山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民再38号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）张庆峰，男，1977年4月8日出生，汉族，住山东省武城县，现暂住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：姚金池，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审上诉人）王书卫，男，1984年10月3日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被申请人（一审被告，二审上诉人）刘玲，女，1986年6月1日出生，汉族，住山东省德州市德城区。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：张吉伦，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。再审申请人张庆峰因与被申请人王书卫、刘玲房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁14民终2674号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年3月23日作出（2020）鲁14民申16号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张庆峰及其委托诉讼代理人姚金池，被申请人王书卫及其与刘玲的共同委托诉讼代理人张吉伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张庆峰再审请求：撤销山东省德州市中级人民法院（2018）鲁14民终2674号民事判决，改判为继续按双方签订的《房屋居间买卖合同》履行；王书卫、刘玲接收99万元房款，立即退出房屋，并承担一二审诉讼费、保全费及其他损失。事实与理由：一、1、二审法院认定本案申请人与被申请人双方签订的《房屋居间买卖合同》约定的内容认定事实。按双方签订的房屋买卖合同，王书卫、刘玲应将涉案房屋以公证的方式登记到房屋中介公司（即德州市德城区百合信息咨询部）名下而不是张庆峰名下。《房屋买卖合同》第七条第三项明确约定：因甲方（王书卫、刘玲）在建设银行有贷款，甲方房产证下证后，双方约定交付甲方100万元，甲方把银行贷款还清，甲方配合乙方（张庆峰）去公证处把房子公证在丙方（德州市德城区合信息咨询部）名下，二审法院认定该事实错误。2、二审法院认定张庆峰没有支付部分款项构成违约属于认定事实错误；认定王书卫、刘玲没有违约缺乏相应证据。实际上按照买卖合同第七条的约定，双方有先后履行顺序，王书卫、刘玲是先履行义务的一方，张庆峰是后履行义务一方，在庭审中，张庆峰提交了德州市德城区百合信息咨询部出具的证明和证人证言及录音，均证明是王书卫、刘玲没有履行先告知义务，其违约在先，导致张庆峰无法履行其义务，张庆峰不存在违约事实。二审法院也明确说明王书卫、刘玲没有提供证据证明其履行了先告知义务，在这种情况下就直接认定张庆峰没有支付购房款，构成违约，显然是不符合法律规定的，对张庆峰是不公平的。实际上王书卫、刘玲不履行告知义务的话，张庆峰是无法获知不动产证已下发的信息的。因本案王书卫、刘玲与山东东海房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，涉案房屋不动产证的办理和领取，国土部门和开发商均会告知王书卫、刘玲，不会通知张庆峰，只有王书卫、刘玲尽到通知义务，张庆峰才会知道不动产证下发，张庆峰方能履行付款的义务。根据《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方不履行的，后履行有权、拒绝其履行要求先履行一方履行不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”王书卫、刘玲下证后至张庆峰起诉前没有通知中介公司及涉案房屋不动产证已下发，王书卫、刘玲没有尽到前期应尽的通知义务，故张庆峰不应交付房款。一二审王书卫、刘玲未提交任何证据证实自己已尽到通知义务，而张庆峰没有交付购房款，张庆峰在不知不动产证已下发已被王书卫、刘玲已领取的情况下，不支付购房款不构成违约。王书卫、刘玲下证后因财违约，不履行合同，张庆峰因此起诉到法院要求王书卫、刘玲继续履行诉请事项。二审法院没有以事实为根据，单凭王书卫、刘玲没有提供任何证据的狡辩认定张庆峰在不知不动产证下发的情况下应支付购房款，与双方合同约定不动产证下发通知后支付购房款相矛盾，与事实不符，与法律相悖。3、在不动产证下发后，王书卫、刘玲违约不履行合同，在一审法院受理案件并送达给王书卫、刘玲起诉状后，王书卫、刘玲向张庆峰寄发邮件，但张庆峰未收到也不知道邮件内容，一审庭审时王书卫、刘玲提交解除房屋合同买卖合同是不成立的。4、二审法院认定王书卫、刘玲协议离婚，涉案房屋归刘玲单独所有，存在事实上的不能履行，属于认定事实错误。诉讼后经调取不动产登记，得知王书卫、刘玲在2017年11月24日领取不动产证，自行筹款偿还银行全部贷款，并在王书卫、刘玲夫妻关系存续期间在不动产部门办理由王书卫、刘玲所有的涉案房屋减名为刘玲个人所有，减名后的刘玲为涉案房屋的所有人。这是王书卫、刘玲之间的内部约定，更名后房屋所有人是合同相对方，不存在不能履行的事由。二、二审法院庭审时只有审判长一人独审，并没有按照《中华人民共和国民事诉讼法》第69条规定组成合议庭，审判组织不合法，影响案件公正审判。三、张庆峰起诉王书卫、刘玲履行合同的诉求：①要求法院判决王书卫、刘玲立即腾出涉案房屋，交付钥匙及房屋给张庆峰。②王书卫、刘玲接收房屋款99万元，如不接收房款，张庆峰提存法院。③王书卫、刘玲协助张庆峰不动产过户。④本案诉讼费、保全费由王书卫、刘玲承担。整个诉讼程序没有提出解除合同要求返还定金的诉求。二审法院判决王书卫、刘玲返还定金1万元，不符合不告不理的原则。王书卫、刘玲辩称，一、张庆峰存在违约行为。买卖合同第7条“其他约定事项中”，明确约定，房产证下发后申请人交付购房款100万元，王书卫、刘玲还清银行贷款，然后双方配合区公证处把房子公证在中介公司名下；张庆峰提交的律师函，可以证实，2017年10月24日之前，张庆峰就知道案涉房产的房产证已经制作完毕；但是至一审时，张庆峰没有支付购房款100万元，显然构成违约。二、王书卫、刘玲不存在违约行为。张庆峰一直强调，王书卫、刘玲没有履行告知下发房产证信息，存在违约，该主张与事实不符；首先，合同中没有约定王书卫、刘玲负有该通知的义务；其次，王书卫、刘玲在2017年11月24日之前，张庆峰已经知道房产证制作完毕，且律师函中，没有涉及交付100万元购房款的任何问题。一、二审中没有证据证明张庆峰依据已经具备给付100万元购房款，张庆峰没有履行合同的主要义务，构成违约。三、由于情势变更，导致双方的合同不能履行，不能归责当事人违约。2017年10月29日，德州市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，通知第六项，明确约定二手住房取得产权证书至少满两年后可上市交易；显然，双方的买卖合同违背上述规定，不能交易。根据客观情况的变化，王书卫、刘玲及时书面通知申请人解除双方订立的买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第94条、96条以及,《司法解释二》第26条的规定，双方的房屋买卖合同已经解除。张庆峰向一审法院起诉请求：1.判决两被告继续履行房屋买卖合同；2.本案诉讼费、保全费由两被告承担。诉讼过程中，张庆峰将诉讼请求变更为：1.请求法院判决被告立即腾出涉案房屋，交付钥匙及房屋给原告；2.被告接收房款99万元，如不接收房款，原告提存法院；3.被告协助原告不动产过户；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月12日，甲方（出售方）王书卫、刘玲与乙方（买受方）张庆峰在丙方（居间方）德州市德城区合房产经营有限公司（阳光店）签订了《房屋居间买卖合同》，合同约定：“一、房产、土地状况：1、甲方自愿将座落于东风中路东海巴黎城8号楼1单元203号的房产出售给乙方，房屋所有权人：王书卫（共有权人刘玲）；产别：共有；……二、成交价格、付款方式：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰零伍万元（小写￥1050000元整），乙方应于本合同签定当日支付甲方定金人民币（大写）壹万元整（小写￥10000元整）剩余全部房款支付方式为：1、双方约定于产权转移手续办理完毕后当日由乙方一次性支付甲方房款计人民币（大写）壹佰零拾零万零仟零佰零拾零元整（小写￥1000000元整）……七、其他约定事项：1、甲乙双方约定房子及车位成交价格为壹佰零伍万元（￥1050000）2、乙方于2016年4月12日给甲方交付定金壹万元（￥10000元）3、因甲方在建设银行有贷款，甲方房产证下证后，甲乙双方约定交付甲方壹佰万元（￥1000000元）（包含壹万元定金），甲方把银行贷款还清，甲方配合乙方去公证处把房子公证在丙（乙）方名下，甲方给乙方交房3、由于甲方房产证未满两年，甲乙双方约定，乙方押甲方伍万元整（￥50000）4、甲乙双方约定房产证或契税满够两年甲方无条件配合乙方去房管局办理过户手续，乙方把剩余伍万元（￥50000）交付甲方……。同日，张庆峰向王书卫交付10000元的购房定金，王书卫出具定金收条。2017年11月24日，王书卫、刘玲在房屋管理部门领取涉案房屋不动产权证。2017年12月11日，王书卫、刘玲向德州市国土资源局提出申请，将涉案房屋进行夫妻间减名，刘玲为该不动产权利人单独所有，王书卫自愿放弃该房屋所有权及土地使用权。涉案房屋遂变更为刘玲单独所有。2018年1月22日，王书卫与刘玲在德州市德城区民政局婚姻登记处登记离婚，协议将位于东海巴黎城8号楼1单元2层203号，鲁（2017）德州市不动产权第××号房产归女方所有。2018年1月16日，德州市德城区百合信息咨询部出具证明，内容：在2016年4月12日，我单位介绍撮合张庆峰、王书卫、刘玲达成涉案房屋买卖合同，张庆峰按合同约定交付王书卫、刘玲定金，约定王书卫、刘玲不动产证出证时，王书卫、刘玲交付原告房屋，张庆峰交付王书卫、刘玲99万元房款，张庆峰扣押5万元房款，不动产证满两年王书卫、刘玲协助张庆峰过户。张庆峰多次催促我单位询问王书卫房产证是否下证，王书卫以不动产证没下，不来公司，因我公司查询不到不动产证是否出证，后我公司委托山东众清泰（德州）律师事务所督促被告继续履行合同，被告至今不去中介公司，合同不能继续履行。庭审中，原告证人刘辉，系德州市德城区百合信息咨询部的房产经纪人，该证人证明被告一直以房产证未办下来为由拒绝到中介履行合同，被告一直未将房产证办下来的信息告知中介及原告。王书卫、刘玲于2018年3月1日向张庆峰邮寄快递单记载内件品名为解除房屋买卖合同通知书，该邮件未妥投，原因：拒收退回。一审法院认为，一审法院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是双方签订的房屋居间买卖合同是否解除；二是原告所诉事项是否有事实和法律依据。关于双方签订的房屋居间买卖合同是否解除问题。房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同，当事人在订立合同时对合同内容应有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险应有较为充分的预见。本案中，原告与被告签订的《房屋居间买卖合同》第七条其他约定事项可以得知，在签订合同时，双方对被告未取得涉案房屋的房产证及房产证未满两年的事实是明知的，在涉案房产证未满两年情况下，为能够使合同的顺利履行有充分、合理的预见，在合同中约定了双方相应的权利义务。原告张庆峰在2018年1月16日向本院提起诉讼，主张继续履行房屋买卖合同，而被告向原告邮寄解除房屋买卖合同通知书的时间为2018年3月1日，在本案不构成事实上无法履行的情形，被告有关根据新政策致使事实上无法履行合同的辩称，本院不予采信。关于原告所诉事项是否有事实和法律依据问题。原、被告签订的《房屋居间买卖合同》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件积极履行相应的义务。根据双方《房屋居间买卖合同》第七条约定，原告按约支付定金后，被告应当在涉案房屋产权证下发后通知原告，由原告交付部分房款，被告结清房贷，而被告王书卫、刘玲并未提交证据证实其自领取涉案房屋房权证后以及将涉案房屋进行夫妻间减名的事宜及时告知原告，致使原告未能交付部分房款，因此原告不存在违约行为。涉案房屋虽已更名至刘玲个人名下，因上述更名为王书卫与刘玲之间的内部约定，对张庆峰不产生约束力。王书卫、刘玲均为涉案合同的签订主体，在该合同不存在履行障碍的情况下，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。现被告王书卫、刘玲已取得涉案房屋产权证，且原告亦同意一次性将约定房款支付被告，待被告收到原告房款且一次性付清剩余房贷本金及利息后，应办理涉案房屋的解除抵押手续，故双方具备继续履行合同的条件。因在本市出卖房屋存在相应的政策限制，不宜直接判令当事人办理产权过户手续，应由当事人依据合同约定，按房产管理部门规定程序，经审查合格后方可办理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张庆峰与王书卫、刘玲于2016年4月12日签订的《房屋居间买卖合同》继续履行；二、张庆峰于本判决生效后十日内给付王书卫、刘玲剩余约定购房款99万元；三、王书卫、刘玲于本判决生效后十五日内，办理位于德州市德城区房屋【鲁（2017）德州市不动产权第××号房产】的解除抵押手续；四、王书卫、刘玲于张庆峰交付约定购房款99万元后十五日内将座落于德州市德城区东风中路东海巴黎城8号楼1单元203号的房产交付张庆峰；五、王书卫、刘玲于涉案房屋符合本市房地产管理部门规定的买卖条件时，协助张庆峰将涉案房屋过户至张庆峰名下。张庆峰于涉案房屋过户当日向王书卫、刘玲交付剩余购房款5万元。六、驳回张庆峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7125元，案件申请费5000元，由被告王书卫、刘玲承担。王书卫、刘玲不服一审判决，上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的案件事实予以确认。本院二审认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同。因双方签订合同时，上诉人尚未取得房屋产权证，合同约定上诉人取得房产证后被上诉人再支付购房款100万元（包括已支付的1万元定金），且以公证的方式将涉案房屋登记在被上诉人名下，同时上诉人向被上诉人交付房屋，两年以后在房管部门办理过户手续，被上诉人支付剩余购房款。双方对被上诉人尚未支付100万元购房款的事实是认可的，但对被上诉人没有依约支付购房款的原因，双方存在争执。被上诉人主张因上诉人没有及时通知且故意隐瞒房产证的取得及变更情况，其无法支付购房款；而上诉人对此不予认可，且主张已将办证情况及购买涉案房屋的法律风险均告知了被上诉人，后因德州市政府发布房地产市场调控的禁令，已通知被上诉人解除合同。诉讼中双方均未提供充分的证据证实自己的主张，根据双方约定的交易流程，被上诉人在没有支付100万元购房款的情形下，无权请求上诉人交付房屋，且在诉讼中上诉人提出了解除合同的抗辩，结合二上诉人已协议离婚，涉案房屋归刘玲单独所有的实际情况，本案所涉房屋买卖合同存在事实上的不能履行，被上诉人的诉讼请求不应得到支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。鉴于上诉人在诉讼中同意返还收取被上诉人的定金，为减少当事人的诉累，上诉人应在本判决生效后十日内返还被上诉人1万元定金。本院二审依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初194号民事判决；二、驳回被上诉人张庆峰的诉讼请求。一审案件受理费14250元，减半收取7125元，诉讼保全费5000元，共计12125元，由被上诉人张庆峰负担；二审案件受理费14250元，由被上诉人张庆峰负担。本院再审中，当事人围绕再审请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被申请人王书卫提交2020年3月1日刘玲与德州速博商贸有限公司签订的房屋买卖合同一份，用以证明涉案房产已卖给德州速博商贸有限公司，卖房的原因是刘玲欠德州速博商贸有限公司60万元。张庆峰质证称：该房屋买卖合同系虚假合同。根据德州市国土资源局出具的王书卫的减名申请，证明本涉案房屋的房产证号是鲁（2017）0020069号；而王书卫提交的房屋买卖合同的交易标的号为（2017）德州市第031412号。庭后，被申请人王书卫向本院提交一组新证据：鲁（2017）德州市不动产权第××号及鲁（2020）德州市不动产权第0004283号不动产权证书复印件各一份，均用以证明涉案房屋已过户德州速博商贸有限公司名下，并以实际占有使用。之前与张庆峰签订的房屋买卖合同已不能继续履行。张庆峰对上述证据的质证意见为：经核对房屋坐落地址与原房产证一致，对该证据的真实性无异议。本院对上述证据认定如下：德州市恋家房地产经营有限公司2020年3月1日《存量房屋买卖合同》记载，涉案《房屋买卖合同》系房屋出售方刘玲与房屋购买人德州速博商贸有限公司签订，并有出卖人刘玲的签字与买受人德州速博商贸有限公司盖章。鲁（2017）德州市不动产权第××号及鲁（2020）德州市不动产权第0004283号不动产权证书记载，涉案房屋的权利人由刘玲变更为德州速博商贸有限公司所有。本院对上述证据予以确认并采纳。本院再审查明的其他事实与一、二审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：张庆峰与王书卫、刘玲于2016年4月12日签订的《房屋居间买卖合同》能否继续履行，涉案房屋能否交付，合同是否解除。双方当事人对2016年4月12日签订的《房屋居间买卖合同》的内容及事实均认可，且该合同不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。因双方签订合同时，尚未取得房屋产权证，合同约定王书卫、刘玲取得房产证后张庆峰再支付购房款100万元（包括已支付的1万元定金），且以公证的方式将涉案房屋登记在张庆峰名下，两年以后再办理过户手续，张庆峰支付剩余购房款。涉案房屋的产权证取得后，王书卫、刘玲是否通知张庆峰，如何通知的张庆峰双方当事人陈述不一，对张庆峰没有依约支付购房款的原因，双方亦存在争执。2017年12月11日王书卫、刘玲向房屋管理部门提出减名申请，之后，二人于2018年1月22日协议离婚，涉案房屋由刘玲单独所有。房产证办理减名并不必然导致双方当事人2016年4月12日签订的《房屋居间买卖合同》解除。再审期间，王书卫、刘提供《房屋买卖合同》、房屋产权证书等证据证明，涉案房屋已出卖给德州速博商贸有限公司，并于2020年3月1日变更所有权人为德州速博商贸有限公司。张庆峰再审请求“继续按双方签订的《房屋居间买卖合同》履行；王书卫、刘玲接收99万元房款，立即退出房屋”已不具备条件，其再审请求无法得到支持，但张庆峰对双方签订的《房屋居间买卖合同》不能履行给其造成的损失，可以另案进行主张。综上所述，再审申请人张庆峰的再审请求不能成立，本院不予支持。但张庆峰可另案向王书卫、刘玲主张损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2018）鲁14民终2674号民事判决。本判决为终审判决。审判长  单仕东审判员  王玉敏审判员  杨 敏二〇二〇年七月二十三日法官助理齐鑫卉书记员韩兴福