河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1867号上诉人（原审原告）：高德贵，男，1953年11月20日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐付岭，男，1954年4月4日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。被上诉人（原审被告）：郭松亭，男，1956年12月19日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：顾风志，河南应都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市湛河区北渡街道办事处北渡村村民委员会，住所地：平顶山市湛河区北渡村。负责人：岳新涛，该村村委会主任。委托诉讼代理人：何国华，河南大乘律师事务所律师。上诉人高德贵因与被上诉人徐付岭、平顶山市湛河区北渡街道办事处北渡村村民委员会（以下简称北渡村委会）、郭松亭物权保护纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高德贵及其委托诉讼代理人夏冉伟，被上诉人徐付岭、郭松亭及其二人的共同委托诉讼代理人顾风志，被上诉人北渡村委会的委托诉讼代理人何国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高德贵上诉请求：1.请求撤销原审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求;2.依法判令徐付岭、北渡村委会、郭松亭承担本案所有诉讼费用。事实与理由:一、一审认定事实相互矛盾。1.一审已经认定高德贵与北渡村委会签订的买房合同合法有效,北渡村委会也认可合同,并已经通过代理人交付房屋，既然合同已经履行，就不存在解除合同。2.北渡村委会也认可是通过委托人进行的交付房屋，既然有委托，那么委托人的行为就是高德贵的行为，说明双方合同正常履行,这与又认定双方合同解除明显相互矛盾。二、一审认定事实明显错误。本案购房合同合法有效，北渡村委会在庭审记录及答辩中都认可本案购房合同书,且辩称已经按合同履行交付手续，而且在答辩时明确表示，村委会的房屋登记记录中有高德贵的房屋,可以证明本案的合同是合法有效的,且已经履行交付。2007年1月22日郭松亭出具的两份证明中明确表述房屋为高德贵的房屋，2003年交款的凭证、购房合同书、北渡村村民集资建房交款通知书都是以高德贵的名称进行的，更关键的是,北渡村委会交付涉案房屋时,述称交付给高德贵,但是高德贵至今未收到涉案房屋。现在北渡村委会的房屋登记备案中,依然是高德贵的房屋备案登记。对于本案的购房合同，虽由他人代签，但高德贵知道合同后，明确表示予以追认,并愿意支付合同款项取得涉案合同房屋。因此,本案的购房合同合法有效,高德贵有权要求按合同履行交房义务。三、支付购买房屋的款项不代表就享有购房合同的权利。根据合同的相对性，合同仅对合同签订方产生权利和义务,对于合同外的第三人没有约束力。根据购房合同可以看出,仅有本村村民才具备购买资格，而且,在购房合同中买受人是高德贵。代签是一种代理的行为，不能改变合同的购买方是高德贵。从缴纳宅基地规划费的票据，到购房合同书、交款通知书,都记载高德贵是房屋购买人,享有涉案房屋的所有权。代为支付购买房屋款项，仅仅是代为缴纳购房款项，即使缴款人是郭松亭,也是替高德贵缴纳的款项。郭松亭的两份证明中,表明是高德贵委托其将房屋转卖,可以看出,郭松亭也认可此房屋属于高德贵,仅仅是委托郭松亭向他人转卖(高德贵并不承认委托转卖)，郭松亭仅仅是一个被委托人，不享有涉案房屋的所有权。因此,代理交款行为就是高德贵交款的行为,一审认定高德贵没有交付款项也是错误的。四、高德贵有权要求北渡村委会交付合同约定的房屋。购房合同合法有效,北渡村委会也称已经按合同交付房屋，且在村委会的备案登记中有高德贵的名称。在一审庭审中，北渡村委会既表述已经按购房合同交付房屋，又不递交交付给高德贵房屋的证据，且也不告知交付房屋的具体情况。且虽同意核实情况后回复法庭,但一直没有回复的内容。这种情况下，北渡村委会承担的是一种举证不能的责任,没有证据证明已经完成交付房屋的合同义务。五、高德贵对交款公告及交款通知不知情、不存在过错。高德贵从缴纳宅基地规划费到签订购房合同,再到缴纳款项及交付房屋，都是代理人进行的，这种代理行为是一种冒名代理，北渡村委会也是以冒名代理人为对象。因此，高德贵不存在过错。六、一审判决法律适用错误。1.郭松亭出具证明来证实高德贵曾电话授权其将高德贵的一套村民集资房向社会转让,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭松亭无证据证明高德贵曾电话授权其将高德贵的一套村民集资房向社会转让,应当由郭松亭承担不利后果。2.虽然高德贵于2003年12月23日委托郭松亭代高德贵办理一切宅基地事宜,但是办理一切宅基地事宜与处理北渡村集资房不能混为一谈,郭松亭无任何证据证明高德贵委托其代为向社会转让北渡村集资房事宜,高德贵直到庭审时才知道郭松亭私自以高德贵的名义对社会转让高德贵名下的北渡村集资房。一审法院在事实认定不清的情况下引用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，明显属法律适用错误。3.一审判决书认定:“北渡村委会辩称:高德贵系北渡村村民属客观事实。在北渡新村的房屋登记上也存在以高德贵名义的房屋记载,且已通过其代理人就房屋进行了交付。”而一审判决书却又认定:“高德贵自始至终均未向北渡村委会缴纳任何款项,视为高德贵与北渡村委会解除房屋买卖关系。”北渡村委会答辩时明确表示涉案房屋至今登记在高德贵名下,案涉房屋买卖合同合法有效且已通过代理人交付完毕,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条之规定，北渡村委会将房屋通过高德贵的代理人交付完毕时,该房屋的所有权转移给高德贵。徐付岭、郭松亭辩称，一、上诉状事实与理由第一项内容不属实。高德贵并没有与北渡村委会签订房屋买卖合同，也没有委托他人签订房屋买卖合同，这份买卖合同不具有真实性，也没有签字人，该合同是虚假的，没有法律效力。高德贵对一审判决已经上诉，一审判决暂时没有生效，不能产生法律效力。二、上诉状第二项内容不属实。高德贵就没有购买北渡村委会的房屋，所以北渡村委会就不可能向高德贵交付房屋，该交付房屋委托行为和事实不存在。至今高德贵也没有交过集资款，也没有交过宅基地规划款，高德贵就没有取得房屋的使用权，合同中徐付岭的签字也不是其本人所签，故该合同不具有真实性。三、高德贵至今没有缴纳集资款，也没有委托其他人缴纳集资款，所以不能取得房屋所有权，且高德贵并未签订合同，更无取得房屋所有权的资格。四、根据谁主张谁举证的原则，徐付岭、郭松亭没有为高德贵提供证据的义务，高德贵不能提供证据，应视为举证不能。五、北渡村委会曾三次向高德贵公告通知缴纳集资款，但在限定期限内其并未缴纳集资款，证明高德贵已经放弃了自己的权利义务，现在已经过了十几年了，高德贵又追要房屋，不符合常理。六、至今高德贵没有提供其缴纳集资款的证据及其拥有宅基地的相关证据，合同中徐付岭的签字并不是本人所签，徐付岭不需要承担任何责任。根据以上事实，郭松亭也不应该承担任何赔偿责任。北渡村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。事实和理由：一、一审法院认定事实清楚，据以认定事实的证据充分。本案中存在着真实的授权委托行为即高德贵向郭松亭出具的授权委托书，委托郭松亭全权代理高德贵购房事宜，高德贵述称没有取得涉案房屋，其根本原因就是高德贵没有履行房屋买卖合同（2007年1月22日签订）所约定的缴纳购房款义务，理所当然也就不享有房屋权利。1.本案中高德贵向郭松亭出具的授权委托书系其真实意思表示，合法有效。从该委托书可以看出高德贵全权委托郭松亭处理与宅基地有关的一切事务，其实质就是房屋买卖事宜。北渡新村自1995年以后因城市规划发展需要就没有再规划过宅基地，北渡新村的建设是为了解决北渡新村未规划宅基地的居民住房问题，规定只要没划宅基地的本村村民都可以购买。为了能实质性的取得购房资格，委托代理人郭松亭依照2003年11月北渡村委会下发通知精神的要求，代高德贵向北渡村委会缴纳2000元的宅基地规划设施费。从高德贵出具的委托书及委托代理人郭松亭的行为足以印证该委托代理行为合法有效。2.一审法院认定高德贵没有履行房屋买卖合同约定之义务即缴纳购房款，事实清楚，证据充分。首先，高德贵的委托代理人郭松亭于2007年1月22日出具的向社会转让村民集资楼证明一份，该证明明确载明，高德贵现电话自愿委托郭松亭将他高德贵一套村民集资楼房购房合同和村委会下达的交款通知叫郭松亭向社会转让；其次，北渡村委会2008年9月6日下发北渡村村民住宅楼交款公告明确告之，购买住宅楼的村民通知于2008年9月30日前缴纳完毕后进行住宅楼房号分配；同时，依据村委会2007年元月1日和2009年4月4日下发的集资楼交款通知看出，若不在规定的时间缴纳集资房款，视为放弃购房资格，高德贵没有在规定的时间内缴纳购房款；再次，依据高德贵与北渡村委会签订的《村民住宅房屋买卖合同》第八条的约定，逾期缴纳购房款项的，北渡村委会有权解除合同。以上证据足以证明高德贵让其委托代理人郭松亭转让其购房事宜，是对其享有合同权利的实质性放弃，其放弃的实体权利已经其委托代理人代为处置。高德贵虽对合同明确表示予以追认，并愿意支付合同款项取得涉案合同房屋，但这种事后追认行为应认定为无效行为，因为其通过委托代理人明确表示对自己的房屋权利进行了处分，且涉案房屋已经对社会进行了转让，高德贵再要求交付购房款取得涉案房屋已陷于事实履行不能，同时也有违民事交易过程中的诚实信用原则。二、高德贵诉称“支付购买房屋的款项，不代表就享有购房合同的权利”。北渡村委会认为，依照社会一般常理，购买房屋当然应该缴纳购房款，进而取得房屋的权利，高德贵自始至终都没有缴纳一分钱的购房款，前期的宅基地规划设施费2000元也是由郭松亭缴纳，同时征得其同意，高德贵的购房资格已通过委托代理人进行了社会转让，没有交购房款何谈取得房屋的所有权。三、关于高德贵要求北渡村委会交付合同约定房屋的权利没有事实和法律依据。首先，《村民住宅房屋买卖合同》的合同落款处的签名为徐付岭，不是买受人高德贵的签名；其次，北渡村委会基于其委托代理人的授权委托书及高德贵的诉讼主张和证据理由等，可以判定是其全权委托了郭松亭处理其购买北渡新村房屋的事宜，北渡村委会基于这种委托代理关系所为的行为在事实上和法律上具有正当性，不存在主观上的过错，也不损害第三人的合法权益。再次，高德贵迄今未向北渡村委会缴纳涉案房屋购房款，不享有请求北渡村委会交付合同约定房屋的权利。四、针对高德贵述称其对交款公告及通知不知情不存在过错的问题。从高德贵向郭松亭出具的授权委托书以及郭松亭出具的向社会转让村民集资楼证明可以看出，高德贵对缴纳购房款一事知情；另外，北渡村委会每次的交款公告及通知都进行了公示，分别张贴到北渡××、北××乡镇××、湛河区门前，故高德贵主张其对交款公告及通知不知情且不存在过错没有事实依据。从高德贵妻子以高德贵名义出具给郭松亭的委托书，以及高德贵虽自述常年不在村中居住但每年都回村中，也足以证明其应当知晓村中建设新村解决村民住房和催缴房款等事实。五、一审适用法律正确。首先，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权移转给买受人，买受人支付对价的合同。其次，从一审中郭松亭提供高德贵妻子签署的《委托书》显示，高德贵委托郭松亭为其办理一切宅基地事宜，且郭松亭替高德贵交纳2000元宅基地规划设施费，北渡村委会留存的一份《村民住宅楼房买卖合同》中显示买房人为高德贵，高德贵对该合同签名予以追认；但从郭松亭出具的证明显示高德贵愿意将北渡新村集资房交社会转让，北渡村委会也收到过该证明，同时高德贵自始至终均未向北渡村委会交纳任何款项，可视为高德贵与北渡村委会解除了房屋买卖合同关系，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定解除房屋买卖合同关系于法有据。六、高德贵两次起诉，两次案由变更和两级法院四次审理，足以认定高德贵委托徐付岭、郭松亭处理宅基地及房屋等委托关系以及高德贵没有在确定的时间内交付分文房款的事实存在，也足以认定高德贵没有在合同中签字。现高德贵不管是以委托关系、物权保护或合同关系主张权利，其均没有事实和理由要求北渡村委会承担履行合同交付房屋义务，北渡村委会也没有侵犯其权益，更不应当承担赔偿等责任。高德贵向一审法院起诉请求：1.请求判令北渡村委会将2007年1月22日村民住宅房屋买卖合同中的房屋交付给高德贵;2.徐付岭、郭松亭应当承担交付房屋责任。如不能交付,徐付岭、郭松亭向高德贵赔偿损失300000元;3.诉讼费由徐付岭、郭松亭、北渡村委会承担。一审法院认定事实：高德贵、徐付岭与郭松亭均系平顶山市北渡街道办事处北渡村村民。2003年，北渡村委会通知规划宅基地缴纳相应的设施费用,郭松亭代高德贵向北渡村委会缴纳宅基规划设施费2000元。2003年11月北渡村委会下发通知，通知有资格的村民于接通知后于11月16日至11月20日到村委会缴纳配套设施费,然后再参加抓号会议,超过时间不缴纳设施费的，视为自动放弃资格。郭松亭出具《委托书》一份，该《委托书》载明:村委会，我委托三哥郭松亭为我办理一切宅基地事宜,口说无凭,立字为据,此书一式两份,签字生效。委托人:高德贵,2003年12月23日。郭松亭陈述该《委托书》上“高德贵”签名系高德贵妻子郭丽所签署。该委托书上“高德贵”签名在平顶山市湛河区法院(2018)豫0411民初3037号卷宗中,经高德贵申请,湛河区法院委托中南财经政法大学司法鉴定中心进行了字迹鉴定。该鉴定中心出具司法鉴定意见书一份,该鉴定意见书载明:委托人处签名为“高德贵”笔迹与提供的郭丽样本笔迹是用一人书写。2007年元月1日,中共北渡村支部委员会、北渡村村民委员会、北渡村村民住宅楼筹建委员会向第4组村民高德贵联合下发《北渡村村民住宅集资楼交款通知》，该通知载明:所购买户型为B户型,第2层,面积共计114.26平方米(包括公用面积),房款总计52079元,优惠免缴5000元后,还应交款47079元,按总售价的60%预付应交款29079元,楼房交付时还应交款18000元。按规定应分配的储藏室2号，面积共计19.049平方米,按半价215元计算,应付储藏室款共计4095元,本次应交的款为33174元,下欠房款按合同执行;所缴纳房款应于2007年元月22日前交到指定账户。北渡村委会存留2007年元月22日《村民住宅楼房屋买卖合同》一份，该合同显示高德贵为买受人（乙方)，徐付岭为委托代理人,北渡村委会为出卖人（甲方)。该合同约定:1.买受人为高德贵,住址北渡村××组,委托代理人姓名为徐付岭,住址北渡村××组。2.所购房屋的基本情况:本合同所称房屋是指由北渡村委会利用集体土地建设并出售给村民的村民住宅楼,乙方对房屋享受完全产权,但对房屋所占用的土地为集体所有;房屋具体位置处只显示2层B户型;该房屋(合同约定)建筑面积为114.26平方米,其中套内建筑面积为100.575平方米,半地下储藏室及共有面积19.49平方米。3.计价方式及价款,按照合同约定建筑面积计算,每平方米单价为人民币455.8元,小计金额52079元,地下储藏室每平方米人民币215元，小计金额4095元,按照村民代表会议决定有宅基地资格户补偿原所收配套费5000元,总房价款为51174元。4.付款方式及期限,甲、乙双方自本合同签订当天，乙方应依照《北渡村村民住宅集资楼交款通知》中的规定一次性交付房价款33174元,下欠款18000元应当在房屋交付时一次付清,不得迟延。5.乙方没有按照合同约定的付款方式、期限及《北渡村村民住宅集资楼交款通知》中规定的交款方式和交款时间交纳完第一次房款的,甲方有权解除本合同,乙方将不再享有“按照村民代表会议决定有宅基地资格户,进行补偿的优惠资格”,今后再购买房屋时,以社会购买人资格对待。庭审中各方当事人均对合同落款处“高德贵”的签名不是高德贵所签没有异议,但高德贵对该签名予以认可。徐付岭不认可该合同落款处“徐付岭”的签名是其本人所签,各方当事人对“徐付岭”的签名均不申请笔迹鉴定。2007年1月22日,郭松亭出具向社会转让村民集资楼证明一份,该证明载明:北渡村第四组村民高德贵有一套村民集资楼现在向社会转让。高德贵现电话自愿委托郭松亭将他高德贵一套村民集资楼房购房合同和村委会下达的交款通知叫郭松亭替高德贵向社会转让。郭松亭后收取高德贵村民集资房合同转让款3000元,郭松亭陈述该款项用于折抵其代高德贵缴纳的宅基地规划设施费2000元。2008年9月6日,北渡村村民委员会下发北渡村村民住宅楼交款公告,要求购买住宅楼的村民同志于2008年9月30日前缴纳完毕后进行住宅楼房号分配。2009年4月4日,北渡村村民委员会下发通知,该通知载明:根据村两委会研究,村委会计划在本月进行集资楼分配，现通知你在本月10号前，务必把所签集资房款和配套设施款全部缴清,如不在规定的时间内缴清,将视为自动放弃资格。迄今,高德贵未向北渡村委会缴纳过任何费用。2009年4月15日,北渡村委会向第16组武秋红下发住宅楼分配通知书,该通知书载明：第16组武秋红你购买的村民住宅楼房屋确定位置为第14号楼第2单元第2层东户，请你持本通知书到指定的位置接收房屋及办理手续。后武秋红将该房屋转卖给北渡村16组村民岳增洲。岳增洲与北渡村委会签订购房合同书,并向北渡村委会缴纳购房款、水、电、气等相关费用。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应价款的合同。本案郭松亭提供高德贵妻子郭丽签署的《委托书》一份显示,高德贵委托郭松亭为其办理一切宅基地事宜,且郭松亭替高德贵交纳2000元宅基地规划设施费。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。北渡村委会因未给村民规划宅基地而组织村民购买北渡新村房屋。北渡村委会留存一份《村民住宅楼房屋买卖合同》显示买房人为高德贵，且高德贵对该签名予以追认。但是2003年高德贵将办理宅基地一切事宜委托郭松亭办理。郭松亭出具证明显示高德贵愿将北渡新村集资房交社会转让,北渡村委会确认收到过该证明,且高德贵自始至终均未向北渡村委会交纳任何款项,可以视为高德贵与北渡村委会解除房屋买卖合同关系。现高德贵请求北渡村委会履行交房义务的诉讼请求,没有事实依据和法律依据,不予支持。合同具有相对性,郭松亭、徐付岭并不是本案《村民住宅楼房屋买卖合同》的相对方。经一审法院多次释明，高德贵主张本案房屋买卖合同关系。现高德贵要求郭松亭、徐付岭应当承担交付房屋责任，如不能交付,徐付岭、郭松亭向高德贵赔偿损失300000元,与本案不属于同一法律关系。如双方存在纠纷应另行解决。综上,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条,中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:驳回高德贵的诉讼请求。案件受理费5800元,由高德贵负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据当事人的诉辩陈述并征得各方当事人同意，本院归纳本案二审纠纷的争议焦点为：高德贵的诉讼请求是否有事实及法律依据。对此，结合本案查明事实及各方当事人的上诉、答辩意见，综合评议如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。本案中，北渡村委会存留的《村民住宅楼房屋买卖合同》第八条明确显示，乙方（高德贵）没有按照合同约定的付款方式、期限及《北渡村村民住宅集资楼交款通知》中规定的交款方式和交款时间交纳完第一次房款的,甲方（北渡村委会）有权解除本合同,乙方将不再享有“按照村民代表会议决定有宅基地资格户,进行补偿的优惠资格”,今后再购买房屋时,以社会购买人资格对待。高德贵对该合同上的签名也予以追认，北渡村委会在与高德贵签订上述购房合同之后，曾先后下发北渡村村民住宅楼交款公告与交款通知书，但高德贵均未在限定期限内缴清全部购房款及费用，且其在一、二审期间均未提供有效证据证明其向北渡村委会交纳过购房款，高德贵应当承担举证不能的法律后果。即便购房期间存在多个委托关系，但均不能因此影响购房款的缴纳。故依照上述法律规定及合同约定，可以视为高德贵与北渡村委会签订的购房合同符合合同约定的解除条件，一审判决认定高德贵与北渡村委会签订的购房合同已经解除，对高德贵主张请求北渡村委会履行交房义务不予支持，并无不妥。高德贵关于北渡村委会应向其履行交房义务的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于高德贵请求郭付岭、郭松亭赔偿损失的问题，因与本案房屋买卖不属于同一法律关系，故一审判决不予支持亦无不当。当事人可另行主张解决。综上所述，高德贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由高德贵负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  谢小丽审判员  窦士报二〇二〇年七月二十四日法官助理罗晓蕊书记员尚亚晓