北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7203号上诉人（原审被告）：芦玫，女，1986年5月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：戴露婷，女，1993年4月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人芦玫因与被上诉人戴露婷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初19480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人芦玫，被上诉人戴露婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芦玫上诉请求：1.判令戴露婷履行合同，依法偿付租金8214元，芦玫返还戴露婷1400元；2.诉讼费由戴露婷承担；3.戴露婷交还房屋钥匙和门禁，如拒不交还则应照价赔偿。事实和理由：芦玫与戴露婷于2019年12月14日签订房屋租赁合同，芦玫收取戴露婷第一个季度的租金和押金，同时交付房屋和钥匙。次日晚，戴露婷因个人原因提出提前解除合同，戴露婷违约，芦玫无责任。当晚双方通过电话协商达成共识，即“芦玫不同意解约，但可以将房间转租，转租找到接手人后进行收房，结算应退还的租金”，芦玫第一时间将房屋的信息和照片发给戴露婷，为及时止损，芦玫表示会一起找人。但，转天，戴露婷表示不配合转租并提出芦玫退还所有租金的不合理要求。由于戴露婷的违约，给芦玫造成时间和金钱上的损失，一审判决戴露婷的赔偿金额不能弥补芦玫的实际损失，需重新核定，故提起上诉。双方签订的房屋租赁合同约定押一付三，戴露婷缴纳了押金2800元和第一季度租金6814元（2019年12月1日-2020年2月29日，租期从2019年12月19日起算），总计9614元。戴露婷保证租期为一年，芦玫才与其签订合同，同时下架了在各租房平台上的房源信息，并回绝其他意向承租者。合同中也明确约定退租必须提前30天通知，并在转租后才能解除合同、办理退租手续。戴露婷没有积极配合转租，为了防止损失扩大，芦玫几乎每天都在花费时间和精力积极转租，最终在2020年3月17日转租成功。所以，芦玫应退还给戴露婷1400元（2020年3月17日-2020年3月31日，共计15天的租金。因为时间已经超过2020年2月29日，租金已经抵消，空置房间的损失由押金弥补）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。在合同期内，戴露婷获得房间的使用权，无论其是否实际入住都应当按照约定的期限支付租金，直至合同到期或解除。所以在合同解除之前，戴露婷应依法交纳房租。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如需提前解除合同需征得对方同意。芦玫并不同意提前解除合同，但同意转租出去后可以解除。戴露婷需要承担这期间的租金，当租金不足以抵扣时，还需承担对芦玫造成实际损失的赔偿责任。且直至今日戴露婷仍故意不归还房屋钥匙和门禁卡，造成芦玫额外的损失（门禁卡50元一个，由于戴露婷不归还钥匙，芦玫需要更换门锁，也会产生额外的费用）。一审判决芦玫返还戴露婷5414元，认定事实错误，违背了公平原则和法律相关规定，芦玫在一审庭审中多次表示采取了积极措施止损，法院并未要求出示证据，一审判决中认定戴露婷占用涉案房屋的事实，但却只判定扣除戴露婷15天的租金无法律依据。戴露婷辩称，同意一审判决，不同意芦玫的上诉请求，芦玫的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回芦玫的上诉请求。戴露婷向一审法院起诉请求：1.解除戴露婷与芦玫2019年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2.芦玫返还2019年12月19日至2020年2月29日的租金6814元及押金2800元。一审法院认定事实：2019年12月14日，戴露婷与芦玫签署《房屋租赁合同》，约定芦玫将北京市朝阳区建国路18号院珠江绿洲家园×号房屋大次卧（以下简称涉案房屋）出租给戴露婷，租期自2019年12月1日至2020年11月30日，租金每月2800元，其中2019年12月1日缴纳6814元，2020年3月1日、6月1日及9月1日分别交纳8400元。租赁保证金（押金）2800元，保证金仅作担保用途，用于戴露婷迟缴房屋租金时应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电家具）的赔偿。保证金用于垫付后，戴露婷应当于五日内补足，保证金不能用于抵末期房租。合同期满，结清全部费用后，双方办理房屋交接手续，房屋租赁保证金除抵扣应由戴露婷承担的费用、以及戴露婷应承担的违约赔偿责任外，芦玫在五个工作日内将保证金余款返还给戴露婷。租赁期内，戴露婷需提前退租的，应提前30日通知芦玫，并按月租金的100％支付违约金。第十五条“其他约定事项”第（三）款约定：基于长租的共识，原则上最好不要在半年内提出退租，中途由于个人原因需要转租的，需提前30天告知芦玫并与芦玫协商，并自行按照芦玫要求找好接替人，然后交由芦玫处理，待接替人缴纳相关费用后办理戴露婷的退租手续。退房流程为：退房时将房间恢复至原样，并清洁打扫干净，如造成房屋设施或物品损坏照价扣除押金和赔偿，如未打扫卫生由芦玫找保洁阿姨，费用由戴露婷承担，一切收拾完毕后告知芦玫验房并交还钥匙和门禁卡，没问题后退还押金。合同签订后，戴露婷向芦玫交纳了押金2800元及2019年12月1日至2020年2月29日的房租6814元，芦玫将涉案房屋钥匙及门禁卡交付戴露婷。2019年12月15日，戴露婷尚未搬入涉案房屋，即因个人原因向芦玫提出退租，芦玫要求戴露婷予以转租找到下任租户，否则不予退租，双方就退租事宜多次协商未果。经询，戴露婷未退还房屋钥匙及门禁卡，芦玫称2020年3月将涉案房屋另行出租，并自费更换了门锁。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴露婷与芦玫签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，戴露婷与芦玫签订合同后并未实际使用涉案房屋，现戴露婷要求解除合同，芦玫表示同意，一审法院准予双方解除合同关系，合同解除之日应为芦玫明确表示同意合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。戴露婷与芦玫签订合同后，因其个人原因要求提前解除合同，构成违约，依约应当赔偿相当于一个月租金的违约金，法院将戴露婷交纳的押金冲抵违约金，故戴露婷要求退还押金法院不予支持。关于租金的问题，戴露婷虽于签约次日即提出退租，但并未积极履行交还租赁房屋的义务，依然实际占有涉案房屋，且戴露婷违约在先，在芦玫不同意解除合同的情况下，通知解除并不产生合同解除的法律后果，故仍应当向芦玫支付占有期间的租金；另一方面，戴露婷违约后，芦玫应当采取适当措施防止损失的扩大，但芦玫未提供充分证据证明其在戴露婷违约后积极采取了有效止损措施，故法院结合双方合同履行情况，确定芦玫扣除戴露婷十五天的房屋租金，剩余部分应当退还。判决：一、戴露婷与芦玫二〇一九年十二月十四日签署的《房屋租赁合同》于二〇二〇年三月二十五日解除；二、芦玫于判决生效后七日内退还戴露婷房屋租金五千四百一十四元；三、驳回戴露婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由戴露婷负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。芦玫向本院提交微信聊天记录，证明目的为戴露婷违约后，其采取积极措施，防止损失扩大。戴露婷对微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可，认为该微信聊天记录没有互动信息，没有对话。经本院询问，芦玫表示其一审时未提交该份证据的原因系认为一审中没有必要提交。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。戴露婷与芦玫签订涉案房屋租赁合同后，因其个人原因要求提前解除合同，构成违约，依约应当赔偿相当于一个月租金的违约金，一审法院将戴露婷交纳的押金冲抵违约金，对戴露婷要求退还押金的请求不予支持，并无不当。关于租金的问题，戴露婷虽于签约次日即提出退租，但并未积极履行交还租赁房屋的义务，依然实际占有涉案房屋，且戴露婷违约在先，在芦玫不同意解除合同的情况下，通知解除并不产生合同解除的法律后果，故仍应当向芦玫支付占有期间的租金；同时，戴露婷违约后，芦玫应当采取适当措施防止损失的扩大，但芦玫未提交充分证据证明其在戴露婷违约后积极采取了有效止损措施，故一审法院结合双方合同履行情况，确定扣除十五天的房屋租金后，剩余部分，芦玫应予退还并无不当，戴露婷上诉主张一审所判数额不足以弥补其实际损失，缺乏依据，本院不予采纳。二审中，芦玫提交的微信聊天记录并不构成二审中的新证据，且不能证明其在戴露婷违约后积极采取了有效止损措施，故本院对其相关上诉意见不予采纳。一审中，芦玫未明确提出返还房屋钥匙和门禁的诉讼请求，现房屋已转租第三方，双方对此可另行解决。综上所述，芦玫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由芦玫负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 玄明虎二〇二〇年七月二十一日法官助理 卢圆圆书 记 员 王 艳