陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书                              (2020)陕0825民初2872号 原告：杨某某。被告：某某公司。法定代表人：陈某某，系该公司总经理。原告杨某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员李占强适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告杨某某到庭参加了诉讼，被告某某公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。原告诉称，被告所开发的位于XX镇XX路XX小区，2014年4月18日、19日，原告给被告分别交纳了6万元购房定金，同时签订了《商品房买卖合同》（只签订了1号楼2单元17B01室，另一份2号楼1单元901室当时说后面再签，但一直未签订）合同约定1号楼2单元17B01室112平米，单价2710元，和另一房屋2号楼1单元901室112平米，单价2750元，两套房屋共计611520元（签合同的房屋价款303520元）。按照合同约定，被告应当于2016年10月30日前向原告交付房屋，未交房90日后则原告有权解除合同，如原告选择继续履行合同，被告应支付总房价日万分之一的违约金，且交付365日内被告需要办理房屋所有权证，逾期如原告不退房，则被告按已付房款0.5%支付违约金，如被告变更房屋规划和设计，原告选择不解除合同，则有权要求被告赔付损失，即按银行同期活期存款利率给付利息。合同签订后，原告在2016年2月23日之前共向被告支付两套房屋全部购房款611520元，按期多交房款6万元，被告同意支付多交房款每月利息600元，直至交房。现被告至今未如约交房，且未办理房产登记，房屋仍然达不到交付条件。另外，被告私自变更房屋规划，存在安全隐患，由于被告延迟到2020年4月10日交房，物业公司多收两年物业费及取暖费共计10000多元，现原、被告协商未果，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。请求事项：1、依法判决原、被告签订的《商品房买卖合同》有效。2、依法判决被告向原告支付因逾期交房违约金，1275天，每天30.05元，共计38313.75元。3、依法判决被告向原告支付因不能按约取得购房屋的房屋所有权证的违约金1526元。4、依法判决被告支付原告延期交房造成的物业费、取暖费10000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订了房屋买卖合同，被告构成了违约，现原告要求被告按照合同第8页第11条约定支付原告逾期交房违约金每日房款万分之一，第15页第20条约定支付原告逾期办房产证违约金已付房款的0.5%。合同约定交房时间2016年10月30日。第二组证据是尚城小区收款收据6支，证明原告购房有合同的交款303520元，未签订合同的交房款308000元。第三组证据是补交房款、契税、物业费等交费票据10支，证明原告于2020年4月20日接房，物业费、取暖费交费10000元。被告某某公司未到庭，庭前向法庭提交了答辩状辩称，一、被答辩人在诉状中所述的交房时间有误，其所述的交房时间实为接房时间。施工方是于2017年4月将竣工的楼房交于答辩人，答辩人从收房的第二天就电话通知所有业主接房，有的业主接到通知后就接了房，但被答辩人接到通知后一直不接房。上次系列案中，22为业主最早接房的是辛金桥，其自述接房时间是2017年9月13日，最晚接房的业主是任羽羽，其自述接房时间是2018年5月20日。22户业主接房时间无重合垮度8个月7日。本次11个系列案中，被答辩人侯俊鹏自述的接房时间为2017年10月27日，被答辩人杨某某自述的接房时间为2020年10月4日，11个被答辩人接房时间无重合跨度2年6个月。本系列案中被答辩人曹彩霞在诉状中称述：通知其接房时间为2018年10月30日，接房时间却是2018年3月10日，其陈述明显错误。工程施工惯例是施工方竣工后将合格的楼房交于建设方，建设方接收后立即将房屋交于业主，交房都是一次性，怎可能2年6个月内今天交一套，明天又交一套呢？故被答辩人的陈述的交房时间不符合建筑惯例和逻辑推理，人民法院不应采信。答辩人建议在这次系列11个案件中应统一交房时间，主张权利的人应举证证明确切的交房时间，如不能证明就应承担举证不能的后果。上次22个系列案中，法院没有采纳答辩人关于接房时间不应认定为交房时间的观点就是错误的，使逾期接房的人获得了不当利益，损害了答辩人的合法权益。故请人民法院在这次审理中能考虑答辩人的意见，作出经得起历史考验的判决。二、答辩人未按约定时间交房和办房产证实属无奈非答辩人所能抗力。尚城小区房屋开始是以团购低价销售的，但团购人员（被答辩人）在签订团购协议后却不按协议约定付款，致答辩人资金链断裂无钱支付工程款，使工程中途停工，造成答辩人未在约定的时间交房的原因是因被答辩人不按约定付款的行为所致，并非答辩人主观意愿，未按约定办房产证也非答辩人的主观意愿，涉及政府部门办证的事答辩人实属不可抗力。三、水电开通费无论原来如何约定被答辩人已经缴纳的行为就是对原来约定变更后的实际履行，且该费用答辩人已交相关部门，退赔没有合同和法律依据。面积补差是合同中约定的，补差的依据是经房管部门指定的有资质的机构实际测量面积的结果计算出来的（该测量报告现在房管部门备存），故退赔仍然没有合同和法律依据，综上，请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告某某公司向法庭提交以下证据：第一组证据《公告》复印件一份，证明被告于2017年10月30日，在尚城小区张贴公告告知业主：即日起各位业主即可办理收房手续接房的事实。第二组证据尚城小区收款收据复印件两份，证明小区3-413业主高海飞于2017年11月1日接房并交纳装修押金和物业费的事实。两组证据共同证明被告的公告交房时间为2017年10月30日，并非原告所称的从2017年9月-2020年4月两年多的时间段。经庭审质证，对被告所举第一组证据，对被告所举第一组证据原告有异议，原告从未见过该公告。对被告所举第二组证据原告有异议，有些业主是私下协商好接房的。本院对原告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二、三组证据，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。对被告所举第一组证据，被告不认可，本院不予确认；对被告所举第二组证据，与本案无关联性，不予确认。根据原告的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，2015年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号20143783，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县XX路XX段XX城XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋一套，房屋建筑面积112平方米，每平方米2710元，共计303520元。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。原告已缴纳全部房款303520元，2020年4月10日交房时补交房款9240元及相关费用，故原告购买房屋的总价款为312760元，现已装修入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案原告按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定按时履行交房义务及办理产权登记，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告向原告承担总房款的每日万分之一的违约责任进行赔偿，符合法律规定，该房屋的全部房款312760元，因签订合同价款303520元，按照约定，每日的违约金为30.35元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2020年4月10日止，共计1257天，即1257×30.35=38149.95元，因此，原告请求因逾期交房产生的违约金38313.75元，本院予以支持38149.95元，对于超出部分，本院不予支持。对于逾期办理产权登记，双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金1526元，于法有据，应予支持。关于原告要求退还物业费、取暖费，该费用系双方真实意思表示且已实际使用，本院不予支持。关于被告辩称接房时间应该是2017年10月30日及未按约定办房产证不是被告的主观意愿，涉及政府部门的辩称理由，因未提供证据佐证，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨某某与被告某某公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告某某公司于本判决生效之日起七日内向原告杨某某支付逾期交房违约金38149.95元。三、被告某某公司于本判决生效之日起七日内向原告杨某某支付逾期办理产权登记违约金1526元。四、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   李占强                                 二〇二〇年六月二十八日 书  记  员  孙国斌 1