江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1496号上诉人（原审被告）：严蓉蓉，女，1990年1月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：潘云春,江苏朗宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市力拓房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区建军东路180号。法定代表人：徐华飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨梅琴，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘咏桦，江苏零距离律师事务所律师。上诉人严蓉蓉因与被上诉人盐城市力拓房地产开发有限公司（下称力拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初5914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严蓉蓉上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回力拓公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院已查明涉案房屋的流转过程，可以证明已归吉某所有，吉某此后的转售和交付行为与力拓公司及江苏安某建设工程有限公司（下称安某公司）无关，一审法院认定力拓公司与严蓉蓉间存在合法有效的商品房买卖合同关系且实际履行，与事实不符。2、力拓公司始终未提交其与成某签订的《商品房买卖合同》，对于力拓公司与安某公司间以房抵工程款的情况严蓉蓉一概不知，并始终认为吉某为涉案房屋的所有权人，客观上严蓉蓉也已向吉某支付了全部房款，严蓉蓉与力拓公司签订的《商品房买卖合同》仅是作为网签备案的制式合同，实际履行的是与吉某间的房屋买卖关系。3、力拓公司与安某公司间的工程款结算事项与严蓉蓉无关，在力拓公司已将涉案房屋处分给安某公司的情况下，除非有证据表明另与购房人有特别约定，否则安某公司的再次处分行为不受力拓公司与安某公司间的工程款结算结果影响，一审认定的“成某合同中力拓公司差欠的安某公司的工程款支付了首付款和车库款296973元”，以及“对未予抵充的余款590000元，力拓公司退回了安某公司”，因而要求严蓉蓉予以支付，均没有依据。力拓公司辩称，1、严蓉蓉与力拓公司签订有合法有效的《商品房买卖合同》，严蓉蓉虽未交纳首付款和车库款296973元，但经安某公司同意以工程款抵算了该款项，故力拓公司开具了该部分发票；合同明确约定“余款590000元由买受人办理银行按揭贷款”，严蓉蓉称余款也是以房抵工程款的没有依据。2、安某公司将案涉房屋通过以房抵工程款形式抵给了成某后，因成某向力拓公司提出撤销合同，因此才有了原签订的《商品房买卖合同》注销的事实，但严蓉蓉购房时安某公司仅同意以工程款抵算首付款和车库款，故此外的款项必须要由严蓉蓉办理按揭贷款。3、案涉房屋原是力拓公司以房抵工程款的，严蓉蓉称安某公司与力拓公司间的工程款结算与其无关的理由不能成立，严蓉蓉未将余款59万元支付给力拓公司，也未支付给安某公司，一审法院判决其支付欠付的购房款59万元符合合同约定和法律规定。4、严蓉蓉称其已将相关款项支付给案外人吉某，无论是否实际支付，该支付行为与力拓公司及安某公司无关，一审中安某公司的股东、总经理郭某已就相关事实向法院作了详细说明。综上，严蓉蓉的上诉请求无事实和法律依据，请求二审依法驳回上诉，维持原判。力拓公司向一审法院起诉请求：1、判令严蓉蓉支付所欠购房款59万元；二、本案的诉讼费用由严蓉蓉承担。一审法院认定的事实：案外人吉某与安某公司有债权债务关系，安某公司承接了力拓公司的相关工程，双方有债权债务关系。2013年11月，力拓公司将案涉盐城市力拓倾城9幢1104室房屋及9-56号车库抵给安某公司，安某公司将该房屋抵给其债权人吉某，吉某将该房屋挂名在其亲戚成某名下。2013年11月6日，力拓公司与成某签订了《商品房买卖合同》一份（编号3076044020131106），约定将其开发的力拓倾城9幢1104室、9-56号自行车车库以886973元和82-1-2车位以80000元出卖给成某，款项的交付是以安某公司的工程款966973元予以抵扣。力拓公司向成某出具了发票，并于2013年12月份向成某邮寄了交房通知书。2014年4月11日，成某与力拓公司共同向盐城市不动产登记中心提出撤销编号为3076044020131106的《商品房买卖合同》，盐城市不动产登记中心审查同意并撤销了上述合同。2014年4月，严蓉蓉与吉某协商购买盐城市力拓倾城9幢1104室房屋及9-56号车库。2014年4月25日，严蓉蓉与力拓公司签订了《商品房买卖合同》一份，与本案有关的条款：第四条计价方式及价款。第11、跃层（层）1104号房：出卖人与买受人约定按（建筑面积）方式计算该商品房价款：该商品房单价为4920元/平方米房款合计（大写）捌拾伍万零伍佰贰拾元整，（小写850520元），币种为人民币。第六条付款方式及期限。买受人按其他方式按期付款：其他方式：买受人在2014年4月25日首付房款人民币贰拾陆万零伍佰贰拾元整（￥260520），余款590000元由买受人办理银行按揭贷款，必须在7日内提供银行按揭贷款资料并办理完毕银行按揭贷款手续，负责按第七条违约处理，买受人需符合银行按揭条件，买受人因不符合银行按揭条件的，风险由买受人承担。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的6%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全款支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.无。2014年5月29日，力拓公司向严蓉蓉出具力拓倾城花园9号楼1104室购房款260520元和力拓倾城花园9号楼56#车库36453元的发票一份。力拓公司在与安某公司的账目中冲回了抵充款590000元。后严蓉蓉并未取得案涉房屋的银行按揭贷款。关于购房款的交付，严蓉蓉陈述“当时是说86万，我父亲打了30万给吉某，后来我跟在银行工作的我父亲同学朱晓萍借了40万让朱晓萍直接转账给吉某的，我父亲答应朱晓萍五星小区房子已经卖了但是买方在办手续钱就借几天就还给她。当时朱晓萍和吉某不认识，没有经济往来。大概过了十几天我父亲就转账还给了朱晓萍。还有5万就是我父亲工行信用卡转给吉某的，有现金给了8万和3万。”严蓉蓉父亲严涛的账目显示，2014年3月29日严涛分别向吉某转账200000元和100000元。2014年8月21日，朱晓萍向吉某转账300000元，2014年10月13日，朱晓萍向吉某转账50000元和50000元。关于按揭贷款未成功办理、双方是否进行了协商，严蓉蓉父亲严涛陈述“钱给了吉某后，我已经搬进去住了，找了力拓卖房子的（具体我也认不得了，也找不到），我说开全款的发票，他说随时来开，说开要交税，我说那就等等开，就一直没开。2015年下半年，我找了售楼部一次，售楼部让我找了郭某（安某公司股东），我也不认识郭某，找不到郭某，后来我上新疆去了，这个事情就搁置了。今年收到力拓发的通知后来收到传票的。”案涉房屋现已被严蓉蓉装修入住。在庭审过程中，严蓉蓉申请证人吉某到庭作证，吉某当庭陈述“我和被告父亲是师兄弟，我和安某公司郭某是朋友，郭某是该公司负责人。我借钱给郭某，郭某没钱还，就把房子抵债给我，有好几套，我借了几个亲戚的身份证，放在他们名下，因为被告父亲跟我说要买房，我答应卖他一套86万，郭某把房子给我的时候，发票都是全额付款的，发票、合同本身都有原件，但是因为房子转卖给被告，我就把发票、合同原件都给了被告父亲，被告到力拓换名字就好了。86万付款有付款，有十万、20万也有5万的，也有朱晓萍的账转给我的，确实给了我86万。我把几个身份证给郭某，郭某给我交付了发票、房屋买卖合同。签合同人也不要去，名字是谁签的，我也不知道。不是我亲戚签的，也不是我签的。”在审理过程中，一审法院通知安某公司郭某到庭说明情况，其陈述“我是股东之一，实际控制人，我跟法定代表人是夫妻关系。我将房子抵给了吉某，全款抵给他，跟力拓有手续。吉某将房子卖给严蓉蓉，严蓉蓉去做按揭贷款，要我公司参与配合换据，我们就协商先抵充力拓欠我们的首付款，然后贷款到力拓的账上再转到我公司再抵剩下的款项完善这个收据，其实是为了配合吉某卖房给严蓉蓉，后来贷款没贷到，我公司这个账没做，我们实际也就抵了力拓首付款。这个账应该在我公司头上。应该由我来负责偿还。这个钱应该由我来还给力拓。吉某的账在我这也抵了。”2016年5月30日，力拓公司向严蓉蓉寄送了《关于限期支付剩房款的函》，载明“关于限期支付剩房款的函严蓉蓉：2014年4月25日，你我双方签订了一份《商品房买卖合同》，依据该合同约定由你向我司购买盐城市力拓倾城9幢1104室房屋一套。按照合同约定，你至今尚有房款59万元未付，我司为此多次向你催要未果。现再次书面通知你，望收件后七日内付清差欠的房款，逾期，我司将依双方合同约定处理，追究你的违约责任。特此函告！盐城市力拓房地产开发有限公司二0一六年五月三十日”。2018年6月25日，力拓公司委托的律师向严蓉蓉寄送了《关于限期办理按揭或支付房款的律师函》，载明“严蓉蓉：由你购买的盐城市力拓房地产开发有限公司（下称力拓房产）开发的力拓倾城9幢1104室房屋，迄今为止你尚有590000元房款未付，因当时约定该笔款项有你办理按揭贷款，但你至今未能未能办妥按揭贷款。你的行为已经严重违反了合同的约定。力拓房产为此数次通知你，要求你办理按揭贷款未果。本律师系力拓房产公司的常年法律顾问，受该司委托，现书面致函于你，望收件后七日内办妥银行按揭贷款付清所欠房款590000元，并按照合同约定承担相应的利息。逾期，该司将依法追究你的违约责任！同时本律师代力拓房产告知你，在你房款未付清欠，力拓房产将不向你交付房屋，由此产生的责任由你自行承担！特此函告！江苏零距离律师事务所律师：刘咏桦二0一八年六月二十五日附：本所地址：盐城市解放南路80号联系电话：139××××7348”。一审法院认为：依法成立的合同，受到国家法律保护。本案中，案外人吉某用成某名义以力拓公司差欠安某公司的工程款作为购房款购买了案涉房屋，后双方又撤销了签订的合同解除了合同关系。力拓公司与严蓉蓉重新签订了《商品房买卖合同》，由严蓉蓉购买案涉房屋。双方签订的合同约定款项的交付为严蓉蓉在2014年4月25日首付房款人民币贰拾陆万零伍佰贰拾元整（￥260520），余款590000元由买受人办理银行按揭贷款。严蓉蓉以上述成某合同中力拓公司差欠的安某公司的工程款支付了首付款和车库款合计296973元，对未予抵充的余款590000元，力拓公司退回了安某公司，力拓公司提交了收款收据予以证实，安某公司的股东郭某亦对款项的退回予以认可。后因严蓉蓉案涉房屋的按揭贷款并未办理，其未向力拓公司支付双方合同约定的剩余款项，而安某公司与力拓公司的账目中对于590000元的款项也未予抵充。严蓉蓉在房屋按揭贷款并未办理的情况下，明知合同约定工程款只冲抵购房首付款，并未就上述购房款590000元的交付方式与力拓公司达成一致意见的情况下，其陈述将剩余款项支付给案外人吉某，致使力拓公司实际并未收到剩余的购房款，也未与安某公司进行该笔款项的抵充。力拓公司与严蓉蓉签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，严蓉蓉按约仅支付了首付款，未支付剩余购房款590000元，因此力拓公司要求严蓉蓉支付购房款59万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百六十一条之规定，一审法院判决：严蓉蓉应于判决生效之日起十日内向力拓公司支付购房款590000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9700元，由严蓉蓉负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,2014年4月25日严蓉蓉与力拓公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效。合同约定严蓉蓉在2014年4月25日交纳首付款260520元，余款590000元由严蓉蓉办理银行按揭贷款。合同签订后,力拓公司向严蓉蓉出具力拓倾城花园9号楼1104室购房款260520元和力拓倾城花园9号楼56号车库36453元的发票，合计价款296973元，余款590000元严蓉蓉未办理银行按揭贷款。严蓉蓉称力拓公司已将案涉房屋处分给安某公司，并由安某公司以房抵债给案外人吉某，严蓉蓉已将全部房款支付给吉某。根据法律规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。因吉某之前曾以成某的名义以力拓公司差欠安某公司的工程款作为购房款购买了案涉房屋，后双方又撤销了合同，并由力拓公司与严蓉蓉重新签订《商品房买卖合同》，力拓公司以差欠安某公司的工程款支付了首付款和车库款合计296973元，对未予抵充的余款590000元力拓公司退回了安某公司；严蓉蓉在房屋按揭贷款并未办理的情况下，明知力拓公司仅以安某公司的工程款冲抵了购房首付款和车库款，在未就欠付购房款590000元的交付方式与力拓公司达成一致的情况下，其陈述将剩余款项支付给案外人吉某，违反《商品房买卖合同》的约定；事实上力拓公司未实际收到该590000元购房款，也未就该款项与安某公司进行抵充，安某公司的股东郭某亦对退回的款项予以认可。故严蓉蓉仍负有支付590000元购房款的义务。至于严蓉蓉与吉某及安某公司间的结算事宜应另行解决。综上，严蓉蓉的上诉理由依法无据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由上诉人严蓉蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月六日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴