贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终2291号上诉人（原审原告）：高平，男，1980年12月20日出生汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：许丽君，女，1980年9月25日出生汉族，住贵州省赫章县。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何晓玲，女，1972年6月23日出生汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：毕节市博泰房地产开发有限责任公司（统一社会信用代码：9152050274112940XM），住所：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。原审第三人：耿春萍,女，1965年4月24日出生汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。原审第三人共同委托诉讼代理人（特别授权）：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。上诉人高平、许丽君因与被上诉人何晓玲、原审第三人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰公司”）、原审第三人耿春萍案外人执行异议之诉一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人高平、许丽君上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，二者是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可适用特别条款也可以适用一般条款。一审适用第二十九条驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。二、上诉人对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行的权利，应当裁定不得对案涉房屋强制执行。1、上诉人与第三人之间签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，且上诉人已经按照合同约定支付了购房款206438元。2016年12月31日上诉人按第三人的通知受领了房屋，之后对房屋进行装修并入住，合法占有和使用该不动产多年。上诉人一直要求第三人完善相关手续，上诉人主观上不存在过错。2、物权期待权依法受法律保护，应优先于其他债权主张。上诉人善意购房在2013年5月31日，被上诉人与第三人办理抵押登记而进行的预告登记及一审法院查封案涉房屋在后。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人装修入住多年，虽未办理过户登记取得物权，但物权期待权同样受法律保护。被上诉人主张的是对第三人的担保债权，虽然进行了预告登记，但不等同于抵押登记，不能对抗善意购房人。被上诉人对第三人的债权为普通债权，上诉人对案涉房屋享有的物权期待权应优先于被上诉人的担保物权。上诉人至今愿意配合完成相关手续，贷款支付剩余房款，履行相应合同义务。如将房屋执行，上诉人将无家可归。综上，上诉人作为善意购房人，已履行了相应的合同义务且已实际占有案涉房屋，合法权益应得到法律的维护。请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人何晓玲二审答辩称，原判正确，请求维持原判。原审原告高平、许丽君向一审法院起诉请求：判决解除原告向第三人博泰公司购买的位于毕节市南部新区房屋的查封。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1．判决确认位于毕节市南部新区的房屋归原告所有；2．判决不得执行位于毕节市南部新区的房屋并解除对该房屋的查封；3．诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2013年5月31日，原告向第三人博泰公司支付20000元定金，预定第三人博泰公司开发的位于毕节市南部新区的房屋。2013年6月5日，原告向第三人博泰公司支付购房款126863元。2013年10月3日，原告与第三人博泰公司签订商品房买卖合同，约定原告购买预定房屋，房屋价款为466863元，合同签订之日交付首期房款186863元，余款280000元以公积金贷款支付。同日，原告向第三人博泰公司支付首期房款的尾款40000元。2016年12月30日，第三人博泰公司将合同约定房屋交付原告使用。收房后，原告装修居住至今。另查明，第三人博泰公司为担保被告何晓玲对第三人博泰公司的债权的实现，将博泰﹒水韵天颐A6幢1单元4层1号房屋于2014年1月7日预告登记于被告何晓玲名下。另查明，一审法院在执行被告何晓玲申请执行第三人博泰公司、第三人耿春萍民间借贷纠纷一案中，作出（2018）黔0502执2024号执行裁定，裁定查封博泰﹒水韵天颐A6幢1单元4层1号房屋。原告提出书面异议，一审法院于2019年5月9日作出（2019）黔0502执异79号执行裁定，裁定驳回原告提出的执行异议。原告不服，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为原告对争议房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条中的“效力”是指“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”的效力。在基于法律行为的不动产物权变动中，登记是该不动产物权变动的生效要件。不登记，不动产物权的设立、变更、转让或消灭的效力就不发生。本案中，原告虽与第三人博泰公司签订了商品房买卖合同，但因未办理不动产权属转移登记，故不产生物权的效力，原告对争议房屋不享有所有权。争议房屋虽然预告登记于被告何晓玲名下，但第三人博泰公司将争议房屋预告登记于被告何晓玲名下的目的在于担保债务的履行，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。因此，争议房屋仍然属于第三人博泰公司名下的房屋，本案可适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定进行处理。虽然原告与第三人博泰公司签订的商品房买卖合同有效，但原告支付的房款不足合同约定总价款的百分之五十，因此原告对争议房屋不享有足以排除强制执行的权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回原告高平、许丽君的诉讼请求。案件受理费50元，由原告高平、许丽君负担。二审中，上诉人提交了不动产登记信息、个人房屋备案信息证明，用以证明二上诉人除案涉房屋外没有其他住房，案涉房屋是上诉人家庭唯一住房。被上诉人及原审第三人质证：对该证据三性无异议，但达不到证明目的。本院认证：该证据符合证据三性，本院予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，案涉房屋登记在第三人博泰公司名下，上诉人主张买受案涉房屋，上诉人对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定审查。本案中，各方仅对购房款的支付要件存在争议，对其余要件无异议。上诉人与博泰公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为466863元，上诉人交付首付款186863元，余款280000元未支付。上诉人已支付的购房款占房屋价款的40%，不满足上述条件。上诉人只要将尾款按人民法院的要求交付执行，即可阻止对案涉房屋的执行。七星关区人民法院执行局要求上诉人将尾款交付执行，上诉人不同意交付。本案二审中，经多次询问，上诉人仍不同意将尾款交付执行。综上，上诉人对案涉房屋享有的权益不足以阻止人民法院的强制执行，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人高平、许丽君的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高平、许丽君负担。本判决为终审判决。审判长  陈红梅审判员  李厚军审判员  张 伟二〇二〇年七月一日书记员  张钦越