山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终1739号上诉人（原审原告）：山东鼎舜置业有限公司，住所地聊城市经济技术开发区东昌东路北光岳路东丽水阳光世纪城4号商业楼28层。法定代表人：宋世德，总经理。委托诉讼代理人：闫光涛，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柳丽华，女，1980年1月7日出生，汉族，居民，住聊城市开发区。委托诉讼代理人：赵中营（系柳丽华之夫），住聊城市开发区。委托诉讼代理人：武文玲，山东群创律师事务所律师。上诉人山东鼎舜置业有限公司（以下简称鼎舜置业公司）因与柳丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初2840号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鼎舜置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人于2013年3月29日签订的《公路馨苑商品房认购书》，并责令被上诉人立即退还公路馨苑小区1号楼2052号房屋；2、本案的一、二审相应诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、被上诉人的原因造成未能办理按揭贷款，一审认定未办理按揭贷款的责任不完全在被上诉人，该认定是错误的。开发的房屋手续齐全后，要求购房人签订合同办理房产登记手续，这是房产开发商的义务，获得购房款是目的，因此上诉人要求被上诉人签订合同是不存在过错的。而被上诉人在接到上诉人办理银行按揭、房款结算等购房事宜的通知后，未按约定时间办理提交资料、签订合同等手续，因此应承担未能办理贷款的全部责任。另被上诉人也未在承诺的期限内交清剩余房款，在上诉人委托律师发送律师函后，仍然不交清房款，被上诉人的行为已导致上诉人销售房屋收取购房款的目的不能实现，按照被上诉人的承诺以及《合同法》第九十四条的规定，上诉人均有权解除合同。2、上诉人发出办理银行按揭、房款结算等手续的通知后，被上诉人未按通知要求到场签合同、提交按揭资料，已达到十日内交清剩余房款的条件，且至今也未支付剩余购房款，因此一审法院认定被上诉人不存在因违反承诺而应在十日内交清剩余房款的情形，该认定是错误的。3、一审法院认为被上诉人“为办理按揭贷款准备必备资料”是办理贷款的前提条件，但被上诉人并未向上诉人提供该资料，否则收入证明、收款收据亦不应在被上诉人处，而且身份证、结婚证、收入证明、收款收据等原本就由被上诉人持有，被上诉人拒不签订商品房买卖合同、不支付购房款已属于根本违约，一审法院以被上诉人已准备上述资料就认定被上诉人不存在根本性违约，属于事实认定错误。二、一审法院认定事实没有法律依据，其判决适用的法律不当。一审法院适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，仅是对认购书性质的认定作出了规定，并没有规定认购书的解除问题，因此一审法院以上述规定作为判决依据是错误的。三、针对“未签订商品房买卖合同的原因”，一审法院认为“原告无证据证明被告无故不签商品房买卖合同”，存在举证责任分配错误的情形。上诉人作为房地产开发企业，在房屋具备签订商品房买卖合同的条件时，只要及时通知购房人签订合同，通知义务就已完成，对于购房人不签合同的原因是否存在故意，上诉人无法提供证据的。一审时，上诉人提交了相关证据证明已履行通知义务，被上诉人也认可已收到要求签订合同的通知且未签合同，这足以证明上诉人的主张。如果被上诉人认为不签合同是合理的，依据《民事诉讼法》第六十四条第一款规定其举证责任在被上诉人一方，一审法院判决由上诉人承担举证不能的法律后果违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，举证责任分配不当。请二审法院依法查清本案事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人柳丽华辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《公路馨苑商品房认购书》，具备商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。二、由于《公路馨苑商品房认购书》中对房屋面积产生争议如何处理没有约定，上诉人要求被上诉人承担30544.8元的面积差价款没有法律依据。三、上诉人将被上诉人先行缴纳面积差价款作为履行双方约定签订正式《商品房买卖合同》及办理按揭手续的前置条件，在双方未达成一致意见的前提下，上诉人主张被上诉人违约进而要求解除合同没有事实和法律依据。鼎舜置业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原被告于2013年3月29日签订的《公路鑫苑商品房认购书》；2.请求判令被告立即退还公路鑫苑小区1号楼2052号房屋；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月29日，原告与被告签订了公路鑫苑商品房认购书，约定被告购买原告开发的1号楼504室，主房137平方米，单价4440元/平方米，储藏室1-2-13,23.26平方米，单价3300元/平方米，总房款685038元；付款方式：按揭贷款，首期支付房屋总价款的40%，即285038元，剩余房款根据国家及银行的相关规定办理按揭贷款；本协议作为签订购房合同的主要依据。签订认购书的同日，被告及其丈夫赵中营签署承诺书一份，主要内容：本人柳丽华购买的公路鑫苑小区1号楼504室，现已进入验房、装修阶段。本人所购房屋总房款685038元，已付285038元，剩余400000元房款未正式办理按揭手续。现就400000元房款办理按揭贷款做以下承诺：1、按银行要求，提交按揭贷款手续所需资料及交纳相关费用；2、如未达到按揭条件的、不能提供所需资料的、开发商、银行通知本人前来签订正式按揭合同或办理相关手续时不能按约定时间到场的等原因。本人承诺十日内付清剩余房款400000元，未按约定时间付清房款，本人自愿退房，房款按无息退款。在签订认购书之前，被告分别于2012年9月12日、10月10日、10月12日、10月24日，2013年1月23日，交纳房款100000元、30000元、120000元、25100元、9938元，以上共计285038元。签订认购书后，原告将涉案房屋交付被告。2018年7月2日，原告取得建设工程规划许可证，同年8月15日，原告取得建筑工程施工许可证，同年9月29日，原告取得商品房预（销）售许可证。2018年10月15日，原告在小区张贴通知，主要内容：“请各位业主于2018年10月25日前，前往我公司办理银行按揭，房款结算等购房事宜，否则，我公司将根据《承诺书》的约定，按您自愿退房处理，已交房款无息退还。”同年12月20日，原告向被告通过EMS邮寄送达律师函，律师函的主要内容：“现房屋已具备银行按揭贷款的条件，鼎舜置业公司多次通知贵方办理贷款手续或交清房款，但贵方既不办理贷款手续也不交清房款。贵方的行为导致鼎舜置业公司无法获得售房款，给鼎舜置业公司造成了重大损失，贵方已构成根本性违约，为维护鼎舜置业公司的合法权益，特以此函郑重告知贵方：一、请贵方在收到本通知后十日内，向鼎舜置业公司交清购房款，并补交面积差价30544.8元。二、贵方收到本通知之日起十日内未交清购房款的，则视为贵方自愿退房，不再履行付款义务，鼎舜置业公司与贵方签订的《公路鑫苑商品房认购书》解除，即双方的商品房买卖关系解除，鼎舜置业公司不再另行送达解除通知。三、请贵方在商品房买卖关系解除后五个工作日内，前来鼎舜置业公司办理退房等手续。”被告否认EMS回执上“柳丽华”系其本人签署。同年10月29日，包括被告在内的40余户到开发区信访局信访。审理中，原告称2013年被告认购房屋时，原告不具备销售条件，2018年9月底具备销售条件后，原告通知被告签订合同，被告不签合同，不签合同的原因原告不清楚。被告称不签合同的原因是原告要求补齐面积差价才能签订合同，为此，被告申请证人杨某、姜某、李某到庭作证，杨某作证称：原、被告没有签订商品房买卖合同，2018年10月25日在楼道电梯看到退房的通知，同年10月29日与其他业主到信访局协调事情，是否商讨过签订房屋买卖合同的事宜记不清了。原告对该证人证言异议认为：只能证明小区业主对房屋面积有争议，能够证明原告通知小区业主签订合同，不能证明未签订合同的原因。被告对该证人证言无异议；证人姜某作证称双方没有签订商品房买卖合同，2018年10月15日，原告在小区张贴通知，要求补齐购房面积差价才能签订合同，同年10月29日与其他业主找信访局，开发区住建局主持协调，原告称张贴的通知作废，协商解决，并在小区广场说明。被告对该证人证言无异议，原告异议认为：可以证明原告于2018年10月15日通知被告在内的小区业主签订合同，不能证明小区业主到信访局及公司反映及商讨签合同，仅能证明对房屋差价有争议；证人李某作证称2018年10月23日为了签订合同到原告处，原告要求将尾款交到个人工行卡内，才给签订合同，证人不相信原告，怕手续不全，后期也没签订合同。被告对该证人证言无异议，原告异议认为：该证人不是小区业主，不能证明在2018年10月23日去原告处签订合同。被告为佐证已备齐办理按揭贷款的手续向本院提交了如下证据：身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、收款收据。原告异议称从未收取过上述资料。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案原告提交的认购书有原被告双方的签字和盖章，认购书中对商品房基本状况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等主要内容进行了明确约定，且已交付房屋使用多年，该认购书应视为商品房买卖合同，合法有效。原告以被告既不办理按揭贷款也不交清房款为由，主张解除认购书。一审法院认为，关于原告以被告不办理按揭贷款而行使解除权问题，依据被告提交的身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、收款收据等证据，足以证明被告为办理按揭贷款准备了必备资料，结合按揭贷款的办理流程及交易习惯来看，办理按揭贷款的前提条件是买卖双方首先签订商品房买卖合同，但双方一直未签订商品房买卖合同，未签订商品房买卖合同的原因双方存在争议，原告无证据证明被告无故不签订商品房买卖合同，且目前仅是未办理按揭贷款，而不是不能办理按揭贷款，故未办理按揭贷款的责任不完全在被告方，被告不存在根本性违约行为；关于原告以被告未交清剩余房款行使解除权问题，原被告双方签订的认购书约定的剩余房款的支付方式为按揭贷款，承诺书承诺的是在“未达到按揭条件、不能提供所需资料、开发商、银行通知本人前来签订正式按揭合同或办理相关手续时不能按约定时间到场等原因”时，被告才在10日内交清剩余房款。结合被告提交的信访登记表、现场照片、视频资料、证人证言，可以证明被告不存在因违反上述承诺而应在十日内交清剩余房款的情形。综上，原告主张解除认购书并判令被告退还房屋，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定,判决如下：驳回原告山东鼎舜置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10650元，减半收取5325元，由原告山东鼎舜置业有限公司承担。二审中，上诉人鼎舜置业公司提交聊城市衡坤房地产测绘中心出具的不动产测绘报告书，拟证明涉案房屋测绘作业已于2013年4月至7月完成，涉案房屋面积已经确定，主房面积为143.87平方米，储藏室面积为23.35平方米。涉案房屋可以签订正式合同后，上诉人通知被上诉人按照实测面积最终价格签订合同，是合理合法的。被上诉人对该证据真实性无异议，认为该测绘报告的委托单位为上诉人，并无其他房管部门的申请，第一页标明该测绘报告的形成时间为2020年4月18日，整本报告无法显示上诉人主张的测绘形成时间是2013年。被上诉人认为即使应当补缴房屋面积差价款，也应以该报告出具的时间作为依据。双方当事人对不动产测绘报告书的真实性均无异议，本案予以采信。并据此认定以下事实：2020年4月28日聊城市衡坤房地产测绘中心出具不动产测绘报告书，载明：委托单位为鼎舜置业公司，项目名称为公路馨苑1号楼，作业日期为2013年4月15日至2013年7月3日。涉案房屋主房面积为143.87平方米，储藏室面积为23.35平方米。本院二审另对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，上诉人与被上诉人签订的《公路鑫苑商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且上诉人已经按照认购书的约定收受购房款，一审认定双方签订的《公路鑫苑商品房认购书》系商品房买卖合同，符合法律规定。根据上诉人与被上诉人签订的《公路鑫苑商品房认购书》和被上诉人夫妻向鼎舜置业公司出具的《承诺书》，被上诉人购买涉案房屋付款方式为：按揭贷款。被上诉人一审提交的身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、收款收据等证据，足以证明被告为办理按揭贷款准备了必备资料。对于未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因，上诉人主张被上诉人没有按照通知要求支付房屋面积差价款，但是上诉人通知被上诉人交款时并没有出示不动产测绘报告书或者其他能购证明房屋面积的书面证据，被上诉人一审提交的照片、视频及来访登记表等证据亦可证明双方对于房屋面价差价款数额及是否应当支付问题存在争议，上诉人主张被上诉人单方违约导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，本院不予采信。正式的《商品房买卖合同》是办理按揭贷款手续的必备材料，上诉人在没有签订正式《商品房买卖合同》的情况下要求被上诉人按照承诺十日内付清剩余房款没有依据上诉人主张被上诉人未办理按揭贷款也未按照承诺付清剩余购房款，没有事实根据。而且，被上诉人已经支付首付款285038元，上诉人亦于2013年向被上诉人交付涉案房屋，被上诉人居住数年。上诉人请求解除双方签订的《公路鑫苑商品房认购书》，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条是认定涉案《公路鑫苑商品房认购书》性质的法律依据，一审适用该条司法解释及相关法规正确。鉴于双方签订正式《商品房买卖合同》中存在争议，根据上诉人陈述及被上诉人所提交的证据，一审认定上诉人没有证据证明被上诉人无故不签订商品房买卖合同，并无不当。上诉人主张一审适用法律错误，本院不予支持。综上，上诉人鼎舜置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10650元，由上诉人山东鼎舜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟凡利审判员  陈正飞审判员  于景涛二〇二〇年七月六日法官助理徐营营书记员李云娇