四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终465号上诉人（原审原告）：罗叙伦，男，1967年6月5日出生，汉族，住四川省威远县严陵镇。委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威远县严陵房地产开发有限责任公司，住所地四川省威远县严陵镇。法定代表人：王树明，执行董事。委托诉讼代理人：郑涛，四川致高（天府）律师事务所。上诉人罗叙伦与被上诉人威远县严陵房地产开发有限责任公司（以下简称威远房地产公司）合同纠纷一案，四川省威远县人民法院于2019年8月2日作出(2019)川1024民初1324号民事判决，罗叙伦不服，向本院提起上诉，本院于2019年12月9日作出（2019）川10民终870号民事裁定，裁定发回重审。四川省威远县人民法院于2020年5月18日作出(2020)川1024民初248号民事判决，罗叙伦不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人罗叙伦的委托诉讼代理人陈端祥，被上诉人威远房地产公司的委托诉讼代理人郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗叙伦上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持威远房地产公司将威远县严陵镇**村3社10.36亩的土地使用权过户至罗叙伦名下；2.一、二审诉讼费由威远房地产公司承担。事实和理由：1.罗叙伦请求案涉土地使用权过户的合同依据是2016年4月12日双方签订的《补充协议》，而不是2015年2月9日签订的《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》。《补充协议》虽然是在《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》基础上签订，但却对合作方式和双方的主要权利义务进行了变更，从双方合作开发变更为由罗叙伦独立开发或另找有开发资质的企业进行开发，威远房地产公司仅负有将案涉土地使用权过户的义务。2.2018年9月6日，双方虽然签订了《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》，但双方没有解除2016年4月12日的《补充协议》，一审回避了《补充协议》内容驳回罗叙伦请求，属于认定法律关系及案件性质错误。3.《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》的性质为解除案涉地块合作开发房地产合同及挂靠经营合同，且解除已作废的协议，也不发生解除的法律效力。《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》的意思表示与《土地移交书》、《补充协议》的意思表示完全不同，所产生的基本法律关系也不同。4.关于12432000元款项性质的转换也能印证解除了《房地产项目合作开发协议书》和挂靠经营合同，但并未解除《建设用地使用权转让合同》。5.一审判决适用法律错误，土地使用权可以通过各种方式进行流转。一审判决认定罗叙伦对案涉土地抵押事实是明知的，威远房地产公司并不存在未经同意擅自抵押的违约行为的说法与事实不符。根据威远房地产公司提供的2020年1月6日《威远县国土局移交台账抵押查询结果》显示，案涉土地从2014年6月3日至2017年6月2日设定抵押登记，而威远房地产公司向罗叙伦实际转让土地时间是2013年8月18日，当时该宗土地并未设定抵押登记。威远房地产公司辩称：1.双方就案涉土地使用权的合同关系自2018年9月6日双方签订《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》时解除，双方相关合同权利均不再履行，罗叙伦已经丧失要求威远房地产公司过户案涉土地使用权的请求权。并且，案涉土地使用权至今仍抵押给案外人，故罗叙伦要求办理过户登记的请求没有事实和法律依据，应予驳回。2.罗叙伦拒不向威远房地产公司交付案涉土地，已构成违约，一审驳回其主张违约金的请求正确。罗叙伦向一审法院提出诉讼请求：1.判令威远房地产公司将位于威远县严陵镇**村3社面积10.36亩的商住用地的土地使用权过户登记到罗叙伦名下；2.威远房地产公司支付违约金124.32万元。一审法院认定事实：1.2009年，威远房地产公司出让取得位于威远县严陵镇**村3社10.36亩的土地使用权，土地使用权证号为威国用（2009）第95**号，即案涉争议土地。2.2013年8月18日，罗叙伦与威远房地产公司签订《土地移交书》，移交书载明：根据双方签订的《特别约定协议书》，移交方现将威远县严陵镇**村3社的6905.73平方米（约合10.36）商住用地移交给接交方（附该土地的国有土地证复印件一份），双方交接清楚，交接后该土地的开发事务由接交方负责。3.在要求确认日期为2013年5月15日，威远房地产公司向集团公司领导罗某发出《领导口头指示与答复事后确认表》，该确认表内容为：据罗叙伦讲，罗总裁同意将案涉土地按120万元/亩共计1243万元转让给罗叙伦（该土地现由严建司机电车间使用），并按之前方式签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，请罗总裁确认是否同意此事。2014年12月29日，罗某签署：请开发公司对清楚罗叙伦来往账，同意此事。在威远房地产公司报批时间为2014年12月29日的《费用暨拟签合同报批表》中载明：签约相对人:罗叙伦。事由:公司拟将**3社10.36亩土地转让给罗叙伦开发“北部蘭亭”项目，但不直接签订土地转让协议，不办理土地过户，仍然以严陵房地产开发公司名义签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》；费用总额为1243万元。拟定此费用额的依据:罗叙伦与罗董事长谈好120万元/亩。合同内容提要:双方均确认，在本项目合作前，威远房地产公司已经投入土地及前期费用1243万元，该款项在本协议签订生效后10日由罗叙伦一次性支付给威远房地产公司；本项目由罗叙伦自行设计、施工管理、工程质量监理、物管、营销策划和销售（含广告宣传），并由罗叙伦承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的所有费用；罗叙伦承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的各项费用和税收，自负盈亏，且罗叙伦应按建筑面积在开工前向威远房地产公司支付开发管理费每平方米10元。附件资料:《房地产项目合作开发协议书》，《特别约定协议书》，《领导口头指示与答复事后确认表》（罗总答应**3社土地转让给罗叙伦）。该报批表经层报，罗某于2015年2月9日批示同意执行。4.2015年2月9日，双方签订《房地产项目合作开发协议书》，协议载明：双方就威远房地产公司已经取得位于严陵镇**村3社10.36亩土地使用权进行项目合作开发事宜；双方按照本协议所约定的各项条件各自投入土地、资金，合作开发、建设、经营，风险共担、共负盈亏的“****”房地产开发项目；本项目预计总投资3767.2万元；威远房地产公司提供依法取得的位于严陵镇**村3社10.36亩土地使用权，作为项目建设用地，土地使用权作价及前期费用共计1243.2万元（以最后结算为准）；罗叙伦提供并投入项目开发、建设、经营所需全部资金，该资金包括但不限于规划、设计、报建、建筑施工、城建配套及设施、工程管理、营销、前期物业、税收等全部资金及各类规费，预计2524万元；罗叙伦确认，威远房地产公司前期已投入土地使用权及前期费用共计1243.2万元到本合作项目上；在罗叙伦投资款项已全部投入到位的情况下，罗叙伦享有合作项目67%、威远房地产公司享有合作项目33%的开发经营权，并由双方按照该比例分享项目所获得的利润；经双方协商一致，可变更或者终止本协议；本协议所规定双方的权利义务，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担；任何一方违反本协议约定，应按照违约所涉及的标的额的10%向守约方承担违约责任；本协议生效后，如任何一方无故要求终止协议的，应向对方支付违约金100万元；罗叙伦未能按照签字确认的用款计划支付项目投资款，因此造成项目成本的增加，由罗叙伦承担赔偿责任。双方还就其他事项进行约定。同日（2015年2月9日），双方签订《特别约定协议书》，协议载明：双方就“****”项目合作开发协议书中相关条款的履行事宜，作如下特别约定：双方确认，在本项目合作前，威远房地产公司已经投入土地及前期费用共计1243.2万元，该款项在本协议签订生效后30日内由罗叙伦一次性支付威远房地产公司，如罗叙伦逾期支付上述款项，罗叙伦按本协议约定金额的20%向威远房地产公司支付违约金；本项目由罗叙伦自行设计、施工管理、工程质量监理、物业、营销策划和销售，并由罗叙伦承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的所有费用；由于本项目实质为威远房地产公司将土地转让给罗叙伦自行开发，故由罗叙伦承担本项目开发、建设、经营过程中所涉及的各项费用和税收，自负盈亏，且罗叙伦应按建筑面积在开工前向威远房地产公司支付开发管理费每平方米10元；本协议未尽事宜，由双方协商并达成补充协议，补充协议为本协议不可分割的组成部分，与本协议同具有法律效力。双方还就其他事项进行约定。上述两份协议签订后，2015年2月28日，威远房地产公司向罗叙伦出具收到罗叙伦交来“****”项目合作款1243.2万元的《收款收据》。5.2016年4月12日，双方签订《补充协议》，协议载明：2013年5月前罗叙伦在威远房地产公司有应收款（具体情况见财务清单），罗叙伦拟用此资金受让威远房地产公司土地使用权，经协商，双方于2013年5月达成威远房地产公司以每亩120万元共计1243万元的价格转让其位于严陵镇原**村3社6905.73平方米的国有土地使用权给罗叙伦，并按威远房地产公司以前方式签订《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》的协议。2013年8月18日威远房地产公司将以上土地交给罗叙伦使用，罗叙伦于2013年10月18日租赁给丁学某、丁朝某、胡某使用，双方根据2015年5月（罗叙伦认为系笔误，应为2013年5月）达成的协议，于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》，罗叙伦履行了交清土地转让款的义务，经双方协商达成如下协议：威远房地产公司同意罗叙伦另找具有房地产开发资质的企业进行合作，合作方式可以由威远房地产公司代罗叙伦与其找的开发企业签订合作协议，威远房地产公司代罗叙伦签订的合作协议的权利义务归罗叙伦，也可以由威远房地产公司将土地过户到罗叙伦或罗叙伦指定企业名下后由罗叙伦与具有房地产开发资质的企业进行合作开发，以上方式威远房地产公司均积极配合罗叙伦办理相关手续；本协议签订后，《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》中有关罗叙伦以威远房地产公司名义开发而产生的权利条款作废，即《房地产项目合作开发协议书》第四至十二条、《特别约定协议书》第二至八条作废；威远房地产公司确认罗叙伦对以上土地占有、使用、处分、收益的权利。6.2018年9月6日，双方签订《关于解除、的协议》，该协议约定：双方于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》，又于同日就协议书未尽事宜签订了《特别约定协议书》，现因客观情况发生重大变化，前述两份协议书所涉及房地产开发合作事项无法继续履行，鉴于上述原因，双方经协商达成如下条款：一、双方同意，于本协议签订之日解除双方于2015年2月9日签订的《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，上述两份协议书约定的权利义务双方不再履行。二、鉴于客观原因导致原签订的上述两份协议书无法继续履行并予以协商解除，双方均放弃追究对方任何责任的权利，该责任范围包括但不限于前述所签订的两份协议书中相关条款所约定的违约金、赔偿金、已付款项利息等。三、协议签订后3日内，罗叙伦负责将原合作开发项目所涉及的地块范围内的属于罗叙伦的物资、人员等清理、撤场完毕后，将该地块移交给威远房地产公司全权处理。四、双方原签协议书解除前，罗叙伦已向威远房地产公司支付的款项1243.2万元，罗叙伦同意，该1243.2万元款项由威远房地产公司专项用于代罗叙伦处理“****”项目开发遗留问题费用，具体问题为：开发项目相关税款补交，包括税款本金、滞纳金、罚款等，实际应补交的税款等款项的具体类别和金额，以税务等主管部门核定的为准。五、威远房地产公司在本协议约定的专项款1243.2万元范围内代罗叙伦支付本协议第四条约定的遗留问题处理费用，若因上述遗留问题处理中所需款项超出1243.2万元范围，应当由罗叙伦自行承担。处理上述遗留问题所需款项若有节余，威远房地产公司应在处理遗留问题后15日内退还罗叙伦，罗叙伦同意威远房地产公司不予支付1243.2万元范围内的任何利息，包括但不限于资金占用利息、逾期付款利息等。威远房地产公司按该解除协议代罗叙伦处理了“****”项目开发的遗留问题，对剩余款项双方未进行结算。7.2018年10月26日，罗叙伦向威远房地产公司发出《继续履行协议通知函》，该函载明：鉴于双方于2015年2月9日签订了《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》,由罗叙伦方投资对案涉土地进行合作开发，协议签订后，罗叙伦已向威远房地产公司实际支付项目合作款1243.20万元，但威远房地产公司却一直未向罗叙伦交付合作项目的规划、土地文件和证书，导致合作项目迟迟未能启动，给罗叙伦造成巨大损失。2018年9月6日，因双方原合作开发的“****”欠税问题，双方签订了税款问题的处理协议，但威远房地产公司仍然违背协议约定，并未在约期限内足额交清欠税金额，也未在约定期限内将缴付税款后罗叙伦支付的项目合作款余额退还到指定的银行账户，威远房地产公司已构成违约，为此，郑重通知如下：⑴威远房地产公司已缴付的上述欠税金额作为威远房地产公司迟延履行合作项目的违约补偿金，罗叙伦对此金额不予找补。⑵2015年2月9日双方签订的《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》继续有效并继续履行。⑶请求威远房地产公司尽快将用于金融贷款抵押的合作项目土地使用权证赎回并解除抵押登记，交付给罗叙伦并办理合作项目的启动手续。该期限不能迟于2018年11月30日，否则，视为违约。本通知函交付邮政特快专递三日后视为送达威远房地产公司。2018年11月28日，罗叙伦向威远房地产公司发出《履行协议通知函》，该函载明：根据双方于2015年2月9日签订《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，罗叙伦数年来多次到威远房地产公司催促履行协议，并要求将合作开发项目土地使用权解除贷款抵押，威远房地产公司一直未办理。2018年10月27日和11月6日，罗叙伦又先后两次向威远房地产公司以邮政特快专递送达《继续履行协议通知函》，请求威远房地产公司继续履行协议并在2018年11月30日前将合作开发项目土地使用权解除贷款抵押并办理合作项目土地使用和规划报建手续，但威远房地产公司收到通知函后，也没有给予罗叙伦书面回复，因此，罗叙伦认为，威远房地产公司已完全同意和接受罗叙伦意见。为进一步明确双方合作共识，推动合作项目落实和进入实施阶段，现再次致函：⑴根据双方2016年4月12日签订的《补偿协议》第三条约定，威远房地产公司确认罗叙伦对合作项目土地有占有、使用、处分、收益的权利，即合作项目地块已实际由罗叙伦占有和使用，其他任何单位和个人无权干预和阻扰罗叙伦的占有权和使用权。⑵请威远房地产公司务必在2018年12月31日前切实解决合作地块土地使用权的贷款抵押问题，将土地使用权收回并交付给罗叙伦执存。⑶解除土地使用权的抵押后，双方应立即共同办理合作开发的立项、报建手续，使项目尽快上马并进入实施阶段。以上意见，请威远房地产公司予以充分重视并在收到后10日内书面回复罗叙伦为盼！如威远房地产公司未在收到后10日内回复，即视为其已完全知晓并同意罗叙伦意见。本函在交邮政特快专递寄出后三日视为送达。威远房地产公司对上述通知函未予回复。8.涉案土地从2010年6月起抵押给自贡市****股份有限公司，至今仍处于抵押状态，且还被一审法院查封，现该宗土地实际是由罗叙伦掌控并租赁给他人。双方在2010年6月之前就开始合作开发房地产。一审法院认为，罗叙伦与威远房地产公司签订的《房地产项目合作开发协议书》、《特别约定协议书》、《补充协议》、《关于解除、的协议》是双方当事人为订立、变更、解除案涉土地合同的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，一审法院予以确认。虽双方在2018年9月6日的《关于解除、的协议》中协商解除了《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》，未涉及《补充协议》，但在《房地产项目合作开发协议书》和《特别约定协议书》已经解除、双方不再履行的情况下，《补充协议》已失去单独存在的基础及意义，更为重要的是《关于解除、的协议》第一条、第三条明确约定了双方的权利义务不再履行，罗叙伦应于协议签订后3日内将案涉土地移交给威远房地产公司全权处理，因此，《关于解除、的协议》是对争议的案涉土地的最终协商结果，在案涉土地的相关协议已经解除后，案涉土地使用权已属于威远房地产公司，罗叙伦函告威远房地产公司履行相关协议并解除案涉土地抵押权等要求系罗叙伦单方意思表示，对威远房地产公司不具有约束力。故罗叙伦主张威远房地产公司将案涉土地的使用权过户登记到其名下无事实和法律依据，一审法院不予支持。案涉土地使用权从2010年6月起就已经抵押给案外人，早于双方签订案涉合作开发合同之前，双方在案涉土地被抵押之前就已开始合作开发房地产，罗叙伦对于合作超千万元的土地状况有谨慎的注意义务，在签订合作开发合同前应作了充分的了解，因此，罗叙伦对于案涉土地在签订合作开发合同前被威远房地产公司抵押的事实是明知的，威远房地产公司并不存在未经其同意擅自对案涉土地使用权用于抵押的违约行为。此外，在2018年9月6日的《关于解除、的协议》第二条明确约定双方解除协议后，双方均放弃追究对方任何责任的权利，该责任范围包括但不限于前述所签订的两份协议书中相关条款所约定的违约金、赔偿金、已付款项利息等，该条应理解为即该解除协议签订后，对之前签订的协议中不管任意一方是否存在违约事实，双方均放弃追究对方的违约责任。故罗叙伦以威远房地产公司未经其同意擅自将案涉土地使用权用于抵押致其不能正常开发使用构成实质违约主张威远房地产公司支付违约金既无事实依据，也不符合解除协议的约定，对罗叙伦的该主张，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告罗叙伦的诉讼请求。案件受理费15988元（原审预交7994元，本案预交7994元），由原告罗叙伦负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.案涉土地使用权是否应过户至罗叙伦名下；2.威远房地产公司是否存在违约行为。2015年2月9日，罗叙论与威远房地产公司签订《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》，双方就案涉土地开发合作事项进行了约定。2018年9月6日，双方于签订《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》，约定协议签订后3日内罗叙伦将合作开发项目的土地移交给威远房地产公司处理；对罗叙伦向威远房地产公司已支付的1243.2万元，罗叙伦同意威远房地产公司用此款代为处理“****”项目开发的遗留问题，款项若有节余，则予以退还。《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》系双方对案涉土地的最终协商结果。双方已协商解除了《房地产项目合作开发协议书》及《特别约定协议书》。按照《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》的约定，罗叙伦应向威远房地产公司交付案涉土地，故罗叙伦要求将案涉土地使用权过户至其名下的请求不能成立。罗叙伦认为双方于2016年4月12日签订了《补充协议》，本案应按《补充协议》执行。对此，本院认为，《补充协议》实质是双方基于案涉土地利用方式的补充约定，而双方之后于2018年9月6日签订《关于解除〈房地产项目合作开发协议书〉、〈特别约定协议书〉的协议》，对案涉土地的处理方式最终进行了约定，应视为双方对《补充协议》中涉及土地的约定进行了变更。故伦叙伦此项上诉理由不能成立。案涉土地使用权从2010年6月起就已经抵押给案外人自贡市****股份有限公司，并办理了抵押登记，具有对外公示效力。双方在案涉土地被抵押之前就已开始合作开发房地产。作为金额巨大的房地产开发合作项目，罗叙伦对土地状况有谨慎的注意义务，在签订合作开发合同前应作调查了解，故罗叙伦对于案涉土地在签订合作开发合同前被威远房地产公司抵押的事实应为明知，一审判决认定威远房地产公司并不存在未经其同意擅自对案涉土地使用权用于抵押的违约行为并无不当。综上所述，上诉人罗叙论的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15988元，由上诉人罗叙伦负担。本判决为终审判决。审 判 长 何中明审 判 员 马晋川审 判 员 夏 飞二〇二〇年七月十六日法官助理 夏 源书 记 员 简 川