江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5355号原告：庄玉豪，男，1991年7月11日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨静，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃民，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住所地江苏省南京市栖霞区马群街道花港路18号8幢108室。法定代表人：徐小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦蓓蓓，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏新高的律师事务所律师。原告庄玉豪与被告南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄玉豪及其委托诉讼代理人李跃民、被告中南公司的委托诉讼代理人管澄伟、秦蓓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄玉豪向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告签订的《商品房预售合同》；2、判令被告返还原告全部购房款611529元及资金占用期间的利息（按照银行同期贷款利率计算至实际支付之日，暂计算至2019年8月7日为25491元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告中南公司以“中南公寓户”、“全能精装公寓”、“买1层享2层”、“挑高精装公寓可以做自住房源”、“灵动公寓、客餐厅卧室、厨具俱全，3.9米挑高智能家居全配”等广告语和公寓样板房全景体验的模式，以“公寓”名义对其开发的位于南京市栖霞区马群街道“世纪雅苑”商品房进行宣传。在被告的宣传下，2018年6月30日，原告参观完被告的公寓样板房后，以刷卡方式支付了2万元定金。2018年7月21日，原告又以刷卡方式支付了256529元首付款，还另行支付了8万元团购费，并于当日签订了空白的《世纪雅苑商品房预售合同》。合同签订后，被告将合同文本全部拿走。2018年10月17日，原告妻子至被告处刷卡支付了255000元购房尾款。尾款支付完毕后，被告才将填好内容的合同文本交给原告。2019年1月30日，被告在世纪雅苑C7楼尚未组织竣工验收的情况下就向原告等业主书面邮寄收房通知书，原告发现房屋尚未竣工验收，且存在漏水、墙壁脱落、破裂等质量问题，此时原告和其他C7幢业主才发现所购买的商品房根本不是公寓性质，而是商务办公，无法作为公寓使用。2019年1月31日，原告与众业主向开发商维权，要求退房。经向南京市栖霞区住房和建设局投诉后，南京市栖霞区住房和建设局于2019年2月14日作出处理意见，认定被告中南公司开发的世纪雅苑C7幢处于在建状态，相关工作尚未完成，责令停止交付。同日，业主代表与开发商初步达成意见。2019年2月24日，业主代表与被告协商形成维权纪要。根据原被告签订的商品房预售合同和南京网上房地产查询商品房预售许可证可知，原告所购买的房屋规划用途为商务办公，而规划为办公的房屋不可住人，也不能按照住宅套型设计，不可单独设置厕所和厨房，不可有上下水等设施。而被告先把房屋上下水管道挖掉、管道口堵住，在通过验收后，又进行了上下水等项目的施工，通过这种方式取得了竣工备案登记。2019年4月30日，原告向被告的负责人祁某提出退房，5月13日，原告委托其父亲将书面退房通知书交给祁某，6月5日，原告通过微信再次通知被告退房，但被告一直未办理退房手续。2019年8月1日，媒体对被告虚假宣传世纪雅苑、欺诈业主进行了报道。被告商务办公变身酒店式公寓的违规操作也被举报至政风热线。综上，原告购买的商品房规划用途为商务办公，不能作为公寓使用，被告却以“公寓”名义对外宣传，欺诈、误导原告，诱导原告签署空白合同，在原告支付完所有款项后，被告才将打印好的合同文本交给原告，原告才发现房屋用途为商务办公。被告的行为构成欺诈，使原告在违背真实意思的情况下订立购房合同，现原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告中南公司辩称，第一，原告提起撤销宁房预售合字2018016788号《南京市商品房预售合同》的诉讼请求已经超过一年除斥期间。原告认为双方在签署合同时被告存在欺诈行为，导致原告在违背真实意思的情况下订立预售合同，以此为由要求撤销预售合同。原告的请求权基础是《合同法》第五十四条关于合同撤销权的相关规定，而根据《合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，被告已通过几种方式将案涉房屋的规划用途告知原告：1、在合同签署地中南世纪雅苑售楼处进行五证公示，包括C7幢国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证，从公示的五证中可以看出案涉房屋的规划用途是“商务办公”；2、2018年7月21日签署的预售合同第三段明确“甲方已领取宁房销字第2017100046号《南京市商品房预售许可证》，该许可证上载明世纪雅苑的房屋用途性质为商业、办公”；3、预售合同第三条明确案涉房屋的规划用途是商务办公；4、在原告签字的预售合同附件1总平面图上，标明了7#是商业、办公。以上信息，原告在2018年7月21日签署合同时均已了解，而五证公示的信息，原告在2018年6月30日到售楼处了解案涉房屋情况、支付定金时即可了解到，故无论原告何时拿到预售合同，都不影响认定原告最晚应当于2018年7月21日知道案涉房屋的规划用途是商务办公的事实，原告于2019年8月7日提起本案诉讼已经超过了一年除斥期间。第二，被告已通过多种方式将房屋的规划用途明确告知原告，不存在欺诈原告的故意，也未实施欺诈原告的行为，预售合同系双方真实意思表示。原告在起诉状的事实和理由中陈述其签署的是空白预售合同，该陈述不符合客观事实。首先，预售合同系被告从房产局购买的制式版本，打印合同时必须通过房产局的网上系统操作，客观上无法做到先打印一页中的部分内容，再打印同一页中的其他内容；其次，原告在签署预售合同时，不仅在预售合同签名部分签字，而且还在骑缝处签字，这就使得被告不可能通过替换载有房屋规划用途的一页来欺诈原告；最后，原告作为完全民事行为能力人，在签署涉及自身重大经济利益的合同时，理应尽到合理的注意义务，虽然案涉合同签署时绝不可能为空白合同，但退一万步，如原告自愿签署空白合同便是同意将其自身权利义务交由其他人处置，是放任并同意任何结果发生的意思表示，原告当然也要承担相应后果，但实际上，原告所谓签署空白合同之说并未举证证明，根本不足为信。被告已通过多种方式向原告告知了案涉房屋的规划用途，不存在通过诱导原告签署空白合同从而欺诈原告的行为。第三，案涉房屋已经竣工验收合格，具备交付条件，原告拒不接收房屋并要求撤销预售合同的本质原因并非欺诈或质量问题，而是在楼市低迷以及管控收紧的情况下，其认为房屋达不到其投资的预期。关于商业办公类房屋的使用方式问题，多年来，在实践操作中多有将办公用房使用多样化的现象，而在2017年3月8日，宁规字〔2017〕79号《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》（以下简称79号通知）出台前，并无正式文件明确该类现象的处理方式。79号通知明确规定了非住宅类建筑的设计和签约要求，但鉴于长期的市场现象，该通知仍留有余地，即通知发布之日前未取得建设工程规划许可证的项目才适用该通知，即发布之日已取得许可证的项目并不受该通知的限制，这也给市场一个缓冲和自我消化的空间。案涉世纪雅苑C7幢于2016年8月4日取得建设工程规划许可证，早于79号通知发出之日，不在79号通知限制的范围。被告于2019年1月28日向原告发出《收楼通知书》，并要求原告于2019年1月31日前办理收楼手续，原告以案涉房屋未竣工验收合格、存在质量问题为由拒绝接收。被告在与众业主协商后，提出了解决方案，对发现的质量问题进行了整改，并于2019年4月30日取得了工程竣工验收备案手续，具备了交房的条件，但原告仍找各种理由拒不接收案涉房屋。从原告提交的与祁某的微信聊天记录和录音中可以看出原告购买案涉房屋并非自己使用，而是用于投资，其在与祁某的多次交流中从未提出签署空白合同的情况，对房屋质量问题也仅是谈及公共区域漏水问题，说明原告对于案涉房屋的性质早已明知，同时也是认可的，其真正目的是在有关部门收紧对非住宅类项目管控的形势下，觉得自己的投资行为存在不确定性风险，对外出租或出售价格也达不到预期，故通过这种方式让被告为其承担投资风险。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，原告庄玉豪（预购人，乙方）与被告中南公司（预售人，甲方）签订一份商品房认购协议，约定乙方同意认购由甲方开发建设的世纪雅苑项目，宁房销第2017100046号《商品房预售许可证》项下的商品房，并就相关事宜，经协商一致，达成如下协议：一、乙方同意认购工程编号为C-7幢2111室的商品房，规划用途商务办公，该房屋建筑面积为47.1平方米；二、乙方认购的该房屋单价为19025元/平方米，总房款为人民币896068元，付款方式为首付加商业贷款；……；五、甲乙双方应于2018年7月21日前签订《预售合同》；……。当日，原告刷卡支付定金2万元，POS单显示刷卡商户名为上海善居电子商务有限公司。2018年7月21日，原告庄玉豪（预购人，乙方）与被告中南公司（预售人，甲方）签订编号为宁房预售合字2018016788号《南京市商品房预售合同》，第一条合同标的基本情况约定：一、甲方预售给乙方的商品房为《南京市商品房预售许可证》证载范围中的栖霞区马群街道世纪雅苑C-7幢2111室（以下简称案涉房屋），二、该商品房所在楼幢的主体建筑结构为钢混，主体建筑层数为22层，三、该商品房规划用途为商务办公，土地使用年限2014年8月1日起至2054年7月31日止，四、该商品房的建筑面积47.1平方米，其中套内建筑面积33.56平方米，共有共用分摊建筑面积13.54平方米；第三条定金及其处理方法约定：乙方应于2018年7月21日前向甲方支付定金2万元整，订立合同时，乙方已缴纳的认购定金自动转为本合同价款；第四条计价方式与价款约定：乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为10860.49元/平方米，总价款合计511529元；第五条付款方式、时间和迟延付款的责任约定：乙方应于2018年7月21日前支付256529元，预购商品房抵押贷款为公积金贷款255000元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；乙方须于2018年7月21日前与银行签订贷款协议，将剩余房款255000元办理银行按揭，并负责提供全部办理银行按揭所需资料；乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之一/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；……。合同签订当日，原告支付首付款256529元。2018年10月17日，又支付尾款255000元，并于当日领取合同文本。被告中南公司分别于付款当日向原告开具了增值税普通发票。庭审中，原告陈述其在签订认购协议时，销售人员并未让其查看协议内容，而是拿了一叠需要签字的材料摞在一起，直接翻至签字页让其签字，故其在签订认购协议时并不知晓房屋性质为商务办公；而在签订商品房预售合同时，销售人员是让其签署的空白制式文本，“商品房规划用途”一栏为空白，直至其于2018年10月17日拿到预售合同文本时才知晓房屋规划为商务办公。因被告一直对外宣传其所出售的商品房为“公寓”，而事实上为商务办公，故被告的行为构成欺诈，致使原告作出错误的意思表示而订立合同，故原告提起本案诉讼。此外，在签订预售合同时，原告共计支付房款611529元，其中511529元是支付给中南公司，另10万元是支付给上海善居电子商务有限公司，具体为2万元购房定金和8万元团购费，均是在售楼处刷卡支付，当时有10万元抵20万元的团购活动。为此，原告向法院提供了刷卡记录、增值税发票及中南世纪雅苑业主与开发商方维权谈话备忘录，其中备忘录第7条明确载明“所谓团购费、推荐费，当时开具的发票单位为上海善居电子商务有限公司，中南方承认这部分支出款项为实际购房款”，该备忘录由中南公司负责人签字。但被告仅认可收到原告支付预售合同载明的房款511529元，对支付给上海善居电子商务有限公司的10万元不予认可。另查明，2019年9月18日，被告中南公司因开发的中南世纪雅苑C7、C8两栋的广告存在虚假宣传问题被南京市栖霞区市场监督管理局作出罚款40万元的行政处罚。在本案审理过程中，承办人于2020年6月23日前往南京市房地产市场交易中心调查了解商品房预售合同签署情况，南京市房地产市场交易中心工作人员表示商品房预售合同均为制式文本，其中空白处由开发商在南京市网上房地产系统操作并打印，但内容只可登记一次，不可修改，且客观上无法做到先打印合同中的部分内容，签字后再打印其他内容。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，原告看房后，于2018年6月30日与被告签订了一份关于案涉房屋的认购协议，该协议第一条明确约定“规划用途商务办公”，之后双方又于2018年7月21日签订了商品房预售合同，合同第三条亦明确约定“该商品房规划用途为商务办公”，原告称销售人员并未让其查看认购协议内容，而是拿了一叠需要签字的材料摞在一起，直接翻至签字页让其签字，故其在签订认购协议时并不知晓房屋性质为商务办公，而签订预售合同时规划用途栏为空白，销售人员先行打印部分内容后让其在签字页签字，签完字后由被告另行将内容完整打印，但据本院调查可知，商品房预售合同均为制式文本，需在南京市网上房地产系统进行打印，客观上无法做到先打印其中部分页数，由买房人签字后再打印其他页数。故原告最迟应于2018年7月21日即知晓案涉房屋规划用途为商务办公，其行使撤销权应自2018年7月21日起一年内，而原告于2019年8月13日起诉要求撤销预售合同，明显超过了除斥期间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告庄玉豪的诉讼请求。案件受理费10170元，减半收取5085元，由原告庄玉豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 陈 培二〇二〇年七月二十二日书记员 吴菲菲