江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1383号 上诉人（原审原告）：海门市绿源生物能源有限公司，住所地海门市。 法定代表人：陈卫新,执行董事。 被上诉人（原审被告）：施慧，男，1982年9月22日出生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：岑家根，江苏智昇律师事务所律师。 上诉人海门市绿源生物能源有限公司（以下简称绿源公司）因与被上诉人施慧租赁合同纠纷一案，不服海门市人民法院（2019）苏0684民初5578号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 绿源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.施慧占有使用案涉房屋直至本案一审期间。其在一审法院第一次开庭后的几日内才完全搬离。施慧并没有证据其占有使用到2019年1月底。2.案涉土地用途为设施农业用地，故无需办理建设工程规划许可证。 施慧辩称，1.绿源公司在一审庭审中陈述表明其明知及默认本人于2019年1月份搬离，也有相应的聊天记录予以证明。案涉厂房是敞开式的房屋，不需要交接。本人没有东西放在厂房里。2.案涉房屋没有取得规划许可证，房屋租赁合同应为无效。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 绿源公司向一审法院起诉请求：判令施慧支付租金及补偿款576000元、违约金100000元，合计676000元。 一审法院认定事实：2017年8月18日，双方订立租房协议一份，约定绿源公司承租原南通恒伟农业科技有限公司的厂房场地及厂房内的机器设备等转租给施慧，双方还约定了相关事宜。后因施慧启用自己的机器设备，不再需要绿源公司的机器设备，为此双方在2018年1月16日重新订立了一份《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2017年9月1日至2021年4月30日，每年的租金、设备搬迁及出售补偿损失共计288000元，其中88000元属于设备搬迁及出售的损失。合同同时约定，如果施慧因经营不善无法继续租赁，则必须支付房租违约金10万元和搬迁出售原有设备的损失10万元，合同还约定了其他的事项。合同订立后，施慧给付了第一年的租金288000元（含88000元的设备搬迁及出售损失），自2018年9月1日起未再支付过租金，同时订立合同时施慧交付押金10万元。2019年1月，施慧因经营方面的原因搬离了所承租的房屋并把搬离的结果情况告知了绿源公司。因案涉的房屋是一个敞开式的大车间，无需上锁。庭审中，施慧也当庭陈述从此以后不再有任何属于其东西在案涉承租房屋中。 另查明，案涉房屋由原房东案外人南通恒伟农业科技有限公司根据政府农业扶持方面的相关政策建造，但未取得建设主管机关颁布的建设工程规划许可证。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉《房屋租赁协议》项下的房屋系绿源公司承租南通恒伟农业科技有限公司以后再转租，该房屋并没有取得建设工程规划许可证。虽然作为农业方面经营主体的南通恒伟农业科技有限公司依照国家和地方政府的相关扶持政策在经营范围内建造了房屋及其他设施，但该房屋及其他设施应当仅限于受到国家优惠政策照顾的企业从事政策允许范围内的经营行为，而不应当用于出租牟利。无论出于何种目的而建造的房屋，在未取得建设工程规划许可证的情况下，所达成的房屋租赁合同均无效。因此，双方在2018年1月16日签订的《房屋租赁协议》并不具有法律效力。但在该份《房屋租赁协议》项下关于设备搬迁补偿的约定并不因总体房屋租赁协议无效而无效，对双方当事人均有约束力。在房屋租赁合同无效的情况下，绿源公司主张房屋的占有使用费，予以支持。有证据证明施慧实际租赁到2019年1月底为止，施慧应补足房屋占有使用费。按照合同约定，施慧还应当赔偿原有设备搬迁及出售损失10万元。因此绿源公司的部分诉讼请求，予以支持；其他请求，不予支持。施慧的其他抗辩理由，不予支持。根据测算，截至2019年1月31日，施慧拖欠房屋占有使用费（含设备搬迁及出售损失）为12万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、施慧给付绿源公司房屋占有使用费12万元；二、施慧赔偿绿源公司设备搬迁出售损失10万元；三、绿源公司返还施慧押金10万元；以上一、二、三项相抵后，总计由施慧给付绿源公司12万元，于判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回绿源公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280元（已减半收取），由施慧负担937元，绿源公司负担4343元。 二审中，绿源公司提交了照片以证明施慧于2019年12月2日才搬离，本院经审查认为，照片仅能证明有设备搬离，不能证明该设备系由何人搬离，故该照片不作为认定本案事实的新证据。绿源公司在庭询谈话后还提交了接处警工作登记表、通话记录等以证明施慧的搬离时间，本院经审查认为，施慧在2019年11月11日庭审中明确陈述“已全部搬离”，出警经过中反映的也只是施慧将质押的粉碎机拉走，故难以认定施慧于2019年12月13日才搬离。除一审法院查明的“2019年1月，施慧因经营方面的原因搬离了所承租的房屋并把搬离的结果情况告知了绿源公司”有误外，本院对一审法院查明其余事实予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋建造时虽使用的是农用地，但相关请示文件明确仍需按照程序办理审批手续，但绿源公司在审理中一直未能提供相应的审批手续，故难以认定该房屋已取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应为无效。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于案涉租赁合同无效，施慧可不再履行该合同，但其搬离后应及时通知绿源公司以免房屋空置，否则施慧仍应负担此期间的房屋占有使用费。从施慧提交的短信记录来看，不足以证明其早于2019年1月即已搬离了案涉房屋。从绿源公司的庭审陈述来看，其也只是陈述庭审时施慧已搬离了主要设备，还有“部分在厂房里”，对于具体搬离时间“并不知道”，故难以据此认定绿源公司已自认知晓施慧于2019年1月搬离。在施慧未能证明具体搬离时间并已通知绿源公司的情况下，只能以施慧在2019年11月11日庭审中明确陈述“已全部搬离，没有我的东西”作为绿源公司知情其腾空房屋的时间点，其应支付此前的房屋占有使用费。由于施慧还应赔付绿源公司设备搬迁出售损失10万元，计算房屋占有使用费时不应再将此计入，故应按照每年18万元的标准计算施慧实际占用期间的使用费为214920元。 综上，绿源公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持海门市人民法院（2019）苏0684民初5578号民事判决第二、三项，即施慧赔偿海门市绿源生物能源有限公司设备搬迁出售损失10万元；海门市绿源生物能源有限公司返还施慧押金10万元。 二、撤销海门市人民法院（2019）苏0684民初5578号民事判决第四项，即驳回海门市绿源生物能源有限公司的其他诉讼请求。 三、变更海门市人民法院（2019）苏0684民初5578号民事判决第一项为施慧给付海门市绿源生物能源有限公司房屋占有使用费214920元。 上述款项相抵后，施慧应给付海门市绿源生物能源有限公司214920元，于判决生效之日起十日内履行完毕。 四、驳回海门市绿源生物能源有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5280元（已减半收取），由施慧负担1680元，海门市绿源生物能源有限公司负担3600元。二审案件受理费8140元，由施慧负担2590元，海门市绿源生物能源有限公司负担5550元。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年七月七日 书记员 邹倩云