安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖13民终1498号 上诉人（原审被告）：陈阵，男，1984年2月12日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张怀洲，安徽拂晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明，安徽拂晓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘忠林，男，1978年3月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人陈阵因与被上诉人刘忠林租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初11016号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，均没有提出新的事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理，且经当事人同意，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 陈阵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘忠林的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实不清。一审未查明租赁房屋的产权人及有无租赁、权利限制方面的事实。本案房屋产权人为王文斌，2014年1月14日，王文斌已将该房屋抵押给中国银行股份有限公司宿州分行（以下简称宿州中行），刘忠林与王文斌签订租赁房屋合同是在其抵押之后的2016年6月，因为王文斌抵押担保的债权未自动履行，宿州中行起诉，并申请执行，该房屋经法院拍卖，由买受人鲍向荣竞得。一审虽然查明上述事实，但未对王文斌抵押房屋登记在先，出租的是抵押后房屋，未对法院拍卖房屋系宿州中行作为抵押权人通过法院执行程序行使抵押权、处置抵押物的事实进行认定；2、一审适用法律错误。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法的司法解释》第六十六条规定：“抵押人将抵押财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。本案中由于标的房屋已于2019年10月5日拍卖，产权归买受人鲍向荣，鲍向荣享有标的房屋之物权，刘忠林基于原房屋租赁等权利已丧失。即，刘忠林不再享有租赁权及转租收益等权益，而2019年10月5日以前的房屋租金，陈阵己按法院裁定要求交付给法院，陈阵不再欠刘忠林房屋租金。综上，一审由于未查明刘忠林租赁并转租给陈阵房屋系抵押房屋，抵押房屋又被抵押人以实现抵押权的方式出售于买受人鲍向荣的事实，导致判决错误。请求二审法院撤销一审判决，改判支持陈阵的上诉请求。 刘忠林辩称，一审判决正确，房子是刘忠林承租，没有权利收回刘忠林所租的房子，刘忠林已经支付房租，且租房有合同，陈阵应该给刘忠林房租钱。 刘忠林向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈阵支付2019年剩余房租117500元；2、诉讼费由陈阵承担。 一审法院认定事实：2016年6月18日，刘忠林与案外人王文斌签订房屋租赁合同，约定由刘忠林承租王文斌所有的位于宿州市港丽锦绣江南西区商铺，租期2年，2018年2月1日，双方另行签订协议，约定刘忠林承租以上商铺，租期自2018年2月1日至2023年2月1日，租金100000元／年，共计500000元，王文斌称该款刘忠林已全额支付。2018年3月1日，在经王文斌同意的情况下，刘忠林与陈阵签订租赁合同一份，约定由陈阵承租以上商铺，租期自2018年3月1日至2023年3月1日，租金150000元／年，按年度支付，逐年递增百分之五……刘忠林、陈阵对涉案商铺2018年租金无争议。2018年5月15日，刘忠林给陈阵出具收条一张，载明“今收到陈阵2019年房租40000元，另2019年递增不收取”。另查明，2016年2月6日，安徽恒远建筑安装工程有限公司向中国银行股份有限公司宿州分行借款3500000元，王文斌、陆利娟以涉案商铺为安徽恒远建筑安装工程有限公司的借款提供抵押担保，该案经审理，作出（2018）皖1302民初2830号民事判决书，判决事项包括中国银行股份有限公司宿州分行对王文斌、陆利娟抵押给其的房产（涉案商铺）依法享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿权。该判决生效后进入执行程序，宿州市埇桥区人民法院于2019年3月5日向陈阵送达了协助执行通知书和（2018）皖1302执3760号之一执行裁定书，通知其将涉案商铺租赁收益交至埇桥区人民法院执行局，陈阵于2019年7月3日将37500元交到埇桥区人民法院执行局。涉案商铺于2019年10月5日进行拍卖，由买受人鲍向荣竞得。以上事实有刘忠林、陈阵的身份证复印件、刘忠林与王文斌签订的房屋租赁合同、支付凭证、王文斌出具的收条、王文斌出庭作证的证言、刘忠林与陈阵签订的租赁合同、刘忠林给陈阵出具的收条、陈阵的转账凭证、（2018）皖1302民初2830号民事判决书、（2018）皖1302执3760号之一执行裁定书和协助执行通知书、（2019）皖1302执恢184号执行裁定书、（2019）皖1302执恢184号之一执行裁定书在卷佐证，以上证据来源形式合法，内容客观真实，而且与本案待证事实存在关联性，可以作为定案依据，对其证明力予以确认。 一审法院认为,承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，刘忠林与陈阵签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且经所有人王文斌同意，不违反法律法规的禁止性，是有效合同，当事人均应恪守履行。2018年5月15日，刘忠林给陈阵出具收条一张，载明“今收到陈阵2019年房租40000元，另2019年递增不收取”，故2019年涉案商铺租金为150000元。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，陈阵应按约定支付租金，扣除陈阵已支付给刘忠林的40000元和陈阵交到埇桥区人民法院执行局的37500元，陈阵尚欠刘忠林租金72500元，对刘忠林要求超过该部分的主张一审法院不予支持。陈阵辩称应扣除净水机款17200元，刘忠林不认可，陈阵亦未提供相关充分证据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、陈阵于判决生效后十日内给付刘忠林商铺2019年下余租金72500元；二、驳回刘忠林的其他诉讼请求。一审案件受理费2650元，减半收取计1325元，刘忠林负担325元，陈阵负担1000元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：陈阵对刘忠林的租金支付义务是否因涉案房屋产权变动而消灭。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋被案外人王文斌、陆利娟于2016年2月为安徽恒远建筑安装工程有限公司向中国银行股份有限公司宿州分行借款提供了抵押担保，2016年6月王文斌又将涉案房屋出租给刘忠林，因案涉房屋抵押担保的债权到期未能清偿，案涉房屋于2019年10月5日由案外人鲍向荣经由安徽省宿州市埇桥区人民法院拍卖所得。因刘忠林承租案涉房屋在抵押之后，依据上述规定，刘忠林与原抵押人王文斌之间的租赁合同以及陈阵与刘忠林之间签订的转租合同不得对抗案外人鲍向荣。在案外人鲍向荣取得案涉房屋之后，陈阵使用案涉房屋是基于其与案外人鲍向荣之间的租赁关系，与本案无关。因陈阵与刘忠林之间的转租合同因案涉房屋权利产权的变动并未实际履行，因此，对刘忠林要求陈阵在案涉房屋拍卖之后继续向其支付租金的请求本院不予支持。但因陈阵与刘忠林之间的转租合同仍旧有效，并且陈阵于2019年3月1日至2019年10月5日间实际使用了案涉房屋，应按约支付该部分房屋租金。依据双方签订的租赁合同，2019年度的房屋租金的收取期间为2019年3月至2020年3月，涉案房屋年租金为150000元，且双方约定2019年度房租递增不收取，陈阵在房屋产权发生变动前实际使用房屋7个月（2019年3月-2019年10月），陈阵应付刘忠林的房屋租金为87500元（150000元÷12月×7月），扣除陈阵已支付给刘忠林的40000元和陈阵交到埇桥区人民法院执行局的37500元，陈阵仍应支付刘忠林租金10000元。一审认定陈阵向刘忠林支付租金72500元不当，本院予以纠正。 综上所述，陈阵的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初11016号民事判决； 二、上诉人陈阵于本判决生效后十日内给付被上诉人刘忠林2019年度剩余租金10000元； 三、驳回被上诉人刘忠林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条只规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2650元，减半收取1325元，刘忠林负担1210元，陈阵负担115元；二审案件受理费2650元，由上诉人陈阵负担230元，被上诉人刘忠林负担2420元。 本判决为终审判决。 审判长  魏鸿超 审判员  路深淇 审判员  朱珊珊 二〇二〇年七月十四日 法官助理刘敏 书记员张可心 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。