天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2467号上诉人（一审原告）：张永宽，男，1991年10月10日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：朱祥凯，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王屹然，天津益清律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：胡兴礼，男，1960年11月16日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李文龙，天津匡时律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，天津匡时律师事务所实习律师。上诉人张永宽因与被上诉人胡兴礼租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2018）津0111民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张永宽上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法发回重审或查清事实后改判被上诉人返还上诉人租金400000元，被上诉人赔偿上诉人损失248000元、鉴定费12000元；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律存在明显的错误：（一）在签订租赁合同之时，被上诉人向上诉人提供了天津市西青区大寺镇建设土地管理站、天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会出具的产权证明和天津市西青区大寺镇大寺村村民委员会出具的产权证明，该证明中已经载明产权归属和该房屋已经消防验收，上诉人已经尽到了注意义务，并不存在过错。（二）涉诉房屋系因产权问题导致的合同无效，应当按照合同约定由被上诉人赔偿上诉人的经济损失。（三）被上诉人的原因导致合同无效，且因本案涉诉房屋未经消防验收致使上诉人无法使用该房屋从事经营，合同目的未实现，上诉人并未因租赁行为使用本案涉诉房屋，被上诉人负有依法向上诉人返还租金的义务。四、生效判决仅系对未支付租金的部分所进行的确认，未对上诉人主张的已支付的租金进行处理。上诉人向被上诉人支付的40万元的租金，在合同无效的前提下，应当作为上诉人的损失，按照上诉人与被上诉人双方的过错程度，予以分担。本案中诉争房屋所占用土地的性质以及是否具有产权以及消防是否经过验收或者备案，此种情形请合议庭予以考虑。因合同无效所造成的损失，责任均在被上诉人一方，被上诉人作为房屋的实际占用人，在签订合同以及履行合同的过程中，被上诉人对上诉人将租赁房屋用于经营网吧是知情并达成合意的。被上诉人在明知涉诉的房产主体未经消防验收的情况下，仍将诉争房屋出租给上诉人，从而导致达不到合同目的，未达合同目的以及合同无效的过错，均应当归责于被上诉人。胡兴礼辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。双方合同已经履行了两年零三个月后，上诉人提出房屋没有安全消防验收，违背了诚实信用原则。如果其需要消防验收为前提，那么应当在消防验收以后才能装修使用。即便出现了这种所谓的无效情形，上诉人应该及时止损，不应有装修损失。上诉人称2019年11月27日才收到消防不允许使用说明书，此时已经超出了合同期外，风险应当由上诉人承担。张永宽向一审法院起诉请求：1．要求判令原、被告于2016年3月21日签订的房屋租赁合同无效；2．判令被告返还原告租金400000元；3．判令被告赔偿原告损失441300元；4．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年3月21日订立《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于天津市西青区大寺镇大寺村福泉花苑8号楼底商，上下两层，共4间，建筑面积431平方米，出租给原告，租期自2016年6月1日至2019年6月1日止，共三年。并约定每年租金为200000元，关于付款方式，原告应当于本合同生效之日向被告支付第一年租金，每年的6月份向被告支付下一年的租金。关于合同终止的约定中记载：如果原告欠租金累计达2个月，被告可以终止合同并收回房屋。2016年6月16日，天津市西青区大寺镇大寺村民委员会填发房屋所有权证，记载涉案房屋所有权人为胡兴礼，坐落地点为天津市西青区，土地性质为集体土地。2016年6月28日，原告向被告支付租金200000元，2017年6月12日，原告向被告支付租金100000元，2017年6月29日，原告向被告支付租金100000元。2018年9月22日，因原告未支付被告下一年度租金，被告将原告所租赁的底商上锁，并报警。被告按照约定将房屋交付原告，原告对该房屋进行了装修并用于经营网吧。《房屋租赁合同》中记载的天津市西青区大寺镇大寺村福泉花苑8号楼底商系商铺45、46号。2018年2月1日，天津市西青区公安消防支队出具不同意投入使用、营业决定书，记载，天津西青区创世网吧，存在下列消防安全问题，1、主体建筑未经消防验收。原告表示该决定书于2019年11月27日才收到。经原告申请，一审法院委托天津中兴财资产评估事务所有限公司对涉案房屋装修及添附物品损失价值进行了评估，评估结论为248000元。原告为此支出鉴定费12000元。原告表示未对超市内的商品进行评估。另查，一审法院曾就胡兴礼与张永宽租赁合同纠纷一案出具2018津0111民初2881号民事判决书，后张永宽上诉，天津市第一中级人民法院维持一审判决。该判决书记载判决内容为：“一、胡兴礼与张永宽订立的《房屋租赁合同》无效；二、张永宽于本判决书生效之日起十日内给付胡兴礼房屋使用费44383.56元；三、张永宽于本判决书生效之日起三十日内腾空涉案房屋并交付胡兴礼，如果逾期将向胡兴礼支付自逾期之日至房屋实际腾空之日止的房屋占用费（标准按照每年200000元计算）”。一审法院认为，关于合同效力问题及租金是否退还的问题，已经有生效民事判决书予以确认。关于原告主张的损失部分，对于鉴定部门出具的鉴定报告，证据充分，客观真实，一审法院予以确认。根据原告提供的证据，结合当事人陈述，双方订立的房屋租赁合同为无效合同，对于原告造成的损失，原、被告均存在过错，被告的过错在于其在向原告出租房屋时未向其明确告知该房屋的相关情况，包括房屋主体是否进行过消防验收及房屋的性质等问题，而原告的过错在承租该房屋时未尽到注意义务，对经营网吧所需要的相关条件未能充分获知。因此结合双方的过错程度，被告应承担原告损失的50%即124000元，关于鉴定费亦应承担50%即6000元，其他损失由原告自行承担。对于原告主张超市内物品的损失，超市的物品原告在不经营后应当自行取走，故对此不予支持。一审法院判决如下：“一、原告张永宽与被告胡兴礼订立的《房屋租赁合同》无效；二、被告胡兴礼于本判决书生效之日起十日内给付原告张永宽损失124000元、鉴定费6000元，共计130000元；三、驳回原告其他诉讼请求。当事人如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取12214元，保全费4770元，共计16984元，此款由被告胡兴礼承担6984元，原告张永宽承担10000元。此款于本判决生效之日起十日内交付本院。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同的签约双方均应对租赁物的属性尽到审查、注意义务。现租赁合同被确认无效，一审法院认定合同双方均有责任，并依鉴定结论判令双方分担损失，符合法律规定。上诉人已交纳的租金系上诉人实际使用涉案房屋的使用费用，上诉人主张被上诉人返还租金，于法无据。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人张永宽负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月二十三日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……