河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初6330号原告（反诉被告）：陈富财，男，汉族，1988年8月8日生，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：李亚航，河南杰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳佳，河南杰瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：董荣字，女，汉族，1968年7月15日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：魏雷明，河南格东律师事务所律师。原告（反诉被告）陈富财与被告（反诉原告）董荣字房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈富财委托诉讼代理人李亚航、李佳佳，被告（反诉原告）董荣字及委托诉讼代理人魏雷明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还剩余房屋租金、押金及水电费28300元及资金占用（以28300元为基数，自2020年4月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.判令被告减免疫情期间的房屋租金16600元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月19日，原被告签订《租房协议》约定，被告将位于任寨北街的房屋租给原告用于经营饭店；租期四年，从2019年12月10日起至2023年12月10日止；租金为每月16600元，一次交五个月；租期内，水、电、卫生、闭路线费用由原告支付；原告另向被告缴纳一个月房租作为押金，协议终止时，原告未拖欠费用，被告应如数退还原告。原告于2019年11月19日向被告缴纳五个月租金85000元（包含1700元的押金），于2020年2月17日向被告缴纳水电费8820元，于2020年4月12日向被告缴纳水电费10000元。原告花费10多万元装修后开始经营一个多月后，新冠肺炎疫情爆发，河南省于2020年1月26日启动防控一级应急响应，全民居家隔离，饭店关停。2020年3月底疫情得到有效控制后，根据郑州市有序放开餐饮企业堂食服务的政策，原告进行了复工。但因疫情的影响，原告饭店复工的半个月内每天入不敷出，就与被告协商减免下期房租，无果后，双方于2020年4月11日，通过微信协商一致解除了租房协议。租房协议解除后，被告拒不返还原告剩余租金、押金和预交的水电费，严重损害了原告权益。因此原告依法提起诉讼，请求判决如所请。被告（反诉原告）董荣字辩称，一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同没有解除，应继续履行。本案中答辩人与被答辩人之间签订的《租房协议》明确约定租赁期限为2019年12月10日至2023年12月10日，现租赁期限才半年多，答辩人与被答辩人之间的租赁合同应继续履行。本案中不存在租赁合同不能履行的情形，疫情不影响合同的履行。被告答辩人完全可以通过网络外卖等多种方式开展经营活动，不能将自己疏于管理、不懂经营等自身原因归罪于疫情。二、被答辩人无合同解除权，涉案合同应继续履行。合同解除权专属于守约方，违约方没有合同解除权。本案中被答辩人拖欠房租，拖欠水电，本属于严重违约的情况，被答辩人严重违约被答辩人无合同解除权，应继续履行合同。三、因答辩人与被答辩人之间租赁合同并未解除，被答辩所有诉求均无任何依据，答辩人不同意减免任何房租，因被答辩人已经严重违约，不可能减免任何房租，被答辩人所有诉求应予驳回，应支持答辩人所有反诉请求。被告（反诉原告）董荣字向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告陈富财继续履行2019年11月19日双方签订的《租房协议》，支付拖欠的三个月租金50000元；2.判令反诉被告支付违约金15000元；3.返还原告店内物品货架、椅子、机器设备等，价值2万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：双方于2019年11月19日签订《租房协议》约定：反诉原告将位于任寨北街的房屋租给反诉被告用于经营饭店；租期四年，从2019年12月10日起至2023年12月10日止；租金为每月16667元。一次交5个月，交了85000元，约定的押金16667元反诉被告没有缴纳，反诉被告至今欠付3个月房租，租期也未到期，还搬走原告店内物品，被告严重违约，严重损害原告权益。因此依法提起诉讼，请求判如所请。原告（反诉被告）陈富财辩称，双方于2019年11月19日签订的租房协议已于2020年4月11日通过微信协商一致解除，答辩人将自己的物品从房屋内腾出，被答辩人知道后将房屋锁住，双方协议解除租赁协议已履行，被答辩人称答辩人将其桌子等物品搬走并拖欠水电费无事实及法律依据。请求驳回被答辩人的反诉，支持答辩人的诉请。经审理查明：2019年11月19日，陈富财、董荣字签订《租房协议》一份，主要约定：董荣字自愿将位于任寨北街的房屋租赁给陈富财，租赁期共4年，自2019年12月10日起至2023年12月10日止；年租金20万元，每次按16600元/月计算缴纳五个月房租，交下次房租提前30天交费；在租期内，水、电、卫生、闭路线费用均由陈富财支付；陈富财需另向董荣字缴纳一个月房租当作押金，到协议终止时，如陈富财未拖欠费用，董荣字应如数退还给陈富财；协议中备注：含冰箱、空调、桌椅等设备用房期间为陈富财免费使用。租赁期间，水费每月1000元，电费1元一度。2019年11月19日陈富财向董荣字付款85000元，含2019年12月10日至2020年5月10日共五个月的房租及1700元押金。2020年2月17日陈富财向董荣字交2019年12月10日至2020年2月10日共两个月的水电费8820元。2020年4月12日陈富财向董荣字付1万元，董荣字出具收据，主要载明：今收到水电费预付金壹万元整。2020年4月10日，陈富财通过微信和董荣字协商多免一个月房租，董荣字要求陈富财履行提前30日缴纳租金义务，陈富财告知董荣字将不再租房，请董荣字寻找新承租人，董荣字答复“好”。2020年4月16日，陈富财未与董荣字交接搬离涉案房屋，尚欠电费1491元，涉案房屋至庭审时仍未出租。另查明，陈富财于2020年3月19日恢复营业。本院认为，陈富财与董荣字签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方通过微信协商解除房屋租赁合同起始于陈富财向董荣字协商多免一个月房租未果，陈富财的告知和董荣字的答复构成租房合同附条件解除，陈富财应为董荣字寻得新租户预留合理期间，并在此期间认真经营而非单方搬离。疫情并不使陈富财当然享有解除权，也不必然使得董荣字负有减租义务。虽然陈富财以实际行动表明将不履行合同时疫情已得到控制，全国经济形势向好，合同履行并非不可能，但继续履行合同对陈富财损失较大，合同可以解除，但陈富财应承担董荣字寻求新租户期间的合理损失，本院酌定为三个月的房屋租金损失。除已付至2020年5月10日的房租外陈富财应另支付董荣字2个月租金33333元。陈富财已将水费交纳至2020年2月10日，考虑到疫情期间其确实未正常经营，本院认为其应缴纳拖欠水费计算至其搬离为933元（2020年3月19日至2020年4月16日共计28天），电费拖欠1491元，陈富财支付1万元依收据其性质为水电费预付，拖欠水电费可从中扣除，董荣字需返还陈富财多付水电费7576元。双方约定陈富财可免费使用董荣字留于租赁房屋中的冰箱、空调、桌椅等设备，所有权并未转移，陈富财应合理使用、妥善保管并将原物与房屋同时归还交付。因双方在《租房协议》中并未约定违约金，且已对董荣字的合理损失予以支持，故对董荣字要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十八条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈富财于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）董荣字租金损失33333元；二、原告（反诉被告）陈富财于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）董荣字租赁房屋中原有冰箱、空调、桌椅等设备；三、被告（反诉原告）董荣字于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陈富财剩余水电费7576元、押金1700元；四、驳回原告（反诉被告）陈富财的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董荣字的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取461元，由陈富财负担366元，董荣字负担95元；反诉费减半收取963元，由陈富财负担377元，董荣字负担585元。本判决为终审判决。审判员  郭喜珂二〇二〇年七月二十日书记员  李 恒