文书内容湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11283号原告：武汉中诚丰企业顾问有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区万松园路103号同成大厦A栋3单元30层3001室。法定代表人：丁波，该公司总经理。委托诉讼代理人：田华（特别授权代理），湖北南格律师事务所律师。被告：聂江涛，男，1968年9月24日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：陈巧（特别授权代理），湖北恒康律师事务所律师。原告武汉中诚丰企业顾问有限公司（以下简称中诚丰公司）诉被告聂江涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员张愿担任审判长，人民陪审员赵静、王玉波参加的合议庭公开开庭进行了审理。原告中诚丰公司的法定代表人丁波及其委托诉讼代理人田华，被告聂江涛的委托诉讼代理人陈巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中诚丰公司诉称，2016年1月13日，我公司与被告就位于武汉市江岸区江汉二路135号金宝大厦一楼原财富基石门面商铺（现为巷味烧烤门面）签订《商铺租赁合同》，我公司以每月28,000元的价格将该商铺租赁给被告使用，双方约定租金逐年递增5%，租金按3个月为一期支付，每期租金须提前30天缴纳，租期5年。合同签订后双方均按合同履行，相安无事。2018年2月起，被告开始延迟缴纳租金，我公司多次催促，被告屡次违约。迄今为止，被告本应于2019年5月1日前交付的2019年5月至7月部分租金和本应于2019年8月1日前交付的2019年8月至10月的租金一直未付。2019年8月20日，我公司再次催促被告，并将催缴通知张贴于租赁门面，被告仍置之不理。2019年8月28日，我公司通过门店张贴、邮寄等方式向被告发送了解除合同的通知。我公司认为，被告拒不支付租金的行为，已严重违反了合同约定。我公司有权依据合同第4条及合同法的相关规定解除合同，被告不仅应立即返还房屋，还需按合同约定的标准向我公司支付未付的租金并承担滞纳金、利息损失。现因被告拒不配合，故向贵院提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告双方2016年1月13日签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月28日解除；二、被告将租赁房屋暨武汉市江岸区江汉二路135号金宝大厦一楼原财富基石门面商铺（现为巷味烧烤门面）返还给原告；三、被告支付2019年5月1日至7月31日的部分房屋租金47,540.50元以及2019年8月房屋租金29,277元；四、被告支付因延迟缴纳租金而产生的滞纳金暂计435,373.16元；五、被告自2019年8月29日起至房屋返还之日止，按32,413.50元/月向原告支付房屋占用期间的租金（2020年2月1日后按34,034.20元/月向原告支付房屋占用期间的租金）；六、被告赔偿原告利息损失（以上述三至五项确定的应付款总金额为基数，按年利率24%，自2019年8月29日起计算至应付款项付清之日止）；七、本案诉讼费由被告承担。被告聂江涛辩称，一、案涉房屋的实际产权人和出租人是案外人即湖北储备物质管理局，而非原告；二、原告与我的房屋租赁合同已经于2019年5月22日解除，后期租赁和原告无关，故原告无权要求我支付2019年5月22日之后的租金；三、原告应向我退还押金和剩余房屋租赁费合计人民币83,930.10元（其中押金58,000元，剩余房屋租赁费25,930.10元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月13日，中诚丰公司（甲方）与聂江涛（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将其租赁的位于武汉市江岸区江汉二路135号金宝大厦一楼原财富基石门面的商铺（以下简称案涉商铺），转租给乙方用于餐饮营业使用；案涉商铺建筑面积约为130平方米；租赁期自2016年2月1日起至2021年1月31日止；第一年每月租金为人民币28,000元整，第二年每月租金为人民币29,400元整，第三年起同样每年在上一年的基础上递增5%；租金按3个月为壹期支付，首期租金由乙方于本合同签订时付清，并支付合同押金28,000元整，以后每期租金于每期开始前提前30天缴纳，先付后用；如乙方在约定日后逾期支付租金，甲方有权追索滞纳金，滞纳金等同租金，滞纳时间超过10天，则视为乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回商铺并没收店内财产，并追究乙方违约责任，押金不予退还；承租期间，因为乙方原因租赁合同被解除的，甲方不予退还乙方押金，给甲方造成的损失超出押金部分，乙方应在合同解除后15日内补齐所欠款项，每超过一日，每日按照应补交金额的千分之二支付滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，聂江涛向中诚丰公司支付押金28,000元。2017年2月4日，中诚丰公司（甲方）与聂江涛（乙方）签订《租赁合同补充条款》（以下简称补充条款），约定“乙方自愿追加合同押金叁万元整；追加押金以后，原合同中‘乙方每个季度的租金提前30天缴纳’的规定作废。‘提前30天缴纳租金’更改为‘按时缴纳，不得拖延。拖延10天以上，即作为放弃租赁，自毁合同处理。’此合同补充条款从甲方收到追加的押金以后当月生效。”补充条款签订后，聂江涛向中诚丰公司支付押金30,000元。聂江涛2018年2月后向中诚丰公司支付租金情况如下：            名目              应缴金额              应缴时间              实缴时间              实缴金额                  2018年2月-4月的租金              92610元              2018年2月1日              2018年02月24日              50000元                  2018年02月26日              42610元                  2018年5月-7月的租金              92610元              2018年5月1日              2018年05月02日              50000元                  2018年05月04日              42610元                  2018年8月-10月的租金              92610元              2018年8月1日              2018年08月10日              50000元                  2018年08月22日              42610元                  2018年11月-2019年1月的租金              92610元              2018年11月1日              2018年10月30日              50000元                  2018年10月31日              42610元                  2019年2月-2019年4月的租金              97240.50元              2019年2月1日              2019年01月30日              50000元                  2019年01月31日              47240.50元                  2019年5月-2019年8月的租金              97240.50元              2019年5月1日              2019年5月11日              49700元      2019年5月22日，中诚丰公司向聂江涛发函，载明“……严重拖延，按照租赁合同的规定，属于自动退租。现我公司已经将门面交还湖北储备物质管理局。请贵方直接与湖北储备物质管理局机关服务中心沟通。”上述函件聂江涛已收到，但聂江涛一直未将案涉房屋归还给中诚丰公司，直到2020年5月10日，案涉商铺才在中诚丰公司的控制之下。另查明，案涉房屋的所有权人为湖北储备物资管理局。湖北储备物资管理局授权湖北储备物资管理局机关服务中心代理案涉商铺所在房屋的出租事宜。2013年4月8日，湖北储备物资管理局机关服务中心与中诚丰公司签订《房屋租赁合同》，将坐落于武汉市江岸区江汉二路金宝大厦一、二层出租给中诚丰公司从事餐饮经营，租期十年，从2013年6月1日起至2023年5月31日止。2019年8月，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心（原名称湖北储备物资管理局机关服务中心）与中诚丰公司签订《房屋租赁合同补充协议》约定中诚丰公司将承租房屋的二楼停止营业并将2楼钥匙交还国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心。本院认为：中诚丰公司与聂江涛于2016年1月13日签订的《商铺租赁合同》及2017年2月4日签订的补充条款均系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。聂江涛未按照《商铺租赁合同》及补充条款的约定按时支付租金已经构成违约。中诚丰公司按照合同约定行使解除权，于2019年5月22日向聂江涛发函解除双方签订的租赁合同。自该函到达聂江涛之日起双方签订的租赁合同解除，故中诚丰公司与聂江涛2016年1月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月22日解除。《商铺租赁合同》明确约定“承租期间，因为乙方原因租赁合同被解除的，甲方不予退还乙方押金”，现因聂江涛的违约行为导致《商铺租赁合同》解除，中诚丰公司提出不予退还押金58,000元的意见本院予以支持。关于租金及房屋占用使用费，庭审中，中诚丰公司及聂江涛均认可2019年5月之前的租金已经结清，故聂江涛还应当向中诚丰公司支付2019年5月1日至2019年5月22日之间的租金23,769.90元（32,413.50元/月÷30天×22天）。因聂江涛已于2019年5月11日支付租金49,700元，故聂江涛无需再向中诚丰公司支付上述费用。《商铺租赁合同》解除后，聂江涛继续占有使用案涉商铺已无法律依据，聂江涛应当在2019年5月22日收到解除合同通知后的合理期限内将案涉商铺交还给中诚丰公司。审理中，聂江涛称其于2019年5月22日后就案涉商铺已与案外人“湖北储备物质管理局机关服务中心”建立了新的租赁关系，但其并未提交证据予以证明。结合中诚丰公司提交的证据可以看出，中诚丰公司与湖北储备物资管理局机关服务中心就案涉商铺所在房屋签订的租赁合同尚在有效期内，并未解除。且鉴于本院签发传票要求聂江涛本人就有关事实接受询问，但聂江涛本人并未按照要求来院接受询问这一情况，聂江涛应当承担举证不能的后果，对其意见本院不予采信。聂江涛应向中诚丰公司支付房屋占有使用费。因中诚丰公司并未在解除合同通知中给予腾退期限，故本院酌定给予聂江涛9日的腾退时间，即聂江涛应当向中诚丰公司支付占有使用费371,620.79元（以32,413.50元/月为标准，自2019年6月1日计算至2020年1月31日，以34,034.18元/月为标准，自2020年2月1日计算至2020年5月9日），抵扣聂江涛剩余的款项25,930.10元后，聂江涛还应当向中诚丰公司支付占有使用费345,690.69元。因案涉房屋现已在中诚丰公司的控制之下，故对于中诚丰公司要求聂江涛将案涉房屋交还的诉讼请求，本院不作处理。关于滞纳金，中诚丰公司与聂江涛于2017年2月4日通过补充条款将租金的支付方式由“提前30天缴纳租金”变更为“按时缴纳，不得拖延。”结合《商铺租赁合同》中“以后每期租金于每期开始前提前30天缴纳，先付后用。”的约定，变更后的租金支付方式应当为于每个季度的第一天前交纳租金。聂江涛未按照双方约定按时交纳租金，应当按照合同约定承担违约责任。《商铺租赁合同》约定滞纳金等同租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。因中诚丰公司未举证证明其还存在其他损失，故本院认定中诚丰公司的损失为逾期支付租金期间的租金利息损失。现聂江涛亦抗辩滞纳金约定过高。本案中双方约定的滞纳金明显过分高于中诚丰公司的实际损失，应根据公平原则和诚实信用原则予以调整，加之本院亦支持中诚丰公司不予退还押金的请求，故中诚丰公司的损失已经通过抵扣押金的方式予以弥补，故对于中诚丰公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于利息损失，中诚丰公司于2020年5月10日才收回案涉商铺，聂江涛应当于中诚丰公司收回商铺的次日起向中诚丰公司支付占有使用费，但聂江涛至今仍未支付该笔费用，其应当赔偿中诚丰公司逾期收款的相应损失。因中诚丰公司没有提交证据证明其损失大于法定孳息，故本院认为聂江涛应当以345,690.69元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向中诚丰公司支付利息，自2020年5月11日起计算至实际支付日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉中诚丰企业顾问有限公司与被告聂江涛于2016年1月13日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月22日解除；二、被告聂江涛于本判决生效之日起五日内向原告武汉中诚丰企业顾问有限公司支付房屋占用使用费345,690.69元；三、被告聂江涛于本判决生效之日起五日内向原告武汉中诚丰企业顾问有限公司支付利息（以345,690.69元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年5月11日起计算至实际支付日止）；四、驳回原告武汉中诚丰企业顾问有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,270元，由被告聂江涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 赵 静人民陪审员 王玉波二〇二〇年七月二十九日书 记 员 周 瑾