湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1407号上诉人（原审被告）：朱江，男，1978年5月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘洋，湖南琨霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋欣，湖南琨霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南旭东商务经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路589号天顶乡物业综合楼。法定代表人：王秀丽，总经理。委托诉讼代理人：屈东森，男，1964年12月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：徐勉，湖南金厚律师事务所律师。上诉人朱江因与被上诉人湖南旭东商务经纪有限公司（以下简称旭东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱江上诉请求：1.请求判令撤销长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6020号民事判决，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院关于合同签订后双方是否解除一楼门面和三楼租赁关系的事实认定不清。第一，合同签订后双方口头解除了一楼门面和三楼租赁关系，上诉人只实际占有和装修使用四楼，一楼门面和三楼一直处于空置的毛坯状态，直到2014年3月15日被上诉人将上述场地转租给案外人。一楼和三楼空置的毛坯状态和被上诉人的转租行为也表明双方实际解除租赁关系，如果说上述场地租赁关系没有解除，那被上诉人作为出租人无权将租赁物转租。正是基于双方实际的合意是解除了租赁关系，所以被上诉人才有权进行转租；第二，双方租赁合同的履行有先后顺序，即“先付租金后交房”。上诉人按约定先付了租金后因形势变化解除一楼门面和三楼的租赁关系，后经双方合意上诉人又用预付的三楼租金抵扣了四楼后期的租金，被上诉人对租金抵扣事实没有异议；第三，上诉人租赁房屋用于生产经营，任由房子空置而承担租金损失也不合乎常理。（二）一审法院没有查明一楼门面和三楼有没有实际交付的事实。被上诉人一审中的诉讼请求是支付拖欠租金，庭审中进一步明确拖欠的租金是一楼门面和三楼空置期租金，而一审中上诉人称双方变更了合同，被上诉人没有实际交付一楼门面和三楼，双方争议的焦点实际是关于“合同有没有实际履行”的问题。被上诉人作为履行义务人，应当提供已经交付租赁物的证据，证明自己交付了一楼门面和三楼。一审中被上诉人并没有提供相关证据，一审法院以推定形式认定合同已实际履行，认定事实没有充分证据支持，属于事实认定不清。（三）一审法院查明的未对租金催款函进行笔迹形成时间鉴定的原因有错误。一审中上诉人申请对被上诉人提供的5份租金催款函上“朱江”字样进行笔迹鉴定和形成时间鉴定。鉴定中心对笔迹进行鉴定，但没有通知上诉人缴费进行笔迹形成时间鉴定，因此没有进行笔迹形成时间鉴定。一审法院查明的原因是上诉人未缴费属于错误认定，上诉人还是要求继续对笔迹形成时间进行鉴定。二、一审法院关于租金计算方式和递增问题的法律适用存在认定错误。第一，上诉人一直是按照合同第三条第02款约定的租金支付方式支付租金。因为一楼和三楼没有交付和使用，上诉人是按照《房屋租赁合同》约定租金的一半，即每年35万支付四楼租金，并于2015年以年付的方式支付年租金35万元，于2016年开始以35万为基准，按着7%的增加率支付租金，被上诉人对此也并没有异议；第二，因为书面的合同是被上诉人拟定提供的，即便对合同条款有争议，也应该做有利于上诉人的解释。三、上诉人对被上诉人提供的5份租金催款函的真实性及证明力存疑；要求对笔迹形成时间进行鉴定。（一）因租金催款函只进行了笔迹鉴定，上诉人对笔迹鉴定的结果不认可，对5份租金催款函真实性和证明力存疑。第一，上诉人自己并没有签收过类似文件。5份租金催款函书面最早记载日期是2013年12月18日，如果上诉人真有拖欠租金，那双方早就会有争议，而不是在合同履行5年多才诉讼至法院；第二，5份租金催款函都有且只有上诉人的签名，没有签收日期不符合一般人签收文件的习惯；第三，5份租金催款函是被上诉人在案件发回重审时才补充提交的。虽经鉴定，但是笔迹鉴定本身存在较大的容错率，如果没有其他证据相佐，不能达到证明被上诉人已经履行交付租赁物的义务和租金追索未过诉讼时效的相关事实要求的高度可能性的标准。（二）5份租金催款函是本案关键证据，不仅能证明租金追索时效问题，也能证明双方租赁合同的实际履行状态。上诉人要求对笔迹形成时间进行鉴定。综上所述，上诉人认为一审法院事实认定不清、认定事实依据的证据不充分，对合同条款理解和适用存在错误，特此上诉，请求依法裁判。旭东公司辩称：一、关于一楼门面以及三楼物业是否交付，相关合同是否解除的问题。上诉人认为自己没有实际使用三楼及一楼门面，就不构成房屋交付是不符合事实及法律逻辑的。首先，出租人将租赁物交付给租赁人是出租人的义务，而租赁人是否使用租赁物以及如何使用租赁物是租赁人的权利，二者并不等同，上诉人因自身原因未实际使用租赁物并不代表出租人未交付租赁物，上诉人明显混淆概念。其次，本案中租赁物达到了交付条件，被上诉人已交付钥匙，且从未阻挠过上诉人对房屋实际使用，故房屋交付已是既定事实。最后，经一审查明事实，双方签订《房屋租赁协议》及《补充协议》之后，被上诉人按约向上诉人缴纳了押金及一楼门面全部租金以及3、4楼及5楼单间整体首期租金。由此可见，双方对于租赁标的物已交付的合意已然形成，并且已经付诸实施。本案中，上诉人从未提交任何证据证明2014年3月15日之前双方就1楼门面以及3楼房屋租赁合意已解除的证据，应当承担举证不利的后果。此外，基于上诉人已按期缴纳整体物业的租金以及逾期缴纳租金后，被上诉人屡次催收的事实，足以认定在2014年3月15日之前，双方租赁关系未发生变化。二、关于催收函真实性及证明力的问题。事实上，租赁合同缔约之初，双方必然是本着诚信原则以及互谅互让原则而达成的租赁合意。对于上诉人前期逾期缴纳租金的行为，被上诉人仅采取口头及书面的形式进行催收，符合情理。而后，基于上诉人执意违约，拒不缴纳租金的行为，被上诉人委托律师寄发律师函予以严正申明，要求解除合同并限期缴纳拖欠租金，符合一般商事纠纷处理原则。至于是否起诉，何时起诉。在保证未过诉讼时效的情况下，如何选择维权方式是被上诉人的权利，不代表之前的催收行为无效。关于催收函向法庭提交时间的程序问题，重审程序本身就是为了更进一步查明事实，被上诉人重新提交证据的行为未违背民诉法规定。三、关于租金计算方式的问题。《房屋租赁合同》第二条对租金金额有明确约定，即：从租赁第三年起，租金逐年递增7%,此表述内容明确，句意清晰，不存在任何歧义。而第三条约定“从第三年开始，租金按年支付，年租金共计人民币七十万元”。此条款明显是对租金缴纳方式的特别约定，即由按季度支付改为按年度支付，与租金金额无关。后缀的年租金七十万元属于赘述，与第三年租金金额无关。如果双方真实意思表示是第三年租金仍然为70万元，则不可能在第二条如此明确的约定仅一、二年租金为70万元，前两年不变。故上诉人对该条款的扩大理解属于单方面的错误理解，不符合双方的真实合意。上诉人的上诉理由均无法成立，请求依法驳回上诉请求，维持原判。旭东公司向一审法院起诉请求：1、确认旭东公司、朱江2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月18日解除；2、朱江支付旭东公司租金人民币292924元（该租金计算到2017年11月18日）；3、朱江赔偿旭东公司从2017年11月18日《房屋租赁合同》解除后至实际交还租赁房产期间的经济损失，此损失暂计算至2018年3月7日（旭东公司起诉之日）为140963元（损失标准旭东公司参照原租赁合同租金标准计算）；4、朱江支付从2017年1月8日开始至朱江全部清偿之日的违约金58584元（292924x0.2）；上述2-4项共计492471元；5、本案的诉讼费用由朱江承担。本案审理过程中，旭东公司放弃了解除房屋租赁合同的诉讼请求，并变更违约金为1602860元。并经一审法院要求旭东公司对诉讼请求明确，旭东公司将诉讼请求第2、3项明确为朱江支付拖欠至庭审前的全部租金650000元。一审法院经审理查明：旭东公司（甲方）与朱江（乙方）在2012年8月3日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定旭东公司将长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼3-4楼两层3000㎡、及五楼住房1套出租给朱江使用，合同约定租赁期限为十年零六个月，合同期从2012年8月8日起，至2023年2月8日止。甲方同意给予乙方六个月免租期，乙方向甲方缴纳房屋押金捌万元。该合同第二条关于租金计算方法约定：“01、陆个月免租期（2012年8月8日至2013年2月8日止）过后，开始计算租期。物业租赁的第一、二年，年租金为柒拾万元人民币，前两年租金不变。02、从租赁第三年起，租金递增，每年在上一年租金总额基础上逐年递增7%,直至合同期满。”第三条关于付款方式约定有：“02、合同开始计租的前两年，租金按季度支付，乙方应在本合同签订后七日内，向甲方一次性支付第一年第一季度租金三个月共计人民币壹拾柒万伍仟元；从第三年开始，租金按年支付，年租金共计人民币柒拾万元。03、乙方支付租金的方式：每次在对应时间段提前一个月，向甲方支付下一次的房屋租金，其原则为，先付租金后用房，如超半个月，乙方仍未按合同约定支付租金给甲方，甲方有权解除合同（征得甲方同意租金延期的情况除外），乙方因此造成的损失，将由乙方自己承担，甲方不承担任何责任。”该合同第七条关于违约责任约定：“01、乙方不得无故拖欠应付甲方租金，确因困难需延期支付租金时，其延期不得超过合同约定应付日期半个月，在所延期限内乙方应按10‰元每天的标准支付违约金，逾期超过两个月，甲方有权提前终止本合同，收回该房屋并追收乙方未付的租金。02、甲乙双方任何一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，违约方在另一方提出要求1个月时间内仍拒不履行或拒不采取补救措施的，另一方有权提前终止合同，并有权要求依法赔偿损失。”2012年8月24日，旭东公司、朱江签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，合同约定旭东公司将拥有的长沙市岳麓区天顶乡柏家塘综合楼第1层门面一间出租给朱江使用，合同约定租赁期限为十年零两个月，合同期从2012年8月24日起至2022年10月24日止，其中免租期两个月，自2012年8月24日起至2012年10月24日止。该合同约定租赁期内租金共计叁拾万元，合同签订两天内一次性支付全部租金。上述合同签订后，朱江欲解除综合楼一楼门面和综合楼三楼的租赁关系，与旭东公司协商未果，直至2014年3月15日，旭东公司将综合楼一楼门面和综合楼三楼进行了转租。朱江在承租综合楼4楼后，对承租的综合楼四楼进行了装修并一直用于开办星舞门自闭症儿童学校。朱江在租赁期间向旭东公司交纳的相关费用如下：1、2012年8月3日，朱江向旭东公司交纳了房屋押金8万元；2、2012年8月12日朱江向旭东公司交纳租金175000元；3、2012年8月24日，朱江向旭东公司支付了一楼门面租金300000元；4、2013年11月21日，朱江向旭东公司交纳租金175000元；5、2014年4月24日，朱江向旭东公司交纳租金87500元；6、2014年9月4日，朱江向旭东公司交纳租金87500元；7、2014年11月26日，朱江向旭东公司交纳租金87500元：8、2015年8月6日，朱江向旭东公司交纳租金350000元；9、2016年8月11日，朱江向旭东公司交纳租金374500元；10、2017年8月18日，朱江向旭东公司交纳了租金400715元。以上朱江向旭东公司交纳了押金和租金合计为2117715元。2017年11月10日，旭东公司委托湖南高天律师事务所陶柳律师向朱江发出《解除合同并催收租金的律师函》，内容包括要求朱江在收到该函后五日内向旭东公司支付所欠租金765766元，同时通知朱江双方于2012年8月3日签订的《房屋租赁合同》自收到该函之日已经解除，并要求朱江收到本函十日内搬离所租赁房产。朱江于2017年11月18日收到了上述律师函。后双方就解除合同未达成一致，旭东公司遂诉至该院。另查明，1、朱江至今仍在继续使用租赁房屋，其分别于2018年8月8日支付租金428765元，2019年7月24日支付租金458779元。2、旭东公司在庭审中放弃解除《房屋租赁合同》，其向该院释明诉讼请求第二项、第三项合并为朱江拖欠旭东公司至庭审结束前的租金。3、庭审中，旭东公司提交了2013年12月18日、2014年2月20日、2014年3月26日、2015年12月15日、2016年11月28日分别向朱江发出的《催款函》，朱江对收到上述催款函存有异议，并对《催款函》上的签字存有异议，向一审法院申请了笔迹鉴定以及形成时间鉴定，一审法院依法委托湖南迪安司法鉴定中心进行鉴定，该中心出具湘迪安司鉴中心［2019］文鉴字第267号司法鉴定意见书，认为上述五份《催款函》与所提供样本上“朱江”签名为同一人所写。因朱江未交时间形成鉴定的鉴定费用，该中心终止了该项鉴定。一审法院认为，本案的争议焦点在于：1、《房屋租赁合同》的效力及解除问题；2、关于综合楼一楼门面和三楼朱江是否应当向旭东公司交纳租金以及交纳的租金多少问题；3、关于第三年租金的递增问题；4、关于违约金的问题。关于《房屋租赁合同》的效力及解除问题。旭东公司和朱江签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定行使各自的权利和履行义务。旭东公司于2017年11月10日向朱江发出《解除合同并催收租金的律师函》，要求解除《房屋租赁合同》，而在本案审理过程中，旭东公司要求朱江补齐租金，不解除《房屋租赁合同》。此系旭东公司自愿放弃该项主张，对解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予处理。关于朱江是否应当向旭东公司交纳综合楼一楼门面和三楼租金以及交纳的租金多少问题。本案中，朱江未能举证证明其与旭东公司就综合楼一楼门面和综合楼三楼部分的合同已经口头解除，故综合楼一楼门面和综合楼三楼部分的合同应依约继续履行。旭东公司于2014年3月15日将一楼门面和三楼转租，租赁合同权利义务已无继续履行的可能。应视为该部分合同已于2014年3月15日解除，朱江应承担解除前的租金。旭东公司主张免租期的租金，与双方签订的房屋租赁合同及补充协议中的约定不符，故朱江应向旭东公司支付免租期满后至2014年3月15日的租金。其中一楼门面的租金为41589元（300000元／10年x506天÷365天／年）。三楼租金为382603元（700000元／年÷2x399天÷365天／年）。共计424192元。朱江订立合同时支付的300000元应予扣除。朱江抗辩认为旭东公司主张综合楼一楼门面和三楼租金已超过诉讼时效。一审法院认为，首先，本案房屋在继续租赁给朱江使用，朱江也在继续向旭东公司缴纳租金，双方当事人并未就支付某时间段的租金达成协议，朱江也未明确拒绝支付所拖欠的租金；其次，即使朱江明确拒绝支付租金，因旭东公司向朱江发出了《催款函》，也会因此产生中断诉讼时效的法律效力。故朱江的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。朱江还需向旭东公司支付租金124192元。关于合同履行的第三年租金是否应当进行递增的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条“租金计算方式”第02款约定，从租赁第三年起，租金逐年递增7%，朱江抗辩认为因当时考虑租金支付压力大，要求从第四年开始递增，从而双方在房屋租赁合同第三条“付款方式”第02款明确约定“从第三年开始，租金按年支付，年租金共计人民币柒拾万元”。一审法院认为，首先，朱江的上述抗辩理由无相应证据予以佐证，且在庭审中双方均无另行协商的意思表示；其次，合同第二条约定租金计算方法内容明确，句意清晰；合同第三条的约定已超出“付款方式”功能范围，本身存有歧义，且改变了租金计算方法，与第二条约定相互矛盾。故合同第二条的租金计算方法更为可信，旭东公司主张从第三年开始递增7%，一审法院予以支持。因此，除开上述租金交纳方面的争议，朱江从2013年2月8日起至2019年2月7日，应交纳的租金为2853652元（其中从2013年2月8日至2015年2月7日每年350000元，2015年2月8日至2016年2月7日374500元，2016年2月8日至2017年2月7日为400715元，2017年2月8日至2018年2月7日为428765元，2018年2月8日至2019年2月7日为458779元，2019年2月8日至2020年2月7日为490893元，合计2853652元）。截止到2019年7月24日，朱江实际已经向旭东公司支付了租金2625259元。故还需向旭东公司支付租金228393元。关于违约金的问题。按照合同约定，延期支付租金须按10‰每天的标准支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，旭东公司主张的违约金过分高于旭东公司因此而造成的损失，对此应当予以酌减。朱江需向旭东公司支付租金为352585元，一审法院综合旭东公司因朱江的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定朱江向旭东公司支付违约金52887元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二白一十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限朱江于本判决生效之日起十日内向湖南旭东商务经纪有限公司支付计算至2020年2月7日的租金352585元及违约金52887元；二、驳回湖南旭东商务经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24820.5元，由湖南旭东商务经纪有限公司承担20353.5元，朱江承担4467元。二审中双方当事人均未向本院提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，朱江与旭东公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于双方是否解除了综合楼三楼和一楼门面的租赁关系问题。上诉人认为，合同签订后双方口头解除了一楼门面和三楼的租赁关系。本院认为，上诉人对此并未提供相关证据予以证实，被上诉人对此也不予认可。结合上诉人曾按期缴纳租金以及被上诉人发出催收租金函的事实，可以证实相关合同并未解除。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于旭东公司是否交付了综合楼三楼和一楼门面的问题。上诉人称，被上诉人没有实际交付一楼门面和综合楼三楼。被上诉人提出已经交付钥匙，且从未阻挠过对房屋的实际使用，故房屋交付已是既定事实。本院认为，根据双方合同的约定，结合上诉人支付租金的情况以及被上诉人发出催收租金函的事实，一审法院认定一楼门面和综合楼三楼已交付并无不当。三、关于《房屋租赁合同》的租金计算方式的问题。上诉人称，双方一直是按照合同第三条02款约定租金的一半支付租金。本院认为，《房屋租赁合同》第二条租赁计算方式中对租金计算有明确约定，物业租赁的第一、二年，年租金为七十万元人民币，前两年租金不变；从租赁第三年起，租金递增，每年在上一年租金总额的基础上逐年递增7%，直至合同期满。该约定清楚明确，并无歧义的空间，一审判决根据上述约定计算租金并无不当。另，上诉人就租金催款函笔迹形成时间申请鉴定。经查，朱江在一审中也申请了该项鉴定，但其未交时间形成鉴定的鉴定费用，一审据此终止了该项鉴定并无不当。朱江在二审中再申请该项鉴定，本院不予准许。综上所述，朱江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24820.5元，由上诉人朱江负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年七月十三日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……