北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6868号上诉人（原审原告）：北京博成房地产有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商115、201-203室。法定代表人：张文蓓，经理。委托诉讼代理人：张鼎，男，1989年3月11日出生，北京博成房地产有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄东阳，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烜德（北京）企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：齐少伟，董事长。委托诉讼代理人：杨立宏，北京市华泰律师事务所律师。上诉人北京博成房地产有限公司（以下简称博成公司）因与被上诉人烜德（北京）企业管理有限公司（以下简称烜德公司）物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初14821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人博成公司的委托诉讼代理人张鼎、黄东阳，被上诉人烜德公司的委托诉讼代理人杨立宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博成公司上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院(2020)京0105民初14821号民事判决,发回重审或依法改判支持博成公司一审诉讼请求;2.一审、二审诉讼费用由烜德公司承担。事实及理由：一、烜德公司提交的《补充协议书》不能证明案外人北京天鹅会投资管理有限公司（以下简称天鹅会公司）有权占有涉案房屋。《补充协议书》仅系四方就结算相关款项达成的协议，没有博成公司与北京支点浦赢国际商务服务有限公司（以下简称支点浦赢公司）同意天鹅会公司占有使用涉案房屋的表述，天鹅会公司亦未提供证据证明支点浦赢公司对其合法占有使用涉案房屋的授权或转租。二、烜德公司提交的《情况说明》、《授权委托书》、个人结算业务申请凭证不能证明烜德公司有权占有涉案房屋。《情况说明》、《授权委托书》均为天鹅会公司单方出具，在博成公司与天鹅会公司就涉案房屋无任何法律关系的情况下，天鹅会公司的单方授权不能证明烜德公司有权占有涉案房屋。涉案33万元款项为李静个人向博成公司转账，在博成公司与烜德公司就涉案房屋无任何法律关系的前提下，李静个人自行转账行为是其对自有财产的处分，不应因该处分行为而使得博成公司与烜德公司就涉案房屋产生法律关系。烜德公司辩称：同意一审判决，不同意博成公司的上诉请求。《补充协议书》系四方多次协商后的真实意思表示，四方均认可烜德公司接收使用涉案房屋，博成公司虽现上诉主张烜德公司无权占有使用，但之前未提出异议。《情况说明》和《授权委托书》是真实的，烜德公司受天鹅会公司的委托经营管理涉案房屋，烜德公司有权占有使用涉案房屋，烜德公司是应博成公司要求支付上述租金。博成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令烜德公司立即搬离并返还其擅自占有使用的博成公司所有的北京市朝阳区雅成三里天鹅湾烜德商务中心（底商B附楼，原北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心）；2、判令烜德公司按照年租金3876318元的标准向博成公司支付自2019年1月22日至实际搬离之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2006年12月27日，北京市规划委员会向博成公司颁发了底商B附楼（北京市朝阳区雅成三里天鹅湾售楼中心，以下简称涉案房屋）的《建设工程规划许可证》[编号2006规（朝）建字XXXX号],其附件显示涉案房屋建筑规模1664.26平方米，地上2层，高度13.1米。涉案房屋目前未进行不动产登记，未取得不动产权属证书。博成公司提交《租赁协议书》一份，显示2012年7月31日，博成公司（甲方、出租方）与支点浦赢公司（乙方、承租方）签订该《租赁协议书》，博成公司将涉案房屋（面积1664.26平方米）出租给支点浦赢公司开办美容机构，租赁期限为十年，自2012年8月1日至2022年7月31日，年租金303.72万元，月租金25.31万元，租金每两个月一交，租赁期内前两年租金不变，自第三年开始如甲方未取得租赁场地的房屋所有权证书，租金按每年5%的比例递增。2019年1月21日，支点浦赢公司经核准注销。博成公司在庭审中自称支点浦赢公司自2012年8月1日至2019年1月21日期间共计欠付租金1830.11万元，但其与支点浦赢公司都未提出过解除《租赁协议书》，博成公司认为支点浦赢公司注销、没有任何权利义务承受人联系博成公司且未付租金,双方《租赁协议书》已自然终止，不认可博成公司与烜德公司、天鹅会公司之间存在租赁合同关系。烜德公司称天鹅会公司、烜德公司与博成公司形成了事实租赁合同关系，烜德公司按照博成公司的要求实际缴纳了2019年的租金33万元，对此烜德公司提交2019年6月4日李静向博成公司转账33万元的个人结算业务申请凭证、汇款/转账业务受理凭证原件，其中个人结算业务申请凭证中汇款用途及附加信息载明“代烜德（北京）企业管理有限公司付售楼处租金”；烜德公司提交周燕林与李静的微信记录复印件，显示2019年6月4日周燕林将博成公司收款账户、开户行发给李静，并向李静索要烜德公司营业执照以便核对收款，李静将烜德公司营业执照副本及33万元的汇款凭证发给周燕林。博成公司对个人结算业务申请凭证、汇款/转账业务受理凭证真实性认可，但称该证据只能证明李静向博成公司支付33万元，不能证明李静代表烜德公司、天鹅会公司支付，不清楚李静转账的33万元款项性质用途；对微信记录的真实性、关联性、证明目的不认可。关于涉案房屋的使用情况，博成公司称之前是支点浦赢公司使用，不清楚天鹅会公司是否使用，2018年6、7月份涉案房屋装修后悬挂烜德商务中心的牌子，周围用围栏圈起并设置保安亭，烜德公司不让博成公司进入，目前是烜德公司及其他公司在使用。烜德公司称之前是支点浦赢公司和天鹅会公司使用，2018年10月开始，烜德公司受天鹅会公司委托管理，天鹅会公司花费1000万元左右进行装修，博成公司对此知情同意，目前烜德公司、天鹅会公司和其他公司在使用。对于当事人双方有争议的事实和证据，一审法院认定如下：关于烜德公司是否擅自使用涉案房屋。博成公司称烜德公司无权占有使用涉案房屋，经博成公司多次要求仍不予腾退返还。烜德公司称其系接受天鹅会公司委托经营管理涉案房屋，天鹅会公司经博成公司、支点浦赢公司同意合法使用涉案房屋，并非擅自占有使用，支点浦赢公司2018年之前欠付的租金，根据四方达成的《补充协议书》，由天鹅会公司以电差价款折抵，所以天鹅会公司才能使用涉案房屋。对此烜德公司提交以下证据：一、2019年12月20日天鹅会公司出具的《情况说明》原件，内容为：“2018年6月经北京博成房地产有限公司及北京支点浦赢国际商务服务有限公司同意，我司进驻天鹅湾底商B附楼。2018年7月2日北京博成房地产有限公司、北京央通商贸有限公司、北京支点浦赢国际商务服务有限公司及北京天鹅会投资管理有限公司协商有关车位、房租、电费结算事宜，达成了四方《补充协议》。根据《补充协议》相关内容及北京博成房地产有限公司同意认可，我司对该房屋进行了装修。我司委托烜德（北京）企业管理有限公司协助我司拓展业务及进行经营管理，故2018年10月烜德（北京）企业管理有限公司派员对天鹅湾底商B附楼房屋进行经营管理。”二、2018年9月1日天鹅会公司出具的《授权书》，内容为：“兹委托烜德（北京）企业管理有限公司代表我司对天鹅湾底商B附楼房屋进行经营管理并授权烜德（北京）企业管理有限公司以其公司名义对外签订与委托事项相关的合同。”三、2018年7月2日博成公司（甲方）、北京央通商贸有限公司（乙方，以下简称央通公司）、支点浦赢公司（丙方）、天鹅会公司（丁方）签订的《补充协议书》复印件，该《补充协议书》第三条约定：“乙方同意收回的车位款2057元折抵尚欠甲方的1738.69万元，剩余318.31万元抵扣丙方租赁甲方售楼处2018年度租金。丙方2018年售楼处年租金376.86万元，抵扣完成后，丙方尚欠甲方售楼处租金58.55万元，丙方按原租赁协议支付此笔租金。”第五条约定：“甲、丙、丁三方同意，丙方欠甲方2018年之前售楼处租金1412.27万元，用来折抵朝阳雅筑和天鹅湾小区2017年2月份以后所产生的临时电差价款，在甲方通正式电后30日内，甲、乙、丙、丁三方完成结算。结算后60日内，三方对结算金额进行多退少补。”博成公司对《情况说明》、《授权书》的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可，对《补充协议书》的真实性认可，证明目的不认可，不认可博成公司与天鹅会公司之间存在租赁关系。法院认为，结合博成公司质证意见，法院对《补充协议书》的真实性认可，博成公司并未否认《情况说明》、《授权书》的真实性，也未提交相反的证据予以反驳，法院对《情况说明》、《授权书》的真实性予以采信，从上述证据可以看出，博成公司、支点浦赢公司、天鹅会公司同意以2017年2月份以后产生的临时电差价款折抵支点浦赢公司欠付博成公司2018年之前涉案房屋的租金，2018年9月1日天鹅会公司为烜德公司出具《委托书》，所以烜德公司并非擅自使用涉案房屋，而是受天鹅会公司委托对涉案房屋进行经营管理。一审法院经审理认为：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。依照上述规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。在物权遭到侵害的情况下，权利人可以采用法律规定的方式保护自身利益免受侵害。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权，应予支持。本案中，涉案房屋有《建设工程规划许可证》且已经建造完成并投入使用，虽未进行不动产登记，但现亦无证据证明涉案房屋是违法建筑，所以涉案房屋在被认定为违法建筑或不动产登记前，博成公司作为房屋建造人以物权保护而非占有保护制度维护自身权利并无不当。博成公司在本案中行使物权保护中的返还原物请求权，该项请求权应以烜德公司无权占有为前提。但从本案查明的事实来看，首先，博成公司与支点浦赢公司签订的《租赁协议书》租赁期间尚未届满，博成公司、支点浦赢公司均未提出过解除合同，支点浦赢公司虽然已于2019年1月21日注销，但在公司注销前签订的合同，并非自然终止，合同权利义务应由支点浦赢公司权利义务继受主体承担，博成公司没有提交任何证据证明《租赁协议书》已经终止，在《租赁协议书》解除或终止前，博成公司通过出租处分了涉案房屋的使用权，支点浦赢公司是合法占有使用涉案房屋；其次，博成公司称不清楚33万元转账的性质用途不符合常理，从烜德公司提交的2019年6月4日的个人结算业务申请凭证可以看出，汇款用途及附加信息载明“代烜德（北京）企业管理有限公司付售楼处租金”，博成公司收取33万元款项的行为表明其对烜德公司使用涉案房屋是知情同意的，这与博成公司在庭审中所述涉案房屋在2018年6、7月份进行了装修且挂牌“烜德商务中心”的事实相互印证；再次，烜德公司提交的《情况说明》、《授权书》表明烜德公司接受天鹅会公司委托对涉案房屋进行经营管理，烜德公司占有涉案房屋具有合同依据，且经过博成公司同意。因此，烜德公司并非无权占有涉案房屋，博成公司不认可与烜德公司存在租赁关系，博成公司要求烜德公司腾退返还涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求没有合同及法律依据，法院不予支持。综上，一审判决：驳回北京博成房地产有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。庭审中，博成公司表示涉案33万元是博成公司向烜德公司要的部分占用费，索要烜德公司营业执照也是为向烜德公司要占用费。烜德公司表示涉案33万元系基于与天鹅会公司的委托代理关系向博成公司交纳的租金。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。博成公司上诉认为烜德公司系无权占有，应当腾退涉案房屋并支付占有使用费。根据现有证据及当事人陈述，博成公司与支点浦赢公司签有《租赁协议书》，博成公司已通过出租形式处分了涉案房屋的使用权，租赁期间尚未届满。虽然支点浦赢公司已经注销，但该租赁合同亦非自然终止，合同权利义务应由支点浦赢公司权利义务继受主体承担，博成公司没有提交相应证据证明《租赁协议书》已经终止履行。诉讼中博成公司自认2018年即知晓涉案房屋装修及挂牌“烜德商务中心”。此后博成公司会计亦曾要求烜德公司提供营业执照副本并收取了烜德公司33万元款项，该款项转账备注信息为“代烜德（北京）企业管理有限公司付售楼处租金”。烜德公司亦提交天鹅会公司的《情况说明》、《授权书》，表明其系接受天鹅会公司委托对涉案房屋进行经营管理。而博成公司未曾要求天鹅会公司腾退，亦未就此备注信息提出过任何异议。在此情况下，本院难以认定烜德公司非法占有涉案房屋，一审法院未予支持博成公司腾退房屋及支付占有使用费的诉讼请求并无不当，博成公司以物权保护为由迳行要求烜德公司腾房并给付使用费，依据不足，本院不予支持。综上，博成公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37810元，由北京博成房地产有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  闫 慧二〇二〇年七月十六日法官助理  肖萌萌书 记 员  李星月