辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4070号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王国虎，男，该公司员工。被告：卢虹利，男，1972年2月13日出生，汉族，无职业，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告卢虹利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜，被告卢虹利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务管理费7076元；2、判令被告支付2017年7月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计6251元（暂计算至起诉之日）合计金额13327元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年11月1日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路113-1号2-2-1房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年7月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益诉至法院。被告卢虹利辩称，一、小区大门常年敞开式，违反物业履行的职责手册。虽然我们是2016年11月入住的新小区，可小区大门却是常年敞开，门禁只对楼洞单元门有点作用，从2016年11月到2019年12月园区断断续续总共封闭的时间不到半年，根本谈不上是封闭式小区，并且门口保安存在睡觉，不在门岗位现象，对业主的最基本人身安全无法保障，没有履行物业的园区管理服务。二、小区主要通道及电梯内长年设置广告牌，并没有任何收益明细公布，违反《物业管理条例》第五十四条规定。三、小区商铺业主私改原建筑结构，商铺后墙改后门，严重危害小区公共安全，闲杂人等都可以从商铺后门进入小区，而且大大减小了一楼对整座楼房的承重，大大减小了楼房的抗震能力。还有商铺将后面小区绿地私加围栏存放杂物，污水横流，脏乱差严重影响小区环境。更有兰尼幼儿园将小区公共区域私改为幼儿园孩子的室外活动区域，物业不予以制止，不管不问，在业主的一再投诉下，兰尼幼儿园才将其恢复原样。以上内容违反《物业管理条例》第六十二条的规定。四、小区内楼顶居民在赠送的露台上私建违建房屋，一楼加高围栏，私拆楼板改天窗，以便地下室能进光的比比皆是，严重危害大多数业主利益，物业置之不理。五、物业冬天浇草坪，不光会使草坪旁的甬道湿滑，造成平时走路的业主特别是老人和儿童容易滑倒，再有大量浪费公共资源水。六、我家房屋主卧、次卧、书房、大厅阳台，多处墙壁开裂，而且裂缝很大，就连壁纸都被开裂的墙体拽变形了，我家买壁纸花了1万元，壁纸后面的墙体无法处理，要是处理墙上的壁纸都得撕下来，那样经济损失惨重。多次报物业维修，物业同意维修，物业终于派人来了，只是给重新刮下有裂开处的大白，我们没同意，这不能解决问题，这是严重的不负责任和糊弄，然后物业就没信了，我们再去找的时候物业回复就是研究研究，起诉我们在法院调解时物业又说不归他们管了，这是房屋内部问题，让我们找开发商，我给开发商打电话，开发商说这事物业管。我想说，既然物业在我们首次报修时并没有让我们去找开发商，而是派人过来看房屋并提出了糊弄的处理方法，你们现在又不管了，让我们找开发商，所以我不同意物业的说法，这个房屋开裂归开发商管，从2017年我们刚装修完发现房屋有裂痕到现在都3年了，我们业主就像一个皮球一样让人家踢来踢去，可问题没人解决。综上所述，鉴于被答辩人提供的物业管理服务与收取的物业费标准不匹配，答辩人无需支付被答辩人主张的物业管理费及滞纳金。相反，被答辩人直接违背了包括答辩人在内的大多数业主的意愿并严重损害了大多数业主的合法权益。恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告卢虹利系位于中金·启城小区内的沈阳市沈河区和睦路113-1号2-2-1房屋（建筑面积113.39平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用按首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年11月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2.4元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系。被告作为小区业主应受《前期物业服务合同》内容约束。原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2.4元/月/平方米收费标准支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积113.39平方米，故被告自2017年11月1日起至2019年12月31日期间所欠物业费金额为7076元（113.39平方米×2.4元/月/平方米×26个月）。关于被告提出的关于被告提出的小区大门常年敞开、门口保安睡觉、不在门岗位、未履行园区管理服务、小区脏乱差影响环境等抗辩问题。物业公司为小区提供的保洁、安保等服务是一个动态的服务过程，根据被告提供的照片及视频无法推知原告履行相关义务存在长期性瑕疵，且经本院现场勘查，小区大门处有门禁，且有多位安保人员值守，园区内卫生状况良好，物业服务质量整体情况良好，故被告以上述情况作为抗辩理由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的小区楼顶居民私建违建房屋、一楼加高围栏、私拆楼板改天窗、小区商铺业主私改原建筑结构、商铺后墙改后门、私加围栏等抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如存在一些业主侵害他人权利等情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的原告未公布小区主要通道及电梯内常年设置广告牌的收益明细的抗辩问题。业主在物业管理活动中，对物业服务企业履行物业服务合同享有监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，如被告认为原告未履行上述义务，可行使监督权，向物业公司主张要求公示相关信息，物业公司应予以配合，但业主以此作为拒交物业费的理由，依据不足。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的自家室内墙壁开裂的抗辩问题。原告系物业服务企业，并非商品房买卖合同主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方对房屋质量问题负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应启动维修基金予以维修。原告并非质量问题的维修主体，故被告以自家室内墙壁开裂为由拒交物业费，依据不足，对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。如在本案被告提出原告不应在冬季浇草坪的问题上，原告应综合考虑气温、植物的生长需要等实际情况，对于园区植物的养护，酌情采用较为科学合理的方法。小区业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对小区进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高园区居住生活质量，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告卢虹利于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年11月1日起至2019年12月31日期间的物业费7076元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告卢虹利负担。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇