湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1382民初929号 原告谭显禄。 原告梁育香。 二原告的委托代理人谭清娥。 二原告的委托代理人周登峰。 被告佘定源。 被告谭红英。 以上二被告的委托代理人何之海。 以上二被告的委托代理人佘林林。 被告谭世杰。 原告谭显禄、梁育香与被告佘定源、谭红英、谭世杰确认合同无效纠纷一案，本院作出（2018）湘1382民初2862号民事判决，原告谭显禄、梁育香不服判决上诉，湖南省娄底市中级人民法院作出（2019）湘13民终1399号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谭显禄、梁育香及其委托代理人谭清娥、邓博、被告谭红英及被告佘定源、谭红英的委托代理人何之海、佘林林，被告谭世杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭显禄、梁育香诉称：被告佘定源、谭红英系湖南省冷水江市铎山镇XX居委会XX组XXX号居民。2005年3月9日，经谭爱才的介绍，被告佘定源、谭红英与原告谭显禄、梁育香签订了《购房协议》所有的位于原xx乡xx村一组的老住宅房，签订了《购房协议》，将原告位于原xx乡xx村一组正房和杂屋作价110000元出卖给被告佘定源、谭红英。后被告佘定源、谭红英另伪造一份有四至的《购房协议》，侵占了二原告房屋四周责任承包田、土地，并将原属二原告的四分水田卖给了被告谭世杰用于建房；又将二原告老住宅屋后1.5米高坑上的1.1亩土地铲平租给他人进行木料加工、修路等，擅自改变了土地用地性质。2009年，被告佘定源、谭红英拆除购买的老住宅，并将二原告所有的屋前直抵涟新公路15米范围内的地基占为己有，且虚构用地资料非法建造房屋。二原告认为被告佘定源、谭红英作为城镇居民，无视国家法律法规，伪造《购房协议》，严重侵害了其合法权益。请求判令1、确认被告佘定源、谭红英与原告谭显禄于2005年3月9日签订的《购房协议》无效；2、被告佘定源、谭红英、谭世杰返还因《购房协议》而侵占原告谭显禄、梁育香的位于涟源市xx镇xx村xx组的土地，并拆除占用土地上的所有建筑物；3、本案诉讼费用由被告佘定源、谭红英、谭世杰承担。 被告佘定源、谭红英辩称：1、《购房协议》是真实有效的。2005年3月9日，经人介绍，二被告与原告谭显禄进行协商，原告谭显禄同意将旧房卖给二被告，价格为110580元，合同在多人见证下签订，购房款已付清，时间已达十余年原告无异议。且被告佘定源、谭红英购房后对房屋进行拆建，原告请求其拆除新建房屋返回田土，违背基本的民事诚信原则。2、《购房协议》明确了四至范围，被告佘定源、谭红英新建房屋在四至范围之内，亦未将二原告的责任田卖给被告谭世杰的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告谭世杰辩称：本人所使用的宅基地系本村村民谭爱农转让给他的，与本案诉争的《购房协议》中的土地没有任何关系。请求驳回原告对其的诉讼请求。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争的证据和事实，本院认定如下： 1、2005年3月9日，原告谭显禄与被告佘定源就位于湖南省涟源市xx镇xx村xx组的一栋四扇旧房屋买卖达成协议，双方签订了《购房协议书》，其主要内容为：“经双方协商谭显禄将一栋正房及杂房出售佘定源，折价人币壹拾壹万零伍佰捌拾元正。现将谭显禄房屋四抵分明为介，东抵省公路（1808省道），南抵显深、显友耕田，西抵冷江李途文耕田，北抵素英承包土地及将坪机耕路，现金一次性付清生效，以上四抵之内一切属佘定元所有。双方签字：显禄、佘定源在场人签字：谭亲禄、谭礼珍、谭显友、谭爱才、谭纯特、谭功铁，2005年3月9日。”原告之子谭清专在看过上述《购房协议书》后，在上面签名。2005年3月11日，被告佘定源向原告谭显禄支付了购房款110580元，原告谭显禄与其子谭清专向其出具了一张主要内容为：“今收到佘定元购房款人币壹拾壹万伍佰捌拾圆整（110580.00元），收款人：谭清专、显禄，2005.3.11号”的《收据》。 2、《购房协议书》所涉房屋宅基地及周边土地，系1984年谭显禄建房时与他人兑换承包田土形成，共计兑换面积为2.5亩。但兑换田土未签订合同，未经发包方备案，形成互换事实。谭显禄在互换的田土上经审批建二层砖木住房一栋，占地面积101.2平方米，杂房五间，占地面积38.4平方米，空坪33平方米，另非建筑建地33平方米，合计172.6平方米。 3、2007年，被告佘定源、谭红英将案涉买卖房屋向国土部门申请拆旧翻新，2008年1月20日，涟源市人民政府批准了佘定源、谭红英的建房申请，并核发了《城乡个人建房用地审批表》（2007年民建土字第2802号）。2015年1月，涟源市人民政府向佘定源、谭红英颁发了《集体土地使用权证》（涟集字2015第221001502002号）。原、被告发生纠纷后，谭显禄因不服涟源市人民政府向佘定源颁发了《集体土地使用权证》，向娄底市人民政府申请行政复议。2019年3月13日，娄底市人民政府作出娄府复决字［2018］54号《行政复议决定书》，以佘定源不具有集体经济组织成员资格，其买卖房屋及申请宅基地违反国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，决定撤销涟源市人民政府向佘定源颁发的涟集字2015第221001502002号《集体土地使用权证》。2019年6月4日，涟源市不动产登记中心公告注销涟集字2015第221001502002号《集体土地使用权证》。 4、原告谭显禄、梁育香系夫妻关系，双方于1963年4月20日登记结婚。被告佘定源、谭红英系夫妻关系，谭红英娘家系涟源市XX镇XX村，与谭显禄系房亲，2005年3月9日购房时，户籍所在地为湖南省冷水江市铎山镇XX居委会XX组XXX号，现住湖南省涟源市xx镇xx村，2019年10月8日，谭红英将户籍迁至湖南省涟源市xx镇xx村xx组。被告佘定源系退休职工，谭红英亦享有冷水江市企业职工养老金待遇。 5、诉讼争议地块现状：东面临省公路由佘定源建房，南面已由被告谭世杰紧临佘定源建房，北面将坪机耕路（已是沥青路）磡下由他人修了基耕路，基耕路南侧原为谭显禄房屋及杂屋所在地，基耕路南侧现为空坪。 判决的理由与结果 本院认为，本案的争议焦点为：一、《购房协议书》是否系伪造，若是真实的，是否有效；二、原告诉讼请求能否支持。 一、《购房协议书》是否系伪造，若是真实的，是否有效。原告谭显禄、梁育香认为《购房协议书》系伪造，但提交的证据不能达到其证明目的，并结合其他有效证据以及庭审查明的事实，《购房协议书》不是伪造的；原告谭显禄、梁育香主张《购房协议书》违反了法律、行政法规强制性规定的情形，认为被告佘定源、谭红英属于城镇居民户口，不能购买农村宅基地，该协议无效。被告佘定源、谭红英未提交任何证据证明其在2005年购买房屋时系农村户口，另从本院查明的事实来看，被告佘定源、谭红英购房时的户籍所在地为湖南省冷水江市铎山镇XX居委会XX组XXX号，系城镇居民户口。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告谭显禄、梁育香与佘定源、谭红英签订的买卖合同虽系双方当事人真实的意思表示，但因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，被告佘定源、谭红英系并涟源市XX镇XX村集体经济组织成员，故原、被告关于农村房屋的买卖合同违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应为无效。对原告主张房屋买卖无效的请求，本院予以支持。 二、原告诉讼请求能否支持。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告请求被告佘定源、谭红英、谭世杰返还因《购房协议》而侵占原告谭显禄、梁育香的位于涟源市六亩塘镇胜利村的土地，并拆除占用土地上的所有建筑物。因建筑物是否违建、是否拆除不属人民法院主管范畴，对原告主张拆除被告建筑的主张，本院不予支持，原告可另行途径向相关职能部门申请解决。原告主张的返还田土请求，因涉案田土的用途在原告谭显禄建房时已改变，佘定源购买后又有改变，且已成事实，涉案土地返还应以讼争时被告佘定源实际管理的土地范围为宜。被告佘定源返还土地后，有权向原告请求赔偿，并可另行协商或诉讼。被告谭世杰不是房屋买卖合同的当事人，其所建房屋宅基地系善意取得，不应承担返还责任。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告谭显禄与被告佘定源于2005年3月9日签订的《购房协议书》无效； 二、被告佘定源、谭红英于判决生效后三十日内将其购买房屋所涉土地返还原告谭显禄、梁育香，但被告佘定源、谭红英已建房及已处置的土地除外。 三、驳回原告谭显禄、梁育香的其他诉讼请求。 本案受理费100元，由原告谭显禄、梁育香负担60元，被告佘定源、谭红英负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  梁建山 人民陪审员  陈楚文 人民陪审员  李建辉 二〇二〇年七月二十日 代理书记员  易鹏程 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证 据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。