四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初788号 原告（反诉被告）:陈立新，男，汉族，1967年4月23日生，住四平市铁西区。 委托代理人：陈坤（原告长女），汉族，1989年7月28日生。 被告（反诉原告）:杨振刚，男，汉族，1970年11月18日生，住四平市铁西区。 委托代理人：徐甫林，吉林辅麟律师事务所律师。 委托代理人：姚婷婷，吉林辅麟律师事务所实习律师。 第三人：刘汉伟，男，1973年5月28日生，住四平市铁西区。 原告（反诉被告）陈立新与被告（反诉原告）杨振刚、第三人刘汉伟返还原物纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告陈立新及委托代理人陈坤，被告杨振刚及委托代理人徐甫林、姚婷婷到庭参加诉讼。第三人刘汉伟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立新诉称：陈立新通过合法途径购买了位于四平市铁东区浴池1-2层门面，并于2019年5月17日依法取得产权证。刘汉伟系该房前所有人，其与杨振刚有债权债务关系，刘汉伟向杨振刚借款85000元，二人口头约定在刘汉伟偿还欠款之前，杨振刚可以无偿使用案涉房屋。陈立新购买该房屋时，因余款未结清，刘汉伟与陈立新口头约定，由陈立新代为偿还85000元债务，杨振刚需立即自行搬离案涉房屋。陈立新于2020年3月30日代刘汉伟将80000元欠款转入杨振刚妻子初丽娜账户，并与第三人约定剩余5000元由第三人偿还，与原告无关。原告多次催告被告搬离案涉房屋，被告均不予理睬，继续无权占用原告所有的房屋，多次协商未果。被告的行为导致原告无法将门面出租和进行其他商业活动，致使原告蒙受巨大经济损失。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》相关规定，特诉至贵院，请求判令：1、被告立即从原告所有的房屋内搬离；2、被告赔偿自2020年4月至其搬离原告所有的房屋之日止全部的租金及利息（租金按照同等地段房屋租金计算）；3、被告支付因使用房屋产生的自被告使用房屋2016年至搬离原告房屋所产生的水费、电费；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）杨振刚辩称：1、杨振刚基于与第三人的房屋租赁协议书和口头协议，以及“买卖不破租赁原则”，在第三人未还清85000元欠款之前，杨振刚对案涉房屋依然有租赁使用的权利。2、杨振刚与第三人有约在先,用借款利息与房租相抵消。在第三人未还清欠款时，杨振刚可以无偿使用案涉房屋，就无须支付房租。如果陈立新想要主张房租，也应该向第三人主张房租。3、杨振刚与刘汉伟约定电表读数5000度之前的电费由刘汉伟承担，5000度至9000度的电费已经交给了水梦浴都，有收据为凭。 第三人刘汉伟提出书面材料述称：华亿紫金城小区浴池曾在我名下时，从2016年10月6日承包给陈立新使用，浴池东商网在2016年3月15日租赁给杨振刚使用，合同暂签一年，即2016年3月15日至2017年3月15日止，每年房费暂定人民币30000元，当时只签正式合同为一年。至2020年3月30日从未收取房费，因我当时欠杨振刚人民币105000元整，就当给付利息了，杨振刚无偿使用此房屋（房屋产生水电等其它费用均由杨振刚自己负责），我每年也不付杨振刚欠款利息，在2016年期间我先后偿还杨振刚人民币20000元，剩余欠款85000元整。在2016年10月6日浴池承包给陈立新使用时，陈立新就此浴池浴区进行翻修，大概在2017年吧，女浴区致使楼下天棚泄露，在这期间杨振刚曾多次找过我给予协调，然后我也及时地向浴池房户陈立新反应此情况，他们彼此也到现场查看事实，但迟迟未解决此事宜，毕竟我们三者关系都算站朋友立场，他们俩也未拿出什么不正确的态度解决此事，后来我也告知杨振刚本人，毕竟你们楼上楼下，有啥情况及时找陈立新协调解决，不用直接通知我，我也多次和陈立新说了，看看处理一下，别总漏了，毕竞楼下有人使用房屋，因朋友关系，过火的话我从来未开口。因为他们俩当时相处的也很好，对我都有照顾之恩。在2019年5月22日，由于种种原因，房屋产权正式更名于陈立新名下，在2010年3月30日我把剩余欠杨振刚的人民币85000元整，由陈立新替我偿还给杨振刚人民币80000元整（在铁西区阳光新城农行网点）随后我又给杨振刚打了5000元欠条，也与杨振刚达成共识剩余这5000元容一段时间在付。从此我和杨振刚也就终止房屋这种无偿使用关系。后续事宜与我不发生任何关系，由新房主陈立新接管。当时杨振刚也亲口跟我说,咱俩的事已经解决完毕，我房屋漏的事还未解决呢,还不能搬走,致使今天这种僵局，而且中间三番五次我出面协商两方赔偿事宜，都未达成协议。陈立新出最大赔偿数额6000元整，而杨振刚要求赔偿最低数额25000元整，不管哪一头都是好哥们，后来我宁可出人民币10000元整添加到陈立新赔偿数额中，但陈立新也未同意补偿杨振刚的心中赔偿数额。最后闹到这种地步。 反诉原告杨振刚诉称：原告于2016年3月15日与第三人签订《房屋租赁协议书》。第三人将案涉房屋出租给反诉原告，租期暂定两年。租金每年30000元，上达租缴纳租金，两年租金共计60000元。反诉原告租赁该房屋的目的是经营水梦综合商店，销售范围为烟、酒、食品、冻货、保健品和经福之源饮品有限公司授权,销售福之源桶装水，并依法办理了相关的营业执照。由于多种经营，每个月的收入最低为5000元，年收入至少60000元。2017年，第三人将反诉原告所承租的案涉房屋以外的其他房屋出租给反诉被告经营水梦浴都浴池。由于二楼女浴池防水未做好，导致天天漏洗浴脏水到反诉原告的商店屋顶。致使商店的棚顶、墙壁、衣物、超市商品严重毁损。为此，反诉原告多次找反诉被告协商解决漏水问题，但是反诉被告一直未给解决。二楼浴池不从根本解决漏水问题,反诉原告一楼就无法继续正常经营。由于漏水严重，商店内物品容易发霉变质，反诉原告无奈将商店关闭。致使租赁房屋合同的目的不能实现，导致反诉原告的收益彻底丧失，因此，反诉被告作为该房屋的使用者,实际漏水的侵权者,应当承担侵权责任，赔偿反诉原告的经济损失60000元。因第三人之前向反诉原告借款85000元，暂无还款能力，便与反诉原告口头协商，自2018年3月15日以后，用房租与借款利息相抵消，直至还清全部欠款。虽然2020年3月30日反诉被告代第三人偿还了80000元欠款，但是尚欠5000元尾款，那么，反诉原告与第三人的原房屋租赁协议仍然有效，依据“买卖不破租赁”原则，作为房屋买受人的反诉被告，完全有义务继续履行原租赁协议,将该房屋继续出租给反诉原告使用，直至第三人结清全部欠款为止。反诉原告作为承租人,第三人在出卖案涉房屋之前的合理期限内，未告知反诉原告欲出售案涉房屋,严重的侵犯了反诉原告的优先购买权。反诉被告与反诉原告在同一座楼房经营，明知反诉原告一直承租案涉房屋，却都未履行告知义务，不属于善意取得，与第三人共同侵犯了反诉原告在同等条件下的优先购买权。因反诉原告丧失了将案涉房屋租金与借款利息相抵消的权利，须另寻地点租房开商店,产生其他地点的房租30000元，该损失依法应当由反诉被告承担。综上,反诉原告为了维护合法权益不受侵犯，依法提起反诉，请求人民法院：1、依法判令反诉被告承担因案涉房屋严重漏水导致反诉原告无法正常经营四平市铁东区水梦综合商店所造成的经济损失60000元;2、判令反诉被告承担明知涉案房屋有承租人而非善意取得该房屋所有权并侵犯反诉原告优先购买权所产生的经济损失30000元;3、判令反诉被告继续履行反诉原告与第三人的原《房屋租赁协议》，直至第三人结清剩余欠款5000元止;4、以上各项经济损失共计90000元;5、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告陈立新辩称：1、杨振刚的起诉不构成反诉，法院应予以驳回。因杨振刚与第三人之间可能存在的关于5000元欠款事项,根据法律规定应属于债权债务关系，而本案为侵权之诉，属于两个不同法律关系。另杨振刚向陈立新索要赔偿于法无据。杨振刚以与第三人之间欠款5000元来对等陈立新房屋的使用权，严重侵犯了陈立新的合法权益，侵犯了陈立新的物权。2、陈立新在购买案涉房屋时，对房屋租赁情况不知情，对杨振刚与第三人之间的约定更不知情，且其与第三人之间的口头约定对陈立新不产生效力，与陈立新无关，并未侵犯杨振刚的优先购买权。3、杨振刚因与第三人的债务关系而向陈立新主张陈立新所有的房屋使用权，没有事实及法律依据。杨振刚拒不搬离房屋的行为属于侵权行为。陈立新在购买案涉房屋时，到相关部门查底为时涉案房屋净房，无瑕疵，无债权债务登记遂办理产权登记，因此陈立新是案涉房屋合法产权人。第三人与杨振刚之间欠款与陈立新无关，且杨振刚亦从未向陈立新缴纳房租。杨振刚因此占用陈立新所有的房屋没有事实和法律依据。其主张的诉讼请求不能成立。4、杨振刚主张的损失既没有合法依据，也没有证据证明自己的损失，杨振刚意在拖延时间来继续无理无权占用陈立新房屋,造成陈立新损失持续。杨振刚的反诉不能成立。请求人民法院驳回杨振刚的全部诉讼请求，支持陈立新的诉讼请求。 经审理查明：2016年10月6日刘汉伟将位于四平市铁东区华亿紫金城小区浴池承包给陈立新使用。2016年3月15日，刘汉伟与杨振刚签订《房屋租赁协议书》，刘汉伟将位于四平市铁东区华亿紫金城24-2号地浴池东商网租给杨振刚使用，杨振刚用该房屋经营散装食品、烟等，并依法取得食品经营许可证，商店名称为四平市铁东区水梦综合商店。双方约定租金为每年30000元，租期暂定2016年3月15日至2018年3月15日，租赁期间水电费等其他费用由杨振刚交纳。2018年7月9日，刘汉伟为杨振刚出具借条，借款金额为105000元，还款日期为2018年12月31日。双方约定用租金抵欠款利息，期间刘汉伟先后向杨振刚偿还20000元，尚欠85000元。2019年5月22日，刘汉伟将名下位于四平市铁东区华亿紫金城24-2号地浴池东商网卖给陈立新并过户到陈立新名下。经与杨振刚、陈立新协商，由陈立新代为偿还欠款80000元，剩余5000元刘汉伟为杨振刚出具欠条。此后刘汉伟与杨振刚之间终止房屋租赁协议，由陈立新接管。庭审中，陈立新、杨振刚对上述事实予以认可。2017年陈立新将承包的浴池翻修，女浴池漏水致使楼下天棚泄露，陈立新、刘汉伟、杨振刚多次协商未果。2020年4月3日，陈立新通过银行转账的方式向杨振刚妻子初丽娜的账户转款80000元。至今杨振刚一直使用该商网。2019年8月12日，杨振刚经营的四平市铁东区水梦综合商店被四平市工商行政管理局准予注销。 认定上述事实的证据有银行转账流水清单、收条两张、房屋租赁协议书、电费收条、电表照片及记账本等。 根据原告陈立新的诉讼请求和被告杨振刚的答辩意见、第三人刘汉伟陈述，归纳本案的争议焦点为：原告陈立新的诉讼请求是否应予支持。根据反诉原告杨振刚的诉讼请求和反诉被告陈立新的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：反诉原告杨振刚的诉讼请求是否应予支持。双方当事人对本案争议焦点无异议和补充。 本院认为：刘汉伟与杨振刚签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，本院予以确认。租赁期限为2016年3月15日至2018年3月15日。此后，双方虽未签订租赁合同，根据《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，刘汉伟与杨振刚之间原房屋租赁协议继续有效。刘汉伟向杨振刚借款105000元，双方约定用租金抵借款利息，刘汉伟又偿还欠款20000元，尚欠85000元。刘汉伟将房屋过户到陈立新名下，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，虽陈立新与杨振刚之间未签订租赁合同，但陈立新为租赁房屋所有权人，故杨振刚应按租赁协议约定，向陈立新履行缴纳房租的义务。经杨振刚、陈立新、刘汉伟协商，由陈立新代刘汉伟偿还80000元，刘汉伟再为杨振刚出具5000元欠条，一段时间后给付，刘汉伟与杨振刚无任何关系。庭审中，陈立新、杨振刚对上述事实予以认可。2020年4月3日陈立新已履行自己义务，将80000元打入杨振刚妻子账户，故自2020年4月4日起，杨振刚应按租赁协议约定，按年租金30000元，折合月租金为2500元向陈立新支付租金至实际搬离之日止。故陈立新请求杨振刚搬离租赁房屋及给付租金的诉讼请求，本院予以支持。因房屋租赁协议中，未约定利息，故陈立新请求杨振刚支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于水费、电费，因尚未确定是否实际发生，本院不予审理。 关于杨振刚反诉请求陈立新承担因案涉房屋严重漏水，导致杨振刚无法正常经营四平市铁东区水梦综合商店所造成的经济损失的诉讼请求，因证据不足，无法确定损失数额，故本院不予 支持。 关于杨振刚反诉请求陈立新承担明知涉案房屋有承租人而非善意取得该房屋所有权并侵犯杨振刚优先购买权所产生的经济损失的诉讼请求，因无事实根据和法律依据，故本院不予支持。 关于杨振刚反诉请求陈立新继续履行杨振刚与刘汉伟的原《房屋租赁协议》，直至刘汉伟结清剩余欠款，因在刘汉伟与杨振刚房屋租赁期间，房屋所有权已经变更为陈立新，虽陈立新未与杨振刚签订租赁合同，但根据法律规定，其之间视为不定期租赁合同，陈立新可以随时请求解除合同，并要求杨振刚搬离，故该反诉请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨振刚于本判决发生法律效力后七日内，搬离陈立新所有的坐落四平市铁东区华亿紫金城24-2号地浴池东商网； 二、被告杨振刚于本判决发生法律效力后七日内，一次性给付原告陈立新租金7500元（自2020年4月4日至2020年7月4日，2500元×3个月）。如果未按本判决规定日期腾迁，之后发生的租金按每月2500元向原告陈立新支付至实际腾迁之日止； 三、驳回原告陈立新对被告杨振刚其他诉讼请求； 四、驳回被告杨振刚对原告陈立新的全部反诉请求； 五、第三人刘汉伟不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2573元，由被告杨振刚负担。反诉费1025元，由被告杨振刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 员  刘 岩 二〇二〇年七月二十三日 法官助理  郑玉秋 书 记 员  谭皓月