安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初2887号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇花桥路,统一社会信用代码91341523590168419J。 负责人:张申朋，经理。 委托诉讼代理人：耿涛涛，公司员工。 委托诉讼代理人：张静玲，公司员工。 被告:王焕武,男,出生,汉族，住安徽省舒城县。 被告:韦正翠,女,出生,汉族，住安徽省舒城县。 两被告共同委托诉讼代理人：朱守国，安徽舒洲律师事务所律师。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司（以下简称万兴物业公司）诉被告王焕武、韦正翠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿涛涛、张静玲、被告王焕武及被告王焕武、韦正翠的委托诉讼代理人朱守国到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告万兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10605.92元,并按照年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年5月30日为7712.98元,合计18318.90元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月8日安徽万兴物业服务有限公司(原名六安市万兴物业管理有限公司,以下称“万兴公司”)与舒城远大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》,由万兴公司为远大港汇广场小区提供物业服务,合同约定小区物业服务费实际收费标准依照舒城县物价局批准文件。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2014年7月3日,原被告签订了《远大﹒港汇广场小区物业临时管理规约》,原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月每平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经原告多次电话、书面催告,至今未交纳2015年7月1日至2019年期间的物业服务费10605.92元。按照原被告签订的临时管理规约的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金标准过高,原告调整为按年利率24%标准计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。 被告王焕武、韦正翠辩称：1、依据签订的物业服务合同，原告不是合同的相对方，即不是本案的适格原告，本案的原告应是安徽万兴物业服务有限公司；2、物业费的收取在2017年1月7日前，高层物业费是1元/平方米。3、万兴物业在提供格式合同时，违约金的约定明显超出法律规定，应视为无效。4、原告主张的逾期相关的利息起算时间不符合逻辑，过高计算。起算年限推到了年初，要求万兴物业列出合理的计算以及清单。5、万兴物业在服务中提供不合格的业务服务，对被告家庭造成严重损失，这也是被告没有缴纳物业费的主要原因之一。2019年6月3日被告女儿韦雅荣在车库回家时，因车库积水，物业公司未及时清理，同时在有安全隐患的地方没有设置警示标志，导致韦雅荣摔倒受伤、住院，花费医药费862元。被告的住房渗水，在开发商与被告签订的房屋质量保修证书中，开发商对于房屋的保修已委托给物业进行维修和维护，但是物业公司至今未对被告所居住的住房渗水等相关问题进行处理，导致装潢过的墙面大面积脱落，渗水，相关的装潢材料变质，对被告造成巨大的损失，初步估计为3、4万元。被告对原告提供的相关物业服务感到不满意。对以上的损失保留反诉的权利。且其住在小区30层，2015年正月16开工装潢，在装潢中发现多处窗台、飘窗处漏水，当时和物业、工程部反应过，一直没有处理。现在家里墙纸、窗套、等多处脱落、漏水。主卧室衣柜柜板腐烂，木地板地压线腐烂发霉，餐厅顶面下垂有3公分左右，这些情况都反应过，工程部也来了无数次，一直没处理。其不知道本小区属于几级物业服务范畴，收费过高。其装潢的押金500元在物业一直没有归还。物业费的支出一直没有公开。公用房的用途不明，物业没有给出合理解释。2019年其曾经书面致函给物业，物业费愿意给，但是要解决房屋的相关问题，但负责人张申朋口头回复不管，而且态度生硬。 本院经审理认定事实如下：王焕武、韦正翠系舒城县城关镇远大·港汇广场6幢3004室业主，房屋面积140.29平方米。该小区由舒城远大房地产开发有限公司承建。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，原名六安市万兴物业管理有限公司，被授权为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照。2012年1月8日，六安市万兴物业管理有限公司与舒城远大房地产开发有限公司签订了舒城县城关镇远大·港汇广场《前期物业服务合同》，合同第三章第七条约定物业服务费按年预先交纳，业主或物业使用人应在每年二月底前履行交纳义务。后又于2016年12月7日续签《前期物业服务合同》，期限自2017年1月7日起至2020年1月6日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年7月3日原告与被告签订了《远大·港汇广场小区物业临时管理规约》，《规约》第七章违约责任第三十九条约定，未能按时足额交纳物业服务管理费，应按日3‰的标准支付违约金；2014年5月29日，舒城物价局以〔2014〕26号函核定舒城远大·港汇广场小区物业管理费按每月每平方米1.5元标准收取。但实际中，原告按每月每平方米1.4元标准收取。2014年7月3日，被告按物业管理费1.4元/平方米/月标准缴纳了物业管理费后，自2015年7月1日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催要至今未付。 另查明，2014年7月3日，被告向原告交纳装修押金500元，2015年初开始室内装潢，在房屋装潢过程中，被告发现餐厅现浇屋顶不平整，左右误差约3公分，被告曾向原告反应，但原告没有及时与房屋开发公司联系解决。室内飘窗处及卫生间隔墙存在渗水情况，墙纸、窗套等多处受潮，主卧室衣柜柜板、木地板压线有霉烂现象，原告虽多次与房屋开发公司工程部联系修理，但情况没有得到解决。2019年6月3日，被告载其女儿韦雅荣骑摩托车在小区地下室行驶时，因地面积水摔倒，韦雅荣受伤，花费医药费862元。 以上事实有原告提供的营业执照、授权证明、被告身份证复印件、《前期物业服务合同》、《远大港汇广场小区物业临时管理规约》、关于舒城远大港汇广场小区物业服务收费标准的函、入户单、物业费催缴单、国家企业公示信息、《六安市前期物业服务合同》、远大港汇广场维护维修登记表等、被告提供其女儿韦雅荣入院出院记录及相关发票、现场照片两张、物业管理现状照片5组、商品房质量保证书1份及照片2张、装修押金票据1份载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的两份前期物业服务合同对业主具有约束力。原告系安徽万兴物业有限公司设立的分公司，受委托为小区提供前期物业服务，并收取物业服务费用，领有营业执照，且已经为舒城县城关镇远大·港汇广场业主们提供了前期物业管理服务，被告王焕武在《远大·港汇广场小区物业临时管理规约》上签字确认,也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，应受法律保护。被告应当按合同约定的金额、时间缴纳相关物业服务费，但其自2015年7月1日起一直拖欠物业费，已违反合同约定。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持。被告关于原告不是适格主体的辩解意见，与查证事实不符，本院不予采信；被告辩称房屋质量存在问题，墙壁及飘窗部位有渗水腐蚀情况等，多次反映，但得不到解决，故不缴纳物业费，本院经查属实，但认为房屋质量的责任主体是房屋开发商，被告以此理由抗辩原告而拒不缴纳物业管理费，无法律依据，相关争议应另行解决。被告关于其女儿韦雅荣，因车库积水，物业公司未及时清理、没有设置警示标志，导致韦雅荣摔倒受伤、住院，花费医药费以及收取其装修押金没有归还的辩解意见，经查相关事实属实，但认为因身体受到伤害而受到的财产损失，属于侵权纠纷，不能在本案中解决，可另行处理；原告收取被告的装修押金500元应及时归还，可以抵扣被告所欠的物业费。由于原告在对被告物业服务方面存在有瑕疵，故其要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，判决如下： 一、被告王焕武、韦正翠于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司物业服务费10105.92元； 二、驳回原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元减半收取计129元，被告王焕武负担70元，原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司负担59元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年七月二十七日 法官助理方芳 书记员方昕 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。