福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0821执异23号 案外人：温荣安，男，1963年2月22日出生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：长汀县农村信用合作社，住所地长汀县汀州镇兆征路148号，统一社会信用代码9135082115791584XJ。 法定代表人：吴佳龙，理事长。 委托诉讼代理人：雷鸣，男，1973年11月19日出生，汉族，住长汀县。系该社营业部主任。 被执行人：曹腾礼，男，1960年1月15日出生，汉族，住长汀县。 被执行人：**斌，男，1990年1月28日出生，汉族，住长汀县。 本院在执行申请执行人长汀县农村信用合作社（以下简称长汀信用社）与被执行人曹腾礼、**斌金融借款合同纠纷一案中，案外人温荣安于2020年4月1日对本院裁定查封、拍卖被执行人曹腾礼坐落于长汀县房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人温荣安称，长汀法院在执行（2017）闽0821执195号之二、三裁定书过程中，查封、拍卖被执行人曹腾礼坐落于长汀县整栋房屋，其中后栋第三层房屋属于温荣安所有，请求终止对该财产的执行。2013年10月12日，温荣安与曹腾礼签订房地产买卖合同书，以30万元的价格购买涉案房屋的第三层，当天支付了购房款，曹腾礼于2013年10月16日交房并出具收条。由于该房后栋当时未办理产权登记，因此至今未办理过户，但从2013年10月16日起该房产一直由温荣安管业。另外，抵押给长汀信用社的是该房的前栋1-2层及第三层房产。长汀信用社与曹腾礼于2014年3月27日办理抵押登记，后于温荣安、曹腾礼二人签订房产买卖合同，抵押合同不应将第三方的财产拿来抵押与偿债。为维护案外人合法财产权益，请求依法解除对该房屋的拍卖。 长汀信用社称，请求驳回温荣安的异议请求。一、2013年10月12日温荣安与曹腾礼签订的房地产买卖合同属无效合同，该房产并未取得合法有效的产权，既未合法登记也无法办理过户手续。根据《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该第三层房产未取得合法有效的产权属违章建筑，温荣安与曹腾礼签订的房地产买卖合同自始无效。二、该处房地产已于2012年3月27日抵押于长汀信用社（抵押期限自2012年3月27日至2014年3月24日），温荣安与曹腾礼签订的房地产买卖合同时间在抵押权存续期间，温荣安、曹腾礼二人签订合同时并未告知或书面通知我方。根据《物权法》第191条规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意的，不得转让抵押财产；第182条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。故该第三层房产理应视为一并抵押，温荣安、曹腾礼二人签订房产合同已损害我主权益，应以驳回。三、温荣安要求终止对涉案房屋拍卖的请求无法律依据。温荣安作为具有完全民事行为的自然人，在购买该房时，明知第三层未取得合法有效的产权，仍与曹腾礼签订不合法的买卖合同，存在明显过错，理应自已承担相应的损失。 案外人温荣安为证明其主张，提供了如下证据：1、房地产买卖合同书；2、房屋出租合同；3、曹腾礼出具的收条；4、长汀信用社出具的证明；5、关于未办理过户手续的说明。 长汀信用社为证明其主张，提供了如下证据：1、《抵押借款合同》；2、汀国用（2011）第21814号《国有土地使用权证》复印件；3、汀建房权证城字第××号《房屋所有权证》复印件；4、房他证汀建字第××号《房屋他项权证》复印件；5、长汀县农村信用合作社抵押贷款清单；6、不动产抵押信息查询结果（房产抵押信息）。 本院查明，本院在执行申请执行人长汀信用社与被执行人曹腾礼、**斌金融借款合同纠纷一案中，于2018年7月17日、2018年8月9日分别作出（2017）闽0821执195号之二、之三《执行裁定书》，裁定：拍卖、变卖被执行人曹腾礼所有的坐落于长汀县1-2层和第三层房产。 另查明，涉案房屋坐落于长汀县，包含前、后栋两部分房屋。前栋房屋已进行产权登记，房屋所有权人为曹腾礼，房屋总层数2；建筑面积180.36㎡；所有权证号：汀建房权证城字第××号；土地使用权人为曹腾礼；地类（用途）工业；使用面积161.45㎡；国有土地使用权证号：汀国用（2011）第21814号。曹腾礼还在该土地使用范围内建有后栋房屋，与前栋房屋相连，总层数3层，至今未办理房产登记。 2012年3月27日，曹腾礼因向长汀信用社借款，将涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为长汀信用社，抵押财产登记范围为：前栋房屋，建筑面积180.36㎡，抵押期限至2014年3月27日。2013年10月12日，曹腾礼将该后栋房屋的第三层出让给温荣安，双方签订《房地产买卖合同书》，至今亦未办理过户登记。2014年3月27日，曹腾礼又与长汀信用社签订《抵押借款合同》，对前栋房屋再次办理了抵押登记，抵押权人为长汀信用社，房屋他项权证号：房他证汀建字第××号，抵押期限至2016年3月26日。因曹腾礼未履行判决确定的还款义务，我院对涉案房屋采取查封、拍卖措施。上述事实有温荣安、长汀信用社提供的上述证据为凭，足以认定。 本院认为，案外人温荣安向曹腾礼所购房屋至今未办理产权登记，尽管双方订立了房屋买卖合同，但并不具备物权变动条件。案外人对于所购房屋“无法办理过户登记”这一事实亦自始明知。根据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的。”显然，温荣安、曹腾礼二人签订的房屋买卖合同违反了该项规定。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，温荣安的异议请求并不符合该条规定的第（一）项要求。同时，由于前、后栋建筑物下的土地使用权已全部设立抵押，虽然后栋建筑物未设立抵押，但根据我国《物权法》第182条的规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”据此，涉案房屋的土地使用权应视为一并抵押，同理，在该土地使用权上建设的后栋房屋第三层亦视为一并抵押。作为抵押物，在曹腾礼未履行还款义务时，法院对其采取查封、拍卖的执行措施合法。 综上，由于温荣安与曹腾礼未订立合法有效的房屋买卖合同，案外人温荣安所主张的权利并不具备能够排除执行的条件，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权》第一百八十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条规定，裁定如下: 驳回温荣安的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张秀荣 人民陪审员  邹忠卿 人民陪审员  吴智梅 二〇二〇年七月九日 代理书记员  赖 婷 附：相关法律、司法解释 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 三、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。