浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初11482号 原告：田琼，女，1987年9月18日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：谢燕芳，余姚市和济兴达法律服务所法律工作者。 被告：王爱宝，女，1941年1月24日出生，汉族，住上海市长宁区。 被告：王菊娣，女，1949年9月22日出生，汉族，住余姚市。 被告：王爱能，女，1956年9月28日出生，汉族，住余姚市。 被告：王爱兰，女，1961年7月21日出生，汉族，住余姚市。 四被告共同委托诉讼代理人：周慧琦，余姚市四明法律服务所法律工作者。 原告田琼与被告王爱宝、王菊娣、王爱能、王爱兰房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年11月25日诉至本院。本院先行调解未成，于2019年12月11日立案受理。本案依法由审判员王澈适用简易程序审理，后由审判员施佰军进行审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年5月12日、5月29日两次公开开庭进行了审理。原告田琼及其委托代理人谢燕芳，四被告的共同委托诉讼代理人周慧琦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田琼向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告签订的房屋买卖合同无效；2.判令四被告返还原告购房款150000元并按照银行的同期贷款利率支付自2019年5月14日至判决生效日止的利息；3.判令被告赔偿原告损失150000元；4.本案诉讼费由四被告负担。事实与理由：2019年5月14日，原告与四被告签订房屋买卖合同，约定原告购买由四被告继承的位于马渚镇大将桥村东路东27号的房产。原告向四被告支付了全部购房款150000元。按照房屋买卖合同的约定，四被告应当于2019年5月31日前向原告交付符合约定的房屋。嗣后，原告委托他人对所购房屋进行建造，共花费150000元。但房屋建造完毕，该村村民却提出该房屋不是四被告所有，原告不能入住该房屋，至此合同目的已经无法实现。原告与四被告之间的《房屋转让协议》无效，由于四被告的行为导致原告损失150000元，四被告理应承担相应的赔偿责任。 四被告共同答辩称，四被告对买卖标的物的房屋享有所有权，合同签订后房屋已经向原告交付，原告已经拆除房屋并新建，故合同已经履行完毕；买卖协议是由原告起草的，故对房屋能否转让都是知情的，如果有损失造成，也应由原告自己承担；合同无效后，应当恢复原状，如果要求被告退还购房款，原告也应将现在的房子拆除，返还被告原来的老房子，故维持现状被告认为对原告更有利。 原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：1.房屋转让协议1份、照片1组，拟证明原、被告签订房屋买卖协议以及被告已经收到全部购房款150000元的事实。被告对证据的真实性无异议亦认可收到了款项，并表示被告未干涉原告新建房屋，合同已经履行完毕。本院经审查对该组证据予以采信；2.起诉状、建房协议、建房补充协议各1份，拟证明原告与案外人丁朝辉签订新房建造协议，被告王菊娣之子郭焕军作为证明人分别在协议上签字，新建房屋造价153584元，原告已经支付建房款80000元的事实。被告表示对真实性、关联性有异议，认为系原告与案外人丁朝辉之间的纠纷，与被告无关，且两份协议均未明确新建房屋的面积，故无法确定新建房屋的造价；原告新建房屋违背了原先修缮报告的内容。扩大的损失由原告自行承担。本院经审查，结合（2019）浙0281民初8823号案件对该证据的真实性予以采信；3.旧房修缮报告、收款收据各1份，拟证明买卖标的物房屋原为危房，被告本就有意拆掉重建，由被告王菊娣出具“旧房修缮报告”，并经余姚市大将桥村村民委员会及余姚市村镇建设办公室批准，由郭焕军向余姚市大将桥村股份经济合作社缴纳建房暂收款30000元的事实。被告表示虽然修缮报告的时间在签订买卖协议之前，但买卖房屋是一个过程，原、被告在正式签订协议之前已经进行协商，该报告也是应原告重建房屋的要求，被告出面向村里申请的，是协助原告的表现。本院经审查对证据的真实性予以采信。 被告为证明自己的主张向本院提交以下证据：遗产分配协、遗嘱、余姚市公安局马渚派出所、余姚市大将桥村村民委员会出具的证明、集体土地使用证各1份，拟证明四被告对买卖的房屋享有所有权的事实。原告表示不知情，真实性无法核实。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。 本院经审理认定事实如下：2019年5月14日，原告与四被告签订了《房屋转让协议》一份，约定，位于余姚市大将桥村东路东27号的房产三间半，由四被告继承所得，现四被告自愿将该房产宅基地永久性转让给原告；如果原告不具备农村宅基地产权过户资质，造成无法完成法定过户，与被告无关；转让价格为150000元；签订协议之日，原告一次性向被告付清转让金额，签字付款之日起，房屋及宅基地使用权属归原告所有，原告有权在此宅基地上改造修建房屋，被告无权干涉。同日，原告向四被告支付了150000元。此后，原告与案外人丁朝辉签订建房协议及建房补充协议各一份，由郭焕军分别在协议上作为证明人签字。原告拆除了涉案地基上的老房子，并新建了房屋。 另查明，原告户籍地为余姚市社区，与被告并非同一集体经济组织成员。涉案土地使用权人为王开灿，其死亡后房屋及土地由四被告继承。2019年4月15日被告王菊娣因涉案房屋已成危房，向余姚市大将桥村村民委员会提出修缮申请，要求拆除原有住房，在原地基上新建房屋，并经余姚市大将桥村村民委员会及余姚市村镇建设办公室批准同意。2019年9月10日，案外人丁朝辉曾向本院提起诉讼，要求原告支付尚欠的建房款73584元，后撤诉。 本院认为：公民从事民事活动应当遵守法律，违反法律强制性规定的合同无效。根据法律规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。本案中原告与四被告签订的房屋转让合同，因原告并非余姚市大将桥村村民，原告无权取得涉案宅基地使用权，故双方签订的房屋转让协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，并按各自的过错承担相应的责任，四被告应向原告返还购房款150000元，而原告应向四被告返还原来的老房子，但因老房子已经拆除，原房屋不能返还，根据动产（建筑材料）与不动产（土地）附合后应由不动产权利人取得合成物的规则，宜认定涉案地基上由原告新建的房屋归四被告所有。对原告诉讼请求中关于利息的请求，本院认为，原、被告双方明知原告非本集体组织成员，涉案房屋买卖、宅基地使用权转让存在风险，仍签订涉案协议，双方对合同无效均存在过错。因原告在支付购房款的同时占有了房屋，该部分损失两相折抵，故对原告的该项请求，本院不予支持。对原告请求的新建房屋损失，根据原告提交的协议，并未明确新建房屋的建筑面积，无法确定新建房屋的造价。虽然案外人丁朝辉就新建房屋款对原告提起过诉讼，但最终以撤诉结案，亦不能以此来确定房屋的造价，故原告的损失难以认定，原告可另行向四被告主张。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告田琼与被告王爱宝、王菊娣、王爱能、王爱兰于2019年5月14日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告王爱宝、王菊娣、王爱能、王爱兰返还原告田琼购房款150000元。款于本判决发生法律效力之日起十日内付清（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）； 三、原告田琼返还被告王爱宝、王菊娣、王爱能、王爱兰《房屋转让协议》中的土地及新建造的房屋。限于本判决发生法律效力之日起十日内履行。 四、驳回原告田琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3300元，由原告田琼承担1650元，被告王爱宝、王菊娣、王爱能、王爱兰承担1650元。款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  施佰军 人民陪审员  刘晓方 人民陪审员  舒琦琦 二〇二〇年七月二十日 代书 记员  邹珂珂