山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初3239号原告（反诉被告）：山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社。住所地：莒县龙山镇纪家店子村。法定代表人：范维春，该合作社主要负责人。委托诉讼代理人：房启洪，莒县前锋法律服务所法律服务工作者。被告：薛香喜，女，1967年1月18日出生，汉族，居民，原住莒县龙山镇纪家店子村，现住山东省日照市东港区。被告（反诉原告）：纪军洲，男，1971年4月13日出生，汉族，居民，住莒县。被告纪军洲的委托诉讼代理人：孙安仕，莒县中星法律服务所法律服务工作者。原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社与被告薛香喜、纪军洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社的法定代表人范维春及委托诉讼代理人房启洪，被告纪军洲及其委托诉讼代理人孙安仕到庭参加诉讼。被告薛香喜经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除与两被告的租赁合同。二、请求判令被告腾出房屋并清除院内杂物。三、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告薛香喜于2003年4月7日在莒县龙山镇纪家店子村签订租赁合同，租赁村原老学校共计17间房屋，租赁期限八年，自2003年10月1日至2011年10月1日止。租赁合同到期后，因村内建设卫生室及大队院，原告多次催促被告搬出。原告于2020年3月25日经党委村民代表大会通过，于2020年4月16日下发给被告搬迁通知，但被告拒不搬迁该房屋及该院内放置的杂物。薛香喜未答辩。纪军洲辩称，涉案租赁物并非是转让自薛香喜，而是在原告和被告薛香喜租赁合同期满后，原告与被告纪军洲续签的合同，无书面合同，只是口头合同，但权利义务参照原租赁合同执行。因该租赁物房屋倒塌，故根据合同约定反诉要求原告赔偿经济损失20000元及要求原告对涉案房屋进行修缮或者抵扣租赁费。反诉被告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社辩称，反诉原告所诉无事实依据，请求驳回其反诉请求。。本院经审理认定事实如下：莒县进行了撤村设社区工作，村民委员会撤销后，其所有的债权、债务及起诉、应诉工作均由成立后的经济合作社承接。莒县龙山镇纪家店子村村民委员会被撤销后，其所有的债权、债务及起诉、应诉工作均由原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社承接。被告薛香喜系被告纪军洲的亲婶子。莒县龙山镇纪家店子村村民委员会与被告薛香喜代表的天源有限责任公司于2003年4月7日在莒县龙山镇纪家店子村签订租赁合同。合同约定，租赁村原老小学院正房18间，厕所、空闲地及现有的水电设施（不包括现有树木），租赁期限八年，自2003年10月1日至2011年10月1日。租金为每年2600元，第一年免交租金，由承租方自费解决水、电配套设施及门窗维修。自2004年10月1日前交足第二年度的租金，以后于每年的10月1日前交足下年度的租金。合同到期原有设施要保存完好，全部归出租方处理，若承租方搞其他建设费用由承租方自己承担，合同到期后由承租方自行处理。合同履行期间的房屋修缮由承租方承担，若遇到自然灾害造成房屋毁坏，由出租方修缮。若三间房屋出现五处以上漏雨，由出租方负责修缮。该租赁合同到期后，被告纪军洲交纳了该租赁房屋及院落租金，原告接受，双方未再签订书面租赁合同，约定按照原合同履行。被告纪军洲交纳租赁费至2018年，期间，原告因修路需拆除被告租赁的房屋半间，原告经研究给予免除租赁费一年计款2600元（2015年度），剩余租赁费被告纪军洲至今未交。因原告的卫生室不配套，经请示汇报，准备与被告解除租赁合同后在原址建设村卫生室。经本院现场勘验，租赁物房屋有部分堆积杂物，部分房屋常年失修，多处漏雨。院内杂草纵生，破败不堪。被告纪军洲栽植了部分大小果树。被告纪军洲还硬化了地面，但现在已损坏。原告经会议研究决定解除与被告的租赁合同，于2020年4月16日张贴搬迁通知并通知了被告。以上事实，有当事人陈述、当庭证人证言、租赁合同、现场照片、交费单据、会议记录、证明、搬迁通知、录音材料及本院现场勘验笔录在卷为凭，经双方质证后能够作为认定上述事实的依据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力的大小进行判断。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社与被告薛香喜代表的天源有限责任公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方已履行完毕，因此原告与被告薛香喜代表的天源有限责任公司不再有法律上的权利义务关系。原告起诉被告薛香喜无事实和法律依据，本院不予支持。被告纪军洲按照上述租赁合同交纳租赁费，原告接受，双方均认可按上述租赁合同条款执行，双方形成事实上的租赁关系，但因双方未书面约定租赁期限，应为不定期租赁。不定期租赁合同，出租方可随时解除，但应在合理期限之前通知对方。原告提出解除不定期租赁准备建设公益性卫生室理由正当并已提前通知被告，已尽到相关义务。原告解除租赁合同并腾空房屋清除院内杂物请求，于法有据，应予支持。被告纪军洲称租赁合同应顺延五十年并提供证明一份，但原告否认。根据当庭证人证言，可认定被告纪军洲提供的证明中顺延五十年的内容并非原告的真实意思表示，且该内容无起始时间，无法得以执行。综上，故对被告纪军洲的上述意见，本院不予采纳。被告纪军洲租得租赁物后，未按合同约定对租赁物认真经营、管理、维修，不正确使用租赁物，致使部分房屋出现漏雨倒塌，常年闲置，破败不堪，未发挥出租赁物的应有效能，导致村里群众极为不满，已与原告出租的目的相悖，况且自2018年后未再交纳租赁费，因此被告纪军洲要求继续租赁，不应支持。审理中，经本院询问，被告纪军洲称其承租后只对中间六间房屋进行过装修，原告否认，被告纪军洲未提供证据证实，本院不予认定。对于被告纪军洲所称的栽植的果树，原告认可，本院予以认定。被告纪军洲反诉要求原告赔偿因房屋倒塌而致经济损失20000元及要求原告对涉案房屋进行修缮或者抵扣租赁费。房屋漏雨倒塌原因很复杂，既有管理维护不当、年久失修的原因，也有自然灾害（诸如狂风暴雨洪水等）的原因，可能还有其他原因。对反诉原告纪军洲所称租赁房屋毁坏漏雨系因自然灾害（洪灾）所致并且因房屋倒塌而致经济损失，反诉被告不予认可，被告纪军洲仅提供证人书面证言。因证人未到庭接受双方质询，也无可以不出庭的法定原因，故本院对书面证人证言不予采信。被告纪军洲所举证据不足以证实租赁房屋毁坏漏雨系因自然灾害所致且存在经济损失，故反诉被告无修缮及赔偿的义务，反诉原告的该项请求无事实和法律依据，本院不予支持。至于反诉原告所称租赁房屋的三间房屋出现五处以上漏雨要求反诉被告进行修缮或抵扣租赁费，现反诉被告提出解除租赁合同，租赁物已无修缮的必要，且反诉被告在本案中未主张租赁费，故对反诉原告的上述反诉请求，本院亦不予支持。综上，原告诉讼请求有理，本院予以支持。被告辩解及反诉请求无理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社与被告纪军洲关于村原老小学院房屋及院落的租赁合同；二、被告纪军洲于本判决生效后十日内腾空租赁房屋并清除院内杂物，将租赁物交付给原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社；三、驳回原告山东省日照市莒县龙山镇西楼社区纪家店子村股份经济合作社对被告薛香喜的诉讼请求；三、驳回反诉原告纪军洲的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元（立案时原告已预交）由被告纪军洲负担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由反诉原告纪军洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  宋时晓二〇二〇年七月二十五日书记员  接鸿运