云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初555号原告：马某某，女，1984年9月16日生，住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：木斯羽，北京京师（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：崔耀苹，北京京师（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明程宇房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处永南大街405号，统一社会信用代码：91530124563180009K。法定代表人：赵仕玉，总经理。委托诉讼代理人：张萍，黎阳法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告与被告商品房买卖合同纠纷一案，本院2020年5月27日立案受理后，于同年6月19日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人木斯羽、崔耀苹、被告的委托诉讼代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2017年7月31日签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》无效；2、判令被告返还原告定金100,000元及从2017年7月31日起至还清定金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，其中2017年7月31日至2020年5月26日的利息为13,590.28元；3、判令被告向原告支付赔偿款100,000元；4、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告向本院申请变更第2项诉讼请求为：判令被告返还原告定金100,000元及从2017年7月31日起至定金还清之日止按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。其中2017年7月31日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息为9,763.89元，2019年8月20日至2020年5月26日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为3,163.33元。事实和理由：2017年7月31日，原告与被告签订《溪水兰庭商品房认购协议书》，协议书约定：原告购买被告开发的位于溪水兰庭D户型12幢2号商品房一套，建筑面积271.27平方米，商品房总价款1,520,000元。原告于2017年7月31日交付定金100,000元，该定金在签订《商品房购销合同》后抵作房屋价款。合同签订后，因被告一直未通知原告签订《商品房购销合同》，原告经多方询问才知道被告尚未取得商品房预售许可证。被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证，导致与原告签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》无效，原告要求被告返还定金，经多次催要，被告都不予返还，被告的行为已严重损害原告的合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告答辩称，一、本案的案由应为确认合同效力纠纷，而不应当是商品房购销合同纠纷。首先，从原告的诉讼请求得出，原告要求确认《溪水兰庭商品房认购协议书》无效，其目的是确认合同无效。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。从双方签订合同的内容分析，该合同只是一份认购合同，其性质只能是预购协议书，尚不能认定为《房屋购销合同》。因此，答辩人认为原告以商品房购销合同纠纷对本案进行起诉，案由错误。二、原告与答辩人签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》是一份有效的法律文书，依法受法律保护。原告是在对答辩人开发的“溪水兰庭”项目进行充分了解后，经过双方平等协商一致，才自愿签订了《溪水兰庭商品房认购协议书》，该协议书对原告欲认购的住房房号、面积及价款进行了约定，还约定支付购买住房的定金lO0,000元，这足以说明，该合同的约定没有违反法律法规的规定。根据《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，该协议是一份有效的法律文书，依法受法律的保护。三、原告的主张没有事实和法律依据，依法不应得到法庭的支持。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据以上解释以及相关的立法背景，要签订—份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：开发商已经办妥立项、规划、报建审批手续，也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的。在原告与答辩人签订《溪水兰庭商品房认购协议书》时，答辩人已经取得了该项目的立项、规划、报建审批等手续，说明该项目真实存在，并没有虚假的事实。而且现在该住房已经全面建设完成，答辩人已经向有关部门递交了办理预售许可证的申请，是由于今年疫情的影响，有关部门尚未办理，这不是答辩人的原因或希望的结果。2、协议第三条规定：乙方需自甲方通知之日起，七日内与甲方签订《商品房购销合同》。现在答辩人尚未取得预售许可证，所以一直未通知原告签订《商品房购销合同》，但双方签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》中并没有约定答辩人通知原告签订《商品房购销合同》的具体时间，也就说明原告起诉答辩人的条件并没有成就，在双方约定并不明确的基础上，原告如何主张答辩人有违约的事实。3、从协议第二条可以得出，定金是确定答辩人不能将原告预定购买的住房向第三人出售，如果出售才向原告支付双方定金，至今为止，原告预定的住房答辩人均未向第三人出售，只要预售许可证办理下来，答辩人就通知原告前来签订购销合同。既然答辩人没有违反双方的约定，原告从何而来要求答辩人退还定金？综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，双方签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》合法有效。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交以下证据：一、《身份证》复印件、《企业信用信息公示报告》，欲证明原、被告的诉讼主体资格；二、《溪水兰庭商品房认购协议书》、《银行转账记录》、《收据》，欲证明原、被告双方签订认购协议书约定原告购买被告开发的商品房，原告于2017年7月31日转账向被告交付定金100,000元。经质证，被告对原告提交的证据无异议。被告向本院提交以下证据：一、《国有土地使用证》两份、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，欲证明被告开发的房地产经各级政府部门许可，项目手续齐全，属于合法的房地产开发项目；二、《溪水兰庭商品房认购协议书》，欲证明原告与被告签订的认购协议书是在被告取得项目立项、土地使用权、施工许可的基础上签订，认购协议书合法有效，双方未约定签订《商品房购销合同》的具体时间，原告起诉要求被告退还定金不具有约定和法定的条件。经质证，原告对被告提交的证据真实性无异议，对证明目的不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院对被告提交的证据的真实性予以认可，对被告提交《溪水兰庭商品房认购协议书》欲证明的观点不予认可。根据庭审和质证，本院确认以下法律事实：2017年7月31日，原告（乙方、认购方）与被告（甲方）签订《溪水兰庭商品房认购协议书》，协议书约定：乙方经过对甲方所开发的“溪水兰庭”项目充分了解并认同的前提下，自愿认购该物业。经协商一致，双方就商品房认购事宜，特签订本协议。一、认购房屋基本情况：乙方向甲方认购溪水兰庭D户型12幢2号商品房一套，参考建筑面积271.27平方米，商品房总价款1,520,000元；二、定金条款：1、乙方于本协议签订之日内，向甲方支付定金lO0,000元。该定金在双方签订《商品房购销合同》后抵作房屋价款；2、在本协议第三条约定的期限内，甲方不得将本协议第一条约定的房屋向第三方出售，否则甲方应双倍返还乙方已支付的定金；3、本协议第三条约定的期限内，乙方未能与甲方签订正式《商品房购销合同》及补充协议的，乙方无权要求甲方退还已支付的定金，且甲方有权处理本协议所约定的房屋；三、《商品房购销合同》签订：乙方需自甲方通知之日起，七日内与甲方签订《商品房购销合同》。协议书还对其它事项进行了约定。协议书签订后，原告于2017年7月31日向被告转账交付定金100,000元。因被告一直未通知原告签订《商品房购销合同》及被告未取得商品房预售许可证，现原告向本院提起本案诉讼。另查明，被告开发的“溪水兰庭”项目，被告已经办理了《国有土地使用证》，“溪水兰庭”一期-1项目被告已经办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；涉案的房屋被告至今未取得商品房预售许可证明。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同包括商品房预约合同、商品房预售合同、商品房销售合同等。本案中，原、被告签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》，对房屋幢号、面积、价款、定金、《商品房购销合同》的签订进行了约定，被告已经收取了原告预交的定金，原、被告双方签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》属于商品房买卖合同。原告请求确认双方签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》无效，由于被告至今未取得协议书中约定房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以支持。原告请求判令被告返还定金100,000元、承担从2017年7月31日起至定金还清之日止的利息、支付赔偿款100,000元，因为被告至今未取得涉案商品房的预售许可证明导致原、被告签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》无效，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告马某某与被告昆明程宇房地产开发有限公司2017年7月31日签订的《溪水兰庭商品房认购协议书》无效；二、由被告昆明程宇房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内返还原告马某某定金100,000元并承担以未返还的定金为基数从2017年7月31日起至定金还清之日止的利息（2017年7月31日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率计算为9,763.89元，2019年8月20日至2020年5月26日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为3,163.33元，2020年5月27日至定金还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、由被告昆明程宇房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告马某某赔偿款100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,504元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  段志能人民陪审员  司晓菊人民陪审员  张保留二〇二〇年七月十五日书 记 员  周芯竹