江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民再58号抗诉机关：江苏省南京市人民检察院。申诉人（原审被告、反诉原告）：五指山翡翠山城假日酒店有限公司，住所地海南省五指山市河北路金山大厦。法定代表人：宋明，该公司总经理。委托诉讼代理人：许雪樵，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：汤新芸，北京市京都（南京）律师事务所律师。被申诉人（原审原告、反诉被告）：南京仙人湖度假村有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府东路109号。法定代表人：殷杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：武文俊，江苏博事达律师事务所律师。申诉人五指山翡翠山城假日酒店有限公司（以下简称五指山公司）因与被申诉人南京仙人湖度假村有限公司（以下简称仙人湖公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3538号民事判决，向江苏省南京市人民检察院申诉。江苏省南京市人民检察院作出宁检民（行）监[2018]32010000409号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年5月28日作出（2019）苏01民抗2号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。江苏省南京市人民检察院指派检察员倪晓萍、陈蕾出庭履行职务。申诉人五指山公司的委托诉讼代理人许雪樵、被申诉人仙人湖公司的委托诉讼代理人武文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省南京市人民检察院抗诉认为，一、原审判决认定案件性质有误。1.仙人湖公司与五指山公司签订合同的真实目的是买卖房屋,根据双方签订的系列股权转让协议、协议中的特别约定、仙人湖公司的董事会决议等，可以认定本案符合房屋买卖特征，合同的总价款也与房屋市场价格相符；2.有新的证据证明双方已形成转让房屋的合意，本院审查期间，原金山房地产公司受让股东龚建明提交仙人湖公司与五指山公司于2009年7月10日签订的《房屋产权转让协议书》，证明双方对原《租售协议》的房产转让性质进一步确认，足以证明双方的交易实为房屋转让。二、认定五指山公司因未继续支付租金而承担全部违约责任依据不足。本案中，案涉8层会所的交易为系列交易的一部分，双方关联交易总对价1850万元，根据提交的付款证据，五指山公司已经累计支付1791.77057万元，即使按仙人湖公司认可的1531.5万元，五指山公司已履行总价款近83%，已经履行了大部分合同义务；因双方对系列交易的房产过户费用如何分担未明确约定，五指山公司已为12层酒店的过户登记支付了206万多元，案涉房产的过户亦涉及土地出让金及相关税费的分担问题。而仙人湖公司因经营不善，2013年就已经向法院申请破产清算，继续履行合同能力存疑，导致五指山公司付款延迟。根据双方2009年7月10日签订的《房屋产权转让协议书》约定“乙方（五指山公司）认为合适时，甲方（仙人湖公司）无条件配合乙方办理房屋产权过户手续。过户手续完成时，乙方向甲方付清全部转让款。”该约定证明，仙人湖公司应当配合办理房屋产权过户手续，在过户手续未完成时，五指山公司可以停止继续付款。原审判决未综合考虑整体关联交易付款情况、合同未约定事项的争议处理以及仙人湖公司的经营状况等因素，仅以五指山公司未完全支付租金、导致案涉房屋产权未能完成转让为由，径行认定五指山公司违约，承担全部违约责任，显然依据不足。三、以租赁性质判决解除合同，适用法律错误。根据合同法的规定，合同解除的法定条件是因一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，双方的合同名为租售实为房屋买卖，出卖方仙人湖公司获得房款，买受人五指山公司获得房屋所有权，法院判决未考虑双方是否有继续履约的能力，合同目的是否可以实现，直接判决解除租售协议，未能正确适用解除合同的法定要件，且不符合鼓励交易的商事法律立法精神。申诉人五指山公司称，一、本案是房屋买卖合同纠纷，一审法院定性为房屋租赁合同纠纷属于定性错误。2009年7月6日仙人湖公司董事会决议明确是“以租代售”，表明仙人湖公司真实意思是出售房屋，租金就是售房款，这符合双方的真实意思。二、申诉人申请再审时，发现新证据：1.双方2009年7月10日签订的《房屋产权转让协议》，将租售协议的性质进一步定性为转让房屋所有权，价款部分，将购房款和土地租金合并为500万元，且约定五指山公司认为合适的时间，仙人湖公司无条件配合乙方办理房屋产权过户手续，过户手续完成时，乙方向甲方付清全部房款，同时约定房屋已经于2008年10月1日实际交付给五指山公司占有使用，该证据足以推翻原审判决的认定;2.海南省第一中级人民法院（2011）海南一中民三终字第49号民事判决载明，仙人湖公司因履行与马鞍山市豪威公司建设工程施工合同中存在违约行为，2009年7月23日，该房屋被五指山市人民法院裁定查封，五指山公司还因此被判决承担144万元工程款及其利息，在无法办理产权过户又蒙受100多万元债务的情况下，五指山公司暂停支付购房款，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不构成违约，由此造成的损失应由仙人湖公司承担。三、仙人湖公司进入破产清算，严重资不抵债，属于经营状况严重恶化的情形，五指山公司依照合同法第六十八条的规定，有权行使不安抗辩权。四、《房屋产权转让协议》约定仙人湖公司办理产权过户手续后，五指山公司再付清剩余房款，仙人湖公司发函给五指山公司要求收回房屋是违约行为。五、即使五指山公司延期付款成立，因本案存在七个相互关联的系列合同而不是孤立的，仙人湖公司自认五指山公司已支付1531.5万元，占关联交易总价的83%，根据合同法第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，本案尚未支付的到期价款不足合同总标的的1/5，仙人湖公司依法不得解除合同。请求：1.撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3538号民事判决；2.驳回仙人湖公司的本诉诉讼请求；3.支持申诉人的反诉诉讼请求，判令仙人湖公司将海南省五指山市河北沿河西路6085平方米的房屋产权过户至申诉人名下，过户费用各自承担，在产权过户登记完成之日，申诉人支付剩余房款。2015年下半年至2031年的土地使用费由申诉人直接付给二轻厂；4.仙人湖公司为申诉人开具收取购房款发票；5.仙人湖公司承担原审、再审诉讼费。仙人湖公司辩称，一、原审判决定性正确，被申诉人也认可案涉合同是买卖合同，但属于附条件的买卖合同，在所附条件成就情况下，才由租赁合同转为买卖合同，现有证据表明所附条件并未成就。二、申诉人再审中向检察院提交的《房屋产权转让协议》不能作为新证据使用。首先协议中祁辉的签名明显与我们此前提交的几份协议签名不一致，我方对该份协议的真实性不予认可；其次在本案再审之前，双方经历了多次诉讼庭审，腾辉和龚建明均出庭，但从来没有提到双方签订过该协议，如果这份协议是真实的，在相当长的纠纷处理过程中，丝毫不提这份协议是不可能的。三、即使协议是真实的，也没有实际履行。五指山公司在2010年1月8日、2011年1月24日付款的备注栏自己注明是租售款，可以印证双方实际履行的是租售协议，一份没有实际履行的合同，不应当作为新证据。四、无论按照那份协议履行，五指山公司都存在违约。五指山公司在合同履行过程中，共支付1531.5万元，其中75万元明确支付的是租售款，其余均备注为股权转让款，说明五指山公司付款时是将股权转让款和租售款区分开来的，无论按照那份协议履行，五指山公司所付租售款均没有满足付款条件，都存在违约。至于申诉人提到仙人湖公司与豪威公司的诉讼与本案没有关系，该起诉讼的责任承担人是仙人湖公司，五指山公司并没有为仙人湖公司承担任何诉讼结果，判决确定的支付内容都是仙人湖公司去履行的。四、虽然双方之间存在关联交易的情形，但关联交易不等于消灭了合同的独立性，不管从合同的内容还是从付款情况来看，是可以清楚地将股权转让款和租售款分开来看的，所以不能将几份合同合并起来，按照付款总额来计算。综上，请求再审维持原审判决。仙人湖公司向南京市鼓楼区人民法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租售协议书；2.判令五指山公司立即搬出海南省五指山市河北沿河西路房屋（面积6085平方米，产权证号：五指山市房权证冲山镇字第Ｅ1-××2，注册号：46010），将该房屋返还原告；3.判令五指山公司支付拖欠的租赁期间房屋租金175万元，并支付相应违约金（自2011年1月1日至2011年12月31日，以25万元为基数计算；自2012年1月1日至2012年12月31日，以75万元为基数计算；自2013年1月1日至2013年12月31日，以125万元为基数计算；自2014年1月1日至2015年9月23日，以175万元为基数计算；并自2015年9月24日起计算至房屋实际归还之日止；以上均按逾期付款总额每日千分之一标准计算）；4.判令五指山公司支付租赁期满后的房屋使用费（自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照合同约定的年租金50万元标准计算）；5.判令五指山公司支付土地使用费至实际归还上述房屋为止（按合同约定每年土地使用费12万元标准计算，截止2015年共计26万元）；6.五指山公司承担本案诉讼费用。五指山公司反诉请求：1.判令仙人湖公司将位于海南省五指山市房屋（面积6085平米，证号五指山市房权证冲山镇字第××号）过户至五指山公司名下，并由仙人湖公司承担应付的税费；2.仙人湖公司向五指山公司开具税务局认可的250万元购房发票；3.仙人湖公司承担所有诉讼费用。南京市鼓楼区人民法院原审认定事实：2008年2月3日，五指山公司、黄炳和（转让方）与南京市下关区滨江实业发展总公司（转让方担保人）、南京中稷投资有限公司（受让方，法定代表人滕辉，以下简称中稷公司）签订《五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）股权转让协议》，约定：鉴于五指山公司持有金山公司80%股权，黄炳和持有金山公司20%股权；金山公司分别于2004年11月30日、2005年1月13日通过参加国有土地使用权出让公开挂牌交易竞买，竞得位于五指山市环城西路南北侧WZS-001、WZJ-002、WZJ-002A地块国有土地使用权；该地块用地面积35716.27平方米，建筑面积29268平方米，用途为住宅；五指山公司、黄炳和同意将其所持有的金山公司全部股权转让给受让方中稷公司；经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为650万元；股权转让款支付方式为本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元，在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元，在2008年12月31日前，受让方向转让方支付余款200万元；金山公司股权转让前金山公司在银行存款、金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3、坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）归转让方所有，由转让方自行办理转款及过户手续，受让方给予配合；除上述资产外，金山公司其它全部资产归受让方所有。2008年9月17日，五指山公司、黄炳和作为转让方与受让方中稷公司签订《金山公司股权转让补充协议》（以下简称补充协议），约定：变更金山公司股权转让协议中“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为650万元；股权转让款支付方式为本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元，在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元，在2008年12月31日之前，受让方向转让方支付余款200万元”为“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为1600万元，股权转让款支付方式为（1）本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元；（2）在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元；（3）在2008年9月17日补充协议签订之时，受让方向转让方支付100万元；（4）在金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3、坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）交付给受让方之时，受让方向转让方支付100万元；（5）在2008年12月31日之前，受让方向转让方支付200万元；（6）在上述房屋交付后半年内，受让方向转让方支付650万元；（7）余款100万元，受让方在2009年12月底之前支付给转让方”。另，变更金山公司股权转让协议中“金山公司股权转让前金山公司在银行的存款、金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3、坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）归转让方所有，由转让方自行办理转款及过户手续，受让方给予配合。除上述资产外，金山公司其它全部资产归受让方所有。”为“金山公司股权转让前金山公司在银行的存款归转让方所有；金山公司名下房产（包括：1、坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2、坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3、坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）及金山公司其它全部资产归受让方所有。”；金山公司股权转让协议中约定的其他条款，转让方与受让方仍应严格遵照履行，本补充协议与该协议具有同等效力。2009年7月6日，五指山公司、黄炳和作为转让方与中稷公司作为受让方签订《金山公司股权转让补充协议（二）》（以下简称补充协议二），约定：鉴于2008年2月3日转让方曾与受让方签订金山公司股权转让协议一份，2008年9月17日签订补充协议一份，转让方与受让方所签订的补充协议所约定的股权转让款总额中含有五指山公司投资在金山公司位于五指山市山庄大道12层楼房（即五指山公司现经营用房）上装修及设施购置等方面的款项。现就该协议履行的有关事宜，转让方与受让方经平等协商达成协议如下：一、变更金山公司股权转让协议第二条2.1（即补充协议第一条）为“经各方协商一致同意，金山公司的股权转让价格为1282万元”；2.2股权转让款支付方式为（1）本协议签订生效时受让方向转让方支付股权转让款100万元；（2）在转让方向受让方移交上述地块及金山公司下述证照、印章等有关文件资料时，受让方向转让方支付股权转让款350万元；（3）在2008年9月17日（补充协议签订之时），受让方向转让方支付100万元；（4）在金山公司名下房产（包括：1.坐落于五指山市山庄大道12层楼房一幢，建筑面积为4163.64平方米；2.坐落于五指山市山庄大道2层楼房一幢，建筑面积为180.43平方米；3.坐落于五指山市山庄路1号平房一处，建筑面积45.20平方米）交付给受让方之时，受让方向转让方支付100万元；（5）在2009年7月6日之前，受让方向转让方支付50万元；（6）在2010年6月30日之前，受让方向转让方支付125万元，扣除受让方支付的垫付款18.5万元，实际应支付106.5万元；（7）在2010年12月31日之前，受让方向转让方支付75万元；（8）在2011年6月30日之前，受让方向转让方支付150万元；（9）在2011年12月31日之前，受让方向转让方支付82万元；（10）在2012年6月30日之前，受让方向转让方支付150万元。同日，五指山公司、黄炳和（分别作为债权人、甲方）与仙人湖公司（作为债权受让人、乙方）、中稷公司（作为债务人、丙方）签订债权转让协议书一份，约定：鉴于本协议签订之日止，丙方共欠甲方金山公司股权转让款632万元，且双方无其他任何纠葛；乙方持有五指山公司100%股权且拟将该股权对外转让，甲乙丙三方经平等协商，就上述债权的支付事宜达成协议如下：一、甲方将上述债权转让给乙方所有；二、丙方在本协议签订后即向乙方履行债务即将应支付给甲方的金山公司股权转让款632万元直接支付给乙方，具体支付方式：1.在2009年7月6日之前，丙方向乙方支付50万元；2.在2010年6月30日之前，丙方向乙方支付125万元，扣除丙方支付的垫付款18.5万元，实际应支付106.5万元；3.在2010年12月31日之前，丙方向乙方支付75万元；4.在2011年6月30日之前，丙方向乙方支付150万元；在2011年12月31日之前，丙方向乙方支付82万元；在2012年6月30日之前，丙方向乙方支付150万元。2009年7月7日，仙人湖公司（作为转让方）与滕辉、龚建明（分别作为受让方）、中稷公司（作为受让方担保人，法定代表人滕辉）签订《五指山公司股权转让协议》，约定：鉴于仙人湖公司持有五指山公司100%股权，仙人湖公司将持有的五指山公司80%股权转让给受让人滕辉；将持有的五指山公司20%股权转让给受让人龚建明；转让方已于2008年10月17日起实际委托受让方经营五指山公司；经各方协商一致，五指山公司股权转让价格为318万元；受让方在本协议签订之时向转让方支付股权转让款50万元，在2010年6月30日之前向转让方支付股权转让款75万元，在2010年12月31日之前向转让方支付股权转让款75万元，在2011年6月30日之前向转让方支付股权转让款50万元，在2011年12月31日之前向转让方支付股权转让款68万元；转让人共投资500余万元用于酒店的装修和设施、设备购置（现装修和设施、设备均能正常使用）；受让方承诺并保证按本协议约定的付款方式付款，受让方应按期支付股权转让款，如逾期支付则自逾期之日起至给付之日止，按逾期付款部分总额的千分之一标准按日向转让方支付滞纳金；转让方承诺并保证提供和配合受让方办理五指山公司股权转让的必要手续；受让方担保人自愿为受让方提供连带责任担保，如受让人未能按本协议约定按时向转让方支付股权转让款，则由担保人承担连带清偿责任；保证担保的范围包括受让方根据本协议所应承担的全部民事责任及转让方为实现债权而发生的所有费用；保证期限为主债务履行期满五年内。2009年7月8日，仙人湖公司与五指山公司签订《租售协议书》，约定将坐落在五指山市山庄路1号房屋一幢（面积6085平方米，注册号：46010，即案涉房屋）出租给五指山公司使用，租赁期限为五年（自2009年7月8日起至2014年7月7日止），每年租金50万元，具体支付方式如下：1、2009年12月31日之前支付50万元（2009年7月8日至2010年7月7日期间房租）；2、2010年12月31日之前支付50万元（2010年7月8日至2011年7月7日期间房租）；3、2011年12月31日之前支付50万元（2011年7月8日至2012年7月7日期间房租）；4、2012年12月31日之前支付50万元（2012年7月8日至2013年7月7日期间房租）；5、2013年12月31日之前支付50万元（2013年7月8日至2014年7月7日期间房租）；如逾期支付租金，则按逾期付款总额每日千分之一标准支付滞纳金，逾期超过三个月，仙人湖公司有权提前终止该协议并收回房屋，由此造成的一切损失由五指山公司自行承担（含装修等一切费用）；如因经营需要进行装修，费用由五指山公司自行承担，若因其原因提前终止本协议的履行，则装修部分无偿归仙人湖公司所有；在协议履行期内，应每年给付土地使用权人的土地使用费12万元，由五指山公司承担；双方并特别约定，协议履行期满，五指山公司如无违约行为且中稷公司、滕辉、龚建明足额付清所欠仙人湖公司的金山公司股权转让款632万元、五指山公司股权转让款318万元，仙人湖公司承诺无偿将上述租赁房屋的所有权过户给五指山公司。2009年7月9日，五指山公司法定代表人变更登记为滕辉，股东变更登记为滕辉、龚建明，滕辉出资额254.4万元，占80%股份，龚建明出资额63.6万元，占20%股份。2010年11月10日，五指山公司股东变更为滕辉，认缴出资318万元，出资比例100%。另查明：中稷公司于2008年2月3日支付五指山公司股权转让款100万元（其后转至仙人湖公司）；2008年3月20日支付仙人湖公司股权转让款350万元；2008年3月28日，向浙江贝林实业集团有限公司五指山分公司（以下简称贝林分公司）电汇20万元，五指山公司称系中稷公司代仙人湖公司垫付；2008年4月30日，向原南京市下关区幕府山街道办事处（以下简称幕府山街道办事处）支付赞助费30万元，五指山公司称系仙人湖公司指示付款；2008年9月17日支付仙人湖公司股权转让款100万元；2008年10月17日分两笔支付仙人湖公司股权转让款100万元；2009年7月6日支付仙人湖股权转让款100万元（当日共支付两笔，每笔50万元，其中一张转帐支票由仙人湖公司背书至幕府山街道办事处；另一张转帐支票亦由仙人湖公司背书，但被背书人处为空白）；2011年1月12日支付仙人湖公司股权转让款100万元；2011年1月24日支付仙人湖公司股权转让款50万元，当日另代五指山公司支付房屋租金50万元；2011年9月19日支付仙人湖公司股权转让款200万元；2012年6月8日以中稷公司员工孟良玉的名义开具银行本票，向仙人湖公司支付股权转让款120万元。2010年5月8日，仙人湖公司向中稷公司出具证明，载明：我公司应负担的有关税费共计258886.13元同意由贵公司先行垫付，按协议，贵公司应于2010年6月支付我公司股权转让款200万元，我公司同意贵公司在2010年6月支付我公司股权转让款中扣除上述税费，实际支付1741113.87元。滕辉于2010年8月2日以银行本票方式向仙人湖公司支付1741113.87元。五指山公司于2010年1月8日支付仙人湖公司房屋租金25万元，于2010年1月11日支付仙人湖酒店股权转让款18万元，于2010年5月17日支付金山公司1323382元，于2010年6月3日支付五指山市财政局农税征管办公室税费39701.14元，于2014年6月23日支付房产交易契税、印花税计182351.15元，当日金山公司交纳营业税、土地增值税等合计557271.4元。另查明：海南键银管理服务有限公司（以下简称健银公司）于2009年向海南省五指山市人民法院起诉被告仙人湖公司及第三人五指山市二轻机械厂（以下简称二轻厂），要求仙人湖公司向二轻厂支付土地使用费。各方于2009年4月8日达成调解，由健银公司委托仙人湖公司向二轻厂继续支付每年12万元的土地使用费至2031年。2011年12月26日，二轻厂与五指山公司签订协议书，约定双方同意继续履行上述调解书达成的相关协议，二轻厂接受五指山公司以民事责任人的身份替代仙人湖公司继续履行承付联营款，即2011年至2031年每年向二轻厂支付12万元。2015年3月26日，仙人湖公司清算组向南京市中级人民法院提交了仙人湖公司清算报告，以仙人湖公司资不抵债为由向南京市中级人民法院申请进行破产清算，南京市中级人民法院于2015年3月27日出具（2014）宁法商清算字第3-2号民事裁定书，裁定受理仙人湖公司的破产清算申请。并于2015年5月20日出具（2015）宁商破字第15号决定书，指定江苏博事达律师事务所担任仙人湖公司管理人。二轻厂于2015年8月5日向仙人湖公司破产管理人申报债权，金额为218万元（2013年土地使用费尚欠2万元、2014年-2031年土地使用费合计216万元）。另，本院于2016年1月7日立案受理了原告仙人湖公司诉被告滕辉、龚建明、中稷公司股权转让纠纷，仙人湖公司主张被告滕辉、龚建明支付318万元股权转让款中尚未支付的198万元及违约金，被告中稷公司承担连带清偿责任。本院经审理认为，原告与三被告真实交易的是金山公司名下三块土地及相应房产，案涉股权转让协议并非真实独立的交易行为；即使股权转让协议真实有效，三被告作为五指山公司股权实际受让方，支付给仙人湖公司的股权转让款已超出应给付的318万元及其基于转让获得的债权632万元等等。本院于2016年4月6日作出（2016）苏0106民初203号民事判决书，判决驳回仙人湖公司的诉讼请求。仙人湖公司向南京市中级人民法院提起上诉，因其未按期交纳上诉案件受理费，南京市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）苏01民终5693号民事裁定书，裁定：本案按仙人湖公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起生效。南京市鼓楼区人民法院原审认为：根据双方提交的金山公司股权转让协议、补充协议、补充协议二、租售协议书、债权转让协议书、五指山公司股权转让协议等证据，可以确认中稷公司、其法定代表人滕辉等，系通过股权转让及租赁方式，以取得金山公司名下三块土地、12层大楼等房产及仙人湖公司名下案涉八层房屋的所有权，上述系列关联交易总对价为1850万元。案涉租售协议书系附条件的房屋买卖合同，在所附条件成就时（付清总股款1600万元及房租250万元后），案涉房屋无偿转让至五指山公司名下。本案争议焦点系五指山公司房屋租金是否付清。对中稷公司、滕辉、五指山公司相关付款情况，认定如下：1、2008年3月28日中稷公司向贝林分公司电汇20万元，2008年4月30日中稷公司向幕府山街道办事处支付赞助费30万元，五指山公司称系代仙人湖公司垫付和仙人湖公司指示付款，但未提供相应证据予以证明，仙人湖公司亦不予认可，本院对此不予确认；2、2009年7月6日，中稷公司给付仙人湖公司50万元转帐支票两张，其中一张转帐支票由仙人湖公司背书至幕府山街道办事处，另一张转帐支票亦由仙人湖公司背书，被背书人处虽为空白，但可证明上述两张转帐支票仙人湖公司已收到，故对当日支付100万元款项的事实，本院予以确认；3、2010年5月17日五指山公司支付给金山公司的1323382元，未明确款项性质，五指山公司亦未提供其他证据予以佐证，故不能证明该费用系12层楼房的土地出让金，且在金山公司股权转让系列协议中，未对房屋所涉土地出让金进行约定，五指山公司认为应由仙人湖公司承担相关费用的依据不足，故本院对该笔费用不予认可；4、对于五指山公司于2010年6月3日支付五指山市财政局农税征管办公室税费39701.14元，于2014年6月23日支付房产交易契税、印花税计182351.15元，当日金山公司交纳营业税、土地增值税等合计557271.4元，上述时间内，五指山公司及金山公司已不处于仙人湖公司控制、管理之下，且金山公司与五指山公司之间的房屋产权过户问题，两公司均未与仙人湖公司有相关约定，故五指山公司认为上述费用系代仙人湖公司垫付的依据不足，本院不予认可。对中稷公司、滕辉、五指山公司其他款项的支付，本院予以确认。综上，中稷公司、滕辉、五指山公司实际给付仙人湖公司1531.5万元，其中明确注明系租金的金额为75万元（2010年1月8日25万元电汇凭证上，五指山公司注明款项用途为租金；2011年1月24日50万元支票存根及收据上，均载明为租金性质）。五指山公司在本案及（2016）苏0106民初203号案件中，均抗辩所付款项未区分性质，不能一一对应，但其又坚持所有股权款已付清，在实际付款金额小于约定金额情况下，显系矛盾。故本院对其上述抗辩意见不予采信，对上述已付租金金额予以确认。案涉租售协议书虽系上述关联交易的一部分，但在约定的条件未成就时，该合同即具有相对的独立性。该协议书约定，五指山公司无违约行为且相关股权转让款付清，案涉房屋无偿转让。现五指山公司未按约定支付租金，构成违约，故其无权取得案涉房屋所有权。因双方租赁期限已过，五指山公司一直占有案涉房屋，仙人湖公司亦未提出异议，双方已形成不定期租赁关系，仙人湖公司可随时要求解除租赁合同。故仙人湖公司要求五指山公司支付租赁期满后至房屋实际返还之日止的房屋使用费，即系不定期租赁期间的租金费用及合同解除之日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费。另，二轻厂已与五指山公司约定，接受五指山公司以民事责任人的身份替代仙人湖公司支付相关土地使用费，该费用应由二轻厂向五指山公司主张，故对仙人湖公司土地使用费相关诉请，不予支持。综上，仙人湖公司诉请要求解除租售协议书、五指山公司返还房屋、支付拖欠的房屋租金175万元及违约金、支付租赁期满后的房屋使用费，符合法律规定及合同约定，原审法院予以支持。但双方约定的违约金标准过高，应予调整，综合考虑案涉合同履行情况，原审法院将违约金调整至按同期银行贷款基准利率两倍标准计算。五指山公司的反诉请求，无事实与法律依据，原审法院不予支持。南京市鼓楼区人民法院原审判决：一、南京仙人湖度假村有限公司与五指山翡翠山城假日酒店有限公司签订的租售协议书于本判决生效之日起解除；二、五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内给付拖欠南京仙人湖度假村有限公司的房屋租金175万元，并支付相应违约金（自2011年1月1日至2011年12月31日，以25万元为基数；自2012年1月1日至2012年12月31日，以75万元为基数；自2013年1月1日至2013年12月31日，以125万元为基数；自2014年1月1日至实际给付之日止，以175万元为基数；以上均按同期银行贷款基准利率的两倍标准计算）；三、五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起一个月内将海南省五指山市河北沿河西路房屋（面积6085平方米，产权证号：五指山市房权证冲山镇字第Ｅ1-××2）腾空并返还南京仙人湖度假村有限公司；四、五指山翡翠山城假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京仙人湖度假村有限公司房屋租金及房屋占有使用费（自2014年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照合同约定的年租金50万元标准计算）；五、驳回南京仙人湖度假村有限公司其他本诉诉讼请求；六、驳回五指山翡翠山城假日酒店有限公司的全部反诉诉讼请求。本院再审中，申诉人五指山公司提交下列新证据：1.2009年7月10日仙人湖公司与五指山公司签订的《房屋产权转让协议书》，以证明双方之间的法律关系是房屋买卖关系而非租赁关系；2.海南省第一中级人民法院海南一中民三终字第49号民事判决书，证明案涉房屋在双方签订产权转让协议书的第13天即被法院查封，五指山公司还为此承担了160余万元的工程款债务和利息；3.五指山市价格认证中心出具的“关于对五指山市翡翠山城假日酒店会所出租情况的证明”、南京市鼓楼区人民法院执行本案时，于2017年7月13日到现场找承租人的谈话笔录，证明案涉房屋不能满足商业出租的基本条件要求，2017年出租的租金每年才6万元，证明《租售协议》约定的租金明显就是买房款；4.仙人湖公司工商登记资料，证明仙人湖公司资不抵债，经营状况严重恶化，申诉人行使不安抗辩权符合合同法第六十八条规定。被申诉人仙人湖公司质证称，1.对于《房屋产权转让协议书》的真实性不予认可，主要对协议中仙人湖公司原法定代表人祁辉签名的真实性存在异议；2.该证据与本案没有关联性，虽然判决由五指山公司承担责任义务，但最终是仙人湖公司履行了付款义务；3.对申诉人的证明目的不予认可，仙人湖公司一直都认可双方之间存在买卖关系，但这是附条件的买卖关系，只有所附条件成就时，买卖关系才生效；4.仙人湖公司2014年1月21日才被南京市中级人民法院裁定进入破产清算程序，五指山公司最后一次付款是2012年6月8日，从其最后一次付款到仙人湖公司进入破产清算程序相隔有一年多时间，此时提出不安抗辩权有些过早。被申诉人仙人湖公司提交下列三组证据：第一组证据：2009年7月6日《五指山金山房地产开发有限公司股权转让补充协议（二）》、2009年7月6日《债权转让协议协议书》、2009年7月7日《五指山翡翠山城假日酒店有限公司股权转让协议》，通过对比，可以发现几份协议中祁辉的签字与《房屋产权转让协议书》中祁辉的签字明显不一致；第二组证据：1.五指山公司、中稷公司2015年6月30日向仙人湖公司管理人出具的“关于不同意收回房屋并请办理房屋过户手续的复函”、2015年7月26日向南京市人民政府递交的《关于因仙人湖度假村破产急需办理过户的紧急情况反映》，证明五指山公司实际履行的合同只有三组，一是金山公司股权转让合同，涉及金额1282万元、二是五指山公司股权转让合同，涉及金额318万元、三是本案租售协议书，涉及金额250万元，三份合同涉及金额1850万元。2.2014年11月28日清算组与龚建明的谈话笔录、2014年12月19日清算组与腾辉、黄伦泉、吴一平谈话笔录，2015年5月8日管理人与腾辉、郝志坚谈话笔录及腾辉等提供的付款统计表和酒店房产过户等缴纳税金明细表，2015年6月19日管理人与龚建明谈话笔录、2015年7月8日管理人与腾辉、黄伦泉、郝志坚谈话笔录，证明五指山公司也是认可三份协议，并一直按租售协议履行，五指山公司主张的垫付税款本就应由五指山公司承担。第三组证据：南京市中级人民法院（2018）苏01民初556号民事调解书、中国农业银行结算业务申请书、业务回单，证明仙人湖公司已支付二轻厂土地使用费32万元。五指山公司质证称，第二组证据中与龚建明等人的谈话笔录，因证人未出庭，对真实性有异议，且谈话是由博事达律师事务所律师出面，意见和记录都带有倾向性，要求证人出庭作证；对于第三组证据调解书的真实性没有异议，仙人湖公司如果已经付款32万元，在买卖合同成立的前提下，仙人湖公司履行过户义务后，五指山公司同意将32万元支付给仙人湖公司；对于第一组证据，五指山公司未质证。为证明海南省第一中级人民法院海南一中民三终字第49号民事判决书确定的付款义务已由仙人湖公司实际履行的事实，庭后，仙人湖公司提交了五指山公司2011年9月27日出具的收条复印件，证明五指山公司收到仙人湖公司支付的拖欠豪威公司欠款本息及诉讼费83万元；2011年仙人湖公司与五指山公司签订的《协议书》复印件，证明双方协商拖欠豪威公司的欠款本息及诉讼费83万元由仙人湖公司承担，五指山公司收到上述款项后立即支付给豪威公司；2011年9月22日以五指山公司为收款人、被背书人为龚建明的80万元银行本票复印件，豪威公司吴光祥签字“已收到上述本票原件”，证明扣除吴光祥欠仙人湖公司的承包款，最后协商支付83万元解决。五指山公司对上述证据的真实性无异议，称因为豪威公司起诉，案涉房屋被海南法院查封，五指山公司因此才行使不安抗辩权，该证据改变不了房屋因诉讼被查封的事实。五指山公司同时再提交下列四组证据：第一组证据：1.（1999）通经初字第29号民事判决书、（2000）海南经终字第8号民事判决书、（2002）五法执字第8-2号民事裁定书；2.2004年10月11日签订的《委托拍卖合同》、2004年10月19日签订的《竞买协议书》、2004年10月20日《拍卖成交确认书》、（2004）五法执字第16号协助执行通知、2011年5月10日的《情况说明书》。以上证据，证明系列协议中的12层房屋来源于法院执行拍卖，五指山金陵大酒店有限公司（金山公司曾用名）以230万元竞价买受，该价款包括3489.93平方米划拨土地，拍卖协议约定拍卖标的为净价拍卖，所有过户税、费及其他一些费用均由买受人承担。2004年11月28日，五指山市法院下达协助执行通知，请求五指山市房产局协助执行过户给五指山金陵大酒店有限公司所有。仙人湖公司对该组证据真实性予以认可，但辩称买受人是金陵大酒店，并非仙人湖公司。第二组证据：1.2010年5月6日签订的国有建设用地使用权出让合同；2.2010年5月17日工商银行进账单、2010年5月18日海南非税收入一般缴款书（回单）与收据；3.2010年6月3日农业银行进账单（回单）与（2009琼农税字）00001099契税完税证。以上证据，证明案涉12层房屋所属3489.93平方米国有土地使用权出让价款为1323382元，根据竞买协议约定和系列关联交易中的股权转让协议，属于股权转让之前的金山公司债务，应由仙人湖公司承担。现该款由五指山公司转账汇款给金山公司代为缴纳，此外五指山公司还代仙人湖公司垫付了土地出让过程中的出让契税39701.14元，合计1363083.14元。仙人湖公司对证据的真实性认可，但不认可证明目的。根据金山公司股权转让协议，当时明确12层楼房只有房产证而没有土地证，证照交接时也只有房产证而没有土地证，因此在交易时申请人以及关联方就知道并接受该房屋的实际状况。金山公司办理土地使用权征的目的是为了提升楼房资产价值，按照谁受益谁承担的原则，该费用不应当由仙人湖公司承担。第三组证据：1.五指山地税（2012）第84号、85号完税凭证；2.2011年4月15日，海南省五指山市地方税务局第一税务分局《关于五指山金山房地产开发有限公司竞购五指山金山大酒店已完税的证明》；3.2011年4月15日三张税票。以上证据证明案涉房屋、土地两次转让，买方应缴纳的契税15300元、26850元、42150元，系金山公司被收购前缴纳，而相关土地从海南海外公司过户到工行五指山支行名下、从工行五指山支行过户到金山公司名下，海南海外公司和工行五指山支行应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育附加费等，均是金山公司被收购前发生、被收购后由五指山公司及其关联方代垫的，合计504233.89元。仙人湖公司对证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。申请人或者关联方如果认为该费用应当由仙人湖公司承担，应当在垫付后及时向仙人湖公司发出书面抵销通知，但仙人湖公司从没有收到申请人或关联方发出的抵销通知，且申请人在支付上述款项后，仍然于2011年9月19日和2012年6月8日，分别向仙人湖公司支付了基于金山公司股权转让合同所产生的200万元、120万元股权转让款，根据合同法第九十九条规定，该款项不符合抵销的条件；且申请人提交的税费凭证中有两张缴纳的是滞纳金，根据计算，有部分滞纳金是2008年3月之后产生的，故即使该费用应当由仙人湖公司承担，2008年3月之后产生的滞纳金也不应由仙人湖公司承担。第四组证据：1.2008年3月10日金山公司向五指山市国土环境资源局提交的《申请书》；2.2008年11月26日金山公司给五指山市国土环境资源局的《报告》；3.案涉相关房屋房产证及登记资料、案涉12层楼房的国有土地使用权证。以上证据，证明金山公司2004年10月16日只领取了登记在金陵大酒店公司名下的《房屋产权证》，上述房屋于2012年10月29日才变更登记至金山公司名下，金山公司于2012年11月28日才取得上述房屋所属土地的国有土地使用权证书。仙人湖公司对上述证据的真实性无异议，但提出金山公司2008年11月26日的《报告》，印证了被申请人对第二组证据的意见，证实金山公司转让系列协议时是知道12层楼房只有房产证而没有土地证的事实，由此产生的土地出让金不应由仙人湖公司承担。本院对双方提交除《房屋产权转让协议书》外的上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性以及证明效力，本院结合再审查明的事实在后分述。本院再审审理查明，2004年6月18日，仙人湖公司以136.5万元价格，通过公开拍卖取得五指山市山庄路1号6085平方米房屋权利（即本案租售协议书标的房屋，以下简称8层楼房），拍卖成交确认书中标的瑕疵说明显示：该大厦土地为租用，年租金12万元，租期至2032年9月止后归买受人，买受人无条件承担1992年9月14日签订的《联营开发合同书》中乙方所承担的一切经济责任（即原海南省通什市二轻机械厂与原海南省通什市建设银行签订的《联营开发合同书》确定的乙方每年上缴12万元联营款的义务，亦即后来双方所称每年支付二轻厂的12万元土地租金）。同年10月20日，五指山金陵大酒店有限公司（后更名为金山公司，以下简称金陵大酒店）以230万元价格，通过公开拍卖取得五指山市金山大酒店4154.41平方米房产及3489.93平方米土地权利（即金山公司股权转让协议中所指12层楼房）。该房屋原为海南省海外经济贸易总公司（以下简称海南海外公司）所有，通过法院执行抵偿给工行五指山市支行，根据委托拍卖合同和竞买协议书的约定，所有过户税（包括过户到委托方名下的税、费）及其他一切费用均由买受人承担。2004年11月16日金陵大酒店取得该房屋产权证，2012年10月29日变更登记在金山公司名下。2010年5月18日，金山公司缴纳了该楼房所属3489.93平方米土地出让金1323382元，同年6月3日缴纳了土地出让契税39701.14元。2012年11月28日金山公司取得该土地使用权证。海南省五指山市地方税务局2012年5月21日向五指山市国土环境资源局出具的两份《土地、房产转让完税证明》记载，案涉3489.93平方米土地由海南海外公司转让给工行五指山支行已缴纳各项契税238635.63元，由工行五指山支行转让给金山公司已缴纳契税15300元；2011年4月15日，海南省五指山市地方税务局第一税务分局向五指山市国土环境资源局出具的《关于五指山金山房地产开发有限公司竞购五指山金山大酒店已完税的证明》称，2004年10月28日，金山公司缴纳房产、土地转让契税42150元，并代工行五指山支行缴纳土地转让契税15300元，缴纳房屋买卖契税26850元。2011年4月15日，金山公司代工行五指山支行缴纳土地转让营业税、城市维护建设税、教育费附加144200元，营业税和城市维护建设税滞纳金141398.26元。2009年7月，马鞍山市豪威装饰工程有限责任公司（以下简称豪威公司）向海南省五指山市人民法院起诉，要求仙人湖公司和五指山公司支付案涉8层楼房装修工程款，五指山市人民法院一审判决五指山公司支付豪威公司工程款144.614497万元及利息，五指山公司不服提起上诉。2011年8月2日，海南省第一中级人民法院作出（2011）海南一中民三终字第49号民事判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决查明，2009年7月23日，五指山市人民法院根据豪威公司的申请，裁定查封了五指山市山庄路1号翡翠山城假日酒店会所的房产（即本案案涉房产）。该判决生效后，2011年9月27日，仙人湖公司与五指山公司签订协议书，约定五指山公司已就生效判决的执行与豪威公司达成和解，拖欠豪威公司的工程款本息及诉讼费83万元由仙人湖公司承担，一次性支付给五指山公司，五指山公司收到款项后立即支付给豪威公司。2011年9月22日，仙人湖公司向五指山公司开具了80万元银行本票，豪威公司委托诉讼代理人吴光祥签字确认“已收到上述本票原件”。2011年9月27日，五指山公司向仙人湖公司出具收条，明确收到仙人湖公司支付的拖欠豪威公司欠款本息及诉讼费83万元，其中本票80万元，现金3万元。2014年底，仙人湖公司管理人向龚建明、腾辉了解仙人湖公司与五指山公司以及关联人之间系列合同履行情况时，龚建明和腾辉均未提到双方之间在六份系列合同之外还签订了《房屋产权转让协议书》，腾辉称，他们与仙人湖公司之间的其他合同都已经履行完毕，只剩下以租代售的合同没有履行完。2018年，二轻厂向本院起诉，要求五指山公司和仙人湖公司支付至2017年所拖欠的联营款32万元（即案涉8层楼房每年12万元的土地使用费），本院审理中各方当事人达成协议：一、截止2017年12月31日，仙人湖公司确认尚欠二轻厂联营款32万元，此款于2018年10月20日前一次性转账给付二轻厂；二、如仙人湖公司未能按照上述约定按时足额付款，则二轻厂有权按照本调解书申请法院强制执行；三、本案案件受理费6100元，减半收取3050元，由二轻厂负担。2018年9月28日，本院出具（2018）苏01民初556号民事调解书确认双方的协议。2018年10月19日，仙人湖公司向二轻厂转账支付了32万元。五指山公司提交的落款日期为2009年7月10日的《房屋产权转让协议书》显示的相关条款：二、付款方式：1.本协议签订时乙方向甲方支付转让款人民币100万元；2.2009年12月31日前，乙方向甲方支付转让款人民币100万元；3.乙方认为合适时，甲方无条件配合乙方办理房屋产权过户手续。过户手续完成时，乙方向甲方付清全部转让款。原则上不得迟于2010年12月31日。三、乙方应严格按上述约定时间付款，如逾期超过一个月，甲方有权提前终止本协议的履行并收回上述房屋；乙方由此造成的一切损失由甲方自行承担，与甲方无涉。原审判决查明的其他事实属实，本院再审予以确认。本案再审争议焦点为：1.双方实际履行的是《租售协议书》还是《房屋产权转让协议书》；2.五指山公司是否存在欠付案涉房屋合同款的违约行为。关于第一个争议焦点，申诉人五指山公司以落款时间为2009年7月10日的《房屋产权转让协议书》为新证据，证明五指山公司和仙人湖公司在签订《租售协议书》后，又签订了《房屋产权转让协议书》，双方之间存在的是房屋买卖合同关系而非房屋租赁合同关系，而该新证据的取得，系因龚建明对之前的诉讼不知情，直到五指山公司向检察机关申请抗诉时律师找到他后回去寻找文件，才找到该协议。本院再审经审查认为，五指山公司在与仙人湖公司就案涉8层楼房合同履行过程及本案原审审理中，从未提及双方在签订了《租售协议书》后，就同一标的又重新签订过《房屋产权转让协议书》，仅以《租售协议书》的约定，主张该协议书的实质是房屋买卖而非房屋租赁；腾辉和龚建明作为系列关联交易的参与人和利害关系人，在向仙人湖公司管理人陈述关联交易情况时，亦未提及双方曾经签订过《房屋产权转让协议书》；五指山公司和仙人湖公司在本案诉讼期间，对案涉六份系列交易合同均知情，如果双方在此后又签订了《房屋产权转让协议书》，五指山公司作为合同相对方，应当知道该协议的存在并及时提交法庭以证明其主张，而龚建明在退出五指山公司股权后，仍单独控制双方均不知情的《房屋产权转让协议书》，不符合常理。故《房屋产权转让协议书》的真实性无法确认，亦不属于《最高人民法院关于适用关于第二个争议焦点，双方一致确认，本案所涉关联交易金额总数为1850万元，目前双方认可的由五指山公司及关联方支付的与关联交易直接相关的金额为1531.5万元，其中特别注明付款用途为租金或租售款的75万元，与《租售协议书》约定的交易金额相差175万元。五指山公司主张因仙人湖公司经营状况严重恶化、案涉房屋因豪威公司起诉而被法院查封，其因此对仙人湖公司的履约能力产生疑虑，为此依法行使不安抗辩权，所以未支付剩余款项；此外其在履约过程中，其为仙人湖公司垫付了款项，要求抵销。关于五指山公司主张行使不安抗辩权的理由。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，五指山公司以仙人湖公司经营状况严重恶化，以及案涉房屋因豪威公司诉讼而被房屋查封，主张行使不安抗辩权。本院再审经审查认为，本院系于2013年11月27日，根据仙人湖公司股东的申请，裁定受理仙人湖公司强制清算一案，而根据《租售协议书》的约定，五指山公司应于2012年12月31日前向仙人湖公司支付租金200万元，但五指山公司及其关联方截止2011年1月24日仅支付75万元租金，在其逾期支付125万元到期租金期间，仙人湖公司并未出现经营状况恶化，此时，五指山公司据以行使不安抗辩权，拒付125万元租金的事实依据尚未出现；案涉房屋虽因豪威公司诉讼而被法院查封，但该查封行为仅影响房屋的转让交易，对五指山公司的正常经营并不产生影响，且2011年9月，仙人湖公司已经履行了判决义务，查封的影响也已消除，五指山公司在此后期间，也应当正常履行协议约定的支付租金义务；五指山公司以行使不安抗辩权中止合同的履行，但其在合同约定的付款日前并未依法通知仙人湖公司，其主张行使不安抗辩权不符合法律规定，理由不能成立，本院不予支持。关于五指山公司主张应予抵销的垫付款，本院再审经审查认为：1.五指山公司转账给金山公司缴纳的1323382元土地出让金和土地出让契税39701.14元，该款系金山公司将12层楼房所属3489.93平方米国有划拨土地使用权转变为国有出让土地使用权而支付的土地出让金及契税，虽然金陵大酒店在拍卖取得案涉12层楼房及所属土地权利时，约定了所有过户税及其他一切费用均由买受人承担，但金陵大酒店拍卖所取得的仅是12层楼房的产权和使用国有划拨土地的权利，拍卖后也仅办理了房屋产权证，并未取得土地使用权证，五指山公司及其关联方在签订《金山公司股权转让协议》及补充协议时，对案涉12层楼房的产权情况是明知的，股权转让协议对案涉12层楼房所属土地出让金的负担并无明确约定，金山公司于2010年5月后支付土地出让金及土地出让契税，系海南省当地房地产过户政策变化所致，且五指山公司支付土地出让金后，享有了相应房产增值的利益，故该费用不属于拍卖协议中约定的应由金陵大酒店承担的税费，不应认定为五指山公司为仙人湖公司垫付的费用；同样，五指山公司主张案涉8层楼房所属土地需支付的土地出让金，亦系因海南省当地房地产过户政策变化产生的费用，仙人湖公司不负有支付土地出让金的义务。2.2012年5月21日五指山市地方税务局出具的第84号、85号《土地、房产转让完税证明》所证明已支付的15300元和238635.63元契税，该两份证明仅证实由海南海外公司转让给工行五指山支行及由工行五指山支行转让给金山公司的两次土地转让契税已完税，但不能证明契税缴纳时间以及款项支付人，五指山公司亦未能提交证据证明其及关联方缴纳了该两笔费用以及缴纳的时间，且该两份完税证明系五指山市地方税务局为五指山公司办理土地使用权证，向五指山市国土环境资源局出具，仅证明该土地项目转让已依法完税，并不能直接证明该两笔费用系五指山公司及其关联方为仙人湖公司垫付的费用。3.关于五指山市地方税务局第一税务分局向五指山市国土环境资源局出具的完税证明中提到的几笔款项的认定，根据完税证明所提及的款项支付时间，前三笔费用42150元、15300元、26850元的支付时间为2004年10月28日，此时金山公司股权尚未转让，仍处于仙人湖公司控制下，该三笔费用应认定为仙人湖公司所缴纳，与现在的五指山公司及关联方无关；2011年4月15日金山公司代工行五指山支行缴纳的各项税费144200元、141398.26元，合计285598.26元，此时金山公司已处于五指山公司控制下，而该两笔费用明显属于拍卖协议约定的应当由金陵大酒店缴纳的税费，现金陵大酒店的权利义务已由仙人湖公司承继，金陵大酒店的义务，应由仙人湖公司承担，五指山公司代金陵大酒店垫付的款项，应当由仙人湖公司返还五指山公司，但根据本案查明的事实，仙人湖公司在协议履行期间，已代五指山公司支付了32万元土地使用费，五指山公司同样负有返还的义务，两项代付费用折抵，仙人湖公司无需再向五指山公司返还垫付费用。综上，五指山公司主张以垫付款抵销应付合同款的理由，缺乏事实依据，本院不予采信。关于五指山公司所述仙人湖公司解除合同不符合法律规定的解除条件的申诉理由，本院再审认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，仙人湖公司系依据双方签订的《租售协议书》的约定，行使约定解除权，该约定解除权的行使，并不违反法律规定，不受法定解除权条件的限制，本院再审对五指山公司该项申诉理由不予采信。本院再审认定，五指山公司与仙人湖公司实际履行的是《租售协议书》，五指山公司在协议履行过程中，存在欠付合同款的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，仙人湖公司要求解除双方的《租售协议书》的理由，符合合同的约定。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。申诉人五指山公司的再审理由不足，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初3538号民事判决。原审本诉案件受理费43404元，由五指山翡翠山城假日酒店有限公司负担37792元，南京仙人湖度假村有限公司负担5612元；反诉案件受理费13400元，由五指山翡翠山城假日酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  李 伟审判员  于俊涛二〇二〇年七月十七日书记员  崔智杰速录员  王嘉玉