江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终720号上诉人（原审被告）李涛，男，1983年3月27日生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，现住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：钱步国，江苏荣匡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡泓远商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。法定代表人：高蓝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨扣成、顾源，江苏新翔律师事务所律师。上诉人李涛因与被上诉人无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李涛上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：其与被上诉人房屋租赁合同已于2018年7月10日解除，并就双方权利义务进行了约定，但一审认定2018年8月30日被上诉人依约解除，事实定性错误。理由如下：1.2018年7月初，其与倪国良口头解除合同。2018年8月6日，其通过短信向倪国良要退租部门负责人电话，并于2018年8月25日向退租负责人孙琼见面办理书面手续（有短信聊天记录）。被上诉人称2018年8月30日发出一张没有落款时间的租金催缴通知书，但没有快递回执单证明。一审法院根据被上诉人的要求确认解除的时间是2018年8月月30日属认定事实错误。一审法院无视双方2018年8月25日见面办理的、其已签字的、空白、被上诉人提供的并由被上诉人据持的《解除租赁合同协议书》等一系列解除租赁合同的书面文件。该协议上落款时间及结算时间显示为2018年7月10日。2.其基于信任无法还原、也无证据证明与被上诉人工作人员倪国良就2018年7月初达成的解除租赁合同的口头条款，但对方提供的《解除租赁合同协议》等一系列解除租赁合同的书面文件及孙琼录音等证据能够印证双方达成了解除合同的口头协议。3.其签字的《解除租赁合同协议》等一系列解除租赁合同的书面文件不属于其单方行为，并且加其签字的《解除租赁合同协议》等书面文件在被上诉人处（更是被上诉人制备），外加被上诉人收取控制租赁物的钥匙的关键性行为，可以视为被上诉人对解除协议履行完成，双方租赁合同的权利义务终止。4.从解除租赁合同关系的条款来看。《解除租赁合同协议》有协议主体、标的物、欠付租金和装修设备的处理、退场时间等都有明确的约定，也从侧面反映双方就解除合同达成一致。5.被上诉人的“新领导”不能否认“前领导”的职务代表行为。其与被上诉人的工作人员达成了解除租赁合同，在其与被上诉人的工作人员孙琼的录音录像中明确表示，现领导不同意之前的了结（口头协议），所以要求其将《解除租赁合同协议》等一系列书面文件取回，但钥匙还是不给，也能说明双方口头达成于2018年7月10日解除租赁合同关系。在没有得到其同意的情况下，被上诉人不能推翻。综上，被上诉人在与其已经达成解除租赁合同协议的情况下，《解除租赁合同协议》等一系列书面文件都为被上诉人所制备，其依被上诉人要求签字，并将钥匙交与被上诉人，但被上诉人却出尔反尔，严重违反诚实信用。泓远公司辩称：上诉人的上诉理由，无确实充分的证据，也未能提供双方就合同解除后，对于租赁房屋内的设施设备抵充租金有双方明确约定的证据。因此，一审法院对于其辩称并未采纳。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。泓远公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2016年11月1日签订的商铺租赁合同于2018年8月30日解除，商铺内李涛的物品由其拿走。2.判令李涛向其支付拖欠的租金51764元，后变更为34469元，物业费4998元、违约金为74117元，后变更为56822元。3.本案诉讼费由李涛承担。事实和理由：2016年11月1日，双方签订了一份《无锡青春商业中心租赁合同》，约定其向李涛出租位于无锡市惠山区青春商业中心D3/3-118、119铺，合同期限为2016年11月30日起至2020年4月30日止，免租期2016年11月30日至2017年5月1日，第一年2017年5月1日至2018年4月30日的租金为74117元，第二年2018年5月1日至2019年4月30日的租金为74117元，第三年2019年5月1日至2020年4月30日的租金为74117元。至2018年8月31日，李涛累计结欠租金34469元、物业费4998元，并要求李涛按合同约定支付12个月租金作为违约金，已收取的保证金不予退还，以弥补其的损失。其提供以下证据；无锡青春商业中心租赁合同原件，证明双方在2016年11月1日签订的租赁合同，约定时间为2016年11月30日至2020年4月30日，由其向李涛出租位于青春商业中心D3-118、119商铺。每年租金为74117元，物业费每年5998元。同时合同约定了如李涛违约应当支付相当于12个月租金的违约金，提供委托经营管理合同原件一份、无锡市房屋初始登记证原件一份。李涛一审辩称：双方已于2018年7月10日达成解除租赁合同协议，其已将钥匙交于泓远公司，尚欠的租金及物业费用，其已用相关设备予以抵销，故泓远公司的诉讼请求不成立，应予以驳回。其提供以下证据：第一组证据，1.鸿远公司商户退场手续办理清单。2.退场申请。3.解除租赁合同协议。4.商户退场申请表。5.商户退场费用结算清单。6.商户退铺验收表，均为打印件，证据来源于泓远公司，证明2018年8月份其与泓远公司工作人员倪国良口头达成解除租赁关系协议，不退保证金，所有设备抵欠租赁费用，为此，泓远公司向其提供了上述文本。证据二，2018年8月6日李涛妹夫李坤峰与泓远公司工作人员倪国良的短信聊天记录原件，2018年9月25日泓远公司工作人员孙琼与李涛妹夫李坤峰的短信记录原件，证明双方为了协商解除租赁合同关系约定的时间。证据三，2019年5月16日，李涛及李涛的妹夫与泓远公司的工作人员孙琼的录音录像原件，由李涛妹夫录像，地点在青春假日商业广场泓远公司办公室，证明目的一，孙琼通知李涛取回第一组证据，证明目的二，泓远公司不再同意之前李涛与倪国良达成一致的解除租赁关系的口头协议，证明目的三，李涛的承租房屋的钥匙还在泓远公司处。证据四补充协议原件，证明2017年5月1日至2018年4月31日的租金为56822元。证据五,收据一共6张原件,证明李涛向泓远公司交付租金、物业费、保证金等合计是64315元。一审中，双方对于提供的证据质证情况如下：李涛对泓远公司提供的证据无异议，认为合同第24条规定双方是可以协商一致解除租赁合同的。泓远公司对李涛提供的证据认为，对于证据1的真实性无法确认，因为李涛提供的全部都是打印件，而其中签字均为李涛一人所签，泓远公司应当盖章签字的地方均为空白。对于证据2，短信记录的真实性予以认可，但是倪国良与孙琼虽然是泓远公司的工作人员，但对于退租一事，并未取得泓远公司的授权；而且从李涛提供的谈话录音中可以看出，孙琼积极的协助李涛与其他商户一起向泓远公司进行施压。对于证据3的真实性予以认可，泓远公司员工孙琼在李涛不知道其他商户存在一个群的情况下，主动积极地向李涛提供了群号并引导他们与泓远公司进行对抗。由此可以看出该员工与李涛之间的关系远胜于其与泓远公司之间的密切程度，整合李涛所提供的证据1至证据3，均是李涛与泓远公司某些员工对于解除合同方案进行商谈的一个过程，泓远公司从未在这些方案上进行盖章确认，所以在泓远公司通知李涛因违约解除之前，原合同理应视为在继续履行当中。对证据4、5认可，但2000元装修保证金不是泓远公司收取，是联创物业收的。一审法院对于双方提供的证据认证情况：李涛对泓远公司提供的证据无异议，因与本案关联，法院予以采信。李涛提供的证据2、3、4、5，因泓远公司确认，与本案关联，法院予以采信。证据1可证明李涛提出解除合同的事实，但因泓远公司未盖章，泓远公司也不认可，故无法证明双方已就解除合同达成协议。一审法院认定事实：无锡市天御房地产开发有限公司（以下简称天御公司）与泓远公司于2014年8月1日签订了《委托经营管理合同》，约定天御公司作为甲方，泓远公司作为乙方，甲方为青春商业中心项目（以下简称“该项目”）的开发商，委托乙方为该项目提供全权经营管理服务。甲方委托乙方代理的该项目位于惠山区藕塘职教园区新藕路以东、纬三路两侧处，委托代理的商业物业范围包括全部商铺、商业管理用房、临时商业用房、公共广场、车库车位、广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约6.7万平方米。委托期限分第一阶段招商代理期，约定自本合同生效之日起至项目分期开业后十二个月届满时止，项目一期、二期、三期独立分开计算。第二阶段持续经营管理阶段，约定自项目交房期（具体交房期以委托经营管理协议书为准）之日起十年，项目一期、二期、三期独立分开计算。双方就合作方式、工作范围、服务费用和结算方式、双方权责、重要事项约定、违约责任及终止合约、合同变更、法律适用及争议处理、合同生效及其它进行了约定。其中关于物业服务费约定“甲方应于该项目预售或交付前与乙方指定的物业服务企业签署《前期物业服务合同》，以确保该项目的物业服务企业与经营管理公司无缝对接。就日后选聘的物业服务企业服务于该项目商业物业所需支付的相关物业服务费，由乙方根据甲方、乙方、选聘的物业服务企业三方所签订的《商业物业服务协议》中约定实施支付。”泓远公司提供的无锡市房屋初始登记证表明青春商业中心D区3-118号（建筑面积31.16㎡）、119号（建筑面积31.16㎡）房屋所有权人为天御公司。2016年11月1日，泓远公司作为甲方与李涛作为乙方签订无锡青春商业中心租赁合同，约定1，甲、乙双方同意按本合同列明的条款和条件，由乙方向甲方承租位于无锡市惠山区青春商业中心的房屋（以下简称“租赁物业”或“租赁区域”）用于经营（餐饮）有关的配套服务。乙方承诺仅以【微送鲜锅】商号/名称在该租赁物业进行经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。……。2，租赁面积：租赁区域的建筑面积约为62.48平方米，铺位号为D3/3-118、119。具体面积及功能以图纸和政府有关部门测量为准。……8，租赁期自2016年11月30日起至2020年4月30日（甲乙双方对该日期进行书面确认），共计约3年多，其中装修免租期为2016年11月30日-2017年5月1日。9，租金起算时间是2017年5月1日。10，租金计算时间：乙方自接受租赁区域进行二次装修后，水电、人工、经营费用乙方自理；第一年2017年5月1日至2018年4月30日，租金74117元（不含税）；第二年：2018年5月1日至2019年4月30日，租金74117元（不含税）；第三年：2019年5月1日至2020年4月30日，租金74117元（不含税）。11，履约保证金，签定本租赁合同后5个工作日内，乙方应支付履约保证金10000元，甲方在收到履约保证金后五天内向乙方开具收据。租金支付方式：甲、乙双方同意乙方的租金结算方式为按半年支付。第一期租金：签定本租赁合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付第一期租金37059元（6个月租金），此后每期租金应提前15天向甲方支付。甲方在收到租金后五天内向乙方开具收据。物业管理费：5998元/年（不含税），（按建筑面积计算，标准为8元/平方米/月。装修免租期内物业费正常收取）。物业管理费支付方式为“每6个月为一个交费期，先付后用。乙方应在签定本租赁合同日后5个工作日内向甲方支付首期物业管理费。甲方在收到物业管理费后五天内向乙方开具收据。……13，租赁违约：签定本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……21，租赁区域之续租和返还，……4）本合同提前终止、解除或租赁期限届满（双方已签订续租协议的除外）时，乙方应在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后（15）日内结清所有于本合同下尚未清缴的款项；并在本合同约定的租期届满或提前解除或终止后起30日内清空该租赁区域，将该租赁区域按交付时的状态连同甲方添置的附属物、装置物、添附物交还甲方；如有损坏或遗失的，由乙方修复或照价赔偿。5）乙方将租赁物业交还甲方时，乙方应自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，如货架、空调、招牌、广告牌等（但不可拆除、搬离或拆除、搬离可能会损坏租赁物业的物品除外，应予以保留，对于保留的物品全部归甲方所有，且甲方无须给予任何的经济补偿），以及保持租赁物业干净、整洁，如乙方搬离该租赁物业后仍有物品遗留或弃置在该租赁物业，或乙方未按期返还租赁物业并有物品遗留或弃置在该租赁物业的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方取得该财物且无需支付任何代价。甲方可对该财物自由处置，包括但不限于抛弃、变卖等方式，由此产生的收益归甲方所有。……22,双方其他权利义务，1）甲方保证租赁物业拥有国有土地使用权证（必须符合国家法律规定可作为商业用途使用说明，并保证有权将物业出租给乙方。……3）乙方可根据其营业需要，自行确定营业时间，甲方确保乙方在由甲方书面认可的其营业时间内可根据需要正常使用相关的通道、电梯、空调、盥洗室，停车场等公共公共设施。……10)甲乙双方确认,本合同的所有条款都是在双方完全明了的情况下自愿签署,不存在任何导致无效、部分无效或重大误解和显失公平的问题。……23，违约责任，1）甲、乙双方同意：任何一方需提前解除合同的，必须经双方协商一致并签署书面协议，否则按照本合同之规定执行；2）甲方由于违约行为应向乙方支付赔偿金时，乙方有权直接从乙方向甲方的租金中扣减；3）乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。甲方也有权不解除合同，在该情况下，乙方仍须按照上述约定支付违约金，并赔偿由此给甲方造成的一切损失。4）乙方未按约定履行本合同项下任何一项义务，在接到甲方要求改正的书面通知之日起5日内未整改完毕的，乙方须向甲方赔偿由此给甲方造成的一切损失。24，合同解除，1）双方协商一致，可解除本合同，除本合同或双方以其他补充协议另有约定外，任何一方无权要求单方解除合同。2）如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失（租金标准按照当年度日租金计算），及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的；b、未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁物业用途，经甲方书面通知后未在15日内改正的；c、乙方利用租赁物业进行非法活动，损害公共利益的，或被相关行政部门勒令停业的；d、乙方违反本合同约定，未经甲方书面同意对租赁物业进行建筑物结构、设施、设备的变更、改造、破坏。且在甲方书面通知后15日内未能恢复原状的；e、乙方违反本合同的规定，且在甲方向其发出违约的通知后15日内未采取更正措施的；f、甲方依据本合同相关约定行使合同解除/终止权的，且解除/终止事由为乙方违约的。……25、适用法律及解决争议，……3)合同的生效:本合同自双方代表签字并加盖公章之日起生效。26、其他，1）因政策需要，乙方应在无锡另行设立一家单位，暂定名为（具体名称以工商行政部门核准的名称为准），乙方最终签订合同公司将在进驻前变更为乙方注册的无锡当地公司，由甲、乙双方另行签订相关协议予以确认，在该协议签订后由该乙方注册的无锡当地公司全部承担本合同责任、权益及风险。乙方承诺在该等情况下，将不会擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式，且乙方并不因此免除在本合同中的权利义务，仍对上述主体在本合同中应履行的各项义务及责任承担连带保证责任。……4)双方在合同中列明的地址为有效的送达地址。任何一方的地址发生变更的，应在变更后十天内以书面形式通知对方，在变更地址的通知送达对方前，相对一方送达到原地址应视为已按合同约定送达。……2018年1月12日，双方就第一年租金金额进行调整达成补充协议，约定1，原合同第一年2017年5月1日至2018年4月30日租金74117元（不含税），现改为2017年5月1日至2018年4月30日租金56822元（不含税）。2，其他年份租金金额不变。3，本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力，原合同其他条款不变，仍按照原协议执行。4，本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效。合同签订后,泓远公司交付了商铺，李涛支付了租金47059元、装修押金2000元（由青春商业中心管理处出具收据），履约保证金10000元，物业费也交了免租期间的2257元和正常租赁期间的物业费2999元。泓远公司称其主张中未将免租期物业费一并在本案中进行结算。一审第一次庭审中，泓远公司同意装修押金2000元可以抵扣租金，但履约保证金10000元不同意退还，因为没有将全部三年的租约履行完毕；第二次庭审中，泓远公司称装修押金2000元非其所收，由联创物业收取，不应由其承担。泓远公司称其在2018年的8月8日向李涛发出通知，告知如果在2018年8月底前仍未付清租金的，将会解除合同并清退该商铺中的一切物品。李涛称其未收到该通知，且认为双方已于2018年7月10日达成解除租赁合同,其已将钥匙于2018年9月25日交于泓远公司，尚欠的租金及物业费用已用相关设备予以抵销。泓远公司认可李涛已将钥匙于2018年9月25日交给泓远公司，认为双方合同于2018年8月底解除。李涛称泓远公司宣传的时候说2017年5月1日全部开街，但开街率不到30%，导致后面没有人流量。因生意不好，故提出退租，且泓远公司允许退租。李涛提供其于2018年7月10日由其签名的退场申请原件，申请内容为“无锡泓远商业管理有限公司领导：本人于2016年11月1日与贵公司签订正式租赁合同，承租区域为D3/3-118、119，承租面积为62.48㎡，用于经营餐饮有关的配套服务，品牌为米色森林。现由于本人自身经营原因，本人自愿与贵公司解除租赁合同，并放弃对D3/3-118、119的一切承租权，并在7天内将之前经营所需的所有物品搬离店铺，过程中不破坏房屋原有结构及基本设施（基本设施包括：墙面和地面设施以及房屋原有的门窗结构），如有破坏，我将承担一切赔偿。”，提供由其单方签名的解除租赁合同协议一份，内容基本与上述申请内容相同。提供泓远公司商户退场申请表，该表上有李涛妹夫书写字样“公司同意装修及设备抵清所欠费用，个人原因经营不善，申请退场”，但未有泓远公司签名有盖章。李涛提供了泓远公司商户退场费用结算清单打印件，清单上明确预缴费用其中履约保证金为10000元，物业管理费为2999元，装修押金为2000元，欠费情况为租赁费用22116元，物业管理费3999元，合计26115元。该表底部由李涛妹夫书写的“备注：装修及设备低所有欠债，同意签字退场。”。李涛还提供了由其签名的一份空白泓远公司商户退铺验收表，上述材料上打印的时间均为2018年7月10日。李涛提供的短信记录一份为与倪国良发的内容为要求提供退租部门负责人电话，倪国良将孙琼的手机号发给了李涛。李涛于2018年9月25日的短信内容为与孙琼联系马上去见面，孙琼答应了。2019年1月3日李涛发给孙琼的短信内容为“你好，问下上次签了退租合同，你们说盖了章让去拿的？好了吗！九月份签的了”。李涛提供了2019年5月16日与孙琼的电话录音，内容涉及李涛及其妹夫问孙琼情况，孙琼与他们说商户有个群，让李涛加群，李涛及其妹夫问去年7月与倪总电话联系，9月份过来签退租，7月登记时间，孙琼还收了合同和收据，对此孙琼认可。李涛及其妹夫还问退租时因为欠的不多，说用押金、设备和店里的东西抵房租，孙琼回答称现在领导不同意，并且也不承认退租日期。孙琼同时认可钥匙在她处。李涛及其妹夫问具体补房租日期，孙琼称补到领导定的日期，孙琼还说当时签过东西后要把欠的钱付掉事情就了掉了。李涛妹夫则称当时也没有让付钱，因为欠钱不多，所以说东西抵偿。孙琼还让李涛说以当时退铺日期来算租金。李涛称上述证据印证其所主张2018年7月10李涛找倪国良去签解除合同,倪国良让李涛与孙琼去签协议，当时李涛在外地，因为学生放假，店都关掉了，9月份去办理相关材料，把钥匙交掉。商铺退场手续办理清单及证据1相关材料是孙琼2018年7月10日打印，李涛9月25日去青春假日商业中心时孙琼给的，9月25日在孙琼办公室里李涛签字和捺手印，孙琼把这些资料和钥匙都收去了。2019年5月份，泓远公司起诉，李涛什么材料都没有，孙琼打电话叫李涛去拿了材料。并认为李涛将其签字的其他条款空白的解除协议及相关文本和钥匙交于泓远公司，是一种要约行为。泓远公司收取是一种承诺，即双方就解除租赁合同已经达成了一致，至于之后泓远公司将相关的文本退回李涛，并没有得到李涛认可。且泓远公司将李涛的租赁合同原件也收取了。泓远公司内部人员变动，并不能推翻双方已达成的解除合同的协议，泓远公司的主张不能成立。关于协商解除过程，泓远公司称李涛提供的退铺申请材料确实是在2018年9月25日由李涛签名捺印，但该材料仅为一个退铺申请，泓远公司并没有同意。双方关于解除合同并没有达成一致意见；认可于2018年9月25日收到李涛交来的商铺钥匙。在一审诉讼中，经进行财产清点，李涛在租赁商铺中存在以下物品：木制吧台1个、苏格尔立式冰柜1台、木制长凳16张，木制长台8张、志高空调1台（型号KFR-72LW/H58+N3）、奥克斯落地电风扇1台、新任美立式饮水机1台、吊灯7只、吊灯3只（含6个灯泡）、三个灯座、不锈钢洗水槽单槽、双槽各1个、不锈钢保温桶大、小各1个、木制简易桌子大、小各1个、不锈钢八头炉灶1个、蜂窝煤炉子1个、不锈钢单头灶台1个、不锈钢大型操作台带二层枝架1台、雪乐工冰柜1台、大、小煤气罐各1个、不锈钢抽油烟机1台、灯箱4个。对于上述物品，李涛称物品已以物抵债抵清欠付租金等费用；泓远公司称其不需要上述物品，要求由李涛拿走。以上事实有委托经营管理合同、无锡市房屋初始登记证、无锡青春商业中心租赁合同原件、商户退铺验收表、退场申请、解除租赁合同协议、商户退场申请表、商户退场费用结算清单、短信记录、电话录音、现场清点物品清单、当事人双方的陈述在卷佐。一审法院认为：双方所签无锡青春商业中心租赁合同及补充协议是双方当事人的真实意思反映，且泓远公司有权出租，故合法有效，双方均应按约履行。李涛提供的由泓远公司打印的2018年7月10日退铺申请表注明退场时间为2018年7月10日，仅表明李涛已书面通知泓远公司解除合同。李涛称双方已就解除合同达成了协议，并且约定设备抵偿欠款，因协议未有泓远公司盖章确认，协议未成立，且从其提供的其与泓远公司工作人员孙琼的短信内容来看，退租合同还要盖章，故无法认定双方已就解除合同达成了协议，李涛所述双方已就解除合同并对于尚欠的租金及物业费用其相关设备予以抵销达成了协议依据不足，法院不予采信。泓远公司称其于2018年8月8日向李涛发出过通知，认可合同可以在2018年8月底进行解除，尽管李涛称未收到此通知，泓远公司也未有证据证实其发过通知，但泓远公司要求确认双方于2018年8月30日合同解除，对于解除合同双方意见一致，故法院认定双方于2018年8月30日租赁合同解除。泓远公司主张李涛至2018年8月30日结欠租金34469元证据充分，理由正当，法院支持。关于结欠物业费，由于双方合同约定物业费按租赁面积每平方米8元计算，而租赁面积以图纸和政府有关部门测量为准，根据泓远公司提供的证据表明李涛租赁的商铺实际租赁面积为62.32平方米,少于双方合同约定的62.48平方米,故物业费应按实调整为498.56元每月,经核算至泓远公司主张的2018年8月30日，李涛拖欠物业费金额为4978元，对此费用应予以支付，泓远公司超过部分的主张，法院不予支持。李涛未按约支付租金和物业费，构成违约，且按合同第23条违约责任约定，泓远公司有权解除合同，按合同第24条合同解除约定，泓远公司提出应由李涛按约支付12个月租金损失的主张符合合同约定，且考虑李涛的物品合同解除后仍占用商铺，且此合同约定了免租期，泓远公司主张由李涛承担违约导致的12个月租金损失56822元理由成立，法院支持。因租赁合同第十三条规定租赁违约规定“签定本合同后，在乙方没有任何违约的情况下，甲方不得提前终止本合同，否则，乙方相关所有损失由甲方承担。乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金。……”，泓远公司称10000元履约保证金不予退还理由成立，法院采信。因李涛尚有2000元装修押金未退还，且收据表明系青春商业中心管理处，故李涛主张相抵应予支持。相抵后，李涛还结欠34469元+4978元+56822元-2000元为94269元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决:一、确认双方所订的租赁合同于2018年8月30日解除。李涛在商铺内的物品：木制吧台1个、苏格尔立式冰柜1台、木制长凳16张，木制长台8张、志高空调1台（型号KFR-72LW/H58+N3）、奥克斯落地电风扇1台、新任美立式饮水机1台、吊灯7只、吊灯3只（含6个灯泡）、三个灯座、不锈钢洗水槽单槽、双槽各1个、不锈钢保温桶大、小各1个、木制简易桌子大、小各1个、不锈钢八头炉灶1个、蜂窝煤炉子1个、不锈钢单头灶台1个、不锈钢大型操作台带二层枝架1台、雪乐工冰柜1台、大、小煤气罐各1个、不锈钢抽油烟机1台、灯箱4个于判决书发生法律效力之日起10日内由李涛自行搬离。二、李涛应于判决书发生法律效力之日起十日内偿付泓远公司拖欠的租金34469元、物业费4978元，扣除泓远公司应返还的装修押金2000元，还应支付37447元。三、李涛应于判决书发生法律效力之日起十日内支付泓远租金损失56822元。四、驳回泓远公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2207元，由李涛负担2161元，由无锡泓远商业管理有限公司负担46元。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、双方所订的租赁合同是否于2018年7月10日解除。二、双方是否已达成李涛在租赁房屋内的物品已以物抵债抵清欠付租金等费用。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，双方就解除租赁合同并未达成书面协议。李涛所提供的2018年7月10日的《解除租赁合同协议》上，只有李涛的签字并无泓远公司的盖章或法定代表人的签字，且泓远公司也并不认可，由此只能说明有李涛提出解除合同的事实，但不能据此证明双方已于2018年7月10日达成了解除合同的意思表示。其次，从李涛提供的其与泓远公司工作人员孙琼的短信、通话录音内容来看，也无法认定双方已于2018年7月10日达成了解除合同的意思表示。再次，泓远公司于2018年9月25日收到李涛交来的商铺钥匙，但仅凭泓远公司该行为也不能证明泓远公司是同意于2018年7月10日解除租赁合同的意思表示。最后，李涛也无证据证明其与泓远公司就双方解除租赁合同达成了口头协议，应承担举证不能后果。因李涛有解除租赁合同的意思表示，而泓远公司亦认可双方租赁合同在2018年8月底解除，因此，一审法院确认双方所订的租赁合同于2018年8月30日解除，符合法律规定，本院予以确认。李涛主张双方所订的租赁合同于2018年7月10日解除的上诉意见，无法事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，民事法律行为要基于双方的意思表示一致才能成立。本案中，李涛表示在租赁房屋内的物品用于以物抵债抵清欠付租金等费用，但李涛的该意思表示需要泓远公司表示同意或接受，才能达成一致意见。虽然李涛在“泓远公司商户退场费用结算清单”上写了“装修及设备抵所有欠费。同意签字退场”，但泓远公司并未在该清单上签字或盖章确认，且泓远公司也并不认可，李涛也无其他证据证明泓远公司认可其“以物抵债”，故应认定为双方并未就李涛在租赁房屋内的物品以以物抵债抵清欠付租金等费用方式达成协议。因此，一审判决李涛在商铺内的物品自行搬离，符合法律规定，并无不当。李涛主张在租赁房屋内的物品用于以物抵债抵清欠付租金等费用的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，鉴于李涛的物品在合同解除后至今仍占用所租赁的商铺，因此，一审判决的李涛赔偿租金损失，并无不当。综上所述，李涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2157元，由李涛负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年七月二日书记员  徐冬晖