江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1735号上诉人（原审被告）:方林，男，1978年8月21日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：秦杨天，江苏国成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国祥，江苏国成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绿地集团南京宝地置业有限公司，住所地南京市雨花台区石华街16号。法定代表人：刘彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚传江，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋效楠，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人方林因与被上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方林上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院错误认定上诉人没有及时履行办证义务的事实。上诉人已及时履行办证换票的先行义务，且（2018)苏0114民初1992号判决己认定被上诉人不配合才导致上诉人一直未能办证，过错应在被上诉人。为了解决被上诉人拖延办证的问题，上诉人早在2018年2月2日就提起诉讼维权，并请求法院判令被上诉人协助上诉人办理房产过户。该案中上诉人明确被上诉人须协助上诉人换取发票，而被上诉人则以需要核实是否开过发票为由拖延。至该案审结，被上诉人仍未告知上诉人核实的情况以及何时能够换发票、换发票需要什么材料等。因此一审法院判决要求被上诉人协助上诉人办证。二审法院也维持了该判决。本案认定的事实与生效判决认定的事实相反，是错误的。二、上诉人于2019年6月18日办证没有过错。上诉人在起诉要求被上诉人提供发票、协助过户办证后，被上诉人在审理中仍以核实是否开票为由继续拖延，并且在中院二审判决前一直未告知是否可以换票办证，及至2019年6月14日出二审判决后，上诉人找到被上诉人才得以顺利办证。上诉人在判决生效后，找到被上诉人及时办证，没有过错。三、一审法院认定违约金的数额没有法律及事实依据。根据法律规定，违约金的计算应以违约方对守约方造成的损失为基础进行判断。本案中，被上诉人为上诉人提供的是阶段性的信用担保，上诉人一直按约还款，并未逾期，因此被上诉人并无担保资金付出损失。另外，被上诉人也未提供证据证明其向银行缴纳了担保金，因此也没有资金占用损失。一审法院判令上诉人支付高达63万元的违约金，没有事实及法律依据。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。绿地公司辩称：被上诉人已经履行了协助方林办理产权转移登记的义务，相关事实在（2018）苏0114民初1992号民事判决书中都有记载。另，依据《房地产开发经营管理条例》，购买人承担产权转移登记的主要义务，开发商只是提供必要资料的协助。根据生效判决及上诉人购买的8套房子中两套已于2018年办理了产权证的事实，上诉人十分清楚办证流程和所需资料，开发商已完全履行相关义务。涉案房屋没有办证完全系其自身原因，其本身具有过错。一审法院裁判的具体金额系依照合同约定，具有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。绿地公司向一审法院起诉请求：1.判令方林向绿地公司支付逾期办证的担保费642735元；2.判令方林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月28日，绿地公司（甲方）与方林（乙方）签署《商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方的商品房为雨花台区站西片区南京NO.2013G24地块3-1幢406室，用途为办公，该商品房建筑面积576.46平方米，其中套内面积434.72平方米，共有共用分摊建筑面积141.74平方米，房价款合计6917520元，第一期应于2016年4月15日前支付1041716元，第二期2016年4月28日前支付2425804元，另有商业性贷款3450000元。关于权属登记，该预售合同第九条约定：该商品房交付后90日内，甲、乙双方共同申请房屋所有权转移登记；甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局。补充约定第14条约定：甲方应及时以书面形式通知乙方前来办理房屋的产证转移，乙方在接到甲方办理房地产权证通知后仍延迟申办，导致甲方的担保责任不能及时解除的，则从甲方通知发出后15日起按甲方为乙方向银行提供的担保金额的万分之三/天计算，向甲方支付担保费。一审法院另查明，2016年6月1日，方林（借款人）与案外人中国光大银行股份有限公司南京珠江路支行（贷款人）签订《个人贷款合同》（合同编号76531616000717），约定：贷款用途为购商用房，贷款金额16360000元，贷款期限自2016年6月1日起至2026年6月1日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%上浮10%执行。同日，方林（甲方、借款人、抵押人）与案外人中国光大银行股份有限公司南京珠江路支行（乙方、贷款人、抵押权人）、绿地公司（丙方、开发商、担保人）签订《南京市房地产抵押合同》，约定：对应担保的主债合同为《个人贷款合同》，合同编号76531616000717，借款合计16360000元。甲方将雨花台区站西片区南京NO.2013G24地块3-1幢401室、404-408室所购商品房抵押给乙方。丙方自愿为甲方以上借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。一审法院再查明，2016年5月16日，绿地公司向方林出具3467520元的预售购房款发票一份。2016年6月17日，绿地公司向方林出具16360000元的购房款收据一份。涉案房屋于2016年6月30日交付。一审法院还查明，2017年7月8日，南京市不动产登记中心向绿地公司出具《不动产权籍调查收件单》。2017年9月19日，方林收到绿地公司通知其办证的材料。2019年6月18日，绿地公司完成涉案房屋所有权转移登记，中国光大银行股份有限公司南京珠江路支行于同日对该房屋进行抵押权预告登记，被担保主债权数额16360000元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。绿地公司、方林签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。根据合同约定，方林有及时办证的义务，方林于2017年9月19日收到绿地公司通知办证的材料后应及时办理所有权转移登记手续。方林延迟申办导致原告的担保责任不能及时解除应承担相应的违约责任，绿地公司主张方林承担逾期办证的违约责任符合合同约定，一审法院经核算，违约金应以3450000元为基数，自2017年10月12日起计算至2019年6月17日（已扣除国庆7天法定节假日），按日利率万分之三计算，合计634455元。绿地公司的担保期限至中国光大银行股份有限公司南京珠江路支行领取案涉房屋他项权利（抵押权）证书之日止，方林主张涉案房屋房款已于2016年付清，与事实不符。对于方林辩称系绿地公司不给其出具发票致其不能办证，方林未能提供证据证明其已履行了前往绿地公司处换开发票的先行义务，系绿地公司的原因导致其无法办证，故方林的抗辩理由均不成立，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、方林于判决生效之日起七日内向绿地集团南京宝地置业有限公司支付违约金634455元；二、驳回绿地集团南京宝地置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10103元，由方林负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，（2018）苏0114民初1992号案件中，方林向一审法院提起诉讼请求，要求判令绿地公司协助其办理雨花台区站西片区南京NO.2013G24地块3-1幢406室房产过户手续并承担逾期办证的违约金。一审法院认为双方合同约定的办理过户时间为2016年9月30日，但直至2017年9月19日，方林才收到绿地公司通知办证的材料，遂判令绿地公司按照中国人民银行同期短期贷款利率向方林支付逾期办证违约金295896.92万元。另，该判决认为“现方林未能就涉案房屋办理产权登记，绿地公司作为房屋买卖合同的出售方，具有协助、配合不动产权转移登记的义务，方林主张绿地公司协助办理，具有事实和法律依据，本院予以支持”。在该案庭审过程中，审判员询问房屋办证是否符合条件，方林称需要与绿地公司换1636万元的发票，房产局才能办理。绿地公司称：“我们这边没有问题，但需要回去核实是否开过，如果是收据的话，我们同意换发票。”该案一审判决后，绿地公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月14日作出（2019）苏01民终1561号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同补充约定第14条，被上诉人应及时以书面形式通知上诉人前来办理房屋的产证转移，上诉人在接到被上诉人办理房地产权证通知后仍迟延办证，导致被上诉人的担保责任不能及时解除的，则从被上诉人通知发出后15日起按被上诉人未上诉人向银行提供的担保金额的万分之三/天计算，向被上诉人支付担保费。该条实际系对上诉人及时办证义务以及上诉人迟延办证时应承担的违约责任的约定。本案中，上诉人2017年9月19日收到被上诉人通知其办证的材料，而于2019年6月18日办理完成涉案房屋所有权转移登记，已构成逾期办证。上诉人称因被上诉人不配合其换取发票，导致其无法办证。本院认为，在（2018）苏0114民初1992号案件中，上诉人方林并未表述绿地公司不予配合其换取发票，且其亦仅主张绿地公司支付截止2017年9月19日止的逾期办证违约金。庭审笔录中绿地公司表示需要回去核实是否开过发票，并不能证明绿地公司此后不予配合方林换取发票。该案虽判决绿地公司协助方林办理过户手续，但亦并未以绿地公司未予配合方林换取发票为事实依据。上诉人该主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，方林虽逾期办理房屋产权证，但其按时归还按揭贷款，未导致绿地公司承担担保责任，绿地公司也未举证证明其因方林的逾期办证产生相应损失，故本院综合考虑上诉人逾期办证的时间、被上诉人的损失情况以及另案诉讼的情况，对绿地公司主张的违约金酌减为30000元。综上，上诉人方林的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4398号民事判决；二、方林于本判决生效之日起七日内向绿地集团南京宝地置业有限公司支付违约金30000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10103元，由方林负担472元，由绿地集团南京宝地置业有限公司负担9631元。二审案件受理费10103元，由上诉人方林负担472元，由被上诉人绿地集团南京宝地置业有限公司负担9631元。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年七月三十一日法官助理  高 峥书 记 员  陈晓君