江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6497号原告：陈晋敏，女，1978年12月4日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：武子健、冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：蔡家有，男，1962年7月17日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告陈晋敏与被告蔡家有房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月21日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晋敏及其委托诉讼代理人武子健、冯奕锦、被告蔡家有到庭参加了第一次庭审；原告陈晋敏的委托诉讼代理人武子健、冯奕锦、被告蔡家有到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈晋敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付其租赁的位于南京市栖霞区（厅及北二北侧门面房）的装修补助费34448元、提前搬家奖励57510元、设施搬运费46008元、材料回收费6362元、营业补助22720元和停业补偿费115021元，上述共计282069元，原告主张享有上述的70%即197448.3元及利息（自2019年7月10日起至实际付清之日止，以银行同期贷款利率为准）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将南京市栖霞区（厅及北二北侧门面房）出租给原告用于经营足疗店，租期自2016年5月28日至2019年5月27日止，原告承租被告房屋后进行了装潢和装修，添附了用于经营的设备和设置。2017年8月26日，南京市栖霞区人民政府发布了房屋征收公告。应被告要求，原告向被告提供了营业执照等资料后，拆迁办也去现场核验并量房，原告均在场确认，现拆迁办与被告已签订拆迁补偿协议。原告多次与被告联系要求拆迁补偿，被告均不予理睬。原告认为其应享有装修补助费、提前搬家奖励、设施搬运费、材料回收费、营业补助和停业补偿费全部的70%。故原告诉至法院，请求判如所请。被告蔡家有辩称，原、被告之间的房屋租赁合同到期后已经解约了。合同上写的很明确，如原告装修需要经过被告书面同意。房屋原本有装修，原告不应当私自破坏原来的装修。合同到期后，原、被告双方于2019年5月27日进行了交接手续，结清了押金及租金，原告也返还了案涉房屋。2019年6月1日已经有新的公司南京菲优特投资管理有限公司（以下简称菲优特公司）租住办公。被告系菲优特公司的法定代表人。被告交给拆迁办的营业执照也是菲优特公司的营业执照。南京市栖霞区某某街XX号XX幢XXX室房屋所有权人谭某系被告外孙女，被告原系该房屋所有权人，后被告将该房屋赠与给谭某，该房屋不在拆迁范围内。经审理查明，被告原系南京市栖霞区某某街XX号XX-1幢北2房屋（以下简称16-1幢北2房屋）的所有权人，建筑面积25.41㎡。案外人谭某系南京市栖霞区某某街XX号XX幢XXX室房屋（以下简称XXX室房屋）所有权人，产权证号苏（2018）宁栖不动产第0007873号，建筑面积60.79㎡。2016年4月1日，案外人张某作为被告的代理人与原告签订了《房屋租赁合同》一份，主要内容为“出租方（甲方）蔡家有，承租方（乙方）陈晋敏；甲方将其合法拥有的坐落在本市栖霞区红山路某某街XX号XX幢XXX室（厅及北二北侧门面房）出租给乙方使用；该房屋租赁期限暂定为三年，期满可商议续签；本次签订自2016年5月28日起至2019年5月27日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面意向申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意……”。2017年8月26日，南京市栖霞区人民政府发布《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》，被告名下16-1幢北2房屋在征收范围内。同日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）发布《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收补偿方案公告》，载明于2017年8月27日至2017年9月25日向被征收人征求意见。2017年9月13日，区征收办至16-1幢北2房屋调查，根据当时形成的《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》载明：16-1幢北2房屋建筑面积25.41㎡，该处还有未登记房屋面积即无证面积22.72㎡。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。2019年5月27日，原、被告双方就原告承租房屋进行交接，原告将承租房屋全部返还被告，被告退还原告5220元。原、被告双方结清了租金、押金等全部费用。经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对16-1幢北2房屋评估，形成《营业性房屋征收补偿金额分户评估表》、《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》（载明：建筑面积（㎡）25.41，装饰装修工程费单价（元/㎡）1500，各单项装饰装修调整项目差价总金额折合单价（元/㎡）436.70，室内装饰装修综合成新70%，室内装饰装修补偿评估单价（元/㎡）1355.69，补偿金额合计34448元）。2019年7月10日，被告就16-1幢北2房屋与区征收办签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》）一份，主要内容为“甲方：征收部门（区征收办）、乙方：被征收人（蔡家有）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内。被征收房屋坐落于某某街XX号XX-1幢北2，为蔡家有所有；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1150209元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费620元（2部），5、有线电视拆移补助费800元（2户），6、空调拆装补助费800元（4台），7、宽带网拆除补助费1000元（2端口），8、太阳能热水器拆装补助费400元（2台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费34448元，12、提前搬家奖励费57510元，13、货币安置奖励费115021元，17、其他一6362元，18、其他二22720元（10项、14项至16项、19项、20项为0），上述合计239961元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用46008元、征收营业用房的停业补偿费用115021元，上述合计161029元；乙方同意于2019年7月17日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方；如乙方不按约定履行搬迁完毕交由甲方，应当以房屋货币补偿金额为基数，自逾期之日起按照每日万分之五向甲方支付违约金；被征收房屋结构为砖混，用途为商业，属于私有住宅；乙方放弃申购该征收项目提供的征收安置房，全额办理提现手续，本协议中征收营业用房的停业补偿费按10%计算”。在当日《补偿协议》附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》中对2017年9月13日《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》中无证面积22.72㎡进行了测算，其中：材料回收6362元（280元/㎡×22.72㎡）即《补偿协议》中第17项其他一补助，营业补助22720元（1000元/㎡×22.72㎡）即《补偿协议》中第18项其他二补助。庭审中，原告举证了收条（内容为：今收到陈晋敏转让费玖万捌仟捌佰元整98800元，地址栖霞区十字街70-16-1号殷某2014.4.14）、收据（第一张，时间：2017年4月3日，材料款，地址：十字街70-16-1号门面，交款单位：个人，收款事由：线条、地板……，人民币：19190元；第二张，时间：2017年4月8日，交款单位：纤纤足浴，收款事由：顶、玻璃房、门、人工费、材料费，人民币：3800元）、送货单，用以证明原告于2014年5月因案外人殷某转让，支付转让费9.88万元，后继续与被告签约，原告对其承租房屋进行了装饰装修花费10余万元；被告质证真实性不予认可，之前确实有一个案外人承租，名字不记得了。被告举证了菲优特公司的营业执照及2019年5月26日被告与菲优特公司签订的《房屋租赁合同》（租期自2019年6月1日至2020年5月31日），用以证明被告与区征收办签订《拆迁协议》时系菲优特公司在16-1幢北2房屋经营；原告质证真实性、合法性及关联性均不予认可，该租赁合同承租人为菲优特公司，法定代表人就是被告，被告身份特殊无法证明该合同是否实际履行以及签订合同真实目的，被告并未提供营业执照的原件，被告无法证明其向区征收办提交的营业凭证为菲优特公司。就原告承租房屋的范围，原、被告之间的《房屋租赁合同》载明为南京市栖霞区（厅及北二北侧门面房），而被告名下的16-1幢北2房屋被征收拆迁，XXX室系在案外人谭某名下。原告陈述原告承租房屋为16-1幢北2房屋的建筑面积25.41㎡与无证面积22.72㎡的总体的一半面积及XXX室，因XXX室未拆迁，原告只主张16-1幢北2房屋的拆迁利益；被告反驳原告仅承租25.41㎡的三分之一及XXX室，无证面积22.72㎡系103室、XXX室对应的院子。上述事实，有当事人的陈述、原被告双方的举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，故《房屋租赁合同》成立且生效。在合同履行过程中，2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》，原告承租房屋面积中涉及的16-1幢北2房屋属于政府征收范围内，故《房屋租赁合同》即应终止履行。原告依据被告就16-1幢北2房屋与区征收办签订的《补偿协议》中装修补助费、提前搬家奖励、设施搬运费用、材料回收、营业补助和停业补偿费用主张70%的拆迁款项，但原告承租用以经营的房屋被征收面积并非全部的16-1幢北2房屋的被拆迁面积，且原告返还房屋时《房屋租赁合同》约定的租期已届满。综上，就原告主张的装修补助费，系依据《补偿协议》载明的装修补助费34448元，而区征收办给予此34448元的依据系《南京市国有土地上房屋征收室内装饰装修及附着物补偿金额分户估价表》对形成附合的装饰装修折旧后以每平方米1355.69元乘以有证面积25.41㎡计算所得，考虑到原告承租面积实占拆迁面积的比例及16-1幢北2房屋原有的装饰装修，本院对原告此项诉请酌定为4000元。就原告主张的提前搬家奖励费，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》明确此项系针对被征收人或直管公房承租人给予的补助，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。就原告主张的设施搬运费用，《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》规定：征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费，被告签订《补偿协议》时据此享有房地产评估价格4%的设备迁移费即46008元，被告与区征收办于2019年7月10日签订《补偿协议》时，原、被告之间的《房屋租赁合同》约定的租期2019年5月27日已届满，原告也实际占有使用至2019年5月27日，而南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在原、被告之间《房屋租赁合同》约定的租期内。考虑到上述原告的合法占有期间，及原告按照合同租期约定积极配合被告返还承租房屋，结合原告承租被拆面积实占拆迁面积的比例，本院酌定为1万元。就原告主张的材料回收费、营业补助，从《补偿协议》的附件《房屋装修、附属设施及其他补助测算表》来看，该两项系区征收办对《栖霞区房屋征收入户勘查记录表》中被告名下无证的22.72㎡房屋面积因拆除所致建筑材料、成本等考量给予的补助，原告也未能举证证明其建造或参与建造、装修了此无证面积，故本院对原告的此项诉讼不予支持。就原告主张的停业补偿费用，因2018年8月24日南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》时，尚在原、被告之间《房屋租赁合同》约定的租期内，且2017年8月26日区政府及区征收办发布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目征收范围公告》与《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收补偿方案公告》，综合全案证据及原告承租被拆面积实占拆迁面积的比例，本院酌定为2万元。就原告主张的利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告蔡家有于本判决书生效之日起十日内支付给原告陈晋敏装修补助费4000元、设施搬运费用1万元及停业补偿费用2万元。二、驳回原告陈晋敏的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4249元，减半收取2124.5元，由原告陈晋敏负担1824.5元，由被告蔡家有负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年七月二十日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜