海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初4626号原告：王利天，男，1984年7月有21日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托代理人：陈贤文，系海城市大维法律服各所法律工作者。被告：鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司，住所地：海城市腾鳌特区福安村。法定代表人：王洪涛，该公司经理。委托代理人：宋彦轮，系辽宁一鑫律师事务所律师。第三人:海城市尚鼎房屋开发有限公司，统一社会信用代码证号：91210381692674945Ｂ。住所地：海城市南台镇新昌大街。法定代表人：代宝仪，系该公司总经理。委托代理人：高荣会、赵兰兰系辽宁海清律师事务所律师。第三人：海城市第三建筑工程有限公司，统一社会信用代码证号：912103811236753905，住所地：海城市南台镇。法定代表人：赵显航，系该公司经理。第三人：陈秀敏，女，1972年11月12日出生，满族，住辽宁省海城市。原告王利天诉被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司、第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司、海城市第三建筑工程有限公司、陈秀敏案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）辽0381民初2464号民事判决。被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司不服该判决，向鞍山市中级人民法院提起上诉。鞍山市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）辽03民终1119号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭进行了审理，原告诉讼代理人陈贤文、被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司法定代表人王洪涛及委托代理人宋彦轮、第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司委托代理人高荣会、赵兰兰到庭参加诉讼。第三人海城市第三建筑工程有限公司、陈秀敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告王利天诉称：2017年7月1日，原告与第三人海城市尚鼎房屋开发公司签订了房屋买卖合同，全款购买了位于海城市南台镇御水华城小区7号楼东1单元10层2号，建筑面积101.15平方米的住宅楼，因为是现房全款购买，原告当时又交付了进户费，领取钥匙实际接收该房屋。当时约定由海城市尚鼎房屋开发有限公司负责开具正式税票和办理房产证。海城市尚鼎房屋开发有限公司于2017年11月3日给原告开具了正式售楼税票，房产证也正在办理过程中。2017年11月23日，海城市法院给海城市尚鼎房屋开发有限公司的协助执行通知书和民事裁定书查封了原告的房屋，原告依法提起了案外人异议申请，海城市人民法院（2018）辽执异31号执行裁定书裁定驳回原告的异议申请。原告依法向人民法院提起诉讼。要求，判决不得执行原告的位于海城市南台镇御水华城小区7号楼东1单元10层2号（建筑面积101.15平方米）住宅楼。被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司辩称：被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司与第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司之间的债权债务关系已经被生效判决确认，海城市人民法院采取强制执行措施，查封、扣押海城市尚鼎房屋开发有限公司名下的房屋，具有事实依据和法律依据。原告诉称的与海城市尚鼎房屋开发有限公司之间的房屋买卖关系应当建立在客观真实的基础上，由于海城市尚鼎房屋开发有限公司与被告之间存在利害关系，因此海城市尚鼎房屋开发有限公司在被执行过程中存在恶意转移资产、恶意串通，逃避债务的现实可能，因此就原告诉称的房屋买卖关系，原告应当向法庭提供巨额房款的来源，交付方式，收款凭证、房屋交割清单，实际占有的相关证据。依据城市房地产转让管理规定，如果原告方已经签订书面合同，就应当按照上述规定在90日内办理房屋产权登记手续，否则应当视为原告存在过错，依据归高法相关解释就非常好认定原告存在过借，原告诉讼请求不成立，应驳回。第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司述称：1、原告与尚鼎公司签订的房屋买卖合同依法成立，且房屋已实际交付，原告已实际占有使用至今，且交付房屋在法院查封之前。涉案房屋属于原告的合法财产，法院查封措施错误，请求纠正解除查封。原告房照未办理的原因是由于海城市成立了不动产管理局，现建委村镇办及房产管理处的相关档案与该局尚未交接完毕，不动产局停办产权证，虽然原告要求办理房照，但由于行政不能，导致涉案房屋产权证没有办理的直接原因，请依法确认原告诉讼请求，解除查封。第三人海城市第三建筑工程有限公司未作陈述。第三人陈秀敏未作陈述。经审理查明：本院在执行鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司与海城市尚鼎房屋开发有限公司、海城市第三建筑工程有限公司、陈秀敏买卖合同纠纷一案中，于2017年11月23日查封了海城市尚鼎房屋开发有限公司开发的御水华城小区7号楼10层2号房屋。原告提出执行异议，本院于2018年3月1日向原告下达了（2018）辽0381执异31号执行裁定书，以原告提供的证据不足以证明对涉案房屋享有所有权为由，驳回原告的异议申请。另查：2017年7月1日原告与第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司签订《尚鼎·御水华城认购协议》，原告购买第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司开发的该小区7号楼10层2号房屋，建筑面积为101.15平方米，价款为354025元，同日海城市尚鼎房屋开发有限公司给原告出具专用收款收据1张，收款事由：收购房款，价款为354025元。2017年7月1日原告交纳智能化、垃圾清理、防盗门、电梯费等费用为57480元。以上事实，原告提供的证据有：（2018）辽0381执异31号执行裁定书1份、2017年7月1日《尚鼎·御水华城认购协议》1份、购楼款收据1张、进户款各项收据1份、购楼增值费发票1份及其陈述；被告鞍山市腾鳌特区远宵实业有限公司及其陈述，第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司提供的证据有：商品房销售许可证1份其陈述；第三人海城市第三建筑工程有限公司及其陈述，上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的鞍山市中级人民法院的送达回证一份，与本案关联性不足，本院不予采信。本院认为：公民的合法权益受法律保护。原告认为本案争议的房屋已由第三人海城市尚鼎房屋开发有限公司出售给原告，且就其主张提供的《尚鼎·御水华城认购协议》、购楼款收据1张、进户款各项收据1份、购楼增值费发票等一系列证据，能够证明原告在法院查封之前已购买争议房屋，且在查封之前已实际占有使用，非因买受人的原因未办理过户登记，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，判决如下：不得对位于海城市南台镇御水华城小区7号楼东1单元10层2号，建筑面积101.15平方米的住宅楼的执行。案件受理费100元由被告海城市尚鼎房屋开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  霍德新人民陪审员  张红萍人民陪审员  魏佳鑫二〇二〇年七月二十日书 记 员  徐鑫淼