上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3700号上诉人(原审被告)：张晓暾，女，1984年12月3日出生，汉族，户籍地山东省淄博市。委托诉讼代理人：宋晨，万商天勤(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郑佳洁，女，1984年11月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人张晓暾因与被上诉人郑佳洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初21085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓暾上诉请求：撤销一审判决主文第三、四项。事实和理由：郑佳洁与张晓暾从21世纪房产中介到明明房产中介签订的《房地产居间合同》及附件《房地产买卖合同》,自始至终都约定了郑佳洁须先向张晓暾支付不低于人民币(以下币种均为人民币)900,000元首付款的义务,以便张晓暾用此款全额还清其尚欠的债务余额并涂销相关抵押登记。在前述协议郑佳洁已经违约的情况下,在郑佳洁的欺骗和诱导下,张晓暾出于诚心，才答应重新签订2019年5月21日的《上海市房地产买卖合同》。《房地产买卖合同之补充协议》总体上仍延续了张晓暾归还贷款的来源由郑佳洁负责解决。同时对两笔贷款来源和归还进行了细化，郑佳洁支付50万给张晓暾用于涤除消费贷款的抵押登记；郑佳洁负责找贷款公司短借,短借款项用于公积金贷款的偿还,该短借手续费由郑佳洁承担,短借金额本金由张晓暾承担,最终归还的方式是张晓暾收到郑佳洁的银行贷款后到手165万,其余还给郑佳洁用于归还短借本金(即补充协议所述“本金垫资款”)。郑佳洁未按约定的金额和方式履行付款义务,导致张晓暾无法完成抵押登记涤除义务,故张晓暾享有先履行抗辩权。即使张晓暾构成违约,郑佳洁也未举证证明所谓违约行为造成的损失有多少。如按存款利率计算,郑佳洁主张的违约金明显过高,应予调减。郑佳洁辩称，郑佳洁与张晓暾确实约定支付首付款不低于900,000元。但之后，双方又签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定首付款为50万元，所以张晓暾退了30余万元。张晓暾无法还贷，无法撤销抵押，责任在张晓暾，不在郑佳洁。这个买卖签过二次合同，内容基本相同，郑佳洁不存在隐瞒和欺骗。郑佳洁为张晓暾借款，既无合同约定，也没有义务。因张晓暾贷款未还清，抵押撤销不了，双方协商约定，张晓暾向外借款，手续费由郑佳洁承担。郑佳洁出售老房、向他人高利息借款才支付的房款，张晓暾违约行为恶劣，无法办理过户，又不同意归还房款，郑佳洁的损失远不止总房价款的20%，违约金不高，请求法院维持原判。郑佳洁向一审法院起诉请求：解除郑佳洁、张晓暾在2019年5月21日签订的《上海市房地产买卖合同》；张晓暾退还房款67.5万元;张晓暾承担未按期办理房产交易手续的违约金6,750元；张晓暾承担未按期办理房产交易手续的赔偿金33万元。一审法院认定事实如下：2019年5月21日,郑佳洁(乙方)、张晓暾(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定双方通过上海明明房产经纪有限公司安图路分公司居间介绍，由乙方购买上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室房屋(房地产权证号为：杨XXXXXXXXXX，以下简称“系争房屋”)，转让价款共计195万元。合同第四条未对腾出、验收交接房屋日期作出约定。合同第六条双方确认在2019年8月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按第(三)款处理：自甲方根据约定应办理房地产交接手续(包括房地产交接及房地产权利转移)之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。《附件三》付款协议约定：1.待甲、乙双方签订本合同后当日，乙方直接支付给甲方部分首期房价款89.5万元，本合同签订前乙方已支付定金8万元，亦转为首期房价款。以上各项共同构成全额首期房价款97.5万元，甲方确认全额首期房价款将专用于本附件第2条所述用途。2.待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额(首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方)，从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件去交易中心办理抵押注销手续。3.甲方同意乙方通过向贷款银行申请97.5万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，且乙方应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付甲方。4.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后2019年8月1日之前，甲、乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据。待上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；……。同日，郑佳洁(乙方)与张晓暾(甲方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：一、本次交易甲乙双方所产生的税费均有乙方承担，乙方对此无异议；二、甲乙双方约定该套物业的实际成交价为165万元，双方同意做高合同价为195万元，乙方支付给甲方的实际首付款为50万元，待甲方该房屋内消费抵押贷款还清后且中介公司收到甲方的产权证原件后二日内，乙方直接支付给甲方第二期付款8.5万元，乙方第三期房款97.5万元由贷款银行代为支付直接至甲方账户，尾款1万元甲乙双方办理交房且甲方结清所有水电煤等费用，乙方直接支付给甲方，双方特作此约定；三、甲方承诺出售该房屋是满五年且唯一住宅，甲方承诺该房屋没有户口并且签约当天陪同乙方去户口所在地派出所查看；四、乙方承担甲方公积金剩余额的垫资手续费用，本金由甲方承担归还，甲方需收到乙方银行贷款额二日内归还甲方公积金本金垫资款；五、甲乙双方任何一方未按本协议和对应的买卖合同履行均视作违约，则按买卖合同第九条和第十条承担违约责任。本协议若与房地产买卖合同付款条款有不一致处以本补充协议为准。2018年12月29日，郑佳洁通过支付宝支付童俊文8万元。2019年5月17日，郑佳洁通过工商银行转账张晓暾30万元和50万元。2019年5月21日，郑佳洁通过工商银行转账张晓暾9.5万元。张晓暾对上述转账无异议，确认童俊文与张晓暾是夫妻。张晓暾表示，2019年5月17日，张晓暾收款后分两笔15万元转账给郑佳洁丈夫张剑。2019年5月21日，再转账给张剑1万元。郑佳洁对资金回转31万元予以确认。2019年8月15日，郑佳洁向张晓暾发出《催告函》，督促张晓暾2019年8月19日办理过户，届满视为合同解除，张晓暾短信回复“阴阳合同，做高房价，骗贷款，法院见吧”。郑佳洁认可张晓暾所述签订过程，表示2018年12月29日签订合同时，张晓暾只说过有50万元消费贷款，需用首付款去还消费贷，但没有告知还有60万元公积金贷款，中介也没有说明。签订合同后，张剑至中介公司看到有公积金贷款一事质问中介，三方遂协议取消合同。2019年5月17日签合同时张晓暾告知50万元消费贷款已涤除。该次合同因涉及二套房限制，首付必须达到50%，之后因张剑个人问题不能参与贷款，所以该份合同也取消了。郑佳洁和张剑办理离婚手续，郑佳洁以个人为主体再签订了5月21日合同，郑佳洁购买房屋是首套房，因中介忽略，所以其他合同内容没有更改，实际上郑佳洁个人购买只需支付30%首付即67.5万元。郑佳洁提供中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同(合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX5)复印件，证明其为购买系争房屋已向银行办理申请贷款97.5万元的手续，后因张晓暾抵押未涤除造成银行无法放贷。张晓暾对贷款合同真实性无异议，但认为不能证明张晓暾违约。郑佳洁提供聚邦房地产中介《证明》，内容为“买家只讲过帮上家找贷款公司，并未说过帮上家还贷款”，落款盖章为上海聚邦房地产中介服务经营部。郑佳洁解释中介是聚邦房产，但给郑佳洁办理网签合同的工作人员资质挂在其他中介公司，所以合同显示中介是上海明明房产经纪有限公司。张晓暾表示真实性无法核实，该证明印章不是买卖合同的中介章，本次中介纯粹是为办理网签找的中介，且中介公司是郑佳洁联系的，庭前张晓暾也找到中介公司，中介公司拒绝到庭。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。郑佳洁、张晓暾就系争房屋买卖合同的签订过程陈述一致，纵观合同变更主要系合同主体的变化。合同总价实际自始协商就是165万元，在张晓暾提供的首次居间合同及本次买卖合同的补充协议中均予以明确。张晓暾抗辩未能涤除抵押是由于郑佳洁未能支付不低于97.5万元的首付款，但双方在签订补充协议时，已经完成了97.5万元的转账及30万元的返还，在约定郑佳洁贷款97.5万元的情况下，张晓暾理应明知首付款只有67.5万元。涤除抵押义务是抵押人即卖房人的法定义务，且买卖合同附件三也约定张晓暾确认首期房价款专用于归还贷款，若有不足，由卖方自行补足，所谓只能用买方首期房款来偿还抵押贷款，无约定依据，且张晓暾事实上也并未将首付款全部用于归还抵押贷款。即使在补充协议中，也只见约定郑佳洁承担“手续费用”字样，无法得出由郑佳洁负责外借钱款为张晓暾归还公积金贷款的结论。综上，郑佳洁、张晓暾均同意解除合同，法院确认合同解除，但解除合同的违约责任在张晓暾，张晓暾理应返还已收款66.5万元，并依约承担违约责任。郑佳洁主张20日逾期违约金及赔偿金，张晓暾抗辩约定过高，但网签买卖合同是购买房屋的形式要件，且合同法奉行自愿原则，合同约定包括赔偿性违约金及惩罚性违约金，郑佳洁依约主张上述内容，在双方明确约定的情况下，惩罚性违约金条款不违反法律强制性规定，仍然有效。一审法院判决如下：一、解除郑佳洁与张晓暾于2019年5月21日就上海市杨浦区凤城二村XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、张晓暾应于判决生效之日起十日内返还郑佳洁购房款665,000元；三、张晓暾应于判决生效之日起十日内支付郑佳洁逾期交房违约金6,650元；四、张晓暾应于判决生效之日起十日内赔偿郑佳洁330,000元。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，郑佳洁、张晓暾就系争房屋买卖合同的签订过程均作了陈述，郑佳洁与张晓暾于2019年5月21日签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》是双方当事人磋商后达成合意的结果，双方当事人均应恪守合同约定。郑佳洁、张晓暾均同意解除买卖合同，故《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》应一并解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿。签订上述房屋买卖合同时，系争房屋有抵押权需涤除。郑佳洁按《房地产买卖合同之补充协议》约定实际支付一、二期房款共计66.5万元，第三期房款需申请银行贷款后支付。因张晓暾未涤除抵押，银行在与郑佳洁签订借款合同后未通过审核发放贷款，以致郑佳洁未支付第三期房款。《房地产买卖合同之补充协议》第四条约定郑佳洁承担张晓暾公积金剩余额的垫资手续费用，本金由张晓暾承担归还，张晓暾需收到郑佳洁银行贷款额二日内归还张晓暾公积金本金垫资款。该约定无法理解为由郑佳洁负责找贷款公司短借,短借款项用于偿还张晓暾的公积金贷款。张晓暾认为郑佳洁未按约定的金额和方式履行付款义务,导致张晓暾无法完成抵押登记涤除义务,故张晓暾享有先履行抗辩权的主张，既无合同约定，又无法律依据，法院不予采纳。在郑佳洁催告办理房屋过户的情况下，张晓暾未予同意，张晓暾应承担合同无法继续履行的违约责任。郑佳洁要求张晓暾按《上海市房地产买卖合同》第十条约定承担违约金和赔偿金，张晓暾提出违约金明显过高,应予调减。一审法院以郑佳洁的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，张晓暾的过错程度以及预期利益等综合因素，对具有惩罚性质的赔偿金未予以适当调整，不违反法律规定。综上，张晓暾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,816元，由上诉人张晓暾负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长  王珍审判员  陈俊审判员  俞璐二〇二〇年七月十五日书记员  万晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……