浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终498号 上诉人（原审原告）：周杰，男，1971年11月17日出生，汉族，住上海市松江区。 委托代理人：郁卫龙，上海道朋律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：颐和地产集团浙江有限公司，住所地浙江省长兴县太湖图影旅游度假区横山集镇李陈路88号。 法定代表人：何建信，该公司总经理。 委托代理人：林俊、胡峰，浙江银湖律师事务所律师 上诉人周杰因与被上诉人颐和地产集团浙江有限公司（以下简称颐和浙江公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院(2019)浙0522民初7194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周杰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人与上诉人签订的《汽车停车位使用权转让协议》无效；2，改判被上诉人退还上诉人停车位使用权转让费250000元；3，由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。这个规定应该区分两种情况，一、停车位能办理产权转移登记的可以采取出售或者附赠的方式，二、停车位不能办理产权转移登记的可以采取出租的方式。本案中的使用权转让其实就是没有产权的停车位买卖，实质是一种租赁行为。所以本案双方签订的停车位使用权转让协议，实质上是停车位租赁协议。而协议约定使用权转让年限与商品房使用年限一致即70年，按照《中华人民共和国合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。被上诉人为了规避合同法第214条的规定，以使用权转让的形式来掩盖其非法目的，以达到一次性收取70年租赁费的目的。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，以合法形式掩盖非法目的的，合同无效。因此应当认定双方签订的《汽车停车位使用权转让协议》无效。其次，原审法院认定，房屋与汽车停车位是相互独立的，未统一出售，也未构成强制捆绑销售，系错误。上诉人认为，第一、双方签订的《汽车停车位使用权转让协议》第七条约定，“因乙方（即上诉人）无论何种原因导致《汽车停车位使用权转让协议》最终被解除的结果，则甲方（即被上诉人）有权解除与乙方签订的有关《商品房买卖合同》，即如果汽车停车位转让协议解除，则商品房买卖合同也要解除。因此汽车停车位转让协议受商品房买卖合同牵制和约束，两份协议并不是相互独立，这足以证明构成强制捆绑销售。第二、由于转让费25万元明显远髙于市场价，所以该协议第三条约定，“该价格包含车位使用权计价但不局限于该计价，另外含购房咨询服务费等费用。”即该车位使用权计价中直接包含购房咨询服务费，否则被上诉人就无法向上诉人收取购房咨询服务费。如果汽车停车位转让协议是独立签订的，为何要包含购房咨询服务费。因此汽车停车位转让协议与商品房买卖合同并不是相互独立签订，而是被上诉人为了达到收取购房咨询服务费的目的强制进行统一签订、出售，这也足以证明构成强制捆绑销售。第三、被上诉人出售的这个楼盘，共涉及二百多位购房者，其中绝大多数的购房者都不是自愿购买停车位，而是在购房时被要求同时签订停车位使用权转让协议才能购房。现在欲起诉被上诉人的购房者有一百多位，这绝对不是巧合。因此足以证明被上诉人存在强制捆绑销售的情形。被上诉人的强制捆绑销售行为违反了《中华人民共和国反垄断法》第17条的规定，属于法律禁止的行为，因此应当认定双方签订的《汽车停车位使用权转让协议》无效。 被上诉人颐和浙江公司辩称：一审法院作出的(2009)浙0522民初7194号民事判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。一、上诉人与被上诉人签订的汽车停车位使用权转让协议，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规相关规定，是合法有效的，该协议不存在法律规定的无效或者可撤销的情形。从协议内容可以看出，是汽车停车位使用权转让协议，并且协议就转让标的等约定很明确，根本不是上诉人认为的一个租赁关系；二、上诉人认为被上诉人存在捆绑销售的行为，其主要的理由是汽车停车位使用权转让协议里面约定的如汽车停车位转让协议解除，则商品房买卖合同也要解除，以及目前已有27位购房者有同样诉求的信息。被上诉人认为商品房买卖合同与汽车停车位使用权转让协议，是两份相互独立的合同，并不能因存在牵扯条款，进而将两个不同标的的转让协议融为一体。并且该条款的约定本身没有一个实质上的法律规定。商品房合同的解除分为协商解除及法定解除。本案中，即使存在这个条款，也不会导致商品房买卖合同的当然解除，上诉人以此为由，显然是在寻找一个理由，要求退款。关于捆绑销售，被上诉人并不存在捆绑销售的行为，并且捆绑销售的认定是有前提条件约束的，捆绑销售是指经营者存在一个市场支配地位为前提，并且存在滥用市场支配地位。而被上诉人根本不存在市场支配地位，在太湖周边房地产开发项目比比皆是，买受人可选择的房产项目众多，具有充分的选择权，被上诉人不存在捆绑销售的前提。同样在被上诉人处购房的业主，并不一定都买车位。上诉人的该上诉理由并不成立，并且上诉人在一审、二审中，均未向法庭提供任何证据，予以证明其主张。综上，请求二手依法驳回上诉。 周杰向一审法院起诉：1、周杰与颐和浙江公司签订的《汽车停车位使用权转让协议》无效；2、颐和浙江公司退还周杰停车位使用权转让费25万元。3、本案诉讼费由颐和浙江公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月26日，周杰与颐和浙江公司签订《商品房买卖合同》一份，约定周杰购买颐和浙江公司开发的太湖颐和山庄毓秀阁10幢1-903室房屋，总价款839383元。同日，周杰与颐和浙江公司签订《汽车停车位使用权转让协议》一份，约定颐和浙江公司向周杰转让太湖颐和山庄B365号汽车停车位，转让期限与周杰购买的太湖颐和山庄商品房使用年限一致，转让总价25万元，该价格不限于车位使用权，还包括购房咨询服务费等费用，周杰对该金额完全认可。另外，《汽车停车位使用权转让协议》还约定，因周杰无论何种原因导致协议最终被解除的结果，则颐和浙江公司有权解除与周杰之间太湖颐和山庄毓秀阁10幢1-903室房屋的商品房买卖合同。协议签订后，周杰支付停车位转让费25万元。后颐和浙江公司按照约定向周杰交付太湖颐和山庄毓秀阁10幢1-903室房屋及太湖颐和山庄B365号汽车停车位。 一审法院另认定，案涉太湖颐和山庄汽车停车位系颐和浙江公司进行规划投资建设，并经建设部门验收合格，不含人防停车位。 一审法院认为，根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，案涉车位系颐和浙江公司规划投资建设，其将太湖颐和山庄B365号汽车停车位的使用权转让给周杰不违反法律规定，在双方签订的书面《汽车停车位使用权转让协议》中周杰对转让金额、转让期限等是明知的，也予以认可，且房屋与汽车停车位是相互独立的，未统一出售，周杰亦未提交证据证明构成强制捆绑销售，其要求确认《汽车停车位使用权转让协议》无效无事实与法律依据，该院不予支持。因《汽车停车位使用权转让协议》有效，且颐和浙江公司已经将车位使用权移交周杰，故周杰要求退还汽车停车位转让费25万元的诉讼请求于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告周杰的诉讼请求。案件受理费减半收取2525元，由周杰负担。 二审中，周杰与颐和浙江公司均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、周杰与颐和浙江公司就案涉地下车位使用权形成的是何种法律关系；二、双方签订的《汽车停车位使用权转让协议》的效力如何；三、本案中是否存在颐和浙江公司对周杰进行捆绑销售、欺诈消费情形。 关于争议焦点一，本案中，颐和浙江公司与周杰签订的《汽车停车位使用权转让协议》，是双方真实意思的表示，颐和浙江公司作为案涉车位的投资建造者，对案涉车位享有除土地所有权之外的较为完整的物权性权利，其可通过出售、附赠或者出租等方式约定案涉车位的使用、管理及收益，故此，双方间成立的车位使用权转让关系并未违反法律法规的强制性规定。且在协议第三条价中，双方约定“该价款包含车位使用权计价但不局限于该计价，另外含购房咨询服务费。乙方对上述金额及作用完全认可。”可见，颐和浙江公司在向周杰充分释明后双方签订协议，周杰支付25万价款后，即取得案涉车位与其购买的商品房使用年限一致的使用权，周杰对案涉车位享有了独立的用益物权，可以产生对抗第三人的效力，对此，周杰明知且无异议。周杰上诉主张该25万元价款实际系车位租赁费及购房咨询服务费，但其未提交证据证明双方就此另有约定，故一审法院认定该节事实并无明显不当 关于争议焦点二，周杰与颐和浙江公司签订《汽车停车位使用权转让协议》一份，约定颐和浙江公司向周杰转让太湖颐和山庄B365号汽车停车位，转让期限与周杰购买的太湖颐和山庄商品房使用年限一致，与土地使用权期限相一致，其实质体现了作为开发商的颐和浙江公司将其因投资取得的地下车位使用权让渡转移给业主，双方之间形成的并非上诉人主张的普通的“租赁关系”，此类合同具有其自身的特殊性，其约定方式符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，在法律效力上不宜以其约定违反效力性规定为由，进行否定性评价。故在周杰没有提交证据证明双方签订的《汽车停车位使用权转让协议》存在其他无效情形下，应当认定该协议有效。周杰认为双方签订的是不动产转让协议，须经登记才发生效力，因没法登记而合同无效，颐和浙江公司以合法形式掩盖非法目的相关上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于争议焦点三，捆绑搭售是指销售者要求交易相对人就两项以上的商品或服务一并交易的行为，构成捆绑搭售的前提应当是销售者在销售时采取了不分别销售的方式。然本案中，商品房买卖合同与汽车停车位使用权转让协议，是两份相互独立生效的合同，周杰与颐和浙江公司按照两份合同的约定分别享有了相关权利，履行了相应的义务。同时，捆绑销售是以经营者存在市场支配地位为前提，并且存在滥用市场支配地位的情形。然本案中，颐和浙江公司并不具备市场支配地位，周杰对是否购买颐和浙江公司开发的房产具有充分的选择权。周杰亦未举证证明其系以明显高于市场的不公平高价受让了案涉车位使用权及存在所有业主均因被上诉人捆绑销售而购买了车位的情形，其亦未举证证明颐和浙江公司对其存在欺诈销售的情形。此外，消费者选择权是否存在与选择权如何行使是两个完全不同的法律问题，并非所有对选择权造成影响的行为都能适用反垄断法进行规制。周杰主张颐和浙江公司存在欺诈消费侵犯其合法权利的情形，应当在提交充分证据后，适用消费者权益保护法或合同法进行保护。故上诉人的该节上诉意见理由不能成立，本院不予支持。 综上，周杰的上诉理由不充分，本院不予采信。原审认定事实清楚，适用法律并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人周杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年七月二十一日 书记员 贾艳红