河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初83号 原告：韩静，女，1966年9月21日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：戈大旺，邯郸市邯山区邯大法律服务所法律工作者。 被告：韩江英，男，1970年2月10日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 被告：刘芳，女，1974年11月12日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 二被告委托诉讼代理人：付园园，河北万强律师事务所律师。 第三人：赵艳芳，女，1976年11月26日出生，汉族，住邯郸市永年县。 委托诉讼代理人：毛志江，河北天汉律师事务所律师。 原告韩静与被告韩江英、刘芳、第三人赵艳芳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戈大旺、被告韩江英、刘芳委托诉讼代理人付园园、第三人的委托诉讼代理人毛志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩静向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告韩江英、刘芳、第三人赵艳芳签订的《房屋买卖协议》无效；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告父亲韩倡（已故）与母亲王玉景（己故）系夫妻关系，婚后生育二子女，长子韩江英，长女韩静。韩倡和王玉景分别于2014年7月25日和2015年1Ｏ月9日病故。韩倡夫妇生前购买了位于邯郸市丛台区，后经拆迁，安置房位于邯郸市丛台区，房产所有人为韩倡。 韩倡夫妇去世后，原告与韩江英之间因该房产的继承问题发生矛盾，且房产一直不能办理房产证，故该遗留房产一直搁置，未发生继承。近日，原告得知该房产可以办理房产证，故向开发商和韩江英协商申请办理产权变更登记，谁知韩江英称其己将该房产出售。原告甚是生气，该房产系韩倡夫妇的共有财产，二人去世后，应由法定继承人韩静和韩江英共有。韩江英未告知和征得韩静同意的情况下，擅自出售房产给赵艳芳，而赵艳芳明知该房产非韩江英所有而购房，均存在重大过错，而此严重侵害了原告的合法权益，韩静多次与被告和第三人协商该房产的返还事宜未果，无奈诉至贵院，请求贵院能够依法查清本案事实并公正判如所请。补充事实：原告起诉后，经韩江英与韩静协商后，现将该房屋所有权证已经登记在韩静名下。 韩江英辩称，1、其父母在生前曾告知韩江英百年之后该房归韩江英所有，韩江英有权处理该房产；2、韩江英在与第三人签订买卖合同时，明确告知对方有韩静的存在。 刘芳辩称，1、其父母在生前曾告知韩江英百年之后该房归韩江英所有，韩江英有权处理该房产；2、韩江英在与第三人签订买卖合同时，明确告知对方有韩静的存在；3、其父母明确告知刘芳房产归韩江英所有，且双方有权处理该房产，刘芳与第三人签订买卖协议时告知过对方有韩静存在；4、刘芳对韩江英协助韩静办理房产过户的行为不认可。 第三人赵艳芳辩称，1、我与韩江英签订的房屋买卖合同合法有效，该协议系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，应认定为有效合同，根据《物权法》第15条和最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的司法解释第三条的规定，原告以韩江英无权处分房产为由，主张房屋买卖协议书无效，不能成立；2、答辩人已经取得案涉房屋所有权，答辩人对涉案房产并非韩江英所有不知情，答辩人通过中介公司宣传得知案涉房屋出售信息。韩江英在通过该中介发布售房信息时，曾明确告知中介机构，案涉房屋没有争议，且系独子有权处理。且在和答辩人签订房屋买卖合同时再次承诺无争议，可以看出答辩人对该房并非韩江英单独所有不知情，按照协议约定支付了合理对价，韩江英按照当地当时的市场房屋交易价格，将案涉房产实际出卖答辩人，并签订房屋买卖协议书，答辩人根据协议约定支付购房款并实际占有受让房产，根据《物权法》第106条、最高院关于贯彻民法通则若干问题意见89条，依法应认定答辩人已善意有偿取得该房所有权，其合法权益应得到保护，综上，答辩人与二被告签订的房屋买卖协议书合法有效，该房屋已归答辩人所有，请求法院驳回原告诉讼请求，确认答辩人对该房屋享有所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月24日，被告韩江英和刘芳（甲方）与第三人赵艳芳（乙方）签订了一份《房屋买卖协议书》，该协议书的主要内容为：1、甲方自愿将坐落于邯郸市丛台区出售给乙方；2、建筑面积为80.81平方米；3、交易价为人民币55万元；付款方式：乙方应于2017年11月20日前将首付款30万元整交予甲方，乙方于2018年6月1日前将第二批款项7万元支付给甲方。在该协议书的最后一页签署了补充协议，在原协议的基础上又约定：乙方到2018年8月1日支付甲方购房款7万元；到2020年8月1日支付甲方购房款5.5万元；剩余房款10%等到可以更名时乙方一次性支付给甲方。 《房屋买卖协议书》签订后，2017年10月24日，韩江英收到赵艳芳购房款5万元；2017年10月31日，刘芳收到赵艳芳购房款5万元；2018年1月22日，韩江英、刘芳收到赵艳芳购房款20万元；2018年6月3日，韩江英收到赵艳芳购房款7万元；2019年4月22日，韩江英收到赵艳芳购房款2万元，以上共计：39万元。 又查明，2012年4月5日，韩倡（乙方）与成安县宏达房地产开发有限公司（甲方）签订了《龙盘锦绣花园回迁安置协议书》，约定：甲方为乙方安置的回迁房位于龙盘锦绣花园3号楼1单元203号。韩倡与王玉景系夫妻关系，韩倡于2014年7月25日因病去世；王玉景于2015年10月9日因病去世。韩倡与王玉景共生育了两个子女，韩静和韩江英。韩倡和王玉景的父母亲均在其之前去世。 韩倡和王玉景去世后，双方遗留的房产位于邯郸市丛台区房屋，韩静和韩江英未继承分割。2020年3月5日，位于邯郸市丛台区房屋不动产权证书权利人登记在韩静名下。二被告原为夫妻关系，于2020年6月1日登记离婚。 本院认为，位于邯郸市丛台区房屋属于韩倡和王玉景的遗产，根据我国《继承法》的有关规定，该房屋应由继承人韩静和韩江英继承。在该房屋未继承分割期间，被告韩江英和刘芳在未告知韩静的情况下，擅自与第三人签订了《房屋买卖协议书》，将本案涉案房屋转让给第三人赵艳芳。二被告的行为，侵犯了原告的合法权益，也不符合法律规定。同时，二被告与第三人签订《房屋买卖协议书》后，第三人未按该协议书的约定，完全履行支付购房款的义务，不符合我国《物权法》规定的属于善意取得。所以，二被告与第三人签订的《房屋买卖协议书》应当认定为无效。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六十六条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 确认被告韩江英和刘芳与第三人赵艳芳于2017年10月24日签订的《房屋买卖协议书》无效。 案件受理费200元，减半收取100元，由韩江英、刘芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王延峰 二〇二〇年七月二十二日 书记员  李紫伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。