山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6495号上诉人（原审原告）：李其华，男，1966年8月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李莎莎，女，1988年1月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李其华（系李莎莎之夫），住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区银河路东汇鑫路西。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。上诉人李其华、李莎莎因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李其华、李莎莎上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据涉案《商品房买卖合同》第八条规定，被上诉人应当于2015年7月1日前将具备经综合验收合格的房屋交付给上诉人，但是直到2018年6月25日，被上诉人才将本涉案房屋通过综合验收合格。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，房屋的交付使用应包含两个层面的内容，第一，要在约定的期限内将房屋交付购房人使用；第二，要确保在约定的期限内所交付的房屋已综合验收合格。被上诉人虽然在2015年10月1日将涉案房屋交付上诉人，但是该房屋直至2018年6月25日才经综合验收合格，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，被上诉人的行为构成违约。一、一审法院认为，帝华公司于2017年3月31日竣工验收备案后才符合交房条件，实际交房日期应以此日期为准。一亩法院对此日期的认定，是对于该法条错误理解的认定，于事实和法律都没有依据，理由如下：1、房地产开发，是我国境内较为资金密集型的项目。我国的商品房预售制度，在促进房地产企业的迅猛发展和我国城镇化进程的同时，也给不良房地产企业开辟了非法的创收的渠道。事实上，被上诉人早在2014年初，就一分不少地把上诉人的购房款收入囊中，理应完全按照《商品房买卖合同》中的约定去履行义务。天量资金极具诱惑性，尽管政府有商品房预售资金监管政策，但也阻挡不了天量资金孳息的产生；被上诉人不按合同约定履行义务的迟延行为，期间所产生的孳息，本来就应该归属上诉人所有，且《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金，早已被实际所产生的孳息所覆盖。房地产开发企业在只追求利益不追求信誉的境况之下为什么不去违约呢？况且运用各种手段还可规避支付违约金，岂又怎能不是一条生财之道？事实已经如此，一审认定焉能正确？在被上诉人违约期间，上诉人有享有总购房款所产生的孳息的权利(即被上诉人理应继续支付上诉人逾期交房违约金)。2、在本涉案楼栋《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》遵守事项：该证明为房地产开发项且交付使用和办理房屋初始登记的法律依据，已经明确阐述了此《证明》为唯一房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。在通过综合验收之前，上诉人不单是承受着房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准，但是其它若干项单项验收尚未满足买受人或者房屋使用人正常的属住和生活需要的验收条件的风险，还要承受不能交易、赠与、置换、继承、出租、典当、抵押、依证入学，没有办理过户而可能被依法强制执行的风险。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，在此期间被上诉人理应继续自上诉人的购房款所产生的孳息中支付逾期交房违约金。一审法院对单项安全质量验收日期，认定为法定交房日期的认定，是对上诉人的利益不负责任的认定，是对事实又一错误的认定。3、关于《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》，上诉人在本案一审审理中已经提交过，但在一审判决书中，没有给予阐述说明，是不负责任的行为，是对法律适用的错误。4、虽然《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》相关内容具有法不溯及既往的原则，但同样强调了房地产项目综合验收的唯一性，与《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》第六条的规定是一样的。以上亦是一审法院对法律适用的错误，是对本案涉案房屋的2017年3月31日单项建筑工程质量竣工验收备案，认定为本涉案房屋的交房日期，是违反《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》第六条的认定，是适用法律的错误，应子纠正。二、在既不符合合同约定，又不符合国家法律规定的情况下，一审法院对交付房屋日期的错误认定，是对房地产开发企业违法行为的纵容和鼓励，不利于房地产开发企业积极地履行合同约定。前面给房地产开发企业卸下了逾期交房支付违约金的包袱，后面再继续拖欠需要综合验收出具前置证明的承建商的工程款结算、电力公司的配套建设工程款、国有土地出让金、首期住宅专项维修资金、政府的增值税、营业税、城建税、教育、养老、卫生附加费、通讯、物业质量保证金、城市基础设施配套费等款项等；只是前期优先办理了资金付出较少的：燃气公司的配套建设工程款、水务公司的配套建设工程款、热力公司的配套建设工程款、消防验收、绿化、排水，建筑质量竣工验收等项目。最后导致其它各种国家规费和税收也未能及时的征收，才呈现出迟迟不能经过综合验收的现象，这其中的违法利益是巨大的。这对国家、社会和上诉人个人在一定程度上都造成了侵害。以上综合验收前置条件下的费用缴纳状况，上诉人申请二审法院，根据举证倒置原则，责令被上诉人进行举证，以证事实。故，一审法院对交房日期的认定应予纠正，从而维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。帝华公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李其华、李莎莎向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告2014年11月1日至2018年6月24日逾期交房违约金24824.69元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人李其华、李莎莎。二、合同签订时间：2014年1月7日。三、商品房信息及价款：XXXX号房及储藏室，共计164286元。四、买受人付款情况：已按合同约定支付全部房款。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年10月31日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以2017年3月31日竣工验收备案日为交房日期。七、约定逾期交房违约责任：自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之0.1的违约金。八、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司已按已交房款的万分之一给付买受人334天的逾期交房违约金4938元。九、逾期交房违约金的诉讼时效：从2014年10月31日开始计算，并按日分别起算诉讼时效。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项，其他事项双方无争议。一审法院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。因此帝华公司于2017年3月31日竣工验收备案后才符合交房条件，实际交房日期应以此日期为准。原合同约定逾期交房违约金按已交房款的万分之一计算，因此对于李其华、李莎莎按万分之一计算的诉讼请求本院予以支持。李其华、李莎莎于2019年10月18日进行网上立案活动，应当认定此时间为其主张权利的时间，根据法律规定，诉讼时效为三年，因此2016年10月18日之前的违约责任因超过诉讼时效无法得到支持。所以违约金的计算应自2016年10月18日起至2017年3月31日止，计165天,违约金总额为2710.72元（165天×164286元×0.0001）。综上，判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告李其华、李莎莎逾期交房违约金2710.72元；二、驳回原告李其华、李莎莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计210元，由原告李其华、李莎莎负担176元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担34元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件，即商品房项目应当取得竣工验收备案单。涉案商品房买卖合同约定，帝华公司应于2014年10月31日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付李其华、李莎莎。帝华公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付条件约定为取得《综合验收备案证明》，帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2017年3月31日取得涉案项目竣工验收备案，以达到交房法定条件，应以该时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。综上，上诉人关于逾期交房违约金应计算到涉案房屋取得综合验收备之日前一天的上诉主张不能成立，一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，李其华、李莎莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人李其华、李莎莎负担。本判决为终审判决。审判员 李 静二〇二〇年七月七日书记员 薛嘉丽