广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7564号上诉人（原审原告）：汤燕华，女，1977年1月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：帝民有限公司（GANEXTCOMPANYLIMITED）。住所地：香港湾仔骆克道301-307号洛克中心19C室。法定代表人：侯松涛，该公司董事。委托诉讼代理人：李凯，广东天诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶英华，男，1983年1月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：闫哲，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。上诉人汤燕华因与被上诉人帝民有限公司（GANEXTCOMPANYLIMITED）（以下简称帝民公司）、叶英华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人汤燕华上诉请求：支持汤燕华一审全部诉讼请求。事实和理由：一、针对帝民公司、叶英华一审答辩的回应。（一）关于帝民公司陈述的问题：1.《销售特殊事务申请》是帝民公司提供的申请书，由该公司审批案涉申请项目（包括赠送两年管理费、14.75平方米面积等）并盖章确认后，退给汤燕华保管。该约定合法有效，如不能执行或存在欺诈行为，违约方应负赔偿责任。2.《销售特殊事务申请》中14.75平方米注明为赠送面积，不同于“赠与”，赠送后帝民公司就丧失撤销的权利，故应赔偿汤燕华由此造成的经济损失。3.购买房屋时，帝民公司要求汤燕华先付12万的电商费实行优惠服务，但收取电商费是规避法律规定的行为，应认定为无效行为，故帝民公司应退回12万给汤燕华。其次，三套售房款共2878776元，汤燕华收到的发票总金额为1806805元，帝民公司多收房款1071971元和3%的税款54204.15元，汤燕华要求偿还多收的款项和历年利息。而且，《销售特殊事务申请》的3点税费175906元是多收的，2016年收到漫月岛提前解约通知书后，汤燕华与丈夫前去与叶英华协商解决14.75平方米赠送面积的问题时，叶英华亲口告知多收税款的事实，但因其以欺诈手段使汤燕华掉入返租圈套，导致超过诉讼时效。4.本案所涉与（2018）粤0104民初22179号案中14.75平方米通道赠送面积是同一问题，律师费、查询费、诉讼费均有产生，也是支出合理费用，属于违约方给守约方造成的损失，帝民公司应对汤燕华该笔损失负责。（二）关于叶英华陈述的问题：1.叶英华是帝民公司的销售总监，又是股东之一，其代表帝民公司进行销售，行为均代表公司，根据合同法的规定，无论是公司还是协议上签章的人即叶英华本人，都责无旁贷的应对案涉合同负责。叶英华的代理律师称叶英华离职以及不是受益人来推卸责任是不可取的，这是叶英华与帝民公司的内部问题，与汤燕华向其追究合同责任无关。而且，叶英华作为股东收取了分红，销售房屋获取了提成，这都是叶英华获利的体现。2.汤燕华是就14.75平方米赠送面积的问题索取欺诈赔偿，与封墙无关，该问题是另案的争议。叶英华在案涉《销售特殊事务申请》上签名，帝民公司在上面盖章，两方均应对此约定负责。二、一审判决不公平且缺乏合理性。（一）如果案涉14.75平方米赠送面积属公共区域，由全体业主共有，帝民公司无权处分，那么该公司在《销售特殊事务申请》上写明该赠送条款就是欺诈行为。根据我国合同法第五十二条和第五十四条的规定，合同无效且当事人一方有权请求变更或撤销。根据消费者权益保护法第四十九条的规定，受害人还可主张惩罚性赔偿金。（二）帝民公司和叶英华的行为有证据表明是欺诈。1.14.75平方米赠送面积没有严格按照商品房赠送规定流程办理手续审批和报送相关部门，而是在物管催收管理费时才补盖公章，并且没有在《认购合同》上注明。仅有《销售特殊事务申请》一纸承诺赠送，存在虚假赠送、欺诈买卖、隐瞒真相的行为，违背了汤燕华购买房屋的真实意愿，如果不是赠送面积，汤燕华不会接受漫月岛降租的要求续约等。2.帝民公司、叶英华并无告知赠送面积为门前通道14.75平方米，也未在条款中注明为公共面积，非个人占有，反而注明使用权归汤燕华本人所有，故使得汤燕华陷入错误认识，作出了不真实的购买意愿。2015年6月支付3.5万元装修定金封墙施工时，也没有告知真相，反而让汤燕华返租给帝民公司5年，到期后承诺封墙交还，并在租赁合同中注明。3.签约当日，有汤燕华一家三口和房屋中介在场，可以证明是因赠送14.75平方米才购买案涉三套房屋，微信中与叶英华谈及此问题时，其本人也并无否定该说法。汤燕华不知道门前通道为公共面积无法封墙，帝民公司、叶英华明知通道不能赠送，还连续两次签订租赁合同上注明封墙的约定，造成汤燕华的错觉，应对欺诈行为负赔偿责任。4.如前所述，汤燕华多支付的12万电商费本质上也是欺诈。（二）开发商擅自赠送公共面积的行为违反合同法第五十二条规定，应承担违约和侵权责任。（三）帝民公司和叶英华没有提供任何证据，一审法院却在另案和本案均驳回汤燕华的诉讼请求，有违公平公正。而且汤燕华在庭审中驳斥帝民公司、叶英华的内容没有出现在判决中。（四）上诉补充优惠购房服务确认书、购房发票、收据、契税发票等证据，合同协议等资料一审开庭时法官退给汤燕华，称与案件无关，但判决书却称证据不足，汤燕华认为上述证据均与事情经过相关，与本案有直接关联。（五）一审法院当庭否定了汤燕华一审诉讼请求中第2项另案上诉费2953.9元和第3项租金损失92040元，认为不是本案中申请赔偿的金额，故汤燕华已当庭撤回2项诉请，但一审没有退回多交的诉讼费，而且上诉金额也按一审诉讼金额收取。汤燕华认为这些都是帝民公司欺诈销售行为导致的经济损失，理应负赔偿责任。被上诉人帝民公司答辩称：一、汤燕华主张因欺诈造成的损失没有事实和法律依据。《认购合同》没有约定帝民公司应向汤燕华赠送公共区域面积，且帝民公司也没有向汤燕华收取该面积的价格，《销售特殊事务申请》是汤燕华向帝民公司递交的书面申请，该申请未约定帝民公司应对汤燕华承担相关合同义务，汤燕华对赠送的面积没有充分举证，该申请亦未对汤燕华造成任何实际损失，故该申请对双方均无约束力。二、律师费没有实际发生，没有证据支持；企业查询服务费没有合同约定和法律规定，汤燕华应自行承担。而且对于该两项请求，汤燕华已在一审庭审中向法院申请撤回，故不应在二审进行处理。三、帝民公司无需承担本案诉讼费用，请求法院驳回上诉，维持原判。被上诉人叶英华答辩称：叶英华所为是职务行为，并非合同主体，本案也不存在欺诈。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回汤燕华的上诉请求，维持原判。具体的答辩意见与一审答辩意见一致。汤燕华向一审法院起诉请求：1.帝民公司、叶英华赔偿汤燕华因欺诈销售造成的损失496145.75元（2018年12月府前铭泰销售均价33637元×14.75平方米）及利息，律师费40000元、企业查询服务费4600元；2.帝民公司、叶英华赔偿汤燕华由于帝民公司虚假承诺封墙导致的上诉费损失2953.90元；3.帝民公司、叶英华赔偿汤燕华自2018年6月开始14.75平方米的租金损失92040元（104元/平方米×14.75平方米×5年×12个月）及利息；4.帝民公司、叶英华承担本案诉讼费用。诉讼过程中，汤燕华撤回上述第二项以及第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月1日，汤燕华以其向帝民公司购买广州市越秀区中山五路219号2427房、2428房、2429房，帝民公司与叶英华均确认上述三套房屋门前通道合计14.75平方米为赠送面积，使用权归汤燕华，但由于帝民公司与叶英华拒绝封墙，导致前述赠送面积14.75平方米不能正常使用，造成汤燕华租金损失为由，在一审法院对帝民公司和叶英华提起诉讼[案号：（2018）粤0104民初22179号]，要求帝民公司与叶英华向汤燕华偿付2018年6月1日至2023年5月30日的租金损失（每月按13000元计），帝民公司向汤燕华返还多收的房产税费112069.16元及利息。2018年11月28日，一审法院作出（2018）粤0104民初22179号民事判决书。该案宣判后，汤燕华与帝民公司、叶英华均未上诉，（2018）粤0104民初22179号民事判决书已生效。（2018）粤0104民初22179号民事判决书查明以下事实：2014年6月21日，汤燕华与帝民公司签订《认购合同》，记载汤燕华向帝民公司购买广州市越秀区中山五路219号2427房、2428房及2429房；为本次交易而按规定向有关政府部门支付全部税费的方式（第二条第3项）及在本合同履行过程中因政府部门发生税费种类、标准的变化，对变化之税费（第二条第4项）均由为汤燕华（买受方）承担；若本合同第二条第3项、第4项选择汤燕华（买受方）承担税费的，本合同第1项（涉案房屋售价）和第2项（其他费用包括装修、咨询等费用）款项总额为帝民公司（出售方）实收价款，有关该物业交易过户之税费、办理银行贷款手续费及其它一切有关费用，本项前述税费不论是依法由帝民公司（出售方）承担或汤燕华（买受方）承担，概由汤燕华（买受方）承担并支付。同年11月24日，广州市国土资源和房屋管理局向汤燕华核发了广州市越秀区中山五路219号2427房、2428房及2429房的《房地产权证》。该《房地产权证》记载，2427房的建筑面积45.42平方米，共有分摊面积9.6495平方米；2428房的建筑面积33.87平方米，共有分摊面积7.195平方米；2429房的建筑面积45.65平方米，共有分摊面积9.6979平方米。2018年4月28日，汤燕华（出租人、甲方）与案外人姜洧、闵晨（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，记载甲方将广州市越秀区中山五路219号2427房、2428房及2429房出租给乙方作住宅使用，房产面积45.42平方米、33.87平方米、45.65平方米，共124.94平方米，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月30日止，每月租金为13000元等。庭审中，汤燕华为证明其主张，向一审法院提交了证据1、汤燕华作为申请人于2014年6月21日向帝民公司提出的《销售特殊事务申请》，记载：申请人为汤燕华，项目府前铭泰，房号2427、2428、2429，内容①本协议为《认购合同》NO:2014229、2014189、2014246附件；②上述三套单位门前通道合计14.75平方米为赠送面积，使用权归属业主汤燕华本人，具体位置见附图；③赠送管理费二年，自租赁期满后计算。叶英华在销售部总监处签名，帝民公司盖合同专用章。2、帝民公司2015年3月14日向汤燕华出具的《收款收据》三张，分别记载收到汤燕华补交2427房税费1049元、2428房税费638元和2429房税费1064元。3、帝民公司2014年8月20日向汤燕华出具的《收款收据》三张，分别记载预收汤燕华涉案三套房屋房产税共166955元。4、涉案三套房屋有关税费的税收缴款书等若干，记载汤燕华为纳税人的税费等费用共56587.84元。帝民公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，赠送面积是指使用权，不是所有权。另按合同约定，税费是由汤燕华承担的。帝民公司向一审法院提交涉案三套房屋有关税费的税收缴款书若干，其中记载纳税人为帝民公司的税费等费用共240737.81元；纳税人为汤燕华的税费等费用共927.7元。汤燕华及叶英华对帝民公司提交的证据的真实性无异议。（2018）粤0104民初22179号民事判决书认为：汤燕华所述的赠送面积是涉案2427-2429房门前的走廊通道，是公共区域，依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”规定，是属全体业主共有，帝民公司无权处分该面积的权利，故《销售特殊事务申请》载明的内容对汤燕华与帝民公司没有约束力。汤燕华与案外人姜洧、闵晨就涉案三套房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定的承租面积45.42平方米、33.87平方米、45.65平方米，合共是124.94平方米即是三套房屋建筑面积的总和，而该建筑面积已包含公共分摊面积即包括房屋门前通道面积在内的面积，故汤燕华要求帝民公司、叶英华赔偿租金损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。汤燕华与帝民公司就涉案三套房屋自愿签订的《认购合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。合同明确约定房屋交易产生的税费均由买受人即汤燕华承担，依据合同自由、自治原则，且即使有多收款项，据证据显示汤燕华补交税费是2015年3月14日，依法已超过法定诉讼时效，汤燕华要求帝民公司的返还多收的税费的请求，一审法院亦不予支持。遂判决驳回汤燕华的全部诉讼请求。庭审中，汤燕华明确表示在本案中主张帝民公司明知涉案14.75平方米不能赠送，却与汤燕华签订《销售特殊事务申请》将14.75平方米赠送汤燕华，构成欺诈。另汤燕华表示在购买涉案三套房屋时，清楚其主张的14.75平方米为三套房屋门前通道面积；其向帝民公司支付的涉案三套房产的房款中没有包括上述14.75平方米的对价。一审法院认为：帝民公司系在香港特别行政区注册的公司，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因讼争双方没有选择合同适用的法律，而汤燕华及叶英华住所地、涉案房屋所在地均在内地，故依据最密切联系原则，一审法院依法适用内地法律作为裁判本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第六十八条的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，汤燕华主张帝民公司、叶英华构成欺诈，但现有证据不足以证实其主张，且生效的（2018）粤0104民初22179号民事判决书已认定，汤燕华所述的赠送面积是涉案2427-2429房门前的走廊通道，是公共区域，依据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”规定，是属全体业主共有，帝民公司无权处分该面积的权利，故《销售特殊事务申请》载明的内容对汤燕华和帝民公司没有约束力。综上，汤燕华以欺诈为由主张帝民公司、叶英华赔偿损失、利息及律师费、企业查询服务费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决驳回汤燕华的全部诉讼请求。案件受理费10157.4元，由汤燕华负担。本院二审查明：汤燕华申请其丈夫黄健文作为证人出庭，经本院准许，黄健文到庭陈述如下：帝民公司答应赠送14.75平方米的面积，漫月岛降租，汤燕华夫妇找律师去协调，协商过程中叶英华说要找地方协商然后补差价，还陈述公司多收了汤燕华的税费。签订过程黄健文一直在场，黄健文与汤燕华去看楼，销售称买了这里，走廊的位置也是汤燕华的，可以考虑买三间获取赠送的的走廊位置。本来黄健文和汤燕华只想买一间，后来则买了三间，去叶英华办公室谈时，叶英华也认可走廊面积是赠送的，还说收房时可以堵住。但实际收房时，又称还不能封墙，等装修时，则称公司领导要与我们商谈。买房时去现场看了，当时还是毛坯房，有几个电梯，同楼层其他业主可以不经过这边的电梯通行。叶英华与汤燕华协商时，提出两个方案，一是赔7万多元，二是补另一个地方的房子，但多出的差价要自己补。帝民公司质证称：证人是房子的购买方，也是诉争事实的关系人，其证言证明力弱。叶英华质证称：证人与汤燕华是夫妻关系，有利害关系，陈述的不是客观事实，也不会由公司总监为了公司利益，自己掏钱去补差价。在另一案件胜诉的情况下还给钱，也是不合理的。还查明：汤燕华当庭播放其与中介人员袁利强的通话录音，并称优惠购房服务确认函中有经办销售袁利强的签名，拟证明自己的主张。帝民公司称：优惠购房服务确认函的签名与帝民公司无关，该中介也没有具体的委托手续。事情已经发生五年，今年才作出答复，袁利强的答复与事实存在冲突。而且，袁利强也没有明确叶总到底是谁，说明他也无法明确是否赠送面积。叶英华同意帝民公司的上述意见。另查明：汤燕华当庭明确，上诉请求中提及的律师费是指因封墙问题产生的律师费，不是本案聘请律师的花费。企业查询服务费也是指与封墙问题相关的案件发生的费用，但都是同一原因引起的。除上述事实外，本院查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，帝民公司注册地在香港特别行政区，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，应参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”鉴于各方并无约定适用的法律，而当事人经常居所地和涉案房屋所在地在我国内地，故根据最密切联系原则，应适用我国内地法律作为本案争议的准据法。本案二审争议焦点是帝民公司、叶英华是否构成欺诈，汤燕华以此主张赔偿其损失是否应予支持。首先，根据生效判决的认定，涉案2427-2429房门前走廊通道共计14.75平方米属于公共区域，法律规定公共区域由建筑物全体业主共同共有、共同管理，帝民公司无权处分该14.75平方米面积，这是众所周知的常识，汤燕华作为购买人也应知悉。其次，汤燕华作为业主之一，依法与其他业主共同享有14.75平方米面积的使用权。《销售特殊事务申请》载明“三套单位门前通道约14.75平方给予使用”“14.75平方米为赠送面积，使用权归属业主汤燕华本人”可以得出汤燕华对公共通道有使用权的结论，不能得出公共通道使用权专属于汤燕华的结论，况且公共通道专属于汤燕华亦违背物权法相关规定。最后，汤燕华并无就公共通道14.75平方米面积的问题在协商过程中支付过任何价款，其也没有证据证明因此而产生了实际损失。本院认为，所谓欺诈，是指对方故意告知虚假情况和隐瞒真实情况，使对方陷入错误判断并基于该错误判断而作出意思表示之故意。如前所述，涉案门前走廊通道14.75平方米面积系公共区域，帝民公司无权处分，是无需解释而为人所能理解的常识范畴，不存在帝民公司、叶英华故意隐瞒或告知虚假情况的情形，况且汤燕华也没有因不能独家使用该面积或独享物权进一步造成了损失。退一步讲，即使帝民公司、叶英华因用语不规范，未对公共通道的使用权问题进行明晰和充分解释而导致汤燕华产生了误解，也并不足以认定帝民公司、叶英华构成欺诈。故汤燕华以欺诈为由要求赔偿损失不能成立，一审法院未予支持正确。至于律师费和企业查询服务费，汤燕华当庭已明确是因封墙问题而产生的花费，该费用是另案纠纷所产生，汤燕华认为由同一原因引起而于本案继续主张，理据不足，本院不予支持。关于本案诉讼费的计收问题，汤燕华在一审时已撤回原诉讼请求的第二项和第三项，一审法院在判决时仍按原诉讼标的额核收诉讼费用不当，本院二审一并予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人汤燕华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9207.5元、二审案件受理费9207.5元,均由上诉人汤燕华负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 徐玉宝审判员 俞 颖二〇二〇年七月十七日书记员 谢佩君刘嘉欣