北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6644号上诉人（原审被告）：北京天域新城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区来广营东路天域新城大厦一层。法定代表人：王君瑛，董事长。委托诉讼代理人：陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京西域宗财餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营东路1号2号楼201。法定代表人：徐宗财，总经理。委托诉讼代理人：赵四芳，女，1981年8月20日出生，汉族，该公司法务，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。上诉人北京天域新城房地产开发有限公司（以下简称天域新城公司）因与被上诉人北京西域宗财餐饮管理有限公司（以下简称西域宗财公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初16022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人天域新城公司委托诉讼代理人陈亚琦，被上诉人西域宗财公司的委托诉讼代理人宋奇、赵四芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天域新城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决中天域新城公司应给付西域宗财公司供暖费101025.12元，改判天域新城公司应给付西域宗财公司供暖费95993.66元；2.本案诉讼费由西域宗财公司负担。事实和理由：一审法院认定涉案房屋租赁合同无效后，仍判决天域新城公司应按约定全额给付西域宗财公司供暖费101025.12元，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》精神相悖，缺乏法律依据。西域宗财公司辩称，同意一审判决，不同意天域新城公司的上诉请求。西域宗财公司向一审法院起诉请求：1.天域新城公司支付2018年8月15日至2019年3月15日期间欠付的租金1136629.68元，房屋管理费66045.21元、供暖费101025.12元、水费20626元、网络费29774.36元；2.天域新城公司支付逾期付款的违约金，具体包括：逾期支付租金的违约金，包括2019年8月20日以前的部分121858.17元及2019年8月21日起至实际付清之日的逾期付款违约金，以1136629.68元为基数，按照同期银行间拆借贷款利率的二倍计算；逾期支付房屋管理费、供暖费、水费、网络费的违约金，包括2019年8月20日之前的部分21176.21元及2019年8月21日起至实际付清之日，以217470.69元为基数，按照同期银行间拆借贷款利率的二倍计算。一审法院认定事实：2017年7月19日，西域宗财公司作为甲方（出租方）和天域新城公司（乙方）承租方签订了《房屋租赁合同》，合同相关内容为：甲方将位于北京市朝阳区来广营东路×号办公楼一层、二层部分房屋出租给乙方使用，乙方承租上述房屋作为学校办公、教学使用，甲方已经将出租房屋的权属如实告知乙方，乙方已知悉并同意承租，出租房屋无法办理工商注册登记，已经已知悉并同意承租；房屋租赁期限为二年，自2017年8月15日起至2019年8月14日止；甲方同意给予乙方22天免租期，即从2017年7月23日开始至2017年8月14日止，免租期内乙方无需支付甲方租金；租赁期限届满前，乙方应提前三个月书面通知甲方是否继续承租房屋，若乙方须继续承租房屋，甲、乙双方重新签订合同，若乙方不再续租房屋，则应于租赁期届满之日将房屋恢复原状交还甲方；乙方承租甲方的房屋按照每平方米每天人民币4元计算，第一年度租金计人民币3476084.8元，第二年度房屋租金计人民币3649889.04元；本合同签订当日，乙方向甲方一次性支付年租金10％的费用及人民币347608元作为房屋保证金，租赁期满后，如乙方确认不再续租房屋并经甲方确定乙方所租房屋内配套设施没有毁损，租金及相应费用全部缴清，房屋依约恢复原状且乙方没有给甲方造成法定约定的损失，甲方将该房屋保证金无息退还给乙方；第一年度的房屋租金及房屋保证金计人民币3823692.8元，乙方应于2017年7月18日向甲方一次性支付，甲方收到乙方交纳的上述费用后，甲乙双方于2017年7月23日办理房屋交付手续，乙方须配合甲方办理房屋交付；第二季度的房屋租金3649889.04元，乙方应于2018年8月15日前向甲方一次性交付；租赁期间，乙方每年应向甲方支付房屋管理费113220.3元，第一年度的房屋管理费乙方需在2017年11月10日前一次性向甲方缴付，第二年度的房屋管理费乙方需在2018年8月15日前一次性向甲方缴付；租赁期间，乙方使用冷水、热水费用每年固定为35358.79元，第一年的水费乙方需在2017年11月10日前一次性向甲方缴付，第二年度的水费乙方需在2018年8月15日前一次性向甲方缴付；租赁期间，乙方按每度电1.2元去公寓物业管理部购买用电；乙方按照每年每户216元的标准，由甲方代收有线电视收视费，按实际安装电视房屋计算，每个房屋按照一户216元计；甲方为乙方提供电话接口，使用费由其自行实际使用数交纳，甲方为乙方提供网络接口和服务，固定费用为每年51041.74元，第一年网络接口和服务费乙方需在2017年11月10日前一次性向甲方缴付，第二年度网络接口和服务费用乙方需在2018年8月15日前一次性向甲方缴付；甲方为乙方提供供暖设施，按照每平方米42元计收，乙方向甲方支付供暖费101025.12元，第一年度供暖费乙方需在2017年11月10日前一次性向甲方交付，第二年度房屋供暖费乙方需在2018年8月15日前一次性向甲方缴付；本合同生效后，乙方在两年租赁期限内不能提出任何理由提前退租房屋或解除合同，如乙方提出退租房屋或解除合同，则需向甲方支付年租金20％作为违约金；乙方已知悉本房产的权属情况，如在租赁期内因政府不准甲方继续出租合同约定的房产，则本合同提前终止，甲乙双方相互之间对此不负任何责任。在此情况下，甲方需将已经收取的剩余期间的房屋租金和房屋保证金退还给乙方，因乙方原因导致本合同提前解约或无法履行，已付房租及房屋保证金甲方不予退还；乙方逾期交付房屋租金、房屋保证金、水费、房屋服务费等其他费用的，除如数补交外，每逾期一日，按应付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期超过三十日，甲方可以解除本合同，收回房屋。合同附件1列明了办公楼一层、二层各部分的面积，并明确“甲方承担共用面积的五分之三，乙方承担共用面积的五分之二，即97.91平方米，乙方使用面积总价2380.88平方米”。上述合同签订后，西域宗财公司向天域新城公司交付了约定的房屋，天域新城公司进行了使用。天域新城公司支付了2017年8月15日至2018年8月15日期间的租金、水费、房屋管理费、供暖费、网络费等费用，并交纳租赁保证金347608元。此后，天域新城公司分别于2018年9月17日支付租金608314.84元，于2018年10月16日支付租金304157.42元，于2018年12月18日支付租金80000元。天域新城公司未支付2018年8月16日起的水费、房屋管理费、网络费、供暖费及其余租金。天域新城公司未对逾期付款的事由作出合理解除说明。就已付的租赁保证金，天域新城公司表示同意抵扣部分欠付租金，不再要求退还。在本案审理中，就租赁标的物的合法性问题，法院要求西域宗财公司提交相关证据，在指定期间，西域宗财公司未提交，且明确表示不再提交。另查，西域宗财公司、天域新城公司还签订了租赁合同，天域新城公司承租了同一地址的公寓，因该合同履行问题双方另有诉讼。双方争议的事实和证据为，天域新城公司搬走的具体时间。因租金等问题双方发生争议后，天域新城公司自称于2019年3月10日搬走，西域宗财公司确认天域新城公司于2019年3月15日搬走，并明确表示租金及相关费用计算截止日期为2019年3月15日，以后的不再主张。对此，天域新城公司提交了北京京粮物流有限公司出具的《搬运情况说明》载明：“本公司自2018年11月28日至2019年3月10日期间应北京天悦明德教育科技有限公司委托，为其提供搬运服务，搬离地点为北京市朝阳区来广营东路×号公寓［B102、B202、B203、B301、B302、B303、B401、B402、B504］及办公楼［一二层全部房间］，搬运服务具体服务日期、内容、数量、金额双方已形成《搬家具费用表》，并由现场负责人签字确认。自2018年3月10日，本公司负责搬运的各公寓房间及办公楼房间，均已腾空。北京天悦明德教育科技有限公司向本公司支付了相应搬运费用，本公司业已向其出具等额搬运费发票。相关情况特此说明。”天域新城公司称该说明中提到的北京天悦明德教育科技有限公司和自己是同一个公司，是另外一个名称。西域宗财公司对该证据真实性不认可但未提交反证。西域宗财公司认可的天域新城公司交纳租金的北京农商银行业务回单上，付款人名称也是北京天悦明德教育科技有限公司。综合以上情况，法院对天域新城公司提交的证据予以认定，并根据该证据确认天域新城公司实际使用租赁标的物至2019年3月10日。一审法院认为，西域宗财公司基于不同的合同分别起诉两个租赁合同案件，并非重复起诉，该两个案件也并不构成必要共同诉讼，故本案起诉符合法律规定，天域新城公司该部分抗辩意见缺乏依据，法院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，西域宗财公司作为出租人，未在指定时间提交房屋建设规划许可证或主管部门批准的证明，法院依法认定租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，天域新城公司实际使用西域宗财公司提供的地上物，却没有按照约定标准及时足额支付房屋使用费，西域宗财公司主张天域新城公司继续履行，给付剩余使用费有事实及法律依据，但其主张的截止日期与法院查明的天域新城公司实际使用的截止日期不一致，法院根据查明的时间，结合双方约定标准及双方共同确认的2018年-2019年租金给付情况，确定天域新城公司仍应继续给付西域宗财公司的使用费数额。对天域新城公司交纳的保证金，法院采纳天域新城公司的意见冲抵部分租金，保证金也无需再向天域新城公司退还。西域宗财公司主张的水费、网络费、房屋管理费均有相应合同约定，天域新城公司也在使用标的物期间实际接受了相应服务，且西域宗财公司主张的按照实际使用期间在一年中所占比例计算相应费用的方法符合双方合同本意，法院根据查明的事实，对2019年3月10日前天域新城公司应支付的相关费用，按照合同约定标准予以计算，由天域新城公司给付西域宗财公司。西域宗财公司主张的供暖费，鉴于天域新城公司搬走时供暖期已基本结束，天域新城公司应当按约定全额支付供暖费。双方租赁合同无效，西域宗财公司依据合同约定的违约条款主张逾期支付的违约金缺乏依据，且与相关司法解释规定不符，法院不予支持。判决：一、北京天域新城房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付北京西域宗财餐饮管理有限公司房屋使用费七十一万九千八百五十七元一角一分、水费一万九千九百五十五元九角二分、供暖费十万一千零二十五元一角二分、房屋管理费六万三千八百九十九元六角七分、网络费二万八千八百零七元一角二分；二、驳回北京西域宗财餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9245元，由北京西域宗财餐饮管理有限公司负担2677元（于判决生效后七日内交纳），由负担6568元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据已查明的事实，天域新城公司实际使用涉诉标的物的时间截止至2019年3月10日，考虑到该时间供暖期已基本结束，结合本案实际情况，一审法院酌情确定天域新城公司应按约定全额给付供暖费，并无不当。本院对于天域新城公司上诉主张一审法院判令其负担全额供暖费，金额过高，有失公允的上诉意见，不予采纳。综上所述，北京天域新城房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理50元，由北京天域新城房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年七月十六日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园