文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终554号上诉人（原审被告）：扬中市中扬红星置业有限公司，统一社会信用代码913211823021870426，住所地扬中市三茅街道新民路106号。法定代表人：姚俊岭，董事长。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张恒军，男，1961年10月1日出生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：常青，男，1987年10月18日出生，汉族，住扬中市。被上诉人（原审原告）：张文婷，女，1987年9月8日出生，汉族，住扬中市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：戴鸣鹤，江苏汉申律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐建峰，江苏汉申律师事务所实习律师。上诉人扬中市中扬红星置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人张恒军、常青、张文婷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初4048号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清。被上诉人故意拒收房屋以此获得更多的违约金，一审法院未根据诚实信用原则审查清楚。一审法院认定置业公司要求将住房与储藏室捆绑交付导致判决错误。另外交付房是双务行为，被上诉人以各种借口拒收，使该房屋无法交付的；本案违约责任问题，是拒收房屋，还是不交付房屋。置业公司2019年7月27日已书面通知业主交付房屋，在2019年7月31日交付房屋时，被上诉人等业主提出问题，并到扬中市住建局上访，后经调查其反映的问题不存在，而一审法院仍认定置业公司在后未通知被上诉人交付房屋，明显错误，在2019年7月31日大部分业主都已收了房，只有涉诉业主没有收房。置业公司在2019年8月6日扬中市住建局的核查意见书下发之后就进行了公示，一审认定没有及时通知被上诉人交付房屋与事实不符。扬中市住建局于2019年8月23日将答复意见书交付给上访业主代表朱金财，可证明被上诉人知道置业公司已取得核查意见书，符合交房条件，根据合同约定，置业公司交房通知书是2019年7月27日交给被上诉人的，并通过电话短信等方式通知被上诉人交房。在2019年7月30日被上诉人收房中提出的疑问，不属于逾期交房，是属于房屋买卖合同第十一条约定的在房屋交接过程中由于买受人自认为的不存在的问题导致的交接不成功，不同于一审法院认定的逾期交房，所以置业公司不应承担违约责任。大部分业主在7月31日收房的，如通知交房时间是按照买受人实际收房的时间来计算，那会扰乱正常的市场交易秩序。一审判决未对社会价值观起到正确引导作用。对于要求置业公司住房和储藏室同时交付的问题，一审认为由于上诉人要求被上诉人收房时必须交付储藏室，否则就不交付房屋，不是事实。根据储藏室的转让协议，在交付房屋时，上诉人有义务交付储藏室，否则应当承担相应的违约金，所以上诉人在交付房屋时必须并且有义务告知被上诉人收房时同时要收储藏室，而没有强行的要求不收储藏室就不收房。事实上被上诉人一直要求储藏室以建筑面积计算面积，不能以套内面积计算面积，并提起了诉讼，所以置业公司不存在捆绑交付，上诉人只是告知被上诉人要收储藏室。张恒军、常青、张文婷答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人不存在所谓故意拒收房屋，以其获得违约金之说。本案事实主要为上诉人采取欺骗的手法，将不具备交付条件的商品房通知被上诉人收房，试图逃避商品房买卖合同中约定的延期交房的违约责任。2019年8月1日，被上诉人去信访局信访时，扬中市住建局核查意见书还未出来，扬中市住建局（2019）18号文信访答复意见书形成时间为2019年8月22日，上诉人没有证据证明被上诉人已经知吓。一审判决上诉人支付违约金，符合《合同法》关于违约金不得超过30%的规定及合同约定。双方明确约定交房通知需要用邮政快递的方式送达给被上诉人，但置业公司在2019年7月27日用快递方式送达交房通知书时该商品房不符合交房条件，故该次送达交房通知应为无效。上诉人不能证明其按约定方式通知被上诉人交房，应当承担违约责任，据此，请驳回上诉，维持原判。张恒军、常青、张文婷向一审法院提出诉讼请求：1.判令置业公司因迟延交房支付违约金35683元（按合同约定的日万分之五计算，自2019年8月1日起至2019年9月20日止）；2、本案诉讼费由置业公司承担。事实和理由：张恒军、常青、张文婷于2018年6月8日与被告签署了《商品房买卖合同》，张恒军、常青、张文婷购买被告开发的檀府景苑（扬中市三茅街道新民小区106号红星国际生活广场）001幢06层0703号商品房一套。建筑面积180.31平方米，合同价款总额1427333元；合同中约定了双方的权利义务。张恒军、常青、张文婷于合同签订当日支付首付款537333元，余款890000元在合同签订后20日内以现金付清，置业公司于2019年7月31日前交付房屋。张恒军、常青、张文婷依约履行了合同义务，但置业公司未能按期交付房屋，直到2019年9月29日才交付,置业公司对此应承担违约责任。双方交涉未果，遂诉至法院。一审法院审理查明事实如下：2018年6月8日,张恒军、常青、张文婷与置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张恒军、常青、张文婷购买置业公司开发的位于扬中市三茅街道新民路106号红星国际生活广场001幢06层0703号商品房一套。建筑面积180.31平方米，合同价款总额1427333元。《商品房买卖合同》还约定，房产交付期限为2019年7月31日，同时约定，置业公司将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付给张恒军、常青、张文婷使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》；6、该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。2019年7月27日，置业公司通知张恒军、常青、张文婷于2019年7月31日办理房屋移交手续，并邮寄交付通知书。2019年7月31日，张恒军、常青、张文婷至置业公司办理交房手续时，以置业公司不具备合同约定的第6种条件拒绝接受房屋交付。后张恒军、常青、张文婷等人至扬中市信访局信访，要求交付房屋。2019年9月4日，置业公司将房屋交付给张恒军、常青、张文婷。张恒军、常青、张文婷认为，置业公司没有按照约定的期限于2019年7月31日交付房屋已经违约，要求置业公司支付违约金35683元。庭审中，置业公司提供扬中市住房和城乡建设局于2019年8月6日出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，证明2019年7月31日置业公司所开发的商品房已经具备交付条件，其中该核查意见书中载明：2019年7月30日，你公司申请对红星国际生活广场一期住宅进行配套设施核查，本局对申报的查验报告及相关资料进行了审查，符合江苏省住建厅《苏建房管[2014]176》文件要求。经质证，张恒军、常青、张文婷认为，该核查意见书是2019年8月6日出具的，表明之前并不具备房屋交付条件，之后置业公司也没有通知张恒军、常青、张文婷房屋交付，张恒军、常青、张文婷2019年9月20日收到置业公司办理产权证的书面通知，直至2019年9月29日才交付，延期交付1个月有余构成违约，应当承担违约责任。置业公司将核查意见书张贴在小区公告栏内，不是合同约定的房屋交付的通知方式，置业公司称电话通知交付房屋，也没有提供证据证实。因此，张恒军、常青、张文婷要求置业公司支付违约金35683元。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应当认定合法有效。该《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力，张恒军、常青、张文婷和置业公司均应按《商品房买卖合同》约定履行义务。《商品房买卖合同》约定置业公司于2019年7月31日前将房屋交付给张恒军、常青、张文婷，且所交付的商品房应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年7月31日，置业公司并未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》导致张恒军、常青、张文婷拒绝接受房屋，置业公司负有不可推卸的责任。2019年8月6日置业公司取得《新建商品住房交付使用核查意见书》后并未及时通知张恒军、常青、张文婷交付房屋，置业公司虽称以电话或短信通知了张恒军、常青、张文婷交付房屋，但未提供证据证实，张恒军、常青、张文婷亦不予认可。置业公司提出在新建商品房小区张贴公告通知张恒军、常青、张文婷交付房屋，因公告送达交房通知具有局限性，且张恒军、常青、张文婷未入住该小区。《商品房买卖合同》约定书面通知交付房屋，公告送达交房通知不符合合同的约定。置业公司未能按约交付房屋，应当按照合同的约定承担违约金。张恒军、常青、张文婷要求置业公司支付自2019年8月1日起至2019年9月20日止违约金35683元(按房款的日万分之五计算)的诉讼请求，应当予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决：扬中市中扬红星置业有限公司于本判决生效后十日内给付张恒军、常青、张文婷违约金35683元。案件受理费674元，减半收取337元，由扬中市中扬红星置业有限公司负担。二审中，上诉人置业公司提交的证据：证据一、公示照片2张，证明该公司于2019年8月6日和23日公示了核查意见书等符合交付房屋条件的相关文件。证据二、信息及电话清单5页，证明2019年8-9月公司以短信或电话的方式向未收房业主通知收房。证据三、信访登记表，证明被上诉人20198月1日上访。证据四、受理通知书和答复意见书，证明2019年8月6日核查意见书就已经下发，被上诉人在信访期间已经知道核查意见书已下发，2019年8月23日信访代表朱金财签收了扬中市住建局下发的答复意见书。证据五、快递及挂号信，证明上诉期间上诉人以快递、挂号信的方式催促上诉人张恒军、常青、张文婷收房，而被上诉人拒绝收房的事实。张恒军、常青、张文婷质证认为：证据一不是新证据，公示是在没有交付房的小区内公示，被上诉人看不到，该证据没有证明力。证据二也是在一审中提供过，没有被上诉人的通话记录与本案无关联性。证据三对信访登记真实性没有异议，反映的主要问题配套设施未达到交付标准，和本案没有关联性。证据四仅对真实性没有异议，被上诉人收到了信访意见，但不能证明上诉人按合同约定通过快递及邮政特快方式送达交房通知书，詹昌平没有收到交房通知书，是在双方代理人通过书面函件沟通下2020年4月10日才交房。张恒军、常青、张文婷提交新的证据：证据一、两盘录音光盘及两份录音视频的整理笔录，证明被上诉人先后多次要求上诉人交房，均被拒绝交房理由主要是要求被上诉打交房的书面申请、按照流程走、签订前期未物业管理费合同，从2019年8月1日发出交房通知书面申请时开始交纳物业费，直到2020年4月初才完成交房给被上诉人。证据二两份律师函，证明双方代理人为交付商品房事宜进行沟通，说明被上诉人不是为了违约金拖延收房。证据三、四业主资料及物品交接登记表、交房手续流转单、钥匙交接表；前期物业管理服务协议。证据三、四主要证明被上诉人多次要求交房过程中上诉方多次要求签订前期物业管理服务协议、缴纳费用不得在交房流转单上签署业主的真实的要求想法等，设置种种障碍阻挠被上诉人收房。置业公司质证认为：证据一不属于新证据，在2019年12月7日和23日的光盘是新证据，之后的光盘因为是当庭提交的，所以我们要求质证时间，庭后与当事人核实真实性提交书面的质证意见，但是仅仅就记录的内容而言，关于储藏室的交付问题从录音来看是由于被上诉人违反合同及储藏室转让协议的约定，该协议是约定了房屋和储藏室必须同时交付，否则上诉人要向被上诉人承担违约金的，被上诉人违反了合同的约定商品房和储藏室分开交付，在这种情况下物业公司的要求合乎常理。按照常规商品房都是要签订协议的，和常规的收房不一致。具体的庭后提交书面的质证意见。证据二律师函的真实性没有异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，该两份律师函也足以表明被上诉人以各种理由拖延交房，而被上诉人正式通知上诉人的理由都是不存在的。证据三、证据四的真实性都没有异议，但该证据也能证明被上诉人以各种刁难试图延期收房。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。本案的争议焦点:一、2019年7月31日置业公司交付房是否符合房屋交付条件。二、置业公司应否承担逾期交房违约责任。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。置业公司发出的《交房通知书》行为因其未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》购房者拒绝收房而无效，若置业公司在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后没有及时通知购房者，则视为开发商没有发出《交房通知书》，置业公司承担逾期交房的违约责任。本案中，2019年7月27日置业公司按约以邮寄通知书方式通知张恒军、常青、张文婷于2019年7月31日办理房屋移交手续，但置业公司备案尚未取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，在2019年7月31日商品房不符合交房条件，张恒军、常青、张文婷以置业公司不具备交房条件而拒绝收房。后置业公司于2019年8月6日取得扬中市住房和城乡建设局向置业公司出具的《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，但在取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》后，置业公司没有提供证据证明其已经按合同约定方式通知张恒军、常青、张文婷交付房屋，或者有其他证据证明其已向张恒军、常青、张文婷经履行了通知交房义务。置业公司上诉认为2019年7月27日邮寄通知书方式通知了被上诉人交房，被上诉人等业主在信访时应得知置业公司已取得《新建商品住房配套设施交付使用核查意见书》，案涉商品房达到合同约定的交付条件。张恒军、常青、张文婷则否认置业公司通知其交房，并称其多次与置业公司交涉收房事宜，都因置业公司要求收房时先签前期物业管理服务协议、缴纳费用不得在交房流转单上签署业主的真实的要求想法等各种障碍阻挠被上诉人收房。一审法院认定置业公司未按《商品房买卖合同》约定方式通知被上诉人交付房屋，是导致案涉房屋延期交付的直接原因，其行为已经构成违约，符合客观事实。一审法院认定张恒军、常青、张文婷2019年9月20日收到置业公司办理产权证的书面通知作为置业公司履行交房通知，并无不当。据此，置业公司不应承担逾期交房违约责任的上诉请求，本院不予支持。另双方储藏室纠纷本案不予理涉。综上所述，置业公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年七月二十日书记员  何婧静