黑龙江省绥芬河市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1081民初130号 原告：李桂云，女，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：崔胜涛(系李桂云儿子），住黑龙江省绥芬河市。 被告：绥芬河新锐置地开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市绥满路建华村。 法定代表人：陈卫超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪，黑龙江天也律师事务所律师。 原告李桂云与被告绥芬河新锐置地开发有限公司（以下简新锐置地公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因疫情原因，本案于2020年3月2日裁定中止审理。本院依法适用小额诉讼程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告李桂云的委托诉讼代理人崔胜涛、被告新锐置地公司的委托代理人李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂云向本院提出诉讼请求：判令被告新锐置地公司退还抵扣物业费后剩余钱款1695元。事实和理由：2018年1月10日，被告向原告开具用装修保证金抵扣物业费的收据一张，标明服务日期2017年7月1日至2018年6月30日。被告于2018年11月26日对小区弃管，故原告要求被告退还剩余钱款1695元。 新锐置地公司辩称：1.本案不适用小额诉讼程序；2.原告主体并不适格，装修保证金缴费人是崔某某，房屋所有人是李桂云，装修保证金的票据持有人也是崔某某；3.2018年11月26日，某小区个别业主拒绝新锐置地公司为小区提供物业服务，但被告始终为该小区提供物业服务。具体内容如下：1.2019年9月，某小区焊大门和栏杆费用19896元；2.2019年11月11日，清理化粪池费用10000元；3.2019年11月23日，某小区清雪铲车费3000元;4.2018年12月至2019年11月期间，水暖工和更夫工资55671元;5.声控灯电费1006元;6.电梯电费9971.71元;7.电梯维护费16250元；8.电梯检验费13080元；9.楼顶做防水23200元。上述支出合计人民币152074.71元，均分摊到所有业主，多层业主每户应扣除397.08元，高层业主每户应扣除652.69元。综上，被告认为并未终止物业服务，原告要求返还物业费的请求没有事实和法律依据。退一步讲即便法院认定原告应返还物业费用，也应当将被告实际提供物业服务的费用扣除后再予以返还。绥芬河市掌合天下物业管理有限公司（以下简称掌合公司）弃管了某小区，但装修保证金没有返还给崔某某，被告为了维护某小区的管理给小区提供物业服务，遂同意崔某某用未退还的物业装修保证金抵顶物业费等费用合计921元，双方之间形成了新的物业服务合同关系，即便被告终止物业服务也没有返还装修保证金的责任。 本院经审理认定事实如下：被告新锐置地公司系绥芬河市某小区的开发建设单位，该小区于2015年末建成并交付。2015年12月，掌合公司开始为该小区提供物业服务，收取了包括崔某某在内的部分业主装修保证金，每户3000元。该公司2017年4月撤出时未向崔某某返还收取的装修保证金3000元。新锐置地公司称掌合公司未将该笔款项转交给新锐置地公司，其后，新锐置地公司接受该小区物业服务。2018年1月10日，新锐置地公司将掌合公司收取崔某某绥芬河市某小区X号楼X单元X层XX室的装修保证金3000元抵扣了2017年7月1日至2018年6月30日物业费921元。同日，新锐置地公司出具收据一张。2018年11月26日，新锐置地公司停止为小区提供物业服务。绥芬河市某小区X号楼X单元X层XX室自2017年7月1日新锐置地公司抵扣装修保证金提供物业服务起至2018年11月26日停止服务止共提供物业服务513天，按年物业费921元计算，物业费应抵扣装修保证金1294.44元，装修保证金尚余1705.56元。被告主张2018年11月26日以后亦为该小区提供了部分物业服务，如焊大门、清理化粪池、清雪、支付电梯费用、楼顶防水等，并主张上述服务产生的费用应由业主按户分摊并抵销剩余的装修保证金，原告对被告主张提供的服务项目及产生的费用有异议且不同意抵销装修保证金。 另查，2019年7月23日，本院受理李桂云（被继承人崔某某妻子）与崔胜涛、崔某1（均为被继承人崔某某儿子）法定继承纠纷一案。2019年7月24日经本院主持调解，当事人自愿达成如下调解协议：2013年7月26日，被继承人崔某某与绥芬河市人民政府征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议中属于被继承人崔某某的合同权利由李桂云继承。2019年7月30日，绥芬河市自然资源局为李桂云颁发了绥芬河市某小区X号楼X单元X层XX室不动产登记证书。本案庭审中，崔胜涛、崔某1自愿放弃了涉案装修保证金的继承权。 本院认为，一、关于原告主体资格问题。崔某某去世后，崔某某的继承人已经达成协议，由原告继承崔某某与绥芬河市人民政府征收办公室签订的房屋征收补偿安置协议中属于崔某某的合同权利，且本案中继承人崔胜涛、崔某1亦放弃了涉案装修保证金的继承权。因此，原告的主体适格。 二、关于新锐置地公司出具用装修保证金抵扣物业费性质问题。崔某某接收被告开发的某小区X号楼x单元xxx室房屋，向掌合公司交纳装修保证金3000元。掌合公司负有在崔某某装修不违反法律、法规、业主公约、不损害其他业主合法权益等情况下，如数退还装修保证金的义务。掌合公司退出某小区物业服务，应当将收取的装修保证金3000元退给崔某某。掌合公司退出某小区物业服务后，由新锐置地公司继续为该小区提供物业服务，新锐置地公司用掌合公司应当退给崔某某的装修保证金3000元抵顶新锐置地公司为某小区提供物业服务期间崔某某应当交纳的物业服务费。新锐置地公司为崔某某出具用装修保证金抵扣物业费收据，崔某某收到收据后未提出异议，双方之间形成了新的债权债务关系即新锐置地公司承担掌合公司退给崔某某装修保证金3000元的义务，新锐置地公司用应当退还的装修保证金抵顶其为某小区提供物业服务期间崔某某应当交纳的物业服务费。2018年11月26日，新锐置地公司退出该小区物业服务，新锐置地公司应当将未抵扣的装修保证金退给崔某某。绥芬河市某小区X号楼X单元X层XX室的物业费应抵扣装修保证金1294.44元后，装修保证金尚余1705.56元，被告应将剩余装修保证金1705.56元退给原告，原告要求被告退还装修保证金1695元，是原告对自己诉讼权利的处分，本院对此予以尊重。 三、关于被告主张抵销应否支持问题。被告辩称2018年11月26日之后，被告仍为某小区提供相应的物业服务，所发生的费用应当按户分摊并从装修保证金中扣除。被告不能证明被告与业主就建筑物及其附属设施费用分摊达成了按户分摊的协议，根据《中华人民共和国物权法》第八十条：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”的规定，相关费用应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊，本院对被告主张相关费用按户分摊的意见不予支持。即使被告主张的相关费用成立，但被告未能提供某小区建筑物的总面积，也无法依据上述规定确定原告应当分摊的数额，故本院对被告主张将其2018年11月26日后实际提供物业服务的费用按户分摊予以扣除的意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条，《中华人民共和国物权法》第八十条，《最高人民法院》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 绥芬河新锐置地开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还李桂云装修保证金1695元。 负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由绥芬河新锐置地开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  周长寿 二〇二〇年七月七日 书记员  姜学林