北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5347号上诉人（原审原告）：北京首开亿方物业服务有限公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人：倪平，董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京生易长汽车维修有限责任公司，住所地北京市朝阳区黄寺大街（北京摩擦材料厂）13号楼。法定代表人：曹银行，总经理。委托诉讼代理人：贾霆，北京霆盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊世友，北京霆盛律师事务所实习律师。上诉人北京首开亿方物业服务有限公司（以下简称首开公司）因与被上诉人北京生易长汽车维修有限责任公司（以下简称生易长公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初59480号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。首开公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判生易长公司腾退涉诉场地或发回重审。2.上诉费用由生易长公司承担。事实与理由：一审判决第三项适用法律错误，程序错误。第一，首开公司与生易长公司对租赁场地这一事实无异议，且该事实也在2016年、2017年两份租赁合同中明确约定：租赁场地面积为489平方米，同时首开公司提交大锅炉房洗车自建房面积图作为辅证，虽该图为单方制作,但法院在认定双方合同已经到期，理应腾退的事实基础上，可以进行现场勘验，进一步确定腾退场地的四至和具体范围，而非直接驳回诉讼请求，导致首开公司的合法权益无法得到及时维护。第二，在法律程序上，一审法院驳回诉讼请求应当使用裁定，并独立出具一份裁定书，而非在本案判决主项中直接判决驳回。第三，首开公司在二审庭审前委托第三方对场地面积进行测量，面积为787.25平米，进一步明确了应腾退租赁物的范围。对方签订合同时没有对场地范围提出异议，如果按照一审判决内容，实际场地使用费过于低廉。同意一审判决第二项内容。双方签订场地租赁合同时均属于自愿，作为合同的相对方自然具有合同纠纷的诉讼主体资格。一审中生易长公司并未否认签订场地和房屋两份合同。生易长公司辩称：不同意首开公司的上诉请求，第一，签订合同时，首开公司所称的图纸并不存在。第二，一审法院判决驳回其诉讼请求无误。第三，首开公司不具备诉讼主体资格。第四，一审判决认定生易长公司所使用的场地与事实不符，双方合同载明土地上的房屋，来源不明。首开公司没有证据证明涉案场地归其所有，一审法院判决违约金没有依据。首开公司向一审法院起诉请求：1、生易长公司腾退其承租的场地，关于该场地的四至、范围，以首开公司提供图纸为准；2、生易长公司支付首开公司场地占用费，自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日195.6元的标准计算，这个标准是按照租赁合同的标准计算的；3、生易长公司支付首开公司违约金，自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日19.56元的标准计算。诉讼费由生易长公司负担。一审法院经审理查明：2016年1月7日，甲方首开公司同乙方生易长公司签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在朝阳区×号场地489平方米，房屋面积271.61平方米（乙方自建房屋）租赁给乙方作洗车、办公使用。租期一年，自2016年1月8日至2017年1月7日。场地租金标准为35697元每年，房屋租金标准为83276元每年。租金每三个月为一期，每个租赁年度分四期向甲方支付，乙方应在每期开始前10日向甲方缴纳下期租金。第一期租金缴纳时间为2015年12月28日。乙方于签约当日向甲方缴纳房屋租赁押金在29743.25元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。2017年1月8日，甲方首开公司同乙方生易长公司又签订一份房屋租赁合同（地上），主要约定甲方将坐落在朝阳区×号锅489平方米场地，租赁给乙方作洗车、办公使用。租期自2017年1月8日至2017年9月30日。租金共计52029.6元（含增值税2477.6元）。租金缴纳时间为2016年12月20日，一次性支付。乙方于签订合同当日支付甲方房屋租赁押金11899元。燃气费、水费、电费、供暖费等，按相关规定由乙方另行缴纳。乙方申请续租需在本合同期满前90日，以书面形式向甲方提出续租申请。甲方在合同期满前60日向乙方正式答复，如同意继续租赁，经双方协商一致签订新的租赁合同。如甲方不同意续租，则本合同至规定租期期满后终止。租赁期满或合同解除后，甲方收回房屋，乙方应按照原状交还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方未按约定时间返还房屋的，延迟一日，按月租金的10%向甲方支付违约金，直至乙方交还房屋为止。由于租赁房屋的特殊性，甲方因自身原因有权单方解除本合同，乙方应按甲方要求腾退，甲方不因单方解除合同承担任何违约责任。甲方行使合同解除权应当给予乙方30天腾退期限。政府及相关部门要求停止租赁活动的；甲方上级单位或房屋所有权单位要求解除合同的；上述特殊情形出现时，甲方有权单方解除合同，不承担违约责任及赔偿责任，乙方在租赁期间的装修无偿归甲方所有。后生易长公司按照约定支付了全部租金，并使用场地至今。庭审中，生易长公司提交了一份场地租赁协议，出租方为首开公司第四分公司、承租方为生易长公司，租赁场地为×号东侧场地，面积600平方米。租期自2014年1月8日至2019年1月7日。该合同上没有签约时间。生易长公司表示该份合同才是双方真实的租赁合同，生易长公司享有两年免租期，现租期未到，无需腾退。首开公司表示：真实性认可，证明目的不认可，这个合同里没有约定租金，其他条款也很不明确，所以2016年的时候双方重新签订了1年期的合同，2017年的时候把场地和房子分开了签订合同，5年期的这个合同已经被后面的签约行为改变了。首开公司提交了1、照片4张，证明租期届满后该公司人员在租赁现场张贴通知，催促生易长公司腾退场地。2、大锅炉房洗车自建房面积图，证明涉案场地489平方米。生易长公司质证称：1、真实性不认可，从未见过张贴通知，证明目的不认可。2、真实性、证明目的均不认可，双方签订合同没有场地图。上述事实，有房屋租赁合同（地上）、发票联、当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：首开公司同生易长公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁合同（地上）是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。生易长公司提供的合同没有签订时间，且即使按照这份合同，合同也已经到期，理应腾退。生易长公司又主张应对方领导的要求，重新签订合同，但没有提供相关证据证明签约的经过。法院对其抗辩不予采信。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的前提是能够明确租赁合同标的物，从首开公司提交的证据来看，其出租给生易长公司的是一块场地，应当有明确的四至、具体的范围，以对应具体的租赁面积489平方米，但首开公司就此仅提供图纸一张，该图纸系独立于合同，没有双方的签字或盖章确认，更没有相关行政主管部门的确认。法院无法就此确定腾退范围，首开公司该项请求不符合我国法律对于起诉的相关规定，法院依法裁定予以驳回。第二、生易长公司在租赁期满后长期占用场地，理应支付占用费，现首开公司依然沿用原合同中的租金计算标准，并无不妥，法院予以支持。确认生易长公司自2017年10月1日至实际返还租赁场地之日止，按照每日195.6元的标准支付场地占用费。双方的协议中约定了逾期返还租赁场地的条款，首开公司就此主张违约金，同约定的违约金标准相比，首开公司大幅降低了计算标准，其主张有事实和法律依据，法院对该项请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决：一、北京生易长汽车维修有限责任公司于判决生效之日起七日内支付北京首开亿方物业服务有限公司场地占用费，计算方法为按照每日一百九十五元六角的标准，自二〇一七年十月一日计算至实际返还租赁场地之日止。二、北京生易长汽车维修有限责任公司于判决生效之日起七日内支付北京首开亿方物业服务有限公司违约金，计算方法为按照每日十九元五角六分的标准，自二〇一七年十月一日计算至实际返还租赁场地之日止。三、驳回北京首开亿方物业服务有限公司要求北京生易长汽车维修有限责任公司腾退租赁场地的起诉。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，首开公司提交一份第三方北京力佳图科技有限公司出具的面积测量技术报告书，结果形成日期是2020年4月，证明涉案场地的具体四至范围，生易长公司实际使用面积比实测面积大。生易长公司发表质证意见称，首开公司单方委托进行勘验鉴定所形成的报告不具有证据效力，生易长公司没有参与勘验过程，对该证据的真实性和合法性不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，首开公司和生易长公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同（地上）》，约定由生易长公司承租涉案场地，现租赁期间已届满，承租人应当予以腾退并返还。本案中，首开公司要求生易长公司应以其提供的图纸为依据进行腾退，但其提供的图纸四至范围并不明确，且生易长公司对该图纸并不认可，故首开公司起诉要求生易长公司应按照其提供的图纸进行腾退，依据不足。因此，依据现有证据，首开公司相关上诉主张，本院不予支持。因生易长公司在租赁期满后长期占用涉案场地，其应支付相应占有使用费，一审法院判决要求生易长公司按照每日195.6元的标准支付占有使用费，并无不当。关于违约金，因双方明确约定逾期返还租赁场地应支付违约金，首开公司就此主张违约金，且其主张的违约金计算标准具有合理性，一审法院对该项诉讼请求予以支持，亦无不当。综上所述，首开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京首开亿方物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邢 军审 判 员  解学锋审 判 员  申峻屹二〇二〇年七月十日法官助理  卢恺晨书 记 员  陈 猛