广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9667号上诉人（原审被告）：曾忠东，男，1969年2月14日出生，汉族，身份证住址福建省浦城县。委托诉讼代理人：靳羽，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州柏联装饰设计工程有限公司。住所地：广州市花都区杨一村马路北29第1-3楼（部位：203房）。法定代表人：余兴冬，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤星，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人曾忠东因与被上诉人广州柏联装饰设计工程有限公司（以下简称柏联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾忠东上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回柏联公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费均由柏联公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律与程序有误，主要事实与理由如下：一、一审判决适用法律程序有误，严重损害当事人合法权益。《民事诉讼法》第一百六十三条规定：“人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第二百六十九条规定：“转为普通程序的，人民法院应当将合议庭组成人员及相关事项以书面形式通知双方当事人。转为普通程序前，双方当事人已确认的事实，可以不再进行举证、质证。”据此，原来适用简易程序审理的案件，如果在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应裁定转为普通程序，并依照《民事诉讼法》第一百二十八条、第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条的规定，向当事人送达《合议庭组成人员通知书》和《开庭传票》，并按照普通程序重新开庭审理。根据《民诉法解释》第三百二十五条，“审判组织的组成不合法”、“违法剥夺当事人辩论权利”可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序。根据《民诉法解释》第三百九十一条的规定，一审开庭过程中应当开庭审理而未开庭审理的，应当认定为《民事诉讼法》第二百条第九项规定的剥夺当事人辩论权利，构成法定再审事由之一，这当然也属于《民诉法解释》第三百二十五条规定的“违法剥夺当事人辩论权利”的情形。本案于2019年6月10日依照简易程序开庭审理，后于2019年7月12日裁定转为普通程序后，一审法院并未按照前述规定向当事人告知合议庭组成人员，亦未按照普通程序重新开庭审理，而是直接做出判决，并在判决书落款处显示为三位合议庭成员的名字，根据前述《民诉法解释》的规定，这不仅构成审判组织的组成不合法，侵犯当事人依法申请回避的权利、违反民事诉讼直接审理原则，由并未参与庭审的两位人民陪审员决定案件裁判结果，而且违法剥夺当事人辩论权利，属严重程序错误。根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）项规定，应裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。因此，曾忠东请求将本案发回一审法院重审具有充分的事实和法律依据。二、一审判决关于曾忠东提前入场实施部分装修装修应视为租赁物交付使用的定性有误。首先，一审判决的定性有悖于曾忠东缔约目的。合同是双方当事人意思表示一致的产物，合同目的对于补充完善合同条款、确定双方权利义务等均具有最终意义。为此，曾忠东认为有必要提请合议庭注意以下三项事实：一是双方签订的《租赁合同》约定的租金标准符合花都区狮岭镇当地商业用房租赁的市场行情，二是双方缔约之际，曾忠东知晓讼争租赁物尚未办理规划许可、竣工和消防验收等相关手续，三是曾忠东的身份是具有多年超市、商场运营经验的商人。据此，曾忠东不可能不知道未经规划许可、消防验收的违法建筑不得对外公开营业的法律规定，以及违法营业将会面临如何巨大的商业风险，尽管如此，其仍然依照市场行情价格与柏联公司签订《租赁合同》，唯一合理的解释就是柏联公司曾经向曾忠东做出过能够办妥相关手续的承诺，否则即有违曾忠东的缔约目的。事实上，以上结论无论是曾忠东一审提交的案外人黄秀兵与柏联公司法定代表人余兴冬的微信聊天记录或《租赁合同》第二条关于“由于该建筑物目前还在改造之中，‘建筑物一次消防’（即：建筑消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）”的约定，均可验证柏联公司曾经向曾忠东做出过前述承诺的事实。曾忠东在此再次提醒合议庭注意，尽管柏联公司一审庭审中以黄秀兵并非合同主体为由，否认其与余兴冬微信聊天记录与本案的关联性，但曾忠东支付的200万元保证金中的50万元系曾忠东委托黄秀兵向余兴冬支付的，余兴冬分别于2016年5月10日和5月19日出具的收条中均对此予以确认，一审庭审中柏联公司的代理人亦明确认可两张收条的真实性。因此，尽管黄秀兵并非缔约主体，但其作为曾忠东经营合作伙伴并代表曾忠东就相关事宜进行沟通的身份，余兴冬是认可的，故黄秀兵与余兴冬之间微信聊天记录与本案具有充分的关联性，其中关于余兴冬正在办理并承诺尽快办妥相关手续的事实理应得到确认。其次，一审判决定性不符合双方缔约、履约的客观事实。曾忠东缔约前后，正是基于对余兴冬能够办妥相关手续承诺的信赖，始终以最大的诚意履行合同义务，不止于缔约当日即支付200万元保证金，并且案外人黄秀兵与余兴冬于2017年2月、3月、5月以及2018年3月、5月、11月的微信聊天记录可以证明，直至合同第二条约定的“最迟交付日期”即2017年1月1日已经超过而相关手续仍未办妥的情况下，甚至柏联公司于2018年12月3日向法院起诉前夕，余兴冬既未主张合同无效，亦未依照《合同法》第九十四条第（三）项关于“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定行使法定解除权。曾忠东之所以未依照法律规定及时止损，正是由于善意相信余兴冬所做的能够办妥相关手续承诺的信赖，否则，作为一名经验丰富的商人，岂能不知当前的处理方式将令其限于不测的险境？至于曾忠东于2016年8月提前进场实施的装修行为，则是其在相关手续办妥日期尚不确定的情况下，基于避免损失扩大而采取的一种自助行为，而不能被视为交付行为。曾忠东在此提醒合议庭注意以下事实：《租赁合同》第二条约定的免租装修期为五个月，曾忠东于（2019）粤0114民初2717号案件中提交的《室内装饰工程施工合同》中约定的装修工期为50个工作日，无论是五个月还是50个工作日，如果将曾忠东提前进场实施装修的2016年7月视为租赁物正式交付日期，何以直至2018年11月和12月双方函件多次往来，乃至于（2019）粤0114民初12号案件审理期间法官前往现场勘察时，曾忠东只是铺设部分地砖、架设部分电缆、摆放少许办公设备？难道曾忠东不愿意尽快全面完成装修施工以招商盈利吗？这除了再次印证曾忠东善意相信余兴冬承诺的结论，还证明曾忠东提前进场装修只是一种避免损失扩大的自助行为，否则，即无法合理解释为何在长达一年多的时间里，装修施工范围仅限于此？况且，因讼争租赁物系毛坯形态，铺设地砖、架设电缆是任何计划进行商业经营的承租人均需采取的施工措施，曾忠东在一年多的时间内并未按照自己的独特需求实施个性化装修。因此，曾忠东提前进场与通常的租赁物交付在性质上是截然不同的，一审判决将二者混为一谈，显然不符合双方缔约、履约的客观事实。第三，一审判决认定曾忠东占有使用租赁物有违法律。《合同法》第一百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”依照民法理论，所谓的交付就是指基于意思表示实施的占有转移行为，占有则是指占有人对动产或不动产的实际控制，无论有权抑或无权占有，均具有类似于物权的排他性特征。据此，租赁法律关系中，所谓的交付就是指出租人将租赁物交给承租人排他性地使用、收益。本案中，曾忠东实施的提前进场施工行为与一般租赁关系中的交付行为完全不同，正如曾忠东在一审中一再强调的那样，租赁物一、二、三层的钥匙始终由柏联公司持有，且曾忠东并未依照合同约定全面进驻一、二、三层，也就是说，曾忠东并未排他性地全面取得对租赁物的占有，所以，虽然一审判决适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》）第二条的规定认定《租赁合同》无效是正确的，但依照该解释第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判令曾忠东支付占有使用费则是错误的，如前所述，曾忠东并未占有租赁物，当然不应承担所谓的占有使用费。《消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案相较于一般住宅租赁的特殊之处在于，讼争标的物是用于商业经营目的的房产，所谓的投入使用是指投入商业运营，而不是如一般住宅那样，承租人可直接居住或用于转租，因此，本案讼争租赁物在未经消防验收的情况下就不能投入商业运营，当然也就无所谓曾忠东占有使用的问题。三、一审判决参照合同约定的租金标准判决曾忠东向柏联公司支付占有使用费适用法律错误。首先，《租赁司法解释》第五条虽然规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但本条适用的前提是承租人已经实际占有并使用了租赁物，如果因合同无效而无需支付任何费用，显然构成不当得利，对出租人是不公平的。本案的不同之处在于，如前所述，柏联公司并未向曾忠东交付涉案租赁物，而且柏联公司一直未能办理好涉案租赁物的消防验收手续，使得曾忠东无法实际使用租赁物。正所谓皮之不存毛将焉附，既然曾忠东没有占有和无法使用租赁物，何须支付占有使用费？因此，本案不符合适用上述规定的前提条件。其次，《租赁司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”据此，本案租赁物虽然未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，但并不表明双方当事人之间签订的租赁合同就是确定无疑会无效的，换句话说，如果出租人诚实信用尽力补办相应的手续，双方的租赁合同的效力瑕疵仍有被补正的可能。毕竟，涉案租赁物所占用的土地是农村集体经济组织的商服用地，而非宅基地或者耕地。因此，曾忠东考虑到这些情况，并基于对柏联公司的信赖与其签订租赁合同，并不能认为存在过错。换言之，导致涉案租赁合同无效的过错在于柏联公司，曾忠东并无过错。因此，即便法院最终认定曾忠东占有使用了涉案租赁物，也应当充分考虑导致租赁合同无效的原因和双方过错情况，确定占有使用费的标准。一审判决按照合同约定租金标准的50%确定占有使用费，明显过高。第三，本案导致合同无效的原因在于柏联公司提供的租赁物存在法律上的瑕疵，如果柏联公司诚信地积极履行补救措施、补办手续，双方的租赁合同完全可能转为有效而顺利履行。但柏联公司背信弃义，却于2018年10月22日向曾忠东发函要求交还租赁物。如前所述，曾忠东当时进驻涉案租赁物，正如一审判决所指出的，“仅仅是为了装修等经营前的准备工作，并未按照合同约定的目的进行占有实用。”因此，并不存在拒不交还租赁物的情况。此外，曾忠东因装修而投入大量资金，且已经向柏联公司支付了200万元保证金，因此，即便是认为曾忠东存在拒不归还租赁物的行为，其也是依法行使同时履行抗辩权，一审法院却认定曾忠东属于恶意拒不归还，并完全按照合同约定的租金标准确定占有使用费，明显不当。四、一审判决结果客观上助长乃至纵容了不诚信的商业欺诈行为。诚实信用原则被誉为民法中的“帝王条款”，《民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。”这就是说，所有的市场参与者都必须恪守诚信，必须在不损害他人利益和社会公共利益的前提下追求个人利益。但是，一审法院未能充分理解诚信原则的精神实质，直接适用《租赁司法解释》的规定，体现的是一种机械的司法理念，客观上将造成纵容不诚信行为，并令失信者获利的不良后果。曾忠东认为，未经规划审批、消防验收的租赁合同并非当然无效。虽然《租赁司法解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但第二款亦规定：“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”这就是说，立法已经为此种租赁合同设置有弥补、挽救的途径，据以避免无效认定的泛滥，从而尽量促成合同的有效、交易的达成。事实上，这一精神在现行《合同法》及有关司法解释中均有体现，比如《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法司法解释一》进一步明确：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定合同未生效。”再如，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权司法解释》）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”司法实践中，曾经出现大量不诚信的当事人利用《合同法》和《国有土地使用权司法解释》前述规定，通过拒不配合办理报批手续或者拒不缴纳土地出让金的方式损人利己。为杜绝此种情况的滋生蔓延，《合同法司法解释二》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。”《消防法》第十三条第一款规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。”公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于1万平方米的宾馆、饭店、商场、市场…。”据此，消防验收报批义务的主体是建设单位，但基于合同相对性原则，被上诉人作为出租人，有义务向承租人提供能够合法使用、收益的租赁物，因此，出租人应承担协调配合建设单位向公安机关申请消防验收的义务。本案中，讼争租赁物的土地性质是商业用地，客观上完全具备办理规划审批、竣工验收以及消防验收的可能性，但柏联公司能办理而拒不办理，根据前述《合同法司法解释二》第八条的规定，柏联公司的这种行为构成《合同法》第四十二条第（三）项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，应依照该司法解释的规定判决曾忠东自己办理有关手续，并要求柏联公司承担相关费用、赔偿损失，而不应机械适用《租赁司法解释》第五条的规定，直接判决曾忠东支付所谓的占有使用费。如果法院继续纵容柏联公司以同样方式实施欺诈行为，我们完全有理由相信，还将会有更多的经营者上当受骗，这不仅严重影响广州市的营商环境，甚至司法机关亦在毫不知情的情况下沦为失信者谋求不法利益的帮凶。综上所述，一审判决无视本案实际情况，将曾忠东提前进场装修等同于一般意义上的交付行为定性不当，其参照参照合同约定的租金标准判决曾忠东向柏联公司支付占有使用费属适用法律错误，判决结果客观上助长乃至纵容了不诚信行为，有损营商环境、危害司法权威，并造成当事人间利益关系严重失衡，请求二审法院查明案件事实、正确理解适用法律，支持曾忠东的全部上诉请求。柏联公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、曾忠东接收、使用案涉租赁物的事实，已由生效判决予以查明认定，曾忠东恶意抵赖没有任何事实与法律依据，本案审理对于该问题根本无需重复论证。二、尽管案涉租赁物存在瑕疵，存在历史遗留问题，但柏联公司仍然就租赁物享有占有利益，有权就租赁物取得对应的处分权益。三、一审法院已经充分考虑案涉租赁交易的相关背景，酌情对曾忠东本应承担的占有使用费大幅下调，本着定纷止争解决争议的立场柏联公司予以尊重。但曾忠东得寸进尺，反而无视司法机关解决争议而向曾忠东一方倾斜的公允考量，肆意否认一审判决没有理据。四、本案的客观事实而言，曾忠东恶意占据租赁物业对抗交还，甚至不顾社会公益粗暴地破坏租赁物，其致损失扩大的过错及恶意相当明显，一审判决依法判令其依照租金标准承担占有使用费合法有据。综上，曾忠东提起本案上诉的事实和理由均不能成立，而一审法院已经对曾忠东的权益作出了倾斜保护，柏联公司本着解决争议的立场也对相关权利作出了妥协与让步。至今曾忠东浪费司法资源，恶意举报，其用心险恶明显可知，请法院驳回其全部上诉请求，维持原判。柏联公司于2019年4月29日向一审法院起诉请求：1．曾忠东向柏联公司支付广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物之占有使用费（自2016年7月1日起至2019年2月19日按照42.9万元/月计算，2019年2月20日至曾忠东实际腾空租赁物业并清场归还之日止按368940元/月计算）；2．曾忠东承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：关于柏联公司与曾忠东房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年7月26日作出（2019）粤0114民初12号民事判决：一、曾忠东于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区狮岭镇合成市场A、B幢建筑物的第二、三层场地腾空交还给广州柏联装饰设计工程有限公司；二、驳回广州柏联装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。曾忠东不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）粤01民终20110号民事判决：驳回上诉，维持原判。现上述判决已经发生法律效力。（2019）粤0114民初12号民事判决认定事实：2016年5月10日，被告余兴冬与黄秀兵签订《租赁意向书》，约定双方就广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的租赁事宜达成意向。2016年5月19日，柏联公司作为出租方、甲方，曾忠东作为承租方、乙方签订《租赁合同》，约定：第一条：甲方将位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的一层（面积约2750平方米）、二层和三层全层，合共租赁面积约19500平方米（具体面积以附件红线图为准）出租给乙方作合法的商业经营使用（可以进行蔬菜、肉类、生鲜、海鲜、冻肉鱼类、服装、鞋、帽各类百货）。建筑物交付标准：毛坯（由于建筑物有部分面积属于原建筑，有部分面积属于新建筑，因此，楼面的承重结构会因不同的地方而不同，楼面、墙身会有高低和不平整）。在签订本合同前，乙方已对甲方出租的物业作了充分的现场了解，同意按现状承租。第二条：租赁期限约二十年（即从甲方交付之日起至2036年5月16日止）。1、由于该建筑物目前还在改造之中，建筑物一次消防（即建筑物消防验收合格意见书）手续未出，因此双方暂时无法确定具体的交付日（即租赁起始日期）。但甲方最迟在2017年1月1日前交付给乙方使用，如果交付时间提前的则以甲方通知交付的时间为准。2、乙方的免租装修期为五个月（装修期为租赁期间的前五个月，自甲方交付使用之日起算）。第三条：1、租金计算：1）月起始租金为每平方米22元，即每月起始租金为42.9万元（如果实际交付使用面积与本合同约定面积不一致的，则实际月租金按双方确定的实际交付使用面积进行调整）；2）租金每三年递增百分之五；3）按合成市场标准支付其他费用（如卫生费等）。2、乙方按照先交款后使用的原则按月（在每月5日之前）缴交租金给甲方。3、乙方应当在收到甲方建筑物交付使用通知的三天内支付前三个月的租金（即免租期的后三个月）给甲方。第四条：2、签订本合同时乙方即付合同保证金2000000元给甲方（由于乙方在签订租赁意向书时已付诚意金伍拾万元，现该伍拾万元转为合同保证金，所以实际乙方应在签订本合同时再支付一百五十万元给甲方）。若租赁期内乙方无违约行为则甲方在租赁期满后将合同保证金不计利息退回给乙方。第五条租赁物的修缮与使用：3、租赁期间，乙方如果因经营需要对租赁物进行装修或增加设施的，必须先征得甲方书面同意后方可实施，且装修或增加设施不得对物业的结构构成影响，增添的设施或装修所产生的费用由乙方承担，期满后，乙方不得拆除，无偿归甲方所有。4、租赁期满后或因乙方原因导致退租的，依附于建筑物的装修及固定设施（包括但不限于空调系统、电梯等）无偿归甲方所有。第八条租赁物交付及收回的验收：1、交付使用时甲方应保证建筑物本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三十日内向对方主张。3、乙方应于租赁物期满后，将承租建筑物及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方租赁物应当保持建筑物及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响其正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权单方面进行处置，乙方不得有异议。合同还约定了其他内容。合同签订当日，柏联公司出具收条，确认收到曾忠东交来的合同保证金2000000元。柏联公司认为其已于2016年7月将租赁场地交付曾忠东使用，曾忠东认为柏联公司从未将场地交付给其，但经柏联公司口头同意，其于2016年8月进场，对场地的第一、二层的地砖进行了铺设，加建了一部分电缆，并出资做了招牌。曾忠东表示因租赁场地没有产权证，无法办理消防许可证等证照，所以无法使用场地。曾忠东在（2019）粤0114民初2717号案件中提交的《室内装饰工程施工合同》第一条1.5工期确定：本工程自2016年7月6日向该项目所在物业管理处申请报建，自物业管理处批准施工文件下达第二天开始计算工期至完工之日共计50个工作日。2018年10月22日，柏联公司向曾忠东寄发函件，要求曾忠东在收到函件之日起五日内向其交还合成市场一层物业腾空办公室，并就合成市场二层、三层占用租赁物业处理问题作出妥善处理方案。曾忠东于2018年11月6日复函表示柏联公司未按合同约定向其交付租赁物，要求柏联公司在收到函件之日起三十日内办理完成消防验收等。之后双方又再次复函。另查，涉案租赁物土地为商服用地，土地使用权人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，土地使用证号为：花集用（2004）第90400004号。2015年10月28日，柏联公司与广州市花都区狮岭镇合成经济联合社签订《租赁合同》，承租了涉案租赁物。为查明涉案场地的规划报建情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：经查档案系统，未查询到来文所指建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。（2019）粤01民终20110号民事判决认为曾忠东已实际入场对涉案租赁场地进行了部分装修和招商经营，且涉案建筑物二、三层场地至今仍堆放了其购买的装修材料，应视为涉案建筑物二、三层场地已经交付曾忠东使用，曾忠东应当将场地腾空交还给柏联公司。双方《租赁合同》第十四条其他约定的事项2、乙方要求甲方在B幢的三楼加建约1400平方米（高度6.5米）的钢结构建筑物用于电影院，如果加建完成则乙方支付35万元给甲方作为费用补偿。如果该建筑物被政府勒令停止建设或被强行拆除的，甲、乙双方互不赔偿，互不承担责任。拆除后如需再建的由双方另行协商，甲方需按原有建筑给乙方使用。但无论任何情况，乙方均需按合同约定面积缴交租金给甲方。另查明，柏联公司于2018年11月17日向曾忠东致函内容为：“2018年10月22日，我司向阁下送达《关于合成市场租赁物业的函》，已明确告知阁下，因合作难以继续，特书面通知阁下及时向我司交还合成市场一层物业腾空阁下办公室，并就合成市场二层、三层占用租赁物业（排风管等大量设备设施）处理问题作出妥善处理方案，鉴于阁下至今仍无腾退租赁物业交还我司，并清理租赁物业场地原貌归还，我司秉承友好协商的态度，再致函通知阁下：一、阁下自2016年7月起进场接收租赁物业并实施装修、物业招商等经营工作，并于租赁场地置放大量建材、施工设备、招商办公设备等（见附件），但阁下并无按约支付租金、使用费（据不完全初步统计，相应租金，场地占用使用费已达1201.2万元，租赁物业的各项成本、开支一直由我方独立支撑负担。二、自我司向阁下送达《关于合成市场租赁物业的函》至今，贵司仍无清理租赁物业场地，未清空置放物品将物业场地原状交还我司。我司已经给予阁下充分的履行期限，但阁下不予理会，由此产生的责任与后果，请阁下务必审慎考量。三、本着解决问题的态度，我司再次函告阁下，请务必在收到本函后5日内及时处理租赁物业腾退工作并作出相关妥善安排，希望阁下理解与配合。否则，我司将作出相关处理（包括但不限于直接清理阁下占用租赁物业留置物业场地的一切物品等）。且视为阁下无任何异议。”曾忠东于2018年12月3日复函联公司，内容为：“一、贵司并没有按照我方发出的《关于合成市场租赁物业事宜的回复函（二）》的要求做出一个全面切实可行的方案，对赔偿善后事宜做出详尽的计划。相反，贵司仍执意要求我方“及时处理租赁物业腾退工作并作出相关妥善安排，计算场地占用费”，该说法实在荒谬。贵司的租赁物业没有经消防验收合格，尚不满足合同约定的交付条件，且我方没有任何占用场地的事实。因此贵司要求的租金或场地占用费无任何事实及法律依据。经查实，贵司租赁物业没有规划报建许可，属于违法建筑，不得对外出租，导致贵司无法交付合法的符合合同约定的租赁物业，导致我方签订本合同的目的无法实现，造成我方重大经济损失。二、目前贵我双方签订的《租赁合同》仍处于合法、有效的状态，贵司无权要求我方处理租赁物业腾退工作，更无权将租赁物另行出租。在合同没有解除的情况下，贵司应当按照合同约定向我方交付“建筑物一次消防”（即建筑消防验收合格意见书），若贵方可以在我方第一次向贵司发函的期限内办理完成消防验收手续的，我方仍愿意选择继续履行合同。若贵方逾期还不能办理的，属贵方根本违约，将导致我方签订《租赁合同》的目的无法实现，应当依照《租赁合同》第九条的规定承担违约责任，具体包括双倍赔偿保证金肆佰万元、退还我方预付的三个月的租金壹佰万元、赔偿我方的实际损失叁佰余万元及可得利益损失壹仟余万元。三、若贵司欲要求我方处理租赁物业腾退工作，必须先提出解除合同的请求，拟定赔偿方案，并经我方书面同意签订终止合同协议且相关赔偿落实到位后，我方才会按照终止合同协议的相关内容履行，否则将诉诸法律。”曾忠东提交其生意合作伙伴黄秀兵与柏联公司法定代表人余兴冬自2017年2月14日至2018年3月16日的微信聊天记录，拟证明涉案租赁物至今未能成功办理建筑物消防验收合格意见。柏联公司认为黄秀兵不是合同主体，对于该微信聊天记录不予认可。柏联公司确认其已于2019年2月19日自行收回涉案租赁物一楼场地。关于二、三层租赁物，2019年9月23日，一审法院（2019）粤0114民初2717号案庭审中，曾忠东表示涉案场地柏联公司可实际控制及处置场地内的物品。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案租赁物的建设没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，柏联公司与曾忠东签订的《租赁合同》为无效合同。本案中，曾忠东已实际入场对租赁场地进行了部分装修，且二、三层至今仍堆放了其购买的装修材料，应视为场地已经交付曾忠东使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽然曾忠东已经对涉案租赁物进行占用，但仅仅是为了装修等经营前的准备工作，并未按照合同约定的目的进行占有使用。且双方合同明确约定“建筑物一次消防”手续未出，无法确定具体的交付日期。柏联公司至今未办理完毕消防手续，且柏联公司2018年10月22日致曾忠东的函件仅要求曾忠东交还一层物业、并未提出要求曾忠东交还二、三层物业，而是在2018年11月17日的函件中才要求曾忠东交还涉案租赁物。故一审法院认为2018年10月22日之前租赁物一层及2018年11月17日之前租赁物二、三层占有使用费参照合同约定租金标准的50%支付。柏联公司要求曾忠东交还场地，曾忠东以柏联公司违约赔偿损失等理由拒不交还，曾忠东可就此另寻法律途径主张，其拒不归还显属恶意，故一审法院认为2018年10月22日之后租赁物一层及2018年11月17日之后租赁物二、三层占有使用费参照合同约定的租金标准分别计算至2019年2月19日及2019年9月23日。关于占有使用费计算起始日期，双方均未提交证据，柏联公司主张自2016年7月交给曾忠东使用，根据曾忠东提交的签订日期为2016年7月5日的《室内装饰工程施工合同》，一审法院确认涉案租赁物于2016年7月7日交付给曾忠东占有使用。双方合同约定免租期自交付使用之日起计算五个月，故占有使用费计算起始日期为2016年12月7日。经计算，曾忠东应向柏联公司支付租赁物一层场地占有使用费为917482.5元[（22元×2750平方米×22.53月×50%）+（22元×2750平方米×3.9月）]，租赁物二、三层场地占有使用费为8062780元[（22元×16750平方米×23.36月×50%）+（22元×16750平方米×10.2月）]。曾忠东申请追加广州市花都区狮岭镇合成村委会作为第三人参加诉讼，以查明涉案租赁物违法建设情况，一审法院已另案致函广州市规划和自然资源局花都区分局查明涉案租赁物并未取得建设工程规划许可证，故对于曾忠东的申请一审法院不予准许。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，于2019年12月26日作出判决如下：一、曾忠东于本判决发生法律效力之日起十日内向广州柏联装饰设计工程有限公司支付位于广州市花都区狮岭镇合成市场A幢、B幢建筑物的占有使用费8980262.5元；二、驳回广州柏联装饰设计工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96446元，由广州柏联装饰设计工程有限公司负担26828.6元，由曾忠东负担69617.4元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。另查明：一审法院于2019年6月10日适用简易程序对该案进行了开庭审理。2019年7月12日，一审法院作出（2019）粤0114民初5193号民事裁定书，裁定该案转为普通程序，并在裁定书中列明合议庭组成人员。2019年7月25日，曾忠东、柏联公司的委托诉讼代理人分别于2019年7月25日、2019年7月22日签收了上述民事裁定书。2019年12月25日，一审法院合议庭组成人员对该案进行了评议，并于2019年12月26日作出一审判决。本院认为：经本院审查，一审法院已作出（2019）粤0114民初5193号民事裁定，告知当事人该案由简易程序转为普通程序，且在民事裁定中已告知合议庭组成人员。双方当事人在签收上述裁定书后未就合议庭组成人员提出回避申请。同时，一审法院在适用简易程序开庭审理时，已对双方当事人提交的证据进行举证、质证，双方亦已发表辩论意见，在此次庭审后，当事人未提交新证据或出现新的事实，故一审法院在将案件转为普通程序审理后，虽未再次开庭审理存在瑕疵，但并未对当事人行使诉讼权利造成影响，不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形。因此，曾忠东上诉主张一审判决程序违反应发回重审理由不成立，本院不予采纳。依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.曾忠东是否应向柏联公司支付占有使用费；2.如果需要支付占有使用费，计算标准如何确定。关于曾忠东是否应向柏联公司支付占有使用费的问题。首先，曾忠东已实际入场对租赁场地进行了部分装修，且在二、三层堆放其购买的装修材料，虽然双方并未办理场地交接手续，但上述事实可以视为场地已经实际交付曾忠东使用。（2019）粤01民终20110号生效判决亦认定涉案建筑物二、三层场地已经交付曾忠东使用，曾忠东应当将场地腾空交还给柏联公司，故曾忠东上诉主张其并未占有使用涉案场地与事实及生效判决认定不符，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，曾忠东依法应向柏联公司支付房屋占有使用费。关于占有使用费的计算标准问题。涉案租赁物未办理建设工程规划许可手续，未办理“建筑物一次消防”手续，在场地不符合交付条件的情况下，曾忠东依约可以不接收场地，但实际曾忠东对场地进行了装修，装修完毕后亦未交还柏联公司，对场地占有使用费的产生存在过错。同时，考虑曾忠东仅为了装修等经营前的准备工作，未按照合同约定的目的进行占有使用，一审判决酌情认定在柏联公司发函要求交还场地之前参照合同约定租金标准的50%支付占有使用费，基本符合公平原则，并无明显不妥，本院予以确认。在柏联公司向曾忠东发函要求交还场地的情况下，曾忠东明知涉案租赁物无法按照合同目的使用，但未及时交还，而是以未占用涉案租赁物、柏联公司应违约赔偿损失等理由拒不交还，造成占有使用费的进一步产生，曾忠东应就扩大部分自行承担损失。一审判决认定自柏联公司发函要求交还场地后参照合同约定租金标准支付场地占用费合理，本院予以确认。曾忠东主张上述标准明显过高依据不足，本院不予采纳。综上所述，曾忠东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74661.84元，由曾忠东负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  戴俊英审判员  刘 卉二〇二〇年七月二十七日书记员  熊盈颖黄咏欣