浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙1004民初448号原告：台州市健利印刷有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇印刷集聚区2号。法定代表人：王健文。委托诉讼代理人：李伟军（特别授权），浙江星册律师事务所律师。被告：贵溪市金诚工贸有限公司，住所地江西省贵溪市工业园区（贵溪德源铜业有限公司内）。法定代表人：孙利华。第三人：台州新大力印刷有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇凤凰西路。法定代表人：徐再定。第三人：陈小莉，女，1975年6月7日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：徐再定，男，1970年5月19日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：缪海燕，女，1972年3月28日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：**福，男，1973年6月14日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：台州市路桥大力彩印有限公司，住所地浙江省台州市路桥区横街镇中心南路22—24号。法定代表人：徐再定。第三人：徐再清，男，1970年5月19日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：李纷萍，女，1975年4月9日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。第三人：徐文利，女，1969年9月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。第三人：梁建军，男，1980年5月26日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告台州市健利印刷有限公司以贵溪市金诚工贸有限公司、台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、王健文、徐文利、梁建军为被告，于2020年2月12日向本院提起执行异议之诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告台州市健利印刷有限公司法定代表人王健文及委托诉讼代理人李伟军到庭参加诉讼，被告贵溪市金诚工贸有限公司法定代表人孙利华、徐再定（又系台州新大力印刷有限公司及台州市路桥大力彩印有限公司的法定代表人）、陈小莉、缪海燕、**福、徐再清、李纷萍、徐文利、梁建军经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案在审理过程中，原告撤回对王健文的起诉，并申请将台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、徐文利、梁建军的诉讼主体从被告变更为第三人。本案现已审理终结。原告台州市健利印刷有限公司诉称：原告与台州新大力印刷有限公司（以下简称“新大力公司”)签订厂房及土地租赁合同属实，应认定合法有效。原告与新大力公司在2010年5月19日签订厂房租赁合同，该事实有原告提供的租赁合同、支付凭证及新大力公司的书面答辩意见为证。虽该租赁合同的初衷是合作竞买土地使用权，但其以租赁权形式予以实施，这并不违反法律及司法解释的规定。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”新大力公司早已取得该房屋的不动产权证书，双方的租赁合同应当合法有效，应当受法律保护。至于执行裁定书认为原告存在取得该房屋的使用权之后再转租给其他企业或个人以及如何利用厂房，这都与本案无关。另外执行裁定书还提到了房屋的次承租人台州博恒包装有限公司及港博印刷有限公司未提出租赁权保护，根据法律规定，次承租人的租赁权保护基础在于原告与新大力公司的租赁权是否有效，次承租人在租赁时晚于本案的执行，次承租人提出的事实依据得不到法律的支持，其未提出租赁权保护合乎事实与法律规定。另外裁定书认为原告法定代表人不到庭接受听证，认为其应承担举证不利的后果，原告认为该结论无法律依据，原告已经详尽举证并且全部证据已经提交，况且原告作为本案的被执行人，害怕被执行人员拘留。新大力公司将涉案厂房抵押给债权人的时间迟于原告的租赁涉案厂房的时间，根据《物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，该租赁权应当受到保护。拍卖公告未载明原告的租赁事实及未确定原告享有的优先购买权，损害原告的合法权益。原告认为，租赁权和优先购买权是法律赋予承租人的基本权利，即使原告没有能力购买，但该权利也不能被剥夺和侵害。本案执行异议程序不合法。原告作为异议人在知道法院拍卖公告中未确定租赁事实及优先权后，在2019年12月25日就通过EMS邮寄提交书面异议申请，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人”。经办人员在收到材料后未在三日内予以立案。后原告委托律师又一次提交书面异议材料，该异议申请在2020年1月10日予以立案受理，于此同时，法院也撤回本案新大力公司的厂房的司法拍卖（撤回在淘宝网的司法拍卖）。原告认为，法院虽撤回了司法拍卖，但本次执行异议程序仍严重违法。现要求确认原告的租赁权有效，并在本案拍卖、变卖或折价处理中予以确认。原告台州市健利印刷有限公司提交了下列证据：1、厂房租赁合同（原告与台州新大力印刷有限公司签订）、转账凭证，证明；2、厂房租赁合同（原告与台州博恒包装有限公司签订）、银行付款凭证、人民调解协议书；3、电表更换证明；4、用水证明；5、（2016）沪0115民初27728、27735号民事判决书；6、百度地图截图；7、淘宝司法拍卖公告；8、纳税凭证；9、（2020）浙1004执异2号执行裁定书。被告贵溪市金诚工贸有限公司及第三人均未提交答辩状或陈述意见，也未提交证据。经审理查明，2018年7月12日，本院就上海浦东发展银行股份有限司台州路桥支行与台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军等人为金融借款合同纠纷一案，作出（2018）浙1004民初4621号民事判决书，判决：“一、台州新大力印刷有限公司于判决发生法律效力之日起十日内偿还上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行借款本金32045031.61元、代理费20000元，并支付上述本金自2018年3月20日起至判决确定的履行之日止按合同约定和中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利；陈小莉、徐再定、台州市路桥大力彩印有限公司、台州市路桥博和纸业商行、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军对上述款项承担连带偿还责任，陈小莉、徐再定、台州市路桥大力彩印有限公司、台州市路桥博和纸业商行、徐再清、李纷萍、台州市健利印刷有限公司、王健文、徐文利、梁建军承担保证责任后，有权向台州新大力印刷有限公司追偿。二、温岭市鑫宇装饰材料有限公司、缪海燕、**福对其中借款本金10000000元及其利息、罚息、复利、律师代理费20000元承担连带偿还责任，温岭市鑫宇装饰材料有限公司、缪海燕、**福承担保证责任后，有权向台州新大力印刷有限公司追偿。三、台州新大力印刷有限公司如未按期偿还上述款项，上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行可就其所有的坐落于台州市路桥区的房地产［房屋所有权证号：台房权证路字第××、Ｓ0××11号，国有土地使用权证号：路国用〔2013〕第00185号］折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”之后，被告贵溪市金诚工贸有限公司受让了（2018）浙1004民初4621号民事判决中上海浦东发展银行股份有限公司台州路桥支行的债权。2019年8月14日，贵溪市金诚工贸有限公司向本院申请执行，本院于同日以（2019）浙1004执3306号予以立案执行。2019年9月3日，本院作出（2019）浙1004执3306号公告，责令台州新大力印刷有限公司及实际占有人在公告之日起十日内腾退坐落于路桥区的房产，若不动产已租赁，承租人须于公告之日起五日内向法院申报，由法院对租赁情况进行审核。逾期未申报的，须于申报期间届满之日起五日内腾退。公告张贴后，案外人台州博恒包装有限公司和案外人台州港博印刷有限公司向本院申报租赁权并提交租赁合同相关书面材料。经审查，台州博恒包装有限公司的租赁合同系与原告签订，签订时间为2014年11月5日，台州港博印刷有限公司的租赁合同系与台州新大力印刷有限公司签订，签订时间为2018年8月3日，因两公司的租赁合同签订时间均晚于2014年5月27日抵押设定日，执行实施人员告知其租赁权不得对抗法院强制执行，两申报人对此均未提出异议。2019年11月4日，本院作出（2019）浙1004执3306号执行裁定书，裁定拍卖台州新大力印刷有限公司所有的坐落于路桥区的不动产。2019年12月，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了拍卖公告，决定于2020年1月13日10时起至2020年1月14日10时止（延时的除外）对台州新大力印刷有限公司所有的上述不动产进行公开拍卖活动。2019年12月，原告台州市健利印刷有限公司提出执行异议申请书，要求：1、依法确认台州市健利印刷有限公司的租赁权有效，并在该执行案件拍卖、变卖或折价处理中予以确认；2、暂停对台州新大力印刷有限公司坐落于路桥区的不动产拍卖程序。本院对此进行了听证。在听证过程中，第三人台州新大力印刷有限公司提出书面答辩，称：第三人于2010年购买横街镇的7000平方米工业用地，因资金不足，与原告协商采取厂房租赁的方式进行合作，于2010年5月19日与原告签订《厂房租赁合同》，将其中1800平方米土地出租给原告，约定租期为15年，租金为700万元，约定拍卖之前支付300万元，建房之前支付400万元；后台州市健利印刷有限公司已按合同约定支付了全部租赁费，直至法院查封，该租赁合同均在履行。同时，该案的申请执行人即本案被告贵溪市金诚工贸有限公司及其余被执行人经本院传票传唤后，均未参加听证，也未提交答辩状和证据。2020年1月22日，本院作出（2020）浙1004执异2号执行裁定书，驳回原告台州市健利印刷有限公司的异议。原告台州市健利印刷有限公司不服，提起本案诉讼。另查明，2010年5月19日，第三人台州市新大力印刷有限公司（甲方）与原告台州市健利印刷有限公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定：甲方拟购买位于路桥区横街镇工业园区的土地一块，土地面积7400平方左右，因购买土地资金筹备不足，拟将拍卖所得的土地建房后租赁给乙方使用，涉及租赁场地的地上建筑物必须达到4层，总的使用面积不得少于7000平方左右，租赁期限必须在15年以上，保证通电、通水、排污适合印刷行业的生产。1、甲方拟将位于台州市新大力印刷有限公司厂房租赁于乙方使用，租赁物土地面积约1800平方米，等甲方取得相关的产权证明之后，根据产权证明另确定租赁场地的面积；采取包租的方式，由乙方自行管理。2、租赁期限为15年，自可以实际使用时开始计算租赁时间。3、地上建筑物竣工后，甲方将租赁物按现状交付乙方使用。4、租赁费用700万元，签订合同后，乙方支付甲方租赁费75万，甲方参加拍卖土地之前乙方支付租赁费225万，甲方建房之前乙方支付租赁费400万；如乙方在取得土地使用权后未施工建房，则由甲方按支付的实际款项全部归还乙方，并支付利息损失，利率按月2%计算；甲方保证在取得土地使用权后2年内竣工，如期间发生变故，则由甲方将该块土地及地上建筑物转让给乙方所有，甲乙双方根据实际投入资金的多少实行差价互补。5、在租赁期间内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行合同，在同等受让条件下，乙方对出租物享有优先购买权。……11、甲方同意乙方可将租赁物转租，但转租部分的管理工作则由乙方负责，包括向转租户收取租金等。2010年6月5日，第三人台州新大力印刷有限公司通过拍卖取得了横街镇工业园区的工业用地，并于2013年7月11日取得台房权证路字第××号、第××号房产权证，于2013年11月21日取得路国用（2013）第00185号土地使用权证。2010年6月至2013年6月，原告台州市健利印刷有限公司法定代表人王健文分多次支付租金700万元，其中：王健文分别于2010年6月5日、6月9日、7月2日向第三人台州新大力印刷有限公司法定代表人徐再定转账75万元、100万元、125万元，于2010年6月24日以本票向该公司股东陈小莉支付70万元，于2013年4月18日、6月3日分别向陈小莉转账80万元、250万元。2011年2月间，原告开始使用涉案厂房。2014年11月起，原告将部分厂房转租给台州博恒包装有限公司，约定：租赁车间三层计4300平方、办公室230平方；租赁期自2014年11月5日至2023年11月4日；年租金为53万元。上述事实，有原告提供的两份厂房租赁合同、转账凭证、证明、银行付款凭证、电表更换证明、用水证明、（2020）浙1004执异2号执行裁定书，本院调取的（2019）浙1004执3306号案卷材料、询问笔录（徐再定、陈小莉）及原告的陈述等所证实。本院认为,本案系案外人提起异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人应为对被执行人的执行标的主张享有民事权益的人。通常情况下，被执行人在案外人执行异议之诉中作为被告或者第三人参与诉讼，其作为被执行的对象，不在执行异议之诉的保护范围内。但是在多个被执行人的案件中，各被执行人承担义务的基础法律关系、执行标的以及承担的责任均有可能不同，因此在具体执行某一被执行人名下的财产时，其他被执行人并非该执行标的的被执行人，其若对执行标的提出异议，且该主张与原判决、裁定无关，则其应为案外人。本案中，原告虽系金融借款合同纠纷一案的被执行人，但本案涉及的执行标的是第三人台州新大力印刷有限公司名下的厂房，因此第三人台州新大力印刷有限公司为该执行标的的被执行人，原告并非该执行标的被执行人。原告以其对该执行标的享有实体权益为由提出异议，其法律地位系案外人，故原告的起诉符合法律规定。本案的争议焦点有：一是原告台州市健利印刷有限公司与第三人台州新大力印刷有限公司签订的租赁合同是否真实有效;二是原告主张的租赁权是否应受保护,其提供的证据能否足以排除法院的强制执行。一、关于涉案租赁合同是否真实有效的问题。原告与第三人台州新大力印刷有限公司签订厂房租赁合同系双方真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定,且其他当事人均未对此提出异议，也没有提供证据证明该租赁合同是伪造、虚假的，故对该租赁合同的真实性予以确认。双方的租赁合同早于建房日期，且原告于2013年就付清20年租金700万元，该行为虽在一定程度上与常理不符，但双方均表示是因第三人购买土地资金不足，双方采用租赁的方式进行合作，上述事实与主张有租赁合同、银行单据、村居出具的证明等证据所证实，故予以采纳。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此,原告与第三人台州新大力印刷有限公司的合同虽早于建房日期，但双方对合同的签订的情况给予了合乎情理的说法，且第三人台州新大力印刷有限公司已于2013年办理了权属证书，故涉案租赁合同应为有效。二、关于原告主张的租赁权是否应受保护并足以排除法院的强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗登记的抵押权。”原告提供的租赁合同载明“租赁期限为15年，从可以实际使用时开始计算租赁时间”及“甲方将地上建筑物竣工后，甲方将租赁物按现状交付乙方使用”，因合同未写明具体日期，对此，原告在庭审中表示2011年初过年前后（即2月份左右）开始已实际占有、使用租赁厂房至今，而第三人台州新大力印刷有限公司认为原告自2011年下半年开始使用。本院采纳原告的自认，认定2011年2月为原告开始实际占有使用租赁厂房时间。由于抵押权设立时间为2014年5月27日,因而租赁权设定先于抵押权的设定,目前租赁期未满，故原告的租赁权应当予以保护,原租赁关系不受该抵押权的影响。综上，原告的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。另，原告申请撤回对王健文的起诉，理由合理合法，本院应予准许。原告申请将台州新大力印刷有限公司、陈小莉、徐再定、缪海燕、**福、台州市路桥大力彩印有限公司、徐再清、李纷萍、徐文利、梁建军的诉讼主体从被告变更为第三人，因上述单位及个人作为（2019）浙1004执3306号案件的被执行人，对原告的执行异议均未表示反对，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，可列为第三人，故对原告的申请予以准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，判决如下：原告台州市健利印刷有限公司与第三人台州新大力印刷有限公司于2010年5月19日签订的厂房租赁合同有效，在拍卖、变卖或者折价处理租赁物时予以确认。案件受理费人民币30800元，由原告台州市健利印刷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  陈 俐人民陪审员  陈肖肖人民陪审员  李灵芝二〇二〇年七月二十三日代书 记员  冯渊璐附：本判决所依据的相关法律和法条中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法院许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。