山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3810号原告：刘某某，女，1984年1月8日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：郑全平，山东半城律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号，统一社会信用代码：XXXX。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。原告刘某某与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称“绿地置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人郑全平，被告济南绿地康鲁置业有限公司的委托诉讼代理人郁树岭、侯梦溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告返还原告已支付的房款共计￥XXXX元；二、判令被告支付原告自2017年10月4日起至实际返还之日止的利息损失，暂计算至开庭之日为￥XXXX元；三、本案所有诉讼费用均由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原、被告双方签订《绿地新里城认购协议书》一份，约定由原告认购被告开发建设的济南市绿地新里城项目XXXX。2017年9月30日，原告向被告支付XXXX元，被告于当日向原告出具XXXX1房款XXXX元的收据一张。因原、被告双方就涉案房屋的具体购房合同条款一直未达成一致意见，原、被告双方之间从未签署任何商品房买卖合同。原告认为，在原、被告双方就合同条款始终未能达成一致意见的情况下，被告应当立即返还原告已支付的房款XXXX元。基于此，为维护自身的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告绿地置业公司辩称：一、双方签订《绿地新里城认购协议》（下称《认购协议》）时，被答辩人已对将要签订的《商品房买卖合同书》的内容及条款熟知并同意，被答辩人签订《商品房买卖合同》的行为应视为双方就合同条款达成一致。根据《绿地新里城认购协议》第四条第8款的约定：“本协议书签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。”同时，答辩人与被答辩人在签订《认购协议》前已将本条约定所涉及的《商品房买卖合同》及相关补充协议置于绿地新里城售楼处一楼东南角进行公示，且答辩人已将公示情况及内容告知被答辩人。所以，被答辩人在签订《认购协议》时已对双方后期将要签订的《商品房买卖合同》内容及条款知晓并同意。现却以“双方就合同条款未协商一致”为由诉请解除与事实不符，更有违契约精神。二、双方未及时签订《商品房买卖合同》系因被答辩人违约所致，被答辩人应就其违约行为承担相应的违约责任。《认购协议》第三条第3款约定：“乙方应在本协议签订之日起3日内，按济南市商品房限购政策规定向甲方条限购查询申请……至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房款”。事实情况却是，时至今日被答辩人都未提交过限购查询证明，答辩人多次催告要求被答辩人履行约定义务，均为被答辩人所无视，进而导致《商品房买卖合同》至今未能签订。被答辩人的行为已严重违约，如案涉《认购协议》解除，答辩人有权扣留被答辩人已交定金，剩余房款无息返还。三、虽《认购协议》约定了自动解除的条件，但并不意味之自动解除的条件成就后，《认购协议》即自动解除。《合同法》第96条规定：“当事人一方依照合同法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”即解除协议应向对方发出通知，作出明确意思表示，意图使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能有明确认识。基于该条规定的法理基础，即便协议具备自动解除的条件，也并不意味合同可不经通知违约方即已自动解除。结合本案，被答辩人存在违约情况系不争事实，已具备《认购协议》约定自动解除的要件，答辩人有权依约依法行使解除权。而关于是否行使合同解除权，以及以何种理由行使，取决于答辩人意思自治，迄今为止，答辩人未向被答辩人明确作出过解除《认购协议》的意思表示。所以，案涉《认购协议》并未解除，答辩人作为守约方有权要求被答辩人继续履行《认购协议》约定义务。涉案纠纷产生的实质原因系因当前国家房产调控政策的影响，房屋价格有所下调，被答辩人遂找出各类原因以解除《认购协议》，严重违背诚信原则和契约精神。综上所述，请求法院依法查明案件事实，维护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的全部诉讼请求。根据原告提供的认购协议书、收据、POS机刷卡消费单、民事判决书，被告提供的商品房预售许可证、认购协议书、光盘等证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告刘某某（乙方）与被告绿地置业公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》（以下简称《认购协议书》）一份，协议约定：甲、乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购【绿地新里城】项目（以下简称“该项目”）商品房事宜达成本协议书，以资双方共同信守。第一条认购房屋情况：乙方自愿认购：济南市绿地新里城项目XXXX室的商品房。第二条认购价格：乙方认购房屋的预测建筑面积为XXXX平方米，认购单价为人民币XXXX元/平方米，认购总价暂定为人民币XXXX元；认购房屋折后单价为人民币XXXX元/平方米，折后总价为人民币XXXXX元。……上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订：1、乙方为了表示够买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即XXXX元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金XXXX元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分。若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。……3、乙方应当在本协议签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料（最终所需资料以银行审批贷款要求为准）至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。4、特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要。如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房（包括但不限于另行出售给任何第三方）。若乙方虽然签订了《商品房买卖合同》，但并未《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款的，则乙方应当按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。5、若在上述约定的签订期限内，因甲方原因导致甲方将该认购房屋另行出售给第三方的，乙方有权要求甲方双倍返还已付的定金。第四其他：……5、乙方应在本协议书中记载真实有效的通讯地址及联系电话，甲方将按照乙方在本协议书载明的通讯地址向乙方发送书面通知、文件等；如出现邮件拒收、第三方代收、无人签收或被退回等情形的，由此产生的全部后果及责任均由乙方自行承担。如乙方更改通讯地址的，应在变更之时24小时内书面通知甲方，否则应承担由此产生的全部后果及责任。6、本协议书经甲方盖章、乙方签字后生效。……8、本协议签订前，乙方已认真阅读本协议书及售楼处或销售现场公示的《商品房买卖合同》及其补充协议以及其他交易条件的全部内容，乙方已完全理解上述全部内容及含义，且无异议，充分了解所认购房屋之状况，并同意按上述条件与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，乙方同意放弃援引格式条款的有关规定向甲方提出任何抗辩及主张，且不得以双方就《商品房买卖合同》条款不能达成一致为由要求甲方退还定金。协议书尾部甲方处加盖有被告公司销售合同专用章，乙方处有原告签名，双方落款日期均为2017年9月30日。同日，原告向被告交纳XXXX元，被告向原告出具收据，收据中付款内容栏内载明XXXXX房款。之后，双方因就拟签买卖合同的条款未能协商一致，一直未签订《商品房买卖合同》。之后，被告一直未退回已收原告的478521元。本院另认定:原、被告签订涉案《认购协议书》时，被告已依法取得了该认购协议书所涉商品房建设用地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和《商品房预售许可证》。本院认为，原、被告所签认购协议合法有效。合同约定“如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议自动解除”双方未在协议第3款确定的时间签订合同，视为协议自动解除，乙方违约。就原告缴纳款项性质问题，被告就原告所交纳的XXXX元所出具的收据中，明确载明付款内容为房款。且该收据虽系由被告方单方出具，但收据中所载明的付款内容应为原、被告双方一致的意思表示，而并非可仅凭其中一方的意思所确定，故被告关于收据中注明为房款系由其会计主观认为所导致，应为定金的理由不成立。故本院确认原告所提供的由被告出具的XXXX元的收据，可以证明所交款项的性质为购房款。据此，本院认定原告于2017年9月30日向被告所交纳的XXXX元为预付购房款。就原告要求被告支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，原告诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某某购房款XXXX元；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9140元，减半收取4570元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 迟 忱二〇二〇年七月二日书记员 曲光学