江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4230号上诉人（原审原告）：徐海涛，男，1982年3月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马燕，女，1987年1月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：李鑫，江苏新高的律师事务所律师。上诉人徐海涛因与被上诉人马燕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐海涛上诉请求：1、撤销一审判决并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。1、马燕因认定徐海涛未按约付款构成违约，遂要求解除合同，其反诉请求和事实理由应当适用民事禁止反言的原则。2、马燕向徐海涛的母亲和妻子卖房的事情，在徐海涛通过拓源中介看房、定房时徐海涛并不知情，而且徐海涛在买房过程中没有过错。3、合同签订后徐海涛才了解马燕出售给徐海涛母亲和妻子的价格是249万元，比出售给徐海涛时己经涨价了5万元，即254万元，徐海涛也是卖房以后急于买房，怕房屋涨价。一审法院查明的事实与其他生效判决所认定的事实不符，导致一审判决损害了徐海涛的合法权益。二、发生法律效力的裁判文书所确认的事实，一审法院应当认定。生效裁判文书已认定徐海涛积极履行合同义务，不构成违约，马燕无正当理由，拒不配合徐海涛办理首付款交接手续，其行为构成违约。三、关于本案的税金一审法院处理错误。按照目前的司法实践，案件中的涉税问题法院不予理涉。法院将税费作为购房成本与事实不符。同时一审法院处理税务部门的征缴相关税费，也不符合法律规定，属于越权。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。马燕辩称，1、生效的判决文书审理的法律关系主要是中介合同的中介关系，该份生效判决当中认定的事实与本案没有关系。2、关于损失赔偿的问题，一审判决依据司法解释对税费的认定符合法律规定。3、上诉人在隐瞒相关情况的前提下，欺骗被上诉人签订房屋买卖协议，造成了被上诉人在履行合同当中不愿意履行的这种心态，在整个违约过程当中上诉人具备一定的过错。所以一审判决根据双方的过错程度判决承担损失的比例符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。徐海涛向一审法院起诉请求：1.判令马燕返还徐海涛购房定金100000元并按照银行同期贷款利率承担自2016年5月15日起至实际还款之日止的利息损失；2.判令马燕赔偿因违约导致的房屋差价损失960000元；3.判令马燕支付徐海涛自2016年9月11日至2017年8月16日期间1200000元同期银行贷款利息67068元；4.本案诉讼费由马燕承担。一审法院认定事实：2016年4月左右，徐海涛的母亲徐小芳与妻子贾菲菲曾在南京分之众新房经纪有限公司（简称分之众公司）的经纪人卢某,4的居间介绍下，与马燕协商购买案涉房屋事宜。后双方因分歧较大，未能达成一致意见，马燕进行了道歉。2016年5月12日，卢某,4通过手机短信对马燕进行了谩骂；5月13日，徐小芳通过手机短信对马燕进行辱骂，其短信内容包括“你们这一对狗男女”、“人长得丑就算了”、“脑残”、“生出来的小孩也是跟你俩一样脑残”、“老天爷会惩罚你俩的”等，并威胁要去马燕上班的地方讨要说法。5月14日，徐海涛通过另一中介人员潘某,4到案涉房屋处看房，马燕在不知晓徐海涛家庭成员的情形下，当天即在看房现场，由潘某,4喊人送了加盖了南京拓源房产经纪有限公司第一分公司（以下简称拓源公司）的合同到场，由马燕作为甲方与徐海涛（乙方）及中介方拓源公司（丙方）签订了《买卖中介合同》，主要约定：1.甲方将案涉房屋（面积98.42平方米）以2540000元的净得价售予乙方。2.乙方于签约当日支付定金100000元；于2016年6月15日前支付首付款1180000元,同时预付20000元给丙方作为房屋交接保证金,同时将由丙方代缴的契税、交易服务税、增值税、个人所得税及佣金约计185000元交予丙方；于2016年8月25日前以贷款的方式支付剩余房款1240000元办理房屋交付事宜。3.甲乙双方于2016年6月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续，为保证交易顺利进行，甲乙双方必须在约定的时间内各自提供完备的交易所需证件及资料。4.甲乙双方分别于合同签订当日按房价的1%即25400元支付佣金并按房价的0.2%即5080元支付代办费给丙方；甲、乙任何一方不履行本合同，或不完全履行致本合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起3日内向丙方支付本合同约定的全部佣金，每逾期1日，按约定佣金的5%支付违约金。5.甲方逾期交付房屋超过十日的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方承担上述房屋交易所产生的所有相关税费并按照总房价款的5%支付违约金；甲乙任何一方未按约定提供各自完备的交易所需证件及资料或未在2016年6月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续的，逾期超过十日，守约方有权解除合同，并要求违约方按照总房价的5%支付违约金；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由各守约方按照法律、法规的有关规定追偿。6.甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已实地看房并充分了解该房屋的具体状况，并自愿买受该房屋；房屋售价包括房屋内现有配套的水电气、固定装修及设施（详见房屋设施清单）；办理上述房产过户手续应当缴纳的税费由乙方承担。签订合同当日，徐海涛向马燕支付定金100000元。合同签订后，马燕通过拓源公司了解到潘某,4并非该公司员工，以及了解到徐海涛与徐小芳、贾菲菲的家庭成员关系，遂认为中介公司与徐海涛恶意串通，隐瞒买房人的真实情况，进而与中介方及徐海涛发生纠纷，并于2016年5月23日、24日两天拨打110电话报警，警察告知其通过法律途径解决。此后因马燕拒不配合徐海涛履行收款义务，徐海涛于2016年6月21日诉至一审法院请求：1.判令马燕继续履行房屋买卖合同，配合徐海涛办理银行贷款及房屋过户手续；2.马燕赔偿徐海涛定金损失100000元；3、诉讼费由马燕承担。该案审理中，徐海涛于2016年9月11日将购房款1200000元交至一审法院要求继续履行合同。马燕明确表示不同意继续履行合同，并提起反诉，请求解除双方所签订的购房合同、收取的定金不予返还。因马燕拒不配合徐海涛办理房屋过户及抵押贷款手续，徐海涛无法向银行申请抵押贷款支付剩余1240000元房款，故徐海涛于2017年7月5日向一审法院申请撤回了起诉，而马燕未撤回反诉，故一审法院对马燕的反诉请求继续审理。该案审理过程中，徐海涛申请证人卢某,潘某,4到庭作证，卢某,4陈述：其为分之众公司房产经纪人，曾于2016年5至6月接待一位姓徐的老太太和一位年轻女士与马燕商谈购买其房屋，后双方并未达成一致意见，并在协议过程中产生了争执；经其了解另一经纪人潘某,4并非分之众公司的员工，其为独立经纪人，可以在每家中介公司成交买卖协议。徐海涛对该证人证言无异议，马燕认为证人证言前后矛盾，不予认可。证人潘某,4陈述：我是独立房产经纪人，可以挂靠任何一家中介公司谈业务，我曾经服务过两家中介公司，一个是拓源公司，一个是分之众公司；关于徐海涛购买马燕房屋的事情，是徐海涛打电话给我，他在网上看到了我的号码，请我帮他找仙林附近的房源，我是在网站上看到的马燕房子出售的信息，就打电话给马燕确认，带了徐海涛去看房子；因徐海涛跟我讲他因卖房急着换房子，看中了马燕的房子以后当天就与马燕谈签合同的事情，马燕提出要100000元定金，徐海涛说可以从支付宝转钱过去，马燕说她赶时间，要签就今天上午签合同，然后我就打电话给朋友让他送了一份房屋买卖合同过来，我朋友把合同送过来，他们在家中就签署了合同，签了合同以后马燕急着有事就走了；第一次去华侨路办贷款审批，马燕说她出门了，但是我等了很久马燕没来，她说她房子不想卖了，说她卖亏了，我就做两人的调解工作，但是具体卖还是不卖就一直拖着，马燕从来没有给过徐海涛或者中介方银行的汇款账户，问她要，她不给。徐海涛对证人证言无异议。马燕对证人证言不予认可，认为证言不属实，其就是分之众公司员工，冒用了拓源的公章和资质，与马燕签订了本案的买卖中介合同，潘某,4描述的独立经纪人的说法不符合法律的规定，证言不能采信。另，潘某,4当庭对马燕庭审中提交的与其电话录音真实性认可，其中第4段录音即2016年5月21日10时52分开始的录音显示，潘某,4称：我给客户打过电话了，客户说他没看过这个房子，我说是你们家什么人看的，客户讲是他妈跟他老婆看过你的房子，但是他没有跟我讲，我不知道，你们之间发生什么，今天我才知道，上次问我我也觉得很奇怪，后来呢，我的确以21世纪名义上，因为为什么呢，我是在21世纪办公的，我是不固定经纪人，哪边都可以，他说我不要跟分众，我要跟21世纪走，然后我就跟21世纪看了，客户是我自己带的。一审法院经审理后，认为马燕所称因中介经纪人冒用了拓源的公章和资质，与徐海涛恶意串通，隐瞒案外人贾菲菲、徐小芳与徐海涛的亲属关系的事实，导致其作出不真实的意思表示的意见，依据不足，不予采信；并认为徐海涛已经积极履行了合同义务，其行为并不构成违约，马燕无正当理由，拒不配合徐海涛办理首付款交接手续，其行为构成违约。遂于2017年8月11日作出（2016）苏0113民初3554号（简称3554号）民事判决书，判决：一、解除马燕与徐海涛于2016年5月14日就案涉房屋所签订的《买卖中介合同》；二、驳回马燕的其他诉讼请求；案件受理费7035元，由马燕负担。2017年8月16日，一审法院将徐海涛汇至法院的1200000元退至徐海涛账户。判决后马燕不服，向南京中院提起上诉。南京中院经审理后，认为马燕在尚不享有合同解除权时单方要求解除合同，构成根本违约，遂于2018年5月18日作出（2018）苏01民终3512号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在本院（2018）苏01民终3512号案件审理期间，徐海涛提起本案诉讼，本案审理过程中，一审法院综合考虑到3554号案双方本诉和反诉意见以及一审法院就该案的判决情况，以及2017年8月16日一审法院的退款情况，确定徐海涛主张损失的房屋价值时点为2017年8月11日，即一审法院作出3554号判决书之日，徐海涛、马燕就该价值时点无异议，但未能就该时点的房屋价格达成一致意见，故徐海涛申请进行价值鉴定。后一审法院依法委托江苏淮海房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋2017年8月11日时的市场价值进行了评估，该公司作出苏淮房估字（2019）第32号《房地产司法鉴定估价报告》，确定该估价时点案涉房屋的总价为3114100元，单价为31751元/平方米，本次鉴定费用为23100元。后徐海涛根据该估价报告将第二项诉讼请求变更为主张差价损失574100元。一审法院另查明，案涉房屋于2016年5月16日登记至马燕名下，至徐海涛、马燕签订合同时，马燕购得该房屋未满两年，交易需比满两年的房屋多交增值税及附加，计算方式为：核税价/（1+5%）×5.6%，经计算为135466.67元（2540000元÷1.05×5.6%）。一审法院还查明，在上述案件审理过程中，拓源公司于2016年6月24日亦以马燕违反上述《买卖中介合同》为由，以马燕为被告，向一审法院提起诉讼，要求：1.判令马燕向拓源公司支付佣金50800元、代办费10160元，合计60960元；2.判令马燕按照年利率6%支付立案之日即2016年6月24日起至实际支付之日止的逾期付款利息；3.判令马燕承担该案诉讼费用。一审法院经审理后于2018年11月12日作出（2016）苏0113民初3630号民事判决书，判决：一、马燕于该判决生效之日起十日内支付拓源公司佣金35560元（2540000元×1%×2×70%），并按照年利率6%支付自立案之日即2016年6月24日起至实际支付之日止的逾期付款利息；二、驳回拓源公司的其他诉讼请求。判决后，马燕不服，向南京中院申请再审，南京中院经审查后，于2019年3月8日作出（2019）苏01民申34号民事裁定书，裁定：驳回马燕的再审申请。本案审理过程中，经一审法院多次调解，双方未能达成一致调解意见。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述法律规定，结合本案合同的订立及履行情况，一审法院认为，本案中，徐海涛的母亲及其妻子于2016年4、5月间曾与马燕就案涉房屋在分之众公司的居间下磋商买卖事宜，在双方磋商不成后，分之众公司的中介人员卢某,4及徐海涛之母徐小芳分别于2016年5月12日、13日对马燕进行了谩骂或辱骂，而2016年5月14日徐海涛即通过事后自称曾分别于分之众公司及拓源公司有过合作的独立经纪人潘某,4找到马燕看房，并当场通知拓源公司带合同到现场签订了案涉买卖中介合同，其后，马燕在了解到潘某,4并非拓源公司员工以及徐海涛的家庭成员情况后，产生合理怀疑，再结合潘某,4在2016年5月21日与马燕的通话录音中称“客户说他没看过这个房子，我说是你们家什么人看的，客户讲是他妈跟他老婆看过你的房子，但是他没有跟我讲，我不知道，你们之间发生什么，今天我才知道，上次问我我也觉得很奇怪，后来呢，我的确以21世纪名义上，因为为什么呢，我是在21世纪办公的，我是不固定经纪人，哪边都可以，他说我不要跟分众，我要跟21世纪走，然后我就跟21世纪看了，客户是我自己的”，马燕有理由认为徐海涛对其母亲及妻子曾与马燕协商购买案涉房屋知情，并刻意隐瞒知情情况通过更换中介公司以及购房人的方式另行与马燕签订案涉买卖中介合同，同时结合2016年5月23日、24日马燕两次报警情况来看，彼时距离签订案涉买卖中介合同不足10日，应当认为马燕拒绝履行合同的原因系其认为受到了欺骗以及不愿意将案涉房屋出售给不久前才对其进行过辱骂的徐小芳家人，而非徐海涛诉状中所称的马燕拒绝履行合同的“根本目的是因房屋涨价而不愿按原价卖给原告，被告的违约行为属于恶意违约情形”。但根据合同相对性原则，案涉买卖中介合同系徐海涛、马燕双方签订，马燕未能提交充分证据证明该合同具有无效或可撤销情形，亦未提出相应主张，且无证据表明案涉买卖中介损害了其合法利益，故其要求解除合同构成根本违约，并经生效判决已经认定，现徐海涛要求马燕承担违约责任，一审法院予以支持，但综合考虑合同的订立情况，马燕实际仅收取了10万元定金及其收取定金后即明示不愿继续履行案涉合同等具体合同履行情况，以及马燕赔偿了拓源公司双方应承担的佣金总额的70%即35560元的情况，一审法院认为应当酌情减轻马燕的赔偿责任，具体以减轻20%为宜。综上，针对徐海涛的诉讼请求，一审法院认为：一、对于徐海涛主张马燕返还10万元购房定金并承担自2016年5月15日（即交付定金次日）起的利息问题，一审法院认为，因马燕构成根本违约，且其当庭明确表示愿意返还定金，故对于徐海涛关于定金返还的诉讼请求一审法院予以支持；关于利息，一审法院认为，该定金系徐海涛按照合同约定支付的履行款，合同解除后马燕才有义务返还该款，结合本案中一审法院认定的案涉房屋价值评估时点为2017年8月11日即3554号判决书作出之日，一审法院酌定该10万元定金的利息自2017年8月12日起算。二、对于徐海涛主张差价损失574100元问题，一审法院认为案涉合同约定的合同不能履行的违约金为总房价的5%即12.7万元，现案涉房屋经鉴定在3554号案判决解除时即2017年8月11日的价值为3114100元，与合同价的差价超过该违约金约定，徐海涛主张按差价作为其实际损失要求马燕赔偿，一审法院予以支持；但结合案涉买卖中介合同约定来看，合同约定2540000元为马燕的净得价，过户产生的费用均由徐海涛承担，并在合同中明确约定了徐海涛应在2016年6月15日前将由中介方代缴的契税、交易服务税、增值税、个人所得税及佣金约计185000元交予中介方，而签订合同时马燕购买案涉房屋未满两年，故徐海涛应支付的税费比满两年的房屋应多缴增值税及附加135466.67元，该多缴部分亦应认定为徐海涛的购房成本，即徐海涛的实际购房成本为2675466.67元（2540000元+135466.67元），对比2017年8月11日时的差价损失应当为438633.33元（3114100元-2675466.67元），该损失由马燕赔偿80%即350906.66元。三、关于徐海涛主张其汇至法院的120万元的利息问题，一审法院认为其在马燕明示违约后坚持将该款汇入法院，后又撤回要求继续履行的起诉，马燕实际并未收到该款，且该款的性质实质为徐海涛为继续履行合同的保证款，即便已支付给马燕，马燕也应当在合同解除后返还，现徐海涛在3554号案件于2017年8月11日判决后，于2017年8月16日即已收到一审法院的退款，其履行合同的损失已经主张马燕赔偿房屋的差价损失，再主张合同履行款的利息损失属于重复主张，故一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第四十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、马燕于判决生效之日起七日内返还徐海涛购房定金10万元及利息（自2017年8月12日计算至实际返还之日，其中：自2017年8月12日起至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、马燕于判决生效之日起七日内赔偿徐海涛损失350906.66元；如马燕未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回徐海涛的其他诉讼请求。一审案件受理费11212元、保全费5000元，合计16212元，由徐海涛负担3148元，马燕应负担13064元。鉴定费23100元，由徐海涛负担4620元，马燕应负担18480元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。马燕与徐海涛之间签订的《买卖中介合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在履行买卖过程中,因马燕明确告知不再继续履行出售房屋的合同义务，导致合同解除，马燕构成违约,应承担相应的违约责任。因另案生效的民事裁判文书已判决解除双方所签订的《买卖中介合同》。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故徐海涛要求马燕返还定金及赔偿相应的损失，有事实与法律依据，应予支持。关于赔偿损失问题。从案涉合同的订立及履行情况来看，马燕拒绝履行合同事出有因：徐海涛的母亲徐小芳及其妻子贾菲菲于2016年4、5月间曾与马燕就案涉房屋在分之众公司的居间下磋商买卖事宜，在双方磋商不成后，徐海涛之母徐小芳于2016年5月12日、13日对马燕人身进行了谩骂或辱骂，而14日徐海涛即通过更换中介公司及购买人方式与马燕签订案涉买卖中介合同，刻意隐瞒其母亲及妻子曾与马燕协商购房及发生纠纷之事，以致马燕认为其受到了欺骗，而不愿意将案涉房屋出售给不久前才对其进行过辱骂的徐小芳家人。因此徐海涛在签订合同时未能如实告之其家人相关购房事宜亦有违诚信。徐海涛在上诉认为其与马燕签订合同时不知其母亲及妻子曾与马燕购房之事的理由，不成立，本院不予采信。故一审根据徐海涛的购房成本及所遭受的经济损失，并兼顾双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定马燕赔偿徐海涛损失350906.66元，并无不当，本院予以支持。综上所述，徐海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11212元，由上诉人徐海涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年七月二十四日法官助理  孙成艺书 记 员  戴 苗