文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1785号上诉人（原审原告）：孙乔圣，男，1965年7月25日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶新联，江苏臣功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地在南京市鼓楼区广州路189号13楼。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。上诉人孙乔圣因与被上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙乔圣上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判被上诉人支付上诉人一审为支持的房屋占用费17500元、电费滞纳金42668.2元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1、关于房屋占用费，一审认定2018年1月1日至2018年4月15日之间涉案房屋的空置损失35000元应由双方平摊，是错误的。（1）在双方租赁合同约定的租赁期限届满后，被上诉人继续使用租赁房屋，上诉人没有提出异议，那么上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被上诉人应支付2018年1月1日至2018年4月15日期间的房屋租赁（房屋占用费）35000元。（2）一审认定上诉人怠于履行收房义务是错误的，房屋租赁开始时上诉人的义务是交付租赁物，租赁合同结束时被上诉人的义务是交还租赁物，上诉人收房的前提是被上诉人交还房屋，2018年4月15日前被上诉人没有履行交房义务，上诉人不存在收房义务。2、关于电费滞纳金，一审认定被上诉人预交押金1万元，可以预扣费用，被上诉人不交纳电费没有明显过错，是错误的。（1）被上诉人明知租赁期间每个月使用的电量及电费，但其在租赁的35.5个月内没有支付过任何电费，2018年4月15日交还租赁房屋时仍然不支付电费，被上诉人是故意违约，应承担违约责任。上诉人按照供电部门每日千分之三滞纳金的标准要求被上诉人承担违约责任，应得到支持。（2）1万元是押金，是合同履行保证金，被上诉人自使用房屋之日起就有交纳电费的义务，一审法院认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案应适用《合同法》第二百三十五、二百三十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。我爱我家公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。理由：1、一审中已经查明，双方合同租赁期限截至到2017年12月31日，2018年1月1日后被上诉人已在相距不到10米的地方租赁新的办公场所，也办理了工商变更登记。上诉人主张2018年1月1日至4月15日的占有使用费，但被上诉人并未实际使用房屋，租赁合同中也明确约定合同期满后，如承租人未继续使用房屋的，房屋内所有物品就视为遗弃物，故被上诉人不需要履行交房义务或收房义务。因此上诉人以不定期租赁合同、被上诉人未履行交房义务等理由要求被上诉人支付占有使用费，不能成立。2、关于电费滞纳金的问题，合同履行期限内被上诉人已交付了1万元合同履约保证金，而租赁合同第5.2条明确约定了合同履约保证金的定义及用途，即在租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋设施、装璜损失且不欠有关费用的，甲方全额退还该押金。该履约保证金实际上就是为了保证支付水电等费用的履约保证金。因此，被上诉人已支付履约保证金，且合同履行期间内上诉人并未主张水电费，故上诉人主张滞纳金缺乏事实依据。也没有法律依据。3、关于法律适用问题，被上诉人在合同到期后未续租房屋且将房屋空置，已经在事实上返还了房屋；租赁合同明确约定了续租的相应程序，被上诉人亦未提出书面意向。因此《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条均不适用于本案。综上，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。孙乔圣向一审法院起诉请求：1、请求法院判令我爱我家公司支付房屋占用费35000元；2、请求法院判令我爱我家公司支付电费38966.40元、电费滞纳金42668.2元、水费1175元。一审法院认定事实：南京市玄武区房屋所有权人为孙乔圣，登记时间2008年5月20日，面积401.41㎡。2015年8月19日，孙乔圣（甲方）与我爱我家公司（乙方）签订租赁合同，甲方向乙方出租位于南京市玄武区，面积48平方米出租给乙方使用，该房屋租赁期共30个月，自2015年7月1日起至2017年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在2017年11月1日前向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先承租权。该房屋年租金12万元。房屋租金半年一付，乙方在2015年7月1日前、2015年11月30日前、2016年5月30日前、2016年11月30日前、2017年5月31日前分别支付陆万元给甲方。乙方在租赁期限内使用的水、电、物业管理费等其他费用，由乙方自行负担。乙方在支付第一期房租时，必须同时支付押金人民币1万元给甲方，该押金作为房屋装潢附属设施及乙方应承担有关费用的担保。乙方将押金、水电物业管理等费用汇入甲方账户。在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、物业管理费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的3%支付滞纳金。租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在当日将其物件全部搬出，如仍有余物，在未取得甲方谅解下，均视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。另合同对双方权利、义务、合同的解除条件等做出了约定。合同签订后，双方履行合同，孙乔圣交付了案涉房屋，我爱我家公司交纳一万元押金并按时交纳房屋租金，双方合同履约到期后，未签署新的租赁合同。双方一致确认，租赁期间内，我爱我家公司尚欠电费38966.4元、水费1175元。2018年1月8日，甲方南京顺驰不动产网络有限公司（以下简称顺驰公司）与乙方我爱我家公司签订转让转租协议，乙方一次性支付甲方房屋（南京市东方城旭日园7-2号原“顺驰不动产”门面）使用权及内部装修设施转让费人民币87710元。2018年1月9日至1月29日为装修免租期，转租期为2018年1月30日-2018年8月19日，转租租金为67710元（含税金）。甲乙双方于签约当日在房屋内（南京市东方城旭日园7-2号原顺驰不动产门面）对上述装修设施及房屋进行交接，在双方经过清点后无异议的情况下即完成对装修设施及房屋使用的转让。届时，乙方将一次性支付甲方房屋使用权，转租期租金及装修设施转让费共计87110元。双方于2018年1月9日完成商铺的交接工作。后我爱我家公司支付相应费用。2018年1月9日，出租方（甲方）任衍斌与承租方我爱我家公司（乙方）签订房屋租赁合同，房屋坐落于南京市玄武区部分，建筑面积50平方米。2018年8月20日至2023年8月19日止。租赁期限后，甲方有权收回此房屋，乙方应如期交还。其中2018年8月20日至2021日8月19日每年租金为人民币113989.64元。租金每12个月付款一次。第一期租金在甲方向乙方交付房屋前30日由乙方向甲方支付。双方另对权利、义务及违约责任等条款作出约定。双方另签订一份补充合同，对租金价格略微调整。合同签订后，我爱我家公司支付了第一年的租金113989.64元。经现场勘查，南京市玄武区与南京市玄武区同属南京市玄武区东方城旭日园一楼商铺，两房间隔距离不超过10米。另查明一，2015年8月25日，我爱我家公司东方城分公司登记设立，营业场所为南京市玄武区，2018年1月11日，该分公司注销登记。2018年1月18日，我爱我家公司旭日园分公司，登记设立，营业场所为南京市玄武区。另查明二，孙乔圣为江苏臣功律师事务所主任律师。以上事实由房屋租赁合同、光盘、房产证、电力公司发票、现场勘验笔录、转让转租协议、发票、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示。合同签订后，孙乔圣按约交付了案涉房屋，我爱我家公司按约支付房租，但是租赁期限内产生的电费38966.4元、水费1175元我爱我家公司未能支付，根据合同约定，该部分费用应由我爱我家公司负担，故对孙乔圣主张的电费38966.4元、水费1175元，一审法院予以支持。对于孙乔圣主张的电费滞纳金42668.2元，一审法院认为，双方合同中约定在租赁期限内使用的电费由我爱我家公司负担，并支付至孙乔圣账号，我爱我家公司履行该义务隐含一个前提即孙乔圣应告知我爱我家公司每月应支付的费用，现孙乔圣未能提供证据证明其在长达30个月的租赁期限内曾向我爱我家公司催交电费，在我爱我家公司已经交付1万元押金，存在可以预扣的费用的情况下，我爱我家公司未缴纳电费并未有明显过错，在孙乔圣未明确催要电费的情况下，孙乔圣无权主张电费滞纳金。对孙乔圣主张的2018年1月1日至2018年4月15日期间的占用费用35000元，一审法院认为，双方合同约定履行期限为2015年7月1日至2017年12月31日，且双方明确约定，如果续租，我爱我家公司必须于2017年11月1日向孙乔圣提出书面意向，经孙乔圣同意后，重新签订租赁合同。我爱我家公司并未提出书面申请，且实际已经另外承租了与涉案房屋距离很近的房屋，故我爱我家公司不存在继续租赁涉案房屋的必要，对我爱我家公司提出的合同到期后，其实际已经搬离涉案房屋意见，一审法院予以采信。双方合同到期后，孙乔圣应积极履行收房义务，我爱我家公司应积极履行交房义务，孙乔圣为一个专业律师，我爱我家公司为一个专业的房屋租赁公司，对履行合同的守约意识以及保留证据的经验均高于普通民众，但现双方均未能提供证据证明曾要求对方履行义务而对方不同意或没有回应的情况。故一审法院认定，双方均存在怠于履行收房或交房的义务的情况，导致产生了房屋的空置损失，对于这段时间的空置损失，一审法院认为应按照双方原合同约定的租金标准由双方平均分摊，故对孙乔圣主张的占用费用35000元，一审法院支持17500元。综上，我爱我家公司应支付给孙乔圣电费38966.4元、水费1175元，占用费用17500元，扣除我爱我家公司已交付给孙乔圣的10000元押金，我爱我家公司共应给付孙乔圣47641.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、南京我爱我家房屋租赁置换有限公司于判决生效之日起十日内支付孙乔圣电费、水费及房屋占用费47641.4元；二、驳回孙乔圣的其他诉讼请求。一审案件受理费2656元，由南京我爱我家房屋租赁置换有限公司负担991元，由孙乔圣负担1665元。二审中，各方当事人没有提交新的证据。对于查明的事实双方当事人均无异议。二审中，上诉人孙乔圣陈述其于租赁合同到期前曾与我爱我家公司口头沟通续租事宜，也向我爱我家公司催交过租金，电力公司亦向其收取过滞纳金，但对此未能提供证据加以证明。因我爱我家公司一直掌握钥匙，故其无法去现场察看是否实际迁出。被上诉人我爱我家公司陈述其新经营地址距涉案房屋相距不到10米，其员工已经电话通知孙乔圣随时可来取回钥匙及收房。我爱我家公司已在2018年1月1日之前将所有设备搬离涉案房屋，且涉案房屋系临街门面，是否迁出一目了然。关于电费问题，一审中孙乔圣始终无法计算清楚水电费用，我爱我家公司为避免纠纷，最终认可了电费38966.4元以便一审法院裁判，但该数额确实偏高。以上陈述，有本院询问笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人上诉主张2018年1月1日至4月15日的占有使用费，但被上诉人未书面申请续约并另行承租邻近房屋，一审认为其合同到期后确无使用涉案房屋必要、事实上已经迁出，并无不当。上诉人虽主张双方系不定期租赁关系，但其未能证明其曾就续约事宜与被上诉人协商，结合被上诉人已经迁出的事实，其这一主张不能成立。关于占有使用费数额问题，结合双方职业、业务范围及其陈述，一审认定其均存在怠于履行收房或交房的义务，亦无不当。上诉人另上诉主张电费滞纳金问题，但被上诉人未能举证证明其在租赁合同期内告知被上诉人每期应付电费数额或催告其替电费，也未能证明其因此遭受损失，结合上诉人缴纳的押金1万元可用于扣减电费的事实，一审认定被上诉人未未缴纳电费并不具备明显过错，并驳回上诉人主张电费滞纳金的诉讼请求，亦无不当。综上，孙乔圣的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113元，由孙乔圣负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年七月三十日书记员  郭旭冬