湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0405民初7443号原告：中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行，住所地：衡阳市珠晖区。负责人：廖某某，行长。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，1967年8月16日出生，住衡阳市珠晖区，系该行职工。委托诉讼代理人：高某，男，汉族，1971年8月5日出生，住衡阳市石鼓区，系该行职工。被告：共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：衡阳市雁峰区。法定代表人：杨某某，总经理。委托诉讼代理人：谢某某，男，汉族，1993年5月17日出生，住湖南省益阳市赫山区，系该行职工。原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行（以下简称农业银行江东支行）与被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称共创集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告农业银行江东支行的委托诉讼代理人王知生、高宾，被告共创集团的委托诉讼代理人谢治武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行江东支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行连带保证责任，代偿借款人全超国、蒋巧玲欠付原告的贷款本金212279.01元及2019年12月2日止的利息、复利、罚息共计2805.52元，并按照合同约定计算实际清偿之日止的利息、复利、罚息；2、原告要求对借款人全超国、蒋巧玲购买的位于衡阳市雁峰区享有优先受偿权；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年，全超国、蒋巧玲夫妇向被告共创集团购买了衡阳碧桂园雁峰商业城23、24栋1805室商品房，并以该房作为抵押与原告、被告共创集团签订了《个人购房担保借款合同》，向原告申请了个人住房按揭贷款38万元，期限为10年，贷款发放日为2014年6月19日，到期日为2024年6月18日。至2019年12月2日，借款人全超国、蒋巧玲的个人住房按揭已经逾期4期，共94天。经原告催收后，借款人全超国、蒋巧玲未能及时归还按揭贷款，担保人也未履行担保责任。被告共创集团答辩称，根据原、被告签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称《合作协议》）第五条第三款第四项规定，原告没有提供催收证明，被告不承担连带责任。根据《合作协议》的第六条，被告认为涉案房屋已经办理了预抵押手续，应先由房屋进行清偿，不足部分再由被告承担连带清偿责任。《合作协议》约定该协议优先于《个人购房担保借款合同》的条款，被告同意借款本息按照原告的方式进行计算。本院经审理查明，2013年11月6日，原告与被告共创集团签订《合作协议》，协议约定：原告为被告兴建开发的衡阳碧桂园项目的购房者提供相关的抵押贷款业务，凡购房者需要向原告申请抵押贷款的，原告同意在符合贷款条件的基础上向购房者提供以所购房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务。被告共创集团同意为购买该项目房产的所有购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证期限为自原告依照其与购房者、被告签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入被告共创集团的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止，保证范围为购房者与原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利等。该协议第五条第三款第四项约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的五个工作日内以书面形式通知被告，如原告逾期书面通知被告的，则被告对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。若被告未在收到原告书面通知之日起的五个工作日内书面通知原告，由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告应在向被告发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的三十五天内向有管辖权的人民法院提起诉讼；若原告未在上述期限内起诉的，则被告对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息不承担连带责任保证。第六条第八项规定，在被告的保证期限内，若购房者只拖欠原告贷款本息、逾期利息、罚息、复利，并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向被告请求承担连带清偿责任。该协议第十三条第二款约定，在本协议生效之日后原、被告与购房者签订的《个人购房担保借款合同》不视为对本协议内容的修改，原、被告均同意本协议约定的内容的效力优先于原、被告与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及原、被告双方之间的权利义务的所有条款。2014年6月19日，借款人全超国购买了坐落于衡阳市雁峰区房屋（建筑面积117.58平方米），并与原告及被告共创集团共同签订了《个人购房担保借款合同》，约定：借款人全超国向原告借款38万元，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮百分之拾后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权原告将贷款汇入被告共创集团的指定账户。借款人全超国对上述贷款的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款期为每期末月的20号，每期还款的宽限期到月末，借款采取阶段性保证＋抵押的担保方式，由阶段性保证人共创集团按约定提供保证担保，由抵押人全超国、蒋巧玲以其所购买的衡阳市雁峰区房屋提供抵押担保，并在合同签订之日起60日内办理抵押预告登记，自房地产权证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。在借款人未按约定按期足额偿还借款时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人全超国的妻子蒋巧玲在以上借款合同的抵押人处签字。2014年6月19日，原告根据合同约定将38万元支付至被告共创集团的账户中，并向借款人全超国出具了借款凭证，借款凭证上载明借款时间为2014年6月19日至2024年6月18日，执行年利率为7.205%，逾期年利率为10.8075%。全超国在上述借款凭证上签字确认。2014年7月25日，衡阳市房地产产权监理处为衡阳市雁峰区房屋办理了预购商品房抵押预告登记，登记字号为衡房预雁峰区字第××号，但迄今尚未为以上房屋办理《房地产他项权证》。2019年7月起，借款人全超国未能按时足额还贷。截止到2019年12月2日，借款人全超国欠付贷款本金212279.01元，利息、罚息、复利共计2805.52元。原告分别于2019年7月12日、2019年9月9日、2019年11月5日、2019年12月3日向被告共创集团送达《协助催收函》，要求被告协助其向借款人催收借款。其中，2019年12月3日的《协助催收函》中注明全超国的贷款逾期期数为四期。2019年10月30日，原告工作人员通过微信向借款人全超国的妻子蒋巧玲进行催收。2019年10月31日，原告工作人员到借款人全超国的家进行催收。本院认为，原告与被告签订的《按揭业务担保合作协议》以及原、被告与借款人全超国签订的《个人购房担保借款合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告依约将贷款支付给被告，借款人全超国应按照约定履行自身的还款义务，但借款人全超国经原告多次催收仍未能按照合同约定按时足额还款，已构成违约。根据合同约定，在借款人未能按时足额偿还借款时，贷款人即本案原告有权要求借款人全超国提前偿还其已发放的借款并支付相应的利息、罚息、复利，有权提前行使担保权，要求连带保证人共创集团承担连带保证责任。本案尚处于保证期间内，担保人共创集团保证范围包括购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息、罚息、复利等，且原告也按约向担保人即被告履行通知义务，因此现原告要求被告共创集团对借款人全超国欠付的贷款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任，符合合同规定，本院予以支持。被告共创集团履行担保责任后可以向债务人全超国追偿。关于全超国欠付贷款本金及利息、罚息、复利的数额，根据原、被告提交的证据可以查明，截止到2019年12月2日借款人全超国欠付贷款本金为212279.01元，欠付的利息、罚息、复利共计2805.52元。同时原、被告与借款人全超国签订的《个人购房担保借款合同》约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。结合原告出具、全超国确认的借款凭证上载明借款执行年利率为7.205%、逾期年利率为10.8075%的情况，故全超国应偿还原告借款本金212279.01元及2019年12月2日止欠付的利息、罚息、复利共计2805.52元，并按照年利率10.8075%的标准向原告支付2019年12月3日至款项实际清偿之日止的利息、罚息并另行计付复利（如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调）。被告共创集团辩称原告未提交催收证明，可以免除被告连带责任。本院认为，借款人全超国自2019年7月起未能按时还贷，其还款日为每月20日，宽限期至每月月末，到2019年12月20日全超国逾期四期未还款，原告于2019年12月3日向被告送达《协助催收函》，于2019年12月5日向本院提起诉讼，没有违反合同的约定，故被告提出的免除被告连带责任的意见，没有合同和事实依据，本院不予采纳。此外，原告请求确认其对借款人全超国、蒋巧玲购买的位于衡阳市雁峰区享有优先受偿权，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。从上述规定可知，抵押权预告登记所登记的并非现实抵押权，而是将来发生抵押权变动的对外具有排他效力的请求权。抵押权自登记时设立。原告仅为涉案房屋只是办理了该房屋的抵押预告登记，迄今未能为上述房屋办理抵押登记，抵押权尚未设立，原告也就不能基于抵押权而享有该房产的优先受偿权，因此，对原告的该项诉请，本院不予支持。被告提出先由房屋进行清偿的意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行借款本金212279.01元，支付原告2019年12月2日止的逾期利息、罚息、复利共计2805.52元，并按照年利率10.8075%的标准支付原告自2019年12月3日起至款项实际清偿之日止的利息、罚息并另行计付复利（如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调）；二、驳回原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2263元，由被告共创集团衡阳碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  王小卉二〇二〇年七月三日法官助理洪彪书记员刘衡怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。