广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终2509号 上诉人（原审被告）：王福荣，男，1981年8月22日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：张燕萍，柳州市金盾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李翠芬，女，1966年7月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：邱国辉，广西典哲律师事务所律师。 上诉人王福荣因与被上诉人李翠芬租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初5754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王福荣上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判：一、上诉人租用柳州市西江路7号双龙苑10栋1-1号商铺的租赁关系于二审终审时解除。二、判决生效之日起3个月内上诉人返还商铺给被上诉人。三、被上诉人从2019年6月开始对上诉人应按原每月租金的50%收取。四、被上诉人应免除2020年2月和3月“疫情”期间的租金。五、被上诉人应退回过名费5000元给上诉人。六、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人答应房屋给上诉人使用到国家征用，国家征用终止合同更名费5000元和押金一并退还，现在只有一纸通知解除合同，存在欺骗。二、被上诉人不与上诉人结算，租赁关系尚未解除。由于被上诉人要收回商铺，但又不与上诉人结清费用，通知期届满，上诉人没有搬离，现在上诉人仍在商铺经营，双方租赁关系尚未解除。解除时间应该是二审判决时。三、2019年6月起被上诉人开始对上诉人经营铺面停水停电，现在仍是停电状态，致使上诉人重新购买发电机及接水接电，造成不必要的经营损失。由于停水停电和疫情原因导致上诉人经营收入减少，所以要求6月以后租金减半收取。四、2020年2月、3月由于疫情原因，减免2、3月租金。五、被上诉人收取过名费应当退还。请求二审法院查明事实改判。 李翠芬辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人的上诉请求相当于增加诉讼请求，根据法律规定应当另案起诉，而不是在本案上诉提起。三、2019年7月12日解除合同后上诉人一直占用房屋，之后产生的都是占有使用费，在这期间上诉人主张减少或者免除的租金没有事实和法律依据，这是上诉人造成的，而不是被上诉人造成的。上诉人称签门面租赁合同被上诉人承诺国家不征用可以一直让上诉人租用，被上诉人从来没有说过这种话，被上诉人并非政府决策部门，并不清楚政府是否会征收土地。四、上诉人称被上诉人不退押金，在一审已经将押金抵作租金，不存在退押金的问题。至于过名费，同意一审认定及处理。五、本案是不定期租赁合同，被上诉人于2019年6月已经发通知给上诉人，被上诉人是享有单方解除权的，被上诉人行使单方解除权已经得到一审法院的确认，所以本案房屋租赁合同解除是2019年7月12日。上诉人主张合同在二审判决生效之日解除没有事实法律依据。 李翠芬向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁协议（口头）于2019年6月12日解除；2.判令王福荣向李翠芬支付门面占有使用费7800元（门面占有使用费计算至2019年9月30日，诉讼期间门面占有使用费计算至王福荣付清为止）；3.判令王福荣赔偿李翠芬经济损失10000元；4.判令王福荣承担本案诉讼费及其他费用。诉讼中，李翠芬增加诉讼请求：请求王福荣于法院确认合同解除后搬离租赁的门面，并将门面交还李翠芬。 一审法院认定事实如下： 柳房权证字第××号房屋所有权证中显示，案外人莫炎佳系位于柳州市商铺的所有权人，建筑面积184.95平方米，设计用途系非住宅，所附房地产平面图显示该商铺可分隔为三个铺面使用。2010年1月1日，莫炎佳（甲方）与李翠芬（乙方）签订一份《市场门面商铺委托管理协议》，其中约定：甲方自愿将其拥有的位于柳州市门面商铺，面积约185平方米，委托给乙方经营、出租管理，托管后乙方拥有该门面商铺的出租、管理权限，由甲方与乙方依托农贸市场作统一规划、招商、定价，并以乙方名义统一出租及管理，形成交易市场；托管期限20年，即自2010年1月1日至2029年12月31日止。该协议亦约定甲、乙双方其他相关权利义务。 李翠芬将前述柳州市房屋分割成三个铺面分别出租，其中一个铺面由王福荣承租，双方未签订书面租赁合同，李翠芬将王福荣所承租的铺面编号为10－4。王福荣已向李翠芬交纳保证金7050元。2019年4月10日，王福荣向李翠芬支付2019年4月至6月的租金7800元，李翠芬出具《收款收据》。 2019年6月12日，李翠芬制作《通知》一份，该《通知》中提出终止与王福荣的租赁关系，要求王福荣接到通知之日起30日内搬清腾空承租范围内所有物品。同日，一份加盖有“柳州市广合市场管理服务有限公司”印文印章的《通知》张贴于王福荣所承租铺面附近，该《通知》以“双龙市场各门面商铺、摊位承租户”为通知对象，内容系告知各承租户结清租金并将门面商铺、摊位交还的相关事宜。 2019年7月12日，李翠芬制作《通知》一份，以“双龙市场各门面商铺、摊位承租户”为通知对象，载明：“由于一直以来受各种不确定因素影响，致使双方就租赁关系不能确定租赁期限，而您方又确想租用我方门面商铺摊位等场地，因此没与你方签订正式租赁合同，我方视情况会随时改变门面、商铺、摊位场地房屋使用方案及用途而与您方终止租赁关系，从而收回出租场所，如需收回出租场所的，我方提前一个月时间通知您方搬离腾空交回即可。现我方对该市场、商铺场所根据要求已另有规划，需重新扩大改造，所以决定收回您租用的门面商铺、摊位场地，我方已于2019年6月12日下发通知，告知您方于30日内搬清腾空承租范围内所有物品，并结清租金及费用将门面商铺摊位交还我方，且我方于30日后将会对该门面商铺摊位场地进行停水停电及其他操作措施，并收回门面及场地。现今通知30日期限已过，你户尚未搬清腾空承租范围将场所交还我方，已对我方造成一定的损失，现再次通知您方，请于2019年7月22日前搬离腾空承租范围交还我方，我方于2019年7月23日起进行停水停电措施，造成任何损失由您一方承担，若给我方造成经济损失的，我方依法追究您的经济法律责任，请您积极配合。谢谢！”李翠芬亦将该《通知》进行张贴。2019年8月1日，李翠芬再次制作《通知》一份，载明：“各位门面商铺、摊位承租户：本市场因整改扩建需要将所有场地收回动工，我方并分别于2019年6月12日及2019年7月12日下发通知，并在市场公告栏公告，请各方于2019年7月12日前搬清腾空承租范围将场所交还我方，我方将于2019年7月13日后，对上述场所进行停水停电措施。今已过20多天，因各方原因现决定自2019年8月2日起停水停电，若还有使用到水电的请自行处理。否则，因停水停电造成的任何损失及后果，由其承担。停水停电后，若有人擅自接水接电者，造成的违法行为及后果由其承担，严重的追究法律责任。”李翠芬亦将该《通知》张贴。李翠芬认为王福荣拒不配合搬离，遂酿成本案诉讼。 王福荣于2019年9月27日在一审法院制作的《王福荣、王福荣调解情况说明》中陈述：“我们的房租交到6月底，从7月开始，就要我们搬，停水停电的，我们没法正常营业，就没有交租金。” 本案庭审中，李翠芬与王福荣均认可王福荣已支付至2019年6月30日的租金。王福荣认为李翠芬已将门面停水停电故应适当减少使用费，且认为李翠芬收取的5000元过名费应作相应冲抵。李翠芬不认可王福荣所述的过名费5000元，并认为其主张的门面占有使用费按2600元/月的标准计算，同意在其主张的费用中抵扣所收取的保证金7050元。 因审理需要，一审法院于2020年3月19日组织双方当事人到柳州市进行现场勘查，勘查照片附卷备查，根据勘查情况，柳州市商铺系按房屋所有权证书所附房地产平面图分隔为三个铺面，王福荣所使用的是商铺正门朝向的左侧铺面。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.李翠芬是否系本案适格当事人？2.王福荣是否应向李翠芬返还承租铺面？3.王福荣是否应向李翠芬支付门面占有使用费？4.王福荣是否应向李翠芬支付经济损失？ 针对争议焦点1,结合李翠芬所举证的房屋所有权证书、《市场门面商铺委托管理协议》，已形成完整的证据链证实李翠芬系本案的适格当事人，对于王福荣关于李翠芬诉讼主体资格提出的抗辩意见，不予采纳； 针对争议焦点2,结合《市场门面商铺委托管理协议》、现场勘查的情况及李翠芬、王福荣的陈述，对李翠芬与王福荣基于柳州市商铺的商铺正门朝向的左侧铺面成立租赁合同关系予以认定，由于双方未签订书面租赁合同，王福荣亦未能举证证明双方对租赁期限达成一致意见，故对李翠芬所主张双方形成不定期租赁合同关系的意见予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故结合李翠芬于2019年6月12日向王福荣发出通知并要求王福荣30日内搬清腾空承租范围内所有物品，该院确定李翠芬与王福荣关于柳州市商铺的商铺正门朝向的左侧铺面的租赁合同关系于2019年7月12日解除，对于李翠芬主张确认双方租赁合同关系于2019年6月12日解除的诉讼请求，不予支持。由于李翠芬、王福荣之间的租赁合同关系已解除，故王福荣应向李翠芬返还柳州市商铺的商铺正门朝向的左侧铺面，关于履行期限，酌情确定为30日。 针对争议焦点3,李翠芬关于占有使用费的主张，结合李翠芬陈述，实际包含了租赁合同关系解除前的租金及租赁合同关系解除后的占有使用费。由于王福荣仅向李翠芬支付至2019年6月30日的租金，且双方租赁合同关系于2019年7月12日解除，王福荣未向李翠芬返还铺面，李翠芬主张以租金2600元/月的标准计算占有使用费，亦符合双方租金交付的标准，对李翠芬的观点予以采纳，因此，王福荣应向李翠芬支付自2019年7月1日至7月12日止的租金及自2019年7月13日至2019年9月30日止的占有使用费合计7800元（2600元/月×3个月），由于李翠芬同意在其主张的费用中抵扣所收取的保证金7050元，故王福荣应向李翠芬支付截止至2019年9月30日止的占有使用费750元（7800元－7050元），自2019年10月1日起，王福荣应按照2600元/月的标准向李翠芬支付占有使用费至涉案房屋交还之日止。对于王福荣提出的过名费，由于缺乏证据证实，对其观点不予采纳。 针对争议焦点4,由于李翠芬主张的经济损失10000元，缺乏证据证实，对李翠芬该项请求不予支持。 一审法院判决：一、确认李翠芬与王福荣关于柳州市商铺的商铺正门朝向的左侧铺面的租赁合同关系于2019年7月12日解除；二、王福荣应于判决生效之日起三十日内向李翠芬返还柳州市商铺的商铺正门朝向的左侧铺面；三、王福荣应于判决生效之日起十日内向李翠芬支付截止至2019年9月30日止的占有使用费750元，自2019年10月1日起的占有使用费，按照2600元/月的标准向李翠芬支付至涉案房屋交还之日止；四、驳回李翠芬的其他诉讼请求。一审案件受理费245元（李翠芬已预交），由李翠芬负担235元，由王福荣负担10元。 二审中双方当事人对一审认定的事实没有异议。本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为：一、双方当事人达成的门面租赁关系什么时候解除？二、上诉人应于何时向被上诉人返还租用门面？三、上诉人应当向被上诉人支付占有使用费的数额如何计算？本院综合评判如下： 本案双方当事人未签订书面租赁合同，没有证据证明双方对租赁期限有明确约定，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，认定双方形成不定期租赁合同关系正确，本院认同。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人于2019年6月12日向上诉人发出通知并要求上诉人30日内搬清腾空承租范围内所有物品，返还租用门面，一审法院认定被上诉人履行了解除的通知义务并预留了合理期限，确定双方租赁合同关系于2019年7月12日解除正确。被上诉人之后所发通知不属于新的解除通知，而是对上诉人履行搬离返还租赁物等义务的进一步催告。上诉人要求按照判决生效确定解除时间，理由不充分。租赁合同关系解除，承租人应将房屋返还出租人。一审法院根据本案上诉人在租赁合同关系终止后实际占用房屋的情况，判决上诉人向被上诉人返还房屋及支付返还房屋前的占有使用费，有事实和法律依据。关于占有使用费的计算，占有使用费实际是基于上诉人占用房屋的事实行为的对价，占用行为与双方原来合同履行有一定延续性联系，一审法院参照双方租金标准确定计算，符合本案具体实际。关于过名费，上诉人不能举证证实，一审法院未认定及进行抵扣并无不当。由于合同解除后的房屋占用行为并无合同依据，上诉人要求被上诉人根据履行合同当中的注意、协助等义务，实行相应租金减免，没有事实及法律依据。综上所述，一审法院认定事实及适用法律正确，处理并无不当，应当予以维持。上诉人的上诉理由不充分，对其上诉请求，难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费245元（王福荣已预交），由上诉人王福荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 斌 审 判 员  黄继湘 审 判 员  杨显强 二〇二〇年七月十五日 法官助理  龚爱新 书 记 员  赵雅婷