湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民再20号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉市深业泰然房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道666号国家生物产业基地项目B、C、D区研发楼B1栋5楼F5-528、529室。 法定代表人：熊杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱石清，广东广和律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：鲁芬，女，1976年8月29日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。 委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。 再审申请人武汉市深业泰然房地产开发有限公司（简称深业泰然公司）因与被申请人鲁芬房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）鄂01民终1515号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。该院于2019年11月26日作出（2019）鄂民申3816号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人深业泰然公司的委托诉讼代理人吴振群、被申请人鲁芬的委托诉讼代理人胡权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深业泰然公司申请再审称：一、原判判决鲁芬无需配合深业泰然公司办理撤销涉案房屋的登记备案手续明显违法。深业泰然公司只是要求鲁芬配合办理撤销登记备案手续，该诉求不涉及行政管理事项，这本是鲁芬的法定义务，于法于理都应得到支持。因鲁芬拒不配合此项事宜，导致深业泰然公司无法取回涉案房屋，无法实现解除合同的目的。二、原判判决鲁芬无需支付违约金无事实及法律依据。双方买卖合同约定，如因买受人逾期付款超过三十日而出卖人选择解除合同的，买受人应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。鲁芬逾期付款4752948元将近十年，深业泰然公司选择解除合同，按双方合同约定，鲁芬应向深业泰然公司支付违约金。三、本案一、二审诉讼费应全部由鲁芬负担。本案系因鲁芬违约引起，且法院也判决解除了双方的买卖合同，故一、二审诉讼费用应全部由败诉方鲁芬负担。故请求再审法院：一、依法撤销武汉市中级人民法院（2019）鄂01民终1515号民事判决的第二、三项；二、改判鲁芬配合深业泰然公司向不动产登记部门申请办理撤销涉案房屋的登记备案手续；三、改判鲁芬向深业泰然公司支付违约金475294.8元；四、改判一、二审诉讼费全部由鲁芬负担。 被申请人鲁芬辩称：一、鲁芬协助办理解除备案登记手续是否属于人民法院受理范围，以法院最终裁定为准。若法院裁决鲁芬需要协助配合，鲁芬愿意履行协助义务。二、违约金的性质是弥补损失而非进行赔偿，鲁芬并非主观恶意违约，只是因客观原因导致无法继续履行合同。从深业泰然公司一方看，其应当举证证明其遭受的损失。涉案房屋在2009年被出售时价格为600余万元，至2020年该房价值已接近1400万元，十一年间该房屋增值近800万元，深业泰然公司不仅没有遭受损失，反而获得巨大的收益，故原判根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条的规定认定鲁芬无需支付违约金是正确的。同时鲁芬保留在合同解除后要求对方返还已缴纳185万元购房款的权利。 2018年4月，深业泰然公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、鲁芬向深业泰然公司支付违反《武汉市商品房买卖合同》的违约金2526677.08元（违约金暂计至2017年8月28日，计算至一审判决作出之日止）；三、鲁芬支付违反《继续履行的协议》违约金625294.8元；四、解除本案所涉的商品房预告登记；五、鲁芬协助配合解除涉案房屋的预告登记工作；六、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费由鲁芬承担。 一审法院查明事实：2009年9月16日，深业泰然公司（出卖人）与鲁芬（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：鲁芬购买深业泰然公司投资建设的东湖开发区××农业××泰然××玫瑰××期27号楼B号房，该商品房合同约定建筑面积354.95平方米。该商品房单价为每平方米17616.42元，总金额为6252948元。双方约定付款方式：贷款支付，在本合同签订当日，买受人即向出卖人支付首期购房款2552948元，其余购房款以按揭方式支付，买受人应当在本合同签订生效之日起3日内向银行提交办妥银行按揭所需要的全部资料，并与银行签订按揭贷款合同，否则买受人应当在本合同签订生效之日15日内付清该部分购房款，如逾期付款，则按照本合同第七条约定处理。贷款银行对买受人贷款申请审查后，如认为买受人不具备贷款条件或贷款银行实际贷款不足贷款申请金额，则买受人应当在贷款银行拒绝全部贷款或部分贷款之日起15日内将全部购房款或差额购房款支付给出卖人，如逾期付款按照本合同第七条约定处理。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在全款到位将符合条件的商品房交付买受人使用。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任、争议解决等事项作出约定。 2009年9月6日，鲁芬向深业泰然公司支付50万元。 2009年9月20日，鲁芬向深业泰然公司支付100万元。 2009年9月28日，深业泰然公司和鲁芬就泰然南湖玫瑰湾一期27栋B号房签订的《武汉市商品房买卖合同》在房产管理部门登记备案。 2012年8月23日，深业泰然公司（出卖人即合同甲方）与鲁芬（买受人即合同乙方）签订《继续履行的协议》，合同约定：甲乙双方于2009年9月16日签订《武汉市商品房买卖合同》，标的物为坐落于东湖开发区××农业××泰然××玫瑰××期项目中的27号楼B号房。现甲、乙双方经平等协商，就上述合同履行过程中乙方迟延支付购房款及合同如何继续履行等相关问题达成如下协议：一、双方确认，截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方购房款4752948元；二、乙方应于本协议签订之日起5日内向甲方支付逾期付款的违约金35万元；三、乙方应于本协议签订之日起90日内向甲方支付购房余款4752948元。如乙方以银行贷款方式支付的，乙方应于本协议签订之日起10日内提交符合银行贷款所需的全部资料并与银行签订抵押贷款合同，协助银行办理抵押贷款的相关手续，以使银行发放贷款，并于本协议签订之起90日向甲方支付购房余款4752948元（以银行发放贷款至甲方账户之日为准）；四、甲方收到乙方依据本协议第三条支付的购房余款之后，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》继续履行；五、若乙方违反本协议第二条、第三条的约定或者发生其他导致银行不能发放贷款的情形，本协议即行终止，甲方有权单方解除《武汉市商品房买卖合同》。甲方解除合同后，乙方应向甲方支付原合同约定的违约金，此外，乙方还应按总购房款的10%向甲方支付违反本协议的赔偿金。 2012年9月4日，鲁芬向深业泰然公司支付35万元。深业泰然公司向鲁芬出具《收款收据》载明：鲁芬购买泰然南湖玫瑰湾一期项目中的27B单位违约金35万元。 2015年2月6日，深业泰然公司向鲁芬发出《催款函》称：鲁芬，根据双方于2009年9月16日签署的《武汉市商品房买卖合同》的约定，您应当于本合同签订当日付清首付款，并于合同生效之日起3日内通过银行办妥按揭手续，否则应于合同生效之日起15日内付清购房款余款。您至今未办妥按揭贷款，也未以其他形式支付所欠购房款4402948元。依照合同约定的付款期限，截至发函日，您已迟延履行付款义务超过1969天。我公司有权要求您在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款，否则有权依照合同约定承担逾期付款违约责任，即自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额付清止，按日向我公司支付逾期应付款万分之三的违约金，共计2600821元。 庭审中，深业泰然公司陈述因鲁芬未全额支付购房款，故涉案房屋尚未交付给鲁芬；因鲁芬有多起案件被起诉至法院，相关案件在执行阶段，鲁芬被列为失信执行人，深业泰然公司有理由相信鲁芬无力支付购房款，双方签订合同的目的无法实现，故诉请法院解除双方签订的房屋买卖合同；因已经向武汉市房管局进行该房的预告登记，解除合同后诉请法院判令解除本案所涉的商品房预告登记及判令鲁芬协助配合深业泰然公司解除涉案房屋的预告登记工作。 一审法院认为，深业泰然公司与鲁芬签订《武汉市商品房买卖合同》、《继续履行的协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。 《武汉市商品房买卖合同》约定鲁芬应于签订合同当日支付首期购房款2552948元，其余购房款在合同签订生效之日起3日内向银行办理按揭贷款手续，并与银行签订按揭贷款合同。因鲁芬未按约支付首期购房款及办理剩余房款银行按揭手续，双方当事人经协商一致签订《继续履行的协议》约定鲁芬向深业泰然公司支付逾期付款违约金35万元并敦促鲁芬应自协议签订之日起90日内向深业泰然公司支付购房余款4752948元。鲁芬向深业泰然公司支付违约金35万元后未按协议约定时间支付购房款。深业泰然公司于2015年2月6日催告鲁芬在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款。鲁芬至今未全额支付购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，深业泰然公司请求解除双方签订的商品房买卖合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 鲁芬未依合同约定支付涉案房屋购房款，构成违约。深业泰然公司诉请鲁芬支付违反《武汉市商品房买卖合同》的违约金2526677.08元、违反《继续履行的协议》违约金625294.8元。深业泰然公司基于一个违约行为主张鲁芬承担两次违约责任，缺乏法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，结合双方签订《武汉市商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，一审法院依法确定鲁芬应向深业泰然公司支付延迟付款违约金475294.8元。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案商品房买卖合同解除后，鲁芬应配合深业泰然公司办理撤销涉案商品房买卖合同的网签登记备案手续，深业泰然公司应返还鲁芬已支付房款。因鲁芬在本案中并未提出相应反诉主张和答辩意见，本案对房款返还问题不予处理。因《武汉市商品房买卖合同》网签登记备案手续的解除涉及相关行政职能，应由行政机关依法处理。 一审法院于2018年11月15日作出（2018）鄂0106民初7343号民事判决：一、解除2009年9月16日武汉市深业泰然房地产开发有限公司和鲁芬签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、鲁芬于该判决生效之日起十日内向武汉市深业泰然房地产开发有限公司支付违约金475294.8元；三、鲁芬于该判决生效之日起十日内配合武汉市深业泰然房地产开发有限公司办理撤销《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续；四、驳回武汉市深业泰然房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费32016元，减半收取16008元，由鲁芬负担。 鲁芬不服，向本院提出上诉。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院二审予以确认。在二审诉讼过程中，鲁芬自述其于2018年前往深业泰然公司就涉案房屋买卖合同后续问题进行过沟通。另查明，涉案房屋目前已被不同的法院多次查封。 本院二审认为，深业泰然公司与鲁芬签订《武汉市商品房买卖合同》、《继续履行的协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。 《武汉市商品房买卖合同》约定鲁芬应于签订合同当日支付首期购房款2552948元，其余购房款在合同签订生效之日起3日内向银行办理按揭贷款手续，并与银行签订按揭贷款合同。因鲁芬未按约支付首期购房款及办理剩余房款银行按揭手续，双方当事人经协商一致签订《继续履行的协议》约定鲁芬向深业泰然公司支付逾期付款违约金35万元并敦促鲁芬应自协议签订之日起90日内向深业泰然公司支付购房余款4752948元。鲁芬向深业泰然公司支付违约金35万元后未按协议约定时间支付购房款。深业泰然公司于2015年2月6日催告鲁芬在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款。鲁芬至今未全额支付购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，深业泰然公司请求解除双方签订的商品房买卖合同具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方在本次诉讼提起之前还在就涉案房屋买卖合同后续问题进行过沟通，深业泰然公司提起本次诉讼，未超过诉讼时效期间。商品房预售登记备案制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，是否撤销登记备案，不是民事案件的受理范围。鉴于涉案房屋的现状，也不宜判决鲁芬配合深业泰然公司办理撤销《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续。涉案合同解除后，深业泰然公司获得的利益与涉案合同约定的违约金差距巨大，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益的，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益，人民法院应予支持”的规定并兼顾公平原则，鲁芬无需支付违约金，故鲁芬的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。 综上，一审判决虽认定事实清楚，但实体判决部分判项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决第二、三、四项；三、驳回武汉市深业泰然房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16008元，由鲁芬与武汉市深业泰然房地产开发有限公司各承担8004元。二审案件受理费32016元，由鲁芬与武汉市深业泰然房地产开发有限公司各承担16008元。 本院再审庭审中，深业泰然公司提交新的证据如下：武汉市不动产登记机关出具的《不动产登记资料查询结果告知单》一份，拟证明深业泰然公司与鲁芬已就涉案房屋向不动产登记部门申请了合同备案登记，在双方签订的《武汉市商品房买卖合同》解除后，鲁芬有义务协助配合深业泰然公司办理涉案房屋的合同备案撤销手续。 鲁芬提交新的证据如下：其在网上查询的与涉案房屋同小区同类型的房屋当前价格情况表一份，拟证明涉案房屋目前市场均价为40000元/㎡左右，总价约为1400万，深业泰然公司客观上因为鲁芬的违约行为获取巨大的利益，鲁芬不应再向深业泰然公司支付违约金。 鲁芬对深业泰然公司提交证据的真实性、合法性均无异议，对其证明目的有异议，认为协助义务是否属于行政管辖范围以法院裁定为准，如法院认为需要鲁芬协助办理合同备案撤销手续的，鲁芬愿意配合。深业泰然公司对鲁芬提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据真实性无法核实，商品房属于市场定价，每个人对房屋价格的认定均有不同理解，不能以某个房屋的出售价格作为参考。即便该价格是真实的，也与本案无关，双方在买卖合同中已经明确约定了违约责任的承担方式、计算标准，鲁芬应该按照双方的合同约定来承担违约责任。深业泰然公司在房屋空置十余年之久遭受的房屋空置损失以及未及时回收购房款所造成的资金使用成本的损失也十分巨大，因此不认可对方所称因鲁芬的违约行为而获益的说法。 本院经审查，对深业泰然公司提交的《不动产登记资料查询结果告知单》的真实性予以采信。对鲁芬提交的证据，因其系网上查询打印，无法核实该内容是否真实，亦不能以此作为直接认定深业泰然公司获益的依据，故本院对鲁芬提交证据的效力不予采信。 本院再审查明，深业泰然公司与鲁芬签订了《武汉市商品房买卖合同》后向不动产登记部门对涉案房屋进行了合同备案登记（合同备案号：湖081415467）而非预告登记，故深业泰然公司起诉状中所诉称的“预告登记”均实际为“合同备案登记”。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的一致。 本案的争议焦点是：一、鲁芬是否有义务配合深业泰然公司办理涉案房屋合同备案登记的撤销手续；二、在鲁芬存在违约的情况下，其是否应当向深业泰然公司支付违约金。 本院再审认为，关于焦点一，因鲁芬至今未全额支付购房款造成严重违约，深业泰然公司请求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》具有事实和法律依据，原判据此解除双方的商品房买卖合同双方亦均无异议。因双方签订的商品房买卖合同已被依法解除，为不影响合同解除后双方权利的实现，深业泰然公司请求法院判令鲁芬配合深业泰然公司办理案涉房屋合同备案登记撤销手续的诉求本院亦予以支持。 关于焦点二，深业泰然公司基于鲁芬违约而要求对方按照合同约定支付违约金；鲁芬则提出，因自己非主观恶意违约，造成深业泰然公司客观上获取了房屋升值的巨大利益，深业泰然公司并没有实际损失，故其不应再向深业泰然公司支付违约金。虽然本市房价近年来呈不断上涨趋势，涉案房屋的价值也大幅上涨，但该房屋目前并未由深业泰然公司实际获取，其尚未取得实际收益，且该实际收益的数额也并不确定；另一方面，深业泰然公司因未及时回收购房款造成资金使用成本的巨大损失亦是客观存在的事实。故鲁芬所称的深业泰然公司基于其违约行为没有损失反而获取巨额利益的说法没有充分的证据予以支持。因鲁芬多年来未能支付剩余款项造成严重违约，其应当向深业泰然公司支付违约金。原二审判决以兼顾公平原则及因一方违约而对方获利，认定鲁芬无需支付违约金依据不充分，属适用法律错误，依法应予纠正。关于违约金支付的标准，鲁芬在庭审中表示，若法院判其支付违约金的情况下请求对违约金的数额进行调低。本案一审法院考虑到本案的实际情况，对《继续履行的协议》中约定的违约金支付方式进行了调整，其依据双方在《武汉市商品房买卖合同》中约定的违约金标准判决鲁芬以尚未支付的购房款4752948元的10%即475294.8元向深业泰然公司支付违约金并无不当。对于鲁芬已向深业泰然公司支付的购房款，其表示保留对该房款另案起诉的权利，故本案对房款返还问题不予处理。 综上所述，原二审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，导致实体处理欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）鄂01民终1515号民事判决； 二、维持武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决。 本案一审案件受理费32016元，减半收取16008元，由鲁芬负担；二审案件受理费32016元，由鲁芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 婷 审判员 赵云霞 审判员 谢 迟 二〇二〇年七月六日 书记员 秦 璨