文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7332号上诉人（原审原告、反诉被告）：张祖龙，男，1966年12月18日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：仇昊，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王高宇，江苏瀛镇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王振，男，1972年1月21日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郑宜胜，江苏方多律师事务所律师。上诉人张祖龙因与被上诉人王振合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张祖龙上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人一审本诉诉请、驳回王振一审反诉请求；2.一、二审的全部诉讼费用由王振负担。事实和理由：1.本案的基础法律关系应当认定为民间借贷而非房屋买卖合同。一审法院认定双方形成房屋买卖合同缺乏事实依据，房屋买卖合同系要式合同，应当以书面形式订立。本案双方从未对房屋价款、过户时间等形成合意，且王振除了其陈述外，也未提供其他证据证明双方就房屋买卖达成了口头合意。一审法院仅以上诉人将房屋交给王振使用为由，认定双方建立房屋买卖合同关系明显不当，因为不论是房屋买卖还是作为借款的质押担保均需要交付房屋给对方使用。2.一审关于双方建立房屋买卖合同关系的理由均属于主观臆断。个人借款合同属于实践性合同，又有转账为证，不订立书面合同完全符合常理，而房屋买卖合同不订立书面合同完全无法确认房屋价款、过户时间、也无法办理过户登记，不订立书面合同不符合常理。且朋友之间的借贷不约定借款期限是常态，又有房屋作为质押，租金冲抵利息，完全符合常理。王振向上诉人支付的43万元并不能反应当时房屋的市场价值。且现在房屋价值己远远超出43万，因此被上诉人的债权随时可以实现，其长期未要求上诉人偿还借款完全合乎常理。王振自己的房屋和案涉房屋都位于殷巷新寓，都是在2017年2月取得不动产登记证书的，如果双方之间存在房屋买卖关系，其在明知上诉人己取得不动产登记证书后，一直没有要求其办理过户，直至上诉人提起诉讼要求其迁让房屋时才提起反诉，完全不合常理。上诉人在收到43万元借款后，将房屋及储藏室交付给王振使用，用房租冲抵租金，符合借款、担保合同履行的情况。因借款金额较多，短期内无法偿还，将房屋装修后使用或出租，可以受益最大化，完全符合常理，上诉人没有理由拒绝其进行装修，一审法院仅仅因为王振对房屋进行了装修，反推其购买了房屋缺乏事实依据。因上诉人客观上无法在一两年的时间内归还借款，双方也没有约定借款期限，对于何时偿还借款，返还房屋双方均有较大的可协商余地，被上诉人与他人订立5年租赁合同完全没有不合理之处。王振辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方存在真实买卖关系，被上诉人已经实际履行支付房款义务，且涉案房屋已经交付并由被上诉人实际占有并使用至今。因涉案房屋系拆迁安置房，导致产权证明并未办理，不存在上诉人主张的借款关系。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张祖龙向一审法院起诉请求：1.判令王振将南京市江宁区秣陵街道殷华街殷巷新寓267号25幢506室房屋返还给其；2.判令由王振承担本案诉讼费用及其他支出费用。王振向一审法院反诉请求：1.判令确认其与张祖龙之间的房屋买卖关系成立并有效；2.判令张祖龙协助其将506室房屋过户至其名下；3.判令由张祖龙承担本案本诉、反诉诉讼费用。一审法院认定的事实：506室房屋系拆迁安置房，现登记在张祖龙名下，房屋面积63.40平方米。一审审理中双方一致确认：张祖龙与王振系非常好的朋友关系；2014年，张祖龙因家里急需用钱，与王振协商后，王振于2014年向其支付43万元；张祖龙原将房屋出租，待租赁到期后，2015年3月，张祖龙将案涉房屋交付给王振占有使用至今；该房屋对应的储藏室张祖龙亦交于王振。就付款的事实，双方无争议；就付款与交房的性质，双方均未提交书面证据。张祖龙主张系借款，因当时王振经济条件较好，双方未约定借款期限，其可以“带着慢慢还”，王振亦未曾向其催款，交房系其将房屋出租给王振使用以冲抵利息，储藏室系其交予王振保管；王振主张系房款，其支付全部房款后，张祖龙交付房屋及储藏室，双方口头约定房产证办下来后就过户，过户的税费由其承担。领房后，王振对房屋进行了装修，并将房屋出租给案外人陈先华。就此王振提交了其于2015年3月至6月期间购买房内设备和装修材料的多份收款收据、销货清单、货物清单、送货单等证据，以及其于2015年6月将房屋出租的租房合同，租期为自2015年6月1日至2020年6月1日。张祖龙质证认为上述证据均与本案无关。一审庭审中张祖龙称，其听说“房子已经被王振舅老爷住了一间，另一间已经被王振出租了”。另，一审庭审中张祖龙提供录音一份，张祖龙称这是王振哥哥王林于2018年12月7日，就此事到张祖龙家里与其协商，王林称愿意补偿60万的价格买下案涉房屋。王振对质证认为，王振的哥哥并不是王振本人，王振没有委托其哥哥去找张祖龙洽谈过案涉房屋的事情，并且从录音中不能看出双方形成房屋租赁关系，反而能看出张祖龙是要求王振哥哥增加一部分钱款方能协助王振过户，即可以反映出双方存在买卖房屋的真实意思。一审法院认为，王振于2014年向张祖龙支付43万元的事实，双方不存在争议，一审法院予以确认。关于张祖龙与王振之间形成的是借贷合意还是房屋买卖合意，对此一审法院采信王振的主张，理由如下：一是双方就各自主张均未提交书面的借款合同或者房屋买卖合同，这符合双方一致认可的当时双方关系非常好的情况；二是张祖龙所称的双方未约定借款期限、王振之后亦从未催款的情况不符合民间借贷的通常情况；三是43万元的金额与当时506室房屋的市场售价基本相符；四是王振支付了房款、张祖龙交付了房屋及对应储藏室给王振占有使用至今，符合房屋买卖合同的履行情况；五是王振自2015年3月自张祖龙处领取案涉房屋后就对房屋进行了并非简单的装修，如果仅为租用，其如此装修房屋与常理不符；六是王振将房屋出租的期限为自2015年6月1日起至2020年6月1日止，若该房屋并非其购买，其将会因该租房合同面临随时违约的风险，不合常理。综上，一审法院对张祖龙与王振之间就506室形成房屋买卖关系予以确认。张祖龙要求王振返还房屋，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于王振要求将案涉房屋过户至其名下的诉请，王振已经支付房款，并占有使用数年，506室房屋系拆迁安置房当时不具备过户手续，现已具备过户手续，张祖龙应履行出售人配合办理过户手续的义务。结合王振自认情况，过户过程中产生的税费均由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认张祖龙与王振之间就位于南京市江宁区房屋的买卖合同关系成立并有效；二、张祖龙于判决发生法律效力之日起三十日内协助将位于南京市江宁区房屋过户登记于王振名下，过户中产生的税费由王振承担；三、驳回张祖龙要求王振返还房屋的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取40元、反诉案件受理费减半收取3915元，合计3955元，由张祖龙负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，因双方当事人就二人之间存在房屋买卖合同关系还是民间借贷关系陈述不一致，经双方当事人同意，本院委托国家林业局森林公安司法鉴定中心对张祖龙和王振双方之间就案涉房屋是房屋买卖关系还是借用关系进行测谎。测试意见书结论显示，张祖龙通过测试、王振未通过测试。张祖龙对该测试意见书质证认为，对该证据真实性、关联性、合法性认可，作出该测试意见书的机构具有相应资质，鉴定结果与上诉人在庭审中陈述一致，故上诉人陈述具有可信性。王振质证认为，民事案件中法院并没有职权要求当事人进行测谎，其是为了配合法院的要求而并非出于自愿同意测谎，测试中设置的问题存在问题，测试结果的客观性无法判断，无法反映出客观事实，故对该证据的真实性、有效性不予认可。本院认证认为，本院在委托鉴定部门组织双方当事人进行测谎测试之前，已经询问双方当事人，双方当事人对进行测谎测试、并以测谎结果作为判决依据均未提出异议，在此情况下本院委托具有鉴定资质的鉴定机构组织双方当事人进行测谎测试，程序合法有效。本案双方争议事实即双方就案涉房屋之间系房屋买卖关系还是作为借款的担保关系，鉴定机构围绕双方争议事实设置的相关问题，与本案具有关联性。且鉴定机构出具的鉴定报告真实客观。综上，本院对该证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。本案二审争议焦点为：张祖龙、王振就案涉房屋是否存在房屋买卖合同关系。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中王振主张其与张祖龙就案涉房屋建立房屋买卖合同关系，应当提供相应证据予以证实。一审过程中，王振就其主张的双方之间存在房屋买卖合同关系，但其提交的证人证言，用于装修的收据、协议、销售单及送货单，租房合同等证据，均系言辞证据或间接证据，不足以证实其与张祖龙之间就案涉房屋形成房屋买卖合同关系。另外，王振主张双方之间存在房屋买卖合同关系，却未签订房屋买卖合同，支付“购房款”时分多笔支付，却均未要求对方出具收取购房款的收条，也明显与正常的房屋买卖交易习惯不符。参考鉴定机构出具的测谎测试意见书意见，本院对王振主张其与张祖龙就案涉房屋形成过房屋买卖合同关系合意的说法不予采信，对王振一审的反诉请求本院不予支持。对张祖龙主张其与王振之间存在民间借贷关系，之后转移案涉房屋的占有系对借款担保的说法，本院予以采信。因本案审理期间，双方当事人对于王振与张祖龙之间款项往来金额为43万元的事实予以确认，现张祖龙明确表示愿意偿还该款项，并已经向本院提存43万元用于向王振偿还，故本院对张祖龙一审要求王振将案涉房屋向其返还的诉请予以支持，王振可于本判决生效并履行其义务后，向本院领取张祖龙已提存的款项。综上所述，上诉人张祖龙的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20846号民事判决；二、王振于本判决生效之日起十五日内将南京市江宁区秣陵街道殷华街殷巷新寓267号25幢506室房屋向张祖龙返还；三、驳回王振一审反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取40元、一审反诉案件受理费3915元，二审案件受理费7910元、鉴定费6000元，均由王振负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年七月二十八日法官助理李映碧书记员孙雪松