辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7567号上诉人（原审被告）：沈阳联东置业有限公司，住所地：沈阳市沈北新区兴明街34号。法定代表人：张立凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，1982年10月22日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：姚东冰，女，1986年6月2日出生，汉族，该公司工作人员，住辽宁省黑山县。被上诉人（原审原告）：郎启生，男，1983年4月7日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：陆建，辽宁兴沈律师事务所律师。上诉人沈阳联东置业有限公司因与被上诉人郎启生房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳联东置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人以自己名义收取被上诉人维修基金是基于双方合意，不是代收，一审认定双方对此未达成一致与事实不符。销售合同第十三条第10款约定被上诉人向上诉人交纳专项维修资金，被上诉人自愿向上诉人缴纳维修基金及上诉人收取并向被上诉人开具收据的事实，表明：1.被上诉人自愿交纳；2.双方形成合意，是双方真实意思表示；3.不违反法律、法规等强制性规定。此外，沈阳市住宅小区管理办公室给沈阳市房地产交易权属登记中心出具的函，是用于政府部门的内部沟通，主要是说明工业用地项目不缴纳维修资金不影响办理权属登记，沈阳住宅小区管理办公室不收取工业工地项目的维修资金，并未禁止其他部门或法人收取，且该函既不是法律法规，也不是部门规章，故不应作为审理本案的法律依据；二、被上诉人要求返还维修基金的请求权已过诉讼时效。被上诉人最迟应于2015年9月22日政府下达文件时起算诉讼时效，但被上诉人在2020年才提起诉讼，已过诉讼时效，一审判决对此认定错误；三、上诉人提供委托服务，被上诉人自行放弃该服务，委托费用不予退还。根据主管部门最新政策，无需上诉人陪同被上诉人前往主管部门办理产权证，被上诉人没有要求上诉人陪同，属于自行放弃，上诉人提供的办理所需文件及人员工资均属于成本，该成本无法具体体现，一审以上诉人不能提供产生的具体费用为由判决返还委托费属认定事实错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持上诉人的上诉请求。郎启生辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、上诉人主张双方合意收取维修资金与事实不符。1.维修资金是政府规定的在商品房买卖时应交存的一种费用，实行专户储存、专款专用、政府监督的原则。本案上诉人并没有告知被上诉人该“维修资金”不是交给房产部门，而是上诉人自行收取的。另外，上诉人与业主签订的合同，有的约定收维修资金，有的没有约定，上诉人也没有与业主约定如何监管、使用等。故双方当时的合意是“代收代缴”;2.按照上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同补充协议第十一条第4款第10项约定，上诉人并未执行政府的政策即工业性质房屋不缴纳维修资金，所以上诉人收取被上诉人维修资金是没有法律和政策依据的;3.沈阳市住宅小区办《关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函》系房产登记部门执行的政策，上诉人提供的沈阳市房产局《关于产业园区维修资金事宜的意见》仅是对上诉人一个答复，并非政策文件；二、本案没有超过诉讼时效。沈阳市住宅小区办给不动产登记部门的函并不是对社会公开的文件，上诉人在了解到工业性质房屋不需要缴存维修资金这一政策后没有告知被上诉人，被上诉人也不知道权利受到侵害，所以该函件出具时间不能作为诉讼时效的起算时间。本案在2017年8月23日合同备案后，被上诉人在不动产登记中心办理房证程序时得知这一政策，知道权益受到侵害，所以至起诉时没有超过诉讼时效；三、合同补充协议第九条约定，上诉人负责办理权属转移登记。事实上，上诉人是要求被上诉人自行去不动产登记中心办理的，并未前往代办，其未提供代办服务，应返还代办费。郎启生向一审法院起诉请求：1.被告返还原告的房屋维修基金27925元，并自起诉之日按市场报价利率支付赔偿金至实际给付为止；2.被告返还原告代办费2000元；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，原告于2015年7月7日与被告签订【联东U谷沈阳】厂房销售合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区厂房，面积为437.13平方米，房屋价款为1136538元。被告于2015年8月6日收取原告维修基金27925元及房产证代办费2000元。2017年8月23日房屋办理了合同备案，双方签订了商品房买卖合同及补充协议。补充协议第九条第一款约定：凡委托办理权属转移登记的，原告应支付委托费用，委托费用为贰仟元，并在办理收房手续时提供相关资料，签署产权代办委托协议；补充协议第十一条第4款第10项约定：原告应按以下标准之一，向被告交付楼宇专项维修资金，每平方米57.5元，以上专项维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。原告于2019年11月15日自行办理了案涉厂房的权属证书。据沈阳市住宅小区管理办公室给沈阳市房地产交易权属登记中心的函明确，工业用地项目不属于维修资金交存范围，工业性质房屋不需缴纳维修资金。原告要求被告返还维修基金，另原告自行办理房证，被告未履行代办义务，要求返还代办费2000元。被告至今未予返还上述费用。被告则主张其按合同约定收取维修资金，双方基于合意收取，原告无权单方要求返还且原告主张已超过诉讼时效，主张原告自行办理房证，属于自我放弃，不同意返还代办费。另被告出具沈阳市房产局2018年12月8日关于产业园区维修资金事宜的意见中，提出目前国家省市有关法律法规均未对工业厂房维修资金交存事宜作出明确规定，建议根据意思自治原则，进行民事协商，通过协议方式约定维修责任和维修费用交存。原告主张其在办理房产证的时候才知道自己的厂房不需要缴纳维修资金，双方签订备案合同的时间为2017年8月23日，故原告的主张没有超过诉讼时效。一审法院认为，原、被告之间签订的厂房销售合同及补充协议均系当事人真实意思表示，其合同内容不违反法律强制性规定，均合法有效，当事人应恪守履行。本案原告所购买的房产为工业园区内的工业厂房，根据双方补充协议中约定，关于维修资金支付标准，如遇政府部门政策调整的，按当地政策执行。2015年9月22日沈阳市住宅小区管理办公室的函中明确：对工业性质房屋不需缴纳维修资金，故被告收取该项费用没有相应的政策依据，且没有证据证明是在原告知晓的前提下，自愿缴纳。被告在一审法院其他诉讼中自认向房产部门缴纳维修资金，房产部门不代收的事实。综上，被告收取原告的维修资金没有事实和法律依据，原告要求被告返还此款及利息的请求一审法院予以支持。关于返还代办费的问题，被告主张原告自愿放弃权利，但其不能提供其办理代办事项及产生的相关费用，故原告要求返还代办费的请求一审法院亦予以支持。关于被告主张原告的请求超过诉讼时效的问题，因双方签订备案合同的时间为2017年8月23日，原告办理案涉厂房产权证的时间为2019年11月15日，故原告诉讼请求没有超过法定的诉讼时效。一审法院判决：一、被告沈阳联东置业有限公司返还原告郎启生维修资金27925元，此款于本判决发生法律效力后二十日内付清；二、被告沈阳联东置业有限公司给付原告郎启生利息，以维修资金27925元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年1月3日始至实际给付之日止；三、被告沈阳联东置业有限公司返还原告郎启生代办费2000元，此款于本判决发生法律效力后二十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由被告沈阳联东置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人对实际收取了被上诉人维修资金没有异议，故本案争议焦点为上诉人收取该笔费用是否具备合理依据。一方面,目前国家及省、市有关法律法规均未对工业厂房维修资金交存事宜作出明确规定，上诉人亦自认该项费用并非行政部门收取，同时上诉人亦未提供其收取该项费用的合理依据。另一方面，上诉人虽主张其系基于与被上诉人的合意收取该笔费用，但被上诉人对此予以否认，而双方签订的合同中并未对此项费用作出约定，上诉人亦未提供任何证据证明双方就维修责任以及维修费用等相关事项进行过协商并达成一致，上诉人关于其系基于合意收取维修资金的主张，缺乏证据支持，本院无法采信。综上，上诉人收取被上诉人维修基金不具备法定及合同依据，一审判决上诉人退还上述费用并向被上诉人支付利息损失，并无不当。关于上诉人主张被上诉人诉讼请求超过诉讼时效的问题，被上诉人虽在2015年8月6日向上诉人交纳了维修基金，并不意味着被上诉人知道或已知道上诉人应该在此时将维修基金返还。2015年9月22日，沈阳市住宅小区管理办公室才发布关于工业用地项目维修资金交存有关事宜的函。自此，我市范围内建设的工业性质房屋才不需缴纳维修资金。因涉案房证由上诉人到房产部门代办，并不能推定此时被上诉人就知道或应当知道自己的权利受侵害，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张不应返还代办费问题。上诉人对被上诉人自行办理案涉房产权属证书无异议，一、二审中其均不能提供其办理代办事项及产生的相关费用，故一审判决上诉人返还代办费并无不当。综上所述，上诉人沈阳联东置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由上诉人沈阳联东置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年七月二十二日书记员  李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。