四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1647号 原告：韩青，男，1992年2月10日出生，汉族，村民，安徽省马鞍山市人，现住四川省西昌市（户籍住址：安徽省马鞍山市含山县）。 被告：乔怀英，女，1974年6月14日出生，汉族，村民，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：袁娟，系四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：尹家翠，女，1972年3月29日出生，汉族，居民，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：袁娟，系四川星亮律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告韩青与被告乔怀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，原告韩青于2020年5月27日向本院提交追加被告申请，以尹家翠为本案案涉租赁房屋的实际承租人，原告为次承租人为由，要求追加尹家翠为本案被告参加诉讼，本院经审查后，依法追加尹家翠为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告韩青、被告乔怀英、被告尹家翠的委托诉讼代理人袁娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告韩青向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租房协议（即门市租赁协议）；2、判令被告退还原告门面房租金68000.00元（2020年1月6日至2020年11月30日）；3、判令被告赔偿原告设备损失5000.00元；4、判令本案诉讼费等其他费用由被告承担。事实和理由：2019年11月30日，被告在故意隐瞒不得私自转租学校门面房以及无权处分门面房的情况下，与原告签订门面房租赁协议，将位于凉山卫生学校（以下简称：凉山卫校）门口（三岔口南路136号营业用房）转租给原告经营餐饮小吃，并收取原告1年门市租金75600.00元（每月租金6300.00元），合同期限自2019年11月30日至2020年11月30日止。2020年4月10日，凉山卫校向各租赁户发出解除门市租赁合同的通知，要求各租赁户最迟在2020年7月15日办理合同解除及退租手续，因被告故意隐瞒该门面房不得私自转租的事实，以及凉山卫校与商户间的租赁合同已解除，导致原告与被告的租赁协议已无法继续履行，由此给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任。其次，该门面房位于凉山卫校门口，经营对象是学生，2020年1月6日学生放寒假，又受新冠肺炎疫情影响，学生延期开学至4月30日（4月20日学生返校，但封闭管理，不得出门）。原告实际从2020年1月6日学生放假到2020年4月30日期间是没有正常营业的。学校响应国家政策，免收了被告等商户两个月的门面租金（2020年2月、3月）。为维护原告合法权益，维护诚实信用的市场经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告乔怀英、尹家翠共同答辩称，被告乔怀英、尹家翠系表姐妹关系，二被告合伙租赁经营案涉小吃门面，该案涉门面房自2015年起就由二被告在凉山卫生学校处承租。2019年4月9日，被告尹家翠委托被告乔怀英与凉山卫校签订了《凉山卫校门市租赁合同》，该合同为无固定期限合同。二被告合伙期间，案涉门面房主要由被告乔怀英负责经营；原告韩青系案涉门面房的次承租人，原告与被告签订的《租房协议》成立且生效，是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，现不具备法定和约定解除条件，二被告不同意解除：1、2019年以前一直是二被告实际使用案涉门面房经营小吃店，2019年3月至2019年8月20日期间，二被告将案涉门面房分租给原告韩青及另一人共同经营小吃店。原告韩青在此期间，明确知晓案涉门面房系二被告与凉山卫生学校签订的无固定期限租赁合同，合同约定对转租有一定限制，在这种情况下，原告仍主动要求转租案涉门面房，二被告没有对原告隐瞒与案涉门面房有关的任何情况。原告转租后，并没有在该门面内添附过其他固定设备。2、案涉《租房协议》系原告拟定，被告乔怀英签字，被告乔怀英对协议内容不认可，才对《租房协议》进行了修改。原告找被告签订协议的主要目的是避免租期满后租金上涨。本案中原告韩青已经到凉山卫校反映转租一事，但凉山卫校也没有终止与被告租赁合同而收回该门面房，更未影响过原告经营，故二被告与凉山卫校“不能擅自转租门面”的条款约定与原告与二被告之间的《租赁协议》是否解除根本无关，不能构成原告违约解除合同的理由。3、案涉租赁协议签订后，二被告依约将案涉门面房交付原告使用，期间二被告、凉山卫校都没有干扰和限制过原告经营行为。新冠肺炎疫情期间，原告暂停经营不是二被告责任，原告不能将损失计算在二被告头上，二被告无任何违反《租赁协议》的行为，二被告不同意解除合同。4、凉山卫校虽然发出了解除门市租赁合同的通知，但通知在2020年7月15日办理解除合同手续和退租事宜，但至今也没有事实收回案涉门面房，经营和租赁都在正常进行中，原告在案涉门面房具备正常使用的情况下关门停业，是其承租后个人行为，其关门停业损失只能自行承担。二被告基于新冠肺炎疫情，同意与原告协商解决问题，但原告带人到被告家吵闹，是违约不守诚信的行为，二被告无任何违约行为，综上，请求法院驳回原告全部诉请。 本案在审理过程中，原告韩青为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：《租房协议》原件1份、《收条》原件1份、2020年4月10日《凉山卫校门市租赁合同解除通知》复印件1份、照片原件8张，以证明原告系2020年4月10日收到凉山卫校的解除通知才知道二被告与凉山卫校签订的合同是不定期合同，二被告没有转租案涉门面房的权限，2020年7月15日前凉山卫校要收回案涉门面房，导致原告购置的设备闲置，原告在得知2020年7月15日前案涉门面房要被收回后，也没有精力和心思去经营门面，故从2020年4月10日起原告就关门歇业。 原告韩青在法定期限内向本院提交调取证据申请，请求本院向凉山卫校调取被告尹家翠与凉山卫校签订的案涉门面租赁合同、凉山卫校减免案涉门面租金的文件。本院经审查后，于2020年5月26日向凉山卫校调取证据如下：《凉山州财政局、凉山州国有资产监督管理委员会、凉山州机关事务管理局关于州级行政事业单位和州属国有企业减免中小企业房租的通知》（凉财资[2020]3号）文件复印件1份、2020年4月10日《凉山卫校门市租赁合同解除通知》复印件1份、2020年2月27日《申请书》复印件1份、2018年12月6日《房屋租赁合同》复印件1份、2019年4月9日《凉山卫校门市租赁合同》复印件1份，《门市经营委托书》复印件1份。原告韩青请求本院调取证据的证明目的：以证明二被告无权转租该门面房，也无权处分该门面房，受疫情影响原告没有正常营业，学校也减免了2020年2-3月份房租（2个月）。原告韩青对本院调取的全部证据真实性、合法性、关联性均无异议。 被告乔怀英、尹家翠对原告韩青向本院提交的证据共同提出以下质证意见：对原告提交的《租房协议》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对原告提交的《租房协议》中第三条与我方《租房协议》中第三条修改内容不一致，故我方认为双方协议存在对第三条内容约定不明，视为从未约定；对《收条》的真实性无异议；对2020年4月10日《凉山卫校门市租赁合同解除通知》真实性无异议，对其证明目的及关联性有异议，该通知不能证明案涉门面房于2020年7月15日事实收回，此通知不能体现二被告无转租权，更不能证明原告对案涉门面房有投入设备及设备闲置的情况；对照片中所反映的设备价值不能确认，是否是原告所有不清楚，且设备可以移动拿走，根本不算损失，达不到原告证明目的；对原告韩青申请法院调取的全部证据的真实性均无异议，但对原告的证明目的有异议，法院依申请调取的证据不能证明二被告作为承租人无转租权，承租人与凉山卫校签订的租赁协议中约定不能擅自转租，若擅自转租凉山卫校收回案涉门面房，但本案中，凉山卫校在明知二被告将案涉门面房转租给次承租人原告后，并未要求收回门面房，实际上凉山卫校是默认转租事实；虽然有政策规定减免2020年2-3月房租，但实际上二被告已经向凉山卫校缴纳了2020年1-3月房租，尚未实施减免政策，并且根据合同相对性原则，被告在凉山卫校获得的减免和利润并不对本案原告产生法律效力。 被告乔怀英、尹家翠为反驳原告韩青的诉讼请求，共同向本院提交以下证据： 1、被告乔怀英、尹家翠公民身份证复印件2份，以证明二被告身份信息； 2、《租房协议》原件1份，以证明原、被告签订的《租房协议》成立且生效，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，到本案开庭时，该协议约定的解除、终止事由并未成就，本协议现不具备解除条件； 3、2019年4月9日《凉山卫校门市租赁合同》复印件1份、2018年7月9日《通知》复印件1份、2018年4月13日《通告》复印件1份、2018年12月6日《房屋租赁合同》复印件1份、《四川增值税普通发票》复印件1份，以证明二被告与凉山卫校签订了无固定期限《凉山卫校门市租赁合同》，二被告向凉山卫校合法承租案涉门面房。该合同并没有禁止被告转租案涉门面房，二被告就案涉门面房享有承租人法定用益物权。二被告已经向凉山卫校交纳2020年1月1日至2020年3月31日房租。2018年4月凉山卫校也曾发过解除租赁合同通知要求收回门面房，但事实上后来又发通知可以使用至今，故虽然2020年4月20日凉山卫校发通知解除租赁合同，但事实上是否实际收回存在争议，本案应当以凉山卫校实际收回案涉门面房来确定协议约定第五条是否成就； 4、照片原件4张、录像光盘1张、2019年3月至8月租金《收条》1张、微信转款账单截图复印件1份，以证明原告在与被告签订《租房协议》前就承租使用案涉门面房半年多，对该门面房的各种情况都很清楚，被告没有欺骗过原告任何事。2020年2月底，新冠肺炎疫情基本稳定后，案涉门面房所在的凉山卫生学校其他门面房都在正常经营，没有任何人干扰和影响原告承租，只有原告将案涉门面房关门歇业，该行为系原告个人行为，不是二被告或凉山卫校造成。凉山卫校因新冠肺炎疫情虽然暂时封校，但外卖不受影响，原告在凉山卫校对面又承租了一个门面房，所有才找各种理由要求解除合同退房租，包括原告在内的很多商家都在向凉山卫校的学生送餐，被告所谓封校严重影响生意完全不成立。 原告韩青对被告乔怀英、尹家翠提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，被告是在隐瞒不得转租的情况下与原告签订的租赁合同；对证据3中2019年4月9日《凉山卫校门市租赁合同》、2018年4月13日《通告》、2018年7月9日《通知》的真实性、合法性、关联性均无异议，对2018年12月6日《房屋租赁合同》、《四川增值税普通发票》真实性无异议，但对其证明目的有异议，前述合同上明确了不允许被告转租案涉门面房；对证据4中的照片真实性有异议，因为照片中的门面房不是原告承租，对录像视频也没有拍到原告面部，且与本案无关联性，对《收条》、微信转款账单截图复印件1份的真实性有异议，原告对该收条不清楚，原告在本案租赁时间前没有承租过案涉门面房，对该门面房情况一无所知。 根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下： 对原告韩青提交的《收条》、2020年4月10日《凉山卫校门市租赁合同解除通知》、本院依原告申请调取的《凉山州财政局、凉山州国有资产监督管理委员会、凉山州机关事务管理局关于州级行政事业单位和州属国有企业减免中小企业房租的通知》（凉财资[2020]3号）文件、2020年2月27日《申请书》、2018年12月6日《房屋租赁合同》、2019年4月9日《凉山卫校门市租赁合同》、《门市经营委托书》，因二被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性及证明力予以确认；对原告韩青提交的《租房协议》，二被告对其真实性无异议，但对该协议中第三条因与二被告所执《租房协议》修改内容不一致，认为约定不明，不能达到原告证明目的，本院对该《租房协议》的真实性予以确认，对该协议中无争议条款的证明力予以确认，对原告提交的照片，因二被告对其真实性、关联性有异议，且原告不能提交其他证据予以佐证，本院对其真实性、证明力不予确认。 对二被告提交的证据1、2，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性、证明力予以确认；对证据3中的2019年4月9日《凉山卫校门市租赁合同》、2018年4月13日《通告》、2018年7月9日《通知》、2018年12月6题《房屋租赁合同》、《四川省增值税发票》，因原告对其真实性无异议，本院对前述证据的真实性、证明力予以确认；对证据4中照片、录像光盘、《收条》、微信转款账单截图复印件1份，原告仅对2020年4月1日照片的真实性予以确认，对其他证据的真实性、关联性不予认可，本院对2020年4月1日照片两张的真实性、证明力予以确认，对其他证据的真实性、关联性、证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告乔怀英与被告尹家翠于2015年起，合伙租赁案外人凉山卫校门面房（地址：四川省西昌市、门牌号××）1间共同经营小吃店，该小吃店名称为“万千诱惑”小吃。2018年4月13日，案外人凉山卫校向各租户发出《通告》，载明：“根据凉山州委办、州政府关于《凉山州经营性国有资产集中统一监管实施方案》的通知，我校经研究决定：一、暂时停止我校所有门市租赁合同的续签。二、三岔口南路门市及健康路东巷门市不再对外出租，房屋由我校收回自行使用。该部分门市请于2018年5月30日前交还我校，并办理相关手续。三、三岔口南路门市租赁户请于2018年4月20日前到凉山卫校财务科缴纳2018年4月1日至5月30日的房租。特此通知。”2018年7月9日，案外人凉山卫校向被告尹家翠发出《通知》，载明：“尹家翠租赁我单位三岔口南路××门市的租赁期限已于2018年3月31日届满，届满后你仍然在使用该房屋。根据凉委办发［2018］41号文件，中共凉山州委办公室、凉山州人民政府办公室关于凉山州经营性国有资产移交有关工作的通知的内容，你可暂时继续使用该门市，但我方不得与你继续签订合同，你继续使用的门市也可能随时被收回……。”2018年12月6日，被告尹家翠与案外人凉山卫校签订《房屋租赁合同》，该合同约定，案外人凉山卫校将位于西昌市三岔口南路门牌号为××的案涉门面房租给被告尹家翠经营小吃生意，租赁期间自2018年4月1日至2018年12月31日止，双方还约定了租金、违约责任等条款。2019年4月9日，被告尹家翠委托被告乔怀英与案外人凉山卫校签订《凉山卫校门市租赁合同》，该合同载明：“……本合同为不定期租赁合同，在国资委等上级部门明确门市改变政策时，该合同自动终止。一、出租门市房屋位置：凉山卫校三岔口南路门市第××，出租房屋（门市）面积18.5平方米。二、租赁期限、用途：1、该合同为不定期合同，自2019年1月1日起执行，在甲、乙双方有一方提出时本合同可提前终止，但要提前一月告知对方。2、租赁该房屋仅作为经营小吃使用。……五、乙方的责任及义务：……4、乙方不得擅自将门市转租第三者。若出现中间转承包户主，甲方除没收押金外，并无条件收回门市。所发生的民事纠纷及因转让门市产生的所有费用由乙方及第三方负责。甲方不承担因转租产生的经济费用及民事责任。并依法追究乙方违约责任。……六、其他约定事项：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同终止。2、在租赁期内，具备下列情况之一时，甲方应提前一个月书面通知乙方，乙方应在接到通知的一个月内无条件将所租门市退还甲方：（1）国家政策调整。（2）政府城市建设需要。（3）学校需要使用该房屋……”。该合同签订后，被告尹家翠依约向案外人凉山卫校支付了2020年1月1日至2020年3月31日的租金共计5272.50元。被告乔怀英负责小吃店及案涉门面房的日常合伙经营管理。二被告后将案涉门面房转租给原告韩青，原告韩青继续沿用“万千诱惑小吃”招牌经营小吃生意，原告韩青与被告乔怀英签订《租房协议》，该协议由原告韩青拟定，该协议的第三条约定因被告乔怀英在签定协议时对该约定不认可，故以勾画方式删除该条约定。《租房协议》载明：“经双方协商甲方将位于凉山卫生学校门××三岔口××号的营业用房租给乙方使用，双方协议如下：一、乙方租用时间：2019年11月30日至2020年11月30日。二、年租金75600.00元整（大写：柒万伍仟陆佰元整），乙方第一年按年交纳租金。四、甲方在出租期间不得提高租价或收回房屋。五、在出租期内，如遇国家政策拆迁或不可抗力等因素，双方结清租赁期间费用后本协议自动解除。六、以上协议经双方签字生效。如果出租方能继租卫校门市，三年内不加房租。”签订协议后，被告乔怀英依约将案涉门面房交付原告韩青，原告韩青也依约向被告乔怀英交纳案涉租赁门面房2019年11月1日至2020年11月30日期间的租金75600.00元。被告乔怀英向原告韩青出具《收条》1张，载明：“今收到韩青一年门市房租费75600.00元，时间：2019年11月1日—2020年11月30日。”2020年4月10日，案外人凉山卫校向其门市承租人发出《凉山卫校门市租赁合同解除通知》，载明：“根据你方与我校签订的凉山卫校门市租赁合同第二条第一款约定“该合同为不定期合同，自2019年1月1日起执行，在甲、乙双方有一方提出时本合同可提前终止，但要提前一月告知对方。”2020年4月10日我校决定：于2020年7月15日终止门市租赁合同，收回门市。各商户最迟在2020年7月15日到我校总务处办理门市退还手续，门市房租根据实际使用时间收取。”原告韩青在知晓该通知内容后，向案外人凉山卫校反映了二被告擅自向其转租案涉门面房一事，原告韩青在庭审中确认，截止本案开庭时案外人凉山卫校及二被告未要求其腾退案涉门面房。二被告在庭审中确认，案外人凉山卫校截止本案开庭时，未以其向原告韩青转租案涉门面房一事要求解除2019年4月9日签订的《凉山卫校门市租赁合同》或要求确认原告韩青与被告乔怀英签订的《租房协议》无效。 另查明，原告韩青截止本案开庭时实际控制案涉门面房，但其于2020年1月6日起自行关闭案涉门面房并歇业至本案开庭时。原告韩青在庭审中确认，位于案涉门面房周围并承租案外人凉山卫校门面房的其他商户均在正常营业中。 本院认为，案涉《租房协议》不违反法律、法规禁止性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是原告韩青是否具有案涉《租房协议》的解除权。首先，《租房协议》第五条明确约定如遇国家政策拆迁或不可抗力等因素，双方结清租赁期间费用后本协议自动解除，该条系《租房协议》约定解除的条件。但原告主张因案外人凉山卫校向被告发出《凉山卫校门市租赁合同解除通知》及被告乔怀英未向其告知案涉门面房不能转租一事，均不符合《租房协议》约定的合同解除条件，故《租房协议》约定解除条件尚未成就，原告韩青不具有《租房协议》约定解除权；其次，原告韩青主张被告乔怀英未向其告知案涉门面房不能擅自转租的事实导致其无法继续履行《租房协议》，无法实现合同目的从而享有该协议法定解除权，但庭审中，原告韩青确认截止本案开庭时，其实际控制案涉门面房，案外人凉山卫校及二被告并未要求其腾退案涉门面房，原告韩青亦未提交证据证明案外人凉山卫校因被告向其擅自转租案涉门面房而要求解除与被告于2019年4月9日签订的《凉山卫校门市租赁合同》或要求认定《租房协议》（转租协议）无效，故被告转租案涉门面房行为，并未导致原告韩青与被告乔怀英签订的《租房协议》无法实际履行，故本院对原告韩青该主张不予支持；再次，原告韩青主张案外人凉山卫校于2020年4月10日向被告发出《凉山卫校门市租赁合同解除通知》，双方于2019年4月9日签订的《凉山卫校门市租赁合同》已经实际解除，故其与被告乔怀英签订的《租房协议》无法履行，不能实现合同目的从而具有法定解除权。但案外人凉山卫校与被告尹家翠之间的房屋租赁关系与原告韩青与被告乔怀英之间的房屋租赁关系均属独立法律关系，庭审中，二被告认为虽然案外人凉山卫校向其发出《凉山卫校门市租赁合同解除通知》，但双方之间的租赁合同并未实际解除，二被告与案外人凉山卫校就《凉山卫校门市租赁合同》是否解除存在争议。本院认为原告韩青不能以案外人凉山卫校与二被告尚未确定的争议纠纷作为其解除《租房协议》的理由，同时原告韩青确认案外人凉山卫校并未要求其腾退案涉门面房，且位于案涉门面房周围并承租案外人凉山卫校门面房的其他商户均在正常营业中，案外人凉山卫校向被告发出解除合同通知一事，并未实际影响原告韩青继续租赁案涉门面房及《租房协议》合同目的的实现。综上，本院认定《租房协议》约定的解除条件及法定解除条件均尚未成就，原告韩青不具有《租房协议》的合同解除权，故本院对原告韩青基于解除合同的全部诉讼请求均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 驳回原告韩青全部诉讼请求。 案件受理费1625.00元，减半收取计812.50元，由原告韩青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员 黄 瑶 二〇二〇年七月六日 书记员 林仕芳 附本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法院审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。