北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5943号上诉人(原审被告、反诉原告)：北京鼎利恒通商业管理有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道天星街1号院2号楼13层1620。统一社会信用代码91110111MA005UGQ02。法定代表人：段杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵军，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴，北京高文律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京世纪鑫金龙商贸有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇双井村商贸楼A819号。统一社会信用代码91110228MA00449A9K。法定代表人：叶伟新，总经理。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。上诉人北京鼎利恒通商业管理有限公司(以下简称鼎利恒通公司)因与被上诉人北京世纪鑫金龙商贸有限公司(以下简称世纪鑫金龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初12786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法适用独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人北京鼎利恒通商业管理有限公司的法定代表人段杰及其委托诉讼代理人赵军、李兴，被上诉人北京世纪鑫金龙商贸有限公司的委托诉讼代理人王小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎利恒通公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判世纪鑫金龙公司赔偿我公司损失423894.02元，包括因违反同业竞争限制条款所造成的经济损失200000元以及房屋漏水所造成的经济损失223894.02元。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）关于二层违建使用状态。该部分虽由我公司进行了装修，但因违建不能办理营业执照，未能持续占有使用，不能计算占有使用费，装修损失将另案解决。（二）关于未拖欠租金。2019年8月8日之后的租金尚未到期，之前的租金计算方法如下：首年租金1762950元，应扣除二层3829平方米房屋违章建筑部分租金966301元、苏宁615平方米租金532036.5元、世纪鑫金龙公司违约至今不能办理营业执照，致使合同无法正常履行应承担3个月租金的违约金196434元、2019年4月15日交房的269平方米、农业银行提款机47平方米的租金55300元、串串香60平方米因世纪鑫金龙公司原因无执照不能营业扣除15330元加上已付的75万元。（三）世纪鑫金龙公司违反合同约定的同业竞争限制条款，在出租房内一层经营超市，公证处进行了拍照、录像，世纪鑫金龙公司亦予以自认，依约违约金为196434元，我公司主张该项损失20万元。（四）关于漏水损失。我公司提交漏水照片、微信截屏、单位证明、转帐记录、赔偿协议，足以证明漏水事实，实际损失223894.02元。二、一审未安排证人出庭作证。世纪鑫金龙公司辩称，同意一审判决，要求驳回上诉，维持原判。世纪鑫金龙公司向一审法院起诉请求：1．判令鼎利恒通公司偿还电费70434.9元，房租1688800.5元，共计1759235.4元；2．判令鼎利恒通公司支付违约金逾期每日3‰至实际履行之日止（以1688800.5元为基数计算）；3．诉讼费由鼎利恒通公司承担。鼎利恒通公司向一审反诉请求：1.判令确认第一个租赁年度的租金标准为0.7元/平米/天、第二、三个租赁年度的租金标准为0.8元/平米/天，第四个租赁年度的租金标准为1元/平米/天，第五、六、七个租赁年度的租金标准为1.05元/平米/天，第八、九、十个租赁年度的租金标准为1.1025元/平米/天；2.判令我公司在租赁期间免除支付二层3829平方米的房屋租金，直至二层取得合法产权登记并恢复正常使用为止；3.判令世纪鑫金龙公司赔偿我公司因二层房屋不能实现租赁目的所产生的逾期利益损失300000元（1年的）；4.判令世纪鑫金龙公司赔偿鼎利恒通公司因违反同业竞争限制条款所造成的经济损失200000元；5.判令世纪鑫金龙公司赔偿我公司因所交付的房屋漏水所造成的经济损失223894.02元；6.判令世纪鑫金龙公司赔偿我公司因所交付的一层房屋租赁面积不足且侵占公共通道所造成的经济损失200000元；7.判令世纪鑫金龙公司向我公司支付违约金638750元；8.判令世纪鑫金龙公司向我公司支付诉讼证据保全公证费5000元；9.诉讼费由世纪鑫金龙公司承担。一审诉讼过程中，鼎利恒通公司增加反诉请求为：判令解除双方关于涉案房屋二层的租赁关系。一审法院认定事实：2017年9月22日，世纪鑫金龙公司（甲方）与鼎利恒通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：项目位置、面积、数量和经营范围：甲方向乙方提供经营地点位于北京市密云区十里堡镇双井村商贸楼A819号，共计两层，建筑面积7000平方米，承租面积为5200平方米；允许乙方经营的商品类别是各种商业项目、百货产品等一切可经营的品类，甲方在本商业项目内不得经营或引进与乙方经营项目相同的任何品类服务产品。第二条：经营期限：合同期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，其中免租期为90天，2017年10月1日起至2017年12月31日止，（为期三个月），如甲方不能按时全部交付房屋，则按实际全部交付的时间顺延免租期。第三条、合作方式及总价：乙方所承租的场地年租金如下：第一年年租金为2300000元，（大写）贰佰叁拾万元整。第二年至第四年年租金为2555000元，（大写）贰佰伍拾伍万伍仟元整。第五年至第七年年租金为2682750元，（大写）贰佰陆拾捌万贰仟柒佰伍拾元整（本租金按照上一年度租金递增5％计算所得）。第八年至第十年年租金为2816888元，（大写）贰佰捌拾壹万陆仟捌佰捌拾捌元整（本租金按照上一年度租金递增5％计算所得）。租金支付方式为半年支付，每年度具体支付方式、时间如下：每年房屋租金按照半年支付，支付房租需提前一个月付清。具体支付金额按照以上内容，甲方以交租通知单形式书面通知乙方财务核算后按时向甲方以现金或转账方式支付。第五条、甲方的权利和义务：甲方同意将甲方带有环评证的营业执照过户给乙方，产生的费用由乙方自行负担；甲方协助乙方办理经营所需相关证件，一切费用由乙方自行负担。第六条、乙方的权利和义务：乙方须按时交纳租金及各项费用，乙方逾期向甲方支付合同费用的，乙方应按照每日拖欠应交费用的3‰向甲方支付违约金，逾期超过30日的甲方有权单方解除合同，并且不退还乙方合同保证金以及未使用的租金等各种费用。第七条、保险：甲、乙双方都应根据自有财产情况，分别参加保险；乙方必须投保承租场地内的财产险、责任险、防盗险，以保证财产受到损害时能够得到赔偿（保费由乙方自负）。第十条、转租、续租：在合同租赁期内，如因各种因素造成乙方经营效益不好，乙方有权对本合同所承租的面积进行转租（整体租赁或者是分租），但是要提前与甲方协商后执行。第十三条、其他事项及活动费用：电费按照乙方经营实际使用的度数收取，且费用直接交付经营场地的房东等内容。2017年9月29日，鼎利恒通公司通过丁剑峰的账户向世纪鑫金龙公司的法定代表人叶伟新账户转账60万元；于2018年10月22日，向世纪鑫金龙公司的员工叶龙平转账5万元；于2018年11月29日向叶龙平转账10万元；于2018年11月30日向叶龙平转账10万元。对此，世纪鑫金龙公司认可收到鼎利恒通公司保证金10万元、租金75万元。2018年5月，世纪鑫金龙公司将涉案房屋（除一层269平方米外）交付给鼎利恒通公司。2018年6月8日，涉案房屋以永星生活广场的名称开业。2019年4月15日，世纪鑫金龙公司将剩余269平方米房屋交付鼎利恒通公司。2017年11月22日，世纪鑫金龙公司的法定代表人叶伟新与鼎利恒通公司的法定代表人段杰签订《补充协议书》，约定：一、原合同定的2018年1月1日开业的事宜，向后推延至2018年5月1日正式开业。二、甲方同意乙方自2018年5月1日后免租两个月份给乙方（2018年5月至6月，自2018年7月1日正式起租）。三、甲方允许乙方自2017年12月1日起安排人员进入场内，安排工作以及二层施工事宜。四、以上时间如因甲方提供硬件设施或甲方因施工影响本协议书自动向后顺延。双方在合同后手写本协议与原合同具有同等法律效益。2018年12月8日，世纪鑫金龙公司与北京苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）签订《租赁合同》，约定世纪鑫金龙公司将位于北京市密云区十里堡镇双井商贸楼A820号房屋中的513平方米房屋出租给苏宁易购公司，租赁期间自2019年1月15日至2024年4月14日。2018年12月11日，世纪鑫金龙公司与苏宁易购公司签订《租赁合同》，约定世纪鑫金龙公司将位于北京市密云区十里堡镇双井商贸楼A821号房屋中的200平方米房屋出租给苏宁易购公司，租赁期间自2019年1月15日至2024年4月14日。因世纪鑫金龙公司出租给苏宁易购公司的房屋包含在已出租给鼎利恒通公司的房屋中，故世纪鑫金龙公司的法定代表人叶伟新与鼎利恒通公司的法定代表人段杰于2019年4月19日签订《补充协议书》，内容为根据甲乙双方签订的主合同各项条款，特签订一层苏宁易购面积费用补充协议如下：一、苏宁易购总租赁面积为713平方米，甲方98平方米，乙方615平方米。二、现苏宁易购租赁价格为4.22元／每天／每平方米。三、扣除苏宁易购费用30％，第一年租金：原甲方为150949元／年，扣除后为105664元／年。原乙方为947285元／年，扣除后为663099元／年。第二年起按租金的10％扣除，双方要按扣除费用后算租金。四、甲乙双方对各自收取的租金税各自承担，按原租金来算（根据现在密云税务政策的5％收取，如有变动根据国家政策调整）。五、苏宁易购租金全部打入甲方账户，用来抵扣乙方交甲方的租金。世纪鑫金龙公司除提交《房屋租赁合同》、《补充协议》两份外，另提交证据如下：1.于2019年8月27日向鼎利恒通公司发送的律师函，主要内容为要求鼎利恒通公司自收到律师函之日起7日内立即支付2018年以来欠付的租金170万余元，押金10万元以及欠付的电费，如逾期不付，世纪鑫金龙公司将立即解除合同、收回房屋，且不再另行通知。同时，将采取一切法律手段维护自身权益等。2.北京市密云区十里堡镇双井村民委员会出具的证明，内容为：现证明位于密云区十里堡镇双井村商贸楼的电费（名称为密云县十里堡镇双井村民委员会，用户编号0002406464），自2018年9月15日后都是由北京世纪鑫金龙商贸有限公司支付缴纳。3.用户名称为密云县十里堡镇双井村民委员会，用户编号为0002406464，自2018年10月至2019年11月的电费发票联14张。证据2、3的证明目的：世纪鑫金龙公司在租赁期间为鼎利恒通公司垫付涉案房屋的电费。经质证，鼎利恒通公司认可收到世纪鑫金龙公司的律师函，证据2、3的真实性均不予认可，认为根据合同约定，电费应直接交付给场地房东，一审法院要求鼎利恒通公司限期内提交其缴纳电费的证据，但鼎利恒通公司至判决之日未提交相关证据。鼎利恒通公司为证明其本诉主张，除提交《房屋租赁合同》、《补充协议》两份、催促交房微信截屏、鼎利恒通公司开业照片及微信截屏、手机银行转账截图、世纪鑫金龙公司与苏宁易购公司签订的《租赁合同》两份外，另提交证据如下：1.《合作意向书》，证明双方租赁面积应以实际测量为准，租金按平米数进行核算，并非固定总额。2.密云县十里堡镇人民政府证明及北京市工商局密云分局名称变更通知，证明租赁房屋的房东是北京双井商贸有限公司，世纪鑫金龙公司无权向鼎利恒通公司收取电费。3.密云县十里堡镇人民政府申请书及密云县公安消防大队建设工程消防验收意见书（京密公消验【2009】第075号），证明世纪鑫金龙公司出租给鼎利恒通公司二层的3829平方米房屋属于违章建筑，无法实现鼎利恒通公司的租赁目的，不应计算租金。4.殷思华与鼎利恒通公司签订的合同及殷思华的证词，证明租赁房屋的二层属于违章建筑，不能用于经营活动，无法实现鼎利恒通公司的租赁目的，不应计算租金。5.北京市渔阳公证处（2019）京渔阳内民证字第860号公证书，证明配套电梯无法使用，二层全部为违章建筑，无法实现鼎利恒通公司的租赁目的，不应计算租金。6.郑长棍与鼎利恒通公司签订的合同及郑长棍证词，证明一层60平方米房屋至今无法办理合法经营证照，因始终未能营业，无法实现鼎利恒通公司的租赁目的，不应计算租金。经质证，世纪鑫金龙公司对证据1的真实性认可，对其证明目的不认可，认为应以双方签订的租赁合同及补充协议为准；对证据2、3的真实性认可，证明目的不认可；对证据4的真实性不认可；对证据5的真实性认可，证明目的不认可；对证据6的真实性不予认可。鼎利恒通公司为证明其反诉主张提交以下证据：第一组、《合作意向书》及《房屋租赁合同》，证明合作意向书及房屋租赁合同均对世纪鑫金龙公司的责任作出约定，但世纪鑫金龙公司严重违反约定，给鼎利恒通公司造成了损害；第二组、密云县十里堡镇人民政府申请书、密云县公安消防大队建设工程消防验收意见书（京密公消验【2009】第075号）、殷思华与鼎利恒通公司签订的合同及殷思华的证词，证明涉案二层3829平方米房屋的租赁目的无法实现；第三组、世纪鑫金龙公司及鼎利恒通公司的营业执照、郑长棍与鼎利恒通公司签订的合同及郑长棍证词，证明由于无法办理合法的经营证照，导致鼎利恒通公司的预期利益严重受损；第四组、北京市渔阳公证处（2019）京渔阳内民证字第860号公证书、世纪鑫金龙公司引进或自营与鼎利恒通公司存在竞争关系的商业项目照片，证明世纪鑫金龙公司严重违约，给鼎利恒通公司造成了严重损害；第五组、催促交房的微信记录，证明世纪鑫金龙公司严重逾期交房；第六组、房屋漏水照片、催促世纪鑫金龙公司修复漏水的微信截屏及函件、鼎利恒通公司与曾文宗、余国云、马立亚的联营协议书、赔偿协议书、手机付款截屏、北京精诚至达广告有限公司说明书及收据5份、鼎利恒通公司支出凭证5份，证明世纪鑫金龙公司交付的房屋外墙及屋顶出现漏水的情况下，不仅不进行修复，而且对于鼎利恒通公司的损失不闻不问，严重违反约定。经质证，世纪鑫金龙公司对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为合作意向书只能证明双方就合作事项达成过意向，具体的权利义务应当以房屋租赁合同条款约定为准；对第二组证据中申请书及消防验收意见书的真实性认可，不认可证明目的，对于殷思华与鼎利恒通公司签订的合同及殷思华证词的真实性、合法性、关联性均不认可；对第三组证据中营业执照的真实性认可，对郑长棍与鼎利恒通公司签订的合同及郑长棍证词的真实性、合法性、关联性均不予认可：对第四组证据的真实性认可，关联性不认可，合同虽约定世纪鑫金龙公司不得与鼎利恒通公司经营项目相同的任何产品，但在双方合作之初，世纪鑫金龙公司的超市已经经营；对第五组证据的真实性及证明目的均不认可；对第六组证据中照片的真实性及证明目的均不认可；世纪鑫金龙公司从未收到过关于修复房屋工作的沟通函；对赔偿协议、联营协议及扣款的截屏与本案无关，不予认可；对支出凭单的真实性及证明目的不予认可。诉讼过程中，一审法院前往北京市密云区十里堡镇双井村民委员会调取证据如下：1.密云县人民政府关于十里堡镇新建封闭式集贸市场的批复（密政复字〔2005〕13号）；2.密云县发展和改革委员会关于建立双井集贸市场项目核准的批复（密发改〔2006〕192号）；3.密云县十里堡镇人民政府的申请；4.双井村民委员会与张治中签订的《联合建设经营“双井综合大市场”的协议书》及《补充协议》。经质证，世纪鑫金龙公司对上述证据的真实性无异议；鼎利恒通公司对上述证据的真实性亦无异议，但表示根据文件内容，涉案房屋二层规划为3127平方米，实际二层面积远超这个数值，不在规划范围内的部分系世纪鑫金龙公司擅自加建的。针对涉案房屋现状，一审法院前往现场进行勘验并拍摄照片，涉案房屋一层内多家商户正常经营，二层中间有一大型儿童乐园。经质证，世纪鑫金龙公司对照片的真实性无异议；鼎利恒通公司对照片的真实性亦无异议，表示二层儿童乐园是其开设的，已购买了设备进行了装修，但无法正常经营。诉讼过程中，对涉案租赁房屋建筑面积为6900平方米，第一年租金标准为0.7元/天/平方米，第二年租金标准为0.8元/天/平方米，租金自2018年8月8日起算的情况，双方当事人均予以认可。关于双方当事人向对方主张的违约金，双方均表示合同约定的违约金过高，要求一审法院予以调整。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，《房屋租赁合同》涉及的标的物包括密云区十里堡镇双井村商贸楼两层房屋，根据世纪鑫金龙公司自认内容，其公司于签订涉案房屋租赁合同前在二层新建部分房屋，但未向一审法院提交合法建设手续，结合一审法院调取的相关证据，世纪鑫金龙公司将未取得合法建造手续的临时房出租，因标的物本身不具有合法性，《房屋租赁合同》中涉及该部分临时房的部分应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，虽然涉及部分临时房的租赁合同无效，但鼎利恒通公司实际占有使用了该房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍有效。《房屋租赁合同》中除部分无规划的建筑外，租赁合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。双方法定代表人签订的两份《补充协议》经双方当事人确认系代表双方公司签订，该两份协议书的内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人亦应当按照约定履行各自的义务。本案中，世纪鑫金龙公司主张鼎利恒通公司迟延支付租金进而要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，鼎利恒通公司以其不欠付租金进行抗辩。一审法院按照双方认可的租金起算时间、租赁面积及租金标准，计算世纪鑫金龙公司应付鼎利恒通公司截止至2019年12月15日的租金（含无效部分的房屋使用费）为2475030元。双方关于租金争议涉及到以下几个问题：一、免租期问题。世纪鑫金龙公司与鼎利恒通公司签订的《房屋租赁合同》及双方于2017年11月22日签订的《补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，其中就免租期的约定，前后约定的不一致，应以后签订的合同为准。根据补充协议书的内容，世纪鑫金龙公司同意自2018年5月1日后免租两个月给鼎利恒通公司，即2018年7月1日正式起租，后双方在诉讼过程中均认可租金自2018年8月8日正式起算，一审法院对此不持异议。鼎利恒通公司关于补充协议与主合同中的免租期应当合并计算的答辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。二、苏宁易购公司应付租金抵扣鼎利恒通公司应付租金问题。根据双方于2019年4月19日签订的《补充协议书》约定，苏宁易购公司应付鼎利恒通公司的租金打入世纪鑫金龙公司账户，用来抵扣鼎利恒通公司应付世纪鑫金龙公司的租金。世纪鑫金龙公司与苏宁易购公司约定自2019年1月15日起租，故一审法院结合补充协议书约定的鼎利恒通公司第一年应得租金数额，将苏宁易购公司应付鼎利恒通公司2019年1月15日暂计算至2019年12月15日期间的租金在鼎利恒通公司应付世纪鑫金龙公司的租金中予以扣除，经计算，该数额为607840.75元。三、一层269平方米房屋迟延交付，应扣租金问题。双方均认可一层269平方米房屋于2019年4月15日交付，应扣除共计250天租金，一审法院对此不持异议。经计算，该租金数额为47075元。四、关于鼎利恒通公司辩称另有47平方米房屋迟延交付，应扣除租金的意见，缺乏证据证实，一审法院不予采纳；关于鼎利恒通公司辩称有60平方米房屋因无法办理营业执照正常营业，应扣除租金的意见，缺乏依据，一审法院亦不予采纳。综合上述论述，鼎利恒通公司应付世纪鑫金龙公司截止至2019年12月15日的租金（含无效部分的房屋使用费）为2475030元，扣除鼎利恒通已付租金750000元、苏宁易购公司应付租金抵扣鼎利恒通公司应付租金607840.75元、一层269平方米房屋迟延交付租金47075元，鼎利恒通公司尚欠世纪鑫金龙公司截止至2019年12月15日的租金（含无效部分的房屋使用费）为1070114.25元。根据双方所签房屋租赁合同的约定，租金按照半年支付，且需提前一个月付清，结合双方确认的2018年8月8日起算租金的情况，鼎利恒通公司应于2019年7月7日前付清第一年度租金，但鼎利恒通公司未提供证据证明其付清了上述期间的款项，且在世纪鑫金龙公司向其发送律师函催交租金后仍未支付，其拖延支付租金的行为已构成违约。根据双方约定，鼎利恒通公司逾期超过30日未付租金的，世纪鑫金龙公司有权解除合同，故对世纪鑫金龙公司要求解除双方签订的房屋租赁合同（除无规划房屋外）的诉讼请求，一审法院予以支持。同时主合同解除，作为从合同的两份补充协议亦应一并解除，故对世纪鑫金龙公司要求解除双方签订两份补充协议的诉讼请求，一审法院亦予以支持。合同解除后，鼎利恒通公司负有返还租赁房屋（含无规划房屋）的义务，故对世纪鑫金龙公司要求鼎利恒通公司腾退并交付涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。因鼎利恒通公司实际占有使用涉案房屋，故鼎利恒通公司除应腾退交还涉案房屋外，对于欠付的租金，仍应承担交纳义务，租金的具体数额，一审法院暂计算至2019年12月15日。关于世纪鑫金龙公司主张的合同解除后的房屋使用费，因尚未发生，本案暂不予处理，世纪鑫金龙公司可待该费用发生时另案解决。关于世纪鑫金龙公司主张的违约金，现鼎利恒通公司提出世纪鑫金龙公司主张的违约金数额过高，而世纪鑫金龙公司亦不能证明其实际损失，在此基础上，一审法院综合考虑合同的具体履行情况，特别是世纪鑫金龙公司虽然逾期交付涉案房屋，但租金起算日期也予以延后等情况，一审法院酌情确定鼎利恒通公司支付世纪鑫金龙公司违约金30万元。关于世纪鑫金龙公司主张的电费，一审法院认为因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。涉案房屋租赁合同约定由鼎利恒通公司缴纳电费，鼎利恒通公司租用房屋期间使用了电力，其理应承担相应的电费。而根据双井村民委员会出具的证明，世纪鑫金龙公司缴纳了涉案房屋2018年9月15日之后的电费，客观上为鼎利恒通公司带来了利益，世纪鑫金龙公司因缴纳该费用而产生的损失应由鼎利恒通公司予以返还，故对世纪鑫金龙公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于鼎利恒通公司要求确认租金标准的反诉请求，因双方对第一、二年度的租金标准已达成一致，一审法院对此不持异议，关于第三年之后的租金标准，因双方租赁关系已解除，鼎利恒通公司的该项反诉请求已无必要，一审法院不予支持；关于鼎利恒通公司主张的预期利益损失及一层房屋面积不足造成的经济损失，因其未提交损失的相关证据，一审法院对其该两项反诉请求不予支持；关于鼎利恒通公司主张因世纪鑫金龙公司违反同业竞争限制条款所产生的经济损失，因鼎利恒通公司未提交有力证据证明世纪鑫金龙公司存在违反同业竞争限制条款的行为，故对鼎利恒通公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。关于鼎利恒通公司主张房屋漏水所造成的经济损失，缺乏有力证据证实，一审法院不予支持。关于鼎利恒通公司主张的诉讼证据保全公证费，缺乏依据，一审法院不予支持。关于鼎利恒通公司主张的违约金，现世纪鑫金龙公司提出鼎利恒通公司主张的违约金数额过高，而鼎利恒通公司亦不能证明其实际损失，在此基础上，一审法院综合考虑合同的具体履行情况，特别是鼎利恒通公司存在迟延交付租金等情况，酌情确定世纪鑫金龙公司支付鼎利恒通公司违约金20万元。判决：一、解除北京世纪鑫金龙商贸有限公司与北京鼎利恒通商业管理有限公司于二〇一七年九月二十二日签订的《房屋租赁合同》（除无规划房屋外）；于二〇一七年十一月二十二日、二〇一九年四月十九日签订的《补充协议书》。二、北京鼎利恒通商业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京世纪鑫金龙商贸有限公司截止至二〇一九年十二月十五日的租金（含房屋使用费）一百零七万零一百一十四元二角五分。三、北京鼎利恒通商业管理有限公司于判决生效之日起七日内将位于北京市密云区十里堡镇双井村商贸楼A819号房屋（含无规划房屋）腾退返还给北京世纪鑫金龙商贸有限公司。四、北京鼎利恒通商业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京世纪鑫金龙商贸有限公司截止至二〇一九年九月十八日的电费七万零四百三十四元九角。五、北京鼎利恒通商业管理有限公司于判决生效之日起七日内给付北京世纪鑫金龙商贸有限公司违约金三十万元。六、北京世纪鑫金龙商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京鼎利恒通商业管理有限公司违约金二十万元。七、驳回北京世纪鑫金龙商贸有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京鼎利恒通商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费八万一千八百八十五元（北京世纪鑫金龙商贸有限公司已预交），由北京鼎利恒通商业管理有限公司负担，限判决生效之日起七日内交纳。反诉费九千四百五十四元（北京鼎利恒通商业管理有限公司已预交），由北京鼎利恒通商业管理有限公司负担七千三百零四元（已交纳）；由北京世纪鑫金龙商贸有限公司负担二千一百五十元，限判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款的规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”以及第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉《房屋租赁合同》以及《补充协议》涉及的标的物为密云区十里堡镇双井村商贸楼两层房屋，世纪鑫金龙公司自认在二层新建部分临时房。该部分临时房未取得合法建造手续，世纪鑫金龙公司将该部分临时房出租，依照上述法律规定合同中涉及该临时房的部分应属无效。剩余部分的租赁合同无法定的合同无效的情形，应为合法有效。本案的上诉争议焦点有四个：一、鼎利恒通公司是否拖欠租金；二、世纪鑫金龙公司是否违反合同约定的同业竞争限制条款；三、鼎利恒通公司是否存在漏水损失；四、一审未组织证人出庭质证，是否存在程序问题。关于第一个上诉争议焦点。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，合同约定，世纪鑫金龙公司同意将带有环评证的营业执照过户给鼎利恒通公司，产生的费用由鼎利恒通公司自行负担；世纪鑫金龙公司协助鼎利恒通公司办理经营所需相关证件，一切费用由鼎利恒通公司自行负担。本院认为，合同约定世纪鑫金龙公司将带有环评证的营业执照过户给鼎利恒通公司，但未约定具体方式。鼎利恒通公司提交其与证人签订的合同以及证人证言，用以证明因违章建筑无合法经营手续，无法开业经营，但未提交工商部门的文件、通知或其他充足证据证明因世纪鑫金龙公司的原因导致合同无法正常履行，且一审法院前往现场进行勘验并拍摄照片，涉案房屋一层内多家商户正常经营，二层中间有一大型儿童乐园，故实际是带照租赁。依据上述事实，难以认定世纪鑫金龙公司因此存在违约行为，导致鼎利恒通公司产生损失，故对鼎利恒通公司该项上诉意见不予采信。鼎利恒通公司实际占有使用临时房，应当支付实际占用期间的房屋使用费。苏宁承租的615平方米房屋、迟延交付的269平方米的租金一审法院均已经扣除，鼎利恒通公司主张农业银行提款机47平方米迟延交付、串串香60平方米因世纪鑫金龙公司的原因无执照不能营业的，均证据不足，不予采信。一审法院按照双方认可的租金起算时间、租赁面积及租金标准，计算世纪鑫金龙公司应付鼎利恒通公司截止至2019年12月15日的租金（含无效部分的房屋使用费）的具体数额，并无明显不当。世纪鑫金龙公司主张的合同解除后的房屋使用费，因尚未发生，本案暂不予处理，世纪鑫金龙公司可待该费用发生时另案解决。关于第二个上诉争议焦点。合同约定，在商业项目内不得经营或引进与鼎利恒通公司经营项目相同的任何品类服务产品。依据合同约定的承租面积，世纪鑫金龙公司在案涉房屋内保留部分面积，世纪鑫金龙公司在一审庭审中明确其经营超市在先，鼎利恒通公司未提出异议。鼎利恒通公司将案涉房屋进行转租，未进行自营，故世纪鑫金龙公司的行为不属于违约行为。鼎利恒通公司据此主张损失，依据不足，不予支持。关于第三个上诉争议焦点。合同约定，鼎利恒通公司必须投保承租场地内的财产险、责任险、防盗险，以保证财产受到损害时能够得到赔偿，保费由鼎利恒通公司自负。鼎利恒通公司提交漏水照片、微信截屏、单位证明、转帐记录、赔偿协议，但照片未显示日期，微信截屏上的三张照片水渍面积并不大，据此难以认定鼎利恒通公司遭受损失。鼎利恒通公司提交了尽快修复房屋沟通函，但未提交证据证明送达给世纪鑫金龙公司。关于转帐记录、赔偿协议，鼎利恒通公司未在微信聊天记录里向世纪鑫金龙公司主张，这与双方在微信里协商问题的做法不一致，故难以确定因漏水进行赔偿的真实性以及数额的合理性。关于鼎利恒通公司提交的北京精诚至达广告有限公司说明书及收据5份、鼎利恒通公司支出凭证5份，广告公司进行维修且未签订合同，不合常理，鼎利恒通公司亦未在微信聊天记录里向世纪鑫金龙公司主张，故上述证据不足以证明鼎利恒通公司实际支付维修费的真实性。关于第四个上诉争议焦点。一审中鼎利恒通公司申请证人出庭作证，因证人中有鼎利恒通公司的主管、与鼎利恒通公司联营的公司员工等人员，与鼎利恒通公司存在利害关系，鼎利恒通公司亦在一审庭审中明确证人的主要目的是双方协商租金以及迟延交付房屋的问题，这两个问题世纪鑫金龙公司在一审庭审中均予以认可。鼎利恒通公司申请的证人用以证明的因违章建筑无合法经营手续，无法开业经营，亦不能单独依据证人证言予以判定。依据上述情况，一审未组织证人出庭作证，并无明显不当。此外，一审法院综合考虑合同的具体履行情况，酌情确定世纪鑫金龙公司支付违约金20万元，该情况本院一并予以考虑。综上所述，北京鼎利恒通商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24543元，由北京鼎利恒通商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 路二〇二〇年七月十六日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  王 艳