山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终930号 上诉人（原审被告）：临猗县猗氏镇崇相西村民委员会。 法定代表人：荆会军，任该村村委会主任。 委托诉讼代理人：邱四华，山西众志诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卫忙科，男，1946年5月10日出生，汉族，农民，住临猗县。 委托诉讼代理人：景万亿，临猗县法律援助中心律师。 被上诉人（原审原告）：樊力峰，男，1969年8月21日出生，汉族，农民，住临猗县。 委托诉讼代理人：贾世民，男，1961年5月1日出生，汉族，住临猗县卓里工贸区。 上诉人临猗县猗氏镇崇相西村民委员会（以下简称崇相西村委会）因与被上诉人卫忙科、樊力峰租赁合同纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2018）晋0821民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人崇相西村委会主任荆会军及委托诉讼代理人邱四华、被上诉人卫忙科委托诉讼代理人景万亿、被上诉人樊力峰及其委托诉讼代理人贾世民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人崇相西村委会上诉请求：一、依法撤销山西省临猗县人民法院（2018）晋0821民初1863号民事判决书第一项“被告临猗县猗氏镇崇相西村民委员会于本判决生效后十日内给付原告卫忙科、樊力峰1098254元。”二、依法改判驳回被上诉人卫忙科、樊力峰的诉讼请求。三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人樊力峰不具有诉讼主体资格，无权依据《租赁协议》主张权利，应予驳回起诉。租赁协议的主体是上诉人和卫忙科，没有樊力峰。卫忙科与樊力峰是什么法律关系，是否构成合伙关系还是转租法律关系，与上诉人无关也无权向上诉人主张权利。根据《合同相对性原则》，樊力峰的财产被侵权应向侵权人主张，或根据合同关系向卫忙科主张，根本没有权利直接向上诉人（出租人）主张。樊力峰直接以原告身份起诉上诉人没有法律依据。樊力峰提出的《合伙协议书》不具有真实性，是虚假的。卫忙科在公安局询问笔录中明确表述：“卫忙科和樊力峰之间就场地租用、开发超市，没有签过任何协议”。卫忙科没有投入任何资金和参与经营，原审认定卫忙科、樊力峰共同在租赁场地上投资经营超市没有事实依据。事实上是卫忙科承租后又违约转包给樊力峰，樊力峰承租后又转租给其他人；卫忙科将房屋转租的行为未经上诉人（出租人）同意已经严重违约，应向上诉人承担违约赔偿责任，并且一切责任自负。二、原审关于本案建筑物性质和权属问题的事实认定错误。原审判决书第5页第8行至14行，“合同签订后，……2007年对商场外围进行了装饰。”其认定没有任何证据可以证实。同时，被上诉人以改造名义未经出租方（上诉人）同意，擅自将集体房屋财产全部拆除，违反合同约定；同时在集体土地上建设，又无合法规划许可证和施工手续，依法应被认定为违法建筑而非合法建筑物，依据法律是应被拆除的违法建筑物。房屋是村委会的合法建筑物，有证据证实，而樊力峰和卫忙科本人没有任何财产权利。卫忙科在未经与村委会协商同意的情况下违反合同约定，私自将租赁的房屋转租给樊力峰，为违约行为。租赁合同第6条约定，租期届满后，被上诉人在场地上的一切建筑和设施，若上诉人需用则协商或评估作价，但若不用或协商不成，被上诉人要无条件全部拆除。约定“甲方将原村委会东院1.6亩土地和18间房屋以及东院东房三间租赁给乙方，”但被上诉人未经同意擅自将所租赁房屋拆除，侵犯了集体财产所有权，无法于2017年9月20日合同期满之日完整返还租赁财产，违反合同目的，构成严重违约。三、运城市博信价格评估有限公司作出的运市博评字（2017）第59号《评估报告书》，其鉴定材料未经上诉人质证，不能作为鉴定依据；鉴定的材料不真实、不合法；临猗县美福乐服饰商场建筑物权属不明，双方争议大；鉴定结论与本案无关联性；因此，不能作为本案证据使用和采纳。1、根据2002年9月15日原告卫忙科与上诉人签订的《租赁协议》第六条明确约定：租赁期满若不需用或协商不成，乙方卫忙科无条件全部拆除。即到2017年9月20日租赁期满，承租方卫忙科在租赁场地上的一切建筑和设施价值为零。因此在本案租赁法律关系中，不存在作为出租方要赔偿承租人在租赁场地上的一切建筑和设施的法律问题。最高法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除。2、运城市博信价格评估有限公司作出的运市博评字（2017）第59号《评估报告书》，其评估范围与对象是“临猗县美福乐服饰商场建筑物损失”，但该损失不是《租赁合同》法律关系中出租方违约应赔偿的对象，该《评估报告书》与本案不具有关联性，不应采纳。3、博信公司做出的59号《评估报告书》的主要材料是依据运城市裕达房地产经纪评估有限公司2010年的《房地产估价报告》，而该《房地产估价报告》作出后因崇相西与相关人员对建筑物所有权权属和相关鉴定材料和结论均有异议，双方争议大和资料失实经协商无果后已经予以废弃。4、运城市裕达房地产经纪评估有限公司2010年的《房地产估价报告》（运褚评字（2010）174号）在估价师声明第8条言明，仅作为本次估价目的使用，不得做其他用途，未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。因此现博信公司又将其作为鉴定依据显然没有事实和法律依据。5、《评估报告》指向的建筑物权属不明。没有任何证据可以证明报告中的产权权利人是卫忙科；原告没有向法庭提供建设该建筑物所有建筑技术文件资料，包括材料购买合同、发票、施工合同、施工图纸等等能够证明合法建造该建筑物的合法依据。报告参考的数据均是原告单方面口头陈述提供；《评估报告书》摘要第三页所谓的房屋建筑装饰装潢等参数记录没有任何资料可以证明，依据事实不足，鉴定结论错误。6、《评估报告》记载“房屋建于2002年，2010年5月停业，将评估基准日评定为2010年5月”均构成错误，报告记载事实与客观真实性不符合。庭审已经查明：根据临猗县安经济犯罪侦查大队张向奎《报案材料》，可以证实2014年4月商场仍在经营，2015年1月才拆除，基准日评定为2010年5月明显错误。7、《评估报告》没有考虑15年租赁期限，即没有考虑2017年9月20日租期期限届满租赁场地上的一切建筑和设施价值为零而进行房屋折旧计算，结论是错误的。《租赁协议》中约定租赁期限为15年，从2002年9月20日至2017年9月20日，《鉴定报告》做出的房屋损失计算结果1078254元，评估办法是成本法，这与合同约定的价值相矛盾。四、原审法院未依据原告诉讼请求审理和判决，违反“不告不理原则”。被上诉人在诉状中主张：“依法判令二被告赔偿因其侵权行为给二原告造成的经济损失（经济损失数额以鉴定结论为准）”，但原审法院却以上诉人违约为由，判决赔偿原告建筑物损失，即原告诉求主张侵权赔偿，但原审却以违约认定赔偿，判非所求，因此原审调查重点偏离，导致法律关系判定错误，适用法律错误。上诉人没有将房屋交付给盛世公司，2015年1月9日盛世恒通公司强制侵权拆毁上诉人村委会的房屋时，上诉人多次组织群众阻挡并多次报警。盛世恒通公司是侵权人。同时原告诉状中也明确主张盛世恒通房产公司是侵权人，请求其承担侵权责任，之后放弃；原审法院违反“不告不理原则”。五、被上诉人卫忙科欠租金属实，已有证据证实，原审查明事实错误。合同签订后的履行情况：2002年9月25日至2009年10月30日7年间应交12.6万元，实缴10.8万元，欠缴1.8万元。自2009年10月30日之后，乙方卫忙科再未缴纳任何费用，但仍然占用租赁的房屋。自2002年9月25日开始截止2015年1月21日（房屋被拆除之日），租期共计12年4个月，应交租金22.2万元，实缴10.8万元，仅缴纳了6年租金，欠缴11.4万元。并且卫忙科违反“乙方不得中途转让租赁权”的约定，未经出租方同意，擅自转租给第三人。卫忙科违约在先，上诉人维护集体权利不受损失在后，上诉人阻止侵权人强拆，阻止卫忙科转租，依法维护集体财产不受损失没有过错。六、原审适用法律错误。1、租赁合同因卫忙科严重违约，擅自拆除旧房屋，擅自转租，擅自拖欠租金不交，构成重大违约，合同应自2009年底已经终止，并且上诉人不承担任何责任。租赁协议约定的是租赁的1.6亩地和18间房屋，并不是将房屋交给卫忙科拆毁重建，因为合同第6条明确约定在租期届满后，在1.6亩土地上的18间房屋是要全部返还的，只是对于原告增设的建筑和设施进行协商作价，如果上诉人不需用或协商不成，承租人是要无条件全部拆除的。依据《合同法》219条，承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。2、原审已经查明双方就协商过赔偿事宜，但未达成一致意见，应依据法律规定处理。根据《民通意见》第86条规定，对于非产权人在使用他人的财产上增添附属物，协商不成的可以责令拆除。3、卫忙科严重违约，上诉人有权终止合同，并不承担任何法律责任。根据协议约定“付款方式每年在9月20日前乙方向甲方付清当年租赁款，不得以任何借口或理由推迟缴纳，否则甲方有权终止合同，一切损失由乙方自负”。因此，卫忙科违约不缴纳租金，擅自转租，上诉人依约定有权行使终止合同权利，并不给予任何赔偿。原审未能全面审查卫忙科严重违约行为，导致责任认定错误。综上，原审法院认定事实和适用法律错误，现依据《民事诉讼法》的规定依法提起上诉，请二审法院依法公正审理，维护上诉人的合法权益不受损害。 被上诉人卫忙科、樊力峰答辩称：1.答辩人认为临猗县人民法院委托运城市博信价格评估有限公司作出的《价格评估报告书》程序合法，并依法送达了双方当事人，经过当庭质证，应当做为定案的证据。答辩人在法院的举证期限内申请司法鉴定，临猗县人民法院委托运城市博信价格评估有限公司进行鉴定，该公司作出了《价格评估报告书》，并送达了双方当事人，被答辩人也没有提出要求重新鉴定，而且这份鉴定报告和被答辩人单方面委托的鉴定报告鉴定的损失数额基本一致，可以说是一份客观真实的报告。被答辩人认为2014年4月商场仍在经营是断章取义，被答辩人在201O年5月24日单方面中止合同后，商场就没有再经营，在2014年4月重新开张经营时，被答辩人让人将商场的铁门焊住，仅经营了三个月就停止了，根本就没有经营。被答辩人认为擅自改造房屋未经被答辩人同意，答辩人认为根据《租赁合同》中约定：“村委会将东院1.6亩土地和旧房屋18间租赁给乙方，供乙方开发或改造使用”等内容，可能认定答辩人改造房屋是合同允许的。被答辩人在上诉状中辩称要考虑15年临时使用年限，以及房屋折旧问题，这是鉴定书中已充分考虑到，其次要求评估人员出庭作证，接受质证，是被答辩人的诉讼权利，但是被答辩人在一审中并没有要求评估人员出庭，答辩人认为原审庭审中要求评估人员出庭权利并不是被答辩人逃避责任，拒不赔偿他人损失的挡箭牌。2.答辩人认为原审法院程序是合法的。答辩人认为原审法院认定被答辩人在履行《租赁合同》中存在违约行为，判令其承担违约责任是正确的，答辩人与被答辩人签订合同履行8年后，尚未到期，被答辩人为了开发商贸大楼，单方面宣布解除合同，违反了合同的约定，应当承担违约责任。答辩人在原审的诉状中确定了具体的赔偿数额，当时在诉状中明确定为待鉴定后确定具体赔偿数额，当时鉴定结论作出后，具体的赔偿损失数额确定为1078254元，根本不存在随意变更诉讼请求数额的问题。3.答辩人认为樊力峰具有本案的诉讼主体资格，有权利要求被答辩人赔偿全部经济损失。根据卫忙科的问话笔录可以看出，樊力峰和卫忙科系合伙关系，同时还有双方签订的《合伙协议》可以证实，《合伙协议书》是真实的，现樊力峰有权向被答辩入主张权利，要求其赔偿损失。4.原审法院查清的事实是正确的，足以认定被答辩人存在重大违约行为，应当承担答辩人的经济损失。樊力峰和卫忙科系合伙关系，有卫忙科的问话笔录和《合伙协议书》可以证实。卫忙科根本不存在所谓的转租行为，因为卫忙科租赁土地后，和樊力峰合伙经营美福乐超市，就是自己在经营，没有转租。《合伙协议书》是卫忙科和樊力峰签订的，是真实的，被答辩人不是合同的当事一方，无端猜测合同系伪造，其实质是想逃避自己应当承担的法律责任。卫忙科不交纳租金的行为是因为被答辩人拒不收取租金，违约责任在被答辩人，而不是答辩人。5.答辩人认为原审法院适用法律是正确的。原审法院认定被答辩人单方面解除合同，且对答辩人的商场进行了评估，因此被答辩人也承认是自己违约，而卫忙科不存在擅自拆除旧房屋，擅自转租，擅自拖欠租金等问题，原审法院依据被答辩人违约行为，判令其承担违约责任，适用法律是正确的。 原审原告卫忙科、樊力峰向一审法院提出的诉讼请求为：1.依法解除2002年9月15日原告卫忙科与被告崇相西村民委员会签订的《租赁协议》；2.依法判令被告赔偿因其违法行为给原告造成的经济损失；3.依法要求被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2002年9月15日，卫忙科与崇相西村委会签订租赁协议一份，约定：“一、甲方（即崇相西村委会）将村委会东院折合1.6亩地和所有旧房屋18间租赁给乙方（即卫忙科），供乙方开发或改造使用；三、租赁期限十五年，从2002年9月20日至2017年9月20日；四、租赁价格每年18000元，十五年合计270000元，付款方式每年在9月20日前乙方向甲方付清当年租赁款，不得以任何借口或理由推迟缴纳，否则甲方有权终止合同，一切损失由乙方自负；五、在租赁期间，不论甲方怎样换届与否，本合同照常生效，他人无权终止合同，乙方若中途转让租赁权必须和甲方协商，否则属于违反合同。六、租赁期间后，乙方在场地上的一切建筑和设施，甲方若需用，双方按照城建评估办法和规定协商作价。若不需用或协商不成，乙方无条件全部拆除。（除村的18间旧房屋外）甲方若想继续租赁，在同等条件下乙方有优先权。”合同签定后，卫忙科、樊力峰共同对该场地及房屋开发和改造，建造了简易北二层钢结构配电室，砖混卫生间，简易库房，钢结构办公室，砖混钢结构营业场所，樊力峰向工商部门申请领取了营业执照，在该场地经营美福乐超市，2005年6月2日，更名为临猗县中城美福乐服饰商城。经营服装、鞋帽、首饰零售。2007年对商场外围进行了装饰。 合同履行至2010年5月24日，崇相西村委会委托运城市裕达房地产经纪评估有限公司对临猗县美福乐商场地上建筑物进行市场价格评估，估价目的为拆迁赔偿提供参考；确定估价对象于估价时点可能实现的市场价格907887元。被告欲同原告协商赔偿事宜，原告要求被告给付130万元，被告不同意，后经多次协商，没有结果。2010年6月22日崇相西村委会通知各租户重新签订协议，租期为10个月（2010年4月5日至2011年1月31日），但樊力峰租赁的17、18号门面房一直未交租金。 2012年，崇相西村委会为了增加居民收入，经过党员代表大会、村民代表大会表决通过，在原老村委会处建设商贸大楼，在电视、报纸公开招商，并给各个商户发停业通知，告知村委会的决定，并停止收房租。之后，崇相西村委会与盛世恒通公司进行协商，约定将位于郇阳西街崇相西村委会旧址占地面积7.2亩地交给盛世恒通公司用于商住开发建设。双方于2014年4月25日针对上述约定，补签协议，并约定协议自2012年10月12日起生效。协议签定后，盛世恒通公司先后于2014年9月21日、2015年1月9日组织对所涉场地上建筑物进行拆除，被告报警予以阻止没有效果，盛世恒通公司将此场地上建筑物全部予以拆除。 同时查明：2013年11月25日，樊力峰与四川张向奎签订房屋租赁合同，约定将自有的坐落于临猗县美福乐商场出租给张向奎经营使用；商场的租赁期限均为七年，即2013年12月15日至2020年12月14日…… 2017年6月9日原告卫忙科、樊力峰就其损害赔偿向法院提起诉讼，并申请司法鉴定：1.对被拆毁的美福乐服饰商场建筑物损失进行鉴定。2.依法对美福乐服饰商场中被损毁的中央空调、监控等所有器材的损失进行鉴定。3.对美福乐服饰商场营业场所预期收入进行司法鉴定。一审法院依法委托运城市博信价格评估有限公司进行司法鉴定，该评估公司仅接受对临猗县美福乐服饰商城建筑物损失评估，根据评估目的，遵循评估原则，确定评估标的在评估时点损失价格为1078254元，原告支付鉴定费20000元。对于被损毁的中央空调监控等所有器材损失675150元，原告仅提供了自己亲笔手写的底单；对于预期收入损失6768000元，原告仅提供了：1、耿群英与美福乐服饰商城2009年年租金标准为900元/㎡。2、董江军与美福乐服饰商城2009年年租金标准为900元/㎡。3、王娟与潘记鞋业服饰租赁合同2012年3月8日年租金标准为1280元/㎡。4、范彬2015年与临猗百大购物广场有限公司签订租赁合同年租金标准为1050元/㎡。 审理中，被告曾向一审法院申请重新鉴定，因其鉴定事项不明确，运城市中级人民法院作出不予受理通知，后被告撤回鉴定申请。 一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用、公平原则。 本案中，原、被告就土地、房屋租赁达成一致，合同履行期间，被告为了创收、重新招商，就合同解除事宜未与原告达成一致的情况下，在原告租赁的土地上开发建设，已构成违约。原告要求被告赔偿因此而造成的损失，应予支持。原告主张解除合同，双方所约定的合同实际已不能履行，合同无需解除。被告辩称原告卫忙科欠其租金，原告否认，被告亦未提供证据予以证实，其辩解理由，一审法院不能采信。 本案系发还重审案件，双方争执的主要焦点是：1.樊力峰的诉讼主体资格是否适格；2.运市博评字【2017】第59号评估报告书能否作为证据使用。 关于原告樊力峰的主体资格问题。法律规定：个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，卫忙科与被告签订租赁合同后，卫忙科、樊力峰共同在租赁场地上投资、经营超市（商场），且樊力峰以个人名义办理超市（商场）的个体营业执照，足以认定樊力峰、卫忙科系合伙关系。樊力峰作为本案原告的主体适格。 关于运市博评字【2017】第59号评估报告书能否作为证据使用问题。2018年6月运城市中级人民法院民四庭会议记要载明：“司法鉴定统一由中院对外委托”，而本案原告起诉是在2017年6月。运城市博信价格评估有限公司是具有山西省物价局颁发的价格评估资质证书，具有对涉及国家利益和公众利益的各种有形资产和无形资产及有偿服务的价格进行测算评估；鉴定工作人员经国家发展和改革委员会价格认证中心考核认证，取得《价格评估专业人员资格认定证书》。因此，一审法院依原告的申请对外委托，程序并不违法。该评估报告依据检材是被告自行委托评估作出的报告书中认定的物品清单，计算依据亦合法合理，故该评估报告应作为证据使用，原告的损失应以该评估报告确定的1078254元为准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告临猗县猗氏镇崇相西村民委员会于本判决生效后十日内给付原告卫忙科、樊力峰1098254元。二、驳回原告卫忙科、樊力峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告临猗县猗氏镇崇相西村民委员会承担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、樊力峰主体资格是否适格；2、运市博信字[2017]第59号评估报告能否作为证据采纳；3、一审判决上诉人承担赔偿责任是否正确；4、一审适用法律是否正确。关于争议焦点1：本案中，卫忙科与崇相西村委会签订租赁协议后，卫忙科与樊力峰共同在租赁场地上投资，经营超市，且超市是以樊力峰名义办理的营业执照，樊力峰、卫忙科均认可其双方为合伙关系。上诉人认为樊力峰与卫忙科之间不是合伙关系，但未提供证据证明。故樊力峰作为本案原审原告的主体资格适格。关于争议焦点2：运城市博信价格评估有限公司作出运市博评字[2017]第59号评估报告书，是在法院诉讼阶段，由一审法院委托，根据崇相西村委会自行委托评估报告中认定的物品清单，并依据相关法律规定，作出的评估结论。该评估报告是客观、公正的，一审法院以该评估报告作为证据采纳并无不妥。关于争议焦点3：本案中，由于上诉人与被上诉人签订的租赁合同并未到期，上诉人为了增加居民收入，建设商贸大楼，就合同解除事宜未与卫忙科、樊力峰达成一致意见的情况下，对卫忙科、樊力峰租赁的土地进行开发建设，已构成违约，根据法律规定，因履行合同违约，给对方造成损失的，应当承担赔偿损失责任。故上诉人应承担赔偿损失责任。关于争议焦点4：在适用法律方面，一审判决适用法律并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14684元，由上诉人临猗县猗氏镇崇相西村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张山平 审判员  毛松伟 审判员  淮 钢 二〇二〇年七月一日 书记员  牛晓彤