河南省新蔡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1729执异21号异议人（案外人）：靳春华，女，1982年1月30日出生，汉族，住驻马店市金顶山路与开源路交叉口东南侧恒大名都3号楼东1单元1901号。公民身份号码412825198201305747。委托代理人：程松涛，河南成盛律师事务所律师。申请执行人：刘清梅，女，1975年6月15日出生，汉族，住河南省新蔡县古吕街道办事处和平街老城西街四组40号。公民身份号码41282819750615004X。被执行人：刘立锋，男，1976年8月19日出生，汉族，住河南省新蔡县古吕街道办事处振兴街人民路西段5号。公民身份号码41282819760819019X。本院在执行刘清梅申请执行刘立锋民间借贷纠纷案件中，于2019年8月20日作出（2019）豫1729民初5009-1号民事裁定书，查封刘立锋位于驻马店市恒大名都3号楼1单元1901号的房屋一套。异议人靳春华提出书面异议。本院依法进行了审查，现已审查终结。异议人靳春华称：请求依法解除对位于驻马店市恒大名都3号楼1单元1901号房产的查封，并中止对该房产的执行。事实和理由如下：一、异议人与刘立锋于2019年6月20日签订房屋买卖协议，刘立锋将该房转让给异议人，房价为1125000元，合同签订时支付定金20000元，同时约定房款先支付530000元，下余575000元待过户时办理按揭方式支付，同时约定房产证办理后十个工作日内办理过户手续及按揭手续。合同签订后异议人依照约定支付了房屋的定金20000元及首付款530000元，刘立锋向异议人出具了收条。合同签订后刘立锋将房屋交付给异议人，现由异议人一家实际居住，该房产不应被查封、执行。二、新蔡县人民法院于2020年6月20日在该房屋处张贴公告，公告日期为2020年5月22日，时间不符。另外异议人购买时间是2019年6月20日，而根据公告时间可知房屋被查封时间为2019年8月20日，是在异议人购买房屋之后，异议人认为查封行为发生时房屋实际所有权已发生转移，查封错误。三、房产现状：2019年6月20日异议人受让上述房产后，异议人一家就已经入住，贵院的错误查封及执行行为将会给异议人带来极大的经济损失。四、关于物业费及水电燃气缴费情况，2019年7月份我住进去时交了一次，当时合同约定是办过户之前去物业交割，但是我一直联系不到刘立锋，无法办理物业交割，这个事我跟中介公司也说了，中介公司的人说他们也多次联系刘立锋，但是刘立锋就是不出面，因为刘立锋一直不出面跟我办手续，所以小区里水电燃气都是刘立锋的名字，我们平时交费都不敢交多，每次都是三十、五十的交，也没有要过票，关于办房产证的事我也是多次联系刘立锋，但是他一直给我拖着，现在房子又被法院查封了，也没法办房产证。综上，异议人已经支付相应对价房款且已实际交付，异议人系善意取得且是该房屋的实际所有权人。并向本院提供如下证据：1、房产买卖合同、收条、银行转账记录、微信转账记录证明异议人已于2019年6月20日通过第三方驻马店市晶耀房地产营销策划有限公司与刘立锋签订房屋买卖合同，同日异议人按照合同约定支付房屋定金2万元及首付款53万元；2、缴费记录、微信聊天记录截图证明2019年7月，异议人已实际入住该房屋；3、通话录音、微信聊天截图证明未办理房产过户不是异议人的过程，是因为刘立锋一直拖延，而且现在法院将该房屋查封也无法办理过户登记。申请执行人刘清梅答辩：1、该房产买卖合同未约定明确的过户时间，不符合房屋买卖的正常思维。靳春华花了100多万购买的房产却不要求将房产过户在自己名下，这不符合常理；2、靳春华提供的合同约定物业交割时间为甲方刘立锋收到首付款当天，靳春华提交的证据中没有物业交割的证据证明物业已经交割；3、靳春华提交的53万元的收条日期显示2019年6月2日，在房屋买卖合同签订之前，比定金的日期还早，靳春华未提供银行流水；4、靳春华提供的房屋买卖合同中第三方没有明确的经办人；5、2019年7月28日，刘立锋在同答辩人的通话中刘立锋说该房子没有出售。综上，刘立锋与靳春华签订房屋买卖合同是刘立锋为了逃避债务而签订的虚假合同。并向本院提供如下证据：通话录音证明2019年7月28日，刘立锋与答辩人通话时刘立锋说该房屋未出售，且刘立锋2020年1至7月的物业费未交。被执行人刘立锋未答辩亦未向本院提供证据。本院经审查查明，2019年11月15日，本院依法作出（2019）豫1729民初5009号民事判决书，判决被告刘立锋、张曼丽于本判决生效后十日内偿还原告刘清梅借款本金35万元及利息（利息自2017年10月28日起至实际清偿之日止，按月息2分计算）。张曼丽不服该判决书提出上诉，2020年1月2日，驻马店市中级人民法院依法作出（2019）豫17民终4787号民事判决书，判决：一、变更新蔡县人民法院（2019）豫1729民初5009号民事判决为刘立锋于本判决生效后十日内偿还刘清梅借款本金35万元及利息（利息自2017年10月28日起至实际清偿之日止，按月息2分计算）。二、驳回刘清梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。在诉讼期间，2019年8月20日，本院依法作出（2019）豫1729民初5009-1号民事裁定书，查封刘立锋位于驻马店市恒大名都3号楼1单元1901号（合同号：20150033000）的房屋一套。逾期刘立锋未履行生效法律文书确定的还款义务，刘清梅向本院申请强制执行，本院于2020年6月20日在驻马店市恒大名都3号楼1单元1901号房屋门上张贴查封公告。另查明，2015年，刘立锋作为买受人与驻马店开发区御城房地产开发有限公司作为出卖人签订商品房买卖合同，刘立锋以人民币777052元的价格购买出卖人销售的位于高新区金顶山路（原香山路）与开源达到交叉口东南侧3号楼东1单元1901号房，该商品房为预售商品房，刘立锋支付房屋首付款317052元，余款460000元支付方式为银行按揭贷款（2015年11月26日，刘立锋与中国银行股份有限公司驻马店分行签订个人一手住房贷款合同，2016年1月26日，中国银行股份有限公司驻马店分行在驻马店市房地产交易管理所办理商品房抵押权预告登记）。2019年6月20日，刘立锋作为卖方与异议人靳春华作为买方及驻马店市晶耀房地产营销策划有限公司作为中介方签订房产买卖合同，该合同约定：靳春华以人民币1125000元的价格购买刘立锋所有的位于金顶山路与开源大道交叉口东南侧（恒大名都3号楼东1单元1901号）房屋一套，合同签订时买方（靳春华）支付购房定金20000元，该定金在办理产权变更或过户前由丙方（驻马店市晶耀房地产营销策划有限公司）保管。合同签订当日靳春华支付该房屋首付款530000元，待刘立锋把房产证办理好后，余款575000元经银行贷款付给刘立锋，刘立锋负责办理银行贷款解压并积极配合靳春华办理房屋过户及银行贷款手续。合同签订后刘立锋将该房屋钥匙交付至靳春华，2019年7月底至今，靳春华一家已实际居住在涉案被查封的房屋内，有其缴纳的水电、燃气费记录等证据予以证明。在本院审查期间，2020年7月20日，靳春华按照法院的要求将剩余的房款交付至法院用于执行。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本院审查如下：（一）关于刘立锋与靳春华之间签订的房屋买卖合同的真实性问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。靳春华向本院提供了房屋买卖合同、银行转账凭证、刘立锋出具的收条、水、电、燃气缴费记录及驻马店市晶耀房地产营销策划有限公司出具的证明、证人杜洋证言能够证实刘立锋与靳春华二人所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且靳春华已按照合同约定支付部分房款并实际占有、使用该房屋，对该合同的真实性予以确认。（二）关于靳春华对该房屋所享有的权利能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定可知，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行，但买受人符合在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同、已占有该不动产、已支付全部价款、非因自身原因未办理过户登记四个条件时，优先保护买受人的利益。本案中本院依法查封涉案房屋的时间是2019年8月20日，刘立锋与靳春华签订房屋买卖合同的时间是2019年6月20日，且合同签订后刘立锋就将房屋钥匙交付至靳春华，靳春华一家也实际居住在该房屋内，说明靳春华现已实际占有、使用该房屋，虽在合同签订时靳春华尚未支付全部房款，但在本院审查期间靳春华已按照法院的要求将剩余的房款595000元交至本院用于执行，涉案的房屋虽未办理过户登记，但经本院调查可知是由于刘立锋一直不配合且该房已被法院查封无法办理过户登记，并不是异议人靳春华自身原因所致。因此靳春华的购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项要求，故异议人靳春华的异议请求能够成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：中止新蔡县人民法院（2019）豫1729民初5009-1号民事裁定书中对刘立锋所有的位于驻马店市恒大名都3号楼1单元1901号房屋予以查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向新蔡县人民法院提起诉讼。审判长 袁 征审判员 王昆鹏审判员 李 琦二〇二〇年七月二十日书记员 杨真真