辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初2221号原告：秦勇，男，1994年6月26日生，汉族，个体，户籍所在地昌图县，现住昌图县。被告：天力（辽宁）昌图房地产有限公司。住所地：铁岭市昌图县昌图镇北街45组197栋。法定代表人：陈乃玉，系该公司董事长。委托代理人：李仲秋，男，1994年9月16日生，汉族，该公司员工，户籍所在地昌图县，现住昌图县。原告秦勇与被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，于2020年7月6日适用简易程序依法由审判员王昱独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦勇、被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司委托代理人李仲秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦勇诉称：1、判决被告立即协助原告办理坐落于昌图镇北街45组180幢天力幸福城16号楼1-13-1室房屋的不动产权（包括房屋所有权及土地使用权）过户登记手续，即将该房地产的不动产权过户到原告名下。2、判令被告立即给付原告逾期交房违约金79953元（违约金从2015年1月1日起、以本金343736元为基数、按日万分之二的标准计算至2018年3月9日止为1163天）；3、判令被告立即给付原告逾期办理不动产权变更登记手续的违约金44891.92元（违约金从2018年6月10日起、以本金343736元为基数、按中国人民银行1年期贷款年利率4.35%上浮50%即年息6.53%计算至实际办理产权变更之日止，截至起诉前为730天）。2项+3项合计为124844.92元。4、诉讼费用由被告承担。被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司辩称：关于原告第一项诉讼请求，原告要求协助办理房产证，因为房子系贷款，已获得了预抵押登记证书，在房产证未办理的情况下此证书在不动产权大厅处查询同等于房产证使用。关于原告的第二个诉讼请求，我公司同意以343736元为基数，以万分之一×1034天，金额为35542.30元违约金进行赔付。关于原告第三项诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条有明确规定，双方同意按下列第三项处理，出卖人协助办理产权手续，从双方签订的商品房买卖合同中并未体现出我公司有违约行为，故不承担责任，尊重法院判决并同意承担诉讼费。案件审理中，原告秦勇向本院提供证据如下：1、商品房买卖合同原件一份、收款收据4张、个人购房借款担保合同一份、中国农业银行借款凭证一份、天力幸福城商品房认筹登记协议书一份（原件原告均已取回），欲证明原、被告于2014年3月30日签订商品房买卖合同，约定交房日期为2014年12月31日。原告交纳首付款103736元，余款在农行贷款240000元。2、房屋预告登记证复印件一份（铁岭市房预昌图县字第××号），欲证明该房已办理了预告登记。经庭审质证，被告有异议，被告对证据1无异议，对证据2庭审后调取（2018）辽1224民初1496号卷中昌图天力幸福城2015年6月30日交房承诺书原件，经核对与被告提交的复印件相一致，本院认为其来源、形式均符合法律规定，能够达到原告的证明目的，被告的反驳理由不成立，故本院予以采信。3、业主入住须知一份、昌图县天力幸福城交房承诺书复印件两份（2015年6月30日、2015年4月10日），欲证明逾期超过2015年8月31日交房，同意业主退房，并一个月之内办理退还业主房款及违约金，并按商品房买卖合同相关违约条款两倍补偿；业主入住须知证明原告取钥匙的日期。经庭审质证，被告对业主入住须知没有异议，是2018年3月9日原告办理的入住，并不是交房日期。对承诺书复印件真伪性保持怀疑，另复印件不具备法律效力。庭审后调取（2018）辽1224民初1496号卷中昌图天力幸福城2015年6月30日交房承诺书原件，经核对与被告提交的复印件相一致，本院认为其来源、形式均符合法律规定，能够达到原告的证明目的，被告的反驳理由不成立，故本院予以采信。关于违约金的计算被告的反驳理由成立，违约金计算日期应当截止2017年10月31日。案件审理中，被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司未向本院提供证据。根据当事人的陈述，结合对证据的分析认定，本院确认本案的事实为：在2014年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司开发的天力幸福城小区16幢1单元1131号商品房。建筑面积109.67平方米，单价3134.28元/平方米，房价款总金额343736元。签订合同当日缴纳首付款103736元，余款240000元采用贷款方式交付。合同第八条约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房。合同第九条约定如果被告未按照约定时间将该商品房交付原告，被告应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2015年6月30日，被告出具交房承诺书一份，承诺逾期超过2015年8月31日，按合同条款双倍赔付。交房期限期满后被告未能向原告交付房屋。被告于2017年10月30日向原告交付房屋。合同第十五条第三项约定出卖人协助办理产权手续。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。被告逾期交房构成违约，故依据合同约定及承诺，被告应向原告支付违约金，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持；对于原告要求被告自2015年1月1日起以房屋总价款为基数按照万分之二给付违约金，但在被告作出承诺书之前，双方应按照合同约定即万分之一给付违约金。被告辩解按商品房买卖合同赔付原告违约金、对于有承诺书原件的业主被告承认其法律效力一节，经查，原告提供的昌图天力幸福城交房承诺书其承诺内容不是指特定的买受人或业主，故对其该项辩解本院依法不予以支持。被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司应给付原告秦勇逾期交房违约金62628元（2015年1月1日至2015年8月31日，按日利率万分之一计算；2015年9月1日至2017年10月30日，按日利率万分之二计算）。对于原告要求被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，因为被告已经向原告交付房屋一年多，根据合同约定被告应当协助原告办理产权登记手续，故对原告该项诉讼请求本院依法予以支持；对被告辩解因原告所购买的房屋在整体建设未完工的情况下，无法办理产权登记手续一节因缺少法律依据而不予支持。对于原告要求被告给付逾期办理产权登记手续违约金的诉讼请求，依据法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案涉案房屋为尚未建成房屋，原告取得房屋权属证书的时间应自房屋实际交付时间2017年10月30日起90日即2018年1月28日，故应自2018年1月28日起至2020年6月10日止，被告应以本金343736元为基数，按中国人民银行一年期贷款年利率4.35%上浮50%即年息6.525%计算，给付原告逾期办理房产证违约金53081元，逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金两项合计115709元，超过房价款总金额343736元的30%即103121元，对原告主张超过上述标准的违约金本院依法不予支持。对被告辩解其没有违约行为，不同意给付该项违约金因缺少法律依据而不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下:一、被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司于判决生效后30日内协助原告办理坐落于昌图镇北街6组16幢天力幸福城小区1单元1131号房屋的不动产权过户登记手续。二、被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司给付原告秦勇逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金合计103121元，此款于本判决生效后立即给付。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1399元，由原告秦勇负担218元，被告天力（辽宁）昌图房地产有限公司负担1181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  王昱二〇二〇年七月九日书记员  张朋