广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终883号 上诉人（原审被告）：陈学如，男，1983年11月20日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审被告）：谢逸文（曾用名谢一文），男，1986年6月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人（原审被告）：岑周力，男，1993年3月27日出生，汉族，住贺州市八步区。 上诉人共同委托诉讼代理人：温永和，贺州市八步区桂诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：何威，男，1978年10月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：卢文德，广西佰纳律师事务所律师。 原审第三人：何仕良，男，1964年6月4日出生，汉族，住贺州市。 上诉人陈学如、岑周力、谢逸文因与被上诉人何威、原审第三人何仕良租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初548号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人陈学如、岑周力、谢逸文上诉请求：1、请求二审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁法律关系已于2018年10月5日解除或者终止，驳回被上诉人1、一审的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决书遗漏案件基本事实的认定，导致所认定的基本事实不清楚不全面。1、一审判决书没有认定案外人彭丽君出租给被上诉人的土地到期后不再续租给被上诉人，导致被上诉人出租给上诉人使用的土地总面积减少（彭丽君出租给被上诉人的土地在原被上诉人转租给上诉人的范围内），建造在彭丽君原土地上的餐厅厕所、吧台和洗手盆被迫拆除，造成上诉人重新租地建造厕所、洗手池、吧台，停业整顿的基本事实。一审判决对该基本事实没有认定，属于遗漏案件基本重大事实的情形。该基本事实的现场现在还保留原样，请二审法院组织各当事人到现场查看，以查清案件基本事实。2、一审判决认为第三人与被上诉人的租赁合同纠纷与上诉人没有关联性不符合法律和事实。涉案的土地和房屋是被上诉人从第三人和案外人彭丽君手中租过来，然后再高价转租给上诉人的。因为被上诉人从2018年5月就不再支付租金给第三人，导致被上诉人与第三人的租赁关系产生严重纠纷，2018年8月开始第三人就多次到上诉人经营的“城市音乐餐厅”吵闹，要求上诉人交付租金给其，不然不给使用经营。那时候因为被上诉人失联无法联系得上，导致被上诉人与第三人的纠纷无法得到及时的处理。到了2018年10月2日，第三人（原房东）直接在上诉人的店门口张贴“书面通知”，要求上诉人支付租金或者停业走人。严重影响上诉人正常使用租赁物和经营餐吧。一审判决认为第三人与被上诉人的租赁纠纷与上诉人无关显然不符合客观事实。综合以上两事实，依据我国《合同法》的相关规定，被上诉人以上的两个行为属于合同法规定的两个根本性违约行为，导致被上诉人转租给上诉人的土地不能正常使用，无法达到签订合同的基本目的，依法上诉人与被上诉人于2016年10月1日签订的《租赁协议书》实际上己经解除或者终止，2018年10月5日上诉人与第三人（原房东）所签订合同合法有效，上诉人只需按合同约定支付租金给第三人即可(实际上已经支付)，不应该再支付租金给被上诉人，并且被上诉人2018年10月开始至今也并没有支付租金给第三人。补充上诉意见：1.第三人从2018年8月知道被上诉人将涉案土地转租给上诉人开始就否认被上诉人转租涉案土地给上诉人的这种行为，不承认上诉人合法承租人的主体地位，导致上诉人无法正常使用涉案土地。2.从2018年10月1日开始第三人没有向被上诉人催收过租金，被上诉人从2019年的1月1日开始，也从来没有向第三人缴付过租金。3.从2018年的10月1日开始，因为第三人不准许转租及被上诉人不及时向第三人交付租金，导致上诉人与被上诉人所签订的协议目的无法实现。为此，请求二审法院查清事实依法改判。 被上诉人何威答辩称，一、上诉人在二审诉请“认定上诉人与被上诉人之间的租赁法律关系已于2018年10月5日已经解除或者终止”，不应支持。1.诉讼请求和反诉请求，应当在一审中提出，上诉人未在一审中提出该项请求；2.2018年10月5日上诉人与答辩人之间不存在我国《合同法》第九十三条和第九十四条规定协商解除和法定解除的情形。二、上诉人是次承租人，答辩人是承租人。如果上诉人与第三人于2018年10月5日签订有《租赁协议书》，那么该《租赁协议书》是无效的。1.答辩人与第三人何仕良于2013年4月9日签订的《租赁合同》至今尚未解除。因何仕良拒收租金，答辩人于2020年5月26日通过邮政汇款方式交纳租金1万元给何仕良，及答辩人已支付给出租人租金至2020年8月9日；2.第三人何仕良于2020年3月12日向八步区人民法院起诉，要求解除2013年4月9日签订的《租赁了合同》，至今尚未有生效的法院裁判文书判决解除该《租赁合同》。3.如果上诉人与第三人于2018年10月5日签订有《租赁协议书》，那么上诉人和第三人因恶意串通的民事行为，严重违反了诚实信用原则，损害了答辩人的合法权益，将导致答辩人之前投入的20余万元装修费用的巨额经济损失。根据《合同法》第五十二条的规定，上诉人与第三人于2018年10月5日签订《租赁协议书》无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人何仕良二审未作陈述。 被上诉人何威一审诉讼请求：1.请求判令被告陈学如、谢逸文、岑周力共同向原告支付租金95040元及利息（利息计算：以43200元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计至2019年9月30日为2620.8元；以95040元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计至还清之日止）；2.本案受理费由三被告承担。 一审法院查明事实：2013年4月9日，第三人何仕良与原告何威签订一份《租赁合同》，约定第三人将位于八步区混泥土房屋出租给原告，每月租金500元，每个季度交一次房租，租期为国家征收强拆为止等。该房屋地上面积120平方米左右，原告在该房屋上经营狼山鸡庄饭店。后，原告又从案外人处承租与上述房屋相邻的土地200平方米左右。2016年10月1日，原告与被告陈学如、谢逸文、岑周力签订一份《租赁协议书》，约定原告将上述承租来的房屋及土地（共320平米左右）转租给三被告使用，租赁期限为五年，即从2016年10月1日至2021年9月30日止，租赁期间第一年租金30000元，今后每年在租金的基数上增加百分之二十（第二年36000元第三年43200元，第四年51840元，第五年62208元），一年一付，每年的10月1日前支付下一年的租金等。签订合同后，三被告在上述房屋及场地上经营城市音乐餐厅。被告支付了2018年9月30日前的租金共计66000元给原告，2018年10月1日后未再向原告支付。2018年10月5日，第三人何仕良与被告陈学如另行签订了一份《租赁协议》，约定何仕良将涉案房屋及场地出租给陈学如，约定租期6年（2018年10月5日至2024年1月4日)，第一年租金24000元，今后前三年每年递增15%租金等。此后，被告陈学如直接将涉案房屋及场地的租金支付给第三人何仕良。 该院认为：原、被告于2016年10月1日签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定、社会公序良俗，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称由于原告构成2个方面的根本违约，与原告签订的《租赁协议书》已经于2018年10月5日已经解除或者终止，无需再向原告支付租金。因被告陈学如对其辩称的第一个根本违约，即涉案场地有案外人彭丽君土地到期不再续租给原告，导致使用面积减少38平方米，卫生间、吧台、洗碗池等无法使用等，未提供证据予以证明；对其辩称的第二个根本性违约，即第三人与原告之间的租赁合同纠纷，该纠纷与被告陈学如无关。因此，被告陈学如所述的两个事由均不能抗辩租金的支付，该院对其辩驳主张不予采纳。关于第三人认为涉案200平米左右的荒地系其兄弟何仕文的，且该荒地已经于2010年被征收，其未能提供证据予以证明，且涉案土地一直在由当事人经营使用着，无其他人或者单位主张过权利，对第三人的陈述该院不予采纳。因原告从2018年10月1日起未再向原告支付租金，原告请求被告支付租金95040元（第三年43200元和第四年的租金51840元），理据充分，该院予以支持。关于利息，因三被告本应于2018年10月1前支付2019年的租金，2019年10月1日前支付2010年的租金，但一直未付，原告主张的利息实为资金占用费，双方合同未约定逾期支付租金的利息，其主张按年利率6%计付，未超出法律规定，该院予以支持。关于被告陈学如在法庭辩论环节中提出的请求解除与原告2016年10月1日签订的《租赁协议书》的问题，应另案主张，本案在此不作一并处理。 综上所述，判决：被告陈学如、谢逸文、岑周力应于本判决生效之日起十日内向原告何威支付租金95040元及资金占用费（资金占用费计算：以43200元为基数，从2018年10月1日起按年利率6%计至2019年9月30日；以95040元为基数，从2019年10月1日起按年利率6%计至租金支付完毕之日止）。 上诉人陈学如、谢逸文、岑周力对一审查明事实没有异议，但认为一审遗漏查明上诉人不支付租金给被上诉人的实际情况以及上诉人与原审第三人何仕良签订合同的根本原因。被上诉人何威对一审认定“承租来的房屋及土地（共320平米左右）”有异议，上诉人与被上诉人签订的合同上是没有写明面积的。双方当事人均提交新证据。 综合诉辩意见，对双方当事人没有异议的事实本院予以确认，对双方存在异议的事实本院认定如下：双方签订合同时，对租赁场地的面积并没有实际测量，被上诉人认可约有20多平米的场地是从案外人彭丽君手上承租，包含在与上诉人的租赁合同内。本院（2020）桂11民终860号民事判决书维持了（2020）桂1102民初648号民事判决，确认原审第三人何仕良与被上诉人何威2013年4月9日签订的合同在一审判决生效后解除。 本院认为，根据本案事实，涉案场地权利最初取得人是原审第三人何仕良，被上诉人何威与其签订租赁合同取得权利后，在2016年10月1日与上诉人陈学如签订《租赁协议书》，转租涉案场地。在双方未解除该协议时，上诉人陈学如于2019年10月5日、2019年11月1日与原审第三人何仕良签订《租赁协议书》，直接租赁涉案场地。上诉人陈学如在与被上诉人何威租赁关系存在期间，又与原审第三人何仕良签订租赁协议，各种因素导致了各方租赁关系复杂化。根据本院（2020）桂11民终860号民事判决，确认了被上诉人何威与原审第三人何仕良的租赁关系到（2020）桂1102民初648号民事判决生效后解除，据此，在此之前被上诉人何威与原审第三人何仕良仍存在合法租赁关系，被上诉人何威仍是收取上诉人陈学如等人租金的权利人。原审第三人何仕良合法收取上诉人陈学如等人的租金应从（2020）桂1102民初648号民事判决生效后起算。原审将上诉人陈学如等人与被上诉人何威租赁期间的租金判归被上诉人何威所有，虽可能导致上诉人陈学如等人重复缴纳租金，但有利于各方解决纠纷。原审第三人何仕良之前收取上诉人陈学如等人的租金，由于上诉人陈学如等人未能提交完全证据，可由上诉人陈学如等人另行主张权利。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2242元（上诉人已预交），由上诉人陈学如、岑周力、谢逸文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年七月十五日 法官助理 侯美妃 书 记 员 莫艳芳