文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10628号上诉人（原审被告）：宿迁北广国际文化艺术传播有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城新区通和桂圆小区（西区多层C型）321幢101室。法定代表人：葛卫洲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐岩，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞松，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏省住建集团有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区石杨路116号住建大厦11楼。法定代表人：姚远，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜茜，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹红梅，女，该公司办公室主任。上诉人宿迁北广国际文化艺术传播有限公司（以下简称北广公司）因与被上诉人江苏省住建集团有限公司（以下简称住建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12939号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北广公司上诉请求：1、撤销一审判决，将该案发回重审或者查明事实后依法改判驳回住建公司的一审诉请。2、本案一、二审诉讼费用由住建公司承担。后北广公司变更第1项诉讼请求为：撤销一审判决第3、4、5项，将该案发回重审或者查明事实后依法改判驳回住建公司的一审诉请。事实与理由：一、一审法院没有查明住建公司是否己将案涉房屋的相关产权手续出示给北广公司。根据一审在案证据以及两次庭审记录，关于这部分事实双方都是通过各自的代理公司进行交涉的，但是住建公司仅向法庭提供了自己代理公司相关工作人员的证人证言，证据的证明力明显不足，本案没有确凿的证据证明住建公司已经充分告知了北广公司房屋的实际情况。二、一审法院适用法律不当，完全忽视住建公司在北广公司办理消防行政许可过程中应当履行的义务，而将解除合同的责任全部推给北广公司。根据合同第一条、第八条的规定，住建公司从一开始就知道北广公司租赁房屋的目的是用于开办幼儿园，而此时住建公司客观上自身的产权证明均没有办理成功，更谈不到向北广公司出示过相关产权证明。另一方面住建公司在合同中也明确承诺，以后北广公司开办幼儿园需要办理二次消防验收时给予必要的协助，在合同履行过程中，住建公司应当履行的义务却没有履行，为此北广公司行使了不安抗辩权，但是一审法院的判决将所有的责任全部推给北广公司。三、一审法院将住建公司关门上锁以后的房屋占用使用费判决全部由北广公司承担，违背了民事活动的公平合理的原则，没有任何法律依据。一方面住建公司将案涉房屋关门上锁，在没有给北广公司任何搬迁的准备时间，限制了北广公司对于房屋的使用，另一方面却还要求北广公司继续交纳房屋占有使用费,完全违背了民事活动的公平合理的原则。住建公司辩称：一、对于北广公司在签订合同时及合同履行过程中是否知晓案涉房屋及土地性质，一审法院已进行了事实查明，并作出明确认定，该认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决双方租赁合同于2018年12月1日解除，合同解除后，北广公司一直没有交还房屋，一审判决要求北广公司承担租赁合同解除后的房屋占有使用费，事实清楚，适用法律正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，北广公司的上诉理由没有事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。住建公司一审诉讼请求：1、确认双方的租赁合同已于2018年11月26日解除；2、北广公司支付欠房屋租金截止2018年11月26日共763857.6元、物业管理费58723.46元、水电费21602.4元及逾期付款的违约金1121365元（暂计算截至2018年12月10日，2018年12月11日至实际支付之日的违约金按照逾期金额每日千分之三计算）；3、判令北广公司支付2018年11月27日至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，按照租金1.3元/天/平方米，暂计算至2019年3月31日为365759.8元，2019年4月1日至实际支付日按1.34元/天/平方米计算；4、判令北广公司赔偿因提前解除合同造成的房屋空置期损失313461.61元（前三个月按1.3元/天/平方米计260122.82元，后六个月按1.34元/天/平方米，共计53338.79元）；5、判令北广公司搬清全部物件，恢复房屋至出租前原状，将房屋交还给住建公司，并办理交接手续。一审法院认定事实：住建公司于2012年6月27日取得江苏省住建集团总部研发基地的建设工程规划许可证，包括01栋、02栋、03栋，其中01栋、03栋的建筑用途标注为科研、实验楼、配建停车场（库）等，02栋的建筑用途标注为厂房。2013年1月10日，住建公司取得上述房屋的建设工程施工许可证。2017年7月3日，包括南京市秦淮区石杨路116号3号楼在内的不动产产权登记于住建公司名下。2016年11月7日，北广公司（甲方）与案外人空间家有限公司（乙方，以下简称空间家公司）签订《房产地产选址服务协议》，约定乙方根据甲方需求为甲方选取合适的场所供甲方使用，并代甲方与对方进行初步接洽联系。2016年11月，住建公司（甲方、出租方）与北广公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于南京市秦淮区石杨路116号3号楼江苏住建大厦第1-2层整3层部分有偿出租给北广公司使用，该房屋建筑面积2174.94平方米，使用功能为幼儿园，具体位置见平面图。乙方不得随意变更租赁房屋用途和使用功能，如乙方需变更房屋使用功能，须向甲方提出书面申请；租赁期限共15年4个月，自2016年11月5日起至2032年3月4日止，甲方自2016年11月5日起向乙方交付房屋至2017年5月4日为装修免租期，装修免租期内乙方无须支付甲方租金和物业费，但仍须支付本合同第四条约定的其他费用；租金标准为：第一年即自2017年3月5日起至2018年3月4日为1.3元/天/平方米，计1032009元，第二年即自2018年3月5日起至2019年3月4日为1.3元/天/平方米，计1032009元，第三年即自2019年3月5日起至2020年3月4日为1.34元/天/平方米，计1063763元，此后每年租金标准呈递增；乙方租用甲方房屋支付的物业管理费标准为每平米3元/月，即每年78298元；租金、物业管理费同时支付均为预付，乙方先付后用，除第一期租金外，每期租金至少在该期租金计租起始日前30天支付到甲方账户；租赁期间因乙方使用而发生的水、电费用等均由乙方承担，水、电量以甲方提供乙方自用水、电独立分表的计量额和计量损耗确定，水、电费标准按照南京市相应的水、电费单价标准计，由甲方代为收取，按照每月收取的方式支付；物业管理费（不含公摊水电费）按照每陆月一付的支付方式支付至物业公司指定账户；本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金100000元，租赁期间，乙方因违反本合同及物业管理规定，应对甲方或第三方承担相应的违约责任、赔偿责任的，若乙方拒绝承担，甲方有权直接从履约保证金中扣除支付，若乙方履约保证金不足以抵充其应承担的违约金和赔偿金时，乙方应继续就不足的部分承担违约、赔偿责任。履约保证金被扣除或部分扣除后，乙方有义务在7日内按本合同约定的数额向甲方予以补足。乙方无违约行为，租赁期满办理完毕退房等全部手续后，甲方应在十个工作日内将该履约保证金无息退还给乙方；乙方应按本合同约定及时、足额支付应承担的租金、履约保证金及其他乙方应承担的费用（本合同第四条约定的费用），否则，除补交相应费用外，还应按每逾期一日以逾期款项的千分之三的标准向甲方支付违约金；租赁期间，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需退租的，应提前三个月书面通知甲方，乙方所交履约保证金及已付租金将作为违约金归甲方所有，同时有义务配合甲方招租新客户工作（如随时实地看房），否则应赔偿甲方由此导致的全部损失；乙方未按照合同约定及时或未足额交付租金、物业管理费、水费、电费等应由乙方承担的费用超过15日的，除应承担相应的违约责任外，甲方经书面通知后有权解除本合同，收回房屋，乙方所交履约保证金及租金不予返还。合同签订后，北广公司向住建公司支付了履约保证金100000元。2016年12月20日，空间家公司的工作人员李淑晨向住建公司的工作人员曹红梅发电子邮件，告知其北广公司因办理幼儿园核名需要房屋产权证明或相关证明文件，后曹红梅于2016年12月21日向李淑晨发送了建设工程施工许可证及02栋的建设规划许可证。合同履行过程中，北广公司拖欠部分租金、物业管理费、水、电费，其中2017年9月5日至2018年3月4日期间欠付租金16004.5元；2018年3月5日后租金、物业管理费均未支付。此外北广公司尚欠付2017年12月至2018年11月期间的部分水、电费21602.4元。2018年6月4日，北广公司向住建公司发函称：“我方已收到贵方委托江苏高的律师事务所发来的律师函，我方会积极妥善处理。对于我方未能履行的付款义务及给贵公司带来的麻烦，我方深感遗憾。因土地性质不符合办园要求等一些客观情况从而造成我方生源及经济上的困难。我方一直都在积极处理争取尽快解决此问题。我方承诺会在九月之前付清所欠款项。再次表达我方对于贵单位的歉意。”2018年11月29日，住建公司向北广公司寄送落款时间为2018年11月26日的《告知函》，称因北广公司累计拖欠房屋租赁费、物业管理费、水电费等共计1146311.5元接近一年之久，未及时履行付款义务已经远远超过15日，违反合同约定，故书面通知北广公司自2018年11月26日起双方《租赁合同》解除，住建公司收回房屋。北广公司于2018年12月1日签收该《告知函》。后北广公司停业，未向住建公司退还房屋。一审庭审中，住建公司另申请了南京建瑞投资管理有限公司（以下简称建瑞公司）的原工作人员潘靖雯出庭作证。潘靖雯陈述，建瑞公司为住建公司的招商代理，空间家公司的业务员李淑晨、柴玮先至现场了解项目情况，后带了北广公司的法定代表人葛卫洲及其夫人多次来看案涉房屋，葛卫洲表示租案涉房屋办幼儿园，潘靖雯也告知其房屋性质，并通过李淑晨转交了平面图、产权信息、营业执照、一消申办材料等，因彼时产权证还没有下来，故给葛卫洲看了建设规划许可证和施工许可证，上面有房屋性质和用途，葛卫洲也去教育局了解办幼儿园的资格，其了解案涉房屋不符合，但说有关系可以搞定。北广公司质证称，其认识潘靖雯，但不知道具体哪个单位的，认为是住建公司的人，签订合同等都是她提供服务，但其知道案涉房屋性质就不应将出租用途定位幼儿园。住建公司另提供了落款日期为2018年12月8日的《告知函》，证明其发函解除租赁合同后继续要求北广公司腾退案涉房屋等，北广公司质证称其并未收到。北广公司另提供了消防工程施工合同一份，证明其因为消防过不了，所以消防许可证无法办下来，住建公司质证称对该合同真实性无法确认，且不能达到证明目的。关于租赁合同的签订及履行过程，住建公司陈述，签订合同时双方分别委托了建瑞公司和空间家公司，住建公司明确告知了房屋性质，且并未承诺北广公司可以办幼儿园，此后也未承诺变更土地性质；3号楼因规划及设计变更于2017年1月25日取得竣工验收，在住建公司准备办理房产证时，因国家要求办理不动产权证书，故其将1号、2号楼的老产权证及国有土地使用权证均上交以办理统一的不动产权证；住建公司因北广公司办理幼儿园核名的需要向空间家公司提供了2号楼的建设工程规划许可证，系用于证明案涉房屋土地性质是工业用地，但因南京市规定外地公司不能开办幼儿园，故此后北广公司又成立南京贝迪儿婴幼儿保育有限公司申报。北广公司陈述，签订合同时住建公司未说明房屋性质，并承诺过可以办幼儿园；签订合同时不动产权证还没有下来，住建公司也没有给其看过或提供案涉房屋的建设规划许可证等，关于空间家公司是否向其提供过案涉房屋的产权性质材料，北广公司表示记不清了；当时申报核准名称为南京高新幼儿园，因南京市规定办幼儿园需成立公司，并要求南京户口，故以案外人作为法人成立了南京贝迪儿婴幼儿保育有限公司申报幼儿园。2017年9月北广公司向消防部门申报时住建公司才提供了不动产权证，直至此时北广公司才得知土地性质为工业用地不符合办幼儿园，故消防过不了，幼儿园的办学许可证也办不了。此后北广公司与住建公司协调变更土地性质，住建公司同意办理但迟迟未办。北广公司另表示，其在苏北地区办过幼儿园，在南京是第一次办幼儿园，不知道对土地性质有要求。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方的争议焦点在于北广公司是否知晓案涉房屋及土地性质不适于开办幼儿园。对此一审法院认为：北广公司签订大面积、长期的房屋租赁合同以开办幼儿园，但其表示签订合同时未看到任何房屋产权信息文件，有悖正常的商事习惯，且北广公司并非无经验的办学主体，其曾于外地开办过幼儿园，即使并未在南京开办过幼儿园，也应事先了解当地开办幼儿园的相应条件；即使如其所述在签订租赁合同时不清楚房屋土地性质，空间家公司也于合同签订后不久即向住建公司要求案涉房屋的产权证明文件以用于北广公司的幼儿园核名，且住建公司向空间家公司发送了2号楼的建设规划许可供其参考，北广公司虽表示记不清空间家是否向其提供过相关产权证明文件，但空间家公司系其受托人，应视为北广公司此时已知晓案涉房屋的性质，但其此时未向住建公司提出异议；同时，北广公司自述于2017年9月消防报批时已知晓案涉房屋的土地性质，但其此后仍未向住建公司提出异议，并在回函中表示将付清欠款，亦表明北广公司接受以现状继续履行租赁合同。故一审法院认为北广公司主张住建公司存在违约缺乏事实依据，其抗辩理由不能成立。北广公司于合同履行期内长期拖欠租金，已符合合同约定解除条件，住建公司关于解除租赁合同所发函件于2018年12月1日达到北广公司，故租赁合同应于此时解除，而非住建公司所主张的2018年11月26日，租金与房屋占有使用费的计算期间一审法院相应予以调整。合同解除后，北广公司应立即向住建公司腾空并返还案涉房屋，支付欠付款项并承担违约责任，具体如下：一、关于欠付款项。北广公司应向住建公司支付2017年9月5日至2018年3月4日期间的租金16004.5元，2018年3月5日至2018年9月4日期间的租金516004.5元、物业管理费39149元，2018年9月5日至2018年12月1日期间的租金245985.71元、物业管理费18914.96元，合计租金777994.71元、物业管理费58063.96元，并支付2017年12月至2018年11月期间的水、电费21602.4元。二、关于逾期付款违约金。因合同约定租金及物业管理费需在计租起始日前30天支付，故2017年9月5日至2018年3月4日期间的租金16004.5元应自2017年8月6日起计算逾期付款违约金；2018年3月5日至2018年9月4日期间的租金516004.5元、物业管理费39149元，合计555153.5元应自2018年2月5日起计算逾期付款违约金；2018年9月5日至2018年12月1日期间的租金245985.71元、物业管理费18914.96元，合计264900.67元应自2018年8月6日起计算逾期付款违约金。水、电费为按月支付，故截至2018年11月的欠付水、电费的逾期付款违约金应自2018年12月1日起算。关于逾期付款违约金计算标准，虽租赁合同约定为日千分之三，但该标准较高，且住建公司未能提供证据证明其损失，北广公司认为需要调整，故一审法院酌定以日万分之五为标准计算。三、关于房屋占有使用费。租赁合同解除后，北广公司未向住建公司腾退案涉房屋，其应自2018年12月2日起至实际腾退案涉房屋之日止向住建公司支付房屋占有使用费，住建公司主张按1.3元/天/平方米计算至2019年3月31日，此后按1.34元/天/平方米计算，不违反合同约定的租金计算标准，一审法院予以认可。其中2018年12月2日起至2019年3月31日止按1.3元/天/平方米计算为339290.64元；2019年4月1日起至被告北广公司实际腾退案涉房屋之日止按1.34元/天/平方米，即2914.42元/天计算。四、关于房屋空置期损失。因被告北广公司违约行为导致租赁合同解除，住建公司另行出租案涉房屋需要一定期间，将导致案涉房屋空置，一审法院综合考虑，酌定北广公司按三个月的租金标准（1.34元/天/平方米）向住建公司赔偿房屋空置期损失，计算为265940.75元，同时住建公司已收取的保证金100000元不再退还北广公司。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、确认住建公司与北广公司签订的《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除；二、北广公司于判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还住建公司位于南京市秦淮区石杨路116号3号楼的房屋；三、北广公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向住建公司支付截至2018年12月1日的租金777994.71元、物业管理费58063.96元、水电费21602.4元及违约金（违约金分别以16004.5元为基数，自2017年8月6日起计算；以555153.5元为基数，自2018年2月5日起计算；以264900.67元为基数，自2018年8月6日起计算；以21602.4元为基数，自2018年12月1日起计算。以上均按日万分之五为标准，计算至北广公司实际支付之日止）；四、北广公司于判决发生法律效力之日起十五日内向住建公司支付自2018年12月2日起至2019年3月31日止的房屋占有使用费339290.64元，并以2914.42元/天为标准，支付自2019年4月1日起至北广公司实际腾空并返还上述房屋之日止的房屋占有使用费；五、北广公司于判决发生法律效力之日起十五日内向住建公司赔偿房屋空置期损失265940.75元；六、驳回住建公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25032元，由北广公司负担。二审中，北广公司对一审法院查明的事实提出如下异议：1、一审判决认定“北广公司累计拖欠房屋租赁费、物业管理费、水电费等共计1146311.5元”，但住建公司在一审期间并未提交相应的支付凭证，请求二审法院查明。对此住建公司认为一审法院2019年4月1日庭审笔录载明，法庭询问北广公司对住建公司主张的物业费、水电费欠付金额是否认可，北广公司的委托诉讼代理人认可，并且在上诉状中也未提出此问题。本院认为，“北广公司累计拖欠房屋租赁费、物业管理费、水电费等共计1146311.5元”的表述系援引住建公司《告知函》的内容，一审法院最终并未将此内容作为裁判依据，而是根据案件事实和法院认定重新计算了相应数额。2、一审法院遗漏了住建公司委托建瑞公司代为管理出租事宜，但建瑞公司又委托了空间家公司的相关事实。对此住建公司认为其确系委托建瑞公司，但并未委托空间家公司，北广公司的异议无任何事实依据。3、一审法院判决了3个月的空置期间租金损失，按照计算公式，1.34元每平方米*90天*2174.94平方米，数额应当是262297.76元，而非265940.75元。本院查明，根据一审法院2019年4月1日庭审笔录记载，法庭询问北广公司：现在涉案房屋中你们的家具设施有无搬走？北广公司委托诉讼代理人称：没有。法庭问：你们准备搬走吗？北广公司委托诉讼代理人称：和当事人商量下。法庭释明：向被告说明，如果你们现在家具设施不搬走，多占有一天就会增加使用费，如果合同不能继续履行，为避免损失扩大，希望你方尽快与原告办理房屋交接，是否清楚？北广公司委托诉讼代理人称：清楚。另查明，双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定：租赁期间由乙方对标的物进行装修，但是装修方案必须获得当地消防等主管部门审批后方可办理进场装修手续；乙方装修装饰房屋前，事先向楼宇管理方备案登记，并提交消防主管部门批准的装饰装修施工方案以及拟定的施工起、讫时间供楼宇管理方审核；未经消防主管部门批准擅自施工的，由乙方承担相应的处罚后果等。第八条第6项约定：甲方需协助乙方开展公安机关消防机构的消防设计审核、消防验收和备案抽查等工作（如有）。另查明，双方当事人于2019年10月21日就涉案房屋进行了交接。本院认为，北广公司作为承租人，从维护自己的合法权益角度出发，应当对涉案房屋的权属、性质、用途、状况等进行审查，而非贸然签订租赁合同后，再指责出租人未及时告知相关信息。根据现有证据证明，住建公司的工作人员在合同签订后不久就向空间家公司发送了涉案房屋的建设工程施工许可证及02栋房屋的建设规划许可证，已经尽到了相关告知义务。一审法院从正常的商事习惯、北广公司的商事经验、北广公司长期未就此提出异议等角度，认定北广公司主张住建公司存在违约行为缺乏事实依据，并无不当，本院予以支持。北广公司认为本案没有确凿证据证明住建公司已经充分告知其房屋的实际情况的上诉理由，本院不予采信。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，房屋装饰装修的消防报批、消防审核、消防验收和备案抽查等事项，均由北广公司负责进行，而住建公司只是提供协助。而北广公司2018年6月4日致住建公司的函中称“我方已收到贵方委托江苏高的律师事务所发来的律师函，我方会积极妥善处理。对于我方未能履行的付款义务及给贵公司带来的麻烦，我方深感遗憾。因土地性质不符合办园要求等一些客观情况从而造成我方生源及经济上的困难。我方一直都在积极处理争取尽快解决此问题。我方承诺会在九月之前付清所欠款项。再次表达我方对于贵单位的歉意。”并没有就住建公司履行协助义务提出异议，也没有依法行使不安抗辩权的意思表示。故对于北广公司认为住建公司没有履行应尽的义务，北广公司行使不安抗辩权的上诉理由，本院不予采信。北广公司2018年6月4日致函住建公司后，并未按承诺在9月之前付清所欠款项，住建公司向北广公司发送《告知函》解除合同，该《告知函》于2018年12月1日到达北广公司，故一审法院认定《房屋租赁合同》于2018年12月1日解除，并就相应的租金、占有使用费、物业费、水电费等均以此节点为基础进行计算，本院予以支持。一审法院在庭审中向北广公司释明了及时搬迁以避免损失扩大，但直至2019年10月21日双方当事人才就涉案房屋进行了交接，北广公司目前并无证据证据迟延交接房屋系住建公司阻碍所致，故仍应支付此期间的房屋占有使用费。一审法院对空置期损失265940.75元的计算，系根据《房屋租赁合同》第三条约定的2019年3月5日至2020年3月4日租金1063763.00元，取其四分之一而得出，并无不当，本院予以支持。综上，北广公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确,可予维持。但由于双方当事人已于2019年10月21日就涉案房屋进行了交接，故一审判决第二项已无意义，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12939号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初12939号民事判决第二项。三、驳回北广公司的上诉请求。二审案件受理费25032元，由宿迁北广国际文化艺术传播有限公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 王       劲       松审 判 员 王               路审 判 员 李               斐二〇二〇年七月二十二日法官助理 李玲玲书 记 员 戴               苗