文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终929号上诉人（原审被告）：张发祥，男，1959年3月9日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：许春娣，女，1964年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：马瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈春翠，女，1960年3月19日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。上诉人张发祥、许春娣因与被上诉人陈春翠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初8746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张发祥、许春娣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判第三、四项判决，或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认为上诉人在房屋买卖法律关系中构成违约，属于事实认定错误。房屋买卖合同约定，房屋办理产权转移产生的一切费用由被上诉人承担。房屋未及时过户到被上诉人名下的原因在于被上诉人违约，不愿意支付房屋买卖合同约定的过户费用。2013年10月，上诉人在涉案房屋能够办理产权手续的情况办理了产权证，但被上诉人迟迟不将己产生的税费支付给上诉人，因被上诉人拒绝履行首次过户产生的税费，构成二次过户的事先违约，上诉人有理由拒绝继续履行过户手续。二、房屋买卖协议并未约定被上诉人办理房屋产权转移的具体时间，也未约定上诉人有通知被上诉人办理产权过户的责任或义务。所以，一审法院认定上诉人“未通知原告办理产权转移手续，己经构成违约”，“被告在办完产权登记手续后，理应及时通知原告办理过户手续，而被告怠于行使通知义务，方造成原告提起诉讼”的事实认定和推理错误。况且，被上诉人也无相应的证据证明其与上诉人沟通过办理产权事宜，上诉人存在“怠于”告知的行为。三、一审法院滥用裁量权，适用法律错误。根据合同法等法律规定，违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。本案中，上诉人履行了房屋交付义务，也积极办理首次产权过户，之所以没有继续配合被上诉人办理二次过户手续是因为被上诉人不愿意履行合同约定的税费支付义务。因此，上诉人不存在违反房屋买卖协议约定的违约行为。一审法院酌定违约金17000元，缺乏事实与法律依据，系对法官自由裁量权的滥用。四、一审法院程序上存在瑕疵。一审期间，上诉人就被上诉人拖欠的过户费提起反诉，但一审法院认为庭审辩论己经结束，未受理上诉人的反诉。根据司法实践，在一审闭庭前被告提起反诉，为查明事实，可以合并审理。但一审法院急于结案，不仅没有合并审理，也未就上诉人在一审期间提供的证据材料予以阐述，程序和判决书内容上存在一定瑕疵。关于被上诉人拖欠过户费的违约行为，上诉人已经另案提起诉讼。陈春翠辩称，上诉人主张的事实和理由不能成立，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。一、上诉人认为其没有通知的义务，但还清银行贷款、办理产权证，使产权证能够满足过户的条件，都是上诉人单方能够完成的，而被上诉人完全不可能知道，上诉人当然就有通知的义务。二、上诉人认为房屋买卖协议并未约定被上诉人办理房屋产权转移的具体时间，认为期限还没有到，是强词夺理，本案起诉时房屋买卖年限已经超过11年，而具备过户条件也超过了6年。陈春翠向一审法院起诉请求：1、确认陈春翠与张发祥、许春娣于2008年11月22日签订的《圣源居01栋109、110号房买卖协议》有效，圣源居01栋109室、110号室房屋所有权归陈春翠所有，并判令张发祥、许春娣于判决生效后十日内协助陈春翠办理过户手续；2、张发祥、许春娣协助陈春翠办理涉案房屋过户时，自2013年10月25日起至判决生效之日止应由陈春翠承担的税费增加的部分由张发祥、许春娣承担；3、判令张发祥、许春娣支付陈春翠违约金100000元；4、张发祥、许春娣承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2008年11月22日，张发祥（甲方）与陈春翠、陈春兰（乙方）签订《圣源居01栋107、108、109、110号房买卖协议》，约定：一、甲方将圣源居01栋107号底层房（面积21.28M2），108号底层房（面积25.68M2），109号底层房（面积25.68M2），110号底层房（面积21.28M2）转给乙方，乙方一个月内一次性付给甲方人民币叁拾肆万元整。二、乙方需该底层房办理产权转移，须等甲方付清银行款后再办理（五年内不办理）。三、办理产权转移，甲方只提供相关手续，其一切费用均由乙方承担。四、……。同日，张发祥、许春娣（甲方）与陈春翠（乙方）签订《圣源居01栋109、110号房买卖协议》，约定：一、甲方将圣源居01栋109号底层房（面积25.68M2），110号底层房（面积21.28M2）转给乙方，乙方一个月内一次性付给甲方人民币壹拾柒万元整。二、乙方需要该底层房办理产权转移，须等甲方付清银行款后再办理（五年内不办理）。三、办理产权转移，甲方只提供相关手续，其一切费用均由乙方承担（包括开具该房屋的销售不动产专用发票所涉及的税费）。四、……。备注：甲方违约双倍退款，乙方违约房子收回，房款不退。2008年12月4日，陈春翠出具310000元本票一张，收款人为张发祥。2008年12月10日，张发祥出具收条一张，上书“收到陈春翠、张正贵购买圣源居01栋109.110底层房人民币壹拾柒万元整（¥：170000.00）”。庭审中，陈春翠陈述连同定金30000元，加上本票310000元，构成陈春翠、陈春兰购房款，张发祥、许春娣无异议。另查明，2004年2月16日，张发祥与江浦县珠江房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》，约定由张发祥购买圣源居01幢101-116室门面房，于2004年3月1日登记备案。2013年10月24日，张发祥办理浦口区江浦街道珠泉路9号圣源居1幢109门面房、110门面房产权登记。一审法院认为，陈春翠与张发祥、许春娣双方签订的《圣源居01栋107、108、109、110号房买卖协议》、《圣源居01栋109、110号房买卖协议》不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行上述两协议。现陈春翠已将约定的购房款完全付清，张发祥、许春娣理应在约定的过户条件具备后，协助陈春翠办理产权转移手续，而张发祥、许春娣在满五年后自行办理产权登记手续，将房屋登记在张发祥名下，而未通知陈春翠办理产权转移手续，已构成违约。故对陈春翠要求确认买卖协议有效、确认争议房产所有权归其所有、要求张发祥、许春娣协助陈春翠办理产权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。至于陈春翠主张的要求张发祥、许春娣承担逾期过户造成的增加税费，因双方尚未办理过户手续，可能增加的税费未能明确，陈春翠可在实际产生增加的税费支出后，另案主张要求张发祥、许春娣承担由此造成的损失。至于陈春翠主张张发祥、许春娣承担违约金100000元，协议中约定甲方违约双倍退款，应属于买卖不成退房情形，具体对逾期办理产权转移手续造成的违约并未约定，且房屋已被陈春翠实际占有使用，故法院酌定张发祥、许春娣承担违约金为总房款的10%即17000元。至于张发祥、许春娣辩称是基于陈春翠未支付相应的办证费用造成未能过户，根据实际情形，张发祥、许春娣在办完产权登记手续后，理应及时通知陈春翠办理过户手续，而张发祥、许春娣怠于行使通知义务，方造成陈春翠提起诉讼，故对张发祥、许春娣该辩称，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院作出判决：一、确认陈春翠与张发祥、许春娣于2008年11月22日签订的《圣源居01栋109、110号房买卖协议》有效；二、确认浦口区江浦街道珠泉路9号圣源居1幢109门面房、110门面房归陈春翠所有；三、张发祥、许春娣于判决生效之日起十五日内协助陈春翠办理上述诉争房屋产权转移手续；四、张发祥、许春娣于判决生效之日起十日内支付陈春翠违约金17000元；五、驳回陈春翠的其他诉讼请求。二审中，张发祥、许春娣提交房屋登记费发票、转让手续费发票、住宅专项维修资金专用收据2份、现金完税证，拟证明涉案109、110号房屋办理一手产权证共计产生的费用是10492元。陈春翠质证对证据真实性没有异议，但认为上诉人自己办理一手产权证的费用应由上诉人自己承担，而不应当由陈春翠承担。本院对证据的真实性予以认定。经审理查明，案涉109、110号房屋办理一手产权证共计产生费用10492元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张发祥、许春娣与被上诉人陈春翠签订的《圣源居01栋107、108、109、110号房买卖协议》、《圣源居01栋109、110号房买卖协议》均合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方合同约定办理产权转移，上诉人只提供手续，其一切费用均由被上诉人承担，包括开具该房屋的销售不动产专用发票所涉及的税费。该合同约定的销售不动产专用发票税费系办理一手证所需税费，说明双方合同中约定的“一切费用”包含了案涉房屋办理两次过户手续的全部费用，故办理一手证的税费亦应由被上诉人承担。双方合同约定，被上诉人需要办理案涉房屋的产权转移，须等上诉人付清银行款后再办理，五年内不办理。根据该约定，被上诉人办理产权转移的条件系上诉人付清银行款，期限是五年后，两者应当同时具备。因上诉人何时付清银行款，被上诉人并不清楚，故上诉人应当在五年期限届满且具备办理产权转移条件后及时通知被上诉人。上诉人虽主张其在2013年一次朋友聚会时即已告知被上诉人，但无证据证明，本院不予采信。双方合同约定的过户条件系基于被上诉人需要，且上诉人只提供相关手续，一切费用均由被上诉人承担，故办理过户手续的义务人应系被上诉人，上诉人只承担配合义务。本案中，上诉人虽无证据证明其已将可以办证过户的情况告知了被上诉人，被上诉人亦无证据证明其在五年期限届满后向上诉人请求过户，而上诉人故意隐瞒过户条件成就的事实，且被上诉人直到本案诉讼中仍不愿承担办理一手证的相关费用，可见案涉房屋未能正常过户的原因不能全部归责于上诉人，至少不能排除被上诉人因不愿意承担一手证办理费用而导致迟延办证的可能。在此情况下，应认定双方对未能及时过户均存在过错，一审法院简单认定系上诉人违约，依据并不充分，本院予以纠正。被上诉人以上诉人违约为由主张违约金，本院不予采信。本案系合同纠纷，被上诉人有权依据合同请求上诉人协助办理过户手续，但在过户前物权未发生转移，一审法院直接支持被上诉人的确权请求，不符合法律规定，本院予以纠正。支付一手证的办证费用系合同约定义务，上诉人要求被上诉人支付一手证办证费用10492元后协助过户，符合合同约定，本院予以采纳。综上所述，张发祥、许春娣的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初8746号民事判决第一项；二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初8746号民事判决第二、三、四、五项；三、陈春翠于本判决书生效之日起五日内向张发祥、许春娣支付办理房屋办证费用10492元；四、张发祥、许春娣于收到上述费用后7日内，协助陈春翠将南京市浦口区江浦街道珠泉路9号圣源居1幢109门面房、110门面房变更登记至陈春翠名下，相应的过户费用由陈春翠承担；五、驳回陈春翠的其他诉讼请求。一审案件受理费8436元减半收取4218元，保全费2398元，合计6616元，由陈春翠负担；二审案件受理费8436元，由陈春翠负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  汪德全审判员  李任飞二○二○年七月三十日书记员  韩卓君