广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终9673号上诉人（原审被告）：欧燕萍，女，1957年11月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：林嘉豪，广东定分律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园6-5号三楼。法定代表人：余勇，所长委托诉讼代理人：寇明茹，系该单位职员。上诉人欧燕萍因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠房屋二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15767号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。欧燕萍上诉请求：一、关于欠付租金问题：本人自2012年4月从滨××巷拆迁而搬入住龙景南街12号xx房后，一直与海珠房屋二所联系，并多次打电话与海珠房屋二所职员交涉，查询缴交房租租金的途径，而职员的回复是由于承租及其它等诸多问题未能解决，所以暂时不收房租租金，并申明待上述问题解决后再收。因此，未能如期缴交房租并非本人过错，而是海珠房屋二所履行职责不到位。二、关于本人拥有物业的认定：1.荔湾区人民南新中国大厦6层xx铺，是一个只有14.02平方米的格仔商铺，只具有商业用途而非居住功能，且该大厦整体产权能否办理房产证还遥遥无期，据此，一审认定本人拥有可搬迁的产权房屋也是不成立的。2.海珠区昌岗东路254号之二xx房，面积49.87平方米的住房是父母的房改房，父母死后，就把该房留给我和妹妹欧阳波，弟弟的女儿欧阳洋三人共同拥有，该房一直都是父母和弟弟及他女儿共同居住使用，本人虽名义上占有该房屋的三分之一产权，但因家族矛盾纠纷不断，其他份额所有人以本人只能续住公租房作为化解矛盾纠纷的唯一途径，一直禁止本人在该房居住。3.因为本人并不对继承房产拥有使用权，在2015年3月间因儿子要上大学读书，急需用钱。遂向胞妹欧阳波借款人民币30万元，声明最迟还款日期为2016年5月。后经本人与胞妹欧阳波共同协商，此次借款以本人对海珠区昌岗东路254号之二xx房所拥有的的1/3房产权属份额作为抵押，转售与胞妹欧阳波。但由于该房是属于3人共有，因此，因为欧阳波丈夫的债务纠纷问题，导致该房一度被查封。其后，又因侄女欧阳洋的债务纠纷，再次令该房再度被封，至使该房一直未能完成转名手续。导致海珠房屋二所错误认为本人还拥有该房产的产权。真实的状况是：现在昌岗东路254号之二xx房的转名手续己完成，本人已完全丧失该房产份额的产权。3.自从在滨××巷拆迁后，本人一直居住于该××龙××房，现海珠房屋二所突然要收回该房屋，不再租给本人居住，并要马上搬离该房屋。本人是一个63岁的退休老妇人，并无其他可供居住房屋，当初搬迁时，由于原房屋面积比安置房小，本人还用现金向发展商补交面积差额的房款，才能入住该房屋。还把该房屋重新装修，也花了10万元，打算在这里养老了。恳求法官和海珠房屋二所体察民情疾苦，由本人继续承租涉案房屋。海珠房屋二所辩称：我方同意原审判决，不同意欧燕萍的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。海珠房屋二所向一审法院起诉请求：1、欧燕萍在判决生效之日起15日内腾空并交付广州市海珠区龙景南街12号xx房房屋；2、欧燕萍按照98.10元/月缴纳从2012年5月1日起至交付房屋之日止的房屋使用期租金，暂计至2019年5月，房屋使用期租金合计8338.50元；3、欧燕萍承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2012年4月5日，海珠房屋二所依职接管海珠区龙景南街12号810（海珠接字第3270号），接管面积：37.6799平方米，使用性质住宅，对应撤管地址，广州市滨江中路三巷23、24号。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向广州市国土房管局海珠区分局发出的海机编［2013］20号《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室关于印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠房屋二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠房屋二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2017年6月1日房屋承租表记载，房屋地址广州市海珠区龙景南街12号xx房，申请承租人潘紫兰、欧燕萍。据海珠区龙景南街12号xx房户籍记载：签收时间2011年8月8日，户主潘紫兰因死亡变更为欧燕萍，2011年5月9日欧燕萍从香港特别行政区迁入。2019年1月30日，欧燕萍向海珠房屋二所填写《住宅房屋新承租申请表》，内容原租住广州市滨江中路3巷24号xx房，因该地址拆迁，回迁广州市海珠区龙景南街12号xx房，原承租人潘紫兰因死亡，申请变更为欧燕萍。2019年4月17日，海珠房屋二所向欧燕萍发出《通知》，主要内容：经查证，你名下已拥有自有产权，不再符合承租直管公房条件，根据《广东省公有房产管理条例》的规定，请您自收到本通知5个工作日内到广州市东晓物业管理有限公司办理海珠区滨江中路三巷24号xx房房屋的退租手续，并腾空交回海珠区龙景南街12号xx房房屋及清缴该房屋所产生的水费、电费等相关费用。若逾期不办理的，我司将通过法律途径予以收回该房屋，并向您追讨因此产生的费用，届时所引起的一切法律后果由您承担。2019年3月4日，经查询，欧燕萍名下有广州海珠区昌岗东路254号之二xx房，建筑面积49.8724平方米，欧阳波、欧阳洋三人共有。荔湾区人民南路新中国大厦6层6036号铺，面积：14.02平方米（商业）。不动产权证书记载：2019年6月14日，欧阳波单独占有广州海珠区昌岗东路254号之二xx房产权，建筑面积49.8724平方米。诉讼中，海珠房屋二所、欧燕萍双方确认：租金按每月98.10元计，欧燕萍缴纳租金至2019年12月。合同期满后，海珠房屋二所、欧燕萍双方未再续签合同。一审法院认为：欧燕萍因承接原承租人潘紫兰的房屋与海珠房屋二所建立租赁关系。双方确认，合同履行期限届满后，双方没有续签合同，欧燕萍继续使用涉案房屋，海珠房屋二所对此无异议，仍然以原合同标准向欧燕萍收取租金至2019年12月，故双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期。经查，欧燕萍现已经购置住房，符合搬迁的条件，之后，欧燕萍将名下的广州海珠区昌岗东路254号之二xx房过户给欧阳波，造成没有住房去向的后果应自负，海珠房屋二所要求解除海珠房屋二所、欧燕萍之间的租赁关系、腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。欧燕萍搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏涉案房屋的主体结构。欧燕萍占用涉案房屋，理应支付房屋占用费。海珠房屋二所要求欧燕萍支付从2012年5月1日起至欧燕萍实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月98.10元计算），合法有理，一审法院予以支持。由于诉讼中，欧燕萍已经缴纳租金至2019年12月，故房屋占用费应从2020年1月1日起计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、欧燕萍在本判决生效之日起30日内腾空广州市海珠区龙景南街12号xx房并交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；欧燕萍搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；二、欧燕萍在本判决生效之日起10日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2020年1月1日起至欧燕萍实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月98.10元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审受理费50元，由欧燕萍负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业二所预交，广州市海珠区房屋安全和物业二所同意由欧燕萍在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业二所。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，海珠房屋二所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。海珠房屋二所将涉案房屋出租给欧燕萍作为住宅使用，欧燕萍按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠房屋二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。海珠房屋二所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15767号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退回广州市海珠区房屋安全和物业二所；二审受理费50元，退回欧燕萍。本裁定为终审裁定。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月十七日书记员 王日平古文娜