安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初5072号原告（反诉被告）：李惠，女，1979年3月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：贾梦林，北京尚公（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐晓东，男，1963年3月6日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：袁维平，安徽皖正律师事务所律师。原告（反诉被告）李惠与被告（反诉原告）徐晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李惠及其委托诉讼代理人贾梦林、王总立、被告（反诉原告）徐晓东的委托诉讼代理人袁维平均到庭参加了诉讼。审理中，调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。李惠向本院提出诉讼请求：1、确认李惠与徐晓东之间签订的《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》已于2020年4月18日解除；2、徐晓东立即退还李惠租金89753.42元，并自2020年4月19日开始按照年利率6%的标准承担利息损失至款清之日止；3、徐晓东承担本案全部诉讼、保全费用。事实与理由：2015年6月14日，李惠与徐晓东签订了一份《安徽白马服装城/商贸城(白马二期)商铺租赁合同》，双方约定徐晓东将位于安徽省合肥市站前路安徽白马服装城/商贸城（白马）二期商铺号为南514、535-536的商铺出租给李惠使用。合同签订后，李惠依约履行了支付租金的义务。后因新冠××疫情影响，安徽白马商业经营管理有限公司减免了租户50天的租金，现李惠已向徐晓东发出了解除合同的书面通知，但徐晓东至今未将免租期及剩余租期内的租金退还给李惠。徐晓东辩称，不同意解除合同、退还租金及支付利息。徐晓东没有免除李惠50天租金，所谓免除50天租金是白马公司的倡议。徐晓东向本院提出反诉请求：判决确认李惠于2020年4月18日通知徐晓东解除双方于2015年6月14日签订的《安徽白马（二）期商铺租赁合同》的行为无效。事实与理由：2015年6月14日，徐晓东与李惠签订《安徽白马（二）期商铺租赁合同》，约定李惠租赁徐晓东安徽白马二期南514、535、536三间商铺，租期五年，租金共计1262993元，合同将于今年7月17日到期。4月18日，李惠通知徐晓东解除双方之间的商铺租赁合同，4月24日，李惠向法院提起民事诉讼，要求确认双方之间的商铺租赁合同已于4月18日解除，并要求徐晓东退还相应租金、支付利息。徐晓东认为，李惠要求解除双方之间的商铺租赁合同，不具备法定或约定条件，徐晓东不同意解除合同。李惠辩称，徐晓东反诉请求不成立。徐晓东的反诉请求是请求确认解除行为无效，本案并没有符合法律规定无效的情形存在。徐晓东与李惠之间的合同已经解除，李惠解除合同的依据，除了双方之间的依法约定的解除，还有法定解除，同时因为疫情所产生的不可抗力解除，合同目的不能实现的解除。截止庭审之时房屋已经清空，并已通知徐晓东交付房屋，均可以证明本案合同已解除。本院经审理认定事实如下：徐晓东系合肥市站前路白马服装城二期南514、535、536房屋的所有权人。2015年6月14日，徐晓东（出租方）与李惠（承租方）签订一份《安徽白马（二）期商铺租赁合同》，约定，徐晓东将其所有的合肥市站前路白马服装城二期南514、535-536商铺（建筑面积137.97平方米）出租给向李惠作为经营男装使用。租赁期共计5年，自2015年7月18日起至2020年7月17日止。合同约定每月净租金为：第1、2年租金净额50万元。付款方式为第一、二年租金已付30万元，剩余20万元在2015年12月31日之前付清，后三年租金随行就市。同时，双方合同还约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可中断合同。经有关部门鉴定，租赁期间商铺因不可抗力导致毁损和合同终止而造成承租方损失的，双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。因不可抗力导致合同无法履行的，双方免责，合同终止。合同签订后，徐晓东按约将案涉商铺交付李惠使用，李惠亦按合同约定向徐晓东支付了2015年至2018年间的租金。2019年起因经双方协商将案涉商铺的租金变更为26万元每年，李惠遂于2019年5月20日及同年7月1日、9月16日分别向徐晓东支付的租金10万元、9万元、7万元，以上共计26万元，案涉商铺租金现已支付至2020年7月17日。后2020年1月因我国出现“新冠××”疫情，2020年3月22日，安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司联合发出“致白马家人的一封信”称：新冠疫情发生以来，全国上下同心抗疫……白马市场于2020年3月22日全面顺利复市……经白马公司董事会研究并做出如下决定，与大家共度难关：一、租金：减免白马公司经营单元50天的租金……针对租赁业主商铺的租金，白马公司的态度是：一定会积极号召并坚决督促与广大业主沟通，让业主拿出诚意，给出合情合理的租金减免。虽然白马商铺绝大部分为私人产权，白马公司并无直接决定权，但公司一定会按照政府的政策导向和实际可能，积极与业主沟通并劝导……。2020年4月18日，李惠通过微信向徐晓东发送《解除合同通知书》，称：依据合同约定，结合安徽白马商业经营管理有限公司与合肥盛装物业管理有限公司关于减免白马公司经营单元50天租金与50天物业管理费用的通知，以及疫情期间房屋闲置没有正常使用的情况，现通知你解除2015年6月14日我与你签订的《安徽白马（二）期商铺租赁合同》，并将我已支付过的余下租期内的租金予以返还。后因徐晓东不同意解除案涉租赁合同，返还租金，李惠遂诉讼来院，提出诉称之请求。审理中，徐晓东提起反诉，本院依法予以准许并决定合并审理。本案审理中，李惠将案涉房屋腾空并于2020年6月7日向徐晓东发出一份《通知》，称：我已于2020年4月18日向你发出解除合同通知，你已收悉。现我已将房屋腾空，请你与我办理交接手续并将余下租期内的租金予以返还，如未按时办理交接事宜，因此而造成的房屋空置以及迟延退还租金等损失均由你自己承担。另我将腾空房屋的现场照片发送给你核实。庭审时，徐晓东虽认可曾收到李惠分别于2020年4月18日及同年6月7日发出的两份通知，但辩称白马服装城实际于2020年3月22日就已复市，故不能证明李惠于2020年4月18日要求解除合同时存在不可抗力。事实上，白马服装城自2020年1月24日中午闭市，本打算在2020年2月1日复市，后受疫情影响推迟到了2020年3月22日复市，而从2020年2月1日至2020年3月21日正好是50天，故白马公司倡议的就是减免这50天的租金，且白马公司提出的减免50天的租金仅仅是一种倡议，对业主并不具有约束力。其现不同意解除合同，也拒绝接收案涉商铺。同时徐晓东辩称李惠在履行商铺租赁合同过程中没有按时支付房租，存在违约行为。审理中，徐晓东提供了业务凭证打印件、客户回单打印件及等手机短信截屏打印件等用以证明李惠在履行商铺租赁合同过程中没有按时支付房租，存在违约行为，且李惠要求解除商铺租赁合同的原因并不是不可抗力。庭审时，李惠对徐晓东提供的上述证据真实性虽不持异议，但李惠认为徐晓东接受了其租金，并未及时提出异议，结合之前交付租金的惯例，其分期给付租金，徐晓东也均未提出过异议，故其不存在违约行为。同时李惠认为自己要求解除租赁合同，不单单是以疫情作为不可抗力来解除，其可以也依据法定解除权，以及双方之间约定的提前解除权来解除合同。庭审时，李惠明确其主张徐晓东退还的案涉租金89753.42元，具体包括50天免租期的租金及2020年5月3日至同年7月17日的租金。同时庭审时李惠陈述白马服装城虽于2020年3月22日复市，但因其是住在省军区大院，而省军区大院是从2020年4月7日才允许进出，故其并不是按照市场的通知于3月22日开门复市。本院认为，本案李惠与徐晓东签订的《安徽白马（二）期商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。现根据庭审查明的事实，本案中双方当事人争议的主要焦点应是案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时李惠主张其要求解除租赁合同，不单单是以疫情作为不可抗力来解除，其也依据法定解除权及双方之间约定的提前解除权来解除合同。徐晓东则不予认可，徐晓东辩称因白马服装城实际于2020年3月22日就已复市，故不能证明李惠于2020年4月18日要求解除合同时存在不可抗力，且白马公司提出的减免50天的租金仅仅是一种倡议，其现不同意解除合同。对此，本院认为，2020年1月起发生在我国的新冠××疫情，各级政府为应对疫情所采取的管控措施，客观上确使社会大部分行业的经营行为受到限制，这是李惠与徐晓东在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，该种情形一定程度地对李惠所经营的服装销售活动产生了影响，客观上使李惠的经营收益受到一定的损失，属情势变更的情形，但这种损失是否造成李惠从根本上不能实现合同目的，李惠现并无相关证据予以证实。且根据庭审查明的事实，案涉商铺所在的白马服装城实际于2020年3月22日就已全面复市，此时影响商铺经营的事由已经消除，故李惠于2020年4月18日以不可抗力为由解除合同不符合相关法律规定，本院对此不予支持。同时，虽根据双方合同的约定，任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方并得到对方书面允许后方可中断合同，现徐晓东并不同意解除合同。但根据庭审查明的事实，疫情确导致本案中有50天的时间李惠无法正常经营，且李惠于2020年4月18日就已要求解除合同，并已将案涉商铺腾空，明确表示无法继续经营下去也不再继续履行合同义务。在此情况下，如强令其继续履行合同、使用租赁房屋，同样不能实现合同签订的目的，故从定纷止争、防止损失扩大、减少诉累的角度出发，本院对李惠与徐晓东签订的李惠与徐晓东签订的《安徽白马（二）期商铺租赁合同》予以解除。因根据双方合同约定任何一方单方面提前终止合同，应提前60天通知对方。李惠系于2020年4月18日要求解除合同，故本院确定双方的合同于2020年6月18日解除。同时因新冠××疫情及疫情防控措施虽然导致继续履行租赁合同出现困难，但双方原本可以通过协商租金及租期等方式予以妥善解决，并不必然导致合同不能继续履行，现李惠坚持要求解除合同，且在双方未能达成一致的情况下，擅自撤离商铺，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。同时虽双方在租赁合同中对违约责任未进行约定，因本案系租赁合同纠纷，徐晓东因李惠的违约行为而受到的损失主要系租金损失，同时因双方的租赁合同于2020年7月17日止到期，故李惠应当对徐晓东2020年6月18日至7月17日间的租金损失予以弥补。另根据查明的事实李惠在疫情期间因经营活动受到限制，客观上造成了一定的损失，这种损失李惠与徐晓东双方均无责任，故根据公平原则，徐晓东也应承担部分损失，此损失可以适当减少李惠的租赁费用。综上，因本院确定双方合同系于2020年6月18日解除，李惠已经将案涉房租交到2020年7月17日，故本院综合权衡案涉合同的剩余租期（2020年6月18日至2020年7月17日为30天）、租金标准、新冠疫情对案涉商铺经营的实际影响及合同当事人的违约情形等因素，酌定应由徐晓东向李惠返还的案涉租金为17808元［（260000元/年÷365天×30天）＋（260000元/年÷365天×50天）÷2－（260000元/年÷365天×30天）］。至于李惠要求徐晓东支付自2020年4月19日起的利息，因李惠在本案中本身存在违约行为，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、李惠与徐晓东于2015年6月14日签订的《安徽白马（二）期商铺租赁合同》于2020年6月18日解除；二、徐晓东于本判决生效之日起十日内返还李惠租金17808元；三、驳回李惠的其他诉讼请求；四、驳回徐晓东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2044元，减半收取1022元，由李惠负担820元，徐晓东负担202元。反诉费人民币40元，减半收取20元，由徐晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年七月三十日书记员  龙润方附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债务人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律法规或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。