湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5128号上诉人（原审被告）：杨宝山，男，1974年8月1日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：洪少荣，北京市康达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许士锋，男，1983年6月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：陈丽芳，湖北高照律师事务所律师。委托诉讼代理人：张航，湖北高照律师事务所律师。上诉人杨宝山因与被上诉人许士锋房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨宝山上诉请求：一、撤销原判，依法改判《场地租赁合同》合法有效；二、改判杨宝山无需向许士锋退还35000元；三、本案一、二审诉讼费由许士锋承担。事实与理由：第一、涉案房屋并非违法建筑。房屋整个建筑已经竣工且交付使用多年，也在房管部门办理了登记手续。涉案房屋用玻璃隔断从未因涉嫌违法建筑而受过任何行政告知或处罚。一审错误的认为添加玻璃隔断的商铺属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，属于扩大解释。杨宝山用玻璃隔断的行为属于装饰装修的范畴。涉案房屋为商业用房，并非住宅，对商铺隔断出租并不违法。第二、双方通过一致协商自愿签订协议，内容不违法法律法规的规定，应认定为合法有效。许士锋未遵守约定，应该对其违约行为承担相应的法律责任。许士锋辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案租赁承租的房屋是杨宝山打通的隔间，而不是房屋所属的全部建筑，其打通行为就是改建行为，没有办理改建手续，破坏了原房屋结构的整体性。在承租期间，我们收到了消防部门的整改通知，并且向杨宝山以微信的方式发送了该通知，该记录一审已经提交，杨宝山所称该房屋没有违建而受到行政告知和处罚并不是事实。不论隔断的材料使用的是什么，在本质上都违反了建设工程规划许可证的规定。杨宝山将房屋转租给我方的行为是违法转租行为，没有经过原房东的同意。本案的租赁合同应该无效，杨宝山基于无效合同取得的财产应该予以返还。许士锋向一审法院提出诉讼请求：1、确认许士锋、杨宝山于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》无效；2、判令杨宝山立即向许士锋返还租金35,390元；3、判令杨宝山立即向许士锋赔偿2019年9月1日至2020年3月4日期间未使用房屋正常经营商铺情况下的可得利益损失50,375.50元；4、本案案件受理费由杨宝山承担。一审法院经审理查明，案外人王光彩系武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心A区8栋6号房及A区8栋7号房业主，以上两间房屋的建筑面积均为99.32平方米。2018年，案外人王光彩配偶李红兰与杨宝山签订《湘隆时代商业中心商铺租赁协议》，约定将案外人王光彩名下的位于武汉经济技术开发区湘隆时代商业中心A区8栋7号商铺出租给杨宝山，建筑面积200平方米，租期为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止；在承租期间若将商铺转租第三人需经出租人书面同意等。一审庭审时，杨宝山自认其实际租赁的房屋为湘隆时代商业中心A区8栋6号房及A区8栋7号房，并自述其租赁上述两间商铺时房屋为打通状态。双方均自认杨宝山将打通后的房屋用玻璃隔断后，又将其中一部分转租给许士锋。2019年3月4日，杨宝山与许士锋签订《场地租赁合同》，将湘隆时代商业中心A区8栋7号房锅加锅进门左手边一楼一层，面积为30平方米出租给许士锋，租赁期2019年3月4日起至2020年3月4日止，中途许士锋退场均与杨宝山无关，杨宝山不返还剩余租金；租金按年度付款，年租金70,000元一次性付清等内容。经查，许士锋已如约向杨宝山支付了70,000元租金。许士锋租赁上述房屋后，以无法办理营业执照及食品流动许可证为由，于2019年8月联系杨宝山退租事宜。双方协商未果，许士锋遂自行从上述房屋中腾退，并于2019年9月3日将租赁房屋钥匙交还杨宝山经营的火锅店前台。当日，许士锋将腾退后的房屋状况拍摄视频，通过微信发送给杨宝山。此后，许士锋向杨宝山催要剩余租金未果，故诉至法院，请求依诉予判。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中杨宝山租赁的湘隆时代商业中心A区8栋6号房及A区8栋7号房屋的建筑面积均为99.32平方米，杨宝山将其中一楼一层面积为30平方米的房屋一部分通过玻璃隔断后出租给许士锋，涉案商铺属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，许士锋与杨宝山签订的《场地租赁合同》应属无效。许士锋要求确认双方于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》无效的主张，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案所涉及的房屋租赁合同虽系无效合同，但许士锋仍应按照房屋租赁合同约定的租金标准向杨宝山支付截止实际腾退之前的占有使用费，即许士锋应支付杨宝山2019年3月4日至2019年9月3日期间的房屋占有使用费35,000元（70,000元/年÷12个月×6个月），因许士锋已支付杨宝山70,000元，故杨宝山应退还许士锋35,000元。许士锋诉请超过一审法院核算的部分，不予支持。许士锋要求杨宝山赔偿其2019年9月1日至2020年3月4日期间未使用房屋正常经营商铺情况下的可得利益损失50,375.50元的请求，因其未能提供相应证据，该请求无事实及法律依据，不予支持。综上，许士锋与杨宝山于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》无效，杨宝山应退还许士锋35,000元。许士锋的其他诉讼请求，无事实及法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、许士锋与杨宝山于2019年3月4日签订的《场地租赁合同》无效；二、杨宝山应于判决生效之日起五日内退还许士锋35,000元；三、驳回许士锋的其他诉讼请求。如果杨宝山未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,944元，减半收取972元，由许士锋负担635元，杨宝山负担337元。二审期间，杨宝山提交其与涉案房东的微信聊天记录，拟证明杨宝山的出租行为是经过原房东的同意和认可的。许士锋质证称对真实性予以认可，但是关联性和证明目的有异议，无法确认核实对方聊天人的身份信息。该聊天记录没有明确这个房屋与本案是否有关联。根据合同的约定，杨宝山转租需要房东出具书面的同意说明，我们认为该证据无法证明杨宝山的转租行为是合法的证明目的。本院认为，杨宝山所提交证据证实了其转租行为经过原房东同意，本院予以采信。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为，一、杨宝山与许士锋所签订《场地租赁合同》是否有效；二、杨宝山应否向许士锋退还所收租金。本院认为，关于焦点一，杨宝山与许士锋所签订《场地租赁合同》是双方真实意思表示，杨宝山与案外人李红兰所签订的《湘隆时代商业中心商铺租赁协议》系有效合同，现杨宝山将所租赁房屋分隔出一部分即涉案房屋出租给许士锋，涉案房屋并非重新建设，不属未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此杨宝山与许士锋所签订《场地租赁合同》并未违反法律、法规强制性规定，合同有效。关于焦点二，杨宝山与许士锋签订《场地租赁合同》后，许士锋因无法办理营业执照及食品流动许可证而导致合同目的无法实现，许士锋因此向杨宝山提出解除合同，现合同已实际解除，因涉案合同的解除属不可归责于双方的原因，故杨宝山应将已收取租金中未实际占有使用的部分（35,000元）退还许士锋。综上所述，杨宝山的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初4145号民事判决第一项、第三项；二、维持湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初4145号民事判决第二项；三、驳回许士锋的其他诉讼请求。一审案件受理费1,944元，减半收取972元，由许士锋负担635元，杨宝山负担337元。二审案件受理费1,944元，由许士锋负担972元，杨宝山负担972元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十一日书记员  余文婷