广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13955号上诉人（原审被告）：冯国强，男，1979年11月20日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：梁峰，男，1980年3月28日出生，汉族，身份证地址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号16层B室。法定代表人：鲁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亿强，广东固信律师事务所律师。委托诉讼代理人：石婷，广东固信律师事务所实习律师。上诉人冯国强因与被上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司（以下简称港联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人冯国强上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯国强的上诉请求。事实与理由：一、涉案双方签订的《场地使用协议》《补充协议》仍在合同期内，合法有效，港联公司应退还冯国强保证金50000元。二、港联公司应负责维修涉案物业的漏水问题，并继续履行场地使用协议。被上诉人港联公司二审答辩称：一、冯国强自2018年9月11日起拒绝缴纳租金，构成根本性违约，港联公司解除场地使用协议、补充协议，具有事实和法律依据，冯国强应依法向港联公司缴纳租金并承担相应的违约责任。二、关于涉案物业漏水的问题。港联公司将涉案物业交付给冯国强，冯国强又将物业转租，转租后的相关人员对物业进行改造，这是造成漏水的主要原因。一审法院提出对物业漏水原因进行鉴定，冯国强拒绝，应由其承担举证不能的法律后果。一审法院判决每月酌减租金2000元，没有依据，请求二审法院予以纠正。由于港联公司希望案件尽快审结，故未对本案提起上诉。三、本案违约方是冯国强，一审法院判决港联公司承担诉讼费、保全费的责任过高，请求二审法院基于公平公正原则予以调整。综上，冯国强的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。港联公司于2019年6月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除港联公司、冯国强签订的租赁协议，保证金归港联公司；2.冯国强向港联公司支付租金174250元（2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月，共10个月）；3.冯国强向港联公司支付违约金（自2018年9月11日起计至付清时止，按1000元/日计算，暂计至2019年5月31日为339000元）；4.冯国强将涉案场地腾空交还港联公司；5.本案诉讼费由冯国强承担。一审法院查明事实如下：2016年11月23日，案外人刘湛涛（甲方）委托港联物业（广州）有限公司（受托方）与冯国强（乙方）签订《场地使用协议》，约定使用物业为广州市白云区增槎路X号X房（以下简称涉案物业），建筑面积1539.61平方米，委托方同意将该物业给乙方作商业用途使用；使用期自2017年1月1日至2021年12月31日，免服务费期为2016年12月1日至2016年12月31日，委托方正在使用的211、215、216、217单元于2017年5月31日现状交给乙方使用；保证金50000元；管理服务费，2017年1月1日至2018年12月31日为17000元，2019年1月1日至2020年12月31日为17850元、2021年1月1日至2021年12月31日为18750元；结算方式，按季度结算，在每季度的第1日前按银行转账付款方式缴付，受托方应出具收据；受托方银行账户为招商银行尾号0880的账户；乙方不按时缴纳费用，受托方应及时发出催费通知书，逾期交付场地服务费的，每逾期一日，乙方须按当季度场地服务费的2%向受托方支付违约金，逾期达10日视为乙方违约，受托方有权解除本协议，收回物业并没收保证金；乙方依约交付场地服务费而受托方无正当理由拒收，乙方可到有关部门申请证明，或向公证处提存，则乙方不负迟延责任；乙方使用该物业时，不得擅自改变房屋结构和用途，否则，受托方有权解除合同收回物业；合同期内，乙方经营主体发生变更或将租赁权转移至任何第三方，需得到受托方书面许可，否则受托方有权终止合同并没收保证金；因乙方违约而协议终止，受托方有权不经乙方同意单方收回物业，乙方须无条件立即迁出该物业，如乙方逾期迁出，受托方除限期要求乙方迁出和补交占用期所有费用外并有权按1000元/日向乙方收取违约金；等等。同日，冯国强支付涉案物业保证金50000元及2017年1月至3月即第一季度租金51000元。2017年6月1日，港联物业（广州）有限公司（乙方）与冯国强（甲方）签订《场地使用协议（居住）》，约定甲方将位于涉案物业的自编211单元给乙方居住使用，面积为61.5平方米，使用期限自2017年6月1日至2018年5月31日，每月使用费为923元；等等。2017年，涉案物业产权登记至广州港联不动产服务股份有限公司名下。2017年12月27日，广州港联不动产服务股份有限公司（甲方）与冯国强（乙方）签订《补充协议》，约定，原甲方刘湛涛、受托方港联物业（广州）有限公司现已更名为本案港联公司，冯国强与该两方于2016年11月23日签订的《场地使用协议》，因涉案物业于2017年10月27日过户至港联公司名下，故上述协议的委托方变更为甲方，原合同相关其他条款不变，该补充协议的甲、乙双方共同执行并承担相关责任。2018年8月30日，广州港联不动产服务股份有限公司将名称变更为港联不动产服务（中国）股份有限公司即本案港联公司。2017年至2019年期间，冯国强除第一季度租金是按季度缴纳，其余月份租金均是按月缴纳；冯国强尚未缴纳2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月期间的租金。其中冯国强已支付的2019年1月的租金的收款账户已变更为港联公司名下的账户。港联公司、冯国强均确认涉案物业在冯国强承租时已间隔为33个房间，确认216房的房屋面积为35平方米。港联公司称曾向冯国强催要租金并提出于2018年9月11日解除合同，出示：1.告知函照片，显示2018年9月11日，广州港联不动产服务有限公司向冯国强发出告知函，通知正式与冯国强解约，2018年9月11日至2018年9月20日为给予冯国强的搬迁期；之后在9月29日再次发出告知函，记载通知冯国强解约，搬迁期为2018年9月29日至10月10日。2.催款通知及快递单照片，显示2018年12月22日，港联公司向冯国强发出催款通知，要求冯国强支付2017年6月、2018年7月及8月、2018年10月至2018年12月租金共102000元；等等。冯国强对上述函件中港联公司方公章不予确认，称曾有很多自称是港联公司人员到冯国强处，无法辨认。港联公司主张冯国强改变涉案物业结构，出示装修照片。冯国强对装修照片确认是位于涉案物业，但称冯国强没有改造，是出租给商户后，由商户将两间房间打通成一间；称冯国强是在承租后进行了室内装修，之后因房屋漏水，分别在2017年12月10日、2018年8月3日进行了两次漏水维修，均是厕所未做防水，漏到楼下商铺。冯国强为证实涉案物业存在漏水情况，出示：1.会议记录，记载会议内容为因致荔楼一楼商铺天花漏水，反映给楼宇开发商市二建公司，二建公司派人到现场了解，认为是二楼房东装修造成，是房东的责任；解决方法为让二楼承租方冯国强先行垫付修复漏水问题，封住211房卫生间，不再使用生活用水三天，以便确认漏水具体位置减少损失。该会议记录有到场人员张健成、冯国强等人签名并加盖致荔楼第一届业主委员会印章。2.现场照片及视频，显示房屋的房顶、走廊存在漏水痕迹，外墙潮湿发黑。冯国强还称216房至今未向冯国强交付，无法提供实际使用人的情况。港联公司对上述证据均不予确认；主张216房是由为港联公司进行装修的工人居住，但根据协议约定，该房屋已按现状交付给冯国强，冯国强可以实际控制。一审法院于2019年7月23日前往涉案物业现场，并于现场张贴公告，通知实际使用人限期内向一审法院申报权利，至今无人申报。当日，一审法院在现场勘查发现，涉案物业内部分房屋存在天花、墙壁渗漏水痕迹，走廊存在漏水情况。港联公司称无法判断漏水原因。冯国强称天花漏水是因楼上住户防水未做好或是水管破裂造成，外墙渗水是楼宇本身质量问题。同日，冯国强申请对涉案物业漏水原因进行鉴定，后因拒绝缴纳鉴定费用，并经一审法院告知风险后仍不缴纳，故视为冯国强撤回鉴定申请。一审法院认为，涉案物业具有合法产权登记，故就涉案物业签订的《场地使用协议》及补充协议合法有效，双方当事人应恪守履行。关于合同解除，冯国强存在拖欠缴纳租金达一年之久，虽冯国强称涉案房屋存在漏水等情况需减免租金，但该减免租金未取得港联公司同意，且冯国强并未因此停止使用涉案物业，故冯国强欠租行为构成违约，港联公司主张解除租赁协议即《场地使用协议》及补充协议，具有合同依据，一审法院予以支持。港联公司主张解除时间为2018年9月11日，但港联公司未能提供充分证据证实曾将该告知函送达给冯国强，故上述告知函不产生合同解除的效力。港联公司、冯国强之间的《场地使用协议》及补充协议应自本判决生效之日解除。关于腾空搬离，现冯国强违约，港联公司、冯国强之间合同解除后，冯国强应当将涉案场地交还港联公司，故一审法院对港联公司要求冯国强腾空返还涉案场地的诉讼请求予以支持。关于保证金，冯国强违约拒不支付租金，根据协议约定，冯国强逾期支付租金达10日，港联公司即可没收保证金，故港联公司要求确认保证金50000元归港联公司所有合法合理，一审法院予以支持。关于2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月的租金，冯国强在上述期间实际使用涉案物业，理应支付租金，故港联公司要求冯国强支付上述期间租金共174250元合法合理，一审法院予以支持。冯国强主张有211、216房未向冯国强交付以及房屋存在漏水情况需扣减租金，一审法院认为，211房冯国强已于2017年6月1日返租给港联公司，故冯国强已作为211房的出租方对211房进行了管理，故211房的租金无需扣减；216房原由他人居住使用，但根据合同约定系按现状交付，且冯国强在后续履行过程中均未提出异议，已支付的租金也是根据合同约定进行支付，故冯国强此时才主张216房未交付需扣减租金理据不足，一审法院不予采纳。关于漏水情况，虽冯国强未对漏水原因进行鉴定，但考虑涉案物业现场确实存在漏水情况，且大部分漏水点均位于天花板、墙壁，该部分的漏水根据生活常理可以判断应为系相邻关系或房屋质量问题，若系相邻关系问题，也应属于出租方即港联公司进行维权处理的事宜，故港联公司对涉案物业中的渗漏水情况存在维修义务，现冯国强以此主张需扣减租金，一审法院认为多处漏水点存在势必影响冯国强对涉案物业的出租使用，造成冯国强出租损失是必然的，故一审法院对冯国强依此主张扣减租金予以采纳，考虑涉案物业的漏水情况，一审法院酌情认定需扣减租金2000元/月，故扣减后，冯国强仍需向港联公司支付租金154250元（174250元-2000元×10月）。关于违约金，冯国强迟延支付租金，存在违约行为，故港联公司要求冯国强支付违约金合法合理，但港联公司主张的1000元/日的违约金标准过高，一审法院酌情调整为年利率6%，结合港联公司主张违约金自2018年9月11日起算，以及港联公司、冯国强实际履行租金支付过程中已默认租金按月缴纳的情况，一审法院认定违约金自2018年9月11日起以45000元基数，2018年11月至2018年12月租金的违约金应分别以15000元基数，2019年1月至5月期间租金的违约金应分别以15850元为基数，分别自当月1日起算至付清之日止。港联公司诉请超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年5月6日判决如下：一、原告港联不动产服务（中国）股份有限公司与被告冯国强于2016年11月23日签订的《场地使用协议》、于2017年12月27日签订的《补充协议》于本判决生效之日起解除，保证金50000元归原告港联不动产服务（中国）股份有限公司所有；二、自本判决生效之日起十五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司腾空返还广州市白云区增槎路447号201房；三、自本判决生效之日起五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付租金154250元；四、自本判决生效之日起五日内，被告冯国强向原告港联不动产服务（中国）股份有限公司支付违约金（违约金按照年利率6%，自2018年9月11日起以45000元基数计算至付清之日止；2018年11月至2018年12月租金的违约金分别以15000元基数，2019年1月至5月期间租金的违约金应分别以15850元为基数，分别自当月1日起算至付清之日止）；五、驳回原告港联不动产服务（中国）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8933元，由原告港联不动产服务（中国）股份有限公司负担6248元，由被告冯国强负担2685元；本案财产保全费3086.25元，由原告港联不动产服务（中国）股份有限公司负担2158.72元，由被告冯国强负担927.53元。被告负担的受理费、财产保全费应在本判决生效之日起五日内向本院直接支付。二审期间，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交二审新证据。本院认为，一审法院认定涉案《场地使用协议》及补充协议合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、冯国强上诉主张港联公司承担房屋漏水维修责任，继续履行《场地使用协议》及补充协议能否成立？二、冯国强上诉主张港联公司应退还保证金50000元的问题；三、港联公司抗辩称一审法院不应减免部分租金亦不应判决港联公司承担一审大部分案件受理费和财产保全费的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、冯国强上诉主张港联公司承担房屋漏水维修责任，继续履行《场地使用协议》及补充协议的问题。因双方涉案《场地使用协议》及补充协议已作明确约定，而港联公司已经多次向冯国强催缴租金，但冯国强均未予支付，实际拖欠缴纳租金长达一年之久，虽冯国强称涉案房屋存在漏水等情况需减免租金，但该减免租金未取得港联公司同意，且冯国强并未因此停止使用涉案物业，故冯国强欠的租行为构成违约，港联公司主张解除租赁协议即《场地使用协议》及补充协议，具有合同依据。一审法院认定港联公司、冯国强之间的《场地使用协议》及补充协议自本判决生效之日解除，理据充分，应予维持。二、冯国强上诉主张港联公司应退还保证金50000元的问题。因如前文所述，冯国强拒不支付租金构成违约，依照协议约定，冯国强逾期支付租金达10日的，港联公司有权解除协议，收回物业并没收保证金。据此，港联公司诉请没收保证金50000元归港联公司所有，符合合同约定。冯国强上诉请求港联公司退还保证金50000元，不能成立。三、港联公司抗辩称一审法院不应减免部分租金亦不应判决港联公司承担一审大部分案件受理费和财产保全费的问题。（一）冯国强欠付2017年6月、2018年7月、2018年8月、2018年11月至2019年5月期间的租金174250元。鉴于涉案物业确实存在漏水的事实，一审法院综合全案案情酌情认定需扣减前述期间租金2000元/月，判决冯国强仍需向港联公司支付租金154250元（174250元-2000元×10月）；并酌情调整按年利率6%计付相应违约金，公平合理。双方对此均未提起上诉，港联公司二审主张不应扣减租金，本院不作调处。（二）国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。据此，一审法院结合具体案情、双方责任及港联公司、冯国强胜败诉标的比例对一审案件受理费、财产保全费的负担作出认定，合法有据。港联公司对此提起的质疑，依据不足，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人冯国强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人冯国强负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月二十七日书记员  纪惠敏黄晶晶