四川省大竹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1724民初1891号 原告：四川旭立物业服务有限公司，公司住所：大竹县。 统一社会信用代码：91511724399760115M。 法定代表人：谢伟，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王真莉（系该公司职工），女，1976年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：黄婷，四川天倚律师事务所律师。 被告：雍朝平，男，1987年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：雍国涛（系雍朝平之父），男，1953年，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：吴飞，大竹县信任法律服务所法律工作者。 原告四川旭立物业服务有限公司（以下简称：物业公司）与被告雍朝平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王真莉、黄婷，被告雍朝平的委托诉讼代理人雍国涛、吴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年5月1日至2020年4月30日物业服务费1896元；2.判令被告支付2018年5月1日至2020年4月30日的违约金189.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与四川聚洪房地产开发有限公司于2015年5月13日签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为东方星地A幢、B幢提供前期物业服务。被告是东方星地A幢17楼5号房屋业主，房屋面积71.8平方米，物业服务费每平方米1.1元/月，被告已欠2018年5月1日至2020年4月30日的物业服务费共计1896元未付。原告多次催收未果，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告雍朝平辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。2015年5月13日的前期物业合同被告不清楚，是开发商找的，被告不承认原告作为小区物业管理方；违约金合同没有约定，合同无效，违约金不成立。本案诉讼费应当由原告承担。 原告为支持其主张，提交了以下证据，1.原告的营业执照、法人身份证明及法人身份证复印件、被告常住人口登记卡，证明原、被告主体资格；2.前期物业服务合同复印件，证明合同签订主体符合法律规定，证明原告2015年5月13日为东方星地提供物业服务，证明物业收费标准，被告未缴纳物业费原告有权收取违约金；3.建设局文件，证明原告的前期物业合同基于整个小区，无需单独签订物业合同；4.房屋登记信息，证明被告系房屋所有人；5.照片及巡查记录，证明原告全面履行合同，催收贴条，证名原告通过张贴催收单方式向被告催收物业费；6.通知，证明原、被告调解不成功后，被告在小区张贴不实通知对原告造成影响；7.收费率，证明原告的物业服务费收费率在90%以上。 被告对原告提交的雍朝平身份信息、房屋登记信息无异议，对其他证据均认为是不真实的，虚假的。 被告为支持其主张，提交了以下证据，1.照片11张，证明房屋楼顶柱子倒塌，消防通道设备不到位，不畅通，小区无消防水带，消防通道被焊死，对小区业主生命安全构成威胁；小区公共环境卫生差，只有一个老人在做保洁，小区脏乱差，多次反应物管不予处理；小区绿化带被物业占用修建房屋牟利，多次反应要求拆除且也向上级部门反应，原告置之不理，侵犯全体业主利益；公共场地停车盈利，车辆乱停乱放占用人行道，造成业主出行不便；2.2020年6月7日部分业主到县政府上方反应物业不作为，接访后要求原告及开发商及时让小区成立业主委员会监督原告。 原告对被告提交的证据质证认为，楼顶柱子倒塌我们已经处理了，房屋质量在五年质保范围内可以找开发商，过了质保要动用大修基金，社区管理人员说的可以找质监部门看是否对房屋造成损坏，如造成损坏，启动程序动用大修基金；消防通道照片无异议，但这不是消防通道是入户大门，每个单元都有这样的单元门，我们加装了无障碍通道，门也是开发商安装的；消防设施每通道里面有5个消防栓，东方星地时常丢失消防带，水带完全够用。反映的公共地段环境差，在照片上面没有看到明显垃圾或者杂物，说明日常清洁工作是做了的，小区安排了4个保安，保安都得代做清洁卫生；占用绿化带问题，绿化带是修了门市出售，但不是物业公司修的，这个房子物业公司无权查其是否合法；小区的摩托车、非机动车非常多，有乱停乱放的情形，但物业公司都在空地上面了停车线，做了防护栏加固，基本上是有序停放，摩托车电瓶车停放不收业主的停车费；地下车库是开发商的，卖了一部分，开发商离开后没有专门派人到小区，所以委托物业管理，地下车库停车是收费的；公共部分没有收费，地面车位没有车库，没有收取任何费用；信访登记表与本案无关联。 原告提交的6号证据无其他证据佐证，且与本案无关联性，本院不予认定，原告提交的其他证据符合证据的三性，本院予以认定。 被告提交的11张照片，符合证据的三性，本院予以认定，提交的信访登记表，不能确定其真实性与关联性，本院不予认定。 证人邓良政、吕光君的当庭证言，证明小区楼顶柱子倒塌，消防设施不全，只有一个六十多岁的保洁员打扫卫生，公共卫生较差，车辆乱停乱放，小区业主停车没有收费，没有成立业主委员会，没有公布账目等。 原告对二位证人的当庭证言质证认为，楼顶柱子倒了，物业公司和街道社区人员去现场解决了的，消防通道也已解决；绿化带修成门市不是物业公司的管理范围，该建筑是否违章物业公司不清楚，是什么时候修建的物业公司也不清楚，与本案无关，没成立业委会与本案原告没有关系；车辆是按照划线停车的，空闲用地没有收费。 被告未对二位证人的当庭证言发表质证意见。 证人邓良政、吕光君的当庭证言能相互印证，符合证据的相关规定，本院予以认定。 本院经审理认定如下事实：2015年5月13日，原告与四川聚洪房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为东方星地A幢、B幢住宅提供前期物业服务。履行期限为：自2015年5月13日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。收费标准高层每平方米1.2元/月，但实际是按每平方米1.1元/月收取，业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳。合同对双方的权利义务，共有部分经营收益，物业保修，合同的变更、解除与终止，违约责任等作了约定，其中在违约责任中约定：业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额10%的违约金，业主有正当理由的除外。被告雍朝平是A幢17楼5号房屋业主，其房屋面积为71.8平方米，其向原告缴纳了2018年5月1日之前的物业管理费，以原告未公布公共区域收费账目、未成立业主委员会、小区服务越来越差等理由未缴纳2018年5月1日至2020年4月30日的物业管理费共计1896元。 本院认为，原告与四川聚洪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《物业管理条例》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，《前期物业服务合同》对被告具有约束力，被告向原告缴纳了2018年5月1日之前的物业管理费，证明被告知晓原告与四川聚洪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》。被告作为业主应按照《前期物业服务合同》中关于业主交纳物业服务费的规定向原告缴纳物业服务费，合同约定的物业管理费为每平方米1.2元/月，原告实际按每平方米1.1元/月收取，被告的房屋面积为71.8平方米，故被告应按78.98元/月的标准向原告缴纳物业费。被告未说明自己是否按约定缴纳了物业费，更未举证证明自己缴纳了2018年5月1日至2020年4月30日的物业费，故原告有权要求被告支付从2018年5月1日至2020年4月30日的物业费共计1896（78.98元/月×24个月）。被告没有按约定按时支付物业费，按《前期物业服务合同》的约定，应支付未付物业费金额10%的违约金189.60元（1896×10%）。被告辩称原告未公布公共区域收费账目、未成立业主委员会、消防设施不全、小区服务差等抗辩理由，并不能证明原告未按《前期物业服务合同》的约定履行义务，原告虽在履行《前期物业服务合同》时有一定的瑕疵，但并不是被告拒交物业费的法定理由，故本院对被告的抗辩意见不予支持。 综上所述，原告的诉请符合法律规定和双方的约定，本院对原告的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告雍朝平于本判决生效后十日内支付原告四川旭立物业服务有限公司2018年5月1日至2020年4月30日的物业费计1896元及违约金189.60元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告雍朝平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  唐龙虎 二〇二〇年七月十日 书记员  庞 博