辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1019号上诉人（原审原告）:杜海云，女，1983年6月7日生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：张鹏，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。被上诉人（原审第三人）：张立岩，女，1969年3月16日出生，汉族，无职业，住锦州市太和区。被上诉人（原审第三人）：秦国友，男，1956年3月3日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。上诉人杜海云因与被上诉人锦州福兴房地产开发有限公司、秦国友、张立岩商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初1489号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杜海云上诉请求：一、请求依法撤销锦州市古塔区人民法院(2019)辽0702民初1489号民事判决书，改判争议房屋归上诉人杜海云所有，并按合同约定办理房屋产权登记手续。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，应予以改判。2014年8月26日上诉人与被上诉人福兴开发公司签订了购房协议书，购买了座落于锦州市古塔区楼房的商品房买卖合同，并按协议全额交付了购房款37万元。被上诉人福兴开发出具了收款收据。2014年8月26日上诉人向被上诉人福兴开发缴纳了入住费5514元。福兴开发出具了缴款收据，并出具了住房批准证。办理了入住手续，并将房屋钥匙交付给上诉人杜海云，杜海云于2017年9月10日正式入住该房屋至今。一审判决仅仅依据被上诉人锦州福兴房地产开发有限公司当庭的一句公章、财务章和法定代表人名章系伪造、在未经过相关司法鉴定的情况下就认定上诉人杜海云与被上诉人锦州福兴房地产开发有限公司之间不存在买卖关系显系错误。一审判决对于上诉人已实际取得房屋并居住至今这一客观事实未予认定显系错误。二、本案适用法律有误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)》的有关规定，上诉人履行了给付义务，并实际取得了房屋，实际居住至今上述情况足以证明，上诉人杜海云才是唯一合法的房屋购买人。恳请二审法院依法查清事实，支持上诉人上诉请求！秦国友辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。锦州福兴房地产开发有限公司、张立岩未向本院提交书面答辩意见。杜海云向一审法院起诉请求：一、请求判令被告锦州福兴房地产开发有限公司继续履行与原告签订的锦州市古塔区福兴家园309-46号房屋买卖合同；协助原告办理该房屋的产权登记手续。二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，第三人秦国友与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告锦州福兴房地产开发有限公司将坐落于锦州市古塔区房屋出售给第三人秦国友，总房款360120元。合同签订当日，第三人秦国友向被告锦州福兴房地产开发有限公司交付了全部房款360120元，被告锦州福兴房地产开发有限公司向第三人秦国友出具了加盖锦州福兴房地产开发有限公司财务专用章的收款收据。同日，第三人秦国友向锦州福兴物业管理有限公司交纳3084元入住费，并办理了入住手续。后第三人秦国友未在该房屋居住，但缴纳物业费至2019年12月30日。2019年10月9日，原告杜海云持自称与被告福兴公司于2014年8月26日签订的位于锦州市古塔区房屋的商品房买卖合同、房款发票等购房手续诉至本院，要求本院确认合同有效，并办理房屋产权登记手续。经被告福兴公司确认，原告杜海云所持商品房买卖合同、房款发票上的福兴公司的公章、财务专用章和法定代表人蒋忠山的名章均系伪照，其公司与原告杜海云间不存在房屋买卖关系。原告杜海云对其购买房屋的详细过程不能详细说明。一审法院认为，第三人秦国友与被告福兴公司于2014年5月30日签订商品房买卖合同，当日第三人秦国友即按照合同条款向被告福兴公司支付了用于购买锦州市古塔区士英里309-46号房屋的全部房款，被告福兴公司为原告出具收款收据，并在第三人秦国友交纳入住费后，为秦国友办理入住手续，将房屋交付给第三人秦国友。上述交易行为符合正常房屋买卖交易习惯，且结合相关证据足以认定第三人秦国友与被告福兴公司之间存在真实的房屋买卖关系。因此，第三人秦国友与被告福兴公司签订的房屋买卖合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定且已经实际履行，该合同合法有效，应受法律保护。综上，第三人秦国友诉请要求被告福兴公司继续履行双方签订的锦州市古塔区房屋买卖合同，协助其办理产权登记手续的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告杜海云提出要求被告福兴公司继续履行房屋买卖合同，协助原告办理产权登记手续的请求，因其提供的房屋买卖合同、房款收据等购房手续不具有合法性，不能确认其与被告福兴公司存在房屋买卖合同关系，故对原告杜海云的诉讼请求，本院不予支持。第三人张立岩经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告锦州福兴房地产开发有限公司继续履行与第三人秦国友于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》，协助第三人秦国友办理锦州市古塔区房屋所有权登记手续。二、驳回原告杜海云的诉讼请求。案件受理费200元，由原告杜海云负担100元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担100元。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。另查明，杜海云缴纳的购房款均交给案外人赵士新，但对于赵士新在锦州福兴房地产开发有限公司担任何种职务，杜海云其并不清楚。房屋买卖合同中锦州福兴房地产开发有限公司的公章及“蒋中山”名章也系赵士新加盖。另外，上诉人在向赵士新主张权利未果后，提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点为，杜海云与锦州福兴房地产开发有限公司之间是否成立房屋买卖合同关系，对其要求锦州福兴房地产开发有限公司继续履行福兴家园309-46号房屋买卖合同并协助其办理产权登记的诉求是否应予支持。首先，关于杜海云所持有的《商品房买卖合同》的签订主体的问题，该合同虽然加盖了锦州福兴房地产开发有限公司的公章，但并非锦州福兴房地产开发有限公司的工作人员与杜海云签订。杜海云主张系赵士新与其签订，但对于赵士新的身份杜海云并不清楚，也无法确定赵士新与锦州福兴房地产开发有限公司存在何种关系，故不能认定赵士新系以锦州福兴房地产开发有限公司代理人的身份与杜海云签订合同。锦州福兴房地产开发有限公司亦不认可赵士新代表其公司签订房屋买卖合同，并认为其与杜海云之间未形成房屋买卖合同关系。其次，从合同签订的过程及合同形式上看，杜海云称该合同上的公司公章与法定代表人名章均系赵士新加盖，根据锦州福兴房地产开发有限公司在一审中质证，以及对比锦州福兴房地产开发有限公司签订的其他合同，该合同上的公章与福兴公司在其他合同上加盖公章不一致，且本合同中法定代表人名章中的名字存在明显错误。因杜海云对赵士新的身份无法说清，故赵士新的行为也不足以认定为表见代理行为。从杜海云履行合同的过程看，杜海云主张购房款37万元全部交给赵士新，赵士新为其出具收据，但该收据上的财务专用章与福兴公司的财务专用章也不一致。另外，在一审中，杜海云主张其是购买“府邸书苑”小区的房屋，先交付15万元，后因该处房屋未建成，才与赵士新签订案涉购房合同。根据杜海云上述陈述，可以认定，杜海云并未向锦州福兴房地产开发有限公司履行交付购房款的合同义务。从杜海云主张权利的过程看，在签订合同后，杜海云在起诉前并未直接向锦州福兴房地产开发有限公司主张过权利，而是一直找赵士新协助其办理过户登记。综合上述几点，结合锦州福兴房地产开发有限公司在一审中的陈述，应当认定，杜海云与锦州福兴房地产开发有限公司并未就房屋买卖达成一致合意。虽然杜海云主张其已经对案涉房屋占有使用，并缴纳了水费、电费、取暖费等相关费用，但当事人对房屋的占有使用以及缴纳相关费用并非认定房屋买卖合同成立并生效的要件，因此，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。关于秦国友在一审中的诉求，锦州福兴房地产开发有限公司对于其与秦国友之间成立房屋买卖合同的事实并无异议，秦国友在一审中提交了商品房买卖合同、购房收据、物业费据及购房当日的取款凭条等证据，能够证明双方之间成立的房屋买卖合同合法有效，且秦国友已经履行了支付购房款的义务，故一审法院判决锦州福兴房地产开发有限公司向秦国友履行合同并协助其办理所有权登记手续符合法律规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人杜海云负担。本判决为终审判决。审判长 钟 鸣审判员 安剑凌审判员 韩晓武二〇二〇年七月二十八日书记员 李丹妮