广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初1222号原告：东莞市锦捷投资发展有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇佛新社区********。法定代表人：蔡松廷，执行董事。委托诉讼代理人：李林杰，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹笑芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：谢淑梅，女，1980年11月17日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区****************，公民身份号码:441************141。委托诉讼代理人：林泽见，系其丈夫，身份同本案被告。被告：林泽见，男，1968年12月17日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区********，公民身份号码：445************016。原告东莞市锦捷投资发展有限公司与被告谢淑梅、林泽见房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市锦捷投资发展有限公司的委托诉讼代理人李林杰、尹笑芳到庭参加诉讼。被告谢淑梅、林泽见经本院传票传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市锦捷投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告谢淑梅签订的《租赁合同》；2.被告谢淑梅支付租金和管理费43073.08元；3.被告谢淑梅支付拆除费38000元；4.被告林泽见对被告谢淑梅的债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由两被告承担。若合同无效，原告则变更为请求法院判决被告支付占有使用费和管理费。事实和理由。2018年11月1日，原告与被告谢淑梅签订《租赁合同》及《合同补充协议》，约定原告将位于东莞市*****************出租给被告谢淑梅，租赁期限为*年，自2018年10月15日至2024年10月14日。每月租金为8625元，管理费632.5元，合计9257元。合同保证金为三个月租金即27771元，被告应于2019年2月15日前缴清。合同签订后，被告谢淑梅于2018年10月15日支付了一个月的合同保证金8625元，被告林泽见于2018年11月5日支付了9257元租金及管理费，之后未再支付任何租金、保证金、水电费等费用。合同签订后，被告谢淑梅还对租赁房屋进行了装修。因被告严重违约，2019年4月2日，原告被迫发出《解除合同通知书》，告知解除双方签订的《租赁合同》，收回租赁房屋，并要求被告谢淑梅于2019年4月10日付清租金等费用，将租赁房屋恢复原状。但经多次催告，两被告一直未按合同约定支付租金及合同保证金等费用，拒绝返还租赁房屋并恢复原状。无奈之下，原告只得自行聘请施工队自2019年*月1日起拆除租赁房屋的装修以恢复原状，因而支付了拆除费用38000元。两被告为夫妻关系，上述债务产生缘由在于被告两夫妻共同生产经营所致，因此被告林泽见应当承担连带清偿责任。因两被告一直未按合同约定按期足额支付租金及合同保证金等费用、拒绝返还租赁房屋以及恢复原状等行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失。现原告根据相关法律规定和合同约定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告谢淑梅、林泽见辩称，1.本合同纠纷完全是原告采取非法手段、无故单方毁约引起。合同签订后，在被告装修过程中，原告多次以消防不合格为由阻拦被告施工，造成被告停工一周之久，在收取被告一万元检测费后同意被告的装修队复工。2.2018年12月11日，原告伙同装修包工头林仲山控制办公室，换了锁头。2019年1月17日，蔡松廷伙同林仲山绑架被告林泽见至东坑镇东兴路鸿福大夏，期间多次报警，被告被迫签署所谓《鸿福二楼纠纷通知书》，原告涉嫌采取用暴力手段限制被告人身自由、强制交易的违法行为。本院经审理查明事实如下：案涉租赁物位于东莞市*****************，原告没有提交证据证明房屋产权状况，也没有提供建设工程规划许可证。2018年11月1日，原告与被告谢淑梅签订《租赁合同》及《合同补充协议》，约定原告案涉租赁物出租给被告谢淑梅，租赁期限为6年，自2018年10月15日至2024年10月14日。每月租金为8625元，管理费632.5元，合计9257元；租金从2018年12月15日起收取。合同保证金为三个月租金即27771元，被告应于2019年2月15日前缴清。合同签订后，被告谢淑梅于2018年10月15日支付了一个月的合同保证金8625元，被告林泽见于2018年11月5日支付了9257元租金及管理费。原告于2019年4月2日向被告发送解除合同通知书，以被告拖欠2019年2月、3月租金水电费为由，要求被告在2019年4月10日前交清租金及押金，通知书送达之日解除。原告将通知书张贴在案涉租赁物门口及发送给谢淑梅手机微信。原告在2019年6月1日拆除了案涉租赁物的装修装饰，提供拆除工程合同书、发票、照片，证明支付拆除费38000元。另，林仲山与谢淑梅装修装饰合同纠纷一案中，本院（2019）粤1973民初9391号民事判决中认定，被告谢淑梅拖欠林仲山工程款129951元，并判决谢淑梅支付林仲山工程款129951元及利息。原告确认案涉租赁物是由胡继杰向李汉良承租所得，胡继杰委托原告管理出租。被告谢淑梅、林泽见提出反诉请求，但没有缴纳反诉费用，亦未出庭，视为撤回反诉。本院认为,本案为房屋租赁合同纠纷，由于原告没有提供案涉厂房的权属证书或建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，所以，原、被告双方于2018年11月1日签订的租赁合同因违反法律法规强制性规定，本院确认为无效。原告请求被告谢淑梅按照租金标准9257元/月支付占有使用费，本院予以支持。根据租赁合同的约定，被告谢淑梅应从2018年12月15日开始支付占有使用费，计算至2019年5月30日共计5.5个月，占有使用费共计50913.5元。被告谢淑梅已经支付的租金和押金17882元应当予以抵扣，故被告谢淑梅还应支付占有使用费33031.5元。根据（2019）粤1973民初9391号民事判决中的认定，被告谢淑梅确实将案涉租赁物委托给林仲山装修，案涉合同为无效合同，双方对于合同无效的过错相当，故原告拆除费38000元，应当由被告谢淑梅承担一半即19000元。被告谢淑梅抗辩原告违法拘禁，应当以公安机关的认定为准，不属于本案审查的范围，也不影响本案事实的认定，对其抗辩意见，本院不予采信。被告林泽见支付了案涉租赁物的租金，应当视为与被告谢淑梅共同参与生产经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条的规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”，故应当对谢淑梅的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市锦捷投资发展有限公司与被告谢淑梅2018年11月1日签订的租赁合同无效；二、被告谢淑梅于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告东莞市锦捷投资发展有限公司占有使用费33031.5元；三、被告谢淑梅于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告东莞市锦捷投资发展有限公司拆除费损失19000元；四、被告林泽见对被告谢淑梅的上述债务承担连带清偿责任。本案本诉受理费913元，由原告谢淑梅、林泽见共同负担。原告已预交，本院不予退回，被告应负之数待本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张利宝二〇二〇年七月二十二日书记员  朱文健附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。