台州市椒江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙1002执异30号 案外人：浙江裕贡大酒店有限公司，住所地台州市路桥区路南街道吉利大道188号。组统一社会信用代码：91331004MA2DUJH65L。 法定代表人：周雨恩。 申请执行人：台州市宏大汽车销售有限公司，住所地台州市东海大道702-736号。统一社会信用代码：91331000734531302H。 法定代表人：叶雄。 被执行人：谭永禄，男，1971年3月20日出生，住广东省罗定市。 被执行人：台州超越餐饮管理有限公司，住所地台州市椒江区东海大道720号。统一社会信用代码：91331001MA2AL3C25E。 法定代表人：朱七妹。 本院在执行××人台州市宏大汽车销售有限公司（以下简称“宏大公司”）与被执行人谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司（以下简称“超越酒店”）房屋租赁合同纠纷一案中，案外人浙江裕贡大酒店有限公司（以下简称“裕贡酒店”）主张对坐落于台州市东海大道702-732不动产享有租赁权，向本院提出书面异议。本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人裕贡酒店称，2017年11月2日，被执行人谭永禄向叶美方承租了位于台州市椒江区××大道××号的房屋从事餐饮行业，租赁期限为12年。2019年8月25日，被执行人谭永禄将承租房屋转租给被执行人超越酒店经营。尔后，案外人裕贡酒店与被执行人超越酒店达成资产转让协议，受让超越酒店全部资产，并与谭永禄合伙（利润分配比例：案外人40%，谭永禄60%）以超越酒店的名义对外经营。案外人及时向超越酒店支付了受让款及租金。2020年2月，叶美方在没有通知案外人的情况下，擅自将尚在经营中的裕贡酒店大门封锁，致案外人被迫中止营业损失巨大。案外人认为，谭永禄向超越酒店转租和超越酒店转让酒店资产并与案外人合伙经营，并不违反法律法规禁止性规定。案外人对涉案不动产享有租赁权，不应腾退。故请求：一、中止（2020）浙1002执2065号案件的执行；二、确认其依法享有对涉案不动产的租赁权，不应腾退。 申请执行人宏大公司、被执行人谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司在法定期限内未向本院提交书面答辩状。 本院查明，台州市宏大汽车销售有限公司与被执行人谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日作出（2020）浙1002民初821号民事调解书：一、原告台州市宏大汽车销售有限公司与被告谭永禄于2017年11月2日签订的房屋租赁合同于2020年3月12日解除。二、被告谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司于2020年3月17日前腾退位于台州市××大道××号的房屋。三、被告谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司于2020年3月17日前支付给原告台州市宏大汽车销售有限公司2019年11月4日至2020年3月17日的租金566655元（该金额已扣减被告谭永禄支付给原告台州市宏大汽车销售有限公司的押金210000元）；如果被告谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司未按时腾退位于台州市××大道××号的房屋，则被告谭永禄、台州超越餐饮管理有限公司按每日7000元的标准向原告台州市宏大汽车销售有限公司支付自2020年3月18日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、原告台州市宏大汽车销售有限公司放弃其他诉讼请求。2020年4月13日，申请执行人宏大公司向本院申请强制执行。本院于2020年6月10日在涉案不动产处张贴（2020）浙1002执2065号公告：责令两被执行人于2020年6月20日前予以腾退。 另查明，坐落于台州市东海大道702-736号的不动产登记于申请执行人宏大公司名下。 本院还查明，2017年11月2日叶美芳与谭永禄签订《房屋租赁合同》约定将涉案不动产出租给谭永禄，租赁期限为12年，自2017年11月4日至2030年2月4日，约定在告知叶美芳并同意的情况下，可以转租租赁房屋及设施、设备。案外人提供的网上银行电子回单显示：刘小玉转账给朱七妹80万元，备注用途为“代裕贡付转让款”；提供的其他合同类材料及物品清单，落款日期为2017年11月至12月，均表明超越酒店装修及采购情况。 本院认为，本案的争议焦点为裕贡公司对涉案不动产是否享有对抗执行的租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”因此，对租赁权的审查要以租赁合同真实有效；书面租赁合同签订于被执行人房屋查封前；承租人已依据租赁合同占有使用租赁房屋；承租人善意等要件为准。结合本案情况看： 1、从（2020）浙1002民初821号案件可以看出，宏大公司对于叶美芳与谭永禄签订的《房屋租赁合同》的效力予以认可，承认涉案不动产出租给谭永禄经营餐饮使用。且在合同中约定，若谭永禄要转租，需要告知叶美芳并征得其同意。故该合同对涉案不动产的出租约定，视为宏大公司所作。谭永禄与超越酒店的法定代表人朱七妹系夫妻关系。谭永禄在超越公司未成立时，以自己的名义承租涉案不动产，而后用于超越酒店的经营。从裕贡酒店提供的证据材料看，2019年8月25日，谭永禄与超越酒店签订《房屋租赁转让合同》，谭永禄同意超越公司将承租的涉案不动产转租给第三方使用。但该合同并无双方当事人签章。且案外人并未提供叶美芳或宏大公司同意转租的证明，无法证明其转租行为是否征得涉案不动产所有权人的同意。 2、裕贡酒店称其与超越酒店系合伙经营，但从2019年8月24日（合同首页写着“于2019年8月24日在台州市路桥订立，合同落款写着2020年8月25日）双方签订《资产转让协议》的内容来看：超越酒店将公司全部资产和经营权转让给裕贡酒店，由超越酒店担任酒店经理负责经营管理，并在满足条件时进行利润分配。但该协议部分条款约定不明，如资产转让价格未明确约定，且该协议没有经过双方签字盖章，其效力情况无法判断。案外人裕贡酒店主张已按约支付了转让款及租金，但从其提供的转账记录来看，其仅支付了80万元，结合合同内容判断，应当是半年的租金。而转让款的支付情况不明。 3、案外人裕贡酒店主张其在受让超越酒店资产后以超越酒店名义继续经营。但从另一个角度也可以看出，裕贡酒店并没有实际占有使用涉案不动产，其仅以出资的形式，成为超越酒店的股东，占有使用涉案不动产的仍是超越酒店。从（2020）浙1002民初821号民事调解书来看，谭永禄及超越酒店与宏大公司解除租赁合同，并同意于2020年3月17日前予以腾退。若裕贡酒店确实以超越酒店的名义经营，那超越酒店对外做出的承诺，也应当视为裕贡酒店的承诺。至于超越酒店的行为是否损害了裕贡酒店的利益，裕贡酒店可另案主张，但无法阻碍本案中的执行腾退。同时，承租人与出租人解除租赁合同，次承租人的转租权利必然丧失。因此，裕贡酒店基于转租而存在的租赁权不可能脱离原租赁合同而独立存在。 综上所述，案外人裕贡酒店所主张的租赁权无法对抗本案因解除租赁合同而腾退的执行请求。故案外人裕贡酒店的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人浙江裕贡大酒店有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服、认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  张佳莹 人民陪审员  刘志江 人民陪审员  金 莎 二〇二〇年七月十六日 代书 记员  蒋林欢