山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2020）晋06民终305号上诉人(原审原告)：山西华昱房地产开发有限公司，住所地朔州市朔城区开发北路68号。法定代表人：徐晓峰，职务执行董事。委托诉讼代理人：张鹏，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙治，男，1973年5月31日出生，汉族，朔州市人，现住朔州。委托诉讼代理人：刘建忠，山西方明律师事务所律师。上诉人山西华昱房地产开发有限公司因与被上诉人孙治房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省朔州市朔城区人民法院（2019）晋0602民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西华昱房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决,依法改判被上诉人向上诉人支付到期应付的购房款1715667元及违约金(以1715667元为本金,每日万分之五,从2016年7月7日计算至实际支付购房款之日止);2、判令被上诉人承担一审及本案全部诉讼费用。事实与理由:原审判决事实认定不清,法律适用错误。上诉人与被上诉人签订的《分期付款补充协议》已经具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,应当被认定为商品房买卖合同,具备商品房买卖合同的效力。2005年6月20日,上诉人与被上诉人签订了《朔州老城项目认购审批单》和《朔州老城认购书》,并于2015年7月7日,签订了《分期付款补充协议》,约定由被上诉人向上诉人购买坐落于朔州老城古寰轩1号房屋,建筑面积为597.46平方米,房屋总价款为人民币5175667元。双方于2015年7月7日签订《分期付款补充协议》约定,付款方式为首付70%(即人民币400万元),剩余房款一次性付清(即在2016年7月7日前支付剩余房款1715667元)。合同签订后被上诉人依约向上诉人支付了400万元的首付款,上诉人也将房屋向被上诉人进行了交付,被上诉人已经实际占有并使用所购房屋。但约定的剩余房款付款期限2016年7月7日到期后,被上诉人始终未向上诉人支付任何房款。上诉人与被上诉人虽然未签订正式的《商品房买卖合同》,但双方签订了《分期付款补充协议》,该协议已经对房号、单价、建筑面积、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容作出了明确约定,完全具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,而且被上诉人已经向上诉人依约缴纳了70%的购房款,并实际占有使用了房屋。该情况完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,《分期付款补充协议》应当被认定为商品房买卖合同,被上诉人应当依约向上诉人支付剩余购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条对认购、订购、预定等协议应当具备《商品房销售管理办法》第十六条内容使用了“主要”的限定词,而非《商品房销售管理办法》第十六条的全部内容,原审判决却严格按照《商品房销售管理办法》第十六条全部内容认定双方签订的《分期付款补充协议》不具有房屋买卖合同的效力,法律适用存在明显错误。综上所述,原审判决事实认定不清,法律适用错误。请求二审法院在查明事实的基础上,依据相关法律法规支持上诉人的上诉请求,维护上诉人的合法权益。孙治答辩同意原审判决。山西华昱房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令孙治继续履行《商品房买卖合同》，向山西华昱房地产开发有限公司支付到期应付的购房款1715667元；2．请求人民法院判令孙治按照约定支付违约金777194元（以1715667元为本金，每日万分之五违约金，从2016年7月7日计算至2018年12月31日），违约金按上述计算方法计算至全部房款付清为止；3．本案的诉讼费用由孙治承担。一审法院认定事实：2015年6月20日，山西华昱房地产开发有限公司与孙治签订《朔州老城项目认购书审批单》及《朔州老城认购书》一份，《朔州老城认购书》中约定：案涉商品房建筑面积为597.46平方米，销售单价为9566.61元／㎡，总金额5715667元，并约定此价格按折扣优惠方式为合同价格，此价格不作为最终成交价；自认购书签订之日起于2015年7月1日，由本人携带本认购书及收款单据到“朔州老城”项目营销中心签署《商品房买卖合同》及其他相关文件。因买受人原因，不能在约定期限到上述指定地点或其他约定地点签署《商品房买卖合同》的，或者不能按照约定的时间到指定地点签署贷款及公积金相关文件的，均视为买受人自动放弃该房屋的购买权。本认购书自动失效，出卖人将有权将该房屋另行销售给第三方，出卖人将扣除买受人全部定金作为违约金，不予返还，且不再另行通知。同日，孙治向山西华昱房地产开发有限公司支付房款100万元；2015年7月7日，山西华昱房地产开发有限公司与孙治签订《分期付款补充协议》，该协议中写明出卖人同意买受人选择该合同第六条的第2项分期付款；具体的付款方式如下：乙方（孙治）所购商品房总价为人民币5715667元，首期付款不低于总房款的70％，即人民币4000000元，剩余房款人民币1715667元应在一年内付清。同日，孙治向山西华昱房地产开发有限公司支付房款300万元。山西华昱房地产开发有限公司已将案涉朔州老城古寰轩一号房屋交付孙治使用，但并未办理产权变更登记手续。山西华昱房地产开发有限公司诉孙治一案，一审法院曾于2019年5月9日立案，当时由于孙治无法联系，导致诉讼文书无法送达，一审法院于2019年7月18日作出（2019）晋0602民初1110号民事裁定书驳回山西华昱房地产开发有限公司的起诉。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．本案是否超过诉讼时效；2．山西华昱房地产开发有限公司能否依据《朔州老城认购书》及《分期付款补充协议》向孙治主张支付到期应付购房款及违约金的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（三）项规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。”2019年5月9日，一审法院已对山西华昱房地产开发有限公司诉孙治买卖合同纠纷一案立案，故孙治提出的诉讼时效抗辩不成立，不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方2015年6月20日签订的《朔州老城认购书》中约定因买受人原因，不能在约定期限内到上述指定地点或其他约定地点签署《商品房买卖合同》的，或者不能按照约定的时间到指定地点签署贷款及公积金相关文件的，均视为买受人自动放弃该房屋的购买权。本认购书自动失效，出卖人将有权将该房屋另行销售给第三方，出卖人将扣除买受人全部定金作为违约金，不予返还，且不再另行通知。双方并未于2015年7月1日前签署《商品房买卖合同》，依照《朔州老城认购书》的约定，该认购书自动失效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售模式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方当事人之间并未签订书面《商品房买卖合同》，且双方之间签订的《分期付款补充协议》内容并不具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故《分期付款补充协议》不应当认定为商品房买卖合同，其并不具备商品房买卖合同的效力。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第(三)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决：驳回山西华昱房地产开发有限公司的诉讼请求。（案件受理费26743元（已预交），减半收取13371.5元，由山西华昱房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人山西华昱房地产开发有限公司与被上诉人孙治签订的《分期付款补充协议》是否具备商品房买卖合同的效力，原审驳回上诉人山西华昱房地产开发有限公司的诉讼请求是否适当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售模式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方当事人签订《朔州老城认购书》后并未按约定于2015年7月1日前签署书面《商品房买卖合同》，按照《朔州老城认购书》的约定，该认购书自动失效。且双方当事人签订的《分期付款补充协议》内容并不具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故《分期付款补充协议》并不具备商品房买卖合同的效力，原审驳回上诉人山西华昱房地产开发有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人山西华昱房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26743.0元，由上诉人山西华昱房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃 二〇二〇年七月三日书记员 昝晓晴