湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6683号上诉人（原审原告）:湖北合汇置业有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街街道口玉兰苑教师小区12-1-4号。法定代表人：杜和平，董事长。委托诉讼代理人：石书伟，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元菊，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡平花，女，1972年10月8日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：曹世勇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人:湖北天宇建设有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区百灵路9号。法定代表人:乐少华，董事长。委托诉讼代理人：金秀，女，系公司员工。上诉人湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业公司）因与被上诉人胡平花及原审第三人湖北天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。合汇置业公司上诉请求：1.改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审双方提供的证据《武汉市不动产登记信息查询单》载明，案涉房屋土地性质是划拨用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，案涉房屋转让必须有受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金后，上诉人才能转让案涉房屋。根据《武汉市人民政府办公厅转发市国土房产局关于加快支持市重点工程拆迁安置工作意见的通知》第三条，购房人必须持有动迁安置通知书，到动迁安置房建设单位办理相关购房手续。2.一审法院适用法律错误。案涉房屋不论是经济适用房还是动迁安置房，上诉人均无法为其办理过户登记手续。案涉房屋并非普通商品房，而是经济适用房，用途是为了对接武汉市重点项目的被拆迁人。经济适用房的供应对象为城市低收入住房困难家庭。被上诉人无法向行政机关提供符合购房资格的证明材料，未向上诉人提供经过行政机关审批通过的资料，使得双方无法签订书面合同，无法办理产权登记手续。3.上诉人已将案涉房屋过户给湖北嘉恒置业有限公司，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已事实上履行不能，应当予以解除。被上诉人经上诉人多次催告后，至今未提供符合购买经济适用房或动迁安置房资格的资料，其违约行为使得上诉人无法为其办理产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。胡平花辩称，划拨土地需要缴纳土地使用权出让金属于行政管理的范畴，不符合法定解除合同的情形。虽然国家机关对案涉房产存在经济适用房和动迁安置房两种不同定性，但从案涉房产的动迁安置目的来看，实为动迁安置房。上诉人主张被上诉人迟延履行不成立。上诉人两次向被上诉人发函要求提供购房资料的时间为2019年10月21日和2019年12月25日，分别是在被上诉人于武汉市武昌区人民法院起诉上诉人要求办证一案开庭（2019年10月17日）、判决时间（2019年10月28日）之后。被上诉人有权选择通过诉讼来办理案涉房屋的过户登记手续。上诉人这么多年都没有向被上诉人发函要求提供资料，在诉讼中突然发函，以被上诉人迟延履行办证解除合同，明显是混淆视听、强词夺理。天宇公司述称，对一审查明的事实没有异议，对一审判决也没有异议。购房者跟我公司没有任何债权债务关系。合汇置业公司向一审法院起诉请求：1.解除合汇置业公司和胡平花之间的房屋买卖合同关系；2.本案诉讼费用由胡平花承担。一审法院认定事实：2010年7月，武汉市发展和改革委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局下发《关于下达2010年经济适用住房建设和用地计划的通知》，通知将武昌区堤东街1号作为经济适用住房计划项目，开发单位湖北中泰投资有限公司及合汇置业公司。2010年9月20日，武汉市住房保障和房屋管理局下发《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》，同意将武昌区堤东街1号经济适用房15万平方米全部调整为动迁安置房。2011年3月25日，武汉市发展和改革委员会向合汇置业公司下发《市发展改革委关于合汇佳苑经济适用房项目核准的批复》，同意合汇置业公司建设合汇佳苑经济适用房项目，项目建设地点为武昌区白沙洲堤东街1号，本核准文件有效期限为2年，自发布之日起计算。2013年12月30日，武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市经济适用住房预售许可证》（证书编号：武经房预售[2013]008号）载明：企业名称合汇置业公司；项目地址武昌区白沙洲街堤东街；项目名称合汇佳苑；核准预售范围和面积：1#、2#楼动迁安置住房建筑面积42696.25平方米，1#楼商业建筑面积4519.39平方米（该项目动迁安置住房对接单位为武昌区城乡统筹发展工作办公室，统一由武昌区城乡统筹发展工作办公室对接安置）。2015年3月13日，胡平花配偶周立平向揭慧敏转账支付20万元；2015年3月16日，胡平花配偶周立平向揭慧敏转账支付16.6万元。2015年3月16日，合汇置业公司向胡平花出具《收据》（编号：6655762），该《收据》载明：交款单位胡平花；交款事由预收房款1#1单元28楼68.18平方米，374880元，该收据加盖合汇置业公司财务专用章。2015年3月18日，揭慧敏出具《证明》载明：合汇佳苑1号楼1单元68.18平方米28层3号收全房款366800元。庭后，胡平花向一审法院补充陈述其购买的涉案房屋面积68.18平方米，单价5500元/平方米，总价374880元，支付房款时揭怀明说一次性支付现金可以优惠至单价5380元/平方米，并告知胡平花转账给揭怀明的会计女儿揭慧敏，所以胡平花实际支付购房款366800元，为此揭慧敏在合汇置业公司向胡平花出具的收据背面出具前述情况说明。天宇公司认为胡平花购房款并未经过天宇公司账户。2017年1月21日，合汇置业公司和天宇公司签订《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定：在双方2011年12月15日签订的《施工补充合同》及2015年11月9日签订的《补充协议》，以及双方均认可现状，不追究工期、延时支付工程款等因素的基础上，双方就合汇佳苑主体工程竣工验收及工程款支付等事宜，达成本协议：工程结算总价为9695.85万元，合汇置业公司实际已支付工程款为7410万元，合汇置业公司以资产(含19套住房、卡宴车辆和国光房屋见附件资产清单)冲抵工程款为1438.18万元，其中19套住房房屋建筑面积约1676.36平方米(以实测数据每平方米5000元为准)，价值838.18万元，卡宴车辆和国光房产共计价值600.00万元，其中车辆40万元，房产560万元。在完成本节点工程款支付后，天宇公司须在两个月内无条件协助、配合合汇置业公司办理房屋的正式竣工验收备案，并移交所有手续齐全的工程资料，……合汇置业公司抵给天宇公司的“合汇佳苑”房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任，合汇置业公司另按本协议约定向天宇公司支付该房屋原抵扣的等额工程款。《合汇佳苑工程补充协议（二）》后附《附件2：揭总19套房源收据明细表（2016年5月23日）》载明：1栋1单元28层3号，购房人胡平花，房屋面积68.18平方米，单价5498.39元/平方米，房款374880元，收据号6655762。2019年7月31日，武汉市房屋管理部门向合汇置业公司颁发不动产权证书（鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0028219号），载明：坐落于武昌区堤东街59号合汇佳苑1栋1单元28层3号房屋，建筑面积67.94平方米，权利人合汇置业公司,权利性质划拨/经济适用住房。2019年10月21日，合汇置业公司向胡平花发送《告知函》，称根据《武汉市经济适用住房管理办法》及本市动迁安置房的购买政策的相关规定，请胡平花于收到本函之日起五日内携带收入证明、住房情况证明、家庭成员具有本市城镇常住户口证明和身份证明、婚姻状况证明等资料，逾期提交的，合汇置业公司将保留解除房屋买卖合同关系的权利。2019年12月25日，合汇置业公司向胡平花发送《告知函》，再次催告胡平花提交身份证、户籍证明、婚姻状况证明、动迁安置通知书、拆迁协议等资料。现合汇置业公司以因胡平花逾期未提供其符合购买经济适用房和拆迁安置房的资格证明文件，致使合汇置业公司无法和胡平花签订书面购房协议，无法办理房屋产权登记为由，要求解除和胡平花间的房屋买卖合同关系。另查，2018年1月23日，武汉市武昌区人民法院立案受理原告张太平与被告合汇置业公司、第三人天宇公司房屋买卖合同纠纷一案，2018年12月28日武汉市武昌区人民法院作出（2018）鄂0106民初1334号民事判决书，认为：《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司以包含涉案房屋在内的资产冲抵差欠天宇公司部分工程款。结合《补充协议（二）》条文内容以及庭审中三方当事人的陈述，能够形成证据链条，证明涉案房产转让的基本事实是：合汇置业公司以涉案房产抵扣天宇公司的部分建设工程款，因天宇公司差欠张太平材料款，经三方确认，合汇置业公司向张太平出具收据。天宇公司第一次庭审中对上述事实予以认可，第二次庭审中对上述事实予以否认。天宇公司对同一事实前后陈述不一致，因天宇公司否认上述事实未提交证据加以证明或作出合理解释，武汉市武昌区人民法院对天宇公司否认上述事实的陈述不予采信。并判决：一、确认张太平与湖北合汇置业有限公司就坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区1栋1单元5楼2号房产的房屋买卖合同关系成立、有效；二、驳回张太平的其他诉讼请求。合汇置业公司不服武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初1334号民事判决提起上诉，湖北省武汉市中级人民法院于2019年5月27日作出（2019）鄂01民终3567号民事判决书，该判决驳回上诉、维持原判。一审法院认为：武汉市武昌区人民法院作出的经湖北省武汉市中级人民法院二审维持的（2018）鄂0106民初1334号民事判决书已经确认，基于合汇置业公司向天宇公司抵债而出让给相关房屋买受人的房屋买卖合同关系成立且有效。上述生效裁判的认定对本案胡平花和合汇置业公司之间法律关系及效力的认定具有拘束力。合汇置业公司和胡平花之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。双方当事人均应依照上述合同约定享受各自权利，履行各自义务。虽然胡平花没有对合汇置业公司直接支付本案涉房屋的房款，但武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初1334号民事判决书已经确认本案涉房屋系合汇置业公司抵债给天宇公司，且天宇公司因差欠相关房屋买受人材料款而转让房屋给含本案胡平花在内的相关房屋买受人，合汇置业公司对胡平花出具购房款收据。合汇置业公司对胡平花出具购房款收据的行为，结合合汇置业公司差欠天宇公司工程款，天宇公司已认同以房抵债的事实，可以证明胡平花对合汇置业公司已经支付了购房款。在胡平花对合汇置业公司支付购房款的情况下，合汇置业公司没有权利对守约的胡平花解除合同。即便揭慧敏出具的《证明》证实合汇佳苑1号楼1单元28层收取房款366800元，不是合汇置业公司出具胡平花购房款收据注明的购房款金额374880元，合汇置业公司并未就8080元购房款差额的支付主张权利。虽然天宇公司在庭审中称，胡平花的购房款并未进入天宇公司账户，但从天宇公司的述称意见看，合汇置业公司未向天宇公司支付相应的工程款是合汇置业公司、胡平花间建立房屋买卖合同关系及支付购房款的基础，合汇置业公司未向天宇公司支付工程款则合汇置业公司无权主张解除与胡平花间的房屋买卖合同关系。合汇置业公司是以房抵工程款，合汇置业公司以胡平花购房款未予支付为由要求解除合同没有事实和法律依据，一审法院不予支持。经济适用房的买卖管理，是国家行政机关行使行政管理权调整的范围，不具备经济适用房购买标准的公民购买经济适用房后，由国家行政管理部门依法依规进行处理。合汇置业公司没有权利以胡平花的购房资格受限要求与胡平花解除合同，更没有在国家行政机关对本案涉房屋存在经济适用房或动迁安置房两种不同定性的情况下，以案涉房屋性质为经济适用房为由，要求解除与胡平花间的房屋买卖合同关系。合汇置业公司对差欠施工单位工程款而以房抵债出让给胡平花的房屋，更无权以房屋出让性质受限而主张收回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回湖北合汇置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费6923元，减半收取3461.5元，由湖北合汇置业有限公司负担。二审时，上诉人提交了案涉房屋的不动产权利证书复印件及《就地还建安置协议》复印件，拟证明案涉房屋已于2020年5月22日转让给符合动迁安置房购买条件的案外人湖北嘉恒置业有限公司。被上诉人认为上诉人转让涉诉房屋是在一审判决之后，存在恶意。《就地还建安置协议》仅有复印件，对其真实性不予认可，上述证据不能达到上诉人的证明目的。本院对产权证明文件的真实性予以认可。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年5月22日，案涉房屋已过户至湖北嘉恒置业有限公司名下。本院认为，上诉人是否有合同解除权是本案争议的焦点。上诉人主张被上诉人未提供符合购买经济适用房或动迁安置房资格的资料，致使上诉人无法为其办理产权登记手续，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，上诉人可以解除合同。本院认为，上诉人与被上诉人之间成立房屋买卖合同关系，被上诉人作为买房人已履行了合同主要义务，即于2015年支付了购房款，对此上诉人不持异议。上诉人主张被上诉人迟延履行债务是指被上诉人没有按照上诉人2019年10月、12月两次发函通知的要求提供具备购房资格的相关资料，但未提供证据证明双方曾就此项内容及履行期限进行过约定，也未提供证据证明被上诉人构成迟延履行，且上诉人两次发函要求提交的资料不尽相同。故上诉人的该项主张没有法律依据，本院不予支持。至于上诉人提到的案涉房屋土地为划拨土地、案涉房屋性质为经济适用房或动迁安置房、案涉房屋已过户至他人名下致合同目的不能实现，这些上诉理由均不赋予上诉人享有案涉合同的解除权。综上所述，合汇置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6923元，由上诉人湖北合汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 胡铭俊审判员 申光伟二〇二〇年七月二十四日法官助理庄敏书记员庄敏