天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终701号上诉人（一审原告）：杨淑颖，女，1966年3月6日出生，汉族，xxxx，住天津市河北区。上诉人（一审被告）：金融街融展（天津）置业有限公司，住所地天津市和平区西宁道81号增1号103,104室。法定代表人：姜欣，执行董事。委托诉讼代理人：刘丽佳，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋姗姗，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人杨淑颖因与上诉人金融街融展（天津）置业有限公司（以下简称金融街公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨淑颖，上诉人金融街公司的委托诉讼代理人刘丽佳、宋姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨淑颖上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判金融街公司向杨淑颖支付自2017年9月1日起至2018年8月22日止逾期交房违约金358905元；2．本案一、二审诉讼费用由金融街公司承担。事实和理由：金融街公司于2018年4月16日向杨淑颖发出的《入住催告函》系其收到杨淑颖律师函后发出的催告函，金融街公司不顾杨淑颖多次向其催要，要求其无条件交房的事实，仍然要求杨淑颖按照《交付通知书》内容附条件收取房屋。杨淑颖收到《入住催告函》后，仍积极沟通收房事宜，但金融街公司仍要求附条件交房，在收房无果情况下，杨淑颖无奈诉至法院，在一审法院协调下，于2018年8月22日才真正收到金融街公司无条件交付的房屋。金融街公司逾期交房的违约行为一直持续到2018年8月22日，故一审法院将逾期交房违约金计算期间认定为2017年9月1日至2018年4月18日存在错误。2018年4月18日并非金融街公司无条件交房日期，杨淑颖事实上也未收取到诉争房屋，以该日期计算逾期违约金存在错误。金融街公司辩称，1．根据合同约定，买受人应按照《交付通知书》载明的交接期限办理商品房交接手续，若买受人未在载明的日期办理交接手续，则通知书载明的交接期限届满之日为交付之日，杨淑颖未在合同约定的2017年8月31日办理交接手续，视为金融街公司于该日履行了交付义务，不存在逾期交房的违约行为。2．金融街公司向杨淑颖送达的交付通知明确提示在办理交付手续时应缴纳相关费用，在《交付须知》中通知杨淑颖缴纳物业管理费押金，该提示不足以对杨淑颖于2017年8月31日收房造成实质性障碍，不能认定金融街公司违约。3．杨淑颖收到交付通知后未与金融街公司沟通，直至2017年10月24日才与金融街公司原销售人员杨琼进行联系，金融街公司已于2018年3月协调物业公司免除物业管理费押金，因此，即便金融街公司逾期交房存在违约，杨淑颖因未采取适当措施，致损失扩大，无权要求对扩大的损失要求赔偿。金融街公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回杨淑颖全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费全部由杨淑颖承担。事实和理由：1．一审认定事实不清。杨淑颖逾期未收房，应视为金融街公司已经交付房屋，无须承担违约责任。一审判决认定事实存在不一致情形，存在事实认定和法律适用方面错误。杨淑颖确未在2017年8月31日到指定地点办理交房手续，一审法院错误分配了举证责任。2．即使认定金融街公司违约，不能以此免除杨淑颖应当承担的及时止损的法定义务。对于杨淑颖故意未采取适当措施致使扩大的损失部分，金融街公司无需承担赔偿责任。杨淑颖辩称，金融街公司未按合同约定交付房屋属根本违约，导致合同未能如约履行。在杨淑颖起诉至一审法院后，金融街公司才于2018月22日交付房屋。金融街公司主张杨淑颖未收房，应提供杨淑颖未如期收房的证据，一审法院分配的举证责任符合法律规定。杨淑颖多次自行要求收房、发送律师函收房及诉诸法院要求收房，均为实际止损行为。金融街公司主张杨淑颖未及时止损缺乏依据。杨淑颖向一审法院起诉请求：1．判令金融街公司无条件交付坐落天津市和平区房屋；2．判令金融街公司支付涉案房屋交付前产生的一切费用包括但不限于物业费；3．金融街公司自涉案房屋实际交付之日计算保修期限，承担保修责任；4．金融街公司向杨淑颖支付自2017年9月1日起至实际交付之日止逾期交房违约金暂计算至2018年5月7日为251739元（3370000元×3／10000×249天）；5．金融街公司承担本案诉费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：杨淑颖、金融街公司于2017年5月9日签订《天津市商品房买卖合同》及《附件六补充合同》，由杨淑颖购买金融街公司坐落天津市和平区房屋，建筑面积139.61平米，价款3370000元。上述《天津市商品房买卖合同》第三条约定金融街公司应于2017年8月31日前将上述房屋交付杨淑颖使用。在上述《附件六补充合同》第四条约定“除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在60日内，自买卖合同第三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付商品房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”金融街公司于2017年8月31日前向杨淑颖寄送《交付通知书》及《交付须知》，通知杨淑颖坐落天津市和平区房屋已经具备交付条件。其中《交付通知书》载明，“办理地点：写字楼32层物业办公室。办理时间：2017年8月31日9：00至17：00之间，至本通知书第一条所述地点办理交付手续。”并载明所需携带的文件及资料见《交付须知》，并按照《交付须知》流程办理。同时，《交付须知》载明“业主办理交付时需要准备的费用：1、物业管理费押金：3个月物业管理费计人民币10688.55元；2、首期物业管理费：2017年9月1日至2017年9月30日计人民币3562.85元，合计：人民币14251.4元”。因杨淑颖不同意缴纳物业管理费押金，诉争房屋自2017年8月31日起金融街公司未交付杨淑颖使用。后金融街公司于2018年4月16日向杨淑颖发出《入住催告函》，通知杨淑颖按照《交付通知书》办理入住手续。现杨淑颖以金融街公司因杨淑颖不缴纳物业管理费押金而拒绝向杨淑颖交付房屋为由起诉至一审法院，要求金融街公司无条件交付诉争房屋、不予支付诉争房屋交付前包括物业费在内的一切费用、自诉争房屋实际交付之日起计算保修期限并支付逾期交房违约金等。另查，杨淑颖、金融街公司分别向一审法院提交金融街公司原销售人员杨琼与杨淑颖的关于交付诉争房屋的微信聊天记录。根据杨淑颖提供的2018年4月18日杨淑颖与杨琼的微信聊天记录显示，直至2018年4月18日金融街公司方对于交付杨淑颖诉争房屋仍然以缴纳3个月的物业押金为前提条件无法减免且物业费从2017年9月1日计算。本案在审理过程中，经询杨琼表示杨淑颖提供的与其微信聊天记录均属实，金融街公司曾于2018年3、4月间表示同意为杨淑颖免除物业押金。金融街公司对于其主张2017年8月31日后杨淑颖无需支付任何房屋相关费用即可办理房房屋交付手续，未能提供有效证据证明。杨淑颖对于2018年4月18日之后金融街公司方以缴纳3个月的物业押金作为交付诉争房屋的条件亦未能提供有效证据证明。再查，本案在审理过程中，金融街公司于2018年8月22日将天津市和平区房屋交付杨淑颖。一审法院认为，杨淑颖、金融街公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《附件六补充合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，予以确认。金融街公司方应当按照合同约定按时履行交付房屋的义务。金融街公司方在交付房屋时要求杨淑颖缴纳3个月物业押金不符合双方合同约定，亦于法无据。金融街公司主张杨淑颖未在通知的时间内到达办理地点办理交付手续也未与金融街公司沟通交房事宜，未能提供有效证据证明。金融街公司主张2017年8月31日后杨淑颖无需支付任何房屋相关费用即可交付诉争房屋，未能提供有效证据证明，与事实不符。金融街公司应当承担自2017年9月1日至2018年4月18日逾期交房的违约金232530元（3370000元×3／10000×230天）。金融街公司以合同约定未逾期不收房即视为交付为由提出抗辩，不符合相关法律规定，抗辩理由不成立，不予采信。关于杨淑颖主张2018年4月19日至实际交付之日止的逾期交房违约金，未提供相关有效证据证明，不予支持。关于杨淑颖主张金融街公司无条件交付坐落天津市和平区一节，金融街公司于2018年8月22日将上述诉争房屋交付杨淑颖，一审法院予以照准。关于杨淑颖主张金融街公司支付诉争房屋交付前产生的一切费用包括但不限于物业费以及金融街公司自诉争房屋实际交付之日计算保修期限并承担保修责任的诉讼请求，不符合相关法律规定，不予支持。一审法院判决：一、判决生效之日起十日内，金融街融展（天津）置业有限公司给付杨淑颖逾期交房的违约金232530元；二、驳回杨淑颖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费5076元，减半收取2538元，杨淑颖负担193.66元。金融街融展（天津）置业有限公司负担2344.34元（判决生效之日起十日内给付杨淑颖）。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨淑颖与金融街公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《附件六补充合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享有权利，履行义务。该合同约定金融街公司交付诉争房屋时间为2017年8月31日前，但金融街公司向杨淑颖寄送的《交付通知书》及《交付须知》，要求杨淑颖交付物业管理费押金方可收房，该行为为杨淑颖附加了额外义务，违反合同约定，致使杨淑颖无法在约定期限收房，金融街公司应依据合同约定承担相应违约责任。金融街公司违约后，杨淑颖已通过微信联系金融街公司员工杨琼、到诉争楼宇处进行交涉、向金融街公司发送律师函及提起诉讼等多种方式主张权利，因此，金融街公司主张杨淑颖怠于行使权利，缺乏依据，本院不予采信。杨琼在一审法院对其进行询问时表示金融街公司在2018年3、4月份告知其关于杨淑颖无需交付物业费押金即可收房一节，因杨琼与金融街公司存在利害关系，且其与杨淑颖的2018年4月18日的微信聊天记录中明确表示无法减免，因此，其在一审时的证言不足以证实金融街公司曾有杨淑颖无需交付物业管理费押金即可收房的意思表示并将该意思传达至杨淑颖。杨淑颖于2018年4月2日向金融街公司发出律师函后，金融街公司于2018年4月16日向杨淑颖发出《入住催告函》，仍要求杨淑颖按照《交付通知书》办理入住手续，后杨淑颖于2018年5月向一审法院提起诉讼，金融街公司在答辩状中仍未明确同意无需交付物业费押金便可收房。直至2018年8月22日，经杨淑颖请求，在一审法院主持下，双方达成先行交房，其他事宜另行解决的一致意见。综上，金融街公司直至实际交付房屋仍未明确表示杨淑颖无需交付物业管理费押金，其逾期交房的违约行为应认定至2018年8月22日。一审法院以杨淑颖主张2018年4月19日至实际交房之日止的逾期交房违约金未提供有效证据证明而仅支持其2017年9月1日至2018年4月18日止的违约金欠妥，本院予以纠正。从金融街公司应予交房之次日即2017年9月1日至2018年8月22日实际交房之日，金融街公司共计逾期355天，应支付杨淑颖逾期交房违约金为358905元（3370000元×3/10000×355天）。综上所述，杨淑颖的上诉请求成立，本院予以支持。金融街公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市和平区人民法院（2018）津0101民初3583号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，金融街融展（天津）置业有限公司给付杨淑颖逾期交房的违约金358905元；三、驳回杨淑颖其他诉讼请求；四、驳回金融街融展（天津）置业有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2538元，由金融街融展（天津）置业有限公司负担；二审案件受理费10152元，由金融街融展（天津）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年七月八日法官助理梁菁菁书记员朱佳玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……