山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2575号上诉人（原审被告）：张胜祥，男，1974年12月11日出生，汉族，住山东省乐陵市。上诉人（原审被告）：王丽芹，女，1974年11月9日出生，汉族，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：张胜祥，男，1974年12月11日出生，汉族，住山东省乐陵市，系上诉人王丽芹之夫。被上诉人（原审原告）：李源灏，男，1987年10月26日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：张春莉，北京市万象律师事务所律师。上诉人张胜祥、王丽芹因与被上诉人李源灏房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省乐陵市人民法院（2020）鲁1481民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王丽芹上诉请求：1.请求二审法院依法撤销乐陵市人民法院作出的(2020)鲁1481民初959号判决书,并依法撤回一审判决或发回重审；2.依法撤销李源灏对张胜祥个人的诉讼请求；3.请求二审法院判令李源灏返还2018年收取王丽芹的房租费用共计:60000元；4.本案诉讼费,给当事人造成的误工费,差旅费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律不当,应当依法予以改判：一、一审判决对房屋归属和房屋出租合同的有效性缺乏法律依据,被上诉人主张的合同应视为无效合同给予驳回。1.被上诉人虽然与乐陵市签订了房屋买卖合同,但并没有完成房屋买卖的实际交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。李源灏与乐陵市凯迪花园房地产开发有限公司在房屋没有通过验收合格的情况下签署的买卖协议不受法律保护,应视为无效合同;依据德州中级人民法院(2018)鲁14执1号文件确定该房屋所有权为:乐陵市凯迪房地产有限公司,进一步证实了李源灏的房屋买卖合同不受法律保护。2.李源灏与王丽芹签署的房屋出租协议为无效合同,应驳回，并返还给王丽芹2018年房租费60000元及给承租人造成的损失。依据《合同法》第四十二条第二、三项规定:故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房租赁管理办法》第六条规定：“属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;有以上情形之一的房屋不得出租。”李源灏至今没有取得房屋所有权证,而且7号商铺已早于2018年11月16日即被德州市人民法院查封,2019年12月被依法拍卖。李源灏视国家法律而不顾,故意隐瞒事实,非法出租获利的行为属于违法行为,严重损害了承租人的权益,给承租人造成巨大经济损失。请求二审法院判令李源灏全额返还王丽芹60000元房租款,并根据承租人实际损失补偿。3.在同时承租的凯迪花园6号商铺合同于2019年11月16日到期后,连同被上诉人主张的7号商铺一起重新签订了新的租赁合同,合同甲方为:乐陵市凯迪房地产开发有限公司,经办人:马军，一审查明认定李源灏口头授权马军行使其权益,说明马军对本房屋的出租有决定权。2019年12月16日签署的新合同才能代表甲乙双方当前的真实意愿,依据《合同法》规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。被上诉人所主张的合同缺乏法律依据，应予驳回。一审对被告主体判决有误:李源灏委托马军与王丽芹签订的合同甲乙双方是李源灏和王丽芹,对于一审内容里的所有条款不应有张胜祥承担,虽然王丽芹和张胜祥是夫妻关系,但作为独立的行为个体,把张胜祥列入被告的做法没有法律依据,侵害了张胜祥个人权益,一审应驳回原告内容中与张胜祥有关的诉讼请求。二、一审否定乐陵市凯迪房地产开发有限公司马军与张胜祥2019年11月16日签署的新合同是错误的。新合同的内容和主体已经发生变更,至此王丽芹与李源灏的合同已于2019年11月16日废止。新合同是乐陵市凯迪房地产开发有限公司马军与张胜祥双方根据当时情况决定的新合作模式,代表着他们的真实意愿。依据《合同法》规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。2010年5月1日实施的《最高人民法院关于修改的决定》第十四条第二项“手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息”可作为证据。虽然合同原件被马军以威胁哄骗的手段骗走拒不归还,但微信视频,照片及微信交涉记录完全与当时事件符合,证据链条明晰,法院应予采纳并要求被上诉人依据2019年11月16日的最新合同主张自己的权益。三、根据以上所述，当事人王丽芹于2018年1月16日签订的租赁合同与2019年11月16日针对同一房屋的租赁合同，应以后者为有效合同。被上诉人依据2018年11月16日签订的租赁合同已由新合同代替,应视为无效合同,法院应予驳回上诉,或要求被上诉人依据新合同条款约定主张权益。四、一审判决的物品交接明细中很多没有经过推理和认定,其中：1.鸡翅木茶几(2300元)在房间里,马军说和所标注不一致不承认,但马军并没有返还多出来的一张茶几,实际是默认这件就是清单上所标注的鸡翅木茶几；2.监控器材(2300元)已经交还给物业高经理(证据:返还时现场录像)3.足疗床(900元)上诉人接手时就没有,而且在清单上做了0标记:4.实木古典线灯(7*40=280元)实际是每个房间里的吊灯,后来上诉人加装了一个,共8个,已和物业高经理告知(证据:返还时现场录像)；5.窗帘风景帘(350元*5套+150元*2套=2050元元),事实依据是所有窗户上窗帘都是配备齐全,盘点表是以双层单算的方式做的统计,清点时按照套来核算的,所以窗帘数量并不少。综上所述，一审判决认定事实错误,适用法律不当,请求二审法院依法查明事实,以维护法律的尊严,维护上诉人的合法权益,还法律以公正,公平,还上诉人以公道。张胜祥上诉请求：1.请求二审法院依法撤销乐陵市人民法院作出的(2020)鲁1481民初959号判决书;依法撤销李源灏对张胜祥个人的诉讼请求；2.本案诉讼费,给当事人造成的误工费,差旅费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清,适用法律不当,应依法予以驳回和改判。李源灏委托马军与王丽芹签订的合同甲乙双方是李源灏和王丽芹,合同中并没有约定张胜祥承担相应的法律责任,对于李源灏在一审上诉状中把张胜祥列为被告的做法没有法律依据,虽然王丽芹和张胜祥是夫妻关系,但作为独立的行为个体,具有独立承担民事责任的能力,一审把张胜祥被列入被告并判决张胜祥承担相应责任的做法，明显侵犯了其个人权益,应驳回被上诉人对张胜祥的相关诉讼请求。李源灏辩称，第一，李源灏是房屋的合法的主体，李源灏委托马军与上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，而且该租赁合同尚在合同期限之内根本没有到期，而上诉人拖欠租金实质构成违约，应当向被上诉人支付房屋租金。因为一审的时候被上诉人提交的证据是证明上诉人是在2020年进行的交接，所以被上诉人要求是到腾退之日算租金，但是一审法院认定的是从2019年11月到两上诉人接到法院的通知为准，所以租金判的很少，但是被上诉人也服从了法院的判决；第二，关于上诉人应当赔偿被上诉人的物品费用的问题。在双方签订的合同里边有个附件，有一个物品交接明细表，物品交接明细表都是由双方签字确认的物品由上诉人使用，在法院组织的法庭勘验过程中，双方对物品进行了一个明确的认定，然后签署了物品交接清单，对于合同中约定的缺失的物品，双方也已经签字确认。被上诉人计算的缺失的物品是10068元，而法院只判决给付是9237元。物品的缺失是双方明确的，所以也相应的判少了，但这个判决被上诉人是服从的。所以请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李源灏向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判令被告腾退其占用的凯迪花园1号楼4单元107号商铺；2.判令被告支付拖欠租金19726元（并按每天165元/平方米计算至被告实际腾退房屋止）；3.判令被告给付拖欠的物业费、水费、垃圾费649元；4.判令被告按交接明细返还无偿使用的物品，如有损坏照价赔偿；5.判令被告将毁坏的房屋恢复原状；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与案外人马军系表兄弟关系，原告以口头委托的方式委托马军代其签订商品房买卖合同、租赁合同等事宜。2014年5月2日马军代原告与乐陵市凯迪房地产开发有限公司（以下简称凯迪房地产公司）签订商品房买卖合同，原告购买凯迪花园1号楼4单元107号商铺，总价款为1148400元。因非原告的原因，该房屋并未办理过户登记手续，现房屋登记产权人为凯迪房地产公司。2018年11月16日，马军代原告（甲方）与被告张胜祥、王丽芹（乙方）签订房屋租赁合同，被告张胜祥、王丽芹租赁位于凯迪花园1#楼4单元一层商铺，租赁期限自2018年11月16日至2020年11月16日止，租金为每年6万元，按年缴纳，每年前一个月缴纳下一年房租。合同第二条第5款约定：“在租赁期内乙方应合理使用其所租房屋及附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的乙方负责修复或给予经济赔偿给甲方，赔偿标注按损坏的程度价值来赔偿”，第五条约定：“乙方在租赁期间使用甲方的物品，按附页（1号楼4单元原足疗室物品交接明细表）为准，如有损坏按明细表价格赔偿”。同日，原告将商铺中的物品交付给两被告，双方在《1号楼4单元商铺原足疗室物品交接明细表》中签字。被告张胜祥、王丽芹交纳租金至2019年11月16日。2019年12月13日，两被告接到德州市中级人民法院（2018）鲁14执1号通知书，内容为：“凯迪花园1栋107铺用户：本院执行的德州天元集团有限责任有限公司与乐陵市凯迪房地产开发有限公司建筑工程施工合同纠纷一案，因被执行人乐陵市凯迪房地产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义务，依法拍卖被执行人名下乐陵市云红大街东侧凯迪花园1栋107铺偿还债务。2019年12月1日，买受人于长征以156万元的最高价竞得，现该房产已确权给于长征所有。你接本通知后3日迁出该房屋或者与现房产所有人于长征签订租赁合同，逾期，法院将强制执行，因此所产生的费用由你承担。”2020年4月28日，原告与被告张胜祥对107商铺中的物品进行核对，原告的委托诉讼代理人张春莉、被告张胜祥分别在107商铺原凯迪物品缺失明细中签字。一审法院认为，一、原告李源灏是否系本案适格原告的问题。一审法院于2020年6月3日对原告及案外人马军做了询问笔录，双方均认可原告以口头委托方式委托马军代其签订商品房买卖合同、房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，可见，双方形成的口头委托符合法律规定。商品房买卖合同与租赁合同虽不是原告本人所签，但均系各方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。而且，被告张胜祥、王丽芹在签订房屋租赁合同时，明知不是原告本人，仍签订该合同，表示对合同主体无异议，且被告也实际占有使用了该租赁物。根据合同相对性原则，原告作为合同一方当事人，是本案适格主体，有权向被告主张权利。二、原告主张解除与被告签订的房屋租赁合同，并要求被告腾退其占用的凯迪花园1号楼4单元107商铺的问题。因原、被告均认可两被告缴纳房租至2019年11月16日，根据房屋租赁合同第二条第2款约定：“房屋租金（人民币）：每年陆万元整（60000元）”、第3款约定：“租金按每年缴纳，每年前一个月缴纳下一年房屋”，两被告应向原告缴纳下一年房租，但两被告未依约支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的主张，一审法院予以支持。一审法院在(2020)鲁1481民初865号乐陵市凯迪房地产开发有限公司与王丽芹为房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院到凯迪花园1号楼4单元106、107商铺进行勘验，除原告交付给两被告的物品外，现场已无两被告的物品，两被告已经腾退其占用的凯迪花园1号楼4单元107商铺。原告主张被告支付拖欠租金19726元（并按每天165元/平方米计算至被告实际腾退房屋止）。2019年12月13日，两被告接到德州市中级人民法院（2018）鲁14执1号通知书，限两被告在接到通知书后3日迁出该房屋或者与现房产所有人于长征签订租赁合同，而两被告未与于长征签订租赁合同，由此，一审法院认定两被告于2019年12月16日迁出凯迪花园1号楼4单元107商铺。因为两被告交付租金至2019年11月16日，自2019年11月17日应继续缴纳房租，至2019年12月16日两被告迁出该租赁房屋，按照每年租金60000元，两被告应支付该占用期间的租金为：60000元/年÷12个月×1个月=5000元。对于原告主张的租金19726元，一审法院依法不予支持。原告主张拖欠的物业费、水费、垃圾费649元。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”、第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”，物业费应由物业服务企业收取，水费、垃圾费、电费可以由物业服务企业代为收取。而原告未提供证据证明其为两被告缴纳了其占用期间的水费、物业费、垃圾费。故原告无权向两被告主张物业费、水费、垃圾费。原告主张被告按交接明细返还无偿使用的物品，如有损坏照价赔偿。经过双方现场核对，双方均在107号商铺原凯迪物品缺失明细表中签字，结合《1号楼4单元商铺原足疗室物品交接明细表》，可以确定原告在缺失明细中列举的1-10号物品遗失，根据租赁合同第五条约定，两被告应按交接明细表中的价格予以赔偿。另外，因为原告提供的交接明细表中显示的抽纸盒只有1个，但其缺失明细中统计的缺少30个抽纸盒需要返还，无事实依据，一审法院对此不予支持。被告应赔偿缺失物品的金额应按合同的约定，以交接明细表中的物品单价进行计算，应为：277元/个（实木方桌）×1个+3000元/个（鸡翅木茶几）×1个+2300元/套（监控器材）×1套+900元/套（足疗床）×1套+350元/套（窗帘）×5套+150元/套（风景窗帘）×2套+60元/个（实木古典灯）×7个+40元/个（古典线灯）×2个+30元/个（抽纸盒）×1个+30元/个（烟杆报警器）×6个=9237元。被告张胜祥虽对其中部分遗失物品有异议，但未提供证据予以证实，应承担举证不能后果，对其所提异议，一审法院依法不予支持。对于原告主张的缺失明细中“11.红木桃型沙发有划痕迹；12.红木镶嵌茶几有划痕迹”，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任”，被告在使用红木桃型沙发、红木镶嵌茶几中产生的划痕，应认定为租赁物的正常损耗，两被告不应承担赔偿责任。原告主张被告将毁坏的房屋恢复原状。但原告未提供证据证明房屋毁坏情况，对其该主张一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第二百一十八条、第二百二十七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告李源灏与被告张胜祥、王丽芹签订的房屋租赁合同；二、被告张胜祥、王丽芹于本判决生效后十日内，支付原告李源灏租金5000元；三、被告张胜祥、王丽芹于本判决生效后十日内，赔偿原告李源灏损失9237元；四、驳回原告李源灏的其他诉讼请求。案件受理费309元，减半收取154.5元，由原告李源灏负担46.5元，由被告张胜祥、王丽芹负担108元。本院二审期间，上诉人张胜祥提交其与网上昵称“张振田～凯迪花园”的微信聊天记录、微信转账记录各一份，证明目的：房屋租赁合同是和张振田签订的，张胜祥一直向张振田支付租赁费。张胜祥主张欠付的房租、赔偿损失不应向李源灏支付。李源灏质证称，对于这两份复印证据是复印件，对证据真实性、关联性提出异议。本院认为，微信记录、转账记录发生在张胜祥与案外人之间，发生时间在本案争议的房租时间之前，与本案不具有直接的关联性，因此对两份证据不予认定。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点：一、上诉人张胜祥、王丽芹是否应当支付被上诉人租金5000元；二、上诉人张胜祥、王丽芹是否应当赔偿被上诉人损失9237元。争议焦点问题一：被上诉人李源灏委托代理人马军与上诉人张胜祥、王丽芹签订房屋租赁合同，合同期限为2018年11月16日至2020年11月16日，租金六万元每年，合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定；上诉人张胜祥主张房屋租赁合同上的签字并非本人书写，但一审、二审中张胜祥未申请字迹鉴定，视为其签名系张胜祥本人所签，加之张胜祥与王丽芹系夫妻关系，且实际租赁涉案房屋进行经营；房屋租赁合同属于债权合同，李源灏虽然不享有涉案房屋的所有权，但租赁合同并不以出租人对租赁物享有所有权为前提，而是以出租人享有租赁物的占有为前提，李源灏作为涉案房屋的实际占有人与张胜祥、王丽芹签订的租赁合同为有效合同，双方应当依照合同的约定履行义务。张胜祥、王丽芹支付房屋租金至2019年11月16日，此后未支付租金，依然占有使用涉案房屋，房屋租金属于法定孳息，张胜祥、王丽芹应当履行支付租金的合同义务。对于张胜祥上诉主张已经与乐陵市凯迪房地产开发有限公司签订了新的租赁合同，此前与李源灏的合同废止，按照新的租赁合同不应向李源灏支付房屋租金的理由。经审查，上诉人张胜祥未能提交“新的租赁合同”原件或其他有效证据证明该主张，无法否认原房屋租赁合同的效力，因此张胜祥拒不支付李源灏租金的主张不能成立，一审法院判决张胜祥、王丽芹支付李源灏租金5000元，并无不当，本院予以维持。争议焦点问题二：上诉人张胜祥、王丽芹与被上诉人李源灏就房屋物品进行了清点，对损坏缺失的物品，双方已签字确认，并填写制作了交接单。一审法院依据双方均认可的该物品交接单，折算物品价值9237元的经济损失，张胜祥、王丽芹应当依法予以赔偿。张胜祥上诉主张已经将部分物品交付给涉案房屋的物业工作人员，但未能提交交接单据或其他证据予以证明，且李源灏也不认可曾接受涉案的物品，张胜祥应当承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予支持。综上所述，张胜祥、王丽芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人张胜祥、王丽芹负担。本判决为终审判决。审判长  崔书江审判员  郑春笋审判员  郝 帅二〇二〇年七月二十九日法官助理刘亮书记员魏洪敏