青海省海东市乐都区人民法院   民事判决书   （2020）青0202民初1257号   原告：西宁九海房地产开发有限公司   住所地：西宁市城北区小桥大街22号。   统一社会信用代码：xxxxxxxxxxx。   法定代表人：王某1，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：王某2，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：鲁某，系该公司法务。   被告：冶某，青海省海东市乐都区碾伯镇景都乐苑5号楼1单元1144室。   原告西宁九海房地产开发有限公司（以下简称九海房地产公司）与被告冶某返还原物纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九海房地产公司委托诉讼代理人王某2、鲁某及被告冶某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告停止侵权归还原告房产；2.请求人民法院依法判决被告承担抢占房屋期间租金及相关费用；3.本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：原告开发建设的青海省海东市××区，被告冶某在未缴纳房款，未办理任何购房手续以及未领取该房屋正规钥匙的情况下，于2015年8月14日将原告开发建设的××区据为己有，该房屋建筑面积143.93平方米、单价6500元/平方米、价值935545元。经原告多次催促让被告搬出，归还被告的房屋；或者办理购房手续缴纳全部房款，但是被告置若罔闻。为此为了保护原告的合法权益，根据有关法律规定，依法向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告辩称：原告所说的不知情的情况下，我入住了景都乐苑的房屋的陈述不符合事实，我与九海房地产公司没有任何关系，也没有经济往来，我是从马某的手中通过合法手续购买的。因为该房屋是拆迁安置的，九海房地产公司承诺配合他们公司拆迁的前十名住户可以优先选择房号和楼层，九海房地产公司给了马某这个承诺，我们没有摇号，马某是我的姐夫，我从马某手里购买了该房屋，我去售房部，按照九海房地产公司的要求，给销售部负责人宋洁交了3万元的定金，另外一个蒋经理告诉我，要求我提供宅基地审批手续交给宋经理，我把这些东西提供给宋经理之后，就给了我房屋的一把装修钥匙，当时还让我缴纳2000元的装修费用，因为我配合了九海房地产公司的拆迁工作，蒋经理免了我2000元的装修费用。2015年7月3日我拿到房屋钥匙之后开始装修，装修完毕，九海房地产公司的物业部门验收了房屋后给我办理了入住手续，给了我全部的钥匙，入住到景都乐苑之后，一直没有收过物业费，2019年7月2日开始，九海房地产公司的物业公司开始催收让我补交3年的物业费。该房屋是我合法取得的，九海房地产公司已经起诉了我2次，每次都告知我九海房地产公司撤诉了，这次我希望法院能够公正的进行判决。   本案的争议焦点：被告冶某是否侵占了原告九海房地产公司的房屋？   当事人围绕争议焦点及诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提交的证据：1、商品房预售许可证1份，证明该房屋系原告开发，所有权归原告所有；2、催缴通知书1份，证明原告多次向被告发出通知，要求被告交纳房款或者搬离房屋；3、2017年8月28日马某书写的证明1份，证明马某是景都乐苑的回迁户，冶某不是本小区的回迁户，房屋不是补偿给冶某的回迁房；4、回迁户的名单1份，证明被告没有持房屋名单，不是景都乐苑小区的回迁户。   对于原告提交的上述证据，被告质证认为，1、对商品房预售许可证没有异议；2、催缴通知书我不认可，不应该给我下达，因为我是从马某的手里购买的，我跟九海房地产公司没有关系。3、马某签字的证明我不认可，我本身就不是东关村的人，也不是拆迁户，是马某与九海房地产公司签订的安置协议，与我没有关系，该证明也没有任何的法律效力；4、我是河门村人，不是东关村的回迁户，我没有主张过自己是东关村的回迁户，我与九海房地产公司的拆迁安置没有任何关系，我是通过买卖关系购买的房屋。回迁户的房号名单，也没有提供给马某，房号是九海房地产公司给马某的承诺，可以优先选择房屋，并不需要通过摇号来选择，所以不存在我直接入住了房屋的情况，我是合法途径办理了入住。   被告提交如下证据：1、收条2份，是马某出具给被告的收据，证明该房屋是被告和马某通过买卖关系购买的事实以及证明2014年3月20日马某为了修建房屋跟被告借款10万元出具借条的事实，3、协议1份，证明被告与马某按照约定给被告住房一套，超出的面积按照每平方米2800元补交了65000元；4、押金收据及业务受理单3份，证明被告缴纳了相关费用，是通过合法途径入住××苑，并补缴了3年（2017、2018、2019）的物业费，原告开具了加盖九海房地产公司印章的收据。   对于被告提交的上述证据，原告质证认为，1、2014年3月20日的收条，证据的真实性不予认可，也没有银行的转账凭证，不能证明马某是否实际收到了该笔款项，而且该款是投资，也不是借款，并且与本案也没有关系；2、协议书的内容，对其真实性不予认可，双方在协议中约定是马某的回迁房给被告进行分配，这跟马某给我们的证明是相反的，马某的证明说明了该房屋不是回迁房；3、押金收据的真实性和证明方向不予认可，该收据没有我公司的盖章，并且也没有银行的转账来证明我们公司收到了你的转账，并且写的是交房预售款，不能说明是购买的房屋的押金还是预售房屋缴纳的费用，不能进行确定；4、九海房地产公司的业务受理单的没有异议，政府要求我们不能对住户进行断电断水，出现经济纠纷通过法律程序解决，其他收据需要进行待查。   证人马某当庭陈述：我是乐都区东关村的拆迁户，九海房地产公司前后安置了我2套房子，我将其中一套安置的××区）以总价165000元的价格卖给了冶某，我和冶某签订了房屋买卖协议并且有收条。冶某以我的名义给物业交了配套设施费3万元，钥匙是冶某在九海房地产公司的物业处办理了入住手续后领的，于2016年居住使用该房屋。后于2017年为了拿到安置的第二套房屋，九海房地产开发公司给我写了一份证明让我在上面签字，不然不给我安置房屋，因此我就在证明上签了字。   对于证人马某的证言，原告对真实性和证明方向均不认可，被告对该证言不持异议。   本院分析认为，原、被告均无异议的证据有：原告提交的乐都县商品房预售许可证，被告提交的业务受理单，对以上证据的证明效力本院予以确认。原告提交的1号证据，其来源形式合法，内容客观真实，对其证明效力予以确认；2、4号证据不能证明被告冶某侵占原告九海房地产公司房屋的事实，对其证明效力不予认定。3号证据证明的事实证人马某已当庭表示其内容不是自己的真实意思，对该证据证明效力本院不予支持。被告冶某提供的收条两份及协议一份与证人马某的证言相互印证，形成证据链，对其证明效力本院予以确认。被告冶某提交的收据一份，虽然没有加盖原告方印章，但收款事由为景都乐苑交房预收款，收款人为原告公司销售部经理宋洁，收款方式为现金，证明此款项已由原告方公司人员收取。   本院经审理查明，认定如下事实：九海房地产公司系海东市乐都区景都乐苑回迁安置房的房地产开发公司。证人马某系回迁户。2015年马某在分配到第一套拆迁安置房时，将该房屋卖给被告冶某居住使用。冶某于2016年11月8日向西宁九海房地产公司缴纳交房预收费3万元后，开始装修并办理入住手续居住使用至今。期间被告冶某向原告方物业公司补缴了物业费、电费等费用。   本院认为，返还原物请求权，是所有权人在其物被他人非法占有时，依法要求该占有人返还原物的权利。本案中，涉案房屋是证人马某因原告西宁九海房地产开发有限公司拆迁安置取得的房屋，而被告冶某是基于马某房屋买卖合同关系取得该房屋的所有权。证人马某与被告冶某按照房屋买卖合同的约定履行了各自相应的交付义务，且被告通过原告物业公司处办理了相应的交房入住手续，被告占有、使用该涉案房屋非直接取自于原告之手，原告不能突破合同的相对性，直接指向本案被告冶某。故被告占有、使用涉案房屋的行为对原告不构成侵权，原告要求被告停止侵权，归还房屋并承担抢占房屋期间租金及相关费用的诉讼请求，因被告主体资格不适格，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：   驳回原告西宁九海房地产开发有限公司的诉讼请求；   案件受理费减半收取50元，由原告西宁九海房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。   审判员 郭春瑛     二〇二〇年七月二十三日   书记员 韩千惠