内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终885号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，现住内蒙古自治区锡林浩特市。 委托诉讼代理人：王某1，系李某妻子。 委托诉讼代理人：姚某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：锡林浩特市安快物流有限公司。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：王某2，公司法顾。 上诉人李某因与被上诉人锡林浩特市安快物流有限公司（以下简称安快公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，并于2020年6月8日公开开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人王某1、姚某，被上诉人安快公司委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某上诉请求：1.撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5439号民事判决书，依法支持李某的一审本诉请求，驳回安快公司的一审反诉请求。2.安快公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、安快公司拒绝继续将房屋租赁给李某且将房屋停电、停暖行为已构成违约，安快公司应当承担违约责任。李某不存在不缴纳房屋租金，是安快公司拒绝接受费用；二、一审法院判决漏项。一审庭审李某增加诉讼请求是，请求安快公司给付其2019年4月1日至同年4月30日期间的取暖费。但是，一审法院就该项诉求未在判决中提及；三、一审中李某请求对安快公司停电、停暖给李某造成的损失予以鉴定。但是一审法院未支持，也未启动鉴定程序错误。综上所述，一审法院认定基本事实错误，依法支持李某的上诉请求。 安快公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决结果正确。2019年8月14日合同到期后，李某拒不续约也不腾房，安快公司在2019年10月12日向李某发出《房屋清退函》至今仍然如此，一审法院判令其搬离房屋并赔偿期间费用正确；二、李某诉求无事实及法律依据。李某拒不履行搬离房屋，又不同意按安快公司的价款给付租金，却称是出租人违约是颠倒黑白。至于，安快公司在2019年9月27日收取租金15000元，是因李某占用租赁房屋拒不搬离情况下，经安快公司多次催要李某才勉强给付了15000元，且在收据中明确写明单价12万元。李某所称的转兑物品属另一种买卖行为，与是否租赁房屋没有关联性，同时转兑物品并不在李某的一审诉求范围之内。李某主诉的损失，其在一审中也未提供合法证据证明存在损失，即便存在应由其自行承担。 李某向一审法院起诉请求：1.请求判令安快公司与李某继续履行房屋租赁合同，并赔偿李某损失约20000元（具体数额按实际损失计算）。2.诉讼费由安快公司承担。 安快公司向一审法院反诉请求：1.请求判令李某立即搬离位于安快物流北园区办公楼东侧怡馨宾馆的房屋，并将该房屋交还安快公司。2.判令李某给付自2019年10月15日起至实际搬离交还房屋日止房屋使用费（以年租金120000元为基数计算，含取暖费30000元）。3.请求判令李某按日3%给付违约金（以年租金120000元为基数计算，自2019年10月15日起至实际搬离交还房屋日止）。4.本案全部诉讼费由李某承担。 一审法院认定的事实：2018年8月15日，李某与安快公司签订了《办公楼租赁合同》，约定：㈠安快公司将其位于安快物流北园区办公楼东侧租赁给李某使用，建筑面积1583平方米，租赁房屋的用途为宾馆。㈡租赁期限一年，自2018年8月15日起至2019年8月14日止，所租房屋于承租日前一天交付，并办理交接手续。㈢租金价格及缴费方式：1.租金为人民币7500元／月，共计90000元；2.租金支付方式为押2付12，即合同签订之日，李某须缴纳相当两个月租金的费用作为整个租期的履约保证金，租金以12个月作为一个结算周期，首期租金于合同签订后3日内支付。㈣李某负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、网络使用费等。……第九条合同的变更与解除：2.租赁期满后，李某应当于3日内将其租赁的房屋及配套设施良好、适租的状态交还安快公司，李某不能按时交还的每日按租金的120%使用费从履约保证金中扣除；5.李某若要求在租赁期满后继续租赁该处房屋的，应当在租赁期满前30个工作日内书面通知安快贵公司，安快公司应当在租赁期满前是否同意续租作出书面答复，如安快公司同意续租的双方应当重新订立租赁合同。第十条违约责任：1.李某拖欠租金15天以上，视为李某严重违约，安快公司有权对李某进行强制停电、停水、停暖、断网或者解除本合同；如解除本合同，除履行本合同第7条第3项（李某有逾期交纳租金15日以上情形，安快公司有权单方解除合同，结清所欠费用，履约保证金不予退还）约定外，李某从拖欠租金之日起还应每日按应付租金的3%作为违约金支付给安快公司。双方在签订合同时对原有经营宾馆内的物品折价90000元转兑给了李某。 合同约定租期届满前30日内，李某没有以书面形式告知安快公司续签合同的意思。合同到期后，安快公司表示续租的话租金调整至12万元／年，李某对租金表示不接受仍要求按原租金承租，双方未能达成一致意见，租赁房屋仍由李某使用。2019年9月27日，李某向安快物流交纳房租15000元，安快公司给李某开具收款单，该单据载明收取的款项为租金单价12万元，起止时间2019年8月15日至2020年8月14日，并由安快公司某负责人在背面写到“于2019年9月27日交15000元房租费，合同未签订，交至2019年10月14日”。自2019年9月底，安快公司多次通知李某在指定期限前腾房并搬离，其中：2019年10月12日，安快公司在李某经营宾馆门上张贴《房屋清退告知函》，载明：“鉴于2019年度房屋新的租金标准为12万，经双方协商未达成一致，新合同无法签署，你方所缴纳15000元于2019年10月14日到期，我方在10月15日不再对您提供水电等服务，先通知您于2019年10月14日搬离安快物流园区办公楼东侧怡馨宾馆，并清空你方屋内及可移动设备，将钥匙交回我公司，如到期不履行我公司将对该房屋进行强制收回，由此造成的用工损失及其经济损失将由你方承担，并向锡林浩特市人民法院起诉”。因李某未按通知规定时间交付房屋，安快公司停止对宾馆供电，李某诉至本院。一审法院认为，李某与安快公司签订的《办公楼租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，合同真实有效，双方应按约定全面履行合同义务。双方约定的租期为一年，在合同中约定“如甲方同意续租的双方应当重新订立租赁合同”，双方对租金协商未果而未续签合同，双方之间的租赁关系因合同期届满而终止，其后在租金价格协商未果的情况下，安快公司明确让李某腾退房屋，因此双方对续租没有达成一致，李某主张继续履行合同的请求不能成立。对于其主张的损失部分，李某称因安快公司停电导致宾馆无法经营及冰箱内的肉腐烂产生的损失，对此该院认为，李某对其主张的损失并未递交任何证据。另外，双方合同期满未签订新的租赁合同情况下，李某理应及时返还租赁房屋，在安快公司同意延长两个月后仍不交付租赁物，即便有损失也应由其自行承担，对该项诉求不予支持。安快公司主张的反诉请求：1.双方租赁合同终止后承租人应返还租赁物，这是承租人的合同义务，安快公司主张搬离、返还租赁房屋的请求成立，该院予以支持。2.安快公司主张的房屋使用费，双方在合同中约定“租赁期满后，乙方应当于3日内将其租赁的房屋及配套设施良好、适租的状态交还甲方，乙方不能按时交还的，每日按租金的120%使用费从履约保证金中扣除”。安快公司通知李某搬离后李某并未及时腾空并搬离租赁房屋，故安快公司要求支付占用期间的房屋使用费符合合同约定，对该请求予以支持。3.安快公司主张按日3%给付违约金的请求，在合同中双方约定，逾期支付租金情形下按日3%支付违约金，对逾期交房未约定违约金，故此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、反诉被告（本诉原告）李某于本判决生效后10日内搬离位于安快物流北园区办公楼东侧怡馨宾馆的房屋并将房屋交付反诉原告（本诉被告）锡林浩特市安快物流有限公司；二、反诉被告（本诉原告）李某支付反诉原告（本诉被告）锡林浩特市安快物流有限公司自2019年10月18日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费（以年租金90000元为基数，每日按租金的120%计算），从保证金中扣减，如保证金不足支付，则由李某在本判决生效后10日内支付；三、驳回原告李某诉讼请求；四、驳回反诉原告锡林浩特市安快物流有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由李某负担；反诉案件受理费1650元，由李某负担1000元，锡林浩特市安快物流有限公司负担650元。 二审中，当事人未提交新的证据材料。 本院认为，李某与安快公司签订的《办公楼租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，原审法院认定合同合法有效正确，应予维持。 二审，双方争议的焦点是，租赁合同是否解除并有无履行的可能、房屋后续租金及损失由谁承担。 首先，关于租赁合同解除与履行问题。案涉合同在2019年8月14日租期届满后，李某继续使用该租赁物，安快公司按原合同收取两个月租金15000元，依照《合同法》第二百三十六条规定，应当认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。安快公司于2019年10月15日最后一次向李某发出的《限时房屋清退告知函》，属其单方解除合同行为。至于，安快公司以提高租金与李某协商未果而单方行使合同解除权是否合法有效，根据已查明事实，不违反《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确、依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”且李某认可签收函件事实，故应当认定合同业已有效解除。由此，李某诉求继续履行租赁合同，于法无据，不予支持。原审法院驳回李某该项诉求，进而判令其清退租住房屋正确，应予维持。 其次，关于房屋后续租金及损失承担问题。安快公司虽然对不定期租赁合同享有解除权，但其以提高租金为由要求李某在2019年10月15日合同解除前搬离租住房屋，违反了前述法律规定，也是导致双方矛盾激化的原因所在，故其应当承担一定过错责任。李某在合同被解除后仍要求按原合同标准续约并缴费，缺乏事实与法律依据，进而拒绝清退房屋造成期间租金损失亦负有相应的过错责任。原审法院以解除前合同违约条款日租金120%作为清退房屋期间计算租金依据，并判令由李某全部承该项损失，属认定事实错误，应予纠正。依照《民法总则》第一百七十六规定，该项损失应当自2019年10月15日合同解除后，按照前述规定给予承租人合理准备时间一个月为限，自2019年11月15日至李某实际清退占用房屋之日止，参照原合同年租金标准90000元计算，由安快公司自行承担70%租金损失，李某承担30%租金损失。此外，李某主张安快公司在2019年10月16日强行采取断电造成停业及冷冻食品腐烂、其他食品过期等损失约20000元，其既未提交物品损失证据佐证，也不具备启动司法鉴定认定损失条件，由其自行承担举证不能后果。 第三，关于原审法院是否存在漏判问题。李某主张安快公司退还其2019年4月1日至同年4月30日期间已缴纳取暖费，但其二审中仍不能提供相应证据佐证，对此不予支持。至于，李某与安快公司承租前形成的转兑宾馆物品项目，李某在本案中尚无该项诉求，本院不作审理，由其另行解决。 综上所述，李某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5439号民事判决第一项、第四项； 二、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5439号民事判决第三项； 三、变更内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5439号民事判决第二项为，上诉人李某给付被上诉人锡林浩特市安快物流有限公司30%租金损失，损失数额按年租金标准计算，自2019年11月15日至李某实际清退房屋之日止，安快公司自行承担70%租金损失； 四、驳回上诉人李某其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费300元，由李某负担；反诉案件受理费1650元，由李某负担1000元，锡林浩特市安快物流有限公司负担650元。二审案件受理费1950元，上诉人李某负担30%即585元，被上诉人锡林浩特市安快物流有限公司负担70%即1365元。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  程鹏皎 审判员  吉晓娟 二〇二〇年七月九日 书记员  马雅群 附： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；” 2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”