山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2039号上诉人（原审被告、申请执行人）：刘婧雯，女，1995年3月6日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：刘成松，男，1968年12月18日出生，汉族，住山东省德州市德城区，系刘婧雯之父。委托诉讼代理人：王文才，山东德衡（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：山东德州运河经济开发区运河街道办事处三里庄社区居委会，住所地山东省德州市运河经济开发区运河大道高架桥北路西。法定代表人：郭有才，村主任。委托诉讼代理人：王文宝，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦书文，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：山东德州金太阳生态园有限公司，住所地山东省德州市德城区东风西路三里庄。法定代表人：王领邦，总经理。上诉人刘婧雯因与被上诉人山东德州运河经济开发区运河街道办事处三里庄社区居委会（以下简称三里庄居委会）、山东德州金太阳生态园有限公司（以下简称金太阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘婧雯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回三里庄居委会的诉讼请求；2.一、二审案件受理费等由三里庄居委会、金太阳公司承担。事实和理由：1.一审认定事实部分有错误。一审认定“原告提交的租赁协议、租赁费收据可证明在涉案房屋被查封之前，原告已经实际占有并使用了该房产”的事实存在明显错误。涉案租赁协议签订日期未填写，约定的租赁期限为自2017年5月31日至2018年5月30日止，即使租赁协议真实，三里庄居委会所谓有证据能够证明的其实际占有并使用涉案房产的最早日期为2017年5月31日，而一审在事实认定部分认定2013年9月6日查封了金太阳公司名下的涉案房产，根据一审认定的事实，法院对涉案房屋进行查封的时间明显早于三里庄居委会所主张的2017年开始实际占有并使用涉案房产的事实，但一审最终却认定在涉案房屋被查封之前，三里庄居委会占有并使用了涉案房产，逻辑明显不通，一审对该部分的事实认定前后相反，存在明显的错误。2.一审适用法律错误。第一，三里庄居委会提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。根据上述在事实部分的理由论述，本案三里庄居委会提供的2009年10月29日签订的房屋买卖合同不具有真实性，并不能认定在人民法院查封涉案房屋之前，三里庄居委会与金太阳公司签订了合法有效的房屋买卖合同。第二，三里庄居委会提出的异议及诉求不符合上述规定第二十八条中“在人民法院查封前已合法占有该不动产”的情形。同样根据上述在事实部分的论述，一审对三里庄居委会占有并使用涉案房屋的时间认定明显在法院查封涉案房产之后，不符合法律规定的查封前已合法占有涉案房屋的法律规定。第三，三里庄居委会提出的异议及诉求不符合上述规定第二十九条中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。本案中，三里庄居委会主张的以抵账方式购买涉案房屋并非用于居住，而是意图将该房屋出租经营，显然不符合法律规定的排除情形。第四，三里庄居委会提出异议及诉求并不符合上述规定第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。法院对涉案房屋查封的时间在2013年9月6日，查封后金太阳公司没有提出任何异议，三里庄居委会也从来没有提出异议，直到2019年年初执行法院裁定拍卖涉案房产时，三里庄居委会突然出现，在此之前，没有人主张异议，三里庄居委会如果是购房的业主也应当在查封当时第一时间提出异议才符合常理。金太阳公司在2013年8月份才拿到预售许可，即在此之前，金太阳公司因不符合出卖商品房的法律、法规、政策规定而不得出卖商品房，属于因国家政策限制不能办理过户登记，三里庄居委会对此明知，属于三里庄居委会自身原因所致不能过户。可见，三里庄居委会称非其自身原因没有办理过户登记的主张是不能成立的。3.本案的案件受理费等费用不应由刘婧雯承担。刘婧雯是合法的债权人，依法申请执行，法院依法查封涉案房产，刘婧雯不存在过错。即使三里庄居委会是符合法律规定的权利人，但因其在执行程序中提出执行异议时未提供证据原件，其因自身原因造成的执行法院没有支持其执行异议申请，后又提起执行异议之诉，在此过程中，刘婧雯没有任何过错，不应当承担案件受理费等费用。二审中，补充意见：一审中刘静雯对三里庄居委会提供的抵债协议提出异议，一审对此并没有展开深入的调查。二审法院应当查明三里庄居委会提供的抵债协议及商品房买卖合同的真实性，同时也应当依法核查其提供的与租赁相关的收款收据是否真实。三里庄居委会辩称，1.三里庄居委会与金太阳公司签订以开发房屋抵偿土地补偿款及拆迁费协议书，约定将金太阳公司所有的包括涉案房产在内的三套房产抵偿三里庄居委会的土地补偿款及拆迁补偿款1030958.16元。协议签订后，双方签订房屋买卖合同，金太阳公司将房屋交付三里庄居委会使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，双方以抵账方式进行房屋交易，可以认定三里庄居委会已经支付了全部的价款，三里庄居委会已实际占有并使用该房产。涉案房产在被法院查封之前就已经属于三里庄居委会所有。2.本案中，三里庄居委会提出执行异议，符合法律规定，刘婧雯主张三里庄居委会的异议不符合规定没有事实和法律依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，刘婧雯的上诉无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。金太阳公司未陈述意见。三里庄居委会向一审法院起诉请求：1.请求中止执行并依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402执异62号裁定书和（2018）鲁1402执恢469之2号裁定书；2.依法裁判解除对原告购买第三人名下德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号房产的查封；3.依法裁判原告与第三人于2009年10月29日签订的协议书合法有效，并确认德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号房产为原告所有；4.依法裁判第三人协助和配合原告办理德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号房产的产权过户登记；5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年10月29日，原告与第三人签订了以第三人的房屋抵偿土地补偿款及拆迁费的《协议书》，合同约定，第三人将其所有的德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北1、2、3号房产抵偿原告的土地补偿款及拆迁补偿款共计1030958.16元。同日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，合同约定第三人将开发的雅荷园小区2号楼1-2层商业北3号房产出卖给原告，并以被告欠原告的土地补偿款、拆迁补偿款冲抵房款。该房屋至今尚登记在第三人金太阳公司名下，后周秀华与第三人金太阳公司、王领邦、朱海峰民间借贷纠纷案件中，应周秀华申请，一审法院于2013年9月6日查封了第三人金太阳公司名下的德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号房产，一审法院于2013年12月6日作出（2013）德城民初字第1748号民事判决书，现该判决书已经发生法律效力。2014年1月16日，周秀华向一审法院申请执行该房产，一审法院予以立案。2018年9月21日，一审法院依据被告刘婧雯的申请，作出了（2018）鲁1402执异217号执行裁定书，裁定变更案件申请执行人为被告刘婧雯，2018年11月30日，上述案件恢复执行，一审法院于2019年1月29日作出（2018）鲁1402执恢4690之2号裁定书，裁定评估、拍卖被执行人金太阳公司名下的德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号房产及房产占用范围内的土地使用权。原告三里庄居委会于2019年3月15日作为案外人向一审法院提出了执行异议，请求中止执行。一审法院于2019年3月15日作出了（2019）鲁1402执异63号执行裁定书，驳回异议人三里庄居委会的执行异议请求。原告于2019年4月1日向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与第三人在一审法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，协议书和房屋买卖合同均约定以被告欠原告的土地补偿款、拆迁补偿款冲抵房款，以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，原告提交的租赁协议、租赁费收据可证明在涉案房屋被查封之前，原告已经实际占有并使用了该房产。《房屋买卖合同》约定金太阳公司负责办理房屋产权证，在原告交纳房款及各项费用后，交房之日起半年内，涉案房产未办理房屋产权证系金太阳公司一方原因所致，并非原告所致。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、停止对位于德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号的房产的强制执行；二、原告山东德州运河经济开发区运河街道办事处三里庄社区居委会对位于德州运河开发区三里庄雅荷苑小区2号楼1-2层商业北3号的房产拥有所有权；三、驳回原告山东德州运河经济开发区运河街道办事处三里庄社区居委会的其它诉讼请求。案件受理费6085元，由被告刘婧雯承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。刘婧雯提交以下证据：证据一，（2019）鲁1402民初3986号案件材料一份，证明金太阳公司存在虚假诉讼的行为。证据二，德州市房产管理中心公示的雅荷苑小区2号商业住宅楼预售许可证办前公示的信息，来源于德州市房产管理中心政府网站发布的公示信息，发布时间是2013年8月12日，该公示信息所体现的土地编号、土地证的证号、建设工程规划许可证的证号和建设工程施工许可证号与三里庄居委会提供的商品房买卖合同中载明的相关事实完全不一致，证明三里庄居委会提供的商品房买卖合同以及抵债协议均属于伪造的协议。同时请求二审法院依法根据三里庄居委会提供的抵债协议和商品房协议，向三里庄居委会的账目保管单位以及运河开发区管委会进行调查并核实相关证据及其入账的真实性。刘婧雯另提交调取证据申请书一份，申请调取三里庄居委会相关的财务信息，主要是债权（2009年）是否真实，租金是否真实、是否是争议房产的租金。三里庄居委会质证认为：证据一与本案没有关联性，该证据为复印件，无法确认其真实性；第二份证据系复印件，无法确认其真实性，在建设工程规划许可证变更附件上明确记载建设规模为雅荷苑1号楼，而在涉案当中为雅荷苑小区2号楼的；建设工程规划许可证、建设房地产开发企业资质证书、国有土地使用权证书、建设工程许可证，还有商品房预售许可证等证件均为金太阳公司审批建设所用的合格证件与本案没有具体的关联性，不能证明刘婧雯的主张。对二审中刘婧雯提交的证据，本院认证如下：证据一另案案件材料与本案没有关联性，本院不予采信；证据二德州市房产管理中心公示的信息，系政府网站公示信息，本院对其真实性予确认，但该证据不能证明涉案房屋买卖合同及抵账协议系伪造的。刘婧雯二审中提交的调取证据申请书，未明确申请调取证据所在的具体单位名称，亦未写明调取证据的具体范围及是否因客观原因不能自行收集，而且其在一审诉讼过程中并未申请调取证据，故，本院对刘婧雯二审调取证据的申请不予准许。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：三里庄居委会对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案需要审查三里庄居委会对涉案房产提出的执行异议是否符合上述法律规定的四种情形。第一，三里庄居委会与金太阳公司于2009年10月29日签订了以房抵债协议书和房屋买卖合同，签订时间在人民法院于2013年9月6日查封涉案房产之前，协议书和房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。刘婧雯主张三里庄居委会提交的以房抵账协议书和房屋买卖合同系伪造的，但其提供的证据不足以证明，本院不予支持。故，本案三里庄居委会提出的执行异议符合上述法律规定的第一项情形。第二，三里庄居委会已提交了租赁费收据、租赁合同证实其在法院查封之前至今一直占有和使用涉案房产，已经实际取得了涉案房产的管理和支配权。刘婧雯一审中已对租赁费收据及租赁合同发表了质证意见，有一审卷宗中的三里庄居委会提交的证据及开庭笔录为证，刘婧雯主张未对部分租赁费收据质证的意见及一审认定三里庄居委会在查封之前占有和使用涉案房产错误的意见，未提交证据证实，未提交有力反驳证据推翻三里庄居委会举证证实的在法院查封之前已合法占有涉案房产的事实，本院对刘婧雯的该主张不予支持。故，三里庄居委会占有涉案房产的事实符合上述法律规定的第二项情形。第三，涉案协议书和房屋买卖合同系三里庄居委会与金太阳公司双方真实意思的表示，合同签订后，按约定以金太阳公司欠付三里庄居委会的土地补偿款和拆迁补偿款抵顶购房款，三里庄居委会已实际占有并使用涉案房产，涉案协议书和房屋买卖合同已实际履行，金太阳公司一审中对三里庄居委会的主张、举证和质证意见及辩论意见均未提异议，可以认定三里庄居委会已向金太阳公司给付了全部应付房屋价款。故，三里庄居委会提出的执行异议符合上述法律规定的第三项情形。第四，金太阳公司于2013年8月份才取得商品房预售许可，涉案房产于2013年9月6日即被法院查封，金太阳公司对三里庄居委会主张未办理过户登记的原因系金太阳公司的原因造成的辩论意见没有异议，基于以上事实，可以认定非因三里庄居委会自身原因未办理涉案房产过户登记。故，本案执行异议符合上述法律规定的第四项情形。由此可见，本案执行异议符合上述法律第二十八条规定的四种情形，一审判决认定三里庄居委会对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。另外，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定诉讼费用由败诉方负担，一审判决由刘婧雯承担本案诉讼费，并无不当，本院对刘婧雯主张其不应承担一审案件受理费等费用的主张不予支持。综上，上诉人刘婧雯的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6085元，由上诉人刘婧雯负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  高世民审判员  王子超二〇二〇年七月八日法官助理孔祥龙书记员周杰