福建省龙岩市中级人民法院 民事判决书 （2020）闽08民终685号 上诉人（原审原告）：陈義文，男，1978年2月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人（原审原告）：刘喜连，女，1972年12月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张永生（刘喜连丈夫），住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：张永东，男，1972年10月3日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。 上诉人陈義文、刘喜连因与被上诉人张永东租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院(2019)闽0802民初8559号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈義文，上诉人刘喜连的委托诉讼代理人张永生到庭参加诉讼。被上诉人张永东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈義文、刘喜连上诉请求：撤销福建省龙岩市新区人民法院(2019)闽0802民初8559号民事判决书第四项判决，改判被上诉人张永东将海西汽贸综合体D地块23#-8号房产恢复原状、结清物业管理费、水电费、清理装修垃圾费等相关费用后交还给陈義文、刘喜连。事实和理由：一审法院认定事实不清楚，未进行实地调查，判决有误。1.海西汽贸综合体D地块23#-8号房产现场己被张永东装修破坏，一楼卫生间被拆除;2.房产一楼至二楼的楼梯被拆除、导致人无法通过楼梯正常上楼，存在安全隐患;3.一楼、二楼的相邻店铺隔墙被拆除，导致开敞互通，不封闭，不安全;4.原房产的消防、水电管线被部分改动，存在安全隐患;5.经张永东装修改动后的房产己损毁严重，破坏大，存安全隐患，完全不具备开店条件。上述事实，有上诉人提供房产的部分装修前后照片、被上诉人承租店面期间欠物业公司相关欠费凭证(截止2017年9月-2019年9月合计2664元)的证据可以证明。 依据双方签订的《海西汽贸城租赁合同》第10.3条约定“乙方装修、改建的所有不能移动的不动产附着物或固定装置物品不能拆除或破坏，无偿归还甲方所有，因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状，并赔偿由此造成的损失。”合同解除后，被上诉人即合同乙方应当将承租后因拆除造成房屋毁损的部位恢复原状，并赔偿由此造成的损失。 张永东未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 陈義文、刘喜连向一审法院提出诉讼请求：1.判令从2019年10月28日起解除陈義文、刘喜连与张永东签订的《海西汽贸交易城租赁合同》。2.判令张永东支付从2018年11月1日至2019年10月28日止尚欠的租金（2420元／月）29040元及违约金3840.14元，并支付上述款项从起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的利息。3.判令张永东将位于龙岩市新罗区汽贸综合体Ｄ地块23＃-8号房产恢复原样（一、二楼店铺与店铺之间的隔墙恢复、店铺一楼的卫生间恢复、一楼上二楼的楼梯恢复），并结清相关费用后将店铺归还陈義文、刘喜连。 一审法院认定事实：2017年8月8日。陈義文、刘喜连（甲方）与张永东（乙方）签订《海西汽贸交易城租赁合同》一份，主要约定：1、租赁标的。甲方将位于龙岩市新罗区汽贸综合体Ｄ地块23＃-8号房产252.59平方米房产出租给乙方。……3、租赁期限。从2017年8月8日起至2022年8月7日止。免租期为2017年8月8日起至2017年9月30日止。4、租金计算及支付方式。第一个收租年度从2017年10月1日起至2018年9月30日止，实收租金为2200元／月，起步租金交满一年之后在上一年租金基础上逐年递增10%。租金支付以每月为一个缴租期，先付后用，乙方应在每月5日前向甲方一次性足额支付当月的租金。5、保证金及支付。合同签订之日乙方向甲方支付6600元的保证金，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保。乙方向甲方委托的物业公司缴纳物业管理费、装修保证金、水电费、公摊等相关费用。……9、违约与赔偿。甲乙双方任何一方未履行约定的义务应承担违约责任，违约方应当向守约方赔偿按保证金等额的违约金，守约方有权单方解除合同。乙方未按约支付租金及其他费用的，乙方应向甲方支付欠付费用每月2%的违约金，逾期超过一个月的，乙方承担违约责任。10、房产的返还。返还时若房产出现任何损坏的，除正常损耗外，乙方应承担维修责任或进行全额赔偿，乙方拒绝维修的，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。乙方装修、改建的所有不能移动的不动产附着物或固定装置物品不能拆除或破坏，无偿归还甲方所有，因拆除造成房屋损毁的，乙方应当恢复原状，并赔偿由此造成的损失。合同签订后，张永东交付保证金并装修入驻。2018年12月19日，双方因张永东拖欠租金产生纠纷，在龙岩市新罗区人民调解委员会的主持下，达成人民调解协议书，协议约定：1、张永东应于2019年1月10日前付清尚欠的2018年10月租金2200元、11月租金1750元、12月租金1750元，共计5700元，若未按期付清所欠租金，则须按原合同所约定的租金及违约金履行（原合同租金为每月2200元）；2、陈義文、刘喜连给予张永东三个月过渡期用于转租店面，若店面未转租成功，则2019年1月至3月每月支付租金1000元，于每月月底前支付；3、若三个月后未转租成功，则双方终止租赁，张永东应将所租店面恢复原状（具体事宜另行协商）。上述调解协议签订后，张永东仅支付完2018年10月的租金。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。陈義文、刘喜连与张永东签订的《海西汽贸交易城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，虽然陈義文、刘喜连与张永东在租赁合同产生纠纷后达成了调解协议，但因张永东未按调解协议履行，双方在庭审中亦确认按原合同履行，因此，当事人均应按原合同约定履行各自义务。现双方一致同意解除《海西汽贸交易城租赁合同》，一审法院予以确认；关于合同解除时间，张永东抗辩称其于2018年12月15日已将店铺腾空，双方合同解除。一审法院认为，根据双方在2018年12月19日调解协议中的约定，陈義文、刘喜连已同意减少部分租金并适当给予张永东转租时间，但张永东并未按调解协议履行，故张永东在双方未重新协商一致的情况下，自行搬离租赁房屋，其辩称的合同解除条件不成立。根据法律规定，当事人一方依约解除合同的，合同自通知到达对方时解除。陈義文、刘喜连于2019年10月28日向张永东明确诉请要求解除合同，故其主张于该日解除双方签订的合同，合理合法，一审法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张永东在承租陈義文、刘喜连所提供的租赁物后，未按约履行缴纳租金的义务，显属违约，现陈義文、刘喜连诉请张永东支付从2018年11月1日至2019年10月28日尚欠的租金（2420元／月）29040元，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持；至于张永东主张上述期间的违约金3840.14元并主张以尚欠租金、违约金为本金按月利率2%计算利息的诉请，根据双方的约定，经一审法院核算，陈義文、刘喜连主张12个月的违约金应为3775.2元，且其仅有权要求张永东支付从2019年10月29日起至租金付清之日止、以29040元为本金、按月利率2%计算的利息。对于陈義文、刘喜连要求张永东将店铺恢复原状的诉请；首先，陈義文、刘喜连未能提供证据证实原状的状态；其次，陈義文、刘喜连未能提供证据证明张永东对租赁物的装修、改建不符合双方的约定并已达到对租赁房屋损毁的程度；故对其该项诉请，一审法院不予支持。另，关于陈義文、刘喜连要求张永东结清相关费用的诉请。因陈義文、刘喜连未能向一审法院提供证据证明该项费用的具体项目金额，故对该项诉请，一审法院不予支持。判决：一、陈義文、刘喜连与张永东签订的《海西汽贸交易城租赁合同》从2019年10月28日起解除。二、张永东应于本判决生效之日起十五日内返还陈義文、刘喜连位于龙岩市新罗区汽贸综合体Ｄ地块23＃-8号房产。三、张永东应于本判决生效之日起十五日内支付陈義文、刘喜连尚欠的租金29040元及违约金3775.2元，并支付从2019年10月29日起至租金付清之日止、以29040元为本金、按月利率2%计算的利息。四、驳回陈義文、刘喜连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费472元，减半收取为236，由被告张永东负担。 二审期间，陈義文、刘喜连向本院提交证据如下：1.第一组：U盘一个、物业出具的情况说明及验房确认书、其他人证明材料表、开发商出具的证明材料，证明房子被装修改动前后的情况；2.第二组：购房合同、房屋质量保证书、住宅使用说明书，证明房产情况；3.第三组：租赁合同，证明租赁情况；4.第四组：房产平面图（含装修前后图纸），证明房子被装修改动前后情况；5.第五组：友朋四方物业管理有限公司收费通知单复印件，证明张永东未缴纳公摊物业费、水电费；6.第六组：装修垃圾清运费及证明材料，证明张永东未缴纳垃圾清运费；7.第七组：照片一组，证明房子被装修改动前后情况。本院认为，陈義文、刘喜连提供的证据材料1、2、3、4、7不能证实陈義文、刘喜连提出的张永东需按合同约定对案涉店面进行修复的主张，本院不予采用，证据材料5、6属于复印件及收款收据，不是正式的税务发票，本院不予采用。 经审理查明，陈義文、刘喜连对原审认定的事实没有异议，张永东未到庭发表意见。本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈義文、刘喜连要求张永东将案涉店铺恢复原状，但陈義文、刘喜连未能提供证据证明其将案涉店面出租给张永东后，张永东对案涉店面的装修、改建违反了双方合同的约定并需按合同约定进行修复。关于陈義文、刘喜连要求张永东结清物业管理费、水电费、清理装修垃圾费等相关费用的主张，因陈義文、刘喜连未能提供证据证明上述费用已实际支付，一审法院对陈義文、刘喜连的该项诉请不予支持并无不当。陈義文、刘喜连可待上述费用实际支付后另行主张。 综上所述，陈義文、刘喜连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人张永东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费472元，由陈義文、刘喜连负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吕  敏 审 判 员  陈聪聪 审 判 员  谢  勇               二○二○年七月十日 法官助理  陈  倩 书 记 员  朱小燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……