上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异187号案外人：上海海宝大酒店有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路XXX号。法定代表人：陶元荣，董事长。委托诉讼代理人：朱蓓春，上海段和段律师事务所律师。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：杨兴华，行长。被执行人：上海源盛汽车销售服务股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐保源，总经理。被执行人：徐保源，男，1957年4月29日出生，汉族，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源金融借款合同纠纷一案中，案外人上海海宝大酒店有限公司提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人上海海宝大酒店有限公司提出书面异议称，根据宝山法院于2020年4月3日发布的(2019)沪0113执3199号公告，将对上海市宝山区月罗路XXX号的房屋(以下简称：系争房屋)进行拍卖。案外人与被执行人于2014年达成租某意向，于2015年4月建立租某合同关系，租某期限为10年，2016年2月对租某合同进行修改为租某期20年和面积相应变更，年租金266.08万元。案外人与被执行人于2016年12月28日订立协议书，确认案外人已支付租金2152.7万元，其中案外人向被执行人转账1278万元，案外人委托李永和、邢佩佩向被执行人转账874.7万元。案外人与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司签订的租某合同合法有效，故案外人提出书面异议，请求对系争房屋带租约拍卖。本院经审查查明，系争房屋上海市宝山区月罗路XXX号房屋的权利人登记为被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，发证日期为2002年10月29日。2016年7月20日，上海农商银行宝山支行在系争房屋上设定了抵押权，抵押证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为人民币3,000万元，债务履行期限为2016年7月22日至2025年12月26日。2017年3月23日，上海农商银行宝山支行在系争房屋上设定了抵押权，抵押证明号为沪(2017)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为人民币900万元，债务履行期限为2017年3月24日至2025年9月28日。2017年8月7日，案外人王某某系争房屋上设定了抵押权，抵押证明号为沪(2017)宝字不动产证明第XXXXXXXX号，债权数额为人民币1000万元，债务履行期限为2017年8月4日至2018年2月4日。申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月5日作出(2018)沪0113民初11922号民事判决书：一、被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告上海农村商业银行股份有限公司宝山支行合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》项下借款28,500,000元。二、被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司宝山支行计算至2018年6月4日的借款利息853,305.61元、利息罚息18,314.06元、复利262.44元并支付自2018年6月5日至借款本金及利息实际付清之日止的利息、罚息、复利(按照合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》计算)。三、被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海农村商业银行股份有限公司宝山支行律师费100,000元。四、如被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司未履行上述第一至三项付款义务，原告上海农村商业银行股份有限公司宝山支行有权对被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司名下位于上海市宝山区月罗路XXX号的房产行使抵押权。五、被告徐保源对被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司的上述第一至三项付款义务承担连带责任。六、被告徐保源承担保证责任后有权向被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司追偿。如果被告源盛公司、徐保源未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189,159元(原告已预缴)由被告源盛公司、徐保源共同负担。因不服一审判决，被告上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年1月18日作出(2019)沪02民终520号民事裁定书：本案按上诉人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该判决书发生法律效力后，因上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源未能及时履行还款义务，上海农村商业银行股份有限公司宝山支行即向本院申请执行，本院于2019年7月1日以(2019)沪0113执3199号立案执行，被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源至今未能履行全部还款义务。2020年4月3日，本院至系争房屋处张贴(2019)沪0113执3199号公告：一、被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司、徐保源(使用人)于2020年4月20日前自行迁出上海市宝山区月罗路XXX号的房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行，由此而产生的费用由被执行人承担；财产因强制执行而遭到损坏、灭失的，后果由被执行人自负。二、上述房屋内的合法承租人应在本公告公布之日起十五日内向本院提出书面异议，并将承租上述房屋以及履行相应协议的全部材料交由本院审核。三、上述房屋的无权占用者应在本公告公布之日起七日内全部搬离并腾空该房屋内的相关财物，逾期本院将依法采取强制措施。又查明，案外人与被执行人存在长期业务关系，案外人根据被执行人要求，为被执行人提某借款或提某借款担保，双方于2014年达成租某意向，并商定用借款抵作租金。双方于2015年4月与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司签订房屋租某合同，由案外人租某系争房屋A楼一、二、三、四层及B楼四层的4241.7平方米的房屋，用于开展餐饮服务，租期自2015年8月1日至2025年7月31日止，年租金2,477,153元。2016年2月20日，案外人与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司变更了房屋租某合同，双方约定，由案外人租某系争房屋整栋新楼的南面一栋1-6层及东、西面部分，面积4860平方米(另外地下车库200平方米，作配套使用，不计在租某面积内)，租期从2016年9月1日至2036年8月31日止，年租金为266.08万元。案外人与被执行人于2016年12月28日订立协议书，确认案外人已支付租金2152.7万元，其中案外人向被执行人转账1278万元，案外人委托李永和、邢佩佩向被执行人转账874.7万元。以上事实，有案外人上海海宝大酒店有限公司提交的协议书及委托书、富民村镇银行个人经营借款合同、房屋租某意向协议、房屋租某合同、结算协议、相应银行流水；本院调取的系争房屋状况及产权人信息、房地产抵押状况信息，(2018)沪0113民初11922号民事判决书，(2019)沪0113执3199号公告等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，本案系争房屋的权利人系被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司，该房屋已抵押给申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行作为债权担保。本院依据权利人的申请，依法采取执行措施，拍卖上述房屋，以清偿债务，该执行行为并无不当。根据案外人提某的证据，案外人与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司签订的房屋租某合同，在房屋办理抵押登记前。房屋抵押权变现后，租某合同对受让人具有约束力。故在租某期间如因实现抵押权而发生所有权变动的，承租人要求继续履行租某合同的请求，应予支持。综上，案外人异议成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：上海市宝山区月罗路XXX号房屋负担租某权拍卖。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向上海市宝山区人民法院提起诉讼。审 判 长 须桃根审 判 员 葛宝琴审 判 员 姜玉芳二〇二〇年七月二十日法官助理 史雅丽书 记 员 陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。