天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2320号上诉人（原审被告）：周九明，男，1961年6月2日出生，汉族，个体工商户，住天津市北辰区。被上诉人（原审原告）：杨兴华，男，1958年3月17日出生，汉族，个体工商户，住天津市河东区。上诉人周九明因与被上诉人杨兴华房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周九明上诉请求：撤销一审法院（2020）津0105民初1325号民事判决，改判驳回杨兴华的诉讼请求。事实和理由：1、杨兴华称周九明欠2019年上半年房屋租金28000元，及下半年杨兴华同意减免的8000元，周九明认为其与杨兴华多年以来凭借信任在一起合作，现因杨兴华在新冠肺炎疫情期间不但没有减免房屋租赁费用，还提出涨租金，遂产生矛盾，周九明认为2019年上半年房屋租金已交给杨兴华（有证人），下半年在杨兴华同意的情况下减免8000元，剩余20000元已交杨兴华，综上所述，周九明认为并不欠杨兴华约定租金，更谈不上违约金。2、杨兴华要求腾空所租房屋并恢复原状，周九明认为应待所有矛盾解决之日再行腾房。杨兴华辩称，不同意周九明的上诉请求，周九明实际给付租金数额为19000元，违约金应按合同约定的标准给付。杨兴华向一审法院起诉请求:1.依法判令周九明向杨兴华支付商铺租金36000元及逾期支付租金的违约金28000元；2.依法判令周九明将租赁房屋腾空并恢复原状或折价赔偿；3.依法判令周九明向杨兴华支付直到房屋腾空为止的房屋占有使用费（按每月4666.6元计算）；4.依法判令周九明承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨兴华系河北区凤凰商贸广场1-2-62号房屋所有权人，2012年3月1日，杨兴华与案外人戚云蕊签订租赁合同，约定戚云蕊租赁杨兴华上述房屋用于经营，租期自2012年3月1日至2014年2月28日。2014年3月1日，杨兴华、周九明就上述房屋签订租赁合同，约定由周九明租赁上述房屋用于经营，租期自2014年3月1日至2015年2月28日。该合同到期后，杨兴华、周九明多次续签合同，租赁关系一直延续。2019年3月1日杨兴华、周九明签订《租赁协议》，约定周九明租赁杨兴华上述房屋用于经营，租期12个月，自2019年3月1日至2020年2月28日（实际应为2020年2月29日），年租金56000元，承租人应分两次每半年交纳租金28000元，即在上次租金到期前一个月交纳下一次租赁期的租金。合同并约定拖欠租金半个月以上的，承租人应支付相当于半年租金的违约金。现租期已满，房屋仍由周九明占用，杨兴华表示不再续租，要求周九明返还房屋、恢复原状、补齐欠租并支付违约金和房屋腾空前的占有使用费。周九明则主张已经支付2019年3月1日至2020年2月29日租期内租金48000元，剩余8000元租金系因商城装修杨兴华同意让免，且主张曾支付杨兴华5000元保证金。针对周九明辩称意见，杨兴华仅认可收到租期内20000元租金，否认收到其余租金、否认曾同意让免8000元租金，并主张周九明租赁合同中所提的保证金是由戚云蕊合同延续而来，周九明并未实际支付过保证金，因戚云蕊现也向杨兴华要求退还保证金，故不同意将保证金退给周九明。另查，周九明曾于2017年将案涉房屋与相邻1-2-75号房屋隔断墙拆除。受新冠肺炎疫情影响，案涉房屋所在的凤凰商贸广场自2020年1月25日至2020年3月15日停业。一审法院认为，杨兴华、周九明之间的租赁合同已于2020年2月29日到期，杨兴华明确表示不再续租，故周九明应将房屋腾空返还给杨兴华。周九明在租赁期间曾将案涉房屋隔断墙拆除，现租赁关系终止，周九明应负责恢复原状。关于租金和使用费问题，周九明主张已支付2019年3月1日至2020年2月29日租期内48000元租金，其余8000元租金杨兴华同意让免，周九明应对上述事实负举证证明责任。周九明虽申请证人王某来院作证，但证人王某陈述的事实没有其他证据佐证，证人关于付款时间的陈述与周九明陈述也不完全一致，且周九明在首次开庭时未提及有人看到付款过程，杨兴华对证人证言亦不予认可，故仅凭证人证言不能认定周九明主张的付款事实。因杨兴华否认曾同意让免租金，周九明亦不能对杨兴华同意让免租金提供证据，故让免租金的事实亦无法认定。因新冠肺炎疫情影响，案涉房屋所在商城于2020年1月25日至3月15日关门停业，该期间房屋虽无法使用，但毕竟由周九明实际占有，故1月25日至2月29日的租金，以及3月1日至3月15日的房屋占有使用费应减半收取，由杨兴华、周九明分担损失。3月16日商城开业后，直至4月29日本市仍处于疫情防控一级响应期间，商业活动受到一定影响，杨兴华虽提出不再续租，亦应给周九明必要准备时间，此后双方形成诉讼，处于争议解决期间，基于公平原则，一审法院酌定3月16日至4月29日周九明比照原租金标准的75%（年租金56000元，折算每日153.42元，乘以75%为115.07元）支付占有使用费。自2020年4月30日之后，应比照原租金标准（年租金56000元，折算每日153.42元）向杨兴华支付腾退房屋之前的占有使用费。关于违约金，双方合同约定的违约金数额明显过高，周九明亦不予认可，一审法院根据杨兴华损失情况酌情调整为以周九明欠付租金33246元（56000元-已付的20000元-1月25日至2月29日减半租金2754元）为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算迟延付款违约金，自2019年9月1日起算，至实际支付之日止。关于保证金，虽然租赁合同中约定周九明应在签订合同时支付5000元保证金，但周九明未提供证据证明其实际支付过保证金，杨兴华主张与周九明合同的保证金是由原与戚云蕊合同保证金延续而来，周九明并未实际支付，而戚云蕊现也要求杨兴华退还保证金，该保证金的退还涉及案外人利益，为保障戚云蕊程序利益，本案中对保证金不予处理，如有争议，可另行解决。周九明所述2018年因停电造成的损失赔偿问题，与本案不属同一法律关系，应另行解决。一审法院判决：“一、本判决生效后十五内，被告周九明将河北区凤凰商贸广场1-2-62号房屋腾空返还原告杨兴华，并将该房屋与相邻1-2-75号房屋隔断墙恢复原状；二、本判决生效后十五日内，被告周九明给付原告杨兴华2019年3月1日至2020年2月29日租期内房屋租金33246元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算迟延付款违约金，自2019年9月1日起算，至实际给付之日止；三、本判决生效后十五日，被告周九明按照每日76.71元的标准给付原告杨兴华2020年3月1日至3月15日房屋占有使用费1150.65元，按照每日115.07元的标准给付原告杨兴华2020年3月16日至4月29日房屋占有使用费5178元；四、被告周九明按照每日153.42元的标准给付原告杨兴华2020年4月30日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；五、驳回原告杨兴华其他诉讼请求。”二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方的争议焦点为：一、周九明是否欠付杨兴华租金及具体数额；二、周九明是否应当向杨兴华支付违约金及具体计算方式；三、周九明是否应当向杨兴华腾交房屋并恢复原状。对于争议焦点一，双方所签2019年的《租赁协议》中明确约定房屋租金为每年56000元，分两次每半年交纳租金28000元。周九明主张已经足额支付上述租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，应承担相应举证责任。现周九明陈述已经支付上半年租金28000元，提供的证人未出庭且证人陈述内容与周九明陈述存在不一致之处，另周九明陈述杨兴华口头同意减免下半年租金8000元，杨兴华并不认可，周九明的上述主张缺乏充分依据，应承担举证不能的不利后果。根据合同约定及杨兴华的自认，周九明欠付合同项下租金为36000元，一审考虑案涉房屋所在的凤凰商贸广场因新冠肺炎疫情停业的情况，对案涉房屋停业期间的租金减半收取，认定周九明欠付合同项下租金33246元并无不当。此外，一审参照双方合同约定的租金标准与新冠肺炎疫情影响，对后期房屋占有使用费的认定基本适当，本院予以确认。对于争议焦点二，因周九明未按期支付租金，按照合同约定应当支付违约金。一审考虑双方合同约定违约金明显过高，根据杨兴华损失情况酌情对违约金进行调整，不违反法律规定，调整标准基本适当，本院予以确认。杨兴华对一审判决未提出上诉，二审中再行对违约金标准提出异议并未提供充分依据，本院不予支持。对于争议焦点三，现双方之间的《租赁协议》已经到期，杨兴华明确表示不再续租，周九明应当将房屋腾空返还杨兴华，并按照合同约定将涉案房屋隔断墙恢复原状。周九明所提停电损失赔偿与保证金退还问题，已另案解决，其因此主张不予腾房依据不足，本院不予支持。综上所述，周九明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费631元，由上诉人周九明负担。本判决为终审判决。审判长  袁连勇审判员  高 媛审判员  滕光鑫二〇二〇年七月二十一日法官助理王晓敏书记员王毅伟