江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终915号上诉人(原审原告):朱惠英，女，1950年3月2日出生，汉族，住扬州市。上诉人(原审原告):洪焕波，男，1948年1月3日出生，汉族，住扬州市。被上诉人(原审被告):朱浏河，男，1959年8月31日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：丁强，江苏尚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟诗月，江苏尚鼎律师事务所律师。原审第三人：孙嵘，女，汉族，1957年7月20日出生，住淮安市清河区。原审第三人：孙英，女，1954年5月10日出生，住淮安市。原审第三人：朱美英，女，1946年7月5日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审第三人：朱宗瑛，男，1962年12月3日出生，汉族，住扬州市。原审第三人：朱小萍，女，1962年1月9日出生，汉族，住扬州市广陵区连运小区鸿运苑11幢407室，现住扬州市。上诉人朱惠英、洪焕波因与被上诉人朱浏河、原审第三人孙嵘、孙英、朱美英、朱宗瑛、朱小萍确认合同无效纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱惠英、洪焕波上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认扬广契20160104046《房地产买卖契约》无效；2.本案诉讼费用由朱浏河承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、涉案房屋系朱惠英、洪焕波与朱逸群的家庭共有财产。朱惠英、洪焕波系夫妻关系。朱逸群系朱惠英的父亲、洪焕波的岳父。朱逸群年老体弱，一身疾病，2000年手术置换股骨头，失去自理能力，朱逸群只有朱惠英、朱美英和朱浏河居住在扬州城区，其他子女均在他乡（含施桥）。朱逸群的大女儿朱美英也是体弱多病，朱浏河对朱逸群不闻不问，朱逸群一直与朱惠英、洪焕波共同生活，洪焕波对朱逸群视如亲生父亲。2002年朱逸群名下的石狮二巷56号房屋（面积56.38平方米）拆迁，朱逸群便提出置换大一点的房屋，回自已家中居住。为了满足朱逸群回家居住的愿望，朱惠英向其他姐妹借钱无果，后得到婆婆的资助，由朱惠英、洪焕波出资78687.27元另外购买了54.29平方米面积，取得五台新村8幢301室房屋（110.67平方米），取得房屋后，朱惠英、洪焕波又出资96728元用于房屋装潢（朱浏河对该事实是认可的，此节事实有朱浏河在微信群的信息佐证）。房屋装潢好后，朱逸群和朱惠英、洪焕波一起入住新房，继续由朱惠英、洪焕波照顾朱逸群，共同生活。此节事实有书证及证人证言佐证，由此可见，涉案房屋系朱惠英、洪焕波与朱逸群的家庭共有财产。二、2003年8月31日，洪焕波母亲李秀兰名下房屋拆迁，取得拆迁款108224元，李秀兰在征得其他子女同意的情形下，将拆迁款交给朱惠英、洪焕波，增购了54.29平方米面积，此节事实，有证人证言佐证。朱惠英、洪焕波调取了朱逸群原工作单位的离退休人员工资发放单，朱逸群每月工资只能够勉强看病吃药，其间，朱逸群两次住院抢救，根本就无积蓄。朱浏河辩称的“增购面积的资金是朱逸群个人的积蓄”不成立。三、根据《物权法》第97条、第89条第一款、《城市房地产管理法》第37条的规定，本案朱逸群在未取得朱惠英、洪焕波书面同意的情形下，单方将涉房屋出售给朱浏河的行为依据上述法律规定应当认定无效。四、根据《物权法》第106条规定，朱浏河知道石狮二巷56号房屋拆迁时由朱惠英、洪焕波出资另外购买了增加面积，取得五台新村8幢301室房屋，涉案房屋是朱惠英、洪焕波与朱逸群的共有财产，且朱浏河没有支付合理对价，朱浏河不符合善意第三人的构成要件，不构成善意第三人。五、朱浏河与朱逸群的房屋买卖，不是当事人真实的意思表示，系无效行为。根据《民法总则》第143条规定，1.朱浏河在一审庭审中陈述“当事人是本着遗嘱之意愿，以房屋买卖形式，办理了涉案房屋过户手续”，遗嘱与买卖是两个不同的概念。当事人的本意是遗嘱，那买卖就不是当事人的真实意思表示，因此，根据上述法律规定，涉案房屋买卖当然无效。2.涉案房屋面积是110.67平方米，2016年该地段的房价为每平方米1万元，该房总价为1106700元，而朱浏河与朱逸群的房屋买卖的交易价为100元，这显然不是当事人真实意思表示，意思表示不真实的行为无效。六、朱浏河与朱逸群的房屋买卖契约，损坏国家利益，同时也侵犯了朱惠英、洪焕波共有权益，依法应认定无效。根据《合同法》第52条规定，涉案房屋总价为1106700元，而朱浏河与朱逸群的房屋买卖的交易价为100元，逃避了国家税收，产生了损坏国家利益的结果。朱惠英、洪焕波不是要求法院追缴税款（追缴税款的主管权不在法院），既然产生了损坏国家利益的结果，根据上述规定，其行为当然无效。综上所述，一审判决认定事实错误，涉案房屋买卖行为无效。朱惠英、洪焕波另补充陈述，1996年朱逸群有遗嘱，朱浏河为逃避赡养责任，对于拆迁，主动表示不要房子，给大姐朱美英、二姐朱惠英。朱逸群去世时95周岁。房产证过户当天，朱逸群说一定要写朱惠英、朱浏河两个人的名字，朱逸群当时精神恍惚、耳聋眼花，虽神智还可以但是精神萎靡，没有正常行为能力。朱浏河利用朱惠英离不开朱逸群的的机会办理手续，登记表没有反映事实，把赠与变成买卖，只写了朱浏河一人的名字，朱惠英不知情。过户一年多，朱惠英、洪焕波忙于照顾朱逸群，直到2018年9月16日朱浏河在家庭微信群发公开信才认识到事情严重性。朱浏河辩称，1.案涉房屋为朱逸群一人所有，其转让房屋为有权处分。首先，五台新村8幢301室房屋系由石狮二巷56号房屋拆迁而来，拆迁前房屋是朱逸群一人所有，拆迁时朱浏河一家三口作为常住人口拆迁。其次，朱惠英、洪焕波称拆迁时对房屋增加面积出资，但并没有证据证实。朱惠英、洪焕波的证据仅能够说明朱逸群曾委托朱惠英代办拆迁事宜，洪焕波母亲受领其他房屋拆迁款与本案无关。即使拆迁时有欠款，朱逸群也有能力支付。即使拆迁及装修中朱惠英、洪焕波曾拿出过相应钱款，也需理清性质，可能是对朱逸群的帮助、赠与或借款，不能改变房屋权属。再者，拆迁领证均是由朱美英办理，办理产权时也是登记在朱逸群一人名下，在朱逸群自书遗言中也未体现朱惠英、洪焕波对购买房子和装修进行出资，朱逸群没有与朱惠英、洪焕波共有房屋的合意。最后，朱惠英在一审中先否认去过房屋过户现场，后又承认陪同办理，朱惠英称对房产证只有朱浏河名字不清楚，但此后没有提出异议或索要房产证不符合常理，证实朱逸群将房子过户给朱浏河是真实意思表示。2.房地产买卖契约是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制行规定，合法有效。朱浏河提出公证遗嘱，是说明对将房子过户给朱浏河是朱逸群一直的真实意思，至于何种方式转让只要双方合意即可。法律并未禁止低价买卖，父子间低价交易房产符合社情民意。对于朱惠英、洪焕波所称避税，按照相关政策，父母子女之间过户且为出售方名下唯一住房的可以按照自行定价来缴税。朱宗瑛、朱小萍述称，认同朱惠英、洪焕波的上诉请求，我们认为合同是无效的。朱美英述称，是在我不知情的情况下办了房产证，我认为是无效的。拆迁时是朱浏河自动放弃继承权，说给大姐和二姐，所以朱美英、朱惠英才去办理房产拆迁之事。为照顾朱浏河我付出很多，现在孤寡老人。我应该得到我的财产，我不放弃。我多次劝朱浏河在家调解，他不同意。房屋拆迁单我写房屋补贴款之事，当时拆迁拿房没有补贴，是多年后才补的。我从没听父亲朱逸群说他有存款。拆迁拿房是朱惠英婆家拆迁的10多万办理的手续。父亲朱逸群从来没有说过把房子给朱浏河一个人，反而让他不要忘记两个姐姐的恩情。朱惠英、洪焕波向一审法院提出诉讼请求：确认扬广契20160104046《房地产买卖契约》无效。事实和理由：朱惠英、洪焕波系夫妻关系，朱惠英与朱浏河系姐弟关系。2000年起朱惠英、朱浏河的父亲朱逸群（2017年9月去世）即与朱惠英、洪焕波共同生活，由朱惠英、洪焕波照顾料理。2002年朱逸群石狮二巷56号房屋（56.38平方米）拆迁，其提出购置大一点房屋，后由朱惠英、洪焕波出资78687.27元另外购置了54.29平方米，取得五台新村8幢301室。朱惠英、洪焕波又出资96728元进行装潢后一起入住。2008年8月朱逸群立下遗嘱，五台新村8幢301室归朱惠英全权处理。2016年1月4日朱逸群与朱浏河签订了扬广契20160104046《房地产买卖契约》，将五台新村8幢301室110.67平方米房屋以100元出售给朱浏河。朱惠英、洪焕波认为，涉案房产是朱惠英、洪焕波与朱逸群的共有房产，朱逸群在没有征求朱惠英、洪焕波的同意情况下单方出售给朱浏河，朱浏河与朱逸群的房屋买卖并不是当事人的真实意思表示，且涉案房屋价值110万元，当事人的交易价格为100元，显然有逃税的嫌疑，损害了国家利益，应当属于无效。为维护自身合法权益，故特向法院起诉，望判如所请。朱浏河一审辩称，转让房产是朱逸群生前自愿处分自身财产的行为，扬广契20160104046《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。朱惠英、洪焕波主张对房屋增加面积及装修进行出资，无事实依据，即使出资，也不能改变房屋的归属。请求法院驳回朱惠英、洪焕波的诉讼请求。一审法院经审理查明，朱惠英与洪焕波系夫妻关系。朱逸群（身份证1928年6月5日出生，2017年9月去世）与李正华（1959年去世）生有朱美英、朱惠英、孙英、孙嵘、朱浏河，与张成英（1990年去世）生有朱宗瑛、朱小萍，孙英、孙嵘在年幼时已送给李正华之姐抚养。1996年3月26日，经一审法院主持调解，原石狮二巷56号瓦平房三间归朱逸群一人所有。1996年11月20日，朱逸群立公证遗嘱，其去世后上述房屋遗留给朱浏河。2002年12月4日，朱美英、朱惠英受朱逸群委托与扬州市拆迁安置办公室签订房屋拆迁安置补偿协议，安置漕河小区约111.61平方米，原房面积65.1平方米需贴补60274.47元。2004年4月5日，洪焕波母亲李秀兰位于邗江区房屋拆迁，获得货币补偿款108224元。朱惠英、洪焕波陈述上述资金用于支付朱逸群增加拆迁安置房面积款和新房装修。2005年，朱逸群委托朱惠英办理结账领取了安置的新房五台新村8幢301室（建筑面积110.67平方米），并在其后一直与朱惠英、洪焕波共同生活在该房中。在缴纳相关契税费用后，该房所有权证登记在朱逸群一人名下。2008年8月8日，朱逸群自书《我的遗言》：朱逸群名下扬州五台新村有房一套三室一厅两证齐全我与女儿朱惠英同住均为她料理装修我的一生由她赡养照顾一切由于她一身多病经济拮据因此房归她全权处理看病其他儿女对我一无赡养二无过问对此房产毫无争夺之权利依我之遗言亲笔为准有效请她按遗言办”。2016年1月4日，朱逸群与朱浏河签订《房地产买卖契约》，将五台新村8幢301室以100元出卖给朱浏河，并将房屋所有权证和土地使用权证过户至朱浏河名下。朱惠英庭审中陈述：“办理房地产买卖契约自己一起去的。当时父亲是为了去世以后房子不给朱宗瑛和朱小萍，想过给我一人的名下，所以写了个遗嘱给我，当时朱浏河条件很好也表示不要房子。但是我觉得不好，我想过到我和朱浏河两个人的名下。一起去办的时候，我把朱浏河喊上一起去了，我父亲强调一定要把我的名字加上去，朱浏河让我在外面推着父亲，他自己进去办理手续的，只知道父亲签了个字，结果为什么只有朱浏河的名字我不清楚”。朱惠英、洪焕波提供的扬州市第二人民医院出院记录记载，朱逸群2015年12月16日入院，2016年1月5日出院，出院情况：查体T36.9°、P85次/分、R18次/分、BP130/80mmgh，神清，精神萎，全身皮肤无黄染……一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，至记载于不动产登记簿时发生法律效力。五台新村8幢301系由原石狮二巷56号瓦平房三间房屋拆迁而来，拆迁前的房屋属朱逸群一人所有，拆迁后获得的讼争房屋也登记在朱逸群一个人名下，并无朱惠英、洪焕波为共有权人，朱惠英、洪焕波主张增加面积款系其出资，但并未提供证据证明朱逸群与其合意共有拆迁安置后房屋，故朱惠英、洪焕波主张讼争房屋属于其与朱逸群共有难以支持。虽然朱逸群与朱浏河2016年1月4日签订《房地产买卖契约》时已届耄耋之年且患有疾病，但不能因此否认其民事行为能力，朱惠英、洪焕波提供的2016年1月5日的出院记录也有“神清”的记载。虽然讼争房屋市场价逾百万元，但法律并未禁止父子之间以百元的价格转让房产，不能以低价格直接推定行为并非当事人意思表示。至于朱惠英、洪焕波提出的买卖行为隐藏赠与行为的问题，其一、民法总则关于伪装行为无效的规定是针对于伪装行为的内部效力规定，即伪装行为在其实施者之间无效。在名为买卖实为赠与的民事法律行为中，乙方不得以买卖合同为依据，要求对方支付对价，对方亦不得以买卖合同为依据，主张瑕疵担保责任；其二、即使朱逸群与朱浏河《房地产买卖契约》是名为买卖实为赠与，其隐藏的赠与行为本身也无法律规定的无效的情形。故不能确定上述买卖契约无效。综上，法信超链：案例322篇裁判313493篇期刊62篇×依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回朱惠英、洪焕波的诉讼请求。案件受理费200元，由朱惠英、洪焕波负担。二审中当事人围绕上诉请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。朱惠英、洪焕波提交：1.朱逸群日记本3页，用以证明朱逸群自己写的他出生于1922年，2014年他92岁。2.2012年扬州市第一人民医院住院费清单，用以证明朱浏河说谎，只付了2万多元，但是跟我要了4万多元。3.2005年朱逸群住院发票，用以证明拿房子的时候朱逸群住院工资不够，是我们出的钱。4.为李增华买墓地的发票、墓穴证复印件，用以证明朱浏河说谎，发票数额只有8800元，跟我们要3万多元，我父亲没有同意给。墓穴证证明母亲的姓名叫李增华。5.（2017）苏1002民初5391号调解书、律师谈话笔录复印件，用以证明在笔录中朱浏河说丧事是我们办的。另外朱浏河说墓地是3万多元实际上只有8800元。6.家庭微信群打印的朱浏河公开信，用以证明朱浏河说谎，他在公开信里说他付了4万多元，实际上只有2万多，我们提供了住院费清单。7.朱逸群退休证，用以证明其原来的退休金只有45.79元，后来慢慢涨到76元（1986年），朱逸群的钱不够用没有积蓄。8.（2018）苏1002民初5483号传票复印件一张，用以证明朱浏河先对我们提起诉讼。朱浏河经质证认为，1.日记本真实性认可，我们认为真实年龄以公安机关登记为准，且该证据与本案无关，朱逸群签订房地产买卖契约意识清醒，是完全民事行为人。2.对证据2、3真实性予以认可。对证据4、5、6真实性不予认可。上述证据不能达到朱惠英、洪焕波的证明目的，即朱浏河曾经向朱惠英、洪焕波要过钱、朱惠英、洪焕波给过朱浏河钱以及朱浏河说谎的事实，上述证据与本案无关。3.对证据7真实性予以认可，但达不到朱惠英、洪焕波的证明目的，退休证只记载到1986年，不能证明在2005年朱逸群拿房时没有积蓄。4.对证据8真实性认可，但与本案无关。经审理查明，一审法院认定基本事实除二审中朱惠英陈述其母亲名字为李增华外，其他事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：本案中朱惠英、洪焕波提出确认案涉房地产买卖契约无效的主张是否有事实和法律依据？本院认为，朱逸群与朱浏河所签订的案涉房地产买卖契约并不具有合同无效的法定情形。其一，案涉房屋原登记在朱逸群名下，并未记载存在共有权人，而朱逸群所书《我的遗言》中也仅表示由朱惠英处理该房屋，朱惠英、洪焕波亦未提交证据证明朱逸群有与朱惠英、洪焕波共有该房屋的意思表示，故即使朱惠英、洪焕波确实在拆迁增补面积、房屋装修等方面存在出资，也不能对房屋的权属产生影响，且该出资问题与本案并非同一法律关系，朱惠英、洪焕波如有证据可以另行主张。因此，朱惠英、洪焕波以其为房屋共有权人、朱逸群无权处分为由主张案涉房地产买卖契约无效不能成立。其二，虽然案涉房地产买卖契约签订时朱逸群年事已高且患有疾病，但结合出院记录的记载以及朱逸群本人签名的事实来看，并不能认定朱逸群失去了民事行为能力以及作出了不真实的意思表示，且在办理房屋权属变更手续时，朱惠英也在现场。作为朱逸群认可的有权处理房屋的人，并在其认为共有该房屋情况下，朱惠英主张其对房屋的转让情况不知情，与常理不符。因此，朱逸群的年纪以及身体情况并不足以构成朱惠英、洪焕波主张案涉房地产买卖契约无效的理由。其三，鉴于朱逸群与朱浏河之间为父子关系，且案涉房屋权属变更已经过相应职能部门审核，故朱惠英、洪焕波以低价转让房屋系违法避税为由主张案涉房地产买卖契约无效亦不能成立。综上所述，朱惠英、洪焕波的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由朱惠英、洪焕波承担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年七月十五日书记员 施   亚   芹