江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终483号上诉人（原审原告、反诉被告）：新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司，住所地新余市中山路388号暨阳欧雅城二期2栋，统一社会信用代码91360502343265860F。法定代表人：陈群，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛伟，江西君越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：尚龙顺，男，1963年6月1日生，汉族，住新余市。上诉人新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司与上诉人尚龙顺房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司（下称暨阳公司）的委托诉讼代理人毛伟，上诉人尚龙顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。暨阳公司上诉请求：1.改判一审部分判决，增加尚龙顺支付从2019年7月26日至2019年10月25日欠付租金43020元，增加支付从2019年5月1日至2019年10月31日欠缴物业费8604元、能耗费28680元，并以未付租金80304元为基数，按年利率6%计算逾期付款利息，支付自2019年11月1日至本息清偿完毕之日止；2.本案一、二审诉讼费由尚龙顺承担。事实和理由：一、暨阳公司从未断过尚龙顺的电源，系尚龙顺自己未缴纳电费，电力公司中断其电力供应，一审判决认定暨阳公司断掉尚龙顺电源，事实认定错误。二、尚龙顺经营状况的好坏与其履行缴纳房租、物业费、能耗费等相关房屋租赁合同义务无关联，不能以其经营不善而认为合同目的无法实现合同予以解除。三、因尚龙顺欠费时间过长，暨阳公司在2019年12月向其张贴房屋解除公告，要其限期支付欠费并搬离承租商铺，尚龙顺不同意，要求退还履约保证金及赔偿装修损失才肯搬离，房屋租赁合同因双方未达成一致导致尚未解除，尚龙顺应当承担2020年1月1日前所欠房租、物业费、能耗费，并承担违约损失。尚龙顺辩称，暨阳公司虚假宣传，没有大名牌进驻。装修完后，消防过检要全部封闭餐饮，暨阳公司承诺要求商家垫付之后从房租里面扣除两个月，2018年12月份第二期扣除了一个月，按照程序来2019年1-4月要扣除房租，该期间欠房租38680元，每平方米10元的能耗费，一直没有承认过。我方一直要求解除合同，但对方不同意。尚龙顺上诉请求：1.撤销一审判决，并改判尚龙顺不承担能源费，暨阳公司赔偿尚龙顺经济损失7万元（即上诉金额为108240元）；2.一、二审诉讼费及其他费用均由暨阳公司承担。事实和理由：一审判决以无充足证据证明损失是由暨阳公司的原因所致属事实认定错误。尚龙顺提交的证人证言、涉案商场的宣传手册都足以证明暨阳公司存在虚假宣传、扰乱经营的行为，导致尚龙顺及其他商户无法经营。尚龙顺主张7万元损失，只是其中一部分，实际花费的装修费用有几十万元，不管是从因果关系来说，还是导致合同解除的原因来说，暨阳公司都应当对尚龙顺的损失承担相应的责任，至少应当考虑暨阳公司的行为对尚龙顺的影响，即使不能支持7万元，也应酌定暨阳公司承担部分。一审判决认为暨阳公司关于案涉商场的宣传为要约邀请属于事实认定错误，尚龙顺提交的案涉商场开业宣传册，明确载明已经引进了大润发、中影国际影城等知名商场、影院等休闲娱乐场所。该宣传明确、具体，对合同订立有重大影响，应当视为要约，是合同组成部分。结合暨阳公司陈述上述娱乐场所均没有引进的事实，足以认定暨阳公司虚假宣传，旨在诱骗商户入驻，存在欺诈行为。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。暨阳公司辩称，一审尚龙顺提交证据复印件真实性存疑，实际上尚龙顺所做的是虚假陈述。本案为房屋租赁合同纠纷，尚龙顺承租商铺进行经营活动是商业行为，既然商业行为就一定存在盈亏，尚龙顺做生意之前，就要考虑到投资的风险。综上，请求驳回尚龙顺的全部上诉主张。暨阳公司向一审法院起诉请求：1.判令尚龙顺向暨阳公司归还租赁物；2.判令尚龙顺向暨阳公司支付从2018年7月29日暂算至2019年10月28日的欠缴租金96040元、物业费15774元、能耗费59750元，合计171564元；3.判令尚龙顺从2019年7月29日起以171564元为基数，按年利率6%向暨阳公司支付至全部债务清偿完毕之日止的违约利息；4.本案诉讼费、保全费、保全保险费由尚龙顺承担。尚龙顺向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利、义务于2019年4月终止；2.判令暨阳公司向尚龙顺退还履约保证金人民币30000元；3.判令暨阳公司赔偿尚龙顺损失暂计70000元；4.本诉及反诉诉讼费、评估鉴定费等由暨阳公司承担。一审法院认定事实：2017年5月13日，暨阳公司与尚龙顺签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，约定尚龙顺承租暨阳公司位于新余市中山路上亿广场（暨阳大厦）第三层面积为478平方米的多间商铺，租期五年，商铺租金及管理费每三个月43020元，前四年每年免租六个月租金，且每年第一个月、第六个月分两次支付，第五年不免租，每三个月支付一次；物业费每月每平方米3元，能耗费按尚龙顺计租面积占该层面积比例分摊（实际按10元/平方米标准收取），物业费、能耗费每月一付。合同签署当日，尚龙顺向暨阳公司支付人民币30000元作为合同履约保证金。合同还对租赁房屋的交还、违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，暨阳公司于2017年5月13日将涉案商铺交付尚龙顺，2018年1月25日开始计收租金，截至2019年10月31日，尚龙顺支付租金至2018年10月25日共76040元（其中2018年7月26日至2018年10月25日期间尚有10000元未支付），支付物业费至2018年12月31日共15774元，支付能耗费至2018年8月31日共33460元，余额经暨阳公司多次催缴均未支付。为维护暨阳公司权益，特向法院起诉，提出前列诉请。另查明，因尚龙顺欠付相关费用，暨阳公司自2019年4月初停止向尚龙顺供电，尚龙顺于2019年4月6日将店铺关闭未再经营。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。暨阳公司与尚龙顺签订《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，双方应恪守约定。关于暨阳公司要求尚龙顺返还租赁物，尚龙顺反诉要求解除《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利义务2019年4月终止的诉请，一审法院认为，暨阳公司与尚龙顺签订合同前，暨阳公司为出租商铺所做的广告宣传，应属于要约邀请，广告宣传内容不应视为合同内容，但一审法院对尚龙顺入驻后经营状况不佳，无法缴纳房租、物业费、能耗费，暨阳公司因此切断电源，致使尚龙顺无法正常经营等情况综合判断，至2019年4月，双方合同目的已无法实现，故一审法院对尚龙顺反诉要求解除《暨阳上亿广场商铺租赁合同》，双方权利义务2019年4月终止，暨阳公司要求尚龙顺返还租赁物的诉请予以支持。对暨阳公司要求尚龙顺支付欠缴租金96040元的诉请，一审法院认为，尚龙顺因客源问题，经营难以为继，遂自2018年7月开始欠缴租金，至2019年4月合同解除，尚龙顺应支付租金53020元（即10000元+43020元=53020元，且根据合同约定，2019年4月26日至2019年7月25日为免租期），故一审法院对暨阳公司该诉请予以部分支持。对暨阳公司要求尚龙顺支付欠缴物业费15774元的诉请，一审法院认为，至2019年4月合同解除，尚龙顺应支付物业费5736元（即1434元×4个月=5736元），故对暨阳公司该诉请予以部分支持。对暨阳公司要求尚龙顺支付能耗费59750元的诉请，尚龙顺认为能耗费的计算应以合同约定的按尚龙顺计租面积占该层面积比例分摊，一审法院认为，虽然合同约定能耗费按尚龙顺计租面积占该层面积比例分摊，但尚龙顺已按10元/平方米的标准进行了多次缴付，应视为对该标准的认可，因此，截至2019年4月合同解除，尚龙顺应支付能耗费38240元（即4780元×8个月=38240元），故一审法院对暨阳公司该诉请予以部分支持。对暨阳公司要求尚龙顺从2019年7月29日起以171564元为基数，按年利率6%向暨阳公司支付至全部债务清偿完毕之日止的违约利息的诉请，一审法院认为，双方在合同中未对逾期付款约定违约金条款，故一审法院对暨阳公司该诉请不予支持。对尚龙顺要求暨阳公司退还履约保证金人民币30000元的反诉诉请，一审法院认为，尚龙顺缴纳的合同履约保证金可依据合同约定冲抵其欠付的各项费用。对尚龙顺要求暨阳公司赔偿装修损失70000元的反诉诉请，一审法院认为，尚龙顺入驻后经营困难系由多方面因素造成，尚龙顺无充足证明该后果系由暨阳公司造成，故一审法院对尚龙顺该反诉诉请不予支持。综上，尚龙顺应承担的费用为66996元（即53020元+5736元+38240元-30000元=66996元），依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除暨阳公司、尚龙顺签订的《暨阳上亿广场商铺租赁合同》；二、尚龙顺应于本判决生效之日起十日内向暨阳公司归还租赁物；三、尚龙顺应于本判决生效之日起十日内向暨阳公司支付房屋租金、物业费、能耗费合计66996元；四、驳回暨阳公司的其他诉讼请求；五、驳回尚龙顺其他诉讼请求。本诉案件受理费1866元，保全费1470元，合计3336元，暨阳公司承担2034元，尚龙顺承担1302元；反诉案件受理费1150元，由尚龙顺承担。二审期间，暨阳公司为支持其上诉请求，向本院提交了一组证据即《还款承诺书》及《约定还款申明》，拟证明：尚龙顺称我方切断电源导致其无法经营属虚假陈述，真正原因是尚龙顺一直欠付水电、物业费、能耗费所导致的。尚龙顺质证称，真实性没有异议，与暨阳公司也协商好了充3000元抵5000元，协商好多次，但暨阳公司把所有商户电源关闭，暨阳公司称电力公司切断电源是虚假的。本院认为，上述证据的真实性可以确定，能够印证一审认定的尚龙顺欠付暨阳公司物业费、能耗费等事实，本院予以采信，但上述证据不能反映尚龙顺拖欠电费的问题，同时主张款项的为案涉商场的物业公司，而非电力公司，不能反映电源切断是电力公司所为，不能达到否认电源为暨阳公司切断的证明目的。尚龙顺二审期间未向本院提交新的证据。经审理查明，暨阳公司的招商广告中，配有中影●国际影城、好声音KTV等知名品牌的宣传广告，但上述单位并未入驻。2019年4月6日，暨阳公司授意物业公司对尚龙顺经营的案涉租赁商铺锁门。二审查明的其他事实和一审查明事实一致。本院认为，根据诉辩双方当事人所发表的意见，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的租金应当计算至何时为止，尚龙顺欠付的租金、物业费、能耗费金额为多少？2.尚龙顺要求暨阳公司赔偿其装修损失7万元是否依法有据？就上述争议焦点，本院分别评述如下：关于焦点一，按照已查明事实，案涉租赁商铺在2019年4月2日就因断电而停止经营，4月6日，则被暨阳公司授意物业公司予以了锁门，因此，一审判决认定双方权利义务已于2019年4月终止，从而就租金、物业费、能耗费的计算亦截止于双方权利义务终止之时，符合本案客观事实，且依法有据，本院予以认可。暨阳公司要求租金、物业费、能耗费计算至2019年10月31日的主张，依法无据，本院不予支持。至于尚龙顺主张能耗费不应按照每平方米10元计算，本院认为，从一审查明事实及一审庭审证人陈述来看，可以确定，每平方米10元计算能耗费是得到双方认可，且双方此前也是按此金额履行的，尚龙顺的上述主张与事实不符，本院不予支持。故，一审法院判决尚龙顺欠付暨阳公司租金、物业费、能耗费总计96996元，扣除其已付押金3万元，尚龙顺尚欠暨阳公司款项66996元，依法有据，本院予以维持。关于焦点二，暨阳公司的招商广告中，配有中影●国际影城、好声音KTV等知名品牌的宣传广告，但上述单位并未入驻，暨阳公司在招商过程存在部分虚假宣传，其行为有违诚信。尚龙顺将其火锅店最终无法经营的根本原因归咎于此，与事实不符，但暨阳公司的虚假宣传行为，对于尚龙顺投资入驻案涉商场及其后的经营，客观上也会形成一定影响。另，暨阳公司切断尚龙顺承租商铺电源，遂后又授意物业公司关闭尚龙顺的承租店铺，虽然缘起于尚龙顺欠付租金等费用的违约行为，但暨阳公司未经合同约定或法定解除程序，擅自关闭案涉商铺店门的行为，亦存在违约。综合上述情形，鉴于尚龙顺提交的损失证据并不充分，且导致其损失的原因主要是其经营不善和自身的违约行为，故本院酌定暨阳公司赔偿尚龙顺2万元为宜，对尚龙顺超出上述金额的诉请不予支持。综上，暨阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回，尚龙顺的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9003号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9003号民事判决第五项；三、新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向尚龙顺赔偿2万元；四、驳回尚龙顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1866元，保全费1470元，合计3336元（新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司预交），一审反诉案件受理费1150元（尚龙顺预交），二审案件受理费新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司预交1807.6元，尚龙顺预交2464.8元，总计8758.4元，由新余暨阳上亿广场商业经营管理有限公司负担3942.98元，尚龙顺负担4815.42元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年七月九日书记员  钟 卉