江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复53号申请复议人（原异议人、利害关系人）：南京佳思珀时装有限公司，住所地江苏省南京市浦口区。统一社会信用代码91320111780694276A。法定代表人：陈世龙，该公司总经理。申请执行人：东海县农村信用合作联社,住所地江苏省东海县。统一社会信用代码91320700323654017N。法定代表人：张华，该公司理事长。被执行人：连云港叠金贸易有限公司,住所地江苏省东海县。法定代表人：尹雪良，该公司总经理。被执行人：南京润熙床上用品有限公司,住所地江苏省南京市浦口区。法定代表人：狄昌贵，该公司总经理。被执行人：尹雪良，男，汉族，1990年1月12日生，住江苏省东海县。被执行人：曹路遥，女，汉族，1991年8月6日生，住江苏省东海县。申请复议人南京佳思珀时装有限公司（以下简称佳思珀公司）不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）（2020）苏0722执异17号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。经审查查明，东海县法院受理东海县农村信用合作联社（以下简称东海信用联社）与连云港叠金贸易有限公司（以下简称叠金公司）、南京润熙床上用品有限公司（以下简称润熙公司）、尹雪良、曹路遥金融借款合同纠纷一案，于2017年3月8日作出(2016)苏0722民初4619号民事判决书，判决一、叠金公司于判决生效之日起10日内偿还东海信用联社借款本金1600万元及逾期利息。二、尹雪良、曹路遥对上述借款本金、逾期利息承担连带偿还责任。三、东海信用联社有权对润熙公司所有的位于南京市××区××街道××路××号（房产证号分别为宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号）的三套房产及（土地证号为宁某2用[2007]第1××8号）的土地使用权的变现款在本判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿权。诉讼过程中，东海县法院于2016年8月15日裁定查封上述不动产。根据东海信用联社的申请，东海县法院于2017年8月7日立案执行，执行案号(2017)苏0722执3565号。2018年1月17日，东海县法院作出(2017)苏0722执3565号执行裁定书，裁定拍卖润熙公司所有的上述房产及土地使用权。2018年1月18日向江苏徽商保险公估有限公司询价，该公司于2018年2月13日出具《询价意见书》确定上述标的物市场参考总价为人民币30295259元。2019年8月7日、9月10日，东海县法院两次在阿里巴巴网络司法拍卖平台发布公告和竞买须知，对上述执行标的物进行拍卖，均流拍。2019年10月31日在该平台再次发布公告，对上述标的物进行变卖，于2020年1月15日变卖成交，竞买人已交纳成交款。佳思珀公司不服上述执行行为，提出执行异议。东海县法院查明，2013年8月1日，东海信用联社（借款人）与叠金公司（贷款人）签订《流动资金循环借款合同》一份。同日，东海信用联社（抵押权人）与润熙公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定为了确保债务人叠金公司与抵押权人签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人同意以执行标的物房产及土地使用权作为抵押物。双方办理了房产及土地使用权抵押登记手续。该事实由(2016)苏0722民初4619号民事判决书确认。执行过程中，在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向本院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”佳思珀公司提交《厂房租赁合同》一份，主要内容：甲方润熙公司将案涉厂房租赁给乙方佳思珀公司使用，租赁物总面积5795.58平方米。租赁期限2016年9月15日至2026年8月14日。以及租金支付等条款，签订时间2016年8月30日。租金为出租方用10年租金和经营权抵扣承租方借款。东海县法院认为，本案的焦点问题是，佳思珀公司是否享有优先购买权；佳思珀公司所述新建房屋、设施设备、装饰装修的经济损失问题。一、佳思珀公司在本案中不享有优先购买权。首先，案涉土地使用权及房产已抵押给申请执行人东海信用联社，佳思珀公司所主张的租赁关系在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案执行标的物已变卖成交，佳思珀公司提交的租赁合同签订时间在涉案土地及房屋设立抵押权之后，因此，即使该租赁关系属实，人民法院在执行中也不保护该种租赁关系。其次，优先购买权的获得应有法律规定或合同约定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但对于土地使用权的买卖，法律未规定承租人享有优先购买权。本案中，涉案土地总面积14964.3平方米，该土地上共有建筑物三栋，总面积11219.46平方米。鉴于涉案土地及房屋的使用功能完整性，执行中予以整体拍卖，佳思珀公司主张租赁的房屋系涉案土地上其中一栋建筑物，面积为5795.58平方米，从佳思珀公司承租的房屋占全部房屋的比例看，只占涉案房屋的少部分，亦不宜认定其对全部房屋及土地使用权享有优先购买权。二、关于佳思珀公司所述新建房屋、设施设备、装饰装修的经济损失问题。执行过程中，被执行人润熙公司并未向东海县法院反映拍卖标的物上存在租赁关系，法院在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向东海县法院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”佳思珀公司主张其享有优先购买权，应于告知的期限前提交书面材料，以便东海县法院确认其是否享有优先购买权。2018年2月27日法院向润熙公司发出拍卖通知书，2018年3月、8月，润熙公司与案外人狄昌和分别提出执行异议，两案经执行异议、复议及执行异议之诉，至2019年3月审理结束。案件审查期间，润熙公司未提出拍卖物上存在租赁和建筑物增扩建情况。对于佳思珀公司提及的租赁期间经济损失问题。对此，相关司法解释有明确规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”据此，佳思珀公司因租赁期间产生相关经济损失可通过其他途径解决。综上，佳思珀公司的异议请求，理由不成立。据此，东海县法院作出（2020）苏0722执异17号执行裁定，驳回佳思珀公司的异议请求。佳思珀公司不服上述裁定，向本院申请复议称，1.请求撤销(2020)苏0722执异17号执行裁定书。2.请求裁定复议人对承租房屋具有优先购买权。3.请求裁定评估复议人新建厂房、装饰装修、设施设备的实际价值，并作为房产变卖总价的组成部分。事实与理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。复议人佳思珀公司的法律地位是案外人，不是利害关系人，一审法院错误认定其为利害关系人。复议人作为厂房的合法承租人，为有利于生产经营，征得出租人同意，对厂房添附了数百平米面积，进行了装饰装修，同时购置安装了大量专用设施设备，花费成本数百万元，目前市场价值达千万元。复议人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中是案外人，其也是作为案外人对执行标的提出执行异议。应当适用民诉法227条规定，一审法院适用225条作出裁定属于适用法律错误。二、复议人作为执行标的合法承租人，对执行标的享有优先购买。1.复议人承租面积大于执行标的二分之一，故有优先购买权。执行标的计三幢厂房，复议人虽承租其中一幢厂房，但其承租的厂房面积大于总面积的二分之一。根据相关法律规定，复议人对执行标的具有优先购买权。一审错误认定复议人承租面积“只占涉案房屋的少部分”，进而错误裁定佳思珀公司不享有优先购买权。2.复议人承租的房产有单独的产权证，能够单独出售。虽然案涉土地只有一个土地证，但土地上的三幢房产都是独立的，且有各自的房产证，可以单独出售，土地证不应构成单独出让房产的障碍。三、复议人的投入应当作为房产变卖总价的组成部分。复议人为便于生产经营，征得出租人同意，对承租厂房进行扩建、装修，并购置、安装专用设施设备，支出成本数百万元，现市场价值达千万元，对此如不进行评估并作为房产变卖总价的组成部分，将严重损害复议人的合法权益。综上，一审裁定认定事实、适用法律错误，应当被撤销。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，2013年8月1日，东海信用联社与润熙公司签订《最高额抵押合同》。2016年8月15日，东海县法院裁定查封上述涉案不动产。而从佳思珀公司提交《厂房租赁合同》显示：租赁期限2016年9月15日至2026年8月14日，合同签订时间2016年8月30日。根据以上查明事实，佳思珀公司系在涉案不动产抵押、查封之后订立的租赁合同，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，对此提出异议应当适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。佳思珀公司认为一审法院适用第二百二十五条作出裁定错误的复议请求不能成立。关于佳思珀公司是否享有优先购买权的问题，根据佳思珀公司提交《厂房租赁合同》显示：“4.2出租方用10年租金和经营权抵扣承租方借款”“4.4承租方用借款抵扣出租方租金”，故该合同是债务人以其房屋使用权及经营权抵偿欠款的合同之债，而非真正的房屋租赁合同。因此，佳思珀公司基于该合同主张其享有优先购买权，无事实和法律依据，本院不予支持。至于租赁期间产生的经济损失，其可通过其他途径另行解决。综上所述，南京佳思珀时装有限公司的复议请求不成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回南京佳思珀时装有限公司的复议申请，维持江苏省东海县人民法院（2020）苏0722执异17号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二〇年七月十三日法官助理 于学金书 记 员 王 坤法律条文附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。