天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终804号上诉人（一审被告）：中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住所地天津市南开区鞍山道278，280，282，284号。主要负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：曹新江，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（一审原告）：闫庆和，男，1962年1月20日出生，汉族，北京铁路局天津铁路分局建筑段职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：马迎（闫庆和之妻），住天津市南开区。一审被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区翠园公寓2号楼403室。法定代表人：吴从泉，经理。一审被告：刘焕婷，女，1967年6月12日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。一审被告：方惠芬，女，1944年3月24日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称建行南开支行）因与被上诉人闫庆和及一审被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称新发公司）、刘焕婷、方惠芬房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初9875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建行南开支行的委托诉讼代理人于雷，被上诉人闫庆和及其委托诉讼代理人马迎，一审被告刘焕婷到庭参加诉讼。一审被告新发公司、方惠芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行南开支行上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人该项诉讼请求；2．被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误。一、上诉人与一审被告刘焕婷签署的《楼宇按揭贷款合同书》系双方真实意思表示，且已经依法办理了抵押权登记，因此上诉人所享有的抵押权合法有效；二、一审被告刘焕婷与一审被告新发公司所签署的关于债务承担的协议未经上诉人同意，所涉内容对上诉人不具有约束力，上诉人与刘焕婷的主债权债务依然存在；三、一审被告刘焕婷未经上诉人同意，擅自转让抵押物，且受让方亦没有清偿主债务而消除抵押权，上诉人所享有抵押权合法存续；四、上诉人与一审被告刘焕婷关于涉诉房屋抵押权一事已经由天津市南开区人民法院做出（2007）南民三初字第1515号民事判决书，本着一事不再理的审判原则，该事项不应再次由法院受理。闫庆和辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。刘焕婷述称，同意一审判决。新发公司未对建行南开支行的上诉发表意见。方惠芬未对建行南开支行的上诉发表意见。闫庆和向一审法院起诉请求：1．依法撤销刘焕婷就坐落于天津市南开区房屋的备案登记；2．依法撤销建行南开支行与刘焕婷就涉诉房屋的抵押登记；3．依法判令新发公司、方惠芬协助闫庆和将涉诉房屋所有权转移登记至闫庆和名下，协助闫庆和办理涉诉房屋产权证，办理房屋所有权转移登记所需费用由闫庆和承担；4．诉讼费由新发公司、建行南开支行、刘焕婷、方惠芬承担，由新发公司、建行南开支行、刘焕婷、方惠芬直接给付闫庆和。一审法院认定事实：2000年11月15日，刘焕婷与新发公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定刘焕婷购买新发公司开发建设的坐落于天津市南开区房屋，总价款为630000元；刘焕婷申请银行贷款500000元。该合同签订后，新发公司并未将上述房屋交付给刘焕婷，刘焕婷也未向新发公司支付购房款。后该合同在天津市南开区房地产管理局做了备案登记。2000年11月18日，刘焕婷、新发公司与建行南开支行签订《楼宇按揭贷款合同书》，约定刘焕婷向建行南开支行借款500000元用于购买上述房屋，借款期限自2000年11月22日至2022年11月21日止；新发公司为刘焕婷贷款提供连带责任保证；刘焕婷以所购买的上述房屋向建行南开支行提供抵押担保。同年11月24日，建行南开支行就上述房屋在天津市南开区房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为建行南开支行，抵押人为刘焕婷。合同签订后，建行南开支行于2000年11月27日将贷款500000元划拨至新发公司账户，用于刘焕婷向新发公司购买天津市南开区房屋。同年12月28日，刘焕婷与新发公司办理了退房手续，双方签订了《退房协议》，新发公司自还贷之日起按月代刘焕婷向建行南开支行偿还贷款。后因刘焕婷未能偿还银行贷款，建行南开支行向一审法院提起诉讼，请求解除建行南开支行与刘焕婷签订的《楼宇按揭贷款合同书》；刘焕婷偿还全部剩余借款本金438657.38元及至实际清偿之日的全部利息、罚息；建行南开支行对刘焕婷抵押的天津市南开区房屋享有优先受偿权，新发公司对刘焕婷全部债务承担连带清偿责任。该案经一审法院审理后认为，刘焕婷向建行南开支行贷款，与建行南开支行签订借款合同后，未依合同还款，新发公司亦未履行担保义务。建行南开支行依照合同规定要求解除合同，提前收回贷款余额，应予支持。新发公司将刘焕婷抵押的房屋又卖给他人，买受人已实际取得居住，造成建行南开支行无法实现抵押权，新发公司应承担全部责任。据此，一审法院作出（2007）南民三初字第1515号民事判决书，判决：“一、准予原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行解除与被告刘焕婷、被告天津开发区新发房地产开发有限公司于2000年11月18日签订的《楼宇按揭贷款合同书》；二、本判决生效后10日内，被告刘焕婷偿还原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行贷款本金438657.38元和至实际还款日止的利息及逾期罚息；三、被告刘焕婷不能偿还，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司赔偿原告中国建设银行股份有限公司天津南开支行剩余借款本金438657.38元和至实际还款日的利息及逾期罚息；四、驳回原告其他诉讼请求”。2002年12月12日，方惠芬与新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定方惠芬购买新发公司开发建设的坐落于天津市南开区房屋，价款为510000元。合同签订后，方惠芬向新发公司支付了全部购房款，新发公司将上述房屋交付给方惠芬。2008年4月15日，闫庆和（乙方）与方惠芬（甲方）及案外人天津市易呈不动产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（置换）合同》。该合同约定，甲方自愿将坐落于天津市南开区房屋出售给乙方，房屋性质为私产，所有权人为方惠芬，建筑面积为146平方米。甲乙双方确认的成交价格为850000元，乙方的付款方式为一次性付款。乙方应于本合同签订之日支付定金人民币80000元，乙方应于2008年6月1日前，支付除定金外的剩余房款共计人民币770000元，办理过户所产生的相关税费全部由乙方承担，并于过户进件当日直接向相关部门缴纳，丙方在乙方交齐全部房款，且甲乙双方办理过户所需证件齐全后通知甲乙双方办理过户手续。后闫庆和向方惠芬交付了全部购房款，方惠芬将上述房屋交付给闫庆和，该房屋由闫庆和居住使用至今。2017年1月15日，闫庆和向一审法院提起诉讼，请求：1．判令闫庆和与方惠芬签订的《房屋买卖合同》合法有效；2．……。一审法院作出（2017）津0104民初255号民事判决书，判决：“原告闫庆和与被告方惠芬、第三人天津市易呈不动产经纪有限公司于2008年4月15日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效”。现涉诉房屋仍登记在新发公司名下，并已办理完毕初始登记，具备权属转移登记条件。另，涉诉紫来花园B座1701与紫来花园B幢17层B1系同一套房屋。一审法院认为，刘焕婷虽与新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》，但新发公司并没有将涉诉房屋交付给刘焕婷使用，双方于2000年12月28日签订《退房协议》，且刘焕婷至今也未向新发公司主张交付涉诉房屋。据此，可以认定刘焕婷与新发公司签订的《天津市商品房买卖合同》已经终止，不再继续履行合同，故刘焕婷用上述商品房买卖合同在房管部门对涉诉房屋所做的备案登记，没有事实和法律依据，应予撤销，故闫庆和要求撤销刘焕婷在涉诉房屋上的备案登记，予以支持。生效判决已判令解除建行南开支行与刘焕婷、新发公司签订的《楼宇按揭贷款合同书》，并驳回了建行南开支行主张的对涉诉房屋享有优先受偿权的诉讼请求。依据上述生效判决，建行南开支行对涉诉房屋不再享有优先受偿权，建行南开支行在涉诉房屋上设定的抵押权已不具备事实基础和法律依据，应予撤销，故闫庆和要求撤销建行南开支行在涉诉房屋上设立的抵押登记，予以支持。关于闫庆和要求新发公司、方惠芬协助办理涉诉房屋过户手续，将涉诉房屋转移登记至其名下一节。新发公司与方惠芬签订的《天津市商品房买卖合同》真实合法有效，新发公司应及时为方惠芬办理涉诉房屋的权属登记手续，将涉诉房屋所有权登记在方惠芬名下，但新发公司至今并未履行义务，导致涉诉房屋尚未登记在方惠芬名下。闫庆和与方惠芬在签订合同时，方惠芬虽未取得涉诉房屋的产权证，但系因新发公司没有及时协助办理涉诉房屋的权属登记手续所导致。生效判决业已认定闫庆和与方惠芬签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，在撤销涉诉房屋上的备案登记和抵押登记后，闫庆和与方惠芬签订的合同可以继续履行，且闫庆和已履行了付款义务，方惠芬也履行了交付涉诉房屋的义务，故方惠芬应协助闫庆和办理涉诉房屋的过户手续。涉诉房屋已具备办理产权证的条件。考虑国家税收及房管部门办理过户的相关程序等因素，新发公司应先将涉诉房屋的所有权办至方惠芬名下，方惠芬取得涉诉房屋产权证后再协助闫庆和办理过户手续，将涉诉房屋转移登记至闫庆和名下。办理上述权属转移及过户手续所产生的全部费用由闫庆和负担。闫庆和的该项诉讼请求，予以支持。方惠芬经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其在放弃抗辩和质证权利，故依法缺席审理。一审法院缺席判决：一、撤销新发公司与刘焕婷就坐落于天津市南开区房屋的备案登记；二、撤销建行南开支行与刘焕婷就坐落于天津市南开区房屋的抵押登记；三、判决生效后三十日内，新发公司协助方惠芬将坐落于天津市南开区房屋所有权转移登记至方惠芬名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由闫庆和负担；四、方惠芬取得坐落于天津市南开区房屋所有权后三十日内，协助闫庆和办理上述房屋的过户手续，将上述房屋所有权转移登记至闫庆和名下，办理房屋所有权转移登记所需费用由闫庆和负担。案件受理费80元，由新发公司负担，于判决生效后十五日内直接给付闫庆和。公告费860元，由新发公司负担，于判决生效后十五日内直接给付闫庆和。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，现法院生效判决已经确认，解除建行南开支行与刘焕婷、新发公司签订的《楼宇按揭贷款合同书》。依据已解除的合同在房管部门所做的备案登记及所设立的抵押权依法应当予以撤销。闫庆和作为本案涉诉房屋买受人有权主张撤销影响其取得房屋所有权的备案登记。一审法院判决解除抵押权登记符合法律规定。现建行南开支行上诉主张闫庆和一审的诉讼请求违反一事不再理原则，缺乏事实及法律依据，该上诉请求，本院不予支持。综上所述，建行南开支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国建设银行股份有限公司天津南开支行负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年七月七日书记员 郭梦迪附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。