广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5014号上诉人（原审被告）：谢导斌，男，1949年4月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：梁少勤，女，1955年11月12日出生，汉族，住广州市荔湾区，系谢导斌的妻子。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州)律师事务所律师。上诉人谢导斌因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢导斌上诉请求：撤销一审判决，驳回荔湾住建局的起诉，广州市荔湾区十八甫南路xx号三楼房屋由谢导斌的女儿谢春华继续居住。事实和理由：谢导斌从1978年5月7日一直在涉案房屋中居住，当时入住的人数有4人，包括谢导斌及其母亲王水英、妻子梁少勤、大女儿谢春霞。小女儿谢春华出生后，一家5口就一直在涉案房屋中生活。为了改善居住环境，谢导斌在2002年购买了一套83平方米的房子，地址在广州市荔湾区十八甫南菜栏东横街8号地下。荔湾住建局曾在2018年4月起诉谢导斌，广州市荔湾区人民法院于2018年6月28日作出（2018）粤0103民初3081号民事裁定书，驳回荔湾住建局的起诉。荔湾住建局不服上述民事裁定提起上诉，但又于2018年8月28日撤回上诉。2018年7月开始，荔湾住建局就停止从谢导斌的账户上划账、收取租金，并据此称谢导斌拖欠租金。谢导斌在2003年与荔湾住建局签有涉案房屋的租赁合同，且往年每次签合同时，都是荔湾住建局的工作人员打电话过来联系并吩咐准备签约所需的相关文件。从2004年4月起至2018年6月，荔湾住建局一直从谢导斌的账户中划扣涉案房屋的租金。虽然双方租赁合同的租赁期届满，但谢导斌继续使用租赁物，而荔湾住建局也没有提出过异议，故双方的租赁合同是继续有效的。此外，双方签订的租赁合同中标注涉案房屋是经租房，而非一审法院查明的直管公房，谢导斌不清楚两者之间性质是否不一致。综上，请求法院判如所请。被上诉人荔湾住建局二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回谢导斌的上诉请求。荔湾住建局于2019年9月3日向一审法院起诉请求：1.确认荔湾住建局、谢导斌双方就广州市荔湾区十八甫南路xx号三楼房屋的不定期租赁关系已于2018年4月13日解除；2.谢导斌及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.谢导斌按照每月41元的标准向荔湾住建局支付2018年7月至2019年8月的所欠的房屋占用费574元（从2018年7月1日起计算至谢导斌及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为574元）；4.谢导斌按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾住建局支付违约金574元（从2018年7月1日起计算至谢导斌及共同使用人实际腾空上址房屋之日止，暂计至起诉之日为574元）；5.本案诉讼费用由谢导斌承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区十八甫南路xx号房，建筑面积72.36平方米，产权人登记为广州市房地产管理局，属于荔湾住建局管理的直管公房。2003年7月1日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（出租人、甲方）与谢导斌（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区十八甫南路xx号房三楼出租给乙方，作住宅使用，面积13平方米。租赁期限2003年7月1日至2004年6月30日，月租金额41元，租金按月结算。租赁期内，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金，如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方。租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%（小于100%）收取违约金。租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的100%（小于100%）收取违约金，等等。合同签订后，谢导斌使用涉案房屋并依约支付租金至2018年6月30日。一审庭审中，荔湾住建局称其从2018年7月开始停止划扣谢导斌的房屋占用费。因涉案房屋租赁合同纠纷，荔湾住建局曾于2018年4月13日向一审法院起诉谢导斌，要求解除双方租赁关系。一审法院作出（2018）粤0103民初3081号民事裁定，驳回荔湾住建局起诉。裁定后，荔湾住建局提起上诉，又申请撤回上诉，广州市中级人民法院于2018年8月30日作出（2018）粤01民终16571号民事裁定，准许撤回上诉。本案立案后，一审法院于2019年9月26日向谢导斌送达起诉状副本。另查，广州市荔湾区十八甫路菜栏东横街8号地下房屋，建筑面积83.35平方米，该房屋产权由谢导斌与其配偶梁少勤各占二分之一份额。再查，2016年广州市荔湾区人民政府批准辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入荔湾住建局。一审庭审中，谢导斌陈述目前涉案房屋由其女儿谢春华居住，其与妻子梁少勤居住在广州市荔湾区十八甫路菜栏东横街8号地下的私房。一审法院于2019年9月20日在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋相关权利人向一审法院进行权利登记并申请参加作为本案第三人，但在期限内无相关主体向一审法院登记、申请。一审法院认为，荔湾住建局、谢导斌之间签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。依约定，双方当事人的租赁合同已于2004年6月30日期限届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，合同期限届满后，荔湾住建局、谢导斌没有续签合同，谢导斌继续使用涉案房屋并交租，荔湾住建局收取租金且未提异议，因此双方形成不定期租赁关系。依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾住建局可以通知谢导斌解除双方之间的租赁关系。荔湾住建局主张其于2018年4月13日起诉谢导斌要求解除租赁关系，双方之间的租赁关系应于该日期解除，但结合荔湾住建局撤回（2018）粤0103民初3081号上诉的实际情形，对荔湾住建局关于合同解除时间的主张，不予确认。荔湾住建局、谢导斌的租赁关系应于本案起诉状副本送达之日即2019年9月26日解除。结合谢导斌拥有私有产权房的实际情况，在荔湾住建局、谢导斌租赁关系解除后，谢导斌及共同使用人应腾空并交还涉案房屋给荔湾住建局，但荔湾住建局应给予谢导斌一定的搬迁期限，一审法院酌定给予谢导斌30日的腾空期。合同解除前，因荔湾住建局自行停止划扣谢导斌租金，未能及时支付租金的责任不能归咎于谢导斌；荔湾住建局本案所主张的自2018年7月1日起至2019年9月26日止的房屋占用费实际为涉案房屋租金，谢导斌应予以补交。合同解除后,谢导斌未能及时搬离涉案房屋，依约其除须支付相当于租金金额的房屋占用费外，还应按房屋占用费100%标准向出租人支付逾期交房违约金，但腾空期不应计算违约金。谢导斌本案所提有关不予搬迁的理由难以成立，一审法院不予支持。同时，荔湾住建局有权以（2018）粤0103民初3081号撤诉后的事由提起本案诉讼，谢导斌有关（2018）粤0103民初3081号及（2018）粤01民终16571号案的意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年11月22日作出如下判决：一、确认荔湾住建局与谢导斌关于广州市荔湾区十八甫南路xx号房二楼的租赁关系于2019年9月26日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，谢导斌及共同使用人腾空广州市荔湾区十八甫南路xx号房二楼并交还给荔湾住建局；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，谢导斌向荔湾住建局一次性支付自2018年7月1日至2019年9月26日的租金609元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，谢导斌向荔湾住建局一次性支付自2019年9月27日至实际搬离广州市荔湾区十八甫南路xx号房二楼之日止的房屋占用费（以每月41元标准计算）；五、自本判决发生法律效力之日起十五日内，谢导斌向荔湾住建局一次性支付自2019年10月27日至实际搬离广州市荔湾区十八甫南路xx号房二楼之日止的逾期交房违约金（以每月41元标准计算）；六、驳回荔湾住建局的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由谢导斌负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋的产别为直管公房，荔湾住建局受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。荔湾住建局将涉案房屋出租给谢导斌作为住宅使用，谢导斌按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾住建局作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对荔湾住建局的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7815号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局；上诉人谢导斌预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  邓娟闰审判员  邓 颖审判员  张 怡二〇二〇年七月二十八日书记员  曾龙辉莫善友