浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1774号上诉人（原审被告）：温州银行股份有限公司文成支行，住所地浙江省文成县大峃镇城东大道152号1-3层。负责人：刘丽云，该支行行长。委托诉讼代理人：夏克年，男，该支行员工。委托诉讼代理人：刘耀江，男，该支行员工。被上诉人（原审原告）：刘志远，男，1965年10月15日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：金秀红，女，1970年11月27日出生，汉族，住上海市闵行区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：候毅，上海市申房律师事务所律师。原审被告：吴频频，女，1969年12月29日出生，汉族，住浙江省文成县。上诉人温州银行股份有限公司文成支行（以下简称温州银行文成支行）因与被上诉人刘志远、金秀红及原审被告吴频频案外人执行异议之诉一案，不服浙江省文成县人民法院（2019）浙0328民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。温州银行文成支行上诉请求：1.撤销原审法院作出的（2019）浙0328民初2715号民事判决，依法改判驳回刘志远、金秀红的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，没有过户是刘志远、金秀红自身原因造成的。首先，涉案房屋登记在吴频频名下，虽然刘志远、金秀红与吴频频签订了房屋买卖协议并已实际占用该房屋，但未办理过户手续也无房屋买卖预告登记，根据物权法第九条和第十七条的规定，涉案房屋仍归吴频频所有。其次，刘志远、金秀红与吴频频虽在协议中约定按揭贷款金额全部转让给刘志远、金秀红偿还，但该约定不具有对外效力，不应认定刘志远、金秀红已按约支付房款。截至2019年12月20日，按揭余额还有252792.09元，且刘志远、金秀红没有把剩余款项按人民法院的要求交付执行。因此刘志远、金秀红不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的内容要求。最后，刘志远、金秀红未办理过户登记系因其自身原因造成。1.刘志远、金秀红与吴频频在2003年签订房产买卖协议时，公证的委托书中委托事项就包括过户，但刘志远、金秀红并没有在2005年吴频频取得房产权证后根据该份公证委托书办理过户手续；2.在2009年签订的买卖合同中明确约定在2010年3月1日办理过户手续，这说明刘志远、金秀红必须在该日期之前结清按揭贷款，但截至2019年4月2日按揭贷款尚欠本金263614.28元；3.有证据证明吴频频在2015年间曾多次督促刘志远、金秀红办理房产过户手续，而刘志远、金秀红却置之不理。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项内容要求必须环环相扣，缺一不可，而刘志远、金秀红不具备其中的第三、四项要求，应驳回其异议请求。三、我行根据与吴频频信用卡纠纷一案的民事判决向人民法院申请执行，原审法院依法查封吴频频的房产，我行不存在过错，原审判决要求我行承担诉讼费用实为不妥。刘志远、金秀红辩称：一、刘志远、金秀红与吴频频的房屋买卖合同合法有效，并已经上海市闵行区人民法院生效判决确认。二、刘志远、金秀红在涉案房屋被查封前已经实际占有使用该房屋十余年。三、除按揭贷款以外，其他款项均已支付完毕，并且刘志远、金秀红也按照合同约定每月支付按揭贷款。原审中刘志远、金秀红多次表态希望在吴频频的配合下尽快将房贷还清，也可将剩余贷款交由原审法院，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定。四、由于贷款未还清不能办理过户，而吴频频在双方签订合同后提出要求增加补偿，刘志远、金秀红不认可加价，因此吴频频不配合还清贷款，导致无法办理过户。并且因为按揭贷款尚未还清，即使有公证委托书也无法办理过户。吴频频提交书面答辩意见称，2003年11月19日，其与刘志远签订房屋买卖协议书，根据当时的交易习惯和刘志远的要求，在签订买卖协议的同时，还到上海市闵行区公证处办理了公证委托书，委托金秀红全权负责办理房屋买卖合同、房屋交接、过户及出售等手续（包括还贷、按揭、领取房地产证书和涉及税费等各项费用）。至此，吴频频已经履行了出售房屋的全部义务。直至2009年3月，吴频频因经商需要，在向银行申请贷款时，被告知征信不良，经查询才知因涉案房屋按揭贷款超期扣款29次，导致其严重失信，不能在各大银行借贷，造成其巨大损失。故吴频频多次打电话与刘志远、金秀红协商，刘志远、金秀红愿意赔偿吴频频5万元，吴频频则配合转户。但最终因刘志远、金秀红不愿意支付赔偿款项而没有办理过户手续。此后，吴频频在2015年4月-11月期间，多次短信催促刘志远尽快办理过户手续，并告知其万一涉案房屋被查封，后果由其自负，但刘志远始终置之不理。因此，涉案房产至今未过户，应由刘志远、金秀红自行承担后果。原审法院认定事实：该院在执行申请执行人温州银行文成支行与被执行人吴频频信用卡纠纷一案中，于2019年5月22日作出（2019）浙0328执430号执行裁定书，查封了登记在吴频频名下的坐落于上海市闵行区的房产（房地产权证号：闵20××08）。刘志远、金秀红向该院提起案外人执行异议申请，该院于2019年8月6日作出（2019）浙0328执异15号执行裁定，驳回其执行异议，并于2019年8月7日送达异议人。该裁定确认的事实是：“2003年4月19日，被执行人吴频频购买坐落于上海市闵行区不动产，并向中国农业银行上海市闵行支行抵押按揭贷款41万元，截至2019年4月2日尚有借款本金263614.28元未偿还。该不动产于2005年5月13日办理了房地产权证，证号为闵20××08，权利人为吴频频。2003年11月19日，异议人刘志远与被执行人吴频频签订买卖协议书一份，约定被执行人吴频频将坐落于上海市闵行区不动产出售给异议人，总价款为63万元（净到手），签约当日异议人支付235278元，同时所有贷款金额全部转让给异议人偿还。2003年11月20日异议人向中国农业银行帐户95×××17存现35270元。异议人持有钟友余（被执行人吴频频之丈夫）出具的收条一份，记载“今收到刘志远房款贰拾万元正2003.11.19”。2003年11月20日，上海市闵行区公证处出具委托书公证书一份，主要内容为被执行人吴频频委托案外人金秀红作为代理人全权负责坐落于上海市闵行区不动产的交接、过户及出售、办理还贷或转按揭、领取房地产权证等手续。2009年12月17日，异议人刘志远、金秀红与被执行人吴频频又签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定执行异议人刘志远、金秀红向被执行人吴频频购买坐落于上海市闵行区不动产，建筑面积100.13平方米，总价款977000元正，并约定双方在2010年3月1日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。2009年12月19日，异议人缴纳了契税。2019年5月22日该院查封登记在被执行人吴频频名下坐落于上海市闵行区不动产（房地产权证号：闵20××08）。异议人刘志远、金秀红提起执行异议，认为涉案房产被执行人吴频频已出售给异议人，异议人支付首付款235278元，且偿还贷款至今，异议人一直居住在涉案房产中，因吴频频不协助办理过户登记，异议人已向上海市闵行区人民法院提起诉讼，故要求停止对涉案房产的执行。”该院认定的事实基本与上述执行裁定认定的事实一致。另查明，2019年9月29日，上海市闵行区人民法院作出的（2019）沪0112民初25570号民事判决，对刘志远、金秀红与吴频频房屋买卖合同纠纷一案作出判决，认定刘志远、金秀红与吴频频就涉案房屋签订的《买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。但涉案房产尚有抵押登记未涤除和另案司法查封，故判决驳回刘志远、金秀红的全部诉讼请求。上海市第一中级人民法院作出的（2019）沪01民终14673号民事判决，维持一审判决。原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有某种民事权益，以及该民事权益能否对抗申请执行人执行债权发生的基础权利的诉讼。本案的主要争议焦点是刘志远、金秀红作为涉案房屋的买受人，至今未办理过户登记是否属于自身原因问题。吴频频认为是刘志远、金秀红自身拖延办理过户手续和未全部清偿按揭贷款的原因；而刘志远、金秀红认为是吴频频不配合和未办理提前偿还按揭贷款的原因；温州银行文成支行对刘志远、金秀红提出的异议理由未陈述意见。根据上述认定的事实，刘志远、金秀红与吴频频在该院查封涉案房屋前已经签订合法有效的房屋买卖协议，且已实际占有该房屋。虽然涉案房屋至今尚未还清按揭贷款和未办理房产过户手续，但刘志远、金秀红根据《房屋买卖协议书》的约定支付给吴频频购房款和按期支付按揭贷款本息，应视为已按约支付房款；至今未办理房产过户手续是办理按揭贷款未到期的原因造成，该原因不构成购房人的过错，应认定为非因买受人自身原因未办理过户登记。吴频频认为其已经办理涉案房产转户委托公证手续，对涉案房产至今未办理过户手续不存在过错。吴频频提出刘志远、金秀红多次逾期偿还按揭贷款对其造成损害可另行主张赔偿。综上所述，刘志远、金秀红对涉案标的具有物权期待权，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其理由足以排除强制执行，应判决不得执行涉案标的。原审法院判决：对登记在吴频频名下坐落于上海市闵行区不动产不得强制执行。案件受理费10100元，由温州银行文成支行负担，款限于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，上诉人温州银行文成支行与原审被告吴频频均未提交新的证据，被上诉人刘志远、金秀红提交了如下两份证据：1.中国农业银行业务凭证，以证明截至2019年5月8日，涉案房屋按揭贷款本金余额为262425.50元；2.中国农业银行超级柜台客户回执，以证明金秀红于2020年7月16日向文成县人民法院执行款专户转账汇款262425.50元，故刘志远、金秀红已付清全部购房款。温州银行文成支行对上述证据质证认为，上述证据显示刘志远、金秀红将款项转入吴频频按揭贷款账户，恰恰证明其不需吴频频配合即可提前偿还涉案房屋按揭贷款，故不能证明其对没有办理过户不存在过错。吴频频对上述证据质证认为，该两份证据合法性不清，转账用途不清。二审期间，本院依职权向浙江省文成县人民法院调取了一份《浙江省法院执行、调解款票据》，载明该院（2019）浙0328执430号一案收取执行款262425.50元。刘志远、金秀红对上述证据无异议，确认该笔款项系其支付。温州银行文成支行对上述证据的真实性无异议，但认为该票据反映该笔款项系吴频频交纳，且不能证明刘志远、金秀红对涉案房屋未办理过户不存在过错。吴频频对上述证据质证认为，合法性不清，转账用途不明，其自2009年开始一直催促刘志远办理产权过户手续，刘志远对未办理过户非因其自身原因具有举证责任。本院认为，刘志远、金秀红提供的上述证据和本院向浙江省文成县人民法院调取的上述证据内容真实，形式及来源合法，且能够相互印证，证明涉案房屋被查封当月，按揭贷款本金余额尚欠262425.50元，刘志远、金秀红按照本院要求于2020年7月16日向文成县人民法院执行款专户转账汇款262425.50元的事实，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院另查明，截至2019年5月8日，涉案房屋按揭贷款本金余额为262425.50元。刘志远、金秀红按照本院要求于2020年7月16日向文成县人民法院执行款专户转账汇款262425.50元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋《买卖协议书》已经上海市第一中级人民法院作出的生效判决认定合法有效；而对于刘志远、金秀红在原审法院查封之前已实际占有涉案房屋的事实，各方当事人均未提出异议。因此，对于刘志远、金秀红在人民法院查封之前已与吴频频签订合法有效的书面买卖合同并在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实，各方当事人并无争议。本案争议焦点为：一、刘志远、金秀红是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；二、涉案房屋未办理过户登记是否系因刘志远、金秀红自身原因。关于争议焦点一，根据涉案《买卖协议书》的约定，涉案房屋转让价款为63万元，刘志远于签约当日，支付吴频频235278元，同时吴频频的所有贷款金额全部转让给刘志远。根据刘志远一审中提供的中国农业银行银行卡存款凭条、收条、中国农业银行业务凭证等证据，能够认定刘志远、金秀红依约向吴频频支付235278元，并自《买卖协议书》签订之后按月支付涉案房屋按揭贷款本息，应视为通过承担按揭贷款的形式支付剩余购房款。在本案一审、二审期间，刘志远、金秀红均明确陈述愿意按照人民法院的要求将剩余价款交付执行，并于本院二审期间，按照本院要求将截至原审法院查封当月尚欠的涉案房屋按揭贷款本金余额262425.50元转账汇款至原审法院执行款专户。故应认定刘志远、金秀红已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。但原审判决在刘志远、金秀红未支付完毕按揭贷款的情形下，认定刘志远、金秀红已按约支付房款，与事实不符，本院二审予以指正。关于争议焦点二，涉案房屋未办理过户登记，一方面是因为涉案房屋按揭贷款尚未还清，抵押权登记尚未注销，过户登记存在障碍。另一方面，根据刘志远、金秀红与吴频频双方确认的事实，吴频频在双方签订涉案《买卖协议书》之后，要求刘志远、金秀红给予其一定金额的补偿，但双方对于补偿金额无法协商一致，导致吴频频未配合刘志远、金秀红办理过户登记。因此，涉案房屋未办理过户登记非因刘志远、金秀红自身原因所致。基于上述分析，本院认为，刘志远、金秀红符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除执行，温州银行文成支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，温州银行文成支行的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由上诉人温州银行股份有限公司文成支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  陈国庆审 判 员  叶 峰二〇二〇年七月二十四日代书记员  余文静附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。