陕西省延安市中级人民法院民事判决书（2020）陕06民终134号上诉人（原审被告）：西安乾恒房地产开发有限公司（原名西安晁达房地产开发有限公司，以下简称西安乾恒公司）。住所地：西安市碑林区。法定代表人：樊永胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良，陕西尚德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨晓华，女，汉族，1981年1月10日出生，安塞区自来水公司职工，现住安塞区，公民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：曹林宜、任娜，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹泉，男，汉族，1986年5月9日出生，延长石油装备机械制造有限公司职工，现住延安市安塞区，公民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：卢延林，陕西嘉岭律师事务所律师。上诉人西安乾恒房地产开发有限公司、杨晓华因房屋买卖合同纠纷一案，不服延安市安塞区人民法院（2019）陕0603民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西安乾恒公司的委托诉讼代理人王良、杨晓华及其委托诉讼代理人曹林宜、任娜、被上诉人曹泉及其委托诉讼代理人卢延林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西安乾恒公司的上诉请求：一、撤销延安市安塞区人民法院(2019)陕0603民初486号民事判决，改判驳回被上诉人所有诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人和被上诉人于2012年3月25日签订《定金单》，随后签订《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第六条第3款的约定“按揭贷款在出卖人通知十天内未能办理的，买受人应当在十日内付清全部款项。”第七条第1款第(2)项约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”被上诉人恶意拖欠房款不交，经过上诉人再三催告，甚至于给其优惠，在长达6 年多的时间里，被上诉人明确坚持不按约定时间和数额支付房款，答辩人再三通知上诉人清款交房未果后，依照约定解除合同，另行与杨晓华签订《商品房买卖合同》，并且得到实际履行。二、上诉人与杨晓华之间《商品房买卖合同》的价格约定，符合当时山水龙庭的市场价格，双方之间没有恶意串通。一审判决在没有经过任何价格认定机构评估，直接认定杨晓华购房款明显低于市场价格没有任何根据。三、无论上诉人与被上诉人之间《商品房买卖合同》是否有效，是否被解除，一审判决第二、三项以及加倍支付迟延履行期间债务利息的诉讼请求，都应当以被上诉人完全履行《商品房买卖合同》约定房款给付义务为前提，才能取得合同约定的权利。一审判决也认定被上诉人至今没有按照《商品房买卖合同》约定交付房款，那么上诉人有权依照约定解除合同，如果被上诉人要求继续履行合同，需要被上诉人按照约定承担违约金。上诉人现在还有同类房屋，如果被上诉人还想继续履行《商品房买卖合同》，上诉人可以为其另行安排同类房屋，但是依照约定被上诉人应当补交剩余房款，并支付违约金。曹泉辩称，答辩人与上诉人西安乾恒房地产开发有限公司之间的合同关系事实清楚明确，证据合法有效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、答辩人与上诉人乾恒公司之间买卖合同合法有效，答辩人已经切实履行合同约定义务。答辩人一审提供答辩人与上诉人乾恒公司签订的《山水龙庭房屋定金单》、《商品房买卖合同》（合同编号：CD30702），上诉人乾恒公司出具的《收款收据》，答辩人为办理按揭提供的《个人职业和薪金收入证明》、《个人征信记录查询情况》、安塞县房产管理局出具的《房屋权属登记信息查询结果证明》以及安塞县镰刀湾镇人民政府批准的《安塞县扶贫避灾移民搬迁自购房申请书》、《安塞县XX社XX社存折》等证据充分证明答辩人与上诉人乾恒公司之间的《商品房买卖合同》客观真实、合法有效，答辩人全面履行合同约定义务，支付购房款221787.00元人民币，为办理房屋按揭贷款准备材料，积极申请房屋按揭贷款。同时，答辩人所购诉争房屋取得政府批准，为移民搬迁项目，实际领取移民搬迁补助。上诉人在一审中对付款等事实的认可也能印证答辩人主张的客观事实。上诉人乾恒公司应当履行合同约定义务，一审法院认定事实准确，判决合法有据。二、上诉人乾恒公司为无权处分答辩人已经购买的合法房产，上诉人乾恒公司与上诉人杨晓华恶意串通损害答辩人合法权益，二上诉人之间房屋买卖合同为无效合同，并不应当受法律保护。1、上诉人乾恒公司将已经出售给答辩人的房屋进行二次销售，为无权处分，同时侵害答辩人合法权益。上诉人乾恒公司在与答辩人签订合同后未通知答辩人办理房屋按揭贷款手续，反而是答辩人为促成交易，主动提供各项按揭贷款手续，但是因为上诉人乾恒公司的过错一直未能实际办理，答辩人并不存在任何过错。上诉人在未解除与答辩人之间房屋买卖合同的前提下，为谋取不正当利益再次将涉案房屋进行销售，该行为属于无权处分，且该行为存在主观恶意，属于违约违法行为。2、本案中上诉人乾恒公司与上诉人杨晓华签署房屋买卖合同属于恶意串通损害答辩人合法权益的行为，上诉人乾恒公司与上诉人杨晓华之间的房屋买卖合同系无效合同。上诉人杨晓华提供的《商品房买卖合同》约定价款为200000元，涉案房屋面积为88.18平方米，上诉人杨晓华购买房屋的单价为2268.09元/㎡，该价格不但低于原告2012年购买该房屋3649.21元/㎡，也明显低于2018年安塞区同区域同等同类房屋价格的平均值，同时该价格几乎不足以弥补上诉人乾恒公司的建安成本。上诉人杨晓华无任何证据证明实际支付购房款20万元，该20万元不及答辩人2016年买卖房屋的首付款。其提供的2018年5月18日《收款收据》为虚假的票据，是二上诉人恶意串通侵害答辩人合法权益的行为。答辩人为办理房产登记手续，多次主动要求支付剩余房款，但是上诉人乾恒公司法定代表人失去联系，售楼部也关停。答辩人从2012年开始购房至今没有办理房屋权属登记，购房过程受尽艰难。反观，上诉人杨晓华购房过程非常高效快捷，于2018年5月18日签订所谓的购房合同，三天之内全部手续办理完毕，于2018年5月21日就完成所谓的房屋买卖。二上诉人合意串通的行为和目的非常明确。上诉人乾恒公司明知涉案房屋已经销售且已收取房款，明知自己存在延迟交房的违约前提下、明知存在虚假承诺办理房屋按揭的基础上、明知未解除与答辩人购房合同的情形下，反而积极导演一房二卖并配合实施签署合同、出具虚假票据行为，意图侵害答辩人合法权益，获得不当利益，主观恶意明显。上诉人杨晓华在未实际支付房款的情况下，虚构房屋买卖合同；在未实际缴纳各项费用的情况下，取得各项所谓缴费票据，意图造成实际占有房屋的事实，在答辩人已经明确告知已经先于其购买房屋事实的情况下，还一意孤行试图占有涉案房屋，上诉人杨晓华行为存在主观恶意，并实际侵害答辩人合法权益。我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;……。”，上诉人乾恒公司与上诉人杨晓华之间的行为完全符合恶意串通的行为要点，之间形成的房屋买卖合同系无效合同，合同自订立之时起就不具有法律效力，以后也不能转化为有效合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，二上诉人之间的合同无效，上诉人杨晓华也就不能因该合同而取得的财产，即使取得财产也应当予以返还。杨晓华辩称，乾恒公司的上诉理由合法、充分，同意乾恒公司的观点。杨晓华的上诉请求：一、依法撤销安塞区人民法院(2019)陕 0603民初486号民事判决书并改判驳回被上诉人曹泉要求交付房屋的诉讼请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人曹泉未付清房款，原审法院判决被上诉人乾恒公司交付房屋并承担违约责任，与法不符。根据原审中被上诉人曹泉提供的与乾恒公司签订的《商品房买卖合同》第六条第三款“按揭若未能在十日内办理，买受人应当在十日内付清全部款项。”第七条第2款“买受人未按照第六条第三款的约定履行相应义务的，逾期十日内由买受人向出卖人支付违约金，此比例参照第七条第1款第1项，超出十日，出卖人有权解除合同，并有权处置该套房屋”之约定，无论是哪方原因未能办理按揭，被上诉人曹泉未按照合同约定按期支付剩余购房款，属于先违约行为。现在曹泉未付清购房款的情况下，原审法院判决要求乾恒公司交付房屋并承担违约责任与事实不符，于法无据。二、原审判决认定上诉人不构成善意占有系认定事实错误。本案中，案外人樊建伟系乾恒公司原法定代表人，案外人刘某某系乾恒公司上水龙庭项目的钢材供应商。2012年6月，樊建伟代表乾恒公司（原晁达公司）与刘某某达成供货协议，由刘某某给乾恒公司山水龙庭项目供应钢材。山水龙庭项目完工后，乾恒公司未能按时给刘某某支付钢材款。2017年，刘某某将樊建伟诉至宝塔区法院，要求支付钢材款。后经宝塔区人民法院一审及延安中院二审并作出生效判决后，案件在宝塔区人民法院执行局执行。在执行阶段，樊建伟迫于执行措施提出用由乾恒公司的山水龙庭小区3栋7层2号房屋抵债，因刘某某觉得房屋不好出手，故经人介绍将房屋以20万元的价格转卖至上诉人杨晓华，经宝塔区人民法院执行局法官李强同意，2018年5月18日，刘某某将上诉人杨晓华带至安塞区与乾恒公司签订《商品房买卖合同》，杨晓华将20万元支付刘某某，乾恒公司当场向杨晓华交付了房屋。杨晓华收房后，2018年8月份在工商银行安塞支行办理了公积金贷款对房屋进行了装修，并缴纳了大修基金费用、物业费等。杨晓华在此过程中对案涉房屋已卖给曹泉的情况完全不知情。首先，杨晓华购买抵债于刘某某房屋时对该房屋已与第三人签订购房合同的情况并不知情，杨晓华为善意；其次，争议房屋在抵债时经宝塔区人民法院确认后即价值20万元，且根据当时的市值杨晓华并非低价购买即转让价格合理；再次，杨晓华已缴纳所有与房屋有关的费用，并对房屋已经进行了装修，已实际占有了房屋。根据我国《物权法》第一百零六条、“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，杨晓华对争议标的房屋属于善意取得。三、原审判决适用法律错误。根据《最高人民法院办公厅关于印发＜全国民事审判工作会议纪要＞的通知》（二）“关于一房数卖的合同履行问题在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。而已办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人；变更登记、合法占有发生在预告登记有效期内的，登记权利人或占有人的权利不能对抗预告登记权利人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。”之规定，现上诉人已经合法占有了房屋，原审适用法律错误。曹泉辩称，和我对乾恒公司的答辩意见一致。另外补充几点：1、杨晓华上诉理由与一审答辩的事实理由大相径庭，完全不相符，说明二者之间必有一个是虚假陈述并附有虚假证据。一审答辩时，杨晓华坚持从乾恒公司直接购买房屋，二审说从刘某某手中购买，如果房屋是刘某某的，那二上诉人之间的房屋买卖合同是虚假合同，应该是杨晓华与刘某某签订合同。2、一审判决违约金是按已经交付的款项进行计算，不是按照全某某进行计算。3、乾恒公司应当通知答辩人办理房屋按揭手续，目前没有证据证明乾恒公司有权解除合同，至今也未行使解除权，且已超过解除合同的期限，有解除权不等于合同已经解除，因此杨晓华与乾恒公司的合同属于无效合同，并不适用上诉人陈述的法律规定。西安乾恒公司辩称，同意杨晓华的上诉请求及上述答辩意见，宝塔区法院执行的钢材款欠款属于答辩人公司的欠款，这点法律文书表达的非常清楚。该欠款是答辩人为开发涉案房屋所欠的钢材款，答辩人自愿同意用出售涉案房屋的款项抵扣欠款，本来是杨晓华把房款交给公司，公司再交给刘某某，但为了方便及让刘某某放心，同意杨晓华与刘某某直接交易，答辩人视为已收到杨晓华的现金。当时，山水龙庭项目因各种原因涉诉，已经被安塞区民众认为不作优先考虑的房屋项目，被司法机关列为失信人，且2015年是全国房地产最低迷的时期，那时候约定的价格符合当时的市场价格，是公平的市场交易。曹泉向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告西安乾恒房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令被告西安乾恒房地产开发有限公司立即向原告交付位于延安市安塞区XX村XX小区XX号楼XX房屋；3.依法判令被告西安乾恒房地产开发有限公司立即为原告办理房屋产权登记手续；4.依法判令被告西安乾恒房地产开发有限公司承担逾期交付房屋的违约金(从2016年7月1日起至上述房屋实际交付之日止按原告交付房屋价款的万分之一)；5.依法判决确认被告西安乾恒房地产开发有限公司与被告杨晓华签订的《房屋买卖合同》为无效合同；6.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月5日，原告曹泉与被告西安乾恒房地产开发有限公司（原西安晁达房地产开发有限公司）签订了《山水龙庭定金单》，双方约定被告将其位于安塞县XX小区XX号楼XX单元XX室楼房一套出售给原告，房屋总价款321787元。订金为10000元，并约定原告应当于2012年3月25日前交清约定款101787元。2016年5月5日，原告与被告西安乾恒房地产开发有限公司（原西安晁达房地产开发有限公司）签订合同编号为CD30702的《商品房买卖合同》。合同约定：“乾恒公司将其位于安塞县XX村XX小区XX幢XX层XX号房出售于原告；该房屋建筑面积共计88.61平方米，套内建筑面积为72.65平方米；房屋总价款为301787元”。合同第六条第3款对付款方式的约定为：“按揭贷款，于2016年5月5日前付清首付款221787元，贷款80000元，并与合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人在3日内付清提高部分。按揭贷款在十日内未能办理的，买受人应当在十日内付清全部款项”。合同第七条第2款对违约责任的约定为：“买受人未按照第六条第三款的约定履行相应义务的，逾期十日内由买受人向出卖人支付违约金，此例参照第七条第1款第1项，超出十日，出卖人有权解除合同，并有权处置该套房屋。”合同并约定被告乾恒公司于2016年6月30日向原告交付房屋。原告于合同签订当日交付购房款221787元。另查明，2018年5月18日被告乾恒公司与被告杨晓华签订编号为CD03702的《商品房买卖合同》。合同约定：“乾恒公司将其位于安塞县XX村XX小区XX幢XX层XX号房出售于原告；该房屋建筑面积共计88.61平方米，套内建筑面积为72.65平方米；房屋总价款为20万元”，合同签订当日，杨晓华付清购房款，并于购房后交纳了装修押金、物业费等相关费用。并在延安市住房公积金管理中心安塞区管理部贷款对房屋进行装修。 一审法院认为，本案争议的焦点为1、被告西安乾恒房地产开发有限公司与原告曹泉签订的商品房买卖合同、与被告杨晓华签订的商品房买卖合同是否合法有效。2、被告西安乾恒房地产开发有限公司是否有权解除与原告曹泉的房屋买卖合同，是否通知原告解除房屋买卖合同。3、本案杨晓华对房屋是否为善意占有。关于合同的效力问题，本案中，原告曹泉与被告乾恒公司签订的《商品房买卖合同》、被告杨晓华与被告乾恒公司签订的《商品房买卖合同》均是双方的真实意思表示、合同条款完整、约定内容也是双方经过合意之后慎重签订，均应为有效合同。关于被告西安乾恒房地产开发有限公司是否有权解除与原告曹泉的房屋买卖合同，是否通知原告解除房屋买卖合同。本案中，被告乾恒公司并无证据证明其统治原告曹泉办理贷款手续，也未提供通知与原告曹泉解除合同的证据，故被告乾恒公司辩解其有权单方解除合同的理由不能成立。关于杨晓华是否为善意占有问题，本案中，被告杨晓华与被告乾恒公司签订合同之前，乾恒公司已将该房屋出卖于曹泉，乾恒公司再次将房屋出卖于杨晓华的行为属于无权处分，杨晓华虽然交付了全部购房款20万元，但该价款明显低于市场价格，故不构成善意占有。关于违约金，曹泉与乾恒公司在《商品房买卖合同》第九条中约定的违约条款并不违反法律的规定，故对原告的请求，本院予以支持。本案纠纷产生的原因系乾恒公司一房二卖所致。参照《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知》第十六条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”首先，合同的签订时间。乾恒公司与原告签订《商品房买卖合同》时间为2016年5月5日，与杨晓华签订《商品房买卖合同》时间为2018年5月18日。由此可见，乾恒公司与原告签订《商品房买卖合同》时间在前，与杨晓华签订《商品房买卖合同》时间在后，虽然该债权具有平等性，但债权形成的先后顺序对无权分配具有重要作用，故应当优先考虑原告的权益。其次，付款情况。曹泉于合同签订当日支付了合同约定价款301787元中的221787元，支付了大部分的款项，导致曹泉未交剩余购房款的原因也不在曹泉。杨晓华也交付了全部购房款20万元，但被告杨晓华与被告乾恒公司签订合同之前，乾恒公司已将该房屋出卖于曹泉，乾恒公司再次将房屋出卖于杨晓华的行为属于无权处分，虽然乾恒公司与杨晓华的合同有效，但不产生物权效力，且价款明显低于市场价格。再次，占有情况，杨晓华虽然早于曹泉占有该房屋，但该占有是在被告无权处分情况下的非法占有，并不产生物权效力。关于被告乾恒公司与被告杨晓华签订的《商品房买卖合同》，给被告杨晓华造成的经济损失，其可另案提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、确认原告曹泉与被告西安乾恒房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、被告西安乾恒房地产开发有限公司支付原告曹泉从2016年7月1日起至房屋交付之日止按照原告交纳购房款221787元的每日万分之一计算产生的违约金。三、被告西安乾恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内腾空位于延安市安塞区XX村XX小区XX幢XX层XX号并交付于原告曹泉，并办理相关的产权登记手续。四、驳回原告曹泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告西安乾恒房地产开发有限公司承担。二审期间，上诉人西安乾恒公司为证明其主张，向本院提交延安市中级人民法院（2017）陕06民初98号民事判决书复印件一份。证明目的：上诉人乾恒公司为了完成山水龙庭项目，以每月2分5的利息借贷款项2500万。经质证，被上诉人曹泉对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，认为乾恒公司对外是否欠款、欠款数额多少与本案没有关系。杨晓华对该证据无异议，认为该证据可证明乾恒公司经营状况严重恶化，对外高额举债。经评议，本院对证据的真实性予以认定，但该证据与本案争议事项无关，故不予采信。上诉人杨晓华为证明其主张，向本院提交延安市中级人民法院（2017）陕06民终5号民事判决书复印件一份、和解协议复印件一份、担保书复印件一份、中国农业银行陕西分行交易明细复印件一份、借记卡历史账户明细复印件一份、收据复印件一份、商品房买卖合同复印件三份、现金缴费单一份。证明：1、杨晓华经刘某某居间购买案涉房屋时，对西安乾恒公司已经将房屋出卖于曹泉一事并不知情，上诉人系善意第三人。2、结合杨晓华一审提供的证据购房价格为每平方米2268.09元，与案外人郭某某、樊林购房价格相近，属于等价有偿，并不存在明显低于市场价的情形。现杨晓华缴清房款，并向安塞区房产管理局维修基金专户缴纳了维修基金，同时缴纳了物业、水电等费用，对房屋进行了装修，形成了对房屋的实际占有，案涉房屋应归上诉人所有。并申请证人刘某某出庭作证，证明：1、杨晓华购买房屋是善意的。2、买卖行为系等价有偿购买，不存在低于市场价的行为。经质证，曹泉对证据1、2、3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，三组证据与本案的房屋买卖合同没有关联性，未体现出杨晓华从刘某某手中购买房屋和涉案房屋转卖、低卖的事实，与上诉人陈述的上诉理由不符，也间接证明一审中杨晓华提供的与乾恒公司之间各项收款收据的虚假性，与二上诉人一审中陈述的事实相矛盾。对证据4的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为只能说明刘某某账户有一笔10万元的流水，其性质、用途难以证明。对证据5的真实性、合法性没有异议、关联性、证明目的有异议。明细清单有转款行为，但款项的用途、去向无法查明。对证据6的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，其形式、证明目的与上诉人其他证据的证明目的相矛盾，根据交易习惯应该是谁收款谁开收款收据，对证据7的对三份合同的真实性没有异议，对关联性、证明目的有异议，三份合同是2015年，本案是2018年，三年时间市场行情有波动，曹泉与乾恒公司签订房屋买卖合同是2016年，单价远远高于上诉人提供的2015年的单价，同时不能证明二上诉人上诉的合法性，合同合法也不能说明本案中二上诉人上诉的合法性及有效性。上诉人对本案房屋无权处分。对证据8的真实性没有异议，证明目的有异议，基于二上诉人买卖合同的无效性，后续行为均不构成善意占有及合法拥有。经质证，西安乾恒公司认可杨晓华提供的证据，认为证据1可以证明2012年6月乾恒公司与刘某某达成的工会协议按照月息2分计算，如果被上诉人能够按照约定支付剩余款项，西安乾恒公司不会增加运营成本。2、涉及到本案的房屋买卖合同，杨晓华购买房屋是善意的。3、公司账户被法院冻结，转款是不可能的，只能是现金交付。4、三份买卖合同情况是类似的，大量房屋买受人毁约，起诉要求退还款项，安塞法院作出了支持诉请的判决，西安乾恒公司提出遭受损失，公司没有钱，但退回来一批房子，公司直接将该笔房屋出售，杨晓华与刘某某之间的交易公司是认可的。经合议庭评议，对证据一、二、三、五、七、八的真实性予以认定。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，合法有效的合同应当履行。本案中，被上诉人曹泉与上诉人乾恒公司签订房屋买卖合同后，乾恒公司违反合同约定，另与上诉人杨晓华签订房屋买卖合同，将已售房屋另出售给上诉人杨晓华，并签订房屋买卖合同。两份合同均是当事人真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，合法有效，应当履行。现上诉人杨晓华称其购买房屋时对已经出售的情况并不知情，支付了对价，已经占有房屋，房屋应当归其所有。经审查，杨晓华系通过案外人与乾恒公司以房抵债，将购房款20万元支付给案外人，其与曹泉就案涉房屋享有同等的债权，但曹泉合同签订在前，也已经交付了大部分的购房款，合同不能履行的责任不在曹泉，其有权取得房屋，原审判决房屋归曹泉所有并无不当。杨晓华上诉理由不能成立，本院依法不予支持。上诉人乾恒公司称被上诉人曹泉未按照合同约定交付剩余购房款，其将房屋出售并未构成违约，不应承担违约责任。经审查，2016年，曹泉已经交付了22万元的购房款，剩余80000元按照合同约定通过按揭贷款方式支付，但西安乾恒公司无证据证明其通知曹泉办理贷款手续，也未提供通知与曹泉解除合同的证据，故西安乾恒公司辩解其有权单方解除合同的理由不能成立，其现违反合同约定，将房屋出卖给第三人导致无法依照合同约定的日期交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任，原审按照合同约定判决其承担迟延交房的违约责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人西安乾恒房地产开发有限公司负担100元，由杨晓华负担100元。本判决为终审判决。  审   判  长    刘 彩 虹审   判  员    贾 玉 玉审   判  员    武    烨 二O二O年七月二十一号 法 官 助 理    张 少 卿书   记  员    杨 红 红   1