浙江省景宁畲族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1127民初318号 原告：任周才，男，汉族，1953年5月14日出生住景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：郑苏迪，景宁畲族自治县新泰法律服务所法律工作者。 原告：任月梅，女，汉族，1962年8月3日出生住景宁畲族自治县。 托诉讼代理人：任周才，男，汉族，1953年5月14日出生住景宁畲族自治县。 被告：任兰珠，女，汉族，1941年6月1日出生住景宁畲族自治县。 原告任周才、任月梅与被告任兰珠合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告与原告的房屋转让协议无效。2、判令被告支付原告房屋需要修复费8万元。 事实和理由：被告于2011年12月20日声称，在梧桐乡取名竹园下的老宅进行翻建，要求原告处在同座宅院内西厢房的第三直和第四直（建筑面积74.4平方）的房宅转让与被告作拆除扩建之用。经商洽后，双方签订房屋转让协议，事后付清2万元转让金。但被告把房屋转让后，一直不要求把房屋进行过户，时至2012年5、6月间，被告邀约原告前往沙湾土管所进行房屋转让后的土地变更登记手续。结果是被告声称大儿子是农村户口，却拿不出户口簿作证实，土地变更登记手续被搁置，造成房屋产权过户手续中止，县房管部门登记薄上仍属原告所有。于是在上述转让情况下，被告凭转让协议，在2018年1月间，把房屋签约给梧桐乡政府作县文物点进行修缮，并签约给乡政府使用15年。在乡政府的这次的修缮过程，把原告所属房屋第三直与他人第二直的中间行廊消灭；原告房屋西面围墙内上楼小楼梯取消；楼上有一短廊进入楼上第二直的后间的通道也被取消；还把原告房屋北面围墙外，配置的厕所灰斗以及踏碓和仓基全部灭淹埋，大约堆积200立方米渣土，造成房屋原状彻底改变，已成为观赏房。根据以上事实，首先，被告与原告签的房屋转让协议，违反了我国《土地管理法》第六十三条“村集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设”。和国务院1999国办字30号《国务院办公厅关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第二条“农民住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证”。所以，房屋转让行为触犯我国强制性的法律、法规，是非法行为。其二，被告明知自己城市居民户口还隐瞒，声称大儿子是农村户口，根据我国《合同法》第四十二条规定，“故意隐瞒与订阅合同有关重要事实”是虚假合同。因此被告与原告的房屋转让行为签订协议的事实都是无效的。依据我国《合同法》第四十三条和五十八条，被告是隐瞒事实与订立协议有关重要事实的过错方，又是签约给乡政府修缮的一方，被告应当负责因修缮给房屋造成严重原状改变的修复问题，必须按折价补偿给原告。具体计算，原告房屋第三直与他人中间的行廊要把所属房屋全部拆除才能移置出中间行廊通道，上楼小楼梯要重新添加新柱，才能放小楼梯。还有楼上原有通道往第二直楼上后间的行廊通道重新添置。所以，计价比原修缮费用还要略高原修缮价191万元修成700余平米建筑面积，每平米修缮价2700元左右，而原告所属房屋建筑面积74.4平方，需要补偿20万元。还有原告房北面围墙外厕所、灰斗、踏碓和仓基被淹埋200立方米左右的渣泥清理费也将要壹万元左右，总计价在贰拾壹万元。这21万元补偿费减去当时房屋转让金2万元，再减去原告原来是旧屋有性比价，以及房屋转让金多年给予适当补偿等因素11万元。请求补偿8万元人民币。可是被告一直不理原告。综上所诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告辩称：一、双方签订的《老屋及老屋后面厕所、踏对、仓、菜园等所有宅基地一并转让的协议》合法有效，双方已实际履行完毕。1、协议是双方真实意思的表示。答辩人与被答辩人系前后邻里关系，因被答辩人已另盖新屋，无意再拆建，自愿将案涉房屋及其附属物转让给答辩人夫妇，2011年12月20日，双方签订上述转让协议，就转让内容、转让价款及变更过户事宜做出明确约定，产权无争议，是双方真实意思的表示。2、协议签订符合村民自治的的相关规定。转让协议签订时有时任村书记任振芝、村主任任启兰当场签字作证，并且附有村委会公章。村干部予以见证的事实即是对该交易行为的支持和认同，符合村民自治的相关规定。3、答辩人已经履行支付价款的义务。协议签订后，答辩人夫妇按约支付转让款20000元，被答辩人按约交付房屋，双方已实际履行完毕协议内容。据浙江省国土资源厅下发《关于加强农村集体非农建设用地使用权流转管理的意见》和现有城乡一体化改革试点政策，原被告双方签订的合同符合政策规定，也不违反法律规定，受法律保护。4、答辩人一直使用上述房屋。直到2018年1月被梧桐乡政府作县文物点进行修缮。5、已经超过诉讼时效。协议签订时间2011年12月20日，被答辩人到2020年3月28日起诉，已经超过诉讼时效。 二、转让协议不存在隐瞒事实，案涉房屋因被列为文物，现由高演村委管理，不存在答辩人隐瞒占取的事实协议系双方自愿协商公平合理交易的结果，不存在隐瞒情节。协议第三条明确约定“如乙方在办理拆迁过程中需要甲方协助，甲方无条件履行职责，协助乙方办理相关手续”，双方从未提及被答辩人所陈述的“以拆除扩建为由，隐瞒事实签订房屋转让协议”，答辩人从未胁迫、威胁被答辩人签订协议，根据我国《民事诉讼法》第六十四条之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被答辩人应提供证据予以证明隐瞒占取的主张。另外，被答辩人所陈述“又是签约给乡政府修缮的一方，被告应当负责因修缮给房屋严重原状改变修复的问题”的事实明显不当。一方面，答辩人对房屋享有使用、收益、处分的权利，拆建与否由其自主决定，与被答辩人无关；另一方面，假设答辩人要拆建，但因客观事实发生重大变化，存在不可抗力的政策因素，案涉房屋存在无法拆除的客观原因。2017年5月24日，景宁畲族自治县人民政府下发景政发(2017)7号《景宁畲族自治县人民政府关于调整第一批历史建筑名单的通知》，决定调整澄照乡寿章老宅等31处历史建筑名单，并要求相关单位要根据历史建筑的有关规定，切实加强对本辖区历史建筑和特殊建筑的保护、管理和宣传工作。梧桐乡政府辖区内的高演村任宅(即任公祖居)在该31处历史建筑名单之列。2017年11月17日，梧桐乡政府作为发包单位，就祖居保护和修缮工程以邀标的形式进行招投标，工程内容主要为任公祖居原貌恢复和修缮，上述事实经丽水市中级人民法院出具(2018)浙11行终161号行政判决书予以认可。现上述房屋已由梧桐乡政府依据《文物保护法》相关规定及其他相关政策，本着保护文物的精神予以修缮，修缮后的任公祖宅使用权暂归高演村委并由其管理15年。因此，原告称因房屋原状大改变为由而要求补偿的请求缺乏事实理由。 三、本案涉诉明显系被答辩人恶意诉讼，企图谋取不当利益。在本案涉诉之前，被答辩人先后向云和县人民法院、丽水市中级人民法院提起行政诉讼和行政赔偿诉讼，也曾利用村组长的职务之便以景宁畲族自治县梧桐乡第四村民小组名义提起诉讼，案号分别为：（2018）浙1125行初59号、（2018）浙11行终161号、（2018）浙1125行赔初1号、（2018）浙11行赔终7号、（2018）浙1102行初17号主张梧桐乡政府非法侵占案涉土地，非法拆建其房宅并主张拆迁赔偿。上述案件均驳回被答辩人诉求，足见被答辩人无视大局，违反文物保护的精神，贪图利益的涉诉行为。被答辩人企图通过行政诉讼争取房屋补偿款权益，最终，法院确认梧桐乡政府行政行为合法，维权未果的情况下，被答辩人在转让协议签订8年后转而起诉答辩人，企图向答辩人谋取不当利益，被答辩人的恶意诉讼系浪费司法资源的行为。梧桐乡政府仅仅依法修缮任公祖居并不存在被答辩人所主张的拆迁事实，因此，被答辩人请求补偿款没有事实和法律依据。综上所述，答辩人请求法院查明案件事实，驳回被答辩人全部诉求，依法维护答辩人合法权益。 经审理查明：原告任周才、任月梅系夫妻关系，被告任兰珠与詹岳民也系夫妻关系，双方的老屋均坐落于梧桐乡取名竹园下。2011年12月20日，任周才、任月梅为甲方，詹岳民、任兰珠为乙方，双方签订一份《老屋及老屋后面厕所、踏对、仓、菜园等所有宅基地一并转让的协议》，协议中约定：一、因甲方已另盖新屋，无意再拆建，自愿将住居老屋及老屋旁边（靠北）的所有地块转让给乙方。界至：东至：任文杰屋；南：任兰珠屋；西：道路；北：厕所、小天井，其余宅基地（包括老屋及公用地拥有的部分）附上由甲方出据的明细单。二、甲方将相关房屋、土地等证件、资料交给乙方所有。三、如乙方在办理拆建过程中需甲方协助，甲方无条件履行职责，协助乙方办理相关手续。四、乙方向甲方一次性付清转让款人民币贰万元整。协议签订后，被告向原告支付了转让款2万元，原告也将房屋等交付给被告。之后，因被告不是同一经济组织成员，无法办理房屋等过户手续。2017年5月24日，景宁畲族自治县人民政府下发景政发（2017）7号《景宁畲族自治县人民政府关于调整第一批历史建筑名单的通知》，决定调整澄照乡寿章老宅等31处历史建筑名单，并要求相关单位要根据历史建筑的有关规定，切实加强对本辖区历史建筑和特殊建筑的保护、管理和宣传工作。梧桐乡政府辖区内的高演村任宅（即任公祖居）在该31处历史建筑名单之列。梧桐乡政府依据《文物保护法》相关规定及其他相关政策，本着保护文物的精神予以修缮，并与被告等户签订了修缮协议。2017年11月17日，梧桐乡政府作为发包单位，以邀标的形式进行招投标，对任公祖居以县级文物点进行原貌恢复和修缮。2018年12月，工程完工。修缮后的任公祖宅由梧桐乡政府管理使用15年。 另查明，案涉转让协议签订后，合同当事人詹岳民去世，其4个子女出具一份声明书，放弃对案涉财产的继承。 上述事实有当事人的身份证复印件、《老屋及老屋后面厕所、踏对、仓、菜园等所有宅基地一并转让的协议》、《景宁畲族自治县人民政府关于调整第一批历史建筑名单的通知》、农村集体土地使用权证、村委证明、声明书及原被告的庭审陈述予以证实。 本院认为，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员享有宅基地使用权，本案中，原告与被告虽然签订了《老屋及老屋后面厕所、踏对、仓、菜园等所有宅基地一并转让的协议》，达成了农村房屋等转让协议，但因被告并非梧桐乡集体经济组织成员，该转让协议违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。故原告请求确认转让协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，因合同无效为自始无效，并不受诉讼时效的限制，故对被告的该项意见，本院不予采纳。至于原告主张的要求被告支付房屋需要修复费8万元的问题。第一、原告并未对案涉房屋等进行过修复。并未产生修复费用。第二、根据我国《文物保护法》的相关规定，对文物保护单位进行修缮，应当根据文物保护单位的级别报相应的文物行政部门批准。第三、案涉房屋等修缮系案外人梧桐乡人民政府根据相关规定要求组织实施。原告要求被告支付修复费用，无事实和法律依据，本院不予支持。因合同无效后产生的财产返还和损失赔偿的问题，当事人可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条、第六十二条、《中华人民共和国文物保护法》第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告任周才、任月梅与被告任兰珠于2011年12月20日签订的《老屋及老屋后面厕所、踏对、仓、菜园等所有宅基地一并转让的协议》无效； 二、驳回原告任周才、任月梅的其他诉讼请求。 案件受理费1800元,减半收取计900元，由原告负担860元，被告负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  雷方忠 二〇二〇年七月十六日 书记员  梅盟敏