浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初342号 原告：徐国红，男，1970年10月4日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：吴岳,浙江浙民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈利青,浙江五磊律师事务所律师。 被告：孙瑞乾，男，1966年2月2日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：黄世炳,浙江剡城律师事务所律师。 原告徐国红与被告孙瑞乾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告徐国红及其委托代理人吴岳、陈利青,被告孙瑞乾及其委托诉讼代理人黄世炳到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院根据原告徐国红的申请，依法对被告孙瑞乾可领取的房屋拆迁补偿款采取财产保全措施。本案现已审理终结。 原告徐国红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2004年5月17日签订的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》有效;2.在慈溪市房屋征收中心的被告名下位于慈溪市古塘街道和平小区2幢2号（原太屺新村A-5-5）房屋一间拆迁补偿款1939370元归原告所有;3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为中的补偿款金额为1460658元。 事实与理由：原、被告于2004年4月17日签订《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》，约定：被告将坐落于慈溪市古塘街道太新村A-5第5间国有住宅土地使用权以195000元的价格转让给原告，双方向村、镇、市办妥审批手续后由原告出资建造房屋，房屋建成后以被告名义办理权证等等。合同签订后，陆续向被告交付购房款190000元。此后，原告在上述协议所涉不动产原址出资建造了一间三层楼房，并支付了建房所需的各项费用。原告在其建造房屋内居住至今。该房屋因被征收，可获取征收款合计1939370元。现双方对拆迁补偿款归属发生争议。原告认为，双方签订的房屋转让协议有效，涉案房屋由原告建造，房屋的不动产权属可变更登记至原告名下，房屋被征收的补偿款应归原告所有。另外，合同约定的违约金为每间房屋195000元价款的20倍，即3900000元，高于拆迁补偿款，原告按照拆迁补偿款作为违约金要求被告赔偿，合情合理。 被告孙瑞乾答辩称：被告与原告妻子冯利萍签订《人民调解协议书》，当时原告夫妻同在，协议上的金额系原告确认，故应以该调解协议为准。原告在未撤销该调解协议的情况下提起诉讼，依据不足，要求驳回原告的诉讼请求。另外,原、被告之间签订的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》系无效合同。 原告徐国红向本院提供《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》1份，收条6份,补充协议1份，慈溪市私人建住宅用地申请审批表1份，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证各1份，住宅房屋征收货币补偿协议1份，国有土地上房屋征收住宅用房征收分户报告1份及附件3份，用以证明其上述诉称事实成立。 被告孙瑞乾向本院提供《人民调解协议书》1份，结婚登记申请书1份，征收集体所有土地房屋拆迁调产安置补偿协议（房票安置）1份，证人黄金荣、孙某出庭作证的证言，以证明其上述辩称意见成立。 对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定： 2003年3月，被告孙瑞乾就位于慈溪市间地块进行建房审批，形成慈溪市私人建住宅和用地申请审批表一份。该建房审批表上注明申请建房和用地理由为住房困难户照顾，慈溪市浒山街道太屺村民委员会于2003年3月31日在审批表上盖章确认村民代表大会同意在上述地块建房，慈溪市浒山街道建设办公室于同日在审批表上盖章确认根据村镇规划同意在上述地块建房，该审批表上陆续加盖有慈溪市浒山街道办事处、慈溪市国土资源局、慈溪市人民政府印章。被告孙瑞乾于2003年3月31日就上述地块获得建设用地规划许可证，并于2004年3月10日获得建设工程规划许可证。 2004年5月17日，原告妻子冯利萍以原告徐国红的名义与被告孙瑞乾及案外人劳永强签订《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》一份。协议约定：被告孙瑞乾将拆迁安置的坐落于慈溪市浒山街道太屺新村A-5第5间住宅国有土地使用权转让给原告,案外人劳永强将拆迁安置的坐落于慈溪市浒山街道太屺新村A-5第4间住宅国有土地使用权转让给原告；原告支付被告及案外人劳永强转让款为每间195000元；由被告及案外人劳永强向村、镇、市办妥审批手续，批准后由原告出资建造受让的二间三楼A-5第4、5间；房屋建成后，以被告及案外人劳永强的名义办妥土地使用权证及房屋产权证；权证办好后，原告和被告及案外人劳永强办理房屋买卖合同，所签合同仅为办理过户所需，原告不再支付任何费用，办理权证及转户手续由原告负担；每间195000元的转让款支付方式为村镇审批所需费用由原告负担、每间55000元以被告及案外人劳永强的名义向村、镇支付，作为第一期转让款，办妥审批手续后支付每间45000元的费用，房屋建成后支付每间50000元的费用；被告孙瑞乾及案外人劳永强协助原告办妥银行抵押手续后，原告获得银行贷款次日支付每间45000元；被告及案外人劳永强在任何一个阶段违约，应支付原告已支付费用及价款总额的十倍作为违约金，被告及案外人劳永强不协助办理土地使用权、房屋所有权转让手续的，支付原告违约金为土地转让款195000元每间的20倍等等。该份房屋转让协议由孙瑞乾、劳永强作为出售方签字，原告徐国红作为受让方由其妻子冯利萍签上徐国红名字，案外人黄金荣作为见证人签字。原告认可其妻子以其名义签署上述转让协议的效力。该份转让协议签订后，原告于2005年上半年在上述地块上建房，并承担建房费用及所需税费,原告陆续向被告支付了购房款共计190000元。 2018年2月8日，在慈溪市人民调解委员会组织下，原告妻子冯利萍（作为乙方）与被告孙瑞乾（作为甲方）就前述地块上房屋被拆迁后的政府补偿权益分配事宜签订《人民调解协议书》,协议主文：“一、乙方同意甲方签订拆迁协议，被拆迁房屋性质参照集体土地政策；二、甲方同意壹间房屋的重置价、搬迁、过渡、装修、奖金、土地补偿等赔偿款归乙方所有。三、甲方同意补偿乙方61万元。四、上述二、三条款项，乙方在房屋腾空后，甲方领取拆迁补偿款当日直接转汇至乙方指定的账户内（中国农业银行慈溪支行户名：冯利萍，账号62×××14）。五、以上协议系双方当事人真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫等情形”。该协议书由人民调解员陈建维签字,加盖古塘街道太屺村人民调解委员会印章。同日，被告与拆迁部门签订了拆迁协议。原告于2019年12月腾空了讼争房屋，涉案房屋已于2020年1月拆除。原告称，上述人民调解协议第二项所涉的房屋重置价、搬迁、过渡、装修、奖金、土地补偿等赔偿款合计金额为211836元。 本院认为：当事人签订的合同违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，虽然双方签订的转让协议中注明被告出售的系国有住宅土地使用权，但土地使用权的性质应依法确定，在原告提供建房审批表等相关资料并未显示该处土地性质为“国有”；且在该土地上建筑房屋需经村民代表大会同意、村委会加盖印章后，由街道、市两级国土资源管理部门加盖印章。即该土地使用权符合村集体所有土地的处分需经村民集体决议的特征，与被告孙瑞乾所拥有的农村集体经济组织成员身份相关，而原告非该处房产所坐落的农村集体经济组织成员，故原、被告签订的土地使用权转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应为无效。同时，无效的民事法律行为，自始无效。原告请求确认双方于2004年5月17日签订的《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》有效，于法无据，本院不予支持。合同无效的，因该合同而取得的财产应当予以返还，或由当事人根据过错程度分担损失。本案中，原告请求享有被告与拆迁部门签订的补偿协议中的利益，是基于认为转让协议有效基础上的请求。诉讼过程中，原告表示无论转让协议是否有效，其诉讼请求不变。至于原告是否可以获得拆迁利益或可获得多少，就本案而言，首先需考量原告妻子冯利萍与被告就拆迁补偿事宜达成的调解协议是否对原告有拘束力。本院认为，该份调解协议对原告具有拘束力。理由为：夫妻双方对夫妻共同财产享有平等处理权，夫妻一方非因日常生活所需对共同财产做出的重要决定，在他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中,案涉《拆迁安置国有住宅土地使用权转让协议》由原告妻子冯利萍签署原告姓名,购房款均由冯利萍出面交付被告,冯利萍全面参与了该协议的签订和履行，且是实际行为人。太屺村村干部就案涉房屋被拆迁后的政府补偿权益分配事宜的调解过程时,原告让其妻子冯利萍去村里参与调解，后原告也到场参与调解。最终冯利萍签署了人民调解协议书，作为被告有理由相信该协议系原告夫妻双方对拆迁款分配的共同决定，故冯利萍签署该协议时，原告是否在场，不影响该协议的效力，该协议对原告具有约束力。并且，冯利萍签署该调解协议后，在相当长一段时间内未见原告提出异议，也应视为对该协议的认同。至于原告所称的其于2019年上半年才知道冯利萍签署了调解协议，明显不符合常理。该人民调解协议书对当事人利益分配达成的一致意见，并不违反法律的效力性强制规定，当事人应当按照约定该协议履行。现原告以其不知道、不同意调解协议的分配方案为由，要求全额享有拆迁补偿款，于法无据，本院不予支持。对原告所称的人民调解协议第二项所涉的赔偿款合计金额211836元，被告在诉讼过程中予以认可。故根据该协议约定，被告应支付原告的合计金额为821836元。本院对原告诉请中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，判决如下： 被告孙瑞乾应于本判决生效后七日内支付原告徐国红821836元； 驳回原告徐国红的其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费17946元，由原告徐国红负担7849元，被告孙瑞乾负担10097元，于本判决生效后七日内交纳本院；本案财产保全费5000元，由原告徐国红负担2187元，被告孙瑞乾负担2813元，因原告徐国红已预交财产保全费，故被告孙瑞乾负担的2813元，应于本判决生效后七日内直接交付原告徐国红。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  胡枫君 审 判 员  黄金锦 人民陪审员  施剑阳 二〇二〇年七月二十一日 代书 记员  张迪玮