山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6891号上诉人（原审被告）：山东众提智能科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：王冬，总经理。委托诉讼代理人：赵庆隽，山东灜岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟海忠，男，1982年9月9日出生，汉族，该单位员工，住山东省济宁市。被上诉人(原审原告）：王志敏，女，1984年11月19日出生，汉族，住山东省潍坊市坊子区黄旗堡街道办事处杞东村491号。委托诉讼代理人：陈亮，山东沃德律师事务所律师。上诉人山东众提智能科技有限公司（以下简称山东众提公司）因与被上诉人王志敏房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。山东众提公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审的全部诉讼费用由王志敏承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，涉案房屋尚未实际交付且无法办理物业管理手续，致使山东众提公司合同目的无法实现。至本案提起上诉之日，涉案房屋的实际产权人仍为济南高新控股集团有限公司(以下简称高新控股公司）。王志敏采取遮掩、隐藏等欺骗手段故意隐瞒涉案房屋尚未实际交付的事实与山东众提公司签订《房屋租赁合同》。该合同第5.11条规定：“乙方(山东众提公司）在承租期内单独与本楼物业管理公司签订物业管理合同，并遵守物业管理机构制定的物业管理规定”，由于涉案房屋未实际交付，故物业公司拒不与山东众提公司签订物业管理合同，亦不收取山东众提公司交纳的物业费，更不提供相关楼层的物业服务，导致山东众提公司对涉案房屋进行装修后无法转租盈利。已经转租的部分由于次承租人无法正常使用水电、卫生间等设施，也向山东众提公司退租并索赔。王志敏采取欺诈手段与山东众提公司签订房屋租赁合同，致使山东众提公司按照五年期的投资预算实施装修，现在解除合同返还房屋将给山东众提公司造成巨额经济损失。二、一审判决适用法律错误。本案合同应当依法予以撤销而并非协商解除。合同法第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案解除合同的真实原因是由于王志敏隐瞒涉案房屋至今尚未交付的事实造成山东众提公司无法正常使用，应当适用合同法第六十六条的规定：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。综上，请求二审法院依法支持山东众提公司的上诉请求。王志敏辩称，2019年1月25日，高新控股公司与济南中垠传播有限公司签订《商品房买卖合同》，济南中垠传播有限公司购买位于汉峪金融商务中心二区3号楼1单元10层01号房屋,建筑面积1746.77平方米。2019年5月1日，济南中垠传播有限公司(出租方)与王志敏(承租方）签订《房屋租赁合同》，将位于济南高新区汉峪金谷a2-3区10楼西北半层毛坯房屋，租赁建筑面积676平方米出租给王志敏。租赁期为2019年5月1日至2025年4月30日。王志敏系合法出租人，且有权对外进行转租。2019年5月15日王志敏与山东众提公司签订《房屋租赁合同》，约定上述房屋出租给山东众提公司使用，合同期限自2019年5月16日起至2024年7月15日止，双方对租金、支付期限、违约责任均作了约定。《房屋租赁合同》签订后，王志敏将房屋交付山东众提公司使用，山东众提公司向王志敏支付第一季度租金111033元及保证金37011元，后未再缴纳过租金，经王志敏送达书面催款函后，仍未缴纳欠付租金，遂形成本案诉讼。山东众提公司上诉称涉案房屋尚未实际交付根本不符合事实。依照王志敏与山东众提公司签订的《房屋租赁合同》第4.2条约定，山东众提公司在签订合同时，已经知道王志敏未取得产权证。关键是山东众提公司一直实际控制并且实际使用涉案房屋。此外，对于物业的问题，合同中第5.10条也有约定，山东众提公司与物业公司单独签订物业合同，单独遵守物业的管理。没有房产证，在合同签订时已经约定，且王志敏已经提供了房屋买卖的合同，不影响山东众提公司的使用权利，不影响山东众提公司对于该房屋的租赁使用和实际收益，而且山东众提公司一直在转租、收益。2019年6月25日，山东众提公司(出租方)与山东巨微智能技术有限公司签订《房屋租赁合同》，将济南高新区汉峪金谷中心二区3号楼1005房间出租给山东巨微智能技术有限公司，并由山东巨微智能技术有限公司向其支付了房屋租金。所以，山东众提公司拒缴房租的理由根本不成立，应当严格按照合同约定支付租金并承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚、准确，适用法律正当，请求依法驳回山东众提公司的上诉请求。王志敏向一审法院起诉请求：1.判令解除王志敏、山东众提公司于2019年5月15日签订的房屋租赁合同。2.判令山东众提公司向王志敏交还房屋。3.判令山东众提公司支付租金333099元及利息(自起诉之日至实际支付之日以333099元为基数按年利率18%计算)。4.判令山东众提公司支付违约金222066元。5.山东众提公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年5月15日，王志敏（出租人/甲方）与山东众提公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方同意将位于济南高新区汉峪金谷a2-3区10楼西北半层毛坯房屋，租赁建筑面积676平方米，出租给乙方使用，乙方同意承租。乙方向甲方承诺，租赁该房屋为办公使用，并遵守有关房屋使用和物业管理的规定。二、本合同期限自2019年5月16日起至2024年7月15日止，共计五年零两个月，其中2019年5月16日至2019年7月15日止为房屋装修免租期，但水、电、暖气、物业费、网费及其他房屋使用和装修的相关费用等均由乙方承担。房屋租期自2019年7月16日起至2024年7月15日止，共计五年。甲方承诺于2019年5月16日之前将该房屋交付给乙方使用。三、租金及支付方式3.1该房屋第一年及第二年的租金为1.8元每平米每天，第一年及第二年年租金为肆拾肆万肆仟壹佰叁拾贰元整（小写：￥444132元)，自第三年起租金在上年基础之上递增6%即第三年年租金为肆拾柒万零柒佰柒拾玖元玖角贰分（小写：￥470779.92元），第四年年租金为肆拾玖万玖仟零贰拾陆元柒角贰分（小写￥499026.72元)，第五年年租金为伍拾贰万捌仟玖佰陆拾捌元叁角贰分(小写：￥528968.32元），以上租金价格均为不含税价。3.2前两笔租金每叁个月作为一个支付周期，后期租金每陆个月作为一个支付周期，须支付对应租金。乙方承诺于2019年5月16日之前，完成首笔租金的支付，首笔租金共计壹拾壹万壹仟零叁拾叁元（小写：￥111033元）（不含税价），在首轮租金支付周期满前30天支付合同约定的下一周期的租金，以此在乙方承租期内租金均按照此支付方式予以类推，支付明细如下(均为不含税价格):1.2019年5月16日前，支付第一年度上半年第一季度租金计壹拾壹万壹仟零叁拾叁元（小写：￥111033元)；2.2019年7月16日前，支付第一年度上半年第二季度租金计壹拾壹万壹仟零叁拾叁元（小写：￥111033元)；3.2019年10月16日前，支付第一年度下半年租金计贰拾贰万贰仟零陆拾陆元（小写：￥222066元)4.2020年4月15日前，支付第二年度上半年租金计贰拾贰万贰仟零陆拾陆元（小写：￥222066元)……3.3该房屋保证金为：叁万柒仟零壹拾壹元（小写：￥37011元）（不含税价），乙方承诺于2019年5月15日之前完成支付。租赁期届满，如房屋主体、室内及附属设施无损害，无欠缴水、电、物业费等费用及其他违约情况，乙方将公司注册地址迁出该承租房屋且双方办理完房屋交接手续后，甲方将保证金全额无息退还，如乙方违反本合同的相关约定，甲方有权扣留全部保证金并追究违约责任；如违约金不足以弥补甲方损失，乙方应另行赔付。四、甲方的权利及义务4.1甲方在合同规定的起租日前将房屋交付给乙方使用。4.2甲方为乙方正常使用承租区域提供相关的产权证明文件，并确保其真实有效。若因本房屋尚未办理房产权属证书，甲方暂提供：商品房买卖合同（复印件）……五、乙方的权利及义务……5.9承租期内，乙方在告知甲方租客基本情况并经甲方书面同意后有权将其承租区域转租、转借其他单位使用，租赁金额不得低于本合同租赁金额，转租期间可得利益部分为乙方所得。六、违约责任与合同终止6.1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：6.1.1甲方不能提供有权出租本房屋的证明，且影响乙方使用。6.1.2因甲方无故单方解除合同或因甲方过错造成本合同的无法继续履行，合同期内前2年违约，甲方应赔偿乙方6个月房租作为补偿；合同期内后3年违约，甲方应赔偿乙方3个月房租作为补偿。6.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：6.2.1乙方未按期缴纳本合同约定的租金及水电物业等使用本房屋产生的相关费用，每逾期一日按合同总额的日万分之五向甲方支付违约金，经甲方书面催款超过15日仍未缴纳的，甲方有权解除合同、催缴应付未付租金及相关费用。6.2.2乙方未经甲方书面同意拆除房屋结构或损坏房屋安全的。6.2.3乙方擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法及犯罪活动。6.2.4乙方使用过程中，造成房屋严重破损或不及时修复的。6.2.5因以上原因，甲方有权解除本合同，乙方所交付的保证金不予退还并另支付六个月房屋租金作为违约金；如违约金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方有权再向乙方追偿因此造成的一切损失。6.2.6因乙方单方解除合同或因乙方过错造成本合同的无法继续履行，乙方保证金不予退还并另支付2个月房屋租金作为违约金；如违约金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。6.3合同终止6.3.1租赁期限届满。乙方应于期满后5工作日将其注册地址迁出本房屋。6.3.2甲方履行本合同所需的全部资产或资产的重要部分被征收、征用，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，甲方归还乙方保证金，关于承租人及装修的补偿均归乙方所有。6.4租赁期限届满或者合同解除、终止的，乙方需在7个工作日内向甲方交还房屋，如逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金贰倍的滞纳金，还应承担因逾期给甲方造成的损失。七、免责条款7.1“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。7.2因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。《房屋租赁合同》签订后，王志敏将房屋交付山东众提公司使用，山东众提公司向王志敏支付自2019年7月16日起三个月租金111033元及保证金37011元，后未再缴纳过租金，经王志敏送达书面催款函后，仍未缴纳欠付租金。王志敏将山东众提公司诉至一审法院，要求解除涉案《房屋租赁合同》、要求山东众提公司交还涉案房屋、支付租金、违约金及承担本案诉讼费用。另查明，2019年1月25日，高新控股公司与济南中垠传播有限公司签订《商品房买卖合同》，济南中垠传播有限公司购买位于汉峪金融商务中心二区3号楼1单元10层01号房屋，建筑面积1746.77平方米。2019年5月1日，济南中垠传播有限公司（出租方）与王志敏（承租方）签订《房屋租赁合同》，将位于济南高新区汉峪金谷a2-3区10楼西北半层毛坯房屋，租赁建筑面积676平方米出租给王志敏。租赁期为2019年5月1日至2025年4月30日。2019年6月25日，山东众提公司（出租方）与山东巨微智能技术有限公司签订《房屋租赁合同》，将济南高新区汉峪金谷中心二区3号楼1005房间出租给山东巨微智能技术有限公司。一审诉讼中，王志敏及山东众提公司均确认本案庭审时间即2020年3月10日为涉案《房屋租赁合同》解除时间，山东众提公司同意交还涉案房屋，王志敏变更主张租金数额为185000元，且放弃对租金利息的主张，要求按《房屋租赁合同》第6.2.5条之约定由山东众提公司支付六个月房屋租金的违约金。一审法院认为，王志敏与山东众提公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。王志敏从所有权人济南中垠传播有限公司处承租涉案房屋，系合法出租人。王志敏与山东众提公司签订的《房屋租赁合同》中约定的合同期限为2019年5月16日起至2024年7月15日止，共计五年零两个月，房屋租期自2019年7月16日起至2024年7月15日止，共计五年。双方均认可山东众提公司向王志敏支付自2019年7月16日起三个月租金111033元及保证金37011元，后山东众提公司未再缴纳过租金。关于王志敏第一项要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，因庭审中王志敏及山东众提公司均确认自本案庭审时间即2020年3月10日为涉案《房屋租赁合同》解除时间，系双方真实意思表示，一审法院予以确认。关于王志敏第二项诉讼请求要求山东众提公司交还涉案房屋的诉讼请求，因山东众提公司同意交还涉案房屋，系其真实意思表示，一审法院予以支持。关于王志敏要求山东众提公司支付租金的诉讼请求，山东众提公司承租涉案房屋后进行装修使用，其未及时支付2019年10月17日之后的租金的行为已构成违约。山东众提公司辩称王志敏未有效交房，致使其无法正常使用涉案房屋，使用暴力不允许使用房屋。因山东众提公司已实际入场装修使用了涉案房屋并将部分房屋转租他人使用，系以实际行动履行涉案合同，故对其该辩称，一审法院依法不予支持。关于山东众提公司辩称因疫情期间需减免房租的主张，因山东众提公司自2019年10月17日即欠付租金，山东众提公司在庭审中未举证证明因疫情影响经营及损失范围，未就疫情期间房租减免事宜与王志敏沟通协商达成一致意见，故对其该辩称，一审法院不予支持。因庭审中王志敏变更主张租金（自2019年10月17日至2020年3月10日）数额为185000元，且放弃对租金利息的主张，根据《房屋租赁合同》约定，第一年度下半年租金为222066元，自2019年10月17日至2020年3月10日为146天，故拖欠租金数额为222066/183*146=177167元，故一审法院确认山东众提公司应向王志敏支付租金177167元。庭审中王志敏放弃对租金利息的主张，系其真实意思表示，一审法院予以确认。关于王志敏要求山东众提公司支付六个月房屋租金的违约金的诉讼请求，山东众提公司抗辩违约金过高，王志敏未提交证据证明其具体经济损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的违约金调整衡量原则,一审法院经综合考量双方的合同履行情况、山东众提公司过错程度以及王志敏预期利益及举证等综合因素,按照1个月租金计算，酌定山东众提公司应支付王志敏违约金37011元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、确认王志敏与山东众提智能科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月10日解除；二、山东众提智能科技有限公司于判决生效后十日内将位于济南高新区汉峪金谷a2-3区10楼西北半层房屋腾空返还王志敏；二、山东众提智能科技有限公司于判决生效后十日内支付王志敏房屋租金177167元；三、山东众提智能科技有限公司于判决生效后十日内支付王志敏违约金37011元；四、驳回王志敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4676元，财产保全费3296元，由王志敏负担2216元，山东众提智能科技有限公司负担5756元。二审中，山东众提公司向法庭提交了四份证据。证据一，济南中垠传播有限公司与高新控股公司签订的《济南市商品房买卖合同》的复印件，该合同约定到2020年10月20日，济南中垠传播有限公司付清全部房款，如果逾期，高新控股公司有权解除合同，但是王志敏却与山东众提公司在房屋租赁合同中协商租期为5年。拟证实一审判决认定王志敏属于合法出租人的事实是错误的，该租赁合同至少是附期限的。现在解除合同将会给山东众提公司造成巨大的经济损失。因为至今没有办理房屋交付手续，在此情况下，物业管理公司不与山东众提公司签署物业服务协议，也不收取物业费，更不提供相关楼层的物业服务，致使山东众提公司无法实现房屋租赁合同的目的。证据二，山东众提公司与张在民签订的房屋租赁合同，拟证实涉案房产的部分房屋已经依约转租。证据三，刘俊宝、刘长亭、刘长强出具的证言，拟证实王志敏给转租房屋予以锁门影响经营的事实。证据四，张在民出具的证言，拟证实涉案房屋转租后未获得相应物业服务的事实。王志敏质证称，证据一不是二审中的新证据，一审时已经提交，已经对此问题进行了质证。证据二的真实性无法确认，同时也不能实现山东众提公司的证明目的，与本案并无关。证据三和证据四中的证人依照法律规定应当出庭作证。王志敏向法庭提交了高新控股公司出具的《房屋使用证明》，拟证实王志敏有权自用房屋或者对外出租。山东众提公司质证称，根据民事诉讼法司法解释相关规定，单位出具的证明应当加盖公章并由单位负责人和经办人签字，因此该份资料不得作为证据使用。另外，该材料没有落款日期，无法证明其表述的内容与涉案房屋纠纷有关。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据高新控股公司营销售后部出具的《房屋使用证明》、高新控股公司与济南中垠传播有限公司签订的《商品房买卖合同》、济南中垠传播有限公司与王志敏签订的《房屋租赁合同》可以看出，王志敏从所有权人济南中垠传播有限公司处承租涉案房屋，系合法出租人。王志敏与山东众提公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。山东众提公司虽主张济南中垠传播有限公司尚未交付房款，2020年10月20日之后无权出租，王志敏隐瞒涉案房屋至今尚未交付的事实，应该撤销合同，但均未提交充分证据予以证实，故本院对其主张不予支持。鉴于山东众提公司认可承租涉案房屋后进行装修使用，并将部分房屋转租他人使用，因其未及时支付2019年10月17日之后的租金，已构成违约，王志敏有权请求解除涉案合同，据此一审法院支持王志敏的部分诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9352元，由山东众提智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年七月三日法官助理 乔斌书 记 员 李杨