广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9413号上诉人（原审原告）：贝月湾小区业主委员会，地址广州市从化区街口街河滨南路75-79号。负责人：杨冰凌，职务主任。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邝燕霞，女，1971年1月2日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人贝月湾小区业主委员会（以下简称贝月湾业委会）、邝燕霞因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5349号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。贝月湾业委会向一审法院起诉请求：1.判令邝燕霞向贝月湾业委会支付物业管理费3416.22元（此数只计算到2019年9月底止）及违约金计算到2019年10月14日为3905.17元（违约金按小区自治管理公约规定的每日千分之五计算到实际清偿之日止）。2.判令邝燕霞向贝月湾业委会支付自用水费（2018年12月-2019年9月）合计：448.91元（此数只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为49.06元（违约金按自来水公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。3.判令邝燕霞向贝月湾业委会支付公摊水电费444.37元（此数只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为55.71元（违约金按供电公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。4.本案诉讼费由邝燕霞承担。一审法院判决如下：一、邝凤霞自本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年1月至2019年9月期间拖欠的物业管理费1921.59元给贝月湾小区业主委员会；二、邝凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月至2019年9月期间拖欠的水费448.91元给贝月湾小区业主委员会；三、邝凤霞于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年11月至2019年9月期间拖欠的公摊电费437.52元给贝月湾小区业主委员会；四、驳回贝月湾小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由邝凤霞负担。判后，贝月湾业委会不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决。2.判令邝燕霞缴纳物业管理费3416.22元（此数暂只计算到2019年9月底止）及违约金计算到2019年10月14日为3905.17元（违约金按每日千分之五计算到实际清偿之日止）。3.判令邝燕霞向贝月湾业委会支付自用水费合计448.91元（此数暂只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为49.06元（违约金按自来水公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。4.判令邝燕霞向贝月湾业委会支付公摊水电费444.37元（此数暂只计算到2019年9月底止），违约金计算到2019年10月14日为55.71元（违约金按供电公司规定的每日千分之一计算到实际清偿之日止）。5.本案一、二审诉讼费由邝燕霞承担。事实与理由：一、一审判决以贝月湾业委会的物业管理人员不足导致物业服务存在瑕疵且对邝燕霞某一异议未及时答复存在过错，判令邝燕霞无需缴纳违约金并无事实及法律依据。1.根据邝燕霞提交的证据以及一审法院查明事实可知，本案并无证据证明贝月湾业委会存在因管理人员不足导致物业管理等瑕疵，也无证据证明邝燕霞曾就2018年下半年物业管理费以及车位费向贝月湾业委会提出过异议且贝月湾业委会对异议不予答复。2.即便邝燕霞确曾就2018年下半年物业管理费以及车位费向贝月湾业委会提出过异议，贝月湾业委会未及时答复，一审判决亦不应凭某个单一事项处理存在瑕疵从而认定贝月湾业委会提供物业服务存在过错。另，即便贝月湾业委会存在该等过错，亦未给邝燕霞造成实际影响。物业管理服务具有公共性、综合性、无形性、持续性和长期性等特征，受益主体也具有广泛性和差异性，物业管理服务是否存在瑕疵并不应以某一指标、单一业主主观感受加以衡量，也不能就某个日常事项处理是否得当认定是否存在过错。一审判决不顾《贝月湾小区业主自治管理物业公约》关于业主逾期缴纳物业管理费从逾期之日起按欠费千分之五加收滞纳金的规定，判令邝燕霞无需缴纳违约金，无疑是破坏契约精神和诚实守信原则，纵容业主不及时缴纳物业管理费。缴纳物业管理费是业主的基本义务，也是小区得以有效管理的前提，若一审判决不能得以纠正，势必会造成小区收费无法进行，后续将引发大量诉讼案件，造成司法资源极大浪费，故请求二审法院予以改判。二、一审判决以贝月湾业委会在2018年6-12月未提供物业服务为由，判令邝燕霞无需缴纳该期间的物业管理费并无事实及法律依据，亦有损积极交费业主的合法权益。贝月湾业委会于2018年3月17日制定并经业主大会通过的《贝月湾小区业主自治管理物业公约》规定：住宅管理费为每平方米1.4元，车位管理费为110元/月及违约金为未交物业管理费总额的每日千分之五。《贝月湾小区业主自治管理物业公约》于2018年5月25日生效，该公约对小区全体业主有约束力，小区业主均应遵守并严格执行。2018年5月25日贝月湾业委会根据业主大会授权，解聘前期物业合同，对小区实行自管，即小区物业自2018年5月26日起进入自管阶段，大部分业主支持自管，自2018年6月起向贝月湾业委会对公账户交费，贝月湾业委会自2018年5月26日开始管理小区。邝燕霞自小区实行自管以来，从未交物业管理费，连自来水费、公摊电费经多次催缴，仍故意拖欠。三、一审判决违背权利义务对等以及公平合理原则，助长业主拒交物业管理费之风，将产生恶劣的社会影响，请求二审法院予以纠正。邝燕霞作为小区业主，享受物业管理服务但不缴纳物业管理费，有违权利义务对等以及公平合理基本原则，一审法院纵容业主不缴纳物业管理费、自来水费和公摊水电费，无需承担因违反《贝月湾小区业主自治管理物业公约》产生的违约金。目前小区治理已成为社会普遍关注的热点与难点，若不通过司法裁判正确确定业主基本义务，将可能产生较为严重的社会影响。贝月湾业委会作为全体业主利益的代表机构，为了全体业主利益基于上述事实与理由提起上诉，请求二审法院判如所请。邝燕霞二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，贝月湾业委会并无证据证明其在2018年6-12月有提供过实质性的管理服务，包括保洁、安保、绿化、公摊水电费代收代缴等，均不是贝月湾业委会提供的服务，贝月湾业委会在此期间的管理属于非法管理，不应收取物业管理费，更无依据收取滞纳金。对于一审判决的第二、三项，我方表示同意。二、我方不同意一审判决第一项，理由如下：根据《贝月湾小区业主自治管理物业公约》第四、五、七、九、十二条约定的服务内容及服务质量目标，以符合行业标准的相关服务，对贝月湾小区进行管理，邝燕霞在一审中已向法院提交证据证明因贝月湾业委会向邝燕霞提供的服务是有缺陷的，故邝燕霞不同意按1.4元/平方米的标准交纳物业管理费，但一审法院仅以“小区业主委员会自治管理属于非营利性质，与营利性质的物业管理公司管理要求应区别对待。且小区业主委员会自治管理小区性质是业主自行管理小区，只是委托业主委员会对小区物业进行管理，小区业主对业主委员会的管理如有异议，可以在业主大会提出，并可通过业主大会更换业主委员会成员”，对邝燕霞有重大缺陷的履约义务视而不见，也不作调整，于法不合，显失公平。合同已约定了双方的权利义务，根据公平原则，双方应对此全面履行。请求二审法院对此予以改判。另，邝燕霞在一审中已向法院提供证据证明贝月湾小区的全套消防系统已瘫痪，贝月湾业委会在管理期间并未尽管理责任进行更换或维修。根据消防法第七十二条的规定，消防系统瘫痪而不作维护、更换已构成刑事违法问题，由此可见，贝月湾业委会提供的物业服务存在重大缺陷，我方并不认可该物业服务，亦不同意全额交纳管理费。三、贝月湾业委会提出“小区治理已成为社会普遍关注的热点和难点”的问题，请二审法院审查。贝月湾业委会因成立业委会的动机不纯和自身的管理水平低已导致官司不断，据闻至今已有五六十件诉讼案件，这一问题严重影响小区业主的生活质量、物业价值，造成物业管理费的浪费，还给从化区政府的维稳工作带来极坏的影响，小区治理难不能成为贝月湾业委会诉请得到支持的理由，请求二审法院驳回贝月湾业委会的请求。邝燕霞不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回贝月湾业委会要求邝燕霞支付物业管理费的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费依责由邝燕霞、贝月湾业委会按比例承担。事实与理由：一、一审法院认为贝月湾业委会的物业管理方面存在瑕疵，包括影响生命安全的消防类缺陷，却仍判决邝燕霞向贝月湾业委会缴交物业管理费，有违法律规定，判决有误。贝月湾业委会对小区消防系统完全无作任何管理，导致整套消防系统瘫痪，该物业服务并非普通瑕疵，而是严重违反消防法、影响生命安全的消防类缺陷，属于违法行为。二、一审法院认为贝月湾业委会自治管理属于非营利性质，与营利性质的物业管理公司管理要求应区别对待，因此判决邝燕霞支付物业管理费，该判决显失公平，应予以改判。贝月湾业委会罔顾业主的生命财产安全，无专业团队、专业知识，连必要的岗位人员都未配备齐，小区的设施设备亦未进行任何适当维护和管理，其提供的物业管理服务有严重缺陷甚至威胁生命财产安全。一审法院以贝月湾业委会是非营利性质为由区别对待，允许其向邝燕霞收取足额物业管理费，并无法律依据且显失公平，同时也会纵容贝月湾业委会以此为借口继续提供有缺陷的物业管理服务，严重损害邝燕霞的合法权益。我方坚持要求在贝月湾业委会将存在缺陷的物业管理服务，特别是消防类缺陷等影响生命安全的违法行为全面整改后，才缴交合理的物业管理费。综上，我方认为一审法院判令邝燕霞支付2019年1-9月期间的物业管理费显失公平，请求二审法院撤销一审判决，改判支持邝燕霞的上诉请求，维护邝燕霞的合法权益。贝月湾业委会二审答辩称：一、交纳物业管理费是居住在公共小区的业主的义务，物业法已有明确规定，贝月湾业委会主张邝燕霞向其支付物业管理费于法有据。二、积极交纳物业管理费和按时交纳水电费，是维持社区秩序人员和谐的根本要求和有力保证。三、自贝月湾全体业主解聘原物业，自行接受管理，应由贝月湾业委会收取物业管理费。四、贝月湾业委会与原青云物业公司存在承继关系，故对于2018年6-12月原青云物业公司提供的物业服务，应由贝月湾业委会收取物业管理费。五、邝燕霞提出服务不周到的证据存在瑕疵，其主张不能成立。六、从公平正义、诚实信用原则出发，邝燕霞亦应承担物业管理费及逾期支付水电费违约金。综上，请求二审法院改判支持贝月湾业委会要求邝燕霞承担2018年6-12月的物业管理费和逾期支付水电费违约金的诉请。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现对贝月湾业委会与邝燕霞的上诉请求分析如下：本案系贝月湾业委会诉请邝燕霞支付物业管理费、车位管理费、水电费等费用而引发的物业管理纠纷，贝月湾业委会制定了《贝月湾小区业主自治管理物业公约》，并经过业主大会通过，对贝月湾小区进行自治管理，该公约虽然约定贝月湾业委会于2018年6月份开始为涉案小区提供物业服务，但贝月湾业委会自认其于2019年1月4日实际接管涉案小区，并为小区提供物业服务，一审法院据此驳回贝月湾业委会要求邝燕霞支付2018年6月至2018年12月期间的物业管理费的诉请，并判令邝燕霞支付2019年1月至9月期间的物业管理费以及实际使用水电期间所应支付的水电费等费用，并无不当，本院予以维持。贝月湾业委会上诉主张其在2018年6月至2018年12月也向业主提供了物业服务，但并未提供相应证据予以证明，亦与其自认相悖，本院对该主张不予支持。贝月湾业委会的上诉并无事实及法律依据，本院不予支持。邝燕霞上诉主张贝月湾业委会的物业服务存在严重瑕疵、其无需缴纳物业服务费，由于贝月湾业委会自2019年1月4日起向涉案小区业主已经提供了物业服务，涉案房屋也实际享受到了相关服务，一审法院考虑到该业委会服务确实存在部分瑕疵，判令邝燕霞支付相关费用并免除其支付违约金的义务，并无不当，本院予以维持。邝燕霞主张贝月湾业委会的物业服务存在严重瑕疵，但并未提交充分证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人贝月湾小区业主委员会、邝燕霞的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贝月湾小区业主委员会、邝燕霞各负担50元。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年七月二十日书记员 古嘉玲黄清丽