甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终770号 上诉人（原审原告、反诉被告）：常育龙，男，1989年11月16日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：孙果（常育龙之妻），女，1987年1月3日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：牟耀耀（又名牟耀），男，1992年11月18日出生，汉族，户籍地址西安市蓝田县，住甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：刘亚利（牟耀耀母亲），女，1961年1月24日出生，汉族，住西安市蓝田县。 原审第三人：武威致力万嘉商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区天丰街万嘉国际广场15栋。 法定代表人：蔡祈威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王燕萍，甘肃汇平律师事务所律师。 上诉人常育龙因与被上诉人牟耀耀及原审第三人武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称万嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初2256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人常育龙及其委托诉讼代理人孙果、被上诉人牟耀耀及其委托诉讼代理人刘亚利、原审第三人万嘉公司委托诉讼代理人王燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常育龙上诉请求：撤销甘肃省武威市凉州区人民法院（2020）甘0602民初2256号民事判决第四项；判决驳回牟耀耀要求退还20万元的诉讼请求；判决由牟耀耀承担本案诉讼费用。事实和理由：牟耀耀支付给常育龙的20万元，在租赁合同中未约定，常育龙也未出具押金收条，不符合押金的交易习惯和交易规则，原审认定为押金不当，该款系牟耀耀支付的装修补偿款，不应退还。 牟耀耀辩称，支付给常育龙的20万元就是押金，而非装修补偿款，原审认定事实清楚，判处适当，请求维持原判。 常育龙向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同、牟耀耀将常育龙的商铺恢复原状（在不损坏原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）并限期腾退交付给常育龙；2.判令牟耀耀支付实际占用房屋期间的租赁费75000元（2019年11月26日至2020年4月25日）及继续占用至腾退之日止的房屋租赁费。 牟耀耀向一审法院反诉请求：1.依法解除双方签订的租赁合同；2.判令常育龙向牟耀耀退还房屋租赁押金200000元。 一审法院认定事实：经常育龙与牟耀耀协商，常育龙将其所有的位于武威市凉州区万嘉国际广场的商铺出租给牟耀耀使用，双方约定租赁费每年180000元，未约定租赁期限。2017年10月1日，双方签订了房屋租赁合同，牟耀耀向常育龙支付50000元作为定金，常育龙于2017年11月25日将商铺交付给牟耀耀。之后，牟耀耀支付了2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元，另向常育龙支付200000元。2018年11月25日租赁期限届满，双方未续签租赁合同，口头约定继续按年租金180000元由牟耀耀租赁使用，牟耀耀亦付清了2018年11月26日至2019年11月25日的租赁费180000元。2019年11月25日合同期限届满，常育龙欲收回商铺自己经营，遭到牟耀耀拒绝，常育龙无奈，遂提起诉讼。诉讼期间，牟耀耀以租赁常育龙商铺期间所付费用中的200000元系租房押金为由提起反诉，要求与常育龙解除租赁合同关系，并由常育龙退还200000元租房押金。一审法院认为，本案争议焦点是牟耀耀向常育龙支付2017年11月25日至2018年11月25日的房租180000元以外的200000元属于装修补偿金还是租赁押金？本案常育龙主张该200000元是牟耀耀支付给其的装修补偿金，在反诉辩称中不认可牟耀耀主张的租赁押金，对该主张常育龙未向一审法院提交合法有效的证据证实；牟耀耀主张该200000元是支付给常育龙的商铺租赁押金，辩称不是商铺装修补偿金，对该主张牟耀耀亦未向一审法院提交合法有效的证据证实。虽然双方未向一审法院提交合法有效的证据证实该200000元的真实用途,但根据房屋租赁的交易习惯，承租人不可能为短期承租的房屋支付大额的装修补偿金，相反为保证租赁房屋的完整和安全、保证租赁关系正常进行，承租人向出租人交纳租赁押金是常态。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”、该解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，牟耀耀所提供的转账凭证虽然不能直接证明该200000元属于牟耀耀向常育龙支付的商铺租赁押金，但结合房屋租赁交易习惯以及已查明的案件事实，本案争议的200000元属于牟耀耀向常育龙支付的商铺租赁押金具有高度可能性。因此，牟耀耀反诉称本案争议的200000元属于商铺租赁押金，符合合同性质、目的和交易习惯，一审法院予以采信，牟耀耀请求常育龙返还商铺租赁押金200000元，一审法院予以支持，常育龙辩称该200000元属于装修补偿金，一审法院不予采信。牟耀耀承租常育龙的商铺，双方之间的租赁关系明确，应受法律保护。商铺租赁合同履行期限届满后，双方未续签合同，但商铺仍由牟耀耀占用至今，在此期间双方形成不定期租赁合同关系。牟耀耀未履行给付租赁费的义务，以其实际行为表示不继续履行租赁合同，现常育龙要求依法解除与牟耀耀之间的商铺租赁合同关系，并由牟耀耀对涉诉房屋恢复原状（在不损坏涉诉商铺原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）后限期腾退交付给常育龙，牟耀耀亦反诉请求解除双方的租赁关系，双方对解除租赁关系形成合意，故对常育龙、牟耀耀要求解除租赁关系及常育龙要求牟耀耀对涉诉房屋恢复原状的请求，一审法院予以支持；常育龙诉请牟耀耀支付自2019年11月26日起至商铺腾交之日止的房屋租赁费，有事实和法律依据，牟耀耀应按原租赁合同约定的年租金180000元为标准向常育龙支付占用期间的房屋租赁费。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中牟耀耀辩称，受疫情影响，希望常育龙免去2020年2月份的租金并要求驳回常育龙的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，由于牟耀耀对受疫情影响，要求常育龙免去2020年2月份的租金的事实未举证证明，不能免除支付租金的责任，故牟耀耀的该项辩称不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款（五）、（八）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除常育龙与牟耀耀之间的不定期商铺租赁合同关系；二、牟耀耀在本判决生效后30日内将常育龙的商铺恢复原状（恢复原状具体为牟耀耀在不损坏原墙壁、地板的情况下拆除其在商铺内安装的展示橱柜、木地板）并腾退交付给常育龙；三、牟耀耀按年租金180000元为标准支付给常育龙自2019年11月26日起至商铺腾退之日止的房屋租赁费；四、常育龙退还给牟耀耀租房押金200000元。以上三、四项限判决生效后15日内履行完毕。案件受理费1680元，减半收取840元，由牟耀耀负担；反诉案件受理费2150元，由常育龙负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，常育龙对于在出租房屋时，收取牟耀耀20万元并无异议，故其作为收款方，对所收款项的性质及合理性负有举证责任，但其并未提供证据证明，应承担举证不利的后果。同时，常育龙作为租赁房屋的所有权人，其对于房屋的装修成本可以通过提高租赁费的方式得到补偿，也无必要另行收取装修补偿费，故原审根据双方举证情况，并结合租赁房屋的实际及租赁期限，认定牟耀耀向常育龙支付的20万元系租赁押金并无不当。 综上所述，常育龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由常育龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈忠清 审判员  张宗鹏 审判员  蒋辉明 二〇二〇年七月九日 书记员  叶 娜