陕西省延安市中级人民法院民事判决书(2020)陕06民初5号原告(执行案外人)：袁小娟，女，1975年3月2日出生，汉族，陕西省西安市莲湖区人，现住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：贾耀顶，陕西旷达律师事务所律师。被告(申请执行人)：延安虎军工贸有限责任公司，住所地：延安市宝塔区楼，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX5897。法定代表人：刘小龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：马小刚，陕西北望律师事务所律师。第三人(被执行人)：延安东海实业有限公司，住所地：延安市宝塔区保安地产综合办公楼，统一社会信用代码：9161060071970579X9。法定代表人：薛仰海，该公司董事长。第三人(被执行人)：薛仰海，男，1957年8月18日出生，汉族，陕西省延安市宝塔区居民，现住西安市莲湖区共同委托诉讼代理人：余立星，男，1974年3月16日出生，汉族，延安东海实业有限公司员工现住宝塔区。第三人(被执行人)：袁冬梅，女，1961年12月3日出生，汉族，陕西省西安市莲湖区居民，现住西安市莲湖区。原告袁小娟与被告延安虎军工贸有限责任公司、第三人延安东海实业有限公司、薛仰海、袁冬梅案外人执行异议之诉纠纷一案本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁小娟的委托诉讼代理人贾耀顶、被告延安虎军工贸有限责任公司的委托诉讼代理人马小刚、第三人延安东海实业有限公司、薛仰海的委托诉讼代理人余立星、袁冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁小娟向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原告享有西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋(以下简称“目标房屋”)排他的物权。2、请依法判决贵院停止对目标房屋的查封等执行活动。3、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：贵院在执行（2018）陕06财保12号《民事裁定书》过程中，查封了目标房屋。因原告已支付全款购买并合法占有，但非因原告原因未能完成过户登记手续，故原告提出执行异议，被贵院（2019）陕06执异39号《执行裁定书》驳回，现依法提起诉讼。2001年11月30日，第三人袁冬梅与西安豪盛置业有限公司签订了编号为2001-001号的《商品房买卖合同》，购买了目标房屋，并于2004年2月11日取得编号为“西安市房权证碑林区第1100106013-28-1-10304”号房屋所有权证，在房屋状况的《设计用途》一栏中注明为“商住”。后经原告与袁冬梅协商，双方达成了目标房屋买卖合同，并于2016年8月17日签订了合同备案号为C16021930的《西安市二手房买卖合同》，约定转让总房款为85万元，2016年8月30日前将全部购房款存入监管账户，双方于网签合同后90日内办理资金监管手续，并办理该房屋所有权转移登记手续，于2016年8月30日前将目标房屋交付原告。之后，原告如约支付了全部购房款，袁冬梅也将目标房屋交由原告使用。但在办理产权过户登记过程中，目标房屋实际为住宅，但原房产证注明的设计用途却为“商住”，过户费用较高，故袁冬梅于2017年8月申请变更房产证，于2017年9月20日取得编号为“陕（2017）西安市不动产权第1325938号”的不动产证，将设计用途修正为“住宅”。之后，当地房产管理部门又要求先撤销之前已经签订的二手房网签合同，原告与袁冬梅共同签署了《二手房买卖网上签约信息撤销（变更）申请表》。10月16日，原告在向房产管理部门再次递交《西安市XX房XX房申请表》时，房管部门告知因目标房屋已被贵院另一案件查封而无法受理。此后，贵院又以（2018）陕06财保12号《民事裁定书》进行了轮候查封。原告认为：原告与袁冬梅在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有了目标房屋，支付了全部购房款，之所以未能及时办理过户手续确非原告自身原因造成。原告的诉求完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。贵院的执行行为和驳回异议裁定使得原告同时丧失目标房屋债权和物权，侵犯了原告这一善意第三人的合法权益，依法应当予以纠正。被告虎军工贸有限责任公司辩称，1、案件事实：延安虎军工贸有限责任公司与被执行人延安东海实业有限公司、延安中大工贸有限公司、薛仰海、袁冬梅、薛某甲、薛某乙、刘某甲、刘某乙借款合同纠纷一案，延安市中级人民法院审理中答辩人依法申请财产保全，2018年2月11日出具了2018陕06财保12号民事裁定书，依法对被执行人的财产进行了保全，于2018年2月12日向西安市不动产登记服务中心出具了协助执行通知书，查封了袁冬梅位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋，在审理过程中，袁冬梅从未提出该房屋与异议人存在买卖关系，在人民法院的主持下，达成调解，延安市中级人民法院于2018年4月17日做出2018陕06民初39号民事调解书，内容为：(1)、被执行人延安东海实业有限公司于2019年4月18日之前向申请人偿还借款本金2000万元及利息（按月利率2%从2016年3月11日起至实际付清之日止）。（2）、被执行人延安中大工贸有限公司、薛仰海、袁冬梅、薛某甲、薛某乙、刘某甲、刘某乙对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费94704元由被执行人承担。该调解书履行期限内未能自动履行，虎军工贸公司申请强制执行。在本案诉讼过程，申请人民法院依法查封了被执行人袁冬梅位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋。2、异议人所述理由依法不能成立：（1）、异议人提出的买卖该房屋与事实不符，本案审理过程中房屋所有人袁冬梅未陈述过房屋买卖的事实，更没有陈述该房屋交给异议人使用的情况，延安市中级人民法院送达协助执行通知书时，西安市不动产登记服务中心显示该房屋所有人为袁冬梅，并不存在权属交易的任何事实，异议人所提异议没有任何事实依据。（2）、通过庭审查明的事实具体可分为两个阶段：第一阶段是原告提出的签订了二手房买卖合同，办理了登记；第二阶段是人民法院依法查封和冻结；通过人民法院查明原告的买卖合同在查封前已撤销，也就是说在人民法院查封时，该房屋不存在交易的情形，人民法院查封合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告所述缺乏事实依据和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求，体现法律的严肃性。第三人延安东海实业有限公司、薛仰海述称，涉案房产属于袁冬梅，延安东海公司和薛仰海本人没有参与过交易，对这个事情也不清楚。第三人袁冬梅述称，办理产权过户登记过程中，目标房屋实际为住宅，但原房产证注明的设计用途却为“商住”，必须换成一致性质才能过户。结果就把房产证更换了，只有把网签撤销了，才能重新过户，结果把网签合同撤了之后，准备办理过户时发现房产被查封了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证原告为证明其诉讼请求向本院提交了三组证据。第一组：商品房买卖合同、房屋所有权证书；证明第三人袁冬梅购买西安市碑林区XX路XX大厦XX号XX幢XX号住宅房屋并取得房屋所有权的事实。第二组证据：二手房买卖合同、付款凭据、微信聊天记录、房屋租赁合同、延安市公证处的公证书。证明原告与第三人袁冬梅签订目标房屋买卖合同并支付全部购房款的事实。第三组证据：不动产权证书、撤销申请表、购房申请表。证明第三人袁冬梅变更不动产登记信息，并与原告撤销原网签信息，重新申请过户登记的事实。被告延安虎军工贸有限责任公司为证明其主张向法庭提交了房产登记证明，证明案涉房屋的所有权是袁冬梅。经质证，被告对原告提交的商品房买卖合同、房屋所有权证书、二手房买卖合同、公证书、不动产权证书、撤销申请表的真实性和合法性无异议，原告对被告提交的房屋登记证明的真实性、合法性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的银行转账凭证、微信聊天记录、房屋租赁合同、购房申请表的真实性，合法性，关联性均有异议。经审查，银行转账凭证客观真实，可以证明原告袁小娟支付第三人袁冬梅购房款的事实，本院依法予以采信。房屋租赁合同结合微信聊天记录可以证明房屋的实际占有人和管理人是原告袁小娟，本院对其真实性予以采信。购房申请表不符合证据的形式要件，依法不予采信。本院认定事实如下：本院在办理延安晓硕投资有限公司申请延安东海实业有限公司、薛仰海、袁冬梅、薛某甲、薛某丙诉前财产保全一案中，因延安晓硕投资有限公司申请财产保全，2017年10月11日，本院向西安不动产登记服务中心送达了(2017)陕06财保25号民事裁定书和协助执行通知书查封了袁冬梅位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋，查封期限为2017年10月11日至2019年10月10日。袁小娟于2019年10月17日对此向本院提出书面异议。本院于2019年10月30日作出（2019）陕06执异40号执行裁定书。内容为：因在该案受理之前，（2017）陕06财保25号民事裁定书的查封期限届满，异议所指向的执行行为对标的物已不发生法律效力，对袁小娟的异议申请，裁定不予受理。延安虎军工贸有限责任公司与延安东海实业有限公司、延安中大工贸有限公司、薛仰海、袁冬梅、薛某甲、薛某丙、刘某甲、刘某乙借款合同纠纷一案，该案审理中延安虎军工贸有限责任公司依法申请财产保全，2018年2月11日本院作出2018陕06财保12号民事裁定书，依法对被执行人袁冬梅的财产进行了保全，于2018年2月12日向西安市不动产登记服务中心出具了协助执行通知书，轮候查封了袁冬梅位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋。查封期限为2018年2月12日至2021年2月11日。该借款合同纠纷一案在审理中双方当事人达成了调解协议，本院于2018年4月17日作出（2018）陕06民初39号民事调解书，内容为：1、被执行人延安东海实业有限公司于2019年4月18日之前向申请人偿还借款本金2000万元及利息（按月利率2%从2016年3月11日起至实际付清之日止）。2、被执行人延安中大工贸有限公司、薛仰海、袁冬梅、薛某甲、薛某乙、刘某甲、刘某乙对上述借款本息承担连带清偿责任。案件受理费94704元由被执行人承担。该调解书履行期限内未能自动履行，延安虎军工贸有限责任公司申请强制执行。袁小娟以其为该房屋的实际所有人向本院提出执行异议，本院于2019年10月30日出具（2019）陕06执异39号执行裁定书，驳回了袁小娟的异议请求。因此原告袁小娟提起本案诉讼。另查明，2001年11月30日，袁冬梅与西安豪盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安市碑林区XX路XX大厦XX号XX幢XX号房屋，并于2004年2月11日取得编号为“西安市房权证碑林区第1100106013-28-1-10304号房屋所有权证”。2016年8月17日，袁小娟与袁冬梅签订《西安市二手房买卖合同》，约定房屋转让款为85万元。2017年7月14日，因房屋状况的设计用途一栏中注明为“商住”，袁冬梅于2017年8月申请变更房产证，2017年9月20日取得编号为“陕2017西安市不动产权第1325938号”的不动产权证书，将设计用途修正为住宅。本院认为，本案的争议焦点是原告袁小娟对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院（2018）陕06财保12号查封之前，即2016年8月17日袁小娟与袁冬梅签订了《西安市二手房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性的规定，对当事人双方均具有约束力。原告提供的房屋租赁合同结合微信聊天记录可以证明原告袁小娟在人民法院查封前已经实际占有并管理案涉房屋。原告袁小娟通过转账和现金的方式于2017年4月付清所有房款。被告辩称袁小娟与袁冬梅是亲戚关系，双方之间2016年7月就有流水，转账凭证不能证明是房屋买卖款，并且与合同约定的将购房款存入资金监管账户相矛盾。因资金监管账户是为交易安全，不是房屋买卖的必经程序且银行转账凭证客观真实，被告未提交证据证明该款项不是购房款，故本院对其该抗辩理由不予支持。原告在办理产权过户的过程中，案涉房屋实际为住宅，但原房产证注明的设计用途为“商住”，因变更房产证的原因导致未能及时办理过户手续，原告未能办理过户登记手续的原因是因原房产证设计用途登记错误，并非原告自身原因造成。综上所述，袁小娟的异议成立，原告袁小娟享有排除强制执行的民事权益，原告诉请停止对案涉房屋查封的请求成立，本院予以支持。由于案涉不动产，根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。本案中案涉房屋的物权变动没有完成，不宜一并确权。故原告袁小娟诉请确认案涉房屋所有权的诉讼请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行西安市碑林区XX路XX号XX幢XX号房屋。二、驳回原告袁小娟的其他诉讼请求。本案受理费12400元，由被告延安虎军工贸有限责任公司负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。本院(2019)陕06执异39号执行裁定书自动失效。        审   判  长    周  海 龙审   判  员    刘  小 涛审   判  员    常  丽 丽  二O二O年六月十八日   法 官 助 理    李 委  玲书   记  员    李     惠  20200651975321812515XXXXXXXXXXXXXX58979161060071970579919578185119743161961123228745251202011719110304232018061220190639200111302001001200421111001060132811030420168171602193085201683090201683020178201792020171325938101620180612120182112018061220182129110304201841720180639120194182000220163112947049110304212911030420171011201706259110304201710112019101020191017201910302019064020170625201821120180612201821291103042018212202121120184172018063912019418200022016311294704201910302019063920011130911030420042111100106013281103042016817852017714201782017920201713259382018061220168172017420167911030412400201906391