四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初1501号 原告：李传清，男，汉族，1973年12月14日出生，住四川省西昌市。 原告:郑玉花（与李传清系夫妻关系）女，汉族，生于1973年3月25日，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：陈柯，西昌市经济实验园区法律服务所工作人员代理权限为特别授权。 被告：西昌市东城街道办事处地址：西昌市南坛路99号。统一社会信用代码：115134010090571265。 法定代表人：周超亮，系西昌市东城街道办事处主任。 委托诉讼代理人：苏飞，系四川金固律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：邓林，1984年12月5日出生，系西昌市。 原告李传清、郑玉花与被告西昌市东城街道办事处房屋租赁合同纠纷，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序由审判员何爱东独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李传清、郑玉花的诉讼请求：1、请求人民法院确认被告人2020年2月19日向原告送达的“解除合同通知书”无效；2、由被告承担本案诉讼费用及诉讼代理费。事实与理由：2003年6月2日，原高枧乡政府（现撤并为东城街道办事处）与张晓平自愿签订的二份房屋租赁合同。第一份房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期限为二十年，即2003年6月10日起至2023年6月10日止；第二份房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期限为十，年即2023年6月11日起至2033年6月11日止。而后2011年3月2日，在西昌市明确表示同意转让房屋的情况下，原告与原承租人张晓平签订了房屋转租合同。合同中约定，原承租人张晓平将此房屋转租给原告，与西昌市签订的租赁合同约定的权利及义务一并转由原告，转租期限为其承租期限的剩余年限，即至2033年06月10日止。合同系双方真实意思表示，且西昌市在合同中加盖公章注明同意转租。2020年2月19日，西昌市东城街道办事处向原告送达通知，告知原告其在国有资产清理过程时发现原告未经政府同意将上述房屋转租他人，现与原告解除2003年6月签订的两份房屋租赁合同，并限令原告于2020年2月28日前将房屋腾空返还给被告，并与东城街道办事处协商解决合同解除后的相关事宜。现原告已按租赁履行义务，并无违约行为，被告单方要求“解除合同通知”应当认定无效，被告应当继续履行合同义务，为保护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告西昌市东城街道办事处对原告李传清、郑玉花起诉的事实无异议，原承租人张晓平将门市转租给李传清是经原高枧乡政府签章同意，原租赁合同约定的权利义务转由李传清履行。而原告李传清、郑玉花违反《房屋租赁合同》的约定，未经被告同意对所承租的门市进行了再次转租。该解除合同通知书不违反强制性规定，不存在无效的情形。原西昌市在行政区划调整后，合并至东城街道办事处，随后在清理原高枧乡的资产时，才发现原告所承租的门市已转租他人；根据2003年6月签订的《房屋租赁合同》第三条的约定：“若需转租他人或拆改房屋、设施等，事先应征得甲方同意”，原告人在未经被告人同意的情况下，将门市转租他人并由他人进行生产经营活动，违反双方的合同约定，被告人要求解除合同《房屋租赁合同》的要求符合法律规定。 原告李传清、郑玉花围绕诉讼请求向本院提交的证据材料有:第一组证据：身份证、门市租赁合同及2011年门市转租合同。证明原告的主体资格适格。第二组证据：房屋租赁合同及高枧乡政府在《凉山日报》2001年7月刊登的房屋招租启示。证明原、被告依法签订房屋租赁合同的事实。原告是通过凉山日报的招租信息合法取租赁的该房屋，同时证明原告严格按照合同的约定履行义务的事实。第三组证据：解除合同通知书。证实原、被告双方在2003年确定的范围租赁合同在未到期的情况下，被告方无故单方终止合同的事实。原告的转租行为原高枧乡政府也是知情的，原告的行为是合法的。被告西昌市东城办事处对原告提供的证据质证：对三组证据材料的三性无异议，第三组是事实，但是基于原告方违反房屋租赁合同的规定，在转租时没有经过被告的同意，是违约，被告对此解除合同是有法律依据的。原告提出的2018年转租时与原高枧乡政府进行了沟通，取得了同意，这不符合事实没有依据。 被告西昌市东城街道办事处为其辩解理由向本院提供证据材料有：第一组证据：《房屋租赁合同》，证明根据房屋租赁合同第三条约定“房屋转租房屋给他人，事先应征得甲方的同意”，原告夫妇从张晓平转租时，都是经原乡政府签章同意，原告更懂得程序。近年原告承租门市后在未征得被告方的同意情况下，转租与他人，是根本性违约，被告对此要求解除合同是合法的。第二组证据：2019年1月到2020年3月至原告门市水费缴费单，证明原告转租的事实，名字是朱波，而且原告的门市的水电费不是交给高枧乡政府的，是交给物业公司，因此高枧乡政府是不知情的，被告方是在高枧乡政府撤并的时候即在2020年1月清理国有资产时才发现门市转租，原告转租的行为是违反合同约定的行为，根据法律的相关规定，被告是有权解除与原告的房屋租赁合同。第三组证据：照片一张，证明门市的现状店现在是朱波开设的宏胜机电门市。原告李传清、郑玉花对被告提供证据质证：被告提交的《房屋租赁合同》对三性无异议，证明内容有不同意见，合同中约定了转租需征得甲方的同意，但是原告转租给朱波时，他给我说是他给原高枧乡政府说过这个事的，是合法的；被告主张的权利已经超过了法律保护的权利，应视为原告的转租行为是有效的。对第二组证据证实了被告方在之前就晓得了原告的转租的事实，第三组的照片无异议，但证实了高枧乡政府是同意原告的转租行为。 对原告李传清、郑玉花，被告西昌市东城街道办事处提供的证据，经双方质证无异议的证据本院予以采信，至于证明内容本院根据案件事实予以综合认定。 经本院审理查明，2003年6月2日，原高枧乡政府（现撤并为东城街道办事处）与张晓平自愿签订的二份房屋租赁合同。第一份房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期限为二十年，即2003年6月10日起至2023年6月10日止；第二份房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期限为十，年即2023年6月11日起至2033年6月11日止。2011年3月2日，在西昌市明确表示同意转让房屋的情况下，原告与原承租人张晓平签订了房屋转租合同。合同中约定，原承租人张晓平将此房屋转租给原告，与西昌市签订的租赁合同约定的权利及义务一并转由原告，转租期限为其承租期限的剩余年限。合同系双方真实意思表示，且西昌市在转租合同中加盖公章注明同意转租。2020年2月19日，西昌市东城街道办事处向原告送达通知，告知原告其在国有资产清理过程时发现原告未经政府同意，再次将上述房屋转租他人，现与原告解除签订的两份房屋租赁合同，并限令原告于2020年2月28日前将房屋腾空返还给被告，并与东城街道办事处协商解决合同解除后的相关事宜。西昌市东城街道办发出解除合同通知书后，引发本案争端。 另查明，2018年5月15日，原告郑玉花、李传清将门市转租给朱波。租期三年，即2018年5月15日至2021年5月15日；租金每年五万元。 经查西昌市君好物业公司系自然人李清荣投资或者控股的有限责任公司。根据2019年10月16日中共西昌市委办公文件西委办发（2019）142号文《西昌市乡镇行政区划调整改革工作实施方案》目标任务第十四条，撤销高枧乡，将高枧乡4个村（联合村、团结村、王家村、中所村）行政区域范围划归东城街道办事处管辖；将高枧乡2个村（陈所村、张林村）和东城街道办事处的河东社区行政区域范围划归北城街道办事处。 现双方争议焦点，李传清、郑玉花将门市转租给朱波，是否告知被告方，被告方是否知晓其转租行为。5月21日庭审中原告称转租朱波原高枧乡政府是知情，但无事实依据，无充分证据，本院不予确认。门市的水电费是缴纳至君好物业公司，该物业公司是自然人有限公司，应视为被告不知情，西昌市委发文2019年10月高枧乡撤并至西昌市东城街道办事处管辖，在国有资产清理过程时发现原告有未经政府同意将上述房屋再次转租他人行为。 本院认为，原告2011年3月与张晓平签订的《房屋转租合同》，经原高枧乡政府签章同意，原合同约定双方权利义务转由李传清履行，转租期限为张晓平承租期限的剩余年限。原合同第三条约定“乙方所承租的房屋，其所有权属于甲方，乙方只有所有权。在租赁期内，乙方要负责对房屋及其设施的保管和维修，不得损坏、变卖和灭失……，若需转租他人或者拆改房屋、设施等，事先应征得甲方同意，装修不得破坏主体结构。”在第一份合同履行期间即房屋租赁合同中明确约定房屋租赁期限为二十年，即2003年6月10日起至2023年6月10日止期间，原告李传清、郑玉花从张晓平转租都是经原乡政府签章同意，原告更应该知晓合同对转租要求。而原告夫妻再次将门市转租时却未取得被告同意，2020年1月乡镇撤并后，东城办事处在国有资产清理过程时发现原告有未经政府同意将上述房屋再次转租他人违约行为，下发“解除合同通知书”。本院认为原告擅自转租房屋的行为违反双方签订房屋租赁合同内容系违约行为。现原告起诉来院，要求确认此2020年2月19日送达的“解除合同通知书”无效的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法>>第六十条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李传清、郑玉花的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  何爱东 二〇二〇年七月二十日 书记员  丰秀花 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。