浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2712号原告：罗月华，女，1966年6月16日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：许斌,浙江舜杰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：厉宝祥，男，1967年1月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区，系原告丈夫。被告：蔡冬波，男，1991年12月15日出生，汉族，住湖北省阳新县。被告：杨通坤，男，1989年10月25日出生，汉族，住湖北省恩施市。原告罗月华与被告蔡冬波、杨通坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月8日公开开庭进行了审理。原告罗月华的委托诉讼代理人许斌、厉宝祥，被告杨通坤到庭参加诉讼。被告蔡冬波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除房屋租赁合同；二、判令两被告支付自2019年11月29日至合同解除日止的租金，暂计算至2020年4月27日租费24000元及自合同解除日起至实际腾退日止的占用费（参照租金）另支付拖欠水电煤576.18元，暂总计24576.18元；三、判令两被告支付违约金4800元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年8月28日签订房屋租赁合同一份，约定原告将坐落于御景华庭10幢2402室房产租赁给被告方使用，租赁期限12个月。现第二期租金到期时，原告多次向被告要求支付，但被告至今未付。综上，为了维护原告的合法权益，诉至法院。被告蔡冬波未到庭，但书面辩称：2019年11月底，被告蔡冬波就和原告解除了房屋租赁合同，并将房屋钥匙交给了原告，因为租期没满一年依据租赁合同第四条，所以原告没有返还押金，双方之间对租赁合同已经解除并无异议，原告本次起诉两被告无事实基础和法律依据。在不影响前述答辩意见的情况下，退一步说，即使原告同被告蔡冬波之间的租赁合同没有解除，自去年腊月29武汉封城疫情期间，被告蔡冬波和代签人杨通坤均系湖北省人，因疫情不可抗力，客观上也不能继续履行该租赁合同，此外结合原告庭审提供的水电费单据也可看出原告非常清楚其与被告蔡冬波之间的租赁合同早已解除，否则原告不可能自行去缴纳水电费。综上，要求法院驳回原告的诉请。被告杨通坤辩称：1、房屋租赁属实，同意解除租赁合同的，但由于租赁期间有不可抗力，且在承租时就已经向原告说明是公司的集团宿舍，后来由于居民排斥，就没有再继续租赁了。2、住在案涉房屋内所有的员工都是湖北籍的，2019年12月25日左右就全部回了湖北，后来由于疫情就无法从湖北回来绍兴复工，后来在5月1日起才复工，才导致了合同无法继续履行。3、关于租金：租赁合同中第四条如果甲方违约押金在未租满12个月的，押金不退，在疫情期间产生的水电煤气费被告同意来承担，另外有12月份使用过的费用，也同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年8月28日，原告罗月华（甲方）与被告蔡冬波（乙方）通过中介（丙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定因乙方蔡冬波需要，甲方现将坐落于御景华庭10幢2402室的房屋出租给乙方使用，租赁期限从2019年8月29日至2020年8月28日止，租期为壹年，房屋租金每月人民币4800元，租金为三个月一付，先付后住，续租租金提前15天支付，逾期不付，甲方有权解除合同。如乙方不付下次租金，那甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品。租赁期内，水电费用均由乙方承担，乙方预付押金4800元整，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还乙方，如乙方租期未满12个月，甲方不退押金。乙方须住满壹年，不能提前解除合同。合同还就其他事项进行了约定。该房屋租赁合同由被告杨通坤代签。合同签订后，被告蔡冬波共向原告支付19200元（其中押金4800元，首付3个月房租14400元），原告亦将涉案房屋交付给被告蔡冬波使用，同时交付钥匙5把，门禁卡1张。另查明，涉案房屋2019年12月至2020年4月共产生水费、电费、燃气费合计576.18元，该费用已由原告支付。以上事实由原告提交的房屋租赁合同1份、水电费及煤气费缴款单及转账记录1组以及当事人的庭审陈述所证实。两被告未向本院提交证据。本院认为，原告罗月华与被告蔡冬波之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。现原告以被告蔡冬波逾期支付租金为由，要求解除双方的租赁关系，于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于本案的起诉状副本于2020年5月15日到达被告蔡冬波处，故本院确认原告与被告蔡冬波之间的租赁关系于2020年5月15日解除。被告蔡冬波辩称其与原告之间的房屋租赁合同已于2019年11月底解除，其已将房屋钥匙交回了原告，但未能举证予以证明，且原告不予认可，故对被告蔡冬波的该项辩称，本院不予采纳。对于原告要求两被告支付拖欠租金及房屋占有使用费的主张，本院认为，根据本院查明的事实，被告蔡冬波仅向原告支付过2019年8月29日至2019年11月28日止的租金合计14400元，故其理应向原告支付2019年11月29日至2020年5月14日止的租金，按照4800元／月的标准计算，本院核定为26560元，同时支付租赁合同关系解除之日（2020年5月15日）起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按每月4800元计算）。被告蔡冬波辩称因疫情之不可抗力导致合同无法继续履行，对此本院认为，鉴于2020年春节期间及之后新冠××疫情蔓延，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为无法预见，符合不可抗力的特征，而被告蔡冬波所在地区作为疫情高风险地区，持续封城2个月左右，客观上导致被告蔡冬波暂时不能使用涉案房屋，结合上述种种情况，基于公平原则，酌情对被告蔡冬波予以减少2个月的租金合计9600元。对于原告要求两被告支付水电煤气费的诉请，本院认为，水电费根据合同约定由被告蔡冬波负担，燃气费用亦发生在租赁期内，故上述费用理应由被告蔡冬波承担。现原告对水电燃气费进行了垫付，并提供了相应的支付凭证，故对于原告要求被告蔡冬波支付上述费用的诉请，本院予以支持。对于原告要求两被告支付的违约金4800元的诉请，本院认为双方虽未约定违约金，但根据合同约定，租期未满12个月，甲方不退押金，故原告将押金4800元作为违约金抵扣并无不当。被告杨通坤虽在房屋租赁合同的乙方签字处签名，但由于合同中已明确涉案房屋系被告蔡冬波需要，且合同中亦明确被告杨通坤系代签，被告蔡冬波亦对此予以认可，故原告要求被告杨通坤承担责任的依据不足，本院不予支持。被告蔡冬波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗月华与被告蔡冬波之间的房屋租赁合同关系于2020年5月15日解除；二、被告蔡冬波于本判决生效之日起三十日内支付原告罗月华2019年11月29日至2020年5月14日的租金16960元及水电燃气费用576.18元，同时支付自2020年5月15日起至实际腾退日止的占有使用费（按每月4800元标准计算）；三、被告蔡冬波在原告罗月华处的租房押金4800元不予退还；四、驳回原告罗月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取267元，由被告蔡冬波负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年七月二十二日书记员  柴静法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。