安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1651号上诉人（原审被告）：陈志刚，男，1972年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。上诉人（原审被告）：沈平平，女，1981年6月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系陈志刚妻子。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴厚平，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：程云霞，女，1976年4月22日出生，汉族，住安徽省滁州市清流中路1390号清流人家西区。委托诉讼代理人：毛克均，安徽环滁律师事务所律师。上诉人陈志刚、沈平平因与被上诉人程云霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院(2020)皖1102民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈志刚、沈平平上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回程云霞的一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由程云霞负担。实和理由：一、陈志刚、沈平平出售给程云霞位于滁州市琅琊区滁东工业园6号楼乙单元504室房屋一套(此后变更为清流中路1390号清流人家西区6幢2单元501室)，但合同中约定的房建筑面积为80平方,在合同中并没有约定隔热层约60平方一同售给程云霞,且双方也没有在买卖合同中载明隔热层约60平方包括在80平方之内,很显然,在买卖合同中约定的双方的约80平方房屋是否包括隔热层属于约定不明。二、陈志刚、沈平平已经将清流中路1390号(清流人家西区)6幢2单元501室)房产证办到自己名下,但程云霞虽然要求将涉案房产过户至其名下,但依据房屋买卖协议的约定第三条的约定,“办理过户时,甲方协助乙方办理房产证费、过户费由乙方承担,如有营业税、契税等及其其他费用,由甲方承担”,一审法院并未审理查明过户费指的是那一项费用,过户费是不是通常情况下的土地出让金即营业税,在中介机构并没就过户费、契税、营业税的性质向陈志刚、沈平平进行合理的解释。如果在通常情况下理解营业税就是土地出让金,本身该项费用就由程云霞承担,如果不是土地出让金,协议中约定的过户费指的是哪一项?如果在办理房产证时过户手续时,费用过高,超过必要的限度,假设这些费用由陈志刚、沈平平承担,必然加大陈志刚、沈平平的经济负担,因为案涉房屋出售的价格只有168000元,如果陈志刚、沈平平承担高额费用,其无法承受,同时,在2019年8月2日陈志刚、沈平平在办理房产证书时,并不知道过户需要交纳哪些费用,陈志刚、沈平平在不知道的情况下可能要交纳高额的费用,这种情形属于情势变更,依据《中华人民共和国合同法解释二》第26条规定“因不可归责的原因发生情势变更,致使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同原有效力明显显示公平,允许变更合同内容或者解除合同”，因此,在这种情形之下,陈志刚、沈平平有权提出解除合同。三、一审法院判决陈志刚、沈平平承担16800元违约金缺乏事实和法律依据。2014年8月21日,陈志刚虽然向程云霞出具了一份承诺书,约定自收到程云霞支付的剩余房款1万元之日起30日内协助程云霞办理产权登记手续,否则承诺人自愿按照总房款的10%违约责任,但是,在承诺书出具以后,因政府的原因根本无法办理到房产证,陈志刚、沈平平只是在2019年8月21号以后才办理了产权证书,但程云霞并没有通知其办理产权证过户手续,同时,双方当事人之间就房屋买卖合同约定的80平方是否包括隔热层面积进行协调,故陈志刚、沈平平并不存在违约行为,一审法院判令其承担16800元存在错误。程云霞辩称，1.陈志刚、沈平平诉称的“隔热层”属于涉案房屋的组成部分，程云霞支付的房款已经包含该所谓“隔热层”的对价；2.关于房屋过户费用的问题，双方签订的《房屋买卖协议》上约定明确，没有就此提出诉求，一审法院也没有就此作出裁判，陈志刚、沈平平的该项上诉理由不属于二审审理范围，如实际过户时发生争议，可另案处理；3.陈志刚出具的《承诺书》中有明确的表述，陈志刚、沈平平辩称其不承担违约金的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。程云霞向一审法院提出诉讼请求：判令陈志刚、沈平平继续履行双方签订的房屋买卖协议，将位于清流中路1390号（“清流人家”西区）6幢2单元501室协助办理过户到程云霞名下，赔偿违约金16800元，并由陈志刚、沈平平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月8日，程云霞（乙方、买方）与陈志刚、沈平平（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将位于琅琊区滁东工业园6#楼乙单元504室（登记信息为：清流中路1390号（清流人家）6幢2单元501室）住房一套出售给乙方，该房建筑面积80㎡，房屋总出售价格为壹拾陆万捌仟元整（168000元）。二、因此房为拆迁房，房产证统一办理，故现乙方首付壹拾伍万捌仟元整（158000元），剩余房款待乙方把房产证过户到自己名额上再付给甲方。三、办理过户时，甲方协助乙方办理房产证费、过户费用由乙方负责，如有营业税、契税等其他费用由甲方承担。四、此协议一式三份，甲方、乙方、中介方各执一份，签字之后生效。五、中介费按规定支付。当日，陈志刚出具收条一份，载明收到程云霞购房款158000元。2014年8月21日，陈志刚出具承诺书一份，载明：承诺人郑重承诺如下：自收到程云霞支付的剩余房款10000元之日起30日内，承诺人自愿协助程云霞办理产权登记和过户手续，否则，承诺人自愿按总房款的10%承诺违约责任。注承诺书签字之日已收到程云霞10000元整。陈志刚在承诺书上签字并代沈平平签字。一审法院认为，程云霞与陈志刚、沈平平签订的《房屋买卖协议》，系双方当事人真实意思的表示，虽陈志刚、沈平平持有的协议上没有中介公司的印章，但中介公司是否在该协议上盖章不影响协议效力，该协议合法有效，对程云霞及陈志刚、沈平平均有约束力。协议签订后，程云霞按约定支付了全部房款并入住，涉案房屋已登记在陈志刚、沈平平名下，协议约定的房屋过户条件已成就，故对程云霞要求陈志刚、沈平平协助其将涉案房屋过户至程云霞名下予以支持。陈志刚与沈平平系涉案房屋的共同共有人，共同签署了房屋买卖协议，且承诺书的内容亦为协助程云霞办理过户手续，故陈志刚代沈平平签字的行为后果应由沈平平承担，该承诺书对陈志刚及沈平平均有约束力，故陈志刚、沈平平应按承诺书约定支付原告程云霞违约金16800元（总房款168000元的10%）。陈志刚、沈平平辩称其不知道协议上的添加部分，证据不足，对其辩驳意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈志刚、沈平平于判决生效后二十日内协助程云霞将滁州市清流中路1390号（清流人家）6幢2单元501室过户至程云霞名下；二、陈志刚、沈平平于判决生效后十日内支付程云霞违约金16800元。案件受理费80元，减半收取40元，由陈志刚、沈平平负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。且程云霞已履行了支付全部购房款的义务，陈志刚、沈平平也将案涉房屋交付程云霞，现案涉房屋已具备办理产权变更登记过户手续，故陈志刚、沈平平负有协助程云霞办理产权变更登记过户手续的义务。陈志刚、沈平平上诉认为案涉房屋买卖协议未约定隔热层出售给程云霞，故该部分房屋不包含在房屋买卖协议中。双方虽在房屋买卖协议中未明确约定，但因隔热层系房屋的组成部分，与案涉诉争房屋不能分割，应视为案涉诉争的同一标的物，故陈志刚、沈平平的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案系因程云霞要求陈志刚、沈平平协助其办理产权变更登记手续及承担违约金而引发的诉讼，对办理产权变更登记手续过程中所产生费用的负担，程云霞并未提出诉请，根据民事纠纷“不告不理”制度，一审判决未就案涉房屋在办理产权变更登记手续中所产生费用负担作出处理符合法律规定，陈志刚、沈平平二审中提出该项请求已超出一审法院审理范围，故二审不予处理。陈志刚于2014年8月21日向程云霞出具承诺书，明确承诺其自收到程云霞支付的剩余房款10000元之日起30日内，承诺人自愿协助程云霞办理产权登记和过户手续，否则，承诺人自愿按总房款的10%承诺违约责任。现陈志刚、沈平平并未按照承诺书履行义务，故一审判令其承担违约金具有事实和法律依据，陈志刚、沈平平认为其不应当承担违约金的上诉请求，不能成立，本院不予支持。综上，陈志刚、沈平平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈志刚、沈平平负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年七月十三日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。