山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1255号 上诉人（原审被告、反诉原告）：翟蓉丽，女，1978年7月5日出生，汉族，住永济市。 委托诉讼代理人：关金龙，山西西厢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓军，男，1984年8月24日出生，汉族，住运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：毛建公，山西明厚律师事务所律师。 上诉人翟蓉丽因与被上诉人张晓军合同纠纷一案，不服山西省永济市人民法院（2019）晋0881民初1942号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人翟蓉丽上诉请求：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，责令被上诉人返还上诉人已付租金60000元并承担利息损失；2、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、上诉人同翟文勃虽为兄妹关系，但是二人是独立的参与民事诉讼活动的主体，在二人之间无口头或书面委托代理手续的情况下，相互间不能代为进行民事法律行为。2、原审法院的认定即承认了在被上诉人将该涉案土地租赁给上诉人之前，已将该涉案土地租赁并交付给了翟文勃即永济德科达制砖有限公司，结合上诉人前述的双方之间无口头或书面委托代理手续的事实，被上诉人的行为显然应认定为属于一物二租，且未向上诉人交付的事实成立，原审法院的认定与其交付的事实认定前后矛盾。3、本案被上诉人租赁给上诉人的土地只是经过法院执行裁定归被上诉人所有，并未依法缴纳相关土地过户费用并办理变更登记，被上诉人不具有所有权，无权将该土地及房屋租赁给上诉人，故《租赁合同》应当为无效合同。4、双方在合同中约定了解除合同的条款，根据法律规定，解除条件成就时，合同便产生了解除的法律效力。本案合同签订当天因上诉人未按约定时间付款已自动解除，即便按被上诉人一审主张的双方之后实际行为对合同进行了变更，但变更后上诉人依然未履行，同样会产生合同解除的法律效力，双方之间的合同关系事实上已经解除，无需人民法院再判决解除。 被上诉人张晓军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律得当。本案涉及争议财产是砖厂和土地使用，上诉人作为个人租赁被上诉人的场地和厂房，只能够用于砖厂的经营，而上诉人的哥哥通过刑事判决取得德科达公司的经营权，而且上诉人与被上诉人签订合同时，上诉人与翟文勃的司机共同到砖厂签订的合同，之后支付了两次租金，如果上诉人认为被上诉人没有交付租赁物，就不会第二次继续缴纳租赁费，其两次缴纳租赁费的行为能够证实被上诉人交付了砖厂的使用权。不动产登记制度仅效力规定，并非强制规定，被上诉人通过法院取得了涉案土地及房屋的所有权，被上诉人对涉案房屋和土地拥有合法的使用权，上诉人两次缴纳款项的时间都晚于合同约定的时间规定，说明上诉人改变了合同约定的交款时间，被上诉人认可了对合同交款时间的变更，因此不能依据该条款认为合同自然解除。 被上诉人张晓军原审起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2018年10月20日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付租金131666元及逾期付款利息3510元（利息按年利率6%计算，自2018年12月30日起算至2019年6月10日，起诉后利息仍按年利率6%计算，算至款付清止）;3、本案诉讼费用由被告承担。 上诉人翟蓉丽原审反诉请求：1、依法判决反诉被告返还反诉原告已付租金款6万元，并承担反诉原告的利息损失(其中5万元自2018年10月31日起计至付清时止、其中1万元自2018年11月27日起计至付清时止，均按银行同期贷款利率计算)；2、依法判决被告承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年10月20日，原告张晓军（甲方）与被告翟蓉丽（乙方）签订租赁合同一份，该合同的主要内容有：“甲方通过运城市中级人民法院【案号：（2018）晋08执恢6号执行裁定书】取得永济市德科达制砖有限公司的位于永济市××南土地使用权【土地证号：永济国用（2013）变220115405号】及房产3幢。现甲、乙双方本着公平、公正原则，在自愿协商一致的基础上，达成以下协议条款：1、乙方承租甲方的位于永济市××南土地使用权（约60亩，具体亩数以土地证的记载为准）及房产3幢。2、乙方承租的期限为三年，自2018年10月20日至2021年10月19日。3、承租的租金为每年叁拾万元人民币（300000元）。付款方式：自本协议达成后至2018年10月20日前乙方先行支付伍万元整（50000元）、2018年12月3日支付壹拾贰万伍仟元整（125000元）、2018年12月30日支付壹拾贰万伍仟元整（125000元）、2019年-2021年每年10月20日之前付租金壹拾伍万元整（150000元）、11月20日之前付壹拾伍万元整（150000元），如不按以上方式付款该合同自动解除及其他内容等。合同签订后，被告分别于2018年10月31日、11月26日向原告支付租金50000元，10000元，合计60000元。剩余租金经原告多次催要均未果。现原告诉至法院请求解除双方之间的合同，并要求被告支付剩余租金131666元及逾期付款利息3510元（利息按年利率6%计算，自2018年12月30日起算至2019年6月10日，起诉后利息仍按年利率6%计算，算至款付清止）。另查明：2018年3月21日，运城市中级人民法院作出（2018）晋08执恢6号执行裁定书，裁定“一、将被执行人永济市德科达制砖有限公司位于永济市××南土地使用权[土地证号为永国用（2013）变220115405]；位于永济市××房产[房产证号1幢房产证永政字第××号，2幢房权证永政字第××号，3幢房产权证永政字第××]作价7453622元（土地使用权作价4203778元、房产作价3249844元），交付申请执行人张晓军抵顶相应债务。被执行人永济市德科达制砖有限公司名下的上述土地、房产所有权自本裁定送达申请执行人张晓军时起移送。二、申请执行人张晓军可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。被告翟蓉丽与案外人翟文勃系兄妹关系。翟文勃在（2017）晋0881刑初147号刑事案件中作为被告单位永济市德科达制砖有限公司的委托代理人出庭，在该判决书的证人证言第1.对翟文勃的询问笔录中，其陈述：“2016年2、3月份，王军军找到我说他的永济市德科达制砖有限公司资金困难，让我租赁他公司的设备。7月15日，我们达成协议，租赁期限3年，每年租金初步定为30万元，我陆续给公司投资100多万元，三年中我负责生产经营……”；在被告人供述和辩解第1.王军军在询问笔录及讯问笔录中陈述：“2014年，张晓军将我告到运城中级人民法院，现在中院将这片土地查封了。德科达公司的土地在2013年的时候抵押给了张晓军，已经在永济市国土局办了他权证。现在德科达有限公司已经开始运营，是翟文勃投资运转的，前三个月收入作为运营资金，三个月以后利润的60%用于归还投资户的钱。翟文勃目前投资了100多万元”。 一审法院认为，原、被告于2018年10月20日签订的租赁合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故属有效合同。双方当事人均应依照合同的约定行使权力、履行义务。本案中，经永济市人民法院（2017）晋0881刑初147号判决书中对翟文勃的询问笔录及王军军的询问笔录及讯问笔录可以证实在原、被告签订租赁合同前，案外人翟文勃已经实际占有涉案土地及房屋、即永济市德科达制砖有限公司，并在内进行生产经营活动；被告翟蓉丽作为翟文勃的妹妹与原告签订租赁合同后，向原告支付了租金，继续在永济市德科达制砖有限公司内进行生产经营活动，原告亦接受了租金，系双方对租赁合同的实际履行行为，参照《中华人民共和国物权法》第二十五条“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力”之规定，可以认定原告系以简易交付的方式履行了向被告交付出租物的义务，故本案原告无需对租赁标的的交付进行举证，本院对被告关于原告未履行交付租赁物的辩驳意见不予采纳。被告在其支付了60000元租金后，经多次催要，仍未按合同约定的付款时间及数额向原告支付租金，其行为已经构成违约，现原告主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，原告的主张符合法律规定，本院对被告关于合同自动解除的辩驳意见不予采纳，对原告的该项诉请予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、第一百零七条“任何人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告应当支付原告租金并承担利息损失。关于原告主张的租金131666元及利息，其计算标准有误，应当遵循公平原则，合理确定租金数额。具体的计算方式：日租金：300000元÷365天=821.9元/天，天数：2018年10月20日至2019年6月10日共计233天，总额：821.9元/天×233天=191502.7元，被告实际已向原告支付60000元，剩余租金为：191502.7元-60000元=131502.7元；利息的计算方法：按131502.7元，年利率6%，自2018年12月30日起，计至2019年6月10日；自2019年7月17日起，计至款付清之日止。 基于前述法律规定及确认的证据与事实，原审法院对反诉原告的诉求亦不予支持。综上，原审依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告张晓军与被告翟蓉丽于2018年10月20日签订的租赁合同；二、被告翟蓉丽于本判决生效之日起支付原告张晓军剩余租金131502.7元并承担利息（利息的计算方法：按131502.7元，年利率6%，自2018年12月30日起，计至2019年6月10日；自2019年7月17日起，计至款付清之日止）；三驳回反诉原告翟蓉丽的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费3003.6元，由原告张晓军负担81.6元，由被告翟蓉丽负担2922元；反诉案件受理费1300元，由反诉原告翟蓉丽负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与原审查明的事实相符。 本院认为，根据本院（2018）晋08执恢6号执行裁定书，被上诉人张晓军取得了本案所涉土地和房产的产权和使用权，被上诉人未依法办理变更登记，不影响其对外出租的权利，上诉人主张本案所涉租赁合同无效，理据不足。2018年10月20日，上诉人翟蓉丽与被上诉人签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。关于合同履行问题，本案合同签订前，上诉人的哥哥翟文勃实际占有使用本案所涉土地和房屋，上诉人在签订合同时按常理应知晓其兄翟文勃在本案所涉土地和房屋生产经营情况，合同签订后，上诉人两次向被上诉人支付租金，说明双方已经实际履行租赁合同，上诉人主张被上诉人未交付租赁场地，同其先后支付租赁费矛盾，且未提供其向被上诉人要求交付场地的证据，故对其主张本院不予支持。关于双方签订的合同是否自动解除的问题，租赁合同虽约定了相应条款，但实际履行中上诉人推迟付款，被上诉人接受款项亦未提出异议，视为双方对约定付款时间的变更，表明双方当事人愿意继续履行合同，故不能以付款时间不符合约定认定双方合同自动解除。 综上所述,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4222元，由上诉人翟蓉丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  李满良 审判员  杨云芳 审判员  任志敏 二〇二〇年七月十四日 书记员  成 杰