浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2012号 上诉人（原审被告）：邱勤德，男，1970年11月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈以霖，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐露科，浙江合创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市烟草公司鄞州分公司。住所地：宁波市鄞州区前河南路228号。 负责人：朱立波，该分公司局长。 委托诉讼代理人：李民，北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人邱勤德因与被上诉人宁波市烟草公司鄞州分公司（以下简称烟草鄞州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 邱勤德上诉请求：撤销一审判决，驳回烟草鄞州分公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决未全面审查邱勤德、烟草鄞州分公司及案外人宁波市公安局鄞州分局交通警察大队（以下简称鄞州交警大队）之间的合同关系，割裂邱勤德、烟草鄞州分公司及案外人之间的法律关系。邱勤德与烟草鄞州分公司之间的房屋租赁合同己经发生变更，案涉租赁房屋部分由烟草鄞州分公司租赁给鄞州交警大队，同时三方又对该部分租赁房屋的租金归属及支付进行了约定，形成了新的三方合同关系，而不是简单的双方租赁合同法律关系。二、一审判决机械认定邱勤德存在拖欠租金的行为，并判决解除合同，支付违约金、腾退房屋，属法律适用错误。结合邱勤德、烟草鄞州分公司及鄞州交警大队之间的房屋租赁及租金支付约定。若烟草鄞州分公司及时向鄞州交警大队催讨租金，则完全不会出现其未能收足租金的情况。由于烟草鄞州分公司自身怠于行使权力导致发生的租金未及时收回的情况，不应归责于邱勤德，烟草鄞州分公司不享有解除权，也无权主张违约金。邱勤德于2015年11月30日向烟草鄞州分公司申请到期一次性付款，烟草鄞州分公司也同意了邱勤德的申请，并同意了邱勤德补交支付的申请，因此邱勤德并不存在违约情况。三、一审判决未认定烟草鄞州分公司存在违约行为，事实认定错误。根据上文提到的烟草鄞州分公司与鄞州交警大队于2016年6月22日签订的房屋租赁协议及邱勤德与烟草鄞州分公司于2016年6月10日签订的补充协议，租赁给鄞州交警大队部分房屋的租金递増幅度以当年评估确定，而且该部分租金前五年全部归邱勤德所有。然2017年6月23日，烟草鄞州分公司与鄞州交警大队擅自签订补充协议，变更租金増幅为每年增幅0.5％，该行为损害了邱勤德的利益，构成违约。同时，按照三方约定，案外人鄞州交警大队的租金应当支付至邱勤德账户，但从第二期租金开始，案外人鄞州交警大队均将租金支付给烟草鄞州分公司，烟草鄞州分公司也未将租金交给邱勤德，该行为已经构成违约。此外，一审法院未对邱勤德一审提交的相关证据组织质证就作出了判决，程序上也存在错误。 烟草鄞州分公司辩称，邱勤德的上诉不符合事实。鄞州交警大队直接将租金支付给烟草鄞州分公司，从而来抵扣邱勤德的租金，但邱勤德对于每一期的租金都存在拖欠的行为，无论鄞州交警大队是否延迟支付，邱勤德最终支付的租金都是不足额的。2019年9月19日前邱勤德累计拖欠的租金共计710179.72元，系客观事实。烟草鄞州分公司主张的是该部分租金。鄞州交警大队所欠租金并不影响邱勤德与烟草鄞州分公司签订的租赁合同的履行。此外，鄞州交警大队所欠租金也不足以涵盖邱勤德所欠烟草鄞州分公司的租金。 烟草鄞州分公司一审诉讼请求：1.确认烟草鄞州分公司、邱勤德签订的《宁波市烟草公司鄞州分公司房屋租赁合同》于2019年12月28日解除；2.邱勤德支付烟草鄞州分公司租金710179.72元，违约金142035.94元；3.邱勤德立即腾空涉案房屋并返还给烟草鄞州分公司；4.邱勤德支付烟草鄞州分公司财产保全费4781元。 一审法院认定事实：邱勤德自第二年度开始存在拖欠租金的行为，第二、三、四年度已累计拖欠租金710179.72元。邱勤德于2019年12月28日收到烟草鄞州分公司的解除通知。烟草鄞州分公司支出保全费用为4781元。 一审法院认为，烟草鄞州分公司、邱勤德签订的房屋租赁合同意思表示真实、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。邱勤德应当按照合同约定支付租金，但自第二年度开始，邱勤德即存在拖欠租金的行为，第二、三、四年度已累计拖欠租金710179.72元，符合合同约定的解除条件，邱勤德于2019年12月28日收到烟草鄞州分公司的解除通知后，房屋租赁合同已经解除。合同解除后，邱勤德应当腾退房屋，烟草鄞州分公司请求邱勤德腾退房屋，符合法律规定，该院予以支持。对于租赁合同中涉及鄞州交警大队使用的部分，烟草鄞州分公司已与鄞州交警大队签订房屋租赁合同，故鄞州交警大队承租部分不属于腾退范围。关于违约金问题，双方签订合同约定，违约金的计算为年租金的20%，烟草鄞州分公司将其自动调整为拖欠租金累计金额的20%，考虑到邱勤德拖欠租金的时间、次数，对于烟草鄞州分公司主张的违约金142035.94元，该院予以支持。烟草鄞州分公司为诉讼支付保全费4781元，属合理费用，应由邱勤德负担。该院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决：一、确认烟草鄞州分公司、邱勤德于2015年6月19日签订的《宁波市烟草公司鄞州分公司房屋租赁合同》于2019年12月28日解除；二、邱勤德支付烟草鄞州分公司房屋租金710179.72元，违约金142035.94元，合计852215.66元，限在判决生效后十日内履行完毕；三、邱勤德将其承租的烟草鄞州分公司名下的房屋（权证号为鄞房权证首字第××号）腾退后返还给烟草鄞州分公司，限在判决生效后十日内履行完毕；四、邱勤德支付烟草鄞州分公司保全费4781元，限在判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费12322元，减半收取6161元，由邱勤德负担。 二审中，邱勤德提交了三份证据。证据1.《关于房屋租赁的补充协议》，用以证明烟草鄞州分公司与案外人鄞州交警大队擅自变更租金幅度，损害烟草鄞州分公司利益，构成违约。证据2.《付款指示》，用以证明按约定，案外人鄞州交警大队的租金应当支付至邱勤德账户，案外人鄞州交警大队支付租金给烟草鄞州分公司，烟草鄞州分公司未将租金交给邱勤德的行为构成违约。证据3.《短信聊天记录》，用以证明邱勤德与烟草鄞州分公司曾于2019年10月22日就案涉租金进行协商的事实。 对于邱勤德二审提交的新证据，烟草鄞州分公司质证称，证据1真实性、关联性均不认可；证据2，烟草鄞州分公司对此并无异议,但鄞州交警大队所交纳租金已抵扣房租，后因作账原因，改变了鄞州交警大队的支付租金方式；证据3与本案无关联，不能证明其待证目的。 本院审查后认为，证据1并没有加盖公章，仅为打印件，对该证据不予确认。证据2系烟草鄞州分公司与鄞州交警大队之间的协议，邱勤德并非协议主体，其无权据此主张烟草鄞州分公司违约，且从后续付款看，邱勤德对鄞州交警大队直接向烟草鄞州分公司付款抵偿租金，并无异议。证据3系微信对话，不能证明其待证目的。 烟草鄞州分公司没有提供新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年6月19日邱勤德与烟草鄞州分公司签订《房屋租赁合同》，约定将烟草鄞州分公司所有的位于房屋出租给邱勤德，该房屋共七层，建筑面积11097.14平方米。合同第四条对租金作出了约定，第一期238.65万元、第二期242.23万元、第三期245.86万元、第四期249.55万元、第五期253.29万元；该合同第十二条还约定乙方若拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同。2016年12月9日，邱勤德与烟草鄞州分公司又签订《房屋租赁补充协议》，“由于乙方同区公安交警大队已商定将我甲方所有的东首一楼、二楼、七楼计三层约2400平方房屋租给交警中队，---，交警大队签订合同时要按公安局会议纪要，指定由甲方出面”，因此双方约定，该区域前五年（2020年9月底到期）加上三个月装饰期贴补，这部分租金归邱勤德所有。2016年12月9日双方再签订《房屋租赁补充协议》，约定支付租金由原来一年两次，改为一年一次性支付。第一期租金已付清。第二、三、四、五期租金，应于每年的6月30日前全额一次性付清。邱勤德未完全履行的，烟草鄞州分公司有权收回房屋。 2016年6月22日，烟草鄞州分公司与鄞州交警大队达成《房屋租赁协议》，约定烟草鄞州分公司承租位于一楼东边部分、二楼东边全部、西边一半、七楼东边全部，建筑面积约2400平方米。该合同约定房屋年租金为2200000元／年，第二年起年租金2200000元／年另加递增，递增幅度以当年评估确定。一年一付，先付后用，租金每年12月1日前汇入烟草鄞州分公司指定账户。 再查明，鄞州交警大队向烟草鄞州分公司交纳租金情况为：2017年8月31日与9月14日共支付221.1万元，2018年9月30日支付222.2055万元、2019年4月4日支付223.316528万元。 本院认为，烟草鄞州分公司与邱勤德签订的《房屋租赁合同》及其补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《房屋租赁合同》第十二条约定，邱勤德拖欠租金累计达1个月，烟草鄞州分公司有权终止合同并收回房屋。2016年12月9日的《房屋租赁补充协议》第2条也约定，“第二、三、四、五期租金，应于每年的6月30日前全额一次性付清。乙方（指邱勤德）未完全履行的，甲方有权收回房屋，由乙方承担全部责任”。依据2016年6月10日《关于房屋租赁的补充协议》第一条约定，鄞州交警大队承租的区域，该部分租金归邱勤德所有。邱勤德与烟草鄞州分公司第一期租金已结清。邱勤德自认之后其个人未向烟草鄞州分公司支付租金，而是由烟草鄞州分公司收取鄞州交警大队租金后，抵作其缴纳的租金。邱勤德第二、三、四期应交纳租金737.64万元（242.23万元+245.86+249.55万元），鄞州交警大队实际交纳666.622028万元（221.1万元+222.2055万元+223.316528万元），邱勤德截至2019年6月30日前实际拖欠710179.72元。邱勤德未完全履行租赁合同，拖欠租金累计超过一个月。烟草鄞州分公司要求解除合同，于法有据。邱勤德辩称，烟草鄞州分公司怠于督促鄞州交警大队按约支付2019年12月1日的租金，才导其拖欠烟草鄞州分公司的租金。本院认为，合同具有相对性，鄞州交警大队是否向烟草鄞州分公司交纳租金，并不影响邱勤德向烟草鄞州分公司履行义务。如果鄞州交警大队出现逾期或者未足额支付的情形，邱勤德本可以先行交纳，待其交纳后再与烟草鄞州分公司结算。因此，本院对此抗辩，不予支持。 综上所述，邱勤德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6161元，由上诉人邱勤德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月十三日 代书记员 项凌燕