天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2484号上诉人（原审原告）：天津市相寓资产管理有限公司，住所地天津市河西区乐园道2号乐园大厦四层。法定代表人：刘洋，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：赵莹，女，该公司职员。委托诉讼代理人：宁勋，天津悟通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯秉芬，女，1951年4月10日出生，汉族，住天津市红桥区。上诉人天津市相寓资产管理有限公司因与被上诉人侯秉芬委托合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初14476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天津市相寓资产管理有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判2019年8月1日解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋出租委托合同》；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人一审诉讼请求为要求解除双方签订的《房屋出租委托合同》于2019年3月4日解除。上诉人认可一审法院认定涉案房屋《房屋出租委托合同》解除时间为2019年8月1日，故上诉人上诉请求要求双方签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月1日解除。侯秉芬辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。天津市相寓资产管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.原、被告之间签订《房屋出租委托合同》于2019年3月4日解除；2.被告返还原告自2018年11月11日起至2019年3月31日多支付房租2440元；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年3月21日签订《房屋出租委托合同》，合同约定：甲方委托乙方全权代理出租之房屋坐落于天津市西青区；委托期限自2018年4月1日至2019年3月31日，共计一年；如遇乙方与承租人之间的租赁合同尚未到期，甲方同意乙方相应延长出租委托期限，延长后的截止日期应以承租人向乙方交还房屋日期为准，但延长期限最长不得超过6个月；甲方委托出租价格为1500元／月；甲方同意委托期内的免租期为每年40天（此期间乙方无需向甲方支付租金）；委托期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常、安全、可使用的状态；在委托期内，该房屋设备老化、非使用原因导致的该房屋设施设备损毁或无法使用，应由甲方承担更换或维修的费用及相关责任。因此给承租人或第三人造成损害赔偿的应由甲方承担，如甲方怠于承担，由承租人或乙方垫付相关赔偿费用的，甲方应当由垫付方支付相关费用；不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋或承租人无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；在合同约定委托期限内，因甲方出租房屋存在的安全隐患（包括但不限于卫生间或厨房防水层损坏、管道损坏；自行改动该房屋附属物品、设备设施或在供暖期内因供暖设备老化或自行改动过供暖设备而发生漏水、供暖功能障碍）而给该房屋租客及其他业主造成相关损失时，甲方应积极履行维修义务并与受损方协商解决赔偿事宜；如甲方在乙方告知后3日内未作出任何答复，乙方有权代甲方与受损方协商解决方案，并从其房租中扣除受损方的经济补偿费用，如房租不足以弥补受损方的相关损失，由甲方自行承担由此带来的法律责任。2018年3月21日，被告将案涉房屋交付原告。原告将案涉房屋出租给案外人侯燕，约定出租期限为2018年5月5日至2019年3月31日，租金为每月1500元。案外人侯燕于2018年11月11日通知到原告案涉房屋下水管道反水，2018年11月12日原告通知被告到案涉房屋处查看漏水情况。2019年3月4日，案外人侯燕在天津市西青区人民法院起诉原告、案外人天津市我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市西青区人民法院做出（2019）津0111民初3319号民事判决书认定案外人侯燕租赁的房屋厨房洗菜盆的下水管道出现反水而造成房屋全屋浸泡，影响到案外人侯燕对于租赁房屋的使用；对于反水原因及责任，案外人侯燕、原告均未能提供足够的证据予以证实，现无法确认案外人侯燕、原告对反水一事是否存在过错；租赁房屋反水确实影响原告使用，但原告未能提供足够的证据证实其根本无法使用，无法实现合同目的，对于原告发现反水之日至合同解除之日的租金酌减收取，天津市西青区人民法院酌定为每月1200元，并判决原告与案外人侯燕签订的房屋租赁合同于2019年3月4日解除，案外人侯燕于判决生效后五日内将坐落于天津市西青区房屋腾空，交还给原告；案外人侯燕给付原告2019年1月5日至2019年3月4日租金1860元等。该判决于2019年7月19日生效。2019年8月1日，原告通知被告收回房屋，但被告未同意。现案涉房屋空闲，钥匙在原告处。2019年9月23日，原告诉至一审法院要求解除合同及返还多支付的房租。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋出租委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院予以确认。关于原告主张的《房屋出租委托合同》于2019年3月4日解除的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告并未于2019年3月4日或之前通知被告解除合同，原告于2019年8月1日才通知被告要求交房，且案涉《房屋出租委托合同》于2019年3月31日到期，故对原告该项诉讼请求一审法院不予支持。关于原告要求被告返还自2018年11月11日至2019年3月31日多支付房租2440元的诉讼请求，因原告应于2019年3月31日将案涉房屋交付于被告，但原告并未履行交付义务，且持续实际控制并排除了被告占有、使用、收益的权利，故原告应继续向被告支付其控制期间的租金。因案涉房屋反水确实影响原告使用、收益，故对自案外人侯燕发现反水之日（2018年11月11日）至原告通知被告交付房屋之日止的租金酌情收取，一审法院酌定为每月1200元。原告已于2019年8月1日通知被告收回房屋，被告以原告未恢复原状为由拒绝接收，根据《房屋出租委托合同》约定在维修期内，该房屋设施设备老化、非使用原因导致的房屋设施设备损毁或无法使用，应由被告承担更换或维修的费用及相关责任，故被告的抗辩事由无法成立，应视为原告于2019年8月1日履行了交付案涉房屋的义务。虽原告已经按照每月1500元标准支付自2018年11月11日至2019年3月31日的租金，但其多支付的房租不足以冲抵尚未支付的2019年4月1日至2019年8月1日的租金，故对原告要求被告返还自2018年11月11日至2019年3月31日多支付房租2440元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告天津市相寓资产管理有限公司全部诉讼请求。诉讼受理费50元，减半收取25元，由原告天津市相寓资产管理有限公司负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，侯秉芬与天津市相寓资产管理有限公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点为上诉人主张解除其与被上诉人签订的《房屋出租委托合同》是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除......”天津市相寓资产管理有限公司在一审期间主张双方签订的《房屋出租委托合同》于2019年3月4日解除，天津市相寓资产管理有限公司并未举证证明其与侯秉芬就合同解除达成一致意见，也未举证证明其将解除合同通知于2019年3月4日之前送达到侯秉芬，且双方均按合同约定履行了交付房屋、支付租金的义务，故天津市相寓资产管理有限公司主张于2019年3月4日解除合同，依据不足，本院不予支持。二审期间，天津市相寓资产管理有限公司主张其于2019年8月1日通知侯秉芬收房，故双方签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月1日解除。对此本院分析认为，天津市相寓资产管理有限公司与侯秉芬签订的《房屋出租委托合同》已经于2019年3月31日到期，双方亦未就继续履行合同达成新的合意，故双方签订的合同因履行期限届满已终止，天津市相寓资产管理有限公司主张于2019年8月1日解除合同，依据不足，本院不予支持。关于天津市相寓资产管理有限公司主张侯秉芬返还自2018年11月11日至2019年3月31日多支付房租2440元的问题，天津市相寓资产管理有限公司其要求侯秉芬返还2018年11月11日至2019年3月31日房屋租金，并无合同依据，本院不予支持。至于《房屋出租委托合同》到期后，双方的权利义务关系以及违约责任承担的问题，天津市相寓资产管理有限公司在一审期间的诉讼请求并未予以涉及，本案不予处理。一审判决中涉及上述问题的相关论述欠妥，本院予以纠正。一审判决驳回天津市相寓资产管理有限公司的全部诉讼请求的结果正确，本院对一审判决结果予以维持。综上所述，天津市相寓资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津市相寓资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  刘建奇审判员  张 月二〇二〇年七月二十日书记员  辛 璐