江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1786号上诉人（原审被告）：江苏德邦兴华置业有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道266号三楼302、304室（7）。法定代表人：赵祥海，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡根全，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：孙金金，女，1987年5月22日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城众诚物业服务有限公司，住所地江苏省盐城市通榆北村中心沟再就业一条街3幢38号。法定代表人：许娟，该公司董事长。委托诉讼代理人：仇育萍，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人江苏德邦兴华置业有限公司（以下简称德邦置业公司）因与被上诉人孙金金、盐城众诚物业服务有限公司（以下简称众诚物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德邦置业公司上诉请求：1.改判驳回孙金金对本公司的诉求。2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.该案程序不当，一审判决认定房屋外部管道被冻系防冻设施不到位，这属于房屋买卖合同中的质量问题，不存在侵权行为，案由应定为商品房买卖合同纠纷；根据双方之间买卖合同约定，发生争议应由盐城仲裁委裁决，而非诉讼，一审法院对本案无管辖权。2.一审判决认定事实不清，自相矛盾。一审判决先是认定案外人王某到物业公司拿钥匙查看案涉房屋的时间是2018年1月5日，后引用王某陈述时又认定看房时间为1月25日。一审认定房屋管道被冻是上诉人防冻措施不到位所致无证据证实，上诉人开发的房屋经竣工验收合格，天气寒冷导致管道被冻是自然现象。案外人王某并非上诉人雇佣的工作人员，王某既无约定义务又无法定义务检查被上诉人房屋的水龙头是否关闭。一审判决认定上诉人承担主要责任无任何事实依据。3.本案不存在侵权事实，不适用侵权责任法，一审判决认为被上诉人的房屋因水龙头未关闭受到的损失理应赔偿，明显错误。一审认定房屋出现外部管道被冻住，外部水管防冻措施不到位，是导致自来水管化冻后出水的原因之一，缺乏事实依据，且两者之间不存在因果关系，真正的原因是自来水龙头没有及时关闭，下水道在装潢时被杂物堵塞所致。房屋积水造成的损失应由业主自负，要求开发商承担赔偿责任与法相悖。孙金金辩称，1.一审法院判决上诉人承担75%的责任，认定事实清楚，另外25%本应由众诚物业公司承担，是被上诉人众诚公司与上诉人公司在对小区管道维护过程中采取措施不当，擅自使用被上诉人家中门钥匙导致相互责任不清所引发的事故，我方现认可一审判决。2.关于上诉人提出本案为房屋买卖合同纠纷一审法院没有管辖权的问题，该问题在一审立案后进行了严格审查，本案损害的事实是基于物业服务造成的，商品房买卖合同已经履行完毕，上诉人与一审法院多次沟通一审法院也未予采纳，一审法院的做法是正确的。3.因为小区其他管道被冻，上诉人与众诚公司为了维护管道使用了我方房屋的钥匙且没有关掉我方房屋的水龙头才导致本案的事故发生。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉维持原判。众诚物业公司辩称，1.上诉人认为案由不对，应是买卖合同纠纷，该观点是错误的，因为孙金金提起的是侵权赔偿责任纠纷，孙金金的房屋受到自来水的浸泡造成损失，应该是侵权责任纠纷。2.上诉人提出一审法院没有管辖权，该观点也是错误的，该案不是买卖合同纠纷，侵权责任纠纷侵权行为地或者是被告所在地法院都有权管辖。3.上诉人提出管道被冻是自然现象，这点理由也不能成立，因为在那年冬天也有很多小区管道没有被冻，所以这不是自然现象。上诉人提出王某不是其雇佣的工作人员，没有义务去检查水龙头是否关闭，这也站不住脚。因为王某作为上诉人的员工多次到物业公司去领取钥匙，去维修以及提供其他的售后服务工作，每次都是和开发商一起到物业公司去的且领取钥匙时还进行登记，故众诚物业公司一直以为王某就是开发商的工作人员。王某到了孙金金的房中有无开关水龙头这个说不清楚，但事实上是王某拿着钥匙进入了孙金金的房中，之后就发生了孙金金的房屋水龙头漫水的情况。综上，为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。孙金金向一审法院起诉请求：1.判令德邦置业公司、众诚物业公司共同赔偿因德邦置业公司、众诚物业公司维护管理房屋不当而造成的财产损失120000元。2.判令德邦置业公司、众诚物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月17日，孙金金与德邦置业公司签订了《商品房买卖合同》，购得奥莱福邸9幢2505号房屋。2017年5月1日黄磊代孙金金与众诚物业公司签订《前期物业服务协议》及《房屋装饰装修管理协议书》。嗣后，孙金金对奥莱福邸9幢2505号房屋进行装潢。2018年1月初，因天气寒冷，案涉房屋室外自来水管道被冻住，导致孙金金家中装潢过程无水使用。2018年1月5日，众诚物业公司的工作人员根据孙金金家人要求将孙金金存放在其公司的案涉房屋的钥匙交于案外人王某，让其查看案涉房屋断水的情况。当日中午王某看了案涉房屋后又将钥匙交还给众诚物业公司。几天后，孙金金的案涉房屋中被众诚物业公司巡查时发现因水龙头没有关闭，水管化冻后形成出水致房屋被淹。众诚物业公司及时关闭了室外的水阀。因对赔偿事宜协商未果，孙金金遂诉至一审法院。本案在审理过程中，经孙金金申请，一审法院依法委托盐城富昌价格评估有限公司进行鉴定。2019年8月10日，该公司出具了富昌评估[2019]06010号价格评估结论书，价格评估结论为“盐城市亭湖区奥莱福邸9号楼2505室房屋的装修损失在价格评估基准日合计评估值为人民币贰万零壹佰元整（20100元）。”庭审质证时，众诚物业公司、德邦置业公司未提出异议，孙金金认为评估价格过低，但未申请重新鉴定。案外人王某在接受法院调查时陈述，他本人受雇施工方水电班组的张某，是被要求到案涉房屋所在小区进行水电扫尾工作。2018年1月25日，众诚物业公司姓朱的工作人员让他去看一下案涉房屋断水情况，并将钥匙交给他。当日中午，他到2505室开门时发现房屋在装潢，遂离开现场，并未进入室内施工作业。同时王某陈述，2018年1月初天气寒冷，案涉房屋所在小区存在着入户水管被冻住的情况。一审法院认为，公民合法的财产权益依法受法律保护，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任”。一、本案中孙金金的房屋因水龙头未关闭，在化冻后出水到房屋中的木地板、门板、榻榻米及床、衣柜、墙布等受到损坏，理应得到赔偿。二、关于赔偿责任如何认定的问题。孙金金将家中钥匙存放给他人，家中水龙头未关闭是谁的行为所致，对家中的物品及安全缺乏保护意识，放任损失发生，故对损害结果的发生负有一定的责任（25%）应负有一定责任。三、众诚物业公司受孙金金委托保管钥匙，又根据要求将钥匙交于德邦置业公司从事水电维修的人员并无过错，故众诚物业公司不应承担赔偿责任。四、德邦置业公司作为案涉房屋的开发商，其所建设的房屋出现外部管道被冻住，外部水管防冻设施不到位，是导致后期孙金金家中自来水水管化冻后出水的安全原因之一，同时其水电维修人员到达案涉房屋后未进入现场作进一步检查和维护，未能及时查看水龙头开关状态也是导致原告财产受损的原因。故德邦置业公司应当承担主要赔偿责任（75%）。判决：一、德邦置业公司应于判决生效后十日内赔偿孙金金因房屋漏水造成的财物损失15075元。二、驳回孙金金的其他诉讼请求。案件受理费2700元，由德邦置业公司负担339元，由孙金金负担2361元。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，2018年2月5日众诚物业公司根据孙金金家人要求将案涉房屋钥匙交给案外人王某；当日王某查看案涉房屋将钥匙交回众诚物业公司。2018年1月15日，因气温降低，奥莱福邸小区9#楼发生水表冻坏、水管堵塞等情形致业主情绪较大，众诚物业公司向德邦置业公司出具工作联系函反馈9#楼多户用水设施等损坏的情况，并提及人防工程施工导致室外自来水管未作任何保护措施的情况。该工作联系函由德邦置业公司工作人员刘某海签收。一审查明的其他事实，有当事人的陈述和相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人财产的，应当承担侵权责任。关于德邦置业公司是否应当承担赔偿责任及一审确定的赔偿责任比例是否适当的问题。经查，上诉人德邦置业公司作为案涉房屋的开发单位，对案涉房屋楼栋外部通水管道的防冻设施设置不到位，以致冬季气温下降时用水管道发生冻结现象，这是导致孙金金家中在自来水水管化冻后发生溢水事故造成损失的间接原因。根据案外人王某及众诚物业公司证人的相关陈述，王某系案涉房屋楼栋水电施工方安排在奥莱福邸小区负责后期水电维保的人员。因案涉楼栋相关水电施工已结束，德邦置业公司彼时已出售了该楼栋的部分房屋，王某在后期对楼栋水电进行维保工作应视为系受德邦置业公司指示。德邦置业公司抗辩王某去查看案涉房屋断水情况并非受其指示与常理不符。案外人王某受指示去查看案涉房屋断水情况，但进入案涉房屋未能对现场用水设施作相应的检查和维护，未能发现水龙头开关处于打开状态，是导致水管化冻后孙金金家中水龙头持续放水并发生溢水事故的重要原因。因王某系受德邦置业公司指示从事相关行为，其行为后果应当由德邦置业公司承担。一审法院综合考虑孙金金对家中财产管理不善的过错及德邦置业公司的相关过错，酌情认定德邦公司对孙金金的损害承担75%的赔偿责任，并无明显不当。关于一审审理程序是否合法的问题。本院（2018）苏09民辖终340号生效民事裁定已认定：孙金金在本案中主张损害赔偿并非因房屋买卖合同效力、房屋自身质量、合同违约责任等涉及合同履行事项而产生的合同之诉，而系因房屋维护、管理过程中造成的财产损失与众诚物业公司、上诉人之间产生的侵权之诉。一审法院按照侵权之诉受理本案，程序合法，并无不当。综上所述，德邦置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人江苏德邦兴华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐艳玲审判员  吕伟平审判员  朱 倩二〇二〇年七月十七日书记员  袁佳丽