福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执复32号 复议申请人（利害关系人）：饶清华，女，1980年8月31日出生，汉族，住福建省建宁县，送达地址福建省建宁县万安桥山水宾馆。 申请执行人：建宁县农村信用合作联社，住所地福建省建宁县濉溪镇荷花东路11号，统一社会信用代码91350430156061184A。 法定代表人：董淑华。 委托诉讼代理人：戴继平，福建建联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜荣园，福建建联律师事务所实习律师。 被执行人：吴小明，男，1970年9月29日出生，汉族，住福建省建宁县。 被执行人：夏爱华，女，1972年2月11日出生，汉族，住福建省建宁县。 复议申请人饶清华不服福建省建宁县人民法院（以下简称建宁法院）（2020）闽0430执异8号和（2020）闽0430执异8号之一执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 建宁法院查明，2013年11月25日，被执行人吴小明因购买山场向申请执行人建宁县农村信用合作联社贷款300万元，被执行人夏爱华用其名下位于建宁县作为抵押担保，同日办理不动产抵押登记手续。2017年4月1日，被执行人夏爱华与饶清华签订《宾馆承包租赁合同》，合同约定：将坐落于建宁县，租赁期限10年。2018年9月17日，申请执行人建宁县农村信用合作联社与被执行人吴小明、夏爱华金融借款合同纠纷一案，经建宁法院调解后作出（2018）闽0430民初1226号民事调解书，调解书确认如被执行人吴小明在2018年12月15日未偿还申请执行人建宁县农村信用合作联社贷款本息，被执行人夏爱华同意以抵押的房产折价或者以拍卖、变卖抵押的房产所得价款优先偿还所欠借款及利息，由于被执行人吴小明未按期履行偿还义务。2019年4月22日，申请执行人建宁县农村信用合作联社向建宁法院申请强制执行，建宁法院执行立案后于同日作出（2019）闽0430执458号执行裁定书，裁定冻结、扣划、扣留、提取被执行人吴小明、夏爱华银行存款及其他收入暂计300万元或者查封、扣押、拍卖、变卖相等价值的财产。2019年7月4日，建宁法院向建宁县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封被执行人夏爱华贷款抵押的上述房产，并向被执行人夏爱华发出腾房通知书及评估、拍卖公告。2019年11月1日，建宁法院对上述房产进行上网司法公开拍卖。2020年3月9日，饶清华向建宁法院提出执行异议，请求撤销对建宁县房屋的查封，并停止执行。 建宁法院认为，饶清华与被执行人夏爱华签订的《宾馆承包租赁合同》，是在被执行人夏爱华将上述房产用作为被执行人吴小明向申请执行人建宁县农村信用合作联社贷款抵押担保后所签订。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十七条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人履行继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”之规定，先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。因为，抵押权与出租权是房屋所有权人的权利，房屋所有权人将已抵押房屋出租的，租赁合同有效，但租赁权不能对抗抵押权；后成立的承租权对现设立的抵押权无对抗力，抵押权人实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于受让人无约束力。本案中，饶清华依据其与被执行人夏爱华签订的《宾馆承包租赁合同》要求撤销对上述房产的查封并停止执行的理由不符合法律规定，不予支持。饶清华提出享有优先购买权的要求符合法律规定，在处置上述抵押物时，其权益依法应予以保护。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（五）项之规定，裁定：驳回饶清华提出的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日十五日内向人民法院提起诉讼。其后，建宁法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第七项和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条规定，裁定：一、原裁定书第4页最后一行和第5页第一行“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条”改正为“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条”；二、原裁定“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”改正为“如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向三明市中级人民法院申请复议”。 饶清华向本院申请复议，请求撤销建宁法院（2020）闽0430执异8号和（2020）闽0430执异8号之一执行裁定书。事实和理由：1.适用法律错误，饶清华作为（2019）闽0430执458号执行案件的利害关系人，建宁法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定作出（2020）闽0430执异8号执行裁定书，属于适用法律错误，其应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。2.程序错误。（2020）闽0430执异8号执行裁定适用法律错误，并非笔误，不能通过裁定补正，而应当通过法院自动启动审判监督程序、检察监督程序或饶清华申请再审等方式纠正。建宁法院通过作出（2020）闽0430执异8号之一执行裁定书对原裁定进行补正，明显违反法律规定，属于程序错误。3.认定事实错误、证据不足。饶清华之所以会租赁夏爱华的房产并进行装修，系因建宁县农村信用合作联社为化解自身不良债务，在与吴小明协商后，同意吴小明以夏爱华名下讼争房产作为形式上的抵押向其贷款，该贷款用作建宁县农村信用合作联社化解自身债务的资金。而夏爱华正是基于此种情形，才同意将讼争房产用于办理形式上的抵押，这并非夏爱华的真实意思表示。另，饶清华正是基于建宁县农村信用合作联社与吴小明的口头协商才会租赁夏爱华前述房产并进行大面积装修，花费巨甚。饶清华并未收到法院的任何处置房屋的通知书，剥夺了饶清华优先购买权。 建宁县农村信用合作联社书面答辩称，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回饶清华的复议申请，主要理由：1.案涉房产系被执行人吴小明、夏爱华用于贷款300万元本息的担保，且办理了抵押登记。建宁法院（2018）闽0430民初1226号民事调解书确认了建宁县农村信用合作联社对前述房产拍卖、变卖房产所得价款享有优先受偿权；2.涉案房产的抵押时间为2013年11月25日，饶清华租赁合同签订时间为2017年4月1日，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；3.涉案房产系先抵押后出租的房产，该租赁风险应当由承租人和出租人共同承担，抵押权人不承担租赁物拍卖变卖风险；4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案建宁县农村信用合作联社对涉案房产享有优先受偿权，饶清华的执行异议不应得到支持；5.建宁法院（2020）闽0430执异8号之一执行裁定书对原执行裁定书相关内容进行了补正。 本院对建宁法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条中关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条中关于“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”的规定，抵押权设立后设定的租赁权不得对抗已登记的抵押权。本案中，建宁县农村信用合作联社的抵押权设定在先，饶清华所持租赁合同签订时间在后，不论饶清华与夏爱华之间是否存在租赁关系，均不能阻却法院对涉案房产的查封、拍卖和执行，故饶清华以其对拍卖财产享有租赁权为由提起执行异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，饶清华不服执行异议裁定的，应向上级人民法院申请复议。建宁法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对饶清华的异议进行审查并作出（2020）闽0430执异8号执行裁定，后又通过作出（2020）闽0430执异8号之一执行裁定的方式对原裁定法律适用进行补正，程序确有瑕疵，本院予以纠正；但由于涉案房产抵押权设定在先，租赁权设置在后，建宁法院驳回饶清华异议申请的处理结果并无不当，可予以维持。此外，执行程序必须以生效法律文书为依据，而不能审查该依据。建宁法院（2019）闽0430执458号执行案件的执行依据为已经发生法律效力的建宁法院（2018）闽0430民初1226号民事调解书，根据既判力原则和执行程序形式审查原则，在抵押登记和生效法律文书未被撤销或变更前，执行程序不得直接否定抵押登记效力和生效法律文书确定的优先受偿权，饶清华提出涉案抵押房产仅是形式抵押，并非夏爱华真实意思表示的主张，在本案执行程序中不予处理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十三条第一项之规定，裁定如下： 驳回饶清华的复议申请，维持福建省建宁县人民法院（2020）闽0430执异8号和（2020）闽0430执异8号之一执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  吴良盛 审判员  檀 飞 审判员  阙 斌 二〇二〇年七月二十二日 书记员  吴 瑶 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； (五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。