陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终127号 上诉人（一审原告）：陕西长寅物业管理有限公司。住所安康市汉滨区。 法定代表人：刘长青，总经理。 委托诉讼代理人：余飞龙，陕西政源律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：安康市明江房地产开发有限公司。住所安康市汉滨区。 法定代表人：李华，总经理。 委托诉讼代理人：顾勇，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧陈浩瀚，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人陕西长寅物业管理有限公司（以下简称“长寅公司”）与上诉人安康市明江房地产开发有限公司（以下简称“明江公司”）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长寅公司的法定代表人刘长青及委托诉讼代理人余飞龙，上诉人明江公司的委托诉讼代理人顾勇、欧陈浩瀚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 长寅公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持长寅公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由明江公司负担。事实与理由：一、一审法院变更空置房物业费起算时间点，属于适用法律错误。1.本案双方签订合同的本意为以整个小区第一户交房日期起算整个小区的空置房屋物业费，物业费按其拥有的物业建筑面积交纳。（1）根据《明江嘉园某某小区前期物业管理委托合同》（以下简称《前期物业委托合同》）第一章约定，案涉合同物业范围是整个小区面积，不仅包括当时已经建成部分；（2）《前期物业委托合同》签订时，为防止前后文之间的不当限缩，在该合同第三章第七条第二款约定的“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售”后以句号结尾，对后面的“或者因甲方原因”不构成限制和限缩，明江公司对该处标点符号的成因并未提出异议，故此处“因明江公司的原因未交付的物业”不应被前置语句限制为已竣工部分。（3）一审法院经庭审调查后也认可双方约定为“以整个小区第一户交房日期起算整个小区的空置房屋物业费”。2.一审认定《前期物业委托合同》条款违反法律行政法规的规定，对未竣工部分计算无效，属于适用法律错误。（1）明江公司签订合同认可“以整个小区第一户交房日期起算整个小区的空置房屋物业费”，属于对自己权利的处分及对义务的主动承担，该约定并未违反法律规定。（2）涉案合同签订时，明江公司作为合同优势方，对其施工速度、销售能力及市场需求期望过高，认为自己有能力在一年内将全小区房屋竣工销售。后因其自身原因，减缓了房产开发速度。虽然明江公司未及时将全部房屋竣工，但长寅公司为了履行合同义务，在签订合同之初就按照合同约定的规划用地面积35786平方米，建筑面积100600平方米，地上车位110席，地下车位592席等全小区物业开展服务的标准购入各种设备、物业用房装修、车辆管理系统、各种警示牌、招聘人员等。上述费用已实际发生，长寅公司也实际履行合同义务，并因此遭受巨大经济损失，有权要求明江公司按合同约定支付相应对价。（3）案涉物业费之所以按照上述约定计算也是为了计算简便。按照《物业管理条例》规定，一般做法是从竣工之日计算物业费，考虑到该计算方法计算量大，数字不易确认等问题，双方签订合同时，由明江公司提供合同文本，统一按全小区建筑面积计算物业费的方案也是明江公司提出并写入合同。从时间起算点上来看，双方各有让步，但从费用承担上看，长寅公司做出重大让步，故从合同签订时看，该合同对明江公司并无不利。长寅公司对物业费收取时间的让步与明江公司同意交纳未竣工部分物业费是相互平衡相互补充的合同条款。二、无论从合同条款的直接引用，还是对入住业主的优惠适用范围看，一审认为空置房物业费应按70%系数认定，属于认定事实错误。三、长寅公司与明江公司签订的《前期物业委托合同》所约定的全部条款及内容紧密相关，双方应严格遵守，该合同附件《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》是合同不可分割的组成部分，均为双方的真实意思表示。 明江公司辩称，1.长寅公司认为合同本意是“以小区第一户交房日期起算整个小区的空置房屋的物业费”错误。根据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民法总则》第六条的规定，结合订立合同的目的，《前期物业委托合同》中既有对明江公司义务的约定，如空置房屋物业费，也有对长寅公司提供达标的物业服务义务的约定，属于双务合同。长寅公司提供物业服务显然是明江公司支付空置房物业费的相对义务。按照长寅公司的理解，小区第一户交房之后，二期、三期的商品房并不存在，长寅公司如何对不存在的商品房提供“达标的物业服务”。故根据双务合同义务对等原则，长寅公司主张对不存在的商品房收取空置房屋物业费的观点显然是不成立的。2.长寅公司对于合同条款的解读错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，合同解释首先应该从合同所适用的词句着手，《前期物业委托合同》第七条第二款约定，纳入物业管理范围的已竣工但未出售。或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，该条款中的句号显然属于笔误，如果句号是正确的标点符号，那么该条款即成为病句，前半句没有说完少了后面一部分，而后半句“或者”开头显然少了前一部分，所以长寅公司由该句号展开论述，解读条款显然不能成立。3.长寅公司关于违约金的观点不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款约定，违约条款要么包含违约情形，要么包含违约金的计算方式，而《前期物业委托合同》并没有对违约情形和违约金计算方式的约定，长寅公司也没有证据证明所谓的《前期物业管理服务协议》在签署《前期物业委托合同》时一并签署，无法证明当时双方当事人合意的内容，故应当认定《前期物业委托合同》没有对违约责任进行明确约定。综上，长寅公司的上诉没有法律依据和合同依据，依法应予以驳回。 明江公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初2289号民事判决，并依法改判按照明江公司一审答辩主张的计算方法计算物业费；2.本案一、二审诉讼费由长寅公司负担。事实与理由：1.一审法院对合同条款的理解错误，不符合合同本意。案涉《物业委托合同》中约定的物业费起算大前提是“已竣工”，在此前提下又有两个小前提，一是“未出售”，二是“因甲方原因未能按时交给物业买受人。”对于未竣工的房屋不存在计算和收取物业服务费用的事实基础，也不存在适用签署条款约定之优惠方案的事实基础。一审法院既然已经查明并认定涉案小区分三期开发及竣工时间，则应当根据三期竣工时间分别计算三期空置房屋的数量和费用起算时间，后再分别适用和计算优惠方案。2.一审判决认定《前期物业委托合同》终止后明江公司仍应交纳空置房屋物业费没有合同依据。即使明江公司应当支付空置房屋物业费，双方亦未就收取标准达成合意，一审对该项直接予以判决属于干涉当事人的意思自治。3.一审判决明江公司支付物业服务资金没有合同依据，且存在超判情形。长寅公司虽起诉主张物业服务资金，但起诉状中并未明确该项资金包含内容及金额，一审法院仅依据长寅公司单方陈述做出判决是错误的。即便是长寅公司自行计算，也未将垃圾费计算在其起诉金额之中，一审存在超判情形。4.一审判决明江公司承担违约金没有合同依据。《物业委托合同》第七章“违约责任”条款内容仅为“详见《前期物业管理服务协议》相关内容”，既没有违约情形的约定，也没有违约金计算方式的约定。双方虽然约定了《前期物业管理服务协议》是《前期物业委托合同》的附件，但签订《前期物业委托合同》时并没有将《前期物业管理服务协议》附后一并签订，长寅公司出示的合同原件后亦不存在附件部分。《前期物业管理服务协议》是长寅公司与业主签订，并未约定明江公司的权利义务，故《前期物业委托合同》实际并没有对违约条款的约定，一审支持违约金没有合同依据。 长寅公司辩称，1.明江公司主张的小区分三期按优惠条件分别适用和计算，缺乏事实和合同依据。根据明江公司与长寅公司签订的《前期物业委托合同》第一条约定，明江公司委托长寅公司管理的是整个小区，并非只管理所谓的“已竣工”部分。双方的本意与现行合同文本完全一致，就是以整个小区第一户交房起算，而不是分批次或分楼幢进行计算。既然双方对空置房屋物业费计算方式的起算点都是采用一次性约定，对于优惠条件不存在分批次计算的适用空间。一审法院错误的以“该约定与法律和客观事实不符”为由予以否认，并不代表明江公司可以借此否认变更双方对优惠条件的原始约定。2.在《前期物业委托合同》终止后，明江公司仍应缴纳空置房物业费用。该合同终止后，明江公司一直与长寅公司进行工作沟通，要求长寅公司按其要求处理具体事宜，甚至未出售的房屋至今仍是在明江公司的通知下，由长寅公司办理看房、交房等事宜。长寅公司为明江公司履行的实际义务与书面合同终止前并无区别，长寅公司照例履行了义务，自然应当享受权利。因双方的《前期物业委托合同》仍在继续履行，应视同为双方就原合同文本续签，长寅公司有权依据原合同文本主张权利。3.一审判决明江公司支付物业管理费用有充分的合同依据，不存在超判的情形。在《前期物业委托合同》第七条的三种计算情形中，其合同文本主语均为“物业服务费用（服务资金）”，系长寅公司起诉要求明江公司支付物业管理资金的合同依据，具体的计算依据为《前期物业委托合同》第六条约定，且2014年8月21日，明江公司在《某某小区物业公司管理处收费及代收代缴费用》中，确定了具体的电费公摊、水费公摊标准，确定了电梯使用能耗费的标准，并在此重申了按户缴纳的垃圾费。实际上，明江公司作为建设单位将房屋空置期间，只要水、电、电梯、环卫车辆为小区提供服务后，均由其按小区实际建设户数缴纳上述费用。长寅公司在起诉时已明确提出了物业服务资金的诉讼请求。4.明江公司应按合同约定支付违约金。《前期物业委托合同》中，所需要引用双方盖章确认的《前期物业管理服务协议》（示范文本）内容的条款，均为“详见《前期物业管理委托协议》”的表述，这充分说明双方将《前期物业管理服务协议》的内容引用为本合同的内容。《前期物业管理服务协议》已经作为附件成为《前期物业委托合同》不可分割的一部分。综上，长寅公司认为明江公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉，并改判支持长寅公司提出的全部上诉请求。 长寅公司向一审法院起诉请求：1.判令明江公司向长寅公司支付空置房屋的物业费及物业资金3895593元，空置停车位的物业费179000元（均计算至2019年4月底）；2.判令明江公司向长寅公司支付违约金至实际履行之日止，截止2019年5月，已产生违约金2180718元；3.案件受理费由明江公司承担。 一审法院认定事实：2012年8月15日，明江公司选聘长寅公司为明江嘉园某某小区的前期物业服务公司，双方签订了《前期物业委托合同》，并拟定《前期物业管理服务协议》用于长寅公司与购房业主签订使用，该合同第七条约定：“业主应予办理所购买的明江嘉园（某某）小区物业交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售。或者因明江公司原因未能按时交付给买受人的物业，其物业服务费用从第一户交房之日起到一年满，由长寅公司支付；从第13个月至第18个月，由明江公司按照本合同第六条规定的物业管理服务费用标准的50%交纳；从第19个月起到以后，由明江公司按照上述约定的服务费用标准的100%交纳……”。对于物业服务费用标准，第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，以上管理服务费的收取标准依据长寅公司与业主之间签订的合同约定。长寅公司按照上述标准收取物业服务费用。并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。盈余或亏损由长寅公司享有或承担。”第九条约定：“停车场收费分别采取以下方式（详见《前期物业管理服务协议》相关内容），车辆出入指挥中心若建设单位总规划没有配备，由物业服务企业出资配备。”第二十一条约定：“委托合同期限自2012年8月15日起至业主委员会代表全体业主与物业公司签订的物业服务合同生效时，委托合同自动终止”。《前期物业管理服务协议》第四条：“物业管理服务费用的标准为：一、业主交纳费用时间：每月1-10号；二、住宅按建筑面积每月每平方米多层0.4元，高层1.2元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米其他3元，办公3元、商业3元；四、因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方米按70%的物业费收取;五、电梯使用能耗费（预收）（1）一楼免收能耗费（2）2-4层:0.2元/月/㎡（3）5-8层:0.3元/月/㎡（4）9-12层：0.4元/月/㎡（5）13-16层：0.5元/月/㎡（6）17层以上：0.6元/月/㎡……七、公摊用水：建设时期20元/户/月；八、公摊电费：建设时期20元/户/月……第五条:……二、生活垃圾处置费11元/户/月。注：以上所有收费项目如遇政策和市场变化重新调整”。 明江公司在《前期物业委托合同》签订后，对房屋进行销售，并在所建房屋分期竣工验收合格后，陆续向该房屋的买受业主交房（详见判决书后的附表，这里不再赘述），长寅公司依照《前期物业委托合同》的约定，对明江公司未交给业主的空置房屋及商铺提供物业管理和服务工作，并同时向业主提供物业服务工作，并签订了《前期物业管理服务协议》及相关文书。2018年8月18日，该小区业主委员会和长寅公司签订了《物业服务合同》。该《物业服务合同》签订后，明江公司所建造的竣工验收房屋，仍未向买受业主交付完，空置了部分房屋及商铺，截止长寅公司起诉主张诉讼请求截止的时间点至2019年4月30日，明江公司仍存在空置房屋及商铺、车位等物业（未给业主交付）。长寅公司对明江公司上述全部竣工并空置的房屋、商铺和车位进行管理和保护，提供了相应的物业服务和管理职责，但明江公司至今未向长寅公司交纳空置房屋、商铺和车位的物业管理服务费用。 另查明，明江公司所建的房屋是分三期竣工验收，一期工程（3号、4号、5号楼），住宅共300户，建筑面积为34072.12㎡，于2014年12月1日通过竣工验收；二期工程（1号、6号楼），其中：住宅共194户，建筑面积为24157.22㎡；商铺10户，建筑面积2429.87㎡，于2016年11月2日通过竣工验收；三期工程（2号、7号、8号、9号楼），其中：住宅共366户，建筑面积为40186.78㎡；商铺12户，建筑面积为2856.43㎡，于2018年6月29日通过验收竣工。 还查明，1.2017年9月15日，长寅公司与明江公司签订了《关于1号、6号楼二期地下车库移交相关问题说明》（以下简称《车库移交说明》），载明：“地下车库共计358个，分两期建设，一期车位221个（含地下室），二期含立体车位137个。为了便于车辆管理，物业先接手管理。房产公司在一周内公示出售办法，同时物业公示管理办法，以一月为期，房产公司完善监控，物业完善管理系统。10月15日按照公示物业严格管理。房产公司开始出售车位，销售过渡期至2018年7月1日，7月1日起按分期车位数量计算，销售额若未超过地下车库分期车位数的50%，房产公司按分期车位数50%的数量，缴纳空车位数的物业管理费（双方协定按每车位每月100元）”。销售过渡期满后，销售额未超过地下车库分期车位数的50%。2.业主段某的入住合同是2019年4月29日签订；5号楼业主刘某甲购买的是52XXX号住宅房，3号楼业主刘某购买的是310XXX号住宅房，这2户均是住宅用房。 一审法院认为，长寅公司与明江公司签订的《物业委托合同》是双方的真实意思表示，该合同中除部分条款内容违反了法律、行政法规的规定外，其他条款合法有效，双方应当按照诚实信用原则，依法行使自己的权利，履行自己的义务，在履行合同中，如出现分歧纠纷应本着公平原则，提高各自的思想觉悟、道德水准、文明素养，积极妥善地进行友好磋商，如磋商无果，双方再申请基层人民调解组织主持调解，还可协商达成补充协议，自觉地化解双方的民事争议，以降低司法成本和诉讼风险，维护社会和谐稳定。本案中，长寅公司与明江公司的争议焦点如下： 第一，关于空置房屋的起算标准认定问题。因涉案小区分三期开发，分三期竣工验收，未竣工房屋是在建工程，不是房屋，更不是空置房屋，在该房屋未竣工验收前，长寅公司也并未对其提供物业服务和管理。故此，《物业委托合同》约定“以整个小区第一户交房日期起算整个小区的空置房屋的物业费”的计算方式明显与法律规定和客观事实相悖。空置房屋的起算时间应从房屋竣工验收日才开始计算，再按照长寅公司与明江公司均无异议的《前期物业管理服务协议》第四条中约定的物业费的收费标准及空置房屋计算70%的物业费。（具体计算办法见判决后附表一至附表九）。至于明江公司抗辩的分三次分别优惠计算空置房屋物业费的意见，因《前期物业委托合同》并未约定按竣工验收分三次分别优惠计算物业费，故对该抗辩意见，不予采纳。 第二，长寅公司对明江公司建造的空置房屋进行管理和服务的终止时间，因双方对此未明确约定，且未达成补充协议的，应按客观实际和交易习惯计算至明江公司向买受业主交付之日时止，故明江公司支付长寅公司空置房屋的物业费的终止时间亦为明江公司向买受业主交房之日止。至于明江公司提出的“《物业委托合同》第二十一条约定的该小区业主委员会和长寅公司签订了《物业服务合同》之日2018年8月18日，就是空置房屋管理的终止之日，其无须支付未售房屋的物业费”的抗辩意见，因涉案第三期房屋的竣工时间为2018年6月29日，截止长寅公司起诉之日，明江公司仍存在145户空置住宅，9户空置商铺未向业主交房，长寅公司仍需依照交易习惯对明江公司这些空置物业提供管理、保护和服务，即使《物业委托合同》终止，但明江公司作为空置房屋的所有人与长寅公司之间形成事实上的物业服务合同关系，明江公司理应支付给长寅公司其未售和未交付业主的空置房屋的物业费，故此，对明江公司的该抗辩意见，不予采信。 第三，关于空置车库的物业管理费问题。本案中，长寅公司与明江公司对小区共计358个车库（包含一期地下室和二期立体车位）和计算空置车位数的物业管理费的计算方法均在《车库移交说明》予以约定和载明，故该空置车库的物业管理费的起算时间为2018年7月1日，长寅公司主张截止时间为2019年4月30日，共计10个月，缴纳车位数为总车库（车位）358个的50%即179个，每车库（车位）每月100元，即为179000元（179个×10月×100元/个/月），长寅公司此项主张符合合同约定，且未违反法律规定，予以支持。 第四，长寅公司主张的空置房屋、商铺的物业资金费，符合合同约定，但应当依法计算为：1.空置商铺的物业资金费（公摊水、电费、垃圾费）为11067元；2.空置住宅的物业资金费（公摊水、电费、垃圾费）为268515元；3.电梯使用能耗费258665元，合计538247元（见附表十至附表十七），予以支持。 第五，关于违约金问题。双方并未在《前期物业委托合同》中进行明确约定，故长寅公司主张的违约金计算标准及金额，即便参照长寅公司约定的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，按该约定计算出的违约金甚高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失，可以适当的减少。本案可酌定按应支付各种费用总和的30%计算违约金（即1368606.9元乘以30%等于410582.07元）。长寅公司主张的其他诉讼请求，无事实依据和法律依据，且未提供有效的证据支持自己的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由明江公司在判决生效之日起十日内支付长寅公司空置房屋、商铺物业服务费651359.90元，支付空置车库（车位）的物业服务费179000元，支付空置住宅、商铺物业资金费合计538247元，违约金410582.07元，合计支付1779188.97元；二、驳回长寅公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55587元，由长寅公司承担10000元，由明江公司承担45587元。 本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 长寅公司提交安康市住房和城乡建设局（市人民防控办公室）发布的《关于中心城市房地产领域侵害群众利益违法违规行为排查情况的通报》，拟证明：明江公司给客户交房是在申请竣工验收之前，明江公司要求按照竣工验收日期起算物业费没有依据。经当庭质证，明江公司对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，该证据系电子证据，应经过电子认证，故形式不合法；商品房竣工验收与商品房竣工备案是两个概念，一审只是认定了竣工验收时间而不是竣工验收备案时间。本院经审查认为，长寅公司提交的证据不能达到证明目的，故不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，二审庭审中，长寅公司与明江公司分别对一审认定的住宅及商铺分月交付户数及面积进行核实，并提交己方认可的分月交付户数及面积统计表。长寅公司以其与业主签订物业服务合同的时间作为统计表中的交付时间，明江公司以其向业主办理交房手续的时间作为统计表中的交付时间。双方均同意在由法院依法认定交付时间标准的情况下，对于对方提交的统计表中交付户数、剩余面积及空置户数真实性予以认可。 本院认为，长寅公司与明江公司对于一审判决认定的空置车库（车位）物业服务费179000元均无异议，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、明江公司应向长寅公司支付的空置房屋物业费及物业资金如何计算；二、明江公司应否向长寅公司支付违约金，若应支付，数额如何认定。 关于焦点一，长寅公司上诉主张双方签订合同的本意是按照整个小区物业建筑面积以整个小区第一户交房日期起算空置房屋物业费及物业服务资金，长寅公司对物业费一年半收取时间的让步与明江公司同意缴纳未竣工部分物业费是相互平衡的合同条款；明江公司上诉认为空置房屋建立在已竣工基础上，故应分别从小区三期第一户交房起，以三期各自的竣工面积减去分月交付面积，分别计算每期空置房屋剩余面积及户数。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”根据上述法律规定，物业管理企业收取物业费的前提系对房屋及配套设施设备进行维护管理，故空置房屋收取物业费及物业服务资金亦应建立在已竣工房屋基础上。 本案中，明江公司通过选聘方式聘请长寅公司为案涉小区的前期物业公司，双方经过协商签订《前期物业委托合同》，该合同第一章明确约定明江公司委托长寅公司进行物业管理的建筑面积为100600平方米，且第七条第二款约定空置房物业服务费用（服务资金）从第一户交房之日起算，第一年的由长寅公司负担，此后半年由明江公司按照收费标准的50%负担，之后由明江公司按照全额标准负担。二审庭审中，经询问双方当事人，在按照法律规定空置房屋建立在已竣工基础上，且空置房屋物业费应由建设单位全额承担的情况下，长寅公司为何对一年半的物业费收取权益做出让步，长寅公司陈述该合同第七条第二款“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售”后面的句号是特意修改，意在指明其收取的物业费并非以竣工为前提，其对物业费收取时间的让步与明江公司同意交纳未竣工部分物业费是相互平衡相互补充的合同条款；明江公司陈述根据法律规定空置房系建立在已竣工基础上，公司法定代表人已经变更三次，具体签约背景并不了解，可能是二公司法定代表人相熟，故进行如此约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条确立的合同解释基本原则及方法，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因本案系双方当事人在支付空置房物业费及物业服务资金问题产生争议后提起的，双方在解释合同约定时可能更倾向于从自身利益出发，当事人缔约时合同约定的本意在纠纷发生后已经无从考证，鉴于长寅公司已经实际履行《前期物业委托合同》的相关义务，为案涉小区提供了相应的物业服务，故根据公平原则，在将案涉合同约定的空置房屋认定为已竣工房屋的情形下，明江公司应全额承担空置房屋物业费及物业服务资金。明江公司主张应按照三期分别竣工时间分别适用一年半的优惠方案。因案涉《前期物业委托合同》中并未约定小区分三期开发建设，更未约定优惠方案分三期适用，故明江公司该上诉理由不符合合同约定，本院不予支持。因案涉小区系分三期进行开发建设，故案涉空置房屋的面积应分别以三期总面积减去分月交付面积计算。 关于分月交付面积和户数的时间如何确定的问题。二审庭审中，长寅公司与明江公司分别对一审认定的住宅及商铺分月交付户数及面积进行核实，并提交己方认可的分月交付户数及面积统计表。长寅公司认为其是受明江公司的委托向业主交付房屋钥匙，并签订物业服务合同，故分月交付的时间应以其与业主签订物业服务合同的时间为准；明江公司认为根据《前期物业委托合同》第七条约定，明江公司才是向业主交付物业的义务人，故分月交付时间应以明江公司向业主办理收房手续的时间为准。本院认为，物业交付系一种行为，包括房屋钥匙的交付、房屋质量的验收以及物业服务的约定等内容，业主在明江公司办理收房手续时，明江公司实际并未向业主交付房屋钥匙，仅履行了形式上的交付义务，而实际是由长寅公司向业主交付钥匙，办理房屋入住手续。故分月交付面积及户数的时间应以长寅公司与业主签订物业服务合同的时间为依据。在此前提下，鉴于明江公司对于长寅公司二审中提供的分月交付户数及面积统计表真实性没有异议，故案涉空置房屋物业费及服务资金应按表中记载的分月交付户数及面积进行计算。 关于明江公司应支付空置房屋物业费及物业服务资金的数额问题。明江公司上诉认为根据《前期物业管理服务协议》的约定，公摊水电费只是预收，在长寅公司没有公示实际产生的费用之前其不应交纳。经查，《前期物业管理服务协议》第四条第七项及第八项虽然约定了公摊水电费均按照每月每户20元预收，但并未约定该费用在长寅公司公示实际产生费用之后才应交纳，故明江公司该主张不符合合同约定，本院不予支持。明江公司上诉还主张自2018年8月18日案涉小区业主委员会与长寅公司签订《物业服务协议》后，明江公司与长寅公司的《前期物业委托合同》就已经终止，此后收取的空置房屋物业费没有合同依据。经查，根据《前期物业委托合同》第二十一条约定，该合同期限截至小区业委会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。但该小区在实际建设中分三期开发，其中第三期工程于2018年6月竣工，上述《前期物业服务协议》签订时，小区内仍有大量空置住宅及商铺，对于未出售或未交付的房屋，长寅公司进行管理服务，明江公司对此亦未提出异议，故即使双方之间的《前期物业委托合同》终止，根据双方形成的事实上的物业服务关系，以及双方确认的《前期物业委托合同》《某某小区物业公司管理处收费及代收代缴费用》约定的相关标准，明江公司亦应支付相应空置房屋的物业费及物业服务资金。如前所述，案涉空置房屋应建立在已竣工基础上，根据双方无争议的事实，空置住宅物业费标准为1.2元/m2，空置商铺物业费标准为3元/m2，电梯费为0.4元/m2，公摊水费为20元/月/户，公摊电费为20元/月/户。按照小区三期各自的总面积及总户数减去分月交付面积及户数计算相应的空置房屋物业费及物业服务资金。具体如下：1.空置住宅物业费780781元、空置商铺物业费为161856元，故空置房屋物业费合计942637元；2.空置住宅电梯费260205元、公摊水费106960元、公摊电费为106960元；空置商铺公摊水费4540元、公摊电费4540元，故空置房屋物业服务资金为483205元，以上两项合计1425842元（详见表一至表六）。因长寅公司一审中并未主张空置房屋垃圾费，一审认定垃圾费超出当事人的诉讼请求。鉴于二审中长寅公司同意放弃一审认定的空置房屋垃圾费，本院对该项费用所涉判项内容依法予以纠正。一审法院认为根据双方均认可的《前期物业管理服务协议》第四条约定，按照70%收取空置房屋的物业费。经查，加盖明江公司公章的《前期物业管理服务协议》（示范文本）第四条第四项约定的“因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米70%”系针对购房业主的约定，双方二审庭审中对此均予以认可，且根据《陕西省物业服务收费管理办法》第二十三条规定，按照70%的标准收取物业费适用于业主购房后因自身原因空置的情形，本案系开发商与前期物业公司之间关于空置房屋物业费产生的纠纷，故不适用上述规定。一审按照70%收取空置房屋的物业费错误，本院依法予以纠正。 关于焦点二，明江公司上诉主张案涉《前期物业委托合同》中没有对违约情形及违约金计算方式的约定，一审认定违约金没有合同依据。经查，案涉《前期物业委托合同》第七条第四款约定，物业服务费用按1个月交纳一次，以后业主或物业使用人应在本月上旬交纳物管理服务费用。故明江公司应按上述约定每月向长寅公司支付空置房屋物业费。虽然案涉小区分三期竣工，但自2014年12月一期工程竣工至今，明江公司从未向长寅公司支付过小区空置房屋物业费，违反上述合同约定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”长寅公司主张由明江公司向其支付逾期交纳空置房屋物业费及物业服务资金的违约金，符合上述法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额问题，长寅公司主张按照《前期物业管理服务协议》的约定，案涉违约金应从逾期之日起按每天千分之三计算。因《前期物业管理服务协议》系用于长寅公司与购房业主签订，并不适用于长寅公司，故明江公司按照该协议约定的计算方法主张案涉违约金不能成立。本案中，鉴于明江公司存在违约行为，且双方当事人在《前期物业委托合同》中对于违约金计算方法并未明确约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条之规定，本院结合案涉合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定明江公司按照应付各项费用总和的30%向长寅公司支付违约金。如前所述，明江公司应支付的空置房屋物业费及物业服务资金为1425842元，空置车位物业费为179000元，两项共计1604842元，故以此计算违约金为481452.6元。 综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以改判。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十五条，《物业服务收费管理办法》第二条、第十六条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初2289号民事判决； 二、由安康市明江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西长寅物业管理有限公司支付空置住宅及商铺物业费942637元、空置住宅及商铺物业服务资金483205元，空置车库（车位）物业费179000元，以上合计1604842元； 三、由安康市明江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陕西长寅物业管理有限公司支付违约金481452.6元； 四、驳回陕西长寅物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费55587元，由陕西长寅物业管理有限公司承担39777元，由安康市明江房地产开发有限公司承担15810元；二审案件受理费42608元，由陕西长寅物业管理有限公司承担26938元，安康市明江房地产开发有限公司承担15670元。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 刘慧琴 审判员 张 燕 二〇二〇年七月七日 书记员 南亨莉