湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1113号上诉人（原审被告）：宜昌市丽骏商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路169-1号，统一社会信用代码91420500309868748U。法定代表人：王文忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐哲，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：黄迎霞，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈剑，男，汉族，1987年6月2日出生，住兴山县。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌市丽骏商业管理有限公司（以下简称丽骏公司）因与被上诉人陈剑租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人丽骏公司的委托诉讼代理人徐哲、黄迎霞，被上诉人陈剑的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽骏公司上诉请求：1、撤销宜昌市西陵区人民法院（2018）鄂0502民初3052号民事判决书，依法改判驳回陈剑的全部诉讼请求（不服金额：556910元）；2、本案诉讼费由陈剑承担。事实和理由：一、根据双方签订的租赁合同，丽骏公司有权根据自身经营需要对租赁场地进行调整，陈剑拒不配合属于违约，而丽骏公司依约采取救济措施不属于违约。在拟定《场地租赁合同》时，为了防止租赁期内因经营需要对场地进行调整，导致合同双方产生不必要的争议，故在合同第七条第9款进行了约定，即“如甲方因经营需求对场地进行调整，乙方应无条件服从和配合”。对于“调整”一词，应为“重新调理整顿，使适应新的情况和要求”之意。因此，丽骏公司依约有权重新规划租赁场地的用途，对于丽骏公司的决策，陈剑应该无条件的服从和配合，这是双方合作的基础，是陈剑愿意自行承担的商业风险。二、本案中鉴定依据严重失实，远远超出了陈剑的诉请，不应被采纳。1、鉴定依据系陈剑利用其关联公司伪造，不应被采纳。鉴定机构依据新峰公司提供的施工图纸确定了建筑物面积等基础数据，但新峰公司并非建筑公司，经营范围是劳务服务、房屋拆除、房屋搬家，没有施工资质。同时，根据在全国企业信用信息系统查询，新峰公司的法定代表人即是本案的原告陈剑，股东包括了陈剑，也包括了宜昌海星宝趣公司的股东郑小山。新峰公司提交的材料应该被依法排除，不能作为鉴定依据。2、鉴定结论与宜昌海星宝趣公司工作人员陈述不符。根据其工作人员在公安部门所作的笔录，建厕所和三间商铺大约花了9万元（相关物品花了4万元左右），而评估结果中房屋建筑物的评估原值为676417元，两笔金额相差甚远。3、鉴定结论与陈剑的诉请相互矛盾。根据陈剑一审提交的起诉状所述，海星宝趣公司对租赁场地进行平整、硬化并搭建卫生间、门房、更衣室等临时建筑，各项配套工程总费用为304536元。而根据《资产评估报告》，房屋建筑物评估原值为676417元，净值为453200元，也就是说，鉴定原值是其自述投入的两倍有余，就连鉴定净值也比其自述投入高。可见，该份鉴定报告十分荒谬，究其原因，是被上诉人陈剑提供的鉴定依据不属实。4、机器设备的评估也严重失实。169号露天广场内堆放的设备是宜昌市狂欢旅游开发有限公司（以下简称“狂欢公司”）购置的游乐设备，并非陈剑所诉被拆毁设备。三、被上诉人陈剑放任其损失扩大，应自行承担相应责任。设备贬损的最大原因是拆除后陈剑未对其进行任何处理，放任损失扩大。设备在两年半的时间里在露天暴露，风吹日晒雨淋，导致严重锈损，不能再继续使用，被上诉人陈剑对此应该自负责任。综上，原审判决未考虑合同双方的真实意思表示，且鉴定报告严重失实，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人陈剑辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、双方在合同中确有“如甲方经营需要对场地进行调整，乙方应无条件服从和配合”的约定，但是丽骏公司在擅自拆除租赁场地地上物之前并未就其有经营需要告知被上诉人陈剑，一审中丽骏公司亦未提供其有经营需要的相关证据，丽骏公司明显违约。2、鉴定结论系双方共同选定的鉴定机构，依据法定的程序作出，鉴定人进行了现场的勘察、资料的收集整理，并不以被上诉人陈剑提供的材料及陈述作为唯一依据，具有客观性、合法性。被上诉人陈剑亦不存在丽骏公司所称的提供伪造材料，虚假陈述等情形，一审法院将鉴定结论作为定案依据并无不当。3、陈剑在2018年10月份向人民法院提起诉讼，在诉讼之前向丽竣公司发送了相关的函件，应视为采取了合理的措施防止损失的过大，丽骏公司关于陈剑放任其损失扩大的理由不成立。陈剑向一审法院起诉请求：1、判令丽骏公司支付陈剑违约金5万元；2、判令丽骏公司赔偿陈剑各项经济损失980536元（购置设备376000元、临时设施304000元、经营损失300000元）；3、判令丽骏公司承担陈剑维权债权费用2万元。一审法院认定事实：2017年5月13日，丽骏公司（甲方）与陈剑（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租由甲方指定场所，场地面积为6000平方米，地址位于体育场北路169号西陵广场（详见附件：平面图中红线标注位置），由乙方自行投资经营水上乐园项目；租赁经营时间自2017年至2019年5月1日至8月30日；本合同执行期间，租金每年保底按照20万元/年收取，每年一次性收取，先付后用；本合同签订后3日内，乙方应当向甲方交纳履约保证金5万元，合同履行期满，且乙方结算所有水、电等相关费用后，甲方在7日内无息退还；如甲方因经营需求对场地进行调整，乙方应无条件服从和配合；除上述各项规定外（甲乙双方的权利义务），甲乙双方任何一方违约，违约方向对方赔偿违约金50000元，并承担由此造成守约方的一切损失；租赁期满未能续约自然终止或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内清场、撤场并将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方；乙方拒不交还的，每逾期一天应当按照承租期内日平均租金的双倍支付逾期占用费，且甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的一切损失由乙方承担，并且，乙方在合同终止日期前未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理，处理过程中发生的费用由乙方承担；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，向租赁场地所在地（湖北省宜昌市西陵区华祥商业中心）法院提起诉讼，因诉讼而发生的费用包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等均由败诉方承担等。该合同有丽骏公司作为甲方的盖章和陈剑作为乙方的签名。合同签订当日，陈剑向丽骏公司支付一年租金200000元。后陈剑根据经营需要与邓奕轩、郑小山成立宜昌海星宝趣儿童游乐场有限公司，在上述租赁场地修建商铺、厕所及配套设备，并购买桌椅和水上游乐设施开展经营。2018年4月8日16时许，丽骏公司拆除陈剑在租赁场地的设施设备，堆放一边。同年4月24日，丽骏公司向陈剑出具《关于解除合同的工作联系函》，内容为:“贵我双方于2017年5月13日签订《场地租赁合同》，约定由你方承租我公司管理的位于体育场北路169号西陵广场的场地，约定租赁期限自2017年至2019年每年5月1日至8月30日。合同第七条第9款还约定你方应无条件服从和配合我方的经营调整，2018年3月期间，双方曾经过协商解除《场地租赁合同》，4月初，贵方对相关水上乐园设施设备自行拆除，因此双方签订的《场地租赁合同》已经没有继续履行的必要和可能性，为此我方特此进行书面告知，解除《场地租赁合同》”。审理中，经陈剑申请，一审法院委托湖北众证资产评估有限公司对陈剑在上述租赁场地上的设备、设施（详见附件一：设备清单）、临时建筑物及配套物品（详见附件二：临时建筑物清单）遭受宜昌市丽骏商业管理有限公司损坏的经济损失及“水上乐园”2018年度、2019年度预期收益做物价评估司法鉴定。湖北众证资产评估有限公司于2019年9月24日出具资产评估报告，鉴定意见为：房屋建筑物评估净值453200元，构筑物及其他评估净值17641元，机器设备评估净值161269元，合计623110元，2018年度、2019年度预期收益无法评估。陈剑为此支付鉴定费8000元。丽骏公司对该鉴定意见有异议，认为鉴定机构依据的主要材料系陈剑提供，与其自己陈述不一致，且现场堆放的游乐设施是狂欢公司的游乐场设备，而非水上乐园的设备，故不应采纳。一审另查明，2018年9月25日，陈剑（委托人，甲方）与湖北西陵律师事务所（受委托人，乙方）签订《委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，指派刘威律师为甲方与丽骏公司因租赁合同纠纷的代理人，代理权限为：特别授权；甲方应向乙方缴纳代理费人民币20000元，前述费用于本合同签订之日缴纳5000元，剩余款项于一审开庭前缴清等。陈剑于当日支付5000元，又于同年11月7日支付15000元。上述事实，有《场地租赁合同》、《委托代理合同》、《关于解除合同的工作联系函》、《资产评估报告》、当事人当庭陈述及相关证据在卷佐证，并当庭质证。一审法院认为：1、陈剑与丽骏公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，予以确认。陈剑与丽骏公司应按协议全面履行，丽骏公司在双方合同约定的租赁期限尚未到期的情况下解除合同，并将陈剑在该租赁场地的租赁物拆除，给陈剑造成损失，应承担违约责任和赔偿损失的责任。2、陈剑要求丽骏公司按照合同约定支付违约金50000元及因诉讼产生的代理费20000元，符合双方的约定，予以支持。3、丽骏公司以合同约定“甲方因经营需求对场地进行调整，乙方应无条件服从和配合”为由，而不同意赔偿。但丽骏公司又未提交证据证明其将该租赁场地收回后用于其他经营需要，故对丽骏公司以该约定而不同意赔偿的理由，不予采纳。4、根据鉴定机构出具的资产评估报告，丽骏公司应赔偿陈剑构筑物及其他价值17641元和机器设备价值161269元。因鉴定机构评估房屋建筑物净值为453200元，高于陈剑主张的该部分损失304000元，对其超出的部分，不予采纳，以上各项赔偿费用共计482910元。丽骏公司对该评估报告有异议，但未要求重新鉴定，故对其对该评估报告的质证意见，不予采纳。陈剑因此次评估支付的鉴定费8000元，根据鉴定意见，应由陈剑和丽骏公司各承担4000元。另，陈剑主张经营损失300000元未提交相关证据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜昌市丽骏商业管理有限公司向陈剑支付违约金50000元。二、宜昌市丽骏商业管理有限公司赔偿陈剑各项经济损失482910元。三、宜昌市丽骏商业管理有限公司向陈剑支付律师代理费用20000元。四、宜昌市丽骏商业管理有限公司向陈剑支付鉴定费4000元。五、驳回陈剑其它诉讼请求。上述判决于判决生效之日起十日内履行，未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费元14255（陈剑已预交），适用简易程序，减半收取7127.50元，由陈剑负担3349.90元，宜昌市丽骏商业管理有限公司负担3777.60元（宜昌市丽骏商业管理有限公司负担的费用在给付上述款项时一并给付陈剑）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、丽骏公司是否存在违约行为；2、鉴定报告能否作为认定损失的依据；3、陈剑是否存在故意放任损失扩大的行为。一、关于丽骏公司是否存在违约行为。丽骏公司与陈剑签订了《场地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。丽骏公司将指定场地租赁给陈剑经营水上乐园项目，租期为2017年至2019年5月1日至8月30日，事实已查明，2018年4月8日，丽骏公司自行拆除了陈剑在租赁场地上的建筑物、构筑物和设施设备，终止了合同的履行。本案关键在于如何认定丽骏公司的拆除行为是否属于合同中约定的“甲方因经营需求对场地进行调整”，根据诚实信用原则、公平原则及对交易市场稳定性的合法维护需求，本条合同约定不应作随意扩大性解释，在无特殊情况下，应当首先保障承租户的稳定经营。丽骏公司在二审中陈述，被清除场地目前有一部分租赁给一家龙虾餐饮店，另一部分用作停车场，因此，本院认为丽骏公司主张其终止与陈剑的租赁合同系其因经营需要对场地进行调整的意见缺乏事实及法律依据，不予支持。丽骏公司在租赁合同期内擅自拆除陈剑的建筑物、构筑物及设施设备，属于违约行为，应当承担违约责任。二、鉴定报告能否作为认定损失的依据。陈剑要求丽骏公司承担违约责任的方式为支付违约金及赔偿损失，其中损失包括购置水上乐园项目的设施设备、修建临时建筑物、构筑物等费用及经营损失。陈剑在提起诉讼后，依法向人民法院申请对各项损失进行司法鉴定，法院依法组织双方当事人选定评估机构，对陈剑提交的《设备清单》、《临时建筑清单》及建筑物图纸等材料进行了质证，湖北众证资产评估有限公司在双方当事人均到场的情况下进行了现场勘查，在出具评估报告初稿后，征询双方当事人意见并作进一步修改，整个鉴定过程合法合规，鉴定报告可作为认定损失的参考。评估损失分三部分：1、机器设备，评估原值183368元，评估原值161269元，设备明细未超出陈剑与广州市涂鸦游乐设备有限公司之间的供货合同范围（合同价、转账记录为376000元）。2、场地平整费用17641元。3、房屋建筑物评估原值676417元，评估净值453200元。该部分费用数额确实与陈剑起诉主张的304000元差距较大。经核查，陈剑起诉主张的304000元系实际支出费用，包括劳务费160169元和材料费144366元。而评估机构采用的是房屋重置成本评估法，系参照宜昌市房屋造价标准及湖北省建筑工程造价指标等，并计算管理费用、投资利息等包含在内的工程造价，而陈剑自述其为节约成本，委托自己的公司即宜昌市新峰劳务服务有限公司实际施工，在确定设计图纸后又将劳务部分承包给个人包工头，绝大部分材料系自己购买，由此，关于房屋建筑物的造价，评估机构的结论与陈剑的自诉支出产生一定差距。丽骏公司仅凭认为新峰公司与陈剑之间的关联关系，欲否认图纸的真实性，缺乏相应证据支持。且一审法院根据民事诉讼不告不理原则，在评估结论高于原告诉请的情况下，依据陈剑的该部分诉请主张进行判决，未违反法律规定，应予维持。三、关于陈剑是否存在故意放任损失扩大的行为。因丽骏公司的不当拆除行为，被拆除的设施设备存在遗失情况，陈剑在知晓设备被拆后采取了报警自救措施，并与丽骏公司协商损失问题，现无证据表明陈剑存在故意放任损失扩大的行为。综上所述，宜昌市丽骏商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9396元，由宜昌市丽骏商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年七月八日书记员 彭先悦