江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1295号原告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪令钦、李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被告：纪圆，女，1990年8月8日生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：何颖，江苏泰和律师事务所律师。原告南京嘉耀房地产开发有限公司（以下简称嘉耀公司）与被告纪圆商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人李炎，被告纪圆的委托诉讼代理人何颖到庭参加诉讼。2020年7月6日，原告嘉耀公司撤销了对江苏法德东恒律师事务所实习律师孙亚琴的委托，另行委托北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师汪令钦作为其委托诉讼代理人。本案现已审理终结。原告嘉耀公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号：宁房预售合字2017035011号）及《补充协议》；2、请求依法判令被告向原告支付相当于房屋总价款的10%的违约金人民币252487元，并在原告应退还被告的房价款中优先扣除；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月25日，原、被告双方签订《南京市商品房预售合同》（合同号：宁房预售合字2017035011号）及《商品房预售合同补充协议》，双方约定被告购买原告开发的某某景苑小区E-XX幢X单元XXXX室房屋，该房建筑面积86.67平方米，单价每平方米29132元，总房价款人民币2524870元。合同签订当日，被告支付了首付款764870元。根据合同约定，被告应于2017年10月25日通过办理银行按揭贷款的方式向原告支付剩余房款176万元，但被告未按期支付前述款项。2019年1月23日，原告向被告发出催告函，要求被告及时向原告支付拖欠的购房款，但被告无故拒绝支付，已构成根本违约。根据合同约定，若被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，原告有权解除合同并要求被告承担总房价款10%的违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告纪圆辩称，被告不同意解除合同，要求继续履行合同。被告不应承担违约金，被告已经按照合同约定时间支付首付款，并按约定时间办理贷款，因银行未批复贷款导致款项延误，并非基于被告原因，同时因无人通知被告，故被告不存在主观上的违约恶意。原告发出的催告函，被告并未收到，被告收件地址为一家教育机构，在原告寄送时间内，因学生放假该教育机构跟随也已放假，如被告收到催告函一定会主动联系原告积极解决剩余房款问题。合同约定的违约金无论继续履行还是解除合同都过高，请求法院降低违约金，希望调整为按照未付款的日万分之一计算。合同中对于违约金的约定属于格式条款，被告在原告处签订合同，整个过程十分仓促，被告在催促下签字且原告并未将合同及补充协议原件交给被告，被告也没有合同复印件。直至开庭被告才看到合同条款和补充协议约定。在南京买房正常情况都是增值，被告2017年支付70多万的首付款，不仅没有拿到房子也没有享受到居住使用权益和租赁收益，还要面临高额违约金，对被告是不公平的。经审理查明，2017年9月12日，被告向原告支付定金10万元，被告还向原告提交《延期申请》一张，内容为“本人纪圆于2017年9月12日认购某某景苑销售编号E3-2502（工程编号E03-2502），原定于2017年9月19日付清首付款764870元（含定金100000元整）并正式签约签贷，现因买房卖房，正在办理过户手续，无法开出购房资格，导致无法在约定时间付清首付款764870元整（含定金），特此向公司申请延期至2017年10月25号前付清首付款764870元（含定金100000元整）并正式签约签贷。如贷款利率调整，本人自愿承担风险，按照实时贷款利率执行。若本人未能在约定的时间内付清首付款，本人愿承担一切后果，已交纳的定金100000元整不要求退回，已定此房源开发商可以另售”，原告对被告的《延期申请》在原告自制的《嘉誉山特殊情况审批表》中表示同意。2017年10月25日，原告（预售人、甲方）与被告（预购人、乙方）签订《某某景苑认购须知》、《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》各一份，其中《南京市商品房预售合同》载明：甲方预售给乙方的商品房为栖霞区迈皋桥街道某某景苑E-XX幢X单元XXXX室（以下简称案涉房屋），建筑面积86.67平方米，总价款2524870元；乙方应于2017年9月12日前向甲方支付定金10万元，在支付首付款时充抵合同价款。该合同第五条为付款方式、时间和迟延付款的责任，其第一款约定乙方应于2017年10月25日前支付764870元；预购商品房抵押贷款为商业性贷款1760000元，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；第二款约定乙方迟延支付合同价款的，按照未付到期价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；第三款约定乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金，甲方于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方，乙方尚有该商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任（乙方要求继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行自本合同规定的应付款期限之第二天起，至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金），乙方应在甲方解除本合同7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条第三款约定甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；第四款约定甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后180日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：甲方应按照合同总价款的10%向乙方支付违约金，甲方应在本合同解除后的60天内，将已收价款和甲方应当赔偿的金额一并支付给乙方，乙方尚有预售商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还和支付给乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，若乙方解除合同时，其所购买的商品房市价与购买时相比有波动的，甲方对房价波动所导致的损失不承担赔偿责任，若乙方要求继续履行合同的，本合同继续履行，甲方应自起迟延交付之日起至完成交付之日止，按照合同总价款的万分之三/天的标准向乙方支付违约金，乙方应在收到以上约定的款项后7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方按照总价款的万分之三/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金，乙方在收到以上约定的款项之日起三十日内仍未配合甲方办理注销相关登记手续的，乙方还需承担甲方因此而启动司法程序所支付的律师费用和其他相关的费用。《商品房预售合同补充协议》第三条第二款约定乙方如采取银行按揭或公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并办妥按揭手续，在贷款审核中，若贷款银行或公积金中心要求补充或更新贷款资料的，乙方应当在接到通知（书面或工作人员电话、短信通知）后七个工作日内提交，以使得房价款按照本合同约定的期限支付至甲方账户，否则视为乙方逾期付款，乙方应按本合同正文第五条的相关约定向甲方承担违约责任；第三条第三款约定若因国家的按揭贷款政策发生变化，致使银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同第五条承担逾期付款的违约责任；第四条第一款约定合同中“迟延支付合同价款”指乙方迟延支付本合同约定的任何一期应付款项或其中一部分，包括房价款、面积补差款、违约金、赔偿金等；第二款约定发生乙方迟延付款后，乙方支付的拖欠房款，甲方有权根据违约金、面积补差款（如有）、其他费用（如有）、购房款的顺序先后抵扣乙方所交的拖欠房款，抵扣前述款项或费用后，仍有不足的，由乙方另行补足，并以此类推，乙方应最迟在甲方指定并书面通知的交房日期前补齐，否则，甲方有权拒绝或迟延交房，也可以视乙方的违约程度按照本合同正文第五条的相关约定处理。当日，原、被告双方还签订《某某景苑合同主要内容确认表》一张，对《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》主要内容进行了再次确认，明确了贷款银行为中国银行玄武支行、首付比例30%、贷款金额176万元等。当日，被告又向原告支付首付款664870元。原告出具了首付款764870元的收据一张。庭审中，原告举证了催告函、EMS面单及投递记录，用以证明原告于2019年1月22日向被告催告交纳剩余购房款及违约金；被告质证被告并未收到催告函，投递记录显示的系他人收，收件地址为教育机构，当时该教育机构已经放假无人值班，催告函的签收应系配送员自行签收。合同签订时间系2017年10月，但原告在2019年1月才催告被告交纳剩余房源，原告存在恶意拖延时间、扩大被告损失的行为。上述事实，有双方当事人陈述、《延期申请》、《嘉誉山特殊情况审批表》、《某某景苑认购须知》、《南京市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》、《某某景苑合同主要内容确认表》、POS单、收据及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照预售合同、补充协议全面履行义务。本案中，被告在支付首付款764870元后，应按《商品房预售合同补充协议》第三条约定于签约当日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并在被拒贷或贷款额度不足时以自有资金按约定期限付足差额部分。现被告至今仍未办妥贷款或补足支付剩余房款，构成违约，理应承担违约责任。根据《《南京市商品房预售合同》第五条第三款约定被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金，甲方于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还乙方。现被告未付房款约总价款的70%，原告主张解除合同，本院予以支持。关于违约金数额，合同约定为合同总价款的10%，被告主张该违约金过高，请求予以调整。考虑到合同约定的付款时间、被告实际付款时间和金额、原告的成本和实际损失，结合全案证据，本院酌定被告应支付原告违约金为16万元。被告已付首付款764870元，予以冲抵其应支付的违约金16万元后，剩余604870元由原告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告南京嘉耀房地产开发有限公司与被告纪圆于2017年10月25日签订的关于南京市栖霞区迈皋桥街道某某景苑E-XX幢X单元XXXX室房屋的《南京市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》；二、被告纪圆于本判决生效之日起十日内支付给原告南京嘉耀房地产开发有限公司违约金人民币16万元（此款直接以被告纪圆已支付的首付款764870元抵扣）；三、驳回原告南京嘉耀房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5087元，减半收取为2543.5元，由原告南京嘉耀房地产开发有限公司负担1043.5元，被告纪圆负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年七月二十八日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜