广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9700号上诉人（原审原告、反诉被告）：方武龙，男，1984年9月20日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王燕妍，广东尹远律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：钟艳，女，1977年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟智华，男，1975年1月25日出生，汉族，身份证住址同上，系钟艳的哥哥。原审第三人：广州市万庭置业有限公司。住所地：广东省广州经济技术开发区青年路279号之一铺。法定代表人：林振杰，执行董事兼总经理。原审第三人：广州市嘉怡房地产咨询有限公司。住所地：广东省广州市增城新塘镇东坑三横中路1号二幢1009房。法定代表人：方喜珍，执行董事兼总经理。上诉人方武龙与上诉人钟艳、原审第三人广州市万庭置业有限公司（以下简称万庭公司）、广州市嘉怡房地产咨询有限公司（以下简称嘉怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，方武龙、钟艳不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方武龙上诉请求：1.依法撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决；2.依法改判钟艳向方武龙双倍返还定金140000元；3.依法改判钟艳向方武龙支付违约金396000元（以1000000为计算基准，以每日1‰计算违约金，从2018年1月14日起计至2019年8月20日止）；4.依法改判钟艳向方武龙支付中介费15000元、按揭费用8000元；5.依法改判钟艳向方武龙支付律师费15000元；6.本案上诉费由钟艳承担。事实和理由：一、一审法院部分事实认定不清，法律适用错误，应予以改判。1.（2018）粤0112民初842号生效判决书已认定，涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行，双方可协商解除，若协商不成，方武龙可另案主张权利。（2018）粤0112民初842号判决书判定钟艳违约，驳回了方武龙要求继续履行合同的诉讼请求，方武龙无法依据该份判决书要求钟艳继续履行合同，且该份生效判决书中也判定由于涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行，双方可协商解除，若协商不成，方武龙可另案主张权利。方武龙在判决生效后，曾于2019年2月23日约钟艳出来协商，钟艳明确拒绝继续按双方签订的房屋买卖合同继续履行，方武龙提出的按生效判决要求钟艳承担违约责任时，钟艳不予理会，更通过微信向方武龙提出限定日期一次性全款付款，同时还要求方武龙赔偿损失等无理要求，无奈方武龙向法院起诉解除合同，并要求钟艳承担违约责任，且通过方武龙妻子林楚娥银行流水显示，协商时方武龙家庭是有足够的首付款金额的。（2018）粤0112民初842号判决书已认定涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行，双方可协商解除，在钟艳明确拒绝继续履行原买卖合同时，方武龙只能依据此生效判决，与钟艳洽淡协商解除合同，并要求钟艳承担相应的法律责任，一审法院却因为方武龙在生效判决后，未向钟艳支付任购房款，认为方武龙不履行支付购房款的主要义务，从而判定方武龙承担违约责任，无事实和法律依据。2.一审法院认定钟艳违约，却对钟艳不适用违约条款，有违《合同法》第107条之规定。（2018）粤0112民初842号己生效判决书、（2018）粤01民终1820l号己生效判决书、（2019）粤0112民初9716号判决书中，均认定钟艳违约，一审法院认定钟艳违约，却不适用《房地产买卖合同》违约条款，弥补方武龙的损失，无相应的法律依据。从钟艳违约导致双方签订的房地产买卖合同无法继续履行后，到两生效判决书生效前该段时间内，钟艳一直以其自身行为及作法，不愿继续履行涉案合同，根本原因是因为涉案地段房屋升值，其自身想毁约，且在双方签订第一次房屋买卖合同之初，钟艳就有一次单方面升价的行为，其种种行为都证明钟艳的恶意毁约行为。双方签订房屋买卖合同之后，方武龙积极履行合同义务，一直请求钟艳继续履行双方签订的买卖合同，钟艳不愿意配合查册，导致合同无法继续履行，方武龙多次哀求钟艳继续履行合同，并且愿意在原合同的基础上多付几万款项，钟艳仍然不愿意继续履行合同，是对双方签订合同单方面毁约行为。其不诚信行为，应依据双方签订的买卖合同，承担违约责任。根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条第二款、第三款之规定，根据第七条之规定，钟艳应向方武龙根据双方签订的房地产买卖合同，承担违约责任，弥补方武龙的损失。二、一审法院判决显失公平。在整个案件进程中，方武龙遭受了的巨大的经济损失，也导致一家四口人居无定所。方武龙为了凑足首付购买本案涉案房屋，方武龙以远低于市场价，以十万元价格贱卖了花都区其名下的房屋，为了凑足首付，方武龙九十多岁的奶奶把自己所有积蓄付于方武龙，因为涉案房屋地段的夏园地铁站的开通，涉案房屋房价上涨，方武龙恶意毁约，不配合继续履行买卖合同。方武龙的奶奶也已经过世，过世前还在念念不忘方武龙没有买到房子，方武龙的两个孩子，其中大女儿也因为涉案的房屋没有购买成功，入学到其他相对较差的学校，小儿子将于今年入读小学，仍需另想办法解决入学问题。现在楼市房价越来越高，因为涉案房屋已经网签过，方武龙也不能再购买其他房屋，越来越高的房价，使方武龙也再无经济能力购买楼房，反观钟艳，涉案房屋不能买卖，但是房价却在不断上升，涉案的房屋的价值越来越高，整个过程中，钟艳并无任何经济损失，还能享受房屋升值。钟艳的恶意毁约，有违民法的契约精神、诚信原则，一审法院仅判决钟艳向方武龙返还支付的定金7万元，未对其违约行为进行任何惩治，恶意毁约的成本如此之低，会助长恶意毁约者的气焰，签了合同可以恶意毁约，却不用承担相应的法律责任，此项判决，有违民法的公平原则，长此以往，我国的《合同法》将形同虚设。三、钟艳为达目的隐瞒真相，捏造、歪曲事实。1.钟艳在庭审上存在隐瞒真相、恶意诋毁的情况：钟艳于（2019）粤0112民初9716号案开庭前提交的证据清单里，其中有钟艳与按揭公司宋玲利的完整聊天记录，后又被钟艳迅速撤回，是因为在原审庭审时，钟艳主张“对2017年11月10日前其与宋玲利的微信记录真实性予以确认，对2017年11月10日后双方的微信记录表示需要庭审后核实。在庭后的书面质证意见中，钟艳对上述所有微信记录的真实性均不予确认，其主张方武龙刻意删减、调整了聊天记录，上述微信内容不完整、不连续，在法院责令钟艳提交其与宋玲利之间完整的微信记录以供比对时，钟艳表示无法提交”。2.钟艳在庭审上存在捏造事实的情况：钟艳称因为方武龙在原审判决生效之后，没有履行涉案合同，且系其因自身原因放弃继续履行合同，所以钟艳同意解除合同。实际情况是，原审判决后，方武龙主动于2019年2月23日约业主出来见面协商，方武龙明确问业主“是否愿意继续按原合同出售该房产”，钟艳哥哥明确回复说，“当然不愿意”，后微信协商，钟艳更是提出限期一次性全款付款同时还要求赔偿损失等无理要求，方武龙无奈才诉到法院。3.钟艳在庭审上存在歪曲事实的情况：钟艳称终审判决作出后，方武龙因小孩读书的问题己得到解决而自行放弃履行《房地产买卖合同》是涉案买卖合同未继续履行的根本原因，故方武龙才是违约方。实际情况是原审判决后，方武龙找钟艳协商，协商无果才诉到法院，且方武龙小儿子今年入学问题仍尚未解决。钟艳上诉请求：1.请求二审法院撤销广州市黄埔区人民法院作出的（2019）粤0112民初9716号《民事判决书》主文判决第四项，依法改判支持钟艳关于要求方武龙向钟艳另行支付3万元违约金（违约金按总楼价的10%计算，扣除方武龙己支付的7万元定金）的诉讼请求；2.请求二审法院判令方武龙承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、钟艳因不服广州市中级人民法院于2018年11月26日作出的（2018）粤01民终18201号《民事判决书》而于2019年5月向广东省高级人民法院提出再审申请，钟艳也在本案中提交了上述案件已经申请再审的有关证据。广东省高级人民法院至今仍未作出任何裁定，并非钟艳之过。二、一审法院已经认定方武龙不具备继续履行的条件应承担违约责任，故方武龙就应按照《房地产买卖合同》之约定按总楼价的10％向钟艳支付违约金一审判决书第25页倒数第7行至第3行写到“方武龙至今未向支付任何购房款，也明确表示其现在没有经济能力购买房屋。故作为买方的方武龙不履行支付购房款的主要义务行为，导致涉案合同在上述判决生效后至今仍不具备继续履行的条件，方武龙对此应承担违约责任”。判决书第25页第3行至第5行认定：“方武龙、钟艳及第三人万庭公司于2017年11月1日签订的涉案合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行”是事实真相。以上三方在历次庭审、说明都表明签约时都清楚合约条款内容。其实纵观合同签约过程，方武龙无论是要求不按时间启动贷款审批、坚持要等无房证明、通过诉讼要求一定要贷款60万、签约至今约三年都不给付任何房款并本次诉讼表达没能力购支付房款等行为。清楚表明合同发生纠纷及不能执行是因为方武龙由签约至今都没能力及不履行合同中附件（二）第4点“买方于2017年11月15日前提交全部贷款所需资料”；第5点“银行实际贷款与应付楼价余额的差额由买方付清卖方”；及合同第九条“本合同与任何在之前任何一方在判决中的声明、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准”，第十四条“如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必是须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方认为有效”。而方武龙又以钟艳因了解到方武龙违约而拒绝不会影响合同执行且己提供的查册行为，作纠缠，以掩盖方武龙实际违约的事实，并达到要求赔偿的目的。再根据2017年11月1日钟艳、方武龙、第三人广州市万庭置业有限公司就广州开发区志诚大道**街21号****房签订的《房地产买卖合同》第六条“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10％的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。己收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。”之约定，钟艳有权要求方武龙支付等额于总楼价10％的违约金。钟艳针对方武龙的上诉请求，辩称：不同意方武龙的上诉请求，同意一审判决对方武龙诉讼请求的判决结果。具体理由如下：1.合同无法推进的原因是方武龙的同贷书出具与首期款支付环节出现状况，所以方武龙无论行为和结果都是合同无法真正履行的违约方。2.方武龙不履行付款义务才是合同不能履行的主因。3.根据方武龙后来批出来的同贷书，以及（2018）粤01112民初842号的判决上认定钟艳不查册行为不会阻碍合同履行，不构成单方违约。方武龙严重超期不申请贷款，恶意出错业主名，并不向银行申请修正，不履行付款义务才是合同不能履行主因，理应承担违约责任。4.钟艳已经根据合同约定提供所有办理按揭所需资料（包括房屋查册资料原价等）给指定的按揭服务公司，并配合方武龙办理房贷手续，但因方武龙追求更少的首付、更高的贷款额度等个人原因，导致其未能办妥房贷手续，过错在于方武龙自身。方武龙针对钟艳的上诉请求，辩称：不同意钟艳的上诉请求，钟艳违约在先，无权要求依据房屋买卖合同的第六条要求方武龙支付违约金。具体理由如下．一、钟艳不配合提供房屋查册表，是本案房屋买卖合同法继续履行的根本原因。方武龙提交的《个人二手房贷初审结果通知书》的时间为2018年2月7日，方武龙起诉钟艳的（2018）粤0112民初842号的立案时间为2018年1月31日，是立案之后，律师拿着立案通知书及相关材料，才能到房管部门查册，根据相关的规定，方武龙不经过立案、律师的介入是不可能拿到查册表的，钟艳的哥哥也在质疑方武龙怎么拿到查册表的，也证明实际单凭方武龙的个人能力是无法拿到查册表，本案因为钟艳不提供查册表，而使房屋贷款程序无法继续进行，继而使本案的房屋买卖交易无法继续进行的根本原因。二、整个房屋交易过程，中介公司的吴先生，陈艺伟及按揭公司的宋玲利全程跟进，三人均认为是钟艳因房价上涨，不想再继续履行房屋买卖合同。本案整个房屋交易过程，除了买、卖双方夫妻之外，还有中介公司的吴先生、陈艺伟和按揭公司的宋玲利全程跟进，签约当天是吴先生、陈艺伟、宋玲利与买、卖双方在场，方武龙实情告知其需要卖掉花都的房产，才能贷款六成，当时在场的人都知情，包括钟艳夫妻两个，方武龙提供的2018年1月14日录音里，中介吴先生的话语，及钟艳的话语均可以证实，且在2017年10月31日末签约前，方武龙已经将花都房产的贷款及需还款的情况，告知陈艺伟，在整个过程中，方武龙并无任何欺瞒。且本案的房屋买卖中介合同及按揭合同是同一天，即2017年11月1日签署的，签署的贷款金额为首付四成，贷款六成，如果答辩人不售卖名下的房屋，是不可能做到首付四成、贷款六成，双方签订的房屋买卖合同时，均是知道方武龙需要售卖房屋的情况。整个过程中，按揭宋玲利、中介吴秀清、陈艺伟均是参与的，钟艳在9716号一审时第一次提供的证据中，钟艳与宋玲利的微信聊天记录也证实，宋玲利说：“切，你自己不想卖了怎么现在又扯上我了?我在群里不是已经发了吗，买家的情况你又不是不知道?当时签合同时，你应该知道买家名下话都有套房屋等过户出去吧“，以及方武龙提供的2018年1月14日的录音吴先生说到：“当时签合同时，买卖双方都是知道的，他这边需要卖了那边才可以，因为如果他不卖的话是属于第二套，是不是，大家都讲清楚了的”“三方签合同的时候，都是清楚的”，广州市嘉怡房地产咨询有限公司出具的情况说明，以及万庭公司在（2018）粤0112民初842号案件中提交的书面答辩状，以及在9716号庭审中均可以证实，万庭公司作为中介在业主及买家交易前已经把双方的情况告知对方，而且业主和买家在2017年11月1日在业主的房屋签约的时候，方武龙也告知业主他正在卖房的事情，在9716号案中提交的证据与按揭的微信聊天记录也证实以上事实。钟艳在9716号案一审时提交的证据显示，按揭宋玲利告知需要钟艳夫妻配合业主去办理花都房产的提前还贷手续，以及“买家27号过户前一套房子，出新证后打印无房后补给银行审批。”对按揭陈述以上情况，钟艳的反应也证实，钟艳对以上情况均是知情的。参与的三人均认可钟艳因为房价上涨，钟艳不想卖了，故意找借口不去银行查册，是造成案涉的房屋买卖合同法继续履行的根本原因。钟艳在9716号案第一次提交的证据可以证实中，方武龙一再让步，想让提交房屋查册以利于买卖合同继续履行，钟艳一再推托及不去查册。方武龙在二审时提交的双方在2019年2月23日双方的聊天语音也证实，在双方见面时，方武龙依然想继续履行原房屋买卖合同，而钟艳明确拒绝。（2018）粤0112民初842号、（2018）粤01民终18201号以及（2019）粤0112民初9716号均判定违约，均认定钟艳在本次合同履行过程中违约在先，本案的违约责任在钟艳而不在方武龙。三、钟艳在双方履行合同过程中，多次提出加价来继续履行合同，更进一步说明钟艳房价上涨，不想按签合同时的价格继续履行合同。方武龙一直未放弃过履行本案的房地产买卖合同，钟艳在一审时提供的证据5，证据6均证实方武龙一直在哀求着钟艳卖房给方武龙，并且方武龙自愿在签订的原合同的基础上再加钱，开始是加1.5万元，后来加5万元，来求钟艳继续履行合同，而钟艳不配合，不履行，包括方武龙的第一次起诉时的诉讼请求里，也明确提出让钟艳继续履行合同，是钟艳不愿意履行合同，却反说方武龙自行放弃履行本案房屋买卖合同，有违诚信原则。四、在本案案涉合同未实际履行，方武龙遭受了巨大的经济损失，而钟艳因房价上涨，未受损失反而获益，根据公平原则，钟艳应对方武龙所受损失予以赔偿。在整个案件进程中，方武龙遭受了的巨大的经济损失，因为要购买本案涉案房屋凑足首付，远低于市场价贱卖了花都区名下的房屋，该房屋只卖了十万元，为了凑足首付，其九十多岁的奶奶把自己所有积蓄付于方武龙，因为涉案房屋地段的夏园地铁站的开通，涉案房屋房价上涨，方武龙恶意毁约，不配合继续履行买卖合同，方武龙的奶奶也已经过世，过世前还在念念不忘方武龙没有买到房子，方武龙的大孩子也因为涉案的房屋没有购买成功，入学到其他相对较差的学校，孩子上学的问题至今未得到解决。现在楼市房价越来越高，因为涉案房屋已经网签过，方武龙也不能再购买其他房屋，也再无经济能力购买楼房，反观钟艳，涉案房屋不能买卖，但是房价却在不断上升，涉案的房屋的价值越来越高，整个过程中，钟艳并无任何经济损失，钟艳的恶意毁约，有违民法的契约精神、诚信原则，法律应惩治该行为，根据民法的公平原则，对方武龙的经济损失予以弥补。万庭公司、嘉怡公司二审均未到庭参加庭询，未提交陈述意见。方武龙于2019年8月20日向一审法院起诉请求：1.解除方武龙、钟艳双方于2017年11月1日签订的《房屋买卖合同》；2.钟艳向方武龙双倍返还定金合共140000元；3.钟艳向方武龙支付违约金396000元（以1000000为计算基准，以每日1‰计算违约金，从2018年1月14日起计至起诉之日止，暂计至2019年8月15日）；4.钟艳向方武龙支付中介费15000元，8000元按揭费；5.钟艳向方武龙支付律师费15000元；6.本案的诉讼费用由钟艳承担。方武龙当庭变更第1项诉讼请求为：从2019年8月20日（方武龙起诉之日）起解除方武龙、钟艳双方于2017年11月1日签订的《房屋买卖合同》；以上暂合计为574000元。钟艳于2019年10月10日向一审法院反诉请求：1.确认方武龙锁定钟艳房屋拖延至今没有完成《房屋买卖合同》，并要求解除合同之行为系违约行为；2.方武龙向钟艳另行支付3万元违约金（违约金按总楼价的10%计算，扣除方武龙已支付的7万元定金）；3.方武龙承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年1月31日，方武龙向一审法院提起诉讼[案号：（2018）粤0112民初842号]，请求：1.钟艳继续履行合同，包括：要求从判决生效之日起两周内钟艳配合办理位于广州开发区志诚大道**街21号****房的房贷手续、从同贷书出具之日起一周内（7天）办理房屋过户手续、首期房款33万元自完税递件当天支付、剩余价款60万元由银行直接支付给钟艳、在房屋递件完成后7日内办理交房手续；2.本案诉讼费由钟艳负担。钟艳提出反诉请求：1.确认买卖双方签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.0011186）已解除，同时要求解除双方签订的网签合同即《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存穗存量房合字××号2.方武龙向钟艳支付违约金3万元（违约金按合同楼价的10%计算后，扣除方武龙前期支付的定金7万元）；3.方武龙承担本案的诉讼费。已发生法律效力的（2018）粤0112民初842号民事判决查明：2017年11月1日，钟艳（卖方）、方武龙（买方）以及万庭公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”，编号：NO.0011186），约定：万庭公司促成买卖双方就广州开发区志诚大道**街21号****房（以下简称“涉案房屋”）达成买卖合同，涉案房屋建筑面积为62.29平方米，物业现状为吉屋，成交价为1000000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担。第三条约定：卖方合法持有《房地产证》，号码号码为粤房地权证穗字第××号方保证对上述该物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对该物业主张权利的情况。如因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。第七条约定：基于经纪方为买卖双方提供独家居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费15000元。第九条约定：本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。合同附件第一条第（二）项按揭付款约定：1.定金70000元，由买方于2017年11月1日支付给卖方；3.首期楼款（不含定金）330000元在成功完税递件当天直接支付卖方；4.买方申请购房贷款由经纪方指定按揭公司办理，买方须于2017年11月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方须协助买方本次的购房贷款及提供所需资料。买卖双方应在银行同意贷款书下达15个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续，如因房管局或银行等合同第三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。5.楼价余款600000元以贷款银行批准按揭的金额为准，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于缴交税费前付清给卖方。当天，方武龙向钟艳支付了定金70000元。同日，钟艳、方武龙协商确定双方委托嘉怡公司办理涉案房屋的网签手续及为方武龙办理按揭贷款相关手续。2017年11月2日，嘉怡公司的员工宋玲利打印网签合同即《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存穗存量房合字××号《广州市嘉怡房地产咨询有限公司服务合同》寄给钟艳签名。2017年11月8日，钟艳签名后将上述合同邮寄给嘉怡公司的员工宋玲利。2017年11月10日，嘉怡公司的员工宋玲利收到钟艳寄过来的《广州市存量房买卖合同》和所补齐的剩余资料，并将《广州市存量房买卖合同》与《广州市嘉怡房地产咨询有限公司服务合同》寄给方武龙签名。2017年11月16日，嘉怡公司的员工宋玲利收到方武龙寄过来的网签合同和所补齐的除无房证明之外的剩余资料。庭审中，买卖双方确认双方签订的《房地产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》约定不一致时，以《房地产买卖合同》为准。广州开发区不动产登记中心于2018年3月1日出具《购房资格证明》称：截至该日，方武龙具备广州市住房限购区域内住房购买资格。上述生效判决认为：双方虽然签订了《房地产买卖合同》，约定了提交按揭贷款所需全部资料的时间，但双方并未按照该条款实际履行，而是以实际行动变更了上述约定的履行期限。钟艳在同意等待无房证明后，在方武龙的按揭贷款资料齐全后承诺去查册后又予以反悔，属于单方违约。方武龙在《房地产买卖合同》签订后，一直积极采取措施加紧办理其花都房产提前贷款手续、积极出售该房产以取得无房证明履行涉案房屋买卖合同，并无违约行为。关于涉案房屋买卖合同是否能够继续履行。由于方武龙在庭审中明确其并无一次性支付购房款的能力，也尚未取得银行出具的同贷书，故涉案房屋买卖合同客观上不具备继续履行的条件，经一审法院释明后，方武龙仍然坚持继续履行的诉讼请求，故一审法院对方武龙的本诉诉讼请求全部予以驳回。钟艳作为违约方，以方武龙违约为由要求解除合同，一审法院不予支持，更无权要求守约方方武龙支付违约金，故一审法院对钟艳的反诉诉讼请求全部予以驳回。由于涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行，双方可协商解除，若协商不成，方武龙可另案主张权利。判决如下：一、驳回方武龙的全部本诉请求；二、驳回钟艳的全部反诉请求。本诉案件受理费13800元，全部由本诉方武龙负担。反诉案件受理费7035元，全部由反诉钟艳负担。钟艳不服，向广州市中级人民法院提出上诉[案号：（2018）粤01民终18201号]，2018年11月26日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终18201号民事判决书，认为：钟艳在同意等待无房证明后，在方武龙的按揭贷款资料齐全后承诺去查册后又予以反悔，构成违约。方武龙在签订合同后，一直积极采取措施加紧办理其花都房产提前贷款手续、积极出售该房产以取得无房证明履行涉案房屋买卖合同，并无违约行为。钟艳作为违约方，其在本案中以方武龙违约为由要求解除合同以及要求方武龙支付违约金，一审法院不予支持其解除合同以及驳回其要求方武龙支付违约金的请求，处理正确，本院予以确认。因方武龙在一审庭审中明确其并无一次性支付购房款的能力，也尚未取得银行出具的同贷书，故涉案房屋买卖合同客观上不具备继续履行的条件，经一审法院释明后，方武龙仍然坚持继续履行的诉讼请求，故一审法院对方武龙继续履行涉案房屋买卖合同的请求予以驳回，处理并无不当。由于涉案房屋买卖合同客观上无法继续履行，双方可协商解除，若协商不成，方武龙可另案主张权利。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。钟艳上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审中，双方均确认方武龙除于2017年11月1日向钟艳支付保证金70000元外，其余购房款至今未付，方武龙明确表示现在没有经济能力购买房屋。方武龙为证实其向万庭公司支付了中介费15000元，提交了万庭公司于2017年11月1日出具的佣金收据，钟艳质证认为方武龙没有提交转账记录，对方武龙所述已支付了15000元中介费不予认可。万庭公司确认已收取方武龙中介费15000元。方武龙为证实其向嘉怡公司支付了按揭费8000元，提交了向嘉怡公司工作人员宋玲利的转账记录，钟艳对此转账记录的真实性、合法性、关联性均予以确认。方武龙为证实其向广东尹远律师事务所支付了律师费15000元，提交了其与广东尹远律师事务所签订的民事委托代理合同及广东尹远律师事务所于2019年8月19日出具的广东省增值税普通发票。钟艳对此民事委托代理合同及广东省增值税普通发票的真实性、合法性均予以确认，但认为涉案合同并未约定钟艳需赔偿方武龙的律师费，且方武龙提起本案之诉并非一定要委托律师代理。一审法院认为：方武龙、钟艳及第三人万庭公司（经纪方）于2017年11月1日签订的涉案合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。现方武龙要求自其起诉之日（即2019年8月20日）起解除涉案合同，钟艳表示同意，一审法院予以支持，涉案合同于方武龙起诉之日，即2019年8月20日解除。涉案合同解除，方武龙要求钟艳返还定金70000元于法有据，一审法院予以支持。钟艳的违约行为已被前述生效判决认定，钟艳在没有举证推翻上述生效判决的情况下认为自己没有违约，一审法院不予采信。上述生效判决亦认定：方武龙无支付购房款的能力且经法院释明后，方武龙仍然坚持继续履行涉案合同的诉讼请求。但方武龙在上述生效判决驳回钟艳解除涉案合同的反诉请求后，至今未向钟艳支付任何购房款，在本案庭审中，方武龙明确表示其现在没有经济能力购买房屋。故作为买方的方武龙不履行支付购房款的主要义务的行为，导致涉案合同在上述判决生效后至今仍不具备继续履行的条件，方武龙对此应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方均违反合同的，应当各自承担相应的责任。故一审法院对方武龙要求钟艳承担违约责任双倍返还定金、支付违约金的诉讼请求及对钟艳要求方武龙承担违约责任支付违约金的反诉请求均不予支持。方武龙要求钟艳支付中介费、按揭费、律师费无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年2月18日作出判决：一、确认方武龙、钟艳及第三人广州市万庭置业有限公司（经纪方）于2017年11月1日签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.0011186）于2019年8月20日解除；二、钟艳在本判决生效后十日内将定金70000元返还给方武龙；三、驳回方武龙的其他诉讼请求；四、驳回钟艳的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9540元，由方武龙负担8376.59元，由钟艳负担1163.41元。反诉案件受理费275元，由钟艳负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，钟艳无新证据提交。方武龙向本院提交以下四份证据材料：1.2019年2月23日，方武龙与钟艳见面协商过程录像及文字记录，其中记载方武龙询问钟艳的委托诉讼代理人钟智华（钟艳的哥哥）是否愿意按照原合同履行，钟智华表示不同意按原合同履行；2.方武龙与钟艳的微信聊天记录，其中记载钟艳要求方武龙于2019年4月8日前一次性付清扣除定金后的剩余房款，并赔偿其交通费、误工费、律师费、2017年至今的房价差价，如不能按时履行，则必须于2019年4月8日前解除网签合约。方武龙主张证据1、2拟共同证明方武龙积极与钟艳见面协商，钟艳拒绝按照原合同继续履行，并非方武龙主动放弃继续履行的事实。3.方武龙的妻子林楚娥的工商银行卡流水，拟证明（2018）粤01民终18201号案件判决后方武龙仍然有足够的首付款支付，因钟艳不愿意，使房屋买卖合同无法继续履行的事实。4.钟艳向方武龙邮寄的解除合同通知书的快递信封，拟证明钟艳于2018年3月26日向方武龙邮寄送达解除合同通知书，不愿继续履行房屋买卖合同。钟艳质证称：对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，理由为录音未经其同意，且录音时长与实际谈话时长不一致；其曾向对方明确，所有提出来的要求都要进行书面确认，非书面形式提出的任何事项不予确认；对证据2的合法性认可，真实性、关联性不予认可，微信聊天记录内容不完整，钟艳并无阻碍合同履行的能力和行为；对证据3的合法性予以认可，真实性不确定，关联性不认可，因方武龙没有支付任何购房款给钟艳，方武龙是否有足够的房款，并不影响双方违约责任的认定。对证据4的真实性、合法性、关联性予以认可。二审庭询中，钟艳表示签订合同后至今未履行，方武龙应当承担延期履行对钟艳造成的经济损失后方可继续履行合同，且不同意在履行完毕后再向方武龙主张赔偿损失。方武龙主张：因2018年1月14日至2019年8月20日期间其要求继续履行合同，故钟艳应按照《房地产买卖合同》第六条第3款约定支付该期间的违约金；方武龙在本案中要求解除合同，故钟艳应按照《房地产买卖合同》第六条第2款约定双倍返还定金。二审另查明：方武龙与钟艳签订的《房地产买卖合同》第六条第3款约定：逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。第七条第5款约定：在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。（2018）粤01民终18201号生效民事判决认定：“……钟艳与方武龙均同意方武龙需卖掉花都房产才能支付四成手续、需等待无房证明才能补齐按揭贷款所需的全部资料，以实际行动变更了《房地产买卖合同》约定的方武龙须于2017年11月15日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用……”本院认为：本案所涉《房地产买卖合同》中涉及方武龙与钟艳之间的房屋买卖合同关系及方武龙、钟艳与万庭公司之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同纠纷，审理范围应为方武龙与钟艳之间的房屋买卖合同关系。方武龙、钟艳在一审诉讼中均同意解除《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，一审判决认定方武龙、钟艳之间的房屋买卖合同关系解除正确，但由于万庭公司并未表示同意解除三方之间的居间合同关系，一审判决确认方武龙、钟艳及万庭公司签订的《房地产买卖合同》于2019年8月20日解除，表述不当，本院予以纠正。由于当事人在一审时提交了双方就买卖涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存穗存量房合字××号为了避免当事人诉累，本院依法判决双方签订的《广州市存量房买卖合同》于2019年8月20日解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.导致《房地产买卖合同》解除的违约责任；2.违约责任的承担方式。关于《房地产买卖合同》解除的违约责任问题。虽然（2018）粤01民终18201号生效民事判决以方武龙无一次性支付购房款的能力、尚未取得银行出具的同贷书为由认定涉案《房地产买卖合同》客观上不具备继续履行的条件，但同时，上述生效判决认定钟艳与方武龙均同意方武龙需卖掉花都房产才能支付四成手续、需等待无房证明才能补齐按揭贷款所需的全部资料，钟艳在同意等待无房证明后，在方武龙的按揭贷款资料齐全后承诺去查册后又予以反悔，构成违约，因此，可以认定方武龙无法依约取得银行出具的同贷书是因钟艳的违约行为导致，且一次性支付购房款并非双方合同约定的履行方式，涉案《房地产买卖合同》不具备继续履行的条件，是因钟艳的违约行为导致，方武龙并无违约行为。根据方武龙提交的微信聊天记录及钟艳的庭询陈述，在上述生效判决作出后，钟艳提出要求方武龙支付房价上涨的差价款、赔偿交通费、律师费、误工费等经济损失后，同意方武龙以一次性付清剩余全部房款的方式继续履行涉案房屋买卖合同，但其提出的上述履行内容及方式不符合双方合同约定，且双方无法就此达成一致意见，方武龙在此情况下提出解除合同合理合法。一审判决认定方武龙诉请解除涉案房屋买卖合同构成违约不当，本院予以纠正。关于违约责任的承担方式问题。根据涉案《房地产买卖合同》第六条第2款约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”如上所述，由于方武龙并无违约行为，故钟艳上诉主张方武龙支付总楼价10%的违约金（扣除已付定金7万元后再行支付3万元）缺乏理据，本院不予支持。方武龙作为守约方，有权要求违约方钟艳承担违约责任，其要求钟艳双倍返还定金140000元理据充分，本院予以支持。《房地产买卖合同》第六条第3款约定；“逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1‰支付违约金。”现双方合同无法继续履行，且方武龙已诉请解除合同，不符合该条款约定的情形，故方武龙主张钟艳向其支付违约金396000元（以1000000为计算基准，以每日1‰计算违约金，从2018年1月14日起计至2019年8月20日止）缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于钟艳是否应向方武龙支付中介费、按揭费、律师费的问题。方武龙已提交收据证实其向中介方支付中介费15000元，中介方对此予以确认，钟艳虽对此有异议，但未提交证据推翻，本院依法认定方武龙已实际支付15000元中介费。根据涉案《房地产买卖合同》第七条第5款的约定“在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方／买方收取房地产咨询及买卖代理费，守约方已支付的经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”方武龙要求钟艳赔偿其中介费损失15000元合理合法，本院予以支持。因《房地产买卖合同》未约定违约方需赔偿守约方的律师费、按揭费损失，且本案已认定钟艳需向方武龙双倍返还定金，方武龙因钟艳违约导致的经济损失已得到相应赔偿，故方武龙要求钟艳另行赔偿其律师费、按揭费损失的理据不足，本院不予支持。综上所述，方武龙的上诉请求部分成立，钟艳的上诉请求不成立。一审法院认定基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决第四项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决第三项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决第一项为：确认方武龙、钟艳及第三人广州市万庭置业有限公司于2017年11月1日签订的《房地产买卖合同》（编号：NO.0011186）中的房屋买卖合同关系、方武龙与钟艳签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存穗存量房合字××号2019年8月20日解除；四、变更广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9716号民事判决第二项为：钟艳于本判决生效之日起十日内向方武龙双倍返还定金共计140000元；五、钟艳于本判决送达之日起十日内赔偿方武龙中介费损失15000元；六、驳回方武龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9540元，由方武龙负担6964元，钟艳负担2576元；反诉受理费275元，由钟艳负担。二审案件受理费10090元，由方武龙负担6964元，钟艳负担3126元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  戴俊英审判员  刘 卉二〇二〇年七月二十三日本件记员熊黄咏欣