陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终2885号上诉人（原审被告）：蔡涛，男，1975年3月15日出生，汉族，无业，住陕西省宝鸡市。委托诉讼代理人：邹酉洪，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西恒丰中贸房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：梁建丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。原审被告：陕西九点伴酒店管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：高泳，该公司总经理。上诉人蔡涛因与被上诉人陕西恒丰中贸房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）及原审被告陕西九点伴酒店管理有限公司（以下简称九点伴酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初15071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡涛上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回恒丰中贸公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由恒丰中贸公司负担。事实和理由：双方尚未签订租赁合同，虽然其承继了案外人林某某关于涉案房屋的租赁权，与恒丰公司形成了事实租赁关系，但不能以林某某的租赁合同约束其。西安市中级人民法院于2018年12月24日作出的（2018）陕01民初1021号民事判决，确认了该判决生效之前，恒丰公司未认可其承租人身份，逃避出租人义务的事实。该判决生效后，其多次与恒丰公司协商订立租赁合同，但双方就欠付房租数额及后续房租支付尚未形成合意。根据合同相对性，一审判决解除租赁合同无事实和法律依据。本案起诉前，双方仍在对账协商过程中，其亦陆续预付租赁费，故不存在延迟支付租金情形。2016年年底至2018年，恒丰公司为躲避债务，公司人去楼空，水电费无法交纳，致其经营场所停水停电，多位债权人上门追讨，影响其经营。其代付债务后，恒丰公司不出具相应收款手续，亦不接受其支付的百余万租金。双方没有签订合同，决定了双方互负义务无上限。一审关于其已付租金、垫付款项数额及应予冲抵数额，认定事实不清。一审未受理其反诉，违反法律规定。恒丰公司辩称，西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民初1021号民事判决，确认了蔡涛是承继了案外人与其签订涉案合同的相对方，具有合同相对性。蔡涛在享有涉案房屋权利的同时，应当承担义务。一审中，其与蔡涛均认可案外人林某某与其租赁合同中关于租金的约定。蔡涛曾就租金问题提出过协商意见，但在未达成新的协议之前，并不改变双方的合同关系。蔡涛承继使用涉案房屋后始终拖欠租金，蔡涛于2019年1月向其支付2017年-2018年部分租金50万元，于2019年3月支付2017年部分租金30万元。经其催款后，蔡涛仅交纳了2017年-2018年部分租金10万元，至2019年10月30日仍欠付1373810元租金。同时，蔡涛还在收取第三方的跨年度租金，双方的合同根本无法继续履行。蔡涛在一审庭审结束后才提出反诉，不符合法律规定。九点伴酒店述称，其同意蔡涛的上诉意见。恒丰公司向一审法院起诉请求：1.解除恒丰公司与蔡涛的《恒丰东仪大厦租赁合同》；2.蔡涛与九点伴酒店立即腾房；3.蔡涛与九点伴酒店连带支付房屋租赁费1403810元，赔偿违约金100万元，合计2403810元；4.诉讼费由蔡涛与九点伴酒店负担。一审法院认定事实：九点伴酒店成立于2011年10月31日，原名称为陕西简爱风尚酒店有限公司（以下简称简爱酒店），股东经过变更后为蔡涛和蔡某某、蔡斌。2016年3月14日，恒丰公司（甲方）与九点伴酒店（乙方）、案外人林某某（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方自愿解除事实上的租赁关系，由甲丙双方签订新的租赁合同，乙方不得干涉。2016年3月15日，恒丰公司（甲方）与案外人林某某（乙方）签订《恒丰东仪大厦租赁合同》，约定：由案外人林某某租赁恒丰公司位于西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层，面积约3200平方米，租赁期限11年，自2015年11月1日至2026年10月31日止。合同第三条“租金及支付方式”约定：1.2015年11月1日至2016年10月31日止的租金为1047400元；2016年11月1日至2017年10月31日止的租金为107977万元；2017年11月1日至2018年10月31日止的租金为1099770元。2018年11月1日至2019年10月31日止的租金为1099770元。2.2019年11月1日起租赁合同为租金每年150万元，从2019年起租金每三年递增一次，即在原来租金的基础上增加5%；2019年11月1日起乙方在支付租金的同时向甲方支付合同保证金14万元，保证金在下一年的租金逐年退还，每年退还2万元。3.本合同签订之日乙方先一次性向甲方支付65万元，该费用包含2016年11月1日前的未支付租金及部分2016年11月1日至2017年10月31日期间的部分租金；2016年6月1日前乙方向甲方支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的剩余租金。4.2017年11月1日起乙方每年提前15日向甲方支付下一年租金。5.乙方向甲方支付的租金不含税，甲方再收到乙方交付的租金后，向乙方开具收款收据。合同第四条“水电的标准”约定：水电费等标准按供水供电部门的标准加实际损耗。合同第五条“租赁房屋的维修、装修、设施的投入认可，期满的处置办法”约定：乙方在装修时不得损害建筑物结构，装修方案须征得甲方同意。如因装修损坏建筑物，由乙方负责修复。并赔偿因此给甲方造成的一切损失。租赁期满，乙方在租赁期间添置的不可移动的设备、设施归甲方所有。退租时对装修物不得损毁、拆除。乙方每月向甲方交纳一次水、电费，乙方交纳水、电费的时间为乙方收到甲方通知的三日内。租赁期内，国家相关部门所收取的税收及费用，属甲方承担的甲方支付，属乙方承担的乙方支付。合同第十一条“违约责任”约定：1.乙方逾期一个月未按照约定支付租金，经甲方催促后5日内仍未支付，甲方视为严重违约，租赁合同自行解除。2.双方有任何一方违约，赔偿守约方违约金100万元。合同签订后，林某某一直将上述租赁场地用作开办九点伴酒店。2016年4月4日，恒丰公司向简爱酒店开具2015年11月1日至2016年10月31日数额为1027400元的租金收款收据，向林某某开具2016年11月1日至2017年10月31日期间部分租金425500元的收款收据，于2016年6月2日、2016年6月15日、2016年7月5日、2016年7月25日、2016年8月11日又分别向林某某开具30万元、3万元、20万元，1万元、1万元收款收据。2016年3月至7月，林某某通过银行转账支付恒丰公司租金123万元。2016年3月27日，蔡涛与林某某签订合伙合同，合伙名称为陕西三权实业有限公司，约定合伙经营项目为酒店运营管理，经营西安市玖点伴酒店、陕西九点伴酒店管理公司、西安九点伴精品酒店。2016年4月14日，陕西三权实业有限公司注册登记。2016年9月28日，林某某（甲方）与蔡涛（乙方）、杨丽珍（丙方）再次签订协议，约定九点伴酒店完全归乙方拥有、经营和收益，与甲方再无任何关系。甲乙双方共同设立的陕西三权实业有限公司停止运行，自该日起十五日内双方共同注销陕西三权实业有限公司工商登记。2017年6月1日，陕西三权实业有限公司办理了注销登记。另查，2017年，蔡涛以其系涉案房屋承租者为由将恒丰公司诉至一审法院，要求恒丰公司支付其垫付的五个月的水电费137783.65元。一审法院于2017年12月27日作出（2017）陕0113民初15436号民事判决查明，蔡涛与恒丰公司存在租赁合同关系，蔡涛承租恒丰公司恒丰公司位于西安市雁塔区XX路的恒丰东仪大厦一至五层，遂判决恒丰公司向蔡涛支付电费133491.65元、水费4292元。2018年，恒丰公司将林某某、九点伴酒店诉至西安市中级人民法院，要求解除其与林某某的租赁合同，林某某支付拖欠的租金104270元、截止至实际腾房之日的租金及违约金100万元，并由林某某与九点伴酒店腾交涉案房屋。2018年12月24日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民初1021号民事判决认定，2016年9月，林某某与蔡涛解除合伙关系，林某某支付的租赁费冲抵转为蔡涛交纳的租金，恒丰公司知晓两人散伙，林某某转让租赁合同的权利义务，其通过扣除蔡涛租赁费用形式认可蔡涛承继与恒丰公司租赁关系之事实，故恒丰公司要求解除与林某某之间的租赁合同缺乏依据，遂驳回恒丰公司的诉讼请求。该判决已生效。后恒丰公司与蔡涛多次协商租赁合同条款，但双方始终未达成一致，并未签订租赁合同。2019年1月13日，蔡涛向恒丰公司交纳2017年至2018年部分租金50万元。2019年3月13日，蔡涛向恒丰公司交纳2017年部分租金30万元。2019年4月24日，恒丰公司通过EMS向蔡涛发出《律师函》，要求蔡涛自接到函件之日后5日内支付全部拖欠租金或主动与恒丰公司协商。2019年6月2日，蔡涛向恒丰公司交纳2017至2018年部分租金10万元。恒丰公司均出具房屋租金收款收据，收据上载明的交款人为蔡涛（九点伴酒店）。后蔡涛与九点伴酒店再未支付剩余租金。再查，2015年年底，恒丰公司欠付案外人潘沛工程款10万元。2015年11月，蔡涛拖欠恒丰公司部分房屋租金。同月，经三方协商达成一致，由蔡涛代恒丰公司向潘沛支付10万元，以抵减蔡涛欠付恒丰公司的10万元房屋租金。庭审中，恒丰公司、蔡涛均认可恒丰公司与林某某签订的租赁合同关于租金的约定。恒丰公司陈述除林某某已支付的123万元以外，林某某还于2015年支付租金822900元，其中包括蔡涛代偿恒丰公司的债务10万元。而蔡涛提出其代恒丰公司垫付了水电费，要求从租金中予以扣除。经双方核对，蔡涛垫付恒丰公司2018年6月至2019年5月水电费共计210886.30元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。案外人林某某在2016年9月与蔡涛解除合伙关系后，之前交付给恒丰公司的租赁费，即冲抵转为蔡涛向恒丰公司交纳的租金。恒丰公司通过收取蔡涛部分租赁费用的形式，认可蔡涛承继与恒丰公司的租赁关系，且对蔡涛作为承租人身份进行了确认。故恒丰公司与蔡涛就租赁涉案房屋达成了一致，双方之间形成事实上的租赁合同关系，双方均应依法履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，蔡涛作为承租人一直承租使用涉案房屋，按照合同约定自租期开始至2019年10月31日应向恒丰公司支付租金4326710元，其以案外人林某某交付的租金冲抵蔡涛应交租金2052900元，蔡涛自行向恒丰公司支付租金90万元，共计支付2952900元租金，仍欠付恒丰公司租金1373810元，后经恒丰公司多次催告后仍未足额支付，已经构成严重违约，致使恒丰公司合同目的不能实现。现恒丰公司据此请求解除双方签订的租赁合同，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因恒丰公司与蔡涛的租赁合同已经解除，蔡涛作为承租人，九点伴酒店作为实际使用人理应向恒丰公司腾交涉案房屋。因蔡涛仍欠付恒丰公司租金1373810元，扣除蔡涛代恒丰公司垫付的水电费210886.30元后，蔡涛还应向恒丰公司支付租金1162923.70元。而恒丰公司超出该部分租金数额之诉请，与事实不符，不予支持。至于恒丰公司请求蔡涛按照合同约定支付违约金100万元，因蔡涛仅承继案外人林某某与恒丰公司成立的合同关系，但从双方的微信记录证据可以看出，双方就租赁合同具体的违约等条款尚未达成一致。故恒丰公司依据其与林某某签订的租赁合同主张违约金，缺乏依据，不予支持。但考虑到蔡涛确未足额支付恒丰公司房屋租金，故蔡涛应按照中国人民银行同期贷款利率为标准支付自蔡涛最后支付之日起至实际支付之日止期间的违约金。另外，因林某某与蔡涛经恒丰公司同意后对涉案房屋进行装修，现租赁合同因蔡涛的违约而解除，故蔡涛作为承租人辩称要求恒丰公司应赔偿其装饰装修残值损失，不符合法律规定，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司与被告蔡涛之间就西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层房屋的租赁合同；二、被告蔡涛应于本判决生效之日起十日内支付原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司租赁费1162923.70元及违约金（以1162923.70元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算2019年 6月2日起至实际支付之日止）；三、被告蔡涛、陕西九点伴酒店管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司腾交西安市雁塔区XX路XX大厦一至五层房屋；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其余之诉讼请求。案件受理费101497元，由陕西恒丰中贸房地产开发有限公司负担11497元，由蔡涛负担9万元。陕西恒丰中贸房地产开发有限公司已预交，蔡涛支付上述款项时一并支付恒丰公司9万元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，案外人房某某出庭作证称，恒丰公司欠付其60万元，无法偿还，要求蔡涛垫付该60万元，之后蔡涛支付了该款；恒丰公司认可其欠付房某某60万元，并称其对蔡涛是否垫付不知晓，应当另案处理。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。2016年3月14日，恒丰公司与九点伴酒店解除租赁合同关系；2016年3月15日，恒丰公司与林某某签订《恒丰东仪大厦租赁合同》，林某某承租恒丰东仪大厦一至五层；2016年9月，林某某与蔡涛解除合伙关系，林某某之前支付的租金冲抵蔡涛应向恒丰公司交纳的租金；之后蔡涛陆续向恒丰公司支付涉案房屋租金；本院于2018年12月24日作出（2018）陕01民初1021号民事判决，以林某某转让涉案租赁合同权利义务并由蔡涛承继租赁关系为由，驳回了恒丰公司要求解除与林某某的租赁合同并要求林某某支付租金的诉讼请求。从以上事实可知，蔡涛承继了林某某关于涉案房屋的权利义务。本案恒丰公司要求蔡涛支付租金、违约金并解除租赁合同、腾交房屋。经查，恒丰公司与蔡涛对截至2019年10月31日欠付租金1373810元的事实均无异议，故依法予以确认。扣除蔡涛垫付的2018年6月至2019年5月水电费210886.3元，蔡涛应支付剩余恒丰公司租金1162923.7元。蔡涛称，2019年5月之后的水电费及其垫付房某某的60万元应予以抵扣；恒丰公司称蔡涛至今使用涉案房屋，后续租金仍未支付，不同意在本案抵扣该款。因蔡涛主张的上述垫付款项属于另一法律关系，故对蔡涛关于抵扣租金的意见，不予采纳，蔡涛可另案主张。涉案租赁合同约定，承租人逾期一个月未按照约定支付租金，经出租人催促后5日仍未支付，租赁合同自动解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，蔡涛在未与恒丰公司签订新的租赁合同之前，仍应按涉案租赁合同约定履行合同义务，但蔡涛经恒丰公司多次催告后，仍拖欠租金，致使合同目的无法实现，故一审对恒丰公司要求解除与蔡涛的租赁合同的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不妥。合同解除后，蔡涛作为承租人，九点伴酒店作为实际使用人，应当向出租人返还涉案房屋。因蔡涛拖欠租金的行为构成违约，应给恒丰公司造成一定的损失，对此，一审判决蔡涛支付恒丰公司以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的违约金，与法不悖，本院依法予以确认。综上所述，蔡涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15505元，由蔡涛负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年六月二十九日 法官助理  高 喜 平书 记 员  王  达  锐      1