山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7522号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：徐娟，女，1982年4月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩置业公司）因与被上诉人徐娟商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。源浩置业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判定上诉人应当赔偿逾期办理车位产权登记的损失，无任何事实和法律依据，属判决错误。一审法院无视被上诉人已办理完毕初始登记且未到约定办证期限的事实，在被上诉人未提供任何证据证明其实际损失且并无任何损失的情况下，错误适用法律，仍判定上诉人承担逾期办理车位产权登记损失，属判决错误。上诉人于2018年3月19日向被上诉人寄送《济南恒大滨河左岸车位交楼通知书》，明确告知2018年3月20日交付车位。实际情况是，上诉人交付车位之后，于2018年3月29日已向房屋登记机关递交办理初始登记的相关资料，登记机关已于当日进行受理。上诉人并不存在怠于申请或者故意拖延的行为，相反是在交付后的几日内，便申请将提供的资料报产权登记机关备案，至此上诉人已经完成应承担的法定义务。一审阶段，上诉人提交证据证实曾多次以电话、书面通知等方式通知被上诉人签订车位买卖合同，并告知其签订车位买卖合同是办理产权登记的前提条件。在此情况下，被上诉人仍迟迟不进行网签，据此不能办理产权登记的不利后果应由被上诉人承担。如若被上诉人一直以各种无端理由拒绝签订网签合同，那按照一审法院的逻辑，便可以无合同约定为由，按照同期贷款利率的1.3倍计算违约金。上诉人有充分理由相信一审法院的判决严重助长不诚信行为，违背公平原则，给上诉人带来了巨大的损失，且严重扰乱商品房市场秩序。根据涉案项目已网签的车位买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，可知涉案车位并未到办理产权登记的期限。上诉人的办证义务尚未到期，被上诉人主张逾期办证违约金的条件尚未成就，不应得到支持。一审法院判定上诉人承担逾期办理车位产权登记的损失，有悖于事实，无合同依据，且不利于商品房交易市场的稳定。同时，根据举证规则，被上诉人应当对其主张的损失承担举证责任，但被上诉人并未提交任何证据证实其损失，应当承担对其不利的后果。实际上，被上诉人并不存在任何实际损失。上诉人并无逾期办证的违约行为，被上诉人未能提交有效证据证明其损失，一审法院参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算违约赔偿数额明显过高，有违公平原则，判决错误，应予改判。二、一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条理解并适用错误，错误引用鉴定结果，导致判决错误。最高院买卖合同司法解释这一条适用的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额可以参照确定的标准”。而在本案中，商品房买卖合同第九条明确约定了出卖人逾期交房的违约金的计算方法。而且，上诉人也按商品房买卖合同第九条承担了违约责任，支付了逾期交房违约金，且被上诉人在签字领取违约金时，再次对第九条内容进行确定并签字。不论本案商品房买卖合同的签订双方对该条款是否存在争议，但该条款存在的事实，毋庸置疑的表明双方关于逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定。因此，最高院房屋买卖合同司法解释第十七条不适用于本案，而一审法院错误适用本条规定，无视合同中关于违约金的约定，错误依据评估结果进行判决，导致判决错误，应予改判。三、因对《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高院房屋买卖合同司法解释理解错误，一审法院完全忽视被上诉人实际损失的举证证明责任，错误参照评估结果，实质上是代替了被上诉人的举证证明义务，违反民诉法及相关司法解释规定的举证原则规定，导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，由合同法规定可以得知，当事人之间首先应遵循意思自治原则，自行约定违约责任事宜。如违约金确实低于损失的，可以调整。但在本案中，被上诉人并未提供证据证明自己存在租房损失的前提下，一审法院错误适用法律从而裁判，裁判严重违反了民诉法及其司法解释规定的举证规则，应予改判。四、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，被上诉人在确认并领取违约金后却再次将上诉人诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，允许民事主体对自身民事权益合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。具体到本案，上诉人逾期向被上诉人交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向被上诉人支付违约金。如果被上诉人认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与上诉人协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与上诉人协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，被上诉人明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，不仅行动上分四次，特别提请法院注意，是分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计20541元，并主动与上诉人签订了具有终局结算性质的《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》。该表特别提示载明：“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于“第九条出卖人逾期交房违约责任”的相关约定并遵照履行”，后附《商品房买卖合同》第九条约定详细内容。也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，上诉人亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了被上诉人，被上诉人也以自身实际行动受领了上诉人的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。公平公正的讲，在被上诉人已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清，请求二审法院判如所请，依法维护上诉人的合法权益。徐娟辩称,原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐娟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金23724.29元（以总购房款1027037元为基数，自2016年7月1日至2017年9月4日，按照日万分之一的标准计算，扣除已支付的违约金）；2.请求法院判令被告赔偿原告逾期交付车位违约金1809元（以车位费90000元为基数，自2017年9月5日至2018年3月23日，按照日万分之一的标准计算）；3.请求法院判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金5816.34元（自2018年6月22日至2019年7月8日）；4.请求法院判令被告赔偿原告逾期办理车位房产证违约金（自2019年7月9日至本判决生效之日）；5.判令本案全部的诉讼费、评估费、保全费等费用均由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月25日，徐娟与源浩置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定由徐娟购买源浩置业公司开发的位于济南市天桥区北大时代朗润园小区19号楼2单元***室住宅及2--***地下室各一套，涉案房产、地下室建筑面积分别为138.73平方米、16.84平方米；合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》…”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：…2.A.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除和合同。买受人解除合同的…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。B双方自行约定：（1）因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%。（2）如买受人逾期付款或逾期办理贷款手续，则出卖人商品房交付期限依次顺延。因此逾期交房的时间从本合同约定的交房之日顺延至累加买受人逾期付款或逾期办理贷款手续的期限开始计算。本条违约金约定单独适用，不累加计算”；合同附件五补充协议中约定“采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫”。合同签订后，徐娟依约交纳了购房款。涉案房产所在小区于2017年8月31日取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同日，源浩置业公司向徐娟邮寄了交楼通知书。2017年9月4日，源浩置业公司与徐娟办理了涉案房产及地下室的交付手续。徐娟在《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中签字，该表中特别提示“本人已签署《商品房买卖合同》，知晓其中关于‘第九条出卖人逾期交房违约责任’的相关约定并遵照履行”，并将合同第九条的具体约定内容予以出示。2016年4月22日被告向原告出具的发票载明原告所购房屋面积为138.73平方米，购房款为885930元;地下室面积为16.84平方米，购房款为51143元。2013年10月25日，徐娟缴纳9万元车位款。2018年3月23日，源浩置业公司向徐娟交付车位。徐娟主张其与源浩置业公司签订的落款时间为2013年10月25日《济南恒大滨河左岸车位认购书》系于2018年3月23日倒签，该认购书载明徐娟向源浩置业公司认购一期地下车位（2）-1986号车位，总金额9万元，但该认购书未约定车位交付时间。2019年8月29日，源浩置业公司取得车位产权初始登记。另查明，原告贾滨与被告源浩置业公司商品房预售合同纠纷一案，一审法院于2018年8月29日作出（2018）鲁0105民初1236号民事判决书，原告贾滨与被告济南源浩置业有限公司均不服，对该判决提起上诉，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终8493号民事判决书，该判决书已生效。贾滨系涉案小区业主。在一审诉讼过程中，经贾滨申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区2号楼1单元***室住宅及-***地下室各一套（建筑面积分别为135.7平方米、18.29平方米）以及相应的车位在“逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格”进行评估，该机构于2018年5月29日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“1、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋日租金价格为：57元；2、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的车位日租金价格为：6元；3、逾期交付房屋、地下室、车位期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的地下室日租金价格为：2元。”（2018）鲁01民终8493号一案采纳了烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告。一审中，徐娟自认源浩置业公司已经向其支付逾期交房违约金13922元。一审法院认为，原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2016年6月30日前，将取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房及地下室交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。源浩置业公司于2017年8月31日取得涉案房产取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》并于同日向徐娟发出交了交房通知书。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出2日后视为收讫，源浩置业公司于2017年8月31日交寄收房通知书，2017年9月2日该通知书视为收讫，即源浩置业公司至该日履行完毕其有关交房义务，故源浩置业公司的逾期交房时间应为2016年7月1日至2017年9月2日，共计逾期429天。关于车位交付时间，源浩置业公司与徐娟虽未书面约定车位的交付时间，但作为涉案房产附属设施，如无特别约定，其应同房产一并交付，故源浩置业公司应于2016年6月30日前向徐娟交付车位；2018年3月23日，徐娟与涉案小区签订《停车服务协议》，据此，涉案车位逾期交付时间应为自2016年7月1日至2018年3月23日，逾期共计631天。源浩置业公司与徐娟签订的《济南市商品房买卖合同》第九条虽约定，因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已交付房款的2%，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同约定的最高违约金为已付房价款总额的2%，该违约金标准低于给买受人造成的损失，应依法予以调整。为减少当事人讼累以及节约司法鉴定成本，一审法院参照贾滨一案中的鉴定意见，确定涉案房产日租金价格水平为58.27元（57元×138.73平方米/135.7平方米），涉案地下室日租金水平为1.84元（2元×16.84平方米/18.29平方米），涉案车位日租金水平为6元。徐娟在逾期交房期间的住宅、地下室租金损失为25787.19元[429天×（58.27元/天+1.84元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3786元（631天×6元/天），租金损失合计28573.19元。源浩置业公司已经支付的20541元违约金，过分低于该损失，应予调整，源浩置业公司仍需支付9032.19元违约金，超出部分，一审法院不予支持。关于《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》的特别提示，双方并未明确约定由徐娟放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，对源浩置业公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于车位产权登记，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照上述司法解释规定，源浩置业公司应于涉案车位交付之日（即2018年3月23日）起90日内取得车位产权初始登记，具备向业主转移所有权的条件。源浩置业公司于2019年8月29日取得车位产权初始登记，已经构成违约，依据上述司法解释规定，可按照徐娟已付购车位款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行发布的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”。综上，一审法院酌定由源浩置业赔偿徐娟逾期办理车位产权登记的损失，以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。源浩置业公司与徐娟并未签订车位买卖合同，源浩置业公司与其它业主签订的合同中关于办证日期的约定对于徐娟不具有约束力，故一审法院对源浩置业公司的答辩意见不予采纳。判决：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐娟赔偿逾期交房（含车位）损失9032.19元。二、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告徐娟赔偿逾期办理车位产权登记的损失(以9万元为基数，自2018年6月21日至2019年8月29日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)。三、驳回原告徐娟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计291元，由原告徐娟负担188元，被告济南源浩置业有限公司负担103元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。源浩置业公司提交证据一、不动产登记申请表一份，欲证明上诉人已于2018年3月29日向登记机关提交办理初始登记的资料，报产权机关备案。证据二、电话录音一份，结合一审提交的签订商品房买卖合同通知书一份，山东顺丰速运有限公司回执明细一份，欲证明上诉人已多次通过电话和书面通知等多种方式通知被上诉人办理涉案车位的网签合同，被上诉人迟迟不签订车位买卖合同，责任在于被上诉人。通知书中已明确告知被上诉人签署合同是办理产权登记的前提条件，但被上诉人拒不配合签署合同导致产权登记迟迟不能办理，上诉人不应承担违约责任。徐娟对证据一真实性无异议，对于证明目的不予认可，被上诉人认为购买涉案车位时，上诉人与被上诉人就应签订买卖合同，但只签订了认购协议，上诉人存在过错，没有合同约定应根据商品房买卖合同司法解释第18条第二款规定上诉人的协助办理车位转移登记的截止时间，而不是其提交初始登记的申请之日。对证据二录音的真实性不予认可，对通知书、顺丰快递单的真实性无异议，对证明内容有异议，上诉人于2019年8月29日才取得初始登记，其在该时间之前通知被上诉人办理网签合同，并不能实现被上诉人主张的办理车位房产证的目的。本院查明：源浩置业公司已电话通知徐娟签订车位网签合同；源浩置业公司于2019年8月20日向徐娟发出签订商品房买卖合同通知书，通知徐娟签订网签合同，2019年8月21日签收；徐娟未与源浩置业公司签订涉案车位的买卖合同。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，徐娟、源浩置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。关于车位逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限及如何承担违约责任，适用本条的前提是因出卖人原因未能办理房屋权属证书。本案中，徐娟和源浩置业公司双方仅签订了涉案车位的认购书，但该认购书未对办理权属登记及违约责任作出约定。源浩置业公司通知徐娟签订涉案车位的买卖合同，但徐娟未与源浩置业公司签订，未办理车位权属证书并非因源浩置业公司的原因导致，且源浩置业公司已取得涉案车位的初始登记，徐娟主张逾期办理车位产权证书的违约金，证据不足，本院不予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。关于逾期交房违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，源浩置业公司对于房屋及地下室实际逾期交付429天，对于私家车位逾期交付631天。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的价格评估报告可知，源浩置业公司逾期交房造成的损失为25787.19元[429天×（58.27元/天+1.84元/天）]，逾期交付车位期间车位租金损失为3786元（631天×6元/天），源浩置业公司已经支付的20541元，低于该损失，故根据上述法律规定，一审法院对逾期交房违约金予以调整，判令源浩置业公司仍需支付徐娟损失9032.19元，并无不当，应予维持。《北大时代朗润园项目延期交楼违约金领取确认表》中双方并未明确徐娟放弃要求源浩置业公司赔偿相关损失，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失赔偿的法律效果，源浩置业公司主张依据确认表免除其违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，源浩置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5969号民事判决第一项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5969号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担；三、驳回被上诉人徐娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计291元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担84元，被上诉人徐娟负担207元；二审案件受理费582元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担168元，被上诉人徐娟负担414元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二〇年七月十日书记员 薛嘉丽