北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5648号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨崇辉，女，1957年6月9日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官冬冬，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：祁建钢，男，1958年10月21日出生，住北京市东城区。委托代理人：张小花，北京余庆唐律师事务所律师。委托代理人：刘士娟，北京余庆唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐昆娜，女，1980年9月24日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘玲娣，女，1955年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人祁建钢、杨崇辉因与被上诉人徐昆娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨崇辉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回徐昆娜一审诉讼请求，支持杨崇辉一审反诉请求；一、二审诉讼费由徐昆娜承担。事实与理由：一、一审事实认定不清。根据社会生活经验和常识，夫妻一方售房，另一方未必知情，一审法院也认为祁建钢售房，杨崇辉也存在不知情的可能，退而言之，夫妻另一方即使知情也未必同意。依据法律规定，买受人请求杨崇辉履行过户义务必须举证证明杨崇辉对售房一事知情且举证证明杨崇辉明确表示同意售房。买受人、出卖人和中介公司一致认可，在整个房屋买卖过程中，杨崇辉并未参与，买受人和中介公司也说，从未联系过杨崇辉本人请求对售房一事进行追认，也不知杨崇辉是谁（2019年10月28日开庭，买受人说不知道祁建钢配偶是谁，中介证人蔡某说从没有联系过杨崇辉）。全案中唯一能证明杨崇辉对售房一事知情与否、同意与否的唯有这份没有结婚证、身份证复印件和授权委托书的单独的带有数字编码的“同意出售证明”复印件（案卷中的结婚证，身份证复印件是杨崇辉开庭后提供的）。对于该同意出售证明，杨崇辉已经明确否认其本人提供也明确否认其真实性并申请了笔迹真伪鉴定，但法院并未准许且未说明理由，一审法院对于该事实并未查清。买受人并无证据证明杨崇辉对祁建钢售房一事知情且同意，应承担举证不能的责任，法院应认定杨崇辉对售房一事不知情。即使买受人认为祁建钢售房构成表见代理或买受人有理由相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示，那买受人应该举证证明祁建钢实施了让买受人相信其构成表见代理或买受人有理由相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示的行为。本案中唯一能证明祁建钢是否实施上述行为的只有买受人提供的这份伪造的《同意出售证明》。杨崇辉认为该同意出售证明并非祁建钢提供，理由如下:首先，祁建钢明确否认该《同意出售证明》是其提供的，也主动申请了笔迹鉴定。其次，对于该《同意出售证明》的来源，中介蔡某作证说是祁建钢提供的，但前后表述明显矛盾（第一次说是他给了祁建钢一份模版，祁建钢拿回去填好后又给了他，他给了买受人。第二次又说给了他同事，他不在场，详见2019年10月28日开庭笔录）。证人作为一个有房产经纪资格的专业房产中介，且是一家门店的店长，面对如此重要的一个问题，怎么可能说的前后不一致，如此前后矛盾的证言，只能说明该同意出售证明不是祁建钢提供的。最后，从形式上看，在买受人和中介都对祁建钢配偶一无所知的情况下，这份同意出证明并未附有结婚证、授权委托书和身份证复印件这些可以初步判定真假的信息材料，如果真的是祁建钢提供的同意出售证明，作为专业的房产中介，肯定会向通过祁建钢向杨崇辉本人核实或让祁建钢提供结婚证、身份证复印件、授权委托书等可以判断同意出售证明真假的材料，绝不可能仅仅只有一份单独的《同意出售证明》。再者，该《同意出售证明》只是一个带有数字编码的复印件，如果真是祁建钢提供应该是一个没有数字编码的原件才对，以上事实说明该同意出售证明不是出卖人祁建钢提供，对此，一审法院也认为该同意出售证明是徐昆娜从中介公司处获得的，并未说是祁建钢提供的。这份“同意出售证明”是中介伪造的，中介蔡某做伪证，买受人对此是明知的。即然该同意出售证明并非祁建钢提供的，买受人也没有向祁建钢核实过《同意出售证明》的真假，祁建钢并未实施任何让买受人认为其有权代理杨崇辉或祁建钢售房是夫妻共同意思表示的表象。即使假设是祁建钢伪造的《同意出售证明》，依据北京高院的规定，出卖人伪造所有权人身份证明，擅自转让房屋，参照合同法第四十八条之规定认定为无效合同，但有证据证明出卖人构成表见代理的除外，出卖人伪造所有权人身份证明合同无效，也不构成表见代理。是故，买受人无法举证证明祁建钢构成表见代理，应承担举证不能的不利后果，祁建钢不构成表见代理。此时，唯一可以判令杨崇辉履行过户义务的只有在这份《同意出售证明》为真的情况下才行，但对于该同意出售证明，杨崇辉已经明确否认是其本人提供也否认其真实性并申请了笔迹鉴定，法院并未准许且未说明理由，该证据是证明杨崇辉知情与否、同意与否的唯一证据，也是判令杨崇辉履行过户义务的唯一证据，该证据属于查清本案基本核心事实之一的唯一证据，但一审法院却未查明，也未给出解释。另外，如果是中介明知杨崇辉不同意售房而伪造杨崇辉的同意出售证明欺骗买受人，应该由中介向买受人承担赔偿责任。此时《同意出售证明》来源即《同意出售证明》是谁伪造的，就是本案责任承担的关键事实。前文已经提到中介关于《同意出售证明》的来源的证人证言前后矛盾，且祁建钢也申请了笔迹鉴定。但一审法院并未准许鉴定，也未在判决书中说明理由。一审法院虽然在本院认为部分写到徐昆娜从中介公司处获得“同意出售证明”，即一审认为该同意出售证明是中介伪造提供给买受人的，应该由中介向买受人承担赔偿责任，但一审法院并未让中介承担任何责任，反而判决过户。一审未能就该同意出售证明的来源有一个合理明确的认定，属于事实认定不清楚。本案中有关责任承担的两个最关键的事实都未查清，一审法院就做出判决，实在让人难以接受和理解。二、一审法院对案件事实认定前后矛盾。一审法院一方面说买受人面对中介提供的同意出售证明，无理由怀疑该同意出售证明真实性，同意出售证明一定为真，后面又说即使不是杨崇辉签署、杨崇辉的不知情等，也就是说该同意出售证明可能为假。前面说一定为真，后面又说可能为假，一审认定的事实前后矛盾。三、一审法院违反基本事实且颠倒黑白。（一）本案中很明显是买受人、中介和出卖人恶意串通，损害杨崇辉利益，理由如下:1.买受人自认其在买房过程已经通过中介对案涉房屋产权进行了调查，结合这份伪造的“同意出售证明”，买受人在买房时对该房屋是夫妻共同财产是明知的。2.卖房的是祁建钢一人，杨崇辉并未参与房屋买卖。3.祁建钢售房时没有提供任何证据证明其售房是夫妻共同意思或其有权代理其配偶售房。4.祁建钢明确告诉买受人，卖房因为急用钱，也明确告诉买受人其配偶对售房一事不知情。5.祁建钢未提供任何有关其配偶的信息，买受人对祁建钢的配偶一无所知，善意购买夫妻共同财产怎会对夫妻另一方一无所知。正常情况下是让夫妻另一方到场或通过其他方式确定夫妻另一方也同意出售才是善意的购买行为。即使买受人对此疏忽了，那作为专业人士的中介人员肯定会注意这一点，肯定会问一问祁建钢配偶的意见，要求其到场或通过其他方式确定祁建钢配偶同意售房才对，不可能对祁建钢配偶一无所知，何况提供双方买卖中介服务的还是一家门店店长，肯定会注意到此事，如果中介没有尽到忠实勤勉的注意义务，应该由中介向买受人承担赔偿责任。现买受人和中介对祁建钢配偶都一无所知，不符合常理。6.双方约定的交易方式是“改底单”，该种交易方式可以不让杨崇辉知情就能实现房屋交易的目的，当然也就没有必要知道祁建钢配偶是谁。以上几点事实充分说明买受人和中介明知祁建钢是无权处分，充分说明买受人、中介和祁建钢恶意串通，企图损害杨崇辉的利益。退一步讲，买受人明知案涉房屋是夫妻共同财产，但签署合同只有祁建钢一人，依据合同法48条和民法总则171条之规定，买受人应该主动请求祁建钢配偶杨崇辉进行追认，而不是让杨崇辉主动提异议或主动追认，杨崇辉没有这个义务，何况杨崇辉对售房一事不知情，想表达异议都不知该向谁表达。但在双方买卖合同签订后，长达12年里买受人没有主动向祁建钢配偶杨崇辉请求追认或通过祁建钢向杨崇辉请求追认，更近一步说明买受人明知祁建钢无权处分，恶意和其串通。即使不向杨崇辉本人请求追认和核实，要求祁建钢提供其配偶同意售房的材料总是可以的，但买受人没有这么做，更近一步说明买受人明知祁建钢是无权处分还和其恶意串通，损害杨崇辉利益。如果买受人主张其不请求杨崇辉追认是因为中介事后补充提供了一份同意出售证明，让其相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示，杨崇辉认为，该说法完全不符合情理。首先，前文已经说明买受人明知祁建钢是无权处分还和其恶意串通，此时买受人就不可能依据中介提供的《同意出售证明》而相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示，也不可能相信该《同意出售证明》的真实性。其次，买受人自认不知道祁建钢配偶是谁，对祁建钢的配偶一无所知，其完全无法判断同意出售证明的真假，一份真假都无法判断的同意出售证明，又何以让买受人相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示。再次，买受人完全有理由怀疑《同意出售证明》的真实性。理由如下:1.前文说到买受人对祁建钢配偶一无所知，且“同意出售证明”没有附结婚证、身份证复印件和授权委托书等判断真假的基本信息，真假无从判断，形式本身让人怀疑。2.该《同意出售证明》上还是一个有数字编码的复印件，如果该同意出售证明真是祁建钢给中介公司、中介公司转交给买受人的话，那同意出售证明肯定是没有数字编码的原件，因为正常情况下中介公司应该会在第一时间转交给买受人《同意出售证明》原件，没有人会在如此重要的一份文件原件上随意写数字，只能说明该同意出售证明是在中介公司编档备案后，又拿出来给买受人的一份复印件，买受人有理由怀疑《同意出售证明》的真实性。3.该同意出售证明是中介提供给买受人的，中介和杨崇辉没有任何联系，中介没有资格提供杨崇辉的同意出售证明。4.假设该同意出售证明是祁建钢提供的，买受人也有理由相信是祁建钢伪造的，此时，买受人应该尽到审慎的注意义务。5.买受人在2007年用110万元买房，不可能不慎重，肯定会怀疑同意出售证明的真假，何况还是一份无论形式还是来源都让买受人怀疑的同意出售证明，买受人还委托了专业的房产中介，作为专业的房产中介，肯定会对整个房屋交易过程中存在的风险及时提醒委托人注意，否则便是没有尽到忠实勤勉义务，需向委托人承担相应的赔偿责任。以上几点说明，买受人有充足的理由怀疑《同意出售证明》的真实性。6.如果买受人真的相信《同意出售证明》为真，那买受人和中介就不会串通恶意说谎，说联系不上祁建钢才不请求履行合同。祁建钢自认其一直住在合同上载明的房屋里，合同上的手机号也一直在用，肯定可以联系上。杨崇辉认为即使真的联系不上祁建钢，也可以通过诉讼的方式请求履行合同。但买受人在北京房价一直不断上涨的情况下，在其自认顶着巨大的压力下长达12年不主动要求履行合同，还是在祁建钢解除合同后被动起诉履行合同，不符合常理。总之，买受人完全没有理由相信祁建钢售房是夫妻共同意思表示，却有充分理由怀疑《同意出售证明》的真实性，但买受人却从未核实真假。该“同意出售证明”是在买受人向祁建钢付款前获取，更是在祁建钢当面向其交房屋钥匙前获取，买受人完全有机会通过祁建钢向杨崇辉核实或至少向祁建钢核实真假。买受人知道或有充分的理由应当知道祁建钢是无权处分，却未尽到基本注意义务，也从未请求杨崇辉追认，也从未主动请求履行合同，不是善意买受人。买受人上述这些不符合常理的行为，唯一的合理解释是买受人明知杨崇辉对售房一事不知情，明知祁建钢是无权处分还和祁建钢恶意串通，起初是想以“改底单”的方式在不让杨崇辉知情的情况下实现交易目的，当买受人知道“改底单”无法实现交易目的后，却又和中介一起企图通过伪造《同意出售证明》的方式侵占涉案房屋。买受人之所以长达12年不请求履行合同，是害怕起诉后杨崇辉不同意，占有房屋目的无法实现，而企图通过自认为占有的时间越久对其越有利的的方式侵占涉案房屋，买受人主观侵占恶意大。综上所述，买受人明知祁建钢无权处分还和其恶意串通，损害杨崇辉利益。即使一审法院不认为买受人明知祁建钢是无权处分还和其恶意串通，但至少买受人是有充分的理由怀疑《同意出售证明》的真假，应当知道祁建钢是无权处分，却没有尽到最基本的注意义务，具有重大过失，重大过失同样构成恶意串通，一个恶意串通的无效合同，在没有被明确被追认的情况下，该合同自始无效。恶意串通或重大过失的双方都要为自己的过错承担责任。（二）杨崇辉确实不知道祁建钢售房一事，理由如下:首先，杨崇辉和祁建钢夫妻感情本就不合，祁建钢一开始就是因为缺钱而背着杨崇辉卖房，这一点是一致认可的事实。即然祁建钢一人瞒着杨崇辉售房，欺骗杨崇辉说房屋对外出租，在情理之中。其次，租房也是一种常见的社会现象，北京更是常见，杨崇辉相信该房屋处于对外出租状态，也在情理之中。再有，杨崇辉因该房当时并未办理房产证，认为无人会买一个没有房产证的房屋，杨崇辉作为普通人，根本想不到“改底单”这种交易方式，案涉房屋为夫妻共同财产，杨崇辉认为祁建钢要想卖房必须由其配合才行，也就一直相信该房屋在出租状态，并不知道该房屋被出售一事，完全符合情理，且正常情况下不会怀疑房屋的出租状态。最后，这些年北京房屋的价格一直在快速增长，该房屋也一直在涨价，如果杨崇辉事后1年或2年乃至3年要是知道该房屋被出售，在北京房价大幅度上涨的趋势下，肯定会追回房屋，这才符合人之常情，假如杨崇辉知道祁建钢售房一事，即使不追回房屋也肯定会要求买受人支付尾款。没有人把东西卖了不要求付款长达12年，这笔钱放在现在也不是一个小数目，何况当时。杨崇辉若是知道房屋被出售，绝无可能这么多年来什么措施都不采取，既不要房，也不要尾款，这只能说明杨崇辉对售房一事不知情。以上事实，充分说明买受人和中介明知或有充分的理由应当知道相信祁建钢是无权处分还和其恶意串通，双方签署的合同是无效合同，而杨崇辉对售房一事不知情，在房屋买卖过程中没有过错，是无辜受害者。四、一审决违反基本事实和法律规定。一审以“夫妻间代理行为”判令杨崇辉履行过户义务，违反法律规定。首先，售房行为属于非因日常生活的财产处理行为，不属于家事代理范围，对此婚姻法司法解释一第十七条第一款有明确规定。其次买受人并未提供杨崇辉授权祁建钢售房的任何证据，本案无授权代理之适用空间。最后，前文已经说明祁建钢没有实施任何构成表见代理或婚姻法司法解释一第十七条第二款规定的表象行为，且买受人和出卖人还试图通过“改底单”这种违法方式进行过户，买受人明知祁建钢是无权处分，还和其恶意串通。总之，祁建钢的行为不符合任何代理行为的构成要件，一审以夫妻间的代理行为判决杨崇辉来履行过户义务，违反基本事实和法律规定。杨崇辉认为该合同属于无效合同，合同无效，自始无效，杨崇辉有权追回案涉房屋，买受人应支付房屋占用费。即使一审法院偏袒买受人，不认为合同是无效合同，杨崇辉也有权追回案涉房屋。首先，杨崇辉对售房不知情，谈不上同意或追认售房与否，祁建钢售房行为不构成对杨崇辉的代理行为或符合婚姻法司法解释一第十七条第二款，祁建钢属于无权处分，该合同对杨崇辉无约束力，该合同因杨崇辉拒绝履行而有履行上的障碍，该合同应该被解除，杨崇辉依法有权追回案涉房屋。其次，买受人具有恶意串通的故意，即使法院偏袒买受人，买受人有重大过失是非常肯定的，不应保护其利益，不能因为买受人在房屋里居住12年，就将一个恶意串通的无效合同变成为一个有效合同，将非善意买受人变成善意买受人。况且杨崇辉在本案中没有任何过错，是无辜受害者，法院应该保护杨崇辉的利益。此外，杨崇辉认为徐昆娜没有请求过户的权利，该合同已经解除。首先，双方在补充协议里第二条约定的是改底单，改底单是一种类似商品房买卖买卖行为也就是一手房买卖行为，过户是二手房买卖，这二者有很大区别特别是税费负担方面，而且是相互冲突的，只能选一种，双方在补充协议第五条明确约定，“本协议与买卖合同有冲突的以本协议为准”，现双方约定履行方式为“改底单”，应该按照“改底单”履行，买受人无权擅自变更合同履行方式请求过户。现“改底单”无法履行，双方合同只能解除，况且双方合同还是一个恶意串通损害杨崇辉利益的无效合同。其次，买受人已经长达12年都没有请求履行合同，早已超出合同期限且客观上无法履行。综上所述，祁建钢解除合同的诉请应被支持。退一万步讲，即使法院枉法判决过户，买受人迟延付款达12年之久，应该支付相应的利息。如果买受人认为之所以迟延履行12年是因为祁建钢改不了底单在先，改底单之所以无法履行，是因为它是一种违规行为，该违规行为是中介提出来、买受人、中介和祁建钢协商一致的结果，违规行为所导致的损失应该由三方共同承担，而不应由祁建钢一人承担，更不应该由对售房一事不知情的杨崇辉承担。如果买受人依据双方签订的买卖合同第五条之约定请求过户，那买受人应该先支付全部房款，现买受人长达12年未支付房款违约在先，祁建钢可以解除该合同。即使法院偏向买受人判令合同继续履行，买受人也应该支付33.5万尾款12年的利息。买受人认为双方约定的房款是62万，她已经全部支付了房款，该种说法不符合常理，祁建钢和杨崇辉在1999年购买该房时，房款就是61.5万左右，时隔8年北京房价一直在上涨，怎么可能只有62万，房屋的真实价格应该是补充协议里约定的110万。在整个合同交易过程中，杨崇辉不知情没有任何过错，祁建钢、买受人和中介都有过错。徐昆娜辩称，不同意杨崇辉的上诉意见。徐昆娜买房时如果知道杨崇辉不同意，为何还要中介提供知情同意书。在交易发生时，徐昆娜并不知道杨崇辉不同意出售房屋，直到收到了杨崇辉、祁建刚的解除通知时才知道。补充协议里改底单和合同过户条款之间并不冲突，改底单和过户都是徐昆娜获得房屋所有权的方式，且改底单是由祁建刚提出来的，并非徐昆娜提出，也不是中介提出，徐昆娜并没有说不可以通过户的方式而实现产权的过户，补充协议与主要协议里面的条款并不冲突。徐昆娜住在祁建刚的房子里，应该是祁建刚来找徐昆娜，徐昆娜没有其他房产。如果假设杨崇辉也是房产所有人的话，那杨崇辉为什么十二年不来主动联系徐昆娜。对方邮寄解除通知书后，徐昆娜去房屋管理所查询，发现2019年年初才办理了房屋产权证，实际上这个时点才是真正能办理房屋过户手续的时点，并不是杨崇辉说的合同签署的时间，一直都是祁建刚未能满足房屋的过户条件才致使这件事情一直拖延了多年。祁建刚辩称，认可杨崇辉主张的无权处分，祁建刚没有告知过杨崇辉卖房的事情，但是不存在恶意串通的情况。认可杨崇辉其他的上诉意见。祁建钢上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持祁建刚的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由徐昆娜承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。（一）一审法院对同意出售证明的来源和性质认定错误。1.该文件为单独的带有编码的复印件，无法与原件核实，无法作为证据使用。2.证人蔡某对于同意出售证明的来源两次说法前后矛盾，该证人证言不能采信，不能作为定案依据，且该证人陈述明显不合常理。3.该证明不是祁建刚提供的。为证明上面字迹并非祁建刚所写，祁建刚在一审中已申请笔迹鉴定，并继续在二审中坚持申请笔迹鉴定。4.中介对于该证明为假是明知的，因此故意不向杨崇辉核实。5.买受人对同意出售证明为假也是明知的，因此故意不向祁建刚或杨崇辉核实。买受人在2007年用110万元买房，不可能不慎重。买受人自认不知道祁建刚的配偶是谁，从没要求过联系配偶，实际上也没有联系配偶，不符合常理。买受人有能力、但从未向祁建刚核实过同意出售证明的真假，也不符合常理。该同意出售证明没有附结婚证复印件、身份证复印件等材料，其本身的缺陷足以让买受人怀疑其真实性。在没有拿到该证明之前，买受人就已经实际控制该房，说明其在当时根本就没有想到要求提供同意出售证明，这正是因为祁建刚已经告知了配偶不知情。在12年的时间里，徐昆娜从未找过祁建刚要求过户，这显然也不符合善意买受人的行为。徐昆娜在本案中一直虚假陈述，足见其主观恶意。（二）一审法院认为“改底单条款亦不能导致整个房屋买卖合同无效”，该认定错误。改底单条款是合同核心条款，和其他条款紧密相连，不可分割。改底单无效会对涉案房屋价格、付款方式、房屋交付方式等双方核心权利和义务产生影响，改底单无效对整个合同内容有根本影响，会导致整个合同无效。二、一审采纳同意出售证明，违反民事诉讼法律规定。三、一审法院适用法律错误，判决显失公平，有违司法正义。双方对合同12年未能履行皆有过错且买受人过错更重，买受人非善意买受人，在整个合同的签订及履行过程中存在主观恶意，从中也能够看出买受人明知杨崇辉不知情，买受人有恶意侵占嫌疑，过错程度更重，应承担较重的责任。房屋所有权归属于祁建刚和杨崇辉共有，房屋增值利益属于财产所有权人，现在该房屋价值远远高于110万元，再以此价格交易显失公平。一审法院认定改底单条款无效，未考虑改底单无效对整个合同的影响，未考虑双方的过错程度，未考虑祁建刚、杨崇辉的意愿，通过判决的方式强行改变合同履行方式，严重显失公平，有违公正。四、一审法院应支持祁建刚的反诉请求。1.改底单无效后，对应的付款方式亦无效。买受人长达12年未支付全部房款，违约在先，且早已超过合理期限，祁建刚有权解除合同。2.改底单方式无法履行，导致合同客观上无法履行，此时任意一方有权解除合同，现祁建刚发出解除通知并诉请法院要求解除合同，应予支持。3.涉案房屋属于夫妻共同财产，出售房屋需经夫妻双方同意，祁建刚属于无权处分，杨崇辉拒绝追认，该合同客观上无法履行。祁建刚的行为亦未构成表见代理，房屋交易过程中配偶不知情且未参与，祁建刚亦未有任何行为让买受人相信其有权代理杨崇辉。4.买受人时隔12年请求继续履行合同，早已超过合理期限，买受人无权请求继续履行合同，该合同应被解除。5.一审法院程序错误。祁建刚在一审时针对同意出售证明申请了笔迹鉴定，一审未予准许是错误的，且上诉人在庭后提交了补充答辩意见，一审在判决书中未作提及。徐昆娜辩称，不同意祁建刚的上诉请求，同意一审判决。杨崇辉述称，同意祁建刚的上诉意见。徐昆娜向一审法院起诉请求：1.判令祁建钢、杨崇辉名下位于北京市朝阳区广渠路29号九龙花园×号楼×座×层×号房屋归至徐昆娜所有，祁建钢、杨崇辉配合办理该房屋过户手续；2.祁建钢从2007年8月1日至房屋过户至徐昆娜名下之日止，以62万元为基数、按照日万分之二的标准支付违约金。祁建刚向一审法院反诉请求：1.解除祁建钢与徐昆娜签署的《北京市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》；2.徐昆娜返还房屋。杨崇辉向一审法院反诉请求：1.确认徐昆娜与祁建钢签署的《北京市房屋买卖合同》、《补充协议》无效；2.徐昆娜返还房屋并支付房屋占用费98.1万元。一审法院认定事实：2007年4月28日，祁建钢作为出售方（甲方）与徐昆娜作为买受方（乙方）签署《北京市房屋买卖合同》，载明：甲方声明，甲方所售房屋已经依法取得北京市朝阳区九龙山家园×号楼×座×层×号房屋的所有权；甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币62万元，乙方应在签订本合同时，即支付购房定金10万元，乙方为非贷款客户，应在签订本合同后三个工作日内支付全部房款；乙方为非贷款客户的，甲乙双方应当在乙方支付了全部房款之日起五个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续等。同日，祁建钢作为甲方与徐昆娜作为乙方及北京链家房地产经纪有限公司作为丙方签署《补充协议》，载明：1、甲乙双方同意协商该房屋出售价款为人民币62万元，装修款为人民币48万元，共计110万元，丙方按甲方净得房屋款收取中介费3万元，其中定金为10万元整，5万元已经通过丙方支付，剩余5万元甲乙双方自行过款，乙方承担国家征收的所有税费；2、甲方负责改底单，费用由乙方支付共计人民币15000元，连同首付款一起支付给甲方，改底单时效为自签订合同之日起三个月内，甲方保证乙方拿到房产证；3、甲乙双方依照《居间中保合同》的约定进行物业交验，丙方协助甲乙双方办理物业交割手续；因乙方拆迁，乙方自签订拆迁事宜起20天内将首付款665000元整（包括改底单费用15000元）支付给丙方，丙方支付给甲方，剩余尾款乙方在甲方拿到乙方产权证前十个工作日内支付给丙方，待乙方确认后丙方将尾款支付给甲方，甲方拿着物业交割单在次日领取尾款等。上述合同签署后，徐昆娜向祁建钢支付了10万元的定金及66.5万元的购房款（包括改底单费用15000元）。庭审中，徐昆娜向法庭提交了一份《同意出售证明》，该证明载明“本人杨崇辉（身份证号×××），系售房人祁建钢之配偶，现在声明如下：同意售房人祁建钢出售其名下位于朝阳区九龙花园×号楼×座×号之房屋”，声明人签字处有杨崇辉的签字。庭审中，杨崇辉表示该《同意出售证明》其并不知情，且签字并非杨崇辉本人签署。徐昆娜表示同意出售证明系北京链家房地产经纪有限公司交给她，并提交了北京链家房地产经纪有限公司的工作人员出庭作证，证人表示该同意出售证明系其交给祁建钢回去让配偶签署，后祁建钢又交还给中介公司。祁建钢则表示从未向中介公司交付过《同意出售证明》，亦未向中介公司工作人员透漏过其配偶的姓名及身份证号。另查一，1999年5月12日，北京嘉利恒德房地产开发有限公司作为卖方与祁建钢作为买方签署《北京市内销商品房预售契约》，载明：乙方自愿购买甲方的九龙山家园×号楼×座×层×号房屋，房屋建筑面积为131.24平方米，双方同意上述房屋的预售价位每平方米4680元，价款合计为614203元等。现该房屋于2019年6月26日办理了所有权证书，登记的所有权人为祁建钢、杨崇辉。另查二，祁建钢与杨崇辉系夫妻关系，双方1981年10月14日登记结婚。杨崇辉表示双方自2004年开始分居。一审法院认为，关于徐昆娜与祁建钢签署的《北京市房屋买卖合同》及补充协议的效力问题。一审法院认为，首先在该合同及补充协议上有祁建钢和徐昆娜的签字，该签字代表了双方真实的意思表示。虽然在签署合同当时，祁建钢尚未取得涉案房屋的所有权证书，但其持有了《北京市内销商品房预售契约》，对于涉案房屋享有相应的权利。第二，关于祁建钢处分婚姻存续期间的共同财产的行为是否有效。从徐昆娜提交的书面《同意出售证明》及中介公司工作人员的证人证言可以看出，徐昆娜作为买受人从中介公司获得了有祁建钢配偶签字的《同意出售证明》，上面载明了杨崇辉的身份证号和签字，徐昆娜没有理由怀疑该出售证明的真实性。且杨崇辉是否与祁建钢感情不和及是否分居徐昆娜作为案外人无从得知，即使《同意出售证明》中的签字确非杨崇辉本人签署，祁建钢的出售房屋的行为亦构成了夫妻之间的代理行为，杨崇辉的不知情并不必然导致祁建钢与徐昆娜之间的房屋买卖合同无效。第三，关于《补充协议》中改底单的行为是否影响了涉案房屋买卖合同的效力。一审法院认为，改底单是双方协商通过该种违规的方式尽快让徐昆娜取得房屋所有权证，而事实上祁建钢并没有通过按照协议约定修改底单使得徐昆娜在约定的时间内取得房屋所有权证。该条款的无效亦不能导致整个房屋买卖合同无效。第四，现徐昆娜已经支付了大部分的房款，且自2007年开始居住至今，祁建钢庭审中表示曾向徐昆娜主张支付房款未果并发出了解除通知，但并未提交相应的证据。现涉案房屋已经办理了房屋所有权证书，具备了办理过户的条件。综上，一审法院认为，徐昆娜与祁建钢签署的合同具备房屋买卖合同的基本要素，不符合法定无效的情形，应继续履行。关于徐昆娜主张的迟延过户违约金，因签署补充协议时祁建钢尚未取得房产权证书，双方对此明知而约定了违规的方式过户，一审法院认为该条款无效，对于违约金不予支持。综上。判决：一、徐昆娜于判决生效之日起十日内支付祁建钢、杨崇辉房款三十三万五千元，祁建钢、杨崇辉在收到该款项后的十日内配合徐昆娜将位于北京市朝阳区九龙山家园×号楼×层×门×号房屋过户至徐昆娜名下；二、驳回徐昆娜的其他诉讼请求；三、驳回祁建钢的全部反诉请求；四、驳回杨崇辉的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。祁建刚提交两份证据：证据1合同解除通知的邮单，用以证明祁建刚以合同无法履行为由委托其女祁瑾向徐昆娜邮寄了合同解除通知，涉案合同已解除；证据2祁建刚居住房屋的图片，用以证明徐昆娜故意隐瞒真实情况，向法院陈述虚假事实。祁建刚一直在涉案合同尾页注明的居住地址居住，根本不存在失联、联系不上的情况。杨崇辉发表质证意见称，对证据1、2的真实性、证明目的均认可。徐昆娜发表质证意见称，对证据1的真实性认可，证明目的不予认可；对证据2的证明目的不予认可。对此，本院认为，祁建刚提交的上述证据均不属于二审中的新证据，且上述证据不足以实现证明目的，本院对此不予采信。本院认为，本案现争议焦点有二：一是《北京市房屋买卖合同》及补充协议的效力如何认定；二是《北京市房屋买卖合同》及补充协议是否应继续履行。关于《北京市房屋买卖合同》及补充协议的效力如何认定问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《北京市房屋买卖合同》及补充协议系徐昆娜与祁建钢通过房屋中介签订，系双方合意表示，依据上述司法解释规定，杨崇辉的同意与否均不影响《北京市房屋买卖合同》及补充协议的合同效力。因此，本院对杨崇辉、祁建刚对《同意出售证明》中签名进行鉴定的申请，不予准许；无论《同意出售证明》中签名是否为杨崇辉或祁建刚签署，现有证据均不足以认定徐昆娜与祁建刚或中介机构存在恶意串通损害杨崇辉合法权益的行为，而补充协议中关于“改底单”的约定无效亦不足以导致《北京市房屋买卖合同》及补充协议整体无效，故一审法院认定《北京市房屋买卖合同》及补充协议应为有效，并无不当，本院予以确认。关于《北京市房屋买卖合同》及补充协议的履行问题。《北京市房屋买卖合同》及补充协议应为有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，祁建钢、杨崇辉均上诉主张祁建刚系无权处分涉案房屋，对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，从合同签订的外观形式看，徐昆娜提交的书面《同意出售证明》及中介公司工作人员的证人证言可以看出，徐昆娜作为买受人从中介公司获得了有祁建钢配偶签字的《同意出售证明》，上面载明了杨崇辉的身份证号和签字，徐昆娜有理由相信祁建钢夫妻双方对出售涉案房屋的认可，即使杨崇辉对祁建刚出售房屋并不知情，徐昆娜对此亦不存在恶意。其次，祁建钢一审庭审中陈述其告知中介和徐昆娜涉案房屋大间系其和配偶住，小间孩子住，显然其向中介和徐昆娜隐瞒了其与配偶的分居情况，但祁建钢上诉主张其已告知徐昆娜其配偶不知情，签订补充协议的目的是为了绕过其配偶，祁建钢在一、二审的陈述存在矛盾。祁建钢一审中明确表示出售涉案合同的目的系偿付欠款，可以推定无论《同意出售证明》是杨崇辉真实签订或是其他方式取得，签订涉案合同时祁建钢希望涉案合同顺利签订，祁建钢拿到部分购房款多年后却以《同意出售证明》并非其提供、《同意出售证明》虚假等为理由上诉主张涉案房屋买卖合同不应继续履行，明显违背民事主体应该遵守的诚信原则，故本院对祁建钢的上诉主张不予采纳。再次，从涉案房屋的使用情况看，杨崇辉以其与祁建刚因感情不和早已分居为由主张对出售房屋一事不知情，但涉案合同签订后，徐昆娜一直实际使用涉案房屋。杨崇辉主张其对涉案房屋享有权利，却在长达十余年时间里未对涉案房屋行使过权利，亦未采取合理措施防止祁建刚处分涉案房屋，故杨崇辉以其不知情为由拒绝履行合同的上诉主张，本院不予采纳；最后，补充协议虽约定了改底单行为，事实上祁建钢并没有通过按照协议约定修改底单使得徐昆娜在约定的时间内取得房屋所有权证，改底单条款的无效亦不导致整个房屋买卖合同及补充协议的全部无效。从补充协议约定的徐昆娜支付房款的条件看，徐昆娜支付尾款的条件系保证房屋所有权证的取得，因此，当祁建钢变更协议约定的履行方式取得房产证时，其有权亦有义务通知徐昆娜支付尾款，现有证据不足以认定其通知徐昆娜支付尾款被拒绝，亦不足以认定其对取得房产证尽到了合理的通知义务，故其以徐昆娜多年未支付剩余房款为由主张解除合同，缺乏合同及法律依据，本院不予支持，对杨崇辉关于徐昆娜请求合同履行的权利已过合理期限的上诉主张不予采纳。结合徐昆娜的居住情况以及其已经支付了大部分的房款，一审法院判令徐昆娜支付祁建钢、杨崇辉剩余房款，祁建钢、杨崇辉在收到房款后配合徐昆娜将涉案房屋过户并无不当，本院不持异议。经查，一审法院的程序无违法之处，故本院对杨崇辉、祁建刚关于一审法院程序违法的上诉主张不予采纳。综上所述，祁建钢、杨崇辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48474元，由祁建钢负担22050元（已交纳），由杨崇辉负担26424元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  江 惠二〇二〇年七月三日法官助理  赵 纳法官助理  禹海波法官助理  冯 妍书 记 员  高 媛