山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5130号上诉人（原审被告）：张学东，男，1969年3月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈玉昌，北京市京师（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会，住所地济南市历城区唐王镇老僧口南村。法定代表人：张乃强，村主任。委托诉讼代理人：董立鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇涵，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人张学东因与被上诉人济南市历城区唐王镇老僧口南村民委员会（以下简称老僧口南村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初9399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张学东上诉请求：1、撤销(2019)鲁Oll2民初9399号民事判决书第一项，第二项，改判涉案两份房屋租赁合同继续履行；2、撤销(2019)鲁0112民初9399号民事判决书第三项，改判张学东向老僧口南村委会支付租金l7578.08元；3、撤销(2019)鲁Oll2民初9399号民事判决书第四项，改判张学东不承担违约责任；4、判令本案一、二审的诉讼费均由老僧口南村委会承担。事实和理由：一、一审法院认定老僧口南村委会向张学东送达了催款通知书的事实错误。2018年10月16日，张学东与案外人亓爱莲离婚，离婚后张学东因经济困难无力经营，交由案外人亓爱莲经营，酒店的经营均与张学东无关。而2019年9月6日老僧口南村委会通过邮政快递向张学东和亓爱莲寄送了一份催款通知书，由亓爱莲签收，且老僧口南村委会又提交了一张模糊的照片拟证明向亓爱莲当场送达了催款通知书。老僧口南村委会的两种送达方式均不能证明张学东已经知晓了该催款通知书的内容，在此情况下一审法院未经调查核实就认定张学东为该酒店的经营人，并据此主定老僧口南村委会向张学东送达了催款通知书的事实，而本案的事实是张学东债务缠身离婚后就不敢回家，不敢与家人联系。所以并不知道催款通知书的内容。二、一审法院未经事实调查仅凭电费收据认定益众超市具备正常用电条件，进而否定老僧口南村委会的持续违约事实错误。老僧口南村委会为达到与张学东解除合同的目的，限制东升酒店的用电，导致东升酒店无法带动三台大功率空调，所以才以益众超市的名义在供电申请用电，但益众超市并不是有了电就可以经营，因老僧口南村委会切断超市线路是为了阻挠超市经营，如果老僧口南村委会不主动给恢复超市的电路，即使张学东自行申请恢复，老僧口南村委会也不会允许其经营的。三、一审法院判决涉案两房屋租赁合同解除系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称：《合同法》)的立法宗旨，合同的解除权应赋予守约方，违约方无权要求解除合同，所以老僧口南村委会无权依据《合同法》第94条的规定解除合同，而且因老僧口南村委会切断电线且阻挠超市经营已经给张学东造成了严重的损失。也是直接导致张学东无能力缴纳房租的直接原因，即使在这种情况下张学东始终愿意与老僧口南村委会协商解决租金问题。同时涉案合同解除，张学东肯定会要求老僧口南村委会赔偿涉案房屋装修及经营的损失及老僧口南村委会违约造成的损失，合计约200多万元，用涉案房屋租金偿还需要20多年，这些损失最终会由全体村民承担，本案老僧口南村委会不惜一切代价采取各种措施与张学东解除合同的行为是不应当被社会所提倡，更不应得到社会的支持和鼓励。四、一审法院判决张学东向老僧口南村委会支付租金96208．22元错误。因老僧口南村委会多次阻挠益众超市经营并于2018年10月l3日切断益众超市的电线，导致超市至今无法营业，因此一审法院不应当判决张学东承担2018年10月13日后的租金，所以一审法院的上述判决有误，应当依法改判。五、一审法院判决张学东承担违约责任错误。张学东并非不愿支付租金，因老僧口南村委会违约切断超市的电线，导致超市无法经营经张学东造成了严重的经济损失，张学东多次找老僧口南村委会要求用损失冲抵租金，一直未谈成，致租金一直未能支付，张学东不是故意不支付租金。所以张学东不应承担l4000元的违约金。请求二审法院查明事实，依法改判。综上所述，请求二审法院依法查明事实，予以改判。老僧口南村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且张学东拒不履行房屋租赁合同之后房屋租金的主合同义务，拒不履行人民法院的生效判决（2018）鲁0112民初10192号民事判决和（2019）鲁01民终7382号民事判决，老僧口南村委会根据合同法规定的法定解除条件，解除合同符合法律规定。老僧口南村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除张学东、老僧口南村委会于2013年8月1日签订的《租赁合同》和2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张学东返还老僧口南村委会承租的位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南商品楼1-2楼及商业街房屋；3.判令张学东向老僧口南村委会支付《租赁合同》项下2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金70000元，以及2019年8月1日至实际返还房屋之日，按每年70000元（自2018年8月1日起每五年递增10000元）计算的租金；4.判令张学东向老僧口南村委会支付《房屋租赁合同》项下2018年8月10日至2019年8月9日期间的租金16000元，以及2019年8月10日至实际返还房屋之日，按每年16000元计算的租金；5.判令张学东向老僧口南村委会支付违约金14000元；6.判令张学东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：当事人无异议的事实:2007年8月10日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方商业街二层楼一座租给乙方张学东管理使用；租赁期限自2007年8月10日起至2027年8月10日止；每年租金16000元，每年的8月10日交足当年的租费；甲方二层楼门窗配套齐全，楼房维修财产修理等一切费用有乙方承担；合同期内乙方自主安排经营，自负盈亏，并承担一切事故及相关法律责任等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于酒店经营。2013年8月1日，老僧口南村委会（甲方）与张学东（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有产权和处置权的位于老僧口南村村南新建商品楼1-2楼（该楼房为五层，一、二层为商场，面积约为1000平方米)租赁给乙方经营使用；租赁期限为20年，自2013年8月1日起至2033年7月31日止；该楼房年租金为6万元，乙方以预交的方式在历年的8月1日前一次性交清年租金6万元，先交款后使用，每5年递增1万元；乙方必须认真履行合同，按时交纳租金，乙方逾期不缴纳租金，除仍必须及时补交外，还必须支付甲方租金的20%的违约金等内容。张学东承租上述房屋后，将上述房屋用于超市经营。因张学东拖欠支付上述两份租赁合同项下的租金，老僧口南村委会于2018年12月6日向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年7月9日作出（2018）鲁0112民初10192号民事判决，判令张学东支付老僧口南村委会2018年8月之前的租金126000元，张学东不服该判决提起上诉，济南市中级人民法院于2019年8月22日作出（2019）鲁01民终7382号民事判决，驳回张学东的上诉请求，维持一审判决，该判决书于2019年9月4日送达双方当事人并发生法律效力。截止至老僧口南村委会提起本案诉讼之日，张学东未履行上述生效判决所确定的租金给付义务，亦未按照上述两份租赁合同的约定支付2018年8月之后的租金。当事人双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：老僧口南村委会以《催款通知书》1份、邮寄单复印件1张、邮寄投递查询情况1张、邮寄回执1张、送达照片2张证明老僧口南村委会向张学东邮寄并现场送达了《催款通知书》，要求其限期支付欠付租金及违约金，否则解除租赁合同，张学东未按通知支付款项，涉案两租赁合同依法解除。张学东对催款通知书不认可，认为该份通知书与事实不符，该通知系老僧口南村委会恶意解除合同而为，不具有合理性、公平性，（2019）鲁01民终7382号民事判决书于2019年9月初生效，当月6日老僧口南村委会在明知因其断水断电致张学东无法经营，致张学东损失惨重，严重影响了张学东的交纳租金的情况下，向张学东送达了催款通知书，且要求一次性支付租金30多万元，期限仅为8天，否则解除合同，由此可以证明老僧口南村委会有恶意解除合同的意思，本案租金问题可协商解决分期支付，减少双方不必要的损失，以维护全体村民的利益，老僧口南村委会的行为不应被支持和鼓励；对邮寄单、邮寄投递查询情况、邮寄回执真实性无异议，但不能证明张学东收到该通知书，因该邮寄单显示是邮寄给张学东与亓爱莲，虽证明已签收，但不能证明是张学东本人签收，且张学东对此不认可；对送达照片不认可，因无法证明与本案有关，更不能证明张学东已经收到该份通知书，因张学东已与亓爱莲离婚，即使亓爱莲收到该通知书，也不能证明张学东已经收到。张学东以离婚证复印件1份证明张学东与亓爱莲已离婚，双方已无夫妻关系。老僧口南村委会对该离婚证复印件的真实性无异议，但认为不能证明张学东没有收到催款通知书，由于送达催款通知书时张学东与其配偶尚未离婚，其配偶有权签收，老僧口南村委会为了保证张学东收到催款通知书，不但邮寄了通知，还现场进行送达，完全能够证明其签收情况。一审法院经审查后认为，老僧口南村委会将催款通知书送达至东升酒店大堂并拍照，张学东作为该酒店的经营人，应视为其已收到并知晓该催款通知书的内容。老僧口南村委会将催款通知书邮寄送达至张学东的住址，由亓爱莲签收，亓爱莲虽已与张学东于2018年10月16日离婚，但其签收行为可知其并未离开与张学东的原共同住址，亦应视为张学东已收到该催款通知书并知晓其内容，故一审法院对老僧口南村委会向张学东送达了催款通知书的事实予以认定。老僧口南村委会以供电所用电情况查询材料打印件1份、租房现场照片、企业信用信息查询情况打印件各2份、电费收据2份证明张学东涉案租赁房屋的施工电路设施已恢复，不影响其正常用电。张学东质证认为供电所用电情况查询材料打印件、企业信用信息查询情况打印件真实性无异议，显示益众超市用电情况系因涉案酒店所用三台空调因村委不给供应足额的电量，致涉案酒店空调无法起动，张学东自行申请以益众超市的名义供涉案酒店三台空调使用，同时该证据并不能证明老僧口南村委会已为张学东恢复了原来剪断的电路，并且事实上老僧口南村委会至今也没有恢复原来剪断的电路，违约状态仍在持续中，老僧口南村委会应当为此承担相应责任。对租房现场照片不认可，更无法证明老僧口南村委会已为张学东恢复了剪断的电路。对电费收据真实性无异议，证明内容不认可，质证意见同上。一审法院经审查认为，老僧口南村委会提交的供电所用电情况查询材料中载明东升酒店和益众超市均为正常用电客户，且根据电费收据载明的内容显示在2019年11月均有用电量产生，可知益众超市具备正常用电条件，一审法院对老僧口南村委会提交的上述证据的证明目的予以认定。张学东以租赁合同复印件1份证明老僧口南村委会擅自停电，致使该合同无法继续履行，老僧口南村委会应当承担合同约定的违约责任，违约金为1万桶水，当时是市场价的10倍，约70万元。老僧口南村委会对该证据的真实性、关联性不认可，认为与本案无关。一审法院经审查认为，因张学东未能提交合同原件，老僧口南村委会对上述合同真实性不认可，且该租赁合同与本案所涉房屋租赁合同并非同一法律关系，与本案不具有关联性，故一审法院对张学东提交的该租赁合同不予认定。一审法院认为，老僧口南村委会与张学东于2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同双方均应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。张学东未按照合同约定的时间和数额支付租金，在济南市中级人民法院作出终审判决，判令其支付2018年8月之前的租金126000元的情况下，张学东仍未按照生效判决指定的期间履行给付上述租金的义务，也未按照合同约定的时间和数额支付2018年8月之后的租金，在老僧口南村委会向其送达《催款通知书》后，张学东亦未在《催款通知书》所规定的付款期限内支付所欠租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。张学东拖欠租金、不履行生效裁判文书、在老僧口南村委会催告后仍未支付的行为已导致本案所涉两份租赁合同的合同目的无法实现，符合合同解除的法定要件，张学东提出的老僧口南村委会欠付其货款的辩称意见与本案不属同一法律关系，也不能成为其不履行生效判决和拖延履行债务的抗辩理由，一审法院不予采纳，故对于老僧口南村委会提出的要求解除其与张学东于2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据老僧口南村委会的主张，以上两份租赁合同均已经自《催款通知书》所载明的付款期限届满次日，即2019年9月15日解除。老僧口南村委会要求张学东返还承租的位于济南市历城区老僧口南村村南商品楼1-2楼和商业街二层楼房屋，系租赁合同解除后承租人张学东应履行的义务，一审法院依法予以支持。对于老僧口南村委会要求张学东支付《租赁合同》和《房屋租赁合同》项下租金的诉讼请求，一审法院认为，租金的计算标准符合双方的合同约定，张学东均应按照合同约定支付租金至租赁合同解除前一日，即2019年9月14日。张学东应支付老僧口南村委会《租赁合同》项下2018年8月1日至2019年9月14日租金78630.14元（70000+70000÷365×45）；应支付《房屋租赁合同》项下2018年8月10日至2019年9月14日租金17578.08元（16000+16000÷365×36），共计96208.22元。对于老僧口南村委会要求张学东支付合同解除日之后租金的诉讼请求，因合同已解除，丧失请求权基础，无合同和法律依据，一审法院不予支持。对于老僧口南村委会要求张学东支付违约金14000元的诉讼请求，系张学东违反2013年8月1日双方所签订的《租赁合同》，逾期支付租金应承担的违约责任，符合双方所签订合同中对于违约金计算方式的约定，一审法院依法予以支持。综上，对老僧口南村委会诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、老僧口南村委会与张学东2007年8月10日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月1日签订的《租赁合同》已经于2019年9月15日解除；二、张学东于判决生效之日起三十日内将所承租的位于济南市历城区唐王镇老僧口南村村南商品楼1-2楼及商业街二层楼房屋返还老僧口南村委会；三、张学东于判决生效之日起十日内支付老僧口南村委会租金96208.22元；四、张学东于判决生效之日起十日内支付老僧口南村委会违约金14000元；五、驳回老僧口南村委会的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由张学东负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张学东提交了以下证据：证据1、两份判决书（2018）鲁0112民初10192号、（2019）鲁01民终7382号民事判决书和一份裁定书（2020）鲁民申565号，拟证明本案系老僧口南村委会第二次起诉，上述三份法律文书均为村委第一次起诉时三级法院出具的判决书和裁定书，三级法院均认定村委无权解除案涉租赁合同，目前违约仍处于持续状态，所以在本案中村委无权要求解除涉案租赁合同。证据2、2018年10月13日村委强行给张学东剪断超市电线并拆除电表及电闸的视频一份，拟证明在张学东上交了2018年承包费7万元的情况下，村委依然阻挠超市经营并最终用剪断电线的方式让超市和饭店彻底无法营业。且至今村委也未为超市恢复电线并允许超市营业。所以该违约仍处于持续状态。证据3、2018年10月13日后与村委协调恢复供电的音视频一份，拟证明张学东在村委给超市和饭店断电后，主动协商争取给超市和饭店恢复供电，可以继续经营，最终村委仅同意给饭店恢复供电，不给超市供电，因饭店的供电线路电压无法供饭店的三台大空调的运转。空调原来使用超市的线路供电。为不影响饭店正常经营的情况下，2019年张学东前妻只能借用超市的资质另行申请供电，但超市不能营业断电仅是原因之一，最主要的原因还是村委不允许营业。只能是村委同意恢复超市供电且同意超市营业，超市才能营业。证据4、2019年3月1日唐王供电站工作人员整理案涉配电室的视频1份，拟证明自2018年10月13日村委为超市剪断线路断电至2019年3月1日配电室内均可显示，村委未为超市恢复供电，至今也未为超市恢复供电同意超市营业。证据5、张学东的前妻与村委电工的录音一份，拟证明张学东的前妻因替张学东偿还了大量债务后，张学东将饭店交付其前妻经营用于冲抵其前妻代其偿还的债务。后自己外出躲债去了再未参与饭店经营。其前妻在经营饭店时因饭店电压过低，三台空调无法运转影响经营在村委不给超市恢复供电的情况下被迫以超市的名义向唐王供电站另行申请供电，所的供电仅用于了饭店使用。因村委不允许超市经营，所以后期另行申请供电不能认定为村委的违约状态已经终止，其违约状态仍在持续。证据6、2019年10月20日张学东找张乃同协调案涉房屋租金视频一份，拟证明张学东积极找人和村委协商解决案涉租金问题，但村委为了另租他人多收租金一心只想与张学东解除租赁合同，但因未考虑到一旦合同解除，全体村民要承担因解除合同给张学东造成的装修损失及其他经营损失达200多万元的后果。同时可以证明，村委解除合同并非为了全体村民的利益。证据7、2018年6月12日张学东妻子亓爱莲与村委副主任的通话录音一份，拟证明2018年张学东未纳租金中19.6万元中的12万元是张学东与上届村委协商好的借用暂不支付，并且写了欠条，欠村委2013年和2014年两年的承包费，上届村委同意其使用并让其超市帮村委向村民代发福利。所以2018年换届前一直未付。因双方存在不同意见导致张学东未缴纳房租，但2018年张学东还是向村委支付了2018年的租金7万元，但村委认为是缴纳的2018年之前的，双方引发矛盾，致本案发生。由此可以证明，张学东从始至终均同意缴纳房租继续履行合同。避免给全体村民及张学东带来更大的损失。经质证，老僧口南村委会认为对证据1的真实性没有异议，但该证据历城区法院及中院的判决可以说明的是张学东对老僧口南村委会负有支付租金的义务，但张学东至今未履行，山东省高院出具的裁定书与本案的事实并无关系，因为老僧口南村委会是因张学东拒不履行判决书及在老僧口南村委会发出催告通知后拒不履行房屋租金的主合同义务才提起的诉讼，与山东省高院的裁定其实并非审查的同一事实，与本案无关。对证据2的真实性、关联性均有异议，该证据并未显示录像的时间、地点、人物，应不予采纳。对证据3村主任在场的真实性予以认可，但是该证据并不能说明老僧口南村委会对张学东经营的饭店采取过断电的措施。另外，根据一审判决查明的事实，一审判决第7、8页可以说明张学东曾申请以益众超市的名义供酒店三台空调使用，该事实说明超市的使用收益并不受到影响，张学东在正常使用租赁房屋的情况不支付租金，不履行主合同义务，是老僧口南村委会提起诉讼，要求解除合同的根本原因。是在村委催缴承租费，不但不交承租费，并且在未经村委会允许下私建超市，我们村委又多次规劝张学东，不让私自改建，张学东不置不理，一直施工改造，所以村委给断了施工改造的电，并不影响张学东对房屋的租用使用。对证据4的真实性、关联性均不予认可，该证据并未显示时间、地点，不能说明张学东的证明目的。事实是张学东一直对房屋租用使用，却以各种理由甚至将无关的视频作用证据使用提交法庭。对证据5的真实性不予认可，该录音的谈话内容与张学东的证明目的无关，从中无法听出任何的事实。另外，张学东与供电所之间的关系与本案也无关。对证据6视频上的人并非村委，张学东并未说明该视频上面人的身份，事实上同意支付租金与实际支付租金是两回事儿，张学东已同意支付租金的说法来说明实际履行支付租金义务这是不能成立的。对证据7的真实性、证明目的不与认可，张学东要说明的事实在录音中完全不能听出。本院认证意见，证据一三份法律文中虽曾由老僧口南村委会曾给其断过电的事实表述，但不能证明断电行为持续至本案发生时；证据二、三、四、五均是在（2019）鲁01民终7382号民事判决之前，不能证实本案发生时及至今的张学东主张的断电持续的现实状态，且老僧口南村委会一审提供的电费收据看出，张学东租赁的酒店和超市均在经营状态，因此，上述证据不能证实张学东主张的待证实事，本院不予采信。证据六是关于协调租金问题的视频，协调租金不等于履行支付租金义务；证据七是发生在（2019）鲁01民终7382号民事判决之前的录音，且借用租金书写欠条等行为，都不能免除张学东支付租金的义务，因此，上述两份证据也不能证实张学东主张的待证实事，本院不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：一、一审判决认定老僧口南村委会向张学东送达了催款通知书是否正确；二、老僧口南村委会是否存在违约行为或事实；三、一审判决解除涉案两份房屋租赁合同是否是适用法律错误；四、一审判决认定张学东支付租金数额是否正确，张学东应否支付违约金。关于第一个争议焦点涉案催款通知书是否送达问题。根据一审法院查明的事实，涉案租赁合同的承租人是张学东，上诉中陈述张学东与亓爱莲离婚后无力经营，交由亓爱莲经营酒店，二审调查时张学东代理人陈述第一份租赁合同签订后，由其前妻亓爱莲经营饭店至今，第二份租赁合同签订后张学东经营一段时间后不再经营，因张学东欠债不回家。结合一审法院查明的催款通知书送达到东升酒店大堂、及邮寄送达到张学东住址亓爱莲签收的事实，一审判决认定催款通知书已经向张学东送达，并无不当。张学东该上诉理由不成立，不予支持。关于第二个争议焦点老僧口南村委会是否存在违约问题。张学东主张老僧口南村委会违约是指老僧口南村委会限制东升酒店用电，张学东为证实该主张，二审期间提供了前述证据，根据前述分析，其提供的证据不能证实其主张的待证实事，因此，张学东该项主张，证据不足，不予认定。关于第三个争议焦点一审判决解除涉案两份租赁合同是否适用法律错误。根据一审查明的事实，张学东不按时交纳租赁费，导致老僧口南村委会通过租赁合同收取租赁费的目的不能实现，符合合同解除的法律规定，一审判决解除租赁合同，于法有据，张学东该上诉理由不成立。关于第四个争议一审判决认定张学东支付租金数额是否正确，张学东应否支付违约金。双方当事人在租赁合同中约定明确，一审判决按照租赁合同约定计算租赁费数额正确。违约金问题，因为张学东不按时支付租赁费，构成违约，按照合同约定承担违约金符合法律规定。综上所述，张学东上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张学东负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 琴二〇二〇年七月七日法官助理  刘 辉书 记 员  牛春杰