浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初21014号原告（反诉被告）：王小芳，女，1967年9月14日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：叶建斌，浙江拓思律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：朱友文，男，1967年7月2日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：唐昌跃，浙江泽鉴律师事务所执业律师。原告王小芳为与被告朱友文宅基地使用权纠纷一案，于2019年12月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，因被告朱友文下落不明，本案转普通程序审理，并依法组成合议庭。诉讼中，被告朱友文提起反诉，本院经审查予以受理，于2020年5月26日、6月23日公开开庭进行了审理。原告王小芳的委托诉讼代理人叶建斌；被告朱友文及其委托诉讼代理人唐昌跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小芳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间于2014年8月13日签订的《宅基地转让协议》有效；2、依法判令被告协助原告办理将坐落于义乌市不动产【权证号码为：浙（2019）义乌市不动产权第0041015号】中被告所占份额（被告占1／6、土地使用权面积36平方米）过户至原告名下的转移登记手续；3、依法判令被告支付违约金630000元。事实与理由：原告与被告均为义乌市佛堂镇湖山殿下村村民。2014年8月13日，原告与被告签订《宅基地转让协议》一份，约定被告将位于义乌市改造安置房屋1间36平方米连同所占的土地使用权一半转让给原告，转让价款为63万元；在该宅基地上的房屋由原告自行出资建造，产权归原告所有；房屋建成后，在可办理过户时被告应无条件配合原告将土地证和房产证过户到原告名下；如被告违反协议约定不配合乙方办理过户手续的，应支付违约金每间280万元人民币。原告在签订合同前已于2014年7月21日支付定金20万元，签订合同后于2014年12月6日、2014年12月29日分别支付转让款13万元、30万元，原告已依约履行了支付全部转让款的义务。原告还向其他村民购置了五间房屋。涉案房屋与五间房屋一并由原告出资建成。义乌市自然资源和规划局已办理了涉案房屋的不动产初始登记手续，并于2019年9月3日核发了浙（2019）义乌市不动产权第0041015号不动产权证书。现涉案房屋已具备办理转移手续的条件。原告多次要求被告协助办理涉案房屋不动产转移登记手续，但被告一直未予办理。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，双方在合同中约定的每间280万元的违约金过高，自愿减按转让价款的一倍即63万元计算。为实现自己的合法权益，根据《合同法》第44条、第60条、第114条之规定，特向贵院提起起诉，请依法判决。被告朱友文辩称：一、义乌市政府文件《农村宅基地使用权流转暂行办法》规定，受让人必须具备二个条件，首先是村级集体经济组织成员；其次是同一村级集体经济组织内只能流转取得一宗宅基地使用权。本案原告受让面积216㎡，明显违背义乌市政府颁布文件规定。即使合同有效，也应当予以撤销，据我们了解，原告要求协助过户的请求无法履行。二、湖山新村2014年10月下旬放样后，监理进场全面动工建设，原告共分三次付款，理由是因奖金紧张，已经违反合同放样后7日内一次性付清的约定，迟延违约付款应当承担违约责任。三、答辩人并没有不予办理的行为。系原告自身理亏，本来宅基地转让总价为64.8万元，为了大家协议价格一致，和答辩人商量协议价签订为63万元，1.8万元事后给付，后又因当时地基价格上涨，迟延付款，三通一平的费用（即配套设施费用）1.8万元村里统一返还给宅基地使用权人，原告答应返还答辩人，同意在办理过户时全部补偿答辩人3.6万元，该事实原告的兄弟，答辩人的兄弟均知情，现原告违背允诺，不予支付，违背诚实守信原则。四、答辩人并未违约，现该房屋不具备过户条件，原告也未具体通知答辩人提交相应的材料办理不动产权证，根本无法办理过户，其要求答辩人承担违约金的请求没有事实基础。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求与事实理由没有法律依据，应当依法予以驳回。被告朱友文向本院提起反诉：一、依法判令解除2014年8月13日签订的宅基地转让协议；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年8月13日签订宅基地转让协议。案涉宅基地不动产证已于2019年9月3日核发，反诉原告确认了反诉被告一共在湖山殿下村受让宅基地六宗基地，面积共计216平方米。经过咨询主管部门，反诉被告受让多宗宅基地的行为违反了《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》第七条以及《义乌市农村宅基地使用转让细则》的规定，无法办理涉案宅基地及地上房屋的不动产转移登记。退一步讲即使法院判决协助办理转移登记手续也无法执行，因此双方签订的合同无法全面履行，最终的合同目的无法实现。为此，反诉原告认为，根据《合同法》第94条规定，为维护自身合法权益，特提起反诉，望贵院依法裁判。原告王小芳辩称：反诉原告与反诉被告签订的宅基地转让协议合法有效，其主张解除该协议无事实和法律依据。《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》及《义乌农村宅基地使用转让细则》均系义乌市规定的规范性文件，不能作为合同效力的依据，也不能作为解除合同的依据。且流转暂行办法第七条适用于在本市范围内跨集体经济组织流转的情形，本案原被告均系同一集体经济组织成员，该规定并不适用。反诉原告签订合同后已全额收取63万元转让价款，其合同目的已经实现，现又以合同目的无法实现为由主张解除合同，无事实依据。综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1、户口簿一份，证明原告为义乌市佛堂镇湖山殿下村村民。2、宅基地转让协议一份，证明被告已将涉案房屋转让给原告。3、收条一份，证明原告于2014年7月21日支付定金20万元。4、转账凭证一份，证明原告于2014年12月6日、2014年12月29日分别支付了转让款13万元、30万元。5、不动产权证书一份，证明义乌市自然资源和规划局已给被告核发了浙（2019）义乌市不动产权第0041015号不动产权证书；现涉案房屋已具备办理转移登记手续的条件。6、情况说明一份，证明王小芳与朱友文均系佛堂镇湖山村股份经济合作社集体经济组织成员。7、银行明细原件一份，证明2014年12月6日及12月29日分别支付了转让款13万元、30万元。8、义乌市农村建房用地审批表核对件一份，证明被告审批取得包括涉案宅基地在内的共计90平方米宅基地使用权。被告质证意见：证据1三性无异议，证明目的有异议，户口簿原件第二页写着王小芳为非农业家庭户，惯常理解非农应是属于城镇居民户口，原则上不具备购买涉案宅基地的主体资格。证据2三性无异议，但是结合户口簿，该户口若真属于非农业家庭户，该协议有效性是存疑的，另外，该协议能够证明原告的付款次数应当是两次付清。证据3无异议。证据4无异议。证据5三性无异议，但是对原告的证明目的有异议，该产权证并不能看出已经具备了办理转移登记的条件。证据6三性均有异议，情况说明的内容与户口簿上非农业户口的记载相冲突，对其内容的真实性存疑；该情况说明上签字的“王忠林”与原告有利害关系，并不能凭一个情况说明就能证明原告是湖山殿下村集体经济组织成员的身份，还应当结合其他证据进一步佐证。证据7无异议。证据8真实性无异议，说明一点申请人上的被告名字不是被告本人所签。被告朱友文围绕反诉请求，向本院提供如下证据：1、（2019）浙0782民初17894号民事判决书复印件一份，证明王小芳已经通过诉讼确认了王某、杨爱君一宗土地36平方米的宅基地使用权；王小芳陈述一共向湖山殿下村民受让宅基地6间并由她出资建造。2、浙（2019）义乌市不动产权第0041015号不动产权证书复印件一份，证明王小芳向王光新、龚慧芳、朱友文、陈苏芬、王炳林、杨爱君、王某受让宅基地使用权面积共计216平方米。证人王某当庭作证如下：湖山新村放样是2014年10月20日左右，我也有宅基地卖给王小芳，付款一次是押金，一次是付余款，原告付钱迟了一个多月，第二次付款时间记不清了。王忠林是村支书，是王小芳的姐夫。原告质证意见：证据1真实性无异议，关联性也无异议，关联性上来看反而能证明涉案合同是有效的，因为反诉原告提供的判决书中涉及的王某、杨爱君与王小芳之间的转让合同被确认为有效，本案系同一地块发生的宅基地使用权转让合同关系，是同一类型的法律关系，因此本案的宅基地使用权转让合同也是有效的。证据2三性均无异议，对证明目的也无异议。对证人证言，首先明确一点，证人王某系（2019）浙0782民初17894号民事判决书中的被告，王某可能因为前面的诉讼行为对反诉被告有怨言，王某与本案有非常明显的法律上的利害关系，其所做的证言没有证明力。关于反诉原告要证明的两个目的，放样时间在村里每个农户不是同时进行，无法确认同一个时间。关于王忠林的身份，王忠林系村支书，其签字盖章系其履行职责的行为，出具的证明符合本案基本事实，不能因为王忠林与反诉被告之间的特殊关系而否认该证据的证明力。本院认证意见：被告朱友文对原告提供的证据6有异议外，对其余证据的三性均无异议。被告提供的证据原告没有异议，本院对原、被告提供的证据的真实性、关联性均予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年7月21日，被告朱友文给原告王小芳出具收条一份，该收条载明：“今收到王小芳购建房地基（36㎡）总价陆拾叁万元，收定金20万元正”。2014年8月13日，原告王小芳（乙方）与被告朱友文（甲方）签订《宅基地转让协议》一份，双方约定：“一、甲方将位于义乌市改造安置房屋1间36平方米连同所占的土地使用权一并转让给乙方。二、转让款为人民币63万元（大写：陆拾叁万元整），预付20万元（大写：贰拾万元整），在放样后7天内付清（其中交建房押金退还给甲方，配套设施壹万捌仟元整含在陆拾叁万元以内，其余任何款项不再找补）。三、签订本协议后，乙方有权自主处置受让的36平方米（一间）宅基地的一切权利，甲方不得以任何理由干涉。不论乙方如何处置受让的宅基地，甲方均应无条件配合乙方享受其中的全部权益。但产生的一切费用由乙方承担。四、房产归属1、在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。2、建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。3、房屋建成后，在可办理过户时，甲方应无条件在一个月内配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉费用均由乙方承担。五、本协议签订后，任何一方均不得反悔，违反本协议不配合乙方办理上述相关事项导致宅基地不能过户或无故不进行交付，甲方应支付给乙方违约金每间280万元人民币（大写：贰佰捌拾万元整）”。2014年12月6日，原告通过农村信用社汇款支付被告朱友文转让款人民币13万元，同年12月29日支付30万元。后原告王小芳在涉案宅基地上建造了房屋并占有使用至今。2019年9月3日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2019）义乌市不动产权第0041015号］不动产权证。该房屋现坐落于义乌市，土地性质为农村宅基地。后因被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。另查明，原、被告均为义乌市佛堂镇湖山村股份经济合作社集体经济组织成员。本院认为，原、被告系同一集体经济组织成员，双方于2014年8月13日签订的《宅基地转让协议》实质上是对朱友文户在义乌市佛堂镇湖山殿下村旧村改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告王小芳已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案宅基地上已出资建造房屋并占有使用。涉案不动产已经办理了初始登记，并且已可办理过户登记手续。被告作为转让方按约负有协助原告办理涉案不动产过户登记的义务。关于原告诉请的违约金，被告朱友文虽然没有及时协助原告办理转移登记手续，但原告没有提供相关损失依据，故对原告要求被告支付违约的诉请，依法不予支持。被告提出本案转让款是64.8万元，但从收条和转让协议来看，涉案宅基地的转让价格均为63万元。被告提出原告曾答应签字时给3.6万元的补偿，但未提供相应证据，本院不予采信。被告提出原告受让了六宗宅基地，已违反了相关规定，从原告提供的证据看，受让的六宗宅基地已办理不动产初始登记，如判令解除转让协议，不利于稳定社会正常交易秩序，故对被告反诉要求解除宅基地转让协议的诉请，依法不予支持。综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、原告王小芳与被告朱友文于2014年8月13日签订的《宅基地转让协议》合法有效。二、被告朱友文于本判决生效后十五日内协助原告王小芳办理将坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产权过户至原告名下的转移登记手续。三、驳回原告王小芳要求被告朱友文支付违约金630000元的诉讼请求。四、驳回被告朱友文的反诉请求。案件受理费16140元，由原告王小芳负担8070元，被告朱友文负担8070元；反诉费40元，由被告朱友文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  杨飞雄人民陪审员  刘剑军人民陪审员  龚震安二〇二〇年七月十三日书 记 员  陈凯琳