广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13950号上诉人（原审被告）：尹春天，男，1980年1月27日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州口岸服务保障中心，住所地广州市府前1号市府大院。法定代表人：黎慧，职务：主任。委托诉讼代理人：崔明镜，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。上诉人尹春天因与被上诉人广州口岸服务保障中心（以下简称广州口岸中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初27876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人尹春天上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回广州口岸中心一审的全部诉讼请求；3.一审、二审的全部诉讼费用由广州口岸中心承担。事实和理由：（一）一审法院认定尹春天与广州口岸中心就广州市越秀区五羊新城××房（以下简称为涉案房屋）为普通不定期租赁关系，明显忽略尹春天关于房屋租赁性质的答辩意见。涉案房屋为广州市公产房保障性住房，尹春天是否有权居住应按《广东省公有房产管理办法》和广州市住房和城乡建设局有关文件规定审查，尹春天符合政策条件，依法依规受住房保障制度保障。此本质是基本生存权保障，应优于一般关系。涉案房屋是按市政府相关文件规定的公房租金每平方3.5元标准计算租金。近10年来，涉案房屋所在住宅楼发生了公告楼道翻新、消防管道更换、自来水供水改造等近4000元公共维修平摊费均由尹春天承担，说明其爱护公产。（二）一审法院就涉案房屋已交租金审理不清，尹春天已按要求交纳全部租金。尹春天从未收到过广州口岸中心关于未交租金的通知，由于时间久远，尹春天只能查找到近8年通过银行转账方式交纳租金的流水凭证，证明租金交纳的连续性和完整性。也可从章某的证言中证明涉案房屋租金一事从未与广州口岸中心发生过纠纷。广州口岸中心在起诉称从未收到租金，但从尹春天提供的转账流水凭证可以推定广州口岸中心所说属于谎言，其所言不可信，也没有诚信原则。同时，广州口岸中心作为政府机关，有完善的记账凭证，有能力通过公开账本进行举证。因此，此项举证责任应该倒置，由广州口岸中心负责。（三）一审法院就广州口岸中心对涉案房屋是否拥有管理权审查不清，广州口岸中心既提交不了房产证，也不能提交合法权利人授权管理关系。因此，一审判决认定事实有误，适用法律不当，判决不合理，请求二审维护尹春天的合法权益。被上诉人广州口岸中心二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意尹春天的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：（一）尹春天与广州口岸中心之间存在着合法有效的房屋租赁关系，尹春天应当按照约定支付房屋租赁费用或占用费。（二）关于尹春天提出的4000千元维修平摊费因其未曾向广州口岸中心提起过，且未提供相关的证据，因此，广州口岸中心不予认可。（三）在一审中根据广州口岸中心提供的证据可以证明该中心拥有涉案房屋的产权，因此，双方的租赁关系是合法有效的。广州口岸中心向一审法院起诉请求：1.判令尹春天恢复广州市越秀区五羊新城明月一路51号801房房屋原状并腾空搬离返还涉案房屋；2.判令尹春天向广州口岸中心支付逾期未付租金及占用费（每月按349.40元，自2002年3月1日起计至被告实际交还房屋之日止，期间扣除被告已交付的部分租金4192.80元）。一审法院认定事实：广州市越秀区五羊新城明月一路51号801房房屋是由广州口岸中心管理的房屋。广州口岸中心、尹春天一致确认尹春天原是广州市政府办公厅的工作人员，尹春天于2014年辞职。广州口岸中心表示于2002年3月将涉案房屋出租给尹春天使用，房屋租金为每月349.40元，租赁期限为5年，后来尹春天将涉案房屋的另一半出租给章某使用。尹春天表示涉案房屋是广州口岸中心于2002年7月出租给其与章某各使用一半，当时有签订租赁合同，但租期多长不记得了，每人每月租金为174.70元。根据尹春天提供的交付租金的转帐记录，广州口岸中心确认尹春天共支付租金15977.80元。本案诉讼过程中，广州口岸中心提供章某出具的《关于租住房屋情况的说明》其中内容为：本人章某，原系广州市政府办公厅工作人员。2002年入职时，单位安排本人与尹春天共同租住五羊新城××房；后经中心领导认可进行分隔以改善居住条件，本人租住801-1房、尹春天租住801-2房，两套居室均约60平方并在小区物业管理公司内部登记编号和分开收取水电费、物业管理费等费用。后因办公厅租房政策调整，本人根据贵中心的通知要求，于2019年5月搬离并在搬离前已全部缴清五羊新域明月一路801-1房的房屋租金、水电费、物业管理费等相关费用，贵中心亦安排负责同志上门验收并同意按当时状况接收801-1房。被告表示章某陈述的说明中关于我和其共同居住在涉案房屋和经原告的认同对房屋进行改造的说法是属实的，但对于章某说明中陈述是因为政策调整是不属实的。另广州口岸中心提供2018年6月5日的《关于收回物业的函》，其中内容为：尹春天、章某先生：我中心出租予贵司之五羊新城明月一路51号801房物业租赁合同已到期，现就限期收回物业一事，正式通知如下:一、贵司承租我中心五羊新城明月一路51号801房物业务必于2018年6月20日清场移交我中心；二、如逾期未清场移交，我中心将进一步采取法律手段主张权益。广州口岸中心表示已通过邮寄特快专递给尹春天及在涉案房屋门口张贴。尹春天否认收到该《关于收回物业的函》。一审法院认为，广州口岸中心与尹春天一致确认双方曾签订《租赁合同》，但双方并无提供该《租赁合同》，因此双方为不定期的租赁关系，广州口岸中心可随时解除合同，故广州口岸中心要求收回房屋及要求尹春天支付租金合法有理，一审法院予以支持。关于租金标准问题，广州口岸中心自行提供的证人章某也陈述涉案房屋是其与尹春天共同承租各使用一半部分，因此，尹春天所交纳的每月租金应为174.70元，广州口岸中心要求尹春天按每月349.40元的标准支付租金一审法院不予支持。关于租金的起始时间问题，因广州口岸中心未能举证证明是2002年3月1日将涉案房屋出租给尹春天，故租金应从尹春天确认的入住时间2002年7月1日起计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十二条的规定，于2020年1月3日作出如下判决：一、尹春天应于判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区五羊新城明月一路51号801房腾空交回给广州口岸中心;二、尹春天应于判决发生法律效力之日起五日内，向广州口岸中心支付2002年7月1日起至判决发生法律效力之日的广州市越秀区五羊新城明月一路51号801房的租金（按每月174.70元计算，扣除尹春天已支付的15977.80元）；判决发生法律效力之次日起，尹春天应按每月174.70元的标准逐月向广州口岸中心支付房屋使用费至将房屋交回给广州口岸中心时止；三、驳回广州口岸中心的其他诉讼请求。一审案件受理费1528元，由广州口岸中心负担764元，尹春天负担764元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，在一审庭询中，广州口岸中心称与尹春天签订的租约为5年到期，合同期满后双方无再续签，尹春天确认与广州口岸中心签订租约，并表示后来确实没有再签租约。二审庭询中，尹春天认为其向广州口岸中心转账支付租金应为21974元，而非一审认定的15977.80元，对此没有提供转账凭证予以证实。同时，尹春天还确认与广州口岸中心签订的租赁合同期限为5年。二审中，各方没有提出新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合尹春天的上诉请求和理由以及广州口岸中心的答辩，本院确定本案争议的焦点是：尹春天拒绝腾空搬出涉案房屋以及认为无需支付房屋使用费的理由能否成立问题。现评析如下：虽然广州口岸中心未提供涉案房屋的产权登记信息，但根据一审查明的事实可知，尹春天是因入职广州市政府办公厅后与广州口岸中心签订《租赁合同》而居住使用涉案房屋，故广州口岸中心作为涉案房屋的出租人，其有权依据双方租赁关系提出本案诉讼。现尹春天已辞职，且上述合同期限届满后，双方未续签租赁合同，但尹春天继续使用涉案房屋，广州口岸中心也未提出异议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，一审法院认定双方之间为不定期的租赁关系，广州口岸中心可以随时解除合同，据此作出支持广州口岸中心要求收回房屋及支付租金诉请，并无不当，本院予以维持。尹春天仅以涉案房屋属于公房为由，拒绝腾空搬出涉案房屋，缺乏充分理据，本院不予支持。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，尹春天作为交纳租金的一方，其主张驳回广州口岸中心要求支付租金的诉请，应就其已付租金提出证据予以证明。尹春天上诉认为其已向广州口岸中心转账21974元以及已支付了全部租金，并无提供证据予以证实，应由其承担不利后果，故其主张驳回广州口岸中心要求支付租金的诉请，本院不予支持。尹春天表示对于支付租金一事应适用举证责任倒置原则，与上述规定不符，本院亦不予支持。综上所述，尹春天的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费764元，由上诉人尹春天负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年七月二十二日书记员 李志康谢金泽