内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终713号上诉人（原审原告、案外人）：牙克石市住房和城乡建设局，住所地内蒙古自治区牙克石市。负责人：李浩，局长。委托诉讼代理人：张靖钊，女，该局房管办主任。委托诉讼代理人：刘丽，内蒙古桐坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：刘志远，总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘志远，男，1973年11月28日出生，汉族，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古喆林律师事务所律师。原审被告（申请执行人）：刘宇辉，男，1970年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：苏洋，内蒙古喆林律师事务所律师。上诉人牙克石市住房和城乡建设局（以下简称牙克石住建局）因与被上诉人额尔古纳市佳乐乐房地产开发有限责任公司（以下简称佳乐乐房产公司）、刘志远、原审被告刘宇辉案外人执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初1045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牙克石住建局的委托诉讼代理人张靖钊、刘丽，被上诉人刘志远的委托诉讼代理人张建军，原审被告刘宇辉及其委托诉讼代理人苏洋到庭参加诉讼，原审被告佳乐乐房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。牙克石住建局上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行佳乐乐房产公司开发的位于牙克石市XX佳苑二期X号楼的11套楼房；2.确认牙克石住建局与佳乐乐房产公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.判令该房屋归牙克石住建局所有，由刘志远承担诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。佳乐乐房产公司在开发建设XX佳苑期间，因资金周转及农民工工资等问题向牙克石住建局借款2186万元用于建设，并承诺以涉案房屋作为债务担保，牙克石住建局通过劳动监察大队将工资发放给农民工，用以清偿佳乐乐房产公司对农民工欠款所欠工资。涉案房产是2017年1月查封，牙克石住建局始终没有收到额尔古纳市人民法院对该房屋作出的查封扣押冻结手续,同时，牙克石住建局不知道该房屋被查封的事实。2017年12月份佳乐乐房产公司将其名下的牙克石市XX佳苑二期X号楼X套房屋网签到牙克石住建局名下，用于抵偿欠款及农民工工资。2018年涉案的XX佳苑二期X号楼于2018年取得商品房预售许可,牙克石住建局作为债权人和作为债务人佳乐乐房产公司于2018年的8月16日签订了商品房认购协议，而网签给牙克石住建局的房屋远远不足以偿还牙克石住建局垫付的资金。一审法院认定不能确定佳乐乐房产公司同意用涉案的11套房产抵顶牙克石住建局所谓的债务，前后自相矛盾。2.一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》，第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者是个人协助的，人民法院当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封扣押冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本案中协助执行通知书及裁定书副本并未给牙克石住建局送达,故额尔古纳市人民法院对涉案房产采取的保全措施无法律依据，应予撤销。一审认定协助执行通知书的送达仅起到公示作用，是对法律不当解读，亦属适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记财产出卖给第三人，第三人可以支付全部价款，并已经支付全部价款，然后实际占有的但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得扣押冻结。”查封本案中涉案房屋用于清偿欠款实质与购房相同，系房屋所有权与金钱债权的交换，可视为牙克石住建局已支付了全部价款，虽然牙克石住建局对涉案房屋并没有实际占有，但因属于建设中的房屋，牙克石住建局无法实际占有，牙克石住建局没有过错。另外，不动产物权转移应进行所有权登记，2018年在房屋已经取得预售许可，牙克石住建局随即与佳乐乐房产公司签订了购房合同，是牙克石住建局积极主动实现债权的行为，法院应予支持。综上，请求二审法院支持牙克石住建局的上诉请求。刘志远辩称，1.牙克石住建局与佳乐乐房产公司签订的网签合同，刘志远只是佳乐乐房产公司的法定代表人，故不应将刘志远列为本案当事人，刘志远主体不适格；2.佳乐乐房产公司和牙克石住建局没有用农民工工资抵顶房产的事实，牙克石住建局用行政权利将涉案房产网签到其名下，刘志远并不知情，不发生抵顶欠款的效力；3.法院查封涉案房屋的时间为2017年11月22日，并于当日送达佳乐乐房产公司，牙克石住建局网签的时间是2017年12月，晚于查封时间，对查封不产生效力；4.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应适用第十七条的规定，即便适用第十七条的规定，也没有直接证据证实牙克石住建局已经支付全部价款并实际占用房屋。涉案房产登记在佳乐乐房产公司名下，牙克石住建局针对佳乐乐房产公司主张案外人异议，那么，其针对刘志远的上诉，应视为认可一审判决。刘宇辉答辩意见与刘志远答辩意见一致。佳乐乐房产公司未作答辩。牙克石住建局向一审法院起诉请求：1.不得执行佳乐乐房产公司开发的位于牙克石市XX佳苑二期X号楼的11套楼房；2.确认牙克石住建局与佳乐乐房产公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.判令案涉房屋归牙克石住建局所有。一审法院认定事实：2017年11月22日，额尔古纳市人民法院下发（2016）内0784执306号执行裁定书，查封佳乐房地产公司在牙克石市开发的XX佳苑二期12号楼的50户房产，期限为3年。上述房产在2017年属于在建建筑物，尚未竣工。2018年5月17日，佳乐乐房产公司与呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司协商一致，要求牙克石住建局对XX二期工程款支付时间、支付方式进行监管，三方约定：由牙克石住建局对XX二期工程进行监管，楼房建成，取得商品房预售许可后，全部网签到牙克石住建局名下，佳乐乐房产公司以其所开发的XX二期住宅、商业、车库销售款抵顶欠付建筑工程款及小区配套设施款，与售楼款全部存在住建局指定账户由牙克石市住建局监管。涉案的XX佳苑二期12号楼于2018年取得商品房预售许可。牙克石住建局认为佳乐房地产公司拖欠其巨额借款，故诉至法院。一审法院认为，牙克石住建局要求解除涉案11套房产的查封，确认其与佳乐乐房产公司签订的商品房买卖合同有效，判令房屋归牙克石住建局所有，应就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行举证证明，但牙克石住建局并未证明其诉讼主张，一审法院保全在先，佳乐乐房产公司将涉案房产网签至牙克石住建局名下在后，牙克石住建局与佳乐乐房产公司是在网签之后才签订《商品房认购协议》。牙克石住建局列举证据不能确认佳乐乐房产公司已同意用涉案11套房产抵顶所谓债务，故对牙克石住建局诉讼请求不予支持。牙克石住建局陈述称没有收到一审法院对涉案房屋作出的查封手续，不知道房屋被查封，人民法院在查封时应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人牙克石住建局。一审法院认为，人民法院作出的查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，让有关机关协助办理查封登记，是对查封行为的公示，其目的在于让社会周知执行标的物被查封的事实，而未经公示，仅代表并不当然具有对抗善意第三人的效力，牙克石住建局未能举证证明其属于善意第三人，对牙克石住建局该主张不予支持。判决如下：驳回牙克石住建局的诉讼请求。本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院另查明，刘宇辉与刘志远、佳乐乐房产公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月6日作出（2017）内0784民初233号民事判决，该判决生效后，刘宇辉向一审法院申请执行。2017年11月22日，一审法院作出（2016）内0784执306号执行裁定，查封佳乐乐房产公司在牙克石市开发的XX佳苑二期12号楼的50户房产，查封期限为3年。本院认为，本案争议焦点为，一、牙克石住建局与佳乐乐房产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、牙克石住建局对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，通过2018年5月17日，佳乐乐房产公司与呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司的协商，能够认定牙克石住建局与佳乐乐房产公司签订的《商品房买卖合同》，只是对XX二期工程款支付时间、支付方式进行监管，是向佳乐乐房产公司支付案涉建筑工程款及小区配套款的担保，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项“具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实”的规定，牙克石住建局与佳乐乐房产公司民事法律关系无效，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。因此本院对牙克石住建局要求确认其与佳乐乐房产公司签订的《商品房买卖合同》有效以及案涉房屋归其所有的主张不予支持。关于争议焦点二，牙克石住建局主张其作为协助执行单位未收到一审法院的协助执行通知书及裁定书，一审法院对涉案房产的查封、扣押未发生法律效力。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，佳乐乐房产公司在收到查封裁定书后，还与牙克石住建局签订《商品房买卖合同》，设定其他有碍执行的行为，牙克石住建局不能取得对抗申请执行人的权利，其对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益，本院对其该项主张不予支持。综上所述，牙克石住建局的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共100元，由牙克石市住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇二〇年七月十五日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”