江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初647号原告：淮安新城亿祥房地产开发有限公司，住所地金湖县。法定代表人：郑福权，该公司董事长。委托诉讼代理人：王荟，该公司员工。委托诉讼代理人：彭姚，该公司员工。被告：杨建春，男，1981年4月17日出生，汉族，住金湖县。被告：周兴娥，女，1982年6月8日出生，汉族，住金湖县。原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司与被告杨建春、被告周兴娥商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人王荟到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由未到庭诉讼；第二次庭审，原告的委托诉讼代理人彭姚、被告杨建春到庭参加诉讼，被告周兴娥经本院传票传唤无正当理由未到庭诉讼。本案现已审理终结。淮安新城亿祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年10月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1045920000618）及补充协议，被告配合原告办理该合同的备案登记注销手续；2.判令两被告向原告支付逾期付款违约金176674.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月31日原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，两被告购买原告开发的位于金湖县黎城街道人民南路西侧、工园路北侧金湖悦隽风华项目12幢一单元1101号房屋，总价款为883371元，付款方式为首付加商业性贷款方式。被告应于2019年10月31日支付首付款273371元，剩余房款610000元应于2019年11月30日前付清，现被告仅支付首付款213371元，经原告多次催告，被告至今未付余款。根据合同补充协议第七条约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除合同并收取合同总价款20%的违约金。现被告已逾期超过30天未支付剩余房款，在原告催告后仍拒绝支付，导致合同不能履行。故原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。杨建春辩称，首付款已付，下余款项在银行做房屋贷款时未能成功，我与原告协商要求分期付款或退房退款，但原告均未能同意。不同意解除合同，违约金我确应承担，但过高，请求人民法院依法予以调整。周兴娥未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2019年10月31日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，2019年11月1日签订《商品房补充协议（三）》一份，两被告购买原告开发的位于金湖县黎城街道人民南路西侧、工园路北侧金湖悦隽风华项目12幢一单元1101号房屋，总价款为883371元，付款方式为首付加商业性贷款方式。被告应于2019年10月31日支付首付款273371元，剩余房款610000元应于2019年11月30日前付清，现被告仅支付首付款213371元，剩余房款610000元至今未付；2.商品房买卖合同补充协议（三）第七条第二款约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金，本补充协议另有约定的除外；3.2019年12月1日，被告委托新城控股集团律师事务部向两被告发送“逾期付款催款律师函”，函告两被告尽快付清尾款，否则将行使合同解除权并追究其法律责任。本案争议焦点如下：一、原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司是否有权行使合同解除权；二、案涉原告主张的违约金应如何计算。本院认为，关于第一个争议焦点，案涉《商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议（三）在签订时不存在一方受胁迫受欺诈等情节，不违反国家法律禁止性规定，属合法有效之合同，原、被告双方均应按照合同约定履行己方合同义务。依据商品房买卖合同补充协议（三）第七条第一款之约定，两被告无正当理由逾期给付下余购房款610000元，构成违约，原告可援引上述条款之规定行使合同解除权。关于第二个争议焦点，原告主张的违约金为176674.2元，系按照商品房买卖合同补充协议（三）第七条第一款第2项的约定按房屋总价款的20%计算得出。被告当庭抗辩称违约金己方愿意承担，但原告主张过高，请求本院依法予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，根据庭审查明的情况，原告应被告违约造成的直接损失应为剩余未付房款610000元逾期给付给原告造成的孳息损失，原告主张的房屋总价款的20%即176674.2元与上述直接损失与相比较明显过高。被告向本院提供说明称其家庭从事水产养殖行业，因受新冠××疫情影响导致其经营受到严重影响最终导致其履行能力下降无法履行案涉商品房买卖合同，且在2019年12月前已向原告要求解除合同退房退款，但遭原告拒绝。经核实，两被告确从事水产养殖行业，被告称因疫情影响导致履行能力下降虽无直接证据予以佐证，但从尊重客观事实出发，新冠××疫情给全国各行各业造成的影响和损失全社会均已有共识，故本院对被告的上述抗辩予以采纳。综合以上两点，原告主张的违约金过分高于其实际损失，被告违约行为与新冠××疫情造成其履行能力大幅下降有关联，从违约金兼顾补偿性和惩罚性的双重性质出发，案涉违约金计算以未付房款金额按日万分之一计算为宜，公平合理。被告周兴娥经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院在查明案件真实情况的基础上可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司与被告杨建春、周兴娥于2019年10月31日及2019年11月1日签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房补充协议（三）》,两被告配合原告办理合同备案登记注销手续;二、被告杨建春、周兴娥给付原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司违约金，计算方式如下：以610000元为基数，按日万分之一的标准自2019年12月1日起至判决生效之日止；三、驳回原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费3834元，减半收取1917元，由原告淮安新城亿祥房地产开发有限公司1758元，被告杨建春、周兴娥负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：(62×××37）。审判员  张艳勇二〇二〇年七月十日书记员  李晓曼附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。