河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1566号原告：洛阳兴城置业有限公司，统一社会信用代码：9141032657761367XA，住所地：汝阳县新大桥南半岛国际销售中心。法定代表人：刘道荣。委托诉讼代理人：王苏梦，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王远东，河南民天律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：姚鹏展，男，汉族，1988年6月16日生，住汝阳县。被告：汝阳县城关镇浩森健身游泳馆，住所地：汝阳县城关镇半岛国际售楼部地下室，统一社会信用代码：92410326MA455WPB2J。经营者：符乐晓，男，汉族，1981年1月27日生，住汝阳县。被告：姚鹏辉，男，汉族，1981年8月24日生，住汝阳县。原告洛阳兴城置业有限公司（以下简称兴城置业公司）诉被告姚鹏展、汝阳县城关镇浩森健身游泳馆（以下简称浩森游泳馆）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日第一次公开开庭进行了审理。依据原告申请，本院追加姚鹏辉为本案被告，于2020年6月16日第二次公开开庭进行了审理。原告洛阳兴城置业有限公司的委托诉讼代理人王苏梦、王远东，被告姚鹏展、汝阳县城关镇浩森健身游泳馆经营者符乐晓到庭参加诉讼，被告姚鹏辉经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告兴城置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房屋租赁协议并责令被告限期腾房；2.判令被告支付原告房屋租金467316元（暂计算至2019年12月31日）；3.判令被告支付原告代垫的物业费25200元；4.判令被告支付原告代垫的水费29797.8元；5.判令被告支付原告违约金60866.2元；6.诉讼费用由被告承担。诉讼中原告兴城置业公司变更诉讼请求，第2项房屋租金变更为被告应支付原告租金614356.5元，第5项违约金变更为31673.6元。事实和理由：2015年11月份，被告姚鹏展与原告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告位于半岛国际销售中心地下室的房屋作为健身房使用，租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，该房屋租赁期间发生的一切费用由被告负责。房屋租赁合同签订后，被告浩森游泳馆开始入住营业。2018年被告仅支付租金95400元，剩余应付租金没有按照合同约定支付，并欠付物业公司物业费和水费，且目前处于歇业状态。原告作为房屋的出租方，无奈替被告垫付了相关的物业费和水费。被告延迟交付房租，经原告多次催告并展期后仍不交付，已构成根本违约。请支持原告的诉讼请求。被告姚鹏展辩称：与半岛国际签订的合同我没有见过，合同不是我本人所签，姚鹏辉代签没有我任何的委托协议书，指纹不是我按的，字不是我所签，合同与我没有法律关系。被告浩森游泳馆经营者符乐晓辩称，签订租房协议我没有见过，2018年4月浩森游泳馆的营业执照上经营人才变更成我，我不是浩森游泳馆的实际经营人，实际经营人是姚鹏辉，我只是挂了个名字。被告姚鹏辉未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月5日，被告姚鹏辉（乙方）以其弟弟姚鹏展的名义与原告兴城置业公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，原告兴城置业公司将位于汝阳县城关镇半岛国际销售中心地下室的房屋出租给本案被告姚鹏辉作为健身房使用，建筑面积2100㎡，租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。第三条租金与保证金，1.该房屋租金为11元/平方米/月，租金收取以半年为一期，每期租金均应按时一次性支付到位。乙方在签订本合同之日起半年内一次性付清首期房租，以后每期的租金均应于当期之前一个月内付清。2.第一年免租金，第二年、第三年每年租金为277200元，第四年租金为285516元，第五年租金为294081元。3.乙方在签订合同之日交纳10万元作为保证金。待合同期满乙方付清应当交纳的所有费用并退出场地后，甲方将保证金全额（不计利息）退还给乙方。第四条1.房屋租赁期间发生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责。第七条合同解除，1.在合同有效期内发生下列情形时，本合同可以单方解除：（4）乙方延迟交付房租，经两次催告并展期后仍不能交付的。第八条违约责任，1.任何一方因违约造成终止合同的，应以剩余合同期内租金总额的20%向对方支付违约金，违约金不足以弥补实际损失的，应当据实赔偿。2.乙方不能按时交纳租金的，应当自当期开始之日按日租金的2‰支付违约金，至实际支付之日。合同落款甲方由兴城置业公司盖章，乙方一栏由姚鹏辉代姚鹏展签名。当天双方就具体事项另签订了《房屋租赁补充条款》。合同签订后，被告姚鹏辉依合同约定向原告缴纳保证金10万元，原告将涉案房屋交由被告姚鹏辉租用，姚鹏辉出资开办“汝阳县城关镇浩森健身游泳馆”，2016年3月2日办理个体工商户营业执照，经营者为案外人金应骁，2018年4月26日核准注销。2018年4月27日，“汝阳县城关镇浩森健身游泳馆”再次注册成立，经营者变更为符乐晓，性质为个体工商户，目前一直处于停业状态，但未注销。姚鹏展系姚鹏辉弟弟，自认工作之余在浩森游泳馆打工挣工资，姚鹏展、符乐晓均承认浩森游泳馆实际经营人为被告姚鹏辉。被告姚鹏辉经营浩森游泳馆期间，因经营困难无力支付原告房屋租金，于2017年12月19日向原告出具情况说明，2018年11月30日又向原告出具承诺书，希望暂缓交纳房租。被告姚鹏辉在2017年底之前的租金已付清，2018年被告仅向原告支付租金95400元，剩余房屋租金被告姚鹏辉一直未能支付。另，原告兴城置业公司代替被告姚鹏辉向物业服务企业交纳2019年度物业费25200元，代替被告姚鹏辉交水费29797.8元。本院认为，原告兴城置业公司与被告姚鹏辉签订的房屋租赁协议系双方当事人自愿，且不违反法律禁止性规定，合同应为有效。租赁合同上姚鹏展的名字系姚鹏辉代签，且实际履行合同的是姚鹏辉和浩森游泳馆，其法律责任应由姚鹏辉和浩森游泳馆共同承担。被告姚鹏辉、浩森游泳馆欠付原告兴城置业公司房屋租金，经原告两次展期后仍未交纳，被告姚鹏辉、浩森游泳馆的行为已经构成违约，原告要求解除与被告姚鹏辉、浩森游泳馆之间的房屋租赁合同，应予以支持，故双方签订的《房屋租赁协议》应予解除。根据合同第三条约定，2018年被告浩森游泳馆和姚鹏辉应交纳房屋租金为277200元，实际交纳95400元，2018年被告实际欠付原告租金181800元，2019年被告浩森游泳馆和姚鹏辉欠付原告租金285516元，2020年1-6月被告浩森游泳馆和姚鹏辉欠付原告兴城置业公司租金147040.5元，合计欠付原告租金614356.5元。原告兴城置业公司要求被告浩森游泳馆和姚鹏辉支付欠付租金614356.5元，符合合同约定，应予支持。被告姚鹏辉已交纳的保证金10万元应予扣除。原告兴城置业公司代被告浩森游泳馆和姚鹏辉缴纳的物业费25200元和代垫的水费29797.8元，由原告兴城置业公司提交的相关证据予以证实，且符合合同约定，应予支持。原告要求被告按房屋租赁合同第八条约定支付违约金，第1条违约金计算为294081÷2×20%=29408.1元，第2条违约金按合同约定的交纳时间计算为2265.5元，第1、2条违约金合计31673.6元，符合合同约定，本院予以支持。原告兴城置业公司主张要求被告姚鹏展承担责任的诉求，因姚鹏展并未在租赁合同上签名，其名字系姚鹏辉代签，且实际履行租赁合同的也不是姚鹏展，对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：解除原告洛阳兴城置业有限公司与被告姚鹏辉于2015年11月5日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》；被告汝阳县城关镇浩森健身游泳馆、姚鹏辉于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇半岛国际销售中心地下室的涉案房屋腾空并交付给原告；被告汝阳县城关镇浩森健身游泳馆、姚鹏辉于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳兴城置业有限公司房屋租金614356.6元（履行时扣除被告已交纳的保证金10万元）；被告汝阳县城关镇浩森游泳馆、姚鹏辉于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳兴城置业有限公司代垫的物业费25200元、水费29797.8元；被告汝阳县城关镇浩森游泳馆、姚鹏辉于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳兴城置业有限公司违约金31673.6元；驳回原告洛阳兴城置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费4816元，由被告汝阳县城关镇浩森健身游泳馆、姚鹏辉承担。如不服本判决，可以判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  吴文波二〇二〇年七月六日书记员  尚苏萌