陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终4227号上诉人（原审原告、反诉被告）：榆林市正新商贸有限责任公司，住所地：榆林市经济开发区（汽车贸易区）。法定代表人：葛小晶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王晓锋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西兴德惠商贸有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：仲可可，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓锋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西八方汽车销售服务有限公司，住所地：西安市未央区南侧。法定代表人：商小燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人：程元元，陕西晓红律师事务所实习律师。原审第三人：陕西华亿同心商贸有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：王洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁珊，陕西德伦律师事务所律师。上诉人榆林市正新商贸有限责任公司（以下简称正新公司）、陕西兴德惠商贸有限公司（以下简称兴德惠公司）与陕西八方汽车销售服务有限公司（以下简称八方公司）、原审第三人陕西华亿同心商贸有限公司（以下简称华亿公司）因租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正新公司与兴德惠公司上诉请求：1.撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初5216号民事判决第五项，改判驳回八方公司全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费、保全费由八方公司负担。事实和理由：2016年5月，正新公司（出租方、甲方）与八方公司（承租方、乙方）、以及兴德惠公司（担保方、丙方）签订《租赁合同》，该合同被一审法院认定无效，但一审法院判令向八方公司支付装修补偿款认定事实缺乏证据，适用法律错误。首先，一审法院对八方公司的装修损失认定150万元明显过高，且无事实依据。对于八方公司的装修价值，一审中八方公司称其为开设店面花费装修费用800余万元，并依据评估结论主张其装修损失，但八方公司仅提交装修合同，并未提供付款凭证及发票等其他证据予以佐证，其中合同金额为500多万元的装修合同载明与陕西南鸿装饰工程有限公司于2016年签订并施工，而根据公开的工商信息显示，陕西南鸿装饰工程有限公司成立于2017年2月6日，故八方公司提供的该份装修合同显属造假，其提供的其余装修合同也无付款证据，足以认定八方公司提供的装修价值损失的证据系伪造，据此作出的评估意见也完全不具备参考意义。同时，八方公司在一审中对其装修损失申请鉴定时还在鉴定期间继续偷偷实施装修活动，意图继续增加夸大装修的价值，该行为进一步凸显八方公司不诚实守信的习惯，也印证其装修基本无剩余价值的事实。事实上，在汽车4S店经营行业中，4S店在投入运营5年后其装修价值已经全部折损完毕，需重新进行装修。而《企业所得税法实施条例》有明确规定，固定资产折旧年限，与生产经营活动有关的器具、工具、家具等为5年。八方公司实际装修投入价值本就不高，加之宣判时已实际使用近4年，本来就近乎没有价值，其中设备、家具等物品均可拆卸带走另行使用，不应认定为装修损失，而不可拆卸部分的价值不同意留存不予使用，一审法院认定八方公司的装修损失150万元与事实不符。其次，一审法院认定双方对合同无效均存在过错，判定对八方公司的损失承担50%的责任无事实及法律依据。本案中，正新公司与兴德惠公司对合同无效致返还土地及房屋的结果不存在任何过错，不应当赔偿八方公司的装修损失。一个重要事实是八方公司在签订租赁合同时对租赁物的情况完全了解，并且在明知租赁风险的前提下自愿签订租赁合同，一审判决也认可这一点，但一审法院对于导致合同无效的过错认定却明显错误。正新公司与兴德惠公司在签订《租赁合同》后，依约履行了全部合同义务，交付了租赁物，保证了八方公司的正常经营，通过八方公司自己的公众号可以看到，八方公司在2016年开业后连续三年都获得了各种奖励，在2019年诉讼期间仍获得了全国优秀店的荣誉称号，可见八方公司的经营未收到任何影响，也不存在任何损失。八方公司所谓的其面临租赁物拆除风险完全是空穴来风无任何证据证明，迄今为止八方公司未收到任何拆除或限制其营业的通知及影响。事实上如果八方公司能够按时支付租赁费，双方也不会因此对簿公堂，以致租赁关系终止，八方公司返还土地及房屋。故正新公司与兴德惠公司对八方公司的损失不存在任何过错，不应对八方公司所谓虚假的装修损失承担赔偿责任。最后，本案一、二审诉讼费、保全费均应由八方公司负担。本案中正新公司与兴德惠公司作为受害方，提供了房屋和土地交由八方公司使用近四年，除收到265万元租金外，再无得到任何利益，与此同时却要作为承租人向出租方缴纳租赁费用，内外合计损失巨大。同时，正新公司与兴德惠公司对双方的争议不存在任何过错，反而是八方公司以各种理由拒不支付租赁费用损害正新公司与兴德惠公司利益在先，又在诉讼中提供虚假证据夸大损失，意图欺骗法院恶意损害正新公司与兴德惠公司利益在后，足以证明八方公司系过错方，因其行为已经导致正新公司与兴德惠公司巨大损失，正新公司与兴德惠公司又在无奈之下诉诸法律，产生了大额的诉讼费保全费，该笔费用理应全部由八方公司承担。八方公司辩称，其不同意正新公司与兴德惠公司的上诉请求。事实和理由：一、一审法院忽视客观事实及鉴定结论，仅凭主观臆断而毫无根据的将八方公司装修损失部分由565.67万元“酌情”为150万元，严重违背了司法公正原则，依法应当纠正。1.2016年5月17日，八方公司与正新公司签订《租赁合同》，租赁期限为12年。涉案房屋交付时的现状，仅为极其简单的主体钢构框架。随后，八方公司根据广汽厂家要求，按12年的使用期限对4S店进行装修并配备经营所需的所有设备及人员，为此投入了巨大的人力和财力。八方公司传祺4S店在投入使用时，占地面积8000平方米，建筑面积为5028平方米，可见装修工程量之大，因此根据工程定额或鉴定评估，无论如何也不是150万元能完成的。2.2016年6月，八方公司将涉案房屋装修工程发包给王胜保及其装修队，并实际完成了装修事宜，经结算装修工程价款共计为5168015.61元。由于当时王胜保公司尚在筹建阶段，故双方并未签订书面合同。时至2017年2月，陕西南鸿装饰工程有限公司注册成立，双方根据实际完成的工程量及价款补签了《装饰装修合同》，因此不存在所谓的任何造假行为。一审中，为了证明八方公司的装修价值，八方公司提出鉴定并将相关的装修合同原件提交至一审法院和鉴定机构，鉴定机构在鉴定过程中并未要求八方公司提供付款凭证，并表示鉴定应以实物和实际工程量为依据而非付款凭证。因此，鉴定机构根据八方公司提供的装修合同通过现场勘验核实合同约定的每一项工程均实际发生，才据此得出鉴定报告的装修价值。3.八方公司在鉴定过程中之所以对门头进行微调，实属事出有因，而非故意扩大装修损失所为。一方面因为广汽传祺总部多次发函警告，要求规范市场门店统一门头VI及客区隔断。如不予调整将直接关闭4S店的经营系统；另一方面八方公司当时认为鉴定范围已确定且所需材料均已提交给一审法院，微小调整并不存在改变原装修主体和扩大装修损失的问题，所以不会影响到鉴定的结论，而绝非正新公司所说的八方公司意图扩大装修价值。根据广汽传祺厂家出具的通知，该部分调整费用均由厂家承担而非八方公司。八方公司完全是出于经营的刚性需求不得已而为之，而且无论如何八方公司的调整项目和范围极其微小和明确，根本不存在影响整个装修鉴定完成问题。这一点西安市中级人民法院在复议决定中也予以认可。4.根据一审法院委托鉴定机构陕西天任资产评估有限责任公司出具的《价值分析报告》（以下简称报告）第19页房屋装饰装修价值确定所述：第一、通过现场勘验，八方公司的房屋装饰装修可满足在租赁期限内正常使用。由此可见正新公司所述4S店投入运营5年后装修价值已经全部折损完毕，需要重新装修完全是其主观臆断，没有任何依据。第二、报告中根据八方公司提供的装修合同及实地勘验得出装饰装修总成本为7542208.61元，除去摊余，截止2019年9月30日，装修价值为565.67万元，该部分价值仅为装饰装修等不可移动的部分，并未包含正新公司所述的设备、家具等。二、本案租赁合同无效的过错责任应由正新公司全部承担，一审法院认定八方公司存在过错并承担50%的装修损失系事实认定、法律适用均错误的错判。1.正新公司承租西安市未央区XX堡XX街XX村委会位于西邻西三环、东临皂河、北临XX大道、南邻周河湾村的共计26.41亩的集体土地，其中约15亩建造了XX店XX堡汽车销售服务有限公司（以下简称世堡公司）使用，另约12亩建造本案涉案房屋及场地（世堡公司与八方公司注册地址均为陕西省西安市未央区XX环XX道XX大道南侧）。早在2014年，西安市国土资源局就向世堡公司作出国土发【2014】4-44号行政处罚决定：认为世堡公司4S店场地及建筑物为违建，责令其自行拆除，并处罚款。后西安市国土资源局向西安市未央区人民法院申请执行上述处罚决定，经未央法院审理，裁定准予强制执行。由此可见，2014年正新公司就明确知道其在焦家村集体土地上建造的房屋已经被政府及司法部门认定为违法建筑，并责令拆除的客观事实。但是，其不但拒不执行法院裁定竟然铤而走险的继续对外出租，骗取八方公司信任，从而获取非法利益，其主观恶意和过错不言自明。2015年6月16日，正新公司与焦家村村委会就其承租上述集体土地事宜进行了修改及补充，并签订了《补充协议》。据该补充协议约定：未经焦家村村委会同意，正新公司不得将该土地使用权转租给第三方。由此证实，正新公司对涉案场地的土地使用权并不具有合法转租权。然而，正新公司在与八方公司签订《租赁合同》时，仅向八方公司出示了其与焦家村村委会于2011年4月11日签订的《土地租赁合同》，而未出示该份补充协议，并故意隐瞒其无涉案场地转租权的客观事实。由此足以认定：正新公司违背诚实守信原则，故意隐瞒其不具有转租权的事实依法成立，并应当承担合同缔约的过错责任，赔偿八方公司的全部经济损失。正新公司作为出租方，有义务将租赁物的真实情况告知八方公司，但却故意隐瞒租赁物为违法建筑以及其并不具有合法转租权的重要事实，其行为已构成法定的缔约过失，依法应向八方承担损害赔偿责任。2.本案租赁合同之所以被认定为无效，其主要根据是因为正新公司出租的房屋未取得建设规划许可证。在签订租赁合同之初，当八方公司明确要求正新公司提供房屋相关合法手续时，正新公司表示相关建审手续其已在办理之中，并承诺很快就能办理完毕。为确保办理手续合法性的落实问题，八方公司要求在合同中对手续办理的责任承担予以明确约定，否则不会承租。对此，正新公司多次信誓旦旦的承诺绝对可以办理所有的合法手续，同意在租赁合同中对此予以明确，并自愿承担无法办理合法手续而造成的所有法律后果（详见租赁合同第六条第2、3、13款；第九条第7款）。基于以上的事实，双方才签署了《租赁合同》，由此可见，八方公司已经尽到了相应的审查义务。正新公司不仅无视政府及司法部门的处罚决定、执行裁定，而且通过虚假承诺、故意隐瞒其不具有转租权的重要事实为手段，欺骗八方公司承租涉案房屋的事实清楚，证据确凿，本案合同无效的缔约过错责任依法应当由正新公司全部承担。三、由于正新公司的过错责任明确，故请二审法院判令其承担本案的全部法律责任。八方公司在承租涉案房屋后，投入了大量的人力、财力、物力用以经营传祺4S店。由于正新公司故意隐瞒房屋违建性质且至今未取得建设规划许可证，导致合同无效，房屋面临拆迁，除了给八方公司带来高达数千万的巨大损失，也将可能导致上百名员工失业的社会后果。本案发生至今，八方公司已支付了高额的担保费用，鉴定费、诉讼费，而这些费用的产生均是由于正新公司的过错责任造成的，因此理应由正新公司承担。华亿公司述称，2016年9月29日、2016年11月16日、2017年9月28日华亿公司为兴德惠公司、陕西荣驰宝实业发展有限公司（以下简称荣驰宝公司）的银行贷款提供了保证担保，正新公司分别为该三次保证担保提供了反担保。鉴于2016年5月17日正新公司已经将其租赁的焦家村村民委员会的26.41亩土地中位于“西临西三环、东临皂河，北临XX大道、XX堡XX店”的11.63亩土地出租给i八方公司，因此正新公司、华亿公司、八方公司三方之间就该土地的出租经营权和直接收取租金的权益签订了《租金反担保协议》，详见合同编号“陕西华亿荣兴字第2016年第082-5-2号《租金反担保协议》（以下简称“反担保协议一”）和编号为“陕华亿秦高新字2017年第014-6-2号《租金反担保协议》（以下简称“反担保协议二”）。 反担保协议一、反担保协议二第四条约定了以房屋出租经营权出质的方式提供反担保，第六条第五款则约定“甲方同意并认可将丙方的房租租金收入，作为反担保条件之一质押于乙方，并同意由丙方直接交于乙方”。该两项约定赋予了华艺公司除了是出租经营权的质权人之外，还享有向八方公司收取租金的权利。因此，华艺公司认为在该协议有效期内，享有房屋出租经营权的质权以及向八方公司收取租金的权益，同时正新公司丧失收取租金的权利。反担保协议一签订于2016年11月16日，但是其担保的范围包括华艺公司2016年9月29日对荣驰宝公司向西安市长安区XX社XX街XX社XX万贷款做的保证担保，华艺公司认为反担保协议一的效力应该开始自该笔保证担保开始的日期，即2016年9月29日。该两份反担保协议第十条“合同生效、变更解除和终止”条款中约定，该协议在三方就反担保权益进行结算达成书面之前合同一直有效，本案中，三方至今未就反担保协议涉及的事项进行过结算，也没有达成任何书面协议，该协议至今仍然有效，三方应该继续履行该合同的约定。在以上两份反担保协议项下，华艺公司享有从2016年9月29日至今向八方公司收取租金的权利，而正新公司不享有该等权利。基于以上条款和事实，华艺公司认为一审选择性地认定了案件事实，选择性地进行了事实的查明，判决书中记载的所查明的事实有遗漏并且存在一些错误。一审庭审时华艺公司提供以上两份反担保协议并明确指出了协议中约定的两项有关反担保权益的条款，然而一审仅对房屋出租经营权进行了认定，错误的以为以上两项权利是一项权利，遗漏了华艺公司享有的向八方公司收取租金的权利。同时，该项事实的遗漏将错误的赋予正新公司有关租金的债权请求权，损害了华艺公司的合法权益。另外，华艺公司认可八方公司于2018年8月至2018年10月向华艺公司支付140万元租金的事实，一审没有对该事实进行认定，与法律规定和真实情况不相符。综上，反担保协议有效期内的租金应当由华艺公司收取，正新公司无权就该段时间内的租金提出请求，八方公司应当继续向华艺公司支付租金，且一审遗漏的事实应当结合反担保协议的约定重新进行查明和更正。八方公司上诉请求：1.撤销西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初5216号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项，改判为驳回正新公司和兴德惠公司的全部诉讼并依法支持八方公司的反诉请求，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费均由正新公司和兴德惠公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律不当。一审法院无视正新公司先将涉案房屋场地使用权转让给宋某某后指定华亿公司收取租金的事实，错误的认定八方公司拖欠正新公司495万元场地占用费，严重脱离了案件事实，依法应予以撤销。2016年5月24日，徐某某、宋某某、正新公司、兴德惠公司、仲可可签订《借款协议》。根据协议约定：正新公司明确表示2016年5月24日至2016年10月24日期间由宋某某或宋某某指定的单位免费使用涉案房屋及场地用于经营或开展活动，即该期间涉案场地房屋的出租使用权为宋某某所有而并非正新公司。2016年11月16日，正新公司、八方公司、华亿公司签订《租金反担保协议》。协议明确约定，正新公司同意并认可让八方公司将涉案房屋场地2016年9月26日至2019年2月3日租金直接支付给华亿公司。无论正新公司与华亿公司之间的质权设立与否并不影响《租金反担保协议》的效力，华亿公司要求八方公司按照协议约定向其支付上述期间的租金，八方公司无权拒绝。正新公司在与华亿公司完成清算之前，无权向八方公司重复要求支付租金。根据租赁合同约定，2019年2月4日至2019年5月4日为免租期。而截止本案起诉时，八方公司已向正新公司支付了265万元（包含240万元保证金），环保局5万元罚款（应由正新公司承担），共计270万元，所以八方公司根本不存在拖欠正新公司场地占用费的行为。一审法院认定八方公司对租赁合同无效存在过错并承担50%的损失系事实认定、法律适用均错误的错判，应由正新公司全部承担过错责任。八方公司在租赁合同签订之初，多次要求正新公司提供房屋及场地的合法手续。正新公司承诺绝对可以办理所有的合法手续，并自愿承担无法办理的所有法律后果。八方公司正是考虑到相应的风险，为了规避和制约，才强烈要求在合同中对办理合法手续的义务及法律责任进行约定，否则不会承租。基于以上的事实，双方才签订《租赁合同》。由此可见，八方公司已尽到合理审查义务，如果八方公司明知无法办理又为何会在合同中多处进行约定，正新公司也不会签署这样的条款。一审法院忽视客观事实及鉴定结论，仅凭主观臆断而毫无根据的将八方公司装修损失部分由565.67万元“酌情”为150万元，严重违背了司法公正原则，依法应当纠正。涉案房屋交付时仅为简陋的毛坯房，在装修完成时，其占地面积8000平方米，建筑面积为5028平方米，无论如何也不是150万元能够完成的。一审法院委托鉴定机构出具的《报告》（以下简称报告）：通过现场勘验，八方公司的房屋装饰装修可满足在租赁期限内正常使用。截止2019年9月30日，装修价值为565.67万元。鉴定机构明确装修价值的认定应以实务及实际工程量为依据而非付款凭证。鉴定过程中，鉴定机构依据装修合同通过实地勘验对每一项工程均进行核实，认定实际发生最后得出报告中的价值数额。据此，一审法院认为八方公司未提供装修付款凭证，就主观臆断将鉴定报告中的565.67万元“酌情”为150万元，既违背了司法公正的原则，也严重背离了事实真相。二、八方公司根据事实依法提出反诉，根据合同约定要求正新公司、兴德惠公司赔偿剩余租期经营损失和装修损失合计2146.8万元，符合法律规定，依法应当支持。首先，根据《租赁合同》第6条第3款约定：如因正新公司未能提供涉案房屋合法手续，致使八方公司无法正常经营或受到其他损失的，正新公司应负责妥善处理并承担赔偿责任。该合同第9条第4款明确规定：如正新公司提供的房屋被有关部门认定为违章建筑而需要拆除，致使八方公司无法继续使用租赁物继续经营的，正新公司需赔偿由此给八方公司造成的所有损失，包括但不限于八方公司的前期装修、设备、人工投入。其次，八方公司在承租涉案场地后进行了实际装修，装修费用高达约800万元。由于本案合同无效是因为正新公司提供的房屋未取得建设规划许可证所导致，且其存在严重的缔约过失责任，过错责任明显。依据合同法的约定：合同无效，有过错的一方应赔偿另一方因此造成的损失。因此，八方公司依据鉴定机构的结论要求正新公司赔偿剩余期经营损失1581.13万元及装修损失565.67万元（共计2146.8万元），事实清楚证据确凿，依法应当支持。正新公司与兴德惠公司辩称，其不同意八方公司的上诉请求。事实和理由：一、正新公司和兴德惠公司有权收取涉案场地的全部租金（场地占用费）。2016年5月17日八方公司与正新公司和兴德惠公司签署《租赁合同》，2016年9月9日八方公司开业，其占有使用正新公司和兴德惠公司土地房屋从事汽车销售、维修业务至今，依法依约应支付2016年10月至今的全部租金。而八方公司关于涉案场地质押，正新公司和兴德惠公司丧失出租经营权及租金收费权转让的陈述混乱，与实不符，与法无据。其一、物权法规定的质押包括动产质押和权利质押，动产质押需要将质押物转移给债权人占有，权利质押需要办理登记，且可以作为权利质押的范围受到法律限制，本案各方从未就涉案土地使用权、出租经营权、租金收费权及应收账款办理过担保登记，加之权利质押范围的法定限制，八方公司所谓“正新公司和兴德惠公司将涉案场地质押而丧失出租经营收益权”不能成立。其二、八方公司上诉状所述2015年6月23日徐某某与焦某某借贷关系、2016年5月24日徐某某、宋某某基于代偿焦某某款项及而产生的借贷关系均与本案无关，包括涉及的主体和法律关系均不同；即使存在正新公司和兴德惠公司以涉案场地提供担保（事实上正新公司和兴德惠公司没有与宋某某没有办理过任何抵、质押登记，土地使用租赁权转让协议中有关留质条款亦属无效，当事人也没有因为到期不能清偿而处置担保物），即使有纠纷也是正新公司和兴德惠公司与宋某某之间的担保纠纷（实际情况借贷已清偿，担保关系已不复存在），八方公司所述的租金收费权转让协议涉及的陕西世堡公司广汽丰田4s点与涉案土地厂房属不同店面，涉案土地厂房不存在租金收费权转让事宜。其三、就2016年11月16日、2017年9月28日两份八方公司、正新公司和兴德惠公司及华亿公司《租金反担保协议》事宜，八方公司主张自相矛盾，一方面八方公司认为其按照租金反担保协议的约定将涉案租金140万元在2018年分两次支付给华亿公司，一方面又认为正新公司和兴德惠公司已将出租经营权质押给华亿公司，至2019年2月3日（主债权清偿）前正新公司和兴德惠公司无出租经营权。但实际情况是从2016年3月至2019年1月，八方公司分6次以保证金、租金名义支付共计265万元，现八方公司以正新公司和兴德惠公司无出租经营权、应向华亿公司支付租金为由拒付，显然与其实际履行情况不符，且自相矛盾；另外，华亿公司与八方公司存在关联关系，其提供的代收租金函、收款收据正新公司和兴德惠公司均不认可，且代收代付均无对公账户银行流水支持，代收代付之前、之后均未告知正新公司和兴德惠公司，代收租金140万并非事实，自然人曹某某与文彬之间转账与本案无关。此外，即使存在出租人将租赁期内的未来租金作为应收账款质押的情况下，对于承租人未按期向质押权人归集支付租金的，出租人作为租赁关系相对人，对于承租人不按期支付租金的，出租人仍有法定权利诉请支付租金。应收账款质押不同于应收账款转让；权利质押也不同于权利转让，认为从2016年5月到2019年2月涉案场地被他人质押而无权主张租金均属无稽之谈。二、租赁合同被认定无效，八方公司有过错。《租赁合同》签署时，八方公司并未要求正新公司和兴德惠公司提供任何有关涉案土地房屋相关的权证、规划、建设、环评、消防等手续，八方公司对涉案土地系集体用地及建设手续欠缺是知晓的；基于此，各方才在合同中做了“甲方负责为乙方办理手续，确保乙方合法使用；办理相关手续后，及时提供给乙方；如因手续问题致使乙方无法正常经营或损失的，甲方妥善处理并赔偿”的约定。以上可以看出，双方建立租赁关系时，八方公司对涉案土地房屋手续欠缺是知晓的，对由此可能产生的风险，八方公司采用简单粗暴的方式转嫁给正新公司和兴德惠公司，既“甲方妥善处理和赔偿”，但这并不能否认八方公司作为承租方对己方注意义务的漠视和对租赁合同被认定无效的责任。租赁合同履行期间，八方公司从未向正新公司和兴德惠公司提出过有关完善涉案土地房屋手续的正式要求，八方公司对涉案土地房屋手续状况是知晓和放任的；双方就租金支付产生争议并形成诉讼后，正新公司和兴德惠公司才于2019年3月12日发送《律师函》、2019年3月20日登报公告要求完善涉案土地房屋手续，此时其仅为对抗正新公司和兴德惠公司要求支付租金的手段使用。三、正新公司和兴德惠公司有关2146.8万元剩余租赁期间经营损失和装修损失无事实和法律依据。八方公司依据鉴定报告主张其剩余租期经营损失1581.13万元存在如下问题：（1）鉴定结论中评估“净收益现值”（剩余租期内预期可得利益）的基础财务数据不实，八方公司提供的审计报告及后附的财务报表存在明显造假，其提供的财务报表显示2017年、2018年八方公司均有上百万的净利润，但却未缴纳企业所得税，其报表中的收入、成本及利润不能作为预测未来租期内净收益的依据，除非八方公司提供其2017年、2018年的企业所得税完税凭证。针对该问题正新公司和兴德惠公司在一审中向鉴定机构提出异议，鉴定机构书面答复不对八方公司财务报表的真实性负责。（2）鉴定报告在被告持续经营至租赁到期的情况下作出，未考虑被告经营管理过程中面临的各种风险，仅做收入、成本的预测，进而计算净收益，脱离经济环境，不符合企业经营实际。（3）租赁合同无效情形下，有关损失赔偿应当按照合同法58条处理，不能按照113条的规定计赔预期可得利益损失，而鉴定报告得出的正是剩余租期内的盈利预期。此外，八方公司依据装修合同、鉴定报告主张其装修损失565.67万元存在如下问题：（1）装修合同造价，其中一份装修合同显示金额为500多万、与陕西南鸿装饰工程有限公司于2016年签订并实施，但根据工商信息显示，该公司成立于2017年2月6日。（2）八方公司主张装修损失的证据仅为装修合同约定金额，无付款凭证及发票、无装修实施及验收资料；鉴定报告也显示八方公司财务账上无装修费用列支。（3）八方公司在双方已形成诉讼，且已申请装修损失赔偿的司法鉴定后，擅自进行装修，制造混同。故因八方公司装修合同虚假、无发票、不入账、无实施验收材料且申请鉴定后擅自装修，装修损失无法实施鉴定，一审法院只能酌定150万元。华亿公司述称，其针对八方公司上诉请求、事实和理由，与针对正新公司和兴德惠公司上诉请求、事实和理由答辩相同。正新公司、兴德惠公司向一审法院起诉请求：1.解除正新公司、兴德惠公司、八方公司于2016年5月17日签订的《租赁合同》；2.请求判令八方公司立即支付正新公司、兴德惠公司截止2019年12月的拖欠的土地及房屋租金495万元，并按每月20万元标准继续支付正新公司、兴德惠公司土地及房屋占用费至实际返还土地及房屋之日止；3.请求判令八方公司立即返还正新公司、兴德惠公司《租赁合同》中八方公司租赁的土地及建筑物房屋；4.请求判令八方公司向正新公司、兴德惠公司支付逾期付款违约金195万元；5.请求判令八方公司承担本案诉讼费、律师费、保全申请费。八方公司反诉请求：1.判令正新公司向八方公司赔偿损失2146.8万元，罚款损失5万元；2.判令兴德惠公司承担连带责任；3.本案反诉费由正新公司、兴德惠公司负担。一审法院认定事实：2011年3月5日，正新公司与西安未央区XX堡XX街XX村委会签订《土地租赁合同》，约定正新公司租赁村委会西邻西三环、东邻皂河、北邻XX大道、南邻周河湾村的26.41亩土地，租赁期20年。 2016年5月17日，正新公司（出租方、甲方）、八方公司（承租方、乙方）、兴德惠公司（担保方、丙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其承租的西安未央区建章路街道焦家村村民委员会集体土地中位于西安市未央区XX大道与西三环交汇处东南角的房屋出租给乙方独立使用，同时按照乙方改建要求建设新的经营及办公用房并出租给乙方；租赁土地面积为11.63亩；租赁期限为12年，实际租赁期限从甲方交付符合合同约定和交付条件的土地和房屋，双方办理完毕场地交接手续之日起算，3个月为免租期，租金自免租期满后开始计收；租赁房屋及空地的年租金为240万元；支付方式为每半年支付一次；同时，合同对甲乙双方的权利义务及违约责任均进行了约定，并约定丙方自愿为甲方在合同下的全部债务及责任承担连带保证责任，并作为甲方代理人，按照甲方授权权限代理甲方出租土地及房屋的相关事宜。八方公司于2016年3月8日向兴德惠公司支付租赁订金50万元，于2016年4月1日向兴德惠公司支付用地租金100万元，于2017年12月8日向兴德惠公司支付房租60万元，于2019年1月17日通过案外人陕西东顺物流有限公司向兴德惠支付30万元；于2019年1月11日通过案外人文彬向兴德惠公司法定代表人仲可可支付15万元，于2019年1月28日通过案外人李某某向兴德惠公司法定代表人仲可可支付10万元，上述付款共计265万元。2018年7月19日，西安市环境保护局向八方公司送达市环未罚字【2018】32号行政处罚决定书，以八方公司未办理建设项目环境保护竣工验收手续，违反《建设项目环境保护管理条例》第二十八条为由，对八方公司罚款伍万元。八方公司于2018年8月7日缴纳了该罚款。此外，八方公司在其公众号中发布曾获得“2016年度西安车市口碑榜年度最佳4S店”、“2017年、2018年度全国十佳销售店”称号。另查明，华亿公司于2010年4月1日成立，该公司原法定代表人文彬，2017年11月28日变更为王洪涛；公司原股东为文彬、张萌，2019年3月15日变更为商水泉、张萌。2016年11月16日及2017年9月28日，正新公司（甲方）与华亿公司（乙方）、八方公司（丙方）签订两份《租金反担保协议》，约定甲方同意为乙方担保的两笔贷款提供反担保，其中第四条出质权约定“本合同项下用于出质的权利为甲方在西安市未央区XX大道与西三环交汇处东南角的房屋（具体四至为：东临皂河、西邻西三环、XX堡XX店、北邻XX大道，土地面积为11.63亩，租期12年）的房屋出租经营权”；第五条质权的实现部分约定：“主债务履行期届满或乙方提前收回借款时未受清偿部分，乙方有权与甲方协商，依法行使商铺出租经营权，收益用于偿还主合同项下的借款本金、利息、罚息、以及实现质权的费用和其他应付的费用……”。2018年7月至10月期间，曹某某陆续向文彬转款共计140万元。又查明，2016年5月24日，案外人宋某某（甲方、出借人）、徐某某（乙方、借款人）与正新公司、兴德惠公司及仲可可（丙方、担保人）签订《借款协议》，约定正新公司自愿提供如下保证措施：“1、正新商贸自愿将其承租的西安未央区XX堡XX街XX村委会集体土地（西邻西三环、东邻皂河、北邻XX大道、南邻周河湾村的集体土地）使用租赁权质押给宋某某，该宗土地共26.41亩，土地使用租赁权涉及土地为其中的11.6亩（即原西安福特4S店），由乙方及正新商贸为甲方办理土地使用承租相关变更手续......3、正新公司自愿将出租给陕西世堡汽车销售服务有限公司的广汽丰田4S店租赁收费权质押给甲方”。同日，案外人焦某某、徐某某、宋某某签订《代偿借款协议》，约定徐某某为借款担保包括“西三环与XX大道接口东南角焦家村四队12亩地新建的福特4S店（见原借款协议）。”审理中，经一审法院释明，正新公司、兴德惠公司撤销第一项诉讼请求，变更其余诉讼请求为要求八方公司支付截止2019年12月的房屋及土地占用费495元，按每月20万元的标准支付至实际返还房屋及土地之日止；并要求八方公司支付资金占用费。八方公司申请对其装修损失、经营损失及设备损失进行司法鉴定。因八方公司于申请鉴定后对房屋擅自加装，致原装修状态改变，无法区分，一审法院对其装修损失鉴定予以终止。对经营损失及设备损失，陕西天任资产评估有限责任公司依据八方公司提供的装饰装修工程施工合同、采购合同、利润表、公司制度、进货明细及设备损失清单等材料，做出陕天任司评报字（2019）0027号评估报告，结论为八方公司2019年9月30日至2028年5月16日的经营损失为1015.47万元，此结论涵盖为其经营服务所需要的设备损失，不包括房屋装修损失。庭审中，正新公司、兴德惠公司主张因八方公司未按约定支付租金，致合同不能继续履行，八方公司截止2019年12月尚欠其占用费495万元未付；提供八方公司公众号文章及照片，证明八方公司一直正常经营，文彬系八方公司及华亿公司的实际控制人，八方公司经理曹某某与文彬之间的转款并非向华亿公司支付租金，与本案无关，华亿公司为正新公司、兴德惠公司担保的贷款均由正新公司、兴德惠公司自行偿还完毕，华亿公司并未承担担保责任，且应收账款的出质应当办理登记，华亿公司无权收取租金。八方公司辩称其于合同签订后向正新公司、兴德惠公司交纳240万元保证金，依据《租金反担保协议》向华亿公司交纳了140万元租金，依据《借款协议》向案外人宋某某支付了50万元租金，承担环保局罚款5万元，向原告法定代表人交纳了25万元租金，现其认为共计已支付正新公司、兴德惠公司460万元，起诉时并未欠付正新公司、兴德惠公司租金，此外，其不清楚八方公司公众号文章中“文总”及照片是谁，表示与其公司无关。同时，八方公司主张因正新公司、兴德惠公司提供租赁物属违法建筑，致合同无法履行，其多次与正新公司、兴德惠公司协商要求完善手续均未果，正新公司、兴德惠公司应当赔偿其剩余租期的经营损失及装修损失共计2146.8万元；正新公司、兴德惠公司辩称八方公司提供的通知中认定的违法建筑并非涉案房屋，八方公司在签订合同时已知晓土地性质及房屋情况，仍愿意签订合同，其对合同无效存在过错，八方公司主张的经营损失并非直接损失，且八方公司用于鉴定的证据系其单方制作形成，内容存在矛盾，对鉴定结论不予认可，不同意赔偿。因双方分歧很大，本案未能调解。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此外，以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。本案中，正新公司、兴德惠公司、八方公司签订《租赁合同》，因约定租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，该合同应属无效。根据合同约定，正新公司、兴德惠公司将其承租的位于焦家村的集体土地及其在地上建设的房屋租赁给八方公司从事经营活动，故八方公司在签订合同时已知晓约定建设房屋的土地性质为集体用地，八方公司在明知存在租赁风险的前提下租赁该房屋，故双方对该租赁合同的无效均存在过错。现正新公司、兴德惠公司、八方公司均认可八方公司自2016年9月9日营业，结合八方公司自行提交的装修合同的落款时间为2016年6月30日前，故可以证明八方公司自认其于2016年6月30日前收到正新公司、兴德惠公司交付的涉案土地及地面房屋，参考合同对租金的约定，房屋交付后3个月为免租期，现正新公司、兴德惠公司主张自2016年10月起计算租金，请求合理，故截止2019年12月1日，八方公司应当向正新公司、兴德惠公司支付房屋及土地占用费760万元。现正新公司、兴德惠公司、八方公司对八方公司已向正新公司、兴德惠公司支付265万元的事实没有争议，一审法院予以确认；除上述付款外，对于八方公司主张其依据《借款协议》、《租金收费权转让协议》及《代偿借款协议》向案外人宋某某支付50万元租金一节，上述材料中均未体现正新公司、兴德惠公司与宋某某约定由宋某某收取涉案土地及房屋的租金的内容，其中约定的宋某某有权收取的租赁物租金与涉案土地及房屋无关，故八方公司该主张依据不足，不予采纳；对于八方公司主张其依据《租金反担保协议》向华亿公司交纳了140万元房屋租金一节，正新公司、兴德惠公司予以否认并提供八方公司公众号文章证明八方公司与华亿公司存在利害关系，结合华亿公司工商登记信息及八方公司当庭未能对其公众号中“公司董事长文总”及照片作出合理解释，故对曹某某与案外人文彬之间的140万元转款是否属于八方公司向华亿公司交纳的涉案房屋租金，存在争议，不予认定。据此，八方公司应当支付正新公司截止2019年12月1日的占用费495万元，并参考合同租金约定，按每月20万元标准支付至实际返还土地及房屋之日止。对于正新公司、兴德惠公司要求八方公司腾房并返还土地及房屋一节，因《租赁合同》应属无效，对该项请求予以支持。对于正新公司、兴德惠公司要求八方公司支付资金占用费一节，应当以截止起诉时八方公司的欠付金额315万元为基数，认定自2019年3月13日起至判决生效之日止。对于八方公司的反诉请求，其中装修损失一节，因八方公司在申请对装修损失进行司法鉴定后，擅自进行改装，致该房屋与起诉时的装修状态发生改变，对原装修的内容及价值无法区分；且八方公司仅提供装修及购销合同，未提供结算、支付等证据佐证，客观性不足，故对其装修损失价值不能依据八方公司提交的合同认定；但鉴于八方公司对租赁的房屋实际进行了装修，该装修剩余价值属于八方公司因合同无效导致的直接损失，结合八方公司使用年限及现状，对八方公司剩余装修价值酌情认定为150万元；又因双方对合同无效均存在过错，故双方应当对上述损失各半承担，即正新公司、兴德惠公司应当向八方公司支付装修损失75万元。对于经营损失一节，因属预期利益，并非直接损失，缔约过失责任不应超过合同履行利益，八方公司经一审法院释明鉴定风险后，其仍坚持申请评估，对此不予支持。对八方公司反诉正新公司、兴德惠公司支付罚款一节，请求合理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、原、被告于2016年5月17日签订的《租赁合同》无效；二、被告陕西八方汽车销售服务有限公司于本判决生效后三十日内将位于西安市未央区建章路街办的11.63亩土地及地上建筑物内物品清腾后返还原告榆林市正新商贸有限责任公司；三、被告陕西八方汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告榆林市正新商贸有限责任公司截至2019年12月1日的土地及房屋占用费495万元，并按每月20万元的标准，支付至实际返还土地及房屋之日止；四、被告陕西八方汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告榆林市正新商贸有限责任公司逾期付款的资金占用费（资金占用费以截止2019年3月的欠付款315万元为基数，自2019年3月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、原告榆林市正新商贸有限责任公司及原告陕西兴德惠商贸有限公司于本判决生效后十日内支付被告陕西八方汽车销售服务有限公司装修补偿款75万元、罚款5万元，共计80万元；六、驳回原告榆林市正新商贸有限责任公司及原告陕西兴德惠商贸有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告陕西八方汽车销售服务有限公司其余反诉请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60100元、保全费5000元，正新公司、兴德惠公司已预交，由正新公司、兴德惠公司负担16200元，八方公司负担48900元；反诉受理费74675元，反担保费5000元，八方公司已预交，由正新公司、兴德惠公司负担14300元，八方公司负担65375元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，正新公司、兴德惠公司与八方公司签订的《租赁合同》中涉及的房屋尚未取得建设工程规划许可证，故该《租赁合同》应属无效合同，一审法院认定正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，正新公司、兴德惠公司与八方公司约定的租金标准为20万元每月，租金起算的时间为2016年10月，故截止2019年12月1日，八方公司应当向正新公司、兴德惠公司支付的房屋占有使用费为760万元。现双方关于八方公司已经支付的265万元占有使用费的事实无异议，但八方公司主张其向宋某某支付的50万元以及向华亿公司支付的140万元均系向正新公司、兴德惠公司支付的占有使用费，然正新公司与兴德惠公司不予认可，而八方公司提交的证据也不足以证明其向宋某某及华亿公司支付的款项确系应向正新公司、兴德惠公司支付的占有使用费，故八方公司仍应向正新公司、兴德惠公司支付占有使用费495元，一审法院认定亦无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现正新公司、兴德惠公司与八方公司签订的《租赁合同》属无效合同，正新公司、兴德惠公司要求八方公司腾交返还场地的诉请于法有据，一审法院予以支持正确。关于八方公司要求正新公司、兴德惠公司承担的装饰装修损失部分，因八方公司在使用涉案房屋前对房屋进行了装饰装修，故该部分的剩余价值属于八方公司的直接损失，但因八方公司在申请鉴定过程中又擅自对房屋装饰装修部分进行改动，导致该部分无法通过鉴定确定其实际价值，而一审法院结合八方公司装饰装修的实际情况，酌情认定剩余价值为150万元，并无不当之处。现因正新公司、兴德惠公司与八方公司对于合同无效的结果均存在过错，一审法院认定相关损失由双方各半承担，亦无不当之处，故正新公司、兴德惠公司应向八方公司支付装饰装修损失75万元。关于八方公司要求正新公司、兴德惠公司承担的罚款部分，因合同涉及的房屋系正新公司所建，而西安市环境保护局作出处罚决定的理由系未办理建设项目环境保护竣工验收手续，故正新公司、兴德惠公司应当承担八方公司为此缴纳的罚款。至于八方公司主张的经营损失部分，八方公司在正常营业期间，其经营活动并未受到影响，而其在签订合同时也知晓涉案房屋及场地未获得相关审批手续的事实，故其要求正新公司、兴德惠公司承担经营损失的诉请，于法无据，本院亦不予支持。综上所述，正新公司、兴德惠公司以及八方公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134775元，由榆林市正新商贸有限责任公司与陕西兴德惠商贸有限公司负担60100元，由陕西八方汽车销售服务有限公司负担74675元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年七月十五日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1