湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1012号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗金雄，男，汉族，1977年11月6日出生，住所地广东省乐昌市。委托诉讼代理人：马敬超，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊琎，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余风祥，男，汉族，1955年7月16日出生，住所地江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。上诉人罗金雄因与被上诉人余风祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13560号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人罗金雄上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；并由被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由：一、原审法院遗漏了本案必须参加诉讼的第三人，存在程序错误的问题。涉案商铺的经营权系由长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称友阿公司）转让给上诉人，既然原审法院认为上诉人因友阿公司的原因造成对被上诉人违约，那原审法院应追加友阿公司作为第三人参加诉讼。二、原审法院存在认定事实错误的问题。涉案商铺的后续消防验收手续，应由被上诉人执行办理，上诉人在一审过程中已经提交了证据证明涉案门面所在的商场已经通过了二次消防验收，且被上诉人自己已经在《重要声明》中签字确认了门面装修后的消防验收（第三次消防验收）由被上诉人自己负责。被上诉人以消防未验收合同为由拒绝缴纳房租是没有法律依据的。原审法院判决上诉人向被上诉人赔偿装修费15000元也是错误的。三、原审法院存在适用法律错误的问题。涉案门面已经取得单位工程质量竣工验收，故双方签订的《租赁合同》合法有效，被上诉人理应按约足额支付租金。即使合同无效，由于被上诉人一直占有商铺，也应支付占有使用费。被上诉人余风祥辩称，一审判决认定事实清楚、证据确实充分、程序合法、适用法律正确、裁量幅度得当、应予以维持原判。一、一审程序合法，友阿公司并非必须参加诉讼的第三人。二、必须“主体工程消防验收合格+整体装修工程消防验收合格+整体公众聚众场所使用前消防安全检查”，三项均通过，方准许投入使用，本案不具备条件、无法使用；且涉案商铺不在《验收意见书》验收范围，明显未通过验收。四、涉案商铺无法发挥商用功能、无法使用、无法正常营业，有确实可靠的证据支撑，原审法院证据确实充分。五、出租人违背诚实信用，明知而为，存在欺诈和恶意收租。六、原审法院适用法律正确。七、涉案房屋没有商铺使用价值、本不应当计取占用费，但原审法院酌定将5万元已交租金“不予退还”，已经是酌情考虑双方衡平，已考虑了出租人权益保护。罗金雄向原审法院起诉请求：1、判令解除罗金雄、余风祥之间的《商铺租赁合同》，余风祥及时腾房；2、判令余风祥向罗金雄支付从2018年3月13日至2019年8月28日期间欠缴的房租80000元，之后的房屋占用费按照27000元／月的标准计算至余风祥实际腾房之日为止；3、判令由余风祥承担本案诉讼费。余风祥向原审法院反诉请求：1、判令确认租赁合同于2018年12月27日解除;2、判令罗金雄退还已收取的房屋租金、押金102000元。3、判令罗金雄赔偿因其违约造成的毛坯房硬装装修费损失47401.3元和退还余风祥垫付的物业押金及物业费7821.3元。4、判令罗金雄承担本案本诉、反诉全部诉讼费。原审法院认定事实：罗金雄（甲方）与友阿公司（乙方）在2016年12月28日签订了《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，罗金雄有权在30年期限内对B1056号商铺进行出租，合同约定：“甲方在完成竣工验收后方可向乙方交付该商铺的经营权，预定交付时间为2017年12月31日……(经营权起算点)项目合作期限为30年，项目建设期不计入合作年限内，以项目竣工验收完成后，移交甲方满10个月之日作为30年经营期限的起始基准点……”。后罗金雄与余风祥在2018年12月6日签订了《商铺租赁合同》，合同约定将该商铺出租给余风祥作商业经营使用，租赁期为5年，租金按季度支付，2019年1月1日至2019年6月30日期间每月租金23800元，2019年7月1日至2023年12月5日期间租金为27000元，罗金雄给予余风祥的装修免租期自2018年12月6日起至2019年1月5日止，租房押金为50000元，合同定金为10000元，违约责任：“有下列情形之一，甲方有权解除合同，甲方不退履约保证金（商铺押金），由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。乙方拖欠租金达11天及以上，乙方拖欠各项责任费用达一个月及以上……甲方依据上述任一情形单方解除合同，应当书面通知乙方，乙方应在3天内迁离并原样交回商铺。”2018年12月3日，余风祥向罗金雄支付定金10000元，2018年12月6日支付了押金50000元，2018年12月6日支付了租金42000元。虽然友阿商业广场其他店铺者已停业，但余风祥的店铺即“湖南特产烟酒超市”从2018年12月6日至今仍然坚持营业。另查明，余风祥装修费用为47401.3元。长沙市公安消防支队于2018年8月29日出具了长公消验字[2018]第W0315号《建设工程消防验收意见书》，对“五一广场绿化用地地下空间开发建设工程”建设项目的验收意见为：一、综合评定该工程消防验收合格；二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应申报消防验收。同时，公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用。2018年11月20日出具了长公消安检决字[2018]第W0087号《不同意投入使用、营业决定书》，不同意长沙友阿公司（即“五一广场绿化用地地下空间开发工程”）投入使用、经营。2018年9月10日，长沙市轨道交通一号线建设发展有限公司出具一份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，针对“五一广场绿化用地地下空间开发建设项目”进行验收，其中分部工程验收、质量控制资料核查、安全和主要使用功能核查及抽查结果、观感质量验收四个项目部分都“同意验收”。鲲鹏物业于2018年8月21日、2018年8月27日、2018年10月14日、2018年10月18日发布关于进行消防检查，要求暂停装修作业及暂停营业的通知。2018年9月21日，友阿公司出具《沟通函》，告知各投资人将给予2018年9月10日之前的各项现金补贴。另查明，截至开庭审理时，友阿城市商业广场仍未能正常营业，大部分店铺都未能正常经营。原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，友阿公司的五一广场绿化用地地下空间开发建设工程消防设施未达到合格验收标准，致使友阿城市商业广场的各商铺均未能符合经营条件。为化解友阿公司与罗金雄等投资人之间的矛盾，友阿公司给予罗金雄等投资人各项资金补偿及经营权期限的延长。因此，罗金雄将不具有经营条件的商铺出租给余风祥必然导致其不能正常经营，已构成违约。现双方均要求解除租赁合同，原审法院应予准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，余风祥应将租赁的店铺退还给罗金雄。余风祥在签订该合同中未尽谨慎义务，自身也存在一定的过错，且余风祥一直经营该店铺，因此罗金雄收取余风祥租金不予退还，但收取的押金50000元、定金10000元应予退还给余风祥。余风祥垫付的履约保证金4692.78元，罗金雄应予退还。另外，罗金雄赔偿余风祥的装修费15000元。对罗金雄、余风祥其他诉讼请求，原审法院不予支持。判决：一、解除罗金雄与余风祥于2018年12月6日签订的《商铺租赁合同》；二、余风祥于本判决生效之日起30日内腾出友阿城市广场B1056号商铺退还给罗金雄；三、罗金雄退还余风祥押金50000元、定金10000元、履约保证金4692.78元及赔偿余风祥装修费15000元，共计79692.78元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回罗金雄、余风祥其他诉讼请求。本案本诉受理费1800元，依法减半收取900元，由罗金雄承担；反诉受理费3444.45元，依法减半收取1722.23元，由余风祥承担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人罗金雄提交了如下证据：１、长公消审字[2018]第W0304号建设工程消防设计审核意见书，拟证明在2018年6月10日，五一广场绿化用地地下空间开发建设工程（包含友阿自营部分以及被上诉人的商业街小铺面）已经取得了建设工程消防设计验收；2、长公消验字[2018]第W0315号建设工程消防验收意见书、长公消[2014]183号《关于印发的通知》，拟证明在2018年8月29日，五一广场绿化用地地下空间开发建设工程（包含友阿自营部分以及被上诉人的商业街小铺面）已经取得了建设工程消防验收。由于被上诉人承租的小商铺建筑面积在300平方米以下，因此，根据长沙市消防支队的意见，被上诉人只需在完成铺面的装修后，自行办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》即可完成所有消防验收手续，正常营业；3、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明与被上诉人情况相同的肯德基在2019年2月1日取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，肯德基与被上诉人的铺面同样都在商业街内；4、长公消验字[2018]第W0387号建设工程消防验收意见书、消防报建图，拟证明友阿自营店铺在2018年10月23日取得装修后的消防验收，被上诉人的店铺不在此次验收范围内，被上诉人店铺的建筑面积小于300平方米，因此不需要办理装修后的消防验收意见书手续，只需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》即可。5、消防安全检查申报表、长沙市公安消防支队不同意投入使用、营业决定书（长公消安检决字[2018]第W0087号），拟证明友阿针对其自营店铺在2018年11月8日申请开业前的消防安全检查，但长沙市公安消防支队认为友阿自营店铺还存在一部分消防问题，因此在2018年11月20日向友阿出具了长公消安检决字[2018]第W0087号不同意投入使用、营业决定书。但该决定书并不包含也不针对被上诉人的商业街小铺面，拟证明该决定书与被上诉人的店铺没有关联关系；6、商业街商铺及友阿自营商铺的照片，拟证明无论是商业街小铺面还是友阿自营店店铺的实际开业、经营情况都不是被上诉人所说的那样整个商场经营惨淡、店铺无人问津、无法营业，房屋是否经过消防验收，不影响被上诉人实际使用、经营商铺；7、商业街商铺每天开门营业的打卡记录，拟证明该打卡记录是从管理商业街的物业公司调取的，证明从2018年至今，商业街小铺面每天都有店铺开门正常营业，并非被上诉人所说的那样整个商场经营惨淡、店铺无人问津、无法营业，同时，被上诉在退还商铺之前，一直在实际使用房屋，经营店铺。8、被上诉人一直在使用、经营店铺的照片，拟证明被上诉在退还商铺之前，一直在实际使用房屋，经营店铺，再次证明房屋是否经过消防验收，不影响被上诉人实际使用、经营商铺，两者直接不存在关联关系，被上诉人以房屋存在消防问题为由拒绝缴纳租金不仅是违约，更不符合诚信的原则以及基本的情理；9、（2019）湘01民终7510号民事判决书，拟证明该案件也是房屋租赁合同纠纷，案情也与本案类似，最终长沙市中级人民法院的观点是：房屋是否经过消防验收，不影响被上诉人实际使用、经营商铺。10、重要声明。余风祥发表如下质证意见：对于证据1真实性合法性无异议，关联性证明目的不认可。设计阶段文书，不能说明已经完工和符合消防要求。对于证据2针对长公消审字[2018]第W0315号《消防验收意见书》真实性合法性无异议，关联性证明目的不认可。第一，并非整体验收、终局验收，是部分验收，文本第五行明确写明了“此次验收不包含……”，所以并非终局的验收。且本案B1056明显不在验收范围，属于没有验收、尚未验收。第二，最后一段明确写明了：“装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工，竣工后应申报消防验收。公众聚众场所应依法申报投入使用前消防安全检查，合格后方可投入使用”，说明了，该意见书并非达到了使用条件。第三，申报义务人并非租户，系轨道交通一号线公司，《消防验收意见书》抬头是给轨道交通一号线公司的。针对《长沙市消防支队2014年183号文件》三性均有异议。第一，该长沙市消防支队2014年文件，不得与公安部《建设工程消防监督管理规定》相违背，违背上位法无效。第二，应适用长沙市消防支队2018年新文件，长沙市消防支队在2018年就本项目盖章出具了文件，即《2018.10.23消防验收意见书W0387号》文本倒数第四行明确了：“室内外装修应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核”，义务人是轨道交通一号线公司，并非对方代理人称的不需要申报。第三，退一步讲，哪怕对方代理人观点成立，那小租户逐个逐个去申报的前提，也必须是“7万方已竣工验收+7万方已主体消防验收通过+7万方已整体装饰装修消防验收通过”，然后才能开始做小铺面室内装修，但本案前面三项均没有完成，且事实上消防支队也不可能接待小租户逐个逐个去申报。第四，事实上，《消防法》第十五条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，超过1万平方米的商场必须整体通过消防验收、聚众场所投入使用前消防安全检查，方可投入使用，故本案不具备投入使用前提。对于证据3、三性均有异议。第一，无原件。第二，肯德基2019年初就已经停业了（见我方一审证据九，铅笔页码第77页）。对于证据4中长公消审字[2018]第W0387号《消防验收意见书》真实性合法性无异议，关联性证明目的不认可。第一，并非整体验收、终局验收，是部分验收，文本第五行明确写明了“编号B1052至B1070、Y-1001至Y-1010不在此次验收范围”“编号Y-2001至Y-2017、Z-2001至Z-2014不再此次验收范围”，所以并非终局的。且本案B1056明显不在验收范围，属于没有验收、尚未验收。第二，该文本倒数第四行明确了：“室内外装修应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核”，且义务人是轨道交通一号线公司。第三，申报义务人并非租户，系轨道交通一号线公司，《消防验收意见书》抬头是给轨道交通一号线公司的。对于证据4中的《消防报建图纸》真实性合法性无异议，关联性证明目的不认可。第一，报建都没做，就更加不能出租，更加证明了出租人过错。第二，公共区域如自动扶梯、公共过道、疏散通道、消防车通道，这都不可能是租户义务。法律依据如下：公安部《消防监督检查规定》第九条：对公众聚集场所投入使用、营业前进行消防安全检查，应当检查下列内容：（一）建筑物或者场所是否依法通过消防验收合格或者进行竣工验收消防备案抽查合格；依法进行竣工验收消防备案但没有进行备案抽查的建筑物或者场所是否符合消防技术标准；（二）消防安全制度、灭火和应急疏散预案是否制定；（三）自动消防系统操作人员是否持证上岗，员工是否经过岗前消防安全培训；（四）消防设施、器材是否符合消防技术标准并完好有效；（五）疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通；（六）室内装修材料是否符合消防技术标准；（七）外墙门窗上是否设置影响逃生和灭火救援的障碍物。如上法条，只有（六）室内装修材料跟租户有关，但其他七点都不是租户义务范畴、都应当是出租人确定具备条件后方可对外出租。对于证据5中的《检查申报表》三性均有异议。第一，手写填写，且时间空白，没有证明力。第二，两张申报表均系友阿公司自制文件（一审没提交、二审提交），真实性存疑，我方有理由怀疑友阿基于自我利益考量而制作虚假文件，蒙骗法庭。事实上，消防支队《不同意投入使用、营业决定书》一直是说的整体禁止使用。对于证据5《不同意投入使用、营业决定书》长公消安检决字[2018]第W0087号的三性均有异议，证明目的不认可。恰恰说明了消防支队不同意使用的意见，说明涉案商铺确实无法使用。第一，该文本“不同意投入使用”的范围明确指的是整体商业广场，从没有说切割开来说哪部分同意使用、哪部分不同意使用。第二，该文本列名了三个问题：（1）“现场装修与申报装修范围不符”说明装修是需要申报的。（2）“未按设计明确疏散通道”说明疏散通道是必备要件，难道对方代理人所谓的“非自营区域”不需要疏散通道？疏散通道由零散租户去申报？这是不可能的、也是违反法律规定的。公安部《消防监督检查规定》第九条：对公众聚集场所投入使用、营业前进行消防安全检查，应当检查下列内容：（一）建筑物或者场所是否依法通过消防验收合格或者进行竣工验收消防备案抽查合格；依法进行竣工验收消防备案但没有进行备案抽查的建筑物或者场所是否符合消防技术标准；（二）消防安全制度、灭火和应急疏散预案是否制定；（三）自动消防系统操作人员是否持证上岗，员工是否经过岗前消防安全培训；（四）消防设施、器材是否符合消防技术标准并完好有效；（五）疏散通道、安全出口和消防车通道是否畅通；（六）室内装修材料是否符合消防技术标准；（七）外墙门窗上是否设置影响逃生和灭火救援的障碍物。很显然，无论是公共疏散通道、安全出口、消防车通道还是楼梯间、电梯间，无论是公共消防设施器材还是消防管理制度、应急疏散预案，不可能是租户的义务，对于楼梯电梯疏散通道消防通道等，租户鞭长莫及也没有义务。（3）“联动测试时，部分区域非消防电源未切换，不符合《火灾自动报警系统设计规范》（GB50166-2013）第4章规定要求”说明涉案房屋及城市广场违反了强制性国家标准。建设部《建筑设计防火规范》(GB50045-95)第4.l.5条规定：地下商店“应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；当商店总建筑面积大于２万平方米时，应采用防火墙进行分隔，且防火墙上不得开设门窗洞口；应设防烟、排烟设施；疏散走道应设置发光标志。”《中华人民共和国标准化法》第十四条规定：“强制性标准，必须执行”。本案违反国家强制性标准，这也是为什么迟迟无法办理竣工验收备案，迟迟无法取得整体消防安全检查合格证的原因。对于证据6《友阿照片》的三性均不认可。不符合实际情况，事实上我方一审也提交了照片。且很多次是众租户自己抱团组织“自救活动”，但仍然无法摆脱受害、受损的实际情况。对于证据7《签到表》的三性均不认可。第一，无任何签字，不能达到上诉人的证明目的，不能说明所谓的营业情况。第二，系强制性要求开门，不开门就罚款（我方已举证）。对于证据8《租户照片》的三性均不认可，不符合实际情况，我方一审也提交了照片，已证明涉案商铺无法使用。证据9、（2019）湘01民终7510号民事判决书的真实性合法性认可，关联性证明目的不认可。本案有一审同法官、同案有、同事实理由、同一天开庭、同一天判决的两个一审判决（其中一个系本案），且另一个一审判决已有中院二审判决——维持原判。应当参照同法官、同案有、同事实理由、同一天开庭、同一天判决之二审判决。对于证据10《重要声明》的三性均有异议。第一，法定义务不得约定排除，竣工验收消防验收等是建设单位、出租人应尽的法律义务，不得约定排除。第二，该条款系格式条款，强行赋加承租人义务，且未尽到重点条款的提示义务而无效，承租人只有签的份，不能改，事实上很多承租人根本没看、不知道该条款的存在。第三，退一步讲，就算30多平的小铺面不需要单独申报，那整个2751城市广场作为一个整体，也需要整体通过营业前消防安全检查并下发合格证，才能投入使用。消防规定整个广场及涉案商铺应当整体通过消防安全检查。余风祥提交了如下证据：1、2020年4月13日国务院住建部全国建筑市场监管公共服务平台“长沙市五一广场绿化用地地下空间开发工程”竣工信息查询截图，拟证明涉案房屋未竣工验收，竣工验收备案手续未办理完结；2、长沙市消防支队行政处罚决定书，拟证明涉案项目2751友阿城市广场未经消防安全检查擅自投入使用，违反消防法第15条，违法行为人，主体是友阿公司，范围是整个2751友阿城市广场；3、（2020）湘01民终2021号二审笔录，拟证明至今未通过消防验收；4、关于强制要求开门营业的微信截图，拟证明余风祥没有实际使用商铺房屋，即便是开门也是被动开门、被强制要求开门，商铺房屋不达使用条件、无法使用、没有价值；5、腾房搬离告知函、EMS邮寄单、妥投证明、物品放行条、清空铺面的照片，拟证明房屋现状：一审判决下达后，余风祥尊重一审判决，于2019年12月28日已清空房屋并搬离，并已书面告知罗金雄。6、注销个体工商户执照证明，拟证明2019年12月20日余风祥个体工商户已注销。7、（2020）湘01民终2021号同案二审生效判决，拟证明本案应维持原判。罗金雄发表如下质证意见：对证据一的三性均有异议。该证据属于照片打印件，真实性存疑，且打印的时间显示是2020年月13日，并未实时更新，没有证明效力。且上诉人在一审中已经提交了工程的竣工验收记录，该记录时经过五方盖章确认的，若被上诉人对该证据的真实性有异议，可另行申请公章鉴定。对于证据二长沙市消防支队行政处罚决定书的三性均有异议，该证据是照片打印件，真实性存疑。该处罚决定书是2019年4月22日，针对友阿公司自营的商铺未完成开业前的消防安全检查就擅自投入使用、营业而作出的，并不针对被上诉人的百货部分小商铺，被上诉人的铺面只需被上诉人自行申办《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，无需完成开业前的消防安全检查，因此，该证据与本案无关联性。对证据三（2020）湘01民终2021号二审笔录的真实性、合法性无异议，关联性有异议。该份笔录审判员问的问题是友阿公司自营店铺的开业前的消防安全检查最终是什么时候完成的，而不是针对与被上诉人性质相同的百货部分小铺面。对证据四的三性均有异议。该证据属于照片打印件，真实性存疑。对证据五、证据六的三性均无异议。对证据七（2020）湘01民终2021号判决书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本案与（2020）湘01民终2021号案件有两点最大的区别，第一、（2020）湘01民终2021号案件的承租人在开业后不久就闭店了，闭店后一直没有实际经营，而本案中，被上诉人一直在实际使用、经营店铺，这一事实在一审判决中也予以了认定，被上诉人直至2019年12月30日退铺的时候才停止实际使用、经营店铺。第二、本案中，双方签订的《商铺租赁合同》与（2020）湘01民终2021号案件的《商铺租赁合同》并不是同一个合同版本，本案中，双方已经在《商铺租赁合同》第二条中明确约定:“签订合同之后无论商场的开张门面比例多少，乙方不得以任何理由不交租赁给出租方”，这说明双方在签订《商铺租赁合同》时，已充分考虑了新商场存在的各种商业经营风险，被上诉人对商铺的状况及今后可能出现的风险是知情的被上诉人不缴纳租金属于违约行为，也不符合情理。本院二审补充查明如下事实：1、余风祥于2019年12月28日将涉案门面清空并搬离。2、《长沙市消防执法便民利民十项措施》（长公消[2014]183号）第二条规定：“工程投资额度30万元以下或者建筑面积300平方米（不含本数）以下的室内装修建设工程项目可以不办理消防设计备案和竣工验收备案手续，属公众聚集场所的，直接按程序办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查手续。”3、长沙市公安消防支队于2018年8月29日出具的长公消验字[2018]第W0315号建设工程消防验收意见书是对涉案商场建设工程地下建筑面积75551.07平方米和地上建筑面积1390.43平方米的消防验收。2018年10月23日出具的长公消验字[2018]第W0387号建设工程消防验收意见书是对涉案商场装修工程地下负一层局部防火分区[1]～[8]装修面积10342.4平方米和负二层防火分区[1]～[7]装修面积7557.17平方米的消防验收。2018年11月8日，友阿公司申请对长公消验字[2018]第W0387号建设工程消防验收意见书验收部分共计17899.57平方米进行消防安全检查，后因该部分存在消防安全问题，长沙市公安消防支队于2018年11月20日出具长公消安检决字[2018]第WO087号不同意投入使用、营业决定书，不同意友阿公司将上述部分投入使用、营业。4、根据竣工图显示，涉案商场地下负一层包括百货部分10342.4平方米、商业街部分11212平方米、百货部分小铺面2234.6平方米等；地下负二层包括百货部分面积7557.17平方米、商业街部分11416.3平方米、百货部分小铺面4226平方米等。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：罗金雄与余风祥签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。罗金雄作为出租人，有义务向承租人提供符合合同约定的能够用于正常商业经营的门面。根据本案查明的事实，余风祥承租的涉案门面与友阿公司自营的百货部分紧密关联，百货部分的商业氛围必然会对涉案门面的经营情况产生实质影响。百货部分因至今未通过装修消防验收而无法正常营业，必然会影响涉案门面的正常经营，这点从鲲鹏物业多次发布的暂停装修作业及暂停营业通知亦可证实，而罗金雄在签订租赁合同前并未将这一对涉案门面的正常经营存在重大影响的情况告知承租人，故根据合同相对性原则，罗金雄应当向承租人承担相应的违约责任；即使罗金雄所主张的涉案门面的装修消防验收应由承租人自行办理的事实成立，也不能据此免除罗金雄应承担的违约责任。原审法院基于余风祥一直使用涉案门面的事实，综合考虑双方的过错程度、导致合同解除的根本原因、酌情认定罗金雄收取余风祥租金不予退还，但向余风祥退还剩余租金、押金、履约保证金，并赔偿余风祥相应装修损失，并无不当。关于罗金雄应赔偿余风祥的装修损失数额，余风祥已提交了装修合同等初步证据证明其实际损失，罗金雄虽对余风祥主张的数额存在异议，但未申请对装修费用进行鉴定，故原审法院酌情判令罗金雄应承担装修损失15000元，并无不当，本院予以维持。此外，友阿公司并非本案租赁合同关系的主体，故二审不予追加，原审法院未在本案中追加友阿公司参加诉讼，程序合法。综上所述，罗金雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由罗金雄负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月三日书记员  范 璐