陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终6281号上诉人（原审原告）：陕西新时代广场物业管理有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：王晓圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠明飞，陕西恒达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康珂，女，1970年5月29日出生，汉族，西安市碑林区市场监督管理局干部，住西安市未央区XX路省。委托诉讼代理人：康振武，男，1943年1月13日出生，汉族，西安市政府法制办退休干部，住西安市碑林区，系康珂父亲。上诉人陕西新时代广场物业管理有限责任公司（以下简称新时代物业）因与被上诉人康珂物业合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初8729号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。新时代物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判为支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费由康珂负担。事实和理由：双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应按照该协议约定执行。西安市碑林区城中村改造办公室（以下简称碑林城改办）作出的《永宁村二期综合改造项目回迁安置工作实施方案》中载明的安置在永宁村A、B栋楼内被拆迁群众物业管理服务费的收费标准，仅是暂行标准，其有权恢复执行《前期物业管理服务协议》约定的收费标准。碑林城改办及工作领导小组并非指导物价的行政机关，无权制定物业服务收费标准干预其经营。康珂应当按照《前期物业服务协议》的收费标准履行交费义务，一审认定的物业服务费无事实和法律依据。康珂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律清楚，判决公正。新时代物业称依法取得了物业管理资质，所有收费项目通过了物业部门审核备案，与事实不符。其多次询问新时代物业关于物业服务等级及收费标准，但新时代物业迟迟没有回复。新时代物业在一审出示的备案表与涉案楼宇无关。关于0.9元/月/平方米的收费标准，无明确的时间界限，该收费标准是新时代物业提出的，也是回迁安置方案所确认的，一直都在按照这个标准执行，现在没有理由进行变更，也不能由新时代物业单方决定。双方《前期物业管理服务协议》是将针对商品房的协议直接套用给回迁安置户，该协议中有违法条款及粘贴、涂改之处。新时代物业向一审法院起诉请求：1.判令康珂向新时代物业支付物业管理费、电梯费、卫生费等相关费用3725.98元、滞纳金3787.79元，合计7513.77元（金额暂计算至2019年4月30日，此后上述费用按照《前期物业管理服务协议》约定日千分之三计至实际支付之日止）；2.诉讼费由康珂负担。一审法院认定事实：2013年1月14日，碑林城改办关于《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》第五条就安置在永宁村二期 A、B栋楼内的被拆迁群众物业管理服务费载明：由前期物业管理服务企业提出相关暂行标准，其中物业管理服务费按非普通住宅乙级标准收费为0.9元每月每平方米，电费每度0.6元，水费每吨3.5元，卫生费每月每户6元，电梯费每平方米0.3元。康珂是碑林区XX村XX城中村改造项目的回迁安置户之一，被安置在西安市碑林区XX号XX号楼XX单元XX层XX号，建筑面积93.35平方米。康珂在办理回迁入住时，新时代物业要求签订物业管理服务协议，康珂于2013年6月29日与新时代物业签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每月每平方米1.4元。协议签订时，新时代物业与康珂约定按照碑林区城中村改造办公室关于《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》中对被拆迁安置群众的物业收费标准执行。康珂自收房之日起一直按照碑林城改办的《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》中规定的每月每平方米0.9元向新时代物业交纳物业费等费用，直到2017年6月30日。2017年6月26日，新时代物业翡翠明珠物业服务中心在该小区张贴了《关于恢复翡翠明珠二期物业费收费标准的通知》，通知载明：自2017年7月1日起,取消原来对回迁户业主物业费的优惠政策,按照接房时双方签订的《前期物业管理服务协议》约定标准收取物业费,即：每月每平方米1.4元。包括康珂在内的回迁安置群众均不同意该收费标准，多次向碑林区相关部门反映。为解决回迁安置群众与新时代物业之间对于物业管理服务费收费标准的争议，碑林城改办于2017年8月30日、2018年10月9日给新时代物业翡翠明珠物业服务中心发函，载明：永宁村二期项目回迁安置工作已经完成,该项目在回迁安置时已同项目单位确定，对安置户的安置房物业费按碑林区城中村改造项目统一标准0.9元每月每平方米收取。另查明，双方就收费标准发生争议后，康珂自2017年7月1日起要求按每平方米0.9元交纳物业管理费，新时代物业拒绝收取。按照碑林城改办关于《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》中被拆迁安置群众的物业管理服务费收费标准每月每平方米0.9元、035卫生费每月6元计算：康珂每月应交纳122.36元。自2017年7月1日至2019年6月30日，共24个月，康珂应交纳物业管理费、电梯费、卫生费，共计2944.56元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。新时代物业与康珂签订《前期物业管理服务协议》，在协议中约定物业管理服务费为每月每平方米1.4元。但在执行过程中，双方约定按照碑林城改办关于《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》中物业管理服务费每月每平方米0.9元的标准执行，应视为双方协商一致对《前期物业管理服务协议》中物业管理服务费由每月每平米1.4元变更为每月每平方米0.9元，且已经实际履行。该变更合同的行为系双方当事人意思表示，应认定有效。新时代物业在未征得康珂的同意的情况下，于2017年7月单方擅自将物业管理费从每月每平方米0.9元提高为每月每平方米1.4元，该变更合同行为对康珂没有约束力。故新时代物业要求康珂按照每月每平方米1.4元标准交纳物业管理费的请求，于法无据，依法不予支持。现康珂同意按照原每月每平方米0.9元标准交纳物业管理费，依法予以确认。新时代物业单方擅自提高物业管理费收费标准，康珂拒绝交纳，系行使不安抗辩权，符合法律规定，新时代物业要求康珂支付滞纳金，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条规定，判决：一、被告康珂于本判决生效之日起三日内向原告陕西新时代广场物业管理有限责任公司交纳物业管理费、电梯费、卫生费，共计2944.56元；二、驳回原告陕西新时代广场物业管理有限责任公司其余诉讼请求。诉讼费50元，由陕西新时代广场物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，新时代物业主张本案应按照《前期物业管理服务协议》约定的物业费每月每平方米1.4元等收取康珂相关费用；康珂主张其支付费用标准应按照之前新时代物业收取费用标准即物业费每月每平方米0.9元等。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案经查，2013114碑林城改办于2013年1月14日作出《XX村XX城中村综合改造项目回迁安置工作实施方案》规定，对安置在永宁村二期 A、B栋楼内被拆迁群众的收费暂行标准确定为，物业费0.9元每月每平方米，电费每度0.6元，水费每吨3.5元，卫生费每月每户6元03；2013629新时代物业与康珂于2013年6月29日签订的《前期物业管理服务协议》约定，住宅用房物业费每月每平方米1.4元，电费每度0.62元，水费（损耗+二次加压费）每吨3.2元等；双方一直按照回迁安置方案的收费标准履行至2017年6月26日，之后新时代物业取消原回迁户业主的优惠政策，要求按照物业服务协议的标准收取相关费用，回迁户业主不同意，形成本案诉讼。对此，经审查，碑林城改办关于回迁安置方案的收费标准虽为暂行标准，但因双方签订物业服务协议后一直按照该暂行标准执行，且该方案未对暂行标准的履行期限予以明确，同时亦未对物业服务协议中收费标准的执行时间作出确认，加之涉案回迁户不同于一般商品房的买受者，故一审按照暂行标准计算相关费用并无不妥，本院依法予以确认。本案诉讼系由于新时代物业拒绝按照暂行标准收取相关费用引起，故一审认为康珂不存在违约行为，对新时代物业要求支付违约金的诉讼请求不予支持，并判决康珂应支付新时代物业2017年7月1日至2019年6月30的物业费、电梯费、卫生费共计2944.56元，与法不悖，并无不当。综上所述，新时代物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西新时代广场物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年七月二十一日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐   1