江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2955号上诉人（原审被告）：侯玉龙，男，1952年1月15日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：侯祥圣（侯玉龙之女），女，1976年11月21日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：张廷廷，女，1986年4月6日生，汉族，现住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：曹广科，江苏文定律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏红梅，江苏文定律师事务所律师。原审被告：侯玉亮，男，1966年9月27日生，汉族，住江苏省南京市。原审被告：侯玉明，男，1964年4月24日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原审被告：侯玉云，男，1962年11月29日生，汉族，住江苏省南京市。原审被告：侯玉书，男，1969年5月18日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人侯玉龙与被上诉人张廷廷，原审被告侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初12081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，由审判员徐聪萍独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人侯玉龙及其委托诉讼代理人侯祥圣，被上诉人张廷廷及其委托诉讼代理人曹广科、晏红梅，原审被告侯玉亮、侯玉书、侯玉云到庭参加了诉讼。原审被告侯玉明经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。侯玉龙上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人侯玉龙未参与在侯玉书家中与被上诉人张廷廷签订房屋买卖合同。2017年7月份侯玉亮电话告知上诉人要以59万出售涉案房屋，上诉人曾明确表示价格太低不同意出售（此房面积95平米，当时市场价至少在70、80万），但考虑到案涉房屋系继承的遗产，兄弟姐妹多，每个人分到手也没多少钱，故向其他产权人表示，不管这个房子他们要卖多少钱，只要一楼储藏室留着不卖就行。后上诉人2017年8月21日和其他兄弟在江宁区房产交易中心确认合同中没有包含一楼储藏室后才在合同上签字并协助办理了过户手续，与被上诉人张廷廷签订了售价为67万元的购房合同。该合同经过房产管理部门登记备案，也是实际履行的合同，是双方当事人的真实意思表示。合同明确约定买卖的仅为江宁区江宁街道新铜花苑2区龙吟园74幢601室房屋，房屋建筑面积为95.06平方米，房屋用途为成套住宅，合同内容和附件均未提及一楼储藏间。2、被上诉人称双方履行的是2017年7月24日签订的总价为59万元的房屋买卖合同，之所以后面签订67万元的合同是为了办理贷款40万元。据上诉人了解的贷款政策，房价59万元也可以贷到40万元（59万元的七成是41.3万），不存在为了贷款40万元而把合同价变更为67万元。2017年8月21日签订的房价为67万元的房屋买卖合同就是双方实际履行的合同，合同里贷款40万元，定金1万元，尾款1万元，首付款25万元，有建设银行南京建邺支行的首付款转帐凭条为证。3、上诉人在2018年2月因未拿到购房款中的贷款部分，在南京市江宁区人民法院起诉贷款收款人侯玉云。因侯玉云只认可59万元的合同，上诉人考虑到不管是房价59万元合同还是房价67万元的合同，贷款部分都是40万元，故未重点关注实际履行的是哪份合同。4、一审判决书中认为该储藏室为从物，但本案储藏室脱离涉案601房屋，仍然具有本来的用途价值，不属于物权法上规定的从物，侯玉龙签字确认的房价为67万的合同里亦未提及储藏室。5、被上诉人于2019年2月在南京市江宁区人民法院就涉案储藏室提起诉讼，上诉人根据法院的传唤按时出庭答辩，但被上诉人后来撤诉了。此储藏室一直是上诉人在使用，2019年6月被上诉人私自撬开储藏室，上诉人报警后，警方通知双方于2019年6月10日前往江宁滨江开发区派出所调解，上诉人如约到了派出所，被上诉人没有到场。不存在被上诉人在诉状里所说经派出所民警多次协调，未达成一致的情况，而是被上诉人不配合调解。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张廷廷辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人的上诉理由基本与本案争议焦点无关，上诉理由不能成立。3、物权法第97条规定，处分共有的不动产，应当占有三分之二以上份额的共有人同意，原审被告侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云一致认可2017年7月24日双方签订的房屋买卖合同，四人共占有共有房屋80%以上的份额，享有对共有房屋处分权。即使侯玉龙不同意车库归被上诉人所有，也不能生效。侯玉亮述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，地下室应该归张廷廷所有。侯玉云述称，同意侯玉亮意见。侯玉书述称，其在一审中即明确过地下室归张廷廷所有。侯玉明未作陈述。张廷廷向一审法院起诉请求：1、判令侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云向其交付位于南京市江宁区房屋附属的储藏室一间；2、侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月24日，张廷廷与侯玉亮及南京源动力房产经纪有限公司（以下简称源动力公司）签订一份房屋买卖合同，该合同载明：“甲方：侯玉亮……乙方：张廷廷……甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本合同：一、甲方自愿将座落于南京市江宁区新铜花苑龙吟园74-1-601室房屋卖给乙方，建筑面积95平方米，甲方将该房屋使用，拆迁、收益、出租、买卖、担保以及房屋的相关权益随该房屋一并转让给乙方。二、甲乙双方商定成交价格为人民币（大写）伍拾玖万元整（小写）590000元。三、乙方支付甲方定金为人民币（大写）壹万元整（小写）10000元。四、甲乙双方约定在2017年8月15日前办理贷款。贷款审批通过后，于2017年9月16日前办理过户手续，乙方首付（不含定金及尾款）人民币（大写）壹拾柒万元整（小写）170000元，贷款人民币（大写）肆拾万元整（小写）400000元。尾款人民币（大写）壹万元整（小写）10000元，交房时付清。五、乙方中介费为人民币壹万伍仟元整，在签约当日收取……十四、双方约定的其他事项：1、甲方侯玉亮承诺该房屋产权人同意出售此房（新铜花苑龙吟园74-601）如果产权人不同意或者不配合甲方承担违约责任。2、该房屋连同地下室一同出售给乙方总价为伍拾玖万元整。3、乙方承诺个人征信没有问题。”同日，张廷廷向侯玉亮支付定金10000元，侯玉亮向张廷廷出具了定金收条。张廷廷于同日支付源动力公司中介服务费15000元。2017年8月22日，张廷廷与侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉云、侯玉书及源动力公司又签订一份南京市存量房交易合同，该合同约定：“甲方（卖方）：侯玉云、侯玉明、侯玉书、侯玉亮、侯玉龙，乙方（买方）：张廷廷，丙方（经纪机构）：南京源动力房产经纪有限公司。根据国家有关法律……订立本合同。第一条权属状况1、甲方自愿将坐落于南京市江宁区的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积95.06平方米，房屋用途为成套住宅……第二条房屋价款及支付1、甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币（小写）670000元，（大写）陆拾柒万元整，其中含定金（小写）10000元（大写）壹万元整，尾款（小写）10000元，（大写）壹万元整。……贷款（1）2017-9-15将首付款人民币（小写）250000元（大写）贰拾伍万元整，由甲、乙双方自行给付。（2）甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币（小写）400000元（大写）肆拾万元整，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2017年8月10日前与贷款银行签订借款合同。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内筹款补足。（3）甲方同意乙方自留尾款10000元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。……”2017年8月22日，张廷廷支付首付款170000元，侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉云、侯玉书均分了此前已收到的180000元。同日，张廷廷与侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉云、侯玉书共同填写了房产交易申报单。2017年8月23日，位于南京市江宁区房屋转移登记至张廷廷名下。此后，张廷廷申请的贷款400000元下款至侯玉云账户。2017年12月9日，侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉云、侯玉书向张廷廷交付了位于南京市江宁区的房屋，但未实际交付储藏室。张廷廷支付房屋尾款10000元。另查明，2018年1月，侯玉龙诉至一审法院，要求侯玉云返还其房款68333元，在民事起诉状中事实与理由部分诉称：“原告共有兄弟姐妹6人，原告与被告系兄弟关系。父母去世后，原告兄弟姐妹6人共同继承了位于江宁区的房屋，房产登记在原告及侯玉亮、侯玉云、侯玉明、侯玉书五人名下。2017年7月，兄弟姐妹6人协商将上述房屋予以出售，并对所得房款平均分割。2017年7月24日，侯玉亮代表兄弟姐妹6人与案外人签订《房屋买卖合同》一份。约定，房屋总价款59万元，购房人前期支付1万元定金和17万元首付款，另外40万元房款由购房人贷款后，直接支付至被告个人银行账户之中，尾款1万元在交房时付清。购房人支付定金和首付款18万元后，原告分得其中的3万元。但是在被告取得剩余41万元房款后，却拒绝将该款分割给原告。故原告诉至贵院，望判如所请。”2018年2月，经一审法院组织调解，侯玉龙与侯玉云达成调解协议：“一、被告侯玉云一次性给付原告侯玉龙出售新铜花苑龙吟园74幢601室房屋所应得价款份额55000元，于2018年4月20日前付清。二、如被告侯玉云未按上述期限履行义务，需加付违约金5000元。三、本案纠纷一次性处理完毕，双方再无其他纠纷。”又查明，本案涉及的储藏室位于南京市江宁区，储藏室门牌××”。该储藏室内的电路与上述74幢601室相连，共用电表。该储藏室无法办理产权登记手续。2019年7月，张廷廷向一审法院提起诉讼，要求侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云向其交付储藏室，并要求侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云支付违约金20000元（庭审后张廷廷撤回要求支付违约金20000元的诉讼请求）。审理中，张廷廷称双方实际履行的是2017年7月24日签订的房屋总价为590000元的房屋买卖合同，之所以签订房屋总价为670000元的存量房买卖合同系中介告诉其要贷款400000元就需要将房屋总价写成670000元。侯玉龙称其没有在房屋总价款为590000元的房屋买卖合同上签字，双方履行的应该是房屋总价为670000元的合同，故买卖标的不包括储藏室在内。侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云称双方实际履行的是590000元的房屋买卖合同。后因各方意见分歧，致调解未成。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张廷廷与侯玉亮签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。侯玉龙、侯玉明、侯玉书、侯玉云虽未在房屋总价为590000元的房屋买卖合同上签字，但从房屋买卖双方支付首付款、办理过户、办理贷款、支付尾款的实际情况，以及侯玉龙在另案中的陈述来看，侯玉龙、侯玉明、侯玉书、侯玉云实际是委托侯玉亮与张廷廷签订了房屋买卖合同，买卖双方实际履行的是房屋总价款为590000元的房屋买卖合同，该合同对侯玉龙、侯玉明、侯玉书、侯玉云具有法律约束力。该合同中明确约定买卖标的包含房屋及储藏室，且从该储藏室的自然属性来看，该储藏室并不能作为房屋独立存在，不能办理独立的产权证，储藏室内电路与74幢601室相连并共用电表，该储藏室与74幢601室构成从物与主物的关系，对主物具有依附性。侯玉龙关于其不认可房屋总房价款为590000元房屋买卖合同，合同买卖标的不包含储藏室的抗辩意见，一审法院不予采纳。张廷廷已按约支付了合同约定的价款590000元，侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云作为卖方应在交付房屋时一并交付该储藏室，但至今未能实际交付。故对张廷廷要求侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云交付位于南京市江宁区房屋附属的储藏室一间的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院据此判决：侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张廷廷交付位于南京市江宁区，门牌××”）。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，上诉人侯玉龙向本院提交了证据，本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。侯玉龙提交张廷廷办理的南京市房地产合同抵押一份，证明张廷廷系按照67万元的价格办理贷款，双方实际履行的是67万元的合同。被上诉人张廷廷认可该证据的真实性，但认为不能证明其目的，本案实际履行的是2017年7月24日签订的59万元的房屋买卖合同，房产交易习惯是为了贷款需要把价格故意做高以达到顺利审批，并非实际履行的合同，应当以实际履行的59万元的合同为准。侯玉书、侯玉亮、侯玉云质证称，认为双方履行的是59万元的合同。侯玉明未作质证。本院认为，本案二审的争议焦点为张廷廷向侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云购买的案涉601室房屋是否包含储藏室，该储藏室应否交付。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，张廷廷与侯玉亮于2017年7月24日订立房屋买卖合同一份，约定张廷廷向侯玉亮购买案涉601室房屋，购房款为59万元。合同明确载明“该房屋连同地下室一同出售给乙方总价为伍拾玖万元整”。后侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云于2017年8月22日又与张廷廷签订南京市存量房交易合同，约定以67万元价格出售案涉房屋。应认定为侯玉龙、侯玉明、侯玉书、侯玉云对侯玉亮出售案涉房屋行为的追认。关于具体合同内容，现张廷廷及侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云均认可2017年8月22日合同系为贷款所需做高合同价格，双方实际履行的是2017年7月24日房屋买卖合同。侯玉龙对此虽不认可，但其曾于2018年1月向一审法院起诉要求侯玉云向其返还部分购房款，并在诉状中明确侯玉亮于2017年7月24日代表兄弟姐妹6人将案涉房屋以59万元出售与张廷廷。侯玉龙现又主张双方实际履行的是2017年8月22日南京市存量房交易合同，对其反言未能作出合理解释，亦无证据证实，本院对此不予确认。本院对于上诉人张廷廷与四原审被告的陈述予以认可，根据双方房屋买卖合同的约定，侯玉龙、侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云应按约向张廷廷交付储藏室。关于侯玉龙在二审中陈述其与侯玉亮等兄弟姐妹间约定案涉储藏室应归其个人所有，他人无权处分的意见，因其未能提供证据予以证实，侯玉亮、侯玉明、侯玉书、侯玉云亦不予认可，本院对此不予采信。综上所述，侯玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人侯玉龙负担。本判决为终审判决。审 判 员 徐聪萍二〇二〇年七月三十日法官助理 徐琨玉书 记 员 刘 东