四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终700号 上诉人（原审被告）：肖琼，女，1985年7月9日出生，汉族，户籍地四川省中江县，现住四川省仁寿县。 被上诉人（原审原告）：成都宏润物业服务有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道二江路二段139号，统一社会信用代码91510100569666341W。 法定代表人：张大利，总经理。 委托诉讼代理人：曾凡权，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘世军，男，该公司员工。 上诉人肖琼因与被上诉人成都宏润物业服务有限公司（以下简称宏润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖琼向本院上诉请求：撤销原判，改判其不予缴纳或减半缴纳物业费，并判决双方之间的非法物业服务合同终止。事实和理由：一、前期物业服务合同违法，宏润物业公司不具有相应资质，且未通过正常招投标方式，其对此不知情，该合同无效。二、宏润物业公司未提供合格的物业服务。因该公司无安全管理人员，也未依法委托相关专业机构对电梯进行日常维护维修，致使该小区多次出现电梯困人事件；且该公司擅自利用共有部分、共用设施设备进行经营活动，且营收情况未公示，该营收应为全体业主的共有利益。 宏润物业公司辩称，“中城国际社区”小区分三期，其2014年通过招投标入场已履行相应的备案手续，不存在资质问题。其对小区的电梯已委托有资质的公司进行合规的维护保养，提供的其他物业服务也符合合同约定。至于利用共有部分的收益，其已按合同约定进行处理。原判认定事实清楚，适用法律正确，肖琼的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 宏润物业公司向一审法院起诉请求：判令肖琼立即给付其所欠物业服务费3526元，违约金1058元，共计4584元。 一审法院认定事实：肖琼系宏润物业公司服务的“中城国际社区”小区的业主，房屋坐落于仁寿县，建筑面积97.93平方米。 2017年3月17日，肖琼与宏润物业公司签订《“中城国际社区”前期物业服务合同》，该合同对物业基本情况、甲乙双方的权利及义务、物业服务的内容、服务质量、服务合同期限、相关服务费用、广告设置、物业服务期限、违约责任等进行了约定，该合同约定电梯住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元交纳，物业服务费缴费实行按年度预交，以后每年按首次缴纳物业服务费时间为准，物业管理服务费从开发商通知交房之日起计算，不按合同约定时间和标准交纳相关费用的，公司有权要求肖琼补交，并从逾期之日起按日加收千分之三违约金，超过三个月的加收20%的违约金。 合同签订后，宏润物业公司按约为“中城国际社区”小区提供物业管理服务，肖琼未交纳2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理费。2019年1月21日、2019年8月13日，宏润物业公司向肖琼发出了《欠费通知单》。 一审法院认为，宏润物业公司与肖琼之间签订的《“中城国际社区”前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，并有效。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，合同签订双方均应遵守，双方均应按照合同约定履行相应义务，同时享有相应的权利。宏润物业公司依约为肖琼所居住小区提供了物业管理服务，肖琼作为“中城国际社区”小区的业主应按约定缴纳物业管理服务费。肖琼未缴纳2017年9月1日至2019年8月31日的物业管理服务费97.93㎡×1.5元/月×24个月=3525.48元，庭审中，肖琼自认愿意交纳物业服务费3526元，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，宏润物业公司诉请肖琼缴纳2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费3526元的诉讼请求应予支持。 关于违约金。本案违约金的约定系基于肖琼逾期交费后的惩罚性约定，实质上是惩罚性违约金，且宏润物业公司未提交证据证实因肖琼迟延履行给其预期利益的造成了实际损失，加之肖琼不是无故不缴纳物业管理服务费，不是故意违反合同约定，在双方有争议的情况下，要求支付违约金有违公平原则，对宏润物业公司要求肖琼支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。但肖琼的辩解意见不能成为其不缴纳物业服务费的理由，对双方的争议，肖琼可另行主张权利。 同时，宏润物业公司应加强与业主的沟通协调，积极排除安全隐患，及时排查物业服务中的瑕疵与不足，为业主提供更加高质量的服务。 综上所述，对宏润物业公司诉讼请求中的合理、合法部分，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、肖琼于本判决生效之日起三之内向宏润物业公司支付2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业管理服务费3526元；二、驳回宏润物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由肖琼负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理，二审查明事实与原判认定一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为肖琼是否应当按照物业服务合同的约定向宏润物业公司支付物业服务费。因双方签订的《“中城国际社区”前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应全面适当地履行合同。宏润物业公司依约提供了物业服务，肖琼作为该小区的业主应依约支付物业服务费。在肖琼未向宏润物业公司支付2017年9月1日至2019年8月31日期间物业服务费3526元的情况下，原审判决其支付该费用正确。肖琼提出宏润物业公司在该小区的电梯维护保养、小区人员进出等物业管理服务等方面存在其不满意的情况，物业服务费其可以免交或者减半交纳，但并未提供证据证实宏润物业公司并未提供相应服务，且合同对此也无相应约定，故其该上诉理由不能成立。肖琼还提出宏润物业公司的资质问题，并据此主张该合同无效应解除，因法律、行政法规并无相应的效力性强制规定，将物业公司承接超过其资质等级对应面积物业的行为规定为无效行为，即使宏润物业公司的资质等级不足以承接该小区的物业服务，该合同并非当然无效，且宏润物业公司主张该小区分三期建设，其通过招投标承接该小区前期物业服务时物业面积并未达到20万平方米，肖琼的该上诉理由不能成立。且需指出的是，肖琼在本案一审时并未提出反诉，其提出的“判决双方之间的非法物业服务合同终止”上诉请求不属于本案二审审理范围。至于肖琼提出的其他上诉理由，经本院审查，同样不能成立。 本院认为，物业服务合同双方均应诚实信用、全面适当地履行合同，业主在享受物业服务企业依约提供的物业服务时也应依约交纳物业服务费，物业服务企业也应依约提供相应的物业服务。在业主提出建议、意见乃至批评后，物业服务企业应积极听取，改进服务，提高服务质量；如超出物业服务企业职责范围或超出物业服务合同约定范围无法解决的，其也应积极与业主沟通，求得谅解、理解、信任。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。肖琼的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由肖琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年七月二十二日 书记员  申雪梅