江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初380号原告：苏中炜，男，1985年11月14日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：周晶，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小华，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告：陈正兴，男，1982年7月4日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区百水桥村78号，现住江苏省南京市鼓楼区。被告：庞忠顺，男，1973年4月4日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱东海，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉鹏，江苏协恒律师事务所律师。原告苏中炜与被告陈正兴、庞忠顺确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，适用简易程序，于2020年4月15日、2020年7月15日依法公开开庭进行了审理。原告苏中炜及其委托诉讼代理人郑小华、周晶（第二次庭审）。被告陈正兴，被告庞忠顺及其委托诉讼代理人朱东海，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏中炜向本院提出诉讼请求：1、判令两被告就南京市栖霞区花港路9号7幢3单元612室房屋（以下简称案涉房屋）签署的买卖合同无效；2、判令两被告将案涉房屋恢复登记至被告陈正兴名下。事实和理由：2015年7月4日，苏中炜与陈正兴就案涉房屋签署《协议书》一份，双方约定由陈正兴将案涉房屋以520000元的价格出售给苏中炜。现苏中炜已按照约定向陈正兴支付了购房款350000元，陈正兴也将案涉房屋进行了交付，苏中炜对案涉房屋装修后入住至今。庞忠顺在明知苏中炜已购买并实际入住案涉房屋的情况下，与陈正兴恶意串通，将案涉房屋提前上市，并于2018年9月1日办理了过户手续。因两被告恶意串通，严重损害了苏中炜的合法权益，故应认定两被告之间的买卖合同无效。现为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告陈正兴辩称，其与苏中炜同时签署了房屋买卖合同和借款合同，案涉房屋是作为两人借款的担保。2015年12月26日，苏中炜通过制造银行流水的方式仅支付被告55000元。截止至今，被告累计仅收到苏中炜支付的305000元。两被告签署的房屋买卖合同合法有效。被告庞忠顺辩称，1、陈正兴有作为被执行人的案件在法院执行，其向债权人戴某提出以房抵债亦遭拒绝。经协商，陈正兴将案涉房屋出售给被告，再由被告代为解决其与戴某之间的欠款。因戴某欠被告800000元，故三方协商将戴某欠付被告的800000元及利息与法院调解书确定的陈正兴欠付戴某的全部款项进行冲抵，再由被告代陈正兴向戴某偿还尚未起诉的300000元。为此，三方在法院形成了买卖合同，故本案不存在恶意串通的情形。2、被告作为买房人已经尽到了审查义务，买卖合同系在法院形成，被告也赴案涉房屋进行了实地查看并拍照留存。两被告在签订买卖合同时注明房屋已出租，故双方约定的交房时间为2019年12月底；3、被告取得案涉房屋所有权系基于善意，并无恶意串通之情形。苏中炜与陈正兴之间仅形成合同上的债权债务关系，不能对抗被告已取得的物权。被告在办理案涉房屋所有权变更过程中，并无任何当事人提出异议，也不存在其他形式的异议登记。现苏中炜与陈正兴之间的买卖合同无法履行，应当由陈正兴承担违约责任，但与被告无关。综上所述，两被告签署的买卖合同并无法定的合同无效事由，请求法院驳回苏中炜的诉讼请求。经审理查明，2011年5月28日，陈正兴与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签署《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份。基于该份协议，陈正兴申购了包括案涉房屋在内的拆迁安置住房。2015年7月4日，陈正兴（甲方）与苏中炜（乙方）经南京美之居房产经纪有限公司居间签署《协议书》一份，主要内容包括：甲方以520000元的价格将案涉房屋出售给乙方。乙方于2015年7月4日支付购房定金20000元，于2015年8月6日前支付房款230000元，于2015年12月28日前支付房款100000元，于2019年8月8日前支付房款100000元，尾款70000元待乙方完成过户拿到房产证、土地证当日支付。乙方付清购房款350000元当日即为案涉房屋的实际使用人和所有人，甲方于当日将房屋以及相关资料交付乙方……。当日，苏中炜向陈正兴支付购房定金20000元。2015年8月8日，苏中炜向陈正兴支付购房款230000元。2015年12月26日，苏中炜向陈正兴的银行账户分别汇款55000元、45000元。当日，陈正兴名下卡号为62×××38的银行账户先后发生55000元的转账收款、45000元的现金取款以及45000元的转账收款。2016年2月19日、3月11日陈正兴分别办理了案涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证，并将证书交付给苏中炜。此后，陈正兴又将上述权属证书挂失作废，重新补办了新的权属证书。另查明，2017年3月2日，本院作出（2017）苏0113民初631号、632号两份民事调解书。依上述两份调解书，陈正兴、宓某应于2017年3月5日前偿还戴某借款本息合计827500元，偿还侍某借款本息合计410000元，偿还王某借款本息合计417500元。上述调解书生效后，陈正兴、宓某未按约定的期限履行付款义务，戴某、侍某、王某分别向本院申请强制执行。因陈正兴无力偿还债务，故而陈正兴、戴某、庞忠顺三方协商约定，陈正兴将案涉房屋出售给庞忠顺，再由庞忠顺代陈正兴向戴某清偿债务。2018年9月1日，陈正兴（甲方）与庞忠顺（乙方）签署《南京市经济适用住房买卖合同》（以下简称买卖合同）一份。双方约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋价格为749100元，定金20000元；甲乙双方定于2018年9月1日办理过户手续，于2019年12月31日前交付房屋；因案涉房屋被陈正兴出租给他人居住，租期至2019年12月31日前中止，到时将此房屋交付乙方。对于749100元的房屋价格，陈正兴、庞忠顺表示系为逃避税收征管订立的低价，并非双方真实的交易价格。关于房款的支付问题，两被告表示部分房款系以戴某对陈正兴享有的债权与庞忠顺对戴某享有的债权相互冲抵的方式进行支付，其余部分由庞忠顺在过户后直接支付给戴某。当日，案涉房屋即过户至庞忠顺名下。此外，在陈正兴与庞忠顺办理过户过程中，使用了编号为032289的南京市经济适用住房（上市）确认书（以下简称上市确认书）。经本院赴南京市住房保障中心调查，该中心表示其档案中留存的相同编号上市确认书载明的当事人并非陈正兴、庞忠顺，档案中也没有陈正兴申请办理上市确认书的有关记录和资料。2018年9月5日，侍某、王某、戴某三人向本院执行局出具情况说明一份。该情况说明载明：“戴某、王某、侍某与陈正兴、宓某民间借贷纠纷案件，现陈正兴已将名下两套住房出售，戴某获款790000元，侍某获款400000元，王某获款400000元。我们与陈正兴、宓某达成和解协议，同意其分期偿还剩余案款”。又查明，本院另案受理了奚某、张某与陈正兴、宓某、吉某、江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行确认合同效力纠纷一案，案号为(2020)苏0113民初385号。在该案中，奚某、张某以陈正兴、吉某在明知位于南京市栖霞区房屋已出售的情况下，恶意串通将上述房屋提前上市交易并过户至吉某名下，要求确认有关房屋买卖合同、抵押合同无效。审理中，苏中炜为证明其与陈正兴之间系房屋买卖关系，向本院提供了一组短信记录的照片打印件。该短信记录中备注的联系人为陈正兴，短信内容包括：“你好，能否再付两万块房款给我，我这边急需用钱，出了车祸”、“你们就不能帮帮忙吗？我也是没办法才卖房的现在等钱用，过了年估计就能拿房产证，你们又不能付全款，你们是不是买这个房子不划算，不行的话我把这套房子转买（卖）”、“能否想办法凑个四五万先给我应急，我真的没办法了。真的不行我只有把这套房买（卖）出去然后把前面付的钱还你，我也是没有办法我也不想这样做，现在出车祸没办法必须先救人，希望体谅一下我”。两被告仅对于该组短信记录中“能否想办法先凑个四五万先给我……。真的不行我只有把这套房买（卖）出去然后把前面付的钱还你……”的真实性认可，并认为该短信可以证明苏中炜与陈正兴之间系借款而非房屋买卖。此外，陈正兴还向本院提交了其与另案原告张某、奚某签署的借款合同及借条，并表示其与苏中炜也签署了同样的借款合同。对此，本院要求陈正兴提供其与苏中炜签署的有关借款凭证，但陈正兴未能提供。2020年6月24日，本院通知戴某到庭了解案涉房屋买卖的有关情况并制作了谈话笔录。戴某向本院表示：其与庞忠顺系朋友关系，两人之间互有借款往来，但从不签署书面借款凭证，庞忠顺与陈正兴在此次购房前已经他人介绍认识；因庞忠顺想要购买案涉房屋，故而提出以三方债权冲抵以及代为偿还剩余债务的形式购房。购房前，戴某曾告知庞忠顺房屋内的实际居住人自称已购买案涉房屋，但庞忠顺认为1100000元的房价较为便宜故坚持购买；因戴某对陈正兴享有1100000元的债权（含尚未起诉的300000元），故庞忠顺与陈正兴实际履行的房价也为1100000元。房款中的450000元以三方债权（庞忠顺对戴某享有450000元债权）冲抵形式支付，庞忠顺在房屋过户完成后将尾款650000元一次性汇入戴某名下交通银行账户内。在案件审理中，本院先后三次要求庞忠顺对案涉房屋买卖过程进行陈述。庞忠顺于2020年4月15日（第一次庭审）陈述：其经戴某介绍向陈正兴购买案涉房屋，陈正兴告知房屋系出租状态；案涉房屋交易价格为1100000元，其中800000元以陈正兴、戴某、庞忠顺三方债权冲抵的形式支付，另于2018年12月4日代陈正兴向戴某偿还了未经法院处理的300000元借款；购房前曾经上门查看房屋现状，但未与房屋内的居住人员核实身份，也没有询问房屋有关情况。在本院通知戴某谈话以后，庞忠顺于2020年7月3日到庭陈述：其与戴某系朋友关系，双方素有借款往来，但没有书面借款凭证；案涉房屋的实际交易价格为1100000元，其中450000元以三方债权冲抵方式支付，另外于2018年12月4日分两笔向戴某名下尾号为2590的交通银行账户汇款300000元、350000元；购房前，戴某曾告知有陈正兴的债主居住在案涉房屋内，但考虑到1100000元的房价低于市场价，故最终决定购买；其在第一次庭审中有关债权冲抵金额以及现金支付金额的陈述存在口误，具体情况以该次陈述为准。对于尾款的支付情况，庞忠顺提供了2017年7月12日至2018年11月21日期间的部分银行账户明细清单及汇款凭证。上述明细清单及汇款凭证显示，庞忠顺与戴某在2018年9月1日前即有资金往来，庞忠顺于2018年11月3日、11月11日、12月4日分别向戴某汇款100000元、100000元、300000元，合计500000元。上述资金支付情况与庞忠顺第二次陈述内容亦不相符。2020年7月15日（第二次庭审），庞忠顺陈述：案涉房屋交易价格为1100000元，其中450000元为三方债权抵销，其余650000元中的550000元为银行汇款及现金方式支付，另有100000元系庞忠顺与戴某两人之间的债权抵销；房屋过户以后，陈正兴曾向其借款100000元；案件在审理中，本院亦三次要求陈正兴就案涉房屋的买卖情况进行陈述。陈正兴于2020年4月15日（第一次庭审）对庞忠顺主张的房屋交易价格为1100000元，其中800000元为三方债权冲抵，300000元为代其向戴某还款的事实予以认可。在本院通知戴某谈话以后，陈正兴于2020年7月3日到庭陈述：案涉房屋的实际交易价格为1300000元，该1300000元包括庞忠顺代其向戴某偿还的1100000元以及过户后支付的200000元现金；在购房过程中，仅告知庞忠顺房屋已经出租，庞忠顺并不清楚房屋的实际状况。陈正兴曾陪同到案涉房屋所在小区看房，但陈正兴本人没有上楼，由庞忠顺自行上门查看房屋现状；过户中使用的上市确认书系其以100000元的价格通过“黄牛”办理。陈正兴于2020年7月15日（第二次庭审）陈述：案涉房屋交易价格为1100000元，另曾向庞忠顺有过借款，借款金额在100000元到200000元左右，不清楚庞忠顺是否将借款计入案涉房屋的房款。上述事实有《协议书》、房产证、土地证、收据、《家庭居室装饰装修工程施工合同》、收条、银行回单、短信记录、不动产登记查询结果证明、拆迁补偿协议、南京市经济适用住房买卖合同、房价走势图、银行卡交易明细清单、借款合同、借条、民事调解书、照片、情况说明、不动产权证书、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，苏中炜与陈正兴就案涉房屋买卖事宜签署的《协议书》系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。陈正兴辩称双方实为借贷关系，签署的协议书是作为借款的担保，苏中炜对此不予认可，陈正兴也未能在本院指定期限内提供双方系借款关系的证据，故本院对陈正兴的该项抗辩，不予采信。此外，陈正兴提出苏中炜举证的短信联系记录可以证明双方系借款关系，但经本院审核认为，案涉短信记录无法证明苏中炜与陈正兴之间存在借款事实。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。综合本案事实，本院认为陈正兴、庞忠顺存在恶意串通，损害苏中炜利益的行为，两人签署的买卖合同应属无效。具体理由如下：1、陈正兴在将案涉房屋权属证书交给苏中炜以后，通过挂失补办的方式重新办理了权属证书，该行为有违诚信原则，明显存在恶意。在将房屋出售给庞忠顺以后，陈正兴对于房屋售价这一基本事实做出了前后不一致的陈述，故而其在审理中所主张的案件事实真实性存疑；2、庞忠顺无法就其善意并以合理价格购买案涉房屋进行举证。虽然庞忠顺主张以1100000元的价格购买了案涉房屋，但该价格与买卖合同载明的售价不一致。目前除庞忠顺、戴某、陈正兴三人的口头陈述以外，没有其他证据能够证明案涉房屋的交易价格为1100000元。因戴某、陈正兴、庞忠顺三人对于房屋交易价格、债权冲抵金额、实际付款金额等房屋交易重要事项的陈述存在矛盾，庞忠顺又对房款的支付情况作出了三次自相矛盾的陈述，故而仅凭三人的口头陈述无法认定案涉房屋的交易价格为1100000元，也无法认定庞忠顺实际履行了1100000元房款的付款义务。此外，因庞忠顺与戴某在购房前即已存在经济往来，故而庞忠顺在案涉房屋过户后向戴某支付的款项无法确定是房款或其他款项；3、庞忠顺陈述的房屋交易过程不符合一般交易习惯。在第一次庭审中，庞忠顺表示仅知道房屋系出租他人居住，其在看房中未与居住人员进行任何交流。在本院通知戴某谈话后，庞忠顺又改称戴某曾告知案涉房屋由陈正兴的债权人居住，但出于房价便宜故而选择购买。从上述陈述来看，庞忠顺作为购房人在明知房屋可能存在权利瑕疵的情况下，却在上门看房时与居住人员不做任何交流，也不询问房屋有关情况，该行为明显不合常理；4、庞忠顺、陈正兴在第一次庭审中表示，两人曾赴南京市住房保障中心办理上市确认书，但经本院调查发现案涉房屋过户使用的上市确认书系违规取得，两人并未向住房保障中心提交申请材料。此后，陈正兴又表示案涉上市确认书系以100000元的价格通过“黄牛”办理。由此可见，陈正兴与庞忠顺是在案涉房屋不符合上市交易的情况下，通过违规途径取得上市确认书，导致案涉房屋在不符合过户条件时提前过户登记至庞忠顺名下。综合上述情况，陈正兴在明知已将案涉房屋出售的情况下，将房屋另行出售并过户至庞忠顺名下，庞忠顺又未能就其善意且以合理价格购买案涉房屋进行举证，故而本院认定陈正兴、庞忠顺恶意串通，采用违规方式将案涉房屋提前上市交易过户至庞忠顺名下，损害了苏中炜作为购房人的合法权益，两人签署的买卖合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈正兴、庞忠顺应当共同将案涉房屋恢复至陈正兴名下。至于陈正兴、庞忠顺之间因合同无效可能产生的其他权利义务纠纷，双方可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈正兴、庞忠顺于2018年9月1日签署的《南京市经济适用住房买卖合同》无效；二、被告陈正兴、庞忠顺于本判决生效之日起二十日内将位于南京市栖霞区不动产恢复登记至被告陈正兴名下。案件受理费9000元，减半收取4500元，保全费3120元，合计7620元，由被告陈正兴、庞忠顺共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 林志栋二〇二〇年七月二十八日法官助理 唐亚萌书 记 员 杨 莉