江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终684号上诉人（原审被告）：唐玲，女，1978年3月2日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：丁平（系唐玲丈夫），男，1975年10月20日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）：耿志萍，女，1968年5月28日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：陆小红，北京市京师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯柳，北京市京师（南京）律师事务所律师。原审被告：盐城市华都置业有限公司，住所地江苏省射阳县合德镇朝阳街1号。法定代表人：肖广华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾宝龙，该公司副总经理。原审被告：丁平，男，1975年10月20日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人唐玲因与被上诉人耿志萍及原审被告盐城市华都置业有限公司（以下简称华都公司）、丁平确认合同无效纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回耿志萍的一审诉讼请求。事实和理由：1、耿志萍没有向华都公司支付案涉房屋的购房款，一审对这一基本事实没有依法审查；2、自盐城仲裁委员会依法解除华都公司与耿志萍签订的《商品房买卖合同》至该委决定重裁期间，耿志萍与华都公司间不存在合法有效的商品房买卖关系；3、因案涉房屋还没有经过竣工验收，耿志萍并没有合法占有，房屋也没有装修完毕，一审认定耿志萍已经入住没有依据；4、自2017年12月24日耿志萍向公安机关报警至其提起本案诉讼已超过一年的除斥期间，一审误将除斥期间理解为诉讼时效期间错误；5、耿志萍的诉讼请求之一为华都公司、唐玲、丁平返还案涉房屋，而一审判决唐玲迁让出案涉房屋，明显超出其诉讼请求。耿志萍辩称，1、耿志萍已通过杨某、吉中法、朱某等人与华都公司工程款抵充房款方式履行完房款支付义务；2、原仲裁裁决被撤销开始重裁后，耿志萍与华都公司的房屋买卖合同关系自始有效，不存在效力中断，且仍是房屋的占有人；3、耿志萍系基于合法有效的房屋买卖合同占有案涉房屋，且法律意义上的占有应当是对标的物的实际控制，而非占有这个动作；4、根据法律程序，案涉房屋依法应通过执行回转程序恢复合同备案，而耿志萍在2018年7月24日就已提出申请，此时未超过占有返还的除斥期间；5、一审判决符合耿志萍的诉讼请求，耿志萍曲解一审判决。华都公司述称，1、华都公司从未收取耿志萍的购房款，所谓以工程款抵房款的事实不存在；2、耿志萍雇佣社会人员强行进入案涉房屋并进行装修，华都公司经报案才得以停止，目前案涉房屋所涉工程还未经竣工验收，耿志萍的侵占行为损害华都公司的利益构成违法犯罪。丁平同意唐玲的上诉意见。耿志萍向一审法院起诉请求：1、确认华都公司与唐玲、丁平之间的《商品房买卖合同》无效，并撤销华都公司与唐玲签订的射阳县金御休闲广场1幢314室商品房买卖合同备案；2、华都公司、唐玲、丁平返还金御休闲广场1幢314室房屋；3、恢复耿志萍与华都公司的商品房买卖合同备案。一审审理中经释明，耿志萍将诉讼请求中要求撤销华都公司与唐玲签订的金御休闲广场1幢314室商品房买卖合同备案及恢复耿志萍与华都公司的商品房买卖合同备案变更为要求华都公司、唐玲、丁平协助办理撤销及恢复合同备案登记手续，其余诉讼请求不变。一审法院认定的事实：2014年12月24日，华都公司与耿志萍就射阳县金御休闲广场1幢314室房屋签订合同编号为SYHTBA2014129583的《商品房买卖合同》，并办理备案登记。双方约定房款为485232.8元,以工程款抵算房款。当日，华都公司向耿志萍出具金额为485232.8元的房款收据，收据上加盖华都公司合同专用章。2016年5月18日，耿志萍向物业公司缴纳装潢保证金2000元，物业费等2200元。2016年5月19日，耿志萍向华都公司缴纳维修资金、办证费等计17209.66元。2016年6月耿志萍进入案涉房屋进行装潢。当年9月因水电被停，停止装潢，当时木工、水电均已结束，铺好地板砖，耿志萍已经入住。2017年3月1日，华都公司向盐城仲裁委员会（以下简称仲裁委）申请仲裁，请求：1、解除华都公司与耿志萍于2014年12月24日签订的编号为SYHTBA2014129583金御休闲广场1幢314室的房屋买卖合同；2、耿志萍协助华都公司办理撤销金御休闲广场1幢314室房屋买卖合同备案手续；3、耿志萍承担违约金58227.936元，并承担从2016年12月24日起按年利率6%计算的利息至清偿完毕之日止。该委经审理于2017年6月9日作出盐仲[2017]裁字第63号裁决书，裁决：一、解除华都公司与耿志萍于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA2014129583）。二、耿志萍在收到本裁决书之日起15日内协助华都公司至射阳县住房和保障管理局办理撤销双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》中关于金御休闲广场1幢314室房屋登记备案手续。三、耿志萍支付华都公司违约金9704.66元。四、驳回华都公司对耿志萍的其他仲裁请求。五、本案仲裁费用13128元，由华都公司承担1172元，耿志萍负担11956元。上述第三、五项合计21660.66元，耿志萍在收到裁决书之日起15日内一次性支付给华都公司。2017年7月7日，华都公司向本院申请执行，本院于2017年7月24日作出（2017）苏09执269号执行裁定，裁定：华都公司申请执行耿志萍商品房买卖合同纠纷一案[执行依据：盐城仲裁委员会盐仲[2017]裁字第63号裁决书]，由一审法院执行。2017年7月28日一审法院立案执行，案号为（2017）苏0924执2990号。一审法院于2017年8月9日作出（2017）苏0924执2990号执行裁定，裁定：一、冻结、扣划被执行人耿志萍银行存款21660元及相应的债务利息，银行存款不足之数，查封、扣押、评估、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人相应价值的财产。二、撤销华都公司与耿志萍于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA2014129583）中关于对金御休闲广场1幢314室房屋登记备案手续。2017年8月15日，一审法院执行完毕，依法撤销了华都公司与耿志萍于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SYHTBA2014129583）中关于对金御休闲广场1幢314室房屋登记备案手续。因华都公司与江苏瀛鑫律师事务所签订委托合同，委托代理朱某建设工程施工合同纠纷一案，并明确代理费支付给代理人丁平或指定人名下住房一套。2017年8月15日，经华都公司、江苏瀛鑫律师事务所、丁平三方结算，约定诉讼标的为4663.46多万元，律师费为634246元至1107992元之间，协商结算价为52万元，华都公司将金御休闲广场1号楼314室抵算该案件律师费，与丁平妻子唐玲签订房屋买卖合同并办理网签。2017年8月16日，华都公司与唐玲就金御休闲广场1幢314室房屋签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记。华都公司向唐玲出具512746元的房款收据，收款事由栏备注律师费抵房款。2017年12月24日，耿志萍向射阳县公安局城东派出所报警，称其与开发商发生纠纷，现其家门被撬开，里面东西也被搬走。民警向丁平调查，其陈述房屋由其购买，其通过电话和短信通知耿志萍搬离但没有人理睬，其妻子唐玲于2017年12月10日将房屋防盗门拆掉更换，之后陆续让工人拆除屋内的木隔断木架之类。2017年9月15日，耿志萍向本院申请撤销盐仲[2017]裁字第63号仲裁裁决书。2017年11月24日，仲裁委回函本院同意重新仲裁，并于当日启动重新仲裁程序。本院于2017年11月29日作出（2017）苏09民特40号民事裁定，以可以由仲裁庭重新仲裁，仲裁庭已于2017年11月24日开始重新仲裁为由，裁定本案终结撤销程序。2018年5月9日，华都公司向仲裁委申请撤回仲裁请求，该委于2018年5月21日作出盐仲[2017]重决字第63号决定书，决定：一、准许申请人撤回仲裁申请，终止本案仲裁程序。二、本案仲裁费13128元，由申请人承担。2018年5月18日，华都公司向一审法院出具结案申请书，关于华都公司申请执行耿志萍房屋买卖合同纠纷一案，因法院已经撤销房屋备案，故申请结案。一审法院于2018年5月21日出具（2017）苏0924执2990号执行结案通知书。2018年7月18日，本院书面通知一审法院：仲裁委作出的盐仲[2017]裁字第63号裁决书不发生法律效力，因华都公司申请执行耿志萍一案你院已执行结案，请你院尽快根据相关法律规定予以执行回转，以保障当事人的合法权利。2018年7月24日，耿志萍向一审法院提交执行回转申请书，申请：1、责令华都公司返还金御休闲广场1幢314室房屋；2、恢复住建局对双方于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》中对金御休闲广场1幢314室房屋登记备案手续；3、赔偿申请人所有损失。后一审法院进行执行回转，于2018年8月13日作出（2017）苏0924执2990号之一裁定，查封金御休闲广场1幢314室房屋。同日，作出（2017）苏0924执2990号之二裁定，恢复申请执行人耿志萍与被执行人华都公司于2014年12月24日签订的商品房买卖合同关系，并向房管处送达裁定书及协助执行通知书。房管处于2018年11月29日向一审法院作出书面情况说明，表示因案涉房产已由华都公司与唐玲签订了商品房买卖网上备案合同，对恢复耿志萍与华都公司的商品房买卖合同暂无法协助执行。后唐玲对一审法院（2017）苏0924执2990号之一裁定查封案涉房屋行为提出书面执行异议，请求解除房屋查封，一审法院于2019年2月12日作出（2018）苏0924执异87号执行裁定，裁定中止（2017）苏0924执2990号之一裁定书的执行。另查，唐玲、丁平于2004年8月13日登记结婚。一审审理中，根据耿志萍的申请，一审法院裁定对坐落在射阳县金御休闲广场1幢314室房屋予以查封，保全金额485232.8元。一审法院认为，本案主要争议焦点为：1、丁平作为被告是否适格；2.协助撤销、恢复备案登记是否属于民事案件受案范围；3.一房二卖中两份合同效力认定及如何履行。关于丁平作为被告是否适格问题，一审法院认为丁平主体适格。虽然丁平不是房屋买卖合同的当事人，但案涉房款是由华都公司差欠丁平代理费抵算而来，且丁平与唐玲系夫妻关系，本案实体处理与丁平具有利害关系。耿志萍将丁平列为被告，属于正当行使其诉讼权利。关于协助撤销、恢复备案登记是否属于民事案件受案范围问题，一审法院认为耿志萍要求华都公司、唐玲、丁平协助办理房屋撤销备案登记属于民事案件受案范围。关于协助办理房屋撤销备案登记，华都公司、唐玲仅需提供相应材料履行对应的协助义务，并不妨碍房管部门行使行政审批权限，故该请求应当属于法院民事案件受案范围。对于恢复备案登记应当属于执行回转问题，因为一旦唐玲的房屋备案被撤销后，法院可以通过执行回转将房屋备案登记至耿志萍名下，故该请求无需在本案中处理，对此不予理涉。关于一房二卖中两份合同效力认定及如何履行问题，一审法院认为华都公司分别与耿志萍、唐玲签订的两份房屋买卖合同均为有效合同,但华都公司应履行与耿志萍的合同，撤销唐玲的合同备案，唐玲迁让出房屋。理由是：关于一房数卖的合同履行问题，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。本案中，两份商品房买卖合同均未办理所有权登记，按照上述权利保护顺位，应当履行优先合法占有房屋的合同。耿志萍先于唐玲合法占有房屋，且根据现有证据能够认定当时耿志萍已经入住。唐玲在签订房屋买卖合同后强行更换防盗门占有房屋，对此耿志萍也报了警，且唐玲之后并没有实际入住，故不能认定唐玲是合法占有房屋。因此，华都公司应当履行与耿志萍的合同，协助撤销与唐玲的合同备案。另外，本案耿志萍基于房屋买卖合同占有房屋，后房屋被唐玲强行换门占有，耿志萍要求返还房屋的请求权应在侵占发生之日起一年内行使，逾期该请求权消灭。经查，唐玲占有的房屋的时间是2017年12月，虽然耿志萍提起本次诉讼的时间是2019年1月22日，已超过一年，但耿志萍于2018年7月24日向一审法院提交执行回转申请时已明确提出要求返还房屋。如果执行回转能够顺利实施，耿志萍完全可以实现恢复合同备案并要求华都公司返还房屋，后因执行回转不能，耿志萍才提起本案诉讼。故综合分析来看，耿志萍自侵占发生后一直在主张返还房屋，并未超过占有返还的除斥期间。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条规定，一审法院判决：一、华都公司、唐玲于判决生效之日起十五日内协助办理撤销华都公司与唐玲于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同》备案；二、唐玲于判决生效之日起十五日内迁让出射阳县金御休闲广场1幢314室房屋；三、驳回耿志萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8678元，保全费2946元，合计11624元，由华都公司负担。二审中围绕上诉请求，唐玲、丁平提交了一份2016年7月14日的接处警记录，证明因耿志萍强行装修案涉房屋，华都公司股东报警，同时也说明耿志萍不是合法占有房屋。耿志萍经质证认为，真实性由法院审查，但该证据不属于新证据，内容也仅是报警声称某事项，公安机关未对报警事项作出处理意见，不能证明唐玲、丁平的举证目的；且一审也已查明耿志萍向华都公司交纳维修资金、办证费用以及装修入住的事实，耿志萍系合法占有人。华都公司经质证对该证据无异议。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，耿志萍与华都公司原签订有合同编号为SYHTBA2014129583的《商品房买卖合同》，双方并已办理备案登记。后华都公司向仲裁委申请仲裁，盐仲[2017]裁字第63号裁决书裁决解除该合同并撤销登记备案手续，经人民法院强制执行撤销了案涉房屋的登记备案手续。因盐仲[2017]裁字第63号案件已依法启动重新仲裁程序，原仲裁裁决已不具法律效力，在重新仲裁程序中华都公司撤回了仲裁请求，原执行依据已不成立，人民法院依法应当予以执行回转，将案涉房屋恢复备案登记至耿志萍名下。但因在此期间唐玲又与华都公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记，该登记行为不是人民法院强制执行的内容，故对于唐玲与华都公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记是否应予撤销问题属于人民法院民事案件的受案范围。华都公司就案涉房屋分别与耿志萍、唐玲签订了《商品房买卖合同》，在无证据证明华都公司与唐玲恶意串通的情况下，应当认定该两份《商品房买卖合同》均为合法有效，但对于其权利保护顺位应按照权属是否已变更登记、是否已实际合法占有以及合同履行情况、合同成立先后等顺序予以确定。本案中两份《商品房买卖合同》均未办理产权登记，按照上述权利保护顺位，应当优先履行合法占有房屋的合同。现有证据能够证明耿志萍早于唐玲占有案涉房屋并进行了装修入住，其占有行为具有合同依据，并不因案涉房屋是否符合交付条件而否定其占有的合法性，该占有行为依法应予保护，唐玲强行更换防盗门占有房屋的行为不能认定为是合法占有的行为，华都公司应当履行与耿志萍的合同，并协助撤销与唐玲的合同备案登记手续。至于耿志萍是否已向华都公司支付购房款问题，应由耿志萍与华都公司依据《商品房买卖合同》的约定另行处理。唐玲强行占有案涉房屋的时间为2017年12月，至耿志萍于2019年1月22日提起本次诉讼虽已超过一年，但耿志萍于2018年7月24日已向一审法院提交执行回转申请明确提出要求返还房屋，若执行回转能够顺利实施，耿志萍则可以实现恢复合同备案并要求华都公司返还房屋，但案涉房屋已合同备案登记于唐玲名下致执行回转不能。因唐玲与华都公司签订的备案合同尚未撤销，权利保护顺位尚未确定，耿志萍才提起本案诉讼主张返还房屋，故未超过占有返还请求权的除斥期间。综上，唐玲的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决得当，判决内容未超出当事人的诉讼请求范围，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8678元，由上诉人唐玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月十五日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴