湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6225号上诉人（原审被告）：吴利群，女，1972年6月14日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：冯家启，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗先利，男，1969年12月3日出生，汉族，户籍地湖北省麻城市。委托诉讼代理人：屈秀凤，系罗先利之妻。上诉人吴利群与被上诉人罗先利租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。吴利群上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回罗先利的第2、3、4项诉讼请求；二、一、二审诉讼费用及鉴定费由罗先利承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定罗先利曾于2011年对涉案房屋进行装修属于主观臆断，缺乏事实依据，罗先利并未提交任何证据证明其于2011年对房屋进行装修，吴利群一审中多次提出异议。一审法院认为房屋10年装修一次的推断缺乏事实依据，且不符合常理。一审法院认定罗先利的房屋损失依据是民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司所作出的评估报告，但该评估报告以2011年6月作为涉案房屋装修时间，缺乏客观性和真实性，在此基础上所作的损失评估结论不具有科学性、合法性，不应采信。二、一审判决适用法律错误。双方租赁合同于2019年4月26日解除，罗先利亦自认于同年5月7日收到房屋钥匙并查看房屋，罗先利若认为权利受损，可以从该日起即进行调查、保全证据等维权措施，无需将房屋空置。罗先利因怠于行使权利导致的房屋空置损失不应由吴利群承担，一审判决四个月的房屋空置损失由吴利群承担适用法律错误。另外，一审法院酌定以每月3000元的租金标准计算房屋空置损失缺乏依据，罗先利非以出租房屋为业，并不必然产生空置损失。三、吴利群于2011年承租涉案房屋时，房屋为旧房屋，房屋损坏的原因是房屋漏水，罗先利不履行维修义务。吴利群退租时未进行交接是罗先利的原因造成的。罗先利辩称，涉案房屋于2011年重新装修，一审判决四个月的房屋空置期远低于实际空置期，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴利群向一审法院起诉请求：1．确认双方2016年10月26日签订的房屋租赁合同已于2019年4月26日解除；2．判令吴利群赔偿罗先利损失50000元整；3．判令吴利群偿还罗先利为其垫付的水费460元、电费1754元；4．本案诉讼费由吴利群承担。一审法院认定事实：罗先利于2001年10月1日取得位于洪山区××街××号的房屋（建筑面积123.19平方米）权属登记。2013年10月26日，罗先利与吴利群签订《租房合同书》（以下简称《合同1》），将案涉房屋租赁给吴利群使用。2016年10月26日，罗先利（作为甲方）与吴利群（作为乙方）再次签订《租房合同书》（以下简称《合同2》），主要约定：1．双方所订合同为叁年，从2016年10月26日开始至2019年10月26日止，每年房租36000元。2．乙方使用期间，水、电、数字电话、煤气所产生的费用，由乙方自行承担。3．甲方收取乙方住房押金3000元，如乙方在租住期间中途退出不租，甲方不退给乙方押金3000元，并要赔偿甲方的一切经济损失。4．在租住期间，乙方要爱护房屋，不得在房屋内干违法事件，如有违反，后果由乙方承担。《合同2》签订后，吴利群将该租赁房屋用作员工宿舍，并正常支付租金至2019年4月25日。2019年4月23日，吴利群突然发短信给罗先利，内容：“因为这个房子我们已经不租了，房租已全部付清。押金不需退还，算我们付给你房屋维修补偿，请你核对好水电费，确定金额是2214元，我支付宝转你，至此我们所有费用全部结清！”2019年5月7日，吴利群委托他人将案涉房屋钥匙交还给罗先利。罗先利当日到案涉房屋内查看，发现房屋内的地板、墙壁（含厕所瓷砖）、门窗、灯具、强电线路、门禁对讲机、防盗锁、席梦思等设施有不同程度的损坏，无法正常居住使用，另未见原在房内放置的一台Ｔ×××××英寸彩电。罗先利于当日向吴利群回复短信，内容：“打你电话你又不接，今天我们到房子里看过了，房子里面都搞坏了，我们能不能协商解决，收到短信回下，如果再不回，我就直接起诉你”。但其后，双方一直未能当面协商解决上述问题。一审法院另查明，武汉市公安局纸坊街纸坊派出所于2019年5月28日出具《证明》，载明“兹有原本辖区兴新街特1号居民罗先利，男，该居民在我所登记的身份证号是，非农业家庭户口，该居民属重户口人员，其另一个户口登记在湖北省麻城市公安局宋埠派出所，登记的内容是姓名罗先利，身份证号是，农业家庭户口。该居民登记在本所的户口已于2000年因重复户口被我所注销，特此证明。”一审法院认为，罗先利与吴利群先后签订《合同1》、《合同2》，双方建立了房屋租赁合同关系，亦是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。《合同2》约定的租赁期限至2019年10月26日止，但吴利群突然在2019年4月23日短信通知罗先利不再租赁案涉房屋并离开，罗先利在2019年5月7日收到吴利群托人转交的钥匙后查看案涉房屋时发现屋内设施设备受损严重并拍照拍摄留存证据，吴利群现认为房屋受损不是自己造成的，但其擅自解约且在与罗先利未做交接手续的情况下即自行离开房屋再未返回，有违常理，吴利群也未举证证明房屋受损与其无关，故对其抗辩意见不予采纳。根据《评估报告》的意见，案涉房屋室内设施恢复费用（折旧后）为26211.05元，因吴利群未尽到对房屋设施设备的爱护责任，其应向罗先利赔偿。现双方均认可《合同2》于2019年4月26日解除，对此予以支持。关于合同解除后房屋空置期损失，吴利群租金支付至2019年4月25日，此后罗先利认为因鉴定的需要，而将案涉房屋一直空置，直至开庭之日2019年12月27日。因双方本可以通过协商采取适当措施，防止损失的扩大，但双方均未积极主动作为，故对上述空置期损失，酌定吴利群按月3000元的租金标准，向罗先利支付4个月的房屋空置期损失12000元（3000元/月×4月）为宜。关于吴利群未结清的水费460元、电费1754元，应向罗先利支付。因吴利群有3000元押金在罗先利处，对上述费用、损失，可以折抵并优先折抵水电费用，故吴利群尚应向罗先利赔偿损失为37425.05元（26211.05元﹢12000元﹢460元﹢1754元－3000元）。另吴利群需向罗先利赔偿可正常使用的29英寸彩电一台，如不能赔偿则需向罗先利支付300元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决：一、确认罗先利与吴利群于2016年10月26日签订的《租房合同书》于2019年4月26日解除；二、吴利群于本判决生效之日起十日内赔偿罗先利损失37425.05元；三、吴利群于本判决生效之日起十日内赔偿罗先利可正常使用的29英寸彩电一台，如不能赔偿则需向罗先利支付300元；四、驳回罗先利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取590元，由罗先利负担219元，吴利群负担371元。鉴定费4500元，由吴利群负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴利群提交了《租房合同书》及《收条》，拟证明双方租赁关系起始于2011年10月，而非一审判决认定的2013年10月；吴利群申请证人胡某、李某出庭作证，证明涉案房屋在承租时并非新装修房屋，承租期内房屋存在漏水情况，罗先利未及时进行维修，房屋在承租时与退租时没有明显差别。罗先利提交了涉案房屋照片及视频光盘，拟证明涉案房屋于2011年进行过第二次装修。经质证，罗先利对《租房合同书》及《收条》的真实性、合法性及关联性均无异议，认可双方租赁关系开始于2011年10月。罗先利对证人证言不予认可，认为证人系吴利群所经营酒店的员工，所作的证言是虚假的，如果房屋存在漏水情况，不可能续签租赁合同。吴利群认为罗先利提交的照片及光盘的真实性无法核实，无法达到证明目的。本院认为，根据吴利群提交的书面证据，可以确认双方租赁关系最早开始于2011年10月，本院予以确认。吴利群申请出庭的两个证人系其经营酒店工作过的员工，仅凭证言，无法达到证明目的，本院不予采信。罗先利提交的证据无法证明涉案房屋于2011年装修，本院亦不予采信。经审理查明，罗先利最早于2011年10月26日与吴利群签订《租赁合同书》，并将涉案房屋交付吴利群使用。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。本案中，双方最后一次续签租赁合同是2016年10月26日，该合同合法有效，租赁期为2016年10月26日至2019年10月26日。在合同履行过程中，吴利群无正当理由于2019年4月23日提出解除合同，该行为违反合同约定，构成违约。其后，吴利群退出涉案房屋时未与罗先利进行交接，而是通过案外人将钥匙转交给罗先利。根据罗先利提供的照片等证据，涉案房屋在吴利群退出时损毁比较严重，已无法正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”及第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，承租人应当合理使用租赁物，否则应承担损害赔偿责任。吴利群在承租涉案房屋后，未妥善使用，造成租赁物损毁致不能正常使用，应当承担赔偿责任。对于赔偿数额，一审法院委托评估机构进行了评估，吴利群上诉主要是对房屋装修时间提出异议。因涉案房屋出租时间较长，罗先利已无证据证明具体装修时间，一审法院结合双方陈述和房屋客观现状，确定涉案房屋装修时间为2011年，并据此进行损失评估。鉴于本案纠纷系吴利群违约导致，涉案房屋确因吴利群的行为无法正常使用，且最终评估报告确定的折旧后修复费用26211.05元符合日常生活经验和认知，故对于该数额本院予以确认，吴利群的该项上诉请求及理由，本院不予支持。对吴利群上诉主张的房屋空置损失问题。因吴利群的违约行为造成涉案房屋无法正常使用，罗先利为维护自己权利提起本案诉讼并对房屋损失进行评估，其后需要对房屋进行重新装修后才能使用，吴利群的行为客观上造成了房屋空置损失。一审法院综合本案具体情况，酌定房屋空置期为四个月，并以3000元的租金标准计算房屋空置损失，并无不当，本院予以维持。吴利群的其他上诉请求及理由，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，吴利群的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由吴利群负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年七月二十八日法官助理胡海洲书记员胡海洲