湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民再18号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶淑平，女，1945年7月9日出生，汉族，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：胡幼平，男，1937年11月10日出生，汉族，住黄冈市黄州区，系陶淑平之夫，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周丽萍，女，1968年12月24日出生，汉族，住黄冈市黄州区。上诉人陶淑平因与被上诉人周丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服黄州区人民法院于2019年9月3日作出的（2019）鄂1102民初693号民事判决及（2019）鄂1102民初693号民事裁定（补正裁定），向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陶淑平的委托代理人胡幼平，被上诉人周丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶淑平上诉称，案涉房屋买卖合同系无效合同，请求撤销一审判决及补正裁定，对周丽萍的起诉不予支持。庭审过程中，其当庭变更上诉请求为：一、撤销一审判决及补正裁定；二、依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；三、由周丽萍赔偿20%的违约金（16200元）；四、由周丽萍补交房屋租金60859.5元。经法庭当庭释明，上诉人明确其上诉请求为：一、撤销一审判决及补正裁定；二、依法解除双方签订的《房屋买卖协议》；三、由周丽萍赔偿20%的违约金（16200元）。对于上诉人陶淑平当庭变更的上诉请求，周丽萍表示不需要重新给予答辩期，其当庭答辩称，上诉人因违反政策而补缴的费用与被上诉人无关，上诉人要求解除合同没有法律依据，其上诉理由不能成立。周丽萍向一审法院提出诉讼请求：一、确认房屋买卖合同有效；二、要求被告配合办理房屋过户手续；三、由被告承担本案的一切诉讼费用。陶淑平反诉请求：1、由周丽萍承担其补交的房款64590元；2、如其不承担这笔补交房款，应由其负担20%的违约金16200元，并依法解除双方签订的《房屋买卖合同》。一审查明，2007年4月8日，周丽萍与陶淑平签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方（陶淑平）同意将黄州区胜利街原东坡宾馆职工宿舍区的一栋六楼东套的住房卖给乙方（周丽萍），房屋建筑面积为108.09平方米。二、房屋水、电设施齐全，卫生间重新进行了整修。三、双方协定房价为捌万壹仟元整。四、乙方负责房屋交易的所有税费。五、未过户前，乙方如需要用房产抵押贷款，甲方不承担连带责任。六、本协议签订后，如任何一方违约，则负担20%的违约金。七、本协议一式两份，甲、乙双方签字后生效。双方均在此《房屋买卖协议》上签字。周丽萍在该《房屋买卖协议》签订之前即2007年4月2号将购房款81000元一次性支付给了陶淑平，陶淑平向周丽萍出具了收条。陶淑平依协议约定将此讼争房屋交付给了周丽萍。另查明，本案讼争的房屋（房权证号为黄冈市房权证黄州字第××号），原属单位公有住房，系陶淑平从其工作单位（原黄冈市人民政府东坡宾馆）购买的房改房。2013年9月22日，黄冈市房地产管理局出具回复陶淑平说明：经查，原市东坡宾馆陶淑平在本单位所购买的公有住房（房改房），按照建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部令第69号）和《黄冈市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理试行办法》（黄政发[2004]12号）文件规定。不能上市出售。还查明，2017年9月6日，黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室向陶淑平之夫胡幼平发出政策性住房清理交款通知，“按照湖北省委组织部、湖北省监察厅、湖北省住建厅、湖北省机关事务管理局《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》(鄂组通[2015]66号)文件规定，经房产档案查询并测算:胡幼平同志应补交房款64950.00元至专项帐户。帐户名称:黄冈市财政局财政专户”。2017年9月8日胡幼平向市财政专户如数补交款项。2019年5月15日，黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室又作出关于胡幼平同志《政策性住房清理交款通知》的进一步说明：《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》(鄂组通[2015]66号)第一条第二款第3项规定:“领导干部多占政策性住房必须腾退。腾退住房(含拆迁后还建住房)由地方政府指定的部门收回，并办理权属变更手续;若应退住房已在本通知印发前上市交易或者已经拆迁并实行完全货币化补偿导致无法腾退的，应将收益所得(上市交易的，系房产管理部门或税务部门核准的计税基数与原购房款的差额；拆迁后实行货币化补偿的，系补偿款与原购房款的差额)上缴同级财政指定账户。”依据上述文件规定，卖房人胡幼平同志违反相关政策所得房款收益（64950.00元）需上缴同级财政。2017年9月6日的《政策性住房清理交款通知》中所述的“胡幼平同志应补交房款64950.00元至专项账户”即为该笔房款收益。一审认为，周丽萍与陶淑平双方自愿签订《房屋买卖协议》，并依合同约定各自履行了交付购房款及房屋的义务。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。因此，双方签订的《房屋买卖协议》已生效且合法有效。本案讼争房屋经陶淑平之夫胡幼平补交违反相关政策所得房款收益64950.00元后，产权过户障碍消除，故周丽萍要求确认房屋买卖合同有效及陶淑平配合办理房屋过户手续的诉请，予以支持。陶淑平之夫胡幼平补交房款64950元，系违反相关政策所得房款收益并已上缴同级财政，故其诉请由周丽萍承担补交的房款及解除合同的诉请，不予支持。判决：一、原告周丽萍与被告陶淑平于2007年4月8日签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、被告陶淑平在本判决生效之日起三十日内配合原告陶淑平办理房屋过户手续。三、驳回反诉原告陶淑平的反诉请求。2019年9月9日，一审法院作出（2019）鄂1102民初693号民事裁定书，对（2019）鄂1102民初693号民事判决书中的笔误予以补正。裁定：将判决书第8页中“二、被告陶淑平在本判决生效之日起三十日内配合原告陶淑平办理房屋过户手续”更正为“二、被告陶淑平在本判决生效之日起三十日内配合原告周丽萍办理房屋过户手续”。二审中，针对周丽萍在一审中提交的黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室作出的《关于胡幼平同志政策性住房清理交款通知的进一步说明》，陶淑平提交了黄冈市住房和城乡建设局于2020年6月22日作出的《关于对情况反映的回复》，内容为：“一、关于提出的“审批专用章”的问题。市房改办负责贯彻执行国家城镇住房制度改革工作，承担城镇住房制度改革委员会的日常工作，政策性住房相关政策的宣传、解释工作。根据清理规范多占政策性住房工作安排，工作专班对外涉及印章等相关事宜，统一由黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室房改审批专用章代章。二、关于提出的“认定的事实证据与实际情况不相符”问题。经查实，胡幼平同志位于黄州区××街××套政策性住房（房屋所有权证号：028714）已按《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》（鄂组通〔2015〕66号）文件规定整改，但房屋尚未完成交易。”拟证实市房改办无权对市清房专班作出的《政策性住房交款通知》进行解释，更无权对其补交房款的性质作出认定，原审采信该《进一步说明》不当。周丽萍质证提出，《政策性住房交款通知》及《进一步说明》加盖的都是“黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室房改审批专用章”，且均是依据鄂组通〔2015〕66号文件，胡幼平作为党员领导干部，多占政策性住房，违反党的纪律，更不能因多占政策性住房而受益。本院认为，从黄冈市住房和城乡建设局的上述《回复》内容看，其认可了“黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室房改审批专用章”的真实性，并明确说明了市房改办承担了政策性住房相关政策的宣传、解释工作。因此，原审过程中，市房改办对2017年9月6日《政策性住房清理交款通知》进行进一步说明属于其职责职权范围，原审采信该《进一步说明》并对相关事实作出认定并无不当。故对陶淑平提交的上述《回复》的内容予以采信，但对其证明目的不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，本案案涉房屋系陶淑平以16050元的价格从其工作单位（原黄冈市人民政府东坡宾馆）购买的房改房，2007年4月8日周丽萍与陶淑平签订房屋买卖协议，以81000元的价格购得该房。2017年9月8日根据鄂组通〔2015〕66号《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》的精神，陶淑平之夫胡幼平向黄冈市财政局财政专户补缴房款64950元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在案涉房屋买卖合同合法有效的前提下，上诉人陶淑平要求解除合同，需提交证据证实案涉合同具有上述法律规定的情形。陶淑平上诉认为其补交的款项64950元系双方合同中约定的“乙方负责房屋交易的所有税费”性质，应由周丽萍承担的理由，与黄冈市城镇住房制度改革委员会办公室作出的《关于胡幼平同志政策性住房清理交款通知的进一步说明》的内容相悖，更不符合鄂组通〔2015〕66号《关于清理规范领导干部多占政策性住房的通知》第一条第二款第3项“领导干部多占政策性住房必须腾退。腾退住房（含拆迁后还建住房）由地方政府指定的部门收回，并办理权属变更手续;若应退住房已在本通知印发前上市交易或者已经拆迁并实行完全货币化补偿导致无法腾退的，应将收益所得（上市交易的，系房产管理部门或税务部门核准的计税基数与原购房款的差额；拆迁后实行货币化补偿的，系补偿款与原购房款的差额）上缴同级财政指定账户”的规定精神。故陶淑平认为周丽萍不承担其补交的64950元款项的行为是违约，其有权要求解除合同，并要求周丽萍支付违约金的上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持黄州区人民法院（2019）鄂1102民初693号民事判决。二审案件受理费100元，由上诉人陶淑平负担。本判决为终审判决。审判长  游荣审判员  严怀审判员  张立二〇二〇年七月十四日法官助理华贞书记员汪霞