北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9981号原告：曹娜，女，1982年7月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沙志勇，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：赵国栋，男，1945年10月3日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：赵文全（兼被告赵国栋及第三人芮亚芹共同委托诉讼代理人），男，1987年8月24日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：芮亚芹，女，1950年3月11日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：赵丽红，女，1984年4月20日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：金艳伶，女，1987年8月15日出生，汉族。原告曹娜与被告赵国栋、赵文全及第三人芮亚芹、赵丽红、金艳伶农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹娜的委托诉讼代理人沙志勇、被告赵文全（兼被告赵国栋及第三人芮亚芹共同委托诉讼代理人）以及第三人赵丽红、金艳伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同向原告赔偿损失786929.46元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两被告系父子关系。2012年5月2日，原告与被告赵国栋、赵文全签订了名为借贷实为农村房屋买卖的《抵押房屋借款协议》，协议约定被告将位于北京市大兴区榆垡镇刘各庄街48号（以下简称48号院）农村宅基地院落及房屋出售给原告。协议签订后，原告交付被告购房款后实际占用、使用了该房屋。后涉案房屋需搬迁腾退，两被告擅自与拆迁单位签订了搬迁补偿安置协议书，并取得了全部拆迁利益。2019年12月3日，北京市大兴区人民法院依法作出（2019）京0115民初24800号民事判决书，判决原、被告签订的《抵押房屋借款协议》无效，被告向原告返还购房款。原告认为，双方签订《抵押房屋借款协议》后，原告已经支付购房款并取得了诉争房屋及宅基地的占有。被告在诉争房屋出卖后又擅自以自己的名义与拆迁单位签署拆迁补偿安置协议，取得了全部拆迁利益，其行为表明其违反了诚实信用原则。故《抵押房屋借款协议》被人民法院认定为无效，主要过错在被告一方，并结合其因土地升值拆迁而获得高额利益的情况，其应当对原告的损失进行经济赔偿。赵国栋、赵文全辩称，此前判决已经判决我方返还购房款，我方已经返还，双方的纠纷已经解决，原告基于同一事实、同一法律关系、同一案由，再次提起诉讼，于法无据；原告明知不具备涉案房屋所在村集体的村民集体组织成员关系，依然到村集体购买农村房屋，本身就存在过错，系以合法形式掩盖非法目的，为此原告通过非法途径取得了涉案房屋的宅基地使用权证明，可见原告非法获取利益的意图明显；我方的拆迁系依据国家法律和政策的合法拆迁，拆迁利益是国家的合法合理补偿，原告以一个无效的合同无法去获得基于善意取得制度为基础的信赖利益，更无法获取涉案房屋的拆迁利益；当事人履行合同义务的目的是为了获得履行利益，如果信赖利益超出履行利益，实际就超出了当事人在订立合同时的预期，就是不合理的；原告非法取得涉案房屋的宅基地使用证明，系违法行为，无关信赖利益；原告并未购买涉案房屋的整个院落，只是最南边一排房屋，且购房款也未完全支付，只支付了20万元，而总购房款是80万元，所以退一步讲，即便是有信赖利益，原告的信赖利益是最南边的一排房屋地上物拆迁利益的四分之一，现我方已经返还了购房款，原告对整个院落提起信赖利益的诉求没有法律依据。芮亚芹述称，同赵国栋、赵文全的答辩意见。赵丽红、金艳伶述称，同赵国栋、赵文全的答辩意见，另外，在上次诉讼中，原告第一次提交了一份证明，该证明提到涉案房屋建于2007年，而在第二次提交材料中，村委会的情况说明中显示此房建于2009年到2015年期间，原告提交的证据不具有真实性，谎话连篇；原告支付购房款之后，并未实际占有使用过涉案房屋，可见原告并不是为了居住使用，原告应当对实际占有使用过涉案房屋负有举证责任。原告陈述我方擅自与拆迁单位签订协议，实则是原告恳求我方进行拆迁，原告现又以违背诚实信用原则起诉，分割信赖利益，原告没有诚信，谈不上信赖利益。本院经审理认定事实如下：赵国栋与芮亚芹系夫妻，赵文全、赵丽红系二人之子女，金艳伶与赵文全原系夫妻。2012年5月2日，曹娜的母亲刘福荣代表曹娜与赵国栋、赵文全签订《抵押房屋借款协议》，该协议载明“甲方：赵国栋。乙方：曹娜、杜晓莹。甲方由于资金短缺向乙方借款人民币现金800000元，鉴于该款数额巨大，甲方自愿将名下一套位于北京市大兴区榆垡镇刘各村48号占地面积为270平方米，建筑面积180平方米，四至分别为北至赵国栋、南至村路、西至李万红、东至村路的属于农村宅基地性质的住房为抵押物，抵押于乙方。乙方将所借款项交予甲方后甲方需将抵押房屋所有手续给予乙方保管并出具收款凭证。甲方同意乙方在其宅基地内新建、翻建房屋，产权归乙方所有。如遇拆迁甲方保证将此合法赔偿款及实物赔偿全部归乙方”等内容。另附有一份房屋平面图，显示的房屋为最南侧的一排房屋，在该房屋的南侧划有一空白区域，注明“院”。2019年10月21日，曹娜以农村房屋买卖合同纠纷为由将赵国栋、赵文全诉至本院，曹娜诉求确认《抵押房屋借款协议》无效并返还购房款50万元及相应利息损失。本院经审理后于2019年12月3日作出（2019）京0115民初24800号民事判决书，该判决书认定：曹娜与赵国栋、赵文全之间存在农村房屋买卖合同关系，买卖的房屋为48号院最南侧的一排房屋，曹娜非北京市大兴区榆垡镇刘各庄村集体经济组织成员，涉案《抵押房屋借款协议》应属无效；有证据支持的已付购房款数额为20万元，应予以返还；曹娜的利息损失赔偿诉求，无法律依据，不予支持。该判决现已生效。2018年8月，诉争院落被征地拆迁。拆迁之时，48号院宅基地面积为969.76平方米，建筑面积为646.4平方米，确权单显示该宅院东侧0米、西侧0米、南侧0米、北侧东边为7.8米、西边为7.65米，上述范围属于宅基地范围，未侵占集体道路及公共设施。其中，48号院最南侧一排房屋显示的建筑面积为186.64平方米。48号院拆迁时分为三户进行拆迁，被拆迁人分别为赵国栋、赵文全、赵丽红，三被拆迁人与北京新航城控股有限公司分别签订了《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及补充协议。根据协议，48号院的拆迁安置利益包括：宅基地区位补偿款2704836元、房屋重置成新价587400元、房屋装修及其它附属物定额补偿费600930元、房屋综合定额补偿费15470元、拆迁补助及奖励1783418元（包含未建房奖励300016元、资源节约和垃圾减量奖励129344元、工程配合奖300000元、创业补助10000元、房屋周转费1006874元、搬家补助费29094元、设备迁移补助1080元、弃楼补贴2010元、其他费用5000元），以及按宅基地确权面积确定的600平方米定向安置房选房指标。其中，48号院最南侧一排房屋所对应的宅基地区位补偿款为2704836÷969.76×186.64＝520572.71元，所对应的房屋及其它地上物补偿为161908＋（600930＋15470）÷646.4×186.64＝339885.87元。扣除七套定向安置房购房款后的剩余拆迁补偿款3006778元已全部发放。另查，双方签订《抵押房屋借款协议》后，曹娜未在涉案房屋实际居住，且不存在新建、修建、翻建房屋行为。本院认为，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，人民法院生效判决已经认定曹娜与赵国栋、赵文全之间以《抵押房屋借款协议》形式就涉案48号院内最南侧一排房屋达成的房屋买卖合同无效，合同无效的原因为赵国栋、赵文全买卖涉案房屋的行为违反了我国土地管理法的效力性强制性规定，就此原因而言，买卖双方均存在过错。关于买卖双方的过错程度，赵国栋、赵文全作为出售方向非本村集体经济组织成员出售诉争房屋，其二人对房屋买卖合同的无效应承担主要过错；曹娜在并非本村集体经济组织成员的情形下，基于获利目的而购买涉案房屋，其对房屋买卖合同的无效应承担次要过错。现曹娜出资购买的48号院内最南侧一排房屋在拆迁之时被确权到赵国栋一家名下，涉案48号院的拆迁利益全部由赵国栋一家持有，故赵国栋、赵文全作为合同相对方及拆迁利益掌握方应负有向原告赔偿相应财产损失的义务。关于应给付的财产损失数额，综合考虑买卖双方的过错程度，本院酌情确定为涉案48号院内最南侧一排房屋所对应的宅基地区位补偿款的60%以及所对应的房屋及其它地上物补偿与已返还购房款之间的差额。经审核，该数额为452229.5元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决如下：一、赵国栋、赵文全于本判决生效之日起十日内给付曹娜财产损失452229.5元；二、驳回曹娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11310元，减半收取计5655元，由曹娜负担2432元（已交纳），由赵国栋、赵文全负担3223元（已由曹娜预交，赵国栋、赵文全于本判决生效之日起十日内支付给曹娜）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 樊振国二〇二〇年七月二十九日法官助理 张纪云书 记 员 杨 纯