云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2801民初854号原告：江德宽，男，1955年12月30日出生，汉族，身份证住址贵州省贵阳市南明区。原告：乔玉萍，女，1959年10月17日出生，汉族，身份证住址贵州省贵陧市南明区。二原告委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。被告：马茂，男，1980年6月27日出生，汉族，身份证住址山西省汾阳市，现住景洪市万达国际度假区万景大道4号雀灵秘语12栋01号。被告：西双版纳恒茂企业咨询管理有限公司。统一社会信用代码：91532800MA6N3W8DXT住址：景洪市万达国际度假区万景大道4号雀灵秘语12栋01号。法定代理人：马茂。原告江德宽、乔玉萍与被告马茂、西双版纳恒茂企业咨询管理有限公司（以下简称“恒茂咨询公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江德宽、乔玉萍及其的委托诉讼代理人孙锦成、被告马茂、被告恒茂咨询公司法定代表人马茂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告江德宽、乔玉萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间签订的《景洪市存量房买卖合同》；2、判令被告马茂退还原告支付的57.8万元购房款；3、判令被告马茂支付违约金11.56万元。4、本案的诉讼费由被告承担，5、被告恒茂咨询公司对被告马茂的上述债务承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年9月22日，原、被告双方签订《万达二期房产认购协议》，协议约定被告将位于万达二期雀灵秘语A11-409号房屋（建筑面积44.77平方米）出售给原告，原告先行支付定金10万元，协议还对双方责任进行了约定，当日，原告就将定金10万元交付被告，被告出具了编号为1245425的收据一张，并加盖西双版纳恒茂企业咨询有限公司的公章。2018年11月23日，原、被告双方签订《景洪市顾量房买卖合同》，约定被告将上述房屋出卖给原告，总价款为57.8万元（包含之前已支付的定金），被告承诺收到全部房款7个工作日内将该房屋交付给原告进行收房；自合同签订之日起180个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；在违约条款中约定如果该房屋被查封限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，视为被告根本违约，被告应当在违约行为发生之日起十五日内，惟相当于该房屋总价款的20％向原告支付违约金及已付房款，合同还就其他事宜进行了约定。在《景洪市存量房买卖合同》签订之前，原告已于2018年11月2日和11月20日分两次购房款47.8万元交付给被告。被告出具了编号为1245426和1245505的收据各1张，并加盖恒茂咨询公司的公章。买卖合同签订后，被告借口装修尚未完成，一再拖延，拒不交付房屋，拒不配合房屋权属部门申请办理转移登记手续。因为被告的违约行为，导致原告的合同目的无法实现，虽然上述《万达二期房产认购协议》和《景洪市存量房买卖合同》的出卖人均为被告马茂，但是被告恒茂咨询公司在《万达二期房产认购协议》尾部落款、盖章，接收原告的购房款并在出具的收据上盖章，并且恒茂咨询公司，其唯一的股东和法定代表有即为被告马茂，二者存在财产混同，故二被告应当对上述债务承担连带清偿责任。被告马茂答辩称，原告所述购买房屋的事实属实，被告马茂不存在拒不交付房屋及不办理产权过户的情况，目前本案的房屋已经具备了入住的条件及过户的条件，系因为房屋降价，原告提出退房，请求法庭驳原告诉讼请求。被告恒茂公司答辩称：本案的房屋买卖合同是被告马茂与原告进行签订的，被告恒茂咨询公司并非本案房屋买卖合同的出卖方，不应当承担连带责任。请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认证据如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的《身份证复印件》两份、《万达二期房产认购协议》原件1份、《景洪市存量房买卖合同》原件1份、《收据》原件3份、《微信聊天记录》复印件1组、《不动产登记中心摘抄表》复印件1份，内容真实，来源合法，能证实原告与被告马茂签订《认购书》、《买卖合同》的情况，原告向被告马茂支付了定金及购房款的事实，原告与被告马茂聊天协商房屋装修事宜的情况、及截止至2020年3月12日本案的房屋已抵押在云南景洪农村商业银行服务有限公司。被告马茂向本院提交的《不动产证书》原件1份、《不动产登记中心档案抄表》原件1份、内容真实，来源合法，能证实被告马茂取得本案的房屋不动产证及截至2020年6月5日该房屋已解除抵押。被告马茂、恒茂公司提交的《景洪市住房和城乡建设局文件》复印件1份、《云南省二手房买卖合同》复印件1份、《发票》复印件1份、《房产登记情况查询结果通知书》复印件1份，内容真实，来源合法，能让实被告马茂与案外人刘秀荣签订买卖合同的情况，及交纳商品住房契税的情况、王志成、刘秀荣在景洪市辖区房产登记查询情况，景洪市住房和城乡建设局同意马茂办理万达二期240套房屋上市交易手续的情况，本院予以采纳。本院经审理确认事实如下：被告马茂系被告恒茂咨询公司的法定代表人。位于西双版纳景洪万达国际度假区房屋不动产证号为云（2019）景洪市不动产权第××号。房屋权利人马茂。房屋竣工时间2014年11月17日。2018年9月22日被告马茂（甲方）与原告江德宽、乔玉萍（乙方）签订《万达二期房产认购协议》，约定：“乙方自愿认购A11-409住房（建筑面积44.77平方米），付款方式一次性，房屋位于西双版纳万达二期雀灵秘语，乙方向甲方交付定金10000元作为担保，该定金在签订商品房购销合同时转为签约房房款，乙方在接到电话通知签订《商品房购销合同》七日内，乙方必须来办理相关手续，否则视为放弃。。”被告恒茂咨询公司在甲方一栏加盖公章。并书写注：乙方于11月5日前付剩余房款（478000）大写肆拾柒万捌仟元整，逾期甲方有权处置该房屋且定金不退。原告江德宽、乔玉萍分别于2018年9月22日向被告马茂交付定金1万元，于2018年11月2日向被告马茂交付房款30万元，于2018年11月20日向被告马茂交付房款178000元，被告马茂向原告江德宽、乔玉萍出具了编号为1245425、1245426、1245505的收据三份，并加盖有被告恒茂咨询公司公章。2018年11月23日原告江德宽、乔玉萍（乙方）与被告马茂（甲方）签订《景洪市存量房买卖合同》1份，约定：“甲方所售房屋坐落位置西双版纳万达二期雀灵秘语，产权证明所载建筑面积共44.77平方米，经甲乙双方协商一致该房屋成交总价为578000元，付款方式一次性支付总房款。当事人双方同意，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方收到乙方全部购房款，7个工作日内将该房屋交付给乙方进行收房。违约条款：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权书面通知的方式解除买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方出现违约行为的，甲方应当在违约行为发生之日起十五晶内，以相当于该房屋总价款的20％及已付房款。合同还对其他事项进行了约定。”，双方签订买卖合同后，因房屋装修尚未完成，一直未向原告交付房屋，后被告马茂于2019年11月28日用本案的房屋向云南景洪农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款。后原告江德宽、乔玉萍起诉至本院要求解除双方签订《景洪市存量房买卖合同》及返还购房款、支付违约金。另查明，后被告马茂于2020年6月5日前解除了本案的西双版纳景洪万达国际度假区房屋的抵押登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，本案中，原告江德宽、乔玉萍与被告马茂双方签订的《万达二期房产认购协议》、《景洪市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，约定的内容不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行。”之规定，本案中，双方于2018年11月23日签订的《存量房买卖合同》中约定了被告马茂在收到全部购房款7个工作日内将房屋交付给原告江玉萍、江德宽进行收房，原告已按约定向被告马茂交付了全部的购房款，虽然双方在《存量房买卖合同》没有明确约定交付房屋的标准系毛坯房还是精装修房，但根据双方约定的房屋价格结合当时景洪市当地的房屋价格行情，以及双方的聊天记录等证据，本院予以确定双方买卖合同中约定交付的房屋为精装修房，并且通过原告提交的聊天记录中可以证明截至2019年10月29日被告马茂还没有向原告交付房屋，并且被告马茂于2019年11月28日还将本案的房屋用于抵押贷款，故本院认定，被告马茂违反合同的约定，未按约定的期限于交付全部购房款7个工作日内向原告交付房屋及自合同签订之日起180个工作日内协助原告向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，被告马茂已迟延履行主要合同的义务，并且经原告催告后在合理期限内仍未履行，依据法律的规定，原告可以解除合同，故对原告主张解除双方签订的《景洪市存量房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。关于被告马茂退还原告支付的57.8万元购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案中，因被告马茂违反合同的约定迟延履行义务，导致双方签订的《存量房买卖合同》解除，被告马茂应当向原告江德宽、乔玉萍返还已交付的购房款57.8万元，故对原告江德宽、乔玉萍主张被告马茂返还购房款57.8万元的主张，于法有据，本院予以支持。关于被告马茂支付违约金11.56万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、最高人民法院关于适用《中华人民共同国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第一款：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以的衡量，并作出裁决。”之规定，本案中双方在《景洪存量房买卖合同》约定了：“被告马茂提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致原告无法取得房屋所有权证的；该房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的；被告马茂出现上述根本违约情形之一的，被告马茂应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向原告支付违约金及已付房款”，本案中被告马茂在签订合同及收到购房款后应当按合同约定向原告交付房屋及协助办理房屋的过户手续，但是被告马茂一直拖延履行以上两项义务，并且过程中还将房屋进行抵押导致房屋所有权限制转让，被告马茂已构成违约，应当向原告支付违约金，但是双方约定按房屋总价款的20％支付违约金，双方约定的违约金过高，本院以原告的实际损失为基础，结合被告马茂的过错程度，根据公平公正的原则，对违约金作出适当的调整，违约金本院予以支持购房款的5％，即57.8万元×5％=28900元。故本院予以支持被告马茂向原告江德宽、乔玉萍支付违约金28900元。关于被告恒茂公司承担连带赔偿责任问题。本案中，虽然被告马茂系被告恒茂咨询公司的股东及法定代表人，但本案涉案标的物西双版纳景洪万达国际度假区房屋所有人系被告马茂，并且签订《景洪市存量房买卖合同》的卖方也系被告马茂，被告恒茂咨询公司虽然在《万达二期房产认购协议》中加盖公章及所有的购房款的收据中加盖被告恒茂咨询公司的章，但是被告恒茂咨询公司并不是本案房屋买卖合同的出卖人，也没有约定被告恒茂咨询公司对被告马茂的债务承担连带保证责任。故对原告主张被告恒茂咨询公司承担连带清偿，无事实及法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共同国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下：一、解除原告江德宽、乔玉萍与被告马茂签订的《景洪市存量房买卖合同》；二、被告马茂自本判决生效之日起三十日内向原告江德宽、乔玉萍返还购房款57.8万元；三、被告马茂自本判决生效之日起三十日内向原告江德宽、乔玉萍支付违约金28900元。四、驳回原告江德宽、乔玉萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10736元，由被告马茂负担。应由被告马茂负担的案件受理费由被告马茂迳付原告江德宽、乔玉萍。本院不另清退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 骆 伟人民陪审员 唐 云人民陪审员 王远峰二〇二〇年七月二十日书 记 员 柴劲豪