广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6061号原告（反诉被告）：钱某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址浙江省嵊州市。委托代理人：金某，广东某某律师事务所律师。被告（反诉原告）：温某某，男，汉族，某年某月某日出生，住址广东省五华县。委托代理人：彭某，广东某某（龙岗）律师事务所律师。原告钱某某与被告温某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，被告温某某在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理，并依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告钱某某及其委托代理人金某、被告委托代理人彭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告双倍返还定金23200元；二、判令被告赔偿原告转让费损失61885元；三、判令被告赔偿原告经营损失费150000元；四、判令被告返还原告“喝茶费”20000元；五、判令被告承担本案的诉讼费用。原告当庭申请撤回第一项诉讼请求。被告温某某答辩意见如下：被告温某某向本院提出反诉请求：一：请求确认反诉原告与反诉被告于2018年12月3日签订的《租赁合同》无效；二：请求法院判令反诉被告与反诉原告支付多退回的押金11600元；三：反诉被告承担本案诉讼费用。原告钱某某答辩意见如下：根据原被告双方签订的租赁合同条款，被告保证有权出租该房屋，保障在租赁期间内该房屋始终符合约定的用途，原告相信被告有权出租该房屋，与其签订租赁合同，实际上被告自述其无房产证，因被告过错导致合同无效，其应当承担相应的赔偿责任,其主张的多退还的押金，没有事实和法律依据。本案相关案情一、合同签订及履行情况2018年12月3日，原、被告签订租赁合同，约定被告将深圳市龙岗区xxxxx商铺（建筑面积为32平方米）的房屋出租给原告，只限于做商业用途；租赁期限至2018年12月3日起至2020年12月2日止，交楼期为2018年12月3日；月租金为6100元，原告应于每月1号前支付当月租金；原告应在本合同签订之时向被告支付11600元作为押金，被告应出具收据；在本合同约定的租赁期未届满前，被告如单方提前终止合同，则押金自动转化为定金，被告需向原告双倍返还定金；被告保证自己有权出租或转租该房地产，原告的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏，保证在租赁期间保持该房地产始终符合约定的用途，该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态。2019年12月7日，被告以拆迁为由通知原告搬离涉案租赁物；后于2020年1月9日，被告向原告双倍返还房屋定金23200元以及多收的水电费8700元，原告为此出具了收据并于2020年1月11日前搬离了涉案租赁物。二、关于原告主张的各项损失关于转让费损失。原告主张其2017年6月22日从案外人王某处受让并使用了涉案商铺，直到2018年12月3日才与被告签订租赁合同。原告提交了双方于2017年6月22日签订的转让协议书，其上约定原告接手后在租赁期内的一切经营行为及产生的水电房租等费用由原告承担。原告主张其支付给王某转让费为216600元并提交银行转账记录予以佐证，前述银行转账记录显示原告于2017年6月16日、6月22日转账三笔合计216600元，但是无显示收款方。关于转让费损失61885元，原告解释其于2020年1月11日搬走的，距离原被告双方签订的租赁合同上约定的租赁期限还有11个月未履行，故将这个转让费除以租赁年限3.5年（自从王某处受让涉案房屋开始即2017年6月22日起计算至2020年12月2日）再除以12个月，按照每个月转让的费用再乘以未履行的租赁期限11个月，所以得出该61885元转让费的损失。关于经营损失。原告主张的经营损失是因为被告要求原告提前搬离，也会产生相应的经营损失，并提交个体工商户营业执照及2019年5月至11月期间每月经营收入用以证明原告经营情况，前述营业执照显示商事主体名称为深圳市龙岗区XXXX小吃店，经营场所即位于涉案租赁物，经营者为邱某某。原告称邱某某系其配偶。关于“喝茶费”。被告确认收到20000元款项，但是不清楚款项性质。原告主张系“喝茶费”，即被告要求原告承租涉案房屋前必须缴纳的费用，系属一次性支付的费用。三、涉案租赁物的权属状况被告主张涉案租赁物已多手转租，被告系从案外人陈某某处承租而来，但是不清楚房屋的权属情况，仅知道涉案房屋系临时建筑，但无法提供报建手续。被告主张涉案房屋未取得房产证或建设工程规划许可证，涉案租赁合同应属无效，原告应退回被告多付的押金11600元。原告认为若租赁合同应属无效，过错在于被告方，被告应承担相应的赔偿责任。经本院向不动产登记中心调查取证也未获取该房产的产权登记信息。裁决结果本院认为，涉案房屋不具有房产证，亦未有合法报建手续，属违法建筑，原被告之间签订的租赁合同应属无效。涉案租赁合同明确载明被告保证自己有权出租或转租该房地产，被告明知租赁物无产权证明或合法报建手续仍进行出租，在无证据显示原告对租赁物性质知情而承租的情形下，导致租赁合同无效的过错在于被告。依照《中华人民共和国民法总则》第157条的规定，民事法律行为无效的，行为人应该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方赔偿对方由此所遭受的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任；法律另有规定的，依照其规定。故，被告收取的租赁押金理应向原告退回，但其在要求原告搬离租赁物时实际按照合同约定双倍向原告返还双倍定金，应视为其对自身民事权利的处分，现在诉讼中被告又以合同无效为由请求退回已支付的一倍定金，有违诚信原则，本院不予支持。关于转让费损失，原告系在与被告签订租赁合同之前即受让并使用了涉案租赁物，受让租赁物的转让费并非支付给被告，该转让费系原告与案外人关于承接租赁物使用权的费用约定，系属另一民事法律关系下的费用承担，且该转让费所包含的款项内容亦无法明确，原告请求被告承担转让费损失，无法律依据，本院不予支持。关于经营损失，原告承租租赁物对外经营商铺具有商业风险，其可获得的经营利润系受多种因素影响，故原告主张的经营损失与租赁合同无效的结果不具有必然关系，本院不予支持。关于“喝茶费”，被告确认收到20000元款项，但未能明确款项性质，本院采纳原告关于上述20000元即“喝茶费”的主张。结合原告前述关于“喝茶费”的主张并根据租赁市场的交易惯例，上述20000元“喝茶费”应属承租人支出的“入场费”，即承租人为与出租人建立租赁合同关系而支付的费用，在租赁关系建立后，承租人已经取得其支付费用的相应对价。本案中，租赁合同无法继续履行的过错在于被告，故原告并未取得其预付的“喝茶费”的完整对价即按约定期限使用涉案租赁物，故依据公平原则及诚实信用的原则，在本案租赁合同无效的情形下，结合入场费的性质、租赁合同履行情况以及被告过错程度等因素，本院酌情确定被告退还入场费的数额为15000元。原告撤回第一项诉讼请求，系其对自身民事权利及诉讼权利的合法处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百五十七条的规定判决如下：一、确认原告钱某某与被告温某某于2018年12月3日签订的《租赁合同》无效；二、被告温某某应于本判决生效之日起五日内向原告钱某某退回款项15000元；三、驳回原告钱某某的其他本诉请求；四、驳回被告温某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。本诉受理费2563元（原告钱某某已经预交），由原告钱某某负担2412元，被告温某某负担151元，该151元款项被告温某某应于本判决生效之日起五日内向原告钱某某直接支付。反诉受理费45元（被告温某某已经预交），由被告温某某自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年七月十六日书记员  林 涵