广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终9565号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地：广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：谢衍刚，所长。委托诉讼代理人：关骏斌，男，该所工作人员。委托诉讼代理人：吴卓斌，男，该所工作人员。被上诉人（原审被告）：聂红晶（曾用名聂红贞），女，汉族，1968年3月3日出生，住广州市越秀区。上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀第一房管所）因与被上诉人聂红晶房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀第一房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除与聂红晶的租赁关系，并判令聂红晶立即腾空交还惠福西路白薇街31-33号三楼1房；3.判令追缴聂红晶从2000年11月1日起至2000年11月30日的租金（每月72.38元）、2001年1月1日至2001年5月31日的租金（每月72.38元）、2001年7月1日至2001年8月31日的租金（每月72.38元）、2001年9月1日至2001年10月31日的租金（每月84.42元）、2001年12月1日至2001年12月31日的租金（每月84.42元）合计832.3元；4.判令追缴聂红晶从2019年12月1日起按每月606.6元的标准缴纳租金（房屋使用费）至房屋腾空交还之日，暂计至2019年12月31日合计为606.6元（按照2018年广州市房屋租金参考价光塔路地段26元/平方米计算）；5.本案一、二审诉讼费用由聂红晶负担。事实和理由：越秀第一房管所在一审中已提交租赁期限为2002年4月1日至2003年7月31日的租赁合同原件供核对，该合同第六页第十八条已载明“二〇〇〇年七月至二〇〇二年三月续租壹年玖个月止”，即聂红晶需要追缴的租金在合同期内，租金标准已在合同中载明，若需要其他证据证明越秀第一房管所诉请主张的租金标准，一审法官应另行要求越秀第一房管补交相关资料，但一审法官并未提出，故一审法院以越秀第一房管所未能提交证据为由驳回越秀第一房管所的诉讼请求于法无据。另经越秀第一房管所核查发现聂红晶存在自有私房的情况，聂红晶的行为已经违反相关法律规定及租赁合同约定。二审庭询中，越秀第一房管所要求撤销上诉请求第二项、第四项，并变更其上诉理由如下：聂红晶已于2020年4月底将案涉房屋交还给越秀第一房管所，并付清了除上诉请求第三项之外的房屋租金。被上诉人聂红晶答辩称：1.同意越秀第一房管所撤销其上诉请求第二项、第四项。2.聂红晶已于2019年11月退还房屋，双方未办理书面交接手续，不清楚越秀第一房管所何时收回房屋。聂红晶于2020年6月去房管部门办理了退房手续，但目前没有任何退房证明。3.聂红晶每个月均有向越秀第一房管所支付租金，并无欠费情况，也不可能欠10个月这么久的租金。越秀第一房管所主张欠费，对此应举证证明。越秀第一房管所向一审法院起诉请求判令：1.解除越秀第一房管所与聂红晶的租赁关系，聂红晶户立即将广州市越秀区白薇街31-33号三楼1房屋腾空交还越秀第一房管所，以及判令聂红晶从2019年8月1日起每月按84.42元的标准支付租金至腾空交还房屋之日止。2.追缴上述房屋由2000年11月1日起至2000年11月30日的租金（每月72.38元）、2001年1月1日至2001年5月31日的租金（每月72.38元）、2001年7月1日至2001年8月31日的租金（每月72.38元）、2001年9月1日至2001年10月31日的租金（每月84.42元）、2001年12月1日至2001年12月31日的租金（每月84.42元）。一审法院经审理查明：广州市越秀区白薇街33号3楼为越秀第一房管所管理的房屋。2002年11月21日，越秀第一房管所（甲方）与聂红晶（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作住宅使用，建筑面积23.33平方米，租赁期限从2002年4月1日至2003年7月31日止，月租金84.42元；租金按月结算，由乙方在每月20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；如果逾期90日，甲方有权解除合同、收回房屋；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3个月与甲方协商，双方另订合同等。该合同第十八条并注明：2000年7月至2002年3月续租1年9个月止等。合同签订后，越秀第一房管所将涉案房屋交付给聂红晶使用。聂红晶至今未向越秀第一房管所支付2000年11月1日起至2000年11月30日、2001年1月1日至2001年5月31日、2001年7月1日至2001年8月31日、2001年9月1日至2001年10月31日、2001年12月1日至2001年12月31日的租金，及自2019年8月1日起未向越秀第一房管所支付租金。在本案诉讼期间，越秀第一房管所确认聂红晶按照合同约定的标准向越秀第一房管所支付租金至2019年11月份。目前未有证据反映聂红晶在本市内有其他房屋可供居住。一审法院认为：越秀第一房管所、聂红晶双方签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。该合同注明“2000年7月至2002年3月续租1年9个月止”，但越秀第一房管所并未提供双方此前签订的租赁合同，亦未能提供证据证明越秀第一房管所所主张的租金标准。故越秀第一房管所现以聂红晶欠付涉案《广州市房地产租赁合同》签订前的租金为由主张解除上述《广州市房地产租赁合同》，依据不足，一审法院对此不予支持。此外，因越秀第一房管所已确认聂红晶向越秀第一房管所支付租金至2019年11月止，故越秀第一房管所现要求聂红晶支付2019年8月1日起租金的诉讼请求，亦无需一审法院再行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2019年11月18日作出如下判决：驳回广州市越秀区第一房屋管理所的诉讼请求。一审案件受理费50元，由广州市越秀区第一房屋管理所负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对越秀第一房管所的上诉请求，分析如下：案涉房屋系越秀第一房管所管理的公房，系由聂红晶向越秀第一房管所承租，并按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金。上述租赁关系与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方当事人之间有关案涉房屋的租赁关系具有福利保障性质，越秀第一房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有行政优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。越秀第一房管所作为房屋受托管理单位对涉案租赁合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审法院对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，故本院二审予以裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4845号民事判决；二、驳回广州市越秀区第一房屋管理所的起诉。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均退还广州市越秀区第一房屋管理所。本裁定为终审裁定。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年七月二十三日书记员 张冰玲李逸丹