辽宁省大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0293民初878号 原告：孙仲谋，男，1988年10月26日出生，住辽宁省大连市沙河口区。 被告：牟忠亮，男，1995年2月12日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市驼山乡。 原告孙仲谋与被告牟忠亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙仲谋到庭参加诉讼。被告牟忠亮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙仲谋向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋剩余租金及押金8933.33元；2.被告按照合同第七条（五）支付原告违约金5600元；3.被告按照合同第七条（一）支付原告维修费204元。事实与理由：2020年2月26日，原、被告签订了辽宁省大连市沙河口区数码路X号软景X居X号楼X为期一年的房屋租赁合同。2020年2月26日，被告收取原告押金2800元及三个月房租8400元，总计11200元。2020年4月4日，被告收取原告三个月房租8400元。被告非此房屋所有权人，系再次转租房屋。2020年4月12日早9点，该房屋权利人与被告一同上门核实房屋居住情况，在房屋权利人发现被告将房屋转租给原告之后，当即声明自己并未授予被告转租权利，被告仅可将房屋用于其本人居住，并警告原告一天内搬离，否则将强行将原告赶出房屋。后被告与其多次沟通无效，房屋权利人坚持原告搬走，原告与其经过电话沟通宽限为4日之内搬离。2020年4月15日下午，原告完成搬家，并重置密码将房屋退还于被告。但被告于2020年4月16日仅退还原告租金3000元，又于4月28日再次退还租金3000元，剩余8933.33元以没钱为由至今未还。另外，被告在租期内还拒绝履行合同第七条（一），不积极维修热水器，原告垫付维修费用204元，被告应予返还。被告的上述行为构成违约，给原告经济和生活造成严重损失，故诉至法院，望判如所请。 被告牟忠亮未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年2月26日，原告（承租方）、被告（出租方）与大连链家房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于大连市沙河口区数码路北段X号X层X号的房屋出租给原告居住，租期自2020年2月28日至2021年2月27日；租金为每月2800元,付款方式为季付；履约保证金2800元，应于签署合同时向被告支付，合同期满或提前终止时，扣除原告应当承担的违约金、赔偿金和相关费用后，被告应将剩余部分无息返还给原告。合同第七条约定：（一）租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由被告负责，除此之外由原告自行负责维修。（二）被告须保证房屋权属清楚，并保证共有人同意出租该房屋。同时，被告须保证在签订本合同之前该房屋不存在出租、转让、查封等权利限制和相关债务，如有纠纷，由被告负责处理。如给原告造成损失的，被告负责赔偿。……（五）如因被告原因导致本合同解除的，被告须向原告支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的2个月租金的金额。 合同签订当日，原告向被告支付履约保证金2800元及2020年2月28日至2020年5月27日的房租8400元，总计11200元。后原告入住案涉房屋。2020年3月5日，原告支付案涉房屋热水器维修费204元。2020年4月4日，原告向被告支付2020年5月28日至2020年8月27日的房租8400元。 2020年4月12日，案涉房屋权利人刘天锁到案涉房屋内，以其未授权被告转租为由要求原告搬离。2020年4月15日，原告搬离案涉房屋并与被告进行房屋交接。2020年4月16日，被告退还原告房租3000元。2020年4月28日，被告退还原告房租3000元。履约保证金及剩余租金被告至今未予退还。 另查，2019年8月19日，被告与刘天锁签订《租房合同》，约定刘天锁将案涉房屋出租给被告居家生活使用，租期自2019年8月23日至2020年8月23日，租金为每月2550元,并约定租赁期内被告不得改变房屋租赁用途，不准转租。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据案涉合同约定，被告应当保证案涉房屋权属清楚且不存在权利限制的情况。但根据本院查明事实，被告仅为案涉房屋的承租人，不享有转租的权利，案涉合同系因被告责任而导致提前解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当返还原告履约保证金2800元及2020年4月16日至8月27日的房租12320元，扣除其已退还的房租6000元，被告还应返还原告履约保证金及剩余租金9120元。原告要求被告返还剩余租金及履约保证金8933.33元的诉讼请求，属于对自己权利的处置，不违反法律的强制性规定，本院予以照准。 关于原告要求被告支付违约金5600元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据案涉合同约定，如因被告原因导致本合同解除的，被告需向原告支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的2个月租金的金额。现被告在明知其不享有转租权的情况下将案涉房屋转租给原告，其行为存在过错，应当按照合同约定承担相应的违约责任。故原告的该项诉请符合合同约定且于法有据，本院予以支持。 关于原告要求被告支付热水器维修费204元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。另根据案涉合同约定，租赁期内案涉房屋自然损坏的维修养护由被告负责。故原告的该项诉请符合合同约定且于法有据，本院予以支持。 被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提供书面答辩意见或证据，应当视为放弃答辩和举证的权利，应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告牟忠亮于本判决生效之日起十日内退还原告孙仲谋剩余租金及履约保证金8933.33元； 二、被告牟忠亮于本判决生效之日起十日内支付原告孙仲谋违约金5600元； 三、被告牟忠亮于本判决生效之日起十日内支付原告孙仲谋热水器维修费204元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费168元、减半收取计84元，由被告牟忠亮负担（此款原告孙仲谋已预交，被告于执行时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  刘博 二〇二〇年七月三日 书记员  谷郁 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十八条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。