辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4093号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王国虎，男，该公司员工。被告：孟冠良，男，2008年10月12日出生，汉族，学生，住址沈阳市沈河区。法定代理人：孟庆宏（被告父亲），1974年12月18日出生，汉族，辽宁广播电视台技术人员，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告孟冠良物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜，被告孟冠良的法定代理人孟庆宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务管理费4975元；2、判令被告支付2017年7月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计4543元（暂计算至起诉之日）；合计金额9518元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年7月1日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路113-5号2-1-1房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年7月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益，诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告孟冠良辩称，一、被答辩人未完成物业公司应尽的义务，损害了答辩人的合法权益，答辩人不同意支付物业费及违约金。被答辩人存在以下违反物业服务合同的行为。1、不履行制止并报告不法行为义务。答辩人所居住的19号楼2-1-1为小高层，封顶6楼，答辩人对楼顶楼业主私自违章建筑，致使答辩人家长长期挡光，日照不足，每天日照缩短了3、4个小时，答辩人曾就此问题向被答辩人反映，希望被答辩人能出面制止或者拆除，被答辩人一直未解决。无奈，答辩人又向行政执法反映问题，行政执法部门发现加盖行为为发生在园区内部，便告知答辩人去找物业协商解决。答辩人反复与物业沟通，换来的是物业的不闻不问。《物业管理条例》明确规定“物业服务企业、业主委员会发现有违反本条例的违法建设的”应当予以劝阻，劝阻无效的，应当及时告知有关主管部门，有关主管部门应当依法及时处理，未取得建设工程规划许可证或者未来按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、建筑物或者其他设施的，由规划主管部门和城市管理执法部门按照各自职责执行有关法律法规的规定予以处罚，根据上述相关法律规定可知，答辩人负有制止并报告不法行为的义务，答辩人所居住的对面楼房是住宅，加盖后改变了房屋的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。而且更加严重的是，加盖后，严重影响答辩人住房采光，严重影响了答辩人的正常生活，被答辩人这种不闻不问的态度显然未履行应尽的义务。2、不履行维护公共设施、绿化的义务。《物业管理条例》中约定物业公司应对房屋公共部分、公共设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理。答辩人所居住的19号楼楼内墙皮都已发霉脱落，既不美观也不卫生，一进入楼内满眼破败之色，答辩人及其邻居多次向物业反映，物业公司都没有重新粉刷修缮。答辩人居住的19号楼雨搭严重损害，非常不安全，也没有防雨效果，答辩人及楼内邻居也多次向物业公司反映，仍没有修缮。答辩人园区内的绿地黄草丛生，破败不堪，垃圾随意丢弃在草坪中无人清理，一片恶臭。答辩人向物业反映后同样遭到无视。利用公共设施盈利后不向业主公示。答辩人利用园区电梯等设施发布广告，收取大量广告费，从未向业主进行公示，业主也不知道物业赚取了多少钱款。如前所述，上述钱款均没有在园区的管理和维护上否则园区及楼道内不会如此残破不堪。二、事实并非被答辩人起诉状所述的“经原告多次催要，被告仍未缴纳物业服务管理费，”如前所述答辩人多次因对面楼私自加盖挡光问题，园区绿化被破坏问题，以及楼内墙体脱落、雨搭年久失修等问题多次向物业反映，物业始终采取不闻不问的态度。答辩人明确表明，只要解决上述问题，本人立即缴费，但时隔两年多，物业没有任何答复，也未作出任何改善。物业什么都不做，就想让业主交钱实在没有公平可言。三、答辩人主张先履行抗辩权，在答辩人纠正错误履行物业公司应尽的义务前，有权拒绝支付物业服务费。因答辩人不能尽到物业服务义务，给答辩人生活带来了诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在被答辩人纠正错误履行物业公司应尽的义务前，答辩人有权拒绝支付物业费。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告孟冠良系位于中金·启城小区内的113-5号2-1-1房屋（建筑面积82.9平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用按首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年7月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系。被告作为小区业主应受《前期物业服务合同》内容约束。原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2元/月/平方米收费标准支付物业服务费，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积82.9平方米，故被告自2017年7月1日起至2019年12月31日期间所欠物业费金额为4974元（82.9平方米×2元/月/平方米×30个月）。关于被告提出的对楼顶楼业主违章加建的抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如顶楼业主有挡光或侵害他人权利等情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的园区卫生垃圾处理不及时、绿地破败不堪、楼内满眼破败之色、楼内墙体脱落、雨搭严重损害的抗辩问题。原告陈述已将雨搭等修复完毕，而经本院现场勘查，未发现园区存在被告主张的垃圾无人处理、到处破败不堪、楼内墙体脱落、雨搭严重损害的情况，故被告的上述抗辩缺乏依据，本院不予采信。关于被告提出的原告在利用公共设施盈利后不向业主公示的抗辩问题。业主在物业管理活动中，对物业服务企业履行物业服务合同享有监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，如被告认为原告未履行上述义务，可行使监督权，向物业公司主张要求公示相关信息，物业公司应予以配合，但业主以此作为拒交物业费的理由，依据不足。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对小区进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高园区居住生活质量，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孟冠良于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费4974元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告孟冠良负担。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇