湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初7611号原告：湖北金潭建筑工程有限公司，住武汉市汉南区纱帽街纱帽正街。法定代表人：袁天雷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：王佳敏，湖北山河律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：武汉长康妇产医院有限责任公司，住武汉市汉阳区汉阳大道711号。法定代表人：李小琼，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李战全，湖北扶轮律师事务所律师，特别授权代理。原告湖北金潭建筑工程有限公司（以下简称金潭建筑公司）诉被告武汉长康妇产医院有限责任公司（以下简称长康妇产医院公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法普通程序公开开庭进行了审理。原告湖北金潭建筑工程有限公司的委托诉讼代理人聂飞、王佳敏、被告武汉长康妇产医院有限责任公司的委托诉讼代理人李战全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北金潭建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间于2018年7月3日签订《房屋租赁合同》，并责令被告立即从所承租原告的房屋中腾退；二、判令被告向原告支付欠付租金人民币2,945,591.52元（该租金暂计至2019年07月8日，其后2019年07月09日起至腾退之日的租金按每月273,690元继续计算）；三、判令被告向原告支付违约金576,700元（该违约金从2018年08月01日起暂计至2019年08月01日止，其后违约金以316万元为基数按每日万分之五为标准继续计算至全部租金给付之日时止）；四、判令被告承担本案的诉讼费用及原告的律师费。事实与理由：2017年01月24日，原告将其位于武汉市汉阳区汉阳大道711号的1-4层房屋交付给被告用于开展妇产医疗经营，并且由被告委托原告代为进行装饰装修。装修完毕后，被告开始营业并于2017年7月1日起正式计算租金。2018年7月3日原、被告双方签订书面的《房屋租赁合同》，约定租赁面积、租金、租期及违约责任等合同条款。目前，被告已承租近三年时间但仅向原告支付约一年的租金，其承租使用期间一直拖延租金至今未交。期间，虽经原告多次向被告催要，但无果。综上，被告在承租期间未依约支付租金，且拖欠装修费用。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，并给原告造成较大的经济损失。据此，原告为维护自身的合法权益，现依据《民法通则》、《合同法》的有关规定提出诉讼，请求判如所请。被告武汉长康妇产医院有限责任公司辩称：拖欠租金属实，希望继续承租，目前正在筹备租金。原告要求解除不符合合同约定，依据合同约定，原告应书面通知被告方，被告在收到书面通知后10日内仍未支付的，原告可以解除。现在不符合解除条件。合同约定违约金标准过高，明显超过法律规定上限，请求法院依法予以调低。关于原告诉求的律师费，合同内没有约定律师费的条款，对原告的请求不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：位于武汉市汉阳区汉阳大道711号房屋原告湖北金潭建筑工程有限公司单独所有，总层数3层，建筑面积4798.72平方米，登记土地用途为工业用地，房产平面图显示该栋楼系原告湖北金潭建筑工程有限公司汽车维修车间。2016年，被告计划承租上述房屋开办医院，被告于2016年5月13日向原告支付押金人民币200,000元。被告委托原告对上述建筑物中的一层用钢结构隔成两层并改造房间厕所，改造费用由被告承担，原告改造工程于2016年年底完工。原告改造完工后，被告对租赁房屋进行装修后经营武汉长康妇产医院，并于2017年8月16日开始营业。2018年7月3日，原告作为出租人（甲方）与承租人被告（乙方）就上述房屋的租赁事宜补充签订《房屋租赁合同》一份，约定被告长康妇产医院公司承租该房屋开办医院及相关配套项目。租赁房屋使用面积为6421.17平方米。租赁范围为该房屋地上1-3层4530平方米、地下层1266.5平方米、5楼部分房屋266.1平方米及一层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米，起重增加的二楼钢构楼层面积约1510平方米暂未列入租赁面积范围，另外包括全部外墙、部分停车场以及附属庭院区域。租赁用途为开办医院及相关配套项目用途。其中，主要场地作为医院及配套经营使用，部分将开设超市、水果店、礼品店、宿舍、广告牌位、便利店餐厅、地下停车场等。原告承诺第五层如果原告不用不得转租他人，有限租给被告。租赁期限为15年，自2017年6月24日至2032年6月23日止。原告在2017年1月24日将物业交给被告进场，原告同意给予被告装修期5个月，装修期不计租金，从2017年7月1日起开始计算租金（地下室和新建部分租金从2018年8月1日起计租金）。关于租金标准及支付方式，第一、二年租金一年一次付清，第三年起每半年支付一次，下一时段租金应在本时段租金到期前10日支付。双方结合每部分不同的租金标准及计租日将每年具体金额在租金表中列明，租金表中第一年租金为人民币2,730,576元、第二年租金为人民币3,096,227元、第三年租金为人民币3,284,286元、第四年租金为人民币3,284,286元、第五年租金为人民币3,448,500元、第六年租金为人民币3,448,500元。被告在租赁期间向原告支付房屋押金人民币200,000元，被告应在合同签订后5个工作日内支付，原告出具票据，合同终止时双方办完交接手续后15个工作日内原告应将押金无息全额退还被告。被告可对租赁房屋在确保安全的情况下（不得改变房屋固有结构）进行装饰装修，被告的装修方案需书面报原告同意后才能实施，装修费用由被告承担。关于违约责任，被告延迟支付租金的，每延迟一日须向原告支付年租金3‰的违约金，延迟20个工作日以上（含20）时，原告应书面通知被告交租，被告收到书面通知后10日内仍不支付租金的，原告有权书面解除合同。双方协商决定，租赁物业增加的二楼钢结构层面积1510平方米，在租赁期内的使用权归被告，租赁期满后该钢结构楼层由原告无偿收回使用权，产权归原告所有，被告不得以任何理由向原告提出补偿，合同还对双方的权利义务等进行了约定。关于合同中的租赁范围，该房屋登记的为地上1-3层（改造后为四层，二层钢结构部分面积未计租），合同中的面积1266.5平方米地下室、顶层266.1平方米的自建部分（即合同中所述5楼部分）、主体建筑物1层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米未办理规划审批手续。2018年8月6日，武汉长康妇产医院经中华人民共和国卫生部、武汉市卫生和计划生育委员会许可办理了医疗机构执业许可证，有效期限2018年6月7日至2033年6月6日。在租赁期间，被告除2016年5月13日支付押金人民币200,000元外，于2017年1月23日支付租金人民币1,500,000元、3月30日支付租金人民币1,000,000元。因欠付租金，2018年10月12日，原告发函被告表示截止目前，被告欠付原告第一年部分租金人民币230,676元及第二年全年租金3,096,227元，被告的行为严重违约，要求被告收到函件之日起3日内支付。2018年10月13日，被告方的主管运营院长兼股东王超签收该函件。2018年10月25日被告支付原告租金人民币175,000元、2019年1月23日支付租金人民币300,000元，后未再支付任何租金。后原告继续催要租金，被告于2019年6月18日给原告出具承诺书承诺于2019年7月30日前归还欠付的租金否则于次日自动搬走。后被告未能于2019年7月30日前支付欠付的租金，于同年9月25日向原告出具还款计划承诺书一份，承诺于2019年9月25日缴纳房租人民币200,000元、10月5日缴纳房租人民币300,000元、10月25日缴纳房租人民币1,500,000元、剩余租金于2019年12月30日前付清，若不能依据承诺书支付租金等费用，被告无条件腾退承租房屋。后被告仍未能按照还款计划承诺书支付欠付的租金。2019年11月初，被告停止营业，但设施、设备仍在租赁场地内并有留守人员。因房屋租赁事宜，原告诉至本院请求判如所请。本案诉讼中，新冠××疫情期间，武汉市汉阳区新型××防控指挥部从2020年1月30日起征用武汉长康妇产医院作为汉阳区新冠××疑似患者集中隔离点，原告配合被告办理了诉争租赁房屋开门使用。2020年3月24日，武汉市汉阳区新型××防控指挥部解除对武汉长康妇产医院的征用。关于补贴费用，武汉市汉阳区新型××防控指挥部先行支付了被告部分补贴费用人民币500,000元左右，其余部分，现在审批流程中。2020年3月24日，征用结束后，被告继续开门营业至今。但仍未向原告支付欠付的租金等费用。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：位于武汉市汉阳区汉阳大道711号1-3层房屋归原告所有，原告有权进行出租。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示。在该《房屋租赁合同》中租赁的范围包括上述1-3层楼中4530平方米的建筑面积以及未办理规划审批手续的地下室1266.5平方米、顶层建筑266.1平方米、主体建筑物外的新建部分房屋358.57平方米。原、被告双方就上述1-3层楼中的4530平方米的建筑面积的租赁合同关系未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，被告应依约支付租金。双方就上述未办理规划审批手续的建筑面积合计1891.17平方米的租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，该部分租赁关系无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，对于该部分租赁面积，被告仍应按照合同约定的租金标准支付占用费。依据合同约定，被告延迟支付租金超过20个工作日的，经原告书面通知后10日内仍不支付的，原告有权解除合同。本案中，被告共支付原告租金人民币2,975,000元，按照双方合同约定的租金标准，被告自2018年起开始欠付租金，经原告书面催告后，被告未能在收到函件后10日内付清，在被告两次承诺后仍未能支付欠付的租金，原告有权解除双方之间就汉阳大道711号1-3层楼中4530平方米签订的租赁合同，对于双方之间就未经规划审批的建筑面积的租赁合同关系，因该部分租赁合同关系无效，自始不具备合同效力，并无解除的法律基础。合同解除和无效后，被告应从其租赁的房屋中腾退，包括合法登记的产权面积部分和未经规划审批的部分以及增加的钢结构楼层。对于被告欠付的租金及占用费被告应予支付。截止2019年6月30日，被告欠付原告租金及占用费合计人民币2,851,803元，对于2019年7月1日起的租金及占用费，原告主张应按照合同约定的标准每月人民币273,690元计算至实际腾退之日止，本院予以照准，截止2020年6月30日，被告欠付租金及占用费为人民币6,136,083元，扣除被告在原告处的押金人民币200,000元，被告仍欠付原告租金及人民币5,936,083元。对于原告主张的判令被告向原告支付截止2019年8月1日的违约金人民币576,700元，其后违约金以3,160,000元为基数按每日万分之五为标准继续计算至全部租金给付之日时止的诉讼请求，双方合同约定延迟支付租金，每逾期一日支付年租金3‰的违约金，现原告自愿调整，结合双方约定的租金标准、支付时间及被告欠付租金的金额，原告主张截止2019年8月1日的违约金为人民币576,700元本院予以支持，主张之后的违约金以3,160,000元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际支付之日止，本院予以照准。对于被告主张的该标准仍过高的主张本院不予采信。对于原告主张的律师代理费用，原告未提交证据予以支持，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的之规定，判决如下：一、解除原告湖北金潭建筑工程有限公司与被告武汉长康妇产医院有限责任公司就位于武汉市汉阳区汉阳大道711号1-3层房屋中4530平方米建筑面积签订的《房屋租赁合同》；二、被告武汉长康妇产医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内腾退出位于武汉市汉阳区汉阳大道711号1-3层房屋（含增加的钢结构楼层）及其承租使用的地下室1266.5平方米、顶层房屋266.1平方米、一层西边和两南边新建部分房屋358.57平方米；三、被告武汉长康妇产医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告湖北金潭建筑工程有限公司截止2020年6月30日欠付的租金及占用费人民币5,936,083元；四、被告武汉长康妇产医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告湖北金潭建筑工程有限公司自2020年7月1日至被告武汉长康妇产医院有限责任公司实际腾退之日止的租金及占用费，以每月人民币273,690元的标准计算；五、被告武汉长康妇产医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告湖北金潭建筑工程有限公司截止2019年8月1日的违约金人民币576,700元，自2019年8月2日起以人民币3,160,000元为基数，每日万分之五的标准计算违约金至被告武汉长康妇产医院有限责任公司欠付的租金及占用费清偿完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币34,978元，由被告武汉长康妇产医院有限责任公司负担，此款原告湖北金潭建筑工程有限公司已预交，被告武汉长康妇产医院有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告湖北金潭建筑工程有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇二〇年七月十六日法官助理凃晓剑书记员李玥