陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0881民初1629号 原告：雷艳，女，1979年8月出生，汉族，现住陕西省榆林市。 委托诉讼代理人：杭波，男，1980年2月出生，汉族，现住陕西省榆林市。 委托诉讼代理人：**，陕西富能律师事务所律师。 被告：榆林市龙华房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市。 法定代表人：杜伟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高松，陕西神东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏美霞，陕西神东律师事务所律师。 原告雷艳诉被告榆林市龙华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷艳未到庭，其委托诉讼代理人杭波、**到庭参加了诉讼；被告榆林市龙华房地产开发有限公司法定代表人杜伟未到庭，由其委托诉讼代理人高松、苏美霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷艳向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告因未按房屋买卖合同约定迟延交付原告房屋的违约金154190元（从2014年9月30日起至2017年7月24日按已交房款的每日万分之三计算）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年8月20日，原告与被告签订了购买神木市康家墕小区*号楼*****室的房屋一套的《房屋定购协议》，约定总房价为508878元，由原告交付首付款158878元，交款之后七日内签订正式的房屋买卖合同，若原告不在期限内签订正式合同，则由原告自愿放弃已交的首付款，若被告不能签订合同时承担违约责任，违约金按法律规定执行，当时被告只有建设工程规划许可证，其他证件都在2013年8月之前办齐，根据房地产管理法第44条规定被告违规售房，不能按期签订正式房屋买卖合同是被告的过错，理应承担违约责任。 2013年8月被告的五证办理齐全后，原告与被告于2013年8月签订了正式的房屋买卖合同，并在建设银行贷款缴纳了尾款，合同约定被告应当在2014年9月30日给原告交房，而且交房时必须由被告出示住宅质量保证书，住宅使用说明书，人民政府验收的合格文件及手续，并且约定逾期交房由被告从逾期交房的第二天起按原告已交房款的每日万分之三承担违约金，直至交房之日止。可是被告并未按照合同约定时间交房，经多次寻找被告及政府有关机关维权，最后政府与相关部门协调给被告贷款1000多万元，让被告完善小区工程，可被告拿上工程款后偿还高利贷，并未完善工程，原告及其他业主每年找政府处理，被告姑且将房内设施修好基本能入住。原告于2017年7月24日暂且收房，但被告未出示任何手续，直到现在没有经过相关部门验收合格，而且，小区设施存在严重质量及安全隐患问题，根本无法验收。另外，合同约定在被告交房之日18个月内由被告交付原告房产证和土地使用证，否则由被告承担原告已付房款的百分之十的违约金，至今被告未给原告交付两证，原告多次与被告协调未果。 被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》已经作废，双方已经没有买卖关系。原、被告于2013年8月30日确曾签订过涉案房屋的买卖合同，但在2019年7月24日，原告将该房屋转让给案外人郭霞，并向被告申请办理更名手续，故被告将原合同收回并与郭霞签订了新的购房合同，故原、被告签订的合同已经作废。二、被告不承担违约责任。原、被告在解除合同关系时双方的纠纷已经全部解决，原、被告之间现无买卖合同关系，违约行为无从谈起。三、原告起诉已经超出诉讼时效。四、2017年7月24日被告已经交房，故不应承担违约责任，即使应承担被告认为原告主张的违约金也明显过高。 本院经审理认定事实如下：2013年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的康家墕小区第*幢*单元**层*****号房屋，房屋建筑面积149.67平方米，每平方米价格3400元，共计508878元。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前交房。合同中第九条第一款约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期时间超过60日的，自本合同第八条规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三违约金，合同继续履行。合同签订后，原告在中国建设银行股份有限公司办理了银行按揭贷款将购房款一次性付清。原告于2017年7月24日经被告通知已收房。 另，本院与神木市现存房地产代理交易公司进行部分调查，现阶段涉案同类型同地段房产简易到精装修现阶段每年租赁费1万多元至2万多元不等，在2014年至2017年期间同比下降3至4千元。 又，原告于2019年7月11日将涉案房屋转让给案外人郭霞，双方签订了购房合同。此后原告向被告提交了房屋转让协议一份、更名申请一份，承诺书一份，声明其以508878元的价格将涉案房屋转让给郭霞，故申请被告将该房屋更名为郭霞。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制规定，应属有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案中原告已按约履行了付款义务，而被告榆林市龙华房地产开发有限公司未按约定期限履行交房义务，其行为已经违约，应依约承担违约责任。对于被告榆林市龙华房地产开发有限公司辩称部分购房户不交纳房款等抗辩事由，导致不能按期交房。本院认为，其抗辩理由不能对抗原告主张的逾期交房构成违约这一事实，故该抗辩理由不能成立。原告依据双方违约责任的约定，请求被告按日向原告支付已交房款万分之三违约金共计为154190元，对原告该主张被告认为违约金过高，应按同期同类同位置房屋租金计算实际损失。对此本院认为，结合神木区域房地产发展实际状况，因房地产开发所引发类似纠纷潜藏量极大，一味以合同约定认定违约责任并计算损失，不利于维护商品房买卖合同稳定和房地产市场交易安全。综合实际状况和本案案情，本着公平合理和社会稳定原则，对被告违约行为以同期同类地段房产租赁费酌定实际损失更切合实际和实现双方当事人合同目的，从而也更有利于民事权益的合理保护，彰显公平合理法律价值观。且涉案合同交房义务被告公司已于2017年7月24日履行，为此被告公司并未构成根本违约，故对原告违约金之请求可以按照合理期限和价格的屋租赁费予以调整。在确定房产租赁费上，因针对案涉房屋所在小区的其他房屋已于2019年以类似诉讼请求和案情起诉过，考虑到近两年来神木房地产租赁市场趋于稳定，从公平保护原则出发，应参照本院已处理过的同类案件结果确定，即以本院近期类案判决结果酌情认定每年租金损失1万元以三年计算共计3万元。 被告辩称因原告将案涉房屋转让他人，且办理更名手续，因此原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经作废，不存在买卖关系并无法律依据，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方均具有约束力。被告未按照合同约定如期履行交房义务，构成了违约，其应当承担相应的违约责任。被告于2017年7月24日向原告交房，而原告于2019年将涉案房屋转让，根据合同相对性原则，被告逾期交房在前，原告转让房屋在后，两个法律行为基于两个不同的合同而发生，故原告的转让行为并不影响其向被告主张延迟交房的违约责任，被告的辩称理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告榆林市龙华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日向原告雷艳支付逾期交房违约金3万元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费1690元，由被告榆林市龙华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  白永军 二〇二〇年七月九日 书记员  尚 琨