辽宁省彰武县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0922民初896号 原告：郭玉光（反诉被告），女，1978年1月17日出生，汉族，农民，户籍地彰武县，住彰武县。 被告：赵红荣（反诉原告），女，1982年8月17日出生，汉族，农民，户籍地彰武县，住彰武县。 委托诉讼代理人：朱广民，辽宁公合律师事务所律师。 原告郭玉光与被告赵红荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭玉光、被告赵红荣及委托诉讼代理人朱广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭玉光向本院提出诉讼请求：1、要求确认我与赵红荣签订的房屋买卖协议无效；2、要求赵红荣返还定金20000元，沙发、电视机和监控设施折款6000元；3、要求赵红荣赔偿搬家费500元、清理地热、卫生间支出300元；4、案件受理费470元，由赵红荣负担。 事实和理由：2019年9月17日，我与赵红荣签订了房屋买卖协议，约定：赵红荣将坐落于彰武县五峰镇东南段村的住房出售给我，价款246000元。赵红荣将室内的沙发、电视机和监控设施作价6000元归我留下，我付清了该款。当日，我支付定金2万元，并口头约定：2020年5月1日前过户至我名下，同时付清价款。2019年12月，我征得赵红荣同意，将麻将机、桌椅等家具搬至所购的房屋内，支出搬运费500元。又雇人清理了地热、卫生间等，支出劳务费300元，但赵红荣一直未交付房屋钥匙。2020年4月25日，我按约定向赵红荣交付房款，并要求其办理过户手续时，赵红荣额外提出宅基地内含有家庭承包地约2亩，应另付价款或承包费，双方没有达成共识。另外，该房屋没有不动产权登记证书，无法办理产权变更登记手续。 基于上述事实，根据土地管理法的规定，村民将本集体经济组织所有的宅基地出售给外村村民的，应当认定无效。为了维护自身合法权益，特依法提起民事诉讼，请求法院支持我的主张。 赵红荣辩称：1、房屋买卖协议是双方真实意思表示，我有权出售自己的私有财产；2、郭玉光在全面了解房屋所有权的情况下，自制合同主动向我购买的房屋，交由我签字，现不再购买属于违约，不应返还定金；3、沙发、电视机等与本案非同一法律关系，系郭玉光自愿购买，已完成交易，我不同意退货；4、房屋买卖协议签订后，郭玉光自愿搬迁，非因我的原因未完成交易，搬家费不应由我承担。 赵红荣向本院提出反诉请求：1、要求郭玉光按每月1500元，支付占用房屋7个月的租金10500元；2、要求郭玉光赔偿损坏房屋原有设施损失1500元或恢复原状。 事实和理由：根据1963年中共中央关于《社员宅基地补充规定》的通知，社员有买卖房屋的权利，房屋出售后，宅基地使用权随之转移给新房主，但宅基地的所有权归集体所有。土地管理法第四条也规定，村民卖完房，再申请宅基地的，不予批准。村民买卖农村的住房法律没有禁止性规定，故赵红荣与郭玉光签订的房屋买卖协议有效。根据农村土地承包法第四十六条、第四十七条的规定，土地承包经营权依法可以流转。赵红荣出售房屋时，对超出宅基地使用面积部分收取租赁费，受法律保护。 综上所述，郭玉光不履行房屋买卖协议，应负违约责任，故提出反诉。 郭玉光对赵红荣的反诉辩称：导致房屋买卖协议无效和不能履行，非我原因造成。涉案房屋是闫树林在原有的宅基地上，将五间砖石结构平房翻建为二层小楼的，该房没有房屋产权证，无法办理产权变更登记手续。另外，买房时约定的是整个院落都包括在内，后期，赵红荣又提出超出宅基地的面积收取承包费。故不同意赵红荣的反诉请求。 郭玉光为支持自己的诉讼主张，向本院提交了房屋买卖协议一份，证实赵红荣将产权属于自己的位于彰武县2的房屋出售给郭玉光，房款246000元。郭玉光交付定金20000元，在办理房屋过户当天，郭玉光付清全部房款。赵红荣不能违约，否则双倍返还房款，郭玉光也不能违约。郭玉光承担房屋过户所需费用，赵红荣随时协助郭玉光办理过户手续，不承担过户任何费用。 赵红荣为支持自己的答辩意见和反诉请求，向本院提交了以下证据： 1、宅基地使用证、房屋执照复印件各1份，证实1990年11月30日，五峰镇土地所为闫树林颁发了宅基地使用证，占地面积500m2，建房时间82年5月10日，砖石结构房屋5间，建筑面积100m2。1998年1月2日，五峰镇土地所为闫树林颁发了房屋执照。 2、赠与协议1份，证实赵红荣系闫树林的儿媳妇。2017年6月份，闫树林将位于彰武县间砖木结构平房翻建成为二层小楼，建筑面积210m2，暂时无法办理房屋执照。闫树林自愿将该楼房赠与赵红荣，如该楼房可以过户，闫树林协助赵红荣办理过户手续。协议书自签字生效。 3、微信聊天记录4页，证实在房屋买卖时郭玉光知道翻建前的房屋执照所有权人不是赵红荣，但赵红荣对翻建后的二层小楼有房屋所有权。郭玉光知道涉案房屋买卖不能办理过户手续，并提出对超出宅基地面积的人口地享有终身使用权的不合理要求。 上述证据经当庭举证、质证，对双方无异议的证据及事实，予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据及事实，本院认定如下： 赵红荣原系闫树林的儿媳。2017年6月份，闫树林将位于彰武县间平房翻建成二层小楼，建筑面积210m2，暂时无法办理不动产权登记证书。2019年7月8日，闫树林与赵红荣签订赠与协议，约定：闫树林自愿将二层小楼赠与赵红荣，如该楼房可以过户，闫树林协助赵红荣办理过户手续。协议书自签字生效，永不反悔。2019年9月17日，郭玉光与赵红荣签订房屋买卖协议一份，约定：赵红荣将坐落于彰武县五峰镇东南段村五组的住宅出售给郭玉光，建筑面积240m2，价款246000元，2020年5月1日前一次性付清价款。郭玉光向赵红荣先支付定金2万元，在办理房屋过户当天，郭玉光付清全部房款。赵红荣不能违约，否则双倍返还房款，郭玉光也不能违约。郭玉光承担房屋过户所需费用，赵红荣随时协助郭玉光办理过户手续，不承担过户任何费用。协议双方签字生效。 买卖房屋的同时，赵红荣提出将室内的沙发、电视机和监控设施作价6000元，归郭玉光所有，郭玉光同意。当日，郭玉光向赵红荣交付定金20000元和6000元财物折款。2019年12月份，郭玉光征得赵红荣同意，将麻将机、桌椅等家具搬至所购的房屋内，但赵红荣一直未交付房屋钥匙。2020年4月25日，郭玉光按约定向赵红荣交付房款，并要求其协助办理过户手续时。赵红荣提出超出宅基地使用面积的2亩土地是家庭承包的人口地，应另付承包费。另外，该房屋没有不动产权登记证书，无法办理产权变更登记手续。双方发生纠纷，诉至本院。 本院认为，根据土地管理法的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，需经乡镇人民政府审核，并由县级人民政府批准。农村村民只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省规定的标准。农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。根据物权法的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法。 郭玉光非彰武县五峰镇东南段村五组的村民，不享有使用该村集体经济组织宅基地的资格。况且，涉案二层小楼未取得不动产登记证书，其合法性和所有权人尚不确定，同时也无法办理不动产变更登记手续。故该房屋买卖协议，违反了有关法律规定，应属无效。双方据此取得的价款或财产应互相返还。 关于沙发、电视机、监控设施和价款6000元问题，因系房屋买卖合同的从物，故在返还主物时也应相互返还。 因郭玉光没有提交相关证据，其要求赵红荣赔偿搬家费500元、清理地热和卫生间支出300元，本院无法确认。 关于赵红荣提出的要求郭玉光支付7个月的房屋租金10500元，赔偿损坏房屋原有设施损失1500元的反诉请求。既没有法律依据，也没有提交相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告郭玉光与被告赵红荣签订的房屋买卖协议无效。 二、被告赵红荣返还原告郭玉光定金20000元、财物折款6000元。原告郭玉光将坐落于彰武县五峰镇东南段村五组的二层小楼、沙发、电视机和监控设施返还给被告赵红荣。 三、驳回原告郭玉光的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告赵红荣的反诉请求。 上述有执行内容的条款，均于本判决生效后5日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，原告郭玉光负担235元，被告赵红荣负担235元。反诉费100元，由反诉原告赵红荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 本判决生效后，有履行义务当事人未按判决履行义务，权利一方当事人应在判决规定履行期限的最后一日起二年内申请人民法院执行。 审判员  唐兴权 二〇二〇年七月三日 书记员  张 宇