江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1325号 上诉人（原审被告）：罗德容，女，汉族，1980年11月7日出生，住南通市港闸区。 被上诉人（原审原告）:施永娟，女，汉族，1968年11月8日出生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：凌志华，男，汉族，1963年8月14日出生，住南通市崇川区，系施永娟所在南通华勋好猫服饰有限公司推荐的公司员工。 委托诉讼代理人：徐志，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。 原审第三人：王红娟，女，汉族，1979年7月18日出生，住南通市港闸区。 上诉人罗德容因与被上诉人施永娟及原审第三人王红娟房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗德容上诉请求：撤销原判，改判驳回施永娟的诉讼请求。事实和理由：罗德容于2019年5月27日即告知施永娟不再租房，要求退租，但遭到拒绝。罗德容于2019年5月搬出了案涉房屋，要求施永娟来拿钥匙又遭到拒绝。故罗德容认为，其于2019年5月底即单方面解除了合同，不存在拖欠2019年6月至2019年10月租金计2万元的事实，仅存在因单方解除合同给施永娟造成损失的事实。对损失的具体数额，虽然双方合同中没有具体约定违约金，但对于2019年6月至10月房屋空置期间的损失全由罗德容承担并不认可，施永娟在罗德容单方面解除合同并办理后将案涉房屋继续空置直至合同截止期限后要求全额赔偿的诉求并不合理。施永娟最多只能向罗德容主张违约责任，并及时止损，其放任损失扩大的后果应自行承担。 施永娟答辩称，罗德容不享有任意解除合同的资格。为满足罗德容的承租期限，施永娟与房主延长了租赁期限并给付了租金。罗德容既然承租房屋，应当自行承担承租后的风险，施永娟没有义务为罗德容的风险承担任何责任。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王红娟述称，同意罗德容的上诉理由。 施永娟向一审法院起诉请求：1.判令确认双方租赁合同于2019年10月31日终止；2.判令罗德容支付2019年6月至10月的租金2万元、物业管理费1497元、电费53元；3.判令王红娟对罗德容的付款义务承担连带责任。 一审法院认定事实：南通市港闸区唐闸公园一村19幢商业107室房屋为案外人王英和朱春霞共有。2018年2月10日，施永娟和王英、朱春霞就唐闸公园一村19幢商业107室房屋签订租房协议，约定租期自2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为4万元，交房时水电读数如下：电表15622，水表104，该读数之后的费用由施永娟负责缴纳，租赁后的物业费由施永娟负责缴纳。2018年10月29日，施永娟与王红娟签订租房协议，约定将上述房屋转租给王红娟，租期自2018年11月1日至2019年10月31日，月租金4000元，租金每半年支付一次，电表度数为17028，水表读数为110，该读数之后的费用由王红娟缴纳，租赁后的物业费由王红娟负责交纳，押金2000元。合同另约定施永娟转让LED屏一块给王红娟，价款3000元。合同签订后，施永娟将房屋交付给王红娟，王红娟向施永娟支付了半年租金24000元、押金2000元、LED屏转让款3000元。因王红娟和罗德容合伙经营美容店需要以罗德容的名义办理工商登记，罗德容又与施永娟签订了一份租房协议，协议内容与施永娟和王红娟签订的租房协议内容一致。王英、朱春霞在租房协议上写明“同意转租”。2019年5月4日，罗德容向施永娟支付租金4000元。2019年5月27日，罗德容与施永娟的委托诉讼代理人凌志华微信联系，要求退房，凌志华拒绝了罗德容的退房要求。合同到期后，罗德容将案涉房屋的钥匙放在小区物业公司。施永娟庭审中认可房屋钥匙已经由房东王英取走。案涉房屋欠付2018年11月1日至2019年10月31日期间电费53元、物业管理费1497元。 一审法院认为，王红娟与施永娟签订了租房协议，后罗德容因与王红娟合伙经营办理工商登记需要，又与施永娟签订了一份内容相同的租房协议，虽然租房协议有两份，承租人分别为罗德容和王红娟，但是罗德容和王红娟是合伙经营，共同使用案涉房屋，两份租房协议的承租房屋、租赁期限、租金、租金的支付方式等权利义务内容均是相同的，故并非后一份租赁协议却带前一份租赁协议，而应认定为施永娟与罗德容、王红娟在法律上形成以施永娟为出租人、罗德容和王红娟为承租人的房屋租赁合同关系。双方之间的房屋租赁合同是其真实意思表示，依法成立并生效。合同约定租期至2019年10月31日，施永娟请求确认合同在该日终止，罗德容和王红娟对此亦无异议，该诉讼请求，法院予以支持。施永娟按照约定将房屋交付给罗德容和王红娟使用，罗德容和王红娟应按照约定支付租金。罗德容和王红娟辩称罗德容在2019年5月27日已通知施永娟退房，之后租金等均是施永娟怠于收房扩大的损失。一审法院认为，合同当事人应当按照合同全面履行合同义务，罗德容在租赁合同到期前，无合同约定以及法律规定的解除合同或者终止合同的事由，要求施永娟提前收回房屋，施永娟有权拒绝，并有权要求承租人继续履行租赁协议，故罗德容和王红娟的上述抗辩意见，法院不予采信。罗德容和王红娟拖欠2019年6月至2019年10月的租金计2万元，故施永娟要求罗德容支付租金2万元的诉讼请求，法院予以支持。根据合同约定在房屋交付以后产生的电费以及物业费应由承租人支付，故施永娟要求罗德容支付电费、物业费的诉讼请求，有事实依据和合同约定，法院予以支持。王红娟与罗德容是租赁合同的共同承租人，负有共同支付租金、电费、物业费的义务。施永娟亦有权要求王红娟支付租金、电费、物业费，现施永娟要求王红娟承担连带责任，亦不违反法律规定，法院照准。罗德容和王红娟主张以押金2000元和LED电子屏3000元抵销债务。合同终止后，施永娟应将押金返回给罗德容和王红娟，罗德容和王红娟主张以押金相抵的意见，法院予以采信。施永娟不同意罗德容以LED电子屏相抵意见，LED电子屏是施永娟以3000元的价格转让给罗德容和王红娟，LED电子屏已经交付，发生所有权转移的法律效果，罗德容和王红娟主张以物抵债，施永娟对此有选择相抵或不抵的权利。鉴于施永娟不同意相抵，法院对罗德容、王红娟要求以LED电子屏相抵的意见不予采信。罗德容、王红娟应向施永娟支付20000+53+1497=21550元，施永娟应向罗德容返还押金2000元，二者相抵后，罗德容和王红娟还应向施永娟支付19550元。罗德容和王红娟主张相抵后债务两清的意见，不符合法律规定，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第九十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、施永娟与罗德容、王红娟之间的关于南通市港闸区唐闸公园一村19幢商业107室房屋的租赁合同于2019年10月31日终止。二、罗德容于判决生效之日起十日内向施永娟支付租金、电费、物业费等合计19550元。三、王红娟对上述第二项罗德容向施永娟的付款义务承担连带责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取计176元，由罗德容、王红娟王红娟共同负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为罗德容是否享有单方解除权？其是否应支付2019年6月之后的租金及费用？本院认为，合同解除分为约定解除和法定解除，约定解除即在满足双方约定的条件下解除或双方达成一致解除，法定解除是指在具备合同法第九十四条规定的情形下，守约一方当事人可以享有单方解除合同的权利。本案中，罗德容与施永娟订立的租赁合同租期为2018年11月1日至2019年10月31日，罗德容在2019年5月27日以经营状况不佳为由向施永娟一方提出退房、交还钥匙、不再继续履行的要求，施永娟一方未同意。罗德容在合同履行期限届满之前明确表示不再履行，违约在先，此时，施永娟才有权单方解除合同，罗德容主动违约，不具有单方解除合同的权利，其主张2018年6月之后的租金、物业费不应由其承担违反了双方租赁合同的约定，不应予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费352元，由上诉人罗德容负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年七月三日 书记员  邱晴