贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1157号 上诉人（原审原告）：伍敬荃，男，汉族，1973年4月20日出生，住址贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：梁正霞、王强，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市三和花园B幢1层2号，统一社会信用代码：91522701789791558R。 法定代表人：兰彦秋，女，苗族，1983年8月4日出生，系该公司经理，住址贵州省都匀市。 被上诉人（原审被告）：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江北路37号贵州省煤田地质地测大队宿舍安居A栋1单元7层701号，统一社会信用代码：91522701MA6E62PQ0D。 法定代表人：石建华，男，汉族，1966年10月11日出生，该公司执行董事，系该公司执行董事，住址成都市高新区。 委托诉讼代理人：兰航、王登玉，贵州契正律师事务所律师。 上诉人伍敬荃因与被上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下简称迎祥公司）、黔南州亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）确认合同无效纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭于2020年6月23日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍敬荃上诉请求：1、撤销原判；2、改判确认《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》无效；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决认定事实错误。1、七冶公司是“匀山水都”项目的施工主体，并非亿科公司，亿科公司成立于2017年7月7日，是在工程烂尾停工后，其不是施工人，不存在施工人自救之说，且亿科公司是否是施工人与合同是否无效没有关系；2、一审法院仅以“匀山水都”项目现在得以盘活就认定转让合同没有损害上诉人的利益，认定事实错误。（1）若是仅仅盘活楼盘，不为盈利，没有任何一个公司愿意接手一个楼盘，亿科公司提高销售价格牟取利润，损害上诉人及其他购房业主的利益；（2）亿科公司接手项目得到政府诸多优惠政策，包括项目容积率由4.5调整到6.39，相关税收优惠及5000万的补助（在土地出让中扣除）以及170亩土地的优惠给以开发，在得到多项优惠政策的情况下，还将房价强制上调到房价加层差3200元/平方米，车位10万元每个，明确损害购房人的利益；（3）亿科公司在签订转让合同时已经十分清楚“匀山水都”项目涉及大量购房业主，房价有明确的约定，大部分业主已支付全部购房款，其未征得购房业主的同意，擅自与迎祥公司协议将原合同房屋单价和车位价格调高，导致购房业主需多支付十余万元或无法取得房屋，严重损害购房人的利益；（4）“匀山水都”项目系迎祥公司唯一的财产，但转让合同中却约定购房人需要解除合同退款的，亿科公司在房屋竣工验收合格30日后才兑现，将对应的房屋出售后再退款，该项约定严重损害购房人利益。3、转让合同违反法律强制性规定。（1）转让合同将迎祥公司对上诉人的债务转让给亿科公司，该行为需要上诉人同意才能生效；转让合同是将对亿科公司有利的部分债务转让给亿科公司承担，相应附随义务摒除在外，违反了合同法第八十四条及第八十六条的效力性规定；（2）转让合同的签订是三方当事人的自主行为，那么转让的标的物是否能够转让、是否符合法律规定应当在本案审查的范围内，为了建设安全及市场稳定，亿科公司是否具备开发资质也应当在本案审查的范围。4、本案因为亿科公司约定房屋涨价的原因，导致众多购房人无房可住，甚至有家庭破裂的情形，影响社会和谐稳定，而原审却认为这是上诉人一户的问题，认为不是公共利益，认定事实错误。5、转让合同中的丙方只有三个人签字，其中一人沈如荣既是合同转让的参与者，又是价格提供者，还是业主代表，其中恶意串通的情形明显。两被上诉人完成项目转移登记之后，有600多户业主是在找政府、公司商谈价格或退款都无果的情况下，没有办法才与亿科公司签订《购房协议》，而并非是合同转让协议；转让合同第十条约定“本协议甲乙丙三方签字盖手印并完成所有转让手续和业主完成调价程序、市政府框架协议签约成功后生效”，一审无视该约定，认定该合同有效且没有损害购房人的利益，判决严重错误。二、转让合同系无效合同。1、（1）二被上诉人恶意串通签订转让合同后导致上诉人与迎祥公司之间的合同无法履行，上诉人不能按照原来的合同取得商品房，严重损害了上诉人的利益，转让合同应当认定无效。（2）亿科公司与迎祥公司在转让合同中约定由亿科公司向购房人交付房屋的同时约定房价上涨，约定亿科公司向购房人退款的同时约定退款时间为项目竣工验收之后，该合同的主要合同目的损害购房人的利益，二被上诉人之间存在恶意。（3）亿科公司购买“匀山水都”项目的对价是为迎祥公司承担债务，迎祥公司实际不能取得该转让款，迎祥公司将其对购房人的债务转让给了亿科公司，在未取得上诉人等人的同意之前，该债务转让无效。2、转让合同第十一条约定了生效的条件，现在只有三个业主在合同上签字，其他1305户业主均不同意签字转让、调价，该合同生效条件不能成就，合同无效。3、转让合同违反法律强制性规定，系无效合同。（1）迎祥公司在未取得上诉人同意的情况下，将《房屋预定书》的权利义务有利于亿科公司的部分转让给亿科公司，将相应的义务摒除，亿科公司以履行建房、交房、收取购房款、退购房款本金等有利部分权利义务来作为买受“匀山水都”支付对价的方式，将附随违约金、利息、履行时间等义务摒除在外，违反合同法第八十四条及第八十六条的强制性规定，合同无效；（2）迎祥公司在转让“匀山水都”项目时，尚有4060平方米的土地未缴纳土地出让金780万元，且2、3、4号楼均未办理土地使用权证，根据城市房地产管理法第三十九条之规定，“匀山水都”项目不满足转让条件，转让合同违反法律的强制性规定，转让合同无效；（3）“匀山水都”项目应当由具有房地产开发二级资质的开发商承建，亿科公司于2017年7月7日才成立，不可能取得二级资质，目前是《暂定资质证书》，其不能承建“匀山水都”项目，二被上诉人约定由亿科公司开发建设“匀山水都”项目违法。4、“匀山水都”项目的烂尾，造成上诉人等购房人生活困难，无房居住或另行购置房屋，二被上诉人转让“匀山水都”项目的行为，更是严重影响上诉人的家庭生活和社会安定，损害公共利益，根据合同法第五十二条第四项的规定，损害公共利益应为无效合同。 被上诉人亿科公司二审辩称：一、案涉项目施工人的确不是亿科公司，是亿科公司的主要股东，但亿科公司是否系案涉工程施工人，与上诉人主张的转让合同是否有效没有关联性；二、亿科公司与迎祥公司签订转让合同不属于恶意串通，未损害上诉人的利益。转让合同转让的是迎祥公司的项目资产，不是上诉人的资产，转让的资产与上诉人无关；亿科公司的股东是原案涉项目的实际施工人，是迎祥公司的债权人，债权人成立亿科公司后与迎祥公司签订转让合同是为了实现债权，不属于恶意串通；三、亿科公司与迎祥公司签订项目转让合同未违反法律效力性强制规定，转让合同中约定的不是债的转让，转让合同与上诉人没有任何直接利害关系，当然不适用合同法第八十六条的规定，且合同法第八十六条并不属于效力性强制规定；迎祥公司在转让案涉在建工程时是否已全额缴纳土地出让金，是行政机关的管理行为，与案涉转让合同效力没有任何关系；亿科公司开发房地产的资质为暂定资质，亿科是否具备开发项目资质，与本案要解决的转让合同效力问题不是同一法律关系；且即使亿科不具备开发案涉工程资质，不影响其受让案涉项目的权利。四、亿科公司与迎祥公司签订项目转让合同不属于迎祥公司一房签订两份商品房买卖合同。因上诉人与迎祥公司签订的合同不是商品房买卖合同，依法不适用买受人以出卖人与第三人恶意串通另行签订商品房买卖合同这一规定而无效。五、亿科公司与迎祥公司签订的转让合同未损害公共利益，因公共利益是不特定多数人的利益，虽然与迎祥公司签订房屋预订书的人数较多，但都是特定的明确的，不符合不特定多数人的规定。综上，亿科公司与迎祥公司签订的转让合同与上诉人无直接的权利义务关系，未违反法律的效力性强制规定，依法有效，上诉人的上诉应当依法驳回。 被上诉人迎祥公司二审辩称：一、案涉项目转让不是迎祥公司的真实意思。该项目在汇信行有4000万的借款未还清，土地证抵押在乾通担保公司，没有还清借款不能进行项目转让变更。在没有银行还款流水记录，就凭一张还款证明，就把该项目土地变更到亿科公司，项目转让是不符合常识、常理的，更是违法、违规的。1、2017年11月22日下午迎祥公司兰彦秋是在亿科公司办公室被沈如荣、罗万东、石建华、陈奎等人以社会维稳、刑事处罚、道德绑架等等说辞轮番施压、甚至口出恶言，完全不顾及兰彦秋的任何衷求，被胁迫签字盖章。2、亿科公司接盘时未对项目已建工程及土地价值评估；没有向新闻媒体社会公示；没有实质的货币投入；转让时未达到总投资25%；亿科公司不具备相应资质；转让合同中丙方仅有两名业主签字，不能代表全体业主。二、一审时迎祥公司只是想否认恶意串通，才说是正当转让，实际上确实不是恶意串通，但也不是正当转让，是受胁迫的情况下才配合签字盖章的。项目转让不是迎祥公司的真实意思，是在受到黑恶软暴力胁迫下进行转让的，兰彦秋虽然是完全行为能力人，但身患胸腺瘤，经不起众人滔滔不绝、轮番施压，故转让合同无效。 原审原告伍敬荃向一审法院起诉请求：1.判决确认两被告签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》无效；2.本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月，被告迎祥公司与黔南烟草系统、林业系统、黔南师院等单位职工协商“团购”其准备开发的“匀山水都”项目商品房。2013年4月11日和2013年6月1日，原告伍敬荃与被告迎祥公司签订了《户型面积修改定金收取协议》，2013年6月1日，原告伍敬荃与被告迎祥公司签订了《房屋预定书》，原告伍敬荃选择预定的户型为三室两厅一厨两卫户型，建筑面积约120㎡，并愿意按团购价2250元/㎡的价格支付认筹款。签订《户型面积修改定金收取协议》和《房屋预定书》后，原告伍敬荃分别于2013年4月11日向被告迎祥公司交纳住房定金1万元，2013年6月1日交纳住房款4万元、交纳车位款6万元，2013年11月2日交纳住房认筹金5万元，原告共计向迎祥公司交纳16万元。以此方式，被告迎祥公司与黔南烟草系统、林业系统、黔南师院的职工或以挂靠上述单位职工名义的购房人以及部分散户共1328户购房人签订了《房屋预定书》并收取数额不等的认筹金。 “匀山水都”项目于2014年6月开工建设，在开发过程中由于迎祥公司资金链断裂导致工程停工，迎祥公司不能履行《房屋预定书》约定的与原告伍敬荃签订《商品房买卖合同》的义务。为盘活该项目，经多方努力，在都匀市政府的组织协调下，于2017年9月9日，迎祥公司与亿科公司就“匀山水都”项目整体转让协商一致，迎祥公司自愿将“匀山水都”项目整体转让给亿科公司，迎祥公司、亿科公司并以购房人为丙方签订了《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》。合同约定：整个在建项目包干转让价为1.8亿元，含业主（购房人）认筹金、拆迁费、过渡安置费等。支付方式为由亿科公司为迎祥公司返还向购房人收取的认筹金、拆迁费、过渡安置费等，包干费用1.8亿元。支付时间为“匀山水都”项目竣工验收合格之日起30日内。合同还约定亿科公司不认可迎祥公司原与购房人约定的2250元/㎡的购房价格，根据“匀山水都”项目实际情况及当前市场行情，将房价调整为“在会云桥片区现有房屋、车位销售的均价的基础上优惠8%—10%作为业主购房和车位的基价。如购房户对现价提出异议，转让之前迎祥公司定价与转让之后亿科公司定价之间的价差责任由迎祥公司承担。具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出。”。迎祥公司法定代表人兰彦秋、亿科公司法定代表人石建华在合同上签字盖章。由于大多数购房人不同意亿科公司改变购房人原来与迎祥公司约定的房价，未在“丙方”签名处签字，黔南师院秦立文、黔南烟草系统杨培流、散户业主代表沈如荣以“业主代表”名义在合同上签字。《转让合同》签订后，两被告完成了项目转移登记。亿科公司执行的现行房价为2998元/㎡至3360元/㎡。在1328户购房人中，有600余户购房人按新定价格重新与亿科公司签订了《商品房买卖合同》。原告认为两被告签订的《转让合同》无效，故提出如前诉请。 一审庭审中，原告对黔南师院代表秦立文、黔南烟草系统代表杨培流、散户代表沈如荣以“业主代表”名义在《转让合同》上的签字不予认可。一审另查明，亿科公司实际是“匀山水都”的施工人，迎祥公司因无钱支付工程款，造成案涉工程烂尾停工，经都匀市人民政府组织协商，亿科公司为了生产自救，接手“匀山水都”项目才成立。亿科公司与迎祥公司在都匀市政府的组织协商下，签订《转让合同》，现该项目在正常建设中。 一审法院认为：一、关于两被告是否恶意串通，且损害原告的利益问题。在“匀山水都”项目工程陷入烂尾停工的困境后，在都匀市人民政府的组织协调下，作为“匀山水都”的施工人，也是最大债权人，为生产自救和接手“匀山水都”项目，亿科公司才成立。两被告在都匀市人民政府的组织协调和协商一致下，签订了《转让合同》，将属于迎祥公司的“匀山水都”在建工程项目转让给亿科公司，双方不存在恶意串通。且亿科公司接手后，使“匀山水都”项目得以盘活，并根据“匀山水都”项目实际情况及当前市场行情，将房价调整为在会云桥片区现有房屋、车位销售均价的基础上优惠8%—10%作为业主购房和车位的基价，不存在损害原告及原购房人的利益问题。 二、关于《转让合同》是否违反法律法规的强制性规定问题。（一）关于《转让合同》中的约定是否违反《合同法》第八十六条规定的问题。根据《转让合同》“整个在建项目包干转让价为1.8亿元，含业主（购房人）认筹金、拆迁费、过渡安置费等。支付方式为由亿科公司为迎祥公司返还向购房人收取的认筹金、拆迁费、过渡安置费等，包干费用1.8亿元。……如购房户对现价提出异议，转让之前迎祥公司定价与转让之后亿科公司定价之间的价差责任由迎祥公司承担。具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出。”的约定，原告如对认筹金等和新定房价有异议，可分别向亿科公司和迎祥公司主张。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。”的规定，《合同法》第八十六条并不属于效力性强制性规定条款，《转让合同》中的约定并不违反《合同法》第八十六条的规定。（二）关于迎祥公司在转让案涉在建工程项目时是否已全额缴纳土地出让金问题。案涉在建工程项目现已完成项目转移登记，且该项目也在亿科公司的正常建设当中，该项目的转移登记势必经过相关行政管理机关的审核，亦即是行政机关的管理行为，与案涉《转让合同》的效力没有关系。（三）关于亿科公司开发房地产的资质问题。亿科公司是否具备开发案涉在建工程项目的资质，同样应由相关行政管理机关进行审核准入，与本案要解决的《转让合同》效力问题不是同一法律关系；且即便亿科不具备开发案涉在建工程项目的资质，亦不影响其受让案涉项目的权利。 三、关于《转让合同》是否损害公共利益问题。所谓公共利益是社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益，范围是社会不特定的多数人。在本案中，虽然与迎祥公司签订了《房屋预定书》的人数较多，但人数都是特定的明确的，即不符合不特定多数人的规定，故《转让合同》不存在损害公共利益问题。 综上，被告迎祥公司与被告亿科公司签订的《转让合同》不具备法律规定的无效情形，原告诉请确认该合同无效没有事实和法律依据，故对原告诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回原告伍敬荃的诉讼请求。一审案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告伍敬荃承担。 二审中，上诉人提供《匀山水都购房纠纷协调会议备忘录》一份，拟证明上诉人之所以去亿科公司退款是因为政府组织双方协商，亿科公司根据政府要求退还购房款，部分上诉人退还购房款不等同于认可转让协议。被上诉人亿科公司对此质证：对真实性无异议，但转让合同是否有效与此备忘录无关。被上诉人迎祥公司质证：不知道这件事。 经二审审理查明：2013年4月10日上诉人与迎祥公司签订了《户型面积修改定金收取协议》，并交纳定金1万元，2013年7月10日签订了《房屋预定书》，并交纳认筹金7万元，上诉人选择预定的户型建筑面积95平方米；亿科公司法定代表人石建华系涉案项目的实际施工人之一；其余查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对上诉人所提《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》无效的主张，应审查该合同的约定是否存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定法定无效的情形。根据查明的事实看，从2013年4月开始包括上诉人在内的上千户业主与被上诉人迎祥公司协商“团购”其准备开发的“匀山水都”项目商品房，迎祥公司陆续收取买受人价格不等的认筹款、按揭款等1.9亿余元。案涉工程从2014年6月开工建设，但由于迎祥公司资金链断裂导致在建项目工程停工，直至2017年9月在政府的组织协调下迎祥公司以1.8亿元将案涉工程整体转让给被上诉人亿科公司，亿科公司继续投资进行后续建设。受让工程后亿科公司获得政府一定的优惠政策，但转让合同同时约定亿科公司将迎祥公司与购房人约定的2250元/㎡的商品房单价调整为该片区现有房屋、车位均价的基础上优惠8%—10%作为购房和车位的基价，转让前后之间的价差由迎祥公司承担，具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出。上述事实表明亿科公司是在迎祥公司工程停工后在政府协调下以相当价格受让案涉整体在建工程的，上诉人关于迎祥公司与亿科公司恶意串通，损害上诉人利益的主张与事实不符。 转让合同签订后，亿科公司与迎祥公司完成了项目转移登记，亿科公司已经履行合同主要义务，继续投资后续建设，并与近一半购房人按新定价格签订了商品房买卖合同，不同意新定价格的购房人中也有部分人从亿科公司处退还了认筹金，这表明各业主作为独立的民事主体，在履行与迎祥公司所签房屋预定书过程中因二被上诉人所签转让合同，已与二上诉人形成继续购房、退款、赔偿等相关权利义务关系或引发相应纠纷，这为各业主的权利处分，这也表明上诉人主张转让合同损害社会公共利益的理由与事实不符。 对于上诉人提出的建设资质、缴纳土地出让金等问题，这属于行政管理的范畴；同时，亿科公司与迎祥公司并非是为了规避法律、行政法规的强制性规定私自转让在建楼盘，损害国家利益和广大业主的利益，相反了是为了使已经停工的项目得以继续施工，实际上也已经继续施工，否则上诉人的购房目的会因原房开公司资金链断裂的原因无法实现，钱也无法退还，这势必会损害广大原购房人的利益，且上述法律、行政法规的规定并不必然导致该项目转让这一民事法律行为无效，上诉人以此主张已经实际履行的转让合同无效，应不予支持。另外，迎祥公司二审提出的被胁迫签订转让合同的主张，无事实依据，与其一审庭审中的陈述也不符，对其该主张不予采信。 综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。上诉人因此转让合同所引发的权利义务争议不属于本案审查范围，其可依法另行要求解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人伍敬荃负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年七月二十三日 法官助理吴奕 书记员肖淑君