云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终604号上诉人（原审被告）：徐联祥，男，1967年4月15日生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王瑞泽，北京市炜衡（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市西山区上栗村股份合作社。住所地：云南省昆明市西山区西园北路上栗村68号。负责人：栗品，理事长。委托诉讼代理人：刘海英，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春晏，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人徐联祥因与被上诉人昆明市西山区上栗村股份合作社（以下简称上栗村股份合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭审理。上诉人徐联祥的委托诉讼代理人王瑞泽，被上诉人上栗村股份合作社的委托诉讼代理人刘海英、杨春晏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐联祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回上栗村股份合作社的全部诉讼请求，或发回重审，案件受理费由上栗村股份合作社承担。事实和理由：1.上栗村股份合作社于2017年2月24日与昆明市西山区人民政府签订了《土地拆迁补偿协议》，并将土地交由昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区项目指挥部收储，在协议中也明确不再对土地享有任何权利，故徐联祥与上栗村股份合作社之间的租赁合同中有关上栗村股份合作社的权利和义务应当由指挥部承继，上栗村股份合作社不再享有任何权利。一审法院对案件的基本事实认定错误。2.诉争土地已经被收储，上栗村股份合作社主体不适格，一审法院却未对此作出任何回应和评判，判决不公。3.2018年10月25日既非土地使用权人由上栗村股份合作社更换为指挥部的日期，也非双方合同约定解除日期，仅仅是政府部门拆迁工作的一个流程点，一审法院认定这个时间为双方签订的《土地有偿有期使用合同》及《补充合同》终止日，没有事实和法律依据。4.《土地有偿有期使用合同》第七条约定土地的用地、规划、建设等手续由上栗村股份合作社负责办理，是其合同义务，而一审法院却认定“徐联祥承租涉案土地后，在土地上建盖了四层框架结构的房屋做酒楼经营，但并未办理规划审批手续，也未办理房屋产权登记”，该认定事实错误。5.从2014年动迁到指挥部张贴拆迁《通知》，到本案立案前，徐联祥从未收到过任何解除土地租赁合同的通知，更未接到过任何人联系协商解决拆迁事宜的通知。6.徐联祥建盖的酒楼已于2019年6月被实际拆除，土地已非徐联祥实际占有和控制，徐联祥无法按照一审判决第一项进行土地及附属地块的移交；徐联祥已经按照惯例做法，将截至2016年12月31日的土地租金通过银行转账方式支付至昆明市西山区鱼翅路社区居民委员会的账户内，一审法院却否认徐联祥已经支付2016年全年租金的事实；2016年5月至8月的电费《费用报销清单》和《收据》上明确的使用单位为上栗村民小组和徐联祥，不应该由徐联祥承担全部电费；徐联祥对其在租赁期内建盖的房屋享有所有权，而拆迁补偿协议却由上栗村股份合作社与指挥部签订，并将地上建筑物产权移交给指挥部，上栗村股份合作社的行为属于无权处分，一审法院认定事实相互矛盾。上栗村股份合作社辩称：徐联祥混淆土地租赁合同和土地征收行政法律关系，上诉状中陈述的请求以及上诉事实、理由与客观事实不符，本案法律关系是土地租赁，一审法院查明事实正确，适用法律正确，做出的判决正确，请求驳回上诉。上栗村股份合作社向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除双方签订的《土地有偿有期使用合同》；2.判令徐联祥返还土地证为西国用（2005）第××号的土地及附属地；3.判令徐联祥将地上房屋一幢返还上栗村股份合作社，由上栗村股份合作社支付徐联祥补偿费1558446.41元；4.判令徐联祥支付2016年1月1日至交付之日的租金729671.67元（暂计算至2018年12月31日）；5.判令徐联祥支付上栗村股份合作社代垫电费76000元；6.诉讼费、评估费等费用由徐联祥承担。一审诉讼中，上栗村股份合作社当庭撤回其第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2005年11月1日，上栗村股份合作社（甲方）与徐联祥（乙方）签订《土地有偿有期使用合同》，约定上栗村股份合作社将位于昆明市正大门对面宗地编号为西国用（2005）第××号面积2.708亩的土地以及位于该土地的一块附属地（附属地面积以双方测量为准），两块地总面积2018平方米全部提供给徐联祥有偿使用，用途为建盖三层全框架结构的商业性楼房，由徐联祥依法自主经营，土地使用期限为20年，自土地使用起始日开始计算，土地每年使用费为22万元，每满四年递增5%，具体年份的土地使用费为：2006年6月19日至2010年6月20日为22万元／年，2010年6月20日至2014年6月20日为23.10万元／年，2014年6月20日至2018年6月20日为24.255万元／年，2018年6月20日至2022年6月20日为25.468万元／年，2022年6月20日至2026年6月21日为26.741万元，付款日期为10月31日前，上栗村股份合作社将该宗土地移交给徐联祥，徐联祥的建设期为180天，建设期不计算在土地使用期内，不计算土地使用费，本合同签订前徐联祥已经支付上栗村股份合作社59万元，本合同签订后，该笔款项按合同规定的起始日起自行作为前两年度的土地使用费，多余部分转入第三年的土地使用费，自第三年起，徐联祥应于每年度的10月31日内一次付清本年度土地使用费，今后每年度的土地使用费均按此日期支付，本合同称“年度”系指土地使用起始日起向后推算满12个月为一个年度；徐联祥在该宗土地上投资建盖的房屋及场地，在合同期限内徐联祥享有所有权，该宗土地的使用期届满后，徐联祥应将在该土地上投资建盖的建筑物及不动产交给上栗村股份合作社，上栗村股份合作社无偿取得上述建筑物和不动产的所有权；在本合同期限内，如遇国家建设需要征用该宗土地，无论占用多少，都将给徐联祥带来不能利用土地所从事的经营活动，应解除本合同，同时，双方共同向国家申请补偿款，其中有关土地补偿费归上栗村股份合作社所有，徐联祥投资的一切建筑物及附属设施补偿费归徐联祥所有；徐联祥若不按期缴纳土地使用费，视为徐联祥违约，上栗村股份合作社除追收土地有偿使用费外，徐联祥应向上栗村股份合作社支付当地土地有偿使用费的10%作为违约金。2007年1月16日，双方签订《补充合同》，约定上栗村股份合作社将位于昆明市正大门对面宗地编号为西国用（2005）土058号的土地及附属地块共计2018平方米的地块提供给徐联祥有偿使用，原租赁期为2006年6月19日至2026年6月21日止，共计20年，由于政府及上栗村股份合作社居民的因素导致徐联祥在建盖大楼时工期延误三个月，经过上栗村股份合作社办公会研究决定，将租赁期限向后延长三个月，即从2006年9月16日至2026年9月21日止，租金递增年限也顺延三个月，具体支付时间及金额为：2006年9月19日至2010年9月20日为22万元／年，2010年9月20日至2014年9月20日为23.10万元／年，2014年9月20日至2018年9月20日为24.255万元／年，2018年9月20日至2022年9月20日为25.468万元／年，2022年9月20日至2026年9月21日为26.741万元，付款日期为10月31日前。截至2015年12月31日的租金徐联祥已向上栗村股份合作社支付。上栗村股份合作社为徐联祥垫付2016年5月至2016年8月的电费合计76000元。另查明，西国用（2005）第××号国有土地使用证载明土地使用权人为上栗村股份合作社，土地使用权类型为“出让”。徐联祥承租涉案土地后，在该土地上建盖了4层框架结构的房屋用作食善酒楼经营，但并未办理规划审批手续，也未办理房屋产权登记。2017年6月，上栗村股份合作社与昆明市西山区人民政府就涉案土地签订了《国有土地使用权收购补偿协议》，协议约定本协议已进行补偿的土地，土地使用权人不得再对该土地主张任何权利，上栗村股份合作社不得在已被征用的土地范围内从事租赁、生产、非法虚假转让等活动，上栗村股份合作社在移交土地前所发生的债权债务及法律纠纷，由上栗村股份合作社自行负责解决。诉讼中，上栗村股份合作社自认已收到了土地补偿款，并已将西国用（2005）第××号国有土地使用证交回。2018年9月5日、2018年9月30日，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区项目指挥部下发《通知》《搬离再通知》，载明涉案土地属于3号片区改造范围内，上栗村股份合作社就该宗土地已与指挥部签订了拆迁补偿协议和土地收购协议并将土地及地上建（构）筑物产权移交指挥部，分别通知各位租户于9月11日、10月10日前与出租方办理解除租赁相关手续并搬离该建（构）筑物。诉讼中，涉案土地上的房屋已被拆迁。徐联祥自述其经营至2018年10月25日，此后涉案土地因被列入拆迁范围而建有围挡无法经营。一审法院认为：双方当事人签订的《土地有偿有期使用合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应受法律保护。该《土地有偿有期使用合同》约定，在本合同期限内，如遇国家建设需要征用该宗土地，无论占用多少，都将给徐联祥带来不能利用土地所从事的经营活动，应解除本合同。而根据本案查明事实，2017年6月，上栗村股份合作社与昆明市西山区人民政府就涉案土地签订了《国有土地使用权收购补偿协议》，上栗村股份合作社已收到了土地补偿款并已将西国用（2005）第××号国有土地使用证交回，昆明市西山区人民政府棕树营街道办事处城中村改造3号片区项目指挥部也在2018年9月两次发出拆迁通知，徐联祥自述其经营至2018年10月25日，此后涉案土地因被列入拆迁范围而建有围挡无法经营，符合涉案土地在地上建筑物被拆迁前的状况以及日常生活逻辑，故一审法院认定双方前述《土地有偿有期使用合同》及《补充合同》因政府征收行为而于2018年10月25日终止。根据公平原则，徐联祥应向上栗村股份合作社支付自2016年1月1日起至2018年10月25日的租金合计685035.56元，并由徐联祥向上栗村股份合作社返还涉案租赁土地。此外，上栗村股份合作社主张其为徐联祥垫付2016年5月至2016年8月的电费合计76000元应由徐联祥承担的诉请具有事实和法律依据，予以支持；上栗村股份合作社主张的评估费用因未发生，不予支持。最后，对于涉案土地上的建构筑物和附着物，并非本案审理范围，不予审理及评判，由当事人另行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、被告徐联祥于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区上栗村股份合作社移交本案所涉的位于昆明市正大门对面（宗地编号为：西国用（2005）土058号）共计2018平方米的土地及附属地块；二、被告徐联祥于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区上栗村股份合作社支付租金685035.56元；三、被告徐联祥于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区上栗村股份合作社支付电费76000元；四、驳回原告昆明市西山区上栗村股份合作社的其他诉讼请求。案件受理费25713元，由被告徐联祥负担21856元，由原告昆明市西山区上栗村股份合作社负担3857元。”二审中，上诉人徐联祥提交如下证据：1.2018年7月16日的律师函、2018年10月19日的律师函，证明徐联祥于2018年7月16日和10月19日分别向拆迁指挥部、西山区政府发出律师函，要求依法协商解除土地租赁合同事宜，但至今未收到任何部门、任何人的解除租赁合同的通知或回应。2.行政起诉状、（2019）云01行终37号《行政判决书》、昆明市西山区人民检察院不起诉的决定书，证明因2018年10月25日对徐联祥围挡施工而行政拘留案外人陈红的决定书，被法院依法撤销，昆明市西山区检察院对因强制拆除而涉嫌妨害公务犯罪的第三人陈红，作出不起诉的决定，徐联祥投资的云南食善生艺餐饮有限公司提出确认拆除房屋的行为违法的行政诉讼。3.加盖有昆明市西山区农村信用合作联社棕树营信用社“业务清讫”章的进账单，证明徐联祥已经交纳了2016年全年的租金242550元。被上诉人上栗村股份合作社质证认为：两份律师函与本案无关，因为其不是律师函接受对象，对真实性、合法性不发表意见；对于人民法院的行政判决书真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关；于检察院不起诉决定书的真实性、合法性认可，关联性不认可，与本案无关；因徐联祥在上栗村股份合作社不知情的情况下将款项打入上栗村股份合作社的代管账户，也未说明款项用途，上栗村股份合作社一直无法将款项入账，对于进账单的真实性予以认可，但对关联性和证明目的不予认可。本院认为：徐联祥提交的两份律师函的发出对象并非本案当事人，与本案处理没有直接关联性；徐联祥提交的行政起诉状、（2019）云01行终37号《行政判决书》、昆明市西山区人民检察院不起诉的决定书均是案外人的诉讼法律文书，与本案无关，本院不予采信；徐联祥提交的进账单能够证明其于2016年6月20日向昆明市西山区鱼翅路社区居民委员会的账户汇入242550元，上栗村股份合作社亦认可其开设在居委会的代管账户收到了该笔款项，仅以无法入账为由否认徐联祥的付款行为，该抗辩理由不能成立，故对于徐联祥提交的2016年6月20日的进账单，本院予以采信。二审另确认：徐联祥于2016年6月20日向昆明市西山区鱼翅路社区居民委员会的账户汇入2016年土地租金242550元。截至2016年12月31日的租金，徐联祥已经向上栗村股份合作社支付。上栗村股份合作社已领取《国有土地使用权收购补偿协议》中约定的征地补偿费及契税等相关费用共计4444386.49元。对于一审法院认定的其余案件事实，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点：1.被上诉人上栗村股份合作社是否为本案适格原告；2.上诉人徐联祥应否向被上诉人上栗村股份合作社返还其所租赁的土地；3.上诉人徐联祥应否向被上诉人上栗村股份合作社支付租赁费685035.56元和电费76000元。一、关于上栗村股份合作社的诉讼主体是否适格的问题本院认为，双方当事人于2005年11月1日签订《土地有偿有期使用合同》，该合同为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据合同内容，双方当事人之间形成了土地租赁合同关系。上栗村股份合作社基于其与徐联祥之间形成的土地租赁合同关系，提起本案诉讼并主张其合同权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，故上栗村股份合作社为本案的适格原告。徐联祥认为其合同相对人因上栗村股份合作社与昆明市西山区人民政府于2017年6月签订《国有土地使用权收购补偿协议》而发生变更的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于土地应否返还的问题本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《土地有偿有期使用合同》第十三条约定“如遇国家建设需要征用该宗土地，无论占用多少，都将给乙方带来不能利用土地所充实的经营活动，应解除本合同。”2017年6月，昆明市西山区政府以与土地使用权人上栗村股份合作社签订《国有土地使用权收购补偿协议》的方式，征收涉案土地使用权，双方《土地有偿有期使用合同》中约定的解除条件已经具备。上栗村股份合作社一审中提出了解除合同的诉讼请求，但并未主张合同在起诉前已经解除，一审法院将2018年10月25日认定为双方《土地有偿有期使用合同》解除的时点，且未在判决主文中判令解除合同，遗漏了当事人的诉请，存在不当之处，本院予以纠正。《土地有偿有期使用合同》解除后，承租人徐联祥应当向出租人上栗村股份合作社返还土地，但并办理土地移交手续。一审法院判决徐联祥向上栗村股份合作社移交涉案土地，并无不当。上诉人徐联祥认为其不应向上栗村股份合作社移交土地的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于尚欠租金和电费的问题本院认为，根据二审另查明的案件事实，徐联祥已经向上栗村股份合作社交纳了截至2016年12月31日的租金，其所欠付的为2017年1月1日至2018年10月25日的租金合计442485.56元。徐联祥针对已支付租金金额的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院对于徐联祥已经支付的租金金额认定有误，本院予以纠正。上栗村股份合作社一审提交的《证明》能够证明，涉案土地的电费代缴单位昆明市西山区红联工商联合总社于2016年5月13日至收取了上栗村股份合作社交纳的食善酒楼产生的电费共计76000元，由于双方对于食善酒楼系由徐联祥在涉案土地上建盖并经营并无异议，而徐联祥未能就其主张的电费为双方共同产生的事实提交证据，故徐联祥应向上栗村股份合作社返还垫付的电费76000元。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，对于上诉人徐联祥的上诉请求成立之部分，本院予以支持。一审法院认定事实及对当事人诉请的处理有不当之处，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初878号民事判决第一项、第三项，即“被告徐联祥于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区上栗村股份合作社移交本案所涉的位于昆明市正大门对面（宗地编号为：西国用（2005）土058号）共计2018平方米的土地及附属地块”，“被告徐联祥于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市西山区上栗村股份合作社支付电费76000元”；二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初878号民事判决第二项、第四项；三、解除昆明市西山区上栗村股份合作社与徐联祥于2005年11月1日签订的《土地有偿有期使用合同》；四、徐联祥于本判决生效之日起十五日内向昆明市西山区上栗村股份合作社支付租金442485.56元；五、驳回昆明市西山区上栗村股份合作社的其他诉讼请求。若徐联祥未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25713元，由昆明市西山区上栗村股份合作社负担9166元，由徐联祥负担16547元。二审案件受理费11410.36元，由昆明市西山区上栗村股份合作社负担8688元，由徐联祥负担2722.36元。本判决为终审判决。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。审判长  王璟审判员  范蕾审判员  刘希二〇二〇年七月六日书记员  赵妍