浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终374号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王文才，男，1949年9月29日出生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：王微，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：郑学迭，男，1954年6月17日出生，汉族，住浙江省天台县。 原审第三人：蒋朱花，女，1935年10月3日出生，汉族，住浙江省。 原审第三人：谢方宣，男，1941年2月9日出生，汉族，住浙江省。 原审第三人：叶裕雷，男，1994年8月25日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人王文才因与被上诉人郑学迭、原审第三人蒋朱花、谢方宣、叶裕雷案外人执行异议之诉一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初5124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王文才上诉请求：1.撤销浙江省天台县人民法院所作的（2019）浙1023民初5124号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人并未善意取得涉案房产，涉案房产仍属叶万锦的遗产范围。首先，2005年天台县办理高山移民安置房时，已明确告知所有公民高山移民的房产不得转户。若要转户需要满足时间条件和补足差价。被上诉人明知这样的房产不能转户登记，仍以超低价格向叶万锦购买，且被上诉人购得房产后，一直未主动联系叶万锦，可见被上诉人从未有过补足差价完成转户的意图，其并未善意取得案涉房产。其次，2005年天台县城房产交易的价格已超过2000元/平方米。被上诉人提供的收条载明168000元购房款包括银行贷款5万元，该贷款需按月支付给银行。现被上诉人提交的证明证实2009年11月开始该贷款由叶万锦支付。结合上诉人调取的还款清单，可见2009年11月叶万锦支付给银行共27916.93元，对此钱款被上诉人不能举证证明其已归还给叶万锦。因此，被上诉人实际支付的购房款为140380.07元。案涉房产建筑面积为133.21平方米，按照认购合同载明的高山移民房产市场价1661.08元/平方米来计算，案涉房产的价格为221272.47元，被上诉人支付的房款明显低于市场价70%，不符合善意取得房产的要件。一审法院以高山移民的优惠价格来衡量案涉房产交易的合理性是不情理的。2.2003年开始叶万锦陆续向上诉人借款，被上诉人购得涉案房产发生在上诉人与叶万锦的借贷关系之后，且被上诉人明知所购房产无法办理过户登记，仍发生房产交易，被上诉人自身存在过错。被上诉人明知案涉房产过户登记需要满5年并补足差价，在时间条件（2010年，贷款还清为2011年）成就后，被上诉人仍未联系叶万锦，直至上诉人申请执行其才知晓叶万锦己去世，可见被上诉人一直怠于履行过户登记义务，案涉房产无法完成过户登记的主要原因在于被上诉人自身而非叶万锦。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人不符合法定的排除执行涉案房产的条件。 郑学迭辩称，2005年叶万锦将其所有的高山移民房产出售给被上诉人，被上诉人已按约付清购房款。叶万锦也将房产和土地证、房产证交付给被上诉人。被上诉人开始一边装修一边住，一直居住至今。被上诉人还负责该房产所处楼层的水电及修理等工作已近十五年。按照政府规定该房产五年内办理转户登记，房产转户的时候，还需支付一定的差价。被上诉人曾就账户登记咨询过国土部门，被告知高山移民的房子转户需要一定条件，加上叶万锦死亡的因素，只有等相关政策规定出台后方能转户。上诉人明知叶万锦没有偿还能力，仍执意借钱给叶万锦，主观上存在过错。被上诉人购买房产并无过错，却还要打官司，真的感到很委屈。 蒋朱花、谢方宣、叶裕雷未作陈述。 郑学迭向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）浙1023执异30号民事裁定书；2.解除对坐落于天台县福溪街道幸福花苑32幢2单元104室不动产的查封并终止强制执行；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告将诉讼请求变更为：1.要求停止对坐落于天台县的执行；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2005年4月20日叶万锦向天台县高山移民城关新区建设有限公司购得天台县福溪街道幸福花苑32幢2单元104室房屋，约定房款为人民币135509元，于2005年9月2日办理了房权证天字第××号房屋所有权证，于2005年9月21日办理了天台国用第1-3931号国有土地使用证，登记的共有权人为叶万锦和叶裕雷。2005年11月12日原告郑学迭与叶万锦签订绝卖契约，约定叶万锦将坐落于天台县福溪街道幸福花苑32幢2单元104室房屋（包括储藏室一间）出卖给原告郑学迭，叶万锦于当天出具收条一份，载明收到福溪街道幸福花苑32幢2单元104室房屋房款人民币168000元（包括银行按揭在内50000元），银行按揭由郑学迭支付,其余房款已清。自签订绝卖契约至2009年10月由原告郑学迭支付银行按揭贷款，原告支付银行按揭余款后，自2009年11月开始由叶万锦支付银行按揭贷款。2005年11月12日叶万锦出具保证书一份，保证出卖的房产共有权人为叶万锦和儿子叶裕雷两人，如有其他或离婚前妻登入，一切损失由本我负责，赔偿郑学迭一切损失。原告购买诉争房屋后就一直居住至今。第三人蒋朱花、谢方宣、叶裕雷无条件放弃叶万锦的继承权，第三人叶裕雷有条件放弃自己的共有权份额。因叶万锦欠被告王文才借款未还，被告王文才向该院起诉并提出诉讼保全申请,该院于2019年2月2日作出（2019）浙1023民初692号民事裁定书，裁定查封第三人叶裕雷共有的坐落于天台县。该院经审理后于2019年5月24日作出（2019）浙1023民初692号民事判决，判决由第三人蒋朱花、谢方宣在继承叶万锦的遗产范围内偿还被告王文才的借款本金28万元及利息。原告郑学迭对查封裁定不服，向该院提起执行异议，该院于2019年10月10日作出（2019）浙1023执异30号执行裁定书，裁定驳回原告郑学迭的异议。又查明，第三人蒋朱花系叶万锦母亲，第三人谢方宣系叶万锦继父；叶万锦与谢爱香于1993年6月15日经登记结婚，于1994年8月25日生育儿子叶裕雷，2004年11月4日叶万锦与谢爱香经登记离婚；叶万锦于2013年7月因病死亡。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。本案原告郑学迭与叶万锦于2005年11月12日签订绝卖契约，按照天台县人民政府办公室出台的政策规定，在办理房产证之日起已满五年等条件的，可进行转让，在期限到时该绝卖契约即产生效力，显然签订买卖合同的生效时间在被告王文才民间借贷案件2019年2月2日查封之前。原告郑学迭提供的收条和2009年11月9日的证明，能够证明原告郑学迭已付清了全部购房款。原告郑学迭提供的幸福花苑社区居委会、老年人协会的证明，以及天台广播电视台用户证、电费缴费存单已足以证明原告已入住诉争房屋。未办理过户手续有叶万锦死亡和政策性的原因，不能完全归结于原告郑学迭的自身原因。综上所述，应停止对坐落于天台县的执行。被告王文才辩称的明显不合理的对价没有事实依据，因叶万锦签订合同时的购买价格为135509元，时隔七个月，原告以168000元的价格购买，不存在不合理的对价，故对被告王文才辩称的理由该院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，该院作出如下判决：停止对坐落于天台县福溪街道幸福花苑32幢2单元104室房屋的执行。本案受理费11800元，由被告王文才负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。根据本案查明的事实，一审法院于2019年2月2日因上诉人王文才民间借贷案件作出裁定查封案涉房产。而被上诉人郑学迭与叶万锦于2005年11月12日签订绝卖契约，按照该房产从办理产权证之日即2005年9月2日起满五年方可转让的规定，可认定双方在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。另，叶万锦出具的收条、存款回单及证明、缴费存单，表明被上诉人从叶万锦处购买案涉房屋的价格为168000元且已付清，并实际占有使用该房屋近十五年。由于叶万锦购买案涉房屋时的价格为135509元，可见双方交易不存在明显不合理对价的情形，况且按照规定该房产办理转户登记还需补交土地出让金及房屋差价等费用。此外，案涉房产至今未办理过户登记，有政策性规定和叶万锦死亡等诸多因素所致，如将全部过错责任归结于被上诉人自身，显然过于严苛，也有违法律的公平原则。结合被上诉人积极办理有线电视等户头变更情节，可见其主观和行为上有办理过户登记的主动性。因此，一审法院判令停止对案涉房屋的执行具有事实和法律依据，并无不当。 综上所述，王文才的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币11800元，由上诉人王文才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇二〇年六月三十日 代书记员  郑 艳