江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5023号上诉人（原审原告、反诉被告）南京中超百货超市有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区佛城西路。法定代表人：邱中超，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱智，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁拥华，江苏冠文律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京青和物业管理有限公司，住所地南京市江宁区胜太路109号大才大厦701室。法定代表人：陶国明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹学鹏，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京青和投资集团有限公司，住所地南京市江宁区经济技术开发区将军路39号。法定代表人：曹兴斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：叶光华，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人南京中超百货超市有限公司（以下简称中超公司）因与被上诉人南京青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）以及原审第三人南京青和投资集团有限公司（以下简称青和投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中超公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、青和物业公司的缔约行为合法有效，并非无权处分。上诉人在2008年与案涉房屋所有权人即原审第三人签订过租期8年的房屋租赁合同，该租赁合同到期后，被上诉人代替原审第三人与上诉人签订租期2年的房屋租赁合同并履行完毕。2018年12月双方租期再次届满时，仍由被上诉人出面与上诉人签订新的房屋租赁合同。上诉人有理由相信被上诉人出租案涉房屋经过原审第三人认可，更何况原审第三人还曾专门出具《情况说明》明确对作为其子公司的被上诉人出租案涉房屋的行为表示追认。因此，被上诉人出租案涉房屋的行为不能认定为无权处分行为。一审法院不应认为上诉人清楚案涉房屋真实所有权人，从而推定上诉人在房屋租赁交易中存在过错，承担相应法律责任。据此，案涉房屋租赁合同不应以无权处分为由而认定无效。二、案涉房屋不应认定为“非法建筑物”，并据此认定案涉房屋租赁合同无效。案涉房屋并非因政府征收行为而丧失土地使用权和房屋所有权，不属于法律及司法解释规定的“非法建筑物”，不应以“非法建筑物”为由认定案涉房屋租赁合同为无效合同，更不能以新增拆迁条款推断当事人对房屋征收或拆迁存在预期甚至早已知晓。三、被上诉人和原审第三人在已经签订了《国有土地使用权收储协议》，依约应当移交地块和土地上房屋的情形下，依然与上诉人签订案涉房屋租赁合同，存在欺诈等重大过错，被上诉人和原审第三人应当为其恶意缔约行为承担相应的法律后果。四、一审法院在认定房屋租赁合同无效的情况下判决支持被上诉人要求上诉人从案涉房屋中迁出的反诉请求，属于法律适用错误。按照一审法院认定案涉房屋为“非法建筑物”导致房屋租赁合同无效的逻辑，被上诉人及原审第三人要求上诉人迁出就丧失了权利基础。返还财产，只能是向财产的权利人返还。被上诉人反诉上诉人迁出的诉请，不应属于人民法院受理范围，人民法院应当驳回其该部分的起诉。青和物业公司辩称：一、依据国有土地使用权收储协议，上诉人承租的房屋及土地于2017年3月10日就被政府征收，已不属于原审第三人的财产。在不享有产权的情况下签订的合同，权利人既未授权也未追认，故该合同当属无效合同。二、返还财产并非只能向财产权利人返还，也可以向合同相对人返还。被上诉人作为签订合同的主体，有权要求上诉人迁出案涉房屋。三、关于签订合同的过错问题，一审法官多次向上诉人释明，上诉人拒不变更诉讼请求。一审法院根据不告不理及当事人处分原则，围绕了双方的诉讼请求进行裁判，符合法律规定。该事项在二审中不应理涉。青和投资公司述称：案涉房屋已经在2017年3月以收储协议的形式由原审第三人放弃所有权，并在2017年的4月份办理了原审第三人对案涉房屋的所有权注销登记手续。因此，上诉人与被上诉人2018年签订的合同，无论被上诉人是否有原审第三人的授权，都是无权处分的行为，房屋的权利人开发区管委会在2019年7月18日出具了说明，明确要求房屋内的所有的经营户必须搬迁。因此案涉房屋租赁合同应当归于无效。在一审法院在充分释明的情况下，上诉人仍然拒绝变更诉讼请求。因此，一审法院驳回上诉人的全部诉讼请求有法律依据。中超公司向一审法院起诉请求：1.继续履行其与青和物业公司签订的《房屋租赁合同》，恢复供电供水；2.恢复道路，确保中超公司处于营业状态；3.青和物业公司赔偿其各项损失计50万。青和物业公司向一审法院反诉请求：1.确认其与中超公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.中超公司立即从案涉房屋中迁出。一审法院认定事实：2005年，中超公司向案外人租赁案涉房屋，建筑物面积为1070平方米。2008年10月22日，中超公司与青和投资公司签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，租期自2009年1月1日至2016年12月31日止。2016年12月7日，中超公司（乙方）与青和物业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，承租案涉房屋，约定：甲方同意出租，乙方同意有偿租赁的房屋，系甲方拥有完全所有权的房屋；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，甲方收回该租赁物，乙方应当在期满后一个月内交还该租赁物。租金付款方式：每半年支付一次，采用先付租金后使用的方式。乙方应于2017年1月1日前支付第一期租金，以后的租金应在上一次所交租金到期的前十日向甲方缴纳半年的租赁费用，以此类推（以现金或支票方式支付），年租金人民币577800元/年，租金按建筑面积1070平方米计算；甲方保证出租给乙方的该租赁物系甲方拥有合法的所有权且无任何经济纠纷的房屋；乙方租赁该房屋保证承租的房屋用途之一必须作为超市（超市面积不得少于总租赁面积的一半），该租赁物其他面积的用途乙方可以自行安排，不得经营对周边环境有污染的项目；乙方如需对所租赁的房屋进行装潢改造，必须事先书面征得甲方的同意并提供装潢设计图纸共甲方指定审批，乙方须聘用合格的施工单位施工，费用由乙方负责。未经甲方书面同意，乙方不得将该租赁屋内的设施和房屋结构进行任何改建、增设或拆除。施工完成后，乙方须请甲方及有关政府部门审验，同时向甲方提供装修竣工图（含电路图等），确认合格后方可正式进驻等。2018年12月1日，中超公司（乙方）与青和物业公司(甲方)续签《房屋租赁合同》，租赁期限自自2019年1月1日至2020年12月31日止；合同主要条款延续上期《房屋租赁合同》，补充部分条款为：如遇本项目重新规划、拆迁等原因造成本合同不能履行时甲乙双方互不承担任何违约责任；本合同租赁期满后，除双方同意延长租赁期限外，乙方应在合同期满后3日内搬出原租赁物，乙方自有物，如空调、计算机、办公桌椅、办公用品或其他可移动财产均由乙方处理，其他因房屋装修或附着在房屋上的财产，其所有权归属甲方，甲方有权对其进行处置。对于超过一个月仍弃置于甲方租赁物屋内的乙方物品，甲方有权认为系乙方遗弃物并作处置，处置费用由乙方负责；甲乙双方应严格遵守履行合同条款，并按合同法规定承担违约责任，过错方应赔偿无过错方一切经济损失等。2017年3月10日，江宁区土地储备中心（甲方）、管委会（乙方）、青和投资公司（丙方）签订《国有土地使用权收储协议》约定：收储地块位于江宁开发区将军大道以西江南骏园地块（土地使用权证号：宁江国用（2007）第06278号、宁江国用（2008）第12564号），规划调整为居住用地、社区中心及医院用地；本协议签订生效后，丙方即开始启动搬迁程序，并承诺于2017年12月31日前完成搬迁工作并将收储地块全部整体移交乙方，乙、丙双方必须办理入场移交手续确认。丙方应严格遵守上述时间节点，如延期，则每日按应交未交土地面积对应的土地收储费用的万分之一向乙方缴纳违约金；丙方完成土地使用权和房屋产权注销后，到地块挂牌出让、地块受让人正式接收并签订交地确认书期间，由乙方负责看管。乙方承诺于2018年3月1日前将收储地块范围内土地拆成自然平整状态，拆迁完毕后应按拆迁范围边界砌筑围墙予以封闭。2017年4月19日，南京市国土资源局江宁分局向青和投资公司出具《收回国有建设用地使用权通知书》载明：根据国家相关规定，决定收回你单位位于江宁开发区两宗国有建设用地使用权，分别为证号宁江国用（2008）第12564号的住宅用地76741.6平方米，证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地1160.3平方米；具体收回事宜按南京市国土资源局江宁分局、南京青和投资集团有限公司、南京江宁经济技术开发区管理委员会签订的收回土地协议书办理。青和投资公司随即办理了上述建设用地使用权证及房屋所有权证的注销手续。2019年4月23日，江宁区土地储备中心（甲方）、管委会（乙方）、青和投资公司（丙方）签订《国有土地使用权收储补充协议》，约定：本协议签订后，丙方承诺于2019年5月6日前将收储地块全部整体移交乙方，乙、丙双方必须办理入场移交手续确认。丙方应严格遵守上述时间节点；此宗土地范围内的矛盾协调、群众稳定工作以及该宗土地上的债权、债务、职工安置等均有丙方自行解决，与甲、乙两方无关。一审诉讼中，青和投资公司提交管委会于2019年7月18日出具的情况说明：根据南京市政府及江宁区政府关于河海大学限价商品房项目的会议纪要有关精神，对“江南骏园”项目地块纳入收储运作，我委受江宁区土地储备中心委托，组织实施该地块的拆迁工作，并由该地块的原使用权人南京青和投资集团有限公司负责收储地块的经营户搬迁与土地移交等工作。本次收储的两宗地块为：宁江国用（2008）第12564号的住宅用地76741.6平方米，证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地1160.3平方米，上述收储地块拟于近期按照城市规划重新组织供地，请南京青和投资集团有限公司依法合规做好收储地块的经营户搬迁工作。青和物业公司于2019年4月至7月间，多次向中超公司发函催告搬迁，2019年7月9日发出《关于提前终止租赁合同并收回江南青年城售楼处事宜的进一步催告函》载明：根据我司与贵司就江南青年城售楼处签订的租赁合同约定：“如遇本项目重新规划、拆迁等原因造成合同不能履行时，甲乙双方互不承担任何违约责任，房屋租金按照实际发生的时间进行结算，租赁合同终止。”现因江南骏园项目政府拆迁规划需要，江南骏园已于2019年4月30日全部移交政府，江南青年城售楼处位于江南骏园红线范围内，属于此次移交拆迁范围。我司于2019年4月18日、5月8日、7月5日多次致函贵司，要求尽快搬迁。时至今日，贵司无任何搬迁迹象，已给我司造成重大经济损失，为维护我司合法权益，我司将在2019年7月15日收回江南青年城售楼处，届时造成更多不利法律后果，由贵司自行负责。中超公司收到催告函后认为其与青和物业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，仍在租期内，解除条件未成就，故不同意迁出案涉房屋。双方就是否迁出案涉房屋产生多次冲突，中超公司以青和物业公司采取停水、断电、设置路障，妨碍其正常经营为由诉至一审法院，要求青和物业公司停止其侵害行为，赔偿其各项损失。一审法院另查明：证号宁江国用（2007）第06278号的商业用地上的建筑物即本案的中超公司承租的房屋，原为江南青年城售楼处，所在的项目为江南骏园项目。一审审理中，一审法院在查明事实的基础上向中超公司释明：中超公司与青和物业公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》系无效合同，要求中超公司变更诉讼请求。中超公司在一审法院多次释明下，仍坚持认为案涉租赁合同合法有效，坚持原诉讼请求。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：中超公司与青和物业公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定。一审法院认为案涉《房屋租赁合同》系无效合同，理由如下：1.青和物业公司并非是案涉房屋的所有权人，其签订租赁合同的行为系无权处分；2.中超公司自2005年就承租案涉房屋，于2008年与案涉房屋所有权人青和投资公司签订租期为8年的案涉房屋租赁合同，中超公司与青和物业公司签订案涉租赁合同时，有理由相信中超公司清楚案涉房屋真实所有权人；3.案涉房屋因政府征收，土地使用权证、房屋所有权证依法予以注销，案涉房屋物权已经消灭，现已成为非法建筑物，不能产生合法使用权能，依据非法建筑物所签订的租赁合同，应当认定为无效合同；4.案涉房屋自2016年12月起签订的租赁合同从长约（租期长达8年）改为短约（租期为1至2年），合同相对方从青和投资公司改为青和物业公司，在短约租赁合同中增加了拆迁条款，可以推定，签约双方对案涉房屋面临征收或者拆迁，在签约时是有明确预期的。基于中超公司与青和物业公司签订的案涉租赁合同系无效合同，故对中超公司要求1.继续履行其与青和物业公司签订的《房屋租赁合同》，恢复供电供水；2.恢复道路，确保中超公司处于营业状态的诉讼请求，一审法院不予支持。对青和物业公司要求1.确认其与中超公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.要求中超公司立即从案涉房屋中迁出的反诉请求，一审法院予以支持。鉴于一审法院释明案涉租赁合同系无效合同，要求中超公司变更诉讼请求，中超公司仍拒绝变更诉讼请求并坚持原诉讼请求，一审法院对中超公司基于合同有效的前提下主张的各项损失的诉讼请求，不予支持。因案涉租赁合同无效产生的缔约过失损失，中超公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京青和物业管理有限公司与南京中超百货超市有限公司于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、南京中超百货超市有限公司于判决发生法律效力之日起10日内迁出位于南京市江宁区房屋；三、驳回南京中超百货超市有限公司全部诉讼请求。一审本诉案件受理费收取为8800元，反诉案件受理费80元，合计8880元，由南京中超百货超市有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉地块已于2017年3月10日以《国有土地使用权收储协议》的方式由当地政府部门收储并调整了用地规划，且南京市国土资源局江宁分局于2017年4月19日向青和投资公司出具《收回国有建设用地使用权通知书》收回案涉地块的国有建设用地使用权。在此情况下，中超公司与青和物业公司于2018年12月1日就案涉地块上的房屋签订《房屋租赁合同》，显然损害了国家及社会公共利益，依法应认定该合同无效。一审法院将双方当事人签订租赁合同的行为系无权处分以及案涉房屋为非法建筑物作为认定案涉合同无效的理由，表述不当，本院予以纠正。但一审法院确认合同无效的结果正确，本院予以维持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院对于青和物业公司要求中超公司迁出案涉房屋的反诉请求予以支持，符合法律规定。关于缔约过错责任的损失赔偿问题，中超公司在一审法院释明法律的情况下拒绝变更诉讼请求，坚持基于合同有效的前提下主张损失，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实及适用法律存在瑕疵，予以纠正；一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8880元，由上诉人南京中超百货超市有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年七月二十二日书记员 戴 苗