北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6419号上诉人（原审被告）：卢广武，男，1972年10月1日出生，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘颖，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，北京市京都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：白雪，女，1974年3月7日出生，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘颖，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘悦，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京东方置地投资发展有限公司，住所地北京市东城区安德路45号1-3层。法定代表人：王伟东，董事长。委托诉讼代理人：王瑾，女，北京东方置地投资发展有限公司职员。委托诉讼代理人：徐杰夫，男，北京东方置地投资发展有限公司职员。上诉人卢广武、白雪因与被上诉人北京东方置地投资发展有限公司（以下简称东方置地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初31221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。卢广武、白雪共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项中的滞纳金36万，改判不予支持全部滞纳金；2.二审案件受理费由东方置地公司承担。事实和理由：一审法院认定利息属于东方置地公司的损失，故双方在合同中约定的利息属于对损失赔偿额的计算方法，法院同时认定滞纳金属于违约金，适用《合同法》第114条有关规定对滞纳金酌减。一审法院关于滞纳金的判决，存在严重错误，二审法院应予以纠正。一、一审判决既支持利息损失，又支持违约金，造成重复赔偿，显失公正。《合同法》第114条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。可见，违约金数额或者损失赔偿数额是选择适用的关系，当事人可以在合同中选择约定违约金或损失赔偿数额的计算方法，但不应同时约定。即便当事人同时约定，法院也应选择适用。本案中，当事人同时约定了利息损失的计算方法及滞纳金，属于重复约定，一审法院只能支持其一。一审判决支持东方置地公司双重赔偿的请求，违背了司法审判的公平原则和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中提出的“补偿性为主、以惩罚性为辅”的违约金性质。二、一审判决支持滞纳金缺乏事实依据，显失公平。一审判决明确认定东方置地公司仅有利息损失。合同中约定的利息计算方式已经在基准利率的基础上进行了上浮，具有惩罚性。该利息损失赔偿额不仅可以弥补东方置地公司的利息损失，也能起到违约金的惩罚作用，在此情形下，一审判决再支持滞纳金，明显缺乏事实依据。三、一审判决支持的滞纳金金额过高，缺乏法律依据。即便法院可以同时适用损失赔偿金和违约金，其最终酌定的违约金不应超过损失的30%，即不应高于10万元，而一审判决支持的违约金金额高达利息损失的100%，明显过高。东方置地公司辩称，不同意卢广武、白雪的上诉请求，请求维持原判。东方置地公司反诉要求卢广武、白雪支付2019年1月9日至2020年6月8日利息及滞纳金759929.57元，二审诉讼费由卢广武、白雪承担。一、根据合同法第114条第1款规定，双方对于利息与滞纳金的计算方式的约定，即为对因违约产生的损害赔偿额的计算方法的约定符合法律的规定，一审法院判决中认定补充协议系各方真实意思的表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效。卢广武、白雪作为成年人应当知道在补充协议上签字的法律意义及后果。二、卢广武、白雪给东方置地公司造成的损失为其未支付的房款本金及其产生的利息收益共计2685073元，东方置地公司依据补充协议中约定自逾期之日起需另行向东方置地公司支付逾期还款滞纳金，要求卢广武、白雪支付滞纳金729338.2元完全符合法律规定，应是双方约定的结果。一审法院已权衡东方置地公司的实际损失，实际损失包括东方置地公司剩余本金多年内未收回，由此丧失了对外投资的机会成本以及影响企业经济效益及国有企业年度预算考核指标等因素；卢广武、白雪多次承诺，但至今未归还剩余本金及约定的利息和滞纳金。考虑到当事人的过错情况，包括涉案房产由卢广武、白雪正常经营，卢广武、白雪具有履行该债务的能力，但仍拒绝履行。东方置地公司一审诉讼请求中对于利息与滞纳金的计算，截止日期为2019年1月8日，卢广武、白雪至今未履行合同的相应义务，因此，2019年1月9日至2020年6月8日又产生了新的滞纳金759929.57元。东方置地公司向一审法院起诉请求：1．判令卢广武、白雪向东方置地公司支付购房款2324600元、利息438794.75元（按照一年期贷款利率上浮10％计算，自2017年1月20日至2019年1月8日）、滞纳金729338.2元（截止至2019年1月8日）。一审法院认定事实：1.2013年12月31日东方置地公司作为甲方与卢广武、白雪作为乙方签署《销售意向书》，约定东方置地公司将×号楼一层、二层底商1300平，销售单价为4万元/平方米出售给卢广武、白雪，总价款为5000万元，签订本意向书时支付600万元（实际支付570万元，房租冲抵30万元）；甲乙双方于2016年6月28日前结清全部购房款后办理网签手续、办理产权证，各自缴纳相关费用。卢广武、白雪当日支付570万元。2.2014年8月28日（东方置地公司签署日期为2014年7月9日）东方置地公司作为出卖人与卢广武、白雪作为购买人签署了两份《芍药居小区底商销售协议》，约定东方置地公司将朝阳区×号楼一层、二层底商，总面积1300平方米出售给卢广武、白雪，总价款5000万元，4万元/平方米；出卖人应于2016年6月28日之前为买方办理完毕网签手续，并协助购买人取得房屋产权证；每延期一日以需向购买人支付已支付款的0.02‰作为违约金，如延期60日未办理网签手续，购买人有权单方解除该协议。3.2015年12月28日，东方置地公司作为出卖方与卢广武、白雪作为买受人签署《北京市商品房现房买卖合同》，约定东方置地公司将朝阳区×号楼×号房屋（以下称涉案房屋）出售给卢广武、白雪，用途为商业；总面积为1231.23平方米，单价为39378.93元/平方米，总价47249200元；买受人可以首期支付购房款50%，其余价款可以向工商银行借款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，应当提供有资质的房产测绘机构完成的该商品房面积实测技术报告书，为住宅的，出卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人未能在房屋交付之日起365天内取得房屋所有权证书的，买受人可以选择退房或者要求出卖人按日万分之0.2支付违约金；本协议签订之日起5日内支付价款2000万元，2016年3月31日之前支付362.46万元。4.2016年11月8日，东方置地公司作为甲方与卢广武、白雪作为乙方签署《补充协议》，关于2015年12月28日双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》，乙方已经向甲方支付购房款2000万元，尚有27249200元未支付。补充协议如下：1.乙方申请的购房贷款1800万元已于2016年11月7日获银行批准。甲乙双方共同办理产权过户、建委备案、银行抵押及放款等收悉，确保甲方全额尽早收到此项贷款；2.乙方应于2016年12月20日前向甲方支付该房屋首付款尾款3624600元及利息。利息按照银行同期贷款基准利率上浮10%计算，计息日期为乙方获取书面批贷函之日起至乙方全部缴款之日止。如遇逾期支付，乙方自逾期之日起须另行向甲方支付逾期房款的滞纳金（每日滞纳金为逾期房款万分之五）。就乙方支付甲方剩余购房款5624600元，双方达成如下约定：1.2017年6月30日前乙方向甲方支付300万元及其利息；2.2017年12月1日前乙方向甲方支付2624600元及其利息；3.上述利息按照银行同期贷款基准利率上浮10%计算，自取的批贷函之日起计算；4.如逾期支付，乙方自逾期之日起须另行向甲方支付逾期房款的滞纳金（每日滞纳金为逾期房款万分之五）；4.甲乙双方共同办理上述5624600元欠款的房屋他项权利登记，待乙方如期足额支付甲方全部购房款47249200元后双方再行办理注销手续。5.双方均认可涉案房屋于2015年12月28日具备出售资格及“五证齐全”；双方均认可于2016年12月19日办理完毕涉案房屋产权证书。6.东方置地公司称卢广武、白雪一直实际占有涉案房屋，之前是租赁的，卢广武、白雪认可。卢广武、白雪提交《房屋租赁合同》，载明2006年10月16日起开始租赁涉案房屋（承租方为北京环球艺狮家居贸易有限责任公司）。7.东方置地公司提交交款清单（含时间及金额），载明自2013年6月21日至2018年7月31日卢广武、白雪总计付款4492.46万元，卢广武、白雪认可付款金额及时间，认可尚欠购房款尾款232.46万元。8.卢广武、白雪称2017年1月份取得了批贷函，2017年1月20日放款，东方置地公司称取得批贷函的具体日期不清楚；东方置地公司称按照一年期银行贷款利率计算利息，自2017年1月20日起算利息。卢广武、白雪称当时没有说“同期”是哪个期限。9.针对卢广武、白雪辩论意见中称有损失，一审法院向其释明是否反诉，卢广武、白雪称不反诉。一审法院认为，东方置地公司与卢广武、白雪签署的《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》、《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》等系各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。鉴于《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》签署日期在先，且针对的均为涉案房屋，后签署的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系对上述《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》的延续或变更，买卖双方的权利义务应当以《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》约定为准；故卢广武、白雪以《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》中约定主张东方置地公司违约缺乏法律以及事实依据。东方置地公司已经按约将涉案房屋交付给卢广武、白雪且按时办理了涉案房屋的产权证，卢广武、白雪应当按照双方约定时间足额付款，卢广武、白雪未按时足额付款，应构成违约。现卢广武、白雪认可尚欠房款232.46万元，一审法院不持异议。卢广武、白雪称《补充协议》并非卢广武、白雪真实意思表示，要求撤销违约金及利息条款，但卢广武、白雪并未提交证据证明存在法定的可撤销的情形；卢广武、白雪作为成年人，应当知道在《补充协议》上签字的法律意义及后果，故一审法院认为《补充协议》系各方真实意思表示。关于利息，《补充协议》有约定，东方置地公司现要求卢广武、白雪自2017年1月20日开始付息，符合合同约定，且标准合理（按照最低贷款利率年息4.35％，上浮10％），一审法院予以支持。关于滞纳金，本质系违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”；本案中，双方约定了利息，同时约定了滞纳金，东方置地公司未举证证明其除了利息损失外还存在其他损失，且卢广武、白雪抗辩违约金过高，要求酌减，一审法院兼顾违约金的赔偿性及惩罚性等特点，对于滞纳金酌情予以支持。关于卢广武、白雪答辩中要求东方置地公司赔偿损失的请求，经一审法院释明其不反诉，可另案主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢广武、白雪于判决生效后十日内向北京东方置地投资发展有限公司支付购房款二百三十二万四千六百元、利息三十六万零四百七十三元（二〇一七年一月二十日至二〇一九年一月八日期间）、滞纳金三十六万元（二〇一九年一月九日之前）；二、驳回北京东方置地投资发展有限公司其他全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，东方置地公司与卢广武、白雪签署的《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》、《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》等系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，一审法院对此认定正确，本院二审予以确认。本案中，根据各方当事人的诉辩意见及本案案情，本案的二审争议焦点为：卢广武、白雪是否应当向东方置地公司支付滞纳金及滞纳金的金额。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，各方当事人签署的上述多份文件均系针对案涉房屋且内容均围绕双方买卖涉案房屋事宜，其中《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》签署日期在前，其后签署的《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》系对前述《销售意向书》、两份《芍药居小区底商销售协议》的变更，因此卢广武、白雪及东方置地公司的权利义务应当以《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》约定为准。本案中，根据各方当事人于2015年12月28日签订的《北京市商品房现房买卖合同》的约定，涉案房屋的总价为47249200元，卢广武、白雪可以首期支付购房款50%，其余价款可以向工商银行借款支付，并且卢广武、白雪应当自协议签订之日起5日内支付价款2000万元，2016年3月31日之前支付362.46万元。结合各方当事人于2016年11月8日签订的《补充协议》约定的内容，卢广武、白雪未按上述《北京市商品房现房买卖合同》的约定足额支付购房款，且银行批准其购房贷款仅为1800万元，亦未达到涉案房屋总价款的50%。故而各方当事人针对涉案房屋首付款尾款、剩余购房款的支付达成《补充协议》，并约定了卢广武、白雪应当自取得批贷函之日起向东方置地公司给付未支付款项的利息，符合一般交易习惯，该利息系针对卢广武、白雪未完全履行《北京市商品房现房买卖合同》进行的补充约定。此外，各方当事人在《补充协议》中约定了剩余款项的支付时间，并约定若卢广武、白雪未按《补充协议》约定的时间支付款项，应当向东方置地公司支付滞纳金。因此，根据各方当事人的签约过程和约定内容，涉案购房款利息和滞纳金系针对卢广武、白雪不同阶段的迟延付款行为进行的约定，并非是重复约定。本案中，根据法院查明的事实，在《补充协议》签订后，卢广武、白雪未按时、足额支付购房款，尚欠付购房款232.46万元。现东方置地公司根据《补充协议》的约定，起诉要求卢广武、白雪支付购房款的滞纳金，具有事实和法律依据，应予支持。关于滞纳金的数额，本院认为根据各方当事人对于滞纳金的约定，其约定的滞纳金本质系违约金性质。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，卢广武、白雪主张滞纳金过高应当予以调整。对此本院认为，东方置地公司作为出卖人已经将涉案房屋交付给买受人卢广武、白雪，并且于2016年12月19日办理完毕涉案房屋产权证书，东方置地公司作为出卖人已经履行其义务。卢广武、白雪作为房屋买受人逾期支付购房款势必造成东方置地公司产生损失。一审法院综合考虑各方当事人合同履行情况，卢广武、白雪的违约情况、违约行为持续时间，以及违约金的赔偿性与惩罚性特点，并结合卢广武、白雪提出的违约金过高的抗辩，酌情确定卢广武、白雪向东方置地公司支付滞纳金36万元，并无不当，本院二审予以维持。此外，本案二审期间，被上诉人东方置地公司增加独立的诉讼请求，现各方当事人对该诉讼请求不能达成调解，东方置地公司可另行解决，本院对其该诉讼请求不予处理。综上所述，卢广武、白雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由卢广武、白雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 付 辉二〇二〇年七月十七日法官助理 石艳明书 记 员 李星月