沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异767号案外人：刘美玲，女，1973年11月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。申请人：中国民生银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区南京北街65号，统一社会信用代码91210100583892775D。负责人：程清亮，系该分行行长。委托代理人：许振海、张英子，系辽宁正元律师事务所律师。被申请人：史雪峰，男，1973年2月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被申请人：张莹，女，1976年1月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被申请人：史来成，男，1949年7月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被申请人：赵丽君，女，1951年3月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被申请人：沈阳昊致成远商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区小南街64-5.70-16号，统一社会信用代码912101030791274761。法定代表人：史雪峰。被申请人：沈阳昊成童欣商贸有限公司，住所地沈阳市沈河区南关路15号，统一社会信用代码91210103671959896N。法定代表人：史来成。本院在执行申请人中国民生银行股份有限公司沈阳分行（以下简称“民生银行”）与被申请人史雪峰、张莹、史来成、赵丽君、沈阳昊致成远商贸有限公司、沈阳昊成童欣商贸有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人刘美玲于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人刘美玲提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市沈河区南关路15号5-1-3房产的查封。异议理由：2019年9月30日，刘美玲与史来成、赵丽君签订二手房买卖合同，购买史来成名下的位于沈阳市沈河区南关路15号5-1-3，建筑面积56.47平方米房产，包括天地缘超市，外加127号楼下厂库，一共以150万元的价格出售给案外人。史来成配合办理房产证，其他费用由刘美玲承担，与史雪峰无关。按照合同约定刘美玲已付80万元首付款（包括以7.5万元抵付一年租房费，其余转账支付），剩余款项正在办理贷款过程中，我方同意将剩余款项支付到法院。案涉房屋系小产权房，手续均为案外人办理，如案外人不办理产权，银行则无法查封房产。案外人也是房屋的承租人和买受人，租赁协议一年一签，每年5月1日缴纳房租，自2016年租赁案涉房屋以来，营业执照地址一直没有变更，邻居、社区和照片均可以正式。今年4月初提交了贷款手续，在大连银行办理贷款的时间早于保全时间，后被和平法院（2020）辽0102财保791号保全裁定书查封。因上述房产已经签订买卖合同，且正在办理过户过程中，特提出异议，请求法院解除查封。申请人民生银行答辩称，不同意案外人的异议请求。我行向法院起诉并保全史来成名下房产符合法律规定，该房产在保全时即登记在史来成名下，保全行为合法。对于民事裁定书、起诉状、不动产电子登记（簿）查询证明及转账凭证没有异议，对二手房买卖合同有异议，史来成和赵丽君未出庭无法确定是否系本人签订，真实性无从确认。合同内容来看，成交价150万元，定金50万元，在2019年9月29日付款10万元是转账到史雪峰名下，且案外人称不认识史雪峰，房屋产权亦非史雪峰，不能认定是房屋首付款。对40万元的转账凭证，从转账而言能证明存在转账行为，但未注明该款项是房款，无法确认是否为购买房屋的款项。转账交易成功凭条体现不出是房款的转账，对用途有异议。23万余元超过50万元的定金与合同约定不符。异议申请说共支付80万元首付款，从提供的证据看数额没有达到。对房屋产权，签订的时候是小产权不能交易，合同为无效合同，过户证据时间是2020年5月12日，晚于查封日期。案外人提交的房屋租赁协议真实性有异议，协议签订于2020年5月1日，出租日期却为自2016年6月1日至不租为止，该日期晚于民生银行起诉史来成等还款一案。案涉房屋地址是被申请人沈阳昊成童欣商贸有限公司的注册地址，该公司成立于2008年，至今经营地址未做工商变更，申请人对其证据真实性表示合理怀疑。营业执照、烟草专卖许可等显示经营地址与房屋地址不符与本案无关。社区出具的情况说明与工商注册相冲突，无法认定真实性。因此，案外人没有排除法院保全执行的法律及事实依据，请求房产解封没有法律依据。本院查明，2020年4月15日，本院作出(2020)辽0102财保791号民事裁定书，冻结被申请人史雪峰、张莹、史来成、赵丽君、沈阳昊致成远商贸有限公司、沈阳昊成童欣商贸有限公司名下银行存款965,278.73元或查封、扣押其等值财产；2020年4月26日，本院作出(2020)辽0102财保791号协助执行通知书及民事裁定书，查封史来成名下位于沈阳市沈河区南关路15号5-1-3，建筑面积56.47平方米房产一处。另查明，2019年9月30日，史来成、赵丽君（出售方、甲方）与刘美玲（购买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，甲方将案涉房屋卖给刘美玲为永久产业，现正在营业中的天地缘超市，外加福德小区127号楼下一个小仓库一并以150万价格卖给刘美玲。甲方史来成配合刘美玲办理产权，一切手续费用由刘美玲承担。签订合同之日起，乙方刘美玲一次性付给甲方史来成定金50万元，由乙方办理房产手续，甲方需无条件配合，剩余房款由乙方取得房产证之日全部付给甲方，如乙方需要贷款，甲方需配合乙方完成银行所需贷款手续。另查明，2019年9月29日，刘美玲通过其名下沈阳农商银行62×××41账户向史雪峰名下中国工商银行62×××96账户转款10万元；2019年9月30日，刘美玲通过其名下沈阳农商银行62×××41账户向赵丽君名下中国工商银行62×××49账户转款40万元；2020年5月6日，刘美玲通过其名下中国银行账户向赵丽君名下中国工商银行62×××49账户转款23.50万元；另查明，位于沈阳市沈河区南关路15号5-1-3房产的所有权人为史来成，单独所有，登记日期2020年1月17日；2020年5月12日，刘美玲就案涉房产缴纳了契税3,149.67元，税务部门为其开具了发票及税收完税证明。异议审查过程中，案外人刘美玲为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.民事裁定书、起诉状；2.二手房买卖合同；3.沈阳农村商业银行电汇凭证、沈阳农商银行业务凭证、转账交易成功凭条、中国银行交易明细；4.房屋所有权证、发票、税收完税证明；5.房产交易申报、个人二手房按揭贷款审批单；6.不动产电子登记（簿）查询证明；7.房屋租赁协议、情况说明、营业执照、烟草专卖零售许可证、照片、电费缴费截屏；针对案外人的异议事项及理由，申请人民生银行提交了如下证据材料：（2020）辽0102财保791号协助执行通知书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方发表的意见，本院认为：首先，史来成、赵丽君与刘美玲于2019年9月30日签订了《二手房买卖合同》，合同中对合同双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房合同，该合同具有法律效力；其次，案外人刘美玲向法院提供了银行电汇凭证、银行业务凭证、转账交易成功凭条、银行交易明细等表明达成房屋买卖合意后，案外人刘美玲为此通过银行转账方式陆续支付了80万元购房款，并表示同意将剩余款项支付至法院，其最先转款日期早于查封日期。基于上述情形，本院认为刘美玲在房产查封前就已与史来成、赵丽君签订了房屋买卖合同，缴纳了房屋对价款和契税等相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；第三，关于案涉房屋在查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的电费缴费记录、照片等均可证明，法院查封前房屋即已处于刘美玲实际占有使用状态中，现房屋因查封行为导致案外人无法办理过户登记，本人对此不存在过错。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人刘美玲异议理由成立，停止对位于沈阳市沈河区南关路15号5-1-3房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年七月三十一日书记员 尹子明