湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2322号 原告：朱和勇，男，1984年10月22日出生，瑶族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：史军平，湖南银光律师事务所律师。 被告：郴州富强房地产开发有限公司，住所地：湖南省安仁县永乐江镇环城东路。 法定代表人：罗长城，系该公司董事长。 委托代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。 原告朱和勇与被告郴州富强房地产开发有限公司（以下简称富强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,原告朱和勇委托代理人史军平和被告富强公司委托代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱和勇请求判令：一、被告支付逾期未能办理好位于郴州市北湖区的不动产首次登记的违约金（违约金以原告已付购房款525008元为基数，以每日万分之一为标准从2014年10月11日起计算至上述房屋不动产首次登记完成之日止，暂计至2020年5月31日为108046元）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告富强公司答辩要点：原告朱和勇没有按合同约定交清购房款，原告已经违约,请求法院依法驳回原告朱和勇的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、2011年10月24日，原告朱和勇（买受人）与（郴州市富城房地产开发有限公司（以下简称富城公司）（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。该合同约定：朱和勇购买郴州市富城房地产开发有限公司开发的位于郴州市交汇处“祥龙郡”项目中的第2栋14层1403号房，建筑面积121.52平方米，单价为每平方米4320.34元，总金额525008元”。合同第九条交付期限及条件：“出卖人应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2、3项处理：2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一为违约金。3．自买受人按规定按时交清房款和提交办理产权登记所需的相关合法资料及费用之日起算。如因房屋登记机关在其规定期限内不能按时作出登记的，则办理房屋产权证的时间相应顺延；若因买受人原因未能按时取得相关权属证书的，责任由买受人承担”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付首期房款165008元，余款360000元向中国工商银行郴州苏仙支行办理银行按揭贷款，并于2012年8月1日通过银行按揭贷款方式将余款360000元付给被告富强公司。 二、富城公司于2012年10月10日将案涉房屋交付给原告朱和勇使用。 三、“郴州市富城房地产开发有限公司”于2016年6月20日变更名称为“郴州富强房地产开发有限公司”。 四、案涉2号栋房屋于2011年12月1日竣工，2011年12月30日验收合格。 以上一、二、三、四项事实已由发生法律效力的湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第313号民事判决书认定。 五、案涉商品房至今未办理不动产首次登记。 六、庭审中，被告富强公司当庭提出反诉称，原告朱和勇交付首期房款165008元外，尚欠房款363758.41元。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同内容履行各自的义务。《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请。被告富强房地产公司并未提交有关证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续。鉴于我国实施不动产登记统一制度后，初始登记变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，因此，被告富强公司有义务在约定的时间内为原告所购买的商品房办理不动产首次登记。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在商品房交付使用后730日内，完成该幢商品房的初始登记，逾期则按已付房款的每日万分之一支付违约金。案涉商品房的交付时间是2012年10月10日，被告富强公司应在商品房交付后730日内，即在2014年10月10日前办理案涉房屋的不动产首次登记,故被告依约应从2014年10月11日开始向原告支付违约金，即从2014年10月11日计算至2020年5月31日，共计2058天，违约金为108046元（525008元×2058天×0.0001）；之后违约金另行计算至实际完成不动产首次登记之日止。故原告的诉讼请求本院予以支持。而被告关于补交0.87平方米购房款，本案不予处理，被告可另行主张权利。另对于被告当庭提起反诉的问题：因湖南省郴州市中级人民法院（2014）郴民一终字第313号已经发生法律效力的民事判决书已认定原告已将合同约定的涉案购房款525008元付清给被告富强公司，被告反诉的事实与该判决书认定的事实不符。故对被告的反诉，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条之规定，判决如下： 被告郴州富强房地产开发有限公司应支付原告朱和勇逾期办证违约金108046元（从2014年10月11日计算至2020年5月31日），限被告郴州富强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内付清；2020年5月31日之后违约金按上述标准计算至被告郴州富强房地产开发有限公司实际完成不动产首次登记之日止。 如被告郴州富强房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取1230元，由被告郴州富强房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年七月二日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。