天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1225号上诉人（原审被告）：天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司，住所地天津市滨海新区临港经济区渤海26号1661号。法定代表人：王秀花，总经理。委托诉讼代理人：王传虎，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘正伟，天津大有律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津外运滨海物流管理有限公司，住所地天津市滨海新区新港路86号。法定代表人：郑滨，总经理。委托诉讼代理人：张晓智，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张俊毅，男，该公司员工。上诉人天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司因与被上诉人天津外运滨海物流管理有限公司服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初32197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院作出的（2019）津0116民初32197号民事判决书；2、驳回天津外运滨海物流管理有限公司的诉讼请求或依法改判；3、本案一、二审诉讼费由天津外运滨海物流管理有限公司承担。事实和理由：1、原判认定事实不清，天津外运滨海物流管理有限公司于2019年4月27日擅自封门的事实，已实际解除了合同，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司不存在违约行为，不应当承担相应的物业服务费、水电费及采暖费。2、一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司提供的证据能够证明天津外运滨海物流管理有限公司擅自封门的事实，提供的证据应当被采纳。请求二审法院查明事实，依法判决。天津外运滨海物流管理有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，天津外运滨海物流管理有限公司与天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订的《物业管理合同》合法有效。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司拒不支付合同约定的物业服务费、水电费,违反了合同约定,应当支付相应费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天津外运滨海物流管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除天津外运滨海物流管理有限公司与天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订的《物业管理合同》；2.判令天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司向天津外运滨海物流管理有限公司支付物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元、采暖费（一季度）7200元以及违约金7539.07元，合计64999.56元；3.判令天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月10日，天津外运滨海物流管理有限公司（甲方）与天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》、《物业管理合同》、《安全协议》各一份。约定甲方将其所有的坐落于天津市滨海新区塘沽新港路86号办公楼9楼（540㎡）出租给天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司用于办公使用。租赁期为2019年4月1日起至2021年3月31日止。同时由甲方为乙方提供物业管理服务，物业管理期限与租赁期一致。合同项下2019年年物业服务费（含税）150781.5元，2019年水电服务费50260.5元，代办2019年采暖费21600元。费用支付方法：物业服务费、水电服务费按季度收取（季度首月10日前）乙方向甲方支付年物业服务费、水电服务费的月平均数。采暖费按供热方出具正式供热发票时间代办（每年的10月20日前）。乙方逾期未交付相关费用的（超过两个月），除仍全额支付外，必须另支付年物业服务费5%的违约金。天津外运滨海物流管理有限公司通过EMS中国邮政速递物流向被告邮寄了《房屋租赁费、物业服务费、水电服务费和采暖费催缴通知书》、《解除房屋租赁合同、物业管理合同、安全协议通知书》、《律师函》，被告分别于2019年7月10日、2019年7月24日、2019年8月12日收到。天津外运滨海物流管理有限公司对本案诉请的各项费用进行了催收，并告知天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司自接到该解除通知之日起，原租赁合同、物业管理合同、安全协议解除。庭审中，天津外运滨海物流管理有限公司提交了物业服务费发票37695.37元、水电费（4-6月）收据12565.12元、采暖费（4-6月）收据7200元。一审法院认为，本案为服务合同纠纷，天津外运滨海物流管理有限公司与天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司签订的《物业管理合同》系双方的真实意思表示，依法对双方具有约束力，双方依法成立物业管理服务合同关系。双方应按合同约定履行各自的义务。天津外运滨海物流管理有限公司主张解除与被告签订的《物业管理合同》，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司同意解除，一审法院予以确认。关于解除时间，天津外运滨海物流管理有限公司向天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司邮寄的解除通知系2019年7月24日收到。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。天津外运滨海物流管理有限公司在邮寄解除通知前已经向天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司邮寄催缴通知书，对案涉费用进行催收，在天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司未履行支付费用的情况下有权解除合同，故一审法院确认双方于2019年7月24日解除合同。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司抗辩天津外运滨海物流管理有限公司在2019年4月27日将租赁房屋上锁，天津外运滨海物流管理有限公司以实际行动解除双方合同，双方合同已于2019年4月27日解除。天津外运滨海物流管理有限公司对此不予认可，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司提供录音证据证明原告于2019年4月27日对租赁房屋进行封锁，天津外运滨海物流管理有限公司对证据的合法性及证明目的均不予认可，天津外运滨海物流管理有限公司并未在录音中明确认可锁门一事，故天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司的证据不足以证实其抗辩意见，不予采信。天津外运滨海物流管理有限公司主张天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司支付拖欠的物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元，具有合同依据，予以支持。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司抗辩天津外运滨海物流管理有限公司锁门后未提供物业服务，但未提供证据予以证实，不予采纳。关于采暖费（一季度）7200元，虽然合同有相关约定，但天津外运滨海物流管理有限公司主张的采暖费尚未实际发生，天津外运滨海物流管理有限公司亦当庭认可尚未交纳，故不予支持。关于违约金7539.07元，天津外运滨海物流管理有限公司依据合同约定主张天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司逾期交付租金，按年物业费5%支付违约金，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司不予认可，认为天津外运滨海物流管理有限公司主张的违约金过高，违约金以实际损失的30%为限，天津外运滨海物流管理有限公司没有实际损失。鉴于本案天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司拖欠天津外运滨海物流管理有限公司的物业服务费、水电服务费系一季度的费用，天津外运滨海物流管理有限公司合理损失以此为限，依据合同主张为违约金系按年物业服务费5%计算，确为不妥，酌情支持违约金1884.76元（年物业服务费150781.5元×5%÷4），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、原告中国外运天津集团塘沽公司与被告天津市滨海新区未来时代机械制造有限公司于2019年1月10日签订的《物业管理合同》自2019年7月24日解除；二、被告天津市滨海新区未来时代机械制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告中国天津外运集团塘沽公司物业服务费37695.37元、水电服务费12565.12元、违约金1884.76元，共计52145.25元；三、驳回原告中国天津外运集团塘沽公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告负担142元（已交纳），被告负担571元（于本判决生效后十日内给付原告）”二审审理期间，天津外运滨海物流管理有限公司提交本院（2020）津03民终391号民事判决，证实生效判决已经认定双方租赁合同解除。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司对该判决的真实性予以认可，但不认可天津外运滨海物流管理有限公司的证明目的。本院认为，天津外运滨海物流管理有限公司提交的证据能够证明本案案件事实，本院予以采纳。本院另查明，中国外运天津集团塘沽公司于2019年11月变更名称为天津外运滨海物流管理有限公司。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉诉物业服务合同解除日期的确定。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司与天津外运滨海物流管理有限公司之间的物业服务合同是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。天津外运滨海物流管理有限公司将涉诉房屋交付给天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司使用，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司应当按照约定向天津外运滨海物流管理有限公司支付房屋租金、物业服务费、水电费等相关费用，因其并未按期支付上述费用，天津外运滨海物流管理有限公司有权按照约定解除合同。依照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司主张天津外运滨海物流管理有限公司在2019年4月28日锁门解除合同，但其提供的证据不足以证明该主张，一审法院不予支持是正确的。天津外运滨海物流管理有限公司于2019年7月18日向天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司发送解除合同通知书，天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司于2019年7月24日收到了此通知，一审法院认定涉诉《物业管理合同》自2019年7月24日解除并无不当。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司对于尚欠物业服务费和水电费的金额没有异议，一审判决正确。天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司主张违约金过高的问题，一审法院已经考虑到双方合同约定的违约金过高的情形，酌情予以调整，并无不当。综上所述，上诉人天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1103元，由上诉人天津市滨海新区未来时代石油机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王振英审判员  邓晓萱审判员  毕云生二〇二〇年七月三日书记员  朱茜茜附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；