广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13125号上诉人（原审被告）：**镜，男，1963年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：薛惠兰，女，1967年10月23日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：**镜，系薛惠兰之夫。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。上诉人**镜、薛惠兰因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**镜、薛惠兰上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.判令涉案商场的物业管理服务条件不成就；3.本案一审、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实与理由：一、《广州市越秀区房屋管理局越房公开[2019]22号》证明，涉案商场金利壹号一至四层没有在房屋管理部门办理物业管理区域备案手续；商场建设单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）没有依《前期物业管理招标投标管理暂行办法》通过招投标法定程序选聘金利壹号的物业管理服务单位，自行选择委托迪佳公司作为金利壹号物业管理服务单位没有在房屋管理部门办理《金利壹号前期物业服务协议》备案手续；迪佳公司没有在房屋管理部门办理《金利壹号前期物业服务协议》备案手续。根据《广州市物业管理暂行办法》，迪佳公司作为涉案商场前期物业管理的主体资格不合法。涉案商场建设单位康创公司水费发票单证明，2017年7月12日之前，涉案商场的水费都由建设单位康创公司向涉案商场所述的物业管理公司广州宏德科技物业有限公司缴交的，而不是由迪佳公司向自来水公司缴交涉案商场水费。这进一步证明迪佳公司对涉案商场不具备管理权、也没有对涉案商场开展实质性的物业管理工作。二、2019年9月24日，涉案商场金利壹号系列业主李少平与迪佳公司的物业服务合同纠纷案（2019）粤0104民初34561号中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过涉案商场建设单位康创公司按照《物业管理条例（2017年修订）》第二十九条规定应当移交的资料，即涉案商场自始至终没有办理物业承接验收手续，不具备开展物业管理服务的条件。因此，迪佳公司没有任何依据收取物业管理服务费。三、根据广州市房地产测绘院回复**镜、薛惠兰的测绘地理信息技术服务报告“东风西路132号4143房曾已测字11010360209案办理测绘，该案是根据委托人现场指界及实地界钉实测出图”即证明2011年8月18日产权分割测绘时并不存在实体间隔，迪佳公司曾于庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场竣工图实为假证。涉案商场没有竣工、物业管理服务条件不成就。上述事实和理由均有证据证明涉案商场只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》约定交付商铺，商铺的建设没有《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》、没有按图施工、没有竣工、更没有规划验收、竣工验收、没有申报消防验收，建设单位康创公司由始至终没有商铺符合交铺条件。迪佳公司二审答辩：同意一审判决的处理，不同意**镜、薛惠兰的上诉请求。迪佳公司于2019年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：**镜、薛惠兰向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费4045.5元（2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准，及按建筑面积9.5865平方米为标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年11月1日，**镜、薛惠兰（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定**镜、薛惠兰向康创公司购买位于广州市东风西路132号四层4143号铺，商铺合同约定建筑面积9.5865平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为290000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。据查册时间为2019年3月5日的《不动产登记查册表》显示，涉案4143铺登记在**镜、薛惠兰名下，该房屋建筑面积9.5865平方米，登记时间为2012年9月10日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉**镜、薛惠兰要求**镜、薛惠兰支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4590元（每月按面积9.5865平方米×16元/平方米=153元/月的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5447号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了原告对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，以及认定被告与刘炳培、康创公司签订的《商铺买卖合同》约定，在商铺移交后，买受人应承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定，故被告应按康创公司与原告签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议的约定履行。现被告没有按照上述合同及补充协议支付物业管理服务费，已属违约，故原告要求被告支付物业管理服务费，本院予以支持……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，被告**镜、薛惠兰向原告迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（每月按153元计付）。逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至实际付清欠付的物业管理费之日止等。判后，**镜、薛惠兰不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤01民终21964号判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。迪佳公司为证明其已书面通知**镜、薛惠兰上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米?月上调至30元/平方米?月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为**镜、薛惠兰，邮寄地址为广东清远市清城区北江一路清远第一城2座801，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收1”。**镜对上述证据真实性没有异议，但认为是康创公司没有把符合合同约定的交付条件的商铺交付给**镜、薛惠兰，所以迪佳公司收取物业服务费的条件不成就，该物业管理费应由建设单位承担。**镜为证明迪佳公司未履行物业管理服务职责，向一审法院提交证据如下：1、涉案商场部分商铺的电表照片若干张；2、穗房交登群字【2015】6号《信访事项告知函》；3、穗国土规划公开【2018】6471号《依申请公开政府信息答复书》及附件；4、越建水政公复【2019】5号《关于政府信息公开申请的答复》及附件；5、涉案商场三至四层消防栓平面图及迪佳公司在此前诉讼二审阶段向法院提供的有关证据；6、涉案商场业主维权照片若干张；7、涉案商场的销售广告；8、涉案商场公共停车场照片；9、涉案商场系列案当事人证言；10、迪佳公司及广州康创投资有限公司工商登记信息。迪佳公司对上述证据1的真实性、合法性、关联性有异议，认为照片拍摄时间、地点不明，不能证明与本案有关；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关；对证据3、4的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据证明了涉案商场已发报建的情况；对证据5的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该证据不能证明**镜、薛惠兰主张的事实；对证据6的真实性、合法性、对关联性有异议，认为该证据不能证明涉案商场没有竣工的情况；对证据7的真实性、合法性、关联性由意义，相关网页截图不能反映涉案商场真实情况，与涉案商铺无关，不能证明**镜、薛惠兰的主张。证据8所摄地点为涉案商场外，但拍摄时间不明，认为该证据不能证明**镜、薛惠兰的主张，与本案无关。对证据9的真实性、合法性、关联性有异议。对证据10的真实性没有异议，对关联性由异议，不能证明迪佳公司与案外人的关联关系。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与**镜、薛惠兰在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，**镜、薛惠兰未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。**镜、薛惠兰主张迪佳公司未尽物业服务职责，与生效判决认定不符，一审法院不予支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司是康创公司委托的前期物业服务企业，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，康创公司委托迪佳公司进行前期物业管理的合同，对**镜、薛惠兰具有约束力。双方签订的《广州市康创名品酒汇物业服务合同》第二十三条约定，迪佳公司违反合同约定擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，**镜、薛惠兰应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。**镜、薛惠兰没有按照《广州市康创名品酒汇物业服务合同》及补充协议支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求**镜、薛惠兰支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年10月31日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，**镜、薛惠兰向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积9.5865平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付该物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由**镜、薛惠兰负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：**镜、薛惠兰本案是否应当向迪佳公司支付物业管理费。（2018）粤01民终21964号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，并判决**镜、薛惠兰向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日的物业管理费。现迪佳公司起诉要求**镜、薛惠兰继续支付2017年11月1日至2019年1月31日的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审法院予以支持，并无不当。在迪佳公司已实际为涉案商铺提供物业管理服务的情况下，**镜、薛惠兰上诉主张迪佳公司未在房屋管理部门办理《金利壹号前期物业服务协议》备案手续、迪佳公司未经过招投标的程序取得物业管理主体资格、迪佳公司未收到康创公司移交的资料而不具备物业管理服务的条件，不能构成**镜、薛惠兰拒绝向迪佳公司支付物业管理费的有效抗辩。至于**镜、薛惠兰上诉主张涉案商铺没有竣工验收、不符合交铺条件等问题，属于**镜、薛惠兰与出卖方康创公司之间的商铺买卖合同关系的内容，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，**镜、薛惠兰可另寻法律途径解决。综上所述，**镜、薛惠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由**镜、薛惠兰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年七月二十二日书记员  吴敏玲黄咏欣