江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终114号上诉人（原审被告）：杨驰，男，1996年7月24日生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李冬冬，北京市康达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄俊平，男，1951年3月18日生，汉族，灌云县社保局退休职工，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖媛静，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。原审被告：南京驰创房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市建邺区河西南部27-1号A地块润峰花园1幢12室。法定代表人：杨驰。委托诉讼代理人：李冬冬，北京市康达（武汉）律师事务所律师。原审第三人：开元富海（北京）投资控股有限公司，注册地在北京市朝阳区垡头翠成馨园224号楼2层201内15，实际经营地在江苏省南京市建邺区江东中路108号901室。法定代表人：周宁，该公司总经理。原审第三人：周宁，男，1979年5月29日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：李成龙，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人杨驰因与被上诉人黄俊平、原审被告南京驰创房产经纪有限公司（以下简称驰创公司）、原审第三人开元富海（北京）投资控股有限公司（以下简称开元富海公司）、周宁房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5506号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨驰上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驰创公司不支付租金67800元、不承担违约金10000元，依法改判杨驰不承担连带责任，或将本案发回重审；2.被上诉人黄俊平承担本案的诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。(一）杨驰从未作为驰创公司的法定代表人与黄俊平签署《房屋租赁合同》。案外人任爱霞、张浩构成无权代理，应由其承担涉案房屋的房屋租金及违约金。黄俊平提供的签约日期为2019年4月2日的《房屋租赁合同》落款处杨驰的签名，并非杨驰所签。杨驰与黄俊平并不认识。且驰创公司的公章被盗，一直未寻回。案外人任爱霞、张浩拿着驰创公司的公章与被上诉人黄俊平签订《房屋租赁合同》，冒用驰创公司的名义，伪造杨驰的签名，在未获得驰创公司追认的情况下，构成无权代理，该《房屋租赁合同》对驰创公司不发生法律效力。且黄俊平与案外人张浩熟识，在明知张浩并非杨驰，又无杨驰的授权委托书的情况下，与其签订协议，存在明显恶意。(二）退一步讲，若该《房屋租赁合同》的签订不构成无权代理，黄俊平与驰创公司签订的《房屋租赁合同》应于黄俊平起诉之日（2019年6月4日）解除。事实上，因任爱霞、张浩支付了23000元押金后，再未支付涉案房屋租金，《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过15天（即2019年5月10日起）黄俊平可以解除合同，黄俊平于2019年6月4日起诉解除合同，依约解除了该合同。该《房屋租赁合同》有效租赁期间应为2019年5月1日至2019年6月3日。故，产生的房屋租金应以上述期间计算。同时，一审判决并未对任爱霞、张浩支付给黄俊平的押金23000元进行处理，黄俊平理应返还押金23000元。(三）即便该《房屋租赁合同》的签订不构成无权代理，《房屋租赁合同》约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应以实际房租为基数按照年利率6%(资金占用期间的利息损失）的1.3倍计算。双方于2019年4月2日订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年5月1日起至2025年2月28日止，免租期为1个月。黄俊平于2019年6月4日起诉解除合同，该合同实际履行期间仅为2个月（包含1个月的免租期）。同时，涉案房屋一直由原审第三人承担相应的房屋租金，减少了黄俊平的实际损失。故，违约金10000元过分高于造成的损失。(四）杨驰不应承担连带给付责任。杨驰自2018年9月起就回武汉工作，未对驰创公司进行经营和管理。同时，驰创公司的对公账户没有进账、出账等经营痕迹，也没有纳税申报和缴纳社保等社会行为，并不存在股东与公司资金混同、财务不作清晰区分等财产混同情况。故，杨驰不应对驰创公司所负付款义务承担连带给付责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误必然导致适用法律错误。黄俊平辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求均不能成立，具体理由如下：1、上诉人上诉称公司公章被盗，一直未寻回，属于虚假诉讼。该陈述与其在一审答辩内容矛盾，一审中，上诉人称其将营业执照、公章等资料交给了朋友施靖。2、张浩作为公司员工，持有公司公章签订合同，属于职务行为，张浩在合同的乙方公司负责人处签属杨驰名字，并非是伪造签名，只是为了表明公司负责人是上诉人而已。3、驰创公司作为二房东，其租赁涉案房屋并非自用，而是转租他人。驰创公司与被上诉人签订合同后，被上诉人即将钥匙及房屋交付给驰创公司，驰创公司一直未将钥匙及房屋交还给被上诉人。直到2020年3月被上诉人才强行收回涉案房屋，2020年5月被上诉人才代原审第三人将房屋腾空。一审仅判决上诉人支付租金至2019年7月底三个月的应付租金，其后的租金或占有使用费由原审第三人承担。4、驰创公司违约，依照合同约定，押金不予退还。5、一审判决1万元违约金基于合同的明确约定，是双方真实意思的表示，另该1万元违约金不足以弥补被上诉人的实际损失。涉案合同约定租赁期限为5年多，约定1个月的免租期是在长期租赁的基础上，由于驰创公司违约，给被上诉人造成一个月免租期租金22900元的损失。由于驰创公司违约，导致被上诉人重新出租房屋，而房屋租赁市场转入低谷，给被上诉人造成了收回房屋后中介费和租金差价的损失。一审判决1万元违约金远不足以弥补被上诉人的实际损失。6、上诉人应当承担连带责任。（1）驰创公司系由上诉人投资的一人公司。公司法第62条规定：一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，上诉人并未提供依法经会计师事务所审计的财务会计报告，不能证明公司财产独立于股东财产，上诉人应当依法承担连带责任。（2）驰创公司注册资本50万元，系认缴出资，无分文实缴出资，根据九民会议纪要第12条规定，属于资产显著不足，表明上诉人并无从事公司经营的诚意，恶意利用公司独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给债权人，其应当对公司债务承担连带责任。（3）按照上诉人的陈述，其出借身份证件，用于他人办理公司。而该行为系违法行为，上诉人也应当对公司债务承担连带责任。另外，上诉人要求改判驰创公司不承担租金、违约金的该两项请求与上诉人无关，驰创公司并未提出本案的上诉。驰创公司述称：同意上诉人的意见。开元富海公司、周宁述称：一审判决是要求其支付至实际搬离之日，但是并没有明确的时间点。对于上诉人与被上诉人之间的争议，其没有答辩意见。黄俊平向一审法院起诉请求：1、判令解除黄俊平与驰创公司于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》；2、判令驰创公司支付2019年5月1日至2019年7月31日的租金68700元，及自2019年8月1日至房屋实际腾空交还之日的租金、逾期支付违约金36890.63元（逾期支付违约金自2019年4月17日起算，计算至2019年6月4日起诉之日）和解除合同违约金5万元，合计155590.63元，杨驰承担连带支付责任；3、判令原审第三人腾空南京市建邺区房屋并将房屋交还给黄俊平；4、判令原审第三人将房屋腾空交还之日欠付驰创公司的租金、物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等直接支付给黄俊平；5、判令本案诉讼费用由杨驰、驰创公司承担。一审法院认定事实如下：2019年4月2日，黄俊平与驰创公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，黄俊平将位于南京市建邺区房屋（以下简称涉案房屋）出租给驰创公司，租赁期限自2019年5月1日起至2025年2月28日止，免租期1个月，自2019年4月1日至2019年4月30日。免租期间，驰创公司支付实际产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用。第一年租金为274800元，租金每三个月支付一次，驰创公司首次租金应于2019年4月16日前支付。驰创公司应在2019年4月9日前支付给黄俊平23000元押金。如驰创公司逾期支付房租，每逾期一天，须向黄俊平支付日租金的两倍作为违约金。如驰创公司逾期支付黄俊平租金超过15天，黄俊平有权解除合同，驰创公司并须支付黄俊平5万元作为违约金，押金和已交租金不予退还。房屋租赁合同签订后，黄俊平将涉案房屋交付驰创公司。驰创公司工作人员张浩给付黄俊平23000元押金。一审另查明，2019年4月17日，驰创公司与周宁签订《房屋租赁合同》。合同约定，驰创公司将上述涉案房屋出租给周宁，租赁期限自2019年4月27日起至2020年4月26日止，租金22900元/月，租房保证金45800元，租金每季度支付一次。房屋租赁合同签订后，周宁将涉案房屋交由开元富海公司实际使用。周宁分别于2019年4月17日、2019年4月24日向驰创公司工作人员张浩转账22900元、88253.6元。庭审中，周宁陈述上述两笔费用合计111153.6元，系给付驰创公司三个月租金和租房保证金，该款项已扣除周宁代垫驰创公司应付的物业费、网线费，共计3346.4元。一审再查明，驰创公司系杨驰一人设立的自然人独资有限责任公司，杨驰系该公司的法定代表人。一审还查明，涉案房屋系案外人徐文杰所有，2018年10月25日，徐文杰将涉案房屋委托案外人徐保全办理出租及签署合同等事宜。2018年10月26日，案外人徐保全委托黄俊平对涉案房屋进行装修、招租、签订租赁合同、收取租赁费等相关事宜，委托期限自2018年11月1日至2025年2月28日。一审庭审中，驰创公司工作人员张浩称，其曾是驰创公司的员工，驰创公司与黄俊平签订租赁合同后，公司将涉案房屋转租给周宁，双方约定将租金汇入公司账号，签订合同时，因公司的财务不在场，故周宁将涉案房屋押金23000元、租金88253.6元转款给张浩，张浩于2019年4月17日将其中的23000元转账给黄俊平。一审法院认为，黄俊平与驰创公司签订的《房屋租赁合同》、驰创公司与周宁签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。房屋租赁合同签订后，黄俊平交付了涉案房屋给驰创公司使用，驰创公司将涉案房屋转租给周宁，周宁将该房屋交由开元富海公司使用。因驰创公司未按约支付黄俊平租金构成违约，故关于黄俊平要求解除与驰创公司的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。因驰创公司在承租涉案房屋后，将该房屋转租给周宁，并收取了周宁支付的三个月租金及租房保证金合计111153.6元（已扣除驰创公司应付的物业费、网线费3346.4元）后，该公司仅向黄俊平支付押金23000元，而未支付按约应支付给黄俊平的三个月租金，驰创公司应当支付。关于黄俊平要求驰创公司支付逾期违约金36890.63元及解除合同违约金50000元的诉讼请求，因驰创公司主张的逾期违约金和解除合同违约金过高，故一审法院调整为驰创公司应支付黄俊平违约金10000元。驰创公司系杨驰名下自然人独资公司，杨驰作为该公司的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带清偿责任。故关于黄俊平要求杨驰对驰创公司的上述给付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。另，周宁在承租涉案房屋之后，将该房屋交由开元富海公司使用，因黄俊平与驰创公司的房屋租赁合同已解除，故周宁及开元富海公司应腾空涉案房屋，考虑到周宁已向驰创公司支付了三个月租金，故自2019年8月1日起至其实际搬离涉案房屋之前，应向黄俊平支付涉案房屋占有使用费，并结清其在占有使用涉案房屋期间产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除黄俊平与南京驰创房产经纪有限公司于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》；二、南京驰创房产经纪有限公司应于判决生效之日起十五日内支付黄俊平房屋租金67800元；三、南京驰创房产经纪有限公司应于判决生效之日起十五日内支付黄俊平违约金10000元；四、杨驰对南京驰创房产经纪有限公司上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任；五、周宁及开元富海（北京）投资控股有限公司应于判决生效之日起十五日内搬离位于南京市建邺区房屋，将该房屋交黄俊平；六、周宁及开元富海（北京）投资控股有限公司应向黄俊平支付自2019年8月1日起至实际搬离位于南京市建邺区房屋之日止的房屋占有使用费（以黄俊平和南京驰创房产经纪有限公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付）；七、周宁及开元富海（北京）投资控股有限公司应于判决生效之日起十五日内与黄俊平结清占有使用位于南京市建邺区房屋期间产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用；八、驳回黄俊平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3412元，减半收取1706元，诉讼保全费1320元，合计3026元，由南京驰创房产经纪有限公司及杨驰负担。二审中，上诉人杨驰主张其从未作为驰创公司的法定代表人与被上诉人黄俊平签订房屋租赁合同。各方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，上诉人杨驰提交2019年11月份、12月份施靖和杨驰的聊天记录等证据，证明驰创公司的公章被盗。被上诉人黄俊平对此不予认可。原审第三人开元富海公司、周宁不发表质证意见。原审第三人开元富海公司、周宁提交证据一、电量使用情况表，其从物业公司打印的2019年9月份到11月份的电量使用情况，证明自2019年10月14日开始其就已经不再使用涉案房屋了。证据二、水电费缴费凭证，证明2019年12月11日其将所有的水电费已经结清并准备交接工作。证据三、视频录像，2019年12月11日其向黄俊平当面交接房屋，黄俊平明确表示拒收。证据四、周宁与黄俊平的委托诉讼代理人李斌的微信聊天记录，证明周宁、开元富海公司在积极的促成双方的房屋交接工作。证据五、周宁与黄俊平的聊天记录，证明其多次催促黄俊平收房。证据六、周宁与万达客户的聊天记录，证明2020年3月份黄俊平开始了房屋接收。被上诉人黄俊平质证称，对上述证据的真实性均无异议，但无法达到原审第三人的证明目的，与本案没有关联性。上诉人质证称，上述证据与本案没有关联性，不发表质证意见。针对原审第三人的证据，被上诉人提交三份书面催告函，被上诉人黄俊平于2020年2月6日、3月25日、3月27日三次书面发函催告原审第三人搬离房屋，证明2020年3月底原审第三人都未搬离房屋。原审第三人质证称，对于被上诉人的催告函的主张不予认可。其收到2020年2月6日和3月27日的函件，对于3月25日的函件无法确认，真实性予以认可。双方发生争议后，其于1月14日就已经没有使用房屋。催告函的发送是在其发函之后给其回的函件，并非是被上诉人主动要求其搬离的通知。结合本案的背景，黄俊平对其是恶意的讹诈，其多次善意的要求交房，但他们均找各种理由不进行收房，想转嫁他们交易过程中的商业风险。上诉人质证称，上述证据与本案没有关联性，不发表质证意见。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否能够约束黄俊平和驰创公司；二、本案上诉人杨驰是否应当对驰创公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一。涉案租赁合同系黄俊平与驰创公司签订，该租赁合同自双方签字盖章之日起成立并生效，对双方具有约束力。从上诉人的陈述看，涉案租赁合同虽非其亲自签订，但该合同加盖了驰创公司印章，且该事件的发生应在上诉人合理预见范围内，故上诉人以其未作为驰创公司法定代表人签订涉案租赁合同、涉案合同系案外人无权代理签订等，主张涉案房屋租赁合同不能约束驰创公司的理由不能成立，本院对此不予支持。另外，上诉人杨驰主张驰创公司的公章被盗，但其提交的证据不足以证明其主张，亦与其陈述相矛盾，故本院对其主张亦不予支持。关于争议焦点二。上诉人杨驰系驰创公司的法定代表人，而驰创公司系一人有限责任公司，现上诉人杨驰在本案中并未举证证明公司财产独立于自己的财产，故其应当对驰创公司的债务承担连带责任。关于上诉人杨驰在本案中提出的其他上诉理由，均系针对一审法院认定应当由驰创公司承担的民事责任，而本案中驰创公司并未提起上诉，故本院对上述上诉理由不予理涉。综上所述，上诉人杨驰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745元，由上诉人杨驰负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  李 斐二〇二〇年七月二十九日书记员  汪海燕