湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1081民初2346号原告：牛凤山，男，1953年11月23日出生，汉族，住湖南省资兴市东江开发区。委托诉讼代理人：曾媛，湖南宇剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师。被告：湖南资兴农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省资兴市唐洞街道阳安路161号法定代表人：**军，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓昕，湖南星河律师事务所律师。第三人：代泽雄，男，1962年1月26日出生，汉族，住湖南省资兴市。原告牛凤山与被告湖南资兴农村商业银行股份有限公司（以下简称资兴农商银行）及第三人代泽雄案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛凤山及其委托诉讼代理人曾媛、周海英、被告资兴农商银行的委托诉讼代理人邓昕及第三人代泽雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛凤山向本院提出诉讼请求：判决停止对登记在代泽雄名下位于资兴市东江开发区的房产（资私字第××号）的执行，解除对该房产的查封，确认该房产所有权归原告所有。事实和理由：2006年10月8日，原告牛凤山与第三人代泽雄签订了《商品房买卖合同》，约定原告以146000元的总价格购买第三人位于资兴市的房产，并约定分期付款，即合同签订之日支付100000元，余款于房产过户后两个月内付清，还约定于2007年7月30日前办理房产过户手续。合同签订后，原告按约定支付了100000元现金给第三人，第三人出具了收条，将该房屋交付给了原告。原告自2015年1月入住至今。因第三人找各种理由未办理过户手续，且多次将房产抵押给他人，致使原告无法完成房产过户手续。现因被告要求执行该房产，为此，原告为维护自己的合法权益，诉请人民法院解除对该房产的查封，停止执行该案，望判如所请。被告资兴农商银行辩称：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告怠于行使自己的权利，没有实际支付所有房款，没有办理房产过户手续。第三人以涉案房屋为他人在被告处贷款提供抵押担保，原告也知晓，但原告并未在房屋抵押前支付全部房款，也没有在该房屋抵押后，被法院查封前主张解除抵押以便办理过户登记，原告应承担房产未过户的后果。对此原告没有排除执行的权利。其次，本案所涉争议房屋所有权仍然属于第三人代泽雄所有，根据《物权法》第9条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，原告始终没有办理过户登记，故所有权仍属于第三人，原告无权主张该房屋所有权。请求法院驳回原告的诉请。第三人代泽雄辩称：10万元房款确已收到，该房屋钥匙也交给了原告，但一直未办理房屋过户手续。为了继续做好工程，且原告没有把剩余房款给我，所以我把房产作了抵押担保贷款。本院经审理后，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告牛凤山向本院提交了原告与第三人代泽雄签订的《商品房买卖合同》，拟证明第三人代泽雄将涉案房屋卖给了原告，原告支付了10万元房款，并约定办理过户手续事宜。被告对该证据的真实性有异议，认为合同时间久远，需要核实。本院认为，《商品房买卖合同》是原告与第三人的真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以认定。2．原告牛凤山向本院提交了收条和农业银行的信息查询单，拟证明2006年10月8日原告支付10万元给第三人代泽雄，代泽雄将该款存入银行。被告对两项证据的真实性、合法性和证明方向都有异议，认为以现金形式收付款不符合交易习惯，银行信息是代泽雄的信息，不能证明是原告牛凤山转款给第三人代泽雄。因原告支付10万元购房款给第三人代泽雄，第三人出具收款收条事实在庭审中已证实，农业银行的信息查询单通过律师调查令得到银行的认可，对此，本院予以认定。3．原告牛凤山向本院提交了水电路社区和原告邻居廖资云的证明、2015年水费明细单，拟证明原告自2015年1月入住案涉房屋。被告对水电路社区和原告邻居廖资云的证明三性有异议，对2015年水费明细单的真实性有异议，但是被告没有提供相关证据否认水电路社区和原告邻居廖资云以及水费明细单的证明事实，且本院出具的（2019）湘1081执异40裁定已查明原告自2015年1月入住案涉房屋的事实，本院予以认定。4．原告牛凤山向本院提交了收料单和防盗网结算单及收条，拟证明原告于2006年安装了防盗门和防盗网。被告对两项证据的真实性、合法性有异议，认为不能证明是谁买的物品，且用于案涉房屋。因两份证据仅证明验收了一扇门，以及许XX防盗网的尺寸和现金收条，不能证明安装情况，也没有其他证明材料能证实原告的举证事实，对此，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2006年10月8日，原告牛凤山与第三人代泽雄签订了《商品房买卖合同》，约定由第三人将其位于资兴市铺及住房Ｅ幢304号的房产（房产证号资私字第××号）一起以146000元的总价格出售给原告牛凤山，并约定合同签订之日支付房款100000元，余款于房产过户后两个月内付清，双方还约定于2007年7月30日前办理房产过户手续。合同签订后，原告牛凤山按期支付了100000元现金给第三人代泽雄，第三人出具了收款收条，将该房屋交付给了原告，但原告暂未入住该房屋，到双方约定的2007年7月30日时仍没有办理房产登记过户手续。2012年2月21日，案外人范映（原告的外甥女）向被告资兴农商银行贷款250000元，第三人代泽雄以资兴市的房产（房产证号资私字第××号）为该笔贷款提供抵押担保，约定期限至2015年2月21日，并将以案涉房产提供抵押担保之事告知了原告，原告没有提出异议，后贷款逾期未归还。2015年5月29日，上述贷款进行了债务人变更，由牛青凤（原告的妹妹，即范映的母亲）作为债务人向被告贷款250000元，第三人代泽雄仍以资兴市的房产（房产证号资私字第××号）为该笔贷款提供抵押担保，约定期限至2018年5月29日，因原告已入住该房屋，需要对抵押房屋测评，第三人代泽雄又将案涉房产抵押担保之事告知了原告，原告当时也没有提出异议，该贷款至今未归还。2017年12月20日被告资兴农商银行向本院提起诉讼，并申请保全查封了代泽雄位于资兴市的房产。2018年7月26日本院作出（2017）湘1081民初1854号民事判决书，判决牛青凤偿还资兴农商银行贷款本金250000元及相应利息，代泽雄、周正萍夫妻用其所有的位于湖南省资兴市的房产（房产证号资私字第××号）为案件贷款承担抵押担保责任，资兴农商银行对处置该房产所得价款，享有优先受偿权，不足部分，由牛青凤继续偿还。此后，因牛青凤、代泽雄没有按时履行生效裁判文书，资兴农商银行于2019年7月8日申请强制执行，本院依法裁定查封了案涉房产，2019年11月26日牛凤山不服，向本院提出执行异议。本院于2019年12月9日以（2019）湘1081执异40号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。2019年12月24日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告牛凤山自2015年1月入住案涉房产至今。本院认为，对第三人代泽雄位于湖南省资兴市的房产（房产证号资私字第××号）采取查封措施是否符合法律规定，牛凤山对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，是本案争议的焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已全部支付价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中被告资兴农商银行对案涉房产享有抵押权，符合第二十七条规定的情形，但第二十七条有但书，本案原告牛凤山的情形符合第二十七条有但书的规定的部分条件，具体而言：1．原告牛凤山在案涉房屋被法院查封之前已与第三人代泽雄订立合法有效的书面买卖合同。一是有签订《商品房买卖合同》的事实，是双方的真实意思表示；二是《商品房买卖合同》不违反法律规定。2．原告牛凤山在人民法院查封之前已合法占有该案涉房产。通过庭审已经查明原告牛凤山2015年1月已入住该房屋。3．原告牛凤山已支付部分买房价款。《商品房买卖合同》第一条约定房屋销售总价格146000元，第二条约定合同签订之日支付购房定金100000元，原告当日即支付现金100000元，有第三人代泽雄（卖房人）出具的收条，并且在庭审中确认收到房屋价款100000元存入银行，以及银行的信息单证实。但是本案中原告牛凤山购买案涉房产后，按合同约定第三人代泽雄应当于2007年7月30日前将案涉房产过户给原告牛凤山，但逾期代泽雄并未依约办理过户登记手续，牛凤山也未及时通过诉讼等方式主张权利。2012年2月第三人代泽雄将案涉房屋用于范映（原告的外甥女）向银行贷款的抵押担保，事后也告知了原告牛凤山，2015年5月第三人代泽雄又将案涉房屋用于牛青凤（原告的妹妹）向银行贷款的抵押担保，第三人代泽雄也告知了原告牛凤山，案涉房屋两次被抵押担保，牛凤山仍未及时主张权利，提出异议。因为第三人代泽雄在合同约定的2007年7月30日过户时间没有办理过户手续，原告牛凤山没有及时主张权利，后明知案涉房屋存在抵押无法办理过户登记的情形，仍未及时主张权利，牛凤山实因自身主观原因未能办理案涉房屋的过户登记手续，原告的物权期待权不能对抗被告的优先受偿抵押权。根据《物权法》第9条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。原告始终没有办理过户登记，无权主张该房屋所有权。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项之规定，判决如下：驳回原告牛凤山的诉讼请求。案件受理费80元，由原告牛凤山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李玉洪人民陪审员  杨满标人民陪审员  **耕二〇二〇年七月九日法官助理曹欣书记员任彩霞附本判决适用法律条文：《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。