江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终5559号上诉人（原审原告）：江苏城市职业学院，住所地南京市江东北路399号。法定代表人：崔新有，该学院院长。委托诉讼代理人：华洪群，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛印洋，江苏新高的律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏鼎元城市地产运营管理有限公司，住所地南京市沿江工业开发区新华村188号101室。法定代表人：李建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷晓琳，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：姚振平，江苏东洲律师事务所律师。原审被告：众汇投资控股集团有限公司，住所地南京市六合区新华路391号。法定代表人：徐东生，该公司总经理。上诉人江苏城市职业学院（以下简称城职学院）因与上诉人江苏鼎元城市地产运营管理有限公司（以下简称鼎元公司），原审被告众汇投资控股集团有限公司（以下简称众汇公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。城职学院的委托诉讼代理人华洪群、薛印洋，鼎元公司的委托诉讼代理人殷晓琳、姚振平到庭参加诉讼。众汇公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城职学院上诉请求：1、依法变更一审判决第四项为鼎元公司一次性赔偿城职学院1000万元。2、二审诉讼费用由鼎元公司承担。事实与理由：一、一审判决仅酌定赔偿40万元不符合事实与法律规定。一审判决认定“鼎元公司未经城职学院许可，未依法取得规划许可等合法建造手续的情况下，擅自在运动场上建造了七层建筑物…鼎元公司违法建造行为已构成根本违约”，且经一审法院释明后，鼎元公司不同意拆除该违法建筑。自2012年7月1日至2019年3月20日，鼎元公司共收租金15045475.5元，扣除租金与建造成本的差额为11365375.5元，鼎元公司损害了城职学院的合法权益，将非法所得赔偿给城职学院于法有据。鼎元公司之所以拒绝和拖延拆除七层违法建筑，意在继续通过侵权和违约行为获取非法收益。二、未能完成学员学习、实训数量目标的责任在鼎元公司，应当认定此项行为违约。案涉协议中明确约定了相关责任主体、数量目标、考核要求等责任条款，客观上系鼎元公司的原因造成了目标没有实现。三、一审对诉讼费用的处理不妥，应当予以调整。1、鉴定费用系鼎元公司不同意拆除违法建筑引发的，该项费用应当全部由鼎元公司承担，与城职学院无涉，一审判决城职学院承担部分鉴定费用于情于理不符。2、本案纠纷发生系鼎元公司违约行为导致的，城职学院一审诉讼请求大部分得到支持，应当由鼎元公司承担大部分诉讼费用。鼎元公司辩称，1、城职学院主张鼎元公司的违约造成了其损失，要求赔偿1000万元，但是城职学院没有举证证明由于鼎元公司的违约行为直接造成了城职学院1000万元的损失。操场上建设七层建筑是违约行为，但是没有直接造成城职学院的损失，两者之间没有因果关系。2、一审判决认为“结合违约情形可能给城职学院造成损失”不是实际已经发生的费用，一审法院酌定鼎元公司赔偿城职学院40万元没有事实和法律依据，就该40万元其已上诉。3、关于一审诉讼费用负担的问题，因为城职学院人为的放大了诉讼请求的标的额，所以一审法院根据诉讼请求对诉讼费进行分担是合理的。鼎元公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由城职学院承担。事实与理由：一、1、城职学院单方要求解除《合作协议》不符合法律规定，不具备法定解除条件。《合作协议》签订后，城职学院将挹江门校区移交给鼎元公司占有使用，鼎元公司亦按约向城职学院缴纳了相应的捐资助学款，即双方之间的主要合同义务已经履行，合同目的已经实现，不存在“一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的事实，也不符合其他法定解除的条件，鼎元公司在运动场上建造七层建筑物并没有影响合同目的的实现，一审法院认定城职学院单方要求解除《合作协议》符合法律规定错误。2、解除权的行使应当通知对方当事人，一审法院以传票代替解除合同的通知不符合法律规定。城职学院并没有向鼎元公司发出解除《合作协议》的通知，而是直接向法院起诉，一审法院以上诉人收到传票的2017年5月25日作为解除《合作协议》的时间，不符合法律规定。二、鼎元公司对返还租赁物不持异议，愿意在合同期满后返还租赁物，同时在一审庭审中明确表示愿意对运动场上的七层建筑物自行拆除并恢复原状，双方实际上对此没有争议，一审判决第二、三项内容错误。三、一审判决认为城职学院提出1000万元损失赔偿的理由不能成立，却又酌定鼎元公司赔偿城职学院40万元互相矛盾，法院不应进行酌定。四、鉴于一审判决第一项至第四项均有错误，众汇公司承担连带保证责任的范围和内容也应作相应的调整。另，案涉园区现在签订租赁合同的有70多家企业，办公人员超过2000人，合同已近期满，如现在提前解除合同，将导致70多家企业的租赁合同同样无法履行，会造成社会关系的混乱。城职学院辩称，1、一审法院判决解除合同符合法律规定，合同解除是鼎元公司的根本违约导致的，以起诉的方式解除合同的行为同样符合法律规定。2、鼎元公司声称同意返还占用的校区，但是其坚持在合同期满以后，而不是城职学院提出请求的时间，一审法院依照该时间判决没有错误。3、鼎元公司声称其同意拆除建筑物，但一审法院多次向鼎元公司询问其是否同意立即拆除七层违法建筑物，鼎元公司均予以拒绝，声称在合同期满以后才予以拆除。4、损失赔偿应当是1000万元，而不是40万元。5、众汇公司应承担的责任不是鼎元公司的上诉范围，其不能代替众汇公司提出上诉请求。6、本案的合同解除虽然会涉及到园区里其他次承租人继续履行合同的问题，但鼎元公司的违约行为和其违法出租行为导致本案的合同解除，应当由鼎元公司自行承担相关责任。请求二审法院依法驳回鼎元公司的上诉请求。众汇公司未到庭。城职学院向一审法院提出诉讼请求：1.自城职学院起诉之日起解除城职学院和鼎元公司签订的《合作协议》；2.鼎元公司立即拆除建在南京市鼓楼区内学校运动场上的七层违法建筑，并承担拆除、恢复原状所产生的费用；3.鼎元公司立即返还城职学院挹江门给城职学院；4.鼎元公司赔偿城职学院因上述运动场上建设违法建筑产生的损失1000万元；5.众汇公司对鼎元公司上述全部义务承担连带保证责任。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区龙池庵62号土地为教育用地（地号为06-009-001-023，土地总面积共18250.2平方米），原由南京市人民政府划拨给南京建筑职业技术教育中心使用，1999年2月该土地调整由江苏广播电视大学使用，1999年4月江苏广播电视大学领取了土地使用权证，在该土地使用权证所附宗地图中，有教学楼及运动场（操场）等教学设施。2006年江苏省人民政府批复同意南京动力高等专科学校更名为江苏城市职业学院，后经江苏省教育厅批准，在江苏广播电视大学增挂江苏城市职业学院校牌，实行一套班子、两块牌子，江苏城市职业学院（即本案原告）为省属普通高等专科院，办学地点设在南京市。2013年江苏广播电视大学更名为江苏开放大学。本案双方争议的标的物即为上述南京市鼓楼区龙池庵62号土地使用权范围的不动产（城职学院称之为挹江门校区，简称城职学院挹江门）。2011年5月19日城职学院（甲方）与鼎元公司（乙方）签订了一份《合作协议》，约定双方经协商一致就共同打造大学生实习、实训、创业基地（以下简称实训基地）有关事宜达成协议，该实训基地位于城职学院挹江门，土地使用权1.83万平方米，房屋建筑面积14601.21平方米，土地及房屋的平面图见附件；乙方以捐资助学的方式，每年提供一定额度的资金用于甲方的办学教学，在不违反国家法律法规、不影响房地产安全的情况下，经甲方同意后，乙方根据经营的需要，对房地产及配套设施进行必要的装修装潢及改扩建；实训基地设立及合作期限为10年，自2011年8月1日至2021年7月31日止；乙方以定额方式向甲方支付捐资助学款，乙方自负经营盈亏，其盈亏均不影响向甲方的资助款，第一年至第三年乙方每年向甲方提供380万元资助，从第四年到第六年，每年提供418万元资助，第七年到第九年，每年提供460万元资助，第十年提供506万元资助，第一年以后每年12月31日前由乙方一次性付清当年的资助款；实训基地运营指标包括建设经营指标和实训指标，乙方有义务在合作期间内不定期安排甲方学员、教师到实训基地进行实习实训及挂职锻炼，并力争达到以下量化指标：2011年度不低于300人次、2012年度不低于600人次，2013年开始不低于1000人次等等；乙方建设经营指标接受甲方的阶段性考核评估；如由于乙方严重违反协议条款，给学校造成不良影响的，甲方有权单方面解除本协议，并由乙方承担对甲方造成的损害赔偿，同时由乙方负责入驻企业的迁出；若乙方未达标是由于不可抗力、政策影响、市场因素等非乙方自身原因造成，则除乙方应继续整改外，甲方不予经济处罚或解除协议，并同意给予积极扶持或协助等等；乙方应于房屋租赁期满之日起10日内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；乙方交还房屋时，乙方于合作期间进行的装修装潢、固定设施及增建改建部分建筑等归甲方所有，乙方不得恶意拆除或毁损；非本协议约定的情形甲方擅自解除本协议的，或因甲方原因导致乙方无法继续履行本协议的，甲方应按未履行合作期限内应支付甲方资助款总额的10%向乙方支付违约金；合作期限届满，乙方未按约交还实训基地的房地产的，每逾期一日，乙方应按甲方年资助款的1%向甲方支付违约金；非本协议约定的情形乙方擅自解除本协议的，乙方应按未履行合作期限内应支付甲方资助款的总额的10%向甲方支付违约金；合作期间，乙方应合法、合理的使用实训基地的房地产，因乙方原因造成的损坏或乙方过错给第三人造成损害的，由乙方承担相应的责任；甲方与乙方合作协议解除的同时，乙方与入驻企业之间就入驻基地的协议同时中止，期间的经济及其他纠纷与甲方无涉；为保证乙方妥善履行义务，由乙方提供第三人作为担保，担保协议另行签订，且自合同签订之日起，乙方交押金50万元等等。2011年5月23日江苏千禧投资管理有限公司（2011年9月名称变更为众汇公司）向城职学院出具一份《担保函》，自愿为鼎元公司履行《合作协议》提供连带责任保证。《合作协议》签订后，城职学院将挹江门校区移交鼎元公司占有使用，鼎元公司亦按约向城职学院交纳了相应的投资助学款。鼎元公司接收城职学院挹江门之后，对有关建筑物进行了改造，并对外转租收益。2011年9月鼎元公司在城职学院挹江门的运动场（操场）上投资建造了一幢七层楼房（建筑面积约4000平方米）并对外出租收益，该楼房未依法进行物权登记，亦未取得建设工程规划许可等合法建造手续。2011年12月30日城职学院向鼎元公司发出一份《公函》，称鼎元公司未经许可擅自进行改扩建和建设新楼，严重违反双方签订的合作协议，要求立即停止一切施工行为，自行拆除违章建筑，恢复原状；就违章建筑之事作出书面说明等等，否则将终止合作。鼎元公司当日收到该《公函》。2012年3月6日，鼎元公司向城职学院发送一份《回函》，称对在城职学院挹江门内改扩建之前未及时申报一事，深表歉意，至2011年12月20日鼎元公司已经停止一切施工行为；改扩建的初衷主要是因为现存房屋面积较少，难以满足发展中的实训、顶岗及创业的实际需要和未来入驻企业的发展需求；鼎元公司对此郑重承诺，就改扩建及新建建筑之事所引起的一切后果及法律责任由鼎元公司独立承担，与城职学院无关等等。2015年10月29日、2016年6月1日城职学院就挹江门校区违法建筑问题两次约谈鼎元公司，鼎元公司认可当时建造时未征得城职学院同意，在此成立的“城苑科创园”成为南京市大学生创业园，2012年夏季开始招商，投入约800万元，用招商来维持运营，如果没有这栋楼的招商，此创业园将成为失败的园区，如果合同期满无偿捐赠给学校，或者拆除、恢复原状等等；城职学院则要求鼎元公司尽快自行拆除违建。2016年6月3日鼎元公司向城职学院书面回复，称由于接收面积与邀标面积减少了五分之一，运营成本增加，所以通过部分改扩建以弥补运营面积不足带来的损失，鉴于挹江门校区主体建筑为学校校舍及教学楼，得房率相对较低，通过改扩建弥补了一部分得房率低的问题，挹江门校区一直在积极创办省级大学生创业基地及南京市级创客空间，增加载体的运营面积能够为申报工作创造有利的硬件条件；如果合同到期，增建改建部分建筑归城职学院，如果城职学院不接收，鼎元公司负责拆除，恢复原状；鼎元公司愿意承担改扩建事宜引起的一切法律后果等等。鼎元公司对外招租广告中，称“城苑科创园”面积约5000平方米，租金1.5元/天/平方米。鼎元公司提供的2012年6月建设工程结算审核报告载明，七层建筑物固定总造价381.06万元，实际面积约4089平方米等等。关于组织城职学院学员实训、实习等情况，鼎元公司曾安排少量城职学院学员实训、实习，但由于诸多原因导致未能达到双方在《合作协议》中的预期人数。由于鼎元公司未能拆除上述违法建筑等，城职学院遂于2017年4月向南京市中级人民法院起诉鼎元公司、众汇公司，要求判如所请。2017年5月25日鼎元公司收到城职学院起诉状等诉讼材料。2017年6月鼎元公司提出管辖权异议，认为应由不动产所在地法院即一审法院受理。2017年6月南京市中级人民法院作出裁定，以城职学院诉讼标的额超过1亿元为由，驳回了鼎元公司的管辖权异议。鼎元公司不服提出上诉。2017年9月江苏省高级人民法院作出终审裁定，认为城职学院挹江门的不动产所有权不属于争议范围，本案属于基层人民法院受案范围，故裁定撤销原裁定、本案由一审法院处理。2017年12月南京市中级人民法院将该案移送一审法院。2018年1月一审法院受理该案，城职学院坚持要求判如所请。本案审理过程中，城职学院申请对鼎元公司在挹江门校区操场上建造的七层违法建筑的拆除及恢复工程造价进行鉴定。一审法院依法委托江苏天宏华信工程投资管理咨询有限公司进行工程造价鉴定，该鉴定机构于2019年2月出具工程造价咨询报告书，结论为该七层建筑物为框架结构，一层高3.2米，二至七层层高均为3.1米，楼梯间及电梯间出屋面高在2.4米至2.7米；该七层建筑物拆除及恢复工程造价为3641183.13元，其中拆除工程3162775.53元（含安全文明施工费39695.78元、规费125656.44元），场地恢复478407.60元（含安全文明施工费12296.47元、规费16042.84元）。城职学院交纳了本次评估费用。城职学院和鼎元公司对该工程造价咨询报告书进行了质证，鉴定机构亦委派人员出庭接受当事人质询。鼎元公司主张鉴定机构没有取得竣工图纸，没有进行勘验，拆除中没有规费，鼎元公司咨询其他公司的拆除报价为40万元，而鉴定金额过高，故申请重新鉴定。城职学院对鉴定结论没有异议，认为鼎元公司应提供而未提供竣工图纸，应当承担不利后果。鉴定机构陈述已经进行了现场勘查和数据测量，没有结构图无法计算钢筋量，拆除物中虽然钢筋有残值，但没有考虑钢筋拆除费用，如果把钢筋破碎出来费用约30万元，而本身钢筋残值约20万元；垃圾外运至江宁需要100余万元；七层建筑物平面4000多平方米，恢复面积是在拆除平面后再向外一至两米约800平方米等等。城职学院对其主张的1000万元损失，陈述系按照鼎元公司违法获益来计算，2012年7月1日至2019年3月20日期间共收租金15045475.50元（=4089平方米×1.5元/天/平方米×2453天），扣除鼎元公司提交的七层违法建筑造价3680100元，差额为11365375.50元，扣除相应成本，故城职学院主张按照1000万元计算损失，城职学院并表示对此不申请鉴定。鼎元公司认为城职学院该计算方法不客观，超额超标准计算，也没有扣除相应成本，而且城职学院并没有证据证明其存在实际损失，城职学院损失应通过鉴定进行确定等等。经一审法院释明，鼎元公司目前不同意移交城职学院挹江门，也不同意拆除七层违法建筑，只愿意在合同期满后移交、拆除。因当事人意见不一，致本案未能调解解决。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，城职学院与鼎元公司签订的《合作协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。城职学院对其挹江门校区相关建筑物有权出租并签订合同，鼎元公司认为城职学院主体不适格的抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。根据法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。根据双方合同约定，鼎元公司作为承租人应当合法、合理使用相应建筑物及场地，不得擅自在租赁场地建造违法建筑。本案中，鼎元公司在接收城职学院挹江门后，未经城职学院许可，在未依法取得规划许可等合法建造手续的情况下，擅自在运动场上建造了七层建筑物，城职学院、鼎元公司对此事实均无异议，一审法院对此予以确认，鼎元公司违法建造行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。城职学院据此要求解除双方签订的《合作协议》，符合法律规定，一审法院予以支持。城职学院于2017年4月24日向人民法院提起诉讼，鼎元公司于2017年5月25日收到城职学院起诉状，故城职学院和鼎元公司签订的《合作协议》自2017年5月25日起解除。关于合同约定的学员实习、实训问题，根据本案查明的事实，双方未能完成预设的学员实习、实训数量目标，系由多方因素造成，并非鼎元公司单方原因造成，故城职学院主张鼎元公司存在此项违约事实，依据不足，一审法院对该主张不予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，城职学院在依法解除与鼎元公司签订的《合作协议》之后，有权要求鼎元公司返还挹江门校区，拆除在运动场上擅自建造的七层违法建筑物，城职学院上述诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于鼎元公司实际返还城职学院挹江门之前的占有使用费，鼎元公司应当参照合同约定予以支付。鼎元公司认为合同期限尚未届满、不同意返还挹江门校区、不同意拆除七层违法建筑物，与一审法院前述分析以及双方合同已经解除的事实相矛盾，理由不能成立，不符合法律规定，一审法院不予采纳。关于七层违法建筑物拆除及周边场地恢复费用的问题。本案中，一审法院根据城职学院申请依法委托鉴定，鉴定机构在分析当事人提供图纸资料并在现场勘查、测量之后出具工程造价咨询报告书，程序合法，有事实依据，一审法院予以采信。鼎元公司持有建造时竣工图等原始资料而未全部提供，应当承担举证不能的不利后果，鼎元公司对鉴定结论不予认可并申请重新鉴定，理由不能成立，一审法院不予采纳。根据鉴定机构出具的工程造价咨询报告书的内容，七层违法建筑物拆除工程造价为3162775.53元，周边场地恢复工程造价为478407.60元，一审法院对此予以认可。根据一审法院前述分析，鼎元公司应当自行拆除七层违法建筑物并将周边场地恢复原状，并承担相应拆除及恢复原状费用。如果鼎元公司怠于履行该义务，鼎元公司应当给付城职学院七层违法建筑物拆除费用3162775.53元以及周边场地恢复费用478407.60元，城职学院可以自行或委托他人依法拆除并恢复原状。关于违约责任问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，鼎元公司在城职学院挹江门运动场上建造七层违法建筑物，构成违约，应当承担相应的违约责任，对城职学院产生的实际损失亦应承担相应的赔偿责任。鼎元公司在合同订立之后，按照约定足额交纳了捐资助学款项（实为租金），城职学院对此并无异议，基于合理预见规则，在鼎元公司承担前述拆除及恢复原状的违约责任并承担相关费用的情况，城职学院以鼎元公司违法获利数额为基础主张其存在损失的金额为1000万元，理由不能成立，一审法院不予采纳。在城职学院和鼎元公司签订的《合作协议》中，双方对于鼎元公司的违约责任【即第十一条（二）乙方违约责任】，区分不同违约情形进行了约定，本案中，鼎元公司建造违法建筑物构成违约的情形，可适用双方合同第十一条第4项的约定即“合作期间，乙方应合法、合理的使用实训基地的房地产，因乙方原因造成的损坏或乙方过错给第三人造成损害的，由乙方承担相应的责任”进行处理。由于“相应的责任”并不明确、具体，故应当根据法律规定并结合该违约情形可能给城职学院造成的损失合理认定。就城职学院损失而言，鼎元公司自行拆除或城职学院代为拆除七层违法建筑物并恢复周边场地原状，需要合理的拆除、清运垃圾及恢复原状的时间，在该合理时间内城职学院挹江门的使用、管理客观上会产生不利影响并存在相应损失，而鼎元公司正常缴纳的捐资助学款项（实为占有使用费）已不足以涵盖城职学院损失，故鼎元公司应当对此承担赔偿责任。综合本案鼎元公司违约情形、剩余租赁期限、拆除七层违法建筑物及恢复原状所需的合理时间、城职学院因此受到的客观影响等案情，本案酌定鼎元公司应赔偿城职学院40万元。除此之外，城职学院要求鼎元公司赔偿其他损失，不符合法律规定，一审法院不予支持。关于众汇公司的担保责任。根据众汇公司向城职学院出具的《担保函》的内容，众汇公司自愿为鼎元公司履行《合作协议》承担连带责任保证。城职学院据此要求众汇公司就鼎元公司的法律责任承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。众汇公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利。综上所述，为保护当事人的合法权益，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、江苏城市职业学院与江苏鼎元城市地产运营管理有限公司签订的《合作协议》于2017年5月25日解除；二、江苏鼎元城市地产运营管理有限公司于本判决生效之日起六十日内，将实际占有、使用的南京市鼓楼区龙池庵62号（即江苏城市职业学院挹江门校区）返还江苏城市职业学院；三、江苏鼎元城市地产运营管理有限公司于本判决生效之日起六十日内，将实际占有、使用的南京市鼓楼区龙池庵62号（即江苏城市职业学院挹江门校区）运动场建造的七层违法建筑物予以拆除并恢复原状，所产生的费用由江苏鼎元城市地产运营管理有限公司自行承担；（如果江苏鼎元城市地产运营管理有限公司届时未拆除并恢复原状，江苏城市职业学院可自行拆除，江苏鼎元城市地产运营管理有限公司应同时给付江苏城市职业学院拆除及恢复原状费用共计3641183.13元。）四、江苏鼎元城市地产运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿江苏城市职业学院40万元；五、众汇投资控股集团有限公司对以上判项与江苏鼎元城市地产运营管理有限公司承担连带保证责任。众汇投资控股集团有限公司承担责任后，有权向江苏鼎元城市地产运营管理有限公司追偿；六、驳回江苏城市职业学院的其他诉讼请求。案件受理费103700元，鉴定费用109235元（城职学院已预交），由江苏城市职业学院负担149055元，江苏鼎元城市地产运营管理有限公司、众汇投资控股集团有限公司负担63880元（城职学院已预交，故鼎元公司、众汇公司于判决生效之日起十日内将63880元给付城职学院）。二审中，各方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。城职学院与鼎元公司签订的《合作协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。本案中，鼎元公司在接收城职学院挹江门后，未经城职学院许可，在未取得建设工程规划许可等建造手续的情况下，擅自在运动场上建造了七层建筑物。城职学院以鼎元公司未经其同意擅自在运动场上违法建设相关建筑并出租收益，且未按协议约定完成实训基地运营指标，学员、教师进行实习、实训的目的不能实现，鼎元公司构成根本违约为由，要求解除合同、拆除擅自建造的建筑物、返还租赁物、赔偿损失并要求众汇公司承担连带保证责任。关于未按协议约定完成实训基地运营指标、进行实习、实训的问题，根据在卷的证据材料，双方未能完成预设的实习、实训目标系由多种因素造成，并非鼎元公司单方原因所致。城职学院虽主张鼎元公司存在该项违约事实，但提交的证据不足以证明该主张，本院不予支持。鼎元公司作为承租人，应当根据合同约定使用租赁物，不应在未取得城职学院同意的情况下擅自在租赁场地建造建筑物，鼎元公司的擅自建造行为构成违约，但此种行为程度上是否严重到构成根本违约，影响城职学院合同目的的实现，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从合同履行情况看，案涉协议签订后，城职学院将挹江门校区移交鼎元公司占有使用，鼎元公司亦按约向城职学院交纳了相应的租金（捐资助学款），城职学院的主要合同目的已经如期实现。从合同的履行期限看，双方约定的履行期限为2011年8月1日至2021年7月31日，案涉合同履行已近尾声，即将到期。鼎元公司在接收城职学院挹江门后，积极进行形象改造、招商运营，现园区内引入的企业众多，鼎元公司及众多次承租人在订立转租合同时对履行期限均参照案涉协议确定。目前，因受新冠××疫情影响，经济形势发生了重大变化，对园区内企业及鼎元公司的经营产生了严重影响，案涉协议一旦解除势必带来一系列的连锁反应，浪费大量社会资源，也与鼓励交易原则相悖。综上，本院认为，鼎元公司的建造行为尚未达到根本违约致合同目的不能实现的严重程度，案涉合同不应解除。一审法院对城职学院要求解除双方签订的《合作协议》、返还城职学院挹江门的诉讼请求予以支持不当，本院对此予以纠正。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。鼎元公司未经城职学院同意的建造行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。但因双方当事人对违约责任未作明确的约定，城职学院亦未能举证证明损失的数额，其要求鼎元公司赔偿1000万元损失的诉讼请求，没有事实依据，本院暂不支持。关于鼎元公司在城职学院挹江门运动场建造的建筑物，应由相关行政机关依法进行处理，或由鼎元公司自行拆除、恢复原状。因该违约行为尚在持续状态，城职学院要求鼎元公司赔偿损失的请求，可在该建筑物拆除、恢复原状后或案涉合同清理结算时一并主张。关于本案诉讼费用的负担，城职学院的诉讼请求虽未能得到支持，但本案诉讼系由鼎元公司的违约行为引发，故本案的案件受理费及鉴定费用，均应由鼎元公司及众汇公司承担，以示惩诫。综上，鼎元公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初858号民事判决；二、驳回江苏城市职业学院的全部诉讼请求；三、驳回江苏鼎元城市地产运营管理有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费103700元，鉴定费用109235元，二审案件受理费103700元，由江苏鼎元城市地产运营管理有限公司、众汇投资控股集团有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年七月三十日书记员  朱亚芳