北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3948号上诉人（原审原告）：苑某1，女，1970年2月21日出生，住北京市通州区。上诉人（原审原告）：苑某2，女，1972年7月30日出生，住北京市通州区。苑某1、苑某2之共同委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于某1，女，1955年10月27日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：洪韬，江苏德序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，女，1943年12月22日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：苑某3，男，1967年7月23日出生，住北京市通州区。苑某3、刘某之共同委托诉讼代理人：魏建军，北京恒兮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于某2，女，1957年11月27日出生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：洪韬，江苏德序律师事务所律师。上诉人苑某1、苑某2、于某1与被上诉人苑某3、刘某、于某2继承纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初25697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人苑某1、苑某2及其共同委托诉讼代理人郝志勇、上诉人于某1与被上诉人于某2之共同委托诉讼代理人洪韬，被上诉人苑某3及其与刘某之共同委托诉讼代理人魏建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苑某1、苑某2上诉请求：撤销一审判决，改判依法分割苑某4名下的遗产即位于北京市通州区张家湾镇梁各庄村×号院内北房三间半、东厢房四间，或者将本案发回重审；本案诉讼费由苑某3承担。事实与理由：原审认定事实不清，原审将遗产认定为苑某3从被继承人苑某4处购买的房屋，事实认定错误。苑某3与苑某4之间根本就不存在房屋买卖合同关系。苑某3在原审中提交了一个房屋买卖协议，苑某1、苑某2认为，第一，如果房屋买卖协议是买卖合同的话，该协议没有出卖人和买受人的签字，作为书面买卖合同，如果缺乏买方或者卖方的签字，按照合同法的规定应当认定为合同不成立。第二，如果法院认为买卖协议仅仅是一个证明或者一个书证，最多是证人证言，本案当中证明买卖关系的仅仅是三个证人的证言，没有其他证据可以印证，也就是说关于房屋买卖关系没有达到法定的证明标准，证据是不足的。在通州农村买卖房屋都是有书面买卖协议的，按照当时客观存在的交易习惯或者客观的判断标准，应该是有书面的买卖合同的。但苑某3一方没有提供符合法律规定的房屋买卖合同，仅仅提供了三个证人的证言，不符合当地农村的交易习惯，无法证明苑某3与苑某4有对涉案房屋发生买卖合同关系的意思表示。如果发生买卖关系，房屋应当交付，这是出卖人的主要义务，但是苑某4始终在房屋居住到其去世，没有任何交付的事实，反过来可以证明不存在交付房屋的主义务履行，也可以证明苑某3提供的证据是虚假的。原审当中出庭的三个证人均与苑某3有利害关系，是亲属关系或者朋友，三个证人证言的证明力很低，没有达到高度盖然性的标准。苑某3提供的房屋买卖协议以及证人证言，不能对抗涉案房屋宅基地使用权证依然登记在被继承人苑某4名下的事实，按照物权法的规定和土地管理法的规定，宅基地使用权人就是当然的物权所有人，地上房屋应当属于宅地使用权人。现没有任何证据足以推翻宅基地使用权证的证明效力。无论从证据的客观标准还是从法律规定来说，都不存在苑某3所主张的苑某4将房屋出售给其的事实，其提供的证据是虚假的。苑某3、刘某辩称：不同意苑某1、苑某2的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。于某1辩称：认可苑某2、苑某1的上诉意见。于某2辩称：本案应当认定买卖协议是无效的，因为没有买卖双方主体在合同上签字，合同都没有成立，更不用谈生效。本案是不动产买卖，应当进行登记。本案应当进行法定继承。于某1上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由苑某3承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。涉案房屋买卖协议系案外人苏某书写,并无买卖双方当事人签字确认，应当认定该份协议没有成立，没有成立的合同不可能生效并发生法律效力。二、一审判决认定事实不清，三位证人的证言证明力度不能达到高度盖然性的标准，本案疑点诸多,原审自由裁量过当,导致判决错误。三位证人与苑某3均存在紧密关系，系多年好友或亲属关系,该三位证人证言的证明力度较弱,不应当作为认定《房屋买卖协议》是否成立有效的主要依据。从原审笔录可以看出，不论证人还是苑某3均认可在1995年的时候法律意识比较淡薄,并且秉承着一家人也没想那么多这一观念，那么1927年出生的苑某4怎么会有法律意识找见证人去见证自己和侄子签订《房屋买卖协议》，显然与常理不符。如果能有这样的法律意识,那怎么会没有法律意识在《房屋买卖协议》上签字。即使不会写字也可以由他人代写再按上自己的手印,或者不签字直接按手印,没有这样做的原因有极大的可能是签字方已经无法签字、按手印了,例如去世。而且购买房屋之后仍然由苑某4居住至2016年,那么苑某3购房的初衷为何,5000元在1995年时是一笔不小的费用,在当时以此方式购买此房对苑某3来说毫无意义。苑某4膝下无儿无女,唯一住房卖了以后又住哪里。因此,本案房屋买卖有太多不符合逻辑的地方,足以降低证人证言的证明力度。另外,本案的《房屋买卖协议》是1995年写在类似于宣纸的纸张上的,但时隔多年,该纸张并无任何老化或旧的迹象,与新的基本无太大差异,明显不符合常理。综上所述,本案的《房屋买卖协议》没有买卖双方当事人的签字确认,无法证实该份合同的内容是否是买卖双方当事人的真实意思表示,仅凭三位见证人的证人证言来证明合同意思表示的真实性,证明力明显不足。退一步说,即使足以证明,也不能因为真实意思表示而违反了法律规定的必要形式要件要求。涉案房屋应作为遗产进行法定继承。苑某2、苑某1辩称：同意于某1的上诉意见。涉案房屋是苑某4的房屋，苑某4生前是单身汉，没有结婚也没有子女，没有其他居住地点，其没有任何理由出售房屋。如果出售了房屋其没有地方可以居住，所以出售房屋是不符合常理的。苑某3一方作为买方，按照经济角度来说，其作为买方买房是为了居住，但是其也没有居住。在苑某4去世之后，房屋也没有翻建和翻修。苑某3、刘某辩称：不同意于某1的上诉请求。关于于某1称房屋买卖合同没有双方签字的问题，在庭后一审法院去村里调查过两次。关于于某1所述的房屋买卖需要登记没有法律规定，买方只要是本村农业户口就是合法的，不需要登记。于某2辩称：同意于某1的上诉意见。苑某1、苑某2向一审法院起诉请求：请求依法继承位于北京市通州区张家湾镇梁各庄村×号院内北房三间半、东厢房四间，苑某1、苑某2各继承四分之一的份额；本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。双方当事人有异议的证据为苑某3提供的房屋买卖协议（以下简称“协议”），协议落款时间为1995年5月26日，协议内容如下：“出卖人苑某4、买受人苑某3甲乙双方就房屋买卖事项经过协商一致同意订立合约条款如下共同遵守：甲方苑某4有北屋四间东西长（十二米）厢房四间南北长（二十米）卖与乙方苑某3以人民币（伍仟元整）有邻居伍某、族人苑某5为证，口说无凭各持一书。”协议上只有伍某、苑某5及代书人苏某的签字和手印，无苑某3、苑某4的签字和手印，伍某、苑某5及苏某作为证人出庭，证实该协议的真实性。苑某1、苑某2及于某1、于某2对该份协议的真实性和证明目的均不予认可，认为协议上无买卖双方的签字及手印，且协议与苑某4生前一直居住使用涉案房屋的事实相矛盾。对于该份协议的证据效力，法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，协议上虽然没有出卖方苑某4和买受方苑某3的签字及手印，但三位证人到庭证实了协议系买卖双方的真实意思表示，苑某1、苑某2及于某1、于某2虽否认协议的真实性，但并未提供其他证据推翻该份协议，故法院对于苑某3提交的协议的真实性予以认可，依法认定苑某4和苑某3签订的协议成立并生效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：苑某4、苑某6和苑某7三人系兄弟姐妹关系，三人的父母早于三人去世。苑某4一生未婚未育，于2007年1月去世。苑某6和刘某系夫妻关系，生育二女一子，长子苑某3、长女苑某1、次女苑某2，苑某6于2009年去世。苑某7和于某3系夫妻关系，二人生育二女，长女于某1、次女于某2，苑某7于2016年7月28日去世，于某31993年11月29日因死亡注销户口。苑某4生前在北京市通州区张家湾镇梁各庄村×号有院落一处（以下简称“×号院”），内有北房四间、东厢房四间，该院落登记的土地使用者是苑某4，集体土地建设用地使用证编号：通集建（93张）字第×号。1995年5月26日，苑某4将×号院内房屋作价5000元出售给苑某3，苏某作为代书人起草了书面的房屋买卖协议，苑某5、伍某、苏某三人在协议上签字摁手印。苑某4一直在×号院内居住至去世。苑某4去世后，苑某3占有使用×号院至今。一审法院认为：继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。结合庭审查明的事实，苑某4在1995年的时候已经将涉案的×号院内房屋出售给苑某3，房屋交付时间的推迟与买卖协议的成立及生效无关，房屋的所有权在买卖协议成立时已经转移给苑某3。故苑某4生前已经将其房屋进行了处分，×号院房产因出售而转移成为苑某3的财产，苑某4并非×号院房产的所有权人，其去世后，上述房产也不应成为苑某4的遗产，本案原被告作为第二顺序继承人，无权要求继承。综上，一审法院判决：驳回苑某1、苑某2的全部诉讼请求。二审中，苑某3、刘某陈述涉案房屋于2020年3月27日以被拆迁人苑某3的名义签订了拆迁协议，2020年4月29日涉案房屋被拆除。苑某2、苑某1、于某1、于某2对房屋拆迁及被拆除一事予以认可。鉴于房屋已经灭失，苑某2、苑某1变更其上诉请求为：撤销一审判决，将本案发回重审或改判分割苑某4名下北京市通州区张家湾镇梁各庄村×号院北房三间半、东厢房四间及宅基地的全部拆迁利益。于某1变更其上诉请求为：将本案发回重审或依法改判分割北京市通州区张家湾镇梁各庄村×号院北房三间半、东厢房四间及宅基地所分得的拆迁利益。各方的答辩意见与前述一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据本院查明的事实，本案现争议焦点为案涉×号院内房屋是否为苑某4的遗产。虽然案涉院落登记的土地使用者为苑某4，但苑某4于1995年与苑某3达成协议，将案涉×号院内房屋出售给苑某3。苑某3提交的书面协议虽缺乏买卖双方当事人的签名，但该协议的代书人、见证人均签字确认并在一审中出庭作证，证明了买卖关系的真实性。苑某3提交的证据互相印证，足以证明苑某4与苑某3就案涉×号院的房屋买卖关系成立。苑某1、苑某2、于某1、于某2虽否认书面协议的真实性，并主张证人证言的证明力低，但其并未提交其他证据予以推翻，本院对该上诉主张不予采纳。苑某4虽在涉案房屋内居住至去世，但房屋何时交付不影响房屋买卖关系的成立与效力。现苑某4去世十余年，苑某3亦实际占有使用收益案涉房屋，一审法院认定案涉房屋并非苑某4的遗产并无不当，本院予以维持。苑某1、苑某2、于某1要求继承案涉×号院内房屋并基于继承份额要求分割拆迁利益的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，苑某1、苑某2、于某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由苑某1、苑某2负担1550元（已交纳），由于某1负担1550元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  江 惠二〇二〇年七月二日法官助理  赵 纳法官助理  禹海波法官助理  冯 妍书 记 员  高 媛