黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终292号 上诉人（原审第三人）：兰春全，女，1961年5月7日出生，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周国丰，男，1984年9月10日出生，无固定职业，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：王宝玉，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市青云路幸福家园二区10号楼10号门市。 法定代表人：杜明月，该公司董事长。 上诉人兰春全因与被上诉人周国丰、被上诉人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基开发公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰春全上诉请求：1.撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初2044号民事判决书，依法将本案发回重审或者改判;2.由周国丰、中天恒基开发公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1.周国丰的房屋与兰春全所有的xxx幢x单元xxxx室房屋不是同一处房屋。根据周国丰提供的《商品房买卖合同》第四页第三条，可以证实周国丰所购买的房屋是xxx幢xxxx室，而非xxxx室，该户房屋与上诉人的xxx幢x单元xxxx室不是一栋房屋，并且兰春全的房屋是89.63平方米，而周国丰的房屋面积是84.4平方米。另外，周国丰提供的现金交款票据的入账日期是2016年8月16日，载明的缴款单位和周国丰均是后补的，房号也标明为xxx-x-xxxx房款，而后又将xxxx修改为xxxx，并且该取款凭证是复印件，不是原件，不能证实周国丰已经交纳了房款。补差价的票据是xxx-x-xxxx，而非本案争议的xxx栋xxxx。取暖费应当交给供热公司，不应交给物业公司。从以上事实可以看出，周国丰购买的根本不是涉案房屋，而是xxx栋xxxx室建筑面积84.4平方米的房屋，一审认定事实错误。2.周国丰、中天恒基开发公司恶意串通，将周国丰购买的房屋述称为案涉房屋，损害了兰春全的合法权益，协议应属无效。周国丰购买的根本不是案涉房屋，但因中天恒基开发公司涉及一房多卖，为逃脱法律惩罚，也为了恶意侵占兰春全的合法财产，周国丰与中天恒基开发公司恶意串通伪造案涉房屋的虚假协议，应当为无效的协议。3.周国丰所举示的两份证明不真实、不客观，且与周国丰提供的房屋买卖合同内容不一致，不能证实其房屋与案涉房屋为同一处房屋。4.兰春全与中天恒基开发公司签订的商品房买卖合同依法成立，合法有效，并依法在房产部门办理了登记备案手续，周国丰不是该合同的相对方，无权确认该合同无效，一审认定事实及适用法律错误。5.兰春全与中天恒基开发公司签订的房屋买卖合同合法有效，兰春全系涉案房屋的合法所有权人。2011年12月，因中天恒基开发公司到期不能清偿兰春全借款，双方达成抵账协议，由中天恒基开发公司用其开发的xxxx小区10户房屋抵顶欠款本息，双方签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并在房产部门办理了商品房销售备案登记，将该房屋登记在兰春全名下。该商品房买卖合同不是流质契约，符合法律的相关规定，合法有效，兰春全依法取得了该房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人。6.兰春全得知自已的房屋被周国丰侵占后，即向人民法院提起诉讼，但因中天恒基开发公司涉及“一房多卖”等刑事案件而未予立案，由此可见兰春全与中天恒基开发公司以房抵账是真实的，一审法院确认房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。 周国丰辩称，1.周国丰购买的房屋与兰春全备案合同的房屋为同一房屋。2.周国丰与中天恒基开发公司依法签订商品房买卖合同，双方之间不存在恶意串通损害兰春全权益的行为。3.周国丰具有确认兰春全与中天恒基开发公司签订商品房买卖合同效力的主体资格。4.兰春全与中天恒基开发公司签订的商品房买卖合同无效。5.一审中，中天恒基开发公司已自认其与周国丰之间存在商品房买卖合同关系，与兰春全是基于借贷关系签订商品房买卖合同，应以中天恒基开发公司在一审中陈述的事实为准。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回兰春全的上诉请求。 中天恒基开发公司辩称，兰春全应当将案涉房屋交付给周国丰，因为中天恒基开发公司是向兰春全借贷，而周国丰是向中天恒基公司买房，至于周国丰是不是现金买房还有待确认。至于中天恒基公司、兰春全签订合同所涉房屋与周国丰购买的房屋是否为同一房屋中天恒基开发公司还需要核对。 周国丰向一审法院起诉请求：请求确认中天恒基开发公司与兰春全于2011年12月7日签订的xxxxxx小区x区）xx#xxx幢x单元xxxx室商品房买卖合同无效。 一审法院认定事实：2011年3月8日中天恒基开发公司向兰春全借款300万元，约定借款于2011年9月7日前归还，月利率3%，已付清1个月利息，上打利。为了担保上述债权，2011年12月7日，中天恒基开发公司（出卖人）与兰春全（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人兰春全购买的商品房为xxxxxx小区（二区）xx#第xxx幢x单元xxxx号房屋，面积89.63平方米，房屋总价349557元。同日，中天恒基开发公司与兰春全办理了上述商品房的商品房销售备案登记。2010年8月16日，中天恒基开发公司（出卖人）与周国丰（买受人）签订商品房买卖合同，约定：买受人周国丰购买的商品房为xxxxxx小区（二区）第xxx#x单元xxxx号房屋，面积84.4平方米，房屋总价288648元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按房产实测面积多退少补。2010年8月16日周国丰按约定给付中天恒基开发公司房款288648元，2013年9月25日，周国丰补交了5.23平方米的房屋差价款17887元，房屋最终确定的面积为89.63平方米。中天恒基开发公司为周国丰出具了两份分别为288648元、17887元的购房款收据。2013年9月25日，中天恒基开发公司将上述房屋交付给周国丰，并收取了周国丰交付的物业费、取暖费等费用。另查明，xxxx二期xxx幢x单元xxxx室与备案在兰春全名下的xxxxxx小区x区x楼xxx幢x单元xxxx室，为同一楼房。黑龙江中天恒基房地产开发有限公司现已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”。判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。商品房买卖合同买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，兰春全与中天恒基开发公司签订的案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保兰春全3000000元(实际交付2940000元)债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，兰春全主张该房屋买卖合同是抵账，但其提供的证据不能证明其主张，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，应认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。判决：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与兰春全2011年12月7日签订的绥芬河市xxxxxxxx小区（二区）x#xxx幢x单元xxxx室的商品房买卖合同无效。案件受理费6543.35元，由黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司、周国丰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于周国丰的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。周国丰与中天恒基开发公司于2010年8月16日签订案涉房屋的商品房买卖合同，并于2013年9月25日交付该房屋。兰春全与中天恒基开发公司签订的《商品房买卖合同》的标的物与周国丰购买的是案涉的同一房屋。周国丰与本案存在直接利害关系，其诉请确认兰春全与中天恒基开发公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》无效主体适格。 关于兰春全与中天恒基开发公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。2011年3月8日，中天恒基开发公司向兰春全借款300万元，并于2011年12月7日签订《商品房买卖合同》担保上述债权，兰春全主张借款到期未能偿还，双方由民间借贷关系转为商品房买卖关系，中天恒基开发公司对此不予认可，中天恒基开发公司主张双方签订案涉《商品房买卖合同》是作为借款的担保。兰春全未能出示充分有效的证据证实双方经结算约定由借款转为购房款，未能证实由借贷关系转为商品房买卖关系。综上，应认定双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》是作为履行还款义务的担保。案涉《商品房买卖合同》买卖房屋的约定不是双方的真实意思表示，是双方当事人之间的虚伪意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，该买卖案涉房屋的《商品房买卖合同》无效。 综上所述，兰春全的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6545元，由上诉人兰春全承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姜云虎 审 判 员 贾海波 审 判 员 杨大奎 二〇二〇年七月六日 法官助理 孙 驰 书 记 员 孙 源 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。