山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1374号上诉人（原审被告）：德州通途汽车驾驶员培训有限公司，住所地德州市德城区天衢街道办事处北园桥南街德州市政建设总公司院内办公区1号。法定代表人：刘珊珊，总经理。委托诉讼代理人：王洞，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王福和，男，该公司职工。上诉人（原审被告）：刘珊珊，女，1989年1月3日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人（原审原告）：德州城建工程集团有限公司（原德州市市政工程建设总公司），住所地德州市德城区新湖北路70号。法定代表人：周玉江，该公司经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德志，山东众成清泰（德州）律师事务所实习律师。上诉人德州通途汽车驾驶员培训有限公司（以下简称德州通途公司）、刘珊珊因与被上诉人德州城建工程集团有限公司（以下简称德州城建公司）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德州通途公司的委托诉讼代理人王洞、王福和，被上诉人德州城建公司的委托诉讼代理人周琼、李德志到庭参加诉讼，上诉人刘珊珊经本院合法传唤没有到庭。本案现已审理终结。德州通途公司、刘珊珊上诉请求：撤销（2019）鲁1402民初1328号民事判决或发回重审。事实和理由：1.一审认定事实不清。2016年11月15日，上诉人德州通途公司与德州市市政工程建设总公司签订《土地租赁合同》，约定租期为四年，土地面积为24.4亩，上诉人按合同约定向被上诉人交付的租赁押金61000元，但被上诉人并未按照合同约定出租24.4亩土地，实际提供的土地仅仅是11.5亩。鉴于被上诉人的违约，导致上诉人无法正常开展经营，上诉人多次与被上诉人的负责人协商，但问题始终没有得到解决，所以上诉人停止交纳租金是正当合理的。2.一审适用法律错误。第一，一审法院判决上诉人按实际拖欠租金为基数，按月利率2%计算违约金没有合同和法律依据。双方在合同中约定的每日承担逾期欠费额1%的违约金，该违约金过高，属于无效条款，对此法律也没有明确规定。第二，被上诉人违约在先，被上诉人始终未按合同要求提供土地，所以承担违约责任的应当是被上诉人。德州城建公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，上诉人未按期支付租金存在违约。双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。答辩人向上诉人发生的收费单由上诉人刘珊珊丈夫王洞签收，且上诉人在知悉收费单内容后再合理期间内没有向答辩人提出异议。因此，上诉人的行为已经构成违约，答辩人要求根据《土地租赁合同》第四条第四款约定解除合同，收回土地并将擅自改变土地用途的部分恢复原状符合法律的规定及合同的约定。上诉人提出答辩人未按照合同约定出租24.4亩土地无证据证明且未在一审合理期限内提出抗辩。答辩人在签订《土地租赁合同》后如约履行合同义务。因此，一审法院认定事实清楚，上诉人逾期缴纳租金的行为已构成违约。2.一审适用法律正确，违约金不存在违反法律的过高的情况。双方签订的《土地租赁合同》第三条第3项约定，逾期拾日不交，甲方即答辩人有权单方解除合同。且乙方即上诉人德州通途汽车驾驶员培训有限公司还需每日承担逾期欠费额1%的违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中双方在《土地租赁合同》中的约定超过了法律的规定。一审人民法院依照法律规定并根据实际土地租金支付情况，并参照民间借贷法律的相关规定对违约金调整为以拖欠土地租金为基数按月2%计算违约金。符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定。因此，一审适用法律正确，并根据实际情况调整违约金计算比例，违约金未违反法律规定。德州城建公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的《土地租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠租金111833元，支付拖欠电费32216元，支付自拖欠租金起以拖欠租金金额为基数，按日万分之五计算的违约金23820元，支付解约违约金48800元，以上共计216669元；3.判令被告在判决生效后10日内腾空所占用房屋内的物品，将房屋交付原告，该房屋价值200000元；4.判令被告将未经原告同意擅自改变土地用途的部分恢复原状；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年11月15日签订《土地租赁合同》，合同约定原告将位于德城区亩的土地使用权租赁给被告，租赁期间自2016年11月16日至2020年12月31日，租赁押金61000元，租金每年122000元。被告于2017年5月4日进行工商登记变更，将股东（发起人）由焦文骞变更为本案被告刘珊珊。2019年2月14日原告向被告发出收费单，2019年3月5日发出律师函，均由王洞签收。庭后一审法院主审法官对王洞作出询问笔录，王洞系本案被告刘珊珊丈夫，王洞表示暂时没有能力偿还原告主张的租赁费及电费。一审法院认为，原、被告双方签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告于2019年2月14日向被告发出收费单并由被告刘珊珊的丈夫王洞签收，收费单显示被告于2018年4月起不再按合同约定支付租金，并且截止2019年2月10日共欠电费32216元。被告在知悉收费单内容后在合理期间内并没有提出异议，同时被告刘珊珊丈夫王洞在一审法院对其询问时对上述内容没有提出异议，因此应当认定被告德州通途公司自2018年4月起不再按约定支付租金，并且截止至2019年2月10日共拖欠原告电费32216元。被告行为已构成违约，根据双方《土地租赁合同》第四条第4款约定，原告要求解除合同，收回出租土地并将擅自改变土地用途的部分恢复原状，符合法律规定，应予支持。双方合同约定年租金122000元，每月租金10167元。被告应当以每月10166元的租金为标准支付自2018年4月份起至实际交付涉案土地房屋止的租金。双方合同中既约定了逾期支付租金的违约金，同时还约定了解约违约金48800元，两种违约金条款竞合导致实际违约金过高，本院根据实际土地租金支付情况，并参照民间借贷法律的相关规定，对本案违约金调整为被告德州通途公司应支付自2018年4月份起至涉案土地实际交付原告之日止，以拖欠土地租金为基数按月2%计算的违约金。被告德州通途公司系依法成立的自然人独资有限责任公司，即一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告刘珊珊作为被告德州通途公司的唯一股东，应承担其个人财产独立于公司财产的举证责任，现被告刘珊珊经本院合法传唤未能参加庭审同时也没有提交证据来证明其个人财产独立于公司财产，应承担不利的法律后果，对被告德州通途公司上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决：一、解除原告德州市市政工程建设总公司和被告德州通途汽车驾驶员培训有限公司签订的《土地租赁合同》；二、被告德州通途汽车驾驶员培训有限公司将涉案土地使用权及土地上房屋交付给原告，并将改变土地用途部分恢复原状，于判决生效后十日内履行完毕；三、被告德州通途汽车驾驶员培训有限公司向原告支付拖欠的电费32216元，并按照每月10166元的标准向原告支付自2018年4月起至涉案土地、房屋实际交付原告之日止的租金，于判决生效后十日内付清；四、被告德州通途汽车驾驶员培训有限公司向原告支付以上述第三项实际拖欠租金为基数，按月利率2%计算的违约金；五、被告刘珊珊对上述拖欠的电费、租金以及违约金承担连带清偿责任。如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3775元，保全费2620元，由被告德州通途汽车驾驶员培训有限公司和被告刘珊珊共同负担。本院二审期间，德州通途公司提交《通途公司使用土地面积图》，证明其使用的土地面积为11.5亩，德州城建公司认为该图是德州通途公司单方绘制，不具有权威性，对此不予认可。本院于2020年5月27日、2020年7月1日与双方当事人就争议土地面积进行测量，认定德州城建公司向德州通途公司交付的土地面积为17430平方米，约26.14亩。本院查明的其他事实与原审法院一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、德州通途公司是否按合同约定履行了交付土地的义务；二、一审判决按月利率2%计算违约金有无法律依据。关于焦点一，德州城建公司是否按合同约定履行了交付土地的义务。德州通途公司认为德州城建公司交付的土地不足24.4亩，经本院组织双方当事人现场测量，德州城建公司交付的土地为17430平方米，约26.14亩，已超24.4亩，其中包括德州通途公司的原法定代表人焦文骞与德州国泰公路工程有限公司协议中约定的道路面积，以及德州通途公司放弃使用的土地面积。德州城建公司已经足额交付了合同约定的土地，德州通途公司将部分土地交德州国泰公路工程有限公司使用，并放弃使用部分土地，以现在使用的土地面积不足24.4亩作为上诉理由，不应得到支持。关于焦点二，一审判决按月利率2%计算违约金有无法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。一审法院认为合同约定的违约金过高，已参照上述法律规定，对德州城建公司主张的违约金调整为以拖欠土地租金为基数，按月2%计算违约金，符合法律规定，并无不妥之处。德州通途公司认为按月利率2%计算违约金没有合同和法律依据的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，德州通途公司、刘珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7550元，由德州通途汽车驾驶员培训有限公司、刘珊珊负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  杨贵孚审判员  王子超二〇二〇年七月六日法官助理孔祥龙书记员张晨晨书记员李迎祥