江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民初66号原告（案外人）陆志豪，男，1989年4月29日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：赵江锋，江苏云崖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海涛，江苏云崖律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏成宏信息广告传媒有限公司，住所地在扬州市邗江中路146号-301。法定代表人：朱毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱小群，江苏金星光律师事务所律师。被告（被执行人）：无锡嘉饰茂商业发展有限公司,住所地在无锡市崇安区锡沪东路99号B座4层。法定代表人：雷圣松，该公司董事长。被告（被执行人）：无锡南天广置业发展有限公司，住所地在无锡市江海东路523号F区588。法定代表人：林剑民，该公司董事长。原告陆志豪因与被告江苏成宏信息广告传媒有限公司（以下简称成宏公司）、被告无锡嘉饰茂商业发展有限公司（嘉饰茂公司）、被告无锡南天广置业发展有限公司（以下简称南天广公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告陆志豪的委托诉讼代理人赵江锋、被告成宏公司的委托诉讼代理人朱小群到庭参加诉讼，被告嘉饰茂公司、南天广公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陆志豪向本院提出诉讼请求：1.不得执行无锡市锡沪东路99-1-1315室房产；2.依法确认原告享有该房产的所有权；3.判决三被告协助将该房产过户至原告名下；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原、被告之间在贵院查封前签订有合法有效的书面买卖合同，原告与南天广公司于2014年3月12日签订有《商品房认购书》及费用清单，约定原告认购南天广公司开发的嘉饰茂soho中心b1316号（案涉房产）。2.原告在贵院查封前已合法占有案涉不动产，2014年4月28日南天广公司向原告正式交付案涉房产，原告对该房产装修并使用至今，并向物业管理公司缴纳每年的物业费用。3.原告已全部支付了价款，成交总价38万元。4.案涉不动产未能办理过户登记过错不在原告。原告与南天广公司签订买卖合同时，不知晓其已深陷债务纠纷，面临不能办证的风险。签订合同后，原告就多次催促置业顾问办证事宜。原告提供了嘉饰茂认筹协议书、商品房认购书、银行账户明细、收据等证据。被告成宏公司辩称：1.商品房认购书不是商品房买卖合同，其不是案涉房产的合法买受人。商品房认购书仅表明原告有认购案涉房屋的意向，认购书的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据认购书的约定，原告应在认购书签订后约定期限内与南天广公司签订商品房买卖合同，完成合同网上备案，但其至今未签订商品房买卖合同。案涉房屋是抵押物，在认购房屋时，原告未了解、核实该房屋的抵押状况，如其及时与开发商签订商品房买卖合同、向房管局上传网签合同，就能发现该房屋的抵押状况，可见原告在房屋认购过程中存在明显过错。2.原告未经抵押权人同意认购案涉抵押房屋，其认购行为无效，不受法律保护。答辩人委托中信银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州中信银行）向嘉饰茂公司贷款，南天广公司以案涉房屋抵押，于2012年4月17日办理了抵押登记。3.答辩人对案涉房屋享有优先受偿权，法院不应停止对案涉房屋的执行。4.原告所提交物业费收据不能证明其合法占有案涉房产，也无证据证明其支付了全部房款，案涉房产为办公房，并非用于居住。请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。成宏公司提供了案涉房屋他项权证。被告嘉饰茂公司、南天广公司未答辩。经审理查明，扬州中信银行与嘉饰茂公司、南天广公司借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2015年4月16日作出（2014）扬仲调字第392号调解书，约定：一、三方共同确认，嘉饰茂公司欠扬州中信银行借款本金2768万元；二、扬州中信银行同意嘉饰茂公司于2015年4月30日前归还借款本金，并自2014年4月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；三、仲裁费181531元、律师代理费450000元，由嘉饰茂公司负担；四、扬州中信银行对南天广公司抵押的位于无锡市锡沪东路99-1号的办公房享有优先受偿权。因嘉饰茂公司未履行调解书义务，扬州中信银行向本院申请执行，本院于2015年5月21日立（2015）扬执字第0242号案件执行。2015年12月22日，扬州中信银行与成宏公司签订《债权转让协议》，将（2014）扬仲调字第392号调解书所确认的债权转让给成宏公司，故本院于2016年1月28日裁定变更成宏公司为本案申请执行人。执行过程中，本院依法查封被执行人南天广公司抵押的房地产，并启动评估拍卖程序，在执行部分抵押房产后，因其他房产暂不具备处置条件，于2016年11月28日裁定终结本次执行程序。2019年2月22日，根据成宏公司的申请，本院立（2019）苏10执恢9号案件执行，并对无锡市锡沪东路99-1-1207、1302、1303、1315、1316、1516、1615、1616、1908、1910、1911、1913、1915等13套抵押房产启动评估拍卖程序。另查明，无锡市锡沪东路99-1-1315室为商业用房，建筑面积55.50平方米，于2011年7月26日办理房屋初始登记，于2012年4月17日抵押给扬州中信银行，抵押登记为：锡房他证字第××号，抵押债权数额24万元。上述事实，有（2014）扬仲调字第392号调解书、房屋初始登记证、他项权证、（2020）苏10执异19号执行裁定书等证据在卷证实。本案的争议焦点是原告陆志豪是否对争议房地产享有足以排除强制执行的民事权利。针对争议焦点，本院组织了双方当事人举证质证。原告提供的南天广公司与其于2014年3月12日签订商品房认购书一份，载明：陆志豪认购B1315号办公用房，认购面积55.50平米；签约日期为空白；成宏公司质证对其证明目的不认可，认为双方应签订商品房买卖合同，原告不积极签订合同、未发现抵押情况，有明显过错。陆志豪提供被告南天广公司出具的收款凭证及付款的银行流水单，证明已经缴纳了全部38万元房款。成宏公司质证认为，收据的真实性无法确认，银行明细不能证明款项支付给南天广公司。原告陆志豪还提供了物业收据载明：B1316室2014年交纳装修押金、垃圾清运费、部分物业费、电费凭证等情况，成宏公司质证对其真实性不认可，证据不能证明其合法占有案涉房产。陆志豪还提供了其在无锡范围内无第二套房产的查询证明。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据原告陆志豪提供的现有证据，原告对案涉房产不享有排除法院执行的民事权益。其理由是：第一，原告不具有案涉房屋所有权人的权利外观。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，除法律另有规定的情形，设立不动产物权，只有在不动产登记薄上记载之后方能取得。案涉房产仍然初始登记在房地产开发企业即南天广公司名下。第二，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的可以排除执行的特殊情形。原告对登记在被执行人名下的不动产提出实体权利的，应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。本案中，陆志豪提供的商品房认购书只是意向书，并非正式的商品房买卖合同，也未办理房产备案登记。物业收据和电费单据未形成证据锁链，不足以证明其已合法占有案涉房产；银行消费明细与收据缺少关联性，且正式的税务发票是办理房屋权属登记的必备材料，如果陆志豪已全部交纳房款，理应要求南天广公司开具正式的税务发票。陆志豪亦未提供证据证明其通过诉讼或仲裁积极主张权利，故不能认定非因自身原因未办理过户手续。第三、案涉房屋办理了抵押登记，成宏公司对案涉房屋享有优先受偿权。陆志豪购买的是商业用房不同于消费者购买的居住房，不能以消费者生存权动摇抵押权具有优先性的基本原则。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。被告嘉饰茂公司、南天广公司经传票传唤未到庭，可以依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回陆志豪的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告陆志豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 阮 骏二〇二〇年七月二十四日书记员 孙 妍