安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2203号上诉人（原审原告）：黄兰双，女，1986年10月26日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，现住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3（1-1）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人黄兰双因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄兰双上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持黄兰双的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2016年12月15日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2017年11月6日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为黄兰双办理产权登记材料的备案时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案黄兰双委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交的资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、黄兰双起诉未超过诉讼时效。黄兰双于2019年10月得知荣盛公司逾期办证，荣盛公司违约行为具持续性，每日都在发生变化，违约行为一直持续至将涉案房屋权属登记材料交至不动产中心时止。黄兰双的诉讼时效应当从不动产中心出具的不动产登记收件单日期开始计算，黄兰双于2019年10月得知荣盛公司逾期办证违约的事实，主张权利未超过诉讼时效。本案应当以荣盛公司2017年11月6日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为黄兰双办理产权登记提交材料时间。一审法院扣减黄兰双天数不正确。三、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一、荣盛公司与业主之间存在商品房买卖合同关系，具体权利义务以双方签订的合同为准。二、一审法院以受理单时间作为计算违约金的依据，判决结果正确。合同约定荣盛公司将办理权属证书的材料送至产权登记部门备案，故违约金计算的截止日期应以荣盛公司递交材料后不动产登记部门受理登记之日。荣盛公司已向不动产登记部门递交材料，登记部门受理后审查及颁发证书的时间，荣盛公司对此不应承担违约责任。综上，业主的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。黄兰双向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司支付黄兰双因逾期办理房地权证的违约金50112.8元（逾期办证时间暂从2016年6月27日暂计算至2017年11月6日共计497天，即违约金为总房款504153元×0.02%×439日＝50112.8元），2017年11月6日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；二、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：黄兰双与荣盛公司于2013年4月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号201304240072），房屋坐落位置为安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤小区9号楼2单元25层02254号，房屋总价款504153元。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。黄兰双与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年7月1日。2016年12月15日，荣盛公司报送办理权属登记资料。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，黄兰双提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以黄兰双为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年12月15日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年7月1日，经过360日为2016年6月26日，荣盛公司于2016年12月15日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，根据双方确认的违约起始时间，其违约时间为2016年6月27日至2016年12月15日。一审法院收到黄兰双诉讼材料日期为2019年10月18日，故支持的违约时间为2016年10月18日至2016年12月15日，逾期天数为59天，违约金数额为5949元（59天×房屋总价款504153元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向黄兰双支付违约金5949元；二、驳回黄兰双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053元，减半收取526.5元，由黄兰双负担501.5元，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。黄兰双对一审判决认定的荣盛公司报送办理权属登记资料时间提出异议，对其他事实无异议。荣盛公司对一审判决查明事实均无异议。经审查，根据蚌埠市不动产登记中心出具的受理单载明，荣盛公司于2016年12月15日提交办证材料。一审法院查明事实清楚，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是黄兰双主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月15日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为黄兰双户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。黄兰双上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360日内取得权属证书。黄兰双该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于黄兰双主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。黄兰双上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，黄兰双对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。综上所述，黄兰双的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1053元，由上诉人黄兰双负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 石克链审判员 穆 莉二〇二〇年七月二十七日法官助理沈吉梅书记员徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。