新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民终133号   上诉人（原审被告）：庄连武，男，1967年1月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：刘文丽（系上诉人之妻），住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：田聪，新疆嘉峰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张开才，男，1958年9月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：杜卫川，新疆恒生律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李军红，新疆恒生律师事务所实习律师。   上诉人庄连武因与被上诉人张开才合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庄连武及其委托诉讼代理人田聪、刘文丽，被上诉人张开才及其委托诉讼代理人李军红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   庄连武上诉请求：1、请求依法撤销哈密市伊州区人民法院（2019）新2201民初3020号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，事实和理由：一、一审法院审理本案时，上诉人、被上诉人向一审法院提交的证据已经证实：双方于2007年3月16日签订的《买卖合同》所涉及的合同标的物为原哈密市××乡的533.25平方米宅基地、院内数间房屋（大部分已经倒塌，后由上诉人重新修建了10间）、三亩土地承包经营权及地上附着物。被上诉人在起诉状中也明确要求一审法院确认双方签订的《买卖合同》整体无效。一审法院在查明案件基本事实的基础上，仅认定了“原告向被告转让的97号院的性质为宅基地。原告作为黄宫村村民转让1.7亩土地承包经营权行为有效。”但并未对被上诉人将属于其个人所有的院内房屋转让给上诉人，且上诉人在院内房屋倒塌后又重新修建了数间房屋的事实及效力予以认定，在此情况下，一审法院最终作出的判决内容并不明确。二、本案所涉及的农村宅基地确认、变更登记等纠纷，应先由乡级人民政府或者县级以上人民政府职能部门处理，若当事人对其作出的行政裁决不服的，可向上级行政机关申请复议，对复议决定不服的，方可向人民法院提起行政诉讼。本案涉及的土地权属纠纷不属于人民法院管辖的民事案件，一审所作的民事判决程序违法。   张开才答辩称，上诉人认为一审判决存在漏判及程序不当，没有依据。被上诉人的诉讼请求是依法确认双方签订的买卖合同、协议书无效，一审按照诉讼请求审理是正确的。上诉人所谓院内房屋倒塌后重新修建无事实依据。本案是合同效力确认之诉，不是农村宅基地确权纠纷或变更登记纠纷。本案仅应对合同是否有效进行审查，不需要地方人民政府处理和复议。请求驳回上诉人的上诉请求。   一审法院认定事实：2007年3月16日，原、被告签订《买卖合同》，该合同约定：一、甲方（张开才）将居住地新疆哈密市××乡，宅基地面积533.25平方米，住房登记面积146.62平方米，间数六间，及后来所修建的附属房，承包地三亩，附带全部白杨树全部转让给乙方（庄连武），转让价为肆万元整（40000元）。二、在一年内甲方协助乙方办理转让登记过户手续，若一年内未办理完手续，顺延时间直到办理好后为止。期间（注明：除国家政策原因外）三年内甲方为乙方办理好一切过户手续。三、在过户手续未办理完期间，甲方放弃一切对房屋和承包地的相关权利。自合同签订之日起，乙方享有房屋和承包地的相关权利。四、承包地到期，甲方应协助乙方办理续签承包合同，并办理过户登记手续……。原、被告均在该合同书上签名予以确认。2007年3月17日，原、被告签订《协议书》，该协议约定：经双方充分协商在公平自愿的原则下，达成如下内容：张开才转让位于新疆哈密市××乡房产及承包地，现因过户登记手续没有办理，庄连武于买卖合同签字生效日付现金叁万伍仟元整，三年内张开才给庄连武付清余款伍仟元整。本协议双方签字生效。原、被告亦均在该合同书上签名予以确认。同年3月18日，原告向被告出具欠条一份，载明：今收到庄连武交付房款现金叁万伍仟元整（35000元），收款人：张开才．2007年3月18日。2007年3月18日，原告向被告出具证明一份，该证明载明：本人将居住地新疆哈密市××宫宅基地使用证，承包地所处位置（村长刘学助签字证明书）、法院判决书复印件，房产及承包地全部交给庄连武。原告张开才在该证明书上签字确认，同时将涉案院落房屋及土地交付于被告。后原告认为双方签订的《买卖合同》及《协议书》无效，原、被告双方协商未果，引起本案诉讼。陶家宫镇沙枣园村更名为陶家宫镇黄宫村。2019年10月19日，陶家宫镇黄宫村村委会出具证明一份，该证明载明：兹有陶家宫镇黄宫村三队村民张开才，男，汉族，身份证号：×××，本人二轮承包地1.7亩，实测面积3亩（其中1.3亩集体土地）。特此证明。”陶家宫镇黄宫村村委会在该份证明上盖章予以确认。诉讼中，一审法院组织双方当事人到涉案现场查看，为了查明案件事实，陶家宫镇黄宫村村委会三队现任队长许向生亦到现场，队长许向生陈述，村民张开才有1.7亩承包土地，双方当事人诉争的涉案耕地就是村委会给张开才划的承包地，因当时村委会也没有测量土地面积，后经测量该土地面积为3亩，村委会亦未收回土地。原告向被告转让的涉案房屋院落的性质为宅基地，所有权人为原告张开才。再查，原告将涉案土地及房屋院落转让于被告后，黄宫村村委会就土地及房屋相关事宜均与被告庄连武联系，且在原告向被告转让土地及房屋院落时，由时任队长刘学助出具一份证明，证明涉案土地的四至。庭审中，原、被告双方均认可被告向原告支付38000元。被告庄连武户口性质为非农业户口。一审法院认为，原告要求确认双方签订的《买卖合同》及《协议书》无效，因《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院与土地承包经营权两部分的转让，故本案中涉及97号院转让与土地承包经营权两部分的合同效力问题。一、关于《买卖合同》和《协议书》中涉及宅基地转让的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”之规定，宅基地属于农民集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，不能行使处分权，宅基地不能非法买卖及以其他形式非法转让。原告向被告转让的97号院性质为农村宅基地，属于黄宫村集体经济组织所有，原告张开才可用于自建房屋。被告庄连武属城镇人口，并非黄宫村村民，依法不具备农村宅基地的受让资格。因此，原告张开才与被告庄连武签订的《买卖合同》和《协议书》已违反法律规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规强制性规定”之规定，《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院转让部分无效，依法不受法律保护。二、关于《买卖合同》和《协议书》中涉及土地承包经营权转让的效力问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第九条：“承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营”之规定，原、被告双方在《买卖合同》和《协议书》约定转让承包地，实际转让的系土地的承包经营权。合同及协议中3亩承包地包括两部分，即原告作为黄宫村村民的1.7亩承包地和1.3亩集体土地，对于1.7亩土地承包经营权的转让行为并未违反法律、行政法规强制性规定，故《买卖合同》和《协议书》中涉及转让1.7亩土地的承包经营权有效。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包……”之规定，涉案的1.3亩土地属于村集体土地，未经集体经济组织发包，其经营权不是以承包方式取得，不属于承包地。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款“集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决”之规定，该1.3亩土地权属不清，本院对此不予处理。遂判决：原告张开才与被告庄连武分别于2007年3月16日、2007年3月17日签订的《买卖合同》和《协议书》中涉及97号院转让的相关内容无效，其他内容有效（含承包地1.7亩土地承包经营权的转让）。案件受理费675元，由原告张开才负担337.5元，由被告庄连武负担337.5元；邮寄送达费30元，由被告庄连武负担。   本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案系因城镇居民购买农村房屋及土地使用权所引发的纠纷，本案的争议焦点即在于庄连武与张开才签订的《买卖合同》和《协议书》中沙枣园村97号院的宅基地及其上住房的买卖效力问题。   《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。根据土地管理法的有关规定及相关的土地政策，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的权利，与享有者特定的身份相联系。因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，受到严格限制。原则上，农村宅基地及地上房屋仅限于在本集体经济组织成员之间互相买卖流转，庄连武未取得该集体经济组织成员资格，也未取得有关组织和部门批准，故庄连武与张开才的宅基地使用权转让行为，违反法律的强制性规定，依法应认定转让宅基地及其上房屋的合同内容无效。由于张开才在本案中仅要求确认双方签订的《买卖合同》和《协议书》无效，并未要求本院对合同无效的法律后果同时作出处理；庄连武亦始终坚持其一审答辩意见，认为《买卖合同》和《协议书》是有效合同，未明确提出合同无效情形下的反诉请求，故本院对《买卖合同》和《协议书》无效后所产生的法律后果不作处理，上诉人庄连武和被上诉人张开才双方可另行解决。   综上，庄连武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由庄连武负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张    晓     丽     审  判  员   马    睿    审  判  员     依玛尔玉素甫   二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 三 日   书  记  员   陈    剑    飞