江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏08执复21号复议申请人（异议人、利害关系人）：江伟永，男，1979年7月23日生，汉族，住淮安市洪泽区。申请执行人：杨艳，女，1978年5月16日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：胡孟军，淮安市淮安区茭陵法律服务所法律工作者。被执行人：陈亚兵，男，1976年12月19日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：谭顺祥，江苏益淮律师事务所律师。复议申请人江伟永不服淮安市淮安区人民法院（以下至裁定主文前简称淮安区法院）（2019）苏0803执异68号执行裁定书向本院申请复议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。淮安区法院查明，2017年10月1日，淮安区法院对杨艳诉陈亚兵民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0803民初3108号民事判决：陈亚兵于判决生效后十日内偿还杨艳借款本金32万元及利息（从2015年6月1日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。案件受理费6100元，公告费560元，合计6660元，由陈亚兵负担。根据杨艳的申请，淮安区法院于2018年2月8日立案强制执行，案号为（2018）苏0803执472号。在该案执行过程中，淮安区法院于2018年3月13日作出（2018）苏0803执472号执行裁定：查封被执行人陈亚兵所有的位于淮安区如意里4号楼301室的房产，并于同日向淮安区不动产登记中心发出协助执行通知书，查封期限三年，2018年10月17日江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司受法院委托，作出清华询字（2018）第017号《房地产价值咨询报告》，对被查封的房地产作出价格评估，估价价格为人民币134万元。2018年10月17日，该院作出（2018）苏0803执472号之二执行裁定：对被执行人陈亚兵所有的位于淮安市淮安区如意里小区4幢301号住宅房地产以评估价的百分之七十，即价格为93.8万元进行拍卖。该院于2018年10月25日发出第一次拍卖公告。因无人竞拍，该院于2018年12月11日以75.04万元的起拍价发出第二次拍卖公告，2018年12月28日异议人江伟永以108.24万元的价格在司法拍卖网络平台上拍得该房屋。江伟永提出异议称，2018年11月，法院在淘宝拍卖网上拍卖标的物淮安市淮安区如意里小区4幢301号，网上展示的该标的物室内照片非常不错，其多次联系淮安区法院执行局和房主想实地看房屋，因他们相互推诿说钥匙不在致其未能现场看房。法院和网上咨询公司的人都说网上公示的房屋照片是真实有效的，完全可以以这些照片为准。其于2018年12月28日以108.24万元的价格拍下了这套房屋。拍下后发现和网上公示的照片大相径庭，房屋被拆得一塌糊涂，房屋内所有吊顶被破坏，大部分墙纸被撕坏，墙面多处渗水霉变，部分墙面瓷砖脱落，厨房整体厨柜被破坏，中央空调、三处推拉门、厨房的热水器、卫生间内的座便器、洗脸池、花洒、卧室灯等不可移动的物品都被拆除了。后发现房屋被糊弄式的简单修补过了，和网上公示的照片还是相差很大。故提出执行异议，请求法院撤销对淮安市淮安区如意里小区4幢301号房屋的拍卖，退还保证金8万元。申请执行人杨艳辩称，被执行标的物淮安市淮安区如意里小区4幢301号房屋经淮安区人民法院在网上公开拍卖，异议人江伟永拍卖取得房屋购买权，依法应当保护。至于异议人江伟永陈述房屋内的装饰物与图片不一致，申请执行人不是提供图片的当事人，根本无法控制拍卖房屋内的一切陈设，拍卖房屋由淮安区法院控制。房屋内的设施是否发生变化，申请执行人不清楚。即便存在不一致情况，也与申请执行人无关，异议人的请求是否得到支持，由法院按照法律规定予以裁定。被执行人陈亚兵辩称，一、依据关于《淮安区梁红玉路68号如意里4号楼301室住宅房地产价值咨询报告》中估价范围含分摊的土地使用权、房屋、装饰装修及满足其使用功能的水电气相关定着设施，不含可移动物品。可移动物包含桌椅、电视、床等,在这份评估报告中并没有对这些可移动物品进行评估，房屋的总价款并不包括这些可移动物品。二、网上展示该标的物房屋室内照片是作为拍卖的展示参考所用，交付的房屋与展示的照片基本相符。三、异议人已向人民法院缴纳保证金8万元，这个保证金就是对本次拍卖的保证履行，异议人无权要求退回保证金。四、异议人无权要求撤销该拍卖，依据合同法相关规定，撤销权仅仅是在重大误解、显失公平情形下有权行使，本拍卖并没有此情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，本案申请人不具备该情形。故请求法院驳回异议人的请求。另查明，拍卖成交后，被执行人陈亚兵将被拍卖房屋内桌椅、床、电视机、抽油烟机等可移动物品搬走。另将抽水马桶、洗脸池台上盆拆卸，房间吊顶一角损坏。经淮安区法院执行人员与陈亚兵谈话后，陈亚兵已将抽水马桶、洗脸池台上盆重新安装好，吊顶损坏部分已修复。淮安区法院认为，本案的争议焦点是：异议人江伟永的异议理由是否可以构成撤销拍卖行为的要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，异议人江伟永以被执行人陈亚兵实施了将桌椅、床、电视机、抽油烟机等可移动物品搬走，将抽水马桶、洗脸池台上盆拆卸并损坏了房间吊顶等行为为由要求撤销拍卖的理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的五种情形之一。故异议人的异议理由不能构成撤销拍卖的法定事由，其异议理由，法院不予支持。至于被执行人陈亚兵搬走可移动物、将抽水马桶、洗脸池台上盆拆卸并损坏了房间吊顶等行为，应按照相关规定进行处理，不属于本案审查范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人江伟永的异议请求。江伟永不服该裁定，向本院申请复议称，请求淮安中院依法撤销（2019）苏0803执异68号执行裁定书,支持复议申请人的申请复议请求。事实和理由：江伟永在观看法院司法拍卖网上的照片后参与涉案房屋的拍卖，拍卖成交后发现涉案房屋的吊顶被损坏，墙纸被撕坏，厨房的整体橱柜被破坏，中央空调、三处推拉门、厨房热水器、坐便器、洗漱池、花洒、卧室灯不可移动的物品均被拆除。事发后，陈亚兵虽然进行了简单维修，但与网上公示的照片仍然存在较大的差别。因此，江伟永在竞拍该房屋时存在重大误解，且要求江伟永根据原来的竞拍价继续履行合同亦显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之第一款第五项之规定，撤销对位于淮安市淮安区如意里小区4幢301号住宅房的拍卖成交确认书，退还8万元保证金。杨艳陈述，江伟永主张涉案房屋是否被陈亚兵破坏，杨艳不清楚，如果是真实情况，杨艳可以用执行款利息部分给予补偿，或者由江伟永自行向陈亚兵追偿。陈亚兵辩称：沙发、床、茶几、餐具、桌椅、热水器空调分体机被其拆除，卫生间坐便器、洗脸池、花洒及卧室灯被其拆除后又进行了恢复，墙纸霉变也重新进行了粘贴。本院经审查，确认淮安区法院查明的事实。经本院现场勘验，陈亚兵对案涉房屋进行了恢复，坐便器、洗漱池亦已安装完毕。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。”本案中，江伟永主张其购买的房屋室内部分不可移动的物品被被执行人陈亚兵拆除，部分物品被损坏，竞拍标的物与网上展示的照片不符。陈亚兵不否认上述事实，并反驳损坏部分其已修复。经本院现场勘验，案涉房屋现状与网上展示的房屋照片基本一致，并不影响竞买人江伟永使用案涉房屋，亦不存在购买目的无法实现的问题，复议申请人要求撤销拍卖行为于法无据。综上，复议申请人江伟永的复议理由不成立，本院不予支持。淮安区法院（2019）苏0803执异68号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回江伟永的复议申请，维持淮安市淮安区人民法院（2019）苏0803执异68号执行裁定书本裁定为终审裁定。审判长  董国华审判员  刘群英审判员  庞海涛二〇二〇年七月七日书记员  庄 行