吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终924号上诉人（原审被告）：辛晓丹，女，1978年10月26日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：杜海波（系辛晓丹丈夫），男，1975年6月5日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：商湛博，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，总经理。委托诉讼代理人：王晓丽，女，该公司职员。委托诉讼代理人：金钊，吉林保民律师事务所律师。上诉人辛晓丹因与被上诉人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辛晓丹及其委托诉讼代理人杜海波、商湛博，被上诉人荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽、金钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛晓丹上诉请求：一、撤销一审民事判决，并纠正一审判决在认定事实及适用法律部分存在的错误之处；二、本案全部诉讼费用由荣腾公司承担。事实和理由：一审法院作出驳回荣腾公司关于解除合同的诉讼请求的判决结果是正确的，但事实依据是错误的，其对事实的认定也是错误的。（一）一审法院认定辛晓丹与荣腾公司之间不存在民间借贷关系，从而认定双方签订的商品房买卖合同不成立属事实认定错误导致其法律适用错误。一审过程中，辛晓丹作为被告已经向一审法院提供了加盖荣腾公司公章及原法定代表人丁俊山署名的《臣山雅苑内部认购协议书》、加盖有荣腾公司财务章的《收据》以及《商品房买卖合同》、吉林省住宅专项维修资金专用票据、房屋交易手续费、燃气费收据等证据，完全能够证实因荣腾公司无法履行到期债务，以自己开发建设的室抵顶辛晓丹对其享有的债权。且在民间借贷关系发生时，荣腾公司向辛晓丹开具了借条，但在双方签订《臣山雅苑内部认购协议书》时，荣腾公司将借条收回，此种交易方式符合民间借贷关系中以物抵债的交易习惯。由此可见，基于借款人荣腾公司本身为房地产开发商的特殊身份，双方之间的法律关系已经从民间借贷关系转化为商品房买卖合同关系。且双方签订的《商品房买卖合同》已经实际履行，荣腾公司已经为辛晓丹办理了网签手续，并配合辛晓丹交纳了住宅专项维修资金等商品房买卖过程中荣腾公司作为出卖人应当履行的合同义务，何来合同不成立一说。因此，一审法院驳回荣腾公司请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求的判决结果是正确的，但一审法院认定的事实是错误的。（二）关于借款的实际交付，及所借款项的用途问题。一审法院称田艳红并非荣腾公司员工，亦未得到荣腾公司授权是错误的。一审法院认为田艳红收取现金后未用于荣腾公司开发经营亦属事实认定错误。本案并非独立的单一案件，而是集体性案件。一审法院已经在类似案件中认定田艳红系荣腾公司员工。一审法院作出的（2017）吉0291民初361号民事判决中的事实认定部分已经认定田艳红系荣腾公司员工任出纳职务，并认定了其收取款项系职务行为。在与本案相类似的案件中，田艳红本人也出庭作证，能够证明其接受借款系职务行为，且不只接收辛晓丹这一笔借款，而是有多达上千万元的资金通过田艳红的个人账户收取后用于荣腾公司的公司经营，完全能够证实田艳红系荣腾公司员工，其接受借款为职务行为。由此可见，一审法院对此部分实属事实认定错误。（三）一审中，荣腾公司起诉状中事实与理由部分描述的并非客观事实。如果确如荣腾公司所称，本案涉及的两份合同及收据中加盖的荣腾公司的公章及财务章是他人通过非法手段获得的。同时，原法定代表人丁俊山亦是在被欺诈的情况下在合同上署名的。那么本案已经涉嫌刑事犯罪，荣腾公司应当到公安机关报案处理，而非到人民法院提起民事诉讼。人民法院在发现其审理的民事案件中涉嫌刑事犯罪的，应当将案件移送公安机关处理，并裁定驳回起诉或中止审理。一审法院对此部分亦未加以论述。因本案并非单一案件，早在2017年类似案件在人民法院审理过程中被移送至吉林市公安局高新分局立案侦查。公安机关经过一年多的走访、调查、取证，现已查明，本案根本不涉嫌刑事犯罪，亦不存在郑天臣等人采取暴力手段将装有荣腾公司公章、法定代表人名章及财务账的保险柜抢走，从而霸占公司的情况。荣腾公司起诉状中描述的并非客观事实。因此，辛晓丹提供的《臣山雅苑内部认购协议书》及《商品房买卖合同》均应当认定为合法有效。（四）本案一审遗漏当事人。为查清本案事实，一审法院应当追加丁俊山、田艳红为本案第三人参加诉讼。丁俊山及田艳红均与本案存在重大利害关系。一审法院应当依职权追加原法定代表人丁俊山及田艳红为本案第三人参加诉讼。综上，辛晓丹认为，一审法院虽然判决结果正确，但其在认定事实部分存在重大错误，从而导致其适用法律错误。荣腾公司辩称，（一）辛晓丹自始至终没有将购房款交付给荣腾公司，辛晓丹与荣腾公司之间不存在任何借贷的事实。辛晓丹没有向荣腾公司支付过购房款，荣腾公司也没有向辛晓丹借过钱，辛晓丹也没有将任何款项支付给荣腾公司，如果存在真实的支付购房款或借贷关系，辛晓丹在一审庭审中应当出示相应证据材料予以证明。而辛晓丹提供不出相应的给荣腾公司支付款项的任何证据，应当承担举证不能的不利后果。依法不能认定辛晓丹向荣腾公司支付过款项。（二）虽然一审中，辛晓丹向一审法院出具了一份《认购协议书》、一份加盖由荣腾公司财务章的《收据》，载明事由为购房款，收款方式抵账，金额622,212元，经办人是田艳红。但该《认购协议书》不能推断出辛晓丹与荣腾公司之间存在真实的账务往来，也不能推断出辛晓丹真正向荣腾公司支付了购房款。签订认购协议书，以及出具收据，签订商品房买卖合同都是基于双方存在真实的债权债务关系，或是真正的支付了购房款为前提。不能单纯的通过《认购协议》《收据》反推支付购房款或存在借款事实的存在。这不符合事物发展的规律和顺序。如果不存在真实的债权债务关系，没有支付购房款的话，那么必然可以推出认购协议、收据以及商品房买卖合同（预售）是虚假的、无效的。辛晓丹与荣腾公司根本不存在债权债务关系。（三）田艳红的收款行为系个人行为，一审法院认定事实正确，吉林省高级人民法院（2018）吉民申1468号裁定书中明确说了“虽然在（2017）吉0291民初系列案件民事判决中认定田艳红为荣腾公司财务人员，但在没有证据证实其所从事的行为系代表公司的情况下，应该认定其从事的行为仅为其个人行为。”且荣腾公司也不给田艳红发工资，也没有授权田艳红可以代为荣腾公司收取借款或收取购房款。所以转至田艳红账户的款项不能说转给了荣腾公司。而是田艳红的个人行为。一审法院亦认定了辛晓丹与荣腾公司不存在真实的债权债务关系。即辛晓丹与荣腾公司之间没有签订借款合同，辛晓丹也没有提供直接向荣腾公司实际支付款项的证据，其支付款项的账户与荣腾公司并无关系。基于此一审法院认定辛晓丹与荣腾公司不存在真实的债权债务关系，不能产生以房抵债的合同关系。综上，一审法院认定荣腾公司与辛晓丹之间没有借款事实清楚、适用法律正确，应判决驳回辛晓丹的上诉请求，维持原判。荣腾公司向一审法院起诉请求：一、确认编号为《商品房买卖合同（预售）》无效；二、撤销房号为的商品房网签备案。一审法院认定事实：2014年7月13日，辛晓丹与荣腾公司签订了一份臣山雅苑内部认购协议书(编号86,以下简称认购书)，约定辛晓丹以622,212元的价格（抵账）认购荣腾公司开发的室，建筑面积120平方米，认购书中有荣腾公司公章及原法人丁俊山署名。当日，荣腾公司为辛晓丹出具一份加盖该公司财务章的收据，载明收款事由：购房款，收款方式抵账，金额622,212元，经办人是田艳红。2016年10月16日，辛晓丹委托其丈夫杜海波与荣腾公司签订了诉争房屋的编号为《商品房买卖合同（预售）》。2016年11月17日，辛晓丹分别向吉林市物业维修资金管理中心缴纳了诉争房屋的住宅专项维修资金8,359元，当日，吉林市房屋权属交易服务中心向缴款人荣腾公司出具了涉案房屋的交易手续费238元的收费票据。诉争房屋已登记在辛晓丹名下。2017年9月2日，荣腾公司经手人刘敏为辛晓丹出具了一份收据，载明收到燃气供热费2,800元。一审法院认为，荣腾公司与辛晓丹的房屋买卖合同纠纷是由民间借贷转化而来，双方当事人争议的焦点问题是辛晓丹与荣腾公司之间是否存在借贷关系。首先，民间借贷纠纷属于合同类纠纷，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。即一方当事人发出要约（即要约人），另一方当事人做出承诺，双方协商一致，承诺通知到达要约人或作出承诺行为时，承诺生效时合同成立。按照交易习惯，双方当事人应签订书面借款合同以建立民间借贷法律关系。但辛晓丹未能提供证明其与荣腾公司的工作人员或授权的人员进行了要约及作出承诺，亦未能提供借款合同，故辛晓丹提供的证据不足以认定其与荣腾公司之间存在民间借贷关系。其次，民间借贷关系的成立，除了应签订借款合同或出具借款凭证外，出借人应将借款实际交付给借款人。虽然辛晓丹以证人宿晓光的25万元汇款、荣腾公司出具的臣山雅苑内部认购协议书、抵账收据、借款明细表等抗辩其已实际交付借款，但结合庭审调查可知，一方面，汇款凭证载明的汇款人不是辛晓丹，且汇款中有7万元没有取款凭证或借条等证据加以佐证，无法证明辛晓丹所述的款项来源（一部分借自朋友），另一方面，相同的借款时间（2012年1月4日），辛晓丹陈述其提供的借款金额及利息，与借款明细表的记载不符，尤其是证人宿晓光对于涉案借款最终抵账金额（本金、利息）的形成与辛晓丹所述不符，此外，汇款凭证载明借款不是直接汇入荣腾公司的账户或公司授权的收款账户，因此，无法证明辛晓丹向荣腾公司交付了涉案借款。再次，辛晓丹抗辩其向田艳红交付借款即是向荣腾公司交付借款，但未能提供荣腾公司授权或同意由田艳红代收款项的证据，亦未提供证据证明田艳红将相应的款项交付给荣腾公司，也没有提供证据证明上述款项用于荣腾公司的生产经营，且荣腾公司对此予以否认，故无法认定向田艳红转款即是向荣腾公司交付借款。最后，辛晓丹主张郑天臣及田艳红是荣腾公司工作人员，二人履行的是职务行为，但未能提供证据证明荣腾公司授权郑天臣或田艳红向其借款，亦未提供二人与荣腾公司存在用工关系的劳动合同或用工凭证，且荣腾公司予以否认。因此，郑天臣或田艳红无权代表公司对外进行民间借贷行为，无法认定其与荣腾公司存在用工关系，进而无法认定郑天臣或田艳红的行为构成表见代理或者是职务行为。综上，无法认定辛晓丹与荣腾公司之间存在真实的民间借贷法律关系，基于此，无债务即不能产生以房抵债的合同关系，而臣山雅苑的内部认购协议书实为以房抵账合同，故该协议书因辛晓丹与荣腾公司之间不存在民间借贷关系而不能成立，进而据此协议书签订的商品房买卖合同亦不成立，因此，合同的效力问题无从谈起，即荣腾公司主张确认编号为《商品房买卖合同（预售）》无效，于法无据，应予驳回。商品房网签备案与撤销，属于房地产开发主管部门和负责土地管理部门的行政管理事项，不属于法院受理民事诉讼的范围，荣腾公司应到上述行政部门申请解决。故荣腾公司关于撤销网签备案的主张，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回荣腾公司的诉讼请求。案件受理费10,022元，由荣腾公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，二审中辛晓丹所举证据与本案争议的案涉合同效力问题没有关联性，且荣腾公司对部分证据的真实性又提出异议，还有部分证据的真实性尚在其他案件审理中；荣腾公司所提交证据亦与本案争议焦点问题没有关联性，故本院对双方当事人所提交证据不予评判。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年7月13日，辛晓丹与荣腾公司签订了一份臣山雅苑内部认购协议书(编号,以下简称认购书)，约定辛晓丹以622,212元的价格（抵账）认购荣腾公司开发的室，建筑面积120平方米，认购书中有荣腾公司公章及原法定代表人丁俊山署名。当日，荣腾公司为辛晓丹出具一份加盖该公司财务章的收据，载明收款事由：购房款，收款方式抵账，金额622,212元，经办人是田艳红。2016年10月16日，辛晓丹委托其丈夫杜海波与荣腾公司签订了诉争房屋的编号为《商品房买卖合同（预售）》。2016年11月17日，辛晓丹分别向吉林市物业维修资金管理中心缴纳了诉争房屋的住宅专项维修资金8,359元，当日，吉林市房屋权属交易服务中心向缴款人荣腾公司出具了涉案房屋的交易手续费238元的收费票据。诉争房屋已备案在辛晓丹名下。2017年9月2日，荣腾公司经手人刘敏为辛晓丹出具了一份收据，载明收到燃气供热费2,800元。本院认为，荣腾公司向一审法院起诉请求确认案涉辛晓丹与荣腾公司所签《商品房买卖合同（预售）》无效，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”诉讼中，荣腾公司并未举出证据证明案涉《商品房买卖合同（预售）》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故荣腾公司主张合同无效的诉讼请求，因无有效证据证明，故本院不予支持。荣腾公司已经与辛晓丹签订《商品房买卖合同（预售）》系在不动产登记中心备案的合同，故辛晓丹与荣腾公司双方之间存在房屋买卖合同关系，该合同合法有效。至于双方当事人之间在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之前是否存在其他纠纷不属于本案合同效力之争的审理范畴。本案应紧紧围绕荣腾公司诉讼请求确认《商品房买卖合同（预售）》的效力进行审理，一审对合同效力的裁判理由有不当之处，本院予以纠正。一审对荣腾公司的其他诉讼请求的裁判理由正确，本院不再赘述。综上，一审判决认定事实基本清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对辛晓丹的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,022元，由上诉人辛晓丹负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二〇年七月八日书记员  王丽宁