江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2053号上诉人（原审被告，反诉原告）：李广高，男，1980年6月6日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：宋奋永，江苏中领律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张春香，女，1983年5月10日出生，住安徽省涡阳市。委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原审第三人：李学兵，男，1950年11月29日出生，住江苏省宿迁市宿城区。原审第三人：胡修花，女，1957年8月6日出生，住江苏省宿迁市宿城区。二原审第三人委托诉讼代理人：宋奋永，江苏中领律师事务所律师。上诉人李广高因与被上诉人张春香、原审第三人李学兵、胡修花房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初5211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李广高上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由张春香承担。事实和理由：1.一审存在程序违法。一审判决认定的185000元费用的证据未经质证，李广高不知道张春香提供上述证据的证明目的是适用双方协议第四条约定的费用还是第二条约定的费用。2.一审判决认定185000元属于购房款属于认定事实基本不清。185000元并非购房款，其中包含了其他费用，该其他费用根据合同约定应由张春香承担。其实际支付的购房款没有180000元，张春香并未足额支付第一笔购房款，构成违约，且上述款项并非两天之内支付的，张春香构成违约。3.一审判决认定李广高自愿承担30000元违约金基本事实不清，作出以上判决于法无据。因张春香并未足额支付约定的第一笔180000元购房款构成违约，其次，一审判决认定李广高自愿承担30000元违约金理解错误。李广高是在解除合同的同时愿意支付30000元费用作为解除条件和补偿，但是在合同不解除的情况下，不构成违约，不应承担违约金。4.一审法院认定涉案房屋属于李广高单独所有属于基本事实不清，涉案房屋属于原审第三人与李广高共有，损害原审第三人利益，给社会带来不稳定因素。被上诉人张春香发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，李广高的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。其主要的答辩意见为：涉案房屋的价款为260000元，如果原审第三人认为本案侵犯其权益应当另行起诉。原审第三人李学兵、胡修花发表陈述意见称，与李广高的意见一致。张春香向一审法院提出诉讼请求：1.判令李广高配合张春香办理宿迁市洋河新区房屋过户手续并向张春香支付违约金30000元；2.李广高承担本案全部诉讼费用。李广高在本案中提出反诉请求：确认李广高与张春香之间签订的《房屋转让协议书》解除。一审法院经审理认定如下事实：李广高及李学兵、胡修花自认李广高系李学兵、胡修花的儿子。2017年9月24日，李广高和“洋河镇人民政府”签订《宿迁市洋河新区房屋征收补偿安置协议》（以下简称征收协议），约定由征收单位将李广高位于“李官庄七组”的房屋进行征收。依据该征收协议，被征收房屋编号210，被征收人为李广高，产权调换房费用一项空白，无置换房屋信息。2017年12月29日，李广高和案外人（洋河上郡）签订《预选房登记表》，载明“李官庄村古山河东、高速路北危旧片区项目，姓名李广高，征收号210,……拆迁合法居住面积68.72㎡，政府补贴10㎡，合计78.22㎡。现预选洋河上郡小区，6栋303室96.51㎡。合计96.51㎡,78.72㎡内享受安置价格，超出78.72㎡至96.51㎡的在安置价基础上另加600元/㎡……，现暂收1套房的预选保证金贰仟元，待办理购房手续时用于抵扣房款。以上选房面积最终以权威部门测绘为准”。李广高在诉讼过程中表示，其和开发商就涉案房屋签订的买卖合同中价格为151000元，李广高实际仅支付定金2000元。房屋被征收的两年多来，涉案小区才交房，但李广高手中并没有钱支付购房款，在此情况下，张春香提出由其来出钱。2019年5月17日，张春香（乙方）和李广高（甲方）签订《房屋转让协议书》（以下简称转让协议）。第一条约定，“甲方自愿以人民币贰拾陆万元（￥260000）价格转让位于宿迁市洋河新区给乙方，面积为96.51平方米。房屋具体详情以甲方最终交付的《房屋买卖合同》为准。乙方对所转让的房屋状况和性质已经做了充分了解”。第二条约定，“付款方式：双方确认，乙方通过银行转账给甲方，具体以甲方提供为准，付款方式为本协议签订之日起两天内转账180000元，待办理产权证之日两天内转账80000元”。第三条约定，“房屋交付：自本协议生效后，甲方必须在两日内交付房屋于乙方，不得拖延。否则承担违约责任。交房时甲方配合乙方办理物业手续”。第四条约定，“合同签订之日，甲方将涉及上述房产的所有手续文件交付乙方保存，包括《买卖合同》、购房发票、物业合同、预选房登记表等。房屋具备交付条件时，由甲方配合乙方办理各项手续，所产生的费用由乙方承担”。第五条约定，“如乙方需要配合办理该房屋产权到自己名下，甲方须积极协助乙方，所产生的费用由乙方共同承担。……该房屋升值与降值等市场风险自本合同生效后由乙方承担，甲方不得干涉”。第七条约定，“自本协议生效后，双方须遵照执行，如有违约，须承担违约金叁万元（30000元），并继续履行”。受双方委托，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所对上述协议书签订过程进行见证。《房屋转让协议书》签订后，张春香即向涉案房屋的开发商支付购房款、向物业公司缴纳物业费用、向税务部门缴纳涉案房屋的税费等，合计支出185000余元。上述购房发票、物业收据、维修基金专用收据等均由张春香持有。2019年5月24日，涉案房屋取得不动产权属登记证书，登记所有人为李广高，房屋性质为市场化商品房，不动产权证号为（2019）宿迁市不动产权第0024646号。因李广高未配合张春香办理涉案房屋的产权变更登记，张春香于2019年5月30日以短信的方式通知李广高，短信主要内容为张春香已经按约代李广高支付了购房款、物业费等，代办了交房等手续，涉案房屋已经取得权属证书，但经多次催促，李广高却拒绝接受剩余的80000元购房款，因此张春香要求李广高于明日12时前提供银行账户或当面接受现金，并在2019年6月5日配合办理产权变更登记。次日21时15分，李广高短信回复原告，载明“张春香，由于你违反了我们协议的第二条，付款方式和时间，我以认为你已经违约，前几天我已通知你们，解除我们双方签订的房屋买卖合同，请你尽早提供付房的发票给我，我好筹钱给你”。2019年6月28日（张春香提起本案诉讼后），李广高委托本案代理律师通过EMS向张春香邮寄《解除房屋买卖合同通知函》，以反诉的五项理由，要求解除和张春香之间的《房屋转让协议书》。一审法院另查明，2019年5月21日的个人征信报告显示，自2014年7月至2016年5月，李广高存在十数笔信用卡逾期记录，该逾期的信用卡处于销户状态。自2017年10月至2018年5月，李广高存在多笔个人消费贷款，但金额均为2500元至5000元。另外，在2018年10月之前，李广高还存在很多次信用查询记录，查询机构包括银行、网贷公司，查询原因均为“贷款审批”、“信用卡审批”、“保前审查”。一审法院认为，双方之间签订的合同系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，且合法有效。合同中明确约定李广高应在协议生效后的两日内交付涉案房屋，目前交付期限已经届满，张春香要求李广高交付房屋，于法有据，应予支持。李广高主张解除双方的合同，并列举了五项理由，除了第三项理由（买受人未按约支付购房款）之外，其余四项均不属于法律规定可以解除合同的条件，系李广高常识性错误，并无法律依据。另外，李广高主张的第五项理由为涉案房屋为拆迁安置房，双方的房屋买卖合同违反法律规定。然而，李广高的房屋征收安置补偿协议中并未载明相关置换房屋的信息，涉案房屋的不动产权属证书上载明房屋的性质为“市场化商品房”，因此李广高的该项辩解，一审法院不予采信。同时，上述房屋征收安置补偿协议，不动产权属证书也可以证明涉案房屋的原所有权人为李广高个人。一审法院认为本案的另一争议焦点为张春香有无按照合同约定支付购房款。张春香主张其已经按约支付了首批购房款180000元，并提供相关购房发票、税费发票、物业费收据等，上述票据金额约为185000元，据此可以说明张春香已经实际支出180000元以上。李广高认可张春香代其支付了上述费用，但称上述费用并不包含在260000元的购房款内，而是张春香履行合同中“相关费用”的约定。对于李广高的辩解，一审法院不予采信。第一，李广高辩称的相关“费用”约定于双方转让协议第四条，具体内容为：“合同签订之日，甲方将涉及上述房产的所有手续文件交付乙方保存，包括《买卖合同》、购房发票、物业合同、预选房登记表等。房屋具备交付条件时，由甲方配合乙方办理各项手续，所产生的费用由乙方承担”。据此可见，该条共两句话，约定了“合同签订之日”以及“房屋具备交付条件时”两个阶段中，双方的权利义务。相关费用是在房屋具备交付条件，办理双方之间交付手续时产生的，而原始购房发票应在此之前即开具完毕，即向开发商交付购房款等是李广高的义务。这也与双方在该条中约定，李广高应将包括购房发票在内的手续文件交付张春香保存相对应。另外，转让协议第五条约定“甲方（李广高）保证上述房屋无任何抵押等产权纠纷”，如果涉案房屋购房款几乎未付，契税、维修基金等均未缴纳，产权不可能不存在纠纷，据此相关购房款及税费应由李广高负责。第二，李广高在答辩以及提起反诉时均称转让协议中约定的价格为260000元，明显低于涉案房屋的市场价（400000元）。据此，李广高所认定260000元价格不当的前提即是张春香代付十八万余元不属于转让协议第四条约定的“费用”。否则，张春香取得涉案房屋实际应支出合理的市场价580000元（李广高所谓的合理市场价400000元，另外再付相关费用18万余元）。第三，双方约定的260000元价格并无不当。张春香述称，李广高的房屋被征收，其符合当地政府政策，可以在选定的小区房源中享受购房补贴。由于李广高没有资金，该优惠房源一直浪费，期限即将届满。在此情况下，李广高找到张春香，同意转让涉案房屋，但要求张春香加价购买。因此，双方签订协议中的180000元实际上被支付给了开发商或缴纳相关税费。张春香的上述主张和“预选房登记表”中有关“78.72㎡内享受安置价格”的记载、李广高在交房时无付款能力、李广高在两年多来实际仅支付2000元定金相互印证，对比张春香自认的涉案房屋原始购买价格为151000元，双方约定的260000元的价格并无不当。因此，李广高主张解除双方之间的合同，并无事实及法律依据，一审法院不予支持。张春香要求李广高继续履行合同，协助办理涉案房屋的产权变更登记并支付违约金，于法有据，一审法院予以支持。李广高对张春香主张30000元违约金的金额不持异议，一审法院对此加以确认。关于尚余的购房款80000元，张春香愿意在本案中继续支付，一审法院予以确认。综上，张春香的诉讼请求，于法有据，应予支持。李广高的反诉，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、李广高于判决生效之日起十日内配合张春香办理宿迁市洋河新区洋河镇洋河上郡6幢303室房屋【（2019）宿迁市不动产权第0024646号】产权变更登记；二、张春香于判决生效之日起十日内支付李广高80000元；三、李广高于判决生效之日起十日内支付张春香违约金30000元；四、驳回李广高的诉讼请求。本诉案件受理费550元，反诉案件受理费2600元，合计3150元，由李广高负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。鉴于双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.涉案房屋购房款的数额如何确定；2.涉案房屋买卖合同的违约方如何确定，违约责任如何承担。关于第1个争议焦点。张春香主张，涉案房屋的购房款为260000元，其代李广高向开发商、物业公司等支付的相关费用应当从上述260000元中扣除。李广高主张，涉案房屋的购房款为400000余元，在张春香向开发商、物业公司等支付相关费用后还应另行向李广高支付260000元。本院对张春香的主张予以采信，理由如下：1.双方签订的房屋转让协议书中第一条明确约定“李广高自愿以人民币贰拾陆万元（￥260000元）价格转让位于宿迁市洋河新区给张春香，面积为96.51平方米。”在该条款中已经明确了房屋的位置、面积及价款。2.李广高与开发商约定的房屋价款为151000元，但其仅向开发商支付了2000元定金，对于剩余购房款其未向开发商支付，其称根据房屋转让协议第四条的约定应当由张春香承担。但从该房屋转让协议书第四条的具体内容上看无法得出这一结论。该条款约定，李广高在合同签订当日，将涉及上述房产的《买卖合同》、购房发票、物业合同、预选房登记表等交付给张春香保存。根据常理，如李广高不向开发商支付剩余购房款，则开发商不可能向其出具购房发票。李广高称根据第四条的约定，产生的费用由张春香承担可以看出所有费用应当由张春香承担。但是根据上述条款的约定，在“房屋具备接受条件时，由李广高配合张春香办理各项手续，所产生的费用由张春香负担”，即张春香负担相关费用的时间节点为“房屋具备接收条件时”，此时开发商的购房款、物业费用及相关契税均应由李广高付清，否则房屋不可能具备接收条件李广高也按照第五条的约定“保证上述房屋无任何抵押等产权纠纷”。3.李广高称根据房屋转让协议书第二条，张春香未向其转账180000元违反协议约定。在李广高个人征信报告存在不良记录的情况下，张春香未采取直接向其转账而是代其垫付相关费用的方式支付1850000余元并无不当，应当视为张春香已经支付了上述180000元购房款。鉴于张春香在本案中同意继续向李广高支付剩余的80000元购房款，故一审法院认定双方的房屋买卖合同应当继续履行，李广高应当协助办理涉案房屋的产权变更登记手续并无不当，本院依法予以确认。关于第2个争议焦点。根据对第1个争议焦点的分析，可以认定涉案房屋转让协议应当继续履行，现李广高无正当理由拒绝继续履行该协议，故李广高应为违约方。鉴于房屋转让协议中明确约定违约方应当承担30000元违约金并继续履行本协议，故一审法院认定李广高承担30000元违约金并无不当，本院依法予以确认。李广高另主张一审庭审过程中未对张春香付款185000元的相关证据进行质证，故一审程序存在违法。经审查，在一审庭审过程中上述证据已经经过举证、质证，李广高对张春香提交的相关票据的真实性无异议，李广高的上述主张与事实不符，故本院对李广高的上述主张不予采信。李广高还主张涉案房屋由其与原审第三人共有，涉案房屋买卖合同侵犯了原审第三人的权益。本院认为，鉴于征收协议及预选房登记表中均未涉及原审第三人对涉案房屋享有权益，如李广高出卖涉案房屋的行为对原审第三人的权益造成侵害，原审第三人可与李广高另行解决。综上所述，上诉人李广高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由上诉人李广高负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  吴振环审判员  王冬冬二〇二〇年七月十日书记员  苏 淼