山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2455号上诉人（原审原告）：祝黎萍，女，1945年4月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：王磊，男，1991年8月28日出生，汉族，住栖霞市。上诉人祝黎萍因与被上诉人王磊房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初11864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祝黎萍上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由王磊承担。事实与理由：一、一审判决把事实清楚的王磊违法侵犯祝黎萍财产权的案子按照双方责任对等的房屋租赁合同纠纷案件进行审理和判决，属于适用法律不当。租赁合同到期后，王磊不顾祝黎萍反对强行居住涉案房屋，扣押房屋钥匙，祝黎萍多次找王磊，王磊均避而不见，祝黎萍求助派出所和法院，直至2019年3月在法庭主持下王磊交还房屋钥匙，祝黎萍才重新行使房屋所有人的权利。2018年8月底王磊电话通知祝黎萍房屋只租到9月底，祝黎萍不同意，让王磊立即腾房搬出，至此王磊没有依据继续租住房屋。2018年9月16日祝黎萍认为王磊已搬，去收房时发现房屋脏乱，要求王磊立即搬离房屋、清理卫生。王磊表示立即给1000元补偿9月份房租损失，9月底一定腾房并帮忙找到下家租户，祝黎萍要求王磊9月30日前必须打扫好卫生由双方验收交房，祝黎萍的该行为是维护自己的财产权、追讨债务，并非延续原合同。9月下旬祝黎萍电话联系王磊时，王磊含糊其词，祝黎萍27日去房屋发现有年轻女子住在里面，她让祝黎萍找王磊，但王磊再不接电话了。二、一审判决认定2018年10月10日、11日王磊联系祝黎萍交付房屋与事实严重不符，王磊并未主动进行房屋交接。王磊未按承诺于2018年9月30日交接房屋，祝黎萍多次联系王磊办理交接，王磊不接电话、避而不见，2018年10月5、6日祝黎萍到南大街派出所求助民警帮助找王磊交房，10月6日民警联系到王磊要求其到派出所解决交房问题，王磊拒绝。祝黎萍无奈于2018年10月10日到一审法院起诉，法院告诉要进行一个月的诉讼前调解，调解不成再正式诉讼。法院联系双方当日下午到第一调解室进行调解，王磊在调解室胡搅蛮缠，呵斥、恐吓祝黎萍，祝黎萍受惊吓心脏严重不适，王磊扬长而去，调解失败。2018年10月11日王磊用陌生号码给祝黎萍打电话并偷偷录音，要挟祝黎萍立即与其见面交接房屋，否则由祝黎萍承担一切责任。祝黎萍由于此前受到王磊惊吓，一再强调已经诉讼到法院，通过法院调解交接，王磊拒绝。2018年11月12日，祝黎萍到法院找到调解员再次问王磊是否接受调解，调解员当场给王磊打电话，但联系不上他，祝黎萍决定正式起诉王磊。立案人员问调解员是否进行了调解，调解员说王磊来了一次再就联系不上了。因此，2018年10月10日是法院召集双方见面的，11日的电话是王磊为推脱责任偷偷录音而拨打的，都不是王磊主动要求解决问题的。正式开庭时法官未准许祝黎萍陈述10月10日后的经过，王磊提供的视频和录音材料均被法庭采纳，祝黎萍没有进行辩论，有失公平。三、一审判决未按照祝黎萍的诉讼请求进行裁判，祝黎萍的合法权益未得到维护。祝黎萍原来第一项诉讼请求是“王磊交还租住的房屋、钥匙、燃气卡、水费存折等，并付祝黎萍至交房月的房租及水、电、燃气费和2018年暖气费及滞纳金，祝黎萍根据房屋交还时验收情况退还王磊房屋押金”，2019年8月27日一审开庭陈述诉讼请求时读到“付祝黎萍至交房月的房租”被法官打断，法官说诉讼请求改变了并读出改变后的诉求，祝黎萍以为是把3月12日开庭后房屋钥匙、水电燃气等部分已经交接的部分删除，没反应过来“付祝黎萍至交房月的房租（2018年10月至2019年3月）”部分也删除了，这部分是王磊侵占房屋造成的直接损失，祝黎萍绝对不会放弃此项权益。四、一审判决认定王磊再支付祝黎萍一个月租金1000元不当，缺乏依据。2018年9月1日之后双方不存在租赁关系，王磊继续居住属于侵权。如果王磊确实有交钥匙意愿，可以在法院调解室心平气和地进行，而不是训斥恐吓，也不该用陌生号码打电话并偷偷录音后再联系不上了，王磊还可以把钥匙交到法院、派出所，或者通过邮寄交还，但都没采用，因此王磊并没有交还房屋的真实意图，不能视为王磊终止了违法侵占房屋的行为。房屋交接时根本达不到交接条件，因此双方同意找家政清理房屋，清理费用从押金中支出，王磊在家政清理收费收据上签了字。王磊拿着钥匙不交房屋致使祝黎萍无法行使房屋所有权人的权利，无法出租，暖气无法报停，遭受经济损失(6个月房屋租金和暖气费共计7017.52元）。五、一审判决还存在其他问题。判决书缺乏严谨性，表述的立案时间2018年5月11日早于起诉时间，明显错误。2019年3月12日法庭让祝黎萍先行交纳采暖费，祝黎萍缴纳了2018年度采暖费1017.52元，一审判决却没有认定该采暖费。王磊辩称，1.系祝黎萍原因不配合交房，王磊不构成侵占。2018年5月房屋租赁合同到期后，双方形成临时合同并在2018年9月底结束，2018年10月10日法院主持调解时王磊带着钥匙去了，10月11日再次打电话给祝黎萍要求交钥匙，在电话中讲的很清楚，若祝黎萍不要钥匙，一切后果由其自行承担，但祝黎萍不要钥匙，有录音和视频为证。2.祝黎萍说王磊恐吓、胡搅蛮缠的事实不存在。王磊一直心平气和与祝黎萍交流，但是祝黎萍就说已经起诉了，不要钥匙，硬塞回王磊手里，没有办法王磊就走了。3.关于2019年9月份房租及交房问题。最开始双方商量好以押金抵顶房租，祝黎萍同意了，但是后来祝黎萍的儿子给王磊打电话说不同意了，9月16日双方在房屋里达成一致意见，由王磊再给祝黎萍1000元住到月底，且王磊也给钱了。祝黎萍在不到月底时多次打电话要求交接房屋，王磊因为在上班没有时间，就没再接祝黎萍电话，10月初祝黎萍又找警察要求和王磊交接房屋，王磊说找一下合同，祝黎萍就挂电话了，王磊以为祝黎萍不想交接了，就再没去派出所。祝黎萍向一审法院起诉请求：1.王磊返还租住的烟台市芝罘区房屋；2.王磊赔偿房屋租金损失12000元、支付违约金1000元、支付采暖费1017.52元。一审法院认定事实：2016年5月，祝黎萍、王磊在签订的租赁合同中约定：祝黎萍将其位于烟台市芝罘区房屋出租给王磊，租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日为一年；租金每月1000元，按季付款，每季首月1日前付款，另付房屋押金1000元；合同终止，祝黎萍验收无误后，将押金退还王磊，不计利息；租赁期间双方任意一方要解除合同，应提前一个月通知对方，否则要支付对方一个月房租作为违约金；租赁期间水费、电费、暖气费、煤气费由王磊负责，并由王磊承担延期付款的违约责任。该合同签订后，祝黎萍依约向王磊交付了涉案房屋，王磊亦按时交纳了房租。租赁合同到期后，王磊仍继续占有使用涉案房屋，并继续交纳房租至2018年9月。2018年10月10日、11日，王磊电话联系祝黎萍要求交接涉案房屋未果。2018年11月12日，祝黎萍具状至一审法院请求：1.王磊返还租住的烟台市芝罘区房屋、钥匙、燃气卡、水费存折等，并支付实际交接涉案房屋之月的房租、水、电、燃气费和2018年暖气费及滞纳金，祝黎萍根据房屋交还时验收情况退还王磊房屋押金；2.王磊支付祝黎萍违约金1000元，赔偿祝黎萍因王磊滞交房屋使祝黎萍无法出租房屋一年的损失12000元。诉讼中的2019年3月12日，王磊将涉案房屋交还给祝黎萍，并结清了涉案房屋的水电费及燃气费，同时双方协商从王磊交纳的押金1000元中支付了保洁费500元。2019年3月18日，祝黎萍交纳了涉案房屋2018年至2019年度的采暖费1017.52元。一审庭审中，祝黎萍将诉讼请求明确为：1.王磊返还租住的烟台市芝罘区房屋；2.王磊赔偿祝黎萍房屋租金损失12000元、支付违约金1000元、支付采暖费1017.52元；祝黎萍自愿放弃其他诉讼请求。祝黎萍表示同意退还王磊的500元押金。王磊表示其于2018年9月底前搬出涉案房屋，多次要求祝黎萍交接房屋，祝黎萍均以种种理由拒绝，故不应支付祝黎萍租金损失、违约金及采暖费。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反国家法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按合同履行。租赁合同到期后，王磊继续使用涉案房屋，祝黎萍未提出异议，应视为双方继续履行租赁合同，租赁期限为不定期，双方有权随时解除合同。本案中，王磊实际向祝黎萍支付房屋租金至2018年9月，此后双方为交接涉案房屋发生争议。王磊虽于2018年10月10日、11日联系祝黎萍交付房屋，但是未能成功交付，后于2019年3月12日才完成了涉案房屋的交付，考虑到本案实际情况，酌定王磊应再支付祝黎萍一个月的租金1000元为宜。王磊的抗辩理由，不予采信。祝黎萍多诉部分的请求及其他诉讼请求，不予支持。祝黎萍同意退还王磊的所余押金500元，予以允准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、王磊支付祝黎萍租金1000元；二、祝黎萍退还王磊押金500元；以上一、二两项经兑除后，限王磊于判决生效之日起10日内支付祝黎萍租金500元。三、驳回祝黎萍的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由祝黎萍负担75元，王磊负担50元。二审中，当事人未提交新证据。祝黎萍明确其上诉请求为：判令王磊支付2018年10月至2019年3月占用房屋的租金损失及采暖费，共计7017.52元，不再主张一审的其他诉讼请求。王磊同意支付房屋租金至2018年11月11日，并承担一半的采暖费损失。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，祝黎萍与王磊的租赁合同到期后，双方虽未续签租赁合同，但仍按原租赁合同继续履行，应视为双方之间形成不定期租赁关系。双方于2018年9月就涉案房屋租赁事宜开始产生争议，王磊已支付2018年9月房屋使用费1000元，双方在本案中争议的是2018年10月至2019年3月期间的租金损失及采暖费。本案无论是房屋租赁合同纠纷，还是祝黎萍主张的侵权损害赔偿，祝黎萍均是按照月租金1000元的标准主张权利。王磊提交的录音、录像资料可以证明其于2018年10月10日、11日就房屋交付事宜与祝黎萍进行过联系和沟通，参照租赁合同“任意一方要解除合同，应提前一个月通知对方，否则要支付对方一个月房租作为违约金”的约定，王磊同意向祝黎萍支付2018年10月至2018年11月11日期间的租金损失1366.67元，符合本案实际情况，较为适宜。祝黎萍主张2018年11月11日之后的房屋租金损失缺乏充分的事实和法律依据，不应支持。关于采暖费，根据租赁合同约定，租赁期间的暖气费应由王磊负责，但王磊未继续租住涉案房屋后暖气未及时报停，造成暖气费损失，王磊与祝黎萍均存在一定的过错，王磊同意承担50%的采暖费损失508.76元，本院依法予以准许。祝黎萍要求王磊承担全部采暖费损失亦缺乏依据，本院不予支持。祝黎萍同意退还王磊押金500元，一审法院对此予以确认正确。因此，王磊共计应向祝黎萍支付租金及采暖费损失1375.43元（1366.67元+508.76元-500元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市芝罘区人民法院（2018）鲁0602民初11864号民事判决；二、限被上诉人王磊于本判决生效之日起十日内支付上诉人祝黎萍租金及采暖费损失1375.43元；三、驳回上诉人祝黎萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，二审案件受理费50元，共计175元，由祝黎萍负担100元，王磊负担75元。本判决为终审判决。审判长  栾海宁审判员  王家国审判员  杨卫东二〇二〇年七月二十日书记员  张 筱