广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10675号上诉人（原审被告）：侯锐，女，1983年2月4日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审原告）：杨震，女，1951年5月20日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：李明时、张京，均为广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。原审被告：谢惠芳，女，1953年1月14日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。原审被告：林智远，男，1981年4月18日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。上诉人侯锐因与被上诉人杨震、原审被告谢惠芳、林智远物权保护纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侯锐上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判一审判决第一项为：“侯锐、林智远于本判决生效之日起十日内，各自向杨震支付2017年7月11日至2017年9月15日的房屋占用费5714.88元；3.改判一审判决第二项为：“林智远、侯锐于本判决生效之日起十日内，各自向杨震支付2017年7月11日至2017年9月15日的物业管理费53.71元，合计107.42元”；4.改判一审判决第三项为：“林智远、侯锐于本判决生效之日起十日内，各自向杨震支付电费379.98元，合计759.95元；各自向杨震支付燃气费46.58元，合计93.15元”；5.上诉费用全部由杨震承担。事实和理由：一、一审法院不应以《2017年广州市房屋租金参考价》中金碧领秀国际商务中心电梯楼的居住用房租金参考价55元／平方米作为本案争议房屋的房屋占用费的参考，应当采大沙地东1(东至：石化路，西至：乌涌)电梯楼的居住用房租金参考价39元／平方米作为计算房屋占用费的计算依据。涉案房屋所在地不在杨震所主张的金碧领秀国际商务中心的范围内，更为接近大沙地东1(东至：石化路，西至：乌涌)地段，且案涉房屋的实际租金标准约为35元每平方米。二、一审法院错误认定侯锐占用案涉房屋至2017年12月15日。1.从2017年9月15日与2017年12月15日的水、电表读数一致的情况看，侯锐于2017年9月15日已搬离了案涉房屋，且与侯锐、谢惠芳的陈述相吻合。2.一审判决以杨震自行开锁进入案涉房屋的时间作为计算案涉房屋占用费、物业管理费用的截止时间，不符合事实，亦不合情理，更没有法律依据。2017年9月15日侯锐等人搬离案涉房屋之后，谢惠芳多次致电给杨震，希望配合办理相关手续，但杨震于2017年12月15日强行开锁进入案涉房屋，这是杨震的个人安排，并非侯锐有意阻碍。一审判决认定侯锐等遗留的物品阻碍杨震实际占有、使用房屋至杨震于12月15日清理物品之日止，与事实不符，对侯锐严重不公。在侯锐等已经搬离房屋、杨震使用房屋的阻碍已经消失的情况下，一审判决有违常理。即使认为侯锐有义务将房屋清空，也应当提前通知侯锐，不能要求侯锐在没有造成阻碍、没有占有房屋的情况下支付房屋占用费、物业管理费。故一审判决第一、二判项的房屋占用费、物业管理费的计算截止期限应为2017年9月15日，即房屋占用费应为11429.77元【(135.6㎡×39元／月)÷31天×67天】，物业管理费应为107.42元【(217元／月+5元／月)÷31天×15天】。三、侯锐与林智远已于2017年6月10日离婚，此后所发生的债务，理应由双方各自承担，故应在判决书中明确林智远、侯锐对房屋占用费、物业管理费、电费、燃气费、案件受理费各自承担50％的还款责任。被上诉人杨震二审答辩称，：1.一审法院对案涉房屋占有使用费的计算标准无误。案涉房屋所属物业公司为广州市金碧世家物业服务有限公司，物业管理费发票亦显示房屋名称为金碧领秀国际D6栋3001，故案涉房屋属于金碧领秀国际商务中心的范畴，一审有关占用费的标准的认定是正确的。2.一审法院对案涉房屋占有、使用的期限计算无误。虽然侯锐声称其在2017年9月搬离案涉房屋，但其并未清空房屋内家具等物品，实际上阻碍杨震占有使用案涉房屋。杨震只能于2017年12月15日报警求助，随后采取措施清空房屋。侯锐在与杨震不能就房屋内物品的处理达成一致的情况下，仍不清空物品的行为表明其根本无意交还房屋，故房屋占有、使用期限应计算至报警之日止。3.侯锐与林智远是否离婚，不影响其应承担侵害杨震物权的赔偿责任。至于侯锐与林智远还款比例如何承担，属于其二人内部问题，与杨震无关。原审被告谢惠芳二审述称：侯锐上诉所称属实，同意侯锐的上诉意见。原审被告林智远经本院公告送达，期满未到庭，亦未向本院提交书面意见或举证。杨震向一审法院起诉请求判令：1.谢惠芳、林智远、侯锐向杨震支付房屋占用费37290元（2017年7月11日至2017年12月15日）以及占用期间的物业管理费937元、电费759.95元、煤气费104.14元、搬家费1200元，共计40291.09元；2.案件受理费由侯锐、谢惠芳、林智远承担。一审法院经审理查明：因侯锐、林智远未履行生效判决确定的给付义务，一审法院依法在淘宝网公开拍卖了侯锐、林智远名下位于广州市黄埔区骏雅南街20号30xx房的产权。2017年4月22日，杨震以最高价竞得上述房产。一审法院于2017年5月22日作出（2016）粤0112执1967-3号《执行裁定书》，裁定：一、解除侯锐、林智远名下位于广州市黄埔区骏雅南街20号30xx房的查封，涂销上述房产的抵押；二、广州市黄埔区骏雅南街20号30xx房的所有权及相应的其他权利归杨震所有；三、杨震可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年7月11日，杨震取得广州市黄埔区骏雅南街20号3001房的产权证[粤（2017）广州市不动产第060352xx号]，载明权利人为杨震，房屋建筑面积为135.6平方米。杨震主张其委托其儿子吴淞办理涉案房屋的相关手续，吴淞曾代表杨震去收楼。杨震提交的公证书显示杨震于于2017年6月2日书面委托吴淞为其合法代理人，代理执行和处理涉案房屋的相关事项，代理权限中包括代为查验和接收涉案房屋及其附属设施设备、签署相关文件、办理相关手续。侯锐提交的离婚证显示其与林智远已于2017年6月10日办理了离婚登记手续。谢惠芳与侯锐均表示谢惠芳是林智远的母亲，未居住在涉案房屋，其在同一小区有住所，白天会在涉案房屋中帮忙带小孩，晚上就回自己家。谢惠芳与侯锐均表示其于2017年6月前即知道涉案房屋被拍卖，侯锐表示其于2017年6月知道杨震竞买得涉案房屋，但误以为前来收楼的吴淞就是杨震，吴淞当时未向其出具授权手续；其不是不搬，只是希望杨震给予其时间搬离，且杨震本人没有去收楼，其无法交付钥匙。杨震主张因谢惠芳、林智远、侯锐不肯搬离涉案房屋，吴淞分别于2017年7月15日及2017年12月15日报警，并提交报警回执为证。侯锐表示不清楚吴淞因何事于2017年7月15日报警，当日没有警察联系其。谢惠芳及侯锐确认2017年12月15日吴淞曾因涉案房屋报警，当日吴淞带人将其留在涉案房屋内的家具及物品搬离。谢惠芳与侯锐均表示其于2017年9月已搬离涉案房屋，不再居住其中，只是留了部分家具在房屋内。谢惠芳表示其曾要求将涉案房屋内的家具、家电按20000元折旧价转让给杨震，但杨震未给其明确答复。谢惠芳提交通话记录、短信记录，显示2017年10月24日、11月1日曾打电话联系吴淞。杨震确认其就涉案房屋多次与谢惠芳联系，但表示由于其不同意谢惠芳提出的家具折旧费，故谢惠芳、侯锐、林智远一直占用涉案房屋至2017年12月15日。杨震提交广州金碧领秀国际物业服务中心出具的明细表、支付凭证、广州供电局有限公司出具的明细表、发票，主张其支付了涉案房屋被占用期间的物业管理费、电费、煤气费。广州市金碧世家物业服务有限公司于2018年2月5日出具的发票显示，涉案房屋2017年9月、10月、11月、12月的企业管理服务费（住宅物业服务费+代收生活垃圾处理费）共计888元，违约金共计42.5元（42元+0.5元）。广州金碧领秀国际物业服务中心出具的明细表显示，2017年9月至12月的住宅物业服务费217元/月、代收生活垃圾处理费5元/月，以自然月为计费周期，按月收取，表中未载明滞纳金的计算方式。燃气费的发票显示，抄表日期为2017年9月16日，燃气费为93.15元、违约金为10.99元，共计104.14元。杨震提交的支付凭证显示其于2018年2月4日支付了燃气费及违约金。广州供电局有限公司出具的明细表显示涉案房屋2017年10月的电费已支付完毕，金额为759.95元。侯锐表示涉案房屋的各项费用平时均由谢惠芳代缴，其只知道物业管理费缴纳至2017年8月，之后没有再缴纳。谢惠芳表示涉案房屋的物业管理费缴纳至2017年8月，其未缴纳2017年8月1日至2017年10月1日计费时段的电费759.95元，确认104.14元燃气费及违约金是杨震缴纳的。杨震提交主张按广州市房地产租赁管理所于2017年12月发布的2017年广州市房屋租金参考价计算涉案房屋的占用费，该参考价显示金碧领秀国际商务中心电梯楼的居住用房租金参考价为55元/㎡。杨震另提交收据，拟证明其于2017年12月15日搬离涉案房屋内家具花费1200元搬家费。该收据载明“金碧领秀06栋-30xx房搬家费1200元”，收据上无盖章，只有经手人处有人签名，杨震主张其以现金方式支付了搬家费。谢惠芳及侯锐对该收据不予确认。以上事实，有《执行裁定书》、房产证、报警回执、发票、公证书、收据、支付凭证、明细表、离婚证及当事人陈述等证据证实，以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，一审法院予以采信。一审法院认为，林智远经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权，一审法院在依法审核当事人提交的证据基础上对本案进行裁判。杨震通过公开拍卖竞买得涉案房屋，其是涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侯锐、林智远因未履行生效判决确定的义务，而被强制执行，导致涉案房屋被司法拍卖，其在得知涉案房屋被拍卖后理应无条件的腾空房屋，将涉案房屋交付给买受人杨震，但其在得知涉案房屋被拍卖后仍占有、使用涉案房屋，现杨震要求其支付占有、使用涉案房屋期间的占有使用费、物业管理费、水电费，合法有据，一审法院予以支持。杨震未举证证明谢惠芳实际占有涉案房屋，故其要求谢惠芳承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于占有使用费。侯锐自认其于2017年6月即已知道涉案房屋已被杨震竞买得，虽其表示其于2017年9月已搬离涉案房屋，没有人在涉案房屋内居住，但其与谢惠芳亦确认涉案房屋内还放置着家具等物品，并未腾空，直至2017年12月15日杨震带人将涉案房屋内的物品清空，即事实上杨震于2017年12月15日前仍然无法实际占有、使用涉案房屋，故杨震要求侯锐、林智远按照《2017年广州市房屋租金参考价》的标准支付自2017年7月11日起至12月15日涉案房屋的占有使用费37290元，依据充分，一审法院予以支持。关于物业管理费、电费、煤气费。侯锐、林智远占有使用涉案房屋至2017年12月15日，其应支付占有使用涉案房屋期间的物业管理费、电费、煤气费，侯锐、谢惠芳确认其未缴纳2017年9月之后的物业管理费、2017年8月1日至2017年10月1日计费时段的电费及抄表时间为2017年9月15日的燃气费，杨震提交的证据显示其已向相关部门付清了上述费用，故侯锐、林智远应向杨震支付上述费用。根据杨震提交的证据，2017年9月至12月15日的物业管理费应为773.42元[（217元/月+5元/月）×3+（217元/月+5元/月）÷31天×15天]、2017年8月1日至2017年10月1日计费时段的电费为759.95元、抄表时间为2017年9月15日的燃气费为93.15元。至于杨震提交的发票上显示的违约金，因杨震于2019年2月才支付上述费用，其未举证证明物业管理费、燃气费至2017年12月15日的违约金金额，亦未说明相关违约金的计算方式，故对于发票上显示的物业管理费、燃气费违约金，一审法院不予支持。关于搬家费1200元。杨震提交的收据不足以证明其实际支付的搬家费，故一审法院对杨震的该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2019年12月12日作出如下判决：一、林智远、侯锐于本判决生效之日起十日内向杨震支付2017年7月11日至2017年12月15日的房屋占用费37290元；二、林智远、侯锐于本判决发生法律效力之日起十日内向杨震支付2017年9月1日至2017年12月15日的物业管理费773.42元；三、林智远、侯锐于本判决发生法律效力之日起十日内，向杨震支付电费759.95元、燃气费93.15元；四、驳回杨震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费808元，由杨震负担28元，由林智远、侯锐负担780元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，到庭的侯锐、杨震、谢惠芳均确认如下事实：1.林智远目前身份状况正常，但均无法联系上，亦没有其联系方式。2.案涉房屋所在楼盘名为金碧领秀国际。3.案涉房屋原由侯锐、林智远共同共有，至拍卖时并未析产。二审中，杨震、谢惠芳、林智远均未提交新的证据；侯锐为证明其上诉主张，向本院提交了其在网上查询并打印的如下证据材料：1.《2017年广州市房屋租金参考价》第1-3、47页，其中第3页目录载明“黄埔区居住用房租金”为第44-49页，第47页载明“金碧领秀国际商务中心”电梯楼租金参考价为55元/㎡、“大沙地东1（东至：石化路，西至：乌涌）电梯楼租金参考价为39元/㎡。2.查询自“安居客”网站的同楼盘房屋租金截图两页。3.在百度地图上查询的地图一页，侯锐认为其中标注为“恒大领秀国际中心”的才是“金碧领秀商务中心”，而案涉房屋为住宅，在地图中标注为“金碧领秀国际”的位置。经本院组织质证，杨震表示：1.对证据1的合法性、真实性予以认可，不认可关联性。2.确认证据2的合法性，不确认真实性和关联性，租金标准应以官方网站发布的租金标准为准。3.确认证据3的合法性，不认可真实性和关联性。谢惠芳表示认可侯锐提交的证据的三性。经本院主持调解，到庭各方当事人及委托诉讼代理人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对侯锐的上诉，二审需解决的是案涉房屋的占用费标准、截止时间及应否在本案中确认侯锐、林智远各自承担50%的还款责任问题。对此，具体分析如下：关于占用费标准。到庭各方均确认案涉房屋所在楼盘为“金碧领秀国际”，一审法院据此参照广州市房地产租赁管理所于2017年12月发布的广州市房屋租金参考价中“金碧领秀国际商务中心”电梯楼的居住用房租金参考价55元/㎡计付本案占用费，合理有据。侯锐在二审中提交的网站截图等均不属于二审新证据，亦不足以证明其上诉主张，本院不予采纳。侯锐在一审中并未对占用费的标准提出上述异议意见，其在二审中自认为案涉房屋更靠近“大沙东1（东至：石化路，西至：乌涌）”地段，并以此为由提出占用费标准为39元/㎡的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。关于计算占用费的截止时间。首先，侯锐、林智远作为被执行人，在原属其二人所有的案涉房屋被依法拍卖后，负有腾房义务。其次，虽然侯锐上诉主张其已于2017年9月15日搬离房屋，但并无证据显示其或林智远、谢惠芳等人已于该日将案涉房屋或房屋钥匙交付给杨震，亦无举证证明杨震存在拒收房屋的情形，对此，侯锐应承担举证不能的责任。再者，侯锐、谢惠芳均述称曾对杨震提出对案涉房屋内的物品予以补偿的要求，但双方并未就补偿问题达成协商一致意见。在此情况下，杨震于2017年12月15日报警后才得以收回房屋，侯锐理应承担此前所产生的房屋占用费、管理费。基于上述分析，侯锐要求计付占用费、管理费至其自述的2017年9月15日止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于侯锐、林智远的还款责任比例问题。因案涉房屋被拍卖时属于侯锐、林智远共同共有，未确认双方各自产权份额，即二人未析产，故在案涉房屋被拍卖后，侯锐、林智远作为该房屋原权属人，负有共同交付房屋的义务，故一审法院判令侯锐、林智远共同承担本案房屋占用费、物业管理费、电费、燃气费等，并无不当。侯锐虽在一审中提交了其与林智远的离婚证，但侯锐、林智远既未对案涉房屋进行析产，亦未在离婚时对本案有关债务负担比例进行明确约定，且侯锐与林智远的承责比例问题属于其二人内部债务清理问题，故侯锐在本案中要求改判其与林智远各自承担50%的还款责任，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，侯锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上诉人侯锐负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年七月二十八日书记员 张冰玲李逸丹