江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1944号上诉人（原审原告）:江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会，住所地江苏省徐州市鼓楼区琵琶路三巷111号。法定代表人：徐继良，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：魏红，江苏淮海正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯辽远，男，1970年6月7日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘飞，江苏非圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司江苏徐州石油分公司，住所地江苏省徐州市建国西路97号。法定代表人：朱晖，该分公司经理。委托诉讼代理人：孙黎明，江苏六佳律师事务所律师。上诉人江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会（以下简称琵琶居委会）因与被上诉人冯辽远、中国石化销售股份有限公司江苏徐州石油分公司（以下简称中石化徐州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人琵琶居委会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人欠缴租金是基本事实，不单单是本次诉讼主张的年份，之前被上诉人就恶意欠缴，被上诉人拖欠租金是习惯性违约，上诉人可以举证租金收据，证明被上诉人恶意违约。2.被上诉人不能如实陈述，关于350万元的性质，事实上本案经过了公安侦查，被上诉人是十分清楚的，但是在一审中被上诉人却恶意说是履约保证金，必然导致在未来有可能出现极大纠纷，并对个人是否构成犯罪都有极深的影响，请求二审法院要求被上诉人冯辽远对于350万元的性质说清。3.从中石化徐州分公司提供的关于孟家沟加油站委托经营合同及涉诉涉警的情况说明中，中石化徐州分公司已经认可被上诉人冯辽远和上诉人签订合同开始就进行了转租，所以上诉人所主张的被上诉人拖欠租金以及转租这些事实都是能够成立的，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯辽远辩称，关于上诉人在上诉状中提及的三点问题：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人不存在习惯性违约问题，被上诉人缴纳租金都是提前和村里会计联系，根据会计指令交款，是双方合议的，根据上诉人的收款行为也可以证实这一点。2.关于350万元的性质，该350万元在签订合同时应村里要求缴纳的履约保证金及资产转让款，所谓资产转让款即合同到期后加油站的地上附着物全部归被上诉人所有，在合同履行过程中作为保证金，合同到期后转为购房款。3.上诉人提及的转租这个事实并不存在，被上诉人以村里的名义与中石化签订合作经营合同，告知了村里并征得了村里的同意办理的手续，对此事实村里是明知并认可的。综上，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求驳回。中石化徐州分公司辩称，针对上诉人提出的第三个上诉意见，同被上诉人冯辽远的答辩意见。中石化徐州分公司与李某、冯辽远系合伙关系，上诉人提供的证明和授权，证明其对该事项已经明知，上诉人认为提供的委托合同和说明书表明中石化徐州分公司认可与冯辽远之间存在转租没有法律和合同依据，属于有违诚信的行为，请求法庭驳回上诉人对中石化徐州分公司的诉请，维持原判。琵琶居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令冯辽远支付拖欠琵琶居委会的租金36万元，并判令支付自解除合同之日至返还加油站期间的依租金标准计算的实际占用使用费；2.解除2010年7月8日琵琶居委会与冯辽远签订的租赁合同书，并要求冯辽远、中石化徐州分公司返还加油站；3.要求冯辽远、中石化徐州分公司返还2010年7月8日《孟家沟加油站证照材料移交清单》上载明的证照、印章、资料计18项；4、案件受理费等诉讼费用由冯辽远、中石化徐州分公司承担。一审法院经审理查明：徐州市鼓楼区琵琶街道办事处琵琶社区居民委员会（2018年3月12日更名为江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会）与冯辽远于2010年签订《租赁合同书》，约定该居委会将坐落于三环路与煤港路交叉口东南部，加油设施、证照齐全的加油站租赁给冯辽远作为油品经营使用，期限自2010年7月1日至2030年6月30日止，第一年租金为合同签订之日即时付清，以后每年7月1日前付清下年租金，琵琶居委会收取租金以收据为准，租金每五年一递增，2015年7月1日至2020年6月30日年租金18万元；约定冯辽远如不按期交纳租金超过15天，琵琶居委会有权终止合同并收回加油站，给琵琶居委会造成损失由冯辽远负责赔偿，投资及预付租金归琵琶居委会所有；还约定营业执照变更冯辽远名下，租期内证照和各种经营手续及时年检，如需转租需琵琶居委会同意。2010年7月8日，该琵琶居委会以《孟家沟加油站证照材料移交清单》移交给冯辽远经营所需的有关证照、印章等计18项。之后双方正常履行该合同，直至2016年上半年时，冯辽远被琵琶居委会告知暂缓交纳应付租金，由双方重新商定增加租金数额后再付，冯辽远即未在2016年7月1日前交纳2016年7月1日至2017年6月30日的年租金18万元。在此期间，2016年4月19日，该琵琶居委会向中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司（2019年5月6日登记为第二被告）出具《授权委托书》，载明：李某系居委会职工，居委会授权李某办理孟家沟加油站与该公司联营合同以及联营合同的签署、修改、补充；合同存续期间孟家沟加油站与该公司联营合同的资金往来和划转由李某全权负责处理；联营合同期间收款方户名：李某，并注明了开户银行及账号。后李某作为签约代表人与中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司于2016年11月28日签订《加油站委托经营合同》，约定该公司接受委托，负责经营孟家沟加油站，并约定了委托管理期限、双方权利义务、费用的计算及支付（……委托方固定收益金2016年-2020年为121万每年）、违约责任等,该合同签订后，该公司依约向李某、冯辽远履行了付款义务。2017年10月12日琵琶居委会就涉案纠纷起诉的（2017）苏0302民初4034号案件审理中，2018年1月31日，冯辽远向法院递交《提存申请书》，载明为表诚意，愿将涉案《租赁合同书》期内至2030年6月30日的所有未付租金提前一次性全额支付，提存至法院。2018年5月4日冯辽远到庭陈述“租金是正常交付的，但是最后一次该交租金的时候，村委会王再旺会计提出老百姓要求涨钱，让我缓交，然后我跟他商量，大概四五个月的时间才给回话，说每年涨到30万元，我也同意了，又过了大概半个月，王再旺会计又说村里不同意租金30万元，始终不说数，就这么搁着了，然后我就接到法院的传票，我认为这是村来个别人想的招，加油站经营有起色，他们想把我赶走，之前向法院提存申请的时候也说过这个事情”、“我和中石化的经营合同村里知道，并且村里也盖过章，另外我和村里签订租赁合同时，向村里付了350万元的履约保证金，这里面都有证据”，认为其与中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司之间关系“不是转租，是委托经营，中石化付我固定的收益金”，“我认为村里特意设的套算计我，看经营的好了，故意造成我不交租金的事实，实际不是不交，而是让我缓交，现在让我所有的租金一次性交完，我都同意，我有这个经济实力，这个钱都可以交到法院”。在一审庭审中认可李某系其合伙人，并陈述“关于租赁期间原告提出增加租金以及暂缓交纳租金均是与原告方的原书记王再喜、会计王再旺、现主任徐继良洽谈，申请对原告方工作人员进行测谎；案子产生是原告以增加租金暂缓交纳租金为由，让被告暂缓交纳租金，恶意促成某些条件的形成，目的是意图解除合同，根本原因是租赁时加油站非正常经营，后来经营步入正轨，原告见利忘义、过河拆桥，明显违反了民法诚实信用原则”。2018年6月22日徐州市公安局朱庄派出所向法院致函，载明涉案琵琶居委会法定代表人徐继良报警称其单位公章、其签名被他人伪造，该公安机关为侦查工作需要，向法院调取上述《授权委托书》等材料。依据法律规定，2018年6月28日法院将案件移送该公安机关并依法向当事人送达移送《通知》。后徐州市公安局鼓楼区分局向法院致函（出具日期署为2019年3月4日），载明法院移交的涉案纠纷该局收悉后交由朱庄派出所办理，经鉴定，卷宗内《授权委托书》上的印章和签字均为真迹，不是伪造，不构成伪造公文印章；案件无欺骗手段，不认为构成合同诈骗，将案件移交法院。法院重新立案，形成本案。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。琵琶居委会就涉案纠纷提起诉讼，依据理由有三，1.冯辽远未按约定支付租金，琵琶居委会按约定可以行使解除权；2.冯辽远擅自转租租赁物，琵琶居委会依法行使解除权；3.中国石化销售股份有限公司江苏徐州石油分公司使用涉案加油站无法律依据。法院分述如下，琵琶居委会在冯辽远承租加油站期间为李某出具授权委托书，授权李某办理加油站与石油分公司联营合同事宜，证明其对于李某与冯辽远系合伙关系是明知的且同意李某与石油分公司签订协议，其又以此为由主张冯辽远擅自转租，有违诚信。琵琶居委会在案件纠纷处理中，对其法定代表人徐继良亲笔签名及单位公章均不予认可，且作为刑事案件报案，经公安机关刑事侦查后，确认所报警情虚假，琵琶居委会对于案件的纠纷处理存在严重的不诚信行为。另，双方合同中虽未明确约定解除权行使期限，但自冯辽远未于2016年7月1日前交纳相应期间租金后的15日，琵琶居委会即享有解除权，但琵琶居委会并未在合理期限内行使解除权，而是迟至2017年10月12日（该期间已超过《民法通则》中规定的延付或拒付租金的一年诉讼时效）始提起诉讼要求解除合同。琵琶居委会在双方存有明确的合同约定解除条件的情况下，甘冒相应风险而未在合理期限内行使该权利，有违常理，由此亦可佐证冯辽远辩称的琵琶居委会要求增加租金数额且要求暂缓交付租金的意见。根据查明事实，冯辽远依据与石油分公司的约定取得的委托方固定收益金，数额远大于其应支付琵琶居委会的租金，其主动对琵琶居委会违约不按期支付租金不符合一般常情，虽有未付租金之实，也不能令人相信是其恶意拖欠，况且其在诉讼中多次表明可以随时支付租金、就数额可与琵琶居委会协商增加，明确表示有能力一次性全部付清应付琵琶居委会的租金，亦要求提存，故其辩称理由法院予以采纳。参照我国合同法合同效力的有关规定，当事人为自己的利益不正当促成约定条件成就的，视为条件不成就，就案件而言，冯辽远在琵琶居委会要求协商增加租金数额未达成一致意见的情况下逾期支付租金不应认定为违约。故对琵琶居委会以冯辽远满足合同约定解除条件要求解除合同并支付解除合同后占有使用费的诉讼请求，法院不予支持，对要求冯辽远支付租金54万元的诉求予以支持。琵琶居委会2016年4月19日向中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司出具《授权委托书》的行为及载明的内容，已经明确表明原告对该公司经营使用涉案租赁物是明知且同意，甚至有关收益都明示该公司支付给签约人，而签约人与冯辽远系合伙关系，冯辽远对其涉案所为民事行为均予认可，故冯辽远不存在琵琶居委会所诉的擅自转租，石油分公司使用涉案租赁物经营有事实和法律依据，故法院对琵琶居委会诉求2、3不予支持。遂判决：一、冯辽远于判决生效后3日内一次性支付江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会租金540000元；二、驳回江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交证据记账凭证以及结算凭证共计12页，证明被上诉人拖欠租金，且2013-2014年的租金没有缴纳。被上诉人冯辽远质证认为证据的真实性没有异议，但是上诉人遗漏了票据，交费行为和时间均是按照上诉人会计的指令，是双方合议的结果。中石化徐州分公司因未参与上述行为，故请求法庭核实证据的三性。被上诉人冯辽远提交证据材料：邳州市人民法院（2019）苏0382刑初25号刑事判决书，该判决书中认定，被告人王志永原系徐州市公安局鼓楼公安分局副局长，2017年下半年，给上诉人书记徐继良为其朋友承租该街道加油站提供帮助，后王志永2017年中秋节前后收受王某所送现金，通过结合该案的询问笔录，证明上诉人与他人串通谋划，意图借助警方撕毁合同将房屋转租他人。上诉人质证认为判决书的形式真实性不持异议，但是与本案无关。中石化徐州分公司质证认为该证据的真实性无异议，通过该证据可以证明冯辽远的主张，上诉人有恶意的想撕毁他们之间签订的租赁合同的意愿，人为制造约定的解除合同的条件成就。二审中，本院依职权传唤证人李某、胡某夫妻二人到庭，李某陈述对于上诉人向其出具授权一事并不知情，系其丈夫胡某安排其签订合同。而胡某陈述其与冯辽远合作经营涉案加油站，应中石化徐州分公司的要求，故而找到上诉人出具授权委托书，以其妻子李某的名义签订合同。上诉人质证认为证人证言说明涉案授权委托书并非双方真实意思表示，冯辽远一审中作虚假陈述。被上诉人冯辽远质证认为证人证言客观真实，不存在虚假陈述。被上诉人中石化徐州分公司质证认为证人证言真实性无异议，能够和公安机关出具的对公章和签字相互印证，证明该事实的存在。二审中，冯辽远陈述一审中未表述清楚，李某的丈夫胡某是其合伙人。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人冯辽远于2010年签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人将涉案加油站及相关材料交由被上诉人冯辽远使用，被上诉人冯辽远亦按照上诉人会计的指令，支付相应租赁费。关于上诉人要求解除涉案租赁合同的问题。2016年7月1日前，被上诉人冯辽远未交纳2016年7月1日至2017年6月30日的年租金18万元，其辩称系上诉人想增加租金，故而告知其暂缓交纳。而上诉人以被上诉人冯辽远未及时缴纳租金为由，要求解除双方之间签订的租赁合同。从被上诉人冯辽远合伙人胡某的妻子李某与被上诉人中石化徐州分公司于2016年11月28日签订《加油站委托经营合同》可以看出，冯辽远通过涉案加油站从中石化徐州分公司获得的收益远大于应交纳给上诉人的租金，其主动违约不交纳租金不符合常理，且冯辽远在诉讼中多次表明可以随时支付租金、或者协商增加租金，并有能力一次性全部付清应付的租金，亦要求提存。而通过被上诉人冯辽远二审提交的（2019）苏0382刑初25号刑事判决书可以看出，2017年时上诉人的法人徐继良想要让其朋友承租涉案加油站，有人为制造合同约定解除条件成就的不诚信行为。且上诉人在本案纠纷处理中，对其法定代表人徐继良亲笔签名及单位公章均不予认可，并作为刑事案件报案，经公安机关刑事侦查后，确认所报警情虚假，上诉人对于本案的纠纷处理亦存在严重的不诚信行为。故结合上述情况，本院认为上诉人为自己的利益不正当促成合同约定的解除条件成就，以协商增加租金数额为由要求被上诉人冯辽远暂缓缴纳租金，从而造成被上诉人冯辽远逾期支付租金，被上诉人冯辽远行为不构成违约。关于涉案加油站转租的问题。根据公安机关的刑事侦查结果，上诉人于2016年4月19日向中国石化销售有限公司江苏徐州石油分公司出具《授权委托书》系真实的，该授权委托书载明的内容表明上诉人对中石化徐州分公司经营使用涉案加油站是明知且同意的，甚至有关收益都明示中石化徐州分公司支付给签约人李某，而签约人李某的丈夫胡某与冯辽远系合伙关系，冯辽远对其涉案所为民事行为均予认可，故冯辽远不存在上诉人所诉的擅自转租。故上诉人以被上诉人冯辽远拖欠租金、擅自转租为由要求解除涉案租赁合同并返还涉案加油站、移交相关加油站材料的请求，本院不予支持。因被上诉人冯辽远确有拖欠上诉人租金的事实，故对于上诉人要求被上诉人冯辽远支付租金的请求，本院予以支持，一审法院计算租金数额无误，本院予以确认。综上，上诉人江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29520元，由江苏省徐州市鼓楼区琵琶街道琵琶居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年七月八日书记员 宗 正