山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1740号 上诉人（原审原告）：王惠，女，1964年10月7日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：苟洪标，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马百，男，1985年2月3日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：韩丽，山东柳泉律师事务所律师。 原审第三人：孙丰昌，男，1963年7月14日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 上诉人王惠因与被上诉人马百、原审第三人孙丰昌案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初6956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王惠上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求，即：(1)立即停止对坐落于博山区(实际坐落为5号楼)1单元5层西户住宅房产的强制执行并依法解除对该房产的查封，(2)依法判决坐落于博山区(实际坐落为5号楼)1单元5层西户住宅房产归上诉人所有。或者依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实和证据错误。1、上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。2015年1月19日，上诉人与第三人孙丰昌签订了《房屋买卖合同》，合同约定第三人将涉案房屋以52万元的价格卖给上诉人，2015年5月5日前付清全款。上诉人于2015年1月19、2月2日、2月5日、5月5日分别给第三人转款12万元、15万元、20万元、5万元，共计52万元。被上诉人对此买卖合同虽有异议，但对其所称合同系倒签和事后伪造并没有提供证据予以证明。一事法院对该合同事实和效力没有认定是错误的。一审法院对52万元购房款不予认定也是错误的，一审法院没有足够的合法的合理怀疑对该购房款不予认定。一审法院仅仅依据被上诉人与第三人的通话录音就否定了原告提供的书证证据，并且该通话录音在本案中根本不具有否定书证效力，从而认定上诉人证据不足，这显然变相扩大了上诉人的举证范围，是明显错误的。2、一审法院对被上诉人提交的两份通话录音根本就没有做出事实认定。上诉人在一审中对其所证明内容明确表示了有异议。上诉人提出该录音材料不能明确证明借款，也不能明确证明借款是52万元，被上诉人主张是借款应当承担举证责任。但一审法院却予以采纳，这显然是错误的。况且，根据证据规则，被上诉人本案中仅仅提供了通话录音材料，并没有提供其他证据，因此，也不能作为本案定案的根据。同时，一审法院此做法也违反证据规则。3、对于上诉人转账20万元，一审法院认为不符合常理是错误的。因为这笔转账都是在法院查封之前，那时第三人生产经营都很正常，上诉人有理由和相信第三人有偿还能力。所以才借了同学的款支付给了第三人，第三人也在两月余按时偿还了上诉人同学的借款。上诉人在第三人不协助办理房屋过户手续的情况下借同学的钱给第三人使用也不违背常理。上诉人与第三人是儿女亲家关系，且在2015年第三人的收入水平足以让上诉人相信即使第三人未及时办理过户登记也有能力偿还上诉人同学的借款，因此，上诉人之后借款给第三人并不违背常理。对于10万元阁楼款，也是在法院查封之前支付的，且一审法院认定涉案房屋与阁楼是一体的与事实不符。在当时，阁楼和查封的房产并没有打通，是独立的两门两户。在上诉人支付了10万元购房款后才打通的。一审法院认为时隔半年之久，上诉人不但没有及时维护自己的权利(但是上诉人自己去积极催促第三人办理过户也是维护自己的权利)，一审法院认为不符合常理也是错误的。4、一审法院对于上诉人已经合法占有涉案房产的事实和证据不予认定是错误的。上诉人自2015年10月搬进涉案房屋居住至今，并提交了物业管理服务协议、居住证明、部分物业费收据、业主档案等证据证明上诉人的主张。这些证据足以证明上诉人一直在涉案房屋居住，并对涉案房屋已经实际合法占有。因此，一审法院依据上诉人与第三人是儿女亲家关系(法律没有禁止儿女亲家关系不能有房屋买卖行为)和被上诉人提供的录音就否定上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产也是明显错误的。综上，一审法院仅仅依据被上诉人提供的两份通话录音和主观假设就全面否定上诉人所陈述的全部事实和提交的全部证据是错误的。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误，从而错误的适用了法律，做出了错误的判决。上诉人认为：本案系执行异议之诉，上诉人在2016年1月21日人民法院首次查封之前已经与第三人孙丰昌签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2015年5月5日前支付了全部52万元购房款。上诉人自2015年10月搬进涉案房屋居住并合法占有至今，况且至今未能办理房屋产权过户登记手续并非上诉人的原因造成，而是由于第三人孙丰昌未偿还银行房屋贷款及被人民法院依法查封所致。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当依法支持上诉人的全部诉讼请求。 马百辩称，一审判决结果正确。 王惠向一审法院起诉请求：1、不服(2019)鲁0303执异235号执行裁定书，要求立即停止对坐落于博山区(实际坐落为5号楼)1单元5层西户住宅房产的强制执行，并依法解除对该房产的查封，该房产价值52万元；2、判决坐落于博山区(实际坐落为5号楼)1单元5层西户住宅房产归原告所有；3、要求被告承担一切诉讼费用。 一审法院认定事实：原告王惠与第三人孙丰昌曾签订房屋买卖合同一份，内容为：孙丰昌将博山区1单元5层西户房屋以52万元的价格卖给王惠，2015年5月5日前付清全款，同时载明因该房产有建行贷款尚未还清，孙丰昌在王惠付清全款后30日内还清房贷并协助王惠办理房产过户手续。该合同底部落款时间为2015年1月19日。2015年1月19日，王惠给孙丰昌银行转账12万元，同年2月2日转账15万元，2月5日转账20万元，5月5日转账5万元，共计52万元。另查明，位于淄博市博山区户的房产(产权证号05-××7)登记在第三人孙丰昌名下。2015年7月9日，借款人孙丰光向被告马百借款150000元，2015年10月14日，孙丰光又向马百借款176000元，第三人孙丰昌为上述借款提供连带责任担保。期间，借款人未能偿还借款，被告马百提起诉讼，并于2016年1月21日查封了涉案房屋(第一查封)，法院于2016年4月7日作出（2016）鲁0303民初774号民事调解书，当事人达成一致调解意见：借款人孙丰光偿还马百借款本金326000元、利息51875元、律师费20000元、案件受理费5844元，孙丰昌等对上述债务承担连带清偿责任。此后，被告向法院申请执行涉案房屋，原告王惠向法院提出执行异议，认为该房屋其已付清全款，其于2015年10月份至今居住在涉案房屋，只是因涉案房产有建行贷款未还清，其多次催促孙丰昌，但至今未办理过户手续，涉案房产应归王惠所有，要求解除对该房屋的查封。法院于2019年8月7日作出（2019）鲁0303执异235号执行裁定书，驳回了王惠的执行异议申请。法院向原告送达上述裁定书后，原告对上述裁定书仍不服，法定期限向法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案系执行异议之诉，当事人对自己的主张有责任提供证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。关于原告是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。原告提供的其与第三人孙丰昌签订的房屋买卖合同，欲证明在人民法院查封之前原告已与第三人就涉案房产签订了合法有效的买卖合同。被告辩称上述房屋买卖合同系倒签，是事后伪造的。被告提供的原告和第三人对其真实性无异议的2018年8月16日11时03分、17时36分孙丰昌给马百打电话的通话录音中，第一次通话中孙丰昌对马百称“……因为这房子孙子住着，他姥娘在那里住了四年了，她对象早和她离婚了，一直住那儿，她不愿意出来呢……我当时借女亲家(王惠)钱早，比你早。”第二次通话中孙丰昌对马百称，“丈母娘来住着这套……你把住这套不要紧，我还欠亲家些钱，叫她拿着钱去买回来，起码你钱得到了，她钱我以后再还她，那套房她还能住着，她那钱我以后还她，省的儿子和儿媳离婚。”法院认为，2018年第三人孙丰昌与被告马百的上述通话内容与原告王惠和第三人孙丰昌主张的双方早在2015年就签订了房屋买卖合同互相矛盾，原告提供的证据不足以证明房屋买卖合同是在涉案房产查封前即已签订，原告给第三人的52万元转账不能排除是借款的合理怀疑，不能直接认定系购房款。再者，原告当庭陈述“其从2015年5月5日之后三天两头的给孙丰昌打电话催他办理房屋过户手续，签协议时原告知道涉案房产有房贷没还清，所以才和孙丰昌约定全部房款付清后30日内还清房贷并办理过户手续”，但是法院依职权调取的原告2015年1月1日至2020年2月26日齐商银行账户交易明细显示，2015年7月27日，原告给孙丰昌转账20万元，2015年10月1日，孙丰昌转给原告208533元。假设原告上述所述属实，在原告三天两头催促孙丰昌办理过户手续，而孙丰昌一直不偿还房贷并协助原告办理房屋过户手续的情况下，原告仍然能够放心再次转账20万元给孙丰昌，这不符合常理。2015年12月29日，王惠再次转账10万元给孙丰昌，王惠当庭陈述此款系购买阁楼款(在涉案房产楼上，内部已打通)，法院认为涉案阁楼并没有单独的房产证，不能单独交易，正常是随主房屋一起买卖，并且原告提交的房屋买卖合同并没有约定阁楼的相关情况及交易价格，根据原告陈述，孙丰昌没有按约定还清房贷并协助其办理房屋过户手续，其从2015年5月5日开始三天两头催促无果，假设原告所述属实，时隔半年之久，原告不但没有及时维护自己的权利，而是再次支付孙丰昌10万元“阁楼款”，亦不符合常理。综上，原告提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，亦不足以证明其支付给孙丰昌的52万元系购房款。关于原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告提供“物业管理服务协议、淄博金海世家物业管理有限公司出具的居住证明、2018年和2019年的部分物业费收据及微信支付物业费截图打印件、业主档案”欲证明其在人民法院查封之前已经合法占有该涉案房产。被告辩称，1、物业管理服务协议上物业公司所有的章都是原始的红章，而王惠所有的签字和手印均是复印的，证据形式有重大瑕疵，协议内容也不属实，该房屋实际是原告的女儿和女婿在此居住；2、淄博金海世家物业管理有限公司出具的居住证明，真实性不确定，不清楚王曼萍是否是该公司的员工，该证明应该由法定代表人签字予以确认，该证据不能证明原告达到了对该不动产法律意义上的控制力和管制力，不能证明系合法占有，该证据也不能证明是由原告按时交纳的物业管理费，据被告了解，原告离婚了，在该房产有居住的情况是为了给其女儿看孩子，并不是法律上的合法占有；3、八份收据的时间和微信转账时间都是2018年、2019年的，均在涉案房产查封之后，业主档案没有时间记载，上述证据不能证明原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。法院认为，原告提供的上述证据不足以证明其在涉案房产查封前基于购买了涉案房屋而居住在此，并且基于第三人与原告系儿女亲家的特殊关系，原告离婚后有时随其女儿居住帮其照看孩子不无可能，这在孙丰昌与马百的通话录音中亦有体现“因为这房子孙子住着，他姥娘在那里住了四年了，她对象早和她离婚了，一直住那儿，她不愿意出来呢。”综上，原告提供的上述证据不足以证明原告在涉案房产查封前已基于买卖关系合法占有涉案房产。原告提供的门诊病历及住院记录与本案无关联，不予采信。综上，法院认为，原告提供的证据不足以证明其与第三人签订的房屋买卖合同发生在人民法院查封涉案房产之前，不足以证明其给第三人转账52万元系涉案购房款，不足以证明原告在涉案房产查封前已基于买卖关系合法占有涉案房产，更不能证明涉案房产归原告所有，法院对涉案房屋执行查封并无不当。原告的全部诉讼请求证据不足，不予支持。据此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告王惠的诉讼请求。案件受理费9000元(原告已预交)，由原告王惠负担。 二审中，上诉人王惠提交证据一，涉案房产物业管理公司即淄博金海世家物业管理有限公司出具证明三份，法定代表人身份证明书一份，法定代表人张梅身份证复印件一份，证明上诉人作为业主，自2015年10月至今，也即法院查封前，一直在涉案房产内实际居住占有。上诉人与淄博金海世家物业管理有限公司签订的物业管理服务协议真实有效。证据二，涉案房产大众凤凰花园5号楼1单元5层西户房产档案资料一宗，以及上诉人无房产证明一份，从张店区不动产登记中心调取，证明孙丰昌购买涉案房产时，仅限于大众凤凰花园5号楼1单元5层西户502室。商品房买卖合同第14页，合同补充协议明确载明，该套房产不包含阁楼等附着物，同时上诉人名下无任何房产。证据三，六楼阁楼收款收据一份，物业费收据五张，证明内容六楼阁楼602室系独立存在，所有权人为孙宁晶，并非孙丰昌。大众凤凰花园5号楼一单元六楼西阁楼系案外人孙宁晶从山东博基集团建筑安装工程公司购得。2009年5月11日向该公司交付123541.27元首期款项，由该公司出具收款收据。2012年8月21日及2017年8月24日物业费收据，户主姓名均为孙宁晶，另三张为上诉人姓名。证据四，张店区人民法院（2016）鲁0303民初774号协助执行通知书复印件，涉案房产大众凤凰花园5号楼1单元5层西户房地产司法鉴定评估报告书一份，证明本案作为执行异议之诉，上诉人仅对涉案房产大众凤凰花园5号楼1单元5层西户设执行事宜提出异议，且执行阶段均系针对五层西户房产，并不包含六楼阁楼。一审判决认为六楼阁楼没有单独房产证，不能单独交易，正常是随主房屋一起买卖，严重损害了实际所有权人的利益。被上诉人马百质证称：第一组证据不属于新证据。在一审过程当中上诉人有能力举证而没有举证，在二审当中又提交的不属于新证据。对该组证据证明内容的真实性有异议，不能排除一审判决中认定的，其因为看外孙而在房产中居住的事实。对第二组证据的真实性没有异议，但是上诉人有没有房产跟本案没有任何的关联性。房屋买卖合同第14页，既所谓的补充协议，也没有明确约定涉案房产不包括阁楼，涉案房产与阁楼是一体的。对证据三收据的真实性有异议。首先收款收据的收款方与涉案房产买卖合同的出卖人不一致，对单阁楼单独出售即从山东博基集团建筑安装工程公司购买的事实不认可。收款收据与房屋买卖合同相互矛盾，在现实生活当中也不存在这种情况，实际上阁楼和房产就是一体的，并且阁楼的收据也没有相应的合同来予以印证，也没有相应的支付凭证予以印证。证据三里面的物业公司的三张收款收据真实性不认可，也不属于新证据，也没有其他的物业合同等证据来相互印证。对评估报告的真实性没有异议，我们认为一审的判决内容非常正确，该份证据不能证明原告所主张的内容。原审第三人孙丰昌质证称：认可上诉人提供的证据，对真实性和证明内容均没有异议。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人王惠对涉案房屋是否享有足以排除强制执行措施的民事权益。上诉人主张在法院查封前双方就已经签订买卖合同并付款，但是仅依据打款凭证，无法证实转账款项就是购房款，同时，被上诉人与原审第三人2018年8月16日的通话录音中，原审第三人主张与上诉人之间系借款，该项表述与双方之间系房屋买卖合同关系的表述矛盾。现有证据不足以证明上诉人王惠对涉案房屋享有足以排除强制执行措施的民事权益。一审法院对涉案房屋的查封并无不当。关于涉案查封是否涉及6楼阁楼的问题。上诉人提供的5楼房产购房合同中附属物一栏为空白，并未有阁楼的记载，上诉人提供的购买6楼的收据显示交款人为孙宁经。同时，从涉案5楼房屋在房产部门的登记信息来看，其面积并不包括阁楼面积。且，涉案5楼房产评估时也未涉及6楼阁楼。被上诉人马百若认为6楼阁楼的所有权人也为原审第三人孙丰昌，可向一审法院执行部门提供证据及线索申请执行。一审仅依据6楼阁楼无房产证就推定5楼房产和6楼房产为一体证据不充分，本院依法予以纠正。本案案外人执行异议之诉的审理范围仅限于涉案的5楼房产。原审判决结果正确，一审部分说理不当，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人王惠的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人王惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  郭 鹏 审判员  翟雪利 二〇二〇年七月二十四日 书记员  黄圣楠