江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初908号原告：从娟，女，1975年6月17日出生，汉族，住安徽省来安县新安镇南大街城市花园52幢604室，现住安徽省来安县。被告：马志强，男，1992年2月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。委托诉讼代理人：樊云滨，南京知识律师事务所律师。第三人：屠晓东，男，1989年10月25日出生，汉族，住江苏省南京市六合区冶山镇岗陈村坝陈26号，现住江苏省南京市栖霞区。第三人：万瑞华，男，1990年1月12日出生，汉族，住江苏省涟水县涟城镇东门村后元组40号，现住江苏省南京市栖霞区。原告从娟与被告马志强、第三人屠晓东、万瑞华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。原告从娟、被告马志强的委托诉讼代理人樊云滨、第三人屠晓东、万瑞华，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告从娟向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除与被告马志强于2015年11月2日签署的《租房协议书》（以下简称案涉协议）；2、判令被告马志强交纳的押金15000元归原告从娟所有，不再返还；3、判令被告马志强、第三人屠晓东、万瑞华将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）予以返还；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月2日，案外人季某与被告马志强签署了案涉协议，双方约定将案涉房屋出租给被告马志强用于经营理发店。2016年5月，原告丛娟向案外人季某购得案涉房屋，并于2016年5月5日领取了房屋所有权证书。因原告从娟购房时案涉房屋已被出租给被告马志强，故案涉房屋由被告马志强继续承租使用并由其向原告从娟支付租金。因案涉协议约定被告马志强不得将房屋转租，而被告马志强将案涉房屋转租给了屠晓东及万瑞华，故原告从娟有权行使单方解除权要求解除案涉协议。综上所述，为维护原告从娟的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告马志强辩称，1、原告从娟提交的案涉协议系伪造、变造，原告从娟将协议条款中“严禁将此房进行再次私自转让转借转租骗租”中的“私自”二字去除；2、案外人季某及原告从娟均已同意被告马志强的转租行为，协议中不得转租的约定已经变更，被告马志强后期转租行为不构成违约。被告马志强在2015年承租之初即将部分房屋转租给第三人万瑞华经营“宁安图文广告”，案外人季某及原告从娟均知晓该情况也并未提出异议。被告马志强在美发店转让的同时转租案涉房屋剩余一年的使用期限，不构成违约，也不应当承担违约责任。第三人屠晓东述称，1、被告马志强并未提供证据证明其与案外人季某就案涉房屋转租事宜达成一致意见，即使存在口头协议也不生效；2、被告马志强曾在微信中承诺在案涉协议载明的租期届满后可以让其继续承租案涉房屋，并且可以转让美发店店面。如果原告从娟与被告马志强之间的协议应当解除，则同意返还房屋。第三人万瑞华述称，第三人与被告马志强之间签署了租赁合同，如原告从娟坚持要求返还也同意返还，但本起案件与第三人之间并无关系。经审理查明，案涉房屋原登记的所有权人为案外人季某。2015年11月2日，案外人季某（甲方）与被告马志强（乙方）签署案涉协议一份，主要内容包括：甲方将案涉房屋出租给乙方，房屋建筑面积为132平方米；出租期限五年，自2015年11月2日至2020年12月11日。装修免租期40天，自2015年12月12日开始计算房租。房屋租金100000元/年，自第三年开始在上年租金基础上每年递增4%……；协议达成后乙方应交付订金及押金15000元，订金不退合同开始履行后订金变为押金，押金到协议终止后无违约行为和异议后退还，谁违约谁承担违约责任；严禁将此房进行再次转让转借转租骗租等，为此甲方有收回拒租的一切权利，给下家所造成的损失及法律后果由乙方负责。2016年5月，案外人季某将案涉房屋出售给原告从娟，原告从娟于2016年5月领取了案涉房屋的房屋所有权证书。案涉房屋出售后，原告从娟与被告马志强未重新签署租赁合同，双方延用2015年11月2日的案涉协议履行各自权利义务。另查明，被告马志强在承租案涉房屋以后，于2015年11月16日与第三人万瑞华签署《租房协议》一份，将案涉房屋西面部分房屋转租给第三人万瑞华，租期至2018年12月1日。上述协议到期后，被告马志强与第三人万瑞华又续签《租房协议》一份，双方约定的租期至2020年12月1日。第三人万瑞华租赁案涉房屋西面部分后用以经营“宁安图文广告”的文印店。在上述租期内，第三人万瑞华按照被告马志强要求将2019年12月2日至2020年12月1日期间的房屋租金79000元直接支付给了第三人屠晓东。又查明，2019年6月26日，被告马志强（甲方）将案涉房屋整体转租给第三人屠晓东（乙方），并签署《租房协议书》一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为132平方米。租期1.5年，自2019年6月26日起至2020年11月11日止，租金每年120000元。当日，被告马志强向第三人屠晓东出具了190000元转让费的收条。同年7月9日，被告马志强（甲方）与第三人屠晓东（乙方）另签署《美发店转让合同》一份，双方约定：甲方将地址位于案涉房屋处的“V沙龙”美发店转让给乙方，乙方向甲方支付经营权转让金140000元；甲方经营期间剩余全部卡金和会员全部转让给乙方，乙方须继续为其承担起服务义务和法律责任；乙方自愿承担门面到期后，与房东重新签订续租协议所产生的一切问题，与甲方无关。现案涉房屋东面部分由屠晓东经营“onestlye护肤造型”美发店。2019年12月，被告马志强与第三人屠晓东就案涉房屋有关事宜进行了微信联系。主要内容包括：“你和她谈吧”（马）、“不让转让吗”（屠）、“发火了，就说不同意转，然后就挂了”（马）、“我打电话也挂我电话”（屠）、“你要么就把房租交了，怎么转都可以，你不交我也没办法，你自己看。后面她要是不同意转了，你找我也没用”（马）。本案庭审结束后，原告从娟到庭表示第三人万瑞华已自案涉房屋内迁出，不再要求其承担返还案涉房屋的义务。上述事实有房屋所有权证书、《租房协议书》、微信聊天记录、《租房协议》、《美发店转让合同》、收据、收条、照片、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案外人季某与被告马志强就案涉房屋签署的案涉协议系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在租赁履行期间，案外人季某将案涉房屋出售给原告从娟，所有权的变动不影响案涉协议的效力。案涉房屋过户后，原告从娟与被告马志强并未重新签署租赁合同而是继续按照案涉协议履行，故而原告丛娟有权依案涉协议约定行使作为出租方的权利。关于案涉协议的解除问题。被告马志强辩称原告从娟提供的案涉协议进行了伪造、变造，但从协议内容来看，无论禁止转租的条款中是否存在“私自”二字，并不影响协议书所表达的未经出租方同意，承租人不得转租的意思。根据庭审查明的事实，在原告从娟购买案涉房屋前，被告马志强即将案涉房屋西面部分转租给第三人万瑞华，东面部分由其自行经营，原告从娟购房后对此未提出异议，应视为对该次转租予以同意。在本案中，原告从娟以被告马志强未经其同意转租为由要求解除案涉协议，被告马志强应当就其将案涉房屋整体转租给第三人屠晓东已征得原告从娟同意进行举证，但被告马志强提供的证据不能证明有关转租行为已征得原告从娟的同意，故而本院认定被告马志强未经原告从娟同意将案涉房屋转租，已构成违约。现被告马志强违反案涉协议约定进行转租，原告从娟有权解除由案外人季某与被告马志强签署的案涉协议。根据法律规定,当事人一方依照法律规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。被告马志强于2020年3月19日签收本案应诉材料，故案涉协议应于2020年3月19日解除。关于房屋返还问题。因案涉协议已经解除，被告马志强应当将案涉房屋腾空并返还给原告从娟。鉴于案涉房屋已整体转租给第三人屠晓东，其亦负有将案涉房屋腾空并返还的义务。因第三人万瑞华在庭审结束后已自案涉房屋迁出，故不再承担腾空返还房屋的义务。关于原告从娟要求将马志强支付的押金15000元归其所有的诉讼请求。根据案涉协议约定，租赁协议履行以后，定金转为押金，承租方在租期内违约的，出租方有权拒付订金或押金，出租方违约的，按押金或订金双倍支付给承租方。上述约定的实质为承租人违约的，出租方不退还订金或押金，出租方违约的应当按照订金或押金数额的两倍承担违约责任。现因被告马志强违约导致案涉协议解除，原告从娟要求将15000元押金归其所有，不再返还，符合双方约定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、案外人季某与被告马志强于2015年11月2日签署的《租赁协议书》于2020年3月19日解除；二、被告马志强、第三人屠晓东于本判决发生法律效力之日起十日内将位于南京市栖霞区房屋腾空并返还给原告从娟；三、押金15000元归原告从娟所有，不再向被告马志强返还。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取88元，由被告马志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年七月二十四日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉