吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终441号 上诉人（原审被告）：温景国，男。 委托诉讼代理人：刘维彦，临江市新市街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：金妍蔓，女。 上诉人温景国因与被上诉人金妍蔓租赁合同纠纷一案，不服吉林省临江市人民法院（2020）吉0681民初383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人温景国及其委托诉讼代理人刘维彦、被上诉人金妍蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温景国上诉请求：1.撤销吉林省临江市人民法院（2020）吉0681民初383号民事判决，依法改判或者发回重审；2.金妍蔓承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案中，一审判决已经认定了本案《租房协议》于温景国通知金妍蔓之日（2019年4月1日）解除，并且是协商一致解除合同以及2019年4月初金妍蔓张贴公告、发布广告招租和2019年5月16日温景国向金妍蔓交换了房屋钥匙等等事实，温景国根据法律规定，对案涉租赁房屋不再享有承租、使用、收益的权利，同时对案涉租赁房屋也不再负有看管、支付房租的最起码义务；其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案租赁合同的解除，是在双方完全协商一致的情况下解除的，既然解除合同就意味着权利义务终止；再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人设有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，金妍蔓如果认为双方并未协商一致解除合同，金妍蔓应当在法定期间内诉请人民法院确认解除合同的效力，但事实并非如此，金妍蔓2019年4月1日通知解除合同合法有效，2019年5月l6日金妍蔓接收了并实际控制该房屋，金妍蔓作为完全民事行为能力人，当然清楚接受解除合同并收回控制房屋的法律后果，应视为自由处分民事权益，自担经济损失风险。另外，如果金妍蔓当时明确拒绝接收房屋或者明确拒绝解除租赁合同，温景国自然会对外转租或者继续自己使用获得一定的收益减少损失；最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”即合同解除后，尚未履行的，终止履行。据此，本案中温景国与金妍蔓之同的租赁合同终止履行，包括了尚未使用期间的租金不再履行支付义务；综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院秉持公正，依法纠正一审错误判决，维护温景国的合法权益。庭审补充上诉意见：1.金妍蔓一审诉求当中提出2019年温景国单方解除合同，金妍蔓不同意，并要求支付合同约定的租期内的租金，说温景国不同意，事实不存在。并且一审过程当中，金妍蔓没有提交任何证据证明；2.一审庭审过程中，金妍蔓自认所提交的《租房协议》，是金妍蔓制作，并且系为了重复使用，故符合格式条款的特征，该租房协议因为属于格式条款，其中第五条的约定损害加重了承租人的负担，应当认定无效。 金妍蔓答辩称，一审判决适用法律正确，请予维持。按照租赁合同，温景国属于上纳租，应在2019年6月1日之前交租，但温景国违约按租赁合同规定，故温景国应给付房租款。2019年4月1日，温景国单方找金妍蔓解除合同，金妍蔓并没有同意，再找温景国几次协商未果之后，建议温景国可以外对出租，金妍蔓也可以帮忙出租，而温景国并无半点对外出租意思。出于人道，金妍蔓只能尽快尽早打广告向外出租，以减少温景国的损失。至于5月16日，温景国交钥匙执意搬离，此前金妍蔓并没有乙方租房钥匙，此后如果有看房的人需要打开房门带人看房。出租广告、交钥匙不能代表放弃主张合同主张。 金妍蔓向一审法院起诉请求：1.判决解除金妍蔓与温景国的租房协议；2.判决温景国给付租金人民币2.5万元整及利息；3.温景国承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月3日，金妍蔓与温景国经协商自愿达成房屋租赁协议，协议对双方的权利义务予以约定，合同第五条规定“合同期限内不得提前违退房租，否则将赔偿租期年限内的全部房租。”而温景国在合同履行至2019年时单方通知金妍蔓退房，金妍蔓不同意，并要求温景国支付合同约定租期内的租金，温景国予以拒绝，此房直至2020年4月1日才出租出去。金妍蔓就温景国拖欠房租一事经过多次协商，但均无结果。一审审理过程中，金妍蔓撤回第一项诉讼请求并放弃利息；因折抵抵押金2000元，减少第二项诉讼请求数额至2.3万元。 一审法院经审理查明：2017年5月3日，金妍蔓（甲方）与温景国（乙方）达成《租房协议》约定：“一、甲方2017年6月1日起将临江大街站前林业局对过，面积120平方米的二层门市房租于乙方使用，正式使用期从2017年6月1日至2020年6月1日止。二、租期为三年，全年租金三万完整。上纳租，一次性交付，如乙方拖欠房租，甲方即刻终止合同并收回房屋及追究房租等一切损失费。三、租房期间此房屋所涉及的水费、电费等一切税费（特别是取暖费），均由乙方承担，不许拖欠，否则视为违约。四、乙方在租用期间，房屋内所有装修设施（如楼梯、钛金门、门玻璃、窗玻璃、地砖、墙砖、电炕、暖气，卫生间设施等）如有损失，由乙方赔偿更新或维护。五、乙方在租房期限内，不得私自更改房屋结构及转租房屋，如有上述情况出现，协议作废，合间期限内不得提前违退房租，否则将赔偿租期年限内的全部房租款。六、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力，经双方签字后即刻生效。七、附加抵押金2000元。”后温景国将出租房屋作为烧烤店经营场所并交纳了前两年（2019年6月1日之前）的房租。2019年4月1日，温景国找到金妍蔓称要退租。2019年4月初，金妍蔓张贴公告、发布广告招租。2019年5月16日，温景国向金妍蔓交还了房屋钥匙。 一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。就本案《租房协议》解除的时间，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”温景国于2019年4月1日通知金妍蔓退租事宜，金妍蔓随即发布招租公告，应视为双方协商一致解除合同，故认定《租房协议》于温景国通知金妍蔓之日（2019年4月1日）解除。依照《租房协议》第五条：“……合间期限内不得提前违退房租，否则将赔偿租期年限内的全部房租款。”温景国在租赁期限届满前退租，违反合同约定，应当承担违约责任，金妍蔓折抵房屋抵押金2000元后，主张温景国支付2019年6月1日起至2020年4月1日止的房屋租金2.3万元（2.5万元-2000元），有事实及法律依据，予以支持。温景国主张双方协商一致解除合同，双方权利义务已经终止。但合同解除并不影响违约责任的承担，金妍蔓亦未明确表示放弃主张该权利，故对温景国的该主张不予支持。温景国主张《租房协议》第五条约定属于金妍蔓提供的格式合同条款，故应认定无效”。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案《租房协议》虽然为金妍蔓草拟，但温景国作为完全民事行为能力人在看过合同后签名，系其真实意思表示，且对提前退租行为约定违约责任，符合生活常理，并未加重温景国责任，故对温景国的该主张，于法无据，不予支持。一审法院判决：温景国应当承担违约责任，向金妍蔓支付房屋租金2.3万元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决如下：温景国于本判决生效之日起三日内向金妍蔓支付房屋租金2.3万元。 本院二审期间，上诉人温景国向本院提交：2019年5月16日温景国与金妍蔓交接房屋钥匙时的通话录音光碟以及文字一份。证明2019年5月16日，双方交接房屋过程中，金妍蔓对温景国提前退租未提出任何异议，其意思表示真实，合同双方的权利义务此时终止。 本院认为，本案为民事上诉案件，本院只针对上诉请求进行审理。 关于温景国上诉称其与金妍蔓系协商一致解除《租房协议》，一审法院亦认定双方系协商一致解除，故其不应承担违约责任。金妍蔓称其从未与温景国达成协商一致解除合同的合意，并且金妍蔓于2020年4月1日向临江市人民法院起诉要求解除合同并且按照合同约定由温景国支付违约金，一、二审庭审中金妍蔓均否认双方曾就《租房协议》的解除达成合意。二审中，温景国向法庭提供的2019年5月16日温景国与金妍蔓交接房屋钥匙时的通话录音中未体现本案双方当事人就是否解除案涉《租房协议》进行了协商，亦无法证明双方就案涉《租房协议》协商解除以及违约责任的承担达成一致意见。金妍蔓虽于2019年4月初张贴公告、发布广告招租，但该行为并不能证明金妍蔓与温景国协商一致解除合同，故一审认定温景国与金妍蔓系协商一致解除《租房协议》不当，本院予以纠正。 关于温景国上诉称案涉《租房协议》第五条属于格式条款，加重了温景国的负担，应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案《租房协议》虽然系金妍蔓拟定，但温景国作为完全民事行为能力人在看过合同后签名，系其真实意思表示，且温景国依约履行至2020年4月1日。二审中温景国陈述，金妍蔓向其提供合同时，其对合同第五条及针对其不利的其他条款有异议，其是因为先期对案涉房屋的装修投入过大，为避免损失，被逼无奈才与金妍蔓签订《租房协议》，由此亦能证明双方就协议的条款进行了协商，且案涉《租房协议》明确约定了租赁的期限，对提前退租行为约定违约责任，符合法律规定，不存在加重温景国责任的情形。故对温景国的该主张本院不予支持。 温景国与金妍蔓签订的《租房协议》系出自双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。《租房协议》第五条约定：“乙方在租房期限内，不得私自更改房屋结构及转租房屋，如有上述情况出现，协议作废，合间期限内不得提前违退房租，否则将赔偿租期年限内的全部房租款”，二审中本院就该条约定的违约金数额是否因过高或过低而主张调整向双方当事人进行了释明，上诉人温景国认为作为违约金数额是偏高的，但因其上诉主张的是双方已经协商解除案涉《租房协议》，不应承担违约责任，因此对变更违约金数额未予主张，被上诉人金妍蔓认为违约金数额不高，实际产生的损失比违约金数额要高，亦未向法庭主张变更违约金数额。本案中金妍蔓主张2.5万元房屋租金，系房屋未能出租期间的房租费损失，低于合同约定的“租期年限内的全部房租款”，故一审判决由温景国支付未能出租期间的房屋租金2.5万元，本院不予调整。在温景国与金妍蔓未协商一致的情况下，按照《租房协议》约定，温景国在合同未届满时即单方面提前解除合同，应予承担违约责任，一审判决温景国承担违约责任并无不当。 综上所述，一审判决虽然认定事实不当，但不影响案件判决结果，温景国的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费376元，由温景国负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二〇年七月二十日 书记员  杨 栋