河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7336号原告（反诉被告）陈瑞香，女，1972年5月3日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人周鸿，河南良承律师事务所律师。委托代理人孙永周，河南良承律师事务所实习律师。被告（反诉原告）河南中新置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）CBD商务东三街北、商务外环路西A-32号1幢19层01、02号，统一社会信用代码为91410100562471437G。法定代表人刘军，系公司执行董事兼总经理。委托代理人范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托代理人翟丹丹，河南绍晟律师事务所实习律师。原告（反诉被告）陈瑞香诉被告（反诉原告）河南中新置业有限公司（以下简称“中新置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈瑞香的委托代理人周鸿、孙永周，被告中新置业的委托代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞香诉称，原告与被告于2016年10月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：D16002849593）（以下简称为“合同”），陈瑞香购买中新置业开发的位于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）房屋一套。合同第八条、十一条、十四条分别约定了交房期限、交接及对配套设施正常运行的承诺，同时第九条约定了逾期交房的违约责任。陈瑞香按照合同约定履行了相关款项的支付义务，但中新置业并未按约将涉案房屋交付给陈瑞香。2017年6月份，中新置业通知陈瑞香接房，但并未向陈瑞香出示合同约定的相关验收合格证明文件。据陈瑞香查询，建设行政主管部门出具竣工备案表的时间是2017年12月4日。陈瑞香认为，中新置业在交房时，不仅应当符合合同约定，还应当符合国家和郑州市关于房屋交付的规定。现中新置业通知陈瑞香所接受的房屋并不符合合同约定和国家、郑州市相关规定，已构成违约；应当承担逾期交房的违约责任。陈瑞香为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、中新置业向陈瑞香支付逾期交房违约金23934.89元；2、中新置业承担本案诉讼费用。被告中新置业辩称，陈瑞香逾期支付购房款，依据合同约定应当顺延交房日期。合同中第六条约定了付款方式及期限，即第一笔付款方式为现金，付款时间为2016年10月24日；第二笔付款方式为商业贷款，付款时间为2016年11月24日。合同签订后，陈瑞香原应于2016年11月24日支付的第二笔购房款，然后实际上却于2017年1月2日支付完成，陈瑞香逾期付款的行为已然构成违约，依据合同第八条之约定，应当相应顺延交房日期至2016年12月8日，违约金的起算时间也相应顺延。陈瑞香主张的违约金数额过高，高于其实际损失，应按陈瑞香的实际损失酌情减少。涉案房屋已于2016年12月28日经工程勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意符合备案条件，中新置业也于当日即向相关行政部门申请工程竣工验收备案。涉案房屋于2017年12月4日才取得工程竣工验收备案表非为中新置业原因造成。并且涉案房屋已经交付给陈瑞香，也并未影响陈瑞香的使用和收益，中新置业要求的违约金额过高，已经高于其实际损失，且陈瑞香早已实际使用涉案房屋并产生收益，然而陈瑞香现又以中新置业逾期交房为由要求承担逾期交房违约金，违背了民法的诚实信用原则，故应按陈瑞香的实际损失酌情减少逾期交房违约金数额。反诉原告中新置业诉称，陈瑞香和中新置业于2016年10月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：D16002849593）（以下简称为“合同”）。合同第六条付款方式及期限约定：第一笔付款方式为现金，付款时间为2016年10月24日；第二笔付款方式为商业贷款，付款时间为2016年11月24日。双方同时在合同第七条约定××逾期付款逾期超过60日且××愿意继续履行合同的，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向××支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，中新置业应于2016年11月24日支付的第二笔购房款，然后实际上却于2017年1月2日支付，中新置业的行为已构成违约。故反诉人为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、陈瑞香支付中新置业逾期付款违约金1131元；2、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告陈瑞香辩称：被告收到银行贷款的时间晚于合同约定的时间责任在第三人而非原告，虽然原被告双方在购房合同中约定银行发放按揭贷款的时间，但该时间的约定针对第三人，且银行发放按揭款项直接打入被告所提供的账号，原告在申请按揭贷款的过程中应尽义务未按照约定提供贷款的相关材料，之后银行审查资料、审判贷款、发放贷款，并非原告所能控制，本案中原告已按要求提供了相关材料，已经尽到了相应的义务，即使被告收到贷款延迟也应和原告无关，由于双方在合同中约定，银行发放贷款的时间是约定第三方的义务，应为无效约定，被告将第三人的义务强加于原告，以此要求原告承担逾期发放贷款的责任无法律依据。经审理查明：2016年10月24日，陈瑞香（××）与中新置业（××）签订编号为D16002849593的《商品房买卖合同》，合同约定××购买的商品房位于郑州市郑东新区××路西、××房。房屋总价款596880元，付款方式及期限：约定金额306880元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年10月24日；约定金额290000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016年11月24日；合同第七条约定××逾期付款的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第八条双方约定交付期限在2016年10月30日前，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。3、遇市人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物挖掘等影响合同约定日期的，在影响工期范围内，双方同意顺延交房日期；遇恶劣气候影响工期的，双方同意顺延交房日期。合同第九条约定××逾期交房的违约责任按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。合同尾部有中新置业公司加盖印章及陈瑞香签字捺印对合同内容予以确认。2017年12月6日，中新置业出具596880元增值税普通发票一张。工程竣工验收备案表显示竣工验收备案时间为2017年12月4日。中新置业出具中国银行客户贷记回单，陈瑞香于2017年1月2日支付29万元。以上案件事实由商品房买卖合同、中国银行客户贷记回单、增值税普通发票、工程竣工验收备案表及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈瑞香、中新置业双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，陈瑞香已经按约定履行了支付房款的义务，中新置业应当按照合同约定履行义务。关于陈瑞香主张的中新置业向其支付逾期交房违约金的诉请，本院认为，虽然中新置业已将涉案房屋交付陈瑞香，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案双方在《商品房买卖合同》第八条对交付房屋的条件作出明确约定，中新置业于2017年12月4日才取得涉案房屋的竣工验收备案表，中新置业未完全履行交付房屋的义务，应依合同约定向陈瑞香支付逾期交房违约金。关于双方签订的《商品房买卖合同》约定××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。从中新置业提供的证据中可以认定中新置业收到房屋全部房价款的日期为2017年1月2日，超过了约定的最后付款时间39天，故房屋交房时间顺延至2016年12月8日。本诉中新置业答辩称，陈瑞香主张的违约金过分高于造成的损失，中新置业请求人民法院予以适当减少。本院结合双方合同的履行情况、中新置业的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将逾期交房违约金标准酌情调整为已付房款的日万分之0.9。故中新置业逾期交房361日，其应向本诉陈瑞香支付逾期交房违约金596880元×361日×0.009%＝19392.63元。关于中新置业诉请陈瑞香支付逾期违约金，根据合同约定××逾期付款的，除合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延。陈瑞香逾期付款39日，其应向中新置业支付逾期付款违约金290000元×39日×0.01%＝1131元，中新置业诉请陈瑞香支付逾期付款1131元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南中新置业河南有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈瑞香支付逾期交房违约金19392.63元。二、驳回原告陈瑞香的其他诉讼请求。三、反诉被告陈瑞香于本判决生效后十日内向反诉原告河南中新置业有限公司支付逾期付款违约金1131元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费398元，减半收取199元，由原告陈瑞香负担39元，被告河南中新置业有限公司负担160元；反诉案件受理费25元，由反诉被告陈瑞香负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年七月十四日书记员  刘永珍