河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫01民终7693号上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，1967年11月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李向阳、丹艳，河南师道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州市弘源商务有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路138号院写字楼2楼，工商注册号410108000017622。法定代表人：刘同福，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：郑州市惠济区刘寨街道刘砦村村民委员会，住所地郑州市惠济区南阳路刘砦路，统一社会信用代码54410108005254480W。法定代表人：刘某，系该村委会主任。委托诉讼代理人：陈传震、段静静，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，男，汉族，1978年6月2日出生，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：陈传震、段静静，河南千业律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人郑州市弘源商务有限公司（以下简称“弘源公司”）、郑州市惠济区刘寨街道刘砦村村民委员会（以下简称“刘砦村委会”）、刘某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、弘源公司没有独立的意思表示和独立的财产，其全部股东和经营管理人员均与郑州昌宏公司、刘砦村委会存在混同，刘砦村委会对弘源公司、昌宏公司二公司存在绝对的支配和控制，使二公司完全丧失独立性，应当否定二公司的人格，认定弘源公司于2012年2月7日与王某签的自2018年1月1日起至2027年12月31日止的《房屋租赁合同》对刘砦村委会有法律约束力；2、刘砦村委会与弘源公司之间属于委托授权经营管理关系而非租赁关系。一审法院认定自2007年起，刘砦村委会与弘源公司就涉案房屋存在租赁关系，明显缺乏证据支持且与基本事实不符，属于基本事实错误；3、一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条判决涉案租赁合同无效，属于适用法律错误；4、弘源公司与王某在2012年2月7日签订租期为2018年1月1日至2027年12月31日的租赁合同，事出有因，一审法院认定该合同存在有违常理的情形，与事实不符。刘砦村委会辩称：1、王某于2012年2月7日与弘源公司签订的《房屋租赁合同》，因超出弘源公司的剩余租赁权限，应属无效合同；2、王某提供的证据不能证明弘源公司签订《房屋租赁合同》系刘砦村委会委托。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，请求驳回上诉，维持原判。刘某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，应予以维持。弘源公司无答辩意见。王某向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告弘源公司、昌宏公司继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令三被告弘源公司、刘砦村委会、刘某继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：涉案租赁的房屋及土地所有权系被告刘砦村的集体财产。自2007年起，被告刘砦村委会将涉案房屋出租给被告弘源公司，双方约定租赁合同为一年一签。2007年11月29日，弘源公司与原告王某签订《房屋租赁合同》一份，约定弘源公司将位于郑州市××路与××路交叉口138号刘砦商务楼以及楼后空地转租给原告；租赁期限为十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日；合同就租赁期间的租赁费用进行了约定；并约定除不可抗力和政府建设行为因素，双方均不得随意终止合同或变更合同。2012年2月7日，王某与弘源公司就涉案房屋签订另外一份《房屋租赁合同》，该合同约定房屋租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日。另查明，被告弘源公司与被告刘砦村委会就涉案房屋土地于2012年1月1日签订了最后一份租赁合同，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。合同到期后，刘砦村委会未与弘源公司续签租赁合同，双方租赁合同关系终止。自2013年1月1日起，刘砦村委会将涉案房屋出租给郑州昌宏房屋租赁有限公司，由该公司负责房产的转租和管理。2012年12月17日，刘砦村委会与郑州昌宏房屋租赁有限公司联合向原租赁方发出通知，该通知载明：“各商户，贵方所承租使用的房屋系刘砦村全部村民的集体财产，现经刘砦村村委会研究决定，收回上述房屋的经营管理权，并授权给村委会注册成立的郑州昌宏房屋租赁有限公司进行管理。鉴于此，希贵商户将2012年12月31日以后的房租交纳给刘砦村委会注册的郑州昌宏房屋租赁有限公司并签订下年合同，房屋使用权仍然不变。若未交纳或缴纳给除郑州昌宏房屋租赁有限公司以外的其他公司或个人，均视为拒绝交纳租金。村委会将无条件收回贵方所承租的房屋，由此造成的损失由贵商户承担。”此后，王某没有和郑州昌宏房屋租赁有限公司签订租赁合同，但一直继续租赁相关房屋，并向郑州昌宏房屋租赁有限公司缴纳租赁费到2018年12月31日。2018年10月25日，刘砦村委员会向郑州昌宏房屋租赁有限公司发出通知，收回房屋租赁权，统一对外公开招租。2018年12月3日，刘砦村委员会针对涉案商务楼发出公开招租公告。2018年12月29日经现场投标，刘砦村委员会发布公示确认由案外人王亚男竞得涉案房屋的租赁权。再查明，郑州市弘源商务有限公司于2007年6月28在工商部门注册成立，经营范围为房屋租赁（凭有效资质证经营）注册资金50万元，公司有八个自然人股东，分别为刘同福、李璐、刘剑、刘某、吴平、崔秀琴、刘天玉、满步湘，法定代表人为刘同福，该公司目前为吊销未注销状态。郑州昌宏房屋租赁有限公司于2012年12月5在工商部门注册成立，经营范围为房屋租赁；物业服务（凭有效资质证经营）。注册资金50万元，两股东刘砦村委会作为股东持股98%，刘某持股2%，法定代表人为刘某。该公司于2019年3月11日决议解散并在工商部门登记注销。一审法院认为，被告弘源公司与被告刘砦村委会就涉案房屋土地约定的租赁合同是一年一签，且双方最后于2012年1月1日签订的一份租赁合同，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日。而被告弘源公司与原告王某于2012年2月7日签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋土地转租给原告，约定租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，该合同的签订时间与履行时间存在较大的时间间隔，这与合同的即时签订及履行的交易习惯相悖，且不符合常理。另原告王某与被告弘源公司约定的租赁期限超过了弘源公司从刘砦村委员会取得转租经营权的租赁期限，应属于无效约定；郑州昌宏房屋租赁有限公司并非2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》的合同一方，郑州昌宏房屋租赁有限公司在取得涉案房屋承租权后，也没有同意概括承受弘源公司与原告签订的该《房屋租赁合同》的权利义务，该合同与郑州昌宏房屋租赁有限公司没有事实及法律关系。虽然原告一直向昌宏公司缴纳租赁费到2018年12月31日，应视为双方之间为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。被告刘砦村委会于2018年10月25日收回了涉案房屋租赁权，郑州昌宏房屋租赁有限公司已丧失了相应的转租权。本案中，被告刘砦村委会与弘源公司系不同民事主体之间的租赁关系，王某所提供的证据材料无论是《租赁合同》、《证明》、《通知》抑或交付租金的转款凭证、案外人竞得案涉房屋的《中标通知书》，不能证明弘源公司签订《房屋租赁合同》系被告刘砦村委会委托，也不能证明合同签订后被告刘砦村委会作出任何类型任何形式的追认行为，且涉案房屋租赁权已有案外人竞得，原告诉请继续租赁不具有现实可能性。故原告要求被告弘源公司、刘砦村委会、刘某继续履行原告与被告弘源公司于2012年2月7日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费50511元，由原告负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，被上诉人刘砦村委会于一审中提交的《记账凭证》、《完税凭证》、《记账联》等证据证明了弘源公司向刘砦村村委会于2010年、2011年、2012年缴纳租金分别是452728元、452728元、453827元且刘砦村村委会就该交易行为履行了纳税义务的事实，又有刘砦村委会分别于2010年12月30日、2012年1月1日与弘源公司签订《租赁合同》的事实相佐证，一审法院认定刘砦村村委会与弘源公司系租赁关系，有事实和法律依据；弘源公司与王某签订的租赁合同约定的年租金为597862.08元，该数额超过了弘源公司向刘砦村村委会每年支付的租金，弘源公司与王某签订房屋租赁合同，符合为了赚取差价而转租的经营行为，进一步证明了刘砦村村委会与弘源公司系租赁关系的真实性。依据合同的相对性，弘源公司与王某系房屋租赁合同双方的主体，王某与刘砦村委会不是房屋租赁合同的双方主体。弘源公司于2012年2月7日与王某签到自2018年1月1日起至2027年12月31日止的《房屋租赁合同》对刘砦村委会不具有法律约束力。刘砦村村委会系村民自治组织，而弘源公司系有限公司，二者组织性质不同，上诉人提出二者混同的上诉理由，于法无据，本院不予支持。弘源公司与刘砦村委会最后一份租赁合同约定租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，而弘源公司与王某于2012年2月7日签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2018年1月1日至2027年12月31日，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条认定弘源公司与王某于2012年2月7日签订《房屋租赁合同》无效，于法有据。弘源公司与王某在2012年2月7日签订租期为2018年1月1日至2027年12月31日的租赁合同，签订时间与合同履行时间相差近6年之久，确实过长，一审法院认为此情形不符合常理，并无不妥。综上所述，上诉人王某的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50511元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  赵自伟审判员  徐卫岭二〇二〇年七月十五日书记员  徐成龙