江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1506号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪泽银座房地产开发有限公司。法定代表人：陈良恩，该公司总经理。诉讼代表人：洪泽银座房地产开发有限公司破产管理人。负责人：罗岸伟。委托诉讼代理人：秦海燕，江苏岸庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐威，江苏岸庆律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵联春。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣兵，江苏尚淮律师事务所实习律师。上诉人洪泽银座房地产开发有限公司（以下至判决主文部分简称银座公司）因与被上诉人赵联春房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初2397号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。银座公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项违约金部分并依法改判被上诉人向上诉人支付违约金21073.4元（违约金以105843.29元为基数，2014年2月28日起按日万分之一暂计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金按照上述计算标准判至被上诉人实际付清之日）；2、撤销一审判决第二项并依法改判驳回被上诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、关于本诉部分，一审法院认定事实不清，适用法律不明。一审法院错误地认为被上诉人应该在上诉人办理《商品房买卖合同》备案登记之后再支付房款。被上诉人从未要求贷款买房，对于全款买房的购房者而言，购房合同是否申请备案登记对其按约定支付购房款不存在任何影响。根据《商品房买卖合同》约定，被上诉人应先支付购房款，上诉人再交付房屋并在规定的时间内办理产权备案登记。2、关于反诉部分，一审法院判决无事实以及法律依据。上诉人于2014年9月30日交付房屋的前提是被上诉人已经履行交付房款的义务，上诉人享有后履行抗辩权。一审法院判决上诉人承担逾期交房及逾期办证违约金缺乏法律依据和合同依据。赵联春辩称：1、被上诉人认为上诉人的诉讼代表人完全不了解本案在上诉人破产前的相关事实；2、就本诉部分，根据商品房买卖合同约定，上诉人应在合同生效之日起30日内申请备案登记。上诉人在2017年11月6日才备案，明显违约；3、就反诉部分，合同第七条已经约定了买受人逾期付款的违约责任，赋予了上诉人解除合同的权利，以及被上诉人逾期付款的违约责任。上诉人于2017年仍然继续接受被上诉人交付的房款，足以证明上诉人一直是要求继续履行合同的，那么上诉人就应该按照合同约定的时间交付房屋。上诉人不仅没有按照合同约定的时间进行备案登记，更没有在约定的期限达到交房条件，直至最后破产，足以证明上诉人严重违约。被上诉主张逾期交房的违约金和逾期办证违约金符合合同约定和法律规定。银座公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付购房款105843.29元；2.被告向原告支付违约金21073.4元（违约金以105843.29元为基数，2014年2月28日起按日万分之一暂计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金请按照上述计算标准判至被告实际付清之日），暂计总额126916.69元；3.被告承担本案诉讼费。赵联春向一审法院提起反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金96122元（以718403元为基数按日万分之一自2014年10月1日计算至2017年11月2日为81035元，以1012559.71元为基数按日万分之一自2017年11月3日计算至2018年4月4日为15087元）和逾期办理产权违约金10125元（合计10647元）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2014年1月14日，原告与被告赵联春签订合同编号为1033770000346的《商品房买卖合同》及合同补充协议，原告作为出卖人，被告赵联春作为买受人，合同约定：买受人购买的商品房为第4幢单元05号房。总金额（1118403元）（人民币）壹百壹拾壹万捌千肆百零叁元整。第六条付款方式及期限。买受人于2014年1月14日之前支付首期房款（人民币大写）柒拾壹万捌仟肆佰零叁元整，余款40万元买受人应当于本合同签订后5个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请（商业贷款/公积金/组合贷款）购房按揭付款。要求相关贷款机构在30个工作日将按揭款项划拨至出卖人账户，否则按逾期付款处理。如因买受人原因无法办理按揭，买受人必须在30个工作日内以现金方式支付余款，否则按逾期付款处理。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加），……。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八项规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），……。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。合同友情提醒中约定：1.出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。2.需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。另查明：被告赵联春及案外人赵凤、赵亮在原告处共购买四间商铺，金额共计5555788元，原、被告均同意按各商铺购房款占四套商铺总价款的比例来划分已付购房款和欠付购房款。根据此计算方式进行测算，截止2017年11月2日，被告实际支付涉案房屋购房款为1012559.71元，尚欠涉案房屋购房款105843.29元。原告向被告赵联春开具首付款为718403元的购房发票。再查明：2017年11月6日，原告就银座瑞景大厦4幢05门面向淮安市洪泽区住房和城乡建设局进行备案。一审法院认为，债务应当清偿。原告与被告赵联春签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告赵联春支付105843.29元购房款的诉讼请求，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》及付款凭证为证，且被告赵联春当庭予以认可，故一审法院对此予以支持。本案争议焦点为：1、原告要求被告赵联春承担违约责任的诉讼请求能否得到支持；2、被告赵联春的反诉请求能否得到支持。1、关于原告要求被告赵联春承担违约责任的诉讼请求能否得到支持的问题。根据合同约定，被告赵联春应于2014年2月14日之前支付原告剩余购房款，被告赵联春未按合同约定时间向原告支付剩余购房款，应构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，被告赵联春自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向买受人支付逾期应付款万分之1的违约金。但合同同时约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向原洪泽县住房和城乡建设局申请登记备案。出卖人应在规定期限内办理商品房买卖合同登记备案手续，买卖双方必须在商品房买卖合同登记备案后按规定申请预购商品房预告登记。需要办理期房抵押的，必须在办理预购商品房预告登记以后方可申请商品房抵押权预告登记。原告为涉案房屋办理备案的时间为2017年11月6日，被告赵联春应在原告办理备案后及时向原告支付剩余购房款，故一审法院依法支持的逾期付款违约金为以105843.29元为基数，按日万分之一自2017年11月6日计算至实际还款之日止。2、关于被告赵联春的反诉诉讼请求能否得到支持的问题。根据合同约定，原告应于2014年9月30日前将涉案房屋交付给被告赵联春使用，原告未按合同约定时间向被告赵联春交付房屋，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。合同约定，原告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故原告主张逾期交房违约金96122元（以718403元为基数，自2014年10月1日按日万分之一计算至2017年11月2日为81035元，以1012559.71元为基数，自2017年11月3日按日万分之一计算至2018年4月1日为10587元），应予以支持。关于被告赵联春要求逾期办理产权证违约金的诉讼请求，根据合同约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告双方在庭审中均同意继续履行合同，故原告主张逾期办理产权证违约金10125元（1012559.71元×1%），一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决：一、被告赵联春自本判决生效之日起十日内向原告洪泽银座房地产开发有限公司支付欠款105843.29元及违约金（以105843.29元为基数，按日万分之一自2017年11月6日计算至实际还款之日止）；二、反诉被告洪泽银座房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告赵联春支付逾期交房违约金96122元及逾期办理产权证违约金10125元；三、驳回原告洪泽银座房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2838元，反诉费2425元，合计5263元，由原告洪泽银座房地产开发有限公司负担2425元，被告赵联春负担2838元。于本判决生效后十日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被上诉人逾期付款违约金从何时起算；二、上诉人是否应当向被上诉人支付逾期交房、逾期办证违约金。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据双方《商品房买卖合同》第六条规定，双方约定的尾款支付方式是买受人向银行申请按揭贷款。上诉人主张被上诉人在《商品房买卖合同》签订后没有申请办理按揭贷款，被上诉人辩称是因为上诉人没有办理房屋买卖合同备案登记导致其无法办理贷款。本院认为，开发商办理商品房买卖合同备案登记是办理按揭贷款的必要条件，上诉人没有在本合同生效之日起30天内申请登记备案已违反《商品房买卖合同》第二十四条约定且客观上造成被上诉人办理按揭贷款的障碍。本案中，被上诉人以不同买受人的名义在上诉人处购买了四间商铺，金额共计5555788元，面对数额不菲的尾款，上诉人主张被上诉人放弃贷款主动要求全款支付剩余尾款没有合同依据也不合常理。2017年11月6日，上诉人才将案涉商铺的买卖合同进行备案登记，一审法院认定从2017年11月6日开始计算付款违约金并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条、第十五条约定，上诉人应当在2014年9月30日前交付案涉商铺，在商品房交付使用后90日内办理权属登记。本案中，案涉工程没有按照约定的时间完成竣工验收，案涉商铺目前也没有办理权属登记，上诉人应按合同约定承担相应的逾期交房、逾期办证违约金。上诉人主张，在合同履行过程中，双方已变更合同约定，约定被上诉人付清尾款后上诉人交付房屋，其享有后履行抗辩权，对此上诉人没有提交书面的补充约定也没有提交证据证明双方存在口头的变更约定，被上诉人对此也不予认可，故本院对上诉人的该主张不予支持。综上所述，银座公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1539元，由上诉人洪泽银座房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 艳审 判 员 丁 然二〇二〇年七月二十日法官助理 骆康璐书 记 员 唐小捷