四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初1004号 原告：明光福，男，1957年7月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告：甘春蓉，女，1958年5月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 共同委托诉讼代理人：王诺寒，四川法隆律师事务所律师。 被告：成都兴建房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区金盾路52号。 法定代表人：廖忠友，公司副总经理。 委托诉讼代理人：伍蓓蓓，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建新，四川衡平律师事务所律师。 被告：都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司，住所地：四川省都江堰市新时代广场商场三楼。 法定代表人：段昌泉，职务不详。 原告明光福、甘春蓉与被告成都兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月18日受理后，经审查当事人提交的证据，本院依法追加都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司（以下简称昌承公司）作为本案第三人参加诉讼，于2020年4月28日公开开庭进行审理。根据原告申请，本院依法通知昌承公司作为本案被告参加诉讼，于2020年5月19日再次公开开庭对本案进行审理，原告明光福、甘春蓉的共同委托诉讼代理人王诺寒、被告兴建公司的委托诉讼代理人伍蓓蓓、张建新到庭参加诉讼，被告昌承公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 明光福、甘春蓉向本院提起诉讼请求：1、判令兴建公司为二原告办理位于都江堰市房屋的不动产权证书，并承担相应的办证费用。2、诉讼费由兴建公司承担。诉讼中，明光福、甘春蓉变更第1项诉请为兴建公司与昌承公司共同承担办证义务。事实和理由：原、被告双方于2006年5月16日签订《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，被告拆迁了原告原位于都江堰市米市，建筑面积125.49平方米的住宅，原告以其开发的位于都江堰市房屋与原告被拆迁房屋进行产权调换。协议签订后，原告将原房屋所有权证交付给被告，并一次性向被告支付了产权调换的差价82814.40元，之后原被告经协商一致，最终被告以位于都江堰市房屋实际向原告支付，并仅为原告办理了该两套房屋的《房屋所有权证》，一直未向原告办理该两套房屋的《土地使用权证》。现原告依据法律法规的规定请求被告为原告办理位于都江堰市房屋的不动产权证书。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 兴建公司辩称，一、明光福、甘春蓉已经取得案涉房屋的房屋产权证书，与不动产登记证效力相同，其房屋所有权已经确认，明光福、甘春蓉进一步要求办理不动产权证的诉请实质为对已经确认产权的房屋进行进一步的产权确认，不应当纳入本案民事审理的范围。新的“不动产权证”现在的“房产证”在权利确认上并无差异，只是内容更详细，对使用年限进行了明确规定。房产证上写有房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋、土地状况；而不动产权证对比房产增加了镭射区，不动产编号、使用期限等内容。只要没有办理抵押登记、变更登记、转移登记等的需要，就不需要换证，原来的房产证继续有效。没有规定要在一定期限内“换证”，也不需要在没有发生产权变更时自行到不动产登记中心登记，且本案中明光福、甘春蓉已经办理相应的房屋产权证，房屋信息摘要显示该房屋无抵押及任何权利限制，产权人为明光福、甘春蓉，已经能够证明房屋的产权归属，故其进一步要求兴建公司为其办理不动产登记证的诉求实质为对已经确认产权的房屋进行进—步的产权确认，不应当纳入本案审理范围，应提起行政诉讼。二、客观上兴建公司无法为明光福、甘春蓉办理不动产登记证。（一）兴建公司仅对案涉房屋对应土地享有拆迁资格，不享有该土地的使用权，无法为明光福、甘春蓉办理相应的产权登记及变更手续。2001年11月29日，都江堰市建设局与昌承公司签订《都江堰市米市坝片区旧城改造项目意向协议书》，同意将该区域旧城改造项目确认给昌承公司，昌承公司按照《城市拆迁管理条例》、《城市规划法》的要求依法实施。2002年3月24日，昌承公司与四川省都江堰市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，通过出让方式取得位于“灌口镇报恩寺E区”宗地，面积8163.7㎡。昌承公司于2002年4月取得《国有土地使用证》。2003年3月23日，昌承公司与兴建公司签订《合作投资开发协议》约定双方共同联名投资开发都江堰市米市坝片区旧城改造项目，双方利润分配与风险比例均按50％进行分配。2003年7月15日都江堰市房产管理局向兴建公司出具《房屋拆迁许可证》，授予兴建公司米市坝E区拆迁资格。兴建公司仅对案涉房屋对应土地享有拆迁资格，不享有该土地的使用权，无法为明光福、甘春蓉办理相应的产权登记及变更手续，需要由昌承公司配合办理。（二）案涉房屋对应的土地整体规划尚未修建完成，无法办理案涉土地对应的新土地使用权证。根据土地规划，每月全部建成的项目，土地面积无法分摊到已建成房屋面积中，暂无法办理土地使用权证，由此影响办理分户不动产权证，原告房屋对应的项目E区完工后即遇2008年512地震，未拆迁房屋被当地政府通过震后危房拆迁方式强拆并给予补偿，该部分补偿款项按拆迁政策应由开发商即兴建公司承担，但政府部门迟迟未与兴建公司达成一致方案，又因地震灾后重建规划及政策调整，项目涉及的土地规划用途可能变更等问题，均未得到明确的法律文件，所以目前该区域其他建设项目尚未开建，是否继续建设或变更规划均需进一步查阅相关档案，涉案房屋对应的土地界址、空间界限等因该片土地尚未按照规划施工完成而无法确定，不满足办理不动产登记的条件。三、明光福、甘春蓉诉请要求兴建公司支付办理不动产登记证过程中产生的全部费用无事实及法律依据。明光福、甘春蓉与兴建公司签订了《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》，双方仅在合同中约定了相关的拆迁置换事项及兴建公司为其办理房产证，并明确约定办理产权证相关费用由拆迁人即明光福、甘春蓉自行承担。明光福、甘春蓉要求兴建公司承担办证过程中的全部费用没有事实上的依据，但兴建公司作为拆迁人且非案涉房屋及土地对应的权利人，仅是一定的配合作用，客观上无法为明光福、甘春蓉办理相应的不动产权登记证，兴建公司不是办理产权证的主体，不该由其承担办证费用。故明光福、甘春蓉要求兴建公司支付办证过程的全部费用没有协议约定也没有法律依据，应当予以驳回。 昌承公司未到庭参加诉讼，但提交《情况说明》称，都江堰市“怡家新城”的土地证原件在兴建公司，房屋土地使用权证是兴建公司在办理。 本院经审理认定事实如下：兴建公司于1996年5月27日成立，主营房地产开发等。昌承公司于2001年3月6日成立，经营范围为房地产开发与经营。 2001年11月29日，都江堰市建设局与昌承公司签订《都江堰市米市坝片区旧城改造项目意向协议书》，都江堰市建设局同意将都江堰市米市坝片区旧城改造项目确认给昌承公司全额投资开发建设，并由昌承公司按照《城市拆迁管理条例》、《城市规划法》的要求依法实施。 2002年4月23日，昌承公司与四川省都江堰市国土资源局签订都国土【2002】出让合同第133号《国有土地使用权出让合同》，昌承公司通过出让方式取得位于灌口镇报恩寺E区，宗地面积8163.7㎡地块的使用权，按照批准的总体规划为综合用地，土地使用权出让年限为50年。昌承公司于2002年4月26日就上述地块受让取得都国用2002字第0686号《国有土地使用证》。 2003年3月23日，昌承公司（甲方）与兴建公司（乙方）签订《合作投资开发协议》，约定双方共同联名投资开发都江堰市米市坝片区旧城改造项目，签订协议后，共同向都江堰市政府汇报及报告批复后，对外开发商名称为甲乙双方，开发范围限于都江堰市米市的房地产开发与经营。 2003年7月15日，都江堰市房产管理局向兴建公司发放拆许字（2003）第15号《房屋拆迁许可证》，准予兴建公司对米市坝E区旧城改造项目范围内的房屋及附属物实施拆迁。 2005年10月18日，都江堰市发展计划局对兴建公司就“米市坝片区旧城改造怡家新城E区项目”的立项进行了批复，同意其对该项目进行开发（都计项目【2005】214号），建设项目业主兴建公司，建设内容占地面积8163.7㎡，建筑面积13512㎡，项目地址都江堰市灌口镇报恩寺街。 明光福、甘春蓉系夫妻关系，二人于1982年登记结婚。2006年5月16日，明光福（乙方）作为被拆迁人与兴建公司（甲方）作为拆迁人签订《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，案涉条款约定：甲方因实施建设项目，经都江堰市房产管理局以都房拆许字【2002】第15号＜房屋拆迁许可证＞批准，需拆迁以下产权属乙方所有的住宅房屋，根据成都市人民政府令第88号的规定，乙方自愿选择以产权调换方式实行拆迁补偿，甲乙双方经协商达成如下协议：一、乙方被拆迁房位于米市坝街21号附7号（3楼），建筑面积125.49平方米，房屋建筑结构为混合结构，房屋使用性质为住宅。二、甲方以怡家新城小区（街）1幢3单元9号6楼和2幢2单元9号4楼建筑面积分别为114.64、54.39平方米（含楼梯间不含其它公摊）房屋建设结构为混合结构，房屋使用性质为住宅，与乙方被拆迁房屋进行产权调换，并由甲、乙双方按规定结算产权调换的差价（乙方向甲方交款70534.80元）。三、本协议签订后，乙方应将被拆迁房屋所有权证（含房屋共有权证）交甲方，由甲方出具收条（或收据）。乙方应在本协议签订后10日内腾空上述被拆迁房屋交甲方拆除。四、本协议只供临时管业和办理房屋所有权证使用，不得进入房地产市场交易。五、其他约定事项：1、水、电、气安装配套费按有关规定由被拆迁人支付。2、交付使用的安置房面积以房管局实测面积为准。3、产权证、国土证由被拆迁人自行办理并支付办证手续费、工本费。4、电话、电视移机由被拆迁人自行办理。上述协议由兴建公司盖章及公司代理人签名、代办拆迁单位盖章及代理人签名、明光福签名。 2007年11月，昌承公司取得位于都江堰市商业房屋所有权（建筑面积1340.51平方米）、1幢2-6层住宅房屋所有权（建筑面积6091.46平方米），房屋所有权证书编号为都房权证监证字第××号。 2009年8月5日，明光福与甘春荣以拆迁交换方式取得位于都江堰市怡家新城Ｅ区1栋3单元6楼9号住宅房屋（以下简称案涉房屋）所有权，房屋所有权证书编号为监证0140722、监共0063528。 关于土地整体规划尚未修建完成，无法办理案涉新土地使用权证的抗辩主张，兴建公司提交了2002年4月5日由兴建公司与施工单位确认的施工现场放线记录及放线图、房屋测绘报告证据，拟证立项批复的开发内容尚未完成，商业部分还未开始建设。 以上事实，有当事人提供的身份信息、结婚证、工商登记信息、《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》、《都江堰市米市坝片区旧城改造项目意向协议书》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《合作投资开发协议》、《房屋拆迁许可证》、《都江堰市发展计划局关于米市坝片区旧城改造怡家新城E区项目立项的批复》、放线记录及放线图、房屋产权证书、房屋信息查询记录等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，明光福与兴建公司于2006年5月16日签订的《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自义务。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，《不动产登记暂行条例》第五条第一款第（二）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，结合都江堰市人民政府于2016年10月18日发布的《关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，都江堰市不动产登记中心于2016年11月15日起统一受理不动产登记申请，《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》项下所约定的办理分户国土证已客观不能，虽签订协议的双方未对办证期限进行约定，但本案诉讼距甘春蓉、明光福取得房屋所有权证已有十余年，已超出办理土地使用权证的合理期限，兴建公司作为《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》的合同相对方，仍应当协助房屋所有权人即甘春蓉、明光福办理不动产权证书。兴建公司提出的项目商业部分未修建完工、无法办理案涉土地对应的新土地使用权证的抗辩意见，但提交的证据和所述事由不足以对抗原告要求办理案涉房屋的不动产权证书，故本院不予采纳此项抗辩意见。 关于昌承公司是否应协助办理案涉房屋不动产权证书。昌承公司抗辩，土地证原件在兴建公司，房屋土地使用权证是兴建公司在办理。本院认为，原房屋所在片区旧城改造项目系经行政职能部门审批同意由昌承公司投资开发建设，昌承公司与兴建公司是该旧城改造项目的合作开发建设单位，兴建公司亦经行政职能部门审批同意开发建设案涉房屋所在的“米市坝片区旧城改造怡家新城E区项目”，昌承公司系案涉房屋所在土地经登记的土地使用权人，即使土地使用权证书已交兴建公司保管，但兴建公司并不是登记的土地使用权人，昌承公司仍应当协助办理案涉房屋不动产权证书。 关于办证费用的承担主体。根据《都江堰市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》中“产权证、国土证由被拆迁人自行办理并支付办证手续费、工本费”的约定，甘春蓉、明光福请求兴建公司承担办证费用，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都兴建房地产开发有限公司、都江堰（彭山）昌承房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告明光福、甘春蓉办理位于都江堰市房屋的不动产权证书； 二、驳回原告明光福、甘春蓉的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取100元，由被告成都兴建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周平 二〇二〇年七月十四日 书记员  何巧