黑龙江省伊春市伊美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑0717民初97号 原告：刘德林，男，x年x月x日出生，x族，无职业，住x。 委托诉讼代理人：马冀强，系黑龙江仗义律师事务所律师。 被告：刘大军，男，x年x月x日出生，x族，无职业，住x。 委托诉讼代理人：史建平，系伊春市伊美区红升法律服务所法律工作者。 被告：蔡鹏元（曾用名蔡鹏飞），男，x年x月x日出生，x族，无职业，住x。 委托诉讼代理人：葛立民，系伊春市伊美区红升法律服务所法律工作者。 被告：王志勇，男，x年x月x日出生，x族，无职业，住x。 原告刘德林诉被告刘大军、蔡鹏元、王志勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘德林及委托诉讼代理人马冀强、被告刘大军的委托诉讼代理人史建平、被告蔡鹏元及委托诉讼代理人葛立民、被告王志勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告刘大军与蔡鹏元签订的卖房协议无效，由蔡鹏元将房屋交还原告；2.判令被告王志勇将房屋拆迁补偿费13620.00元返还原告；3.判令诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告自有平房位于伊春区前进办事处护林委1组，原产权有证面积21.65平方米、无证面积36.12平方米、动迁安置面积56.86平方米。2010年9月9日，原告被判处有期徒刑13年零6个月，服刑期间，原告的房屋动迁，刘大军在未征得原告同意的情况下与黑龙江万路置业有限公司（下称万路公司）签订了拆迁协议，王志勇在原告不知情的情况下领取了拆迁补偿款13620.00元。2019年5月23日原告刑满释放，发现拆迁安置的房屋被卖，经了解得知，2014年2月10日，刘大军将安置的房屋卖给了蔡鹏飞（现更名为蔡鹏元），严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告刘大军辩称：我和原告系父子关系，原告有一处坐落在伊春区前进办事处护林街的平房一户。我从七岁就在我姑姑刘淑文和我大爷刘德先家长大，2003年后我外出打工至今，该平房一直闲置。2012年9月该平房动迁，因原告在监狱服刑，我在外地打工，故相关拆迁事宜均由我姑姑办理，2013年12月回迁房分到了半山国际小区19号楼1单元301室，办理进户手续时不知什么原因签成了我的名字。2014年春节前，我姑姑及其子王志勇打电话让我回家，称要把此房屋卖掉，并说和原告商量过了，次日就在我姑姑的黎明小区门市房和买房人蔡鹏飞签了字，我们三人（刘大军、王志勇、蔡鹏飞）又到万路公司询问，工作人员说只有我父亲刘德林签字才有效。2019年5月，我父亲刑满释放回到伊春，我才得知他没同意卖此房，故在我不知道我父亲真实想法的情况下在卖房协议上由我签字，这不是我的真实意思表示，应确认该协议无效。另外，卖房款也都是我姑姑和我哥哥收取的。 被告蔡鹏元辩称：2014年2月10日，我与刘大军签订了房屋买卖协议，并按其要求将购房款交给了王志勇，由王志勇出具了16.5万元的收条，然后刘大军将房屋钥匙及动迁手续交给了我。我对房屋进行了装修，花费7万余元，现居住至今，所以我认为双方签订的房屋买卖协议是合法有效的，应驳回原告对我的诉讼请求。 被告王志勇辩称：诉争房屋在动迁时是56平方米，我父母用自有的房屋中的13平方米加一起，变成了现在的70余平方米，当时是我找的人安置成现在的好地址、好楼层。至于13620.00元的动迁费我不知道，更没有领取此款，都是我母亲去办理的手续。原告在服刑期间，每个月都给我家打电话，其同意将此房屋出卖，我用另外两户402、403室房屋与原告交换，为此我还和刘大军签订了协议，刘大军让我把402、403室的手续交给我大舅刘德先保管，原告服刑期满回伊春后，相中了诉争的房屋，想从蔡鹏元处要回房屋，其现一直居住在402室房屋，并且已装修完，所以我现在的意见是把402、403室房屋倒出交给原告和刘大军。 原、被告围绕本案争议的焦点，向本院提交了以下证据，本院组织双方进行了质证，现经认真审查，认证如下： 1、原告提交的房屋拆迁档案复印件一份，证明原告的平房于2013年8月拆迁，安置半山国际小区C区19号楼1单元301室、面积67.4平方米的楼房一户，被告王志勇的母亲刘淑文领取了动迁费13620.00元。被告刘大军对该证据无异议，但认为“刘大军”的名字不是其本人签的；被告蔡鹏元对该证据无异议，但认为房屋产权人是原告，居住人是刘大军，被拆迁人及进户通知单体现的都是刘大军，所以刘大军有权出卖该房屋，故刘大军与蔡鹏元签订的房屋买卖协议有效；被告王志勇对该证据无异议，但认为该房屋就是刘大军的。本院认为，该证据具有真实性、关联性，故对原告拟证明的事实予以采信； 2、原告提交的卖房协议书复印件一份，证明被告刘大军与蔡鹏元在原告不知情的情况下，擅自买卖原告房产。被告刘大军对该证据无异议；被告蔡鹏元对该证据真实性无异议，但认为该房屋买卖是经原告同意的，故该卖房协议是双方的真实意思表示、合法有效；被告王志勇对该证据无异议。本院认为，该证据虽具有真实性、关联性，但缺乏合法性，故对二被告的买卖行为不予确认； 3、原告提交的承诺书及收条复印件各一份，证明被告刘大军与王志勇就402、403室的房屋所达成的协议属于另一法律事实，与本案无关。被告刘大军对该证据无异议；被告蔡鹏元对该证据无异议，但认为能够证明刘大军将诉争房屋出卖给蔡鹏元，按刘大军指示将卖房款交给王志勇，后王志勇将402、403室房屋计80多平方米顶抵诉争房屋的事实；被告王志勇对该证据无异议，认为是其与刘大军签订的。本院认为，该证据缺乏与本案的关联性，故不予采信； 4、被告蔡鹏元提交的卖房协议书及收条各一份（与2号证据一致），证明被告刘大军同意将本案诉争房屋卖给蔡鹏元的事实，并且蔡鹏元已将购房款支付给中间人王志勇，故房价合理、意思表示真实，该证据合法有效。原告对该证据真实性无异议，但认为刘大军签字时标注系刘德林之子，可见蔡鹏元明知房屋产权人是原告，况且协议并未约定将购房款交与他人，故不属于将买房款向刘大军履行；被告刘大军对该证据真实性无异议，但认为签字时并不知情，原告的名字也是其代签的，未有原告的授权，至于收条可体现购房款是王志勇收取的；被告王志勇对该证据无异议，但认为刘大军签字时是知情的。本院认为，该证据虽具有真实性、关联性，但缺乏合法性，故对二被告的买卖行为不予确认； 5.被告蔡鹏元提交的进户通知单及收据复印件八份，证明诉争房屋体现进户人为刘大军，万路公司出具的所有手续也都是刘大军，所以蔡鹏元是看到这些手续从而判断房屋是刘大军的，才出资购买的。原告对该证据真实性无异议，但认为只能证明当时的居住人是刘大军，无法证明房屋所有权人是谁；被告刘大军对该证据真实性无异议，但认为办理这些手续时，本人在外地，没有签字；被告王志勇对该证据无异议。本院认为，该证据虽具有真实性、关联性，但不能证明房屋的实际所有权人，对蔡鹏元欲证明的内容不予采信； 6.被告蔡鹏元提交的拆迁安置协议书复印件一份（与1号证据一致），证明诉争房屋由万路公司拆迁，产权人是刘德林、居住人是刘大军，刘德林的有证面积为21.65平方米、刘大军的无证面积为36.12平方米、刘淑文的补充面积为9.08平方米，合计安置面积为69.36平方米，即本案的诉争房屋。原告对该证据真实性无异议，但认为无法体现刘大军有无证面积36.12平方米；被告刘大军对该证据真实性无异议，但认为无证面积也是原告的；被告王志勇对该证据无异议。本院认为，该证据虽具有真实性、关联性，但不能证明被动迁的房屋无证面积部分归刘大军所有，况且刘大军当庭否认了这一事实，故对蔡鹏元欲证明的内容不予采信； 7.被告蔡鹏元提交的房产发票复印件一份，证明万路公司所出具的发票体现的也是刘大军的名字。原告对该证据真实性有异议，复印件未能与原件核对，不能证明案件的事实；被告刘大军对该证据真实性无异议，但对于万路公司为何开具发票时写其名字并不知情；被告王志勇对该证据无异议。本院认为，即使该证据与原件一致，也不能等同于不动产部门的产权证明，无法证明房屋的实际所有权人，故对蔡鹏元欲证明的内容不予采信； 8.被告王志勇提交的房屋买卖合同及承诺书（与3号证据一致）各一份，证明其母亲刘淑文去世前承诺因为生病而把诉争的房屋出卖，才以402、403室的两户房屋抵偿给原告和刘大军。原告对该证据真实性无异议，但认为顶抵的房屋是偿还原告的另一笔欠款，而不是所诉争的房屋；被告刘大军对该证据无异议，但认为具体情况并不清楚；被告蔡鹏元对该证据无异议。本院认为，该证据虽具有真实性，但缺乏与本案的关联性，故对王志勇欲证明的内容不予采信。 根据以上确认的证据及双方的当庭陈述，本院认定案件事实如下：原告刘德林与已故的刘淑文系姐弟关系，被告刘大军系原告之子，被告王志勇系刘淑文之子、原告的外甥，被告蔡鹏元是购买本案诉争房屋的购房人（买房时用蔡鹏飞的名字）。2010年9月9日，原告因诈骗罪入狱服刑，2019年5月23日刑满释放。期间，2012年9月6日，原告所有的位于伊春区扶林办事处护林街私产平房动迁，开发商黑龙江万路置业有限公司为其安置了一户位于伊春区半山国际小区19号楼1单元301室、面积69.36平方米的房屋，注明房屋产权人为刘德林、现居住人为刘大军，拆迁时相应手续由刘淑文代办，所发放的拆迁补偿费13620.00元亦由刘淑文领取，2016年12月9日万路公司出具的该房屋发票填写的名字为被告刘大军。在此期间即2014年2月10日，被告刘大军将诉争房屋以165000.00元的价格售于被告蔡鹏元，卖房款被被告王志勇收取，三人签订了卖房协议书，蔡鹏元将房屋装修后入住至今。另查明，2016年5月1日，王志勇与刘大军签订了房屋买卖合同及承诺书各一份，约定王志勇将其名下的位于伊春区半山国际小区12号楼2单元402、403室的两户房屋（均系与本案诉争房屋同时拆迁安置的房屋）抵偿给刘大军，抵偿金额为170000.00元，当日，王志勇为刘大军出具了相应的收条。现原告认为三被告的上述行为侵害了其合法权益，据此诉至我院，提出上述请求。 本院认为，原告刘德林系被动迁的伊春区扶林办事处护林街私产平房的合法产权人，故万路公司为此安置的位于伊春区半山国际小区19号楼1单元301室、面积69.36平方米的房屋应归原告所有，被告刘大军与被告蔡鹏元就所安置的房屋签订的卖房协议未经原告同意及后期的追认，属无效合同，现房屋的居住人蔡鹏元应当将该房屋倒出交还原告，故原告的第一项诉讼请求有理，本院予以支持；至于原告的原有平房拆迁时，万路公司支付的拆迁补偿费13620.00元已由原告的姐姐刘淑文领取，现刘淑文已离世，被告王志勇虽系刘淑文之子，但原告未能提供证据证明此款由王志勇继承或占有使用，故对于原告的第二项诉讼请求因举证不足，本院不予支持。关于被告刘大军的答辩意见，基本符合本案的客观事实，本院予以采纳，其在无原告任何授权的情况下擅自处置原告的财产，所产生的法律后果应当向有关权利人承担相应责任。关于被告蔡鹏元在未有产权人刘德林任何授权的情况下而与刘大军签订房屋买卖协议，并对原告的房屋装修后入住至今，侵害了原告的合法权益，现不同意返还房屋于法无据，其答辩意见本院不予采纳，至于所受到的损失可向相关责任人主张权利。关于被告王志勇认为本案所诉争的房屋系其与原告置换的意见，因所举证据不能证明该事实，本院不予采纳；其认为原告在服刑期间同意将诉争之房屋出售他人亦无据证实，该辩解本院不予采纳；至于其所有的位于伊春区半山国际小区12号楼2单元402、403室的两户房屋是否属于抵偿原告欠款的过程，与原告的诉讼请求无关，缺乏与本案的关联性，可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，判决如下： 一、被告蔡鹏元与被告刘大军于2014年2月10日签订的卖房协议书无效； 二、被告蔡鹏元于本判决生效后三十日内倒出位于伊春区半山国际小区19号楼1单元301室、面积69.36平方米的房屋，交还原告刘德林使用； 三、驳回原告刘德林要求王志勇返还拆迁补偿费13620.00元的诉讼请求。 案件受理费70.00元，由被告刘大军、蔡鹏元负担25.00元，由原告刘德林负担45.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。 审判员  刘柏林 二〇二〇年七月十七日 书记员  胡香凤