陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0881民初3540号原告：中国建设银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市东兴街商贸大厦南侧。统一社会信用代码：91610821924006963P。负责人：**，该支行行长。委托诉讼代理人:白芳芳，陕西富能律师事务所律师。被告：刘兴利，男，1965年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被告：贺俊美，女，1966年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：高海平，陕西神东律师事务所律师委托诉讼代理人：王支林，陕西神东律师事务所实习律师被告：陕西鼎源房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区太白南路181号西部电子社区A座A108室。统一社会信用代码：916100007799488493。法定代表人：刘永刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢翔宇，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司神木市支行（以下简称原告建行神木市支行）与被告刘兴利、贺俊美、陕西鼎源房地产开发有限公司（下简称被告鼎源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行神木市支行的委托诉讼代理人白芳芳，被告刘兴利、贺俊美未到庭，由其委托诉讼代理人高海平、王支林，被告鼎源公司的委托诉讼代理人谢翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告建行神木市支行与被告刘兴利、贺俊美签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告刘兴利、贺俊美偿还原告建行神木市支行剩余借款本金499486.56元及截止2020年7月24日的利息101838.39元、罚息19968.68元、复利23065.49元，暂合计644359.12元和从2020年7月24日起按照合同约定贷款利率计算至本息清偿完毕之日止的利息、罚息、复利；3.判令被告陕西鼎源房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任；4.判令原告建行神木市支行就被告刘兴利、贺俊美所抵押房产的执行拍卖、变卖等款项优先受偿；5.本案诉讼费、保全费及其他为实现债权与担保权而发生的一切费用均由被告承担。事实与理由：2010年4月13日，被告刘兴利、贺俊美因购买位于神木市神木镇迎宾路中段1幢12层3单元31201号房屋与原告建行神木市支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告出借60万元，借款期限20年，贷款利率为浮动利率，即按照基础利率上浮0%执行，逾期利率为执行利率上浮50%。合同第十七条还约定出现违约情形，原告可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还所欠本息等费用，并解除与借款人的借款关系等。原告建行神木市支行和被告鼎源公司于2009年12月25日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告鼎源公司为该笔借款提供保证担保，保证方式为抵押加阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告刘兴利、贺俊美于2015年12月21日起拒不偿还借款本息，截止2020年7月24日，被告刘兴利、贺俊美未偿还已到期的借款本金123412.62元、利息101838.39元、罚息19968.68元、复利23065.49元，共计268285.18元，已构成违约，故原告有权按照合同约定解除借款合同，被告刘兴利、贺俊美偿还全部借款本息，并由被告鼎源公司负连带责任，原、被告协商未果，诉至本院，并提出以上诉讼请求。被告刘兴利、贺俊美辩称，签订借款合同、借款、还款、办理预抵押登记均属实，因借款期限未届满，本被告不同意解除合同，不承担复利，原告未取得预抵押财产的优先受偿权。被告鼎源公司辩称，本被告承担最高额保证属实，同意继续履行合同，愿意对到期应付款项承担连带责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1.对原告提供的预抵押登记证，被告刘兴利、贺俊美对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为未办理抵押登记，原告未取得优先受偿权；2.原告提供的拖欠明细，被告刘兴利、贺俊美对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为其不承担复利。本院认为原告提供的预抵押登记证、拖欠明细能够反映案件基本事实，来源和形式符合法律规定，本院对其真实性予以采信。本院查明事实和原告诉请事实一致。另查明，截至2020年7月24日，被告刘兴利、贺俊美未偿还贷款本金余额及利息、罚息共计245219.69元，其中包括逾期本金123412.62元、利息101838.39元、罚息19968.68元。再查，2010年4月20日，原、被告为上述借款的履行以被告刘兴利、贺俊美所有的位于神木市神木镇迎宾路中段1幢12层3单元31201号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，各方应按照合同约定享受权利和履行义务。原告根据合同的约定已经履行了义务，被告未按照约定履行还本付息义务，至2020年7月24日法庭辩论终结前，借款人未如约偿还借款本金123412.62元及应按约定支付利息101838.39元、罚息19968.68元，合计245219.69元，故原告要求被告刘兴利、贺俊美偿还该到期应付款项之请求本院予以支持。合同中虽约定复利，但该约定违反公平原则，故对原告要求被告支付复利之请求，本院不予支持。对原告要求解除合同，提前收回全部借款之请求，因借款未到期，被告逾期付款行为不构成根本违约，故对该诉讼请求，本院不予支持。被告鼎源公司作为该笔借款的保证担保人，在合同中对保证期限及保证方式均有明确的约定，因本案未办理抵押登记，被告鼎源公司的保证期间未届满，故对原告要求被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担连带保证责任之请求，本院予以支持。对被告刘兴利、贺俊美购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，该预告登记仅系保全原告将来取得抵押权的权利并非抵押权本身，在其为转为抵押登记前，原告就涉案房产不享有抵押权也无权就处分该房产所得价款优先受偿，故原告主张对抵押房产享有抵押权及拍卖、变卖所得价款有优先受偿权的请求，本院不予支持。原告主张保全费和其他实现债权的费用，因未提供充分证据证明其主张，对其诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告刘兴利、贺俊美于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司神木市支行2020年7月24日前借款本息共计245219.69元（其中含借款本金123412.62元、利息101838.39元、罚息19968.68元）。被告陕西鼎源房地产开发有限公司负连带责任。二、被告陕西鼎源房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告刘兴利、贺俊美追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5090元，由原告中国建设银行股份有限公司神木市支行负担3130元，被告刘兴利、贺俊美、陕西鼎源房地产开发有限公司负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  白光军二〇二〇年七月二十七日书记员  王 静