山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2245号上诉人（原审被告）：山东昌奥置业有限公司，住所地齐河县齐鲁大街279号。委托诉讼代理人：杨志华，山东杨宜广律师事务所律师被上诉人（原审原告）:刘欣，女，1991年2月3日出生，汉族，住齐河县。被上诉人（原审原告）：胡希强，男，1986年12月22日出生，汉族，住齐河县。上诉人山东昌奥置业有限公司（以下简称昌奥公司）因与被上诉人刘欣、胡希强商品房预售合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌奥公司上诉请求：1.撤销山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1218号民事判决，依法改判或发还重审；2.本案诉讼费用由刘欣、胡希强承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，昌奥公司不存在违约行为。昌奥公司不能按期交房是不可抗力的原因造成的，因为环保问题加之今年的疫情，导致工地一直不能开工。2020年1月5日昌奥公司给9号楼的全体业主已明确承诺：公司将集中全力加强管理、完善工程施工，现工程主体已验收合格，确保春节后2月10日未完成工程正式开工。电梯工程5月20日验收使用。内外粉、安装工程、门窗及外墙漆5月30日完工，6月30日前所有施工清理完毕达到交房标准，7月由相关部门验收合格，7月31日确保正式交付给广大业主。刘欣、胡希强一审起诉时没有到承诺时间。刘欣、胡希强共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉，维持原判。刘欣、胡希强向一审法院起诉请求：1.依法解除刘欣、胡希强与昌奥公司之间签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》并退还购房款；2.判决昌奥公司协助刘欣、胡希强办理涉案房屋商品房备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；3.本案诉讼费用由昌奥公司承担。一审法院认为本案争议焦点为：昌奥公司是否构成违约；刘欣、胡希强是否有权解除合同；如合同解除，违约金及利息数额如何确定。针对上述争议焦点，双方当事人依法向一审法院提交了证据，刘欣、胡希强提供《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，证明刘欣、胡希强与昌奥公司于2018年4月8日签订商品房买卖合同，刘欣、胡希强购买昌奥国际9号楼2单元1401号房屋一套，根据合同第六条、第七条以及合同附件四、附件十约定房款1042247元，储藏室95490元，共计1137737元，合同第十一条约定昌奥公司应当在2019年12月31日前交付房屋，合同第十二条约定，卖方逾期交房超出90日，买方有权解除合同，昌奥公司应当退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息）并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时昌奥公司按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金；刘欣、胡希强提供中国工商银行借记卡账户历史明细清单及手机银行转账明细照片一张，认筹金收据照片一张、购房发票一张，证明刘欣、胡希强于2017年8月14日缴纳认筹金10000元，后在签订买卖合同时转为房款，刘欣、胡希强又于2018年2月6日通过工商银行卡转账给昌奥公司房屋首付款527737元，共计支付房屋首付款537737元，昌奥公司于2018年3月3日为刘欣、胡希强开具发票一张；昌奥公司对以上两组证据没有异议，但认为延期交房是因不可抗力造成的，昌奥公司不构成违约；刘欣、胡希强提供山东齐河农村商业银行股份有限公司账户活期查询明细及农商银行贷转存凭证一份，证明刘欣、胡希强为购房办理贷款600000元，于2018年3月26日该笔房款转至昌奥公司账户，刘欣、胡希强自2018年4月26日每月还房屋贷款4867.55元，至开庭之日共计还款24个月，共计116821.2元，尚欠银行贷款545074.62元；刘欣、胡希强提交《昌奥国际车位订购协议》、《昌奥国际地下车位借款协议》及车位付款收据一份，证明刘欣、胡希强因购买涉案房屋，昌奥公司要求绑定附属设施车位，刘欣、胡希强于2017年8月14日与昌奥公司签订车位订购协议并分期支付车位款90000元，目前车位款已经履行完毕的事实；刘欣、胡希强提交昌奥公司应返还款项明细表一份，证明按照房屋买卖合同约定计算，昌奥公司应当返还刘欣、胡希强的各项款项共计1432676.33元；昌奥公司对以上证据没有异议，请求法院依法计算。一审法院认定：对刘欣、胡希强提供的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、手机银行转账明细照片、认筹金收据、购房发票、山东齐河农村商业银行股份有限公司活期查询明细、农商银行贷转存凭证、《昌奥国际车位订购协议》、《昌奥国际地下车位借款协议》、车位付款收据，昌奥公司对其真实性予以认可，且以上证件指向性一致，客观反映了刘欣、胡希强购买涉案房屋及附属车位的付款过程，应认定为真实的，与本案具有关联性，内容合法，符合证据的构成要件，一审法院予以采纳；对刘欣、胡希强提供的昌奥公司应返还款项明细表一份，为刘欣、胡希强单方书写，不具有客观性，一审法院不予采纳，具体数额一审法院将依法予以计算。一审法院认定事实：2017年8月14日，刘欣、胡希强向昌奥公司缴纳认筹金10000元，2018年4月8日双方签订《山东省新建房屋买卖合同（预售）》，原告购买被告位于齐河县涉案房屋一套，约定昌奥公司于2019年12月31日交付房屋并就逾期交付的违约责任进行了约定，刘欣、胡希强于2018年2月6日向昌奥公司支付房屋首付款527737元，于2018年通过贷款方式支付600000元，截至2020年4月22日，刘欣、胡希强已偿还银行本息116821.2元，尚欠银行本息545074.62元；刘欣、胡希强与昌奥公司于2017年8月14日签订《昌奥国际车位订购协议》及《昌奥国际地下车位借款协议》，刘欣、胡希强购买昌奥公司车位一个，并支付车位款90000元。目前，该涉案房屋仍未交付。一审法院认为，当事人有义务对自己主张的诉讼请求所依据的事实承担举证责任，本案中刘欣、胡希强应就合同解除及昌奥公司违约的事实承担举证责任，刘欣、胡希强提供的证据为有效证据，可以证明在合同签订后如期履行付款义务的主张，昌奥公司自认房屋至今未交付，刘欣、胡希强举证责任完成；昌奥公司应就合同履行中阻却违约责任的合法事实进行举证，昌奥公司并未提供证据予以证明，其辩称延期交房是因疫情等不可抗力造成，但根据双方签订《山东省新建房屋买卖合同（预售）》，昌奥公司交房日期应为2019年12月31日，交房日期早于疫情爆发日期，昌奥公司主张不能成立，因此不构成阻却昌奥公司违约行为的合法事由，昌奥公司应承担违约的不利后果，根据双方签订的《山东省新建房屋买卖合同（预售）》第十二条第1款第2项，“逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同”，截至开庭之日，昌奥公司逾期交房日期已超90日，刘欣、胡希强有权解除合同，昌奥公司应承担合同中约定的违约责任，并协助刘欣、胡希强办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；对于昌奥公司违约赔偿责任的确定，根据双方签订的《山东省新建房屋买卖合同（预售）》第十二条第1款第2项，“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息），并自买受人付款之日，按照0.01％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金”，因此昌奥公司应返还刘欣、胡希强购房款并支付利息及违约金，对刘欣、胡希强主张昌奥公司返还的购房款，根据合同约定应包括已付贷款本金及利息，即首付款537737元，已还银行贷款116821.2元、尚欠银行贷款545074.62元，共计1199632.82元，对刘欣、胡希强主张的利息，根据合同约定为不低于中国人民银行同期贷款基准利率，因此首付款利息应以537737元为基数按2018年2月6日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年2月6日计算至实际付清之日止，按揭贷款房款利息应以600000元为基数按2018年3月26日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年3月26日计算至实际付清之日止；对刘欣、胡希强主张的违约金，应以1137737元为基数＊0.1％计算，共计1137.7元；对刘欣、胡希强主张的车位款，一审法院认为车位作为涉案房屋的附属设施，在双方签订的涉案房屋预售合同解除的前提下，双方签订的车位订购协议应一并解除，昌奥公司应退还刘欣、胡希强车位款90000元，对刘欣、胡希强主张的车位款利息，因刘欣、胡希强并未提供证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，对刘欣、胡希强要求昌奥公司解除合同、退还购房款、车位款、支付利息及违约金以及协助办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续的主张，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条规定，判决：一、解除刘欣、胡希强与昌奥公司于2018年4月8日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；二、昌奥公司于本判决生效日期起15日内协助刘欣、胡希强办理涉案房屋备案登记、预售登记、抵押登记等解除手续；三、昌奥公司于本判决生效之日起15日内退还刘欣、胡希强购房款1199632.82元、支付违约金1137.7元、支付利息（首付款利息以537737元为基数按2018年2月6日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年2月6日计算至实际付清之日止，按揭贷款房款利息以600000元为基数按2018年3月26日中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2018年3月26日计算至实际付清之日止）；四、昌奥公司于本判决生效之日起15日内退还刘欣、胡希强车位款90000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用共计6550元由昌奥公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。昌奥公司提交《昌奥国际9#楼广大业主意见回复》原件及2020年6月28日齐河县信访局出具的《证明》一份，证明2020年1月5日，在住建局、公安局、信访局的协调处理下，昌奥公司给昌奥国际9#楼的业主出具了《昌奥国际9#楼广大业主意见回复》。刘欣、胡希强对上述证据的真实性无异议，但是认为该回复系昌奥公司的单方意思表示，并不能导致双方签订的商品房买卖合同中关于逾期交付解除合同条款无效，且该回复及证明中并无刘欣、胡希强放弃解除合同权利的声明。本院对上述两份证据的真实性予以确认，但上述两份证据系昌奥公司的单方意思表示，并不能证明其延期交房已经征得对方的同意。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，昌奥公司主张其延期交房系受环保问题及疫情影响，属于不可抗力。首先，生态环境治理，环境保护是我国近几年来一直常抓不懈的政策，作为开发商的昌奥公司在与刘欣、胡希强签订涉案房屋买卖合同时，应该对国家的环保政策是清楚、明了的，故环保问题并不属于不可抗力范畴。其次，今年的新冠肺炎疫情爆发是在2020年1月20日左右，而昌奥公司与刘欣、胡希强签订涉案合同的交房日期为2019年12月31日前，交房日期在疫情爆发之前，因此，疫情爆发既不是昌奥公司不能按期交房的理由，也不属于不可抗力。昌奥公司的上诉理由本院均不予采信。综上，昌奥公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17622元，由上诉人山东昌奥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王子超审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年七月七日书记员  庄 宁