辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初1829号原告：高尔明，男，1960年11月27日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：高博（高尔明之子），男，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：宫德龙，辽宁钢城正大律师事务所执业律师。被告：郭润林，男，1989年11月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：赵洪伟，辽宁逸剑律师事务所执业律师。被告：。王莹莹，女，1987年5月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区通山街25栋2单元三层20号。第三人：雷寒，男，1974年7月24日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。第三人：华夏银行股份有限公司鞍山分行，住所地辽宁省鞍山市铁东区胜利南路65-1号、65-2号、65-3号。负责人：秦岭，行长。委托诉讼代理人：杨晨，女，该单位员工。委托诉讼代理人：陈韵同，女，该单位员工。原告高尔明与被告郭润林、王莹莹、第三人雷寒、第三人华夏银行股份有限公司鞍山分行（以下简称华夏银行鞍山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告高尔明的委托诉讼代理人高博、宫德龙，被告郭润林及其委托诉讼代理人赵洪伟，被告王莹莹、第三人雷寒，第三人华夏银行鞍山分行的委托诉讼代理人杨晨、陈韵同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高尔明向本院提出诉讼请求：1、判令郭润林、王莹莹支付高尔明购房款25万元；2、判令郭润林、王莹莹支付逾期付款违约金，即以每日2000元为标准，从2020年4月8日起计算至实际付清购房款为止（总数不超过房屋总价款的30%，及14.1万元）；3、判令郭润林、王莹莹支付逾期付款利息，即以25万元为基数，自2020年4月8日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清购房款为止）；4、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年1月7日，高尔明与郭润林通过居间方，即雷寒签订房屋买卖合同一份，约定郭润林购买高尔明名下房产一处，位于鞍山市铁东区。房屋总价47万元，付款方式为银行贷款，房屋定金2万元，首付款22.5万元，剩余房款22.5万元申请做银行按揭后给付高尔明。合同签订当日，高尔明收到2万元定金，3月20日收到首付款的一部分17.5万元。3月27日，高尔明协助郭润林办理了房屋更名手续。4月2日将房屋交给郭润林。4月7日房屋登记变更到二被告名下。但由于郭润林个人原因导致银行贷款没有审批通过，无法取得银行贷款并给付高尔明，现原告要求二被告给付剩余25万元购房款。郭润林辩称，二被告并未违约。高尔明所述尚欠购房款25万元不准确，按照合同约定尚欠购房款应为23万元。二被告是按照中介人雷寒的指示作出行为，没有给付剩余购房款是由于中介及华夏银行鞍山分行的原因造成，不是由于郭润林自身原因造成。王莹莹辩称，意见与郭润林一致。雷寒辩称，二被告未付款主要原因是因为华夏银行鞍山分行没有放贷款。雷寒是中介员工，收取了一定的费用。在被告的征信报告有问题的情况下，雷寒向被告推荐了华夏银行鞍山分行，华夏银行鞍山分行没有发放贷款，中介不应承担责任，也无保证银行贷款必然发放的保证义务。华夏银行鞍山分行辩称，华夏银行与郭润林、王莹莹于2020年3月25日签订了个人房屋抵押借款合同，根据合同的约定，银行一方所要求的条件全部达成，银行才发放贷款。按照银行内部贷款下发的相关批复需要郭润林、王莹莹提供23万元自有资金首付款的支付材料后才予以放款。但2020年4月8日郭润林提供了其向卖方支付23万元的凭证后，本银行后台系统监测到该首付款中的5万元资金又回流至卖方账户中，另18万元转入中介人雷寒账户中，因此银行一方认为首付资金支付不实，交易背景真实性存疑，但买卖双方及中介均未给出合理解释。郭润林向银行申请贷款时，提供了双方签订的房屋买卖合同，合同中约定房屋成交价为50万元，定金2万元，首付款23万元，剩余25万元申请银行按揭，但起诉状中记载房屋总价47万元，定金是2万元，首付款22.5万元，剩余22.5万元申请银行按揭，目前实际支付卖方19.5万元。起诉状中的相关记载与申请人提供给我行的申请材料严重不符。我方认为郭润林构成虚构交易，房屋买卖交易背景真实性存疑的情况，所以没有发放贷款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：高尔明提供的购房意向金协议一份、房屋买卖合同一份，可以证明被告与中介签订协议，并由买、卖双方与中介三方共同签订房屋买卖合同，约定购房相关事宜及违约责任，故予以采信。高尔明提供的雷寒名下的微信账单两份可以证明2020年3月19日之前，二被告给付高尔明部分购房款，故予以采信。高尔明提供的郭润林的信用报告，与本案不具有关联性，故不予采信。郭润林提供的其与雷寒之间的微信聊天记录，可以证明双方就银行贷款问题进行沟通，但不能对抗高尔明要求二被告给付购房款的效力，故不予采信。华夏银行鞍山分行提供的郭润林与华夏银行鞍山分行签订的个人房屋抵押借款合同、批复一份，可以证明郭润林向银行申请贷款，华夏银行鞍山分行批复并说明了放款条件的事实，故予以采信。华夏银行鞍山分行提供的李侠交易流水一份，可以证明银行交易流水显示买方将购房款23万元转入卖方账户后，款项又发生回流（即卖方又将款项转帐给了买方及中介），故予以采信。华夏银行提供的二被告签字的访谈记录、个人借款申请书，可以证明银行曾对不达成放款条件则不发放贷款一事告知二被告，故予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系。2020年1月5日，二被告与雷寒签订购房意向协议，由二被告给付雷寒意向金5000元，愿意购买高尔明名下的房屋。2020年1月7日，原告、二被告、雷寒签订三方协议，约定二被告购买原告名下房屋，价款47万元，定金2万元当日给付，首付款22.5万元现金支付，另外22.5万元申请银行按揭，并按贷款放款程序一次性给付原告。如被告不能按时付清购房款，违约方每日需要按照定金10%的标准支付滞纳金。2020年3月27日，原告配合被告办理房屋过户手续、被告缴纳了契税7824.01元。2020年4月7日房屋更名至二被告名下。期间，2020年1月7日，二被告给付原告定金2万元。3月19日，原告收到被告给付的购房款19.5万元。2020年3月10日，二被告向华夏银行鞍山分行申请贷款并签订个人房屋抵押借款合同。2020年3月19日华夏银行鞍山分行批准了二被告的贷款申请，并告知放款条件是提供23万元首付款支付给卖方的材料。2020年4月8日，郭润林账户转账给李侠（高尔明妻子）账户中23万元，同日李侠将5万元转回给郭润林，18万元转给雷寒。华夏银行以交易回流，虚假交易为由拒绝发放贷款给二被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定卖房事宜，故双方构成房屋买卖合同法律关系。合同的内容对于双方具有约束力。原告一方履行了交付房屋及变更产权登记的义务，二被告应履行给付房款的义务。现二被告尚有房款未给付，应承担付款责任。关于已经给付的房款数额问题。买、卖双方存在争议，比较双方提交的证据，被告提供的高尔明签字确认的收款收据的证明效力更强；原告称收款收据上的字迹不是原告本人书写，但未提供反驳证据予以证明，故原告否认是其本人签字的意见本院不予支持。对于已付房款的数额本院支持21.5万元（2+19.5），对于尚欠房款的数额应计算为47万元-21.5万元=25.5万元。原告主张25万元，本院予以支持。关于高尔明主张按照每日2000元的标准计算2020年4月8日至还清之日的逾期付款违约金，并按照银行同期贷款利率计算相同期间的逾期付款利息一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告逾期给付剩余购房款，造成原告存在利息损失确是事实，因双方没有就逾期利息进行约定，故该利息应以25万元为基数，以银行间同业拆借利率为标准进行计算。而原告主张的逾期付款违约金的计算标准远超出实际利息损失的30%，故本院支持由二被告给付原告违约金，具体计算方式如下：以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止。关于二被告辩称其没有过错，一切行为是按照中介的要求操作一节，二被告的辩解意见不能对抗其应向原告给付购房款义务的责任，故二被告的辩解意见本院不予采纳。关于二被告辩称华夏银行鞍山分行不应停止对其放款行为一节，华夏银行鞍山分行在贷款审批及放款过程中对二被告进行相关事宜（不符合条件不放款）的告知，二被告表示并无异议。二被告将款项转入原告方账户之后，确实发生了资金回流的现象。银行一方的不放款行为并无不妥，故二被告的辩解意见本院不予采纳。综上，对于原告的诉讼请求，本院支持本金25万元及违约金（以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、郭润林、王莹莹于判决生效之日起20日内给付高尔明剩余购房款25万元及违约金（以25万元为基数，自2020年4月8日起，按照银行间同业拆借利率的130%为利率标准计算至判决确定的给付之日止）；二、雷寒、华夏银行股份有限公司鞍山分行不承担责任；三、驳回高尔明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5262元，由高尔明负担249元，郭润林、王莹莹承担5013元（该款由高尔明垫付，二被告在履行判决给付义务时加付高尔明5013元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  贾春玲人民陪审员  李艳芬人民陪审员  张秀荣二〇二〇年七月三十日代理书记员  董晓明