四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2552号 原告：王咏梅，女，1970年5月11日出生，汉族，住四川省芦山县。 被告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道幸福街664号。 法定代表人：李小波，总经理。 委托诉讼代理人：杨大准，男，该公司工作人员。 原告王咏梅与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告王咏梅、被告藏鑫公司的委托诉讼代理人杨大准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王咏梅向本院提出诉讼请求：1.藏鑫公司退还王咏梅交给藏鑫公司的契税、国土分户费、维修基金等费用5865元；2.藏鑫公司以房屋总价款为基数，限期支付自2017年5月16日起至王咏梅实际取得不动产权证书之日止（暂计算至2019年12月8日）所应当支付的违约金暂计4623元；3.藏鑫公司多收的购房款1574元退还给王咏梅；4.藏鑫公司承担本案诉讼费用。事实与理由：王咏梅与藏鑫公司于2012年11月26日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定王咏梅购买由藏鑫公司开发的位于成都市新都区房屋。王咏梅分别将首付款129800元、银行按揭贷款300000元，共计429800元支付给藏鑫公司。2013年2月28日，藏鑫公司将房屋交付给王咏梅；同日，王咏梅将办理房屋权属转移登记所需的各项费用共计5865元交付给藏鑫公司。但藏鑫公司未办理产权转移，长期恶意占用资金，致使王咏梅长期未获得权属证明。经（2017）川0114民初5358号民事判决、（2018）川01民终5941号民事判决，支持了王咏梅要求藏鑫公司为其办理不动产权证，并支付自2015年5月15日起至2017年5月15日止的违约金的诉请。王咏梅申请新都区人民法院强制执行，藏鑫公司仍拒绝履行，要求签订放弃违约金和解协议才给予办理，王咏梅拒绝该无理要求并自行向办证机构缴纳了契税 4286.26元、住宅专项维修基金1525.32元、办证费80元等税费，于2020年1月6日取得不动产权证书。王咏梅支付的购房款与藏鑫公司开具的发票上记载的购房款之间的差额1574元，应予退还。 藏鑫公司辩称，王咏梅主张的契税、维修基金、购房款实际差额等费用，已过诉讼时效；王咏梅在本案之前以诉讼形式主张过违约金，并已进入执行阶段，现又起诉违约金，属于重复起诉；王咏梅应按照合同约定支付购房款，虽然合同约定的购房款与税票上的款项不一致，但应以合同约定和实际支付为主，故不存在退差额的事实根据。 本院经审理认定事实如下：2012年11月26日，王咏梅与藏鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定王咏梅按套内建筑面积计算，以单价每平方米6054.37元，购房款总价款429800元购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区房屋。合同第十三条约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积第三条载明的测绘面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理：1、根据第三条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……买受人不退房的，……实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。……”；补充协议第五条第一款约定：“1.实测套内建筑面积与预测套内建筑面积发生误差时，不再按照《买卖合同》第十三条第一项的条款内容处理。若实测套内建筑面积或建筑面积与预测套内建筑面积或建筑面积发生误差，均以建筑面积为结算依据。按有资质房产测绘机构的实测建筑面积，以建筑面积的单价据实结算。......”。 2013年2月28日，藏鑫公司向王咏梅交付了案涉房屋，王咏梅向藏鑫公司支付了维修基金1525元、契税4282元、国土分户费26.5元、国土证工本费26.5元、印花税5元，共计支付5865元。自房屋交付后，藏鑫公司一直未为王咏梅办理房屋权属证书。王咏梅遂起诉至新都区人民法院，并提出三项诉讼请求，分别是：1.办理涉案房屋的不动产权证书；2.支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利息标准支付，计算至实际取得不动产权证书之日，暂计算至2017年5月15日为5605元）；3.退还维修基金、契税、国土分户费、国土证工本费、印花税共计4340元。新都区人民法院于2017年7月19日受理后，于2017年9月12日作出（2017）川0114民初5358号民事判决，判决：一、藏鑫公司于判决生效之日起三十日内为王咏梅办理房屋的不动产权证书；二、藏鑫公司于本判决生效之日起十日内向王咏梅支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金（以房屋总价款429800元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年5月15日起计算至2017年5月15日止）；三、驳回王咏梅的其他诉讼请求。藏鑫公司不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）川01民终5941号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，王咏梅以藏鑫公司为被执行人向新都区人民法院申请强制执行，新都区人民法院于2019年12月16日作出（2018）川0114执2978号执行裁定，裁定：为申请执行人王咏梅办理案涉房屋的不动产证，并制作协助执行通知书。因藏鑫公司不配合缴纳代交税款等义务，王咏梅于2019年12月25日自行向办证机关缴纳了契税4286.26元、住宅专项维修基金1525.32元、办证费80元等共计5891.58元。王咏梅于2020年1月6日取得不动产权证书。 另查明，《商品房买卖合同》约定的案涉房屋建筑面积为84.83平方米，其中套内面积为70.99平方米、共有部位与共用房屋分摊建筑面积13.84平方米。不动产权证书上载有的房屋建筑面积为84.74平方米，其中专有建筑面积70.73平方米，分摊建筑面积14.01平方米。其中，二者建筑总面积相差0.09平方米，专有建筑面积（套内面积）相差0.26平方米。 藏鑫公司于2019年4月22日向王咏梅开具的购房款税票金额为428226元，与王咏梅实际交付的购房款429800元相差1574元。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议，收据、购房款发票，税收完税证明、成都市住宅专项维修基金电子交款凭证、登记费、川（2020）新都区不动产权第××号不动产权证书、到庭当事人陈述等证据及（2017）川0114民初5358号民事判决书、（2018）川0114执2978号执行裁定书及协助执行通知书等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点：一是关于违约金的诉请是否属于重复起诉；二是藏鑫公司应否退还契税、国土分户费、维修基金等费用；三是藏鑫公司应否退还实际购房款与购房款发票上金额之间的差额。针对上述焦点，具体评述如下： 一、关于违约金的诉请是否属于重复起诉。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上是否定前诉裁判结果。”，结合本案与已经生效的（2017）川0114民初5358号民事判决、（2018）川01民终5941号民事判决，可以看出，本案作为后诉，当事人、诉讼标的既与前诉相同，本案的诉讼请求实质上也否定了前诉裁判结果，故王咏梅的这一诉请属再次起诉，符合重复诉讼的条件，属于重复诉讼，本院予以驳回。对于藏鑫公司未按生效判决履行办证的行为，法律仍给予否定评价，《最高人民法院关于适用的解释》第五百零七条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行非金钱给付义务的，无论是否已给申请执行人造成损失，都应当支付迟延履行金。已经造成损失的，双倍补偿申请执行人已经受到的损失；没有造成损失的，迟延履行金可以由人民法院根据具体案件情况决定。”，故藏鑫公司未按生效判决要求在规定时间内办证，应在执行中通过支付迟延履行金的方式进行处理。 二、关于契税、国土分户费、维修基金等费用应否退还。王咏梅认为，在藏鑫公司不履行协助其办理不动产权证书的义务的情况下，王咏梅自行向办证中心缴纳了办理不动产权证书所需的契税等税费，该行为并非因人民法院在执行中作出的决定而为，王咏梅基于委托关系将税费交由藏鑫公司代交，藏鑫公司并未代交，基于判决生效后新发生的事实，王咏梅的该诉讼请求应予以支持，故藏鑫公司理应将王咏梅于2013年2月28日向其交付的契税等税费予以退还。藏鑫公司认为王咏梅的主张已过诉讼时效，本院认为，藏鑫公司负有协助王咏梅办理不动产权证书的责任，但在王咏梅按约向其交付契税等税费后，藏鑫公司却一直未按约履行代交款项并协助办证义务。后王咏梅依据生效裁判文书向新都区人民法院申请强制执行，藏鑫公司仍不予配合，2019年12月25日王咏梅自行向办证中心缴纳了办理不动产权证书所需税费，并于2020年1月6日取得不动产权证书，王咏梅与藏鑫公司之间的委托办证关系因之解除。自王咏梅于2019年12月25日自行缴纳契税等税费之日起，藏鑫公司应当将王咏梅交付上述契税等税费退还王咏梅，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，王咏梅的这一诉请未过诉讼时效，藏鑫公司应当将已收的契税等税费共计5865元退还王咏梅。 三、关于退还购房差价款的问题。王咏梅认为，藏鑫公司应当将其实际支付的购房款429800元与藏鑫公司开具的购房款税票金额428226元之间的差额1574元予以退还；藏鑫公司认为，王咏梅的诉请已过诉讼时效，王咏梅应按合同约定支付购房款，不应按税票上显示的金额确定购房款。本院认为，藏鑫公司开具税票的时间是2019年4月22日，王咏梅自此日才知道税票金额与实际支付和合同约定的购房款额不同，且王咏梅于2020年1月6日取得不动产权证书后，才应当知道二者之间的差额是因房屋建筑面积或专有建筑面积存在误差产生的差额，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本项诉讼请求未过诉讼时效。 本案中，不动产权证书载明的专有建筑面积和建筑面积与合同约定的专有建筑面积和建筑面积均有误差，其中建筑总面积相差0.09平方米，专有建筑面积相差0.26平方米。《商品房销售管理办法》第二十一条规定“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”，因此无论是按套内面积计价还是按建造面积计价，均应有关于套内面积发生误差的约定，双方在《商品房买卖合同》约定按套内面积计价，而补充协议约定套内面积、建筑面积均以建筑面积结算，该格式条款实际上剥夺了买受人在套内面积发生误差时要求处理的权利，该格式条款也没有特别提示和进行说明，故应为无效，且在藏鑫公司开具的购房款发票上载明的金额也能反映其是以套内面积计算购房款，故本院对王咏梅要求退回购房款1574元予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款之规定，判决如下： 一、四川藏鑫置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内退还王咏梅5865元（王咏梅于2013年2月28日交付给四川藏鑫置业有限公司维修基金1525元、契税4282元、国土分户费26.5元、国土证工本费26.5元、印花税5元，共计5865元）； 二、四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还王咏梅购房款1574元； 三、驳回王咏梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元（已因适用小额诉讼程序减半收取），由王咏梅负担20元；四川藏鑫置业有限公司负担31元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋建军 二〇二〇年七月一日 书记员  沈欣瑶