江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初944号 原告：陈付恪，男，1979年1月30日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：罗聪，江西坤豫律师事务所律师。执业证号：13601201910131168。 被告：夏道联,男,1964年2月21日出生,汉族,住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：杨中兰，奉新县海华法律服务所法律工作者。执业证号：31409012109328。 原告陈付恪（以下简称原告）诉被告夏道联（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成由审判员谭皓担任审判长、审判员曾广荣、人民陪审员黎成参加的合议庭，于2020年6月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗聪、被告的委托诉讼代理人夏道联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2013年10月31日签订的购房协议无效，被告立即返还原告购房款145000元，并支付于2013年11月1日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息，暂计算至2020年5月25日，利息为50980.39元，以上本息共计195980.39元；2、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2013年10月31日，原、被告签订一份购房协议，协议约定：被告向原告出售其坐落于奉新县被告自建的第五层房屋，面积约130平方米，总房价为145000元；并约定被告将房产证过户至原告名下，过户费各负一半。协议签订后，原告一次性向原告支付现金9万元，同时被告所欠案外人刘宪华工资款55000元的债务转移至原告，并由原告向案外人刘宪华出具欠条，该55000元用于抵作原告支付给被告的购房款。原告付清房款后，多次找被告要求办理过户手续，但被告均以种种理由搪塞。后经调查，被告所出售的房屋的土地性质为农村集体用地，法律规定禁止对该村集体成员之外的人员出售、转让，双方签订的购房协议违反了法律强制性规定属于无效协议，涉案房屋无法办理过户手续。原告多次找到被告要求返还购房款，被告均不予理睬。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告辩称：2013年我将我在庄田村的一栋小产权房承包给了刘宪华建造，由于刘宪华建完后我一时付不出工资款给他，于是刘宪华要求购买我一套房屋抵作工资款，至于刘宪华与本案原告陈付恪是怎样进行买卖的，我没有到场，也没有收取原告的购房款，只是在他们双方买卖过后，原告为了享有房屋的权益，而刘宪华没有任何房屋手续，原告和刘宪华要求我给予他们补充一份买房协议，由于不懂法律的我没有过多思考，就按照原告及刘宪华双方的意思由他们制作了一份关于买房协议书，我在上面签名了，其内容我现在才看清，综上所述，原告买房并非直接在我手上，原告所付的购房款也并非直接付给了我，而是付给了刘宪华，为了得到其工程款将我抵给他的房屋转卖给了原告，再说刘宪华承包我的房屋时已明确了我的房屋是小产权房，只有建房许可证，是不能办理证件的。至于原告买房对刘宪华是否了解了我的房屋是小产权房还是商品房我并不知道，所以对本案当中原告要求确认买房协议无效以及退回房屋款项应由原告与刘宪华双方去协商，与我无任何关联性。就此，请求法庭依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无异议的证据有：原告提供的证据（一）原告身份证、被告户籍信息，证明原、被告双方具有诉讼主体资格。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据（二）购房协议、原告户口本，拟证明2013年10月31日原、被告签订一份购房协议，协议约定，被告向原告出售其坐落于宜春市奉新县被告自建的第五层房屋，面积约130平方米，总房价为145000元；并约定被告将房产证过户至原告名下，过户费各负一半，同时拟证明被告所出售房屋的土地性质为农村集体用地，原告不是案涉房屋奉新县上富镇庄田村的集体成员；进一步证明原、被告签订的购房协议应属无效，被告应返还原告的购房款及利息。被告对该证据的三性均有异议，认为买房协议书是原、被告及刘宪华三方在吃完饭后，原告拿出这份协议书要求被告签字，当时原告和刘宪华是说要被告签字是为了证明原告购买了刘宪华的房屋。经查该购房协议系双方当事人亲笔签名，对该购房协议及原告户口本予以认定，可作为本案的定案依据。对原告提供的证据（三）奉新县人民法院于2020年4月22日作出的民事判决书（2020）赣0921民初387号，拟证明该生效判决已经查明，2013年原、被告签订一份购房协议，原告以14.5万元的价钱向被告购买案涉房屋，并且已经查明原告一次性向被告夏道联支付了现金9万元，同时被告所欠案外人刘宪华工资款55000元债务转移至原告，并由原告向案外人刘宪华出具欠条，该55000元用于抵作原告支付给被告的购房款。被告对该判决书的真实性、合法性没有异议，但认为无法达到原告的证明目的，从这个判决书也印证了原告购买的房屋并非是在被告手中直接购买，也证明了原告所付的款项并非是付给了本案当中的被告。该判决书系生效判决，本庭予以认定，可作为本案定案依据。 本案争议焦点是：一、原、被告双方房屋买卖关系的形成过程；二、协议的效力；三、购房款的具体数额及支付方式；四、利息的计算依据及标准。 本院认定事实如下：1、2013年10月31日，原、被告签订一份购房协议，协议约定：“甲方（被告）拥有一套房子，坐落庄田新庄新房一套，面积约130平方米，铝合金，防盗门，自来水，电表全部到位，乙方（原告）负责一切费用，房子坐落：东边：廖轩房子，南边：水泥公路，西边：第二栋五层，北边：农田，房号501号，总房价145000元。房款次日一次性付清；此款付清，双方不得反悔，由乙方永远管业。甲方房产证转给乙方户主所有。土地证集体统办，乙方只有此购房，其他甲方不负责任何费用；房子过户费用各负一半。甲方夏道联，乙方陈付恪，在场人刘宪华，2013年10月31日。”合同签订后原告将9万元现金交付给了被告，被告又将该款付给了案外人刘宪华。原告向案外人刘宪华出具一份5.5万元的欠条，用这5.5万元抵扣了5.5万元的购房款。被告因欠案外人刘宪华做该栋房屋的工程款未付，同意原告用这5.5万元的债务抵扣了工程款，并将房屋钥匙交给了原告。2、该栋房屋的土地系集体土地，原告并非该集体的村民。涉案房屋属于小产权房屋。3、原告购买该房屋后并未装修，也未入住。 本院认为：一、关于原、被告于2013年10月31日签订的购房协议的效力问题。集体所有的土地上的房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是该集体经济组织成员，双方签订的协议书标的为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。由于原告不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故原告不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违法了法律的强制性规定，故应认定原、被告于2013年10月31日签订的购房协议无效。二、关于被告是否足额收到原告的购房款的问题。2020年4月22日作出的民事判决书（2020）赣0921民初387号案件中，案外人刘宪华因5.5万元的民间借贷纠纷起诉了本案的原告，在庭审过程中案外人刘宪华陈述本案原告将现金9万元支付给了本案被告，因本案被告欠案外人刘宪华工程款未付，本案被告又将该9万元支付给了案外人刘宪华。本案原告向案外人刘宪华出具一份5.5万元的欠条，用这5.5万元借款冲抵了5.5万元的购房款。被告因欠案外人刘宪华做该栋房屋的工程款未付，同意原告用这5.5万元的债务抵扣了工程款。故原告已全额向被告支付了购房款14.5万元。三、责任承担的范围问题。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中原、被告双方均有过错。该套房屋约130平米，总价14.5万元，该价格与本地商品房的价格明显不符，且该房屋坐落于农村，原告作为成年人足以知道该房屋属于小产权房屋，不能买卖，仅抱着房屋便宜的心理而进行了购买，事隔多年后反悔要求被告返还购房款14.5万元及支付利息。被告明知房屋属于小产权房不能办理过户手续而将房屋出售，存在过错。现今原告未对房屋装修也未入住，合同无效，原告应将房屋交还给被告，被告应将购房款14.5万元返还给原告。对原告要求被告支付利息的诉请不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告陈付恪与被告夏道联于2013年10月31日签订的《购房协议书》无效； 二、被告夏道联于本判决生效之日起二十日内向原告陈付恪返还购房款145000元，同时原告陈付恪将坐落于奉新县上富镇庄田村的涉诉房屋交还给被告夏道联； 三、驳回原告陈付恪的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4200元，由原告陈付恪负担1092元，由被告夏道联负担3108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费4200元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如未在指定的期限内交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  谭 皓 审 判 员  曾广荣 人民陪审员  黎 成 二〇二〇年七月十六日 代书 记员  刘 芳