辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1286号上诉人（原审被告）：薛淇文，女，1989年10月10日生，汉族，户籍所在地辽宁省锦州市凌河区，现住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：张会秋（薛淇文之母），女，1965年2月17日生，汉族，住辽宁省开原市。被上诉人（原审原告）：冯永吉，男，1966年6月2日生，汉族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：孙少俊，开原市华瑞法律服务所法律工作者。上诉人薛淇文因与被上诉人冯永吉房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省开原市人民法院（2020）辽1282民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛淇文的上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回冯永吉的诉讼请求；2.诉讼费用由冯永吉承担。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误。原审在事实上解除了《房屋租赁合同》，但在判决书认定事实部分、判决推理部分、判决结果部分均未明确载明解除合同。原审法院以合同一方迟延履行主要债务，经催告后仍不履行为由，判决腾出房屋，是错误的。冯永吉欠薛淇文货款51450元，已经法院判决并执行程序中，案涉房屋已被查封，该事实已被原审判决认定。因此，双方当事人互负债务，薛淇文拒付11000元租金的行为属于实现51450元债权的自助行为，对房屋的占有属于留置行为，以租金抵顶货款属于继续履行房屋租赁合同的行为。（二）不应判决薛淇文给付房租。房租可以在在先判决的执行程序中扣除;冯永吉拒不履行生效判决确定的义务，在案涉房屋被查封的情况下，诉求薛淇文腾出房屋，该诉求没有现实诉讼利益。综上，请求支持薛淇文的上诉请求。冯永吉辩称，双方当事人签订的房屋租赁合同期限已经届满，因此不需诉请解除合同，本案是因薛淇文占有房屋的侵权行为导致的诉讼。请求驳回薛淇文的上诉。冯永吉向一审法院起诉请求：1.请求判令薛淇文立即搬离冯永吉的房屋；2.薛淇文给付2019年10月1日至2020年4月1日拖欠的半年租金11000元；3.诉讼费由薛淇文承担。一审法院认定事实：冯永吉作为出租方（甲方）与薛淇文作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方现有房屋一处（开房权证2006字第××号），位于开原市，租给乙方，房屋出租期5年，租金每年22000元，租期2017年10月1日至2018年10月1日止（如续租则在每年合同到期前签新合同），甲、乙双方在租期届满前一个月协商解除或续租合同事宜。冯永吉、薛淇文均在合同上签字。合同签订后，2019年10月1日前的租金薛淇文已给付冯永吉。2019年10月1日后的租金，经冯永吉催要，薛淇文以冯永吉尚欠货款经法院判决、执行冯永吉尚未履行为由拒付。薛淇文对涉案房屋登记在冯永吉名下无异议。现涉案房屋仍由薛淇文占有使用。诉讼中，薛淇文对2019年10月1日至2020年4月1日半年期间的房屋租金为11000元无异议。一审法院认为，冯永吉与薛淇文签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方之间存在房屋租赁合同关系。2019年10月1日之后的租金经冯永吉催要薛淇文未能给付，属于合同一方迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，故对冯永吉要求薛淇文搬离冯永吉房屋的诉讼请求予以支持。2019年10月1日至2020年4月1日涉案房屋由薛淇文占有使用，故对冯永吉要求薛淇文给付此期间租金11000元的诉讼请求予以支持。对薛淇文关于“冯永吉尚欠被告货款经法院判决、执行原告尚未履行”的主张，与本案不属于同一法律关系，薛淇文可另行主张相关权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、薛淇文于判决生效后十日内将登记在冯永吉名下位于开原市的房屋（开房权证2006字第××号）腾出;二、薛淇文给付冯永吉2019年10月1日至2020年4月1日期间的房租11000元。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由薛淇文负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年3月26日，辽宁省开原市人民法院作出（2019）辽1282民初641号民事判决书，判决冯永吉给付张会秋欠款51450元及利息（利息以20600元为本金，从2018年10月24日起至实际给付之日止，按年息24%计算；利息以30850元为本金，从2018年10月28日起至实际给付之日止，按年息24%计算）。本院认为，根据薛淇文的上诉主张及冯永吉的质辩意见，本案的争议焦点为：（一）冯永吉与薛淇文约定的租赁期限应为1年还是5年；（二）冯永吉是否有权解除房屋租赁合同；（三）薛淇文是否享有法定抵销权；（四）上诉人薛淇文主张的留置或自助行为是否具有法律依据。分析如下：（一）关于租赁期限的问题。冯永吉与薛淇文双方签订的房屋租赁合同中约定“房屋出租期5年，租金每年22000元，租期2017年10月1日至2018年10月1日止（如续租则在每年合同到期前签新合同）”，即双方在合同中约定了两个租期，分别为5年和1年。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，双方当事人对租赁期限存在不同的理解，对案涉租赁合同第1条按照所使用的词句进行理解，双方约定“（如续租则在每年合同到期前起新合同）”，该句应理解为该份租赁合同只在当年有效，如续租则应签订新的合同。故双方当事人约定的租赁期限应为一年。（二）关于冯永吉是否有权解除房屋租赁合同的问题。其一，案涉租赁合同的期限为一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，双方当事人的租赁期限届满后，并未签订新的合同，则双方的租赁关系应属于不定期租赁合同，双方当事人均有权随时解除合同，故冯永吉主张解除合同具有法律依据。其二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，双方当事人对租金的支付期限为“上打租”均无异议，薛淇文尚欠2019年10月1日至2020年4月1日的租金未予支付，原审法院据此判决解除双方签订的房屋租赁合同，具有事实及法律依据，应予维持。（三）关于薛淇文是否享有法定抵销权一节。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，行使抵销权的前提是双方当事人互负到期债务，而薛淇文主张抵销的债权系冯永吉尚欠其母亲张会秋的债务，张会秋虽与薛淇文系母女关系，但属于不同的民事主体，因此本案并不符合法定抵销的条件。薛淇文的该项上诉主张不具有事实依据，本院不予支持。（四）关于薛淇文主张的留置或自助行为是否具有法律依据一节。如前所述，薛淇文对冯永吉并不享有到期债权，其主张的留置或自助行为并不具有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，薛淇文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人薛淇文负担。本判决为终审判决。审判长 聂 威审判员 应 琦审判员 裴好生二〇二〇年七月二十七日法官助理彭云龙书记员黄博超