山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6400号上诉人（原审原告）：吴建国，男，1953年10月1日出生，汉族，住山东省济南市，公民身份号码。委托诉讼代理人：赵亚宏，山东坤宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南中住中东房地产经纪有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102MA3FCCBB4W。法定代表人：刘汉沛，总经理。委托诉讼代理人：董庆武，男，该公司员工。上诉人吴建国因与被上诉人济南中住中东房地产经纪有限公司（以下简称中住公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初5890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建国上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴建国的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中住公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。（一）吴建国与案外人邢某、吴某某签订《存量房屋买卖合同》时，吴建国、中住公司及邢某、吴某某均知晓吴建国不具有购房资格，按照济建开字〔2017〕2号《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》的相关要求，中住公司与邢某、吴某某签订《存量房屋买卖合同》明显违背国家法律法规及有关政策规定，且不存在隐瞒事实及欺诈等情况，三方对合同签订均存在过失，所以应当认定《存量房屋买卖合同》无效或效力待定，一审法院对此仅认定系吴建国自身原因导致合同不能履行，认定《存量房屋买卖合同》为有效合同，与事实严重不符。据此一审法院认定居间合同已经履行完毕，于法无据，与事实严重不符。（二）中住公司明知吴建国不具备购房资格，其作为房地产经纪机构对居间合同的签订及二手房买卖合同的签订及解除都有不可推卸的责任。一审法院认定其提供了居间服务，即完全履行了居间义务，忽略了中住公司作为经纪机构的经纪责任，即审查买卖双方是否具备买房、卖房资格。中住公司并没有尽到完全的审查、释明义务，在明知吴建国无购房资格的情况下，为赚取中介佣金，设计独家售房合同，让吴建国误认为在15日内，中住公司能够将其名下位于文化东路20号七号楼的房产出售，促成存量房买卖合同。一审判决对居间合同的形成签订过程及合同是否有效没有做出认定，属于认定事实不清。根据济建开字〔2017〕2号《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第二条规定，自2016年12月26日起，对在本市历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区......已拥有2套住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市部分区域(包括历下......)向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房，下同)。吴建国及配偶已拥有2套住房，不具备购房资格，该居间合同自始就不应该成立，一审法院在审理过程中没有对居间合同效力进行审查，属于认定事实不清。合同签订日2018年7月14日距离网签日有2月余，系济建开字〔2017〕2号文件第九条中房地产经纪机构采用网下、滞后网签的方式规避限购政策的行为，属于文件中明确要依法追究责任的情形，亦属于中住公司规避限购政策采用网下、滞后网签的方式给购房人造成经济损失的情形，依照该文件精神，中住公司应当赔偿给吴建国造成的相应经济损失。（三）本案中涉及的居间合同、房屋出售委托协议、存量房合同的签订日期均为同一天，不符合逻辑，中住公司存在误导、引诱吴建国签订合同的情形。中住公司辩称，一审判决事实认定清楚。（一）中住公司在居间服务过程中已经尽到审查、释明义务。二手房交易相关政策均属于公开信息，并非由中住公司独自掌握，任何人通过网站、报纸、电视等途径均可获得相关信息，且在中住公司协助起草的《存量房屋买卖合同》中已经注明乙方无济南市购房资格。吴建国明知自己无济南市购房资格，所以才会出售己方名下房屋以获得购房资格。但在合同履行过程中，吴建国因未能顺利将名下房屋出售，从而未取得济南市购房资格，导致《存量房屋买卖合同》无法实际履行，责任应由吴建国自行承担。（二）《存量房屋买卖合同》的签订系双方意思自治，未违反任何效力性强制性规定，该合同合法有效。吴建国作为完全民事行为能力人，在了解相关购房政策的前提下，因自身原因导致未能正常履行合同，从而主张房屋买卖合同为无效合同，无任何事实和法律依据。（2019）鲁0102民初3149号调解书已经说明，吴建国与案外人邢某、吴某某解除《存量房屋买卖合同》系因吴建国未能取得济南市购房资格，且其自愿向邢某、吴某某补偿10万元，吴建国明知是自己违约导致合同无法继续履行。《存量房屋买卖合同》签约文本虽然是中住公司提供，但是合同中的各环节履行时间节点均为买卖双方自行协商确定，中住公司作为居间方无权、也不可能自行决定买卖双方办理网签等手续的时间。如果该交易涉嫌采用网下、滞后网签的方式规避现行限购政策，规避方也应为吴建国，因为本案只有吴建国有规避限购政策的必要。（三）法律并未明文规定居间服务合同签订的时间及顺序，中住公司作为居间方，选择在提供完毕居间服务，即促成吴建国同出售方签订完毕《存量房屋买卖合同》当日与吴建国签订《居间服务合同》，并无不当。中住公司已经提供完毕居间服务，所签订的居间服务合同也未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，中住公司据此收取的居间佣金，无需退还。吴建国是否能够签订居间合同取决于其是否为完全民事行为能力人，与是否具备济南市购房资格无关。另外，中住公司在提供居间服务过程中无任何隐瞒真实情况、提供虚假信息的行为，有权收取居间佣金。根据《居间服务合同》第四条第4项约定，房屋买卖合同未继续履行的责任在于吴建国，中住公司无需退还居间佣金，相关补偿也不应由中住公司承担。吴建国因出售委托协议与《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》签订日期为同一天，主张中住公司存在误导、引诱吴建国签订合同的情形，无任何事实和法律依据。吴建国向一审法院起诉请求：1.解除吴建国与中住公司签订的房屋买卖居间服务合同；2.判令中住公司返还吴建国居间服务费27400元，含银行转账手续费（150.7元）；3.判令中住公司赔偿吴建国经济损失104400元及银行利息损失，银行利息损失以50万元为基数按照年利率6%，自2018年9月30日起计算至结清之日止；4.诉讼费由中住公司承担。一审法院认定事实：2018年7月14日，甲方吴建国（委托方）与乙方中住公司（居间人）签订《居间服务合同》一份，约定吴建国在中住公司的居间服务下，就坐落于济南市历下区外环东路明珠花园9号楼2-202的房屋，于2018年7月14日签订了《存量房屋买卖合同》。吴建国同意委托中住公司作为交易居间人，中住公司为吴建国提供如下居间服务：1.提供房屋买卖市场行情咨询，2.寻找、提供房源信息，客源信息，3.引领甲方实地看房，4.协助查询房屋权属信息，5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，6.促成交易双方签署合法有效的租赁、买卖合同。合同约定居间佣金为27400元，于合同签订当日付清。2018年7月14日，吴建国向中住公司交付中介费27400元，2019年8月26日，中住公司开具同等金额的签约中心收据一张。2018年7月14日，吴建国作为乙方与案外人甲方邢某、吴某某，居间方中住公司签订《存量房屋买卖合同》一份，由吴建国购买邢某、吴某某所有的坐落于济南市历下区外环东路明珠花园9号楼2-202的房屋、地下室及附属设施包括固定装修、双气、永久使用权地下车位,并约定吴建国现无济南市购房资格，甲方对此知情，双方自愿签署本合同。后因吴建国要求解除与邢某、吴某某签订的《存量房买卖合同》及要求邢某、吴某某返还购房定金及已付购房款纠纷诉至济南市历下区人民法院，吴建国诉讼称“根据济南市购房政策，吴建国只有卖掉其位于文化东路20号的房子，才具备购房资格。虽然吴建国与邢某、吴某某对于涉案房屋的尾款交付时间多次予以协商，但因种种原因，吴建国名下房屋没有办法出手，吴建国始终不具备购房资格，无法办理网签过户，导致合同目的不能实现”。吴建国主张因居间服务合同不具备继续履行的条件，要求解除双方签订的居间服务合同，双方形成纠纷，吴建国诉至法院。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，吴建国与中住公司签订居间服务合同，在中住公司的居间服务下，吴建国与邢某、吴某某签订了关于济南市历下区外环东路明珠花园9号楼2-202房屋的《存量房屋买卖合同》，吴建国已向案外人邢某、吴某某支付购房款合计50万元。《存量房买卖合同》未能继续履行，系吴建国自身原因导致的，因吴建国名下房屋无法出手，不具备购房资格，导致无法办理网签过户。中住公司已经按双方签订的居间服务合同履行了义务,双方签订的居间服务合同权利义务均已履行完毕。因此，对吴建国要求解除双方签订的居间服务合同、要求中住公司返还居间服务费及赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴建国的全部诉讼请求。案件受理费人民币3010元，由吴建国负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《存量房屋买卖合同》的约定，邢某、吴某某知晓吴建国当时不具备济南市购房资格，可见合同当事人对于限购政策均清楚了解。中住公司作为居间人，已尽到如实告知义务并促成房屋买卖合同成立，故对于已收取的居间服务费，无需返还。吴建国的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3010元，由吴建国负担。本判决为终审判决。审判长 孙 潇审判员 张 伟审判员 高 静二〇二〇年七月十三日书记员 孙红杰