海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初2404号原告：孙明，男，1988年10月13日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：蒋运宏，系辽宁海清律师事务所律师。被告：海城市金源房屋开发有限公司，统一社会信用代码：91210381696151981R，住所地：海城经济技术开发区二台子委42号。法定代理人：刘宝库，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬，系该公司员工。原告孙明诉被告海城市金源房屋开发有限公司商品房销售同纠纷一案，本院于2020年4月30日受理后，依法由审判员李学龙担任审判长并主审，与人民陪审员赫英龙、马祎晗共同组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告孙明及其委托诉讼代理人蒋运宏，被告海城市金源房屋开发有限公司的委托诉讼代理人张冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙明诉称，2013年9月6日原告与被告签订商品房购买预定书，原告以银行贷款方式购买被告开发的天河骏景小区房屋1号楼4单元9层东户77.28平方米商品房屋,房屋出售价格273000元，原告履行了付款义务后被告给原告出具专用收款收据，被告签订协议当日交付房屋，原告入住后多次找到被告要求被告办理房屋产权手续，均未果。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，因此原告主张在2013年9月6日交房90天后的2013年12月6日开始计算违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》等的相关规定，原告起诉到贵院，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求1、请求法院判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金从2013年12月6日开始至2020年4月30日按照购房款273000元的年利率6%支付逾期办证的违约金103740元(273000×0.005×76个月=10103740元)；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告海城市鑫源房屋开发有限公司辩称，原告所述不属实，原告所在小区实际开发商是崔志刚，崔志刚收取实际费用，我们公司和崔志刚是挂靠关系，有协议。经审理查明：2013年9月6日，原告与被告签订《“天河骏景”商品房购买预定书》一份，原告以按揭方式购买被告开发的“天河骏景”小区1号楼4单元9层东户，建筑面积77.28平方米一处，总房款为230000元。2013年9月6日，原告办理了入住手续，缴纳了物业费等相关费用。另查:案涉房屋尚未办理房屋所有权证书。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：“天河骏景”商品房购买预定书1份、专用收款收据（房屋首付款）1份、缴费通知单、请求信。被告提供的证据有：挂靠协议一份。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实，足资认定，本院依法予以采信。关于被告提供的情况说明1份，因该份证据系被告单方制作，原告对此不予认可，故本院对该份证据不予采信。本院认为：原告与被告签订的《“天河骏景”商品房购买预定书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否应立即为原告办理房屋所有权证书一节，因案涉房屋尚未进行验收，故被告尚不具备配合原告办理房屋所有权证书条件时，若被告仍不配合原告办理房屋所有权证书，原告可另行诉讼。关于被告是否应承担给付逾期办证违约金的责任问题。因被告作为案涉房屋的出卖方，原告作为买受方，原告已按合同约定交付全部购房款，且已实际入住，被告应当依法履行配合购买人办理产权证等合同附随义务，但至起诉之日被告仍未能取得房屋权属证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金数额计算的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出售人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一），既未约定借期内的利率也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；:(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”而前述《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十八条及最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条均为参照性规定或意见，非应当性规定或意见。结合本案实际情况，其一、被上诉人已经实际接收房屋，入住使用，逾期办证行为并未实际影响被上诉人对房屋的占有使用，基于居住的主要合同目的能够实现;其二、被上诉人并未对其实际损失提供证据予以证明，在此情况下，法律是对其可期待物权凭证的保护，是法律利益的保护，而非现实可见损失的赔偿，违约金数额量化依据并不明确;其三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即一方当事人因违约而付出的成本应有一定的限度;其四、上诉人在承担逾期办证违约金赔偿责任后，依然要履行协助被上诉人办理房屋权属证书的合同附随义务。综上，本院认为，被告未按约定时间履行协助原告办理产权登记的义务，应承担相应违约金给付责任，但违约金数额的确认应综合考虑该违约行为造成的后果、损失的实际情况、违约成本的预见及该约定行为是否还有条件继续履行等情况予以考量，结合本案上述实际情况及上诉人年利事的诉求，本院的定认为，本案违约金数额的计算以原告已付购房款总额为基数，按年3％标准计收为宜。关于被告主张的诉讼时效问题。本院认为，逾期办证违约责任是债权性质的义务，其请求权应当适用诉讼时效。如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案双方当事人未明确约定违约金数额，故应为继续性债权，违约金的计算应以每个个别债权分别计算诉讼时效。本案中，原告于2013年9月6日入住，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，自房屋交付之日起90日期限届满，原告未取得房屋产权证，则被告应当承担违约责任。而原告于2020年4月30日起诉，要求给付2013年9月6日至2020年4月30日的逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”从起诉之日倒推三年即2017年9月6日之后的违约金请求权未超过诉讼时效。综上，自2017年9月6日至原告主张的截止日期2020年4月30日止的违约金请求权未超过诉讼时效期间，应予保护。综上被告应给付原告逾期办证违约金的数额为273000元×3%÷365天×1090天=24457.81元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海城市鑫源房屋开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告孙明违约金24457.81元；二、驳回原告孙明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，由原告孙明承担1963.55元，由被告海城市鑫源房屋开发有限公司承担411.45元。此款原告已垫付，被告在履行本判决所确定的给付义务时加付411.45元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李学龙人民陪审员  赫英龙人民陪审员  马祎晗二〇二〇年七月二十四日书 记 员  边诗岚