安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3233号 上诉人（原审第三人）：徐社宏，男，1957年11月6日出生，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈荣，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚晓东，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：樊高静，女，1965年4月18日出生，住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：陈荣，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚晓东，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李德友，男，1982年9月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。 被上诉人（原审被告）：合肥汇鲜商贸有限公司，住所合肥市芜湖路1号御景湾2幢商业用房-105室。 法定代表人：汤道棋。 上诉人徐社宏、樊高静因与被上诉人李德友、合肥汇鲜商贸有限公司（以下简称汇鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐社宏、樊高静上诉请求：撤销原判，改判驳回李德友的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.李德友无权要求解除其与汇鲜公司签订的房屋租赁合同，也无权要求汇鲜公司向其支付租金，其与汇鲜公司就涉案房屋签订的租赁合同也与徐社宏、樊高静无关。李德友从案外人李瀚处承租房屋，因李瀚未能履行生效判决确定的义务，法院将李瀚包括涉案房屋在内的财产予以拍卖，海航航空集团有限公司（以下简称海航公司）通过拍卖取得涉案房屋的所有权及收益权。因李德友未及时支付房租，其与李瀚之间于2012年10月30日签订的《房屋租赁合同》已被合肥市瑶海区人民法院作出的（2016）皖0102民初6941号民事判决书认定解除，李德友不服提出上诉后，合肥市中级人民法院经审理后作出判决，驳回上诉，维持原判。李德友与李瀚之间的《房屋租赁合同》已被法院判决解除，其不再是案涉房屋的承租人，也无权将涉案房屋交给汇鲜公司委托经营。涉案房屋的所有权及收益权均已归属于海航公司，李德友不享有原合同项下的任何权益，其无权要求解除与汇鲜公司之间的租赁关系，也无权要求汇鲜公司支付其租金。2.徐社宏、樊高静与李德友之间无合同关系，李德友一审要求解除汇鲜公司与徐社宏、樊高静之间的合同无法律依据。李德友不再是涉案房屋的承租人，其对涉案房屋不再享有任何权利，其无权要求汇鲜公司及徐社宏、樊高静返还涉案房屋。李德友与徐社宏、樊高静并未签订房屋租赁合同，徐社宏、樊高静与汇鲜公司之间的《合肥市汇鲜华联购物广场商铺租赁协议》的解除，只能由该合同的相对方提出，李德友要求解除徐社宏、樊高静与汇鲜公司之间的房屋租赁合同无法律依据。故一审基于李德友的请求判决徐社宏、樊高静向李德友返还涉案房屋，侵犯了海航公司及徐社宏、樊高静的合法权利。综上，一审法院在徐社宏、樊高静被恶势力报复离开合肥，汇鲜公司及徐社宏、樊高静均未到庭的情况下，依据李德友提供的部分证据，在李德友与李瀚签订的《房屋租赁合同》已被法院判决解除的情况下，仍缺席判决认定解除李德友与汇鲜公司、汇鲜公司与徐社宏、樊高静之间的房屋租赁合同，徐社宏、樊高静返还涉案房屋错误。 李德友、汇鲜公司未作答辩。 李德友向一审法院起诉请求：1.判令解除李德友和汇鲜公司的事实租赁关系、判令解除汇鲜公司与第三人徐社宏、樊高静的租赁关系；2．判令汇鲜公司及徐社宏、樊高静向李德友返还合肥市.2平方米的房屋；3.判令汇鲜公司向李德友支付拖欠的房屋租金170000元（自2015年12月1日至2017年12月31日），并自2018年1月起按照每年房屋租金80000元的标准支付至汇鲜公司实际搬出房屋之日止；4.判令汇鲜公司承担本案诉讼费。 李德友一审诉称，其与案外人李瀚签订《房屋租赁合同》，租赁了合肥市芜湖路1号御景湾2幢一楼及地下室面积8000平方米的房屋，后又投入资金进行装修改造，将部分商铺交给汇鲜运营出租。汇鲜公司于2014年底和第三人徐社宏、樊高静签订《合肥市汇鲜华联购物广场商铺租赁协议》将合肥市.2平方米的房屋转租给徐社宏、樊高静夫妇经营干洗店，双方合同约定房屋租金每年80000元。2015年起，徐社宏、樊高静不按照双方约定的期限向李德友交付租金，至今仍欠2015年租金10000，2016年第一、第二季度房屋租金40000元。 一审法院认定事实：2010年10月30日案外人李瀚与李德友签订位于合肥市瑶海区㎡，以房产登记为准）的《房屋租赁合同》，李瀚将上述房屋租赁给李德友，租期为11年，自2010年10月30日至2021年10月30日止，房屋租金为每年336万元。2012年10月30日，李瀚与李德友再次签订了一份位于合肥市瑶海区㎡，以房产登记为准）《房屋租赁合同》，约定李瀚将上述房屋出租给李德友；房屋赁期九年，自2013年4月1日起至2022年4月1日止；租金为每年480万元，第三年递增10%，即第四年起在原租金的基础上递增10%，第七年起在第四年至第六年租金的基础上递增10%；租金按每半年交付一次，双方采用先付房租后使用的方式，即于每年叁月壹拾伍日前付清当年上半年度房租，9月15日前付清当年下半年度房租。第一年租金即2013年4月1日起至2014年4月1日止的租金共计480万元，于合同生效后十日内付240万元，于2013年10月1日前付240万元。合同第九条约定，房屋租赁期间，乙方有逾期未交纳按约定应当由交纳的各项费用（房租、押金、物业费、水电费等），甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，李德友作为汇鲜公司的法定代表人及股东将房屋交由汇鲜公司使用。之后，汇鲜公司于2014年和第三人徐社宏、樊高静签订《合肥市汇鲜华联购物广场商铺租赁协议》将合肥市.2平方米的房屋转租给徐社宏、樊高静夫妇经营干洗店，双方合同约定房屋租金每年80000元。2014年3月27日汇鲜公司股东发生变化，原告李德友退出汇鲜公司，并将其股权转让，汇鲜公司股东为汤道棋和梁娜娜。之后，因第三人未能协议约定支付房屋租金，李德友于2017年12月29日在《新安晚报》刊登“尽快结清房租、搬迁本人所租赁房屋的通知”通知汇鲜公司、徐社宏、樊高静结清所欠房租和办理案涉房屋，由于汇鲜公司、徐社宏、樊高静未按通知交付租金和搬离房屋，故李德友诉至法院请求判如所请。 一审另查明，案涉房屋所有人原系李瀚，因李瀚未能履行生效判决确定的义务，合肥市中级人民法院将其所有的包括案涉房产在内的房屋依法进行拍卖。经竞买，海航航空集团有限公司购得案涉房屋，并取得了房屋的收益权。由于李德友未能按与李瀚签订的租赁合同支付房屋租金，海航航空集团有限公司以李德友为被告、李瀚为第三人诉至法院，该院经审理，做出了（2016）皖0102民初6941号民事判决书，判决解除了李德友与李瀚之间签订的包括案涉房屋在内的《房屋租赁合同》并支付房屋租金，李德友不服提起上诉，合肥市中级人民法院做出（2018）皖01民终3257号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。 一审再查明，第三人徐社宏、樊高静在租赁期间支付房屋租金至2015年11月30日，之后的房屋租金即没有再交付，第三人交付的租金支付给了李德友。 一审法院认为，因案涉房屋在内的御景湾2号楼一层部分及地下室（总面积8000㎡，以房产登记为准）《房屋租赁合同》已被人民法院生效判决书判决解除，故因此房屋而产生的转租合同在次承租人未请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的情况下，亦应予以解除，故对于李德友主张解除其与汇鲜公司之间的租赁关系及汇鲜公司与第三人徐社宏、樊高静之间的《合肥市汇鲜华联购物广场商铺租赁协议》的请求及汇鲜公司和第三人返还案涉房屋的请求符合法律规定，该院予以支持。对于欠付的房租，李德友陈述自2015年12月后汇鲜公司就未再支付房屋租金，汇鲜公司对此未予抗辩，由于李德友未能提供证据证明与汇鲜公司之间租金的标准，结合第三人在支付租金时将租金直接支付李德友这一事实，该院以汇鲜公司与第三人之间的租金标准作为租金支付依据，现李德友诉请要求汇鲜公司支付自2015年12月1日至2017年12月31日的租金170000元及自2018年1月起按照年租金80000元标准支付至汇鲜公司实际搬离房屋之日止，符合法律规定，但对于租金应计算至合同解除之日，合同解除后应为房屋占用使用费，房屋占用使用费参照租赁合同租金标准计算。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除李德友与汇鲜公司之间关于合肥市.2平方米的房屋租赁合同关系；二、解除合肥汇鲜商贸有限公司与第三人徐社宏、樊高静之间的《合肥市汇鲜华联购物广场商铺租赁协议》；三、合肥汇鲜商贸有限公司与第三人徐社宏、樊高静于判决生效之日起十日内返还李德友位于合肥市.2平方米的房屋；四、合肥汇鲜商贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付李德友自2015年12月1日起至本判决确定的租赁关系解除之日的房屋租金（房屋租金按年租金80000元的标准予以计算）及房屋占用使用费（房屋占用使用费参照房屋租金年租金80000元标准，自合同解除之日至房屋实际返还之日止）；五、驳回李德友的其他诉讼请求。案件受理费人民币3700元，由合肥汇鲜商贸有限公司负担。公告费800元，由合肥汇鲜商贸有限公司、第三人徐社宏、樊高静共同负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，合肥市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）皖01刑终1166号刑事裁定书，认定：2012年7月，被害人汤道棋从业主李瀚处租赁了位于合肥市瑶海区共计约6600平方米的商业面积。2012年8月，李德友提出与汤道棋合伙，双方约定共同出资成立合肥汇鲜商贸有限公司从事御景湾商业广场的转租招商业务。汤道棋占股51%，李德友占股49%，但李德友未按约定投资。在汤道棋无力支付租金后，李德友遂与李瀚重新签订租赁合同，承租下了原先由汤道棋承租的御景湾商业广场商业用房。李德友继续将御景湾商业广场负一层约3000平方米出租给汤道棋经营汇鲜华联超市，以前期投资和场地租金出资占该超市49%的股份。汤道棋投资进行装修并安装了电梯、中央空调等设备。后因超市效益不好，李德友就提出撤股，并就其前期投资加上应收的租金，要求汤道棋总共出具了金额为80万元的欠条。2014年5、6月份，汤道棋被迫撤出御景湾商业广场，李德友接手继续经营汇鲜华联超市。2015年1月的一天晚上，李德友指使张徐、张伟到汤道棋家中，采取滋扰方式催要欠款，严重影响了汤道棋及家人的生活。2015年6月，李德友、张徐等四人将汤道棋强行带至合肥市包河区南一环路上的“玉指仙域”足浴店内，胁迫汤道棋签订了关于转让其在汇鲜华联超市内固定资产的协议，从而达到掩盖其任意占用汤道棋财物的目的。该刑事裁定书现已生效。 再查明，一审庭审中，李德友明确其与汇鲜公司就涉案房屋成立转租合同关系，双方未签订租赁合同，对租金及租期均未作约定。 本院认为，关于李德友是否有权向汇鲜公司及徐社宏、樊高静主张相关权利的问题。从本案现有证据来看，首先，李德友一审中主张其与汇鲜公司成立转租合同关系，汇鲜公司未到庭认可，李德友也未提供其他证据证明其与汇鲜公司之间存在合法有效的租赁合同关系。其次，生效刑事裁定书已认定，2014年5、6月份，汤道棋被迫撤出御景湾商业广场，李德友接手继续经营汇鲜华联超市。2015年6月，李德友、张徐等四人胁迫汤道棋签订了关于转让其在汇鲜华联超市内固定资产的协议，从而达到掩盖其任意占用汤道棋财物的目的。李德友与汇鲜公司关于涉案房屋的经营活动已被生效刑事裁定书认定为犯罪行为，这也与李德友陈述的涉案房屋的租金由其向徐社宏、樊高静直接收取的事实相互印证。再次，在本案审理过程中，本院生效的（2018）皖01民终3257号民事判决书已经认定李德友与海航公司之间就涉案房屋成立的租赁合同关系解除，现李德友主张徐社宏、樊高静返还涉案房屋已无合同依据。综上所述，根据本案的现有证据，李德友向汇鲜公司及徐社宏、樊高静主张相关权利，依据不足，本院不予支持。 综上，徐社宏、樊高静的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以撤销，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初1739号民事判决； 二、驳回李德友的全部诉讼请求。 一审案件受理费3700元，公告费800元，二审案件受理费3700元，均由李德友负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月六日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。