山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6858号上诉人(原审原告)：山东省华兴大厦，住所地济南市。法定代表人：刘桂敬，总经理。委托诉讼代理人：薛海波，上海兰迪（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国振，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：黄福腾，男，1976年5月11日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：牟艳敏，山东贯球律师事务所律师。上诉人山东省华兴大厦（以下简称华兴大厦）因与被上诉人黄福腾租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。华兴大厦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由黄福腾承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。租赁期限届满后，黄福腾实际占用涉案租赁场地至2019年10月16日。1.2013年5月25日，华兴大厦与黄福腾签订《华兴大厦大堂吧区域场地使用及配套服务合同》(以下简称涉案合同)，约定华兴大厦将一楼大堂东侧区域场地交给黄福腾使用，设立大堂吧和服装精品屋，期限自2013年6月30日至2018年6月30日止，使用期限为五年。合同期限届满后，黄福腾已自认其2018年7月、8月继续占用涉案租赁场地，说明黄福腾在租期届满后未将涉案租赁场地返还华兴大厦，继续占用涉案租赁场地。2.华兴大厦在黄福腾租赁场地于2018年9月1日张贴场地使用费催款函，于2019年8月15日以中国邮政快递的方式向黄福腾邮寄关于补齐房租并撤离的通知，要求黄福腾补交房租并将租赁场地的物品清理离场。但黄福腾却置之不理，不补交房租也不将物品清理离场。华兴大厦无奈，于2019年10月16日将其物品打包清理。若黄福腾没占用涉案租赁场地，华兴大厦亦无必要向黄福腾发通知要求其补交房租并清理物品，也没必要于2019年10月16日将其物品打包清理。3.一审中华兴大厦已提交黄福腾实际占用涉案租赁场地照片，证明黄福腾实际占用租赁场地。二、一审法院适用法律错误，华兴大厦与黄福腾签订涉案合同后，华兴大厦已将涉案租赁场地交付给黄福腾，截至一审起诉时黄福腾未将涉案租赁场地返还给华兴大厦，仍实际占用涉案租赁场地。根据合同法第二百三十五条之规定，黄福腾应当承担返还租赁场地的义务，是否已将租赁场地返还应由其承担举证责任，而不应由华兴大厦举证证明黄福腾于2018年9月1日至今仍占用涉案租赁场地。本案中黄福腾未提供证据证明其已将涉案租赁场地返还给华兴大厦，应承担不利后果。黄福腾辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方租赁期间届满后，出租人没有提出异议，承租人继续使用租赁场地两个月，因此原租赁合同继续有效。黄福腾实际使用至8月底，2018年8月27日华兴大厦没有给黄福腾通知的情况下，华兴大厦将黄福腾租赁的店面予以锁门，不让黄福腾继续营业，黄福腾多次积极派员工去华兴大厦处缴纳房租和协商拿回所属物品，但华兴大厦一直不予以明确答复，黄福腾房租交到华兴大厦财务处，财务人员以各种理由不收取，也不交还黄福腾的店内物品。因华兴大厦锁门导致货物不能取回，占用租赁场地，不能由黄福腾承担责任。2.黄福腾租赁华兴大厦的茶吧后，将该店面又租给了解巧云，解巧云在2018年8月份后租赁费不再交给黄福腾，据黄福腾通过微信询问，解巧云说将租赁费直接给了华兴大厦，因此黄福腾一直未使用茶吧，华兴大厦也一直收取茶吧的租赁费用，对该损失，华兴大厦不应当向黄福腾主张。综上，请求二审法院驳回华兴大厦的上诉，维持原判。华兴大厦向一审法院起诉请求：1.黄福腾支付华兴大厦租金、配套服务费175000元及利息(以175000元为基数，自2018年7月1日起至黄福腾实际支付之日止，按中国人民银行贷款利率1.3倍计算)。2.黄福腾承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月25日，华兴大厦(甲方)与黄福腾(乙方)签订《华兴大厦大堂吧区域场地使用及配套服务合同》一份，合同约定：甲方将一楼大堂东侧区域场地交给乙方使用，设立大堂吧和服装精品屋。合作项目期限预计自2013年6月30日至2018年6月30日止，使用期为五年。每年场地使用费为人民币5万元。每年场地配套服务费为人民币10万元，其中：保洁费2万元、水电费3万元、空调费4.5万元、员工培训0.5万元。为了保证合同正常履约，乙方须向甲方支付人民币1万元。合同签订之日，一次性付清场地使用费、配套服务费和保证金共计人民币16万元。乙方每年6月1日前交纳下一年费用。甲方对大堂东侧区域场地拥有所有权，未经甲方允许，乙方不得擅自转让场地使用权或提供给第三方使用。违约责任：乙方未书面说明原因并经甲方同意、逾期3个月仍不交纳费用的，甲方有权终止合同。关于案涉房屋实际使用期限。华兴大厦称黄福腾实际使用案涉房屋期间系2013年6月30日-2019年10月16日；黄福腾称其实际使用案涉房屋期间系2013年6月30日-2018年8月30日，2018年8月27日左右华兴大厦已经将黄福腾所经营的服装店锁门。华兴大厦另提供山东省新安监狱于2019年12月10日出具的证明一份，载明：“华兴大厦(原高层教学综合楼)原产权登记在山东省警官培训学院名下。2013年12月，山东省警官培训学院由事业单位改制为行政单位，并更名为山东省新安监狱。经省财政厅同意，华兴大厦划拨给我单位，由华兴大厦经营使用，并对外出租。目前该房产尚未办理房屋所有权证书。”2019年8月15日，华兴大厦向黄福腾出具《关于要求外包方黄福腾补齐房租并撤离的通知》，载明：“黄福腾：你与我方(华兴大厦)于2013年5月25日签订《华兴大厦大堂吧区域场地使用及配套服务合同》，该房屋租赁合同已于2018年6月30日到期，截止到今日，贵方仍没有清理房屋内物品并继续占用和使用该房屋，限你方将2018年7月1日之后房租补齐，并在5日内将房屋内物品清理完毕，否则视为无主物由我方处理。特此通知。”案外人黄伟彬作为黄福腾证人出庭作证，其称其与黄福腾系雇佣关系，华兴大厦2018年8月27日把服装店门锁上的，锁门之后黄福腾让其和华兴大厦的财务人员王慧丽联系，其打算不租了要求把东西搬出来，关于租金从2018年7月至8月份补交。一审庭审中，华兴大厦、黄福腾均认可租金为每年15万元，且华兴大厦称未给黄福腾锁过门。关于黄福腾搬离案涉房屋的时间，华兴大厦称2019年10月16日其将黄福腾的东西打包清理，于2019年10月31日搬走；黄福腾称其自2018年8月30日被华兴大厦锁门以后无法搬走自己的东西，至今无法搬走自己的东西。华兴大厦称2018年9月1日在黄福腾经营处张贴场地使用费催款函，要求其补交房租并将场地清空，于2019年8月15日以快递的方式向黄福腾邮寄补齐房租并撤离的通知，要求其补齐房租并将区域内的物品清理离场。另，黄福腾称同意补齐2018年7月1日至8月31日的租金25000元。关于华兴大厦诉讼请求中175000元的计算方式，其称从2018年7月1日至2019年8月30日共14个月*150000元/年÷12个月。一审法院认为，华兴大厦与黄福腾签订的《华兴大厦大堂吧区域场地使用及配套服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行合同义务。涉案合同中约定每年场地使用费为5万元、每年场地配套服务费为10万元，共计15万元，庭审中华兴大厦、黄福腾亦均认可租金为每年15万元。合同到期后，华兴大厦、黄福腾未续签合同。虽然华兴大厦于庭审中称合同到期后，黄福腾实际使用涉案房屋至2019年10月16日，但现有证据并不能有效证明其主张，故一审法院对该主张不予采纳。另，因涉案合同已于2018年6月30日到期，且华兴大厦、黄福腾双方亦没有续签合同，华兴大厦亦并未提交相应的证据证明黄福腾自2018年9月1日至今仍占用案涉房屋，故对其主张不予认可。黄福腾于庭审中称同意补齐2018年7月1日至8月31日的租金25000元，经一审法院核算，符合涉案合同约定及相关法律规定，故华兴大厦要求黄福腾支付2018年7月1日至8月31日的租金25000元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出部分，不予支持，其可待证据补充完整后，另行主张。对于华兴大厦主张的利息，一审法院认为，黄福腾使用了涉案租赁房屋并未按时交纳实际占用期间的房屋租金，给华兴大厦造成了一定的经济损失，根据相关法律、法规的规定，因涉案租赁合同已于2018年6月30日到期，故一审法院将利息酌定调整为以25000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、黄福腾于判决生效之日起十日内向山东省华兴大厦支付房屋租金25000元；二、黄福腾于判决生效之日起十日内向山东省华兴大厦支付利息(以25000元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回山东省华兴大厦的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由山东省华兴大厦负担2500元，由黄福腾负担1300元；保全费1420元，由山东省华兴大厦负担1000元，由黄福腾负担420元。二审中，华兴大厦向法庭提交了两份证据。证据一，华兴大厦录制的清理涉案租赁场地物品的视频，拟证实2019年10月16日将涉案租赁场地上的物品打包清理，于2019年10月31日将该物品搬离涉案场地，黄福腾实际占用涉案租赁场地至2019年10月31日。证据二，一审法院向华兴大厦送达的民事起诉状、鉴定申请书以及该案的传票，拟证实黄福腾于2019年10月14日起诉华兴大厦，请求华兴大厦支付其营业损失，其中鉴定申请书的申请事项自认其实际占用涉案租赁场地至2019年10月30日。黄福腾质证称，对证据一的真实性不予认可，录制该视频时黄福腾并不在场，且该视频中也无法显示是否是其经营场所。黄福腾在被锁门后一直与华兴大厦进行协商，将货品拉回缴纳租赁费用，华兴大厦不同意。对证据二的真实性予以认可，与本案无关。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为黄福腾实际占有使用涉案租赁场地的时间。华兴大厦主张黄福腾一直占有涉案租赁场地，应支付租金至2019年10月31日，黄福腾对此不予认可，只同意补齐2018年7月1日至2018年8月31日的租金。黄福腾主张，2018年8月31日之后其经营的涉案场地被华兴大厦锁门，其曾找华兴大厦的会计沟通，要求缴纳租金并取回物品遭到拒绝，2018年8月31日之后的涉案合同无法继续履行，并且其中租赁给案外人解巧云的部分场地，解巧云在2018年8月31日之后亦将租金直接交给了华兴大厦，因此2018年8月31日之后的租金其不应再继续支付。本院经审查认为，华兴大厦与黄福腾签订的涉案合同到期后，双方并未续签合同，黄福腾继续占有使用涉案租赁场地，华兴大厦予以认可，双方之间形成不定期租赁关系，均可任意解除涉案合同。根据一审中黄福腾提交的其与华兴大厦会计王慧丽的录音可以看出，因涉案租赁场地被华兴大厦上锁，其无法继续经营，此时涉案租赁合同无法继续履行，黄福腾不应继续支付2018年8月31日之后的租金。故一审法院判决驳回华兴大厦主张2018年8月31日至2019年10月31日租金及利息的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由山东省华兴大厦负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月三日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨