青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2020）青0121民初1385号   原告：李建，公民身份号码×××，男，1972年2月11日出生，汉族。   委托诉讼代理人：雷占有，青海雷占有律师事务所律师。   原告：王瑛，公民身份号码×××,女，1972年11月20日出生，汉族。   委托诉讼代理人：雷占有，青海雷占有律师事务所律师。   被告：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码：xxx，住所地：青海省西宁市城东区昆仑东路xxx号。   法定代表人：余建波，该公司董事长。   委托诉讼代理人：李涵宇，该公司董事长助理。   委托诉讼代理人：余海洋，该公司销售经理。   原告李建、王瑛与被告青海居高房地产开发有限公司（以下简称“青海居高公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建、王瑛的委托诉讼代理人雷占有，被告青海居高公司的委托诉讼代理人李涵宇、余海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李建、王瑛向本院提出诉讼请求：1、要求被告青海居高公司支付违约金85,000元；2、本案诉讼费用由被告承担。   事实及理由：2019年1月23日，大通县人民法院立案审理原告李建、王瑛诉被告青海居高公司补偿合同纠纷一案，原、被告于2019年5月23日在法院主持下达成调解协议，并制作了（2019）青0121民初578号民事调解书（以下简称“578号民事调解书”）。该调解书约定“调换的两套房屋由被告青海居高房地产开发有限公司于2019年9月30日交付原告李建、王瑛。”同时，基于被告能在2019年9月30日前还房的前提下，原告与被告于2019年5月23日在庭外又达成协议（以下简称“5.23协议书”）。至起诉时被告仍未履行“578号民事调解书”“5.23协议书”约定的交房义务，构成违约，给原告造成了一定的经济损失。“578号民事调解书”中赔偿的80,000元违约金计算到2018年12月31日止，再次违约并造成的违约损失应从2019年元月1日起算至2020年6月底共18个月，即18个月×5000元=90000元。在此疫情期间原告主动减免一个月违约金，原告实际主张违约金85,000元，请法院支持原告的各项诉讼请求。   被告青海居高公司辩称，上次制作的调解书不能作为本案依据，我们已经支付了调解书中约定的违约金，原告要求换房的要求我们已经满足，而且本公司已经在原来的过渡费上增加了一倍，所以延期交房给原告造成的租金损失及其他损失，我们已经承担了相应的责任，原告不应当再要求被告承担违约金，因此请求法院驳回原告全部的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告青海居高公司对原告李建、王瑛提交的大通回族土族自治县人民法院作出的（2019）青0121民初578号民事调解书，原、被告在本县桥头镇人民政府的见证下达成的协议书、原、被告于2019年5月23日形成的协议书的证明效力均无异议，本庭予以确认并在卷佐证。被告青海居高公司对原告李建、王瑛提交的（2019）青0121民初578号案件的起诉状的证明效力不予认可，认为其和原告在2019年5月23日达成协议时口头约定80,000元违约金是一次性补偿，原告不得另行主张。本院认定如下：该份起诉状载明的是原告的诉讼请求，是其自行制作的，不符合证据的形式要件，也无法单独证明违约金计算至2018年12月31日，故对其证明效力不予认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月20日，原告李建、王瑛与被告青海居高房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称“补偿合同”），其中第二条第（六）项约定“建还时间：安置房于签订合同日算起30个月交付住户”。原、被告于2014年5月21日签订了《大通县安门滩旧城改造还房合同》，还在大通县桥头镇人民政府的见证下签订了一份《协议书》，协议第四条约定“若在2017年8月30日后，甲方（被告青海居高公司）仍不能按期交房，甲方给乙方（原告李建、王瑛）按超期每月每户5,000元进行补偿”。后因被告延期交房，原告于2019年1月23日起诉至本院，要求1.判决解除原、被告之间的房屋建还合同；2.判决被告赔偿被拆除房屋135㎡的损失407,700元；3.要求被告支付违约金167,480元；4.本案诉讼费用由被告承担。在本院主持下，双方于2019年5月23日达成调解协议，协议内容为“一、被告青海居高房地产开发有限公司根据原告李建、王瑛的要求，将双方签订的《大通县安门滩旧城改造还房合同》第二条中约定的3号楼，第1单元，第16、21、22层，第3、4、4号，面积均为87.81平方米的三套房源调换成房号为4-1271号（××楼房）、4-1281号（4号楼1单元28层1号房），面积均为136.3平方米的两套房源，若上述房源实际面积超出原告的建还面积（270平方米），原告按照合同约定向被告补差价。上述两套房屋由被告青海居高房地产开发有限公司于2019年9月30日交付原告李建、王瑛；二、被告青海居高房地产开发有限公司向原告李建、王瑛支付80,000元违约金，分别于2019年6月30日前支付30,000元，2019年7月30日前支付30,000元，2019年9月30日前支付20,000；三、案件受理费9,552元减半收取4,776元由原告李建、王瑛负担2,388元，被告青海居高房地产开发有限公司负担2,388元”。时至2019年9月30日，被告按照调解协议的约定向原告支付了80,000元违约金，但是未能按时交付房屋。现原告再次起诉至法院，要求被告支付逾期交房的违约金85,000元。   本案争议的焦点是：被告青海居高公司是否存在违约行为，应否再次向原告支付违约金？   本院认为，本案所涉的《房屋拆迁安置补偿合同》《大通县安门滩旧城改造还房合同》《协议书》均是原、被告双方在平等自愿的基础上，经协商一致签订的，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，各方当事人均应按照合同约定严格履行各自的合同义务。   关于被告青海居高公司是否存在违约行为的问题，按照本院于2019年5月23日作出的（2019）青0121民初578号民事调解协议约定，被告青海居高公司应在2019年9月30日交付原告李建、王瑛调换后的两套房屋，现被告青海居高公司已超出协议约定期限9个月未向原告交付房屋，故被告青海居高公司延期交房构成违约，应当承担相应的违约责任。   关于承担违约责任的起点问题，原告主张（2019）青0121民初578号案件中原、被告协商确定的80,000元违约金是计算至2018年12月31日的，故本案中的违约金应当从2019年1月1日起算。而被告认为上述违约金是一次性支付的，原告不得另行主张。对此，原、被告均未提交相应的证据加以证实。而根据（2019）青0121民初578号民事调解书的第一、二项的协议内容，被告于2019年9月30日前向原告交付调换的两套房屋，并于2019年9月30日前分期支付80,000元违约金，故本院认为，原、被告双方在该协议中约定的违约金应当是截至交房日即2019年9月30日的，违约金的起算时间为2019年10月1日。   关于违约金的具体数额问题，原、被告双方曾在大通县桥头镇人民政府的见证下签定了一份《协议书》，协议第四条约定“若在2017年8月30日后，甲方（被告青海居高公司）仍不能按期交房，甲方给乙方（原告李建、王瑛）按超期每月每户5,000元进行补偿”。本院认为，被告青海居高公司至今未向原告交付房屋，符合该条协议约定的补偿条件。但在本案中，原告没有提供因被告违约造成损失的证据，且该条款约定的补偿数额过高，应予调整，故本院参照同地段同类房屋租金标准酌定每月违约金的数额为3,000元。据此，本案被告青海居高公司应当向原告李建、王瑛给付违约金的具体数额确定为：自2019年10月1日起每月支付违约金3,000元至2020年6月30日止，共计27,000元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李建、王瑛违约金27,000元（自2019年10月1日起至2020年6月30日止）；   二、驳回原告李建、王瑛的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,926元，减半收取963元由原告李建、王瑛负担600元，被告青海居高房地产开发有限公司负担363元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 何翠萍     二〇二〇年七月七日   书记员 马纤雨   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。