江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1476号上诉人(原审被告)：南京小乱酒吧有限公司，住所地南京市玄武区长江后街8-1号。法定代表人：韩在朝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，住所地南京市栖霞区仙林街道学津路8号高科中心A座。法定代表人：缪秦，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京小乱酒吧有限公司（以下简称小乱公司）因与被上诉人南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称仙林湖商管分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小乱公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人在2019年5月1日违法对租赁商铺停水停电时，上诉人根本不欠付租金。2017年8月1日双方签订涉案租赁合同，该合同系对之前合同的续签，上诉人之前已支付12万元履约保证金便不再重新支付，合同规定该履约保证金在上诉人未足额支付租金时可抵扣。被上诉人主张的2019年2月1日至2019年4月30日的租金，上诉人已于2019年3月28日转账支付了10万元，又于2019年6月30日现金再次支付5万元，共计15万元。剩余租金32295元，及被上诉人主张的逾期支付违约金1802.86元，合计34097.86元，以上完全在12万元抵扣范围内，基于此被上诉人完全可以按照合同规定直接予以抵扣，在抵扣完毕之前，根据合同规定上诉人不存在欠付租金的事实。2.被上诉人诉请解除租赁合同不符合合同约定条件或法定条件。被上诉人在收取上诉人支付的各项费用后，长期不向其支付的租金、物业费等开具发票，导致公司财务人员无法做账，被上诉人违法违约在先，故上诉人暂时停止支付当期部分租金，要求被上诉人开具发票，符合合同法先履行抗辩权的规定，被上诉人不能主张解除合同。如果按合同约定，只要上诉人逾期支付租金超过30天，不管金额多少，被上诉人也有权解除合同，此约定违反民法总则的公平原则，扩大了被上诉人的解除权，被上诉人以此约定行使解除权不合法不合理，2019年2月2日至4月30日租金为182295元，上诉人已经支付150000元，余款仅为32295元。在合同约定中双方只是对解除合同拖延支付的时间进行了约定，但是没有对拖欠的具体金额进行约定，更为关键是在被上诉人停水停电和解除合同时上诉人根本不欠费。3.被上诉人主张2019年5月1日至5月31日期间的商铺租金没有事实依据。2019年3月13日和2019年3月18日被上诉人分别发出的催款函和警告函皆表明会随时停水停电，且被上诉人于2019年5月1日确实对租赁房屋进行了停水停电，上诉人为此进行交涉和信访，但是被上诉人没有纠正违法行为，上诉人迫于无奈只能停止营业，该店铺从2019年5月1日至今为止都一直处于关门停业状态，上诉人无法使用且事实上也未使用该房屋，因此被上诉人主张该月租金没有事实基础，但是一审却判决支持了5月份房租60765元。4.租赁商铺为439.94平方米的复式楼，装饰装修工程由上诉人承担，各类经营设备设施达到800万元以上。综上，请求依法改判,支持上诉人的上诉请求。仙林湖商管分公司辩称：1.上诉人拖欠租金构成违约。按期支付租金是承租人的主要义务，但自2019年2月1日上诉人未按约支付租金和管理费，经催告后也未足额补缴，该行为确实已经构成了违约，履约保证金的用途是在保证承租人履行合同条款和附随义务，涉案合同第5.2条明确约定，“乙方不得就履约保证金向甲方主张，对租赁费用和其他费用的抵销权。”上诉人长期拖欠租金，要求用履约保证金抵扣，不符合合同约定，其拖欠的金额大于履约保证金。在一审中被上诉人已经合理行使了合同的权利，将履约保证金在扣除售后服务质量保证金后，剩余的6万元已经抵扣了欠款。上诉人要求将12万元全部抵扣不符合合同约定。上诉人拖欠租金是事实，不能由其自行定义欠费期间和履约保证金扣除的方式来逃避违约责任。2.解除合同符合约定。发票开具与支付租金之间并非对等的权利义务关系，上诉人以此为由拒绝缴纳租金，缺乏法律依据。而且事实上对于上诉人每一次支付租金和商管费其均已开具了等额的增值税电子发票，电子发票和纸质发票存在同等的效力，不存在上诉人所说的长期拖欠发票。3.租金是先付后用，逾期超过30天的，被上诉人有权解约，所以上诉人拖欠租金费用不止30天，合同解除条件已经成就。4.被上诉人主张5月份的租金是合理的。上诉人长期拖欠租金，经催告未果，被上诉人在事先警告的前提下，切断了涉案商铺的能源供应，符合涉案合同7.4条的约定，其是在行使合理的先履行抗辩权。在这一段期间，双方仍是租赁关系，上诉人作为违约方，既不支付租金以恢复能源供应，也不返还商铺，损失随意扩大，该段时间的租金理应由其承担。5.被上诉人处理涉案商铺的行为，是符合合同6.6条和6.7条的约定。一审中，双方多次交涉，企图以调解能够解决纠纷，但上诉人一直拖延时间，不予配合。最后被上诉人才按照合同约定，行使了清场的权利。仙林湖商管分公司向一审法院起诉请求：1、确认涉案《商铺租赁合同》于2019年5月31日解除；2、小乱公司支付拖欠的租金33060元；3、小乱公司支付至付清所欠租金之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年6月30日为1802.86元）；4、小乱公司支付解除合同的违约金182295元；5、小乱公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：小乱公司自2016年6月25日开始向仙林湖商管分公司租赁使用栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场1-216、217、218号商铺。2017年，双方续签《商铺租赁合同》（甲方仙林湖商管分公司、乙方小乱公司），约定：甲方将上述商铺租赁给乙方用于经营乱世佳人酒吧，房屋使用面积约为302平方米（以此面积计算租金），建筑面积约为439.94平方米（以此面积计算综合物业管理服务费），租期自2017年8月1日至2022年7月31日止。乙方应支付的租金2017年8月1日至2018年7月31日为57871元/月，2018年8月1日至2019年7月31日为60765元/月，2019年8月1日至2020年7月31日为63803元/月，2020年8月1日至2021年7月31日为66993元/月，2021年8月1日至2022年7月31日为70343元/月。按“先付后用”原则，租金每3个月一付，首期租金应于2017年8月1日之前支付，此后应在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清。如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。第5.1条、5.2条约定：乙方应在本合同签订后7日内向甲方支付履约保证金12万元，以保障其履行本合同的所有条款及其附随义务。租赁期间，上述履约保证金不计利息，且乙方不得就履约保证金向甲方主张对应付租赁费用或任何其他费用的抵销权。履约保证金作用在于，保障乙方完整履行本合同所有合同义务以及附随义务，甲方有权直接从履约保证金中扣减、抵销如下费用：（1）欠付租赁费用、水电气费、电信费、违约金、赔偿金、维修维护费、该物业占用使用费和本合同约定的任何乙方应付费用或款项；（2）因乙方或者乙方相关人士之故意或过失而需对甲方、该购物中心内的其他承租人、第三人支付的损害赔偿金；（3）甲方因乙方违约行为提起解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及损失赔偿；根据本合同其他条款约定应扣减的费用和款项，包括但不限于各项应付费用、违约金、赔偿金等。第5.4条约定：当本合同期满终止或提前解除时，在乙方未发生合同期内的违约或损害行为，忠实履行本合同各项条款，并经甲方确认乙方不存在未交还物业、拖欠费用等责任后的三十天内，甲方应当将履约保证金在扣除本合同5.5条约定的售后服务质量保证金后的余额无息退还乙方。第5.5条、5.6约定：为维护消费者权益及该购物中心对外的良好声誉，在本合同期满或提前解除时，乙方根据本合同5.4条约定自愿向甲方缴纳售后服务质量保证金6万元，自本合同期满或提前解除之日起6个月期满后，如甲方未接到涉及乙方的消费者投诉，或乙方已不存在甲方已知的尚未了结的消费者投诉或索赔等纠纷的，甲方将售后服务质量保证金的余额无息返还给乙方（按该购物中心关于商家售后服务相关规定被扣除的款项除外）。第7.4条约定：在乙方欠交任何费用且经催告后仍未在限期内付清的情况下，甲方随时有权停止对该物业的能源供应（水、电、燃气等），由于乙方未及时支付任何费用而造成该物业内发生停止能源供应所产生的任何不良影响或损失均由乙方自行承担。第14.3条约定：乙方逾期支付租金、综合物业管理服务费、公共事业费等各项费用逾期超过30天，甲方有权提前解除本合同，收回该物业，没收履约保证金，并有权要求乙方支付相当于当年度月租赁费用的3倍的解除合同违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年6月22日，小乱公司向仙林湖商管分公司支付履约保证金12万元。履行过程中，因小乱公司未能按时支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的租金及2019年2月1日至2019年7月31日期间的商业管理费，仙林湖商管分公司于2019年3月13日向小乱公司发出催款函。后小乱公司仅支付150000元，未再支付其余欠款及后续租金。截至2019年5月31日，小乱公司已欠租金93060元未付。2019年3月18日，仙林湖商管分公司再次发函催告付款，小乱公司仍未履行。2019年5月1日，仙林湖商管分公司对涉案商铺停止水电供应。2019年5月29日，仙林湖商管分公司以邮寄方式发出《解约函》，收件人名称“南京小乱酒吧有限公司韩在明”，收件地址“江苏省南京市鼓楼区中山北路紫峰大厦副楼2101室”（该地址系世嘉利集团有限公司的住所地），联系电话173××××8617，函件内容为：依据小乱公司拖欠费用的行为，仙林湖商管分公司有权依照合同约定解除租赁合同、收回物业、没收履约保证金并要求支付违约金，故通知小乱公司解除双方之间的商铺租赁合同，要求办理商铺返还手续。该邮件于2019年5月31日被签收，后收方要求退件，邮件被退还寄件人。庭审过程中，小乱公司否认收到了上述《解约函》。仙林湖商管分公司与小乱公司无法协商解决，遂向一审法院提起诉讼。本案起诉后，小乱公司仍未支付租金，且占用涉案商铺至今。一审法院认为：仙林湖商管分公司与小乱公司之间的商铺租赁合同合法有效。支付租金系小乱公司的主要合同义务，但小乱公司自2019年2月1日以来长期拖欠租金，属于根本违约。商铺租赁合同约定，拖欠租赁费用逾期超过30天，甲方有权提前解除合同，该约定合法有效，仙林湖商管分公司依据小乱公司拖欠租金的行为主张行使合同解除权，具有事实和合同依据。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照约定或者法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，仙林湖商管分公司于2019年5月31日发送给世嘉利集团有限公司的《解约函》收件人姓名（韩在明）、地址均有误，小乱公司的法定代表人姓名为韩在朝，韩在朝虽与世嘉利集团有限公司之间存在关联关系，但世嘉利集团有限公司的住所地并不当然是小乱公司或韩在朝的送达地址。小乱公司否认收到解约函，仙林湖商管分公司也无证据证明该函确已到达小乱公司或者韩在朝本人，故无法认定商铺租赁合同已于2019年5月31日解除。但，仙林湖商管分公司提起本案诉讼，一审法院认定自起诉状及证据副本送达之日，即2019年8月23日双方之间的商铺租赁合同解除。商铺租赁合同约定小乱公司交纳售后服务质量保证金6万元，但同时约定合同期满或提前解除时小乱公司仙林湖商管分公司将履约保证金在扣除售后服务质量保证金后的余额退还给小乱公司。根据以上约定，小乱公司并不需要单独交纳售后服务质量保证金，合同期满或提前解除时以履约保证金中的6万元作为售后服务质量保证金留置给仙林湖商管分公司。因此，仙林湖商管分公司以扣除售后服务质量保证金后的6万元履约保证金抵销欠款，一审法院予以支持。小乱公司主张以12万元抵销欠款，不符合合同约定。截至2019年5月31日，小乱公司尚欠租金93060元，以6万元履约保证金抵扣后，还应支付33060元，并应支付逾期付款违约金。商铺租赁合同约定逾期付款的违约金按每日千分之三计算，数额过高，仙林湖商管分公司诉请按年利率6.525%计算，低于双方约定，一审法院予以支持。商铺租赁合同因小乱公司拖欠租金导致解除，仙林湖商管分公司主张解除合同的违约金，具有合同依据并符合法律规定，一审法院予以支持。小乱公司辩称仙林湖商管分公司拒开发票，一审法院认为，开具发票与支付租金之间并非对等的权利义务，以此为由拒付租金不符合法律规定。小乱公司长期拖欠租金，按租金“先付后用”原则及商铺租赁合同7.4条的约定，仙林湖商管分公司对租赁商铺停水停电系先履行抗辩行为，具有合同法依据。小乱公司作为违约方既不支付租金，也不返还商铺，缺乏合理合法的理由，所作辩解一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司与南京小乱酒吧有限公司之间的《商铺租赁合同》于2019年8月23日解除；二、南京小乱酒吧有限公司于判决生效之日起五日内支付南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司租金33060元，并支付逾期付款违约金1802.86元（暂计算至2019年6月30日，自2019年7月1日起按年利率6.525%计算至款项付清之日止）；三、南京小乱酒吧有限公司于判决生效之日起十日内支付南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司违约金182295元。如果小乱公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4557元，减半收取2278.5元，由南京小乱酒吧有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同成立后，各方当事人均应按约履行。本案中，双方当事人合同约定，小乱公司不得就履约保证金向仙林湖商管分公司主张对应付租赁费用或任何其他费用的抵销权；小乱公司自愿向仙林湖商管分公司缴纳售后服务质量保证金6万元，该费用用于自本合同期满或提前解除之日起6个月期满后，如仙林湖商管分公司未接到涉及小乱公司的消费者投诉，或小乱公司已不存在仙林湖商管分公司已知的尚未了结的消费者投诉或索赔等纠纷的，仙林湖商管分公司将售后服务质量保证金的余额无息返还给小乱公司。故根据上述合同内容，一审法院认定小乱公司并不需要单独交纳售后服务质量保证金，并根据小乱公司欠付租金的数额，扣抵履约保证金中6万元，小乱公司尚欠租金33060元，对小乱公司主张以12万元抵销欠款的主张不予采信，具有事实依据，亦符合合同约定。据上，小乱公司具有欠付租金的事实，其行为已达到根本违约，一审法院判决支持仙林湖商管分公司解除合同等诉请，符合法律规定。双方当事人在涉案租赁合同中并未对发票事由作出具体约定，现亦无证据证明小乱公司在合同履行中曾向仙林湖商管分公司索要发票。且在一审审理中，仙林湖商管分公司出具了相关的电子发票打印件，亦称其公司通过彩信或邮件的方式向小乱公司发送过相关电子发票。据此，一审法院认定开具发票与支付租金之间并非对等的权利义务，小乱公司以此为由拒付租金不符合法律规定，并无不当。根据本案查明的事实，仙林湖商管分公司虽主张其于2019年5月31日向小乱公司送达了《解约函》，但因邮递送达地址问题等，一审法院对该送达日期未予确认，并根据本案起诉状等送达时间，确认涉案合同于2019年8月23日解除，具有事实依据。且双方合同约定，小乱公司在欠交任何费用且经催告后仍未在限期内付清的情况下，仙林湖商管分公司有权停止对该物业的能源供应等。故仙林湖商管分公司向小乱公司主张2019年5月1日至5月31日的租金，有事实依据。小乱公司此项上诉请求，不能成立，本院对上诉人的上诉理由均不予采信。综上，小乱公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4557元，由南京小乱酒吧有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年七月二十八日书记员  朱亚芳