河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初6365号原告李瑞根，男，1987年5月14日出生，汉族，住河南省唐河县。委托代理人李华康、李艳请，河南智举律师事务所律师。被告李敏，女，1976年5月27日出生，汉族，住河南省新郑市。原告李瑞根与被告李敏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告李瑞根及其委托代理人李艳请、被告李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年6月8日，河南红番茄房地产营销策划有限公司与被告签订《出租代理管理合同》，约定：被告将坐落于郑州高新区科学大道89-4幢-A单元-19层-233室毛坯房写字楼委托给红番茄公司代理管理，面积为65.12平方米，租金为1758元每月，按季支付。出租管理期限自2016年6月10日至2023年1月10日，总计79个月，第1-7个月为免租期，公司不支付租金，第8-79个月公司需支付租金。第1个打款年度租金为0.9元每平方米每天，第2、3个打款年度租金为1.0元每平方米每天，第4、5、6个打款年度为1.2元每平方米每天。被告自2019年4月份开始屡次短信、电话提出要求解约，语言攻击谩骂，并上门威胁租客收回房屋，让租客搬走。在收完租金后，其未经我方同意，与租客私下联系，并告知租客房子其已收回，以后不得将房租交予我方，否者后果自负。直至2019年7月租客该交房租时，业主多次上门威胁，并勒令租客不得交房租，且告知租客已经收回房屋。截止2019年8月10日，该租客仍未缴纳房租。2019年7月25日，被告书面告知公司及租客要求解除房屋租赁合同，并收回房屋阻挠租客正常缴纳房租。2020年3月25日，红番茄房地产营销策划有限公司依法注销，李瑞根作为该公司唯一自然人股东，在公司注销之后依法承继公司的权利义务。被告上述行为已构成严重违约，故请求判令：1、被告赔偿原告装修装饰及家具家电费用13000元；2、被告赔偿原告违约金30000元；3、被告退还原告押金以及2019年8月10日至10月10日期间已交租金共计5665元；4、诉讼期间房屋空置的房租及物业费由被告承担。被告辩称：1、原告之前的公司已经注销，其变更为个人，需举证证明是否具有起诉的资格。2、原告诉讼请求第一项是否有相应的票据佐证，第二项诉请赔偿的违约金无事实及法律依据。该合同未约定违约金，因我已经支付其7个月的空租期租金，故双方未约定违约金。我没有收到原告支付的2019年8月至10月的租金，押金收到了。因原告占着我的房子不搬，其应承担诉讼期间所有房租及物业费。原告诉请第一项和第二项重复，违约责任当中虽然没有约定，但属于一个事项。实际上该房屋并没有装修，没有家电，事实上原告诉请第一项并不存在。3、原告诉状中事实与理由部分所述不实。租客因有事联系不上原告，通过物业查到我的电话，后我出面解决的租客问题，不存在我主动联系租客，我也未让租客搬走及勒令租客不交房租，我只是告知租客该房屋已经收回，如果交房租后果自己承担，没有阻挠租客正常交房租。4、我当初解除租赁合同的原因是原告多次迟交房租，打电话不接，发短信不回，我联系物业将房屋停电，原告才开始交房租。三年期间原告没有一次按时交房租，已经超出合同约定的累计20日，故我有权收回房屋。在收房子时房屋的玻璃损坏一块，门、锁均被损坏，按照合同约定我可以不退押金。该合同应当在工商税务部门进行备案，但我没有查到备案记录。原告与我签订的合同期限是3个月付租金，但其与租客所签合同收租金是6个月，并且与租户签订合同时用的是李东阳的名字，我不知道李东阳是谁，其并不能代表和我签订合同的红番茄公司。在与原告合作的三年期间，我查不到原告的办公地点，营业执照上的办公地点并没有人办公，多次发送快递文件均无人签收。经审理查明：被告于2014年1月15日购买有位于郑州高新技术产业开发区××大道××单元××号的房屋，该房屋建筑面积为65.12平方米，用途为办公。2016年6月8日，河南红番茄房地产营销策划有限公司作为乙方，被告作为甲方，签订《郑州市毛坯房出租代理管理合同》，约定：房屋坐落于郑州市××新区××大道××单元××-233，房屋居室为写字楼，面积为65.12平方米，房屋为毛坯房，房屋所有权人为被告。乙方出租管理权限为装修装饰房屋、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照合同约定履行义务。出租管理期自2016年6月10日至2023年1月10日。租金标准为1758.24元每月（首年租金），甲方同意第1-7个月为装修免租期。房屋租金每次付3个月，首次支付日期为2017年1月10日，首次房租5274.72元于2017年1月10日已经支付给甲方，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户。该合同补充条款部分并手写记载有：租金首个打款年度0.9元每平方米每天，第二、三个年度为1.0元每平方米每天，第四、五、六个年度为1.2元每平方米每天。押金为一个月租金，随首次打款一同支付。逾期支付租金按日千分之三租金交纳滞纳金，超出20日未支付甲方有权收回房屋。该合同第六条违约责任部分合同条款为：出租管理期限内甲方需提前终止合同的，应提前三十日通知对方，并承担乙方及乙方租客所有损失，需向乙方支付违约金。原告提交的合同显示“3万元违约金”处作有勾选标记，并将“一室一厅”划去。庭审中被告称该违约金数额的勾选系原告私自篡改，一室一厅也不符合该房屋的性质。2016年6月10日，河南红番茄房地产营销策划有限公司作为发包人（甲方），周春华作为承包人（乙方），签订《房屋装修合同》一份，约定：装修地点为科学大道长椿路升龙又一城A座19楼233、234室，承包范围为瓷砖地面、墙面乳胶漆、隔断、线路改造、灯、顶。施工总费用为31000元，依据施工进度付款。开工日期为2016年6月12日，竣工日期为2016年7月26日。原告提交的账单详情显示其自2016年6月12日至7月20日期间向周春华转款共计32600元，庭审中原告称多出的数额为装灯及后期修补的费用。2019年2月19日，河南红番茄房地产营销策划有限公司与莫娟签订租房合同一份，约定租赁期限为2019年2月22日至2020年2月21日，租金为半年付。原告提交的银行流水记录显示其最后一次向被告支付租金的时间为2019年7月12日，并显示有其前期支付租金的具体时间。庭审中被告认可原告未欠付租金，但称每次都需要不停的催促甚至让物业停电，原告才交租金。原告提交的双方2019年7月24日的通话录音中，被告称“你这累计逾期付款已经超过20天了”，原告称“没有超过，租金都给你打过，而且每打一次你这边默认，就是说租金你也收到了”，被告称“房租是收到了，但是我现在要解约，因为你多次我都联系不上，每次我不是停你的电，不是催促你，不会给我打房租”，原告称“你不要再骚扰租客了，租客是跟我签的合同，有什么咱俩商量”，被告称“你去问问租客他愿意跟你签合同吗”，原告称“你制止租客，你不让租客交房租已经是违约行为了”，被告称“是啊，那你可以去告我啊”，原告称“是不是你不让租客交房租了”，被告称“对”，原告称“你干扰我这边正常经营了，最起码你不能干扰租客交房租”，被告称“这事不解决了他一分钱也不会跟你交”。2019年7月25日，被告向原告出具《解除房屋出租代理管理合同通知书》，称：“由于贵公司不及时付房租、次次催讨、拖延付、电话无法接通、联系不上等等的多次不诚信，迫于断电才支付房租，已无合作诚信可言。在贵公司将房屋出租给租客期间，发生问题时电话打不通，发短信不回等等，不能为租客解决实际问题，本人多次费尽周折进行协调，以上种种事项致使合同无法继续履行，特向贵公司发送本解除合同通知书，双方所签合同自本通知书送达之日起解除”。庭审中原告称自当日起其已对该房屋失去控制，未再收取租金；被告称其让租客继续使用房屋至9月底，此后其才对外出租并收取租金。被告提交有莫娟签字并捺印的情况说明一份，载明：“我是郑州市高新区科学大道89号4幢A单元19层233号租户，在2019年2月19日与河南红番茄房地产营销策划有限公司签订了一份租房合同，合同起止日期为2019年2月22日至2020年2月21日。按照合同约定，房租已付至2019年8月21日，另付1个月押金2600元。因房主与中介公司经济纠纷，我于2019年7月29日收到房主收回房屋的告知书。但由于我与中介公司的合同还在进行中，遂向中介公司发出了终止合同通知书，要求解除合同并返还已付的租金和押金。但多次联系中介公司均无回应，且没有退还房租及押金。在得不到退款的无奈之下，无法搬迁，只有将剩余房租和押金用完为止，最终用房至2019年9月21日”。另查明，河南红番茄房地产营销策划有限公司系自然人独资公司，股东为本案原告李瑞根一人，该公司已于2020年3月25日注销。以上事实，有原告提交的准予注销登记通知书、郑州市毛坯房出租代理管理合同、商品房买卖合同复印件、录音材料、短信记录、解除合同通知书、租房合同、微信截图、房屋装修合同各一份、账单详情九份、公司注销档案一组、银行流水记录一组、被告提交的租房合同及情况说明打印件各一份、退回邮寄二份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有微信聊天记录一组，并称租户说他们联系的中介人员叫李东阳，不认识李瑞根。因该证据与本案关联性不足，故对该证据本院不予采纳。本院认为：原告系河南红番茄房地产营销策划有限公司的唯一股东，该公司注销后，其作为相关权利义务的继受者以本人名义提起本案诉讼，其诉讼主体并无不当。原被告在该合同履行过程中发生纠纷，被告要求解除合同收回房屋，双方对此虽未协商一致，但被告已实际收回房屋，双方合同关系已实际终止。被告称其解除合同的原因为“不及时付房租、次次催讨、拖延付、电话无法接通、联系不上，租户发生问题时电话打不通，发短信不回等等，不能为租客解决实际问题”。双方所签合同约定“首次支付日期为2017年1月10日，合同期内后期租金应在打款日起三日内存入甲方提供的银行账户”、“逾期支付租金按日千分之三租金交纳滞纳金，超出20日未支付甲方有权收回房屋”。在该合同履行过程中，原告并未欠付租金，其提交的银行流水记录显示有其每次支付租金的时间，并不存在逾期超过20日的情形，且双方合同并未约定该20日为累计日期，故被告该解除合同行为并不具有合理依据。原告从被告处承租该房屋时该房屋系毛坯状态，原告并与周春华签订装修合同，由其对该房屋进行了装修。原告提交的装修合同及付款记录显示其装修233及234号房屋共计花费32600元，按面积比例计算，本案房屋装修费用为14769元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。在本案合同的解除过程中，被告并无充分合理的依据，故其应向原告赔偿剩余租期内的装饰装修残值损失。双方合同期限自2016年6月10日至2023年1月10日（共计79个月），被告出具解除合同通知书的时间为2019年7月25日，按37.5个月计算，剩余租期内的残值损失为7758元（14769÷79×41.5），应由被告赔偿给原告。就原告所主张的家具家电费用，因其并未提交证据予以证明，被告对该费用亦不认可，故其该请求依据不足，本院不予支持。原告请求被告退还押金1758元，因双方合同关系已终止，故对原告该请求本院予以支持。被告辩称原告对房屋造成有损坏，但其对该主张并未提交证据予以证明，原告亦不认可，故对其该辩称本院不予采纳。原告请求被告退还其2019年8月10日至10月10日期间已交租金。根据原告提交的银行流水记录，可以确认其已向被告支付了2019年7月10日至10月10日期间租金5860元。庭审中原告称租户支付的押金折抵为租金并消耗完的时间为8月9日，被告提交的莫娟所出具情况说明显示其将剩余房租及押金用完的时间为2019年9月21日。莫娟虽未出庭作证，但该情况说明记载内容可与其与原告所签合同约定的租期、租金支付方式相印证，故本院对莫娟所交租金及押金全部用尽时间为2019年9月21日予以确认。因原告已向被告交纳了截至2019年10月10日的费用，故就2019年9月22日至10月10日期间的租金费用应由被告退还给原告，经计算为1237元（1953.3÷30×19）。原告请求被告支付违约金30000元。原告提交的合同在“违约金30000元”处作有勾选标记，并将“一室一厅”划去，该处并另记载有二室一厅、三室一厅相对应的违约金数额。因该合同系原告提供的格式合同，所印制的房屋户型亦与本案房屋的实际情况不一致，且在原被告同一天另签订的234号房屋合同中，仅有原告所持合同对违约金数额作有勾选标记，（2020）豫0191民初6364号民事判决亦未支持原告该违约金请求。故在此情况下，原告所提交证据就违约金部分存在有瑕疵，并不足以证明双方对此约定已形成合意，故原告该请求依据不足，本院不予支持。原告请求诉讼期间房屋空置的房租及物业费由被告承担，其该主张并非独立的诉讼请求。综上，被告共应向原告支付10753元，对于原告请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李敏于本判决生效后10日内，支付原告李瑞根10753元。二、驳回原告李瑞根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取508元，由原告负担474元，由被告负担34元。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇二〇年七月七日书记员 张哲哲