江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4016号上诉人（原审原告）：丛林雪，女，1981年1月13日生，汉族，住南京建邺区。上诉人（原审原告）：黄冠，男，1979年10月25日生，汉族，住南京建邺区。委托诉讼代理人：丛林雪，系黄冠妻子。被上诉人（原审被告）：李楠，男，1985年7月12日生，汉族，住南京建邺区。被上诉人（原审被告）：张媛，女,1987年4月4日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人丛林雪、黄冠与被上诉人李楠、张媛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人丛林雪、黄冠的委托诉讼代理人丛林雪、被上诉人李楠到庭参加诉讼，被上诉人张媛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丛林雪、黄冠上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判被上诉人李楠、张媛向上诉人支付逾期过户违约金（以房屋总价款59.5万为基数，按照合同约定的中国人民银行同期贷款利率4倍，按每日283元（59.5万×4.35%×4×365），自2018年10月21日起算至房屋产权过户手续完毕之日，暂算至一审起诉之日计89428元；2、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审中提出诉讼请求，要求被上诉人支付逾期办理房屋产权过户手续的违约金。该项诉讼请求具备明确的请求权基础。本案双方与房屋中介签订的补充协议第五条明确约定：“甲方无条件配合过户给乙方，若甲方违约，不配合办理房屋过户手续，则甲方需支付总房款同期利息的四倍作为违约金。”就该诉讼请求，一审庭审中被上诉人并未提出异议。一审法院既未就违约金是否约定清楚进行法庭调查也未就是否需要调整违约金向双方当事人进行释明。一审判决以双方就违约责任约定不明为由驳回上诉人的诉讼请求有违合同约定和公平诚信原则。上诉人认为，双方在房屋中介提供的制式合同最后一条“补充协议”上以手写方式补充约定的条款显然是双方当事人为了保护各自合同利益作出的真实意思表示，旨在保障房屋交易顺利进行。即便补充约定的违约责任条款存在一定程度的表述模糊，但完全可以根据《合同法》第125条的规定并结合二手房交易惯例以及合同的目的推断出双方约定违约金条款的真实意思。一、关于补充约定中违约金的目的：房屋总价款的91.5%以上约定由买房人先行支付，而拆迁安置房拿房5年后方可过户作为常识众所周知，因为房价持续上涨导致的卖房人恶意违约的纠纷屡见不鲜，买房人处于被动弱势，对能否顺利过户有深深的忧虑，故在补充协议中11条有7条提到了“房产证”“过户”，可见合同双方对逾期办证的约定都是郑重作出的。二、根据拆迁安置房的交易习惯，违约金并没有约定固定数额，而是参照银行同期利息计算，违约时间越长违约金越高，以此惩戒事先考虑到有可能存在的逾期办证的恶意毁约行为；约定以4倍利息计算，是寄望于在法律保护范围内最大程度惩戒违约。经过多年普法宣传，在2013年签合同时，法律保护最高利息为中国人民银行同期贷款利率4倍深入人心，与被上诉人协商一致，约定为法律保护范围内最高利息。“同期利息4倍”表述虽不严谨，但从交易习惯和诚实信用原则，可以推断出双方的真实意思。三、退一万步讲，即便违约金条款约定不明，人民法院还可以根据违约行为给守约方造成的损失酌情支持违约金。本案中，被上诉人恶意违约，拒绝办理房屋产证的行为确实造成了上诉人的损失。上诉人一家三口均为集体户口，小孩3岁，无房落户，一直等待该房产可以变卖时第一时间变卖作为学区房首付，而按照原计划买学区房时间，已经无法自筹首付款，需要能够借到款并在正常情况下额外支付十多万的利息。综上，被上诉人的主观违约恶意明显，严重违背诚实信用原则，极大地损害了上诉人的合同权益。一审法院一方面认定被上诉人逾期办理房屋产权过户构成违约，一方面却以违约责任约定不明拒绝支持违约金，明显违反法律及相关司法解释的规定。一审法院的这一判罚客观上助长了卖房人的恶意违约行为，造成了不良的社会示范效应。为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，恳请二审法院对本案依法改判。李楠答辩称，对于上诉人索要违约金，一审判决有明确阐述，交房日期不明确，违约依据不明。房屋一直在上诉人手上，对于上诉人所称恶意违约，一直积极沟通协商，如恶意违约，早就一房二卖了，我方一直遵纪守法，做不出没有底线的事情。上诉人是因为5万元利息上诉的，后我方和上诉人说不要任何补偿，你将5万元利息给我，我就配合过户，双方协商未果，所以上诉人提起上诉。综上，二审法院驳回上诉，维持原判。张媛未到庭，未答辩。丛林雪、黄冠向一审法院起诉请求：1、请求判令李楠、张媛立即配合丛林雪、黄冠办理南京市建邺区莲池路60号莲花南苑2栋2003室房屋过户；2、请求判令李楠、张媛以房屋总价款59.5万为基数，按照合同约定的中国人民银行同期贷款利率4倍，向丛林雪、黄冠支付逾期过户违约金，自有证据可证明李楠、张媛明确表示违约的2018年10月21日起，按每日283元（59.5万×4.35%×4+365)至李楠、张媛履行合同义务之日止。至起诉日该违约金人民币22923元(尚有5万元尾款未支付，共计72923元)；3、诉讼费用由李楠、张媛承担。一审法院认定事实：丛林雪、黄冠、李楠、张媛及案外人邦家公司于2013年7月签订《房地产买卖中介合同》，第一条约定丛林雪、黄冠购买李楠、张媛所有的南京市建邺区房屋，建筑面积70平方米，总价款为59.5万元整。另补充协议约定：该房产证、土地证明产生的费用由丛林雪、黄冠承担，李楠、张媛无条件配合丛林雪、黄冠过户，若李楠、张媛违约，需支付总房款同期利息4倍作为违约金。待李楠、张媛配合丛林雪、黄冠办理房屋产权过户后，丛林雪、黄冠支付李楠、张媛余款5万元。后丛林雪、黄冠已按约支付李楠、张媛54.5万元购房款。但李楠、张媛至今未能协助丛林雪、黄冠办理该房屋过户手续。上述事实，有丛林雪、黄冠提供的房地产中介合同、银行凭据及收条、短信聊天记录等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按约履行合同。丛林雪、黄冠、李楠、张媛签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。丛林雪、黄冠已按约支付购房款，李楠、张媛未能及时办理争议房屋过户手续，应当承担违约责任。丛林雪、黄冠要求李楠、张媛协助办理南京市建邺区莲池路60号莲花南苑2栋一单元2003室房屋过户手续，符合双方约定，一审法院予以支持。丛林雪、黄冠请求判令李楠、张媛以房屋总价款59.5万为基数，按照合同约定的中国人民银行同期贷款利率4倍，向丛林雪、黄冠支付逾期过户违约金，从2018年10月21日起，按每日283元（59.5万×4.35%×4+365)至李楠、张媛履行合同义务之日止。依丛林雪、黄冠、李楠、张媛合同约定，若李楠、张媛违约，不配合办理房产过户手续，则李楠、张媛需支付总房款同期利息的四倍作为违约金，一审法院认为，该约定中同期利息的四倍计付起止时间未约定，关于“同期”所指的时间也未约定，故应当认定为对于违约金的约定不明确，故对丛林雪、黄冠要求李楠、张媛支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、李楠、张媛于判决生效后十五日内协助丛林雪、黄冠办理南京市建邺区莲池路60号莲花南苑2栋一单元2003室房屋所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记为丛林雪、黄冠所有。二、李楠、张媛上述第一项义务履行完毕后五日内，丛林雪、黄冠支付李楠、张媛购房尾款5万元。三、驳回丛林雪、黄冠其它诉讼请求。一审案件受理费1623元，由李楠、张媛共同负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审另查明，一审中，丛林雪、黄冠提交了2018年10月与李楠的短信记录及2018年10月21日与李楠母亲的电话录音。其中李楠授权其母亲处理房屋事宜，李楠母亲在电话中要求增加15万元，一点不加钱不行，否则就让丛林雪、黄冠起诉。李楠对短信记录及通话录音的真实性并无异议。以上事实，有短信记录、电话录音、当事人出书在卷证实。本案二审争议焦点为，李楠、张媛是否应支付丛林雪、黄冠逾期过户违约金。本院认为，丛林雪、黄冠与李楠、张媛签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。丛林雪、黄冠已按约支付购房款，现案涉房屋已经具备办理变更登记条件，李楠、张媛应根据合同约定配合丛林雪、黄冠办理变更登记。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李楠、张媛未按约配合过户，而是要求丛林雪、黄冠加价15万元，该行为为违约行为，应承担相应的违约责任。双方合同中约定如李楠、张媛不配合办理房产过户手续，则李楠、张媛需支付总房款同期利息的四倍作为违约金。该约定对违约金计算方法具体明确，而李楠在2018年10月21日明确表示必须加价否则拒绝履行，故应自2018年10月21日起算李楠、张媛的违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李楠、张媛虽未配合办理过户，但案涉房屋已经交付丛林雪、黄冠使用，丛林雪、黄冠并无充分证据证明因逾期办理过户手续而给其造成的实际损失情况，但考虑到因李楠、张媛违约不配合办理过户，丛林雪、黄冠需要与其多次协调、沟通、直至诉讼，确有损失，本院根据本案的实际情况，酌定李楠、张媛支付丛林雪、黄冠违约金5000元。一审法院未支持违约金有误，本院二审予以纠正。张媛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利和辩论权利。综上，丛林雪、黄冠的上诉请求部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院适用法律有误，本院二审予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初440号民事判决第一、二项；二、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初440号民事判决第三项；三、李楠、张媛于本判决生效后十日内向丛林雪、黄冠支付违约金5000元；四、驳回丛林雪、黄冠的其他上诉请求。一审案件受理费1623元，由李楠、张媛负担1510元，丛林雪、黄冠负担113元，二审案件受理费1623元，由李楠、张媛负担1510元，丛林雪、黄冠负担113元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 达审判员  张卓慧二〇二〇年七月三十日书记员  郭旭冬