广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8267号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄云辉，男，住广州市花都区。委托诉讼代理人：申敏萱，广东邦达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王爱桃，女，住广州市花都区，系陈根民妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王运英，女，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金云，男，住湖南省湘潭县。上列被上诉人的委托诉讼代理人：丰志鹏，广东丞洛律师事务所律师。上诉人黄云辉因与被上诉人王爱桃、王运英、陈金云租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10179号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。原被上诉人陈根民在上诉过程中死亡，其妻子王爱桃、父亲陈金云、母亲王运英同意继承陈根民遗产的权利与义务，陈根民的女儿陈冬、陈婷均出具书面声明，放弃继承陈根民遗产，本院依法仅列王爱桃、陈金云、王运英为被上诉人。上诉人黄云辉委托代理人申敏萱，被上诉人王爱桃、陈金云、王运英共同委托代理人丰志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄云辉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回陈根民该项一审反诉请求；2.撤销一审判决第四项，驳回陈根民该项一审反诉请求；3.一审本诉受理费、反诉受理费、评估费及二审受理费均由陈根民负担。事实和理由：一、原判支持陈根民2015年5月至2015年7月24日的租金反诉请求，理据不充分，且完全忽略了黄云辉原一审举证且陈根民自认的火灾事故发生后陈根民阻挠黄云辉腾空仓库厂房的客观事实，导致原判事实认定不清，判决错误；同时原判对火灾后黄云辉完全未能使用的厂房通道等其他租赁物部分判决由黄云辉支付租金，于法无据，有失公正。原一审庭审中，黄云辉提交了2015年5月15日的视频证据，证明陈根民在民警到达现场时仍阻挠黄云辉搬走仓库存货，腾空厂房。该证据经庭审播放并质证，陈根民代理人也当庭自认陈根民阻挠黄云辉搬走仓库存货，腾空厂房的事实。但这一客观事实在原判中只字未提。而原判仅凭2015年7月24日的收条证据，据以认定双方当事人进行了除火灾厂房（A厂房）外其他租赁物的交接，并据此判决黄云辉承担2015年5月至2015年7月24日的租金299574元。显然，这一认定及判决结果对黄云辉极不公平。第一，火灾事故事故后，陈根民再三阻止黄云辉拉走B、C厂房仓库的半成品和原材料，腾空厂房，且于2015年5月15日两方直接发生冲突，双方均报警。视频证据充分证明，仓库厂房未能进行交接的责任完全在于陈根民；第二，火灾事故发生之日，黄云辉的全部设备和成品、部分半成品及部分原材料已被火烧殆尽，根本无法再进行生产，黄云辉租赁厂房生产经营的目的完全落空，即涉案租赁合同已履行不能；第三，原判在陈根民故意阻挠黄云辉腾空厂房的事实基础上，判决黄云辉承担火灾后的厂房租金显失公平公正，也造成黄云辉另行租赁厂房的损失；第四，一审判决将火灾事故发生后，黄云辉根本未能使用的通道租金按7300元/月计算，以及将黄云辉未能实际使用的其他租赁物（门卫房、办公室、饭厅、小仓库等），仍按每平方米13元继续计算至2015年7月24日，并由黄云辉承担，属于事实认定不清，判决错误。二、广州德高价格评估有限公司（以下简称为德高评估公司）出具的穗德价估[2018]0015号《报告书》，鉴定依据不充分，原判采信该鉴定结论作为陈根民诉请火灾损失的定案依据，理据不充分。第一，该鉴定结论的评估复建价格实为重置价格，但案涉被烧厂房未经专业的房屋鉴定机构进行可靠性鉴定，直接进行重置评估并将该重置评估价格作为被烧厂房的损失的定案证据，鉴定结果依据不充分，且有违公平公正原则，原判采信该鉴定结论错误，导致实体判决错误。第二，该鉴定结论中复建价格评估明细表中的工程项目、单位、数量来源的鉴定依据不明，复建价格评估明细表中列明的工程项目、单位、数量不是现场勘察所得，也不是经双方当事人质证确认的相关资料所提供，其具体项目和数据的取得根本没有出处。相反，黄云辉在鉴定结论的异议意见（质证意见）中及重审一审庭审中多次指出，将明细表中列明的部分工程项目、单位、数量与原一审（2015）穗花法民三初字第701号（以下简称701号案）案中的评估鉴定报告比对发现，多数项目的数量规格完全一致，而701号案评估公司的评估结论依据的厂房图纸证据不具有真实性和合法性，已经原二审法院认定不能作为定案的依据。第三，与701号案的评估鉴定结论基于同一评估基准日，即2015年4月13日，但原判德高评估公司的鉴定结论中的评估单价远远高于701号案的评估鉴定结论中的评估单价，有的项目甚至高达两倍之多，该鉴定结论的评估价格明显不客观。第四，德高评估公司的鉴定结论均没有考虑陈根民已使用案涉厂房的年限，对评估价值都没有进行折旧。原判采信此不具备客观性的鉴定结论定案，显然对黄云辉不公平。第五，原判对案涉厂房损失价值是复建价格评估，还是重建价格评估的举证责任分配违背了基本的证据规则，而在德高评估公司根据现场情况（发现涉案厂房有未烧毁的墙体、混凝土立柱等）向一审法院出函，建议法院聘请有资质的房屋鉴定公司对未烧毁部分的建筑物进行可靠性鉴定，从而确定未烧毁部分建筑物的可靠性，对后续修复还是拆除重建提供专业指导意见。陈根民作为本案重审一审反诉原告，其应对案涉厂房重建承担举证责任。但一审法院违反证据规则，超出陈根民一审鉴定申请事项范围，要求德高评估公司同时对涉案厂房拆除重建和后续修复两种方案进行评估并出具评估报告，并将修复主张的举证责任强加于黄云辉，直接采信德高评估公司的重建评估结论，导致本案判决错误。三、原审判决对涉案厂房损失的责任划分事实依据不充分，也不符合案涉《厂房租赁协议书》的约定。（一）原判根据广州市公安局花都区分局防火监督大队《广州明盛展示设计制作有限公司“2015.04.13”火灾情况报告》证据，以及与陈根民有直接利害关系的中国人民解放军七五七三三部队的函复证据，作出由黄云辉承担厂房损失60％责任的划分，事实依据不充分，证据采信违法。1.陈根民原一审提交的广州市公安局花都区分局防火监督大队《广州明盛展示设计制作有限公司“2015.04.13”火灾情况报告》复印件证据，黄云辉在重审一审庭审中也提交该证据并确认了其真实性。原判查明“黄云辉对此证据不予认可”的事实认定错误。2.根据该证据中对火灾成因的分析，明显也应当由陈根民承担事故的直接责任和主要责任。陈根民作为厂房出租方，其提供的厂房建筑耐火等级低，火灾荷载大，厂房铁皮屋架使用泡沫等作可燃物作隔热材料；厂区内防火间距不足，厂房之间多处使用铁皮屋架作遮雨棚使用，导致火灾发生后，浓烟不能及时排出；未能提供单独的阴凉、通风的储物间储存甲烷；消防水源不足等（事发当日，火灾现场消防栓不能出水，且无消防带等相关消防设施，导致无法灭火）。这均是陈根民提供的租赁标的不符合安全使用和消防要求的具体体现，但原判在采信该证据的同时，无视这一系列的不安全因素，以及该证据中对火灾成因的具体分析，主观认定黄云辉承担火灾事故的直接责任和主要责任，明显判决不公。3.函复证据的出具单位为七五七三三部队，其作为案涉厂房土地的出租方与陈根民有直接利害关系，依据民事诉讼证据规定，该函复证据依法不能作为火灾损失赔偿责任划分的定案依据。（二）依据涉案《厂房出租协议书》的约定，涉案火灾事故的损失责任应由陈根民承担。1.根据《厂房出租协议书》第一条一款第4项的约定，以及原一审庭审查明的事实可知，陈根民未按合同约定自装变压器，而是私自接电，导致黄云辉生产经营过程中电压不稳定，存在重大安全隐患，陈根民对此应承责。2.《厂房出租协议书》第一条一款第5项约定“本租赁物功能为乙方用于珍珠棉产销”。据此可知，陈根民与黄云辉签订涉案租赁合同时对黄云辉租赁厂房从事珍珠棉产销是明知的。3.根据《厂房出租协议书》第三条一款第2项E目的约定，陈根民应向黄云辉“提供系统、完整的消防设施供厂区使用”，但直至火灾发生时，陈根民未依约提供，其提供的厂房及设施不符合消防要求，且厂房及设施未进行消防验收和备案。因此，依据该协议第三条一款第2项H目的约定，陈根民对非因黄云辉原因造成的消防问题，损失由陈根民承担。四、案外人中国人民解放军七五三三部队系案涉租赁合同厂房土地的出租方，原判直接采信与陈根民有直接利害关系的案外人中国人民解放军七五三三部队出具的《4.13火灾情况说明》（以下简称函复证据），认定案涉租赁合同有效，违反民事诉讼证据的法律规定。（一）案外人中国人民解放军七五三三部队系案涉租赁合同厂房土地的出租方，与陈根民有直接的利害关系。根据陈根民原一审提交的《军队房地产租赁合同》证据及原一审民事反诉状中自认的事实可知，2007年4月13日，中国人民解放军七五三三部队（以下简称七五三三部队）与陈根民签署《军队房地产租赁合同》，合同期限至2022年6月30日，该合同约定的租赁地点即本案黄云辉与陈根民产生争议的租赁合同地址，陈根民按该租赁合同的约定按年向土地出租方七五三三部队交纳租金。由此可见，七五三三部队系案涉租赁合同厂房土地的出租方，陈根民与七五三三部队之间的租赁合同权利义务关系客观存在，即双方之间有直接的利害关系。（二）《建筑工程竣工验收报告》作为函复证据第一项所涉及的涉案厂房建设规划许可问题中最关键的“通过验收手续”的依据，其载明的内容明显与查明事实不相符，且真实性、合法性存疑。案涉房屋的规划许可是否存在，是否合法，原审法院未予以审查。1.陈根民原一审提交的《建筑工程竣工验收报告》中载明的施工图审查单位、设计单位处加盖的单位为广州市博厦建筑设计研究院有限公司的广东省建筑工程勘察设计出图专用章系虚假用章，广州市博厦建筑设计研究院有限公司出具证明明确其单位没有该项目的设计资料和信息，该项目的设计单位和施工图审查单位证据没有来源。2.（2016）粤01民终9384号案原二审法院已认定“案涉房屋《建筑工程竣工验收报告》所显示的房屋结构类型以及陈根民对于厂房结构的自认陈述与争议图纸所显示的房屋结构类型明显不符，对此，陈根民亦无法作出合理解释。原一审法院在未予查明图纸的真实性、合法性的情况下，将争议图纸作为案件鉴定的相关依据，导致鉴定结论明显不足，原审法院依据上述评估结论作出的损失认定亦属依据不足。”由此可见，《建筑工程竣工验收报告》作为函复证据中通过验收手续的最基本的依据，其真实性、合法性均存疑，“通过验收手续”的函复依据不充分，案涉房屋的规划许可是否存在，是否合法，一审法院未予以审查。（三）原判未经依法审查，直接采信利害关系人七五三三部队出具的函复证据，作为定案依据，违反民事诉讼证据规则。原审法院没有审查相关案涉厂房建设许可的依据，在陈根民原一审第一次开庭时已自认未能取得涉案租赁房产的相关产权证、规划许可证等，且在广州市花都区国土资源和规划局已书面复函确认，未能查到案涉地块（建筑物）相关规划信息的情形下，直接采信该函复证据认定案涉厂房已办理相关建设审批手续，据此判决确认案涉租赁合同有效，违反民事诉讼证据的法律规定，没有任何事实依据。五、原判对一审本诉、反诉案件受理费及评估费用的负担不合理，应予以改判。综上，黄云辉认为，原判决部分判项判决错误，有失公正，黄云辉的上诉诉请有事实和法律依据。黄云辉请求二审法院依法支持黄云辉的二审诉请，以维护黄云辉的合法权益。王爱桃二审答辩称：其未参与租赁合同的签订，也未参与案涉厂房的经营，王爱桃不清楚黄云辉与陈根明就案涉租赁物业的相关合同约定及履行情况，所以王爱桃认可一审判决查明的事实与判决，且王爱桃仅在继承陈根民财产的范围内承担责任。王运英、陈金云二审共同答辩称其意见与王爱桃意见一致。黄云辉向一审法院起诉请求：1.确认陈根民与黄云辉于2014年10月1日签订的《厂房出租协议书》无效；2.陈根民向黄云辉返还多收取的2015年4月A幢厂房占用使用费26279元（截至2015年4月13日，A幢厂房3567.3平方米×13元÷30天×（30天-13天））；3.陈根民向黄云辉返还厂房押金304200元；4.陈根民承担本案诉讼费用。陈根民向一审法院提出反诉请求：1.黄云辉支付租金304000元（时间自2015年5月起至实际返还厂房为止）；2.黄云辉赔偿损失2884852元；3.黄云辉向陈根民支付租金损失至厂房重建完工之日止，暂计至2017年4月份为1591200元（从2015年5月起算，按每月每平方米13元标准，被烧毁面积为5100平方米，即13元/平方米*5100平方米*24个月=1591200元，每月66300元）；4.黄云辉承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，陈根民将第2项诉讼请求变更为：判令黄云辉赔偿损失2730340.71元及生产设备损失361572元，原材料损失358516元，工人工资单月损失132996.8元。一审法院认定事实：根据黄云辉与陈根民双方确认，涉案厂房位于广州市花都区九塘西路坦克训练基地（东至荣利公瓦器租用部队地界，西至学兵四队东侧水沟以东10米，南至营区前公路，北至轮式训练场道路外水沟以南5米，空余地块29亩）。陈根民陈述：涉案厂房所在土地属于中国人民解放军75733部队所有。陈根民提交其于2007年4月13日与中国人民解放军75733部队签订的《军队房地产租赁合同》、其于2011年10月20日向该部队营房科提出的《关于兴建简易厂房的申请》及涉案厂房的《建筑工程竣工验收报告》，拟证明其向部队承租涉案土地并取得部队同意在该土地上兴建厂房并通过部队的验收合格。2014年10月1日，黄云辉作为承租人（乙方）与陈根民作为出租人（甲方）签订一份《厂房出租协议书》，约定：陈根民将上述厂房租给黄云辉用于珍珠棉产销使用，包括A幢3567.3平方米、B幢3668.2平方米、C幢3217平方米，门卫室、宿舍、办公室511平方米、饭厅、厨房125平方米、小仓库30平方米，共计11139平方米，租赁价格为厂房、宿舍、门卫室、办公室13元/平方米/月，通道合计7300元，租赁期限为三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止，租金为152100元/月。合同第三条第2项约定：“供电，供水，排污及场地等其他为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点：A有实际负荷250千瓦以上三相电供生产使用；……E提供系统、完整消防设施供厂区使用；H甲方安排一人在通道进行消防专业监管，禁止有人在厂区内吸烟、明火；三次以上因甲方监管不到位，厂区、通道内有人吸烟、明火，三次以上因甲方监管不到位，厂区、通道内有人吸烟、明火，给乙方造成安全隐患，乙方可要求终止租赁合同，但需提前一个月告知甲方，乙方押金可抵扣房租，抵扣房租后多余押金应退还乙方。如非乙方原因造成的消防问题，损失由甲方负责。”合同第三条第3项约定：“乙方付甲方履约定金50万元，定金可转换为租金，合同签订后支付两个月租金为押金以及一个月租金，扣除50万定金，多退少补，甲方确认收到乙方押金后当天就可全面使用场地进行各种活动，合同期满，甲方退还乙方押金，不计利息；合同期内非甲方原因提前退租，须提前一个月告知甲方，甲方将不退还押金。”合同第六条免责条件及合同的终止约定：“2、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返回甲方。”诉讼中，黄云辉、陈根民一致确认：黄云辉交纳的500000元中的304200元为押金。合同签订后，陈根民将涉案厂房交由黄云辉使用，黄云辉交纳自2014年12月至2015年4月的租金，欠缴2014年5月之后的租金。2015年4月13日，涉案厂房A幢发生火灾。关于涉案厂房的交接，诉讼中，黄云辉陈述：涉案厂房发生火灾后，其撤离承租厂房，并要求将存货搬出，受到陈根民阻挠，其于2015年4月29日委托深圳市精烨达实业有限公司清理现场，搬走报废的机器设备，但没有书面交接的证据。陈根民对黄云辉的上述陈述不予认可。黄云辉提交一份深圳市精烨达实业有限公司于2015年5月10日作出的证明，写明：“2015年4月29日，我单位从位于花都区秀全××号的黄云辉承租厂房的火灾现场，清理并拖运走属黄云辉所有的被大火烧毁的机器设备共12台（套）……。”陈根民对此证据不予认可。经双方同意，一审法院依法于2015年7月14日组织黄云辉、陈根民双方前往涉案厂房进行交接，现场黄云辉陈述：A幢厂房已经烧毁，没有钥匙，B、C厂房的钥匙在其手里，但腾空场地需要时间。黄云辉、陈根民一致确认：同意在2015年7月24日前搬空涉案场地。陈根民于2015年7月24日出具收条证明已收到黄云辉交还的B、C幢仓库等钥匙共28把和电动卷闸门锁钥匙2把，确认已对涉案场地进行了交接。另查明，2015年5月25日，广州市公安局花都区分局防火监督大队出具《广州民盛展示设计制作有限公司“2015.04.13”火灾情况报告》，报告阐述：2015年4月13日21时32分许（接警时间），广州市花都区秀全街九塘西路8号的广州民盛展示设计制作有限公司发生火灾，火灾烧损厂房1栋，生产设备及原材料一批，过火面积约3000平方米。报告对灾害成因分析如下：1、建筑耐火等级低，火灾荷载大。过火的单层厂房为砖墙铁皮屋架结构的简易厂房，铁皮屋架使用泡沫等可燃物作隔热材料。火灾发生时，隔热层迅速被引燃，火势通过屋顶迅速蔓延，同时，由于厂房屋面高度约有10米，亦造成扑灭初起火灾的难度加大。2、生产过程中需使用易燃气体甲烷，甲烷爆炸下限为5.3%，火灾危险性分类为甲类。企业没有使用单独的阴凉、通风的储存间进行存放，没有远离火源、热源进行作业，导致火灾发生后，易燃气体发生多次爆炸。3、厂区内防火间距不足。该厂区多间厂房之间使用铁皮屋面作遮雨棚使用，发生火灾后，浓烟无法排出并通过遮雨棚向其他厂房扩散。4、消防水源不足。该厂区设置消防水池，附近没有足够的消防水源，造成灭火救援困难。黄云辉对此证据不予认可。一审法院依法向广州市公安局花都区分局发函调查火灾事故认定，该局于2015年7月27日回函称：“2015年4月13日21时32分许，我分局接到报警称广州市花都区秀全街九塘西路8号的广州明盛展示设计制作有限公司发生火灾。接报后，我分局红棉派出所及防火监督大队立即到场处置，至4月14日2时10分许，明火被扑灭。由于发生火灾事故的地块为中国人民解放军七五七三三部队所有，根据相关规定，军用土地上的消防工作由军队负责管理。”一审法院依法又向中国人民解放军七五七三三部队发函调查涉案厂房的建设规划许可问题及火灾原因认定，该部队于2015年8月8日回函称：“一、涉案厂房建设规划许可问题涉案厂房是租用部队的军用土地建设的，该厂房（临时设施）建设时，按照基地房租字第××号《军队房地产租赁合同》约定，已办理相关建设审批手续，并经各级主管部门审核通过。厂房（临时设施）建设完毕，通过验收手续，是符合《军队房地产租赁合同》的临时建筑设施。二、火灾原因认定由于该地块为军事用地，根据《中华人民共和国消防法》第四条的相关规定，该起火灾事故的管辖权为驻穗部队所有，结合广州市公安局花都区分局防火监督大队所出具的灾害成因认定，回复火灾原因如下：1、经调查，涉案厂房是于2015年4月13日21时20分许发生火灾，当时该厂房内有5名员工上班，工作期间发现厂房内电闸电线起火导致。2、在生产过程中使用了易燃气体甲烷及其他易燃物，没有远离火源、热源进行作业，导致火灾发生后，易燃气体发生多次爆炸。”就涉案厂房建设规划报建问题，一审法院又依法向广州市花都区国土资源和规划局发函询问，该局回函称：“我局未能查到咨询地块相关规划报建信息。”陈根民表示：涉案土地属于军队，不归地方国土部门管辖，是由部队土地管理部门负责的。原审诉讼中，陈根民申请对厂房被烧带来的损失进行评估，评估基准日为2015年4月13日。一审法院依法摇珠确认广州市华盟价格事务所有限公司作为评估机构对该项申请进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2016年3月1日作出《关于广州市花都区秀全街九塘西路8号厂房因火灾被烧带来的损失价格评估结论书》，评估厂房被烧带来的损失总计为2884852元，其中厂房及附属物损失为2031761元，生产设备损失为361572元，原材料损失为358516元，工人工资单月损失为132996.8元。黄云辉对该评估报告不予认可。原审中，陈根民向一审法院提交其与案外人**途于2015年2月25日签订的《厂房租赁协议书》及上述双方于2015年12月5日签订的《赔偿协议》、案外人的身份证复印件、水电费收据8张、银行转账单（户名为广州建德机电有限公司）的复印件2份，拟证明因涉案厂房发生火灾，陈根民扣除案外人的租金水电费560000元，赔付案外人500000元。黄云辉不同意对该证据进行质证。2016年9月20日，广州市中级人民法院做出（2016）粤01民终9384号民事裁定，认为：一审法院应陈根民的申请委托了广州市华盟价格事务所有限公司作为评估机构，对于争议厂房及附属物的损失进行了评估鉴定……原审法院在未予查明图纸的真实性、合法性的情况下，将该争议图纸作为案件鉴定的相关依据，导致鉴定结论明显依据不足，原审法院依据上述评估结论所作出的损失认定亦属依据不足。该案裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第701号民事判决；二、本案发回广州市花都区人民法院重审。本案诉讼中，陈根民再次申请对其被烧厂房及设备、财物等损失进行评估，评估基准日为2015年4月13日。一审法院依法摇珠委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高评估公司）对该项申请进行评估。2017年10月11日，一审法院人员、评估机构及双方当事人对涉案场地现场进行勘验。勘验结果为：一、经双方当事人确认，本次评估项目仅为烧毁厂房，不涉及设备、财产等；二、经现场测量总面积为5373.45平方米，其中1932.7平方米为当事人双方存在争议；三、经双方协商最终过火面积以消防认定书过火面积为准（如有面积）；四、经勘查，争议面积（1932.7平方米）部分有火灾烟熏痕迹，现场勘查日勘查状况为已恢复原样。黄云辉在勘查笔录中认为应以实际租赁的厂房过火面积为准，且本次评估应以房屋鉴定机构的鉴定依据为前提予以评估。2017年10月14日，德高评估公司向一审法院出函，认为经现场勘验本次涉案厂房未烧毁墙体、混凝土立柱等，当时双方存在争议。根据现场情况，建议法院聘请有资质的房屋鉴定公司，对未烧毁部分建筑进行可靠性鉴定，从而确定未烧毁部分建筑物的可靠性，对后续修复还是拆除重建提供专业指导意见。2017年11月4日，陈根民向一审法院出具《说明》，陈述其同意对被烧毁厂房按照修复的方案另做一份评估，但不代表其认可被烧毁厂房还有修复可能，其仍然认为涉案厂房已被全部烧毁，只能重建。为此，一审法院要求德高评估公司同时对涉案厂房的拆除重建和后续修复两种方案进行评估并出具评估报告。2017年11月10日，德高评估公司出具补充资料的函，认为涉案厂房火灾后，对建筑物的墙体、混凝土立柱等造成不同程度的损坏，但损坏程度如何，须有具备资质的房屋鉴定公司对此作出专业鉴定，从而为本次评估方案的确定提供相关依据。对此，陈根民表示其不申请另外委托具备资质的房屋鉴定公司对上述事项进行鉴定，其认为涉案厂房已全部烧毁，无法修复，必须重建；如果黄云辉主张可以修复，应由其进行申请，举证责任在于黄云辉一方。黄云辉则认为其不是涉案被烧厂房损失诉请主张的当事人，依证据规则不承担此举证责任，故不对涉案厂房火灾后建筑物墙体、混凝土立柱等损坏程度的安全鉴定提出申请。2018年2月2日，德高评估公司出具评估报告书初稿。黄云辉针对该初稿认为，初稿载明的评估价格为复建价格，实则即为重置价格，该评估价格与案涉被烧厂房的客观情况完全不符合，即在被烧厂房现场四面砖墙架构均安好，铝合金窗框架完好，且部分窗户玻璃完好的情况不符，也与鉴定机构人员在现场发现案涉厂房应予修复使用的情况后即向本案承办人员提出建议并反映相关情况的实际不符……。针对黄云辉所提出的异议，德高评估公司出具评估报告初稿异议的复函。复函中解释认为黄云辉通过目测认为砖墙架构、框架完好，不符合重置评估要求。一般情况下，火灾发生后，在可燃物的作用下，放热速度迅速，温度骤升，可高达上千度，这时高温会对建筑构件产生热作用，使建筑物构建的承载能力下降，加上消防喷淋、灭火射水的骤然冷却，均会导致建筑构件严重受损（应力应变）。故通过目测去判断涉案标的是否受损无任何依据，更加不科学。2018年5月5日，广州德高价格评估有限公司出具《报告书》，报告书载明：标的物概况：……经现场测量烧毁厂房面积为5373.45平方米，其中1932.7平方米已复建。评估基准日：根据委托事项，评估基准日设定为2015年4月13日。价格类型：本次评估复建价格，是指评估对象在评估基准日，采用的公开市场标准确定的客观、合理的价格。评估结论为按照成本法计算，涉案被烧毁厂房的复建价格为2730340.71元。陈根民为此支付评估费48000元。黄云辉对该鉴定结论仍不予认可，认为该鉴定结论是作出复建价格，为按照成本价计算复建价格，而其中1900多平方米已进行了搭建，没有重新做；没有任何有资质的鉴定机构下结论明确涉案厂房在火灾后是否能够继续使用，如果可以继续使用，应有修复方案鉴定才是公平的。诉讼中，陈根民向一审法院申请财产保全，请求查封黄云辉价值200万元的财产，并由中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具担保函为其申请财产保全提供担保。一审法院依法做出（2016）粤0114民初10179号民事裁定，裁定冻结黄云辉银行存款200万元或查封等值的其他财产。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据中国人民解放军七五七三三部队向一审法院的函复，涉案厂房已办理相关建设审批手续，并经各级主管部门审核通过，故黄云辉与陈根民于2014年10月1日签订的《厂房出租协议书》合法有效。对黄云辉要求确认该协议书无效的诉讼请求，一审法院不予支持。因涉案厂房A幢在2015年4月13日发生火灾，在2015年4月14日扑灭后已完全烧毁，黄云辉实际已无法使用A幢厂房，故其要求陈根民退还其已支付的2015年4月14日后的A幢厂房的租金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。经核算，陈根民应退还的租金为26279元（3567.3平方米×13元÷30天×17天）。黄云辉主张涉案厂房发生火灾后，其于2015年4月29日已撤离承租厂房，但未向一审法院提交其与陈根民进行厂房交接的充分证据。且一审法院在2015年7月14日组织诉讼双方当事人前往涉案厂房进行交接时，黄云辉明确，除涉案厂房A幢被火灾烧毁，其余厂房的钥匙在其手里，其尚有物品存放在涉案厂房。在一审法院组织交接后，黄云辉又花费了10日时间腾空涉案厂房，直至2015年7月24日陈根民向黄云辉作出收条才确认全部涉案厂房已经交接。虽然涉案厂房A幢已在火灾中毁损，但黄云辉仍在合同期限内占用其余厂房，故黄云辉仍需按照《厂房出租协议书》约定标准缴纳其余厂房的租金至2015年7月24日止。因此，陈根民要求黄云辉支付除A幢厂房以外的其余厂房自2015年5月至2015年7月24日期间租金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持，对超出部分，依据不足，一审法院不予支持。经核算，黄云辉应支付的其余厂房租金为299574元，计算方法为：【（11139平方米-3567.3平方米）×13元/平方/月＋7300元】÷30天×85天。因一审法院已组织黄云辉、陈根民双方对涉案厂房进行交接，陈根民已于2015年7月24日收回涉案厂房，故黄云辉、陈根民之间的《厂房出租协议书》权利义务已终止，根据该协议书约定，陈根民应当无息退还黄云辉押金。诉讼中，黄云辉、陈根民一致确认黄云辉交纳的押金为304200元，故黄云辉主张陈根民向其返还押金304200元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。陈根民要求黄云辉赔偿其厂房被烧所产生的损失，并向一审法院申请对损失进行评估鉴定。根据德高评估公司的评估结论，按被烧面积5373.45平方米计算，厂房复建价格为2730340.71元。双方在一审法院组织现场勘查时已明确“过火面积以消防认定书过火面积为准”，结合广州市公安局花都区分局防火监督大队火灾情况报告书的记载，“火灾烧损厂房1栋……过火面积约3000平方米”，及《厂房出租协议书》关于涉案A幢厂房面积为3567.3平方米的约定，一审法院认定应按面积3567.3平方米计算火灾导致的厂房损失。结合评估结论所确定的标准计算，火灾导致的厂房损失金额为1812605.4元（2730340.71元÷5373.45平方米×3567.3平方米）。综合广州市公安局花都区分局防火监督大队做出的《广州民盛展示设计制作有限公司“2015.04.13”火灾情况报告》及中国人民解放军七五七三三部队对一审法院的函复，涉案厂房A幢在黄云辉使用过程中发生火灾，黄云辉对起火原因负直接责任，但陈根民出租的涉案厂房在厂房设计及消防上亦不完善，故一审法院酌定黄云辉应负责任占60%，陈根民应负责任占40%，对火灾导致的厂房损失，黄云辉应向陈根民赔偿1087563.24元（1812605.4元×60%）。对超出部分，一审法院不予支持。黄云辉认为被烧厂房部分仍可继续使用，应以房屋安全鉴定机构的鉴定依据为前提确定厂房修复方案之后进行修复费用的评估，而非直接评估重建费用。对此，鉴定机构在对评估报告书初稿异议的复函中已进行了充分的解释说明，即通过目测并无法判断涉案标的被烧之后是否仍可安全使用。现陈根民认为涉案被烧厂房已无法使用，只能进行重建，并申请对重建价格进行评估。黄云辉如认为被烧厂房可以修复后使用，应提供证据证明。黄云辉既未提供证据证明涉案被烧厂房可以修复，也不申请对建筑物的安全性进行鉴定，其认为应以修复费用认定损失的理由缺乏证据支持，一审法院不予采纳。关于陈根民依据原审中广州市华盟价格事务所有限公司鉴定结论而主张的生产设备损失361572元、原材料损失358516元、工人工资单月损失132996.8元。一审法院认为，涉案厂房A幢遭受火灾时是由黄云辉承租并进行生产使用，陈根民所提交的证据并不能充分证明火灾发生时其在涉案厂房中的财物情况及火灾导致其具体的财产损失情况，故对上述请求，一审法院均不予支持。关于陈根民要求黄云辉赔偿其租金损失至厂房重建完工之日止的诉讼请求，一审法院认为，陈根民已于2015年7月24日收回涉案厂房，其后涉案厂房已由其自行处置，而对于涉案厂房A幢火灾造成的损失，一审法院也支持黄云辉向其赔偿损失1087563.24元，故对陈根民要求黄云辉赔偿其租金损失的请求，一审法院不再予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年10月15日作出判决：一、被告（反诉原告）陈根民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄云辉返还2015年4月14日至2015年4月30日的租金26279元；二、被告（反诉原告）陈根民于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）黄云辉返还押金304200元；三、原告（反诉被告）黄云辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈根民支付除A幢厂房以外的其余厂房自2015年5月至2015年7月24日的租金299574元；四、原告（反诉被告）黄云辉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）陈根民赔偿涉案厂房A幢火灾损失1087563.24元；五、驳回原告（反诉被告）黄云辉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈根民的其他反诉请求。本诉案件受理费14506元，由原告（反诉被告）黄云辉负担10061元，被告（反诉原告）陈根民负担4445元。反诉案件受理费25075元，由原告（反诉被告）黄云辉负担6349元，由被告（反诉原告）陈根民负担18726元。财产保全费5000元，由原告（反诉被告）黄云辉负担3468元，被告（反诉原告）陈根民负担1532元。评估费48000元，由原告（反诉被告）黄云辉负担19120元，由被告（反诉原告）陈根民负担28880元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对黄云辉的上诉请求与王爱桃、陈金云、王运英的答辩意见，分析如下：综合广州市公安局花都区分局防火监督大队做出的《广州民盛展示设计制作有限公司“2015.04.13”火灾情况报告》及中国人民解放军七五七三三部队对一审法院的函复，涉案厂房A幢在黄云辉使用过程中发生火灾，黄云辉对起火原因负直接责任，但陈根民出租的涉案厂房在厂房设计及消防上亦不完善，一审法院酌定黄云辉应负责任占60%，陈根民应负责任占40%并无不当，本院予以维持。鉴于陈根民在上诉期间死亡，王爱桃、陈金云、王运英作为其法定继承人，应在继承陈根民的遗产范围内对本案债务承担清偿责任。黄云辉上诉主张涉案厂房发生火灾后，其于2015年4月29日撤离承租厂房，但因陈根民阻扰未成功，故不应支付2015年5月至2015年7月24日的租金。因一审法院在2015年7月14日组织诉讼双方当事人前往涉案厂房进行交接时，黄云辉自认除涉案厂房A幢被火灾烧毁，其余厂房的钥匙在其手里，其尚有物品存放在涉案厂房，且在一审法院组织交接后，黄云辉又花费了10日时间腾空涉案厂房，直至2015年7月24日陈根民向黄云辉作出收条才确认全部涉案厂房已经交接完毕，故虽然涉案厂房A幢已在火灾中毁损，但黄云辉仍在合同期限内占用其余厂房，黄云辉仍需按照《厂房出租协议书》约定标准缴纳其余厂房的租金至2015年7月24日止。因此，本案陈根民要求黄云辉支付除A幢厂房以外的其余厂房自2015年5月至2015年7月24日期间租金的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。关于黄云辉上诉主张不应以厂房重建价格确定其应赔偿陈根民的火灾损失问题。因一审诉讼中，黄云辉既未提供证据证明涉案被烧厂房可以修复，也不申请对建筑物的安全性进行鉴定，故其认为应以修复费用认定损失的理由缺乏证据支持，一审法院不予采纳并无不妥。而为何以重建价格作出评估，鉴定机构在对评估报告书初稿异议的复函中已对此进行了充分的解释说明，即通过目测并无法判断涉案标的被烧之后是否仍可安全使用。故，在此情况下，一审法院采纳评估机构以重建价格进行的评估结论于法无悖，本院予以认可。对黄云辉就此提出的上诉主张，本院不予采纳。至于双方承担火灾损失的比例问题。根据广州德高价格评估有限公司出具《报告书》，评估结论为按照成本法计算，涉案被烧毁厂房的复建价格为2730340.71元。因《厂房出租协议书》关于涉案A幢厂房面积约定为3567.3平方米，一审认定应按该面积计算火灾导致的厂房损失合理合法。结合评估结论所确定的标准计算，火灾导致的厂房损失金额为1812605.4元（2730340.71元÷5373.45平方米×3567.3平方米）。如所上述，双方对发生火灾应承担的责任比例，黄云辉应负60%责任，陈根民应负40%责任，经计算，黄云辉应向陈根民赔偿1087563.24元（1812605.4元×60%），一审判处并无不当，本院予以维持。本案黄云辉上诉主张，均未被本院采纳，其上诉要求改判一审本诉受理费、反诉受理费及评估费由陈根民负担于法无据，本院不予支持。综上所述，黄云辉的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16410元，由黄云辉负担16410元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年七月十七日书记员  颜旭怀徐毅敏