四川省绵阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)川07民终1538号 上诉人（原审原告）：绵阳正和祥药业连锁有限公司，住所地：四川省绵阳高新区菩提寺2幢1-2层（岷山机电产业园）。 法定代表人：陈卫星，该公司负责人。 被上诉人（原审被告）：杨天中，男，汉族，1951年12月14日出生，住四川省绵阳市涪城区。 上诉人绵阳正和祥药业连锁有限公司因与被上诉人杨天中租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1096号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 绵阳正和祥药业连锁有限公司上诉请求：1、撤销（2020）川0703民初1096号之一民事裁定，改判确认上诉人与被上诉人于2018年6月30日所签《租赁合同》无效；2、改判被上诉人返还上诉人已支付的房屋租金16万元及资金占用利息，利息自2018年11月16日起至实际返还租金之日止，按银行同期贷款利率计算；3、改判被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼、保全费用。事实和理由：1、一审法院错误认定上诉人并非《租赁合同》签订主体，系事实认定错误。认定《租赁合同》的承租人不应单纯以合同签订的主体为判断依据，而应当根据签订人所代表的主体、标的商铺交付的对象、房屋租金的付款主体等进行综合判断。本案中，虽《租赁合同》签字人为潘伟，但潘伟系上诉人执行董事，获上诉人授权代表公司签订《租赁合同》，合同签订后，被上诉人将标的商铺交付给上诉人占有使用，且房屋租金亦由上诉人付款至被上诉人处，上诉事实已充分说明上诉人为该租赁关系的实际承租人。2、一审法院认定原告起诉主体不适格，系法律适用错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，对案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织均可以向法院提起民事诉讼。本案中，上诉人承租且实际占有、使用标的商铺，支付了标的商铺的租金。因被上诉人无权处分标的商铺导致上诉人不得不与房屋真正所有权人重签《租赁合同》，重新交纳房屋租金而遭受损失，故上诉人与本案有着极其密切的利害关系，自然为适格的原告。3、被上诉人无权处分他人所有房屋，《租赁合同》理应无效。案涉商铺产权登记在文华公司名下，被上诉人未获得文华公司授权，被上诉人无权以个人名义对外出租，根据《合同法》第五十一条、五十八条之规定，案涉《租赁合同》为无效合同。 绵阳正和祥药业连锁有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2018年6月30日所签《租赁合同》无效；2、判决被告返还原告已支付的房屋租金16万元；3、判决被告向原告支付自2018年11月16日起至实际返还租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月30日，甲方杨天中与乙方潘伟签订《租赁合同》，记载乙方租赁文华公司南河路21号由西向东第9-11间230余平方米营业房，租赁时间为2018年7月1日至2020年6月30日，年租金16万元，上半年租金7月1日支付，下半年1月1日付款。杨天中在甲方处签名，潘伟在乙方处签名。前述合同未记载有正和祥药业公司或潘伟代表该公司租赁门面的事实。 正和祥药业公司登记成立于2017年5月17日，法定代表人杨东，现已变更为陈卫星。2017年5月30日，正和祥药业公司任命潘伟为执行董事，全面负责公司重大事项处理和运营督管工作。2017年9月21日，该公司任命柳会元为总经理。该公司于2018年7月11日向杨天中转账74500元，用途记载“房租费”。2018年11月16日，柳会元向杨天中转账11000元、74500元，用途记载“房租费”。 杨天中原为文华公司股东及法定代表人。2018年1月4日，甲方文华公司与乙方田富能签订《文华.南江山水苑项目合作开发协议书》，约定协议签订后十日内甲方应按乙方要求完成公司内部股权转让及法定代表人的变更手续，股权转让新受让人及法定代表人的人选由乙方确定，待项目销售达到98%时，乙方负责将甲方公司的股权转回甲方原股东并将法定代表人变更为杨天中或其指定人员。2018年2月2日文华公司法定代表人变更为田富能。2018年11月27日、11月30日、12月3日，文华公司三次通知原告南河一店重新签订租赁合同并缴纳租金，否则收回房屋。2018年12月5日，甲方文华公司与乙方正和祥药业公司签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方上述9-11间197.02平方米门面，租赁时间为2018年7月1日至2020年6月30日，每年租金16万元，半年支付一次。同日，原告向文华公司支付2018年7月1日至2019年6月30日的房租16万元。 另查明：2004年11月8日，文华公司与杨天中签订《商品房买卖合同》，约定将南河路21号3幢2单元1层12号85.179平方米房屋及11号111.84平方米房屋出售给杨天中，价款分别为255537元、335520元。同日，文华公司向杨天中出具两张购房款发票。同月18日，文华公司向市房管局出具《关于变更产权证户名的申请》，记载“公司董事会决定将户名为公司、实为法人代表杨天中个人所有的197.6平方米门面户名变更为杨天中，以便到银行贷款”等。2001年办理的房产证记载南河路21号1层11＃、12＃197.02平方米商铺所有权人为绵阳高新区文华房地产开发有限责任公司。2006年3月1日办理的房产证记载南河路21号1层11＃、12＃197.02平方米商铺所有权人为绵阳市文华房地产开发有限责任公司，产权证号：绵房权证市房监字第××号。 2009年5月1日，甲方文华公司与乙方潘伟签订《营业用房租赁合同》，约定南河路21号由西向东第9-11间使用面积约200平方米营业房租赁乙方使用，租赁时间截止2014年5月21日，每月租金6000元，分上半年和下半年两次支付。杨天中在合同甲方代表处签名。 2014年5月1日，甲方文华公司与乙方赖菊萍签订《营业用房租赁合同》，约定乙方租赁上述9-11间约230平方米营业房，租赁时间至2015年4月30日，每月租金12000元，年租金分两次付清。杨天中在该合同甲方代表处签名。杨天中称当时赖菊萍与潘伟系夫妻。 2017年5月1日，杨天中与潘伟又签订了租赁合同，记载潘伟租赁甲方文华公司南河路21号由西向东第9-11间230余平方米营业房，租赁时间为2017年5月1日至2018年4月30日，租赁费每月12000元，上半年租金5月1日支付，下半年11月30日付款。杨天中在甲方代表处签名。庭审中，原、被告分别提供一份2017年5月1日《营业用房租赁合同》，原告提供的合同乙方仅有潘伟签名，被告提供的合同乙方有潘伟签名，还加盖绵阳市众愈堂药业连锁有限公司印章。杨天中称签合同时只有双方签名，潘伟将其中一份合同加盖绵阳市众愈堂药业连锁有限公司印章后交其持有。 原告起诉后申请财产保全交纳保全费1320元，一审法院作出（2020）川0703民初1096号民事裁定书，查封了杨天中名下位于涪城区房屋。 一审法院认为，案涉争议的《租赁合同》系2018年6月30日甲方杨天中与乙方潘伟所签订，该合同仅有杨天中和潘伟签名，合同中没有关于正和祥药业公司或潘伟代表该公司租赁门面的任何记载。此前，潘伟与杨天中及其代表的文华公司就同一租赁标的多次签订过多份租赁合同，长期承租案涉门面。潘伟虽在2017年5月30日任命为原告的执行董事，但并无证据证明潘伟在2018年6月30日与杨天中签订租赁合同时系代表原告。根据合同的相对性及案涉多份租赁合同的承继情况，被告杨天中主张一直与潘伟建立租赁合同关系，与查明的事实相符，应予认定。原告及其工作人员向被告转账支付租赁费用的事实属实，但该资金往来情况不足以证明原、被告建立了租赁关系。综上，原告主张潘伟代表其于2018年6月30日与被告签订《租赁合同》的证据不足，原告主张其系该份租赁合同的一方主体不能成立，原告请求确认被告与潘伟签订的租赁合同无效，属主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告绵阳正和祥药业连锁有限公司的起诉。 本院认为：上诉人起诉要求确认2018年6月30日甲方杨天中与乙方潘伟所签订的《租赁合同》无效，并要求返还已支付的租金。因案涉合同签订双方系杨天中和潘伟，虽然潘伟在签订该份合同时是绵阳正和祥药业连锁有限公司的执行董事，但上诉人上诉提供的证据不能证明潘伟签订该份合同时是代表公司的职务行为，且基于潘伟与杨天中就案涉商铺在此前签订有租赁合同，原审认定案涉《租赁合同》租赁双方系潘伟与杨天中并无不当。上诉人虽有向被上诉人支付租赁费，但该资金往来不能证明其与被上诉人就案涉商铺建立了租赁关系，上诉人不是案涉《租赁合同》的双方，与该合同无直接利害关系，其起诉要求确认合同无效并返还租金不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的起诉条件，原审裁定驳回起诉符合法律规定。至于上诉人称被上诉人无权处分他人所有房屋，案涉《租赁合同》应认定无效属案件实体审理范围，本案不予审查。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本案不收取上诉费。 本裁定为终审裁定。 审判长  冯安石 审判员  奉 英 审判员  邱 倩 二〇二〇年七月二日 书记员  杨 玥