广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终3549号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘伟泉，男，1964年1月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：区佩霞，女，1969年4月12日出生，汉族，住址同上，系刘伟泉的妻子。汉族，委托诉讼代理人：刘慧敏，女，1993年4月9日出生，住址同上，系刘伟泉女儿。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人刘伟泉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令刘伟泉及同住人员立即腾空广州市荔湾区调源下街14号地下房屋（以下简称案涉房屋），返还荔湾区住建局；3.本案一、二审受理费用均由刘伟泉承担。事实和理由：（一）刘伟泉已购买自有私房，一审法院认为该私房面积不足以保障其户内人员的居住需求，驳回荔湾区住建局要求刘伟泉搬迁的诉求。刘伟泉违反了租赁合同约定，理应解除合同并退还房屋。双方签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》第二十一条约定：签订合同时，承租人须保证其本人或同住人员没有自有产权住房，如有虚假，出租人有权解除合同并收回房屋；承租人本人或其配偶获得了自有产权住房的，须在3个月后解除合同，并将房屋交还出租人。该条款已经明确只要承租人购有私房即要退还案涉公房，不存在要考虑其自有房屋面积是否低于人均15平方米的情况。本案应适用《合同法》的相关规定，一审法院认定刘伟泉不需腾退案涉房屋，显然依据不足、适用法律错误。（二）所谓“承租人母亲邓秀玲”没有相关的身份证明，也不是本案的当事人或利害关系人，其居住安置问题不是本案要解决的纠纷。一审时刘伟泉没有参与庭审，也没有答辩意见，一审法院仅凭合同内附件1《乙方家属名单》列举的姓名就认定案涉房屋内原居住人员包括承租人母亲邓秀玲在内，从而认为刘伟泉所购私房面积不能满足人均居住最低标准，驳回荔湾区住建局要求收回案涉房屋的诉求。实际上经荔湾区住建局查实，案涉房屋内仅有刘伟泉、其妻区佩霞、其女刘慧敏的三人户籍，而所谓的“其母邓秀玲”既没有户籍资料也没有身份资料，刘伟泉或者“邓秀玲”更没有向荔湾区住建局申请过相应的居住需求，荔湾区住建局无从知晓其本人是否存在及相应的房产、居住情况。如果刘伟泉认为私房面积不能满足其家人居住需求，应由刘伟泉承担举证责任，但刘伟泉没有参加一审庭审也没有给予答辩，应承担相应的后果。一审法院没有判令刘伟泉腾退案涉房屋，其认定事实不清、依据不足。被上诉人刘伟泉二审辩称，同意一审判决，不同意荔湾区住建局的上诉请求、事实和理由。一审判决关于承租人邓秀玲的问题，之前刘伟泉与邓秀玲有一起居住在涉案房屋，由于刘伟泉有精神问题，且邓秀玲有中风情况，刘伟泉也无法对其进行照顾，所以邓秀玲没有与刘伟泉一同居住在涉案房屋，现邓秀玲与刘伟泉的女儿与妻子居住在刘伟泉新购买的房屋。刘伟泉不同意搬出涉案房屋，但愿意继续承租涉案房屋。荔湾区住建局于2019年9月3日向一审法院起诉请求：1.解除荔湾区住建局与刘伟泉之间关于广州市荔湾区六二三路调源下街14号地下房屋的租赁关系；2.刘伟泉及共同使用人迁出上址房屋，腾空该屋交还荔湾区住建局；3.案件诉讼费用由刘伟泉承担；4.刘伟泉以114.2元每月的标准向荔湾区住建局支付从2019年9月至今的房屋占用费。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《荔湾区住建局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾区住建局。根据广州市房地产公代逆产情况表，广州市荔湾区六二三路调源下街14号房屋为双代房转代管。2012年12月18日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与刘伟泉（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区六二三路调源下街14号地下部位（产别：双代转代管）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积17.34平方米；租赁期限为2012年2月1日至2014年1月31日，每月租金114.2元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定甲方有权解除合同并收回房屋使用权；由于甲方为国家公有房产管理者，仅向无房户、危房户、拥挤户等住房困难对象提供出租住房，因此乙方保证：在签订本合同时，本人或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签本合同后，本人或配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之日起3个月后，本合同解除，乙方需将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；等等。附件1乙方家属名单为4人（即刘伟泉及其妻子、女儿、母亲）。刘伟泉租赁案涉房屋作住宅使用。合同期满后，刘伟泉仍一直有支付租金至2019年8月。从2019年9月份开始荔湾区住建局停止划扣刘伟泉的租金。2004年3月29日，刘伟泉及其妻子区佩霞、女儿刘慧敏共同购买了荔湾区芳村大道西路大鹏街11号806房，建筑面积52.816平方米。荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年6月18日向刘伟泉发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区六二三路调源下街14号地下房屋的租赁关系，要求刘伟泉在2019年6月30日前腾空交还房屋；等等。但荔湾区住建局未能举证此通知实际到达刘伟泉。2019年9月13日，一审法院送达起诉状副本给刘伟泉。一审法院认为，荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与刘伟泉在广州市荔湾区六二三路调源下街14号地下房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与刘伟泉签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是刘伟泉一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，荔湾区住建局与刘伟泉之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”荔湾区住建局在2019年6月18日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求刘伟泉腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达刘伟泉，一审法院依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。刘伟泉在2019年9月13日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达刘伟泉，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年9月13日起解除。关于腾退案涉房屋问题。根据附件1刘伟泉家属名单显示案涉房屋原有刘伟泉及其妻子、女儿、母亲共4人居住，虽刘伟泉及其妻子区佩霞、女儿刘慧敏共同购买了荔湾区芳村大道西路大鹏街11号806房，但该屋只有建筑面积52.816平方米，如4人居住人均不足15平方米。根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果荔湾区住建局在本案中收回案涉房屋，必然导致刘伟泉及其家属的居住问题更加突出，与直管公房的上述功能不符。因此，对荔湾区住建局要求刘伟泉及共同使用人腾空案涉房屋交还荔湾区住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。至于荔湾区住建局主张的房屋占用费，并非刘伟泉不交纳，是荔湾区住建局不予划扣所致，故对该项诉求，一审法院不予支持。刘伟泉经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年11月13日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与刘伟泉关于广州市荔湾区六二三路调源下街14号地下房屋的租赁合同关系于2019年9月13日起解除；二、驳回荔湾区住建局其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由荔湾区住建局负担25元，刘伟泉负担25元。上诉人荔湾区住建局与被上诉人刘伟泉对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，案涉房屋属于公房，荔湾区住建局作为机关单位法人受托管理涉案房屋，将该房屋出租给刘伟泉，刘伟泉按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾区住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾区住建局作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以裁定驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7812号民事判决书；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局；上诉人广州市荔湾区住房和建设局预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年七月二十日书记员 李志康谢金泽