江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2058号原告：中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行，统一社会信用代码91320100834987649Q，住所地南京市栖霞区仙隐南路2号46幢22室、23室。负责人：徐海军，该行行长。委托诉讼代理人：朱旋，江苏冠文律师事务所律师。被告：杜海峰，男，1983年3月2日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：南京新城允升房地产有限公司，统一社会信用代码913201915628775764，住所地南京市江北新区15号楼511室。法定代表人：郑福权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭姚，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永辉，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行（简称农行栖霞支行）与被告杜海峰、南京新城允升房地产有限公司（简称新城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。原告农行栖霞支行委托诉讼代理人朱旋及被告新城公司的委托诉讼代理人彭姚、刘永辉到庭参加诉讼，被告杜海峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行栖霞支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告杜海峰归还借款本金472905.98元，利息16421.47元（暂计算至2020年7月1日，以后按合同约定标准支付利息至款项全部还清之日），并支付原告律师费28000元；2、判令原告就上述债权对第一被告抵押的位于南京市浦口区不动产享有优先受偿权；3、判令被告新城公司对杜海峰的还款义务承担保证责任；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月15日，原告与被告杜海峰签订《个人购房担保借款合同》，约定被告杜海峰向原告借款51.4万元，用于购买南京市浦口区的不动产，被告杜海峰将南京市浦口区的不动产抵押给原告，并办理了抵押预告登记，被告新城公司对被告杜海峰的还款义务承担连带保证责任。后原告按合同约定向杜海峰发放了全部贷款，被告杜海峰逾期偿还贷款已超过约定期限，严重违反了双方的合同约定，故原告诉至法院，请求判如所请。被告杜海峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告新城公司辩称，原告仅提供农行综合应用系统欠款明细打印单，此为原告单方提出的证据，无法证明被告杜海峰逾期付款的具体情况。被告杜海峰逾期偿还贷款，理应由其本人承担违约责任，房屋已交付完成，并办理了预告抵押登记，原告应当先就抵押物优先实现债权。被告新城公司作为开发商承担阶段性担保责任的立法本意在于确保开发商及时履行产权登记责任，以确保买受人房屋物权的及时取得，在案涉房屋具备办理正式抵押登记的条件下，被告杜海峰怠于办理正式抵押登记，且原告未催告抵押人办理抵押登记手续，客观上致使开发商的连带责任扩大，显然有悖于开发商阶段性担保责任设立的初衷，原告也应当优先就被告杜海峰提供的担保物实现债权，不足之处再向被告新城公司主张。本案案情简单明了，原告主张的律师费标准过高。如果被告新城公司承担了保证责任，按照两被告之间的合同，被告新城公司可行使合同解除权，收回房屋，并追究被告杜海峰的违约责任，故在原告主张就抵押物优先受偿的前提下，请求法院驳回原告对新城公司的全部诉请。原告依法提交了借款合同、抵押合同、借款借据、贷款交易明细、委托代理合同、律师费支付凭证等证据，因被告杜海峰未到庭参加诉讼，本院组织原告及被告新城公司进行了举证、质证，根据当事人的举证及庭审查明的事实认定如下：中国农业银行股份有限公司南京城东支行于2018年7月19日变更名称为中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行。2014年6月15日，原告农行栖霞支行（贷款人）与被告杜海峰（借款人、抵押人）、被告新城公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为32020120140081706），约定：借款金额为51.4万元，借款用途为购买位于南京市浦口区的房产，借款期限为360个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入指定账户；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账号为62×××71；担保方式为：阶段性保证+抵押，由阶段性保证人新城公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年。本合同项下存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可以同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权；本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。抵押人与抵押物共有人同意以财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十六条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失的要求借款人全额赔偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年6月15日，原告农行栖霞支行（抵押权人、乙方）与被告杜海峰（借款人、抵押人、甲方）、被告新城公司（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人。本合同所对应担保的主债合同编号为32020120140081706，借款合计54.1万元，房屋坐落于南京市浦口区，抵押担保的范围包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，丙方自愿为甲方的上述借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围包括包括借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用，担保期限自乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日起计算。此后双方共同至南京市浦口区房地产交易登记中心办理了抵押预告登记手续。2014年7月24日，原告向被告杜海峰发放贷款51.4万元，借款凭证载明执行利率6.87750%，逾期利率为10.31625%，还款日为每月24号。被告杜海峰于2019年11月开始逾期还款，截至2020年7月1日共欠原告借款本金472905.98元，利息16421.47元。2020年3月10日，原告农行栖霞支行与江苏冠文律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定由江苏冠文律师事务所指派律师担任本案原告的诉讼代理人，律师代理费为28000元。2020年6月19日，原告向江苏冠文律师事务所支付律师费28000元。本院认为：原、被告签订的《个人购房担保借款合同》、《南京市房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。原告已按约向被告杜海峰发放贷款51.4万元，被告杜海峰逾期还款的行为已构成违约，原告有权按照合同的约定，宣布贷款全部提前到期，并按照合同约定利率上浮50%收取罚息。现原告主张被告杜海峰支付剩余未付本金473141.93元及截止2020年3月11日的利息9373.09元，并支付自2020年3月12日起至实际付清之日止按照合同约定标准计算的利息，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张被告杜海峰支付的律师费28000元，符合合同约定和《江苏省律师服务收费管理办法》的规定，本院依法予以支持。原告主张对坐落于南京市浦口区不动产的处置价款在上述债权范围内享有优先受偿权。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。故而,预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,对后来发生的与该项请求权内容相同的物权处分行为具有排他的效力,以保障预告登记的请求权的将来实现。本案中,原告就案涉不动产已设立了抵押预告登记，因杜海峰未能按约还本付息,原告作为预告抵押权人依据前述规定应有权就案涉不动产优先受偿，原告的该主张有事实和法律依据。根据合同约定，抵押物优先受偿的范围应包括借款本金、利息、律师费、实现抵押权的费用等，故原告的该主张本院依法予以支持。被告新城公司为上述借款提供阶段性担保，保证期限至原告领取案涉房屋的他项权利（抵押权）证书之日，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行金，以及诉讼费、律师费等。现被告杜海峰逾期还款，且原告尚未取得案涉房屋的不动产抵押权利登记证明，原告的阶段性保证责任仍在继续，故原告主张被告新城公司对被告杜海峰的上述债务承担连带还款责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告新城公司抗辩原告应先就被告杜海峰提供的抵押物优先受偿，《个人购房担保借款合同》约定原告可以选择就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，且原告放弃借款人以自己财产设定抵押权的，保证人仍按照合同约定承担连带保证责任，故被告新城公司的该抗辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。被告杜海峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应依法承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告杜海峰于本判决发生法律效力之日起五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行借款本金472905.98元及截止2020年7月1日的利息16421.47元、律师费28000元，合计517327.45元，并支付自2020年7月2日起至实际还款之日止按案涉《个人购房担保借款合同》约定计算的利息；二、被告南京新城允升房地产有限公司对上述第一项债务承担连带还款责任；三、原告中国农业银行股份有限公司南京栖霞支行有权对被告杜海峰名下坐落于南京市浦口区的不动产折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8905元减半收取4452.5元、财产保全费3170元，合计7622.5元，由被告杜海峰、南京新城允升房地产有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  廉曙玉二〇二〇年七月二十日见习书记员  麻雪姣