黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终273号上诉人（原审第三人）：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：孙久义，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卫，女，1970年4月29日出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：史振海（系李卫丈夫），住黑龙江省牡丹江市东安区丽水蓝天小区7号楼2单元14层1403室。委托诉讼代理人：王占云，黑龙江占云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：马金福，该公司经理。原审第三人：孙久义，男，1955年10月11日出生，汉族，牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司董事长，住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：宋君铭，黑龙江信达律师事务所律师。上诉人牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（以下简称汇金公司）因与被上诉人李卫、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）所有权确认纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定李卫于2009年交纳购房款无客观证据证明；2.世纪家园公司在2012年5月取得案涉房屋商品房销售许可证，至2019年二被上诉人未签订正式商品房销售合同，李卫与世纪家园公司签订的优先认购权协议早已失效，一审判决认定该优先认购协议有效无事实依据；3.世纪家园公司于2012年9月因向汇金公司提供民间借贷担保而和第三人孙久义签订正式商品房买卖合同，双方建立让与担保法律关系且合法有效，一审未予认定和保护，属适用法律不当。李卫答辩称，1.李卫已经向世纪家园公司交纳了案涉房屋的全部购房款，且由世纪家园公司向李卫出具加盖现金收讫章的收据，另外，保存于世纪家园公司财务账册的通用记账凭证收据、记账明细表均记载李卫向世纪家园公司交纳了购房款并入账的事实。2.李卫与世纪家园公司签订的《房屋优先权认购协议》，李卫履行了协议约定的支付购房款的义务，世纪家园公司向李卫交付了房屋，证明该房屋优先权认购协议成立生效并实际履行。3.李卫与世纪家园公司于2009年12月6日签订《房屋优先权认购协议》，于2012年6月交付房屋，早于汇金公司和世纪家园公司于2015年6月2日签订的《房屋买卖合同》，汇金公司对案涉房屋不享有优先受偿权。4.汇金公司主张让与担保，但并未对案涉房屋进行办理抵押登记，案涉房屋所有权也未发生转移，因此，汇金公司对案涉房屋不享有抵押权。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持一审判决。黑龙江世纪家园房地产开发有限公司辩称，其同意李卫的答辩意见。孙久义述称，其同意汇金公司的上诉主张和理由。李卫向一审法院起诉请求：1.要求确认李卫与被告世纪家园房地产公司签订的房屋优先认购权协议有效；2.要求被告世纪家园房地产公司履行房屋优先认购权协议，协助李卫办理涉案房屋产权登记；3.诉讼费由世纪家园房地产公司承担。一审法院认定事实：2009年12月6日，原告李卫与被告世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议，协议内容：“甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司……，乙方：李卫，……一、认购房屋的概况：1.位置：牡丹江市东安区江滨广场东侧，丽水蓝天·金水湾小区7号楼2单元1403号商品房（实际编号如与认购时图纸不符的，以认购时的图纸确定房屋的位置）。2.使用性质：住宅。3.建筑面积：171.37㎡（建筑面积以房屋产权部门最后测绘验收为准）。二、认购价款及支付方式：1.认购房屋的认购价格为￥5170元/平方米，房屋的总认购价款为￥885983元（人民币）。付款方式：乙方应在签订本协议时一次性付清100%认购款，总计为￥641684元（人民币）。全款9.5折，又减20万。3.认购房屋的销售价格以本协议约定的认购价格为准，甲方取得预售许可后，双方应按本协议签订商品房买卖合同，乙方提前交付的认购款全部折抵购房款。……甲方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司商品房销售合同专用章（盖章），乙方：李卫（李运代签、捺印）。”同日，李卫一次性全款缴纳购房款641684元，世纪家园房地产公司为其出具了收据，并加盖黑龙江世纪家园房地产开发有限公司现金收讫章。房屋建成后，2012年6月，世纪家园房地产公司将该房屋交付给李卫，李卫接收房屋后实际占有、使用至今。因房屋优先认购权协议中约定的面积与该房屋实际测量面积存在5.16㎡的面积差，2012年6月3日，世纪家园房地产公司退还李卫购房款25344元。2012年5月31日第三人汇金贷款公司与马金福签订牡汇金借字第2012011号借款合同，由汇金贷款公司出借给马金福1000000元。同日，汇金贷款公司与金春学签订牡汇金借字第2012010号借款合同，由汇金贷款公司出借给金春学1000000元。同日汇金贷款公司与金跃集团签订牡汇金借字第2012009号借款合同，由汇金贷款公司出借给金跃集团3000000元。同日，汇金贷款公司与金跃集团签订两份保证合同分别为牡汇金保字第2012007号和牡汇金保字第2012008号，由金跃集团为金春学及马金福的借款提供担保。2012年9月27日，第三人汇金贷款公司与金跃集团、被告世纪家园房地产公司签订补充协议，约定：“甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司，乙方：金跃集团公司，丙方：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。……作为乙方在甲方处借款人民币叁佰万元整（￥300.00万元）以及乙方给借款人金春学在甲方处借款人民币壹佰万元整（￥100.00万元）、借款人马金福在甲方处借款人民币壹佰万元整（￥100.00万元）的还款保证，丙方将其开发的位于丽水蓝天小区的以下10户房产出售给甲方（购房人：甲方法定代表人孙久义），与甲方指定购房人签订正式《商品房买卖合同》并为甲方购房人开具购房收据（总金额壹仟零叁拾柒万壹仟伍佰贰拾柒元）。……序号24、楼号8#、房号012401、面积164.37㎡、单价8370.001元/㎡、总价1375777元。……甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（盖章）、孙久义（个人印章）。乙方：金跃集团有限公司（盖章）、金春学（个人印章、签字）、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）、金春学（个人印章、签字）。”2015年6月2日，第三人汇金贷款公司与金跃集团并世纪家园房地产公司签订协议书，约定：“甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司。乙方：金跃集团有限公司并黑龙江世纪家园房地产开发有限公司。……一、甲方同意乙方将丽水蓝天小区7号楼021403号房（166.21㎡）。8号楼011003号房（149.43㎡）抵押给甲方，用以置换乙方原已抵押给甲方的丽水蓝天小区8号楼012401号房。……甲方：牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司（盖章）、孙久义（签字）。乙方：金跃集团有限公司（盖章）、金春学（签字）、黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（盖章）、金春学（签字）。”同日孙久义与世纪家园房地产公司就涉案房屋即丽水蓝天小区7号楼2单元1403号房签订商品房买卖合同，将涉案房屋以签订商品房买卖合同的形式为汇金贷款公司的借款提供担保，并出具金额为616639元的收据。2017年4月25日，因金跃集团、金春学、马金福未能偿还到期借款，第三人汇金贷款公司起诉至牡丹江市西安区人民法院。牡丹江市西安区人民法院认为：“……因原告与被告世纪家园房地产公司均认可双方于2012年9月27日签订的补充协议中体现的用于抵押的房屋并未办理抵押登记，故依据《中华人民共和国物权法》第十五条‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力’和第一百八十七条‘以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立’的规定，基于原告与被告世纪家园房地产公司于2012年9月27日和2013年9月9日签订的两份补充协议、于2014年12月18日签订的协议书系双方真实意思表示，符合法律规定，是生效的抵押合同，故原告与被告世纪家园房地产公司之间的抵押关系成立。但因双方未对抵押财产办理抵押登记，故原告对抵押物不享有抵押权，只能在抵押财产价值范围内向被告世纪家园房地产公司主张权利。……”2017年6月28日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初468号民事判决，判决：“一、被告马金福于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金1000000元、利息341333元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告金跃集团有限公司对被告马金福的上述债务承担连带清偿责任；三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告马金福的上述债务承担连带清偿责任。”同日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初469号民事判决，判决：“一、被告金春学于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金1000000元、利息341333元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告金跃集团有限公司对被告金春学的上述债务承担连带清偿责任；三、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告金春学的上述债务承担连带清偿责任。”2017年7月27日，牡丹江市西安区人民法院作出（2017）黑1005民初470号民事判决，判决：“一、被告金跃集团有限公司于本判决生效后十日内一次性偿还原告牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司借款本金3000000元、利息1204000元及自2017年3月21日至借款还清之日止的利息（月利率2%计算）；二、被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司在抵押财产价值（10371527元）范围内对被告金跃集团有限公司的上述债务承担连带清偿责任。”一审法院认为，本案系原告李卫与被告世纪家园房地产公司、第三人孙久义、汇金贷款公司之间就涉案房产，因履行商品房买卖合同产生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。关于原告李卫与被告世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议的效力问题，《最高人民法院》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订的房屋优先认购权协议已对标的房产的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容作出了明确约定，该协议应认定为商品房买卖合同，并且双方均已实际履行。原、被告双方签订的关于涉案房产的买卖合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，依法受法律保护。关于原告李卫要求被告世纪家园房地产公司协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，李卫与世纪家园房地产公司签订了房屋优先认购权协议，李卫已全额给付购房款并接收了世纪家园房地产公司交付的房屋，世纪家园房地产公司亦应当全面履行协助李卫办理涉案房屋不动产权登记的义务。虽然第三人汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订了商品房买卖合同，但结合庭审调查及当事人陈述，汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订的商品房买卖合同系汇金贷款公司与马金福、金春学、金跃集团发生民间借贷关系后，为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务而签订的，其目的是为了给民间借贷合同提供担保。并且李卫与世纪家园房地产公司签订房屋优先认购权协议及实际付款的时间为2009年12月6日，世纪家园房地产公司将房屋交付给李卫的时间为2012年6月，李卫自2012年6月起占有、使用房屋至今，而汇金贷款公司与世纪家园房地产公司签订商品房买卖合同的时间为2015年6月2日。故对李卫要求世纪家园房地产公司协助办理涉案房屋不动产登记的诉讼请求予以支持。一审判决：1.确认原告李卫与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2009年12月6日签订的关于丽水蓝天•金水湾小区7号楼2单元1403室房屋优先认购权协议有效；2.被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李卫办理丽水蓝天•金水湾小区7号楼2单元1403室房屋不动产权登记手续。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为李卫与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效，以及李卫对案涉房屋是否享有优先受偿权。关于李卫与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效的问题。根据《最高人民法院》第五条规定，李卫与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议中明确约定了案涉房屋的地点、面积、房屋价款、交付方式等合同主要内容，并且世纪家园公司认可李卫已交付案涉房屋购房款，以及李卫在一审中提交购房款现金收讫收据和世纪家园公司财务账册内的通用记账凭证、收据、记账明细表，上述证据形成完整的证据链条，可以证明李卫与世纪家园汇金公司之间实际按双方签订的认购协议履行了相关的权利义务。上诉人汇金公司对李卫已交纳购房款提出异议，但其未能举出有关证据予以证明，故原审法院认定李卫与世纪家园公司之间构成商品房买卖合同关系，且合法有效，符合法律规定。关于李卫对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，孙久义虽然于2015年6月2日与世纪家园公司签订了《房屋买卖合同》，但结合庭审调查及当事人一、二审陈述，汇金贷款公司的法定代表人孙久义与世纪家园公司签订的商品房买卖合同系汇金贷款公司与马金福、金春学、金跃集团发生民间借贷关系后，为防止债务人在债务到期后不能及时清偿债务，而为民间借贷合同提供的担保，该“名为买卖实为借贷担保”的买卖合同应属无效。因此，李卫对案涉房屋享有优先受偿权，一审判决认定并无不当。综上所述，牡丹江市西安区汇金小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10217.0元。本判决为终审判决。审判员  **刚审判员  高玉林审判员  李慧宇二〇二〇年七月九日书记员  刘 璇