广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10641号上诉人（原审原告、反诉被告）：林泽铧，男，1996年7月4日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：陈梅生，女，1961年1月5日出生，汉族，联系地址广东省广州市白云区，系林泽铧母亲。委托诉讼代理人：颜永立，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杜嘉斌，男，1966年6月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：罗欢平，广东竞宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳明，广东宏力律师事务所律师。上诉人林泽铧因与上诉人杜嘉斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初13696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林泽铧上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令杜嘉斌继续履行《广州市存量房买卖合同》，协助林泽铧办理位于广州市海珠区××房屋（以下简称涉案房屋）的交易过户手续并取得房产权属证书；3.本案诉讼费、保全费、担保费及律师费由杜嘉斌承担。事实和理由：（一）《广州市存量房买卖合同》约定签订合同时，林泽铧向杜嘉斌支付300000元作为购房定金。合同签订当时，林泽铧就向杜嘉斌支付了300000元定金，因双方是朋友关系，且基于信任及对上述合同条款的误解，林泽铧未向杜嘉斌索要收据，没有直接证据证明支付过定金，即使一审认定林泽铧支付定金证据不足，但根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，在双方签订《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》有效的情况下，因杜嘉斌未催促支付定金，也没有以此主张解除合同，故合同约定的定金条款没有生效，林泽铧不存在违约，一审认定林泽铧没有按合同约定支付定金属违约错误。（二）杜嘉斌没有及时解除法院查封及涂销抵押登记，其作为出卖人并未取得涉案房屋的处分权，且未尽到及时协助林泽铧办理房屋过户、银行按揭手续的合同义务，导致涉案房屋产权无法转移。双方于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》第十六条第二款约定，杜嘉斌须在合同签订后30天内解除法院查封和涂销抵押登记，但涉案房屋至2017年6月29日才解除查封，于2018年1月10日抵押权人才出具《涂销证明》，杜嘉斌迟延解除查封和涂销抵押行为已构成违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，林泽铧有权要求杜嘉斌继续履行合同并承担违约责任。（三）杜嘉斌在涉案房屋解除查封、涂销抵押，取得处分权后，没有及时协助林泽铧办理银行按揭、房屋产权转移手续，而是选择立马出国，且出国1年多未归，已存在拖延履行合同义务的故意。杜嘉斌回国后看到涉案房屋房价飙升，故而反悔拒绝履行合同义务，违反《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条关于诚实信用原则的规定。（四）一审认定双方之间通过微信变更了房屋买卖合同的履行内容，就杜嘉斌合同义务的履行期限达成一致的合意，却又以双方未按原合同的约定履行，导致合同约定的最后履行期限已过为由支持杜嘉斌合同，缺乏事实和法律依据。双方的微信内容表明仅仅合意变更杜嘉斌履行合同义务期限，原合同的其他内容没有变更，应视为双方达成一致合意，一审法院认定双方就新的房屋买卖合同没有达成一致合意错误。另外，双方签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》均未约定最后履行期限，一审认定双方均未按原合同约定履行，故导致合同约定的最后履行期限已过，并据此判决支持解除双方合同没有事实依据。因此，一审认定的部分事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，支持林泽铧的诉求，以维护二手房交易市场的信用秩序。被上诉人杜嘉斌二审辩称，不同意林泽铧的上诉理由，具体意见如下：（一）按照合同约定，林泽铧应在签订合同当天就向杜嘉斌支付300000元定金，但至本次开庭，林泽铧均没有支付任何的款项给杜嘉斌，因此，很明显的是存在严重违约行为，按照合同约定应该向杜嘉斌支付违约金670000元。（二）杜嘉斌针对涉案房屋是否有办理相应的解除法院查封以及涂销抵押，本身在合同中并没有约定具体的时间，而双方在合同当中却直接约定林泽铧应该在签订合同时立刻支付相应的购房定金，因此在以没有支付购房定金的情况下，杜嘉斌并没有先履行的义务，直接先去办理涂销抵押和解除所谓的法院查封手续，而在履行过程中杜嘉斌也已经将法院的查封和抵押情况进行涂销，对双方之间履行房屋买卖合同不存在任何客观障碍，因此本合同无法真正履行的根本原因在林泽铧没有按合同约定支付相应的购房定金，林泽铧应承担违约责任。（三）一审认为双方共同协商达成新的合意，但杜嘉斌回国后继续履行合同，又直接认定双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，完全属于矛盾的事实阐述。明显双方未就新的房屋买卖关系达成新的合意，意味着必须按照原合同履行，一审法院已经确认林泽铧没有支付相应的购房定金，存在违约的情况下，当然应该按照原合同约定支付相应的违约金给杜嘉斌。合同解除的原因并非双方存在过错，是由于杜嘉斌提起相应的反诉，行使了解除权行为，而非双方共同合意解除，一审才最终支持了杜嘉斌要求解除双方的房屋买卖合同的诉请，因此，林泽铧应该按照合同约定向杜嘉斌支付670000元的违约金。一审判决后，杜嘉斌也向本院提出上诉，请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判林泽铧向杜嘉斌按涉案房屋成交价的10%支付违约金670000元；3.一审案件受理费、财产保全费、反诉受理费和上诉费用均有林泽铧承担。事实和理由：（一）一审仅仅因双方当事人在合同中未对涉案房屋的解封责任及时间进行约定，就认定杜嘉斌本身存在过错是难以理解的。1.双方合同约定林泽铧在签订合同时就应履行支付300000元定金义务，林泽铧一直到合同解除都没有支付定金，林泽铧明显违约应按合同支付违约金670000元；2.双方在合同中未对涉案房屋解封责任及时间进行约定，并没有妨碍到合同成立及合法有效，合同中未尽事宜不是应履行义务方违约的借口，更不能认定为守约方的过错，一审认定的逻辑违背基本事实和法律常识。（二）杜嘉斌通过微信回复林泽铧同意于2018年8月后的八个月回国再办理过户手续，仅仅是过户这一条款的履行变更，不可能视为整个合同的履行变更，更不可能改变林泽铧违约没有支付300000元定金的事实，一审据此认定买卖合同全文变更，且约定的最后履行期限一过就判定双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，明显是了解了事实还颠倒黑白。（三）因林泽铧一直没有履行支付定金的义务，故杜嘉斌请求解除双方签订的《房屋买卖合同》和《广州市存量房买卖合同》，杜嘉斌依法定和约定解除合同并不会影响违约一方违约责任的承担，故林泽铧依然要按涉案房屋成交价的10%支付违约金670000元。（四）林泽铧违约而且虚构了支付定金的事实恶意诉讼导致杜嘉斌支出了反诉等费用，一审决定相关费用由杜嘉斌负担一半明显不公平也不合理，本案一审案件受理费、财产保全费、反诉受理费和上诉费用均由林泽铧承担才能彰显法律的公平合正义。因此，一审法院认定案件事实不清，导致判决错误，恳请二审法院查明事实，支持杜嘉斌的请求。针对杜嘉斌的上述，林泽铧辩称，不同意杜嘉斌第2、3项诉请，具体理由如下：（一）双方于2017年3月8日签订《房屋买卖合同》后，林泽铧的委托代理人于次日以现金的方式向杜嘉斌支付了300000元的定金，因杜嘉斌答应2017年3月9日去网签，双方也于当天签订了《广州市存量房买卖合同》，故林泽铧误以为签了网签合同就等同杜嘉斌收到了定金，所以没有向杜嘉斌索要收据。后杜嘉斌没有及时解除涉案房屋查封和协助林泽铧办理银行按揭，在解除查封后，又去了美国，并反悔不同意再进行交易，导致林泽铧提出本案诉请。（二）杜嘉斌以没有收到300000元定金、林泽铧没有在合同签订后30天内办好银行按揭手续为由要求解除合同没有事实依据，也不符合日常生活逻辑。事实上，林泽铧在2017年3月8日双方签订房屋买卖合同的当天就以现金的方式向其支付了300000元的定金，当时是杜嘉斌答应第二天去办理网签才没有向其索要收据，如果林泽铧没有支付过定金，在合同约定签合同当天须支付定金的情况下，杜嘉斌不可能同意第二天和林泽铧一起签订网签合同，也不可能在长达2年多的时间内不向杜嘉斌索要300000元定金，更不可能不向房产中介投诉，故杜嘉斌主张林泽铧没有支付过定金是不符合日常生活逻辑。另外，杜嘉斌作为房屋的出售人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定以及《房屋买卖合同》第二条的约定，其应保证案涉房屋所有权和处分权的完整性，但是在双方签订买卖合同时，案涉房屋被法院依法查封，杜嘉斌对案涉房屋的所有权和处分权受到限制。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，杜嘉斌解除案涉房屋查封的义务在先，林泽铧履行30天内办理按揭手续的义务在后，杜嘉斌没有履行解封案涉房屋查封的义务，林泽铧有权拒绝、也无法履行30天内办理按揭手续的义务。因此，杜嘉斌主张林泽铧没有按合同约定在房屋买卖合同签订后30天内办理银行按揭手续违约，不符合事实。（三）即使一审法院不认定林泽铧有支付过30万定金的事实，因定金条款是践成条款，定金只有实际交付时，定金条款才生效，林泽铧没有支付定金，而杜嘉斌一直没有提出异议，故根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，双方签订《房屋买卖合同》的定金条款没有生效，林泽铧就不存在违约，一审认定林泽铧没有支付定金属违约没有法律依据。（四）一审以“在合同约定的最后履行期限，林泽铧和杜嘉斌就合同的变更履行未达成一致意见”为由，判决解除合同，没有法律依据，也与事实相矛盾。因房屋买卖合同是房产中介提供的格式合同，没有针对买卖标的存在查封情况的特别约定，故林泽铧没有在合同中特别约定杜嘉斌对涉案房屋解封责任和时限，且涉案房屋解除查封、涂销抵押登记的时间无法预计，故双方都没有对合同履行的时间限制提出异议，双方默认等案涉房屋解除查封、涂销了抵押登记时再办理银行按揭手续和房屋过户手续，故双方是合意变更了合同履行的时间，由于明确的履行时间限制变更为履行时限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，林泽铧有权随时要求杜嘉斌履行合同义务，故不存在一审判决所说的有“最后履行期限”。一审已采信杜嘉斌8个月后回国后就协助办理过户手续，并认定双方就房屋买卖合同履行的时间进行了合意变更，但是一审判决书又认定“双方就合同变更履行没有达成一致意见”，明显是自相矛盾。（五）杜嘉斌出国1年多，回国后看到案涉房屋房价上涨了200万左右，立即要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，杜嘉斌在巨大利益面前，严重背弃诚实信用原则，毫无契约精神，法院不应纵容此等不讲信用的行为。（六）根据广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十六条、第三十七条第一款的规定，林泽铧愿意将6700000元购房款汇至贵院公账上，证明其有履行能力，请贵院撤销一审判决，改判由杜嘉斌继续履行合同。林泽铧向一审法院起诉请求判令：杜嘉斌继续履行《广州市存量房买卖合同》约定的义务，协助林泽铧办理位于广州市海珠区××房屋的交易过户手续并取得房地产权属证书，林泽铧愿意将房款（6700000元-300000元）640000元交由法院代管。杜嘉斌向一审法院提出反诉请求判令：1.解除涉案房屋的《房屋买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》；2.林泽铧按涉案房屋成交价的10％支付违约金670000元；3.林泽铧承担一审案件诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月27日，广东省广州市南方公证处作出（2016）粤广南方第082827号《公证书》，证明林泽铧于2016年12月23日在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《委托书》内容为：林泽铧为委托人，受托人为陈梅生，林泽铧拟购买坐落在广州市海珠区××房的房屋，委托陈梅生为其合法代理人，代为签订房屋买卖合同及相关的附件、协议，代交房款及相关费用，交纳相关税费，办理有关退税、免税、补税等手续，领取发票，办理购房的一切有关手续；办理房屋登记的相关手续，包括查册、调阅复印档案、网签、递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续，领取《不动产登记证书》等相关房产证件；等。2017年3月8日，林泽铧（乙方、陈梅生代）与杜嘉斌（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖位于海珠区××房的物业达成一致协议；该物业建筑面积为155.95平方米，该物业现状是自住，不带租约；成交价为6700000元，楼款交付方式详见“付款细则”；乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项；如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准；甲乙双方须按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；（十六条）付款细则，乙方应于签订本合同时支付300000元作为定金，楼价余款甲乙双方同意按按揭付款方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件、按揭、过户、赎契等手续，否则视为违约：⑴乙方应在签署本合同后30天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件/合同等；⑵首期楼价款（含定金）共2000000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；⑶4700000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；等。2017年3月9日，林泽铧（乙方、买方）与杜嘉斌（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：房地产地址为海珠区××房；建筑面积为155.9477平方米；房屋共有情况为无；该房地产存在抵押等他项权利情况；需要说明的其他情况：本次交易递件与涂销抵押一并办理、本次交易递件与抵押登记一并办理；该房地产按整套出售并计价，总金额为6700000元；签订本合同时，乙方向甲方支付300000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款：首期款乙方应于到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天向甲方支付房款2000000元整；剩余房款4700000元由乙方于2018年3月8日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料；（第五条产权转移登记）甲乙双方应当于在甲方完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金为该房地产成交价的10%；等。另查，广州市海珠区不动产登记中心于2019年8月15日出具的《购房资格证明》，内容为经核查，林泽铧具备本市住房限购区域内住房购房资格，查询时点：2019年8月15日。林泽铧就其主张还提交了以下证据：1、微信往来，其中杜嘉斌：张小姐你好！2万美金已收到了，谢谢。2018年8月23日，张：杜嘉斌，我想问一下你们什么时候可以回国？杜嘉斌：如果我们顺利通过大约需要八个月左右，有事吗？张：想确定一下什么时候可以过户。你的意思是八个月后你们能回来还是你们现在还不确定能不能通过？杜嘉斌：通过一般是没什么问题的，八个月左右可以回来了，等我回来再去办过户手续好吗？张：就是大概明年的四月份可以回国是吗？杜嘉斌：差不多是这样。张：八个月是通过后八个月，还是从现在开始算八个月？2018年8月24日，杜嘉斌：从现在开始八个月左右。2、查册时间为2016年8月30日的《广州市不动产登记查册表》，载明房产地址位于海珠区××房的产权人为杜嘉斌，占有部分为全部，建筑面积为155.9477平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2011年1月28日；来函摘要：广州市海珠区人民法院以（2016）粤0105执1551号之三协助执行通知书及执行裁定书查封该业，查封时效从2016年6月2日到2019年6月1日；他项权利摘要：权利人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，登记时间为2011年2月25日，债权数额为2800000元；等。杜嘉斌质证表示：对证据1的真实性予以确认，该微信对话内容是杜嘉斌与林泽铧的嫂子所进行的对话，而对比林泽铧所提交的原件可见，双方对话内容是极其丰富的，但林泽铧却直接只进行截取作为证据提交，很明显该证据的完整性存在瑕疵；该内容有关金额，只有杜嘉斌向林泽铧所发信息反馈的“两万美金已收到”，但无法确认该美金的性质为何，林泽铧根据该证据证明林泽铧履行了支付定金的义务，无直接的证明力，实际上收到该张小姐转过来的两万美金与双方的房屋买卖关系无任何关联；即使林泽铧提供了微信记录，若林泽铧能证明其真的提供了两万美金的情况下，也只能证明林泽铧方的张小姐代为支付了两万美金，但林泽铧的义务是需要支付300000元，可见林泽铧的证据无法证明其足额支付了300000元，无权要求杜嘉斌继续履行合同。杜嘉斌认可证据2的真实性、合法性，关联性的意见是：证明林泽铧实际上在签约时已经知晓涉案房屋的情况，涉案房屋显示查封的时间为2016年6月2日，由于杜嘉斌名下的另外一套房产即501房出卖给了林泽铧的兄长，而之前501房和502房都办理了贷款按揭，在杜嘉斌出现了两个月逾期还贷的情况下，抵押银行提起了诉讼，由法院对501房、502房进行了查封；而杜嘉斌已经顺利将501房过户至林泽铧的兄长名下，实际上杜嘉斌与抵押银行的争议已经解除，不应当继续查封涉案房屋；林泽铧以及其家人对于501、502房的真实情况是清楚明确的，而涉案房屋502房在2018年1月12日办理了涂销抵押，不存在任何的查封；即使涉案房屋在该时间点存在抵押和查封，也可正常办理网签过户手续、也申请按揭，在林泽铧知晓涉案房屋的情况下，也愿意与杜嘉斌签订买卖合同，无法免除其应当去办理按揭的义务。再查，一审法院于2017年6月28日作出（2016）粤0105执1551号之五《执行裁定书》，在执行申请执行人平安银行股份有限公司广州江南支行和被执行人杜嘉斌金融借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人杜嘉斌所有的位于广州市海珠区××房的房屋产权，因被执行人已履行该案的法律义务，该案已全部执行完毕，裁定解除对广州市海珠区××房房屋产权的查封等。该裁定并于2017年6月29日送达广州市国土资源和规划委员会。查阅广州市房地产档案馆中涉案房屋的内档可知：2018年1月10日，上海浦东发展银行股份有限公司广州分行出具《涂销证明》，证明该行客户杜嘉斌以海珠区××房抵押的贷款已结清本息，该行申请涂销该房地产的抵押登记。同日，广州市不动产登记中心出具《受理回执》，登记种类为涂销抵押，注意事项：预约领证日期为2018年1月17日，由权属人本人或代理人凭此回执及身份证原件办理领证手续；其中领证人为杜嘉斌，领证日期为2019年6月3日等。查册时间为2019年7月1日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区××房的产权人为杜嘉斌，登记时间为2018年1月12日。林泽铧于2019年6月19日提起本案诉讼。诉讼中，林泽铧表示：我方与杜嘉斌约定由杜嘉斌与我方办理网签手续后，我方才通过现金支付300000元定金给杜嘉斌，但没有要求杜嘉斌出具《收据》；我方曾去银行查询过申请银行按揭贷款事宜，但银行表示需要杜嘉斌提供房产证原件才能办理，因为资料不齐，所以无法申请按揭；那时我方与杜嘉斌一起去银行，但是杜嘉斌没钱，要我方垫付，但是我方不同意，当时约定杜嘉斌收到相邻的501房的房款后就有资金去赎502房的契了；我方知道杜嘉斌要移民，双方经过协商后，待杜嘉斌回国后才办理相关手续。杜嘉斌表示：按照合同约定，林泽铧应向我方支付定金，在我方信任林泽铧的情况下，林泽铧没有支付定金我方也与其办理了网签手续；我与林泽铧方就像朋友一样，我出国之前汇了1000000元给林泽铧代理人陈梅生，要求其帮忙汇过去美国的账户，我出国前一直等林泽铧继续履行合同，也一直与林泽铧沟通，但林泽铧表示其不要购买涉案房屋了，林泽铧严重违约，故我才去银行涂销抵押，并在2018年1月将涉案的502房与相邻的501房的花园进行间隔后，将501房交付给林泽铧的兄长；我于2018年1月11日带着我的子女移民了，直到2019年5月17日才回国，回国后领取新的产权证；林泽铧家属也已经购买了杜嘉斌的501房以及相关的两个车位，并且购买501房是林泽铧的兄长垫资赎契购买的。一审法院认为，林泽铧、杜嘉斌签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。综合林泽铧、杜嘉斌提交的证据及查册资料可知，林泽铧、杜嘉斌于2017年3月8日、3月9日签订合同时，涉案房屋是被法院查封及存在上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权未涂销的状态，杜嘉斌将被法院查封的房屋进行出售，且林泽铧、杜嘉斌在合同中并未对涉案房屋的解封责任及时间进行约定，杜嘉斌本身也存在过错。杜嘉斌需负责解除涉案房屋的查封后，林泽铧才可能办理涉案房屋的申贷或转押手续等。上述两份合同约定：签订合同时，林泽铧向杜嘉斌支付300000元购房定金。林泽铧主张其以现金方式向杜嘉斌支付了定金，但未能举证证明，杜嘉斌对此也予以否认，故对该事实，证据不足，一审法院不予采信。林泽铧未按合同约定履行支付定金的义务，杜嘉斌反诉林泽铧存在违约行为的事实，一审法院予以确认。合同还约定：双方应当在杜嘉斌完成提前偿还银行贷款等相关手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记；首期楼款于林泽铧、杜嘉斌在银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复后五个工作日内（2018年3月8日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。根据查明的事实可知，涉案房屋于2017年6月29日解除法院查封后，杜嘉斌于2018年1月10日涂销了上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的抵押权后，就于次日即2018年1月11日移民国外；此后，杜嘉斌又通过微信回复林泽铧方同意于2018年8月后的八个月回国再办过户手续。由此可见，即便林泽铧没按约定支付定金，杜嘉斌在涂销房屋抵押权后也立即出国，双方微信合意以杜嘉斌回国后再继续房屋买卖合同的履行，应视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容。由于双方均未按原合同约定履行，故导致合同约定的最后履行期限已过。但双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，现林泽铧要求杜嘉斌继续履行原合同约定的义务，协助林泽铧办理涉案房屋的交易过户手续，理据不足，一审法院不予支持。杜嘉斌反诉要求解除涉案房屋的买卖合同，合理有据，一审法院予以准许。但本案房屋买卖合同的解除，是双方就合同的变更履行未达成一致意见所致，对此林泽铧、杜嘉斌均有过错，故杜嘉斌反诉要求林泽铧支付违约金670000元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，于2020年3月25日作出如下判决：一、解除林泽铧和杜嘉斌就广州市海珠区××房签订的《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》；二、驳回林泽铧的全部诉讼请求；三、驳回杜嘉斌的其他反诉请求；一审案件本诉受理费58700元和财产保全费5000元，由林泽铧、杜嘉斌各负担一半。反诉受理费29350元，由林泽铧、杜嘉斌各负担一半。经查，上诉人林泽铧与上诉人杜嘉斌对一审法院查明事实部分没有异议，本院予以确认。二审庭询中，林泽铧表示杜嘉斌称其在8个月后回国就来办理过户手续，但对于具体的交易何时履行双方均没有约定，对办理按揭支付款项的时间也未具体明确，林泽铧要求随时履行。杜嘉斌则称虽然双方微信按原来合同履行，但对于递件时间过后如何支付相应的款项，双方均没有明确清楚具体时间，既然未达成，则应该按照原合同履行。二审中，林泽铧向本院提交如下证据：1.完整微信聊天记录，拟证明：（1）2017年3月8日双方签订《房屋买卖合同》后，林泽铧积极协助杜嘉斌解封涉案房屋，以期能早些办理银行按揭和房产过户手续；（2）2017年3月8日双方签订《房屋买卖合同》至杜嘉斌回国的2年多时间内，从未提起定金和要求在合同签订后30天内办理银行按揭手续的事；（3）2019年5月17日杜嘉斌回国后，要求将涉案房屋交易涨价至12000000元，否则要解除合同。2.《租赁承诺》，拟证明2019年5月17日杜嘉斌回国后，见到房价上涨，不愿意履行合同。杜嘉斌质证称：1.根据证据规则，上述微信记录不应该认为是二审的新证据，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。2.对于租赁承诺书，很明显该证据材料由林泽铧自己掌控，而刻意不提交，在过了举证期限的情况下才提交，不应认定其的真实性、合法性、关联性。如法院认定该租赁承诺书的内容，从关联性上看，也意味着若双方之间的买卖关系继续履行的情况下，根本不需要所谓的租赁协议的达成，其是双方早已认定买卖关系已无法进行交易，林泽铧自知自己没有履行相应的合同义务，也没有任何合法理由要求杜嘉斌已经签署的买卖合同，从而证明林泽铧也自认自己违约的基本事实，需要向杜嘉斌承担违约责任。此外，该承诺书也讲到其是不承担法律责任，意味着对双方无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林泽铧主张继续履行双方合同以及杜嘉斌要求解除双方合同、支付违约金应否支持问题。双方现评析如下：双方当事人签订了《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》后，林泽铧并无举证证明其已向杜嘉斌支付定金以及要求杜嘉斌及时涂销涉案房屋的查封协助办理银行按揭贷款，而杜嘉斌自上述合同签订后至本案纠纷产生前，也未提供书面证据证实其曾催告林泽铧支付定金，且在涉案房屋涂销抵押登记手续后没有及时协助林泽铧办理银行按揭手续，即于次日移民国外，可见，双方均存在怠于履行合同的行为。在此之后，双方当事人通过微信形式，同意在杜嘉斌于2018年8月后的八个月回国再办理过户手续，故一审法院认定双方当事人微信以杜嘉斌回国后再继续履行房屋买卖合同，应视为双方合意变更房屋买卖合同的履行内容，并无不当，本院予以确认。由于双方原约定于2018年3月8日前办理交易递件过户的最后履行期限已过，而对于杜嘉斌回国后购房款支付方式以及具体办理递件过户日期，双方未能协商一致，导致双方交易未能继续进行，因此，一审法院认为双方就新的房屋买卖关系未能达成一致合意，据此确定双方对合同解除均有过错，并作出不支持林泽铧主张继续履行原合同约定义务、协助办理交易过户手续以及驳回杜嘉斌要求林泽铧支付违约金的判决，并无不妥，本院予以维持。林泽铧上诉主张继续履行双方合同以及杜嘉斌要求林泽铧向其支付违约金，均缺乏充分理据，本院不予支持。至于林泽铧二审提供的证据，除了一审认定微信部分内容外，其他均不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，上诉人林泽铧、杜嘉斌的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费39850元，由林泽铧负担29350元，由杜嘉斌负担10500元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年七月二十一日书记员 李志康谢金泽