浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1652号 原告：朱婉芳，女，1974年10月20日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市。 委托诉讼代理人：张依依，浙江金元律师事务所律师。 被告：李军飞，男，1971年5月20日出生，汉族，住金华市，现住金华市。 被告：吴跃飞，女，1970年3月11日出生，汉族，住金华市，现住金华市。 原告朱婉芳与被告李军飞、吴跃飞合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、6月9日公开开庭进行了审理。原告朱婉芳及其委托代理人张依依、被告李军飞到庭参加诉讼；被告吴跃飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱婉芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认登记在被告李军飞名下位于金华市（产权号码：浙（2020）金华市不动产权第0024004号）不动产归原告所有；2、判令二被告对上述不动产协助原告办理过户手续；3、请求判令二被告立即向原告支付30万元违约金；4、判令二被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告变更诉请：撤回诉讼请求第3项。事实和理由：二被告系夫妻，原系金华市多湖街道横塘沿社区横东街村民，因其房屋被拆迁，打算将其安置的110平方的房屋转让。2013年4月27日，原告与二被告签订《借款协议》。约定由原告借款给被告100万元，但实际约定是65万元，实际交付也是65万元，借款的目的是原告购买被告即将分到的110平方的房屋。2016年4月27日，原告参与房屋摇号，摇到金都美地20幢2单元1202室。原告要求被告交付房屋钥匙，但是被告李军飞要求原告加价5万元才同意将钥匙交付给原告，2017年1月24日，原告同意补偿被告5万元。双方签订补充协议，约定：位于金都美的20幢2单元1202室房屋归原告所有，原告于2013年4月27日支付给被告100万元转化为购房款，原告再向被告补偿5万元款项，房屋达到过户条件被告无条件配合过户，如被告违约应承担30万元违约金等内容。2017年2月20日，被告向原告交付20幢2单元1202室房屋的钥匙及感应器箱子，同年，原告对房屋进行装修并入住。2020年4月28日被告李军飞告知原告房屋已达过户条件，但原告需再支付30万元才同意过户。 为证明上述事实，原告朱婉芳向本院提交了以下证据： 1、原、被告身份证、二被告结婚证复印件各一份，证明原、被告双方诉讼主体资格。 2、借款协议一份，证明2013年4月27日，原被告约定被告向原告借款100万元，该款项主要用于购买被告110平方米左右拆迁安置房，双方对权利义务进行约定的事实。 3、补充协议一份，证明2017年1月4日原、被告签订补充协议，被告同意将金东区金都美地20幢2单元1202室转让给原告，2013年4月27日原告交付给被告的100万元借款转化为购房款，双方房款已经结清，被告违约应承担30万元违约金等内容的事实。 4、借条、银行流水各一份，证明二被告在2013年4月27日收到原告100万元款项的事实。 5、电费缴纳证明、管道燃气安装工单、燃气缴费清单、华数业务受理登记表、发票各一份，证明涉案房屋已于2017年交付给原告，该房屋在2017年已由原告实际占有并使用的事实。 6、不动产权属查询结果单一份，证明位于金华市不动产于2020年4月20日登记在被告李军飞名下的事实；2020年5月6日房屋未被查封，被告有能力过户的事实。 7、通话录音、光盘各二份，证明被告在2013年就收到原告购房款；被告在2017年已将钥匙交付给原告，其知道原告已装修并居住的事实；现被告违约要原告加20万款项才同意过户的事实。 8、（2020）浙0703民初1652号案件受理通知书、裁定书各一份，证明本案已申请财产保全的事实。 9、银行流水一份，证明被告后续向原告借款的事实。 10、申请证人薛某、王某出庭作证，证明合同价款为65万及购房事实经过。 证人薛某到庭陈述如下证人证言：其与原告朱婉芳系邻居，原告通过薛某认识了王某，在王某的促成下，原、被告在薛某办公室协商以65万元购买涉案房屋，中介费5万元。款是通过薛某账户转给被告李军飞。当时汇款是100万元，其中30万元用于走账。当时房子还在挖地基，为了促成交易，也为了原告放心，协议中约定价款100万元。 证人王某到庭陈述如下证人证言：其与被告李军飞同村，得知李军飞手头紧，要卖房子。其又通过薛某认识原告朱婉芳，就促成原、被告买卖涉案房屋。房屋的实际购房款为65万元，在薛某办公室双方签订协议，李军飞把35万元打还给其父王冬荣，由其打还给薛某30万元，其在中间赚取了中介费。借款协议约定100万元是为了买受人放心。后作为见证人王某在2013年4月27日的借款协议上签字。 被告李军飞辩称，1、在2013年4月27日，其经人介绍与原告签署了借款100万元的借款协议，钱由薛某打入其工行卡，实际转入其卡内是65万元，是有一笔35万元汇入王冬荣账户，王冬荣是王某的父亲。当初写借条是一个形式，其只收到65万元，原告却用100万元的借条与我打官司。2、当时双方签订的是借款协议不是买卖协议，均依照借款和借条的形式订立，没有签订买卖合同及协议，也未经过第三方公证。 为证明其辩称事实，被告李军飞向本院提交1、工商银行流水单复印件一份，证明有35万元转给王冬荣，王冬荣是见证人王某父亲的事实。2、申请本院调取的王冬荣尾数3222工商银行2013年4月27日的转账明细一份，证实王冬荣当天流水情况。 被告吴跃飞未作答辩，亦未向本院提交证据。 经庭审质证，本院对双方提交的证据认证如下： 对原告朱婉芳提供的证据，被告李军飞对原告提交的证据均无异议，但提出证据4中银行流水第一笔钱汇入后即有35万元转入王东荣账户，李军飞实际收到65万元；对原告提供证人薛某、王某的证言被告李军飞认为中间35万元为什么打到王冬荣的账号，对事情的经过基本无异议。本院认为，原告提供有证据均能证明本案的事实，且符合证据的三性，本院均予以确认，但对《借款协议》的落款时间结合证人证言和打款凭证应确定为2013年4月27日。 对被告李军飞提交的证据，原告朱婉芳对证据1、2均提出其不认识王冬荣。本院认为，被告李军飞提交的证据均能证明本案的事实，且符合证据的三性，本院均予以确认。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及本院认证，本院认定事实如下：被告李军飞、吴跃飞（甲方）与朱婉芳（乙方）、见证人王某于2013年4月27日签订《借款协议》，约定：一、甲方系金东区多湖镇横塘沿社区居民，其因房屋拆迁即将分到四套房屋。今甲方向乙借到人民币壹佰万元，甲方愿意金华市金东区多湖镇横塘沿社区安置房110平方米左右房屋（实际面积以分配房屋实测面积为准，甲方不承担面积上下浮动的责任，如超出面积需乙方另外补差价）一套出售给乙方，该部分借款直接转为购房款，购房款金额就是本协议借款金额，双方都无需找补款项。本协议借款由乙方汇入甲方全体共有人指定的下列账号：开户行：中国工商银行账号持有人：李军飞账号：62×××32。二、由于该房目前尚未建成，且尚未确定房号，如房屋建成后通过摇号确定具体房号的，甲方应当于摇号之日2天前通知乙方参加摇号，甲方无条件同意将该房屋的房产证书、土地证书直接办理到乙方名下（根据国家对于安置房的相关政策规定办理），所有相关费用由乙方承担。甲方应当确保该房屋的土地系出让土地。如果因为该安置房的交付时间早晚，甲方不承担违约任何责任。三、该借款协议（附借条）与甲方的安置房买卖协议挂钩，届时，乙方不能既够得甲方安置房，又单独以借款名义（附借条）起诉甲方，如有此事发生，算乙方违约。五、甲乙双方不得单方终止、解除合同。六、到村里交付安置房时，甲方要无条件配合乙方办理相关手续，甲方承担安置房造价（不包括地下或地上车位），其他所有相关费用由乙方承担，房子交付成功，借款协议作废；若单方反悔（即未配合乙方将房屋转让到乙方名下），则甲方应当立即向乙方归还借款，并从借款日起，按月息贰分向乙方支付利息。此行为导致双方诉讼，乙方的律师代理费、诉讼费以及因此产生的费用由甲方承担。七、乙方在房子交付时或者交付之前，不论届时房价的高低与否（或其他因素）不得反悔，反之，甲方可以不用归还乙方的借款，由乙方承担。届时，借款协议作废。双方同时约定本协议自各方签字之日起生效。借款协议签订后，被告李军飞、吴跃飞出具借条一份，载明：今向朱婉芳借到人民币壹佰万元，如甲方配合乙方将110平方安置房过户到乙方名下，本借款直接转化为购房款，甲方无需归还本借款，反之，甲方应向乙方归还借款并向乙方支付月息贰分利息（从出借之日开始计算利息）。款由薛某的工行账号汇入。协议签订当日，原告朱婉芳通过薛某账户（62×××80）向被告李军飞（62×××32）汇入75万元，当日被告李军飞汇入见证人王某父亲王冬荣账号（62×××22）35万元，随后又从王冬荣账号（62×××22）汇入薛某（62×××80）30万元，后又从薛某（62×××80）汇入李军飞（62×××32）25万元，当日被告李军飞共收到款65万元。 2016年4月27日，原告朱婉芳按照原、被告双方约定在金东区横塘沿安置房屋“金都美地”抽中了20幢2单元1202室房屋。数月后由原告朱婉芳领取了该房的钥匙。 2017年1月24日，被告李军飞、吴跃飞（甲方）与原告朱婉芳（乙方）签订《补充协议》一份，约定：一、2016年5月份，乙方在金东区横塘沿房屋安置抽签中，以甲方的名义抽中金都美地20幢2单元1202室房屋，现甲方将该房屋转让给乙方，乙方已在2013年4月27日出借给甲方的100万元借款转化为购房款（甲方已在2013年4月27日收到该100万元款项，房款已结清），从签订本协议之日起该房屋归乙方所有。因该房屋需要补交楼层费、物业维修基金费等费用，由乙方再向甲方补偿5万元款项，于2017年1月24日支付甲方2万元，其余3万元款项在房屋过户到乙方名下后再支付。二、房屋达到过户条件时，甲方需无条件配合乙方办理过户等相关手续。甲方不接乙方电话，或者信件寄送到甲方在本协议中确认的地址甲方拒收、未按约定时间办理过户手续等情形都视为甲方违约。三、甲方在2017年2月25日前需向乙方支付房屋钥匙及相应的感应器箱子及分配房屋时每套新房分到的所有材料。如甲方未向乙方交付房屋钥匙等材料的，视为甲方根本违约。乙方无需向甲方支付5万元补偿金，甲方已收到的2万元补偿必须立即向乙方返还，甲方已缴纳的楼层费、维修基金等费用无权向乙方再主张。四、甲方违约，乙方有权单方解除本协议，如果解除本协议，甲方需立即向乙方归还100万元借款及按月利息2分从2013年4月27日计算至实际履行之日的利息和2万元补偿金；乙方同意继续履行本协议的，确认金都美地20幢2单元1202室房屋归其所有的，甲方应向乙方承担30万元违约金。《补充协议》签订后，被告李军飞收到原告现金二万元正，同时在《补充协议》出具收条一份。同年，原告朱婉芳对该房进行了装饰且办理了“数字电视”和“管道煤气”，并已入住。 2018年6月11日原告朱婉芳支付被告李军飞现金6000元，被告李军飞出具收条一张，载明：本人李军飞收到朱婉芳房屋补偿款现金陆千元整（6000），另外剩余的贰万肆仟元在房子过户时付清。 另查明，被告李军飞、吴跃飞于2015年10月9日登记离婚。涉案房屋于2020年4月20日登记在被告李军飞名下，产权证号：浙（2020）金华市不动产权第0024004号。另，原告朱婉芳在本案审理中于2020年7月8日向本院交纳了现金24000元。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的《借款协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为一：原、被告之间为借款关系还是房屋买卖关系。从原、被告双方签订的《借款协议》、《补充协议》内容看，虽为借款协议，但其协议内容反映出的是房屋买卖关系，《借款协议》约定“金华市金东区多湖镇横塘沿社区安置房110平方米左右房屋一套出售给乙方，购房款金额就是本协议借款金额”和《补充协议》约定“以甲方的名义抽中金都美地20幢2单元1202室房屋，现甲方将该房屋转让给乙方，乙方已在2013年4月27日出借给甲方的100万元借款转化为购房款，从签订本协议之日起该房屋归乙方所有”，由此可见，原、被告双方虽签订的是借款协议，其实质为房屋买卖合同；其二，原告将房款交付给被告后，被告按照《补充协议》中约定“甲方向乙方支付房屋钥匙及相应的感应器箱子及分配房屋时每套新房分到的所有材料”交付，且原告对本案诉争的房屋已经进行了装饰并已入住，说明原告对此房屋已实际占有并使用；三、从本案的庭审质证的证据、证人证言、原、被告的陈述内容可以认定原告朱婉芳与被告李军飞具有房屋买卖的意思表示，原、被告之间并无借贷关系，借条也是为了配合协议书形成，其目的是为避免合同无效和当事人的违约。综上，本院认为原、被告之间存在房屋买卖关系。本案的争议焦点为二：购房款总额是65万元还是100万元。从双方举证的证据看，2013年4月27日《借款协议》签订后，被告收到了他人为原告代转的购房款实际为65万元，被告收到房款后未提出异议，而且按照协议履行了部分义务，且2017年1月24日签订的《补充协议》中约定已在2013年4月27日收到该100万元款项，房款已结清。本院认为，虽双方约定的房款为100万元，实际双方在合同签订的当日给付了65万元，且双方均予以认可，《补充协议》中原、被告双方对房款再次约定补偿5万元：于2017年1月24日支付甲方2万元，其余3万元款项在房屋过户到乙方名下后再支付，而此约定也是双方真实意思表示，本院予以支持。而且根据日常交易习惯，也的确存在着买受人怕出卖人反悔而在合同中多写购房款金额的情况，证人王某的证言也证实“金都美地”的交易中存有虚高价格的情形，本院认为双方对房价70万元在当时无异议，应予以认可。原告已按照合同约定向被告支付了购房款67.6万元，余款2.4万元在本院审时已向法院交纳。综上，本院认为，原、被告之间的购房关系存在，双方的购房款价为70万元，涉案房屋于2020年4月20日登记在被告李军飞名下，期间被告李军飞、吴跃飞已经登记离婚，系为被告李军飞的财产，根据合同约定被告李军飞应协助原告履行过户手续，原告诉请基本合理，本院予以支持；但对被告吴跃飞的诉请与查明的事实不符，本院不予支持。被告李军飞的辩解与本案的事实相悖，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原、被告于2013年4月27日签订的《借款协议》、《补充协议》有效。 二、被告李军飞于本判决生效之日起十日内协助原告朱婉芳办理坐落于金华市［权证号码：浙（2020）金华市不动产权第0024004号］的不动产变更登记手续。 三、驳回原告朱婉芳的其他诉讼请求。 案件受理费8250元（已减半收取），保全费3020元，共计11270元，由原告朱婉芳负担5150元，被告李军飞负担6120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  李 微 二〇二〇年七月十四日 代书记员  汪土姣