淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初364号原告：孙仕斌，男，1957年10月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：房登峰，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。被告：江苏淮安工业园区宁连路办事处高坝村村民委员会，住所地淮安市工业园区昆仑路高坝小区东门综合楼三楼。负责人：高德兵，该村主任。委托诉讼代理人：王明通，淮安市清江浦区清江法律服务所法律工作者。被告：李从来，男，1965年12月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告孙仕斌与被告江苏淮安工业园区宁连路办事处高坝村村民委员会（以下简称：高坝村委会）、李从来房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告孙仕斌及委托诉讼代理人房登峰，被告高坝村委会委托诉讼代理人王明通，被告李从来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙仕斌向本院提出诉讼请求：判决被告支付2016年1月21日至2019年10月份的房屋租金37200元、拖欠的水费1855元、燃气费5366.24元，合计42486.04元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月21日，李学付通过原告的堂兄弟孙仕明（在高坝村委会任职）电话联系原告，要求承租原告所有的位于淮安市工业园区宁连路办事处高坝小区1-5#204室的房屋，双方口头约定：年租金为10000元，水、电、气费由承租人承担。达成协议后，原告立即派人把该房屋的钥匙送给李学付，后来原告得知实际承租人是高坝村委会。高坝村委会承租该房屋后安排被告李从来一家居住至2019年10月（李从来的房屋被政府强拆后无处居住）。被告高坝村委会承租后，立即进行燃气开通，并缴纳了燃气初装费，两年的水费都是被告高坝村委会负责缴纳。出于信任，在前期原告就没有及时收取房租，认为自己的堂兄弟在高坝村委会工作，他们不可能欠房租。但到2019年下半年，原告到出租房后，发现该房屋不仅断水断电，而且欠自来水公司的高额水费。原告到被告高坝村委会处要求共缴纳两年多的房屋租金和欠缴的水电费时，他们是相互推诿，双方多次协商无果，原告遂诉至法院。被告高坝村委会辩称：被告不是本案的适格主体，被告村委会没有租赁原告的房屋，双方没有就租赁事宜达成书面或口头协议，没有就租金的数额、支付时间达成一致意见，所以原告要求被告支付租金及水费、燃气费没有事实和法律依据，原告应当向房屋实际使用人主张权利。另外，原告主张租金，按照法律规定，租金的诉讼时效是一年，原告主张租金已经超过诉讼时效，同时原告也没有将欠费的水费缴清，原告应当将水、电、燃气费缴清以后才能主张权利，因被告没有实际使用该房屋，所以原告只有将水电、燃气费缴清以后提供发票向房屋的实际使用人主张权利，请求法院依法驳回原告诉请。被告李从来辩称：我是2016年1月14日以妨碍公务为由被拘留的，宁连路办事处主任贾云和高坝村党支部书记马兆宇去拘留所把我接出来的，安置到高坝小区1-5号楼204室，我老婆跟我说是高坝村委会安排我们一家住里面的，是从2016年1月21日开始住的。其间，我问马兆宇房子付不付房租，马兆宇说只管住其他不用我们管，从头到尾我和原告没有谈过租房的问题，原告也没有向我要过租金。高坝村委会安排我住，也没有向我要过租金。我是从2018年12月底搬走的，钥匙交给高坝村委会，搬走之后的事情我就不知道了。在我住在房子里面的时候，电费前期是村里面交的，后面有一段时间是我交的，水费、燃气费我没有交过，村里面交没交我就不清楚了。根据当事人举证、质证及陈述，原告孙仕斌和被告高坝村委会、李从来对下列事实无异议，本院予以确认：原告孙仕斌因中小企业集中区项目拆迁，取得安置房即团结小区1-5#204室房屋（面积99.1㎡）所有权。被告李从来一家因房屋被强制拆迁无处居住，江苏淮安宁连路办事处园区书记王孝中委托高坝村委会村民李学付帮忙租赁一套住房给被告李从来一家居住。2016年1月21日，李学付通过原告孙仕斌的堂兄弟孙仕明找到原告，要求承租原告所有的位于淮安市工业园区宁连路办事处团结小区1-5#204室房屋。当天，在被告高坝村委会以自己名义开通了燃气、水电，缴纳了初装费，并安被告李从来一家搬入涉案房屋居住。被告高坝村委会还缴纳了一部分水电费。2018年12月，被告李从来一家搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交至高坝村委会。2019年3月22日、2019年7月23日，淮安市自来水公司向工业园区高坝村委会发出涉案房屋水费欠费停水通知。原告孙仕斌于2020年4月23日向淮安市自来水公司缴纳水费1874元、于2020年5月6日向淮安双闸管道燃气有限公司缴纳燃气费5366.24元。对于与涉案房屋相类似的房屋年租金，被告李从来认可在1万元左右，李学付陈述100㎡的房屋在6000-7000元左右。上述事实，有房安置交房通知书、水费欠费通知书，燃气费欠费证明、安置房结算单、自来水公司出具的发票、水费单据、天然气发票、应缴费用明细、李学富谈话笔录及以方当事人陈述载卷证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据被告高坝村委会为涉案房屋开通燃气和缴纳初装费，以及为安置被告李从来安排李学付从原告孙仕斌处租用涉案房屋，结合李学付的陈述及李从付搬走时钥匙交还给高坝村委会的事实，证明原告孙仕斌与被告高坝村委会虽未签订书面协议，但双方形成租赁合同关系。被告高坝村委会虽未直接使用涉案房屋，但其租赁房屋的目的是为安置被告李从来及家人，法律并未规定承租人必须是使用人，故对被告高坝村委会辩称其不是本案的适格主体，本院不予采纳。现原告孙仕斌要求被告高坝村委会支付租金及租赁期间的水电、燃气费的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告李从来接受高坝村委会安排入住涉案房屋，搬离涉案房屋后将钥匙交还被告高坝村委会的事实表明，李从来是涉案房屋使用人，其没有与原告形成直接的租赁关系，而是与高坝村委会之间存在关联。现原告孙仕斌要求被告李从来承担责任，依据不足，本院不予支持。被告高坝村委会可在承担相应责任后，另行向房屋实际使用人主张权利。关于租金。被告李从来及家人从2016年1月21日开始使用涉案房屋，2018年12月离开后将涉案房屋钥匙交还被告高坝村委会，高坝村委会也未及时通知原告收回涉案房屋，原告于2019年1月自行发现涉案房屋已经搬空即收回房屋，故双方的租赁期间从2016年1月至2019年1月，为三年。由于双方无书面协议，且原告未提供证据证明双方约定的房租标准为1万元/年，故结合李从来、李学付的陈述，参考该地段、房屋面积等因素和被告高坝村为涉案房屋支付燃气初装费的事实，本院酌定年租金为8000元/年。据此，被告高坝村委会应付租金为24000元。在租赁期间内，涉案房屋产生的水费1874元、燃气费5366.24元应当由被告承担。现原告只要求被告承担水费1855元、燃气费5366.24元，不违反法律规定，本院照准。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中，双方租赁终止时间为2019年1月，诉讼时效应由此起算。被告高坝村委会主张原告起诉已经超过诉讼时效，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏淮安工业园区宁连路办事处高坝村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付给原告孙仕斌房屋租金24000元、水费1855元、燃气费5366.24元，合计31221.24元；二、驳回原告孙仕斌的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元（原告已交431元），由原告孙仕斌负担168元、被告江苏淮安工业园区宁连路办事处高坝村村民委员会负担694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。如本判决（裁定）依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决（裁定）确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 柏 玲人民陪审员 秦 波人民陪审员 宋桂兵二〇二〇年七月九日法官 助理 张细平书 记 员 吴 林附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。