天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2838号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村乡乡府大街168号。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津岳河律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：梁朝杰，男，1985年1月4日出生，汉族，住天津市武清区。上诉人天津卓越天下投资有限公司（以下简称卓越天下公司）因与被上诉人梁朝杰商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2019）津0114民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。卓越天下公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回梁朝杰的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、两审诉讼费由梁朝杰承担。事实和理由：一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《委托承建意向书》解除依据存在错误。上诉人房屋现在有序建设中，完全有能力按照补充协议履行义务。一审法院仅以上诉人未取得销售许可就认定上诉人不具备履行如期交房的能力，缺乏事实依据，属于错误认定。梁朝杰向一审法院起诉请求：1．依法解除梁朝杰与卓越天下公司签订的《委托承建意向书》；2．依法判令卓越天下公司返还梁朝杰购房款1,337,743元并以13,374,743元为基数按中国人民银行同期贷款利率给付梁朝杰自2017年3月6日至其实际给付之日止的利息；3．案件受理费、保全费，由卓越天下公司承担。一审法院认定事实：2017年3月10日，梁朝杰与卓越天下公司签订《委托承建意向书》，约定梁朝杰委托卓越天下公司承建“xxxx”房产，房产位置位于天津市武清区（推广名：xxxx）房屋，暂定地上建筑面积206.37㎡，以上面积仅供参考，房产竣工后，以房产权属登记部门认定建筑面积为准，按照本意向书第一条第3款约定的价格对委托承建款实行多退少补。委托承建房产单价21600.73元／㎡，总价4457743元。意向书第二条写明梁朝杰已交纳委托承建款1337743元；《委托承建意向书》第三、四条约定梁朝杰在签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究卓越天下公司包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任。意向书还约定了梁朝杰与卓越天下公司的其他违约责任以正式签订的商品房买卖合同中约定内容为准，并根据商品房买卖合同中约定的户型、面积等办理入住及房屋权属证书。本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。《委托承建意向书》还约定了其他事项。另查，梁朝杰于2017年3月3日向天津卓达艺都投资有限公司账户打款50,000元；天津卓达华夏颐园置业有限公司曾用名为天津卓达华夏颐园投资有限公司，梁朝杰于2017年3月6日向天津卓达华夏颐园置业有限公司账户打款1,287,743元，共计1,337,743元。卓越天下公司认可天津卓达华夏颐园置业有限公司将1,287,743元转给卓越天下公司，亦认可天津卓达艺都投资有限公司将50,000元转给卓越天下公司；卓越天下公司于2017年3月6日向梁朝杰出具1,337,743元的收据。再查明，卓越天下公司曾于2019年1月5日通过微信公众号向业主发送业主函，函告业主xxxx三期房产（包括涉案房产）于2019年10月20日取得商品房销售许可证，2021年3月15日取得商品房准许交付使用证。卓越天下公司至今未取得案涉项目的商品房预售许可证。涉案房屋所属土地被河北省石家庄市公安局裕华分局于2019年6月查封至今。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．梁朝杰与卓越天下公司签订的《委托承建意向书》是商品房预约合同还是商品房预售合同？2．《委托承建意向书》是否应予以解除？《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”基于此，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在约定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、房屋总价款、签署正式买卖合同的期限等内容。本案中，双方所签订的《委托承建意向书》内容符合商品房预约合同的法律要件，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。由于涉案房屋所属土地被查封，即便卓越天下公司取得销售许可证，也不具备商品房买卖合同签约条件，故双方合同目的无法实现；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，梁朝杰主张解除《委托承建意向书》，应予支持；本案诉讼过程中，梁朝杰向一审法院提交书面申请变更诉讼请求，请求解除梁朝杰与卓越天下公司签订的《委托承建意向书》，卓越天下公司于2019年6月15日接收一审法院送达的该申请书，故此，双方签订的《委托承建协议》于2019年6月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故此，卓越天下公司应返还梁朝杰已经支付款项共计1,337,743元。卓越天下公司对此有使用梁朝杰资金的获益行为，同时梁朝杰有资金被使用的损失；因此，梁朝杰主张自2017年3月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计息，鉴于中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率这一标准自2019年8月20日已经取消，故一审法院支持以未返还的款项为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月6日起计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息。一审法院判决：一、梁朝杰与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建协议》于2019年6月15日解除；二、天津卓越天下投资有限公司于判决生效之日起十日内返还梁朝杰款1,337,743元并赔偿损失（以未返还款项为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率自2017年3月6日起计算至2019年8月19日的利息以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际给付之日止的利息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,840元，保全费5,000元，合计21,840元，由天津卓越天下投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：涉案《委托承建意向书》是否能够继续履行？本案中，梁朝杰与卓越天下公司于2017年3月10日签订《委托承建意向书》后，卓越天下公司虽有“有能力按约履行”之表述，但其收取梁朝杰委托承建款项已超过三年，卓越天下公司仍未取得涉案房屋销售许可证，梁朝杰购房的预期目的因卓越天下公司的拖延而难以实现，且涉案房屋所属土地被有关机关查封，故梁朝杰主张解除涉案合同符合法律规定，一审法院判决解除涉案合同、由卓越天下公司退还梁朝杰已交纳购房款并承担占用购房款期间的利息损失并无不当，本院予以确认。综上所述，卓越天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,840元，由天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年七月一日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……