江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初850号原告（反诉被告）：王兴,男,汉族,1983年9月8日出生,住安徽省宿州市萧县。原告（反诉被告）：蒋金环，女，汉族，1982年3月14日出生，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘军亚，男，汉族，1988年12月8日出生，住南京市栖霞区。原告（反诉被告）王兴、蒋金环与被告（反诉原告）刘军亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2020年4月23日、2020年7月8日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）王兴、蒋金环及其委托诉讼代理人祖广东，被告（反诉原告）刘军亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王兴、蒋金环诉称，两原告系夫妻。2019年7月，原告通过中介购买被告所有的位于南京市栖霞区房屋。同年8月15日，被告从原告蒋金环处借款50000元并出具了收条，收条载明：今收到蒋金环人民币伍万元整，包含在购房款内，银行下款后退还。2019年9月17日，原告王兴与被告签订正式购房合同，双方按照合同约定履行了各自的义务。目前，两原告的房款已付清，被告的房屋已过户到原告名下。但被告借原告蒋金环的50000元未按照约定退还给原告，原告多次向被告催要，被告均拒绝还款。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告给付原告50000元，本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）刘军亚辩称并反诉，2019年6月4日，我与王兴在中介处签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定了买卖双方及中介的权利义务及违约责任。合同履行过程中，两原告多次违约，侵害了我的合法权益。1、合同约定王兴应于2019年6月29日前与银行签订贷款合同，而王兴实际签订贷款合同时间为2019年7月15日；2、合同约定王兴应于2019年7月15日前支付购房首付款55万元，而王兴实际支付首付款的时间为2019年8月15日；3、2019年7月15日，两原告承诺在15日内支付首付款，我要求多支付20万元，多支付的超过总房款部分在银行下款后退还，双方达成一致，但两原告最终向我支付了首付60万元；4、王兴在2019年9月17日前后多次找我商量，想在室外加装楼梯，希望能提前施工；我提前清空了房屋，于2019年9月30日送给王兴1把钥匙；2019年10月31日，我配合王完成水电过户；2019年11月24日，我与王兴商谈贷款加急事宜，被王兴拒绝，故我要求两原告停止装修，归还钥匙，被王兴拒绝；第二天，我通过微信告知王兴停止装修，归还钥匙，王兴回复按照正常法律程序走，王的行为严重侵害了我合法权益；5、贷款下款后，我约王兴到中介商谈尾款和违约金解决方案，并明确告知王兴在没有谈好前，不同意交房，要求两原告不要强占装修，王兴予以拒绝，后通过中介人员与王兴商谈，王兴也予以拒绝，王兴的行为导致《南京市房屋存量房买卖居间合同》无法继续履行，两原告既不支付尾款，也未表示尾款从2019年8月15日多付的5万元首付款中扣除，甚至在起诉状中也未表示还有10000元尾款未付。合同签订以来，我一直本着最大的善意完成合同，甚至提前清空房屋，为两原告加装楼梯提供方便，但两原告在拿到房屋不动产权证和钥匙后，态度截然相反，2019年11月份，王兴就从未主动联系我。《南京市房屋存量房买卖居间合同》中约定，我在拿到全款7个工作日内交付房屋，由丙方现场见证。而王兴拒绝商谈，导致合同无法履行，王兴按照合同约定应向我支付违约金40.4万元，扣除其多付的5万元，加上应付的尾款1万元，王兴应向我支付违约金36.4万元。为维护自己的合法权益，特此提出反诉，要求判令两原告支付房屋尾款和违约金36.4万元并支付本案的诉讼费。原告（反诉被告）王兴、蒋金环辩称，本案不构成合同违约，原告按合同约定和双方互相协调下完成了房屋交易、过户等，原告没有违约行为。2019年8月15日首付款迟延交付一个月我方认可，迟延交付后被告仍然同意继续履行合同。虽然首付款交付与合同约定晚交一个月，因为被告同意，故不构成违约。被告辩称的没有事实依据，反诉状中第3、4、5点所谓的违约情况没有给被告造成损失。被告要求原告赔偿违约金和房屋尾款364000元，不知是如何计算的，也没有提供损失的依据，该主张没有事实和法律依据，反诉请求不能成立，请求驳回反诉请求。经审理查明，王兴与蒋金环系夫妻。2019年6月4日，王兴、蒋金环与刘军亚在南京邦宁房地产经纪有限公司居间下签订了《南京市房屋存量房买卖居间合同》，合同主要内容为：甲方（卖方，刘军亚）将坐落于南京市栖霞区（以下简称案涉房屋）出售给乙方（买方，王兴、蒋金环），该房建筑面积为123.51平方米，房屋买卖价款为202万元；乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金5万元，乙方于2019年7月15日前向甲方支付首付款55万元；部分房款141万元由乙方办理商业贷款，乙方同意于2019年6月29日前与银行签订贷款合同，此款由银行直接向甲方支付；尾款1万元，乙方于房屋交接当日一次性支付给甲方；居间服务费48480元由乙方支付；甲、乙双方任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，双方约定按标的额的20%，计人民币40.4万元作为违约金分别支付给各守约方；违约方给各守约方造成的的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的相关规定追偿。合同签订的当日，蒋金环向刘军亚支付了定金5万元。2019年7月15日，王兴与申请贷款的银行签订了贷款合同。2019年8月15日，蒋金环通过邮政储蓄银行向刘军亚转账了55万元和5万元，共计60万元。刘军亚分别向蒋金环出具了55万元和5万元的收条，在5万元的收条中载明“今收到蒋金环人民币伍万元整（￥50000），包含在购房款内，银行下款后退还”。2019年9月17日，王兴与刘军亚签订了《南京市存量房买卖合同》，并在当日将案涉房屋过户到王兴名下。后刘军亚将案涉房屋的1把钥匙交给王兴。2019年10月31日，刘军亚与王兴完成了案涉房屋水电过户手续。王兴接到案涉房屋钥匙后，对案涉房屋进行装修。后刘军亚在与王兴商谈贷款加急事宜，双方产生矛盾，刘军亚遂要求王兴归还案涉房屋钥匙、停止装修，被王兴拒绝。2019年12月4日，王兴申请的银行贷款下款。2019年12月8日，王兴要求刘军亚将多收取的款项退还，刘军亚则认为王兴的行为构成违约，要求王兴支付违约金和购房尾款。双方为此发生纠纷，故王兴、蒋金环诉至法院，要求处理。庭审中，王兴、蒋金环表示在多收的5万元中扣除购房尾款1万元，要求刘军亚返还4万元，并坚持该请求，请求驳回刘军亚的反诉请求。刘军亚则主张王兴、蒋金环在合同履行过程中的行为构成违约，坚持其反诉请求，要求驳回本诉请求。因双方各持己见，以致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述，《南京市房屋存量房买卖居间合同》、《南京市存量房买卖合同》、收条、案涉房屋的不动产权证、原被告及中介人员微信聊天记录、证人证言，本院庭审笔录等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，王兴、蒋金环与刘军亚签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容均没有违反法律规定，上述合同合法有效，原被告双方应按照上述合同及协议的约定，全面地履行各自的义务。在合同及协议履行过程中，虽然王兴、蒋金环在贷款合同的签订、首付款的支付、案涉房屋的交接等事宜与合同约定的时间不一致，但上述事实没有影响《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》的继续履行；在刘军亚的配合下，王兴完成了案涉房屋登记过户手续及水电过户手续，案涉房屋也实际进行了交付，案涉房屋的贷款也给付了刘军亚，整个房屋交易已实际完成。因此，刘军亚应按照其在2019年8月15日出具收条中的承诺，将多收取的购房款4万元退还给王兴、蒋金环。刘军亚主张王兴、蒋金环在合同履行中的行为构成违约，证据不足；其要求王兴、蒋金环支付房屋尾款1万元，王兴、蒋金环已实际支付；其要求王兴、蒋金环支付违约金40.4万元，是基于《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》中关于违约金的约定。而在《南京市房屋存量房买卖居间合同》中约定了“甲、乙双方任一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，即视为违约。双方约定按标的额的20%，计人民币40.4万元作为违约金分别支付给各守约方”。现案涉房屋的买卖合同已履行完毕，所以，刘军亚的反诉请求，不符合法律规定，也不符合合同的约定，本院对此请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘军亚于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王兴、蒋金环人民币4万元；二、驳回被告（反诉原告）刘军亚的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告（反诉被告）王兴、蒋金环承担；反诉案件受理费3380元（已减半收取），由被告（反诉原告）刘军亚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年七月十五日书记员  臧 瑞