江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏10民终1964号上诉人（原审原告）：李秀英，女，汉族，1949年2月24日出生，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：许竹淋，男，汉族，1986年9月17日出生，住江苏省高邮市。原审被告：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地江苏省高邮市经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。上诉人李秀英因与被上诉人许竹淋、原审被告龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称龙誉公司）执行异议之诉一案，不服江苏省高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2019）苏1084民初7413号民事裁定，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李秀英上诉称，请求撤销原审裁定；撤销对高邮市帝景龙庭小区15号402室的执行措施，依法将该房屋恢复登记至龙誉（扬州）置业有限公司名下。高邮法院在执行许竹淋与龙誉（扬州）置业有限公司办理过户登记案件中，已经发现李秀英是案涉房产的利害关系人，房产是备案登记在李秀英名下的，高邮法院应当立即中止执行程序。李秀英是在接到高邮法院通知书后，立即在法院规定的期限内提出了案外人执行异议，但高邮法院未依法停止执行程序，反而将房产迅速过户到许竹淋名下，高邮法院是违法执行，应当裁定撤销过户登记等执行行为。经审理查明，2011年5月19日，龙誉公司向李秀英出具收据三张，备注收款事由分别为15#402房款479395元、15#402代收费7260元、15#402规费11779元，并加盖龙誉公司帝景龙庭房款专用章。其后，李秀英与龙誉公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：李秀英向龙誉公司购买帝景龙庭小区15幢402号商品房；商品房总金额479395元，付款方式为李秀英一次性支付479395元；龙誉公司应当在2012年12月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关条件并符合合同约定的商品房交付李秀英使用等。2012年7月19日，该预售合同办理了备案登记，合同备案号为bccdd1cbc46cacd3。2012年底，许竹淋与龙誉公司商议购买涉案房产并陆续交付首付款32万元。2013年3月3日，龙誉公司出具承诺书一份，承诺于2013年4月底与许竹淋签订售房合同，如未办理涉案房产的售房合同，龙誉公司将承担违约金1万元。约定期限届满后，双方未能签订售房合同。2013年5月7日，龙誉公司向许竹淋出具帝景龙庭房屋认购书一份，明确认购人为许竹淋，认购的房屋为15幢402室，建筑面积136.97平方，总价款54万元。双方约定在2013年6月15日签订正式合同，并扣除1.5万元（实为此前的违约金），同时将涉案房屋实际交付给许竹淋。但到期后，双方未能签订正式购房合同。2016年7月4日，龙誉公司再次向许竹淋出具承诺书一份，同意许竹淋对龙誉公司已实际交付的涉案房屋进行装修，并承诺如房子发生买卖纠纷，造成房屋无法交付，装修费用将由龙誉公司承担。许竹淋遂对涉案房屋进行装修，并随后搬至涉案房屋生活至今。后因龙誉公司未能与许竹淋签订商品房买卖合同，并办理涉案房屋产权的登记手续，许竹淋向高邮法院提起诉讼，要求龙誉公司继续履行合同，配合其办理不动产转移登记手续并承担违约金18万元。高邮法院立案审理后，于2018年11月23日作出（2018）苏1084民初3777号民事判决，判决龙誉公司应与许竹淋继续履行房屋买卖合同，并于判决生效后一个月内与许竹淋办理房屋产权登记所需要的相关手续。因龙誉公司未履行判决确定义务，许竹淋向高邮法院提出强制执行申请。2019年8月21日，高邮法院向高邮市不动产登记中心送达（2018）苏1084民初3777号《民事判决书》《协助执行通知书》，将龙誉公司名下坐落在高邮市帝景龙庭15幢402室房屋过户至许竹淋名下。本院还查明，2019年8月23日，高邮市不动产登记中心给高邮法院回函，“经查并与高邮市住房和城乡建设局房地产市场监管科对接，该户已于2012年7月19日经网上备案签售给李秀英，合同备案号为bccdd1cbc46cacd3，而该院出具的民事判决书中未提及该事项，特此建议高邮市人民法院对该处不动产权进行核实。”高邮法院于2019年8月28日发函给李秀英“对于位于帝景龙庭15幢402室的房产，本院将依据判决书，过户至许竹淋名下。上述情况，本院现告知你方。如有不同意见，请在十日内以书面形式向我院提出”。案外人李秀英接到高邮法院通知后，于2019年9月3日向高邮法院提出案外人执行异议，要求中止执行（2018）苏1084民初3777号民事判决。2019年9月3日，高邮市自然资源和规划局发放了江苏（2019）高邮市不动产权第0015634号不动产证，案涉房产登记到许竹淋名下。高邮法院对李秀英的异议立（2019）苏1084执异42号案件进行审查。高邮法院审查认为，本案存在龙誉公司将坐落在高邮市帝景龙庭15幢402室的商品房先后出卖给李秀英和许竹淋的“一房二卖”的情况，李秀英与龙誉公司签订商品房买卖合同在先，而许竹淋经龙誉公司交付占有商品房在先。异议人李秀英虽办理了合同备案，但并未办理预购商品房预告登记，依法并不能产生阻却所购商品房物权变动的效力。根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规定，许竹淋作为合法占有人，有权要求龙誉公司继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋产权登记至其名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据以上规定，异议人李秀英可以要求解除合同，并要求龙誉公司返还已付购房款及利息、承担相应的赔偿责任。高邮法院遂于2019年11月5日裁定，驳回李秀英的执行异议请求，并告知其如不服裁定，可以提起诉讼。李秀英向高邮法院提出执行异议之诉称：撤销对高邮市帝景龙庭小区15号402室的执行措施，依法将该房屋恢复登记至龙誉（扬州）置业有限公司名下。事实和理由：李秀英与被告龙誉公司于2011年5月达成购房意向，并支付全部房款及其他费用。双方于2012年7月19日签订购房合同并办理备案登记，约定于2012年12月30日交房，但因龙誉公司的原因，未能开具发票，致该房屋一直未办理产权证。2019年8月底，李秀英收到贵院通知，称：本院（2018）苏1084民初3777号判决书已进入执行程序，对帝景龙庭小区15号402室房屋，本院将依据判决书过户至许竹淋名下。上述情况，告知你方。如有不同意见，请在十日内以书面形式向本院提出。李秀英收到通知书后，立即提出执行异议，贵院裁定驳回了异议。高邮法院经审理认为：本院对高邮市帝景龙庭小区15号402室采取的执行措施是依据已生效的（2018）苏1084民初3777号民事判决书作出的。相关法律规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第119条规定外，还因具备的条件之一为：有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。因为在执行标的与执行依据所确认标的相同时，如执行标的错误，实质上不是执行行为本身存在错误，而是执行依据存在错误，仅仅排除执行行为并不足以保护案外人对该标的所享有的实体权益。案外人应通过其它方式主张权利。高邮法院裁定，驳回李秀英的起诉。诉讼费8490元予以退还。本院认为，本案存在龙誉公司将坐落在高邮市帝景龙庭15幢402室的商品房先后出卖给李秀英和许竹淋的“一房二卖”的情况。高邮法院（2018）苏1084民初3777号民事判决，判决龙誉公司应与许竹淋继续履行房屋买卖合同，并于判决生效后一个月内与许竹淋办理房屋产权登记所需要的相关手续。该判项不是确认案涉房产所有权的判决，而是继续履行买卖合同相关义务。李秀英在收到高邮法院通知函后，立即向高邮法院提出中止执行的案外人异议，其主张案涉房产的物权期待权来排除法院执行，其请求完全符合案外人执行异议和异议之诉的受理范围。执行依据并未确认许竹淋是案涉房产产权人，故李秀英提出排除执行请求，与生效执行依据并不冲突和不完全相同。高邮法院办理房产过户时，相关不动产登记部门已经书面提醒案涉房产存在备案登记情况。在商品房预售交易中，买卖合同签订后网签备案是重要的程序之一，是房地产行业主管部门为监管房地产交易采取的监管措施，虽不具有物权变动性质，但在一定程度上能够防止一房二卖情况发生。鉴于案涉房产如何撤销了备案登记并办理了过户登记的事实不清，李秀英的案外人异议之诉请求能否排除执行应当得到实体审理和判决。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，裁定如下：一、撤销高邮市人民法院（2019）苏1084民初7413号民事裁定；二、指定高邮市人民法院审理本案。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇二〇年七月六日书记员 孙 妍