陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0881民初3508号原告：中国建设银行股份有限公司神木市支行，住所地：神木市东兴街商贸大厦南侧。统一社会信用代码：91610821924006963P。负责人：**，该支行行长。委托诉讼代理人:白芳芳，陕西富能律师事务所律师。被告：张艳宁，女，1981年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。委托诉讼代理人：白小君（被告张艳宁之夫），男，1974年出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被告：陕西成泰实业有限公司，住所地：神木市麻家塔办事处鸳鸯塔村。统一社会信用代码：916108216641218333。法定代表人：李成平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡光兴，陕西纳智律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司神木市支行（以下简称原告建行神木市支行）与被告张艳宁、陕西成泰实业有限公司（下简称被告成泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行神木市支行的委托诉讼代理人白芳芳，被告张艳宁及其委托诉讼代理人白小君，被告成泰公司的委托诉讼代理人蔡光兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行神木市支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告建行神木市支行与被告张艳宁签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告张艳宁偿还原告建行神木市支行剩余借款本金332682.34元及截止2020年7月24日的利息41368.68元、罚息5761.21元、复利4980.29元，暂合计384792.52元和从2020年7月24日起按照合同约定贷款利率计算至本息清偿完毕之日止的利息、罚息、复利；3.判令被告陕西成泰实业有限公司对上述借款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任；4.判令原告建行神木市支行就被告张艳宁所抵押房产的执行拍卖、变卖等款项享有优先受偿权；5.本案诉讼费、保全费及其他为实现债权与担保权而发生的一切费用均由被告承担。事实与理由：2010年8月29日，被告张艳宁因购买位于神木市麻家塔乡鸳鸯塔村成泰花园9幢15层2单元1502号房屋与原告建行神木市支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由被告向原告借款42万元，借款期限20年，贷款利率为浮动利率，即按照基础利率上浮10%执行，逾期利率为执行利率上浮50%。合同第十七条还约定出现违约情形，原告可宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还所欠本息等费用，并解除与借款人的借款关系等。原告建行神木市支行和被告成泰公司于2010年7月1日签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告成泰公司为该笔借款提供保证担保，保证方式为抵押加阶段性保证，保证期间为合同保证条款生效之日至抵押登记办妥且抵押财产他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告张艳宁于2017年7月12日起拒不偿还借款本息，截止2020年7月24日，被告张艳宁未偿还已到期的借款本金58635.36元、利息41368.68元、罚息5761.21元、复利4980.29元，共计110745.54元，已构成违约，故原告有权按照合同约定解除借款合同，被告张艳宁偿还全部借款本息，并由被告成泰公司负连带责任，原、被告协商未果，故原告诉至法院，并提出以上诉讼请求。被告张艳宁辩称，签订借款合同和借款金额均属实，借款后，本被告按期支付本息，具体支付到何时不清楚，后因本被告欠他人欠款，涉案房屋被法院查封，故暂停支付按揭款，原告建行神木市支行要求被告成泰公司偿还欠款，被告成泰公司承担保证责任后于2019年9月5日将本被告诉至法院行使追偿权，本被告向被告成泰公司支付代偿款20747元。本被告不同意解除合同，希望分期分批将所欠款项付清，继续履行合同。被告成泰公司辩称，1.被告成泰公司提供阶段性连带最高额保证，与原告形成附解除条件的保证合同，保证合同自条件成就时失效；2.涉案抵押财产已经于2013年8月12日取得房屋所有权证书，原告作为抵押权人，在抵押财产具备办理抵押登记条件时，不积极办理抵押登记，该行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，应视为条件已成就的情形，被告成泰公司不再承担保证责任；3.即使被告成泰公司承担保证责任，也应当对抵押财产优先受偿后，对不足部分承担保证责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的最高额保证合同，被告成泰公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告成泰公司提供阶段性连带最高额保证，与原告形成附解除条件的保证合同，保证合同自条件成就时失效；2.对原告提供的预抵押登记证，被告成泰公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告成泰公司因原告未积极办理抵押登记，保证人不再承担保证责任，即使承担保责任，也应当在抵押财产优先受偿后，对不足部分承担保证责任；3.原告提供的拖欠明细，被告张艳宁有异议，认为其需要计算。本院认为原告提供的最高额保证合同、预抵押登记证、拖欠明细能够反映案件基本事实，来源和形式符合法律规定，本院对其真实性予以采信。4.被告张艳宁提供的收据，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该款项已计入被告的已还款项，且和本案无关联，本院对其真实性予以采信，但该款项已计入前期的还款中；5.被告成泰公司提供的神木市不动产登记资料查询结果证明、抵押房产信息、阿里拍卖信息，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为未办理抵押登记，按照合同约定，被告成泰公司应当负连带责任，本院认为该证据不能证明其证明目的。本院查明事实和原告诉请事实一致。另查明，截至2020年7月24日，被告张艳宁未偿还应付贷款本金余额及利息、罚息共计105765.25元，其中包括逾期本金58635.36元、利息41368.68元、罚息5761.21元。再查，2010年10月13日，原、被告为上述借款的履行以被告张艳宁所有的位于神木市麻家塔乡鸳鸯塔村鸳鸯塔成泰花园9幢15层2单元1502号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，但未办理抵押登记。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上分别签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，各方应按照合同约定享受权利和履行义务。原告根据合同的约定已经履行了出借义务，被告未按照约定履行还本付息义务，至2020年7月24日法庭辩论终结前，借款人未如约偿还借款本金58635.36元及应按约定支付逾期利息41368.68元、罚息5761.21元，合计105765.25元，故原告要求被告张艳宁偿还该到期应付款项之请求本院予以支持。原被告在合同中虽约定了复利，但该约定违反公平原则，故对原告要求被告支付复利之请求，本院不予支持。对原告要求解除合同，提前收回全部借款之请求，因借款未到期，被告逾期付款行为不构成根本违约，故对该诉讼请求，本院不予支持。被告成泰公司作为该笔借款的保证担保人，在合同中对保证期限及保证方式均有明确的约定，因本案未办理抵押登记，被告成泰公司的保证期间未届满，故对原告要求被告陕西成泰实业有限公司承担连带保证责任之请求，本院予以支持。对被告张艳宁购买的房屋，原、被告办理的仅为预购商品房抵押权预告登记，因预告登记不同于物权的抵押登记，该预告登记仅系保全原告将来取得抵押权的权利并非抵押权本身，在其未转为抵押登记前，原告就涉案房产不享有抵押权也无权就处分该房产所得价款优先受偿，故原告主张对抵押房产享有抵押权及拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。原告主张保全费和其他实现债权的费用，因未提供充分证据证明其主张，对该诉请，不予支持。被告成泰公司辩称房屋产权证早已办妥，因原告怠于办理抵押登记，为了自己利益不正当阻止条件成就，保证人的保证责任免除，但未提供证据证明其主张，按照合同约定，保证人的保证责任仍然在保证期间内，故对其辩称，不予采纳。被告成泰公司承担保证责任后有权向被告张艳宁追偿。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告张艳宁于本判决生效之日起十日内偿还所欠原告中国建设银行股份有限公司神木市支行2020年7月24日前借款本息共计105765.25元（其中含借款本金58635.36元、利息41368.68元、罚息5761.21元）。被告陕西成泰实业有限公司负连带偿还责任。二、被告陕西成泰实业有限公司承担保证责任后有权向被告张艳宁追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司神木市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，由原告中国建设银行股份有限公司神木市支行负担2540元，被告张艳宁、陕西成泰实业有限公司负担970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  白光军二〇二〇年七月二十七日书记员  王 静