甘肃省定西市安定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘1102民初2241号 原告：定西新城物业服务有限责任公司。 住所地：定西市安定区解放路玉苑小区4号楼1单元201室。 法定代表人：李锦锋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：李通，系该公司员工。 被告：李进平，男，汉族，生于1979年12月17日，居民，住定西市安定区。 原告定西新城物业服务有限责任公司诉被告李进平物业服务合同纠纷一案。本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李通、被告李进平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告定西新城物业服务有限责任公司提出诉讼请求：1、要求被告立即给付原告2013年3月1日至2020年5月31日的物业费11172.54元；2、要求被告交付2013年3月1日至2020年5月31日止的公摊水费490.4元、公摊电费435元；以上二项合计金额为12097.94元；3、本案诉讼费和其他费用均由被告承担。庭审中原告放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。事实与理由：被告李进平为定西市安定区怡馨园小区7号楼1203室的产权所有人，房屋面积101.12平方米，该房屋的物业服务、水电均由原告提供，按规定被告房屋的物业费每月每平方米为1.27元，应缴纳物业费为101.12㎡×1.27元=128.42元×87个月=11172.54元。公摊水费2013年至2016年每月2吨/2.3元，小计2.3元×2吨×46个月=211.6元,2017年至2020年5月31日每月2吨/3.4元，小计3.4元×2吨×41个月=278.8元。公摊电费每月5元×87个月=435元。被告自从2013年3月1日起至今未缴纳过物业费及公摊水电费。经原告多次催要后被告拒不缴纳物业费，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。 被告李进平辩称：原告所述被告拖欠物业费、公摊水电费共计12097.94元的事情属实。未交费的原因是自被告2013年入住怡馨苑小区以来，小区的物业管理服务就不到位，小区绿化几乎没有管过，小区院内的基础设施维修不到位，电梯经常出故障，2019年被告在和家人乘坐电梯时从9楼掉到5、6楼中间，后爬上来回家，因为这些事是经常发生的，被告就没有告诉原告。单元电子门形同摆设安全性不高，小区正门口乱停放车、通车，2018年前小区楼道里的消防栓内没有管道，2018年后管道才安装到位，但一上水就漏水。小区门口地面不平，楼道内的墙面脱落、屋顶漏水，小区正门单元外墙的墙砖破损，正门违章停车不能走路。小区8号楼安装了电信塔，其辐射影响小区业主的身体健康，业主申请要求拆除，但是原告并没有处理。现在被告愿意承担原告诉请所有费用12768.9元的30%即3830.67元。（包括公摊水费245.2元（每年12吨）、公摊电费435元，垃圾费、电梯费）。 原告为支持其主张向法庭提供如下证据： 1、承诺书、钥匙领取单、业主入住验房表各一份，拟证明李进平是定西市安定区怡馨苑小区7号楼1203室业主的事实。 2、怡馨苑小区7号楼1203室业主李进平所欠费用明细单原件一份，拟证明被告李进平自2013年3月1日至2020年5月31日共拖欠物业费12097.94元的事实。 3、物业各项费用的收取约定复印件一份，拟证明物业费包括公摊水费、公摊电费、垃圾清理费等的事实。 4、定西市城投物业管理有限责任公司证明一份，拟证明怡馨苑小区2016年之前的物业欠费由定西新城物业服务有限责任公司收取的事实。 5、物业管理服务协议一份，拟证明定西新城物业服务公司和定西城投物业服务公司签订了物业管理服务，证明物业费按照定西市物价局批准的标准每平方米1.27元的事实。 6、定发改收费（2016）466号关于印发定西市物业基准价和浮动幅度等问题的通知复印件一份，拟证明怡馨苑小区收费标准的事实。 7、定发改收费（2013）9号关于定西城投物业管理有限责任公司怡馨苑住宅小区物业管理服务收费标准的批复复印件一份，拟证明怡馨苑小区按批复收费的事实。 经质证，被告认为原告所举第五组证据与被告没有关系，对原告提供的其他证据的真实性及证明目的均无异议。 被告为支持其主张向法庭提供如下证据： 怡馨苑小区内楼道、墙面等照片共19页35张、光盘一张，拟证明定西新城物业服务有限责任公司在怡馨苑小区内的物业服务管理不到位的事实，其中1号、3号、10号、11号、12号、14号、15号照片是被告家里的主水管破裂，物业公司找来水暖工维修，无法维修后，被告打电话给物业经理李通，李通让被告自己维修后，物业公司按票付费。因疫情影响，被告也找不到维修的人，就从邻居和物业处提水长达52天，最后没办法被告就改了水管。22号照片证明小区绿化影响住户房屋采光。 经质证，原告认为被告提供的1号、3号、10号、11号、12号、14号、15号、21号照片是被告家里的照片与本案无关。5号、9号照片显示的车辆停放问题已经作出了整改。8号、22号照片证明原告搞了绿化不能证明物业服务不到位。28号照片属于工程遗留问题。32号照片显示问题已经整改。消防管道、大面积的地面突起、凹陷，物业也没有办法管理，有些问题物业正在整改维修并不是没有服务，业主不交物业费，物业公司没有资金，整改存在困难。光盘上的内容已经维修完毕，被告家里维修水管的内容与本案无关。原告没有给被告说维修自家水管的事情，被告也没有交物业费，原告在等被告交费时再协商解决。 法庭综合全案证据材料及全案其他相关事实，认为原告所举上述证据来源合法，相互关联，能与本案其他事实印证，故均予以采信和确认。被告所举证据来源真实，能证明其辩称事实，故依法予以确认。 经审理查明：被告李进平系定西市安定区怡馨园小区7号楼1203室业主，房屋面积101.12㎡。2012年12月7日，李进平与定西城投物业管理有限公司签订承诺书并领取钥匙入住，该小区2016年6月之前的物业服务由定西城投物业管理有限公司承担，后定西市城投物业管理有限公司将所欠物业费及供热费的欠款转移给定西新城物业服务有限责任公司。依据定西市发展和改革委员会、定西市住房和城乡建设局定发改收费[2013]9号文件中批复及物业收费标准浮动幅度，定西新城物业服务有限责任公司对怡馨园小区业主的物业费收费：高层为每月每平方米1.27元，低层为每月每平方米0.41元。李进平自2013年3月1日至2020年5月31日拖欠物业费11172.54元。根据物业各项费用的收取约定，公摊电费为每月每户5元，水损耗为每月每户2吨，2016年之前的水费标准为每吨2.3元，2016年经调整为每吨3.4元。经核算，李进平拖欠公摊电费435元，拖欠公摊水费490.4元。定西新城物业服务有限责任公司在物业服务合同运行期间存在着疏于管理，2018年前小区楼道里的消防设施不到位，小区门口、院内地面破损，楼道内的墙面脱落、屋顶漏水、小区部分外墙墙砖破损，东西区围栏破损断裂，配电箱无箱盖等基础设施安全性存在隐患，小区正门违章停车影响小区业主正常生活的瑕疵。 本院认为，物业服务合同属双务合同，双方当事人互负权利义务。营造和谐良好的物业环境是全体业主和物业公司共同的责任，业主及物业公司的合法权益均应当受到法律保护。对于同一小区内多户业主欠缴物业费的情况，一方面物业公司应积极听取业主的意见，加强与业主的沟通交流，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业费的初衷虽然是为了以此促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，小区个别业主长期拒绝缴纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维护正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，而且会形成恶性循环局面，对已经缴纳物业费的业主来讲是不公平的，最终损害的是其他业主的合法权益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内的和谐共处。业主对物业公司的服务不满意，不应采取消极的长时间拒交物业费的方式来对抗，而应通过正当途经与物业公司沟通协商解决实际存在的具体问题。 本案中，原告定西新城物业服务有限责任公司通过转让方式从定西城投物业管理有限公司接管怡馨园小区的物业服务工作，与被告李进平之间虽未签订书面物业服务合同，但被告李进平签订承诺书及领取钥匙入住的行为视为事实上接受了物业公司的物业服务。物业公司提供了物业服务，仅仅在服务的某些环节、个别区域存在一定的瑕疵，就不宜认定单个业主可以此为由拒交物业费。关于李进平主张的原告在物业服务期间存在疏于管理、服务不到位、地砖、墙面破损、屋顶漏水、消防设施不到位、基础设施的安全性存在隐患、小区正门违章停车影响小区业主正常生活等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理或者维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，原告应当选择合法正当方式正确行使自己的权利，而不应当以拒交物业费的不正当方法行使权力，且原告在管理期间已对部分问题进行了整改。被告李进平从2013年开始拖欠物业费的行为构成违约，原告在实际服务过程中存在一定的瑕疵和需要改进完善之处，故适当减少相应物业费。原告自愿放弃违约金的诉讼请求系其真实意思表示，依法予以准许；庭审中，被告愿意全额负担公摊电费435元的陈述系其真实意思表示，依法予以支持。被告关于公摊水费按每月1吨承担的辩解，无证据支持，本院不予采纳；被告关于电信塔有辐射影响居民身体健康的辩解，居民小区内设立的电信塔涉及公共利益，也与本案被告的物业管理服务无法律上的因果关系，不属本案审理范围，本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告李进平于判决生效后十日内给付原告定西新城物业服务有限责任公司物业费8379元、公摊电费435元、公摊水费490.4元，共计9304.40元。 二、驳回定西新城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 原告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119元，因适用简易程序审理减半收取60元，由原告定西新城物业服务有限责任公司负担15元，被告李进平负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审判员  杨亚君 二〇二〇年七月二十三日                                                                                                          法 官 助理  贾亚萍                                                                                                            书记员  杨璐