广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初11534号原告（反诉被告）黄盛全，男,1985年11月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，委托诉讼代理人纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）彭耀泉，男,1984年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人代函，广东度道律师事务所律师。第三人深圳市建豪房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区福强路福田花园东门口1号，统一信用代码9144030031189817XK。法定代表人李建。原告黄盛全诉被告彭耀泉及第三人深圳市建豪房地产经纪有限公司（以下简称“建豪房地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告彭耀泉提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄盛全及委托诉讼代理人纪婷婷、被告委托诉讼代理人代函、第三人法定代表人李建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄盛全向本院提起诉讼，请求判令：1.原告与被告签订的《二手房买卖合同》（NO2019672）解除；2.被告退还原告购房定金15万元；3.被告向原告支付违约金55万元；4.被告赔偿原告涉案房屋上涨差价100320元；5.被告承担原告支出的公证费980元、评估费1376元、律师费4万元；6.被告承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。具体事实与理由：2019年11月23日，原被告双方签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告位于深圳市××路××花园××单元××房。合同签订后原告支付定金15万元后，配合被告办理赎楼授权公证书，并按约完成首期款监管，于2020年3月25日取得银行贷款承诺书。按照合同约定被告方须尽快办理完成赎楼，并进行过户，而被告明确拒绝合同义务，原告多次与其沟通未果。买卖合同签订至今，原告的定金由被告占用，首期款也监管在银行无法取出，加之房屋价格上涨，原告无法重新购买其他房屋，故合同约定的违约金已无法弥补原告的损失。原告认为涉案合同真实合法有效，原告已经履行全部的义务，而被告行为已构成严重违约应承担违约责任，并弥补原告因此遭受的损失。请求判如所请。被告彭耀泉辩称，一、被告在履行与原告签订的《二手房买卖合同》过程中没有根本性违约，合同约定的履行期限届满之前，被告与配偶于2020年4月28日通知原告按原合同过户，但原告予以拒绝，违约责任在原告；二、基于违约方不是被告，是原告拒绝履行合同，因此原告提出各项诉讼请求不能成立。被告彭耀泉向本院提起反诉，请求判令：1.解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2.确认原告已向被告支付的定金15万，被告无需返还；3.原告向被告支付违约金40万元（转让成交价的百分之二十扣除定金）；4.原告向被告返还交房押金5000元；5.本案反诉费用由原告承担。具体事实和理由：原、被告双方签订《二手房买卖合同》，约定被告以275万元的总价将涉案房屋转让给原告，合同约定双方于2020年4月30日前向登记机关申请办理产权转移登记手续，违约方需按成交价20%赔偿守约方；在定金中预留5000元作为交楼押金，在实际交付时结算。合同签订后，被告收取原告定金15万元后，按约定留存5000元交楼押金在原告处，并配合原告办理了资金监管手续和委托办理过户的公证手续。因双方未约定办理产权过户手续前，被告每月需归还按揭贷款7400元由哪方承担，一直协商，但未达成一致。2020年4月27日，被告提出按原价过户，但原告不予理会，并在履行期限届满前起诉要求解除合同并主张被告承担违约责任。原告就反诉辩称，一、被告在2020年4月2日明确表示不再继续履行《二手房买卖合同》，后又希望原告可以加价购买涉案房屋，被告明确表示不再继续履行《二手房买卖合同》的行为，原告可以在履行期限届满之前要求其按照《二手房买卖合同》的约定承担违约责任；二、原告支付了定金15万元，监管了68万元首期款，加之房价上涨后，原告无力再履行购买房屋，涉案《二手房买卖合同》自2019年11月签订至今给原告造成巨大的损失；三、即便被告在2020年4月28日通知原告继续履行《二手房买卖合同》，此时被告并没有完成赎楼的义务，担保公司赎楼一般需要15天到1个月，即便当时原告同意继续履行合同，实际也无法在4月30日办理完成过户手续；四、被告2020年4月28日已收到法院送达的起诉文件，双方的买卖合同已经解除。第三人就本诉和反诉辩称，我方确认原告的诉讼主张，认为被告的反诉主张是无理的要求。2020年4月2日被告已经明确表示单方违约，并且是被告明确表示并要求担保公司寄回所有公证书的原件，导致整个交易停止。被告4月28日才提出办理过户，合同约定4月30日之前必须办理过户，2天时间根本无法完成赎楼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年4月20日，位于深圳市宝安区××街道××路××花园××单元××房屋经核准登记在被告彭耀泉名下，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0076410号。产权证附记载明合同日期为2018年4月10日。2019年11月23日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为2019672的《二手房买卖合同》，约定：1.被告将其所有的位于深圳市宝安区××街道××路××花园××单元××房屋[粤（2018）深圳市不动产权第0076410号]转让给原告，转让成交价为275万元；2.买方在签订本合同当日向卖方支付购房定金7万元，合同生效后7日内向卖方支付购房定金8万元，本条所约定的定金由买方直接付给卖方或交由双方所约定第三方监管；3.余下购房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于2020年3月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款68万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，并向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4.买卖双方须于2020年4月30日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；5.房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起15日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助办理；6.房屋现有租约正在履行中，卖方保证承租人放弃购买权并保证于本合同约定交楼时间前租客已搬离该物业且租赁关系已解除或终止；7.买方自愿承担买卖双方需支付的全部税费，若房屋存在逾期未支付的供楼款的，则该款项由卖方自行承担；8.卖方应当与收到所有房款5天内将房屋交付买方，双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金，在卖方实际交付房屋时结算；9.如违约方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；违约方逾期履行超过5日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或按定金罚则承担违约责任；7、双方在备注条款中注明：双方同意如违约一方须按照成交价20%赔偿给未违约一方，双方同意按房产证满两年过户。2019年11月23日，原告通过银行转账向被告支付购房定金7万元，被告原告出具《定金收据》确认；2019年11月25日，原告通过银行转账向被告支付购房定金8万元。原告以及第三人建豪房地产均确认：原告于2020年3月25日将68万元首期款存入银行监管账户；交通银行股份有限公司深圳海连支行向原、被告出具按揭贷款承诺书，承诺在贷款规模足额的前提下，发放期限为30年、金额为142万元的个人贷款和期限为30年、金额为50万元的配套公积金贷款。原告、被告及第三人建豪房地产均确认：被告于2019年11月23日向原告支付交房押金5000元，原告向被告出具《交房押金收据》；2019年11月25日，被告通过委托公证授权受托人在房屋抵押登记注销之日止2020年11月25日期间代为办理涉案房屋过户登记等手续；被告实际未完成赎楼；本案起诉前，原、被告双方未就是否解除合同协商一致；原、被告无任何款项托管在第三人处。另查，1.双方确认真实性的微信记录载明：①2020年4月2日11:31，被告彭耀泉及其配偶魏先利被询问“你现在是不是要单方面违约，如果是我们安排律师介入，请明确回复。”被告彭耀泉及其配偶魏先利均回复“确认”；同日11:37，第三人建豪房地产法定代表人李建询问被告彭耀泉及其配偶魏先利“麻烦两位能否写一个书面的文字，由于卖方原因，决定单方面不履行合同，由此造成的所有后果钧（均）由本人承担。这样的一段话，写好后拍照发到群里就好了”被告妻子魏先利回复“我只赔违约金”；②2020年4月2日，原告提出“作为买方目前的意见，第一种方案，买方协调加5W（5万元），按照正常过户流程走，第二种方案，你们按照合同约定赔偿房价的20%，我们合同解约……第三种方案，我们通过律师提起诉讼，会要求强制过户，不管拖到什么时间，我们不要赔偿，只要房子过户”（14:12）；被告妻子魏先利向原告提出“加20万总价也就是295万”、“4月12日之前有效，过了就不卖了”（15:48），“把定金的15万还给你，然后在（再）赔你20万……同意的话，我把钱转给你，然后我们就解除合同？”（20:38）,原告回复“我已经交给律师处理”；③2020年4月15日，被告妻子魏先利向原告表示“低于我们的协调价格20万，我这里不接受，你们可以启动走法律程序”，原告未回复；④2020年4月28日，被告妻子魏先利向原告提出“同意按合同过户，走正常程序，有效期到2020年4月29日下午6:00.如果你不同意，你的15万定金没收，赔偿我们百分之20（二十）违约金，谢谢配合”，原告回复“由于你方在4月2号决定单方面违约，造成整个交易进度停滞，我们已经委托了律师处理相关后续事项……”。2.原告自行委托深圳市国鸿泰土地房地产估价有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，评估结论为：涉案房产在2020年4月6日时的市场价值为3400320元。以上事实，有房地产买卖合同、转账凭证及收据、银行按揭贷款承诺书、公证书、不动产资料电脑查询、微信记录结果表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。依据本院认定的事实，截至2020年4月2日，原告在履行合同过程中无违约行为，被告单方明确表示不再继续履行合同，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。在被告根本违约的情况下，原告作为守约方享有选择解除或继续履行合同的权利。本案起诉前，原、被告双方并未就合同解除或继续履行协商一致，被告在协商过程中以增加购房总价作为继续履行的前提。购房价款是合同的主要条款，原告在不同意增加购房价款，被告已明确表示不再继续履行的情况下，于2020年4月17日向本院提起诉讼要求请解除双方签订的房屋买卖合同，应视为原告作为守约方，最终选择解除合同。虽然被告于2020年4月28日提出同意按照约定价款继续履行合同，但被告违约在先，原告已选择解除合同，被告以原告选择解除合同作为原告违约的依据，本院不予支持。综上，被告的行为构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。被告主张原告违约，缺乏事实和法律依据，被告既不享有解除权，亦无权主张原告承担违约责任，对于被告相应的诉讼请求，本院不予支持。关于合同的解除时间。本案起诉前，原、被告双方并未就合同解除或继续履行协商一致。故原告和被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即2020年4月28日本院将原告的起诉材料送达至被告之日解除。关于赔偿数额。关于违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，虽然双方约定了违约金，但在损失金额高于违约金数额的情况下，可以以守约方所遭受的损失数额作为赔偿数额，而不应当仅以违约金数额为限。本案中，原告的损失为购买房屋的差价损失，即原告为满足购买需求在不同时点购买房屋所产生的差价损失，根据原告在庭审的主张和本院查明的事实可知，在2020年4月2日被告明确表示不再履行双方签订的买卖合同，不会将涉案房产出售给原告后，原告已明确知晓合同目的无法实现应当及时减损，故差价损失的时间截点应当为2020年4月2日。根据原告自行委托评估的结论涉案房产在2020年4月6日时的市场价值为3400320元。庭审中，被告对原告自行委托评估的结论有异议，但经法庭询问明确表示不申请对涉案房屋在2020年4月2日的市场价值进行评估。原告提交的评估报告评估时点虽与本案中差价损失的时间节点不完全一致，鉴于仅相差4天，时间较短，且该4天内未发生足以导致涉案房屋市场价值产生大幅波动的政策等因素，为减轻当事人诉累，本院采纳原告主张的评估结论，确认差价为650320元（3400320元-2750000元）。故被告应当向原告支付赔偿款项650320元。另，合同约定税费由原告承担，原告主张被告赔偿其在履行合同过程中支付的委托赎楼公证费、办理按揭贷款评估费，缺乏法律依据，本院不予支持。关于定金。根据本院查明的事实，现有原告支付的定金15万元在被告处，有被告支付的5000元作为交房保证金在原告处，第三人建豪房地产处无托管款项。根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还定金15万元，原告应当向被告返还交房保证金5000元。关于律师费和保全担保费。原、被告并未约定律师费和保全担保费具体由哪一方承担，原告主张由被告承担，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄盛全和被告彭耀泉2019年11月23日签订的关于转让位于深圳市宝安区西乡街道兴业路湾上六座花园7栋A单元502房的《二手房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、被告彭耀泉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄盛全返还定金人民币15万元；三、被告彭耀泉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄盛全支付赔偿款项人民币650320元；三、原告黄盛全应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告彭耀泉返还交房保证金人民币5000元；四、驳回原告黄盛全其他诉讼请求；五、驳回被告彭耀泉其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6113元、保全费4733元，由被告负担受理费5806元、保全费4495元，原告负担受理费307元、保全费238元，该费用已由原告预交；反诉受理费4900元，由原告负担44元、被告负担4856元，该费用已由被告预交。被告应在本判决生效之日起七日内将受理费5762元、保全费4495元迳付原告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇二〇年七月三日书记员 黄蓉（兼）书记员 吴 依 帆附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。