北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4668号上诉人（原审原告）：黄慧娟，女，1950年3月26日出生，台湾居民，住台湾省台北市松山区。委托诉讼代理人：赵寒青，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青岛元亨利置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区薛家岛街道办事处三社区居委会230室。法定代表人：陈鼐，执行董事。委托诉讼代理人：杨舒茜，北京市华泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京中联天地科技有限公司，住所地北京市西城区西什库大街31号院8号楼302室。法定代表人：袁浩卿，执行董事。委托诉讼代理人：陈桢，北京群科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁浩卿，男，1963年7月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：安进，北京群科律师事务所律师。上诉人黄慧娟与上诉人青岛元亨利置业有限公司、上诉人北京中联天地科技有限公司、上诉人袁浩卿因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院(2019)京0102民初9355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人黄慧娟之委托诉讼代理人赵寒青、上诉人青岛元亨利置业有限公司之委托诉讼代理人杨舒茜、上诉人北京中联天地科技有限公司之委托诉讼代理人陈桢、上诉人袁浩卿之委托诉讼代理人安进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄慧娟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由青岛元亨利置业有限公司（下称元亨利公司）、北京中联天地科技有限公司（下称中联公司）、袁浩卿承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，主观臆断双方过错，应予纠正。1.本案我所有行为均合法、合理、善意，中联公司及袁浩卿的恶意行为已造成我财产利益损失长达9个多月，应承担赔偿责任。2.司法判决不应苛求善意方作出超出法律要求的行为义务。一审判决的逻辑是以我在2019年1月搬离、保管中联公司及袁浩卿遗留物品的事实否定了我主张物品遗留期间房屋占有使用费的合理性,忽视了以下重要事实和基本法律逻辑：一是中联公司及袁浩卿所遗留物品数量十分巨大且价值难以确定；二是我审慎避免矛盾纠纷激化的行为不应成为承担不利后果的原因。我长时间保存物品现状的原因既有对中联公司及袁浩卿物权的尊重，也有对于可能产生另诉的担忧，后袁浩卿等人果然在西城法院提起了返还原物之诉，我尊重物权、审慎避免矛盾扩大的在先行为却造成了自身财产损失主张未获支持的后果；三是我2019年1月搬离、保管中联公司及袁浩卿遗留物品的行为具有现实合理性。由于出售房屋的实际迫切需求以及本案一审审理进度过慢的原因，而不得不搬离遗留物品以避免房屋出租、出售不能所导致的巨额但难以被法律认定的间接经济损失。二、一审法院错误理解合同中相关约定的法律含义，并对守约方损失构成的法律认定错误。1.一审法院对逾期返还房屋占用使用费相关约定的认识错误。首先，《补充条款》第9条约定租赁方逾期返还房屋应支付房租1.5倍占用使用费，系合同双方真实意思表示，此项约定包含了对守约方预期利益损失的弥补,也含有对恶意违约行为的惩罚性含义。2.我主张的安保费用系为中联公司及袁浩卿利益，应由其承担。3.我主张的律师费具有必要性、合理性。我系台湾省人，聘请律师维护其合法权益是其客观上能采取的唯一手段，应被法院认可并支持。三、司法判决应蕴含对于当事人行为的正确评价和正确引导的价值。一审法院仅支持了4个月的房屋占有使用费，其内在逻辑是在这一过程中双方均有责任，且我责任比例超过50%，这违背了案件的客观事实和常识逻辑。同时，这一判决给出了此类型案件守约方的一个二难命题：要么立即处置违约方恶意遗留物品，但必然涉嫌侵犯对方物权从而面临诉讼；要么一直妥善保留、保管违约方恶意遗留物品，造成司法判决并不支持或者不全部支持的直接、间接的经济损失。综上，一审法院事实认定错误、法律适用不当，应予纠正，请求二审法院依法改判支持我的上诉请求。元亨利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判我公司向黄慧娟支付逾期付租违约金52882.13元;2.本案诉讼费由黄慧娟承担。事实和理由：一、一审判决要求我公司向黄慧娟承担逾期返还房屋违约金无事实及法律依据。1.我公司与黄慧娟的租赁合同到期后，黄慧娟与袁浩卿之间形成了另外的事实租赁关系，我公司无义务对黄慧娟及袁浩卿之间形成的新的租赁关系承担任何责任。2.黄慧娟对案涉房屋实际承租人为袁浩卿的情况明知并认可，且2017年9月以后的房屋租赁费也是由实际承租人向黄慧娟支付。我公司认为合同签约承租人与实际使用人在债务承担上是替代关系，出租人不能同时要求签约承租人与实际使用人共同承担或连带承担债务，除非出租人在向其中一方主张时，另一方明确表示愿意加入债务，或者在签订合同主体变更协议时，签约承租人明确表示对实际承租人在合同项下的债务承担连带责任。二、一审判决要求我公司向黄慧娟承担搬家费、仓储费无事实及法律依据。1.案涉房屋内的物品是袁浩卿所有，由此发生的搬家费、仓储费与我公司无关；2.袁浩卿提交的证据证明其多次要求搬离屋内物品，但因黄慧娟阻碍而未能搬离，且黄慧娟在未经所有人确认的情况下擅自聘请搬家公司的行为不符合法律规定，且租赁合同并未赋予黄慧娟对屋内物品具有任意处置权；3.黄慧娟完全可以通过协商的方式解决物品搬离的问题，但其故意选择合同约定以外的方式激化矛盾导致新纠纷，该纠纷在西城区人民法院另案审理中，本案处理关于搬家费、仓储费的问题可能会导致重复判决以及同案不同判的结果发生；4.物品搬离纠纷主体应为黄慧娟与袁浩卿，一审法院认定我公司对搬运费、仓储费承担责任明显属于主体认定错误。5.黄慧娟是明知案涉房屋实际租赁人为袁浩卿，我公司只是签约上的承租人，到期返还义务人为实际承租人而非我公司。综上，一审判决事实认定错误，请求二审法院查明事实后依法予以改判。中联公司、袁浩卿上诉请求：1.撤销一审判决第一项判决中的“搬家费、仓储费126320元”及第二项判决中的“2018年4月25日至8月24日期间房屋占用费539328元”，依法改判驳回黄慧娟相应的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄慧娟承担。事实和理由：一、一审法院判决我方向黄慧娟支付“搬家费、仓储费126320元”无任何合同约定及法律规定，我方不应对此项支出承担责任。双方产生纠纷后，双方协商过程中黄慧娟突然于2018年4月24日强行封锁案涉房屋，未给予我方任何搬离房屋的时间，出警民警要求我方仅带着随身物品撤出房屋。我方员工也曾于2018年5月4日去现场交涉，但黄慧娟聘请的保安公司拒绝员工们靠近房屋。在强行封锁我方财物八个月后，黄慧娟更是自行委托了搬家公司擅自将我方的物品搬离，擅作主张将物品进一步封存在仓库，无任何约定表明我方应对黄慧娟的这种行为承担责任。且该行为给物品清点造成了更大的困难，这也是双方在另一个返还原物纠纷案件中无法推进的根源。2.一审法院判决我方向黄慧娟支付“2018年4月25日至8月24日期间房屋占用费539328元”亦无任何事实与法律根据。如果双方确实无法达成续租或购买案涉房屋的一致，我方本可以在协商结束后的几天内自行搬离，却突遭黄慧娟的强制封锁，致使十余人及公司全部财物被弃置在安全无法得到保障的院落里。正是因为黄慧娟任意妄为的封锁行为导致了本案中的一系列后果，一审判决对此争议的自由裁量上有两个不公允之处：一是对占用房屋期间的酌定，一审法院认为我方搬离案涉房屋的合理期间是4个月，然而如果黄慧娟配合我方的搬离工作，我方将全部物品搬离根本无需4个月之久；二是对房屋占用费标准的酌定，一审法院参照双方合同约定的租金标准作为我方被封锁的财物占用黄慧娟房屋的费用标准，显然有失公允。由于黄慧娟对案涉房屋的封锁控制，我方无法正常使用，不应参照合同约定的租金标准酌定房屋占用费。综上，请求二审法院依法撤销一审法院的不当判决，支持我方的上诉请求。元亨利公司针对黄慧娟的上诉辩称，答辩意见同上诉意见一致。中联公司、袁浩卿针对黄慧娟的上诉辩称，不同意黄慧娟的上诉请求，答辩意见同上诉意见一致。黄慧娟针对元亨利公司、中联公司和袁浩卿的上诉辩称，对方主张其擅自搬离物品的行为不具有合法性，但搬离行为的前提是对方侵犯了其房屋所有权，具体意见同上诉意见一致。黄慧娟向一审法院起诉请求：1.判令元亨利公司、中联公司、袁浩卿对逾期支付八期租金的违约金69802.13元承担连带赔偿责任；2.判令元亨利公司、中联公司、袁浩卿对未按期返还房屋的违约金134832元承担连带赔偿责任；3.判令元亨利公司、中联公司、袁浩卿对黄慧娟因腾退而垫付的搬运费、仓储费126320元承担连带责任；4.判令中联公司、袁浩卿支付黄慧娟为其垫付的2018年4月水电费9141.5元；5.判令中联公司、袁浩卿对自2018年3月22日起至2019年1月9日期间的房屋占有使用费1982030.4元承担连带责任；6.判令元亨利公司、中联公司、袁浩卿对黄慧娟为维护其合法权益所支付费用787482.9元承担连带责任；7.诉讼费由元亨利公司、中联公司、袁浩卿承担。一审法院认定事实如下：黄慧娟提供的房屋所有权证显示，诉争房屋所有权人为黄慧娟。公证书显示，2014年黄慧娟公证委托曾峙屏代为办理诉争房屋签订出租合同、收取租金等事宜。黄慧娟主张，其委托曾峙屏与元亨利公司签订了房屋租赁合同，并提交了相关租赁合同。该合同显示，2013年1月18日，曾峙屏（甲方）与元亨利公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方居住使用，租期自2013年1月20日至2018年3月19日。租赁期满乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订租赁合同。乙方以每6个月支付一次租金，双方对各期租金支付日期、金额均进行了约定。第十期租金数额为808992元。双方约定逾期付租的，每逾期一日则乙方需按月租金的3%支付违约金。第五年保证金为269664元。乙方未按约定时间返还房屋的，除合同已约定的逾期违约金外，还应按一个月标准支付违约金。双方所签补充条款约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后二日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金1.5倍向甲方支付房屋占用费。元亨利公司、中联公司、袁浩卿对上述合同及黄慧娟的证明目的均认可。2017年10月31日，袁浩卿签字的确认函显示：1.该房由元亨利公司承租，由本人实际居住，租约于2018年3月19日到期。目前元亨利公司尚未支付最后一期房租（2017年9月20日至2018年3月19日）。2.本人作为实际居住一方，现同意支付房屋占用费及水电费等可能发生的费用60万元，其中房屋占用使用费为539328元。水电费等可能发生的费用为60672元，多退少补，按实计算。本人将于2017年11月3日前付清前述60万元。3.本人承诺最晚将于2018年3月19日之前搬离该房屋，搬离时将据实结算水电费等各项费用，并将房屋返还给出租方。过上述日期后，遗留在房屋内的所有物品等均作为本人丢弃，由出租方任意处置。确认函下部有手写内容：可以协调元亨利公司控股母公司上海力品置业有限公司并联系实际控制应文华。该部分内容左侧有“同意袁总意见，应文华”字样。落款日期均为2017年10月31日。关于房租支付情况。诉讼中，各方均确认租赁期内租金已结清。银行凭证显示，元亨利公司支付了合同期内绝大部分租金。袁浩卿陆续支付了确认函中载明的60万元。2018年3月20日以后的费用未付。诉讼中，黄慧娟强调，元亨利公司、中联公司、袁浩卿支付第二、三、五、六、七、八、九、十期租金均存在逾期情况，并据此主张逾期付租的违约金。对此，元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，第二、三、五、六期租金逾期付租的违约金已超诉讼时效。第七、八、九、十期逾期付租的违约金未超诉讼时效，认可黄慧娟主张的该四期租金逾期付租的违约金数额。经核算，黄慧娟主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金数额为52882.13元。经核查，合同约定应付第六期租金日期为2015年9月4日。黄慧娟向法院提交本次诉讼的起诉状时间为2018年10月12日。黄慧娟未就其曾向元亨利公司、中联公司、袁浩卿主张逾期支付第二、三、五、六期租金违约金的情况向法院提供其他证据。关于合同到期后房屋占用情况。元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，合同到期前袁浩卿曾与黄慧娟代理人沟通过行使优先购买权，买卖诉争房屋的意见，因此未在到期后立即腾房。2018年4月23日双方还在沟通次日见面商谈。2018年4月24日，黄慧娟派人强行收回诉争房屋，并更换门禁、张贴封条、派人看守，此后元亨利公司、中联公司、袁浩卿无法再进入房屋。2018年5月4日，公司相关人员到诉争房屋要求取走个人物品被对方保安拒绝。2018年4月24日以后的房屋占用费与元亨利公司、中联公司、袁浩卿无关。为证明其该部分主张，中联公司提供了电子邮件打印件、视频录像、照片。该部分证据显示，2018年3月通过电子邮件，袁浩卿曾与相关工作人员沟通见面、商谈房屋买卖相关问题的情况。未见双方达成一致意见。4月23日黄慧娟方工作人员通过邮件通知袁浩卿第二天会带人去院子测量、看一下。视频录像、照片显示，2018年4月24日，黄慧娟方相关人员进入诉争房屋、安装监控、门禁、派人把守、张贴封条、警察出警等情况。视频中有相关人员赴诉争房屋门外与保安沟通，保安表示直接报警就完了的内容，该部分内容未显示具体时间。对此，黄慧娟表示，对3月30日的电子邮件认可，双方并未就买卖房屋达成一致意见，后黄慧娟决定不再出售诉争房屋，多次通知元亨利公司、中联公司、袁浩卿腾房无果情况下，2018年4月24日派人收回了诉争房屋。贴封条系为保护元亨利公司、中联公司、袁浩卿的物品，元亨利公司、中联公司、袁浩卿随时可以来取。不认可对方所称5月4日取物品我方不予配合的情况，也不能证明元亨利公司、中联公司、袁浩卿曾向我方主张取回物品。元亨利公司、中联公司、袁浩卿仍有部分物品留存在房屋内，2019年1月我方派人将相关物品搬走提存，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应支付逾期腾房的违约金、搬运、提存费用、房屋占用费。为证明其该部分主张，黄慧娟提交了公证书、律师函、搬场协议、租赁协议、发票等。其中公证书、律师函显示，2018年3月双方曾就房屋买卖相关问题进行过沟通，袁浩卿表示如果无法达成一致会如约离开，人员全部撤离。双方最终未达成一致意见。2018年4月18日，黄慧娟通过电子邮件向袁浩卿发送律师函，要求腾房。2018年6月向袁浩卿发送电子邮件，要求将诉争房屋内的物品搬走。2019年1月通知袁浩卿物品已搬离房屋，并告知存放地点。搬场协议、租赁协议、发票显示，2019年1月7日，黄慧娟代理人与相关公司签订合同从诉争房屋处搬走物品、家具。相关搬家公司出具86000元发票。2019年1月8日，黄慧娟代理人与相关场地出租方签订协议，租赁250立方米场地，支付1月至4月的租赁费40320元的情况。针对黄慧娟该部分证据，元亨利公司表示，腾房应按合同约定办理，合同到期后与我方无关。中联公司、袁浩卿表示，并未收到黄慧娟出示的律师函，公证书中载明的袁浩卿电话情况均属实。黄慧娟明知房屋实际居住使用人并非袁浩卿一人。元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，对场地租赁协议的真实性不认可，对发票的真实性认可，元亨利公司、中联公司、袁浩卿并未委托黄慧娟搬离、存放物品，均系黄慧娟单方行为，不予认可。关于拖欠水电费问题。黄慧娟提交的水费缴费通知单显示，诉争房屋账务月份为2018年4月的水费数额为605元。电费交费通知单、交费发票、情况说明显示，2018年6月27日黄慧娟交纳光彩胡同37号房屋2018年4月的电费8536.5元。对此，元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，2018年4月24日黄慧娟已实际控制了房屋，仅认可4月24日前的水、电费。水费只有交费通知，没有实际交费凭据。诉讼中，黄慧娟还强调为实现维权，其支出大量费用，为此，黄慧娟提交了若干火车票、机票、住宿费、餐费、洗衣费发票、律师费发票、摄影合同及发票、保安服务费发票等。保安服务费发票付款单位为上海吉欧餐饮公司。针对该部分证据，元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，对该部分证据均不认可，双方所签租赁合同中并无维权费的约定，该部分费用不认可。中联公司、袁浩卿对相关物品失去控制情况下产生的费用，与元亨利公司、中联公司、袁浩卿无关。关于连带责任问题。黄慧娟表示，我方一直认为袁浩卿系元亨利公司的员工，不认可元亨利公司退出租赁关系的意见，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应承担连带责任。元亨利公司、中联公司、袁浩卿表示，租赁合同签订后，元亨利公司未实际使用诉争房屋，而是由中联公司、袁浩卿实际居住、使用诉争房屋。元亨利公司还表示，我公司认可租赁合同期限内的主体责任，期满后的责任与我方无关。中联公司、袁浩卿还表示，黄慧娟对房屋实际使用情况知情并同意，其只能选择向元亨利公司或向中联公司、袁浩卿主张权利，不能要求承担连带责任。经核查工商登记资料，袁浩卿系中联公司法定代表人。另查，诉讼中，元亨利公司主张，其曾向黄慧娟交付269664元保证金，该部分款项应在责任范围内进行折抵。黄慧娟认可收到该部分保证金，但强调该部分保证金在与袁浩卿核算最后一期费用808992元时已相应折抵，尚余60672元同意抵扣。元亨利公司表示需要回去核实，逾期视为同意黄慧娟折抵意见。元亨利公司未在指定期限内提供书面核实意见。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。黄慧娟主张其通过代理人曾峙屏与元亨利公司签订租赁合同，双方系租赁合同关系主体，元亨利公司对此予以认可的情况下，法院对此不持异议并予以确认。黄慧娟、元亨利公司系本案争议的房屋租赁合同关系的主体。中联公司、袁浩卿经元亨利公司同意实际占用诉争房屋进行办公、居住，袁浩卿支付租赁期间部分房租，中联公司认可袁浩卿该部分付租行为的情况下，应当认定中联公司、袁浩卿通过上述行为、意思表示以债务加入方式进入房屋租赁合同关系中，黄慧娟作为租赁关系的出租方，元亨利公司、中联公司、袁浩卿作为承租方。元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所生债务承担连带责任。黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿承担连带责任的意见，法院予以采纳。元亨利公司仅认可其租期范围内的承租方地位，否认其租赁期满后承租方地位的意见，法院不予采纳。中联公司、袁浩卿主张黄慧娟仅能在其与元亨利公司之间选择主张权利的意见，法院亦不予采纳。根据上述查明的事实，本案当事人所签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方应依约行使权利，履行义务。关于逾期付租违约金问题。黄慧娟主张，元亨利公司、中联公司、袁浩卿第二、三、五、六、七、八、九、十期房租支付，均存在逾期情况，并据此主张相应违约金。元亨利公司、中联公司、袁浩卿认可黄慧娟所主张的逾期付租情况，同意支付黄慧娟主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金，但强调第二、三、五、六期租金逾期付租的违约金已超诉讼时效。该问题的关键在于黄慧娟主张的第二、三、五、六期租金逾期付租违约金的诉讼请求，是否已超诉讼时效。根据民法通则相关规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年。经核查，租赁合同约定应付第六期租金日期为2015年9月4日。黄慧娟向法院提交本次诉讼起诉状的时间为2018年10月12日。黄慧娟未就其主张逾期支付第二、三、五、六期租金违约金的诉讼请求，存在诉讼时效中止、中断情形向法院举证情况下，元亨利公司、中联公司、袁浩卿关于该部分诉讼请求时效抗辩的意见，法院予以采纳。黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿支付第二、三、五、六期租金逾期付租违约金的诉讼请求，法院不予支持。元亨利公司、中联公司、袁浩卿同意支付黄慧娟主张的第七、八、九、十期逾期付租的违约金，法院对此不持异议。黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿支付该项违约金中合理的部分，法院予以支持。不合理部分法院不予支持。关于未按期返还房屋违约金的问题。根据双方约定，承租人应在合同期满后两日内返还房屋。未按约定时间返还房屋的，除本合同已约定的逾期违约金外，还应按一个月标准支付违约金。根据该部分约定，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应在2018年3月21日前将房屋返还黄慧娟。但根据上述查明的事实，直至2018年4月24日黄慧娟才将房屋收回（元亨利公司、中联公司、袁浩卿仍在房屋处留有部分物品）。元亨利公司、中联公司、袁浩卿逾期返还房屋违反双方合同约定，构成违约，应依约向黄慧娟支付逾期返还房屋的违约金。元亨利公司、中联公司、袁浩卿虽强调双方曾就房屋买卖问题进行过沟通，并提供了往来邮件作为证据，据此否认逾期返还房屋构成违约。但元亨利公司、中联公司、袁浩卿所称该部分意见及证据，系双方进行的房屋买卖事项的磋商意见，其中未见黄慧娟同意元亨利公司、中联公司、袁浩卿不按期腾房的意思表示，所以元亨利公司、中联公司、袁浩卿该部分意见不能免除其未按期返还房屋的违约责任。黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，具有约定基础和事实基础，法院予以支持。关于搬运费、仓储费126320元的问题。2018年4月24日黄慧娟虽实际收回了诉争房屋，但黄慧娟主张元亨利公司、中联公司、袁浩卿仍有许多物品在屋内未搬离，中联公司提供的照片反映此种情况，袁浩卿亦认可有许多物品未搬离。根据合同约定和相关法律规定，租赁合同到期后，承租人应及时将租赁房屋返还出租人。元亨利公司、中联公司、袁浩卿虽强调黄慧娟实际控制房屋，导致其无法搬离物品的意见，但其并未提供证据证明其于2018年4月24日以后曾向黄慧娟表示要求搬离物品，黄慧娟不予配合的证据。黄慧娟提供的相关证据显示，曾于2018年6月、2019年1月通知元亨利公司、中联公司、袁浩卿搬离物品、物品存放、要求及时提取的内容。黄慧娟聘请搬家公司将相关物品搬离、储存的行为，未超合理限度范围。黄慧娟垫付的搬运费、仓储费126320元，应由元亨利公司、中联公司、袁浩卿承担。黄慧娟该部分诉讼请求，法院予以支持。元亨利公司作为租赁合同的承租方，负有合同到期后将房屋返还黄慧娟的义务，其允许中联公司、袁浩卿实际使用诉争房屋，导致后续腾退产生纠纷，其亦应承担相应责任。关于房屋占用费问题。黄慧娟仅向中联公司、袁浩卿主张占用费，系当事人处分自己权利，法院对此不持异议。黄慧娟要求支付2018年3月22日至2018年4月24日期间房屋占用费，根据前述关于逾期腾房违约金的处理意见，法院已按约定标准支持黄慧娟要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿支付违约金的诉讼请求。该部分违约金基本可以涵盖该段时间房屋占用费损失，无证据证明黄慧娟存在其他损失情况下，对黄慧娟要求该段期间房屋占用费的诉讼请求，法院不再支持。对黄慧娟该部分诉讼请求，法院予以支持。关于2018年4月25日至2019年1月9日期间的占用费。根据上述查明的事实及分析意见，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应在双方合同到期后及时将房屋腾空交还黄慧娟，黄慧娟2018年4月24日虽收回了房屋，但元亨利公司、中联公司、袁浩卿物品仍占用诉争房屋，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应向黄慧娟支付房屋占用费。但需要指出的是，黄慧娟4月24日已实际控制房屋情况下，在元亨利公司、中联公司、袁浩卿未积极履行搬离物品义务时，黄慧娟亦可积极采取措施防止损失的扩大。2019年1月黄慧娟自行委托搬家公司、仓储公司解决物品占房问题的情况，亦表明黄慧娟可以通过适当手段及时实现完全收回房屋的效果，避免占用费损失扩大。根据该部分情况，法院依法酌情确定2018年4月25日以后4个月为元亨利公司、中联公司、袁浩卿搬离物品，黄慧娟及时止损的合理期间。鉴于双方对上述房屋未实现完全收回之后果均负有一定责任，该段时间的房屋占用费标准法院参照双方合同约定的租金标准予以确定。黄慧娟主张2018年4月25日至8月24日期间合理房屋占用费的诉讼请求，法院予以支持。超出该期间的不合理房屋占用费诉讼请求，法院不予支持。关于水电费的问题。元亨利公司、中联公司、袁浩卿认可2018年4月24日前占用诉争房屋的情况，法院对此不持异议。黄慧娟虽提供水费交费通知单，但未见水费交纳的相关证据，其要求元亨利公司、中联公司、袁浩卿承担水费的诉讼请求，法院不予支持。黄慧娟提供的电费交费凭证等证据显示其实际交纳了诉争房屋2018年4月的电费，法院根据上述查明的房屋占用情况，酌情确定该部分电费中的80%，即8536.5*80%=6829.2元由中联公司、袁浩卿承担。黄慧娟主张电费的诉讼请求，合理的部分法院予以支持。不合理部分法院不予支持。关于黄慧娟主张的维权支出787482.9元的问题。租赁合同中并未对相关维权费用负担进行约定，黄慧娟主张该部分费用，缺乏合同约定基础。黄慧娟提供的保安支出发票显示，相关款项并非其本人支出，摄像费用、住宿、交通等费用发票亦超合理支出范围。对黄慧娟该部分诉讼请求，法院不予支持。关于保证金折抵的问题。元亨利公司未在指定期限内提供书面核实意见，应视为其同意黄慧娟关于折抵的相应意见。双方均同意剩余保证金在元亨利公司、中联公司、袁浩卿责任范围内进行折抵的情况下，法院对此不持异议。元亨利公司所交纳保证金剩余60672元抵扣相应违约金。综上所述，一审法院于2020年1月判决：一、判决书生效之日起三日内，青岛元亨利置业有限公司、北京中联天地科技有限公司、袁浩卿向黄慧娟连带支付逾期付租违约金52882.13元；逾期返还房屋违约金74160元（已抵扣保证金60672元）；搬家费、仓储费126320元。二、判决书生效之日起三日内，中联天地科技有限公司、袁浩卿向黄慧娟支付二零一八年四月二十五日至八月二十四日期间房屋占用费539328元；电费6829.20元。三、驳回黄慧娟的其他诉讼请求。二审庭审中，黄慧娟称其主张的仓储费期间为2019年1月8日至2019年4月7日，袁浩卿认可其于2017年10月31日签字认可的《确认函》上打印的“确认方：袁滕方”即为袁浩卿。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，黄慧娟与元亨利公司的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。中联公司、袁浩卿实际占用诉争房屋进行办公、居住，袁浩卿以自己名义交纳了部分租金，中联公司、袁浩卿实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为债务加入，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所产生的债务承担连带责任。关于租赁期间内租金的支付时间。元亨利公司支付第二、三、五、六、七、八、九、十期租金均存在逾期，但第二、三、五、六逾期付租的违约金超出诉讼时效，原审法院认定准确，本院不再赘述。对于第七、八、九、十期租金的支付情况，元亨利公司、中联公司、袁浩卿认可逾期违约金数额，本院对此不持异议。关于合同到期后未按约返还房屋的责任。房屋租赁合同约定，承租人应在合同期满后两日内返还房屋，未按约定时间返还房屋的，除本合同已约定的逾期违约金外，还应按一个月标准支付违约金。中联公司、袁浩卿虽上诉称其与黄慧娟就房屋买卖问题协商据此否认逾期返还房屋构成违约，但其未提供有效的证据证实不按期腾房征得了黄慧娟同意，其应承担举证不利的法律后果，本院对中联公司、袁浩卿的该项上诉意见不予采纳。原审法院判令中联公司、袁浩卿承担一个月标准的逾期腾退违约金并无不妥，本院予以维持。关于房屋占用费。租赁合同约定，租赁方逾期返还房屋应支付房租1.5倍占有使用费，该约定系双方的真实意思表示，中联公司、袁浩卿未举证黄慧娟主张的占用费过份高于实际损失，故本院对黄慧娟主张清场之前（即2018年3月22日至4月24日）中联公司、袁浩卿的房屋占用费予以支持。租赁合同的违约金条款系针对承租人逾期返还房屋违约行为的归责结果，而占有使用费系针对承租人非法占用房屋期间给出租人造成损失的对应后果，两者针对的对象并非同一，可以同时适用。中联公司、袁浩卿逾期返还房屋的违约行为给黄慧娟造成的实际损失，一直持续至黄慧娟将房屋完全收回，远超一个月的租金标准，原审法院以违约金涵盖2018年3月22日至2018年4月24日期间占用费，处理有失妥当，本院予以改判。黄慧娟于2018年4月24日将中联公司、袁浩卿强制清场后，于2018年6月11日向中联公司、袁浩卿发出通知要求其搬走物品，中联公司、袁浩卿仍未搬离物品，以致成讼，直到2019年1月8日黄慧娟将房屋内物品另存他处，完全收回房屋。本次纠纷的起因系中联公司、袁浩卿逾期不返还房屋单方过错所致，黄慧娟在强制清场前后已经数次通知其搬离，黄慧娟尽到了出租人的止损责任，因房屋内遗留物品数量众多且价值不菲，单方处置屋内物品稍有不慎势必会引起新的纠纷，原审法院认定黄慧娟应将物品及时另寻他处保管止损，有加重出租人的责任之嫌，认定有失妥当，本院予以改判。中联公司、袁浩卿拒不搬离物品对上述期间（从2018年4月25日至2019年1月8日）损失的发生存在过错，应承担该期间房屋占用费的损失。至于占用费的标准，考虑到黄慧娟采取强制清场的方式有失妥当，且中联公司、袁浩卿仅是遗留物品占用而非正常使用房屋，故本院对房屋占用费的标准按原租金标准的60%酌情予以确定。对于水电费，黄慧娟虽尚未实际缴纳水费，但其已经提供水费交费通知单作为证据，且该笔费用属于日后必然会结算的费用，为减少当事人诉累，本院一并予以处理，酌情予以支持。原审酌情确定的电费比例及数额并无不当，本院予以维持。对于黄慧娟搬离物品时发生的搬家费、仓储费属于合理的支出，本院予以支持。至于黄慧娟主张的维权支出，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，黄慧娟上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。元亨利公司、中联公司、袁浩卿的上诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2019)京0102民初9355号民事判决第一项；二、撤销北京市西城区人民法院(2019)京0102民初9355号民事判决第三项；三、变更北京市西城区人民法院(2019)京0102民初9355号民事判决第二项为：本判决书生效之日起3日内，中联天地科技有限公司、袁浩卿向黄慧娟支付2018年3月22日至2018年4月24日期间的房屋占用费229214元；支付2018年4月25日至2019年1月8日期间的房屋占用费698430元；支付电费6829.20元、水费484元；四、驳回黄慧娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15838元，由黄慧娟负担8078元（已交纳），由青岛元亨利置业有限公司负担2550元（本判决生效之日起7日内交至一审法院），北京中联天地科技有限公司、袁浩卿负担5210元（本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费40043元，由黄慧娟负担20996元（已交纳），由青岛元亨利置业有限公司负担4307元（已交纳），由北京中联天地科技有限公司、袁浩卿负担14740元（已交纳10456元，余款4284元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年七月二十日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥