湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1223民初30号原告:郭俊华，男，1976年10月21日生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：殷雨红（系原告郭俊华妻子），住湖北省武汉市洪山区。被告:崇阳三特旅业发展有限公司，住所地湖北省崇阳县白霓镇浪口村古镇路。法定代表人:卢胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏武林，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周光华，湖北乾兴律师事务所律师。原告郭俊华与被告崇阳三特旅业发展有限公司（以下简称三特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭俊华及其委托诉讼代理人殷雨红、被告三特公司的委托诉讼代理人苏武林、周光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊华向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金共计96020元；2.判令被告向原告在支付第一项的违约金之后，按4801元/月支付上一个月的违约金，直到房屋交付完成为止；3.判令被告向原告书面承诺准确的交房日期（时长不能超过半年），如不能按期交房，则按合同约定退房；4.判令被告承担本案的保全费、保全保险费，交通费及误工费;5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿原告违约金共计96020元，另参考被告及周边同等档次别墅租金价格，提高违约金，由法院决定具体的调整金额；2.判令被告向原告在支付第一项的违约金之后，按4801元/月支付上一个月的违约金，直到房屋交付完成为止；3.判令在法院判决后被告三个月交房，如不能按期交房，则按合同约定退房；4.判令被告承担保全费980元、保险费300元、交通费2280元、误工费4400元；5.判令被告依照合同的第十五条，支付违约金1574.1元，同时要求提高违约金，由法院决定调整金额；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2018年1月15日与被告签订了正式《商品房买卖合同》（以下简称合同），2017年6月29日所签订的合同作废，正式合同编号:【CYX2018000509】，合同约定原告已经全款购买了被告开发的位于崇阳县天城镇××小区××＃楼。约定了被告的交房日期为2018年5月1日前，但时至今日仍未交房。且原告一直未收到被告因何种原因导致延期交房的信息。依据被告延期交房的事实，原告于2019年10月10日提出催告函，被告未回复。被告违约，应承担相应的违约责任。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1.《商品房买卖合同》，证明原告与被告的合同关系；证据2.认购书，证明原告2016年下定金购买此房屋；证据3.定金缴费凭证，证明原告2016年按认购书约定支付了相关费用，认购了房屋；证据4.原告的购房缴费凭证，证明原告按合同约定支付了全部费用，完成了购买房屋的合同手续；证据5.《关于督促交付房屋的函》、邮寄凭证，证明原告于2019年10月13日向被告邮寄了督促函，完成了催告，被告没有回复，导致此次诉讼。被告三特公司辩称，三特公司没有违约行为，原告主张的违约金无事实和法律依据。三特公司于2018年1月就租赁了原告购买的房屋，每月的租金是9182.25元，从被告租赁原告房屋这一事实，被告行使的是占有使用的权利，原告行使的收益和处分的权利，这就是占有改定。双方约定的交付时间是2018年5月之前，被告2018年1月份就履行了交付义务。原告的诉求不明，到底是要求继续履行合同还是要求解约，如果原告要求解约，被告要求原告返还全部的租金收益，并向被告支付违约金，如果原告要求继续履行合同，被告的租金已经支付到了5月20日。被告保留起诉原告因保全造成损失的权利。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1.《三特浪口温泉度假区商品房委托合同》，证明由被告返租原告购买的溪上院36＃120个月，每月租金9182.25元；证据2.被告向原告支付返租收益明细及凭证，证明自2018年1月1日起即完成了交付，至2020年5月20日止，向原告支付租金220374元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的证据5，被告不认可，认为未收到函，快递单上签收人不清楚，快递单所寄内容不确定；本院认为，对证据5应予采信。2.对被告提供的证据1、2，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，本院认为，对被告提供的证据1、2的真实性予以采信，对证据目的，本院将在本案争议焦点部分分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月18日，原告郭俊华与被告三特公司签订崇阳浪口·溪上院认购书，原告于同年12月18日向被告支付定金。2017年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，因房屋按揭手续办理不下来，该合同作废。2018年1月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）重新签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买的商品房位于崇阳县××山下村冷家洲乐龄公社-溪上院36＃楼；交付期限为2018年5月1日前；买受人应于2018年2月15日前支付总房款的100%，合计1574100元；逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；超过180日后，买受人有权解除合同，合同还对双方其他权利义务进行了约定。2017年6月29日，原告（甲方）与被告（丙方）、案外人武汉田野牧歌酒店管理有限公司（乙方）签订一份《三特浪口温泉度假区商品房托管合同》，约定：甲方已于2017年6月29日与三特公司签订《商品房买卖合同》，购买位于崇县××山下村冷家洲乐龄公社-溪上院36＃楼委托乙方代为对外租赁并统一运营管理；委托期限为120个月，即从2018年1月1日起至2027年12月31日止；租金收益乙方按每年7%向甲方支付固定收益（每月9182.25元）；甲方自2018年1月1日开始享有合同约定的租金收益;丙方就本合同约定的租金收益提供代收代付服务。合同还对各方其他权利义务进行了约定。原告已收取涉案房屋自2018年1月1日至2019年12月30日的租金220374元。涉案购房款，被告已全部支付。2019年10月13日，被告向原告邮寄送达《关于督促交付房屋的函》。本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是否按约定交付。2018年1月15日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定：交付涉案房屋期限为2018年5月1日前。2017年6月29日，原告（甲方）与被告（丙方）、案外人武汉田野牧歌酒店管理有限公司（乙方）签订一份《三特浪口温泉度假区商品房托管合同》，原告对该合同真实性无异议。该合同约定，原告将涉案房屋委托案外人武汉田野牧歌酒店管理有限公司代为对外租赁并统一运营管理，租金收益每月租金9182.25元，原告自2018年1月1日开始享有合同约定的租金收益。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。出租人的主要义务之一是按合同约定交付房屋，承租人的主要义务之一是交付租金，只有出租人交付了房屋，承租人才能交付租金。武汉田野牧歌酒店管理有限公司是代原告对外租赁，原告已收取涉案房屋自2018年1月1日至2019年12月30日的租金220374元，应认定涉案房屋被告于2018年1月1日已交付。涉案房屋已按约定交付，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:驳回原告郭俊华的全部诉讼请求。案件受理费2316元、申请费980元，由原告郭俊华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  李志雄人民陪审员  张继房人民陪审员  雷四华二〇二〇年七月二十八日书 记 员  龙 曼