江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4534号原告：潘献清，男，1967年6月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王伟，江苏丰亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岳，江苏丰亚律师事务所实习律师。被告：刘四妹，女，1952年6月14日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：王连芳，女，1971年10月23日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两被告共同委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。被告：王冰，男，1974年3月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：翟雪萍，女，1969年9月7日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：张学芹，女，1969年3月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告潘献清与被告刘四妹、王冰、王连芳、翟雪萍、张学芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告潘献清及其委托诉讼代理人王伟、李岳，被告王冰，被告刘四妹、王连芳的共同委托诉讼代理人李云，被告翟雪萍，被告张学芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘献清向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被继承人王某甲于2015年1月24日签订的《房屋买卖协议》及原告与被告王冰于2018年12月7日签订的《协议》；2、判令被告刘四妹、王冰、王连芳以继承王某甲的遗产为限，共同向原告偿还购房款77万元，并赔偿原告房屋增值损失203万元（203万元计算方式：双方的合同于2015年1月24日订立，自原告起诉时该房屋售价约2万/平方米，涉案房屋是140平方米，价值约280万元，减去已支付的房款77万元，剩余203万元是房屋增值部分损失）；3、判令被告王冰另向原告支付违约金60万元；4、判令被告翟雪萍、张学芹对购房款77万元及实际损失203万元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由五被告共同承担。事实和理由：原告与被继承人王某甲于2015年1月24日签订房屋买卖协议一份，约定由王某甲向原告出售南京市栖霞区燕子矶保障房两套（后命名为栖霞区某某新城某某苑X幢XXX室和栖霞区某某新城某某苑X幢XXXX室），面积共140平方米，合同总价款77万元。合同签订后不久王某甲病逝，案涉房屋合同权益经石城公证处公证由被告刘四妹、王冰继承。同时，公证处对于涉案房屋的原权属进行了认定，系王某甲与被告刘四妹共有。原告在得知公证情况后多次与被告刘四妹进行交涉，被告刘四妹表示拒不追认王某甲与原告签订的房屋买卖协议，导致该协议已无法实际履行。原告为维护其合法权益，特提起诉讼要求解除与王某甲签订的房屋买卖协议，各被告偿还购房款及违约金，由担保人翟雪萍、张学芹承担保证责任。请求法院判如所请。被告刘四妹、王连芳辩称：1、原告与王冰、王某甲签订的房屋买卖合同是无效合同，根据物权法九十七条规定，没有经过三分之二的共有人的同意，所以该合同是无效的。2、王某甲没有委托王冰出卖涉案房屋。委托书上的签名不是王某甲本人所签，合同及委托书上的手印即使是王某甲本人所按，也不能证明是王某甲真实意思的表示，因为当时王某甲已经病入膏肓，原告不能证明王某甲按手印时意识是清醒的、具有民事行为能力。3、因该合同是无效合同，被告就无需承担违约责任。原告作为购房人应当知道共有房屋应当由共有权人共同签字才有效，且原告购房时，购房款明显低于市场价格，原告不属于善意第三人，不构成善意取得。王冰与原告之间恶意串通，故意把房价卖低，王冰以此方式套取购房款，因此，王冰与原告存在过错，如果有损失，应当由原告与王冰共同承担。刘四妹和王连芳对合同无效没有任何过错，不需要承担责任。另外，主合同无效，担保合同亦无效；即使担保有效，亦已超过保证期限，故两担保人无需承担保证责任。被告王冰辩称：房屋买卖合同及委托书中“王某甲”的签名均是王冰代签，王某甲的手印，均是王冰拿着王某甲的手按的，当时王某甲已昏迷。对于原告的诉讼请求，王冰不认可，只同意返还原告购房款77万元及相应的利息，利息按年利率6%计算。该房屋买卖合同无效，王冰与原告没有恶意串通，但是原告是有恶意的。当时因为王冰赌博缺钱，才出售的案涉房屋，王冰拿王某甲的手在房屋买卖合同及委托书上按手印的时候，原告在场。被告翟雪萍辩称：翟雪萍只认识王冰，不认识潘献清；张学芹认识潘献清，但不认识王冰。张学芹、翟雪萍分别为潘献清和王冰作担保。其他同被告刘四妹、王连芳的答辩意见，翟雪萍不应承担保证责任。被告张学芹辩称：当时，王冰愿意卖房，潘献清愿意买房，张学芹担保潘献清，翟雪萍担保王冰，各自担保自己认识的人。张学芹和翟雪萍说过，如果潘献清不给购房款，由张学芹给；如果王冰不卖房，由翟雪萍担保。那时张学芹并不认识王冰，为什么要给王冰作担保。其他同被告刘四妹、王连芳的答辩意见，张学芹不应承担保证责任。本院经审理认定事实如下：王某甲与被告刘四妹系夫妻，共生育两个子女，儿子王冰，女儿王连芳。王某甲、刘四妹因集体土地上房屋被拆迁，2013年3月17日，王某甲与栖霞区房屋拆迁安置办公室签订《征地房屋拆迁补偿安置协议》，申购了140平方米拆迁安置房（两套，每套70平方米）。2015年1月24日，王某甲（卖方、甲方）与原告潘献清（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：原告购买王某甲位于栖霞区燕子矶保障房建筑面积140平方米（各70平方米，计两套），成交价人民币77万元，2015年1月24日，乙方支付甲方购房款55万元(现金），甲方在拿到产权证、土地使用证后一个月内为乙方办理过户手续，房屋产权证、土地使用证登记在乙方名下后，乙方支付尾款22万元，定于2016年3月4日前交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋（根据拆迁办通知甲方领房期为限）；在本合同履行过程中，甲方不得无故终止合同，甲方如在合同履行中出现违约情形，甲方应当向乙方支付房屋总价款两倍的违约金；本合同一式三份，甲、乙双方各执一份、担保人一份，自甲乙双方及担保人签订后生效。潘献清、王冰在该协议乙方、甲方处签名按手印，王冰代王某甲在甲方处签名，王某甲在王冰代签的名字上按了手印；翟雪萍、张学芹在担保人处签名并按手印。同日，王某甲出具委托书一份，内容：委托人王某甲，被委托人王冰，本人因年事已高，身体欠佳，办事不方便，委托人位于燕子矶保障房，建筑面积140平方米（各70平方米的两套房子），丘号为335卖给潘献清，特委托儿子王冰全权代理负责该两套房产过户给潘献清的一切房产过户事宜。该委托书中王某甲签名系王冰代签，由王某甲在代签名上按了手印。王某甲因患胃癌曾在江苏省中西医结合医院住院治疗，上述房屋买卖协议及委托书中王某甲的手印，系王某甲在医院病房中所按，后王某甲于2015年2月6日病逝。2016年4月8日，王冰出具收条一张给原告，内容：今收到购买燕子矶保障房丘号为335号建筑面积140平方米各70平方米计两套房款77万元。2016年8月10日，王冰申请办理王某甲遗留合同权益公证，2016年8月16日，南京市石城公证处作出公证书：王某甲遗留有与其配偶刘四妹共有的位于南京市栖霞区.9平方米）、X幢XXX室（面积70.9平方米）房产的合同权益，该购房合同权益属于被继承人王某甲的份额为其遗产，该遗产由配偶刘四妹、女儿王连芳、儿子王冰共同继承，又因刘四妹、王连芳均表示自愿放弃继承王某甲的上述遗产，故上述遗产由儿子王冰继承。2016年8月18日，王冰、刘四妹与南京燕子矶保障房开发有限公司签订了位于栖霞区.9平方米）、X幢XXX室（面积70.9平方米）购房协议书，南京燕子矶保障房开发有限公司于2016年12月15日开具了收取上述两套房屋房款收据。燕子矶保障房开发有限公司于2016年8月将上述房屋交付刘四妹、王冰，刘四妹、王冰未按合同约定将房屋交付原告。2018年12月7日，王冰与潘献清签订《协议》一份，内容：经翟雪萍、张学芹介绍，王冰将山林苑X幢XXX室和XXX室两套房屋卖给潘献清作为住房，两套房总价77万元已付清，王冰收到此房款用于给父亲治病了。几年来，潘献清多次向王冰追要该房，王冰总是以各利理由推托，经再次商定，决定在2018年12月14日将房子过户给潘献清，若过户成功后，潘献清再付8万元现金给王冰，若过不了户，三天后王冰再赔偿180万元给潘献清作为损失费。2019年6月9日，王冰又与案外人周某就山林苑X幢XXX室房屋签订存量房买卖合同，房屋售价为96万元，约定于2019年6月30日前交房。庭审中，王冰、刘四妹陈述与案外人周某签订的房屋买卖合同已解除。目前案涉两套房屋均未领取房屋所有权证，其中一套由刘四妹居住使用，另一套出租给他人。庭审中，被告刘四妹、王冰、王连芳均不同意履行王某甲与原告签订的房屋买卖合同，不愿将案涉房屋过户给原告。庭审中，原告潘献清、被告王冰对翟雪萍、张学芹关于各自担保自己认识的人即翟雪萍担保王冰、张学芹担保潘献清的说法不认可。原告潘献清、被告王冰陈述：翟雪萍、张学芹是为房屋买卖共同作的担保，不存在两担保人各自担保一人的说法。另原告对王冰陈述的“王某甲按手印时已昏迷，是王冰拿着王某甲的手按的”说法不认可。本院调查了王某甲主治医生魏某，询问王某甲作为胃癌晚期病人，当时是否意识清醒，是否具有民事行为能力。魏某表示时间长了记不清了，这种病情是否具有行为能力不清楚。上述事实，有南京市征地房屋拆迁补偿安置协议、购房协议书、南京燕子矶保障房开发有限公司开具的收取房款收据，王某甲与潘献清于2015年1月24日签订的《房屋买卖协议》、王冰与潘献清于2018年12月7日签订的《协议》，王冰出具的收条，石城公证处公证书，王冰与周某签订的《存量房买卖合同》，南京市城镇职工基本医疗保险参保人员恶性肿瘤门诊治疗申请表，本院调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案争议焦点为：1、王某甲与潘献清签订的《房屋买卖协议》是否有效；2、王某甲与潘献清签订的《房屋买卖协议》、王冰与潘献清签订的《协议》应否解除，被告刘四妹、王冰、王连芳是否应承担赔偿责任；3、被告翟雪萍、张学芹是否应承担保证责任。对争议焦点1，本院认为，王某甲与潘献清签订了《房屋买卖协议》，现无证据证明王某甲在签订上述协议时无民事行为能力、协议非其真实意思的表示，故对被告刘四妹、王冰、王连芳抗辩王某甲签订协议时无民事行为能力的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，尽管案涉房屋权益属王某甲与刘四妹共有，王某甲仅享有部分房屋权益，但对照上述法律规定，王某甲与潘献清签订的上述《房屋买卖协议》仍属有效。对争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，王某甲死亡后，王某甲的法定继承人刘四妹、王冰、王连芳明确表示不履行合同，拒绝按约交付案涉房屋，致原告的合同目的无法实现，现原告诉请解除案涉合同，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉合同解除后，王某甲因合同收取的购房款77万元应返还给原告，并赔偿原告相应的损失。现王某甲已死亡，《中华人民共和国继承法》三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，故王某甲所承担的上述责任应由王某甲法定继承人刘四妹、王冰、王连芳在继承的王某甲的遗产范围内承担。原告未举证证明其损失数额，对原告损失的认定本院参照《房屋买卖协议》中违约责任的约定即“甲方如在合同履行中出现违约情形，甲方应当向乙方支付房屋总价款两倍的违约金”，确定原告损失为154万元（77万元×2）。原告主张由被告王冰另支付原告违约金60万元，因原告与王冰签订的《协议》中未约定违约金，仅约定了赔偿损失，现原告因解除合同所造成的损失已获得赔偿，故对原告该诉请不予支持。对争议焦点3，被告翟雪萍、张学芹在案涉合同上签名进行担保，未约定保证责任方式，《中华人民共和国担保法》第十九条规定：当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故翟雪萍、张学芹应承担连带保证责任。因案涉房屋买卖合同系双务合同，故翟雪萍、张学芹担保的系双务合同中双方的所有权利与义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条规定：主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任；第十九条规定：两个以上保证人对同一债务同时或者分别提供保证时，各保证人与债权人没有约定保证份额的，应当认定为连带共同保证。故翟雪萍、张学芹应对被告刘四妹、王冰、王连芳承担的返还购房款77万元、赔偿损失154万元承担共同连带清偿责任。被告翟雪萍、张学芹抗辩各自担保一人，两人对此均未举证证明，故不予采纳。被告翟雪萍、张学芹抗辩已过保证期限，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，主债务尚在履行期间，保证系从债务，故未超过保证期限，对该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告潘献清与被继承人王某甲于2015年1月24日签订的《房屋买卖协议》及原告潘献清与被告王冰于2018年12月7日签订的《协议》。二、被告刘四妹、王冰、王连芳以继承的王某甲的遗产实际价值为限，返还原告潘献清购房款77万元、赔偿原告损失154万元，以上合计231万元，于本判决生效之日起十日内支付。三、被告翟雪萍、张学芹对上述第二项款项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费34000元，减半收取17000元，由原告潘献清负担5450元，被告刘四妹、王冰、王连芳负担11550元；财产保全费5000元，由被告刘四妹、王冰、王连芳负担。16550元由被告刘四妹、王冰、王连芳于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××60），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  杨 燕二〇二〇年七月六日法官助理  王福林书 记 员  陈 庆