中华人民共和国湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3646号原告：长沙南山物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道金星北路3段399号。法定代表人：任千里，总经理。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：李智（ＬＩＺＨＩ），德意志联邦共和国公民，男，1965年5月3日出生。原告长沙南山物业管理有限公司（以下简称长沙南山公司）与被告李智物业服务合同纠纷一案，于2019年11月21日向本院提起诉讼。本院立案后依法组成合议庭，适用普通程序进行了公开开庭审理。长沙南山公司委托诉讼代理人李荣到庭参加诉讼，李智经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长沙南山公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业管理服务费25584.82元；二、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）786.27元；三、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系长沙市望城区南山苏迪亚诺小区M31栋业主。2009年，原、被告签订前期物业管理服务等协议，约定了物业费及滞纳金的计算标准。被告入住后，一直享受原告提供的物业管理服务，但自2016年6月1日起一直未交纳物业费，截止2019年10月31日,欠费25584.82元。被告行为构成严重违约，理应承担立即支付物业费及滞纳金的违约责任。李智向本院邮寄书面材料辩称，长沙南山物业公司存在长期的、多方面的、严重的、大量违反物业服务合同，甚至违法违规的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，真实、合法，能够形成一个较为完整的证据链条，证明其起诉主张的事实，采纳为本案证据。被告未发表质证意见，视为对其质证权利的放弃。被告未提交任何证据。根据当事人陈述和上述审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月10日，李智与长沙南山房地产开发有限公司签订编号为20070460101的商品房买卖合同，购买位于长沙市望城区。该房屋建筑面积为312.01平方米。同日，李智（乙方）与长沙南山公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议第四条第二款、第三款第二项约定，甲方第一次向乙方预收3个月物业管理服务费，乙方应于每月的上旬向甲方缴纳物业管理服务费，业主超过1个月不缴纳物业管理服务费的，甲方可从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三向业主加收违约金。独栋别墅物业管理费按建筑面积2.0元／平方米计算。该协议第八条第四款约定，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，甲方有权要求乙方补缴从逾期之日起按每天3%加收滞纳金。业主拒不缴纳管理费的，甲方可以依法向人民法院起诉，并可申请禁止该业主转让出租抵押物业。2010年12月1日，李智办理了M31栋的入伙手续。2015年7月27日，李智交纳M31栋2015年5月至2016年5月的物业管理费7488元。2018年10月，长沙南山公司通过短信和律师函的方式，就2016年6月1日起欠交的M31栋物业费，向李智进行了催交。2017年2月16日，长沙市望城区南山苏迪亚诺业主委员会与长沙南山公司签订《物业管理服务合同》。该合同第二条第八款第三项第二点约定，独栋别墅物业管理费按建筑面积2.0元/平方米计算。该合同第四条约定，本合同物业服务期限为叁年……，自2017年1月1日起至2019年12月31日。本院认为，本案被告为外国人，故本案纠纷为涉外民事关系。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案当事人没有协议选择合同适用的法律，与本案合同最密切联系的是中华人民共和国法律，当事人经常居所地均在中国，故本案应当适用中华人民共和国法律。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订有《前期物业管理服务协议》，原告与业主委员会签订有《物业管理服务合同》。被告作为业主，应当按照前述两份合同约定的标准支付物业费；在无正当理由的情况下，不能拒绝交纳或逾期交纳物业费；逾期则应按照合同约定支付滞纳金。李智书面辩称，物业服务不符合合同约定，甚至违法违规，但未提交证据证明，本院不予采信。原告主张物业费25584.82元，即312.01平方米×2.0元/平方米/月×41个月（2016年6月1日至2019年10月31日），本院予以支持。原告以低于合同约定的标准，主张滞纳金786.27元，即312.01平方米×2.0元/平方米/月×7个月（2016年6月1日至2016年12月31日）×180日×日千分之一，系对其民事权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李智(LIZHI)在判决生效后五日内支付原告长沙南山物业管理有限公司物业费25584.82元；二、被告李智(LIZHI)在判决生效后五日内支付原告长沙南山物业管理有限公司违约金（滞纳金）786.27元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，由被告李智(LIZHI)负担。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  闵俊伟人民陪审员  欧阳娟人民陪审员  李则云二〇二〇年七月七日书 记 员  廖亚娇附相关法律条文：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。