福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初699号 原告（反诉被告）：永泰开成房地产开发有限公司，住所地福建省福州市永泰县樟城镇上坪路65号。统一社会信用代码：91350125060352489W。 法定代表人：陆翔，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江建滨，男，1964年10月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告（反诉原告）：唐超群，女，1963年10月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吴光辉，福建元一律师事务所律师。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：宋丹青，福建元一律师事务所（实习）律师。 原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）江建滨、唐超群商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，被告江建滨、唐超群在法定期限内提出反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。本院于2019年9月2日作出（2019）闽0111民初第1630号民事判决。原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）闽01民终8380号民事裁定，撤销本院（2019）闽0111民初第1630号民事判决，发回重审。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈燕、张伟强，被告（反诉原告）江建滨、唐超群的共同委托诉讼代理人吴光辉、宋丹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永泰开成房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的合同编号为20140110004的《商品房买卖合同》；2.两被告将位于永泰县温泉开发建设项目一期63号整座房产返还原告；3.两被告协助原告办理编号为20140110004的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.两被告协助原告办理位于永泰县温泉开发建设项目一期63号整座房产预购商品房预告登记的注销手续；5.两被告向原告返还销售不动产统一发票；6.两被告向原告支付己代为清偿的按揭款项本息1060885.85元，并按中国人民银行同期贷款利率支付至两被告还清代偿款项之日止的利息（以1060885.85元为基数自2018年12月18日起按中国人民银行同期贷款利率4.6％计算）；7.两被告向原告支付解除合同的违约金213400元（按全部购房款2134000元的10％计算）;8.原告不予返还两被告已支付的定金426800元（按全部购房款2134000元的20％计算）;9.原告有权在两被告已付的房价款中直接抵扣第6项、第7项、第8项请求中两被告应承担的金额；10.两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费和公告费）。事实与理由：2014年12月25日，原告与两被告签订了编号为20140110004的《商品房买卖合同》，约定两被告购买原告开发的位于永泰县温泉开发建设项目一期63号整座房产，建筑面积为169.60平方米，商品房总价为2134000元，付款方式为银行按揭贷款，其中房屋首期款（含定金）共计1134000元，其余房款1000000元通过向银行办理按揭贷款支付。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条、第六条约定，如买受人累计三期未偿还银行贷款本息导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，且有权另行出售该商品房，买受人无权要求返还定金并应按购房总价款的10%向出卖人另行支付违约金。买受人应无条件配合出卖人办理合同的解除及注销登记备案手续。出卖人在《商品房买卖合同》解除并办理完合同的注销登记备案手续且买受人退还“销售不动产统一发票”后，将《商品房买卖合同》项下的购房款优先用于返还买受人欠付银行的按揭贷款本息，余额中属于定金的部分不予返还，剩余款项在扣除买受人应向出卖人支付的款项后若有剩余，由出卖人于30日内退还买受人。如买受人已支付的购房款不足偿付对出卖人的欠款，出卖人有权另行向买受人追偿。合同签订后，两被告向原告支付了房屋首付款1134000元。原告为两被告办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及永泰县温泉开发建设项目一期63号整座房产的预告登记。此后，原告和两被告又与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》，约定两被告向银行贷款1000000元，贷款期限为120个月，两被告以按月等额本息方式偿还贷款本息；原告作为保证人提供阶段性连带责任保证。银行已按约定支付了全部贷款本金。因两被告未按照《个人住房借款合同》的约定向银行支付按揭款，银行向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼。2017年11月26日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2878号《民事判决书》，认定两被告未按约定履行按月还本付息义务构成违约，判决两被告返还银行借款883333.38元及相应的利息，原告对前述债务承担连带清偿责任。2018年12月3日，鼓楼区人民法院作出（2018）闽0102执3128号《执行裁定书》，裁定冻结、扣划两被告及原告在银行等金融机构的存款883333.38元及相应的利息。2018年12月18日，原告的银行账户被划转款项1060885.85元。据此，因两被告未按照《个人住房借款合同》的约定向银行支付按揭款导致原告承担连带保证责任，原告已代为清偿按揭款本息合计1060885.85元。原多次催促两被告要求偿还代垫的按揭款项，但两被告至今仍未按照约定履行还款义务。 被告江建滨、唐超群共同辩称：一、被告不同意原告提出解除《商品房买卖合同》的诉请及第2项、第3项、第4项、第5项诉请。1.被告与原告签署《商品房买卖合同》之后，已按照《商品房买卖合同》约定，分别通过支付首期购房款1134000元和银行按揭贷款1000000元，向原告足额支付购房全款2134000元，已经全面履行合同义务。2.《商品房买卖合同》成立生效后，按照合同第八条约定，原告应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付被告，但是原告没有按照该条款约定的期限、条件向被告交付商品房。截至今日为止，原告依然没有通知被告交付商品房，显然已经违反合同约定，构成违约，且违约行为在先。3.原告逾期向被告交付商品房导致其向中国建设银行股份有限公司福建省分行承担抵押加阶段性保证责任，该保证责任的产生原因不在于被告，而在于原告逾期交房。若原告能够按照《商品房买卖合同》的约定期限、条件，向被告交付商品房，原告完全可以免除抵押加阶段性保证责任。客观说，原告承担保证责任系自身造成的，该法律后果理应由原告自行承受。4.截至目前为止，原告尚未与被告就逾期交房违约金、代垫偿还银行借款本息等款项进行结算，原告尚不具备进行单方解除合同条件。同时，原告至今也没有通知被告补缴差额，更没有通知解除合同，而是径行诉诸法院解除合同，显然无法律依据。5.原告违约在先，在目前涉案商品房价值处于高位溢价的前提下，径行支持其解除合同，不仅损害了被告的合法权益，还将损害与被告具有债权纠纷的债权人的合法利益。二、在没有解除《商品房买卖合同》的情形下，在扣除原告应付给被告逾期交房违约金的前提下，被告愿意支付原告为被告代偿按揭款项剩余本息。三、定金罚则与违约金条款不能同时并用，且原告主张与事实不符。1.被告已按照《商品房买卖合同》约定，向原告支付全部购房款，定金已抵做购房款，原告再继续适用定金罚则，缺乏事实根据和法律依据。2.从《商品房买卖合同》履约情况来看，原告违约在先，且是因原告自己的违约行为导致了其自身承担阶段性保证责任。若原告按照合同约定及时履约，依约为被告办理产权登记手续。被告逾期不能向贷款银行偿还月供，所产生的违约责任，无非偿还借款本金及利息。故原告向被告主张违约金213400元不成立。同时，该违约金主张亦超过了被告逾期违约所能预见的违约范畴。退一步讲，就算被告需要向原告承担一定金额违约金，原告所主张的违约金也超过了其实际损失金额，明显过高，依法应予以调整。四、假设法庭支持双方合同解除，原告在退还被告购房款中直接扣抵第六项、第七项、第八项中金额的主张是不成立的。1.前已述及被告无须承担退还定金和违约金义务，故其主张抵扣第七项、第八项诉讼请求的金额，显然不成立。2.被告已经涉及其他诉讼，涉案商品房已被案外人查封、冻结执行。假设原告诉请成立，其也仅是被告的普通债权人之一，对本案涉及款项直接抵扣，必将损害其他债权人的合法权益。3.原告没有提供证据证明因被告违约行为造成的实际损失是多少，按原告的主张其损失仅为代偿银行贷款本息，除此之外没有其他损失，原告诉请违约金没有依据。 反诉原告江建滨、唐超群向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告以购房款总额2134000元作为基数，每逾期1日按日万分之三向反诉原告计付从2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.反诉被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2014年12月25日，反诉原告与反诉被告签署《商品房买卖合同》，反诉原告向反诉被告购买位于永泰县温泉开发建设项目一期63号整座房产。合同成立生效后，反诉原告通过支付首付款1134000元及银行商业按揭贷款1000000元向反诉被告付清全部购房款2134000元。按照合同约定，反诉被告应在2015年12月31日前向反诉原告交付房产。截至目前为止，反诉被告仍未按照合同约定期限、条件向反诉原告交付房产，依约已构成逾期交付房屋违约。按照合同约定，反诉被告逾期交付房屋，每逾期1日，应按购房总价款2134000元的日万分之三向反诉原告支付违约金，直至房屋实际交付之日止。 反诉被告永泰开成房地产开发有限公司辩称：1.反诉原告计算的逾期交房违约金有误。依据《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议第一条第五项约定，若因出卖人原因导致交房时间逾期，买受人同意《商品房买卖合同》不予解除，自逾期之日起出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但是出卖人应该承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限，即本案的逾期交房违约金应以购房款的2135000元的1%即21350元作为最高限额，原告诉请的违约金明显高于合同约定限额,《商品房买卖合同》是原、被告签约签字盖章生效，为双方真实意思表示，违约金的计算应按照《商品房买卖合同》的约定以21350为最高限额。2.违约金的计算截止日期应计至原告断供之日，时间是2016年5月。3.两被告主张的违约金标准日万分之三过高。 本院经审理查明事实如下：2014年12月15日，原告永泰开成房地产开发有限公司与被告江建滨、唐超群签订一份《商品房买卖合同》（含附件），由两被告购买原告开发的坐落永泰县温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房，约定建筑面积169.60平方米，房价款按套计算，总价2134000元。其中，合同第六条约定买受人应于签订本合同的同时向出卖人支付首期购房款1134000元（其中含定金426800元），余款1000000元由买受人向银行申请个人抵押贷款。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条载明，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意本合同不解除，自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限（附件六：合同补充协议第一条亦有相同规定）。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。附件六：合同补充协议第五条第（三）项约定，买受人与银行签订的按揭贷款合同生效后，在出卖人承担保证责任期间，如买受人累计三期未偿还银行贷款本息导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除买卖合同。第六条第（一）项约定，若《商品房买卖合同》因本补充协议第五条之约定或买受人违反其他约定导致解除的，出卖人有权另行出售该商品房，买受人无权要求返还定金（购房总价款的20%），并应按购房总价款的10%向出卖人另行支付违约金。出卖人在买卖合同解除并办理完合同的注销登记备案手续且买受人退还“销售不动产统一发票”后，出卖人将买卖合同项下的购房款优先用于返还买受人欠付银行的按揭贷款本息，余额中属于定金的部分不予返还，剩余款项在扣除买受人应向出卖人支付的款项（包括但不限于出卖人因承担担保责任所付的银行贷款本息和相关违约金、费用等）后若有剩余，由出卖人于30日内退还买受人（不计利息）。如买受人已支付的购房款不足偿付对出卖人的欠款，出卖人有权另行向买受人追偿。 《商品房买卖合同》签订后，两被告依约向原告支付首期购房款1134000元，原告向两被告出具两张《销售不动产统一发票（自开）》，发票号码分别为00087225、00087226。双方办理了讼争房屋的合同备案登记及预告登记手续。 2015年1月6日，原告作为保证人、两被告作为借款人、案外人中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建行福建省分行）作为出借人共同签订《个人住房借款合同》，约定两被告向建行福建省分行借款1000000元用于购置本案讼争房屋，两被告以所购房产作为借款的抵押物，原告为两被告的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行福建省分行核对无误、收执之日止。2015年2月4日，建行福建省分行依约为两被告发放贷款1000000元。至此，两被告付清了讼争房屋的全部购房款2134000元。 在《个人住房借款合同》履行过程中，因两被告未依约履行按月还本付息义务（自2016年5月4日起未按约定足额偿还银行按揭贷款），建行福建省分行于2017年3月17日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求本案两被告偿还借款本金、本案原告承担连带保证清偿责任等。2017年11月26日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2878号民事判决，判令本案两被告返还建行福建省分行借款本金883333.38元及利息（含罚息、复利）15940.56元(利息暂计至2016年8月19日，之后至判决确定还款之日止的利息按合同约定计付)；本案两被告赔偿建行福建省分行律师费损失3000元；本案原告对本案两被告的上述债务承担连带保证清偿责任等。该判决已发生法律效力。 2018年12月3日，福州市鼓楼区人民法院依据上述生效判决作出（2018）闽0102执3128号执行裁定，冻结、划扣本案原告及两被告的存款等。后原告于2018年12月18日向福州市鼓楼区人民法院交纳该案执行款1060885.85元。 原告于2019年3月12日提起商品房预售合同纠纷，将两被告诉至本院，被告江建滨、唐超群在法定期限内提出反诉，本院于2019年9月2日作出（2019）闽0111民初第1630号民事判决，判决“一、解除原告永泰开成房地产开发有限公司与被告江建滨、唐超群于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140110004）；二、被告江建滨、唐超群于本判决生效之日起十日内支付原告永泰开成房地产开发有限公司代垫款项1060885.85元、违约金213400元；三、被告江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内退还原告永泰开成房地产开发有限公司发票号码分别为00087225、00087226的《销售不动产统一发票（自开）》；四、被告江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内配合原告永泰开成房地产开发有限公司办理坐落永泰县温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房的合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；五、反诉被告永泰开成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江建滨、唐超群违约金213400元；六、驳回原告永泰开成房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告江建滨、唐超群的其他诉讼请求。”原告永泰开成房地产开发有限公司不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）闽01民终8380号民事裁定，撤销本院（2019）闽0111民初第1630号民事判决，发回重审。 另查，原告尚未将讼争房屋交付两被告，目前讼争房屋因被告原因被法院查封。 上述事实，有《商品房买卖合同》、（2017）闽0102民初2878号民事判决书（公开裁判文书）、（2018）闽0102执3128号执行裁定书复印件、福建省行政事业单位资金往来结算票据、（2019）闽0111民初第1630号民事判决书、（2019）闽01民终8380号民事裁定书及原、被告的陈述等予以证实，可以认定。 本院认为，本案《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告应当依约履行。一、关于本诉部分：因两被告未按时偿还按揭贷款，导致建行福建省分行依据《个人住房借款合同》要求原告承担阶段性保证责任为两被告代垫按揭贷款共计1060885.85元。两被告虽抗辩原告承担阶段性保证责任系因原告逾期交房行为导致，但原告逾期交房违反《商品房买卖合同》之约定，而承担阶段性保证责任系因两被告违反《个人住房借款合同》之约定，二者系两个法律关系且不存在因果关系，故两被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。两被告构成违约，《商品房买卖合同》约定的解除条件成就，原告主张解除合同、要求两被告偿还原告为其代垫按揭款1060885.85元并按购房总价款的10%计算支付违约金213400元，有事实和合同依据，本院予以支持。被告已经承担合同解除的违约金，该违约金可以弥补原告损失，原告再主张两被告以代垫款1060885.85元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2018年12月18日起至两被告还清代偿款项之日止的利息，不予支持。因定金已实际转化为购房款，定金的担保功能已消灭，原告主张不予返还两被告已支付的定金426800元，不予支持。原告主张从已付购房款中直接抵扣两被告应付给原告的款项无法律依据且可能涉及案外人的权利，本院不予支持，且案涉房屋现处于查封状态，购房款退还事宜亦应另行处理。 合同解除，原告主张返还《销售不动产统一发票（自开）》，符合法律规定，本院予以支持。原告主张两被告返还房屋，但讼争房屋尚未交付，该主张无事实依据，不予支持。原告要求两被告协助办理《商品房买卖合同》备案的注销手续并返还销售不动产统一发票，符合法律及相关司法解释规定，予以支持。至于原告要求两被告协助办理预购商品房预告登记的注销手续的主张，因讼争房屋正处于查封状态，尚不具备办理注销手续的条件，故本院暂不处理，原告可待具备条件后，另行主张。 二、关于反诉部分：反诉被告未依据《商品房买卖合同》约定于2015年12月31日前向反诉原告履行交付房产的义务，其逾期交房行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意本合同不解除，自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”，但反诉被告逾期交房时间较长,考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以填补反诉原告实际损失，本院综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则,本院酌情将逾期交房违约金上调为213400元（购房款总额的10%）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司与被告（反诉原告）江建滨、唐超群于2014年12月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140110004）； 二、被告（反诉原告）江建滨、唐超群于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司代垫款项1060885.85元及违约金213400元； 三、被告（反诉原告）江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司发票号码分别为00087225、00087226的《销售不动产统一发票（自开）》； 四、被告（反诉原告）江建滨、唐超群应于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司办理坐落永泰县温泉开发建设项目一期第63号楼整座号房的合同备案登记； 五、原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江建滨、唐超群逾期交房违约金213400元； 六、驳回原告（反诉被告）永泰开成房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）江建滨、唐超群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23872元，由被告江建滨、唐超群共同负担；反诉案件受理费6842元，由反诉原告江建滨、唐超群共同负担4591元，反诉被告永泰开成房地产开发有限公司负担2251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  赵捷娜 人民陪审员  林 蕾 二〇二〇年七月八日 法官助理黄娜娜 书记员张琳 附主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。