北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6126号上诉人（原审原告、反诉被告）：安某1，女，1986年12月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李广文，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬青，北京市明华律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：安某2，女，2016年11月30日出生，住北京市海淀区。法定代理人：安某1（安某2之母），女，1986年12月2日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李广文，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬青，北京市明华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩彭，男，1982年3月2日出生，户籍所在地北京市东城区。委托诉讼代理人：王凯旋，北京澜宁律师事务所律师。原审第三人：北京美联房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲6号1幢17层A座1-17内1702。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：卞一璐，女，北京美联房地产经纪有限公司员工。上诉人安某1、安某2因与被上诉人韩彭，原审第三人北京美联房地产经纪有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初26911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。安某1、安某2上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持安某1、安某2一审全部诉讼请求或发回重审；2.判令韩彭承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对韩彭持续恶意违约行为未予认定，判令《北京市存量房屋买卖合同》于2019年8月12日解除，系事实认定及法律适用双重错误。韩彭恶意隐瞒已经将案涉房屋抵押给包商银行股份有限公司北京分行（以下简称包商银行北京分行）980万元的重要事实，并在合同上载明抵押权人为韩彭本人。这绝非笔误所致，而是韩彭刻意隐瞒足以影响交易成就与否重大信息的行为结果。根据合同约定，涉及抵押情况的重要信息披露是韩彭当予履行的重要合同义务且应在合同附件三中予以体现。上诉人提出查验要求后，韩彭作出虚假陈述并为掩盖虚假陈述所实施的相关行为，应为合同欺诈。韩彭负有缔约过失责任甚至合同欺诈的情况下，依约依法其均不应享有合同解除权。二、在韩彭持续违约且一直未消除足以影响合同目的实现的重大风险情形下，上诉人即使暂缓支付后续购房款也是依法行使不安抗辩权，不构成违约。三、一审判决无视韩彭持续违约、无视韩彭为证明其所谓损失而编制虚假关联交易的事实，反判决上诉人按合同交易交款20%承担违约金，应当纠正。此外，本案中就一审韩彭提交的录音，一审中上诉人收到该录音材料时是破损的，且提交的该录音并没有附相应文字说明，一审庭审中也未就该录音进行当庭播放，该录音在一审中并未质证。一审中韩彭反诉请求高达280万，对此一审并未根据买卖合同司法解释第二十七条的规定，释明上诉人是否对韩彭提出的违约金金额过高提出相应的抗辩，是严重的程序问题。韩彭辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和事实理由。1.上诉人主张被上诉人提交的录音是破损的，但在一审开庭时上诉人并未提出破损问题，就该录音材料一审已经征求过上诉人一方的意见，进行过质证。2.对上诉人在一审时提交的补充证据已经质证。3.对案涉房屋的抵押材料，在一审时已经当庭出示，被上诉人认为与房屋抵押材料没有直接关系，对于法官是否释明上诉人一方降低违约金，这是上诉人自己对本案事实及相关法规的理解所形成，不构成程序问题。美联公司述称，同意一审判决，一审事实清楚，程序没有问题。安某1、安某2向一审法院起诉请求：1．请求判决韩彭向安某1、安某2退还已支付的购房款760万元；2．请求判决韩彭向安某1、安某2支付购房款的资金占用费33.06万元；3．请求判决韩彭按照房屋买卖合同约定向安某1、安某2支付违约赔偿金280万元；4．请求判决本案的诉讼费、保全费、保险费、中介费7万元等费用由韩彭承担。韩彭向一审法院反诉请求：1.确认韩彭与安某1、安某2就北京市顺义区×号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件于2019年8月12日解除；2.安某1、安某2向韩彭支付违约金共计3031000元；3.安某1、安某2协助韩彭办理合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》的网签注销手续；4.反诉案件受理费由安某1、安某2负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月28日，出卖人韩彭与买受人安某1、安某2签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：第一条房屋基本情况：“（一）出卖人所售房屋坐落为顺义区×号楼1层1102。第二条房屋权属情况及使用情况：（四）该房屋的抵押情况为：2．该房屋已经设定抵押，抵押权人为韩彭。双方同意出卖人应于2019年7月31日前办理抵押权注销登记。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币14000000元。签订本合同后，买受人已向出卖人支付定金人民币1400000元。（二）买受人采取下列第2种的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。2．分期付款：买受人应当于2019年8月10日前分4期向出卖人支付全部房价款。首期：买受人应当于2019年5月20日前向出卖人支付房价款人民币1000000元；第二期：买受人应当于2019年6月10日前向出卖人支付房价款人民币2600000元；第三期：买受人应当于2019年7月10日前向出卖人支付房价款人民币7500000元；第四期：买受人应当于2019年8月10日前向买受人支付房价款人民币1500000元。第六条房屋交付：出卖人应当在2019年8月10日（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：7.1甲乙双方任何一方未按本合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；7.2逾期超过三十日的，守约方有权单方解除本合同，如甲方为守约方，则乙方应当自解除合同通知送达15日内按总房款1400万元的20％向卖方支付违约金，同时，由甲方退还乙方全部已付款；如乙方为守约方，则甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按总房款1400万元的20％向乙方支付违约金。第九条不动产登记：（二）转移登记：1．出卖人和买受人同意自本合同签订之日起，于2019年8月10日前，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2．因出卖人的原因，买受人未能在办理完不动产转移登记手续后十个工作日（约定时间或约定条件）内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人总房款1400万元的20％向买受人支付违约金。（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内向买受人支付。3．因买受人原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担违约责任。”诉争房屋于2019年6月3日办理网签，网签合同编号为×××。合同签订后，安某1、安某2的付款情况如下：2019年4月28日付款40000元；2019年4月29日付款1360000元；2019年5月19日付款1000000元；2019年6月10日付款150000元；2019年6月13日付款1600000元；2019年6月21日付款850000元；2019年7月10日付款600000元；2019年7月12日付款1000000元；2019年7月15日付款1000000元，共计付款7600000元。2019年4月28日，甲方韩彭与乙方安某1、安某2签订《补充协议》，约定：1．甲乙双方约定交易房产总成交价为人民币：壹仟肆佰万元整（小写：￥14000000.00），经甲乙双方自行协商，双方本次交易按照陆佰壹拾万元，￥6100000.00万元地区指导价格办理交税。2．房屋交易时涉及的全部税费由乙方承担，房屋约定成交价为甲方获得的净得价及全部价款。诉争房屋于2017年5月18日由包商银行股份有限公司北京分行设立数额为980万元的最高额抵押权登记。2019年8月12日向安某1发送《解除购房合同通知书》，内容为：本人韩彭（身份证号码：×××）与安某1女士作为双方当事人于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某1女士作为房屋买受人应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，但经再三沟通，截至2019年8月12日，安某1女士仍不能支付合同约定之款项，故依据本合同第七条之约定，安某1女士已构成违约，需承担违约责任，现本人韩彭正式函告安某1女士：“1、本人与安某1女士于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自接到此函之日起解除；2、依据合同第七条第1项之约定，安某1女士自2019年7月10日开始须按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向守约方韩彭先生支付违约金；3、依据合同第七条第2项之约定，安某1女士应当自解除购房合同通知书送达15日内按总房款壹仟肆佰万元的20％共计人民币2800000元向出卖方韩彭先生支付违约金，届时韩彭先生退还安某1女士所有已付款项。或双方协商一致并确认安某1女士银行账户后，韩彭先生在扣除违约金后将安某1女士所付所有款项剩余金额退还至安某1女士账户内。如任何一方未按约定执行则违约方继续按总房款每日万分之五向守约方支付违约金；4、安某1女士应当自解除购房合同通知书送达15日内与韩彭先生及双方委托方北京美联房地产经纪有限公司共同前往顺义房地局进行撤销网签事宜，逾期按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向韩彭先生支付违约金。”2019年8月12日，韩彭通过中介公司工作人员以微信方式向安某1发送《解除合同通知书》，内容为：“本人韩彭（身份证号码：×××）与安某1、安某2作为买卖双方于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某1、安某2应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，经再三沟通，截至2019年8月12日，安某1女士仍未能支付合同约定之款项。固依据本合同第七条之约定，安某1女士已构成违约，需承担违约责任，现本人韩彭正式函告安某1女士：1．本人与安某1女士于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》自接到此函之日起解除；2．依据合同第七条第1项之约定，安某1女士自2019年7月10日开始须按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向守约方韩彭先生支付违约金；3．依据合同第七条第2项之约定，安某1女士应当自解除购房合同通知书送达15日内按总房款壹仟肆佰万元的20％共计人民币￥2800000元向出卖方韩彭先生支付违约金，届时韩彭先生退还安某1女士所有已付款项。或双方协商一致并确认安某1女士银行账户后，韩彭先生在扣除违约金后将安某1女士所付所有款项剩余金额退还至安某1女士账户内。如任何一方未按约定执行则违约方继续按总房款的每日万分之五向守约方支付违约金；4．安某1女士应当自解除购房合同通知书送达15日内与韩彭先生及双方委托方北京美联房地产经纪有限公司共同前往顺义区房地局进行撤销网签事宜，逾期按本合同第三条约定的房价总款的每日万分之五向韩彭先生支付违约金。特此通知。”2019年8月24日，安某1与韩彭就履行合同协商，安某1表示可以给付韩彭150万元滞纳金并要求继续履行合同。韩彭称其与卖房人沟通无果，确有实际损失。双方未达成一致意见。2019年8月26日向安某1发送《解除购房合同通知书》，内容为：“本人韩彭（身份证号码：×××）与安某1、安某2作为买卖双方于2019年4月28日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定安某1、安某2应于2019年7月10日前向出卖人韩彭先生支付房价款人民币7500000元，但安某1、安某2并未按期全额履行付款义务。经再三沟通，截至2019年8月12日，安某1、安某2仍未足额支付合同约定之款项，故韩彭于2019年8月12日通过中介北京美联房地产经纪有限公司向安某1发送了解除购房合同通知书。2019年8月13日三方在北京美联房地产经纪有限公司会谈无果，2019年8月21日韩彭通过微信再次向安某1和北京美联房地产经纪有限公司发送解除购房合同通知并要求办理后续事宜。2019年8月24日三方在北京美联房地产经纪有限公司会谈取得一定共识，但次日安某1即反悔。安某1、安某2至今仍未按照合同约定足额付款，已经构成根本违约。现本人韩彭正式函告安某1女士、安某2女士：1、韩彭与安某1、安某2于2019年4月28日签订的关于顺义区×号楼1层1102房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件正式解除。2、依据合同第七条7.1条款之约定，安某1、安某2应自2019年7月10日开始每日按合同第三条约定的房价总款的万分之五向韩彭支付逾期付款违约金，至2019年8月11日共计23.1万元。3、依据合同第七条7.2条款之约定，违约方安某1、安某2应按总房款1400万元的20％向守约方韩彭支付解除合同违约金，共计280万元。4、安某1、安某2应当按照合同约定配合韩彭和中介公司共同办理撤销网签事宜，逾期韩彭将按本合同约定另外主张相应的违约金。5、鉴于安某1对此前韩彭解除合同的通知表示以法律手段解决，韩彭等待双方诉讼结果，依照人民法院判决的时间和金额退还相应的购房款项。”安某1于2019年8月31日收到该通知。安某1、安某2提交不动产登记信息查询结果告知单及微信截屏，拟证明涉诉房屋存在抵押且尚未注销，抵押权人为包商银行股份有限公司北京分行，与涉诉合同记载不一致。韩彭、美联公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。主张安某1、安某2表示韩彭隐瞒抵押情况与事实不符，房屋抵押情况在合同内明确记载，抵押权人写为韩彭是中介公司的疏忽导致，不是有意隐瞒。2019年5月27日，韩彭应美联公司工作人员要求，将抵押的相关信息通过微信发送给了张祝福，张祝福应已经转告安某1、安某2，发送的抵押信息包括抵押权人是招商银行北京分行，登记日期是2017年6月18日。安某1、安某2提交其与韩彭、美联公司的微信沟通记录，拟证明安某1、安某2与韩彭一直在协商款项支付时间，且韩彭曾给予十几日的付款周期，在安某1、安某2准备好向韩彭付款时，韩彭拒绝继续履行合同。韩彭不认可该证据的证明目的。微信聊天记录是在韩彭宣布解除合同后，出于善意与安某1、安某2协商，韩彭是依照合同约定及法律规定解除合同。美联公司主张该记录是张祝福与双方协商的过程，双方在协商过程中未达成一致意见。安某1、安某2提交诉争房屋目前市场价格公示，拟证明诉争房屋目前仍在安居客网站挂牌销售，报价1430万元，安某1、安某2与韩彭确定购买价格1400万元非但为市场公允价格，更为双方真实意思表示。韩彭在自身未能履行合同约定的解除抵押及过户义务的情况下，不但提出要求安某1、安某2支付高达数百万元的巨额违约金，实际上为变相抬高房屋价格，以期达到获取非法收益的目的。韩彭、美联公司不认可该证据的证明目的。网上消息是乱发的，不是韩彭本人发的，跟很多中介说不卖，安居客信息不是韩彭发的，不能反映房屋市场价格，不能证明韩彭要求涨价。安某1、安某2提交韩彭提出其购买案外人杨宁位于房山区建邦华庭小区房屋目前的市场价格公示，拟证明韩彭声称其购买的房屋总价1200万元不具有合理性，不符合市场价值相等的基本交易规律，韩彭声称其购买的目前该小区同类型房屋市场价格分别报价为390万元、420万元、469万元，韩彭提交的另购房屋相关证据不具有真实性，应为与案外人串通捏造。韩彭、美联公司认可该证据的真实性，不认可证明目的。安某1、安某2举出的证据不能证明市场价格，房屋面积基本接近，价格差距80万元，故该价格不准确。安居客不是权威价格鉴定部门，韩彭购买的杨宁的房屋具有特殊性，合同记载房屋本身价值时500万元，房屋附属设施是700万元。安某1、安某2提交不动产登记信息查询结果告知单，拟证明韩彭购买案外人杨宁位于房山区的房屋目前仍存在抵押与韩彭提供的买卖合同约定不一致，进一步证明韩彭提交的另购房屋相关证据不具有真实性，是与案外人串通捏造的。韩彭、美联公司认可该证据的真实性。不认可证明目的。韩彭与杨宁买卖合同没有写抵押情况是因为杨宁与韩彭自行成交，韩彭对抵押情况有所了解，双方不写不代表不存在，不代表合同是虚假的，不是串通捏造。韩彭提交2019年8月24日安某1与韩彭在美联公司办公室进行会谈的录音，拟证明当时韩彭与安某1及美联公司的雷鸣、杨盛在美联公司会议室会谈的情况。安某1、安某2认可该录音的真实性及证明目的。美联公司认可该证据的真实性，主张是协商过程，双方未达成一致意见。韩彭提交其与案外人杨宁签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件、房款转账凭证、杨宁向韩彭发送的解除通知、杨宁向韩彭退款的转账凭证，拟证明韩彭因安某1、安某2违约遭受的损失。安某1、安某2不认可《北京市存量房屋买卖合同》及其附件的真实性、关联性、合法性及证明目的。韩彭在未取得涉诉房屋价款和转移产权证的情况下与案外人签署买卖合同，应预见到相关风险，且韩彭购房时候不具有购房资质，韩彭名下有房子，合同目的不能履行。双方签署的涉诉合同约定的房屋过户时间是2019年8月10日，韩彭与杨宁的过户时间是2019年8月12日，不可能腾出购房资质让韩彭办理过户，韩彭与杨宁早就认识是朋友，提供的转款记录不能认定为是购买房屋的购房款，交易记录备注未明确是购房款。韩彭与杨宁约定的购房合同支付方式不合理，合同约定了7次支付款项，每次付款不是以合同比例为基础，看不出与合同总价款之间的关系。合同对如何办理交付、交税、解押未进行约定，不符合交易常理，韩彭与杨宁合同最后一笔付款时间是2019年8月12日，合同约定逾期付款超过30日，杨宁有单方解除权，8月12日当天，未逾期的情况下，杨宁向韩彭发出提前解除通知，韩彭认可直接扣除20%违约金的扣款行为不符合交易常理。杨宁2019年8月12日提出解除合同并扣除违约金，韩彭向安某1同时发出第一次解除合同通知，存在关联性和常理不符，2019年8月9日，韩彭向杨宁支付100万元，发出解除通知不符合常理。韩彭对转账凭证的真实性认可，关联性、证明目的不认可。主张仅证明韩彭与杨宁之间有资金往来，不能认定为购房款。韩彭不认可解除通知及退款凭证的真实性及证明目的。美联公司主张与杨宁有关的合同是否真实美联公司不评价，涉诉房屋买卖合同签署时，双方都未提过此事，安某1、安某2签署买卖合同的时候，对该损失是无法预见的，美联公司也不知道此事。韩彭提交其与包商银行刘勇的微信聊天记录，拟证明韩彭与包商银行刘勇商议办理提前还款房屋解押的情况。安某1、安某2不认可该证据的关联性。美联公司主张对该证据的真实性无法核实。韩彭提交其与杨宁买卖合同附属设施清单包含的古董鉴定证书，韩彭购买杨宁房屋市价500万元左右，附属设施价格700万元。安某1、安某2、美联公司不认可该证据的合法性、关联性及证明目的。韩彭提交照片11张，拟证明房屋附属物价值700万元，房屋价值500万元，共1200万元。安某1、安某2、美联公司不认可该证据的关联性及证明目的。上述事实，有三方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、网签合同、付款凭证、微信聊天记录、录音、《解除合同通知书》、申请书、不动产权利及其他事项登记信息等证据在案佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人美联公司经一审法院合法传唤，无正当理由未参加2020年3月12日庭审，视为其放弃了于该次庭审中答辩和质证的权利。安某1、安某2与韩彭于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点之一为《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是否于2019年8月12日解除。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。诉争合同约定逾期超过三十日的，守约方有权单方解除本合同。《北京市存量房屋买卖合同》约定安某1、安某2应于2019年7月10日前向韩彭支付购房款共计12500000元。截止2019年7月15日安某1、安某2共计向韩彭支付购房款7600000元，此后未再向韩彭支付购房款。即安某1、安某2逾期付款超过三十日，韩彭有权依约解除合同。2019年8月12日，韩彭函告安某1解除合同。一审法院据此确认诉争合同及补充协议于2019年8月12日解除。因诉争合同解除，韩彭要求安某1、安某2配合办理注销网签于法有据，一审法院予以支持。本案的争议焦点之二为韩彭未于2019年7月31日前办理抵押权注销登记，是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据该法律规定，韩彭在安某1、安某2未于2019年7月10日履行其全部付款义务前，有权拒绝其履行要求。故一审法院难以认定韩彭违约。因韩彭未违约，就安某1、安某2主张韩彭给付其资金占有使用费、违约金、保险费、中介费等诉讼请求，均于法无据，一审法院不予支持。就韩彭要求安某1、安某2支付违约金的诉讼请求，经审查韩彭系据合同解除作为其请求权解除提起本案诉讼。而日万分之五的违约金标准系合同继续履行时的计算方式，就该部分违约金，韩彭要求安某1、安某2支付于法无据，一审法院不予支持。就韩彭主张的合同解除后，按总房款20％计算的违约金标准，一审法院考虑到安某1、安某2亦按该标准提出诉讼请求。故一审法院据此标准确定违约金数额。就安某1、安某2未违约的答辩意见，于法无据，一审法院不予支持。据诉争合同约定，韩彭应于收到安某1、安某2给付的违约金当日，将购房款7600000元返还安某1、安某2。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认安某1、安某2与韩彭于二〇一九年四月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于二〇一九年八月十二日解除；二、安某1、安某2于判决生效之日起七日内协助韩彭办理合同编号为×××的《北京市存量房屋买卖合同》的网签注销；三、安某1、安某2于判决生效之日起七日内给付韩彭违约金二百八十万元；韩彭于安某1、安某2给付该违约金当日，返还安某1、安某2购房款七百六十万元；四、驳回安某1、安某2的其他诉讼请求；五、驳回韩彭的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明,一审中，安某1、安某2对韩彭提交的转账凭证的真实性认可，关联性、证明目的不认可，主张仅证明韩彭与杨宁之间有资金往来，不能认定为购房款；安某1、安某2不认可韩彭提交的解除通知及退款凭证的真实性及证明目的。2019年5月27日，韩彭应美联公司工作人员要求，将抵押的相关信息通过微信发送给了张祝福，张祝福应已经转告安某1、安某2，发送的抵押信息包括抵押权人是包商银行北京分行，登记日期是2017年6月18日。一审法院对上述事实查明有误，本院二审予以纠正。本院二审对一审法院审理查明的其他事实予以确认。另查明，安某1、安某2在2019年11月25日本案一审开庭中对韩彭提交的2019年8月24日安某1与韩彭在中介办公室进行会谈的录音，发表质证意见称认可该证据的真实性、证明目的。本院认为，本案中，安某1、安某2与韩彭于2019年4月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院对此认定正确，本案二审予以确认。本案中，安某1、安某2上诉主张韩彭恶意隐瞒案涉房屋已经抵押给包商银行北京分行980万元的重要事实，韩彭存在欺诈及持续违约行为。对此，本院认为，首先，根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的约定，合同中已经明确载明案涉房屋存在抵押，且双方当事人同意出卖人于2019年7月31日前办理抵押权注销登记。安某1、安某2对于案涉房屋存在抵押系属知悉，且其与韩彭亦对韩彭办理案涉房屋抵押权注销登记的时间达成一致。其次，虽案涉《北京市存量房屋买卖合同》记载的案涉房屋的抵押权人为韩彭，但合同中已明确载明韩彭系案涉房屋的出卖人，且根据合同中载明的不动产权证书中记载的情况，韩彭系案涉房屋的不动产权权利人，根据上述情况及常理推断，韩彭及美联公司主张的案涉合同中将韩彭登记为抵押权人系属笔误存在高度可能。再次，2019年5月27日，美联公司工作人员已经将案涉房屋的抵押权人为包商银行北京分行的信息发送给了上诉人，且此后双方就案涉房屋办理了网签，上诉人亦支付多笔购房款，可见上述抵押权人信息的笔误并未构成对双方履行合同的障碍。综上，安某1、安某2上诉主张的韩彭存在欺诈及持续违约行为，无充分证据予以证明，本院对其该项上诉主张不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据案涉《北京市存量房屋买卖合同》的约定，安某1、安某2应于2019年7月10日前向韩彭支付购房款共计12500000元，逾期超过三十日的，守约方有权单方解除本合同。根据法院查明的事实，截至2019年7月15日安某1、安某2向韩彭支付的购房款总计7600000元，此后并未再支付购房款。因此韩彭主张行使解除权，具有事实和法律依据，一审法院认定案涉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年8月12日韩彭函告安某1解除合同之日解除，并无不当，本院二审予以维持。对于安某1、安某2上诉主张其未按时足额支付购房款系行使不安抗辩权一节。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，根据法院查明的事实，在合同签订后，上诉人已经通过美联公司知晓了案涉房屋的抵押权人，且此后案涉房屋办理了网签，上诉人亦支付多笔购房款。本案中，上诉人并未提供充分证据证明韩彭存在法律规定的上述情形，且上诉人亦未就其主张的行使不安抗辩权、中止履行合同通知韩彭，本院难以认定上诉人已达到行使不安抗辩权的条件，故本院对其该项上诉主张不予采信。此外，因韩彭不存在违约行为，安某1、安某2主张的资金占有使用费、违约金、保险费、中介费等诉讼请求，均于法无据，一审法院判决驳回其上述诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。本案中，因安某1、安某2未按时、足额支付购房款，韩彭行使解除权，案涉《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议业已解除。现韩彭依据案涉合同约定，要求安某1、安某2支付总房款的20%作为违约金，具有合同和法律依据。关于违约金数额应否予以调整，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则。约定违约金降低了发生纠纷时合同主体的举证成本，使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，案涉合同中明确约定违约金为总房款的20%，且安某1、安某2在本案中的诉讼请求中亦主张韩彭依据该标准向其支付违约金。现安某1、安某2主张约定的违约金数额过高，但对此并未提供证据予以证明。故本院对于其该项上诉主张亦不予支持。一审法院判决给付韩彭违约金280万元具有事实和法律依据，本院二审予以维持。此外，安某1、安某2上诉主张关于其对韩彭一审中提交的2019年8月24日的谈话录音未予质证一节，根据一审开庭笔录记载，安某1、安某2已对该证据发表了质证意见。故本院对安某1、安某2的该项上诉主张亦不予采信。综上所述，安某1、安某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费147516元，由安某1、安某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 楚 静审 判 员 付 辉二〇二〇年七月十七日法官助理 石艳明书 记 员 李星月