浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2027号 上诉人（原审被告）：戴群立，男，1982年3月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市砀山县，现住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：陈旭丽，金华市金东区真理法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：曹旭东，金华市金东区真理法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈永刚，男，1974年6月5日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。 被上诉人（原审被告）：覃香，女，1993年3月5日出生，汉族，户籍地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张军浩，浙江泽鉴律师事务所律师。 上诉人戴群立为与被上诉人陈永刚、覃香房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 戴群立上诉请求：1、撤销一审判决，判令覃香对陈永刚承担定金的返还责任；2、一、二审诉讼费均由陈永刚、覃香承担。事实与理由：一、一审法院对事实认定有误，涉案《房屋买卖居间合同》对上诉人未产生法律效力，该合同是受托人覃香违背上诉人真实意思的情况下签订，上诉人不应承担合同义务，由此所引起的返还义务应由覃香承担。理由：1、一审法院仅对覃香以上诉人的名义进行“卖房”代理活动进行了认定，进而判定《房屋买卖居间合同》有效，判决上诉人应承担合同义务，明显过于草率。覃香所提供的《授权委托书》仅能片面证明“覃香是戴群立的受托人”，但在签订该委托书之前，上诉人曾与覃香所在的金华市恒远房地产经纪有限公司工商城分公司（以下简称恒远公司）签订过委托代理协议，之所以会再次出具《授权委托书》，完全是基于“覃香是金华市恒远房地产经纪有限公司工商城分公司的经纪人”的信赖，而不是基于覃香是其他房产中介或是金华谦和房产中介有限公司（以下简称谦和公司）的经纪人。否则，上诉人于2019年10月1日与恒远公司签订的《金华透明售房网独家代理协议》毫无意义。2、一审法院对覃香究竟是以“恒远房产中介”经纪人的身份，还是以“谦和房产中介”经纪人的身份进行代理活动，并未进行审查，其是否存在“滥用代理权”、“事后有无得到追认”等事实问题进一步审查。甲方是上诉人，乙方是恒远公司，而覃香仅作为具体经办人在合同上签字，故其只能以“恒远房产中介”名义为上诉人从事卖房代理活动，收取一定比例的佣金。上诉人在给覃香出具《授权委托书》时不知道其是以“谦和房产中介”的名义进行的代理活动，对佣金无故提高，更是不知情。该《授权委托书》在上诉人来看，与原代理协议意思一致，只是为了方便覃香更好的从事代理活动。所以只要覃香以后的代理活动都是以恒远公司的名义进行，那上诉人就负有相应义务。该授权的对象身份是特定，就恒远公司，而非覃香个人，虽然代理活动具体由覃香实施，但合同却仍应以恒远公司的名义签订。覃香利用甚至滥用恒远公司授予的代理权，在未经公司授权的情况下，擅自以上诉人的名义，以未获代理权的谦和公司的名义与陈永刚签订《房屋买卖居间合同》，是一种代理权滥用的行为，且在合同订立后未及时向上诉人披露，更未将“定金收条”的照片发送给上诉人，以致上诉人无从发现并行使追认权，故覃香存在严重过错，且“4万元佣金”一直未得到戴群立的同意，该合同对上诉人未发生法律效力，故由此引起的法律后果应由覃香、谦和公司承担。3、覃香违反代理协议的约定，以谦和公司的名义促成本案房产交易，以获取更高额的报酬，严重损害了上诉人的合法权益。覃香的代理行为违背了诚信原则，丧失了继续代理的权利基础，委托代理关系应予终止。另，《授权委托书》无授权期限的约定，是无效委托，而覃香所做的进一步代理活动，自然归属无效，而一审法院却认定覃香对签订涉案《房屋买卖居间合同》享有委托代理权，亦是违背了诚信原则。二、一审法院基于对覃香是“有权代理”的错误事实认定，导致法律适用错误。覃香在代理活动中存在“超越代理权、滥用代理权”的行为，所签订的《房屋买卖居间合同》在上诉人事后立即否认，不予追认的情况下，并未对上诉人产生法律效力。为此，上诉人还特意跑了金华一趟，明确表示不同意以“4万元价格”支付佣金，上诉人也是苦于无法得知买房人的联系方式，无法正确行使自己的权利，才会出现今天局面。另，在一审判决未生效时，覃香便迫不及待地从谦和公司替上诉人退还定金。覃香完全不是一个“代理人”的角色，而是成了出卖人的角色，其明知上诉人不可能同意“4万元佣金”的情况下，还进行无权代理，从谦和公司退回了1万元的定金。所以，不得不令人怀疑，覃香与谦和公司之间存在“恶意串通”，且为了达到更为可观的经济目的，违背委托初衷，以严重损害上诉人的合法权益为手段，促成交易，事后明知交易未成功，却仍违规收取佣金。综上，本案房屋买卖合同成立的前提是戴群立与覃香或是谦和公司之间存有委托代理关系，现因委托代理关系涉及佣金问题产生巨大争议，导致委托代理基础信赖关系破裂，由此产生的合同，未经戴群立追认，对戴群立未发生法律效力。 陈永刚辩称：其看到戴群立向覃香出具了《授权委托书》，才签订了购房协议，戴群立在一审中也承认是和覃香有合同，《房屋买卖居间合同》具有法律效力，戴群立已构成事实上的违约，应当向被上诉人承担违约责任。 覃香辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，理由如下：一、覃香在代理权限范围内实施代理行为直接对委托人产生效力。2019年10月1日，戴群立和覃香所在的恒远公司签订了《金华市透明售房网独家代理协议》，协议第七条约定恒远公司可自行销售或通过第三方销售涉案房屋。因此，戴群立对必须只能通过恒远公司进行房屋买卖合同的签订的理解不正确。另，覃香作为恒远公司的员工，在经办人处有签名，在戴群立委托恒远公司后，恒远公司具体和戴群立联系的人也是覃香。2019年12月12日，戴群立授权覃香为涉案房屋可代为签订买卖合同及相关协议，可以代为收取定金。戴群立对《授权委托书》的真实性无异议，故覃香不存在戴群立所述的越权代理、滥用代理权或者事后有无得到追认的情形。二、覃香自始至终都是在恒远公司工作，不存在戴群立所称的覃香为其他房产公司中介人员的事情，恒远公司在代理销售涉案房屋后，身为经纪人的覃香全力通过各种渠道推广，从未以其他公司的名义和戴群立沟通，也从未以谦和公司的名义进行代理，陈永刚是通过谦和公司知道涉案房产的出售事宜，并最终确定买卖此套房屋，故《房屋买卖合同》中的居间方为谦和公司，覃香也为戴群立争取到了戴群立可以接受的价格，不存在覃香和谦和公司互相串通的行为。三、中介费用约定清晰，不存在约定不明的情形。在2019年11月24日的聊天记录中，戴群立明确表示涉案房屋的售房价格为自己净拿165万元即可。2019年12月12日，戴群立在向覃香出具《授权委托书》时，也是知晓自己能取得的房款金额为165万元，但依然进行了授权，故而不存在中介费未谈妥的情形。后续戴群立又以自己当时处于醉酒状态要求毁约，但这不能构成毁约的法定理由。综上，覃香接受戴群立的委托，在授权范围内以戴群立的名义签订房屋买卖合同，系几方当事人的真实意思表示，且不违法法律规定，应为有效，现戴群立违约，而覃香仅为代理人，不应承担违约责任， 陈永刚向一审法院起诉请求：1.判令戴群立和覃香返还双倍定金共计10万元；2.本案诉讼费由戴群立和覃香承担。 一审法院认定事实：戴群立在中介公司挂牌出售其所有的位于李渔路心怡家园房产。覃香为其办理该出售事宜。2019年12月12日，覃香通过微信和电话向戴群立告知此信息，并将合同内容发给戴群立，告知转让价为169万元以及付款方式，戴群立表示同意并按覃香要求将《授权委托书》发给覃香，授权覃香以其名义与居间人、购买方签订买卖合同。随后覃香以卖方代理人身份与陈永刚及金华谦和房地产中介有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定戴群立将涉案房产转让给陈永刚，总价169万元，在签订本合同当日，陈永刚支付定金5万元，连同卖方的房屋所有权证在办理过户前交由中介方保管。卖方同意将该5万元作为物业交割保证金由中介方保管，待买卖双方物业交割完毕由中介方一次性归还卖方。首付款80万元买方于2019年12月30日前支付，支付首付款当天办理产权变更手续，尾款89万元亦于2019年12月30日前付清。买卖双方任何一方不按期办理付款手续、过户手续、房屋交验手续或不提供文件、资料、证件等致使合同无法按期履行的，每迟延一日，应按房价总额的千分之三向另一方支付违约金，迟延超过15日，另一方有权解除合同。当天，陈永刚交纳定金5万元，由覃香出具定金收条，定金收条载明违约责任：如买方中途悔约，不得向卖方索还定金，卖方中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还给买方，另给付买方定金额的违约金，同时违约方并承担双方应支付的中介费。中介公司出具了保管定金凭据。事后，戴群立认为合同签订转让价169万元，自己净拿165万元，覃香收取的佣金过高，遂与覃香一方产生矛盾，并因此拒绝履行与陈永刚的买卖合同。上述事实，有陈永刚提供的房屋买卖合同、定金收条、短信记录、微信聊天记录，覃香提供的授权委托书、其与戴群立的微信聊天记录及当事人的当庭陈述在卷佐证。微信聊天记录及当事人的当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。戴群立向覃香出具授权委托书，覃香在委托授权范围内以戴群立名义与陈永刚及中介方谦和公司签订房屋买卖合同，该买卖合同系合同当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律强制性规定，合同合法有效。戴群立作为房产的转让方，受该合同的约束。陈永刚在签订合同后按约支付定金5万元，覃香出具定金收条应认定陈永刚已向戴群立支付定金，定金由居间方保管系戴群立与居间方的委托保管合同关系，不能因此否定戴群立交纳定金的事实。戴群立与覃香系委托合同关系，其与覃香因委托合同的费用问题产生争议，不能因此影响其与戴群立的合同履行。戴群立因其与覃香之间产生争议而拒绝履行其与陈永刚之间签订的买卖合同，构成对戴群立的根本违约。戴群立迟延履行合同主要义务至今已超过15天，符合合同约定的解除条件。陈永刚在解除合同的基础上要求戴群立双倍返还定金，予以支持。覃香系戴群立的代理人，而非买卖合同的当事一方，陈永刚要求覃香承担双倍返还定金的责任缺乏事实及法律依据，依法不予支持。戴群立与覃香之间的争议不属于本案审理范围，双方应另行处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：一、由戴群立返还陈永刚双倍定金10万元。二、驳回陈永刚其余诉讼请求。案件受理费1150元，由戴群立负担。 本案二审中，戴群立为证明其诉称主张，向本院提交了以下证据： 1、《金华透明售房网独家代理协议》及恒远公司的企业信息打印件（源于国家企业信息公示系统）各一份，拟证明上诉人与恒远公司（覃香作为分公司的负责人）于2019年10月1日签订协议，并约定房屋总价170万元，佣金按1个点收取，多出部分归戴群立所有。 2、谦和公司的企业信息打印件一份（来源于国家企业信息公示系统），拟证明上诉人出具授权委托书时，未具体写明交易金额，且不知是谦和公司进行的居间行为，《授权委托书》是无效的。 3、火车往返行程打印件2页（来源于同程旅行网），拟证明上诉人因不同意覃香单方擅自提高佣金，不同意覃香所签订的合同，于2019年12月20日从老家安徽特意赶来金华解约，但终因未与陈永刚联系上，无奈于12月22日返回老家。 4、微信聊天记录2张，拟证明在一审判决的上诉期内，覃香更是充当出卖人的角色，并代上诉人退回定金，更加证实了其具有恶意损害上诉人合法权益的意图，以达到自己收到高额中介费的目的，覃香未尽到受托人应尽的义务，违反了“诚信原则”，故受托所签订的合同并未对上诉人产生法律效力。 5、录音资料光盘1个及录音摘录5份，拟证明：①覃香与谦和公司约定的佣金比例，与向上诉人提出的多要收取的佣金并不一致，存在覃香故意与其他中介合作以达到多向上诉人收取佣金的非法目的，严重损害了委托人的合法权益，故在此情况下，覃香所作出的代理行为在未经追认的情况下不对上诉人产生法律效力。②上诉人在覃香代签卖房合同后，已明确向覃香表明过不同意佣金按2%收取，故合同中关于对卖方佣金“按约定”的写法，无论对上诉人还是陈永刚都具有一定的欺骗性，覃香的行为已经超出代理权限，甚至是滥用代理权。③在上诉人的强烈要求下，覃香同意自己出面与陈永刚解除合同，但事后并未按承诺解除合同。④覃香在明知上诉人不同意按2%收取佣金比例的情况下，仍擅自将定金退回，并扣下2%的佣金。 6、民事起诉状、受理案件通知书各一份，拟证明就《居间合同》的法律效力问题，上诉人已经向婺城区人民法院提起诉讼，请求中止本案审理。 陈永刚对戴群立提交的证据发表如下质证意见：证据1至6是戴群立与覃香之间的关系，与其没有关系。 针对上述证据，覃香发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，中介费用的佣金分两部分，一部分是恒远公司的佣金，还有一部分是通过其他中介销售该房屋的佣金，不存在根据合同约定只有1%的佣金情况。对证据2的真实性无异议，但对证明目的有异议。覃香是通过微信、电话再三和戴群立确认后确认了房屋价格和佣金的金额，戴群立确认后才出具了《授权委托书》给覃香，让覃香代为签订房屋买卖合同，收取定金，另覃香从未以谦和房产中介的身份进行代理活动，一直是以恒远公司的名义在为戴群立房屋进行销售，故该证据无法达到上诉人的证明目的。对证据3的真实性、关联性和合法性均有异议。关于证据4，定金是在本案一审后谦和公司表示房屋买卖合同已签订且生效，应按合同约定支付佣金。对证据5的录音真实性、关联性和合法性均有异议。佣金是在覃香和戴群立签订房屋买卖合同之前已经商定，之后才进行了房屋交易，不存在上诉人所说的情形存在。戴群立向覃香说明不同意佣金金额，是在已经委托覃香签订房屋买卖合同之后，并不存在是否追认的问题。涉案两份合同均是合法有效，戴群立应当支付相应的佣金。对证据6的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。本案审理不需以其他案件为前提，本案不应中止审理本案。另，上诉人提供的证据1到6，均可以看出其授权覃香的整个案件事实，上诉人所述均不符合事实。 本院经审查认为，证据1与本案二审的争议焦点无关联性，故对该证据不予采信；关于证据2，戴群立就该证据提出的主张与本案一、二审查明的事实不符，不能就此证明戴群立向覃香出具的《授权委托书》是无效；证据3、4、5均与本案的争议焦点不存在直接关联性，故本院对上述证据的证明力均不予确认。关于证据6，从审查情况看，涉案《房产买卖中介合同》应系各方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效，故本院对戴群立就该证据请求本院中止审理的请求不予支持。 陈永刚和覃香二审中均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据各方的诉辩，本案二审争议焦点在于覃香以戴群立代理人的身份与买方陈永刚、居间方谦和公司签订的《房产买卖中介合同》是否构成对戴群立的有权代理，该合同是否对戴群立发生法律效力。经查，上述《房产买卖中介合同》签订日，覃香通过微信和电话向戴群立告知有人愿意以169万元价格购买涉案房屋，戴群立表示同意，并按覃香的要求出具《授权委托书》一份，该《授权委托书》记载委托人为戴群立，受托人为覃香，内容为：“受托人欲通过居间人将位于李渔路2239号心怡家园2幢3-601室的房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人办理本授权委托约定的事宜，受托人拥有下列授权：1、受托人有权以委托人的名义与居间人、购买方就买卖事宜进行洽商、签署居间以及相关协议，履行居间及相关协议；2、受托人有权以委托人的名义签署买卖合同及相关协议；3、授权人有权以委托人名义收取定金……”，因此，应当认为，戴群立委托覃香办理涉案房屋出售事宜清楚，授权覃香签订涉案房屋买卖合同的意思表示明确，对于覃香和陈永刚买卖涉案房屋的情况是知情和认可的，陈永刚也有足够的理由相信覃香的代理人身份，覃香符合有权代理的法律要件。另，即使案外人谦和公司参与了涉案房屋出售的居间行为，但也不能就此证明覃香超出戴群立的授权范围实施民事法律行为，故本院对戴群立就此提出相关辩称均不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，即：代理人在授权范围内实施的代理行为的法律效果直接归属于被代理人，即使代理行为违法，也不发生代理人对相对人的违约责任，故覃香与陈永刚签订的《房屋买卖居间合同》对被代理人戴群立发生法律效力，应由戴群立承担相关的合同责任。现戴群立因与覃香之间的居间费纠纷拒绝履行上述合同，构成根本违约，一审法院认定在解除合同的基础上，依据合同约定判令戴群立向陈永刚承担双倍返还定金的违约责任，并无不妥，本院予以确认。另，戴群立与覃香之间的居间合同纠纷，双方可以另行解决。 综上所述，戴群立提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人戴群立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年七月二十四日 代书记员  祝赫敏