贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终183号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨政常，男，1964年8月21日出生，侗族，住贵州省铜仁市。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丰恺（曾用名杨海波），男，1993年11月21日出生，侗族，住贵州省铜仁市。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨海峰，1992年12月1日出生，侗族，住贵州省铜仁市。共同委托诉讼代理人：林志方，贵州同康律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈勇，贵州同康律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市百盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道（金都大酒店）。法定代表人：王政，系该公司经理。委托诉讼代理人：王化水，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被上诉人：（原审第三人）：铜仁市鑫园房屋拆迁安置有限公司，住所地：贵州铜仁市碧江区环西路19号。法定代表人：秦慧，系该公司经理。委托诉讼代理人：周江廉，男，1966年7月11日出生，苗族，住贵州省江口县，系该公司项目负责人。上诉人杨政常、杨丰恺、杨海峰因与上诉人铜仁市百盛房地产开发有限公司（以下简称百盛房开公司）及被上诉人铜仁市鑫园房屋拆迁安置有限公司（以下简称鑫园拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨政常、杨丰恺、杨海峰及其委托诉讼代理人林志方、陈勇及上诉人百盛房开公司法定代表人王政及其委托诉讼代理人王化水、被上诉人鑫园拆迁公司委托诉讼代理人周江廉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨政常、杨丰恺、杨海峰上诉请求：撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3283号民事判决第三项，改判由百盛房开公司赔偿上诉人一倍安置补偿款人民币1,923,200元。事实与理由：百盛房开公司在明知36号楼所在地块已为铜仁市气象局占用，用于安置上诉人的36号楼不可能存在的情况下，隐瞒事实真相，诱骗上诉人签订《房屋拆迁协议书》，其后在得到调换的土地后，又让与他人作酒店，从而导致上诉人的安置房无法获得，该行为属恶意违约，理应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的精神，承担双倍赔偿的责任，一审没有适用双倍赔偿属适用法律不当。百盛房开公司答辩称，上诉人的诉讼请求，没有法律依据，不应该得到支持。案涉房屋所有权人，本身就不是杨政常，其无权作为被拆迁人与百盛房开公司签订拆迁协议书，作为协议书的主体杨政常不适格。根据杨政常在一审中提交的证据，拆迁房屋的实际面积为192平方米，杨政常在无权签订拆迁协议的情况下与鑫园拆迁公司私自伪造签订协议面积为360多平方米，虚构面积超过80%，存在明显的欺诈行为。2、涉及到拆迁协议书本身，没有法律依据，本身就是一个无效协议。请求驳回上诉人的上诉请求。鑫园拆迁公司答辩称对上诉人的上诉请求无意见。百盛房开公司上诉请求：1、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初3283号民事判决。2、依法判决撤销2014年8月21日本案当事人签订的《房屋拆迁协议书》；3、驳回杨政常、杨丰恺、杨海峰对百盛房开公司的诉讼请求。事实与理由：本案涉及的拆迁房屋实际权利人应当是杨丰恺（杨海波）、杨海峰，而非杨政常，故杨政常不具备合法的被拆迁主体资格，同时其采用欺诈方式，隐瞒虚报被拆迁房屋的的实际面积，导致上诉人在签订该协议时存在重大误解，该协议理应撤销；案涉协议涉及的安置房屋，系因政府规划调整，导致上诉人无法按照履行合同，上诉人自身不存在过错；一审按照案涉安置房屋目前市场价进行补偿无事实与法律依据。杨政常、杨丰恺、杨海峰答辩称，该房系家庭共有房屋，杨政常作为本案当事人诉讼资格适格；本案《房屋拆迁协议书》合法有效，百盛房开公司上诉理由不能成立。鑫园拆迁公司答辩称在签订房屋拆迁协议书的时候，是由杨海峰、杨丰恺的父亲杨政常签订的；房屋拆迁面积，房产证上虽然是190多平方米，但在签订的时候，其之前增加了2层，协议中的面积系经现场测量得出的实际面积，测量时有环北办事处的工作人员及百盛房开公司的人在场，该合同是真实有效的，不存在欺诈行为。杨政常、杨丰恺、杨海峰向一审法院提出如下诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋拆迁协议书》；2、依法判令被告以其临西外环第七层468.38平方米房屋立案时市场评估价值赔付原告安置补偿款人民币19,232,000元；3、依法判决被告以其临西外环第七层468.38平方米房屋立案时市场评估价值赔付原告一倍安置补偿款人民币1,923,200元；4、依法判令被告支付自2017年8月20日起至本案判决生效之日止的过渡费；5、本案诉讼费、评估费、保全费等费用由被告承担。百盛房开公司向一审法院提出的反诉请求是：1、依法撤销杨政常、百盛房开公司及鑫园拆迁公司签订的《房屋拆迁协议书》；2、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定，2014年7月11日，百盛房开公司作为甲方与作为乙方的第三人鑫园拆迁公司签订《房屋征收委托实施合同》，约定：甲方委托乙方与河西街道办事处共同实施铜仁市桃苑（旧城改造）项目规划红线范围内所有建筑物房屋面积、室内装修、附属物的丈量、签订房屋征收合同等工作，直到征收工作圆满结束。2014年8月21日，杨政常（即乙方）、百盛房开公司（即甲方）、第三人鑫园拆迁公司（即委托拆迁人）共同签订《房屋拆迁协议书》，约定：甲方委托第三人鑫园拆迁公司对乙方坐落在铜仁市凉水井总建筑面积为361.03㎡的房屋进行拆迁。乙方选择还期房的方式进行安置，应还房总面积为433.24㎡。安置房位于本项目西外环36栋住房第七层A1面积为125.08㎡、A2面积为118.68㎡、B2面积为121.78㎡、C面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡；在30㎡之内的，乙方按平方米2,200元补给甲方，超30㎡以外的按市场开盘价补给甲方。过渡期为36个月，过渡费按住宅房房面积（即361.03㎡）每月每平方米10元的价格进行支付。另外，该协议亦对房屋附属物及装修补偿、奖励金、搬家费、拆除时间等事项进行了明确约定。2014年5月7日，铜仁市人民政府印发专题会议纪要（铜府专议［2014］22号），由于铜仁气象站事关全市防灾减灾工作及经济社会发展，各单位应予大力支持，由此议定：将市气象局办公楼选址确定在百盛房开公司位于碧江区地块，用地面积10亩（即属于涉案《房屋拆迁协议书》约定的原告安置房位置）。相关部门按照规划批准方案约定的经济技术指标进行价值评估，并提出补偿方案报市政府研究，同时对该10亩土地价值进行评估。百盛房开公司在其百盛桃苑项目开发建设过程中需要的拆迁安置用地，由市政府统筹解决。2015年10月16日，百盛房开公司与铜仁市国土资源局碧江分局签订《征用国有土地安置补偿协议》，约定：根据铜仁市人民政府《关于研究气象局业务用房用地相关事宜的会议纪要》（铜府专议[2014]81号）及碧江区人民政府《关于市气象局办公房建设用地有关事宜的会议纪要》（碧府专议[2015]30号）、《关于研究解决骏逸江山房开项目遗留问题相关事宜的会议纪要》（碧府专议[2015]34号）会议精神，百盛房开公司调整用于市气象局新建业务用房用地面积为6253.25平方米（合9.38亩），除置换市国土局西外环住宅小区西侧邻7-4/R21号地块南侧的2856平方米（合4.28亩）外，剩余面积3397.25平方米（含5.1亩）按市场评估价1521.1662万元予以补偿。2017年1月16日，铜仁市国土资源局与百盛房开公司签订《土地置换协议》，约定：按照铜仁市委2014年10月13日会议精神（铜府专议[2014]81号）及2015年6月29日碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议[2015]30号）和2015年7月8日碧江区人民政府专题会议纪要（碧府专议[2015]34号）会议纪要精神，将百盛房开公司原使用的6667平方米（实际测量6253.25平方米合计9.38亩）土地（7-4/R21号地块）调整用于市气象局新建业务用房，并将铜仁市国土资源局（原铜仁地区国土资源局）位于西外环路云梁董坡脚面积为3333.75平方米中的2856平方米（合计4.284亩）的国有建设用地使用权置换给百盛房开公司。未补足的，通过货币补偿的方式将1521.1662万元支付给百盛房开公司。另查明，百盛房开公司将其用地面积10亩，位于碧江区地块调整用于铜仁市气象局新建业务用房后，其拟建的西外环36栋住房已无法依据原规划设计进行建设。为此，百盛房开公司在未征得被拆迁人认可的情况下，于2018年1月22日，单方将本诉原告位于西外环36栋第七层的四套住房（即Ａ1面积为125.08㎡、Ａ2面积为118.68㎡、Ｂ2面积为121.78㎡、Ｃ面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡），调整至云董坡保障房5号楼的302、304、402、404号房，且安置房面积也调整减少为369.33平方米。再查明，2018年6月8日，本案本诉原告向本院提出住房价格评估申请，要求对其安置在西外环36栋第七层的四套住房（即A1面积为125.08㎡、A2面积为118.68㎡、B2面积为121.78㎡、C面积为102.84㎡，总面积为468.38㎡）市场价值进行评估。本院依法委托鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该评估机构于2018年9月6日作出上述物业在价值时点即2018年6月4日的市场价值为192.32万元的评估结果，并出具《关于贵州省铜仁市碧江区临西外环地段第七层四套住宅房地产市场价值估价报告书》（编号：鹏信房估字[2018]第QGY065号）。为此，本诉原告支出鉴定费用15,716元。又查明，百盛房开公司已向被拆迁人支付过渡费至2017年8月21日。一审法院认为，鑫园拆迁公司是得到百盛房开公司依法授权的拆迁人，其在铜仁市桃苑（旧城改造）项目规划红线范围内实施的工作，对被代理人即百盛房开公司发生法律效力。本案中，百盛房开公司虽质疑鑫园拆迁公司与被拆迁人存在恶意串通、弄虚作假，损害其公司利益的行为，却没有相应证据对此予以佐证，应自行承担举证不力的不利责任。最后，百盛房开公司在涉案《房屋拆迁协议书》签约双方通过意思自治已达成一致意见5年之久后，在被拆迁人因其公司在履行过程中的违约行为提起诉讼的情况下，再以各种理由否认涉案协议的有效性，显然有违诚信。综上，涉案《房屋拆迁协议书》已成立并生效，且不具备可撤销条件。因此，对百盛房开公司要求撤销《房屋拆迁协议书》的反诉请求，本院依法不予支持。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，是明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置的协议，被安置的房屋属特定物，不可替代。本案中，由于百盛房开公司将其位于碧江区地块调整用于铜仁市气象局新建业务用房后，拟建的西外环36栋住房不能再依据原规划设计进行施工建设。由此，涉案《房屋拆迁协议书》约定的向被拆迁人交付西外环36栋第七层四套住房的合同目的客观上已无法实现。对原告（反诉被告）要求解除涉案《房屋拆迁协议书》的诉讼请求，本院依法予以支持。关于百盛房开公司是否应以目前市场价值支付被拆迁人安置补偿款1,923,200元的问题。就本案而言，由于涉案《房屋拆迁协议书》合同目的已不能实现，双方又不能重新达成新的协议或寻找新的替代方案。故，在拆迁人已将涉案房屋拆除并无法恢复原状的情况下，被拆迁人只能请求采取补救措施和损失赔偿。由此，按照权利义务对等性原则，在被拆迁人未能得到安置房屋的情形下，其理应得到与拟交付房屋目前的市场价值相当的损失赔偿。据此要求百盛房开公司支付其安置补偿款1,923,200元的诉讼请求，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。关于百盛房开公司是否应当向被拆迁人承担安置补偿款一倍即1,923,200元的赔偿责任。如前，涉案《房屋拆迁协议书》由于百盛房开公司的根本违约，无法完成合同目的。故，被拆迁人提出，百盛房开公司应按照涉案房屋一倍即1,923,200元的价值向其承担惩罚性赔偿责任。对此，本院认为，首先，惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对故意、恶意的违约或侵权行为造成的损失进行弥补之外，再对该行为严厉处罚以达到惩戒他人的目的。由于惩罚性赔偿是严厉性程度最高的一种民事责任形式，因此仅适用于法律有明确规定的特定情形。就本案而言，是否适用惩罚性赔偿原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条已作出明确规定。其次，如前所述，本案涉案《房屋拆迁协议书》的解除虽然确是因百盛房开公司的根本违约行为所造成。但是，该违约的主要原因却是铜仁市人民政府用地规划调整导致拟建的西外环36栋住房不能再依据原规划设计进行施工建设所导致。该行为的主观恶性与存在欺诈、故意或有意识地漠视他人权利的恶意行为有着本质区别。其行为特征亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定的惩罚性赔偿特定表现形式范围。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，我国法律是允许合同解除权与法定的损害赔偿请求权并存的。虽然就本案而言，百盛房开公司的违约行为并不适用法律明确规定的惩罚性赔偿原则，庭审中被拆迁人亦并未对因百盛房开公司的违约行为对其造成的损失提供证据予以佐证。但是，根据公平原则，对于百盛房开公司违约行为导致的法律后果，亦应当允许被拆迁人通过要求恢复原状、赔偿其合理损失的办法来加以制裁，以充分保障无过错合同当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。就本案而言，由于涉案房屋的评估结果已包含房屋的溢价收益，因此，被拆迁人的现实既得利益除房屋本身估值的现金收益外，还会有由此而产生的资金占用损失。因此，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案具体情况，本院对原告（反诉被告）要求百盛房开公司赔偿其损失1,923,200元的诉讼请求，在以1,923,200元为基数，从2019年8月15日起（本案立案之日）至款项付清之日止，以中国人民银行同期同类逾期贷款利息计算部分，依法予以支持；超过部分，依法不予支持。百盛房开公司是否应当向被拆迁人支付从2017年8月21日起至本判决生效之日止的过渡费。过渡费是拆迁方对被拆迁方在拆迁后还未交付安置房屋前因另寻住房搬迁所产生的损失或增加的费用进行补助的费用。就本案而言，虽然涉案《房屋拆迁协议书》已因百盛房开公司的根本违约而解除，但是，根据《中华人民共和国合同法》九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，涉案《房屋拆迁协议书》依法约定的对于过渡费支付条款却依然对合同双方具有约束力。因此，根据《房屋拆迁协议书》第五条、第八条：住宅房361.03㎡，过渡期36个月，过渡费按每月每平方10元，超过渡期交付安置房及宅基地的，过渡费按规定上浮的约定，百盛房开公司依然应当向被拆迁人履行从合同签约之日即2014年8月21日起至回迁安置房交付之日止的过渡费。本案中，对于百盛房开公司至今未交付安置房的行为，被拆迁人虽诉请百盛房开公司应向其支付过渡费至本案判决生效之日止。但本院结合本案实际情况，酌情将被拆迁人诉请的过渡费时间调整至本案立案之日即2019年8月15日止。由于百盛房开公司已向被拆迁人支付过渡费至2017年8月21日。那么截至2019年8月15日，百盛房开公司应向被拆迁人支付过渡费为：361.03㎡×10元×24个月=86,647元。综上，对原告（反诉被告）要求百盛房开公司支付其过渡费86,647元的诉讼请求，本院依法予以支持；超过部分，依法不予支持。一审法院据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、和《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《国有土地征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院的解释》第九十条的规定，判决：一、被告（反诉原告）铜仁市百盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰支付过渡费86,647元、安置补偿款1,923,200元及利息（该利息以1,923,200元为基数，从2019年8月12日起至款项付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率予以计算）；二、驳回原告（反诉被告）杨政常、杨丰恺、杨海峰的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）铜仁市百盛房地产开发有限公司的反诉请求。二审期间，百盛房开公司提交了有5房屋张照片，拟证明案涉被拆迁房屋面积不足361.03㎡，经质证，杨政常、杨丰恺、杨海峰否认照片中房屋系本人被拆迁的房屋；鑫园拆迁公司认为该照片系百盛房开公司自己所拍摄，并非房屋拆迁时的照片，对真实性不予认可。百盛房开公司申请了证人庹某出庭作证，该证人称杨政常家房屋大概位置是在百盛房开公司所提交的照片上，杨政常、杨丰恺、杨海峰质证意见是该证人并不能准确说出被拆迁房屋的位置，且对被拆迁的房屋具体楼层也不清楚，故该证人证言不能采信；鑫园拆迁公司也对该证人证言真实性予以否定。本院认为，百盛房开公司二审期间提交的照片及证人证言均不能直观反映出被拆迁房屋的面积情况，故对百盛房开公司所提证据不予采纳。一审认定是事实有经庭审质证的相关证据在卷证明，故对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.《房屋拆迁安置协议》是否应当撤销；2.百盛房开公司在合同履行中是否存在过错，是否应当承担赔偿责任；3.百盛房开公司是否应当承担双倍赔偿责任。关于案涉《房屋拆迁安置协议》是否应当撤销问题，在本案中，涉案《房屋拆迁协议书》系案涉三方当事人共同签署的协议，该协议内容并不违反法律强制性规定，且作为百盛房开公司依法授权的拆迁人鑫园拆迁公司及被拆迁房屋的所有人均对协议书认定的房屋面积无异议，百盛房开公司自身也在该协议书上签字盖章，且百盛房开公司也按照协议内容支付了过渡费，并确定了安置房的具体位置，百盛房开公司在涉案《房屋拆迁协议书》签订5年之后，在被拆迁人提起诉讼的情况下，才主张对该协议存在重大误解，要求撤销协议，其主张缺乏事实与法律依据，对该上诉理由不予采纳。关于百盛房开公司在合同履行中是否存在过错，是否应当承担赔偿责任问题，从本案查明事实来看，在本案当事人签署《房屋拆迁协议书》之前的2014年5月7日，铜仁市人民政府印发专题会议纪要（铜府专议［2014］22号）已经明确，涉案《房屋拆迁协议书》约定的安置房位置的土地将调整给铜仁市气象局，对此百盛房开公司是已经明知，而其在2014年8月21日与被拆迁人签署《房屋拆迁协议书》时，并未将该事实告知被拆迁人；2015年10月16日在百盛房开公司将其位于碧江区地块调整用于铜仁市气象局新建业务用房后，拟建的西外环36栋住房不能再依据原规划设计进行施工建设时，其也未将这一事实告知被拆迁人；百盛房开公司在按照政府调整方案，取得铜仁市国土局西外环住宅小区西侧邻7-4／Ｒ21号地块南侧的2856平方米土地使用权后，也未将调整的土地用于修建安置房，而是将该地修为酒店。从而导致其与杨政常、杨丰恺、杨海峰签订的安置房补偿协议的根本目的无法实现。尽管杨政常、杨丰恺、杨海峰选定的安置房不能修建的根本原因系政府规划调整，但百盛房开公司在协议签订及履行过程中存在的上述过错行为，仍是导致本案纠纷发生的重要原因，故其理应按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，赔偿杨政常、杨丰恺、杨海峰与拟交付房屋目前的市场价值相当的损失。关于百盛房开公司是否应当承担双倍赔偿责任问题，惩罚性赔偿是加重赔偿的一种原则，目的是在针对故意、恶意的违约或侵权行为造成的损失进行弥补之外，再对该行为严厉处罚以达到惩戒他人的目的。由于惩罚性赔偿是严厉性程度最高的一种民事责任形式，因此仅适用于法律有明确规定的特定情形。本案中百盛房开公司虽然在合同签订及履行过程中有隐瞒事实真相、未及时告知被拆迁人合同履行情况发生变化等违约事实，但本案中造成双方合同无法履行的根本原因系政府规划的调整所致，其行为特征亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明文规定的适用双倍赔偿的情形，故杨政常、杨丰恺、杨海峰要求适用双倍赔偿的上诉请求缺乏法律依据。综上所述，上诉人杨政常、杨丰恺、杨海峰、百盛房开公司所持的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44,988元，由铜仁市百盛房地产开发有限公司负担22,879元，由杨政常、杨丰恺、杨海峰负担22,109元。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 唐正洪审判员 柳文辉二〇二〇年七月六日书记员 伍 昊