山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1514号 上诉人（原审原告）:王红霞，女，1971年9月11日出生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人:许斌，山东秋鉴律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：莱芜名嘉置业有限公司，住所地山东省济南市莱芜区（原莱芜市）高新区大桥南路006号。 诉讼代表人：郭涛，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：杜万军，国浩律师（济南）事务所律师。 原审第三人：莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司，住所地山东省济南市莱芜区（原莱芜市）高新区大桥南路006号。 法定代表人：于丽芳，经理。 上诉人王红霞因与被上诉人莱芜名嘉置业有限公司（以下简称名嘉置业公司）、原审第三人莱芜名嘉城市广场经营管理有限公司（以下简称名嘉经营公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民初704号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王红霞上诉请求:1.改判全部支持王红霞的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由名嘉置业公司承担。事实和理由:一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方合同约定的逾期交房的违约金计算方法，远低于王红霞的实际损失，根据合同法第一百零七条、一百一十三条规定，名嘉置业公司逾期交房行为给王红霞造成的实际损失不仅包括租金，还包括因名嘉置业公司提出解除原商品房预售合同而由名嘉经营公司在达到约定期限后一次性支付给王红霞的145753元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第4款的规定，按已付款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。名嘉置业公司逾期近5年，同期人民银行贷款基准利率为年6.4%，按这一利率计算损失金额为4万余元，双方约定的逾期办证违约金1000多元根本不能弥补损失。请二审撤销原审判决，依法支持王红霞的一审诉讼请求。 名嘉置业公司辩称，1.根据合同的相对性，王红霞应依据其与名嘉经营公司签订协议之约定向名嘉经营公司主张，其与名嘉经营公司的约定不应约束名嘉置业公司，故其向名嘉置业公司主张损失无合同及法律依据。2.王红霞与名嘉置业公司签订的《商品房预售合同》明确约定逾期交房的违约责任，在一方违约时，合同相对方应按合同的约定进行主张，在王红霞未按合同约定主张违约责任的前提下，直接主张预期可得利益损失无法律依据。3.王红霞与名嘉经营公司签订的《委托管理补充协议》第一条约定2013年3月24日至2019年3月23日期间为免租期，王红霞不收取名嘉经营公司任何费用，另王红霞与名嘉经营公司签订《经营管理合同》中约定上述期间内名嘉经营公司无需向王红霞支付租金，故在合同约定相互矛盾，王红霞无合法理由取得相应利益的前提下，其主张的145753元不应界定为损失。4.王红霞在向名嘉置业公司购买房屋时，已经获得36%的购房优惠，另给与88折优惠，优惠价款96766元作为2013年3月24日至2019年3月23日市场培育金，在王红霞已获得培育期利益的前提下，损失未实际产生，其上诉请求依法不应得到支持。 名嘉经营公司没有陈述意见。 王红霞向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认王红霞享有对名嘉置业公司违法挪用王红霞办证费用造成的损失8965.52元赔偿债权。计算方法：办证费用为本金6912.35元×年利率6.4%÷365天×1694天=2053.17元+本金6912.35元=8965.52元。2.确认王红霞享有对名嘉置业公司违约造成的损失赔偿债权189046.03元；包括合同履行中可以获得的利益145753元，以及王红霞未能按期取得权属证书造成的损失（购房款本金145753元×年利率6.4%÷365天×1694天=43293.03元共计189046.03元）。3.诉讼费用由名嘉置业公司承担。 一审法院查明事实：2010年9月28日，名嘉置业公司（出卖人）与王红霞（买受人）签订商品房预售合同一份，合同编号为ＹＳ0013342，商品房预售许可证号为：莱房售字第××号。该合同第三条约定，买受人购买的商品房为第1幢30101号房，房屋代码为77073。该商品房的用途为商业服务，属钢筋混凝土结构，层高为4.8，建筑层数地上5层。该商品房预测建筑面积共28.33平方米，其中套内建筑面积15.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.22平方米。付款方式为2012年11月25日一次性付清总房款145753元。出卖人应当在2013年3月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任,除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同规定的最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款拾万分之伍的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2010年9月28日，王红霞（甲方）与名嘉经营公司（乙方）签订经营管理合同一份，约定：为更好的发展并规范市场管理，就甲方购买的莱芜名嘉广场1号楼3层30101号商铺，甲、乙双方达成如下协议：一、甲方自愿将该商铺委托给乙方经营二十年，在该期限内乙方拥有该商铺全部的经营权和受益权，乙方对该商铺进行统一招商、统一运营。经甲方同意，房屋具备交房条件后，委托乙方全权处理与该商铺验收、交房等所有手续，且该交付乙方的行为视同对甲方的交付。乙方的商铺使用权转让期限自交房日起开始计算。二、1.第一年至第六年，为市场培育期，乙方不需另行支付甲方租金；第七年至第八年，年租金为《商品房买卖合同》实付房款价的8%；第九年至第十二年，年租金为《商品房买卖合同》实付房价款的12%；第十三年到第二十年，年租金为《商品房买卖合同》实付房价款的13%。2.租金由乙方统一收取后，在每年第四季度通过银行汇款方式支付给甲方，支付租金前甲方需向乙方提供合法有效的相应发票，发票抬头由乙方指定，如因甲方未能及时提供发票所造成的纠纷，责任由甲方自负。 2012年11月26日，名嘉经营公司（甲方）与王红霞（乙方）签订委托管理补充协议一份，约定：一、为了更好的发展并规范管理市场，甲乙双方已于2010年9月28日签订了《委托管理合同》，约定乙方将商铺委托给甲方经营管理六年，乙方不收取甲方任何费用，自2013年3月24日起至2019年3月23日止。根据甲方与名嘉置业公司的有关约定，名嘉置业公司已将乙方的购房价格优惠了36%，即从原9488元/平方米优惠至6072.32元/平方米，优惠总价款为96766元。该优惠总价款作为市场培育金，已从房款中扣除，作为甲方支付给乙方的自2013年3月24日起至2019年3月23日止的市场培育金。同时，给予88折优惠，即合同成交价5144.83元/平方米，合同总价款为145753元。二、为尽快招商运营，使莱芜名嘉广场市场稳步发展，经甲、乙双方协商同意，六年市场培育期自2013年3月24日起至2019年3月23日止，期满后，甲方应在《委托管理合同》约定的市场培育期到期后次日起1个月内将该商铺返租后的64%，即乙方购买商铺交纳的实际合同额145753元一次性支付给乙方。三、甲、乙双方任何一方违反本协议，守约方除有权要求违约方继续履行协议外，违约方还要向守约方承担从违约之日起、以该商铺实交总价款145753元为基数、每日万分之贰的违约金，并同时承担对守约方造成的其他实际损失……。 2012年11月26日，王红霞分别交款10000元、135753元，名嘉置业公司分别出具收据，收款时由分别载明：换房原1-50175现1-30101户、一次性1-30101#。 2013年9月26日，王红霞交款6912.35元，名嘉置业公司出具收款收据，收款事由载明：办证费1-30101#。 另查明，名嘉置业公司（出卖人）与王红霞（买受人）于2010年9月28日另签订商品房预售合同一份，合同编号为：YS0001340。该合同第三条约定买受人购买的商品房为第1幢50175号房，房屋代码为77796。根据王红霞提供的收款收据及其陈述，该合同应为王红霞购买名嘉置业公司开发的77073号房屋换购前签订的合同。 莱芜市中级人民法院于2018年2月12日作出（2018）鲁12破1号民事裁定书，受理路建刚等496人对名嘉置业公司的破产申请。 王红霞于2018年10月19日向莱芜市中级人民法院提出诉讼，案号为（2018）鲁12民初83号，该案诉讼请求：1.认定王红霞购买的莱芜名嘉广场1幢30101号房产，以及名嘉置业公司代收代缴的办理房产登记费用6912.35元不属于名嘉置业公司破产财产；2.确认王红霞享有的办理房产登记费用利息3061.57元、违约金69567.28元属于破产债权。该案审理过程中，王红霞仅请求确认其购买的30101号房产不属于名嘉置业公司破产财产，其余诉讼请求予以撤回。莱芜市中级人民法院于2019年1月9日作出判决，驳回了王红霞的诉讼请求。 一审法院认为，2010年9月28日，名嘉置业公司（出卖人）与王红霞（买受人）签订的合同编号为YS0013342的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，王红霞已按照合同约定及时全额支付了购房款，但名嘉置业公司并未按照合同约定于2013年3月24日前向王红霞交付涉案房屋及协助办理房屋产权登记手续，构成违约，理应承担相应的违约责任。因名嘉置业公司未协助办理房屋产权登记手续，王红霞要求名嘉置业公司返还缴纳的办证费用6912.35元及占用期间的利息损失，于法有据。因名嘉置业公司现已破产清算，王红霞主张的6912.35元办证费用及该资金占用期间的利息为破产债权的请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，王红霞主张的办证费用占用期间的利息应以6912.35元为基数，自2013年9月26日至名嘉置业公司破产受理之日（即2018年2月12日）止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。 关于王红霞主张的享有对名嘉置业公司违约造成的损失赔偿债权189046.03元的问题。本案破产债权确认纠纷的基础法律关系为商品房预售合同，因王红霞与名嘉置业公司签订的商品房预售合同对逾期交房、逾期办证等违约条款均作出约定，故王红霞理应按照该约定向名嘉置业公司主张权利。本案中王红霞并未按商品房预售合同中约定的违约条款进行主张，仅主张未按期交房而造成的预期利益损失，但王红霞与名嘉经营公司就涉案房屋签订的经营管理合同及委托管理补充协议中约定，第一年至第六年（2013年3月24日起至2019年3月23日），为市场培育期，名嘉经营公司不需另行支付王红霞租金，且名嘉置业公司已将王红霞的购房价格优惠了36%，即从原9488元/平方米优惠至6072.32元/平方米，优惠总价款为96766元。该优惠总价款作为市场培育金，已从房款中扣除，作为名嘉经营公司支付给王红霞的自2013年3月24日起至2019年3月23日止的市场培育金。根据上述约定，王红霞主张名嘉置业公司违约造成的损失赔偿189046.03元，并无事实依据，故王红霞主张的确认其享有对名嘉置业公司违约造成的损失赔偿债权189046.03元的请求，一审法院不予支持。因王红霞并未按照商品房预售合同中关于逾期交房、逾期办证等违约条款主张权利，故一审法院对此不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条规定，一审法院判决：一、确认王红霞对莱芜名嘉置业有限公司享有以下债权（办证费用6912.35元，资金占用期间以6912.35元为基数，自2013年9月26日至2018年2月12日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）；二、驳回王红霞的其他诉讼请求。案件受理费4305元，由王红霞负担4110元，莱芜名嘉置业有限公司负担195元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,王红霞一审诉讼请求的第二项是确认其享有对名嘉置业公司违约造成的损失赔偿金债权189046.03元。包括合同履行中可以获得的利益145753元，以及王红霞未能按期取得权属证书造成的损失（购房款本金145753元×年利率6.4%÷365天×1694天=43293.03元，共计189046.03元）。该项诉讼请求的依据是经营管理补充协议第二条，该条款约定，六年市场培育期届满后1个月内，名嘉经营公司将该商铺返租后的64%，即王红霞购买商铺交纳的实际合同额145753元一次性支付给王红霞。王红霞主张该款项是名嘉置业公司承诺给予王红霞换购房屋的补偿金，由名嘉置业公司委托名嘉经营公司在委托管理补充协议中承诺支付。名嘉置业公司对王红霞的上述主张不予认可。本院认为，经营管理补充协议没有载明名嘉经营公司支付该款项的性质。王红霞的上述主张缺乏证据支持，并且从情理上分析，该补充协议签订于换购房屋的买卖合同签订之后，王红霞已不拥有拒绝换购房屋的主动权，名嘉置业公司没有理由同意给予相当于买卖合同总价款的高额补偿金，并且是由并非卖房主体的名嘉经营公司在委托管理补充协议中承诺支付，没有证据证明是名嘉置业公司曾经承诺或委托名嘉经营公司代为支付该款项。并且，名嘉经营公司该项承诺支付的款项，不能排除是王红霞与名嘉经营公司将原约定的市场培育期届满后14年的租金，由按季度支付、分段上调租金的支付租金方式变更为一次性支付145753元租金的可能性。因此，王红霞的上述可得利益主张缺乏证据支持并且不符合情理。 综上所述，王红霞的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4305元，由王红霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑元文 审 判 员 安景黎 审 判 员 康 靖 二〇二〇年七月十五日 法官助理 吕 静 书 记 员 周涵宇