湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1794号上诉人（原审原告）：老河口市楚龙汽车板簧有限公司。住所：老河口市汉口路南段环三路口。法定代表人：徐峡，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋飞帅，湖北尊而光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小娇，湖北尊而光(汉阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建华，男，1963年10月30日出生，汉族，住老河口市。被上诉人（原审被告）：李建明，男，1970年7月9日出生，汉族，住老河口市。上诉人老河口市楚龙汽车板簧有限公司（以下简称楚龙公司）因与被上诉人李建华、李建明租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。楚龙公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定双方房屋租赁合同到期并由上诉人收回，属认定事实错误。二被上诉人仅有的证据为两证人的证言，其中证人鄢某与李建明之间系债权债务关系，证人郑某与二被上诉人之间存在即将缔约承租转租的合同关系，同时亦与两被上诉人是亲戚关系，二证人与二被上诉人之间存在明显的利害关系。二证人所陈述内容存在大量矛盾，有虚假陈述嫌疑不应采信。同时，上诉人亦不认可该证人证言，二被上诉人应该承担举证不能的责任；2.一审遗漏关键事实。本案焦点为双方当事人签订合同到期后是否存在事实合同关系，以及房屋由哪一方实际管理和使用。被上诉人李建明在合同到期后通过本人或者其他利害关系人张贴房屋转让广告对涉案房屋经营餐馆进行转让，实际一直持续占有使用涉案房屋；证人鄢某证言中提及2018年夏天与被上诉人李建明和郑某三人一起到上诉人处协商餐馆转让并经上诉人同意转让期为两个月期限。2018年至2019年9月份期间，被上诉人在涉案房屋中经营门店持续张贴广告对外出租，交易的主体是餐馆，该行为必然为被上诉人所为。第一次贴的转让广告上有两个电话，其中一个是鄢某的手机号，第二次是鄢某和被上诉人李建明贴的转让广告，足以证明该房屋仍由被上诉人管理占用。上诉人一审提交的徐明成与李建明的短信聊天记录亦能印证房屋仍由被上诉人管理占用；3.合同到期后被上诉人一直实际占有使用房屋，已经形成不定期租赁的事实合同关系，上诉人要求支付后续租金有法律依据，应予支持。一审认定上诉人与被上诉人协商转租或者限期转租的行为系上诉人实际掌握该涉诉房屋控制权错误。截止到一审判决后，该房屋仍被二被上诉人的设备占用，且仍未腾退。一审适用合同法第九十一条，属于法律适用错误，应适用不定期租赁合同的解除方式，即任何一方均需要通知对方解除，而非使用合同法总则的一般解除方式。李建华、李建明辩称，服从原判。楚龙公司向一审法院起诉请求：1.判令李建华、李建明向其腾退北京路44号6间门面房屋；2.由李建华、李建明连带承担欠付租房租金10万元，并赔偿2016年1月31日至2019年5月30日的占用房屋租金损失240000元（2019年5月30日后的损失另行计算）；3.由李建华、李建明承担本案案件受理费。一审法院认定事实：位于老河口市××号特种钢材公司5层非住宅房屋5层534.17平方米、5层558.32平方米、5层379.74平方米房屋于2014年9月11日登记所有权人为老河口市楚龙汽车板簧有限公司单独所有，房屋所有权证号为老河口市房权证市区字第××号。2011年6月13日，特钢公司改制办作为甲方与乙方胡晓东签订房屋租赁合同一份，将坐落于北京路特钢公司一楼门面房5间（自南向北）租赁给乙方胡晓东，该房屋用途为经营电子使用产品，仅限乙方使用，不得转租他人。乙方不得改变房屋用途，不得改变房屋内部建筑结构，不得向外扩建；租赁期限自2011年6月16日起，一月一签订，至甲方终止日；月租金为每月三千元（每间500元）。2015年元月15日，李建明以李老二、李建华的名义向楚龙公司出具欠条一张，内容为“今欠：河口市楚龙汽车板簧有限公司现金10万元整（房款）。前几年房租2015年底还。李老二、李建华。2015元月15日”。同日李建华与楚龙公司签订房屋租赁合同一份，合同约定“甲方（楚龙公司）房屋坐落于北京路特钢公司一楼门面房，乙方租用陆间；该房屋用于经营电子使用产品（合法经营的项目），仅限乙方使用，不得转租他人。乙方不得改变房屋用途，不得改变房屋内部建筑结构，不得向外扩建；租赁期限自2015年2月1日起，至2016年元月31日止，暂定一年，到期不续签便自动终止；该房屋租金为：每间1000元，每月租金6000元，合计72000元。至期如再租赁，租金根据市场行情双方商定调整租金标准；乙方于本合同签订之日向甲方预交定金，金额柒万贰仟元，合同随之生效；甲方应于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方”。双方对装修和改变房屋建筑结构约定，“乙方不得随意改变房屋建筑结构，不得损坏房屋设施及原装修，如确实需要改变房屋的门窗设置并进行装修，需先征得甲方同意，投资由乙方自理。退租时，甲方不承担乙方装修改造费用，若乙方对装修改造部分拆除，甲方有权要求依法恢复原状”。双方约定“租赁期满后，如依法要求继续租赁，乙方应自期满前5天内向甲方提出，若甲方同意继续租赁，则续签租赁合同”；双方对违约责任约定“租赁期间是合法必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10-20%作为违约金。乙方未交纳租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方回收滞纳金”，该合同由楚龙公司的代理人徐明成与李建华签名，并加盖楚龙公司的公章。合同签订后，楚龙公司于同日向李建华出具收条一张，内容为“收条：今收到李建华交来租赁房屋6间，应收租金7.2万元，因装修两个月的装修时间，实收（60000.00元）陆万元租金。老河口市楚龙汽车板簧有限公司。徐明成经办。二0一五年元月十五日”，亦加盖楚龙公司公章。后李建华在北京路特钢公司一楼自南向北6间门面房从事餐饮服务，字号“顺道自助坊”。该餐饮服务经营半年左右停业。2016年1月底2月初，郑某见该餐馆停业，欲租赁该房屋，与催要装饰装修款的鄢某、李建华、李建明及楚龙公司的经办人徐明成在该餐馆内协商无果，楚龙公司将该餐馆大门锁上。后李建明与鄢某、郑某亦曾找楚龙公司的经办人徐明成协商该房屋转租事宜未果。该房屋闲置至今。楚龙公司以李建华、李建明占用该房屋为由要求李建华、李建明腾退该房屋并支付占用期间的租赁费及李建明拖欠的原租金10万元。双方因该房屋停业后的占有管理存在分歧致不能达成一致意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案楚龙公司与李建华签订房屋租赁合同，由李建华使用楚龙公司的经营性房屋，所签订的合同不违反法律规定，系有效合同。李建华在租赁经营中，改变合同约定的房屋用途由电子经营改为餐饮业，楚龙公司未提出异议并给与两个月装修期租金减免，系双方对合同约定的变更，亦不违反法律规定。合同届满，李建华已按合同约定预付了全部租金，但未按照合同约定提前5日与楚龙公司续签合同，楚龙公司与李建华之间的房屋租赁合同因合同届满自行终止。楚龙公司要求李建华、李建明腾退房屋、支付合同届满后占用期间租金，李建华、李建明明确该房屋楚龙公司已收回，之后该房屋李建华、李建明亦未使用，且有出庭证人证实，该房屋由楚龙公司的代理人在2016年2月锁门收回，楚龙公司质证时亦陈述，李建明及证人鄢某、郑某其后前往楚龙公司处协商该房屋转租事宜，均因楚龙公司拒绝转租或限期转租致该房屋空闲至今，印证了该房屋在楚龙公司锁门后对该房屋的续租及转租具有决定权的事实，楚龙公司要求李建华、李建明腾退该房屋的主张，因楚龙公司已收回该房屋，不予支持；要求李建华、李建明支付合同届满后继续占用期间租金的主张，亦不予支持。李建明在李建华租赁该房屋时，对特钢公司改制办与胡晓东之间的房屋租赁结算向楚龙公司出具了欠据，书明了所欠房款，系前几年租金及还款时间，李建明虽非该租赁合同的主体，但其以李建华的名义共同向楚龙公司出具欠据，并在此基础上由李建华与楚龙公司签订该房屋的租赁合同，系李建华、李建明为租赁该房屋与楚龙公司之间约定的所附条件，亦不违反法律规定，予以支持；楚龙公司在李建华租赁期间履行了合同义务并给予了两个月装修期租金减免，合同届满，在收回该房屋时，李建华、李建明应当对其出具的欠据承担偿还责任。李建华对李建明的代签行为不予认可，该欠据所产生的债务应由实际责任人李建明承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条、第九十一条第一项、第二百一十二条之规定，判决：一、李建明与本判决生效后十日内向老河口市楚龙汽车板簧有限公司支付租金100000元；二、驳回老河口市楚龙汽车板簧有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6400元，老河口市楚龙汽车板簧有限公司与李建明各负担3200元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，楚龙公司与李建华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，不违反法律规定，系有效合同。合同约定的租赁期间届满，承租人应当返还租赁房屋。双方在合同中约定“退租时，甲方(楚龙公司)不承担乙方(李建华)装修改造费用，若乙方对装修改造部分拆除，甲方有权要求乙方恢复原状”，李建华仅需及时清空租赁房屋中属于自己的物品。李建华、李建明主张，其已返还租赁房屋，证人鄢某、郑某证言证明案涉房屋于2016年初即处于楚龙公司的控制下。楚龙公司主张，李建华、李建明在合同租期届满后并未返还案涉房屋，而是欲对外转租，房内一直放有二人的物品，其无法收回。楚龙公司提交了徐明成与李建明的手机短信记录，以及一组转让广告照片证实该主张。经查，双方当事人均认可租赁期间届满后，并未办理交接手续，双方均未利用该房屋从事盈利活动，已就不再续租达成一致。李建华、李建明未将案涉房屋清空交还，欲对外转让，楚龙公司对此表示同意。根据证人鄢某的证言及楚龙公司一审诉讼代理人徐明成的陈述，可以认定2018年夏天双方当事人协商后确定再给李建华、李建明两个月的时间对外转让。故案涉房屋自2016年初至2018年下半年处于闲置状态，是双方当事人协商的结果。直至本案诉讼前，李建华作为承租人一直未主动清空案涉房屋，履行返还义务，楚龙公司亦未采取适当行为，防止损失进一步扩大，结合证人证言中关于楚龙公司将该餐馆大门锁上的情节，对于楚龙公司因案涉房屋闲置遭受的损失，本院酌定由李建华参照合同租金三分之一的标准予以赔偿。李建明不是租赁合同当事人，不负有腾空及返还房屋义务，对楚龙公司要求李建明连带承担房屋租金损失的主张，本院不予支持。楚龙公司起诉主张2016年1月31日至2019年5月30日的占用房屋租金损失（2019年5月30日后的损失另行计算），故李建华应当赔偿楚龙公司房屋租金损失80000元。对于100000元欠条，李建明予以认可，李建华不认可上面的签名系其本人所签字，楚龙公司未能出具证据证明李建华系欠条所记载的租金发生期间的承租人，一审判决由李建明承担给付责任，并无不当。综上所述，楚龙公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1571号民事判决第一项，即：李建明于本判决生效后十日内向老河口市楚龙汽车板簧有限公司支付租金100000元；二、撤销老河口市人民法院(2019)鄂0682民初1571号民事判决第二项；三、李建华于本判决生效后十日内清空位于老河口市北京路44号6间门面房屋内的物品，并赔偿老河口市楚龙汽车板簧有限公司房屋租金损失80000元；四、驳回老河口市楚龙汽车板簧有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6400元，由老河口市楚龙汽车板簧有限公司与李建明各负担3200元；二审案件受理费6400元，由老河口市楚龙汽车板簧有限公司负担4000元，李建华负担2400元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年七月二十二日书记员  严琦童