湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初5134号原告熊翠兰，女，1976年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市。被告长沙匠寓科技有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区定王台街道五一大道766号中天广场10046号。法定代表人刘春起，系该公司总经理。委托代理人任宏达，男，1998年11月14日出生，汉族，住黑龙江省。系该公司员工。被告大连匠寓科技有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区中华西路18号中南大厦A座1415室。法定代表人罗琼。原告熊翠兰诉被告长沙匠寓科技有限公司（以下简称“长沙匠寓公司”）、大连匠寓科技有限公司（以下简称“大连匠寓公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，书记员罗翠玲担任法庭记录。原告熊翠兰，被告长沙匠寓公司的委托代理人任宏达到庭参加诉讼。被告大连匠寓公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告熊翠兰向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋委托管理服务合同》；2.判令被告向原告支付2020年1月至2020年4月的房屋租金人民币8226元整；3.判令被告向原告支付合同违约金人民币12956元及利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：原、被告于2019年3月28日签订《房屋委托管理服务合同》（合同编号ＣＳＤ1900005）一份，约定：原告为委托人（甲方），被告为受托人（乙方），甲方将位于长沙市岳麓区的房屋委托给被告对外出租，租赁期限自2019年4月28日至2022年4月28日，租金为2742元／月，每年预留45天作为被告接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除，按季度交付租金，每年为28791元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告。被告接收后，将门锁换成其公司控制的密码锁，并对外出租。后被告依约向原告支付了2019年4月28日至2020年1月28日共9个月的租金19584元。根据合同约定，被告应于2020年1月28日向原告支付2020年1月28日至2020年4月的租金共计8226元，但被告一直未支付，至今已逾期达64天，经原告多次催讨未果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告长沙匠寓公司辩称：一、关于原告要求解除合同的诉请，本公司同意解除。因原告已经于2020年3月15日收回涉案房屋，实际上双方之间的合同已经解除。另，本公司已于2020年5月28日向原告发出了书面的《同意解除合同通知》，因此，请求法院确认双方的合同已经解除。二、关于租金，原告要求被告支付2020年1月至4月的租金，但原告实际上已于3月15日收房，因此，被告长沙匠寓公司仅认可原告收房前的房屋租金，即2020年1月28日至2020年3月15日的房屋租金，共计57天，4296元。三、关于违约金，原告主张的违约金金额过分高于其实际损失的金额，请求法院酌情予以调整。2020年1月至5月正处于新冠疫情期间，属于合同履行过程中客观情况发生重大变化，被告长沙匠寓公司的生产经营受到了重创，若按照原合同履行明显不公，因此请求对违约金予以调整。被告大连匠寓公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩意见，辩称：被告大连匠寓公司并非本案适格被告，请求法庭驳回原告对被告大连匠寓公司的诉讼请求。被告长沙匠寓公司与被告大连匠寓公司系独立的企业法人，被告大连匠寓公司仅授权长沙匠寓公司使用“匠寓”品牌，无隶属关系或其他关系。原告与被告大连匠寓公司没有租赁合同关系，被告大连匠寓公司并非本案的合同相对人，原告也从未向被告大连匠寓公司支付房屋租金，且原告并未提交任何证据证明其与被告大连匠寓公司存在任何法律关系。综上，被告大连匠寓公司并非本案适格被告，也非本案合同的相对方，故请求驳回原告对被告大连匠寓公司的诉讼请求。经审理查明，2018年3月6日，被告大连匠寓公司授权被告长沙匠寓公司在长沙市管理业务时使用“匠寓”品牌。2019年3月28日，原告熊翠兰（甲方）与被告长沙匠寓公司（乙方）签订《房屋委托管理服务合同》（合同编号：ＣＳＤ1900005）约定：“第一条委托管理标的物基本情况（一）委托管理标的物：房屋坐落于长沙市岳麓区，建筑面积127.12平方米，房屋居室为三室两厅两卫……第二条委托事项（一）委托权限：甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租。甲方同意乙方以乙方名义对房屋进行独家委托。代理权限包括：代理甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代理甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括租赁合同的解除或变更协议、补充协议等）；代理甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；以合同确认为准对房屋进行除主体结构和主体管道之外的装饰装修、改造。（二）委托期限：自2019年4月28日至2022年4月28日，共计年限为三年。（三）委托代理期限届满时，如乙方仍有客户居住该房屋，乙方应通知甲方，甲方须配合乙方将租期延长，延长期不超过6个月，延长期间内，乙方应按照签署的委托管理标准支付甲方相应的租金。（四）委托代理期限届满（无延期情况的）或本合同终止后，乙方应将房屋交回甲方。第三条资产房租收益与费用结算本合同甲方可获得的房租收益以租金的形式表现（以下租金、房屋租金均为对租金的表述）（一）甲方租金房租收益：双方经评估协商后一致决定，乙方支付甲方标的房屋合理房租收益租金为2742元／月，乙方应按照附件四的租金支付标准向甲方支付租金……（三）房租结算方式：甲乙双方认可自2019年6月12日起开始计算房屋租金……第四条房屋的交割（一）标的物交付日期。甲方同意于2019年3月28日前将房屋交付给乙方，本合同生效之日为标的房屋的交付日……第五条房屋的改造与责任（一）委托代理房屋的改造：管理期间内，甲方同意乙方对委托管理房屋进行任何必要的装修装饰、改造、配置家具家电等设施及不定期对委托代理房屋进行一定程度的翻新……第七条双方权利义务……（二）甲方权利义务1.甲方授权乙方代表甲方运营出租标的房屋，签署房屋有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等），并授权乙方处理管理期间产生的纠纷（包括但不限于与使用标的房屋使用人开展洽商、追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼）……（三）乙方权利义务1.乙方有义务向甲方支付房屋租金。2.乙方有义务提醒监督实际承租人对标的房屋进行正常合理使用。3.乙方承诺对标的房屋提供管理服务，无论房屋出租与否，均不影响乙方向甲方支付房租收益。4.委托期间，乙方有义务协调非甲方负责的其他费用的缴纳。5.委托期间内，若承租该房屋的实际承租人之间发生纠纷的，乙方有义务从中进行调解。第八条合同解除与续期（一）自然解除因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除，甲乙双方均不承担因此导致的任何违约责任……（三）单方解除1.甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：ａ.延迟交付标的房屋达15个工作日的，或交付的标的房屋不符合合同约定、隐瞒标的房屋重大瑕疵……2.乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：ａ.乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后15个工作日内仍未纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外……如出现上述第（三）款第2项的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方本合同期内租金总额的15%作为违约金……（六）标的房屋的返还合同终止后，乙方应向甲方返还标的房屋。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不予再返还……第九条违约责任若任何一方违反本合同的任何条款，除本合同另有约定外，违约方须向守约方支付本合同期内租金总金额的15%作为违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任……”上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告长沙匠寓公司使用，被告长沙匠寓公司接手涉案房屋后将涉案房屋装修改造成四个房间对外出租，并依约向原告支付租金至2019年12月31日。后被告未再向原告履行租金支付义务，经原告多次催讨，未果。2020年3月25日，原告在被告长沙匠寓公司所租涉案房屋大门张贴《解约通知函》一份，要求被告于2020年3月底支付欠付的租金，否则原告将解除租赁合同并收回涉案房屋。后被告长沙匠寓公司仍未支付，原告遂于2020年4月28日起诉至本院。另查明，被告长沙匠寓公司已于2020年3月15日停止经营。涉案房屋的实际承租人已就房屋租金支付给被告长沙匠寓公司至2020年4月。涉案房屋的实际承租人已于2020年5月1日全部从涉案房屋中搬离。2020年5月26日，被告长沙匠寓公司向原告发出《同意解除合同通知》同意与原告解除涉案租赁合同关系。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋委托管理服务合同》（合同编号：CSD1900005）、《致长沙匠寓科技有限公司的解约函》、《授权书》、《解约通知书》、原告与被告长沙匠寓公司员工的聊天记录，被告长沙匠寓公司提交并经庭审质证的《同意解除合同通知》及邮寄回单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告熊翠兰与被告长沙匠寓公司签订的涉案《房屋委托管理服务合同》（合同编号：CSD1900005）系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应依约履行各自的义务。该合同虽然名为房屋委托管理服务合同，但从合同内容来看，该合同本质仍为房屋租赁合同。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告长沙匠寓公司使用，被告长沙匠寓公司理应按照合同约定向原告支付房屋租金。然在合同履行过程中，被告自2020年1月起未再依约向原告履行租金支付义务，且在原告多次催讨后仍未履行，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任，现原告要求被告长沙匠寓公司支付2020年1月至2020年4月期间欠付的8226元租金并承担相应的违约金，理由正当，本院予以支持。虽然被告长沙匠寓公司辩称其已于2020年3月15日将涉案房屋退还给原告，但其并未提供相应的证据佐证，故对其上述意见，本院不予支持。关于违约金的认定问题，虽然原、被告在前述合同中已约定违约金按照合同期内租金总金额的15%计算，但是该标准明显偏高，且现原告已收回涉案房屋，故对违约金本院依法予以调整，酌定由被告长沙匠寓公司一次性向原告支付违约金2000元。关于原告要求解除涉案《房屋委托管理服务合同》的诉请，现被告未依约向原告履行租金支付义务，且被告长沙匠寓公司已经明确表示同意解除，故对原告要求解除涉案《房屋委托管理服务合同》的主张，本院予以支持。至于合同的解除时间，因涉案房屋的实际承租人于2020年5月1日从涉案房屋中撤场，自该日起，原告已可实际控制涉案房屋，故对合同解除的时间，本院确定为2020年5月1日。关于原告要求被告大连匠寓公司支付租金及违约金的诉请，因两被告系相互独立的法人，且原告并未提供证据证明被告长沙匠寓公司与大连匠寓公司之间存在隶属关系，大连匠寓公司亦未在涉案《房屋委托管理服务合同》中盖章确认，故对原告要求被告大连匠寓公司向其支付租金及违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告熊翠兰与被告长沙匠寓科技有限公司于2019年3月28日签订的《房屋委托管理服务合同》（合同编号：CSD1900005）于2020年5月1日解除；二、限被告长沙匠寓科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告熊翠兰支付租金8226元、违约金2000元；三、驳回原告熊翠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取165元，由原告熊翠兰负担50元，由被告长沙匠寓科技有限公司负担115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二〇年七月八日法官助理龚雪娟书记员罗翠玲附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。