湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终228号上诉人（原审被告）：李传义，男，1953年1月1日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业，住湖北省潜江市农机公司院内住宅区。被上诉人（原审原告）：樊琼珍，女，1969年7月14日出生，汉族，湖北省潜江市人，自由职业，住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，湖北章华律师事务所律师。上诉人李传义因与被上诉人樊琼珍返还原物纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李传义上诉请求：撤销湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3058号民事判决，改判驳回樊琼珍的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：1.樊琼珍通过购买的方式获得的涉案房屋登记产权证书存在问题：首先，涉及樊琼珍与潜江市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）之间的房屋买卖合同是否有效的纠纷经过潜江市人民法院立案受理后，该确认合同无效纠纷案尚无最终判决结果；其次，前述纠纷如经人民法院最终判决确认无效，涉案房屋的登记产权证将依法被撤销，涉案房屋的归属将另行确定；最后，樊琼珍与农机公司通过虚假合同获得涉案房屋的登记产权证书而不是涉案房屋。涉案房屋一直由李传义占有、使用和收益，樊琼珍从未实际获得涉案房屋，农机公司也从未向其交付过房屋。2.一审判决决认定房屋占用费为43300元，依据的是付克文及共有人张喜平与案外人关舜签订的房屋租赁合同，该合同未实际履行，不能作为认定前述事实的依据。樊琼珍辩称，1.李传义主张樊琼珍所有的涉案房屋产权证存在问题，尚有其他案件正在诉讼中，本案的结果应以该诉讼结果为依据的上诉理由不成立。本案当事人均未对涉案房屋提起过任何诉讼，李传义上诉意见中陈述的正在诉讼的另案房屋不是涉案房屋。2.李传义主张涉案房屋买卖合同虚假的事实不存在，该合同真实有效，且已经履行完毕。3.李传义实际占有、使用房屋，不能说明樊琼珍没有取得房屋所有权，樊琼珍已取得房屋所有权证，应视为已经交付。4.李传义主张樊琼珍一审提交的涉及关舜的房屋租赁合同未履行，不是事实。该合同已经履行，樊琼珍二审期间将提交租金交付的证据。综上，李传义的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。樊琼珍向一审法院起诉请求：1.判令李传义立即支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的房屋占用费43300元；2.判令李传义立即腾退所占用的房屋；3.诉讼费用由李传义承担。一审法院认定事实：樊琼珍于2018年8月2日，向农机公司购买位于潜江市××号的临街综合楼一楼房屋（共16间，含本案诉争房屋编号108号），并付清全部购房款，2018年11月2日完成产权变更登记手续。2019年8月30日，樊琼珍向李传义发出《告租户书》，要求李传义支付房屋占用费及限期腾退占用房屋。还查明，本案诉争的编号为××号的房屋，自2001年起至目前状态，一直由李传义承包经营或租赁经营，租金已交至2018年6月20日。2018年11月2日，案外人张喜平及共有人付克文，将同批房屋中编号为101号房屋出租给关舜，合同约定年租金为四万元。一审法院认为，樊琼珍通过购买的方式获得涉案房屋，并完成产权转移登记手续，应推定其为房屋所有权人，依法享有对该房屋的占用、使用、收益、处分等权利。樊琼珍要求李传义腾退诉争的房屋并支付相应的房屋占用费的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。樊琼珍提出参照同地段、同用途、同批次的其他房屋的租赁价格计算房屋占用费的请求，合理合法，一审法院予以支持。李传义提出的涉案房屋的产权存在争议，且尚在诉讼中的抗辩，因未提供相关证据，且与一审法院查明事实不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（四）项、第十九条之规定，判决：一、李传义应于判决生效后十日内腾退位于潜江市××号的临街面综合楼一楼房屋（编号为××号），并交付给付樊琼珍；二、李传义向樊琼珍支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的房屋占用费43300元。上列具有金钱给付内容的事项，应于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费883元，减半收取441.50元，由李传义负担。二审期间，围绕当事人诉辩意见，李传义提交了如下证据材料：证据一、湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初327号民事裁定书复印件一份，证明与本案房屋相关的其他房屋涉及到的案件，已被裁定中止审理，本案也应当中止审理。证据二、湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2830号民事裁定书复印件一份、（2019）鄂9005民初2830号民事判决书复印件一份、湖北省汉江中级人民法院（2019）鄂96民终906号民事裁定书复印件一份。证明包含本案108号房屋在内的16间门面房屋，涉及到的确认房屋买卖合同纠纷案，正在审理中，本案应以该案审理结果为依据。证据三、关舜出具的租金说明复印件一份，证明樊琼珍一审举证的有关关舜租赁房屋的租金情况，不能代表涉案房屋的租金。证据四、周和平与关舜签订的《房屋租赁合同》复印件三份，证明2016年3月1日至2019年2月28日，原承租人周和平（原农机公司股东）将涉案16间门面的101号房屋出租给关舜，年租金为16000元。证据五、本院（2020）鄂96民终108号民事裁定书一份，证明农机公司与杨雨晴于2018年10月21日签订的房屋不动产买卖合同是无效合同，该合同是涉案16间门面房屋中的105号房屋，故本案108号房屋买卖合同和登记手续无效，樊琼珍的诉讼请求没有事实和法律依据。樊琼珍提交了如下证据材料：证据一、银行存款凭证打印件一份，证明2018年11月22日关舜向付克文银行账户存款40000元，用于缴纳涉案房屋同地段101号房屋的租金。证据二、农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》。证明张喜平通过竞拍的方式，购买了农机公司所有的16间门店房屋。证据三、樊琼珍与农机公司签订的《房屋不动产买卖合同》一份，证明当事人在履行证据二所涉房屋买卖合同过程中，合同当事人对合同履行方式和交付方式进行了变更，变更为将房屋直接交付给实际购买人。证据四、中国农业银行的交易明细流水一份，证明涉案16间房屋是由张喜平、付克文、樊琼珍、樊孝珍、杨雨晴、宋杰、向雪柔、卢艳艳等8人集资购买。经庭审质证，本院认为，李传义提供的证据中潜江市人民法院（2019）鄂9005民初327号民事裁定书与本案缺乏关联性，不予采信；潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2830号民事裁定书、（2019）鄂9005民初2830号民事判决书不是生效法律文书，不予采信；本院（2019）鄂96民终906号民事裁定书及（2020）鄂96民终108号民事裁定书，具有真实性、合法性、关联性，予以采信，但这两份民事裁定书并未判决涉案《房屋不动产买卖合同》及登记手续无效，对李传义的证明目的不予采纳；对关舜出具的租金说明复印件，因无法确认该书证内容的真实性，不予采信。对三份《房屋租赁合同》复印件，因与本案缺乏关联性，不予采信。樊琼珍提交的证据中，中国农业银行存款业务凭条能够与樊琼珍一审提交的《房屋租赁合同》相印证，具有真实性、合法性、关联性，予以采信；对2018年9月14日农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》、2018年10月21日农机公司与樊琼珍签订《房屋不动产买卖合同》，因具有真实性、合法性、关联性，予以采信；对中国农业银行的交易明细流水，能够证实樊琼珍等人出资购买涉案房屋的事实，予以采信。二审查明，农机公司于2000年改制为民营企业。改制时，李传义承包了该公司所有的位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼108号门面房屋从事经营，双方形成了房屋租赁合同关系，但未签订书面合同，租金为一年一交，房屋租金交付至2018年6月20日。2018年6月28日，农机公司在《潜江日报》上发布售房公告，欲将其所有的位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼门面房（16间）向社会竞价整体出售。2018年6月30日，农机公司发出书面告知书，告知包括李传义在内的所有承租人上述门面房将整体出售，以12000元/㎡为底价竞价出售，竞价最高者取得购买权，在2018年7月2日至7月18日之内进行购买登记，同时应交付竞价保证金350万元。张喜平参与竞买并于2018年7月2日交付竞价保证金350万元。2018年8月2日，张喜平以648万元的价格竞得上述门面的购买权。2018年9月14日，农机公司与张喜平签订了《房屋不动产买卖合同》，约定农机公司以648万元的价款将其所有的上述临街面综合楼一楼门面房（建筑面积为539.95平方米）出让给张喜平。同日，张喜平向农机公司缴清了余款298万元。2018年10月21日，农机公司作为甲方与樊琼珍作为乙方就上述不动产中的108号房屋签订了《房屋不动产买卖合同》，约定：“一、甲方出让的上述商铺建筑面积为30.51平方米，共有宗地面积为12.75平方米，不动产产权证号为：鄂（2018）潜江市不动产权第0009164号。二、甲方出让的上述不动产单价为7800元/㎡，总价款为23.7978万元。三、乙方在签订本合同当日付清全部购房款，甲方及时向一方交付不动产产权证书等办理不动产变更登记的相关资料，并以此作为不动产已经交付的依据。同时甲方协助一方办理不动产变更登记。办理变更登记的相关税、费以及土地出让金等各种款项，均由乙方全部负担”。此后，樊琼珍按该价款缴纳了相关税费，将108号房屋的产权变更登记至其名下。2019年6月24日，潜江市税务局稽查局以农机公司在转让其所有的上述临街16间商铺房屋时通过虚假的纳税申报不缴或者少缴增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等为由作出潜税稽罚[2019]69547号税务行政处罚决定书，对该公司处以罚款。二审另查明，付克文分别于2018年7月2日通过银行转账向张喜平转款2500000元，同年9月14日通过银行转账向张喜平转款2290000元，共计转款4790000元；其中部分款项系樊琼珍及案外人向雪柔、宋杰、樊孝珍、杨雨晴等人向付克文转款后，付克文再向张喜平转款。以上款项用于集资购买农机公司位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼门面房。2018年11月2日，农机公司与樊琼珍办理了涉案108号铺的产权变更登记手续，樊琼珍取得（2018）潜江市不动产权第009823号不动产权证。2018年11月2日，张喜平及共有人付克文将上述商铺中编号为101号的房屋租赁给关舜，合同约定年租金4万元，同月22日，关舜向付克文银行账户存入4万元。本院认为，二审中双方当事人的争议焦点为：一、樊琼珍是否有权向李传义主张返还涉案房屋；二、一审判决关于涉案房屋占用费的认定是否适当。针对以上争议焦点，评判如下：一、关于樊琼珍是否有权向李传义主张返还房屋的问题。李传义上诉认为，樊琼珍与农机公司通过虚假合同取得不动产权证，双方签订的房屋买卖合同无效，樊琼珍无权主张返还房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，樊琼珍已向房屋原所有权人农机公司付清了位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼107号房屋的购房款，农机公司亦基于其真实意思表示将该房屋的产权变更登记至樊琼珍名下，樊琼珍已取得涉案房屋所有权，其有权向李传义主张返还涉案房屋。二、关于一审判决对涉案房屋占用费的认定是否适当的问题。樊琼珍提交的《旺铺租赁合同书》、银行存款凭证，可以证明涉案房屋同地段当年其他房屋租赁价格为年租金4万元，一审判决以该租赁价格为标准认定房屋占用费，并无不当。综上，李传义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费883元，由李传义负担。本判决为终审判决。审判长  陈先锋审判员  别瑶成审判员  杨艳荣二〇二〇年七月十四日法官助理陈建书记员赵明