辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0682民初1779号 原告：姜庆兆，男，1947年3月27日出生，满族，农民，住凤城市。 原告：宁桂华，女，1953年2月20日出生，汉族，农民，住凤城市。 共同委托代理人：李洪泉，辽宁科贤律师事务所律师。 被告：姜庆龙，男，1952年11月19日出生，农民，住凤城市。 委托代理人：朱艳辉，辽宁精华律师事务所律师。 原告姜庆兆、宁桂华诉被告姜庆龙不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜庆兆、宁桂华及共同委托代理人李洪泉、被告姜庆龙及委托代理人朱艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告二人在婚姻存续期间，于2002年12月经批准将母亲的老宅翻建为90平方米新住宅，其中三弟姜庆国（双目失明）投入6400元。该房原告享有55平方米，姜庆国享有35平方米，二人共有。2010年7月2日办理房屋登记时，该房屋登记在姜庆国名下。2013年5月18日，姜庆国与被告签订一份《契约书》，姜庆国将其享有的35平方米房屋产权以2万元转让给被告。被告当时欲对原告享有的55平方米的产权以4万元的价格购买，但因原告不同意而没有达成协议。2013年6月6日，被告在原告不知情的情况下，单方与姜庆国又签订一份《房地产买卖契约》，姜庆国将该房90平方米（含原告享有的55平方米）的产权，以18000元价格一并转让且过户到姜庆龙名下。被告系原告的四弟，明知该房系原告与姜庆国共有，在没有向原告支付对价的情况下将其55平方米的房屋产权占为己有，系不当得利。为维护原告合法权益，原告曾多次向村、镇反映要求解决与被告之间55平方米房屋的纠纷。在调解无果的情况下，原告于2016年、2018年两次向法院提起行政诉讼，要求撤销被告房屋所有权证，但均被驳回起诉。现原告提起民事诉讼，依照《民法总则》，请求人民法院判令:一、被告返还原告不当得利五十五平方米房屋款50000元（评估后庭审变更为38225元）;二、被告占用不当得利期间损失18000元（庭审中变更为17361元）；三、诉讼费、评估鉴定费由被告承担。 被告辩称:本案程序有重大瑕疵，遗漏了被告。原告应当起诉姜庆国，原告与姜庆国之间的纠纷与本案被告姜庆龙没有任何关系，姜庆龙不是适格被告，应当驳回起诉或者追加姜庆国为本案被告或者第三人。姜庆国与被告之间系合法买卖，且在房地产登记处进行过户，已经支付合理对价，买卖已经生效。房产及宅基地均登记于姜庆国名下，被告合法购买姜庆国房屋，该房屋所有权应当已经由被告取得。凤山村委会的调解书无法证明原告享有涉案房屋的所有权55平方米，且原告曾提出的两次撤销房屋所有权证书的行政诉讼均被法院驳回。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告姜庆兆、宁桂华系夫妻。姜庆兆与被告姜庆龙、案外人姜庆国系同胞兄弟。1999年案外人姜庆国的房屋被动迁，姜庆国所在的村小组给姜庆国另批新房场一处。因姜庆国系视力残疾人无法单独建房，姜庆国便从动迁补偿费中出资6400元给原告姜庆兆作为双方共同建房的费用。经姜庆国与姜庆兆商议及凤山经济管理区二龙村委会居中调解，涉案的90平方米房屋，由案外人姜庆国享有35平方米、原告姜庆兆享有55平方米。因姜庆国系动迁户，房场是单独批给其个人的，2010年7月2日，姜庆国取得涉案房屋的单独所有权。房产证号为凤房权证凤山区字第××号。姜庆国系五保户，所在村委会为了让其有人照料，有意将姜庆国送至敬老院生活，经村组同意姜庆兆可以将自己享有的35平方米房屋自行处理。2013年5月18日，姜庆国作为卖方姜庆龙作为买方由王志刚作为执笔人签订《契约书》，该契约约定：“一、房屋面积90平方米，其中55平方米为姜庆兆所有，另35平方米为卖方姜庆龙所有，此房屋两家共用一本房照，现卖方只卖自有的35平方米；二、房屋买卖价钱人民币贰万元整。……。”该契约由姜庆国、姜庆龙签名捺印。事后，被告姜庆龙欲以40000元购买原告姜庆兆在契约中约定的55平方米房屋产权，起初姜庆兆予以同意，但后来姜庆兆在姜庆龙持款购买时反悔。经过村组的协调姜庆龙表示先将涉案房屋整体过户到自己名下，然后再与姜庆兆协商将房屋变更为共同所有，故同年6月6日，姜庆国作为甲方（卖方）与作为乙方的被告姜庆龙（买方）签订《房地产买卖契约》，该契约约定：“甲乙双方经过平等协商，一致同意就下列房地产买卖事项订了本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在凤城市凤山区二龙村二组的房地产房屋建筑面积90平方米出售给乙方。产权证10220256号……。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币壹万捌仟元，乙方于2013年5月14日前一次性支付清给甲方，付款方式现金。三、双方同意于2013年5月14日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、……。”2013年6月6日，姜庆龙取得房屋的单独所有权，房产证号为凤房权证凤山区字第××号。姜庆龙将涉案房屋变更到自己名下后，否认了之前作出的愿意与姜庆兆共有房屋的承诺。对此，原告姜庆兆认为涉案房屋中的55平方米产权应当由其所有，于2016年及2018年向本院提出行政诉讼，请求撤销10220256、13220285号房屋所有权证，本院分别作出（2016）辽0682行初10号、（2018）辽0682行初34号行政裁定书，以“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”及“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出”的理由，先后驳回了原告姜庆兆的起诉。 本案中，经原告姜庆兆、宁桂华申请，本院委托辽宁金地房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋90平方米中55平方米的市场价值进行评估。2019年12月5日，评估机构作出辽金地房字（2019）第061号估价结果报告，涉案55平方米房屋的总价为38225元。姜庆兆支付评估费2500元。 本院所确认的上述事实，有原、被告庭审陈诉、契约书、房地产买卖契约、房屋所有权证、行政裁定书、凤山经济管理区二龙村委会证实、闫春维的证人证言等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为：本案中涉案房屋的真实权利人是何人、被告姜庆龙是否可依民法理论中的善意取得制度取得房屋所有权是本案的首要问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”依照上述规定，不动产登记虽具有不动产权利推定力，但并不能最终决定实体上法律关系的存在与否。在审理物权归属的内部纠纷中，不能仅凭不动产登记的外观作为物权归属的唯一条件。不动产的登记虽可以在很大程度上推定不动产的权属，但如果有证据证明登记的权利人和实际权利人不相符合，应当认定实际权利人对不动产享有相应的物权。二龙村委会、二龙村人民调解委员会及出庭作证的闫春维均证明涉案房屋由姜庆国仅出资6000余元与姜庆兆共同建房，但因动迁政策的原因只将房屋登记于姜庆国名下，而房屋实际上应有55平方米的所有权归原告姜庆兆所有。上述证据能够相互印证，具备客观性和实际性，证明的内容符合常理，且姜庆国的6000余元出资从实际上不足以完成涉案房屋的建造。通过对上述各方面情况的综合判断，可以认定原告姜庆兆对涉案房屋享有55平方米的权利。 关于被告姜庆龙是否取得房屋所有权一节，《中华人民共和国物权法》第一百零六条一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。本条规定的是民法中的善意取得制度。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将财产转让给第三人，受让人取得财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。“善意”是善意取得制度的首要条件。善意是行为人的心理活动，具体联系到本案中，应当理解为被告姜庆龙对房屋的实际权属是否为明知。姜庆国与被告姜庆兆在2013年5月18日签订的契约书上，明确表明了原告姜庆兆享有房屋55平方米的权利，对此姜庆龙应当为明知。但同年6月6日双方另行签订的房地产买卖契约中，姜庆国是将整体90平方米的房屋出售于被告姜庆龙，且第一次55平方米的价款为20000元，而第二次90平方米的价款为18000元，至此可以认定被告姜庆龙的购买行为并非善意，故被告姜庆龙不能依照善意取得制度取得房屋的所有权。但考虑到涉案房屋已实际登记在被告姜庆龙名下，且经过评估55平方米房屋的市场价值为38225元。为了维护正常、稳定、健康的市场交易环境，本院认为以被告姜庆龙返还原告姜庆兆38225元为宜，故对原告的该项请求予以支持。 原告请求被告偿还不当得利损失17361元，因原告未能提供证据证明，故本院对该请求不予保护。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告姜庆龙于本判决生效后十日内返还原告姜庆兆、宁桂华55平方米房屋的估价款38225元； 二驳回原告姜庆兆的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，评估费2500元，共计3690元由被告姜庆龙承担2510元，原告姜庆兆承担1180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 长  金 丹 人民陪审员  林玉慧 人民陪审员  孙晓霞 二〇二〇年七月一日 书 记 员  李站萍