北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6398号上诉人（原审被告）：上海映策酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区青湖路736号2层A区232室。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：周宇，江苏诺华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万方慈云投资咨询有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里99号2503室。法定代表人：卢勇，董事长。委托诉讼代理人：刘明杰，女，1980年7月9日出生。上诉人上海映策酒店管理有限公司（以下简称映策酒店）因与被上诉人北京万方慈云投资咨询有限公司（以下简称万方慈云公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。映策酒店上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判合同继续履行，映策酒店无须支付万方慈云公司免租期租金、房屋占有使用费、滞纳金；2.本案一、二审诉讼费用由万方慈云公司承担。事实与理由：一审判决无事实及法律依据，事实不清，证据不足。一审法院程序存在瑕疵，实体存在问题。一审期间映策酒店的代理人李某是北京艺间酒店管理有限公司（以下简称艺间酒店）的员工，在本案中有利害冲突，无法代理映策酒店，一审法院对此未予以查清。涉案合同系由万方慈云公司提供，对于合同的解释应采取对万方慈云公司不利的方式，即使万方慈云公司发出了书面解除通知，依据合同约定，应享有30天的宽限期，并且需要通过诉讼的方式解决。合同不应当解除，一审法院判决合同于映策酒店收到一审法院传票的时间解除错误。在合同解除之前，映策酒店有权继续履行合同，万方慈云公司单方面收回房屋的行为属于违约在先，合同有履行的可能性，不应当被解除。映策酒店为经营诉争房屋，装潢装修、采购设备花费1000万元。万方慈云公司于2019年7月发律师函、8月诉讼、11月才收回房屋，万方慈云公司怠于行使自己的权利，放任损失扩大，损失应由其自行承担，占有使用费不应当由映策酒店支付。无论是租金、滞纳金还是双倍的占有使用费均具有违约惩罚的性质，一审法院判决映策酒店按照双倍租金的标准支付房屋占有使用费的同时，又要求映策酒店支付高额的滞纳金，系违约赔偿过高，应当予以调整。万方慈云公司辩称，同意一审判决，不同意映策酒店的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律得当。关于李某的代理问题，其代理手续清晰，没有明确的证据证明其具有不合法代理的行为，且一审是缺席判决，映策酒店的代理人没有出庭。万方慈云公司起诉解除合同、支付租金及占用费等情况均系在双方的合同中明确约定的，租赁合同确系由万方慈云公司提供，但双方针对租赁合同进行了多次的变更和修改，不存在作不利解释的问题。滞纳金和占有使用费的问题系租赁合同所约定，不存在违法及违背双方真实意思的情况。万方慈云公司向一审法院起诉请求：1.判令万方慈云公司与映策酒店的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年7月25日解除；2.判令映策酒店支付2017年11月20日至2018年5月19日免租期租金1950000元；3.判令映策酒店支付2019年5月20日至2019年7月20日期间租金650000元（按每天10684.93元的标准计算）、滞纳金717600元（按应付款每天千分之四的标准，自2019年4月20日计算至2019年7月20日）；4.判令映策酒店支付房屋占用费260万元（按每半年390万元的标准，自2019年7月21日至2019年11月20日止）及滞纳金（按应付款每天千分之四的标准，自2019年7月21日计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：万方慈云公司系诉争房屋的所有权人。2017年11月17日，万方慈云公司（甲方）和映策酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，其中对房屋的基本情况、房屋租赁用途及房屋使用要求、租赁期限、租金及租赁押金、物业管理、其他费用及服务、供应标准、保险、续租、违约责任等进行了明确而具体的约定，主要内容如下：租赁房屋为诉争房屋，建筑面积为2272.85平方米。乙方从甲方处承租房屋并合法使用。具体用途为公寓及商业配套。租赁期限为10年零6个月（即自2017年11月20日起至2028年5月19日止），其中免租期包含在租赁期内，自交房日的次日开始计算，为6个月（即自2017年11月20日起至2018年5月19日止）。免租期届满次日开始计算租金，满整年的租金按每年365天计算；不满整年的按实际天数计算。免租期是甲方基于乙方完全遵守并履行合同约定而先行给予乙方的优惠。若乙方不按合同约定定时足额支付款项、使用或返还房屋、提前解除合同，甲方均有权取消免租期的优惠，乙方自甲方发出付款通知之日起三日内一次性向甲方付清免租期内租金，即1950000元。租金按乙方实际租赁或占有使用房屋的天数计算。合同租金价款39634285.71元、税款1981714.29元，合计41616000元。乙方应按合同附件二向甲方支付租金。本合同的首期租金应于合同签订后五个工作日内向甲方支付。租赁押金总额为376292元。乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方付清租赁押金，由甲方出具押金财务收据。合同履行过程中，乙方未按时足额缴付租金超过15天（含）的，或拖欠租金次数达到3次（含）的，甲方有权单方解除合同，并追究乙方的违约责任，自逾期之日起按应付款额的4‰按日向对方支付滞纳金，滞纳金总额不设上限。乙方不按合同约定返还房屋，无论甲方是否再提供房屋正常使用所需的条件，每逾一天乙方须按日租金的两倍向甲方支付房屋的占有使用费，且甲方有权自行收回房屋……附件二《租金支付明细》中明确租金缴费方式为押一个月付六个月，租金总额为41616000元，并列明了20期租金的支付金额、支付日期及对应的租赁期限。第1期支付金额为1950000元，对应租赁期限为2018年5月20日至2018年11月19日，支付日期为本协议签订之日。第2期支付金额为1950000元，对应租赁期限为2018年11月20日至2019年5月19日，支付日期为2018年10月21日。第3期支付金额为1950000元，对应租赁期限为2019年5月20日至2019年11月19日，支付日期为2019年4月20日……其中2018年5月20日至2021年5月19日的租金为3900000元每年，此后租金有上涨。2018年1月9日，万方慈云公司（甲方）与映策酒店（乙方）签订《补充协议》，将诉争房屋用途变更为：超市、咖啡或餐饮等配套服务设施，并对分租、办理营业执照等进行了约定。合同签订后，映策酒店向万方慈云公司交纳了押金376292元，并将租金交纳至2019年5月19日。2019年6月18日，万方慈云公司向映策酒店发送律师函，主要内容为映策酒店自2019年4月至今一直没有按合同约定按时交纳租金，已经严重违约。要求映策酒店在收到本函件5日内付清欠款，否则将追究映策酒店的违约责任。2019年7月25日，万方慈云公司起诉至法院，映策酒店于2019年8月23日收到万方慈云公司起诉状。一审庭审中，万方慈云公司表示映策酒店在将租金交纳至2019年5月19日后，便未再交纳租金，现映策酒店逾期支付租金已达合同解除的条件，故其主张行使单方解除权，要求确认双方的租赁合同于其起诉之日解除。另，万方慈云公司表示其已于2019年11月20日收回诉争房屋。经询，万方慈云公司表示映策酒店交纳的押金376292元，其同意在本案中抵扣。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，万方慈云公司与映策酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，是当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。万方慈云公司作为出租人依约将诉争房屋交付映策酒店使用，映策酒店亦应当履行相应地支付租金的义务。现映策酒店欠付租金已达合同解除条件，万方慈云公司依约行使单方解除权，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，法院予以支持。关于合同解除的时间，映策酒店于2019年8月23日收到万方慈云公司起诉状，万方慈云公司要求解除合同的诉讼请求送达映策酒店之日即为合同解除之日。对于合同解除之前的租金，映策酒店应当依照合同约定标准支付。对于合同解除之后，映策酒店仍然占用诉争房屋期间的房屋使用费，映策酒店应当依照合同约定的两倍租金标准支付。关于免租期租金，本案租赁合同解除系因映策酒店逾期支付租金违约所致，万方慈云公司主张映策酒店支付免租期的租金，符合合同约定，法院予以支持。对于映策酒店已付的押金，法院将在免租期租金中予以抵扣。关于滞纳金，万方慈云公司主张的标准过高，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情予以支持。映策酒店经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京万方慈云投资咨询有限公司与上海映策酒店管理有限公司于二〇一七年十一月十七日签订的《房屋租赁合同》、补充协议以及于二〇一八年一月九日签订的补充协议均于二〇一九年八月二十三日解除；二、上海映策酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向北京万方慈云投资咨询有限公司支付免租期租金一百五十七万三千七百零八元；三、上海映策酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向北京万方慈云投资咨询有限公司支付二〇一九年五月二十日至二〇一九年八月二十三日期间的租金一百零二万五千七百五十三元、二〇一九年八月二十四日至二〇一九年十一月二十日止的房屋占有使用费一百九十万一千九百一十八元；四、上海映策酒店管理有限公司于判决生效之日起十五日内向北京万方慈云投资咨询有限公司支付滞纳金（以二百九十二万七千六百七十一元为基数，自二〇一九年十一月二十日起计算至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；五、驳回北京万方慈云投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。映策酒店提交2组证据，证据1为艺间酒店宣传手册、工商登记信息等，证明艺间酒店已实际入住的情况以及艺间酒店预留的联系人电话为本案映策酒店一审代理人李某的电话，李某与本案存在利害关系，可能损害映策酒店的利益；证据2为家电采购合同、斯宾塞尔（北京）装饰设计有限公司订货合同、定制家具购销合同、住邦阳光商务酒店项目消防施工合同，证明映策酒店进行过投入。万方慈云公司针对映策酒店提交的证据发表质证意见称：对证据1中工商登记信息的真实性认可，证明目的不认可，对宣传手册的真实性及证明目的均不认可；对证据2的真实性、证明目的均不认可。对此，本院认定如下：万方慈云公司对证据1中工商登记信息的真实性认可，本院对此不持异议，对于宣传手册，因映策酒店未提供原件，对于真实性本院无法核实，故本院对该证据不予采信；万方慈云公司不认可证据2的真实性，映策酒店亦未提供原件，本院对该证据的真实性亦无法核实，对该证据亦不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：映策酒店与万方慈云公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。根据双方合同约定，万方慈云公司作为出租人，应向映策酒店提供适租房屋，映策酒店作为承租人，应向万方慈云公司按时足额交纳租金。现双方均认可映策酒店自2019年5月20日起未向万方慈云公司交纳租金，且映策酒店未交纳租金并不存在法定或约定事由，故其未交纳租金的行为已构成违约，万方慈云公司依据合同约定要求解除涉案合同及补充协议，有事实及法律依据，本院对此予以支持。映策酒店上诉主张万方慈云公司要求解除涉案合同及补充协议，应当依据涉案合同给予映策酒店30天的宽限期，但万方慈云公司已于2019年6月18日向映策酒店发送律师函要求其交纳租金，并于2019年7月25日通过诉讼的方式要求与映策酒店解除涉案合同及补充协议，故本院对映策酒店的该项上诉主张不予支持。一审法院以映策酒店收到万方慈云公司起诉状的日期作为涉案合同及补充协议的解除时间并无不当，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院根据双方合同约定判令映策酒店支付合同解除前的租金及合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费并无不当，本院对此予以确认。关于涉案房屋的实际腾退之日，万方慈云公司主张其于2019年11月20日收回涉案房屋，映策酒店虽对此不予认可，但其亦未能举证证明涉案房屋于何时腾退，故一审法院以万方慈云公司主张的收回房屋之日作为涉案房屋的实际腾退之日并无不当，本院对此予以确认。关于免租期租金与滞纳金，因双方合同解除系因映策酒店未按合同约定按时足额支付租金，故对于免租期租金和滞纳金，映策酒店亦应按合同约定支付，其中对于映策酒店已支付的押金部分，予以相应抵扣。一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素酌情确定的滞纳金标准合理，本院对此予以支持。映策酒店上诉主张一审法院在判令映策酒店双倍支付房屋占有使用费的同时认定的滞纳金标准过高，缺乏相应依据，本院对其该项上诉主张不予支持。关于映策酒店上诉主张本案存在程序瑕疵，经本院核对，映策酒店一审诉讼代理人代理手续完备，且其亦未能提供充分证据证明其一审诉讼代理人存在不宜代理的情形，故本院对映策酒店的该项上诉主张亦不予支持。另，关于映策酒店上诉主张其存在装修损失，因其在一审中并未针对装修损失问题提出反诉，二审中双方亦未能对此达成调解，故对于装修损失部分，映策酒店可另行主张，本案对此不予处理。综上所述，映策酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42811元，由上海映策酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 邢 军审 判 员 江 惠二〇二〇年七月十四日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 明