江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5200号上诉人（原审被告）：**力，男，1967年3月11日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。上诉人（原审被告）：陈育荣，女，1965年6月29日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘应深，南京市鼓楼区联宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张家乐，女，1990年12月12日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。委托诉讼代理人：孙宁，江苏东银（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈露露，江苏东银（江北新区）律师事务所实习律师。上诉人**力、陈育荣因与被上诉人张家乐房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年7月14日公开开庭审理了本案，上诉人**力、陈育荣及其委托诉讼代理人刘应深，被上诉人张家乐及其委托诉讼代理人孙宁、陈露露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**力、陈育荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人承担违约责任。事实与理由：一、被上诉人违约在先，是被上诉人一直未交物业费，也是被上诉人一直借口忙不肯办过户手续。上诉人自从2015年12月28日与被上诉人签订房屋买卖合同后,一直按约履行合同义务，甚至从被上诉人角度出发，主动要求并帮助被上诉人父亲将户口迁入该房屋内。2019年3月18日案涉房屋开始办房产证的时候，上诉人主动联系被上诉人父亲，告知案涉房屋可以办证过户了，但是被上诉人无时间办理，上诉人自己先去办证，办证时发现被上诉人己有几年的物业费未缴纳，上诉人先代为缴纳后把证办理下来了。证办下来后，上诉人又联系被上诉人给物业费、过户。被上诉人拖拖拉拉才把物业费给了，过户还是拖着。二、原审法院查明事实不清，上诉人从未提出过涨价。提出给补偿款是对方主动的行为。2019年8月14日，被上诉人让其朋友龚月霞联系上诉人称愿意给予一定的补偿款办理房屋过户，考虑到房屋确实增值了，上诉人也没有拒绝，但后面被上诉人及其委托人再未与上诉人协商过户及补偿事宜。现被上诉人称上诉人要求涨价后再同意过户完全是捏造事实，毁坏上诉人名誉。三、被上诉人在没有事先协商或告之的情况下，直接起诉上诉人，给上诉人造成严重不良影响，也严重损害了上诉人的声誉。双方协商过程中，被上诉人一直说考虑考虑，让上诉人等等。根本没有任何前奏的情况下，一纸诉状把上诉人告上了法庭，上诉人陈育荣系当地一所幼儿园园长，一直都是诚信对人，该事情严重影响其声誉，对其打击很大，一度病倒。综上，对于房屋买卖事实上诉人一直认可，也积极催促办证过户，但被上诉人的处理事情的方式让人心寒，上诉人要求法院查明事实，判令被上诉人承担违约责任并向上诉人赔礼道歉，还上诉人一个公正。张家乐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人认为，双方买卖合同合法有效，并且被上诉人已经全部履行合同义务，于2019年10月被上诉人要求上诉人履行合同所约定办理过户的约定，而上诉人拒不履行，后经双方多次协商，上诉人也未履行合同义务，于是，被上诉人向法院提起了诉讼，要求上诉人履行合同义务，在南京市合法院依据事实，依照我国相关法律规定，事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，被上诉人认为，一审判决并无不当，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。张家乐向一审法院起诉请求：1、**力、陈育荣协助办理位于六合区大厂芳庭路68号81幢一单元203室房屋变更登记至张家乐名下；2、**力、陈育荣承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2015年12月28日，张家乐（乙方）与**力、陈育荣（甲方）签订《二手房买卖合同》，合同约定：甲方将其名下位于六合区房屋出售给乙方，建筑面积为62.26平方米；交易总价款416000元，乙方于合同签订之日向甲方支付366000元，作为购房定金，剩余房款50000元于产权交割完毕当日付款；甲方应于收到乙方全额房款当日将交易房屋交付给乙方使用；办理产权过户费用由乙方承担；合同还对税费交纳等事项作有约定。同日，张家乐向**力、陈育荣指定支付宝账户汇款6000元，另支付现金10000元；2015年12月29日，张家乐向**力、陈育荣指定银行账户分别汇款10000元、100000元、115000元、125000元，共计350000元；2016年12月31日，张家乐向**力、陈育荣支付剩余房款50000元，张家乐已付清全部购房款416000元。之后，**力、陈育荣将房屋交付给张家乐，张家乐居住至今。2019年3月11日，**力交纳涉案房屋2017年至2019年间物业费，后张家乐将物业费给付**力。2019年3月18日，**力、陈育荣就位于六合区大厂芳庭路68号81幢一单元203室房屋办理了不动产权登记。2019年8月14日，张家乐曾委托案外人龚月霞与陈育荣就房屋过户事宜协商，未达一致意见。故张家乐诉讼一审法院，要求**力、陈育荣协助办理房屋不动产权变更登记，经调解未果。上述事实，有双方当事人的陈述，有《二手房买卖合同》、银行转账凭证、汇款凭证、收条、物业费收据、不动产登记资料、微信聊天记录等证据附卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，张家乐与**力、陈育荣签订的《二手房买卖合同》系双方当事人自愿、协商一致签订的，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，张家乐按合同约定支付了全部房款，案涉房屋已办理了不动产权登记。张家乐主张**力、陈育荣将位于六合区大厂芳庭路61号81幢一单元203室房屋变更登记至其名下，符合法律规定，一审法院予以支持。**力虽称同意协助办理房屋变更登记，但未经双方协商而直接诉讼，要求张家乐登报道歉，于法无据，一审法院不予采纳。事实上，双方就房屋过户事宜有过沟通联系，双方意见分歧而未果。张家乐在双方协商不成情况下通过法律途径诉讼解决，是依法保护其合法权利的行为。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：**力、陈育荣在判决生效之日起十日内将位于六合区大厂芳庭路68号81幢一单元203室房屋变更登记至张家乐名下。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由**力、陈育荣负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，但**力、陈育荣认为一审遗漏张家乐主动提出增加补偿款十几万元，**力、陈育荣要求20万元，最后双方未达成一致意见的情况。二审中，张家乐提交：证据1、微信转账2300元记录截图，拟证明在2019年3月11日，张家乐通过微信转账方式将物业费支付给了**力、陈育荣。证据2、张家乐的父亲张传寿与**力短信记录截图一组，时间为2019年10月29日至2019年11月8日，拟证明**力曾经向张家乐提出要求补偿20万元，因双方就补偿事宜协商未果，所以在2019年11月8日**力提出房子不卖了。该记录中**力于2019年11月8日下午1:08发送短信的内容为：“你卖房买房不亏，我亏大了，41万6，你算算是不是？经研究房子不卖了，马上收回，你装潢费用我补偿。”证据3、一审法院庭前调解、会议笔录以及庭审笔录，拟证明当时物业费已经转缴；也证明**力、陈育荣曾经说过要求张家乐补偿20万元。**力、陈育荣对证据1的真实性、合法性予以认可，对于证明目的也认可，但认为物业费是其垫付之后，找张家乐索要后，张家乐才支付。对证据2的真实性予以认可，但认为短信记录不完整。对证据3的真实性、合法性没有异议。二审中，**力、陈育荣陈述称，张家乐找中间人协商时，表示可以补偿十几万元。因为房屋上涨了100多万元，**力、陈育荣要求张家乐补偿20万元。其没有询问对方可以补偿的具体金额，是其首先提出的要求补偿20万元的。其在2015年年底将水电卡号提供给张家乐，2016年帮助张家乐的父亲办了户口，上完户口后至2019年3月领房产证一直没有联系。其领完房产证后打电话给张家乐父亲告知房产证办了，可以过户了，还询问物业费为什么不交，并表示如果不交不给房产证。在2019年3月11日张家乐缴纳了物业费后，其给对方打电话，对方称忙，之后就没有联系了。张家乐陈述称，**力、陈育荣反复主张我方有承诺，但我方从未做出过承诺。是**力、陈育荣在2019年11月主动提出房屋不卖后双方才谈的，2019年9月前谈的是关于过户的情况。其通过中间人表示过户可以补偿给**力、陈育荣一点钱，但没有明确提出具体金额。本院二审还查明，案涉房屋于2019年3月18日登记至陈育荣、**力名下。以上事实，有转账记录、短信记录、不动产权证、当事人陈述等证据在卷证实。本案二审争议焦点为，**力、陈育荣是否应配合张家乐办理过户手续。本院认为，**力、陈育荣与张家乐签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方陈述和举证情况可以看出，张家乐虽通过中间人要求**力、陈育荣配合过户，并提出补偿，但并未明确补偿的内容和金额，而**力、陈育荣在协商时首先向张家乐提出因房屋涨价要求补偿20万元，**力、陈育荣上诉主张其从未提出涨价与其自认不符，本院不予采信。双方虽就补偿进行过协商，但并未就此达成一致，双方仍应按照《二手房买卖合同》的约定继续履行各自义务。案涉房屋已经取得不动产权证书，具备变更登记的条件，**力、陈育荣理应配合张家乐办理产权变更登记手续。**力、陈育荣上诉主张张家乐未交物业费违约在先，但双方所签《二手房买卖合同》中并无张家乐须提前支付物业费的约定，且物业费的支付与否并不构成双方办理过户事宜的障碍。此外，张家乐也已在2019年3月11日将物业费支付给**力、陈育荣，**力、陈育荣仍上诉主张张家乐未支付物业费违约，并无事实及法律依据，本院不予采信。根据双方短信记录可以看出，协商过程中**力曾明确表示房子不卖，该行为为明示违约。张家乐在协商未果且**力已明示房子不卖的情况下向一审法院提起诉讼，要求**力、陈育荣协助办理过户手续，属依法行使其诉讼权利，既有合同依据，也符合法律规定，并无不当。**力、陈育荣上诉主张张家乐在未协商或告知的情况下起诉给其造成不良影响，并无事实及法律依据，本院不予采纳。根据本案已查明的事实，**力、陈育荣为违约方，张家乐并无违约行为，**力、陈育荣上诉主张应由张家乐承担违约责任，并无事实及法律依据，且其一审并未提出反诉，本院二审不予理涉。综上所述，**力、陈育荣的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人**力、陈育荣负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年七月二十九日书记员  郭旭冬