山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5122号原告：郑海明，男，1989年6月2日生，汉族，自由职业者，住济南市市中区。委托诉讼代理人：于彦生，山东诚信人律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，董事长。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告郑海明与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告郑海明及其委托诉讼代理人于彦生，被告绿地康鲁公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人侯梦溪、郁树岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑海明向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款569134元。2、判令被告自2018年6月30日起至付清之日止以469134元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期付款利息损失；自2019年8月3日起至付清之日止以100000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期付款利息损失。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告签订绿地新里城认购协议书，约定原告购买被告开发的济南绿地新里城项目B13地块*号楼*单元***室的商品房。在原告支付被告20%首付款后，原被告约定以换房的方式放弃该认购协议，准备购买被告开发的济南绿地新里城项目B12地块1号楼2单元***室的商品房，原告共计支付了469134元购房款，被告于2018年6月30日出具加盖财务专用章的收据两份，付款内容均为“B12、1-2-***房款”。原被告双方没有另行共同签署绿地新里城认购协议书。此后原告从未收到被告发出签署《商品房买卖合同》的书面通知或者催告函，却接到一份被告于2019年5月29日后发出的解除认购协议通知函，该函称：1、解除贵我双方于2018年6月30日签订的《绿地新里城认购协议书》；2、对于您的违约行为，我公司根据认购协议书之约定罚没您已交纳的定金。在此之后，被告的工作人员催促原告分别于2019年6月4日和2019年8月3日向被告账户共转账支付了房款100000元，被告分别于2019年6月5日和2019年8月5日出具了收据。从被告印发的售楼广告宣传中M2地铁线的不翼而飞，到所售商品房防火门开启方向的颠倒，以及关于“住小学”和“房子有价学区无价，2017绿地集团与济南市市中区教育局签约独家引进经五路小学”的夸大宣传都使原告对被告开发的济南绿地新里城项目B12地块商品房失去信心，合同目的无法完全达到。鉴于被告已经于2019年5月29日发出解除认购协议通知函，原被告双方没有签署认购协议和商品房买卖合同，被告应当返还原告2018年6月30日前支付的购房款469134元(该购房款并非定金)，并自该日起至实际支付之日止以469134元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期付款利息损失。被告在此之后向原告收取100000元的购房款(被告自行标注为定金)没有事实和法律依据，被告应当返还该笔购房款并自2019年8月3日起至实际支付之日止以100000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期付款利息损失。综上所述，为维护原告的合法权利，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定依法向贵院提起诉讼，请求法院查清事实，依法做出公正判决。被告绿地康鲁公司辩称，一、案涉B12地块1-2-***《绿地新里城认购协议》（下称***协议）系双方协商一致后基于真实意思表示签订，双方应受该份协议约束。原协议被解除因被答辩人的违约行为造成。根据被答辩人诉状阐述，双方对存在的两份认购协议这一事实确无争议，双方于2018年5月26日签订关于***号房屋认购协议并非真实意思表示，只是当时因***号房屋被他人认购，故被答辩人为提前占有购房资格，遂签订***号房屋认购协议。至2018年6月30日，***号房屋具备双方签订认购协议的条件时，双方又另行签订***号房屋的认购协议，并实际履行（被答辩人依据协议支付购房款，答辩人向其出具收据可以说明双方实际履行）。所以，***号房屋认购协议对双方均具有约束力。根据***协议第三条第3款的约定：“乙方应在本协议签订之日起3日内，按济南市商品房限购政策规定向甲方提交限购查询申请……至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房款”。事实情况却是，时至今日被答辩人都未提交过限购查询证明，答辩人多次催告要求被答辩人履行约定义务，均为被答辩人所无视，进而导致《商品房买卖合同》至今未能签订。基于被答辩人违约行为，迫于无奈答辩人只得于2019年5月25日向其邮寄到《通知书》，要求其自收函之日起3日内前往案涉项目售楼处提交签订合同相关手续，与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》对双方权利义务进行明确约定，但被答辩人仍是置该《通知书》于不顾。上述事实足以说明，双方至今未能签订***室《商品房买卖合同》系因被答辩人多次违约行为所致，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任，答辩人保持对其违约行为诉讼的权利。二、原认购协议已于2019年5月30日解除，但被答辩人于2019年6月5日和2019年8月5日再次支付定金共10万元的行为应视为双方就***号房屋《绿地新里城认购协议》约定内容达成新的要约和承诺，原协议应继续履行。基于被答辩人多次违约行为，答辩人向被答辩人邮寄了《解除认购协议通知函》，并于2019年5月30日妥投，根据《最高人民法院关于适用若干问题解释》规定，***协议已于2019年5月30日解除。案涉***协议解除后，被答辩人多次与置业顾问赵某联系，表示愿意继续购买***室房产，并于2019年6月5日和2019年8月5日向答辩人共支付定金10万元。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条之规定，被答辩人在协议解除后再次履行协议约定的行为应界定为双方就案涉***室房产达成新的预约合同关系且已生效，双方均应受该新合同关系的约束。鉴于双方已建立新的预约合同关系，且同意对***号房屋《绿地新里城认购协议》继续履行。现被答辩人在认购协议的约束下，应继续履行向答辩人提交限购查询申请及证明、签订《商品房买卖合同》、缴纳剩余房款的约定义务。如被答辩人再次违约，答辩人保留依据认购协议的约定，扣留被答辩人已实缴的定金10万元，并将房产另行处分的权利。三、关于被答辩人诉状所述“学区房”“M2号线”线等问题均已被生效判决所确认，答辩人对于“学区房”和“M2号线”的宣传并非虚假宣传。关于M2号线。答辩人在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“地质勘测、开工在即”等字样表述，是答辩人对政府和新闻机构对M2线的披露信息的描述，既非虚假宣传也不构成邀约，同样也不构成对购房者的承诺，这在市中法院（2020）鲁0103民初1779号、（2020）鲁0103民初2362号案判决中已得到贵院明确认定。关于学区房。答辩人宣传引进“经五路小学教育资源”情况属实，并非虚假宣传。早在2017年，答辩人即与济南市市中区教育局签订《绿地新里城项目配套学校、幼儿园（建设）合作协议》，就引进经五路小学事宜进行约定，并将在2020年9月1日前完成招生开学。所以，答辩人宣传绿地新里城项目存在配套学校和幼儿园属实，并非虚构事实以欺瞒购房人，该事实在（2020）鲁0103民初401号案已得到贵院明确认定。故，答辩人不存在虚假宣传的情形。四、关于被答辩人所述合同目的无法实现，答辩人认为《认购协议》属预约合同性质，作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺。《认购协议》虽已签订，但并非意味着《商品房买卖合同》已正式订立。所以，本案仅应考虑《认购协议》订立的目的，即签订正式的《商品房买卖合同》。所以，被答辩人所谓的合同目的并非签署认购协议的合同目的，其陈述的理由不成立。涉案纠纷产生的实质原因系因当前国家房产调控政策的影响，房屋价格有所下调，被答辩人遂找出各类原因要求退还定金及房款，严重违背诚信原则和契约精神。综上所述，请求法院依法查明案件事实，维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，郑海明（乙方）与绿地康鲁公司（甲方）签订一份《绿地新里城认购协议书》，约定：第一条认购房屋情况：乙方自愿认购：济南市绿地新里城项目B13地块*号楼*单元***室的商品房。第二条认购价格：乙方认购房屋的预测建筑面积为76.35平方米，认购单价为人民币20710元/平方米，认购总价暂定为人民币1581209元；……上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订：1、乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即316242元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金5万元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐（此处手写添加“今日交定金5万，本月31号之前交齐首付款20%”，本院注），甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。……3、乙方应当在本协议签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。4、特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《商品房买卖合同》，但并未《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则乙方应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。5、若在上述约定的签订期限内，因甲方原因导致甲方将该认购房屋另行出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已付的定金。第四其他：……5、乙方应在本协议书中记载真实有效的通讯地址及联系电话，甲方将按照乙方在本协议书载明的通讯地址向乙方发送书面通知、文件等；如出现邮件拒收、第三方代收、无人签收或被退回等情形的，由此产生的全部后果及责任均由乙方自行承担。如乙方更改通讯地址的，应在变更之时24小时内书面通知甲方，否则应承担由此产生的全部后果及责任。6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。……8、本协议签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。协议书尾部甲方处加盖有绿地康鲁公司销售合同专用章，乙方处有郑海明签名，双方落款日期均为2018年5月26日。同日，郑海明向绿地康鲁公司交纳5万元。2018年5月31日，郑海明向绿地康鲁公司交纳259917元。2018年6月30日，郑海明向绿地康鲁公司交纳159217元。同日，绿地康鲁公司向郑海明出具两张收据，交款单位均为郑海明，其中一张收据的金额为469131元，付款内容栏内载明B12:1-2-***房款，备注一栏载明换房；另一张收据的金额为3万元，付款内容栏内载明B12:1-2-***房款，郑海明在上述收据的交款人签字处签名。同日，绿地康鲁公司向郑海明提供一份关于绿地新里城项目B12地块1号楼2单元***室商品房的《绿地新里城认购协议书》，该协议书中载明的折后总价为2329134元，定金金额为总房款的20%即469134元，其中5万元于签约当日交纳，剩余定金自该认购协议签订之日起三日内补齐。郑海明未在该认购协议书上签字。此后双方因就拟签买卖合同的条款未能协商一致，一直未签订《商品房买卖合同》。2019年5月24日，绿地康鲁公司通过邮政特快专递（EMS）向郑海明邮寄了一份《通知书》，内容为：“您与济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称“本公司”）于2018年6月30日签订了《绿地新里城认购协议书》（以下简称“认购书”），认购书中明确约定您自愿认购本公司开发建设的位于B12地块1号楼2单元***室的房屋（以下简称“该房屋”），现本公司特通知您，请您务必自本通知书送达之日起三日内至绿地新里城售楼中心签订《商品房买卖合同》，缴纳购房款，或者办理按揭贷款等有关手续。若您未在上述期限内与本公司签订《商品房买卖合同》并缴纳购房款，则按照贵我双方签订的认购书第三条的约定：本公司无需另行通知，贵我双方签订的认购书自动解除，您已交纳的购房定金将不予退还，且本公司有权另行处分该房屋（包括但不限于另行出售给任何第三方），由此引起的一切法律责任及不利后果均由您承担。特此通知！”郑海明于2019年5月25日收到该通知书。2019年5月28日，绿地康鲁公司通过邮政特快专递（EMS）向郑海明邮寄了一份《解除认购协议通知函》，通知解除双方于2018年6月30日签订的《绿地新里城认购协议书》；对于郑海明的违约行为，绿地康鲁公司根据认购协议书之约定罚没郑海明已交纳的定金。郑海明于2019年5月29日收到该通知函。2019年5月30日，郑海明之妻周某通过手机微信询问绿地康鲁公司的置业顾问赵某该通知函是什么意思，赵某回复说是公司统一发的，并说“要不你先交上10万吧”。周某说现在手中只有5万元多元，现在要交的话就先交5万，要不再等等，六月份看能不能凑足10万元交上，赵某回复说太少了，周某说那就等到下个月底凑凑再去交。2019年6月4日，周某向绿地康鲁公司交纳7万元。2019年6月5日，绿地康鲁公司向郑海明出具一张收据，金额为7万元，付款内容栏内载明B12:1-2-***定金，交款人签字栏空白。2019年8月3日，周某向绿地康鲁公司交纳3万元。2019年8月5日，绿地康鲁公司向郑海明出具一张收据，金额为3万元，付款内容栏内载明B12:1-2-***定金，交款人签字栏空白。郑海明于2019年9月18日从绿地康鲁公司领取了上述两张收据。关于未在绿地新里城项目B12地块1号楼2单元***室商品房《绿地新里城认购协议书》上签字的原因，郑海明陈述是由于该协议书在定金和首付款的约定方面与B13地块*号楼*单元***室商品房《绿地新里城认购协议书》差距巨大，所以郑海明不同意签字。本院认为，从已查明的情况来看，2018年5月26日郑海明与绿地康鲁公司签订《绿地新里城认购协议书》后，郑海明想将原来认购的绿地新里城项目B13地块*号楼*单元***室更换为绿地新里城项目B12地块1号楼2单元***室，双方应当重新签订一份关于绿地新里城项目B12地块1号楼2单元***室的《绿地新里城认购协议书》，但因郑海明并未在绿地康鲁公司所提供的第二份《绿地新里城认购协议书》上签字，故尚不能认定该第二份《绿地新里城认购协议书》是原、被告双方所达成的一致意思表示，因此该认购协议书并未成立。关于2019年6月4日、2019年8月3日周某向绿地康鲁公司所交纳的10万元的性质，从现有证据来看，也不足以认定为定金。具体理由如下：一、绿地康鲁公司的置业顾问赵某要求周某交款时并未告知该10万元的性质是定金，虽然郑海明按照B12地块1号楼2单元***室的价款交纳了首付款，但并不代表郑海明认可其未签字的《绿地新里城认购协议书》中关于定金的约定。二、绿地康鲁公司于2019年6月5日、2019年8月5日给郑海明所出具的两张收据中载明的定金字样是绿地康鲁公司自行填写的，郑海明并未在该两张收据的交款人签字处签字认可。综上，郑海明向绿地康鲁公司所交纳的全部款项均应认定为预付的购房款，现因双方未能就拟签订商品房买卖合同的条款协商一致，绿地康鲁公司应当将郑海明所交纳的预付款全部返还给郑海明。因郑海明在本案起诉前并未向绿地康鲁公司发函要求返还该预付款，故郑海明要求绿地康鲁公司赔偿利息损失，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第三十二条之规定,判决如下:一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑海明购房预付款569134元。二、驳回原告郑海明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9490元，减半收取计4745元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇二〇年七月八日书记员  况磊磊