浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1415号 上诉人（原审被告）：绿地控股集团宁波江北置业有限公司。住所地：宁波市江北区新都路85号。 法定代表人：潘春军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金玉琴，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张丽萍，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：祝志华，男，1972年11月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：汪江兰，女，1980年5月20日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李国旗，国浩律师（宁波）事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺静辉,国浩律师（宁波）事务所律师。 原审第三人：浙江宝业幕墙装饰有限公司。住所地：绍兴市柯桥经济开发区柯西工业园区。 法定代表人：王建国，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郑梦娇，女，该公司法务人员。 原审第三人：聂玉光，男，1972年4月17日出生，汉族，住宁波市奉化区。 上诉人绿地控股集团宁波江北置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人祝志华、汪江兰、原审第三人浙江宝业幕墙装饰有限公司（以下简称宝业公司）、聂玉光合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2019）浙0205民初1877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 绿地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实与理由：一、祝志华、汪江兰仅支付部分房款，剩余购房款约定由原审第三人进行补足，但是第三人目前既不同意对370.97万元的产值进行抵扣也未补足，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，据此，原审第三人应向绿地公司补足剩余房款，绿地公司才同意过户。即使两份会议纪要有效，这两份会议纪要中均没有对如何办理产权过户的相关事宜作出规定，更没有约定哪怕是第三人对此工抵款项不予以认可或配合，绿地公司也有配合过户的义务。如果工程款不能抵销，那么相当于强迫绿地公司将房屋让与没有利害关系的当事人。二、2017年8月6日的会议纪要上显示的签名（盖章）：第三人宝业公司项目章、绿地公司项目章、聂玉光、祝志华、汪江兰以及绿地公司个别员工签字。一审法院对该会议纪要上的宝业公司项目部用印相关事实的真实性及关联性避而不谈，而对同样是绿地公司项目部用印却做出不利于绿地公司的认定。如果一审法院认为该会议纪要对绿地公司、祝志华、汪江兰、宝业公司、聂玉光有效，那么应该认定宝业公司对未结工程款370.97万元抵作购房款的事实同样也应认定。三、绿地公司曾申请追加聂玉光为被告，一审法院未允许，仅将其列为第三人。并且，在聂玉光未到庭的情况下，一审法院通过电话、微信沟通等方式，直接采信聂玉光的单方陈述，作出对绿地公司不利的事实认定，违反了程序公平合法的原则。 祝志华、汪江兰辩称，依据三方协议，原审第三人与绿地公司之间工程款的结算以及抵扣，与本案并没有直接关系，双方可另行解决。绿地公司引用《中华人民共和国合同法》第六十条规定，系偷换概念，该条款仅针对债权人与债务人两方的情形，本案是三方协议，并不能适用到本案。故请求法院驳回其上诉，维持原判。 宝业公司述称，对于绿地公司、祝志华、汪江兰、聂玉光签订的会议记录、协议等，宝业公司不知情。聂玉光的行为不能代表宝业公司。 聂玉光未作陈述。 祝志华、汪江兰一审诉讼请求：判令绿地公司协助祝志华、汪江兰办理宁波市江北区绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）施工号为1幢、现为11幢的1002室房屋的产权过户手续。 一审法院认定事实：绿地公司系宁波市江北区绿地海外滩花苑商品房项目的开发商。2014年5月，绿地公司与宝业公司签订《上海绿地事业一部宁波滨江2#-1项目石材幕墙工程（四标）施工/供货及安装合同》，约定宝业公司承包宁波滨江2#-1项目四标（1#、8#、9#楼）石材幕墙制作、安装施工等。同年8月25日，宝业公司与聂玉光签订《建设工程经济责任内部承包协议书》，约定聂玉光担任该工程项目管理和经济责任承包人，对工程质量、安全生产、职业健康、环境保护等全面承担经济责任，负责与建设单位工程造价的预算与结算，按照施工合同的约定及时向建设单位催收、结算工程款等。同时约定聂玉光需向宝业公司净缴纳工程承包范围内结算价款（含甲供材料、设备）4%的净管理费，工程的营业税及其他税金、应缴规费等全部由聂玉光承担和缴付。 2016年，祝志华、汪江兰经与聂玉光联系，意欲购买涉案房屋。绿地公司销售部负责人向聂玉光出示了工程抵款对应抵房产值表，其上载明：宁波滨江2#-1地块石材幕墙工程（四标）施工/供货及安装工程，累计已完产值20046839元，累计应付款16037471.20元，应付款比例80%，累计已付款7945005元，应付未付款8092466.20元，本次支付抵房款6959686元，其中绿地海外滩1#1单元1002室209.42平方米，原总价4556697元，抵房折扣0.95，签约总价4328862元，购房人为祝志华、汪江兰，首付金额865773元，余额补足3463089元；绿地海外滩1#1单元1102室209.42平方米，原总价4600786元，抵房折扣0.95，签约总价4370747元，购房人为葛志强、褚林娟，首付金额874150元，余额补足3496597元；共需补足余额款6959686元。该产值表下方盖有绿地公司销售部章、宝业公司绿地滨江2#地块项目部章及聂玉光签名、绿地公司销售经理徐伟鹏签名。 2016年4月11日，聂玉光与祝志华签订《购房补充协议》一份，甲方为宁波鄞州区金谷中路东8号康城阳光丽晶酒店18-19楼山东天幕集团总公司宁波分公司聂玉光，后手写宝业公司，并盖有宝业公司绿地滨江2#地块项目部章，乙方为祝志华、汪江兰，丙方为绿地控股集团房地产事业一部（宁波海外滩），载明：兹有乙方有意购买丙方位于宁波市江北海外滩二期1号楼1002室房产一套，鉴于甲方为尽快收拢资金，经协商一致同意签订如下协议：1.乙方与丙方签订正规的购房草签合同，乙方支付给丙方购房款的20%，购房款为房屋原总价4556697元的95%，即乙方向丙方第一次付款865772.43元（4556697*0.95*0.20）；2.剩余购房款的80%由甲方支付给丙方，从丙方所欠甲方的工程款中扣除；3.乙方须向甲方支付房屋原总价4556697元的87%并扣除乙方向丙方第一次所付的865772.43元后的金额，即3098553.96元（4556697*0.87-865772.43），具体分两次向甲方支付：（1）当丙方与乙方签订了购房草签合同，乙方须向甲方支付房屋原总价4556697元的87%的60%，即2378595.83元（4556697*0.87*0.60）。甲方提供上面第二项所述的款项已结清的证明，即剩余购房款的80%已由甲方支付给丙方，即已从丙方所欠甲方的工程款中扣除；（2）当正式的网签合同完成时，向乙方提供合同签订价格的足额发票，乙方向甲方支付剩余的款项，即719958.13元（4556697*0.87-865772.43-2378595.83）。4.乙方需要按照丙方出具的购房发票纳税，与甲方无关；5.甲方确保网签合同在2016年12月底前完成，否则所付款项须无条件全部退还，并赔偿损失。该协议下方盖有宝业公司绿地滨江2#地块项目部章及聂玉光、祝志华签名。 次日，祝志华、汪江兰向绿地公司支付了865773元，并由绿地公司向祝志华、汪江兰出具了相应收据，付款内容为1-1002房款（二期）。同日，汪江兰向聂玉光账户转入100000元。5月19日，汪江兰向聂玉光账户转账300000元。5月21日，祝志华向聂玉光账户转账1978595元。另，褚林娟于2017年6月13日向案外人李健账户转账250000元，备注为支付聂总。 2017年8月6日，祝志华、汪江兰与聂玉光签订的《会议情况说明》载明：兹有祝志华、汪江兰、葛志强、褚林娟（以下统称为业主）于2016年4月11日得到宁波绿地的同意，达成了购买江北绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）工抵房的意向，2016年4月12日业主向绿地支付首批购房款20%（1739900元），购买了绿地海外滩花苑（滨江2#-3地块）1号楼1102和1002房子两套，同时绿地系统锁定了该两套房子为工抵房，业主剩余的80%购房款（6959700元）由建筑商（聂玉光）的工程款抵扣。2016年5月20日绿地内部文件显示聂玉光的工程款足以抵扣该两套房子，同时绿地办理了网上合同备案，故此，业主支付了5030200元的款项给建筑商（聂玉光），具体支付时间业主没有书面告知，基于上述情况，2017年8月6日在宁波绿地中心，张涛、聂玉光、业主进行了协调，主要内容如下：1.绿地要求按照2017年3月份的价格进行工抵手续，总价上涨245433元，其中由建筑商（聂玉光）承担165433元，剩余款项80000元由业主承担；2.目前业主所剩支付建筑商（聂玉光）的1196882元款项，建筑商（聂玉光）同意由业主支付给绿地；3.目前绿地与建筑商（聂玉光）的未结工程款3709700元，此款项不含5%工程保证金1034000元，绿地负责督促建筑商（聂玉光）开具工程发票，并将此款项先转为业主的购房款；4.购房款缺口部分由建筑商（聂玉光）在2017年8月20日前支付给绿地，该款项由绿地负责收回，逾期绿地将按每日万分之一收取滞纳金；5.经过绿地、建筑商（聂玉光）、业主三方协商，绿地确保最晚2017年9月份交房。该情况说明上盖由宝业公司绿地滨江2#地块项目部盖章、绿地公司项目部章及聂玉光、祝志华及褚林娟签名，绿地公司项目总张涛、城市经理严凯锋签名并均备注“以上情况已确认”。 9月15日，祝志华、汪江兰、绿地公司、聂玉光再次进行协商，并签署了会议情况说明，内容为：基于2017年8月6日的会议精神，结合目前的实际情况，绿地公司（以下简称绿地）、建筑商（聂玉光）、祝志华、褚林娟（以下简称业主）再次组织专题会议，会议达成如下：1.1102房所涉及的工程款发票由建筑商（聂玉光）确保9月22日完成并交给绿地；2.1002房的购房款由建筑商（聂玉光）在9月29日付给绿地1000000元，后续款项剩余1215490元由建筑商（聂玉光）确保在2017年10月29日付给绿地；3.以上事项在规定时间内未完成，每逾期一日，绿地将向建筑商（聂玉光）收取滞纳金每日1000元整，从建筑商（聂玉光）剩余工程款或工程保修金中扣除，直到履行完毕；4.业主在9月29日前付给绿地款项1276882元；5.绿地确保9月30日交接装修钥匙给业主，并提供购房合同，确保业主启动户内装修，业主确保9月29日付清第四条所涉款项，与其他条款是否按时完成无关。该情况说明上有聂玉光、祝志华、褚林娟签名，绿地公司项目部盖章及绿地公司城市经理严凯锋、销售经理徐伟鹏、客户经理周一树签名。 9月29日，汪江兰支付绿地公司1276882元。同日，绿地公司向祝志华、汪江兰出具了对应金额的收据，付款内容为1-1002房款。绿地公司于同日将涉案房屋交付给祝志华、汪江兰使用，且绿地海外滩花苑交房流程单上载明海外滩花苑11幢1002室业主姓名祝志华，备注中载明2017年10月1日开始计算物业费。祝志华、汪江兰于同日支付了相应电梯电费、装潢垃圾费、综合服务费等。 2018年5月4日，绿地公司为配合祝志华、汪江兰办理燃气开通事宜，向燃气部门出具情况说明一份，载明：兹有业主祝志华购买了绿地海外滩花苑11幢1002室，购房合同（发票），房产证正在办理流程中，情况属实，请予以办理燃气开户相关事宜。 对祝志华、汪江兰提交的2017年6月13日聂玉光出具的收条（内容为：今收到汪江兰绿地海外滩二期1002室购房款125000元，本次收款由褚林娟打入中大李健账户，用于代支付水电费），因聂玉光予以认可，且祝志华、汪江兰提交了原件，一审法院对其真实性予以认定；对绿地公司提交的工作会商纪要、结算单、授权委托书、竣工报告等，因绿地公司意在证明其与第三人聂玉光及第三人宝业公司与聂玉光之间的关系，与本案并无直接关联，该院未予认定。 一审法院认为，从绿地公司向祝志华、汪江兰出具的首付款收据及交房流程单、物业费发票、会议情况说明的内容，加上绿地公司已将涉案房屋交付祝志华、汪江兰使用，可认定绿地公司之间就涉案房屋存在买卖合同关系。祝志华、汪江兰作为买受人，其负有支付房款的义务。祝志华、汪江兰已根据与第三人聂玉光签订的购房补充协议，向绿地公司支付了首批购房款865772.43元，且绿地公司予以接受并未提出异议。对剩余的购房款（含房屋涨价款80000元），祝志华、汪江兰、绿地公司及聂玉光经过多次协商，确认由买受人即祝志华、汪江兰、另案葛志强、褚林娟共支付绿地公司1276882元（含房屋涨价的80000元），且明确“购房款缺口由建筑商（聂玉光）在2017年8月20日前支付给绿地，该款项由绿地负责收回，逾期绿地将按每日万分之一收取滞纳金”，“业主确保9月29日付清上述款项即可，与其他条款是否按时完成无关”。足见，作为业主的祝志华、汪江兰及葛志强、褚林娟仅负有支付该1276882元的义务，与聂玉光是否支付及是否足额支付剩下款项之间并不具有牵连关系。也即，于祝志华、汪江兰而言，其对绿地公司的剩余房款付款义务转移至聂玉光，其与绿地公司之间的债务关系消灭；于绿地公司而言，其仅能向聂玉光主张剩余购房款。此外，祝志华、汪江兰通过盖有绿地公司销售部公章的工程抵款对应抵房产值表，得知了聂玉光未结工程款足以抵扣涉案房屋及葛志强、褚林娟所购房屋的价款，绿地公司销售部门已认可“本次支付抵房款6959686元”，祝志华、汪江兰依照与聂玉光的协议向绿地公司支付了首批20%购房款，绿地公司予以接受，后祝志华、汪江兰按照绿地公司要求支付了房款上涨款及部分房款，在绿地公司多位负责人确认房款不足部分由绿地公司负责向聂玉光催讨并于2017年9月29日将涉案房屋交付祝志华、汪江兰使用的情况下，绿地公司再以聂玉光未按约支付购房款缺口款项为由，拒绝履行相关义务，显然有失公允且违背了诚实信用原则。对涉案房屋，绿地公司虽已交付给祝志华、汪江兰使用，但因配合买受人办理过户手续系出卖人的附随义务，祝志华、汪江兰诉请绿地公司履行该义务，符合法律规定，该院予以支持。绿地公司辩称聂玉光未按约支付房款，其有权拒绝配合办理涉案房屋过户手续的意见，因于法无据，该院不予采纳，对聂玉光未支付款项及聂玉光签订的相关会议情况说明效力能否及于宝业公司等，绿地公司均可另行与宝业公司、聂玉光理直。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出判决：绿地控股集团宁波江北置业有限公司于判决生效之日起十日内协助祝志华、汪江兰办理宁波市江北区海外滩花苑（滨江2#-3地块）施工号为1幢、现为11幢的1002室房屋的过户手续。案件受理费80元，由绿地控股集团宁波江北置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，2017年9月15日的“会议情况”，实际上系祝志华、汪江兰、绿地公司、聂玉光就案涉商品房转让达成的三方协议，系各方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该“会议情况”明确业主和聂玉光向绿地公司支付的款项，并特别约定如果聂玉光不按时开具发票或者付款，应向绿地公司支付滞纳金，绿地公司也确保“9月30日交接装修钥匙给业主，并提供购房合同”，并特别说明业主按约付清其应向绿地公司支付的款项，聂玉光有没有按时完成与其无关。该协议是三方当事人对各自权利义务的约定，意思表达明确，业主在9月29日前完成其付款义务，绿地公司就应该交接装修钥匙。至于聂玉光是否向绿地履行其债务，并不影响绿地公司向业主履行其义务。绿地公司辩称，聂玉光不履行约定，应由业主祝志华、汪江兰向其承担责任，这与上述协议约定相悖，也是对《中华人民共和国合同法》第六十条的曲解，本院不予支持。祝志华、汪江兰支付了协议约定款项，绿地公司也已将案涉房屋交付祝志华、汪江兰。协助办理过户是绿地公司的附随义务，祝志华、汪江兰要求绿地公司协助办理过户手续，于法有据，并不存在强迫绿地公司交付房屋的行为。 至于案涉“会议情况”、协议上聂玉光签名以及盖章能否代表宝业公司，并非本案审查范围，当事人可另行厘直。一审法院对此未作处理，并无不当。关于聂玉光的诉讼地位问题，本案系祝志华、汪江兰诉请绿地公司协助其办理案涉房屋的过户手续，聂玉光并非义务的相对方，一审法院未将其列为被告，并无不妥。绿地公司还认为一审法院依据聂玉光的单方陈述即认定事实，与本案查明事实不符，本院不予采信。 综上，绿地公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由绿地控股集团宁波江北置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月六日 代书记员 项凌燕