广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终10677号上诉人（原审被告）：黄剑红，女，1967年3月22日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人黄剑红因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初797号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人黄剑红上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回荔湾区住建局的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由荔湾区住建局承担。事实及理由如下：涉案房屋的产别为代管产，荔湾区住建局代管房屋时应当遵循被代管人的意思表示。黄剑红一家是直接从产权人处承租涉案房屋，产权人并无诸多限制。且广州穗华房产开发有限公司与黄剑锋签订《回迁安置协议（租户一）》，约定黄剑锋同意回迁到甲方安排的涉案房屋回迁居住，后涉案房屋交由黄剑红继续居住。2006年11月16日，广州穗华房产开发有限公司并未与黄剑锋约定如“居住人员必须没有自有产权房屋，否则应当解除租赁合同关系”等相关约定。但荔湾区住建局于2010年接管涉案房屋后，却对黄剑红新增“居住人员及配偶在租赁涉案房屋时获得自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方”的义务。综上，荔湾区住建局接管涉案房屋且违背被代管人的意愿随意处置涉案房屋，故应驳回其全部诉讼请求。被上诉人荔湾区住建局二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄剑红的上诉请求，维持原判。荔湾区住建局于2020年1月8日向一审法院起诉，请求：1.解除荔湾区住建局与黄剑红之间关于广州市荔湾区和平中路17号513房的房屋租赁关系；2.黄剑红及共同使用人迁出上址房屋，腾空该屋交还荔湾区住建局；3.本案诉讼费用由黄剑红承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市规划和自然资源局出具的不动产登记资料显示，广州市荔湾区和平中路17号513房，框架结构，为荔湾区住建局按广州市国土资源和房屋管理局的通知接管的代管产房屋，接管面积为住宅39.8306平方米，该房的接管通知书上还注明该房为广州穗华房产开发有限公司征用原和平中路17号（2区1段3387-1地号）的补偿单元，另外该房的广州市房地产公代逆产情况表记载产权来历为产权人下落不明，征用拆迁。2010年5月20日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与黄剑红（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房屋（产别：代管产）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积28.47平方米；租赁期限2010年5月1日至2012年3月31日，月租金额123.6元，租金按月结算；甲方按约定时间交付房屋给乙方使用，乙方依时交纳租金；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；本合同终止、解除后，乙方必须在本合同终止或解除之日起3个月内将该房屋人员户籍登记迁出，否则，造成的法律后果，由乙方负责；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。该合同附件1《乙方家属名单》列明为黄剑红、杨家辉（与乙方关系为夫妻）、杨灏谦（与乙方关系为母子）、杨碧娥（与乙方关系为婆媳）。该合同签订后，当事人办理了租赁备案手续。合同签订后，黄剑红使用涉案房屋并依约支付租金。合同期满后，荔湾区住建局、黄剑红之间没有续签合同。2020年1月13日，一审法院在广州市荔湾区和平中路17号513房的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有承租人或实际使用人来院登记。2020年1月17日，一审法院送达本案起诉状副本给黄剑红。据荔湾区住建局提供的广州市不动产登记查册表显示：广州市越秀区农林上路八横路5号之三602房，建筑面积88.05平方米，登记在黄剑红配偶杨宏辉（占有1/10）和黄剑红婆婆杨碧娥（占有9/10）名下，用途是住宅。据荔湾区住建局提供的个人名下房地产登记情况查询证明显示：广州市南沙区南沙街进港大道243号1204房，建筑面积115.4768平方米，登记在黄剑红配偶杨宏辉个人名下，房屋用途为居住用房。一审法院认为：荔湾区住建局的诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与黄剑红就广州市荔湾区和平中路17号513房建立的租赁合同关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，租赁合同期限届满后，荔湾区住建局、黄剑红没有续签合同，黄剑红继续使用涉案房屋并交租，荔湾区住建局收取租金且未提异议，双方一直按原租赁合同的有关内容履行，因此双方形成不定期租赁关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，荔湾区住建局可以通知黄剑红解除双方之间的租赁关系。同时，根据广州市不动产登记查册表显示，黄剑红配偶名下拥有两套房产，荔湾区住建局以此为由请求解除双方不定期租赁关系，有事实和法律依据，一审法院予以支持。黄剑红已于2020年1月17日收到一审法院送达的本案起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达黄剑红，因此，确定双方的租赁合同关系在2020年1月17日起解除。租赁关系解除后，黄剑红及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾区住建局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定黄剑红的搬迁期限为三十日。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年3月24日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与黄剑红关于广州市荔湾区和平中路17号513房的租赁合同关系于2020年1月17日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，黄剑红（含房屋的共同使用人）腾空广州市荔湾区和平中路17号513房并交还给荔湾区住建局。本案受理费50元，由黄剑红负担（受理费荔湾区住建局已预交，由黄剑红迳付荔湾区住建局，一审法院不再退回）。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄剑红向本院提交一份证据，即户口查询证明，拟证明涉案房屋自1950年起即由黄剑红的母亲向涉案房屋的私人业主承租，因此涉案房屋不属于直管房，黄剑红不应向荔湾区住建局缴纳租金。荔湾区住建局对此质证认为：对于该证据的真实性、合法性予以认可，对于关联性不予认可，该证据与本案无关。涉案房屋的产权性质已经在一审中查明，黄剑红与荔湾区住建局于2010年签订了租赁合同，因此双方建立的是租赁关系。且该租赁合同第20条明确约定承租人或配偶名下有自有房屋的，则不能再承租涉案房屋。本院认为：涉案房屋的产别为代管产房屋，荔湾区住建局按广州市国土资源和房屋管理局的通知接管涉案房屋。荔湾区住建局将涉案房屋出租给黄剑红作为住宅使用，黄剑红按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾区住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾区住建局作为房屋代管单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对荔湾区住建局的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初797号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局；上诉人黄剑红预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  李娜二〇二〇年七月十四日书记员  冯韵彭诗敏