江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初99号 原告：柏汉林，男，1970年7月15日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。 被告：吴华南，女，1974年4月18日生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区。 被告：王胜学，男，1971年9月17日生，汉族，户籍地江苏省南京市秦淮区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：吴成玉，江苏冠文律师事务所律师。 原告柏汉林与被告吴华南、王胜学房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年1月6日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏汉林的委托诉讼代理人高智萍、被告王胜学及其二被告的共同委托诉讼代理人吴成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柏汉林向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告给付空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、装修补助费79679元、设施搬运费用72211元、停业补偿费用90264.5元（根据补偿协议中该项180529元÷2）及返还保证金10000元、租金15000元（5000元/月×10月×30%）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月15日，原告与案外人罗某签订了《租赁协议》，合同约定：罗某将南京市栖霞区和燕路400号2幢16号门面房（以下简称案涉房屋）出租给原告，租期自2013年10月1日至2016年10月1日止，保证金1万元。合同签订后，原告按约定履行了相应的义务。2016年前后，罗某将案涉房屋出售给二被告，原告遂直接向二被告支付房租。原、被告之间未再签订新的书面合同。自2018年7月起，案涉房屋的租金调整为每月5000元，原告按照该标准实际支付房租至2019年8月6日。2018年8月，南京市栖霞区人民政府作出宁栖府征字﹝2018﹞第11号红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，案涉房屋处于征收范围内。在2018年10月后，案涉房屋所在路段因施工进行围挡，致原告无法正常经营。2019年7月9日，二被告与房屋征收部门签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《补偿协议》），协议约定了房屋征收部门给予二被告空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、装修补助费79679元、设施搬运费用72211元、停业补偿费用180529元等。原告认为，罗某将案涉房屋出售二被告后，原、被告之间的仍应继续履行原告与罗某之间的《租赁协议》。协议到期后，原、被告之间未再形成书面合同，故双方之间形成不定期租赁合同。在不定期租赁合同履行期间，案涉房屋被征收，故原、被告之间的《租赁协议》应解除。原告就案涉房屋实施了空调、宽带安装及房屋装修行为，案涉房屋的搬迁工作由原告实施，故相关的补偿费应当归原告所有。案涉房屋被拆迁，原告也存在停业损失，故原告主张该费用的一半。协议解除后，二被告应退还原告支付的保证金1万元。自2018年8月后，原告因征收拆迁无法正常经营，二被告应少收或不收租金，故原告主张二被告退还1.5万元。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告吴华南、王胜学辩称，二被告系夫妻关系，案涉房屋登记在二被告名下。原告与案外人罗某签订了《租赁协议》，后罗某将案涉房屋出售给二被告。《租赁协议》到期后，原、被告之间存在不定期房屋租赁合同关系，租赁合同合法有效，二被告对原告陈述的其租金交付至2019年8月6日无异议。案涉房屋所有权人为二被告，且原、被告双方约定案涉房屋将来的拆迁利益属于二被告，原告承租房屋后未对房屋进行装修且《租赁协议》因政府征收而解除，原告诉请无事实及法律依据。原告拒不履行合同解除后退还房屋的义务，其至今仍在使用案涉房屋，致二被告出现预期损失，故原告要求返还保证金及租金的诉请，也不应支持。 经审理查明，二被告系夫妻关系。2014年3月15日，原告与案外人罗某、陈某签订《租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方（出租人、房主）：罗某、乙方（承租人）：柏汉林、见证人（转租人）：陈某；甲方将位于本市和燕路400号02幢16号的房屋租给乙方使用；租期自2013年10月1日至2016年10月1日止；年租金为人民币肆万元整，租金支付方式为年付，每年到期前两个月，乙方必须一次性现金支付下一租赁年度的年租金。鉴于转租人陈某已向甲方支付租金至2014年9月30日，乙方将从现在起至2014年9月30日的租金支付给陈某，乙方应于2014年8月1日前支付下一租赁年度的年租金；签订本协议时，乙方应另付保证金现金人民币壹万元，在乙方无违约且未造成甲方损失等情况下，保证金将在合同终止时退还给乙方，否则折抵违约金或损失赔偿金；乙方不得擅自将房屋转租、转借给他人，否则合同终止，但乙方在租期内，经甲方书面签字同意可转租；因不可抗力导致合同终止，甲乙双方互不承担责任。如该房屋在上述租期内被拆迁，甲方应按具体的拆迁日期返还乙方其多收的租金外，鉴于乙方向转租人陈某支付了相关的转租费用，甲方还应承担剩余租期即房屋被拆之日至租赁期满之日有关转租费用的损失，计算方法为甲方承担的总损失=甲方认可的转租费用（人民币肆万元）÷3年×剩余时间（以年为单位），若该房屋在上述租赁期满后被拆迁，甲方不承担乙方的任何损失，所有拆迁补偿均由甲方享有，和乙方无关；甲、乙任一方若违约，需向对方支付违约金，违约金为年租金的25%，即人民币壹万元。当日，案外人罗某在《租赁协议》尾部书写收条，确认收到原告保证金1万元。后在上述《租赁协议》租期内，罗某将案涉房屋出售给二被告，2017年1月21日，二被告登记结婚，2017年案涉房屋登记为二被告共同共有。 2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布宁栖府征字﹝2018﹞第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，案涉房屋在征收范围内。 经江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司对案涉房屋评估，2019年7月9日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）与二被告就案涉房屋签订《补偿协议》一份，主要内容为“甲方（区征收办）、乙方（吴华南、王胜学）；根据宁栖府征字（2018）第11号南京市栖霞区人民政府作出红山路-和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，乙方房屋在征收范围内，经协议当事人协商一致，先就房屋征收补偿事宜，签订协议；甲方支付被征收房屋的货币补偿金额合计1805285元；甲方支付下列补助项目：（1项-3项搬迁补助费、临时安置补助费、管道煤气拆移补助费为0），4、固定电话拆移补助费310元（1部），5、有线电视拆移补助费400元（1户），6、空调拆装补助费400元（2台），7、宽带网拆除补助费500元（1端口），8、太阳能热水器拆装补助费200元（1台），9、电增容补助费280元（8千瓦），11、装修补助费79679元，12、提前搬家奖励费90264元，13、货币安置奖励费180529元（10项、14项至20项为0），上述合计352562元；甲方支付以下补偿费用：征收其他非住宅房屋的设施搬运费用72211元、征收营业用房的停业补偿费用180529元，上述合计252740元；乙方同意于2019年8月9日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方”。 因原告以未获得拆迁利益为由拒不向二被告及区征收办返还案涉房屋，致二被告未能按《补偿协议》约定在2019年8月9日前向区征收办交付案涉房屋。2019年10月22日，区征收办以本案二被告为被告、以本案原告为第三人诉至本院，要求本案原、被告将案涉房屋返还区征收办。2019年11月22日，本院作出民事判决书，判决该案的被告、第三人（即本案原、被告双方）将案涉房屋返还给区征收办。后，该案第三人即本案原告不服上诉至南京市中级人民法院，在本案法庭辩论终结后，2020年5月19日，因区征收办的职能已由南京市栖霞区住房和建设局继受，南京市中级人民法院作出民事判决书，判决：吴华南、王胜学、柏汉林于本判决书生效之日十五日内将坐落于南京市栖霞区和燕路400号02幢16号门面房腾空并交付南京市栖霞区住房和建设局。因未履行上述另案生效裁判文书确定的义务，2020年6月5日，南京市栖霞区住房和建设局至本院申请强制执行。 庭审中，原告为证明案涉房屋自2018年7月起租金调整为每月5000元，原告按照该标准实际支付房租至2019年8月6日，举证了2019年5月6日、2019年6月6日、2019年7月6日的微信转账给被告王胜学各5000元的截图；二被告质证对房租支付至2019年8月6日无异议，对收到原告举证的支付3笔租金无异议，二被告称：“2015年被告买过房子以后，原告租金就直接付给被告。一开始年租金4万元，后来涨到年租金5万元，具体何时涨价被告记不清楚了。2018年7月，因原告长时间未支付租金，被告王胜学去案涉房屋催要，发现案涉房屋有几名女同志经营足疗，她们答复是从原告手中转租来的，并且每月支付原告5000元。当时因原告欠付租金被告王胜学要求实际经营足疗店的女同志直接将5000元支付给被告，其支付给被告王胜学一个月的房租5000元。原告知晓后指责那几个女的，之后就是原告按照每个月5000元转给被告王胜学，具体应该是那几个女的将钱付给原告，原告再付给被告。二被告认为原告存在转租行为”。为此二被告举证了照片拟证明至2020年5月4日，案涉房屋尚有人居住，系原告转租，二被告不知晓次承租人名字，二被告还举证了前述案件南京市中级人民法院的庭审笔录，在笔录中原告自述有案外人居住并放了东西。原告反驳其并未转租，安排让人居住系为了看管房屋，也是为了督促二被告尽快与原告就拆迁赔偿达成一致意见。 上述事实，有当事人的陈述、《租赁协议》、《补偿协议》、微信转账记录、本院与南京市中级人民法院另案卷宗材料、裁判文书及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案中案涉《租赁协议》租期届满后，原、被告之间形成不定期租赁合同。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府作出征收决定，案涉房屋属于政府征收范围内，此时双方之间的不定期租赁合同即应当终止履行。二被告主张原告在租期内擅自转租构成违约，因现有证据尚不能证明该事实，故本院对二被告的该主张不予采信。就原告主张的空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元，因二被告系在原告的租期内购买案涉房屋，二被告未能举证证明其购买的案涉房屋包含了上述空调及宽带网，故本院对原告的该两项主张予以支持。就原告主张的装修补助费79679元，原告并未能举证证明其对案涉房屋进行了装修并形成了附合的不可拆卸的装饰装修，而《租赁协议》中基于原告自案外人陈某处转租而花费的转租费造成的损失，其损失明确约定为在《租赁协议》的租期内（2013年10月1日至2016年10月1日）计算，即案涉房屋若于上述租期届满后拆迁，原告基于转租费所致损失则无权主张，故本院对原告的该项诉请不予支持。就原告主张的设施搬运费用，因原告至今拒不搬出，征收部门也已于2020年6月5日申请强制执行，即原告至今尚未因设施搬运产生实际支出，故本院对原告的该项诉请亦不予支持。至于原告以《补偿协议》中给予被征收人二被告因征收营业用房的停业补偿费用180529元为标准主张原告应享有的停业补偿费90264.5元，考虑到原告确因征收拆迁造成一定的停业损失，故本院酌定为2万元。就原告主张二被告退还保证金1万元，二被告认可该款项已收取且尚未退还，故本院对原告的该诉请予以支持。就原告主张二被告退还租金1.5万元（5000元/月×10月×30%），因二被告于2019年7月9日与征收部门签订了《补偿协议》，而原告租金已付至2019年8月6日，故2019年7月9日至2019年8月6日的租金4667元（5000元/月÷30天×28天）二被告应予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告吴华南、王胜学于本判决生效之日起十日内支付给原告柏汉林空调拆装补助费400元、宽带网拆除补助费500元、停业补偿费2万元，并退还给原告柏汉林保证金1万元及租金4667元。 二、驳回原告柏汉林的其他诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5321元，减半收取2660.5元，保全费1860元，合计4520.5元，由原告柏汉林负担4020.5元，由被告吴华南、王胜学负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年七月六日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜