天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1392号上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市河东区华捷道60号103-3层。负责人：赵学伟，总经理。委托诉讼代理人：张志杰，天津景贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市昊旺管道安装工程有限公司，住所地天津市宁河县俵口乡后辛村北区4排17号。法定代表人：杨志海，总经理。委托诉讼代理人：申振广，天津冠浩律师事务所律师。上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司（远洋公司）因与上诉人天津市昊旺管道安装工程有限公司（昊旺公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初85437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。远洋公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判昊旺公司支付2018年2月1日至2018年12月31日期间物业管理费人民币11036.27元；2．一、二审诉讼费由昊旺公司承担。事实和理由：远洋公司已按照物业服务合同约定的标准提供了物业服务，不存在服务上的瑕疵，故昊旺公司应全额支付物业费，一审法院酌情扣减物业费总额的10%依据不足。昊旺公司辩称，请求驳回远洋公司的上诉请求。昊旺公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回远洋公司的一审全部诉请或发回重审；2．一、二审诉讼费由远洋公司承担。事实和理由：1．案涉项目实际收取物业费并提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司而不是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，故其不具有原告的诉讼主体资格。2．远洋公司提供的案涉物业项目物业服务严重不达标，一审判决支付比例过高。前期物业合同是2007年制定的，该项目早已由业主大会通过事实合同关系委托远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司进行管理，该公司实际收取了物业服务费用，因此前期物业合同对本案双方已无约束力，一审法院依据前期物业合同确定的服务标准缺少依据。3．一审法院在没有充分考虑到物业服务质量的客观情况下，判决昊旺公司承担远高于和所接受的服务相当的物业费数额显失公平。远洋公司辩称，请求驳回昊旺公司的上诉请求。远洋公司向一审法院起诉请求：1、判令昊旺公司向远洋公司支付2018年2月1日至2018年12月31日期间物业管理费人民币12262.53元；2、判令昊旺公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：远洋公司具备物业服务资质，2007年8月20日，远洋公司（乙方）与案外人天津远滨房地产开发有限公司（甲方）签署了《天津市前期物业服务合同》，该合同已经过备案，合同约定甲方将远航商务中心委托乙方进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年8月20日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，物业管理服务费用标准为C区4.7元/平方米*月，电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用C区3.8元/平方米*月，业主缴纳时间为每月5日前。远洋公司起诉时按照每月每平米8.5元的标准计算的物业欠费金额。昊旺公司系诉争天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心C-414（33-1-414）的所有权人，房屋建筑面积131.15平方米，未交纳涉诉期间物业服务费12262.53元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。远洋公司具有物业管理资质，其与开发商签订的物业服务合同，系真实意思表示，并未违反相应法律法规，合法有效。昊旺公司作为该小区的业主，应受上述物业管理服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，远洋公司提供了物业管理服务，昊旺公司应履行给付物业管理服务费的义务。但考虑到远洋公司存在提供物业服务不到位的情形，但昊旺公司不能因此拒付全部的物业服务费，本着质价相当按质论价的原则，酌情扣减物业费总额的10%。因此，昊旺公司应向远洋公司交纳涉诉期间的物业服务费11036.27元。远洋公司诉请中的过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项之规定，判决：一、天津市昊旺管道安装工程有限公司给付远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司天津空港经济区中心大道与东七道交口远航商务中心33-1-414号房屋2018年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11036.27元；二、驳回远洋公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53.5元，由昊旺公司负担48元，由远洋公司负担5.5元。二审中，昊旺公司提交如下证据：第一组证据，增值税服务发票两张、物业费收据以及银行交易凭证、电费收据、装修管理手册、国家企业信用信息公示信息报告、物业悬挂的照片等，拟证明为昊旺公司提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司，而不是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，远洋亿家天津分公司与保税区分公司是两个独立的市场主体，天津分公司起诉主体不适格；第二组证据，均为照片，拟证明远洋公司提供的物业服务存在严重瑕疵，收费过高。对昊旺公司提供的上述证据，远洋公司的质证意见为：对第一组证据中除了照片以外的证据的真实性都认可，不认可证明目的，其主张与开发商签订物业服务合同的主体是远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司，只是为了方便进行收费管理，进而委托远洋亿家物业股份有限公司天津保税区分公司单独进行收费，实际提供物业服务的主体亦为远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。因昊旺公司对远洋公司的主体资格提出异议，远洋公司提交《委托合同》一份，拟证明远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司系受远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的委托收取物业费并开具收费票据。昊旺公司对上述《委托合同》的真实性不予认可。本院认为，昊旺公司提供第一组证据，仅能证明远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司是收费票据的开票主体，不能证明其系提供物业服务的主体，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对于天昊旺公司提供的第二组证据，因照片未显示拍摄时间，无法确定是否系在昊旺公司欠交物业费的期间形成，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对于远洋公司提交的《委托合同》，虽然昊旺公司对《委托合同》的真实性不予认可，但其未提供足够的相反证据予以反驳，结合远洋公司与天津远滨房地产开发有限公司签订《天津市前期物业服务合同》的情况，该证据可以证实远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司系受远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的委托收取物业费并开具收费票据，本院对该证据的证明目的予以采信。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，远洋公司具有物业管理资质，其与开发商签订的物业服务合同，系真实意思表示，并未违反相应法律法规，合法有效。昊旺公司作为该小区的业主，应受上述物业管理服务合同的约束。基于双方之间的物业管理服务关系，远洋公司提供了物业管理服务，昊旺公司应履行给付物业管理服务费的义务。关于昊旺公司主张为其提供物业服务的是远洋亿家物业服务股份有限公司天津港保税区分公司而非远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司的抗辩，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院对其上述抗辩不予支持。在此基础上，一审法院结合远洋公司存在提供物业服务不到位的情况，酌情扣减物业费总额的10%并确定昊旺公司应向远洋公司交纳涉诉期间的物业服务费11036.27元并无不当。综上所述，上诉人远洋公司、昊旺公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196.17元，由上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司天津分公司负担89.61元，由上诉人天津市昊旺管道安装工程有限公司负担106.56元。本判决为终审判决。审判长 刘 俊审判员 闫 萍审判员 李玉海二〇二〇年七月八日书记员 底 健