安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初2014号 原告（反诉被告）:陈金,女,汉族,1985年10月08日出生,住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人:李海蓉，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程亮，安徽力澜律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:房梦杰,男,汉族,1989年11月05日出生,住安徽省蚌埠市怀远县。 被告（反诉原告）:车萍萍,女,汉族,1990年2月10日出生,住安徽省蚌埠市怀远县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：迟涛，上海和基（合肥）律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）:蚌埠合诚房地产营销策划有限公司，住所地安徽省蚌埠市蓝天星座第4栋0单元1层00012号，统一社会信用代码91340300MA2NED5C0C。 法定代表人：代和城，该公司总经理。 原告（反诉被告）陈金与被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰、蚌埠合诚房地产营销策划有限公司（反诉第三人，以下简称合诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈金的委托诉讼代理人李海蓉、程亮，被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰的共同委托诉讼代理人迟涛、第三人（反诉第三人）合诚公司的法定代表人代和城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈金向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与两被告签订的合同编号为2019HCDC5.16的房屋居间合同;二、判令两被告支付违约赔偿款项合计78650元(其中逾期30日以内违约金27900元,逾期超30日解约的2%赔偿款18600元,实际支付的中介费损失4000元,已付律师费用10000元,待支付律师费用18150元)。三、决定本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年6月6日,原告与两被告经蚌埠合诚房地产营销策划有限公司签订《房屋居间合同》,将蚌埠市上河时代花园5号楼1单元14层1403号房屋出卖给两被告。合同约定两被告自该合同签订后30日内办理银行按揭手续,并保证银行征信无任何问题。后因两被告的原因,无法办理按揭手续,两被告违约。现原告要求解除与两被告签订的《房屋居间合同》,并要求两被告赔偿因此给原告造成的损失。 被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰共同辩称，同意解除买卖合同，但是原告违约，原告并没有在约定的期限内履行结清贷款义务，才造成房屋无法实质交易。原告诉请的违约金、赔偿款不应支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求没有法律依据，并且按照安徽省司法厅公布的律师收费标准，依据原告所提起的诉讼请求数额，律师费收费标准过高。 第三人（反诉第三人）针对本诉述称，原告要求的赔偿金额不合理，案涉房屋买卖第三人作为中介没有得到卖方的任何手续，按照正规流程，卖方应在30个工作日内交给我们公司不动产权证，但是没有交付，相反买方在30个工作日内已准备齐全办理按揭手续的所有证件，我司至今没有收到卖方提供的任何手续。 被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的合同编号为2019HCDC5.16的房屋居间合同;二、判令被反诉人支付违约赔偿款52430元（其中逾期30日内违约金28830元，逾期超过30日违约的房屋总价2%赔偿金18600元，中介费5000元）；三、判令被反诉人双倍返还定金40000元；四、被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月6日反诉人和被反诉人在蚌埠合诚房地产营销策划有限公司签订《房屋居间合同》，约定被反诉人将上河时代花园5号楼1单元14层1403号房屋出卖给被反诉人。《房屋居间合同》第五条第2项约定“甲方（被反诉人，本诉原告陈金）应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续需要准备的证件办理齐全”。但在签订合同后30日内被反诉人未将其应当履行的义务完成，致使房屋无法进一步办理交易过户手续，实属违约。综上所述，反诉人请法院查明事实后驳回被反诉人（本诉原告）的诉讼请求，并支持反诉人（本诉被告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）辩称，1、被反诉人并未违约，根据房屋居间合同约定，卖方应在本合同签订30日把办理房屋按揭手续需要准备的证件办理齐全，该条并未约定30日内卖方陈金应当将贷款结清；2、根据中国银行二手房贷款政策，可以先对买方进行贷款预审批，待审批通过后出具结清证明，解除抵押，中国银行的该政策目的就是为了防止出现在卖方结清房屋贷款的情况下，买方无法贷款，从而造成占用卖方资金的情况发生，给卖方造成损失。 第三人（反诉第三人）述称，交易案涉房屋首先要卖方准备不动产权证原件，进行交易网签，银行才能作出评估，办理按揭贷款，本案原告代理人讲的中国银行的操作流程我司没有办理过，而且这种流程其他银行也是不认可的。买方的资金需要在房产交易中心进行托管，但是托管的前提就是有不动产权证进行网签备案。卖方必须把包括身份证、户口本、结婚证、不动产权证等在内的办理按揭手续的证件准备齐全，否则我司没有办法办理后面的交易手续。 本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，陈金（卖方，甲方）与车萍萍、房梦杰（买方，乙方）、第三人蚌埠合诚房地产营销策划有限公司（居间方）共同签订《房屋居间合同》（合同编号2019ＨＣＤＣ5.16）一份，约定甲方陈金将自己所有的位于于蚌埠市的房屋出售给乙方车萍萍、房梦杰，该房屋建筑面积共143.22平方米，乙方对该房屋已充分了解并实地看房，甲乙双方对房屋现状无异议，经双方协商一致，上述房屋成交价为930000元。关于付款方式约定：乙方通过商业贷款，直接办理银行按揭支付房款，本合同签订之日，乙方支付甲方购房款定金人民币20000元整，甲方应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续需要的证件办理齐全；乙方应于本合同签订后30日内办理银行按揭手续。双方约定待乙方接到银行审批通过电话后15日内办理完所有权过户手续（与本合同实际成交价格之间的差额部分在办理产权过户时支付），乙方接到银行放款通知后3日内负责到银行解冻，将剩余房款支付给甲方，若因政策须资金托管则待接到银行放款通知10日内，乙方须配合甲方解冻托管资金以使甲方拿到全部房款。关于违约责任约定：甲方违约责任（1）甲方未按照本合同第五条约定的期限办理手续，逾期30日内的，按日支付乙方总房款1‰的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，视为甲方不履行合同，乙方有权单方解除合同，届时甲方应赔偿乙方合同签订定金的双倍及总房款百分之二的中介服务费用，并承担此次交易中产生的所有费用。若甲方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。……（4）甲方保证对该房屋享有完整所有权或使用权，产权明晰无纠纷、无冻结，能完全支配及处理。该房屋在本次转让前的产权纠纷、债务等事宜，甲方应在转让前清理完毕，不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续，并承诺办理过户所提供的证件（资料）合法、真实、有效。因甲方原因导致的交易障碍，由甲方负责解决并承担相应的法律责任，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。乙方违约责任（1）乙方未按照合同第五条约定的期限付款，逾期30日内的，按日支付甲方，总房款1‰的违约金，逾期超过30日，视为乙方不履行合同，甲方有权单方面解除合同，届时乙方所缴纳的定金作为违约金归甲方所有，同时赔偿总房价百分之二的中介费，并承担此次交易产生的所有费用。若乙方仍愿意继续履行合同，双方另行协商。（2）乙方承诺银行无不良征信记录，所提供贷款的证件（资料）齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件。因乙方原因导致的交易障碍，由乙方负责解决并承担相应的法律责任。因此给甲方造成的损失，乙方负责赔偿。合同还约定了其他事项，三方分别签字、签章确认。同日，房梦杰向陈金丈夫吴志胜支付购房定金20000元，吴志胜出具收条一份。双方约定首付款为280000元，余款由房梦杰通过中国银行蚌埠航华路支行申请贷款按揭支付。2019年6月21日，陈金向蚌埠市不动产登记中心申请查档，蚌埠市不动产登记中心出具查档说明，坐落于上河时代花园5号楼1单元14层3号，产权证号为皖（2018）蚌埠市不动产权第0002314号的商品房为陈金单独所有。2019年7月2日，房梦杰通过中国银行发起资金代管申请，将首付款280000元转入中国银行资金代管账户，代管时间为一个月，于2019年8月2日到期。2019年7月4日，中国银行蚌埠航华路支行柜员马克提交了房梦杰的借款申请，风险经理审批回复要求提供营业执照、查询企业信息网，同时根据流水对借款人月经营收入和净利润进行分析说明，2019年8月9日马克再次提交房梦杰的借款申请，审批回复借款人非经营者，而补充说明中测算的经营部月均利润全部属于借款人，测算不合理；2019年8月21日，该行柜员马克第三次提交房梦杰的借款申请，审批回复前后调查差异过大，无法认可，2019年8月29日，该行以客户不满足我行授信条件为由拒绝了房梦杰的借款申请。之后甲方陈金与乙方车萍萍、房梦杰对合同继续履行方式协商未果，2019年10月18日，陈金与案外人吴正家签订房屋买卖合同，将案涉房屋转售给吴正家。 本院认为，原告（反诉被告）陈金与被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰、第三人（反诉第三人）合诚公司签订的《房屋居间合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效,当事人均应依约履行各自义务。本案中，甲乙双方在签订合同时对各自义务的约定为：甲方应于本合同签订后30日内把办理该房屋按揭手续需要的证件办理齐全，乙方应于本合同签订后30日内办理银行按揭手续。车萍萍、房梦杰认为由于陈金未提供齐全办理该房屋按揭手续需要的证件才导致房屋无法进一步办理交易过户手续，陈金违约，应承担违约责任。但车萍萍、房梦杰并未举证证明办理房屋按揭手续所需要的全部证件是哪些，也未提供证据证明结清房款、赎回产权证是房梦杰在中国银行航华路支行申请银行贷款的前提条件，另外在该房屋居间合同签订的一个月内，中国银行航华路支行已经受理了房梦杰的贷款申请，足见陈金已经配合房梦杰提供了办理该房屋按揭手续需要的证件，第三人和诚公司述称其作为房屋买卖中介没有得到卖方陈金的任何手续明显与事实相悖，本院不予采信。故陈金在房屋居间合同履行过程中不存在违约行为。相反，通过房梦杰在中国银行航华路支行的借款审批历史记录及签署意见可以看出，房梦杰的借款申请因不符合该行的授信条件而被拒绝，属于《房屋居间合同》中乙方违约条款第二条中所载明的“乙方承诺银行无不良征信记录，所提供贷款的证件（资料）齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行的审批条件。”之情形，而房梦杰之后也未积极解决借款问题，导致双方签订的房屋居间合同无法继续履行，故房梦杰、车萍萍因未提供齐全、合法、真实、有效、符合贷款银行审批条件的证件（资料）而引起借款审批被拒，构成违约，陈金作为出卖方可依据合同约定要求解除合同并主张违约金。对于原告（反诉被告）陈金要求被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰向支付逾期30日以内违约金27，900元（930，000元×1‰×30天）以及逾期超过30日解除合同总房价2%的赔偿款18600元（930，000元×2%），合计46500元的诉讼请求，本院予以支持。本案中原告并未提供证据证明其实际支付的中介费的数额，本院对中介费数额无法认定，故对原告要求被告中介费的诉讼请求不予支持。原告诉请的律师费非合同中约定的违约方赔偿项目，也非侵权所造成的直接损失，故本院对原告要求被告支付律师费的诉讼请求亦不予支持。鉴于双方均同意解除该《房屋居间合同》，故对于被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰要求与原告（反诉被告）陈金解除《房屋居间合同》的诉讼请求，本院予以支持，但由于本次合同解除系因被告（反诉原告）车萍萍、方梦杰违约造成，按照合同约定，乙方支付的定金不再退还，对于被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰要求与原告（反诉被告）陈金双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰要求与原告（反诉被告）陈金支付违约赔偿款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈金与被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰签订的房屋居间合同； 二、被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰于本判决生效之日起十日内支付原告陈金（反诉被告）违约金及赔偿款合计46，500元； 三、驳回原告（反诉被告）陈金的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1766元（陈金已预交），减半收取计883元，反诉案件受理费2110元（车萍萍、房梦杰已预交），减半收取计1055元，共计1905元，由原告（反诉被告）陈金负担361元，被告（反诉原告）车萍萍、房梦杰负担1544元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  吴勇 二〇二〇年七月十六日 法官助理从春晨 书记员姚银洁 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。