北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4305号上诉人（原审原告，案外人）：王树臻，男，1963年5月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚昇铭，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：北京资和信融资担保有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区6区67号。法定代表人：王悦殊，董事长。委托诉讼代理人：赵娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：贾婧，女，该公司员工。被上诉人（原审被告，被执行人）：北京同航信达网络技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路19号1号楼401-3F00。法定代表人：于玻，董事长。被上诉人（原审被告，被执行人）：北京同航电子商务有限公司，住所地北京市通州区环景路18号3号楼5层507。法定代表人：于洪满，总经理。被上诉人（原审被告，被执行人）：于玻，男，1974年10月16日出生，汉族，北京同航信达网络技术有限公司董事长，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审被告，被执行人）：佘丽莉，女，1974年8月7日出生，汉族，职业不详，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。上诉人王树臻因与被上诉人北京资和信融资担保有限公司（以下简称资和信公司）、北京同航信达网络技术有限公司（以下简称同航信达公司）、北京同航电子商务有限公司（以下简称同航电子公司）、于玻、佘丽莉案外人执行异议之诉一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初21311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王树臻上诉请求：撤销一审判决，改判支持王树臻一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院违法查封行为导致王树臻受害，一审法院未查清其查封行为的合法性就径行做出判决，二审法院应发回重审。1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定：人民法院查封、扣押财产时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者他的成年家属到场。但一审法院查封涉案房产时，没有按照该规定通知全体被执行人到场，该查封行为违法。2．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条规定：人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。依据该规定，一审法院查封涉案房产时应当做出裁定，并送达全体被执行人。王树臻合理怀疑一审法院未作出查封裁定，也未送达全体被执行人，执行行为违法。3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。一审法院查封涉案房产时没有按照该规定对涉案房产张贴封条，没有让社会公众知晓涉案房产已被法院查封，没有遏制涉案房产潜在交易行为，该执行行为违法。4．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条规定：查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。第十三条规定：查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产，一般应当指定该担保物权人作为保管人；该财产由人民法院保管的，质权、留置权不因转移占有而消灭。一审法院在查封涉案房产时没有按照该规定指定财产保管人，更未指定被执行人佘丽莉为财产保管人，执行行为违法。5．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条规定：查封、扣押、冻结被执行人的财产时，执行人员应当制作笔录，载明下列内容：（一）执行措施开始及完成的时间；（二）财产的所在地、种类、数量；（三）财产的保管人；（四）其他应当记明的事项。执行人员及保管人应当在笔录上签名，有民事诉讼法第二百二十一条规定的人员到场的，到场人员也应当在笔录上签名。王树臻合理怀疑一审法院在查封涉案房产时没有制作笔录，保管人未签字，到场人员亦未签字，执行行为违法。正是由于一审法院在查封涉案房产时存在上述违法行为，导致余丽莉不知晓涉案房屋己经被法院查封，在其不知情的情况下将房屋出售给王树臻；王树臻购买涉案房屋，并实际入住。且因一审法院在查封涉案房产时存在上述违法行为，王树臻在看房、购房、入住、装修、居住的过程中均没有发现涉案房产张贴法院封条，也没有相关人员通知王树臻涉案房屋已查封。但凡王树臻发现法院封条或者有法院人员或相关人员来现场进行查看或发出相关通知，也可以避免或减轻王树臻的损失。目前，涉案房产不能过户至王树臻名下，一审法院违法查封的行为给王树臻造成了巨大损失。一审法院查封涉案房产违法，侵害了王树臻的合法权利。法院应当纠正违法执行行为，撤销对涉案房产的查封。二、为了查清一审法院查封行为的合法性，王树臻曾在一审审理过程中向一审法院申请调取查封档案（包括：查封裁定是否送达全体被执行人；查封涉案房产时是否通知全体被执行人到场；是否张贴封条或公告；是否指定财产保管人；查封房产时是否制作了笔录；保管人、全体到场人员是否在查封房产笔录上签字等），但一审法院未予以调查。因法院查封行为是否合法关乎王树臻实体权利的实现，与本案审理相关，法院应对该项事实予以调查。故，一审判决认定事实不清，本案应发回重审。三、王树臻是涉案房屋的实际权利人，权利真实、合法，可以排除执行，应中止对涉案房产的执行。王树臻于2016年3月开始通过多次现场查看涉案房产以及与其他房产进行对比后，于2016年6月7日通过北京和居房地产经纪有限公司的居间服务，与余丽莉签订了《北京市存量房屋买卖合同》。余丽莉将涉案房产以总价格645万元出售给王树臻。合同签订后，王树臻于2016年6月7日支付余丽莉购房定金30万元、于6月11日支付余丽莉购房款370万元。余丽莉按合同约定于2016年6月28日前（即2018年6月11日）将房屋钥匙交付给王树臻，王树臻与余丽莉进行了物业交割，取得了涉案房屋。取得房屋后，王树臻进行了装修，装修费用60余万元，并实际入住。目前剩余245万元购房款尚未支付（245万元购房款已备齐，随时可一次性给付）。鉴于此，王树臻认为：1.王树臻是实际权利人，余丽莉不是房产权利人。王树臻已经交纳大部分购房款，且涉案房产于2016年6月1日已经实际交付给王树臻，王树臻进行装修并实际入住。2．王树臻与余丽莉基于真实房屋买卖合同关系，所签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，王树臻依据该合同取得涉案房产并实际装修入住，王树臻的合法权利应当予以保护。3.王树臻的权利可以排除执行。王树臻已经交纳了62％的购房款，且进行了物业交割并装修入住，并且王树臻也已经备好剩余245万元购房款随时可以一次性交清。王树臻以及同航信达公司、同航电子公司、于玻、余丽莉均一致同意将剩余房款直接支付给资和信公司，资和信公司的权利完全可以得到保障。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”的规定，因双方签署的合同并未约定余丽莉保留所有权，故法院不应查封涉案房产。且根据该规定，即便佘丽莉保留所有权，王树臻要求继续履行合同，只要王树臻在合理期限内向法院交付全部余款后，法院也应当裁定解除查封。故，王树臻的权利可以排除执行。资和信公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，查封行为合法。王树臻称法院在查封时未做通知等，不是事实。事实上，涉案房产查封后，资和信公司收到法院出具的民事裁定书及告知书。2.王树臻主张法院查封违法的法律依据错误，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条关于财产保全的规定。3.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条，王树臻并非涉案房产的实际产权人，不能排除法院对涉案房屋的强制执行。同航信达公司、同航电子公司、于玻、佘丽莉未到庭应诉，亦未发表答辩意见。王树臻向一审法院提出诉讼请求：1.撤销对位于北京市大兴区鹿华路1号院12号楼11层2单元1202号房屋的查封行为；2.中止对位于北京市大兴区鹿华路1号院12号楼11层2单元1202号房产的执行；3.诉讼费由资和信公司承担。一审法院认定事实：资和信公司与同航信达公司、同航电子公司、于玻、佘丽莉保证合同纠纷三案【案号（2016）京0102民初7968、7970、7972号】审理期间，根据资和信公司提出的财产保全申请，一审法院依法作出（2016）京0102民初7968、7970、7972号之一民事裁定书，对佘丽莉购买的北京市大兴区鹿华路1号院12号楼11层2单元1202号房产予以查封。2016年4月22日，一审法院向不动产登记机关送达了《民事裁定书》及《协助执行通知书》【文书编号（2016）京0102民初7968、7970、7972之一号】。2017年2月，资和信公司依据北京市西城区人民法院已经发生法律效力的（2016）京0102民初7968、7970、7972号民事判决书向一审法院申请执行，一审法院立案执行，执行案号分别为（2017）京0102执1111号、1112号、1114号。原案件审理过程中采取的查封措施自动转为执行中的查封措施。另查，2016年6月7日，王树臻与佘丽莉在北京和居房产林肯店签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定佘丽莉将涉案房产以总价格645万元出售给王树臻。当日双方又签订了《补充协议》。补充协议第五条载明：1、甲方（佘丽莉）在2016年6月28日前将方钥匙交给乙方（王树臻），并结清之前发生的所有费用。2、甲方（佘丽莉）在拿到房产证后60日内配合乙方（王树臻）办理产权过户手续。王树臻称合同签订后，其于2016年6月7日通过其配偶（杨金兰）的银行账户支付佘丽莉购房定金30万元、于6月11日支付佘丽莉购房款370万元，合计支付了400万元。佘丽莉按合同约定于2016年6月28日前将房屋钥匙交付给王树臻，王树臻与佘丽莉进行了物业交割，实际取得了涉案房屋。取得房屋后，王树臻对房屋进行了装修，装修费用60余万元，并实际入住。各项生活类支出均由王树臻缴纳，物业也出具了证明。目前剩余245万元购房款尚未支付。一审法院认为：原告对执行标的主张所有权或者享有其他足以排除强制执行的权益，可以向执行法院提出异议。王树臻所提异议符合法律规定的审查范畴。王树臻异议的成立以其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项之规定，对原告的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；同时，该司法解释第二十八条还规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一审法院在诉讼期间，根据资和信公司提出的财产保全申请，于2016年4月22日向不动产登记机关送达了《民事裁定书》及《协助执行通知书》，此时查封措施已发生法律效力。而王树臻与佘丽莉签订购房合同、支付大部分购房款及实际入住等行为均发生一审法院采取查封措施之后。故王树臻主张其支付了大部分购房款，享有涉案房屋的所有权的主张不符合司法解释相关规定。一审法院对王树臻提出的排除执行异议不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）、第二十八条项之规定，裁定如下：驳回王树臻的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，根据查明的事实，一审法院于2016年4月22日向不动产登记机关送达了《民事裁定书》及《协助执行通知书》，而王树臻与佘丽莉于2016年6月7日签订了以案涉房屋为标的物的《北京市存量房屋买卖合同》，随后交付案涉房屋，此均发生在人民法院查封案涉房屋之后，不符合上述司法解释规定的情形，故一审法院对王树臻提出的排除执行异议不予支持，依据充分，并无不当。王树臻的上诉意见，不影响本院在前述认定的基础上对本案作出处理，本院不予支持。综上所述，王树臻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王树臻负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 朔审 判 员  曹 欣审 判 员  李 楠二〇二〇年七月十六日法官助理  张 翼书 记 员  王思雨