天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1783号上诉人（一审被告）：孙佩莹，女，1974年5月31日出生，汉族，天津市北京商会会长，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张丽娜，女，1979年2月6日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙连永，天津得依律师事务所律师。上诉人孙佩莹因与被上诉人张丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙佩莹及其委托诉讼代理人何梁、被上诉人张丽娜及其委托诉讼代理人孙连永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙佩莹上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或者改判撤销一审判决第二项、第三项；2．本案一、二审诉讼费用由张丽娜承担。事实和理由：第一，孙佩莹竞价购得房屋时并不清楚房屋是否办理消防验收，合同解除不是孙佩莹造成的，孙佩莹不同意支付利息。即便法院判决支付利息，也不应自2016年8月23日计算。双方于2017年10月3日签订房屋买卖合同，孙佩莹至早应自2017年10月3日起向张丽娜支付利息损失。第二，房屋尚未办理产权转移登记，张丽娜无须配合房屋产权转移至孙佩莹名下。第三，双方合同不涉及办理户籍问题。一审判决认定“涉诉永基花园项目房屋为非居住性质，购房者并不能以此办理天津市户籍”错误。非居住项目也可以办理天津市户籍。张丽娜辩称，不同意孙佩莹的上诉请求。其主要答辩意见是：第一，孙佩莹自2016年8月23日占用张丽娜资金，应当自此计息。张丽娜2016年8月16日分两笔向盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司支付100000元，2016年8月23日支付66946元、1020000元。张丽娜认为，孙佩莹是盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司大股东，证据表明孙佩莹于2016年8月通过转账收到张丽娜房款。第二，双方确实未办理产权转移登记手续，但进行过一次网签。网签原则上保留180天，如孙佩莹再次出售房屋取消本次网签需要张丽娜协助，张丽娜同意配合办理。第三，涉案房屋性质确实为非居住。涉案房屋不能办理户籍。张丽娜向一审法院起诉请求：1．判令解除张丽娜与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》；2．判令孙佩莹返还购房款1136946元；3.本案诉讼费用由孙佩莹承担。本案重新审理过程中，张丽娜增加诉讼请求，请求判令孙佩莹同时按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年8月23日至实际付清日止的利息。一审法院认定事实：2016年7月25日，张丽娜与案外人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司签订《房产预售买卖协议》，约定张丽娜购买坐落天津市南开区房屋一套，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积为124.51平方米，使用年限至2044年7月26日。同时该合同载明，经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定。张丽娜委托盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司集中代理竞价后取得产权证由案外人委托自然人再为张丽娜过户；该房屋总价款为2140000元，张丽娜应于2017年6月30日前打入案外人账户；案外人须于2016年12月30日前将该房屋交付张丽娜。该合同签订后，张丽娜向案外人支付了部分购房款1136946元。后孙佩莹通过天津产权交易中心竞价方式购得天津市南开区房屋，并于2016年12月底将该房屋交付给张丽娜使用。2017年4月19日，孙佩莹取得天津市南开区房屋的不动产权证书，该证书记载房屋用途为城镇住宅用地／非居住。2017年10月3日，双方签订《房屋买卖合同》，约定孙佩莹向张丽娜转让坐落于天津市南开区房屋一套，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积124.51平方米，使用年限至2044年7月26日；该合同载明，经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定，该房产约定交付状态为现房；房屋转让总价款为2180172.51元；双方同意以一次性付款方式支付全部房价购房款，张丽娜付款时间为本合同签订之日起3日内，双方达成一致：1.张丽娜认可其支付给案外人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司2016年的1136946元由盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司转交给孙佩莹，孙佩莹认可张丽娜已交购房款，张丽娜认可和盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司不存在任何债权债务和经济纠纷。2.张丽娜欠孙佩莹1040226.51元，由张丽娜在2018年1月31日前打入孙佩莹账户；双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事宜进行验收，记录水、电表的读数，并办理交接手续。同时合同约定，孙佩莹已应张丽娜要求就该预定房屋及相关情况向张丽娜进行了充分解释与说明，张丽娜对此均无异议；张丽娜在签署本协议前已经充分了解了本项目的总体规划、配套设施、周边环境，同时对该房屋在小区中的具体位置、立面、平面布局、结构、交房标准等状况已确认。同日，双方就涉诉房屋签署房屋交接文件，该文件记载涉诉房屋：1.房间钥匙3把；2.室内入户门：防盗门；3.室内装修（毛坯）；4.配套设施上下水，在当日交接时状态完好、面积准确、交付接收达标，可以使用。双方还约定在交接后张丽娜自行做好房屋的防火防盗工作。另查，涉诉房屋所在小区的物业公司在小区内张贴通知，表示因永基花园03大厦17层以上消防未验收，不具备入住条件，且没有水、电，存在私自乱接电线的现象，造成安全隐患，故关闭永基花园03大厦高区电梯。另，涉诉永基花园项目房屋为非居住性质，购房者并不能以此办理天津市户籍。一审法院认为，张丽娜与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，孙佩莹虽已取得案涉房屋的不动产权证书，但涉案房屋所在的楼宇并未取得竣工验收备案手续，也未取得消防验收合格手续，违反了上述法律规定，故案涉房屋不具备交付使用的条件，张丽娜与孙佩莹之间签订的《房屋买卖合同》应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因案涉房屋不具备交付使用条件导致合同解除，且案涉合同对张丽娜支付的购房款进行了明确约定，即孙佩莹认可张丽娜向案外人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司支付的购房款系张丽娜已向其支付的购房款，且张丽娜认可和案外人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司不存在任何债权债务和经济纠纷，故孙佩莹应将收取张丽娜的购房款退还给张丽娜，同时张丽娜应将案涉房屋交还给孙佩莹。对于张丽娜主张要求孙佩莹支付购房款利息一节，因张丽娜并无过错，孙佩莹于2016年8月16日及同年8月23日实际收到了张丽娜交纳的购房款，造成了张丽娜的相应损失，孙佩莹应按收取张丽娜购房款的时间节点支付张丽娜相应利息。一审法院判决：“一、解除2017年10月3日原告张丽娜与被告孙佩莹签订的《房屋买卖合同》；二、本判决生效后三十日内，被告孙佩莹返还原告张丽娜购房款1136946元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张丽娜支付自2016年8月23日至实际付清该款项之日止的利息损失；三、本判决生效后三十日内，原告张丽娜将天津市南开区房屋返还被告孙佩莹，并协助被告孙佩莹将该房屋转移登记至被告孙佩莹名下，转移登记费用由被告孙佩莹承担；案件受理费15060元，由被告孙佩莹负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙佩莹提交四组二十七份证据，主要包括孙佩莹与其他购房人的裁判文书、xx花园一期续建工程开工报告及回复、相关会议纪要复印件、孙佩莹咨询天津市其他非居住公寓项目能否落户的录音及对应文字整理资料、《关于对红桥分局请示为xxxx号楼申请办理落户问题的批复》复印件，用以证明孙佩莹对解除合同无过错，非居住项目可以办理天津市户籍。被上诉人张丽娜发表质证意见如下：张丽娜认可裁判文书真实性，不认可关联性。其他证据并非新证据，张丽娜不认可上述证据的证明目的。被上诉人张丽娜提交盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司2016年7月、8月和张丽娜银行流水及笔录复印件，用以证明孙佩莹2016年8月23日收到张丽娜所付购房款。孙佩莹发表质证意见如下：张丽娜重复提交证据，且双方陈述并不矛盾，但利息应自双方合同解除之日计算。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．关于双方收付款情况，双方并无实质分歧。张丽娜提交的盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司2016年7月、8月银行流水及其主张事实，与《房屋买卖合同》中确认孙佩莹已经收到2016年涉案房屋相关款项并不矛盾，本院予以采信。张丽娜提交的其他证据属于一审证据。2．关于户籍问题，并非本案争议焦点。《房屋买卖合同》并未约定办理户籍事宜，其他非居住项目是否可以办理户籍与本案无关。对孙佩莹提交的与户籍办理有关的证据，因缺乏关联性，本院不予采信。3．关于合同解除的原因，孙佩莹认为责任不在己方，其该项主张与本案并非同一法律关系。本案对相关事实不作认定，对不具关联性的证据不予采信。一审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：孙佩莹向张丽娜支付利息损失的起算点问题。关于合同解除问题，涉案房屋欠缺法律规定的必备手续而无法投入使用，《房屋买卖合同》因此无法继续履行，一审判决认定正确。孙佩莹二审虽对此提出异议，但其上诉状对此未列明，且其上诉请求实质与其对解除合同提出的异议矛盾，故合同是否解除问题不再作为本案的争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，孙佩莹失去占有款项的法律依据，除返还本金外，还应当支付自实际占有之日至返还日止的利息。一审判决认定，孙佩莹于2016年8月16日及同年8月23日实际收到了张丽娜交纳的购房款，现合同无法继续履行，造成了张丽娜的相应损失。一审法院认为，孙佩莹应按收取张丽娜购房款的时间节点支付张丽娜相应利息。但张丽娜自认孙佩莹实际收款日为2016年8月23日，是当事人自行主张权利，应当照准并自此计算利息。孙佩莹主张自合同解除之日计算利息的上诉请求理据不足，本院不予支持。关于张丽娜协助孙佩莹办理房屋转移登记问题，双方均认可并未办理房屋转移登记手续，一审判项有误，本院予以纠正。综上所述，孙佩莹的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不成立的部分予以驳回；一审判决部分表述有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9221号民事判决第一项，即：“一、解除2017年10月3日原告张丽娜与被告孙佩莹签订的《房屋买卖合同》”；二、撤销天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9221号民事判决第三项，即“本判决生效后三十日内，原告张丽娜将天津市南开区房屋返还被告孙佩莹，并协助被告孙佩莹将该房屋转移登记至被告孙佩莹名下，转移登记费用由被告孙佩莹承担”；三、变更天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9221号民事判决第二项“本判决生效后三十日内，被告孙佩莹返还原告张丽娜购房款1136946元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张丽娜支付自2016年8月23日至实际付清该款项之日止的利息损失”为：本判决生效后三十日内，孙佩莹返还张丽娜1136946元，并以1136946元为基数向张丽娜支付自2016年8月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息；以1136946元为基数向张丽娜支付自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;四、本判决生效后三十日内，被上诉人张丽娜将天津市南开区房屋返还上诉人孙佩莹；五、驳回上诉人孙佩莹其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15060元，由孙佩莹负担；二审案件受理费1322元，由孙佩莹负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年七月二十一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……