大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2307号原告大连维湾广场商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区长江东路71号2层01号。法定代表人姚梦璐，该公司总经理。委托诉讼代理人陈茹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人任昱佳，辽宁智库律师事务所律师。被告孙波，男，1971年11月19日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人王晓天，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人楚翘，辽宁君连律师事务所律师。原告大连维湾广场商业管理有限公司诉被告孙波房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈茹、任昱佳，被告孙波及其委托诉讼代理人王晓天、楚翘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付2019年6月1日至合同解除日2019年11月15日期间的综合费用共计53639.25元及逾期支付违约金（自每季度综合费用支付日之日起至实际付清之日止，按照日千分之五标准计算），每月综合费用15325.5元，根据补充协议的约定合同第一年（2019.3.1至2020.2.29）免120日的租金及物业管理费即综合费用，被告支付了第一季度的2019年3月至5月的综合费用，其中含免除了1个月的综合费用，欠费期间是2019年6月至2019年11月15日，即合同解除之日，是第二季度2019年6月1日至2019年8月31日和第三季度2019年9月1日至2019年11月30日的综合费用免收的综合费用是按照每季度减免一个月的综合费用计算，并扣除11月15日至11月30日15天综合费用，最终欠付的是3个半月的综合费用，15325.5元×3.5＝53639.25元；2、请求判令被告向原告支付违约金共计45976.5元；3、请求判令被告向原告支付90日免费期的租金27045元及管理费18931.5元，合计45976.5元；4、请求判令被告将大连市中山区的展位返还给原告；5、请求判令被告按日租金三倍（901.5元）标准向原告支付展位逾期返还的占用费，自2019年11月16日起计算至展位实际返还之日止；6、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年12月22日，原被告双方签订《展位租赁合同》，约定：被告承租原告位于大连市中山区的展位，租赁面积为180.3㎡，租赁期限为2年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，展位租金按每月50元/㎡收取、物业管理费按每月35元/㎡收取，租金及物业管理费即综合费用每月15325.5元，按季支付，先付后用。同时，2018年12月22日，原被告双方另行签订《补充协议》，协议约定原告同意给付被告租赁期内共计210日的免费期，其中第一年（2019年3月1日至2020年2月29日）免费期为120日，免展位租金36060元、免物业管理费租金25242元。根据租赁合同第九条第3款约定，被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第一季度的综合费用即租金、物业管理费；以后每期综合费用（租金、物业管理费）于下个结算期开始之日前15日一次性结清。另，根据租赁合同第十八条第（e）、（n）项约定，被告延期支付的，每迟延一日，应按照延迟支付款项的0.5%向原告支付违约金，直至被告实际付清之日止。且原告有权提前解除本合同收回该展位，并取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向甲方补交装修期的综合费用，除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金。如被告未按照租赁合同第二十一条之约定延期交还展位的，根据租赁合同第十八条第（h）项约定，被告每延期一日，应向原告支付相当于届时每日基本租金三倍的占用费。此外，根据《补充协议》第三条约定，如被告提前解除或因被告原因导致原告提前解除租赁合同的，被告应补交本协议免费期间的租金及物业管理费用。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，被告已占用租赁展位并经营使用。但截至原告起诉之日，被告仅支付第一季度的综合费用（含免1个月的综合费用）。因被告拒不支付综合费用的行为已构成严重违约，原告根据租赁合同约定向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，并根据租赁合同第二十八条规定，原告的任何通知、告知等张贴于租赁展位出入口视为向被告送达，原告并将《解除合同通知书》张贴于案涉展位出入口送达被告，因此案涉租赁合同已于2019年11月15日解除，但被告至今未予以腾退，原告有权要求被告交还展位并向原告支付逾期返还展位的占用费。原告认为，被告租赁并使用案渉展位但拒绝支付综合费用的行为，属于严重违约，根据合同约定及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告作为承租人应向原告支付综合费用并承担相应的违约金。根据双方租赁合同第二十七条约定：“在展位租赁合同履行过程中，如发生争议的，合同各方可以平等协商解决；协商不成的，任何一方均可向承租展位建筑物所在地人民法院提起诉讼。”综上所述，原告为维护自身的合法权益，原告特向法院申请诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告诉讼请求。如原告所说，第一项诉请是9月1日至11月15日，三个半月的综合费用，但是9月1日至11月15日只有两个半月，综合费用是38311.25元，即使我方同意支付也不认可原告的计算结果。关于前三项诉讼请求，被告虽然承租了被告房屋并进行了装修，但由于原告提供的环境欠缺基本要求，严重影响了被告正常使用，所以原告的行为构成了根本违约，被告的行为是行使同时履行抗辩权，被告从未实际经营，也未接受过物业服务，无须支付综合费用。关于第四、五项诉请，由于被告未实际在商铺经营，也从未在展位上存放过任何货品，根本就不需要腾退，更谈不上支付展位占用费用。关于违约金，按照合同约定的租金及物业管理费，每月的综合费用为15325.5元，原告给被告协议中约定了210日的免费期，并非被告所述的3个月，所以被告应缴纳综合费用的起始日期应为2019年7月1日，根据收款收据的记载，被告实际缴纳的二个月综合费用应当为19年7月8月两个月的费用至合同解除被告欠付的应当为2019年9月至11月，合计38317.75元。原告起诉时诉请金额是14.5万元，本次庭审变更诉请金额为16万元，其中欠付租金及物业管理费仅为3.8万元，其余均为迟延付款违约金，提前解约违约金等相关违约赔偿。其诉请的违约金额已达到了欠款本金的3.5倍，明显违反相关法律规定，高于实际损失，所以即使被告应支付欠付费用，也无须承担如此巨额的违约金，被告仅同意按19年8月20日全国银行同业拆借贷款市场报价利率的1.3倍支付违约金。经审理查明：2018年12月22日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）双方签订《展位租赁合同》，约定：被告承租原告位于大连市中山区的展位，该展位计费面积为180.3㎡。乙方承租该展位用于经营定制品种冠军品牌系列之用。该展位交付日为2019年3月1日。租赁期限为2年，自2019年3月1日（合同计费日）起至2021年2月28日止，展位租金按每月50元/㎡收取，月合计人民币9015元，物业管理费为每月35元/㎡收取，月合计人民币6310.5元。租金及物业管理费即综合费用每月15325.5元，按季支付，先付后用。乙方应当于本合同签订之日起5日内向甲方支付第一期综合费用，以后每期费用于下一个结算期开始之日起前15日内一次性支付。乙方需在本合同签订之日起5日内向甲方一次性缴纳商品服务质量保证金15400元。甲方应保持该物业的公共地方及公共设施（包括主电缆电线、电梯、自动扶梯、消防及保安设备等）处于清洁、良好的使用状态。甲方应当按时向乙方交付符合展位租赁合同约定的展位。因乙方未及时支付综合费用或其他相关费用，导致解除租赁合同的，甲方有权根据本合同约定折价变卖或其他方式处理展位内的商品并将商品折价款项冲抵其债权。乙方逾期、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过7日的，或乙方在合同期内中断、停止其在该物业的营业业务的，或虽未中断营业但是具有撤走该展位内大部分商品或营业员等消极营业特征的，视为乙方违约。甲方有权限制乙方搬该展位内任何物品离开该商场。涉及支付业务的，每延迟一日，向乙方收取迟延支付款项0.5%的违约金。违约金的计算期限自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、违约金和其他相关的费用为止。涉及按时开业或维持正常营业义务的，每日向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，直至乙方开业或恢复正常营业之日止。涉及交回该展位义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的违约金，并要求乙方开业或恢复正常营业之日止。可以提前解除本合同，收回该展位，并取消乙方的装修期。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的综合费用。除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。于合同届满或提前解除时，乙方应交回该展位且甲方有权收回该展位。合同届满或提前解除日后，若该展位内有乙方遗留下的任何家具、装备、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以其认为合适的方式处理前述物品并向乙方收取处理前述物品所发生的费用，乙方同意上述处理方式，并承诺不会就此追究甲方责任和要求甲方赔偿。同时，2018年12月22日，原被告双方另行签订《补充协议》，协议约定原告同意给付被告租赁期内共计210日的免费期，其中第一年（2019年3月1日至2020年2月29日）免费期为120日，免展位租金36060元、免物业管理费租金25242元。2019年4月19日，被告向原告支付了第一期综合费用30651元（按已减免一个月的综合费用15325.5元），尚欠付原告2019年6月1日以后的综合费用。2019年11月8日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为截止本通知发出之日，您已累计欠缴租金9849元、物业费28350元，您的行为已经构成严重违约，我公司通知你自2019年11月15日起，解除我公司与您签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，因合同的解除而产生的违约责任及损失由您自行承担。请收到本通知后，于通知解除之日前，将该展位内您所有的全部物品自行搬离并将该展位恢复原状交还给我公司。如您逾期腾退的，视为放弃该展位内您所有的一切财产，因我公司处置您遗留物品所发生的费用均由您承担。另查，2019年11月26日，被告与商场内其余商户共同向原告发出《关于大连维湾广场2019年度租金事宜的知会函》，内容为因原告就大连月星家居东港店的项目推广、运营不利，对场内商户造成了极大困扰，现就2019年度租金事宜，知会原告：2019年度租金增加优惠期，缴纳6个月租金。未缴纳满6个月的商户补足6个月。本院认为，原告与被告签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，合法有效，双方均应恪守。关于本案实际的合同解除时间，因被告自2019年6月起一直欠付原告租金，已达到了合同约定的解除条件，原告享有合同解除权，原告于2019年11月8日向被告发出解除合同通知，通知被告案涉合同于2019年11月15日解除，本院确认案涉合同于2019年11月15日解除。关于原告要求被告支付欠付的自2019年6月1日至合同解除之日即2019年11月15日的综合费用53639.25元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告既要求被告按照逾期支付款项的每日0.5%支付违约金，又要求被告支付三个月综合费用之和的违约金，其违约金主张显然过高，在原告未提供证据证明其实际损失的情况下，本院酌情确定被告应以应付管理费为基数，自款项应付之日起（下一个结算期开始之日起前15日一次性支付）至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。即被告应以一季度综合费用30651元（扣除每季度免费期一个月）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年5月16日计算至2019年8月16日为363元；以53639.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年8月17日计算至2019年8月19日，为21元；以上合计384元。自2019年8月20日起至款项付清之日止，以53639.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告主张的日租金三倍标准的逾期返还展位占用使用费，无论是按双方合同约定还是原告解除合同通知书中所记载，原告均有权在被告拒绝腾退时将被告留于展位现场的物品予以清理并收回展位，原告在被告违约后尤其是解除合同后未采取合理措施避免损失扩大，无权就扩大的损失向被告主张，但应给予原告10天的合理期间，因三倍租金标准过高且对被告不公平，本院对原告主张中的占用使用费中的3005元（日租金300.5X10）予以支持。原告还主张被告向其支付90天免费期的租金27045元及管理费18931.5元，该诉请符合合同约定，本院予以支持。原告还主张被告将案涉租赁展位返还给原告，因原告提供的证据不足以证明被告目前仍占有案涉租赁展位，故应承担不利后果，对原告该诉请本院予以驳回。被告相应的部分辩解成立，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、九十三条第二款、九十六条、一百零七条、一百一十四条、一百一十九条、二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告孙波向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付综合费用53639.25元；二、被告向原告支付截至2019年8月19日的违约金384元；三、被告自2019年8月20日起至款项付清之日止，以53639.25元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金；四、被告向原告支付90日免租期内的综合费用45976.5元；五、被告向原告支付占有使用费3005元；上述一至五项确定的被告应向原告支付之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3230元，减半收取1615元，由原告大连维湾广场商业管理有限公司负担265元，由被告孙波负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胥涛勇二〇二〇年七月六日书记员  杨 颖