海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民3100号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司，住所地：海城市碧桂园二期133#楼北侧物业用楼201室。负责人：周晓光，系公司经理。统一社会信用代码：9121038167049867XE。委托诉讼代理人：王宇,海城市碧桂园服务中心副经理。被告：陈鑫，男，汉族，1982年3月15日出生，住址，辽宁省鞍山市立山区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司诉被告陈鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法由审判员曲立坤独任审判，于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司委托诉讼代理人王宇、被告陈鑫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司诉称：2011年1月31日，海城市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《海城碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对海城碧桂园提供前期物业管理服务。被告于2014年7月15日购买海城碧桂园玺园滨河北路-462号楼-001商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《海城碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月30日前向原告支付物业服务费406.5元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2019年6月开始拖欠原告物业服务费，至2020年4月拖欠的款项已经达到5765.51元。原告于2020年3月15日向被告发出《物业服务费催缴通知书》，要求被告缴纳物业服务费，但被告至今仍然未缴纳。被告陈鑫辩称：关于海城碧桂园物业起诉我从2019年起至今不缴纳物业费的原因如下：1、在我家462-1别墅这条园区的路上，东西两侧的消防通道和公共空间被占用，东侧为454-1业主违建占用，西侧为460-2业主违建占用，物业不予制止，存在严重的消防隐患，并且园区内的路上有各种车辆违停，影响消防车进入与通行，物业不予制止和管理，本人认为这是物业公司不作为和失职的。根据我国《新消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。2、在我家门前有两处下水井盖与下水井口安装不规范，每当车辆从上面驶过，有异常响声，尤其是在夜间，异响更加明显，严重影响我家休息，从去年多次和碧桂园物业管家反映，不给处理，至今未能解决。3、我家462-1别墅在此园区的中间路边，自家院外的所谓绿化，一直都是杂草丛生，没有真正的绿化，几棵绿树也是我自己购买与载种，碧桂园物业不给维护和管理，本人认为这是物业公司的不作为和失职。4、关于未达到封闭园区而导致的安全问题，我们业主所购买的碧桂园小区为高档五星级全封闭式园区，但实际状况并非如此。在园区商户门店，这些商户门店的后门，全部开放，并可以随意进入我园区，这其中包括美容院、饭店、建材店、超市等商户门店，其外来人员流量大并且人员组成复杂，这给我们业主造成极大的安全隐患。5、碧桂园物业设立双重收费标准，私下与个别业主签订协议，少收物业费，并且已有业主在公共场所承认此事，本人认为此事不能被多数业主所接受。6、碧桂园小区内的所有广告牌等收入，碧桂园物业公司从未公示，这其中有我们所有业主的共同利益，都被碧桂园物业侵占，根据新修订的《物业广告条例》第五十条已经明确规定，利用物业公用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得业主同意后进行办理，所取得的收益应当用于补充专项维修资金。经审理查明：2013年1月18日，被告陈鑫在海城市碧桂园房地产开发有限公司购买辽宁省海城市滨河北路-462号楼-001商品房，当日被告陈鑫与原告海城市碧桂园房地产开发有限公司与签订《海城碧桂园前期物业服务协议》，约定选聘原告对海城碧桂园提供前期物业管理服务。原、被告签订的《海城碧桂园前期物业服务协议》第三章第四条第一点约定每月每平方米2元物业费*房屋面积203.25平方米，即被告每月向原告支付物业费406.5元。该协议中第六章16条约定逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告陈鑫于2014年6月29日办理入住登记，并实际履行了前期物业合同，被告于2019年6月开始未履行合同，到2020年4月拖欠11个月物业费4471.5元，违约金1294.01元。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：1企业营业执照，证明原告主体合法；2海城碧桂园前期物业服务协议书一份、被告物业移交书、入住登记表、售楼通知书及签收回执，证明原、被告签订了物业服务协议，被告享受了物业服务；3催缴通知书一份，证明原告已经向被告催缴了物业费，被告不交物业费。原告提供的证据，经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：依法成立的物业合同受法律保护。原告与被告陈鑫签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告为该小区业主提供实际物业服务，基本履行了应尽义务，被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，应交纳物业费，被告未依约交纳，显系无理。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”故对原告要求被告缴纳4471.5元物业的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期缴纳物业费违约金的诉请系基于《前期物业合同》，该合同对违约金有明确规定，有合同依据。但原告的物业服务并不能达到全体业主满意的程度，其有待进一步改善。故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告陈鑫辩称其未缴纳物业费的理由系物业公司服务不到位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，碧桂园物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到全体业主满意的程度，但碧桂园物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了《前期物业合同》约定的义务。关于违建的问题，物业公司没有执法权，无法拆除违建房屋，其对违建的房屋已经报案，执行局也过来处理了。故对原告的辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、被告陈鑫于本判决生效后10日内给付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司物业费4471.5元；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海城分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告陈鑫负担，此款原告海城市碧桂园房地产开发有限公司已垫付，被告陈鑫在履行本判决所确定的给付义务时，加付25元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。并于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，过期不预交上诉案件受理费视为放弃上诉。审判员  曲立坤二〇二〇年七月二日书记员  李 丹