江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣10民再8号抗诉机关：江西省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：陈美芳，女，1935年4月20日出生，汉族，住江西省宜黄县。委托诉讼代理人：崔小平，男，1967年3月16日出生，汉族，住江西省宜黄县，系陈美芳的儿子，代理权限为特别授权代理。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：吴国太，男，1962年2月8日出生，汉族，住江西省宜黄县。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：符丽芳，女，1963年12月6日出生，汉族，住江西省宜黄县。委托诉讼代理人：吴国太，系符丽芳的丈夫，代理权限为特别授权代理。申诉人陈美芳因与被申诉人吴国太、符丽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）赣10民终963号民事判决，向检察机关申诉。2020年3月5日江西省人民检察院作出赣检民（行）监[2019]36000000253号民事抗诉书，向江西省高级人民法院提出抗诉。2020年4月13日，江西省高级人民法院作出（2020）赣民抗18号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。江西省抚州市人民检察院受委托指派检察员李晓君出庭履职，申诉人陈美芳的委托诉讼代理人崔小平，被申诉人以及作为被申诉人符丽芳委托诉讼代理人的吴国太到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省人民检察院抗诉认为：本院二审判决认定本案双方当事人房屋买卖合同标的不包括10.85㎡杂物间，认定事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。1、根据合同约定和履行事实，可以认定买卖合同标的包含杂物间。本案当事人产生争议的原因在于对房屋买卖标的的约定不明确，从《房屋买卖合同》第一条“乙方自愿将坐落于宜黄县西马路111号#一的一套房屋（房屋建筑面积77.68㎡）出售给甲方。该房屋的基本情况已记载于房产证（宜房权证宜字第××号）上”的表述中无法判断双方买卖标的除了77.68㎡的住宅外，是否还包括该房屋记载于产权证的其他部分。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，本案根据合同条款及房屋交易习惯可以认定双方买卖标的包含诉争杂物间。第一，从诉争房屋房产证记载内容来看，该房屋规划用途为住宅、杂物间，包括了77.68㎡的住宅和10.85㎡的杂物间两部分，该两部分作为一个物权记载于一本房产证上。根据房屋交易习惯，由于房产证具有公示效力，买卖双方均会以房产证记载内容作为交易的依据，如果买卖标的与房产证记载内容不一致，当事人通常会作出明确的约定。第二，从《房屋买卖合同》第一条的约定来看，虽然注明了出卖房屋建筑面积为77.68㎡，但也约定了乙方卖给甲方的是“一套房屋”，随后也注明了“该房屋”的基本情况记载于房产证，上述约定并不明确，容易产生理解分歧，不足以得出买卖标的仅为77.68㎡的住宅，而不包含杂物间的结论，因此，双方买卖标的是否包含杂物间，还需要结合合同履行、交易习惯来判断。第三，从合同履行情况看，吴国太、符丽芳在收到陈美芳20万元购房款后，就将住宅及杂物间交付给陈美芳使用，并将房产证、土地证一并交付，符合“一手交钱一手交货”的日常交易法则，能够以此推定交付的杂物间包含在房屋买卖标的之中。吴国太、符丽芳主张杂物间系无偿借给陈美芳使用，未提供任何证据证明，且双方在房屋交易前素不相识，将未出售的杂物间无偿提供给对方使用，不符合常理，故吴国太、符丽芳的上述主张不能成立，二审法院认为杂物间的交付使用行为可能系租赁、借用法律关系而产生，缺乏事实依据和证据证明。第四，从日常生活经验看，诉争杂物间不能单独办理产权证，吴国太、符丽芳在签订房屋买卖合同、交付房屋后，也已将自己的物品从杂物间内清空，两人新的住宅离诉争房屋距离有7、8公里，在不便出售、自己也无使用需求的情况下，双方约定将杂物间单独保留不转让的可能性不大。2、根据法律规定，在当事人没有特别约定的情况下，杂物间应当随住宅一并转让。在我国民事法律关系中，以物与物之间是否具有从属关系为标准，将物区分为主物和从物。凡两种以上的物相互配合、按一定经济目的组合在一起，起主要作用的物为主物；配合主物的作用而起辅助作用的物为从物。从物有三个构成要件：一是非主物的构成部分；二是须辅助主物使用；三是须与主物同属于一人。本案中，第一，负一楼的诉争杂物间独立于一楼的住宅，非住宅的构成部分；第二，其功能主要在于存放杂物，对住宅的使用有辅助作用；第三，诉争杂物间无独立的产权证，与住宅作为一个物权进行了登记，所有权归属于产权人，它的使用和转让要依附于住宅，因此，案涉住宅和诉争杂物间的特征完全符合主物与从物的构成要件，两者之间应为主物与从物的关系。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。根据该规定，对从物不随主物转让的，需要当事人作出特别的约定，在合同没有相反的约定时，从物的归属应以主物的归属而定。具体到本案中，买卖双方并没有就不转让杂物间作出特别约定，相反，吴国太、符丽芳还将杂物间交付给陈美芳使用，因此，二审判决认定双方房屋买卖合同的标的并未包含10.85㎡的杂物间，违反上述法律规定。特提出抗诉，请依法再审。陈美芳再审诉讼请求：1撤销宜黄县人民法院（2018）赣1026民初433号民事判决第一项和抚州市中级人民法院（2018）赣10民终963号民事判决，改判吴国太、符丽芳协助陈美芳将宜黄县西马路111号房屋（含杂物间）的所有权过户到陈美芳名下；2、一、二审诉讼费由吴国太、符丽芳承担。事实与理由：1、一审陈美芳提供的证据《房屋买卖合同》、陈美芳、曾荣英关于房屋买卖经过的书面陈述、房产证、土地使用权证、房屋（含杂物间）钥匙的摄影光盘，形成了完整的证据链，达到了民诉法司法解释第一百零八条第一款规定的高度可能性的证明标准，能够证明双方约定买卖标的物包含10.85㎡的杂物间。2、依照《合同法》第一百二十五条、《民法总则》第一百四十二条第一款的规定，也可以确定双方《房屋买卖合同》标的物包含杂物间。3、根据合同约定和履行事实，可以认定买卖合同标的包含杂物间。4、根据《物权法》第一百一十五条规定，在当事人没有特别约定的情况下，杂物间应当随住宅一并转让。5、根据《房屋买卖合同》第五条的约定，吴国太、符丽芳没有协助陈美芳过户属于违约，应支付违约金30000元。吴国太、符丽芳再审辩称，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。1、根据合同约定，可以认定买卖合同标的并不包含10.85㎡的杂物间。全部合同条款均不涉及杂物间。要求卖方履行合同约定义务之外的任何义务，没有法律依据。卖方将杂物间给买方使用，不是根据合同约定的交付行为，因为买卖合同根本没有对杂物间进行交易，为此，卖方将收回杂物间。请求再审驳回陈美芳的全部诉讼请求。陈美芳向一审法院起诉请求：1.判令吴国太、符丽芳协助其将宜黄县西马路111号房屋（房产证号为宜房权证宜字第××号）过户到其名下；2.判令吴国太、符丽芳支付其违约金30000元；3.诉讼费由吴国太、符丽芳承担。一审法院审理查明：陈美芳与吴国太、符丽芳于2017年4月25日签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定“吴国太、符丽芳将坐落于宜黄县西马路111号#的一套房屋（房屋建筑面积77.68㎡）出售给陈美芳，该房屋的基本情况已记载于房产证（宜房权证宜字第××号）上。房屋成交价格为人民币220000元，房屋过户所产生的费用由陈美芳承担。陈美芳在合同签订之日起，支付200000元给吴国太、符丽芳作为履行合同的预付款，吴国太、符丽芳将该房屋交付给陈美芳使用，并同时交付该房屋的房产证和土地证，余款20000元在办理房屋过户当天付清，过户后的房屋所有权证和房屋土地使用权证同时转移给陈美芳。吴国太、符丽芳保证该房屋产权清楚，若发生与吴国太、符丽芳有关的产权纠纷或债务纠纷，概由吴国太、符丽芳负责处理。若双方任何一方违约，由违约方付另一方违约金30000元整。”合同签订当天，陈美芳支付吴国太、符丽芳人民币200000元，吴国太、符丽芳将房屋交付给陈美芳使用，同时交付该房屋的房产证（宜房权证宜字第××号）和土地证，并将宜房权证宜字第××号房产证上所包含的10.85㎡杂物间交付给陈美芳使用。后经双方协商，推迟办理产权过户变更手续，陈美芳于2017年10月6日交付尾款18000元给符丽芳，剩余尾款2000元依合同约定于办理房屋过户当天支付给吴国太、符丽芳。2018年5月始，陈美芳委托其子女多次找符丽芳要求办理产权过户变更手续，并申请调解中心调解，但吴国太、符丽芳一直推脱，不配合办理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，判决：一、吴国太、符丽芳于判决生效之日起十日内协助陈美芳将宜黄县西马路111号77.68㎡房屋（房产证为：宜房权证宜字第××号）的所有权证过户到陈美芳名下；二、吴国太、符丽芳于判决生效之日起十日内支付违约金30000元给陈美芳。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，依法减半收取2525元，由吴国太、符丽芳负担。陈美芳不服一审判决，上诉请求，撤销原判第一项，改判吴国太、符丽芳协助其将宜黄县西马路111号房屋含杂物间（房产证号为宜房权证宜字第××号）的所有权过户到其名下；上诉费由吴国太、符丽芳负担。吴国太、符丽芳不服一审判决，上诉请求，撤销原判第二项，改判其不承担违约责任；一、二审诉讼费由陈美芳负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。陈美芳对一审查明的事实没有提出异议。吴国太、符丽芳对一审查明“2018年5月始，陈美芳委托其子女多次找符丽芳要求办理产权过户变更手续，并申请调解中心调解，但吴国太、符丽芳一直推脱，不配合办理”的事实有异议，其认为事实上是对方要求过户的面积包含杂物间，对方还有2000元尾款没有交，对方因为是拆迁户，想等拆迁后申请廉租房，如果过户其就不能申请了，一审庭审笔录中对此有记载。因吴国太、符丽芳的该事实异议属于本案二审争议焦点的认定范围，在此不予赘述。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本案二审的争议焦点为：一、双方《房屋买卖合同》的标的是否包含杂物间；二、吴国太、符丽芳应否承担违约责任。一、关于双方《房屋买卖合同》的标的是否包含杂物间本院二审认为，合同标的是合同法律关系的客体，是合同当事人权利和义务共同指向的对象。标的是合同成立的必要条件，没有标的，则合同不能成立。因此，当事人在合同中应当对标的条款作出清楚明白、准确无误的描述，使标的特定化，从而界定合同主体的权利义务。本案中，陈美芳主张房屋买卖合同标的为宜黄县西马路111号77.68㎡房屋及10.85㎡的杂物间，吴国太、符丽芳则认为房屋买卖合同标的仅为宜黄县西马路111号77.68㎡房屋。根据双方《房屋买卖合同》第一条“吴国太、符丽芳自愿将坐落于宜黄县西马路111号#的一套房屋（房屋建筑面积77.68㎡）出售给陈美芳。该房屋的基本情况已记载于房产证（宜房权证宜字第××号）上”之约定，可知双方房屋买卖合同的标的并未包含10.85㎡的杂物间。关于杂物间目前由陈美芳使用的问题，陈美芳主张是吴国太、符丽芳依约交付杂物间，吴国太、符丽芳则主张是其无偿借给陈美芳使用。虽然在当事人履行房屋买卖合同过程中会产生不动产的交付使用行为，但是不动产的交付使用行为也可能基于双方成立租赁、借用等法律关系时产生，故陈美芳以此主张双方房屋买卖合同标的包含杂物间，理据不足，不予支持。关于杂物间能否单独办证的问题，因与认定双方房屋买卖合同标的不具有关联，故陈美芳以此主张双方房屋买卖合同标的包含杂物间，亦不能成立。关于曾荣英的证人证言，因曾荣英是陈美芳的儿媳，双方为亲属关系，故曾荣英的证人证言证明力较低，不能成为本案的定案证据。此外，曾荣英陈述其是在宜黄百事通社区网站上看到符丽芳女儿发的广告，说房及柴间共220000元，因本案中没有证据可以证明该广告的具体内容，故对其所述“房及柴间共220000元”的主张不予采信。综上，陈美芳要求吴国太、符丽芳将杂物间变更登记到其名下的诉讼请求没有事实依据，不予支持。二、关于吴国太、符丽芳应否承担违约责任本院二审认为，陈美芳与吴国太、符丽芳在签订房屋买卖合同后没有及时办理产权过户手续，是双方协商一致的结果，对此不存在何方违约的问题。关于之后产权变更登记未成的原因，陈美芳主张，其从2018年5月开始委托子女多次要求符丽芳办理产权过户变更手续，并申请调解中心调解，但吴国太、符丽芳一直推脱，不配合办理。吴国太、符丽芳则对陈美芳的上述主张不予认可，主张其曾于2017年10月6日前就多次要求陈美芳去办理产权过户变更登记，陈美芳因自身原因拒绝去办理；其同时认为，陈美芳称多次要求其协助办理过户手续与事实不符，其自始至终没有拒绝履行过户义务，但应在陈美芳交清房款后再履行过户义务。由于本案双方产生房屋产权变更登记争议的主要原因在于双方对房屋买卖合同标的是否包含杂物间存有分歧，以及双方对先付清余款还是先办变更登记有一定争议，并无有效证据证明本案争议系因吴国太、符丽芳故意拖延办理房屋产权变更登记所致，故原判认定吴国太、符丽芳存在不配合办理房屋产权变更登记的违约行为缺乏证据支持，不能成立。陈美芳的大儿子崔宜斯虽然出庭作证，但因其与陈美芳系家人，故其证人证言的证明力较低，不能成为本案的定案依据。而陈美芳提交的房屋产权异议登记申请表，虽然可以证明吴国太、符丽芳不同意办理产权变更登记，但是并不能证明吴国太、符丽芳不同意办理变更登记的具体原因，更不能证明吴国太、符丽芳对此存有故意拖延。因此，原判判决吴国太、符丽芳应当支付违约金30000元缺乏证据支持，判处错误，应予改判。综上所述，陈美芳的上诉请求不能成立，吴国太、符丽芳的上诉请求成立。本院二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、维持江西省宜黄县人民法院（2018）赣1026民初433号民事判决第一项：吴国太、符丽芳于本判决生效之日起十日内协助陈美芳将宜黄县西马路111号77.68㎡房屋（房产证为宜房权证宜字第××号）的所有权证过户到陈美芳名下；二、撤销江西省宜黄县人民法院（2018）赣1026民初433号民事判决第二项；三、驳回陈美芳的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元减半收取2525元，由上诉人陈美芳负担1413元，上诉人吴国太、符丽芳负担1112元。二审案件受理费5600元，由上诉人陈美芳负担。本院再审期间，双方当事人对原一、二审查明的事实均无异议，再审予以确认。根据再审查明的事实、民事抗诉书和双方当事人诉辩情况，再审争议的焦点：陈美芳与吴国太、符丽芳签订的《房屋买卖合同》标的是否包括10.85㎡杂物间。陈美芳认为，买卖合同标的包括记载于房产证上的77.68㎡住房和10.85㎡杂物间。吴国太、符丽芳认为，买卖合同标的为一套77.68㎡的房屋。本院再审认为，本案房屋买卖标的争议源于陈美芳与吴国太、符丽芳签订的《房屋买卖合同》第一条的约定：吴国太、符丽芳自愿将座落于宜黄县西马路111号#一的一套房屋（房屋建筑面积77.68㎡）出售给陈美芳，该房屋的基本情况已记载于房产证（宜房权证宜字第××号）上。而宜房权证宜字第××号房屋所有权证记载的规划用途为“住宅、杂物间”，记载的房屋状况既有“77.68㎡的住宅”，也有“10.85㎡的杂物间”。双方对该条约定产生不同理解，仅凭《房屋买卖合同》第一条中的文字表述难以准确判定买卖标的。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，应当根据法律规定、合同条款约定以及房屋交易习惯、日常生活常理等综合判断房屋买卖标的是否包括杂物间。首先，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。诉争杂物间位于负一楼，是独立于住宅的不同空间，用于放置杂物，具有辅助作用和独立价值，其层高小于2.2米，只能在住宅权属登记中明确其相应权利的归属，即其使用和转让均依附于住宅，为陈美芳与吴国太、符丽芳双方所买卖房屋的从物。在当事人未进行特别约定的情况下，住宅转让，作为从物的杂物间应随住宅一并转让。陈美芳与吴国太、符丽芳双方在《房屋买卖合同》中未就杂物间的权属进行特别约定，现有证据无法证明双方对杂物间的权属进行了磋商和约定，作为从物的诉争杂物间应随住宅一并转让。如果陈美芳与吴国太、符丽芳进行房屋买卖的杂物间不随住宅转让，应在合同中进行特别的声明或者约定。其次，对《房屋买卖合同》标的的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示。《房屋买卖合同》第一条：乙方（吴国太、符丽芳）自愿将座落于宜黄县西马路111号#一的一套房屋……该房屋的基本情况已记载于房产证……。第二条：……上述房屋的成交价格为人民币贰拾贰万元整，……。第三条：……乙方同时将上述房屋正式交付给甲方使用，……。第五条：乙方保证上述房屋产权清楚，……。本案《房屋买卖合同》第一条指明合同标的物为座落于宜黄县西马路111号#一的一套房屋，其基本情况记载于宜房权证宜字第××号房产证，后文以三处“上述房屋”指向双方买卖的房屋。合同第一条约定的房屋建筑面积77.68㎡同房产证中载明的房屋基本情况不相符合。房产证载明的房屋情况为77.68㎡的住宅和10.85㎡的杂物间，面积为88.53㎡。从合同全文贯穿的文意可以认为陈美芳与吴国太、符丽芳买卖的合同标的物应当是指宜房权证宜字第××号记载的一套房屋，即包含了77.68㎡的住宅和10.85㎡的杂物间。最后，对《房屋买卖合同》标的的约定应当结合双方实际履行情况以及诚实信用的原则予以解释。从双方履行情况看，2017年4月25日，双方签订《房屋买卖合同》当日，陈美芳按照合同第三条的约定支付了贰拾万元预付款，吴国太、符丽芳也按合同第三条的约定将上述房屋包括77.68㎡的住宅和清空了的10.85㎡的杂物间交付给了陈美芳使用，并将房产证、土地证一并交付给陈美芳，符合杂物间包含在房屋买卖标的之中的买卖交易习惯。从日常生活经验看，如果吴国太、符丽芳将住宅卖给陈美芳，单独留个杂物间不卖，一方面房屋所有权证过户存在问题，另一方面吴国太、符丽芳住在约八公里外，诉争杂物间对其无实际意义，单独保留不转让杂物间与常理不符。综上所述，陈美芳与吴国太、符丽芳签订《房屋买卖合同》的标的包括10.85㎡的杂物间，吴国太、符丽芳应协助陈美芳将宜黄县西马路111号77.68㎡住宅和10.85㎡杂物间（房产证为宜房权证宜字第××号）的所有权证过户登记到陈美芳名下。原一、二审认定陈美芳与吴国太、符丽芳的《房屋买卖合同》不包含房产证上记载的10.85㎡杂物间，属认定事实错误，导致判决错误，应当予以纠正。抗诉机关的抗诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持本院（2018）赣10民终963号民事判决第二项、第三项，即：二、撤销江西省宜黄县人民法院（2018）赣1026民初433号民事判决第二项；三、驳回陈美芳的其他诉讼请求。二、撤销本院（2018）赣10民终963号民事判决第一项，即维持江西省宜黄县人民法院（2018）赣1026民初433号民事判决第一项：即：一、吴国太、符丽芳于本判决生效之日起十日内协助陈美芳将宜黄县西马路111号77.68㎡房屋（房产证为宜房权证宜字第××号）的所有权证过户到陈美芳名下。三、吴国太、符丽芳于本判决生效之日起十日内协助陈美芳将宜黄县西马路111号77.68㎡住宅和10.85㎡杂物间（房产证为宜房权证宜字第××号）的所有权证办理过户登记到陈美芳名下。一审案件受理费5050元减半收取2525元，由陈美芳负担305元，吴国太、符丽芳负担2220元。二审案件受理费5600元，由陈美芳负担550元，吴国太、符丽芳负担5050元。本判决为终审判决。审判长 冯 武审判员 饶辉华审判员 张 玲二〇二〇年七月八日法官助理揭婷书记员黄围