四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初1072号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁西区海银御景小区商网4号楼102号。统一社会信用代码：91220300MA141K547K。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人:李磊，系委托公司法务人员。 被告:梁帅，女，汉族，1988年12月17日出生，住四平市铁东区。 委托代理人：袁帅（系梁帅丈夫），男，汉族，1987年7月3日出生，住四平市铁东区。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森公司）诉被告梁帅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。众森公司法定代表人刘仁亭、委托代理人李磊，梁帅及其委托代理人袁帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众森公司诉称：梁帅在金星书苑小区有住房一套,房号为4号楼4单元101室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年6月至2020年6月拖欠物业管理费共计7251元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据合同法及物业管理条例之规定，起诉要求:1.判令被告立即支付2017年6月1日至2020年5月31日物业管理费7251元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 梁帅辩称：对原告收费区间有异议，2017年众森公司没有进小区提供服务，我是2019年6月25日入住的，之前和前一个物业公司没有欠费，但是之前的物业公司卷款弃管了。2017年至2018年10月份小区没有物业公司管理，后期建立业主委员会，物业公司的服务不完善，我确实没有缴纳物业费，在我居住期间，我只在2020年3月份收到过一次物业的催收电话。房屋建筑面积为191.39平方米属实。 在开庭审理时，众森公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1.企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，证明众森公司的主体资格。 梁帅质证意见：无异议。 2.《前期物业管理转让合同》一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为众森公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日众森公司接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明众森公司收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。 梁帅质证意见：原告所说2016年接管不属实，我向鑫诚德物业公司交纳物业费至2017年6月。具体日期说不准，具体交到几号不记得了。 3.《合同》1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为众森公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意众森公司接管金星书苑小区，众森公司按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。 梁帅质证意见：对证据真实性无异议，但原告2018年11月9日与业主委员会签订合同，签订合同之前，媒体曝光过，小区属于弃管小区，垃圾无人倾倒，院子无人打扫。而且街道也可以证明，原告与业主委员会签订合同之前，是街道派人管理的小区卫生。所以物业公司不应该收取合同签订之前的物业服务费。 4.《入住通知单》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇验收记录、认可表》、《业主收楼须知》各一份，其中业主均系本案被告梁帅，还有高晶莹的签名。签订日期均为2013年11月3日。证明业主梁帅入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明众森公司接管金星书苑小区物业后，业主梁帅一直接受众森公司提供的物业服务。 梁帅质证意见：对证据真实性无异议，2016年8月18日我向高晶莹购买的房屋，当时办理物业交接手续时是属于鑫诚德物业公司管理的。2016年9月份办理改底手续时是鑫诚德物业公司的盖章。 众森公司补充说明称：签订合同日期是2016年3月，实际接手是2016年10月以后，而且在我方与鑫诚德签订合同之后，鑫诚德又私自收取了业主的物业服务费，我方保留对鑫诚德的追诉权利。且我方本案的诉请也并没有计算之前的物业费用。 5.金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，众森公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与众森公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米/月。在众森公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受众森公司提供的各项物业服务，众森公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对众森公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助众森公司进行催缴，但一直未果。 梁帅质证意见：对证据证明内容、真实性均有异议。而且业主委员会也没有协助物业公司催缴物业费。 6.金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单5张，证明众森公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 梁帅质证意见：对证明内容有异议，这份证据只是个人的盖章和自己书写的业主姓名，不能证明待证事实。 7.众森公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 梁帅质证意见：对证据证明内容有异议，不能证明服务合格。 8.众森公司张贴的缴费公告照片1张，证明众森公司曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 梁帅质证意见：对证据真实性无异议。今年众森公司确实张贴了，但是我在2019年6月份实际入住的，之前是否张贴我不清楚。但是我认为2018年之前众森公司不是事实上的物业服务提供方，没有收取物业费的权利。 9.众森公司接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单、收据及相关发票共计9张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 梁帅质证意见：对证据证明内容有异议，原告出具的票据费用虚高。 10.收据7份，结合《业主收楼须知》，部分2018年10月12日收缴的物业费收据明细中明确记录了物业费及公共耗能180元。均有物业收费实际数额和公共损耗费用180元。 梁帅质证意见：对证据真实性无异议，但原告收费没有政策依据。 众森公司补充说明称：小区需要二次加压（外管泵站），地下车库抽水，7号楼化粪池排污，这三项统称为公共能耗费。 梁帅辩称：地下抽水和化粪池排污应包括在物业公司服务中，不能单独列出收费，不符合现行的收费政策。 梁帅为支持自己的主张或者反驳对方的诉讼主张，向法庭提供证据材料如下： 1.照片5张，证明众森公司提供的保洁服务不到位。 众森公司质证称：照片清晰度不够，且并没有实际标明是金星书苑小区内，并且该组照片的拍摄时间并未显示，真实性有异议。被告所提供的照片并非其本人提供（制作）。 2.照片3张，证明众森公司建筑的车棚安全质量不过关，利用绿化地建造车棚，小区绿化率不够且不符合规定用途，绿化服务不达标。 众森公司质证称：对证据真实性无异议，但对证明内容有异议。车棚的建造是在2018年7月份为解决业主停车难而建造的，是市政府会议决定的，参会人员有业主委员会成员，业主委员会是同意的。 3.2020年2月6日上午8时57分拍摄的照片1张，证明疫情期间，物业工作人员不佩戴口罩与业主说话，证明物业管理服务不到位。 众森公司质证称：对证据真实性无异议，从照片可以看出，被告在车内与物业工作人员对话，在车内拍摄的照片，并且是我工作人员在自己工作区域内因服务从工作岗亭内出入，并且岗亭中有明确表示禁止入内，故私人空间不佩戴口罩并不违规，并且该组证据与本案无关。 4.照片1张，证明小区存在飞线问题，物业公司并未进行管理，存在消防隐患，物业公司没有履行管理义务。 众森公司质证称：我公司已向相关部门举报反映并协助相关部门清理过一次，此项行为系个别业主个人行为，我公司在提供物业服务的同事并没有执法权，只能通过调解、协商、反映等手段解决个别业主违法违规的行为，并向综合执法局举报或向消防部门举报都有记录。 5.照片1张，证明物业公司基础设施简陋。健身器材是前期就存在的，后期并没有维护，已经损坏。 众森公司质证称：2018年12月份业主委员会查过我们的账目和费用明细。 6.2020年4月18日手机拍摄的照片1张（当庭出示），证明物业公司工作人员在小区内烧荒。 众森公司质证称：对于证据真实性无异议，但是对证明内容有异议。从照片看出，我物业工作人员并没有烧荒，是在清理绿地垃圾，准备绿化工作时的临时处理措施。属于工作人员的私下操作，我发现后告知立即改正了。 7.梁帅与众森公司刘经理通话录音1份、业主微信群中刘经理语音（当庭播放，存储介质由被告自行保管），证明物业公司服务态度不好。 众森公司质证：我没有针对过被告有过辱骂行为，通话录音中我一直在安慰被告。 审理查明：（一）梁帅系四平市铁东区金星书苑小区4号楼4单元101室（建筑面积191.39平方米，以下简称101房屋）所有权人，众森公司系金星书苑小区物业服务提供方。自2017年6月起梁帅未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交（先后以电话通知、张贴书面公告等形式）后梁帅仍未交纳，截至2020年5月31日，累计拖欠众森公司3年的物业管理费合计7250元[191.39平方米×1元/平方米/月×36个月+公共能耗费180元/年×2年（众森公司主张）=7250元；起诉时众森公司主张7251元，后当庭调整为7250元]。（二）四平市鑫诚德物业管理有限公司（以下简称鑫诚德公司）原系金星书苑小区物业管理人。2016年3月28日，鑫诚德公司与众森公司签署1份《前期物业管理转让合同》，鑫诚德公司将金星书苑小区物业服务事项外包于众森公司实施。四平市铁东区金星书苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）成立后，于2018年11月9日和众森公司签署1份《合同》，业主委员会书面将金星书苑小区物业服务事项委托给众森公司实施。业主委员会于2020年4月3日出具1份《情况说明》，以证实众森公司在2016年3月后“实际接管金星书苑小区，并提供物业服务”，“物业服务收费标准为1元/平方米”，对部分业主欠付物业费现象，业主委员会曾协助众森公司催缴。（三）众森公司实际接管前后，金星书苑小区曾出现弃管现象，并经政府组织介入处理。梁帅实际向鑫诚德物业公司交费至2017年5月17日（庭审笔录第12页第1行）。 上述事实，有众森公司提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、众森公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据，梁帅提供的照片及通话录音，以及双方在庭审中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 本案双方争议的焦点是：梁帅拒付物业管理费的抗辩理由（以业主委员会成立前众森公司没有提供物业服务，业主委员会成立后众森公司提供的物业服务不合格为由提出抗辩）是否成立。 通过众森公司陈述、梁帅答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。在专业物业公司管理模式下，物业费是业主基于对物业共有部位负有的管理义务而委托专业物业公司实施时产生的代履行金。梁帅系金星书苑小区101房屋所有权人，依法负有向物业服务提供方支付物业费的义务。众森公司系案涉小区物业服务提供方，故其要求业主梁帅支付拖欠的物业费，应当予以支持。梁帅主张2018年10月前业主委员会未成立，“小区没有物业公司管理”，众森公司缺乏收费依据。根据众森公司陈述、业主委员会出具的《情况说明》、众森公司物业管理开销证明以及众森公司提供的部分业主物业费收据等证据，可以证实众森公司在向鑫诚德公司承包物业服务事项后、与业主委员会订立书面物业服务合同前，与金星书苑小区全体业主形成了事实物业服务关系。此期间金星书苑小区曾短暂出现弃管现象，并在经媒体曝光监督后由政府组织介入协调处理；梁帅实际向鑫诚德物业公司交费至2017年5月17日，金星书苑小区多数业主已实际在2017年5月前后向众森公司交纳了物业费，故众森公司向梁帅主张自2017年6月1日起欠付的物业费，本院予以支持。梁帅对物业管理费中180元的收费标准提出异议，众森公司做出合理解释，且能够与《业主收楼须知》等证据相印证，故欠付物业管理费应认定为7250元。梁帅另以众森公司提供的保洁、绿化质量以及众森公司工作人员服务态度（如服务用语不文明、疫情防控期间岗亭工作人员未佩戴口罩上岗等）不合格等为由提出抗辩，并提供若干张照片及通话录音、微信语音加以证明。本院认为，除履行提供物业服务（代为履行物业共有部位管理义务）义务外，物业公司在作为物业管理人时，通常通过业主管理规约或者其他权源对接着部分行政意义上的社会管理“职能”（典型表现如物业管理人消防安全责任、物业公共区域犬只管理责任、疫情防控期间物业管理人承担的防控责任等）。众森公司具有行政许可的管理资质，对案涉小区物业管理方面存在的问题，已经经过政府组织介入协调处理并指导成立了业主委员会，多数业主已经按照物业服务合同的约定实际履行了交费义务，故对物业服务质量方面持有的意见，梁帅可以通过直接与众森公司沟通解决，可以依法有序行使业主权利间接通过业主委员会或者业主大会监督管理解决，也可以选择向物业服务行业主管部门或者基层组织反映解决，本案不予置评。 依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告梁帅于本判决生效后5日内向原告四平市众森物业管理有限公司支付物业费7250元（2017年6月1日至2020年5月31日期间）。 案件受理费25元，由被告梁帅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费50元，上诉于吉林省四平市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  闫宁波 二〇二〇年七月二十七日 书记员  栾倩雯