山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初2217号 原告：崔超昆，男，1972年4月23日生，汉族，住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：刘承虎，山东正腾律师事务所律师。 被告：王敏，女，1960年2月23日生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：李毅，北京市华城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王恺，北京市华城律师事务所律师。 被告：杨晓红，女，1970年9月14日生，汉族，住淄博市淄川区。 被告：白宗玉（系被告杨晓红之夫），男，1968年9月28日生，住淄博市淄川区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王继富，山东子诚律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王迪，山东子诚律师事务所律师。 被告：淄博创道房地产服务有限公司，住所地华光路118号德泰堂国际商务大厦A座1单元14楼401号。 法定代表人：刘明晓，董事长。 委托诉讼代理人：田京华，淄博张店腾飞法律服务所法律工作者。 原告崔超昆与被告王敏、杨晓红、白宗玉、淄博创道房地产服务有限公司（以下简称“创道公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院作出了（2017）鲁0303民初221号民事判决，被告王敏不服，提起上诉，淄博市中级人民法院作出（2019）鲁03民终2269号民事裁定书，撤销了本院（2017）鲁0303民初221号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔超昆的委托诉讼代理人刘承虎、被告王敏的委托诉讼代理人李毅、王恺、被告杨晓红、白宗玉的委托诉讼代理人王继富、王迪、被告创道公司的委托诉讼代理人田京华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔超昆向本院提出诉讼请求：1、依法判令四被告连带赔偿原告各项经济损失1964100元；2、本案各项诉讼费用、评估费用由被告承担。事实及理由：1、合约的签订。2016年4月22日，被告1委托被告2(代理人)通过被告4(居间方)与原告签订房地产买卖合约一份。该合约第二条约定：被告1出售的房屋位于张店区远景玉成13幢3单元302号，被告1对该房产的产权证明书为商品房买卖合同，编号GF-2000-0171。第四条约定：转让成交金额为215万元整。第五条约定：定金为2万元整。第十一条约定：居间方(被告4)向买方(原告)收取佣金32250元整。该合约备注约定：卖方(被告1)负责将合同房产产权变更到买方(原告)名下，改合同的费用由卖方(被告1)承担。签订该合约时，被告1不在现场，被告1委托被告2代其签署了该合约。被告2确认被告1同意以215万元售房，否则，被告2愿意承担相应的法律责任及赔偿责任。签订该合约的同时，被告2代被告1收取了原告支付给被告1的购房定金2万元整。2016年8月16日，被告1委托被告3与原告签订了资金不予托管声明。该声明约定：购房款215万元被告4不再监管，由原告和被告1自行划转。 2、合约的履行。2016年5月28日，被告1通过被告4将合约房产的钥匙转交给了原告，被告1委托被告3将合约房产2个车库的钥匙交给了原告。被告3和4说：原告可以一边装修房屋一边办理合约房产购房合同改名字的事宜，这样可以两不耽误。原告收到合约房产及车库的钥匙后，与装饰公司签订了房屋装饰合同，并订购了适用新房屋尺寸的红木家具。原告为此支出费用70余万元。该合约签订后，原告一直督促被告1、2、3、4尽快按照约定将合同房产产权变更到买方(原告)名下，但是一直没有结果。2016年9月23日，被告1通过房产物业通知原告：以合同房产产权无法变更到买方(原告)名下为理由，要求原告停止装饰合约房屋，并将合约房产的大门更换门锁，致使原告及装饰人员不能通过房门自由出入。 3、原告的意见。 由于原被告之间签订的房屋买卖合同无法履行，故要求解除双方签订的房屋买卖合同；因被告违约要求双倍返还定金40000元；赔偿因房屋增值给原告造成的损失1606900元；赔偿因装修给原告造成的经济损失7200元；赔偿因定制红木家具交纳定金损失300000元；交纳净水器定金损失10000元，以上损失共计1964100元。被告杨晓红受委托代王敏签订合同并约定可承担相应的法律责任及赔偿责任，被告白宗玉作为杨晓红的丈夫，应当共同承担连带赔偿责任。 被告王敏辩称，本案涉及的与房屋买卖相关的合同等文件均没有王敏签字，王敏从未收取原告任何钱款，从未授权被告杨晓红、白宗玉代为办理房屋出售事宜，事前王敏并不知情，事后也未追认，因此相关合同文件无效。被告杨晓红、白宗玉属于无权代理，且具有明显过错。原告具有明显恶意，且存在虚假诉讼或诈骗的嫌疑。本案本身非常简单，非常明显的事实是王敏没有签署任何文件，也没有收取任何钱款，于法于理不应承担任何责任。即使认定相关文件有效，也是崔超昆违约在先，崔超昆需要承担相应违约责任，损失（如果确实发生了）也应由其自负。如果其他人有过错，最多也是双倍返还定金，不应故意扩大责任。本案自原告2017年1月4日起诉至今已长达三年多，一系列诉讼行为给王敏的正常生活已经造成了极其严重的影响。而本案实际上事实非常清楚，法律关系也很明确，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，维护公平正义，彰显法律之威严。 被告杨晓红、白宗玉辩称：一、白宗玉、杨晓红接受吕中元、王敏的委托，代理其通过创道公司售卖登记于王敏名下的位于张店区的房屋，白宗玉、杨晓红与吕中元、王敏存在委托合同关系。 吕中元、王敏系夫妻关系，白宗玉、杨晓红系夫妻关系，吕中元系白宗玉夫妇女儿的老师，2016年4月份，吕中元夫妇委托白宗玉夫妇代理其售卖登记于王敏名下的位于张店区的房屋，2016年4月22日王敏委托杨晓红通过创道公司与崔超昆签订了房地产买卖合同，约定购房款为215万元，杨晓红代王敏收取了定金2万元。2016年4月28日，杨晓红依照王敏的委托，代其与崔超昆签订补充协议一份，将房款支付时间2016年4月30日改为2016年5月10日，且该房款交由创道公司监管。2016年5月28日，王敏委托白宗玉通过创道公司将案涉房屋钥匙交付崔超昆，崔超昆拿到钥匙后对房屋开始进行装修，截至进场装修，崔超昆未支付房款。 二、基于委托代理合同关系，白宗玉夫妇在履行委托事项的过程中不存在任何过错，不应当承担责任，其代理行为的法律后果归属于王敏。 白宗玉、杨晓红系受王敏委托代为处理王敏售房的相关事宜，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。通过白宗玉与吕中元的微信聊天记录可以看出，双方以口头形式达成委托代理合同关系，具体委托代理事项为代王敏签署房地产买卖合同以及代为交付房屋钥匙。该房地产买卖合同的合同相对方为王敏与崔超昆，白宗玉和杨晓红在委托权限范围内代王敏签署了房地产买卖合同和交付了房屋钥匙，完成了委托任务。对于后续合同的履行不存在任何过错，受托人在不存在任何过错的情况下不应承担责任。杨晓红接受王敏的委托，作为受托人及代理人，代理杨晓红与崔超昆签订了房屋买卖合同，受托的事项已经完成，其代理行为的法律后果归属于王敏。 三、退一万步讲，即便存在被告王敏应该赔偿的情形，至多也就是赔偿房屋差价损失20万元，白宗玉、杨晓红不应当承担赔偿责任。 综上，原告对白宗玉、杨晓红所诉无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告创道公司辩称，在合同签订或履行过程中该公司没有过错和过失，因此不应当承担任何赔偿责任。我方代为监管的购房合同定金2万元，可以退还原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院重审认定事实如下：2016年4月22日，被告杨晓红受被告王敏的委托通过被告创道公司的中介服务并以王敏的名义与原告签订了《房地产买卖合约》一份，约定王敏将其名下位于淄博市张店区房屋一套（网签备案编号GF-2000-0171），以215万元价格出售给原告；王敏负责将房屋产权更改到原告名下，并承担改合同的费用。合同生效后，原告按约定将购房定金2万元交由创道公司监管，杨晓红代王敏出具了收取购房定金2万元的收据。2016年4月29日，原告与被告杨晓红又签订补充协议一份，将原合同所定的剩余房款213万元交款时间由2016年4月30日改为2016年5月10日。2016年5月28日，杨晓红、白宗玉代王敏同意创道公司将房屋及车库钥匙交给原告，原告可先行对房屋进行装饰,待能改合同时原告将剩余房款付清。原告收到钥匙后，即开始对房屋的设计、装饰。期间，白宗玉及原告多次单独向涉案房屋的开发商淄博远景房地产开发有限责任公司要求将涉案房屋受让人由王敏更改为原告，均遭到该公司的拒绝。2016年8月16日，白宗玉代王敏与原告签订资金不予托管协议，约定房款不再由创道公司监管，原告直接将房款打给被告王敏。后在原告不知情的情况下，淄博远景房地产开发有限责任公司向王敏返还了涉案房屋的价款200万元，并于2016年9月23日通过物业告知原告停止装饰房屋并将房屋大门更换门锁。为此，原告于2017年1月6日到本院提起了本案诉讼。在原一审诉讼中，王敏于2017年4月28日向白宗玉出具授权委托书，全权委托白宗玉代理原一审诉讼。而经原告申请，在原一审诉讼中，本院依法委托山东仲泰资产评估有限公司对房屋进行现场勘查、鉴定，涉案房屋在2018年12月29日的评估价值为3756900万元；经评估墙体拆除、墙皮铲除及垃圾清运费用为7200元。原告为此交纳评估鉴定费18000元。 另查明，淄博远景房地产开发有限责任公司与王敏解除涉案房屋的买卖合同后，于淄博市商品房价格开始大涨的2017年4月14日以239.5万元的价格将涉案房屋出售给案外人徐孟娇，并与之签订涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》，徐孟娇取得涉案房屋的所有权至今。 本院认为，被告杨晓红受被告王敏的委托通过被告创道公司的中介服务并以王敏的名义与原告签订的《房地产买卖合约》，系王敏与原告的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同，王敏与原告必须依照合同约定享有权利、履行义务。而王敏未能按合同约定将涉案房屋网签备案合同受让人由其本人更改为原告，导致与原告签订合同无法实际履行，对造成纠纷应负全部违约责任。 虽然王敏应负合同无法实际履行的全部违约责任，但能够为定制红木家俱交纳定金30万元的原告，也负有与淄博远景房地产开发有限责任公司另行签定涉案房屋的买卖合同，以减少涉案房屋被该公司另行转让他人所产生的房屋增值、装饰、订制家俱等损失的义务。原告没有采取以上措施防止自身损失的扩大，依法不得就扩大的房屋增值、装饰、订制家俱等损失要求王敏予以赔偿。鉴于《房地产买卖合约》未实际履行，原告只向王敏交纳定金2万元，原告要求王敏赔偿损失的范围依法不能超过王敏应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，本院认定王敏因违约应赔付原告的损失为涉案房屋《房地产买卖合约》的合同价215万元与涉案房屋以239.5万元的价格出售给案外人徐孟娇的差额24.5万元。原告诉求损失的超出部分，于法无据，本院不予支持。 因王敏收受原告定金2万元，未履行合同约定义务，而原告并不承担合同的违约责任，故王敏依法还应双倍返还原告定金4万元。其中2万元的定金因由创道公司监管，故创道公司负有代王敏向原告返还2万元定金的责任。 由于杨晓红、白宗玉仅是王敏的委托代理人、创道公司仅是合同的中介服务方，均不是《房地产买卖合约》的相对方，故对原告诉求该三被告对王敏的债务承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求，依法成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告崔超昆赔偿损失24.5万元、返还定金2万元，共计款26.5万元； 二、被告淄博创道房地产服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔超昆返还定金2万元； 三、驳回原告崔超昆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19506元、评估鉴定费18000元，由原告崔超昆、被告王敏平均负担18753元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  郁有君 人民陪审员  刘玲玲 人民陪审员  吴海华 二〇二〇年七月二十七日 书 记 员  李 林