天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初3000号原告：郭英，男，1978年8月12日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：朱恩燕，天津文木律师事务所律师。被告：杨永顺，男，1965年4月11日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。原告郭英与被告杨永顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭英及其委托诉讼代理人朱恩燕到庭参加诉讼。被告杨永顺经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告租金64000元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年8月25日，被告与案外人天津市河北区川味居菜馆的经营者徐诗明签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落河北区张兴庄大道门脸房租予徐诗明，租期自2017年8月25日至2022年8月25日，年租金56000元。此后川味居菜馆注销，被告杨永顺又于2018年11月20日与原告就上述门脸房签订《房屋租赁合同》，约定被告将该门脸房租予原告，租期自2018年11月20日至2023年11月20日，年租金64000元。2019年5月原告正常经营期间，得知上述房屋为被告无权租予原告，转租行为无效，且该房屋经天津市河北区人民法院作出（2019）津0105民初3968号判决，认定原、被告的租赁行为无效。原告立即联系被告，要求返还租金，但被告予以拒绝。原告无奈提起诉讼，望判如所请。被告杨永顺未提交书面答辩意见，且经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。其在庭前表示，租予原告的门脸房租金系按季度收取，每季度16000元。原告已交付租金至2019年12月，2020年1月至4月的房屋使用费没有交，我也没有收取。原告不可能无偿使用房屋，因此不同意返还原告2019年的房屋租金64000元。本院经审理认定事实如下：坐落天津市河北区张兴庄大道（契载河北区张兴庄大街井水厂）房屋产权人及土地使用权人均为案外人天津市自来水集团有限公司。2007年起该地块由案外人天津市华禹自来水工程有限公司使用并对外出租，出租期间该地块内建筑物被进行了改扩建。2008年天津市华禹自来水工程有限公司将该地块及院内建筑物租予被告杨永顺，租期截至2013年8月15日终止。2017年8月25日，被告杨永顺将上述地块内的门脸房2间出租给案外人天津市河北区川味居菜馆的经营者徐诗明并签订《房屋租赁合同》，租期自2017年8月25日至2022年8月25日。该合同履行期间，天津市河北区川味居菜馆注销。嗣后，被告杨永顺与原告就上述门脸房建立租赁关系，由原告在该门脸房经营天津市河北区郭镇火锅餐厅。2019年原告在上述门脸房经营并按每季度16000元标准，已支付房屋租金至2019年12月。另查，2018年9月27日案外人天津市自来水集团有限公司向本院提起诉讼，要求被告杨永顺及天津市河北区川味居菜馆返还上述门脸房，本院于2019年1月11日作出（2018）津0105民初7583号民事判决，判决被告杨永顺及天津市河北区川味居菜馆返还门脸房。被告杨永顺不服该判决并提起上诉，该案二审期间，天津市河北区川味居菜馆注销，故该案被发回重审。该重审案件于2019年5月27日立案，重审期间追加原告经营的天津市河北区郭镇火锅餐厅为该案被告参加诉讼，但天津市河北区郭镇火锅餐厅经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年6月26日，本院就重审案件作出（2019）津0105民初3968号民事判决，认定被告杨永顺在承租坐落天津市河北区地块及院内建筑物期限届满后，未经权利人同意将未经审批擅自改扩建的门脸房转租给原告的行为无效，判决被告杨永顺及天津市河北区郭镇火锅餐厅将上述2间门脸房腾交案外人天津市自来水集团有限公司。后被告杨永顺仍不服该重审判决并提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年11月6日作出（2019）津02民终6232号民事判决，驳回上诉，维持原判。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告杨永顺因转租行为无效，返还已付的2019年全年租金64000元。庭审中，原告分别提交由原、被告签订的租期载明为“2017年8月25日至2020年8月25日”的《房屋租赁合同》及落款日期为2018年11月20日，租期为“2018年11月20日至2023年11月20日”的《房屋租赁合同》照片打印件各一份，原告表示其于2018年10月31日从原天津市河北区川味居菜馆的经营者徐诗明处转让并开始经营天津市河北区郭镇火锅餐厅，租金系按每季度16000元交付并自2019年1月1日起已向被告杨永顺交纳了2019年全年租金64000元。上述落款日期为2018年11月20日的《房屋租赁合同》为双方的真实租赁合同，而租期记载为“2017年8月25日至2020年8月25日”的租赁合同系被告杨永顺为此前诉讼使用而由双方补签的虚假租赁合同。同时，原告表示2019年5月在法院勘查现场时其得知该门脸房已涉及诉讼。上述事实，有原告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽然被告杨永顺在承租期间届满后，将未经审批擅自改扩建的门脸房出租给原告的行为无效，双方所签《房屋租赁合同》亦为无效合同，但房屋租赁合同无效并不等同于原告可以无偿使用该房屋而获益。2019年原告实际使用涉案房屋用于经营，并已交纳全年房屋使用费，现以转租行为无效为由，要求被告返还已付的2019年房屋使用费，没有法律依据，本院不予支持。至于原告提出如果被告如实告知门脸房存在纠纷，即不会交纳房租及投入相应人力和财力的意见，因原告于2019年5月在此前诉讼中法院勘查现场时即已得知所使用的房屋存在纠纷，但在该案中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加该案诉讼，而是继续使用房屋及交纳房屋使用费，现提出该意见本院不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第一款第五项规定，判决如下：驳回原告郭英的诉讼请求。案件受理费700元，由原告郭英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年七月十三日书记员  王 杰附：本裁判文书适用法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。