苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3534号原告：苏州苏港物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区高和路8号高尔夫花园16幢102室。法定代表人：孙军，董事长。委托诉讼代理人：刘菲，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴元良，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：胡建忠，男，1978年11月15日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：宋丽，女，1982年8月6日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州苏港物业管理有限公司（以下简称为苏港物业公司）诉被告胡建忠、宋丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理，依法由审判员王辉适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告苏港物业公司委托诉讼代理人刘菲、吴元良，被告胡建忠、宋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏港物业公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付物业费2536.84元（2017年7月22日至2019年2月28日）、代收代交费907.66元及滞纳金。事实和理由：2013年7月，其与开发商苏州市嘉盛房地产开发有限公司（以下简称为嘉盛公司）签订前期物业管理委托合同，约定自2015年6月30日起，其为香槟一号小区提供物业服务，物业费1.4元/月·平方米。两被告系香槟一号4幢803室业主，未能按时支付物业费。庭审中，原告表示，不再主张代收代交费，并明确滞纳金计算方式，为自2017年7月22日起按每日万分之五计算至实际支付之日。被告胡建忠辩称，物业费金额2536.84元无异议，并非其不愿意交物业费，而是原告物业服务不好，导致其生活受到影响，财产出现损失。之前的物业费均是一年一交，每年7月交物业费。后来其与原告因停车问题发生纠纷，未得到处理结果，就没再支付物业费。被告宋丽辩称，物业费数额2536.84元无异议。小区停车位均是出租使用，原告收取的租金及电梯广告费，并未对外公示。经审理查明，2013年7月18日，原告（乙方）与嘉盛公司（甲方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方将香槟一号委托乙方实行前期物业管理服务，期限2年，自2015年6月30日至2017年6月29日止；如合同期满，业委会与所选聘的物业公司未签订物业服务合同，本合同自动延续，直至业委会与所选聘物业公司签订物业服务合同生效时终止；乙方应按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费，其中小高层、高层住宅：1.4元/月·平方米，该收费标准由甲方在售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中约定，由乙方向业主收取。2013年8月29日，原告（甲方嘉盛公司选聘的物业管理公司）与宋丽（乙方）签订《苏州市前期物业管理服务协议》，载明乙方购买的房屋坐落于香槟花园X幢XX室，建筑面积95.37㎡；本物业区域业主委员会成立前，由原告负责前期物业管理工作，期限两年，小高层、高层住宅物业公共费1.4元/月·平方米；前期物业管理费自嘉盛公司通知乙方入伙之日起计算，以半年度为结算周期，物业服务企业于乙方入伙之日一次性预收半年管理费，以后乙方于每半年之首月末前交纳本结算周期费用（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续）；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。原告作为嘉盛公司选聘的物业管理公司盖章，宋丽在乙方代表人处签字确认。庭审中，原告表示，按照物业服务协议，管理费以半年度为结算周期，被告应于每半年首月末前交纳费用，先付后用，被告仅付至2017年6月，7月22日要收取2017年下半年的物业费；前期物业管理期限届满后，其继续提供物业服务，2019年2月28日撤场；被告房屋面积95.37㎡，所拖欠的物业费期间是2017年7月22日至2019年2月28日，共19个月，滞纳金主张按每日万分之五分段计算，具体为以2017年7月22日至2018年1月21日的物业费801.11元为基数，自2017年8月1日起算；以2018年1月22日至7月21日的物业费801.11元为基数，自2018年2月1日起算；以2018年7月22日至2019年2月28日的物业费934.63元为基数，自2018年8月1日起算。对《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》，两被告均无异议，但认为原告未按协议约定提供良好的服务，其于2015年7月收房，正常支付过两年的物业费，后因停车、财产受损与原告发生纠纷，就未再付款；有一年4月，其车辆停放在小区车位，但车漆被划破，后视镜被损坏，报警后未能找到侵权人，只能确定该人是从小区南门进入，原告未对小区进出人员进行有效管理；有一年9月，其驾驶公司车辆回家，停在租用的车位上，已向门岗进行过登记，但原告工作人员找上门，态度不好，双方发生肢体冲突，报警以后未得到结果，物业经理说会向其作出答复，但未给出结论；如原告能处理上述问题，其同意支付物业费。对于被告所述的两次事件，原告均不予认可，认为被告未提供相关证据，即便属实，应由侵权人赔偿，不能拒付物业费，公共区域的租金收益，与本案无关，可另行解决。原告补充提供2015年7月27日的收据、2016年10月20日的增值税普通发票，金额均为1602.20元，收据收款事由写为“物业费，2015.7.22-2016.7.21”，发票备注内容“2016.7.22-2017.7.21”。审理中，胡建忠称，对收据、发票无异议，原告开具发票后，其未去领取；经核实，其付过两次物业费，第一次时间是2015年7月27日，金额1602.20元，对应期限2015年7月22日至2016年7月21日，收房时间就是2015年7月22日；第二次时间是2016年9月21日，金额1602.20元，对应期限2016年7月22日至2017年7月21日，之后未再付款。以上事实，由原告提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、收据、发票及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，两被告作为香槟一号小区业主，已接受原告提供的物业服务，应当支付物业服务费用。原告主张物业费2536.84元，两被告均无异议，应予认定。被告认为，原告并未提供合格的物业服务，但就此未能举证，难以采信。按被告所述，其车辆被外来人员损坏，并因停车问题与原告工作人员发生肢体冲突，均应通过合法途径处理，不能以此对抗付款义务。原告要求两被告支付物业费2536.84元，合法有据，予以支持。两被告未能按时付款，应承担违约责任。原告主张的滞纳金，即为逾期付款违约金。从物业管理服务协议条款来看，管理费以半年度为结算周期，原告于被告入伙之日一次性预收半年管理费，以后被告应于每半年之首月末前交纳本结算周期费用。从查明情况看，被告于2015年7月22日收房，并按每年1602.20元支付两年物业费，实际付至2017年7月21日。如前所述，被告应于2017年7月31日前支付2017年7月22日至2018年1月21日的物业费801.11元，于2018年1月31日前支付2018年1月22日至2018年7月21日的物业费801.11元，于2018年7月31日前支付2018年7月22日至2019年1月21日的物业费801.11元，于2019年1月31日前支付2019年1月22日至2月28日的剩余物业费133.51元，相应违约金应以每阶段物业费为基数，起算时间依次为2017年8月1日、2018年2月1日、2018年8月1日、2019年2月1日。就计算标准，根据被告违约程度及造成的实际损失，本院酌定按年利率10%计算。至于被告所称公共区域租金收益的问题，与本案无关，不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告胡建忠、宋丽于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏港物业管理有限公司物业费人民币2536.84元，并支付以人民币801.11元、801.11元、801.11元、133.51元为基数，分别自2017年8月1日、2018年2月1日、2018年8月1日、2019年2月1日起按年利率10%计算至实际支付之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由被告胡建忠、宋丽负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  王辉二〇二〇年七月十日书记员  孔宇