广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13216号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郭选，男，1951年5月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郝文浩，男，1986年2月21日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。上诉人郭选与被上诉人郝文浩租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人郭选的上诉请求为：1.撤销原审判决第一项，依法改判上诉人应当仅支付金额为266500元。事实和理由：1.被上诉人明知上诉人将林地用于非农建设，对合同无效具有重大缔约过失，应当至少承担50%的过错责任。本案已查明被上诉人从车陂村承包土地每亩租金不到1000元/年，远低于本案租赁合同约定的每亩租金6660元/月，被上诉人转租套利空间和驱动力非常大。原审法院酌定上诉人承担70%责任，仅判被上诉人承担30%的过错责任，明显不公平且有利于被上诉人。该判决结果无法阻却被上诉人以后再次将涉案土地租给他人非法使用，反而变相刺激鼓励其继续非法出租涉案土地，因此，上诉人认为本案处于保护林地，遏制非法土地行为及公平原则，被上诉人至少应当承担50%的过错责任。2.原审法院计算占用费标准错误。本案租赁合同自始无效，被上诉人的50%的过错责任也应当贯彻整个租赁期间，而上诉人仅应当承担50%占用费。上诉人认为应当参照案涉《场地租赁合同书》约定的65000元/月的50%即32500元/月的标准来计算涉案土地整个占用期间的占用费。经核算，上诉人自2018年12月1日至2019年9月6日共计9个月零6天占用了涉案土地，扣除双方约定的免租期一个月，实际应付占用费期间为8个月零6天，应付占用费共计266500元。原审法院没有要求被上诉人承担至少50%的过错责任，且忽视掉合同约定的免租期一个月，因此对上诉人而言明显不公。综上所述，原审法院对于过错责任的划分不平衡，且计算占用费标准错误，对上诉人而言存在明显不公平。3.我方未实际占有使用案涉土地，不应承担全部过错责任。被上诉人郝文浩辩称，我方不同意上诉人的上诉请求，1.本案一审判决书详细客观记录了一审中双方当事人的述称及行为。上诉人在诉讼初期多次狡辩从未占用案涉土地，为此被上诉人当庭播放了上诉人实际占用案涉土地并违反约定使用场地的视频。在证据确凿的情况下，上诉人确认在案涉土地搭建过板房，并在案涉土地上堆放了淤泥。后经一审法官调和，上诉人答应于庭审后三天内将案涉土地交还给被上诉人，但三天届满后，上诉人仍拒绝不将案涉土地交还给被上诉人。为此，被上诉人多次主动催促上诉人，也多次联系一审法官请求法官劝说上诉人交还土地，但是直至第二次庭审，上诉人也未履行交还场地的义务，更可恶的是上诉人还当庭捏造事实，谎称已经将案涉土地交还给上诉人。后经一审法官多次调处，被上诉人作出了很大让步，出钱清空案涉土地上的淤泥和垃圾，与上诉人于2019年9月6日签署了场地交接材料，至此，案涉土地才真正交还给被上诉人。2.被上诉人在出租案涉土地前已经告知上诉人案涉土地为林地，上诉人知悉该事实并自愿接受。若上诉人真不知道案涉土地的性质，在收到国土部门的通知书后，应该立即将案涉土地交还给被上诉人，而不是无所畏惧继续营业。现在其为了逃避责任，谎称不知道案涉土地为林地，明显违背案件事实和良心。被上诉人提交的微信聊天记录可以推翻上诉人的虚假陈述。3.案涉租金的标准系双方真实意思表示，且合法合理，应当予以支持。上诉人要求被上诉人从村集体承包价格计算占用费没有任何事实及法律依据，首先，案涉土地每月租金为65000元系双方协商确定的，不存在胁迫情形。其次，被上诉人与村集体的合同具有相对性，签订合同早在2008年，当年的租金标准肯定不能跟现在租金标准比较。再次，无论是上诉人还是被上诉人，都是希望在使用案涉土地过程中产生收益，被上诉人通过转租获得收益，上诉人虽然为此产生了租金成本，但是其可以通过直接使用案涉土地以其他途径获得利益，所得利益也远超出被上诉人所得差额。如果按照承包价格计算占用费，那么就侵犯了被上诉人原本可得的创收利益。所以上诉人这种只允许自己牟利，不允许他人保全权益的观点显然是双方标准。最后，上诉人确实利用案涉土地获得了可观利润，这也是上诉人在国土部门多次上门并下达通知书后仍不交还土地的原因，现在一审法院按照70%的标准计算2019年1月18日后的占用费，已经是对上诉人莫大的宽容，上诉人应知足感恩。4.案涉合同无效，对于免租期的约定也随之无效，因此，在上诉人实际还在那用案涉土地期间，参照《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，上诉人应支付自2018年12月1日起至2019年9月6日止期间的占用费，一审对这部分的判定没有问题，应当予以支持。一审已判令被上诉人承担30%责任，免除上诉人缴纳滞纳金的义务，很大程度上减轻了上诉人的义务。上诉人要求我方承担50%责任是没有事实和法律依据的。关于免租期的问题。本案案涉合同是无效的，合同内条款不能机械使用。另外，上诉人在2018年12月1日开始确实占用我方场地，这是客观存在的事实，若上诉人要求免租，其逾期缴纳租金的违约责任也应当适用，本案没有要求上诉人承担逾期交纳占有使用费的违约责任。保证金也已经判令归还给上诉人，一审法院已经最大程度减轻了上诉人的法律责任，被上诉人基于不浪费宝贵司法资源才没提起上诉，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。郝文浩向一审法院提出诉讼请求：1.判令郭选向郝文浩支付占用费611000元（占用费按照合同约定标准65000元/月自2018年12月1日计算至2019年9月6日，共9个月6天）（当庭变更）；2.判令郭选向郝文浩支付滞纳金（滞纳金以每月占用费为本金，自每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际缴纳之日止）；3.判令郝文浩有权没收郭选保证金13万元；4.本案诉讼费、保全费等费用由郭选承担。郭选向一审法院提出反诉请求：1.判令郝文浩退还郭选保证金13万元；2.判令郝文浩赔偿郭选经济损失20万元；3.本案诉讼费用由郝文浩承担。一审法院经审理查明:2018年11月26日，郝文浩（出租方/甲方）与郭选（承租方/乙方）签订《场地租赁合同书》（以下简称租赁合同）、《合同补充协议》（以下简称补充协议），《租赁合同》约定：乙方租赁甲方位于车陂陂头（土名：牛佛庙）空场地，租赁期限为4年多，即从2018年12月1日起至2023年9月30日止，乙方先向甲方交纳130000元合同保证金，缴交时间为在双方签订合同当天，合同期满，乙方清付所有债务后，保证金不计息归还给乙方；乙方每月5日前缴交当月租金，逾期30天欠交，乙方以日息3%向甲方缴交滞纳金。甲方将空场地约6500平方米交付给乙方使用，上述空场地每月每平方米10元，租金每月65000元，由乙方向甲方缴交租金，从24个月后开始租金增长为68000元，由乙方向甲方缴交；甲方在签订合同之日将场地交给乙方使用，甲方免收乙方30天租金作乙方装修、安装电器、生产设施之用，即从2018年12月1日起至2018年12月31日止。合同履行期内，任何一方未征得另一方的同意而单方解除或违反合同条款的，均属违约，守约方向违约方收违约金20万元整等。《补充协议》约定：乙方在收购建筑废料时（注明：不包括生活垃圾、泥浆、淤泥在内）如接到本村村委人员干涉的，（不包括其他政府单位）甲方全力配合乙方解决问题，如解决时间超一个星期将延长相应的合同时间，在解决问题的时间里不收租金费用；在2018年12月1日前把场地交给乙方，如果不能交地不收当月租金。合同签订当天，郭选向郝文浩支付保证金13万元。2019年1月18日，广州市国土资源和规划委员会向郝文浩、郭选作出《责令改正违法行为通知书》、《责令停止违法行为通知书》，载明：根据《中华人民共和国土地管理法》责令二人停止违法用地行为、拆除地块上的建（构）筑物和其他设施、清除硬化地面、恢复土地原状、复绿等。2019年2月21日，郝文浩向郭选送达告知函，内容大意为：双方签订的《场地租赁合同书》第四条约定，乙方应当依法经营，否则作乙方违约处理；2019年1月18日，行政机关出具文书，责令停止违法行为，但郭选未在限定日期内停止，故认为郭选已经违约，根据合同约定，决定解除双方签订的《场地租赁合同书》。郭选当场拒绝签收该告知函，并且认为郝文浩违约，应当承担相应责任。2019年6月26日，车陂公司出具证明，上载：兹有坐落于广州市天河区车陂陂头（土名：牛佛庙）是我单位名下土地。由于历史原因，该地块的部分面积权属存在争议。我公司与地块承包人签订《土地承包合同》及《之补充协议》时，按当时没有争议的面积（即5亩，后因河涌整治征用了0.59亩调整为4.41亩）作为结算土地承包款依据。至2012年底，我村办理确权手续时确认该地块面积为7200平方米。2019年3月18日，郝文浩、郭选经天河区沐贤社区人民调解室调解形成调解笔录，显示郝文浩当时提出调解方案，即其将押金13万元全部退还郭选，不收取之前所有租金，郭选在一个星期内把建筑垃圾等全部杂物清理干净交回场地。但郭选不同意该方案，要求通过司法途径解决。对于土地的交付，郝文浩主张合同签订后即将土地交付郭选；郭选先是否认郝文浩实际交付土地，后又确认在案涉土地上搭建过板房，并且在案涉土地上堆放了淤泥等建筑垃圾。对于土地性质，郝文浩主张在签订案涉合同前已经告知郭选案涉土地为林地，不能进行在上面建筑，并提交其与陈显清的微信聊天记录予以证实。郭选否认郝文浩在签订案涉合同前曾告知其案涉土地性质，对上述聊天记录不予确认，但确认陈显清由其雇请，案涉土地由陈显清介绍而来；另外，郭选确认租赁涉案土地是用作堆放建筑废料、建筑垃圾的收纳场，其本人是搞建筑的，有相关的营业执照。对于案涉土地权属来源，郝文浩提交案外人郝国安与广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）于2008年10月16日签订《土地承包合同》、郝文浩与车陂公司于2018年1月12日签订的《之补充协议》以及车陂公司于2018年1月12日出具的《证明》显示，案涉土地原由郝国安向车陂公司承包，期限为2008年10月1日至2023年9月30日，承包金为每年5000元，后因河涌整治工程征用其中的0.59亩，承包土地面积调整为4.41亩，承包款调整为每年4400元；郝国安死亡后，郝文浩作为其子继受郝国安作为承包者的全部权利义务。为查明案涉土地性质、面积等基本情况，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉土地的性质及产权登记情况，该局于2019年7月10日向一审法院作出复函（穗规划资源业务函[2019]7661号），其中所附不动产登记簿载明：案涉土地坐落于广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社，宗地面积7200平方米，权利类型为集体土地所有权，林地为6673平方米。郝文浩、郭选对上述复函的真实性无异议，关于土地面积，郝文浩称上述复函可以证明土地面积为7200平方米，因一部分不能用，故只有6000多平米。郭选辩称对土地面积有异议，2008年郝文浩父亲与车陂村签订土地承包合同只有约5亩的土地面积，郝文浩2018年1月12日与车陂村签订的土地承包合同之补充协议，案涉土地因河涌整治被占用了0.59亩，应以该承包合同约定的面积为准。鉴于双方对案涉土地面积存在争议，郭选向一审法院申请对案涉土地的面积进行测绘，但后又向一审法院撤回该测绘申请。2019年6月26日，一审法院当庭向双方当事人释明：郭选应当积极去清空腾退场地，郝文浩应当积极配合，如未履行上述义务，应当对因此扩大的损失承担相应的责任。郭选同意庭后三天内将案涉土地交还郝文浩。2019年8月13日，郭选主张其已经腾空案涉土地，并出示手机照片予以证实；郝文浩对此不予确认，并出示手机录像，并主张案涉土地上尚有三堆砂石、一堆淤泥尚未清空。双方均否认上述砂石、淤泥为其所有。后双方确认郭选已于2019年9月6日将案涉土地交还郝文浩。一审法院依法向郝文浩、郭选释明，因农用地不能作为非农建设使用，而双方签订的案涉租赁合同及补充协议约定的用途并非农用，故该合同为无效合同，双方当事人可以变更诉讼请求。对此，双方均未提出异议，并当庭变更诉讼请求及反诉请求。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地用途为农用地（林地）且未办理农用地转用审批手续，根据上述法律规定，依法不得出租用于非农业建设，而双方约定的案涉土地用途以及实际用途均非农用，故案涉租赁合同应为无效。关于占用费。案涉合同虽然无效，但郭选实际占有并按照双方约定的用途使用了案涉土地，故应向郝文浩支付占用费。至于占用费标准，案涉租赁合同约定的租金价格系当事人经协商确定，郭选虽辩称郝文浩与村集体签订的合同所约定的承包金额明显低于案涉合同约定的租金，但此为郝文浩与村集体之间的约定，与本案无关。因此，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，一审法院采用案涉合同约定的租金金额作为确定占用费的依据。鉴上，一审法院对占用费作如下认定：一、2018年12月1日至2019年1月17日期间，郭选正常使用案涉土地，应当按照65000元/月的标准向郝文浩支付此期间的占用费100645.16元（65000+65000÷31×17）。二、2019年1月18日后至2019年9月6日，因行政机关责令停止违法行为，郭选已无法正常使用案涉土地。但郭选在郝文浩通知解除合同、提出免租并返还全部押金的情形下，均拒不返还案涉土地，且经一审法院释明后，郭选作为承租人在土地交付原状无法查明的情况下，仍不积极腾空案涉土地上的砂石、淤泥并交还郝文浩，以避免损失扩大，有违诚信原则，存在明显过错，因此，其仍应当向郝文浩支付此期间的土地占用费。同时，郝文浩明知郭选将林地用作非农建设，仍将其出租，亦存在一定过错，故一审法院从保护林地、遏制非法土地行为及公平原则的角度考虑，酌情按照合同约定的标准65000元/月的70%即45500元/月的标准来计算此期间案涉土地占用费，经核算共计347316.67元（45500×7+45500÷30×19）。以上两项合计447961.83元。关于保证金。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，案涉租赁合同及补充协议无效，郝文浩收取的保证金13万元应向郭选返还。郝文浩请求没收该保证金缺乏理据，一审法院不予支持。关于滞纳金。郝文浩作为案涉土地的出租人，在明知郭选承租案涉土地的非法用途后仍与其签订租赁合同，亦存在过错，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于郭选主张的损失，因其未举证证明，且郝文浩对此不予认可，故其该项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，郭选向郝文浩支付2018年12月1日至2019年9月6日期间的土地占用费447961.83元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，郝文浩向郭选返还保证金130000元；三、驳回郝文浩的其他诉讼请求；四、驳回郭选的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审案件受理费11210元，由郝文浩负担4430元，郭选负担6780元；保全费2500元，由郝文浩负担990元，郭选负担1510元。反诉受理费3130元，由郝文浩负担1230元，郭选负担1900元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，一审法院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据上诉人郭选的上诉意见，本案二审争议焦点为：1.承担占地使用费的过错比例的问题；2.占地使用费是否应扣除1个月免租期的问题。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的涉案合同因违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。虽涉案土地已实际交回给郝文浩，但因郭选在取得土地后并未支付郝文浩土地租金，而郭选占用土地期间确有造成郝文浩土地占用费的损失，故郭选主张土地使用费损失并无不当，至于双方过错比例的问题。本院认为基于以下事实，郭选的过错明显大于郝文浩。1.郝文浩在将涉案土地交付给郭选后，广州市国土资源和规划委员会就对涉案土地上的违法行为作出行政处理，郝文浩及时向郭选送达告知函要求终止合同但郝文浩拒绝并继续占有土地。2.双方在诉前接受天河区沐贤社区人民调解室的调解过程中，郝文浩提出过将押金退回不收取租金，仅要求郭选清理场地的调解方案，但郭选拒绝且继续占有涉案土地。3.在一审审理过程中，一审法院释明郭选应积极腾退场地，但郭选却仍不积极腾空场地并交还给郝文浩。综合上述事实，在涉案合同履行过程，郭选在郝文浩多次要求返还土地的情形下，其不积极归还而继续占有涉案土地，对于土地占有的事实存在明显过错。虽郝文浩对于将农业用地出租用于非农建设有一定的过错，但其在履行过程为避免损失的扩大，积极向郭选主张土地返还亦在调解过程中主动退让，其对土地被占有所造成的损失的过错明显小于郭选，故一审法院酌情确定郭选的过错比例为70%合情合理，本院对此予以维持。郭选上诉称应按照50%过错比例支付占有费依据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。虽涉案合同为无效合同，但因涉案合同约定2018年12月1日至2018年12月31日为免租期，该约定系双方当事人的真实意思表示，且郝文浩不能因合同无效而取得比合同有效更大的利益，故本院认为可参照双方约定郭选可不予支付对该期间的土地占有使用费。综合上述分析，本院认为郭选应按照合同约定标准65000元/月的70%即45500元的标准支付2019年1月1日至2019年9月6日期间的涉案土地占有使用费，经核算应为373100元（45500×8＋45500÷30×6）。综上所述，上诉人郭选的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10128号民事判决第二、四项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10128号民事判决第三项；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10128号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起5日内，郭选向郝文浩支付2019年1月1日至2019年9月6日期间的土地占用费373100元；四、驳回郝文浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审案件受理费11210元，由郝文浩负担5566元，郭选负担5644元；保全费2500元，由郝文浩负担1241元，郭选负担1259元。反诉受理费3130元，由郝文浩负担1230元，郭选负担1900元。二审案件受理费3929元，由郝文浩负担1621元，由郭选负担2308元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年七月十五日法官助理何美婷书记员吴嘉茵