陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书（2020）陕01民初115号原告（申请执行人）：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地西安市新城区。负责人：程清洁，该分行行长。委托诉讼代理人：薛琼，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉悦，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（执行案外人）：王利欣，男，1987年4月17日出生，汉族，西安三建建设有限公司职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：金万利，陕西彬泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：高沛，陕西彬泽律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：陕西瑞麟置业有限公司，住所地西安市碑林区。原告交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西省分行）与被告王利欣及第三人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行陕西省分行委托诉讼代理人薛琼，被告王利欣委托诉讼代理人金万利到庭参加诉讼；第三人瑞麟公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行陕西省分行向本院提出诉讼请求：准许执行西安市临潼区XX环XX号楼XX号房屋；诉讼费用由王利欣负担。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行的情形，上述条款对适用主体及适用条件作了明确规定。在执行异议审查阶段，王利欣未提供足够证据证明商品房交易的真实性，王利欣虽提供了购房合同及瑞麟公司单方出具的收款收据作为价款的支付凭证，但商品房买卖行为是否真实不能仅依房屋管理部门备案予以说明，法院应对购房款的真实支付进行审查。王利欣未提供涉案房屋已交付占有的任何证据。瑞麟公司名下房产至今未竣工验收，尚不能使用，更未交付王利欣。法院查封涉案房屋后，在执行部门、评估机构的评估核查过程中，未发现任何占有或使用行为。西安市中级人民法院作出的（2015）西中执异字第00081号执行裁定，缺乏事实依据，适用法律错误，王利欣不具有法律规定的排除执行情形。西安市临潼区房管所于2014年4月29日为涉案房屋办理了抵押登记，而王利欣与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》系在此之后，王利欣明显存在恶意。西安市中级人民法院于2015年1月27日查封了涉案房屋，西安市临潼区房管所对《商品房买卖合同》进行备案系在查封之后，且《商品房买卖合同》是否合法有效不由房管局备案决定，该行政行为本身不能产生对抗抵押权或法院查封裁定的法律效力，王利欣依据合同仅可能享有债权请求权，无法对抗交行陕西省分行对涉案房屋已在先享有的担保物权。被告王利欣辩称，西安市中级人民法院作出的（2015）西中执异字第00081号执行裁定正确。本案应适用《合同法》第二百八十六条的规定，工程款优先受偿权高于抵押权。涉案房产系西安三建建设有限公司与瑞麟公司以房抵工程款29套房屋中的一套，其余28套房屋引发的相关执行异议之诉案件，一、二审法院均支持了购房人的主张，本案其要求保持裁判结果的一致性，支持其主张。第三人瑞麟公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2014年4月29日，交行陕西省分行与瑞麟公司签订《公司客户委托贷款合同》，瑞麟公司以其自有的位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区在建工程提供抵押担保，并出具了抵押物清单。西安市临潼区房管所为该抵押物办理了抵押登记，并出具编号为西房他证临字第2014955号房屋他项权证。同日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2014）陕证经字第002460号具有强制执行效力的债权文书公证书。后交行陕西省分行申请陕西省西安市汉唐公证处出具执行证书，2014年12月18日，陕西省西安市汉唐公证处出具（2014）陕证执字第149号执行证书，载明瑞麟公司未在约定的期限履行还款和担保义务，交行陕西省分行可持公证书及执行证书向由管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为支付本金87464540元整及利息、罚息。后交行陕西省分行依据上述执行证书向本院申请强制执行，2014年12月30日，本院依据生效的债权文书公证书及执行证书作出（2014）西中执证字第00059-6号执行裁定：查封被执行人瑞麟公司所有的位于西安市临潼区XX环西侧瑞麟君府南区包括涉案房屋在内的127套房产外加项目商业楼（独立三层）和幼儿园；查封期限为二年。王利欣以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。本院作出（2015）西中执异字第00081号执行裁定：一、案外人提出的执行异议申请理由成立；二、西安市临潼区XX环XX号楼XX号房屋中止执行。交行陕西省分行遂提起申请执行人异议之诉即本案诉讼。另查，2014年7月6日，王利欣与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》约定，王利欣购买瑞麟公司位于西安市临潼区XX环XX号楼XX号房屋，合同价款624137元。王利欣依约支付瑞麟公司购房款624137万元。2014年9月5日，《商品房买卖合同》在西安市临潼房管所登记备案。2015年6月10日，瑞麟公司向王利欣办理了交房入住手续，现涉案房屋已交付使用。经交行陕西省分行申请，本院到西安市房屋管理局查询，该局答复，王利欣名下拥有位于西安市未央区XX环XX段XX号（佳家时代广场A座公寓及地下车库、D座住宅楼/1/22606）的面积为141.8700平方米、份额为100%的房产（房产证号：110XXXXXXX-7-1-1-22606-1）。再查，2014年1月23日，瑞麟公司向西安三建建设有限公司出具《承诺书》载明：“西安三建建设有限公司：我公司由于前期资金短缺，所欠贵公司工程进度款，现用瑞麟Ⅱ期29套房屋抵给贵公司，视为支付工程进度款项，总价值为壹仟柒佰玖拾壹万玖仟零贰拾肆元整（17919024元）。现承诺如下：一、所售西安三建建设有限公司的29套房屋无产权纠纷。二、当西安三建建设有限公司将房屋销售给第三方时，我公司有义务配合西安三建建设有限公司对这29套房屋的销售，按房屋销售程序办理房屋销售一切手续。三、按房屋销售合同约定时间将29套房屋的钥匙交付给西安三建建设有限公司。”瑞麟公司与西安三建建设有限公司分别在《瑞麟工程款抵房（29套）》清单上加盖公章，该清单载明：29套房共计销售金额17919024元，房号102041，面积134.05，房主王利欣，销售金额624137元等。2017年11月23日，西安三建建设有限公司向陕西省高级人民法院出具《情况说明》称，“2014年元月份，由于春节临近，瑞麟置业有限公司当时资金困难，农民工面临无法解决工资及回家过年等问题，且不断上访，为了社会稳定，不给政府添乱，我公司与瑞麟置业有限公司协商，以瑞麟二期房屋抵部分工程进度款，进行筹资，以解燃眉之急。所以形成29套房屋抵款事实。”根据王利欣提交的陕西龙容物业有限公司出具的收费票据显示，王利欣曾于2016年5月3日就瑞麟君府二期10号楼2单元102041号房屋交纳过水电费。以上事实，有西安市中级人民法院（2014）西中执证字第00059 -6号执行裁定书、西安市中级人民法院（2015）西中执异字第00081号执行裁定书、陕西省西安市汉唐公证处（2014）陕证执字第149号执行证书、《抵押合同》《公司客户委托贷款合同》、房屋他项权证、《情况说明》《商品房买卖合同》《二期物业管理服务合同》、收款收据、财产查询反馈信息表、《承诺书》《瑞麟工程款抵房（29套）》及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为交行陕西省分行对本院作出的（2015）西中执异字第00081号执行裁定不服提起的申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案审理的焦点为王利欣就执行标的是否享有民事权利，该权利能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，王利欣应承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，交行陕西省分行就涉案房屋办理抵押登记之前，瑞麟公司以向西安三建建设有限公司出具《承诺书》的方式，将包括涉案房屋在内的29套房屋抵付西安三建建设有限公司工程进度款，并承诺配合西安三建建设有限公司按房屋销售程序办理一切手续等；王利欣在本院查封之前与瑞麟公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房屋，西安市临潼区房地产管理所在该合同上加盖有房屋销售合同备案监证专用章；瑞麟公司向王利欣出具《交房入住书》载明“已付清全额房款”，瑞麟置业公司向王利欣出具的收款收据载明收到王利欣预收二期房款624137元，瑞麟公司向王利欣办理了交房入住手续，根据王利欣提交的物业公司出具的收费票据能够反映出王利欣存在对涉案房屋使用等情况。从以上事实能够认定，王利欣就涉案房屋享有权利，而该权利能够排除人民法院的强制执行。综上所述，本院对交行陕西省分行要求准许执行西安市临潼区XX环XX号楼XX号房屋的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告交通银行股份有限公司陕西省分行的诉讼请求。案件受理费100元，由原告交通银行股份有限公司陕西省分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年七月三日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛 2020011159161010292060717177383200120200117120001