四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川11民终583号 上诉人（原审原告）：王洪谷，女，1942年4月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王茜，四川博成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山温泉度假区投资有限公司，住所地:四川省峨眉山市温泉大道1号。 法定代表人：游铁鹰，董事长。 委托诉讼代理人：周攀，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭心洁，四川双荣律师事务所律师。 上诉人王洪谷因与被上诉人峨眉山温泉度假区投资有限公司（以下简称温泉公司）房屋租赁合同、委托合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人王洪谷的委托诉讼代理人王茜，被上诉人温泉公司的委托诉讼代理人周攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王洪谷上诉请求：1.判决温泉公司对峨眉山市房屋的温泉水、电恢复原状（温泉水恢复正常供应状态，将插卡用电受限的设置恢复为不受温泉公司控制的一户一表的正常用电方式）；2.判决温泉公司赔偿上述房屋无法正常使用给王洪谷造成的损失16666元（以上损失以年租金40000元，每天109元为标准，暂从2018年3月27日的交付之日计算至2018年8月26日，自2018年8月27日起至温泉水、电恢复原状之日止，按以上标准计算损失）；3.判决温泉公司赔偿上述房屋装修的损失391754元；4.本案诉讼费用由温泉公司负担。庭审中，上诉人明确其第一项诉讼请求为：要求温泉公司采取为其更换电子房卡或其他方式恢复正常用电；采取恰当的方式让其能使用温泉水；该项诉讼请求系基于双方的租赁合同关系和委托装修合同关系提起。事实和理由：一、被上诉人非法限制上诉人取电用水，应恢复原状及承担赔偿责任。上诉人向一审法院申请强制执行，被上诉人被迫交还了案涉房屋。交付的房屋却被断水断电无法居住，综其原因是被上诉人利用委托装修的便利，控制了用电用水设施设备，故意设置生活障碍，非法限制上诉人使用温泉水及照明用电，从而引发本案。被上诉人物业经理高蕾于2018年3月27日向上诉人交付房屋，因交付房屋时使用的是被上诉人的房卡，故可正常取电。而《峨眉天颐温泉度假大饭店相关物业签收记录表》（以下简称《物业签收记录表》）关于“电子房卡为感应式磁卡，每户1卡由物管商制发，主要用途是用于房间取电，具有身份识别等智能功能，在机械钥匙未闭锁的情况下用于开启房间”的特别说明，表明了电子房卡由被上诉人制发用于开门取电，但现实情况却是上诉人的电子房卡既不能开启房间，甚至连取电照明的基本功能都无法实现，严重妨碍上诉人对房屋的使用及正常的生活。上诉人提交的视频资料表明房屋是无电状态，通过插卡也无法实现取电，被上诉人物业经理高蕾也承认被上诉人可以控制电源，房屋无法取电是被上诉人限制所致。被上诉人交还房屋的时候，温泉公寓房间配置移交确认表中注明“温泉设施不出水，后续将免费维修”，但房内温泉设施至今未达到使用温泉水的条件。被上诉人销售的楼盘取名“峨眉山天颐温泉休闲乡都．温泉公寓”，以温泉水入户使用作为宣传卖点，但被上诉人却对设施设备进行限制，导致上诉入一直无法实现使用温泉水的合同目的。温泉公寓其他同类型房屋均可享受温泉供应，却单单停止了对上诉人的温泉供应，很明显是被上诉人利用管理上的便利对上诉人合法权益进行损害，有权要求被上诉人恢复供水状态及赔偿损失。二、峨眉山国际度假会议中心投资有限公司（以下简称度假会议中心）没有履行对房屋装修的义务，应当按照合同约定承担退还上诉人已支付的装修费。度假会议中心在2010年9月24日及10月31日分两次收取了上诉人391754元装修款，在2010年12月3日与上诉人签订了对房屋进行装饰装修的《协议书》。本案是委托装饰装修合同纠纷，度假会议中心作为《协议书》的签订及履行主体，有义务委托有资质的第三方对案涉房屋进行装饰装修。然而，度假会议中心根本未履行《协议书》所约定的装修义务，却虚构自己进行装修这一情节欺骗上诉人。上诉入直到2019年4月乐山市中级人民法院开庭审理时候才得知被欺骗这一事实。特别需要说明的是，房屋开发商（即被上诉人）在2011年7月31日吸收合并了度假会议中心，度假会议中心的相关权利义务由开发商承担。在吸收合并前，度假会议中心与开发商（被上诉人）是两个独立的法人主体，依法独立享有民事权利和承担民事义务。度假会议中心收取上诉人装修费、签订装修合同均发生在吸收合并之前，不能将开发商的装修行为认定为度假会议中心进行的装修。三、房屋“存在装修痕迹”，不是度假会议中心装修的结果。一审判决未查清事实，以“王洪谷认可案涉房屋并非清水房状态，且存在装修痕迹”为由，认定度假会议中心履行了装修义务错误。事实上，上诉人认可存在装修痕迹属开发商进行的装修，并非认可房屋是度假会议中心装修的结果，度假会议中心没有履行合同义务。主要理由如下：首先，开发商在销售房屋时候，对外宣传资料是销售精装房，所以，在仅有40年土地使用权且不通气的情况下，以远高于峨眉山同时期住宅的价格进行销售。第二，被上诉人庭审中自认，案涉房屋是开发商委托成都市海之鹏装饰工程有限公司（以下简称海之鹏公司）进行的装修，且有双方签订的《建筑装饰工程施合同》为证。第三，根据《建筑装饰工程施合同》，开发商委托海之鹏公司在2010年5月20日就已完成案涉房屋的装饰装修工程，包括装饰装修工程设计及施工，灯饰灯具、家具、厨具的定购安装等。度假会议中心收取上诉人装修费和签订装修合同，均发生在开发商装修完成之后。第四，开发商交付给上诉人的房屋是进行过装修的房屋，不是清水房，天颐温泉二百多户购房人都可以证明这一基本事实。上诉人在2010年12月9日收到开发商交付的房屋，当天交给度假会议中心再装修及进行租赁使用。一审判决却错误认定“王洪谷当时实际接受了已经装修完毕的房屋且未提出任何异议”。上诉人接受开发商按照宣传资料交付经过装修的房屋，不能认定为对度假会议中心交付房屋的接受。上诉人收房当天（即2010年12月9日）将房屋交付给度假会议中心，上诉人是“交出”，度假会议中心是“收到”，一审法院却毫无理由的认定是上诉人接受度假会议中心对房屋的装修，这是对基本事实和关系的颠倒。度假会议中心并未对房屋进行过装修，自然不可能向上诉人交付装修成果，事实上也未交付。一审法院既然认定度假会议中心对案涉房屋进行了装修，装修证据自然掌握在被上诉人手中，上诉人强烈要求被上诉人提交度假会议中心履行装修义务的证明材料，以查明事实。以上充分证明，案涉房屋是开发商按照销售宣传进行的装修，度假会议中心收取上诉人装修款后并未履行合同义务。根据《协议书》第四条特别约定，“若乙方不履行本协议则双倍退还甲方已付给乙方的全部费用。”度假会议中心应当退还上诉人已支付的装修费作为对上诉人的赔偿，基于吸收合并的事实，该后果由被上诉人承担。四、虽然《物业管理服务业主委托协议》并未就温泉水缴费的方式进行约定，但按照业主用水、用电的惯例，应采用使用温泉水后再按月缴费的方式。上诉人所在的2栋楼的其他业主使用温泉水并未缴纳押金，故上诉人不同意温泉公司提出先缴费后用温泉水的方式。五、2020年6月12日，在法院主持的现场勘查过程中，虽然被上诉人的员工就插卡取电进行了处理，室内电源变成了正常开关用电，但被上诉人仍可通过总表控制上诉人的用电，故其并未完成上诉人提出的其不受被上诉人的用电控制，恢复成一户一表的用电状态的义务。综上，被上诉人故意断水断电、设置生活障碍，使上诉人家中的设施设备既无热水也不能使用温泉水，供电照明的基本权利受到非法限制，严重影响上诉人作为业主的正常生活，导致房屋空置至今无自用或租赁的可能。请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人温泉公司辩称,1.案涉房屋的电能正常使用，温泉公司并不存在以断电方式妨碍王洪谷对房屋使用的行为。王洪谷购买案涉房屋时即知晓该房屋是按酒店标准进行设计，并在一定的期限内用于酒店经营，故王洪谷对案涉房屋使用电子房卡，用电方式也非一户一表的事实是知晓并同意的。每户均有单独电表，因包括案涉房屋在内的整栋房均用于酒店经营，供电部门并未与每户业主签订用电合同，故每户并无独立电卡，均由公司代收电费。王洪谷要求将案涉房屋恢复成一户一表的正常用电方式的主张不符合合同的约定。2018年3月，温泉公司已将案涉房屋退还王洪谷，包括房卡以及相应的设备已进行了移交，温泉公司无法判断不能用电的原因。而案涉房屋已通电，不能插卡取电的原因可能是其持有的房卡失效所致，王洪谷可自行解决该问题。二审中，在法院主持现场勘查过程中，温泉公司工作人员对插卡取电的问题进行了处理，现已无需插卡即可正常用电；2.案涉房屋的温泉水设备并无问题。该设备现因疫情原因无法正常使用温泉水。温泉水系有偿使用，温泉公司可控制业主对温泉水的使用。温泉公司与业主未就温泉水的缴费方式进行约定，根据其他业主的使用惯例，使用温泉水需预交5,000元，上诉人预交费用后即可正常使用，故温泉公司不存在设置障碍让王洪谷无法使用温泉水的情形；3.王洪谷与温泉公司协商一致，交付给王洪谷的房屋为统一的酒店式精装房。王洪谷与温泉公司约定其购买的房屋系清水房；王洪谷与度假会议中心签订的《协议书》，约定王洪谷委托度假会议中心为其装修房屋，温泉公司和度假会议中心系关联企业，由温泉公司委托第三方装修公司进行装修，王洪谷接收了房屋并出租给度假会议中心用作酒店出租，表明其已接受了装修房屋，度假会议中心已完成了委托装修义务；4.案涉房屋所在的2栋楼有三家装修公司进行装修，装修案涉房屋的公司系海之鹏公司。虽然温泉公司与海之鹏公司签订的《建筑装饰工程施工合同》约定的合同竣工日期为2010年5月，但实际竣工日期为2010年11月29日。度假会议中心系受王洪谷委托装修案涉房屋，海之鹏公司已完成了装修义务，若王洪谷需要相应的资料可自行找海之鹏公司索取。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王洪谷向一审法院起诉请求：1.判决温泉公司对峨眉山市房屋的温泉水、电恢复原状（温泉水恢复正常供应状态，将插卡用电受限的设置恢复为不受温泉公司控制的一户一表的正常用电方式）；2.判决温泉公司赔偿上述房屋无法正常使用给王洪谷造成的损失16666元（以上损失以年租金40000元为标准，暂从2018年3月27日的交付之日计算至2018年8月26日，自2018年8月27日起至温泉水、电恢复原状之日止按以上标准计算损失）；3.判决温泉公司赔偿上述房屋装修的损失391754元；4.该案诉讼费用由温泉公司负担。 一审法院认定事实：2010年9月24日，王洪谷（甲方，出租方）与度假会议中心（乙方，承租方）签订《物业租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于峨眉天××温泉休闲乡都温泉公寓××号，房屋结构为全框架，房产权证号Ｘ（购房合同ＧＹ2-05-230），房屋装修配置详见甲方与甲方签订的装修配置《委托协议书》；乙方承租该房屋用于经营酒店。租赁期限为五年，自甲方正式向乙方交房之日起计。年租金标准为40000元；租赁期满后本合同自行终止，届时乙方交还甲方的物业为正常使用状态。 2010年9月24日，王洪谷（甲方，委托人）与度假会议中心（乙方，受托人）签订《协议书》，主要内容为：甲方于2010年9月24日与开发商签订《商品房买卖合同》，购买峨眉山。鉴于该住宅的特殊区位甲方不便于自行完成装修、配置的实际情况，为此甲方决定委托度假会议中心办理室内装饰装修设计、装修施工管理和设备、用俱购置等事宜。甲方委托代办事项1.室内装修、配饰的创意和设计；2.室内装修施工管理（包括统一代选施工单位、采购材料、建立工程质量、控制施工工期、保护成品和代为组织竣工验收等）；3.室内设备、用俱的配置设计、采购、运输、安装、调试和验收（包括洁具、卫浴、温泉ＳＰＡ设施设备和灯具、家具、电器、用俱等）。室内装修标准详见附件1（Ａ2型精装房室内装修标准），室内设备用俱的配置内容详见附件2（Ａ2型室内配置标准），甲方原则上同意度假会议中心参照开发商展示的样板房模拟户型装修和配置。甲方委托度假会议中心代为办理室内装饰装修设计、装修施工管理和设备、用俱购置等事宜所需的费用总价为391754元（包括设计费、装修费、购置费、运输费、保管费和服务费等），王洪谷于本协议签订生效后五日内一次性支付给度假会议中心指定账户，由其包干使用（节余归度假会议中心，不足由其补贴）。协议签订后，度假会议中心于2010年9月29日向王洪谷出具收据载明收到王洪谷装修款10000元，于2010年10月31日向王洪谷出具收据载明收到王洪谷装修款381754元。温泉公司与海之鹏公司签订《建筑装饰工程施工合同》对案涉房屋进行装修。 2010年12月9日，王洪谷将案涉房屋交与度假会议中心用作天颐温泉度假大酒店客房使用。 2011年7月31日，度假会议中心与峨眉山温泉度假区投资有限公司及峨眉山峨秀湖旅游综合开发有限公司合并重组，由温泉公司为主体，吸收度假会议中心及峨眉山峨秀湖旅游综合开发有限公司的全部资产，并承担上述两公司的全部债权债务。2011年12月8日，度假会议中心依法办理了注销登记。王洪谷与温泉公司仍履行王洪谷与度假会议中心司签订的《物业租赁合同》，租赁房屋由温泉公司分公司峨眉天颐温泉度假大饭店作为酒店客房使用。2016年10月19日，四川省峨眉山市人民法院作出（2016）川1181民初127号民事判决书，判决温泉公司将位于峨眉山市房屋交还王洪谷。该判决书生效后，温泉公司于2018年3月27日将涉案房屋移交给了王洪谷。王洪谷接收房屋后，以房屋无法正常使用温泉水、电及房屋装修存在损失要求为由，诉至法院，请求判如前所述。 另查明，王洪谷与度假会议中心于2010年9月24日签订《物业管理服务业主委托协议》第四条第三项规定“各种专项特约服务费：业主与使用人提出的特约专项服务要求，只要不违反国家有关法律、法规，且度假会议中心又力所能及的都可以接受委托并合理收费。本物业度假会议中心提供的热水、温泉水供应专项服务的收费标准前暂定为：热水6元/立方米，温泉水20元/立方米，今后随供水和能源价格的市场变化而调整”。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王洪谷与度假会议中心之间签订的《协议书》载明，王洪谷委托与度假会议中心办理案涉房屋的装修事宜，并明确装修标准和配置要求及相关费用等内容，度假会议中心接受委托，故该案的法律关系为委托装饰装修合同关系。根据双方的诉、辩主张，该案的争议焦点：王洪谷的诉请是否有事实及法律依据。 首先，王洪谷认可案涉房屋并非清水房状态，且存在装修痕迹，结合温泉公寓房间配置移交确认表可知案涉房屋实际为装修完毕状态。根据（2016）川1181民初127号民事判决认定，王洪谷、温泉公司2010年12月9日开始履行《物业租赁合同》，即王洪谷当日将《物业租赁合同》中载明的出租房屋交付与度假会议中心，说明王洪谷当时实际接收了已经装修完毕的房屋且未提出任何异议。王洪谷认为温泉公司依据《商品房买卖合同》所交付的房屋为已装修完毕房屋，但其未提交证据予以证明。王洪谷在租赁合同履行多年后以温泉公司未履行委托装修义务要求赔偿装修款明显与事实不符，对王洪谷的该项诉请，该院依法不予支持。其次，双方在《协议书》中未明确约定排除插卡取电方式，温泉公司也已经完成受托事务，王洪谷请求变更插卡取电方式没有事实和法律依据。温泉公司既未违反协议，王洪谷也未举证证明其用电权利受到温泉公司侵害，故王洪谷要求温泉公司赔偿房屋无法正常使用的损失缺乏事实和法律依据，该院亦不予支持。再次，温泉公寓房间配置移交确认表已确认案涉房屋具备温泉设施，王洪谷未提供证据证实无温泉水的确切原因，《物业管理服务业主委托协议》虽约定温泉公司提供温泉水专项服务，但该服务系有偿服务而非附随义务。庭审中双方无法对温泉水供应价格达成一致意见，即双方无法对温泉水供应服务达成合意，视为王洪谷不接受温泉公司提供温泉水专项服务。因此王洪谷要求温泉公司恢复温泉水正常供应于法无据，该院依法不予支持。综上，王洪谷的全部诉请均无事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条，第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回王洪谷的诉讼请求。案件受理费7,393元，由王洪谷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王洪谷提供了以下证据：1.温泉公司销售商品房的宣传资料；2.温泉公司销售商品房属精装房的照片；3.户型图，上述证据拟证明温泉公司作为开发商，在销售商品房时即告知王洪谷该房属精装房而非清水房。案涉房屋由开发商履行承诺进行了房屋装修，度假会议中心未履行合同约定的装修义务，应承担违约责任的待证事实。 温泉公司质证：王洪谷提供的证据不是新证据，其真实性无法确认，且不能证明王洪谷的待证目的。 温泉公司举证：感应磁卡原理，拟证明王洪谷持有的电子房卡不能使用的原因较多，不能仅凭王洪谷用该卡无法取电的事实即认定温泉公司存在阻碍王洪谷用电的待证事实。 王洪谷质证：电子房卡由温泉公司制发，用于开门、取电等功能。王洪谷作为业主使用该卡无法取电，温泉公司即应进行处理，让业主能正常取电用电。温泉公司的证据与本案无关，不能证明其待证目的。 本院认证：王洪谷提供的证据上既未加盖温泉公司的公章或其他标识，以证明该组证据由温泉公司作为宣传资料发放的事实；王洪谷嗣后也与温泉公司签订了商品房买卖合同，本案亦非王洪谷与温泉公司就商品房买卖合同引发的纠纷，故王洪谷购买的房屋是否是精装房的待证事实应以双方所签合同约定为准。以上证据与本案没有关联性，本院不予采信。案涉房屋不能用电，而温泉公司提供的证据不能证明电子房卡不能取电的原因，该证据与其主张自己不存在阻碍王洪谷用电的待证事实没有关联性，本院不予采信。 二审经审理查明事实除以下事实外与一审一致，本院予以确认。 另查明：王洪谷与度假会议中心签订的《协议书》第四条第二款约定，若甲方（王洪谷）不履行本协议，则其已支付给乙方（度假会议中心）的费用，乙方不予退还；若乙方不履行本协议则双倍退还甲方已付给乙方的全部费用。王洪谷称其无法提供《协议书》载明的装修标准附件1和设备家具配置内容附件2。 2010年12月9日，王洪谷向度假会议中心交付出租房屋，签订《租赁房屋交付使用确认书》，该确认书载明了“交房日期2010年12月9日，租金5年，从2010年12月9日起至2015年12月9日止”等内容。王洪谷不认可确认书上其签名真实，但以交房真实为由，不申请对该签名的真伪进行鉴定。 王洪谷与温泉公司签订的《商品房买卖合同》，约定了热水、温泉水供水设施应于2010年12月31日达到使用条件等。合同附件六载明了案涉2号楼建筑及装修设计标准，装修标准为建筑内公共空间包括大堂及楼层电梯厅、公共走廊、楼梯间的装修。 王洪谷申请执行一审法院（2016）川1181民初127号民事判决，该院于2018年3月27日组织王洪谷、温泉公司到场进行财产交接，并制作了现场交付笔录。该笔录中，王洪谷的委托诉讼代理人王茜表示，房屋已接受，房屋水、电可正常使用、无问题等内容。双方确认的《温泉公寓房间配置移交确认表》上载明了，房屋的家具、电器、灯具、洁具、用品用具的具体名称、规格、单位、数量等。其中温泉设施一栏载明了“今无法确认，如不出温泉水，后续将免费维修一次”，桑拿房一栏载明了“无加热炉，后续补充”等内容，除以上两栏外，其余物品状态均为正常。双方确认的《物业签收记录表》上载明了，自来水、热水、温泉水、电使用的底数，电底数一览同时载明了对应21号电表的内容。特别说明栏载明了：每月水电表的计费数据以机械表的数据为收费依据；水电费的收费时间为每月初抄取数据统计，每月收取相关费用，也可预存费用进行冲抵等内容。 高蕾原系度假会议中心的员工。2017年7月12日，王洪谷的委托诉讼代理人王茜与高蕾的微信聊天记录载明了以下内容：高：“王洪谷截止2017年12月31日的物管费合计8,918.87元”；王：“你们2018年3月份才把房交给我们，并且至今都不通电，咋个可能从2015年交物管费呢？”；高：“物管费是您房租到期就开始计算了……希望您了解具体情况，我们没有断电，只是您的取电卡到期了”；王：“……取卡方式限制了业主的权利，应当恢复成永久电卡”；高：“取电方式等双方确定了物管费后我这边帮你处理……房屋已交付，房屋是通电的，只是您的取电卡需要续费”等内容。 本案二审过程中，温泉公司与王洪谷在法院的主持下，于2020年6月11日进行了现场勘验，温泉公司的工作人员已将插卡取电的方式更改为一般家庭用电方式。 王洪谷在二审中提出要求调取本院（2018）川11民终320号案中，有关2栋楼另一装修公司装修房屋的图纸等资料的，用于证明海之鹏公司是否装修案涉房屋的事实。该案中并无图纸等资料，且该图纸资料与本案事实并无关联，本院未予准许。 本院认为，王洪谷与度假会议中心签订的《物业租赁合同》、《协议书》系各方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。度假会议中心已被温泉公司合并，根据《中华人民共和国合同法》第九十条：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或其他组织行使合同权利，履行合同义务……”的规定，应由温泉公司行使合同权利，履行合同义务。 王洪谷提起本案诉讼系基于其与温泉公司的房屋租赁关系和委托装修房屋委托关系而提出，故本案涉及了两个法律关系，案由应确定为房屋租赁合同、委托合同纠纷。 本案的争议焦点为：一、温泉公司是否存在违约行为，若存在违约行为，其应否将插卡用电受限的设置恢复为一户一表的用电方式，恢复温泉水的供给并赔偿王洪谷房屋不能使用的损失？二、度假会议中心是否履行了委托装修义务，温泉公司应否承担返还装修款的义务？ 关于第一个争议焦点。1.根据本院查明的事实可知，王洪谷购买案涉房屋是为租赁给度假会议中心用于酒店经营。双方约定的租赁期限为5年，即从王洪谷2010年12月9日交房起至2015年12月8日止。租赁期限届满后，温泉公司应返还案涉房屋，并根据《物业租赁合同》关于“租赁期满后本合同自行终止，届时乙方交还甲方的物业为正常使用状态”的约定，温泉公司返还的房屋状态应为正常使用状态。虽然案涉房屋交付时的现场交付笔录载明了“房屋水电可正常使用”等内容，但从该房交付后，王洪谷委托诉讼代理人王茜与温泉公司员工高蕾的微信聊天记录可以看出，温泉公司因王洪谷未缴纳物管费而对其使用电子房卡取电等功能进行了限制，案涉房屋因此不能用电直至2020年6月11日。温泉公司应按约交还能正常使用的房屋，且不得采取停止供电等方式催收物管费，故温泉公司限制王洪谷使用房卡取电的行为，既违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还租赁物应否符合按照约定或租赁物性质使用后的状态”的规定，亦违反了《物业租赁合同》的约定，其行为已构成了违约；2.王洪谷提出了温泉公司将插卡用电的设置恢复为一户一表用电方式的主张，并明确该主张系要求温泉公司为其更换电子房卡或其他方式恢复其正常用电。王洪谷购买案涉房屋时，对该房装修后用于酒店经营的事实清楚并予以同意。王洪谷与度假会议中心并未就房屋的取电方式进行特别约定；而电子房卡取电符合酒店经营的方式。同时，温泉公司已在法院的主持下将插卡取电方式变更为家庭用电方式，王洪谷亦能正常用电；根据《物业签收记录表》载明的内容，案涉房屋对应的电表为21号电表，故王洪谷使用的已是一户一表的用电方式。至于供电部门未与王洪谷等个人建立供用电合同关系，亦是酒店经营的需要。故案涉房屋已由插卡取电的方式变更成一般家庭取电方式，亦采用了一户一表的方式，王洪谷要求温泉公司将插卡用电的设置恢复为一户一表用电方式的诉讼没有事实基础，本院不予支持；3.根据《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋有温泉水供应的功能，且该供水设施应于2010年12月31日达到使用条件；结合温泉公司在2018年3月27日返还案涉房屋时有温泉水底数的事实可知，案涉房屋的温泉水设施在2018年3月27日前能正常使用。温泉公司的工作人员在《温泉公寓房间配置移交确认表》上载明了“今无法确认，后续将免费维修一次”的内容，表明了温泉设施不能正常使用的事实，法院在2020年6月11日现场勘查时也查明了温泉设施有冷水排放而无温泉水的现状；而温泉公司否认设备存在问题，提出了其可控制温泉水的使用，因王洪谷未按惯例预交押金，故不能使用温泉水的主张。以上事实和温泉公司的陈述表明了，温泉公司在返还案涉房屋时限制了王洪谷正常使用温泉设备的权利。虽然温泉水属有偿使用，且《物业管理服务业主委托协议》未对温泉水缴费的方式进行约定，但《物业签收记录表》的特别说明，载明了水电费收取可采取每月缴纳或预存冲抵的方式，王洪谷的委托诉讼代理人签字予以确认，表明双方就包括温泉水在内的水电缴费方式达成了合意，温泉公司要求王洪谷预交押金后可使用温泉水的主张不符合双方的约定，该公司以此为由限制王洪谷使用温泉水已构成违约。温泉公司现未因疫情原因被相关部门要求停业，其提出因疫情而停止供应温泉水的主张系其自己的经营决策问题，不属于法定免责事由。王洪谷要求温泉公司恢复温泉水正常供应状态的主张符合合同约定，本院予以支持；4.根据本院以上分析，温泉公司退还案涉房屋时，王洪谷不能使用电子房卡取电，温泉公司对王洪谷要求公司处理的请求予以拒绝，其退还的房屋因不能通电而影响了正常的使用功能，温泉公司的违约行为给王洪谷造成了损失，王洪谷要求温泉公司支付房屋不能正常使用损失的主张符合法律规定，本院予以支持。王洪谷未提供因温泉公司违约行为造成其损失的证据，考虑温泉公司的违约程度以及王洪谷购买案涉房屋主要用于出租的目的，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后的可得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院参照王洪谷与温泉公司签订的《物业租赁合同》中约定的租金确定王洪谷的损失。温泉公司虽存在违约行为，但案涉房屋在交还时水电均正常，王洪谷在知晓房卡不能取电，且温泉公司不予处理后，可积极采取不通过插卡取电的方式用电，从法院进行现场勘查时温泉公司的工作人员现场更改的情况可知，此种方式系王洪谷作为业主也能采取防止损失扩大的措施。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿……”的规定，本院酌定考虑温泉公司支付王洪谷1年（2018年3月27日起至2019年3月26日）4万元的租金损失；5.《商品房买卖合同》中约定了温泉水供水设施应于2010年12月31日达到使用条件，案涉房屋从2018年3月27日起至今未通温泉水，温泉公司限制王洪谷使用温泉水的行为已构成违约，王洪谷亦无法采取措施防止损失扩大，故温泉公司应全部赔偿王洪谷的该项损失。因有无温泉水并不影响房屋的正常使用，仅是使房屋使用品质下降，故不能参照4万元租金损失确定王洪谷的损失。考虑到王洪谷购房的主要目的系用于出租，而温泉房与普通房的租金显然不同，王洪谷也未提供其因不能正常使用温泉水而造成损失的证据，故本院参照4万元租金标准酌定考虑王洪谷不能正常使用温泉水的损失为每年4,000元。温泉公司已赔偿了房屋不能正常使用1年的损失4万元，该损失已包括了王洪谷不能使用温泉水的损失，故温泉公司应从2019年3月27日起，按4,000元/年的标准，支付王洪谷的损失至温泉水能正常使用时止。 关于第二个争议焦点。1.王洪谷与温泉公司签订的《商品房买卖合同》并未特别约定案涉房屋系精装房；该合同附件六载明了温泉公司仅完成建筑内公共空间的装修，以上事实表明温泉公司作为开发商交付给王洪谷的房屋并非精装房。王洪谷与度假会议中心签订的《物业租赁合同》载明了，案涉房屋的装修配置标准详见双方签订的《委托协议书》，即案涉房屋系按《协议书》的标准进行装修，该事实进一步印证了开发商出售的案涉房屋并非精装房的事实。虽然《物业租赁合同》约定的是《委托协议书》而非《协议书》，但双方从未签订过《委托协议书》，就装修事宜仅签订过《协议书》，故《物业租赁合同》载明的《委托协议书》即为《协议书》。王洪谷提出案涉房屋是精装房，房屋的现状装修系开发商温泉公司完成的主张与上述事实不符，其也未提供有效证据予以证明，本院对其该项主张不予采纳；2.《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托事务的合同”。王洪谷与度假会议中心签订《协议书》，将案涉房屋的装修、配饰创意、设计、施工等委托由度假会议中心代办，并约定由度假会议中心统一代选施工单位、采购材料、监理工程质量、组织竣工验收等，即双方约定了案涉房屋的装修、采购等事宜由度假会议中心委托他人或自行办理。该合同符合委托合同的特征。虽然与海之鹏公司签订《建筑装饰工程施工合同》的主体不是度假会议中心而是温泉公司，但案涉房屋已进行了装修，王洪谷于2010年12月9日签订《租赁房屋交付使用确认书》，将案涉房屋交付给度假会议中心进行酒店经营使用，以上事实表明受托人度假会议中心虽将委托事宜转委托给温泉公司完成，但转委托的第三人温泉公司已完成了委托人王洪谷的委托事务，度假会议中心将装修完毕的房屋交付给了王洪谷，王洪谷验收后再次将房屋出租给度假会议中心作为酒店使用的事实，度假会议中心的委托事务已完成；3.案涉房屋进行装修的事实，除有《建筑装饰工程施工合同》、《租赁房屋交付使用确认书》证明外，还有王洪谷接受房屋的《温泉公寓房间配置移交确认表》予以印证，事实清楚。王洪谷认为海之鹏公司未完成装修义务的主张没有证据证明；其认为温泉公司未提供装修的发票等材料，海之鹏公司进行装修的事实不真实的辩解与房屋已进行了装修的现状不符。本案已查清了房屋装修的事实，本案亦不属于温泉公司与海之鹏公司的装修装饰合同纠纷，装修发票等资料不属于本案审查的范围，王洪谷要求温泉公司提出装修发票等资料的主张与查明本案事实没有异议，本院对其该项主张不予支持。综上，度假会议中心已按《协议书》约定完成了委托事务，交付了装修完毕的房屋，王洪谷以度假会议中心未完成装修义务，要求温泉公司返还装修款项的主张没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，王洪谷的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省峨眉山市人民法院(2019)川1181民初3660号民事判决； 二、峨眉山温泉度假区投资有限公司在本判决生效后二十日内将王洪谷所有的位于峨眉天××温泉休闲乡都.温泉公寓××号房屋的温泉设施恢复至可正常供应温泉水的状态； 三、峨眉山温泉度假区投资有限公司在本判决生效后二十日内赔偿王洪谷不能正常使用房屋的损失4万元； 四、峨眉山温泉度假区投资有限公司在本判决生效后二十日内赔偿王洪谷不能正常使用温泉水的损失（损失以4,000元/年为标准，从2019年3月27日起支付至温泉水能正常使用时止）； 五、驳回王洪谷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7,393元，由王洪谷负担5,000元，峨眉山温泉度假区投资有限公司负担2,393元。二审案件受理费7,393元，由王洪谷负担5,000元，峨眉山温泉度假区投资有限公司负担2,393元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨梅娜 审 判 员 李金伟 审 判 员 李 艳 二〇二〇年七月一日 法官助理 唐燕群 书 记 员 唐 颖 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。