云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2532民初373号原告：河口金恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915325320863882013。住所地：河口县人民路34号。法定代表人：资云慧，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查景文，云南法砝码律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：王璟昆，男，1988年10月5日出生，汉族，系原告河口金恒房地产开发有限公司的员工，住开远市。代理权限：一般授权代理。被告：徐丽民，男，1982年11月9日生，汉族，住河口县，现暂住河口县。第三人：河口金恒进出口有限公司，统一社会信用代码：91532532571876890R。住所地：云南省红河州河口县人民路火车站旁（国际公寓出租房）。法定代表人：程湧，职务：执行董事。委托诉讼代理人：江自昆，男，1967年6月24日出生，汉族，系原告河口金恒进出口有限公司的员工，现住河口县，代理权限：特别授权代理。原告河口金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒房地产公司）与被告徐丽民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告金恒房地产公司的法定代表人资云慧及委托诉讼代理人查景文、被告徐丽民到庭参加诉讼。本院依职权追加了第三人河口金恒进出口有限公司（金恒进出口公司）参加诉讼，并于2020年6月28日进行了第二次公开开庭，原告金恒房地产公司的委托诉讼代理人查景文、被告徐丽民及第三人金恒进出口公司的委托诉讼代理人江自昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金恒房地产公司向本院提出诉讼请求：1．解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《河口卓越主题酒店2016年-2017年度租金延期支付协议书》。2．判令被告向原告支付拖欠的租金人民币1,686,666元并支付利息、违约金1,428,400元，合计3,115,066元（一、拖欠的租金：从2017年7月1日至2020年5月1日共计34个月为34×980,000元／年÷12－1090000=1,686,666元。二应支付的违约金：1．从2017年10月1日至2018年2月1日共计4个月为4×2%×980,000元=78,400元；2．从2018年2月1日起至2020年5月1日共计27个月为27×50,000元=1,350,000元；小计1,428,400元。上述租金与违约金合计3,115,066元）。违约金计算支付至被告付清全部租金之日止。3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月3日，河口金恒进出口有限公司与被告签订了《房屋租赁合同》，约定金恒进出口公司将河口口岸恒丰标准化农贸市场五幢3-6层及第一层16、17号商铺出租给被告用于酒店经营，租赁期限15年，从2016年7月1日起至2031年6月30日止。2016年7月1日至2021年6月30日5年期间每年租金98万元，第6年至第8年一次性递增20%，第9年至第11年一次性递增20%，第11年起至第14年一次性递增20%，第15年递增7%。合同签订后，由于金恒进出口公司已将河口口岸恒丰标准化农贸市场项目移交给其投资设立的原告河口金恒房地产开发有限公司投资开发，因此，经征得被告同意，本案《房屋租赁合同》项下的相关权利义务也转移给原告享有和承担。被告在装修酒店期间经原被告双方协商同意免除被告两个月的租金，即从2017年9月1日开始支付租金。2017年6月30日，扣除被告已支付的定金及押金，被告支付了第一个年度的租金。2017年9月21日，鉴于被告未能及时支付第二个年度的租金，原被告双方签订了《河口卓越主题酒店2016年-2017年度租金延期支付协议书》，约定第二个年度的租金支付时间延后至2017年9月30日，如果逾期支付的从2017年10月1日起按月利率3%计算利息，如果至2018年2月1日前仍不能按期支付租金的，则视为违约，被告每月支付违约金5万元。如果2018年6月30日第二个经营年度结束，乙方还不能按期把上述租金支付完成，原告有权终止租赁协议的履行，由此产生的一切民事经济责任由被告全部承担，但是时至今日，虽经原告多次催促，被告拒不支付房屋租金。综上所述，被告徐丽民拒不支付租金的行为，已经构成违约，故请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告徐丽民辩称，1.原告为河口金恒房地产公司，答辩人与本公司并无法律关系，原告不是本案的适格原告。2.请求法院撤销本案《房屋租赁合同》。3.要求原告退还已经交纳的租金和借款共计：1,976,667元，本应是甲方应当提供的建筑工程款336,370元，合计2,313,037元及原告应当支付的合理利息。4.本案相关证据测绘费500元整由原告承担。5.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、合同中约定的第五条第8项中约定，由甲方提供固定车位20个供乙方经营使用，不固定车位30个内乙方无偿使用。原告并未履行合同中约定中规定的义务，反而滥用合同中的违约金权利，显然有失公平。参考周边停车位租赁价格，每车位每月200元租金，年租金2,400元／个，以上50个停车位合计年租金120,000元。二、依照本租赁合同第五条第2项约定，甲方提供完好的房屋、设施、设备。原告交付使用的房屋并未达到以上标准，依照原告提交的证据附件2《恒丰农贸市场5幢施工方未做部分工程量清单计价》中，答辩人建筑物中存在由336,370元甲方未完的工程量，此款原告应予以退还。三、从原告交付租赁房屋后至今，原告房地产项目并未全部完成。常有炸山石，挖掘机、推土机、混凝土、渣土车等施工噪音不绝于耳，给酒店带来了严重的负面影响。不利于答辩人的酒店经营活动的正常展开。四、原告交付给答辩人的房屋6楼有8间漏水（8603、8608、8612、8613、8617、8619、8688、8620），6楼走道漏水，甚至造成5楼走道漏水，虽经多次维修也并没有解决实际问题，给答辩人带来经济损失，损失占比应计算为27／82（受影响的房间27间，总共82件房间）。维修上述漏水问题预估需费用为10万元。五、本案出租标的物，并未依法取得《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》，依法属于不能交付使用的建筑，原告隐瞒了以上重要情况，造成答辩人的重大误解，因此依照《中华人民共和国合同法》是可撤销的合同。六、答辩人所缴纳的1,976,667元，基于以上原因存在重大误解而进行支付，故合同撤销后应予以返还。七、本合同与金恒进出口公司签订，与金恒房地产开发公司没有法律关系，原告不是本案适格原告。另，被告认为其违约事实存在，但约定的违约金过高，请求法院给予减免或按最低标准收取违约金。第三人金恒进出口公司辩称，其公司于2012年在河口县中，和河口广丰商贸有限公司与县人民政府签订了《河口品岸标准化农贸市场项目投资协议书》，两家公司共同各开发一半此市场。由于金恒进出口公司没有商品房开发资质，遂全额出资设立了金恒房地产开发公司，由其承担农贸市场项目的开发建设。2015年11月3日，本公司与被告签订了本案诉讼中涉及的《房屋租赁合同》，因此房系金恒房地产开发公司开发，本公司没有出租的权利，经与徐丽民协商同意，此《房屋租赁合同》的全部权利义务概括转移给金恒房地产开发公司享有和承担。在履行合同过程中，徐丽民按约定将房屋租金支付给金恒房地产开发公司而非本公司，后续涉及房屋租赁的其他合同也是由金恒房地产开发公司与徐丽民协商签订，本公司已从《房屋租赁合同》退出，现徐丽民拖欠租金未付，致金恒房地产开发公司提起诉讼，故请法院依法支持本案原告的诉讼请求。原告金恒房地产公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1．金恒进出口公司营业执照、投资开发承诺书，证实金恒进出口公司为开发河口口岸标准化农贸市场，决定全额出资设立金恒房地产公司。2.金恒房地产公司营业执照、法定代表人身份证明，证实金恒房地产开发公司具体独立法人资格，法定代表人资云慧，职务：执行董事兼总经理。3.《房屋租赁合同》，证实2015年11月3日，金恒进出口公司与徐丽民签订了房屋租赁合同，约定金恒进出口公司将河口口岸恒丰标准化农贸市场第五幢第一层16号、17号商铺及3-6层出租给徐丽民用于酒店经营。4.补充协议书两份，证实上述房屋租赁合同的出租方由金恒进出口公司变更为金恒房地产公司，由变更后的公司履行租赁合同的权利义务，并就酒店的相关装修事宜进行补充约定。5.河口卓越主题酒店2016年-2017年度的租金延期支付协议书，证实因徐丽民经营困难，双方同意第二年度的租金延期3个月即2017年9月30日前支付，双方还对违约责任进行了约定。补充协议是由金恒房地产公司与被告徐丽民签订的。房屋租金被告也是支付到金恒房地产公司及金恒房地产公司法定代表人资云慧的个人的账户上，履行合同的权利义务也是由金恒房地产公司享有的。6.催款函、圆通速递回执、跟踪单号包裹情况，证实虽经催促，徐丽民仍拒绝支付房屋租金及违约金。另，在被告向本院提出调取证据申请后，本院责令原告提供了本案争议所涉房屋是否依法依规进行建设的相应证据，以及本案所涉房屋为何未办理房产证的情况。原告向本院补充提交了以下证据：建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表、河口瑶族自治县建设工程竣工规划验收合格证、河国用（2015）第××号土地使用证各一份，证实这些工程都是经过竣工验收已经合法手续审批并取得了建筑物的所有权，且是合法建盖，并已取得销售许可证，可以对外进行销售，只是因为其他原因房产证没有办的下来，不是因为工程质量问题，没有办房产证的问题并不影响涉案房屋的买卖和出租。经质证，被告对原告提交的上述证据提出如下意见：对第1证据的营业执照没有意见，但是对承诺书的证明目的有意见，承诺书上面不能证实开发公司有经营管理进出口有限公司租给我的权利。对第2证据，对其真实性没有意见，但是金恒房地产开发有限公司不是与我签订合同的一方当事人。对第3组证据的三性没有意见。对第4组证据的真实性没有意见，签订补充协议是事实，但是只是针对房屋装修问题做了约定，并不能说明河口金恒房地产开发有限公司可以代表河口金恒进出口有限公司与我们协商经营性问题。对第5组证据的真实性没有意见，确实是有我的签名，但是协议书中甲方是河口金恒进出口有限公司的盖章，但是落款又是河口金恒房地产开发有限公司盖的章，两章不一致，我认为该合同是违反法律规定，是无效的。打款都是打给河口金恒进出口有限公司的，但是后面打到资云慧及资云慧女儿的账号上。第6组证据的真实性没有意见，我确实是收到了这些材料。对法院责令原告提交的证据材料没有意见，真实性有待查证，备案表是复印件，但是与我庭前提交的三书一证一表的申请书不一致，所以我持怀疑态度，是否真实需要法院核对，还达不到原告要证实的目的。被告针对其辩解，向本院提交了以下证据：1.房屋漏水现状的图片，证明原告提花供的房屋漏水给答辩人生产经营带来的损失。2.本案争议标的宗地图、建筑规划红线图，测绘图，证实原告提供的租赁建筑存在违法情况，属于违法建筑，依照相关法律法规，原告的出租标的物违反《建筑法》第六十四条，合同应予以撤销。3.收据，证实答辩人因此案发生测绘费金额为人民币500元。4.周边环境设施设备照片，证实原告的房地产项目工地长期施工，不利于答辩人的酒店经营活动的正常展开。5.《竣工验收备案表》《建设工程竣工规划验收合格证》，这是法院责令原告提交的。此证据只是复印件，其真实性及合法性存在问题。与答辩人提供的第二组证据冲突，土地违法的建筑，不应获得《竣工验收备案表》《建设工程竣工规划验收合格证》。经质证，原告对被告提交的上述证据提出如下意见：对第1组证据，漏水的情况是：当时被告租原告的房子是3楼-7楼，但是被告将此房屋的3楼租给别人做歌舞厅，又在6楼盖了简易房屋供员工居住，6楼上面盖了一大排房子，盖好了我们才知道的，这就影响到了房屋漏水。因为漏水的问题一直得不到有效解决，也不知道是什么原因。对第2组证据的真实性没有意见，农贸市场存在要搬迁，政府是认可的所以我们才有的这些合格证。我们为了解决这个问题政府就对我们罚了款，30元一平方，我们也将这些超出面积的罚款钱都交了，现在房产证也是在办理当中。超过红线图政府也是知道的，所以政府才会将这些证书出给我们。对第3组证据的三性不予认可，与本案无关。对第4组证据的三性都认可，但是不认可被告的证明目的。施工是事实，但是我们施工的时间只有三个月，因为在等土地的完善问题，签合同的时候被告是知晓这种情况的，也恰好能证实我方提供车位，酒店的侧面都是可以停车的，施工现场恰好能够证实我们是有足够的车位供被告停车的。对第5组证据的真实性没有意见，但是不认可证明目的。另，被告针对支付给原告具体租金数额问题，向本院提交了《徐丽民支付金恒房地产开发有限公司房租费明细单》及相应的银行流水明细清单及账户对账单。原告对被告提供的上述证据进行核对，确认被告付给原告的数额确为1,976,667元。并补充说明：第一年的816,667元房租，本来是应交98万元的，但因交房时间与原约定的时间不一致，推后了，故当时双方协商减免了二个月的房租，即第一年度的租期原约定的是从2016年7月1日起至2017年6月30日止，调整为2016年9月1日起至2017年6月30日止，即第一年度的租金只按10个月计算应交租金816,667元。诉状中的时间“即从2017年9月1日开始支付租金”中的2017年写错了，应为2016年。另外，第一年的房租，当时是看在被告确实困难资金紧张的情况下，在被告一再请求下，原告就同意他用定金30万元、押金5万元抵作第一年的租金。第二年度的租期就按正常时间从2017年7月1日起算，原告漏算的这7万元，就从原告起诉的租金中相应扣减出来，即应扣减的数额为109万元再加7万元就是116万元。被告对原告上述补充说明无异议。第三人金恒进出口公司未向本院提交证据。对原告提交的上述证据无异议；并同意原告对被告提交的证据发表的上述质证意见。原告金恒房地产公司对被告认为双方约定的违约金过高，请求法院给予减免或按最低标准收取违约金的请求，认为其损失就是双方约定于2017年9月21日签订的租金延期支付协议书中的内容，协议中约定的2017年10月1日至2018年2月1日期间按月息3%支付，原告方在起诉时都主动调整按2%计算了，在这之前被告未按期支付的租金原告也没有要求计算利息和违约金了，所以之后约定了每个月5万元的违约金，故原告不同意减少，但法院认为需要调整由法院裁判。第三人金恒进出口公司的意见与原告金恒房地产公司的上述意见一致。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，被告对原告提交的6组证据的真实性均无异议，且这些证据能够证实河口金恒进出口有限公司与被告签订房屋租赁合同，以及原告与被告之间在履行该房屋租赁合同过程中所达成的相应协议的事实，虽然被告对第1、2、4、5组证据的证明目的有异议，但未提供相反证据证实其反驳观点，故对原告提供的6组证据的证明目的予以采信。对本院责令原告提供的本案争议所涉房屋是否依法依规进行建设的以下证据：建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表、河口瑶族自治县建设工程竣工规划验收合格证、河国用（2015）第××号土地使用证，是本案所涉房屋所在辖区的县住房和城乡建设局、县人民政府、县国土资源局出具的相关证书，本院亦依法对原件进行了核对，具备客观真实性、与本案相关联，故本院予以采信。对被告提交的第1、4组证据，被告经本庭释明也未提出反诉，原告也不认可，故本院不予采信；对其他3组证据，原告要证实的目的与本案不具关联性，故对被告提供的这些证据要证实的目的不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，第三人金恒进出口公司与被告徐丽民签订了《房屋租赁合同》，约定将河口口岸恒丰标准化农贸市场五幢3-6层及第一层16、17号商铺出租给被告用于酒店经营，租赁期限15年，从2016年7月1日起至2031年6月30日止。2016年7月1日至2021年6月30日5年期间每年租金98万元，第6年至第8年一次性递增20%，第9年至第11年一次性递增20%，第11年起至第14年一次性递增20%，第15年递增7%。2016年4月8日，由第三人金恒进出口公司全额出资成立了金恒房地产公司。2016年8月30日和2017年元月10日，被告徐丽民作为丙方与作为甲方的金恒房地产公司、作为乙方的文山大景建筑工程有限公司先后签订了《协议书》和《补充协议书》，对本案所涉租赁房屋的防水、三层内隔墙取消、楼梯出入口改变原设计等事项及被告徐丽民将其所租赁的房屋中的第三层租赁给他人经营KTV等事项进行了约定。2017年9月21日，被告作为乙方又与落款处盖印为甲方的金恒房地产公司签订了《河口卓越主题酒店2016年-2017年度租金延期支付协议书》（抬头处甲方为第三人金恒进出口公司。原告称该表述为打印时的笔误），约定：一、甲方充分体谅乙方的经营困难，现将租金支付时间顺延至2017年9月30日，在2017年10月1日前支付的租金一律不计算财务成本。二、2017年10月1日之后支付的租金一律计算财务成本。三、财务成本的计算方式为：月息3%，每月按天计息，超过10天按半个月计息；超过20天，按整月计息。四、如果2018年2月1日前乙方不能按期支付租金，甲方则视为乙方合同违约，每月支付违约金人民币50,000元整（大写：伍万元整）。五、2018年6月30日第二个经营年度结束，如果乙方还不能按期把上述资金支付完成，甲方有权终止租赁协议，由此产生的一切民事经济责任由乙方全部承担。被告自2015年11月4日至2019年12月29日，共支付给原告租金1,976,667元（含与金恒进出口公司签订租房合同时支付的定金30万元、押金5万元，此外的款项打入到原告金恒房地产公司的法定代表人资云慧的账号或资云慧的女儿张惠文的账号内，张惠文的女儿原系金恒房地产公司的员工）。在履行租房合同过程中，因实际交房的时间与原约定的时间延后了二个月，故当时双方协商减免了二个月的房租，即第一年度的租期从原约定的2016年7月1日起至2017年6月30日止调整为2016年9月1日起至2017年6月30日止，即第一年度的租金只按10个月计算应交租金816,667元（含与金恒进出口公司签订租房合同时支付的定金30万元、押金5万元）。2020年4月14日，云南法砝码律师事务所向徐丽民发出《催款函》，向被告催收本案所涉租赁房屋的租金、利息及违约金，并要求被告将款项支付给原告金恒房地产公司。本院认为，合法的房屋租赁合同应当受到法律保护。第三人金恒进出口公司与被告徐丽民签订了《房屋租赁合同》后，为规范房地产开发运作程序，遂全额出资成立了金恒房地产公司，将其公司与徐丽民签订《房屋租赁合同》全部权利义务转移给原告金恒房地产开发公司，且后续被告与原告就租房期间的卫生间防水、该幢房屋第三层转租给他人经营ＫＴＶ等相关事项签订了协议，并与原告协商达成了租金延期支付协议，应认定为原告与第三人自愿转让受让本案所涉租赁房屋的全部权利义务，被告认可并原告继续履行本案所涉房屋的租赁协议，虽然租金延期支付协议的抬头处的甲方为金恒进出口公司，但被告协商的对象是原告金恒房地产公司，落款处也是原告金恒房地产公司签章，故被告辩称其与原告无租赁合同关系，原告不是本案的适格原告的理由不成立；本案所涉租赁房屋已取得建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案表、河口瑶族自治县建设工程竣工规划验收合格证、河国用（2015）第××号土地使用证，且上述证书中载明的建设单位、土地使用权人均为金恒房地产公司，故被告辩称本案所涉《房屋租赁合同》无效，其已支付给原告的房屋租金应予返还并由原告承担测绘费500元、本案受理费等辩解意见不成立。被告在履行合同过程中未按约按时支付租金，已构成违约，故对原告要求解除租赁合同的请求予以支持。对被告认为其与原告约定的违约金过高，请求法院给予减免或按最低标准收取违约金的请求，因原、被告双方均未提供原告因被告逾期支付租金所造成的实际损失的数额，双方对违约责任虽有约定，但约定的违约金过高，原告在起诉时主动将双方原约定的3%的月息调整至2%，应予支持；但从2018年2月1日后约定的每月5万元的违约金过高，且被告在签订租金延期支付协议书后仍陆续支付了部分租金，系有履约诚意的，故按双方约定的利息计算标准并由原告主动调整的标准即2%支付较宜；因被告自第二个租房年度即2017年7月1日起，支付的租金应为1160000元（1976667元-816667元），按此数额计算，被告支付的租金已付至2018年9月6日，故计算违约金起算时间应以此截止日为准，计算基数也应以此后至原告起诉解除合同之日即2020年5月1日止被告应付未付的租金为基数，即为1616666元。被告应承担的违约金为：641277元（1616666元×2%×19个月＋1616666元×2%÷30天×25天）。对原告要求被告支付违约金至付清全部租金之日止的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。另，原告在起诉时漏算了被告已支付的7万元租金，依法应从被告后续应付的租金中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、解除第三人河口金恒进出口有限公司与被告徐丽民于2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告徐丽民于本判决生效之日起十日内向原告河口金恒房地产开发有限公司支付房屋租金1,616,666元、违约金641,277元，合计2,257,943元。并以1,616,666元为基数，按月利率2%的标准支付违约金，自2020年5月2日起付至该租金付清之日止。三、驳回原告河口金恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,860元，由被告徐丽民负担12,432元，由原告河口金恒房地产开发有限公司负担3,428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  潘应红二〇二〇年七月一日书记员  邓娅琴