陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民  事  判  决  书 （2020）陕01民终507号上诉人（原审原告、申请执行人）：北京银行股份有限公司西安分行，住所地西安市高新区。负责人：赵政党，该分行行长。委托诉讼代理人：李淼，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吝小佳，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：李佳贝，女，1988年5月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李卫，男，1962年10月28日出生，汉族，住西安市雁塔区，系李佳贝之父。被上诉人（原审被告、被执行人）：西安鹏海化工有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：段峰，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：段峰，男，1980年2月8日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人北京银行股份有限公司西安分行（以下简称北京银行西安分行）因与被上诉人李佳贝、西安鹏海化工有限公司（以下简称鹏海公司）、段峰申请执行人执行异议之诉一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。北京银行西安分行上诉请求：1．撤销一审判决，改判继续查封并执行段峰名下位于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX单元XX室；2．本案一、二审诉讼费用由李佳贝、鹏海公司、段峰负担。事实与理由：1.一审法院认为李佳贝对涉案房屋享有民事权益能够排除执行系属错误，段峰系涉案房屋的所有权人，虽李佳贝提交了商品房买卖合同等，但未经登记，不发生效力，涉案房屋涉嫌一房二卖，涉案房屋已登记在段峰名下，段峰即享有物权，李佳贝仅享有合同权利，不足以阻碍涉案房屋北京银行西安分行享有的担保物权的执行程序。段峰与西安万汇实业有限责任公司（以下简称万汇公司）就涉案房屋价款约定为361070元，若王某某系为从银行获取贷款而将房屋登记在亲属名下，那么该房屋约定价格应高于市场价格，而非一审认定明显低于市场价格，不符合逻辑，且一审法院调取王某某的笔录并未说明涉案房屋即属王某某登记在亲属名下的情况，段峰未参加庭审也未出具说明，李佳贝无证据证明其享有权利可阻碍执行。2.一审适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十七条，北京银行西安分行与段峰于2016年6月8日签订担保合同，并向周至县房屋管理局申请抵押登记，周至县房管局于2016年6月17日登记并向北京银行西安分行出具涉案房屋的《房屋他项权利证》，北京银行西安分行对涉案房屋享有抵押担保的优先受偿权。一审适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定对本案进行判决，但本案并不涉及该条规定的善意取得制度。李佳贝辩称，1.李佳贝对涉案房屋享有民事权益，段峰并未取得涉案房屋的所有权，李佳贝与万汇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，李佳贝支付全部房款并实际占有涉案房屋，万汇公司向李佳贝出具了购房发票，后万汇公司拖延办理房产证，李佳贝对未办理过户登记并无过错。段峰与万汇公司签订的《商品房买卖合同》无效，该合同于2008年签订，但合同中付款方式处又显示于2006年7月10日签订合同，前后矛盾，段峰曾系万汇公司员工，其以明显低于市场的不合理价格购得涉案房屋，段峰也未对房屋实际占有、未要求万汇公司交付房屋，至今段峰也未要求李佳贝腾交房屋，有违常理，段峰与万汇公司恶意串通，签订虚假合同，损害李佳贝权益。即使段峰与万汇公司签订合同有效，但李佳贝与万汇公司合同早于段峰签订合同时间，按照买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位，并结合涉案房屋合法占有情况，李佳贝对涉案房屋享有权利优先于段峰对涉案房屋享有的权利。北京银行西安分行对涉案房屋不享有抵押权，北京银行西安分行未了解涉案房屋的客观情况，未尽合理注意义务，存在过错，并非善意第三人，不构成抵押权的善意取得。王某某的供述可以证明万汇公司“假卖”房屋的事实，万汇公司以低价售卖涉案房屋的原因复杂，可能考虑到财务做账、法律风险，或者是王某某与亲戚协商的结果等，一审法院未将王某某供述作为推断涉案房屋被恶意登记的唯一条件，北京银行西安分行不是涉案房屋的抵押权人，李佳贝享有阻却执行的民事权益。2.段峰并非涉案房屋的所有权人，其抵押涉案房屋的行为系无权处分，北京银行西安分行未尽合理注意义务，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，不能取得涉案房屋的抵押权，一审法院适用善意取得制度正确。北京银行西安分行并非涉案房屋的抵押权人，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。鹏海公司、段峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。北京银行西安分行一审诉讼请求：1.依法继续查封并执行段峰名下位于西安市周至县XX村XX幢XX单元XX楼XX镇（房产权属证号：西安市房权证周至字第10420150005号，建筑面积为218.83平方米）的房屋（以下简称涉案房屋）；2.请求李佳贝、鹏海公司、段峰负担本案的诉讼费、公告费。一审法院认定事实：2008年9月10日，段峰与万汇公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：ZX201501524），约定由段峰购买万汇公司开发的、位于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX单元XX室的房屋一套（建筑面积：218.83平方米）。合同第六条约定“买受人于2006年7月10日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计361070元。”合同签订后，涉案房屋未向段峰交付。2015年9月22日，段峰取得该房屋的所有权登记，产权证号为:西安市房权证周至字第10420150005号。2016年6月3日，北京银行西安分行与鹏海公司签订《综合授信合同》，约定北京银行西安分行为鹏海公司提供最高授信额度为150万元的贷款。段峰作为保证人为该《综信合同》项下的债务提供最高额连带责任保证担保，并以其名下位于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX单元XX室（涉案房屋）、69幢1单元10104室的两套房屋作为抵押物提供抵押担保。北京银行西安分行、鹏海公司、段峰三方签订《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》。西安市公证处作出（2016）西证经字第9493号《公证书》，对《综合授信合同》、《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》进行公证并赋予强制执行效力。2016年6月8日，北京银行西安分行与鹏海公司签订《借款合同》，作为《综合授信合同》项下的具体业务合同。西安市公证处作出（2016）西证经字第9494号《公证书》对《借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。当日，北京银行西安分行向鹏海公司发放了150万元的贷款。2016年6月17日，段峰为涉案房屋办理抵押登记，北京银行西安分行取得《房屋他项权证》（权属证号为：西安市房他证周至字第2016-0114号）。因鹏海公司向北京银行西安分行仅支付了7个月利息，再未还款，北京银行西安分行向西安市公证处申请执行证书。2017年6月9日，西安市公证处作出（2017）西证执字第101号《执行证书》，“执行标的为：本金150万元，应付利息24468.75元（截止2017年3月21日），本金罚息8971.88元（截止2017年5月24日），利息罚息425.76元（截止2017年5月24日）以及自2017年5月25日至债务清偿之日止的本金罚息、利息罚息（按合同利率上浮50%）”。2017年6月14日，北京银行西安分行持该《执行证书》向法院申请执行鹏海公司和段峰，西安市莲湖区人民法院以(2017)陕0104执2111号立案。执行过程中，西安市莲湖区人民法院作出(2017)陕0104执2111号执行裁定书和协助执行通知书，于2017年7月6日查封了段峰名下的涉案房屋，查封期限为三年。2017年12月4日，李佳贝向西安市莲湖区人民法院提出书面异议，要求解除对该房屋的查封。2017年12月22日，西安市莲湖区人民法院作出（2017）陕0104执异204号执行裁定书，裁定中止对段峰名下涉案房屋的查封。北京银行西安银行不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2007年7月3日，李佳贝与万汇公司签订《商品房买卖合同》，约定李佳贝购买万汇公司开发的、坐落于西安市周至县XX镇XX村XX楼XX镇XX幢XX号房（旧房号：若水区XX巷XX号），建筑面积为218.82平方米，房屋单价为3518.87元，总金额770000元。该房屋与登记在段峰名下的涉案房屋系同一房屋。合同签订后，李佳贝一次性支付购房款77万元。2011年3月，万汇公司向李佳贝交付涉案房屋，并由李佳贝家人实际居住使用至今。2015年9月2日，万汇公司向李佳贝开具购房款的统一发票，但未向李佳贝办理产权转移登记。再查明，李佳贝申请调查取证，西安市莲湖区人民法院于2019年1月23日前往周至县公安局调查万汇公司法定代表人王某某涉嫌犯罪的情况。该局经侦大队办案民警告知，王某某因涉案非法吸收公众存款罪已被刑事拘留，尚未审结，段峰未涉案。在公安机关对王某某所作的一份询问笔录中，王某某称其公司为解决资金周转将房产证办理在部分亲属名下，后在银行抵押用于办理贷款，购房情况均不真实。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”因此，本案争议的焦点是作为案外人的李佳贝对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除本院的执行。不动产产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。不动产产权登记产生的公示公信效力主要是保护不动产登记权利人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的状况。本案涉案房屋的开发商万汇公司先后与李佳贝、段峰签订了两份《商品房买卖合同》，属于“一房两卖”。人民法院在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于合法占有该房屋的买受人。李佳贝与万汇公司的合同成立在先，全额支付房屋价款77万元并实际占有使用房屋至今。段峰与万汇公司的合同成立在后，约定的房屋价款仅为361070元，与李佳贝合同约定房屋价款77万元相差一倍，明显低于市场价格。且在合同签订之后，段峰并未实际占有使用涉案房屋，也未要求万汇公司向其交付，有违常理。2015年9月2日，万汇公司向李佳贝出具了购房发票，却在时隔20日之后的9月22日将涉案房屋的产权登记办理在段峰名下，李佳贝对未办理过户登记并无过错。考虑到段峰曾系开发商的员工，以及万汇公司的法定代表人王某某曾向公安机关陈述办理虚假登记从银行贷款的事实，可以认定涉案房屋办理在段峰名下属恶意登记的事实具有高度的可能性，其权利不能优先于李佳贝对涉案房屋的权利。北京银行西安分行在为段峰办理抵押贷款的时候，未尽到合理的注意义务，既未了解抵押物的客观情况，也未审查涉案房屋的权利可能存在的瑕疵，存在过失，不构成抵押权的善意取得，不能对抗李佳贝对涉案房屋的民事权益。李佳贝对涉案房屋享有的民事权益能够排除执行，北京银行西安分行要求继续查封并执行段峰名下涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百一十三条之规定，判决：驳回原告北京银行股份有限公司西安分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告北京银行股份有限公司西安分行负担。经审理查明，一审查明事实属实，予以确认。另查明，北京银行西安分行本案一审中提交的段峰《商品房买卖合同》关于价款于合同第四条约定：按建筑面积计算，单价每平方米8700元，总金额19003821元；关于付款方式约定：买受人于2006年7月10日签订本《商品房买卖合同》并交付清总房款（含定金）共计人民币361070元。北京银行西安分行本案一审中提交的周至县房屋登记簿显示涉案房屋产价361070元。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案审理的焦点为李佳贝就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，李佳贝主张涉案房屋系其自万汇公司处购买，其系涉案房屋的实际权利人。本案一、二审查明，李佳贝于2007年7月3日与万汇公司签订《商品房买卖合同》并一次性支付购房款770000元，自2011年3月收房居住至今，其已取得对该房屋事实上的管理和支配权，涉案房屋现存段峰及北京银行西安分行的权利登记亦系李佳贝购买房屋之后所设定，故李佳贝购买涉案房屋时主观上并不存在对此权利障碍的忽略，万汇公司未依约向李佳贝办理涉案房屋过户登记亦非可归责于李佳贝的原因。虽涉案房屋现登记于段峰名下，但不动产登记簿仅具有不动产权利推定力，并不能最终决定实体上的法律关系存在与否，根据北京银行西安分行提交证据，段峰系基于其与万汇公司签订的《商品房买卖合同》取得涉案房屋的不动产登记，结合对其中约定内容的审查，该合同明显存在以下几个方面问题：第一，关于房屋价款，合同第四条约定为每平方米8700元，总价款19003821元，而合同第六条又约定为一次性付款361070元，前后矛盾；第二，关于合同签订时间，合同落款处明确载明该合同系2008年9月10日签订，而合同第六条又载明该合同于2006年7月10日签订，前后矛盾。另外，段峰取得涉案房屋的不动产登记载明房屋产价361070元，该价格远低于李佳贝在先购买该房屋支付的对价770000元，本案也未有充分证据能够证实段峰确向万汇公司支付了房屋对价，李佳贝一方自2011年占有使用涉案房屋至今，段峰作为该房屋的登记权利人从未向李佳贝主张过权利明显不符合常理，加之段峰曾系万汇公司员工以及万汇公司法定代表人关于其公司办理产权虚假登记用于贷款的陈述，本院认为以上审查情况能够形成高度盖然性优势，一审法院认为涉案房屋并非段峰与万汇公司基于合法真实的买卖关系办理登记，并无不当，本案可以认定李佳贝系涉案房屋的实际权利人。北京银行西安分行上诉称，其系涉案房屋的抵押权人，李佳贝不享有对抗抵押权人的优先权利，对此本院认为，北京银行西安分行提交段峰购买涉案房屋的《商品房买卖合同》在内容上存在前后矛盾的明显瑕疵，北京银行西安分行对此未能严格审查，且在段峰办理抵押时涉案房屋即抵押物已为李佳贝合法占有使用，基于以上一审法院认为北京银行西安分行为段峰办理抵押贷款未尽合理注意义务，本案优先保护李佳贝作为涉案房屋实际权利人的合法权益，符合执行异议之诉制度的立法价值。综上所述，北京银行西安分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，北京银行股份有限公司西安分行已预交，由北京银行股份有限公司西安分行负担。本判决为终审判决。  审  判  长     刘      琪审  判  员     师      婷审  判  员     卫  婉  莹     二Ｏ二Ｏ年六月二十九日                         书  记  员     程     姣        1