福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3093号 上诉人（原审被告）：江西万年青水泥股份有限公司，住所地江西省上饶市万年县。 法定代表人：江尚文，董事长。 委托诉讼代理人：江耀辉，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐谦，江西豫章律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建馨晨美业贸易有限公司,住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道东大路36号花开富贵1#楼B座20C单元。 法定代表人：吴灵艳，总经理。 委托诉讼代理人：黄梅清，男，该公司员工。 上诉人江西万年青水泥股份有限公司（以下简称“万年青公司”）因与被上诉人福建馨晨美业贸易有限公司（以下简称“馨晨美业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院(2019)闽0102民初13011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万年青公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回馨晨美业公司一审诉讼请求，万年青公司不承担任何装修损失。事实和理由：一、一审判决酌定馨晨美业公司的装修损失为150000元，缺乏事实和法律依据。1.一审判决未查清本案装修真实情况，馨晨美业公司对其装修状况提供证据不足。馨晨美业公司自认是2016年《房产租赁合同》和2018年《房屋租赁合同》的实际承租人。2016年《房产租赁合同》签订后，房屋处于毛坯状态，其装修仅花费9709元；而在2018年《房屋租赁合同》签订后，在未改变经营模式，尤其是在没有任何有效证据证明其第二次装修的情况下，却声称第二次装修花费了21万余元，与事实严重不符。2.从馨晨美业公司提供的照片等证据来看，其装修费用绝大部分是用来购置了家具、经营设施设备等可搬移的物件，并非附合物，并无多少装饰装修物的残值损失。即便存在装修残值损失，由于馨晨美业公司装修并未征得万年青公司同意，其装修投入损失也不应由万年青公司承担。3.在馨晨美业公司未提供任何有证明力的证据、一审法院未现场勘查、未询价或委托第三方鉴定机构进行造价鉴定的情况下，酌定馨晨美业公司装修损失为150000元，缺乏事实和法律依据。二、一审法院已查明万年青公司对合同提前解除不存在过错，仍认定万年青公司构成违约，是错误的。1.案涉房屋是万年青公司通过法院调解的方式合法取得的。2.案涉房屋的开发商福建金龙地产有限公司明知案涉房屋已经由万年青公司取得，仍将案涉房屋抵押给银行，导致案涉房屋被拍卖，最终导致万年青公司无法继续履行本案租赁合同。因此，本案租赁合同无法继续履行的过错不在万年青公司，万年青公司也因此遭受了巨大损失，不能因案外人的过错承担本案违约责任。三、如前所述，案涉租赁合同提前解除的过错不在万年青公司，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款关于“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，酌定万年青公司赔偿150000元，属适用法律错误。假设馨晨美业公司存在装修损失，本案也应在查明装修真实情况及装修残值损失具体数额的基础上，适用上述司法解释第十一条第四款关于“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”的规定作出判决。 馨晨美业公司辩称，请求维持原判。万年青公司将案涉房屋以毛坯形式出租给馨晨美业公司是事实，目前该房屋确实由馨晨美业公司装修入住，开设开办公司经营多年，现因万年青公司原因导致房屋被查封，根据租赁合同约定万年青公司应承担相应的赔偿责任。 馨晨美业公司向一审法院起诉请求：判令万年青公司偿还装修工费223533元。 一审法院认定事实：万年青公司与案外人福建原材料联合开发公司买卖合同纠纷一案业经江西省万年县人民法院（2006）万民二初字第17号民事调解书调解后，双方达成抵债协议书，将案涉房产作价抵给万年青公司，嗣后，江西省万年县人民法院收到福建金龙地产有限公司于2006年5月24日向其出具的协助执行通知书（回执），载明其已对案涉房产产权移交给万年青公司。 2016年10月31日，万年青公司作为出租方（甲方）与案外人厦门全天物流有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房产租予乙方作办公场所使用。租赁期限为五年，租金前二年8500元，后三年9000元，等等。 2016年10月间，周信澜作为万年青公司的代理人（出租人、甲方）与吴灵艳（承租人、乙方）签订《房产租赁合同》，约定将案涉房产出租给乙方作办公使用，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止，月租金为11000元，乙方如需对该房产进行装修整改增扩设备，应征得甲方同意，费用由乙方自理，等等。 2018年12月5日，万年青公司作为出租方（甲方）与馨晨美业公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房产出租给乙方办公使用，租期从2019年2月15日起至2023年1月15日止，月租金9000元，等等。 另查明，中福海峡（平潭）发展股份有限公司于2017年2月27日通过法律文书从福建金龙地产有限公司取得案涉房产的产权。 再查明，万年青公司曾于2018年间就被伪造公章一案向福州市公安局鼓楼分局报案，报案书载明周信澜为赚取转租差价，未经万年青公司书面同意，伪造单位公章，同时出具伪造的委托书将案涉房产转租给吴老板。馨晨美业公司于庭审时表示其于2016年10月24日对尚属毛胚房的案涉房产进行装修，共花费9709元，于2018年12月5日签订《房屋租赁合同》后，再次进行装修，共花费213824元，两次装修共花费223533元。2019年8月，馨晨美业公司以诉称理由诉至一审法院。 一审法院认为，依法成立的合同,受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,万年青公司与馨晨美业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应全面履行。现因案外人中福海峡（平潭）发展股份有限公司已于2017年2月27日取得案涉房产的产权，并主张权利导致馨晨美业公司被迫腾退了案涉房产,双方《房屋租赁合同》客观上不再具备继续履行的条件,故一审法院确认此《房屋租赁合同》于馨晨美业公司腾退房产时解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。双方在《房屋租赁合同》中约定万年青公司将自有房屋出租给馨晨美业公司办公使用，万年青公司作为出租人,应保证承租人馨晨美业公司在租赁期内能够正常使用房屋,现因其无法享有案涉房产的产权导致《房屋租赁合同》提前解除,万年青公司就此构成违约,应赔偿馨晨美业公司因合同提前解除而产生的合理损失。馨晨美业公司作为承租人,从合同中的能够看出其承租房屋即为经营公司,故其向万年青公司主张的房屋装修损失应属于其合理损失。关于装修损失的数额,馨晨美业公司提交的证据尚不足以证明其第二次装修房屋时的实际支出,故对于装修费用一审法院将结合房屋面积、装修状况等依法酌情确定,并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,由万年青公司对于剩余租赁期内的装修损失予以赔偿，上述损失金额一审法院酌定为150000元。同时，根据合同相对性原则，馨晨美业公司主张第一次装修费用，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决:一、江西万年青水泥股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿福建馨晨美业贸易有限公司房屋装修损失150000元；二、驳回福建馨晨美业贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4652元，适用简易程序减半收取2326元，由福建馨晨美业贸易有限公司负担765元，由江西万年青水泥股份有限公司负担1561元。 二审中，当事人未提交新证据，亦对一审查明的事实无异议。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋于2006年通过法院调解的方式作价抵给万年青公司，但之后案涉房屋的产权未过户登记至万年青公司名下，导致馨晨美业公司在承租案涉房屋期间，因案外人中福海峡（平潭）发展股份有限公司于2017年2月27日通过法律文书取得案涉房屋产权后主张权利，而无法继续租用案涉房屋，馨晨美业公司与万年青公司之间签订的《房屋租赁合同》因此提前解除，万年青公司构成违约，应赔偿馨晨美业公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。万年青公司主张其对合同提前解除不存在过错，不应承担赔偿责任，不能成立，本院不予采纳。 关于馨晨美业公司装修残值损失金额。虽然馨晨美业公司提交的证据不足以证明其装修实际支出的数额，但从馨晨美业公司一审提交的装修工程预（决）算表、装修申请表及案涉房屋照片等证据来看，馨晨美业公司确实因经营需要对案涉房屋进行了装修，一审判决结合案涉房屋面积、装修状况等酌定万年青公司向馨晨美业公司赔偿装修损失150000元已臻合理，本院予以维持。 综上所述，江西万年青水泥股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4652元，由江西万年青水泥股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄东旭 审判员  吴筱洲 审判员  符海燕 二〇二〇年七月二日 法官助理龚蓉 书记员翁哲颖