北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7064号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金玉龙腾生态采摘园，住所地北京市通州区潞城镇武窑村委会南1000米。投资人：庄桂宝，经理。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李俊柱，男，1974年2月13日出生。委托诉讼代理人：曹颖，北京天江律师事务所律师。上诉人北京金玉龙腾生态采摘园（以下简称金玉龙腾生态园）因与被上诉人李俊柱农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初34538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人金玉龙腾生态园之委托诉讼代理人高双、被上诉人李俊柱之委托诉讼代理人曹颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金玉龙腾生态园上诉请求：1.请求撤销一审判决,支持金玉龙腾生态园全部反诉请求;2.本案费用由李俊柱承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误,《金玉龙腾生态采摘园承包合同》合法有效。金玉龙腾生态园是合法建设大棚,有北京市通州区潞城镇人民政府、北京市通州区农村工作委员会的批示,同时获得政府的扶持款项100多万元,说明该项目是合法项目。因此,双方签订的合同是合法有效的,一审法院认定合同无效是错误的。二、一审法院认定事实错误,涉案大棚被拆除是李俊柱私搭乱建行为所致,应由李俊柱承担全部责任。涉案大棚的拆除系由于私搭乱建所致，金玉龙腾生态园有证据证明交付的温室大棚符合约定也符合法律规定,金玉龙腾生态园没有任何违约行为，而李俊柱在履行承包合同的过程中,存在私搭乱建行为,违反合同第五条第四款约定，理应由其承担全部责任,与金玉龙腾生态园无关。三、金玉龙腾生态园的诉讼请求,事实清楚、证据充分,一审法院应予支持。双方承包合同合法有效，由于政府强拆导致合同终止,责任不在金玉龙腾生态园。李俊柱在租赁过程中有违建行为,系导致拆除的原因,其没有理由向金玉龙腾生态园主张返还租金。由于该大棚已经被政府强制拆除,双方已无法再继续履行承包合同,金玉龙腾生态园要求法院判令解除承包合同,由李俊柱承担损失,事实清楚、证据充分。李俊柱辩称，金玉龙腾生态园的诉讼请求没有事实依据和法律依据。李俊柱租赁该大棚之后，并没有居住和使用，2018年整个金玉龙腾生态园整体被拆除，北京国土资源局已经明确了金玉龙腾生态园对外承包是变相推销，是违法违规的行为，要求拆除。一审法院也进行了调查，与潞城镇政府规划办进行了联系，并询问大棚拆除原因，规划办明确答复涉案地块大棚属于违法建房。金玉龙腾生态园被拆除的原因是违法违建，并且变相推销小产权房，一审法院查明清楚，适用法律正确，同意一审判决。李俊柱向一审法院起诉请求：1.依法确认李俊柱与金玉龙腾生态园于2012年11月10日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》无效；2.判令金玉龙腾生态园返还李俊柱租金17.3万元；3.判令金玉龙腾生态园返还李俊柱物业费2120元；4.本案诉讼费用由金玉龙腾生态园承担。金玉龙腾生态园向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2012年11月10日签订的承包合同；2.判令李俊柱承担金玉龙腾生态园的经济损失105793.17元；3.反诉费由李俊柱承担。一审法院认定事实：2012年11月10日，李俊柱（承包方、乙方）与金玉龙腾生态园（出租方、甲方）签订了承包合同一份，约定：甲方承包给乙方的温室大棚位于武窑村东、运河畔，北京金玉龙腾旅游观光园C排11号，占地面积420㎡，公摊30㎡，由甲乙双方签字确认。交工日期为2013年5月31日。经甲乙双方协商，乙方自愿要求承包期限为30年，即从签订合同之日起至2042年5月31日，租金共计17.3万元。乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚使用性质。甲方无故终止合同，除赔偿乙方的实际经济损失外（经双方确认）并赔偿乙方相应的补偿款作为违约金。乙方无故终止合同，已交的租金不退，相关地上物无偿归甲方所有。此外承包合同还约定了其他内容。该合同的附件交付标准载明：1.温室大棚主体结构完成；2.温室大棚棚顶彩钢安装完成；3.耳房彩钢板安装完成；4.每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装铁艺大门；5.水、电接入温室大棚及正常使用，每棚独立水、电表；6.每温室大棚耳房窗户安装好；7.场区道路铺装完成；8.路灯安装完成；9.场区绿化完成；10.场区排水系统铺装好；11.有线、宽带入户。上述承包合同签订后，李俊柱向金玉龙腾生态园支付租金17.3万元。2013年5月18日，李俊柱（乙方）与金玉龙腾生态园（甲方）签订《金玉庄园管理合同》，约定：甲方为乙方租赁金玉庄园C排11号提供园区管理服务事宜，订立本合同。本园区管理费用按户按年收取，每年每户收取费用为2000元，每年每户公共设施照明费120元。备注：每户院内禁止土地硬化，禁止私搭乱建，如违反后果自负。同日，李俊柱向金玉龙腾生态园交付物业费2120元。关于涉案大棚交付的时间，李俊柱称系2013年5月底6月初交付。金玉龙腾生态园称大棚交付的时间是2013年5月。2018年6月17日，涉案大棚被北京市通州区潞城镇人民政府拆除。一审庭审中，法院与潞城镇政府规划办取得联系，询问涉案大棚拆除的原因，规划办回复称本案涉案大棚被拆除的原因，因全区进行整治，进行大棚房清理，涉案地块大棚均违法建房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案首先需要审查的即为李俊柱与金玉龙腾生态园签订的承包合同的效力问题。经审查，法院认为上述承包合同应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，李俊柱与金玉龙腾生态园签订的《农业观光园承包合同》期限较长，双方约定的支付承包费方式为一次性给付，不符合一般承包费的交付方式，同时合同约定的大棚交付标准显示出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。且双方签订《金玉庄园管理合同》，约定金玉龙腾生态园按年按户收取物业费。第二，根据法院与北京市通州区潞城镇政府了解的情况看，涉案大棚被强制拆除的原因系，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为。金玉龙腾生态园称系李俊柱私搭乱建导致拆除，但未向法庭提交证据，法院对此不予采信。综上，依据现有证据，可以认定金玉龙腾生态园系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定李俊柱与金玉龙腾生态园以售买“农家小院”为目的签订承包合同，违反了法律的强制性规定，应属无效。故法院依法确认李俊柱与金玉龙腾生态园于2012年11月10日签订的承包合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，李俊柱向金玉龙腾生态园交纳了承包费17.3万元，因金玉龙腾生态园已将涉案大棚交付给李俊柱，李俊柱对涉案大棚进行实际控制并使用，故金玉龙腾生态园应将已收取的承包费退还李俊柱，但应扣除自涉案大棚交付之日起至被拆除之日止的占有使用费，具体数额以承包合同约定的承包费及承包期限进行折算。关于大棚交付的时间，结合双方陈述及承包合同中双方对交工日期的约定，法院认定交付大棚的时间为2013年5月31日。扣除李俊柱应当承担的占用期间的使用费，金玉龙腾生态园应退还李俊柱承包费的具体数额确定为142898.13元。关于李俊柱主张金玉龙腾生态元退还物业费的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于金玉龙腾生态园提出的反诉请求，证据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认李俊柱与北京金玉龙腾生态采摘园于2012年11月10日签订的《金玉龙腾生态采摘园承包合同》（编号：第C-11号）无效；二、北京金玉龙腾生态采摘园于判决生效之日起7日内返还李俊柱承包费142898.13元；三、驳回李俊柱的其他诉讼请求；四、驳回北京金玉龙腾生态采摘园的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，结合涉案合同中约定的承包期限、承包费用的交纳方式以及涉案合同附件载明的交付标准中“每户安装独立院、围墙”、“每户安装铁艺大门”、“有线、宽带入户”以及《金玉庄园管理合同》中约定的有关管理费用的交纳情况，涉案合同明显超出了一般农村土地承包合同的要素，具有房屋居住使用的性质。另，根据一审法院与潞城镇政府规划办工作人员的沟通情况，涉案大棚被拆除的原因系由于大棚内涉及违法建房，进行大棚房清理，故结合上述事实及在案证据，一审法院认定涉案合同因违反法律的强制性规定而应属无效正确，本院对此予以确认。金玉龙腾生态园上诉主张涉案合同不违反法律规定，应属有效，缺乏事实及法律依据，且与潞城镇政府规划办的答复意见相悖，故本院对其该项上诉主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合同项下的承包费李俊柱已一次性交纳，故对于李俊柱已交纳的部分，金玉龙腾生态园应在扣除李俊柱实际控制使用的部分后予以退还。对于涉案大棚的交付时间，双方表述不一，一审法院结合双方陈述及涉案合同约定的交工日期认定交付涉案大棚的时间为2013年5月31日并无不当，本院对此予以确认。金玉龙腾生态园应在扣除自2013年5月31日交付涉案大棚至2018年6月17日涉案大棚被拆除之间的承包费后，对于剩余费用予以退还，具体的承包费标准以涉案合同约定进行折算。另，对于金玉龙腾生态园关于李俊柱存在私搭乱建行为，故其没有理由向金玉龙腾生态园主张返还租金，且应赔偿金玉龙腾生态园经济损失的上诉主张，与本院认定事实不符，且金玉龙腾生态园对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。综上所述，金玉龙腾生态园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3802元，由北京金玉龙腾生态采摘园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王东军二〇二〇年七月二十一日法官助理 薛俣潇法官助理 禹海波书 记 员 高 媛