陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终598号 上诉人（一审被告）：杨慧昆，男，1987年11月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：第五军，陕西莱锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严亚维，陕西莱锦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张茹，女，1973年7月23日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：周加勤，陕西方瀚律师事务所律师。 上诉人杨慧昆因与被上诉人张茹房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省岚皋县人民法院（2020）陕0925民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨慧昆的委托诉讼代理人第五军、严亚维，被上诉人张茹的委托诉讼代理人周加勤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨慧昆上诉请求：1.撤销陕西省岚皋县人民法院（2020）陕0925民初70号民事判决，改判驳回张茹的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由张茹承担。事实与理由：1.一审法院程序违法。一审法院未遵循“先刑后民”的原则。本案涉及的法律行为性质、案件事实等认定问题属于杨嘉利诈骗犯罪一案的内容范畴，涉案不动产系杨嘉利诈骗犯罪案件的涉案财产，关系涉案价值认定及受害人认定的问题，且杨慧昆与杨嘉利之间存在何种法律行为，该行为是民事还是刑事性质，属于刑事案件认定的事实。刑事案件的审理结果关系到张茹是否有诉权的问题。因此，本案应中止审理，等待刑事案件审理终结后再处理相关民事纠纷。2.一审法院认定事实错误，杨慧昆并未与他人形成委托代理关系。首先，一审认定杨嘉利刑事犯罪行为与张茹和杨嘉利的交易行为无因果关系错误。其次，杨慧昆并未委托杨嘉利对其名下房产进行民事售卖，杨嘉利的行为属于刑事违法行为，违法行为不构成代理或表见代理。本案不存在委托代理法律关系，杨慧昆无需对张茹与案外人之间的交易行为承担法律后果。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。不仅应当举证证明代理行为存在有权代理的客观表象，而且应当证明其善意且无过失的相信行为人有代理权。张茹未尽到合理注意义务，在明知不是杨慧昆出售房产的情况下仍不审查杨嘉利的代理权限也不向房管部门核实，而冒然将资金支付给杨嘉利有重大过错，杨嘉利的行为不能视为有代理权。故张茹无权要求杨慧昆承担继续履行的后果。3.一审判决证据采信及法律适用错误。一审法院引用的杨嘉利诈骗犯罪案件的刑事未审结的案卷材料，只有刑事案件的辩护人和诉讼代理人才可以摘抄查阅复制，本案的原告及其代理人无权取得前述案件材料，其取得行为违法，故一审证据来源不合法，不能作为案件证据予以采信和认定，一审法院采信证据错误。 张茹辩称，1.本案的审理不适用先刑后民的原则。本案涉及的当事人是张茹与杨慧昆，审查的是杨嘉利与杨慧昆之间是否形成了委托代理关系及房屋买卖合同的效力问题，而杨嘉利涉嫌犯罪的刑事案件审查的是杨嘉利的行为是否构成犯罪以及如何量刑的问题，与本案完全是两个不同的法律关系及法律事实，且本案依据现有的事实和证据完全可以审理，并非要等刑事案件的审理结果。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条的规定，代理人有权调查收集证据，代理人依法调取杨嘉利涉嫌诈骗罪的刑事卷宗材料没有违反法律规定。3.通过杨慧昆在公安机关的陈述可以确认杨慧昆与杨嘉利之间具有委托代理关系。杨慧昆在公安机关的报案材料及附带民事诉状中一致陈述的是杨嘉利诈骗了他的财产，金额为6872449元，包含本案张茹支付的购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，杨慧昆陈述的于己不利的事实，张茹无需举证证明。杨慧昆上诉认为没有委托杨嘉利对其名下的房产进行售卖明显与事实不符。4.杨嘉利涉嫌犯罪是因为其将收到的购房款侵吞，不能因杨嘉利涉嫌犯罪的行为而否认杨嘉利的代理行为。根据《民法总则》第一百六十四条的规定，杨嘉利非法占有杨慧昆购房款的行为属于代理人损害被代理人利益纠纷，应由代理人杨嘉利承担责任，这不影响杨嘉利的代理行为的效力。综上，请求驳回上诉，维持原判。 张茹向一审法院起诉请求：判决杨慧昆继续履行房屋买卖合同，向张茹交付位于岚皋县XX号楼XX单元XX室的商品房（房号1-XX），并立即为张茹办理房产过户手续。 一审法院认定事实：陕西亿豪房地产开发有限公司岚皋分公司（以下简称“亿豪岚皋分公司”）因一起民间借贷纠纷案件，将其位于岚皋县XX小区的部分商品房以2680元／㎡的价格抵偿给陕西省庄重实业投资有限公司（以下简称“庄重公司”）、杨慧昆，其中40套商品房归杨慧昆所有，并备案登记在其名下，由其自行销售。案外人杨嘉利系庄重公司员工，其与杨慧昆系同事关系。2018年7月，杨慧昆口头委托杨嘉利对其位于岚皋县XX小区的商品房对外销售，杨慧昆口头承诺靠近河边的房子价格按照2800元／㎡，不靠河边的房子价格按照2750元／㎡，如果按照上述价格出售，杨嘉利可获得3000元／套的提成，如高出所定价格且在3000元／㎡内，多赚的部分按照10%的比例归杨嘉利，价格高出3000元／㎡的部分全部归杨嘉利所有。2019年1月，张茹经徐志雅介绍并委托其与杨嘉利达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋，面积146.9㎡，单价2800元／㎡，减去税款20000元，房款总价391320元。2019年2月13日，张茹通过案外人虞东经常州东银投资管理有限公司向杨嘉利转账200000元。2019年3月1日，张茹向杨嘉利支付了剩余房款191320元。2019年3月，亿豪岚皋分公司管理人员将房屋钥匙交给张茹后，杨慧昆将房屋钥匙更换，涉案房屋未签订书面合同。杨嘉利接受委托后，先后对外销售了23套房屋，19套办理了解押、网签手续，本案张茹及另案王慧芬购买的房屋未办理解押、网签手续。杨嘉利将房屋出售后，所得款项用于消费和偿还债务，并对杨慧昆隐瞒了房屋销售款项。 一审法院另查明，杨嘉利涉嫌诈骗罪被法院判处有期徒刑十四年六个月，该案目前二审还未审理终结。 一审法院认为，杨慧昆与杨嘉利具有委托代理关系，杨嘉利以杨慧昆名义实施的房屋买卖行为对杨慧昆有效，杨慧昆应承担相应的民事责任。涉案房屋虽没有签订书面买卖合同，但张茹履行了合同主要义务即支付了全部价款，杨慧昆的委托代理人也交付了合同标的物，张茹与杨慧昆间的房屋买卖合同成立，具有法律约束力。杨慧昆提出三个抗辩意见，一是原告主体不适格，二是本案应中止审理，三是杨嘉利对涉案房屋没有出售权。张茹系涉案房屋买卖合同的相对人，其就合同的履行有权提出诉讼主张，张茹是适格的诉讼主体。从涉案民事行为、涉嫌犯罪行为发生的时间顺序看，张茹、杨慧昆间的房屋买卖合同成立在先且合法有效，而杨嘉利涉嫌的犯罪行为发生在后，其实施的民事行为与涉嫌犯罪的行为具有独立性，二者之间没有因果关系，本案的审理不应以杨嘉利涉嫌刑事犯罪案件的审理结果为裁判依据。公安机关制作的询问笔录客观真实，足以证明杨嘉利与杨慧昆之间具有委托代理关系，杨嘉利对涉案房屋有出售权，其连续多次销售杨慧昆的房屋，并在房管所办理了解押、网签手续，足以让相对人相信杨嘉利具有代理权。因此，对于杨慧昆的三个抗辩意见不予支持。综上，杨嘉利实施的代理行为，对杨慧昆具有约束力，杨慧昆应履行合同义务，并承担相应的民事责任。张茹主张由杨慧昆继续履行房屋买卖合同，交付位于岚皋县XX号楼XX单元XX室的商品房，并办理房产过户手续的请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十六条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：限杨慧昆于判决生效后10日内向张茹交付位于岚皋县XX号楼XX单元XX室的商品房，并办理房产过户手续。案件受理费500元，减半收取250元，由杨慧昆负担。 二审中，当事人均没有提交证据。 经二审审理查明:亿豪岚皋分公司因一起民间借贷纠纷案件，将其位于岚皋县XX小区的部分商品房以2680元／㎡的价格抵偿给庄重公司、杨慧昆，其中40套商品房归杨慧昆所有，并备案登记在其名下，由其自行销售。案外人杨嘉利系庄重公司员工，其与杨慧昆系同事关系。2018年7月，杨慧昆口头委托杨嘉利对其位于岚皋县XX小区的商品房对外销售，杨慧昆口头承诺靠近河边的房子价格按照2800元／㎡，不靠河边的房子价格按照2750元／㎡，如果按照上述价格出售，杨嘉利可获得3000元／套的提成，如高出所定价格且在3000元／㎡内，多赚的部分按照10%的比例归杨嘉利，价格高出3000元／㎡的部分全部归杨嘉利所有。2019年1月，张茹经徐志雅介绍并委托其与杨嘉利达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋，面积146.9㎡，单价2800元／㎡。2019年2月13日，张茹通过案外人虞东经常州东银投资管理有限公司向杨嘉利转账200000元。2019年3月1日，张茹向杨嘉利支付了房款191320元。2019年3月，亿豪岚皋分公司管理人员将房屋钥匙交给张茹后，杨慧昆将房屋钥匙更换，涉案房屋未签订书面合同。杨嘉利接受委托后，先后对外销售了23套房屋，19套办理了解押、网签手续，本案张茹及另案王慧芬购买的房屋未办理解押、网签手续。杨嘉利将房屋出售后，所得款项用于消费和偿还债务，并对杨慧昆隐瞒了房屋销售款项。 另查明，杨嘉利涉嫌诈骗罪被法院判处有期徒刑十四年六个月，该案目前二审还未审理终结。 本院认为，综合上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案是否应当依照先刑后民的原则中止审理，待刑事案件终审后再进行审理。二、杨慧昆与杨嘉利之间是否存在委托代理关系。三、杨慧昆是否应当向张茹交付房屋并办理房产过户手续。 关于第一焦点即本案是否应当中止审理等待刑事案件审理结果的问题。在处理民刑交叉纠纷时并非绝对化的采用先刑后民的方式，而是依据案件的实际情况综合判断民事案件是否必须以刑事案件的审理结果为前提。本案系张茹与杨慧昆之间的房屋买卖合同纠纷，应当以杨慧昆与杨嘉利是否形成委托代理关系、买卖合同的效力以及杨慧昆是否应当履行交付房屋和办理手续的义务为核心。杨嘉利涉嫌诈骗罪的刑事案件是因杨慧昆就杨嘉利以欺骗手段非法占有其财产的行为向公安机关报案而引发，涉及的是杨嘉利非法占有他人财物的行为应当如何定罪量刑的问题。由此可见，两案的法律事实虽有牵连，但两案的法律主体与法律关系并不相同，刑事诉讼并不能解决本案杨慧昆作为被告应否承担民事责任的问题，故两案应当分别审理。杨慧昆认为本案应当中止审理等待刑事案件审理结果的上诉理由不能成立。 关于第二焦点即杨慧昆与杨嘉利之间是否存在委托代理关系的问题。经查，杨慧昆因民间借贷纠纷经法院调解取得40套商品房的所有权，该房屋备案登记在杨慧昆名下由其自行销售。从公安机关的笔录可知，杨慧昆和杨嘉利均认可杨慧昆就房屋的销售事宜口头委托杨嘉利的事实，且双方就不同情况下房屋的出售价格和销售提成、房屋销售的具体流程、前期部分其他房屋手续的办理经过的相关陈述一致。综合上述事实，可以认定双方之间形成委托代理关系，杨嘉利亦按照约定实施了委托事项。杨慧昆上诉认为本案不存在委托代理关系，该意见与双方及其他人员在公安机关的陈述不符，也与杨嘉利代表杨慧昆在岚皋处理房屋销售相关事宜的实际情况不符。庭审中，杨慧昆另认为委托事项仅限于发布信息，并未委托杨嘉利办理收取款项和房屋解押手续等卖房事项，该意见既与杨慧昆、杨嘉利在公安机关的陈述内容不符，也与杨慧昆主张双方之间不存在委托代理关系的意见矛盾。因此，杨慧昆该上诉理由不能成立。 关于第三焦点即杨慧昆是否应当向张茹交付房屋并办理房产过户手续的问题。杨嘉利受杨慧昆委托销售属于杨慧昆所有的XX的房屋，张茹经徐志雅介绍并委托徐志雅与杨嘉利就房屋买卖达成口头协议，购买了XX小区1-XX号房屋并按约定交付了房款。杨嘉利和徐志雅的行为效力及于张茹与杨慧昆，其行为后果应当由张茹和杨慧昆承担。即使如杨慧昆所述杨嘉利超越了代理权，张茹作为善意无过失的合同相对人，基于杨嘉利在客观上形成的可信赖之表象，而与之所为的合理行为的法律后果亦应当归属于被代理人杨慧昆。因此，可以认定张茹与杨慧昆就XX1-XX号房屋形成口头房屋买卖合同。张茹已经履行了作为买房人的义务即交付房款，杨慧昆则应履行作为出卖方的基本义务即交付房屋并办理手续。因本案房屋的特殊性，张茹主张的办理房产过户手续，经庭审时核实实为在房管部门办理解押、网签的手续。因此，张茹请求杨慧昆交付房屋并办理手续应予支持。 综上所述，杨慧昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人杨慧昆负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年七月十三日 书记员 马晓敏 1