陕 西 省 西  安  市  长  安  区  人  民  法  院  民 事 判 决 书（2019）陕0116民初16315号原告（反诉被告）：王卉，女，汉族，1986年1月4日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胥钧议，陕西明仓律师事务所律师。委托诉讼代理人：何通，陕西明仓律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西上林苑投资开发有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：陈超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。原告（反诉被告）王卉与被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王卉之委托诉讼代理人胥钧议，被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司之委托诉讼代理人刘爽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王卉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告履行原、被告双方之间签订的商品房《认购书》及《咸阳市商品房买卖合同》；2、请求依法判决被告将咸阳市秦都区XX镇XX号楼XX层XX室（房屋所在街道办为沣东街道办，房屋价值约为1966008.00）交付给原告并办理房屋权属转移登记；3、案件诉讼费用由被告承担。事实理由：XX城XX苑开发商，2014年8月6日，原告与被告签订了商品房《认购书》，约定被告将其开发的位于咸阳市秦都区XX镇XX号楼XX层XX室售与原告，房屋建筑面积297.88平方米，单价6600元/㎡。《认购书》签订后，原告依约于2014年8月29日向被告支付房屋首付款567708元，随后被告向原告交付了正式的《咸阳市商品房买卖合同》。但由于当时标的房屋存在一房二卖情形，被告与前业主退房手续未办理完成，且与前业主签订的《咸阳市商品房买卖合同》已在房管局备案，需撤销备案后方能继续履行与原告的合同，因此导致原、被告签订的《咸阳市商品房买卖合同》无法在房管局备案，对后续履行造成障碍，原告多次与被告协商，要求支付尾款履行合约，被告不收款也不通知交房。原告认为，被告拒不履行合同的行为，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求被告交付标的房屋，并办理权属转移登记。被告（反诉原告）辩称,双方签订的商品房《认购书》是预约合同，不是商品房买卖合同，且该预约合同因原告违约而失效，没有继续履行的可能性。涉案房屋的前购买人已于2014年3月19日办理了退房手续，故不存在一房二卖的情形；原告没有在其提供的《咸阳市商品房买卖合同》上签字或盖章，导致该合同不成立，不生效，也不存在继续履行的问题。综上，不同意原告诉讼请求。被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认反诉原被告签订的《商品房认购书》效力终止；2、请求法院依法确认反诉原告单方加盖公章的《商品房买卖合同》未成立、未生效；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《认购书》，第一条约定上林苑公司将位于咸阳市秦都区XX镇XX号楼XX层XX室出售给王卉，将原本价值3471522元的案涉房屋以1966008元总价达成预约合同，在未完成审批流程的情况下，在反诉被告丈夫杨迪珲授意下，营销人员以POS机刷卡形式收取房款567708元，反诉原告公司财务人员依据刷卡金额开具相应收据。其公司发现后，否决了杨迪珲以低价将案涉房屋卖给其妻子王卉的企图，但其公司及集团本着挽救杨迪珲的心态，在事发后仅让其辞去工作。杨迪珲不知何时利用职务之便套用模板打印《咸阳市商品房买卖合同》并擅自盖章，后杨在离职时又将该合同私自带走。现其认为双方并未在约定时间签订《商品房买卖合同》、反诉被告也未按约定交纳房款，认购书已经失效，对于反诉原告不再具有任何约束力，特提出反诉。原告（反诉被告）辩称，双方签订的《商品房认购书》合法有效，因反诉原告过错导致其无法正常履行该认购书，自己并未构成违约，该认购书不存在自动解除时效，反诉原告应当诚信履约；反诉原告向其交付的《咸阳市商品房买卖合同》系其真实意思表示，并非自己丈夫私自加盖公章，反诉原告已通过实际行为认可该合同效力，故该合同已合法成立。不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月6日，原告王卉（乙方）与被告陕西上林苑投资开发有限公司（甲方）签订商品房《认购书》，载明原告预购物业为咸阳市秦都区XX镇XX号楼XX层XX室，预测建筑面积297.88平方米，总房款1966008元，具体以双方最终签署的《商品房买卖合同》约定为准；付款方式为商业贷款付款，首期房款不低于总房款的40%，为人民币776008元，原告应于2014年8月13日前付清，并于2014年8月13日前持本认购书及定金收条与被告签订《商品房买卖合同》等相关文件。同时，该《认购书》第三条约定“......乙方若未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，或未于约定期限付清相应购房款的，或未于约定期限提供所需全部购房或按揭资料的，或因乙方限购限贷导致甲乙双方最终无法签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的，乙方承担违约责任，本认购书自动解除.....如因乙方迟延与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件、或乙方迟延付清相应购房款导致本认购书自动解除，但经甲方同意双方可继续履行本认购书的，乙方应按照逾期应付款的万分之五/日支付违约金，违约金付清后本认购书可继续履行......”此后，被告制作《咸阳市商品房买卖合同》，合同载明出卖人为被告，买受人为原告；买受人所购商品房为XX城XX苑XX幢XX楼XX号房；计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价为6270元每平方米，总价款为1867708元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国光大银行西安兴庆路支行或住房公积金管理机构借款支付；另，合同第二十四条约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同落款处仅加盖被告公司公章，但无原告签字，亦未填写签订时间。另查，原告于2014年8月6日向被告交纳了300000元购房款；于同年8月29日向被告交纳267708元购房款，被告就该笔款项向原告开具了其公司售房专用收据。此后，原告未办理贷款手续，双方均未对《认购书》及《咸阳市商品房买卖合同》记载的内容进一步履行。2019年10月30日，原告诉至本院要求判如所请。上述事实，有《认购书》、《咸阳市商品房买卖合同》、华夏银行交易流水单、陕西上林苑投资开发有限公司售房专用收据及庭审笔录在卷为凭，足以认定。本院认为，商品房的认购、订购、预订协议等具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告自愿签订商品房《认购书》，其内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。现原告要求继续履行该认购书，因该认购书中没有关于涉案房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、面积差异处理方式、办理产权登记有关事宜等内容的约定，并不具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不能认定为商品房买卖合同，该认购书性质应属预约合同。根据《认购书》约定，原告应当在2014年8月13日前支付首付款776008元，并与被告签订《商品房买卖合同》等相关文件，后原告仅向被告支付了567708元，未按约定履行其付款义务，双方亦未按约定签署《咸阳市商品房买卖合同》，故双方签订的认购书已达约定的自动解除条件，该认购书效力已经终止。此外，当事人采用书面合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，被告制作的《咸阳市商品房买卖合同》中原告并未签字确认，且该合同载明“合同自双方签字（盖章）之日起生效”，故该合同未成立、未生效。现原告主张被告继续履行双方签订的商品房《认购书》及《咸阳市商品房买卖合同》，为其办理涉案房屋所有权转移登记手续，依据不足，本院不予支持。对被告要求确认双方签订的商品房《认购书》效力终止及《咸阳市商品房买卖合同》未生效的反诉请求，依法予以支持，为减少当事人诉累，被告应当返还原告已交付的购房款。对于原告称双方未完成《咸阳市商品房买卖合同》签订的原因系涉案房屋此前的购房合同未在房管局办理撤销备案登记一节，因备案登记并非该合同成立或生效的法定条件，故不能作为原、被告之间不签订《咸阳市商品房买卖合同》的阻却事由，对原告该辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十一条第二项、第九十三条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王卉与被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司于2014年8月6日签订的商品房《认购书》终止；二、原告（反诉被告）王卉与被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司之间关于XX城XX苑XX幢XX楼XX号房屋的《咸阳市商品房买卖合同》未成立、未生效；三、被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王卉已交购房款567708元；四、驳回原告（反诉被告）王卉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22494元，原告（反诉被告）王卉已预交，由原告（反诉被告）王卉负担；反诉受理费11247元，被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司已预交，由被告（反诉原告）陕西上林苑投资开发有限公司负担4739元，原告（反诉被告）王卉负担6508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长     万媛媛人民陪审员   焦闹丽人民陪审员   李  锦 二○二○年七月二十八日 书记员     贾  咪  201901161631519860104170261030219860104202XXXXXXXXXXXXXX75181231