文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1409号上诉人（原审原告）：陶荣，女，1982年7月1日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：杨俊，男，1978年3月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘绪军，江苏宪德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京常胜行房地产营销策划有限公司，住所地南京市浦口区星甸街道三明南路6号-30。法定代表人：萧长胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王心瑀，江苏德擎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：镇江融恒置业有限公司，住所地镇江新区大港赵声路68号。法定代表人：陈香华，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋华龙，江苏甘露律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天生，江苏甘露律师事务所律师。上诉人陶荣、杨俊因与上诉人南京常胜行房地产营销策划有限公司（以下简称常胜行公司）、被上诉人镇江融恒置业有限公司（以下简称融恒公司）合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陶荣、杨俊上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初467号民事判决，依法改判支持陶荣、杨俊的诉讼请求。事实和理由：一、签订《团购优惠申请表》参与优惠活动、签订购房合同、付款等行为均发生在融恒公司售楼处；二、《团购优惠申请表》不具备居间合同的特征，陶荣、杨俊不是与常胜行公司单独发生居间合同法律关系。常胜行公司是融恒公司的销售代理商，至少也应该构成表见代理，融恒公司应当承担责任；三、“8万抵16万”活动实则是一种价格欺诈，陶荣、杨俊并未享受16万元的优惠，常胜行公司和融恒公司应当全额返还；四、本案应当查明常胜行公司上诉请求：撤销镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初467号民事判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：常胜行公司与融恒公司的内场销售公司南京崇策房地产营销顾问有限公司（以下简称崇策公司）签订分销合作协议，提供居间服务。陶荣、杨俊已成功购买涉案房屋，常胜行公司已履行义务，8万元无需退还。融恒公司制定的认购价超过备案价与常胜行公司无关。本案应当追加崇策公司作为案件当事人。融恒公司辩称：一审判决是正确的，应予以维持。陶荣、杨俊向一审法院起诉请求判令：1、融恒公司和常胜行公司退还陶荣、杨俊8万元及其利息（利息自2017年6月19日起至实际支付之日，按同期中国人民银行同类贷款基准利率）；2、融恒公司和常胜行公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：融恒公司系镇江新区香郡小区的开发商。福建弘祥建设工程有限公司（以下简称弘祥公司）系香郡小区的施工单位。融恒公司将该小区11-26#楼共计104套房作为工程款工抵房给弘祥公司。2017年4月15日，常胜行公司与弘祥公司签订渠道代理合作协议，协议约定常胜行公司作为合作项目的渠道代理销售合作方，常胜行公司可将南京区域有意向购买上述房源的客户推荐给弘祥公司。由常胜行公司收取购房服务费。购房服务费的收取标准具体由常胜行公司与客户协商，与弘祥公司无关，最终客户成交价不得低于约定的案场销售低价。弘祥公司承诺认购时案场销售人员在见到常胜行公司开具的《购房会员团购申请书》方可办理后续认购签约手续。合同有效期自2017年4月15日起至2018年6月30日止。2017年6月1日常胜行公司向陶荣、杨俊开具收据1张，载明认筹金2万元，陶荣与常胜行公司签订了《团购优惠申请表》，该表载明：报名费80000元。细则约定：1、常胜行公司享有融恒紫晶香郡（即香郡小区）的独家团购优惠权利，申请人在签署本申请表及支付相应报名费后在现场认购以上房源的可享受总房价额外优惠160000元的待遇。3、申请人在自愿支付本次报名费后若最终成功订购本次融恒紫晶香郡房源的，则本次团购优惠活动的报名费将不予退还，同时不计入房价中，对此申请人无任何异议。常胜行公司免责申明：常胜行公司仅为信息发布平台，购房的所有权益均以正式购房合同为准。购房者完全理解并同意接受以上常胜行公司信息声明，并自愿报名参加本次楼盘团购活动，陶荣、杨俊与融恒公司签订商品房买卖合同，约定陶荣、杨俊购买香郡小区第12幢03层0304号房，建筑面积114.25平方米，每平米5280元，总价603329元。当日，陶荣、杨俊向融恒公司支付133329元购房首付款。同日，常胜行公司向陶荣、杨俊开具收据1张，载明定金6万元。2017年6月19日2017年6月19日另查明，该房在镇江市物价局备案总价615579元。庭审中，陶荣、杨俊和常胜行公司对常胜行公司向陶荣、杨俊收取的2万元的认筹金及6万元定金总计8万元为陶荣、杨俊交的报名费不持异议。常胜行公司认为其收取该8万元报名费为陶荣、杨俊提供购房交易机会，享受购房服务及优惠购房，且陶荣、杨俊已经在低于备案价格的实际价格购买了涉案房屋。但陶荣、杨俊认为，该8万系团购优惠单上载明的可享受优惠16万购房款，陶荣、杨俊并没有享受优惠16万购房款及相关服务。一审法院认为：陶荣、杨俊与常胜行公司签订了《团购优惠申请表》，符合居间合同的法律特征，双方成立居间合同。陶荣、杨俊向常胜行公司交纳8万元报名费，并成功购买被告常胜行公司推荐销售的香郡小区第12幢03层0304号房，双方居间合同已部分履行。根据《团购优惠申请表》常胜行公司收取的8万元报名费，应当使陶荣、杨俊获得购买该房源的交易机会享有16万优惠。但涉案房屋备案价为615579元，房屋买卖合同约定的购房价为603329元，常胜行公司并未举证证明陶荣、杨俊获得16万元的优惠，常胜行公司以此收取的报名费为8万元，收取的费用明显过高，应当予以调整。参照备案价和实际成交价的差额，以及其实际提供的中介服务，一审法院确定常胜行公司可收取2.5万元，剩余5.5万及利息（自5.5万元为基数，自2017年6月19日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起自实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），常胜行公司应当返还陶荣、杨俊。陶荣、杨俊未举证证明融恒公司与常胜行公司存在房源代理销售合作关系，且案涉8万元为常胜行公司收取，融恒公司未收取陶荣、杨俊任何费用。故陶荣、杨俊要求融恒公司承担连带责任证据不足，该项诉讼请求一审法院不予支持。一审法院判决：一、常胜行公司于本判决生效之日起十日内给付陶荣、杨俊5.5万元即利息（自5.5万元为基数，自2017年6月19日起至2019年8月19日，按同期中国人民银行同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起自实际支付之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陶荣、杨俊的其他诉讼请求。二审中，常胜行公司要求将其在一审庭审后提交但未经质证的三份案外人的认购协议书及其中一位案外人的撤诉申请书和撤诉笔录，拟证明融恒公司与“8万元抵16万”优惠政策存有关联。陶荣、杨俊对该证据真实性予以认可，同时主张“其与常胜行公司不是居间合同关系。融恒公司故意抬高房价，突破备案价，对优惠活动是明知的”。融恒公司对上述证据真实性不予认可，并主张“因涉案房屋系工抵房，只能以融恒公司的名义销售”。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，陶荣与常胜行公司签订的《团购优惠申请表》合法有效，双方的权利义务应当按照该申请表进行认定和分配。该申请表约定“陶荣支付8万元报名费，则可享受房价16万元的优惠”，现有证据无法充分证明陶荣、杨俊享受了16万元的购房优惠，也即合同目的并未完全实现，陶荣、杨俊有权要求返还报名费8万元。因考虑到常胜行公司在缔约和履行过程中势必产生必要成本，而陶荣、杨俊也确实成功购房，一审法院酌情认定常胜行公司需返还5.5万元，并无不当。关于融恒公司是否需要承担责任的问题，陶荣、杨俊主张“融恒公司与常胜行公司形成委托关系，或转委托关系，或表见代理关系，基于以上关系，融恒公司应当与常胜行公司共同承担还款责任”，按照《中华人民共和国合同法》关于委托关系的相关法律规定，陶荣、杨俊要求“委托人”和“受托人”共同承担责任，缺乏法律依据。况且，涉案《团购优惠申请表》和《商品房买卖合同》相对独立，本案并无充分证据证明融恒公司与常胜行公司之间形成了委托关系（或转委托关系、表见代理关系）。因此，陶荣、杨俊要求融恒公司承担责任，依据不足，本案难以支持。综上，陶荣、杨俊和常胜行公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由陶荣、杨俊负担1800元，由南京常胜行房地产营销策划有限公司负担1800元。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年七月二十三日书记员 王 琦