陕西省铜川市耀州区人民法院     民 事 判 决 书     (2020)陕0204民初1211号     原告：贺奋飞，男，汉族，住铜川市新区。     委托诉讼代理人：何攀，陕西兰天律师事务所律师。    被告：任小娟，女，汉族，住铜川市新区。   原告贺奋飞与被告任小娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告贺奋飞及其委托诉讼代理人何攀，被告任小娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告贺奋飞向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告2019年1月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告返还原告押金20000元并赔偿原告装修损失68585元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月6日原告租用被告所有的位于铜川市新区XX道XX路XX层楼房用于经营汽车销售，建筑面积400平方米，使用面积270平方米，租赁期限为36个月，自2019年2月10日起至2022年2月9日止，年租金32000元，房屋押金20000元。原告在合同签订向被告支付一年租金，以后每年租金在2月10日前支付。承租期内原告有权在不动房屋主体基础的情况下对房屋装饰装修，有绝对自主的生产经营权，合同未对原告转租权作出禁止性约定。合同签订后，原告于2019年1月12日向被告交纳首年租金32000元及押金20000元，被告向原告出具收条。同日，原告与铜川市中海装饰设计有限公司签订《装修工程施工合同》，由铜川市中海装饰设计有限公司对承租房屋进行装饰装修，原告支付装饰装修及购买办公设备共计113056.01元。2019年9月25日原告将承租房屋的二层转租给常某某用于其经营的物流公司的办公场地，租金每年15000元，原告并未以该承租房屋盈利。2019年12月17日被告以原告将承租房屋转租为由向原告提出涨租金，并无理阻挡原告办公。被告提出第二年租金调整为60000元，否则不允许原告继续承租。原告考虑被告租金涨幅过大，按此租金标准承租该房屋对原告极为不利，原告无奈之下只得提前终止履行合同，于2020年1月12日前将一楼经营区内办公设备及物品搬离，对现场进行了清理，但是原告为经营所支出的装修款被告不进行处理，也不向原告退还20000元押金。原告认为，原告提前终止合同系因被告违反合同约定擅自提高租金导致，被告的行为给原告造成直接的装修损失及基于承租房屋经营的可得利益损失，对此原告没有任何过错。为维护原告的合法权益，提起诉讼。   被告任小娟辩称，同意解除原被告签订的《房屋租赁合同》，双方之间存在房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限为36个月，原告租赁了不到一年就将二楼房屋转租给第三人，欺骗被告说与第三人是合伙关系，在被告再三追问下第三人才承认转租的事实，原告违约在先。原告陈述并未以该承租房屋盈利，但是原告收取了第三人15000元租金。房屋的装修与被告没有关系，原告在未通知被告的情况下自行将东西搬离，并不是因为被告涨租金，第三人现仍承租被告的房屋，原告搬离后，第三人搬至一楼办公，并对房屋重新进行了装修。原告装修时造成被告卫生间马桶渗漏。被告不同意返还原告押金20000元，赔偿原告装修损失。   原告贺奋飞提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《房屋租赁合同》、收条、微信转账凭证，证明被告按照合同约定支付了第一年租金及押金，履行了合同义务，合同未对原告转租作出禁止性约定。2、《办公房屋租赁协议》，证明原告将房屋二楼转租给第三人不违反原、被告《房屋租赁合同》约定，原告转租的事实被告是知情的。3、《装修工程施工合同》、工程预算表、工程增项表、收款收据、微信转账凭证，证明支付铜川市中海装饰设计有限公司装修款39000元。4、原告通过网络、实体店购置电器、办公用品及广告牌安装费用支出明细，证明原告购买电器、办公用品及安装广告牌支出费用事实。5、谈话录音记录、录音，证明原告搬离承租房屋系被告擅自涨租金的无奈之举，原被告合同无法继续履行系被告的过错，原告无过错，被告应退还原告押金并赔偿原告装修损失。   被告任小娟提交了照片、电话录音，证明原告安装的马桶漏水，造成被告房屋渗水；原告是自行离开的。   被告任小娟对原告提交的证据1无异议，该证据予以确认。对证据2认为没见过，但认可原告将二楼转租第三人的事实。与第三人谈话，第三人认可与原告签订了租赁协议，该证据予以确认。对证据3、4不予认可，认为原告为经营自行装修与被告没有关系。原告未经被告同意转租二楼，租赁期限未届满自行搬离单方解除合同，原告留在承租房屋的装饰装修物应视为原告放弃权利，该证据不予认定。对证据5真实性无异议，不认可证明目的，认为原被告口头约定不得转租，原告将二楼转租向被告隐瞒事实说是合伙，被告找到第三人才知道转租的事实，三方商谈的情况。被告的质证意见成立，该证据真实性予以确认，原告的证明目的不能成立。   原告贺奋飞对被告提交的证据真实性均予认可，不认可证明目的。原告安装的马桶漏水造成房屋墙皮脱落，原告亦陈述是自行搬离，原告不认可证明目的的质证意见不能成立，被告提交的证据予以确认。   经审理查明，2019年1月6日贺奋飞和任小娟签订《房屋租赁合同》，约定：任小娟将自有的坐落于铜川市新区XX道XX路XX层楼房出租给贺奋飞作为公司经营注册场所，租赁期限共36个月，自2019年2月10日起至2022年2月9日止，年租金32000元，房屋押金20000元；以后每年2月10日前支付当年租金；承租期内贺奋飞可以对房屋进行装饰装修。合同签订后，任小娟向贺奋飞交付了房屋，贺奋飞向任小娟支付租金32000元，交纳押金20000元，并开始进行装修，装修后用于公司经营。2019年9月25日，贺奋飞未征得任小娟的同意，与常某某签订《办公房屋租赁协议》，将二楼转租给常某某，约定租赁期限自2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金为15000元。合同签订后，贺奋飞将二楼物品折价给常某某所有，常某某向贺奋飞支付了租金和折价款，便在二楼开展经营活动。2019年12月任小娟因贺奋飞擅自将二楼转租双方发生纠纷，2020年1月12日贺奋飞将一楼经营区域内办公设备及物品搬离。   上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《办公房屋租赁协议》、谈话笔录、质证笔录、庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，贺奋飞与任小娟自愿协商一致签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。虽然双方合同并未约定禁止转租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”，贺奋飞未征得出租人任小娟的同意，将二楼转租第三人，构成违约；因贺奋飞转租双方发生纠纷，在协商无果的情况下，贺奋飞自行搬离，单方解除合同，构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”贺奋飞没有证据证明任小娟同意利用其装饰装修物，贺奋飞要求任小娟赔偿装饰装修损失，不予支持。双方合同约定押金20000元，目的在于担保承租人因租赁所产生的债务履行，即租赁关系终止时，如承租人没有造成房屋的损坏等应当扣减的债务，出租人应将押金退还给承租人。任小娟提交了照片证明贺奋飞承租期间因马桶漏水造成墙面损坏，但未提供证据证明具体损失，本院酌情认定损失1000元，任小娟扣减1000元下余19000元押金应当退还贺奋飞。贺奋飞要求解除与任小娟签订的《房屋租赁合同》，任小娟表示同意，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决如下：   一、解除贺奋飞与任小娟签订的《房屋租赁合同》；   二、任小娟于本判决生效后十日内退还贺奋飞押金19000元；   三、驳回贺奋飞的其他诉讼请求。    如果任小娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费2015元，减半收取1008元由贺奋飞负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。   本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。                           审判员 张梅                         二〇二〇年七月八日                               书记员 杨笑          1