河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1455号 上诉人（原审原告）：河北天山商业管理有限公司承德分公司，住所地承德市双桥区翠桥路西侧天山旺角B1-101。 负责人：高立香，经理。 委托诉讼代理人：沈泽杰，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：石晓辉，男，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：河北责雨体育发展有限公司，住所地承德市双桥区武烈路皇宫饭店后院101商业。 法定代表人：杨雨凡，总经理。 委托诉讼代理人：姜文韬，河北山庄（北京）律师事务所律师。 上诉人河北天山商业管理有限公司承德分公司因与被上诉人河北责雨体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河北天山商业管理有限公司承德分公司的委托诉讼代理人沈泽杰、石晓辉，被上诉人河北责雨体育发展有限公司的法定代表人杨雨凡及委托诉讼代理人姜文韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北天山商业管理有限公司承德分公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项并改判为被上诉人租赁期间应当支付的物业费（2017.8.1至2019.3.31）297297.00元、取暖费（2017-2018年度、2018-2019年度）158744.80元、制冷费（2018.6.1-7.31）72637.32元，以上合计528679.12元。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、上诉人于被上诉人所签订的物业服务合同是上诉人为被上诉人提供物业服务收取的服务费用，与租赁合同不是主合同与从合同的关系。系独立的互不影响的合同。2、上诉人主张物业费的依据是与被上诉人在2018年1月1日签订的物业服务合同。根据合同的约定上诉人向被上诉人主张支付的物业费（2017.8.1-2019.3.31）297297.00元、取暖费（2017-2018年度、2018-2019年度）158744.80元、制冷费（2018.6.1-7.31）72637.32元，以上合计528679.12元。请二审法院支持上诉人的上诉请求。 河北责雨体育发展有限公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 河北天山商业管理有限公司承德分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告双方于2017年5月23日签订的《租赁合同》；2、请求法院判令被告租赁期间应当支付的物业费（2017.8.1至2019.03.31）297297.00元，取暖费（2017-2018年度、2018-2019年度）158744.80元，制冷费（2018.6.1-7.31）72637.32元。以上合计528679.12元。3、承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月23日，原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与孙志颖签订租赁合同，约定将位于承德市双桥区租给孙志颖，租期为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日。同时约定出租商铺交付日以出租方书面通知的实际交付之日为准，并从该日起计收租金和管理费。租期内租金、管理费及水费、电费、物业费、取暖费、垃圾处理费等所有费用由承租方承担。起始年度月租金为31937.50元，月管理费为13687.50元。租金和管理费前三年不变，第四年递增5%，第五年递增10%。合同同时约定，如承租方违反合同规定，拖欠使用商铺所需缴纳的一切费用，出租方有权终止本合同，亦有权从保证金中扣除欠缴的等额款项。2017年5月26日，承租方变更为承德拾柒健身服务公司，租金和管理费变更为前两年不变，第三年起每年递增5%。2017年10月27日，承租方变更为被告河北责雨体育发展有限公司，并由被告履行原《租赁合同》合同中约定权利义务。原告于2017年8月1日书面通知被告交付商铺并于同日计息租金和管理费，被告书面认可。2018年1月1日，原告作为物业管理人与河北责雨体育发展有限公司天山分公司作为物业商铺使用人签订《物业管理服务协议》，物业服务期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日。约定承租方应按该协议（租赁合同中有明确约定的按租赁合同约定执行）缴纳物业服务费、制冷费、取暖费。物业费按3.5元／平方米／月，制冷费按30元／平方米／制冷季，取暖费为代收代缴，标准为44元／平方米／取暖季，均按建筑面积4247.1平方米计算。其中，物业服务费自2018年1月1日起计收。被告已交纳2017-2018年度取暖费132000.00元。因被告拖欠相关费用，原告于2019年3月8日从被告保证金账户扣划保证金83000.00元。 一审法院认为，原告与被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行。原告与被告签订的物业服务协议，已依法成立。该协议系在双方租赁协议的基础上签订，相对于租赁合同，物业服务协议属于从合同。从合同在范围上具有从属性，从合同超出主合同范围的，超出部分无效。本案中，合同约定被告租赁原告商铺的建筑面积为3000平方米，原告未提供证据证明被告实际租赁面积为4247.1平方米，故原、被告的物业服务协议中相关费用亦应按建筑面积3000平方米计算，超出部分，双方约定无效。关于物业服务费的缴费期间，双方已明确约定自2018年1月1日收取，应按约定执行。被告已按44元的标准缴纳2017-2018年度取暖费，对于取暖费的收费标准，应按约定执行。被告拖欠相关费用，根据合同约定原告有权解除合同。原告要求双方解除租赁合同的诉讼请求，应予支持。对于合同解除后的纠纷，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条之规定，判决如下：一、解除原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与被告河北责雨体育发展有限公司之间的租赁合同；二、被告河北责雨体育发展有限公司给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司物业费157500.00元[3.5元/平方米/月*3000平方米*15个月（2018年1月1日至2019年3月31日）]、取暖费132000.00元(44元/平方米/取暖季*3000平方米，2018-2019年度)、制冷费51308.00元（30元/平方米/制冷季*3000平方米，制冷季107天，按61天计算），以上合计340808.00元，扣除原告已扣划被告保证金83000.00元，被告河北责雨体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司257808.00元；三、驳回原告河北天山商业管理有限公司承德分公司的其他诉讼请求。 二审中，上诉人提交2份证据：1、承德市方全房地产测绘有限责任公司出具的房屋建筑面积计算明细表一份、2、承德市房屋交易与产权管理双桥区中心出具的天山商业中心部分房屋网签备案情况一份，证明健身房租赁区域建筑面积大于4247.1㎡。被上诉人发表质证意见为：对证据1的真实性不认可，2018年度交的取暖费也是按照3000平米计算的，对证据2不认可，备案情况是房屋出售情况，并非租赁合同副本，在租赁房屋时没有见过，我们按照租赁合同建筑面积3000平米使用并租赁，与租赁房屋没有关系。上诉人提交的证据一系第三方公司出具，被上诉人不予认可，本院不予采信。上诉人提交的证据二承德市房屋交易与产权管理双桥区中心出具的房屋网签备案情况具有真实性，和本案具有关联性，本院予以采信。 本院二审审理查明，天山商业中心312铺-343铺、401铺-451铺房屋网签备案面积合计为4390.34㎡。其余事实与一审法院审理查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案中《物业服务管理协议》的双方当事人为上诉人与被上诉人，《租赁合同》中上诉人系出租人授权委托方，出租人为业主并非上诉人，《物业服务管理协议》与《租赁合同》系独立的法律关系，并非主合同与从合同关系。虽然租赁合同中约定的建筑面积为3000㎡，但是《物业服务管理协议》中约定的建筑面积为4247.1㎡，两个合同所约定的面积不一致，现上诉人已经提交证据证明其所出租房屋的建筑面积大于4247.1㎡，故被上诉人应当按照《物业服务管理协议》约定的面积及金额交纳物业费、取暖费、制冷费。《物业服务管理协议》于2018年1月1日签订，应当自此开始计算物业费。被上诉人应当支付物业费222972.75元（3.5元/平方米/月*4247.10平方米*15个月，自2018年1月1日至2019年3月31日）、取暖费186872.40元(44元/平方米/取暖季*4247.10平方米，2018-2019年度)、制冷费72637.32元（30元/平方米/制冷季*4247.10平方米，制冷季107天，按61天计算），以上合计482482.47元，扣除已扣划保证金83000.00元，被上诉人应当支付上诉人399482.47元。 综上所述，河北天山商业管理有限公司承德分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3390号民事判决第一项（一、解除原告河北天山商业管理有限公司承德分公司与被告河北责雨体育发展有限公司之间的租赁合同）； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3390号民事判决第二、三项（二、被告河北责雨体育发展有限公司给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司物业费157500.00元[3.5元/平方米/月*3000平方米*15个月（2018年1月1日至2019年3月31日）]、取暖费132000.00元(44元/平方米/取暖季*3000平方米，2018-2019年度)、制冷费51308.00元（30元/平方米/制冷季*3000平方米，制冷季107天，按61天计算），以上合计340808.00元，扣除原告已扣划被告保证金83000.00元，被告河北责雨体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告河北天山商业管理有限公司承德分公司257808.00元、三、驳回原告河北天山商业管理有限公司承德分公司的其他诉讼请求）； 三、河北责雨体育发展有限公司给付河北天山商业管理有限公司承德分公司物业费、取暖费、制冷费合计399482.47元，于本判决生效之日起十日内给付； 四、驳回河北天山商业管理有限公司承德分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4544.00元，二审案件受理费9088.00元，合计13632.00元，由河北责雨体育发展有限公司负担10224.00元，由河北天山商业管理有限公司承德分公司负担3408.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚秋审判员孙琳丽审判员钱丽艳 二〇二〇年七月二十一日 法官助理 刘      明      喆 书 记 员 李      云      骐