北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2796号上诉人（原审被告）：沈珺，女，1978年8月1日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京市佳开原物业管理有限公司，住所地北京市通州区乔庄北街3号院。法定代表人：白立华，董事长。委托诉讼代理人：张驰，男，北京市佳开原物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：刘晓霞，女，北京市佳开原物业管理有限公司职。上诉人沈珺因与被上诉人北京市佳开原物业管理有限公司（以下简称佳开原公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初27693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人沈珺，被上诉人佳开原公司的委托诉讼代理人张驰、刘晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈珺上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判按照原物业费标准进行收费，或发回重审；2．诉讼费由佳开原公司承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误。佳开原公司的入户调查结果中仅有几户是在乔庄北街社区居委会的陪同下完成的，剩余一千一百多户小区业主的调查结论，是由佳开原公司在没有任何第三方监督下独立完成的。经过对小区全体业主的调查，可以证明佳开原公司存在恶意欺骗，弄虚作假的行为。首先，佳开原公司的调查表并未载明上调物业费的具体数额及上调物业费的事实依据，也未公示入户调查结果。其次，通过对调查表的业主签名情况的调查，发现佳开原公司存在弄虚作假情况。通过调查，至少有33位业主确认调查表中的业主签字非本人签字，扣减后，不足半数业主同意上调物业费。最后，佳开原公司的调查表中打对勾同意调整物业费的总计586户，明显与街道办事处提供的说明中已达600户同意不符，佳开原公司的证据存在矛盾。2．适用法律错误。从2010年开始，北京物业费价格实行市场调节价，由过半数业主同意，而不是参考指导价，一审法院依据已经作废的法律文件做出错误的判决认定。一审法院在错误认定物业费调查表的同时，对法律依据作出错误表述。佳开原公司辩称：同意一审判决，不同意沈珺的上诉请求和理由。佳开原公司向一审法院起诉请求：1．沈珺给付佳开原公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1726．38元；2．沈珺向佳开原公司支付滞纳金1417．81元；3．沈珺承担诉讼费。一审法院认定事实：沈珺系北京市通州区涉案房屋的所有权人，涉案房屋建筑面积为36．7平方米。2015年4月18日，沈珺（委托方、业主、甲方）与佳开原公司（受委托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买入的通州区×号楼×室居住房1套，建筑面积36．7平方米住宅进行物业管理；物业管理费乙方将按政府有关规定标准，依法按时向甲方收取，甲方应主动、按时缴纳（遇有国家新的物业标准出台，以新的标准进行调整）；委托管理期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。本合同期满时，甲方未和乙方续聘或解聘，乙方继续管理的，视为合同自动延续；双方并就甲乙双方的权利义务、物业管理服务质量和管理目标、违约责任的事项做出约定。2015年10月27日，北京市开原房地产开发有限责任公司（甲方）与佳开原公司（乙方）签订《委托书》，约定由甲方委托乙方对小区进行物业管理，委托书有效期为5年。另查，2013年，佳开原公司组织人员以入户调查的形式就业主是否同意上调物业费问题征询业主意见。2014年1月8日，北京市通州区玉桥街道办事处出具《调整物业费情况说明》，载明：“乔庄北街小区物业费一直是按照2000年制定的物业费标准执行收取的。现因物价上涨、人员工资的提高、维修、维护等服务成本的大幅提升，已入不敷出。物业公司决定上调物业费。北京市佳开原物业管理有限公司会同玉桥街道乔庄北街社区居委会工作人员做了入户调查和约业主座谈等工作。小区共有住户1117户，同意业主已达600户，达到国家要求同意率过半的规定，现物业费调整为0．98元/㎡。”2014年9月，佳开原物业向北京市通州区住房和城乡建设委员会申请对乔庄北街小区物业服务合同予以变更并获准许，收费形式为市场调节价：包干制。本案审理过程中，经一审法院北京市通州区玉桥街道办事处询问，该办事处向一审法院出具《玉桥街道关于对乔庄北街小区物业费上涨情况说明及附近小区物业费价格参考》，载明：“佳开原物业公司上涨物业费的事乔庄北街社区居民委员会只陪同其走访过几户居民，并未全程参与。乔庄北街附近小区收费情况：玉桥北里小区物业费0．5元/㎡、垃圾清运3元/月/户；阳光好东东小区物业费1．21元/㎡；荞馨园小区物业费0．58元/㎡；运河居高层物业费1．28元/㎡、6层0．78元/㎡；柳岸景园物业费0．65元/㎡。”经核实，2014年1月1日后，涉诉房屋的物业费为每月每平米0．98元，沈珺尚欠佳开原公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1726．37元。上述事实，有佳开原公司提交的物业管理委托合同、委托书、调整物业费情况说明、合同变更备案申请表、办理结果通知书、催费通知、收费明细表、交费收据等及当事人法庭陈述等在案佐证。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案小区的物业费收费标准的确定问题。佳开原公司与沈珺签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，但上述合同并未约定固定的物业费收费标准，佳开原公司此前一直按照2000年制定的物业费收费标准向业主收取物业费，考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，长期维持该收费标准明显背离了公平交易的基本原则，且极易导致物业服务企业入不敷出并通过降低服务质量从而降低服务成本的情况产生，小区物业服务状况容易陷入恶性循环。涉案小区并未成立业主委员会，根据住建部【2009】274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》，业主委员会产生之前，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。佳开原公司通过入户调查的形式就上调物业费收费标准征询了业主的意见，涉案小区所属社区居委会陪同其走访部分业主的行为足以证明社区居委会认可佳开原公司入户调查的行为，该入户调查的结果亦得到了北京市通州区玉桥街道办事处的确认，参考2004年北京市发改委发布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准（征求意见稿）》的规定的物业费收费标准，对比涉案小区临近其他小区的物业费的收费标准情况，同时考虑到物价上涨、服务成本上升等因素，佳开原公司最终确定0．98元/建筑平方米/月的物业费收费标准并无不当，且综合双方的证据情况动态、发展和全面看待，亦不足以认定佳开原公司提供的物业服务存在足以减免物业费的情形，故沈珺应按照上述收费标准向佳开原公司交纳相应的物业费。2018年12月31日合同到期后，佳开原公司继续对沈珺所在小区提供物业服务，双方存在事实上物业服务合同关系，沈珺理应支付佳开原公司至2019年12月31日的物业费。但因沈珺并非恶意拖欠物业费，故对于佳开原公司主张滞纳金的请求一审法院不予支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳适宜的物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准，希望通过双方的共同努力，营造和谐美丽的小区环境。综上所述，一审法院判决：一、沈珺给付北京市佳开原物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业费1726．37元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回北京市佳开原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审庭审中，沈珺围绕其上诉请求，向本院提交以下证据：证据1．2016年9月24日—9月25日业主公示小区物业公司提供给法院《调整物业费调查表》现场的视频及照片，证明上涨物业费未经业主同意。证据2．胡阳、李瑞芸、苏郁等34名证人证言及视频，用以证明《调整物业费调查表》上并非其本人签字。证据3．涉案小区周边小区视频，用以证明物业费过高。证据4．涉案小区视频，用于证明物业服务不达标。证据5．吴卫红的证人证言，用以证明签名系伪造。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳开原公司对沈珺提交的证据均不予认可。佳开原公司向本院提交了《调整物业费调查表》原件，以证明佳开原公司已进行了调查，涉案小区有超过半数以上的业主同意上涨物业费，向相关部门报备后，佳开原公司上涨了物业费，符合相关程序。沈珺对《调整物业费调查表》的真实性不予认可，认为与其一审提交的内容不符，并在庭审中表示对调查表上的34位业主签名申请笔迹鉴定。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循公平、等价有偿原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房屋业主应当按照国家有关规定和当事人之间的约定及时交付物业费用。佳开原公司为案涉小区的物业服务提供方，沈珺系案涉房屋的业主，已实际享受到佳开原公司提供的物业服务，双方之间已形成物业服务合同关系，沈珺理应交纳相应物业费。关于沈珺主张的佳开原公司未经半数以上业主同意擅自上涨物业费，佳开原公司提交的《调整物业费调查表》及《调整物业费情况说明》证明经过调查半数以上业主已同意上涨物业费，沈珺虽认为《调整物业费调查表》系佳开原公司伪造，但其提交的证据尚不足以证明其主张，故沈珺的此项上诉理由缺乏依据，本院不予采信，其有关笔迹鉴定的申请亦缺乏必要性，本院不予准许。一审法院认定沈珺应支付物业费的数额，未超出其实际应支付的金额，本院依法予以确认。关于沈珺主张的佳开原公司提供物业服务不合格一节，其未提供充分证据予以证明，缺乏依据，本院不予采信。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，并努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。在此，本院希望双方能够通过共同努力，促使物业服务形成良性循环，营造出美好的居住环境。综上，沈珺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈珺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年七月一日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈佳琪