辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽0603民初3001号 原告：丹东市某某厂，住所地辽宁省丹东市振兴区。 法定代表人：高某，系厂长。 委托代理人：于某某、刘某某，辽宁仁政律师事务所律师。 被告：程某某，男，汉族，1963年7月6日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 被告：李某，男，汉族，1972年9月23日出生，住辽宁省大连市中山区。 两名被告的共同委托代理人：曹某某，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 两名被告的共同委托代理人：王某，辽宁万鹏律师事务所律师。 原告丹东市某某厂诉被告程某某、李某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月19日立案受理，依法由审判员张安富适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丹东市某某厂的法定代表人高某及其委托代理人于某某、刘某某、被告李某及被告程某某、李某的共同委托代理人曹某某、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2007年3月25日，原告与案外人小陈新大洲摩托车配件商店签订一份《房屋租赁协议书》，约定将原告所有的位于丹东市福春街人民路XXXX号36平方米门市出租给案外人使用，租赁期限自2007年4月1日起至2017年3月31日止。租赁期届满，案外人拒不腾退租赁服务，并将租赁期限私自更改为拾伍年。原告的法定代表人高某在多次交涉无果的情况下，私下与被告程某某于2017年10月28日签订了一份将36平方米房屋租赁给被告程某某使用的《房屋租赁合同》，欲借被告程某某之手收回租赁房屋。该合同非原告租赁给被告程某某使用的真实意思表示，且原告的公章保管在丹东市振兴区工业和信息化局，原告的法定代表人高某未经请示的情况下，伪造原告的公章与被告程某某签订了该份《房屋租赁合同》。二被告在未与原告协商并征得原告同意的情况下，在原告与被告程某某签订的《房屋租赁合同》上私自添加了“三楼整一层使用面积1000平方米”的合同内容，并形成了载有1000平方米房屋的《房屋租赁合同》。后被告李某为经营酒店再次在2017年10月28日的《房屋租赁合同》的基础上伪造添加涉案房屋一层36平方米、二层300平方米、三层500平方米房屋等内容的《房屋租赁合同》用于工商登记备案使用，以此达到占用原告三楼1000平方米房屋从事酒店业务。在此之前，被告李某曾因经营屹海游戏体验馆所需，擅自伪造原告公章并以此制作了虚假的《租房协议》进行办理工商登记。综上，原告与被告程某某于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》非双方真实意思表示，不成立。而载有1000平方米的《房屋租赁合同》和载有一层36平方米、二层300平方米、三层500平方米等内容的《房屋租赁合同》均系二被告伪造的合同，违反了合同法第五十二条之规定，无效。现二被告非法占用原告房屋且拒不腾退的行为严重损害了原告的利益。故请求依法判决确认2017年10月28日原告与被告程某某签订的《房屋租赁合同》未成立；确认2017年10月28日原告与被告程某某签订的载有三楼整一层使用面积1000平方米房屋的房屋租赁合同》、2017年10月28日原告与被告李某签订的载有一层36平方米、二层300平方米、三层500平方米等内容的《房屋租赁合同》及2017年3月15日原告与被告李某签订的载有320平方米房屋《租房协议》无效；判令二被告立即返还原告所有的位于丹东市福春街人民路81-1号三层面积1000平方米的房屋（经评估涉案房屋价值为1944072元）；判令二被告立即支付自2017年11月1日起至起至2020年6月8日止以评估报告确认的日租金497.18元为标准支付占用涉案房屋期间的使用费472324.38元；二被告承担全部诉讼费用。 被告程某某、李某辩称：原告的诉请没有事实及法律依据，不同意原告的诉讼请求。原告与被告于2017年10月28日签订了《房屋租赁合同》，原告盖章并由法定代表人高某签字，被告程某某签字。签订合同后，被告便开始对房屋进行装修、装饰，先后支付相关费用700多万元。并按合同进行了相关的餐饮经营活动。故被告的行为足以表明，被告与原告签订的合同是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，不存在合同法第52条、54条相关规定，原、被告签订的房屋租赁合同成立且合法有效。本案不存在损害原告利益的情形。被告使用房屋后按合同约定支付了租金。但由于原告未将合同约定的全部房屋交付给被告（一楼36平方米未交付，三楼约500平方米未交付），故被告将租金交付后，原告的上级单位经信局又将租金退回。故被告不存在不交租金事实。而原告实际上只交付了三楼约500平方米的面积，其余依然是原告在使用，存放原告的大量衣物，现状依然如此。由于原告出租的房屋大面积漏雨，给被告生产经营造成影响，也给原告自己在三楼存放的衣服被淋湿。原告违约且损害了被告的合法权益。被告多次找原告要求解决上述问题，但原告拒不履行交付房屋及履行维修义务，被告自行找建筑公司进行修理，并要求原告支付相关维修费用，未果。被告认为，由于原告违约造成被告生产经营损失，被告有权暂停支付相关租金。待原告履行相关义务后，被告按合同继续履行支付租金的义务。原告以评估结论的数额为依据计算租金违反了合同约定，应该按照年18万元计算。房屋一层36平方米和三层500平方米场地至今没有交付，应当从总的租金数额中扣减。三楼的场地实际是2018年3月末交付的，应当自2018年3月末开始计算租金。被告已投入了大量的维修费用，该部分费用应由原告承担。同意在扣减维修费用后给付租金。 经审理查明：被告程某某与被告李某就经营（原衬衣厂）酒店于2017年10月20日签订合作协议书一份，约定，被告李某负责酒店的所有投资、决策权，被告程某某负责酒店筹建的相关手续、合同及酒店的正常营业管理，被告李某以工资的形式按月给予被告程某某相应的报酬。2017年10月28日，原告丹东市某某厂（甲方）与被告程某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，乙方租赁甲方所有的坐落于丹东市人民路81号-1门市(现德华摩托车超市)，使用面积36平方米；三楼整一层使用面积1000平方米。该房屋仅做餐饮使用，乙方不得擅自挪作它用。否则按乙方违约处理。租赁期限暂定五年，自2017年11月1日起至2022年10月31日止。租金为每年18万元。如房屋租赁期满后，甲方继续出租此房屋，乙方有优先承租权，如有变卖乙方优先购买。租金按年结算为上纳租，即乙方每年的10月31日在使用前需一次性交清全年的全额房租后再使用，不得拖欠。乙方于合同签订后将租期第一年的全额租金交付给甲方。甲方应在本合同签定生效当日内，将该房屋交付给乙方。甲方逾期交付房屋，每逾期一日按月租金的百分之二向乙方支付违约金。甲方逾期5日不能交房，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿相应损失。乙方有未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用、拖欠租金累计达十五日等情形的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在7天内退还房屋。乙方在租赁期间应支付水电费、物业费、取暖费、公共卫生费等其他一切需要向相关部门缴纳的各项费用，对发生的房屋及地税全部由乙方自行承担，即甲方不承担乙方在租用期间的任何费用。租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同需提前15日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同。租赁期间甲方擅自解除合同，应赔偿乙方所有的经济损失。乙方擅自解除合同，无权要求甲方返还保证金。乙方退租时，留置不搬的家具杂物任由甲方处置。该房屋租赁合同约定，本合同一式三份，甲、乙双方各执一份。2018年3月5日，原告将其所有的坐落于丹东市人民路81号-1房屋三楼房屋门钥匙交给被告，被告对该房屋进行装修、装饰后，经营酒店至今。 在诉讼过程中，原告申请对2017年10月28日的房屋租赁合同的第1、2页与第3页的行间距离及打印字号是否一致以及对涉案房屋租金价值进行鉴定，本院分别委托天津市津实司法鉴定中心和丹东诚信资产评估事务所进行鉴定。丹东诚信资产评估事务所于2020年1月19日作出了丹诚信评报字（2020）004号资产评估报告书，评估结论为：申请人丹东市某某厂与被申请人程某某、李某确认合同效力纠纷一案所涉及的涉案房屋租金价值评估价值合计约为人民币拾捌万壹仟肆佰柒拾贰元（￥181472元）。天津市津实司法鉴定中心于2020年5月22日作出了津津实【2020】文书鉴字第90号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、送检的《房屋租赁合同》的第1、2页与第3页的行间距不一致；第1页和第2页的行间距均为3.82mm,第3页的行间距为4.09mm；2、送检的《房屋租赁合同》的第1、2、3页的打印字迹字号一致：均为计算机中文字库的宋体小四号字。 本院所确认的上述事实，有合作协议书、房屋租赁合同、房产执照、丹诚信评报字（2020）004号资产评估报告书、津津实【2020】文书鉴字第90号司法鉴定意见书、照片、勘验笔录等书证以及原、被告的陈述笔录在案为凭,这些证明材料已经开庭质证和本院的审查,可以采信。 本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案的争议焦点是原、被告之间共签订了几份房屋租赁合同以及原告与被告程某某于2017年10月28日签订的《房屋租赁合同》，二被告是否未经原告同意私自添加了“三楼整一层使用面积1000平方米”的合同内容。本案，原、被告均承认在2017年10月28日只签订了一份房屋租赁合同，虽原告提出与被告程某某在2017年10月28日签订的是一份36平方米房屋的房屋租赁合同，但原告不能提供该房屋租赁合同原件文本，且被告程某某不认可与原告签订过该房屋租赁合同。而被告提供的2017年10月28日房屋租赁合同，虽经鉴定机构鉴定，该《房屋租赁合同》的第1、2页与第3页的行间距不一致，但第1、2、3页的打印字迹字号一致，结合原告法定代表人高某的陈述，与被告程某某于2017年10月28日的房屋租赁合同文本是原告提供给被告的，涉案三楼房屋的门钥匙也是原告交给被告的事实，原告提出的二被告未经原告同意私自添加了“三楼整一层使用面积1000平方米”合同内容的主张不能成立。原告与被告程某某于2017年10月28日签订的房屋租赁合同应确认有效。原、被告应当按照房屋租赁合同的约定履行自己的义务。被告承租了原告的房屋就应当向原告支付租赁费。对原告要求确认与被告李某于2017年11月30日签订的载有一层36平方米、二层300平方米、三层500平方米等内容的《房屋租赁合同》及2017年3月15日与被告李某签订的载有320平方米房屋《租房协议》无效的诉讼请求，因原告未提供该两份房屋租赁合同的原件文本且原告与被告李某均承认双方没有签订过该两份房屋租赁合同，该两份房屋租赁合同无存在的事实，故对原告该请求，本院不予支持。对原告要求被告支付自2019年5月10日起至2020年6月8日止占用涉案房屋期间的使用费的请求，因原告无正当理由未按期补交诉讼费，本院不一并审理。对被告提出房屋漏雨，原告未履行维修义务，被告找他人维修发生的费用应当从租金扣减的主张，因被告未能提供证据加以证明，故对被告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定,判决如下： 一、被告程某某、李某于本判决生效后十日内给付原告丹东市某某厂房屋租赁费人民币204630元； 二、驳回原告丹东市某某厂其他诉讼请求。 如果被告未按判决书指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12236元（已减半收取），其他诉讼费（鉴定费）12880元，合计25116元，由原告丹东市某某厂负担22931元，被告程某某、李某负担2185元(原告已预交)。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后七日内不交上诉费,则视为自动放弃上诉权。 审判员 张安富二〇二〇年七月六日 书记员 程          铭 书记员 周     得     玉