辽宁省朝阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽13民终1537号 上诉人（原审被告）：刘志萍，女，1963年1月9日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：马博润，男，1988年1月30日出生，汉族，住朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：张玥，女，1988年8月16日出生，汉族，住双塔区。 被上诉人（原审原告）：齐欣，女，1988年5月10日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。 委托诉讼代理人：白桦，辽宁凌博律师事务所律师。 原审被告：王桂清，女，1965年10月2日出生，汉族，教师，住朝阳市双塔区。 上诉人刘志萍因与被上诉人齐欣及原审被告王桂清房屋租赁合同纠纷一案，不服(2020)辽1302民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘志萍及委托诉讼代理人马博润、张玥，被上诉人齐欣及委托诉讼代理人白桦，原审被告王桂清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志萍上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人刘志萍收取的“好处费”具有合法性。二、上诉人刘志萍收取的“好处费”不具有无效情形。三、上诉人刘志萍收取的“好处费”行为不违反公平原则和诚信原则。四、将案涉“好处费”直接认定为不当得利有悖法规和法理。 齐欣向一审法院起诉请求：1、请求被告王桂清、刘志萍共同给付原告违约金人民币21,000元；2、要求被告王桂清、刘志萍共同退还原告居间酬金（好处费）人民币70,000元；3、要求被告王桂清、刘志萍共同给付原告商铺装修费人民币50,000元；4、由二被告共同承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告王桂清系朝阳新华时尚购物广场第1552号商铺的所有权人。2012年11月20日，被告王桂清将上述商铺出租给了案外人姜边。2012年12月份，案外人姜边经被告王桂清同意将该商铺转租给了被告刘志萍，租赁期限为一年，自2012年11月20日始至2013年11月20日止。上述租赁合同到期后，被告王桂清与被告刘志萍达成口头租赁协议，由被告刘志萍继续租赁上述商铺经营使用，双方于2015年将年租金由60,000元提高到70,000元。2018年11月21日，被告刘志萍经与被告王桂清协商同意，将其租赁被告王桂清的上述商铺转租给了原告齐欣，原告齐欣与被告王桂清和朝阳新华时尚购物广场管理有限公司于2018年12月22日针对上述房屋租赁事宜补签了一份《转租补充协议》，并由原告齐欣与朝阳新华时尚购物广场管理有限公司单独签订了一份《补充协议》。上述《转租补充协议》中约定租赁期限为一年，自2018年11月21日起至2019年11月20日止。原告齐欣与被告王桂清签订《转租补充协议》后，原告齐欣将包括被告刘志萍转租给其的位于该广场内的另一商铺的总计180,000元房屋租金交付给了被告刘志萍，由被告刘志萍单独与被告王桂清结算租金。原告齐欣除给付被告刘志萍两户商铺的上述180,000元租金外，还应被告刘志萍的要求给付了其俗称的“好处费”每户70,000元，总计140,000元。上述《转租补充协议》租赁期内，被告王桂清于2019年2月份将上述商铺售予他人，但仍由原告齐欣继续经营使用。上述《转租补充协议》到期后，上述商铺的新所有权人要求原告齐欣从该商铺内撤离。现原告齐欣以被告王桂清、刘志萍恶意串通，违反了合同约定为由诉至本院。原告齐欣针对其诉讼请求向本院依法提供了《转租补充协议》、《补充协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、《装饰装修工程施工合同》、原告齐欣与朝阳新华时尚购物广场内的其他业主签订的租赁合同复印件、录音资料三份等证据材料予以证明，被告王桂清、刘志萍针对其答辩意见未向本院提供证据证明。本院根据原告齐欣所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。 一审法院认为，原告齐欣从被告刘志萍处转租被告王桂清所有的位于朝阳新华时尚购物广场的1552号商铺后，其与朝阳新华时尚购物广场管理有限公司和被告王桂清直接签订了《转租补充协议》，双方的租赁合同期限应以该《转租补充协议》的约定为准，通过原告齐欣在民事起诉书中的陈述和二被告的陈述能够认定原告齐欣在上述《转租补充协议》约定的租赁期间内一直占有使用上述租赁房屋，被告王桂清、刘志萍均不存在违约行为。原告齐欣在起诉书和庭审中作出的按照惯例其可以长期租赁使用上述商铺的陈述属自身的单方理解，因与双方签订的《转租补充协议》约定不一致，本院对其该陈述不予采信。另外，原告齐欣在本案审理过程中也没有向本院提供充分证据证明被告王桂清、刘志萍对其存在恶意串通行为，原告齐欣作为正常的民事行为能力人，在签订租赁合同时应当尽到审慎的注意义务。因此，原告齐欣要求被告王桂清、刘志萍给付其21,000元违约金的诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。如被告王桂清在租赁期内出售商铺的行为侵害了原告齐欣的承租人优先购买权，其可以另行主张权利。关于原告齐欣提出的要求被告王桂清、刘志萍共同给付其50,000元装修费的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失”。原告齐欣在本案审理过程中未向本院提供证据证明其在对租赁被告王桂清的商铺进行装修时经过了被告王桂清的同意，且根据上述法律规定，无论出租人是否同意承租人对租赁物进行装修，因装修所发生的费用均应由承租人自行承担。因此，即使原告齐欣确实对租赁商铺进行了装修，其也无权要求被告王桂清、刘志萍承担该装修费用，故原告齐欣要求被告王桂清、刘志萍共同给付其50,000元装修费的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。原告齐欣提出的其装修上述商铺是根据惯例应长期租赁该商铺才作出的选择的抗辩意见因与原、被告双方签订的《转租补充协议》约定不符，本院不予采纳。关于原告齐欣要求被告王桂清、刘志萍返还其70,000元俗称的“好处费”的诉讼请求，首先，该费用并非由被告王桂清收取，而系由被告刘志萍取收，故原告要求被告王桂清返还该费用的诉讼请求，因缺乏事实根据，本院不予支持。关于被告刘志萍收取原告齐欣的上述70,000元款项性质问题，虽然被告刘志萍在本案审理过程中称上述费用属于合同期待利益损失和市场机会价值，但通过原告齐欣提供的经被告刘志萍质证无异议的其朋友曹立平与被告刘志萍的儿子马博润的通话录音能够证明被告刘志萍转租给原告齐欣的包括被告王桂清所有的位于朝阳新华时尚购物广场的商铺在内的两户商铺年租金总计为180,000元，平均每户商场的年租金为90,000元，扣除被告刘志萍应给付被告王桂清的70,000元租金，尚有20,000元的盈余，该盈余部分应属于被告刘志萍在答辩过程中所称的合同期待利益和市场机会价值。根据本案查明的事实，原告齐欣与被告刘志萍对本案中的俗称的70,000元“好处费”并无单独约定，而法律对此费用亦无明确规定。被告刘志萍在本案审理过程中称其转租给原告齐欣的另一商铺的年租金为100,000元，被告王桂清在本案审理过程中称其已经出售的曾租赁给原告的商铺的后期的年租金也是100,000元，该租金标准明显高于被告刘志萍所陈述的其转租给原告齐欣的被告王桂清所有的商铺的年租金为80,000元标准。通过本案查明的事实和原、被告双方的陈述可知被告刘志萍是通过压低商铺转租租金标准而另外收取了原告齐欣70,000元的费用。商铺转租人采取压低转租租金标准而另外取收俗称的“好处费”的行为扰乱了商铺租赁市场的正常租赁秩序，应被禁止，且法律不应予以保护。据此，被告刘志萍在转租租金之外另行收取原告齐欣的70,000元属于不当得利，且原告齐欣因被告刘志萍取得上述利益而受到了损失，被告刘志萍应当将收取原告齐欣的上述俗称的“好处费”70,000元予以返还，原告齐欣要求被告刘志萍返还其70,000元俗称“好处费”的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。被告王桂清在本案审理过程中提出的其不应对原告齐欣的诉讼请求承担责任的辩解意见，本院予以采纳。被告刘志萍在本案审理过程中提出的其亦不应对原告齐欣的诉讼请求承担责任的部分辩解意见本院予以采纳。判决：一、被告刘志萍于本判决生效后十日内返还原告齐欣不当得利款人民币70,000元；二、驳回原告齐欣的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,560元（原告齐欣预交，已减半收取），由原告齐欣负担780元，由被告刘志萍负担780元。 本院二审期间，上诉人提供两组新证据，一、转款凭证三份，证明房屋租金是70,000元和100,000元。二、收款存根一张，证明刘志萍给上一个租房人转好处费70,000元。对上诉人提供新证据转款凭证三份，因该三份转款凭证为刘志萍向王桂清转款，与本案无关，本院不予采信。对第二组证据，因收款收据中载明“新华广场1552定金”，不能证明是转给上一个租房人的好处费，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为争议70,000元的性质及是否应返还给齐欣的问题。本案争议70,000元为上诉人刘志萍在收取房租以外另外向齐欣收取。刘志萍收取该70,000元，没有法律根据。齐欣在交纳房租80,000元后又交纳70,000元，以上两项共计150,000元，如此大额投入，齐欣应考虑租赁期限对其生意能否盈利的影响。通过齐欣与刘志萍的通话录音可以推断出齐欣向刘志萍的儿子询问过房子能否长期租赁，刘志萍的儿子认为都挺好，到期交房费就完事。该回答暗示齐欣房屋可以长期租赁。而本案齐欣在2018年12月21日签订转租合同后，刘志萍在2019年2月就将房屋出售。虽然租赁合同履行到2019年12月20日，但没有达到长期租赁的愿望。刘志萍在房屋租赁费以外另外收取的70,000元给齐欣造成了损失。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”刘志萍应当将70,000元返还给齐欣。 综上所述，刘志萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1，550元，由刘志萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  王文沅 审判员  郭兴利 审判员  王 阳 二〇二〇年七月二十七日 书记员  张 吉 （法官助理代）