北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7366号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘昊博，男，1988年12月2日出生。委托诉讼代理人：葛书婷，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：任媛媛，北京瀛和律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：寻美，女，1990年5月21日出生。委托诉讼代理人：牛建国，男，。上诉人刘昊博因与被上诉人寻美房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人刘昊博的委托诉讼代理人葛书婷、任媛媛，被上诉人寻美及其委托诉讼代理人牛建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘昊博上诉请求：撤销一审判决，改判驳回寻美的一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1．双方并未协商一致解除合同，协商一致应当是双方做好房屋交接、租金退还等事宜。本案中，2019年6月18日刘昊博表示按照合同办的意思并非同意解除合同，且牛建国当日只是提出可能解除合同，并未明确表达当时就解除。2019年7月1日也没有与寻美协商解除的行为。2．牛建国无权代理寻美办理退租事宜。牛建国均是以自己名义向刘昊博提出解除合同，未提供寻美的授权手续，故不能代表寻美。寻美辩称，同意一审法院判决，不同意刘昊博的上诉请求。我委托牛建国代理我方签订合同并履行，不存在无权代理情形。后续我方积极和刘昊博联系解除合同事宜，刘昊博对此置之不理。寻美向一审法院起诉请求：1、判令解除双方所签订的房屋租赁合同；2、判令刘昊博向寻美退还租金47500元（两个月零15天租金）及逾期产生的10％违约金4750元及产生的利息；3、判令刘昊博向寻美赔付擅自处理寻美购买的一套沙发、净水器、床架、盆栽植物等家居用品4000元；4、判令刘昊博支付给寻美垫付的水电煤气费等；5、诉讼费用由刘昊博全部承担。刘昊博提出反诉请求：依法判令寻美承担不合理使用家具等物品造成的损失20000元。一审法院认定事实：刘昊博为顺义区（以下简称“涉案房屋”）的登记所有人。2018年2月26日，寻美与刘昊博在北京美联房地产经纪有限公司居间下，签订《房屋租赁合同》，约定寻美租赁涉案房屋，期限1年，自2018年2月日至2019年2月26日，每月租金19000元。上述合同期满后，刘昊博（甲方）与寻美（乙方）于2019年3月30日自行签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定寻美租赁涉案房屋，租赁期限为1年，即2019年4月1日至2020年3月31日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承祖的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金和押金约定：租金标准为每月19000元，押一付六，租金半年一付，租金支付日期为2019年4月1日、2019年9月15日，押金19000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。关于其他相关费用的承担方式约定：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费由乙方承担。第八条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、欠缴各项费用达壹万元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活功、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之的，应按月租金的10％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的10％向乙方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。寻美于2019年3月30日向刘昊博支付了半年租金。双方认可按照租赁合同约定的押金19000元也已支付。2019年6月18日，代表寻美签订租赁合同的牛建国通过微信向刘昊博表示：“刘先生你好，我换了一辆油电混合动力的新车，需要在车库里安装充电器，物业说要房东的授权书。麻烦您跟我联系一下。”刘浩博回复：“牛先生您好，刚刚打听了一下，车库安装充电桩可能会有火灾隐患，没法同意您安装，您看一下想想其他办法，或者安装在您租的另一套房子。”牛建国表示：“不知道您是听谁说的，安装充电器国家是有标准的，而且须经国家电网批准，并由供电局负责安装相应电表等设施，小区内有多家安装，也需经小区批准，走的是正常程序。除非是私下安装。国家提倡绿色环保，如果连充电桩都不让装，怎么普及？如果我一百多万买的车不能充电，我们在这居住非常不方便。您再考虑一下。谢谢。只是在车库电表旁边加个电表或插座即可，并不影响基础设施。我们离开时会给你回复原状态。”刘昊博回复：“牛老师，地下室充电，我们没法承担相关的责任，没法给你授权，涉及电路改动本身也不包括在租房合同内，抱歉。”牛建国表示：“如果是这样的话，会给我们出行带来不便。我们可能会提前解除租住合同如何？你考虑一下。”刘昊博回复：“按照合同办。”牛建国表示：“好的”。2019年7月1日，牛建国向刘昊博发出微信：“刘先生您好，大约一周左右后准备退租，按合同约定办。”牛建国向刘昊博发出微信：“是您让中介安排看房的吗？请确认一下。我们好配合。”7月12日，牛建国向刘昊博发微信：“下周二交接房屋。”7月14日，牛建国向刘昊博发微信：“您能回个微信或回个电话吗。谢谢。牛建国向刘昊博发微信：“刘先生你好。7月15日我们已经做完保洁完全清空，你看能不能抽个时间来交接一下。这房子提前退租也是不得已，新车没法充电，实在是不方便，我满世界找地方充电，太麻烦了。所以我现在只能换一个房子可以充电的地方，这事儿还希望你能理解，提前解约咱们按合同办吧。提前解约是我们的主要原因，具体细节咱就不谈了，都按合同办。然后尽快交接一下，这样的也不影响你将来的下一步租给别人，因为这个事儿上个月我十几号就跟你联系过，说到这个事儿，如果不能装充电桩的话，我们就考虑退房，这事你也同意按合同办。但是最近联系你们一直不接电话，微信也没有回复我。还是咱们面谈比较妥当。谢谢。请回复。”7月23日，牛建国向刘昊博发微信：“刘先生你好，联系多次你不接电话，不回信息，为什么？这样无法解决问题。我们提前终止合同就按合同约定办，违约责任我们可以承担。但两个半月的房租必须退还，刘建国向刘昊博发微信：您和夫人一直置之不理，由此影响房屋的正常使用或出租责任自负。我们已经请了第三方做了见证。”针对上述微信，刘昊博一直没有答复。牛建国还向刘昊博的妻子发送短信，表达了类似内容，但也未收到回复。在没有收到刘昊博一方明确意见的情况下，2019年7月15日，寻美、牛建国联系了原中介公司人员和物业管家，从涉案房屋搬离。牛建国庭审中表示，包括寻美买的大的家具等以及水卡、电卡等，因需要当面交接，对方不在，没有交接。一审开庭过程中，针对寻美提交的微信、短消息内容，刘昊博的委托诉讼代理人对真实性不认可。一审庭审中，寻美的委托诉讼代理人表示，在其搬出之前，有中介带房客看房，中介称房东口头委托看房。刘昊博的委托诉讼代理人表示，涉案房屋9月18日与他人签订了租赁合同，十一之后入住。一审庭审结束后，刘昊博的委托诉讼代理人表示：2019年7月15日之时租赁合同未解除，刘昊博不应退还7月15日-9月30日期间的租金。理由是2019年7月15日之时租赁合同约定的解除条件未成。约定解除的条件是提前30日通知并支付违约金。寻美未按约定提前30日通知刘昊博退租，寻美未按约定向刘昊博支付月租金10％的违约金，寻美未按法律规定通知刘昊博解除合同。并表示，涉案房屋有盆栽（发财树）1个、床架1个，同意返还。一审法院认为，寻美与刘昊博签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，由于安装充电桩的问题，导致寻美决定不再租赁涉案房屋，而按照双方的租赁合同约定，安装充电桩的事由并不构成合同解除的理由，虽然2019年6月18日表达了可能提前解除租赁合同的意思，但一审法院不能就此认定寻美提出退租。直到2019年7月1日，牛建国表示准备退租，才是寻美提出退租的时间。寻美未到租赁期满提前退租，不符合双方约定的解除条件，属于寻美违约。寻美要求解除租赁合同，刘昊博同意解除，一审法院确认双方的合同已经解除。关于寻美主张退还的租金、违约金及利息。寻美在不符合合同解除条件下提前退租，属于寻美违约，其无权要求刘昊博支付违约金。双方在租赁合同中关于违约责任中约定：“租赁期内，……乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金”，寻美提前退租，通知了刘昊博，刘昊博此后消极回避，一直未予回应。刘昊博应按照约定退还租金，即2019年8月1日至9月30日期间的租金，在扣除违约金后退还寻美。寻美主张的利息，因双方在履行合同中存在争议，双方对返还的金额及时间不能确定的情况下，一审法院对该部分请求，不予支持。关于寻美主张的因刘昊博擅自处理其沙发等家居用品费用以及垫付水电煤气费等。尽管寻美在退房时，物业管家及原中介人员在场，但寻美所述物品没有交接，刘昊博亦不同意赔偿，现有证据一审法院难以认定刘昊博擅自处理了寻美的家具用品，对寻美要求赔偿该部分费用的请求不予支持。但刘昊博认可涉案房屋内有盆栽（发财树）1个及床架一个，并同意返还，一审法院不持异议。关于垫付的费用，双方未做交接，寻美没有提交证据，没有主张的明确金额，一审法院不予处理。关于刘昊博的反诉请求，一审法院在认定寻美违约的情况下，刘昊博仍有义务加以证明，现有证据不足以证明其主张，一审法院对刘昊博的反诉请求，不予支持。据此，一审法院于2020年4月28日判决：一、寻美与刘昊博于二○一九年三月三十日签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；二、刘昊博于判决生效后七日内返还寻美租金三万六千一百元；三、寻美于判决生效后七日内自行从涉案房屋取走盆栽（发财树）一个、床架一个；四、驳回寻美其他诉讼请求五、驳回刘昊博的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，寻美与刘昊博签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方租赁合同约定：“租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”上述承租人提前退租的约定属于约定解除条款，即承租人在满足提前30日通知出租人以及支付违约金的前提下可以行使约定解除权。在双方租赁合同履行过程中，寻美因无法安装充电桩主张解除合同，并于2019年7月1日向刘昊博发微信明确表达了解除合同的意思表示，刘昊博在知晓后的30日内仍对此消极回避，该行为并不影响寻美依据合同约定而行使解除权，但寻美应承担提前解约违约金。刘昊博对于因己方怠于收房而造成的损失应自行承担，故一审法院判决认定双方合同已经解除，并认定刘昊博应当返还寻美2019年8月1日至9月30日的租金并无不当。关于牛建国与寻美之间是否存在委托代理关系。首先，刘昊博与寻美于2019年3月30日签订的《北京市房屋租赁合同》中，牛建国作为承租人寻美的委托代理人签字；其次，从牛建国与刘昊博的聊天记录内容来看，双方一直就合同如何履行问题进行沟通协商；最后，牛建国曾经向刘昊博支付过房屋租金。综上可以看出，刘昊博与寻美之间的房屋租赁合同一直由牛建国代为履行，寻美亦认可牛建国的代理行为，且刘昊博在此过程中亦未提出过异议，故可以认定牛建国与寻美之间存在委托代理关系，牛建国向刘昊博主张解除合同的法律后果归于寻美。刘昊博主张牛建国无权代理寻美解除合同的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，刘昊博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702元，由刘昊博负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二〇年七月二十三日法官助理  向玗