江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1459号 上诉人（原审被告）：南通立广食品有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人：张小禹，执行董事。 委托诉讼代理人：钟钢，北京永瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南通市通州区石港镇人民政府，住所地南通市通州区。 负责人：王冬，镇长。 委托诉讼代理人：李华，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈磊，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 上诉人南通立广食品有限公司（以下简称立广公司）因与被上诉人南通市通州区石港镇人民政府（以下简称石港镇政府）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初6029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 立广公司上诉请求：撤销原判，驳回石港镇政府一审全部诉讼请求，本案一、二审全部诉讼费用由石港镇政府承担。事实和理由：一、一审认定事实不清及错误。1.2019年4月30日，张小禹不是立广公司法定代表人，其仅是签收了《通知》，没有做出任何承诺；通知上有石港镇政府打印及手写的“承诺在2019年4月30日前履行到位，逾期后果自负”，不是立广公司的真实意思表示。2.一审判决错误计算欠缴租金时间，导致以逾期三个月的理由解除合同。《通知》明确“贵方已支付租金124万元，拖欠租金167456元，请在4月15日前缴纳167456元租金。”立广公司在收到《通知》后，按照《通知》要求向石港镇政府交纳166250元，其中差额1206元是计算面积上的分歧，没有发生逾期，更没有发生导致合同解除的逾期。从《通知》中可以看出，石港镇政府鼓励招商引资，改变了租金付款时间，实际付款时间为后付，即下一年度支付上一年度租金。因此，一审判决解除厂房租赁合同，因没有达到解除的条件而认定错误。3.石港镇政府以案涉房屋所有者身份提出一审诉讼，一审第一次开庭时就要求石港镇政府提供产权证原件到庭出示，第二次开庭时，石港镇政府出具了《情况说明》，一审以此认定其有权出租是错误的。4.石港镇政府在对外招商引资过程中，以他人厂房进行出租和承诺租金减免是否存在欺诈问题，一审判决没有查明。二、因一审事实认定错误，导致法律适用不当。既然一审认定租赁合同合法有效，在未达到合同解除的约定和法定条件下，不应解除合同。对石港镇政府以他人厂房对外出租的问题，应正确适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，在认定和判决上，应正确适用《中华人民共和国合同法》第十三章关于租赁合同的条款。 石港镇政府答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 石港镇政府向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年11月3日签订的《厂房租赁合同》。2.判令立广公司立即将位于石港科技产业园1号楼1至3层面积约5184平方米的案涉租赁厂房清铺并交还；如果未能及时返还，则按照占用天数以日租金为标准支付占用费。3.判令立广公司支付租金478652.4元（截止2019年6月30日）、物业管理费112500元（2016年6月1日至2019年5月31日）及滞纳金392494.97元（2019年4月26日至2019年7月17日，478652.4元×1%×82天），共983647.37元。 一审法院认定事实：2015年11月3日，石港镇政府（甲方）与立广公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同第一条约定，甲方将位于南通市石港科技产业园内的厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可确定为7000平方米（以实际租赁面积为准）；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。第二条租赁期限约定为10年，自2016年6月1日起至2026年5月31日止。第三条租赁费用中，租金约定，第1年至第2年为每月每平方米人民币12元，第3年至第5年每年租金将在上年的基础上递增5%；第6年起的租金，将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由双方另行共同商定，每年的1月1日作为每年租金调整日。物业管理费约定，预收45000元/年，待物业公司进驻后甲乙双方再按实结算。第五条租赁费用支付约定，乙方应于乙方所聘装潢队伍进场之日起7日内，向甲方支付人民币贰拾万元整作为履约保证金。乙方进驻后，甲方无息一次性退还给乙方，或可抵用作乙方支付甲方厂房租金。如乙方无故不履行该协议，履约保证金不予退还。第1年厂房租金，乙方须于2016年5月1日前汇至甲方指定账户。从第2年厂房租金支付周期起，乙方应于每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方应于2016年6月1日之前按第4.2条的约定向甲方支付物业管理费，之后每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度物业管理费，逾期支付物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的1%。第十一条装修条款约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意和由甲方向政府有关部门申报同意。第十二条提前终止合同约定，在租赁期限内，若遇乙方欠缴租金或物业管理费超过3个月，甲方在书面通知乙方缴纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠缴租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第1款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。第十四条合同的终止约定，本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。双方签订租赁合同后，立广公司入住案涉租赁厂房进行生产经营。2018年4月4日，立广公司缴纳租金50万元；2018年6月11日，立广公司缴纳租金12万元；2018年12月28日，立广公司缴纳租金30万元；2019年4月2日，立广公司缴纳租金13万元；2019年4月11日，立广公司缴纳租金19万元；2019年4月12日，立广公司缴纳租金6250元；2019年4月26日，立广公司缴纳租金16万元。以上共计1406250元。立广公司未向石港镇政府缴纳物业管理费及履约保证金。 2019年4月12日，石港镇政府向立广公司送达《通知》一份，主要内容为：“贵公司2015年11月与石港镇人民政府签订厂房租赁协议，租用石港科技产业园区内1号标准厂房共计4320平方米。1.根据租赁协议，贵方应支付租金1407456（4320㎡×24月×12元/月/㎡+4320㎡×3月×12元/月/㎡×1.05=1407456，截止2019年3月底，含2019年1-4月11日期间支付2018年拖欠的32万元租金）。目前，贵方已支付租金124万元，拖欠租金167456元，请在4月15日前缴纳167456元租金。同时，根据租赁协议缴纳滞纳金（金额为：拖欠天数×拖欠租金总额的1%）。2.贵公司当初租赁标准厂房为2层半，合计面积4320㎡。在使用过程中，贵公司私自占用3楼西侧厂房864㎡，同时自行对西侧厂房进行改造。针对私自占用，参照协议标准计算，请贵公司在4月15日前缴纳281491.2元（864㎡×24月×12元/月/㎡+864㎡×3月×12元/月/㎡×1.05=281491.2元，截止2019年3月底）。3.物业管理费预收45000元/年，待物业公司进驻后甲乙双方再按实结算；每年12月31日或该日以前向甲方支付下一年度租金等条款，贵公司已严重影响双方约定条款。请贵公司收到通知后立即将所欠租金交至石港镇财政所。同时根据双方租赁协议，贵公司该行为已形成提前终止合同条款约定，我方现通知贵方终止厂房租赁协议，请贵方在收到通知15日内自行搬离，并对厂房恢复原样”。立广公司法定代表人张小禹于同日在该《通知》回执栏签收，并承诺在2019年4月30日前履行到位，逾期后果自负。 2019年9月16日，江苏海阔置业有限公司（以下简称海阔公司）出具“情况说明”一份，主要内容为：“南通市通州区石港镇人民政府诉南通立广食品有限公司租赁合同纠纷案件中所涉的房产为我公司所有。我公司于2013年9月23日取得《建设用地规划许可证》，2013年10月25日取得《国有土地使用证》，2015年10月15日取得《建设工程规划许可证》，2015年12月25日取得《建筑工程施工许可证》，2016年7月28日取得《竣工验收证明书》。到目前为止，案涉不动产产权登记尚未办理。2015年11月3日，南通市通州区石港镇人民政府与南通立广食品有限公司签订《厂房租赁合同》，我公司是认可的。我公司同意由南通市通州区石港镇人民政府对外出租案涉房产，并同意南通市通州区石港镇人民政府以其名义起诉维权”。 另查明，1.海阔公司于2013年9月23日就石港镇石西村9、17、18组土地用于生产厂房取得《建设用地规划许可证》；2013年10月25日，海阔公司就上述土地办理通州国用（2013）第008022号土地使用权证；2015年10月15日，海阔公司取得《建设工程规划许可证》（建设项目名称为1#车间）；2015年12月25日，海阔公司取得《建筑工程施工许可证》（工程名称为1#车间）；2016年7月28日，1#厂房工程竣工验收合格。双方一致认可，案涉租赁厂房在海阔公司宗地图的红线内。2.案涉租赁厂房租金起算日为2017年1月1日。 审理中，立广公司陈述案涉租赁厂房装修结束时间为2016年12月，并将案涉租赁厂房三层西侧半层厂房进行了装修。 一审法院认为，一、案涉租赁厂房已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关建设手续，因此，双方签订的租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按租赁合同约定履行。案涉租赁厂房所有权人为海阔公司，石港镇政府就案涉租赁厂房已得到海阔公司授权进行出租、使用、收益，故其有权向立广公司主张返还案涉租赁厂房、支付租金及房屋占有使用费等权利。根据《厂房租赁合同》的约定，立广公司应于2016年5月1日前支付第1年租金，第2年开始的租金应于上一年的12月31日前支付。本案中，立广公司自应支付第1年租金开始直至2019年3月底，均未按租赁合同约定的时间支付租金，均拖延支付石港镇政府租金。第1年的租金，立广公司实际缴纳时间为2018年4月4日、2018年6月11日，欠缴租金已超过3个月。2018年的租金，立广公司实际缴纳时间为2018年12月28日、2019年4月2日、4月11日，欠缴租金亦已超过3个月。双方在《厂房租赁合同》中约定了合同解除的条件，立广公司欠缴租金的行为已违反了合同约定。现石港镇政府以送达书面《通知》的形式主张解除合同，立广公司亦已签收，故石港镇政府主张解除《厂房租赁合同》的请求有事实与法律依据，法院予以支持，解除时间为立广公司法定代表人签收时间2019年4月12日。石港镇政府在《通知》中一并要求立广公司在收到《通知》后15日自行搬离，现租赁合同已解除，但立广公司未按要求搬离，石港镇政府要求立广公司将租赁厂房清空后返还的诉讼请求合法有据，法院予以支持。 二、关于返还面积，石港镇政府要求立广公司一并返还私自占用的3楼西侧半层厂房864平方米，立广公司认为未私自占用该部分厂房。一审法院认为，立广公司在签收石港镇政府送达的《通知》时，对石港镇政府在《通知》中载明的立广公司私自占用上述部分面积及该部分面积的租金计算方式并未提出异议，立广公司在审理中亦认可对此部分厂房进行了装潢，案涉租赁厂房装修结束时间为2016年12月，故可以确认立广公司私自占有使用了案涉厂房3楼西侧半层厂房，立广公司在返还案涉租赁厂房时应将该部分厂房一并返还给石港镇政府，并自租金起算时间2017年1月1日起向石港镇政府支付该部分厂房的租金。 三、石港镇政府主张立广公司支付至2019年6月30日的租金478652.4元，一审法院认为，租赁合同已于2019年4月12日解除，故石港镇政府该主张中包含立广公司未支付完毕的租金及厂房的占有使用费。鉴于目前立广公司仍在使用案涉租赁厂房，石港镇政府主张立广公司支付租金及厂房占有使用费的诉讼请求，与法不悖，法院予以支持。自2017年1月1日起至2019年6月30日止，立广公司共应支付石港镇政府租金及占有使用费1884902.4元，立广公司已支付石港镇政府1406250元，尚应支付石港镇政府478652.4元。自2019年7月1日起至实际履行之日止的占有使用费，根据租赁合同约定，按0.4元/日·平方米（12元/月·平方米÷30天）的计算，面积按5184平方米计算。 四、关于石港镇政府主张的物业管理费，一审法院认为，双方在租赁合同中约定，物业管理费预收45000元/年，待物业公司进驻后双方再按实结算。审理中，石港镇政府明确尚未有物业公司进驻。因此，对于物业管理费，双方可待物业公司进驻后，根据租赁合同的约定另行结算。 五、关于双方在租赁合同中约定的滞纳金，实质为违约金条款约定。石港镇政府主张每日按欠缴总额478652.4元的1%计算，明显偏高，鉴于石港镇政府主张的立广公司未缴纳租金及占有使用费478652.4元中，包含立广公司认为未私自占用的案涉厂房3楼西侧半层864平方米厂房租金及占有使用费，且立广公司亦缴纳了大部分租金，法院按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%的二倍计算滞纳金，石港镇政府主张期限为2019年4月26日至2019年7月17日，滞纳金共计9485.3元（478652.4元×82天×4.35%×2÷360天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，一审法院判决：一、南通市通州区石港镇人民政府与南通立广食品有限公司于2015年11月3日签订的《厂房租赁合同》于2019年4月12日解除；二、南通立广食品有限公司于判决生效后二十日内将位于南通市通州区石港科技产业园1号楼1至3层共计5184平方米的厂房腾空后返还给南通市通州区石港镇人民政府，并支付截止2019年6月30日的租金及占有使用费478652.4元（自2019年7月1日起至实际履行之日止的占有使用费，按0.4元/日·平方米计算，面积按5184平方米计算）；三、南通立广食品有限公司于判决生效后十日内支付南通市通州区石港镇人民政府滞纳金9485.3元；四、驳回南通市通州区石港镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取40260元，保全费5000元，合计45260元，由南通市通州区石港镇人民政府承担39978元，由南通立广食品有限公司承担5282元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 另查明，案涉房屋已办理不动产权证书，证书的登记权利人为海阔公司。 又查明，经国家企业信用信息公示系统查询，海阔公司的唯一股东为南通鼎石实业有限公司，南通鼎石实业有限公司的唯一股东为南通市通州区国有资本管理中心。 经双方确认，本案争议焦点为：1.案涉租赁合同效力如何认定，石港镇政府是否有权出租房屋并提起本案诉讼；2.立广公司是否存在逾期支付租金的违约行为；3.石港镇政府是否有权主张解除合同。 关于争议焦点1，本院认为，案涉厂房租赁合同和补充协议由石港镇政府与立广公司订立，立广公司上诉主张石港镇政府并非案涉房屋权利人，无权签订案涉租赁合同出租房屋，也无权提起本案诉讼，对该主张，本院认为，海阔公司是案涉房屋的登记权利人，海阔公司已向一审法院出具情况说明，表示同意由石港镇政府对外出租房屋并提起本案诉讼，对石港镇政府的出租行为、起诉行为作出授权或追认，因此，石港镇政府出租房屋、提起本案诉讼均具备相应主体资格。案涉厂房建设具有规划许可手续，目前业已办理不动产权证，双方订立的厂房租赁合同合法有效。 关于争议焦点2，本院认为，双方租赁合同中约定的租金交付日期为第一年2016年5月1日前，第二年起每年12月31日前支付下一年度租金。立广公司的实际支付情况是至2018年4月4日、2018年6月11日才支付2017年度租金，2018年12月28日、2019年4月2日、2019年4月11日才支付2018年度租金，欠缴租金时间均已超过3个月。立广公司辩称石港镇政府因招商引资优待对其变更了租金支付时间，变先付后用为先用后付，对此石港镇政府不予认可，立广公司未能就双方协商一致变更租金支付时间提供相应证据，石港镇政府接受立广公司延期支付的租金也不能当然推导出其同意变更合同约定的租金支付时间，双方之间的权利义务仍应以租赁合同为依据，立广公司未按约支付租金，构成违约。 关于争议焦点3，本院认为，双方租赁合同约定“若遇乙方欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本合同”，系双方约定的合同解除条件。立广公司逾期支付租金违约在先，石港镇政府有权提前解除合同。2019年4月12日，石港镇政府向立广公司送达《通知》，终止厂房租赁协议，立广公司现任法定代表人张小禹签收该通知，双方租赁合同因石港镇政府行使约定解除权而提前解除，解除时间为立广公司签收通知的时间，即2019年4月12日。立广公司在租赁合同解除后继续占有使用案涉房屋，石港镇政府要求立广公司按照约定的租金标准支付占有使用费、搬离房屋应予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40260元，由上诉人南通立广食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年七月十日 书记员  邱晴