山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6471号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀美，女，1972年5月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王甜甜，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高置业公司）因与被上诉人刘秀美商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。才高置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为，刘秀美已经交清房款，才高置业公司应当按时交付房屋，才高置业公司托提交证据不能充分证明为其交房时间为2018年12月4日。上述判决认定事实及适用法律严重错误。根据双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议约定，被上诉人应当在合同签署之日交付全部购房款，否则出卖人有权解除合同并且不承担任何违约责任。如一审法院查明，被上诉人未按约定支付全部购房款，已构成违约。故，被上诉人无权主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，被上诉人系先履行义务一方，在其未履行时，上诉人有权拒绝履行。2.上诉人已经提交了被上诉人在物业办理入住登记的信息及其自行向中土物业申请出具的《居住证明》，均可以证明上诉人已经于2018年12月4日向被上诉人交付了房屋。故，一审法院认为该证据不能充分证明交房时间为认定事实错误。二、一审法院认为“才高置业公司所提交证据不能充分证明其交房时间为2018年12月4日，对其主张诉讼该请求超过时效本院不予认可”，为适用法律错误，应当依法改判。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定，被上诉人主张违约金的诉讼请求，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。本案中，被上诉人于2020年2月3日向法院提起诉讼，主张2015年1月1日至2019年7月2日期间的逾期违约金，该部分诉讼请求已经超过3年诉讼时效，特别是自2015年1月1日至2017年2月3日期间的诉讼请求。故，被上诉人该部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应当依法判决驳回其诉讼请求。上诉人于2018年12月4日将涉案房屋交付给被上诉人，故上诉人主张的2018年12月4日之后的违约金，无事实和法律依据。三、在被上诉人未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实和适用法律错误。根据合同法第一百一十三条规定，本案所涉房屋增值较大，被上诉人并未因迟延办理综合备案而受有损失。同时被上诉人亦无证据证明存在因逾期办理综合验收备案而致使其利益受损的情形。因此，被上诉人应对逾期办理综合验收备案而产生的具体损失予以举证，否则应承担举证不能法律责任。再退一步讲，被上诉人主张按照日万分之一的标准支付违约金，数额过高，应予调整。四、一审法院判决上诉人支付被上诉人律师费7000元，没有任何事实和法律依据，数额过高。1.本案中被上诉人系为自身权益而聘请的律师。我国不实行强制律师代理制度，委托律师诉讼并非实现债权之必须。守约方支出律师费获得了法律服务，违约方并未从此服务中获益。被上诉人系为自身权益而聘请律师，系自身原因扩大损失，该损失应当由被上诉人承担。律师费的支付判决应当全面衡量争议金额、案件难易、庭审次数和时长以及当地法官、检察官、律师的年平均收入情况。本案标的额较小、已有生效判决、争议较小，被上诉人要求上诉人承担全额律师费显失公平。现普遍采用竞价方式选择律师，市场价格通常低于政府指导价格。被上诉人按超过政府指导价格中较高标准承担，也有失公平。2.根据合同该约定及补充协议的约定，败诉方承担胜诉方实现债权支付的费用。但是本案尚未经过二审法院审理，在未有生效判决的情况下，无法认定上诉人为败诉方，被上诉人为胜诉方。故，一审法院直接认定由上诉人承担该律师费，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背双方约定，应依法撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。刘秀美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。被上诉人将起诉状提交至一审法院，法院在接受当事人提交的起诉状时已审查起诉状内容及起诉落款时间，故被上诉人已于起诉状落款时间向上诉人主张权利，而不应以法院正式立案时间为准，同类判决可参考（2020）鲁01民终982号民事判决书，本案未超过诉讼时效，不应当予以扣减。刘秀美向一审法院起诉请求：1、判令才高置业公司支付逾期交付房屋违约金161360元(以982107元为基数，自2015年1月1日起至2019年7月2日止，按日万分之一标准计算)；2、律师费7000元由才高置业公司承担。一审法院认定事实：2013年3月4日，刘秀美（买受人）与才高置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定刘秀美购买济南市历下区XXXX号楼XXXX单元XXXX号住宅及储藏室，房屋建筑面积145.01平方米，价款为914288元，地下室建筑面积19.83平方米，价款为67819元，两项价款合计982107元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间分别处理，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同日，刘秀美与才高置业公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年4月2日，才高置业公司为刘秀美出具收据两份，刘秀美已交清全部房款。2014年12月31日，才高置业公司交付涉案房屋。另查明，涉案项目（鑫源山庄）于2019年7月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应依约履行合同。刘秀美已交清房款，才高置业公司应按时交付房屋。才高置业公司所提交证据不能充分证明其交房时间为2018年12月4日，对其主张诉讼请求超过时效一审法院不认可。才高置业公司至2019年7月3日才取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担逾期交房违约金。关于违约金是否过高，根据合同约定，刘秀美有权要求才高置业公司按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金，才高置业公司未能举证证明根据《济南市商品房买卖合同》中的约定计算得出的违约金数额过分高于买受人造成的损失，故其关于违约金过高的主张不能成立。才高置业公司应向刘秀美支付自2015年1月1日起至2019年7月2日止的违约金，即982107×1643×0.0001=161360元。刘秀美要求律师费7000元，根据双方补充协议的约定，且有证据相佐，一审法院予以支持。综上，判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告刘秀美逾期交房违约金161360元（以982107元为基数，自2015年1月1日起至2019年7月2日，按日万分之一计算）。二、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘秀美律师费7000元；三、驳回原告刘秀美的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。才高置业公司未能依约履行交房义务，应承担迟延履行的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方约定的逾期交房违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，才高置业公司无证据证明约定的标准过分高于被上诉人损失，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期交房违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。刘秀美未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断情形，其于2020年1月21日诉至一审法院，故本院认定被上诉人系于2020年1月21日向上诉人主张权利。据此，刘秀美主张的2017年1月21日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效，且刘秀美未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故刘秀美主张的逾期交房违约金应自2017年1月22日起计算。关于违约金的截止日期问题。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第5条中虽约定“对于买卖合同第十五条‘取得’的理解：此处的‘取得’是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书”，但才高置业公司作为涉案房屋的开发商在完成涉案房屋交付后，协助办理房产转移登记成为了其主要义务，即才高置业公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为其主要义务，不应以《补充协议》第5条中“取得”的解释否定才高置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的主要义务。一审法院以才高置业公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间作为逾期办证违约金的截止时间，并无不当，应予维持。综上，涉案商品房的逾期交房违约金数额应以982107元为基数，自2017年1月22日至2019年7月2日止，共计891天，按照日万分之一计算，共计87505元。被上诉人主张的律师费系其为实现债权而支出的合理费用，且符合补充协议约定，故一审法院对被上诉人的该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人才高置业公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1324号民事判决第二、三项；二、变更济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1324号民事判决第一项为上诉人山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘秀美逾期交房违约金87505元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1840元，由山东才高鑫源置业有限公司负担1040元，刘秀美负担800元；二审案件受理费3680元，由山东才高鑫源置业有限公司负担2080元，刘秀美负担1600元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年七月十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗