辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1294号上诉人（原审被告）：李秀玲，女，1973年3月18日出生，汉族，朝阳县税务局干部，住朝阳市双塔区。被上诉人（原审原告）：朝阳怡盛园物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段68号。法定代表人：李忠山，经理。委托代理人：王树元，男，1964年8月26日出生，汉族，该公司保安部经理，住朝阳市双塔区。上诉人李秀玲因与被上诉人朝阳怡盛园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2020）辽1302民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李秀玲上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审将朝阳怡盛园物业管理有限公司与朝阳方圆物业管理有限公司混淆，上诉人未与朝阳怡盛园物业管理有限公司签订过合同，对业委会与朝阳怡盛园物业管理有限公司签订的合同上诉人不承认，朝阳方圆物业管理有限公司于2014年10月9日吊销，上诉人只能向朝阳怡盛园物业管理有限公司交纳2014年10月9日以后的物业费。停车场的费用由被上诉人收取，侵害了上诉人的权益；上诉人私改地下室房屋结构，小区公共设施老化，对业主安全带来隐患；小区环境卫生不好。朝阳怡盛园物业管理有限公司辩称，本小区是税务局开发的，朝阳怡盛园物业管理有限公司和朝阳方圆物业管理有限公司只是名字亦更其他没有任何变动，不存在混淆，其他事项均服务一审判决。朝阳怡盛园物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告李秀玲给付2006年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币10,322元、违约金人民币774.9元，合计11,106.9元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李秀玲系朝阳市双塔区朝阳大街四段怡盛园小区8号楼4单元202室业主，其住宅房屋建筑面积为122.994平方米。朝阳方圆物业管理有限公司注册成立于2004年10月15日，公司法定代表人为张庆斌，公司物业服务资质等级为三级资质。2007年2月8日，被告李秀玲所居住小区的怡盛园小区业主委员会作为甲方与朝阳方圆物业管理有限公司作为乙方签订了一份《怡盛园小区物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费的收费标准为0.5元/月/平方米，合同期限为2007年2月8日至2010年2月8日，该物业服务合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等内容作了约定。原告朝阳怡盛园物业管理有限公司注册成立于2008年5月26日，公司物业服务资质等级为三级资质，公司成立时的法定代表人为马志利，投资人为朝阳市税务学会，公司性质为有限责任公司。2016年3月15日，原告朝阳怡盛园物业管理有限公司的投资人由朝阳市税务学会变更为李忠山，公司法定代表人由马志利变更为李忠山。2016年3月16日，原告朝阳怡盛园物业管理有限公司的执行董理由马志利变更为李忠山，经理由马志利变更为李忠山，监事由魏春霞变更为马志利。2010年12月4日，被告李秀玲所居住小区的怡盛园小区业主委员会作为甲方与原告朝阳怡盛园物业管理有限公司作为乙方签订了一份《怡盛园小区物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费的收费标准为0.5元/月/平方米，合同期限为2010年12月至2013年12月止，该物业服务合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等内容作了约定。2013年12月4日，被告李秀玲所居住小区的怡盛园小区业主委员会作为甲方与原告朝阳怡盛园物业管理有限公司作为乙方又签订了一份《怡盛园小区物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费的收费标准仍为0.5元/月/平方米，合同期限为2013年12月31至2016年12月31日止，该物业服务合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等内容作了约定。2016年12月23日，被告李秀玲所居住小区的怡盛园小区业主委员会作为甲方与原告朝阳怡盛园物业管理有限公司作为乙方又签订了一份《怡盛园小区物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费的收费标准仍为0.5元/月/平方米，合同期限为2017年1月1日至2018年3月止，该物业服务合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等内容作了约定。2018年3月31日，被告李秀玲所居住小区的怡盛园小区业主委员会作为甲方与原告朝阳怡盛园物业管理有限公司作为乙方又签订了一份《怡盛园小区物业管理服务合同》，合同中约定住宅物业费的收费标准仍为0.5元/月/平方米，合同期限为2018年3月31日至2021年3月31日止，该物业服务合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等内容作了约定。被告李秀玲在本案审理过程中称其位于怡盛园小区8号楼4单元202室房屋于2004年购买，其家装修时入户门被撬的时间发生于2004年装修时，物业公司将绿地改成停车位的时间发生于2005年。现原告朝阳怡盛园物业管理有限公司以被告李秀玲未向其交纳2006年1月1日至2019年12月31日期间的10,332元物业费为由诉至本院。原告朝阳怡盛园物业管理有限公司针对其诉讼请求依法向本院提供了其公司的营业执照和资质证书、朝阳方圆物业管理有限公司的营业执照和资质证书、变更登记核准通知书、朝阳方圆物业管理有限公司与怡盛园业主委员会签订的一份《怡盛园小区物业管理服务合同》、原告与怡盛园业主委员会签订的四份《怡盛园小区物业管理服务合同》物业费催缴通知书等证据材料予以证明，被告李秀玲针对其答辩意见未向本院提供证据予以证明。本院根据原告朝阳怡盛园物业管理有限公司所提供的上述证据材料和询问笔录及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。一审法院认为，原告朝阳怡盛园物业管理有限公司与被告李秀玲所居住的怡盛园小区业主委员会签订的四份《怡盛园小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述四份《怡盛园小区物业管理服务合同》对原告朝阳怡盛园物业管理有限公司和被告李秀玲均具有法律约束力。被告李秀玲作为朝阳市双塔区朝阳大街四段怡盛园小区的业主，其接受了原告朝阳怡盛园物业管理有限公司提供的物业服务，即应按其业主委员会与原告签订的《怡盛园小区物业管理服务合同》约定的0.5元/月/平方米收费标准给付原告物业服务费6,703元（122.994平方米×0.5元/月/平方米×109个月）。关于原告朝阳怡盛园物业管理有限公司向被告李秀玲主张的2010年12月份之前的物业费，因当时是朝阳方圆物业管理有限公司与被告李秀玲所居住的怡盛园小区的业主委员会签订的《怡盛园小区物业管理服务合同》，当时是由朝阳方圆物业管理有限公司为被告李秀玲提供物业服务，并非原告朝阳怡盛园物业管理有限公司在为被告李秀玲提供物业服务，此期间段的物业费原告无权向被告主张，朝阳方圆物业管理有限公司有权向被告李秀玲主张相应期间的物业费。原告朝阳怡盛园物业管理有限公司要求被告李秀玲给付其物业费的诉讼请求的合理部分，应予以支持。关于原告朝阳怡盛园物业管理有限公司要求被告李秀玲给付其违约金（滞纳金）的诉讼请求，因原告当庭无法陈述其所主张的违约金的计算依据和方法，故不予支持。关于被告李秀玲在本案审理过程中提出的第1-2项辩解意见，因其自认上述两项辩解意见发生的时间在2004年和2005年，通过本案查明事实能够认定在此期间并非本案原告朝阳怡盛园物业管理有限公司在为被告提供物业服务，被告的此两项辩解意见，与原告无关。关于被告李秀玲在本案审理过程中提出的第3-8项辩解意见，均因被告李秀玲未提供证据予以证明，故不予采纳，且被告李秀玲提出的第3项、第6项、第7项辩解意见亦未在原告朝阳怡盛园物业管理有限公司的物业服务范围之内。应当指出，原告朝阳怡盛园物业管理有限公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳怡盛园物业管理有限公司要求被告李秀玲给付其物业服务费的诉讼请求的合理部分，具有事实根据及法律依据，应予以支持。原告朝阳怡盛园物业管理有限公司要求被告李秀玲给付其违约金的诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告李秀玲于本判决生效后五日内给付原告朝阳怡盛园物业管理有限公司2010年12月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币6,703元;二、驳回原告朝阳怡盛园物业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（原告朝阳怡盛园物业管理有限公司预交，已减半收取），由原告朝阳怡盛园物业管理有限公司负担14元，由被告李秀玲负担25元。二审中上诉人提交照片，证明被上诉人对房屋和地下室进行了私改，造成安全隐患。被上诉人质证称是。某一业主所为，不是承重墙，该楼是框架结构，不影响安全。上诉人提交工商档案材料，证据怡盛园和方圆是两个不同物业，不是名字变更，被上诉人质证称，两家为同一家物业，只是变了名字。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，朝阳怡盛园物业管理有限公司与李秀玲所居住的怡盛园小区业主委员会签订的四份《怡盛园小区物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。对朝阳怡盛园物业管理有限公司和李秀玲均具有法律约束力。李秀玲作为朝阳市双塔区朝阳大街四段怡盛园小区的业主，接受了朝阳怡盛园物业管理有限公司提供的物业服务，应按合同约定给付物业服务费，即应按其业主委员会与原告签订的《怡盛园小区物业管理服务合同》约定给付物业服务费。关于小区内环境卫生问题，李秀玲没有足够证据证明，本院对其主张不予支持。关于李秀玲提出有人私改房屋和物业公司对停车场收费，本院认为，该两项主张涉及侵权问题，当事人可另行主张权利，本院在本案中不予处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年七月二十三日书记员  毕 雪