湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终1205号上诉人（原审原告）：郴州守信物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆南路梨树山村下朱家组1栋3单元302室。法定代表人：胡立山，该公司总经理。委托诉讼代理人：周昭清，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓丽，女，1972年10月22日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：湖南郴州汽车运输集团有限责任公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉南路11号401-403房。法定代表人：谷运东，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄文武，郴州市北湖区阳光法律服务所法律工作者。上诉人郴州守信物业服务有限公司（以下简称守信物业公司）因与被上诉人湖南郴州汽车运输集团有限责任公司（以下简称郴汽集团）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和调查询问双方当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。守信物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持郴汽集团支付守信物业公司物业管理费220,017.168元，违约金100,000元（违约金含利息，按照未收取金额每日0.5%，从2018年1月2日至2019年9月30日，后续违约金郴汽集团继续支付至实际交付物业费之日止），共计320,017.168元；2．本案全部诉讼费用由郴汽集团负担。事实和理由：一、一审未查清本案事实。福运新村由27栋房屋组成，2栋是小区的组成部分，并未独立出去。根据《福运新村物业管理合同》的约定，守信物业公司为全体业主提供服务，郴汽集团作为业主之一也是服务范围。业主委员会将整个小区委托给了守信物业公司管理，并提供了（2018）湘10民终233号判决书以供守信物业公司起诉郴汽集团。郴州市道路运输从业培训中心使用涉案房屋，房屋的所有权人为郴汽集团，但未提交房屋租赁合同，一审判决将郴汽集团与郴州市道路运输从业培训中心混为一谈，没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。涉诉房屋在产权登记上并非国家行政单位，不是国有资产，而是郴汽集团的资产。郴汽集团聘请的物业只是内勤专项服务物业，而不是公共部位的物业服务，事实上，郴汽集团聘请的物业没有在福运新村提供任何公共服务。根据《物业管理条例》之规定，业主在物业管理活动中应当按时交纳物业服务费用。最高人民法院民事审判指引，物业服务企业请求业主支付物业费，业主仅以其并非物业服务合同的当事人由为抗辩的，人民法院应不予支持。综上，守信物业公司按照合同约定为郴汽集团所有的小区提供了优质高效的物业管理服务，但郴汽集团拒不履行缴费义务，请求法院作出公正的判决，以维护守信物业公司的合法权益。郴汽集团辩称，一、守信物业公司主张的物管费缺乏事实和法律依据。郴汽集团不是福运新村业主委员会的业主。通过《福运新村业主名单》可以得知郴汽集团不是福运新村的业主，福运新村业主委员会也从来没有对郴汽集团进行过物业方面的管理。郴汽集团与福运新村业主委员会对于物业方面的管理，向来都是互不干涉。由各自聘请的物业管理公司，各自承担各自的物业管理费用。福运新村业主委员会与守信物业公司签订的《福运新村物业服务合同》，该合同内容不能约束郴汽集团。守信物业公司与郴汽集团没有法律上和合同上的约定义务，守信物业公司从来没有给郴汽集团提供过任何事实上的物业管理服务，所以守信物业公司无权向答辩人主张支付物业管理费，更不能要求郴汽集团承担违约责任。二、退一万步讲，《福运新村物业服务合同》及《福运新村物业服务合同补充版》对郴汽集团有合同约束力，但这两份合同均没有看到有关违约责任的约定，所以守信物业公司向郴汽集团主张违约金10万元，没有法律依据。综上，守信物业公司没有与郴汽集团签订过《物业服务合同》，也没有给郴汽集团提供任何的物业管理服务，而要求收取物管费及其标准无任何法律依据和事实依据，郴汽集团无需支付守信物业公司主张和物管费及违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。守信物业公司向一审法院起诉请求：1、郴汽集团支付守信物业公司物业管理费人民币220,017.168元，违约金100,000元（违约金含利息，按照未收取金额每日0.5％，从2018年1月2日至2019年9月30日，后续违约金郴汽集团继续支付至实际交付物业费之日止），共计320,017.168元；2、郴汽集团承担本案诉讼费。一审法院认定事实：本案所涉物业服务的小区为郴州市福运新村小区，郴汽集团为该小区2栋-101、601、701房屋的产权人。房产实际使用人为郴州市道路运输从业培训中心，为郴汽集团的二级机构，属于郴州市本级民办非企业单位。2017年3月6日，守信物业公司作为乙方／受托方，与作为甲方／委托方的郴州市福运新村业主委员会签订了福运新村《物业管理合同》，合同约定的小区物业类型为：商住。并在该合同第七条对甲方权利义务明确约定为：根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理。庭审中，双方均认可该小区内非住宅区与住宅区有明确的区分，郴汽集团作为业主，郴州市道路运输从业培训中心作为物业实际使用人所处的2栋与住宅区相对独立，在办公期间，先后委托了郴州市欢畅物业管理有限公司、郴州市耒宜物业服务有限公司为其提供办公楼的物业管理服务。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业费用的收取应当根据物业合同的约定及服务项目进行支付。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，郴州福运新区小区业主委员会代表业主与守信物业公司签订的《福运新村物业管理合同》，明确约定委托守信物业公司实行物业管理的区域为住宅区，该小区内住宅区与非住宅区有明确的区分，郴汽集团作为产权人以及郴州市道路运输从业培训中心作为物业使用人所处的2栋与住宅区相对独立，因此，该《福运新村物业管理合同》对处于非住宅区的郴汽集团没有约束力，并且，守信物业公司也没有与郴汽集团以及物业实际使用人郴州市道路运输从业培训中心另行单独签订物业服务合同。因此，守信物业公司即便向物业实际使用人郴州市道路运输从业培训中心主张权利缺乏法律依据，向郴汽集团主张物业费的诉请同样没有法律依据。同时，郴州市道路运输从业培训中心作为物业实际使用人，为郴州市本级民办非企业单位，所处的2栋为办公楼，与其他住宅相互隔离，具有相对独立、封闭的性质和特点，其安保、监控及消防系统、照明、办公区域内外保洁等均系独立运转，并在工作办公期间，委托了单独的物业服务公司对办公楼进行物业服务，因此，守信物业公司向物业实际使用人郴州市道路运输从业培训中心主张权利缺乏事实依据，向郴汽集团主张物业费的诉请同样没有事实依据。本案中，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。守信物业公司未向物业实际使用人郴州市道路运输从业培训中心主张权利，而是请求业主承担责任。作为物业服务合同纠纷，守信物业公司起诉的郴汽集团的诉讼主体资格符合法律规定，但，如上述无论是向物业实际使用人郴州市道路运输从业培训中心主张权利，还是要求郴汽集团支付物业费及违约金的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于郴汽集团作为产权人，郴州市道路运输从业培训中心作为物业实际使用人所处的2栋基于与小区的相邻关系，与小区内部分配套公共设施和公共服务密不可分，守信物业公司若认为郴州市道路运输从业培训中心作为物业实际使用人，郴汽集团作为业主享受了部分对守信物业公司配套公共设施的服务，可另觅途径解决。一审判决如下：“驳回原告郴州守信物业服务有限公司诉讼请求。案件受理费减半收取3,050元，由原告郴州守信物业服务有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。守信物业公司提交了两份证据，证据一、郴州市道路运输管理处向守信物业公司报请物业维修记录及维修照片，拟证明守信物业公司向郴州市道路运输管理处提供了优质物业服务，郴州市道路运输管理处应该缴纳物业费；证据二、关于整个小区的视频及视频截图，拟证明郴汽集团所有的房屋是小区不可分割的部分，视频截图顺序可以明显看出郴汽集团属于小区内，郴汽集团应按物业管理合同约定承担物业费。郴汽集团质证认为，对证据一的真实性、关联性均有异议，该登记本内容并未涉及郴汽集团；对证据二的关联性有异议，郴汽集团并未享受守信物业公司的物业服务。郴汽集团没有提交新证据。本院对守信物业公司提交的证据认定如下，证据一、该证据与郴汽集团无关联性，在本案中不予采信。证据二、对真实性、合法性予以确认，但该证据不足以证明其证明目的。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审另查明，《福运新村物业管理合同》第三条约定物业管理服务费用“按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.6元”；第七条乙方权利义务约定：（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，用设施专用基金中领取所需的维修经费；（4）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能……（5）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；（6）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。《福运新村物业管理合同（补充版）》第三条约定，双方约定物业费0.6元每平方米包干制。郴州市道路运输从业培训中心2014年1月起先后委托郴州市欢畅物业管理有限公司、郴州市耒宜物业服务有限公司提供办公楼物业管理服务。本院认为，本案的争议焦点是，郴汽集团应否向守信物业公司交纳物业管理费用。首先，《湖南省物业管理条例》第八条规定“……物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。新建物业物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时一并报城市规划主管部门核定。尚未划分物业管理区域并已投入使用的，其物业管理区域划分由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处或乡镇人民政府征求业主意见后予以核定。物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域”。可见，物业管理区域范围不等同于小区建设范围。本案中，郴汽集团所有的郴州市为办公用房，虽然地理位置属于福运新村，但与福运新村住宅区在空间上相对独立，守信物业公司未提供证据证明2栋与福运新村住宅区是同属于一个物业管理区域。其次，福运新村业主委员会与守信物业公司签订的《福运新村物业管理合同》约定将福运新村住宅区委托守信物业公司实行物业管理，对守信物业公司的权利义务范围亦限定为住宅区，《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同（补充版）》亦只约定了住宅区物业服务费按0.6元每平方米计算。郴汽集团所有的案涉房产为办公用房，与住宅区相对独立，《福运新村物业管理合同》及守信物业公司单方公布的“物业费公示”对郴汽集团没有约束力。再次，守信物业公司提交的证据只证明了其为住宅区居民提供了物业服务，未提交有效证据证明其向郴汽集团提供了物业服务。一审判决已向守信物业公司释明，如果认为郴汽集团基于相邻关系享受了守信物业公司的部分配套公共设施和公共服务，可另觅途径解决。综上所述，守信物业公司要求郴汽集团支付物业服务费既无法律依据，又无合同约定，亦无有效证据证明其向郴汽集团提供了物业管理服务。郴州守信物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,100元，由郴州守信物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 罗燕青审判员 杨利平二〇二〇年七月十四日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。