辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初2303号原告：大连维湾广场商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区长江东路71号2层01号。法定代表人：姚梦璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈茹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：任昱佳，辽宁智库律师事务所律师。被告：马传武，男，1984年4月21日出生，汉族，户籍地山东省单县。原告大连维湾广场商业管理有限公司与被告马传武租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连维湾广场商业管理有限公司的委托诉讼代理人陈茹、任昱佳，被告马传武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连维湾广场商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付2019年6月1日至合同解除日2019年11月15日期间的综合费用共计37252.35元及逾期支付违约金（自每季度综合费用支付日之日起至实际付清之日止，按照日千分之五标准计算）；2、请求判令被告向原告支付合同解除的违约金共计20343.9元；3、请求判令被告向原告支付60日免费期的租金7978元及物业管理费5584.6元，合计13562.6元；4、请求判令被告按日租金三倍（398.9元）标准向原告支付展位逾期返还的占用费10770.3元，自2019年11月16日（即合同解除日的次日）起计算至展位实际返还之日（2019年12月13日）止；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月10日，原、被告双方签订《展位租赁合同》，约定被告承租原告位于大连市中山区的展位，租赁面积为79.78㎡，租赁期限为1年，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，展位租金按每月50元/㎡收取、物业管理费按每月35元/㎡收取，租金及物业管理费即综合费用按季支付，先付后用。同时，2018年10月10日，原、被告双方另行签订《补充协议》，协议约定原告同意给付被告租赁期内共计60日的免费期，其中免展位租金费用7978元、免物业管理费用5584.6元。另，因被告参加商场活动，原告同意被告活动费抵扣租金7306元。根据租赁合同第九条第3款约定，被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第一季度的综合费用即租金、物业管理费；以后每期综合费用（租金、物业管理费）于下个结算期开始之日前15日一次性支付。另，根据租赁合同第十八条第（e）、（n）项约定，被告延期支付的，每迟延一日，应按照延迟支付款项的0.5%（即千分之五）向原告支付违约金，直至被告实际付清之日止。且原告有权提前解除本合同收回该展位，并取消被告的装修期，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向甲方补交装修期的综合费用。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金。如被告未按照租赁合同第二十一条之约定延期交还展位的，根据租赁合同第十八条第（h）项约定，被告每延期一日，应向原告支付相当于届时每日基本租金三倍的占用费。此外，根据《月星家居广场商场管理合同》第六条约定，被告若在合同有效期内撤场、解除合同属于被告的违约行为，在撤场、解除合同之前，被告应当全额返还原告已经给予被告的所有优惠条件所涉及的款项。《补充协议》第三条约定，如被告提前解除或因被告原因导致原告提前解除租赁合同的，被告应补交本协议免费期间的租金及物业管理费用。租赁合同签订后，原告按照合同约定履行了相关义务，被告已占用并经营使用。但截至原告起诉之日，被告仅支付了第一季度的综合费用（含抵付租金及免一个月的综合费用）。因被告拒不支付剩余综合费用的行为已构成严重违约，原告根据租赁合同的约定向被告发送《解除合同通知书》，案涉租赁合同已于2019年11月15日解除，但是被告却拒绝腾退并实际占有展位至2019年12月13日。原告认为，被告租赁并使用案渉展位但拒绝支付综合费用以及逾期交还展位的行为，属于严重违约，根据合同约定及《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告作为承租人应向原告支付欠付的综合费用并承担相应的违约金。根据租赁合同第二十七条约定：“在展位租赁合同履行过程中，如发生争议的，合同各方可以平等协商解决；协商不成的，任何一方均可向承租展位建筑物所在地人民法院提起诉讼。”综上所述，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告马传武辩称，不同意原告的诉讼请求。我前期一共交了25000元加上质保金10000元，共35000元，扣除第一季度房租，剩余8700元，合同规定钱是可以退款的，结果不给退了，第二季度又给我优惠了一个月，我不同意，要求退款，要求撤店，在月星集团的招商会，家具集北部区总经理张立军，说招商不满75%不收房租，我们招商规划不合理，招商不满50%，招商的副总告知我软装区已经招满，结果发现只有俩家，整个区域是空的，钱也不给退，在2018年3月，月星自己的旗舰店从维湾广场撤出，月星给我的政策是首期合同期是一年，与商场同步开业，首年企划投入1千万，没有看到，电梯在6月直接停运，处于无人管理状态，导致我们经营不下去。第三季度房租我们就没有交，月星一直说给我们说法，一直拖到2018年12月15日，维湾直接给我们下了清退通知，限我们15日内撤完，月星的意见是不让我们撤，连我们自己的东西也不让拿，期间我报了3次警，结果东西还是没有拿走，2019年11月25日，月星说会给我们说法，还是不让我撤，2019年12月3日，月星还是让我们等，说和我们签2020年的合同，在2019年12月5日，月星通知我们3天内搬完东西，说否则店里的东西归月星所有，说要起诉我们，让我们补交所有的房租。没有办法，我们只能拿走东西，我们总共是27家，到了信访局，回复我们不让我们上访，大连现在创建文明城市，说过一段时候再说。等再去的时候2020年4月，告诉我们让我们起诉。1万元是单独交的，不是定金转的，应该退还，还有5000元押金也应该退给我，不应该抵作综合费用。经审理查明，2018年10月10日，原告与被告马传武签订《展位租赁合同》，约定被告马传武承租原告开设的位于大连市中山区港月星家居广场内编号为C010的展位，该展位计费面积79.78平方米，用于派拉奇品牌经营软装。展位交付日为2018年12月1日，展位租赁期限为1年，自交付日起至2019年11月30日止，自2018年12月1日起计收综合费用。综合费用包括展位租金、物业管理费，展位租金每月50元/㎡,月合计3989元，物业管理费每月35元/㎡，月合计2792.3元。综合费用按每季为一个结算期，先付后用。被告应当于本合同签订之日起5日内向原告支付第1期的综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。为保证被告的商品及服务质量，被告必须在本合同签订之日起5日内向原告一次性缴纳商品服务质量保证金10000元。租赁期满，从被告退场之日起满1年或完成最后一单送货之日满1年，被告无售后遗留问题则由原告通知被告在商品三包期结束后10个工作日内无息退还被告交存的质保金。第十八条违约条款约定，被告逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，且逾期超过7日的，原告有权提前解除本合同，收回该展位，并取消被告的装修期。在这种情况下，视为被告自始不享有装修期，被告须全额向原告补交装修期的综合费用。除此之外，被告还应向原告支付相当于届时三个月综合费用之和的违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应照实赔偿。涉及支付义务的，每延迟一日，向被告收取延迟支付款项0.5%的违约金。涉及交回该展位义务的，每延迟一日，向被告收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定原告同意在被告承租期间向被告提供60日的免费期，即免展位租金费用7978元，免物业管理费用5584.6元。如被告提前解除《展位租赁合同》，或因被告原因导致原告解除《展位租赁合同》的，被告应补交本协议免费期期间的展位租金费用和物业管理费用。2018年10月10日，原告与被告签订《抵租金补充协议》，约定C010的展位于2018年10月参加十一预热活动，经与本广场协商一致，活动费抵租金6406元。2018年11月29日，原告与被告签订《抵租金补充协议》，约定C010的展位于2018年11月参加双十一活动，经与本广场协商一致，活动费抵租金900元。2018年11月29日，原告向被告支付了综合费用6256.6元。2018年11月29日，原告向被告出具了专用收款收据、收款项目：质保金、金额1万元、收款事由：C010质保金（定金转）、被告马传武在交款人签字确认。2019年5月20日，原告向被告出具了专用收款收据、收款项目：综合费用，金额13，607.4元（其中装修押金5000元、定金转3743.43元、转账4864元），收款事由：租金2019年3月1日-2019年5月31日提前免租1个月。被告马传武在交款人签字确认。2019年11月8日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为截止本通知发出之日，您已累计欠缴租金16310.10元、物业费20942.25元，您的行为已经构成严重违约，我公司通知你自2019年11月15日起，解除我公司与您签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，因合同的解除而产生的违约责任及损失由您自行承担。2020年1月，蒂森电梯有限公司大连分公司出具情况说明，证实其司已协助原告通过大连特种设备检测研究院检验，取得了2018-2019年度和2019-2020年度《特种设备使用标志》。原告按约定为被告发布了广告。本院所确认的上述事实，有原告提供的《展位租赁合同》、《补充协议》、《抵租金补充协议》两份、《专用收款收据存根》两份、《解除合同通知书》、邮寄及签收凭证、照片（三张）、被告经营的派拉奇品牌展位《进/出门单》、进出门单六份、大连市电梯日常维护保养合同、情况说明、记帐凭证、大连增值税专用发票、商场部分电梯的特种设备使用标志、关于广告的申请表；被告提供的收据及原、被告的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经本院审查，应当采信。本院认为，原告与被告马传武签订的《展位租赁合同》及《补充协议》，合法有效，双方均应恪守。因被告自2019年6月起一直欠付原告租金，已达到了合同约定的解除条件，原告享有合同解除权，原告于2019年11月8日向被告发出合同解除通知，通知被告案涉合同于2019年11月15日解除，本院确认案涉合同于2019年11月15日解除。关于原告要求被告支付欠付的自2019年6月1日至合同解除之日即2019年11月15日的综合费用37252.35元的诉求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金一节，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原告既要求被告按照逾期支付款项的每日0.5%支付违约金，又要求被告支付合同解除的三个月综合费用之和的违约金，其主张显然过高，综合考虑在合同确认解除之日剩余租期仅有半月，本院酌情确定被告应以应付综合费用为基数，自款项应付之日起（下一个结算期开始之日起前15日一次性支付）至款项付清之日止，按照中国人民银行发布的同期银行贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。即被告应以综合费用20299.1元为基数，自2019年5月17日起至2019年8月17日止，为246元；以综合费用37252.35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%，自2019年8月18日计算至2019年8月19日，为5元；以上合计251元（246元+5元）。自2019年8月20日起至款项付清之日止，以综合费用37252.35元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同解除后，尚未履行的，终止履行，被告在合同解除之后仍占有使用案涉房屋，故原告要求被告支付自2019年11月16日至房屋实际腾退之日即2019年12月13日的占有使用费，符合法律规定。但在合同解除后，应给予被告合理的腾房期间，被告在2019年12月13日将房屋腾退给原告，并无恶意拖延，原告要求按照日租金的三倍支付占有使用费显系过高，本院调整为被告应按照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费3，590元（79.78平方米×50元/㎡/30天×27天）。关于原告要求被告支付60日免租期内的租金及物业管理费一节，符合合同约定，本院予以支持。关于被告马传武辩解扣除第一季度房租，剩余8700元，合同规定钱是可以退的，结果不给退了，第二季度又给我优惠了一个月，我不同意，要求退款、撤店；招商不符合规划、不应收房租；电梯停运、无法经营；未足额发布广告；不让撤场的意见，原告不予认可，被告所举证据不足以证明其主张，故本院不予采信。关于被告马传武辩解应退还已单独交的1万元的意见，与被告自行提供的收据不符，原告为被告开具定金转质保金1万元收据时，被告签字确认亦未提异议，该款项应为质保金，被告现要求返还亦不符合合同约定，可另行主张。关于被告马传武辩解应退还5000元押金的意见，原告在开具收据时已明确载明5000元押金抵作第二季度综合费用，被告签字确认并未提异议，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马传武向原告大连维湾广场商业管理有限公司支付综合费用37，252.35元；二、被告向原告支付截至2019年8月19日的违约金251元；三、被告自2019年8月20日起至款项付清之日止，以综合费用37，252.35元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金；四、被告向原告支付60日免租期内的综合费用13，562.6元；五、被告向原告支付占有使用费3，590元；上述一至五项确定的被告应支付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决支付的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3，160元，减半收取1，580元，由原告负担960元，由被告负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 周 倩二〇二〇年七月六日书记员 周晨辰