安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1171号原告:徽商银行股份有限公司滁州天长支行，住所地天长市永福东路888号，统一社会信用代码：91341181698966893D。负责人：陈菲菲，该银行行长。委托诉讼代理人：陈涛，安徽知秋（天长）律师事务所律师。委托诉讼代理人：管丽娟，安徽知秋（天长）律师事务所实习律师。被告:李贻红，女，1975年8月16日生，汉族，住安徽省天长市。被告：董俊，男，1975年10月11日生，汉族，住安徽省天长市，系李贻红配偶。被告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省天长市建设西路11号，统一社会信用代码91341181661444071B(1-1)。委托诉讼代理人：盛云，该公司员工。原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行与被告李贻红、董俊、天长市天丰房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行委托诉讼代理人陈涛、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人盛云到庭参加诉讼，被告李贻红和董俊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徽商银行股份有限公司滁州天长支行向本院提出诉讼请求：1、判令李贻红、董俊立即偿还借款本金33222.89元和利息996.28元，合计34219.17元（注：所欠本金和利息截止到2020年3月25日）。2、判令李贻红、董俊自2020年3月26日起以本金33222.89元为基数按“逾期利率”即月利率9.69375‰支付利息至实际还款之日。3、判令天长市天丰房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带偿还责任。4、判令依法拍卖、变卖抵押房产（具体信息详见：预抵押登记手续），所得款项由徽商银行股份有限公司滁州天长支行优先受偿。5、判令李贻红、董俊、天长市天丰房地产开发有限责任公司承担案件受理费等实现债权的费用。事实和理由：天长市天丰房地产开发有限责任公司为销售其开发的“天丰全生活广场”楼盘的房产，于2011年3月31日与徽商银行股份有限公司滁州天长支行签订了《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，约定由徽商银行股份有限公司滁州天长支行为购房户提供贷款，天长市天丰房地产开发有限责任公司同意为每位购房人的按揭借款承担连带保证责任。2011年6月1日，李贻红与天长市天丰房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买该公司开发的“天丰全生活广场”楼盘3层3107号商铺，购房价款为232658元，李贻红缴纳了首付款122658元。2011年11月23日，李贻红、董俊与徽商银行股份有限公司滁州天长支行签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定李贻红、董俊因购买“天丰全生活广场”楼盘3层3107号商铺向徽商银行股份有限公司滁州天长支行按揭借款110000元，期限为120个月（自2020年1月18日至2022年1月18日），合同中对贷款利率、逾期利率、还款方式、费用承担、违约责任等有关双方权利义务的事项均做了明确约定。合同签订后，徽商银行股份有限公司滁州天长支行按约发放了110000元贷款，李贻红、董俊用其购买的商铺为上述借款办理了预抵押登记手续。李贻红、董俊陆续偿还了部分本金和利息后出现逾期还款现象，截止到2020年3月25日，被告拖欠原告借款本金33222.89元及利息,现徽商银行股份有限公司滁州天长支行诉至法院。李贻红、董俊未答辩，亦未向法庭提交证据。天长市天丰房地产开发有限责任公司辩称：1、本案案由为金融借款合同纠纷，天长市天丰房地产开发有限责任公司做为案涉金融借款合同纠纷的被告主体不适格；2、案涉《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》均与天长市天丰房地产开发有限责任公司没有关联性，且案涉房屋的最高贷款、抵押只有案涉房屋购买时价格的50%以下，被告一、二不能清偿借款及利息时应该按照抵押合同约定的违约责任处理，与天长支行诉天长市天丰房地产开发有限责任公司没有关联性。3、原告仅以《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《补充协议》为依据将天长市天丰房地产开发有限责任公司作为被告没有法律依据，《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《补充协议》只是为购房者提供一家抵押贷款的合同银行而已。且《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条约定：保证期限自《借款合同》签订之日起，至甲方（被告三天长市天丰房地产开发有限责任公司）将住房交付购房人且将房屋他项权利证书交付到乙方（原告徽商银行滁州天长支行）之日止，天长市天丰房地产开发有限责任公司于2011年11月23日讲将他项权利证交予原告，因此案涉金融借款合同纠纷的担保责任已经灭失，即天长市天丰房地产开发有限责任公司做为案涉金融借款合同纠纷的被告主体不适格。本院审理查明的事实与徽商银行股份有限公司滁州天长支行陈述一致。本院认为，案涉《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。徽商银行股份有限公司滁州天长支行按约发放借款110000元，履行了合同义务。借款人李贻红、董俊未按约定偿还借款本息，违反合同约定，徽商银行股份有限公司滁州天长支行要求李贻红、董俊立即偿还借款本金33222.89元和利息的诉讼请求，本院依法予以支持。本案争议焦点一：天长市天丰房地产开发有限责任公司的保证期限是否届满，是否应当对案涉借款本息承担连带清偿责任。徽商银行股份有限公司滁州天长支行与天长市天丰房地产开发有限责任公司签订《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》第五条约定“甲方同意……承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任，保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至甲方将住房交付购房人且将房屋他项权证书交付到乙方之日止”，第八条约定“甲方保证为购房人办妥《房地产权证》，并协助乙方办理抵押登记手续，直至乙方取得《房地产权证》复印件并执管《房屋他项权证》原件”。徽商银行股份有限公司滁州天长支行提交的他项权利证书仅是预告登记，当抵押登记条件成就或约定期限届满的时候，可对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并非对房屋享有抵押权。案涉合作协议第五条和第八条约定的《他项权利证书》是涉案房屋在取得房地产权证后办理的抵押登记，因此天长市天丰房地产开发有限责任公司担保期限届满条件不成就，天长市天丰房地产开发有限责任公司应当对涉案借款承担连带清偿责任。本案争议焦点二：徽商银行股份有限公司滁州天长支行对李贻红、董俊作抵押的商铺是否享有优先受偿权？李贻红、董俊所购买的位于天长市建设西路天丰生活广场三层3107号商铺预抵押给了徽商银行股份有限公司滁州天长支行，并办理了预购商品房抵押登记。该登记系抵押预告登记，徽商银行股份有限公司滁州天长支行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，故本院对徽商银行股份有限公司滁州天长支行要求对预抵押的商铺享有优先受偿权不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:一、被告李贻红、董俊于本判决生效之日起十日内偿还原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行借款本金33222.89元及利息（利息以33222.89元为基数按约定的逾期利率计算至借款还清之日止）；二、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任；三、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告李贻红、董俊追偿。四、驳回原告徽商银行股份有限公司滁州天长支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取328元，由被告李贻红、董俊、天长市天丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  唐来余二〇二〇年七月六日法官助理王晓琳书记员张云云附：本案所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。