广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12199号上诉人（原审被告）：广州中信厚德物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路699号502房。法定代表人：谢中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚敏、吴瑞祥，均系广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会，住所地广州市海珠区上渡路金骏街184号金豪嘉苑。负责人：黄培铃，该委员会主任。委托诉讼代理人：赵少伟、黄嘉慧，均系北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州中信厚德物业管理有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人广州市海珠区金豪嘉苑业主委员会（以下简称金豪嘉苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人中信公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回金豪嘉苑业委会的全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用均由金豪嘉苑业委会负担。事实和理由：一、金豪嘉苑业委会第1、2项诉请有部分已超过诉讼时效，丧失胜诉权。因金豪嘉苑业委会于2019年1月3日起诉，故其对2016年1月4日之前的诉求因超过诉讼时效而丧失胜诉权。二、中信公司系按照约定使用共用部位，虽有少量公共收入，但扣除成本之后均用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护或弥补亏损，已无结余，无法返还。（一）参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及《物业管理委托合同》第二十三条第6款的约定，中信公司收取的公共收入应当首先扣除中信公司的合理成本。（二）中信公司收取的公共收入有权用于规定和约定用途。中信公司虽有收取少量公共收入，但已向金豪嘉苑业委会支付广告位租赁费、停车费共计36819元。结余费用均用于下列开支：1.支付安居宝公司道闸租赁费用28800元，该笔费用属停车场经营管理费用，不属物业费支出范围；2.公共区域维修费用。（1）C座电梯光幕、对讲机、接触器损坏的更换及维修费10520元；（2）路面停车场路面的修补、更换石片费用700元；（3）三楼架空层公共区域铁栏杆，多数都己脱落非常危险，业主很大意见，应业委会要求中信公司将其全部更换成不锈钢栏杆共花费12980元；3.支付开发商停车收入31800元；4.支付路面三名车场管理员工资合计258300元；5.支付电梯维保费用135240元。海珠区住房和建设水务局于2017年11月30日公布的《关于物业管理项目公共收益单独设立银行帐户的通知》（海建局函[2017]1332号）第三条规定：“公共收益主要用于小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、养护，用于委托管理的相关费用，也可依法依规经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后用于其他用途”。中信公司已将公共收益用于小区共用部位、共用设施设备维修期满后的维修、养护，符合相关法律规定。（三）公共收入可以用于弥补中信公司的亏损。中信公司与广州天宁蒂威房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》第二十三条第6项已约定公共收益可以用来弥补物业管理费的不足。因该约定并未违反当时的相关法律、法规，故该约定有效，双方真实意思表示应当延续。中信公司提供物业服务期间一直处于亏损状况，以公共收益弥补亏损，亦符合约定。综上所述，中信公司已就公共收益的合理支出及用途详细举证说明，并提供了相应法律依据，一审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决有误，应予纠正。被上诉人金豪嘉苑业委会二审辩称：不同意中信公司的上诉请求以及事实和理由，请求二审法院驳回其上诉请求。因本案纠纷，金豪嘉苑业委会于2019年1月3日诉至一审法院，请求判令：1.中信公司立即向金豪嘉苑业委会一次性支付2015年7月至2018年12月的停车费收入152241.21元及利息（从2019年1月1日起算至还清款项之日止，按照本金152241.21元，以年利率6%支付资金占用期间利息）；2.中信公司立即向金豪嘉苑业委会一次性支付2015年7月至2018年12月的广告费等收入56833.38元及利息（从2019年1月1日起算至还清款项之日止，按照本金56833.38元，以年利率6%支付资金占用期间利息）；3.中信公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：自2004年12月1日起，中信公司开始管理金豪嘉苑业委会所在的广州市海珠区上渡路金豪嘉苑小区。2016年8月11日，广州市海珠区人民政府赤岗街道办事处向金豪嘉苑业委会出具《业主委员会备案回执》，表示“金豪嘉苑业主委员会所提交的业主委员会备案事项已收悉，备案的主要内容为1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期为2016年7月31日起，至2021年7月30日止；5.业主委员会委员名单等”。2017年8月12日，广州市海珠区金豪嘉苑业主大会向全体业主发出《关于第四次业主大会决议一的公告》、《关于第四次业主大会决议二的公告》，表示经过业主投票决议，同意金豪嘉苑小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（议题一决议一的公告）；同意实行《金豪嘉苑公共管理方案》（议题二决议二的公告）。此前的2017年7月20日，金豪嘉苑业委会向中信公司发出《支付公共收益告知书》，表示“……小区电梯安全应优先于墙面修饰，决定使用小区公共收益先修电梯，……请贵司在2017年7月31日前向我方支付本小区5年公共收益款（2012年6月-2017年7月）共计1079222.95元”。（金豪嘉苑业委会提交了EMS快递单，证明已向中信公司住所地邮寄该告知书，并有张姓人员签收）。2018年8月27日，金豪嘉苑业委会再次向中信公司邮寄《告知书》，要求中信公司支付2012年6月后的收益。但中信公司一直未将收益支付给金豪嘉苑业委会，金豪嘉苑业委会遂提起本案诉讼。另查明，金豪嘉苑业委会于2017年11月24日向一审法院起诉，要求中信公司立即撤出对广州市海珠区金豪嘉苑区域的管理，并移交相关管理资料等。2019年5月14日，一审法院作出（2017）粤0105民初10643号民事判决书，判决：一、中信公司在本判决生效之日起15日内撤出对广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理；二、中信公司在本判决生效之日起15日内向金豪嘉苑业委会移交广州市海珠区金豪嘉苑小区区域的物业管理资料（包括物业报建批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图，物业质量保修文件和物业使用说明文件，电梯质量合格证、电梯产权登记证书以及电梯维护记录）及财物（包括《小区配套设施及公用房使用统计表》中记载的除第8项日常活动会所及第11项物业用房外的其他20项财物）。中信公司不服上述判决，提起上诉，现该案正在二审中。本案诉讼中，金豪嘉苑业委会表示诉求一的构成：指公共位置的停车费，包括1.2015年7月-2016年6月停车费收入162241.21元，但要扣减83个车位每月管理费8300元，一年小计99600元，最后得出62641.21元。（中信公司予以确认。）2.2016年7月-2018年12月停车费收入，包括9个露天车位，每个每月500元，共500元×9×30个月=135000元。（中信公司予以确认。）3.2016年8月-2017年8月，之前发展商广州国宁实业发展有限公司收到中信公司交的9个露天车位的收益，在金豪嘉苑业委会成立后，国宁公司同意中信公司直接将9个车位的部分收益给金豪嘉苑业委会，并且已经给了金豪嘉苑业委会2016年8月-2017年8月共9个车位的收益（1800元×13=23400元），及2015年9月-2016年7月共9个车位的收益19800元。因此，本项作为减项。4.经业委会同意支出的2018年12月的维修费5800元，作为减项需要扣减。金豪嘉苑业委会认为上述1项+2项-3项-4项=62641.21元+135000元-23400元-19800元-5800元=148641.21元，据此，诉讼中变更了诉请一的金额。（中信公司认为未付款金额为62641.21元+135000元-30239元-31800元-5800元-6580元=123222.21元。）诉求二的构成包括1.2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元。（中信公司予以确认。）2.各种经营费收入（一年）：通众广告收入230元+速递柜收入1300元+灯箱收入1700元。上述1项+2项=56833.38元。（中信公司予以确认，但认为需扣减6580元，扣减后，确认未付金额为50253.38元。）中信公司提交的证据二，内容是金豪嘉苑业委会开具给中信公司的广告位租赁费、车位租赁费发票4份，金额共36980.01元。（金豪嘉苑业委会对真实性无异议，但该费用不在请求金额中，因为其中2017年1月至8月的停车费9000元+5400元，已在诉求一中作了扣项；另2份发票中广告费6580元也不在本次诉求中，广告位租赁费16000元实际由2016年10月至12月电梯广告费7000元+2016年8月至12月车位费9000元构成，但诉求中并未涉及。）中信公司提交的证据六，内容是车位经营费确认单及附件，证明中信公司已支付开发商车位经营费共31800元。（金豪嘉苑业委会不予确认，认为这是开发商内部的事情，与本案无关。）另，一审法院根据金豪嘉苑业委会申请，于2019年1月7日作出财产保全裁定，并（网络）冻结了中信公司的银行存款。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，涉案小区的车位管理费和露天停车位的收益、电梯广告收入均属于小区全体业主所有，而金豪嘉苑业委会是经过合法程序成立的居民小区自治组织，依法有权代表全体业主取得并享有小区的公共收益。因此，中信公司作为涉案小区的管理代理人，有义务将管理期间收取的收益余额返还给金豪嘉苑业委会。由于金豪嘉苑业委会已举证证明其曾于2017年7月20日向中信公司邮寄告知书，向中信公司主张涉案权利，构成时效中断，故中信公司辩称金豪嘉苑业委会的诉请已超过诉讼时效的意见，不能成立，不予采纳。关于诉求一。金豪嘉苑业委会、中信公司对于2015年7月-2016年6月停车费收入（扣减管理费后）62641.21元，2016年7月-2018年12月停车费收入（指9个露天车位）135000元，以及需扣减已向业委会支付的2016年8月-2017年8月23400元，2015年9月-2016年7月19800元，和2018年12月产生的维修费5800元，不持有异议，一审法院予以确认。金豪嘉苑业委会根据上述1项+2项-3项-4项=62641.21元+135000元-23400元-19800元-5800元=148641.21元，计算得出金额为148641.21元。中信公司认为前述扣项中还需要扣减已支付给金豪嘉苑业委会的其它款项（即中信公司的证据六和证据二），但审查中信公司的证据均不能充分证明其主张，故一审法院不予采信。据此，中信公司应向金豪嘉苑业委会支付车位收益款148641.21元。关于诉求二。金豪嘉苑业委会、中信公司对于2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元、通众广告收入230元、速递柜收入1300元、灯箱收入1700元，合共56833.38元，均无异议，一审法院予以确认。中信公司表示需扣减其证据二中2017年5月21日由金豪嘉苑业委会开具给中信公司的广告位租赁费发票金额6580元，扣减后，只确认未付金额为50253.38元。对此，根据金豪嘉苑业委会提交的材料，反映涉案小区业主委员会任期从2016年7月31日起算，该任期至金豪嘉苑业委会起诉时已有2年多，而金豪嘉苑业委会现起诉主张的仅是2015年7月-2016年6月的电梯广告收入53603.38元，及其中1年的通众广告收入230元、速递柜收入1300元、灯箱收入1700元。因此，中信公司主张应扣除2017年5月21日由金豪嘉苑业委会开具给中信公司的广告位租赁费发票金额6580元，显然不在金豪嘉苑业委会诉请范围内，中信公司的扣费主张不能采纳。据此，中信公司应向金豪嘉苑业委会支付广告位收益款56833.38元。因金豪嘉苑业委会此前已向中信公司追讨相关费用后未果，故其要求从起诉时起计算欠费利息，并无不当，但计算利率可按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率计算。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十二条第一款之规定，于2019年10月17日作出如下判决：一、中信公司在本判决生效之日起10日内向金豪嘉苑业委会支付车位收益款148641.21元及利息（从2019年1月3日起至中信公司实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率，以本金148641.21元计算）。二、中信公司在本判决生效之日起10日内向金豪嘉苑业委会支付广告位收益款56833.38元及利息（从2019年1月3日起至中信公司实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的银行同期贷款基准利率，以本金56833.38元计算）。三、驳回金豪嘉苑业委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5733.10元、财产保全费1998元，由中信公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：首先，金豪嘉苑业委会于2019年1月3日提起本案诉讼，中信公司据此认为金豪嘉苑业委会关于2016年1月4日前的公共位置停车费及各种经营费收入的诉讼请求已经超过诉讼时效。但从本案查明的事实来看，金豪嘉苑业委会于2017年7月20日已向中信公司发出《支付公共收益告知书》，要求中信公司返还2012年6月至2017年7月的公共收益，该行为构成诉讼时效的中断，故金豪嘉苑业委会主张的2015年7月至2016年1月4日的公共位置停车费及各种经营费收入并未超过诉讼时效。一审法院对中信公司主张金豪嘉苑业委会的诉请已超过诉讼时效的意见不予采纳，于法有据，本院予以维持。其次，关于公共位置停车费问题，中信公司对应当抵扣的部分存有异议，本院逐一进行分析。第一，中信公司要求扣除的31800元、9000元及5400元，金豪嘉苑业委会已经按照1800元/月的标准在诉请中扣除，双方的差异在于中信公司按照300元/月的标准向开发商交纳的管理款项及开发商交予中信公司管理的一个地上车库的款项。该部分差异的款项发生在中信公司与开发商之间，无法证明与金豪嘉苑业委会之间的关联性，其要求扣除缺乏依据。第二，中信公司主张的电梯光幕、对讲机、接触器损坏的更换及维修费10520元、停车场路面的修补和更换石片费用700元、三楼架空层公共区域铁栏杆更换费用12980元，显然属于作为物业服务企业的中信公司应当在收取的物业管理费中开支的物业维护费用，中信公司要求在公共收益中扣除缺乏依据。同理，中信公司对于停车车位亦收取了管理费，其要求在公共收益中扣除停车场道闸租赁费用28800元及车场管理员工资258300元缺乏依据。第三，利用物业共有部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有，上述收益可由业主委员会自行管理，也可通过物业服务合同或专项合同约定委托物业服务企业、业主大会决定的管理机构管理。本案中，中信公司主张其支付了电梯维护、保养费用135240元，但其未提交证据证明该项支出是接受金豪嘉苑业委会的委托而进行或得到业主大会的同意，故其要求上述费用在公共收益中抵扣，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。再次，关于广告位收益问题。从本案查明的事实来看，双方确认的收益总额包括2015年7月至2016年6月期间的电梯广告收入53603.38元以及2016年7月至2018年12月期间的通众广告收入230元、速递柜收入1300元、灯箱收入1700元。中信公司主张的2017年3月29日的广告位租赁费16000元及2017年5月21日的广告位租赁费6580元，显然不包含在上述收入当中，而中信公司主张的移动公司的广告款项亦未实际收到，故中信公司要求对上述三个款项予以扣除缺乏事实依据。由此，中信公司提出的扣减项目均缺乏依据，一审法院对此不予采纳，并无不当。一审法院核定的数额正确，本院予以维持。综上所述，中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5733.10元，由上诉人广州中信厚德物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年七月二十二日书记员 莫善友郭俏