江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1475号上诉人（原审被告）：世嘉利集团有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路8号紫峰大厦（副楼）2101室。法定代表人：韩庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，住所地南京市栖霞区仙林街道学津路8号高科中心A座。法定代表人：姚晨，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所律师。原审被告：南京小乱酒吧有限公司，住所地南京市玄武区长江后街8-1号。法定代表人：韩在朝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢艺，江苏共盈律师事务所实习律师。上诉人世嘉利集团有限公司（以下简称世嘉利公司）与被上诉人南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称仙林湖分公司）以及原审被告南京小乱酒吧有限公司（以下简称小乱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世嘉利公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；改判一审判决第一项，对上诉人向被上诉人支付的房屋租金扣减43488元，确认利息标准为4.35%；被上诉人承担本案的部分诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人对商业管理费的主张主体不适格。2016年5月10日，被上诉人与上诉人签订《商铺租赁合同》，《文苑广场物业服务协议》作为附件合同单独签订，其中《文苑广场物业服务协议》的合同主体是南京清风物业管理有限公司与小乱公司之间签订，被上诉人作为租赁合同的主体，而非物业服务协议的主体，没有资格主张商业管理费。二、《变更协议》约定将《商铺租赁合同》的承租人变更为上诉人，但未实际履行，且之后的还款承诺书、催款函等都是被上诉人向小乱公司进行主张，上诉人不应承担租赁合同的付款义务。即使按照被上诉人的主张，根据《变更协议》的规定，上诉人也只是同意承接2017年1月1日之后未履行部分的合同权利和义务，而非被上诉人主张的包括协议签订之前的全部付款义务。三、《变更协议》未实际履行，小乱公司应承担付款义务而非担保责任。事实上，该房屋一直由小乱公司实际经营使用，小乱公司是承租人和实际使用人，应当承担租金的付款义务。仙林湖分公司辩称：一、关于商业管理费。涉案租赁合同明确约定承租人应当向被上诉人支付租赁费用包括商业管理费,被上诉人作为商业服务管理主体有权对上诉人享受的商业管理服务要求支付对价。而物业公司对于商管费的收取是代收，开具的发票显示销售方为被上诉人。二、关于逾期付款利息。合同约定为千分之三，被上诉人主动降低，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的罚息，非常合理，应当予以支持。三、关于承租人变更，前后债务的承担。根据三方签订的变更协议，上诉人自愿承继承租人变更前后的全部权利义务，所以上诉人应当承担的租金缴纳义务不仅限于承租人变更之后，也及于承租人变更之前。小乱公司出具担保函，承诺小乱公司对上诉人承租后原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。小乱公司述称：同意上诉人的意见。仙林湖分公司向一审法院起诉请求：1.判令世嘉利公司支付拖欠租金428243.55元；2.判令世嘉利公司支付拖欠租金的逾期付款违约金（暂计算至2019年6月30日为67792.97元，按年利率4.35%×1.5倍）；3.判令世嘉利公司支付拖欠的商业管理费12919.3元；4.判令小乱公司对世嘉利公司清偿上述拖欠租金、逾期付款违约金及商业管理费承担连带担保责任；5.判令世嘉利公司、小乱公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月10日，仙林湖分公司（甲方）与小乱公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落于栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场之1-216、217、218号商铺租赁给乙方用于经营乱世佳人酒吧，房屋使用面积约为302平方米（以此面积计算租金），建筑面积约为440.81平方米（以此面积计算综合物业管理服务费），租期自2016年7月10日至2017年7月31日止，免租期自2016年5月10日至2016年7月9日止。租赁费用包括租金和综合物业管理服务费，甲方已委托南京清风物业管理有限公司提供物业管理服务，乙方于签订本合同同时与南京清风物业管理有限公司签订《文苑广场物业服务协议》，并在本合同期间接受物业服务协议及依法另行订立的其他物业服务合同的约束，承担该协议或合同约定的综合物业管理服务费和使用人所应负担的其他相关义务。乙方应支付的租赁费用中，租金为55115元/月，2016年5月10日至2016年9月30日期间的综合物业管理服务费为9697.82元/月，2016年10月1日至2017年7月31日期间的综合物业管理服务费为11461.06元/月，租赁费用按“先付后用”原则，每3个月一付，首期租金应于2016年5月10日之前支付，此后应在每个租金支付期起始日的15天前一次性付清，综合物业管理服务费的支付方式按《文苑广场物业服务协议》或其时有效的物业服务合同的相关约定。如乙方未按照本合同规定时间足额支付租赁费用，则每逾期一天，按所欠租赁费用的千分之三向甲方支付逾期付款违约金。商铺租赁合同还对经营管理、商品管理、餐饮业态管理等双方权利义务进行了约定。同日，南京清风物业管理有限公司（甲方）与小乱公司（乙方）签订《文苑广场物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定：甲方对文苑广场1-216、217、218号商铺提供物业管理服务，该协议第二条对收费标准约定：1、综合物业管理服务费35元/平方米/月，其中包含物业管理服务费14元/平方米/月、公告能耗费14元/平方米.月、商业管理费（代收）7元/平方米/月。2、装修管理服务费3.5元/平方米。乙方应在房屋交付之日向甲方一次性交纳6个月的综合物业管理服务费，此后按每6个月作为缴费周期交纳，乙方应在下一个缴费周期开始前一个月履行交纳义务。上述合同签订后，仙林湖分公司、小乱公司对商铺交付日期进行了变更，双方签订《租赁合同补充协议》约定：租赁期限调整为自2016年9月8日至2017年7月31日止，免租期自2016年7月8日起至2016年9月7日止，2016年9月8日至2017年7月31日期间的租金为55115元/月，2016年7月8日至2016年9月30日期间的综合物业管理服务费为9697.82元/月，2016年10月1日至2017年7月31日期间的综合物业管理服务费为11461.06元/月，除上述变更以外，原商铺租赁合同约定的其他条款不变。2016年6月22日，小乱公司向仙林湖分公司支付履约保证金12万元。2016年6月25日，仙林湖分公司将相关商铺交付给小乱公司使用。2016年12月31日，仙林湖分公司（甲方）与小乱公司（乙方）、世嘉利公司（丙方）三方签订《关于的变更协议>（以下简称变更协议），约定：经三方友好协商，变更甲乙双方签订的商铺租赁合同，将原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，且丙方自愿概括承继乙方在原租赁合同项下尚未履行的全部权利义务，甲方仍作为租赁合同的出租方，其他条款不变。乙方自愿对丙方履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至丙方在原租赁合同中的义务全部履行完毕之日止。签订上述变更协议同时，小乱公司向仙林湖分公司出具担保函，承诺对世嘉利公司履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至世嘉利公司的合同义务全部履行完毕之日止。2017年7月11日，仙林湖分公司向小乱公司催告支付欠款，小乱公司书面请求延期至2017年12月逐年分期支付。仙林湖分公司认为分期过长，要求世嘉利公司、小乱公司在2017年12月31日前付清欠款。同年7月24日，小乱公司回函申请将欠款延期至2017年12月底前一次性支付。直至2019年3月，小乱公司、世嘉利公司仍未履行付款义务，仙林湖分公司发函催要无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：仙林湖分公司与小乱公司于2016年5月10日签订的商铺租赁合同合法有效。履行过程中，租赁双方与世嘉利公司三方签订变更协议，约定将承租人主体变更为世嘉利公司，且小乱公司对世嘉利公司的合同义务承担连带保证责任，是当事人协商一致的结果，合法有效，各方应严格履行各自的合同义务。小乱公司将商铺租赁合同的权利义务概括转让给世嘉利公司后，商铺仍由小乱公司继续使用，该行为不影响合同权利义务转让的法律效力。小乱公司是租赁房屋的实际使用人，亦是世嘉利公司的连带保证人，在世嘉利公司未履行支付租赁费用义务的情形下，仙林湖分公司向小乱公司催要欠款正当合理，不能据此否定世嘉利公司应承担承租人责任的权利义务关系。因此，世嘉利公司辩称其不承担承租人义务没有法律依据，一审法院不予采纳。小乱公司在案涉的租赁期限内对世嘉利公司的合同义务承担连带保证责任，仙林湖分公司在保证期间内向小乱公司主张了权利，小乱公司依法应对世嘉利公司所欠款项承担连带清偿责任。对于仙林湖分公司主张的租金数额，小乱公司、世嘉利公司不持异议，一审法院予以确认。对于欠付租金的违约金，小乱公司与仙林湖分公司于2017年7月一致将欠付款项履行期限延期至2017年12月31日，故违约金起算时间应相应的延期至2018年1月1日。商铺租赁合同约定的逾期付款违约金每日千分之三过高，仙林湖分公司诉请按年利率6.525%计算，低于双方约定，一审法院予以支持。对于商业管理费，一审法院认为，商铺租赁合同明确约定小乱公司的经营事宜应服从仙林湖分公司的统一管理，仙林湖分公司是租赁房屋的商业管理方。南京清风物业管理有限公司系物业管理服务单位，物业服务协议中也载明南京清风物业管理有限公司系代收商业管理费，因此，仙林湖分公司作为实际提供商业管理服务的主体，有权主张商业管理费。小乱公司、世嘉利公司关于商业管理费应由南京清风物业管理有限公司主张的辩解理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条之规定，一审法院判决：一、世嘉利集团有限公司于判决生效之日起十日内支付南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司租金428243.55元，并支付违约金（以428243.55元为本金基数，按年利率6.525%计算，自2018年1月1日起至款项付清时止）；二、世嘉利集团有限公司于判决生效之日起十日内支付南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司商业管理费12919.3元；三、南京小乱酒吧有限公司对判决第一、二项所确定的世嘉利集团有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8890元，减半收取4445元，由世嘉利集团有限公司、南京小乱酒吧有限公司负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，仙林湖分公司与小乱公司于2016年5月10日签订的商铺租赁合同明确约定，仙林湖分公司是租赁房屋的商业管理方，南京清风物业管理有限公司系物业管理服务单位，物业服务协议中也载明南京清风物业管理有限公司系代收商业管理费，因此，仙林湖分公司作为实际提供商业管理服务的主体，主张商业管理费，符合合同约定。世嘉利公司上诉主张仙林湖分公司对商业管理费的主张主体不适格，本院不予采信。三方签订变更协议，约定将承租人主体变更为世嘉利公司，世嘉利公司概括承继小乱公司在原租赁合同项下尚未履行的全部权利义务。涉案商铺仍由小乱公司继续使用，并不影响合同权利义务转让的法律效力。世嘉利公司上诉主张上述变更协议未实际履行，其不应承担租赁合同的付款义务，本院不予采信。世嘉利公司关于其只是同意承接2017年1月1日之后未履行部分的合同权利和义务，不包括协议签订之前的付款义务的上诉意见，与约定不符，本院亦不予采纳。小乱公司向仙林湖分公司出具担保函，承诺对世嘉利公司履行变更后的原租赁合同项下的全部义务承担连带保证责任，保证责任期限直至世嘉利公司的合同义务全部履行完毕之日止。因此，一审法院认定小乱公司依法应对世嘉利公司所欠款项承担连带清偿责任，并无不当。对于欠付租金的违约金，商铺租赁合同约定的逾期付款违约金为每日千分之三，仙林湖分公司按年利率6.525%主张，一审法院予以支持，符合法律规定。世嘉利公司上诉主张按年利率4.35%计算逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，世嘉利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人世嘉利集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年七月二十七日书记员  朱亚芳