河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8430号上诉人（原审被告）：陈兰桥，男，1964年6月4日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王宁，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霄天，河南良达律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：许自钗，女，1964年9月12日出生，汉族，现住郑州市。委托诉讼代理人：王宁，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霄天，河南良达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶艳，女，1968年10月6日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵铮铮，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍妍，河南鼎德律师事务所实习律师。上诉人陈兰桥、许自钗因与被上诉人叶艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初1991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人陈兰桥及陈兰桥与许自钗的共同委托诉讼代理人王宁，被上诉人叶艳的委托诉讼代理人赵铮铮、田妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈兰桥、许自钗上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回叶艳的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用均由叶艳承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人有权抗辩拒绝向被上诉人支付剩余房款及物业保证金。1.被上诉人并未完全依照合同约定履行其对上诉人所负义务，上诉人有权在其履行合同义务完毕前暂缓支付剩余房款。上诉人购买该房屋时，上诉人和被上诉人双方知晓当时并没有下房本，但被上诉人和上诉人均认可房本会下来的基本事实，上诉人也愿意先住后等房本下来，双方均未就此放弃房本的过户行为。因双方均未就此放弃房本的过户行为，所以双方在《房屋买卖合同》第五条明确约定，在合同签订30日内共同到房屋管理部门办理过户手续，上面明确了具体时间；第十一条也明确约定，去房屋管理部门办理过户手续时，被上诉人不承担所有过户费用，过户费用均由上诉人承担。但截至本案判决上诉人与被上诉人仍未在房屋管理部门办理相应的产权过户手续，合同没有履行完成。因双方知晓最初房本没有下来，所以双方在《房屋买卖合同》第三条，将“房屋所有权证”改为开发商处的交房协议和收据，实际保管方为被上诉人；第四条付款方式不再适用；第十五条，因上诉人为买方，被上诉人为卖方，所以双方约定：开发商处房屋变更协议由被上诉人负责，并非约定被上诉人只负责在开发商处进行房屋变更协议，双方均知晓合同履行完成的条件为房屋管理局办理完成相应的产权过户手续。被上诉人违反合同约定的行为已构成违约，且合同并没有履行完成，上诉人有权在其完全履行合同约定义务之前拒付剩余房款及物业保证金合计10万元。2.上诉人购买的该套房屋产权尚未明确，经上诉人在郑州市房管局查询，涉案房屋并非被上诉人所有。在上诉人实际支付价款与一审认定被上诉人履行过户手续载明的房屋价款差距一倍的情况下，显然无法认定被上诉人已履行了房屋过户义务。在被上诉人既没有完成房屋过户登记，合同并没有履行完成，且甚至无法确认被上诉人是否对该房屋享有所有、处分权利的情况下，上诉人理应有权暂不向被上诉人支付剩余房款及物业保证金10万元。3.合同第十条明确约定被上诉人确定涉案房屋包括上下水、电、天然气、暖气等设施正常使用，但截至到本案诉讼过程中涉案房屋所在小区仍未正常供暖。被上诉人在出售涉案房屋时，为促成房屋交易隐瞒了涉案房屋的实际情况，已构成了民事欺诈，依据该合同第三条、十条的规定，物业保证金2万元在暖气接通前不应向被上诉人支付。二、一审判决认定法律关系错误，被上诉人许自钗并非本案适格被告。1.一审法院对本案法律关系认定错误。本案系房屋买卖合同纠纷，并非欠款纠纷。上诉人向被上诉人出具《欠条》的行为，仍处于双方基于涉案房屋买卖合同履行各自义务的阶段，权利义务关系均来源于因不动产买卖而产生的纠纷，所以本案仍属于不动产纠纷。因而应适用相关处理不动产纠纷的法律规定来调整因本案产生的管辖、权利义务划分等问题。2.上诉人许自钗并非本案的适格被告。《房屋买卖合同》中，合同签订方为被上诉人叶艳与案外人陈卓，而非上诉人许自钗。虽然上诉人许自钗与陈卓系家庭成员关系，但是根据合同相对性，许自钗并非该合同相对方，并不对被上诉人负有任何合同义务，因此许自钗并非本案适格被告。三、一审法院认定上诉人向被上诉人支付逾期付款利息的判决内容无事实与法律依据。在被上诉人未履行合同义务完毕即合同违约在先的情况下，在双方签订的合同明确要求去房屋管理局办理相应过户手续的情况下，在上诉人最终房屋产权未明确的情况下，上诉人仍超额支付被上诉人房款比例达85.71%，已经超额履行合同所约定的义务，故上诉人对合同履行不存在任何违约、过程的情况，更不应承担支付逾期利息的义务。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。叶艳辩称：一、一审法院认定事实正确。一审判决陈兰桥、许自钗偿还房款10万元，事实认定正确。（一）陈兰桥向叶艳出具20万元房款的欠条，系真实意思的表示，该笔债务应当偿还。2016年7月15日，陈兰桥向叶艳出具欠条一份，欠条上明确载明“今欠到叶艳房款二十万元，2017年春节前还清”。该欠条系陈兰桥真实意思的表示，陈兰桥应当偿还欠款20万元，陈兰桥陆陆续续偿还10万元后，尚有10万房款未支付，陈兰桥应当偿还欠款。至于陈兰桥、许自钗在上诉中称10万元房款中包含2万元的物业保证金，叶艳不予认可。陈兰桥出具欠条时，明确载明欠款的性质为房款，并不包含陈兰桥所称的所谓的物业保证金。且在一审庭审中，陈兰桥已经认可欠款10万元房款的事实，现在又称其中有两万元的物业保证金，这不是自相矛盾吗？（二）陈兰桥、许自钗上诉称叶艳未按照合同履行合同义务，无任何依据。陈兰桥、许自钗上诉称叶艳未协助其办理房屋过户手续，未履行合同义务，叶艳不予认可。叶艳已配合许自钗与开发商办理了买受人名字变更，并履行了交付房屋的主要义务。办理房屋产权证系许自钗与开发商之间的事情（在房屋交房协议中已载明），与叶艳无关。第一、双方签订的《房屋买卖合同》中，第五条虽约定了产权过户手续，但是《房屋买卖合同》第十五条（“甲乙双方协商变更协议由甲方负责变更”）对第五条的约定进行了变更，即叶艳的主要义务是配合上诉人与开发商办理买受人名字变更，而不是房屋产权过户。现叶艳已按照签订的《房屋买卖合同》第十五条之约定，配合上诉人与开发商办理了买受人名字变更，即上诉人已经与开发商签订了《房屋交房协议》，且叶艳已将房屋交付给上诉人，上诉人一家也在房屋内居住至今。一审庭审中，上诉人对上述事实也予以认可。叶艳已履行合同义务，办理房屋产权证系上诉人与开发商之间的问题，与叶艳无关。第二、上诉人如果认为叶艳没有履行合同义务，为什么会在叶艳配合许自钗与开发商签订《房屋交房协议》的当日给叶艳打20万的欠条，并且还陆续归还10万元的房款呢？上诉人的行为恰好印证了上诉人认可叶艳已履行了合同义务。二、一审法院适用法律正确。（一）本案法律关系系欠款纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。本案法律关系为债务纠纷，系因房屋买卖合同而产生的叶艳变更房屋买受人手续、交付房屋、上诉人支付购房款的债务纠纷，并非是房屋买卖合同纠纷。（二）许自钗系本案适格被告。根据一审庭审查明的事实可知，2016年4月9日，叶艳虽然是和案外人陈卓（系上诉人之子）签订的《房屋买卖合同》，但是在2016年7月15日，叶艳与其子陈卓协商，2016年7月15日，叶艳配合许自钗将原有房屋交房协议中的买受人变更为许自钗，同日陈兰桥向叶艳出具欠条一份，且陈兰桥、许自钗和其子陈卓居住至涉案房屋中至今，故涉案房屋用于家庭共同生活，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，许自钗应当对该笔债务承担责任。（三）陈兰桥、许自钗应当支付叶艳相应的利息。根据叶艳在一审中提供的证据，叶艳与上诉人之间约定了利息，并且是按照叶艳贷款利率的标准支付利息，即按照银行借款的利率为年利率13%的标准支付利息。退一步讲，即使是不按照年利率13%支付，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，陈兰桥、许自钗应当自于逾期还款之日即2017年1月28日按照年利率6%支利息。一审法院判决陈兰桥、许自钗按照年利率6%支付利息，并无不当。故，一审法院事实认定正确，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。叶艳向一审法院起诉请求：1.判令二被告偿还欠款10万元；2.判令二被告偿还未付利息42198.35元；3.判令二被告承担本案一切费用。一审法院认定事实：2016年4月9日，原告叶艳（甲方）、案外人陈卓（乙方）、居间方郑州世源房地产营销策划有限公司（丙方）签订编号为0001623的《房屋买卖合同》一份，原告将位于郑州市××与××路交叉口21幢1单元29层东号房子出卖给陈卓，合同约定房屋总价款为700000元，合同第三条约定“甲方自本合同签订时将房屋交房协议和收据交由丙方保管”，合同第十五条其他约定事项中约定：“甲乙双方协商变更协议由甲方负责变更”。后经原告叶艳与陈卓协商，2016年7月15日，原告叶艳配合陈卓将原房屋交房协议在开发商啟福置业股份有限公司变更至被告许自钗（陈卓系被告陈兰桥、许自钗二人儿子）名下，同日被告陈兰桥向原告叶艳出具欠条一份，载明：“今欠到叶艳房款贰拾万元整，2017年春节前付清”。当日，原告将标的房屋交付二被告，二被告和陈卓居住房屋至今。后经原告多次催要，被告仅支付原告100000元（案外人陈卓于2017年3月5日支付80000元，于2017年9月30日支付20000元），现尚欠100000元未付清。一审法院认为，债务应当清偿。本案债务系因原告叶艳与被告许自钗、陈兰桥买卖房屋而产生的债务（合同之债），即因房屋买卖而产生的原告叶艳应变更合同、交付房屋、被告（包括案外人陈卓）应支付购房款的合同之债。后原告已按照约定协助变更合同和交付房屋，而房屋购买人许自钗未全额支付购房款，其配偶陈兰桥于2016年7月15日向原告叶艳出具欠条予以确认剩余债务和支付期限，但二被告至今未予全部履行，对形成本案纠纷应承担全部责任。根据庭审查明，本案系原告与二被告家庭成员（包括陈卓）之间的买卖关系（案外人陈卓在庭审中对本案查明事实予以认可），双方之间债权债务关系明确，被告陈兰桥、许自钗应当承担支付欠款100000元的责任。原告诉请被告支付利息，因欠条上双方未约定利息，原审法院支持自被告逾期之日，即2017年春节（2017年1月28日）起，至欠款付清之日止按照年利率6％计算的相应利息，其中计算至2017年9月30日的利息为5346.67元。被告许自钗辩称不是本案适格被告，与事实不符，原审法院不予采信。被告辩称原告有义务协助被告在房屋登记部门办理过户手续，但未提供有效证据对此予以证明，故对被告该辩称意见原审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈兰桥、许自钗于判决生效之日起十日内偿还原告欠款100000元、利息5346.67元，并支付以100000元为基数、按照年利率6％的标准自2017年10月1日起计算至实际付清之日止的利息；二、驳回原告叶艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，减半收取1572元，由原告叶艳负担341元，由被告陈兰桥、许自钗负担1231元，剩余1572元退还原告叶艳。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，叶艳与陈卓（上诉人之子）签订《房屋买卖合同》，后经叶艳与陈卓协商，叶艳通过更名将案涉房屋更名至许自钗名下，许自钗与开发商之间亦签订了《房屋交房协议》，案涉房屋已交付上诉人使用，陈兰桥向叶艳出具欠条一份，明确载明“今欠到叶艳房款贰拾万元整，2017年春节前付清”，此后，陈卓偿还了10万元，尚有10万元陈兰桥与许自钗未支付。一审判令陈兰桥、许自钗偿还叶艳剩余房款10万元并承担逾期支付利息并无不当。陈兰桥、许自钗的上诉理由不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3144元，由陈兰桥、许自钗负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月二十一日书记员 柴涵博