浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0481民初2329号原告：海宁米杜时装有限公司。住所地：海宁市海宁经济开发区双联路126号7#楼五楼。统一社会信用代码：91330481307593955G。法定代表人：林萍，执行董事。委托诉讼代理人：陈妲烨、卢国会（实习），浙江天音律师事务所律师。被告：海宁凌通磁业科技有限公司。住所地：海宁市海宁经济开发区双联路126号。统一社会信用代码：91330481671648801L。法定代表人：凌建明，执行董事。委托诉讼代理人：李金坤，男，公司员工。原告海宁市米杜时装有限公司与被告海宁凌通磁业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月27日、6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈妲烨、卢国会以及被告的委托诉讼代理人李金坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告：1.支付装饰装修款暂计150000元、搬迁费暂计50000元、停工停产损失暂计150000元（具体金额及项目以评估报告为准）；2.返还租金暂计53920元；3.支付违约金83040元；4.返还保证金30000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，判令被告：1.支付装饰装修款以及搬迁费合计262437元；2.返还2020年1月11日至2020年2月底期间已支付的租金和物业费合计36187.5元；3.支付违约金119853元；4.返还保证金23117.6元。事实与理由：2019年5月15日，原告与被告签订《房屋租赁协议》。协议约定，由被告将位于7#车间五楼西的房屋出租给原告，租赁期间自2019年5月1日起至2020年4月30日，租金每月每平方米8元；如任意一方终止协议的，违约方应当承担六个月租金的违约金。在合同履行期间，被告因自身原因将案涉房屋在内的整体厂房、土地申请政府部门收回，并签订了相关回购协议。回购协议一经签订，原告与被告签订的房屋租赁协议实际已经无法履行，已于同日实际解除。被告已经构成违约，且无权收取回购协议签订之日以后的租金。相关回购协议的金额包含了应当支付原告的装修装饰款、搬迁费以及停工停产损失等，上述损失基于被告违约行为产生，原告系实际损失人，均应支付给原告。为此，原告提起诉讼。被告答辩称：原、被告签订了房屋租赁协议，租赁期间为2019年5月1日至2020年4月30日，原告一直租用房屋，且租期届满以后仍在使用。2020年初，被告确实与政府部门签订过协议，但该协议不影响原告正常使用房屋。此外，原告尚拖欠被告水电费以及租金，租期届满以后的占有使用费亦未支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了房屋租赁协议1份，被告提交了“友情提示”通知书1份。经原告申请，本院向海宁经济开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）调取了《企业土地收回及房屋收储协议》（以下简称《收储协议》）、评估汇总表、海政函[2020]49号文件、登报公告各1份。上述证据，原、被告质证后均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定：被告将位于海宁市海宁经济开发区的房屋出租给原告，面积约1737平方米，租赁期限从2019年5月1日至2020年4月30日；租金为每月每平方米8元，年租金166752元，先付后用；物业管理费按租房面积计算，每月每平方米0.5元，付款时间与租金相同；电费每度1.3元（如每天24小时连续生产电费为每度1.1元），水费每吨5.5元，今后如遇价格政策调整，上述价格也相应调整，每月结算，当月付清；原告须按约支付租金及其他费用，若逾期则按银行同期贷款利率的二倍支付违约金，原告二次违约被告有权采取停电、停水等措施直至终止本合同；租用期限内如遇政府新规划需征迁时，原告无条件搬迁，被告不作任何补偿；为确保本合同的顺利履行，原告需交给被告保证金30000元，该款于本协议签订后三天内交入被告指定账户（保证金不计息，期满房屋腾退后三天内返还）；本合同有效期内，任何一方违约，对方有权解除合同，由此造成的损失，由违约方负责赔偿，赔偿金额为6个月租金。2019年11月13日，被告向原告等承租户发送“友情提示”通知，告知各承租户房屋租赁协议因情势变更不能再续，合同期满需按时腾退。2020年1月10日，被告与经开区管委会签订《收储协议》一份，约定：被告自愿腾退海宁经济开发区双联路126号部分厂区，由经开区管委会对被告土地予以收回，对被告土地上的房屋予以收储；收储对象为被告位于海宁经济开发区双联路126号的土地使用权、房屋、装修及相关附属物，国有土地使用权面积为45404平方米，土地使用权证号为海国用［2014］第××号（部分），房屋建筑总面积为51022.99平方米，房屋所有权证号为海宁房权证海房字第××号、00××38号、00××89号、00××90号；协议生效后，被告应立即安排搬迁腾空被收储土地上的房屋，保证在2020年4月30日前搬迁并腾空上述所有房屋，并将房屋建筑物、构筑物及其他设施等财产移交经开区管委会；被告应自行清退上述房屋内的承租人（包括屋顶承租人），妥善处理租赁合同解除、租赁企业的清退补偿工作等事宜，确保在约定搬迁期限内腾空房屋后移交。同时，作为协议附件的评估报告载明，涉及原告承租房屋补偿项目的评估价值合计218503元。2020年4月10日，海宁市自然资源和规划局和经开区管委会登报公告：为了实施城市有机更新，盘活国有存量建设用地、优化土地资源配置、促进土地集约节约利用，报经海宁市人民政府批准，同意收回被告等三家企业三宗国有土地使用权，涉及收回被告部分国有土地位于海宁经济开发区双联路126号，国有土地使用证号为海国用［2014］第××号，国有土地使用权面积为85434平方米，本次收回国有土地使用权面积45404平方米。另查明，海宁房权证海房字第××号、00××89号、00××90号以及海国用［2014］第××号不动产登记证均于2020年4月24日登记注销，海宁房权证海房字第××号不动产登记证于2020年5月8日登记注销，上述不动产权证登记的原权利人均为被告。原告于2020年5月28日从涉案租赁房屋腾退，但在其腾退前被告尚未将该房屋移交给经开区管委会。本院认为，原、被告间签订的房屋租赁协议系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应严格履行。本案中，被告已按约将案涉房屋交付原告使用，虽然在租赁期间被告与经开区管委会就案涉房屋及土地签订了《收储协议》，但该房屋在被告签约后直至原告腾退前实际尚未被第三方收回，并由原告一直占用。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故案涉房屋所有权是否变动并不影响原、被告间租赁协议的效力。从本案租赁协议的实际履行情况看，该《收储协议》也不影响原告按双方约定正常使用房屋，不妨碍其合同目的的实现，亦未造成原告任何损失。因此，原告认为被告签订《收储协议》即构成违约且租赁协议已实际解除的观点，缺乏依据，本院不予采纳。关于装饰装修款及搬迁费支付，原告以《收储协议》中对案涉房屋补偿所做的评估价值作为请求的金额，因原告既非《收储协议》的当事人，又非《收储协议》中约定的补偿对象，故原告不能直接依该《收储协议》要求被告支付上述费用。又因双方未约定租期届满后需对装饰装修款或搬迁费进行补偿，亦无其他证据显示被告存在违约行为导致租赁协议被解除，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于租金和物业费返还，原告认为租金已支付至2020年2月底，现原告以租赁协议已提前解除为由要求返还多支付的租金、物业费，该主张并无依据，本院不予采纳。至于原告认为因受今年疫情影响应当减免租金，由于被告自愿减免原告腾退前一个半月的租金、占有使用费合计29963.25元（11.5元/月/平方米×1.5月×1737平方米），这体现了被告在疫情灾害下主动让利、共担损失的积极姿态，本院对此给予肯定。综合原告在疫情期间的经营收入情况、所处行业的淡旺季情况以及租期届满后继续占用等因素，考虑双方利益的平衡，本院对被告自愿减免的金额予以确认，对原告诉讼请求中超出该金额范围的部分不予支持。被告要求其自愿减免的金额在原告未付款项中抵扣，为减少当事人诉累，本院予以准许。又因原告自认仅支付租金至2020年2月份，此后至实际腾退日2020年5月28日期间的租金、占有使用费原告并未支付，以每月19975.5元（11.5元/月/平方米×1737平方米）标准计算，该期间的租金、占有使用费总金额大于被告自愿减免的金额，故对于原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金支付，原告关于被告存在违约情形的主张本院不予采纳，故该项诉讼请求亦不予支持。关于保证金返还，双方确认原告已交付被告保证金30000元，原告尚欠被告水电费6882.4元，双方同意两项相抵，剩余保证金为23117.6元，但该余款加上被告自愿减免的金额依然不足以充抵原告欠付的款项，故原告该项诉讼请求本院不予支持。至于充抵后的差额部分，被告在本案中未作主张，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：驳回原告海宁市米杜时装有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7924元，减半收取3962元，由原告海宁市米杜时装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  陈豪东二〇二〇年七月二十一日书记员  谢秋玥附页：1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。