吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0723民初789号 原告：杨世民，男，1969年8月5日出生，汉族，乾安县人，农民，现住乾安县。 委托诉讼代理人：查晓杰，吉林乾龙律师事务所律师。 被告：吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司，住所地乾安县乾安镇芙蓉小区。 负责人：于金业，经理。 委托诉讼代理人：王东，男，1971年10月7日出生，汉族，乾安县人，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司职工，现住乾安县。 原告杨世民与被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司房屋（以下简称宏利房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨世民及其委托诉讼代理人查晓杰，被告宏利房地产公司负责人于金业及其委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨世民向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原、被告于2014年5月26日签订的房屋买卖合同有效；2．被告配合原告办理乾安县芙蓉小区5号楼3单元402室的房屋产权变更手续，将房屋产权变更至原告名下。事实和理由：原、被告通过案外人潘敏于2014年5月26日签订《芙蓉小区商品房认购协议书》，双方约定原告购买被告开发的乾安县芙蓉小区5号楼3单元402室，房屋面积为114.34平方米，单价为每平方米3000元，合计价款343020元，我分两次将购楼款通过潘敏交给被告，一次付款340000元，一次付款2000元，剩余零头潘敏说算优惠不用给了，被告给我出具了交款收据。2019年9月，我又通过潘敏向被告缴纳了2万元的入住费。由于金业给我出具了交款收据。现在芙蓉小区5号楼已经开始入住，并开始办理房屋产权变更登记，我多次找被告协商，被告总是一拖再拖，故诉至法院，请求依法判令上述请求，以保护原告的合法权益。 吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告所诉依据的2014年5月26日的商品房认购协议书不成立，该认购协议书不是原、被告双方真实的意思表示，该认购协议是被告以空白合同的形式交到案外人潘敏手中用来作为抬款的抵押，原告在（2019）吉0723刑初119号刑事判决书中也自认本案所涉房屋是其借款给潘敏，潘敏出具该认购协议作为借款抵押，双方之间并不是真实的房屋买卖关系。因此，原告所诉的合同不成立，没有成立的合同也谈不上有效，因此，应当认定合同无效。2.原、被告之间也未形成借贷关系，虽然在形式上双方之间有房屋认购协议，但诉争房屋实际已经以在建工程抵押的形式登记于案外人潘敏名下，原告将款项交给了姜彩莲，姜彩莲既不是被告公司员工也没受到公司任何委托，是姜彩莲与原告的个人行为与被告公司无关，在（2019）吉0723刑初119号刑事判决书也查明了此事，与被告之间未形成实际的借贷关系。因此，原告与被告之间没有利害关系，原告不应当起诉被告，应当以其自认的事实向潘敏主张借款偿还。3.在形式上，诉争房屋现以在建工程抵押的形式登记于潘敏名下，即使有借贷关系，也是被告与潘敏之间的借贷关系，原告与潘敏之间形成事实的借贷关系，不是原、被告之间借贷。另外原告陈述的入住费也没有交到被告手中，均被潘敏收取，潘敏在收取物业费时也不能代表被告的行为，原告也应当向潘敏主张权利。4.原告所诉房屋现仍以在建工程形式抵押登记于潘敏名下，不能办理房屋过户手续。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告之间的房屋买卖合同是否有效，是借贷法律关系还是房屋买卖法律关系，潘敏的行为是否是职务行为。对于此事实，原告提交芙蓉小区商品房认购协议书一份，证明当时原告是购房并不是借款；提交购买房屋交款收据，证明房屋已经交款；提交入住费收款收据一份，证明入住费用交费2万元；提交证明一份，证明原告在诉争楼房安装了水表，并且产生了相关费用，说明原告实际占有了案涉房屋；提交(2019)吉0723刑初119号刑事判决书一份，其中第2页、第5页、第7页、第9-10页、第21页、第27-33页内容，均可证明房屋买卖合同是原被告的真实意思表示，合同合法有效，原告已经履行了合同内容，向被告交付了全部购房款，被告也向原告收取了入住费及交付了楼房钥匙，案外人潘敏作为被告公司副经理，有权收取购房款并签订合同。被告对芙蓉小区商品房认购协议书及收据的真实性有异议，认为是潘敏与原告签订的，不代表被告公司，当时被告公司开具多张空白合同，合同上有被告公章及于金业本人签名及名章，是因为被告需要资金周转，让潘敏去借钱，因此这份房屋认购协议是虚假的；对入住费收据真实性有异议，收据是潘敏出具的，被告未收到该笔款项，被告并不知情；对证明真实性有异议，是小区自发行为，与被告无关；对判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，查明部分认定是借款而非买卖，潘敏收取原告两万元入住费时已并非被告公司员工，该笔费与被告无关。被告提交房产管理部门出具的他项权利证书一份，证明此楼房在潘敏名下做他项抵押，如潘敏认可买卖不可能做他项；提交抵押借款合同一份，证明被告是委托潘敏用诉争房屋抵押借款；提交判决书一份，第2页、第5页、第13页、第18页、第28页、第二十九页内容，以上内容可以证明原告自认是因为抬钱所以签订房屋买卖合同，被告给潘敏开具购房合同及收据是用于借款，2016年9月份潘敏收取原告2万元入住费时已并非被告员工，因此，购房合同和收据都是虚假的，是无效合同，且此诉争房屋已由工作组分配给他人。原告对房产管理部门出具的他项权利证书及抵押借款合同真实性有异议，原告买楼是在2014年，抵押合同是在2015年，原告对此不知情；对刑事判决书的真实性没有异议，对证明问题有异议，抵押是被告的内部行为，与原告无关，不清楚潘敏是什么时间离职的，但是入住费收据上有被告公司的公章及负责人的名章，原告将钱交给潘敏了，原告是交款买楼，不是抵押借款，楼应该交付给原告。根据原、被告提交的证据和庭审陈述及（2019）吉0723刑初119号刑事判决书的认定，综合评判如下，2013年8月，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司负责人于金业承建开发乾安县芙蓉小区。因资金短缺，吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司授权潘敏为公司副经理，主管芙蓉小区5号楼对外销售，保管公司的印章、财务章、法定代表人章，未经潘敏许可任何人无权销售芙蓉小区5号楼盘，并由潘敏主管5号楼售后资金流向。2014年潘敏同姜彩莲收取杨世民342000元，并给原告出具了《芙蓉小区商品房认购协议书》，协议约定原告购买被告开发乾安县芙蓉小区5号楼3单元402室，房屋面积为114.34平方米，单价为每平方米3000元，合计价款343020元，实际收取342000元。2016年9月，原告又向潘敏给付2万元的入住费，潘敏给原告盖有被告公章及负责人于金业名章的交款收据一枚，同时该涉案房屋原告已进行了改水改电。上述款项，潘敏、姜彩莲收到后未交给被告，也未交付给被告负责人于金业，被二人私自占有，且上述款项已被认定为潘敏、姜彩莲职务侵占罪的侵占数额范围内。在刑事公安卷宗中和对该款用途的补充侦查中，原告一直称说是要给其5分利，但实际上没有抬钱，这钱就是买楼了，潘敏也称是购楼款，被告在庭审中虽称原、被告之间是借款关系，并认为在刑事判决中原告的证人证言也证实该笔款项是借款，但原告在对该款用途的补充侦查中称该款就是用于买楼了，且刑事判决中其他证人也证实借款抬钱每栋楼借款10-15万元，结合原告交付的金额来看，也与被告主张的抬钱不符，同时刑事判决书中只是对犯罪事实的描述，没有认定上述款项用途是借款还是购楼款，仅认定该款是职务侵占犯罪的数额范围之内。且潘敏在被告出具的授权委托书情形下，有权对被告承建开发乾安县芙蓉小区5号楼盘进行销售，其履行的是职务行为，这也是刑事案件中对其定罪的依据，通过原、被告提交的证据和刑事判决中其他证人关于用楼抵押抬钱的金额的证言来看，本案原、被告之间签订的应为房屋买卖合同，是房屋买卖法律关系，而非借贷法律关系。 2.涉案房屋是否能够办理房屋过户手续。为查明事实，本院依职权于2020年6月15日，向乾安县房屋产权交易管理中心和乾安县住房和城乡建设局及乾安县不动产登记中心调取了涉案房屋现实际情况证明。现查明涉案房屋还存在查封等情形，且涉案楼房，被告已作为工程款抵顶给付给石万武，但没有实际交付。在存在上述争议的情形下，暂不具备办理产权过户条件。 本院认为，原告杨世民与被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的房屋买卖合同有效，该合同是潘敏在被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司的授权下，履行的职务行为，且原告已履行了给付房屋价款的义务，故原告杨世民要求确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求应受法律保护，本院应予支持。但要求被告协助办理产权过户登记手续的诉讼请求，因现涉案房屋存在争议，暂不具备产权过户条件，本院不予支持。 综上所述，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 一、原告杨世民与被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司签订的房屋买卖合同合法有效； 二、驳回原告杨世民其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告吉林省宏利房地产开发有限公司乾安第一分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员  徐丽娜 二〇二〇年七月二十二日 书记员  张 顺