陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                       （2020）陕01民终8193号   上诉人（原审被告）：曹颖，女，1984年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区   被上诉人（原审原告）:西安鸿基物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区鱼斗路 169 号 205 室。   法定代表人：曾晓辉，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：王锋，陕西贺宝虎律师事务所律师   上诉人曹颖因与被上诉人西安鸿基物业管理有限公司（以下简称：鸿基物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕 0113民初 3777号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人曹颖，被上诉人鸿基物业公司委托诉讼代理人王锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   曹颖上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回鸿基物业公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由鸿基物业公司负担。事实及理由：1.一审法院结合鸿基物业公司出示的业主满意度调查表及其走访调查情况，认定鸿基物业公司服务仅存在小瑕疵是错误的，根据曹颖给一审法院所提供的各项证据，足以证明鸿基物业公司存在严重错误，且鸿基物业公司提供的调查表是照片打印件不是原件，来源不合法，一审法院调查走访得出的结论不能反映事实的全部。2.曹颖从收房开始至今没用过暖气，一直处于被迫停暖状态，曹颖与鸿基物业公司就暖气问题和暖气费如何收取签订合同，仅在《前期物业管理服务合同》中有提及，鸿基物业公司没有提供暖气费的具体资费标准，一审判决也未说明暖气费和暖气费违约金的计算方法。一审法院认定事实不清，适用法律错误。3.一审法院并未组成合议庭审理本案，也未组织庭前证据交换，且一审法院的调查过程不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十七条之规定，存在程序违法。   鸿基物业公司答辩称：1.原审法院认定的事实准确，适用法律正确。在一审庭审中，鸿基物业公司已就其服务的小区进行了业主满意度公开测评，并将测评结果向全体业主公开，所提供的证据来源合法、真实客观，从照片的形成及内容更能说明鸿基物业公司满意度测评的公开性，且一审法院亦进行走访调查，均能说明鸿基物业公司的服务没有过错。故曹颖应依约向鸿基物业公司交纳相应的物业费用。曹颖在一审中所提供的业主维权视频等其他证据与本案无关，也不能以此为由拒交物业费用。2.关于暖气费的问题，鸿基物业公司并非供暖主体，鸿基物业公司仅是对暖气费进行代收代缴，暖气费的收费标准及价格、收费依据及收费方式均由有关的政府部门出台相应的政策文件进行指导，鸿基物业公司根据文件精神向业主进行通知公示，并代收代缴。一审法院根据相关的文件规定，并结合本案案情，对暖气费一节所作出的判决，具有事实依据和法律根据。3.本案一审审判程序合法。从合议庭的组成及审判程序均是按照法定程序进行，本案是否进行庭前证据交换是由法官根据案件的难易复杂程度进行确定，不是法律所规定的必须程序，故本案一审不存在程序违法。综上，曹颖的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。   鸿基物业公司向一审法院起诉请求：1.曹颖支付2015年3月起至2018年12月，曹颖已欠物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月）、物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日）、暖气费2451元（2015年至2018年）、暖气费违约金5961.1元（截止2018年12月9日），合计16387.7元；2、本案诉讼费由曹颖承担。   一审法院查明的事实： 2014年3月13日，鸿基物业公司（甲方）与曹颖（乙方）签订物业管理服务合同。合同约定：XX城XX小区提供物业服务，XX城XX园XX幢XX单元XX层XX号业主，房屋建筑面积88.98平方米。合同第五条物业管理服务费用约定：一、物业管理服务费用约定：物业管理服务费由业主交纳，从某某交付日期算起，按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅高层1.2元/平方米/月；服务服务费按月交纳，业主应在每月10日前自行履行交纳义务；业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起每天按照应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。三、电梯运行管理服务及维护费。2-5层0.27元/平方米/月，5层以上每增加一层加收0.01元/平方米/月（一层不收费）。四、供暖价格按政府相关规定执行。五、电费公摊：100平方米以下15元/月.户；100平方米以上（含100平方米）20元/月.户；包含线损、变损及公摊（在适用中甲方可根据实际用电情况作出合理调整）；七、城市居民生活垃圾处理费以户为单位按月由个人交纳5元/户/月。第七条违约责任约定：乙方违反协议，不按约定足额缴纳物业管理服务费用的，甲方有权从逾期之日起按拖欠费额每日千分之三的标准收取违约金。2014年3月13日，曹颖办理了房屋交接验收手续,后实际入住。曹颖自2015年3月起未能按照合同约定向鸿基物业公司交纳物业费。庭审中，曹颖对未交纳物业费认可，但认为鸿基物业公司服务未达到合同约定标准。经法院前往曹颖所在小区随机走访调查，小区业主普遍表示鸿基物业公司服务还可以，但小瑕疵还是存在的。   一审法院认为：鸿基物业公司与曹颖签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。鸿基物业公司作为物业管理单位，为曹颖所在的小区提供物业管理服务，曹颖作为业主，接受物业服务，理应履行支付物业费的义务。经查，曹颖对其所欠物业费事实认可，故鸿基物业公司诉请要求曹颖支付2015年3月起至2018年12月物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月）、暖气费（2015年至2018年）2451元、物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日）的诉讼请求，依法予以支持。对于鸿基物业公司主张的暖气费违约金5961.1元，该约定过高，一审法院酌情认定为1000元。曹颖辩称，鸿基物业公司服务未达到合同约定的标准，结合鸿基物业管公司出示的业主满意度调查表及一审法院走访调查情况，虽鸿基物业公司服务存在小的瑕疵，但不足以抗辩曹颖不缴纳物业费的合理理由，该辩称依法不予采纳。另曹颖辩称，鸿基物业公司工作人员与业主发生争执，殴打业主，与本案不属于同一法律关系，亦不属于曹颖拒绝交纳物业费的合法依据。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告曹颖于本判决书生效后十日内支付原告西安鸿基物业管理有限公司2015年3月起至2018年12月物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元、物业费违约金448.8元、暖气费2451元、暖气费违约金1000元，合计11426.6元。二、驳回原告西安鸿基物业管理有限公司其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由曹颖承担，因鸿基物业公司已全部预交，本判决生效以后，曹颖应将该款项连同上述费用一并支付鸿基物业公司。   二审中，曹颖提供其手机摄录的五段视频及照片13张，以证明鸿基物业公司物业服务差、殴打业主，小区业主多次投诉，公安民警多次出警。本院组织当事人进行质证，鸿基物业公司认为上述证据与本案不具有关联性，也不具备客观真实性，视频中显示的争吵，系因业主要给物业工作人员拍照产生冲突，不能以此认定鸿基物业公司物业服务差，故对证明目的不予认可。二审中，鸿基物业公司未提供新证据。   结合双方举证质证情况及法庭调查，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。曹颖二审提供的证据，不属于二审新证据，上述证据不足以证明鸿基物业公司提供物业管理服务的整体情况，也不足以成为曹颖长期拒交物业相关费用的合理理由，故本院不予采信。   本院认为：曹颖与鸿基物业公司2014年3月13日签订的物业管理服务合同，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，鸿基物业公司作为物业服务的提供者，应当依约提供相应的物业管理服务。曹颖作为业主，接受了鸿基物业公司所提供的物业管理服务，依约应向鸿基物业公司交纳相应的物业管理服务所产生的费用。关于曹颖认为鸿基物业公司提供的物业服务存在严重错误并非小瑕疵之上诉主张，本案曹颖所提供的证据不足以证明鸿基物业公司提供的物业服务存在严重错误。根据鸿基物业公司一审出示的业主满意度调查表，以及一审法院到小区进行实际走访调查的情况，一审法院认定鸿基物业公司服务存在小瑕疵，不足以成为曹颖拒交物业费的合理理由正确。曹颖辩称鸿基物业公司工作人员殴打业主，与本案不属于同一法律关系，不属于曹颖拒绝交纳物业费的合法依据，曹颖对从2015年3月起至2018年12月所产生的物业费4912.8元、电梯运行管理及维护费1679元、生活垃圾处理费230元、公摊电费705元（2015年2月至2018年12月），一直未向鸿基物业公司交纳，一审法院根据双方的举证情况及查明的事实，认定曹颖应当依约向鸿基物业公司缴纳上述费用，并无不妥。关于曹颖认为暖气费及违约金没有依据之上诉主张，本案鸿基物业公司主张的暖气费（2015年至2018年）2451元，是根据西安市市物发[2012]265号文件规定，曹颖2015年至2018年未使用暖气，按照暖气费的30%收取的基本热费为2451元，故曹颖应予支付。双方之间的物业管理服务合同第七条中对违约金的支付有明确约定，故对鸿基物业公司主张物业费违约金448.8元（截止2018年12月9日），一审法院判决曹颖承担，符合合同约定。鸿基物业公司诉请主张的暖气费违约金5961.1元，该约定过高，一审法院酌情调整认定为1000元，亦无不当。另，本案一审审理程序符合法律规定，不存在程序违法。   综上，曹颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费86元，由曹颖负担。   本判决为终审判决。                                                                                          审判长李 雪 晴                            审判员 姬 钊                             审判员 蒋 瑜                                  二0二0年六月三十日                        书记员潘 丽 娜                1