嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1393号原告：嘉兴皓燃房产营销策划有限公司，住所地嘉兴市秀洲区油车港镇正原北路350号。法定代表人：林玲闰。委托诉讼代理人：沈建、沈飞，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。被告：徐斌，男，1994年10月30日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：薛明，嘉兴市南湖区天安法律服务所法律工作者。原告嘉兴皓燃房产营销策划有限公司与被告徐斌合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序审理，并于2020年5月22日公开开庭进行审理，原告嘉兴皓燃房产营销策划有限公司及其委托诉讼代理人沈飞、被告徐斌及其委托诉讼代理人薛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求(变更后)：1.判令被告支付违约金31200元；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2019年10月24日签订“房地产限时委托协议”，该协议第一款约定委托销售的房产及所有人，第二条第一款约定委托出售的价格为1040000元，同时协议第四条第三款约定原告支付给被告5000元作为服务保证金，原告已于2019年10月23日通过微信方式转账给被告，协议第五条第一款约定委托期限为2019年10月24日至2019年12月30日，协议第六条约定了违约责任。原告为完成被告所委托的事项积极在各大门户网站及线下推广，终于有第三方买方有意向购买，但被告在委托期限突然单方面终止委托，造成违约给原告及原告公司造成不良影响，原告为维护自身权利特提起诉讼。被告徐斌答辩称，1.本案原、被告在签订合同前不认识，是在原告业务员通过微信先付5000元的情况下利用合同订立优势，乘被告不具合同订立经验，未仔细看合同就在原告业务员诱导下签订合同。原告业务员当时只说是履行一下程序，未将违约金条款向被告明确提示告知，且合同是原告提供的，故此违约金条款中加重被告责任部分（即超出5000元部分）应归于无效。2.本案是委托代理合同，而委托代理合同的建立基础是双方之间的信赖。本案中原告利用合同陷阱设计被告本身就是缺乏诚实信用。被告根据市场行情要求原告按照市场价格出售，原告为了自己利益侵犯被告的定价权，也不同意和被告介绍的中介机构合作卖房的建议，导致案涉房屋至今未售出，给被告造成了投资损失。因此，被告根据合同法第410条、民法总则第173条第二项规定，依法行使委托解除权是合理合法的。原告在被告依法解除委托代理合同后，虚构买家假意邀请被被告识破而无法提供真实买家，且原告未有效举证证明存在客观损失，也不存在第三人主张权利情形，故被告不需要承担赔偿责任，更不需要承担违约金。3.本案案涉委托代理合同同时约定履约保证金与违约金，在理解与适用上应有利于被告，适用履约保证金约定。退一步讲，即使按照合同法第98条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，但约定的违约金过分高于造成的损失，被告可以请求将违约金调整为5000元以下。原告为证明其主张提交了以下证据：1.《房地产限时委托合同》一份，证明被告自愿委托原告出售房产且收取原告保证金并约定委托时间及出售价格的事实。被告认可其真实性，但对合法性不予认可，认为合同中约定的违约条款违反法律规定。2.《商品房买卖合同》及地下车位使用权购置协议复印件各一份，证明被告所委托出售的房产为被告所有的事实。被告对三性均无异议。3.《解除委托的函》一份，证明被告在委托期间内解除合同的事实。被告对三性均无异议。4.邀请函一份，证明原告经过努力已经为被告找到买家的事实。被告认可收到该邀请函，但对其内容的真实性不予认可。5.微信聊天记录打印件一份（共5页），证明原告工作人员已经把履约保证金给付被告、被告无故提出解约的事实。被告对收到5000元保证金的事实无异议，但认为保证金的性质是解约保证金。6.微信聊天记录打印件一份（共1页），证明原告前期积极联系买家为被告出售房产的事实。被告认为该聊天记录是原告与他人的聊天记录，不认可其真实性。7.照片及截图一组，证明原告根据与被告签订的协议，积极在线下及各大门户网站发布出售信息的事实。被告认可其真实性，但认为并不能证明给原告造成了损失。被告就自己的抗辩未提交证据。对于以上证据，本院认证如下：对于原告提供的证据1、2、3、4、5、7，被告认可其真实性，本院予以认定。对于证据6，原告未能证明该聊天记录的真实性，且被告不予认可，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产限时委托协议》一份，约定甲方自愿委托乙方代为销售自有房产一处，该房产坐落于嘉兴市秀洲区及汽车位（924）。甲方同意上述房产的出售总价为人民币1040000元，此销售价格为甲方净到手价格，若乙方最终成交价高于甲方委托出售价，高出部分作为乙方中介服务费。上述房源为独家委托，委托期间甲方不得以任何借口或理由委托其他中介或自行销售该房产，也不得以任何理由提高委托期间该房产销售总价。委托签字后，乙方应重视将该房屋买卖作为本中介机构重点推荐房源，并且不得低于委托销售底价。乙方负责上述房产销售的宣传工作，承担广告费用，及时向甲方汇报房产的销售情况。乙方支付甲方5000元作为服务保证金，若乙方在本合同到期后尚未出售上述该房产，则甲方不予退还服务保证金。上述房产的委托期限为2019年10月24日至2019年12月30日。在委托期限内如有出现接受甲方出售条件的买受方时，乙方有权代理甲方收受购房定金，收受定金后甲方应在3日内与买受方在乙方配合下签订《房屋转让合同》；如因甲方原因未签成《房屋转让合同》，购房定金由甲方负责向买受方赔偿，并支付上述房屋总价的3%作为乙方中介服务费。签订委托协议之日起，期间任何一方违约反悔本合同的约定，违约方应向守约方支付该房产委托总价的3%作为违约金，因违约方造成更大经济损失，将由违约方承担赔偿责任。因甲方产证办理当中，甲方途中不得以任何理由拒绝乙方本次委托，否则视为甲方违约。2019年11月11日，被告向原告发送《关于解除委托合同的函》，要求解除双方于2019年10月24日签订的《房地产限时委托协议》。同日，原告向被告发送《邀请函》，邀请被告在2019年11月13日前到达嘉兴市秀洲区正原北路350号，前来确认信息收取购买定金与签署二手房转让协议。本院认为：原、被告签订的《房地产限时委托协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应遵照履行。本案中，原、被告均认可《房地产限时委托协议》系委托合同，合同法第四百一十条规定“委托人或受托人可以随时解除合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于当事人的事由外，应当赔偿损失”，就本案而言，原告亦认可被告享有解除权，但主张被告在约定的委托期间内擅自解除合同，给原告造成损失，应当予以赔偿。关于赔偿的具体金额，双方合同中已约定违约金按委托交易价格的3%计算，被告抗辩认为该违约金过高。鉴于合同签订后，原告提供了一定的中介服务，在被告擅自解除合同的情况下，必然给原告造成一定损失。对于原告的损失，本院结合本案实际和嘉兴市房地产中介市场的交易习惯等综合考虑，本院酌定被告应向原告支付违约金15600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告徐斌于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴皓燃房产营销策划有限公司违约金15600元；二、驳回原告嘉兴皓燃房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计290元，由被告徐斌负担95元，原告嘉兴皓燃房产营销策划有限公司负担195元，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  顾侃二〇二〇年七月十五日法官助理顾一杰书记员王玮宁1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。