江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终1076号 上诉人(原审原告、案外人）：程道清，男，1966年3月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：刘怀俊，江苏淮俊律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：江苏国淮建设工程有限公司，住所地淮安市淮海东路29号4楼。 法定代表人：刘林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。 委托诉讼代理人：阮伟华，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：淮安淮龙工贸有限公司，住所地淮安市淮阴区王营镇工业集中区。 法定代表人：李孝成，该公司总经理。 上诉人程道清与被上诉人江苏国淮建设工程有限公司（以下简称国淮公司）、原审第三人淮安淮龙工贸有限公司（以下简称淮龙公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（以下简称淮阴区法院）（2019）苏0804民初6784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人程道清上诉请求：1.请求撤销（2019）苏0804民初6784号民事判决，支持程道清的一审请求,排除对位于淮安市淮阴区王家营街道工业集中区沈渡村淮龙公司北大门西边从东到西第三套房屋（以下简称案涉房屋）采取执行措施；2.一、二审诉讼费用由国淮公司承担。事实和理由：程道清组织农民工为淮龙公司建门面房22间，由淮龙公司提供材料，程道清负责施工，淮龙公司支付程道清工钱。因淮龙公司未能支付工钱，2018年1月18日淮龙公司和程道清通过签订《房屋买卖合同》将案涉房屋抵偿给程道清作为淮龙公司支付程道清工钱，并于当日将案涉房屋交付给程道清，故程道清对案涉房屋享有所有权。程道清为及时支付农民工工资，于2018年1月19日向陈某,4借款40万元，双方签订《借款协议》，将案涉房屋抵押给陈某,4并交付，陈某,4将案涉房屋出租给他人，有陈某,4提供的租赁合同及一审法院现场勘验材料为证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，本案《房屋买卖合同》签订时间是2018年1月18日，法院查封时间是2018年12月20日，程道清与淮龙公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全款，并实际占有案涉房屋。《房屋买卖合同》第四条约定办理产权证由淮龙公司负责解决，证明案涉房屋未办理过户登记程道清无过错。综上，本案属于执行异议之诉案件，无需对《房屋买卖合同》的效力作出认定。一审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院支持程道清的上诉请求。 国淮公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 淮龙公司辩称：工程是程道清组织施工，因未付工程款，以案涉房屋价值充抵对程道清工程欠款。 程道清向一审法院提出诉讼请求为：1.排除对位于淮安市淮阴区王家营街道工业集中区沈渡村淮龙公司北大门西边从东到西第三套房屋采取执行措施；2.国淮公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：国淮公司与淮龙公司建设工程施工合同纠纷一案，淮阴区法院于2018年6月12日作出（2017）苏0804民初7011号民事判决书，判决：淮龙公司于判决生效后三十日内向国淮公司支付工程款1071106元；案件受理费19519元，由国淮公司负担5079元，淮龙公司负担14440元。后淮安市中级人民法院作出（2018）苏08民终2537号民事判决书，维持了上述判决。后因淮龙公司未能按时履行支付义务，国淮公司向淮阴区法院申请强制执行。淮阴区法院于2018年12月20日作出（2018）苏0804执2795号执行裁定书和查封公告，查封了包括案涉房屋在内的位于淮安市淮阴区王家营街道工业集中区沈渡村淮龙公司北大门左侧的二层门面房。 案涉房屋为淮龙公司北大门左侧的二层门面房之中一套，房屋无产权证，现被案外人赵凯经营洗车行。 程道清为证明因第三人淮龙公司欠其农民工工资，在法院查封前淮龙公司将案涉房屋抵偿给程道清，并由程道清占有使用，提供了以下证据：1.程道清与淮龙公司签订的落款日期为2018年1月18日的《房屋买卖合同》，约定：淮龙公司将案涉房屋以40万元的价格抵给程道清作为工人工资；合同签订后，淮龙公司将房屋交付给程道清使用，淮龙公司协助程道清办理房屋产权手续，房屋的土地证等过房手续均由淮龙公司负责解决；上述交易的房屋为小产权房等。程道清称是2017年5月17日为淮龙公司盖门面房，包工不包料，双方无书面承包合同，双方结算出五十几万元工程款，淮龙公司用案涉房屋给程道清抵40万元工程款，剩余的十几万元和淮龙公司欠潘士军的工程款一起抵给潘士军另一套房屋，潘士军后来把钱还给程道清，还剩四万多元未付清；2.考勤表5张、施工记录3页，旨在证明程道清带领工人为淮龙公司实际施工；3.申请证人周某,4到庭作证，周某,4称：陈某,4是其妻妹，周某,4经手程道清向陈某,4借款40万元，该40万元中有周某,420万元、陈某,4以前放在周某,4手中的20万元，周某,4是现金给付程道清的，无法提供资金来源，后案涉房屋被陈某,4出租给他人经营洗车行，具体出租情况周某,4不清楚；借条放在陈某,4手中，因为她有20万元出借了不放心；4.周某,4提供一份日期为2018年1月19日的《借款协议》，约定程道清向陈某,4借款40万元用于发放工人工资，到期日2021年1月19日，利息月1%，到期一次性还本付息；5.法院通知陈某,4到庭作证，其陈述其有20万元在姐夫周某,4手中，周某,4将钱经手借给程道清，程道清将案涉房屋抵押给陈某,陈某,42018年春节后装修好，后出租给赵凯经营洗车，借条是放在周某,4手中的；6.陈某,4提供两份与赵凯签订的《房屋租赁协议》，一份租赁期间为2018年9月10日至2019年9月10日，一份租赁期间为2019年9月10日至2020年9月10日，内容是陈某,4将案涉房屋出租给赵凯使用等；6、法院依职权到异议房屋处勘查，该房屋现被赵凯经营“小赵洗车行”，赵凯认可陈某,4提供的两份《房屋租赁协议》是真实的,并提供了2018年9月9日与陈某,4签订的《房屋租赁协议》。 另，在执行异议审查时，程道清陈述其拿到案涉房屋后即将房屋出售给了案外人陈某,4，并将房屋交付给陈某,4，现在房屋的实际占有人是谁不清楚。在诉讼程序，程道清变更陈述称，是将房屋抵押给陈某,4。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中：1.程道清与淮龙公司之间没有书面建设工程承包合同，程道清关于淮龙公司欠其的工程价款的数额无结算凭证或其他证据证明，仅自己陈述工程款计算方式，故程道清不能证明淮龙公司欠其的工程款与案涉房屋价值相当或大于案涉房屋价值，即以房屋抵工程款的方式支付了全部购买款；2.《房屋买卖合同》上明确了案涉房屋为小产权房，故签订该合同时程道清明知因政策原因案涉房屋无法办理过户登记手续，因此系程道清自身原因未办理过户登记手续，程道清对此存在过错；3.证人周某,4、陈某,4的证人证言中关于《借款协议》由谁持有陈述相互矛盾，该借款涉及大额资金，证人却某,4能举证证明资金来源及交付，故程道清所举证据不能证明与陈某,4之间的《借款协议》是真实的且实际履行了的，故陈某,4于2018年9月占有案涉房屋不能代表是程道清实际占有异议房屋；4.当事人无正当理由不能悖言，程道清在法院异议审查阶段陈述已将案涉房屋出售给陈某,4，在本案诉讼程序又称抵押给陈某,4，对于一般人来说，房屋出售与抵押是完全不同的两个概念，程道清以“法律知识欠缺”而作出不同陈述的理由不成立。综上，程道清对于案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，程道清的诉讼请求，法院不予支持。据此，该院于2019年12月25日作出（2019）苏0804民初6784号民事判决书，判决驳回程道清的诉讼请求。案件受理费7300元，由程道清负担。 二审期间，本院依职权调取如下证据：江苏省人民政府苏政地（2013）214号批复、苏政地（2014）4054号批复，该两份批复均载明将沈渡村等村集体建设用地征收为国有。 程道清针对上述证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议，案涉房屋所占土地系国有土地，该房屋可以买卖，将来可以办理不动产权证。 国淮公司针对上述证据发表质证意见为：对证据的真实性无异议。淮龙公司使用的土地系国有建设土地。 淮龙公司未发表质证意见。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院另查明，一审法院在执行国淮公司与淮龙公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人程道清对案涉房屋提出书面异议，要求中止执行并解除查封。2019年10月12日，淮阴区法院与程道清谈话时，程道清明确表示案涉房屋无产权证，因土地没有经法定程序，没有土地证，不能办到产权证。另外，程道清陈述其在建设案涉房屋时未见到土地规划许可证。2019年10月24日，一审法院作出（2019）苏0804执异96号执行裁定书，裁定驳回程道清的异议请求。程道清遂提起本案诉讼。 本院认为：本案争议焦点为案外人程道清对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，因案涉房屋并未登记在案外人程道清名下，程道清对该房屋不享有所有权。故程道清对案涉房屋享有所有权的上诉主张不能成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人程道清主张在法院查封案涉房屋前，被执行人淮龙公司已将案涉房屋充抵其工程欠款，应当提供充分证据予以证实。程道清提供的《房屋买卖合同》中虽约定淮龙公司将案涉房屋以40万元的价格抵给程道清作为工人工资，淮龙公司亦予认可，但程道清、淮龙公司均未能进一步提供完整证据证实双方签订施工协议、程道清实际履行施工协议、双方结算后尚欠款项等事实，故程道清以淮龙公司将案涉房屋价值充抵对其工程欠款主张，证据不足，本院不予采纳。程道清主张其已占有案涉房屋，将该房屋抵押给陈某,4并由陈某,4出租，对此，程道清在异议阶段及诉讼中陈述矛盾，且程道清在本案中陈述将案涉房屋抵押给陈某,4并由陈某,4出租亦不符合常理。另外，因案涉房屋所涉土地无土地证依法不能办理房屋产权过户手续，且程道清与淮龙公司签订的《房屋买卖合同》中明确约定案涉房屋为小产权房，程道清在明知该房屋无法办理过户登记的情形下仍然签订买卖协议，其对案涉房屋未能取得房屋所有权登记负有责任。故程道清主张其对案涉房屋未办理过户登记无过错的上诉理由亦不能成立。 综上，案外人程道清对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人程道清负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  刘玉娟 二〇二〇年七月二日 书记员  庄 行