湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初2631号原告（反诉被告）任海霞，女，1980年3月17日出生，汉族，自由职业，住武汉市江岸区，委托代理人李劲松（特别授权代理，原告任海霞之夫），男，诺尔信公司职工，住武汉市江岸区，被告（反诉原告）董蔚，男，1989年12月9日出生，汉族，自报无职业，住武汉市洪山区，委托代理人李建平（特别授权代理），湖北金楚律师事务所律师。委托代理人冯涛（特别授权代理），湖北金楚律师事务所律师。原告（反诉被告）任海霞与被告（反诉原告）董蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任海霞及其委托代理人李劲松、被告董蔚的委托代理人李建平、冯涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任海霞向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原告与被告签订的房产租赁合同；二、判决被告退还原告房屋租赁押金11,000元；三、判决被告退还原告疫情期间房屋三个月租金19,800元；四、判决被告支付原告装修费损失30,000元；五、判决被告赔偿原告锁门期间损失（耽误原告上游铺货、退货、换货有效处理时间，门面积压、秋冬夏款服装不能变现）20,000元，上述合计80,800元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月3日签订房产租赁合同，租用被告门面用于经营。原告于2019年12月25日交付被告房屋租金19,800元，支付2020年1月11日至4月10日门面经营租金。因新冠疫情原因，门面无法经营后向被告提出减免租金要求，被告不愿意协商。被告于2020年5月13日将原告经营门面加锁，致使原告无法经营，被告加锁行为应视为被告单方解除合同。原告现诉至本院，要求判如所请。被告董蔚辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认为原告未按时支付房屋租金，且明确表示无力履行合同也不再履行合同，已经单方解除了合同，应由原告承担违约责任。原告以其自己行为解除了合同，所以不存在请求法院解除。因原告违约，原告要求退还疫情期间3个月的租金无事实和法律依据。原告已经占有使用了装修过的房屋有很长一段时间，如果存在装修损失也是由其违约造成的。原告要求被告支付锁门期间损失无事实和法律依据。反诉原告董蔚向本院提出反诉请求：一、请求确认被反诉人于2020年4月16日单方解除《房屋租赁合同》；二、判令被反诉人向反诉人支付2020年4月11日至2020年5月13日的租金7,677元；三、判令被反诉人承担解除合同的违约责任10,000元；四、判令被反诉人承担恶意扩大损失（以每月7,000元为标准，从2020年6月12日计算至被反诉人将其所有的物品从涉案房屋搬离之日止）；五、判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月3日，反诉人与被反诉人签订《房产租赁合同》，反诉人将武汉市江岸区百步亭花园怡康苑402栋1层商铺13室出租给反诉人使用，期限自2018年10月11日至2021年10月10日。按照合同约定，被反诉人应当于2020年3月25日支付下一季度租金，但是截至2020年5月13日，被反诉人仍未支付租金。依照法律规定和合同约定，《房产租赁合同》已于2020年4月16日解除。本案中2020年4月10日之前的合同权利义务，双方在2019年12月25日就已经履行完毕。2020年4月8日，武汉市政府解除了管控措施，而该时间比被反诉人最后履行合同义务的时间提前8天。在没有达成一致意见修改原租赁合同的前提下，对被反诉人履行2020年4月11日至2020年7月10日的合同义务也不能因新冠疫情而减免责任。反诉人为肢体残疾人，残疾等级为三级，没有经济来源，生活多有困难。涉案房屋为反诉人向银行贷款购买，为还房屋贷款反诉人穷尽了能力。因被反诉人不接受反诉人的方案，双方未能经协商达成一致意见。现反诉人向法院提起反诉，请求判如所请。反诉被告任海霞辩称，被告提出本案不能适用不可抗力规定，依据为原告疫情前已经支付了三个月租金。原告承租被告的门面用以经营，在双方签订的合同中有明确约定，因疫情原因政府采取管控措施致使门面无法经营，没有营业收入。疫情是因，无法经营是果，符合合同法的不可抗力规定。疫情期间，原告应免除全部责任。原告提出解除合同有前提条件，即要求被告退还押金和租金，被告没有满足这些条件。被告提出原告要求解除合同但继续占有店面，这是被告的片面理解。不同意被告的反诉请求。本院查明：2017年3月23日，董蔚（甲方）与案外人江波签订《房产租赁合同》一份，约定：甲方将位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑402栋1层商铺13室出租给乙方作为进口食品及化妆品经营使用，该房产面积43.52平方米；乙方租用该房产的期限自2017年4月11日起至2020年4月10日止（租赁期3年）；该房产每月租金6,000元，租金按季支付；甲方应于本合同签订之日交付房产，并给予乙方18天的装修免租期；任何一方不得单方解除合同，甲方单方解除合同的，须提前一个月书面通知乙方，应返还乙方租赁保证金并同意向乙方支付装修费等损失叁万元作为违约金；乙方单方解除合同的无权要求返还保证金。2018年9月3日，董蔚（甲方）与任海霞（乙方）签订《房产租赁合同》一份，约定：甲方将位于武汉市江岸区百步亭花园怡康苑402栋1层商铺13室出租给乙方作为服装、美容等经营使用，该房产面积43.52平方米；乙方租用该房产的期限自2018年10月11日起至2021年10月10日止；该房产每月的租金为6,600元，乙方应于签订合同当日付首季度租金，租金按季支付；乙方应于每季度末月的25日前向甲方交付下季度租金（即3月25日、6月25日、9月25日、12月25日前支付下季度租金）；合同签订当日，甲方向乙方收取10,000元作为租赁该房屋的租赁保证金；任何一方不得单方解除合同，甲方单方解除合同的，须提前一个月书面通知乙方，应返还乙方租赁保证金并同意向乙方支付装修费等损失叁万元作为违约金；乙方单方解除合同的无权要求返还保证金。2018年9月3日，董蔚收取任海霞门面押金10,000元、水电押金1,000元，押金合计11,000元；董蔚收取任海霞租金19,800元。由于该房屋出租给江波时系毛坯状态，江波出资进行了装修，任海霞于2018年9月3日向高蕊（江波妻子）支付20,000元，于2018年9月6日向高蕊支付13,300元，支付款项合计33,300元，其中30,000元为门面转让费，3,300元为2018年9月7日至2018年10月11日半月的租金。任海霞依约向董蔚支付租金至2019年12月25日（已支付2020年1月11日至4月10日门面租金）。因本地发生新冠××疫情，任海霞所租门面在2020年一季度未能正常经营，积压货品无法变现，资金周转困难。2020年3月25日，双方开始就租金减免事宜进行沟通协商。经多次协商，双方均未能达成一致意见。2020年5月13日，董蔚给门店加锁，任海霞未能继续经营。本院认为：董蔚与任海霞的签订《房产租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。任海霞未于2020年3月25日支付下季度租金，违反了合同关于租金支付的相关约定；任海霞基于疫情原因提出减免租金要求且双方处于协商过程中，但董蔚在双方未能协商一致变更或解除合同的情形下，未提前一个月书面通知即给门店加锁，致使任海霞无法继续经营，其行为违反了合同关于任何一方不得单方解除合同的相关约定。董蔚与任海霞均存在违约行为，双方的违约行为致使合同目的不能实现，应各自承担相应责任。现原告要求解除其与被告签订的《房产租赁合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。被告已收取原告支付的押金11,000元，在合同确认解除后应予以退还。任海霞已支付的2020年1月11日至4月10日门面租金19,800元，系依据合同约定于2019年12月25日支付，已经依约履行完毕，现要求董蔚退还已支付租金19,800元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。任海霞要求被告赔偿锁门期间损失20,000元，既无直接证据证实损失的具体数额，也无证据证实损失与被告行为存在因果关系，该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告在承租本案房屋时向前租户支付了门面转让费（装修费）30,000元。现因双方的违约行为致使合同目的不能实现而解除合同，双方均有过错，应各自承担相应责任。门面转让费（装修费）系合同解除后必然发生的直接损失，应由双方当事人合理分担。根据本案的事实情况，本院酌定被告向原告支付装修费损失10,000元，原告要求过高的部分，本院不予支持。本案《房产租赁合同》因双方当事人均存在违约致使合同目的不能实现，经本院确认予以解除，双方均有过错，应各自承担相应责任。任海霞并未单方解除合同，2020年4月11日之前的租金已经足额支付，董蔚未因疫情原因予以减免并明确表示不同意减免。董蔚要求确认任海霞于2020年4月16日单方解除合同、支付租金7,677元及承担合同解除的违约责任10,000元的反诉请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。董蔚要求任海霞承担恶意扩大损失的反诉请求，因其既无证据证实损失的具体数额，也无证据证实损失系任海霞恶意造成，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告任海霞与被告董蔚于2018年9月3日签订的《房产租赁合同》；二、被告董蔚于本判决生效之日起十日内向原告任海霞退还房屋租赁押金11,000元；三、被告董蔚于本判决生效之日起十日内向原告任海霞支付装修费损失10,000元；四、驳回原告任海霞的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告董蔚的全部反诉请求。本案诉讼费1,820元，减半收取910元，由原告任海霞负担673元，被告董蔚负担237元；本案反诉费242元，减半收取121元，由被告董蔚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 樊 静二〇二〇年七月二十七日书记员 任保群