吉林省伊通满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0323民初903号 原告：伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司。住所：吉林省伊通满族自治县伊通镇福庆东路A2-7-3（老城管对面） 法定代表人：王艳霞总经理。 委托诉讼代理人：赵义，该公司经理。 被告：裴凤云，女，1965年2月23日生，满族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：李新春，吉林崇明律师事务所律师。 原告伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司与被告裴凤云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司的委托诉讼代理人赵义，被告裴凤云及委托诉讼代理人李新春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2018年1月23日至2020年7月22日物业管理服务费1500元物业费及违约金，违约金按照应付金额的月1％支付，从2018年1月23日起至实际给付之日止。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由，原告与八旗茗苑一期业主委员会签订了物业服务合同，协议约定原告对伊通满族自治县八旗茗苑小区提供物业管理服务。合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议签订生效后，原告即按协议约定履行了全部物业管理服务。被告裴凤云作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和物业服务合同向原告交纳物业管理费，但经原告一再催缴，却一直未按协议约定支付物业管理费用，经核算被告的建筑面积为56.35平方米，自2018年1月23日起至2021年1月22日止，被告欠原告物业费金额为1800元。同时被告应按照应付金额的月1％支付违约金。以上事实和理由有物业服务合同等证据予以证实。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。 裴凤云辩称，1、被告不是合同相对方，业主委员会不能代表被告签订合同，未经被告同意，就是无效合同。2、基于业主委员会不是经业主代表选举产生成立的，我们小区根本就没有成立业主委员会。被告有证据证明，216名业主对业主委员会成立和选聘物业不知情。小区有400名业主，根据《物业管理条例》第十一条规定，由业主共同决定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业。第十二条规定，必须有半数参加，迄今为止被告没有接到任何通知要成立业主委员会，没有参加过业主大会，没有选举过业主委员会成员，更没有听说过选聘了物业服务企业。该条例第六条规定业主有选举权，都没听说过，能选举吗。第二条规定业主选择物业企业，那又是谁代表我们广大业主选择的物业企业呢？第六十四条规定，违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期不缴纳的，才可以向法院起诉，因此法院必须驳回原告的起诉。更何况原告提供的物业服务合同中第十一条第4、中有明确规定业主委员会协助催缴，现在也没有催交的任何证据，法院应驳回起诉。现在需要明确业主委员会谁来催收过物业费？3、根据原告提供的物业服务合同中第五章第十一条2、根据业主大会的决议与物业管理企业签订物业服务合同；作为原告应当提交业主大会的决议，如果没有签订的协议是效力待定的合同，业主不追认就是无效的合同，且不能视为善意第三人。根据物权法第七十六条（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；因被告作为业主且超过半数以上都不知道成立业主委员会及选聘物业，因此物业合同对被告不产生法律效力。综上，请法院驳回原告起诉。 原告向本庭举证如下：1、物业管理办公室证明一份，2017年选聘原告为八旗茗苑小区一期物业。2、员工上下班签到表、巡查表、工资表。3、疫情期间消毒影像记录、监控记录。4、物业服务合同。5、催缴物业费照片一张。6、赵义工资表。被告质证认为，证据1真实性、客观性、关联性有异议，该证明没有经办人签名，不具有证据的效力，同时，业主委员会的选举是每个业主的权利，无法证明成立了业主委员会。该证明是真实的，本院予以确认。证据2真实性、客观性、关联性有异议，通过对该证据的字体来看均是一人所签的笔体，且均是自己的单方记录，且是复印件不予质证。通过工资表的记载来看，其中并没有赵义的开资，2018年1月、2月的时候均有改动，2018年9月的工资表里面在领取人栏里均是空白的。11月、12月工资表里领取人签字栏的笔体均是一人所签，通过对工资表的质证，明显可以证明原告为了诉讼提供虚假证据，如果原告不承认，我方愿意对11、12月工资表的签名进行鉴定。被告并未举证证明该证据是虚假的，并且已与原件当庭核对，也未申请鉴定，本院予以确认。证据3无法证明是该小区照片，不予认可。该照片明显显示是原告公司和八旗茗苑，本院对真实性予以确认。证据4真实性、客观性、关联性有异议，根据合同最后在日期上明显有改动的痕迹，无法证明是1月13日签订的合同。同时通过该证据第5章第11条中的第2小项，能证明没有经过业主大会成立的业主委员会签订的合同是无效的。原告不能成为善意第三人。因该合同有公章和签字，虽然日期有所改动，但是期限日期与落款日期相符，本院对合同的真实性予以确认。证据5真实性、客观性、关联性有异议，无法证明是业委会催缴。照片上，显示是业主委员会和物业催缴通知，本院予以确认。证据6没有相关的银行流水，无法核对其真实性，且是单方出具，无法证明赵义是原告方的员工。本院认为，此种情况应当认定赵义是公司经理。 被告提供了反驳证据如下，1、八旗茗苑住户对成立业主委员会及选聘伊通县兴伊物业公司情况统计，共33页216户，证明该小区共400户业主超过半数对成立业主委员会不知情，也没有开会选聘过原告的物业公司。原告质证认为，没有写明是哪个物业，日期也没有。这个证据与本案无关。本院对真实性无法确认。2、证人王某出庭作证，证明了物业什么时候成立的我不知道，216户签名是真的。原告认为，有异议，216户签名不全都是真实的，证人王某成立业主委员会是组织者。因证人也是业主，属于利害关系人，其证言真实性无从考证，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告与八旗茗苑一期业主委员会签订了物业服务合同，协议约定原告对伊通满族自治县八旗茗苑小区提供物业管理服务。合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议签订生效后，原告即按协议约定履行了全部物业管理服务。被告裴凤云作为小区的业主之一，接受了原告的服务，但拖欠物业费，经核算被告的建筑面积为56.35平方米。从2018年1月23日至2020年6月22日物业管理服务费，每平方米每月0.8元，公共照明费每月5元。同时约定被告应按照应付金额的1％支付违约金。 庭审中，原告认为，9月份工资表空白原告代理人不清楚，但代表不了什么，员工一直在岗，每个月都按时发放工资。216户的选票与本案无关，是业主与业主委员会之间的矛盾，与原告无关。原告的成立是业主大会决定的事，不能与个人走访签字而作为证据。 被告认为，给员工发放工资时没有银行的相关流水作为证据，明显是不真实的，同时被告提交的××县一期住户对成立业主委员会及选聘原告的情况统计表上均有该名头，原告答辩是苍白无力的，且在业主签名处均有业主的电话号码，足以证明被告证据的真实性，因此物业服务合同具有合同的相对性，该合同没有经过业主签名是无效的合同，因此应驳回原告的起诉。 本院认为，原告与被告之间，已经形成了事实物业合同关系，原告已经举证证明，对小区进行了物业服务，所以被告应当履行支付物业费的义务，对原告与业主委员会签订的物业合同，已经实际履行，本院予以确认。被告的抗辩证据不足，本院不予支持。原告要求的物业费计算到期日是2020年7月22日，因为原告起诉时是2020年7月2日，所以，本院保护到物业费计算至6月22日，便于计算，经计算物业费为1452.32元（56.35平方米×0.8元×29个月＋5元×29个月），本院予以保护，其他的部分，因为未到期，本院不予支持。违约金，因为合同约定是按照1%计算，而不是按照月1%计算。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告裴凤云于本判决生效后三日内支付原告伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司物业费1452.32元（从2018年1月23日至2020年6月22日）及违约金14.52元（1452.32元×1%）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。 审判员  朱海波 二〇二〇年七月十六日 书记员  张哲屹