甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1034号上诉人（原审被告）：魏某某，男，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告）：马某某，女，回族，住兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：苏某，男，回族，现住省兰州市七里河区。原审第三人：兰州汇驰房地产代理有限公司，住所地兰州市安宁区。法定代表人：瞿继虎，男，该公司总经理。上诉人魏某某因与被上诉人马某某、苏某、原审第三人兰州汇驰房地产代理有限公司（以下简称汇驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(以下简称一审法院)（2019）甘0105民初1582号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏某某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判；2.判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：本案一审的焦点是60天交房日期的起点。但由于一审判决对全案事实的认定错误，导致在判定起点上严重错误。一、一审判决对关键事实的认定多处错误。1.买方向中介公司支付的40000元定金是被上诉人与中介公司之间的约定，一审判决将其认定为被上诉人与上诉人之间的约定。2.一审判决错误地把被上诉人借给上诉人的50万元撤押款认定为购房款，并据此作出“原告依约向魏某某交付了购房款，魏某某应依约向原告交付房屋”的判定错误。借款就是借款，有双方签订的并进行了公证的《借款协议》为证。一审判决将借款改变为购房款的判定非常错误，使50万元的借款发生了质的变化，也使接下来判定60天交房的起点发生了根本改变。3.决定本房屋交易合同是否能够真正发生效力、合同条款得到全面履行的84.6元按揭贷款款项，按揭贷款成功与否是本房屋买卖合同是否能够真正生效，并得到全面履行的决定条件。4.一审判决对835.85元物业费的判定超越了本案诉讼范围。被上诉人也只能就上诉人没有履行清结以前费用的义务而提出诉讼请求。而没有权力在不通知上诉人，没有取得上诉人同意的情况下，代替上诉人交付物业费，并且提出赔偿诉讼请求。二、60天交房日期的起点应当从按揭贷款成功之日计算。一审判决做出的60天的起点应当从合同签订当日计算的判定是错误判定。1.合同签订之日，只是中介公司拿到了被上诉人40000元定金，上诉人并没有收到一分钱。如果需要交付房屋，被上诉人应当向中介公司主张权利。被上诉人无权凭借支付给中介公司的定金要求上诉人交付房屋。2.上诉人收到被上诉人50万元借款的时候，是在交易还不能确定的情况下，被上诉人借给上诉人的撤押款。借贷双方的权利义务由《借款协议》规定，不能因为此前双方存在购房合同就推定这一款项为购房款。而且买卖双方为此在合同中还特别约定，不能“挪作他用”。也就是说这个时候，上诉人仍然没有收到一分钱的购房款，被上诉人依然没有权利要求上诉人交付房屋。3.2019年3月18日－2019年4月9日，按揭贷款完成。2019年4月16日过户完成。2019年4月17日，按揭贷款84.6万元打入上诉人账户。按照一审判决的逻辑，当魏某某收到马某某、苏某的购房款，就应当依约向马某某、苏某交付房屋。按照这个逻辑，被上诉人的84.6万元按揭贷款打入上诉人账户的2019年4月17日，是上诉人收到的第一笔明确的购房款，满足了这一条件，也满足了合同第十三条的约定，就应当把这一天确定为60天交房期限的起算点。从这天起要求上诉人在60天期限内交付房屋，符合购房合同全文的整体意思，也符合交易习惯。综上所述，上诉人于2019年6月2日向被上诉人交付房屋的行为完全没有违约，被上诉人对物业费的诉讼请求与本案无关，应当驳回。全部诉讼费用应由被上诉人承担。马某某、苏某辩称，一、魏某某提出上诉请求时已超出法律规定的15日上诉期限。本案一审判决作出日期为2019年10月30日，魏某某向人民法院提交民事上诉状载明的日期为2019年11月19日，因此魏某某提出上诉时已超出法律规定的15日上诉期限，应当裁定驳回魏某某的上诉。二、案涉《房屋买卖（居间）合同》的生效日期为签署之日，即2019年2月24日。由于马某某、苏某与魏某某对《房屋买卖（居间）合同》的生效日期存在争议且未能达成补充协议，根据法律规定的合同履行中漏洞填补规则，当事人不能就合同约定不明的事宜达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。若还不能确定，依法应当根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定进行确认。首先，依据《房屋买卖（居间）合同》第四条第4项的约定，魏某某应当自该合同签署之日起50日内，配合汇驰公司办理房屋产权转移登记手续。而关于该合同的生效条款为第四条第3项“甲乙双方约定的房屋交接时间为60日”。据此能够说明《房屋买卖（居间）合同》的生效日期为签署之日。退一步来说，即使根据市场的交易习惯，二手房买卖合同也是自合同签署时生效。其次，马某某、苏某在已经取得案涉房屋新的《不动产权证书》后，曾多次联系中介方汇驰公司，询问为什么魏某某仍不交房，兰州汇驰公司均表示其已经超过了合同约定的期限，应当交房，同时由汇驰公司出具并盖章、马某某、苏某签字，向魏某某送达了《催促交房通知书》，要求其交付房屋，但魏某某仍未按期交房。最后，马某某、苏某与魏某某签订《房屋买卖（居间）合同》的目的是为了约束双方当事人履行约定的义务，即魏某某应当履行在60日内向马某某、苏某交付房屋的义务，马某某、苏某应当履行在60日内向魏某某支付购房款的义务。而且，汇驰公司也多次向双方告知该合同生效日期为签署之日。综上，案涉《房屋买卖（居间）合同》的生效日期应当为当事人签字（盖章）之日，即2019年2月24日。三、马某某、苏某向魏某某支付的50万元属于购房款。2019年2月23日，马某某、苏某向汇驰公司支付了购房定金40000元，兰州汇驰公司向马某某、苏某出具了《收据》。次日，即2019年2月24日，马某某、苏某与魏某某签订案涉合同后，汇驰公司将购房定金40000元退还给了马某某、苏某，随后马某某、苏某向魏某某支付了购房款40000元。2019年3月1日，马某某、苏某向魏某某支付购房款460000元，魏某某向马某某、苏某出具了收条，载明“今收到兰州市安宁区（众邦金水湾2号楼Ａ座1703室）首付款肆拾陆万元整（460000元）”。2019年3月18日，在《房屋买卖（居间）合同》中丁方甘肃直方达法务咨询有限公司的见证下，马某某、苏某与魏某某签订《借款协议》并制作了见证视频。该协议第三条明确约定了500000元自动冲抵为购房款，并且约定了该购房款的违约责任。同时，依据《房屋买卖（居间）合同》第十三条的约定“经甲乙双方协商一致，乙方首付款500000元用作甲方还款撤押事宜……”因此，马某某、苏某向魏某某支付的500000元属于购房款。四、魏某某依法应当向马某某、苏某返还马某某、苏某代其缴付的2019年第一、二季度物业费用。根据《房屋买卖合同》第四条第2项约定，“甲方应保证……在房屋交付前，结清……物业费、垃圾清运费等各项费用。”本案中，魏某某向马某某、苏某交付房屋时，并未缴付在其占有案涉房屋期间（2019年第一、二季度）的物业费用。因办理物业业主变更登记手续必须结清欠缴的水电费、公摊电梯费、物业费等费用，马某某、苏某于2019年9月8日代魏某某缴付了上述费用后，办理完成了物业业主变更登记手续。因此，魏某某依法应当向马某某、苏某返还马某某、苏某代其缴付的2019年第一、二季度的物业费用。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。马某某、苏某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付合同约定迟延交房违约金6730元；2.判令被告向原告支付合同约定迟延履行赔偿金从2019年4月24日起至2019年6月1日房屋交付每日500元；3.判令被告向原告支付违约造成的损失按178元/日从2019年4月24日起至2019年6月1日房屋交付完成；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月23日，苏某向兰州汇驰公司支付购买兰州市安宁区购房定金40000元。2019年2月24日，魏某某、马某某、兰州汇驰公司签订房屋买卖（居间）合同一份，约定甲方（即魏某某，下同）将其所有的位于兰州市安宁区房屋出售给乙方（即马某某，下同）。甲方应于本合同签订之日起45日内还清贷款及办理完抵押注销登记手续。本合同约定的成交价格为1346000元。乙方2019年2月23日交付定金40000元。房款支付方式为二手房商业按揭贷款。甲乙双方同意付款时间为7日内将首付款500000元付清，乙方通过贷款的剩余房款预计846000元，支付时间以银行放贷时间为准，具体贷款金额以银行审批结果为准。甲乙双方约定的房屋交接时间为60日，如甲方故意推诿、拖延，逾期交付房屋的，则应当按照本合同约定的成交价的0.5%支付迟延履约赔偿金，且甲方同意在房屋转移登记过户当日结清该房屋各项费用，保证该房屋的正常交付。同时约定，乙方首付款500000元用作甲方还款撤押事宜，不能挪作他用。还款撤押不足额部分由甲方自行解决。如因银行贷款审核不通过导致交易失败的，合同各方互不追究违约责任。合同还约定，本合同中任何行为给付或金钱给付，必须及时、足额。如果经守约方有效通知仍然不履行的自通知送达之后第3日开始计算迟延履行赔偿金。本协议迟延履行赔偿金为500元／天。2019年3月1日，马某某通过银行转账方式向魏某某支付购房款460000元。2019年4月11日，魏某某将位于兰州市安宁区房屋过户至苏某、马某某名下。2019年4月17日，马某某贷款发放成功，马某某依约向魏某某支付了剩余房款。2019年4月17日，马某某、兰州汇驰公司向魏某某发出催促交房通知书，要求魏某某在收到通知之日7日内向马某某交付房屋。另查明，魏某某于2019年6月2日向原告交付了房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》未违反法律规定，合法有效，应受法律保护，合同自成立时生效。合同中约定的“如因银行贷款审核不通过导致交易失败的，合同各方互不追究违约责任。”应为当合同目的不能实现，合同解除时，双方对违约责任进行的约定，对魏某某辩称，本合同为附条件合同，合同自贷款发放时生效的辩解意见，不予采信。原告依约向魏某某支付了购房款，魏某某应依约按时向原告交付房屋。关于交付房屋的起始期间，合同中虽未明确约定，但从合同全文应理解为从合同签订之日开始计算60天，即魏某某应于2019年4月25日向马某某交付房屋。魏某某未依约交付房屋应按合同约定承担违约责任。原告主张魏某某支付的违约金、迟延履行金总额符合法律规定，应予支持。关于物业费，根据合同约定魏某某在房屋转移登记过户当日应结清该房屋各项费用，保证该房屋的正常交付，魏某某未依约履行该义务，原告垫付该费用后要求魏某某支付，符合法律规定，应予支持。关于原告主张魏某某支付因其租房产生的损失，应原告提供的证据不足以证明其主张，不予支持依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告魏某某于本判决生效之日起十五日内向原告马某某、苏某支付违约金6730元、迟延履行赔偿金16000元（自2019年5月1日计算至2019年6月1日，共计32天，每天500元），共计22730元。二、被告魏某某于本判决生效之日起十五日内向原告马某某、苏某支付垫付物业费835.85元。三、驳回原告马某某、苏某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，由原告马某某、苏某负担67元，被告魏某某负担237元，与上述款项一并支付给原告。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏某某提交2019年3月18日双方签订的《借款协议》一份（原件），证明：该笔钱是在特殊情况下的一种特殊的借款，而不能认为是首付款。马某某、苏某质证认为：对该证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但对证明目的不认可。1.该《借款协议》是当时双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋已经抵押给相关银行并且未付清贷款，50万元就是为了还款撤押；2.见证费实际并没有交付，法庭可以向见证方予以证实；3.该证据恰可以证明被上诉人向上诉人支付的50万元就是购房款。汇驰公司质证认为：被上诉人付给上诉人50万元自动冲抵为《房屋买卖（居间）合同》中的房屋购房款。本院对该《借款协议》的真实性、合法性、关联性予以认定。为查明案件事实，还原事实真相，本院依职权调取以下证据：《兰州市存量房买卖合同》、税收完税证明、增值税发票、房屋产权证，并交上诉人与被上诉人进行质证。魏某某质证认为：对该组证据的本身真实性合法性不予质疑，对关联性有异议。该证据确定的交房时间和上诉人与被上诉人签订的交易合同时间是不一致的。该两份合同之间无法确定哪一个作为主张权利的依据，没有确切的说法。在房屋交易过程中签订了居间合同和买卖合同，合同中规定了60天的时间。但与存量房合同中的90日有冲突。但从这一合同和主合同中可以看出，涉案房屋在交易中仍然存在按揭贷款的问题，但被上诉人按揭贷款的不确定性，导致双方都没有把握，按时间被上诉人的按揭贷款贷不下来，时间还是不能作数，仍然需要改变，整个合同都可能作废。综上，对该证据的关联性不予认可。因为按揭贷款的不确定性，依据应当以过户为准。苏某、马某某质证认为：对该组证据的三性均予以认可，对存量房买卖合同、税收完税证明、增值税发票的质证意见是：根据合同第三条的约定，再结合上诉人与被上诉人的居间合同第四条第三项约定计算至房屋买卖合同签署日起算60日，也就是2019年2月25日至2019年4月25日共60日，也符合存量房买卖合同中约定的房屋交付时间。因此，该证据完全足以证明上诉人在房屋买卖居间合同中约定房屋交接时间为60日的起算日为双方签订该合同之日起。汇驰公司未到庭发表质证意见。本院对《兰州市存量房买卖合同》、税收完税证明、增值税发票、房屋产权证的真实性、合法性、关联性予以认定。二审查明，双方所买卖房屋产权证号：甘（2019）兰州经济区不动产权第0002206号，位于兰州市安宁区。魏某某于2019年3月1日出具收条一份：“今收到马某某620103199512031021购买本人兰州市安宁区首付款肆拾陆万元整（460000元）。收款人：魏某某。魏某某身份证号6201021969××××××××。”2019年3月18日，马某某（甲方、出借人）、魏某某（乙方、借款人）与甘肃致方达法务咨询有限公司（丙方、见证人）签订《借款协议》，该协议第一条：“借款用途。甲乙双方于2019年2月24日签订《房屋买卖（居间）合同》（以下简称“居间合同”），因乙方在签订居间合同时居间合同标的物房屋尚欠兰州银行抵押贷款500000元，现经甲乙双方协商一致约定，甲方愿借款500000元用于居间合同标的物房屋垫资撤押，乙方承诺此次借款仅用于居间合同标的物房屋垫资撤押，绝不挪作他用。”；第三条：“利息约定及违约责任。本协议存续期间不计收利息，甲方向乙方的借款500000元整，自动冲抵为居间合同中约定的购房款。如乙方未能依约履行居间合同的，该笔购房款的违约金及迟延履行赔付金额依照居间合同约定。”另查明，马某某、苏某与魏某某签订《兰州市存量房买卖合同》第三条约定：“双方同意于2019年4月25日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。房屋交给乙方时，该建筑物范围内的所对应得土地使用权一并转移给乙方。”税收完税证明中契税14740.30元，备注中注明共有人：苏某、马某某，房源编号：Ｆ62010520190019019，房屋产权证书号：兰房（经私）产字第××号，房屋坐落地址：安宁区，权属转移面积：104.65平米，合同日期2019年4月9日。一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人向上诉人支付的50万元是借款还是房屋的首付款；2.交房时间起点如何确定。首先，2019年2月23日汇驰公司出具的收据显示苏某通过转账方式支付4万元的事由为购兰州市安宁区购房定金。2019年3月1日马某某向魏某某转账46万元，当日魏某某出具收条中也注明为首付款。马某某与魏某某虽于2019年3月18日签订《借款协议》，但签订该《借款协议》的基础关系为房屋买卖，因此，该款项为双方之间房屋买卖的首付款。其次，2019年2月24日，魏某某、马某某、兰州汇驰公司签订《房屋买卖（居间）合同》第四条第3项“甲乙双方约定的房屋交接时间为60日，如甲方故意推诿、拖延，逾期交房的，则应当按照本合同第二条第一款房屋约定成交价的0.5%支付延迟履约赔偿金，且甲方同意在房屋转移登记过户当日结清该房屋各项费用，保证该房屋的正常支付。”该合同内容存在瑕疵，约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在《兰州市存量房买卖合同》中关于房屋交付期限约定了明确的时间，即2019年4月25日，可以作为对主合同房屋交付期限不明的补充约定，因此，魏某某认为贷款成功之日为房屋交付起算之日的上诉请求本院不予支持。第三，魏某某之前拖欠物业费，不论出于维权或其他原因所致，但确实影响马某某、苏某办理业主变更登记手续，卖方协助买方完成物业登记属于房屋买卖的附随义务，且在双方签订的《房屋买卖合同》中有明确约定，魏某某拖欠835.85元，马某某、苏某代其缴纳后，魏某某应向马某某、苏某偿还该费用，一审判决正确。综上所述，魏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由魏某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 李淑琴审 判 员 石 林审 判 员 刘桂刚二〇二〇年七月一日法官助理 张琼琰书 记 员 徐 倩