安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终298号上诉人（原审被告）：汪忠文，男，1967年1月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：梁书剑，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑春生，男，1956年3月27日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：谷开利，安徽。委托诉讼代理人：余辰，安徽。原审第三人：黄山雅居房地产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区徽州大道11号大观上和城4幢7号，统一社会信用代码91341000097393719A。法定代表人：高丽，总经理。委托诉讼代理人：汪翰，公司员工。上诉人汪忠文因与被上诉人郑春生、原审第三人黄山雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院（2019）皖1002民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪忠文上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判汪忠文仅对定金中的30万元承担双倍返还义务；二、本案上诉费由郑春生承担。事实与理由：一、郑春生存在违约行为，依法可以减轻汪忠文应承担的责任。在房屋买卖合同履行过程中，经汪忠文与郑春生协商，双方已就存量房买卖合同的过户以及解押的履行期限进行了变更，即汪忠文先将其中两套房屋解押并办理过户手续，第三套房屋待尾款100万元付清的同时办理过户手续。该事实有高丽与汪忠文的微信聊天记录可以证明。郑春生不履行变更后的合同，存在违约行为。二、汪忠文已经就合同标的中的两套房屋办理了解押手续，也通过雅居房产公司要求郑春生前去办理过户手续，但郑春生拒不配合过户才导致该两套房屋未过户。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条的规定，“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，故就汪忠文已经解押的两套房屋应视为其不存在违约情形。一审法院按照定金全额判决汪忠文双倍返还，属适用法律错误，即便需要汪忠文双倍返还定金，亦应当仅针三套房屋中未解押的一套房屋适用定金罚则，即对其中30万元定金予以双倍返还。郑春生辩称：案涉房屋买卖居间协议和存量房买卖合同均系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格履行。郑春生已经依约支付定金100万元和首付款250万元，但汪忠文并未按照合同约定将上述款项用于归还案涉房屋的银行按揭贷款，导致案涉房屋至今未未能全部解押，无法实现三套房屋过户的目的，明显构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雅居房产公司辩称：请求二审法院维持一审判决。郑春生向一审法院起诉请求：一、判令解除郑春生与汪忠文订立的存量房买卖合同；二、判令汪忠文双倍返还郑春生定金人民币200万元；三、判令汪忠文立即返还郑春生首付款250万元，并以250万元为基数，按年利率6%支付自2019年8月28日至款清之日止利息（暂计算至2019年11月12日止合计31232元,250万元×6%/365×76=31232元)；四、本案受理费、保全费由汪忠文承担。一审法院认定事实：雅居房产公司是从事房屋买卖、销售等中介业务的有限责任公司。2019年7月9日，汪忠文（甲方）与雅居房产公司（乙方）签订一份元一大观销售（独家代理合同），约定汪忠文委托雅居房产公司对其元一项目提供销售代理服务，代理房源及销售面积约1357平方米，由乙方负责房屋的签约、银行按揭办理、产权过户、银行放贷、办理产证等过户事宜。2019年7月25日，郑春生（乙方）与汪忠文（甲方）和雅居房产公司（丙方）签订一份房屋买卖居间协议，约定乙方愿意委托丙方购买甲方的房屋，乙方于2019年7月26日向丙方交付意向金100万元，并于双方在居间协议上签字时，乙方同意交付给丙方的意向金直接转为购房定金；房屋坐落于屯溪区南滨江西路7号黄山元一大观水口街7幢109号、110号、112号，建筑面积分别为65.58㎡、77.59㎡、34.3㎡，所有权证号：皖（2016）黄山市不动产权第0017166号、第0017180号、第0017167号；附属配套设施按现状交付；房屋设定抵押，需乙方首付款还款；总房款为450万元，乙方承担上述房产的维修基金及本次交易过程产生的契税，其余税费由甲方承担，产证费由产权人承担；乙方同意于房屋买卖合同签订后的当天内，支付首付款350万元，含定金100万元，待首付款转付给甲方，余款100万元在交房当日支付；甲方同意于款清情况下交房给乙方；甲方收到首付款三日内办理银行解押手续；过户当日交房，该房屋租期至2022年2月14日，双方协商一致同意该房屋押金交房当日交割无租金，2021年7月25日至2022年2月14日租金由乙方收；甲乙双方配合交税手续；乙方于2019年8月31日之前支付首付款。2019年8月27日，雅居房产公司作为汪忠文（甲方）的代理人与郑春生（乙方）签订一份存量房买卖合同，约定甲方所有房屋坐落于屯溪区滨江西路7号元一大观水口街7幢109号、110号、112号，房屋所有权证号：皖（2016）黄山市不动产权第0017166号、第0017180号、第0017167号，房地产性质用途为商业，登记建筑面积分别为65.58㎡、77.59㎡、34.3㎡；上述房屋买卖成交价格为450万元，定金100万元于2019年7月25日一次性支付，首付款250万元于2019年8月27日支付，尾款100万元于过户当天一次性付清；甲方在收到乙方全部房款后之日起当日内向乙方按约定交付房产；卖方承担契税、维修基金及办证费用，其他税费由卖方承担；乙方在交付购房定金给甲方后，乙方中途毁约的，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约的，应当在悔约之日起三日内将定金双倍退还乙方。上述合同签订后，郑春生于2019年7月26日转账支付给雅居房产公司100万元，雅居房产公司于同日出具收据一份，载明收款事由为元一大观水口街7幢109号、110号、112号房屋定金；郑春生于2019年8月27日转账支付给雅居房产公司250万元，雅居房产公司于同日出具收据一份，载明收款事由为元一大观水口街7幢109号、110号、112号房屋购房款。雅居房产公司在收到上述款项后，经汪忠文同意后扣除5万元后，已将剩余345万元汇给汪忠文。汪忠文在收到上述款项后，已办理了元一大观水口街7幢109号、110号房屋的解押登记。后郑春生与汪忠文就尾款100万元支付时间和7幢112号房屋的解押事宜发生争议，且协商未果。截至一审庭审辩论结束止，元一大观水口街7幢112号房屋未办理解押登记。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否应当解除；二、郑春生要求双倍返还定金200万元是否违反法律规定；三、郑春生要求返还购房款250万元并支付相应利息能否支持。关于争议焦点一。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，汪忠文与雅居房产公司签订的元一大观销售（独家代理合同），汪忠文与郑春生、雅居房产公司签订的房屋买卖居间协议，郑春生与汪忠文签订的存量房买卖合同，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，各方均应严格履行。其中，案涉存量房买卖合同由雅居房产公司代理汪忠文签字盖章，相应的民事责任由汪忠文承担。上述合同签订后，郑春生已按照约定支付了定金100万元和首付款250万元，但汪忠文并未按照约定将上述款项归还银行的按揭贷款，导致郑春生购买的房屋至今未能全部办理解押登记，无法实现房屋过户的目的，明显构成违约。因此，郑春生有权依据法律规定行使合同的解除权，且该意思表示已以起诉状的形式送达给汪忠文，故郑春生要求解除案涉房屋买卖合同的诉请，于法有据，法院予以支持。关于争议焦点二。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，案涉房屋买卖居间协议、存量房买卖合同均明确约定了定金为100万元，因主合同标的额为450万元，该约定超过了法律规定的定金限额90万元（450万元×20%），对超出的10万元不应认定为定金，而应作为购房款。案涉存量房买卖合同因汪忠文违约而解除，故郑春生要求其双倍返还定金，于法有据，法院予以支持，双倍返还的定金金额应为180万元。关于争议焦点三。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，郑春生与汪忠文之间的房屋买卖合同因汪忠文违约而解除，合同解除后，汪忠文应将收取的购房款返还给郑春生，故郑春生要求返还购房款的诉请，于法有据，法院予以支持，具体金额为260万元（含定金100万元中的10万元）。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，法院已支持了郑春生要求双倍返还定金的诉请，对郑春生相应的损失进行了弥补。郑春生未提供还存在其他损失的证据，也未提供适用定金罚则仍不足以弥补其损失的充分证据，故对其要求汪忠文支付购房款利息的诉请，法院不予支持。综上，对郑春生主张的诉请，法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、解除郑春生与汪忠文之间的存量房买卖合同；二、汪忠文于本判决生效之日起十日内双倍返还郑春生定金180万元；三、汪忠文于本判决生效之日起十日内返还郑春生购房款260万元；四、驳回郑春生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43050元，由郑春生负担1050元，汪忠文负担42000元。本院二审期间，汪忠文向本院提交汪忠文与高丽的微信聊天记录一份，证明：汪忠文与郑春生已经就合同履行变更达成一致意见，即先过户已经解押的两套房屋，第三套房屋待尾款支付后再过户。郑春生的质证意见为：该份证据不属于二审中的新证据，对证据的三性均有异议，且不能达到其证明目的。雅居房产公司的质证意见为：对证据的真实性无异议，但达不到其证明目的，汪忠文与郑春生并未就合同履行变更达成一致意见。本院认证意见为：该证据不属于二审中的新证据，且不能达到其证明目的，本院不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审另查明：汪忠文二审中自认案涉元一大观水口街7幢109号、110号、112号三套房屋为租赁状态，实际租赁期限为15年，至2022年2月14日租赁期限并未到期。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：汪忠文是否构成违约，其是否应当双倍返还郑春生定金180万元。关于汪忠文是否构成违约问题。本案中，案涉房屋买卖居间协议、存量房买卖合同均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。根据案涉房屋买卖居间协议、存量房买卖合同的约定，郑春生应当支付首付款350万元，汪忠文于收到首付款三日内办理银行解押手续，尾款100万元于过户当天一次性付清。现郑春生已经依照合同约定支付了首付款350万元，汪忠文于收到首付款之后仅办理了元一大观水口街7幢109号、110号房屋的解押登记，一直未予办理元一大观水口街7幢112号房屋的解押手续，其行为已经构成违约。汪忠文上诉主张其与郑春生已经就三套房屋的过户以及解押的履行期限进行了变更，即汪忠文先将其中两套房屋解押并办理过户手续，第三套房屋待尾款100万元付清的同时办理过户手续，但其提供的证据并不足以证明其事实主张，本院不予采信。关于汪忠文是否应当双倍返还郑春生定金180万元问题。案涉房屋买卖居间协议、存量房买卖合同的标的为案涉元一大观水口街7幢109号、110号、112号三套房屋，合同对三套房屋整体约定了价款、定金，因此案涉三套房屋作为合同标的具有整体性。郑春生要求汪忠文将案涉三套房屋一并过户，但因汪忠文未按照合同约定办理元一大观水口街7幢112号房屋解押手续致使该套房屋无法过户。现汪忠文无法完全履行其合同约定义务，且郑春生拒绝接受汪忠文仅过户元一大观水口街7幢109号、110号两套房屋的部分履行行为，郑春生将案涉三套房屋作为整体购买的合同目的无法实现。同时，汪忠文在二审中自认案涉三套房屋为租赁状态，实际租赁期限与房屋买卖居间协议载明的情况不一致，超出了合同载明的期限，汪忠文实际上也无法向郑春生交付符合合同约定的标的。综上，一审法院判决解除郑春生与汪忠文的存量房买卖合同，并由汪忠文双倍返还郑春生定金180万元，并无不当。综上所述，汪忠文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人汪忠文负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  黄继顺审判员  谢慧慧二〇二〇年七月二十一日书记员  王淑贞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。