湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终1792号上诉人（原审被告）：湖北骏领网络科技有限公司，住所襄阳市高新区星泓天贸城一期7栋。法定代表人：陈宗仁，该公司董事长。委托代理人：赵辉，湖北巨天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海尚瀚商业管理有限公司，住所上海市奉贤区环城西路2200号第一幢A032室。法定代表人：孙留江，该公司执行董事。委托代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。上诉人湖北骏领网络科技有限公司（以下简称骏领公司）因与被上诉人上海尚瀚商业管理有限公司（以下简称尚翰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏领公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。事实与理由：一、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》属无效合同，被上诉人应当返还已收租金。1.《合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而一审法院认为双方签订的合同合法有效属事实认定不清。2.根据合同的有效要件之“合同标的需确定、可能和合法”规定，对建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭馆、商场、市场等人员密集场所，未经消防验收或消防验收不合格投入使用，由此签订的合同因不能满足合同全部有效要件应当被认定无效。3.被上诉人作为一家专业的商业经营管理企业，明知按照《消防法》等法律法规的规定，消防通道是严禁出租的。但被上诉人在同上诉人签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》中，依然将消防通道出租给上诉人，该合同和补充协议严重违反了《消防法》的效力性强制性规定。4.对于将消防通道纳入租赁范围并可能最终导致消防验收不合格的后果，被上诉人在事先并未作出任何告知和提醒，主观上具有重大故意，被上诉人已经涉嫌欺诈并使上诉人在违背真实意思的情况下订立了合同，给上诉人造成了巨大损失。因此上诉人与被上诉人签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》属于无效合同，被上诉人应当返还已收租金。二、一审法院认定上诉人拖欠租金68860元及占用费328860元事实不清、证据不足。上诉人并未拖欠租金，上诉人应付租金与被上诉人应付赔偿之间应相抵扣。1.被上诉人将1058平方米消防通道出租给上诉人导致其遭受巨大经济损失。被上诉人不仅收取消防通道的租金，在上诉人装修租赁场地时也未履行告知义务，消防检查要求上诉人将消防通道附近的商铺及装修物清除并恢复原状，导致该商铺无法正常营业且造成装修财物损失。2.上诉人在经营过程中发现商铺严重漏水，导商铺无法正常经营，同样给上诉人造成了重大损失。3.合同明确约定了被上诉人不得将三楼部分商铺租赁给与上诉人同类的经营者，但被上诉人违反了合同约定。三、一审法院认定2017年1月25日上诉人与被上诉人之间的商铺租赁合同己解除缺乏事实依据，证据不足。被上诉人行使合同解除权没有任何事实和法律依据，因此商铺租赁合同2017年1月25日未解除。1.合同约定逾期支付租金达十五日以上的被上诉人有权单方解除合同。但是上诉人并未欠付任何租金，因此被上诉人无权依据合同行使单方解除权。2.被上诉人称2017年1月25日上诉人收到解除合同通知书，但没有任何证据证明上诉人收到了该解除合同通知书，因此商铺租赁合同并未解除。尚翰公司答辩称，服从原判。尚翰公司向一审法院起诉请求：1.判令骏领公司立即腾退并返还承租的襄阳市绿地缤纷城内三楼的商铺（C01、C07、C08、C09、C10、C11号）；2.判令骏领公司立即支付租金欠款420000元；3.判令骏领公司立即支付商铺占有费，商铺占有费从2017年1月26日起至骏领公司实际腾退交还商铺止按每月105000元计算，截止2017年11月25日为1050000元；4.判令骏领公司支付空调费224333元；5.判令骏领公司立即支付物业管理费315000元。一审法院认定事实：2015年8月18日，尚翰公司与襄阳绿地商业管理有限公司（以下简称绿地公司）签订《租赁合同》，绿地公司将位于襄阳的襄阳绿地缤纷城第1层到第3层合计租赁面积21160.04平方米的物业出租给尚翰公司，租赁期限为一楼（6781.52㎡）7个租约年，二楼至三楼（14378.52㎡）12个租约年，自计租日开始计算。即一楼自2016年5月1日起至2023年4月30日止，二楼至三楼自2016年5月1日起至2028年4月30日止。2016年4月7日，尚翰公司（甲方）与骏领公司（乙方）签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》1份，主要内容为：甲方将位于襄阳市××区内环××与××路交汇处绿地缤纷城三层C01、C07、C11号商铺出租给乙方作为经营家具建材体验馆使用，面积共计4192平方米（以实际测量面积为准）；乙方经营的品牌为齐家网，乙方保证拥有此品牌的合法使用权；租赁期限自2016年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期限八年；本合同签订之日，乙方应向甲方支付履约保证金178510元整，大写人民币壹拾柒万捌仟伍佰壹拾元整。（为第一年月租金标准的两个月租金）。在乙方无任何违约情形下，甲方于租赁期结束后七个工作日内无息退还，在租赁期间，履约保证金不得冲抵乙方租金、物业管理费、水电气等任何费用；租金标准为人民币0.7元/㎡/日，每月租金人民币89255元，大写人民币捌万玖仟贰佰伍拾伍元整，付款方式押二付四（签订合同之日乙方须支付两个月商铺租金作为履约保证金及两个月商铺租金，二零一六年十二月一日前再支付两个月商铺租金），免租期30个月；商铺租金从第三年起每两年递增百分之五；支付方式：签订合同之日乙方须支付两个月商铺租金作为履约保证金及两个月商铺租金，租金标准为人民币0.7元/㎡/日，每月租金89255元。合计人民币357020元，大写人民币叁拾伍万柒仟零贰拾元整。2016年12月1日前再支付两个月租金178510元，大写人民币壹拾柒万捌仟伍佰壹拾元整。免租期八个月。第二年租金标准为人民币0.7元/㎡/日，每月租金89255元整。乙方应在第一个履约月度5日内向甲方支付四个月租金，合计人民币357020元整，大写人民币叁拾伍万柒仟零贰拾元整，免租期八个月。第三年租金标准为人民币0.735元/㎡/日，每月租金93717元整。乙方应在第一个履约月度5日内向甲方支付四个月租金，合计人民币374868元整，大写人民币叁拾柒万肆仟捌佰陆拾捌元整，免租期八个月。第四年租金标准为人民币0.735元/㎡/日，每月租金93717元整。乙方应在履约月度5日内向甲方支付六个月租金（免租半年后，租金按季度分两次支付），支付合计人民币562302元整，大写人民币伍拾陆万贰仟叁佰零贰元整，免租期6个月。第五年租金标准为人民币0.77175元/㎡/日，每月租金98403元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1180836元整，大写人民币壹佰壹拾捌万零捌佰叁拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第六年租金标准为人民币0.77175元/㎡/日，每月租金98403元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1180836元，大写人民币壹佰壹拾捌万零捌佰叁拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第七年租金标准为人民币0.8103375元/㎡/日，每月租金103323元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1239876元整，大写人民币壹佰贰拾叁万玖仟捌佰柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第八年租金标准为人民币0.8103375元/㎡/日，每月租金103323元整。乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1239876元整，大写人民币壹佰贰拾叁万玖仟捌佰柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金；乙方逾期支付租金达十五日以上的，甲方有权单方面解除合同收回商铺，并不予返还乙方缴纳的履约保证金、租金，且乙方须赔偿给甲方所造成的损失；违约责任：一、租赁期间，因甲方原因导致乙方不能正常使用该商铺的，应及时解决并保证乙方使用，以不能正常使用天数，每日按半年租金的万分之五承担违约责任。二、乙方逾期支付租金未达十五日的，以逾期未缴天数，每日按半年租金总额的万分之五承担违约金。三、如乙方违反本合同第八条第二款第三、四项，造成的一切后果及损失，由乙方承担全部赔偿责任。四、甲乙双方租约期内均不得终止合同。五年内若甲乙任何一方提前终止合同，如若甲方提前终止合同的，应赔付乙方商铺装修的百分之八十（赔付金额以提出解除租约时期专业评估机构评估价值为准），并给予乙方双倍押金的返还；如若乙方提前终止的，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，同时一次性补齐免租期的全额租金以及相关费用并应按合同约定缴清物业管理费、水电费。五、若乙方在本合同签订三日内还未交清履约保证金的，视为乙方放弃承租该商铺，甲方有权将该商铺出租给第三方，乙方已交付的部分履约保证金或定金不予退还。2016年5月6日，尚翰公司（甲方）与骏领公司（乙方）签订《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》1份，主要内容为：应承租方根据齐家网上海总部及樊城区招商局要求，就所租赁襄阳绿地缤纷城三楼整体商铺5000㎡，租赁期限由原合同的2016年8月1日起至2024年7月31日止，租赁期限八年，更改为租赁期限2016年8月1日起至2026年7月31日止，租赁期限十年。第九年租金标准为人民币0.851元/㎡/日，每月租金129423元整，面积5000㎡，乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1553076元整，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟零柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。第十年租金标准为人民币0.851元/㎡/日，每月租金129423元整，面积5000㎡，乙方应向甲方支付十二个月租金，合计人民币1553076元整，大写人民币壹佰伍拾伍万叁仟零柒拾陆元整，付款方式为按季度支付，乙方应在履约月度5日之内向甲方支付相应租金。合同签订后，尚翰公司将襄阳绿地缤纷城三楼整体商铺5000㎡交给骏领公司。2017年9月7日至2018年3月25日，骏领公司支付尚翰公司租金6笔计26万元，具体为：2017年9月7日支付5万元，2017年9月23日支付5万元，2017年10月31日支付5万元，2017年12月5日支付5万元，2018年1月17日支付5万元，2018年3月25日支付1万元。此后，骏领公司再未交纳租金。尚翰公司多次催要租金无果，遂于2018年2月诉至法院提出上述请求，一审法院于2018年4月22日将民事诉状送达骏领公司。另查明，2017年1月23日，尚翰公司给骏领公司邮寄《解除租赁合同告知函》，主要内容为：一、自贵司收到此通知之日，我司与贵司于2016年4月7日签订的《襄阳绿地缤纷城租赁合同》解除；二、请贵司收到此通知之日起15个工作日内腾退房屋，并向我司支付租金350720元及占用商铺期间的租金损失86018元；结清使用商铺期间产生的物业管理费、水电费、公共能耗费、中央空调能耗费等费用。逾期腾退并未支付的，我司有权强制收回商铺，并有权对贵司留置在商铺内的物品行使留置权，就变卖所得价款优先受偿。2017年1月25日，骏领公司收到《解除租赁合同告知函》，但不同意解除合同。2017年4月7日，骏领公司给尚翰公司送达《报告》1份，内容为“结合我公司目前的实际情况，齐家整装租用的绿地缤纷城三楼，至今经营尚未盈利，目前股东们资金都比较紧张，特向绿地缤纷城领导请示能否给予一些时间，放缓延期分批给付房租押金。稍后等资金好转时一定一分不少的补齐，目前应交租金押金40万元左右，2017年4月份我司首次先交12万元，5月份交6万元，6月份交6万元，7月份交6万元，8月份交6万元，9月份交6万元，望公司领导体谅并给予支持！另绿地缤纷城三楼剩余面积我司也可以全部一并租用，整体操作对外招商。但目前资金不宽裕，能否把剩余面积先给我司免租期先用，等免租期到后在交租金押金。补充租用面积和补充协议租赁期可定为8年，免租期可减掉原合同已过时间段。还查明，2018年3月22日，骏领公司给尚翰公司送达《工作联系函》1份，内容为：你方出租给我方的绿地缤纷城三楼多处漏水，我方作为高端设计装修的办公场所室使用，从2017年4月以后多次电话微信和你方联系，至2018年3月22日一直未维修好，吊顶部位已完全损坏，造成大面积无法使用。我方作为装修企业，自己的办公场所都修不好，怎么去开展装修业务，严重有损我方形象，致业务经营困难，责任由尚翰公司负责。后骏领公司对漏水部分进行了维修，共计花费5740元。审理过程中，双方对消防通道面积产生争议，尚翰公司认可骏领公司提出的消防通道有1085平方米，不算入计租面积。骏领公司于2018年8月搬走，但没有向尚翰公司办理交接手续。尚翰公司主张租金、占用费计算至2018年7月31日，放弃要求骏领公司支付空调费的诉讼请求。一审法院认为，尚翰公司与骏领公司在协商一致的基础上签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，骏领公司未按合同交纳租金，已构成违约。尚翰公司要求骏领公司腾退承租的襄阳绿地缤纷城内三层的商铺（C01、C07、C08、C09、C10、C11号），并返还房屋。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年1月23日，尚翰公司给骏领公司邮寄《解除租赁合同告知函》，2017年1月25日，骏领公司收到《解除租赁合同告知函》，应视为解除合同通知已到达，故尚翰公司与骏领公司签订的《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同》、《襄阳绿地缤纷城商铺租赁合同补充协议》应于1月25日解除，骏领公司应腾退承租的襄阳绿地缤纷城内三层的商铺并返还给尚翰公司。尚翰公司要求骏领公司支付“2016年8月1日至2017年1月25日拖欠的租金420000元〔（5000㎡×0.7元×30天）×4个月〕”、“2017年1月26日至2017年11月25日商铺占用费1050000元〔（5000㎡×0.7元×30天）×10个月〕，并从2017年3月22日起至实际腾退交还商铺止按每月105000元计算占用费”。租赁合同约定“第一年（2016年8月1日至2017年7月31日）租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金89255元，支付四个月租金，合计人民币357020元整，免租期八个月；第二年（2017年8月1日至2018年7月31日）租金标准为0.7元/㎡/日，每月租金89255元，支付四个月租金，合计人民币357020元整，免租期八个月……”。本案2016年8月1日至2017年7月31日支付4个月租金，应扣除消防通道面积1085平方米后再计算租金，即按〔（5000㎡-1085㎡）×0.7元×30天×4个月〕计算得出租金为328860元。骏领公司于2018年8月搬走，租金、占用费计算至2018年7月31日。2017年8月1日至2018年7月31日支付4个月占用费，应扣除消防通道面积1085平方米后再计算占用费，即按〔（5000㎡-1085㎡）×0.7元×30天×4个月〕计算得出占用费为328860元。骏领公司于2017年9月7日至2018年3月25日交纳租金6笔计26万元，尚欠尚翰公司租金68860元、占用费328860元。尚翰公司要求骏领公司支付物业管理费315000元，因双方在租赁合同及租赁合同补充协议中未约定物业管理费，尚翰公司该项请求没有事实和法律依据，不予支持。骏领公司辩称部分理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、湖北骏领网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于襄阳绿地缤纷城内三楼的商铺（C01、C07、C08、C09、C10、C11号），并返还给上海尚瀚商业管理有限公司；二、湖北骏领网络科技有限公司支付上海尚瀚商业管理有限公司租金68860元（2016年8月1日至2017年7月31日拖欠的租金；湖北骏领网络科技有限公司2017年9月7日至2018年3月25日交纳租金26万元已抵扣租金）；三、湖北骏领网络科技有限公司支付上海尚瀚商业管理有限公司占用费328860元（2017年8月1日至2018年7月31日期间的占用费）：四、驳回上海尚瀚商业管理有限公司其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，财产保全费5000元，合计14050元，上海尚瀚商业管理有限公司负担1780元，湖北骏领网络科技有限公司负担12270元。二审中，当事人未提交新证据。对原判认定的事实，当事人无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”一、关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”骏领公司上诉称尚翰公司将消防通道作为出租物进行出租，违反法律强制性规定，双方租赁合同应属无效。因即使该部分无效，不影响其他部分的效力，且双方合同已经履行，故对骏领公司以此未由，不支付租金的上诉请求，本院不予支持。至于尚翰公司在订立合同时是否构成欺诈，因骏领公司未在法律规定的期间内行使撤销权，本院不予审查。二、关于消防通道装饰装修损失问题。承租人应当按照合同约定支付租金。骏领公司主张消防通道装饰装修损失，应当提起反诉。一审时，骏领公司未对此提出明确具体的请求，仅以其存在装饰装修损失为由，拒付租金，本院不予支持。骏领公司可就此另行主张。三、关于合同解除问题。首先，骏领公司拖欠租金，尚翰公司有权依据合同约定行使合同解除权；其次，2017年1月23日，尚翰公司给骏领公司邮寄《解除租赁合同告知函》，快递查询单显示为本人签收，尚翰公司已提交证据证明解除合同通知到达对方；同时，2017年4月7日，骏领公司给尚翰公司送达《报告》也可以印证骏领公司收到了该通知。故对骏领公司上诉称双方合同未解除的上诉理由，本院不予采纳。综上，骏领公司上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由上诉人湖北骏领网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年七月二十日书记员  李 帆