湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0202民初667号原告：闵进超，男，1995年6月22日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：罗彬源，女，1990年6月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。原告闵进超与被告罗彬源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闵进超、被告罗彬源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的房租46754元；2、被告赔付原告违约金44901.6元（含押金）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年7月14日，原、被告之间经协商一致，就原告所有的黄石市万达广场金街C6-106号商铺租赁事宜达成协议并签订租赁合同。合同约定：每月租金11350.8元。但被告承租商铺以来，一直未能按时支付租金，被告最后一次于2019年12月18日支付租金10000元，当月尚欠租金1350.8元，2020年1月1日至今租金分文未付。现租金欠款达到46754元，依据租赁合同约定，被告还应支付违约金22200元（截至2020年4月20日），原告还有权没收押金22701.6元并收回商铺。双方多次协商无果，原告故诉至法院。被告罗彬源辩称:我方已在今年四月初向原告提出能否就疫情期间免租进行协商的请求，但原告拒绝了我方的请求，于是我方请求能否将今年合同约定的免租期提前，原告亦拒绝。我方已无力承担每月11350.8元的房租，无法再继续租赁门面。原告当初同意我方在今年4月20日前将门面恢复原状并缴清水、电、物业费后，以押金抵用疫情期间的两个月房租，我只需要支付剩余的房租。但在4月20日，我方给原告发信息，告知已按照原告的要求恢复房屋原状并缴清水电、物业费后，原告拒绝了我方以押金抵用两个月房租的请求，我方因此腾退房屋后未支付剩余租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月22日，罗彬源向黄石万达广场投资有限公司租赁黄石市万达广场金街C6-106号商铺，双方签订了黄石万达广场《租赁合同》，其中约定：黄石万达广场投资有限公司罗彬源应支付22701.6元作为租赁保证金，合同终止时予以退还。罗彬源支付保证金后，自2018年底开始承租该商铺经营美容美体店，并向黄石万达广场投资有限公司交付租金。2019年初，闵进超向黄石万达广场投资有限公司购买了该商铺，并于当年办理了房屋不动产权证。黄石万达广场投资有限公司将其向罗彬源收取的22701.6元商铺租赁保证金转交给闵进超。2019年7月14日，闵进超（甲方）与罗彬源（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：“甲方将其拥有产权的商铺出租给乙方作为商业用途，商铺坐落于黄石市万达广场金街商铺号C6-106，面积189.18平方米；租期自2018年12月1日起至2023年11月30日止，共计60个月。具体免租期为2018年9月1日起至2018年11月30日、2019年9月1日起至2019年11月30日、2020年9月1日起至2020年11月30日；租金按计租面积计算，每月每平方米60元，乙方自计租日开始承担该房屋租金，实际月租金标准为11350.8元；除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。如未按时支付租金，乙方按每日200元支付甲方违约金。如超过壹个月未支付租金，甲方有权收回商铺并没收租金；除租金交纳外，乙方还需缴纳物业费、水电费；在合同期内，若乙方单方面违约或提前终止该合同，则赔付甲方2个月租金22701.6元作为赔偿金。合同签订后，罗彬源向闵进超支付商铺租金，截至2019年12月30日，罗彬源尚欠2019年12月份的租金1350.8元，此后未再支付租金。另查明，因发生2020年新冠××疫情，黄石地区自2020年1月24日开始封城，各行业均停产停业。2020年3月20日，罗彬源接到通知可以恢复营业。罗彬源自2020年4月初联系闵进超，请求减免租金。因双方协商未果，罗彬源按照闵进超的要求，恢复商铺原状，缴清物业费、水电费后于2020年4月20日腾退商铺。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应属合法有效，双方应按照协议约定全面履行各自的权利义务。被告自2020年4月20日腾退商铺后，至今未付清房屋租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金欠款数额问题。被告对其尚欠2019年12月份的租金1350.8元及自2020年1月份至2020年4月20日的租金未支付的事实无异议，但提出因突发疫情导致商铺停业，应适当减免租金的抗辩意见。本院认为，此次新型冠状病毒疫情系全国重大突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，该疫情发生在涉案房屋租赁合同履行期间，系不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。根据相关法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。被告承租原告的商铺从事美容美体行业经营，基于疫情不可抗力的影响，其按照政府有关新冠××疫情防控工作的要求，暂停营业，由此导致的不能正常营业期间的商铺租金，依法应当按照公平原则，适度减免。考虑到被告因疫情原因导致其自2020年1月24日至2020年3月20日期间暂停营业的事实，本院酌情减免此期间一个月的租金。故本院核算，被告尚欠原告租金为31619.6元（1350.8元+11350.8元×2个月+11350.8元÷30×20日）。原告主张的租金超出部分因不符合法律规定，本院不予支持。关于违约责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定“如未按时支付租金，乙方按每日200元支付甲方违约金”；同时约定“在合同期内，若乙方单方面违约或提前终止该合同，则赔付甲方2个月租金22701.6元作为赔偿金”，该约定的违约金计算方法明显超出了上述法律规定的违约损失赔偿范围，根据被告的请求，应当予以适当减少。本院酌情确定违约损失以欠付租金额的30%计算，即违约损失为9485.88元。对于原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。关于保证金是否应当退还的问题。根据罗彬源与黄石万达广场投资有限公司签订的黄石万达广场《租赁合同》的约定，被告罗彬源支付的22701.6元系租赁保证金，在合同终止时应当予以退还。原告购买该商铺后，其并未与罗彬源在《商铺租赁合同》中或者其他协议中约定被告应支付押金且在被告违约时押金不予退还等内容，亦未实际收取被告的押金，原告所谓的“押金”，实际就是黄石万达广场投资有限公司转交给原告的由罗彬源支付的22701.6元商铺租赁保证金，该保证金应为履约保证金。根据诚实信用原则，原告主张没收该保证金无事实及法律依据，现双方的房屋租赁合同关系已经终止，该保证金22701.6元应当由原告返还给被告。为方便当事人结算，可以该保证金抵扣被告所欠租金，款项抵扣后，被告尚欠原告租金为8918元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下：一、被告罗彬源于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告闵进超支付租金8918元、违约金9485.88元，共计18403.88元；二、驳回原告闵进超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元（减半收取），由原告闵进超负担900元，被告罗彬源负担145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  闵丽二〇二〇年七月二十二日书记员  钟雯