江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1830号 上诉人（原审原告、案外人）：孙海荣，男，1991年6月9日出生，汉族，住江苏省沛县。 上诉人（原审原告、案外人）：张密，女，1992年8月12日出生，汉族，住址同上。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐宪谋，男，1979年6月2日出生，汉族，住山东省巨野县。 原审第三人（被执行人）：徐州永盛房地产开发有限公司，住所地江苏省沛县汤沐路北侧汉城商都南楼。 法定代表人：于雷，该公司总经理。 上诉人孙海荣、张密因与被上诉人徐宪谋、原审第三人徐州永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服沛县人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0322民初3902号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月17立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙海荣、张密上诉请求：撤销原审法院（2019）苏0322民初3902号民事判决，改判确认上诉人享有足以排除执行的物权期待权，支持其执行异议请求。事实和理由：原审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定认定孙海荣、张密对沛县闫集汉景嘉苑小区4号楼3单元302号房屋（以下简称涉案房屋）不享有足以排除执行的物权期待权系认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院公正裁判。 被上诉人徐宪谋答辩称，请求维持原判。 原审第三人永盛公司未提供诉辩意见。 经审理查明，2017年4月5日，原审法院对徐宪谋诉永盛公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）苏0322民初2065号民事判决，判决内容为：（一）永盛公司于本判决生效后十日内支付徐宪谋工程款1269603元并支付利息（以1269603元为基数，自2015年10月22日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的50%计算）；(二)驳回徐宪谋的其他诉讼请求。 上述判决生效后，根据徐宪谋的申请，原审法院于2017年7月5日立案强制执行，案号为（2017）苏0322执2107号。在执行过程中，原审法院于2018年11月5日作出（2017）苏0322执2107号之一执行裁定，查封永盛公司开发的涉案房屋。案外人孙海荣、张密对本案执行标的提出异议，原审法院于2019年5月24日作出（2019）苏0322执异90号执行裁定，驳回孙海荣、张密的异议请求。 孙海荣、张密不服该执行裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，孙海荣自2011年起在永盛公司开发的涉案房屋小区项目中负责驾驶员工作,该公司一直未支付其工资。2018年1月1日，永盛公司同意用涉案房屋抵偿工资，双方为此签订了房屋买卖合同，后该公司将涉案房屋交付给孙海荣、张密。涉案房屋应归孙海荣、张密所有。请求：停止对涉案房屋执行。 原审法院经审理查明，2018年1月1日，孙海荣与永盛公司签订工资抵房协议，约定孙海荣为永盛公司聘用驾驶员，月工资3600元，2013年至2016年4月份，工资未发放，永盛公司以涉案房屋抵工资，永盛公司加盖公章，孙海荣在乙方处签字。同日，孙海荣与永盛签订房屋买卖合同，约定涉案房屋面积116.15平方米，每平方米1500元，永盛公司以100000元价格出售给孙海荣，孙海荣在买受人处签字，于雷及永盛公司在出卖人处加盖印章。 孙海荣与张密系夫妻关系，双方于2014年9月9日登记结婚。 原审法院另查明，涉案房屋占用的土地为集体土地，无国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。该小区已交付使用。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，案外人孙海荣、张密提交工资抵房协议、房屋买卖合同、交房单、孙海荣发放工资结算清单、电费发票等证据证实其与永盛公司通过以房抵债协议支付房屋价款并取得涉案房产。原审法院认为，徐宪谋申请执行永盛公司建设工程合同纠纷一案，原审法院于2017年7月5日立案执行，执行过程中永盛公司申请再审，徐州中院于2018年5月7日作出再审裁定，驳回其再审申请。而孙海荣、张密系在案件执行过程中与永盛公司签订的以房抵债协议，该以房抵债协议损害了申请执行人的利益，且孙海荣、张密提供的孙海荣等人工资结算清单，该清单中无工资发放领取情况，不足以证实其与永盛公司存在合法有效的到期债权债务关系。故孙海荣、张密对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决，驳回孙海荣、张密的诉讼请求。 本院查明事实原与审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院二审期间另查明，孙海荣、张密在原审法院审理期间提交证据“交房单”，该交房单由永盛公司和张密于2018年1月1共同签署，裁明：“张密，你所购涉案房屋，现双方已办理完交接、签署合同，验房等全部手续，将房子于今日交付给你。”以证明其已占有涉案房屋。 本案是案外人执行异议案件，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点是孙海荣、张密是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，是否应停止对涉案房屋执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案是案外人孙海荣、张密提起的执行异议之诉，根据上述规定，孙海荣、张密作为案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 本案中，上诉人提供涉案房屋买卖合同拟证明其对涉案房屋存有合法的买卖行为，但是该合同主要条款存在不明确、违反常理之处。涉案房屋买卖合同价款约定不明确，合同约定涉案房屋面积为116.15平方米，单价每平方米1500元，计算后房屋总价应为174225元，但合同第三条约定房屋总价却为100000元；涉案房屋合同约定的违约责任不符合常理，合同已经约定付款方式为一次性付款，但合同第六条约定违约责任为逾期付款30日内，买受人按日支付万分之二的违约金；涉案房屋合同约定的交房时间不符合常理，合同约定交房时间为2018年12月30日前，但上诉人陈述涉案房屋已于2018年1月1日即签合同当日交付。此外，涉案房屋为集体土地上房屋，上诉人不是该集体经济组织成员，即使涉案房屋建设手续齐全可以转让，按照现行法律规定，也只能向本集体经济组织成员转让，上诉人并不具备受让涉案房屋主体资格。根据以上事实上，本院对涉案房屋买卖合同的真实性和合法性不予认定。 上诉人在原审中未提供充足证据证明其已支付了全部购房款。其提供的孙海荣等人发放工资结算清单系永盛公司单方制作，无其他人签名，不能证明孙海荣等人欠付工资数额；也未提供孙海荣与永盛公司存在合法劳动关系的证明；工资抵房协议无具体欠付工资数额和抵付购房款数额。以上证据均不能证明上诉人与永盛公司存在真实的债权债务关系，上诉人所称以工资抵付房款的主张，本院不予支持。 原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认为孙海荣、张密提出异议的理由，并未同时符合该规定要求的四个要件，认定孙海荣、张密对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以维持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；孙海荣、张密的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人孙海荣、张密负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二〇年七月十三日 书记员  王 炎