河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初6775号原告(反诉被告):郑州寸草心教育科技有限公司，住所地郑州市金水区东风路与丰乐路交叉口向北50米路西，统一社会信用代码91410105341734555P。法定代表人：张新红，该公司董事长。委托诉讼代理人:乔会东，该公司员工。委托诉讼代理人:王天成,河南良仁律师事务所律师。被告(反诉原告):河南省华商贸易有限公司，住所地郑州市惠济区宏达街2号，统一社会信用代码914101087296006762。法定代表人：王桂生，该公司董事长。委托诉讼代理人:秦艺娟,河南允衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:程金金,河南允衡律师事务所实习律师。原告郑州寸草心教育科技有限公司与被告河南省华商贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案在审理中，被告提起反诉，本院依法受理，并决定与本诉合并审理。2020年6月8日，本院公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人王天成、乔会东、被告委托诉讼代理人秦艺娟、程金金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年7月3日，原告为开办西亚斯教育品牌儿童学前培训学校，与被告签订《郑州华商北荟城租赁合同》(合同编号SQ2001)，约定被告将其所有的华商北荟城商业楼西侧过街楼二层320平方米房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给原告办学校使用，租期三年，第一年租金为每月20800元。被告向原告承诺该出租房屋规划、建筑、施工许可、消防安全验收、产权证等各项法律手续文件证书一应俱全，符合开办学校的各种条件要求。合同签订后，原告即投资对租赁房屋进行改造和装修，购置各种设施、设备、用具、用品物资，共计花费90435元。2018年7月7日，被告非法以租金保证金名目收取原告20800元。原告在开办学校过程中，根据教育主管部门要求，向被告索取涉案房屋的用地、规划等合法审批文件及房屋所有权证，以用于开办学校需提交的报批材料，但被告却不能向原告提供，致使原告因缺乏审批材料而办学不成。其根本原因为被告向原告出租的房屋系违法建筑。被告隐瞒该实情欺骗原告，谎称各项手续齐全，骗取原告投资办学，给原告造成巨大经济损失。原告因此请求判令：一、确认原、被告签订的SQ2001《郑州华商北荟城租赁合同》为无效合同；二、被告赔偿原告装修费用646082.95元；三、被告赔偿原告购置设施、用具等各种物品损失90435元；四、被告退还原告保证金20800元。被告辩称，原告所诉与事实不符。原告租赁房屋用于西亚斯哈比教育儿童学前培训学校，该品牌在此之前就已有一套成熟的经营、管理体系以及一定数量的学生会员，是从别处搬到被告房屋，并非重新开办。并且，在租赁合同签订前，被告就尚未取得建筑规划许可一事口头通知了原告，原告对涉案房屋状况明知且自愿租用。自2018年7月7日到2019年5月16日，原告在长达十个多月时间里正常向被告交纳物业费、租金更可看出双方履行合同正常。如按诉状所称退房原因是办不了经营资质，那么原告在长达十个多月招生培训经营中是否一直在非法经营?事实上，原告租用期间一直正常开展了教育培训，原、被告解除合同原因是原告经营不善、欠租等。原告主张的装修损失，被告不予认可。原告未提供装修装饰合同承包方是否具备相关的施工资质证据，且给付款项的时间、金额是否与合同约定一致，也无相关的工程验收证据，故不应支持。原告购置的教学、办公所需的器材以及教学设备均系可移动设施设备，非固定添附，原告实际进行了使用和撤离。原告装饰装修和教学设备支出的费用是其正常的经营投资，且均进行了实际利用，因其经营不善，欠租等导致合同解除，被告无过错。原告经营状况和损失与被告无关，应由原告自行承担。原告因欠租导致合同解除，其履约保证金应予没收。反诉原告诉称，反诉原、被告签订《郑州华商北荟城租赁合同》后，双方依约正常履行合同。直到2019年4月10日后，反诉被告未正常缴纳物业费以及租金，在反诉原告一再催促下，反诉被告在2019年5月5日出具保证书一份，承诺2019年5月12日前将应缴的物业费以及租金补齐，并于2019年5月16日向反诉原告补缴了30000元租金。2019年4月10日至2019年7月9日，反诉被告欠缴的物业费及租金合计37200元。2019年6月10日，反诉原告向反诉被告发了催缴租金通知书，反诉被告未及时履行义务。2019年6月18日，反诉原告向反诉被告发送了律师函、解除合同及催款通知书。多次催促未果。反诉原告因此请求判令：1、反诉被告支付反诉原告拖欠租金以及物业费37200元；2、反诉被告承担反诉诉讼费。反诉被告辩称，反诉原告所诉租金、物业费数额不实。反诉原告发送的函显示的是21520元，反诉被告不同意支付，因为原告已经停止办学，没有办学占有使用。请求驳回反诉原告反诉请求。本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：2018年7月3日，原、被告签订《郑州华商北荟城租赁合同》(合同编号SQ2001)，约定：被告将处于毛坯房状态的涉案房屋出租给原告作为西亚斯哈比教育儿童学前培训学校使用；租赁期限自2018年7月10日起至2021年7月9日止；原告于2018年7月10日至2019年7月9日期间每月应交租金为20800元，租金以3个月为一个交租期，原告应当在每个交租期最后一个月的20日前足额支付下个交租期租金；原告于合同签订当日支付履约保证金20800元，同时支付物业服务费保证金3200元，合同终止后30日内，如不存在与本合同规定的毁约和欠费等情形，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；被告或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除原告欠付的租金或物业服务费及原告违约金、赔偿金；被告应向原告提供为申请办理该房屋商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件；原告延迟交纳租金等费用，经被告书面催告后30日内未足额交纳欠费的，被告有权解除合同；本合同如因原告违约而提前终止的，被告有权没收保证金，原告自行承担全部损失。合同签订后，原告于2018年7月7日向被告交纳租金保证金20800元、物业费保证金3200元，并交纳了2018年10月10日至2019年1月9日期间租金、物业费用。被告向原告交付了涉案房屋。原告口头委托白永杰、乔云桂、王少龙、刘应四人分别带工人在涉案房屋内进行了消防、钢结构、室内装修及新风系统工程施工。原告还购置了课桌椅等办学设备，并开始招生办学。原告依约交纳租金、物业费至2019年4月9日。因未交2019年4月9日以后租金，原告曾于2019年5月5日向被告书面保证于5月12日前交齐应交物业费和租金。2019年5月16日，原告交纳租金30000元，但尚欠部分租金未付，被告向原告出具收条一份，写明房租补齐后换收据。2019年6月10日，被告向原告下发《催缴租金通知书》，告知原告欠交2019年4月10日至2019年6月18日租金47840元、物业费3680元，共计51520元，已付30000元，尚欠21520元。被告要求原告在收到通知书之日起3日内付款，否则将要承担因此造成的损失。2019年6月18日，被告向原告发出解除合同及催款通知书，告知原告因其欠交费用21520元至今未付，故自原告收到通知书之日起解除双方签订的租赁合同。该函同时还要求原告在收到函件3日内支付欠费21520元及违约金，并搬离涉案房屋。原告于2019年6月19日收到该通知。本案在审理中，被告既未向本院提交涉案房屋归其所有的产权证等证据，也未向本院提交涉案房屋所在商场取得建筑规划许可证、消防检查合格证等证据。关于涉案房屋收交情况，原告称“自2019年5月16日交最后的30000元之后，因被告已承认确无出租房屋的各项合法手续，为避免政府部门的检查处罚，原告被迫无奈将学前班停办。自2019年5月下旬以来未再实际使用该房屋，原告将学前班锁门闲置。”、“原告把门锁好后，是被告撬门别锁进去的。这些物品损失是被告造成的。”被告称其公司把房屋租赁权委托给了商业管理公司，其公司从不参与房屋的交接和物品，被告没有收回房屋。本案在审理中，原告申请对涉案房屋装修费用进行鉴定，本院依法委托中益工程管理有限公司进行鉴定。该公司于2020年5月19日出具工程造价鉴定意见书一份，认为涉案房屋室内装饰工程费用为464489.69元。该鉴定意见同时说明：本次造价鉴定未计入税金；可移动家具、空调未计入本次鉴定造价；暂未考虑已使用期的折旧费。原告支付鉴定费用9087元。因鉴定意见书署名的鉴定人员孙得力、张燕、李二玲均未出勘验现场，被告对该鉴定意见效力提出异议，但称为了不浪费司法资源不申请重新鉴定。被告还提出：原告已经使用涉案房屋将近一年时间，合同租赁期为三年，鉴定结果应该折旧三分之一，应该按照309660元作为原告装修损失。本案在审理中，根据原告申请，本院于2020年6月17日到涉案房屋进行了现场勘验。涉案房屋目前已被另行出租给了艺之盟教育公司从事教育培训使用。涉案房屋内存放有学生黄色课桌椅（其中单人课桌120张、双人桌3张、三人桌11张、单人凳105张）、书架（四层落地报刊架5个、三层格柜架5个）、货架（四层蓝白铁质货架1个）、床垫（单人含香牌床垫77张）、空调（志高空调1匹1台、2匹5台、3匹1台）、电视机（索爱42寸电视机3台、王牌42寸电视机1台）、柜台1个、摄像头14个、黑板5张。原告主张上述资产均归其所有。被告及艺之盟教育公司对学生黄色课桌椅、书架、货架及床垫不主张权利，艺之盟教育公司称空调、电视机系其公司自购资产，柜台系其公司另行改造而成，摄像头、黑板系其公司重新添置。原告认为课桌椅等物对其已经没有价值，不同意拉走，要求被告按照报价赔偿其损失。本院认为，因被告至今既未能提交涉案房屋归其所有或为其合法使用的有效证据证明其对涉案房屋享有物权，而且也未提交涉案房屋建设工程规划许可证，故原、被告签订的《租赁合同》无效。但因原告依据该租赁合同对涉案房屋进行了占有、使用、收益，故应按照约定租金、物业费支付实际占用期间的相关费用。原告应当支付欠交的房屋占有使用费、物业费21520元，被告应当返还收取的保证金20800元。关于原告的装修损失赔偿责任，本院认为，被告将不具有合法产权和安全条件的涉案房屋租赁给原告使用存在过错，原告明知道开办教育培训机构使用的房屋需要取得产权证等手续却在被告未提交相关手续情况下即签订合同、花费巨额费用进行装修，原告也存在明显过错。因原告未提交证据证明其系因被告过错而导致办学不能，而被告所提交的证据足以证明此次租赁纠纷系因原告欠交租金等费用而引起，故原告应当对其损失承担主要责任，被告承担次要责任。综合考虑原、被告之过错、鉴定意见及原告损失等实际情况，本院酌定被告赔偿原告装修损失120000元（不含可移动物品）。关于原告提出的被告赔偿其购置设施、用具等损失90435元的诉讼请求，本院认为，因被告及涉案房屋实际使用人艺之盟教育公司对原告主张的存放在涉案房屋内的学生黄色课桌椅、书架、货架及床垫不主张权利，故归原告所有，原告应于判决生效后尽快取走。至于原告主张的涉案房屋内的空调、电视机、黑板、摄像头，本院认为，因艺之盟教育公司主张上述物品为其公司所有，因涉及案外人相关权利，故原告应另案起诉解决，本院不宜一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告郑州寸草心教育科技有限公司与被告河南省华商贸易有限公司签订的SQ2001号《郑州华商北荟城租赁合同》无效；二、被告赔偿原告装修费损失120000元、退还原告保证金20800元，共计140800元；三、原告支付被告租金、物业费21520元；上述二、三项款项折抵后，被告支付原告119280元，于本判决生效之日起十日内付清；四、原告于判决生效后十日内取回存放在郑州华商北荟城商业楼西侧过街楼二层房屋内的学生黄色课桌椅（单人课桌120张、双人桌3张、三人桌11张、单人凳105张）、书架（四层落地报刊架5个、三层格柜架5个）、四层蓝白铁质货架一个、单人含香牌床垫77张；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11373元、反诉费730元、鉴定费9087元，共计21190元，原告负担15000元，被告负担6190元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判长  陈亚红审判员  王彦斌审判员  王艳梅二〇二〇年七月二十二日书记员  张家钰