四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8555号 上诉人（原审原告）：王龙金，男，1975年10月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：熊思鸣，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都图腾魏玛酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高攀路2号。 法定代表人：刘世金，总经理。 被上诉人（原审被告）：四川图腾酒店投资管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区浆洗街12号。 法定代表人：叶明艳，总经理。 委托诉讼代理人：曾艾琳，女，该公司员工。 上诉人王龙金因与成都图腾魏玛酒店管理有限公司（以下简称魏玛公司）、被上诉人四川图腾酒店投资管理有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6305号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王龙金上诉请求：1、撤销原判第五项；2、改判支持王龙金第二项诉讼请求即图腾公司、魏玛公司支付从2019年7月1日起至实际腾退房屋期间的房屋占用费；3、改判图腾公司、魏玛公司结清房屋腾退前的水电、通信费、物业管理费用；4、本案一审、二审受理费等诉讼费用由图腾公司、魏玛公司承担。 事实及理由：一、一审判决以“鉴于收房涉及如何恢复，需要双方充分沟通、协商，需要一定的时间周期，且魏玛公司在此期间也未经营为由，故租金计算至2019年6月30日为宜”，属于法律适用错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条之规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此，《房屋租赁合同》解除后，魏玛公司、图腾公司应按约将恢复原状后的房屋退还给王龙金，不存在需要协商沟通的问题。魏玛公司、图腾公司是否经营，也不能成为不支付租金或逾期腾房占有使用费的理由。 本案涉房屋系由魏玛公司、图腾公司整体改造作为酒店经营，王龙金一人之力无法恢复房屋原户型，只能由魏玛公司、图腾公司对全部房屋进行恢复，一审判决的上诉认定导致魏玛公司、图腾公司怠于恢复房屋，而不用承担责任。 二、一审判决以有关于水电、通信、物业管理费，根据合同约定，由承租方向物业管理公司缴纳物业服务费及各项代收代缴费用，表明魏玛公司并不负有向王龙金支付物业管理费、水电费的义务。王龙金亦未代魏玛公司缴纳，故不具有向魏玛公司追偿的权利。以此为由驳回王龙金该项诉求，属于认定法律关系错误。 案涉房屋的物业管理、水电等合同的当事人均为王龙金非魏玛公司、图腾公司，魏玛公司、图腾公司作为房屋使用人实际应向王龙金缴纳上述费用，只是基于房屋租赁合同的约定而直接缴纳，魏玛公司、图腾公司未结清该费用的，需由王龙金按物业合同、水电合同的约定承担合同责任。一审判决未能理清两不同的法律关系，导致认定事实错误。 综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，应予以纠正。 魏玛公司答辩称：请求驳回王龙金的上诉，理由同一审一致，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。王龙金所说的水电未通，水电经过改造符合要求，能够使用，在我方承租之前，房屋的水电都是一户一表，现在已恢复。在一审的时候案涉房屋已经具备交房条件，其现在所看到的卫生条件和建渣和魏玛公司无关。31楼有很多业主，有健身馆等，如果现在有建渣，是属于其他物业的事情，与魏玛公司无关。 图腾公司答辩称：图腾公司现在与王龙金没有关系，权利义务已全部转移到魏玛公司。 王龙金向一审法院起诉请求：1.判令图腾公司、魏玛公司支付租金8369.99元及滞纳金（以8369.99元为基数，按合同约定每日欠付租金的0.3%计算，自2019年1月11日起计算至付清之日止），违约金3201.12元；2.图腾公司、魏玛公司支付从2019年7月1日起至实际腾退房屋期间的房屋占用费；3.图腾公司、魏玛公司就位于成都市武侯区房屋，按《商品房买卖合同》所附平面图恢复原状（恢复隔墙、卫生间、水电气管线、空调外机安装位及水电计量表），结清水电、通信费、物业管理费后腾退给王龙金；4.位于成都市武侯区房屋内装饰装修归王龙金所有。 2011年，王龙金因从开元公司处购得位于成都市武侯区房屋，与图腾公司签订《房屋租赁合同》，房屋建筑面积56.56平方米，租期从2013年7月1日起15年，装修免租期3个月，其中约定2018年7月1日至2019年6月30日期间内租金为57元／平方米·每月。第四条第（四）项约定：业主出租的房屋为清水房，由承租方自行装修，60平方米以下标准为15万元，60平方米以上标准为25万元；租赁合同期满后，房间内的所有装修、家具、家电归出租方所有，承租方不得收取费用；第七条第（十四）项约定：租赁期满后，租赁方应恢复房屋的原户型。第八条第（三）项约定：承租方逾期支付租金超过60日的，出租方有权解除合同。第十条第（一）项约定：承租方接到催费通知后十日内仍不及时支付租金，除补交租金外，每逾期一天按预付租金总额每日0.3%支付滞纳金，超过30日仍未足额支付租金及滞纳金，视为承租方违约，应向出租方支付一个月租金的违约金，出租方有权解除合同，房屋内装修装饰无偿归出租方所有。第十五条约定：业主同意承租方或者承租方的关联公司在本合同签订后注册成立新公司，承接本合同项下承租方的全部权利义务，承租方不再另行通知。 2014年11月22日，部分业主与图腾公司、魏玛公司签订《租金支付确认协议》，约定魏玛公司承接图腾公司在《房屋租赁合同》中的全部权利义务，并约定了业主收取租金的银行账户。 2019年5月28日，魏玛公司向王龙金发出《同意解约通知收房函》同意解除合同，并要求于2019年5月31日收回房屋。 另查明，魏玛公司于2019年1月至6月支付租金12726元。图腾公司是魏玛公司的股东。 案涉房屋户型图详见《房屋买卖合同》。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》、《催费通知书》、《收条》、《解除租赁合同通知书》、《同意解约通知收房函》、银行转款明细及当事人陈述在案证实。 一审法院认为，王龙金与图腾公司签订的《房屋租赁合同》系属合法有效。合同约定图腾公司可以将合同权利义务转移给其关联公司，故魏玛公司辩称其为租赁合同的承租方的理由成立，本案因租赁合同产出的债务应由魏玛公司承担。因魏玛公司未依约支付租金，王龙金主张于2019年6月30日解除合同，与魏玛公司主张合同解除时间于2019年5月28日，故双方对解除合同均无异议。一审法院确认《房屋租赁合同》已于2019年6月30日解除。魏玛公司应承担交还房屋及赔偿出租方损失的责任。 关于交还房屋，由于案涉房屋交付时，因图腾公司经营需要没有要求修建隔墙，不便于业主独立使用，故魏玛公司应当按照国家相关建筑标准以及《房屋买卖合同》所附房屋平面图修复隔墙，恢复《房屋买卖合同》约定的门窗、卫生间、水电管线、空调外机安装位及水电计量表，确保业主收回房屋后可以满足正常生活之需。 关于租金，魏玛公司通知王龙金于2019年5月31日收房的时间虽然较合同解除时间晚，但鉴于收房涉及如何恢复，需要双方充分沟通、协商，需要一定的时间周期，且魏玛公司在此期间也没有经营，故租金应计算至2019年6月30日为宜，期间产生租金金额为19343.52元（56.56平方米×57元/平方米每月×6个月），魏玛公司已经支付12726元，未支付租金为6617.52元（19343.52元-12726元）。故王龙金要求魏玛公司支付欠付租金的诉请，一审法院在前述范围内予以支持，超出部分不予支持。 关于违约金和滞纳金，根据合同约定，承租方接到催费通知后十日内仍不及时支付租金，除补交租金外，每逾期一天按预付租金总额每日0.3%支付滞纳金，承租方逾期支付租金超过30日，应向出租方支付一个月租金的违约金，出租方有权解除合同。鉴于同时计算滞纳金和违约金标准过高，魏玛公司也要求减少，故可按月利率2%计算滞纳金和违约金。2019年1月13日，王龙金等业主书面通知图腾公司、魏玛公司支付租金。故魏玛公司应于2019年1月23日起以欠付租金6617.52元为基数，按月利率2%支付滞纳金及违约金。 关于房屋内装饰装修，合同虽然约定，承租方逾期致承租方解除合同，室内装饰装修无偿归出租方所有。鉴于魏玛公司在对房屋恢复后，其装饰装修可能受到一定程度毁损而不能确定，故不宜径行判决确认装饰装修所有权归属，但依约，魏玛公司应按房屋恢复后的房屋装饰装修状态无偿交付王龙金。 关于水电、通信、物业管理费，根据合同约定，由承租方向物业管理公司缴纳物业服务费及各项代收代缴费用，表明魏玛公司并不负有向王龙金支付物业管理费、水电费的义务。王龙金亦未代魏玛公司缴纳，故不具有向魏玛公司追偿的权利。一审法院对王龙金该项诉讼请求不予支持。 王龙金的其他诉讼请求一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决：一、图腾公司于本判决生效之日起十日内向王龙金支付租金6617.52元；二、图腾公司于本判决生效之日起十日内向王龙金支付滞纳金和违约金，滞纳金和违约金之和的计算方法为：以6617.52元为基数，按月利率2%从2019年1月23日起计算至本金付清之日止；三、图腾公司于本判决生效之日起一个月内对位于成都市武侯区房屋按照国家相关建筑标准以及《房屋买卖合同》所附房屋平面图修复隔墙，按照《房屋买卖合同》约定的恢复门窗、卫生间、水电管线、空调外机安装位及水电计量表，并返还给王龙金；四、图腾公司履行本判决第三项确定的返还成都市武侯区房屋义务时，应将该房屋装饰装修按恢复房屋后的状况无偿交付给王龙金；五、驳回王龙金的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6967元，由王龙金负担1100元，图腾公司负担5867元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王龙金向本院提交了以下证据：1.收房通知书，证明魏玛公司在2020年1月19日才通知王龙金收房，才恢复完毕； 2.五份视频及4张图片，王龙金于2020年6月10日及6月15日与魏玛公司验房时拍摄的视频。证明楼层整体环境差，未达到应恢复的标准，且魏玛公司无法提供房屋面积测绘图纸。 魏玛公司、图腾公司发表质证意见称：对于证据1的真实性予以认可；对于证据2，关于王龙金提出的垃圾，与魏玛公司无关，是其他人装修房屋的垃圾。对视频的真实性不发表意见，对关联性不予认可。王龙金称怕整改过后房屋面积有出入，所以没有接收，魏玛公司是严格按照图纸整改的，如果王龙金认为面积有问题，应该提供证据予以证明。对隔墙照片的真实性不予认可。 本院审查后认为：关于证据1，可以证明魏玛公司在2020年1月19日向王龙金发出的收房通知，本院对真实性予以确认；关于证据2，王龙金提交的视频中部分是拍摄案涉房屋室外的情况，与本案并无关联性；其主张水电未恢复，但其提交的视频中不能证明水、电未恢复的情况，故其提交的视频不能达到其证明目的；关于照片中呈现的房屋状态，可以判断案涉房屋内已修建了隔墙，但王龙金提出面积可能存在差异的问题，应由其举证证明隔墙修建后的房屋面积与其出租房屋时房屋面积存在差异。而其照片不能证明存在面积差，故王龙金提交的证据2不能达到其证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王龙金的上诉请求与被上诉人魏玛公司、图腾公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、魏玛公司、图腾公司是否应向王龙金支付房屋占用费；二、魏玛公司、图腾公司是否应向王龙金支付返还房屋之前的水电费、通信费、物管费。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，因一审法院判决案涉合同的解除时间双方均未提出异议，本院予以确认。在合同解除后，魏玛公司即应及时腾退返还案涉房屋。但根据案涉房屋的特殊性，即案涉房屋与其他业主的房屋一并出租予魏玛公司打造经营，且王龙金在出租案涉房屋亦同意承租方对房屋进行装修，案涉房屋与其他业主的房屋在装修时存在交叉、合并为同一房屋或存在水电管线重新安装等情况，需双方配合完成；且在此期间，魏玛公司在此期间也没有经营，故一审法院对于合同解除后的占用费不予支持并无不当。根据二审中王龙金提交的证据可以证明房屋内已修建隔墙，如果隔墙修建后的墙面存在瑕疵，王龙金可主张魏玛公司对瑕疵部分予以修复。但王龙金以此拒绝接受房屋，但其提交的证据不能证明瑕疵的存在对其使用房屋造成不能避免的客观影响，故其主张在此期间内的房屋占用费并无事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，按照王龙金与魏玛公司的合同约定，承租人魏玛公司应承担相应的费用。但在本案中，王龙金提出的该项诉讼请求并不具体明确，魏玛公司就案涉房屋的使用是否欠付水电、通讯费和物业服务费，应当由王龙金提交相应证据予以证明。二审中，王龙金并未提交应由魏玛公司支付费用的具体金额，也未提交相应证据证明存在欠付的客观事实，故本院对王龙金的该项上诉请求不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由王龙金负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 龚 耘 审判员 白福群 二〇二〇年七月八日 书记员 龙春光