江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4581号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏宏锦房地产开发有限责任公司，住所地在江苏省响水县城双园中路169号。法定代表人：孙明坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨传圣，江苏杨传圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海霞，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:江苏响水港集团有限公司（原响水县港城建设发展有限公司），住所地在江苏省响水县陈家港镇黄海大街。法定代表人：陈正华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张加慧，女，该公司员工。委托诉讼代理人：于旭东，江苏良烨律师事务所律师。上诉人江苏宏锦房地产开发有限责任公司（以下简称宏锦公司）因与被上诉人江苏响水港集团有限公司（以下简称响水港公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省响水县人民法院（2018）苏0921民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏锦公司上诉请求：依法撤销一审民事判决书第二项，改判被上诉人支付上诉人购房款23068170元并承担逾期支付房款的利息损失。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间是房屋买卖关系，一审法院认定为在建工程的买卖关系明显认定错误。1.双方签订的所有《商品房买卖合同》，是真实意思表示，诉讼之前，被上诉人从未提出任何异议，亦未通过任何法律程序申请撤销或者解除，合同合法有效。2.双方签订的所有《商品房买卖合同》经房产部门备案登记证明该合同经行政备案，并已经能够对抗第三人。3.双方的商品房买卖合同关系，已由响水县人民法院生效法律文书所确认。在响水县人民法院的多个执行上诉人的案件中，执行民事裁定书均确认了双方商品房买卖合同的效力，依法冻结并扣划执行了被上诉人应当支付给上诉人的购房款，对此被上诉人至今未提出执行异议，在法院认定被上诉人构成拒不履行执行义务，对被上诉人罚款50万元的情况下，被上诉人至今也未提出任何异议。在有前期生效法律文书确认双方商品房买卖关系的前提下，又作出双方系在建工程的买卖关系，毫无事实依据，也明显是自相矛盾的。二、一审法院认定网签备案的《商品房买卖合同》的本意是为款项交易的安全提供保障，认定错误。1.宏锦公司的在建工程收购合同并未达成。首先，蔡某的授权委托书、《关于宏锦商务大厦资产收购洽谈情况》均是复印件，在真实性无法确认的情况下，被上诉人一直未能提供原件进行质证，一审法院不能仅凭复印件就做出事实认定。另从委托书显示的内容看，授权的范围是房屋买卖，不是在建工程的收购，授权的权限仅仅限于是商谈，属于一般性授权，并无对在建工程收购以及收购价格等事项进行决定的特别授权。其次,2016年，响水县国有资产管理委员会办公室（以下简称响水县国资办）做出《关于同意港发公司收购宏锦商务大厦的批复》，又单方将下浮比例更改为3.45%，显然又是否定了蔡某签署的《关于宏锦商务大厦资产收购洽谈情况》。对于上诉人来说，无论是“洽谈情况”还是“批复”，最终均没有得到上诉人的确认，上诉人在一审庭审质证之前根本也不知情。再次，一审审理中，双方均认为没有达成关于在建工程收购的合意，一审法院的认定完全是主观臆断，双方应当按照前述的《商品房买卖合同》履行。故在没有在建工程收购合同存在的情况下一审法院认定被上诉人前7次款项的支付，是对收购宏锦大厦的款项支付，是错误的，双方不存在任何的收购协议，“洽谈情况”及“批复”因无双方的合意，对双方均没有约束力，均是无效的。一审法院不能在双方都认为未达成协议的情况下，强加认为双方有收购的合意。2.双方既然未达成收购协议，也就不存在对收购进行安全保障的基础，也就是说主合同尚未成立，担保合同何以存在。一审法院认为被上诉人支付的款项是预付收购款，且网签备案合同是款项交易的安全担保，明显是一审法院偏向被上诉人所形成的思维定式。且前7次的款项也并非是3625万元，其中第一次的“借款”10万元被上诉人并未实际支付，也没有进一步提供证据证明10万元款项的交付事实。三、一审法院不能凭江苏富华资产评估有限公司对宏锦大厦在建工程房产进行的评估，以及响水县国资办的批复，推定双方达成收购合意。1.在评估报告出具前，双方已经签订了2份《商品房买卖合同》，之后双方签订了3份《商品房买卖合同》，全部经房产局备案。在本案诉讼中，被上诉人于2018年3月9日，单方将1974.43平方米的房屋进行网签备案。暂且不论在评估报告之前备案的2份《商品房买卖合同》，在评估报告形成之后，双方仍旧按照约定的商品房买卖价格进行网签备案；诉讼中，被上诉人在更有主动性的情况下，仍然没有按照评估价格进行单方网签备案，说明被上诉人的收购方案是按照商品房买卖方式进行。2.评估是被上诉人的单方委托，是对已完工程量的了解，并不是以交易目的进行的价格评估。评估的依据仅仅是成本测算，并未考虑到税收成本等其他市场因素，也没有考虑公寓与门面房屋的价值区别，如果所有房屋一律按照评估的成本价再行下浮，由被上诉人进行收购，那么作为国有性质的被上诉人，置上诉人的合法权益于何处。按照评估价格下浮的方式收购，被上诉人有超付购房款的可能，在执行中，被上诉人不可能不提出执行异议，因为超付款项必将造成国有资金的流失，责任谁来承担？但被上诉人放弃执行异议，足以证明收购并不是评估价格下浮的价格进行。3.响水县国资办的批复是单方行为，在批复形成之前，上诉人与被上诉人并未达成任何收购的书面文件，且响水县国资办属于被上诉人的全额出资单位，与被上诉人之间存在利害关系，故“批复”不能作为法院认定收购合意的依据。因此，在双方有明确的商品房买卖合意的基础上，一审法院偏向性认为双方是建立在评估基础上的收购关系，既无事实依据，更无法律依据。四、被上诉人在房屋未具备交付条件的条件下，擅自将部分房屋占为已有，证明双方商品房买卖的事实。被上诉人于2016年8月份单方占有部分房屋，并于8月31日在官方网站上发布招标公告，此时并未形成任何在建工程收购协议，也没有蔡某的“洽谈情况”，更没有响水县国资办的“批复”，有的仅是《商品房买卖合同》，说明被上诉人占有房屋的法律依据是双方签订备案的《商品房买卖合同》。综上，双方签订的所有《商品房买卖合同》是双方关于房屋买卖的真实意思表示，签署至今未有一方反悔并提出解除，双方应当按照该合同的约定履行，一审法院无权给双方未形成的交易强行认定，也违反了合同双方意思自治的原则。一审法院对于上诉人的反诉请求判决错误，恳请二审法院查明案件事实后，依法予以改判支持上诉人的上诉请求。响水港公司辩称：一、被上诉人与上诉人网签的所有房屋都有备案的协议，详见借条和借款合同，均约定以网签房屋作为抵押，所以不存在真实的商品房买卖的合意。抵押借款才是双方签订网签合同的真实意思表示。二、宏锦商务大厦至今未能竣工，不符合商品房买卖的条件，所以双方对宏锦商务大厦的买卖商谈也只能建立在在建工程的基础上，而不可能成立商品房买卖合同关系。三、上诉人宏锦公司授权委托人蔡某、被上诉人的员工高某于2016年9月份签订关于宏锦商务大厦资产收购洽谈情况，说明双方于当日正式达成已经评估的房屋购买合意，即价格是评估价格下浮3.5%，该价格是双方买卖的真实价格，响水县国资办的下浮空间小于双方商定的价格空间，故双方洽谈的价格为双方的实际履行价格。四、双方之间实际发生借款本金5445.5万元，被上诉人协助响水县人民法院执行局代上诉人支付执行款6694000.47元，实际付款6414.9万元，根据洽谈情况，已经评估面积价格为5848.67万元，不计算利息，响水港公司已经超付266.23万元，另2018年3月31日被上诉人受让孙某、杨某1、徐某的债权，支付300万元，合计超付566.23万元。五、被上诉人实际支付的款项已经超过洽谈情况商量的价格，上诉人应当履行房屋的交付义务。响水港公司向一审法院起诉请求：1、判令宏锦公司立即归还借款5445.5万元，并支付相应的利息（截止2018年1月31日借款利息合宏锦公司1715254.65元，之后的利息计算至偿还完毕之日止）；2、判令宏锦公司承担律师代理费404630元；3、判令响水港公司有权就拍卖宏锦公司建成的“港城商务大厦”第1层第101商业、面积1626.92平方米房屋所得价款就150万元借款本金及应支付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第9层第908号、第909号、面积107.72平方米房屋所得价款就10万元借款本金及应付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第201号、第301号、第401号、第501号商业，第103-203号、第105号-205号、第106号-206号、第110号-210号、第111号、第112号商业、面积17150.64平方米，及第7层第701至712号，第8层第801至803号、第805号、第807号、第809号至811号，第9层第901号至903号、第905号、第906号、第910号、第911号、第913号、第10层第1001至1006号、第11层1101至1105号、第1111至1113号公寓房、面积2971.89平方米所得价款就1251万元借款本金及应付利息优先受偿；有权就拍卖该大厦第8层第806号、第808号，第9层第904号，第12层第1201至1207号、第1209号、第1210号，第13层第1301至1307号、第1309号、第1311号、第1312号，第13层第1301至1307号、第1309号、第1311号、第1312号及第14、15层整层房屋所得价款就1500万元借款本金及应付利息优先受偿；4、诉讼费用由宏锦公司承担。宏锦公司向一审法院提起反诉请求：1、支付宏锦公司购房款23068170元并承担逾期支付房款的利息（从2016年6月23日起，按照银行同期贷款利率支付至付清之日）；2、承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年9月28日，宏锦公司向响水港公司出具借条，约定借款10万元，6个月内月利率1%，超过6个月月利率为1.5%，并以宏锦商务大厦两套公寓房约107平方的房屋进行网签抵押。同年10月19日，宏锦公司与响水港公司签订商品房买卖合同，约定将908室、909室公寓房出卖给响水港公司，面积均为53.86平方，合计107.72平方，房款合计26.93万元；买受人于2015年10月10日前一次性付清房款；出卖人于2015年12月12日前交房。合同已备案。2015年10月23日，宏锦公司向响水港公司出具借条，约定借款4万元，约定半年内月利率1%，超过半年的月利率1.5%；该公司同日转账支付4万元至宏锦公司的法定代表人孙明坚账户。2016年1月4日，宏锦公司向响水港公司出具11万元的借条，约定半年内月利率1%，超过半年按月利率1.5%执行，并注明该款专用于发放农民工工资；响水港公司的时任法定代表人祁某同日在借条上签字“同意解决壹拾万元整”，该公司同日转账支付10万元借款。同年2月5日，宏锦公司与响水港公司签订商品房买卖合同，约定将第1层101号房合计1626.92平方出卖给响水港公司，房款合计11388440元，买受人于当日一次性付款；出卖人于2016年10月10日前交房。合同已备案。2016年2月6日，响水港公司与宏锦公司签订借款合同，约定宏锦公司向响水港公司借款150万元，借款用途为支付农民工工资，借款期限6个月，借期内按年利率12%计算；借款方自愿用宏锦商务大厦第1层101号房约1626.92平方做抵押；逾期还款，承担响水港公司实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等），逾期30日内的部分按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失，超过30日以上部分，按照逾期还款金额每日1‰赔偿损失。同日，响水港公司交付150万元的现金支票。为了解宏锦大厦在建工程价值，响水县国有资产管理委员会办公室委托江苏富华资产评估有限公司对宏锦大厦在建工程的房产和土地进行评估。2016年4月22日，该公司出具资产评估报告书，评估结论：经过评估，于评估基准日2016年3月18日，纳入评估范围的在建工程的评估值为60608000元。大厦设计建筑面积35048平方，其中纳入评估范围的房产31600.22平方，部分公寓及商铺合计3447.78平方未纳入本次评估，包括公寓812、907、908、912、913、1008、1009、1106-1110、1211-1217，商铺107、108-207、102-202、104-204、109。2016年6月2日，宏锦公司的法定代表人孙明坚与响水港公司的副总王春来就收购事宜通话，孙表示其是卖房子，实际上是购房款，不是真的借钱；王表示等房屋购置成功后，从购房款中一次性扣除借款。2016年6月13日，出借人响水港公司（甲方）与借款人宏锦公司（乙方）签订借款合同，约定乙方急需支付宏锦商务大厦项目部分房产抵押的响水农商行贷款本息1251万元，向甲方借款1251万元，借款期限4个月，借期内按年利率10%计算；逾期还款承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内的部分按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失；超过30日以上的部分，按逾期还款金额每日1‰赔偿损失；借款方愿用宏锦商务大厦20122.53平方米的房产（此面积为响水农商行本笔贷款的全部房产抵押物）做抵押。宏锦公司于6月14日出具1251万元的借款收据，响水港公司于6月15日转账支付1251万元至响水农商行“其他应解汇款”账户。同年6月23日，宏锦公司与响水港公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦201、103-203、105-205、106-206、110-210、111、112、301、401、501、701-712、801-803、805、807、809-811、901-903、905-906、910-911、913、1001-1006、1101-1105、1111-1113号房出卖给响水港公司，面积合计20122.53平方，房款合计60367590元，买受人一次性付款；出卖人于2017年12月30日前交房。合同已备案。2016年7月14日，响水港公司向响水县政府报送《响水港公司关于批准宏锦公司借款的请示》，内容：根据县港城建设管理指挥部的要求，在县国资办牵头组织下，我公司已参与宏锦大厦收购前准备工作，并已向宏锦公司和相关施工单位了解相关情况，现宏锦公司为清偿用部分房产（总计5409.9平方米公寓）抵押的个人借款，向我公司借款1500万元，宏锦公司拟逐笔还借款、逐笔释放抵押房产，并抵押给我公司，作为本次借款的担保，借款期限4个月，期限内借款年利率10%，待我公司收购成功后将从收购款中一次性扣除本次借款的本息。2016年7月19日，响水港公司与宏锦公司签订1500万元的借款合同，借款期限4个月，借款用途为支付张某、顾某、杨某2、印某、葛某的借款，借期内按年利率10%计算；逾期还款应承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失；超过30日以上的部分，按逾期还款金额1‰赔偿损失；借款方自愿用宏锦大厦5409.9平米的房产（房号为1301#至1307#、1309#、1311#、1312#、1209#、1210#、806#、808#、904#、1201#至1207#房屋及6、14、15、16层整层房屋的合计面积）做抵押，到期不能归还借款的，出借方有权处理抵押物。同日，响水港公司向宏锦公司交付1500万元的支票，宏锦公司出具1500万元借款收据。7月23日，宏锦公司与响水港公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦1401-1412、1501-1512房出卖给响水港公司，房款合计5545500元，买受人一次性付款，出卖人于2017年12月30日前交房。8月3日，宏锦公司与响水港公司签订商品房买卖合同，约定将宏锦大厦806、808、904、1201-1207、1209、1210、1301-1307、1309、1311、1312号房出卖给响水港公司，房款合计5222340元，买受人一次性付款，出卖人于2017年12月30日前交房。两份合同均已备案。2016年8月31日，响水港公司拟将宏锦大厦一楼大厅装修成“港城食尚汇接待中心售楼处”，就此发布招标公告。该公司后确将宏锦大厦一楼作为港城食尚汇接待中心售楼处”使用。2016年9月9日，宏锦公司向蔡某出具授权委托书，委托其以总经理身份与响水港公司洽谈大厦房屋买卖事宜。9月26日，双方就洽谈情况形成书面材料，双方确认在评估价6060.8万元基础上下浮3.5%，总价即为5848.67万元。双方的洽谈人高某（响水港公司资产部经理）、蔡某签字予以确认。2016年9月29日，响水港公司就宏锦公司借款700万元向响水县人民政府请示，内容：根据现港城建设指挥部的要求，在县国资办牵头组织下，我公司已参与宏锦大厦的收购工作，目前已收购宏锦大厦约3万平方米，现因我公司需将宏锦大厦104-204、102-202室超市筹建处改造装修，但超市筹建处及原装修不在本次收购评估范围内（已售），为了协助我公司正常改造该房屋，宏锦公司向我公司借款700万元，用于解决该房屋矛盾（该款项直接在已评估购房款中扣除）。次日，甲方响水港公司与乙方宏锦公司签订700万元的借款合同，约定借款用途为处理超市、筹建处矛盾问题，借款期限3个月；借期内的利息按年利率10%计算，逾期承担律师费、诉讼费等实现债权的费用，逾期30日内按逾期还款金额每日0.2‰赔偿损失，30日以上的部分，按照逾期还款金额每日1‰赔偿损失；借款方在2016年10月20日前将已抵押的104-204、102-202房产解押。响水港公司同日转账支付宏锦公司700万元。2016年10月27日，响水县国资办作出《关于同意响水港公司收购宏锦公司商务大厦的批复》，要求该公司按法律规定要求规范操作，对本次收购的资产，收购价按评估价下浮3.45%确定；对未收购的资产，收购价以评估价作为参考依据，经双方商定后确定。2017年1月10日，宏锦公司因急需处理部分债务与响水港公司签订690万元的借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款金额，响水港公司直接从收购商务大厦款项中扣除。当日，响水港公司根据宏锦公司出具的370万元、20.5万元（用于偿还工程款）的房款收据，分别转账支付上述款项给刘某、赵某；次日，响水港公司根据宏锦公司出具125万元、68万元的房款收据，转账支付上述款项给陈某、朱地用于退还购房款；响水港公司并根据宏锦公司两张房款收据，于2017年1月12日分别支付丁某54万元、30万元，用于支付工程款，即合计支付667.5万元。2017年1月16日，宏锦公司又因急需处理部分债权债务关系与响水港公司签订710万元借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款，响水港公司直接从收购宏锦商务大厦款项中扣除。响水港公司根据宏锦公司2017年1月20日出具160万元的购房款收据（退还陈忠波购房款）、2017年1月16日出具150万元的房款收据（退还苏某的购房款）、1月20日出具403万元的房款收据（退还蔡某的购房款），于17日转账支付苏某150万元、20日转账支付蔡某403万元、22日转账支付陈忠波160万元。2017年1月20日，宏锦公司向响水港公司出具承诺书，承诺在汤某名下的房屋（在评估范围内）同意备案在响水港公司名下，汤某于22日申请将网签的907室、1007室、1008室、1009室、1010室、1011室、1012室、1208室、1211室、1212室网签至响水港公司名下，响水港公司根据宏锦公司出具日期为2014年1月20日房款收据（退还汤某购房款）于23日转账190万元给汤某。2017年1月24日、1月25日，响水港公司根据宏锦公司出具日期为2014年1月的中央空调款、工程材料款与工资收据分别支付黄某、朱某15万元、185万元用于支付中央空调款、工程材料款与工资。2017年3月29日，响水港公司的时任法定代表人祁某在宏锦公司3月19日出具的85万元房款收据（用于退还苏某的购房尾款）上签字“同意解决50万元”；响水港公司与宏锦公司于31日签订50万元的借款合同，约定借款期限2个月；如到期未能按协议要求偿还借款金额，响水港公司直接从收购商务大厦款项中扣除。响水港公司于2017年4月1日转账支付苏某50万元。2017年8月14日，响水县服务业工作领导小组办公室印发《2017年上半年服务业重点项目情况通报》，载明响水港公司将宏锦大厦作为金领公寓列为服务业重点项目，计划12月形象进度达90%，目前正在洽谈回购事宜。2018年1月30日，响水港公司与江苏李杏珍律师事务所签订办理案件合约，约定响水港公司向该所支付404630元代理费。同年3月9日，响水港公司自行将港务大厦601-612、109、1601-1612等25套房屋备案至其名下。2018年4月11日，宏锦公司向响水港公司发出书面通知，要求响水港公司7日内支付欠付购房款23068170元及承担违约责任。现宏锦大厦的门上已被响水港公司贴上书面告示：“国有资产侵占违法”。双方均认可2015年7、8月份开始商谈收购事宜，但对收购是否成功存在争议。另：宏锦大厦尚未竣工验收；响水县港城建设发展有限公司先后于2018年4月20日、26日更名为江苏响水港建设发展有限公司、江苏响水港集团有限公司。2016年6月23日，一审法院依林某、杨某3的申请向协助执行人响水港公司发出（2016）苏0921执903号、905号、民初2958号、2959号民事裁定，要求协助冻结宏锦公司房款537万元；10月24日，法院依杨某3的申请作出（2016）苏092执2117号执行裁定书，裁定扣划宏锦公司的售房款3440095元及利息；12月13日，法院依林某、杨某3的申请又向响水港公司发出（2016）响执字第903、905、2117号民事裁定书，要求协助冻结宏锦公司出售资产应得款163万元。2017年4月24日，本院依林某、王某的申请作出（2016）苏0921执905号、2117号执行裁定书，分别裁定扣划宏锦公司存款50万元、100万元，响水港公司当日向法院支付150万元。因协助执行人响水港公司在法院发出协助冻结售房款后擅自向宏锦公司支付4000余万元，法院于2017年9月4日发出责令协助单位追款通知书，责令响水港公司10日内追回擅自支付的款项4354344.47元，响水港公司在本院规定的时间内未能如数追回，法院于2017年9月18日作出（2016）苏0921执903-1、905-1、2117-1号执行裁定书，裁定协助执行人响水港公司在擅自支付而未能追回的4354344.47元范围内，向杨某3承担2986202.49元的责任，向林某承担的1368141.98元的责任。2017年10月11日，法院对响水港公司的时任法定代表人祁某作出罚款5万元的决定。10月20日，本院依杨某3、林某、林万申请作出执行裁定书，裁定划拨宏锦公司在响水港公司房款839656元。响水港公司已就上述履行的50万元、100万元、4354344.47元、839656元于2018年3月15日诉至法院，向宏锦公司追偿上述款项本息。一审法院认为：双方之间应认定为在建工程的买卖关系。首先，双方均认可自2015年7、8月份开始商谈收购事宜，且由国资管理部门响水县国资办委托社会中介机构对宏锦大厦的在建工程的房产和土地进行评估及就收购工作向国资管理部门响水县国资办请示，充分体现响水港公司的收购意愿，后宏锦公司委托蔡某与原响水港公司的资产部经理高某洽谈按评估价下浮3.5%确定收购价，响水县国资办批复要求本次收购的资产按评估价下浮3.45%确定，该办要求的下浮空间小于双方实际确定的下浮空间，应认定双方虽未签订正式的收购协议，但已就收购价格与收购范围达成收购合意；其次，响水县国资办批复同意按评估价下浮3.45%确定收购价后，双方于2017年1月10日签订的690万元借款合同、1月16日签订的710万元的借款合同、3月29日签订的50万元借款合同，突破双方的交易惯例，不再约定借款利息和担保事项，并明确约定宏锦公司未按约偿还时从收购款中扣除，且宏锦公司向响水港公司出具的收据均为房款收据，应认定响水港公司实质是以借款的形式支付房款；再次，响水港公司与宏锦公司未签订借款合同时根据宏锦公司出具的房款收据向汤某、黄某、朱某等人付款，且对法院要求其协助执行宏锦公司享有的未付房款时未持异议，其实质是履行支付房款义务；最后，宏锦大厦虽未完全竣工，不符合交付条件，但响水港公司在宏锦大厦的玻璃门上张贴公示“国有资产，侵占违法”，可见其已将宏锦大厦纳入国有资产管理，应认定收购资产已由响水港公司实际占有、控制。关于响水县国资办批复前的7次借款交易的性质。首先，上述借款的背景：双方此前素无交易，7次借款发生于双方商谈收购的背景下，响水港公司在上述借款期间已启动评估、商谈收购价程序，甚至将宏锦大厦一楼改造为“港城食尚汇接待中心售楼处”；其次，上述借款的用途：除前两次借款未约定用途外，2016年1月14日的11万元的借条、2016年2月6日150万元的借款合同均载明用途为支付农民工工资，6月13日的1251万元的借款合同载明用途为支付宏锦大厦部分房产抵押的响水农商行贷款本息、7月19日的1500万元的借款合同载明的用途为支付案外人的借款，9月30日的700万元借款载明用途为处理超市、筹建处矛盾，即上述借款的最终目的是消灭宏锦大厦外部债务，为收购扫清障碍；再次，上述借款的后续处置：本案诉讼前，宏锦公司从未还本付息，响水港公司亦从未追索上述债务，不符合常理，显然借贷不是双方交易的真实意图；最后，响水港公司在响水县国资办批复同意收购后直接支付房款1820.5万元及被法院执行的房款6694000.47元，合计24899000.47元，显然与双方恰谈的收购价悬殊较大，故此前7次借款3625万元显然是以借款的形式预付收购款。关于宏锦公司依据五份网签合同主张响水港公司支付剩余购房款。首先，五份网签合同约定房款价格82793170元，与双方商谈的收购价悬殊较大，且双方签订网签合同的本意是为款项交易的安全提供担保，不应认定网签合同约定的价格即为双方的真实意思表示；其次，响水港公司支付的房款及以协助执行方式支付的房款已超过收购价，故宏锦公司主张响水港公司支付剩余房款的诉请，不予支持。关于响水港公司超付的款项，因其在本案中主张返还借款，且已就协助法院执行的款项在另案中追偿，可在该案中一并处理，本案不予理涉。因此，双方之间的法律关系应认定为在建工程的买卖关系。响水港公司主张宏锦公司偿还借款、支付违约金与律师代理费，并就案涉房屋拍卖价款优先受偿的诉请，无事实依据，与宏锦公司反诉请求，应一并驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，经一审法院审委会讨论决定，判决：一、驳回响水港公司的诉讼请求；二、驳回宏锦公司的反诉请求。案件受理费374674元,由响水港公司负担；反诉费用78570元，由宏锦公司负担。二审中，响水港公司提供以下证据，证据一、2016年9月9日宏锦公司委托书原件，宏锦商务大厦资产收购洽谈情况原件供宏锦公司核对，宏锦公司认为委托书上宏锦公司的公章有待进一步确认，蔡某不是宏锦公司的工作人员，即使公章是真实的，也不是宏锦公司的真实意思表示，授权委托事项是洽谈落实有关事宜，并非授权蔡某确定价格并签订合同。证据二、2018年3月28日徐某、孙某的确认书、借款合同、借条、债权转让协议复印件各一份，证明响水港公司另外收购宏锦公司孙明坚的债权支付了300万元。宏锦公司对复印件不予确认，与本案无关。本院依法向蔡某核实授权委托书及洽谈情况的相关事宜，并与蔡某做了谈话笔录，蔡某陈述授权委托书是孙明坚本人给蔡某的，由于孙明坚在南京不方便来响水，在洽谈过程中，价格告诉孙明坚了，响水港公司也与孙明坚电话确认了价格，孙明坚在电话里是认可的，所以才在洽谈情况上签字，孙明坚本人对洽谈情况是清楚的。宏锦公司对蔡某的陈述予以否认，认为从未委托蔡某洽谈购房事宜，也从未电话沟通过收购价格。本案二审审理过程中，宏锦公司对授权委托书上宏锦公司的章某以及孙明坚的签名真实性、洽谈情况中高某和蔡某笔迹的形成时间申请鉴定，因宏锦公司未能缴纳鉴定费导致鉴定未果。宏锦公司表示即使章某是真实的，蔡某也不能决定价格，孙明坚不清楚洽谈情况的内容，是蔡某擅自签订的。本院经审理查明，原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年10月9日，响水港公司向响水县国资办出具《关于宏锦商务大厦收购价的请示》，载明，宏锦商务大厦位于港城启动区核心位置，此项目于2013年因资金周转困难停工至今，项目停工影响港城地区整体发展形象并产生大量的社会矛盾。2016年5月县委、县政府要求由我公司对宏锦商务大厦资产进行收购。我公司根据评估报告进行了前期相关工作，根据我公司与开发商的前期商谈情况，拟定评估价下浮3%-5%范围内后签订收购合同。响水港公司表示由于宏锦公司后来不同意签订收购合同，导致国资委批复之后未能签订正式的收购合同。本案二审主要的争议焦点：宏锦公司与响水港公司之间是否存在商品房买卖关系，宏锦公司能否依据商品房买卖合同要求响水港公司支付购房款？本院认为：民事案件当事人在交易过程中订立多份合同，设立多种法律关系，应当通过穿透式审判思维查明当事人的真实意思，探求真实的法律关系。本案中，宏锦公司与响水港公司之间虽签订借款合同、商品房买卖合同，但并非双方当事人的真实意思表示。理由：一、2015年7、8月份响水港公司与宏锦公司之间存在洽谈在建工程收购事宜。2016年4月，响水县国资办委托评估机构对宏锦大厦在建工程的房产和土地进行评估，宏锦公司为此次评估提供了相关材料，表明了宏锦公司与响水港公司均有意愿促成响水港公司收购宏锦大厦。在后续借款过程中，响水港公司多次为借款事宜向政府部门请示，明确表示，响水港公司已经参与宏锦大厦收购工作。在评估报告出具后，宏锦公司与响水港公司签订的借款合同亦明确约定到期未能偿还借款，甲方直接从收购宏锦商务大厦款项中扣除，更加表明宏锦公司对响水港公司收购宏锦大厦是明知并同意的。从案涉借款的情况来看，除了前两笔借款未明确约定用途外，其余借款的用途均为处理宏锦大厦所涉对外债务。虽然借款合同明确约定了借款期限、还款时间及利息，但宏锦公司从未还本付息，响水港公司亦未提供证据证明追索过上述债务，响水港公司对法院要求其协助执行宏锦公司享有的未付房款时未提执行异议。同时，响水港公司在本案二审诉讼中对其与宏锦公司之间是在建工程收购关系并无异议。因此，响水港公司向宏锦公司借款的主要目的是为了收购宏锦大厦，而非真实的借款合同关系。二、2015年10月至2016年8月，宏锦公司与响水港公司陆续签订了五份商品房买卖合同，同时签订了借条及借款合同，并在借条中注明网签抵押字样，以及在借款合同中约定用宏锦公司房产抵押。宏锦公司现上诉提出与响水港公司系商品房买卖合同关系，但不能对同时签订借条及借款合同，并约定抵押作出合理解释。经查，五份商品房买卖合同房款总价计为82793170元，已经超过此期间的借款金额，在此之后，宏锦公司再次与响水港公司签订借款合同向响水港公司借款，并明确约定到期未能偿还借款，直接从收购宏锦商务大厦款项中扣除。如果按照宏锦公司陈述双方是商品房买卖合同关系，宏锦公司有权直接向响水港公司主张剩余房款，而不应另行签订借款合同，宏锦公司的上诉理由有违常理，本院不予采纳。双方当事人之所以订立案涉商品房买卖合同，是在宏锦公司外债诸多的背景下，响水港公司为了保障交易的安全，而订立此合同，但非当事人之间订立合同的真实目的。三、响水港公司与宏锦公司于2016年9月26日签订《关于宏锦大厦资产收购洽谈情况》，现宏锦公司对蔡某的授权委托书及洽谈情况的真实性不予认可，认为授权委托的范围仅是洽谈房屋买卖事宜，故洽谈情况约定的收购价没有得到宏锦公司的确认，对宏锦公司没有拘束力。本院认为，响水港公司在一审诉讼中本诉主张民间借贷关系，宏锦公司反诉主张商品房买卖合同关系，双方未就真实建立的在建工程收购法律关系主张权利义务，故本案不予理涉。综上，依据现有证据不能认定宏锦公司与响水港公司之间存在商品房买卖合同关系，故宏锦公司要求按照商品房买卖合同主张购房款的依据不充分，本院不予支持。上诉人宏锦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157141元，由上诉人江苏宏锦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈娴审判员  张雷审判员  赵阳二〇二〇年七月二十一日书记员  刘磊