黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终412号上诉人（一审被告）：何锦成，男，1960年5月7日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：刘海涛，律师事务所律师。上诉人（一审被告）：邓俊彦，女，1963年6月6日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：刘海涛，律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王玺淳，男，1987年8月24日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：邢玉宝，律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王玉兰，女，1964年6月29日出生，汉族，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：邢玉宝，律师事务所律师。上诉人何锦成、邓俊彦因与被上诉人王玺淳、王玉兰排除妨害纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓俊彦及何锦成、邓俊彦的委托诉讼代理人刘海涛，被上诉人王玺淳、王玉兰的委托诉讼代理人邢玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何锦成、邓俊彦上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初1465号民事判决，依法驳回王玺淳、王玉兰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王玺淳、王玉兰承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。均胜公司已经证明000074号拆迁调换协议内容不完整，对拆迁需要确定的内容严重缺失，且在房产部门备案时间是2019年1月30日。该拆迁协议的主体与被拆迁房屋所有权人不是同一人。拆迁调换协议中的103、104室房屋未实际交付王玺淳、王玉兰，王玺淳、王玉兰也未实际占有使用上述房屋。何锦成、邓俊彦于2014年3月21日、2016年2月2日先后以现金购买案涉103、104室门市房屋，有商品房买卖合同、交款收据、备案登记证明及银行交款凭证等予以证实。何锦成、邓俊彦与均胜公司之间无借款抵押案涉房屋的事实，一审法院推定系以借款抵押房屋错误。2.一审法院适用法律不当。本案以排除妨碍法律关系认定000074号拆迁调换协议有效不当，该协议不具备客观有效性，不能对抗何锦成、邓俊彦的2014年3月21日、2016年2月2日的商品房买卖备案合同。一审法院以均胜公司2019年9月11日出具的说明书认定事实错误，该说明书无单位负责人或法定代表人签字确认，不符合证据规则的规定。2019年11月8日，均胜公司出具说明，明确何锦成、邓俊彦以现金方式于2014年3月21日、2016年2月2日购买案涉两处房屋，购买房屋在拆迁调换协议签订之前，该说明书有均胜公司法定代表人的签字确认，客观真实，合法有效。3.一审法院程序违法。2019年11月8日，均胜公司出具了说明，何锦成、邓俊彦申请法院开庭质证，但未获准许，程序严重违法。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，程序严重违法。请求二审法院支持何锦成、邓俊彦的上诉请求。王玺淳、王玉兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。王玺淳、王玉兰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认王玺淳、王玉兰与均胜公司签订的0000074号危房棚户区改造住宅房屋拆迁产权调换补偿协议有效，小区单元室、室内两户房屋归王玺淳、王玉兰所有；2.请求法院判令何锦成、邓俊彦停止侵犯王玺淳、王玉兰的房屋所有权，拆除在王玺淳、王玉兰房屋内建设的砖墙；3.由何锦成、邓俊彦负担诉讼费用。一审法院认定事实：王玉兰在有一处商业服务房产，建筑面积为210.70平方米，房照号为号。王玉兰的丈夫王瑞锋在牡丹江市西安区有两处房屋，一处为商业服务房产、建筑面积为平方米、房照号为；一处为办公房产、建筑面积为平方米、房照号为。以上房屋位于牡丹江市西安区棚户区改造项目工程范围内，即。该棚户区的拆迁期限2011年1月18日至2011年3月18日。对于上述王玉兰与王瑞锋的房屋，均胜公司与本案王玺淳、王玉兰及王瑞锋签订两份危房棚户区改造性住宅房屋拆迁产权调换补偿协议，一份编号为，协议体现拆迁房屋210.70平方米、被拆迁人为王玉兰、安置房屋为小区楼单元层室、室，该协议由王玺淳、王玉兰签名，协议的年月日为空白；一份编号为，协议体现拆迁房屋平方米及平方米、被拆迁人为王瑞锋、安置房屋为小区号楼单元层室、室，该协议由王玺淳及王瑞锋签名，协议的年月日为空白。该两份协议于2019年1月30日在牡丹江市房地产产权市场管理处备档。2018年10月，均胜公司将上述室、室房屋交付给了王玺淳、王玉兰，由王玺淳、王玉兰占有至2019年7月11日。2019年7月11日，何锦成、邓俊彦从号楼室打通了与室的墙壁，在室与室之间砌筑了一道墙。均胜公司与邓俊彦于2014年3月21日签订了室房屋的商品房买卖合同，与何锦成于2016年2月2日签订室房屋的商品房买卖合同，该两份合同均在房屋产权管理部门登记备案，合同编号分别为，产籍号分别为。经核实，均胜公司称，因均胜公司与何锦成、邓俊彦之间存在民间借贷合同关系，将本案诉争房屋以商品房买卖合同的形式抵押与何锦成、邓俊彦，双方并签有回购协议。一审法院认为，对于本案诉争的室、室房屋，无论均胜公司与何锦成、邓俊彦的商品房买卖合同签订时间是否为在先且有效，但均胜公司与王玺淳、王玉兰签订有危房棚户区改造性住宅房屋拆迁产权调换补偿协议亦属实，该二份商品房买卖合同签订在先、有效,不能排除后一份产权调换补偿协议有效。均胜公司已将诉争房屋交付王玺淳、王玉兰而未交付与何锦成、邓俊彦，交付表明该公司先履行了与王玺淳、王玉兰的危房棚户区改造性住宅房屋拆迁产权调换补偿协议的义务，而未履行与何锦成、邓俊彦的商品房买卖合同的义务。王玺淳、王玉兰合法取得并占有诉争房屋，其又属于动迁户，根据法律规定，王玺淳、王玉兰的权利优先于被告的权利。均胜公司与何锦成、邓俊彦之间真实存在的法律关系为民间借贷关系，均胜公司和何锦成、邓俊彦在房屋产权管理部门对诉争房屋的买卖合同的备案并不等同于不动产预告登记或抵押登记，不能排除王玺淳、王玉兰享有的优先安置的权利。至于该两户房屋的所有权，王玺淳、王玉兰只有取得本案诉争的、室房屋的产权证照后，才属于取得其所有权，故对于王玺淳、王玉兰主张诉争房屋的所有权的请求，本案不宜确认。何锦成、邓俊彦在王玺淳、王玉兰已合法取得诉争房屋的占有权利的情况下，又自行从王玺淳、王玉兰手中占有诉争房屋即小区号楼单元层室、室，属于非法占有。何锦成、邓俊彦应退出侵占的小区号楼层室、室，并拆除在室与室之间非法砌筑的墙壁。综上，判决如下：一、王玺淳、王玉兰与号危房棚户区改造性住宅房屋拆迁产权调换补偿协议有效；二、邓俊彦、何锦成归还王玺淳、王玉兰位于小区号楼单元、室的两户房屋，并拆除在王玺淳、王玉兰的该两户房屋内建设的砖墙。案件受理费6166元减半收取3083元，由邓俊彦、何锦成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何锦成、邓俊彦证据一、补充协议书一份，证明：2014年9月22日借款到期后，均胜公司与何锦成、邓俊彦签订补充协议，约定欠款部分转化成购房款，何锦成、邓俊彦又支付差价款2418000元，双方正式建立买卖合同关系，并且到房产备案，双方买卖法律关系成立。证据二、牡丹江市房屋征收办公室情况说明一份，证明：王玺淳、王玉兰的安置协议未在主管部门备案。王玺淳、王玉兰质证认为，对证据一的形式要件有异议，该证据不属于新证据，未加盖单位公章，不符合证据标准，不能作为证据使用。即使该证据真实合法，也不能证明何锦成、邓俊彦占有王玺淳、王玉兰房屋的合法性。该证据证明了何锦成、邓俊彦与均胜公司存在借贷关系，即使该借贷关系所抵押的房屋表现为商品房买卖合同关系，其基础法律关系是民间借贷，双方没有真实的买卖合同关系，即使双方形成了商品房买卖合同关系，也不能对抗王玺淳、王玉兰与均胜公司形成的产权调换协议，王玺淳、王玉兰对于争议房屋享有优先权。对证据二的形式要件无异议，对证明未备案的问题也无异议，但该证据与本案的争议焦点无关联性，王玺淳、王玉兰的产权调换协议没有备案不代表不真实、不合法有效。一审中法庭重点审查了王玺淳、王玉兰征收前房屋的合法性，产权调换的对应性，征收机关也证实了产权调换协议的真实合法性，不能因未备案而认为产权调换协议违法。如果上诉人对于产权调换协议的合法性有异议，应提起行政诉讼。本院认证认为，证据一可以证明均胜公司的法定代表人与邓俊彦于2014年9月22日签订补充协议，约定均胜公司放弃双方在商品房买卖协议中约定的五户房屋的买回权，房屋归邓俊彦所有，邓俊彦同意按每平方米10320元价格接收房屋并需交付房屋差价款2418000元的事实，对该事实予以确认。对证据二的形式要件予以确认，该证据可以证明案涉拆迁调换协议备案文本未在牡丹江市房屋征收办公室留存的事实，对该事实予以确认。本院认为，关于何锦成、邓俊彦主张案涉拆迁调换协议未生效，不能对抗其与均胜公司签订的商品房买卖合同的问题。本案一审中，王玺淳、王玉兰提供了与均胜公司签订的号拆迁调换协议，证实王玺淳、王玉兰是被拆迁人，通过拆迁调换的方式取得案涉室、室房屋。均胜公司于2019年9月11日提供的说明书亦证实了该拆迁调换协议的真实性。何锦成、邓俊彦主张该拆迁调换协议无效或未生效，即应提供证据足以证实其主张，此时举证责任在何锦成、邓俊彦。何锦成、邓俊彦在一审庭审后提交的加盖均胜公司公章及法定代表人签字的说明，亦证实了该公司于2018年与王玉兰签订号拆迁调换协议的事实，故该拆迁调换协议合法有效。何锦成、邓俊彦与均胜公司之间无论存在民间借贷法律关系还是商品房买卖合同关系，其享有的权利均为债权权利。根据物权优于债权的原则，王玺淳、王玉兰作为被拆迁人，对案涉房屋享有准物权权利，该权利优先于何锦成、邓俊彦享有的债权权利。结合均胜公司已向王玺淳、王玉兰实际交付案涉房屋，王玺淳、王玉兰已办理进户手续并缴纳了相关费用的事实，一审法院确认案涉拆迁调换协议有效，并判令何锦成、邓俊彦向王玺淳、王玉兰归还案涉房屋并无不当。何锦成、邓俊彦的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。关于何锦成、邓俊彦主张一审法院程序违法的问题。一审庭审后，何锦成、邓俊彦向法庭提供了加盖均胜公司公章及法定代表人签字的说明，该说明对均胜公司与王玉兰签订拆迁调换协议的事实予以确认，与该公司于2019年9月11日出具的说明书仅是对协议签订时间陈述不一致，不能证明案涉拆迁调换协议不具有客观真实性。据此，一审法院虽未组织当事人对该说明进行质证，但并不影响对案件事实及双方当事人权属的认定。故何锦成、邓俊彦的该项主张不成立，本院不予支持。综上所述，何锦成、邓俊彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6166元，由何锦成、邓俊彦负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  周晓光审 判 员  李慧宇二〇二〇年七月八日法官助理  祖 睿书 记 员  孟令欣