重庆市万州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝0101执异55号案外人：张芬,女,汉族,1965年6月26日出生,住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：谭飞，重庆益安律师事务所律师。申请执行人：乔德菊，女，汉族，1975年8月8日出生,住重庆市万州区。被执行人：王潇，男，汉族，1982年1月25日出生，住重庆市开州区。被执行人：李婕，女，汉族，1986年7月10日出生，住重庆市万州区。本院在执行乔德菊与王潇、李婕民间借贷纠纷一案中，案外人张芬对本院查封的位于重庆市北部新区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人张芬提出执行异议请求，中止对位于重庆市北部新区房屋的查封或拍卖、变卖。事实及理由：被执行人李婕于2018年2月7日购买了重庆市北部新区房屋。案外人张芬因儿子成年需要购买房屋,于2018年8月29日在重庆市恒瑞隆扬房地产经纪有限公司与被执行人李婕(王潇签字同意)以1133888元购买上述房屋，并签订《房屋买卖合同》,并约定当日将该房屋交付给案外人。案外人于当日通过重庆农村商业银行交付了20万元房款，之后通过中国邮政储蓄银行支付48万元,通过中国农业银行支付12万元,至今只欠款333888元。被执行人李婕不再享有该房屋的任何权利,对该房屋只享有333888元债权,现案外人张芬愿意将333888元直接交付给人民法院。综上所述,重庆市北部新区的房屋所有权人是属于案外人张芬，故提出执行异议。申请执行人乔德菊辩称，张芬的异议申请不成立，应予以驳回。1、张芬至今未合法占有该不动产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人张芬一直未能合法占有该房屋，张芬在签订房屋买卖合同时是清楚该房产尚未取得产权证，仅办理了网签。因此，张芬是知道该房产的状况的，也知道自己目前不能占有该不动产。张芬并未支付全部价款，也未按照合同约定支付价款。卖方李婕并未实际收到购房款。张芬陈述已付60万房款，均系在法院查封之后支付。未办理过户登记，买受人张芬自身是有责任的。张芬在签订房屋买卖合同时，是知晓该房屋目前尚不能办理产权登记，且也知晓李婕都尚未取得产权登记，因此，张芬是知晓该房屋不能办理过户登记的。《补充协议》第2条约定，“开发商为甲方把产权证办下来后……甲方同意在产权过户时，乙方可指定任何人作为该房购买人。”该约定，反应了买受人张芬购房动机，并非用于居住，而是用于转卖。2、该房屋买卖行为不符合“须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易”的规定。重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知（渝国土房管【2017】802号）规定，凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。该案诉争房屋，出卖方李婕至今尚未取得《不动产权证》，且买受人张芬也知晓该事实。因此，该房屋买卖行为不符合相关规定。3、李婕并未取得所购房屋的物权，其与开发商之间仅拥有债权。案外人张芬也不能取得该房屋物权。依据《城市商品房预售管理办法》规定，李婕在取得房屋物权之前，以及在实际占有该房屋之前，其与开发商之间仅是一个特定的债权债务关系。在办理不动产权属登记之前，购房人李婕仅拥有针对其与开发商签订的商品房买卖合同的债权，而不能取得所购房屋的物权。因此，买受人张芬不能取得所购房屋的物权。4、张芬、黄萍、重庆市恒瑞隆扬房地产经纪有限公司、李婕、王潇等人可能存在恶意串通行为，可能涉嫌刑事犯罪，侵害申请执行人合法权益。申请执行人建议万州区法院将该案移送公安机关，以查清事实。李婕、王潇于2018年8月21日协议登记离婚，约定全部财产归李婕，包括该房产归李婕所有，约定全部债务归王潇。但在8月29日签订的《房屋房买卖合同》第六条第2项却明确该房屋系李婕、王潇共同所有。黄萍在房屋买卖合同中，作为买卖双方担保人，且收取了大部分款项，李婕作为出卖人，实际可能并未收到房款。被执行人李婕辩称，李婕于2018年2月7日购买了重庆市北部新区房屋,因欠房屋购买款急需偿还,于2018年8月29日在重庆市恒瑞隆扬房地产经纪有限公司介绍下,将该房屋以1133888元出售并交付给张芬。张芬当日交付了20万元房款,李婕随后将该款交付给债权人，后委托黄萍收款80万元,张芬实际只付了60万元给黄萍,至今张芬欠款333888元没有支付。李婕认为333888元应支付给当时购买该房屋的借款。被执行人王潇未到庭作答辩。本院查明，乔德菊与王潇、李婕民间借贷纠纷一案，本院在诉讼过程中，于2018年8月30日作出(2018)渝0101执保627号之一执行裁定，“一、查封被申请人李婕所有的位于重庆市北部新区的房屋。在查封期间，暂由李婕保管、使用，不得变卖、处置或设立担保物权。”2018年11月8日，本院作出（2018）渝0101民初11672号民事判决，“一、被告王潇在本判决生效后立即归还原告乔德菊借款200万元，并由其从2018年8月10日起按月利率2﹪支付利息至借款还清时为止；二、被告王潇在本判决生效后立即支付原告乔德菊诉讼保全责任保险费4000元；三、被告李婕对本判决第一项、第二项债务与被告王潇向原告乔德菊承担连带清偿责任。案件受理22800元，减半收取11400元，诉讼保全费5000元，由二被告共同负担。”因王潇、李婕未按民事判决书履行义务，乔德菊于2019年2月21日申请本院强制执行。2019年12月30日，本院向重庆永利置业有限公司出具（2019）渝0101执1724号之二协助执行通知书，要求该公司将案涉房屋移送本院处置，并领取房屋钥匙。2020年3月30日，本院作出（2020）渝0101执恢159号执行裁定，“拍卖、变卖被执行人李婕名下位于重庆市北部新区房屋。”另查明，2018年2月7日，李婕与重庆永利置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签，双方约定李婕购买重庆市北部新区房屋，房屋价款998645元，于2018年2月6日前支付首期房款299594元，余款699051元于2018年3月2日前支付，交房时间为2019年12月31日前。2018年2月7日，李婕缴纳大修基金7173.60元；2018年6月14日，李婕缴纳购房款206112元；2018年6月20日，李婕缴纳购房款300238元；2018年2月7日，李婕缴纳购房款299594元；2018年6月21日，李婕缴纳购房款192701元；2018年8月18日，李婕缴纳购房契税28532.71元。2018年8月29日，案外人张芬与被执行人李婕及经纪方重庆市恒隆扬房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，约定张芬以1133888元购买前述房屋，房屋过户费用由张芬承担，约定在2018年8月29日支付20万元，2018年8月29日支付60万元，2018年12月31日支付15万元，在能过户之日交尾款183888元。同日，双方签订《补充协议》，并对于办证的税费、指定购买人、通知接房、违约责任、黄萍作为担保人等予以约定。2018年9月10日，双方签定协议，约定由李婕委托黄萍收取张芬的购房款938888元。2018年8月29日，张芬取款20万元，于同日存入李婕银行账户中，注明：“房款”。同日，李婕出具收到张芬购房款20万元的收款收据一份。2018年9月10日，李婕出具收到张芬购房款60万元的收款收据一份，注明：“以实际到账为准”。2018年9月10日，刘素清受张芬的指示向黄萍的银行账户中转账5万元、3万元，于2018年9月11日转账12万元（注明：张芬向黄萍转购李婕房款钱），于2018年10月23日，转账4笔各5万元，于2018年10月24日，转账4笔各5万元。2020年7月9日，本院向案外人张芬作出（2020）渝0101执异55号通知：“请你于2020年7月12日前将案涉购房剩余价款333888元缴入本院案款账户中(见附件)。”至今，案外人张芬未将剩余房屋价款交付本院执行。本院认为，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案外人张芬与被执行人李婕在本院查封前通过重庆市恒瑞隆扬房地产经纪有限公司就案涉房屋签订书面买卖合同，至今并未占有该房屋，对于购买房屋价款，案外人张芬已经支付部分款项，但是剩余房款未按本院的通知交付法院执行。故案外人张芬提出的执行异议不符合上述规定，其提出的执行异议理由不足以排除法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一)项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人张芬的执行异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。审 判 长  余佩松人民陪审员  崔向东人民陪审员  石定全二〇二〇年七月十三日书 记 员  陈 晴