江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初77号原告：刘仁静，男，1984年4月13日出生，汉族，住金湖县。原告：刘晓琴，女，1987年12月2日出生，汉族，住金湖县。上列二原告委托诉讼代理人：潘宝国，江苏和成律师事务所律师。上列二原告委托诉讼代理人：李佳，江苏和成律师事务所律师。被告：淮安市金汇房地产开发有限公司，住所地金湖县龙港花园59幢108室。法定代表人：彭克年，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长桂，江苏司北律师事务所律师。原告刘仁静、刘晓琴与被告淮安市金汇房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称金汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘仁静、刘晓琴的委托诉讼代理人潘宝国，被告金汇公司的委托诉讼代理人徐长桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘仁静、刘晓琴向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付违约金102803元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买了被告开发的翡翠城23#楼502室房屋。合同签订后原告向被告支付了全部的房款489691元。合同第八条约定该房交付期限为2014年12月31日，但直到2016年4月20日才通知原告办理交房手续。根据合同第九条的约定，从2015年1月1日至2016年4月19日共计475天，被告应当按日向原告支付违约金,23260元。按合同第十五条的约定，被告应当在交房后90日内将办理权属登记需由其提供的手续，报产权登记机关备案。由于被告原因直到2019年2月22日，金湖县不动产登记交易中心才公告可以办理不动产权证书。被告应当从2016年7月20日至2019年2月21日，支付逾期办证违约金。因合同约定的违约金过低，原告请求按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按中国人民银行同期贷款基准利率（一年至三年期）的130%，调整逾期办证违约金，被告应支付逾期办证违约金79543元。被告应当支付的违约金合计102803元。金汇公司辩称，逾期交房事实，逾期办证是多种原因导致，其中包括该地块与金湖县政府城市资产管理公司关于金湖娃艺术小学的建设费用结算拖延导致约十年时间没有办理土地证，没有向被告发放等原因。承担逾期交房的违约金没有异议，但是对逾期办证的损失应当以合同约定的计算标准为准，不认可原告主张的按照最高院司法解释的标准，因为该条适用有前提条件，是指在没有约定违约金的情况下才适用该条，请求法庭查明事实，依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)一份，原告购买被告开发的位于金湖县。合同第八条交付期限：房屋交付时间为2014年12月31日前；第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款489691元。本院审理的（2016）苏0831民初2518号江苏中瀚建设集团有限公司与金汇公司建设工程施工合同纠纷一案中确认，案涉商品房竣工验收时间为2016年4月8日。2019年2月19日，金汇公司向金湖县国土资源局申请案涉不动产初始登记。2019年2月22日，金湖县不动产登记交易中心发出公告，案涉商品房可以办理不动产权证书。本院认为，原告刘仁静、刘晓琴与被告金汇公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定行使权利和履行义务。原被告签订的合同已经明确约定房屋交付时间及办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案时间。现金汇公司未按合同约定时间履行，对原告要求被告支付逾期交付房屋及逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交付房屋的时间，因案涉商品房应当于2014年12月31日前交付，而其竣工验收时间为2016年4月8日，原告主张逾期交付房屋的时间为475天即从2015年1月1日2016年4月19日符合常理，本院予以支持，故逾期交付房屋的违约金为23260元（489691×1‱×475）。关于逾期办证的违约金，双方在合同中约定出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。诉讼过程中，原告提出对违约金予以调整。法律规定，对约定违约金的调整以当事人存在损失为前提，本案中，原告未提交任何证据证明其存在损失，故其调整违约金的主张本院不予支持，本院按照当事人的约定计算逾期办证违约金，应为4896.91元（489691×1%）。以上两项合计，被告应当支付的违约金为28156.91元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告淮安市金汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘仁静、刘晓琴违约金28156.91元。二、驳回原告刘仁静、刘晓琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，由原告刘仁静、刘晓琴负担1852元，被告淮安市金汇房地产开发有限公司负担504元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××66）预交上诉案件受理费。审 判 长  高长玉人民陪审员  王丽君人民陪审员  李宏英二〇二〇年七月六日法官 助理  郑 金书 记 员  汤金琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。