宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初3728号 原告：宁波海曙海穗物业管理有限公司。统一社会信用代码：91330203668495314E。住所地：宁波市海曙区解放北路128、138（2-16）室。 法定代表人：胡兆良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵永，浙江甬正律师事务所律师。 被告：李鲁宁，女，1984年11月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被告：严蒋俨，女，1982年8月7日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上述两被告的委托诉讼代理人：郭成，浙江之星律师事务所律师。 原告宁波海曙海穗物业管理有限公司诉被告李鲁宁、严蒋俨物业服务合同纠纷一案，于2020年3月19日诉至本院，诉请：两被告支付物业综合服务费、公共设施费13559.80元及违约金16243元（从2016年10月1日起至实际支付之日，按日千分之一计算，暂计算至2020年1月21日）。 被告李鲁宁、严蒋俨答辩称：原、被告之间不存在合同关系，原告起诉被告没有法律依据。原告主张的费用已经超过诉讼时效。违约金起算时间没有依据，标准过高。对于综合服务费和公共设施维修费的金额计算无异议，但对水电费有异议，并且被告在2016年7月已经离场。被告离开时现场留下了9台空调，其中3台美的5匹立式空调、6台壁挂式空调，当时曾与原告口头达成协议，将这些空调抵偿物业费用。请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定以下事实： 2017年5月17日，原告与宁波市海曙新金穗大楼业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：原告为新金穗大楼提供物业管理服务；收费标准为物业服务综合费：办公、经营用房3.5元/月/平方米，日常维修基金：3.6元/年/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；电费计算方式：（用户电表用度数×综合单价）+（电梯按楼层系数分摊用度数×综合单价），综合单价为每度1.30元；水费计算方式：用户水表用度数×综合单价，综合单价为每度6.30元；业主、使用人未能按时足额（逾期）交纳物业服务费用（物业服务资金）、房屋共用部位和共用设施日常维修基金、水费、电费的，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金（违约金）。 2014年6月18日，两被告和案外人郑斌签订了《租赁合同》一份，约定：郑斌将其所有的位于新金穗A座6-9，6-14室房屋（建筑面积380平方米）租赁给两被告使用，租期自2014年8月5日起至2017年8月4日止；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业等费用均由两被告承担等。 2019年11月15日，原告向案外人郑斌邮寄《律师函》一封，要求其支付包括本案所涉费用在内的物业费用。但后案外人未予支付。 以上事实由原告提供的《物业服务合同》、律师函、邮政快递面单、《租赁合同》及原告的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为：宁波市海曙新金穗大楼业主委员会与原告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主均具有约束力。两被告作为承租人，与业主即案外人郑斌的租赁合同中明确约定物业费用由被告承担，原告可以直接向实际使用人即两被告主张相关权利。原告虽于2019年11月15日向郑斌发函催讨物业费用，但并未提供证据证明其向两被告曾经主张过，故不发生诉讼时效中断的效力。根据《物业服务合同》约定，物业服务费用按月交纳，于每月30日前支付，故应当分别计算诉讼时效。原告于2020年1月21日通过微法院申请立案，故2017年1月和2月的物业费用尚未过诉讼时效，其余时间段的物业费用已过诉讼时效，本院不予支持，两被告应向原告支付2017年1月、2月的综合服务费2660元（3.5元/月/平方米×380平方米×2个月），公共设施维修费228元（3.6元/年/平方米×380平方米÷12个月×2个月），合计2888元。两被告虽抗辩其已于2016年7月离场，但未提供证据予以证明，本院不予采信。两被告抗辩在离场时曾与原告达成口头协议，将空调抵偿物业费用，但亦未提供证据予以证明，本院不予采信。关于逾期支付物业费用的违约金，合同约定标准过高，两被告的行为给原告造成的损失主要是利息损失，本院酌定按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率（同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍予以计算。原告另主张的2016年8月至2017年1月的水电费，其中2016年8月至2016年12月水电费已超过诉讼时效，且其主张的金额均无证据证明，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李鲁宁、严蒋俨于本判决生效之日起五日内支付原告宁波海曙海穗物业管理有限公司综合服务费2660元，公共设施维修费228元，合计2888元； 二、被告李鲁宁、严蒋俨于本判决生效之日起五日内支付原告宁波海曙海穗物业管理有限公司逾期付款违约金（以1444元为基数，从2017年2月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以1444元为基数，从2017年3月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算；以2888元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告宁波海曙海穗物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费206元，减半收取103元，由原告宁波海曙海穗物业管理有限公司负担87元，被告李鲁宁、严蒋俨负担25元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 （本页无正文） 审 判 员 葛艳君 二〇二〇年七月二十一日 代书记员 毛一涵 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十二条第一款诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。