江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初721号原告：南通市新通海经济开发有限公司，住所地南通市崇川区钟秀中路128号。法定代表人：陆秋年，该公司董事长。委托诉讼代理人：王茜、刘栋清，江苏启秀律师事务所律师。被告：南通聚淼健康管理有限公司，住所地南通市港闸区濠西路299号奥特莱斯购物广场D幢3层。法定代表人：杨义峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏濠阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娇，江苏濠阳律师事务所实习律师。原告南通市新通海经济开发有限公司（以下简称“新通海公司”）与被告南通聚淼健康管理有限公司（以下简称“聚淼公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年6月18日及6月29日公开开庭进行了审理。原告新通海公司的委托诉讼代理人王茜，被告聚淼公司的委托诉讼代理人朱娅瑜、徐娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新通海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的房屋租赁合同于2020年2月1日解除；2.判令被告立即将租赁使用的南通奥特莱斯购物广场D幢三层房屋恢复原状并交还原告；3.判令被告支付原告自2020年1月15日起至实际交还租赁房屋之日止期间的租金及占用费（暂计算至2020年4月1日为75000元）、物业管理费（暂计算至2020年4月1日为10684.93元）、滞纳金15895.83元、违约金80000元，合计181580.76元（暂计算至2020年4月1日）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月12日，双方签订房屋租赁合同，约定被告承租原告所属位于南通市港闸区.09平方米房屋（以下简称“案涉房屋”）用于健身场馆的经营；租期自2018年10月15日起至2022年1月14日止（其中2018年10月15日至2019年1月14日期间为免交租金及物业费期，租金及物业费自2019年1月15日起算）；2019年1月15日至2021年1月14日期间按175000元/半年标准、2021年1月15日至2022年1月14日期间按180000元/半年标准计收租金，物业管理费按25000元/半年标准随每期租金一同交纳；自商铺交接之日起，以后每期租金及物业管理费须于该期开始前一个月内（提前30天）缴纳，即每年的12月14日、6月14日前支付半年的租金及物业管理费，首轮租金须在2018年10月13日前交纳；租赁费用不包括物业管理费以及被告动态用的水、电、电话、宽带等自理费用；若被告未能在约定期限内向原告缴纳租金或其他费用，原告有权向被告收取欠交费用按0.5%/日计算的滞纳金；被告欠交费用达5日，自愿接受原告处理，原告有权采取停水、停电等强制措施，并有权终止本合同，扣除被告已交的全年剩余租金，并向被告追偿由此造成的损失；若终止合同，租金结算至被告清偿完毕，交还铺位之日止；电费按1.1元/度计算，电费的支付采取预充值插卡式电表（先充值后使用，原告开具收款发票），若被告欠交租金、物业管理等费用，原告可停止办理电费充值服务，由此造成损失由被告承担；任何一方拒不履行本租赁合同，须向对方赔偿违约金80000元及另赔偿相应经济损失；如被告存在不按时支付租金。等情形时，原告有权终止合同、收回租赁房屋等合同履行事项。合同签订后，被告仅向原告支付了2019年1月15日至2020年1月14日期间的租金及物业管理费，对于之后的费用，经原告多次电话、上门及致函被告未果。原告已于2020年1月19日致函被告双方于2020年2月1日解除合同，但被告仍置之不理并继续占用租赁房屋至今。鉴于被告的行为已构成根本性违约，故原告为维护自身合法权益诉至法院。被告聚淼公司辩称：对原告诉称的双方之间存在案涉房屋租赁合同关系以及欠交原告2020年1月14日之后的租金及物业管理费的事实没有异议。但认为，被告系因前期经营成本巨大、暂时资金短缺才拖欠原告相关租赁费用，且双方曾口头约定相关费用可以拖至春节后支付。春节后由于“新冠疫情”的影响，被告因消费者不能出门、政府要求暂时停业根本无法正常营业，依法应认定为不可抗力，原告不应向被告主张疫情期间的租金及物业管理费等费用。春节后，原告单方将案涉房屋加锁并采取断电措施，导致被告在疫情缓和后仍不能正常经营，被告拒交相关费用有合理理由。被告对案涉房屋前期投入120万余元，若解除合同会造成被告损失巨大，且被告要为几百个预付款会员提供健身服务，解除合同后消费者权益受害会引发群体性社会纠纷，不利社会稳定。被告欠交租金等费用系因疫情不可抗力所致，原告主张滞纳金请求没有法律依据。即使因被告违约，原告向被告主张80000元违约金过高，应按一期租金的30%计算，即52500元。原告主张的滞纳金具有逾期违约金性质，且约定的违约金足以弥补原告损失，故不应再重复主张滞纳金请求。原告的私力救济行为已导致被告无法正常经营，无法履行合同义务，恳请法院适当调整被告应付租金数额并判决原告继续履行合同、驳回原告其他诉讼请求。经审理查明：原告所诉双方存在案涉房屋租赁合同关系、原告系案涉房屋所有权人，被告对案涉房屋已装修、入驻并营业，以及被告至今未付2020年1月14日之后的租金及物业管理费的事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证书、租金发票、银行电子回单等证据一组，以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，本院予以认定。2020年1月8日，因被告股东陆俊与原告工作人员发生争执，原告委托江苏紫琅律师事务所致函被告，要求被告收到函件后三日内向原告支付截止2020年7月14日半年租金175000元、物业管理费25000元及合同约定的滞纳金。2020年1月19日，原告在被告店铺门口张贴告知函，催要租金等相关费用，并告知如被告三日内不付款，原告将于同年1月22日起停止物业服务并于同年2月1日终止合同等内容。2020年1月26日，原告在被告租赁店铺门口张贴横河社区公告，告知被告因“新冠疫情”暂停营业。2020年3月22日，被告恢复营业。2020年3月26日，原告再次致函（邮寄）被告催要相关款项。2020年4月1日，原告派员到案涉房屋门口张贴终止合同告知函并上锁，后被告派员拆除了上锁。2020年4月29日，因原告停止被告租赁商铺水电的供应，双方发生争执，南通市公安局港闸分局唐闸派出所派员出警处置，原告后让被告租赁店铺充值电费500元。被告租赁店铺正常营业期间平均每半个月充值一次，每次充值5000元。该节事实，有原告提供的新闻网页打印件、新闻视频、监控视频、照片、告知函、律师函、邮寄单、邮寄详情单、微信聊天记录、接处警记录等证据一组予以印证，被告不持异议，本院予以认定。另查，本案审理过程中，聚淼公司法定代表人由李坚变更为杨义峰，股东由李坚、陆俊变更为杨义峰，陆俊曾作为聚淼公司委托诉讼代理人参加本案诉讼。该节事实有本院的听证笔录以及本院依职权获取的“企查查网”工商登记信息为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失“的法律规定，本案原告在被告未能按约支付租金的情况下对被告进行了催要，被告在合理时间内未予履行给付义务，且被告亦认可其资金短缺导致拖欠租金等费用（被告迟至本案一审判决前亦为履行给付义务），被告逾期未付租金的行为构成合同违约，原告主张解除合同并要求被告恢复原状后返还房屋具有事实和法律依据，本院予以支持，并确认自原告通知之日2020年2月1日合同解除。针对原告向被告主张的各项给付请求，本院逐一分析论证如下：一、关于2020年1月15日起至实际交还租赁房屋之日止期间按175000元/半年计算的租金及房屋占用费请求问题。被告未付自2020年1月15日起计算的租金，合同解除后亦未向原告及时交还租赁房屋，原告参照双方合同约定的租金计收标准主张该项请求，符合双方约定，且于法有据。但对照“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”法律规定，2020年1月期间确实存在“新冠疫情”这一不可抗力，原告于2020年1月26日也上门张贴了停业公告，被告因此未能实际使用租赁物，再要求被告按约向原告支付该期间租金有失交易公平原则。故本院根据疫情影响免除被告所负两个月租金支付义务，对原告主张的租金及房屋占用费起算时间认定为自2020年3月15起按175000元/半年标准计算。二、关于2020年1月15日起至实际交还租赁房屋之日止期间按25000元/半年计算的物业管理费请求问题。被告自2020年1月26日-3月22日期间因配合政府“新冠疫情”防控并按原告通知停业，恢复营业后又因双方就租金等相关费用交纳、电费充值等问题发生争执而持续不能正常营业，且自2020年4月29日被告充值500元电费后原告未再同意被告充值用电。在因疫情、原告行使合同权利造成被告无法正常使用租赁物的情况下，本院酌情对2020年1月15日-1月25日（11天）、2020年3月22日-4月29日期间（39天）的物业管理费6944元（25000÷180天×50天，取整）请求予以支持；其他物业管理费请求，不予支持。三、关于滞纳金15894.83元、违约金80000元请求问题。原告向被告主张的滞纳金请求虽系依据合同约定，但该项请求仍属于追究被告违约责任的性质。对于2020年1月15日起计付的半年租金175000元及物业管理费25000元，依照双方合同约定，被告应于2019年12月14日支付，如按合同约定0.5%/日标准计算逾期付款滞纳金，折合年利率182.5%。被告逾期支付租金等费用，给原告造成的实为资金占用的利息损失，对照“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”司法解释规定，上述约定明显超出2019年8月20日之后法律规定的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息的1.3倍，依法应予调整。故本院酌情按照前述利率的1.3倍计付200000元（半年租金175000元、半年物业管理费25000元）自2019年12月15日起至2020年2月1日双方合同解除之日（依据“合同解除后，尚未履行的，终止履行”法律规定）止期间的滞纳金1448.2元（200000元×4.15%÷365天×49天×1.3，取整）请求，予以支持；其他滞纳金请求，不予支持。被告据此抗辩的意见，本院部分予以采纳。被告自2019年12月15日起即持续存在逾期不支付约定租金及物业管理费的违约行为，而政府防控“新冠疫情”这一不可抗力因素自2020年1月26日才对被告的经营产生影响，且在诉讼中被告亦认可确系履约能力问题导致无法支付租金，故对照“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”法律规定，被告并无据此抗辩不负违约责任或减轻其合同义务履行的权利。故被告据此抗辩的相关意见，本院不予采纳。因被告违约导致合同解除后，原告作为出租人依法有权主张被告赔偿其房屋闲置期间的租金等损失，参照双方合同约定的175000元/半年标准，原告向被告主张给付合同约定80000元违约金，因未超出其合同解除后可能造成的损失范围，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认原告南通市新通海经济开发有限公司与被告南通聚淼健康管理有限公司于2018年10月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；二、被告南通聚淼健康管理有限公司将位于南通市港闸区房屋恢复原状并交还给原告南通市新通海经济开发有限公司；三、被告南通聚淼健康管理有限公司给付原告南通市新通海经济开发有限公司物业管理费人民币6944元，及自2020年3月15日起至被告南通聚淼健康管理有限公司履行本判决第二项义务之日止期间、按175000元/半年标准计算的租金及房屋占用费；四、被告南通聚淼健康管理有限公司给付原告南通市新通海经济开发有限公司滞纳金人民币1448.2元、违约金人民币80000元；五、驳回原告南通市新通海经济开发有限公司其他诉讼请求。上述第二、三、四项被告南通聚淼健康管理有限公司所负义务于本判决生效之日起三十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元（已减半）、保全费1392.81元，合计3288.81元，由原告南通市新通海经济开发有限公司负担250元、被告南通聚淼健康管理有限公司负担3038.81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3792元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年七月七日法官助理 贵贺湧书 记 员 陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。