云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2323民初450号 原告：云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司。住所地：楚雄市雄宝路云华饮食商业广场6栋8号。统一社会信用代码：91532300697978307R。 法定代表人：何建华，男，1968年6月12日生，回族，该公司董事长（未到庭）。 委托诉讼代理人：周学书，男，1962年6月20日生，彝族，云南省牟定县人，瑞鑫物业公司牟定分公司员工，住牟定县，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘辉雄，男，1974年5月25日出生，汉族，湖南省岳阳县人，公司员工，住湖南省岳阳县，代理权限为特别授权代理。 被告：杜江芹，女，1975年11月24日生，汉族，云南省牟定县人，农民，住牟定县。 委托诉讼代理人：宋开彬，男，1975年10月3日生，汉族，云南省牟定县人，居民，住牟定县，系被告之夫，代理权限为特别授权代理。 原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司（以下简称瑞鑫物业公司）与被告杜江芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周学书、刘辉雄、被告杜江芹及其委托诉讼代理人宋开彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日未缴纳的物业服务费2,530元（24个月×0.5元／㎡×82.75㎡＋24个月×商铺0.8元／㎡×79.96㎡），代收垃圾处理费240元，合计2,770元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：我公司于2018年2月25日与牟定县金化湖园小区业主委员会签订物业管理服务合同，服务期为三年，自2019年3月1日至2021年2月28日止。被告杜江芹自2018年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳过物业管理费、垃圾处理费。我公司多次派人上门催讨上述有关费用，被告都以各种理由推诿，万般无奈，为了公司的正常运转和维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《物业管理条件条例》等相关规定，特提出上述诉讼请求，请依法秉公处理。 被告杜江芹辩称，2014年至2017年期间我家一直都缴纳物业管理费，2016年12月10日物管公司的保安将我家房屋所在的单元门打开之后没有关上，导致我家放在单元门内价值3,500元的电瓶车被盗，我家找物管公司，物管公司说这事不属于他们管理的范围，让我家报警，之后物管公司也没有给我家任何答复。2018年，我家的货车放在小区的车位上被其他车辆刮擦，轿车被三轮车刮擦，我找到物管公司，他们也说不在他们管辖范围内。从我搬入小区居住，我只见到一张催收物管费的通知，没有任何人当面和我商量过缴纳物管费的问题，物管公司没有明确其管理的范围。我没有缴纳物管费的理由是因为我的财产损失物管公司没有和我协调解决，2018年政府已经出台文件取消垃圾清运费，所以垃圾清运费不应该由我来支付。我家楼上楼下就是一户人，我家的商铺也没有出租，物管费计算的面积只能以一个户头并按照住房来计算，且我家的住房属于安置房，不是向开发商购买的，原告起诉我们的物业管理费过高，我们居住的小区有三道大门，物管公司只开一道大门，导致我们商铺无法出租。 综合原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有相应的事实及法律依据？ 原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明，欲证实原告是具有相应管理资格的公司及原告的诉讼主体资格； 2.物业管理服务合同，欲证实原告对金化湖园小区进行了管理服务，且尽到了管理义务； 3.当庭提交住建局、发改局备案价格表，欲证实原告收取物管费的标准是合法的，商铺垃圾清运费审批的是10元／㎡，但是我公司是按照5元／㎡代收。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2持有异议，其认为在此之前没有见过该合同，也不知道有业主管理委员会，原告接手我们小区是从2018年3月开始，但原告起诉的物管费是从1月份开始计算，存在多计算；对证据3持有异议，其认为该份证据是通过物管公司整理后上报给发改局备案的，该备案表上的价格相对发改局的文件收费标准明显过高，且我家的商铺现在属于空置房。 被告为证实其主张，向本院提交了下列证据： 1.牟发改收费[2015]1号文件，欲证实原告收取的物管费没有严格按照发改局的文件执行，原告收取的费用过高； 2.交通事故认定书、受案登记表、收据，欲证实因原告没有尽到物管的职责，导致被告车辆受损及被告电瓶车被盗的事实； 3、照片，欲证实原告没有尽到管理责任，导致小区的道路被堵、通行不便，且路上还有钉子。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为该份文件系2015年的文件，原告备案的时间是2018年，自己提交的证据已经否定了被告提交的文件上的价格；对证据2持有异议，其认为交通事故是无法避免的，事故的损失应该找肇事方并由肇事方承担，如果被告认为应当由原告承担，可以另行主张；对证据3持有异议，认为照片不真实，车辆堵路的三张照片是在小区外的街边照的，对路上有钉子及做卷帘门的两张照片不清楚拍照的地点。 通过各方当事人质证，并经本院对本案证据进行全面客观地审核判断后认为，原告提交的证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定。被告提交的证据1虽然客观真实、来源合法，但原告提交的证据3系在被告提交的证据1后形成，后备案的价格否认了前面的文件规定，故本院对其证明力不予认定；被告提交的证据2和证据3虽然客观真实、来源合法，但因本案审理的是被告是否缴纳物管费，而不是审理原告是否履行或不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定以及相关行业规范确定的义务，因此本院在本案中对该证据不作认定。 根据庭审和对证据的分析，本院确认本案法律事实如下： 原告瑞鑫物业管理公司系经营物业管理服务、物业培训等有限责任公司，被告杜江芹系牟定县金化湖园小区的业主，其住房面积为82.75㎡，商铺面积为79.96㎡。2018年2月25日，牟定县金化湖园小区业主委员会与原告瑞鑫物业管理公司签订物业管理服务合同，牟定县金化湖园小区业主委员会将金化湖园小区委托给原告进行管理。合同约定的主要内容为：原告对金化湖园小区进行管护，每年向业主收取管理费，住宅每月标准为0.5元/㎡，商铺每月标准为0.8元/㎡，城市生活垃圾处理费每户每月5元每年60元，上述费用全年按照12个月一次性收取，服务期限为3年，即从2018年3月1日起至2021年2月28日止。合同还对物业服务过程中各方的权利义务作了相关约定。因被告从2018年起未缴纳物业管理费，原告书面催收无果后于2020年5月20日向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，被告所居住的小区（金化湖园）业主委员会选聘原告为该小区物业服务企业，双方签订的物业管理服务合同依法成立，对双方具有约束力，同时对作为该小区业主的被告也具有约束力。被告已接受了原告物业服务，其应当按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用，经原告书面催交，被告仍然没有交纳，现在原告诉至本院请求被告支付物业费，符合相关法律规定，本院予以支持。但按双方签订的物业管理服务合同，原告接受委托管理的期限是从2018年3月至2021年2月28日，虽然庭审中原告陈述其进行服务实际上是从2018年1月1日开始，但被告不予认可，原告又未向本院提交证据证实其主张，故本院计算被告应当缴纳的相应物业管理费及其他费用从2018年3月1日起算，住房物业管理费为910.25元（22个月×0.5元／㎡×82.75㎡）、商铺物业管理费1,407.30元（22个月×0.8元／㎡×79.96㎡），垃圾清运费220元（22个月×5元／月×2处）。被告辩称认为垃圾清运费政府在2018年已经出台相应文件取消，但在本案中其未向本院提交任何证据证实其辩称，故对被告的该项辩解本院不予采纳。被告若认为其电瓶车被盗、车辆被刮花造成的损失应该由原告赔偿，其可以另行向原告主张，同时被告认为住房与商铺只能按照一个户头来计算，且小区三道大门只开一道导致其商铺无法出租等的答辩意见，其可通过业主委员会或找相关部门解决。被告在缴纳了物业管理费等相应费用后，如果认为原告未全面履行其物业管理服务合同约定的义务（如被告庭审中陈述的进门道路被堵、路上有钉子等）可另行主张要求物业服务企业即原告全面履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告杜江芹在本判决书生效后10日内支付原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司2018年3月至2019年12月期间的物业服务费2,317.55元和垃圾清运费220元，合计2,537.55元，款交本院。 二、驳回原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杜江芹承担，限与上述支付的物业服务费和垃圾清运费同期交本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  高艳红 二〇二〇年七月六日 书记员  雷兴美