吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异40号案外人：李艳红，女，汉族，1977年8月13日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。申请执行人：崔传福,男,汉族,1956年10月28日生,住辽源市龙山区。被执行人：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司。法定代表人：伍国春,该公司董事长。申请执行人崔传福与被执行人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，案外人李艳红向本院提出书面异议。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人李艳红向本院提出异议请求:1、被查封房屋的案号:（2019）吉0402执675号；2、请求贵院中止执行并解除查封。事实与理由:异议人于2020年3月4日在吉林省龙腾房地产开发集团有限公司购买房屋一套,2号楼4单元2509室,当天交付了全价房款:228420.00元和供热费1467.00元,3月9日交齐了进户所有费用,其中有物业费、电梯卡扣费、建筑垃圾清运保证金、建筑垃圾清运费、电梯费公用电费,以上共计七个票据都有据可查,并作为证据。注:1、该房屋买卖时间是2020年3月4日。2、贵院吴国生查封时间4月14日。以上证据足以证明龙山区法院查封该房屋时间是在我己经买房之后,请求法院对我所购买的房屋解除查封。我于2020年7月6日向贵院提交的异议申请有以下补充说明:1、我是2020年2月28日通过华盛地产房屋中介的刘振艳介绍并陪同下到吉林省龙腾地产有限公司(龙腾景昇售楼处)买的前述房屋,成交价二十八万五千元(有辽源市华盛地产为证)。上午交给了开发商购房定金10000元,签了认购书,同时也付给了华盛地产按照成交房价全款百分之一的中介服务费2850元(有票据为证)。开发商和我协商约定2020年3月4日交余下全款27.5万,开发商吉林省龙腾地产一再要求必须是现金,解释是他们内部人员开资需要,虽然我不情愿没办法买房心切也就答应了。2、2020年3月3日十点多,为了不违背第二天3月4号给龙腾地产(龙腾景昇售楼处)交余款的约定,我在中国银行取款机先后两次取了两万元,下午15点45分在邮政银行取了26万元,共计28万元,为第二天3月4日交余下全款做准备。以上有银行打的账户对账单为证。3、2020年3月4日上午九点多,在华盛地产的工作人员陪同协助和监督下交齐了的余下的全部房款,并交给开发商供热费1467元(已开收据)。开发商同时也开具了28.5万的购房款红联收据,并约定听电话通知取购房合同。当天我刚离开售楼处的时候开发商给我打电话要求发票能否按3000一平米开具,我不懂就问了中介,他们说和我没关系,可以答应要求,我便答应了。4、第二天3月5日，开发商给我打电话说可以来取合同了,我到龙腾景昇售楼处他们给了我一份按照三千一平米的购房合同,也就是总价为228420元房款的合同。并说原来红联收据必须收回,因为原来红联收据上的28.5万元与现在的购房合同上的228420元金额不符,要重新开具,我之前听中介说觉得和我没什么关系,这就是开发商想少交些税罢了,就同意了。以上购房付款方式,真实的房屋价格等等都有聊天记录和票据,并且有华盛地产中介为证。请贵院综合一下之前7月6号我提交的异议申请情况,并且此房屋早己经装修完毕已经搬进入住了(有装修合同和水电费为证)法院无权查封该座房屋,理由如下:1.申请人已付清该房屋全部价款;2.该房屋己转移占有给申请人使用;3.该房屋是申请人在本市的唯一生活用住宅。因此,根据法律规定,法院无权查封申请人的该座房屋。请贵院给与公证判决,终止对前述房屋的执行,解除查封,维护异议人的合法权益。崔传福抗辩称：李艳红的异议请求系无理请求,其请求的事实无事实和法律依据,不应得到支持,理由如下:一、异议人购买房屋的价格明显低于市场价格,用每平方米3000元的价格购买涉案房屋不合常规，根据现行的市场房屋交易价格,涉案房屋位于我市中心地段,属甲级地段房屋,目前市场最低交易价格也在4500元至5000元左右,答辩人的朋友在去年时花每平方米4500元的价格购买了此处房屋,现异议人用每平方米3000元价格完成交易明显不合理,答辩人有理由相信,异议人与吉林省龙腾房地产开发集团有限公司的交易是虚假交易。二、以现金方式交付购房款是不现实的,也不符合常规交易习惯,因此,双方交易是虚假交易。综上,异议人的异议不成立,请求法院驳回异议人的异议申请,继续保持对涉案房屋的查封状态。吉林省龙腾房地产开发集团有限公司未进行抗辩。经审查查明，本院在执行申请执行人崔传福与被执行人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司借款合同纠纷一案过程中，于2020年4月13日以（2019）吉0402执675号案件查封被执行人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司名下的、位于辽源市龙山区中银大厦2号楼产籍号:008006-0002-2509、不动产单元号：220402001001GB00017F00020277、面积为76.14平方米住宅房屋一处。在异议审查期间，案外人李艳红提交了如下证据：1、2020年2月28日《房屋居间买卖合同》一份，证明辽源市华盛房地产经纪有限公司作为居间方李艳红以285000.00元的价格购买涉案房屋；2、李艳红支付购房定金10000.00元账单一份；3、李艳红银行取款280000.00元银行对账单二份；4、辽源市华盛房地产经纪有限公司收取李艳红中介服务费收据一份；6、2020年3月4日吉林省龙腾房地产开发集团有限公司与李艳红签订的《商品房买卖合同（预售）》一份，证明李艳红以228420.00元的价格购买涉案房屋；7、吉林省龙腾房地产开发集团有限公司出具的收到李艳红购房款228420.00元收据一份；8、李艳红交纳供热费、物业费、电费等收据八份；9、李艳红与吉林新三鸣装饰工程有限公司装修工程施工合同书一份。案外人李艳红用以上证据证明由其购买、占有、使用涉案房屋等事实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，因涉案房产登记在被执行人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司名下，故本院作出的查封行为符合法律规定。案外人李艳红提交的《商品房买卖合同（预售）》与《房屋居间买卖合同》约定的购房款金额不符，《商品房买卖合同（预售）》第十一条（一）项约定“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”的内容不符合常规，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》真实性存疑，并非合法有效的书面买卖合同。综上所述，案外人李艳红的异议请求不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者买受人物权期待权的保护条件，其异议请求不能阻却本院对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人李艳红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王方东审判员  任振龙审判员  陈 敏二〇二〇年七月二十二日书记员  武雅丹