陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终770号 上诉人（原审原告）：中国邮政集团公司陕西省富平县分公司。 负责人：牛昳，总经理。 委托诉讼代理人：杨静，中国邮政集团公司陕西省富平县分公司办公室主任。 委托诉讼代理人：朱富强，陕西信果律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘彤宁，男，汉族，1968年11月6日生。 委托诉讼代理人：李通，陕西省老法律工作协会法律工作者。 上诉人中国邮政集团公司陕西省富平县分公司（简称邮政富平分公司）因与被上诉人刘彤宁房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邮政富平分公司的委托诉讼代理人杨静、朱富强、被上诉人刘彤宁的委托诉讼代理人李通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮政富平分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原被告签订的房屋租赁合同于2019年4月20日解除；2、依法判令被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年4月1日，原告承租被告位于富平县金龙大道5号的门面房，双方签订租赁合同，合同约定租赁期限自2013年3月20日至2022年3月19日，期限十年，双方约定租金的支付时间及支付方式，约定变更或解除合同的条件。合同第十三条约定若双方有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理终止合同手续，并约定若甲方即刘彤宁违约擅自解除、变更、终止合同或以其他手段迫使一方即中国邮政集团公司陕西省富平县分公司解除终止合同的，除要负责退还给乙方相应剩余租期内的房租外，还需支付给乙方上述金额，（未到期限的房租金）10%的违约金及乙方装修该房子的装修费用、搬迁费用等损失。反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金，并且乙方向甲方承租剩余年限总税金50%的违约金。2019年2月14日至2019年4月23日，原告办公室主任杨静多次以短信形式通知被告，原告已经腾出房屋，双方合同已经解除，要求被告前来接收房屋。被告不同意原告单方解除合同，至今未接收房屋，也未接收钥匙。 一审法院认为，原被告签订的合同系双方真实意思的表示，依法成立并生效，双方均应依约全面履行合同义务，双方应当遵循公平原则确定双方的权利义务，规范双方的行为准则。《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条规定，只有三种情况下，合同的当事人才能解除合同：一是双方当事人协商一致；二是双方约定合同解除的条件出现时；三是法律规定合同解除的情况出现。本案中原被告双方在合同中明确约定，双方如有特殊情况需提前解除合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理终止合同手续。原告不能擅自解除合同，需征得被告同意才能解除合同。现原告因公司新购置营业用房，并提出在2019年2月14日至2019年4月23日，以短信形式告知被告，搬离房屋，解除合同，要求被告接收房屋，并未与被告协商一致，且原告一直未将房屋钥匙交于被告，房屋仍在原告控制之下，原告单方要求解除合同，其理由不符合法定条件和约定条件。 综上所述，为了维护交易的安全性和稳定性，原告行使合同解除权的前提需具备约定解除或者法定解除的情形，不能将合同、交易处于非常脆弱的境地，且原告持有房屋钥匙，一直实际占有掌控房屋，故原告之诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条之规定，判决：驳回原告中国邮政集团公司陕西省富平县分公司诉讼请求。案件受理费100元，减半收取由原告中国邮政集团公司陕西省富平县分公司负担。 邮政富平分公司上诉请求：撤销富平县人民法院（2019）陕0528民初2054号民事判决书，依法改判确认原被告双方于2012年4月1日，签订的《门面房租赁合同》于2019年4月20日解除，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人的诉讼请求错误。本案上诉人起诉确认双方租赁合同于2019年4月20日解除之事实，上诉人已明确表示本案的起诉是因上诉人公司新购置了营业用房屋，要求解除合同，并愿意承担单方解除合同的违约责任，且被上诉人已就上诉人单方解除合同的违约赔偿事宜，向富平县人民法院另案起诉。一审法院认为上诉人单方不能行使解除权，不但背离了原告起诉的诉讼请求，而且超过了上诉人的诉讼请求，其驳回上诉人的诉讼请求错误。二、一审适用法律错误。依据《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十六条：“当事人一方依照本法第九十四条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方到达时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案上诉人在购买了房屋后，通知被上诉人要求解除合同，本案的租赁合同应予以解除，且被上诉人已就上诉人的单方解除行为向人民法院起诉要求赔偿损失，一审法院判决合同不能单方解除错误。三、一审法院认定事实错误。一审法院以房屋钥匙未交付为由，认为房屋一直由上诉人控制错误，通过一审举证，迟延接收房屋是由于被上诉人的拒绝接收引起的，而不是上诉人不移交造成的，该部分损失的扩大是由于被上诉人的原因造成的，即使本案是由于上诉人的违约单方解除合同，依据《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，延迟接房的损失也应当由被上诉人承担，一审将此推定房屋仍在上诉人的控制之下，并将过错和责任归结为上诉人错误。 刘彤宁答辩称，2012年4月1日，答辩人与被答辩人签订《门面房租赁合同》合同约定被答辩人租赁答辩人位于富平县金龙大道5号富平县灌溉区灌溉管理局办公楼北边一、二楼，用于商业门面房使用，租赁期限为2012年3月20日至2022年3月19日。合同还对租金及支付期限作出明确约定。根据《门面房租赁合同》第十三条第2款的约定，甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理终止合同手续。根据合同约定，被答辩人若要解除合同，必须提前一个月通知答辩人，待答辩人同意后，才可办理终止合同手续。但是，答辩人并未同意被答辩人解除合同的要求，被答辩人无权单方解除合同。被答辩人擅自解除合同的，除应承担继续履行的违约责任外，还应按照合同约定承担向答辩人赔偿损失的违约责任。综上，被答辩人无权单方解除合同，答辩人与被答辩人之间的《门面房租赁合同》合法存续，应当继续履行。因此，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院依法驳回被答辩人的诉求。 经审理，二审查明案件事实与一审认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合法有效，双方应当依约全面履行合同。根据本案事实，上诉人邮政富平分公司于2019年4月18日向被上诉人刘彤宁发出告知函，提出上诉人已经购置了门面房用于经营，将于2019年4月20日前搬迁完毕，请被上诉人及时办理相关交接手续。该告知函的实质属于解除租赁合同通知书；但该解除行为不符合双方租赁合同第十一条约定的解除条件，即未发生邮政富平分公司有权解除租赁的情形；另外，上诉人的单方解除行为也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。故上诉人邮政富平分公司要求确认租赁合同于2019年4月20日已经解除的理由不成立，本院不予支持。上诉人表示自己愿意承担违约责任，故租赁合同应当按照通知日期解除，该理由没有法律依据。 综上所述，邮政富平分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人邮政富平分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年七月二十二日 书记员  王梦娇