浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1298号 上诉人（原审被告）：黄梅玲，男，1943年7月18日出生，汉族，住温岭市。 上诉人（原审被告）：金小花，女，1953年10月16日出生，汉族，住址同上。 上诉人（原审被告）：黄俊良，男，1975年2月4日出生，汉族，住址同上。 三上诉人的委托诉讼代理人：孙科峰，浙江法校律师事务所律师。 三上诉人的委托诉讼代理人：郭娟，浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林彩华，女，1963年1月8日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈佩珍，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 上诉人黄梅玲、金小花、黄俊良因与被上诉人林彩华房屋买卖合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2019）浙1081民初1794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄梅玲、金小花、黄俊良上诉请求：1、撤销原判，改判上诉人与被上诉人之间于2010年5月31日签订的《立改套转让协议书》无效。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2010年5月31日所签订的《立改套转让协议书》无效。1、该协议名为立改套房屋买卖，实为对农村集体人口数进行非法买卖，实为无效。因为涉争房屋系农村村民在承诺拆除原有的房屋后，按家庭人口数享受村里向市政府审批划拨土地的农村福利房改房，限于本村村民享受。合同中明确言明将人口数卖给被上诉人，以特殊的人身关系为条件的人口数是不能进行买卖的，因此该合同无效。2、该协议书因涉及损害国家、集体利益而无效。因上诉人与被上诉人双方互相串通，国家赋予特定村民的福利性土地是针对特定人员及为了国家和整体的利益，而划拨一定的土地用于立改套之用，外村人员及其他户籍性质的人员不能享受，明显地损害了国家和集体的利益。3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条也强调了对划拨土地流转的限制性，防止国家利益受损，同时也维护市场交易正常进行，故未经有批准权的人民政府批准的房屋买卖协议应认定无效。二、关于涉案车库问题。车库系一个独立的主体，双方在合同中也未进行约定，假设买卖有效，车库应当单独予以审查，车库的价格应当另行计算。三、转让方仅是黄梅玲和金小花，当时出售的是黄梅玲和金小花的建房指标，并不包括黄俊良。签署协议时，转让的是出让国有土地使用权上的建房指标，并非划拨用地上的建房指标。在出让土地上建房，宅基地无需收回，也无人告知宅基地需要收回。建房费用中，包括政府给予村民参与立改套的奖励556万元资金，该部分资金系对村民参与立改套的优惠。四、协议书的基础事实发生了重大的变更。1、国有出让工业用地使用权上建房无法通过政府审批无效，且无法履行；2、案涉土地使用权性质已经发生变化，由政府收储后划拨，变成划拨国有土地使用权；3、在该划拨土地上获得建房指标，根据相关文件，必须拆除老房及宅基地，即案涉的房屋变成了拆迁安置用房。4、本案的房屋还涉及案外人（黄俊良妻子和继女）的利益。五、协议书系国有出让的工业用地上的建设住宅指标的买卖合同违反法律规定无效；协议实际上无法履行，有效已无意义。1、案涉地块的土地使用权性质和用途均发生了变更，由国有出让的工业用地使用权变更为国有划拨住宅用地使用权。2、取得案涉的房屋所有权，需以拆除宅基地上房屋为基础，实际上安置的房屋为拆迁安置的房屋，为被拆迁安置人所有，已非原协议书约定的国有出让工业用地上拟建房屋，性质发生了变化，该房屋的价值里蕴含了拆迁利益，与签订协议时的基础发生了重大变化。六、案涉协议书即便认定为后续划拨国有土地使用权的转让，在未经批准前，也应当认定为无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，应当认定为划拨国有土地使用权的转让，在未经批准的情况下系无效。七、案涉立改套转让协议书违反了政府审批文件明令禁止指标转让而无效。 林彩华辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。一、协议书并非人口数和指标的买卖，是对人口数享有的房产进行买卖，且对房屋价款等作了约定。虽然签订协议时，房屋具体是哪间没有确定，但在合同履行过程中，双方进行了走访，被上诉人挑了一间，将房屋确认之后，上诉人将钥匙和车位移交给了被上诉人。合同标的物明确，协议已经具备履行条件，因此，协议有效。二、当事人在转让划拨土地上的房产时，一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让，并不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效。三、上诉人与被上诉人并不认识，何来串通之说。事实上，上诉人因经济困难无法建房，为了得到更大的利益，将自己所分得的房产出让给被上诉人，只因房价上涨，上诉人想得到更大的利益而反悔，上诉人违反诚实信用的原则，要求确认合同无效不符合法律规定。四、上诉人称房屋还涉及案外人利益（黄俊良妻子和继女），但当时分配时黄俊良是单身，所以该案外人与本案的协议没有任何关系。五、至今为止，没有政府的任何文件表示，对前黄村补贴了556万。六、协议虽然没有对车库作出明确约定，但车位费用已经包括建房费用中。 林彩华向一审法院起诉请求：1、原告与三被告于2010年5月31日签订的协议书有效。2、三被告办理位于温岭市车位相关登记手续并变更登记至原告名下。3、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告林彩华自愿撤回第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2010年5月31日，原告林彩华与被告黄梅玲、金小花、黄俊良签订立改套转让协议书一份，协议约定，根据转让方黄梅玲、金小花及家庭成员商议，一致同意将坐落在城东街道曙光东路508号即原百佳药业土地上建造立改套，按报批人数，贰人转让给林彩华所有。被告负责报批一切手续，费用由原告负责。上缴村道路配套设施村连接三通管理费由原告负责。原、被告双方签字后生效，原告付给被告立改套每人转让金分别在协议生效贰万元，审批手续可以建房壹万伍元，办理房产证、土地使用证一切过户证件完毕后叁万元，合计陆万伍仟元。协议生效后按前黄村统一部署一视同仁在规定时间内交纳购买土地款，第一次定在2009年12月20日前每人贰万元，第二次定在2010年5月底前每人交贰万元合计每人交购买土地款肆万元整。原告房屋建造完工后，进行办理过户手续，被告必须提供一切证件，配合原告房产过户手续。原告房屋过户手续办理完毕后，原告在当天或隔一天把受让立改套的人数计算，按规定全部付款，不得拖付。后原告支付给被告转让款70000元，支付建房款360000元，土地款80000元。经择房，本案房屋确定为温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑9幢905室。 一审法院认为，本案的争议焦点是原告与被告黄梅玲、金小花、黄俊良之间的签订的协议书的效力问题。从涉案《立改套转让协议书》来看，被告黄梅玲、金小花、黄俊良均在转让方及转让方家庭成员处签字确认，该协议书系原、被告的真实意思表示。虽然协议书签订时房屋尚未确定，但在合同履行过程中经过择房，房屋已经确定，合同标的物明确。涉案房屋的土地使用权取得为划拨方式，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对转让划拨土地上房地产时土地使用权的取得作出了由房地产买受人采取缴纳土地出让金或土地收益的规定，但并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对该合同行为的效力在法律后果上予以否定。因此，当事人在转让划拨土地上的房地产时一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让并不违反法律、法规的禁止性规定。本案合同系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，依法应确认为有效。被告黄俊良辩称其并非本案适格被告，但其与被告黄梅玲、金小花作为报批人共同报批了二套房屋，其也可以作为涉案房屋的报批人进行初始登记，且被告黄俊良也在转让方家庭成员一栏签字确认，故被告黄俊良系本案适格被告。三被告关于本案名为立改套房屋买卖实为对人口数进行买卖的辩称意见缺乏事实依据，不予支持。原告变更后的诉讼请求合法有据，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，判决：确认原告林彩华与被告黄梅玲、金小花、黄俊良于2010年5月31日签订的《立改套转让协议书》有效。案件受理费80元（预收6900元），减半收取40元，由被告黄梅玲、金小花、黄俊良共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，证明前黄村党支部和村委会向城东街道申请购买浙江百佳药业有限公司六十亩地左右工业用地用于村民的住房安置，即立改套安置。该申请明确表示该村同意五项条款，其中包括同意符合立改套的村民按有关政策规定报批，村里不对外出售；2、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，证明城东街道就前黄村党支部和村委会的申请向温岭市人民政府报批；3、温岭市人民政府办公室文件处理单（2009）收文1298号，证明温岭市人民政府原则上同意申请方案；4、《关于城东街道前黄村有关历史遗留问题协调会议纪要》，证明会议纪要强调严格遵守立改套政策及相关规定，制定分配政策，拆除全部应拆老屋，不未批先建，不对外出售；5、《关于建立城东街道前黄村“村民公寓式住宅建设”工作领导小组的通知》、《关于建立城东街道村民公寓式住宅试点工作领导小组的通知》，证明城东街道成立相应领导机构；6、温岭市建设用地审查意见表，证明涉案土地系划拨土地，专项用于前黄村村民公寓式住宅公寓项目；7、建设工程规划许可证，证明涉案土地系专项用于村民公寓式住宅项目建设；8、温岭市人民政府城东街道办事上文件城东办（2013）45号，证明涉案房屋系前黄村村民拆迁安置房屋，享受安置房屋须以拆除老屋，收回宅基地为前提。上述证据均来源于前黄村委会复印所得，并加盖了该村委会的公章。 被上诉人质证对上述证据的“三性”均有异议，上述证据仅能证明获取房屋的过程。 本院认为，上诉人提供的证据1、2、3、4、5、8均系村、街道、温岭市人民政府的相关文件，均非认定合同效力的法律、行政法规的效力性强制性规定；且上诉人提供的证据除证据1有村委会的盖章外，其他证据均无原件可以核对，故本院对上诉人二审提供的证据均不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2010年5月31日签订的《立改套转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审确认为合法有效于法有据。针对上诉人的上诉理由，本院分析认定如下：一、根据《立改套转让协议书》的内容，被上诉人支付相应的对价取得上诉人相应的房产，该协议书载明的按人计算转让金属于对转让款的计算方式，故该协议书实质上系权利和义务的转让，并非上诉人所称的人口数买卖。二、从现有证据看，并无证据证明双方当事人存在串通的情形，且即使双方当事人约定的价款低于市场价的60%，也属于双方当事人对自身权利的自由处分，并未损害国家和集体利益。三、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该条款涉及的审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但并不影响房屋买卖合同的效力。因此，上述法条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。四、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该条款规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。至于上诉人上诉的其他理由，宅基地是否收回、是否属于拆迁安置、案涉协议是否可以履行、是否违反政府禁止转让的规定等，均不影响合同效力的认定。本案系确认《立改套转让协议书》的效力，车库价款是否单独计算，与本案合同效力的确认无关，故本院对此不予审查。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人黄梅玲、金小花、黄俊良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年七月二十日 代书记员 严 凌 -10-