广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30212号上诉人（原审原告）：冯伟生，男，汉族，1967年5月29日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：郝雨峰，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市六约股份合作公司塘坑分公司，经营场所：深圳市龙岗区横岗街道六约社区塘坑新塘路128号（仅限办公住所），统一社会信用代码：91440300778752342G。负责人：陈利明，系该公司经理。委托诉讼代理人：梁春阳，广东圣方律师事务所律师。上诉人冯伟生因与被上诉人深圳市六约股份合作公司塘坑分公司（以下简称六约公司塘坑分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯伟生上诉请求：1、撤销（2019）粤0307民初4599号判决；2、确认六约公司塘坑分公司2018年2月6月通过律师函主张单方解除合同的声明无效，判决六约公司塘坑分公司继续履行当事人双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同》；3、判决六约公司塘坑分公司返还2018年的租金差额人民币520,628.4元；4、六约公司塘坑分公司承担本案诉讼费用。被上诉人六约公司塘坑分公司辩称：原审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。冯伟生向一审法院诉请：1.确认六约公司塘坑分公司2018年2月6日通过律师函主张单方解除合同的声明无效，判决六约公司塘坑分公司继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判决六约公司塘坑分公司返还2018年的租金差额人民币520628.4元。冯伟生于一审庭后提交情况说明，变更其第二项诉讼请求为：判决六约公司塘坑分公司返还2018年的占有使用费差额520628.4元。一审法院经审理查明：2004年8月13日，冯伟生、六约公司塘坑分公司签订《房屋租赁合同书》，双方约定：1.六约公司塘坑分公司将坐落于深圳市龙岗区塘坑新村后面山地面积约15000平方米，由六约公司塘坑分公司投资兴建一栋教学楼、两栋宿舍楼，总建筑面积10530平方米租给冯伟生作为学校所使用；2.合同期限为三十年，自2005年9月1日至2035年8月31日止，合同签订后，冯伟生支付人民币1000000元给六约公司塘坑分公司作为保证金，若冯伟生有异议不履行租约的，保证金不退回给冯伟生，六约公司塘坑分公司有权终止合同；3.租金自2005年9月1日起计，租金按建筑面积10.5元/平方米·月计算，另教学楼前空地约10000平方米每月租金收取5000元，租约期间租金费用以每隔5年按增数递增5%，冯伟生支付的保证金应在2006年3月起才可从租金中抵扣，剩余200000元用作押金，若冯伟生在合同期内终止合同，押金不退给冯伟生作补偿六约公司塘坑分公司损失。2008年1月11日，冯伟生与案外人深圳市工业行业培训中心签订《校园租赁协议书》，双方约定：1.深圳市工业行业培训中心承租的是冯伟生拥有使用权的坐落在深圳市龙岗区横岗街道六约社区塘坑自然村自建的框架结构校舍及校园一处，校园使用面积为15000平方米；2.租赁期限为20年，自2008年2月16日至2028年2月15日止；3.租金自2008年2月16日按照建筑面积计收，2008年2月16日至2011年2月15日租金为160892元/月，2011年2月16日至2014年2月15日租金为166440元/月，2014年2月16日至2018年2月15日租金为177536元/月，2018年2月16日至2028年2月15日双方协商确定租金金额；4.深圳市工业行业培训中心支付冯伟生押金45万元。2012年1月1日，冯伟生向六约公司塘坑分公司出具委托书，委托六约公司塘坑分公司自2012年1月起代收深圳市携创技工学校租金差价，用作抵扣部分租金。六约公司塘坑分公司主张涉案房屋无产权证明或建设工程规划许可证。冯伟生对此有异议，但未能提交证据予以佐证。冯伟生、六约公司塘坑分公司确认：涉案房屋现由深圳市工业行业培训中心开办深圳市携创技工学校使用，深圳市工业行业培训中心将涉案房屋的租金直接交付给六约公司塘坑分公司，六约公司塘坑分公司在抵扣冯伟生应向其支付的租金及之前拖欠的租金后，将差额部分返还给冯伟生；自2018年1月1日起，六约公司塘坑分公司未再向冯伟生支付租金差额。一审法院认为，现无证据显示涉案租赁物已取得相应的产权证明或建设工程规划许可证，故一审法院采信六约公司塘坑分公司的主张，应认定涉案租赁合同无效。因此，关于冯伟生要求继续履行其与六约公司塘坑分公司签订的《房屋租赁合同书》没有法律依据，一审法院不予支持。无效的合同自始没有法律约束力，遑论转租权。根据庭审查明的事实，涉案房屋已于2008年由案外人深圳市工业行业培训中心实际控制，六约公司塘坑分公司自2012年起直接向深圳市工业行业培训中心收取了涉案房屋的占有使用费，现冯伟生要求六约公司塘坑分公司支付2018年1月1日起涉案房屋的占有使用费差额已没有事实和法律依据，一审法院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回冯伟生的全部诉讼请求。本案一审案件受理费人民币4503元（冯伟生已经预交），由冯伟生承担。本院经审理查明，（一）深圳市龙岗区查处违法建筑和违法用地工作领导小组办公室2005年10月13日向深圳市龙岗区横岗街道六约社区塘坑居民小组发出《复工通知书》，内容为：经审查，下列建设工程符合《龙岗区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》，准予复工：项目名称：学校教学楼及宿舍；建设地址：龙岗区横岗街道六约塘坑新村；工程名称：教学楼1栋，设计层数：5层；宿舍楼2栋，设计层数：6层；总建筑面积为9438.24平方米。（二）深圳市公安局龙岗分局消防大队2005年12月22日出具《关于横岗外国语学校教学楼、宿舍楼消防竣工验收合格的意见》。（三）经冯伟生申请，本院向深圳市龙岗区土地监察局调查涉案租赁房屋是否符合确权条件，可经处理确认为合法建筑，是否属于合法出租建筑。该局复函称，具体是否符合确权条件，应待申报人主动申请历史遗留违法建筑处理，通过职能部门审查后，方能确认。（四）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为冯伟生与六约公司塘坑分公司签订的涉案《房屋租赁合同书》的效力认定。涉案《房屋租赁合同书》中约定，六约公司塘坑公司出租的租赁物为一栋教学楼、两栋宿舍楼，总建筑面积10530平方米。经查，涉案建筑物未取得建设工程规划许可证，但是在建筑物施工过程中，取得了深圳市龙岗区查处违法建筑和违法用地工作领导小组办公室出具的《复工通知书》，《复工通知书》内准予建设的工程与涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁物一致。结合《复工通知书》载明依据的《龙岗区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》规定的内容，该《复工通知书》实质为政府主管部门对于停建建筑物同意恢复建设及予以保留出具的审查意见，即涉案租赁物已经主管部门批准建设。据此，冯伟生与六约公司塘坑分公司签订的涉案《房屋租赁合同》应认定为合法有效，双方均应遵照履行。涉案《房屋租赁合同》履行过程中，经六约公司塘坑分公司同意，冯伟生将租赁物转租给次承租人。在三方签订的转租合同中约定，2018年2月16日至2028年2月15日期间的租金标准，由冯伟生与次承租人重新商定。冯伟生据此向次承租人提出该租赁期间新的租金标准的行为并不违反合同约定，各方对租金标准意见不一致，可就此重新协商。但六约公司塘坑分公司以冯伟生提出的租赁标准过高，解除双方间的《房屋租赁合同》，缺乏相应依据，其也未举证证明冯伟生在合同履行过程中存在其他法定或约定的违约行为，因此，六约公司塘坑分公司无权解除双方间的《房屋租赁合同》。冯伟生请求确认六约公司塘坑分公司2018年2月6日以发出的《律师函》解除租赁合同行为无效及双方继续履行合同，本院予以支持。关于租金差额。六约公司塘坑分公司确认未向冯伟生支付2018年的租金差额520624.4元，依据双方约定，在合同继续履行的情况下，六约公司塘坑分公司应将该租金差额支付给冯伟生，故对于冯伟生租金差额的请求，本院予以支持。综上所述，冯伟生的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决处理有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4599号民事判决；二、确认深圳市六约股份合作公司塘坑分公司2018年2月6日解除合同的声明无效，深圳市六约股份合作公司塘坑分公司与冯伟生继续履行双方于2004年8月13日签订的《房屋租赁合同书》；三、深圳市六约股份合作公司塘坑分公司于本判决生效之日起十日内向冯伟生支付2018年的租金差额520624.4元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4503元（冯伟生已预交），由深圳市六约股份合作公司塘坑分公司负担；二审案件受理费9006.28元（冯伟生已预交），由深圳市六约股份合作公司塘坑分公司负担。一、二审案件受理费，深圳市六约股份合作公司塘坑分公司负担的部分均由其迳付冯伟生。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年七月十七日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。