北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5754号原告：中国建设银行股份有限公司北京前门支行，住所地北京市东城区西打磨厂街1号。负责人：王纲，副行长。委托诉讼代理人：周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张奖励，北京市惠诚律师事务所律师。被告：沈杰，男，1959年9月24日出生，汉族，住山东省济南市市中区。被告：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市西城区莲花池东路16号3幢3层304室。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：白调调，女，1997年2月28日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：褚晓雪，女，1993年8月5日出生，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司北京前门支行（以下简称建设银行前门支行）与被告沈杰、北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行前门支行的委托诉讼代理人周勤华、被告沈杰、被告新兴公司的褚晓雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告沈杰偿还原告37366.86元（贷款本金33792.11元，截至2019年9月25日的逾期利息1314.85元、罚息2259.9元），并偿还2019年9月25日起至实际清偿之日止的逾期利息、罚息、复利（按《个人住房担保委托贷款借款合同》约定计算，罚息、复利计算标准为日万分之四）；2.被告新兴公司对上述债务承担一般保证责任；3.原告对被告沈杰名下位于北京市大兴区郁花园一里37号楼5单元102的房屋享有抵押权，有权就该房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。事实和理由：2000年7月3日，北京住房公积金管理中心委托原告向被告沈杰发放委托贷款194000元，用于购置北京市大兴区郁花园一里37号楼5单元102房屋（以下简称案涉房屋）。同日，原告与沈杰签订《北京市住房资金管理中心住房担保委托贷款借款合同》，约定借款194000元，期限为19年，自2000年7月3日起至2019年7月2日止，年利率为4.59%，还款方式为等额还款月还本息，还款时间为每月25日，最低还款额为1276.71元。被告新兴公司为债务提供连带责任保证担保。此后，案涉房屋办理抵押登记。借款合同签订后，原告依约向沈杰发放贷款194000元，沈杰已连续逾期29期，截至2019年9月25日，沈杰拖欠逾期本金33792.11元，逾期利息1314.85元、罚息2259.9元。2019年8月6日，原告委托北京市住房贷款担保中心向被告作出《提前还款通知书》，要求立即偿还全部借款。沈杰于2019年8月8日签收。综上，原告诉如所请。被告沈杰答辩称，认可欠款事实，同意向原告偿还剩余欠款，希望原告宽限还款期间以筹措款项。被告新兴公司答辩称，不同意对债务承担保证责任，无法核实保证合同签订情况，该保证合同的签订未经公司内部决议程序，不清楚是原法定代表人的个人行为还是职务行为。被告沈杰已提供抵押担保，原告应优先就该物的担保实现债权，当物的担保无法实现债权时，才能要求新兴公司承担保证责任。原告围绕诉讼请求提交了个人住房担保委托贷款借款合同、房屋所有权证收押合同、抵押合同、连带保证责任合同、他项权利证书、欠款清单、提前还款通知书及送达材料等证据。本院认定事实如下：2000年7月3日，原告（贷款人）与被告沈杰（借款人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定沈杰向原告借款194000元用于购房，由原告一次性划款入新兴公司银行存款账户中。借款期限19年，自2000年7月3日起至2019年7月2日止。贷款利率为年利率4.59%，贷款期间如遇北京市住房资金管理中心住房公积金计息利率调整，贷款利率相应调整。等额还款月还本息1276.71元。每月还款日期为每月25日。借款人必须按贷款分期还款明细表的要求，保证在规定的时间内定期足额归还贷款本息，逾期还款计收罚息，以逾期还款额为基数，每逾期一天，按万分之四罚息。同日，原告（抵押权人）与被告沈杰（抵押人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款抵押合同》，约定沈杰以案涉房屋为前述借款提供抵押担保，借款人连续六次未按借款合同规定的时间还本付息或贷款到期逾期六个月仍未还清全部贷款本息、罚息及费用的，贷款人有权按照国家有关法律、法规及规定对抵押物进行处分，直至偿还全部债务。同日，原告（贷款人）与沈杰（借款人）、新兴公司（保证人）签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款连带责任保证合同》，约定新兴公司为前述借款合同提供连带责任保证担保，保证担保的范围为借款人向贷款人借用的本金194000元及相应的利息、罚息、费用。期限从主合同生效之日起到贷款本息、罚息及相关费用偿清之日止。当抵押合同生效后即完成抵押登记，本合同自动转为一般保证合同。2005年7月5日，沈杰名下所有的案涉房屋办理了抵押登记，抵押权人为原告。2019年9月24日，北京住房公积金管理中心出具借款人沈杰贷款欠款清单，载明案涉借款连续逾期29期，至2019年9月25日，借款人共偿还贷款本金160207.89元，拖欠逾期本金33792.11元、逾期利息1314.85元、罚息2259.9元。本院认为，原告与被告沈杰签订的个人住房担保委托贷款借款合同、抵押合同及原告与二被告签订的保证合同均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约各方均应按合同约定履行己方的义务。原告已依约发放贷款，被告沈杰未按合同约定向原告偿还借款本息，应承担相应的违约责任。原告要求被告沈杰偿还借款本金、利息、罚息，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告沈杰以案涉房屋提供抵押担保并办理了抵押登记，故原告有权以该抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。关于被告新兴公司的保证责任，本院认为，根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告与二被告并未对此进行约定，故原告应当先就案涉房屋的担保实现债权。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条；《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告沈杰于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司北京前门支行借款本金33792.11元及利息、罚息、复利（截至2019年9月25日的利息1314.85元、罚息2259.9元，自2019年9月26日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利按双方签订的个人住房担保委托贷款借款合同约定计算）；二、原告中国建设银行股份有限公司北京前门支行有权以被告沈杰名下位于北京市大兴区郁花园一里37号楼5单元102的房屋折价或者拍卖、变卖的价款在上述债务范围内优先受偿；三、若被告沈杰未能履行上述第一项债务，原告中国建设银行股份有限公司北京前门支行行使抵押权后，被告北京市新兴房地产开发总公司对被告沈杰未能清偿的债务承担保证责任；四、被告北京市新兴房地产开发总公司承担保证责任后，有权向被告沈杰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元，由被告沈杰、被告北京市新兴房地产开发总公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；公告费260元，由被告沈杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  古 悦二〇二〇年七月二十七日法官助理  赵思宇