湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初645号 原告：刘永芳，女。 被告：宜章县城建房地产开发有限公司。 法定代表人：彭锦军，男。 委托诉讼代理人：朱洲平，男。 被告：黄贤昌，男。 被告：李欣，男。 被告黄贤昌、李欣共同委托诉讼代理人：邓李涛。 原告刘永芳与被告宜章县城建房地产开发有限公司（以下简称：宜章城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依被告宜章城建公司申请，追加黄贤昌、李欣为本案被告，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永芳、被告宜章城建公司委托诉讼代理人朱洲平、被告黄贤昌、李欣共同委托诉讼代理人邓李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘永芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理房产登记手续。2、判令被告支付延期交房违约金125651元。3、判令被告支付至2020年3月31日还未办理房产证违约金49724元，后续违约金自2020年4月1日直到办妥房产登记手续之日止。4、判令被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的宜章县红色文化广场项目中的第1幢-1层102号房，合同编号为20150015-102，其中对于总价款、价款支付、房屋交付及违约责任等事项进行了约定。其中合同第十条第一款第三项约定：“出卖人应当在2016年1月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房主体验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”，第十一条第二款第二项约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金”、第十七条第三款、第四款第二项约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。初始登记后550日内办妥买受人房屋所有权证，办好所有权证后180日办好土地使用权证。如因出卖人的责任，使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，至本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之0.3的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定于当日付清了全部购房款，但是被告未按照合同约定于2016年1月31日前将原告购买的房屋交给付原告，未办理房屋所有权证和土地使用证。原告要求交付房屋并赔偿损失。2019年10月16日，经双方协商，被告向原告出具确认书一次性赔偿原告逾期交付损失8万元，同时承诺于2019年11月30日前付清。原告收房后，被告未按承诺的时间支付原告8万元违约损失，至今未为原告办理房屋所有权证和土地使用证。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。现为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 宜章城建公司辩称，一、宜章城建公司不是本案适格的被告，原告起诉宜章城建公司没有任何事实以及法律依据。1、本案所涉的宜章县红色文化广场项目的实际开发及经营人为被告黄贤昌、李欣，而不是宜章城建公司。对于该项目的开发、建设、房屋销售、房款收据等一切事项均为被告黄贤昌、李欣实施，宜章城建公司从未参与，也不知情；2、原告到该项目购买商品房，出卖人实际上是被告黄贤昌、李欣，合同也是由黄贤昌、李欣向原告履行，宜章城建公司自始至终没有参与，也不知情，更没有委托他们去办理这些事项；3、原告的购房款没有支付给宜章城建公司，宜章城建公司没有收取原告任何费用。何来的延期交房和办证的违约金；4、原告提交的证据：延期交房补偿确认书也证明对于延期交房补偿事宜是由被告黄贤昌、李欣与原告之间协商形成的，宜章城建公司既没有参与，不知情。以上事实足以证明宜章城建公司不是本案房屋买卖合同的主体，被告黄贤昌、李欣才是本案合同的主体。二、“宜章县红色文化广场项目商铺交付延期交房补偿确认书”对宜章城建公司不具有任何法律约束力。宜章城建公司既没有参与，也不知情。综上，原告起诉宜章城建公司既无事实证据也无法律依据，应当依法予以驳回。 黄贤昌、李欣辩称：一、原告主张的延期交房违约金计算过高，答辩人认可延期交房，但只延期至2016年11月8日，延期交房的违约金只能计算至2016年11月8日，逾期交房时间共计281天。二、原告主张的逾期办理房产证的违约金计算过高，并且与逾期交房的违约金重复计算。根据《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定，逾期办证的违约金应自最后办证期限的次日即商品房交付820天后起算。综上，请法庭查明事实，作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，刘永芳（买受人）与宜章城建公司（出卖人）签订《宜章县商品房买卖合同》（合同编号20150015-102），刘永芳购买宜章城建公司开发的宜章县红色文化广场项目中第1幢-1层102号房，该房设计用途为商业。合同主要内容如下：第四条：商品房总价款1168029元。第六条：付款方式为一次性付款，于合同签订之日支付。第十条：出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。1．…2．…3．该商品房主体验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件。第十一条第二款：由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金。第十七条：……出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。初始登记后550日内办妥买受人房屋所有权证，办好所有权证后180日办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列1或2项处理：1．买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之0.3的违约金。合同还就其他事项进行了约定。 刘永芳分别于2015年6月3日、7月10日、8月12日三次向宜章城建公司支付房款，宜章城建公司开出三份收据交刘永芳，收据内容分别为：“兹收到刘永芳交来负一层102号房款人民币600000元，POS40万元，…20万元”、“兹收到刘永芳交来负一层102号人民币600000元，POS刷卡一次”、“兹收到刘永芳交来税款18171元，POS刷卡”，收据均加盖宜章城建公司印章。庭审中，刘永芳确认房款共计1168029元已全部付清。 2019年10月16日，黄贤昌、李欣向刘永芳出具《商铺交付延期交房补偿确认书》，主要内容为：“宜章县红色文化广场项目-102门面业主刘永芳，房款总价1194944元，按原《商品房买卖合同》，自2016年2月1日起至房屋竣工验收时2016年11月8日，共计281天，合同约定违约金为已交房款乘以0.08‰，应付延期交房违约金共计26862元，经双方友好协商一次性补偿人民币8万元整。……承诺在2019年11月30日前付清。”黄贤昌、李欣在确认书上签名。 庭审中，刘永芳在对黄贤昌、李欣委托诉讼代理人提供的证据进行质证的过程中称，是在2019年11月4号左右领的钥匙，黄贤昌、李欣委托诉讼代理人表示可能是2019年的下半年。对于《商铺交付延期交房补偿确认书》中8万元的数额，刘永芳表示：“我现在不确认，我当时没有签字，我现在要求按合同万分之0.8计算”。黄贤昌、李欣的委托诉讼代理人称确认书是双方协商一致的。宜章城建公司辩称不是本案适格的被告，本院在询问商品房买卖合同加盖的是其公司印章时，公司委托诉讼代理人表示：“我和城建公司都不清楚”，黄贤昌、李欣的委托诉讼代理人则称：“具体怎么操作的我不知道，但是该我们承担的责任我们会承担”。 另外，刘永芳主张逾期交房违约金计算时间为2016年2月1日至2019年10月31日，未办理房产证违约金计算时间为2016年5月1日计算至2020年3月31日。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。争议的焦点有二，一是逾期交房和办理不动产权证的违约金是否过高，应否减少。二是宜章城建公司是否对违约金承担付款责任。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，出卖人未按照《宜章县商品房买卖合同》的约定于2016年1月31日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，已构成违约，出卖人应当依照合同的约定向买受人支付逾期交房的违约金。1、关于买受人收房时间。黄贤昌、李欣向刘永芳出具《商铺交付延期交房补偿确认书》的时间为2019年10月16日，刘永芳在庭审中确认收房时间为2019年11月4日，黄贤昌、李欣的委托诉讼代理人称可能是2019年下半年，应当认定刘永芳收房时间为2019年11月4日，逾期交房期间自2016年2月1日起至2019年11月4日止，共1373日。2、关于违约金的计算。合同约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金。刘永芳选择继续履行合同，出卖人应当按刘永芳实际交付房款1168029元每日支付万分之0.8的违约金，逾期交房时间共1373天，而刘永芳在庭审中主张逾期交房违约金计算时间自2016年2月1日至2019年10月31日，共计1369天，违约金金额为127922.54元（1168029元×万分之0.8×1369天）。刘永芳请求支付延期交房违约金125651元，低于127922.54元的部分，视为自动放弃。3、黄贤昌、李欣委托诉讼代理人称《商铺交付延期交房补偿确认书》中确认的8万元系双方协商一致的，因出卖人未按《商铺交付延期交房补偿确认书》中承诺的时间支付，刘永芳在庭审中不予确认该数额，本院予以采纳，出卖人应当按实际逾期的时间支付逾期交房违约金。4、黄贤昌、李欣委托诉讼代理人主张延期交房的违约金只能计算至2016年11月8日，但是，所提交的证明、通告、宜章红色文化广场大门钥匙发放登记表、红色文化广场装修登记表、红色文化广场回迁户收房装修入住情况等证据，均不能证明出卖人向刘永芳交付房屋的时间为2016年11月8日，故对于该主张，本院不予确认。 关于焦点二。本案所涉《宜章县商品房买卖合同》中卖方系宜章城建公司，原告交款收据上均加盖其印章，应当认定宜章城建公司为《宜章县商品房买卖合同》当事人，合同地位为卖方。根据合同的相对性，宜章城建公司应当对逾期交房承担违约责任。黄贤昌、李欣的委托诉讼代理人在诉讼中称其会承担应当承担的责任，是对逾期交房责任的自认。故本案逾期交房违约金应当由宜章城建公司、黄贤昌、李欣共同承担。 关于刘永芳要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内完成商品房的初始登记，初始登记后550日内办妥房产证，办妥房产证后180日内办好土地使用权证。刘永芳确认收房时间为2019年11月4日，根据合同约定，截止本案庭审之时，办证时间并未逾期。刘永芳的该项请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告宜章县城建房地产开发有限公司、黄贤昌、李欣在本判决生效后十日内支付原告刘永芳逾期交房违约金125651元。 二、驳回原告刘永芳其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3808元，由被告宜章县城建房地产开发有限公司、黄贤昌、李欣负担2728元，原告刘永芳负担1080元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  刘代全 人民陪审员  邝勇军 人民陪审员  范莉娟 二〇二〇年七月六日 书 记 员  邓雪芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。