吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1378号上诉人（原审被告）：邢燕云，女，1976年12月12日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林筑石服务集团股份有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：吴悦春，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚文平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姜福华，男，该公司法律顾问。上诉人邢燕云因与被上诉人吉林筑石服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢燕云上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、吉林筑石服务集团股份有限公司的诉讼请求是2016年至2018年物业服务费，其中2016年物业服务费诉讼请求已超过诉讼时效，且在诉讼时效期间邢燕云没有收到物业服务费的收缴通知，吉林筑石服务集团股份有限公司不能提供有效的证据证明邢燕云收到过物业费收缴通知。我国《民法总则》明确规定了超过诉讼时效申诉权归于消灭的制度。2、吉林筑石服务集团股份有限公司不能按照合同约定的标准、内容提供物业服务，严重违约。合同（前期物业服务质量标准）中第5条第（1）项约定小区公共场所、楼道、楼梯每天至少进行一次清扫。第5条第（2）项约定小区楼道玻璃每两周擦拭一次。事实是一个多月无人清扫楼道、楼梯，而且这种情况次数较多。楼道玻璃更是两年多没有擦拭一次。第6条第（4）项约定绿篱超过平齐线10公分应进行修剪，事实是物业根本做不到，看到的是肆意生长的草木。第2条第（2）项约定外墙、公共楼梯间面砖、玻璃、无污渍、无破损，涂料墙面定期粉刷。事实是涂料墙面从交钥匙至今从未粉刷过，楼道墙面满是黑渍。吉林筑石服务集团股份有限公司在庭审笔录中承认有事实的存在。3、吉林筑石服务集团股份有限公司不作为，邢燕云家里外墙漏水，已向吉林筑石服务集团股份有限公司报修，其未尽维修义务，未能解决。致使邢燕云家橱柜板开裂变形。吉林筑石服务集团股份有限公司在庭审笔录也承认有事实存在。4、吉林筑石服务集团股份有限公司擅自在电梯间张贴广告，吉林筑石服务集团股份有限公司车辆长期占用属于业主公用的物业共用部位。合同（前期物业服务质量标准）中第2条第（2）项约定外墙及公共空间无乱张贴、乱悬挂现象。事实是吉林筑石服务集团股份有限公司在电梯间私自张贴广告，并且定期更换，致使很长一段时间楼道内充满了刺鼻的有害气味，给业主身体造成了不可预知的伤害。属于全体业主的公用车位被物业随意取消，成了物业车辆的专属场地，长期占用。私自放置张贴商业广告收入，公用车位收益没有向业主公布其流向，这些收益应为全体业主共有，吉林筑石服务集团股份有限公司的这些行为严重侵害全体业主的权益，严重违反合同签订的内容条款。吉林筑石服务集团股份有限公司庭审笔录承认物业用车占用属于业主公用的物业共用部分的事实存在。对于擅自在电梯间张贴广告的行为，吉林筑石服务集团股份有限公司予以抵赖，邢燕云可以提供新证据加以证明。5、吉林筑石服务集团股份有限公司未向业主出示合法的价格审批文件原件，从未在小区显眼位置将收费标准和内容进行明码公示，物业费收支账目以及物业工作从未公示。合同（前期物业服务质量标准）中第1条第（9）项约定建立健全财务管理制度，每年公布一次物业管理服务费用的收支状况。事实是从未公布。严重侵害全体业主的知情权、监督权。业主的权益得不到维护保障。吉林筑石服务集团股份有限公司不能按合同履约，严重违约。6、吉林筑石服务集团股份有限公司管理责任不到位，不能及时有效制止违章搭建的行为，公共绿化被损坏。合同中的第2条第（3）项也做出了约定。（有照片和视频为证）。吉林筑石服务集团股份有限公司承认有事实存在。在一审诉讼过程中，邢燕云提供了真实、充分、有效的证据，吉林筑石服务集团股份有限公司承认事实的存在，但一审法院未调查核实，在判决书中作出了“本院认为，视频及照片不能充分有效地证明邢燕云主张的吉林筑石服务集团股份有限公司违约的事实”这样的判定，对吉林筑石服务集团股份有限公司提供的黑乎乎的复印件，临时编写的单子作出了“本院予以确认并在卷佐证”的判定。这是无视事实、滥用职权，令人不可思议。这样的判决，只会让物业公司更加有恃无恐、肆无忌惮、为所欲为。这样去纵容、袒护一个侵害业主权益、不按合同履约、守法意识淡薄、职业道德低下的物业公司，公理何在，法理何在。我们业主的权益谁来保护。法律的尊严、法律的公平正义又如何体现。只有实事求是才能够在人民群众中真正树立起司法权威的正义形象。因此请求二审法院依法查明事实，对一审判决错误的地方，不公平的地方重新做出认定，从而更好的维护公民的合法权益和社会和谐。吉林筑石服务集团股份有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。吉林筑石服务集团股份有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判令吉林筑石服务集团股份有限公司支付邢燕云自2016年1月1日至2018年12月31日物业服务费7,788元；二、依法判令邢燕云支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计1,557.6元；以上两项共计9,345.60元。一审法院认定事实：2014年9月20日，甲方吉林市筑石金鼎房地产开发有限公司与乙方吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对筑石·红小区提供前期物业管理服务，多层电梯住宅服务费用按1.7元／月／平方米收取；按年缴纳，业主或物业使用人应在每年1月31日前履行缴纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，应按每天应缴费用总额的3‰向乙方支付违约金。合同期限自2014年10月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时终止。邢燕云系该筑石·红小区17号楼1单元402室（房屋面积127.24平方米）业主。2014年12月17日邢燕云签署《前期物业服务合同承诺书》，表示知悉并遵守《前期物业服务合同》等。吉林市筑石物业服务有限责任公司曾于2015年至2017年每年12月初在小区公示栏向业主发出下年度物业费缴费通知。关于邢燕云欠缴2016年度、2017年度和2018年度物业服务费，吉林市筑石物业服务有限责任公司每年向其家张贴催缴通知书，并于2019年5月份委托律师事务所就三年欠费向邢燕云发出律师函，但邢燕云仍拒绝缴纳上述物业费。吉林市筑石物业服务有限责任公司诉前更名为吉林筑石服务集团股份有限公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因该小区一直未成立业主委员会，未选聘其他物业服务企业，故建设单位吉林市筑石金鼎房地产开发有限公司与原告前身吉林市筑石物业服务有限责任公司签订《前期物业服务合同》，符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，吉林筑石服务集团股份有限公司对邢燕云提供的视频及照片真实性或关联性提出异议，一审法院认为，视频及照片不能充分有效地证明邢燕云主张的吉林筑石服务集团股份有限公司违约的事实，亦不足以证明吉林筑石服务集团股份有限公司服务未达到其作出的《前期物业服务质量标准》中的承诺。故应认定吉林筑石服务集团股份有限公司已经履行了合同约定的物业服务义务。依据《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故邢燕云作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。邢燕云长期拖欠物业费，已构成违约，吉林筑石服务集团股份有限公司要求继续履行合同义务并承担违约责任，应当予以支持。按《前期物业服务合同》约定，多层电梯住宅服务费为1.7元／月／平方米，自2016年1月1日至2018年12月31日三年，邢燕云应交纳物业费为7,787元（127.24平方米×1.7元／平方米×36月）。关于违约金，吉林筑石服务集团股份有限公司庭审中明确按欠费额的20％一次性收取，应为1,557.40元（7,787元×20％），低于按合同约定逾期缴费日3‰标准应收违约金，且符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邢燕云于判决生效之日立即给付吉林筑石服务集团股份有限公司物业费7,787元及违约金1,557.40元，合计9,344.40元；二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由邢燕云负担。本院二审期间，邢燕云提供视频一份，证明电梯间张贴广告，吉林筑石服务集团股份有限公司不禁止。吉林筑石服务集团股份有限公司质证认为，对真实性没有异议，但对证明的问题有异议，小区广告是公开的，收益每半年向业主公示一次，计入物业公共收入项目。本院对证据的真实性予以确认，对证明的问题不予确认。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，吉林筑石服务集团股份有限公司提供的证据能够证明其从2016年起连续向邢燕云发出催收物业费通知书，未超过诉讼时效。邢燕云主张吉林筑石服务集团股份有限公司存在违约事实，其提供的证据不充分，本院无法支持。关于小区广告及停车位收益属于物业公共收入项目，不属于拒绝支付物业费的理由。综上所述，邢燕云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邢燕云负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年七月十三日书记员  郑海涛