江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2497号上诉人（原审原告）：南京未来科技城经济发展有限公司[曾用名：南京紫金（江宁）科技创业特别社区建设发展有限公司]，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道秣周东路11号。法定代表人：吴赟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王重飞，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娜，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道秣周东路12号。法定代表人：石其国，该公司总经理。委托诉讼代理人:石祥慧，男，该公司股东。上诉人(原审被告)：石祥慧，男，1991年8月18日生，回族，南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司股东，住安徽省天长市。上诉人南京未来科技城经济发展有限公司（以下简称未来公司）、南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司（以下简称伊沐澜公司）、石祥慧房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2018)苏0115民初19564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。未来公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持未来公司的诉讼请求，判令伊沐澜公司、石祥慧支付租金274320元（暂计算至2019年5月20日，2019年5月20日后按面积190.5平方米、每平方米1.6元的标准计算至伊沐澜公司、石祥慧实际搬离时止）、违约金50054.25元。2、判令伊沐澜公司、石祥慧承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、案涉空中花园餐厅经营在伊沐澜公司租赁合同签订之前，租赁合同中明确表明“乙方对甲方所提供的经营场地及本协议已做充分了解，没有异议”。也就是伊沐澜公司在入驻之前，对空中花园餐厅经营情况、场地周围情况已经做了充分了解，空中花园餐厅锁门也不是自伊沐澜公司经营开始的，未来公司不构成违约。此外，本协议不是格式合同，合同约定的面积虽然与实际面积不一致，但该面积系包括双方约定的公摊面积,合同签订时也是经过伊沐澜公司同意的。二、本案于2018年11月23日立案，诉讼请求包括解除合同，理由即是伊沐澜公司逾期支付租金，也就是说整个案件审理过程中伊沐澜公司是知晓未来公司要求解除合同的原因的，故未来公司已经履行了解除合同的书面通知义务，一审法院应当判令解除合同。伊沐澜公司、石祥慧共同辩称，出租人未来公司严重违约，恶意打压承租人。伊沐澜公司、石祥慧共同上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判伊沐澜公司、石祥慧无需支付未来公司在违约期间的租金，并按合同约定延长相应租期，未来公司赔偿伊沐澜公司、石祥慧公司损失368434.56元。2、撤销一审判决第二项。3、未来公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于未来公司违约行为给上诉人伊沐澜公司所造成的损失认定不清。未来公司未提供合格的租赁物，对伊沐澜公司造成重大影响，一审法院仅扣减部分租金，不足以弥补伊沐澜公司的损失。二、石祥慧于2019年5月后并非伊沐澜公司的唯一股东，不应由石祥慧对2019年5月后公司产生的债务承担连带责任，应当由股东石祥慧、石其国一起承担连带清偿责任。三、全部诉讼费用应由未来公司承担。除了锁门事件外，涉案房屋漏风漏雨，空调损坏也没有及时维修，未来公司存在合同欺诈行为，伊沐澜公司多次协调无果，才拒交租金，所有的责任均应由未来公司承担。未来公司辩称，伊沐澜公司自入住涉案至今，从来没有交过租金，也没有交租金的意思表示。未来公司在整个合同履行过程中不存在任何违约行为，一审法院承办法官到现场勘察，根本不存在漏风、漏雨的情况，空调也正常运转。石祥慧对给付租金的义务应该承担连带责任。未来公司向一审法院起诉请求：1、判令解除未来公司、伊沐澜公司、石祥慧之间的租赁合同，伊沐澜公司、石祥慧连带支付其租金274320元（暂计算至2019年5月20日，此后按每平方米1.6元的标准计算至伊沐澜公司、石祥慧实际搬离之日止）、违约金50054.25元；2、伊沐澜公司、石祥慧承担诉讼费、律师费。伊沐澜公司向一审法院提出反诉请求：1、判令未来公司赔偿其损失570909.50元（不包含房屋租金）；2、反诉诉讼费、律师费由未来公司承担。一审法院认定事实：2015年11月27日，甲方南京紫金（江宁）科技创业特别社区建设发展有限公司与乙方伊沐澜公司签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于秣周东路12号U谷2号塔楼六层西侧区域用于经营餐饮，建筑面积190.50平方米；期限6年，自2015年12月1日起至2021年11月30日止，其中2015年12月1日至2016年11月30日为免租期；租金1.6元/平方米/天，年租金111252元，每季度一付，于每季度开始第一周付清。合同8.1条约定，甲方应保证其他公共区域和公共设施处于正常的可使用和安全状态。10.2条约定，乙方逾期不足额支付甲方租金或未缴纳应由乙方交纳的各项费用超过1个月，在甲方发出书面催告后10日内仍未支付的，甲方可书面通知乙方解除合同。11.5条约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按应付租金的百分之一支付滞纳金。合同签订后，未来公司将案涉房屋交给伊沐澜公司使用。伊沐澜公司将房屋用于开办餐厅，至2019年11月7日法庭辩论终结前，伊沐澜公司仍在营业，但未支付过租金。一审法院另查明，案涉房屋位于U谷2号塔楼六层外西侧平台上，从2号塔楼六层电梯厅可直达该平台，但未来公司将电梯厅交给另一餐厅（空中花园餐厅）从事经营，在经营过程中，该餐厅经常锁住通向平台的通道门。伊沐澜公司曾向未来公司反映，未来公司亦曾进行协调，但锁门问题一直未能彻底解决。一审再查明，伊沐澜公司原股东为石祥慧一人，2019年4月26日，增加石其国为股东，并变更法定代表人为石其国。一审审理中，一审法院进行现场勘验。经勘验，电梯厅有三个不同朝向的门可至平台，其中仅有一处门朝向案涉租赁房屋。除2号塔楼六层电梯厅通道，还有其他通道可上至六层平台，但并无直达电梯。经现场测量，案涉租赁房屋室内面积为143.64平方米。未来公司称租赁合同载明的面积190.50平方米系包括公摊等面积，但是对于公摊比例及计算方法均无法说明，也未提供证据证实相应数据。伊沐澜公司称2019年4月空中花园餐厅关门停业，同年6月就不锁门了，但未提交证据证实，对于上述时间未来公司陈述不清楚。伊沐澜公司陈述锁门影响其经营，造成营业收入减少约60%至70%，提交其自行制作的账目证实。该账目中，伊沐澜公司收入均进入其与石其国的账户。未来公司未举证证实其曾向伊沐澜公司书面催缴租金。对于律师费，未来公司未提交证据证实。对于房屋空调损坏、漏风漏水等问题，伊沐澜公司未提交证据证实。上述事实，有合同、照片、勘验笔录、账目、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，未来公司与伊沐澜公司之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。案涉租赁房屋位于2号塔楼六层平台，到达该平台可乘2号塔楼电梯直达或由其他通道逐层上行，考虑到交通方便程度及消费者来源，2号塔楼六层电梯厅应系消费者进入伊沐澜公司餐厅消费的主要通道，但该通道因空中花园餐厅经常锁门未能保持畅通，故未来公司未按约保障公共区域和设施处于正常的可使用状态，违反了合同约定，对伊沐澜公司的经营造成重大影响，属于未提供合格租赁物，伊沐澜公司有权暂停支付租金。现锁门情况已经结束，伊沐澜公司应恢复支付租金。对伊沐澜公司陈述的空中花园关停时间和停止锁门时间，未来公司陈述不清楚，但未来公司系将相应通道交给空中花园餐厅使用，其对结束使用时间负有举证责任，故一审法院依举证责任对伊沐澜公司关于关停时间的陈述予以采信。伊沐澜公司陈述的停止锁门时间在空中花园餐厅关停之后，此时电梯厅已无人经营，则伊沐澜公司有义务举证证实该餐厅关停后仍采取继续锁门行为的事实，现其未提交证据，故一审法院对其陈述的停止锁门时间不予采信，认定停止锁门时间即为空中花园餐厅关停时间。对于计租面积，经一审法院现场勘验，室内面积为143.64平方米，与合同约定不符，未来公司解释因包括公摊面积所致，但其对公摊比例、计算方法均无法说明，也未提供证据证实相应数据，故一审法院对未来公司的解释不予采信，根据现有证据确定本案计租面积为143.64平方米。伊沐澜公司对其在锁门期间的损失提交了账目进行证明，但该账目系其自行制作，并无其他材料映证，一审法院对其主张的损失金额不予采信。综合考虑未来公司的违约行为、伊沐澜公司餐厅的规模、餐饮业的一般收益等情况，一审法院酌定将伊沐澜公司的损失用于冲抵部分租金。未来公司未提供合格的租赁物，亦应扣减部分租金。综上上述两项，一审法院酌定伊沐澜公司在锁门期间应按合同约定标准的一半支付租金，为101237.47元（0.8元/平方米/天×143.64平方米×881天）。自2019年5月起，伊沐澜公司应按合同约定的标准向未来公司支付租金，自法庭辩论终结前，租金应付至本年年底，金额为56306.88元（1.6元/平方米/天×143.64平方米×245天）。上述租金合计157544.35元。根据合同11.5条约定，甲方因乙方未缴租金解除合同需先书面通知，但未来公司未举证证实2019年5月后曾发送书面通知，故合同未达解除条件，对未来公司要求解除合同的主张，一审法院不予支持。对于房屋空调损坏、漏风漏水等问题，伊沐澜公司未提交证据证实，一审法院不予采信。一审法院已确定锁门期间的租金标准，在此之前，伊沐澜公司因租金标准未确定，有权暂不支付租金，其不应承担违约责任。伊沐澜公司自2019年5月起应正常缴纳租金，现其未支付，应按约承担违约责任，支付相应违约金。合同约定的违约金过分高于未来公司的实际损失和法律规定，现双方均同意按欠付租金的20%计算，不违反法律规定，一审法院予以准许，违约金为11261.38元（56306.88元×20%）。石祥慧原系伊沐澜公司唯一股东，根据其提交的账目，伊沐澜公司营业收入系进入其与其父亲石其国二人账户，其未举证证实其将收到的款项全部交给公司，故其与伊沐澜公司存在财务上的混同，其依法应对伊沐澜公司的上述债务承担连带清偿责任。对于律师费，未来公司未提交证据证实，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京未来科技城经济发展有限公司租金157544.35元、违约金11261.38元，合计168805.73元。二、石祥慧对南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、驳回南京未来科技城经济发展有限公司的其他诉讼请求。四、驳回南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费6166元，由南京未来科技城经济发展有限公司负担2625元，由南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司负担3541元。一审反诉案件受理费4755元，由南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司负担2378元，由南京未来科技城经济发展有限公司负担2377元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，石祥慧、伊沐澜公司提交一份光盘，包含了房屋漏风漏雨的视频、图片以及聊天记录，欲证明未来公司对损坏的空调不修理，构成故意违约。未来公司对以上证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可，并称伊沐澜公司从来没有对漏风漏雨报修过，一审法院现场勘察时也没有漏风漏雨情况，空调也是正常运转的。本院认为，未来公司与伊沐澜公司之间的租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应当依照约定诚信履行。合同履行期间因在六层电梯厅经营的案外人经常锁住通往平台的通道门，影响伊沐澜公司的经营，一审法院认定未来公司未按约保障公共区域和设施处于正常的可使用状态，有事实与法律依据，未来公司构成违约，应当承担相应的违约责任。因伊沐澜公司不能充分举证证明其在锁门期间的损失，一审法院综合考虑未来公司的违约行为、伊沐澜公司餐厅的规模、餐饮业的一般收益等情况，酌定将伊沐澜公司的损失用于冲抵部分租金即伊沐澜公司在锁门期间应按合同约定标准的一半支付租金，并无不当。一审法院判决伊沐澜公司承担的违约金合理。虽然合同约定的面积为190.5平方米，但经一审法院现场勘验，租赁房屋室内面积为143.64平方米，未来公司称系因包括公摊面积所致，但其对公摊比例、计算方法均无法说明，一审法院确定租赁房屋计租面积为143.64平方米，有事实与法律依据。伊沐澜公司未提交充分的证据证实涉案房屋出现漏风漏水等情况，如房屋存在漏风漏雨或空调故障且未来公司拒绝维修，伊沐澜公司可以自行维修或找他人维修后向未来公司主张相应的损失。未来公司在本案中没有主张案外人石其国承担连带责任，一审法院判决石祥慧承担连带责任，于法有据。未来公司未按合同约定向伊沐澜公司通知解除合同，故未来公司在本案中解除合同的条件不成就。一审法院对诉讼费用的分摊并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9577元，由上诉人南京未来科技城经济发展有限公司负担3411元，上诉人南京伊沐澜清真餐饮管理有限公司、石祥慧负担6166元。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年七月二十四日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗