江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终131号上诉人（原审原告）：宝信润山小区业主委员会，住所地江苏省徐州市铜山区宝信润山小区7号楼一楼营业房。负责人：张永权，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：崔远圣，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保利铜山置业发展有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区彭祖路12号6楼。法定代表人：孙丞渺，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏，江苏敏言律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐荣成，江苏敏言律师事务所律师。原审第三人：徐州市铜山区人民防空办公室，住所地江苏省徐州市铜山区彭祖路人防大厦。法定代表人：胡光辉，该办公室主任。委托诉讼代理人：翟继伟，该办公室工作人员。委托诉讼代理人：王宽，该办公室工作人员。上诉人宝信润山小区业主委员会（以下简称宝信业委会）因与被上诉人保利铜山置业发展有限公司（以下简称保利公司）、原审第三人徐州市铜山区人民防空办公室（以下简称铜山人防办）物权确认纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初9516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宝信业委会的委托诉讼代理人崔远圣、被上诉人保利公司的委托诉讼代理人梁敏、原审第三人铜山人防办的委托诉讼代理人翟继伟、王宽到庭接受询问。本案现已审理终结。宝信业委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由保利公司承担。事实理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，判决错误。首先，涉案车库使用全体业主共有的土地使用权，保利公司给小区业主办理了房屋初始登记后，业主共同享有小区全部土地使用权，根据物权法第七十四条第三款的规定，占用了业主共有道路或场地，车位就应属业主共有。本案中，保利公司在建造地下车库车位时使用了全体业主的土地使用权，涉案地下车库的全部车位属全体业主共有。其次，保利公司不能取得涉案车库车位的所有权证，并且涉案车库车位不属于专有部分，产权应归全体业主共有。最后，涉案车库车位未计入容积率，且不参与规划建设用地面积分摊，故涉案车库车位的所有权应归全体业主共有。二、一审判决前后矛盾。既然一审法院认为宝信业委会无主体资格，就不应对本案进行实体审理，应裁定驳回起诉而不应判决驳回诉讼请求。宝信业委会经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》的相关规定，具备原告的主体资格，有权代表宝信润山B区全体业主对保利公司提起诉讼。故一审法院认定宝信业委会无权代表业主主张涉案权利错误。终上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查清事实，依法改判或发回重审。保利公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，宝信业委会的上诉理由不能成立。一、宝信业委会认为“地下车库（车位）使用业主共有的土地使用权”，这种理解不正确。物权法七十四条对此有明确规定。二、根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、物权法第七十四条的相关规定，宝信润山地下车位（库）属于开发商保利公司所有（人防工程除外）。一审法院认定事实正确。三、宝信业主委员会主体不适格。本案宝信业委会没有提供全体业主大会同意诉讼的决定或提供符合法律规定的业主同意诉讼的证据，主体不适格，其无权提起诉讼。原审第三人铜山人防办到庭参加诉讼，但未明确发表意见。宝信业委会向一审法院提出起诉请求：1.判令宝信润山小区B区的地下车库的权属归全体B区业主共有（人防工程除外）；2.诉讼费由保利公司承担。事实及理由：宝信润山小区业主从2013年起陆续与保利公司签订商品房买卖合同，宝信润山小区地下车库车位属于小区配套设施，依法应属宝信润山小区全体业主共有。保利公司将业主共有的停车位出售、出租，其行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了宝信润山全体业主的合法权益。宝信润山业主与保利公司签订的房屋买卖合同，并未约定涉案停车位属保利公司所有，即使有约定也是无效约定。根据《江苏省物业管理条例》的规定，地下车库作为小区公共配套设施应属全体业主所有。综上，宝信润山小区地下车库车位属于小区配套设施，依法应属宝信润山全体业主共有。一审法院查明：2012年，保利公司以出让方式取得位于铜山区的宝信润山商业、住宅项目地块，用地面积194220平方米，并办理铜国用（2012）第01290、01329、01352、01344号土地使用权证。后保利公司经铜山区规划局批准建设宝信润山小区，A区为多层住宅区（219户）、B区为高层住宅区（1942户）。保利公司在该小区A区、B区陆续建设住宅等建筑物，并投资建造了地下车库（包括人防工程、兼顾人防工程，部分车库工程尚未完工），其中B区的地下车库中，人防工程面积为18244.6平方米，其余为兼顾人防工程。保利公司委托徐州市铜山区天力房产测绘制图有限公司对宝信润山小区房屋进行产权登记测绘，该公司计算每套房屋的分摊面积时未将涉案地下车库的面积计入。徐州市铜山区物价局铜价管（2013）68号文件，即对于涉案小区B4、B6、B7号楼住宅商品房备案价格函复中载明，三栋楼公共配套包括供电、供水、供暖、有线电视等设施配套，其中并未涉及地下车库。保利公司申报的涉案小区B15、B16号楼的商品房预售方案中载明，地下人防范围外的机动车停车库以租售方式处置。一审另查明，2013年起，保利公司陆续出售房屋，宝信润山小区业主办理上房手续并入住。2017年9月7日，宝信业委会成立并经铜山街道办事处备案，备案材料中记载，居民住宅户数2161户，居民住宅建筑面积272736平方米。保利公司实际占有涉案地下车库，并将部分车位的使用权转让给小区业主。宝信业委会则认为B区地下停车库（除人防工程外）应属于小区配套设施，应由全体业主共有，故引发本案诉讼。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条第一款第（七）项，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十五条第一款第（五）项，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行业主大会赋予的其他职责。本案中，宝信业委会主张B区地下车库的权属归全体业主所有，涉及业主有关共有的重大事项，应当经小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。宝信业委会未向一审法院提供证据证实符合该条件的业主决定同意该事项且已将该事项交由宝信业委会履行。故宝信业委会无权代表业主主张涉案权利。宝信业委会主张涉案地下车库属于小区配套设施，依法属于全体业主所有。依照《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。又依照《人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，人防范围外的地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。宝信业委会未有证据证明小区业主与保利公司就涉案地下车库进行了相关约定。房产测绘结果等证据，明确表明涉案车库的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明涉案地下车库非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故保利公司作为涉案地下车库的投资者，对涉案地下车库享有所有权。双方当事人均认可宝信润山小区在由开发商交付业主时，双方并未对涉案民防工程的所有权归属作出约定，保利公司与购买该小区新建住宅的业主签订的《商品房预售合同》中也未对涉案民防工程作出过约定，故依据法律规定，并结合谁投资、谁收益，谁投资、谁享有所有权的原则，在开发商即保利公司与购买该小区新建住宅的业主就涉案地下车库之所有权未作约定的情况下，涉案地下车库之所有权应归属其投资者保利公司所有。故宝信业委会诉请确认宝信润山小区地下车库归全体业主所有，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第一款第（七）项、第十二条、第十五条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回宝信业委会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由宝信业委会负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：宝信业委会有关涉案地下车位归业主共有的主张能否成立。二审中，双方均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据我国《物业管理条例》相关规定，涉及共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。业委会负责召集业主大会，业主大会决定上述重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，宝信业委会未提供证据证明在本案诉讼前就其诉讼请求征得了上述规定数目的业主的同意。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。宝信业委会并未提供证据证明其与开发商保利公司通过出售、附赠或者出租等方式对地下车位的所有权进行了约定。宝信业委会主张人防工程之外的地下车库所有权，但宝信业委会不能明确说明其主张的地下车库的范围，即哪些地下车库属于人防工程，哪些地下车位不属于人防车位，宝信业委会无法明确作出说明，其诉讼主张不明确。保利公司与购买该小区新建住宅的业主签订的《商品房预售合同》未对涉案车库问题作出约定，宝信业委会也未提供其他证据证明业主与保利公司就涉案地下车库问题进行了约定，宝信业委会针对其诉讼主张，并未提供证据予以证明，故对宝信业委会有关地下车库归业主所有的主张，不予支持。综上所述，上诉人宝信业委会就其主张未提交充分证据证明，一审裁判结果本身并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由宝信润山小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年七月二十一日书记员  侯梦池