营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初3590号原告：中国农业银行股份有限公司营口开发区支行，住所地营口经济技术开发区昆大街北37号。法定代表人：米小光，系行长。委托诉讼代理人：王明刚，该行职员。被告：谭源顺，男，1985年5月24日出生，现住盖州市.被告：营口嘉和房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区山海大道北。法定代表人：古润山，系公司总经理。委托诉讼代理人：康静，辽宁瀛桥律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司营口开发区支行（以下简称：农业银行）与被告谭源顺、营口嘉和房地产开发有限公司（以下简称：嘉和公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人王明刚、被告嘉和公司的委托诉讼代理人康静到庭参加了诉讼。被告谭源顺经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告谭源顺之间订立的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告谭源顺、嘉和公司连带偿还原告借款本金197121.5元、截止2020年3月31日（起诉之日）的未收利息10114.65元以及诉讼之日后的利息、罚息、复利；3、判令原告对被告提供抵押的房产享有优先受偿权；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月9日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告谭源顺向原告借款22万元，用于被告谭源顺购买被告嘉和公司开发的位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园37号楼1单元301号住房，被告谭源顺用所购嘉和锦绣园37号楼1单元301号房屋作为借款抵押，被告嘉和公司作为借款保证人在合同上签章。合同签订后，原告己按约定将借款22万元拨付到被告嘉和公司账户，但被告谭源顺仅偿还了部分贷款后就再未偿还原告任何本息。原告多次联系被告谭源顺，但其均拒绝继续偿还贷款，不再履行还款义务。被告的行为已经构成根本违约，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告谭源顺未到庭，亦未提供答辩和证据。被告嘉和公司辩称，1、答辩人并非本案适格被告，答辩人的担保责任已经解除。答辩人只是对案涉借款合同承担阶段性连带责任保证。依据合同约定，答辩人承担阶段性担保责任的期间为借款人取得房地产权属证书、办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。案涉抵押物已经办理了抵押登记，原告已经收到房地产抵押登记凭证，至于未办理产权证书，答辩人曾多次通知借款人办理，借款人拒不办理并非答辩人的责任，该不利后果不应由答辩人承担。且本案不办理产权证书并不实质影响原告行驶权利，设立借款性担保的初衷和目的已经实现。故答辩人认为，答辩人的担保责任已经解除。2、原告第二项诉请错误。被告谭源顺才是借款人，答辩人只是保证人，而不是共同借款人。本案已经提供抵押物，应当就抵押物优先清偿借款，即便是在答辩人要承担保证责任前提下，也是在抵押物价值范围外承担，而非与被告谭源顺连带偿还全部借款。经审理查明：2015年12月9日，原告与被告谭源顺签订《个人购房担保借款合同》，合同主要约定：被告谭源顺向原告借款人民币22万元，用于其购买被告嘉和公司开发的位于鲅鱼圈区嘉和锦绣园37号楼1单元301号住房，被告谭源顺用上述屋作为借款抵押；贷款期限240个月；贷款利率采用浮动利率的方式，采用中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率；采用按月等额本息还款方式，每月20日为还本付息日；如逾期还款的，从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息，贷款人有权计收复利，借期内按照合同约定借款执行利率计算复利，借期外按逾期借款利率计算复利；被告谭源顺未按期归还债务本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告张宝成立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息、费用。被告嘉和公司作为借款保证人在合同上签章，约定嘉和公司为案涉贷款承担阶段性保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止；保证方式为连带责任保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利以及实现债权的费用等。又查明，2015年12月3日，涉案房屋办理了抵押登记。2015年12月9日，原告向被告嘉和公司在原告处开立的指定银行账户发放贷款22万元。再查明，被告谭源顺偿还原告部分借款本息。截止至2020年3月31日，被告谭源顺尚欠原告借款未到期本金197121.5元、应收未收利息10114.65元，合计207236.15元。本院所确认的上述事实，有原告的营业执照、金融许可证、个人借款凭证、《个人购房担保借款合同》、欠款明细表、担保协议书、房地产抵押登记凭证、付款凭证、被告身份证、婚姻证明及当事人陈述等在卷为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方当事人应依约履行。原告依约发放了贷款，而被告谭源顺未按照约定偿还借款本息，已构成违约。依据合同约定，被告谭源顺未按期归还贷款本息，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告谭源顺立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息等。现被告谭源顺的违约行为，已致合同的目的无法实现，故原告要求解除合同并要求被告谭源顺偿还借款本金、利息、罚息，于法有据，本院予以支持。被告谭源顺用所购鲅鱼圈区嘉和锦绣园37号楼1单元301号住房作为借款抵押，并办理抵押登记，原告作为抵押权人，享有优先受偿权。被告嘉和公司作为借款保证人，对欠款理应在抵押物的担保以外的部分承担连带保证责任。对于被告嘉和公司提出的案涉房屋已可以办理房权证、未及时办理房权证不是答辩人的过错、不再对本案承担连带保证责任的答辩意见，因被告嘉和公司为案涉贷款承担阶段性保证担保，约定阶段性保证人至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续之日止，现贷款人谭源顺尚未取得房地产权属证书，故被告嘉和公司应承担保证责任，故对该答辩意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行与被告谭源顺签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告谭源顺于本判决生效之日起10日内偿还农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金197121.5元及截止2020年3月31日的未收利息10114.65元；并支付自2020年4月1日至实际还款之日止的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利利率按合同约定的标准计算）。三、被告谭源顺不能如期偿还上述债务时，原告农业银行股份有限公司营口经济技术开发区支行对被告谭源顺名下的担保财产即位于鲅鱼圈区鲅鱼圈区嘉和锦绣园37号楼1单元301号的住宅享有优先受偿权。四、被告营口嘉和房地产开发有限公司对上述债务在抵押物担保以外部分承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、营口嘉和房地产开发有限公司承担连带赔偿责任后，有权向被告谭源顺追偿。案件受理费4409元，由二被告连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  尹文成二〇二〇年七月二十八日法官助理刘大赫书记员唐嘉宾附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：应不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产这家或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第五十三条债务人履行期届满抵押权人未收清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。