吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初759号 原告:通化祥和物业管理有限公司。 负责人:曲强，系该单位总经理。地址:通化华翔名苑二期2-6-2号门市。 委托诉讼代理人：代玉民，系该单位职工。 委托诉讼代理人：周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。 被告:屈宏兴，男，住通化市。 原告通化祥和物业管理有限公司与被告屈宏兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告通化祥和物业管理有限公司委托诉讼代理人代玉民、周立娟与被告屈宏兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通化祥和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币8933元，声控灯费180元，违约金6846元，总计金额:15779元;2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：经华翔雍和苑业主委员会选定，由原告对该所在小区提供物业管理服务。双方签订了《物业服务管理委托合同》，合同约定由原告提供小区物业服务，受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，按年度提前缴纳年费。被告系上述物业的业主，物业面积148.88平方米，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质的物业管理服务，合同一直履行至今，但被告对于2015年度至2019年度物业管理费始终未能缴纳，原告多次催缴未果。综上，为维护合法权益，原告特向人民法院提起诉讼。 屈宏兴辩称：通化祥和物业管理有限公司违约在先，自己的住宅楼卧室霉变，玻璃漏风，物业并未解决；小区脏乱差，垃圾经常无人清理；物业不制止部分业主圈占绿地，未履职；收取的服务费与服务项目和质量标准不相适应；提出诉讼时效抗辩，认为已过3年诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.通化祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）提交的前期物业服务合同及物业服务合同，拟证明原被告之间存在物业服务合同关系。屈宏兴质证认为该合同为无效合同，属于以合法形式掩盖非法目的的无效行为。2.祥和公司提交的物业催缴通知单，拟证明原告经多次催要物业费，屈宏兴质证认为并未收到，亦不知情。3.祥和公司提交维修派工单，拟证明原告为被告所在小区提供了物业服务，屈宏兴质证认为原告并未提供为他家维修的派工单，不能证明为其提供了物业服务，但对照片真实性无异议。4.祥和公司提交维修报告，拟证明关于被告家中房屋漏水导致卧室霉变、玻璃漏风等问题，因尚在房屋质量维保期内，已向开发商反馈。屈宏兴质证认为其并不知情，且祥和公司曾承诺过对其维修，祥和公司辩称不属实，应由开发商承担维修责任。5.屈宏兴提交业主群微信聊天记录及照片，证明祥和公司物业服务不到位且存在合同违约的情况。祥和公司质证认为屈宏兴提交的证据仅能证明服务存在瑕疵，并非违约。 本院认为：1.关于两份物业服务合同是否属于无效情形的问题，经本院审查，本案涉及的两份合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条的五种情形，亦不属于《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的两种情形，不能认定为无效合同。2.关于物业催缴通知单，祥和公司提交的照片，可明显看出催缴通知单上注明了“XXXX”，表明祥和公司以较为醒目的方式向业主送达了催缴通知。3.关于维修派工单，祥和公司的证明目的为证明祥和公司向业主提供了物业服务，屈宏兴的质证理由为并未为其服务，并不影响祥和公司质证目的的成立，且屈宏兴对真实性无异议。4.关于维修报告，祥和公司提交的维修报告中显示屈宏兴所提及的卧室长毛等问题已向开发商反馈，屈宏兴提出的问题系房屋质量问题，尚在维保期内，应当向房屋开发商提出主张，而不应当向祥和公司主张，可另行起诉解决。5.关于屈宏兴提交的微信聊天记录及照片，其中照片能够证明祥和公司提供的物业服务存在瑕疵，但不宜认定为重大违约，微信聊天截图仅为群内业主讨论，不宜作为定案证据使用。综上所述，对祥和公司提供的四份证据予以采信，对屈宏兴提交的照片予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：屈宏兴系通化市XXXX号房屋业主，房屋建筑面积148.88平方米，2013年11月25日祥和公司与通化华翔置业投资有限公司签订前期物业服务合同，2017年10月24日祥和公司与华翔雍和园小区业主委员会签订物业服务合同。两份合同对物业概况、物业管理授权管理范围、物业管理服务项目、物业管理服务年费等作出具体约定，具体约定为：多层住宅物业收费标准为1.00元/月/平方米。自2015年1月1日起至2020年1月1日期间，屈宏兴欠缴物业费。 本院认为，本案的争议焦点为：1.祥和公司是否违约？2.屈宏兴抗辩拒缴物业费的理由是否成立？3.祥和公司主张的费用是否应得到保护？4.祥和公司的诉讼请求是否已过诉讼时效？ 根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，祥和公司与华翔置业投资有限公司签订《前期物业服务合同》，与华翔雍和苑业主大会签订《物业服务合同》，屈宏兴的房屋在祥和公司管理区域内，该物业服务合同系双方当事人真实意思表示，双方之间形成物业服务合同关系，即应按照合同中约定的内容享有权利、履行义务。屈宏兴辩称两份合同系无效合同、祥和公司并未提供相应服务系违约。庭审中，祥和公司提交的证据证明其履行了基础物业服务事项。且屈宏兴已在祥和公司的物业服务中受益，且祥和公司进行了书面催缴物业费，屈宏兴即应按照物业服务合同的约定交纳物业费。《前期物业服务合同》、《物业服务合同》约定，物业管理服务费标准为每月、每平方米1元，屈宏兴房屋建筑面积148.88平方米，屈宏兴自2015年1月1日至2020年1月1日期间五年未交纳物业费，计欠物业费8932.8元。关于诉讼时效问题，祥和公司庭审中已提交两份催缴通知单，已通过较为醒目的方式向屈宏兴催缴物业费，故祥和公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于违约金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因本案祥和公司并未提供相应证据证明其损失数额，故关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于楼道灯费，根据祥和公司提交的合同，符合合同约定，本院予以支持。 综上，依照上述法律规定，本院判决如下： 一、被告屈宏兴于本判决生效后立即给付原告通化祥和物业管理有限公司物业费8932.8元及声控灯费180元； 二、驳回通化祥和物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元,由屈宏兴负担。 被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员 齐 霄 二〇二〇年七月二日 书记员 左振博 —6—