河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2398号上诉人（原审被告）：河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司，住所地洛阳市洛龙区金城寨街78号9幢202室东北角。负责人：赵国伟，该公司经理。上诉人（原审被告）：河南格斗勇士体育文化传播有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇前程路169号。法定代表人：刘东亚，该公司经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：张佳，河南万基律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：武亚果，河南万基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳嘉禾置业有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路南段。法定代表人：钱晓燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：包伟铭，河南益唐律师事务所律师。原审第三人：洛阳鸿达房地产营销策划有限公司，住所地洛阳市涧西区南昌路南段165号五楼A座6号。法定代表人：陈青海，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕娜，该公司法律顾问。上诉人河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司（以下简称格斗勇士洛阳分公司）、河南格斗勇士体育文化传播有限公司（以下简称格斗勇士）因与被上诉人洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、原审第三人洛阳鸿达房地产营销策划有限公司（以下简称鸿达公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初5402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士的委托诉讼代理人张佳、武亚果，被上诉人嘉禾公司的委托诉讼代理人包伟铭，原审第三人鸿达公司的委托诉讼代理人吕娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士不向嘉禾公司支付租金；2.本案一审、二审全部诉讼费用由嘉禾公司承担。事实与理由：1.一审判决认定基本事实不清，未查明格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士向嘉禾公司支付款项的总额，造成判决应支付租金的起算时间错误。格斗勇士洛阳分公司自2017年12月25日承租嘉禾公司房屋以后，除去前三个免租期，共向嘉禾公司支付了三个月租金103800元、相当于一个月租金的押金34600元及2018年10月份单独支付的租金20000元，共计158400元，其中押金34600元在判决解除合同时应判决折抵一个月的房租，相当于格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士已支付租金至2018年8月10日，应付租金应从2018年8月11日起开始计算。因此一审第二项判决应支付房租从2018年6月25日起算是错误的。2.一审判决认定基本事实不清、适用法律错误，未认定嘉禾公司违反合同规定的减损规则对损失的扩大应自行承担责任。2018年7月24日嘉禾公司对格斗勇士洛阳分公司采取锁门措施，不让格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士取回店内健身器材、电脑等财产（当时价值55万元），也未将上述财产搬离租赁房屋，用成本较低的仓库保管，一方面给格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士造成了财产价值的贬值损失，另一方面违反了《合同法》中关于非违约方有防止损失扩大义务的规定。根据法律规定，2018年7月24日嘉禾公司将店面锁门时，在明知格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士已无力支付租金的情况下，没有将店内财产转移至成本较低的仓库保管，将房屋另行出租，以减少租金损失，违反了合同法规定的减损规则，无权向格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士主张2018年7月24日以后的房租，而一审判决未查明上述事实，判决格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士支付租金至实际腾房之日是错误的。3.一审判决认定基本事实不清，未查明2018年7月24日嘉禾公司在未依法解除租赁合同的情况下，采取极端措施直接将格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士店面锁死至今不让搬离的违法行为，造成判决错误认定格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士至今未返还房屋，错误的判决格斗勇士洛阳分公司支付租金直至实际腾房之日，并且未将嘉禾公司给格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士造成的损失予以评估并折抵相应的租金。本案中嘉禾公司2018年7月24日在未依法通知格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士解除合同的情况下，直接采取锁门禁止搬离的极端措施，将格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士门店锁住，造成格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士经营中断，违反合同法相关规定，给格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士造成的经营损失应在评估后折抵相应的租金。综上所述，一审判决多处基本事实认定不清适用法律错误。嘉禾公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、双方合同签订后，格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士仅支付了三个月房租34600元/月*3个月=103800元。经嘉禾公司多次催要，格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士又支付了20000元，合计支付123800元，并不是格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士所说的158400元。二、格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士长期拖欠房屋、服务费，嘉禾公司多次催促未果。格斗勇士洛阳分公司以总公司资金出现困难，主动要求嘉禾公司与其共同锁门停业，待支付租金后再行营业。锁门行为并不是嘉禾公司单方行为，所有物业并没有损坏、损失。嘉禾公司在格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士未参与的情况下也不可能单方搬离格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士的物品。在一审时格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士自认的健身器材等价值10万左右，上诉时该物品在保持现状的情形下格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士认为价值55万元，如果嘉禾公司单方撤离，格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士更会要出天价。三、由于格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士的根本违约，导致嘉禾公司无法解除合同，收回房屋，造成嘉禾公司的损失加大，格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士又不积极与嘉禾公司协议妥善解决问题，一拖再拖，拒不配合。一审调解时，嘉禾公司终于见到格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士，协商先解除合同，同时先支付10万元，后其可以将全部物品撤离或配合嘉禾公司清点健身器材共同存放到仓库，但格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士要求在不支付部分费用的情况下先将物品全部搬离，该要求明显不合理。庭后，一审法院仍主持双方协商，但格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士仍不予配合，一再放任双方损失的扩大，格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士理应承担责任。综上，嘉禾公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士的上诉请求。原审第三人鸿达公司述称，格斗勇士洛阳分公司欠付房租和服务费属实。嘉禾公司向一审法院起诉请求：1.依法解除嘉禾公司、格斗勇士洛阳分公司与第三人鸿达公司2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士向嘉禾公司支付2018年6月25日至实际腾房之日止的租金，暂计至2019年7月24日为429800元。（2018年6月25日至2019年6月24日租金为395200元，自2019年6月25日起按照每月34600元计算）；3.判令格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士向嘉禾公司支付逾期付款违约金，暂计至2019年7月24日为83858.9元（1.以103800元为基数，自2018年6月10日按照月百分之二计算，暂计至2019年7月24日为27983.3元。2.以207600元为基数，自2018年9月10日按照月百分之二计算，暂计至2019年7月24日为43408.3元。3.以138400元为基数，自2019年3月10日按照月百分之二计算，暂计至2019年7月24日为12467.3元）。4.本案诉讼费由格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士承担。一审法院认定事实：2017年12月25日，嘉禾公司（出租人、甲方）与格斗勇士洛阳分公司（承租人、乙方）、第三人鸿达公司（丙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：租赁房屋坐落在洛阳市××西区君临天下底商，销售编号208号，租赁期限从2017年12月25日至2022年12月24日，共计5年（含三个月装修期）。租赁期间的费用（包含合同租金和服务费，不包含电、水费、物业费等相关规费），具体支付方式为：2017年12月25日至2018年6月24日的合同租金为103800元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用25950元，共计费用129750元；2018年6月25日至2018年9月24日的合同租金为103800元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用25950元，共计费用129750元；2018年9月25日至2019年3月24日的合同租金为207600元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用51900元，共计费用259500元；2019年3月25日至2019年9月24日的合同租金为207600元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用51900元，共计费用259500元；2019年9月25日至2019年12月24日的合同租金为103800元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用25950元，共计费用129750元；2019年12月25日至2020年6月24日的合同租金为228360元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用57090元，共计费用285450元；2020年6月25日至2020年12月24日的合同租金为228360元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用57090元，共计费用285450元；2020年12月25日至2021年6月24日的合同租金为249120元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用62280元，共计费用311400元；2021年6月25日至2021年12月24日的合同租金为249120元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用62280元，共计费用311400元；2021年12月25日至2022年6月24日的合同租金为269880元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用67470元，共计费用337350元；2022年6月25日至2022年12月24日的合同租金为269880元，其他费用为承租人须向丙方支付服务费用67470元，共计费用337350元。承租人需交纳押金为43250元，在本合同到期时，经甲方验收该物业合格后，甲方无息退还给乙方。租金以转账的方式每六个月支付一次，乙方需在每期租期开始的前十五日交纳租金等。承租人不交付或者不按约定日期交付租赁期间费用（包含房屋租金及服务费、逾期违约金等相关费用），视为乙方违约，每逾期一日，乙方按未交租金的1%向甲方加付违约金，超过约定日期达7日以上的，甲、丙方有权停水、停电，直接收回该物业，解除合同等。2018年7月9日，第三人鸿达公司向格斗勇士洛阳分公司发出《房租缴纳通知单》一份，主要内容为：贵公司的房租于2018年6月24日到期，下一个（月、季、年）由2018年6月25日到2018年9月24日的房租为129750元，其中房屋租金为103800元转入嘉禾公司指定账户，服务费为25950元转入鸿达公司指定账户，请贵司于2018年7月11日下午17点前结清。违约金从每逾期一日需向出租方支付每期租金的1%为违约金。如贵方未在规定时间内交齐房租，我司将起停水停电并收取相应滞纳金等。另查明，格斗勇士洛阳分公司系格斗勇士于2017年6月23日注册登记的分公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。嘉禾公司与格斗勇士洛阳分公司、第三人鸿达公司签订的《房屋租赁合同》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，一审法院依法予以认定。现格斗勇士洛阳分公司未能依照约定履行交纳房租等合同义务，应当承担相应的法律责任。故此，结合嘉禾公司、格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士双方及第三人的意见，对于嘉禾公司提出的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于嘉禾公司主张的2018年6月25日至实际腾房之日止的租金，根据庭审查明的事实，格斗勇士洛阳分公司应当履行继续支付租金的义务至返还房屋之日止，结合嘉禾公司的具体诉讼请求，一审法院确定房租支付方式为：1、2018年6月25日至2019年7月24日为429800元；2、自2019年7月25日开始，按照每月34600元的标准计算至实际腾房之日止。对于嘉禾公司要求格斗勇士洛阳分公司支付违约金的诉讼请求，该诉求符合双方的约定，一审法院依法予以支持，根据合同的具体约定以及庭审查明的合同履行情况，并结合嘉禾公司提出的具体诉讼请求，一审法院确定违约金计算方式为：1、以83800元为基数，自2018年6月10日开始计算；2、以207600元为基数，自2018年9月10日开始计算；3、以138400元为基数，自2019年3月10日开始计算；以上均按照月百分之二的标准计算至前述每笔租金全部付清之日止。格斗勇士洛阳分公司作为格斗勇士依法注册登记的分公司，格斗勇士应当依法对格斗勇士洛阳分公司承担的上述付款义务承担补充责任。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除嘉禾公司与格斗勇士洛阳分公司、第三人鸿达公司于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》；二、格斗勇士洛阳分公司向嘉禾公司支付租金。（计算方式为：1、2018年6月25日至2019年7月24日为429800元；2、自2019年7月25日开始，按照每月34600元的标准计算至实际腾房之日止。）；三、格斗勇士洛阳分公司向嘉禾公司支付逾期付款违约金。（计算方式为：1、以83800元为基数，自2018年6月10日开始计算；2、以207600元为基数，自2018年9月10日开始计算；3、以138400元为基数，自2019年3月10日开始计算；以上均按照月百分之二的标准计算至前述每笔租金全部付清之日止。）上述付款义务应当于本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、格斗勇士对上述第二、三项确定的付款义务承担补充责任。五、驳回嘉禾公司的其他诉讼请求。案件受理费8937元，减半收取计4468.5元，由格斗勇士洛阳分公司、格斗勇士共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明，因格斗勇士洛阳分公司欠付租金后，嘉禾公司催要租金无果后，嘉禾公司于2018年12月10日又在门上加了一把锁。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，嘉禾公司（出租人、甲方）与格斗勇士洛阳分公司、鸿达公司三方签订《房屋租赁合同》合法有效，各方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。根据查明的事实，格斗勇士洛阳分公司在支付123800元租金，未再支付租金，嘉禾公司催要后，格斗勇士洛阳分公司仍未支付租金，在双方协商无果的情况下，嘉禾公司于2018年12月10日又在涉案房屋上另加一把锁。因此，一审法院判决解除双方合同正确，本院予以维持。本院认为，对于2018年6月25日至2018年12月10之前的租金184530元（每月34600元），格斗勇士洛阳分公司应予支付。对于2018年12月10日之后的租金，由于双方协商未果，嘉禾公司与格斗勇士洛阳分公司均在涉案房屋加锁，造成双方均不能使用涉案房屋，扩大了损失，对于该损失双方均有过错，均应当承担相应的责任，结合本案租金标准，本院酌定格斗勇士洛阳分公司在2018年12月10日之后每月赔偿嘉禾公司17000元。本判决生效后，双方均应当打开门锁，格斗勇士洛阳分公司将其物品搬走，将房屋交还嘉禾公司，如哪方不予配合，其后的损失应由其承担。综上所述，格斗勇士洛阳分公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初5402号民事判决第一项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初5402号民事判决第三、四、五项；三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305民初5402号民事判决第二项为：河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳嘉禾置业有限公司租金184530元及违约金（违约金以184530元基数，按照月息2%，从2018年12月11日起计算至全部付清之止）；四、河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司于本判决生效之日起十日内赔偿洛阳嘉禾置业有限公司租金损失，租金损失按每月17000元，从2018年12月11日起至返还房屋之日止；五、河南格斗勇士体育文化传播有限公司对上述第三、四项承担补充责任；六、驳回洛阳嘉禾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8937元，减半收取4468.5元，由河南格斗勇士体育文化传播有限公司、河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司共同负担2468.5元，由洛阳嘉禾置业有限公司负担2000元。二审案件受理费7747元，由河南格斗勇士体育文化传播有限公司、河南格斗勇士体育文化传播有限公司洛阳分公司共同负担4747元，由洛阳嘉禾置业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年七月十五日书记员  李圆圆