山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7475号上诉人（原审原告）:赵春风，男，1972年3月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙玉玲，女，住济南市，由济阳豪骏客运出租有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，董事长。委托诉讼代理人：王野，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司员工。上诉人赵春风因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初5447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵春风上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付996天(自2015年10月2日起至2018年6月24日止)的逾期交房违约金26957.44元。2.本案一、二审的诉讼费及费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，所作判决错误。一、原审对实际交房日期的认定错误。原审认定“实际交房日期为应以涉案20号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案为最低交房条件，故应以2017年3月31日竣工验收备案日为正式交房日期。”上述认定错误。合同约定的交房条件为将经综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案20号楼综合验收备案日为2018年6月25日，应当以2018年6月25日为实际交房日期。二、原审对逾期交房违约金的诉讼时效问题认定错误。原审认定逾期交房违约金的诉讼时效从2014年10月31日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。上述认定错误。首先，本案违约金系基于帝华公司未按约履行交房义务的违约行为而产生的。按照双方当事人在《商品房买卖合同》第九条的约定，自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房方可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如果将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则；其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算；第三，就本案的实际情况而言，要求购房者在房屋不确定交房时间的情况下，每隔一段时间就只就违约金单独提起诉讼，不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。因此原审法院关于违约金债权应当按照违约时间分别计算诉讼时效的认定是错误的，无现行法律、司法解释明文规定予以支持。本案的诉讼时效起算日应为2018年6月25日，上诉人主张权利的时间为2019年10月24日，当然没有超过法律规定的三年诉讼时效期间。帝华公司逾期违约期间为2014年10月31日至2018年6月25日，按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。关于诉讼时效起算问题最高人民法院(2005)民一终字第85号民事判决书就是上诉人所述观点。综上所述，恳请二审法院查明事实，依法改判。帝华公司辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵春风向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月2日起至2018年6月24日止共计996天的逾期交房违约金26957.44元；2.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人赵春风。二、合同签订时间：2012年11月22日。三、商品房信息及价款：A区20幢3单元***号房屋及储藏室，共计270657元。四、买受人付款情况：已支付总房款270657元。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年10月31日前，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以涉案20号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案为最低交房条件，故应以2017年3月31日竣工验收备案日为正式交房日期。七、帝华公司的逾期交房违约期间:2014年10月31日至2017年3月31日。八、约定逾期交房违约责任：自合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。九、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司已于2015年10月2日按日按已交房款的万分之一，将逾期334天的交房违约金9040元，通过转入物业储值卡用以冲抵相关物业费用的方式支付给买受人。十、逾期交房违约金的诉讼时效：从2014年10月31日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。十一、网上立案提交材料时间：2019年10月24日。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项、第十项，其他事项双方无争议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。鉴于涉案楼房已于2017年3月31日通过建筑工程质量与安全生产监督部门的竣工验收备案，因此应以2017年3月31日为正式交房日期。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”双方在商品房买卖合同中约定，帝华公司在2014年10月31日前交付涉案房屋，并约定了违约责任承担。2017年3月31日，涉案房屋所在的20号楼通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，此时才符合最低交房条件。因此，帝华公司的逾期违约期间为2014年10月31日至2017年3月31日。因双方合同约定在2014年10月31日前交付房屋，而帝华公司没有按时交付，此时，赵春风就应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效就应从2014年10月31日起开始计算。因逾期交房时间呈连续状态，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之一支付违约金，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。因赵春风已于2019年10月24日进行网上立案活动，因此，其主张权利的时间为2019年10月24日。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，即2016年10月24日之前的逾期交房违约金，因超过诉讼时效无法得到支持。因此，帝华公司应向赵春风给付2016年10月24日起至2017年3月31日期间共计158天的逾期交房违约金4276.38元（270657元×0.0001×158天）。判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵春风逾期交房违约金4276.38元；二、驳回原告赵春风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取计240元，由原告赵春风负担202元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担38元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期交房违约金截止日期问题。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），在决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院已取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由此可见，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，涉案楼房可依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格即可，而无须强制性进行综合验收。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付的条件为取得《综合验收备案证明》，但帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，故帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2017年3月31日取得涉案项目竣工验收备案，已达到交房法定条件，故应以该时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。综上，上诉人关于逾期交房违约金应计算到涉案房屋取得综合验收备案之日前一天的上诉主张不能成立，一审法院认定并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方签订的商品房买卖合同对房屋交付时间有明确约定，合同约定的房屋交付的时间届满后，帝华公司未交房，赵春风应当知道其权利已受到侵害，故诉讼时效应自约定的房屋交付时间之次日起算。本案逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效，赵春风于2019年12月10日向一审法院主张权利，根据上述法律规定，其主张的2016年12月10日之前的违约金已超过三年诉讼时效，故一审法院认定违约金自2016年12月10日起算并无不当，本院予以维持。综上所述，赵春风的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人赵春风负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年七月十六日书记员 薛嘉丽