辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5115号上诉人（原审被告）：大连腾业房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市瓦房店市永宁镇平家村平屯。法定代表人：孙国占，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：那李娜，女，满族，该公司员工。委托诉讼代理人：林红，女，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行。住所地：辽宁省瓦房店市岗店办事处西长春路西段143-10号、143-11号、143-12号。负责人：赵大德，该支行行长。委托诉讼代理人：徐菲，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奥，男，汉族，该行员工。原审被告：邹积臻，男，满族，1994年10月9日生，住辽宁省瓦房店市。原审被告：傅玉华，满族，1965年6月21日生，住辽宁省瓦房店市。原审被告：林春伍，男，汉族，1967年12月19日生，住辽宁省瓦房店市。上诉人大连腾业房地产开发有限公司（以下简称腾业公司）因与被上诉人丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称丹东银行瓦房店支行）、原审被告邹积臻、傅玉华、林春伍买卖合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾业公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，上诉人对讼争债务不承担连带责任。事实与理由：办理案涉房屋抵押登记的义务主体是被上诉人及邹积臻，并非上诉人。案涉房屋早已具备办理房屋产权证及抵押登记的条件，但长期拖延不办理、放任抵押登记风险的发生，不正当的阻止上诉人保证责任解除条件成就，应视为解除条件已经成就，上诉人的保证责任已经免除。保证期间会根据房屋抵押权登记的办理情况可长可短，但根据诚实信用的基本原则，双方应使该期间处于合理的期限范围内，不应使该期间无限期延长。丹东银行瓦房店支行辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：案涉个人购房借款担保合同明确约定了上诉人在正式抵押登记手续办理完毕之前，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及被上诉人实现债权的费用承担阶段性连带保证责任。而案涉房产至今未办理抵押登记，所以上诉人应承担担保责任。邹积臻、傅玉华、林春伍均未作答辩。丹东银行瓦房店支行向一审法院起诉请求：一、邹积臻立即偿还丹东银行瓦房店支行贷款本金人民币125895.14元；二、邹积臻向丹东银行瓦房店支行支付至实际清偿前述贷款本金之日止的利息、罚息及复利（截止2019年3月20日，利息4423.33元、罚息84.46元、复利106.27元）;三、邹积臻承担丹东银行瓦房店支行已支付的律师费人民币1,958元；四、判令丹东银行瓦房店支行对抵押物，瓦房店市房屋享有优先受偿权,对拍卖、变卖该抵押物所获价款在约定的抵押担保范围内优先受偿；五、傅玉华、林春伍、腾业公司对丹东银行瓦房店支行上述全部债权承担连带清偿责任;六、本案诉讼费用由邹积臻、傅玉华、林春伍、腾业公司承担。一审法院认定事实如下：2015年7月3日，丹东银行瓦房店支行与邹积臻、傅玉华、林春伍、腾业公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定丹东银行瓦房店支行向邹积臻提供贷款人民币138000元，用于邹积臻购买位于瓦房店市的房屋。贷款期限自2015年7月3日至2035年7月2日，实际放款日与到期日以借款凭证为准；按月等额本息还款，每月20日还本付息；贷款利率为基准利率5.4%上浮15%，随人民银行基准利率调整；罚息利率为约定利率基础上加收50%，逾期支付利息的复利利率与罚息利率相同。双方还约定邹积臻连续三期或累计六期未按时足额偿还贷款本息即构成违约，丹东银行瓦房店支行有权要求邹积臻立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。同时，该合同约定了抵押及保证等担保条款。其中抵押条款约定抵押物为邹积臻所购买的房屋，位于瓦房店市。抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及丹东银行瓦房店支行实现债权的费用和邹积臻所有其他应付费用。且就抵押物的处分，双方约定：丹东银行瓦房店支行可以与邹积臻协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第17.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现变现方式达成一致的，丹东银行瓦房店支行可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。该合同还约定了傅玉华、林春伍、腾业公司为丹东银行瓦房店支行在《个人购房借款/担保合同》项下债权向丹东银行瓦房店支行提供保证担保。保证期间为贷款到期之日起两年；保证方式为连带责任保证；其中腾业公司在正式抵押登记手续办理完毕，且丹东银行瓦房店支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及丹东银行瓦房店支行实现债权的费用和邹积臻所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任。2015年7月10日，腾业公司向丹东银行瓦房店支行出具《不可撤销连带责任担保函》，自愿为邹积臻提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还借款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；保证期限自本担保函签发之日起，至被保证人与丹东银行瓦房店支行之间房屋抵押登记手续办理完毕，且丹东银行瓦房店支行收到抵押房屋他项权证原件之日止。上述合同签订后，丹东银行瓦房店支行于2015年7月14日向邹积臻发放贷款，并根据邹积臻委托将该笔贷款138000元划付至腾业公司的账户。但邹积臻违反合同约定，从2018年8月21日开始逾期还款。丹东银行瓦房店支行因本案诉讼于2019年9月11日支付律师费1958元。一审法院认为，借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，《个人购房借款/担保合同》、《不可撤销连带责任担保函》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，均合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，丹东银行瓦房店支行依合同约定向邹积臻发放借款138000元，邹积臻应按合同约定及时履行还款还息义务，邹积臻未按期足额偿还借款本金及利息系违约，按照合同约定，丹东银行瓦房店支行有权要求邹积臻偿还借款本金并支付利息、罚息、复息、律师费，故对丹东银行瓦房店支行主张邹积臻偿还借款本金125895.14元、截至2019年3月20日利息4423.33元、罚息84.46元、复利106.27元及自2019年3月21日起按合同约定计算至还清欠款之日止的利息、律师费1958元，一审法院予以支持；因邹积臻以所购买的坐落于瓦房店市房屋为该笔借款提供抵押担保，故对丹东银行瓦房店支行主张对抵押物瓦房店市房屋享有优先受偿权,对拍卖、变卖该抵押物所获价款在约定的抵押担保范围内优先受偿，一审法院予以支持；傅玉华、林春伍作为连带保证担保人，应对邹积臻因本次贷款欠付丹东银行瓦房店支行的债务承担连带保证责任，故对丹东银行瓦房店支行主张傅玉华、林春伍对邹积臻上述债务承担连带保证责任，一审法院予以支持；腾业公司认为公司阶段性担保责任已经完成，但其出具的《不可撤销连带责任担保函》已明确保证期限至案涉房屋，且丹东银行瓦房店支行收到抵押房屋他项权证原件之日止，而案涉房屋抵押登记手续至今未办理完毕，故对该意见不予采纳，对丹东银行瓦房店支行主张腾业公司对丹东银行瓦房店支行上述全部债权承担连带保证责任，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条，第一百九十七条，第一百九十八条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十二条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第三十四条、第四十六条之规定，判决：一、邹积臻于本判决生效之日起立即偿还丹东银行瓦房店支行借款125895.14元；二、邹积臻于本判决生效之日起立即向丹东银行瓦房店支行偿还截至2019年3月20日利息4,423.33元、罚息84.46元、复利106.27元及自2019年3月21日起按合同约定计算至还清欠款之日止的利息；三、邹积臻于本判决生效之日起立即向丹东银行瓦房店支行支付律师费1958元；四、丹东银行瓦房店支行对抵押物瓦房店市房屋享有优先受偿权,对拍卖、变卖该抵押物所获价款在约定的抵押担保范围内优先受偿；五、傅玉华、林春伍、腾业公司对上述一、二、三项向丹东银行瓦房店支行承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2949元、保全费1182元、公告费600元（丹东银行瓦房店支行已预交），由邹积臻、傅玉华、林春伍、腾业公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人的阶段性保证期间是否已经终止，上诉人是否应对讼争债务向被上诉人承担保证责任。根据上诉人出具的《不可撤销连带责任担保函》中的内容，上诉人承担保证责任的终止条件为被上诉人收到案涉房屋他项权证原件，即案涉房屋抵押登记办理完毕之日。现案涉房屋的抵押登记尚未办理，被上诉人至今未取得他项权证原件，故，上诉人主张不再承担保证责任，阶段性保证期间已经终止，没有事实和法律依据，本院不予支持。因案涉房屋至今没有办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，被上诉人主张的抵押权并未设立，一审判决认定被上诉人对案涉房屋享有抵押权，并有权就房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权不当，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人腾业公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2782号民事判决第一项、第二项、第三项和第五项；二、撤销辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初2782号民事判决第四项；三、驳回丹东银行股份有限公司大连瓦房店支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2949元、保全费1182元，由邹积臻、傅玉华、林春伍、大连腾业房地产开发有限公司负担，公告费600元，由邹积臻、傅玉华、林春伍负担；二审案件受理费2949元，由大连腾业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年七月二十八日书记员 黄月妍