山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1054号上诉人（原审原告）：刘宝帅，男，1998年5月10日出生，汉族，住滕州市。委托诉讼代理人：彭承涛，山东光复律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张延忠，男，1966年7月5日出生，汉族，住薛城区。委托诉讼代理人：李采薇，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅伟，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。上诉人刘宝帅因与被上诉人张延忠返还原物纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2019）鲁0403民初3229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宝帅上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人停止侵害，迁出位于薛城区永福路1699号华宇御园福邸3号楼2单元402室的房屋；依法改判由被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费（自2019年4月29日起计算至房屋实际返还之日止，按每月1000元计取）；一、二审案件受理费均由被上诉人负担。事实和理由：上诉人从开发商枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）购买涉案房屋系用于居住使用，其物权期待权和生存居住权应受到法律的特别保护。根据《商品房买卖合同》记载，上诉人购买的涉案房屋为住宅，系居住使用。上诉人作为购房消费者，其享有的物权期待权是基于生存权至上的考虑而设置的特别规定，为保护房屋买受者的权利，民法理论将本来属于一般债权的房屋买受人的权利，定性上升为物权期待权。根据最高人民法院有关司法解释的规定，物权期待权具有排除执行等物权效力，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位。本案中，虽然上诉人未取得房屋所有权，但其作为房屋消费者的物权期待权应受特别保护，可以向实际侵占人的被上诉人主张权利，原审认定事实不清。二、上诉人基于支付买卖合同价款等原因继受取得涉案房屋的占有、使用、收益等权能，其请求房屋非法侵占人停止侵害、迁出房屋，依法应予以支持，原审适用法律错误。上诉人与开发商签订商品房买卖合同时，开发商已告知涉案房屋已由他人非法强占，关于房屋交付问题，开发商已言明可由房屋买受人直接要求非法侵占人腾空交付。二审中，上诉人将提供新证据予以证实。可见，开发商把房屋的实际交付权利已合法转移由房屋的买受人来行使，故上诉人基于此要求被上诉人迁出房屋不违背法律规定，亦不违背公序良俗。在被上诉人不能提供相反证据证实其对争议房屋系合法占有的情形下，上诉人作为支付房屋价款的买受人，要求非法侵占人停止侵害迁出房屋并支付占有使用费，依法应予支持，原审判决结果无异于变相鼓励、纵容了违法行为，为法治所不允许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审人民法院依法予以纠正。张延忠辩称，一、上诉人与华宇公司虽签订了《商品房买卖合同》，但其仅享有向华宇公司主张履行合同的权利，其既不享有涉案房屋的物权期待权，更不享有要求被上诉人迁出的权利。首先，上诉人购买房产的真实性、合法性尚未得到确认，一审中，上诉人未能当庭回答房款是如何进行的交付；同时，上诉人除对被上诉人提起诉讼外，还同时对管庆军等三人提起了同样的诉讼，结合上诉人提交的身份信息显示，其出生时间为1998年，故在2019年购房时为21岁，且其住所地为滕州市东沙河镇，如果按照上诉人所说购房是用于居住使用，那么显然没有在异地一个偏远地段同时购买四套房屋用于居住的合理性。其次，即使商品房买卖合同为真，那么根据合同的相对性原则，基于商品房买卖合同享有的权利仅存在于合同当事人之间，如果上诉人因合同相对方的原因而无法取得涉案财产时，只能要求相对方承担相应的违约责任，而不能突破合同约定，向第三方设定义务或主张权利。二、华宇公司尚未对上诉人交付涉案房产，上诉人不享受涉案房产的任何权利，且被上诉人是基于以物抵债取得了涉案房产的所有权，并已居住使用多年，被上诉人对涉案房产是合法取得，应予以保护。一审期间，上诉人所主张的合同尚未达到交付时间，二审期间，华宇公司也从未向被上诉人主张要求返还房屋，故上诉人并未从华宇公司取得所谓的占有、使用、收益的权能。同时，被上诉人已在一审举证说明了取得涉案房产物权的来源，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，以物抵债自交付时发生法律效力。并且，被上诉人早已入住的客观事实及起始时间还有枣庄顺意物业服务公司开具的收据能够证明，经查，该物业公司系华宇公司委托管理涉案小区的物业机构，更进一步说明了被上诉人取得涉案房产的真实性、合法性。另外，上诉人在一审起诉状中称是在装修时发现被上诉人使用涉案房屋，二审上诉状又称购买房产时开发商即已告知该房有人使用。被上诉人认为这种前后矛盾的陈述更加体现了上诉人并非善意购房人。众所周知，验房是购房的前提，如果所购房产有纠纷，购房人是断然不会一次性付款，更不会签署远期交付的约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。刘宝帅向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害、向原告返还位于薛城区永福南路1699号华宇御园福邸3号楼2单元402室的房屋（价值596，624元）；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2019年4月29日起计算至房屋实际返还之日止，按每月1，000元计取）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月29日，刘宝帅与枣庄华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）签订《商品房买卖合同》一份，刘宝帅购买华宇公司开发的位于薛城区永福南路华宇御园福邸第3号楼2单元402室商品房一套，单价为5，600元/平方米，房屋总价款为596，624元。该合同第十条约定的交付时间为：2019年12月31日。庭审中，刘宝帅提交由华宇公司加盖公章的收据一份，该收据内容为：交款单位刘宝帅，收款方式转账，人民币596，624元，收款事由3-2-402房款。该收据落款时间为2019年4月29日。2019年12月25日，华宇公司出具书面证明材料一份，内容为：当事人刘宝帅于2019年4月29日从我华宇公司购买了位于薛城区永福南路1699号华宇御园福邸3号楼2单元402室商品房，此前我公司与任何单位或个人均不存在关于该房屋的纠纷，亦未对该房屋进行出租、出卖、抵债或实施其他处分行为。2019年10月20日，枣庄市顺意物业服务有限公司出具书面证明一份，该证明内容为：薛城御园福邸小区三号楼二单元四0二房，于2016年8月5日上房入位，业主张延忠。一审法院认为，刘宝帅与华宇公司签订的《商品房买卖合同》系当事人自愿签订，亦不违反法律规定，为有效合同。该合同第十条约定的交付时间为：2019年12月31日。而原告向法院提交诉状时间为2019年10月10日。因此，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘宝帅于2019年10月10日向一审法院递交民事起诉状时，华宇公司并未向刘宝帅交付涉案房屋，即刘宝帅并未实际接收并占有涉案房屋。原告与华宇公司签订《商品房买卖合同》及华宇公司向原告出具购房款收据的行为，能够证明原告与被告华宇公司之间存在商品房买卖合同法律关系，却不具有设定物权的法律效力。因此，原告上述诉讼主张没有法律依据，一审法院对其诉请依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院依法予以驳回。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘宝帅的诉讼请求。案件受理费9，766.24元，减半收取4，883.12元，由原告刘宝帅负担，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，刘宝帅与华宇公司签订的本案《商品房买卖合同》虽为有效合同，但涉案房屋所有权并未转移登记到刘宝帅名下，而刘宝帅提起的返还原物的诉请，是物权保护的措施，在其不享有涉案房屋物权的情况下，提起的物权请求权不应予以支持，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，刘宝帅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9766.24元，由上诉人刘宝帅负担。本判决为终审判决。审判长  廖建新审判员  孙 梦审判员  单 伟二〇二〇年七月六日书记员  张 宇