贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初7791号原告：何某，女，1979年1月5日出生，苗族，现住贵州省凯里市。原告：张某，男，1987年5月16日出生，侗族，现住贵州省石阡县。委托诉讼代理人（特别授权）：万鹤、马敏娥，贵州正辩律师事务所律师。被告：贵州某房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋-1-1层-1-6号，统一社会信用代码：91522601750174720W。法定代表人：何某某，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙、韦会琴，贵州维律律师事务所律师。原告何某、张某诉被告贵州某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告何某、张某的委托诉讼代理人马敏娥，被告某房地产公司的委托诉讼代理人韦会琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第（一）款及附件十二合同补充协议第四条规定的内容无效。2、判令被告退还原告测绘费177.3元、电表安装材料费520元、燃气管道开通费2400元、有限电视开通费880元，共计人民币3977.3元。3、案件受理费由被告承担。原告诉讼代理人在庭审中将有限电视开通费880元变更为265元；放弃测绘费177.3元。事实与理由：2016年1月18日，原告与被告协商一致签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设位于凯里市丰球黔城二期1栋6层6-2号房，原告按约定支付了全部价款。被告在交房时要求原告付“交房费”即电表安装材料费、燃气管道开通费、有线电视开通费共计3977.3元。被告违反法律规定，通过制定免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款向原告重复收费，原、被告签订《商品房买卖合同》第十二条第（一）款及附件十二合同补充协议第四条规定的内容无效，收取的费用应当退还，请求依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告某房地产公司辩称：一、答辩人向被答辩人收取案涉的燃气管道开通费等符合双方约定，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，被答辩人要求退还上述费用于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。因此，被答辩人不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的相关规定否定合同及补充协议关于案涉费用承担的约定。二、被答辩人的起诉已过诉讼时效。双方签订的《商品房买卖合同》已约定了案涉商品房的总房款，而被答辩人在支付燃气管道开通费、有线电视开通费、等费用时，是明知支付以上费用后，购房支出款总额超过了总房款，此时其知道或应当知道权利已受到侵害；而且，法律具有公开性，被答辩人在缴纳案涉费用之日即应当知道或者应当知道权利受到损害。根据《民法总则》规定，诉讼时效期间是从权利人知道或者应当知道权利受到损害时起计算三年，但被答辩人在支付案涉费用后至起诉之日已超过三年诉讼时效的保护期间，其已丧失了胜诉权利，故依法应当驳回其诉请。本院经审理认定事实如下：2016年1月18日，以原告何某、张某为买受人，被告贵州某房地产开发有限公司为出卖人，双方就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同对所购房屋的面积、房号、购房款金额及付款方式进行了约定。在附件五“合同补充协议”第四条约定：“根据《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》（凯府发[2007]43号）新建房地产项目必须建设管道燃气之规定，出卖人已统一为买受人代为垫付2400元管道燃气安装费给管道燃气特许经营单位。若买受人需使用管道燃气的，必须将出卖人代为垫付的2400元管道燃气安装费交与出卖人，出卖人收到款后就通知燃气公司为买受人开通管道燃气。”合同签订后，被告于2020年4月3日向原告收测绘费177.3元、燃气管道开通费2400元、有线电视开通费880元、电表开户费520元并向原告出具了《收据》。嗣后，原告认为被告收费无据，遂起诉要求退还。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》第十二条第（一）款及附件十二合同补充协议第四条规定的内容无效是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合贵州省人大常委会制定并于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，以及贵州省人民代表大会法制委员2014年4月17日给省住建厅关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复“新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。”被告以代收为名向原告收取前述规定中已明确计入商品房销售价格的电表开户费、燃气管道安装费和有线电视开通费，属于免除其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利情形，故原告诉请被告返还相关费用，本院予以支持。对于被告提出原告诉求已超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，本案中约定由买受人承担相关费用的合同内容被确认无效后，原告同时请求被告返还因该约定所收取的相关费用，尚未超过诉讼时效。故本院对该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告何某、张某与被告贵州某房地产开发有限公司于2016年1月18日签订的《商品房买卖合同》第十二条第（一）款及附件十二合同补充协议第四条的规定中，约定由买受人承担电、燃气、有线电视等配套设施建设安装费用的内容无效。二、被告贵州某房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告何某、张某电表开户费520元、燃气管道开通费2400元、有线电视开通费265元，共计3185元。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告贵州某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨明二〇二〇年七月十七日书记员  高扬