北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1313号上诉人（原审被告、执行案外人）：雍军，男，1975年2月25日出生，汉族，住呼和浩特市。上诉人（原审被告、执行案外人）：胡亚平，女，1974年1月5日出生，汉族，住呼和浩特市。上诉人（原审被告、执行案外人）：雍尚儒，男，2007年10月17日出生，汉族，住呼和浩特市。法定代理人：雍军（雍尚儒之父），男，住呼和浩特市。三上诉人共同委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：马肖，北京市金杜律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被上诉人（原审被告、被执行人）：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。被上诉人（原审被告、被执行人）：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。原审第三人（被执行人）：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。原审第三人（被执行人）：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。上诉人雍军、胡亚平、雍尚儒因与被上诉人中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）、内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司）、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司），原审第三人石晓军、哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。胡亚平及雍军、雍尚儒的委托诉讼代理人高飞，中信信托的委托诉讼代理人赵之涵、马肖到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍军、胡亚平、雍尚儒上诉请求：1.依法撤销（2018）京03民初275号民事判决书；2.依法改判停止对金石·香墅嶺翠海茗座S2座5层516号房屋（以下简称案涉房屋）的执行；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被执行人科建公司出售案涉房屋的时间是2015年6月1日，早于法院查封时间。2015年6月1日，金石蒙荣房地产公司（甲方）与内蒙古东信小额贷款有限责任公司（乙方）签订《抵房协议书》,把新城区康复路、阿尔泰东“金石·香墅嶺”项目的15套房产抵顶给内蒙古东信小额贷款有限责任公司（以下简称东信公司），用于偿还欠款，其中包括案涉房屋。《抵房协议书》第四条第三款约定：甲方同意乙方再次出售、转让上述抵顶房屋给第三人或乙方指定的第三方，甲方应根据乙方的售房通知单直接与乙方指定的买受人签订《商品房买卖合同》。由此可见，在2015年6月1日，案涉房屋就已经以顶账的形式出售给东信公司，房屋出售时间早于法院的查封时间。二、上诉人是从东信公司手中购房，科建公司作为被执行人与上诉人之间不存在房屋买卖关系。按照金石蒙荣房地产公司与东信公司签订的《抵房协议书》，在东信公司将抵账房对外出售后，科建公司有义务与从东信公司处购房的买房人签订《商品房买卖合同》。2017年11月1日，上诉人从东信公司处以375000元的金额购买金石·香墅嶺S2座5层516号房屋，凭借东信公司开出的售房通知单与科建公司签订《商品房买卖合同》。2017年11月1日，仅仅是东信公司将案涉房屋出售给上诉人的时间，而非被执行人科建公司的售房时间。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款，应该以被执行人科建公司的对外销售时间与法院查封时间对比，作为被执行人是否存在有碍执行行为的判断。被执行人科建公司在2015年6月1日就已经将案涉房屋抵账销售，科建公司与上诉人之间不存在房屋买卖关系，科建公司不存在法院查封后将案涉房屋向上诉人出售的事实。三、中信信托同意科建公司办理商品房预售许可证，对外销售抵押房屋的行为应视为放弃了对出售房屋的抵押权，中信信托无权要求查封已经销售的房产。中信信托于2014年12月10日向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具证明称“科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用权证编号为[呼国用（2011）第00071号]，使用面积49076.56平方米的土地在我公司做抵押，现我公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6#的预售许可证。2014年12月12日中信信托向呼和浩特房地产产权市场管理处出具证明，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目2#—8#住宅楼及商业S1、S2、S6#楼的预售许可证”。科建公司正是基于中信信托出具的同意预售证明办理的商品房预售许可证，将抵押的房产对外销售。科建公司作为抵押人对外转让抵押财产取得了抵押权人的同意，其转让行为符合《物权法》第一百九十一条的规定，转让行为合法有效。抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。因此，从案涉房屋抵顶给东信公司之日起，中信信托就丧失了对案涉房屋的抵押权。至于售房款未进入中信信托指定账户的问题，应由科建公司向中信信托承担违约责任，中信信托无权再次主张抵押权。四、法律应该保护上诉人作为善意购买人的合法权利。《商品房预售许可证》是国家准许科建公司向全社会公开预售其开发的商品房的特许行政行为。中信信托在购买前仔细审查了所有证件，确认五证齐全后才签订《商品房买卖合同》，并且按照与东信公司的约定履行了全部付款义务。法律上应该保护中信信托作为善意购买人的合法权利。本案应给予作为消费者的上诉人最优先的保护。五、中信信托应自行承担对房屋预售款监管不力的责任。中信信托是商品房预售款的监管银行，不仅如此，上诉人了解到，中信信托委派了专人在科建公司售楼部监督房款的回收工作，至于为什么会造成房屋销售款不能及时回笼，这里面有科建公司的原因，但更大的责任在于中信信托自己。但无论如何房屋预售款监管不力的责任都不能让合法、善意的买受人去承担，这不仅违反了法律的公平原则，更是严重侵犯了上诉人的合法权益。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判停止对金石·香墅嶺（翠海名座）S2座5层516号房屋的执行。中信信托辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，一审判决应予维持。上诉人所提上诉请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。具体事实和理由如下：一、上诉人与科建公司签署商品房买卖合同的时间晚于案涉房屋的查封时间。上诉人在《执行异议申请书》中已经明确承认其于2017年11月1日从科建公司处购得案涉房屋，签署《商品房买卖合同》的时间晚于北京市第三中级人民法院的查封时间，一审判决书对此也作了认定，故一审法院认定事实清楚、准确。二、上诉人在二审阶段申请法院调取的《抵房协议书》《借款合同》等文件不属于二审程序中的新证据，相应情况不应作为二审认定事实的依据，二审不应采纳。三、科建公司从未将案涉房屋出售给东信公司，上诉人提交的《抵房协议书》等文件的签署主体为金石蒙荣房地产公司，科建公司不是签约主体，因此案涉房屋仍为科建公司名下财产，与东信公司无关。上诉人以案涉房屋在查封前销售给东信公司为由主张一审法院适用法律错误没有任何事实和法律依据。四、《抵房协议书》系东信公司无权处分，且《抵房协议书》侵害抵押权人中信信托的合法权益，违反法律强制性规定，该合同无效。案涉房屋由科建公司所有，金石蒙荣房地产公司从未取得案涉房屋的所有权，其通过《抵房协议书》对案涉房屋的处分行为未经所有权人科建公司追认，该合同无效。在金石蒙荣房地产公司与东信公司签订《抵房协议书》之前，中信信托已经对案涉房屋取得抵押权，并已办理相应的抵押登记，金石蒙荣房地产公司对案涉房屋的处分行为未经抵押权人同意，侵害抵押权人的合法权益。金石蒙荣房地产公司作为科建公司的控股股东，以公司财产偿还股东自身债务，构成公司股东滥用公司法人独立地位，抽逃出资，损害科建公司及科建公司抵押权人中信信托的合法权益。五、上诉人与科建公司签署商品房买卖合同的时间晚于北京市第三中级人民法院查封案涉房屋的时间，上诉人名下尚有其他用于居住的房屋，且其未能证明其已经实际支付相应购房款，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之情形，上诉人无权排除担保物权的强制执行。六、中信信托仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售的状态，并不意味着放弃抵押权。综上，中信信托认为，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。被上诉人科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司在二审中未答辩。原审第三人石晓军、哈斯苏亚拉在二审中未陈述意见。中信信托向一审法院起诉请求：1.判决撤销（2017）京03执异627号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（翠海名座）S2座5层516号房屋；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、中信信托的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。提款前提条件包括科建公司已在兴业银行股份有限公司呼和浩特分行营业部开立《账户监管协议Ⅲ》项下监管账户，且预留的印鉴为中信信托指定的人名章、咨询公司指定的人名章和科建公司财务专用章。借款人应于每个付息日、还本日和提前还本日之前提前2个工作日将应付利息和本金归集至该合同约定的信托贷款专用账户，同时，借款人应填具上述应付利息和/或本金数额的划款指令及其他文件，并将该划款指令交付至该合同项下的信托贷款专用账户的开户银行。借款人同意，在每个付息日、还本日和提前还本日，有该合同项下的信托贷款专户的开户银行凭上述划款指令及其他文件将借款人按约定存放于信托贷款专户的资金划转至该合同约定的信托财产专户，上述划款无需另行取得借款人同意或另行提供划款凭证。该合同第五条约定借款人开立的信托贷款专用账户名称为金石蒙荣集团，该合同第十条约定借款人应向贷款人支付的贷款本息以及如借款人违反合同需向贷款人支付的罚息、违约金等该合同项下的所有利益，均应汇入贷款人指定的信托财产专户，账户名称为中信信托。关于资金监管，合同约定中信信托、兴业银行股份有限公司呼和浩特分行将按照《账户监管协议》和/或《委托管理协议》约定，对金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司的监管账户进行监管。金石蒙荣集团应遵守《账户监管协议Ⅰ》和《委托管理协议》的约定，并保证金石蒙荣房地产公司、科建公司和富源公司亦遵守《账户监管协议》和《委托管理协议》项下相关约定。同日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为呼国用〔2011〕第00071号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托取得了呼他项（2014)第008号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。中信信托提供的《商品房预销售许可证》复印件记载：金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托办理在建工程抵押，抵押楼号：2号、3号、4号、5#、S1、S2；抵押期限2014年11月20日至2019年4月3日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年5月，中信信托向科建公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称科建公司违反《抵押合同Ⅱ》及其补充协议第6.2.2条约定，即2016年4月30日前，翠海名座项目累计已实现的销售收入不低于1.4亿元。且中信信托通知科建公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月，中信信托向科建公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》第6.2.2条）约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托确定的期限内纠正违约行为。中信信托决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用〔2011〕第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石·香墅嶺项目）在建工程。中信信托对该抵押财产享有优先受偿权。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托做抵押，现中信信托同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。雍军、胡亚平、雍尚儒作为买受人与出卖人科建公司签订《商品房买卖合同》，合同日期为2017年11月1日。根据雍军、胡亚平、雍尚儒提交的证据显示，2017年12月11日，科建公司向雍军、胡亚平、雍尚儒开具金额为375000元的发票一张，不动产项目名称为金石·香墅嶺，不动产楼牌号为案涉房屋。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2017)京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石·香墅嶺项目）在建工程）。2017年5月22日，一审法院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括案涉房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，本案购房人提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十九条，裁定中止对案涉房屋的执行。据此，中信信托提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》、《信托贷款合同》、《抵押合同Ⅱ》、《〈抵押合同Ⅱ〉之补充协议》、《抵押合同Ⅳ-1》、《抵押合同Ⅳ-2》、《抵押合同Ⅳ-3》、《抵押合同Ⅳ-4》、银行转账凭证、《要求纠正违约行为的通知》及相关邮寄凭证、《关于主债权提前到期的通知》及相关邮寄凭证、公证书、（2016）京方圆执字第0107号执行证书、（2017）京03执407号执行裁定书、《商品房预销售许可证》复印件、《证明》、《商品房买卖合同》及发票等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，一审法院于2017年5月22日依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石??香墅嶺在建工程，查封范围包括案涉房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。雍军、胡亚平、雍尚儒提交的《商品房买卖合同》载明其于2017年11月1日与科建公司签订购买案涉房屋的合同。故科建公司作为被执行人，将已经被一审法院查封的房屋出售给雍军、胡亚平、雍尚儒，系有碍执行的行为，该行为不得对抗申请执行人中信信托。雍军、胡亚平、雍尚儒签订的《商品房买卖合同》时间在一审法院查封之后，其对案涉房屋享有的权利不足以排除中信信托申请的强制执行。综上所述，对于中信信托的诉讼请求法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（翠海名座）S2座5层516号房屋。本院二审期间，经上诉人申请本院向东信公司调取以下证据：《借款合同》、电子转账凭证，转款通知书、2015年6月1日金石蒙荣房地产公司（甲方）与东信公司（乙方）、内蒙古新鼓楼房地产开发有限公司（丙方）签订的《抵房协议书》、东信公司出具的授权委托书。同时上诉人自行提交了中国建设银行客户回单、交易明细以及东信公司出具的购房款收据、《证明》等证据。上诉人欲以上述证据证明科建公司于2015年6月1日即通过《抵房协议书》将案涉房屋以抵债方式抵顶给东信公司，上诉人系从东信公司以375000元的金额购买的案涉房屋。因东信公司以抵债方式获得案涉房屋的时间早于法院查封时间，故上诉人有权排除中信信托的申请执行行为。中信信托认为上述证据不属于二审程序中的新证据，不应作为二审认定事实的依据。同时认为金石蒙荣房地产公司从未取得案涉房屋的所有权，其通过《抵房协议书》对案涉房屋的处分行为未经房屋所有权人科建公司追认，且侵害了抵押权人中信信托的合法权益，故该行为应认定为无效。另经本院询问，雍军、胡亚平、雍尚儒表示案涉房屋至今仍未交付。本院认为：北京市第三中级人民法院于2017年5月22日依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石??香墅嶺在建工程，查封范围包括案涉房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。根据现有证据可以确认雍军、胡亚平、雍尚儒系于2017年11月1日向东信公司支付购房款并与科建公司签订《商品房买卖合同》购买的案涉房屋，因购房时间晚于查封时间，故雍军、胡亚平、雍尚儒自身并不享有阻却执行的权利。关于雍军、胡亚平、雍尚儒提出东信公司以抵债方式获得案涉房屋的时间早于法院查封时间，故其有权继受东信公司的权利排除中信信托的申请执行行为的上诉主张，本院认为雍军、胡亚平、雍尚儒提交的证据尚不足以证明金石蒙荣房地产公司与东信公司签订《抵房协议书》、将案涉房屋以抵债方式抵顶给东信公司的行为经过科建公司的认可，该以房抵债行为在证据链上存在瑕疵和不完整性，故无法予以确认。此外，即使以房抵债行为真实存在，由于东信公司并未实际支付购房款，科建公司通过以房抵债形式变相销售房屋的方式不符合抵押权人中信信托以房屋销售款项提前清偿抵押权所担保债务的初衷和目的，且抵押权人中信信托在此情况下亦无法对科建公司的变相销售行为予以监管，故东信公司通过以房抵债形式对案涉房屋获得的权利不应得到优先保护，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，基于此雍军、胡亚平、雍尚儒作为东信公司权利义务的继受人亦不享有排除案涉房屋执行的权利。综上，雍军、胡亚平、雍尚儒的上诉请求依据不足，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6925元、二审公告费200元，由雍军、胡亚平、雍尚儒负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  史德海审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年七月十七日书记员  李佳欣