西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终6527号上诉人（原审被告）：西安国信小额贷款有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：杨茜，该公司董事长。委托诉讼代理人：常小琴，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江须，男，1990年4月16日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘逸姗，陕西轩举律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西班博材料新技术有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：戴其康，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏胜，男，该公司员工。上诉人西安国信小额贷款有限公司（以下简称：国信公司）因与被上诉人江须、陕西班博材料新技术有限公司（以下简称：班博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国信公司的委托诉讼代理人张倩、被上诉人江须的委托诉讼代理人刘逸姗、被上诉人班博公司的委托诉讼代理人苏胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国信公司上诉请求：1.撤销西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初11354号民事判决；2.改判驳回江须的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由江须、班博公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。1.一审法院对第三人黄某某与班博公司房产交易事实认定错误。2009年3月16日班博公司与黄某某签订《产业用房买卖合同》时并不具备对外销售房屋的条件，故班博公司与黄某某所签订的房屋买卖合同应属于无效合同，且一审庭审时黄某某未向法庭提交支付购房款的银行交易流水。故一审法院认定案外人黄某某对涉案房屋享有所有权的事实认定错误。2.一审法院对江须与案外人黄某某以房抵债事实认定错误。第一，黄某某并非涉案房屋的合法产权人，其没有权利以自己的名义用涉案房屋向江须抵债。第二，黄某某和江须之间应基于借贷关系发生抵债行为，但江须一审庭审时并未向法庭提交借款合同等证据，因此无法证明江须与黄某某之间存在真实的债权债务关系。一审法院认定江须从黄某某处合法取得房屋所有权的事实认定错误。3.一审法院对江须与班博公司之间的房屋交易事实认定错误。第一，江须在一审庭审时并未向法庭提交支付涉案购房款769590元的银行转账凭证，不能证明江须履行了支付购房款的义务。第二，江须与班博公司于2017年7月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，而该涉案房屋于2016年5月24日已经网签备案至国信公司名下。江须与班博公司在2017年7月14日签订购房合同时，江须在明知涉案房屋已经网签至国信公司名下的情况下仍与班博公司签订购房合同，其并非善意第三人，故其与班博公司签订的购房合同不受法律保护。第三，据国信公司调查，截止2019年10月29日，涉案房屋仍为毛坯状态，江须关于其已实际占有房屋的说法系虚假陈述。二、国信公司在上诉状中主张其对涉案房屋享有的所有权合法有效。审理中，其对该项理由进行了变更，不再主张对房屋享有所有权，而是认为国信公司向班博公司出借款项，因班博公司提供的房屋不具备办理抵押登记的条件，故双方合议将涉案房屋通过签订网签合同的方式为借款设立担保，该方式符合《九民纪要》第七十一条让与担保的规定，其担保物权应受法律保护。一审适用法律错误。江须起诉的目的是为了请求法院确认国信公司与班博公司所签商品房买卖合同网签无效，不符合最高人民法院关于民间借贷适用法律规定第二十四条的情形。江须答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持原判。一、第三人黄某某与班博公司就涉案房产的交易合法有效。2011年3月25日，班博公司取得了该房屋的《西安市商品房预售许可证》。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件解释》第二条规定，出卖人在诉讼前已取得商品房预售许可证明的，房屋买卖合同应当认定为有效。故班博公司与黄某某之间签订的《产业商品房买卖合同》合法有效。二、黄某某将该房屋转让给江须系依法处分自己的合法权利。2017年7月14日，第三人黄某某将该买受房屋转让给江须，江须向班博公司缴纳了20,000元更名费，江须与班博公司重新签订了《商品房买卖合同》并更换了房款缴纳收据。根据《合同法》相关规定，黄某某将买受房屋依法转让给江须，江须与班博公司之间已形成合法的商品房买卖关系，江须系本案争议房屋的合法买受人。另，江须与班博公司签订《商品房买卖合同》后，班博公司已将房屋交付江须使用。因此，江须系本案争议房屋的合法买受人及实际占有人。三、一审判决已审理查明，国信公司与班博公司之间实质上为借贷法律关系，而非商品房买卖关系。班博公司答辩称：班博公司与江须签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法，双方均应按照合同约定享受权利履行义务，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。江须向一审法院起诉请求:1.班博公司与国信公司签订的“锦业76文化创意园SOHO空间”项目第3幢5单元1层50102号房屋《商品房买卖合同》（合同备案号：Y16071536）无效，班博公司与国信公司配合办理该合同注销备案手续。2.班博公司立即协助江须办理“锦业76文化创意园SOHO空间”项目第3幢5单元1层50102号房屋的网签备案手续并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。3.本案诉讼费由班博公司、国信公司承担。一审经审理查明，2009年3月16日，案外人黄某某与班博公司（原名陕西精益材料新技术有限公司）签订《产业用房买卖合同》。该合同约定，黄某某购买班博公司开发的产业用房，房屋总价款为664818元；该合同第七条约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，提供验收备案表并签署房屋交换单，将符合本合同约定的产业用房交付买受人使用；第十四条约定，出卖人应当在产业用房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，黄某某依约支付了全部房款。后因黄某某与江某某在欠款关系，黄某某将涉案房屋抵给江须，由江须与班博公司于2017年7月14日重新签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，由江须购买班博公司开发的锦业76文化创意园SOHO空间第3幢5单元1层512号房屋，建筑面积185.13平方米，总房款769590元；合同第八条约定出卖人应当在2009年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人；合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并于同日向江须重新出具了金额为769759元的收款收据。江须向班博公司交纳更名费2万元，收款收据显示该费用为黄某某更名费。另查明，2016年5月26日，班博公司与国信公司签订《借款合同》，约定班博公司向国信公司借款200万元，借款期限自2016年5月26日起至2017年3月25日止。2016年6月3日，国信公司向班博公司支付上述借款200万元。2016年5月24日，班博公司与国信公司签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签备案登记，合同备案号为Y16071536，该合同约定由国信公司购买班博公司开发的涉案房屋，房屋总价款为769759元。2016年6月3日，班博公司向国信公司出具了总金额为1500万元的购房款收款收据。国信公司称其除向班博公司支付借款外，并无另行支付购房款。2017年7月14日，班博公司向江须交付涉案房屋，江须已装修入住。一审法院认为，江须与班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点是班博公司与国信公司签订的并经网签备案的《商品房买卖合同（预售）》能否对抗原告的主张。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。班博公司与国信公司在签订《借款合同》前签订《商品房买卖合同（预售）》，且国信公司仅支付了借款，并未另行支付购房款，应认定该《商品房买卖合同（预售）》系《借款合同》的担保，并非国信公司主张的以房抵债，双方实质上为借贷法律关系，并不能对抗江须与班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。黄某某与班博公司签订《产业用房买卖合同》，并交纳房款，江须从黄某某处合法取得房屋，并与班博公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并实际占有房屋，江须关于要求办理合同网签备案手续的请求应当得到保护。因班博公司已为国信公司办理网签备案手续，故班博公司与国信公司应配合江须办理注销备案手续。但江须请求确认二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，缺乏法律依据，法院依法不予支持。按照江须与班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，班博公司应配合江须将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、陕西班博材料新技术有限公司与西安国信小额贷款有限公司于本判决生效之日起三十日内办理双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y16071536）的注销备案手续。二、陕西班博材料新技术有限公司于本判决生效后三十日内配合江须办理“锦业76文化创意园SOHO空间”项目第3幢5单元1层50102号房屋的合同网签备案手续。三、陕西班博材料新技术有限公司于本判决生效后三十日内将江须购买的“锦业76文化创意园SOHO空间”项目第3幢5单元1层50102号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。四、驳回江须的其余诉讼请求。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，一审中黄某某出庭作证，对其向班博公司购买房屋，后又将房屋抵偿给江须之情况进行了说明。二审中，国信公司提交涉案房屋所在项目3号楼的网签备案情况一份，以期证明涉案房屋已经网签备案的事实。对于上述证据，江须质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可；班博公司质证称，国信公司只支付了借款并未支付购房款，双方关系为借贷关系。江须提交:1.《锦业76小区装修施工许可证》，以期证明江须已于2017年8月18日至2017年 12月13日对涉案房屋进行装修，且江须对涉案房屋实际使用；2.一份涉案房屋的居住现状照片。对于上述证据，国信公司质证称，对该证据的真实性和证明目的均不予认可；班博公司质证称，对该证据均予以认可。庭审中，班博公司明确其与国信公司签订网签备案《商品房买卖合同（预售）》之目的是为了给借款提供担保。本院认为，本案争议的主要问题是：1.班博公司与国信公司之间的预售商品房买卖合同是否应予注销备案；2.江须是否有权要求为其办理购房合同和网签备案手续。本案中，黄某某与班博公司签订《产业用房买卖合同》，并交纳房款，成为涉案房屋买受人。此后，因黄某某下欠江须钱款，遂通过与班博公司协商一致办理更名，另行签订《商品房买卖合同（预售）》的方式，将江须变更为房屋买受人，班博公司亦将房屋实际交付给了江须。而国信公司，亦与班博公司签订有《商品房买卖合同（预售）》并网签备案。二审中，国信公司对黄某某与班博公司的房屋买卖合同关系、黄某某与江须之间的债务抵偿之事实持有异议，并提出其与班博公司网签备案《商品房买卖合同（预售）》，构成让于担保，欲以此排除江须基于商品房买卖合同关系享有的相关权利。对此，本院作如下分析。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”一审中，江须提供了黄某某的证人证言、2017年7月14日《商品房买卖合同（预售）》、房款收款收据、更名费收款收据、居住证明、《锦业76小区装修施工许可证》、涉案房屋的居住现状照片等证据，能够相互印证，形成证据链，足以证明涉案房屋之买受人从黄某某变更为江须，出卖人班博公司也向江须实际交付了房屋。国信公司虽对此持有异议，但并未提交足以反驳的证据，故其异议不能成立。   《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”上述条文，是关于让与担保的相关规定。所谓让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后， 担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的非典型担保物权。而让与担保所谓的物权效力，指的是参照适用最相类似的担保物权，享有优先受偿的权利。并且，让与担保具有物权的前提是当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。因此，让与担保权利的形成至少要同时满足以下两点，一是签订买卖合同的目的是为民间借贷合同提供担保；二是形式上已经将财产转让至债权人名下，具体而言，即动产已经交付债权人，不动产或者股权已经变更登记在债权人名下。本案中，国信公司、班博公司均认可其双方签订《商品房买卖合同（预售）》目的在于为借款提供担保，可以认定其双方之间构成民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系，签订以转移所有权为内容的《商品房买卖合同（预售）》只是提供担保的外在表现形式。但其双方仅对涉案房屋买卖合同进行了网签备案，该网签备案并非物权变动登记，不产生物权效力。故国信公司关于让与担保之主张，难以成立。国信公司对班博公司只享有基于借贷关系而产生的债权请求权，其无法以与班博公司签订的《商品房买卖合同（预售）》为据对抗、排除江须基于商品房买卖合同关系享有的权利。综上，一审法院认定江须系房屋买受人并实际占有房屋，其关于要求办理合同网签备案手续的请求应当得到保护，判令班博公司与国信公司注销网签备案合同，班博公司应配合江须办理涉案房屋的合同网签备案手续，并将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并无不当。故此，国信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11496元，由西安国信小额贷款有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 李雪晴审判员 姬钊  审判员 蒋瑜  二〇二〇年七月四日书记员 张茜      2020016527211191610131592214677769161000074863704431990041612613708291990041632122019011311354202004161