山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终7185号上诉人（原审被告）：山东诚城成商贸有限公司，住所地：山东省济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱玲，女，1978年10月1日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）因与被上诉人朱玲租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1、撤销济南市历城区人民法院作出的心(2020)鲁0112民初359号判决，改判驳回朱玲的诉讼请求或依法发回重审；2、一审、二审的诉讼费用均由朱玲承担。事实与理由：一审事实不清，主观臆断，适用法律错误，故因而做出对诚城成公司不利的判决。一、诚城成公司一直否定朱玲提供打印的《签约优惠政策》的真实性，要求其说明来源的合法性，且该政策诚城成公司明确表示并未发布过，在朱玲无任何合法有效的证据情况下，一审法院认定朱玲提供的《签约优惠政策》是诚城成公司对外发布、商户均知晓的，违背客观事实，侵害了诚城成公司合法权益。1、诚城成公司在一审中，一直承认该公司有过对该优惠政策的研究，因未通过决议而仅作为商业机密为部分领导掌握，相关文件早已被销毁，因此诚城成公司对该政策认可，但对朱玲提供的《签约优惠政策》图片打印件的真实性不予认可，所以诚城成公司本着诚信原则承诺如部分工作人员对商户就优惠政策内容构成表见代理，诚城成公司愿意承担责任，这也是诚城成公司要求朱玲说明来源的原因。而一审法院，仅凭一份诚城成公司不认可的图片打印件，即以该内容意思表示明确，图片内有类似诚城成公司印章的影像即认定朱玲提交的证据为诚城成公司发布明显错误。该失照片依照现有科技，大部分人都能随时依靠技术进行拼凑。2、要约和承诺只有发布后才产生效力。朱玲并无任何有效证据证明诚城成公司发布过《签约优惠政策》且在诉讼中，朱玲明确承认，该照片的取得是在其退租商户组建的名为“退租不续约群”下载取得，因此诚城成公司与朱玲并不存在所谓的《签约优惠政策》。3、与诚城成公司解约的商户多达几百户，而提起诉讼的仅为一小撮在“退租不续约群”的人员，该部分商户暂时仅为十几人，且所有人的证据均为从该群取得的同一证据，相比较群体的多寡，一审法院认定商户均知晓，明显与事实相悖。4、整体来看，朱玲所有主张的依据仅为一张诚城成公司不予认可且无原始载体的打印照片，一审法院以此认定事实，明显错误。5、同时，朱玲主张诚城成公司曾将其提交的《签约优惠政策》大面积、大范围的张贴，但其所有证据仅有一份打印件，明显与客观事实不符。二、一审法院仅依靠没有原始载体的一张打印照片，即让诚城成公司承担不应承担的责任，违法采信无效证据，违反法律规定，致使举证责任倒置。1、朱玲提供的《签约优惠政策》为打印照片没有原始载体，且诚城成公司对此不予认可，同时该证据为传来证据，具有不可信性，其不符合证据构成要件，一审法院以此定案，明显违背法律规定。2、本案为一般民事案件，依据法律规定原则上“谁主张，谁举证“，现朱玲无有效证据证明诚城成公司存在违约行为，应当继续举证，否则应当承担败诉后果。三、一审法院错误的审理结果，不但不能使朱玲受益，而且将导致社会矛盾。诚城成公司已解约的商户多达几百，如该一审判决生效其它商户将依据该判决向诚城成公司追偿，等待诚城成公司只有破产。朱玲辩称，一审法官公平公正的判决，事实清楚，请求依法驳回上诉，维持原判。朱玲向一审法院起诉请求：一、判令诚城成公司返还物业费4290元、电表押金200元；二、判令诚城成公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月25日，诚城成公司（甲方、经营权出让方）与朱玲（乙方、经营权受让方）签订《济南天天淘宝街商场商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内E-02号商铺经营权出让给朱玲；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日止；经营权出让期内的出让金为每年45000元，签订合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金，乙方在入场前向甲方交纳5000元质量保证金，作为对履行义务的保证，乙方在合同期内无违约行为的，合同期满后无息全额退还；甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计6290元。双方在合同中还约定了各自的权利义务、违约责任等事项。合同签订后，朱玲向诚城成公司交纳了租金及6290元的物业费，诚城成公司向朱玲交付商铺。2017年10月8日，朱玲与济南艺超广告有限公司签订装饰装修合同，约定装修造价为4290元。朱玲与诚城成公司签订的协议到期后，朱玲退场。双方对是否享受退还物业费优惠政策产生争议，形成纠纷。朱玲提交一份《签约优惠政策》图片打印件，载明：山东诚城成商贸公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。落款处加盖山东诚城成商贸公司印章，时间为2017年8月24日。同时朱玲还提交《关于商户装修报销款的通知》，内容为：近期随着公司对天天淘宝街宣传投入的增加，客流量有了明显的增长，大部分的商户也踊跃的加入到了带到动商场人气的队伍当中，天天淘宝街正以一种昂扬的姿态向上生长着。同时，公司为回馈商户一直以来的支持，核实报销款的工作也在紧锣密鼓的进行着。但也有小部分的商户，在商场蒸蒸日上的同时，打着自己的如意小算盘。因此，为防止商户领走装修款，继而转铺这一行为的出现，公司特此声明，所有报销装修款统一在合同到期时进行。若续签合同，将共同商议以抵物业费的形式，还是直接返还的形式进行报销；若不再续签，商场将一次性结算付清。公司承诺，允诺给商户的报销优惠，将一分不差的返还。再次重申，公司严肃处理一切私自转铺行为，一经发现，将收回所有优惠条件，按合同规定收回商铺，绝不姑息。落款处加盖“天天淘宝街商场招商”印章，时间为2018年4月10日。对于《签约优惠政策》及《关于商户装修报销款的通知》的形成与取得，朱玲陈述，该《签约优惠政策》是诚城成公司为了招商发布的，当时张贴于物业办公室及整个商场内；提交的这份《关于商户装修报销款的通知》是诚城成公司张贴的形式，同时又在商户群里转发的。朱玲主张其交款时间为2017年9月25日，交纳了14个月的物业费，装修费支付了4290元，认为根据《签约优惠政策》及《关于商户装修报销款的通知》，应报销的物业费与装修款差不多，要求退还的物业费以交纳的装修款4290元为依据。经质证，诚城成公司提出异议，辩称朱玲没有提交《签约优惠政策》的原件，该项优惠只是商场项目负责人及营运总经理内部协商，没有具体实施，并不是公司的正式通知；据代理人了解，诚城成公司并未出具过《关于商户装修报销款的通知》。再者，朱玲实际租用商铺14个月，交纳12个月的租金，已享受了优惠。朱玲反驳称，诚城成公司的《签约优惠政策》是对外张贴公示的，我方为此也打过12315投诉，诚城成公司应诚信经营，履行其承诺。关于200元电表押金，朱玲提交开具时间为2017年10月25日，票号为0044226的单据复印件。该单据载明：交款人朱玲，金额90元，收款事由电费。一审法院认为，朱玲与诚城成公司之间签订的商铺经营权出让协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。协议到期后，朱玲已退场。本案争议的焦点为涉案《签约优惠政策》对双方有无约束力，朱玲的诉求有无事实及法律依据。对此一审法院认为，朱玲提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是公司高层内部协商，未具体实施，但该《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓，对诚城成公司的该项抗辩，一审法院不予采信。朱玲于2017年9月25日与诚城成公司签订协议，并于当日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。诚城成公司辩称在租金上已给予朱玲优惠，一审法院认为合同中对于租赁期限及租金数额均明确约定，无法确定是否优惠，且租金是否优惠，对诚城成公司向商户发出的要约并承诺的优惠不产生影响。根据《签约优惠政策》的意思表示，只要在该公司规定的期限内签订合同并交清全款的，即可享受不同程度的优惠政策。为此，对于诚城成公司的该项抗辩，一审法院亦不予采信。综上，对于朱玲要求返还8个月物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持，但其主张按装修款4290元为依据退还，一审法院不予支持。因对退还时间双方无明确约定，一审法院对其主张的逾期利息，应自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。朱玲未提交200元电表押金的单据原件，对其该项请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限诚城成公司于判决生效之日起十日内返还朱玲物业费3594元（6290元÷14个月×8个月）；二、限诚城成公司于本判决生效之日起十日内支付朱玲利息（以3594元为基数，自2019年11月22日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止）；三、驳回朱玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由诚城成公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，朱玲提交的《签约优惠政策》虽系拍摄图片的打印件，但该《签约优惠政策》内容具体明确，根据商户签订合同及交纳租金的时间来确定所享受的优惠，优惠采取退还物业费的形式，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。该《签约优惠政策》加盖了公司公章，意思表示明确，是诚城成公司为与不特定潜在商户签订合同，而发出的要约，众商户对此均知晓。朱玲于2017年9月25日与诚城成公司签订协议，并于当日交清全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠对双方有约束力，诚城成公司应按《签约优惠政策》的承诺履行。朱玲要求诚城成公司返还8个月物业管理费及相应利息，有事实及法律依据。综上所述，诚城成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年七月九日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤