湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1470号原告：邓树元，男，1968年12月29日出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：邝俊中，湖南盛仁律师事务所律师（一般代理）。被告：宁远县雄宇房地产开发有限责任公司。法定代表人：欧得元，执行董事。被告：欧会忠，男，1963年1月1日出生，汉族，湖南省宁远县人。委托诉讼代理人：欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者（一般代理）。被告：宁远县旭晖房地产开发有限责任公司。法定代表人：胡槐斌，执行董事。原告邓树元诉被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司（以下简称雄宇公司）、欧会忠、宁远县旭晖房地产开发有限责任公司（以下简称旭晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告邓树元的委托诉讼代理人邝俊中到庭参加诉讼，被告雄宇公司、欧会忠、旭晖公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓树元向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告雄宇公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令三被告连带返还原告已交购房款153486元，并按年利率6%的标准向原告支付自2014年12月24日起至已付购房款清偿之日止的利息损失；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年12月24日，原告与被告欧会忠挂靠的被告雄宇公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告雄宇公司开发的位于宁远县汇金国际广场的第四栋第16层C16号房。合同对房屋的基本情况、价款、付款方式、违约责任、交付期限等进行了约定。合同签订当日，原告向被告雄宇公司交付按揭首付款人民币153486元。合同约定，被告雄宇公司应在2016年12月30日前将竣工的商品房交付给原告使用，但至今不能交付。原告多次交涉无果，于2016年12月起开始向政府及相关部门反映情况，经答复才知道，被告雄宇公司开发的汇金国际4号楼只规划批建15层，根本没有16层，且至今未取得《商品房预售许可证》。被告根本不存在履行合同的可能。据此，原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求依法判决。被告欧会忠书面答辩称：一、原告诉请返还购房款153486元，应以原告的转账凭证，结合收据核实为准；二、原告诉请按年利率6%的标准支付自2014年12月24日起至已付购房款清偿之日止的利息损失无法律依据。该合同签订时，答辩人已经告诉原告该房屋没有取得商品房预售许可证，原告因急于购房，同意签订房屋买卖合同，该合同违反了《城市商品房买卖条例》之规定，属于无效合同。根据《合同法》规定，无效合同的法律后果，双方均有过错的，各自承担相应的赔偿责任。故本案只能退还本金，不应给付利息；三、原告的收款是答辩人安排人员收取的资金，与被告雄宇公司、旭辉公司无关。被告雄宇公司、旭辉公司未作答辩。原告邓树元围绕其诉讼请求提交如下证据：1、《宁远县汇金国际广场商品房买卖合同》，拟证明原告与被告雄宇公司签订商品房买卖合同的事实；2、收据，拟证明被告雄宇公司、欧会忠收取原告购房款153486元的事实；3、民事判决书，拟证明黄于丽、李君房屋买卖合同纠纷已经作出裁判，并进入执行程序的事实。被告雄宇公司、欧会忠、旭辉公司未到庭参加质证，亦未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的1-3号证据，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年12月24日，被告欧会忠指派肖爱志以被告雄宇公司名义与原告邓树元签订《宁远县汇金国际广场商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告雄宇公司开发的宁远县汇金国际广场项目第四栋第16层C16号房，建筑面积为120平方米，房屋总价款为363486元；被告雄宇公司应当在农历2016年12月30日前，将竣工的商品房交付原告使用。合同加盖了被告雄宇公司印章，肖爱志作为公司委托代理人在合同上签名确认。合同签订当日，被告欧会忠指派肖爱志收取了原告购房款153486元，并以被告雄宇公司名义出具了收据。被告雄宇公司至今未交付房屋。另根据本院作出的（2019）湘1126民初3494号、（2019）湘1126民初2960号民事判决查明如下事实:1、2012年9月10日，被告欧会忠等人（甲方）与雄宇公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方以乙方的名义合伙兴建“汇金国际项目”，项目开发的所有投资、债权、债务及税费由甲方负责，乙方概不承担；乙方提供雄宇公司的各种证件配合甲方办理立项、报建、售房、银行按揭等各种手续；合伙期限自2012年9月10日至项目建筑物竣工、验收合格、售房手续完毕为止。协议签订后，被告欧会忠陆续投资建造了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售。2015年3月12日，欧会忠与雄宇公司签订《解除〈合作协议〉协议书》，约定双方自愿解除2012年9月10日签订的《合作协议》，合作期间，欧会忠以雄宇公司名义从事房地产开发过程中产生的一切债权、债务及税费概由欧会忠承担。2、2016年6月9日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际“四号楼”工程项目出资拯救转建合同》约定：欧会忠将汇金国际四号楼盘剥离，由债权人胡槐斌等人出资完成该楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设；“四号楼盘”以前的一切欠债，与出资拯救的乙方无关，概由甲方负责；对原已预售出去的门面、房产统一由乙方召回管理，更改购房合同。2016年9月1日，欧会忠（甲方）与胡槐斌等人（乙方）签订《汇金国际项目4＃楼转让合同》，约定由乙方重新注册公司继续投资兴建，乙方同意汇金国际项目4＃楼竣工后优先按原合同条款及价格交付原购房业主的房屋；原甲方所售房屋（以2016年6月1日欧会忠提供给胡利辉销售名册中的真实购房为准）由乙方负责与业主变更好购房合同，未收回款项全部由乙方收回处理。2018年5月25日，雄宇公司与旭晖公司（成立于2016年12月23日，法定代表人为胡槐斌）签订《汇金国际项目4＃楼开发权转让协议》，约定雄宇公司、旭晖公司完全认可欧会忠与胡槐斌于2016年9月1日签订的《汇金国际项目4＃楼转让合同》。2018年7月12日，欧会忠与胡槐斌签订《汇金国际4＃楼项目开发协议书》，约定欧会忠将汇金国际项目4＃楼的开发及受益权归还胡槐斌，胡槐斌补偿欧会忠1400万元，欧会忠原出售和抵债的房屋由其自行处理和解决。3、汇金国际4＃楼项目的土地使用权已登记至旭晖公司名下，并于2019年1月25日取得商品房预售许可证明，预售许可证明记载：商品房共15层，总建筑面积13915.7平方米，批准预售建筑面积13915.7平方米。目前，该楼盘尚未竣工。4、肖爱志系被告欧会忠前妻。本院认为，本案出售的商品房是宁远县汇金国际广场项目第四栋第16层C16号房屋，但相应商品房预售许可证明批准预售的商品房只有15层，据此可知，本案出售的商品房未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，涉案《商品房买卖合同》应属无效，故对原告诉请确认涉案《商品房买卖合同》无效，本院予以支持。另根据本院已生效判决认定的事实，欧会忠与雄宇公司签订的《合作协议》约定，欧会忠挂靠雄宇公司从事“汇金国际”房地产开发，虽然双方于2015年3月12日解除了《合作协议》，但未采取公开方式让社会公众所知悉，雄宇公司亦未提交证据证明原告对此知情，且在原告签订《商品房买卖合同》前，欧会忠已经以雄宇公司名义陆续开发了“汇金国际”1、2、3号栋房屋，并对外公开出售，以上事实足以使原告相信欧会忠有权代表雄宇公司签订《商品房买卖合同》，故欧会忠的行为构成表见代理，欧会忠指派其前妻肖爱志与原告签订《商品房买卖合同》的法律后果应当由雄宇公司承担。另欧会忠挂靠雄宇公司开发“汇金国际”项目，是该房地产项目的实际投资经营者和受益人，应当与雄宇公司承担连带责任。虽然欧会忠、雄宇公司将“汇金国际项目4号楼”工程转让给了旭晖公司，但从双方签订的相关转让协议内容来看，旭晖公司负责出资完成4号楼楼盘设计要求和十五层以下主体开发建设，4号楼盘以前的一切欠债与旭晖公司无关，欧会忠、雄宇公司原先所售出的房屋的未收回款项由旭晖公司收回处理，因此旭晖公司对本案涉案商品房不承担责任，故对原告诉请要求旭晖公司连带返还原告购房款本院不予支持。原告要求被告按年利率6%支付购房款占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓树元与被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司于2014年12月24日签订的《宁远县汇金国际广场商品房买卖合同》无效；二、被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠于本判决生效后十日内返还原告邓树元购房款153486元，并支付利息（利息以153486元为基数，自2014年12月24日起按年利率6%计算至债务履行完毕之日止）；被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠相互承担连带责任；三、驳回原告邓树元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，由被告宁远县雄宇房地产开发有限责任公司、欧会忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应当书面向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限自法律文书指定的履行期间届满的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 长  谭格章人民陪审员  于养清人民陪审员  杨海芳二〇二〇年七月二十八日法官 助理  李 伟代理书记员  万 婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。