山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2496号上诉人（原审被告）：德州经济开发区甲东快餐店，住所地山东省德州经济技术开发区东风东路北侧天玉铭城北沿街门市4号楼5号商业房。经营者：孙晓云，女，1982年2月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：艾新刚，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曹秀英，女，1964年2月7日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：张立峰，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。上诉人德州经济开发区甲东快餐店（以下简称甲东快餐店）因与被上诉人曹秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲东快餐店上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不予解除双方于2018年2月1日签订的《商铺租赁协议》；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审法院认定事实不清，证据不足。一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议》显失公平，损害了上诉人的合法权益。首先，本案商铺是上诉人于2019年刚刚装修完毕的，花费了100多万元的装修费用。上诉人装修时已给被上诉人打电话通知，已说明相关的情况。当时被上诉人同意上诉人进行装修，上诉人也一直与被上诉人沟通推迟支付房租事宜，当时上诉人答应宽限一定时间，于春节时支付租金。被上诉人要求解除租赁协议显失公平，不能仅仅因为晚支付两个月的租金就解除合同，并且合同约定提前一个月支付房租，实际上诉人仅拖欠一个月的租金，且交有1万元租房押金。上诉人并非不支付房租，而是因为经营状况出现问题，所以拖延了两个月。因为受新冠××疫情影响，上诉人从事的是餐饮业一直未营业。根据《中华人民共和国民法总则》关于情势变更的规定，上诉人有权要求被上诉人减免房租，现在各行各业均在减免相关费用，以便更好的复工复产。虽然《商铺租赁合同》约定延期支付租金则解除协议，但应当考虑实际问题，考虑现实状况，否则将使上诉人遭受100多万元的装修损失，也影响经济发展。综上所述，无论是从人情还是从法理角度讲，法院在判决解除协议时都应当考虑相关现实情况，不能为了一方很小的利益，损失另一方更大的利益。曹秀英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求予以维持；上诉人的上诉请求和理由没有事实和法律依据，请求予以驳回。具体理由为：1.上诉人主张一审法院认定事实不清，证据不足，该项上诉理由没有事实依据。上诉人没有按照约定支付租金事实清楚，被上诉人提交了充分证据证明上诉人存在根本违约的情形，且上诉人也认可没有按期支付租金。上诉人主张逾期支付租金的理由是经济困难，该理由不成立。2.上诉人主张被上诉人同意宽限一定时间，该事实不存在，对此上诉人应当举证证明。上诉人没有按照合同约定支付租金，被上诉人向其发出了通知书，要求其限期履行付款义务，但其在收到催款通知后仍不履行付款义务，不存在上诉人陈述的春节时支付的情形。3.上诉人没有按照合同约定支付租金，被上诉人行使合同解除权，符合合同约定和法律规定，押金不能充抵租金。4.应支付租金的时间发生在新冠××疫情之前，被上诉人所限支付租金宽限期限的截止时间也是在新冠××疫情之前，上诉人将新冠××疫情作为不同意解除合同的理由，没有事实和法律依据。双方约定租金应当在2019年12月10日前支付,上诉人逾期没有支付，被上诉人向其发了出通知，限期在12月31日前支付，直至2020年1月14日被上诉人起诉前，仍没有收到租金，当时尚未出现新冠××疫情。房租是否减免不是合同应否解除的理由，上诉人没有按照约定提前支付租金构成根本违约，双方的合同应当解除。5.上诉人主张解除合同将导致其遭受100多万元的装修损失，理由不成立。上诉人是否装修或者是否花费100多万元进行装修尚无证据证明，且与本案没有关联。假设上诉人进行了装修，因其明确知道租赁合同届满时间和拒付租金的后果，由此产生的后果应由其自行承担。曹秀英向一审法院起诉请求：1.判决解除原告和被告于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告立即腾退位于德州市经济技术开发区商业房；3.判决被告自2020年1月10日起至实际腾退之日止，按每月6448元支付房屋占用费；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，原告曹秀英作为甲方与被告甲东快餐作为乙方签订《商铺租赁合同》，合同中第一条载明：“商铺坐落地址为天钰铭城北街4-4，商铺面积约201.5平方米”。第三条第一款载明：“租赁期限2018年1月10日至2021年1月9日”。第四条第一款载明：“租赁金额为每平方米/月32元，小计每半年38500元”。第四条第二款：“付款方式为租金每半年一次性付清，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付前半年的房租，下一个半年房租提前一个月缴纳。”第四条第三款：“乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，此合同自行终止。”2019年12月21日，原告曹秀英给被告甲东快餐发送限期缴纳租金逾期解除合同通知书，限期2019年12月31日前支付房租。在庭审过程中，原、被告双方均承认房屋租赁费已交至2020年1月9日的事实。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律规定，也未损害国家和他人利益，该合同合法有效。由于被告甲东快餐未按约定如期交纳租金，其违约行为显而易见，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条明确规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故原告曹秀英要求与被告甲东快餐解除《商铺租赁合同》、要求被告甲东快餐立即腾退该房屋的诉求一审法院予以支持。被告甲东快餐交纳房屋租赁费至2020年1月9日后，被告甲东快餐继续占用该租赁房屋，造成原告曹秀英无法对外继续租赁，导致租金受损，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告甲东快餐应该每月给付原告曹秀英房屋占用费，根据《商铺租赁合同》中租赁金额为每平方米/月32元，商铺面积约201.5平方米,每半年38500元的约定，每月租金为6416.67元（38500元÷6个月=6416.67元）。故被告自2020年1月10日起至实际腾退之日止，应按照每月6416.67元支付房屋占用费。判决：一、解除曹秀英与德州经济开发区甲东快餐店于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》，德州经济开发区甲东快餐店于本判决生效后十日内腾退该房屋交付曹秀英；二、德州经济开发区甲东快餐店向曹秀英每月按6448元支付房屋占用费（自2020年1月10日起至实际腾退之日止）。限本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元，由被告德州经济开发区甲东快餐店负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决解除双方当事人于2018年2月1日签订的《商铺租赁合同》有无事实与法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据合同约定，上诉人应当于2019年12月10日前支付租金，但其并未按期支付。经被上诉人于2019年12月21日催告后，上诉人仍未在限定期限内即2019年12月31日前支付租金。上诉人主张双方已经协商顺延租金支付时间，对此未提交充分证据予以证明，被上诉人也不认可；上诉人主张其未按约定时间支付租金的原因在于经营困难，其据此主张不应解除合同无法律依据；合同约定的租金支付时间和被上诉人限定的租金支付时间均在新冠××疫情对当地生产生活发生重大影响之前。因此，上诉人的上诉主张依据不足，一审判决解除双方当事人签订的《商铺租赁合同》具有事实与法律依据，也符合双方合同约定。关于上诉人主张的装修问题，其在一审中并未提起反诉，也未提出具体请求，故不属于二审审理范围，本院对此不予审理，如双方存在争议，可另行解决。综上所述，上诉人德州经济开发区甲东快餐店的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人德州经济开发区甲东快餐店负担。本判决为终审判决。审判长  单仕东审判员  杨 敏审判员  王玉敏二〇二〇年七月三十日法官助理陶颖书记员宋鑫