山东省莱西市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0285民初2075号原告：刘粤华，女，1960年12月28日出生，汉族，住青岛市市北区。原告：马际才，男，1956年7月11日出生，汉族，住青岛市市北区。二原告的委托诉讼代理人：刘真，山东东标律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：李亮，山东东标律师事务所律师。被告：青岛利客来易和投资有限公司，住所地莱西市南墅镇水晶路82号1栋网点139网点房。法定代表人：李云敬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈佳云，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王永久，山东青大泽汇（黄岛）律师事务所律师。被告：青岛豪大赢地产营销策划有限责任公司，住所地青岛市李沧区京口路28号苏宁广场2号楼2506。法定代表人：韩英祥，该公司总经理。原告刘粤华、马际才与被告青岛利客来易和投资有限公司（以下简称利客来公司）、青岛豪大赢地产营销策划有限责任公司（以下简称豪大赢公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马际才、刘粤华的委托诉讼代理人刘真、李亮，被告利客来公司的委托诉讼代理人陈佳云、王永久，被告豪大赢公司的法定代表人韩英祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘粤华、马际才向本院提出诉讼请求：被告向原告交付位于莱西市南墅镇水晶路57号利盛花园1栋102号的房屋（以下简称案涉房屋），并协助原告将案涉房屋产权过户登记至原告名下。事实和理由：2018年5月29日，原被告就案涉房屋签订房屋买卖合同，约定被告将该房屋以258441元出售给原告。现原告已支付全额购房款，案涉房屋已具备过户条件，但被告拒不配合原告办理交付、过户手续，故诉至法院。利客来公司辩称，因原告没有交付全部购房款，没有进行网签，双方也未签订书面房屋买卖合同，故不具备交房的条件，我公司也无法协助原告办理过户手续。豪大赢公司辩称，原告作为案涉房屋的买受人，未尽谨慎审查义务，在未确认房屋出售人，定房协议并未成立且未签订购房合同的情况下盲目向无权代理人青岛哈考特不动产营销策划有限公司（以下简称哈考特公司）付款，是本案发生的直接原因，其购房过程中存在严重过错，理应对其行为承担不利后果。首先，原告自述其在第一次交定金后向销售人员索要收据时，销售人员不仅未能向其出具收据，而且明确告知定金交由利客来公司，收据亦由利客来公司出具，说明原告明知无论定金或购房款均应由开发商利客来公司收取，哈考特公司无权代为收取相应款项的事实。其次，原告提供的定房协议中并未写明出售人名称，协议主体也不明确，且未加盖出售人印章或由其法定代表人签名，显然，该协议因为必备要件的欠缺而不具法律效力，依照常理，对于存在如此明显缺陷瑕疵的协议，原告作为心智健全的成年人应该引起合理怀疑才对，即便不了解法律规定，也应该清楚买卖双方的基本要素应当具体明确和齐全齐备等基本常识，然而很遗憾，原告却未尽合理审查义务而直接向哈考特公司付款，其行为过错显而易见。此外，原告在未签订商品房买卖合同、且未就房屋交付使用条件、交付准确日期以及面积差异处理方式、产权登记办理流程和违约责任划分等予以明确的情况下，凭借不完整且未生效的协议，在其内心认定销售人员是利客来公司职工，且未有任何人向其出具哈考特公司与利客来公司关系证明及委托收款的情况下，就直接向开发商之外的第三人付款，不符合交易一般常识，其未尽善意相对人的审慎注意义务的过错一目了然。基于以上事实和理由，原告诉讼请求明显不成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：利客来公司自2015年至2018年开发建设了位于莱西市南墅镇水晶路57号利盛花园的300套房屋，并取得了商品房预售许可证明。2018年3月18日，利客来公司与豪大赢公司签订了《莱西市南墅镇利盛花园营销代理合同》，约定利客来公司委托豪大赢公司独家代理销售利盛花园300套商品房，合同有效期为2年，自2018年3月18日起至2020年3月18日止。合同签订后，利客来公司设立了利盛花园客户接待中心（以下简称售楼处），双方均安排工作人员到售楼处从事商品房销售工作。诉讼中刘粤华、马际才主张利客来公司不仅与豪大赢公司存在代理关系，还与哈考特公司存在代理关系，哈考特公司参与销售利客来公司开发的房屋，利客来公司收取了哈考特公司交付的40万元定金。庭审中豪大赢公司法定代表人韩英祥陈述，豪大赢公司与哈考特公司于2018年4月29日签订了合作销售（商品房）协议，约定由哈考特公司与利客来公司订立定房协议，由哈考特公司一次性订购利客来公司40套商品房（含案涉房屋），并按每套房屋1万元交付利客来公司40万元定金；另约定哈考特公司于2018年5月30日前将该40套房屋销售完毕，如完不成销售任务则利客来公司不退40万元定金，由哈考特公司付清剩余房款。合同签订后，因哈考特公司未按约定完成上述40套房屋的销售任务，仅出售了5套房屋（含案涉房屋），豪大赢公司与哈考特公司经协商于2018年10月17日解除了上述合作销售协议，并经利客来公司同意将剩余35套房屋收回，哈考特公司所交的40万元定金转为该公司其余购房客户支付的首付款。在哈考特公司订购利客来公司40套房屋之后，利客来公司允许哈考特公司工作人员在售楼处上班，但只能代表哈考特公司销售房屋。利客来公司同意该40套房屋的购买人可以变更名称，但应当由购买人与利客来公司签订定房协议，加盖利客来公司公章。豪大赢公司未提交其与哈考特公司于2018年4月29日签订的合作销售协议。利客来公司对于韩英祥的陈述质证称，利客来公司从未与哈考特公司签订房屋销售合同，哈考特公司也从未购买过利客来公司的房屋，售楼处只有利客来公司和豪大赢公司的工作人员上班。刘粤华、马际才提交了豪大赢公司于2019年4月4日出具的《利盛花园垫付房款说明》，主要内容为：“根据2018（年）10（月）17日，利盛花园原合同解除协议，青岛豪大赢公司给予乙方青岛哈考特不动产营销策划有限公司，解除合同交接协议说明，应给予哈考特公司（法定代表人）于宝森10万的补款，现支付说明如下：1、客户王闯，豪大赢公司垫付14788元整，哈考特公司客户刘粤华交付的首付款27000元整（刘粤华客户交首付时，由哈考特再支付给刘粤华），由哈考特于宝森，万总同意，万总签字支付给王闯客户垫首付款。2、原定房客户王丽萍现更名为刘文忠，由于客户房款提前交付给了哈考特于宝森，现客户急需合同签约，本公司同意垫付客户首付款58441元整，此款从哈考特于宝森10万的补款中扣除（见交接协议2018.10.17日说明）。3、以上两客户，豪大赢公司共垫付客户首付款73229元整，剩余26771元整，在刘粤华交首付签合同时结清。青岛豪大赢地产营销策划有限责任公司（盖章），于宝森（签字盖印），2019.4.4。”豪大赢公司对该证据无异议；利客来公司称该证据与其无关。豪大赢公司提交了哈考特公司副总经理万忠欣于2018年12月15日出具的《情况说明》，主要内容为：“将刘粤华房款2万7千元（27000元）转至王闯首付款使用。万忠欣（签字），2018.12.15。”利客来公司对该证据的真实性不予认可，并称与其无关；刘粤华、马际才对该证据无异议。豪大赢公司另提交了中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明其于2018年12月15日向利客来公司转账4万元，其中的27000元即为豪大赢公司收取刘粤华的27000元房款，其将该笔款项转给利客来公司，作为哈考特公司的购房人王闯支付的首付款。利客来公司对该证据的真实性予以认可，但称该证据中未显示刘粤华的名字，与本案无关，仅能证明豪大赢公司向利客来公司转款；刘粤华、马际才对该证据无异议。本院依刘粤华、马际才的申请，调取了利客来公司设于青岛农村商业银行股份有限公司莱西南墅支行9020102801042058785578账户（以下简称案涉银行账户）的交易明细，该交易明细显示于宝森（哈考特公司法定代表人）于2018年4月29日分两次各向利客来公司汇款20万元，共计40万元。刘粤华、马际才及豪大赢公司对该证据均无异议。利客来公司对该证据的真实性无异议，但提出如下异议：1、该款项系于宝森个人转款，属于其个人行为；2、该款项未写明用途，无法证明于宝森代表哈考特公司打款，更无法证明利客来公司授权哈考特公司销售房屋和收取房款；3、该款项未显示有与本案原告有关的任何事项，不能说明该笔款项与原告有任何关系，不能根据有于宝森的转款行为，证明哈考特公司就将原告交其处的款等同于原告已经向利客来公司交付了房款。原告现在仍未向利客来公司交付剩余房款。为查明本案相关事实，本院要求利客来公司法定代表人李云敬于2020年6月18日到庭接受询问，但李云敬拒绝到庭。另查明，2018年5月29日，刘粤华、马际才到利客来公司售楼处与哈考特公司工作人员孙书春签订《青岛商品房定房协议（利盛花园）》（以下简称案涉定房协议）一份，主要内容为：“出售人：（空白），买受人：刘粤华，订购房号：利盛花园1栋102号，付款方式：按揭，单价：2822元/平米，总价：小写258441元整，大写贰拾伍万捌仟肆佰肆拾壹元整，建筑面积：9159平米，定金：壹万元整。双方约定其他条款：1、买受人在本订购书签定后，必须于年月日之前，携本订购书、购房定金收据及相关的身份证明到利盛花园客户接待中心签定《商品房买卖合同》。2、买受人在签署《定房协议》后、《商品房买卖合同》前，如果需要变更买受人时应提供相关与买受人关系证明（如户口或结婚证明），并征得本公司同意，如不能提供相关证明关系的，每次须向本公司缴付贰万元的手续费后方可办理。买受人在签署《商品房买卖合同》后并经备案后，不变更买受人名称。3、买受人在本协议规定的付款期限内违反约定，拒绝签订《商品房买卖合同》的或者要求改变付款方式又拒绝接受根据其改变后的付款方式而作出的相应的价格调整从而导致合同不能签订的，应视同其违约，出售人有无需催告而单方解除合同的权利。出售人有权将买受人定购的商业房另行发售，买受人无权要求出售人返还所交定金。4、本房款不包括办理该物业的相关权证费用，办理相关权证所产生的各项费用由乙方承担。5、本认购书一式三份，出售人一份，服务方一份，买受人一份，有双方代表签字（盖章）之日起生效，签订《商品房买卖合同》之后自动失效。销售代表：孙书春（157××××2281）,2018年5月29日；销控审核：孙书春,2018年5月29日；买受人确认：马际才，2018年5月29日；财务核对：（空白）；买受人确认：马际才、刘粤华，2018年5月29日。第一联开发商存根联白，第二联客户联红，第三公司存根联黑。”合同签订后，刘粤华、马际才向利客来公司交付定金及购房款共计71441元，向豪大赢公司交付购房款27000元，向哈考特公司交付购房款160000元，合计258441元，但利客来公司未与刘粤华、马际才签订商品房买卖合同，未交付案涉房屋，亦未协助刘粤华、马际才办理该房屋的权属变更登记。2019年12月20日，利客来公司向刘粤华、马际才发送了《利盛花园催款函》，内容为：“尊敬的刘粤华女士：您于2018年5月27日与我公司签订《青岛市商品房协议（利盛花园）》，购买我司所开发的利盛花园1栋1单元102户房屋，并已缴纳定金10000元。另收到该房屋房款13000元。按照定房协议，您应于2018年12月31日前向我司支付剩余房款235441元，人民币：贰拾叁万伍仟肆佰肆拾壹元整。但上述款项至今尚未支付，特此致函，请您于收到本函之日起15日内向我司账户（账户名：青岛利客来易和投资有限公司；开户行：农商行青岛莱西南墅支行；账户：9020102801042058785578）支付上述款项，并到售楼处办理相关网签手续。如果未按照此函约定期限缴纳款项，并办理相关手续，我司将按照定房协议履行权利，并追究相关违约责任，将房屋收回并再次出售。青岛利客来易和投资有限公司（盖章），2019年12月20日。”利客来公司庭审中称其未将案涉房屋向他人出售。据马际才陈述，其于2018年5月29日到利客来公司售楼处购房时，由该售楼处工作人员孙书春负责接待，向其介绍了利客来公司开发的楼盘情况，孙书春自称其为售楼处的销售代理，代表利客来公司出售房屋，收取房款。上述定房协议的内容是该售楼处工作人员王小童填写的，孙书春在落款处签名。该售楼处所有工作人员统一着装，统一配饰，其一直认为都是利客来公司的销售人员。刘粤华、马际才提交了利客来公司于2018年10月13日出具的《青岛市房地产开发企业预收购房定金收据》，该收据载明：“购房单位：刘粤华；购房面积91.52平方米；购房地点：利盛花园1-1-102，计大写：壹万叁仟元（13000元）；收款单位：利客来公司（盖章）；收款人：王小童（签字）。”利客来公司对该证据的真实性予以认可，但称王小童不是其单位职工；豪大赢公司对该证据的真实性亦予认可，并称王小童是其单位职工，当时在售楼处上班。刘粤华、马际才另提交了案涉银行账户转账回单一份，证明其于2020年4月7日向利客来公司支付房款48441元，利客来公司、豪大赢公司对该证据的真实性均予认可。刘粤华、马际才还提交了豪大赢公司于2018年10月13日出具的收据一份及2018年10月15日中国建设银行客户回单一份，其中收据载明：“单位名称：刘粤华1-1-102；服务费：贰万陆仟元（26000元）；豪大赢公司（盖章），开票人：王小童（签名）。”中国建设银行客户回单显示马际才向豪大赢公司转账付款1000元。豪大赢公司对该证据的真实性予以认可，但称该27000元已转交给利客来公司。利客来公司对该证据的真实性予以认可，但称其未收到豪大赢公司转交的27000元服务费。刘粤华、马际才还提交了哈考特公司先后于2018年5月29日、同年6月2日、同年6月16日、同年7月15日、同年8月18日为其出具的收款收据，分别载明收取刘粤华或马际才案涉房屋定金26000元、房款110000元、房款8000元、房款7000元、房款9000元，共计160000元。利客来公司称以上收据均无其单位公章，与利客来公司无关；豪大赢公司对以上收据的真实性及证明目的均不予认可。据刘粤华、马际才陈述，其每次到售楼处交房款时均由该售楼处工作人员引导到一楼POS机处刷卡，孙书春和王小童在POS机处负责收款。刘粤华、马际才提交了POS签约单11份，商户名称为“青岛市哈考特不动产”，交易金额合计134000元。利客来公司称其未安排工作人员在售楼处一楼收取房款，并称只能由利客来公司工作人员收取房款，其他任何人不能收取。豪大赢公司称利客来公司在售楼处二楼设有财务处，如有哈考特公司的购房客户交房款，则由豪大赢公司、哈考特公司的工作人员带领客户到二楼财务处交款。马际才同时提交了其与孙书春之间于2018年10月13日、2019年11月30日的微信聊天记录，其中2018年10月13日的微信聊天记录显示：马际才：“我已经交了17万，我准备下月一次交清。”孙书春：“嗯嗯”、“好”。马际才：“什么时间网签，什么时间签合同。”孙书春：“给你排着号。”马际才：“什么时间排上号。”孙书春：“等我给你信息。”2019年11月30日的微信聊天记录显示：马际才：“豪大赢（公司）提出来了，定单没有公章，这是怎么回事。”孙书春：“哪个订单？”“定金单子是王小童给开的。”“你这个钱是交了的。”“我们都可以作证。”“章没盖是他家那个员工没给你弄好。”“当时就是王小童去给你交的钱。”利客来公司、豪大赢公司对该微信聊天记录的真实性均不予认可。本院于2020年3月24日拨打了孙书春的电话（157××××2281）进行询问，孙书春认可其在售楼处与刘粤华、马际才签订了定房协议，并收取了房款，利客来公司、豪大赢公司均称其不认识孙书春，对该证言亦不予认可。本案审理过程中，刘粤华、马际才于2020年6月18日向本院申请撤回对哈考特公司的起诉。刘粤华、马际才曾于2020年1月3日诉至本院，请求利客来公司、哈考特公司、豪大赢公司继续履行房屋买卖合同，并协助办理案涉房屋的产权过户手续，后于2020年3月30日撤回起诉，案号为（2020）鲁0285民初189号。本院认为，本案争议的焦点问题为：刘粤华、马际才与利客来公司之间是否存在合法有效的商品房买卖合同关系，进而确定利客来公司是否有义务向刘粤华、马际才交付案涉房屋，并协助其办理该房屋的权属变更登记手续。首先，关于利客来公司与豪大赢公司、哈考特公司之间是否存在委托代理关系问题。利客来公司与豪大赢公司于2018年3月18日签订了《莱西市南墅镇利盛花园营销代理合同》，委托豪大赢公司独家代理销售其开发的300套商品房，双方为此形成委托代理关系。刘粤华、马际才主张利客来公司与哈考特公司之间也存在委托代理关系，哈考特公司曾参与销售利客来公司开发的房屋，利客来公司收取了哈考特公司交付的40万元定金。豪大赢公司认可其与哈考特公司于2018年4月29日签订了合作销售协议，约定哈考特公司一次性订购利客来公司40套商品房，并交付利客来公司40万元定金。后因哈考特公司未按协议约定完成该40套房屋的销售任务，仅出售了5套房屋（含案涉房屋），豪大赢公司与哈考特公司于2018年10月17日解除了合作销售协议，并经利客来公司同意将剩余35套房屋收回，哈考特公司所交的40万元定金转为该公司其他购房人支付的首付款。利客来公司虽对刘粤华、马际才与豪大赢公司陈述的事实予以否认，但从豪大赢公司于2019年4月4日出具的《利盛花园垫付房款说明》与哈考特公司于2018年12月15日出具的《情况说明》载明的内容来看，豪大赢公司与哈考特公司之间存在合作销售利客来公司商品房关系，另经本院查证，哈考特公司法定代表人于宝森于2018年4月29日向利客来公司汇款40万元，其付款时间、金额与刘粤华、马际才及豪大赢公司陈述的上述事实完全吻合，且利客来公司未能就此提供任何足以反驳的相反证据，并对相关事实作出合理解释与说明，其法定代表人李云敬又拒绝到庭接受询问，故本院确信刘粤华、马际才及豪大赢公司所主张事实的存在具有高度可能性。再者，哈考特公司工作人员孙书春与刘粤华、马际才于2018年5月29日签订了案涉定房协议，利客来公司于2019年12月20日向刘粤华、马际才发送的《利盛花园催款函》中对该商品房交易事实予以认可，并先后收取了刘粤华、马际才交付的定金13000元、房款85441元（含豪大赢公司收取的27000元），合计98441元。另外，利客来公司于2018年10月13日向刘粤华、马际才出具的定金收据中载明的收款人为豪大赢公司工作人员王小童。以上事实和证据表明，豪大赢公司与哈考特公司于2018年4月29日达成合作销售协议，共同销售利客来公司开发建设的商品房，哈考特公司采取的销售方式是一次性向利客来公司订购40套房屋，再由其对外出售，在哈考特公司销售了包含案涉房屋在内的5套房屋之后，双方又于2018年10月17日解除了合作销售协议，由豪大赢公司给予哈考特公司一定的经济补偿，并对哈考特公司的部分购房人所交房款以及哈考特公司向利客来公司所交的40万元定金作了安排。因此，若哈考特公司全面履行了上述合作销售协议，其与利客来公司之间形成的是商品房买卖合同关系，但因哈考特公司未实际履行该协议，其就已出售的5套房屋（含案涉房屋）与利客来公司之间形成的应为委托代理关系，即豪大赢公司与哈考特公司共同代理销售利客来公司开发建设的房屋。利客来公司辩称其与哈考特公司无任何关联明显与事实不符，本院不予采信。其次，关于哈考特公司收取刘粤华、马际才160000元房款的行为后果是否应由利客来公司承担问题。由于利客来公司授权豪大赢公司与哈考特公司共同代理销售其开发建设的商品房（含案涉房屋），故哈考特公司收取刘粤华、马际才房款的行为后果应由利客来公司承担。退一步而言，即使利客来公司并未明确授权哈考特公司收取刘粤华、马际才的房款，但据刘粤华、马际才陈述，其是在售楼处工作人员引导下看房、签约、付款，售楼处所有工作人员统一装束，其误认为系利客来公司的销售人员；另据豪大赢公司法定代表人韩英祥陈述，在哈考特公司订购利客来公司40套房屋之后，利客来公司允许哈考特公司工作人员在售楼处销售房屋，因此，刘粤华、马际才是在利客来公司售楼处与孙书春、王小童洽谈的案涉房屋交易事宜，利客来公司、豪大赢公司、哈考特公司三方工作人员同在该售楼处上班，又无明显标志区分其具体身份和职责，上述外观表象足以使刘粤华、马际才相信孙书春、王小童有权代理利客来公司销售案涉房屋，刘粤华、马际才主观上善意且无过失，符合表见代理的构成要件，故哈考特公司收取刘粤华、马际才160000元房款的行为后果应由利客来公司承担。最后，关于案涉定房协议的性质认定问题。刘粤华、马际才于2018年5月29日与哈考特公司工作人员孙书春签订的案涉定房协议虽未载明出售人的名称，但利客来公司于2019年12月20日向刘粤华、马际才发送的《利盛花园催款函》中对该交易事实予以认可。从表面形式上看，案涉定房协议应是预约，但是，鉴于该协议具备了双方当事人的基本情况、案涉房屋的基本情况、价款的确定方式及总价款等商品房买卖合同的主要内容，且利客来公司作为出卖人在签约后也收受了刘粤华、马际才支付的购房款，由此具备了预约转化为本约的条件，因而案涉定房协议名为预约实为本约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉定房协议应当认定为商品房买卖合同。鉴于该协议是双方当事人的真实意思表示，其内容符合我国法律和行政法规的规定，且在双方签订该合同时，利客来公司已经取得了商品房预售许可证，也有真实的商品房可供交易，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。综上，刘粤华、马际才与利客来公司之间的商品房买卖合同关系成立且合法有效，刘粤华、马际才现已支付全部购房款258441元，利客来公司有义务向其交付案涉房屋，并协助其办理该房屋的权属变更登记手续，故刘粤华、马际才之诉讼请求合法有据，本院予以支持。豪大赢公司实施代理行为的法律后果应由利客来公司承担，故刘粤华、马际才主张其承担民事责任于法无据，本院不予支持。刘粤华、马际才申请撤回对哈考特公司的起诉，是在法律允许的范围内对其诉讼权利所作的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十三条、第一百六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、青岛利客来易和投资有限公司于本判决生效之日起十日内向刘粤华、马际才交付位于莱西市南墅镇水晶路57号利盛花园1栋102号的房屋。二、青岛利客来易和投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘粤华、马际才办理上述房屋的房地产权过户登记手续。三、驳回刘粤华、马际才对青岛豪大赢地产营销策划有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2589元，由青岛利客来易和投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐志坚二〇二〇年七月八日书记员  李晓菲