江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1088号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐念，女，1974年7月2日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：马江，江苏瀛之志律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐碧武，江苏瀛之志律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐振朋，男，1973年4月26日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘明伟，江苏顺维律师事务所律师。上诉人徐念与被上诉人徐振朋房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐念上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于收取“转让费”认定事实和裁判错误。1、合同外多给付的10万元“转让费”系被上诉人承诺上诉人，同意上诉人可以转租店铺且可通过转租收回该费用这一约定的前提下，上诉人才给付的租金外费用。2、被上诉人将房屋出租给上诉人除收取押金租金外，另收取的“转让费”实际上并无实质性的转让内容：无经营项目的转让、无经营商品的转让、无装修的转让，被上诉人作为原始房东，也无所谓剩余租赁期的转让，在此情况下，被上诉人收取的租金加上所谓的10万元“转让费”，上诉人实际承担的租赁费用将明显高于同期、同类、同地段商铺的租金标准，对上诉人构成显失公平。3、被上诉人在租赁合同尚未到期时，提前6个月在上诉人尚正常经营的情况下在该涉案商铺张贴“旺铺转租，房东直租无转让费及房东联系电话”的广告，并且在店铺商业区和微信群转发，该行为直接导致上诉人无法再转让和收回“转让费”，被上诉人的行为构成违约，针对签订合同时所约定的可以转租和收回费用的承诺构成欺诈，被上诉人违反了公平和诚实信用原则，构成不当得利。二、一审对于给付房屋占有使用费的事实认定和裁判错误。1、纠纷产生后，上诉人已尽力协商，并在合同期内向被上诉人发送律师函，但被上诉人利用其房东优势地位，拒绝并拖延至租期届满，其在2019年10月8日采取强力手段私自将涉案店铺电表拆除，将上诉人近60万元服装扣押在店铺内，即使上诉人提出盘货腾房，被上诉人亦不允许。对于因纠纷产生占有使用期间及费用应计算为2019年10月1日至8日。另外，对于上诉人因服装被扣押而造成的损失，一审未予考虑认定和综合判断冲抵费用。2、一审法院让双方协商腾房事宜，在12月30日上诉人原雇佣店长及实际管货人因店铺无法经营而离岗，联系不上而无法盘点货物，上诉人已经及时向一审法院作了报告，但一审法院既未组织再次开庭审理也未组织调解，即判令上诉人承担房屋占有使用费不当。三、上诉人在2019年11月21日收到一审判决后，即于次日联系被上诉人要求盘货腾房，但被上诉人同意后又拒绝到现场开门，报警后警方仍然建议走法律途径处理。目前，受疫情影响，店铺依然被被上诉人锁门，货物被扣押，无法盘货和腾房，上诉人不应承担无法腾房的责任，该责任应由被上诉人承担，并应承担上诉人货品被扣押造成的经济损失。被上诉人徐振朋答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐念向原审法院提出诉讼请求：1.判令徐振朋退还转让费10万元；2.判令徐振朋退还押金1万元；3.徐振朋承担本案诉讼费用。徐振朋向原审法院提出反诉请求：1.判令徐念立即搬离并腾空位于连云港市海州区房屋；2、判令徐念支付房屋使用费23014元（按照15万元一年计算，暂计算至2019年11月25日，实际计算至徐念返还房屋之日止）；3、本案全部诉讼费用由徐念承担。一审法院审理认定事实如下：2013年8月3日，徐念（乙方，承租方）与徐振朋（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定徐念租赁徐振朋所有的位于两间商铺，租期自2013年10月1日至2016年9月30日。合同同时约定：合同期内，同意转租，该房转让费是乙方另行支付给甲方在合同期内费用。合同签订后，徐振朋向徐念交付了房屋。2013年8月30日，徐念向徐振朋交纳了第一年租金14万元、押金1万元、转让费10万元，徐振朋向徐念出具了收条，收条载明：（1）今收到徐念租房租金壹拾肆万元整（￥140000.00元整）（2013年10月1日至2014年9月30日）；（2）今收到徐念租房物品押金壹万元整（￥10000.00元整）。（附物品清单一份）；（3）今收到徐念转让费壹拾万元整（￥100000.00元整）（该房转让费是乙方另行支付给甲方在合同期内的费用）。2015年5月11日，双方又签订《商铺租赁合同》续租上述商铺，约定租期三年，自2016年10月1日至2019年9月30日。三年租金为45万元，每年租金15万元。租赁期限内，徐振朋出具声明，同意少收2017年度、2018年度各1万元租金，此后徐念按约支付了租赁期限内的全部租金。租赁期届满前，双方协商续租事宜，但未能协商一致。租期届满后，徐念认为徐振朋应退还收取的10万元转让费或冲抵租期届满后的租金，并拒绝搬出租赁房屋。徐振朋为此上门索要，并采取断水断电等措施，但徐念仍未搬出租赁房屋。2019年10月27日晚，徐振朋将租赁房屋上锁致徐念无法搬出租赁屋内货物也无法经营。本案一审诉讼中，经一审法院调解，双方一致同意于2019年12月30日下午搬离货物交付房屋，但徐念在约定时间内并未至租赁房屋处搬离货物，经一审法院催促后，徐念仍以营业员年底比较忙没有时间去盘点货物为由拒绝搬离。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、徐振朋是否应退还徐念交付的转让费10万元；2、徐念是否应搬离并交付租赁房屋？占有使用费如何计算？一审法院认为，徐念与徐振朋签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有有效，双方均按合同约定全面履行。关于焦点1：首先，对于店面转让费，我国的现行法律并未对其性质及处理方式作出规定。根据交易习惯，商铺门面转让费是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自己所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。转让费包含多种不同性质费用的复杂集合，除店铺装修、装饰、设施的使用费外，转让费往往还包含了店铺的前手经营者在经营活动中有形或无形资产的投入和产生的价值，比如对店铺所在位置的选择、消费群体消费能力的评估、店铺的广告效益及影响等，都给后手经营者提供了一定便利，因此，根据商业交易习惯，在店铺出租或转租时一般均约定一定数额的转让费，该转让费并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。其次，意思自治是市场经济的基本原则，当事人在房屋租赁过程中，可按照市场交易习惯及双方当事人的意思自治确定是否需要收取和交纳房屋的转让费。本案中，徐振朋与徐念签订的《商铺租赁合同》明确约定了该房屋转让费是徐念另行支付给徐振朋在合同期内的费用，实际租赁过程中，徐念也向徐振朋支付了10万元转让费，徐念虽然否认租赁房屋存在前手承租人，但对为何交纳转让费又未能作出合理解释，而双方对于所支付的转让费在合同到期后如何处理的问题亦未作出明确的约定。现双方租赁合同已期满，双方未续签合同，徐念主张返还转让费的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。关于焦点2：租赁期届满后，出租人应将收取的押金退还承租人，承租人应当返还租赁房屋，逾期返还的应承担占有使用费。本案双方签订的《商铺租赁合同》于2019年9月30日期限届满，期限届满后徐念拒不搬出房屋，此后徐振朋采取停水停电等私力救济的途径让徐念搬出房屋，但徐念仍然拒绝搬出租赁房屋并继续占有使用该房屋，徐念应自2019年10月1日起承担占有使用费。2019年10月27日，徐振朋将租赁房屋锁门致徐念无法经营使用租赁房屋，自该日起占有使用费应由徐振朋自担，其无权要求徐念支付占有使用费。本案一审诉讼过程中，双方达成一致于2019年12月30日搬离租赁房屋，但徐念于约定时间内并未搬离货物交付房屋，自该日起其应承担占有使用费直至实际交付房屋之日止。经计算2019年10月1日至2019年10月26日占有使用费为10833元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、徐振朋于判决生效后十日内返还徐念押金1万元。二、徐念于判决生效后十日内搬离并腾空位于连云港市海州区房屋。三、徐念于判决生效后十日内给付徐振朋占有使用费10833元，并自2019年12月30日起按每年15万元标准继续给付占有使用费直至实际交付房屋之日止。四、驳回徐念的其他诉讼请求。五、驳回徐振朋的其他反诉请求。本诉案件受理费2500元（徐念已预交）、反诉案件受理费188元（徐振朋已预交），共计2688元，由徐念负担2500元，由徐振朋负担188元。上诉人徐念在二审期间向本院提供下列证据：1、徐某（徐念家属）与徐振朋通话记录，以证实在2020年1月22日，上诉人多次联系被上诉人要求盘货并腾房，被上诉人接通电话同意后，又反悔一直拒接电话，造成上诉人60万元的服装仍在涉案店铺内。2、监控照片及2020年1月22日视频，以证实被上诉人一直在涉案店铺门前场地进行商品销售，上诉人于2020年1月22日至现场联系退房事宜，但其仍置之不理。3、2020年1月22日徐某发给徐振朋的手机短信，以证实上诉人一直在主动联系被上诉人腾房，但被上诉人恶意规避。4、2020年1月23日海州公安分局洪门派出所《接处警工作登记表》，以证实涉案房屋一直被徐振朋上锁控制，被上诉人一直阻止上诉人腾房。5、徐念经营店铺装修状况照片，以证实徐念承租后对店铺自行进行了装修。6、照片一张，以证实2019年10月27日以后，被上诉人在上诉人经营的店铺上张贴广告，采取私自锁门的方式阻碍上诉人正常经营。经质证，被上诉人徐振朋对证据1、3、4的真实性无异议，对证据2、5、6的真实性有异议，对全部证据的证明目的均有异议。本院经审查，徐念提供的上述证据真实、合法，且能够证明其相关主张，本院均予以确认。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，徐念收到一审判决后，于2020年1月22日通过电话及短信多次联系徐振朋要求腾退房屋，但徐振朋未予配合。2020年1月23日，徐念报警欲让民警现场见证其将涉案房屋门锁撬开以腾空物品，但被民警告知恢复原状，且民警将双方当事人带至派出所谈话，并告知双方当事人按法院判决书执行。还查明，经本院二审释明且双方一致同意，徐念于2020年5月13日将承租的涉案房屋腾空并交还给徐振朋。本案的争议焦点为：一、徐念交纳的10万元转让费应否由徐振朋退还；二、徐念在租赁合同期满后的占有使用费如何计算。一、关于徐念交纳的10万元转让费应否由徐振朋退还的问题；本院经审查认为，双方所约定的门面转让费是商铺租赁市场经营中采用的普遍形式，转让费金额的高低也完全取决于承租方的市场判断和交易双方的自由约定，通过支付转让费取得承租商铺的形式并不为法律所禁止。本案中，双方约定的房屋租赁期限已于2019年9月30日届满，双方未能达成续租协议，且徐念未能举证证明双方存在“租赁合同到期后转让费应当全部或者部分退还”的约定，故徐念要求徐振朋退还转让费没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于徐念在租赁合同期满后的占有使用费如何计算的问题；本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，即使双方在履约过程中已经发生纠纷，亦应当本着善意原则，积极采取相应措施避免损失的扩大，否则，应当承担相应法律后果。本案中，涉案房屋占有使用费应当进行分段计算：第一段为租赁合同到期后至徐振朋锁门之前，即自2019年10月1日起至2019年10月26日止，占有使用费为10833元，应由徐念承担；徐振朋于2019年10月27日锁门之后至一审法院组织双方交接之前，因系徐振朋的原因导致徐念无法经营，故该段期间占有使用费的损失应由徐振朋自己承担；第二段为一审法院组织双方交接但徐念拒绝配合之日起至一审判决后徐念主动提出交接而徐振朋拒绝配合之日止，即自2019年12月30日起至2020年1月22日止，占有使用费为10000元，应由徐念承担；自2020年1月23日起至双方2020年5月12日实际交接房屋之日止，徐念主动提出腾房而徐振朋予以拒绝，故该段期间的占有使用费损失应由徐振朋自己承担。综上，徐念应当承担租赁合同期满后的占有使用费金额为：10833元+10000元=20833元。综上所述，上诉人徐念关于“徐振朋应当退还转让费”的上诉理由不能成立，本院不予支持；徐念关于“不应承担2020年1月22日以后占有使用费”的上诉理由成立，本院予以采纳。因一审判决以后出现了新的事实，故本院对于一审判决的占有使用费的数额予以变更；且徐念在二审期间已于2020年5月13日将涉案租赁房屋腾退给徐振朋，故本院对于一审关于腾退房屋的判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9795号民事判决第一项。二、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9795号民事判决第二、四、五项。三、变更连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初9795号民事判决第三项主文为：“徐念于本判决生效后十日内给付徐振朋占有使用费20833元。”四、驳回徐念的其他本诉请求。五、驳回徐振朋的其他反诉请求。一审本诉案件受理费2500元，由徐念负担2273元，徐振朋负担227元；一审反诉案件受理费188元，由徐念负担170元，徐振朋负担18元。二审案件受理费2500元，由徐念负担2192元，徐振朋负担308元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年七月二十日法官助理  戚文静书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。