安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1824民初565号原告：徐伍江，男，1979年11月1日生，汉族，住安徽省绩溪县。委托诉讼代理人:周红英(系原告之妻),住安徽省绩溪县。被告：安徽绩溪正标电子商务有限公司,住所地安徽省绩溪县生态工业园区霞间路2号。法定代表人：吴秀珠，执行董事。委托诉讼代理人:吴育勇,安徽梁安律师事务所律师。原告徐伍江与被告安徽绩溪正标电子商务有限公司（以下简称正标公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告徐伍江及其委托诉讼代理人周红英、被告正标公司委托诉讼代理人吴育勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伍江向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告间的租赁合同，退还原告8个月房租费8666.66元及押金5000元，共计13666.66元；二、判令被告赔偿原告搬迁费用1800元，误工费用8000元，精神损失费1000元，共计10800元；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2019年11月与被告商量租房事宜，11月19日晚在被告带领下看房和测量，并于11月23日在被告处签合同并交房租13000元及押金5000元，约定电费按1.2元/度计算。12月19日，原告设备到达租房现场后无法正常摆放，才知被告隐瞒厂房面积，与被告反映要求退房，被告给出电费按1.1元/度收取，再把厂房前面一小块空地盖起来作为宽度补偿的承诺。2020年1月，原告按1.1元/度交纳电费，同时收到被告电费按1.2元/度计算的收据。2020年开工后，被告催收电费，原告以被告未兑现宽度补偿为由暂停支付，后被告请凌秋红调解，给出电费按1元/度收取，厂房宽度不再做补偿的意见，原告同意后，按约定微信转账支付电费，但被告以要求现金支付为由拒收。2020年4月21日，被告对调解情况一概否认，并于4月24日以书面形式催收电费，原告不得以下按1元/度交清了电费，但被告仍要求补齐差额628.4元。2020年4月28日，被告在未通知原告情况下，强行拉闸断电，致原告无法生产，只能搬迁，由此产生搬迁费用。综上，原告为维护合法权益，请求支持诉请。被告正标公司辩称：原告诉请无事实和法律依据，表现在：1、原告在签订书面租赁合同一个月前已经进厂房了，对房子的现状、面积很清楚，被告无任何隐瞒。2020年1月份，原告按1.1元/度计算电费，被告就算了，到了2月，原告又要求按1元/度计算，被告不同意所以拒收电费，到了4月，原告催讨电费也是按1.2元/度计算；2、本案是租赁合同纠纷，被告无任何违约，根据合同法相关规定，找不到合同解除的理由。事实上，原告在被告断电前，就已经不愿意再租赁被告厂房了，故搬迁费用与被告无关。综上，请求驳回原告诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件,证明原告主体资格；2、厂房租赁合同，证明双方于2019年12月23日签订租赁合同的事实；3、告知书，证明被告出具催交电费告知书给原告；4、原告妻子与张秀银的微信聊天记录、收据，证明至2020年1月15日，原告用电1039度，原告按1.1元/度交了电费1142.9元，被告收据开的是按1.2元/度计算，共1246.8元，被告的行为不诚信，想掩盖协议后的电费单价；5、原告妻子与张秀银、凌秋红的微信聊天记录，证明原告按1元/度将电费微信支付给被告，被告拒收，还非要现金，后通过凌秋红转交的电费，被告再次拒收；6、厂房照片，证明因宽度不够，原告设备无法正常摆放，被告才与原告达成口头协议，将电费降至1.1元/度；7、微信聊天记录、发票，证明原告因被告断电不得已搬迁，产生搬迁费用1800元及2020年4月28日至5月6日停产九天的误工损失9234元；8、原告妻子与凌秋红的电话录音，证明凌秋红受被告委托收取电费，录音中提到被告同意电费按1元/度收取。被告质证认为：对证据1-3无异议;证据4是收据先开给原告,原告后按1.1元/度支付电费,达不到原告证明目的；证据5真实性无异议，被告拒收正是因为原告未足额缴纳电费，恰恰说明被告坚持电费按1.2元/度计算；证据6厂房是作为整体出租，不是按平方计算价格，与本案无关联性；证据7原告起诉是在4月27日，说明当时已想搬走，被告断电是在次日，且之前已发了不付电费就断电的告知书给原告，故该损失是原告自行造成的，与被告无关；证据8是谁与谁的录音不清楚，被告的行为表明是拒绝按1元/度计算电费，且原、被告双方互相有微信不可能通过第三方来转达口头协议。被告为支持其辩解，举证微信记录截图,证明在2020年4月23日,原告妻子告知吴秀珠会搬走,故原告搬走不是因为断电的事。原告对证据真实性不持异议，同时认为这时想搬走，是因电费没定下来，如果被告认可口头协议，是准备把今年都租掉的。本院认证认为：原告所举证据4中收据开具并发给原告日期是1月15日，原告交电费是1月16日，故达不到证明目的；证据6仅凭照片达不到证明口头协议电费的目的；证据7发票不能证明误工损失，税收证明与本案无关且结合被告所举的微信记录看，原告搬迁是必然的事情，故达不到证明目的；证据8系原告妻子与凌秋红（被告会计）的录音，经本院电话联系凌秋红，其认可与原告妻子通过电话，但从录音的内容看，凌秋红的意思是做个中间人调和原、被告的纠纷，同时被告同意按1元/度收取电费，前提是要原告现金缴纳，否则电费按合同收取，后本院要求凌秋红制作笔录时，其在电话中明确拒绝并否认被告授权其调解的情况，且该证据与被告拒收凌秋红的“现金”并要求原告按合同交纳电费的做法相悖，故达不到证明目的。对其他证据的三性均予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2019年11月与被告商量租房事宜，11月19日在被告带领下看房和测量。2019年12月23日，原告与张秀银签订《厂房租赁合同》，约定原告租赁被告配电房旁边大间厂房，建筑面积约80多平米，租期一年，自2020年1月1日至2020年12月30日，每年租金13000元，合同生效后原告需交纳履约保证金5000元，水电费等费用由原告负担（电费1.2元，水费3.15元），同时原告需合法使用租赁物，如因违法或过错导致被告受到经济损失或声誉受损的，应当赔偿所有损失并且保证金不予退还。原告进入该厂房后，因厂房面积与被告产生纠纷，要求降低电费标准及宽度补偿。至2020年1月15日原告用电1039度，被告于同日开具电费按1.2元/度计算共1246.8元的收据，原告于次日按1.1元/度计算实缴1142.9元（现金支付1000元，微信转账42.9元）。后因宽度补偿产生纠纷，原告要求按1元/度计算电费并微信转账给被告，被告拒收，对通过被告会计凌秋红意思支付的电费再次拒收。2020年4月24日，被告出具告知书，并张贴于原告所租厂房外，载明至4月10日原告应付电费3769.40元，请原告于4月25日前付清电费，逾期将中止用电，引发的后果自负。同日，原告按1元/度微信转账电费3141元，被告领取后，微信同时告知还差628.4元，请尽快结清。4月27日，原告起诉至法院，请求解除租赁合同，并返还租金及押金。4月28日，被告因原告未足额缴纳电费，强行断电，并微信告知电费付清后，恢复供电。同日，原告追加诉请，要求被告赔偿搬迁费用、误工费用及精神损失费。5月2日，原告搬离厂房。2020年7月7日，原告将厂房钥匙存放于本院。另查明：张秀银与吴秀珠系夫妻，且系正标公司的股东及高管。本院认为，《厂房租赁合同》系原告与张秀银所签，因张秀银与被告法定代表人吴秀珠的夫妻关系及系被告股东及高管，被告庭审时亦未对此提出异议，故《厂房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约；二、能否解除合同；三、返还的费用。关于争议焦点一。原告认为被告违约的理由是被告同意电费降低后仍断电，并举证与凌秋红的电话录音，凌秋红在电话中转述被告同意按1元交纳的话，就要收取现金，否则按合同约定办理。本案，原告自认租房前在被告带领下看房并对厂房面积进行测量，故原告对该厂房现状应为明知，租赁合同约定电费按1.2元/度计算。后原告以面积不够为由，以1元/度的价格交纳电费，被告对原告按1元标准支付的电费拒收，对按凌秋红意思转交的以1元标准计算称系原告现金支付的电费再次予以拒收，并在告知书及微信聊天中均要求按合同价格支付，故凌秋红转达的被告意思与被告的行为不符，且原告实际亦未按现金支付，后因原告未足额支付电费，被告在履行了告知手续后予以断电，故原告所举证据不能证明被告违约。关于争议焦点二。原告经被告催讨后未足额交纳电费，作为违约方并无单方解除合同的权利。但原告与被告因面积、电费问题已产生纠纷，并在被断电后，于2020年5月初将设备搬离厂房，并以自己行为表明不再继续履行合同，现被告不同意解除合同，合同履行已陷入僵局。若一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，强制原告履行合同，对其显示公平，同时造成被告租赁物闲置，对双方均不利。现原告以起诉的方式请求解除合同，法院可以通过司法判决打破合同僵局，故对原告该项诉请予以支持。鉴于双方因合同履行发生争议而诉至本院，本院酌定以一审辩论终结时为合同解除时间，即2020年5月21日。关于争议焦点三。法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不因解除合同而减少或免除。租赁合同第六条约定如因承租方的违法或过错导致出租方受到经济损失或声誉受损的，应当赔偿出租方的所有损失且保证金不予返还。法院判决承担违约责任时，应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度及预期利益等因素综合考量。截止合同解除日，依照《厂房租赁合同》产生的租金5058元（年租金13000元/365天*142天），被告无需予以返还。本案出租方损失主要为重新招租期间的租金收益，结合当前的实际情况，本院酌定损失为5个月租金收益，即5417元（13000元÷12月×5月）。原告尚欠电费628.2元，为减少诉累，本院予以一并扣减。上述费用因原告已经以租金的形式交给被告，可以进行冲抵。原告搬离厂房后尚有部分水电费未结算，经本院释明后，被告未举证相关证据，可由其另行主张。案涉《厂房租赁合同》约定了五千元的履约保证金，原、被告双方对履约保证金即诉请的押金不持异议，原告赔偿被告相应损失后，被告应将原告交纳的保证金予以返还。关于原告主张的搬迁费用、误工费用、精神损失费，非因被告原因所致，故对该部分诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐伍江与被告安徽绩溪正标电子商务有限公司于2019年12月23日订立的《厂房租赁合同》；二、被告安徽绩溪正标电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐伍江厂房租金1896.8元及押金5000元；三、驳回原告徐伍江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取71元，由原告徐伍江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡德红二〇二〇年七月十日法官助理俞晓翠书记员凌齐雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。