浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0604民初4108号 原告（反诉被告）：郑士焕，男，1973年12月21日出生，汉族，绍兴市上虞区人，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王永，陈琳，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐彩飞，女，1977年11月26日出生，汉族，绍兴市上虞区人，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：赵锡江，浙江德凡律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑士焕与被告（反诉原告）徐彩飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告郑士焕及委托诉讼代理人陈琳、被告徐彩飞的委托诉讼代理人赵锡江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）郑士焕向本院提出的诉讼请求为：1.判令被告（反诉原告）徐彩飞退还商铺租金73333.33元及押金5000元。2.本案诉讼费由被告（反诉原告）徐彩飞承担。事实和理由：2018年11月7日，原、被告双方签订了《商铺租赁合同》一份，约定被告将位于绍兴市上虞区的营业房租给原告使用，租赁期限自2018年11月7日起至2021年11月6日止，租金为11万元，原告按约支付给被告。后经双方协商一致，原告于2019年11月7日提前退租，但被告拒绝退还剩余两年的租金和押金。原告对上述款项多次催讨无果，特诉至法院，诉讼请求如前。 被告（反诉原告）徐彩飞辩称：原告所诉与事实不符，原告支付的租金11万系一年的租金。原告退租系单方违约行为。 被告（反诉原告）徐彩飞向本院提出的诉讼请求为：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的商铺租赁合同已于2019年11月8日解除；2.依法判令反诉被告赔偿违约造成的损失27500元；3.反诉诉讼费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）反诉辩称：双方之间的房屋租赁协议已经解除，双方并未就违约作出约定。 原告（反诉被告）郑士焕向本院提供了以下证据以证明其主张： 1.商铺租赁合同一份，拟证明原、被告双方之间签订了租赁合同的事实； 被告（反诉原告）徐彩飞向本院提供了以下证据以证明其主张： 2、商铺租赁合同一份，证明原、被告间签订租赁合同的事实； 3、房屋租赁协议二份，证明涉案出租房屋的实际租赁价格； 4、房屋租赁合同一份，证明涉案房屋在出租给原告前的实际租金情况； 5、通话录音一份，证明涉案房屋系在前一租户提前解除合同的情况下出租给原告及实际租金的情况； 经庭审质证，原告出示的证据１及被告（反诉原告）提供的证据2系相同的证据，双方对真实性均无异议，但证明目的不同。本院认为该份证据系原、被告双方签订的，故本院对该份证据予以认定。对被告（反诉原告）出示的证据3、4，原告认为系被告与案外人签订的合同，与本案并无直接的关联性；对于证据5的通话录音，原告对其的合法性及关联性存有异议；本院认为，上述证据均系被告（反诉原告）为证实涉案房屋的实际租金的情况，本院综合其他证据综合予以认定。 结合原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年11月7日，被告徐彩飞在与案外人董慧敏因签订的房屋租赁协议提前解除后而与原告郑士焕签订商铺租赁合同一份，合同约定徐彩飞将位于上虞区间（面积为167平方）出租给原告郑士焕，租赁期限为2018年11月7日至2021年11月6日止，租金为人民币11万元；同时根据合同约定由原告向甲方交纳租赁期间的水、电及其他室内财物的押金5000元，该押金待租赁期满后由双方共同验收并结清有关费用后，由被告返还给原告。在该协议签订当日，被告即将房屋交付给原告使用。2019年11月7日，经双方协商一致，原、被告之间签订的该份租赁合同提前中止，同日原告郑士焕将租赁的营业房钥匙及房屋一并退还给被告徐彩飞。该营业房由被告徐彩飞自行管理并出租给他人。此后，双方因租金及押金退还的问题发生纠纷。 本案争议的有以下焦点：一、关于本案的租金问题，根据原、被告签订商铺租赁合同第二条就租赁期限、租金有以下表述：租赁期限为3年，自2018年11月7日起至2021年11月6日止，租金为人民币11万元，对于租赁期限双方并无异议，但对于租金11万元是一年的租金还是三年的租金双方存有争议，本院根据原告提供的证据，可以证实涉案房屋在出租给原告前后的年租金均在11万左右，同时根据庭审调查情况，涉案的房屋在出租给原告时并不存在导致租金大幅下降的情形；综合上述情况，本院认为原、被告之间签订的商铺租金合同中的租金应为每年11万元。焦点二、关于本案中的原告支付的押金退还的问题，根据租赁合同的约定，原告在承租涉案房屋时应交纳水、电、及室内财物的押金5000元，该款在签订合同时已由原告交纳，对此双方并无异议；但该租赁合同经双方协商后于2019年11月7日提前解除，涉案房屋已于解除租赁合同当日退还给被告。审理过程中，被告并未提供原告有欠缴水、电费及损坏室内财物的证据。焦点三，对于被告（反诉原告）所主张的要求原告（反诉被告）赔偿违约损失27500元请求，本院认为，原、被告间的涉案房屋租赁合同于2019年11月7日经协商解除，对此双方并无异议，且合同解除当日，原告即将涉案房屋退还给原告，此后该房屋一直由原告管理并予以出租，根据原、被告签订租赁合同，就提前解除租赁合同应承担的违约责任并无约定，解除合同时双方也无此项约定。 本院认为，本案中原、被告双方对于签订的商铺租赁合同提前解除的事实并无争议。原告诉称在签订合时支付了三年的租金11万元，实际仅租赁了一年，解除合同后应退还剩余二年租金73333.3元，对此被告提出异议，根据被告提供的证据并结合庭审情况，可以确定原告实际应支付的租金应每年11万元，其实际支付的租金亦为11万元，现原告起诉要求退还二年的租金缺乏依据，对该项请求本院不予支持。对于原告要求被告退还押金5000元的请求，被告虽提出异议，但未能提供原告在租房期间有欠缴水、电费及损坏租赁房屋内财物的证据，应此该押金理应退还给原告，对该项请求本院予以支持。同时，被告（反诉原告）反诉称原告提前解除合同系违约行为，要求原告（反诉被告）承担违约责任并赔偿损失的请求，因双方在签订的商铺租赁合同中未对提前解除合同应承担的责任作出明确约定，且在双方解除合同时亦未就解除合同后双方应承担违约责任作出约定，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担违约责任的请求，缺乏依据，对该项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）郑士焕与被告（反诉原告）徐彩飞于2018年11月7日签订的商铺租赁合同解除。 二、被告（反诉原告）徐彩飞应于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）郑士焕水电押金5000元； 三、驳回原告（反诉被告）郑士焕的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）徐彩飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1758元，减半收取计879元，由原告（反诉被告）郑士焕负担700元，被告（反诉原告）徐彩飞负担179元。反诉案件受理费488元，减半收取计244元，由被告（反诉原告）徐彩飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  张培军 二〇二〇年七月九日 书记员  何银丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。