文书内容江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初2522号原告：高家泰，男，1983年4月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：范盼盼，江苏臻宇律师事务所律师。被告：赵学英，女，1984年10月26日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：赵国祥，男，1957年12月14日出生，汉族，住江苏省泗阳县众兴镇众兴西路4号，现住江苏省南京市栖霞区。被告：杨金华，女，1963年5月30日出生，汉族，住江苏省泗阳县众兴镇解放北路40号，现住江苏省南京市栖霞区。被告：杨毛妹，女，1990年6月26日出生，汉族，住江苏省泗阳县众兴镇解放北路40号，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：赵学英，女，1984年10月26日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告高家泰与被告赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹返还原物纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告高家泰的委托诉讼代理人范盼盼、被告赵学英、赵国祥、杨金华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高家泰向本院提出诉讼请求：1、依法判令四被告在结清水电费及物业费用以后将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）返还给原告；2、判令四被告向原告支付自2020年2月15日起至房屋实际返还之日止，按照1700元/月标准计算的房屋占有使用费；3、判令四被告返还案涉房屋内原收房明细表中载明的所有物品；4、四被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月1日，原告与南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）签订租赁合同。双方约定租期自2017年4月1日至2020年4月19日，租金为按月支付。乐伽公司承租案涉房屋后又转租给被告。现原告与乐伽公司的租赁合同已经到期，原告与被告多次沟通要求迁出或将房屋租金直接支付给原告，但被告均予拒绝。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法处理。被告赵学英辩称，1、赵学英与乐伽公司之间签署的租赁合同尚未到期，待合同到期后愿意将相应费用结清并返还房屋；2、高家泰在明知赵学英才是承租人的情况下，擅自与赵国祥签署确认表，故赵学英对于确认内容不予认可。对于高家泰要求自2020年2月15日起按照1700元/月计算占有使用费的诉讼请求，亦不予认可。3、根据赵学英与乐伽公司的物品交接清单，乐伽公司交付赵学英的物品缺失冰箱、洗衣机以及主卧的一个衣柜，今后返还房屋时也不应返还没有收到的物品；4、赵学英首次看房时高家泰也在场，其应当知晓赵学英与乐伽公司之间租赁合同内容。被告赵国祥、杨金华、杨毛妹的答辩意见同上。经审理查明，高家泰系案涉房屋所有权人。赵学英、杨毛妹系赵国祥、杨金华之女，四被告均自认实际居住于案涉房屋内。2017年4月1日，高家泰（甲方）与乐伽公司（乙方）签署《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2017年4月1日至2020年4月19日。租金为1700元/月，押金1700元，租金为按月支付；甲方同意乙方将该房屋转租给他人，在租赁期限内所产生的民事、法律责任由乙方承担；租赁期内该房屋结构不得改造，常住人口不得超过叁人，物业费由甲方承担。在签署上述租合同的同时，高家泰与乐伽公司签署乐伽收房明细表一份，该明细表详细载明了案涉房屋内的相关附属设施情况。2018年6月28日，赵学英（乙方）与乐伽公司（甲方）签署《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日。该租赁房屋仅作为自住使用，居住人数为4人。租金为1300元/月，押金1300元，房屋租金按36个月付清；如乙方逾期交付水费、电费、燃气费、物业费等费用，除须继续支付该费用外，因逾期产生的费用由乙方自理。合同签署后，赵学英向乐伽公司支付了租期内的全部租金46800元以及押金1300元。此外，相较于高家泰持有的收房明细表，赵学英持有的租房明细表载明的屋内物品缺少冰箱、洗衣机及主卧一个衣柜。另查明，乐伽公司在经营过程中大量存在“高收低租”的情形，现乐伽公司已停止经营且未能按期向高家泰支付租金。因乐伽公司按月向高家泰支付房租，而通过预收形式一次性收取了赵学英租期内的全部租金，导致高家泰与赵学英产生纠纷。2019年8月10日，高家泰与赵国祥签署确认表一份，内容为：1、房东与房客各自解除与乐伽公司原有合同关系；2、房东与房客各自保留追究乐伽公司相关违约责任的权利；3、租客租到2020年2月15日，租客在2020年2月15日之前将房租归还给房东。如果再住，双方重新签署合同。审理中，赵学英表示其于2019年8月10日得知调解事宜后，于当晚联系高家泰要求重新处理，但事后双方未达成一致意见。高家泰表示赵学英是在8月11日反悔要求重新处理，但双方未重新达成调解。高家泰另表示乐伽公司向其支付案涉房屋租金至2019年6月20日。上述事实有不动产资料查询结果证明、户口簿、《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》、收、租房明细表、收款单、《纠纷调解处理确认表》、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。在本案中，高家泰同意乐伽公司将案涉房屋转租，乐伽公司与赵学英转租期限至2021年6月29日，该租赁期限已超过了乐伽公司与高家泰约定的2020年4月19日，故乐伽公司与赵学英之间租赁合同中超过2020年4月19日的部分约定无效。赵学英辩称高家泰知晓上述租赁期限的约定，但高家泰予以否认，且赵学英未能提供证据加以证明，故本院对于该项抗辩意见不予采信。关于案涉房屋的返还及占有使用费的计算问题。在本案中，赵学英系案涉房屋的承租人，现并无证据证明赵国祥签署确认表取得了赵学英的同意或授权，故该确认表载明的2019年2月15日不能作为高家泰计算占有使用费的起始日期。因赵学英与乐伽公司之间租赁合同中超出2020年4月19日的部分约定无效，故赵学英自2020年4月20日起即无权继续占用案涉房屋。赵学英应将有关水电费用结清后向高家泰返还案涉房屋及相应设施物品，并承担自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。对于占有使用费的标准，本院参照高家泰与乐伽公司约定的租金标准，确定为1700元/月。因高家泰与乐伽公司约定租期内的物业费由高家泰自行负担，故本院确定赵学英应负担自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的物业费。在赵学英的租赁合同到期后，赵国祥、杨金华、杨毛妹作为案涉房屋的共同居住人，亦应将案涉房屋及相应设施物品返还给高家泰，但相关费用应由赵学英承担。因赵学英持有的明细表中缺少冰箱、洗衣机及一个主卧衣柜，高家泰也无证据证明因四被告原因导致上述物品缺失，故四被告返还的设施物品应以赵学英持有的租房明细表载明的内容为准。对于赵学英因租赁案涉房屋产生的相关损失，可另行依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹于本判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区相应设施物品（详见附表）返还给原告高家泰；二、自2018年6月30日起至房屋实际返还之日止的水电费以及自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止的物业费均由被告赵学英承担并在返还房屋时一并结清；三、被告赵学英向原告高家泰支付自2020年4月20日起至房屋实际返还之日止，按照1700元/月标准计算的占有使用费；四、驳回原告高家泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告赵学英、赵国祥、杨金华、杨毛妹共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年七月二十日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉返还物品清单如下：            主卧室              床×1、床垫×1、衣柜×1、写字桌×1、空调×1、空调遥控器×1、窗帘×1、灯×1                  次卧              床×1、床垫×1、衣柜×1、空调×1、空调遥控器×1、窗帘×1、灯×1                  客厅              沙发×1、电视×1、电视遥控器×1、茶几×1、窗帘×1、餐桌×1、椅子×4、灯×2                  卫生间              马桶、热水器、洗面池、镜子、浴霸、毛巾架、置物架、灯                  厨房              燃气灶、油烟机、洗菜池、水龙头、橱柜、橱柜门、灯