文书内容江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0191民初848号原告：南昌绿地申新置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新区紫阳大道3333号紫峰大厦，统一社会信用代码：91360106563824708M。法定代表人：李景斌，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：朱浩然，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢三英，上海市建纬（南昌）律师事务所律师。被告：李彦，男，1989年6月12日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：李毅，江西豫章律师事务所律师。原告南昌绿地申新置业有限公司（以下简称南昌绿地申新置业公司）与被告李彦商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南昌绿地申新置业公司的委托诉讼代理人朱浩然，被告李彦及其委托诉讼代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南昌绿地申新置业公司向本院提出诉讼请求：1．李彦向其支付余款51万元，并以236.4768万元为基数从2018年12月31日起至实际付清余款之日止按日千分之一支付违约金，暂计至起诉之日为96.0096万元；2．李彦承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月19日，南昌绿地申新置业公司与李彦签订《南昌市商品房买卖合同》并约定：李彦购买南昌绿地申新置业公司所有的位于南昌市高新区写字楼，合同总价236.4768万元，于2018年3月30日付清全部房款。付款期限届满后，因李彦未按期付款，双方于2018年4月21日签订《分期付款买卖协议》并约定，李彦于2018年4月30日前支付首付119.4768万元，余款117万元分3期付清于2018年12月30日前付清；逾期付款的，按合同总价款236.4768万元的日千分之一支付违约金。《分期付款买卖协议》约定的付款期限届满后，李彦再次违约，南昌绿地申新置业公司多次催告，李彦仍有71万元房款未付清，并向南昌绿地申新置业公司出具付款承诺书，承诺最晚于2019年10月25日前付清。到期后李彦仍未付清，目前尚欠房款51万元未付。审理中，南昌绿地申新置业公司将诉讼请求中余款51万元变更为49万元。李彦辩称，对南昌绿地申新置业公司主张的违约金的计算基计算标准、计算时间均有异议，违约金应按照双方签订的商品房买卖合同第七条的约定，根据其付款时间和欠款金额按照万分之二计算，而不是南昌绿地申新置业公司主张的方式计算。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院审理查明事实如下：1.2018年3月19日，南昌绿地申新置业公司与李彦签订合同编号为1000730116的《南昌市商品房买卖合同》一份，并约定：李彦向南昌绿地申新置业公司购买位于南昌市高新开发区（以下简称601房），总价款为236.4768万元，付款方式为李彦于2018年2月29日前支付房款119.4768万元，余款117万元于2018年3月30日前付清；李彦逾期付款超过30日后，南昌绿地申新置业公司有权申请解除合同，李彦继续履行合同的，经南昌绿地申新置业公司同意，合同该继续履行，从合同规定的应付款期限的次日起至实际全额支付应付款之日止，李彦应按日支付逾期应付款万分之二的违约金；2018年6月30日前南昌绿地申新置业公司向李彦交付经综合验收合格的601房。2.2018年4月21日，南昌绿地申新置业公司与李彦签订《绿地·新都会分期付款买卖协议》，双方对李彦支付601房房款236.4768万元事宜重新作了约定，李彦于2018年4月30日前支付房屋首付款119.4768万元等，2018年6月30日前支付23万元，2018年9月30日支付47万元，2018年12月30日支付47万元；李彦支付房屋总价款50%后，南昌绿地申新置业公司将房屋交付给李彦；李彦逾期或未足额支付前述约定的购房款，逾期30日内的，每逾期一天应支付601房总价款0.1%作为违约金，逾期超过30日的，南昌绿地申新置业公司有权不经催告直接单方面解除合同，且李彦同意其已交纳的房款作为房屋的使用费予以扣除，已交购房款不再退还，李彦必须腾空房屋，因解除合同或强制清退导致李彦产生的损失有其自行承担。3.2019年8月14日，李彦向南昌绿地申新置业公司出具《付款承诺书》，其上记载：李彦购买的601房总价236.4768万元，于2019年8月7日前已付清165.4768万元，剩余房款71万元，分别于2019年8月25日前付款5万元，2019年9月25日前付款50万元，2019年10月25日前付款16万元；如未能按时付款，自该协议规定的应付款期限的次日起至实际全额支付应付款之日止，李彦按日向南昌绿地申新置业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并暂停其房屋使用权直到付清全款（包括违约金）再恢复其房屋使用权。南昌绿地申新置业公司对该承诺书未向李彦作出回应。4．南昌绿地申新置业公司和李彦共同确认李彦已支付601房款共计187.4768万元，其中2018年3月20日支付119.4768万元、2018年9月20日支付6万元、2018年10月25日支付9万元、2018年10月26日支付8万元、2019年2月25日支付23万元、2019年8月30日支付5万元、2019年10月31日支付5万元、2019年11月28日支付5万元、2019年12月30日支付2万元、2020年1月22日支付3万元、2020年3月31日支付2万元；尚欠房款49万元未支付。李彦确认2018年7月初收房。4.2019年10月29日、2019年11月18日，南昌绿地申新置业公司分别向李彦邮寄《尽快付清剩余购房款的催告函》，要求李彦在收到《催告函》之日起3日内付清剩余购房款，逾期将通过法律途径解决。本院认为，南昌绿地申新置业公司与李彦签订的《南昌市商品房买卖合同》、《绿地·新都会分期付款买卖协议》成立并生效，各方依约享有和履行合同权利和义务。南昌绿地申新置业公司要求李彦向其支付拖欠的601房房款49万元，李彦对该款项未支付无异议，故该主张有事实和法律依据，予以支持。南昌绿地申新置业公司要求李彦向其支付违约金，并主张以236.4768万元为基数按日千分之一从2018年12月31日起计算至实际付清余款之日止；李彦对该计算方法有异议，并提出按照《南昌市商品房买卖合同》中的约定计算；经查，南昌绿地申新置业公司主张的计算方式，来源双方在《绿地·新都会分期付款买卖协议》中关于逾期付款30天以内的约定，李彦逾期付款超出30天，故该协议中的违约金计算方式不适用本案，南昌绿地申新置业公司主张的计算方式无事实依据，不予支持。《南昌市商品房买卖合同》记载，李彦逾期付款30天的，在双方同意继续履行该合同的情况下，李彦应从合同约定的应付款期限的次日起至实际全额支付应付款之日止，以逾期应付款为基数按日万分之二向南昌绿地申新置业公司支付违约金；《绿地·新都会分期付款买卖协议》记载，双方约定的601房最后一笔款项47万元支付时间是2018年12月30日、倒数第二笔款项47万元支付时间2018年9月30日；在李彦逾期支付房款49万元，南昌绿地申新置业公司选择继续履行《南昌市商品房买卖合同》的情况下，李彦应按照《南昌市商品房买卖合同》的约定，向南昌绿地申新置业公司支付违约金，即以日万分之二计算，房款2万元从2018年10月1日起计算至付清之日止，房款47万元从2018年12月31日起计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六四十条第一款规定，判决如下：一、李彦于本判决生效之日起十五日内向南昌绿地申新置业有限公司支付房款49万元。二、李彦于本判决生效之日起十五日内向南昌绿地申新置业有限公司支付违约金（以日万分之二计算，房款2万元从2018年10月1日起计算至2万元付清之日止，房款47万元从2018年12月31日起计算至47万元付清之日止）。三、驳回南昌绿地申新置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18031元，减半收取计9015.5元，由南昌绿地申新置业有限公司负担4507.75元，李彦负担4507.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  孟李玲二〇二〇年七月六日法官助理郭家豪书记员罗春