江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终1744号 上诉人（原审原告、案外人）：张逸，男，1963年5月3日生，汉族，住无锡市梁溪区。 上诉人（原审原告、案外人）：张晓燕，女，1975年4月28日生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：李晓明(受张逸、张晓燕的共同授权委托)，江苏金长城(无锡)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑颖，女，1982年7月28日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：张士军，江苏金汇人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹文琛，江苏金汇人律师事务所实习律师。 原审被告（被执行人）：傅青云，男，1970年4月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。 原审被告（被执行人）：徐芹，女，1969年6月11日生，汉族，住无锡市梁溪区。 原审被告（被执行人）：无锡市班雅美容保健服务有限公司，统一信用代码：91320213667622414J，住所地无锡市县前西街180-1-8。 法定代表人：傅菁云，该公司董事长。 上诉人张逸、张晓燕因与被上诉人郑颖、原审被告傅青云、徐芹、无锡市班雅美容保健服务有限公司（以下简称班雅公司）案外人执行异议之诉一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2019）苏0213民初7703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张逸、张晓燕上诉请求：1、撤销梁溪法院(2019)苏0213民初7703号民事判决；2、停止执行无锡市梁溪区金马国际花园28-701室房产（以下简称涉案房产）；3、确认涉案房产的权利人为张逸、张晓燕；4、本案的诉讼费用由被上诉人郑颖承担。事实与理由：上诉人与原审被告傅青云、徐芹签订的涉案房产《房产买卖协议》的效力亦经人民法院的生效判决予以确认，被上诉人查封涉案房产时，上诉人已经全部付清房款并装修自住，履行了全部合同义务，虽然并未办理过户登记，但上诉人作为合法占有人有权要求原审被告傅青云、徐芹为其办理涉案房产的过户登记手续。原审法院以签订的涉案房产《房产买卖协议》时，该房屋存在抵押登记为由将房屋没有过户归责于上诉人是完全错误的。没有法律规定有抵押权的房子不能买卖(民法典草案直接规定了有抵押权的房屋可以买卖的规定)，并且本案中签订买卖合同时的抵押权已经涤除了。上诉人在签订的书面的购房合同并支付全部房款的情况下，一直要求原审被告傅青云、徐芹办理过户手续是符合逻辑和生活常识的。根据原审法院查明的事实，原审被告傅青云、徐芹在归还房屋上的抵押贷款后擅自将该房屋再次抵押贷款，涉案房产没有过户应当归责于傅青云、徐芹。因此，上诉人要求停止执行涉案房产和确认涉案房产的权利人为张逸、张晓燕的上诉请求是完全应当得到法院的支持的。 被上诉人郑颖辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告傅青云、徐芹、班雅公司未答辩。 张逸、张晓燕向梁溪法院提出诉讼请求：1、停止对涉案房产的执行；2、确认涉案房产归张逸、张晓燕所有。事实和理由：涉案房产原系傅青云、徐芹共同所有，2011年4月19日，张逸与徐芹签订房产转让协议1份，约定徐芹将涉案房产转让给张逸，转让金额为348万元。协议签订后，张逸支付了全部购房款，傅青云向张逸出具收条予以确认，并确保在2011年10月23日前完成房屋过户手续。购房款付清后，傅青云、徐芹将涉案房产交付给张逸使用，张逸遂开始在涉案房产内安装空调设备并缴纳房屋的物业管理费、燃气费等费用。2008年7月至2014年7月3日期间，傅青云、徐芹多次将涉案房产作为抵押物为其多笔银行贷款提供抵押担保，涉案房产至今仍有抵押未注销，张逸、张晓燕无法办理过户手续，此系傅青云、徐芹造成。2015年10月22日，原无锡市北塘区人民法院（以下简称原北塘法院）根据郑颖的申请，查封了涉案房产，张逸、张晓燕对该查封向梁溪法院提出书面异议，梁溪法院于2019年6月26日作出（2019）苏0213执异55号执行裁定（以下简称55号裁定）,驳回张逸、张晓燕的异议请求。 郑颖辩称，55号裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。 傅青云、徐芹、班雅公司均未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，梁溪法院认定事实如下：2015年11月24日，原北塘法院对郑颖诉傅青云、徐芹、班雅公司民间借贷纠纷一案作出（2015）北民初字第1568号民事判决：一、傅青云于本判决发生法律效力之日起十日内归还郑颖本金940000元及利息（自2015年9月30日起至实际给付之日止，以940000元为基数，按照月利率2%计算）；二、傅青云于本判决发生法律效力之日起十日内支付郑颖律师费20000元；三、徐芹、班雅公司对傅青云的前述第一、二项判决义务承担连带保证责任；徐芹、班雅公司承担保证责任后，有权向傅青云追偿。该案诉讼中，原北塘法院根据郑颖的申请，于2015年10月22日作出了（2015）北民初字第1568号协助执行通知书，查封了傅青云、徐芹共有的涉案房产。判决生效后，根据郑颖的申请，原北塘法院于2016年1月6日立案强制执行，案号为（2016）苏0204执52号。 后因原北塘法院撤销，本案由新成立的梁溪法院继续执行。2018年10月22日，梁溪法院作出（2016）苏0204执52号协助执行通知书，继续查封涉案房产。案外人张逸、张晓燕对本案执行标的提出异议后，梁溪法院于2019年6月26日裁定，驳回张逸、张晓燕的异议请求。张逸、张晓燕不服该裁定，向梁溪法院提起执行异议之诉。 梁溪法院于2016年11月28日就原告张逸、张晓燕诉被告傅青云、徐芹、平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行）抵押合同纠纷一案作出（2016）苏0204民初1572号判决书（以下简称1572号判决书），认定：涉案房产系傅青云、徐芹共同所有，傅青云与徐芹、张逸与张晓燕分别为夫妻关系。2011年4月19日，张逸与徐芹签订房产转让协议1份，约定：徐芹将涉案房产转让给张逸，转让金额为348万元；张逸在2011年4月19日付200万元给徐芹，作为房产转让的定金；张逸承诺在2011年5月10日前将房产转让金的余款148万元一次性付给徐芹；余款付清后，徐芹应积极配合张逸随时办理房产过户手续。合同签订当日，张逸支付房款200万元；2011年5月10日，张逸将剩余房款148万元支付给了傅青云。2011年5月10日，傅青云向张逸出具收条一张，载明收到涉案房产买主张逸房款348万元，确保在2011年10月23日前完成房屋过户手续。房款付清后，傅青云、徐芹将涉案房产交付给张逸使用，张逸遂开始在涉案房产内安装空调设备并开始缴纳房屋的物业管理费、燃气费等费用。2011年7月，傅青云、徐芹将涉案房产作为抵押房产向深圳发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称深圳银行）申请贷款并办理了抵押登记手续，债权金额为200万元，担保的债务履行期间自2011年7月8日起至2014年8月8日止。2014年7月1日，傅青云与平安银行签订综合授信额度合同1份，约定傅青云向平安银行申请综合授信额度180万元，授信额度期限自2014年7月1日起至2017年7月1日止。同日，傅青云、徐芹向平安银行出具声明书1份，主要内容为：傅青云、徐芹为涉案房产的产权人，声明抵押给平安银行的房屋没有任何权利瑕疵，亦不存在任何处置障碍，包括但不限于租赁、唯一居所等情形，否则愿意承担“提供虚假资料、以欺骗手段骗取银行贷款”的法律责任。次日，傅青云、徐芹与平安银行签订最高额抵押担保合同，以涉案房产作为抵押房产，为上述综合授信额度合同项下债务提供抵押担保。2014年7月3日，傅青云、徐芹与平安银行办理了涉案房产的抵押登记手续。 另查明，在与平安银行签订综合授信额度合同之前，徐芹曾于2014年6月16日委托江苏苏地行土地房产评估有限公司对涉案房产的市场价格进行了评估，根据该公司2014年7月2日出具的房地产抵押估价报告，涉案房产总价260万元，主要系依据涉案房产的土地状况、地上建筑物情况、基础设施条件、区域状况等因素综合评定。在该份评估报告的附件中，附有涉案房产的外观照片，无房屋内部照片。 再查明，张逸当庭确认2014至2015年间收到傅青云向其打款30万元。经查询，其中三笔分别为2014年4月13日、2014年5月26日、2014年7月31日各打款5万元；庭审中，张逸确认其对傅青云、徐芹与深圳银行2011年7月份以涉案房产作为实现债权的抵押房产并办理抵押登记的事实是知情的，但其对傅青云、徐芹与平安银行2014年7月以涉案房产作为抵押房产并办理抵押登记是完全不知情的。原北塘法院判决：驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。张逸、张晓燕不服，向江苏省无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）提起上诉，无锡中院于2018年6月25日作出（2017）苏02民终677号民事判决（以下简称677号判决）：驳回上诉，维持原判。 又查明，2008年7月，傅青云、徐芹向交通银行股份有限公司无锡河埒口支行申请贷款,并以涉案房产提供抵押担保，办理了抵押登记手续，权利价值为170.4万元，担保的债务履行期间自2008年7月11日起至2011年7月11日止。该抵押登记于2011年6月29日注销。随后，傅青云、徐芹又向深圳银行申请贷款，以涉案房产提供抵押担保，并于2011年7月13日办理了抵押登记手续，债权金额为200万元，担保的债务履行期间自2011年7月8日起至2014年8月8日止（抵押于2014年7月2日注销）。2014年7月1日，傅青云与平安银行签订综合授信额度合同一份，约定傅青云向银行申请综合授信额度180万元，授信额度期限自2014年7月1日起至2017年7月1日止。次日，傅青云、徐芹与平安银行签订最高额抵押担保合同，仍以涉案房产作为抵押房产，为上述综合授信额度合同项下债务提供抵押担保。2014年7月3日，傅青云、徐芹与平安银行办理了涉案房产的抵押登记手续，该抵押至今未注销。 诉讼中，张逸陈述，其于2011年4月通过中山房产的广告，知晓傅青云、徐芹要出售涉案房产，房屋面积为263.69平方米。张逸就联系傅青云拿钥匙去涉案房产看房，看了以后张逸、张晓燕很满意，就跟傅青云、徐芹谈价格，最终谈好价格为348万元。双方于2011年4月19日签订了房屋转让协议，转让价格为348万元。张逸、张晓燕先付了148万元，到2011年5月10日张逸再打了200万元给傅青云，总共支付了348万元。购房款支付完毕后，傅青云就把涉案房产交付给张逸，傅青云还到物业公司去写了说明把相关费用转到张逸的名下，张逸在接收涉案房产后进行了装修。在购买涉案房产的时候，张逸在金马国际花园已经有2套房产，张逸就和傅青云商量，希望等一两个月张逸卖掉1套房产之后，再将涉案房产过户到张逸名下，傅青云答应了。一两个月之后，张逸卖掉了房子，就要求傅青云办理涉案房产的过户手续，此时傅青云才告知张逸涉案房产已经抵押给银行了，担保的债权金额是200万元，该抵押将于2012年7月到期，之后才能办理过户手续。考虑到班雅公司在小区门口，傅青云的舅妈也住在张逸、张晓燕家对面，大家都认识，所以张逸、张晓燕就等了一年。 2012年7月，张逸又去催傅青云办理过户，傅青云说其在生意上有一笔南昌的工程款一直没有收回，要等这笔工程款收回才能还清贷款、注销抵押，涉案房产才能过户。张逸提出涉案房产再不过户，过户费用要增加了，傅青云承诺过户费用如果涨价的话由其来承担，并且当时双方关系不错，所以2012年7月就没有办理涉案房产的过户手续。2012年至2015年期间，张逸一直催傅青云办理涉案房产的过户手续，但傅青云一直说等南昌的工程款回来把贷款还掉了，才能办理过户手续。傅青云于2013年3月12日向张逸出具过1份承诺书，载明涉案房产的过户费用由傅青云承担，但傅青云未承诺何时帮张逸办理涉案房产的过户手续。2015年春节一过，张逸就要求傅青云办理涉案房产的过户手续，傅青云就提出其在湖滨路上有2套抵押给中国建设银行的房产，让张逸替傅青云还掉该2套房产上170万元的贷款，就把这2套房产转让给张逸，但是张逸考虑到其已有2套房子，就没要。2015年下半年，张逸就找不到傅青云了，听说傅青云跑到菲律宾去了。张逸和徐芹接触过，但傅青云和徐芹都没有钱还给张逸，也一直没有办理涉案房产的过户手续。傅青云在班雅公司曾经分几次向张逸支付过户费用，总计30万元。刚开始傅青云跟张逸说涉案房产上的抵押对应的是中国建设银行的贷款，后来又说是平安银行的贷款。张逸曾于2011年8、9月看过涉案房产的房产证，当时看到涉案房产上的抵押对应的贷款于2012年7月到期，后来又有一个抵押，对应的授信贷款于2014年8月8日到期，2014年之后涉案房产的抵押情况张逸、张晓燕就不清楚了。 上述事实，有1572号判决书、677号判决书、55号裁定书、无锡市房屋登记申请书等证据及当事人陈述在卷证实。 诉讼中，梁溪法院收到落款日期为2019年11月17日、落款人为傅青云的情况说明，载明：20l1年4月l9日，傅青云、徐芹夫妇将其共同所有的涉案房产以348万元的价格出售给张逸、张晓燕夫妇，双方签订房产转让协议，张逸、张晓燕在20l1年5月付清了全部购房款，傅青云、徐芹并将涉案房产交付给张逸、张晓燕。张逸、张晓燕考虑到已经有了2套房，要转让1套房后，才能办理涉案房产的过户，所以双方就约定在2011年l0月23日前办理涉案房产的过户手续；傅青云、徐芹考虑到涉案房产在201l年10月过户，到时该房屋上的抵押到2011年7月就结束了，没有将涉案房产的抵押情况告知张逸、张晓燕。后傅青云、徐芹因为周转需要，又将涉案房产抵押给深圳银行。20ll年l0月，张逸、张晓燕要求办理涉案房产过户的时候,傅青云、徐芹告知张逸、张晓燕有抵押，等抵押注销后，将房屋过户给张逸、张晓燕。张逸、张晓燕多次催促傅青云、徐芹注销抵押，但是傅青云、徐芹因资金周转困难，没有及时办理注销抵押和过户。因为税收政策变化，导致涉案房产过户将使张逸、张晓燕多承担税收，故傅青云、徐芹支付给了张逸、张晓燕30万元的补偿。情况说明落款处有手写“本人傅青云因在菲律宾参与项目开发，工作繁忙，无法到庭，故以书面形式陈述购房经过”内容。 经质证，张逸、张晓燕认为该情况说明上的落款及手写部分都是傅青云书写，对上面所载明的购房经过也没有异议。郑颖对该情况说明的真实性不予认可，认为傅青云作为本案当事人应当出庭说明情况，该情况说明也无法证实是傅青云的真实意思；且傅青云的配偶徐芹同样也是本案当事人及房产转让协议的相对方，如需说明，徐芹也应当出庭陈述。 梁溪法院经审查认为，该情况说明来源不明，无法确定是否系傅青云本人所出具，故对其真实性法院不予认可。 张逸、张晓燕为证明涉案房产并非因归责于张逸、张晓燕的原因而未进行变更登记，提供下列证据： 1、无锡市公安局北塘分局（以下简称北塘分局）于2017年1月6日向张逸出具的立案告知单，载明张逸于2016年12月28日就傅青云合同诈骗向北塘分局报案，北塘分局已决定立案。经质证，郑颖对证据1的真实性无法确认，对其证明目的也不予认可；认为证据1只是立案告知单，并不能证明张逸、张晓燕就涉案房产没有过户是没有过错的；张逸、张晓燕以合同诈骗向公安机关报案，说明张逸、张晓燕认为其与傅青云、徐芹签订的房产转让协议系欺诈，合同应属无效，那么张逸、张晓燕不可能成为涉案房产的所有权人，也不可能对涉案房产享有物权上的期待权。 2、傅青云于2013年3月12日出具的承诺书，载明傅青云承诺因其有银行贷款未到期，涉案房产不能马上过户，如在今后过户过程中发生超过现有的费用，则全部由其承担，包括（原个税1%可能转换为差额的20%）。张逸、张晓燕陈述，其一直要求傅青云、徐芹办理涉案房产的过户手续，1572号判决书中载明的傅青云向张逸支付的30万元是该承诺书所载明的过户费用。经质证，郑颖对证据2的真实性无法确认，对证明目的亦不予认可；认为傅青云在证据2中仅承诺如发生其他的过户费用，由傅青云承担，对此的通常理解应当是在过户时实际产生的税费，由傅青云支付，不能证明傅青云向张逸、张晓燕支付30万元的性质；在没有实际产生过户费时，预缴30万元本身也是不符合常理的；证据2恰恰证明了张逸、张晓燕对于涉案房产上有银行贷款是知情的。 梁溪法院经审查认为，根据证据1所载内容，张逸的报案日期是2016年12月28日，该日期晚于涉案房产的房屋转让协议签订日期5年，且此时法院已作出1572号判决书，驳回了张逸、张晓燕对涉案房产提出的权利请求，张逸于此时报案不能证明其在之前5年多的时间内对涉案房产没有及时进行变更登记不存在过错。因傅青云未到庭且郑颖对证据2的真实性不予认可，故法院对证据2的真实性无法确认；且即便证据2确系傅青云出具，根据证据2所载内容，傅青云仅承担涉案房产过户时产生的部分费用，但涉案房产至今仍未过户至张逸、张晓燕名下，并未产生过户费用，根据证据2所载的内容，傅青云尚无需承担任何费用，对张逸、张晓燕提出的1572号判决书中载明的傅青云向张逸支付的30万元是该承诺书所载明的过户费用的主张，法院不予采纳。综上，抚养费对证据1、2均不予采信。 梁溪法院认为，案外人基于物权期待权，请求排除案涉房屋的执行，须同时满足四个条件，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。前三个条件均已符合，并无争议。张逸、张晓燕在2011年4月19日签订房产转让协议时，涉案房产已有抵押登记；该抵押虽于2011年6月29日注销，但同年7月13日涉案房产被再次抵押登记，2014年7月2日注销后，次日又被抵押，至原北塘法院查封涉案房产时，该房屋一直处在抵押状态。虽然张逸、张晓燕称其在购买涉案房产时不知道存在抵押的情况，但涉案房产的前述3次抵押均登记公示，张逸、张晓燕作为具备完全民事行为能力的购房人应当知道涉案房产存在权利限制。由于张逸、张晓燕没有尽到合理的注意义务，导致涉案房产无法办理变更登记，应认定归责于张逸、张晓燕。张逸、张晓燕的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。傅青云、徐芹、班雅公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院视为放弃诉讼权利，承担不利后果。该院判决：驳回张逸、张晓燕的诉讼请求。 本院查明事实与梁溪法院认定事实相同。 本案的争议焦点是涉案房产能否排除本案的执行。 本院认为，执行异议之诉的核心审查内容是案外人是否享有阻止执行标的转让交付的实体权利，在本案中即案外人对执行标的物所享有的实体权利，在效力上是否优先于申请执行人的执行请求权。二手房买受人并非商品房消费者，买受人在签订房屋买卖合同时，就应当预见到办理房屋过户登记时存在障碍。在二手房交易过程中买受人应尽到高度的注意义务，申请查阅不动产登记簿了解你交易不动产物上权利负担，避免因房屋存在抵押权登记等在先物权而无法办理过户登记。签订房屋买卖合同时约定合理的过户时间，积极向出卖人提出办理过户登记请求等等。 本案中，张逸、张晓燕与傅青云、徐芹进行二手房交易时，本应认真审查涉案房屋的房屋所有权证或申请查阅傅青云、徐芹的不动产登记簿了解交易不动产物上的权利负担情况，但张逸、张晓燕没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记，且事后又有两次抵押行为，该房屋一直处在抵押状态。虽然张逸、张晓燕称其在购买涉案房产时不知道存在抵押的情况，但涉案房产的3次抵押均登记公示，张逸、张晓燕也承认其在办理过户时方知涉案房产存在权利限制，故张逸、张晓燕主观上明显具有过错，其享有的权利仍然属于债权请求权，而非物权请求权，不应当优先于执行请求权人。因此张逸、张晓燕对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34640元，由上诉人张逸、张晓燕负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞 彤 审判员 刘永刚 审判员 秦小兵 二〇二〇年七月二日 书记员 王雪婷