吉林省吉林市丰满区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0211执异21号案外人：王忠兴，男，1981年5月19日出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。委托诉讼代理人：郭情情，吉林兢诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛亚婷，吉林兢诚律师事务所律师。申请人：张君，男，1984年4月4日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。申请人：兰雯慧，女，1985年5月24日生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：赵金库，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。被申请人：苟雪莉，女，1986年10月16日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：金海英，吉林松花江律师事务所律师。本院在张君、兰雯慧与苟雪莉与民间借贷纠纷保全一案中，王忠兴向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王忠兴称：2018年12月20日，王忠兴与苟雪莉、居间方长春市持恒房地产代理有限公司（澳海店，以下简称持恒公司）签订了涉案房屋的买卖合同。合同约定苟雪莉将长春市宽城区长江路开发区万龙十五城A区（二期）A5#楼3单元206号房屋出售给王忠兴，当日王忠兴给付苟雪莉首付款31万元，并同时约定在不动产权证未下证前，由王忠兴负责缴纳每月银行贷款，待可以办理不动产权证时，由苟雪莉缴纳全部剩余贷款，办理更名过户。该房屋于2019年1月25日交付王忠兴使用，随即王忠兴陆续缴纳了水费、电费、供热费、物业费、宽带费等，且王忠兴从2019年1月31日开始按照合同约定每月偿还银行贷款至今。该房屋在2019年7月即可办理过户，苟雪莉以各种理由拖延办理过户，直至2020年4月，王忠兴得知自己居住的房屋被法院查封。王忠兴认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，王忠兴基于实体权利对被保全财产提出书面保全异议。具体理由如下：一、王忠兴在法院查封前已经签订合法有效的书面《房屋买卖合同》；二、在法院查封前，苟雪莉已经交付王忠兴房屋钥匙，王忠兴缴纳了物业费、电费、水费、宽带费等已经合法占用使用房屋；三、王忠兴已经支付苟雪莉房屋首付，并按期给付银行贷款。四、涉案房屋未办理更名过户，是由于苟雪莉原因不配合过户导致；五、张君、兰雯慧与苟雪莉系因民间借贷纠纷起诉至法院，涉案房屋属于诉讼争议标的以外的财产。综上，王忠兴作为该房屋的实际所有人和使用权人，对涉案房屋具有完全排除执行的权利。贵院将王忠兴所有的涉案房屋作为苟雪莉房屋查封，严重侵犯了王忠兴的合法权益，特申请解除吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初3632号民事裁定书对位于长春市宽城区长江路开发区万龙十五城A5#楼3单元206号房屋的查封（权利证号：吉（2019）长春市不动产权第0669621号，丘地号7-8、91-32（206））。申请人张君、兰雯慧辩称，请贵院依法驳回案外人的请求，首先王忠兴与苟雪莉于2018年12月20日签订的房屋买卖合同无效，2017年10月31日，该房屋苟雪莉已经在交通银行办理了抵押，抵押结束时间为2047年10月31日止。在抵押期间，未经抵押权人同意，属于无效的行为，并且双方签订的房屋买卖无法办理房屋过户手续，所以系无效的。并且按照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》共22条并没有对此条款进行四个方面的阐述，属于王忠兴适用法律错误。综上，请法院依法驳回王忠兴的执行异议。被申请人苟雪莉辩称，王忠兴异议属实，没有配合王忠兴办理涉案房屋过户手续是因为房产证未下来，后来房产证下来了，又被人民法院查封了，才未与王忠兴办理涉案房屋产权过户手续。本院查明：2019年12月3日，张君、兰雯慧以苟雪莉、岳兆礼为被告向本院提起民间借贷诉讼，要求判令苟雪莉、岳兆礼立即给付张君、兰雯慧借款本金人民币82万元及利息（以本金82万元为基数，自2019年10月14日起按2分利计算至实际付清之日止），苟雪莉、岳兆礼对上述款项的清偿承担连带责任。案件审理过程中，张君、兰雯慧向本院提出保全申请，要求查封苟雪莉名下的房屋。2020年4月2日，本院作出（2019）吉0211民初3632号民事裁定书，裁定内容为：“查封所有权人为苟雪莉的坐落于吉林省长春市宽城区长江路开发区万龙十五城A区（二期）A5#楼【房屋所有权人苟雪莉、权利证号：吉（2019）长春市不动产权第0669621号、建筑面积82.42平方米、丘地号7-8/91-32（206）】的房籍。查封期限三年，在上述期限内，非经本院同意，任何不得对被查封的房籍再行转移变更登记及设定抵押、质押、赠与或者其他权利负担，否则，本院将依法追究相关责任人的法律责任；二、申请人应当在人民法院查封期限届满前办理续行查封手续，逾期未到人民法院办理续行查封手续的，查封的效力消灭。”另查明，2017年10月21日，苟雪莉与长春市吉均房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同后，将涉案房屋备案登记在苟雪莉名下。2018年12月20日，王忠兴、苟雪莉、长春市持恒房地产代理有限公司（以下简称持恒公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定苟雪莉将其名下未下产权证房屋即坐落于长春市宽城区凯旋路以西万龙十五城A区A5栋3单元206室房屋以58万元的价格出售给王忠兴，王忠兴先付首付款31万元，压尾款4万元，王忠兴承担苟雪莉交通银行月供1330元，自2018年12月每月29日前支付给苟雪莉月供，月供算购房款，剩余房款以产权证下证后更名过户到王忠兴名下，以按揭贷款形式出售给王忠兴。如王忠兴未按期支付苟雪莉月供，按违约条款处理。产权下证后此房在交通银行贷款由苟雪莉自己结清，下证后苟雪莉无偿配合王忠兴办理更名过户及贷款等事宜。苟雪莉下证后10个工作日内到房产部门办理更名过户及贷款手续。同日，王忠兴向持恒公司交付中介费5000元，苟雪莉为王忠兴出具购房首付款收条一份。2019年1月25日，王忠兴入住涉案房屋，并缴纳了相关物业服务费、供热费等费用。自2019年1月31日起至2020年4月1日止，王忠兴按照约定向苟雪莉贷款账户汇款14笔，每笔均为1330元。2019年7月12日，长春市不动产登记中心为苟雪莉办理了涉案房屋的不动产权证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”坐落于长春市宽城区长江路开发区万龙十五城A区（二期）A5#楼【房屋所有权人苟雪莉、权利证号：吉（2019）长春市不动产权第0669621号、建筑面积82.42平方米、丘地号7-8/91-32（206）】的房屋于2017年10月21日备案登记在苟雪莉名下，于2019年7月12日登记在苟雪莉名下。经申请人张君、兰雯慧申请，并提供担保，本院对登记在被申请人苟雪莉名下的房屋予以查封，符合法律规定，本院的保全行为没有违反法律规定。故王忠兴的异议请求不成立，本院不予支持。另外，从形式上看，苟雪莉为上述房屋的权利人，在诉讼保全过程中，本院对此只能进行形式审查，若王忠兴认为存在实体权利争议，可通过诉讼程序确认解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下：驳回王忠兴的异议请求。如案外人、申请保全人对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审 判 长  吕瑛伟人民陪审员  潘顺昌人民陪审员  原 泽二〇二〇年七月二十四日书 记 员  徐 畅