山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2186号上诉人（原审原告）：德州城投房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区青龙街7号。法定代表人：刘永强，总经理。委托诉讼代理人：王兰兰，山东慨而慷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾桂英，女，1963年9月12日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：杜海生，山东蓝泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗蒙蒙，女，1986年11月14日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人德州城投房地产开发有限公司（以下简称城投公司）因与被上诉人贾桂英、罗蒙蒙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城投公司的委托诉讼代理人王兰兰，被上诉人贾桂英及其委托诉讼代理人杜海生、被上诉人罗蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付差额房款226320元；2.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审按原多层回迁安置协议约定的单价对上诉人多交付的50.244平方米计算差额房款没有事实依据。因政府原因，上诉人交付的是高层房屋，而不是约定的多层房屋，其责任不在上诉人一方，一审中，上诉人要求对多向被上诉人交付的50.244平方米房屋按市场价进行评估，未获准许。以多层房屋回迁价格计算多交付房屋面积，这实际上致使被上诉人获得额外的利益，这对上诉人是不公平的，上诉人是国有单位，如此计算就会造成国有资产流失。上诉人是基于对拆迁户由多层变高层达成协议，且多出多层回迁面积部分均按市场价格缴纳，才有赠送12%公摊面积的奖励。现双方未达成一致，一审认定高层多出的房屋安置面积按多层回迁协议约定的单价进行计算，就应当就上诉人多交付的房屋面积按多层回迁安置协议履行，一审判决将12%赠送公摊面积未计算在内是错误的。2.一审适用法律错误。罗蒙蒙与贾桂英共同承担还款责任，被上诉人在未与上诉人达成高层安置协议的情况下，擅自占有房屋，经法院判决，被上诉人应当支付差额房款，故罗蒙蒙应共同承担支付差额房款的义务。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。贾桂英辩称，一审事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一审判决具有法律意义又有社会意义，判决结果正确、公平公正，上诉人上诉理由不成立，请求依法驳回上诉，维持原判。罗蒙蒙辩称，同贾桂英答辩意见。城投公司（德州市房地产开发总公司）向一审法院起诉请求：1.判决被告支付差额购房款226320元；2.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2011年1月11日，原告与被告贾桂英签订《湖滨家园小区回迁安置协议书》2份，内容为：协议内容：“湖滨家园小区回迁安置协议书协议双方当事人：建设单位：德州市房地产开发总公司回迁户：贾桂英甲方经德州市建设管理部门批准建设湖滨家园，为妥善安置该区域内的回迁户，双方经协商一致，特制定该协议。第一条；回迁户拆迁房屋基本情况回迁户持证人姓名贾桂英（房产证号、拆迁房屋面积、补偿金额均未填写）。第二条：回迁安置房价格构成拆迁顺序号楼层号分别为拆077号，回迁安置房为A6-1-301号（90.3平方米）（房屋的单价、总额，储藏室的单价、总额，房屋超证面积、超证单价、总额，储藏室的单价、总额、超证面积、总额，附属物的单价、总额，天然气开口费、暖气开口费、有限电视开口费，合计金额等项目均未填写）。第三条：回迁安置房屋价格的确定方法1、以上代收费用如有变动，按当时政府有关部门收费标准执行。2、回迁安置房面积大于原拆迁房屋面积部分使用超证单价。3、具体情况详见价格表。第四条：结算方式及结算期限乙方在签订该协议时，向甲方一次性交清房价款：共计人民币元，该协议生效，项目开工时交清剩余款的一半，主体封顶前交清全部房款，房屋交付时交清所有开口费及办证费用。第五条：回迁安置房屋面积及设计变更的处理办法为了满足回迁户的需求，甲方实际交付房屋的户型、面积、结构及位置如发生变更，以政府有关部门批准的规划为准，甲方应及时告知乙方，如面积发生变更，是实际交付房屋时政府有关部门实际测量为准，按第三条的规定重新确定房屋总价款，对乙方已交纳的房价款进行多退少补。第六条：商品房买卖合同的签订乙方在正式交接房屋之前持该协议书到甲方所在地签订房屋买卖合同，同时对该协议书与房屋买卖合同的差价进行多退少补。第七条：房屋交接日期及验收1、施工许可证批准以后一年半内交房，如遇到延期交房，开发商将按政府有关文件补偿临时安置费。如房屋提前交付使用，按实际交房日期结算安置费。2、乙方在交清全部房款后，根据房屋买卖合同中有关房屋质量的条款对房屋进行验收，并办理交接手续。第八条：违约责任甲乙双方应严格遵守该协议书的各项规定，如因不能履行协议书给对方造成的损失，应进行赔偿。第九条：其它费用工本费、契税、以及办理房产证的各项费用等，在签订商品房买卖合同时，由甲方代收，该项费用不包括在该合同房屋价款中。第十条：该协议未尽事宜，可以签订商品房买卖合同时进行补充。第十一条：其它预定事项。甲方：德州市房地产开发总公司单位地址：德州市青龙街联系电话：266×××2乙方：贾桂英联系电话：1379222206915964165444签订日期：2011年元月11日”。另一份协议书除回迁安置房的楼层号为A2-2-302号外，其余内容与该协议书一样。原告本来对湖滨家园小区设计为多层住宅，后因政府调整规划必须建设高层住宅，原告于2014年通知被告重新选择安置房，被告选择了两套楼房即湖滨家园小区3号楼1单元401室和704室，两套房屋面积为240.98平方米（121.29平方米和119.69平方米）。原告在被告重新选择安置房时并未告知被告就重新选择安置房的价款如何计算。原告2016年在湖滨家园小区竣工验收符合交付条件后向拆迁户进行了交付，但未向被告交付安置房，被告与原告交涉，原告要求被告另交付房款28万元被告不同意，双方一直未能达成一致，被告向原告工作人员提出如不交房就自己去住，原告的工作人员表示愿意怎么着就怎么着，被告就住进了湖滨家园小区3号楼1单元401号，并换了另一套安置房的房门锁。原告以两被告侵权为由诉至一审法院，一审法院判决驳回原告的诉讼请求，原告不服判决提出上诉，德州市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。被告提交《房屋拆迁补偿表》（一）复印件一份，称系《湖滨家园小区回迁安置协议书》的附件。该《房屋拆迁补偿表》（一）复印件的内容：产权人名称贾桂英，2011年1月11日，补偿安置费付出情况：①换90.3、80㎡楼房各一处。②换8㎡储藏室贰个，20㎡车库壹个。③免各项开口费用及物业基金。④明年今天按北房105㎡领取临居费。产权人签名：贾桂英经办人签名：马秀春。原告对该《房屋拆迁补偿表》（一）复印件不予认可，被告主张原告仅给了其复印件，原件在原告处，原告对此也不予认可，并称其公司没有马秀春这个人，马秀春应该是拆迁公司的人，原告委托拆迁公司进行拆迁。原告庭审中提交了多层楼房、高层楼房的房屋价格表。被告对原告提交的多层楼房的价格表认可，承认原告对多层楼房有安置方案，高层没有安置方案。原告当庭陈述其对高层楼房安置方案的确定是原告通过测算，与大部分回迁户协商签订协议，110多户只有被告一户没有解决，对每个拆迁户照顾都是一样的，只因为楼层不一样计算的费用也不一样。被告陈述其所了解的情况是被拆迁房屋面积小，安置面积与被告一样不拿钱的很多。原告递交的多层楼房价格表：证内回迁价格为1至3层为1150元，4层1000元，5层900元，证外回迁价格为1层2400元，2层至3层2450元，4层2350元，5层2100元；超出拆迁有证面积的超出部分在市场售价基础上，每平方米：优惠10平方以内50元，10平方以外30元；回迁两套原则实行1配4,2配5（层数）。高层楼房回迁价格：证内按原协议价格1至3层1150元，4层1000元，5层900元，8平方之内的价格1层2200元，2层2250元，3层2300元，4至5层2350元，6至7层2400元，8至11层2500元，12至17层2450元，18层2200元；超出8平方米的商品房价格为1至3层5350元，4至5层5450元，6至8层5550元，9至17层5600元，18层5300元，储藏室1800元/㎡，车位13万元/个。一审法院认为，原告与被告贾桂英于2011年1月11日签订2份《回迁安置协议书》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律法规，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应本着诚实信用的原则严格全面地履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”合同中虽然没有写明房屋总价款及单价以及计算办法，但第三条“回迁安置房屋价格的确定方法”写明“具体情况详见价格表”，故应以该价格表为准。原告提交的多层楼房价格表被告予以认可，该价格表应作为计算安置房价款的依据。该合同履行过程中，因湖滨家园小区由多层改建为高层，原告通知被告重新选择安置房，被告选择了湖滨家园小区3号楼1单元401号、704号两套住宅楼。双方对《回迁安置协议书》的安置房位置、面积协商一致进行了变更。因原被告双方对房屋价款没有协商变更，也没有对《回迁安置协议书》的其他内容进行协商变更。按照一般的生活逻辑法则和上述《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条合同变更的相关规定可以得出一个结论：双方《回迁安置协议书》仅仅改变了安置房的位置和面积，安置房价格没有协商变更，如果安置房面积发生变化，应按照《回迁安置协议书》第五条的约定处理。按照《回迁安置协议书》第五条原被告双方的约定，应按照第三条规定重新确定房屋总价款。原被告在《回迁安置协议书》没有明确被拆迁的房屋面积等具体信息，应以《回迁安置协议书》的安置房面积为准，超出的部分按第三条规定的超证单价计算被告应补交的房款。原告自愿赠送拆迁户12%公摊面积，赠送面积为170.3x12%=20.436平方米。因此超出《回迁安置协议书》安置房的面积为：240.98-（170.3+20.436）=50.244平方米。因原被告认可的价格表上没有7层楼房的价格，可按参照价格表上的超证均价2350元计算。被告应补交房款数额为：2300×10+2320×（50.244-10）=116366.08元。原告主张按土地使用权面积确定房屋拆迁安置房面积，这与原被告签订的《回迁安置协议书》双方的协议内容不符，一审法院不予支持。被告提交《房屋拆迁补偿表》（一）复印件被告主张原件在原告处，但被告并无证据证明，原告也不予认可，且原告主张该补偿表系《回迁安置协议书》的附件，原告持有《回迁安置协议书》的原件，却没有附件的原件，不符合一般逻辑。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：。（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品。”故《房屋拆迁补偿表》（一）复印件不能单独作为认定本案事实的依据。一审法院对其证据效力不予确认。原告提交的高层楼房价格表系原告单方制定，非原被告协商一致的价格，被告不予认可，且不是《回迁安置协议书》第三条第3项中所附的价格表，故不能作为计算房屋价款的依据。原告以（2017）鲁14民终135号民事判决书为据主张应按高层价格表计算房屋价款，（2017）鲁14民终135号案件中拆迁户接受原告的高层楼房价款计价方法，本案中被告却不认可原告单方制作的高层房屋房款计算方法。故（2017）鲁14民终135号案件与本案不具有可比性。根据合同相对性原则，原告是与被告贾桂英签订的《回迁安置协议书》，房款应由贾桂英支付，被告罗蒙蒙不是合同相对人，原告要求被告罗蒙蒙支付差额购房款，一审法院不予支持。原告在诉讼中申请对高层楼房计算多交付被告的50.24平方米的现市场价值进行评估，一审法院认为双方应按《回迁安置协议书》约定计算被告应补交房款，评估现市场价值没有意义。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十八条、第六十条的规定，判决：一、被告贾桂英于判决书生效后十日内支付原告德州市房地产开发总公司差额房款116366.08元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2347元，原告负担1033元，被告贾桂英负担1314元。二审期间，当事人均未提交新证据。二审中，城投公司委托诉讼代理人提交了改制信息、企业名称变更核准通知书两份工商登记查询材料，证明德州市房地产开发总公司名称变更为城投公司，贾桂英、罗蒙蒙对城投公司参加诉讼没有异议。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.上诉人城投公司关于改判贾桂英支付差额房款226320元的上诉请求是否应支持；2.被上诉人罗蒙蒙在本案中是否应当承担付款责任。关于第一个焦点问题：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”本案中，涉案回迁安置协议合法有效，双方应依据协议全面履行各自的义务。因湖滨家园小区由多层改建为高层，双方就回迁安置协议约定的安置房位置及面积进行了变更，但就安置房价款问题，上诉人城投公司在本案一审、二审中均未提交双方协商一致变更的证据，且贾桂英、罗蒙蒙认可多层楼房价格表，不认可高层楼房价格表，故，根据上述法律规定，就安置房价款问题应认定双方没有变更,补交房款数额应基于双方签订的回迁安置协议约定内容计算。涉案回迁安置协议第三条约定“回迁安置房面积大于原拆迁房屋面积部分使用超证单价”、“具体情况详见价格表”，第五条约定“如面积发生变更，以实际交付房屋时政府有关部门实际测量为准，按第三条的规定重新确定房屋总价款，对乙方已交纳的房价款进行多退少补”。一审中，上诉人提交贾桂英回迁安置费用一份，其中房屋面积差额为现安置房屋面积减去原约定回迁房屋面积，因存在由多层变高层，开发商赠送12%公摊面积的政策优惠，故再减去原约定回迁房屋面积的12%，计算出应补交房款的面积。一审判决计算应补交房款面积方式与上诉人上述面积计算方式一致，贾桂英、罗蒙蒙对此未提上诉，上述补交房款计算面积方式，有双方回迁安置协议的约定及双方的认可为基础，故，本院对上诉人上诉主张12%赠送公摊面积应计算在内的意见，不予支持。因房屋买卖双方当事人对于多层楼房变更为高层楼房的价格没有进行重新约定，视为价格没有变更。又因多层楼房价格表上没有7层楼房的价格，一审参照价格表上的超证均价计算补交房款数额，有合同依据，且不违反法律规定，本院予以维持。关于第二个焦点问题：上诉人与贾桂英签订涉案回迁安置协议，罗蒙蒙不是该协议的相对人，上诉人要求罗蒙蒙承担义务没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人城投公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2499元，由上诉人德州城投房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年七月六日法官助理孔祥龙书记员周杰