广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终709号 上诉人（原审被告、反诉原告）：屈韦伶，女，1966年5月4日出生，汉族，住钟山县。 委托诉讼代理人：史本奎，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西钟山县腾润置业有限责任公司，住所地：钟山县城西环路东侧（奇石文化街7号楼二楼）。 法定代表人：吴洪华，总经理。 委托诉讼代理人：钟晨，广西桂东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑思易，广西桂东律师事务所实习律师。 上诉人屈韦伶因与被上诉人广西钟山县腾润置业有限责任公司（以下简称腾润置业）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区钟山县人民法院（2019）桂1122民初1591号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人屈韦伶上诉请求：一、请求撤销一审法院作出的（2019)桂1122民初1591号民事判决，依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误判决。第一，一审法院认定上诉人与被上诉人所签订涉案合同的租赁期间为2016年5月1日至2024年4月30日是错误的。签订合同后，双方又口头约定了一年的免租期，此事实已在钟山人民法院（2019)桂1122民初123号案的庭审过程中得到了上诉人与被上诉人的认可，法庭也当庭予以再次核实确认。故涉案合同的租赁期间应为2016年5月1日至2025年4月30日。第二，一审法院认定，2019年2月15日，上诉人在搬离商铺过程中损坏了商铺的部分设施是错误，据此要求上诉人承担修复费用的判决更是明显不公。首先，上诉人于2018年11月16日在与被告协商一致的情况下，将物品搬离，并不是2019年2月15日；对于商铺中的损坏部分，被上诉人未提供任何证据证明是上诉人所为，但一审法院直接认定要求上诉人承担责任严重缺乏事实依据。其次，即使是上诉人所损坏，一审法院要求上诉人承担修复费用也没有事实和法律依据。合同约定，合同期满后，上诉人将完整整洁的铺面交给被上诉人，此“完整整洁”不应该是装修完好的意思，应该是主体的完整和大体的清洁，不应苛求上诉人承担过分的装饰装修义务，故铺面中墙壁、地砖、天花板等在使用过程或者搬离过程中有些许损坏，也不应该强加给上诉人。再次，即使应该由上诉人承担修复费用，一审法院对被上诉人主张的修复费用全部支持也显失公平。被上诉人提供的证据中，并没有显示出所有修复位置，更没有显示出应该修复的工程量,其提供的合同和收据只能反映其与第三方之间的合同关系，并不能证明真实的修复事实。第三，一审法院认定上诉人与被上诉人对合同解除事宜未达成协议，上诉人收到被上诉人起诉状时间为合同解除时间是错误的。事实上，上诉人于2018年4月，已开始与被上诉人沟通停止营业及解除租赁后续事宜；上诉人告知被上诉人因为经营困难，计划于2018年8月停止营业，被上诉人也予以认可，即被上诉人同意上诉人于2018年8月不再履行合同，视为协商一致解除合同，而不应该是上诉人收到起诉书之时。二、一审法院对上诉人主张的装饰装修剩余价值的补偿要求不予支持，属法律适用错误，事实认定错误，更显失公平。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿上诉人装饰装修的剩余价值损失。其次，上诉人已提交了装饰装修的部分原始证据，用于证明装饰装修价值的存在，该证据是直接证据，一审法院不予认定，是违背法律规定的。再次，上诉人当庭要求对主张的剩余价值进行鉴定，但一审法院没有给予任何答复，便直接对上诉人的主张不予支持，违背了《民事诉讼法》关于鉴定的法庭释明和当事人申请之规定。合同租赁期未满，装饰装修剩余价值客观存在，但一审法院不予支持，使得上诉人几十万的装饰装修成果被他人无偿占有，显失公平。三、一审法院对一年免租期不予认定，属事实认定错误，法律适用错误。一审法院（2019)桂1122民初123号案中，被上诉人的起诉状中，明确写明了涉案合同的租赁期自2016年5月1日期至2025年4月30日止，免租期一年；此事实是被上诉人自认的事实，而且经法庭询问，当庭核实确认。但一审法院无视该事实，依然以上诉人对自己的主张未提供充分的证据为由，对一年免租期不予认定，是适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，对被上诉人自认的事实，上诉人无须举证；一审法院错误分配举证责任，无视被上诉人的自认事实，枉法裁判，严重损害了上诉人的合法权益。基于以上事实理由，望判如所请。 被上诉人答辩称，上诉人屈韦伶的上诉理由主要有两方面理由，一是“一年免租期”是否存在？二是“装修损失”应否得到赔偿？首先，租赁合同不存在“一年免租期”的租金免付约定。1.发回重审程序中，滕润置业已及时变更原诉状错误事实陈述部分内容，并提交纠正后的民事起诉状及补充提交新证据证实变更错误陈述的事实理由。本案作为发回审案件，重排案号并确定新的审判人员审理案件，从审判程序上应为新的案件。上诉人一审及现上诉中一直以已被撤销的123号案件认定的错误事实为其上诉理由，显然不能成立。2、腾润置业变更事实陈述符合法律规定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状，答辩状，陈述及其委托代理人的代理词中承认对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外“和2020年5月1日修改后新实施《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款“自认的事实与已查明的事实不符合的，人民法院不予确认”及第九条第一款第（二）项的法律规定，腾润置业对原123号陈述的错误事实在发回重审的1591号案中进行更正并提交证据予以证实符合法律规定。其次，上诉人主张赔偿其装饰残值没有事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，出租人腾润置业在合同履行中并无违约行为，亦不同意利用上诉人原有装饰装修，上诉人的该上诉主张和理由亦不具有法律依据。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 被上诉人腾润置业一审诉讼请求：1.解除原告腾润置业与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》；2.判决被告屈韦伶支付原告腾润置业租金79092.50元。 上诉人屈韦伶一审反诉请求：1.请求法院判决反诉被告腾润置业退回反诉原告屈韦伶租金145578元及保证金50000元；2.请求法院判决反诉被告腾润置业赔偿反诉原告屈韦伶装修费250000元。 一审法院查明事实：2016年1月8日，原告腾润置业与被告屈韦伶签订了《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》，双方约定：原告腾润置业将位于钟山县西环路钟山奇石文化街项目A203、A205、A206号商铺出租给被告屈韦伶使用，租赁期间为2016年5月1日至2024年4月30日止，每月租金为17060元；租金支付方式为季交即合同生效后即交一个月的租金，下一季度在上一季度结束前五天交付，逾期则按（当月租金金额÷30天×拖欠天数×0.5%）收取滞纳金；被告屈韦伶向原告腾润置业交纳合同保证金50000元，原告腾润置业在合同履行期满后退还给被告屈韦伶；合同期内被告屈韦伶经原告腾润置业书面同意后可转让店铺，并由原告腾润置业与新承租人签订租赁合同；租赁期限届满后，被告屈韦伶应将完整整洁的店铺交还原告腾润置业，如有损坏由被告屈韦伶负责维修，否则商铺修复费可在保证金中扣除。合同签订后，被告屈韦伶交纳保证金50000元。被告屈韦伶对商铺进行装修，装修完毕后，被告屈韦伶开始对外营业。被告屈韦伶支付原告腾润置业从2016年5月起至2018年7月的租金，从2018年8月1日起，被告屈韦伶不支付原告腾润置业租金。2018年11月16日，被告屈韦伶搬离该商铺。2019年1月29日，原告腾润置业向该院提起诉讼。2019年2月21日，被告屈韦伶领取民事起诉状副本。 另查明，2019年2月15日，被告屈韦伶在搬离商铺过程中损坏商铺的部分设施，为此原告腾润置业与贺州市宏亿达装饰工程有限公司签订《修复施工合同》，原告腾润置业支付修复费9672.50元。2019年3月，原告腾润置业将部分商铺出租给第三人使用。 该院认为，原告广西钟山县腾润置业有限责任公司与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》是否解除。原告腾润置业与被告屈韦伶签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告屈韦伶在履行合同过程中因无法经营，被告屈韦伶就与原告腾润置业协商解除合同，经双方协商未达成协议。2018年11月16日，被告屈韦伶搬离商铺,停止履行合同义务。从2018年8月起，被告屈韦伶没有支付租金。2019年3月，原告腾润置业将部分商铺出租给第三人使用，双方签订的租赁合同已不能继续履行，故原告腾润置业要求解除双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》的诉讼请求，该院予以支持，并确认双方签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》以被告屈韦伶收到解除通知即民事诉状副本之日即2019年2月21日为解除日，故被告屈韦伶应支付原告腾润置业从2018年8月至2019年2月21日的租金。被告屈韦伶辩称原告腾润置业通知其搬离店铺，但未提供充分的证据证实，对被告屈韦伶的辩称，该院不予确认。原告腾润置业与被告屈韦伶签订的租赁合同约定的租赁期间为2016年5月1日至2024年4月30日，租金为每月17060元。原告腾润置业与被告屈韦伶均认可租金已支付至2018年7月，根据双方的合同约定，被告屈韦伶应继续支付2018年8月1日至2019年2月21日的租金114302.07元[6个月×17060元+11942.07（21天×17060÷30天）]。关于被告屈韦伶是否支付原告腾润置业修复费9672.50元的问题。根据合同约定，租赁期限届满后，被告屈韦伶应将完整整洁的铺面交还给原告，如有损坏由被告屈韦伶承担修复责任，否则可在保证金中扣除修复费。原告腾润置业在被告屈韦伶搬离后支付了商铺修复费9672.50元，有事实和合同约定，该费用应由被告屈韦伶支付。反诉原告屈韦伶支付了反诉被告腾润置业保证金50000元，故对反诉原告屈韦伶请求反诉被告腾润置业退还保证金50000元的请求，该院予以支持。扣除反诉原告屈韦伶应承担的商铺修复费9672.50元，反诉被告腾润置业应返还反诉原告屈韦伶保证金40327.50元。综上，被告屈韦伶应支付的租金、铺面修复费与原告腾润置业应返还的保证金相抵扣，被告屈韦伶还应支付原告租金73974.57元（114302.07元-40327.50元）。 反诉原告屈韦伶与反诉被告腾润置业双方是否口头约定免租期一年，该院认为反诉原告屈韦伶陈述其与反诉被告腾润置业双方口头约定免租期一年，但没有提供充分的证据证实，反诉被告腾润置业也对此予以否认，结合原告腾润置业与被告屈韦伶提供的证据查明，被告屈韦伶从2016年5月起至2018年7月，均向原告腾润置业支付每月的租金17060元，故反诉原告屈韦伶关于其与反诉被告腾润置业双方口头约定免租期一年的诉讼主张，缺乏事实和合同依据，对反诉原告屈韦伶请求反诉被告腾润置业退回租金145578元的诉讼请求，该院不予支持。反诉原告屈韦伶要求反诉被告腾润置业赔偿装修费250000元，未提供充分证据证实，对该反诉请求，该院不予支持。 综上所述，判决如下：一、解除原告广西钟山县腾润置业有限责任公司与被告屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》；二、被告屈韦伶于本判决生效之日起十日内支付原告广西钟山县腾润置业有限责任公司租金73974.57元；三、驳回原告广西钟山县腾润置业有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告屈韦伶的其他诉讼请求。 当事人对一审查明事实没有异议。上诉人屈韦伶向本院提交以下证据：1.《证人证言及照片》复印件，证明上诉人承租涉案房屋时，涉案房屋为清水房的事实，上诉人对涉案房屋装修的实际投入巨大，上诉人要求被上诉人支付部分装修价值有事实依据；2.通话录音两份，证明被上诉人在2018年11月10日之前已将涉案房屋的门锁私自更换，其以实际行动表示了解除租赁合同的意思表示，上诉人已失去对涉案房屋控制的事实；3.《照片》复印件，证明被上诉人一审时所主张的修复费用系弄虚作假的事实。4.钟山县人民法院（2019）桂1122民初123号庭审笔录及判决书复印件，证明被上诉人及其特别授权代理人对于一年免租期的事实已经自认并经法庭认定的事实。5.聊天记录截图一张，证明上诉人是在被上诉人的通知下搬离租赁房屋的事实。被上诉人对上诉人提交的证据1三性不予认可，也不属于新的证据，本案是基于上诉方的违约，并不存在着合理利用需要补偿残值的问题；对证据2的三性不予认可，无法核实录音的内容以及当事人主体，不符合证据三性的要求，不能够作为有效证据予以使用和采信，同样也不属于新的证据；对证据3三性不予认可，不属于新证据，无法显示所拍摄的时间；对证据4存在的客观事实没有异议，但是对证明的内容有异议，该判决书和庭审笔录已经原二审的裁定书发回重审，且1591号案件是发回重审之后新的案件，腾润置业已经对诉求和事实理解进行了更正，该更正符合法律规定；对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，也不属于新的证据。被上诉人没有新证据向本院提交。 对上诉人屈韦伶提交的证据，本院认定如下：上诉人屈韦伶提供的证据1为证人证言且申请了证人出庭，对上诉人屈韦伶装修了涉案房屋的事实，本院予以确认；证据2通话录音主体不明，被上诉人对该录音不认可，本院不予采信；证据3为四张楼梯照片，无法证实上诉人所要证明的事实，本院不予采信；证据4的真实性没有异议，为发回重审前的案件判决书和庭审笔录，被上诉人已在本案中否认“一年的免租期”；证据5真实性无法确认，本院不予采信。 一审查明事实有相应证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，一、上诉人屈韦伶与被上诉人腾润置业是否约定了一年的免租期。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款的规定，自认的事实与已经查明事实不符的，人民法院不予确认。本案中，腾润置业提供的与乙方屈韦伶于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》，从该合同书第二条租赁时间“自2016年5月1日至2024年4月30日止”、第六条“乙方向甲方缴纳合同保证金伍万元，租赁合同签字生效后五个工作日内甲方支付叁万元，乙方可进场施工，另外贰万元和第一次租金一起支付”以及上诉人屈韦伶依约定于2016年1月12日交纳的30000元保证金、2016年5月5日交纳的20000元保证金和2016年交纳的5至7月份租金51180元看，双方并未约定一年的免租期，只是约定上诉人交30000元可进场施工，上诉人屈韦伶于2016年1月12日交纳30000元进场施工装修，同年5月开始交纳租金，装修期间的1-4月并未交纳租金，上诉人屈韦伶从2016年5月起至2018年7月，一直按期交纳租金，未向腾润置业主张过免租期。若双方约定了一年免租期，上诉人屈韦伶理应在交付租金时提出免租或不予交纳租金，但上诉人屈韦伶未予以主张且不间断支付租金。直至屈韦伶因经营困难考虑暂停经营，都未曾向腾润置业主张过免租期，亦未向腾润置业主张退还租金，而是直接搬离涉案场地。因此，上诉人屈韦伶主张与腾润置业口头约定了一年的免租期，既与事实不符，亦不符合常理，一审法院不予支持是正确的。上诉人屈韦伶主张双方是协商一致解除合同，但未举证证明，本院不予采信。现腾润置业为避免损失的扩大将涉案场地转租给他人，双方之间的合同已无实际履行可能，一审判决认定双方合同于2019年2月21日解除并无不当。上诉人屈韦伶应当支付2018年8月1日至2019年2月21日的租金。 二、腾润置业主张的修复费用是否有事实依据。上诉人屈韦伶与被上诉人腾润置业于2016年1月8日签订的《钟山奇石文化街商铺租赁合同书》为双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。该租赁合同书第十二条约定：“本合同期满，乙方应将完整整洁的铺面交还给甲方，如有损坏应负责维修好，否则将从保证金中扣除。”上诉人屈韦伶主张是在与腾润置业协商一致的情况下将物品搬离，但未提供证据证明，本院不予采信。屈韦伶搬离涉案场所时未与腾润置业进行交接，违反合同约定，应当承担恢复费用。腾润置业主张的修复费用有《修复施工合同》及收据证实，修复清单所列修复项目、工程量、单价亦在合理范围内，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 三、上诉人屈韦伶主张的装饰装修残值补偿费是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，上诉人屈韦伶与被上诉人腾润置业签订的租赁合同中对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，双方合同是因承租人屈韦伶未按时支付租金而解除，因此，对于上诉人屈韦伶主张的装饰装修物的剩余价值补偿，一审法院不予支持，并无不当。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人屈韦伶的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8816元（上诉人已预交），由上诉人屈韦伶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄献年 审 判 员 张依传 审 判 员 周成才 二〇二〇年七月六日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕