湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初243号原告：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号，统一社会信用代码914202005654755483。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，该公司员工。被告：马向军，男，1981年10月3日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告黄石顺诚物业管理有限公司与被告马向军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡安定、被告马向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告马向军给付2017年5月1日起至2019年12月31日止的物业管理费3584元，违约金887.07元，共计4471.07元；2.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园小区，为该小区业主提供物业服务。被告是黄石市天方百花园金桂园14栋1单元502室业主。2012年6月4日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定：“依据本协议向乙方收取物业管理费用”；第四条约定：“乙方交纳费用周期：第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，缴纳费用时间为每半年的第一个月的上旬。”被告的物业属高层或小高层，应按照1.10元/月/平方米收取。自2017年5月1日起至2019年12月31日止被告拒缴物业管理费用，共拖欠物业管理费3584元。《前期物业管理服务协议》同时还约定了违约金的计算标准为每日万分之五。按此标准计算，被告应支付原告违约金887.07元。两项共计4471.07元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称：1.原告违反《前期物业管理服务协议》的约定，没有按照规定提供物业服务。根据《黄石市住宅小区物业管理服务标准》，物业公司应采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主有效沟通，每年有效投诉处理率90%，每年进行一次满意度调查。然而原告从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主和物业公司矛盾激化，对于小区不按时交纳物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费，原告未从服务的角度去解决问题，仅仅只是电话催收、门上贴条、发律师函，最后起诉法院解决。原告从未开展任何社区文化活动，小区内唯一的一个老年活动室也是业主开设的。原告没有做好公共秩序维护的职责。原告提供的保洁服务很差，至今小区内到处可见垃圾杂物，施工后的场地也长时间没有清理。小区内损坏的公用设施设备及消防设施常年没有更换，部分单元门锁损坏没及时更换；单元门敞开任何人都可以随便进出，电井及管道井未锁，随意敞开。2.原告未公布本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用的使用流向，侵害了全体业主的合法权利。3.对于业主前期交纳的物业费，原告开具的系收据而非发票，其违法了《税收征收管理法》和《发票管理办法》，涉嫌偷税漏税。4.被告不是2018年6月9日的《物业管理服务合同》的当事人，也对这份合同不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2018年6月9日的《物业管理服务合同》与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对该份证据材料予以确认。2.原告提交的催（欠）费通知图片能够显示拍摄时间和拍摄背景，能够证明本案部分事实，故对该份证据材料予以确认。3.原告提交的国内挂号信函收据无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据不予确认。4.被告对原告提交的短信记录截图的真实性有异议，认为手机号码并非被告本人的，经核实，短信记录中手机号码确实不是被告手机号码，故该证据与本案不具有关联性，本院对此不予确认。5.被告提交的黄石日报刊登的文章《黄市天方百花园：“短命”的业委会》与本案不具有关联性，故对该份证据不予确认。6.被告提交的其他证据均系图片，因图片未显示拍摄时间，本院无法确认照片反映的时间背景，故对上述证据材料不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告马向军系黄石市黄石港区天方百花园金桂园14栋1单元502室业主，其房屋建筑面积101.92平方米。2012年6月4日，被告马向军作为乙方与原告黄石顺诚物业管理有限公司作为甲方签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中主要约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止的物业管理；物业管理服务内容：一是房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、烟道、太阳能管道等；二是房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、天线、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等；三是环境卫生：小区内绿地、停车场、路灯、宣传栏、标识、排水沟、污水井、化粪池等的保洁；楼内地面、公共门窗玻璃、扶手、表箱、楼道开关、天台、雨棚等的保洁；生活垃圾、建筑垃圾清运；垃圾箱、果皮箱清洗；四是公共秩序；五是交通秩序与车辆停放；乙方交费时间为，第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，交纳费用时间为每半年的第一个月的上旬；多层住宅缴费标准为，高层或小高层按建筑面积每月每平方米1.10元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金或依法维护自己的权益。2018年6月9日，原告作为乙方与被告所在的天方百花园的业主委员会作为甲方签订《物业管理服务合同》。双方在合同中主要约定，物业管理服务费标准：高层住宅每月每建筑平方米，金桂园1.1元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业管理费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。自2017年5月1日起，被告因不满原告物业服务质量而拒交物业管理费用。按照原告主张的每月收取物业管理费112元的标准计算，截止至2019年12月31日，被告共拖欠物业管理费3584元。经原告书面催交，被告仍未依约履行交费义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，《天方百花园物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。因此，对于原告要求被告支付2017年5月1日起至2019年12月31日期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，从庭审查明的事实来看，原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。故被告拒交物业管理服务费具有一定正当性，原告主张被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告马向军于本判决生效后五日内给付原告黄石顺诚物业管理有限公司物业管理费3584元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告黄石顺诚物业管理有限公司负担10元，被告马向军负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  向淑青人民陪审员  汪 慧人民陪审员  刘 玉二〇二〇年七月二十日书 记 员  陈 轩