陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终1067号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小婷，女，1984年5月4日出生，汉族，户籍地为甘肃省武威市凉州区，现住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：吴世军，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛璐，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑久涛，女，1990年10月2日出生，汉族，户籍地为西安市未央区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：沈金金，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所律师。原审第三人：杨小妹，女，1965年5月25日出生，汉族，户籍地为乌鲁木齐市新市区，现住陕西省西安市。上诉人吴小婷因与被上诉人郑久涛、原审第三人杨小妹房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕111民初6860号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴小婷上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人继续履行合同，为上诉人办理房屋过户手续。2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、原审法院认定2018年10月15日，郑久涛拿到涉案房屋的产权证，事实认定错误。一审庭审当中，被上诉人提交的第一组证据《不动产权证书》记载的很明确，涉案房屋为抵押按揭购房，抵押注销日期为：2019年1月4日。即2019年1月4日后，被上诉人才可以按照双方签订的房屋买卖合同的约定，办理过户手续。而按照合同约定，上诉人支付剩余房款的时间，也是在办理过户当日。而被上诉人看见整个西安市自2016年房屋上涨的能给自己带来利益后，竟在注销抵押的当日向上诉人发来了所谓的《解除合同律师函》，其行为明显有违诚信。被上诉人郑久涛实际上并不能在约定的时间内为上诉人办理房屋过户手续，上诉人在沟通期间未支付尾款属于行使同时履行抗辩权，不属于违约。2、原审法院认定吴小婷已经将涉案房屋转让给了杨小妹，因此吴小婷的行为构成违约，事实认定错误。首先，2015年12月20日上诉人与被上诉人郑久涛签订《房屋买卖合同》《购房补充协议》后，郑久涛即将房屋实际交付给上诉人使用，虽然房屋的所有权转移以登记为要件，但上诉人作为对房屋的买受人及实际占有者，享有对房屋占有、使用、收益的权利，上诉人将房屋转让给被上诉人杨小妹的行为是行使自己对房屋享有的收益权利，并未构成违约。其次，从双方订立该房屋买卖合同本身目的及理念出发，《购房协议》第七条第(3)款的约定更应理解为是对出卖人义务的约束，是为了防止诸如出卖人将房屋卖给买受人后，办理过户前又卖给第三人等此类风险的发生，以保护买受人的利益。本案中，双方自2015年签订合同至今，作为买受人的上诉人转让房屋并未对被上诉人造成任何损失，且上诉人也愿意支付房屋尾款，剩余程序即被上诉人为上诉人办理过户登记即可，但被上诉人一直拒收尾款，并坚决解除合同，该行为严重侵犯了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益，支持上诉人的上诉请求。郑久涛答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。1.上诉人经答辩人多次催告拒不交纳房屋尾款，并将涉案房屋出卖给第三人杨小妹，该行为已经构成严重违约。答辩人解除合同的行为符合法律规定与合同约定，理应得到支持。2.原审法院基于上诉人的严重违约事实判决涉案《房屋买卖合同》《购房补充协议》已经解除，上诉人承担相应违约责任于法有据。郑久涛起诉至一审法院请求：1、依法确认其与吴小婷签订合同编号为0005354 的《房屋买卖合同》于2019 年1月7 日解除，判令吴小婷向其返还涉案房屋；2、依法判令吴小婷向其支付违约金105000元；3、依法判令吴小婷向其支付迟延支付购房款的利息损失2193.13元及解除合同后其占用涉案房屋的租金损失10400 元(暂计算自2019.1.7至2019.9.7，实际应计算至返还房屋之日止）；4、依法判令吴小婷返还其大修基金票据、契税发票、购房合同等房屋相关资料；5、本案诉讼费由吴小婷承担。吴小婷反诉请求：1、判令郑久涛履行《房屋买卖合同》《购房补充协议》约定的义务，并按照合同约定给吴小婷履行办理过户手续；2、判令郑久涛支付违约金63000元；3、本诉及反诉费由郑久涛承担。原审经审理查明：2015年12月20日，郑久涛与吴小婷签订《房屋买卖合同》，约定，郑久涛将其名下位于西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋（建筑面积为45.40平方米）以21万元的价格转让给吴小婷。合同约定房屋首付款为人民币6万元。当天，双方又签订一份《购房补充协议》，约定：“1、房屋位置：陕西省西安市灞桥区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX室。房屋权属状况：房屋产权目前为全产权，现状为购房合同，购房合同登记号为：Y14065936，此房屋处于银行抵押中，甲方确保本合同约定房屋产权清晰。房屋现状：已装修，目前甲方（郑久涛）已收房。本合同约定房屋的大修基金与契税甲方已缴纳，甲方出具缴费发票原件给乙方。2、乙方（吴小婷）自愿购买甲方的在西安龙湖兴城置业有限公司处购买的本合同约定房屋。鉴于该房屋正在办理房产证，暂时无法办理过户手续，甲乙丙三方一致同意房屋交易过程按本合同约定内容执行。3、甲乙双方就此房屋达成的受让价格为人民币21万元整，此房款包含甲方入户前所缴纳的所有费用（大修基金、契税等）4、本协议签订当日后，乙方需在当日一次性支付首期购房款人民币6万元于甲方。截止2015年12月20日止，甲方现有此房屋的银行按揭款项108152元，由于甲方暂时无法一次性支付剩余款项，故本协议签订后即日起，此房屋所产生的所有银行本、息月供均由甲方偿还，即从2015年12月20日开始，甲方必须在每月7号前将1365元支付到甲方的中国银行卡上，待房产证下证后，由甲方负责在约定时间一次性出资剩余所有银行按揭款项（包含期间产生的利息或提前还款的违约金等所有费用），甲方负责配合出面，丙方协助甲乙双方提供办理撤押手续。5、甲方收到乙方一次性支付的首期购房款人民币6万元整当日，甲方应将此房交给乙方作为居住或办公使用，甲方按本合同约定按房屋现状交付给乙方。6、甲方收到乙方所有剩余尾款后当日内，该房屋产权由甲方负责办理过户至乙方名下，过户中产生的交易等相关所有费用均由乙方自行承担。7、本协议签订后，甲、乙双方不得私自将房屋另行转让、出租、抵押等，否则对方有权选择解除合同或者继续履行合同，并要求对方承担房屋转让总价款40%的违约金、赔偿实际损失及房价上涨产生的差价损失。甲乙双方初步约定在2017年12月20日前进行过户手续办理（如遇行政部门或开发商原因或其他不可抗力造成房产证不能按时办理下来，可另行协商过户时间），自本协议签订起算，至2017年12月20日止，甲乙双方不得以任何理由，任何原因延迟过户，若延迟过户，则违约方按每日赔付总房款的千分之三作为违约金，赔付于守约方。8、本协议签订后，乙方按合同约定支付房款，否则应按房屋总价款的千分之三按日承担违约金，甲方未能严格按合同约定执行交付房屋或过户则应按房屋总价款的千分之三按日承担违约金。若因乙方的原因终止本合同的，乙方应承担房屋总价款的百分之五十的违约金给甲方，乙方之前支付的购房款不予以退还，自单方终止本合同之日起7日内搬离。若因甲方的原因终止本合同的，甲方应承担房屋总价款的百分之五十给乙方，并赔付乙方另行装修费用，乙方之前支付购房款给予退还。甲乙双方约定，房产证下证后，甲方负责一次性出资所剩所有余款，乙方负责配合出面，双方共同办理银行贷款撤押手续。若因甲乙双方中任意一方未能守约，则违约方承担违约责任（按违约条款第8项第2条和第3条执行）。”协议签订当天，吴小婷支付给郑久涛1万元房屋首付款，次日吴小婷向郑久涛支付剩余5万元房屋首付款。郑久涛于签订合同当天将大修基金票据、契税票、购房合同、购房发票等房屋手续及房屋一并交付给吴小婷，吴小婷给郑久涛出具了收条。2018年10月15日，郑久涛拿到涉案房屋的产权证之后，给吴小婷在《购房补充协议》上所留的号码为“1368928XXXX”的手机打电话、发信息，通知吴小婷一块办理房屋过户手续，吴小婷以工作忙为由未能前去办理房屋过户手续，2018年11月、12月间，郑久涛通过电话、短信的方式数次催促吴小婷配合办理房屋过户手续，吴小婷均以正在筹钱和钱没有到位为由，要求郑久涛再等等。2019年1月4日，郑久涛通过律师给吴小婷发了一份《律师函》，《律师函》内容为：“你方与委托人于2015年12月20日签订了《房屋买卖合同》《购房补充协议》，约定委托人向你方出售位于西安市灞桥区XX路XX号龙XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，你方按照约定向委托人支付购房款。合同签订后，委托人已按照合同约定履行交房、办理房屋产权证书等相关义务，而你方却一直拖延，迟迟不按照合同约定履行支付购房尾款、办理过户手续义务，导致合同无法继续履行。现委托人依据《房屋买卖合同》《购房补充协议》及《合同法》的相关规定，现正式发函致你方：解除委托人郑久涛于你方签署的《房屋买卖合同》、《购房补充协议》，你方应于收到本函件之日起7日内与委托人联系，办理解除合同手续，在30日内搬离房屋，恢复房屋原状，将房屋返还给委托人，并向委托人返还大修基金票据、契税发票、购房合同、贷款合同等你方收到的所有房屋资料。”2019年1月7日，郑久涛又通过短信方式将该《律师函》发给了吴小婷。2019年1月9日，吴小婷给郑久涛发信息称其“近期事情太多，刚刚把钱准备到位，看你啥时候有空，去把手续办了。”郑久涛回复说：“我已经等了你四个月，我们约定的12月过户期限已经过了，律师函你已经收到了，我们的合同就该解除了。”“我去过房子了，也给那个女的通知了，2月7号之前她该搬出去，你解决好你们之间的事，我到时间会去收房子。”2019年3月11日，吴小婷给郑久涛书面回复称：“本人已收到你委托陕西学进律师事务所寄来的律师函。2015年12月20日你我双方签订《房屋买卖合同》，后又签订《购房补充协议》，我依照合同已共计支付你6万元，同时，补充协议约定在收到剩余尾款后即为我办理房屋过户手续，但你一直拒收房屋尾款并拒绝给我办理过户手续，意图不履行合同义务。希望你按照双方自愿签订的协议履行义务，如果因你违约给本人造成损失，本人将通过必要的法律手段维权。”2019年4月17日，郑久涛通过律师再次向吴小婷发出《律师函》，以郑久涛多次催促吴小婷支付房屋尾款并办理房屋过户手续，吴小婷均未予理睬且以其将房屋转让给第三人为由，提出解除双方签订的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》，并要求吴小婷交还房屋及房屋的相关手续等。吴小婷签收该《律师函》。2019年1月25日，郑久涛到涉案房屋去查看时，发现该房屋已经于2018年5月被吴小婷转让给第三人杨小妹，当时便报警，民警到现场后，看到郑久涛持该涉案房屋的房产证和与吴小婷签订的买卖合同，杨小妹持有与吴小婷签订的购房协议，认为属于民事纠纷，告知双方到法院通过诉讼解决纠纷，对此，郑久涛提供民警出具的情况说明为证。原审法院认为，郑久涛与吴小婷签订的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。郑久涛按照合同约定将位于西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋及相关手续交付给吴小婷，吴小婷也向郑久涛支付了首付款6万元，上述合同中虽然对吴小婷支付剩余房款的时间约定不明，但根据《购房补充协议》第7.4条约定“甲乙双方初步约定在2017年12月20日前进行过户手续办理（如遇行政部门或开发商原因或其他不可抗力造成房产证不能按时办理下来，可另行协商过户时间）。”的内容来看，应当理解为在涉案房屋的产权证书办理下来之后，吴小婷即应当向郑久涛支付剩余房款，双方办理过户手续。郑久涛在拿到房产证之后曾多次催促吴小婷支付剩余房款并办理过户手续，但吴小婷一直以筹备房款为由推脱，该事实有郑久涛提供的微信记录及录音为证，可以认定。根据郑久涛提供的民警出具的情况说明、报警记录及吴小婷给杨小妹出具的收到西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋房款的收条，可以证明吴小婷已经将涉案房屋转让给了第三人杨小妹，因此吴小婷的行为已经构成违约。郑久涛依据《购房补充协议》及《合同法》的规定向吴小婷发出《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》，吴小婷在收到郑久涛要求解除合同的《律师函》之后，未向人民法院起诉要求确认解除合同的效力，故依法确认郑久涛与吴小婷于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》已经于2019年1月7日解除。对郑久涛要求吴小婷支付违约金并赔偿租金损失，依法予以支持，对其租金损失，根据同小区、同房型及房屋装修等因素，酌情确定。但双方约定的违约金过高，依法予以调整。对郑久涛要求吴小婷返还大修基金票据、契税发票、购房合同、贷款合同等房屋相关资料的请求，也依法予以支持。郑久涛要求支付延期支付房款的利息损失，双方签订的合同对此未作约定，故对其该项请求，依法不予支持。对吴小婷反诉要求郑久涛继续履行《房屋买卖合同》和《购房补充协议》，并配合其办理房屋过户手续及支付违约金的反诉请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、依法确认郑久涛与吴小婷于2015年2月20日签订的《房屋买卖合同》和《购房补充协议》已经于2019年1月7日解除。二、吴小婷于本判决生效后十日内向郑久涛支付违约金人民币63000元。三、吴小婷按照每月1200元的标准，向郑久涛支付自2019年1月7日起至向郑久涛返还该房屋之日止的租金损失。四、吴小婷于本判决生效后十日内向郑久涛返还西安市XX路XX小区XX号楼XX单元XX室房屋的大修基金票据、契税发票、购房合同等房屋相关资料。五、驳回郑久涛要求吴小婷赔偿迟延支付购房款的利息损失人民币2193.13元及其他诉讼请求。六、驳回吴小婷要求郑久涛履行《房屋买卖合同》、《购房补充协议》约定的义务及依照合同约定为其履行办理过户手续的反诉请求。七、驳回吴小婷要求郑久涛支付违约金人民币63000元的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6214元，郑久涛已预交，由郑久涛负担905元，吴小婷负担5309元，吴小婷于上述期限内连同上述应付之款一并支付给郑久涛。反诉费688元，吴小婷已预交，由吴小婷负担。二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审法院查明事实属实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，郑久涛与吴小婷签订的《房屋买卖合同》《购房补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同签订后，郑久涛按照合同约定将涉案房屋及相关手续交付给吴小婷，吴小婷也向郑久涛支付了首付款6万元。双方在协议中约定，协议签订后，双方不得私自将房屋另行转让、出租、抵押等，否则对方有权选择解除合同或者继续履行合同，并要求对方承担房屋转让总价款40%的违约金、赔偿实际损失及房价上涨产生的差价损失。但是根据郑久涛提供的民警出具的情况说明、报警记录及吴小婷给杨小妹出具的收到涉案房屋房款的收条，可以证明吴小婷已经将涉案房屋转让给了杨小妹，故吴小婷出售房屋的行为违反了双方合同的约定。且郑久涛依据《购房补充协议》约定及《合同法》的相关规定向吴小婷发出《律师函》要求解除双方签订的《房屋买卖合同》《购房补充协议》，吴小婷在收到解除函后，并未向人民法院提起诉讼要求确认解除函的效力。故原审法院确认郑久涛与吴小婷于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》《购房补充协议》已经于2019年1月7日解除，认定并无不当。因吴小婷违约，双方签订的《房屋买卖合同》《购房补充协议》已经于2019年1月7日解除，故原审法院对郑久涛主张由吴小婷支付违约金、赔偿租金损失以及返还大修基金票据、契税发票、购房合同、贷款合同等房屋相关资料的请求的诉讼请求予以支持，判处亦无不当。综上，吴小婷的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，（吴小婷已预交），由吴小婷承担。本判决为终审判决。 审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二O二O年六月二十九日 法 官 助 理   孙  静  文                书 记 员   崔  诚  浩