浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终163号 上诉人（原审原告）：穆存波，男，1980年5月14日出生，汉族，舟山市金波燃料有限公司执行董事，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：唐杰，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：舟山市定海区盐仓街道新螺头村股份经济合作社，住所地舟山市定海区盐仓街道跃进新村1号。 法定代表人：虞亚国，董事长。 委托诉讼代理人：刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪永达，浙江乾勇律师事务所律师。 上诉人穆存波因与被上诉人舟山市定海区盐仓街道新螺头村股份经济合作社（以下简称新螺头合作社）租赁合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。上诉人穆存波的委托诉讼代理人唐杰，被上诉人新螺头合作社的法定代表人虞亚国及其委托诉讼代理人刘勇平到庭就案件事实和法律适用发表了各自意见并接受法庭询问。因当事人申请庭外和解，本案扣除审理期限一个月。本案现已审理终结。 穆存波上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判支持上诉人原审全部诉请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决部分事实认定错误。1.原审判决对新螺头合作社是否通知上诉人接收涉案标的及通知时间的认定错误。上诉人从未接到接收涉案标的物的任何通知，新螺头合作社也未能举证证明曾通知上诉人接收涉案标的物。直至上诉人提起诉讼前，双方一直就解决涉案标的物上的新筑围墙及其他争端事宜进行商谈。就围墙事宜，新螺头合作社自始承诺在标的物交付之前负责解决。就舟山市定海螺头船舶修造厂（以下简称螺头船厂）西边历史性遗留的安全、消防通道事宜，新螺头合作社经请示街道领导后同意解决，并考虑在原通道或新开辟一条通道之间进行选择，但却一直久拖未决。上述事实，在一审庭审中新螺头合作社均予确认。2、原审对涉案标的是否具备接收条件的认定错误。《螺头船舶修造厂15年租赁权拍卖公告》（以下简称《拍卖公告》）、《定海螺头船舶修造厂15年租赁权拍卖规则》（以下简称《拍卖规则》）及《定海螺头船舶修造厂租赁合同》（以下简称《租赁合同》）等对具体租赁标的均有明确的约定，上诉人本是新螺头合作社村民，知晓租赁物原有状况等众所周知的事实，因此无需举证证明租赁物拍卖看样时的状况。且一审诉讼期间，经上诉人申请，原审法官向拍卖机构舟山市公信拍卖有限责任公司（以下简称公信拍卖公司）进行了调查取证，理应已全面了解掌握因新螺头合作社违约导致现有的涉案标的不符合交付条件的事实。3、原审判决对上诉人的损失认定错误。新螺头合作社的违约行为持续至今，案涉标的物现仍不能满足交付条件，故新螺头合作社理应承担上诉人自2019年6月1日起至标的物实际交付日止按每月9.5万元计算的租金损失，该损失包括但不限于预期可得利益。二、原审判决适用法律错误。1.本案系企业经营权租赁纠纷，而非一般性设施设备租赁纠纷。2.上诉人依法享有法律赋予的先履行抗辩权。3.上诉人依据本案事实及《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十七条及《最高院关于贯彻执行若干问题意见》第一百条、第一百零一条之规定提出原审第二项诉请，理应受到法律保护。综上，原审判决认定事实、适用法律、判决结果均错误，请求依法予以改判。 新螺头合作社辩称，螺头船厂原先租赁给案外人沈松伟，租期至2019年5月31日止。到期后，螺头船厂与沈松伟形成诉讼，经调解，螺头船厂与沈松伟于2019年7月10日对螺头船厂的租赁场地进行了交接。次日，答辩人即通知穆存波进行交接，但遭拒绝。经催促，双方于2019年7月18日对穆存波提出的拒绝交接事宜进行了商谈。一审时穆存波也认可商谈事实。原判认定2019年7月18日为答辩人要求办理交付的时间，亦为公平。在答辩人要求穆存波接收涉案标的物时，不存在标的物不符合交付条件的情况。对因答辩人原因造成穆存波的租金损失，原判已足额判赔；对其他损失，穆存波未提供证据证明。原判认定事实清楚、正确，适用法律正确，判决公正合理。请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 穆存波向一审法院起诉请求：1.新螺头合作社立即按拍卖看样现状及租赁合同的约定向穆存波交付螺头船厂（包括排除船厂西边历史遗留的安全、消防通道妨碍）；2.新螺头合作社赔偿穆存波逾期交付船厂给穆存波带来的租金损失70万元（2019年6月1日起至2020年1月10日期间，共7个月零10天，按每月9.5万元计算）、预期可得利益损失30万元。 一审法院经审理查明：2018年2月1日，公信拍卖公司发布《拍卖公告》，载明：“定于2018年2月13日上午9：30，在，我公司拍卖厅对螺头船厂现在的场地、船坞、浮码头和厂房的15年租赁权进行公开拍卖。标的展示时间、地点：2月1日至2月12日在标的坐落地，由委托方陪同看样，现场指定。意向竞买人……”同日，公信拍卖公司发布《拍卖规则》载明：1.受新螺头合作社委托，我公司对螺头船厂现有的场地、船坞、浮码头、厂房的15年租赁权进行公开拍卖。……本规则专为2018年2月13日拍卖会制定，并将作为拍卖人与买受人签订拍卖成交确认书的内容。2.拍卖标的：螺头船厂现有的场地、船坞、浮码头、厂房及水电设施的15年租赁权。委托人提供有效的船厂营业执照、渔业船舶修造资质、安全生产许可证。标的四址：租赁场地东至陆地标准海塘界墙直出为界；南至海岸线围塘，西至船坞外3-4米（以西邻的场地规划红线为准）和变压器房左墙角的直线范围；北至关头山山脚。总面积约9.3亩，包括现有的一座船坞、一座浮码头和水、电设施和现有厂房。以标的看样时，陪同看样的社区工作人员现场指定和说明的范围为准。3.租赁期限：2019年6月1日至2034年5月31日止。4.租金每年交付一次，每次提前一个月交付；租金每3年递增7%，委托人在租赁期内提供4个月的免租期。5.其他注意事项：买受人在获得船厂租赁权后，须在租期开始后的12个月内总投资800万元以上对现有的各种设施进行改建和维护，具体项目如下：……合同还约定了其他内容。 2018年2月13日，穆存波以114万元的成交价拍得前述租赁权，并签订了《拍卖成交确认书》。2018年6月5日，穆存波与新螺头合作社签订《租赁合同》，载明：1.租赁标的：螺头船厂现有的场地、船坞、浮码头、厂房及水电设施的15年租赁权。标的四址，与前述《拍卖规则》中的表述一致。2.每年租金114万元，每年交付一次，每次提前一个月交付，以拍卖成交价减去8万元为基数，租金每3年递增7%。委托人在租赁期内提供4个月的免租期（原文如此）。3.租赁期限及其他约定等，与前述《拍卖规则》中的表述一致。 第一年应付租金为78.666万元，计算过程如下：（成交价114万元-税费8万元）÷12个月，折合不含税费每月租金为8.8333万元；扣除4个月免租期，第一年应支付8个月的租金，即70.666万元；再加上税费8万元，即为第一年应付租金总额78.666万元。双方对此无异议。穆存波已于2019年5月6日将该款支付给新螺头合作社。 螺头船厂为集体企业，系新螺头合作社的集体资产。现该厂（登记）的法定代表人为沈松伟，即涉案租赁标的的原租赁者。新螺头合作社与沈松伟的协议约定，租赁期限于2019年5月31日届满。但租赁期限届满后，沈松伟未将涉案租赁标的归还给新螺头合作社。2019年6月12日，新螺头合作社将沈松伟诉至一审法院。案经审理，双方达成调解协议约定，沈松伟于2019年7月10日前将螺头船厂的场地、船坞、浮码头、厂房的土地及房屋（含不可移动的设施设备）移交给新螺头合作社。一审法院于2019年7月5日做出（2019）浙0902民初2030号民事调解书，对协议内容予以确认。 对双方存在争议的事实，一审法院认定如下： 一、新螺头合作社是否通知穆存波接收涉案标的，何时通知。 新螺头合作社主张其于2019年7月11日曾口头通知穆存波接收涉案标的，但就此未举证证明。穆存波称，新螺头合作社从未通知其接收涉案标的。双方就涉案标的上围墙的事宜，曾于2019年7月18日进行过商谈，但未果。 根据穆存波称双方于2019年7月18日就围墙事宜进行商谈的情况，结合：1.（2019）浙0902民初2030号案件中，新螺头合作社与沈松伟达成的移交期限为2019年7月10日前，2.新螺头合作社与沈松伟签订的移交清单，移交日期为2019年7月10日。在“围墙事宜进行商谈”的过程中，新螺头合作社向穆存波提出要求其接收涉案标的一节事实，可予认定。故认定新螺头合作社于2019年7月18日通知穆存波接收涉案标的。 二、新螺头合作社通知穆存波接收涉案标的时，是否具备接收条件。 根据庭审陈述，穆存波现对接收条件持有的异议主要为两个方面：1.围墙；2.浮码头。 关于围墙对接收条件的影响：1.拍卖规则及合同中，对涉案标的物应达到何种状态交付，并未有具体约定，而仅是笼统表述为“场地、船坞、浮码头、厂房及水电设施”，并对标的四址做了概述约定，具体以标的看样时陪同看样的社区工作人员现场指定和说明的范围为准。而拍卖公告中虽载明了“委托方陪同看样，现场指定”，因穆存波实际未去看样并留下记录，也无法通过看样时的约定对涉案标的需达到何种状态方可满足交付条件做进一步明确。故存在围墙一事，是否可作为穆存波拒绝接收的理由，无法通过双方的约定来判断。2.存在围墙是否会影响涉案标的的正常使用、影响程度有多大，缺乏证据证明。即存在围墙一事，是否可作为穆存波拒绝接收的理由，无法通过常理来推定。综上，穆存波以存在围墙为由拒绝接收涉案标的，依据不足。 关于浮码头对接收条件的影响：双方皆确认，浮码头现为沉没状态，且沉没的时间为2019年八、九月份。在新螺头合作社通知穆存波接收涉案标的时，浮码头并未沉没，穆存波以此为由拒绝接收，依据不足。 三、穆存波就其主张的预期可得利益损失，穆存波未举证证明，故不予认定。 一审法院认为，穆存波诉请要求立即按拍卖看样现状及《租赁合同》的约定向其交付螺头船厂（包括排除船厂西边历史遗留的安全、消防通道妨碍），因看样现状及《租赁合同》的约定并不明确，需交付标的的范围、数量、种类、状态等并不明确，在法院释明后，穆存波仍未明确，对此诉请，不予处理。新螺头合作社在2019年7月18日就已通知穆存波接收涉案标的物，但穆存波拒绝受领，故穆存波向新螺头合作社主张该日后的未交付的违约责任，缺乏依据，不予支持。2019年6月1日起至2019年7月18日，新螺头合作社未向穆存波交付涉案标的，穆存波要求其承担未交付的违约责任，可予以支持，具体为：无论是从约定还是从实际履行来看，因租赁过程中四个月免租期的存在，第一年的租金应按78.666万元计算。因新螺头合作社原因而未交付租赁标的的期间为一个月零十八天，穆存波的租金损失认定为104888元（786660元/年×1.6个月）。穆存波要求按每月9.5万元计算其租金损失依据不足，其主张的预期可得利益损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第三项规定，判决：一、新螺头合作社于判决生效之日起十日内向穆存波支付租金损失104888元；二、驳回穆存波的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6900元，由穆存波负担6176元，新螺头合作社负担724元。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 二审期间，本院于2020年7月15日现场查勘查明，在案涉租赁场地西边（船坞西侧），自（南边）海塘边起至（北边）变压器房东边墙角止，横筑一条长74.8米、高1.66-2.05米、厚0.25米的围墙，距离船坞最窄处为1.75米。二审时，新螺头合作社陈述：2018年2月13日，委托公信拍卖公司拍卖时，该堵围墙并不存在。该围墙系前承租人沈松伟在交接前（约2019年7月5日）擅自砌筑的，砌的围墙有三分之一是打在集体土地上的（即场地规划红线内）。新螺头合作社承诺在2020年7月13日前拆除该围墙。后新螺头合作社于2020年7月17日上午拆除了该围墙。 二审查明的有关案涉租赁物拍卖、订约等事实与一审法院查明的事实一致，对该些事实，本院予以确认。 二审中，穆存波明确其二审诉讼请求：要求新螺头合作社交付拆除了案涉租赁场地西边围墙的螺头船厂、在租赁场地西侧提供一条符合消防要求的消防通道、赔偿自2019年6月1日起至租赁物实际交付止的实际损失。 本院认为，二审中，讼争双方对需移交的租赁物内容为螺头船厂现有的场地、船坞、浮码头、厂房及水电设施的15年租赁权；新螺头合作社需向穆存波提供有效的船厂营业执照、渔业船舶修造资质、安全生产许可证等事宜并无争议。争议焦点是移交案涉场地前新螺头合作社是否应拆除该场地西边围墙并为穆存波在案涉场地西边留出一条消防、安全通道，新螺头合作社应否赔偿逾期交付租赁物给穆存波造成的损失。 交付合同约定的租赁物，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人最基本的义务。《拍卖规则》和《租赁合同》对租赁场地的范围均有明确约定，即东至陆地标准海塘界墙直出为界；南至海岸线围塘，西至船坞外3-4米（以西邻的场地规划红线为准）和变压器房左墙角的直线范围；北至关头山山脚。总面积约9.3亩。虽对案涉标的物可使用状况应达到何种标准未做具体约定，但标的物不影响承租人对租赁物的正常使用或基本运转，应是双方对该租赁物使用功能最基本的要求。 新螺头合作社欲向穆存波交付的案涉租赁物中存在一堵围墙，新螺头合作社在二审中也确认该围墙在拍卖时并不存在，而是在2019年7月5日（左右）才砌筑，该围墙的存在对案涉租赁场地的使用造成一定影响。新螺头合作社交付的租赁物不符合合同约定，应承担相应的责任。 穆存波要求新螺头合作社拆除案涉租赁场地中的围墙，符合合同约定，具有法律依据，本院依法予以支持。但在诉讼中，穆存波并未举证证明案涉围墙的存在导致其所有的租赁物（内容）均无法使用或大部分无法正常使用。而根据《租赁合同》约定，租赁物内容为螺头船厂现有的场地、船坞、浮码头、厂房及水电设施的15年租赁权；出租人新螺头合作社给予穆存波4个月的免租期。现穆存波仅因租赁物中的部分场地因与合同约定不符而拒绝接收全部租赁物，进而影响双方合同约定的对船坞、水电设施等的投资改造，亦有一定过错。鉴于案涉租赁场地西侧围墙现已拆除，对穆存波要求移交案涉租赁物的诉请本院依法予以支持。 因双方当事人至本院判决时尚未实际移交（接收）案涉租赁物，对迟延移交租赁物所造成的损失现尚无法最终确定，为减少诉累，对穆存波主张的损失部分本案中不作处理。穆存波可在接受案涉租赁物后，另行与新螺头合作社协商解决或再行诉讼主张。 对消防、安全通道一节。因新螺头合作社已拆除案涉场地西侧围墙，该场地西边历史形成的消防、安全通道的妨碍已消除。故对消防、安全通道实际使用等问题穆存波可与新螺头合作社协商解决，本院不予涉理。 综上所述，穆存波的部分上诉请求成立，可予以支持；根据二审新查明的事实，一审部分实体判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4189号民事判决第二项； 二、撤销舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初4189号民事判决第一项； 三、舟山市定海区盐仓街道新螺头村股份经济合作社于本判决生效之日起三日内向穆存波交付《定海螺头船舶修造厂租赁合同》约定的租赁物。 一审案件受理费13800元，减半收取6900元，由穆存波负担3450元，舟山市定海区盐仓街道新螺头村股份经济合作社负担3450元；二审案件受理费13800元，由穆存波负担6900元，舟山市定海区盐仓街道新螺头村股份经济合作社负担6900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 许旭涛 审 判 员 熊俊杰 审 判 员 刘燕波 二〇二〇年七月二十七日 法官助理桂婷婷 代书记员 张梦婷