天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2270号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街168号。法定代表人：李文韬，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津泉丰房地产经纪有限公司，住所地天津市武清区河西务镇商业区10号209室-11（集中办公区）。法定代表人：庞秀会，经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）周英梅，女，1981年11月25日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张勇，北京宣言律师事务所律师。一审被告：天津市武清区周建南家具经营部，住所地天津市武清区河西务镇孝力村。经营者：周建南，男，1987年10月2日生，汉族，住天津市武清区。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越公司）、天津泉丰房地产经纪有限公司（以下简称泉丰公司）因与被上诉人周英梅及一审被告天津市武清区周建南家具经营部（以下简称周建南经营部）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初11609号民事判决和（2019）津0114民初11609号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卓越公司上诉请求：撤销一审判决和一审补正裁定，改判驳回周英梅一审全部诉讼请求或发回重审，两审案件受理费由周英梅承担。事实和理由：1．一审法院认为《委托承建意向书》属于商品房预约合同，但合同中并未约定签署商品房买卖合同的时间，属于未约定履行时间的预约合同。卓越公司房屋正在有序建设中，完全有能力按照协议履行义务，一审法院以未取得销售许可就认定卓越公司不具备履行如期交房的能力，缺乏事实依据，属于错误认定。2．团购服务费是周英梅与泉丰公司达成的团购协议，卓越公司不是协议的相对方，也不存在代理关系，故一审基于代理权要求卓越公司承担连带责任属于适用法律错误。综上，请二审法院支持上诉人上诉请求。泉丰公司上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回周英梅一审对泉丰公司的诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．周英梅与卓越公司之间系商品房买卖合同关系，泉丰公司只是接受卓越公司的委托为其销售项目房屋，周英梅与卓越公司签订的《委托承建意向书》和泉丰公司与周英梅签订的《团购服务协议书》，并非同一个法律关系，依据民诉法第52条的规定，不应合并进行审理。根据泉丰公司与周英梅签订《团购服务协议书》的约定，周英梅交付的100000元费用，属于居间服务费的性质。2．一审判决认定事实不清。基于泉丰公司与卓越公司订立的销售协议，泉丰公司才与周英梅签订《团购服务协议书》，并为其出具了并非由泉丰公司所收取的100000元的收据。周英梅与卓越公司签订了《委托承建意向书》，泉丰公司已经提供了居间服务，不应返还100000元，如果返还，也应当是谁收取谁返还。周英梅向一审法院提出诉讼请求：1．解除周英梅与卓越公司签订的《委托承建意向书》；2．卓越公司向周英梅返还委托承建款531081元，并以531081元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率向周英梅支付自2017年4月1日至实际给付之日止的利息；3．判决卓越公司与泉丰公司共同向周英梅返还团购服务费100000元，并以100000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率向周英梅支付自2017年4月1日至实际给付之日的利息；4．周建南经营部对上述债务承担连带清偿责任；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：周英梅与卓越公司于2017年3月4日签订《委托承建意向书》，约定周英梅委托卓越公司承建天津市武清区高村镇泊岸馨苑一期-小二期3号楼902室中户西户，建筑面积86.92平方米，委托承建款共计1443741元，甲方已缴纳委托承建款531081元。《委托承建意向书》第三条第一款约定，待本项目具备商品房买卖合同签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第四款约定，甲方签订本意向书时对项目不具备商品房预售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。周英梅于《委托承建意向书》签订当日，通过银联刷POS机转账的方式，向卓越公司指定的周建南经营部转款共计1236508元，其中包含902室购房款531081元，团购服务费100000元。周英梅转账后，卓越公司向周英梅出具盖有其公司财务专用章，金额为531081元的收款专用收据一张；泉丰公司向周英梅出具盖有该公司公章，金额为100000元的收款收据一张。据三被告当庭陈述，周建南经营部收款后，将本案所涉共计631081元交给了泉丰公司，泉丰公司表示收到了上述款项。根据2016年10月8日卓越公司与泉丰公司签订的高村“镜湖”3号楼房源代销协议书的约定，泉丰公司为卓越公司“镜湖”项目的销售总代理。截至本案一审法庭辩论终结前，卓越公司尚未取得该商品房销售许可证。一审法院另查明，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策。该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据周英梅提交的户口本和北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）显示，周英梅户籍地为内蒙古锡林浩特市，其自2012年7月至2019年6月一直在北京市缴纳社会保险，单位是北京海格瑞净化设备有限公司。一审法院认为，本案争议焦点为：1．周英梅可否因2017年天津市出台的限购政策而解除与卓越公司签订的《委托承建意向书》？如合同解除，卓越公司是否应向周英梅支付已付款利息？2．周英梅与三被告分别是形成何种法律关系，泉丰公司所收取100000元钱款性质是什么？如周英梅与卓越公司合同解除，应否由卓越公司与泉丰公司对此100000元向原告承担共同返还责任？3．出借账户人应否与债务人向债权人承担连带责任？第一，2017年3月31日，天津市政府发布关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。据周英梅提交的户口本及社会保险缴费证明，能够确定原告非本市户籍居民，且无在本市3年内连续2年以上社会保险证明，根据该限购政策，周英梅在本市无购房资格。周英梅与卓越公司签订的《委托承建意向书》有约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策周英梅已失去在本市购房的资格，故无法再与卓越公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策原因，不可归责于双方，但周英梅已经向卓越公司支付了相应价款，且该款自周英梅交款后一直在卓越公司处占有使用，卓越公司对此有使用周英梅资金的获益行为，同时周英梅有资金被占用的损失，根据公平原则，应由卓越公司向周英梅支付相应的资金占用利息。周英梅交款为2017年3月份，其主张自2017年4月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计息，时间上晚于交款日期，主张的利率标准也符合资金占用损失，一审法院予以支持。第二，泉丰公司与卓越公司系委托代理销售的关系，由泉丰公司代理卓越公司对外销售房屋，并非泉丰公司主张的居间合同关系，有泉丰公司提交的代销协议书为证。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。泉丰公司为卓越公司销售房屋是客观事实，根据交易习惯及相关规定，其在销售过程中向原告收取额外费用没有法律依据，违反了行业规定，应予以退还。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。卓越公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用，通过卓越公司与泉丰公司签订的代销协议可知，其对泉丰公司代理销售过程中额外收取所谓团购服务费应属明知，其放任泉丰公司收取额外费用的行为发生，故应对泉丰公司返还团购服务费承担连带责任。第三，泉丰公司在代理卓越公司售房并收取相关款项的过程中，借用了周建南经营部名下的POS机，但其收款后将款项如数交给了泉丰公司，泉丰公司也认可收款，卓越公司也认可收款，周英梅并未因向周建南经营部名下POS机刷卡付款而遭受任何额外损失，周英梅与周建南经营部也没有形成任何其他权利义务关系，故其主张周建南经营部承担连带还款责任没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告周英梅与被告天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》；二、被告天津卓越天下投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告委托承建款531081元，并以此款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付自2017年4月1日起至实际给付之日止的利息；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5056元由被告卓越公司负担。一审法院后补正裁定：（2019）津0114民初11609号民事判决书第9页第1行后面增加“被告天津泉丰房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告周英梅团购服务费100000元，被告卓越公司对上述债务向原告周英梅承担连带责任”。二审中，上诉人对一审查明事实无异议且均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。周英梅与卓越公司签订《委托承建意向书》后，本市限购政策调整，致周英梅不具备本市购房资格，双方签订商品房买卖合同的目的无法实现。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，故卓越公司应将委托承建款531081元返还周英梅，同时一审法院判决卓越公司负担资金占用期间相应利息并无不当，本院予以维持。关于泉丰公司与卓越公司就涉诉项目是什么法律关系的问题，泉丰公司提交的《高村“镜湖”3号楼房源代销协议书》中明确了泉丰公司为镜湖项目销售总代理等相关代理内容，卓越公司一审中也确认与泉丰公司是代理关系，两者之间应当是委托代理关系，卓越公司是被代理人，泉丰公司是代理人。泉丰公司虽称其提供的是居间服务，与周英梅签订了《团购服务协议》，收取周英梅的100000元是团购服务费，但两审中泉丰公司均未能举证证明。因此泉丰公司向周英梅额外收取费用没有依据，泉丰公司收取的100000元应当返还周英梅。被代理人卓越公司应对代理人泉丰公司的行为应当承担连带责任，一审法院判令卓越公司对泉丰公司上述债务向周英梅承担连带责任，并无不妥。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12411元，由上诉人天津卓越天下投资有限公司负担10111元，上诉人天津泉丰房地产经纪有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年七月九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……