江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4129号上诉人（原审被告、反诉原告）：柏冬冬，男，1983年1月14日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告、反诉被告)：高秀梅，女，1979年6月3日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：仲崇涛，江苏徳擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高勋，江苏徳擎律师事务所律师。上诉人柏冬冬因与被上诉人高秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。柏冬冬上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人向上诉人返还押金30000元、装修损失款114950元、传菜升降机14200元及次承租人杨浩和余雪娇的违约金各5000元。2.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审对相关事实并未查清。1.2016年11月9日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，合同载明用途为经营餐饮。上诉人在装修完毕，办理相关经营许可证时，被相关部门告知此房屋无法办理相关证照。直到2018年11月，因为南京创建文明城市，有关部门紧急通知，在消防、卫生、油烟排放达标的情况下可以办理证照，上诉人在经过各个相关部门的各项检验达标后于2018年12月3日取得《营业执照》和《食品经营许可证》。2.2019年3月8日，被上诉人擅自拆除涉案房屋的大门左侧墙体，导致上诉人的油烟排放口直接正对人行道，违反了相关法律规定，因此遭到相关执法部门的查处，并书面通知上诉人停止经营。上诉人多次要求被上诉人予以解决，但被上诉人未解决，导致上诉人的《食品经营许可证》到期却不能续领，从而无法继续经营。3.上诉人于2019年7月19日，即将支付下期租金时，再次向被上诉人提出对排烟管道予以解决否则将拒绝支付租金，并要求被上诉人赔偿损失，被上诉人未给予任何形式的回复，却拖到2019年8月5日（即合同载明的支付限期日）以上诉人拖欠租金为由，报警。报警未果后，强行收回房屋。随即损毁上诉人店内装修及传菜升降机、监控等店内固定设施。4.被上诉人于2019年8月16日与两位次承租人签订新的租赁合同。该两位次承租人在实际继续经营的情况下，向法院起诉上诉人合同违约，并索要不合理违约金。5.上诉人在合同约定的日期内向被上诉人提出协商解决问题，并非恶意拖欠租金，而是由于被上诉人拒绝履行相应的义务而行使的抗辩权，一审法院认定上诉人违约，与事实不符。高秀梅辩称：1.涉案租赁合同系双方真实意思表示，被上诉人未对上诉人进行过欺骗或隐瞒，在签订合同前已向上诉人明确过房屋性质。被上诉人在向上诉人交付无权属争议的房屋后，并没有为上诉人办理或协助上诉人办理相关证书的义务，而上诉人在承租前应根据自己预经营的项目在选址和环境影响、可行性等方面进行充分调查，且上诉人经改进后于2018年12月3日取得了营业执照和食品经营许可证，亦可证明被上诉人向上诉人出租的该房屋是可以用于经营餐饮。2.上诉人在证照到期后，因自身原因不想继续经营，而非被上诉人移动电表箱位置的行为致上诉人被查处进而无法经营。3.上诉人在不想续租后，于2019年7月19日前后已将其店内物品搬离或变卖，后又要求被上诉人补偿其装修、折损、折旧20万元才予以交接，在上诉人拖欠房租超过15天后，被上诉人有权按照合同约定解除合同并收回房屋，且不退还押金。对于上诉人主张的装修费用，按照合同第九条约定以及相关司法解释规定，因上诉人自身原因不想租赁且逾期支付租金致违约在先，被上诉人不应对其赔偿。4.次承租人的损失系上诉人违约造成，至2019年8月6日被上诉人收回房屋前，上诉人早已分别收取次承租人至2019年11月、12月房租，却未将其退租及被上诉人将收回整体房屋事项告知次承租人，而上诉人于2019年8月5日，已向两位次承租人确定退还剩余租金押金1万，以及违约金1万。综上，上诉人因长期经营不善，且自身不想继续经营及租赁，故意以各种理由拒付租金，在被上诉人欲收回房屋时，上诉人又以要装修赔偿为由，拒绝归还房屋以及其他事宜，其主观上存在恶意违约的故意，一审法院认定事实清晰，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高秀梅向一审法院提出诉讼请求：1.解除高秀梅、柏冬冬双方于2016年11月9日签订的店面租赁合同；2.柏冬冬向高秀梅支付违约金28251元；3.柏冬冬支付自2019年9月30日起至房屋实际返还之日止的租金（每日2000元）；3.诉讼费由柏冬冬承担。柏冬冬提出反诉请求：1.高秀梅向柏冬冬退还2019年7月19日至2019年8月20日的房租30625元；2.高秀梅向柏冬冬返还押金30000元；3.高秀梅向柏冬冬支付违约金30000元；4.高秀梅向柏冬冬支付装修损失款114950元整，传菜升降机14200元；5.高秀梅向柏冬冬支付次承租人的损失；6.本案诉讼费由高秀梅承担。一审法院认定的事实：2016年11月9日，高秀梅以案外人南京源久房地产开发有限公司名义（甲方）（后房屋权属登记在高秀梅名下）与柏冬冬（乙方）签订《店面租赁合同》一份，约定：甲方将南京市雨花台区花神大道11-18号店面出租给乙方，建筑面积188.04平方米，用途为经营餐饮；租赁期限为5年，自2016年11月22日至2021年11月21日止；租金为：第一年300000元整，第二年350000元整，第三年367500元整，第四年385875元整，第五年405168元整；押金30000元整，合同期满，结清所有费用退还押金；付款方式：2016年11月22日付第一次房租（一季度）和押金，2017年2月22日付第二次房租(半年)，此后每隔半年付一次房租（半年的），每次需提前一个月付下一次房租；租金付至高秀梅银行账户。该合同第六条约定：乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的按当期租金的1%每天支付违约金，超过15天还未支付租金的，甲方有权终止合同，并收回店面，押金不予退还。合同第七条约定：租赁期间，乙方原因解除合同的，押金不予退还；甲方原因解除合同的，押金退还，同时支付乙方违约金30000元整。2016年11月9日，柏冬冬支付高秀梅房屋租金及押金共计105000元。柏冬冬于2019年1月22日支付了自2019年2月22日至2019年8月21日期间的租金183750元。至今，房租已付至2019年8月21日。2016年12月30日，南京市雨花台区市场监督管理局向柏冬冬发出《告无证无照餐饮经营户一封信》与《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为柏冬冬存在违反《江苏省大气污染防治条例》第五十九条第（三）项：“禁止在下列场所新建、扩建排放油烟的饮食服务项目：……（三）商住综合楼内与居住层相邻的楼层”，柏冬冬无证无照从事餐饮经营，根据《无照经营查处取缔办法》，要求柏冬冬立即停止相关经营活动。2018年12月3日，柏冬冬取得个体工商户营业执照，柏冬冬系南京市雨花台区柏冬冬小吃店经营者，经营场所为涉案租赁房屋地址。2019年5月，南京市雨花台区市场监督管理在检查时，认为柏冬冬小吃店油烟排放不符合规定。2019年7月19日，租赁双方通过微信协商，柏冬冬提出：“张总（系高秀梅丈夫），你跟嫂子合计合计，你们肯定是更合算的。我们2个真的是顾不上这边的店，不能再往下亏了”。2019年7月23日，柏冬冬向张德福（即高秀梅丈夫）发出通知，认为：事情起因系高秀梅违规私自改造店门右侧公共区域，直接导致柏冬冬店被举报排烟问题，进而工商局停发食品经营许可证，使得柏冬冬自2019年6月2日起一直处于无证经营状态，并遭到工商局多次查店和要求整改；由于高秀梅至今未能把烟道改造到位，遂提出要求解除房屋租赁合同并要求高秀梅返还租金、押金并赔偿损失。2019年8月5日，合同双方因涉案房屋租赁纠纷，在派出所调解未果。高秀梅认为系柏冬冬拖欠房租问题导致解除租赁合同。2019年8月6日，高秀梅收回涉案房屋。以上事实，有《店面租赁合同》、不动产权证、营业执照、《食品生产经营日常监督检查结果记录表》、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，当事人双方签订《店面租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约定履行合同义务。根据《店面租赁合同》第四条、第六条约定，柏冬冬应于2019年7月22日支付下一期房租，从微信聊天记录来看，柏冬冬于2019年7月19日表示“顾不上这边的店了，不能再往下亏了”，并未表现出要支付下一期租金继续租赁的意思，柏冬冬超过15天未付房租，故高秀梅主张解除房屋租赁合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于解除合同的责任问题，柏冬冬逾期未能支付房租，构成违约，高秀梅根据合同约定可以主张解除合同。柏冬冬认为解除合同的责任系高秀梅擅自改造右侧公共区域，未能将排烟管道改造到位所致，但是，柏冬冬提供证据不足以证明高秀梅一方在租赁过程中实施了改造行为并对柏冬冬的经营造成影响，从市场监督部门出具的文件中，行政行为的对象为柏冬冬或柏冬冬小吃店，故柏冬冬主张高秀梅承担违约责任，不具有事实依据，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因高秀梅于2019年8月6日收回房租，故房屋租金应按实际占有使用期间计算，故高秀梅应向柏冬冬返还2019年8月7日至2019年8月21日期间的房租14818.5元。高秀梅收回房屋，再行主张后续租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于押金30000元，根据《店面租赁合同》第六条约定，柏冬冬逾期未付房租导致合同解除，故押金不予退还，柏冬冬反诉主张返还押金不具有事实和法律依据。因为押金系作对履行涉案房屋租赁合同的担保，高秀梅收取了该30000元押金，又未能提供证据证明其存在其他实际损失，故其再主张违约金不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。因涉案房屋租赁合同的违约责任在于柏冬冬，故柏冬冬的违约金主张欠缺事实依据，一审法院不予支持。关于柏冬冬主张的装修损失，柏冬冬仅提交案外人《证明》，认为存在装修费和传菜升降机费用的损失，高秀梅不认可《证明》的真实性、合法性、关联性，认为柏冬冬已于2019年7月19日将店面内物品设备变卖，一审法院认为，柏冬冬提供证据并不足以证明其存在装修损失，故该主张欠缺事实和法律依据，一审法院不予支持。关于柏冬冬主张的支付给次承租人的损失,现该案中高秀梅不负有违约责任，柏冬冬的损失主张不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）高秀梅与被告（反诉原告）柏冬冬于2016年11月9日签订的《店面租赁合同》；二、原告（反诉被告）高秀梅于判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）柏冬冬房屋租金14818.5元；三、驳回原告（反诉被告）高秀梅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）柏冬冬的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费506元，由原告（反诉被告）高秀梅负担456元，被告（反诉原告）柏冬冬负担50元；反诉案件受理费2298元，由原告（反诉被告）高秀梅负担85元，被告（反诉原告）柏冬冬负担2213元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，双方均无新证据提交。二审期间，柏冬冬陈述，关于被上诉人对右侧烟管的改造过程没有证据证明，只有一审时提交的照片能够证明改造的结果，其打过12345热线反映问题，但答复是在物业的备案是配电箱改造。上诉人认为其一审期间提交的整改通知书照片能够证明，不达标的原因是因为不得在楼内排放，高秀梅改了烟道后直接对着马路排放，影响恶劣被投诉，才会被下达整改通知书。被上诉人对此认为，为避免涉案房屋门外电闸下雨天跳闸事件，保证安全，在与供电公司、开发商、物业多次沟通后，2019年4月被上诉人仅对门外电表箱进行了改造，将电表箱移到可以避雨的外墙内侧，并未对上诉人的烟管进行改造。被上诉人交付房屋时已存在合法合规烟道，是上诉人不用。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人赔偿装修损失、传菜升降机损失、次承租人的违约金及返还押金。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。结合现有证据能够认定，柏冬冬逾期未支付房租，构成违约，高秀梅主张解除合同具有合同及法律依据，一审对此予以支持并无不当。柏冬冬认为解除合同的责任系因高秀梅擅自改造右侧公共区域，未能将排烟管道改造到位所致，但其提供的证据尚不足以证明高秀梅对排烟管道实际采取了改造措施且对其经营造成影响，举证不力的法律后果应由其自行承担，其要求高秀梅赔偿其装修损失、次承租人损失的主张，均因缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于押金，因柏冬冬违约致合同解除，根据双方合同约定，不符合押金退还的条件，柏冬冬主张高秀梅退还押金的主张亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，柏冬冬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3583元，由上诉人柏冬冬负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年七月二十日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗