江苏省盐城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020）苏09执复80号复议申请人（案外人）:顾洪贵，男，1965年12月26日出生，汉族，盐城市盐都区汽车驾驶技术学校校长，住江苏省盐城市城南新区。申请执行人：江苏射阳农村商业银行股份有限公司盐海支行（以下简称射阳农商行盐海支行），组织机构代码14055848-7，住所地江苏省盐城市亭湖区。负责人：张德清，该行行长。被执行人：江苏大王运输集团有限公司（以下简称大王运输集团），组织机构代码60861182-X，住所地江苏省盐城市亭湖区。法定代表人：王正洋，该公司董事长。被执行人：王正洋，男，1961年10月1日生，汉族，江苏大王运输集团有限公司董事长，住江苏省盐城市亭湖区。被执行人：王彬彬，男，1984年5月1日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。被执行人：蒋丽琴，女，1962年9月4日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。复议申请人顾洪贵不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（下称亭湖法院）（2019）苏0902执异169号执行裁定，向本院申请复议，本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。亭湖法院经审查查明，原告射阳农商行盐海支行与被告大王运输集团、王正洋、王彬彬、蒋丽琴金融借款合同纠纷一案，该院于2015年11月26日作出（2015）亭商初字第1601号民事调解书，载明：一、原告射阳农商行盐海支行撤回要求被告盐城市亭湖区中小企业贷款担保有限公司对大王运输集团欠款承担连带责任的诉讼请求。二、被告大王运输集团结欠江苏射阳农村商业银行股份有限公司贷款本金1945万元及相应利息。被告大王运输集团于本调解书签订之日起6个月内分两批结清前期所欠的利息（首批归还金额不低于30万元，不迟于2015年12月20日），并自调解书签订后按年利率6%按期结息（可选择按季或按月结息）；借款本金1945万元双方在本调解书签订满一年后另行协商。三、被告王正洋、王彬彬、蒋丽琴对被告大王运输集团的上述债务承担连带责任。四、如被告大王运输集团未按调解书约定的期限履行，原告有权就全部借款本息向法院申请强制执行，并对被告大王运输集团用于抵押担保的位于盐城市××湖区××村的房产（房产权属证书号为：盐房权证市区字第××、01××90、01××91、01××92、01××93、01××94、01××95、01××96、01××97、01××98、01××99）拍卖、变卖所得价款在抵押担保的权利范围内享有优先受偿权。案件受理费142800元，依法减半收取71400元，保全费5000元，合计76400元，由被告大王运输集团负担。该法律文书生效后，被告大王运输集团、王正洋、王彬彬、蒋丽琴未能履行法律文书所确定的义务，射阳农商行盐海支行申请法院强制执行，案号为（2015）亭执字第2946号。查封了被执行人大王运输集团位于盐城市××湖区××村的厂房及土地使用权。后该院于2019年6月28日作出（2019）苏0902执恢241号执行裁定：拍卖被执行人大王运输集团位于盐城市××湖区××村的工业用地使用权、地上建筑物及附属设施。顾洪贵遂提出执行异议，请求裁定6幢别墅不在本次拍卖范围内。另查明，王正洋（甲方）与顾洪贵（乙方）于2013年2月8日签订房产抵押协议书一份，载明“甲方所在公司于2013年2月7日向乙方借款人民币：大写伍佰万元整（5000000元），用于大王运输集团经营。为确保借款人能按期还款，甲方自愿将位于盐城市××湖区××村大王集团院内北侧的六幢别墅（该别墅为砖混结构，共两层，每幢建筑面积为：480㎡，共2880㎡，该别墅系甲方公司自行开发建设，没有办理不动产产权证）作为抵押担保物，并作为甲方公司向乙方借款的担保。届时甲方所在公司如不能按时还款，甲方同意乙方依法处置该别墅，用于优先偿还甲方的上述借款”。案涉6幢房屋未依法登记领取权属证书，坐落于大王运输集团位于盐城市××湖区××村的工业用地使用权范围内。还查明，大王运输集团位于盐城市××湖区××村的土地使用权于2014年7月21日抵押登记于射阳农商行盐海支行，并于2016年7月5日被本案查封。该院委托盐城市锐信价格评估有限公司对大王运输集团位于盐城市××湖区××村的工业房地产及附属设施进行评估。2019年6月19日，盐城市锐信价格评估有限公司作出盐锐信鉴估字（2019）第035号价格评估意见书，评估价为4491.75万元。亭湖法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百八十二条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，大王运输集团位于盐城市××湖区××村的土地使用权于2014年7月21日进行抵押登记时，案涉房产已在抵押的土地使用权范围内，虽然案涉房产属违法建筑，但在违法建筑被拆除前，仍具有一定的使用价值，应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。根据抵押权人的执行申请，在拍卖土地使用权时，一并处分抵押土地范围内的案涉房产，有法律依据。顾洪贵以已与被执行人就违建房产签订抵押合同为由，请求阻却执行，不符合法律规定，不予支持。据此，亭湖法院于2019年11月6日作出（2019）苏0902执异169号执行裁定：驳回顾洪贵的异议请求。顾洪贵不服上述裁定，向本院申请复议称，1、顾洪贵与大王运输集团于2013年2月8日签订房产抵押协议书，约定用案涉的6幢别墅作为500万元的借款抵押，款项出借后大王运输集团未予偿还，依据《物权法》第十五条及《合同法》第四十四条的规定，协议合法有效，应受法律保护，依据《物权法》第一百九十九条的规定，抵押权没有登记的债权也应优先于普通债权受偿。2、评估机构及评估人员不具有相应资质，对所评估的资产采用市场价值标准错误，评估资产未列入大王运输集团的训练设施，且评估日期为2018年6月19日，现已超过一年的有效期。请求：裁定将案涉的6幢别墅不归于本次拍卖范围内。本院认为，我国物权法规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。顾洪贵与大王运输集团虽于2013年2月8日签订了房产抵押协议，约定以大王运输集团的六幢别墅作为抵押物，但双方未依法办理抵押登记，故抵押权尚未设立。2014年7月21日，大王运输集团与射阳农商行盐海支行对位于盐城市××湖区××村的土地使用权进行了抵押登记，抵押权人为射阳农商行盐海支行。根据物权法的相关规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；抵押人未对房、地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。即法律规定了“房地一体原则”。案涉6幢别墅虽未办理相关建筑审批手续，但在抵押时已经建成，并附着在抵押的土地使用权范围内，仍具有一定的使用价值，应作为大王运输集团的具有使用价值的可供执行财产。亭湖法院根据射阳农商行盐海支行的执行申请，在拍卖土地使用权时一并处分抵押土地范围内的案涉房产，合法有据。盐城市锐信价格评估有限公司及评估人员具备相应的评估资质，评估意见依据价格评估规范作出，未遗漏评估项目。该评估意见作出的日期为2019年6月19日，有效期为一年。顾洪贵称应以评估意见载明的评估作业日期2018年6月19日计算有效期，没有法律依据。综上，顾洪贵的复议理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回顾洪贵的复议申请，维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902执异169号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 陈 东审判员 史宏春审判员 惠 玲二〇二〇年七月十五日书记员 王蔼娥