福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初2662号 原告：福建省中庚物业管理有限公司，住福州市仓山区临江街道朝阳路北侧六一南路东侧6号中庚红鼎天下1号楼2层中庚物业。 法定代表人：朱元焕。 委托诉讼代理人：石晖、陈杰，福建迅晟律师事务所执业律师。 被告：熊晓珍，女，1972年1月6日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：董立开，男，1973年5月3日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：连美幸，福建泽方律师事务所执业律师。 原告福建省中庚物业管理有限公司（以下简称“中庚公司”）与被告熊晓珍、董立开物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中庚公司委托诉讼代理人陈杰、被告董立开委托诉讼代理人连美幸到庭参加诉讼。被告熊晓珍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中庚公司向本院提出诉讼请求：1.判令熊晓珍、董立开支付2015年9月至2018年12月物业管理费8868元、逾期缴纳违约金2767.52元、截止至2018年12月公摊水电费262.4元，共计11897.9元；2.判令由熊晓珍、董立开承担本案全部诉讼费。事实与理由：熊晓珍、董立开系福州市仓山区香江枫景（香江红海园三期）小区20#304室业主，中庚公司于2007年11月4日同熊晓珍、董立开签订《前期物业管理服务合同》。合同签订后，中庚公司积极履行合同相关义务，依法依约对熊晓珍、董立开居住的小区实施规范的物业管理，为熊晓珍、董立开提供完善的物业服务。熊晓珍、董立开自2015年9月起至今长期拖欠中庚公司物业管理费、公摊水电费，中庚公司曾多次以多种形式向熊晓珍、董立开催讨物业管理费及公摊水电费等，但熊晓珍、董立开均未予回复。 董立开辩称，一、根据《前期物业管理服务合同》约定，中庚公司为诉争小区提供物业服务，对诉争小区的治安负有安全防范义务，且在发生治安案件时有义务及时向公安机关和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。中庚公司未按照物业服务合同约定提供物业服务，未尽到安全管理防范义务，致使董立开家中失窃损失逾100000元，且事故发生后中庚公司拒绝与业主沟通，拒绝就盗窃案件侦破提供任何必要的配合，严重违约在先，董立开有权援用先履行抗辩权，拒绝其履行交费的要求。2017年4月18日，中庚公司委托律师发送律师函催缴物业费，董立开复函要求协商物业费缴交问题及家中失窃责任承担问题，但被中庚公司拒收，后董立开将该复函直接交至诉争小区物业服务人员，至今仍未收到任何回复。二、中庚公司在举证期限内未提供物业费、水电公摊费、逾期缴交违约金等费用票据及收费方式，其诉求没有任何事实依据，应予以驳回。三、中庚公司主张逾期缴纳违约金没有任何合同依据及法律依据。1.中庚公司与董立开签订的《前期物业管理服务合同》中并未约定逾期缴纳违约金，中庚公司主张逾期缴纳违约金没有合同依据。《前期物业管理服务合同》虽有约定逾期缴纳物业费的滞纳金，但滞纳金具有法定刑、强制性、惩罚性的特性，约定滞纳金的条款应属无效。2.中庚公司在物业合同履行过程中，存在没有严格按照协议约定全面履行义务的违约行为，疏于安全防范，致使董立开家中失窃损失逾100000元，且事发后拒绝与业主沟通，严重违约在先，其要求董立开支付违约金的诉请也不应得到支持。综上所述，请求法院依法驳回中庚公司的全部诉讼请求。 熊晓珍未提交书面答辩意见及证据材料。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2007年11月4日，中庚公司与董立开、熊晓珍签订《前期物业管理服务合同》，合同约定，由中庚公司为董立开、熊晓珍提供物业服务，服务期限为2007年11月4日起至首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止，带电梯房屋物业费按建筑面积每月每平方1.2元计算，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理费的万分之五交纳滞纳金。董立开、熊晓珍系福州市仓山区香江枫景20＃楼304复式单元业主，房屋建筑面积185.3平方米。董立开、熊晓珍自2015年9月至2018年12月期间均未向中庚公司支付物业服务费。中庚公司于2017年4月29日、2018年8月29日两次分别向董立开及董立开、熊晓珍寄送《催缴物业服务费律师函》，董立开、熊晓珍予以签收，《催缴物业服务费律师函》主要内容为：董立开、熊晓珍拖欠自2015年9月至2017年3月物业费4211.4元、自2014年4月至2017年2月水电公摊1879.9元，董立开、熊晓珍应于接函后七天内履行还款义务。董立开于2015年9月20日至福州市公安局金山派出所报警称其在2015年6月份左右发现其位于福州市仓山区家中的财物被盗，董立开自述被盗物品价值100000元左右。以上事实有《前期物业服务合同》、ＥＭＳ快递单、《催缴物业服务费律师函》、不动产登记信息查询结果、报案证明及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 中庚公司作为物业服务企业，与董立开、熊晓珍签订的《前期物业管理服务合同》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。中庚公司在诉争房屋小区提供了物业服务，董立开、熊晓珍亦实际享受了中庚公司提供的物业服务，故董立开、熊晓珍应当依照《前期物业管理服务合同》支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”规定，依法催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提。本案中，中庚公司仅对2015年9月至2017年3月物业费4211.4元进行催交，故董立开、熊晓珍应向中庚公司支付2015年9月至2017年3月期间的物业服务费1.2元/㎡×19月×185.3㎡=4224.84元，中庚公司以房屋面积为184.71㎡计算基数，确认2015年9月至2017年3月期间的物业服务费1.2元/㎡×19月×184.71㎡=4211.4元,属于其对自身权利的放弃，本院予以支持。关于2017年3月后的物业服务费，中庚公司称已通过邮寄律师函等方式进行催交，但其未提供证据证明，本院不予采信，故对中庚公司要求董立开、熊晓珍支付2017年3月之后物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。董立开辩称，中庚公司未按照《前期物业管理服务合同》约定提供物业服务，未尽到安全管理防范义务，致使董立开家中失窃损失逾100000元，故不予缴纳物业服务费，本院认为，如存在董立开所述物业服务不到位的情况或其他因服务不到位造成损害等情况，根据法律规定，其可以请求中庚公司承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。 关于违约金，双方所签订的《前期物业管理服务合同》虽然约定了董立开、熊晓珍如逾期交纳物业服务费,其应向中庚公司交纳违约金,但中庚公司未尽到安全管理防范义务，中庚公司在提供物业服务过程中存在瑕疵、疏漏,故对于中庚公司主张董立开、熊晓珍支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于水电公摊，中庚公司未提交证据证实公摊水费的计算方式及该方式经过主管行政机关及业主大会的确认，故中庚公司要求董立开、熊晓珍支付公摊水费的诉请，本院不予支持。熊晓珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、董立开、熊晓珍于本判决生效之日起十日内向福建省中庚物业管理有限公司支付物业服务费4211.4元； 二、驳回福建省中庚物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费97元，适用小额诉讼程序减半收取48.5元，由福建省中庚物业管理有限公司负担31.3元，由董立开、熊晓珍负担17.2元（董立开、熊晓珍应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 本判决为终审判决。 审判员  刘兴宝 二〇二〇年七月十三日 法官助理范彬彬 书记员邵发英 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。