重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1070号上诉人（原审原告、反诉被告）：王培贵，男，1971年9月26日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：马兵，重庆荣东律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖玉宏，男，1969年8月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：施晓萌，重庆东尼律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟帮华，重庆东尼律师事务所律师。上诉人王培贵与上诉人肖玉宏房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初6992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王培贵上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由肖玉宏自2019年5月1日起至交还厂房之日止按468.49元/天标准支付王培贵房屋占有使用费；2.撤销一审判决第五项；3.一、二审案件受理费均由肖玉宏负担。事实和理由：其一，房屋占有使用费应从2019年5月1日起算。一审本诉中，肖玉宏并未抗辩不应支付房屋占有使用费，而是主张王培贵赔偿其火灾损失。即便判决王培贵赔偿损失，也应在反诉中处理，而非与本诉中的房屋占有使用费相冲抵。其二，肖玉宏雇请的工人是往六楼而非五楼运输海绵，引发火灾责任全在肖玉宏，王培贵不应担责。其三，王培贵不应分担本诉案件受理费，不应承担反诉案件受理费。综上，一审认定事实不清，判决结果部分错误，请求二审依法改判。肖玉宏辩称，其一，案涉租赁房屋应政府要求被拆除，自拆除之日起就不应再计算房屋占有使用费。租赁物从六楼置换为五楼，实为王培贵对肖玉宏的救助行为，现无证据证明双方形成了租赁合意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对合同无效情形下的房屋占有使用费一般应予支持，但非必须支持，一审认定房屋占有使用费标准过高，肖玉宏至多认可10%。其二，火灾系因王培贵所雇请电工操作失误引发，与楼层无必然联系。其三，一审按责任比例分担案件受理费，王培贵的过错远大于肖玉宏。肖玉宏上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判由肖玉宏支付王培贵房屋占有使用费至2018年11月止，由王培贵赔偿肖玉宏装饰装修损失、因搬迁停产停业损失共48万元；2.一、二审案件受理费均由王培贵负担。事实和理由：其一，案涉《厂房租赁合同》签订前，合同所涉标的物已经三次被政府责令拆除，可见王培贵明知该租赁物系违法建筑，但其隐瞒事实，导致肖玉宏受蒙蔽签订案涉《厂房租赁合同》，直至2018年11月租赁物被拆除，肖玉宏才得知实情，故本案责任全在王培贵，一审认定肖玉宏承担30%责任错误，依法应予纠正。2018年11月后，肖玉宏被迫停产，处理厂房搬迁及火灾后续事宜，五楼房屋应视为王培贵免费提供的救助房屋，不应计算房屋占有使用费，同时，王培贵应当赔偿肖玉宏装饰装修、停产停业等全部损失。其二，一审酌情认定肖玉宏的损失为60日租金，该费用远不能填补实际损失。肖玉宏对租赁房屋进行了装饰装修，相应装修损失客观存在，肖玉宏在一审中提交了损失清单并申请司法鉴定，但一审既未认定损失也未同意鉴定，故二审应当重新根据肖玉宏提交的损失清单重新认定损失或者对装饰装修损失进行司法鉴定后判决王培贵承担责任。其三，2018年12月16日，王培贵所雇请电工用电焊拆除第六层屋架时，电火花导致起火并烧毁肖玉宏的海绵及家具，已经构成侵权，一审认定损失金额及划分责任比例错误。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审纠正。王培贵辩称，其出租六楼房屋给肖玉宏时，已经告知肖玉宏房屋无证，在肖玉宏从六楼搬至五楼时，双方达成了口头协议，肖玉宏对房屋无证的情况更是明知，当时肖玉宏完全可以选择不再租赁。肖玉宏主张的损失不成立，也与王培贵无关。王培贵的一审诉讼请求：1.由肖玉宏将案涉租赁房屋交还给王培贵且承担租赁损失（租金损失468.49元/天，从2019年5月1日起至交付房屋之日止）；2.由肖玉宏赔偿王培贵火灾损失30万元，最终以鉴定为准。3.诉讼费由肖玉宏负担。肖玉宏的一审反诉请求：1.确认王培贵与肖玉宏签订的《厂房租赁合同》无效；2.判决王培贵承担肖玉宏2018年11月搬迁损失及其搬迁期间的停产损失48万元（包括人工工资10万元、厂房设计费4.75万元、停业损失费25.92万元、设备安装调试费4.48万元、停业期间房租费2.85万元，损失具体数额以法院委托进行评估为准）；3.赔偿房屋租赁期间王培贵因失火给肖玉宏造成的损失2.5万元；4.反诉费由王培贵承担。一审法院认定事实：王培贵向重庆市万州区五桥街道办龚家社区租赁集体土地2亩自建房屋，共建筑六层，未取得建设工程规划许可证等相关建设批准手续。五桥街道办龚家社区于重庆市万州区城市规划区。从2016年11月25日起，五桥街道办村建国土管理所多次通知王培贵：停止违法占地建房行为，自行拆除非法建、构筑物，否则将依法强制执行。2018年11月，该建筑第六层由王培贵自行拆除。2007年10月8日，肖玉宏成立名岛家具厂，住所地为重庆市万州区芦家坝工业园，属个人独资企业，经营范围为木质家具制造、销售等业务。2018年5月26日，王培贵（甲方）与肖玉宏（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定“甲方有厂房一栋，坐落于万州区五桥龚家三组，厂房属钢结构彩钢棚，楼层属模板钢木结构，位置为第六层，面积2375平方米。租赁期限为五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止；租赁厂房于2018年6月1日交付。五年期分为两个阶段，按市场行情定价，第一阶段从2018年6月1日至2021年5月31日止；第二阶段从2021年6月1日至2023年5月31日止。2018年6月1日至2021年5月31日，厂房按每平方米每年租金按6元计算，年租金为171000元；后一阶段按当时行情另行约定，由双方签订补充协议，补充协议与主协议一样具有法律效力。租金采用先付后用的形式按年支付，在每一年的4月30日之前一次性支付下一年度租金。如乙方未按时支付租金，甲方可单方终止合同。同时，乙方在甲方厂房内的所有建设建筑物归甲方所有，由此给甲方造成的一切经济损失由乙方赔偿甲方。租赁期满后，乙方在甲方土地上的所有建设建筑物（包含水电设施）归甲方所有。如乙方在甲方厂房租赁期内搭建建筑物，必须取得甲方同意后方可实施，乙方在搭建过程中的一切安全事故与甲方无关，造成一切经济损失由乙方全权负责；租赁期满后，乙方在甲方土地上的所有建设建筑物归甲方所有。甲方安装相应的消防设施，乙方配备相应的干粉灭火器等消防设施，确保厂房安全。因乙方管理不善造成火灾，由此给甲方造成的一切经济损失由乙方负责赔偿给甲方。墙面、门窗、屋顶完好无损，乙方在租赁期间使用过程中的房屋维修费用由甲方负责维修，如因房屋管道漏水造成乙方经济损失与甲方无关。若是厂房屋架自身质量问题，由甲方负责维修，及时保证乙方的正常生产经营。租赁厂房的交付时间为2018年6月1日。…”。合同签订后，王培贵已将约定租赁厂房交付给肖玉宏使用，肖玉宏已支付2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金。肖玉宏承租房屋后，在此厂房内经营家具制造、销售等业务。2018年9月22日，王培贵给肖玉宏出具收条，载明：今收到肖玉宏剩余厂房租金10万元（2018年6月1日至2019年5月31日房租费）。并注明：“合同到期后六楼的加工车间另外的加厚楼板属肖玉宏所有，喷漆房到期后属肖玉宏所有，拆喷漆房后必须恢复原来楼层楼面结构。厂房进大门水泥地面不平，地面整平材料到期后属肖玉宏所有。”2018年11月，因王培贵出租给肖玉宏的厂房整栋无相关建设批准手续，在政府相关部门督促下王培贵自行拆除第六层。王培贵、肖玉宏协商，王培贵另行提供第五层出租给肖玉宏作厂房，由王培贵将肖玉宏的厂房整体搬迁至五楼。2018年12月16日，肖玉宏的厂房搬迁到五楼后，王培贵聘请的工人在用电焊拆除第六层屋架时，肖玉宏雇用的工人往五楼运输、堆放制作家具用的海绵，因电火花将肖玉宏堆放的海绵材料引燃，导致火灾。当时双方均未报警，对火灾的直接原因及火灾的损失未予确实。一审中，肖玉宏主张火灾损失2.5万元，王培贵认可火灾损失为0.7万元至0.8万元。一审中，王培贵请求肖玉宏赔偿火灾损失30万元，最终损失额以鉴定为准。肖玉宏提出反诉，并申请对反诉损失48万元进行司法评估；申请评估的损失包括2018年政府强制拆迁的停产停业损失、机器设备设施搬迁和安装调试费用、人工工资、财产损失。因双方均未提供损失实际发生的证据，不符合司法评估的相关规定，一审法院不同意委托评估。一审法院认为，王培贵、肖玉宏约定租赁的厂房位于重庆市万州区城市规划区，是王培贵租赁的集体土地自行修建的，未取得建设工程规划许可证等相关建设批准手续，导致双方原协商租赁的第六层厂房被拆除。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”及第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方原约定租赁的第六层被拆除后，双方协商由王培贵另行提供第五楼出租给肖玉宏作厂房，王培贵将肖玉宏的厂房整体搬迁至五楼，双方均认可是替代租赁物，仍按原合同履行，但替代租赁物仍然无相关建设批准手续，肖玉宏请求确认双方签订的厂房租赁合同无效符合法律规定，予以支持。肖玉宏以个人名义签订租赁合同，用于生产、销售家具，未以名岛家具厂的名义实施租赁法律行为，其合同权利义务具有相对性，无论肖玉宏承租房屋后是否以名岛家具厂的名义生产、销售家具，均不影响其合同权利义务，肖玉宏关于主体不适格的抗辩理由不成立，不予采纳。王培贵将违法建筑予以出租，对造成租赁合同无效有过错，应负主要责任；肖玉宏作为承租人未尽到合理范围内的审查注意义务，特别是协商选定的替代租赁物仍是违法建筑，肖玉宏应当知道，也有一定过错，应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王培贵请求肖玉宏返还所租赁的厂房符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…”双方的厂房租赁合同明确约定有租金支付标准，王培贵请求肖玉宏按468.49元/天（171000元/年÷365天）支付占有使用费符合法律规定，予以支持；《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”鉴于王培贵提供的厂房因属违法建筑被拆除导致肖玉宏搬迁厂房，属于王培贵提供的出租厂房有权利瑕疵，即使由王培贵代为进行搬迁，但搬迁厂房、安装、调试机械设施设备对肖玉宏正常使用租赁厂房有影响是客观存在的，虽然肖玉宏已支付该阶段的租金，对后一租赁年度的租金提出不同意支付的抗辩，对肖玉宏应支付的厂房占有使用费应当酌情减少60日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”王培贵主张请求赔偿火灾损失30万元，未提供证据证明，应承担举证不充分的法律后果，不予支持。肖玉宏反诉请求赔偿2018年11月搬迁损失及其搬迁期间的停产损失48万元，其中包括人工工资10万元，厂房设计费4.75万元，停业损失费25.92万元，设备安装调试费4.48万元，停业期间房租费2.85万元。对前述损失，王培贵否认，肖玉宏负有举证证明责任。肖玉宏对其主张的人工工资，未举示与工人的劳动合同、工资支付证明及所支付工资与厂房搬迁有因果关系的证据；肖玉宏对其主张的厂房设计费、设备安装调试费、停业期间房租费，未举示已发生并支付的证据；肖玉宏对其主张的停业损失费，未举示因搬迁厂房导致停产停业的具体期间、可能产生预期利益的合同及财务资料等证据；肖玉宏未能证明本项反诉请求所依据的事实成立，应承担举证不充分的法律后果，对前述反诉请求不予支持；王培贵的本项抗辩理由成立，予以采纳。肖玉宏反诉请求赔偿火灾损失2.5万元，未举示证据证明具体的损失。双方对导致火灾的原因确认是因为王培贵雇用的工人在用电焊拆除第六层屋架时，肖玉宏雇用的工人往五楼运输、堆放制作家具用的海绵材料，由于电焊火花散落引燃海绵发生火灾。虽然火灾发生后，双方均未报警由公安消防机关确认火灾原因及责任，根据前述事实，双方缺乏安全意识，未采取安全措施，对导致火灾发生双方均有责任，王培贵承担主要责任，肖玉宏亦应承担相应责任。一审中，王培贵认可本次火灾导致肖玉宏的损失0.7万元至0.8万元，构成自认，一审法院确认肖玉宏的损失0.8万元，由王培贵赔偿0.56万元，肖玉宏自行承担0.24万元；对肖玉宏主张的其余火灾损失无证据证明，不予支持。厂房交还后，双方还有其他损失的，均可另行依法主张权利。一审中，双方当事人对其主张的损失均表述为以鉴定、评估为准，但均不提供相应证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”及最高人民法院《关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义的，人民法院不予准许。”由此可见，司法鉴定、评估程序应当在当事人完成相应举证责任后，由专业机构根据相关材料对待证事实作出判定的程序，其结论为证据；既不能免除当事人的举证责任，更不能代替当事人的举证责任。王培贵主张火灾损失30万元，要求以鉴定结论为准，但既不在举证期限内提供明确的司法鉴定申请，也不提供与待证事实有关的证据，不符合司法鉴定的规定，一审法院不同意委托司法鉴定。肖玉宏提出反诉后，对其反诉请求不提供相应的证据证明，而是要求以评估结论为准，但既未在举证期限内提出明确的司法鉴定申请，也未提供与待证事实有关的证据，亦不符合司法评估的规定，一审法院不同意委托司法评估。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决：一、确认王培贵与肖玉宏于2018年5月26日签订的关于租赁重庆市万州区五桥街道办事处龚家三组厂房的租赁合同无效；二、由肖玉宏于一审判决生效后十五日内腾空其承租的王培贵位于重庆市万州区五桥街道办事处龚家三组的厂房，并在腾空后立即将厂房交还王培贵；三、由肖玉宏从2018年6月30日起至交还厂房之日止，按日以468.49元的标准支付王培贵厂房占有使用费；四、驳回王培贵的其他诉讼请求；五、由王培贵于一审判决生效后十五日内赔偿肖玉宏火灾损失0.56万元；六、驳回肖玉宏的其他反诉请求。本诉案件受理费7084元，减半收取3542元，由王培贵承担2479元，肖玉宏承担1063元。反诉案件受理费4425元，由肖玉宏承担1328元，王培贵承担3097元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，经当事人双方在二审庭审中一致确认，肖玉宏已于2020年5月1日从案涉五楼房屋搬离。本院认为，本案争议焦点为：一、房屋占有使用费起止时间及数额应如何确定；二、一审对火灾所造成海绵及家具损失的责任划分是否适当；三、肖玉宏主张的各项损失应否支持。对此分别评述如下：关于争议焦点一。首先，王培贵与肖玉宏就未取得建设主管部门合法批建手续的房屋签订的《厂房租赁合同》，一审确认该合同无效是正确的。该合同被宣告无效后，肖玉宏应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。其次，肖玉宏在其原租赁的六楼房屋被拆除后，于2018年11月搬至与六楼面积基本一致的五楼，其对五楼进行了实际占有和使用，且对原租赁合同和已向王培贵支付的2018年6月1日至2019年5月31日期间房屋占有使用费没有再行协商，其搬迁行为应为对原租赁合同的延续，即将租赁的六楼替换为租赁五楼，其他约定不变。二审中，肖玉宏主张王培贵为其提供五楼房屋系救助行为且为免费，但未提供证据加以证明，肖玉宏应承担举证不能的法律后果，且该主张与查明的事实不符，本院不予采信，故2018年11月后肖玉宏仍应向王培贵支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。再次，王培贵将不具有合法手续的房屋出租给肖玉宏，肖玉宏租赁房屋时未尽合理审查义务，一审对肖玉宏厂房搬迁损失酌情认定为60日的房屋占有使用费并在应付费用中抵扣，并无不当。因王培贵已实际收取2018年6月1日至2019年5月31日期间房屋占有使用费，故肖玉宏应当自2019年7月31日起向王培贵支付房屋占有使用费至搬离该租赁房屋之日止；因二审中双方一致确认肖玉宏已于2020年5月1日从五楼房屋搬离，故一审判决第二项所依据的客观事由已经消除，本院对该判项予以撤销。因此，肖玉宏应当按468.49元/天向王培贵支付2019年7月31日至2020年5月1日期间的房屋占有使用费。经计算，该期间房屋占有使用费数额为129303.24元（468.49元/天×276天）。关于争议焦点二。肖玉宏厂房搬至五楼后，双方当事人各自雇请的工人因提供劳务引发火灾，相应赔偿责任应由接受劳务者承担。本案火灾虽因王培贵雇请的电工所引发，但现有证据不能证明双方对各自雇请的工人进行了合理的安排及尽到注意义务，加之双方当事人在火灾发生后均未报警，不能确定火灾损失大小及责任比例，现诉讼中王培贵认可肖玉宏海绵及家具损失约为七、八千元，故一审根据现有证据及当事人陈述认定王培贵承担5600元赔偿责任并无不当。关于争议焦点三。肖玉宏主张因搬迁造成的停产停业等损失48万元，并在一、二审中要求对该损失进行司法鉴定，但肖玉宏仅提供了其自制的搬迁损失清单、现场照片及微信聊天记录，前述证据不能客观证明肖玉宏所主张的损失，也不符合司法鉴定对于鉴定材料真实性、完整性、充分性的要求，故一审不启动司法鉴定申请是正确的，其程序合法，并无不当。综上所述，王培贵、肖玉宏的上诉理由均不能成立，本院均予以驳回。因二审出现新事实，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2019）渝0101民初6992号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销（2019）渝0101民初6992号民事判决第二项、第四项；三、变更（2019）渝0101民初6992号民事判决第三项为：肖玉宏于本判决生效之日起十日内向支付王培贵房屋占有使用费129303.24元；四、驳回王培贵的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3542元，由王培贵负担2479元，由肖玉宏负担1063元；一审反诉案件受理费4425元，由肖玉宏负担4000元，由王培贵负担425元。王培贵预交的二审案件受理费7300元，由王培贵负担655元，下余6645元予以退还；肖玉宏预交的二审案件受理费10593元，由肖玉宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 洪审 判 员  刘丽苹审 判 员  李迪云二〇二〇年七月八日法官助理  刘 松书 记 员  章立立