浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1758号 上诉人（原审原告）：沈婷，女，1971年10月15日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 上诉人（原审原告）：何光，男，1972年11月20日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：蔡英豪，宁波市鄞州区开成法律服务所法律服务工作者。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：俞军，宁波市鄞州区开成法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：宁波银鑫房地产开发有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。 法定代表人：毛文哲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈石，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李震东，浙江海泰律师事务所律师。 上诉人沈婷、何光与被上诉人宁波银鑫房地产开发有限公司（以下简称银鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初13433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 沈婷、何光上诉请求：一、请求依法改判支持沈婷、何光的一审诉请，或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由银鑫公司承担。事实和理由：一、原审法院认定的事实错误。1.根据一审法院认定的银鑫公司发布的宣传语，该公司在前期销售宣传中均称一层业主拥有私家花园，而对私家花园的定义所有业主都认为应归属自己专属拥有，并且银鑫公司在销售过程中也未对私家花园作出解释说明。2.根据原审法院认定的事实，即2015年9月29日，原告沈婷、何光(买受人)与被告宁波银鑫房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份……补充协议第十六条约定:甲方附赠乙方非机动车库编号11＃32、33两间。沈婷、何光自始至终相信拥有涉案私家花园，并且所售房屋价格也比楼上高，故多出来的部分价款应系私家花园的专属拥有费用。3.根据一审法院认定的事实，即沈婷、何光因对绿篱围合区域装修改造遭受的行政处罚事实，沈婷、何光认为其已购买涉案房屋，并且也拥有私家花园的专属使用权，故对其所拥有的房屋及私家花园进行了整体装修装饰；二、原审法院的认定存在错误。1.原审法院认为，“本案中，被告的宣传册中使用了‘私家花园’字样，与客观事实存在一定不符，确有不当，但其在宣传册最后一页载明‘本宣传广告仅为形象示意，图文资料仅供参考，不作为要约和要约邀请’，进行了相应提示。被告作为房地产开发商，其广告宣传的目的是为促成房产交易，该广告宣传并不具体明确，且双方在合同附件补充协议中对销售广告及宣传资料的效力进行了约定……被告对二原告并无相邻绿地所有权或专有使用权的交付义务，不存在违约行为。”沈婷、何光认为，银鑫公司在宣传资料中对私家花园作出了真实的意思表示，重点以宣传私家花园为目的促成交易，而宣传资料本身是由该公司制作的，该公司也知晓最后一页的条款，在宣传过程中不可能直接让沈婷、何光先看最后一页内容，并且该部分条款内容文字过小，很难让沈婷、何光引起足够重视，况且银鑫公司在销售过程中也未对条款内容作出相关解释说明，因此，该公司明显构成了虚假宣传。2.原审法院认为，“被告的宣传尚不足以导致二原告等购房人确信一楼南面绿地为一楼业主专有或专用，不构成虚假宣传。而商品房销售价格受多种因素影响，现并无证据显示被告关于“私家花园”的宣传内容对房产价格产生了直接影响，涉案合同内容系双方当事人合意的结果，约定的价格对当事人均具有法律约束力，不得随意变更。二原告要求被告返还购房差价20万元的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。”沈婷、何光认为，首先，二人提供了一系列有利证据证明因银鑫公司以私家花园的销售宣传造成误导而购买了涉案房屋，涉案私家花园属于银鑫公司发出的要约，属于商品房买卖合同的组成部分，并且在双方签订的合同中明确约定将销售广告和宣传资料作为合同附件，显然具备构成要约的条件。其次，涉案楼房一层与二层房屋总价存在明显的差异，沈婷、何光有理由相信差异的存在系拥有私家花园的所有权和使用权造成的，现沈婷、何光无法拥有涉案私家花园，故要求银鑫公司退还房款差价，合情合理合法，对因前期装修私家花园产生的损失也应由银鑫承担，同时承担因行政处罚支出的相关费用；三、原审法院适用的法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，再结合相关证据及事实，原审法院对私家花园的广告宣传应定义为要约邀请，不视为要约，但银鑫公司销售的一层价格均比二层价格要贵，对房屋价格存在直接影响，故应当视为要约，并且符合上述法律规定。 银鑫公司辩称，其与一审答辩意见一致。宣传内容不符合法定要件，不属于要约。如果沈婷、何光认为涉案80平方米的私家花园属于自有，就应要求将该私家花园写进补充协议里，但其并未提出要求。银鑫公司在出售商品房时已经进行充分提示，包括补充协议、楼书最后一页明确载明本宣传仅为形象示意，图文仅为参考，不作为要约和要约邀请。 沈婷、何光一审诉讼请求：1.银鑫公司退还沈婷、何光购房款差价207382元；2.银鑫公司赔偿沈婷、何光装修损失159993元；3.银鑫公司赔偿沈婷、何光罚金1000元。 一审法院认定事实如下：银鑫公司在其关于郡城花苑一期（推广名格兰郡庭）房产的宣传册中介绍：“一层最大约80㎡满园花语香浓闲坐庭前看四季流转，格兰郡庭的每个私家花园都是为懂生活的你而造，它优雅、私密而安静……”。宣传册最后一页载明：“本宣传广告仅为形象示意，图文资料仅供参考，不作为要约和要约邀请。” 2015年9月29日，沈婷、何光（买受人）与银鑫公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人所购商品房为郡城花苑一期（推广名格兰郡庭）11幢101号，建筑面积137.76平方米，按建筑面积计算，商品房单价为每平方米16206.90元，总价款2232662元。该合同附件八补充协议内容对《商品房买卖合同》未尽事宜进行了约定。补充协议第十五条关于销售广告及宣传资料的效力约定：……出卖人此前在书面的销售广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。除上述情形之外，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。补充协议第十六条约定：甲方附赠乙方非机动车库编号11#32、33两间。 2017年6月2日，沈婷、何光完成涉案房产的不动产权登记，不动产权证载明房屋坐落于宁波市鄞州区，房屋建筑面积137.73平方米。 后沈婷、何光对其房产南面绿篱围合区域绿地进行了装修改造。2018年12月28日，宁波市鄞州区综合行政执法局对沈婷、何光作出行政处罚决定书，查明沈婷、何光在未办理相关审批手续的情况下，擅自对格兰郡庭11幢101室南面绿篱围合区域破坏绿地进行硬化，破坏面积约65平方米，故对沈婷、何光处1000元罚款的行政处罚。沈婷、何光已缴付罚款。 以上事实由沈婷、何光提供的《商品房买卖合同》、报价单、宣传册、行政处罚决定书、缴罚款票据、不动产权证、样板房照片、涉案绿地改造前后照片、银鑫公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议、宣传册等证据以及沈婷、何光与银鑫公司的陈述予以证明。 本案争议焦点为，银鑫公司在涉案商品房买卖合同项下的交付行为是否存在违约？沈婷、何光认为银鑫公司未能交付“私家花园”构成违约，进而要求银鑫公司承担返还差价、赔偿损失等违约责任，银鑫公司认为“私家花园”不构成要约，其已完成房产交付义务，不存在违约。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。《商品房买卖合同》及补充协议约定的标的物为房产以及非机动车库，未约定过房产南面绿地部分的所有权或专有使用权，沈婷、何光持有的不动产权证附图中房产面积亦未包含房产相邻绿地。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，银鑫公司的宣传册中使用了“私家花园”字样，与客观事实存在一定不符，确有不当，但其在宣传册最后一页载明“本宣传广告仅为形象示意，图文资料仅供参考，不作为要约和要约邀请”，进行了相应提示。银鑫公司作为房地产开发商，其广告宣传的目的是为促成房产交易，该广告宣传并不具体明确，且双方在合同附件补充协议中对销售广告及宣传资料的效力进行了约定，约定：“……出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束”。因此，银鑫公司关于“私家花园”的广告宣传为要约邀请，不应视为要约。沈婷、何光提供若干书面证言，拟证明银鑫公司销售者在推销房产时明确承诺一楼业主可拥有独立私家花园，该院认为，该些证言均是沈婷、何光庭审后补充提供，相关证人均未出庭作证，且证人均系同小区一楼业主，本案的审理与该些证人间存在利害关系，故其证言内容该院无法采信。而沈婷、何光提供的清单、报价单等也不足以证明银鑫公司明确作出过一楼购房者可享有房产南面绿化的专有使用权的承诺。综上，该院认为，房产南面相邻绿地并非沈婷、何光与银鑫公司之间房屋买卖的合同标的，银鑫公司对沈婷、何光并无相邻绿地所有权或专有使用权的交付义务，不存在违约行为。 沈婷、何光认为银鑫公司在书面或口头广告宣传中确认一楼配有私家花园，导致一楼售价高于二楼售价，现银鑫公司未实现私家花园承诺，构成虚假宣传，应以返还差价的方式赔偿沈婷、何光购房损失。该院认为，银鑫公司的宣传尚不足以导致沈婷、何光等购房人确信一楼南面绿地为一楼业主专有或专用，不构成虚假宣称。而商品房销售价格受多种因素影响,现并无证据显示银鑫公司关于“私家花园”的宣传内容对房产价格产生了直接影响，涉案合同内容系双方当事人合意的结果，约定的价格对当事人均具有法律约束力，不得随意变更。沈婷、何光要求银鑫公司返还购房差价200000元的诉请，无事实与法律依据，该院不予支持。 关于银鑫公司是否应就沈婷、何光装修以及罚款给予赔偿的问题，该院认为，如前所述，“私家花园”的描述仅体现在银鑫公司的宣传册中，仅构成要约邀请，双方合同标的并不包括相邻绿地。沈婷、何光作为完全民事行为能力人，自行对小区公共绿地进行装修，甚至改变原有用途进行硬化改造，其由此支出的装修费用以及罚款，系其自行扩大损失，与银鑫公司的宣传不存在因果关系，故该院对其关于装修及罚款损失的诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：驳回沈婷、何光的诉讼请求。一审案件受理费6826元，减半收取3413元，由沈婷、何光负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，现沈婷、何光以银鑫公司针对私家花园所作的宣传系属要约以及该宣传内容对涉案房屋价格有重大影响等为由诉请该公司向其赔偿购房款差价、装修损失以及相应的罚金，对于该项主张，首先，涉案宣传册中载明，“具体一层花园面积略有不同，请以实际为准”，“本宣传广告仅为形象示意，图文资料仅供参考”，“本公司保留对宣传内容进行修改的权利”。上述文字表明银鑫公司就私家花园作出的宣传广告并非具体明确的。其次，虽涉案小区一楼与二楼房屋总价相差较多，但商品房销售价格须综合考虑多种因素予以确定，而沈婷、何光并无充分的证据佐证本案诉争的私家花园面积确系对其所购房屋总价产生了重大影响。最后，涉案补充协议第十五条第2款明确约定，除上述情形之外，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件或者待双方签订合同时进行具体约定的，不构成合同内容，双方不受其约束。结合已查明的事实，银鑫公司已在宣传册中明确宣传广告不作为要约和要约邀请。由此，沈婷、何光之上述诉请缺乏事实依据与法律依据，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人沈婷、何光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6826元，由上诉人沈婷、何光共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年七月七日 书记员 陆 琼