四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初112号 原告:会东县明阳开发建设有限公司，统一社会信用代码91513426563275913D，住所地：会东县鲹鱼河镇金沙街北段。 法定代表人：汪成先，职务：董事长。 委托诉讼代理人：刘先海，四川华敏律师事务所，代理权限为一般授权。 被告:雷兴海，男，汉族，1973年1月15日出生，四川省会东县人，小学文化，村民，住会东县。 委托诉讼代理人：姚萍，女，四川民赞律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：何国美，女，汉族，1976年6月16日出生，四川省会东县人，小学文化，村民，现住会东县。 委托诉讼代理人：姚萍，女，四川民赞律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告会东县明阳开发建设有限公司（以下简称明阳公司）与被告雷兴海、何国美商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人刘先海、被告雷兴海、何国美及共同委托诉讼代理人姚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告会东县明阳开发建设有限公司向本院提出的诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房款本金340000元人民币；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金128520元（以340000元为基数，按每日万分之三计算，自2016年6月3日起暂计至2019年12月7日共42个月，后期以购房款实际支付完毕时间为止）；3.本案诉讼费由二被告承担。庭审中,原告会东县明阳开发建设有限公司提出违约金的起算时间更正为2016年6月30日。原告会东县明阳开发建设有限公司主张的事实和理由：2016年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告将自己开发的位于会东县“鲹鱼人家”项目7幢3单元103号商业房产出售给被告，建筑面积45.6平方米，每平方15000元，总价684000元。被告的付款方式为分期付款，即第一次于2016年6月3日付344000元，第二期应于2016年6月30日前付340000元；合同还约定了逾期付款的违约责任等内容。合同签订后，被告支付了第一期购房款344000元，第二期购房款340000元人民币经原告多次电话催收，被告均未支付。原告认为，被告拒不支付剩余购房款的行为已违反合同法的规定，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判令被告立即履行付款义务。 被告雷兴海、何国美共同辩称，1.被告不欠本案原告涉案房屋购房款。理由是：2016年5月12日，被告到原告的售楼部买房，在原告售楼部工作人员黄勇的带领下，查看了原告位于会东县后，被告在售楼部支付现金2万元给原告售楼部工作人员黄勇；双方订立了《商品房认购协议书》，被告认购了原告位于会东县（此商品房认购协议书，原告的售楼部工作人员黄勇解释：当天原告老总不在，盖不到公章，黄勇在协议书上按个手印，作为订合同的依据和收款证据）。《商品房认购协议书》订立后，被告按照《商品房认购协议书》第三条第二款的约定，分别于2016年5月14日、2016年6月2日将下欠的76万元购房款足额存入了原告售楼部工作人员指定的银行账户内,截止2016年6月2日，被告按照《商品房认购协议书》付清了本案的全部购房款78万元。2016年6月3日，在被告按照《商品房认购协议书》付清了本案的全部购房款78万元之后，原告售楼部工作人员黄勇、肖梅根据《商品房认购协议书》约定，代表原告与被告订立了一份一次性支付购房款78万元钱，购买会东县门面的《商品房买卖合同》。此一次性支付78万元购房款《商品房买卖合同》订立以后，原告售楼部工作人员黄勇、肖梅提出：其实这套房子他们可以按尾楼价格给被告办产权证，这样的话可以给公司和被告省很多费用，如果被告同意的话，双方重新签订了一份购房款34.4万元《商品房买卖合同》给公司拿去办理产权手续。当天，被告按照原告售楼部工作人员黄勇、肖梅的建议重新签订了购房款为34.4万元的办理产权证的《商品房买卖合同》。所以，被告在2016年6月3日与原告售楼部工作人员黄勇、肖梅订立了两份《商品房买卖合同》，但是，无论按照哪一份合同的给付价款，被告都是一次性付清了位于会东县款的。2016年6月3日，被告在原告售楼部订立《商品房买卖合同》时，除原告售楼部工作人员黄勇、肖梅外，被告还有个证人何某，原告售楼部也还有两个销售人员。2016年6月3日，被告在原告售楼部订立《商品房买卖合同》的当天，原告售楼部工作人员黄勇就将位于会东县门面交付给了被告。此后，因为被告付了78万元，但是黄勇只给了原告34.4万元的收据，被告还是对产权证不放心，为此，被告多次找原告和原告售楼部工作人员黄勇要产权证，他们说：会东哪家的都没有办下来，办下来后会通知拿给被告。从2016年6月3日原告将房屋交付给被告至2020年2月21日被告收到原告起诉状之日止，3年零8个月的时间，原告从未提出过被告欠原告的钱。综上，被告早于2016年6月2日就付清了位于会东县门面的购房款，被告不欠原告购房款，被告请求会东县人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。2.被告认为，本案纯属原告与其售楼部工作人员黄勇、肖梅为了减少企业支出和多收被告的费用，恶意串通起来谋取不正当利益，本案原告根本没有损失；理由是，正常情况下，原告应当就合同明确的给付期限内，向被告依法主张权利。原告在长达3年零8个多月的时间，不向被告主张权利的行为，清楚说明，被告不欠原告购房款的事实。3.退一万步讲，就算本案被告还欠原告的购房款，原告诉称按照合同约定，被告应当于2016年6月30日支付购房款340000元，可是，从2016年6月30日至2020年2月18日才向会东县人民法院提起诉讼，本案原告长达3年零8个多月的时间，不向被告主张权利，超过了诉讼时效，丧失了胜诉权。为此，被告请求会东县人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求；4.被告认为，就算本案原告确有购房款损失，也是原告用人不当，监管不力造成的，原告应当依法向其售楼部工作人员黄勇、肖梅追偿。理由是：①被告到原告售楼部购房，与被告订立合同的房屋销售人员，有案涉房屋的钥匙，有售楼部人员给被告出具的收款收据，还有售楼部人员交付给被告的案涉房屋，被告有理由相信原告售楼部工作人员黄勇、肖梅的行为就是本案原告的行为，原告用人不当，监管不力造成的损失，依法应当由原告承担责任后向其售楼部工作人员黄勇、肖梅追偿；本案被告诚信履约一次性付清了在原告售楼部订立的全部合同款，被告的行为是善意的，被告请求会东县人民法院依法保护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现对本案证据，作如下综合认证： 1.原告举出的第一组证据是营业执照复印件1份、法定代表人身份证明复印件1份。证明目的：原告具有法律主体资格；被告雷兴海、何国美的质证意见：无异议。经审核，该组证据系相关部门颁发，是当事人从事相关民事活动的凭证，真实客观，本院予以采信； 2.原告举出的第二组证据是《商品房买卖合同》及其附件。证明目的：本合同是被告于2016年6月3日签订的，上面有被告的身份信息及签字；证实被告在原告处购房的事实，合同对总价款684000元，为分期付款、付款时间、违约责任等进行了约定，此合同由原告留底，原告没有盖章；被告雷兴海、何国美的质证意见：对原告出具的《商品房买卖合同》有异议，该合同第七页载明的总价款是684000元，不是事实，金额上没有被告的签字和手印确认。并且2016年6月3日付344000元,6月30日再付340000元不是事实，当时签订合同后又签订了一个344000元的合同，用以办产权证，没有后期要付340000元的合同，当时签字按手印是事实，是雷兴海签字按印的。原告方说要公司核实后再盖章，所以只有被告的签字，被告没有签订有关684000元的协议。附件被告都没看到，说要盖章后才返还给被告。经审核，该组证据与被告举出的《商品房买卖合同（预售）》在单价和总价款及付款方式约定不一致外，其余条款一致，不同的是原告提交的涉案合同出卖人、法定代表人、委托代理人处为空白，无任何签名和印章。被告提交的涉案合同在出卖人处有案外人肖梅签名按印，委托代理人处有案外人黄勇签名按印。原、被告提交的涉案合同第四十条均约定了合同生效要件是“本合同自双方签字、盖章之日起生效。本合同的解除采用书面形式。”合同为一式5份，按房地产行业的通常惯例是所有合同文本在各方当事人签字、盖章后，由开发商统一将所有售房合同交给房管部门办理登记备案，待登记备案后再统一返还开发商，根据该惯例，结合原、被告提交的首付款相关证据，能证实原、被告达成购房共识，并签订了购房合同是不争的事实，但原告提交的证据不足以证明原告提交的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告的真实意思表示，且原告所提交《商品房买卖合同（预售）》无原告的签章，不具备合同生效要件，故对该组证据，本院不予认定。 3.原告举出的第三组证据是被告支付首期款的凭据、《商品房认购协议书》。证明目的：证明被告在合同签订后支付了首期款，还有尾款340000元未支付。《商品房认购协议书》清楚显示雷兴海购买商铺的情况，上面有雷兴海的签字，显示案涉商铺总的价值。中国工商银行的现金存款凭证，显示雷兴海于2016年6月2日向原告支付了344000元的交易凭证。被告雷兴海、何国美的质证意见：对收据无异议，《商品房认购协议书》被告没签过，上面的名字不是雷兴海签的，所以说也没得684000元的协议，钱是直接打给黄勇的，再由黄勇去交的，除了收据外，其他证据，被告都不认可。经审核，该组证据中收款收据被告无异议，本院予以采信；中国工商银行存款凭证，被告虽有异议，但该证据与收款收据相印证，本院予以采信；对原告提交的《商品房认购协议书》与被告所提交的《商品房认购协议书》在签订时间和总房价不一致，原告提交的《商品房认购协议书》上付款方式处有明显改动，所涉金额处无签名或印章，本院不予采信； 4.被告举出的第一组证据是《商品房认购协议书》及付款收据。证明目的：明确了付款方式是一次性的，房屋是鲹鱼人家7楼103号，单价是17105.26元每平米，总价是780000元，协议书上有黄勇，雷兴海签字按手印，钱打入指定账户62×××61，这个780000元认购协议上，付款的第一条付款120000元，当时这120000元，被告要求拿收据，黄勇说字是他签的，按了手印了，就相当于收据，就没打收据。2016年5月14日，被告在姜州营业所将购房款100000元转到协议指定的账户上，2016年6月2日，雷兴海通过汇款，汇了660000元到购房协议上指定的账户上，这个黄勇打了收据；原告的质证意见：三性均不认可，《商品房认购协议书》是黄勇和雷兴海签订的，并非原告签订，不具有合法性；《商品房认购协议书》的房屋价款明显高于原告举证的总价款，不具有合理性，按原告诉称的总价款680000元，原告不可能少主张自己的权利；收据三性均不认可，是黄勇私自收的，不是原告收的；当时原告指派的销售人员叫胥超。经审核，该组证据中出售方经办人处为案外人黄勇签名按印，庭审中，经询问，原告方的委托诉讼代理人陈述:据原告介绍，案外人肖梅是原告修建“鲹鱼河项目”的合伙人，他们之间有一个联合开发协议，原告与案外人肖梅之间的合伙关系是否终止不清楚，但经济账目还没有算清，委托了第三方进行清算，案外人黄勇系案外人肖梅的丈夫，原告认为黄勇实际上与原告没有直接的法律关系，黄勇与肖梅都不是原告的开发建设人员，更不是股东。该组证据属效力待定，经办人黄勇的售房行为，代为收取款项的行为，需经原告方的追认，而原告与案外人黄勇、肖梅之间存在的法律关系，应另案处理，因此，对被告所举该组证据，本院暂不评定； 5.被告举出的第二组证据是原告出具的2016年6月2日收据1份，344000元整。证明目的：说明所购房屋为鲹鱼人家7-3-103；原告的质证意见：真实性和合法性均认可，这个与公司留存的一致。但是不能达到被告的购房款已经支付完毕的证明目的；经审核该组证据与原告所举收据一致，庭审中，原告对被告向其购买房屋的事实无异议，该收据能证实被告向原告支付购房款中的一部分，本院予以采信； 6.被告举出的第三组证据是2016年6月3日签订的《四川省房屋买卖合同（预售）》。证明目的：出卖人是原告，买受人是雷兴海、何国美。合同第八条明确说了价格为780000元，并一次性付清；合同的最后有雷兴海、何国美、黄勇、肖梅按的手印。原告的质证意见：三性均不认可，根据常识，购买商品房，应该向开发商购买，而签订本份合同的是黄勇和肖梅，明显不符合规定；原告第一次见这份合同，且上面的房价明显高于原告主张的价款，明显不合理。经审核，该组证据与原告举出的《商品房买卖合同（预售）》在单价和总价款及付款方式约定不一致外，其余条款一致，被告提交的涉案合同在出卖人处有案外人肖梅签名按印，委托代理人处有案外人黄勇签名按印，而案外人黄勇、肖梅能否代表出卖人会东县明阳开发建设有限公司需要进一步举证，案外人黄勇、肖梅的行为，需经原告方的追认，因此，对被告所举该组证据，本院暂不评定； 7.被告举出的第四组证据是门面出租协议2份。证明目的：2016年9月雷兴海就把房子出租了，这个是个现房，这个房子是交由二被告使用了的；原告的质证意见：与本案无关，不予质证，他要出租给谁与原告无关。结合庭审双方的陈述，案涉房屋已交付给被告，被告已实际控制案涉房屋的事实，该组证据与该事实相印证，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月2日，会东县明阳开发建设有限公司向被告雷兴海出具收款收据1张，收据载明：“交款单位雷兴海，金额344000元，收款事由为鲹鱼人家7-3-103购房款。”该收据加盖了原告的财务专用章。庭审中，原、被告均提交了1份《四川省商品房买卖合同（预售）》，两份合同的出卖人是会东县明阳开发建设有限公司，买受人是雷兴海、何国美。两份合同载明的商品房情况一致，名称为“鲹鱼人家”预售许可证为凉东房售许字（2012）第005号下第7幢3单元1层3号。两份合同的签订时间均为2016年6月3日。两份合同除单价、总价款及付款方式约定不一致外，其余合同条款一致。两份合同均有被告雷兴海的签名按印，关于合同中何国美的签名按印，被告雷兴海陈述由其代签，何国美及原告未表示异议，本院予以确认。原告提交的涉案合同出卖人、法定代表人、委托代理人处为空白，无任何签名和印章。被告提交的涉案合同在出卖人处有案外人肖梅签名按印，委托代理人处有案外人黄勇签名按印，未加盖原告的印章。原、被告对被告于2016年，前往原告开发的“鲹鱼人家”项目楼盘售楼部看房后达成签约意向，遂由原告作为出卖人与二被告作为买受人签订购房合同，案涉房屋已交付二被告占有使用至今，案涉房屋尚未办理产权登记的事实无异议，本院予以确认。现原告以被告尚欠购房余款340000元至今未付，故诉至本院。 本院认为，本案原告持有的《四川省商品房买卖合同（预售）》与被告持有的《四川省商品房买卖合同（预售）》对合同的生效要件均约定为“本合同自双方签字、盖章之日起生效。”但两份购房合同均没有加盖原告的印章，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十一条有关效力待定合同的规定，两份购房合同须经权利人追认后，才生效。虽然原告以其提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》主张剩余购房款，对其提交的购房合同进行追认，但是效力待定合同的法律规定，在赋予权利人追认权的同时也赋予善意相对人撤销权。本案被告雷兴海对原告提交的购房合同不予认可，并对存在两份房价差购房合同的原因进一步陈述是为了逃避纳税义务。而本案原告所提交购房合同载明的总房价明显低于被告所提交购房合同载明的总房价。根据房地产交易习惯，尚未办理产权登记的售房合同原则上是由开发商统一收集交至房管部门办理备案登记后返还给开发商。故原告对其所提交的购房合同具有真实性、合法性应当承担举证责任。虽然被告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》的落款处为案外人肖梅、黄勇的签名按印，但该合同出卖人的信息为本案原告。庭审中，原告明确表示案外人肖梅与原告之间存在案涉房屋所在项目的合作关系，案外人肖梅与黄勇系夫妻关系。与此同时，被告当庭陈述在原告售楼部的接待者是案外人黄勇。原告与案外人肖梅、黄勇就案涉房屋款项的纠纷应另案处理，且处理结果将对本案产生相应的法律后果。本案中，原、被告基于同一房屋分别签订买卖合同对房屋价款、履行方式、履行期限的实质性内容约定不一致，双方在履行过程中发生争议，原、被告均有过错，现双方所举证据不足以让本院确定哪份《四川省商品房买卖合同（预售）》是本案双方当事人的真实意思表示，因此，双方应秉持诚实信用的民事活动原则，加强对话、沟通，以双方真实的意思表示明确各自的权利义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，原告的举证应当在证明力上足以使人民法院确信该待证事实的存在具有高度可能性。依据现有证据，本院难以认定原告提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》是本案双方当事人的真实意思表示。对原告据该合同主张剩余购房款的诉讼请求，本院亦难以支持。同时，本案被告方提出原告方的诉讼请求已超过诉讼时效，丧失胜诉权的抗辩意见。对此，本院作如下分析：当事人的合法民事权益受法律保护，当事人向人民法院请求保护民事权利的期限有诉讼时效的限制。原告提出被告应当按其提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定支付剩余购房款，而该合同约定的付款时间2016年6月30日前支付，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，原告应当于2018年6月30日前向被告主张权利。但是《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行。2017年10月1日，原告主张权利的诉讼期间未满2年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利诉讼时效期间为三年……”的规定，本案原告应于2019年6月30日前主张权利。而原告最早向本院主张权利的时间为2020年1月10日，经本院诉非衔接调解部门先行调解。截止法庭辩论终结，原告并没有提供证据证明有诉讼时效中止或中断的情节，故本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间，被告关于本案诉讼时效已过的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，根据现有证据，原告的诉讼请求，本院难予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回会东县明阳开发建设有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费8328元，由会东县明阳开发建设有限公司自行承担8328元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  马玉英 人民陪审员  杨成位 人民陪审员  管兴友 二〇二〇年七月十三日 法官 助理  林碧桃 书 记 员  杨 浩 附：本判决适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 2.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 5.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。