河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1723民初418号原告：唐高翔，男，汉族，1984年10月8日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：刘丹丹，女，汉族，1986年10月9日出生，住河南省平舆县。系原告之妻。被告：河南东方天中伟业实业有限公司。住所地：平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐文化，该公司总经理。委托诉讼代理人：年万航，河南日月星律师事务所律师。第三人：河南汇龙商务服务有限公司。住所地：平舆县纬二路西段北侧。法定代表人：徐功平，该公司总经理。原告唐高翔诉被告河南东方天中伟业实业有限公司、第三人河南汇龙商务服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐高翔的委托诉讼代理人刘丹丹、被告河南东方天中伟业实业有限公司委托诉讼代理人年万航到庭参加诉讼，第三人河南汇龙商务服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐高翔向本院提出诉讼请求：1．请求解除与被告签订的商品房买卖合同；2．被告退还购房款88106元；被告支付违约金25000元；3．诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年原、被告协商，被告将位于平舆县城区××南侧××国××（××）××楼地下××号房××13.38平方米的商品房以88106元的价款卖给原告，原告于2015年4月2日向被告交纳了购房款，同时双方约定在被告向原告交付商品房后360日内给原告办理房屋产权证书，但至今未办理，致使原告无法拥有该房屋所有权，鉴于被告不诚信的违约行为，原告依法提出诉讼请求。被告河南东方天中伟业实业有限公司辩称，房屋买卖合同真实合法有效，房屋买卖合同已履行完毕，且原告已将房屋出租给第三人河南汇龙商务服务有限公司，该租赁合同在履行中，原告起诉河南汇龙商务服务有限公司拖欠租金一案已经法院审结生效后原告申请执行，已执行终结。如果解除合同，会造成判决和执行的冲突，引起后续一系列的诉讼和市场混乱，应驳回原告的诉讼请求。第三人河南汇龙商务服务有限公司辩称，不同意解除购房合同，因为原告与其公司签订了委托经营合同，委托其公司对本案所涉房产进行招商经营，并且该房产已转租给第三方进行装修经营，如果解除合同，会给第三方造成巨大的损失。原告唐高翔为支持自己的诉讼请求，提供收据、房屋买卖合同，证明合同约定被告应在原告支付房款后办理权属登记，至今未履行。被告河南东方天中伟业实业有限公司为支持自己主张提供如下证据：民事诉状、（2019）豫1723民初2794号民事判决书、（2019）豫1723执1257号执行裁定书，证明本案涉案房屋已交付给原告，并由原告占有使用，原告就涉案标的起诉河南汇龙商务服务有限公司要求支付房租，判决已生效且执结，原告已无权要求解除合同。第三人河南汇龙商务服务有限公司提交如下证据：委托经营合同，证明涉案房屋交付及委托经营情况；汇龙公司与刘宁签订的租赁合同、刘宁出具的证明，证明汇龙商务与刘宁之间存在租赁关系；河南上河城购物广场有限公司的营业执照，证明该公司正常经营；商铺编号图，证明业主所购商铺的位置。本院经审理认定事实如下：原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人是河南东方天中伟业实业有限公司，买受人是唐高翔，房屋是清河坊6号楼地下层1307号房，性质为商业用房，付款方式是买受人在签订合同时一次性支付总房款88106元，交付期限是出卖人在2015年3月8日前，交付买受人使用。合同第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，同时给予出卖人90天的宽延期，该项期限届满，出卖人仍未履行己方的备案义务，导致买受人不能取得房地产权属证书，出卖人按买受人已付房款的0.1%支付一次性违约金。2015年4月2日，原告交付购房款88106元，原告至今未取得房地产权属证书。2015年3月8日原告（甲方）与第三人河南汇龙商务服务有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，合同约定：甲方将其购买的清河坊6号楼地下层1307号商铺委托乙方经营管理，期限自2015年3月8日至2025年3月7日，乙方向甲方支付使用费（租金）。因河南汇龙商务服务有限公司拖欠租金，唐高翔诉至法院，本院作出（2019）豫1723民初2794号民事判决，判决河南汇龙商务服务有限公司支付唐高翔2018年3月8日至2019年3月7日的租金11592.89元。另查明，2015年6月10日，第三人河南汇龙商务服务有限公司与刘宁签订一份租赁合同，将包括其委托经营的原告的房屋在内建筑面积为11439.81平方米的房产租赁给刘宁经营使用。刘宁对商铺进行了装修，购置了设备并在正常经营。本院认为，本案争议焦点是：1．原、被告签订的房屋买卖合同是否具备合同解除的条件；2．被告是否应当退还原告购房款88106元及支付违约金25000元。关于第一个争议焦点原、被告签订的房屋买卖合同是否具备合同解除条件。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规，应当认定为合法有效的合同。该合同对双方均具有约束力，双方当事人应当依据合同约定全面履行自己的权利和义务。合同签订后，原告已按照合同约定交付购房款88106元，被告根据原告与第三人河南汇龙商务服务有限公司签订的委托经营合同交付了房屋，原、被告双方都履行了合同的主要义务，原告提出解除合同的请求已超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的催告期限，原告对合同的解除权消灭，因此原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求无法得到支持。关于第二个争议焦点被告是否应当退还原告购房款88106元及支付违约金25000元。本案中原、被告签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，该合同对双方均具有约束力，且双方对合同的主要义务进行了实际履行，对于合同的其他义务原、被告双方应按照约定继续履行，这样才能有效实现合同的目的，保护双方的合法权益。在原、被告签订的合同不符合解除条件的情况下，原告要求被告退还购房款88106元的请求缺乏法律依据，故原告的该项诉讼请求亦无法得到支持。关于被告是否应当支付违约金25000元的问题，合同签订后，原告已按照合同约定交付购房款，被告应当按照合同约定将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告尚未将有关资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，现原告请求被告支付违约金，应当予以支持。对于违约金的支付标准问题，原、被告在合同中约定：出卖人应当在2015年3月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格。合同第十五条对产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意案按下列第3项处理：买受人不退房，同时给予出卖人90天的宽延期。该宽延期届满，出卖人仍未履行己方的备案义务，导致买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按买受人已付房款的0.1%支付一次性违约金。该项约定是按固定比例支付违约金，但固定比例极低，应当认定为被告免除或限制自己责任的无效格式条款，违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照上述规定，根据公平原则和诚实信用原则，结合本案具体案情，本院酌定违约金标准为按原告已付款88106元为基数日万分之一点五的利息。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日后再加90天的宽限期，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告交付房屋的时间是2015年3月8日，因此原告请求的违约金应当自2016年6月9日起计算。原告要求被告支付违约金的时间是原告向本院提起诉讼的时间即2020年1月14日，被告应当支付原告违约金数额为1736.57元（88106元＊0.000015＊1314=1363.88元）。综上所述，原被告签订的商品房买卖合同不符合解除的条件，原告要求解除与被告签订商品房买卖合同及要求被告退还购房款88106元的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的不存在违约行为的意见，缺乏事实证据，不能成立，本院不予支持。被告在履行合同中存在违约行为，应支付原告违约金1736.57元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、驳回原告唐高翔要求解除与被告河南东方天中伟业实业有限公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告唐高翔要求被告河南东方天中伟业实业有限公司退还购房款88106元的诉讼请求；三、被告河南东方天中伟业实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐高翔违约金1736.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2562元，由被告河南东方天中伟业实业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  李小芳审 判 员  王晓锤人民陪审员  王 颖二〇二〇年七月十日书 记 员  盛亚楠