广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终12016号上诉人（原审被告）：冼汝杏（曾用名：雨杏），女，1956年5月2日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：卢耀华，男，1955年12月13日出生，汉族，住广州市海珠区。法定代理人：卢某，女，1988年5月11日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：卢某，女，1988年5月11日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业一所，住所地广州市海珠区滨江中路江景街18号303房。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：马湘丽，该所职员。上诉人冼汝杏、卢耀华、卢某因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业一所（以下简称海珠房屋一所）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冼汝杏、卢耀华、卢某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海珠房屋一所的诉讼请求。事实和理由：一、海珠房屋一所称其曾于2018年8月27日向冼汝杏发出过《腾退公房通知书》一事，其存在欺骗行为。事实上冼汝杏曾于2018年8月收到海珠房屋一所的电话通知，以签署“消防安全资料”为由要求到指定地点签署文件。冼汝杏只有小学知识水平，无法理解文件中的内容，其在听从海珠房屋一所的指示下，错误签署了所谓“消防安全资料”而实质为《腾退公房通知书》的材料。上述通知违背冼汝杏、卢耀华、卢某的真实意思表示，且卢耀华、卢某并不知情，根据《合同法》第五十四条第二项的规定，应被认定为无效。二、冼汝杏、卢耀华现名下并无自有产权私房。冼汝杏与卢耀华因双方性格及生活琐事等问题导致婚姻生活不和，长期分居达十八年之久。涉案房屋由卢耀华实际居住达二十八年，且卢耀华有四十多年的精神病史，收回房屋会导致卢耀华生活难上加难，无处栖身。三、海珠房屋一所提及的自有产权私房，该房的购房款全是由卢某一人支付，与冼汝杏、卢耀华无关，不属于两人名下财产。购买该房时，因卢某年龄限制，才添加父母的名字。综上，冼汝杏、卢耀华、卢某不同意腾退涉案房屋，请求二审法院支持冼汝杏、卢耀华、卢某的上诉请求。被上诉人海珠房屋一所二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回冼汝杏、卢耀华、卢某的上诉请求。海珠房屋一所于2019年1月3日向一审法院起诉请求：1.解除海珠房屋一所与冼汝杏关于广州市海珠区同福中路庄巷15号之13前房部位房屋的租赁关系；2.冼汝杏、卢耀华、卢某在判决生效之日起10天内腾空并交付涉案房屋；3.冼汝杏按照175.60元/月缴纳从2018年9月至交付房屋之日止的房屋占用期租金（房屋占用期租金按成本租金收取），并按占用期内房屋占用费总额的100%支付违约金；4.本案的全部诉讼费由冼汝杏、卢耀华、卢某承担。一审法院认定事实：广州市海珠区同福中路庄巷15号之13是海珠房屋一所辖内管理的直管公房。2015年7月30日，海珠房屋一所（出租人、甲方）与冼汝杏（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区同福中路庄巷15号之13前房部位出租给乙方作住宅用途使用，面积14.14平方米；租赁期限从2014年6月1日至2018年5月31日，月租金45.5元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方同意并确认本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；等。2018年8月27日，海珠房屋一所向冼汝杏发出《腾退公房通知》，内容是：经查证，冼汝杏家庭有自有产权房屋，通知冼汝杏在收到本通知之日起十五日内办理退租手续；等。冼汝杏在该通知上签名确认。之后，冼汝杏、卢耀华、卢某没有将房屋交还给海珠房屋一所。海珠房屋一所向冼汝杏、卢耀华、卢某收回涉案房屋无果，遂于2019年1月3日提起本案诉讼。诉讼中，海珠房屋一所请求确认双方的租赁合同关系在2018年8月27日解除。冼汝杏、卢耀华、卢某表示在2019年1月将海珠区工业大道凤岗路46号902房权属变更登记至卢某名下。海珠房屋一所和冼汝杏、卢耀华、卢某均确认冼汝杏、卢耀华、卢某的户籍登记在涉案房屋；冼汝杏、卢耀华、卢某支付租金至2018年8月，海珠房屋一所从2018年9月开始没有收租。海珠房屋一所为证明其计算成本租金的依据，还提交了涉案房屋的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，载明涉案房屋评定月租金为175.6元。据房管部门提供的2018-12-24《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，冼汝杏、卢耀华、卢某名下房地产登记情况如下：海珠区工业大道凤岗路46号902房，居住用房，建筑面积67.1312平方米。查册时间2019-02-13《广州市不动产登记查册表》反映，冼汝杏、卢耀华查无房地产情况记录。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。一审法院认为，涉案房屋是海珠房屋一所辖区内的直管公房。海珠房屋一所与冼汝杏签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定的租赁期限已届满，冼汝杏继续使用涉案房屋，海珠房屋一所收取其租金至2018年8月，双方已形成不定期租赁关系。冼汝杏、卢耀华、卢某原登记有共有的自有产权的房屋，诉讼期间冼汝杏、卢耀华将其占有份额全部变更登记至同户籍卢某名下，但海珠房屋一所根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，在2018年8月27日以冼汝杏名下有自有房产为由发出《腾退公房通知》，要求冼汝杏办理退租手续，故冼汝杏的行为已是违约。该通知内容海珠房屋一所具有解除双方租赁合同关系的意思表示，且该通知已送达到冼汝杏，故海珠房屋一所请求确认其与冼汝杏之间关于涉案房屋的租赁合同关系在2018年8月27日解除，一审法院予以支持。合同解除后，海珠房屋一所要求冼汝杏、卢耀华、卢某腾空并交付涉案房屋有理，对冼汝杏、卢耀华、卢某抗辩不同意腾空交还涉案房屋的意见，一审法院不予采纳。合同约定，租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。海珠房屋一所在2018年8月27日通知冼汝杏在十五日内办理退租手续，但冼汝杏、卢耀华、卢某至今未腾退并交还涉案房屋，已构成违约，故海珠房屋一所要求冼汝杏按成本价租金标准支付房屋占用费请求，符合合同约定，一审法院予以支持，但房屋占用费应从2018年9月12日起计付，并按每月175.60元计至房屋交还之日止，而2018年9月1日至2018年9月11日期间仍应按每月45.50元标准计付租金。关于迟延交房违约金问题。虽然合同有约定，冼汝杏拒不交出承租房屋的，海珠房屋一所除要求冼汝杏限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取冼汝杏违约金。但按成本租金支付房屋占用费具有违约责任性质，要求冼汝杏对同一违约行为承担两个违约责任明显过重，且诉讼中海珠房屋一所没有提供证据证明由于冼汝杏的违约行为导致其具体损失的数额，故违约金酌情按175.60元的20%计算即每月35.12元，对海珠房屋一所要求按占用期内房屋占用费总额的100%收取请求，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2019年12月25日作出如下判决：一、确认海珠房屋一所与冼汝杏之间关于海珠区同福中路庄巷15号之13前房部位的租赁合同关系于2018年8月27日解除。二、冼汝杏、卢耀华、卢某在本判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区同福中路庄巷15号之13前房部位房屋，并将该房屋腾空交还给海珠房屋一所。三、冼汝杏在本判决生效之日起十日内，向海珠房屋一所支付从2018年9月1日起至冼汝杏、卢耀华、卢某交还房屋之日止的租金和房屋占用费（从2018年9月1日起至2018年9月11日止的租金按每月45.50元的标准计算；从2018年9月12日起至房屋交还之日止的房屋占用费按每月175.60元的标准计算），并从2018年9月12日起至房屋交还之日止按每月35.12元标准计付迟延交房违约金给海珠房屋一所。四、驳回海珠房屋一所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。一审案件受理费50元，由冼汝杏负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋为直管公房，海珠房屋一所受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。海珠房屋一所将涉案房屋出租给冼汝杏作为住宅使用，冼汝杏按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，海珠房屋一所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。海珠房屋一所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审对海珠房屋一所的起诉予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初547号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业一所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业一所；上诉人冼汝杏、卢耀华、卢某预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年七月十五日书记员 莫善友