陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终7071号 上诉人（原审被告）：西安维纳信息测控有限公司,住所地西安市雁塔区。法定代表人：袁展荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓斌，男，1983年1月3日出生，汉族，该公司销售部经理，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：西安美胜电子科技有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：党健茹，该公司总经理。委托诉讼代理人：汶晓斌，陕西迎旭律师事务所律师。上诉人西安维纳信息测控有限公司（以下简称维纳信息公司）因与被上诉人西安美胜电子科技有限公司（以下简称美胜电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5993号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。维纳信息公司上诉请求: 1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由美胜电子公司负担。事实和理由：本案房屋租赁合同纠纷，约定房屋使用权面积是双方订立合同的根本。根据美胜电子公司在一审中提供的房产证所载内容显示，涉案房屋所在1栋五层楼的总建筑面积为4302.83平方米，而每层房屋包含公摊在内的建筑面积应为800余平方米。美胜电子公司与其及西安微纳传感器研究所有限公司分别签订《房屋租赁合同》，出租给二承租人的二层房屋面积总和已超过900平方米。可见，合同约定面积与实际面积不符，即美胜电子公司主张支付租金的房屋面积明显超出产权证记载面积。一审认定其承租面积为301.36平方米，认定事实错误。一审认定美胜电子公司于2019年1月15日对涉案房屋采取了锁门措施，致使其无法正常使用，同时又判决其向美胜电子公司支付此间房屋占用费用，无事实依据，适用法律错误。美胜电子公司辩称，维纳信息公司主张按实测面积计算租金不符合双方约定，违背客观事实。约十年前，维纳信息公司法定代表人袁展荣曾邀请相关测量人员对所承租房屋面积进行过测量，且《房屋租赁合同》所载承租面积系维纳信息公司注明。一审法院根据维纳信息公司申请，委托测量机构对房屋面积进行测量，但维纳信息公司在法定期限内经测量机构多次要求，未交纳鉴定费，致使鉴定程序终结。维纳信息公司承租房屋面积系双方合意确认的结果，合法有效，应得到确认。美胜电子公司向原一审法院起诉请求：1.维纳信息公司搬离位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX楼XX层301.36平方米房屋，向其办理移交手续；2.维纳信息公司向其支付房屋租金、物业费、电费共计266706.53元；3.维纳信息公司向其支付从2019年1月15日起至起诉之日的房屋占有使用费20301.6元及实际交付房屋之日的房屋占有使用费；4.诉讼费用由维纳信息公司负担。一审法院认定事实：美胜电子公司系位于西安市雁塔区雁翔路99号房屋所有权人。2017年1月15日，美胜电子公司（出租方、甲方）与维纳信息公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于西安市XX路XX号XX楼XX层301.36平方米，月租金标准37元/平方米，月租金合计11150.32元，季度租金合计33450.96元，年租金总额133803.84元。该房屋物业管理费为每月每平方米8元，每月合计2410.88元，季度合计7232.64元，年合计28930.56元。房屋租金、物业费、保证金等相关费用支付方式：（1）房屋租金和物业费为3个月支付一次。第一期于2017年1月15日前交纳，以后每期由乙方于每年4月15日、7月15日、10月15日前10日内向甲方交纳。（2）水费及电费按月交纳。（3）房屋保证金乙方已向甲方交付保证金7万元继续有效。除保证金已依本合同约定被扣减或不予退还外，甲方应在租赁期满验收房后退还给乙方……。2018年1月15日，美胜电子公司与维纳信息公司续签《房屋租赁合同》，将所承租房屋租期延至2018年1月15日至2019年1月14日止，将租金变更为年租金总额141036.48元。上述两份合同签订后，美胜电子公司向维纳信息公司交付了房屋，维纳信息公司承租房屋用于办公使用。维纳信息公司辩称，因其在承租期间存在拖欠租金行为，美胜电子公司自2018年11月起就对承租房屋彻底断电，并于2019年1月15日对承租房屋采取锁门行为，后于2019年3月16日将维纳信息公司的办公用品清理。美胜电子公司称，因维纳信息公司欠付租金，故其自2018年11月开始确实曾经停过电，每次有一周、也有两三天，2018年12月6日，其给维纳信息公司承租房屋采取了彻底断电措施。美胜电子公司陈述的锁门及清理物品时间与维纳信息公司所述基本一致。美胜电子公司提供了维纳信息公司向其付款的银行回单，显示维纳信息公司共计向美胜电子公司支付租金66901.92元、物业费11039.18元、2018年度电费26036.57元。美胜电子公司要求维纳信息公司承担欠付的电费，并称电费为每月抄表计算，但未提供欠交月份对应的应付电费依据。维纳信息公司称其不清楚实际向美胜电子公司支付了多少租金，亦未就付款情况提供证据佐证。美胜电子公司自认2017年度之前的电费已经足额交清，不存在拖欠，美胜电子公司自认维纳信息公司与另案被告西安微纳传感器研究所有限公司在租赁房屋之初向其支付了押金7万元。维纳信息公司称，《房屋租赁合同》上约定的承租面积与实际承租面积不符，并申请对涉案房屋实际面积进行鉴定，经西安市中级人民法院司法技术室摇号选定西安科信房地产测量有限责任公司为鉴定机构，该鉴定机构于2019年11月6日向西安市中级人民法院司法技术室出具《情况说明》载明：根据【2019陕01鉴3741号】委托书要求，其已对微纳信息公司与美胜电子公司一案中位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX层XX层实际建筑面积进行了测量；接收委托后，其积极联系双方当事人及办案法官；其告知申请方交纳评估费，申请方至今未交纳，考虑到委托的时效性，其暂将委托资料退回。维纳信息公司称涉案鉴定机构未向其通知交纳鉴定费。鉴定机构后继续联系维纳信息公司，并于2019年12月16日再次作出《情况说明》，载明：根据【2019陕01鉴3741号】委托书委托，其拟对微纳信息公司与美胜电子公司一案中位于西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX层XX层的实际建筑面积进行测量；其通知申请方预交测量费，申请方至今未交纳，考虑到委托的时效性，其将退回委托资料；附：通知交费信息。鉴定机构在《情况说明》后附有通知微纳信息公司交费的短信记录截图。一审法院认为，美胜电子公司与维纳信息公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的义务。美胜电子公司向维纳信息公司交付了租赁房屋，维纳信息公司亦实际占有使用了承租房屋，维纳信息公应按期足额向美胜电子公司支付房屋租金、物业费及电费。维纳信息公司辩称，美胜电子公司出租房屋的面积不足合同约定的301.36平方米，并申请对房屋实际面积进行司法鉴定，但因维纳信息公司未交纳鉴定费导致鉴定工作无法进行，故维纳信息公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋租金仍应以合同约定的承租面积301.36平方米为基数计算。又因美胜电子公司的断电行为致使维纳信息公司无法正常使用承租房屋，故酌定2018年11月15日起至2019年1月14日期间的租金及物业费按照合同约定标准的20%计算为宜。据此，两年租期内应付租金应为256035.46元、应付物业费应为54003.71元，以上共计310039.17元；扣除美胜电子公司提供的付款回单上记载的已付租金66901.92元、已付物业费11039.18元及维纳信息公司交纳的押金35000元（美胜电子公司自认维纳信息公司与另案被告西安微纳传感器研究所有限公司共计支付押金7万元）后，维纳信息公司仍应向美胜电子公司支付租期内欠付租金及物业费共计197098.07元。关于美胜电子公司主张的欠付电费，因其未提供欠交月份所对应的欠费依据，故依法不予支持。因美胜电子公司已于2019年3月16日将维纳信息公司物品自涉案承租房屋中搬离并封存，故对美胜电子公司要求维纳信息公司腾房的诉讼请求，依法不予支持。又因美胜电子公司已于2019年1月15日对涉案房屋采取了锁门措施，致使维纳信息公司无法正常使用房屋，仅剩屋内物品留存至了2019年3月16日，故酌定该段期间内房屋占用费按照租金标准的20%计算为4701.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条规定，判决：一、被告西安维纳信息测控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告欠付租金及物业费共计197098.07元；二、被告西安维纳信息测控有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占用4701.22元；三、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5605元，西安美胜电子科技有限公司已预交，由西安美胜电子科技有限公司负担1605元，由西安维纳传感器研究所有限公司负担4000元，西安维纳传感器研究所有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给西安美胜电子科技有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，美胜电子公司与维纳信息公司签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，美胜电子公司将涉案房屋交付维纳信息公司使用，履行了出租人的义务，维纳信息公司亦应依约向美胜电子公司支付房屋租金、物业费及电费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。维纳信息公司上诉主张双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁面积与实际面积不符，一审认定其承租面积为301.36平方米错误等。经查，一审期间，维纳信息公司曾申请对涉案房屋的实际面积进行司法鉴定，但之后维纳信息公司并未依鉴定机构的要求交纳鉴定费，导致鉴定工作无法进行，故一审认为维纳信息公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋租金应以合同约定承租面积301.36平方米为基数计算，并无不当。因维纳信息公司拖欠美胜电子公司租金、物业费的行为违反合同约定，故对美胜电子公司主张支付上述费用的诉讼请求，依法予以支持。关于维纳信息公司应支付租金、物业费的具体数额，因美胜电子公司曾对涉案采取过断电行为，故一审酌定2018年11月15日起至2019年1月14日期间的租金及物业费按照合同约定标准的20%计算，并无不妥；经计算，维纳信息公司两年租期内应付美胜电子公司租金256035.46元、物业费54003.71元，共计310039.17元，扣除美胜电子公司提供的付款回单上记载的已付租金66901.92元、物业费11039.18元及维纳信息公司交纳的押金35000元,维纳信息公司应支付美胜电子公司租金及物业费为197098.07元。因美胜电子公司于2019年1月15日至2019年3月16日期间对涉案房屋采取了锁门措施，并将维纳信息公司的物品搬离并封存，致使维纳信息公司无法正常使用房屋，故一审对美胜电子公司要求维纳信息公司腾房的诉讼请求不予支持，并酌定上述期间房屋占用费按照租金标准的20%计算为4701.22元，由维纳信息公司承担，亦无不当。综上所述，维纳信息公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4327元，由西安维纳信息测控有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年七月七日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1