江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终1586号上诉人（原审被告）：江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道51号。负责人：王绪林，该公司总经理。委托诉讼代理人：董良，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锐，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：王俊，男，1973年11月15日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：高敏，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道158号。法定代表人：陆安杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨家峰，该公司副总经理。上诉人江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司（以下简称苏盐公司）、上诉人王俊因与被上诉人盐城市亭湖城市资产经营置业有限公司（以下简称亭湖置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏盐公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费用由亭湖置业公司承担。事实和理由：1、亭湖置业公司提供的部分证据未向法庭提交，也未经质证，一审审理程序违法；2、苏盐公司购买案涉商铺产后已取得所有权，依法享有占用、使用、收益、处分的权利，亭湖置业公司已丧失该房产权利及从权利，不再具有《商品房买卖合同》第十八条所约定的权利，该条款当然无效。王俊的上诉请求及事实和理由同苏盐公司。亭湖置业公司针对苏盐公司和王俊的上诉请求及事实和理由辩称，《商品房买卖合同》第十八条中的手写内容及补充协议已明确对案涉商铺的经营范围作出限制，该约定不因产权的转移而失效；苏盐公司将商铺租给王俊，其双方间的合同也约定如与《商品房买卖合同》的约定发生矛盾由王俊负责解决；王俊与苏盐公司签订《房产租赁合同》时明知有经营限制的约定，其依法应当承担法律责任。亭湖置业公司向一审法院起诉请求：1、判决苏盐公司、王俊立即停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）；2、判决苏盐公司承担违约金383454元；3、判决苏盐公司、王俊支付律师诉讼代理费15000元。一审法院认定的事实：2011年12月31日，亭湖置业公司与苏盐公司签订一份《商品房买卖合同》，亭湖置业公司将所开发建设的飞驰新天地广场B号楼1042号门面房出售给苏盐公司，建筑面积48.91平方米，价款1917272元，合同约定该商品房的用途为菜市场；双方在合同第十八条用手写方式填写以下内容：“买受人的房屋仅作各项盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品，与人民路菜场经营不相冲突。”该合同附件四合同补充协议第1条约定：“买受人所购本摊位的经营项目为：各种盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品。（注：冒号后内容均为手写）”。第6条：“为了使飞驰新天地人民路市场有个繁荣有序的经营环境，市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市。买受人签订本合同时必须认可和签订《商业管理协议》。买受人所购摊位必须按照本合同第十八条约定的经营项目经营，如需将所购摊位转让他人，必须先行书面告知盐城飞驰新天地商业管理公司，并在转让该摊位的协议中严明其继买者同样遵循上述规定，继续全面履行买受人与盐城飞驰新天地商业管理公司签订的《商业管理协议》。否则，该摊位转让协议无效，买受人应向盐城飞驰新天地商业管理公司支付违约金房款总价的20%。同时盐城飞驰新天地商业管理公司有权以低于原购买价的20%收购该摊位。”第8条：“本协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等的法律效力。”苏盐公司购买上述房屋后，一直经营盐类商品。2018年8月28日，苏盐公司（甲方）与王俊（乙方）签订一份《房产租赁合同》，苏盐公司将上述房屋出租给王俊，期限自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金8万元。该合同第2.1条约定：“乙方向甲方承诺：租赁该房屋仅作为开设食品有限公司；未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。否则，所产生的一切后果由乙方自行承担。在农贸市场经营的商圈范围内租赁门面房开设食品有限公司，如在经营中发生经营品类等方面的冲突和矛盾，由乙方自行处理、解决，与甲方无关。”合同签订后，王俊将上述房屋用于鲜猪肉经营。另查明：2018年9月10日，王俊在盐城市亭湖区市场监督管理局注册成立果棱食品公司，登记住所为飞驰新天地广场B号楼1042号，法定代表人王俊，经营范围：食品（除食盐批发）、鲜猪肉、农产品、鲜活水产品、水果销售。同日，果棱食品公司与临沂顺发食品有限公司（以下简称顺发食品公司）签订一份《经销合同》，顺发食品公司同意果棱食品公司作为顺发食品公司的经销商，销售顺发品牌猪肉产品。9月12日，盐城飞驰新天地商业管理有限公司、盐城恒丰物业服务有限公司及亭湖置业公司联名向苏盐公司送达一份《公函》，称苏盐公司将商铺租赁给王俊经营猪肉经营，严重违反了《商品房买卖合同》第十八条的约定，要求苏盐公司立即中止与王俊的租赁合同。10月23日，人民路菜场二十多销售鲜猪肉商户联名向政府部门信访，称：人民路菜场二楼西南侧区域是猪肉唯一经营范围，1042商铺从10月4日起违规从事猪肉经营，侵害了其他猪肉经营户权益。期间，亭湖置业公司多次要求苏盐公司及王俊停止在人民路菜场一楼1042商铺经营猪肉未果，遂诉至一审法院。本案在一审审理过程中，亭湖置业公司撤回要求苏盐公司承担违约金383454元的诉讼请求，一审法院另行裁定予以准许。一审法院认为，一、亭湖置业公司与苏盐公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律、法规规定，属有效合同，双方均应依合同约定履行相应义务。合同第十八条用手写内容约定“买受人所购本摊位的经营项目为：各种盐类、烟酒糖、代理品牌食品、调味品、地方土特产、保健品系列、各种饮品、洗化品。”该约定应属合同双方对合同履行过程中的特别要求，虽然对鲜猪肉是否属于“代理品牌食品”未明确说明，但合同附件四合同补充协议第6条又规定“为了使飞驰新天地人民路市场有个繁荣有序的经营环境，市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市”。飞驰新天地人民路市场的建设是盐城市人民群众的菜蓝子工程，是专业菜市场，经营的产品行业多、类别多，亭湖置业公司在合同中约定在飞驰新天地人民路市场经营实行划行归市，有利于市场的管理和营造文明、卫生的购物环境。苏盐公司明知鲜猪肉的销售场地在，仍与王俊签订房屋租赁合同，在商铺经营鲜猪肉，构成违约。亭湖置业公司要求苏盐公司及王俊停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）的诉讼请求应予支持。二、关于亭湖置业公司要求苏盐公司及王俊支付律师诉讼代理费15000元的诉讼请求，因无合同约定，亭湖置业公司也未提交律师委托合同及交费票据，故不予支持。三、关于苏盐公司及王俊辩称的亭湖置业公司不是适格的诉讼主体、王俊经营猪肉已领取营业执照属于合法经营的问题。亭湖置业公司与苏盐公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，亭湖置业公司为合同的相对方。虽然王俊领取的营业执照中含经营鲜猪肉，但《商品房买卖合同》约定市场内所有商铺、摊位的经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，实行划行归市，亭湖置业公司、苏盐公司应当依约履行。故苏盐公司及王俊的辩称理由不符合合同约定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、苏盐公司、王俊于判决生效之日起停止在盐城市商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外）。二、驳回亭湖置业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3638元，由苏盐公司负担100元，于判决生效后七日内直接向一审法院交纳，亭湖置业公司负担3538元。二审中，围绕上诉请求，王俊提交了三张现场照片及视频录像，其中王俊经营的商铺名为“猪肉批发零售”，在南边开办了“生态黑猪肉”商铺，在北边开办了“三禾食品”商铺，都在经营猪肉，证明王俊的经营不违反市场管理的业态。亭湖置业公司经质证认为，现场情况不错，但“生态黑猪肉”经营黑猪肉是允许的，符合市场经营规划，一审也判决王俊可以经营黑猪肉；“三禾食品”和王俊一样是经营普通猪肉的，现其承诺只展示不出售，等本案判决结果再定。苏盐公司对王俊提交的证据无异议。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，亭湖置业公司与苏盐公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同及补充协议均对商铺的经营项目作出明确约定，要符合整体业态分布的规定、实行划行归市，该约定有利于市场的整体规划、经营管理和营造文明卫生的购物环境。苏盐公司作为涉案商铺的买受人，应当依照合同约定的经营项目开展经营，但其在明知鲜猪肉的销售场地在的情况下，与王俊签订房屋租赁合同将涉案商铺租赁给王俊，对王俊在涉案商铺经营鲜猪肉而不作制止，已构成违约。王俊领取的营业执照中虽含经营鲜猪肉的项目，但因《商品房买卖合同》中约定有经营项目、经营类别符合整体业态分布的规定，其作为涉案商铺的承租人，明知该市场经营实行划行归市，仍违反市场管理规定以及合同约定从事鲜猪肉经营，故亭湖置业公司有权要求苏盐公司及王俊停止在涉案商铺销售鲜猪肉（生态黑猪肉除外），其诉讼主体资格适格。苏盐公司及王俊上诉又称亭湖置业公司提供的部分证据未向法庭提交、也未经质证，一审审理程序违法。经查，亭湖置业公司在一审庭审中对于“证据六、委托代理合同和律师费发票”、“证据七、人民路市场业主向原告发出的书面通知及照片”未予提交，一审法院对此也未作认定，故苏盐公司及王俊的该上诉理由没有事实依据，本院不予采信。综上，苏盐公司及王俊的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司预交的二审案件受理费3638元，由江苏省苏盐连锁有限公司盐城分公司负担；上诉人王俊预交的二审案件受理费3638元，由王俊负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月十四日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴