河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初42号 原告（申请执行人）：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 被告（案外人）：郭海军，男，1964年8月25日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 被告（被执行人）：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地：河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3#楼1-4-401室，统一社会信用代码：911305005619725986。 法定代表人：贺志强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 被告（被执行人）：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 原告武大秀与被告郭海军、邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年01月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告武大秀的委托诉讼代理人杨同新、被告郭海军、被告福麟公司与被告贺志强的共同委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武大秀向本院提出诉讼请求：1、请求准许并恢复对位于邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋的执行。2、判令被告承担诉讼费用及诉讼有关的其他费用。事实与理由：武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强民间借贷纠纷一案，河北省石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、被告邢台福麟房地产开发有限公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销河北省石家庄市中级人民法院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、第三项。判决生效后，武大秀向河北省石家庄市中级人民法院申请强制执行。在执行中，河北省石家庄市中级人民法院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了被告（案外人）郭海军提出执行异议的邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋。 2019年11月27日被告（案外人）郭海军对执行标的提出书面执行异议，2019年12月12日河北省石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异340号执行裁定：中止对被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下位于邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋的执行。 原告认为石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异340号执行裁定事实认定和适用法律错误：一、石家庄市中级人民法院认定郭海军与邢台福麟房地产开发有限公司签订的【福麟小镇】认购书是签订在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同属认定事实和适用法律错误。二、石家庄市中级人民法院认定案外人郭海军名下没有其他用于居住的房屋属于认定事实错误。三、石家庄市中级人民法院认定案外人郭海军已经支付了购房款属认定事实错误。 2017年4月25日石家庄市中级人民法院对涉案房屋查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外异议人郭海军没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，案外人郭海军没有证据证明其名下没有其他用于居住的房屋。案外人郭海军无法证明其权利的合法性与真实性，被执行人邢台福麟房地产开发有限公司是该房产的合法权利人而案外人郭海军不是合法权利人。案外人郭海军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除强制执行。 综上所述，石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01执异340号执行裁定事实认定和适用法律错误，原告申请执行的房屋在法院查封时仍属于被执行人邢台福麟房地产开发有限公司名下，案外人郭海军就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告特依法向贵院提起诉讼，请求贵院判决准许并恢复对位于邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋的执行。 被告郭海军辩称，一、被告郭海军于2013年11月27日与福麟公司签订《福麟小镇（南石门）认购书》，载明：郭海军购买位于邢台市，该房屋销售层数为四层，建筑面积为87.53平方米，该认购书中约定，双方确认该房屋于2016年3月31日前交付，总房款为307559元。二、2019年12月6日，房屋交易与产权管理信息查询，系统显示郭海军有0套已归档的住宅房屋信息，证明郭海军只有一套房屋，没有别的房屋。三、2013年11月26日郭海军给于新的账户62×××16汇款96000元，2013年11月26日郭凤英账号62×××61向于新账户62×××16转款81557元，郭海军与郭凤英于1986年12月3日结婚，夫妻共支付房款177557元，至今案涉房屋未交付，银行按揭贷款手续尚未办理完毕。 综上所述，郭海军涉案房屋的异议请求《符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。河北省石家庄市中级人民法院的裁定认定事实清楚，适用法律合理合法，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求贵院依法驳回原告的请求，维持贵院（2019）冀01执异340号的裁定，中止对邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋的执行。 被告福麟公司、贺志强辩称，石家庄市中级人民法院作出的（2019）冀01执异340号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，原告所诉理由不能成立，福麟公司于2013年11月27日已将福麟小镇（项目）3号楼1单元401号房产出售给郭海军，郭海军已经按照合同约定缴纳了部分购房款，福麟公司向郭海军出具了收据及认购书，福麟公司已将涉案房产实际出售给郭海军，符合最高院关于执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定，应当中止对案涉房产的执行并解除查封，案涉房产归郭海军所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告武大秀提交一份证据：石家庄中级人民法院作出的执行裁定书。证明内容：案外人郭海军针对石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01执296号执行裁定，请求对邢台市高开区福麟小镇（项目）3号楼1单元401号房产的中止执行。证明目的：石家庄中级人民法院对郭海军提出的执行异议已经作出裁定。庭审时事实理由补充为：本案是执行异议之诉，根据民诉法司法解释三百一十一条的规定，案外人应当对其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证责任。案外人不能证明其对执行标的享有排除强制执行的民事权利，应依法承担举证不能的不利后果。案外人现有的证据均不具有真实性和合法性，不能作为定案的根据。案外人系商品房购房人提出的执行异议，仅凭被执行人房产开发公司出具的房款收据，不能证明已支付购房款的事实。对案外人是否实际支付购房款，根据谁主张谁举证的原则，证据规则应当由案外人对实际支付购房款承担举证责任。商品房买卖合同属于生活中的大宗交易，根据一般的交易习惯，付款行为应采用银行转账支付的方式。案外人仅提供还款收据，未提供相应的资金凭证，其所提交的证据不能证明其全部或大部分支付购房款的事实。故案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利，请求依法准许对涉案房屋的执行。 被告郭海军提交以下证据：1、郭海军与郭凤英的夫妻结婚证复印件一份。2、2013年11月26日，房号3-1-401房款187590元收据一份。3、郭海军与福麟公司签订的认购书一份。4、2013年11月26日，存款人郭海军存到了户名为于新的农业银行账号尾号为1616的账户上，农业银行存款凭条显示96000元的一张。5、2013年11月26日，郭凤英尾号8261账户转到了于新尾号为1616账户上81557元农业银行流水单一份。6、2019年12月6日房屋交易产品管理信息查询证明一份。 原告武大秀对被告郭海军提交的证据质证意见为：1、对证据一真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的不予认可。2、对于证据二，真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。收款收据涉及金额较大，且没有银行流水的书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理的证明郭海军已向被执行人支付购房款的事实。收据是福麟房产开发公司的单方法律行为，仅凭收据不能合理的证明收款行为的实际发生。3、对证据三认购书，真实性、合法性、关联性、证明目的不予认可。该认购书不符合法律的相关规定，认购书不是合法有效的商品房买卖合同，不能证明郭海军在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权益。4、对证据四银行转账记录，真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该证据与本案无关。该证据只能证明郭海军与于新银行账户之间发生资金往来变动，不能证明郭海军向福麟公司支付购房款，也不能证明于新是被执行人的工作人员。5、对证据五，真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。该证据只能证明郭凤英与于新银行账户之间发生资金往来，不能证明郭凤英向福麟公司支付购房款，也不能证明于新是被执行人的工作人员。证据五和证据六不能证明被告郭海军向福麟房地产开发公司支付购房款。6、对于证据六，真实性没有异议，对合法性、关联性及证明目的均不予认可，该证据不能证明郭海军在邢台市没有房屋。因为涉案房屋至今没有交付，并且涉案房屋的银行按揭手续没有办理完毕，故被告郭海军没有证据证明其享有足以排除强制执行的权利。 被告福麟公司、贺志强对被告郭海军提交的证据质证意见为：对郭海军提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议，该组证据证明郭海军于2013年11月27日便购买了涉案房产，并按合同约定履行了支付购房款的义务，符合《最高院关于执行异议和执行复议若干问题的规定》第29条规定，应当驳回原告的诉讼请求并解除对涉案房产的查封。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决。武大秀依据上述判决向本院申请执行，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封了福麟公司名下部分房屋，其中包含郭海军提出执行异议的福麟小镇（项目）3号楼1单元401号房屋。 另查明，郭海军与福麟公司签订【福麟小镇】认购书，载明：郭海军购买位于邢台市，该房屋销售层数为4层，建筑面积为87.53平方米，该认购书中约定双方确认该房屋于2016年3月31日前交付，总房款为307559元。该认购书未显示签订日期。2013年11月26日郭海军给于新的账户62×××16汇款96000元、2013年11月26日郭风英账号62×××61向于新账号62×××16转款81557元。郭海军与郭风英于1986年12月3日结婚。郭海军夫妻共支付购房款177557元。至今案涉房屋未交付，银行按揭贷款手续尚未办理完毕。郭海军名下无其他用于居住的房屋。 上述事实有当事人的陈述、【福麟小镇】认购书、编号0001068收据一张、郭海军和郭风英的夫妻结婚证、中国农业银行卡存款凭条、中国农业银行流水单、《房屋交易与产权管理信息查询证明》、本院（2019）冀01执异340号执行裁定书等证据予以证实，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为郭海军对案涉被执行房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郭海军与福麟公司签订的【福麟小镇】认购书系双方真实意思表示，该认购书对当事人基本信息，商品房基本情况，商品房销售方式，商品房价款及支付方式，违约责任等主要内容进行了明确约定，且福麟公司已按照约定于人民法院查封前收受了相应购房款，故应认定郭海军与福麟公司在本院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。郭海军提供的编号0001068收据一张、中国农业银行存款凭条、中国农业银行凭证、《房屋交易与产权管理信息查询证明》可以证实其向福麟公司支付的房屋价款已超过房屋总价款的百分之五十且其名下无其他用于居住的房屋。基此，郭海军就案涉被执行房屋向本院提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，其对案涉被执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。武大秀诉请准许并恢复对位于邢台市（项目）3号楼1单元401号房屋的执行之主张理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告武大秀的诉讼请求。 案件受理费80.0元，由原告武大秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄桥西支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宋广道 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年七月二日 书记员  杨 岚 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： 案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的。 案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 ——