云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2329民初581号原告：云南武定狮山物业管理服务有限公司。法定代表人：王炬职务：董事长住所地：武定县。统一社会信用代码：91532329574655110U。委托诉讼代理人:常燕萍，云南畅鸣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：雷沛秀，女，1975年3月28日生，汉族，云南武定狮山物业管理服务有限公司员工，云南省武定县人，住武定县。代理权限：特别授权代理。被告：刘明忠，男，1973年10月1日生，汉族，武定县公安局警察（公务员），云南省武定县人，住武定县。被告：朱惠芬，女，1975年4月7日生，彝族，个体户，云南省武定县人，住武定县。系刘明忠妻子）。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司诉被告刘明忠、朱惠芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人常燕萍、雷沛秀，被告刘明忠、朱惠芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南武定狮山物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告给付物业管理费9320.50元及垃圾清运费720元，合计10040.50元；2、判令两被告支付给原告滞纳金186.40元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告与武定县商业街小区业主委员会于2017年6月27日签订了《武定县商业小区物业管理委托合同》，约定由原告为武定县狮山镇商业街小区全体业主和物业使用人提供物业服务，小区全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业管理费收费标准为普通住宅每平方米0.60元、别墅每平方米0.70元、商铺每平方米1.20元。同时约定由原告向业主和物业使用人每年收取一次物业管理费，逾期不交自逾期之日起按每日应收管理费的3%收取滞纳金，拒缴物业服务费的业主，原告可向人民法院提起诉讼。合同签订后，原告入驻该小区进行物业管理服务。被告为武定县狮山镇商业街小区9-3别墅的业主，面积为369.86平方米，无故拖欠自2017年7月1日至2020年6月30日止合计三年的物业管理费9320.50元，同时拒绝支付原告代收代缴的垃圾清运费720元。经原告多次催要，被告拒不支付，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘明忠、朱惠芬辩称：本小区为开放式街面，以商业为主，不同于一般小区。原告在物业服务中进入不正规，收费价格与其提供的服务明显不对等，重收费轻服务，秩序维护、维修管理形同虚设，小件维护不力，路灯照明不正常，保安人员少且60多岁，无力履行安保工作，夜间巡防守护中严重失职，导致被告9幢3号房屋面前被他人放火、屋内财物失窃，根据以上事实和现状，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，但因被告于2020年5月28日与原告员工王女士、雷女士等3人在与房屋使用人三方商谈中做出承诺。被告依法承担相应职责。对原告提出承担律师费的要求，无任何事实和法律依据，不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院作如下认定。庭审中，原告云南武定狮山物业管理服务有限公司对其主张向法庭提交如下证据材料：1、原告公司营业执照、法定代表人身份证明书复印件，欲证实原告公司的基本信息；2、武定县商业街小区物业管理委托合同复印件，欲证实原告公司与武定县商业街小区业主存在物业服务合同关系，由原告为武定县商业街小区业主和使用人提供物业服务的事实；3、房产信息查询情况说明复印件，欲证实两被告为武定县商业街小区9-3别墅的业主，其房产面积为369.86平方米的事实；4、照片3张，欲证实原告为被告单独提供部分物业服务的情况；5、武定县商业街小区费用明细备案表复印件，欲证实原告按国家规定和合同约定的收费标准收取物业管理费，且已在政府管理部门备案，其收费合法、合理，不存在乱收费的事实。经质证，被告认为，证据1三性无异议；证据2是真实的，但我认为合同是无效的，因为合同违反法律的强制性规定；证据3没有异议；证据4是真实的，但对待证目的有异议；证据5我不予认可，因为收费标准没有经过业主大会商谈同意。庭审中，被告刘明忠、朱惠芬对其主张向法庭提交如下证据材料：1、照片14张打印件，欲证实9幢3号与保安岗亭位置照片，9幢3号东墙脚保安亭面前被放火，9幢3号西墙被撬盗是破坏防盗栏杆，商业街内夜晚无路灯照明，商业街保安收停车费；2、受案回执复印件，欲证实9幢3号被撬盗；3、营业执照复印件，欲证实9幢3号由文江开办一方水土（农业）开发公司使用；4转账存根复印件，欲证实李有为9幢3号修理电路收费；5、视频，欲证实2020年5月14日9幢3号东墙在保安亭面前被人放火；6、监控视频，欲证实2020年6月21日凌晨3时详实记录商业街9幢3号与8幢之间街道，9幢3号门前夜间无路灯照明情况，没有按照合同的约定履行义务。经质证，原告代理人认为：证据1、2夜间的照照片，看不出来是不是在小区里面照的，着火是被告自己家的原因，关于被盗的照片我们也看不出来有没有财物损失；证据3与本案无关；证据4真实性我们认可，但是是被告自己找人修，就被告自己负责，而且收的只是材料款；证据5、6的质证意见和证据1、2的质证意见一致。本院认证，原告当庭提交的证据材料1、2、3、4、5，证据来源合法，内容客观真实，与案本有关联性，本院予以采信；被告当庭提交的证据材料1、2、3、4、5、6有其自拍照片、视频，虽来自小区实景，但无时间、时长记载，不能确定照片中的现象是长期或暂时状况，故被告的待证事实只认可失火、失窃、自费维修存在，其余待证事实不予采信。本院依据当事人的陈述、举证、质证和庭审调查确认本案法律事实如下:被告刘明忠、朱惠芬系夫妻，是武定县狮山镇商业街小区9-3别墅业主。2017年6月27日原告云南武定狮山物业管理服务有限公司与武定县狮山镇商业街小区业主委员会签订《武定县商业街小区物业管理委托合同》，将武定县狮山镇商业街小区全体业主和物业使用人总建筑面积约45305.24平方米自2017年7月1日至2022年6月30日委托由云南武定狮山物业管理服务有限公司进行物业服务管理，并负责向业主和物业使用人收取物业管理费、代收代缴垃圾清运费。合同约定物业管理费收费标准为普通住宅每平方米0.60元、别墅每平方米0.70元、商铺每平方米1.20元。同时约定由原告向业主和物业使用人每年收取一次物业管理费，逾期不交自逾期之日起按每日应收管理费的3%收取滞纳金，拒缴物业服务费的业主，原告可向人民法院提起诉讼。被告刘明忠、朱惠芬为武定县狮山镇商业街小区9-3别墅的业主，属原告云南武定狮山物业管理服务有限公司的物业服务范围，面积为369.86平方米，按合同计价，自2017年7月1日至2020年6月30日止合计三年的物业管理费为9320.50元，同时原告为其代收代缴的垃圾清运费720元（每月20元）。经原告催要，被告拒不支付，拒交的理由为云南武定狮山物业管理服务有限公司未尽到物业管理服务职责，致财物受损。本案争议焦点为：原告云南武定狮山物业管理服务有限公司收取物业管理服务费的请求是否应当得到支持？本院认为：物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。是建立在平等、自愿基础上的民事合同，其形式是要式合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。”第三十六条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”原告云南武定狮山物业管理服务有限公司于2017年6月27日与武定县狮山镇商业街小区业主委员会签订《武定县商业街小区物业管理委托合同》，被告居住的武定县狮山镇商业街小区9-3别墅属于原告云南武定狮山物业管理服务有限公司物业服务对象范围内，自2017年7月至今，原告云南武定狮山物业管理服务有限公司已按照《武定县商业街小区物业管理委托合同》约定实际履行物业管理职责，只是在履行过程中，对安保、秩序管理服务方面存在管理上的瑕疵，应听取建议，完善服务，对设施的不完善请及时向业主委员会协商改进。被告认为原告未履行好安保职责，发生盗窃、失火，导致其人身财产安全得不到保障，该情形只是物业服务中的部分，应向业主委员会反映，由业主委员会向云南武定狮山物业管理服务有限公司提出，按约定承担责任，业主不能拒交物业服务管理费，如物业服务企业违约，业主的利益受到损害可依法提出赔偿。故原告云南武定狮山物业管理服务有限公司要求被告刘明忠、朱惠芬缴纳物业管理费的请求有事实和法律依据，请求成立，依法予以支持，同时原告提出要求被告按合同约定支付收取3%滞纳金为186.40元的请求，不超出合同的约定，予以支持；被告刘明忠、朱惠芬的辩解理由不能对抗业主应履行的义务，依法不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：由被告刘明忠、朱惠芬在判决生效后10日内向原告云南武定狮山物业管理服务有限公司交纳物业管理费9320.50元，支付垃圾清运费720元、滞纳金186.40元，三项合计10226.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取28元，由被告刘明忠、朱惠芬负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  钟凤学二〇二〇年七月二十三日书记员  崔 伟