河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0411执异56号案外人：郭秀英，女，1967年8月6日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。申请执行人:平顶山银行股份有限公司，住所地：平顶山市湛河区。被执行人：朱海强，男，1977年3月4日出生，汉族，住平顶山市卫东区。本院在办理申请执行人平顶山银行股份有限公司（简称平顶山银行）与被执行人孙晓惠、朱海强、林贵平金融借款合同纠纷一案中，案外人郭秀英对本院执行的朱海强名下位于平顶山市新华路北段路东帝景花园10号楼底商自南向北9-16间（不动产权证书号：F20081200220）中的1015、1016商铺提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人郭秀英称，2013年11月18日案外人与平顶山市兴平房地产开发公司书面订立了《房地产买卖契约》，按照约定平顶山市兴平房地产开发公司将位于平顶山市××东区新华路帝景花园壹拾号楼壹层十五号，帝景花园壹拾号楼壹层十六号，共两间底商房（帝景花园壹拾号楼壹层十五号建筑面积约98平方米，帝景花园壹拾号楼壹层十六号建筑面积约48平方米）出售给案外人，合同价款共计1500000元。2013年11月18日案外人支付了房款1000000元整，2014年1月26日案外人支付了房款200000元整，2014年4月1日案外人支付了房款250000元整。平顶山市兴平房地产开发公司向案外人出具了加盖财务专用章的收据。因本案争议商铺在2013年11月18日平顶山市兴平房地产开发公司向案外人交付商铺时尚有出租使用人，故平顶山市兴平房地产开发公司自2013年11月18日至2014年6月左右，收取房租之后再转交给案外人。2013年11月18日平顶山市兴平房地产开发公司将本案争议商铺实际交给了案外人，案外人一直出租使用至今。期间案外人多次催促平顶山市兴平房地产开发公司按照约定提供办理房屋所有权过户手续，但是平顶山市兴平房地产开发公司一直怠于履行合同义务，造成案外人购买的该商铺无法办理过户登记手续。因被执行人朱海强与申请执行人平顶山银行涉及债务纠纷，平顶山银行依据（2017)豫0411民初1345号民事判决书申请执行案外人购买的商铺。2020年5月7日湛河区人民法院在未对被执行财产现状做认真充分的调查和核实的情况下作出（2020）豫0411执恢11号执行裁定书，将案外人实际所有的商铺进行查封，并通知案外人停止营业腾空房屋。综上所述，由于法院的执行决定认定事实不清，且严重侵害了案外人的合法权益。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，请求法院撤销（2020）豫0411执恢11号执行裁定书，停止对位于平顶山市××东区新华路北段路东帝景花园10号楼1层1015、1016商铺的执行并解除查封。案外人提供的证据有：1、案外人与平顶山市兴平房地产开发公司签订的房地产买卖契约复印件；2、案外人与陈侠、姚念和（2份）、郑飞、杜俊飞、伊丽晓签订的6份房屋租赁合同复印件；3、记载有“合同”、“租金”等内容的稿纸复印件一份；4、张华龙的2份借记卡账户历史明细清单复印件；5、2份房租押金（或书写为压金）收据的复印件；6、平顶山市兴平房地产开发公司出具的2份收据的复印件。申请执行人平顶山银行答辩称，朱海强是平顶山市××东区××北段路××楼底××9-16间房屋的所有权人，人民法院有权对本案执行标的进行查封、拍卖，案外人对本案所涉执行标的并不享有任何实体权利。1、朱海强是位于平顶山市××东区××北段路××楼底××9-16间房屋的所有权人。2008年12月8日，平顶山市不动产房管局颁发平房权证字第【2008】1200220号房产证，显示房屋所有权人为朱海强，房屋坐落卫东区新华路北段路××楼底××9-16间。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋自始至终登记在朱海强名下，朱海强是涉案房屋的所有权人。2、郭秀英未按照《房地产买卖契约》取得涉案房屋的所有权，应当向合同相对方平顶山市兴平房地产公司主张权利，郭秀英与兴平公司之间形成债权债务关系，郭秀英对兴平公司享有的债权不能对抗朱海强对涉案房屋享有的物权和申请执行人对涉案房屋享有的担保物权。如果郭秀英与平顶山市兴平房地产有限公司《房地产买卖契约》及交付房款属实，签订合同的主体为郭秀英和平顶山市兴平房地产有限公司，郭秀英未按照合同约定取得房屋的所有权，应与兴平房地产公司之间形成债权债务关系，其应向兴平公司主张合同违约责任，与被答辩人、朱海强没有任何关系。其次，如上所述，朱海强于2008年取得涉案房屋的所有权，2009年将该房屋抵押给平顶山市商业银行股份公司，物权登记和他项权利登记在平顶山市房管局和平顶山市房地产产权产籍监理所都有登记，郭秀英签订《房地产买卖契约》的时间为2013年，晚于朱海强的物权登记时间和他项权登记时间，郭秀英在购买房屋缴纳房款时未尽到谨慎注意义务到最后合同目的不能实现的法律后果应由案外人和兴平公司承担。再者，郭秀英2013年与兴平公司签订房屋买卖合同至今已7年，兴平公司没有为其办理房产证，郭秀英并未向兴平公司主张权利为维护其合法权益，而是待涉案房屋进入执行后提出异议，不符合常理，不能因为郭秀英与兴平公司之间的纠纷而使朱海强规避执行，从而使得执行程序无法进行。3、湛河区人民法院（2017)豫0411民初1345号判决书认为朱海强提供的抵押担保合法有效，判决平顶山银行就涉案房屋享有优先受偿权，人民法院有权对本案执行标的进行查封、拍卖。朱海强为孙晓惠在平顶山银行的借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，因孙晓惠未按约还款付息，申请执行人将孙晓惠及朱海强等人诉至湛河区人民法院，湛河区人民法院作出(2017)豫0411民初1345号判决书，判决申请执行人系涉案抵押物的合法抵押权人，有权对朱海强抵押财产位于平顶山市××东区新华路北段路东帝景花园10号楼1层自南向北9-16间房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。申请执行人对涉案房屋享有的抵押权及优先受偿权已经法院依法予以确认。法院作出查封裁定并依法查封涉案房屋依法有据。综上，案外人对涉案房屋不享有任何权利，其不能排除法院的执行，其主张撤销裁定、停止对涉案房屋的执行缺乏事实和法律依据，请人民法院查明事实后依法驳回其异议。申请执行人提供的证据有：1、本案查封房屋的房产证、他项权证复印件各一份。2、本院（2017)豫0411民初1345号民事裁定书、民事判决书复印件各一份。被执行人朱海强无答辩。本院查明：关于申请执行人平顶山银行与被执行人孙晓惠、朱海强、林贵平金融借款合同纠纷一案，本院在审理中于2017年5月16日作出（2017)豫0411民初1345号民事裁定书，裁定对朱海强的抵押财产位于新华路北段路××楼底××自××9-16间房屋（房产证号：平房权字第××号）予以查封，并于2017年5月24日向平顶山市不动产登记中心发出协助执行通知，办理了查封登记。2017年10月30日，本院作出（2017)豫0411民初1345号民事判决书，判决：一、孙晓惠于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金299.771938万元、利息、罚息64.702523万元，本息合计364.474461万元（利息、罚息已计算至2017年1月21日，以后的利息、罚息按双方借款合同约定计算至全部借款清偿之日止）；二、林贵平对本判决第一项债务承担连带责任保证。保证人承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向孙晓惠追偿。三、平顶山银行股份有限公司对朱海强的抵押财产位于平顶山市××东区新华路北段路东帝景花园10号楼底商1层自南向北9-16间房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决于2018年2月12日生效。在本案的执行期间，本院于2020年5月15日以（2020）豫0411执恢11号执行裁定书和协助执行通知书，在平顶山市不动产登记中心对上述查封房产办理了续查封登记手续。2020年5月12日，受本院委托，河南鹰平房地产评估有限公司对上述查封房产作出评估报告，2020年5月20日本院以张贴公告公示的方式向朱海强发送上述评估报告。另查明，本案执行的位于新华路北段路××楼底××自××9-16间房产，在登记机关登记的所有权人为朱海强，登记时间为2009年12月31日，登记类型为转移登记，不动产权证书号：F20081200220，该房产于2014年3月17日办理抵押登记，抵押权人为平顶山银行股份有限公司。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行的房产登记在被执行人名下，且抵押于申请执行人，申请执行人基于抵押享有的优先受偿权已经生效判决确认，本院查封并执行上述房产符合法律规定。案外人主张其从平顶山市兴平房地产开发公司购买争议房产，但自其所述的购房时间至今，本案执行房产登记的所有权人始终为朱海强，平顶山市兴平房地产开发公司并非所有权人。故不论案外人所述的购房事实是否真实，其均不可能基于从他人处购房而获得对被执行人名下房产排除执行的权利，更不可能对抗申请执行人已经生效法律文书确认的抵押权。综上所述，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人郭秀英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  程昆松审判员  崔 昭审判员  霍彩玲二〇二〇年七月十七日书记员  王婧婧