江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5789号 原告：吴坚，男，1973年7月16日出生，汉族，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：章祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。 被告：陶发泉，男，1966年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 委托诉讼代理人：宫霖，南京市玄武区正浩法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：严某(被告之妻)，女，1968年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。 原告吴坚与被告陶发泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2020年6月8日再次公开开庭进行了审理。原告吴坚及其委托诉讼代理人章祥，被告陶发泉的委托诉讼代理人宫霖、严某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴坚向本院提出诉讼请求：1.确认2012年8月18日原告吴坚与被告陶发泉签订的关于南京市栖霞区某某桥路X号XX幢X单元XXX室房屋的买卖《协议书》合法有效；2.被告陶发泉将南京市栖霞区某某桥路X号XX幢X单元XXX室房屋登记过户至原告吴坚名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月18日，在南京华府房产经纪有限公司（简称华府房产）居间下，原告吴坚与被告陶发泉签订了关于南京市栖霞区某某桥路X号XX幢X单元XXX室房屋（简称涉案房屋）的买卖协议书1份，该协议约定被告自愿将涉案房屋出售原告，房屋总价550000元，并约定在办理产权证、土地证条件成熟时，由被告办理上述两证并将涉案房屋产权过户给原告。协议另对房屋权属状况、房屋属性、房款支付方式、违约责任等均作出了明确约定。2012年8月18日，双方另签订《补充协议》1份，对上述协议中关于房款的支付时间节点、方式再次更精确的作出约定。上述协议签订后，被告依约交付房屋给原告，原告也依约支付了对应房款。原告另于2012年8月19日向华府房产支付佣金1万元。目前，涉案房屋已具备办证条件，但被告拒不配合办理产权证及产权过户登记至原告名下，已给原告造成了巨大经济损失，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。 被告陶发泉辩称：一、双方并未签订任何房屋买卖协议，仅签订1份待定的、无效的中介协议。该协议中华府房产作为中介方并未在中介协议上加盖公章，虽然该中介方在协议中写明见证方娄明，但该娄明并非该公司法定代表人或负责人。作为经营房屋中介公司，应当知晓：未办理房屋权属证书、经济适用房屋不能签署中介协议和房屋买卖协议，本案中虽有中介协议，但双方未签订房屋买卖协议，即中介方与原告都是在回避法律、法规强制性规定。二、该中介协议已经超过时效，原告已丧失诉权，协议订立于2012年8月18日，根据《中华人民共和国民法总则》规定，诉讼时效应当为三年，现在原告已经丧失诉权。三、经济适用房只要涉案在限制交易内出售，房屋买卖合同一律认定无效，《江苏省经济适用房住房管理实施细则》规定，经济适用房在取得房屋所有权证、土地使用权证后，方可按市场评估价上市出售，出售时需向政府交纳土地出让金等收益。涉案房屋系2009年4月7日因征地拆迁后，于2011年3月份所取得的经济适用房，被告未住满亦未取得该房两证，原被告及华府房产订立的协议，并不符合经济适用房政策，在限制交易期内的经济适用房买卖合同一律认定无效。原告据此主张协议有效无事实和法律依据。四、该经济适用房在签订中介协议时，并未征得共有所有人同意。涉案房屋系被告及妻女共有，作为共有人被告妻女并未同意将该经济适用房转让，原告也无证据证实被告妻女同意或事后追认前述中介协议书，故该中介协议书属无效。五、该合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告应将涉案房屋移交被告，被告向原告退还房款。 本院经审理认定事实如下： 1996年4月8日，被告陶发泉与案外人严某登记结婚。 2011年2月14日，被告陶发泉与南京栖霞建设股份有限公司（简称栖霞建设）就其因集体土地征地拆迁申购的涉案经济适用房签订了《南京市经济适用住房买卖契约》，并于2011年3月10日向栖霞建设缴纳了全额购房款175203元，同日栖霞建设出具收据一份。 2012年8月18日，原告吴坚（乙方）与被告陶发泉（甲方）、华府房产（见证方）三方订立《协议书》1份，协议内容约定：甲乙双方自愿达成本协议，由甲方将涉案房屋出售乙方，房屋总价款550000元，2012年8月18日给付定金10000元，2012年8月30日前给付房款290000元，余款250000元分期给付。双方已告知由于现实原因，涉案房产暂无法办理产权证，双方协商在可办理两证时由甲方办理证件并交于乙方，与涉案房屋产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属同意出售此房，对本协议无任何异议，甲方保证过户时与涉案房屋产权过户有关的甲方相关家庭成员或直系亲属无条件配合办理，拖延超过三十日视为甲方违约……该协议甲方处由被告陶发泉签名、捺印予以确认，乙方处由原告吴坚签名、捺印予以确认，见证方由娄明签名、捺印确认。同日，原、被告签署《补充协议》1份，约定乙方于2013年8月29日前支付甲方剩余房款50000元及利息9500元、2014年8月28日前支付剩余房款100000元及利息7600元、2015年8月27日前支付剩余房款50000元及利息3800元，剩余50000元房款于涉案房屋可上市交易时支付甲方。上述协议签订后，原告共计向被告支付517100元，原被告一致确认其中的500000元系房款，17100元系利息，尚有尾款50000元待过户时给付。房屋现已交付原告使用。2016年9月8日被告陶发泉就涉案房屋办理了不动产权属登记，该房屋登记在其一人名下。 审理中，原告同意在本案中一并处理尾款支付事宜。原告吴坚称前述协议签订时被告陶发泉一家三口均在场，并举证了其与被告妻子严某2017年2月5日的电话通话录音，就吴坚询问其涉案房屋过户事宜时，严某回复：“不行呀，因为，因为现在那个，也就是因为这个政策，本来我们已经讲好的，过户给你我们也无所谓。”用以佐证涉案协议订立时及订立后，被告的妻子严某均是知情且同意出售涉案房屋的。被告妻子严某暨被告委托诉讼代理人当庭陈述在签订协议时本人在场，卖房是因为中介找到被告，当时原告称小孩要上学，出于同情，所以签订了一个协议，其本人开始不知道协议就是签订成立了，后来其认为不成立的时候与原告联系收回房屋，但原告未同意。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案中，原告被告及华府房产三方就涉案房屋签订的《协议书》，对涉案房屋的买卖事宜作出了约定，后原被告订立的《补充协议》系对前述《协议书》中房屋价款给付节点作出的细致约定，上述两份协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认，原被告均应按照协议履行义务。现原告已按约支付了购房款，被告亦按约交付了房屋，案涉房屋自被告2011年3月10日付清房款并获得付款收据已经满5年，符合上市交易条件，原告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续，符合合同约定，合法有据，本院予以支持。原告自愿在本案中就房屋尾款一并处理支付，不损害被告利益，且符合合同约定，本院予以支持。被告辩称涉案协议系中介协议而非房屋买卖协议，与合同约定及原被告双方支付房款并交付房屋的事实不符，本院不予采信；被告又辩称涉案房屋系经济适用房，在限制交易期内出售的合同应当认定无效，本院对此认为，涉案房屋实质系被告因征地拆迁购买的拆迁安置房，系拆迁人对其被拆迁房屋的整体补偿,具有对价性，而非城市低收入人群购买的具有保障性的经济适用房，并不涉及社会公共利益，故该房屋的买卖并不当然无效，该房屋在购买5年内不得上市交易，限制的是其过户登记的行为，而非效力性规定，故对被告的该辩称意见，本院亦不予采信。关于被告辩称签订涉案协议时未征得共有权人同意故协议无效问题，本院认为，涉案房屋登记在被告个人名下，签署涉案协议时被告之妻亦在场，应视为其知晓并同意被告签署该协议，而被告未提交充分证据证实其女儿为共有权人，现涉案房屋原告已经按约支付大部分房款，被告亦已将房屋交付给原告多年，其再主张有共有权人未同意导致合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。关于被告辩称的诉讼时效问题，本院认为，关于协议效力问题系确认之诉，属形成权，而非请求权，不适用诉讼时效；而原告所主张的过户请求，因双方未明确约定过户时间，且原告一直在主张其相关权利，即便按2017年2月5日的录音时间来看，亦未超过诉讼时效，故对被告的该辩称意见，本院亦不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴坚与被告陶发泉于2012年8月18日签订的关于南京市栖霞区某某桥路X号XX幢X单元XXX室房屋买卖的《协议书》合法有效； 二、原告吴坚于本判决生效之日起七日内支付被告陶发泉购房尾款50000元，被告陶发泉于收到原告吴坚购房尾款之日起七日内协助原告吴坚将南京市栖霞区某某桥路X号XX幢X单元XXX室的不动产权转移登记至原告吴坚名下。 案件受理费9300元，保全费5000元，合计14300元，由被告陶发泉负担，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××67），逾期不缴本院将依法强制执行；原告吴坚预缴的案件受理费、保全费，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  丁 旦 人民陪审员  于文艳 人民陪审员  潘 伟 二〇二〇年七月三日 法官 助理  程 洁 书 记 员  潘明珠