贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3810号 原告：谢洪，男，1978年10月13日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴婷，女，1981年10月3日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：陈丽梅，贵州神兽律师事务所律师。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，该公司员工。 原告谢洪、吴婷与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谢洪、吴婷的委托诉讼代理人陈丽梅，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢洪、吴婷向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付涉案商品住房的违约金人民币21561.45元(时间从2014年12月31日起至2016年4月12日止)；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金人民币164378.9元(时间从2016年7月26日起至2020年1月14日止)；3.判决被告向原告返还被告从原告处收取的三通费人民币3359元，并3359元为基数，按同期同类银行贷款利率计算支付资金占用费(暂定人民币510元，时间从2016年4月12日起至实际返还完毕之日止）；4.本案的诉讼费由被告承担。（庭审中，原告增加一项诉讼请求为“判令被告及时向原告出具发票并及时向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；”将第一项诉讼请求中的违约金明确为“以购房款433832元为基数按日万分之一的标准从2014年12月31日至2016年4月12日；”将第二项诉讼请求中的违约金明确为“以购房款433832元为基数按日万分之三的标准从2016年7月26日计算至被告向原告交付转移登记的有关文书之日止；”将第三项诉讼请求中的三通费明确为“燃气入户费、水电入户费。”） 事实和理由：2014年5月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于毕节市七星关区盘古中心4单元09层1号商品住房一套（面积128.81平方米)，购房总价款为人民币433832元，原告选择按揭贷款的方式支付购房款。并约定出卖人应当于2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付该商品房的责任为：逾期超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。关于办理转移登记：合同约定（一)出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：(2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告付清了全部购房款。直到2016年4月12日被告才向原告交付该商品房，并且强行向原告索要燃气入户费人民币2500元，水电入户费人民币859元，合计人民币3359元。时至今日，被告依然未按合同约定向原告交付办理该商品房转移登记的有关文书。也未向原告支付其逾期交房以及逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书的违约金。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方皆具有法律约束力，原告在签订合同后依法按合同约定向被告履行了自己的合同义务，然被告却置原告的合法权利于不顾，其逾期向原告交付该商品房以及逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书的行为不仅对原告构成严重违约，侵犯了原告的合法权利，其强行向原告索要燃气入户费以及水电入户费的行为于理不合、于法无据，更是一种藐视国家法律权威的行为。故，为维护原告的合法权益、维护法律的权威和尊严，特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定向法院提起诉讼，望依法判如所诉为谢。 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司提交书面答辩状称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻被告的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、被告逾期办证未给原告造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因原告早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。被告逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定被告应承担违约金，也应考虑原告未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定被告构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非被告恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。四、原告诉称的“三通费”完全没有事实依据。《毕节市发展改革委员会关于房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》是在2018年9月才出台的意见书，且并非国家政策。而原告是在2013年向被告购买商品房。原告购买涉案商品房时，该费用并未计算在开发成本内。是原告购买住房应该自己承担的费用，与2018年《毕节市发展改革委员会关于房开企业收取“四通费”问题处置工作建议的报告》没有任何关系，现在要求被告退回完全没有事实依据和法律依据。综上，请求法院查明事实、分清责任后作出公平的判决。被告当庭补充答辩称：对原告诉请的逾期交房违约金、逾期办证违约金、三通费均提出诉讼时效抗辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月20日，原告谢洪、吴婷作为买受人，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际第4单元9层01号房，建筑面积128.81平方米，套内建筑面积110.09平方米。该商品房总价款为433832元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款153832元，余款280000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、宽带网路交付时线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定支付涉案房屋购房款433832元。同时，被告安排贵州金牌物业管理有限公司向原告收取了燃气入户费2500元、水电入户费859元。2016年4月12日，被告向原告交付了涉案房屋。原告认为被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明，截止至庭审时涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行其相应的义务。 对于原告诉请判决被告支付的逾期交房违约金的请求。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，而被告实际于2016年4月12日将涉案房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。对此，被告提出诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。被告应当于交付房屋后的一个月内支付逾期交房违约金（即2016年5月12日内支付），而原告于2020年4月7日提起诉讼，且未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形。故被告的诉讼时效抗辩主张成立，原告诉请的该项违约金本院不予支持。 对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的请求。根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。同时，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告尚不具备办理转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应当承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月27日，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月7日）往前倒推三年，即2017年4月7日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金计算期间为，从2017年4月7日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于该项违约金的计算标准问题。原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之三计算，但是被告主张约定的违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原、被告双方未就损失进行举证，兼顾合同的履行情况，本案违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，原告诉请的上述违约金应以原告已付购房款总额433832元为基数，从2017年4月7日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对于原告诉请判决被告向原告开具发票的请求，因原告按照商品房买卖合同约定向被告交付完毕购房款，被告理应向原告开具购房发票。故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。 对于原告诉请判决被告退还的燃气入户费、水电入户费3359元及相应资金占用费的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，水、电、燃气、有线电视等作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用理应包含在商品房价格中。本案中，被告向原告收取了涉案房屋的燃气入户费、水电入户费3359元。虽然被告辩称该费用未计算在开发成本内，不应由其承担退还责任。但是，根据前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，以及原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。因此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告开户费的行为无事实及法律依据，且加重了原告的责任，原告可诉请被告予以退还。对于原告诉请判决被告支付利息的请求，因双方未就此进行约定且无相关法律规定，故本院不予支持。对原告的上述诉讼请求，本院予以支持退还燃气入户费、水电入户费共计3359元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谢洪、吴婷开具涉案房屋的购房发票； 二、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谢洪、吴婷支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以原告已付购房款总额433832元为基数，从2017年4月7日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 三、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谢洪、吴婷退还燃气入户费、水电入户费共计3359元； 四、驳回原告谢洪、吴婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月三日 书记员  胡晨