湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初12865号原告：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地武汉市经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼。法定代表人：刘显露，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖佳丽（一般授权代理），湖北维思德律师事务所。委托诉讼代理人：覃仕兵（一般授权代理），湖北今天律师事务所。被告：武汉麈尾之诲文化传播有限公司，住所地武汉市江岸区后湖大道111号汉口城市广场商业E区第2F层第E-2-6/7号商铺。法定代表人：涂聆佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊丹（特别授权代理），湖北泓峰律师事务所律师。原告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）与被告武汉麈尾之诲文化传播有限公司（以下简称麈尾之诲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员赵静、王玉波参加的合议庭公开开庭进行审理。原告长业地产公司的委托诉讼代理人廖佳丽、覃仕兵，被告麈尾之诲公司的法定代表人涂聆佳及其委托诉讼代理人樊丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长业地产公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付欠付租金137,862元，逾期违约金8,272元（暂计至2019年10月12日）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：因被告承租我公司位于武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处汉口年华第3栋1层第8号、16号，2层第8-16号商铺一事，2018年12月19日，双方签署编号为CYDC-2L-2018-12的《长投·汉口年华商铺租赁合同》（以下简称“《商铺租赁合同》”），约定承租商铺的建筑面积为781.55平方米，作为被告品牌为“悦尚悦高”（后改名为“自由宝贝”）的培训机构的经营场地。合同租期为5年，第一个和第二个租赁年度每月租金为45,954元，第三个和第四个租赁年度每月租金为45,631元，第五个租赁年度每月租金为53,602元。合同签署之日，被告应当向我公司缴纳租赁保证金，数额为两个月租金，合计91,908元，同时被告预付了第一个计租期的租金137,862元。《商铺租赁合同》由原告和我公司签字盖章，依法生效。《商铺租赁合同》签订后，我公司于2018年12月23日向被告交付第3栋1层第8号、16号，2层第8-16号商铺，被告接收商铺后用于经营，按照《商铺租赁合同》第四条第三款的约定，被告应于2019年9月8日之前向我公司支付下一季度（即2019年9月23日至2019年12月22日）租金137,862元。2019年9月2日，我公司向被告送达《租金催缴通知书》，告知其应于2019年9月8日之前缴纳下一季度的商铺租金，被告工作人员签收了《租金催缴通知书》。但截至本案起诉之日，被告尚未向我公司支付租金。我公司认为被告在经营过程中未按《商铺租赁合同》约定缴纳租金，且经我公司催告后仍未履行支付义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定及《商铺租赁合同》第四条、第十二条第二款之约定，被告应立即向我公司支付租金，并按照《商铺租赁合同》第六条之约定向我公司支付逾期付款违约金。有鉴于此，我公司特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望判为所请！被告麈尾之诲公司辩称，1、计算经营免租期的起始日期并未确定，我公司缴纳租金的条件未成就。根据双方签订的租赁合同第二条第三款、第四款及第八条第三款均约定我公司起租的条件为验收合格并得到原告的书面批准，本案中我公司自始至终并未收到原告的书面开业批准；2、原告提供的租赁房屋存在严重漏水情况，直到2019年5月底漏水才维修完毕，双方就漏水赔偿事宜并未谈妥，因此我公司也有理由暂不缴纳租金，我公司保留向原告追索赔偿的权利。综上，我公司不存在恶意拖欠租金的情况及任何其他违约的事实，原告诉讼请求不成立，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月19日，长业地产公司（甲方）与麈尾之诲公司（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，乙方同意按本合同约定，承租武汉市江岸区温馨路与后湖南路交汇处（项目地址）汉口年华（项目名称）第3栋1层第8号、16号，2层第8-16号商铺，用途为培训，经营品牌为悦尚悦高，建筑面积为781.55平方米；本合同项下的租金以及其他款项、费用均以建筑面积为计算基础，该面积以最终政府相关部门出具的房产测绘技术报告为准，房产测绘技术报告无法涵盖的部分以双方实地测量为准；本合同租期为5年，包含免租期（若有），起租日以免租期满后的次日为准，即免租期期满后，不论乙方是否符合开业条件，从免租期期满的次日开始计租，每季度按合同约定缴纳租金；自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期3个月，乙方应于签署本合同之日起15个日历天内提交装修图纸交甲方审查，待图纸审查通过2个工作日内与物业公司签署相关物业协议并开始计算合同项下租期，即开始计算装修免租期；如乙方不按本合同约定提交图纸进行装修的，则从签署本合同之日起15个日历天期满后的次日计算装修免租期，装修免租期期间不计租金，但该期间商铺的物业管理费、水费、电费等其他费用仍由乙方自行承担；装修免租期满后，乙方享有经营免租期共3个月，若合同中约定的装修免租期时间已到，乙方未达到开业条件，甲方仍将开始计算该商铺经营免租期，经营免租期截止日起乙方需按合同约定向甲方缴纳租金；若乙方在装修免租期截止之前装修完毕预开业的，需向甲方提交书面开业申请，得到甲方同意后方可开业，不得擅自开业或者试营业，计算经营免租期的起始时间为乙方提交并经甲方书面同意的开业申请时间，经营免租期截止日起乙方需按合同约定向甲方缴纳租金；经营免租期期间不计租金，但该期间商铺的物业管理费、水费、电费等其他费用仍由乙方自行承担；乙方装修完成，经甲方验收合格批准后方能开业；乙方以建筑面积为基数向甲方支付合同租期内的租金，第1、2个租赁年度每月租金为45,954元，第3、4个租赁年度每月租金为49,631元，第5个租赁年度每月租金为53,602元；租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），及本季末结束前15个日历天内预付下一季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清；乙方在本合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金；乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算；乙方装修完毕且经甲方出具同意开业的书面通知后方可开业；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。麈尾之诲公司向长业地产公司支付了第一季度的租金137,862元和租赁保证金91,908元。《汉口年华商户收铺确认表》上载明麈尾之诲公司的收铺时间为2018年12月23日。2018年12月24日，麈尾之诲公司提交《长投·汉口年华商业街长港联物业装修申请表》，得到批复后，同日，麈尾之诲公司开始对案涉商铺进行装修。因案涉商铺存在漏水情况，麈尾之诲公司于2019年1月20日停止装修，直至2019年5月28日案涉商铺漏水维修完毕后，麈尾之诲公司才继续装修案涉商铺并于2019年8月27日装修完毕。麈尾之诲公司员工一直通过微信与长业地产公司的员工及案涉商铺所在商业体的物业服务公司的员工就案涉商铺的漏水维修问题进行沟通。2019年8月24日，长业地产公司向麈尾之诲公司发出《租金缴纳通知书》，催缴租金。《租金缴纳通知书》麈尾之诲公司已收到。另，长业地产公司陈述系由案涉商铺所在商业体的物业服务公司对案涉商铺漏水问题进行的维修。本院认为，长业地产公司与麈尾之诲公司签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合法有效。合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经审理，本案争议焦点有以下两点：一、漏水维修期间是否应当扣除；二、起租日期的确定。关于漏水维修期间是否应当扣除，长业地产公司认为其向麈尾之诲公司交付的商铺确实存在漏水问题，但是其向麈尾之诲公司交付商铺时是不存在漏水的，漏水的原因无法查实，不能排除漏水系因麈尾之诲公司装修不当导致的可能性，故不应当扣除。麈尾之诲公司认为长业地产公司交付的房屋漏水，故漏水维修期间应当予以扣除。麈尾之诲公司向本院提交了微信聊天记录以证明其一直因为漏水问题与长业地产公司的员工及物业公司的员工交涉。长业地产公司表示麈尾之诲公司所称微信中的沟通对象确系其公司以及物业公司的工作人员，但是这些工作人员均已离职，故无法核实微信聊天记录的真实性。长业地产公司并未向本院提交充分证据推翻麈尾之诲公司提交的微信聊天记录，故本院对麈尾之诲公司提交的微信聊天记录予以采信，加之长业地产公司亦认可系由案涉商铺所在商业体的物业服务公司对案涉商铺漏水问题进行的维修，故对麈尾之诲公司提出漏水维修期间应予以扣除的观点本院予以采信。关于起租日期的确定，长业地产公司认为，麈尾之诲公司于2018年12月24日进场装修，故应从2018年12月24日开始计算装修免租期及经营免租期，即2019年6月24日为起租日。麈尾之诲公司认为，虽然其于2018年12月24日进场装修，但是因为长业地产公司交付的商铺漏水导致其装修于2019年8月27日才完成，且长业地产公司一直未向其发送书面的开业通知，故起租日尚未确定。庭审中，麈尾之诲公司确认其于2018年12月24日进场装修、2019年1月20日案涉商铺因漏水停止装修、2019年5月28日案涉房屋漏水维修完毕、2019年8月27日案涉商铺装修完毕。长业地产公司对此大体上予以认可，但是未明确各时间节点，故本院对麈尾之诲公司的陈述予以采信。结合双方签订的合同，2019年1月20日案涉商铺因漏水停止装修后，装修免租期亦应予以暂停，此时装修免租期尚余2个月又3天，自2019年5月29日开始恢复起算，2019年8月1日开始计算经营免租期，2019年11月1日为起租日。关于麈尾之诲公司认为长业地产公司一直未向其发送书面的开业通知，故不能确定起租日的辩称意见，根据《商铺租赁合同》第二条第一款“本合同租期为5年，包含免租期（若有）。起租日以免租期满后的次日为准，即免租期期满后，不论乙方是否符合开业条件，从免租期期满的次日开始计租，每季度按合同约定缴纳租金。”之约定，麈尾之诲公司是否符合开业条件不影响起租日的确定，故本院不予支持。综上，长业地产公司诉至本院要求麈尾之诲公司支付2019年9月23日至2019年12月22日期间的租金，但结合麈尾之诲公司已预付了第一个计租期的租金的事实，故麈尾之诲公司并不差欠长业地产公司2019年9月23日至2019年12月22日期间的租金，故对于长业地产公司的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告湖北长业地产开发投资有限公司的诉讼请求。案件受理费3,223元，由原告湖北长业地产开发投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 赵 静人民陪审员 王玉波二〇二〇年七月二十一日书 记 员 周 瑾