一、白秀梅原审提交的欠据并非40万元的欠据，该欠据是证明新宇公司原欠款70万元，其中40万元折抵了涉案争议房屋，另外30万元折抵了另一套房屋后还下欠7303元，该欠据的出具时间也并非新宇公司所说的2015年7月6日，而是在2016年8月25日，不存在签订《商品房买卖合同》当天又出具欠据的情形，该欠据作为新宇公司还欠白秀梅7303元的凭证理应由白秀梅保管；二、本案的《商品房买卖合同》是基于债的原因产生的以物抵债行为，是在新宇公司没有完全支付征地款本息的情况下，经过协商和对账将欠付征地款的关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转化为已付购房款，合同签订当天就说明白秀梅交付了购房款，并非新宇公司所称的没有交清房款。新宇公司所称《商品房买卖合同》实为抵押是错误的。要求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明：1、关于白秀梅原审提交的新宇公司于2016年8月25日出具的“欠据”，双方均认可系新宇公司以其新润小区16号楼3单元302室抵偿所欠白秀梅宅基地转让款30万元及利息后，就下欠的7303元出具的欠据；2、案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限显示“总房款40万元，首付款40万元已于2015年7月6日付清，余款0元须于交房之日起三日内付清”；3、关于新宇公司上诉所称“新宇公司已就长垣市房产管理中心将案涉房产登记备案在白秀梅名下的行为向河南省封丘县人民法院提起行政撤销诉讼”情况，根据新宇公司提供的案号，本院调取的河南省封丘县人民法院（2020）豫0727行初2号行政判决显示，新宇公司在和白秀梅签订本案所涉《商品房买卖合同》并办理备案登记之后，又于2016年10月27日和陈鹏、杜瑞君签订新宇新橙二期8号楼2号底商（即本案讼争商品房）的商品房买卖合同，并于2016年11月8日办理备案登记。长垣市房产管理中心因该房产重复备案，作出长房决（2019）2号决定，撤销其第二次备案。新宇公司遂以长垣市房产管理中心为被告，陈鹏、杜瑞君为第三人提起行政诉讼，要求撤销长垣市房产管理中心长房决（2019）2号决定，河南省封丘县人民法院判决驳回新宇公司的诉讼请求。本院认为：新宇公司因开发新宇新橙二期工程，与白秀梅签订协议，由白秀梅将其宅基地以1108053元的价格转让给新宇公司，新宇公司先付款408053元后，下余70万元约定2013年6月1日前付清，其后因新宇公司未按期付款，双方又于2014年2月10日签订补充协议，约定新宇公司先付利息149333元，下余转让款70万元于2014年8月10日前支付。2015年7月6日，新宇公司和白秀梅签订《商品房买卖合同》，将该公司开发的新宇新橙二期8﹟楼东2号商铺出售给白秀梅，合同并注明白秀梅当日已将房款40万元付清。再其后，新宇公司又以其新润小区房产抵偿白秀梅宅基地转让款30万元及部分利息，现下余款项仅为7303元。从上述事实来看，新宇公司和白秀梅签订的《商品房买卖合同》应系以物抵债行为，且实际以宅基地转让款折抵了购房款，新宇公司负有向白秀梅交付案涉房产的义务。原审法院判由新宇公司继续履行该《商品房买卖合同》，将案涉房产交付给白秀梅，协助办理产权登记手续，并驳回新宇公司解除《商品房买卖合同》的反诉请求，判决并无不当。新宇公司所称“新宇公司在签订《商品房买卖合同》当天又向白秀梅出具了40万元的欠据，该欠据至今仍在白秀梅手里，仍然在计息，双方存在借贷关系”以及“时至今日白秀梅没有交付任何购房款，以自己的行为表明其不履行合同”没有事实依据，其认为“40万元土地款已转化为借款，《商品房买卖合同》并不是以房抵债而是作为40万元借款的担保”的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《城市商品房预售管理办法》，对商品房买卖合同备案登记仅是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方合法权益的一种行政管理措施，该备案行为显然不能代替和免除出售方负有的交付房屋的义务，白秀梅原审的诉求是要求新宇公司交付房产并协助办理该房产的不动产物权变更登记手续，新宇公司上诉欲以商品房买卖合同完成备案登记对抗白秀梅不动产物权登记的请求系对法律规定的曲解。另根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让等，经依法登记方能发生法律效力，虽然双方《商品房买卖合同》已经办理了备案登记，但案涉房产其物权尚未变更登记在白秀梅名下，依然存在被其他人民法院查封等客观上影响权利人权利实现的风险，白秀梅申请原审法院将该房产予以查封亦符合法律规定。关于新宇公司上诉提出的行政撤销诉讼，该案件系针对长垣市房产管理中心撤销新宇公司和陈鹏、杜瑞君之间商品房买卖合同备案登记的行政行为是否合法引起的诉讼，新宇公司在该案的诉求是否成立并不必然影响该公司与白秀梅之间《商品房买卖合同》的效力和备案登记是否合法的问题。且，新宇公司先行与白秀梅签订《商品房买卖合同》，以其开发的房产抵偿了原欠白秀梅的部分宅基地转让款，并办理合同备案登记之后，在合同约定的房产交付期限届满时，不但未向白秀梅交付案涉房产，反而就同一房产又与他人签订商品房买卖合同且办理备案登记，新宇公司的行为明显与民事活动应遵循的诚实信用原则相悖。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人新乡市新宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安利军审判员  李中孝审判员  王玉霞二〇二〇年七月三日书记员  齐盈盈