福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3650号 原告：福建天鸿物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区人民路新洲城B栋501室，统一社会信用代码9135080076177377XE。 法定代表人：陈柏健，总经理。 委托诉讼代理人：兰素真，女，1981年3月14日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：何建丽，女，1982年1月2日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 被告：龙岩市新罗区依云水岸小区业主委员会，所在地龙岩市新罗区小溪路1-1号。 主要负责人：郭水木，主任。 委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所律师。 原告福建天鸿物业管理有限公司（下称天鸿物业公司）与被告龙岩市新罗区依云水岸小区业主委员会（下称依云水岸业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人兰素真、何建丽以及被告委托诉讼代理人林惠玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：判令依云水岸业委会退还合同履约押金50000元。 事实与理由：2017年6月9日，天鸿物业公司与依云水岸业委会签订一份《依云水岸小区延续前期物业服务合同协议书》。协议签订后，天鸿物业公司依约从2017年6月9日至2017年12月31日为依云水岸小区的业主提供了物业管理服务。协议到期后，天鸿物业公司与依云水岸业委会重新选聘的物业公司办理了各项工作移交手续。根据前述协议的约定，依云水岸业委会应在新老物业工作移交完毕两周内退还天鸿物业公司合同履约押金50000元。然而，前述期限届满后虽经多次催付，依云水岸业委会仍拒不退还前述押金。为此，天鸿物业公司遂具状法院，请求判如所请。 依云水岸业委会辩称，天鸿物业公司主张退还押金50000元，所附条件尚未成就应予以驳回，理由如下： 首先，根据双方当事人订立的《前期物业服务合同》约定，本合同终止时，天鸿物业公司必须向龙岩市德荣房地产开发有限公司（下称德荣公司）或者业主委员会移交物业管理用房、设施、设备、物业管理全部档案资料、政府规定的移交项目等。同时，《依云水岸小区延期前期物业服务合同协议书》规定，延续合同期限结束后，若天鸿物业公司未能获得依云水岸小区物业服务合同，天鸿物业公司应做好与新物业公司的各项交接工作，指导并保证各项设备正常使用，并结清各项费用。在天鸿物业公司做好各项交接工作后，依云水岸业委会在二周内退回押金。双方当事人在本案中关于退还押金的约定属于附生效条件的合同。截至今日，天鸿物业公司除了在2018年1月2日有与依云水岸小区新的物业公司，即深圳市馨居佳物业管理有限公司（下称馨居佳物业公司）在进行消防交接时确认了其在物业管理期间遗留的诸多问题之外，没有再进行任何其他的材料和费用交接、设备（包括消防设施设备、夜景工程设施等）交接、绿化树木清点交接、账目交接等。天鸿物业公司的不作为导致依云水岸小区在此之后很长一段时间物业管理工作没有办法进入正轨。2018年6月9日，依云水岸业委会发函天鸿物业公司，要求前来处理但其置之不理。依云水岸业委会认为，天鸿物业公司没有履行前述交接手续，无权主张退回押金。 其次，《中华人民共和国物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。该条例第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。同时，《福建省物业管理条例》第四十条规定，原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。据此，作为物业服务企业的天鸿物业公司，在合同期满时应向依云水岸业委会或者新的物业公司移交相关材料、办理交接手续，这是法律规定的天鸿物业公司应当履行的义务。鉴于天鸿物业公司未履行法定义务，故其无权要求退回押金。 最后，天鸿物业公司在为依云水岸小区业主提供物业服务期间，存在诸多应负管理责任之处。但是，天鸿物业公司在退出依云水岸小区时对相关问题不予处理。（1）由于管理不善，依云水岸小区的消防水管长期漏水。天鸿物业公司未能查明漏水原因，因此造成的水损一直由依云水岸小区的业主共同承担。（2）2017年12月10日，依云水岸小区1号楼1梯楼顶消防水管出水。天鸿物业公司未能监管到位予以及时发现，也未能查到相关责任人，导致该梯的楼宇电话损坏并花费了修理费5000元，该支出已由该楼业主共同承担。（3）天鸿物业公司在与馨居佳物业公司办理的部分交接中，涉及依云水岸小区的诸多问题至今未解决，有关的资料也未移交。（4）依云水岸小区内的绿化树木没有清点移交，有大棵树木损失被砍。（5）依云水岸部分业主违规装修造成质量问题，天鸿物业公司未及时发现并予以处理。前述问题均应由天鸿物业公司进行处理方能认定其履行了合同义务，但事实上其并未履行。因此，依云水岸业委会有权不退还押金。 本院经审理查明以下事实：2011年10月20日，德荣公司（甲方，开发建设单位）与天鸿物业公司（乙方，物业服务企业）签订一份《依云水岸前期物业服务合同》，合同约定甲方聘请乙方为依云水岸小区提供前期物业服务管理，本合同期限自2011年10月至业主委员会成立生效时止。乙方根据法律法规和临时管理规约的授权制订物来服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料；负责本物业共用部位和共用设施设备的日常维修、养护及管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。乙方对甲方、业主及物业使用人违反物业管理法律法规、临时管理规约以及违规装修等行为进行劝阻和制止，劝阻、制止无效的应及时报告有关行政主管部门或提起诉讼。甲方验收合格的诸如消防设备设施、器具、器材、智能化设备等移交乙方管理使用，乙方因管理过失丢失、操作不当或人为损坏，绿化、树木、花草养护不善造成死亡等，由乙方负责赔偿。业主/物业使用人财产被盗或损坏、财产自燃造成损失和人员伤亡、财产浸泡水造成损失，乙方免责。本合同终止时，乙方必须向甲方或业主委员会移交物业管理用房、设施、设备、物业管理全部档案资料以及政府规定的移交项目等。 前述合同订立后，天鸿物业公司为依云水岸小区提供了物业管理服务。2017年6月9日，天鸿物业公司（乙方）与依云水岸业委会（甲方）签订一份《依云水岸小区延续协议书》，协议约定在甲方成立后继续延续乙方对依云水岸小区物业管理至2017年12月31日。甲、乙双方同意延续2011年10月乙方与开发建设单位德荣公司签订的依云水岸小区《前期物业服务合同》相关内容，其《前期物业服务合同》的“甲方”由德荣公司更换为依云水岸业委会承接。乙方向甲方缴纳履约押金50000元。甲方不得将押金挪作它用，确保押金安全。延续合同期限结束后，若乙方未能获得依云水岸小区物业服务合同，则乙方应做好与新物业公司的各项工作顺利移交，指导并保证各项设备正常使用，并结清各项费用。在乙方做好各项交接工作后，甲方在二周内退回押金。前述协议订立后，天鸿物业公司继续为依云水岸水区提供物业管理服务。2017年7月18日，龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局向德荣公司发出一份“关于依云水岸小区质量问题的整改通知书”，要求德荣公司对其开发的依云水岸小区的部分建筑物存在的渗水等问题进行整改处理。2017年8月14日，天鸿物业公司向依云水岸业委会出具报告，其上载明依云水岸小区存在消防系统、电梯的机房和井道渗水等问题。2017年8月29日，依云水岸业委会向龙岩市新罗区公安消防大队出具“关于请求帮助解决依云水岸小区消防系统有关问题的报告”。2017年11月10日，天鸿物业公司就依云水岸小区消防管道漏水问题向依云水岸业委会出具一份报告，主张由于阀门关不死无法排查具体漏水位置。 《依云水岸小区延续协议书》约定的服务期限届满后，天鸿物业公司与依云水岸业委会另行聘选的深圳市馨居佳物业管理有限公司于2017年12月31日就依云水岸小区的智能化系统、人防工程、室外景观工程相关设备、地下室门禁系统、业主资料、绿化图纸及苗木等进行了移交。2018年1月2日，天鸿物业公司与深圳市馨居佳物业管理有限公司确认在交接时小区的消防系统存在17项问题、建筑本体及土建存在6项问题、空置房存在内墙体被打坏以及大门门锁损坏等问题。2018年1月22日，深圳市馨居佳物业管理有限公司向依云水岸业委会出具一份“关于依云水岸小区物业服务权移交相关情况的报告”，其主要内容为：一、天鸿物业公司至今没有完成以下交接事项：1.小区化粪池；2.小区内庭院灯雨天短路未进行整改落实；3.小区公摊水表没有进行全面移交。二、移交时未提供业主入住时提交的购房合同、入伙通知书等资料；未移交预收的2018年业主物业服务费等收费情况清单；未移交业主房屋装修档案以及物业项目基础资料等。三、天鸿物业移交人员称小区消防验收未完成，故一直未与开发商办理消防系统设施交接手续，小区消防报警也一直处于瘫痪状态，存在严重的消防安全隐患。部分建筑物以及消防管道渗漏水严重。2018年6月9日，依云水岸业委会发函天鸿物业公司，就其在2017年底退出依云水岸小区物业服务时存在的问题（消防控制系统维护、消防水管漏水、业主违规装修未及时发现制止等）进行通报。2019年10月16日，天鸿物业公司发函依云水岸业委会，要求限期退回其所缴纳的押金50000元。2019年11月5日，依云水岸业委会复函称天鸿物业公司在与深圳市馨居佳物业管理有限公司的移交手续至今未全部完成，且天鸿物业公司在提供物业服务期间存在的问题未解决，故不同意退回押金。之后，双方当事人就押金50000元的退返问题多次进行协商，但均无结果。 以上事实，有天鸿物业公司提供的《依云水岸小区延续协议书》、龙新物[2018]47号会议纪要、龙新建[2017]381号整改通知书、2017年8月14日报告、依云业（2017）06号关于请求帮助解决依云水岸小区消除系统有关问题报告、依云水岩移交目录和移交清单、依云水岸小区设施设备移交1月2日现场查验问题汇总；依云水岸业委会提供的《前期物业服务合同》、关于消防管漏水统计报告、依云水岸消防交接和依云水岸小区设施设备移交1月2日现场查验问题汇总、2018年1月22日依云水岸小区物业服务权移交相关情况的报告、依云业（2018）05号关于解决依云水岸小区后续有关问题的函以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，天鸿物业公司与依云水岸业委会于2017年6月9日签订的《依云水岸小区延续协议书》，体现了双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。前述协议书约定，延续合同期限结束后，若天鸿物业公司未能获得案涉小区物业服务合同，则天鸿物业公司应做好与新物业公司的各项工作顺利移交，指导并保证各项设备正常使用，并结清各项费用。在天鸿物业公司做好各项交接工作后，依云水岸业委会在二周内退回押金。由此可见，双方当事人就退回诉争押金50000元设置了前提条件，前述约定属附条件民事法律行为。查明事实表明，《依云水岸小区延续协议书》约定的合同期限届满后，天鸿物业公司不再为诉争小区提供物业管理服务，为此其与深圳市馨居佳物业管理有限公司在2018年1月2日进行了设施设备移交。从双方当事人一致确认的移交情况来看，诉争小区的消防系统、建筑本体及土建、空置房等均存在一定问题，且作为履行义务一方，天鸿物业公司在诉讼中并未提供证据证明在交接后其已解决了前述存在的问题。因此，不能认定天鸿物业公司在退出诉争小区的物业服务管理时，依云水岸小区的各项设备均能够正常使用。换言之，双方当事人约定退回讼争押金所附条件尚未成就。事实上，天鸿物业公司在终止案涉小区的物业管理服务业务时保证各项设备设施能正常运转使用，亦是其应履行的后合同义务，而本案讼争押金亦具有担保天鸿物业公司依约履行该义务的功能。综上，依云水岸业委会的抗辩有理，本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回福建天鸿物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由福建天鸿物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  庆  林 二〇二〇年七月七日 书记员 陈晓芳（代） 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。