湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初662号原告：黄琼，男，汉族，1965年1月5日出生，衡阳市人。委托诉讼代理人：黄翔宇，男，汉族，1990年8月17日出生，系原告黄琼之子。被告：衡阳融冠房地产开发集团有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道16号融冠广场27楼。法定代表人：薛理勇，该公司总经理。第三人：衡阳融冠物业服务有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新大道32号。法定代表人：陈定宇，该公司总经理。被告衡阳融冠房地产开发集团有限公司、第三人衡阳融冠物业服务有限公司共同委托诉讼代理人：刘波，湖南德巍律师事务所律师。原告黄琼与被告衡阳融冠房地产开发集团有限公司（以下简称融冠房地产公司）、第三人衡阳融冠物业服务有限公司（以下简称融冠物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告黄琼的委托诉讼代理人黄翔宇，被告融冠房地产公司、第三人融冠物业公司共同委托的诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费9636元；2.由被告承担诉讼费用。本案审理过程中，原告黄琼将其第一项诉讼请求变更为：判令被告支付物业费7546元。被告融冠房地产公司、第三人融冠物业公司共同辩称，1.涉案房屋在约定的交付时间之前已经竣工验收合格，已达到《商品房买卖合同》约定的交付条件；2.原告起诉状中引用了《消防法》第十三条，但仅引用了部分条款；3.本案已过诉讼时效，应驳回原告的全部诉讼请求；4.本案的全部诉讼费用应全部由原告承担。本院经审理查明的事实如下：2011年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告融冠房地产公司将其开发的坐落于衡阳市蒸湘区房屋出售给原告黄琼，房屋总价款为564777元，出卖人应当在2013年6月30日前将经“综合验收合格”的房屋交付买受人使用等。合同签订后，原告依约履行了其支付房款的义务。2013年6月30日，原告到被告处收房，被告告知可以收房，但原告在收悉被告未取得《消防验收意见书》《规划验收合格证》等文件后，认为被告不符合交付条件，遂拒绝收房。2016年12月31日，原告到第三人处办理了收房手续，并向第三人融冠物业公司缴纳物业管理费9636元。另查明，《融冠·水映豪廷三期16#17#19#20#21#楼、15#楼工程竣工验收备案表》显示，包含原告所购房屋所在楼栋（21栋）在内的被告开发的多栋房屋于2013年2月3日竣工验收，工程勘查单位、设计单位于2013年4月11日签署验收合格的意见，施工单位于2013年4月1日签署验收合格的意见，监理单位、建设单位于2013年4月7日签署验收合格的意见。本院认为，本案纠纷系因原告认为被告未依法、依约交付其从被告处购置的商品房，致其产生物业服务费损失而酿成，故本案应为商品房销售合同纠纷，对于立案案由，本院依法予以纠正。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。对于本案争议焦点问题，本院作如下分析：一、本案是否已过诉讼时效。本院认为，原告于2016年12月31日向第三人交付了物业管理费，故其主张的受到损害的权利应从该日起计算诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，结合原告于2019年12月31日前已向本院递交起诉材料之事实，本院认定本案未过诉讼时效。二、原告主张的物业管理费应否由被告支付的问题。原告黄琼已依照合同履行了自己的付款义务，被告应按照合同约定如期交付房屋。本案中，原、被告虽在合同中约定了被告房屋需经综合验收合格，但该审批项目已于2004年5月19日被《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》国发〔2004〕16号文件明令取消，故该条款实际已无法履行。而本案诉争房地产工程项目经已于2013年4月经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并在其后的备案过程中，未被备案机关责令停止使用、重新组织竣工验收，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”，应视为该工程于2013年4月经工程竣工验收合格后即可以交付使用。双方约定于2013年6月30日前交房，原告在约定交房的最后日期以被告未满足合同约定的交房条件为由，拒绝接收涉案房屋，应视为其拒绝接收房屋的时间（2013年6月30日）为接收房屋的时间，即被告交付房屋符合法律规定及双方约定，不存在《物业管理条例》第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定的情形，故本院对于原告的诉讼请求，依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄琼的其他诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告黄琼负担。本判决为终审判决。审判员  王孝杰二〇二〇年七月一日法官助理罗娜书记员**梅《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。