贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终180号上诉人（原审原告）吴海英，女，1969年11月29日出生，苗族，贵州省印江土家族苗族自治县人，务工，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：卢文，贵州贵开律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文森，贵州贵开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜仁地区万九房地产开发有限公司。住所地贵州省铜仁市东太大道南长城内。法定代表人：黄万九，系该公司董事长。被上诉人（原审被告）：谭学素，女，1972年10月15日出生，苗族，贵州省铜仁市人，铜仁市碧江区计生协会职工，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：陈素琼，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：滕拉沙，男，1955年09月02日出生，汉族，贵州省铜仁市人，无业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。上诉人吴海英因与被上诉人铜仁地区万九房地产开发有限公司、谭学素、滕拉沙房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人吴海英的委托诉讼代理人卢文、被上诉人铜仁地区万九房地产开发有限公司（以下简称“万九房开公司”）法定代表人黄万九、被上诉人谭学素及其委托诉讼代理人陈素琼、被上诉人滕拉沙的委托诉讼代理人肖璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴海英的上诉请求：1、撤销贵州省碧江区人民法院作出的（2019）黔0602民初178号民事判决书。2、改判支持上诉人在一审起诉的上诉请求。3、一审案件受理费、上诉费有被告谭学素承担。事实与理由：本案未超过诉讼时效，根据上诉人与万九房开公司签订是合同约定，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，因本案一直未收到书面通知办理交接手续，上诉人系在2018年9月30日才发现房屋被被上诉人谭学素非法占有，故本案诉讼时效应当按照此时计算；由于万九房开公司滕拉沙签订的该房合同存在缺陷，故谭学素对房屋占有缺乏合法依据。谭学素答辩如下：一审判决上诉的诉讼请求之一已超过诉讼时效是正确的；腾拉沙与万九房开签订的买卖合同是真实、客观且合法有效的。答辩人通过合法中介途径购买房屋，且依约支付对价，并花了60余万元装修入住，完全是合法占有，答辩人的权利应得到法律的保护。万九房开公司答辩称腾拉沙购房合同的具体内容我不知道，也不清楚合同是怎么签的。我们公司售房有负责人负责售房，合同是否真实有效，应由法院自己取证查证决定，如果我们公司存在一房二卖，那么我们公司负责。腾拉沙答辩称在购房的时候，完全不知道房屋已经售出，且购房时用的是现金支付，腾拉沙也取得了购房合同，腾拉沙是合法的房屋所有权人，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。吴海英向一审院提出诉讼请求：1、判令被告万九房开公司继续履行《商品房买卖合同》，完善交房手续，签署环西新区房屋的《房屋交付单》等交付手续给原告；2、确认被告万九房开公司与第三人滕拉沙于2010年3月26日签订《商品房买卖合同》，对环西新区房不发生物权效力；3、确认被告万九房开公司与第三人滕拉沙于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》与环西新区房没有关联；4、判令被告谭学素返还原告购买的万九房开公司开发的环西新区房屋（估价人民币800000元）；5、判令被告谭学素停止侵害、恢复房屋交付的原状；6、被告谭学素支付占用原告房屋的占用费30000元；7、案件受理费由被告谭学素承担。一审法院认定事实，2010年1月8日原告吴海英与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，单价为每平方米人民币680元，约定交房时间为2009年8月30日前，房价总金额为人民币150，000元，原告吴海英已支付。另据网上备案信息显示，争议房屋于2010年1月11日予以备案。2010年3月26日第三人滕拉沙与被告万九房公司签订《商品房买卖合同》，房号为第2（幢）（座）1（单元）（层）1-8-2号房，建筑面积250平方米，套内面积232.4平方米，单价为每平方米人民币1，500元，约定交房时间为2010年03月25日，房价总金额为人民币375，000元，第三人滕拉沙已付清。2011年2月15日第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订购房意向书，并于2011年2月25日，第三人滕拉沙与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将坐落于铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币331，800元转让给徐鹏来，徐鹏来于2011年2月25日支付房款人民币231，800元。2015年4月6日被告谭学素与案外人徐鹏来签订《房屋转让合同》，合同约定将铜仁市西外环小区2栋1单元1-8-2号房屋以人民币475，000元转让给被告谭学素，谭学素并于2015年4月6日支付给徐鹏来人民币300,000元，于2015年7月12日支付给徐鹏来人民币100,000元。争议房屋现由被告谭学素居住。一审法院认为，根据查明事实及本案证据，原告于2010年1月08日与被告万九房开公司签订《商品房买卖合同》后，并未有积极实现其权利，在争议房屋经过第二次买卖，第三、第四次转卖后，才通过诉讼程序欲实现其合同目的，明显不符合常理。原告作为一个完全民事行为能力人，且争议标的为不动产，在长达8年的时间里，原告应通过相应的救济渠道积极实现其权利，但是其却怠于行使其权利。原告诉称，诉讼时效应从其收到出卖人办理交房手续的书面通知之日起。其理由显然不成立，本案系房屋买卖争议，原告应根据合同约定，在被告万九房开公司未按时交付房屋时，积极行使其权利，而不是持消极态度，等待万九房开公司履行其交房义务。因此，原告之诉讼已过诉讼时效；原告吴海英与被告万九房开公司于2010年1月8日签订的《商品房买卖合同》、第三人滕拉沙与万九房开公司于2010年3月26日签订的《商品房买卖合同》均为有效合同。本院认为，合同备案制度不等于预告登记制度，备案登记是房管部门根据房地产管理法的规定履行的行政管理职能，并不产生物权的排他效力。因此，原告与被告公司签订的网签备案不发生物权效力；综上所述，1、原告之诉请已过诉讼时效；2、不动产买卖在合同均为有效且均未产权登记情况下，应以占有时间的先后予以确定权利保护顺位，显然本案被告谭学素已合法占有房屋，应保护其对涉案房屋享有权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回原告吴海英的全部诉讼请求。二审中上诉人提交了铜仁市碧江区人民法院（2012）铜刑处字第39号刑事判决。拟证明：1、铜仁地区万九房地产开发有限公司向腾拉沙借款94万元，法院认定铜仁地区万九房地产开发有限公司构成非法吸收公众款罪。2、铜仁地区万九房地产开发有限公司与腾拉沙是借贷关系，不是商品房买卖关系。3、腾拉沙提供的《商品房买卖合同》的房屋不是吴海英购买的房屋。万九房开公司质证认为该真实性无异议；谭学素质证认为该证据与本案无关联性；滕拉沙质证认为该证据与本案无关联性。该证据本院认为该证据与本案缺乏关联性，故对该不予采信。一审认定是事实有经庭审质证的相关证据在卷证明，故对一审认定的事实予以确认。承办人认为，本案争议的焦点是一、上诉人吴海英的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、本案中第三人滕拉沙与万九房开签订的商品房销售合同是否真实有效；三、谭学素是否应当返还案涉房屋。关于上诉人吴海英的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，在本案中，吴海英提出了要求万九房开公司完善交房手续、判令被告谭学素停止侵害、恢复房屋交付的原状等多个诉讼请求，特别是其对谭学素提起的停止侵害、恢复房屋交付的原状诉讼请求，因谭学素至今仍居住在案涉房屋内，故一审认定吴海英的诉讼请求超过诉讼时效不当，在此应予纠正。本案中第三人滕拉沙与万九房开签订的商品房销售合同是否真实有效问题，在本案中，虽然吴海英在2010年1月8日与万九房开公司签订了《商品房买卖合同》，但其并未办理预告登记，其签订的网签备案并不发生物权效力。2010年3月26日滕拉沙与万九房公司签订《商品房买卖合同》上，有万九房公司法定代表人黄万九的签字及公司的印章，且滕拉沙也提交了万九房开公司的收据，对该份合同黄万九也当庭认可签字及公章的真实性，对该合同的真实性万九公司也未明确提出异议，故该合同应当有效。谭学素是否应当返还案涉房屋问题，在本案中，不动产买卖在合同均为有效且均未产权登记情况下，应以占有时间的先后予以确定权利保护顺位，而对于案涉房屋钥匙何时交付给各方当事人均缺乏证据证实，故本案只能从房屋实际占有情况予以确认，从案件情况看应当认定该房为其先行占有，故上诉人吴海英要求返还房屋的上诉请求缺乏事实依据。综上所述，上诉人吴海英所持的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由吴海英负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 唐正洪审判员 柳文辉二〇二〇年七月六日书记员 伍 昊