河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初3991号原告：洛阳万众房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区310国道与龙翔东路交叉口东北角万众e家营销中心。法定代表人：李达，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈栋强，北京市君致（深圳）律师事务所执业律师。被告：韩维维，女，汉族，1992年5月3日出生，住河南省新安县。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行，住所地河南省洛阳市廛河区中州东路四号楼。负责人：马建钢，该行行长。委托诉讼代理人：闫志刚，男，该行员工。原告洛阳万众房地产开发有限公司（以下简称万众公司）诉被告韩维维、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行（以下简称工行瀍河支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万众公司的委托诉讼代理人陈栋强、第三人工行瀍河支行的委托诉讼代理人闫志刚到庭参加诉讼，被告韩维维经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。万众公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房预售合同》；2、判令被告和第三人配合原告办理预售合同登记备案注销手续；3、判令被告向原告支付被银行扣划的保证金款项48349.71元；4、判令被告向原告支付违约金4835元；5、判令被告向原告支付欠款利息30916.67元（暂计算至2020年3月31日）；6、判令被告承担原告支付的律师费10000元；7、判令被告应向原告支付的全部款项在原告返还被告购房款时可先行扣除；8、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2014年4月签订《商品房预售合同》，合同约定总房款606006元，首付款126006元，贷款480000元，合同约定被告逾期付款的违约责任、逾期超过30天付款原告有权解除合同。后被告于2018年6月起暂至2020年3月未向银行支付房贷月供款项，致使银行扣划原告保证金48349.71元。鉴于被告已严重违约且符合合同解除条件，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院请求依法查明事实，望判如所请。韩维维未到庭应诉，未答辩。工行瀍河支行述称，同意原告的所有意见，愿意配合原告办理预售合同登记备案注销手续，其他的与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1、2016年12月12日，万众公司（出卖人）与韩维维（××）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：××购买位于西工区××国道与××交叉口东北角国色天香万众e家3幢2单元2-2602号房屋，房屋总价款为606006元，××应当于2016年11月30日前支付首付款126006元，余款480000元向工行瀍河支行申请贷款支付；××未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知××，××应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还××已付全部房款（含已付贷款部分）；××采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同的违约，××未按期向银行履行还款义务，导致贷款银行从出卖人账户扣划保证金的，××应在出卖人保证金被扣划后10日内全额偿还出卖人，并按出卖人被扣划保证金总额的10%向出卖人支付违约金，同时自出卖人保证金被扣划之日起，至××还清出卖人全部保证金之日止，××按出卖人被扣划保证金总额的日千分之二向出卖人支付欠款期间的利息。2、2017年1月9日，工行瀍河支行（贷款人）与韩维维（借款人、抵押人）、万众公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：韩维维向工行瀍河支行贷款480000元用于购买涉案房产，贷款期限为360个月；韩维维以涉案房产向工行瀍河支行提供抵押担保并办理预购商品房抵押权预告登记，万众公司提供阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，若涉案房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，工行瀍河支行依约发放贷款至万众公司账户。自2018年6月起，因韩维维出现逾期，导致工行瀍河支行扣划万众公司保证金。截止2020年3月10日，共扣划万众公司保证金48349.71元，且工行瀍河支行仍按月扣划万众公司保证金以偿还韩维维房贷款项。另查明，涉案房产并未进行交付，万众公司在庭审中称涉案房产于2015年6月30日已符合交房条件，因韩维维个人原因一直未办理交房手续。本院认为，关于合同是否解除问题。万众公司与韩维维之间的《商品房买卖合同（预售）》系在平等自愿基础上签订，合法有效，本院予以认可。因韩维维自2018年6月起出现逾期未偿还银行贷款，导致万众公司代偿款项，符合《商品房买卖合同（预售）》约定的解除条件，万众公司要求解除与韩维维签订的《商品房买卖合同（预售）》，符合合同约定，本院予以支持，万众公司要求韩维维配合其办理商品房预售合同登记备案注销手续，本院亦予以支持。万众公司主张工行瀍河支行配合办理商品房预售合同登记备案注销手续，工行瀍河支行庭审时明确表示愿意配合，故对万众公司要求工行瀍河支行配合其办理商品房预售合同登记备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。截止2020年3月10日，万众公司共支付代偿款48349.71元，韩维维应予返还，故对于万众公司要求韩维维支付代偿款48349.71元的诉讼请求，本院予以支持。因《个人购房借款/担保合同》尚未解除，工行瀍河支行仍按月扣划万众公司保证金账户，万众公司诉讼请求中仅主张计算至2020年3月10日，之后的代偿款项可另行解决。因韩维维经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，万众公司应返还韩维维购房款金额无法确定，双方可在具体数额确定时另行解决纠纷，故对万众公司主张韩维维应向其支付的全部款项在其向韩维维返还购房款时可先行扣除的诉讼请求，本院不予支持。关于万众公司主张合同解除后代偿款项利息及违约金问题。利息与违约金均系基于韩维维贷款逾期导致万众公司向银行代偿款项这一违约行为而产生，其所主张的利息损失和违约金，均属于损害赔偿范畴，两者性质和功能相同，都具有补偿性。本着民法“损失填补”原则，不应叠加适用。双方在合同中明确约定违约金条款系工行瀍河支行扣划万众公司保证金的10%作为违约金，故万众公司要求韩维维支付违约金4835元，本院予以支持。关于律师费，万众公司提交的现有证据不能证明此费用为实际产生的合理损失，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认洛阳万众房地产开发有限公司与韩维维于2016年12月12日签订的编号为YS0387114号《商品房买卖合同（预售）》解除；二、韩维维、中国工商银行股份有限公司洛阳瀍河支行于本判决生效后三十日内协助洛阳万众房地产开发有限公司办理编号为YS0387114号《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续；三、韩维维于本判决生效后十日内向洛阳万众房地产开发有限公司支付代偿款48349.71元（该款项系计算至2020年3月10日）；四、韩维维于本判决生效后十日内向洛阳万众房地产开发有限公司支付违约金4835元（该违约金系计算至2020年3月10日）；五、驳回洛阳万众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如韩维维未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2156元，减半收取1078元，由洛阳万众房地产开发有限公司负担609元，韩维维负担469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨晓宇二〇二〇年七月三日书记员  毛琳柯