湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1202民初73号原告：湖北锦怡房地产开发有限公司,住所地湖北省咸宁市温泉国际大厦B座2002室。法定代表人:镇桂香,公司总经理。委托诉讼代理人:周雪琴、徐德强,均系湖北扬忠律师事务所律师。被告：金敏，女，汉族,1995年8月1日出生,住址湖北省钟祥市,委托诉讼代理人：樊明艺，湖北佳成律师事务所律师。被告:张林冲，男，汉族,1984年5月27日出生,住址湖北省咸宁市咸安区,原告湖北锦怡房地产开发有限公司（以下简称锦怡房地产公司）与被告金敏、张林冲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦怡房地产公司的委托诉讼代理人徐德强，被告金敏及委托诉讼代理人樊明艺，被告张林冲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦怡房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付剩余购房款259412.40元，并向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金。2、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年11月20日，原告、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告将陶元小区2号楼2单元5层501号房屋出售给被告金敏，总价款为328502.40元。签订合同之日，应支付首期房款98502.40元，余款23万元申请贷款支付。若未按约付款，逾期超过90日的，按日计算逾期应付款万分之0.5的违约金。2019年10月18日，原告与被告金敏、张林冲签订了一份补充协议书，双方约定，房屋总价款变更为251490元，二被告已经支付69090元，剩余未支付182400元，由二被告在2019年10月25日前支付10万元，同年11月25日前支付5万元，同年12月25日前支付32400元。2019年10月24日，被告张林冲作出书面承诺，在2019年11月1日前支付10万元，若未按期支付，则2019年10月18日签订的《补充协议书》无效，由被告金敏、张林冲承担由此产生的一切法律责任。现至原告诉讼之日，二被告未按约支付房款，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告金敏辩称：1、原被告于2017年9月11日签订的《购房确认书》与一般的购房确认书存在极大的差异，双方都有付款义务。2、2017年9月11日签订的《购房确认书》应当视为被告锦怡房地产公司已经部分履行完毕房屋首付款的给付义务。3、2017年9月11日签订的《购房确认书》与后期原被告签订的《商品房买卖合同》中的计价方式一致。4、《商品房买卖合同》签订的时间与房屋买受人首付款交付时间一致。5、导致被告后期房款不能履行的原因是被告与银行之间对接不畅所致，原告存在违约行为，应当承担违约责任。6、原告存在胁迫被告行为，强行要求房价上调。综上，请求法院依法处理。被告张林冲辩称：同意被告金敏的答辩意见。当事人围绕诉讼请求和答辩理由提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实及证据，本院予以确认。本院通过对证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，对本案认定以下事实：2017年9月11日,被告金敏、张林冲（为乙方）与原告锦怡房地产公司（为甲方）签订了一份《购房确认书》，双方约定乙方购买甲方陶元小区商品房一套，位置为2号楼2单元5层501号房，房价3040元/平方米，面积108.60平方米，总房价328502.40元。双方约定付款方式：乙方首付21%69090元，甲方首付9%29412.40元。剩余房款230000元办理10年银行按揭，银行按揭贷款本息，乙方承担本金93000元及产生的利息，甲方承担本金137000元及产生的利息。双方还约定了其他事项。2017年11月20日，原告与被告金敏签订了《商品房买卖合同》。被告金敏、张林冲付清了《购房确认书》中约定的首付款69090元。后因银行按揭贷款不能成功，原告与被告张林冲于2019年10月18日签订了一份《补充协议书》，约定：一、被告购买陶元小区2号楼2单元5层501号房屋总价款双方协商一致变更为251490元，乙方已支付房款69090元，剩余未支付房款182400元。二、被告于2019年10月25日前向原告支付房款100000元，在2019年11月25日前向原告支付房款50000元，在2019年12月25日前支付剩余房款32400元。三、原告于2020年12月31日前向被告交付该商品房的不动产权属证书。四、若被告逾期交款，原告有权收回房屋，并退还被告已经支付的购房款；若原告逾期交付不动产证，被告有权追究原告延迟交证造成的损失。2019年10月24日，被告张林冲向原告作出承诺：在2019年10月18日签订的《补充协议书》中，规定应于2019年10月25日前向原告锦怡房地产公司支付房款100000元，因资金紧张，本人郑重承诺，于2019年11月1日前支付房款100000元整。若未能按期支付，2019年10月18日签订的《补充协议书》无效，由被告金敏、张林冲承担由此产生的一切法律责任及经济责任。事后，被告金敏、张林冲还是未能按期支付房款，为此产生纠纷，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。同时查明，陶元小区位置为2号楼2单元5层501号商品房，已经登记在被告金敏名下，且被告金敏已经进行了房屋装修。被告金敏、张林冲于2018年5月20日登记结婚,于2020年4月23日协议解除了婚姻关系,离婚协议中约定本案诉争房产由被告金敏所有,剩余房款也由被告金敏承担还款义务。以上事实,由当事人陈述、原告营业执照、《房屋买卖合同》和《购房确认书》、转账凭证及收据、补充协议书、承诺书、结婚证、离婚协议书、装修管理协议、以及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，原告与被告金敏签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。原告与被告张林冲、金敏签订《购房确认书》在前，该《购房确认书》系两被告共同签订，但后期《商品房买卖合同》系被告金敏与原告单方签订，可以认定双方的意思表示发生了变化，且《商品房买卖合同》已经在房产部门进行了备案，故原告与被告金敏签订的《商品房买卖合同》具有法律效力。《商品房买卖合同》签订之后，原告与被告张林冲又签订了《补充协议书》及《承诺书》，因《商品房买卖合同》是原告与被告金敏单方签订，故被告张林冲签订的《补充协议书》及《承诺书》对被告金敏不发生效力，且两被告也未按照《补充协议书》及《承诺书》履行，因此原告和被告金敏应当按照《商品房买卖合同》约定的全面履行合同义务。被告金敏拖欠原告剩余购房款259412.40元的事实清楚，证据充分，原告要求被告金敏向原告支付剩余购房款本院予以支持。同时根据《商品房买卖合同》约定，被告金敏逾期支付购房款，应按应付款万分之0.5向原告支付违约金，本案中，原、被告均未举证被告金敏的后期购房款不能在银行按揭的原因，故原告要求被告金敏按日向原告支付逾期应付款万分之0.5的违约金的诉求，只能在原告来本院诉讼之日起开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告金敏在本判决生效后三十日内支付原告湖北锦怡房地产开发有限公司购房款259412.40元及违约金（违约金按照259412.40元为基数，从2020年1月3日起按日万分之0.5计算至购房款项实际支付完毕之日止）。二、驳回原告湖北锦怡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2596元，减半收取1298元，保全费1820元，合计3118元，由被告金敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  陈斌二〇二〇年七月八日书记员  朱璠附：相关法律、法规等条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。