广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9571号上诉人（原审第三人）：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托诉讼代理人：许一峰、肖昕，分别为广东南国德赛律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：谭振光，男，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黎醒开，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭秀英，与谭振光为父女关系。被上诉人（原审被告）：四通集团（广州）房地产开发公司，住所地：广东省广州市海珠区。负责人：郭浩。原审第三人：广州银行股份有限公司淘金支行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行），住所地：广东省广州市越秀区。负责人：张志梅，行长。委托诉讼代理人：周立，该行职员。原审第三人：广州金融控股集团有限公司（原广州国际控股集团有限公司），住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：李舫金，董事长。委托诉讼代理人：黄乔辛、李仕华，均为该公司员工。第三人：广东理程贸易发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：谭林。委托诉讼代理人：潘小婕、胡秀秀，均为公司职员。上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（以下简称嘉兴企业）因与被上诉人谭振光、四通集团（广州）房地产开发公司（以下简称四通公司）、原审第三人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称广州银行）、广州金融控股集团有限公司（以下简称金融公司）、第三人广东理程贸易发展有限公司（以下简称理程公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。嘉兴企业委托代理人许一峰、谭振光委托代理人黎醒开、广州银行委托代理人周立、金融公司委托代理人黄乔辛、李仕华、理程公司委托代理人潘小婕、胡秀秀到庭参加诉讼，四通公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。嘉兴企业上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回谭振光第一项诉讼请求；3.谭振光承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对查明事实内容部分断章取义，导致认定内容错误，严重损害第三人的合法权益。依据一审认定内容，在已生效的(2011)越法民二重字第1号民事判决书中法院认定部分“抵押物的具体范围无法最终确定，故本案不对抵押物作出处理”，广州中院作出的(2013)穗中法金民终字第1118号民事判决书的认定部分同样以“虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物范围依现有证据并无法最终确定”为由，暂不对广州银行在本案享有的合法有效的抵押权作出处理。一审法院同样确认广州银行对抵押物已办理抵押备案登记，且涉案抵押属于抵押登记范围内的房屋。以上查明事实确认广州银行对抵押物的抵押权已通过房管部门进行备案，该备案即具有对抗第三人的物权公示效力，抵押权范围也已经依据抵押备案登记进行确定，上述生效判决的内容所指向的无法最终确定仅指抵押房产的实际地址暂无法确定，而不是抵押房产的登记以及数量无法确定。二、一审法院认定嘉兴企业“也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房”存在明显错误，导致一审判决有误。依据上述第一点内容得知，涉案抵押物已办理抵押备案登记，房管部门于2000年9月28日出具《广州市房地产抵押备案证明书》记载确认，抵押备案登记字号为：穗抵备字(2000)10152号登记在案，该抵押登记是通过房管部门进行确认的具有公示登记效力的备案手续。即，房管部门已对涉案房屋的权属以及登记瑕疵完成了审查后才办理的抵押备案登记，而依据《物权法》第一百八十条以及第一百八十七条，且嘉兴企业作为新的债权受让方，在审查债权基本情况以及该债权抵押登记情况时，理应以房管部门抵押登记备案作为审查的唯一依据，而一审法院错误认定嘉兴企业具有“知道或应当知道”的主观认定是对嘉兴企业权益的极大侵害，这一认定明显与现行审判的举证责任不相符，与现行法律规定不相符，更与一般日常认知不相符。如果谭振光认定嘉兴企业具有应当知道的可能，理应在庭审中举证证明，否则，谭振光应当承担举证不能的后果。三、一审法院适用法律存在明显错误。一审法院错误适用《合同法》关于合同效力、合同履行以及违约责任的相关规定作出不公判决，本案无论从案由以及各方当事人庭审陈述的事实、房管部门的回函以及已生效的多份判决书查明事实以及认定内容来看，均应属于物权权益纠纷，而不是属于合同之债纠纷，依据案情，应当适用物权法的相关规定(包括但不限于第一百八十条以及第一百八十七条的法律规定)作出公正公平合法的判决，判令驳回一审谭振光的第一项诉讼请求。四、一审法院认定内容部分与查明事实部分前后矛盾，导致一审判决有误。一审法院判决查明事实以及认定部分均确认涉案抵押权仍登记在广州银行股份有限公司淘金支行(原广州市商业银行股份有限公司淘金支行)名下，嘉兴企业作为新的债权人承接了抵押房产对应的抵押担保的债权，依据合同嘉兴企业与广州金融控股集团有限公司(原广州国际控股集团有限公司)之间债权转让合同的约定以及《物权法》的相关规定，主债权转让的，抵押权随之转让。但依据现状，抵押登记人为广州银行淘金支行，如果存在需要办理涂销抵押手续的，依据房管局的规定，应当由登记的抵押人以及产权人进行办理，不存在一审法院所判定的嘉兴企业的“共同义务”。综上所述，一审法院在认定事实不清，适用法律错误的情况下，作出严重损害嘉兴企业的一审判决。谭振光二审辩称：同意一审判决。广州银行、金融公司、理程公司二审均没有答辩意见。四通公司经本院公告传唤，二审未到庭、未提交书面的意见。谭振光于2018年8月9日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.在本判决生效后五日内四通公司与广州银行、嘉兴企业共同到房管部门办理涂销广州市海珠区上坑直街24号901、902房的抵押登记；2.四通公司在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助谭振光办理广州市海珠区上坑直街24号901、902房的产权过户和登记手续；3.四通公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：据1995年10月31日的房地产证记载，海珠区前进路草芳上坑直20号房屋的权属人为谭振光，房屋占有份额为全部，建基面积20.38平方米，总建筑面积84.08平方米；备注处盖有房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证，并盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章。1997年1月6日，四通公司（甲方）与谭振光（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区前进路草芳上坑直20号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积84.08平方米；甲方将自有的座落在海珠区前进路原地段新建大楼第九层楼、位置南向一套，北向一套的自有房屋，建筑面积为94.49平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者对比，相差了8.41平方米，乙方根据有关规定以不作价一平方米的标准计算，付给甲方0元；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；安置谭振光、谭伟强居住；等。广州市房地产管理局鉴证意见：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房屋所有权证：穗房地字第××号；该协议于1997年1月7日经广州市房地产管理局备案。2000年3月30日，谭振光与四通公司签订了《基立大厦楼宇交接书》，载明谭振光于签订当日接受了基立大厦二梯婷立阁九层01、02室。另查，谭振光就涉案房屋曾向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2009年12月28日作出（2004）东法执外异字第1902-9号执行裁定书，该院经审查认为，现有证据足以证明广州市海珠区前进路上坑直街24号（即基立大厦2梯）901房、902房是拆迁补偿给谭振光的房产，且该拆迁补偿发生在抵押之前；谭振光对上述房产享有的权利理应受到法律保护；其据此所提的异议，理由成立，故裁定中止对广州市海珠区前进路上坑直街24号（即基立大厦2梯）901房、902房的执行。上述执行裁定书查明如下事实:广州市商业银行股份有限公司淘金支行诉广州保税区日惠国际贸易有限公司（以下简称为日惠公司）、刘文斌、李红兵、四通集团（广州）房地产开发公司借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，该院作出的（2003）东法民二初字第648号民事判决书已发生法律效力，该民事判决判令日惠公司不履行判决时，广州银行则可以从折价或者拍卖、变卖四通公司名下的位于广州市海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房的房屋所得价款中优先受偿；所得价款超过债权数额的部分归四通公司所有。据广州市国土局房管局于2000年9月28日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字（2000）10152号登记在案；抵押权人为广州市商业银行股份有限公司淘金支行；抵押人为四通公司；抵押房产为海珠区前进路以北基立道小学以南基立大厦；抵押期限3年2000年9月18日至2003年9月16日,商品房预售许可证编号980211，抵押范围第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房；备注随文注销（99）穗押备字10392号抵押登记；上述房产曾于2003年8月19日被广州市中级人民法院查封，于2004年6月3日被该院第一轮候查封。2009年4月16日，申请执行人广州市商业银行股份有限公司淘金支行向该院申请续封，并明确抵押房屋为前进路以北基立道小学以南基立大厦1梯2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，2梯2，4-9楼01-04房，3楼01-03房。2009年4月21日，该院以(2004)东法执字第1902号申恢1号协助执行通知书继续查封了上述房产。异议审查过程中，案外人区宽就其主张提供了四通公司于1996年12月31日出具的收上坑直街22号业主区宽购房款3600元的收据。广州市公安局海珠区分局素社派出所书面确认：经核实，1999年四通（广州）房地产公司在我所辖区内新建商住楼一幢，当时自编号为“基立大厦1号梯、2号梯”的地址，经公安机关审批的门牌应为“上坑直街26号、24号”。再查，在（2003）东法民二初字第648号民事判决书发生效力之后，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法监民再字第67号民事裁定书撤销（2003）东法民二初字第648号民事判决书，发回广州市越秀区人民法院重审。广州市越秀区人民法院于2012年10月16日作出（2011）越法民二重字第1号民事判决书，该判决书认为抵押物的具体范围无法最终确定，故该案中不对抵押物作出处理，广州银行可待广州市国土资源和房屋管理局处理完毕基立大厦涉案房产的权属问题之后，再对剩余抵押房产提出优先受偿权的主张。广州银行不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决书，该判决书认为拆迁户与四通公司签订的拆迁协议成立于1996-1997年间，业经广州市房地产管理局鉴证备案，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，涉及房屋回迁业主的拆迁补偿协议发生于该案《人民币借款抵押合同》签订及抵押登记手续办理之前，拆迁补偿协议已经履行，回迁业主也办理了回迁入住手续，而广州市国土资源和房屋管理局亦已为其中的14套房产的回迁业主涂销抵押登记办理了房地产权证，涉案房屋回迁业主的产权问题正处于逐步甄别确认过程中，虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物的范围依现有证据并无法最终确定，广州银行要求对涉案房屋行使优先受偿权，原审法院暂不处理并无不当。另，一审法院就涉案房屋的情况向广州市国土资源和规划委员会核查，该委出具穗规划资源协查〔2019〕128号《关于（2018）粤0105民初11718、11719号〈协助调查函〉的复函》，载明：基立大厦的用地单位为四通集团（广州）房地产开发公司，地块已办理稳字44256号国土证，项目经穗规验证字（2000）第177号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记；暂无海珠区上坑直街26号（基立大厦1栋）501房，海珠区上坑直街24号（基立大厦2栋）901、902房的查封、预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；1999年，四通公司以1999穗押备字10392号案办理“基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房”的在建工程抵押，抵押权人为广州市商业银行淘金支行，抵押双方确认抵押部位的平面图详见附件1，上述房屋于2000年以2000穗押备字10512号案办理涂销抵押再抵押，抵押权人不变，目前暂无涂销抵押信息；经比对测字S4713号查丈原图（附件2、3，该测绘成果未被利用于首次登记，仅供参考），501房、901、902房位于2000穗押备字10512号案的抵押范围内；等。谭振光为证明其主张，提供了如下证据：涉案房屋2019年1-3月的物业管理费发票，拟证明涉案房屋的现址为广州市海珠区前进路上坑直街24号901、902房，该屋由谭振光使用。众原审第三人质证表示：对上述证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明涉案房屋由谭振光使用。广州银行为证明其主张，提供了如下证据：2014年11月22日刊登在南方日报的资产转让暨催收公告，拟证明广州银行将标的债权转让给金融公司。谭振光质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。金融公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2014年11月4日广州银行股份有限公司与金融公司签订的《确认书》，对广州银行股份有限公司转让标的债权给金融公司进行确认；2、广州银行剥离2001年前历史债权包，证明经广州市广州公证处公证，附债权资产转让标的明细，包括对广州保税区日惠国际贸易公司的债权；3、2014年11月22日登在南方日报的资产转让债权公告；4、（2016）广金控清字21号金融公司与嘉兴企业签订的《债权资产包转让合同》；5、2017年4月28日刊登在羊城晚报的资产转让的债权公告。谭振光质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。一审诉讼中，谭振光确认基立大厦1梯婷立阁九层01、02房即是海珠区上坑直街24号901、902房。一审法院认为，谭振光与四通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家有关法律法规的规定，是合法有效的协议，对双方均具有约束力，双方均应按协议切实履行自己的义务。谭振光与四通公司之间关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订和备案登记均先于四通公司和广州银行所办理的抵押登记，谭振光依拆迁协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，谭振光已把自有房屋交付给四通公司，该抵押权不得对抗谭振光。四通公司明知已把涉案房屋用作补偿拆迁谭振光房屋的用途，却把该房屋作为抵押物设定抵押，导致谭振光无法取得该房屋的所有权。对此，四通公司应承担责任。广州银行对涉案房屋设定抵押权，是为了担保债务的清偿，其应对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理，但广州银行对涉案房屋为回迁房却没有履行谨慎审查的义务。后广州银行将债权转让给金融公司，金融公司再将债权转让给嘉兴企业。嘉兴企业作为债权受让人，亦不能对抗谭振光作为拆迁户的权利，且债权受让时涉案房屋已存在多次诉讼，嘉兴企业也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房。嘉兴企业不同意涂销抵押登记的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。现抵押权仍登记在广州银行名下，故广州银行负有涂销抵押的义务。因此，四通公司和广州银行、嘉兴企业负有涂销涉案房屋所设定的抵押权的义务，为谭振光办理该房屋的所有权证清除障碍。现谭振光要求四通公司和广州银行、嘉兴企业涂销位于广州市海珠区上坑直街24号901、902房上的抵押登记，四通公司协助办理该房屋的产权过户和登记手续，合法有理，一审法院予以支持。因四通公司未能按照拆迁协议约定为谭振光办理产权过户和登记的手续，故本案受理费应由被告负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年6月25日作出判决如下：一、被告四通集团（广州）房地产开发公司和第三人广州银行股份有限公司淘金支行、嘉兴东润熙越投资管理合伙企业在本判决生效之日起五日内，共同到房管部门办理涂销广州市海珠区前进路上坑直街24号901、902房的抵押手续；二、被告在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助原告谭振光办理上述房屋的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，理程公司以案件处理结果与该司有利害关系，申请参加诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对嘉兴企业的上诉请求及谭振光、广州银行、金融公司、理程公司的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，1997年1月7日，四通公司与谭振光签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，经广州市城市房屋拆迁管理办公室备案。此后，四通公司已依约将涉案回迁房屋交付谭振光使用，而现涉案房屋未办理转移登记并非谭振光的过错。故，上述协议大部分已履行，谭振光应对涉案回迁房屋享有准物权权益。四通公司虽将涉案房屋抵押给广州银行，但该抵押于上述拆迁补偿协议书签订及备案之后，谭振光对涉案房屋享有的准物权权利应优先于广州银行享有的抵押权。广州银行将其对四通公司享有的债权转让给金融公司，金融公司再将债权转让给嘉兴企业，嘉兴公司再将债权转让给理程公司。嘉兴企业作为债权受让人亦不具有对抗谭振光作为拆迁户的权利。现涉案房屋的抵押权仍登记在广州银行名下，故四通公司与广州银行作为原设立抵押权的主体负有涂销抵押的义务，此后受让广州银行债权的受让人均应承担协助义务。为此，谭振光要求四通公司和广州银行、嘉兴企业涂销位于广州市海珠区上坑直街24号901、902房上的抵押登记，四通公司协助办理该房屋的产权过户和登记手续，合法有理，一审法院予以支持并无不当。二审诉讼中，理程公司作为新受让主体申请参加诉讼，符合法律规定，本院予以准许，该司作为新受让债权主体的义务与嘉兴企业应承担义务相同。综上所述，上诉人嘉兴企业的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年七月二十一日书记员  颜旭怀徐毅敏