江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏09民终1518号上诉人（原审被告）：江苏信锐投资有限公司，住所地江苏省滨海县东坎镇人民北路888号。法定代表人：徐永林，该公司董事长。委托诉讼代理人：张羽，江苏阜东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王秀红，女，1972年6月16日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：李昌超，江苏强仕律师事务所律师。原审被告：盐城众达电器设备有限公司，住所地江苏省响水县开发区响陈路北侧响坎河东侧。法定代表人：唐丽娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐国举，该公司员工。上诉人江苏信锐投资有限公司（以下简称信锐公司）因与被上诉人王秀红及原审被告盐城众达电器设备有限公司（以下简称众达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信锐公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由王秀红负担。事实和理由：1、王秀红未按《万某豪庭房屋订购单》的约定交纳购房款，其向众达公司和案外人滨海益某房地产经纪有限公司（以下简称益某公司）法定代表人陈某1交付款项的行为与信锐公司无关。2、信锐公司的财务专用章为“江苏信锐投资有限公司财务专用章”，而加盖在王秀红收据上的章为“江苏信锐投资工程款房财务专用章”,两者明显不一致。3、2018年2月12日王秀红与众达公司达成的《协议》反映王秀红是明知款项系众达公司收取。4、信锐公司并未将案涉房屋以抵算工程款的方式给众达公司销售。5、信锐公司与众达公司的施工协议和付款方式约定，不能作为判决信锐公司承担连带责任和赔偿责任的依据，一审法院适用法律错误。王秀红辩称，1、一审法院经过多次开庭，依据相关证据对事实予以了查明，事实认定清楚。2、本案是商品房订购合同纠纷，导致本案发生的根本原因是因信锐公司经济困难，在开发过程中将案涉房屋抵押给他人，没有按期偿还借款而导致案涉房屋未解除抵押。3、众达公司销售信锐公司开发的房屋，是基于双方约定以房抵工程款，众达公司销售了十几套房屋，仅有两套（包含案涉房屋）发生矛盾，均是因为信锐公司抵押后未按时还款而未能解除抵押所致。请求二审法院驳回上诉，维持原判。众达公司述称，1、众达公司与信锐公司签订的施工协议约定以房抵工程款，但没有明确以哪些房产折抵工程款，而是自由销售，众达公司已销售十几套，信锐公司均是认可的。2、销售中也未要求所有销售款项都进信锐公司账户，至少有五套房屋的首付款未付给信锐公司，王秀红的房屋买卖行为是成立的。3、信锐公司因资金链断裂，以种种理由拖欠众达公司工程款，众达公司销售房屋的收入有部分进入信锐公司账户，但信锐公司挪作他用未按约向众达公司支付工程款项。4、在房价涨价的情况下，信锐公司应当公平诚信，保障普通购房者王秀红的权益。请求驳回信锐公司的上诉请求。王秀红向一审法院起诉请求：1、解除王秀红与信锐公司签订的《万某豪庭房屋订购单》；2、判令信锐公司、众达公司共同返还购房定金426900元；三、判令信锐公司、众达公司共同承担王秀红的实际损失689277.6元；四、本案诉讼费用由信锐公司、众达公司承担。一审法院认定的事实：2017年4月5日，经益某公司介绍，王秀红与信锐公司在万某豪庭售楼处签订《万某豪庭房屋订购单》(以下称《订购单》)约定：订购户别:万某豪庭8幢1805室，建筑面积193.4㎡；成交单价￥3500元/㎡，总房价676900元；定金金额426900元，于买卖双方签订《商品房买卖合同》时抵充房款，本订单所载款项不作为收款凭证，收款以卖方财务部门出具的凭证为准；“除卖方另有通知外，卖方应于年月日前携带本订购当、购房所需款项、产权登记名义人之身份证或其他有效证件及其他相关材料至万某豪庭售楼处签订《商品房买卖合同》”。信锐公司万某豪庭售楼处置业顾问左某在该《订购单》置业顾问处签名予以确认。上述《订购单》签订后，王秀红于当日向众达公司支付了20000元，众达公司出具了收据。2017年5月2日，王秀红向某公司的工作人员陈某2分九次转账了406900元，陈某2随即将该406900元转账给了众达公司的法定代表人唐丽娟，众达公司向王秀红出具了盖有“江苏信锐投资工程款房财务专用章”的406900元收据。之后，众达公司在信锐公司售楼处，向王秀红交付了万某豪庭8幢1805室的钥匙，王秀红对该房屋进行装修时遭到了信锐公司的阻挠，为此三方发生纠纷。2018年2月12日，王秀红委托王秀芳与众达公司受托人徐国举签订了《协议》，该协议载明：众达公司确认收到王秀红购房款426900元，并承诺2018年5月底协调相关事宜将房屋交付给王秀红，若不能按期交房愿退还购房款426900元、承担违约金200000元。协议还约定了其他事项。但众达公司在协议约定的期限内，没有自觉履行义务。王秀红多次要求信锐公司、众达公司与其签订正式的商品房买卖合同，信锐公司、众达公司互相推诿未予协助。另查明，2016年5月24日，信锐公司与众达公司签订了《居住区供配电工程服务协议》，将万某豪庭小区一期5#、7#楼、二期北区及大集中商业、公寓楼的供配电工程涉及的电气工程、土建工程交由众达公司施工。约定工程总价款为3732万元，该工程全部以房抵工程款，该协议还约定了其他条款。2017年1月23日，信锐公司与众达公司签订《补充协议》，主要约定，信锐公司将万某豪庭一期、二期住宅半价房、5#、7#楼住宅10套全价房、二期院内商业用房等纳入众达公司的销售范围，由众达公司销售后，支付被告众达公司工程进度款。施工过程中，因信锐公司、众达公司发生纠纷，导致供配电工程未按期竣工，众达公司就离开施工现场。之后，双方对工程款一直未结账。在本案审理中的2019年7月25日第一次开庭后，信锐公司（甲方）与众达公司（乙方）于2019年8月6日签订《协议书》，约定共同委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司对乙方已完成的工程量进行结算审计。但在本案诉讼期间未完成该工程审计结果。再查明，截止2019年9月20日，万某豪庭小区在售楼处公示的房屋销售价格，17幢1801室房屋单价为7314元/㎡、1802室房屋单价为7264元/㎡、1803室房屋单价为7234元/㎡、1804室房屋单价为7094元/㎡、1805室房屋单价为7064元/㎡、1806室房屋单价为7124元/㎡。信锐公司因经营需要，于2014年将万某豪庭小区8幢1805室涉案房屋抵押给案外人，至本案诉讼期间还处于抵押状态。众达公司自认收到信锐公司销售工程款房抵工程款190多万元，并提供了信锐公司供其销售的14套房屋清单（包含涉案房屋）。本案的争议焦点为：（一）关于王秀红与信锐公司于2017年4月5日签订的《万景豪庭房屋订购单》是否成立、该《订购单》是否应该解除的问题。（二）关于信锐公司与众达公司是否应该共同赔偿王秀红损失的问题。（三）关于信锐公司与众达公司是否应该共同返还王秀红购房定金426900元，并赔偿王秀红实际损失689277.6元的问题。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）、关于王秀红与信锐公司于2017年4月5日签订的《万景豪庭房屋订购单》是否成立、该《订购单》是否应该解除的问题。第一、根据庭审查明的事实，《订购单》上的置业顾问处签名人左某，是信锐公司的员工，左某已代表信锐公司签订过多套信锐公司销售的房屋订购单，应认定左某在订购单上签名是职务行为，由此导致的权利、义务应该由信锐公司享有和承担。第二、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第1条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”，而案涉订购单中明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋楼层、房屋成交价格等信息，符合上述司法解释中对合同成立条款的要求，合同条款是明确的，该合同依法成立，自成立时生效。第三、根据法庭查明的情况，王秀红到涉案房屋准备装修时，信锐公司进行了阻止，信锐公司以自己的行为表示不再和王秀红履行订购单义务，也不再和王秀红签订房屋买卖合同，信锐公司、众达公司也没有履行交付涉案房屋及返还购房款、赔偿损失的义务。综上，对王秀红要求解除2017年4月5日《万景豪庭房屋订购单》的请求，依法予以支持。（二）、关于信锐公司与众达公司是否应该共同赔偿王秀红损失的问题。第一、众达公司和案外人益某公司员工陈某2互相配合，促成王秀红到信锐公司售楼处签订了订购单。王秀红作为善意购房者，本着对房产中介益某公司、众达公司、信锐公司的信任，到信锐公司的售楼处签订了《订购单》，并将订购单上约定的房屋定金交付给房产中介益某公司陈某2后，转付给众达公司，众达公司作为收取房款的当事人，没有将涉案房屋交付给王秀红，故众达公司是返还王秀红购房款的直接责任人，对王秀红的损失也负有赔偿义务。第二众达公司为证明信锐公司和其有工程款纠纷，向法庭提交了双方于2016年5月24日签订的《服务协议》、2017年1月23日签订的《补充协议》、信锐公司供其销售的包含涉案房屋在内的14套抵工程款房屋的清单予以佐证，信锐公司虽对这一系列事实予以抗辩，但没有提供相关证据予以反驳，故对众达公司承包了信锐公司发包的万某豪庭小区一期5号、7号楼及其他公寓楼的供配电工程，双方没有结算工程款，信锐公司提供了14套房屋供众达公司销售抵算工程款这一事实予以认定。信锐公司给众达公司打着工程款房的招牌和房产中介对外宣传、收取费用，误导善意购房人创造有利时机，因此信锐公司对本案纠纷的发生应该承担相应的后果和责任。第三、庭审中王秀红提供了众达公司出具的盖有“江苏信锐投资工程款房财务专用章”印章的收据，信锐公司否认其公司使用过该印章，认为是众达公司私自刻制的。众达公司也自认该印章是其为销售工程款房而刻制使用的。从该印章名称可以看出，“江苏信锐投资工程款房财务专用章”与信锐公司的印章全称“江苏信锐投资有限公司”的主要名称基本一致，足以混淆普通的购房者，导致王秀红认为就是信锐公司的行为。更为离奇的是信锐公司明知众达公司公开使用该印章收取工程款，而不予阻止，也没有向有关管理部门举报、查处众达公司的违规行为，更进一步证实信锐公司和众达公司双方的利益输送关系，这一点也可以通过双方在本案诉讼期间于2019年8月6日签订的协议书以及对众达公司施工的万某豪庭二期配电工程款进行审计的事实得到佐证。第四，庭审中众达公司提供了自制的信锐公司供其销售抵工程款的14套房屋清单，并自认取得190多万元房屋销售款抵工程的事实。信锐公司对众达公司陈述的这两个事实，虽然予以否认，但没有提供相关证据予以反驳，对信锐公司反驳的主张，依法不予采信。从订购单可以看出，信锐公司有多处违规行为，一是将已经抵押给案外人的涉案房屋用于销售，二是信锐公司的工作人员左某作为一名专业置业人员利用格式合同，不按规定收取定金，订购单上注明的定金426900元，是违反规定的表述，应该认定该款是预收的购房款。还有信锐公司故意不注明签订《商品房买卖合同》的时间，事后也没有通知王秀红何时到售楼处签订《商品房买卖合同》。信锐公司应依照约定及时与王秀红签订《商品房买卖合同》，信锐公司经王秀红多次催告后，仍拒绝与王秀红签订《商品房买卖合同》，导致王秀红签订《商品房买卖合同》的目的不能实现，构成违约，应承担相应的违约责任。这一系列的行为应认定信锐公司通过和王秀红签订订购单，给王秀红形成已购买涉案房屋的假象，从而创造机会给众达公司收取王秀红涉案房屋的定金和房款。综上，应该认定信锐公司、众达公司因双方工程款未结清，或者说信锐公司、众达公司怠于履行各自的义务，故意不结清工程款，互相推诿，导致王秀红得不到涉案房屋。如果对信锐公司、众达公司的这种严重违规行为不予以制止处理，将会有更多的善意购房者上当受骗，也将严重影响房地产市场的秩序，故信锐公司、众达公司对王秀红的损失负有赔偿责任。至于信锐公司与众达公司的工程款结算、房屋销售情况，信锐公司和众达公司未向法庭提交证据予以证明，且与本案不是同一法律关系，本案不予理涉。信锐公司、众达公司承担本案责任后，可另行主张权利。（三）、关于信锐公司与众达公司是否应该共同返还王秀红购买涉案房屋定金426900元，并赔偿王秀红实际损失689277.6元的问题。第一，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干意见的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定将来在一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。王秀红与信锐公司签订《万某豪庭房屋订购单》后，根据生活常理，王秀红认为信锐公司会按约定的房屋价格履行订立商品房买卖合同的义务，并将房屋交付王秀红，因信锐公司、众达公司违约，王秀红从而丧失了与他人另订购房合同的机会，众达公司收取王秀红购买涉案房屋支付的定金426900元，之后并没有将涉案房屋交付给王秀红，导致了本案纠纷的发生，故众达公司应该返还王秀红购房定金426900元，对众达公司收取王秀红购房定金的行为，信锐公司应该承担的责任前述已作认定，对该定金的返还信锐公司应承担连带清偿责任。第二，根据庭审查明的事实，王秀红在信锐公司售楼处取得涉案房屋的钥匙后，因信锐公司、众达公司对工程款发生纠纷，导致王秀红在期待的过程中无法合法取得涉案房屋的居住使用权及所有权，王秀红在无奈的情况下提起诉讼，庭审中王秀红提供了信锐公司万某豪庭小区同地段1805室房屋销售价格为平方米7064元，王秀红主张的损失为购买同一类型的房屋还需补交差价款为（7064-3500）元/㎡×193.4平方米=689277.6元。根据王秀红举证的信锐公司的房屋销售的现行价格，还应该综合考虑房屋面积、实际成交价下浮比例、王秀红履行合同房款情况等因素，酌情按6500元/㎡的价格赔偿王秀红在实际购买同地段、同类型房屋的差价损失，即（6500-3500）元/㎡×193.4平方米=580200元。信锐公司、众达公司对王秀红的损失有共同赔偿的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除王秀红与信锐公司于2017年4月5日签订的《万某豪庭订购单》；二、众达公司于判决生效之日起十日内向王秀红返还购房定金426900元，信锐公司对该笔款项承担连带清偿责任；三、众达公司、信锐公司赔偿王秀红损失580200元；四、驳回王秀红的其他诉讼请求。以上款项可交至一审法院执行标的款帐户（开户行：中国银行滨海支行营业部；开户名称：滨海县人民法院标的款；开户帐号：62×××65）。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14845.6元，由王秀红承担1345.6元，信锐公司、众达公司承担13500元。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2012年11月19日，万某豪庭8幢取得预售许可证。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”。案涉《订购单》明确约定有出卖人和买受人、房屋楼层、房屋成交价格等信息，具备合同的主要条款，符合上述司法解释中对合同成立条款的要求，内容约定明确，该合同依法成立，自成立时生效。王秀红经益某公司介绍在信锐公司售楼处签订《订购单》，《订购单》上的置业顾问左某系信锐公司的员工，左某曾代表信锐公司签订过多套销售房屋订购单，应认定左某在订购单上签名是职务行为，由此导致的权利、义务应该由信锐公司享有和承担。王秀红已按《订购单》约定支付购房“定金”426900元，众达公司向王秀红出具了盖有“江苏信锐投资工程款房财务专用章”的收据，“江苏信锐投资工程款房财务专用章”与信锐公司的“江苏信锐投资有限公司财务专用章”印章基本一致，众达公司与信锐公司也签订有以房抵工程款的协议，在众达公司的销售中也曾使用“江苏信锐投资工程款房财务专用章”印章，信锐公司明知而不予阻止及举报，应认定众达公司与信锐公司在该销售行为中存在在利益混同。众达公司向王秀红交付案涉房屋钥匙后，信锐公司在王秀红准备装修房屋时进行阻止，经王秀红要求亦不签订《商品房买卖合同》，已以行为表明不再履行订购单约定的义务，故对王秀红要求解除《订购单》的诉讼请求依法应予支持。王秀红按《订购单》约定将价款交付给房产中介益某公司后，益某公司转付给众达公司，众达公司虽将房屋钥匙交付给王秀红，但王秀红未能占有,被房屋开发商信锐公司阻止,故众达公司作为实际收款人应当返还王秀红支付的价款426900元。信锐公司与众达公司签订的协议明确约定以房抵算众达公司的工程款，信锐公司并对众达公司的销售行为予以配合，为众达公司打着工程款房的招牌对外宣传销售、收取购房价款创造条件，误导了善意购房人，且信锐公司因经营需要于2014年在《订购单》签订前已将案涉房屋抵押给案外人，至今仍未涤除抵押，对于未能签订《商品房买卖合同》并交付案涉房屋明显具有过错，应对返还王秀红的购房价款承担连带责任。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。王秀红与信锐公司签订《订购单》后，有理由相信信锐公司会按约定的房屋价格与其签订《商品房买卖合同》，并取得案涉房屋。但因众达公司和信锐公司的违约行为，导致王秀红丧失了与他人另订购房合同的机会，造成王秀红另行购买其他房屋的溢价损失，众达公司和信锐公司对此依法应承担共同赔偿责任。一审庭审中王秀红提供了信锐公司万某豪庭小区同地段17号楼1805室房屋销售的公示价格为平方米7064元，王秀红主张为购买同一类型的房屋还需补交差价款689277.6元[（7064-3500）元/㎡×193.4㎡]，此差价应作为损失赔偿的依据。对此，因王秀红举证的系信锐公司的房屋销售公示现价，还应综合考虑房屋楼幢号、房屋面积、房屋户型、约定的房款交付情况、实际成交价下浮比例等因素，一审法院酌情按6500元/㎡的单价认定房屋溢价并无不当。但王秀红未支付全部购房款，房屋溢价损失应以王秀红实际付款比例为标准，对于王秀红尚未支付的价款对应部分的差价损失不应予以支持。据此，众达公司、信锐公司应共同赔偿王秀红房屋溢价损失为365914元[（6500-3500）元/㎡×193.4㎡×（426900元÷676900元）]。综上，信锐公司的上诉理由部分成立，对其该部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第三十二条、第四十四条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初3034号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省滨海县人民法院（2019）苏0922民初3034号民事判决第三、四项；三、盐城众达电器设备有限公司、江苏信锐投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王秀红损失365914元；四、驳回王秀红的其他一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14845.6元，由王秀红负担4445.6元，由盐城众达电器设备有限公司、江苏信锐投资有限公司负担10400元；二审案件受理费14845元，由王秀红负担2969元，由江苏信锐投资有限公司负担11876元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月七日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴