浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5331号 原告：谭继德，男，1972年12月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：喻标，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。 被告：义乌市稠城镇正兴网片厂，住所地：浙江省义乌市北苑街道前洪工业区江海路4号。统一社会信用代码92330782L0090503X9。 法定代表人：周小君，厂长。 委托诉讼代理人：吴晓坚，浙江集优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈寒晴，浙江集优律师事务所实习律师。 原告谭继德为与被告义乌市稠城镇正兴网片厂房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告谭继德及其委托诉讼代理人喻标，被告义乌市稠城镇正兴网片厂的法定代表人周小君及其委托诉讼代理人吴晓坚、陈寒晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭继德向本院提出诉讼请求：一、判令被告退回房租431667元（2020年2月1日到2021年3月31日止，共计14个月）、租房保证金20000元、水电费10879元等共计453109元并赔偿利息损失（利息损失自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；二、判令被告支付因承租房政府征用所应支付给原告的一次性搬迁费255529元、搬迁奖励177579元、一次性临时安置费53274元、停产停业损失补偿532736元、装修损失274620元、设备损失415270元等共计人民币1709008元并赔偿利率损失（利息损失自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实及理由：2011年4月1日，原告因经营需要向被告承租其位于义乌市北苑开发区的所有厂房并达成房屋租赁协议书一份，协议书对双方的权利义务进行了约定。考虑到租期为十年，原告承租后对相关厂房进行重新装修并根据需要构建了冷冻库及排油机、排油烟管道等设施设备。2019年年底被告所有的厂房纳入政府征收范围，2020年1月1日被告与义乌市北苑街道办事处、义乌市市场发展集团有限公司达成房产收购货币安置协议一份，协议对相关房产的具体征偿项目及数额进行了约定。2020年3月17日义乌市北苑街道办事处发出公告，通知相关业主及承租户必于2020年4月15日前自行腾空房屋。原告收到通知后停业并配合被告进行了腾空、搬离，但双方就相关赔偿事宜虽经北苑街道办事处多次协调未果。 被告义乌市稠城镇正兴网片厂辩称：被告愿意退回剩余的房租354584元，期间是2020年4月16日到2021年3月31日；愿意退还保证金2万元及水电费10879元；其余的诉讼请求都不能成立，请求法院驳回。理由：本案是房屋租赁合同纠纷，租赁合同是因为政府行为导致无法履行，并非被告违约造成。根据租赁合同的约定，被告无需进行赔偿。根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，出租房被国家征收的，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，而不是承租人，原告的第二项诉讼请求没有事实与法律依据。原告主张因疫情原因免租两个月无法律依据。 针对被告的答辩，原告补充陈述：关于疫情期间房屋免租的事项，最高人民法院相关的司法解释有规定，本案原告是经营餐饮食品类的生意的，疫情对其产生的影响客观存在且非常巨大，有事实与法律依据。关于第二项诉请当中的费用，虽然根据目前的法律法规没有明确的具体规定，但是最高人民法院2018行再150号民事裁定书也作过判决认为经营性的房屋被征收，承租人失去了原本用于合法经营房屋的使用权，本着合法权益受到损失就应该获得补偿的原则，承租人仍然属于利害关系人，应当作为补偿的对象进行补偿。本案当中政府在征收房屋的时候，除了房屋本身的赔款外，针对房屋的装修，停产停业等都有作出明确的赔偿，而且相关款项在原告的配合下被告方除了因本案诉讼被法院查封的款项外其余款项都已经补偿到位。由于本案租期是10年，原告承租以后花了将近300多万重新进行装修，虽然最终政府评估报告仅认可27万多，但原告认为这笔款项事实上就是应该补偿给原告的。原告承租以后，被告在相关承租房范围内长达9年多是没有经营的，没有任何物品，也不存在停产停业，更不存在搬迁。所以政府对相关的搬迁费用以及停产停业的损失都是对原告方客观存在的补偿。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、房屋租赁协议一份，证明原、被告达成租赁协议的事实；协议中第14条就政府拆迁、征用进行了约定。 2、租房保证金收条一份，证明原告已经支付保证金20000元的事实。 3、中国工商银行电子银行回单打印件两份，证明原告已经支付2019年4月1日到2021年3月31日房租的事实。 4、周小君存折一份，证明原告存入被告经营者周小君存折用于支付水电费的款项尚有10879.26元的事实。 5、房产收购货币安置协议（工业）核对件一份，证明被告厂房被征收、具体的货币安置情况、赔偿标准及计算方式。 6、国有土地房屋收购估价报告核对件一份，证明涉案房屋装修部分的评估价格为274620元。 7、义乌市人民政府北苑街道办事处公告照片打印件一份，证明涉案厂房已被征用及限定于2020年4月15日前腾空交回房屋的事实。 经庭审质证，被告发表如下质证意见: 对证据1的真实性没有异议，但房屋租赁协议第6条明确约定，因政府拆迁收回房屋被告无需赔偿原告损失，第9条约定，租期届满后被告无需退回原告的固定装修费用，第14条约定原告与政府达成的赔偿款归原告所有。 对证据2、3、4无异议。 对证据5的真实性没有异议，关联性有异议，本案是房屋租赁合同纠纷，房屋征收是被告与政府之间的行为，原告不是该协议的相对人，两者之间属于不同的法律关系，与原告的诉请不具有法律上的关联性。 对证据6的真实性没有异议，关联性有异议，该报告是因政府收购行为的评估，与本案没有关联性。 对证据7没有异议。 为证明自己的主张，被告向本院提供了下列证据材料： 手机微信聊天记录打印件一份，证明被告于2020年1月1日微信通知原告签订房产收购货币安置协议事宜。 经庭审质证，原告发表如下质证意见： 对该证据的真实性没有异议，关联性由法院认定；在被告提供的语音当中表述是与政府的拆迁协议由被告签订，原、被告之间的补偿由被告协调处理，原告并不知道签订协议的具体时间、只能以政府于2020年3月17日正式作出的公告为准。原告是根据合同约定提前一个月支付了房租，但原告是否支付房租并不影响本案的审理，且原告也并未要求被告支付已交房租的利息损失。 对原、被告提供的证据的真实性及证明力，本院依法予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 2011年4月1日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定：被告将坐落于义乌市北苑开发区的所有厂房租赁给原告使用；租赁期限：2011年4月1日至2021年3月30日止，共10年；年租金37万元，每年提前一个月付清下一年度的租金；原告向被告交纳风险保证金2万元，在合同到期后由被告退还，不计利息。租期内，原告经营所产生的水电费、卫生费正常税费由原告自负，与被告无关；在租期内，被告无权收回房屋，除政府征用拆迁外，如原告在正规经营的情况下，被告要收回房屋，需赔偿原告因此造成的一切经济损失；被告同意原告在承租期间内不影响房屋整体结构的情况下，有权对房屋自行安排或整体自由设计重新装修，经营生产、住宿仓储等合法营业项目；租赁期限届满后，被告不退还固定装潢费用，设备部分由原告自行处理；承租房在租赁期内，发生政府拆迁、征用，原告自行部分按政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利，被告须退还原告未到期的房租及2万元保证金。 合同签订后，被告按约将房屋交付给原告使用。原告按约向被告交纳了租房保证金2万元，并依约每年向被告交纳房屋租金。涉案租赁房屋用于原告经营餐饮所需的配送中心、冷库及办公。 因城市有机更新需要，被告于2020年1月1日与义乌市人民政府北苑街道办事处签订《房产收购货币安置协议（工业）》一份，同意涉案租赁房屋由政府实施货币收购。补偿项目：1、房产总价值补偿款为8878929元（根据评估报告：其中房屋评估价值为8503685元，装修部分评估价值为274620元；附属物部分评估价值为100624元）；2、房产综合补偿款：（1）一次性搬迁费255529元；（2）一次性临时安置费53274元；（3）停产停业损失532736元。3、补助443946元。奖励：1、评估奖：10000元；2、签约奖：306368元；3、搬迁奖：177579元。 在签订上述协议后当日（2020年1月1日），被告的法定代表人周小君通过微信与原告联系，告知原告：“租赁房屋已经签订了拆迁协议，大概二月份（要搬）”。后原告实际于2020年4月11日交出钥匙。 2020年2月27日，原告通过银行汇款的方式向被告支付了2020年4月1日至2021年3月31日的房屋租金370000元。原告使用被告名下的存折交纳水电费，截至2020年5月15日，存折当中尚有余款10879.26元。 本院认为，原、被告于2011年4月1日签订的《房屋租赁合同》应属合法有效。因涉案租赁房屋因城市有机更新需要由政府收购、原告腾空房屋后，《房屋租赁合同》已实际解除。原告已实际使用涉案租赁房屋九年，尚有一年，合同约定的租期就已届满。另根据合同的约定，承租房在租赁期间发生政府拆迁、征用的，乙方（原告）自行部分按政府政策的规定享有拆迁赔偿的权利，甲方（被告）须退还给乙方未到期的房租及2万元保证金。因此，对于原告要求被告退回房租、租房保证金、水电费的诉讼请求，依法应当支持。关于应当退回房租的金额，根据被告通过微信向原告发送通知时，所表达的是大概二月份要搬迁，后因为疫情原因，搬迁时间才延迟到4月份，考虑本案的实际情况及疫情的影响，本院确定由被告退还原告自2020年3月1日之后的租金，计人民币400833元；保证金2万元被告应当退还给原告；水电费，根据存折显示，被告应退还的金额为10879.26元，原告主张10879元，本院依法予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告支付一次性搬迁费、搬迁奖励、一次性临时安置费、停产停业损失补偿、装修损失、设备损失，上述费用及补偿，均系政府支付或补偿给房产所有权的人的款项，根据本案的租赁合同的相关约定（乙方在租赁期满后，甲方不退还乙方固定装潢费用，设备部分由乙方自行处理等）以及合同的实际履行情况，考虑公平原则，本院确定由被告支付原告停产停业损失53274元及装修损失27462元，原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张被告自起诉之日起支付利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，判决如下： 一、被告义乌市稠城镇正兴网片厂于本判决生效后十日内退还原告谭继德房租人民币400833元、租房保证金人民币20000元及水电费人民币10879元共计人民币431712元及利息损失（从2020年4月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 二、被告义乌市稠城镇正兴网片厂于本判决生效后十日内支付原告谭继德停产停业损失53274元及装修损失27462元共计人民币80736元及利息损失（从2020年4月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告谭继德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12752元，由原告谭继德负担9957元，由被告义乌市稠城镇正兴网片厂负担2795元；保全费5000元，由被告义乌市稠城镇正兴网片厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年七月二十四日 代书记员 傅俊霞