河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8532号上诉人（原审原告）：李昭，男，汉族，1968年9月2日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：宋祥，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，河南英泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州高屋置业有限公司，住所郑州市金水区鸿苑路61号清水苑西综合楼201室。法定代表人：梁丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李凯，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳阿迪，河南英协律师事务所律师。上诉人李昭因与被上诉人郑州高屋置业有限公司（以下简称高屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初33779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。李昭上诉请求：1、依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定严重错误，程序违法，法律适用错误。1、一审法院认定上诉人起诉超过诉讼时效错误。根据《房屋买卖合同》第十一条约定，房屋达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人不出示或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。然而自本案合同生效之日起至今，被上诉人从未通过任何约定形式通知上诉人交付房屋，对于房屋是否达到交付条件上诉人无法得知，直至本案一审期间，上诉人才首次见到本案房屋所在楼的《竣工验收备案表》，被上诉人自始至终怠于履行交付义务，该违约行为一直持续，不应当适用三年普通诉讼时效的规定。且，合同约定的交付时间届满后，是上诉人主动联系被上诉人履行交付义务，但因本案房屋存在严重质量问题，一直未达到交付标准，故上诉人主动要求被上诉人早日修缮房屋以尽快达到交付标准后交付，但被上诉人却不积极履行其义务。2016年初，由于本案房屋所在小区其他业主相继发现房屋存在质量问题，故共同聘请了律师就房屋质量及交付问题向被上诉人进行维权，后经协商部分业主于2017年初与被上诉人达成和解，由于上诉人房屋一直未达到合同约定的交付条件，上诉人并未与被上诉人签署和解协议，根据现有证据表明，上诉人至少自2016年初起至2019年期间从未停过要求被上诉人履行交房义务，一审法院无视上诉人提交的证据，却认定上诉人未在诉讼时效内向被上诉人请求权利，该事实认定严重错误，据此作出的一审判决事实不清，程序错误，应当依法改判或发回重审。2、一审法院认定上诉人于2014年11月1日领取了房屋钥匙，并以此日期作为违约行为结束之日，认定自该日至起诉时也已经超过三年诉讼时效，该认定严重错误。本案被上诉人提交的《钥匙发放登记表》中，仅有“景大军”及“杜秀军”两名案外人的签字，没有上诉人的签名，且没有“2014年11月1日”这个日期，对于一审法院上述认定的依据从何而来，上诉人无从得知，且莫名其妙。被上诉人从未向上诉人发放房屋钥匙，至今本案房屋钥匙仍由被上诉人保管，房屋仍归被上诉人占有，上诉人每次查看房屋修缮进度时，都须经过被上诉人同意，并在上诉人处领取钥匙并进行登记，查看后还必须将房屋钥匙归还至被上诉人，本案房屋无论从形式上还是实质上来看，均属于被上诉人占有，一审法院却以一个莫须有的时间点认定上诉人领取了钥匙并实际使用了房屋，该事实认定严重错误，请求二审法院依法查清事实，公正审判。3、一审法院认为本案商品房买卖合同有效，认为“原、被告均应严格履行合同约定的各项义务”，但却无视合同第十一条关于交接的约定内容，以一个不知从何而来的时间点及房屋内有上诉人物品即认定被上诉人已实际交付房屋严重错误。一审中上诉人已经很明确的陈述，因被上诉人一直无法将达到交付条件的房屋交付上诉人，但上诉人因有少许杂物无处堆放，故与被上诉人协商一致，被上诉人同意上诉人先将少许杂物安放至房屋内，但每次出入小区及房屋均须经过被上诉人同意，在上诉人处登记领取钥匙，使用后须将钥匙及时归还，房屋很明显的仍然由被上诉人控制，一审法院却无视合同约定事实，在被上诉人没有提交任何证据证明其已按照合同约定的交付条件及程序向上诉人交付房屋的情况下，却认为领取钥匙即为交付房屋，该事实认定严重错误。请求二审法院依法查清事实，公正审理，依法改判或将本案发回重审。综上所述，一审事实认定严重错误，程序违法，请求二审法院依法查清事实，改判支持上诉人诉讼请求或将本案发回重审。高屋公司辩称：被上诉人依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施已按照合同约定完成，前期物业管理已落实，符合合同约定的商品房交付条件，且上诉人已经领取了涉案房屋的钥匙，并已实际使用房屋，合同约定是2013年5月31日交房，由于各种原因房屋没有按时交房，上诉人在2013年5月31日就已经知道自己的权利受到损害，但是其从未行使解除合同的权利，后来又在2014年11月1日领取了钥匙并实际使用了房屋，上诉人已经超过法律规定三年的诉讼时效，应当驳回上诉人的诉讼请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李昭向一审法院起诉请求：1、被告承担合同违约责任，向原告支付违约金108万元（违约金计算以518万元为基数，按照日万分之一的计算标准，自2013年6月1日起暂计算至2019年2月22日）；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：“原告购买被告开发的位于郑州市惠济区××、××西××单元××房，总房款5180000元。2012年9月30日支付现金1560000元，3620000元商业贷款，交付时间2012年10月30日。第八条交付期限：被告应当在2013年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条被告逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，被告按日向买受人支付交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”等内容。2012年9月30日发票显示，付款方名称李昭，收款方名称郑州高屋置业有限公司，不动产项目名称天地湾，金额1000000元，首付款，备注合同号：12001104467，房屋坐落惠济区茂源街东、××西××楼××单元××102。2012年9月30日发票显示，付款方名称李昭，收款方名称郑州高屋置业有限公司，不动产项目名称天地湾，金额560000元，首付款，备注合同号：12001104467，房屋坐落惠济区茂源街东、××西××楼××单元××102。2012年9月30日郑州高屋置业有限公司房屋销售收款专用收据显示，购买人李昭，项目禧苑，房屋编号6-4102，产权登记费60，物业维修基金10039，收款合计10099。2012年12月8日四张发票均显示，付款方名称李昭，收款方名称郑州高屋置业有限公司，不动产项目名称天地湾，贷款到账，备注合同号：12001104467，房屋坐落惠济区茂源街东、××西××楼××单元××102，金额共计3620000元。至此，原告付清全部房款5180000元。被告提交的《钥匙发放登记表》显示2014年11月1日原告领取了涉案房屋的钥匙。《物资搬运放行条》及照片显示原告曾在房屋内存放物品。被告上述争议的天地湾禧苑6#楼，2013年4月19日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并报送备案同意备案。2013年8月16日，郑州市城乡建设委员会批准备案。被告提交《前期物业服务合同》，委托方被告，受托方郑州高屋物业服务有限公司，物业名称天地湾·禧苑小区，委托方将其所开发的该小区委托受托方进行物业管理。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法、有效。原、被告均应严格履行合同约定的各项义务。首先，依据合同第八条约定被告应当在2013年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告提交的证据能够证明涉案房屋已经竣工备案，配套设施完成，前期物业管理已落实，涉案房屋符合交付条件，同时，原告已于2014年11月1日领取了涉案房屋的钥匙，并已实际使用涉案房屋。故被告已于2014年11月1日将涉案房屋交付原告。其次，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2013年5月31日前，自2013年5月31日被告未按约定交房时，原告已经知道自己的权利受到损害，原告未行使要求解除合同的权利，反而于2014年11月1日领取了钥匙并实际使用了房屋，后又未及时行使在诉讼时效内要求被告支付违约金等权利，现原告起诉要求被告支付违约金时，距其知道其权利受到侵害之日和违约行为结束之日均已超过3年，故对被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的理由，该院予以采信。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李昭的诉讼请求。案件受理费14520元，由原告李昭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。另查明，涉案房屋于2013年8月16日取得工程竣工验收备案表。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，双方约定房屋交付时间为2013年5月31日前，涉案房屋于2013年8月16日取得工程竣工验收备案表，已符合合同约定的交付条件。自2013年5月31日高屋公司未按约定期限交房时，李昭就应当知道自己的权利受到侵害。李昭于2019年12月起诉要求高屋公司支付违约金，距其应当知道自己的权利受到侵害之日和违约行为结束之日均已超过3年，一审判决驳回李昭的诉讼请求，并无不当。二审中，李昭提交的证据不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，李昭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由李昭负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年七月二十三日书记员 田宇恒