江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1780号上诉人（原审原告）：南京佳田房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市六合区龙池街道龙脊路3号。法定代表人：万宝露，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晴，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓庆文，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王长梅，女，1994年4月4日生，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：陈嘉慧，江苏显明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晖，江苏显明律师事务所律师。被上诉人：刘成，男，1995年4月21日生，住河南省信阳地区固始县。上诉人南京佳田房产经纪有限公司（以下简称佳田公司）、上诉人王长梅因与被上诉人刘成居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳田公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由刘成、王长梅承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。佳田公司作为居间人已促成合同成立，有权要求刘成、王长梅按照约定支付报酬，一审法院认定佳田公司履行义务存在瑕疵而驳回其违约金、滞纳金的诉请，没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。佳田公司已促成合同成立，一审判决依据的《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，在本案并不适用。三、一审法院没有对中介的行为产生的价值进行评估，按40%判令刘成、王长梅支付费用，明显有失公正。四、经本代理人查询佳田公司以往的诉讼文书，与本案案情相类似的案件，法院曾作出70%～90%佣金的判例，有些还支持了滞纳金及逾期利息的诉请。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，恳请二审法院支持其上诉请求。王长梅辩称：一、佳田公司要求王长梅支付居间费的请求，不能成立。2019年3月20日，佳田公司与王长梅、刘成、卖房人景泽雯签订了《居间服务合同》，原则上依法成立的合同受法律保护，但在本案中，佳田公司明知刘成不具备购房资格，强行促成交易，违反居间政策，让王长梅在合同上签字，系佳田公司为了自身利益不正当促成交易，故该居间合同系无效合同。佳田公司要求王长梅承担责任的基础不存在，王长梅不应承担居间费用。二、佳田公司要求王长梅支付违约金和滞纳金，而根据涉案居间合同第3.2条约定，收取佣金的依据是签订存量房买卖合同及代为办理过户手续，显然佳田公司明知刘成不具备购房资格，促成交易违法，相关事项也没有完成，佳田公司无权要求王长梅支付违约金及滞纳金。三、本案诉讼费理应由佳田公司承担。王长梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回佳田公司对其的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由佳田公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。王长梅之所以在《居间服务合同》上签字，是因刘成在南京不具备购房资格，佳田公司为了促成居间合同，劝说王长梅仅在合同上签字而己，王长梅未想到自己会承担责任，佳田公司作为中介方应该对合同双方进行审慎审查，而不是在发现刘成不具备购房资格时弄虚作假，即便居间合同己经促成，但也严重违反诚实信用原则，居间合同不能生效。二、一审判决适用法律错误。佳田公司促成买卖双方签订合同有瑕疵，而一审法院适用《中华人民共和国合同法》第426条、427条支持佳田公司部分诉讼请求存在错误，让王长梅承担40%的责任无任何法律依据。三、王长梅不应承担赔偿责任。王长梅和刘成之间无共同共有关系，王长梅之所以在合同上签字也是受佳田公司的唆使才在合同上签字的，并非是合同订立的真实意思表示，王长梅不应承担赔偿责任。佳田公司辩称：一、涉案居间合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立并生效。各方当事人理应履行合同义务。二、佳田公司在居间过程中，已经尽到审查义务，不存在弄虚作假的行为。据佳田公司了解，刘成与王长梅当时是男女朋友关系，需要购房结婚。因为刘成不具备购房资格，但王长梅具备购房资格的，所以在签订合同时要求两人一起签字，这样是可以完成购房程序的。之后，刘成、王长梅不愿意支付定金和居间费，而佳田公司已经尽到居间义务，不存在过错。三、本次交易未完成的原因，系刘成、王长梅的故意行为。刘成、王长梅在签订合同当天谎称没有带钱，承诺当晚付钱，佳田公司基于对其的信任，才同意两人迟延付款，但至今卖房人也没有收到刘成、王长梅支付的购房款，佳田公司也没有收到居间费。以资金未到位为由，拒绝履行合同给付义务，属于恶意违约，佳田公司有权要求刘成、王长梅支付滞纳金、违约金。4、王长梅在合同上签字认可，系其真实意思表示，佳田公司并未哄骗其签字，涉案居间合同对王长梅具有约束力。刘成二审未到庭答辩。佳田公司向一审法院起诉请求判令：1、刘成、王长梅共同向其支付居间费用43200元；2、刘成、王长梅按照佣金的30%共同向其支付违约金，并自2019年3月20日起按照每日千分之一的标准共同向其支付滞纳金；3、刘成、王长梅承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月20日，佳田公司与刘成、王长梅以及案外人景泽雯签订了《居间服务合同》一份，约定，甲方景泽雯委托丙方佳田公司将其位于六合区房屋出卖给乙方刘成、王长梅，甲方委托丙方代为协助办理产权转移、房屋交付，乙方委托丙方代为协助办理权属证书、房屋交付等相关事宜；居间服务内容包括提供房屋买卖的市场行情咨询、提供房源、客源信息、组织双方实地查看房屋、协助甲、乙双方协商洽谈，促成双方达成交易意向、协助甲乙双方协商房屋买卖的相关条款内容、履行本协议第一条约定的委托事项……；居间服务费（佣金）为人民币43200元，该费用由乙方承担，付款时间为本合同签订之日，各方确认丙方有权收取佣金的依据系促成买卖双方签订《存量房买卖合同》、代为办理相关房屋过户手续；佣金服务费的90%部分为居间费、佣金的10%部分为代办费用；丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，居间成功，丙方有权收取所有居间费；应当支付佣金的各方确认，未按照《居间服务合同》履行的，违约金按照佣金总额的30%计算；甲乙双方或者任意一方迟延向丙方支付居间服务费的，该迟延付款方除应继续支付居间服务费用外，还应就未支付的部分，按照每日1‰的标准向丙方支付滞纳金。合同还约定了其他内容。同日，王长梅、刘成与案外人景泽雯签订了《存量房买卖合同》一份，约定，景泽雯将其位于六合区万元的价格出卖给刘成、王长梅，乙方（刘成、王长梅）于2019年3月20日向甲方支付定金50000元；第四条第（四）项第①款约定全款支付，该条第（1）点约定，乙方于进件前向甲方支付购房款175万元；该条第（2）点约定甲、乙双方约定银行个抵当天，乙方支付甲方首付款柒拾万元。合同还约定了其他条款。上述合同签订后，因刘成、王长梅未能支付购房定金，《存量房买卖合同》未能履行，刘成、王长梅也未向佳田公司支付居间费用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；第四百二十七条规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。佳田公司与刘成、王长梅签订的《居间服务合同》第三条约定了“丙方有权收取佣金的依据为①促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》②代为办理相关房屋过户手续”，虽然该条款的第③点约定丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》的，居间成功，丙方有权收取所有居间费，但该约定与第①点相冲突，因居间合同文本由佳田公司提供，因此，佳田公司要求刘成、王长梅全额支付居间费的条件应以买卖双方签订了《存量房买卖合同》和佳田公司完成了代为办理相关房屋过户手续为条件。因刘成、王长梅与出卖人签订的《存量房买卖合同》未得履行，因此，佳田公司要求全额支付居间费用的条件未能成就，鉴于佳田公司已促成了刘成、王长梅与出卖人签订了《存量房买卖合同》，因此，佳田公司主张的居间费酌情确定为43200*40%＝17280元。因佳田公司在履行居间合同义务过程中存在瑕疵，对其要求刘成、王长梅支付违约金及滞纳金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、王长梅、刘成于判决生效后十日给付南京佳田房产经纪有限公司居间费17280元。二、驳回南京佳田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费880元、公告费560元，合计1440元，由佳田公司负担864元，由王长梅、刘成负担576元。双方当事人对一审法院查明的事实不持异议，本院依法予以确认。另双方二审均未提交新的证据。二审中，王长梅陈述，购房时其与刘成为男女朋友关系，双方为了结婚而购买涉案房屋。本院认为，上诉人佳田公司与上诉人王长梅、被上诉人刘成及案外人景泽雯签订的涉案《居间服务合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。虽然佳田公司促成王长梅、刘成与案外人景泽雯签订了《存量房买卖合同》，但刘成因南京限购政策而不具备在本地购房的资格条件，该《存量房买卖合同》无法通过网签，亦即买、卖双方无法依据《存量房买卖合同》完成涉案房屋的买卖交易。对此，佳田公司、王长梅及刘成均应知晓。涉案《居间服务合同》第三条约定，居间服务费（佣金）为人民币43200元…。关于佣金事宜，各方确认如下：第（1）项约定，“丙方有权收取佣金的依据系①促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》；②代为办理相关房屋过户手续”。第（2）项约定，“佣金服务费用的90%部分为居间费，佣金的10%部分为代办费用。”第（3）项约定，“丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》”的，居间成功，丙方有权收取所有居间费。”根据该条款前后内容字面意思，应理解为：佣金分为居间费（90%佣金）和代办费（10%佣金）两部分，丙方促成买卖双方签订《存量房买卖合同》，则丙方有权收取居间费为90%佣金。因此，前后约定并不存在冲突，而一审法院对该条内容解读有误。纵观涉案居间合同签订的背景、过程及王长梅、刘成购房目的来看，王长梅在本市具有购房资格，王长梅、刘成通过佳田公司的居间有实现购房目的的可能性，但王长梅、刘成作为《居间服务合同》的签订方，在该合同签订后怠于履行合同义务行为，主观上存在过错。佳田公司作为居间方，明显违反政策规定，促成买卖双方签订合同，其主张按照《居间服务合同》约定，要求王长梅、刘成向其支付违约金及滞纳金，本院不予支持。因此，本案考虑双方合同签订的过错、合同履行等情况，一审法院酌定由王长梅、刘成按居间服务费（佣金）的40%向佳田公司支付相应费用，并无不当，本院应予维持。综上，佳田公司、王长梅的上诉请求均不能成立，本案应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由上诉人佳田公司、上诉人王长梅各负担440元。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年七月二十九日法官助理 冯 超书 记 员 孙雪松