湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初886号原告：通城玉安物业服务有限公司地址：通城县隽水镇玉立大道218号（玉立花园6B座）法定代表人：熊彬，该公司执行董事委托代理人胡柯，通城县石南法律服务所法律工作者。委托代理人黎平，女，1974年8月14日生，汉族，湖北省通城县人，住本县。（系该公司职工）被告：葛泓，男，1987年9月5日生，汉族，湖北省通城县人，住通城县。委托代理人黎旭，男，1987年8月22日生，汉族，湖北省通城县人，住本县。（玉秀苑业主）委托代理人卢雄飞，男，1988年1月20日生，汉族，湖北省通城县人，住本县。（玉秀苑业主）原告通城玉安物业服务有限公司（以下简称玉安物业公司）与被告葛泓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉安物业公司的委托诉讼代理人胡柯、黎平，被告葛泓的委托诉讼代理人黎旭、卢雄飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告葛泓支付通城玉安公司物业管理费7502.9元；2、判决被告按物业服务合同约定支付逾期滞纳金；3、请求依法解除原、被告间的物业管理服务合同；4、由被告承担本案诉讼费。庭审时变更诉讼请求为：第一项变更为判决被告葛泓支付通城玉安公司物业管理费7148.61元；撤回第三项解除原、被告间的物业管理服务合同诉求。事实和理由：2016年8月，玉安物业公司与通城海润物业公司对隽水镇玉秀苑小区的物业管理服务工作进行交接，自2016年8月开始，由玉安物业公司对玉秀苑所有业主提供物业管理服务。被告葛泓于2015年2月15日购买了玉秀苑小区3栋2单元301号房并入住，也享受到了原告的物业服务，而被告自2016年8月以来，一直拖欠物业费达3年有余，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴，被告均置之不理。为此，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，被告葛泓辩称，1、玉安物业计费方式不明。业主交房日期为2015年9月12日。玉安物业却主张物业费用从2015年3月1日起算，根据相关规定，业主缴纳物业费的时间应该是正式交房之后。《通城县物业服务和管理实施细则》也规定了前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之日后的物业服务费由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%的比例承担物业服务费。玉安物业要求我业主于2015年3月1日起收取物业费不合理也不合法。小区正式竣工验收备案的日期为2019年元月28日。对2019年元月28日之前的所有物业费一概不认可。2、玉安物业进入小区服务与法定程序不符，违规违法进入本小区服务。玉安物业声称2016年8月1日进入玉秀苑小区，而此时开发商早已售出超过50%的物业面积，开发商无权决定物业公司的选聘和招标，属于开发商擅自变更物业公司，不符合相关法律规定。且玉安物业进入小区前未进行招投标，此举违反了《湖北省物业服务和管理条例》的第四十一条规定。我小区总建筑面积共51302㎡，明显无法光通过房产主管部门批准即可更换物业。因此，玉安物业与开发商湖北玉立海润置业有限公司签订的合同属于非法无效合同，且玉安物业进驻本小区以来，不公示合同、价格、服务标准、人员配置等关键信息，侵犯了业主的知情权和处分权。3、玉安物业与“第一届业委会”签订的合同无效。业委会主任廖红林、委员付美华非本小区业主。根据相关规定，房屋所有权人才能成为为业主。所以，该业主委员会的成立不合法也不合规。“第一届业主委员会”实际上已经严重侵犯了我小区业主的合法权益。对于玉安物业主张的与海润·玉秀苑所谓的“第一届业主委员会”签署的相关合同，一概不认可。4、玉安物业服务标准不达标，存在严重服务质量不对等的情况。1)人员不对等。只安排一名清洁工打扫卫生。2019年3月份成立第一届业委会后，才增加了一名清洁工。2)公共设施设备维护不到位。消防设施维护不到位。3)电梯维护不到位。3栋1单元乘客电梯、3栋2单元乘客电梯、4栋乘客电梯、2栋乘客电梯，都有限速器钢丝绳锈蚀、支架锈蚀严重等等问题。4)小区物业服务管理不善，影响业主安居生活环境。5)小区路面积水严重。小区绿化处人行通道积水数处，物业却不闻不问。6)绿化杂草丛生。小区绿化杂草丛生，绿化地没有排水沟，导致小区绿化内涝，蚊虫遍地，令生活产生了严重不便。7)以门禁为由，强制业主交费，限制业主出入自由。将开发商理应退回业主的多收费乱收费内容与物业费强行进行捆绑。8)卫生严重不达标。玉安物业自进入小区，服务从来不上楼，楼道从来不打扫，建筑垃圾常年堆积，在疫情期间被县防疫指挥部评为卫生差。5、通城县发展和改革局、通城县房地产管理局曾于2018年8月8日发布了《关于制定通城县住宅前期物业服务收费等级标准的通知》，明确规定了住宅物业管理服务的内容和等级划分。玉安物业主张收取业主1.1元/㎡的物业费用，处于二级1.2元/㎡和三级1.0元/㎡之间，但玉安物业的服务标准离二级标准的不合格率为43.10%，离三级物业服务标准的不合格率为43.86%（计算方式为不合格服务条数/总服务条数×100%）。该《通知》明确规定：达不到三级服务标准的统一按0.50元/㎡/月收取，房屋交付后一年空置期的物业服务收费按基准价70%计收。综合上述情况，我方对2019年1月28日前的物业费均不予承认，对于2019年1月28日之后的物业费用一律按0.50元/㎡/月计算。6、擅自利用电梯进行广告位租赁、私自租赁小区公共道路给幼儿园经营，未公示获得业主同意，隐瞒收益情况。7、滞纳金主张不合理。玉安物业不仅违法进入小区服务，且存在严重的服务质量问题，无权主张滞纳金。8、玉安物业已退出小区。本小区业主委员会已于2020年05月04日下达了正式解聘通知，玉安物业也回复同意。因玉安物业为过错主要方，本案诉讼费用应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，通城县隽水镇“玉秀苑”住宅小区系通城县玉立海润置业有限公司开发建设，被告葛泓在该小区内购买了面积134.2㎡（合同面积为135.88㎡）的3-2-301房屋。并订立商品房买卖合同，合同约定房屋交付时间为2015年6月30日。2015年9月12日，被告葛泓与通城县海润物业服务有限公司签订前期物业管理服务协议。2016年8月3日，通城县玉立海润置业有限公司与原告玉安物业公司签订“玉秀苑物业服务合同”，由原告玉安物业公司对“玉秀苑”住宅小区进行物业管理，管理期限为一年，到期后于2017年7月30日、2018年8月1日又分别订立了“玉秀苑物业服务合同”。2019年3月28日，海润玉秀苑业主委员会与原告玉安公司签订“玉秀苑物业服务合同”，合同期限为2019年3月28日至2024年3月27日。该四份合同第七条第一款均约定：本住宅的管理服务费按双方协商的标准向业主收取，即建筑面积每月每平方米1.1元，停车费按80元每月收取（海润玉秀苑业主委员会与玉安公司订立的合同停车费调整为按70元每月收取），购买的停车位按每个车位每个月30元收取物业服务管理费。2016年6月30日，“通城玉安物业服务有限公司”在通城县工商部门登记成立。2018年5月29日，通城县发展改革局关于对玉立花园、玉秀苑物业服务收费的复函：玉立花园、玉秀苑住宅小区已入住满二年，入住率超过百分之二十，其物业服务收费不再实行政府定价管理，由物业公司与业主大会自行协商制定收费标准。2018年9月29日，在通城县隽水镇政府及白沙社区的组织下，选举成立了通城县海润玉秀苑小区业主委员会。并报通城县房地产管理局备案。2019年5月25日，海润玉秀苑小区业主委员会就小区相关部题形成决议，决议第三条物业公司为小区全体业主提供物业管理服务，根据县物价局审批标准，结合全县及小区的实际情况按以下规定启动物业费的收取：1、物业费的收取标准为套房1.1元／平方米，商铺1.2／平方米；2、物业费收取的起始进间为2015年3月1日（开发商短信通知购房业主的交房时间为2015年2月20日）；3、合同约定交房时间在2015年2月20日（含）以前业主，第一年（12个月）的物业费按物业标准的70%收取，此后按标准据实收取；4、合同约定交房时间在2015年2月20日至2016年2月19日期间的业主，第一年（12个月）按80%收取，此后按标准据实收取；5、合同约定交房时间在2016年2月20日至2018年2月19日期间的业主，第一年（12个月）按90%收取，此后按标准据实收取；决议第五条停车费从2019年6月1日收取，标准为860元／车年。被告葛泓自2016年8月至2020年4月的物业费为：房屋物业费134.2㎡×1.1元／㎡.月×45月－折扣比率134.2㎡×1.1元／㎡.月×12×20%+840（停车费）＝7128.61元。该期间的物业费被告葛泓没有向原告玉安物业公司交纳。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，湖北玉立海润置业有限公司与玉安物业公司签订的玉秀苑物业服务合同以及海润玉秀苑业主委员会与玉安物业公司订立的玉秀苑物业服务合同，系建设单位以及业主委员会与物业服务企业签订的前期物业服务合同和物业服务合同，该合同系合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。被告葛泓辩称的海润玉秀苑业主委员会成立不合法也不合规，其与玉安公司签订的物业服务合同没有法律效力的抗辩意见，本院认为，通城县房地产管理局于2019年4月11日出具的证明证实，海润玉秀苑小区业主委员会系2018年9月29日经隽水镇政府及白沙社区的组织下，依规选出，选举结果符合法律程序，并报房地产主管部门备案。即便被告认为该组织成立程序违法，不具有法律效力，也不是本案民事诉讼调整的范畴。根据上述几份合同，玉安物业公司为隽水镇玉秀苑小区提供了物业管理服务，葛泓作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向玉安物业公司支付物业服务费。此外，《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议的方式选聘物业服务企业的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。依照上述规定，即使湖北玉立海润置业有限服务公司未通过招投标的方式选聘玉安物业分司作为物业服务企业，也只能由行政机关对该公司作出相应处理，并不能因此导致双方签订的物业服务合同无效。因此，该规定并未违反法律、行政法规中关于合同效力性强制性规定，因而涉案合同不应认定无效。对于葛泓认为玉安物业在合同履行过程中严重违约，应当承担责任的抗辩意见。本院认为，首先，在物业服务合同中，业主的抗辩理由应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，葛泓所提交的证明玉安物业公司提供的物业服务存在瑕疵的证据，未能证明物业服务瑕疵达到了少交或拒交物业服务费的程度；其次，即使玉安物业公司存在违约行为，也不能成为业主拒交物业费的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律范围内行使相应的请求权，不能因此拒绝交纳物业服务费用。再次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”玉安物业公司向葛泓提供了物业服务，葛泓认为物业服务质量存在严重问题，但物业服务合同中并未约定葛泓可以此为由拒付或少付物业服务费用。葛泓认为应不付或少付的抗辩理由，本院不予采信。葛泓等小区部分业主拒付物业服务费的行为，不仅损害了玉安物业公司的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。涉案玉秀苑物业服务合同中及海润玉秀苑小区业主委员会决议均约定物业服务费由业主按建筑面积1.1元/月/平方米交纳，海润玉秀苑小区业主委员会决议决定物业服务费于2015年3月1日缴纳，停车费自2019年6月1日起收取标准为860元／车年。但2019年3月28日海润玉秀苑业主委会与玉安物业公司订立的合同约定停车费按70元每月收取，按照有利于被告的原则，本院对停车费调整为按每年840元（70元／月×12月）。据此，对于玉安物业公司主张葛泓支付自2016年8月至2020年4月期间的物业服务费的请求，本院予以支持，但停车费应适当调整。至于玉安物业公司主张葛泓支付滞纳金的请求，因合同中没有约定，本院不予支持。庭审中，原告玉安公司请求撤回诉求第三项解除原、被告之间的物业管理服务合同，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、葛泓在本判决生效后十日内给付玉安物业服务有限公司物业服务费7128.61元。二、驳回玉安物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告葛泓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁市金穗支行，账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在规定履行期间的最后1日起计算，2年内向本院书面申请执行，否则，按自动放弃执行申请权处理。审判员 汪 涛二〇二〇年七月七日书记员 胡晶晶附：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。