安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1202民初5312号原告:王琰昌，男，1984年8月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：付新革，安徽众商律师事务所律师。被告：阜阳市阜诚汽车销售有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州开发区汽贸物流园经六路116号，统一社会信用代码91341200719987539B（1-1）。法定代表人：程晓平，该公司经理。被告：程晓平，男，1971年8月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州开发区。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘允，安徽蓝邦律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：杨雪梅，安徽蓝邦律师事务所律师。原告王琰昌与被告阜阳市阜诚汽车销售有限公司（以下简称阜诚公司）、程晓平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琰昌及其委托诉讼代理人付新革、被告阜诚公司、程晓平共同委托诉讼代理人刘允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琰昌向本院提出诉讼请求，一、请求确认原被告于2019年3月18日签订的房屋租赁合同的效力；二、判令被告向原告退还房屋损坏保证金2万元，退还未使用租金98333元（从2020年2月1日起至3月31日租金33333元，2020年6月以后租金65000元）；三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：要求确认原被告所签房屋租赁合同无效，如确定合同有效，要求解除双方签订的合同。事实与理由：原被告于2019年3月18日签署一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于阜阳开发区汽贸物流园阜诚公司办公楼后边的约800平方米的修理厂出租给原告使用，第一年租金20万，第二年租金21万，被告收取原告房屋损坏保证金2万元，原告因故终止合同，如有此造成出租房的经济损失，应全额支付合同期剩余房屋租金，如因不可抗力造成承租方损失的，双方互不承担责任。合同签订后，原告在经营中发现该房屋没有消防设施和器材，原告从事汽车维修及加工，涉案房屋存在安全隐患，被告也未能提供涉案房屋建设工程规划许可证或临时建筑许可证。2020年2月，按照阜阳市疫情防控应急指挥部通告要求，原告暂停营业，并于2020年5月21日口头，22日微信、短信通知被告撤场。根据最高院司法解释2020年1月以来的新冠××疫情属不可抗力情形，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或部分免除责任。2020年2月9日，安徽省人民政府《关于应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业平稳健康发展的若干措施》规定，减免中小微企业租金，对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商确定。原告依法诉请减免疫情期间2020年2月1日至5月31日4个月中的两个月租金33333元，并对已经支付尚未使用的5月份以后的房租租金65000元（已经支付10万元，去除已经使用的4月、5月两个月的租金35000元）及房屋损坏保证金2万元要求返还。由于被告的原因造成原告损失，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法裁判。被告阜诚公司、程晓平共同辩称，一、双方签订的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。双方于2019年3月18日签订了一份房屋租赁合同，约定原告租赁他公司办公楼后面的800平方米修理厂房，并且约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任等。他公司所出租的修理车间连同办公楼、展厅均有正规的土地审批手续、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，系合法建筑。双方之间的合同应为有效合同，双方均应接受合同和法律的约束，诚信履行合同。二、原告并未实际撤场，双方的租赁合同仍在履行中。原告按政府要求暂停营业并不代表撤场，其虽然于2020年5月21日通知他公司，但并未将钥匙交付并办理相应的交接手续，也未表示他公司可将维修车间另行处置，且在维修车间内仍放置有大量货物，原告诉称的已经撤场与客观事实不符，双方租赁合同仍在履行中，原告诉请退还房屋损坏保证金及未使用期间租金于法无据，不应支持。三、新冠疫情对所有企业均造成了巨大影响，他公司也因此蒙受了巨大损失，目前负债经营，陷入困境。安徽省人民政府出台的相关措施是针对政府帮助企业度过难关而制定的，他公司不同意减免疫情期间的房租。四、根据双方合同的约定，除第一年租金分二次支付外，以后租金须于每年3月1日前以现金或转账方式付清给他公司。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金壹万元。但第二年租金经多次催要，原告才于2020年4月5日支付10万元，尚余11万元拒不支付。因此，原告应支付违约金1万元及本年度未支付的租金11万元，合同继续履行。五、双方签订的租赁合同，出租方明确为阜诚公司，程晓平作为法定代表人在合同上签字，系职务行为，对此不承担法律上的責任，原告将其列为被告是错误的。本院经审理认定的事实如下：2019年3月18日，原告王琰昌（承租方）与被告阜诚公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定，出租方将其所有的位于阜阳经济技术开发区货站路东侧、裕和路南侧阜阳汽贸物流园，地号C110189，阜诚办公楼后面修理厂房含小二层约800平方米租赁给承租人做修理汽车使用，租赁期六年，自2019年4月1日起至2025年3月31日止，出租房屋的租金第一年为20万元整（2019年4月1日至2020年4月1日，第一年分两次：2019年3月20号前支付10万元、2019年10月1号前支付余款10万元），第二年为21万元（2021年4月1日至2022年4月1日）……；租赁期内共135万元，承租方以按年支付的方式，于每年3月1日前以现金或转账方式付清给出租方，租金到账后出租方提供收条或收据，本租赁合同收取承租人房屋损坏保证金2万元，合同期满后结清水电费及不损坏厂房主体结构后退还此保证金；违约责任约定为，出租方未按合同条款的规定向承租人交付合乎要求的房屋的，应偿付违约金10000元，承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金10000元，承租方擅自改变房屋结构，造成承租房屋损坏的，应负责赔偿，承租方因故终止合同，如由此造成出租方的经济损失，应全额支付本合同期内剩余房屋租金；经有关部门鉴定，租赁期间房屋如因不可抗力原因导致损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任。2020年4月5日，原告向被告支付10万元房租，被告向原告出具《收据》一份。原告自述其已经于2020年5月30日撤场，将所有东西搬走了，并归还钥匙。被告则称原告虽然于2020年5月21日通知他公司，但并未将钥匙交付并办理相应的交接手续，也未表示他公司可将维修车间另行处置，且在维修车间内仍放置有大量货物。另查明：阜诚公司法定代表人为程晓平。2010年4月20日，阜诚公司所有的位于裕和路与货站路交叉口东南角获取地字第341200201000056号《建设用地规划许可证》。2010年5月18日，阜诚公司所有的位于裕和路与货站路交叉口东南角，1#展厅及维修车间一层局部二层，取得土地证。2010年9月27日，阜诚公司所有的位于裕和路与货站路交叉口东南角获取建字第341200201000326号《建设工程规划许可证》。上述事实，由原、被告提供的身份证、房屋租赁合同、租赁费收据、《建设工程规划区可证》、《土地证》及当事人陈述等证据材料在卷作证。本院认为，原告与被告阜诚公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告称因被告未能提供土地建设规划许可证而合同无效的主张，因被告提供了完整的规划用地手续，故对于原告要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告称如合同有效，其主张解除合同，因现未出现合同解除的情形，且原告并未提供被告根本违约的行为，故对于原告要求解除其与被告所签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还房屋损坏保证金的诉讼请求，因原被告在合同中约定只有在合同期满后结清水电费及不损坏厂房主体结构后退还保证金，该合同期满既可以理解为房屋租赁合同期限届满，也可理解为原被告达成合意解除合同，现该两种情况均不存在，故原告要求被告退还该保证金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告返还未使用租金的诉讼请求，原告虽称其已经撤场并交还钥匙，但被告对此予以否认，且被告不同意免除其部分新冠××疫情期间的房租，故原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王琰昌与被告阜阳市阜诚汽车销售有限公司于2019年3月18日所签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、驳回原告王琰昌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258元，减半收取1129元，由原告王琰昌负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 王 建二〇二〇年七月二十日书记员 乔梦洁附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。