北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6926号上诉人(原审原告)：北京凤翔运输有限公司，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区。法定代表人：王立勇，经理。委托诉讼代理人：衣尚民，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京大龙顺发鸿盛建筑工程有限责任公司，住所地北京市顺义区赵全营镇兆丰产业基地东盈路19号。法定代表人：杨教胜，总经理。委托诉讼代理人：李长青，河南世纪行律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈开栗，男，1975年4月21日出生。上诉人北京凤翔运输有限公司（以下简称凤翔公司）因与被上诉人北京大龙顺发鸿盛建筑工程有限责任公司（以下简称大龙顺发鸿盛公司）、陈开栗房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法适用二审独任制开庭进行了审理。上诉人(原审原告)凤翔公司的委托诉讼代理人衣尚民，被上诉人(原审被告)大龙顺发鸿盛公司的委托诉讼代理人李长青，被上诉人(原审被告)陈开栗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤翔公司上诉请求：1、请求撤销北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初1327号民事判决书，发回重审或依法改判支持凤翔公司一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费及其他费用由大龙顺发鸿盛公司、陈开栗承担。事实及理由：一、凤翔公司提交的证据足以证明凤翔公司与大龙顺发鸿盛公司、陈开栗之间存在事实上的房屋买卖合同法律关系。（一）《房屋转让抵账协议》的抵账部分并未实际履行。1.《房屋转让抵账协议》在履行上存在客观障碍，北京翔达运输有限公司（以下简称翔达公司）无法直接与大龙顺发鸿盛公司产生抵账关系；2、凤翔公司已履行完毕《房屋转让抵账协议》中房屋转让部分的义务；3、大龙顺发鸿盛公司、陈开栗未实际履行《房屋转让抵账协议》中的抵账部分的义务。（二）凤翔公司与陈开栗之间形成了事实上的房屋买卖合同关系；1、根据举证证明责任，凤翔公司提交的证据足以初步证明230万元为陈开栗向凤翔公司给付的部分购房款，大龙顺发鸿盛公司、陈开栗未提交任何反驳证据，法院应当支持凤翔公司的诉讼主张；2、大龙顺发鸿盛公司向陈开栗的付款极不符合常理，法院应当支持凤翔公司的诉讼主张。二、一审法院判决驳回凤翔公司的全部诉讼请求违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，侵害了凤翔公司的合法权益，增加了当事人的诉累。综上所述，翔达公司与大龙顺发鸿盛公司、陈开栗之间虽然签订了《房屋转让抵账协议》，但抵账部分未实际履行。凤翔公司履行了房屋过户和交付房屋的义务，陈开栗给付了部分购房款，凤翔公司与陈开栗之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，陈开栗应继续履行给付剩余房款的义务。大龙顺发鸿盛公司辩称，不同意凤翔公司的上诉意见，请求维持一审判决。陈开栗辩称，不同意凤翔公司的上诉意见，请求维持一审判决。凤翔公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令大龙顺发鸿盛公司、陈开栗给付凤翔公司购房款1200000元，并给付资金占有使用期间的利息，以本金1200000元为基数，自2014年10月9日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2．本案诉讼费由大龙顺发鸿盛公司、陈开栗负担。一审法院认定事实：2014年10月8日，甲方大龙顺发鸿盛公司与乙方陈开栗签订《房屋转让抵账协议》，约定就以房抵×××地块人才公租房工程门窗工程款事宜达成如下协议。1、甲方将位于×××三层住宅楼作为工程款抵给乙方，双方协商价格为人民币3500000元整……。3、甲乙双方应当认真履行本协议，未经双方协商一致，任何一方无权以任何理由变更或解除协议……。协议结尾处，甲方大龙顺发鸿盛公司加盖公章，法人杨教胜签字，乙方陈开栗签字。庭审中，凤翔公司、大龙顺发鸿盛公司及陈开栗均认可在同一时间及地点，案外人翔达公司与大龙顺发鸿盛公司也签订了一份协议，协议内容主要为将《房屋转让抵账协议》中约定的房屋作为工程款抵顶给大龙顺发鸿盛公司，价格为3500000元，但三方均未向法庭提交该协议。后该×××三层住宅楼登记至陈开栗名下。后因房屋款项产生争议，2020年2月20日，凤翔公司持诉称理由诉至一审法院，要求大龙顺发鸿盛公司及陈开栗给付购房款尾款及利息。案件审理过程中，大龙顺发鸿盛公司及陈开栗持答辩意见，不同意凤翔公司的诉讼请求。一审法院另查明：1、2019年6月12日，北京大龙顺发建筑工程有限公司将翔达公司诉至北京市怀柔区人民法院，要求其支付×××地块人才公租房项目的工程款，该案目前正在审理中。大龙顺发鸿盛公司提出，其系北京大龙顺发建筑工程有限公司的全资子公司，上述×××地块人才公租房项目系由大龙顺发鸿盛公司实际施工。2、庭审中，凤翔公司向法庭提交了协议书、证明、承诺书等相关手续证明涉案三层住宅楼系归其所有，但大龙顺发鸿盛公司及陈开栗均表示不认可，提出抵账协议系与翔达公司达成，与凤翔公司无关。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出。承诺生效时合同成立。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，凤翔公司主张其与大龙顺发鸿盛公司及陈开栗就涉案位于×××三层住宅楼成立房屋买卖合同关系，但根据其提供的证据，并不能证明其与大龙顺发鸿盛公司及陈开栗之间存在买卖涉案房屋的合意，也不能证明2300000元款项属于大龙顺发鸿盛公司及陈开栗向凤翔公司支付的涉案房屋的购房款，亦不能证明凤翔公司与大龙顺发鸿盛公司及陈开栗曾经就涉案房屋的买卖达成过口头协议、确定过房屋价款。现凤翔公司亦未能提供相关证据证明该公司实际收到了涉案房屋的购房款，大龙顺发鸿盛公司及陈开栗亦不认可与凤翔公司之间成立房屋买卖合同关系，三方又没有签订书面房屋买卖合同，故对凤翔公司要求大龙顺发鸿盛公司及陈开栗支付购房款及利息的诉讼请求，一审法院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：驳回北京凤翔运输有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。凤翔公司提交了如下证据：证据1.建筑施工合同补充协议书，证据2.变更诉讼请求申请书，证据3.客户科目明细账。上述证据均证明北京大龙顺发建筑工程有限公司与翔达公司结算过程中，以及北京大龙顺发建筑工程有限公司另案诉讼中均未扣减350万元工程款。对于上述证据，大龙顺发鸿盛公司以及陈开栗均认为上述证据与本案不具有关联性。本院经审核，认为上述证据与本案不具有直接关联性，故不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，凤翔公司并未提交充分证据证明其与大龙顺发鸿盛公司及陈开栗曾经就涉案房屋的买卖达成过口头协议、确定过房屋价款；亦不足以证明230万元属于陈开栗向凤翔公司支付的涉案房屋的购房款，因此不能证明凤翔公司与大龙顺发鸿盛公司、陈开栗存在房屋买卖合同关系。其次，凤翔公司与陈开栗之间无直接的以房抵债合同关系，且翔达公司与北京大龙顺发建筑工程有限公司关于建设工程施工合同一案正在审理过程中，在未有法院生效判决的情况下，根据本案现有证据难以认定以房抵债协议未履行。综上所述，凤翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由北京凤翔运输有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 炜二〇二〇年七月二十三日法官助理  黄晓宇法官助理  肖 笛书 记 员  刘怡然