吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终1391号上诉人（原审被告）：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王一丰，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：李影，女，1976年9月26日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。上诉人吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人李影买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、李影承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《吉林恒大华府停车位使用协议》属预约合同，而非正式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定适用定金罚则。根据协议第十二条约定，本协议仅作为恒大公司为李影保留车位号的凭证，双方具体权利义务以签订的《停车位合同》为准。同时，本协议书未提及交付使用条件、日期等。《商品房销售管理办法》第十六条明确规定，买卖合同应当具备的主要条款，因此本协议应属预约合同，本案适用定金罚则。二、协议中已就定金数额作出明确约定，为2万元，李影无权要求返还。《吉林恒大华府停车位使用协议》第一条约定，李影签署本协议时，支付2万元作为定金，定金在签约后转为已付款。其中签约是指签订正式《停车位合同》，李影未依约按时签署并履行相应债务，该2万元款项的性质仍为定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，李影无权要求返还。三、恒大公司未迟延交付，合同的解除是基于李影的违约行为，其应承担相应责任。《吉林恒大华府停车位使用协议》第八条注明，恒大公司在销售现场设有《停车位合同》等各项重要文件、证书的公示，双方在对正式《停车位合同》内容没有异议的情况下才签订本协议书。同时，李影作为完全民事行为能力人，在购置车位时一定会对交付时间、交付方式等此类与自身利益息息相关的问题进行询问，故李影关于对交付时间不知情的主张不应采信。其擅自拒不履行债务的行为有违诚信交易、公平交易原则，扰乱市场秩序，一审法院如此判决显失公平。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。李影辩称，一审判决认定事实清楚，采信证据确实充分，审判程序合法，判决结果正确，恒大公司的上诉理由不成立，不应支持。一、本案不应适用定金罚则。双方签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》第一条明确规定，2万元定金在签约后转为预付款，交完定金后双方签订了《吉林恒大华府停车位使用协议》，此时2万元的性质就已不再是定金。签订《吉林恒大华府停车位使用协议》就是签约行为，这2万元自然转为已付款，恒大公司认为仍是定金没有法律依据，本案不应适用定金罚则。二、李影没有违约。《吉林恒大华府停车位使用协议》对车位的交付时间没有约定，应是在双方签订正式合同时再进行约定。因双方意思表明表示未能达成一致，正式合同未能签订，不存在李影违约的问题。恒大公司出租车位是为了收取租金，李影承租车位是使用停车场停放车辆，此类合同的交易习惯是交租金的同时交付车位，就是算上打租金，在李影交付第一期租金后，恒大公司也应立即交付车位，但却坚持要在五年之后才让使用车位，显失公平。正式合同没有签成，李影不会再继续交付租金，恒大公司理应立即退款。即使违约，也是恒大公司违约。三、恒大公司依法应该立即退款。2万元定金转为已付款，恒大公司使用一年多已获得一定经济利益，而李影这一年多还再另租车位。李影为索赔已经做出很大让步，恒大公司应立即退款。综上所述，请二审法庭驳回上诉，维持原判。李影向一审法院起诉请求：一、解除李影与恒大公司签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》；二、判令恒大公司立即返还给李影24,000元；三、诉讼费由恒大公司承担。一审法院认定事实：甲方：恒大公司，乙方：李影于2019年3月10日签订《吉林恒大华府停车位使用协议》。甲方同意乙方使用吉林恒大华府楼盘二期地下车位A区A150号。该车位总价值160,000元。一、乙方同意签署本协时，支付人民币20,000元作为定金（定金在签约后转为己付款），甲方在本协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；二、1.（略）；2.分期付款（五年分期）：乙方须于2019年3月19日前支付首期款4000元（不含定金），并签署《停车位合同》；于2020年3月10日前付清24,000元；于2021年3月10日前付清24,000元；于2022年3月10日前付清24,000元；于2023年3月10日前付清24,000元；于2024年3月10日前付清40,000元。如乙方未能按约定日期支付上述款项，则每天按未交款的万分之一向甲方支付违约金；三、乙方必须在双方约定期限内凭本协议及己付款之票据，与甲方签署《停车位合同》，若乙方逾期未办理该手续，则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该停车位；四、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到销售中心支付相应款项，否则视为乙方违约，若逾期支付超过90天，甲方有权单方解除本协议，乙方应向甲方支付总价款的10％作为违约金，甲方无须通知乙方可另行处理该车位。如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意后，乙方每天按未交款的万分之一向甲方支付违约金，合同继续履行；五、在乙方履行完毕本协议约定的情况下，甲方未能为乙方保留该车位号的，则双倍返还乙方所付定金，但不再承担其他责任；六、乙方同意签署本协议后不更名、不增减名、不更换车位，若乙方不能按照本协议姓名签署《停车位合同》则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，另行处理该车位，乙方无权要求返还所付款项；七、甲、乙双方的联络方式以本协议所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的事实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任；八、乙方已阅读并理解、认同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》及《停车位合同》《地下停车场管理服务协议》并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款；九、该车位按套计价，不作任何面积补差及补偿。2019年3月10日李影交款24,000元，恒大公司出具收据。一审法院认为，李影与恒大公司签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，李影主张解除合同，恒大公司表示同意，一审法院不持异议。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同系双方当事人合意而订立，合同的内容由当事人约定，合同成立的条款中一般包括当事人、标的、数量、质量、履行期限、履行方式等内容，合同没有约定或约定不明确的，合同当事人可以协议补充。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案李影与恒大公司签订的车位协议，对车位的交付时间未确定，系权利义务内容未完全确定。现双方协商不妥，不能视为李影根本违约，故对恒大公司主张双方协议并没有对车位交付时间进行约定，李影存在根本违约的主张，一审法院不予支持。此次审判的是双方订立的《吉林恒大华府停车位使用协议》，协议签订当日李影付款24,000元，现双方对车位交付时间协商未果，之后李影向一审法院提起诉讼。在分期付款的买卖合同中，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。故对恒大公司主张李影在签署吉林恒大华府停车位使用协议后，未按照约定期限签署正式停车位合同，同时拒不支付到期车位款，致使合同约定目的无法实现，构成根本违约的主张，一审法院不予支持。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。李影在签合同当日所交的24,000元，其中争议的20,000元应视为转化购车位款，故对恒大公司主张李影应承担吉林恒大华府停车位使用协议解除的法律后果，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，适用定金罚则。李影交付的20,000元定金不予退还的主张，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方于2019年3月10日签合同，当日交付首期款时，该车位已建成，但恒大公司称需至2024年3月10日李影付清最后一次款后，恒大公司才能将车位交付李影使用。一审法院认为，这种履约行为并不符合正常交易习惯，也不能实现合同的目的。恒大公司并未将车位交付李影使用，合同解除后，恒大公司应当向李影返还24,000元。合同的解除，双方均有责任，因此，本案的诉讼费应由双方共同负担。合同解除后，如恒大公司认为李影还应承担相关责任，可以另行依法行使权力。因为合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百六十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李影与恒大公司2019年3月10日签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》；二、由恒大公司退还李影购买车位价款24,000元，于判决生效后十日内付清。案件受理费200元，李影与恒大公司各负担100元。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，恒大公司与李影于2019年3月10日签订《吉林恒大华府停车位使用协议》，约定李影使用恒大公司相应车位，并分期付款。恒大公司主张李影应于2024年3月10日或车位款项全部付清之日方可使用车位，但双方签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》并无此项约定，在李影购买的案涉车位地上的房屋已经交付的情况下，车位仍需五年后方可使用，明显不能实现李影签订上述协议的合同目的，既不符合交易习惯，也不利于市场交易，在双方对车位交付时间不能达成一致的情况下，李影诉请解除合同，恒大公司亦认可解除，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。恒大公司已经收取的首期款项24,000元应返还给李影，一审法院裁判并无不当。恒大公司上诉称，双方签订的《吉林恒大华府停车位使用协议》为预约合同，李影所交纳的2万元应为定金，因李影违约，故本案应适用定金罚则。本案中，虽然协议约定2019年3月19日双方应签订《停车位合同》，但是恒大公司未举证证明其提示或催促过李影签订《停车位合同》，亦未以李影未及时签订《停车位合同》为由要求解除协议，且于此后继续要求李影交纳下一期车位使用款项，结合《恒大华府停车位使用协议》约定的停车位位置、具体款项的交付以及双方之间的权利义务等内容，不能认定李影构成违约，对恒大公司的该上诉意见不予支持。综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年七月二十七日书记员  滕怀哲