河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3718号原告：河南光辉伟业物业管理有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙湖新城，统一社会信用代码:91410184782213827H。法定代表人:高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：李亚婷，女，1989年3月16日出生，汉族，住河南省新郑市，系该公司员工（特别授权）。被告：高红磊，男，1986年3月1日出生，汉族，住河南省杞县。原告河南光辉伟业物业管理有限公司与被告高红磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告河南光辉伟业物业管理有限公司的委托诉讼代理人李亚婷到庭参加了诉讼，被告高红磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告河南光辉伟业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费3920元、违约金1428.9元（违约金暂计算至2020年4月30日，实际主张至被告付清物业服务费之日），共计5348.9元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月29日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告对包括被告在内的法兰原著小区进行物业管理服务，被告按月向原告交纳物业管理费，交纳时间为每季度首月的10日前，收费标准为1.98元/月/每平方米，被告如不按协议约定的标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金。被告作为法兰原著小区小高层业主，已实际享受了原告提供的物业服务，却未按时足额向原告交纳自2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费用3920元。按照前期物业服务协议约定，被告违反协议约定应向原告补交有关费用，并从逾期之日起按应交费用的3‰承担违约金，共计5715.5元。经与公司领导沟通，原告决定对被告的违约金按照其应承担违约金的1/4收取，金额为1428.9元。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告高红磊没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据上述有效证据，认定如下事实：2017年10月29日，原告河南光辉伟业物业管理有限公司（甲方）与被告高红磊（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：1、双方确认乙方所购房屋的位于新郑市××镇郑××路与××路交叉口向××米路××原著小区××楼××单元××室，建筑面积123.74平方米；2、甲方对包括乙方在内的法兰原著小区进行物业管理服务，乙方按月向甲方交纳物业服务费，交纳时间为每季度首月的1-15日，收费标准为1.98元/月/每平方米；3、甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方进行整改。乙方违反协议约定，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金。双方在《前期物业服务协议》中还约定了其他的权利和义务。《前期物业服务协议》签订后，原告即对包括乙方在内的法兰原著小区进行了物业管理服务，被告高红磊亦能够按照协议约定向原告交纳2019年1月1日之前相应的物业服务费用。但自2019年1月1日起，被告高红磊没有能够按照协议约定向原告交纳相应的物业服务费用，经原告多次催要，被告至今不予支付，双方为此发生纠纷，原告于2020年7月3日向本院提起了诉讼。另查明：1、截止2020年4月30日，被告高红磊拖欠原告自2019年1月1日以来的物业服务费共计为3920元。如按照协议约定的自逾期之日起每日按应交费用3‰的标准计算违约金，至2020年4月30日的违约金共计为5715.5元；2、按照原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，截止本案庭审之日，被告高红磊亦应向原告交纳2020年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费用，共计应为1225元。故原告在庭审中将其诉讼请求变更为要求被告向原告交纳自2019年1月1日起至2020年9月30日期间的物业服务费共计5145元，违约金由1428.9元变更为1786.05元。上述事实，有原告向本院提交的《前期物业服务协议》、物业服务照片等证据与原告的当庭陈述相佐证。本院认为：被告高红磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告河南光辉伟业物业管理有限公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法予以采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告河南光辉伟业物业管理有限公司与被告高红磊之间签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应为有效的合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务。原告河南光辉伟业物业管理有限公司已经按照协议约定对被告高红磊所在的“法兰原著”小区履行了相应的管理服务义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应按照合同约定足额向原告交纳物业服务费用。原告向本院提交的证据能够证实被告高红磊自2019年1月1日起至2020年9月30日期间拖欠应交纳的物业服务费共计为5145元的事实，故原告要求被告支付其物业服务费5145元的诉讼请求，本院依法应予以支持；关于原告主张被告自逾期之日起按照协议约定每日3‰标准的1/4支付逾期付款违约金的问题，因原、被告双方虽然在《前期物业服务协议》中约定“甲方有权要求乙方补交并自逾期之日起按每日3‰收取违约金”，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院确认双方约定的违约金标准明显过高，且结合原告向本院提交的证据亦无法证明其每次向被告催缴物业服务费的具体时间等情形，故本院酌定被告应自原告向本院提起诉讼之日的2020年7月3日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付欠款的利息为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告高红磊应于本判决生效后十日内支付原告河南光辉伟业物业管理有限公司2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计5145元并自2020年7月3日起至实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付欠款的利息；二、驳回原告河南光辉伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高红磊负担。本判决为终审判决。审判员 :高安民二〇二〇年七月十日书记员 :李明展新郑市人民法院庭审笔录时间：2020年7月9日18：20－18:40地点：第三审判庭审判员：高安民书记员：李明展书记员：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条规定，现在宣布法庭纪律：1、诉讼参与人和旁听人员均应服从审判员指挥；2、诉讼参与人在开庭审理期间要求发言、提问、陈述、辩论，需经审判员许可；发言不允许采用辱骂、讽刺、中伤、诽谤等不文明语言；3、开庭期间，不准随便走动、吸烟和随地吐痰，不准鼓掌、喧哗和妨碍审判活动的正常进行；4、未经许可不准录音、拍照、录像，请到庭人员和旁听人员关掉手机等通讯工具；5、旁听人员不准进入审判区，不准发言提问，如对审判活动有意见，可在休庭后书面向法庭提出；对违反纪律不听审判员、值庭法警制止者，审判员有权根据不同情节予以训诫或责令退出法庭；6、法庭审理期间，因事需暂时离庭的诉讼参与人应报告审判员同意后方可离庭；擅自离庭者按无故中途退庭处理。旁听席如有证人，请退出法庭，等候通知出庭作证。书记员：全体起立，请审判员入庭。报告审判员，法庭准备工作就绪，请开庭。审：请坐下。审：（敲击法槌一下）现在开庭。首先核对当事人和其他诉讼参与人的基本信息。原告：河南光辉伟业物业管理有限公司，住所地新郑市龙湖镇龙湖新城，联系电话：0371-57099661。法定代表人：高晓伟，董事长。委托诉讼代理人：李亚婷，女，1989年3月16日出生，汉族，身份证号码：410184198903162541，住河南省新郑市龙湖镇小乔村79号，联系电话：18749475256，系该公司员工（特别授权）。审：被告高红磊未到庭，原告代理人陈述一下被告的基本情况。被告：高红磊，男，汉族，1986年3月1日，公民身份号码410221198603013018，住河南省杞县板木乡西村167号，电话：15138971387、13653825928。审：被告高红磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。新郑市人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百六十二条规定，今天依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理原告河南光辉伟业物业管理有限公司与被告高红磊物业服务合同纠纷一案。本案由审判员高安民独任审理，由书记员李明展担任庭审记录。审：当事人在诉讼中享有的权利及应承担的义务，已于庭前向当事人发出诉讼权利义务告知书、举证通知书、诉讼风险告知书及小额诉讼程序告知书，在此不再重述。审：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条、第四十五条规定，如果双方当事人认为今天审理本案的审判员和书记员对本案有利害关系，可能影响案件的公正处理时，有权申请回避，但应说明理由。原告方是否申请回避？原代：不申请。审：现在进行法庭调查。首先由原告向法庭陈述诉讼请求、事实和理由。原代：详见起诉状。审：除诉状外还有无补充和说明？原代：我们向法庭提交诉状的时间2020年5月22日，截止到现在，按照合同约定，被告应该缴纳2020年9月30日之前的物业费，在此我们作出变更，要求的物业费3920元变更为5145.05元，滞纳金由1428.9元变更为1786.05元。审：因被告高红磊未到庭，亦未提交答辩意见，视为放弃答辩权利。审：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。下面由原告向法庭提交支其诉讼请求的相关证据材料，并简要说明每份证据所证明的内容。原代：前期物业服务协议、物业服务情况照片。主要证明：高红磊系法兰原著业主，物业服务关系存在，原告已经按照约定为被告提供了服务，被告应该按照合同约定履行交费义务。审：因被告高红磊未到庭，法庭不再对原告提交的证据进行质证。审：原告代理人对提交的证据是否有补充说明的？原代：没有。审：原告代理人是否还有新的证据向法庭提交或新的事实向法庭陈述？原代：没有了。审：下面进行法庭调查。本庭向原告询问以下问题，请如实回答。若作虚假或不实回答，应自行承担由此产生的法律后果。是否听清楚？审：原告代理人，原告主张的物业费是如何计算的？原代：前期物业服务合同约定是按建筑面积每月1.98元/平方米计算，被告房屋面积123.74平方米，计算2019年1月1日至2020年4月30日期间的物业费共计3920元。审：原告代理人，原告是否与被告签署的有物业服务合同？原告代：2017年10月29日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》。审：原告代理人，原、被告之间签订协议后，各自是如何履行的？原告代：我们已经按照合同约定为被告提供了相应的物业服务，2019年1月1日之前被告的物业费已经缴纳清了，但被告自2019年1月1日起至今没有向原告交纳物业费，有我们向法庭提交的照片为证。审：原告代理人，被告高红磊居住的房屋建筑面积是多少？原代：123.74平方米。审：原告代理人，被告的房屋是租住还是购买？原代：是被告本人购买的。审：原告代理人，你能否说明一下本案涉案房屋的房产信息登记情况？原告代：该房屋现在应该还是登记在高红磊名下，庭审后三日内向法庭提交本案涉案房屋的房产登记信息情况。审：原告，你公司何时入驻涉案小区提供物业服务的？原代：2016年1月份。审：原告物业费收费标准是否向被告进行告知？原代：已告知过了，在签订的《前期物业管理服务协议》里面已经告知过被告。审：原告代理人，原告在诉状中称已向被告进行过催收，是如何催收的？是否有书面证据？原代：在被告居住小区向被告送达物业费催收函，当时敲门，被告未应答，将催收函张贴在被告家门上。在业主服务群里也告知过被告，我们公司的楼管也通过短信方式向被告告知。审：原告，你方主张的滞纳金是如何计算的？依据是什么？原代：按照被告欠缴物业费基数依据前期物业服务协议第九条第4项的约定，按日千分之三收取滞纳金，我公司酌情按照合同约定的滞纳金四分之一计算，应该是1786.05元。审：原告代理人，刚才你们讲诉讼求请求中的物业费变更为要求被告缴纳至2020年9月30日之前的物业费，有什么意见？原代：按照前期物业服务协议第四条第一项，每季度的第一月1到15日缴纳本季度的物业费，今天已经是7月9日，按照约定被告应该缴纳2020年7月至9月的物业费，所以我们作出变更。审：原告就事实部分还有无补充说明？原代：没有了。审：法庭调查结束，因被告未到庭，法庭不再组织法庭辩论和法庭调解，由原告作最后陈述。原代：请求依法支持诉讼请求。审：现在宣布休庭，原告当事人看笔录，无误后签字确认。