江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2496号上诉人(原审原告)：杜祥兰，女，汉族，1958年10月7日生，住邳州市南京路鑫惠花园中区。委托诉讼代理人：吴夫增，男，1954年10月17日生，汉族，住邳州市南京路鑫惠花园中区。系杜祥兰丈夫。被上诉人(原审被告)：郝兴莉，女，汉族，1967年2月1日生，住邳州市。被上诉人(原审被告)：李蓉，女，汉族，1969年7月20日生，住邳州市。原审第三人：张超，男，50岁左右，汉族，住邳州市。上诉人杜祥兰因与被上诉人郝兴莉、李蓉，原审第三人张超执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）（2019）苏0382民初3809号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人杜祥兰上诉请求：（一）撤销原审法院错误判决，将本案发回重审，或改判支持上诉人诉讼请求，恢复本案执行；（二）一、二审诉讼费、律师费由被上诉人负担。事实和理由：（一）关于李蓉与郝兴莉签订的《房屋买卖合同》是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形问题。1.李蓉在出售邳州市房产（以下简称涉案房产）之前，除向上诉人借贷770余万元之外，还借贷其它案外人2380万元，非法吸收公众存款7500余万元，这些债权人均属于遭受损害的第三人，原审法院狭隘的理解特指上诉人为第三人，系对第三人定义的曲解；2.买卖双方是否系恶意串通，不以债权人是否起诉为前提，也不以债权人对李蓉偿还能力的信任为前提，而应以李蓉串通郝兴莉配合故意逃债为前提；3.房地产作为投资热门，李蓉未选择出租，而是低价出售涉案房产，显然是为了避免涉案房产被查封抵债；4.郝兴莉在一审时自认合同中约定价款11万元，是为了少交一些税款。《房屋买卖合同》在损害当事人利益的同时，又损害了国家税收利益，即存在双重法定无效的情形。郝兴莉作为李蓉闺蜜，对其大规模举债应当是明知的，双方存在恶意串通的情形。（二）根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款的规定，该合同自始无效。（三）涉案房产转让违反了应如实申报成交价的强制性规定，未经其他共有人书面同意，且恶意串通损害国家税收利益。涉案房产的登记不具有合法性。被上诉人郝兴莉辩称，1.郝兴莉与李蓉、张超签订的《房地产买卖契约》合法有效，应当受到法律保护；2.郝兴莉与李蓉、张超签订的《房地产买卖契约》不具有法律规定的无效情形；3.涉案房产已过户至郝兴莉名下，且郝兴莉占有涉案房产使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，郝兴莉对涉案房产享有的权利足以排除执行。经审理查明，杜祥兰与徐州鑫美景家具有限公司（以下简称鑫美景公司）、江苏丰艺工业有限公司、李蓉、程建军借款合同纠纷四案，原审法院于2013年6月20日作出（2013）邳商初字第0042-0045号民事调解书，内容为：（一）鑫美景公司、李蓉欠杜祥兰借款770万元及利息（从2013年1月25日起按人民银行同期同类贷款利率四倍计算至还清为止），于2013年6月25日前支付借款本金100万元，2013年7月10日前支付100万元，余款8月底付清，利随本清。如鑫美景公司、李蓉任一期逾期付款，杜祥兰可就未履行部分一并申请执行。杜祥兰诉鑫美景公司、李蓉（2013）邳商初字第0042-0045号借款合同纠纷四案一次了结，双方无其它纠纷；（二）江苏丰艺工业有限公司、程建军对上述债务的清偿承担连带责任；（三）（2013）邳商初字第0042-0045号四案案件受理费减半收取合计44250元、保全费20000元，合计64250元（杜祥兰已预交），由杜祥兰承担20000元，鑫美景公司、江苏丰艺工业有限公司、李蓉、程建军承担44250元。根据杜祥兰申请，原审法院立案强制执行，案号为（2014）邳执字第00116号。执行过程中，原审法院于2014年1月2日作出（2014）邳执字第00116号民事裁定：冻结、扣划被执行人鑫美景公司、江苏丰艺工业有限公司、李蓉、程建军银行存款7744250元及迟延履行利息；或扣留、提取其相应的收入；或查封、扣押其相应价值的财产（以查封清单为准）。并于2017年4月14日作出公告：查封被执行人李蓉位于邳州市的房产一处,……。并将上述民事裁定书及公告张贴于涉案房产墙面。案外人郝兴莉对本案执行标的提起执行异议，要求停止对涉案房产的执行并解除查封。原审法院经审查于2019年3月19日作出（2019）苏0382执异8号执行裁定：中止对涉案房产的执行。杜祥兰不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2013年6月26日，杜祥兰以生效调解书申请法院对涉案房产进行查封。2017年4月13日对该房产实施查封，张贴封条及公告。直到十多天后，郝兴莉以案外人的身份提出执行异议，后裁定中止执行。杜祥兰依法提起本案诉讼。根据相关法律规定，涉案房产所签订的买卖协议自始无效，请求法院予以撤销。请求：判令郝兴莉与他人签订的房屋买卖合同无效，应予撤销，恢复杜祥兰对该房产的执行；诉讼费由被告负担。原审法院经审理查明，2012年11月19日郝兴莉（乙方）与李蓉、张超（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将涉案房产出售给乙方，成交价格为人民币11万元。11月20日郝兴莉向李蓉转账16万元。同日李蓉出具收条一份，“载明今收到供电小区16号楼206室购房款壹拾陆万元正（160000元），2012年12月27日郝兴莉领取不动产登记证书。据销售不动产统一发票载明：付款方郝兴莉，收款方张超、李蓉，不动产项目名称邳州市运河镇解放东路小区16号楼206室，单价2499.59元，金额154000元，款项性质售房款。邳州市地税局根据计税金额154000元收取郝兴莉契税1540元。郝兴莉称房屋真实交易价格为20万元，另支付的4万元现金未打收条。原审法院另查明，自2012年7月至9月杜祥兰借数百万元给李蓉，借期基本为三个月。杜祥兰认为当时李蓉有偿还能力。郝兴莉陈述李蓉当时条件较好，在邳州市田园别墅另购置房产。杜祥兰也向原审法院提供李蓉及张超的送达地址即邳州市运河街道解放东路桃花岛公园南门田园别墅6号楼一栋。原审法院认为，本案主要的争议为郝兴莉与李蓉及张超的房屋买卖合同应否认定为无效，即双方之间是否存在恶意串通，损害国家、集体、或者第三人的利益等应归属合同无效的情形，从而杜祥兰得以对涉案房产继续执行。首先，郝兴莉与李蓉之间的房屋买卖行为发生于杜祥兰诉讼李蓉之前，作为买受人来讲，并不必然知晓出卖方将来有何纠纷。其次，杜祥兰在短期内出借数额较大的款项给李蓉用于经营，完全出于对其偿还能力的信任。同样，当时的李蓉在其亲友看来，亦具备一定的经济条件。在其购置别墅之后，将多年且标的额较小的老房屋进行处置，在外人看来，并无蹊跷之处。关于郝兴莉是否在涉案房产实际居住的问题，该房屋已实际交付并为郝兴莉占有，是否连续、长期居住不影响合同的效力，也不能据此推断，双方存在恶意串通。且杜祥兰认为双方之间恶意串通，并无证据。另，关于涉案房产价款的问题，杜祥兰认为交易价格过低，对此，郝兴莉已作出以上解释，根据销售不动产统一发票载明的金额及收取契税、及银行转账情况，双方之间的交易并非为合同约定的11万元，故并非交易价格过低，损害第三人的利益。杜祥兰还认为，当时涉案房产没有土地证，不符合房屋买卖及交易条件，涉案房产具有产权证，可以进行房屋权属的过户，是否具有土地使用证，不影响当时的交易。再者，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。涉案房产已转移至郝兴莉名下，其与李蓉、张超的房屋买卖合同亦不具有无效的情形，其对涉案房产享有的权利足以排除执行。故对杜祥兰的诉讼请求，应予驳回。李蓉、张超经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃本次诉讼权利。遂判决驳回杜祥兰的诉讼请求。本院审查期间查明，2012年11月27日，郝兴莉就运河镇解放东路16-206号房产取得邳房权证运河字第房改收120395号产权证书。2019年5月22日，因楼房号有误，郝兴莉向邳州市不动产申请变更登记，申请将16幢改为3幢，房产坐落于邳州市运河镇解放东路南侧供电局宿舍3-206（房改售120395号，邳国用（999）字第3090006-11号）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本条规定了不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，郝兴莉与李蓉之间的房屋买卖行为发生于原审法院查封之前，且2012年11月27日郝兴莉就取得涉案房产的产权证书，郝兴莉对涉案房产享有的所有权。原审法院就应当直接采纳其证据，确认其权利。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。杜祥兰提出的证据不足以证明真正的权利状况与不动产登记簿上的记载不一致，人民法院应当按照产权登记簿的记载来认定产权归属。上诉人杜祥兰上诉主张郝兴莉与李蓉、张超的房屋买卖合同应认定为无效，其理由系双方恶意串通，损害国家、集体、或者第三人的利益等，但未提供相关的证据和法律规定予以证实，该上诉请求证据不足，本院不予支持。原审法院判决认定郝兴莉与李蓉、张超的房屋买卖合同不具有无效的情形，郝兴莉对涉案房产享有足以排除执行的权利并驳回杜祥兰的诉讼请求是正确的。至于郝兴莉与李蓉、张超的房屋买卖合同损害国家税收利益、涉案房产的登记不具有合法性等理由，不属于执行异议之诉案件审理的范围，本院不予理涉。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由杜祥兰负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年七月二十八日书记员  刘 迪