广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16358号原告：邹瑾，女，汉族，1980年4月29日出生，身份证住址广东省深圳市南山区）D303，委托诉讼代理人：张雷，广东邦富律师事务所律师，执业证号：14403201310017674。委托诉讼代理人：崔少楠，广东邦富律师事务所律师，执业证号：14403201811040292。被告：深圳市兴东利贸易有限公司（以下简称兴东利公司），住所地广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天下5楼S5068单位，统一社会信用代码：91440300MA5EMDHD9Y。法定代表人：刘存明，执行董事。被告：刘存明，男，汉族，1989年12月22日出生，身份证住址广东省廉江市，被告：光大兴陇信托有限责任公司（以下简称兴陇公司），住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路555号，统一社会信用代码：916200002243334029。法定代表人：闫桂军，董事长。被告：陈道鹏，男，汉族，1980年11月12日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，第三人：深圳市新里程商业运营有限公司（以下简称新里程公司），住所地广东省深圳市罗湖区东门街道东门中路2123号东门天下大厦5楼5075，统一社会信用代码：91440300MA5ENHRD91。法定代表人：王国富，执行董事。四被告及第三人共同委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师，执业证号：14403201810046495。原告与四被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人张雷、崔少楠，四被告及第三人共同委托诉讼代理人江泓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告兴东利公司向原告支付回购价款2372188元并支付利息（以2372188元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自原告起诉之日起计算至被告款项付清之日止）；2、被告刘存明、被告兴陇公司、被告陈道鹏对被告兴东利公司的上述债务承担连带清偿责任；3、四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年5月5日，原告与被告兴东利公司签署《房地产买卖合同》，约定原告向被告兴东利公司购买位于广东省深圳市××东门天地大厦××楼Ｓ5079的商铺（以下简称“涉案商铺”），建筑面积为49.72平方米，房地产用途为商业，转让成交价为2372188元。另根据该合同第七条约定，涉案商铺全权委托新里程公司运营，租赁期限及租金、租赁押金等约定按照《委托经营管理协议》执行。2018年6月3日，原告与新里程公司签署《委托经营管理协议》，约定原告同意将涉案商铺委托新里程公司经营管理，委托经营管理期限为8＋8年，自2019年1月1日起算。新里程公司从2019年1月1日开始每月向原告支付租金回报，当期租金于每月1日向原告支付。同于2018年6月3日，原告与被告兴东利公司另签署《商铺回购协议》，约定2019年1月1日至2026年12月31日即原告自购买成功涉案商铺八年内，根据《委托经营管理协议》，新里程公司累计拖欠原告租金达六个月或连续三个月的，原告可随时向被告兴东利公司提出回购申请，回购价格为2372188元。上述三份合同签订后，2018年5月5日，原告向被告兴东利公司支付购房定金300000元；2018年6月3日，原告向被告兴东利公司支付剩余购房款2072188元。2018年8月14日，涉案商铺登记至原告名下。从原告签订房地产买卖合同之日起，涉案商铺一直由新里程公司进行经营管理。自2019年1月1日起，新里程公司尚能向原告支付租金，但自2020年1月至今，新里程公司再未向原告支付过任何租金，拖欠租金已连续三个月以上。基于此，2020年3月16日，原告向被告发出《回购通知书》，要求被告兴东利公司履行回购义务并支付回购价款。另因被告刘存明当前为被告兴东利公司的唯一股东，被告兴东利公司为一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》相关规定，被告刘存明应对被告兴东利公司的债务承担连带清偿责任。被告兴陇公司、被告陈道鹏作为被告兴东利公司的历史股东，未履行或未全面履行对被告兴东利公司的出资义务，根据《中华人民共和国公司法》司法解释的规定，被告兴陇公司、被告陈道鹏亦应对被告兴东利公司的债务承担连带清偿责任。综上，涉案商铺回购条件已经成就，原告也已正式向被告兴东利公司提出了回购申请，履行了通知义务，被告兴东利公司理应向原告支付回购价款，被告刘存明、被告兴陇公司、被告陈道鹏应当对被告兴东利公司的回购价款支付义务承担连带责任。被告兴东利公司辩称，1、根据回购协议5.2条的约定，因遭遇不可抗力因素，导致商铺无法正常使用或继续使用毫无意义的甲方可拒绝乙方的回购申请。因遭遇疫情，涉案商铺现已经无法正常使用。答辩人可拒绝原告的回购申请。2、根据回购协议4.2条之约定，乙方按照本协议约定，按时申请办理回购手续的，甲方于商铺过户后15个工作日内向乙方支付该商铺的收购款。即使本案符合回购条件，那么回购款的支付前提也是商铺先行过户。故原告要求答辩人支付回购价款的前提条件尚未成就，应予以驳回。被告刘存明辩称，被告兴东利公司目前仅有资产为尚未销售的商铺，所有的商铺均设置抵押权，抵押权人为银行。答辩人从法律意义上来看，属于承债式收购，答辩人为被告兴东利公司股东后，被告兴东利公司没有任何经营活动，也未对资产做任何处置。从这个意义上来说，被告兴东利公司和答辩人的财产无法混同，因此答辩人无需对被告兴东利公司的债务承担连带责任。另外，被告兴东利公司目前已委托中介机构对公司的财务状况进行审计，审计结果可作为法院查明事实的参考。被告兴陇公司辩称，答辩人系从案外人深圳市中誉盛腾投资合伙企业（有限合伙）处购买被告兴东利公司的股权，该合伙企业已经在2017年10月19日完成对被告兴东利公司的实缴出资。答辩人与该合伙企业的股权转让协议也明确写明已经完成了实缴出资，因此答辩人无须承担出资不实的责任。被告陈道鹏辩称，答辩人在2017年10月18日完成了实缴出资，答辩人无须承担民事责任。第三人陈述称，新里程公司未能及时支付租金的原因是因为涉案商铺经营受到了疫情的影响，导致目前无力经营。经审理查明，2018年5月5日，原告与被告兴东利公司签署《房地产买卖合同》，约定原告向被告兴东利公司购买“涉案商铺”，建筑面积为49.72平方米，房地产用途为商业，转让成交价为2372188元；涉案商铺全权委托新里程公司运营，租赁期限及租金、租赁押金等约定按照《委托经营管理协议》执行。2018年6月3日，原告与新里程公司签署《委托经营管理协议》，约定原告同意将涉案商铺委托新里程公司经营管理，委托经营管理期限为8＋8年，自2019年1月1日起算；新里程公司从2019年1月1日开始每月向原告支付租金回报，当期租金于每月1日向原告支付。同日，原告与被告兴东利公司另签署《商铺回购协议》，约定2019年1月1日至2026年12月31日即原告自购买成功涉案商铺八年内，根据《委托经营管理协议》，新里程公司累计拖欠原告租金达六个月或连续三个月的，原告可随时向被告兴东利公司提出回购申请，回购价格为2372188元；因遭遇不可抗力因素，导致商铺无法正常使用或继续使用已无意义的，被告兴东利公司可拒绝原告的回购申请；原告按照本协议约定，按时申请办理回购手续的，被告兴东利公司于商铺过户后15个工作日内向原告支付该商铺的收购款。上述三份合同签订期间，原告于2018年5月5日向被告兴东利公司支付购房定金300000元；于2018年6月3日向被告兴东利公司支付剩余购房款2072188元。2018年8月14日，涉案商铺登记至原告名下。从原告签订《房地产买卖合同》之日起，涉案商铺一直由新里程公司进行经营管理。新里程公司委托被告陈道鹏按每月租金9884.12元的标准向原告支付了2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金，最后支付租金的时间为2020年1月20日。2020年2月24日，新里程公司向原告出具《免除租金申请函》，称受疫情影响，涉案商铺所在东门天地项目五楼招商运营工作已全面停止，履约遭受不可抗力，特提出免除租金半年并同步延长租期的申请函。原告在庭审中确认收到该函件，但不清楚具体签收时间。2020年3月16日，原告向被告兴东利公司的住所地邮寄《回购通知书》，称新里程公司欠付租金已达连续三个月，特提出回购申请，要求被告兴东利公司配合完成回购、过户手续并支付回购款。但该邮件邮寄不成功被退回。另查，被告兴东利公司注册成立于2017年7月14日，成立时注册资本为1000000元，企业类型现为有限责任公司（自然人独资）。2018年1月4日，该公司股东由陈道鹏、深圳市中誉盛腾投资合伙企业（有限合伙）变更为陈道鹏、兴陇公司。2019年3月20日，该公司股东变更为黄静、兴陇公司。2019年3月29日，该公司股东变更为黄静、陈道鹏。2019年4月8日，该公司股东变更为韩程。2019年11月18日，该公司股东变更为刘存明。被告兴陇公司提交的银行转账电子回单显示，其股权转让方深圳市中誉盛腾投资合伙企业（有限合伙）于2017年10月19日向兴东利公司支付了投资款990000元。被告陈道鹏提交的银行转账电子回单显示，其于2017年10月18日向兴东利公司支付了投资款10000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告兴东利公司签订的《房地产买卖合同》和《商铺回购协议》，以及原告与第三人新里程公司签订的《委托经营管理协议》均合法有效，各方均应遵照约定内容予以履行。根据查明的法律事实，原告与被告兴东利公司均已履行完毕涉案《房地产买卖合同》约定义务。本案原告要求被告兴东利公司支付回购款，其实质系要求解除该《房地产买卖合同》，故本案争议的焦点系原告主张解除《房地产买卖合同》的条件是否成就。本院对此分析如下：其一，2020年1月底涉案商铺即遭遇疫情影响而无法正常经营使用，该情形属不可抗力，被告兴东利公司可根据《商铺回购协议》相关约定而拒绝原告的回购申请。其二，新里程公司在迟延支付租金二个月后的2020年2月24日即告知原告涉案商铺遭遇疫情的不可抗力因素而无法正常经营使用，视为及时履行了通知义务，新里程公司未支付2020年3月份租金的行为不能视为违约，故原告诉称新里程公司欠付租金已达连续三个月符合回购条件明显不当。综上，原告以新里程公司拖欠租金连续三个月为由，要求解除《房地产买卖合同》并要求被告兴东利公司返还购房款理由不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告邹瑾的诉讼请求。案件受理费人民币12889元，保全费人民币5000元，均由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈贵生二〇二〇年七月二十四日书记员  赵清娜