浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初8630号原告：诸暨浣江国际商贸城开发有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道暨南路7号。法定代表人：俞京京。委托诉讼代理人：李少军，浙江浣纱律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍国，浙江浣纱律师事务所律师。被告：魏惠娟，女，1970年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司（以下简称“浣江国际”）与被告魏惠娟合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告浣江国际的委托诉讼代理人鲍国、李少军、被告魏惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浣江国际向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2014年9月16日签订的《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》于2020年5月15日解除，并判令被告立即腾空房屋并归还钥匙；2、判令被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年5月15日的租金3380.25元，自2020年5月16日起至被告实际腾空房屋并归还钥匙之日止按每日24.85元的标准支付租金或实际使用费；3、判令被告支付以年租金为基数自2019年11月1日起至款付清之日止按日利率1‰计算的滞纳金。庭审中，原告变更第3项诉讼请求的计算标准为月利率2%。事实和理由：2014年9月16日，原告与被告签订了《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》一份，约定由被告有偿使用位于诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城Ｃ区商位，双方对使用期限、费用、违约责任等作出明确约定。协议书签订后，2020年1月1日之后的租金原告曾以《租金收缴通知》等多种方式多次催讨，被告至今分文未付。根据双方签订的协议书约定，被告未按约支付租金的行为已构成根本违约，原告有权解除双方之间的协议书。被告魏惠娟辩称，1.当时被告在广东的时候，原告就通过商会邀请被告等人去诸暨旅游参观，通过宣传片展示了诸暨当地未来的发展。鉴于诸暨当地政府的大力推荐，被告觉得商贸城有美好的未来，被告于是承租了两间商铺、投入大量资金进行装修。然而，被告经营了几年，原告的承诺没有兑现，被告在经营惨淡时仍然按时缴纳租金。2.2019年11月份原告打电话给被告收租金、协商，后来原告又说要开展电子商务，需要被告无偿转租，被告不同意。3.2020年1月底，由于疫情影响，被告一直没有找原告协商。综上，被告认为，原告要求解除合同，并退还钥匙，已违背了国家支持小微企业的初衷，请求法院公正判决。原告浣江国际围绕其诉讼请求向本院提交证据材料如下：商位有期有偿使用协议书、租金收缴通知、诸暨市人民政府办公室[2019]44号、[2019]47号会议纪要、2020年度租金收缴通知微信截图。被告魏惠娟的质证意见如下：被告魏惠娟对协议书的真实性无异议；对租金收缴通知、会议纪要表示不清楚；2020年度租金收缴通知微信截图无异议，认为原告曾通过微信方式向被告催讨租金。本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。被告魏惠娟为证实其抗辩主张向本院提交诸暨九宇投资管理有限公司专用收据。经质证，原告浣江国际表示与原告无关。本院认为，该收据的抬头及加盖的印章均为诸暨九宇投资管理有限公司，且原告表示其从未收到过该笔款项，该份证据与本案缺乏关联性，故本院不予采纳；被告魏惠娟与诸暨九宇投资管理有限公司之间的法律关系可另案处理。经审理，本院认定事实如下：2014年9月16日，以原告浣江国际为甲方与以被告魏惠娟为乙方签订了《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》一份，约定：乙方向甲方租赁位于诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城Ｃ区商位，计费面积为27㎡，商位系数1.4；第一轮商位使用期限从2014年9月20日至2024年12月31日，乙方拥有按约及时缴纳租金后的十年商位使用权及之后30年的同等条件优先续租权；从2017年1月1日至2019年12月31日期间商位租金为4536元／年，从2020年1月1日至2024年12月31日期间商位租金收取标准和方式将根据市场经营情况由甲方另行制定并提前通告，但甲方承诺在此期间的商位租金最高不超过年11794元／年；乙方应在缴租年度开始前，提前两个月一次性缴纳；每个商位需缴纳经营保证金5000元整，在本协议签订时一次性付清，开业起未按协议经营满十年的，经营保证金不予退还，满十年的，如不再续签，给予全额退还（不计利息），如协议续签，转为下一期协议相应应收费用；每个商位需缴纳物业履约保证金2000元整，乙方承担物业损坏责任时先由保证金抵付赔偿金，并补足其余部分，使用期内发生保证金缺额，乙方应当在缺额发生日起10日内补足，使用期满后经甲方确认保证金予以退还（不计息）；本协议使用期限届满前120天内，甲方就本协议续租事宜进行公布，在乙方确认续租后，双方重新签订本商位使用协议并执行。甲方在协议期内或期满后有关事项的通知，主要以在市场内张贴公告等方式进行，一旦在市场张贴公告后，即视为已通知乙方。协议书第六条违约责任约定若乙方拖欠租金和其它应付的各项费用，自逾期之日起按应付金额每日千分之一的标准计算滞纳金；乙方有下列情形之一，甲方有权解除本商位使用协议，无偿收回商位使用权和续租权：（1）拖欠租金和其它应付的各项费用超过二个月仍未支付的；……。协议签订后，原告向被告交付了诉争商位，被告缴纳了经营保证金5000元、物业履约保证金2000元。2020年度的租金被告至今未缴。原告曾于2020年12月向被告催讨租金。原告浣江国际在庭后向本院提供说明一份，载明：2020年6月19日，被告魏惠娟腾空诉争商位，并将钥匙交付给原告浣江国际。2019年11月16日、2019年12月2日，诸暨市人民政府办公室就诸暨国际商贸城·一期市场租金标准有关问题先后两次召开会议，并形成了会议纪要。根据会议纪要的记载，会议原则同意诸暨国际商贸城·一期市场2020年度商铺月租金标准延续市场开业后的前五年标准；在2019年12月20日前缴纳2020年度租金的，按2020年度的月租金标准减半后的50%收取，……，截至2020年1月10日仍未缴纳2020年度租金的，除按2020年度的月租金标准缴纳2020年度租金外，还应承担相应违约责任。2019年12月3日，原告在商贸城公告栏张贴了2020年度租金收缴通知，通知载明“现市场方（甲方）结合市场经营情况，决定2020年商位月租金标准延续前五年月租金标准”。审理中，原告浣江国际表示为减少当事人的讼累，经营保证金及物业履约保证金由法院在本案中一并处理。本院认为，原、被告之间订立的《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。协议签订后，原告依约交付了商位，在合同期内，被告理应按约缴纳租金。2020年度的租金被告至今未缴，事实清楚，证据充分，根据协议书“乙方拖欠租金和其它应付的各项费用超过二个月仍未支付的，甲方有权解除本商位使用权”之规定，原告享有合同解除权，故原告向本院提起诉讼要求解除协议书，符合双方约定和法律规定，案涉协议书依法应于本院向被告送达起诉状及证据副本等材料之日，即2020年6月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于被告魏惠娟已于2020年6月19日将涉案商铺腾空并返还钥匙，现原告要求被告腾退商位、交还钥匙的诉请，缺乏事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。至于租金，租期应自2020年1月1日起至2020年6月1日止，鉴于涉案店铺属于商业用房，疫情期间导致承租人营业收入减少、无法正常经营，本院结合租赁房屋具体的用途，疫情的严重程度，营业收入减少或无法经营与疫情的因果关系以及关联程度等情况，酌情确定减免30日的租金，按照24.85元/日计算，据此，截至2020年6月1日的租金为3031.70元（122天×24.85元/日）；2.占有使用费，期间自协议解除次日即2020年6月2日起至实际腾空并交还钥匙之日即2020年6月19日止，参照租金标准24.85元/日计算，据此，占有使用费为422.45元（17天×24.85元/日）；3.滞纳金，根据协议书中“乙方（被告）应在缴租年度开始前提前两个月一次性缴纳租金；若乙方拖欠租金和其它应付的各项费用，自逾期之日起按应付金额每日千分之一的标准计算滞纳金”之约定，被告未按期缴纳租金，理应按约支付滞纳金，且原告主张的滞纳金计算标准尚属合理，现原告要求被告支付自2019年11月1日起至款付清日止按月利率2%计算的滞纳金的诉请，于法有据，本院予以支持，但是应以尚欠租金及占有使用费为基数即3454.15元。关于物业履约保证金，因双方约定物业保证金系用于承租方在承担物业损坏责任时的抵付，现因双方租赁关系已解除，原告亦未主张被告需承担物业损害责任，故在合同解除后物业保证金应予返还被告。关于经营保证金，根据协议约定，开业起未经营满十年的，经营保证金不予退还，现协议因被告违约而提前解除，不符合经营保证金退还的条件，结合本院同类案件的处理方式，本院认定原告无需返还被告经营保证金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、确认原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司与被告魏惠娟于2014年9月16日签订的《诸暨国际商贸城（一期市场）·粤港城商位有期有偿使用协议书》于2020年6月1日解除；二、被告魏惠娟应支付原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司租金及占有使用费共计3454.15元，并支付以款项3454.15元。为基数自2019年11月1日起至款付清日止按月利率2%计算的滞纳金，款限本判决生效之日起五日内付清；三、原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司应返还被告魏惠娟物业保证金2000元，款限本判决生效之日起五日内付清；四、驳回原告诸暨浣江国际商贸城开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告魏惠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年七月一日书记员 谢周成