广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤04民终933号上诉人（一审被告）：陈秀梅，女，1964年10月16日出生，汉族，户籍地广东阳江市海陵区******民委员会牛栏冲一队东三巷7号，居民身份证号码440************723。委托诉讼代理人：陈泽峰，广东法宗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈牛妹，女，1955年7月12日出生，汉族，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码440************227。被上诉人（一审原告）：黄宝荣，男，1979年6月22日出生，汉族，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码440************070。被上诉人（一审原告）：黄宝东，男，1981年9月22日出生，汉族，住珠海市香洲区**********，居民身份证号码440************11X。被上诉人共同委托诉讼代理人：夏红玲，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。一审被告陈秀梅因与一审原告陈牛妹、黄宝荣、黄宝东（下称陈牛妹等人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初11983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2006年1月12日**炳、陈牛妹与陈秀梅签订《房屋买卖合同》，约定将珠海市******住宅楼B1栋101房及单车房转让给陈秀梅，价款115800元。陈秀梅支付房款并入住该房至今。**炳与陈牛妹生育儿子黄宝荣、黄宝东，**炳于2008年7月27日死亡。案涉房屋1994年新建，面积85.06平方米，1997年3月4日获发《房地产权证》，登记权属人**炳及陈牛妹共同共有。珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司2008年11月3日取得珠海市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，规划许可面积74979.87平方米，用地红线范围总面积98772.22平方米。2009年6月1日，珠海市国土资源局向该公司颁发《建设用地批准书》，批准用地面积98772.22平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为居住（生活自留用地）。该公司于2008年9月12日取得房地产权证书（粤房地证字第C6568091号），该证载明该宗地总用地面积98772.22平方米，地上已建多栋房屋。本证属剩余用地登记，面积是74979.87平方米。案涉房屋土地处于上述规划用地范围之内。另查明，2005年9月12日甲方**炳、陈牛妹与乙方林兰君签订《房屋买卖合同》，约定甲方将共同所有的位于珠海市****************转让给乙方；双方约定在2005年9月13日将房屋交付给乙方，交付之日起，房屋的所有权及风险转移于乙方；在房屋办理过户手续时，甲方应无条件提供协助，配合办理相关手续，若由于非乙方原因造成乙方无法办理房屋过户手续的，甲方应当一次性向乙方退还全部购房款，并向乙方支付占有购房款期间以同期人民银行贷款利率计算的利息；若房屋出现拆迁、征收等情况，乙方享有房屋的所有补偿权利，甲方及甲方的财产继承人都应当无条件协助乙方办理相关产权确认手续，甲方未履行协助义务的，应当向乙方退还全部购房款，并向乙方支付占有购房款期间以同期人民银行贷款利率计算的利息，等等。陈牛妹、黄宝荣、黄宝东亦另案向一审法院提起诉讼，请求1.确认与林兰君2005年9月12日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令林兰君腾退占有的珠海市****************。一审法院审理后作出(2019)粤0402民初11982号民事判决，林兰君不服提起上诉，本院立案（2020）粤04民终949号，正在审理中。本院审理两案，于2020年4月20日向珠海市自然资源局发函，调查1、登记权属人为**炳，位于珠海市***************、101房屋（房地产权证号码：粤房地证字第0102673、0102618）对应土地使用权属于什么性质？（是划拨用地还是有偿出让用地）；2、涉案两套房屋于1997年3月4日取得《房地产权证》，为何珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司取得《建设用地批准书》（珠海市2009准字第031号）载明批准用地面积98772.22平方米及《建设用地规划许可证》（地字第香洲2008-068号）载明用地红线范围总面积98772.22平方米，该98772.22平方米包含涉案房屋土地？于2008年9月12日取得房地产权证书（粤房地证字第C6568091号）载明宗地面积包含涉案房屋土地？3、**炳将珠海市***************、101房屋转让林兰君、陈秀梅涉及相应土地使用权办理变更过户手续，你局是否可予准许？2020年5月11日珠海市自然资源局函复本院，称一、用地情况，珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司98772.22平方米的用地位于南屏镇东桥村，已核发《建设用地批准书》（珠海市（2000）准字第339号）及《建设用地许可证》（99拨字046号），并核发了房地产权证（粤房地证字第C6568091）,做了产权登记，共用土地面积为98772.22平方米，已建多栋房屋按基底分摊的用地面积2379.35平方米，剩余用地面积属宗地红线范围内道路绿化等公共设施、未建及已建但未办产权登记的房屋用地面积；2008年重新核发《建设用地规划许可证》（地字第香洲2008-068），2009年重新核发《建设用地批准书》（珠海市（2009）准字第031号），用地红线范围总面积为98772.22平方米。二、产权证办理情况，权利人**炳、陈牛妹位于香洲区南屏镇东桥村住宅楼B1栋402/101房，已分别办理了房地产权证（粤房地证字第0102618）、房地产权证（粤房地证字第0102673）的房屋所有权登记，至今未办理土地使用权登记；根据登记档案的相关资料，属上述用地红线98772.22平方米范围内，属划拨用地。三、处置意见，根据《珠海经济特区土地管理条例》第七十三条：“地上有合法建筑物的划拨土地使用权转让或者申请转变为出让方式的，应当经市政府批准，不改变土地用途的，按办理变更登记当时的基准地价补交地价款。除前款情形外的划拨土地使用权涉及补交地价款的，按办理变更登记当时市土地主管部门公布的评估市场价补交地价款。未按批准的用途进行建设的划拨土地使用权，禁止转让。”香洲区南屏镇东桥村住宅楼B1栋402、101房属划拨用地，未办理土地使用权登记，待完善产权登记后方可转让，转让需由市政府批准，并进入珠海市********进行交易。陈牛妹、黄宝荣、黄宝东提起本案诉讼，请求判令1.确认陈牛妹等人与陈秀梅于2006年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效；2.陈秀梅将其占有的珠海市****************腾退给陈牛妹等人（房屋现值估价约为人民币240000元）。一审判决的理由与结果一审法院认为，案涉房屋为珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司在其生活自留用地上建造并分配给陈牛妹等人等村民居住使用。该自留用地为国有划拨土地。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，陈牛妹等人、陈秀梅没有提交证据证明案涉房屋在陈牛妹等人起诉前已完成了上述行政审批手续，故**炳、陈牛妹与陈秀梅签订房屋买卖合同将案涉房屋转让给陈秀梅的行为，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，故陈牛妹等人、陈秀梅签订的房屋买卖合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈牛妹等人要求陈秀梅腾退珠海市****************（现住址变更为珠海市****************），理据充分，一审法院予以支持。至于合同无效是否造成陈牛妹等人、陈秀梅损失的问题，双方当事人可依据过错原则，另循其他途径主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决一、确认**炳（已故）、陈牛妹与陈秀梅于2006年1月12日签订的《房屋买卖合同》无效；二、陈秀梅于判决生效之日起三十日内向陈牛妹、黄宝荣、黄宝东腾退珠海市****************（现住址变更为珠海市****************）。案件受理费4838元，由陈秀梅负担。当事人二审的意见一审被告陈秀梅不服一审判决，上诉请求撤销一审法院判决，驳回各陈牛妹等人的全部诉讼请求。事实和理由如下：一、一审判决对案件的事实认定错误。一审法院对事实认定存在部分错误的。首先，陈秀梅之所以未能完成房屋过户及完成相关行政审批的主要原因是各陈牛妹等人存在欺诈行为及不配合办理相关手续。在陈秀梅购买案涉房屋的时候，各陈牛妹等人向陈秀梅出示了合法有效的《房地产权证》，该《房地产权证》注明了房屋所有权性质为“私产”，上面并未对土地权属性质进行明示，陈牛妹等人在签订房屋买卖协议书时便承诺，无条件配合陈秀梅办理房屋过户，陈秀梅也多次提出了办理相关手续的请求，可时至今日，陈牛妹等人对协议内容和协议精神置若罔闻，迟迟不配合陈秀梅完成过户手续。退一万步讲，即使案涉房屋土地性质为“国有划拨”，也存在可以通过补缴地价等手续完成房屋产权过户的可能性，一审法院在并未函询相关部门的情况下，直接判定合同无效，是对事实认定的严重错误。第二，根据陈牛妹等人提供的证据《建设用地批准书》中显示案涉房屋的土地为国有划拨用地，用地单位名称为“珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司”。既然土地使用权人并非是陈牛妹等人，那么陈牛妹等人就无权主张因为土地性质问题导致商品房买卖合同无效，一审法院更不应该由此判决上诉人和陈牛妹等人违反了法律的强制性规定而导致合同无效。第三，一审法院并未考虑以下事实，案涉房屋的买卖系双方当事人的真实意思表示，房屋买卖行为征得了居委会的同意见证，房屋买卖行为经律师事务所见证，案涉房屋并非农村宅基地房屋买卖而且具有合法有效的《房地产权证》。在房屋买卖协议已经履行完毕十几年，陈牛妹等人违反诚实信用原则，提起诉讼，仅因东桥村涉及三旧改造，土地增值以及土地须被征用、房屋须被拆迁，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，陈牛妹等人受利益驱动而致。二、一审判决适用法律错误。一审法院判决引用了《中华人民共和国房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的、转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”的规定，一审法院引用了上述相关规定并认定房屋买卖合同应为无效合同是错误的。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条所规定的批准问题，是属于合同履行中的问题，不应影响合同的效力，《房地产管理法》并未将批准作为合同生效要件。根据《房地产管理法》第四十条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。即如果政府部门不予批准，不能过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行，但是否批准并不导致合同无效。而且最高院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第9条明确规定“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”所以，政府审批并非为划拨土地上房屋买卖合同生效的必要条件，不影响房屋买卖合同的生效。第二，此类合同纠纷不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等土地使用权转让合同的相关规定。一审法院以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，然而最高院在处理此类房屋买卖合同的效力并未使用该条款，因该司法解释主要处理的是国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，而房屋买卖合同不管从合同签订形式、双方的真实意思表示、合同目的、还是房屋使用现状，其基础法律关系是房屋买卖合同，与土地使用权合同纠纷在适用法律方面存在本质的区别。第三，一审判决合同无效并未尊重交易双方的真实意思，判决无效严重违背民法的诚实信用原则。房屋买受人的真实意思和合同目的就是取得案涉房屋而非土地使用权，房屋买卖系买卖双方出于真实的意思表示、并且交易价格是合理的，为保障交易安全、维护正常的市场经济秩序此类合同应当受到法律的保护。合同已经实际履行，一方主张合同无效违反了诚实信用原则。不排除房屋出卖人受利益驱使，因拆迁而导致房价水涨船高，实则违反了民法的基本原则---诚实信用原则。第四，禁止划拨土地转让限制性规定的立法目的是为了保护国家利益，且划拨土地往往具有公益性质，因此“报批”、“审批”的真正目的不是为了限制流通，而是为了对土地用途的监管和防止交易方逃避“补齐土地出让金”，因此若交易过程中，任何一方没有损害国家利益的意思表示，合同履行也不会导致国家利益的损失，那么合同就是有效的合同。综上所述，上诉人认为，一审法院在主要事实的认定及适用法律上有部分错误，并依错误的事实作出了错误判决。请二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。一审原告陈牛妹、黄宝荣、黄宝东答辩称，一、不存在任何欺诈行为涉案房屋买卖的事宜是陈秀梅主动联系陈牛妹进行的，对于涉案房屋的土地性质陈秀梅应当是知情的。且陈秀梅在涉案房屋居住了近十四年的时间，不可能不知道涉案房屋根本无法办理过户手续的实际情况，因此，陈牛妹等人根本不存在任何的欺诈行为。此外，陈秀梅的知情与否也不影响合同因法定事由而无效的认定。二、一审法院适用法律正确。一审法院在判决书中引用的《中华人民共和国房地产管理法》第四十条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用问题的解释》第十一条已经明确了涉案房屋买卖合同的效力认定问题，陈秀梅认为上述法律规定是约束合同履行的问题不应影响合同的效力显然是强词夺理。本案的房屋土地性质为国有划拨，转让涉案房屋应当按法律规定完成审批手续并缴纳土地使用权出让金，否则应当认定合同无效，除非在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。但本案在起诉时陈秀梅没有提出任何证据证明存在经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的情形，本案房屋买卖合同依法直接可被认定为无效，因此，一审法院适用法律正确。三、本案的房屋买卖合同系因法定事由而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案的房屋买卖合同因为违反了法律、行政法规的强制性规定，属于法定无效事由，与主张合同无效的主体等其他因素无关。因此，陈秀梅认为涉案合同存在通过补缴地价等手续完成过户的可能性、一审法院应当函询相关部门、陈牛妹等人并非土地使用权人无权主张合同无效、合同没有损害国家利益等辩解无理且无据，不应被采纳。四、根据产权一体原则，涉案房屋也无法转让。根据城市房地产管理法第32条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案划拨土地使用权转让行为无效，根据产权一体原则，涉案房屋亦无法转让。因此，陈秀梅关于涉案房屋买卖合同的法律关系是房屋买卖，而不应适用处理国有土地使用权合同纠纷的司法解释的主张是脱离了产权一体原则，不应得到支持。综上，陈牛妹等人认为一审法院的判决认定事实无误，适用法律正确，陈秀梅的主张于理不通、于法无据，请求二审法院驳回陈秀梅的上诉请求，维持一审判决。本院判决的理由与结果本院认为，结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为**炳、陈牛妹与陈秀梅于2006年1月12日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。案涉房屋系珠海市香洲南屏东桥企业股份合作公司在其生活自留用地上建造并分配给村民居住使用房屋，**炳、陈牛妹已经取得涉案房屋房地产权证书，涉案房屋用地为划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，本案中划拨土地上房屋转让必须报珠海市政府批准方能进入公开市场交易，但各方签订《房屋买卖合同》时以及本案诉起诉前未经珠海市政府批准办理土地使用权出让手续，因此应当认定为无效。已故的**炳、陈牛妹已经取得涉案房屋房地产权证书，享有合法产权，涉案房屋转让势必涉及相应土地转让事宜，因此上述划拨土地转让法律规定应当适用本案，陈秀梅上诉认为适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条处理本案属于适用法律错误，理据不足，本院不予采纳。本院向珠海市自然资源局函询是否准许为案涉房屋的土地使用权办理变更过户手续，珠海市自然资源局函复未明确予以准许，仅称划拨土地房屋转让时需要办理相关审批事项，基于案涉房屋转让事宜并未在起诉前办理上述申请手续，且未取得行政主管部门批准，《房屋买卖合同》应当认定无效，陈秀梅以珠海市自然资源局复函为由主张合同有效，理据不足，本院不予采纳。《房屋买卖合同》约定涉案房屋将来因拆迁、征收等情况取得所有补偿均由陈秀梅享有，若双方因此产生争议，可循其他途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人陈秀梅理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费4838元，由上诉人陈秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  庹 佳二〇二〇年六月二十九日书记员  陈瑞祥