北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6636号上诉人（原审被告）：李臣鑫，男，1993年10月16日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李达宏（李臣鑫之父），1968年1月15日，汉族，首钢集团有限公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李景山，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京恒富物业服务有限公司，住所地：北京市朝阳区东三环中路63号楼21层。法定代表人：雷大乾，总经理。委托诉讼代理人：孙浩，男，北京恒富物业服务有限公司员工。上诉人李臣鑫因与被上诉人北京恒富物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初6990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李臣鑫上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京恒富物业服务有限公司（下称恒富物业公司）的全部诉讼请求，并由其承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，过于教条，严重损害了我的合法权益。我是2012年5月18日购买的案涉房屋用于自住，案涉房屋是精装修，在2012年8月19日搬运家具时发现二楼八字阀跑水，房子被淹。随后我向恒富物业公司通知了这一情况，经检查后恒富物业公司用单位制作的《房屋维修单》对房子受损情况进行了逐一登记，并在当日签字确认，承诺给我修房，为了便于修房恒富物业公司将房屋钥匙拿走，至今仍在恒富物业公司处。此外，恒富物业公司还于当日让我签署了收楼手续书，但实际上我并未收房，因此我也无需缴纳物业费。尽管恒富物业公司对房屋进行了修缮，但是所用材料不合格，有的部位还没有修好，致使我至今无法入住。恒富物业公司辩称，同意一审判决，不同意李臣鑫的上诉请求。因为李臣鑫已经签署了收楼手续书，所以按照约定应当缴纳物业费。李臣鑫所说的房屋跑水事宜，我们是认可存在这一事实，但是我们并未承诺为其维修房屋。并且涉及到房屋本身质量的问题，且是业主房屋的私有空间，所以我公司并非维修主体，只能是负责其与相关维修责任主体之间的沟通工作。恒富物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李臣鑫支付拖欠恒富物业公司2013年6月15日至2019年10月31日期间的物业费83425.49元；2.判令李臣鑫按每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3.诉讼费由李臣鑫负担。一审法院认定事实：李臣鑫系丹麦小镇项目A79房屋的业主，该房屋建筑面积363.28平米。2012年5月18日，李臣鑫与北京龙熙顺景房地产开发有限公司（下称龙熙开发公司）签订北京市商品房现房买卖合同，该合同附件7中有龙熙顺景临时管理规约的约定，记载的物业服务机构为恒富物业公司，在该附件中，对物业单位和业主的权利义务进行了约定。合同签订后，恒富物业公司为该小区服务至今，李臣鑫未交纳2013年6月15日至2019年10月31日期间的物业费共计83425.49元。李臣鑫主张在房屋保修期内发生跑水事件，恒富物业公司承诺为其维修，但时至今日仍未维修完毕。恒富物业公司对跑水一事表示认可，但其公司否认承诺维修一事。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，龙熙开发公司与李臣鑫签订了临时管理规约，约定由恒富物业公司为李臣鑫所在小区提供物业服务，并明确约定了物业公司与业主的权利义务，该约定系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，恒富物业公司与李臣鑫均应按照该协议约定履行各自义务。现恒富物业公司已为李臣鑫提供了物业服务，李臣鑫应向恒富物业公司缴纳物业费。就李臣鑫主张维修一事，本院认为，李臣鑫提交了房屋维修单，但该维修单仅能证明恒富物业公司就房屋存在的问题进行记录，无法证明恒富物业公司系维修主体，在李臣鑫无其他证据且恒富物业公司不予认可的情况下，就李臣鑫主张的该事实，本院不予采信。就李臣鑫提出的烟囱、阳光房玻璃等问题，恒富物业公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，故就其公司主张的滞纳金，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院2020年6月判决如下：一、判决生效后十日内，李臣鑫支付拖欠北京恒富物业服务有限公司2013年6月15日至2019年10月31日期间的物业费83425.49元；二、驳回北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审查明的基本事实与一审一致。二审补充查明，李臣鑫拖欠物业费的原因是2012年其房屋二层卫生间的水管阀门开裂，造成跑水，屋内装修受损（该房屋为精装修商品房）。李臣鑫称恒富物业公司当场填写了维修单登记了损失情况，并拿走了房屋的钥匙，称方便维修，但至今没有维修。恒富物业公司认可填写维修单，拿走钥匙的事实，但表示没有同意维修，只更换了阀门，并称维修责任在开发商。恒富物业公司称已告知李臣鑫维修责任在开发商。李臣鑫不认可恒富物业公司告知过维修责任在开发商，恒富物业公司也未能举证证明其已通知李臣鑫应由开发商负责维修的事实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，龙熙开发公司与李臣鑫签订了临时管理规约，约定由恒富物业公司为李臣鑫所在小区提供物业服务，并明确约定了物业公司与业主的权利义务，该约定系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，恒富物业公司与李臣鑫均应本着诚实信用原则履行临时管理规约定的权利义务。李臣鑫未支付2013年6月15日至2019年10月31日期间的物业费83425.49元，主要原因是其房屋漏水，恒富物业公司答应维修却多年未尽修复义务，故李臣鑫拒绝支付物业服务费。恒富物业公司抗辩称只更换了水管阀门，未曾答应承担维修义务，维修责任在开发商。从恒富物业公司填写维修单，及拿走房屋钥匙的行为看，恒富物业公司是要解决跑水问题，但多年来未予明确如何解决，也未告知李臣鑫如何解决，造成李臣鑫至今未能入住案涉房屋，恒富物业公司对此未尽到物业服务的全面义务，不应全额收取物业服务费。李臣鑫本身也未采取积极态度和途径解决问题，对漏水问题长期未能解决也有一定的责任。虽然恒富物业公司在房屋维修责任上未尽到妥善的义务，但恒富物业公司为李臣鑫提供了其他的物业服务，李臣鑫应支付相应的服务费用，李臣鑫拒绝支付全部物业服务费不尽合理，本院不予支持。本院考虑本案事实情况对李臣鑫应支付的物业服务费予以酌减。李臣鑫上诉称开发商和恒富物业公司未交付案涉房屋，但其已领取房屋钥匙并签署了收楼手续书的行为足以证明房屋已交付的事实，故本院对李臣鑫未交付房屋的上诉主张不予采纳。对于案涉损害赔偿问题，不属本案审理范围，李臣鑫可另行解决。综上所述，李臣鑫的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回；一审判决未确认恒富物业公司在履行维修服务义务上的瑕疵行为，判决不当，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区（2020）京0115民初6990号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区（2020）京0115民初6990号民事判决第一项为：李臣鑫于本判决生效之日起10日内向北京恒富物业服务有限公司支付2013年6月15日至2019年10月31日期间的物业费58397.84元；三、驳回北京恒富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费943元，由北京恒富物业服务有限公司负担283元（已交纳），由李臣鑫负担660元（已由北京恒富物业服务有限公司预交，李臣鑫于本判决生效之日起10日内给付北京恒富物业服务有限公司）；二审案件受理费1886元，由北京恒富物业服务有限公司负担566元（已由李臣鑫预交，北京恒富物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内给付李臣鑫），由李臣鑫负担1320元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年七月二十三日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄