广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14003号上诉人（原审原告）：程慧敏，女，1983年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。上诉人（原审原告）：朱海平，男，1979年4月17日出生，汉族，身份证住址湖北省谷城县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：王婧欣，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：增城市新乐房地产有限公司。住所地：广州市增城新塘镇东坑三横中路1号1幢401房。法定代表人：郭泽华，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨浩峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：康意娟，女，该公司员工。上诉人程慧敏、朱海平因与被上诉人增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理，本案现已审理终结。程慧敏、朱海平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判新乐公司向程慧敏、朱海平支付延期办理产权登记违约金17696.63元；2.诉讼费用由新乐公司承担。事实与理由：一、一审法院以实际收楼计算违约金起始时间，属于认定事实不清，对合同条件理解断章取义，交付房屋并不是办理产权的前提条件。1.一审法院断章取义理解合同。补充协议第二十一条是对合同第二十一条的部分修改，同时也是合同第十三条的后续条款，合同各条款之间具有连贯性，不能断章取义。补充协议第二十一条的内容实际上只是对合同第二十一条作出了相应的变更，将“不超过210个工作日”变更为“不超过360个工作日”。如果将合同第十三条与第二十一条以及补充协议第二十一条连贯起来，其表述即为甲方应当在2017年3月31日前将作为本案合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内……办妥产权登记……。此表述无论如何解读，都可以肯定案涉商品房的最后交付期限是2017年3月31日，最后办证期限是2018年9月8日。一审法院断章取义地理解补充协议第二十一条，明显偏袒新乐公司，也违背合同真实原意。2.是否交付房屋不是办理产权证的前提条件。交付房屋并不是新乐公司办理房产证的前提条件。延期交房与延期办证作为合同中的两个不同条款，分别针对新乐公司不同的违约情形和违约事实予以设置，两者可以重复使用，且并不因为前一个违约事实的存在而掩盖和抹煞后一个违约事实的存在。3.新乐公司未在合同约定时间期内办理初始登记，是构成延期办证主要责任。合同第二十一条与第二十二条具有不可分割性。新乐公司未履行相关申请房地产初始登记的义务，应构成合同第二十二条约定的延期办证。依据合同第二十一条的约定，新乐公司应当在2018年9月8日前申请完成初始登记。事实上，新乐公司并没有依约完成申请初始登记的工作。依据合同第二十二条的约定，新乐公司应当承担相应的逾期办证的违约责任。明显，合同第二十二条中明确了合同第二十一条是以约定期限为准，而不是实际收楼时间为准作为延期办证的起算日。因此，综合考量合同的各个条款，以约定交付之日即2017年3月31日前作为延期办理产权证的起算日期，更能反映合同双方的真实意愿，也符合合同履行时的真实情况。二、一审法院没有遵守关于格式合同及相关条款存在争议时的解释归责。双方所签订的购房合同版本是由新乐公司提供，属于格式合同，合同第二十一条及补充协议第二十一条的约定属于格式条款。对合同的第二十一条及补充协议第二十一条关于交付房屋的时间是以约定交付的时间还是以实际交付的时间为准，单就该条款的描述来说，合同本质上不存在争议。但新乐公司不认同，提出争议。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方即新乐公司的解释，应认定办理房屋产权证的起始时间以合同约定的时间即2017年3月31日作为起始日。三、一审法院认定实际交付房屋为计算违约金起始日期，是避减新乐公司延期办理产权证的违约责任，实质上加重损害了程慧敏、朱海平的利益，违背了《中华人民共和国合同法》第五条和第四十五条的规定。新乐公司延期交房已经构成违约，但其违约行为反而减轻了其延期办理产权登记所需支付的违约金，侵害了程慧敏、朱海平的利益，明显违背《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则。新乐公司二审答辩：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，按照合同约定办理产权登记应从实际交房之日起算，而非程慧敏、朱海平主张的从合同约定的交房截止之日即2017年3月31日起算。根据《商品房预售合同》第十三条约定可知，新乐公司办理产权证的义务，应从房屋交付使用后开始，即应从程慧敏、朱海平确认收楼之日起开始。二、从《商品房预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定可知，在新乐公司逾期交房的情况下，合同赋予了业主解除合同的权利，此时合同能否继续履行，要视乎业主的意愿。若此时新乐公司径直为业主办理房产证，而其后业主又拒绝收楼并行使合同解除权，会造成不必要的纠纷，也会引起政府资源的浪费，所以业主实际收楼是办理房产证的前提，办理房产证的期限应从业主实际收楼后起算。三、合同第十三条所约定的房屋交付时间是为了与合同第十四条约定的延期交房违约责任连贯适用，从而规避业主因新乐公司逾期交房所面临的损失。而逾期交房与逾期办证属于不同的违约事由，因此新乐公司逾期办证的事由不应机械的适用逾期交房的合同条款，否则在重复的时间节点内，会重复评价新乐公司的违约行为，加重新乐公司的责任。四、根据本合同补充协议第五十条，本合同是按照双方真实意愿，遵循诚实信用，为维护交易预期和交易问题的需要签订，因此，在解释格式条款时，应当考虑到格式条款并非为某一特定合同而设立，而是针对大多数合同的基础。对格式条款也应当做最一般、通俗或者符合行业习惯的理解，以订约者通常的、合理的理解为格式条款进行解释。不应把各个具体的订约环境或特别的意思表示作为解释合同的考虑因素，据此探求个别当事人的真实意志，而应超脱于具体环境及特殊意思表示。所以，根据涉案合同第21条、22条以及附件补充协议第21条，按照体系解释，都足以认定新乐公司办理产权证的义务应当是实际交付房屋之后开始，方符合合同本意及行业习惯。程慧敏、朱海平于2019年7月15日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令新乐公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金17696.63元（从2018年9月8日起算至2019年4月11日止，违约金按每日0.01%计算）；2.判令诉讼费由新乐公司承担（预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向程慧敏、朱海平支付）。一审法院经审理查明：2015年4月19日，程慧敏、朱海平（乙方、买方）与新乐公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……增城市新塘镇尚东阳光雅苑XX房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）830413元……。第八条付款方式……3、分期付款……第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。该合同附件七补充协议约定：“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……21、乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。否则每逾期一天，甲方按乙方所付房款的万分之一向乙方支付违约金。26、甲方已办妥该房屋产权登记手续的，但未能将《房地产权证》移交乙方的，乙方确认不以此为由向甲方主张相应的违约责任。50、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或者部分约定内容。52、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准”。合同签订后，程慧敏、朱海平已依约支付了涉案房屋的购房款。2017年9月30日，程慧敏、朱海平接收了涉案房屋。2019年4月11日，广州市国土资源和规划委员会核发案涉房屋的《不动产权证书》。另查明，程慧敏、朱海平曾向一审法院提起诉讼，诉讼请求是新乐公司支付自2017年3月31日起至2017年9月30日止逾期交房违约金，案号为（2018）粤0118民初3198号，一审法院作出民事判决，判决新乐公司支付程慧敏、朱海平至2017年9月30日止（共183天）的违约金15196.56元，该判决已经发生法律效力。一审庭审中，程慧敏、朱海平与新乐公司确认如下事项：一、因案涉房屋存在面积差，实际总房价是823099元，双方均确认以实际总房价为基数计算违约金；二、双方均明确违约金计算至案涉房屋出证日止。一审法院认为：程慧敏、朱海平与新乐公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是程慧敏、朱海平与新乐公司的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。本案中，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条及附件七补充协议21条的约定，程慧敏、朱海平于2017年9月30日接收了案涉房屋，新乐公司应自次日起360个工作日内（即2019年2月25日）到房地产登记机构为程慧敏、朱海平申请办理产权登记，案涉房屋于2019年4月11日出具房地产权证，已超过双方签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议约定的办理期限，新乐公司确实存在逾期办妥房地产权登记的情况。故逾期办理产权登记违约金应自2019年2月26日起计算至2019年4月11日止，核算逾期44日，即新乐公司应向程慧敏、朱海平支付的延期办理产权登记违约金为3621.64元（每日按照总房款823099元的0.01%，计算44日），对于程慧敏、朱海平诉请的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月10日作出一审判决：一、增城市新乐房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金3621.64元给程慧敏、朱海平；二、驳回程慧敏、朱海平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元（程慧敏、朱海平已预缴），由增城市新乐房地产有限公司负担25元，程慧敏、朱海平负担96元。程慧敏、朱海平已预缴的款项，一审法院不退回，增城市新乐房地产有限公司负担部分由增城市新乐房地产有限公司在支付款项时迳付给程慧敏、朱海平。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，程慧敏、朱海平表示其已对新乐公司的逾期交楼行为另行起诉主张计至2017年9月30日违约金，并已得到相应的赔偿。经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。本院认为，针对程慧敏、朱海平的上诉，本案二审争议焦点为新乐公司的办证期限应从合同约定交楼还是实际交楼之次日起算。具体分析如下：首先，从文义理解而言，双方合同对办证期限起算点的约定明确，不存在歧义。审查双方合同中有关办证期限的约定有两条，即《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定：“……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。”，以及该合同附件七补充协议第21条约定：“乙方同意甲方应当在该商品房交付之次日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方申请办理产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。否则每逾期一天，甲方按乙方所付房款的万分之一向乙方支付违约金。”上述补充协议第21条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条中的办证期限起算时间点及时长由“该商品房交付之日起210个工作日”变更为“该商品房交付之次日起360个工作日内”，即延长了办证期限，并将办证期限起算点明确变更约定为“该商品房交付之次日”，而非“该商品房约定交付之次日”，一审据此认定自程慧敏、朱海平实际收楼之次日起算办证期限，符合合同约定，本院予以确认。其次，从一手房市场交易习惯及实践来看，一般是先交楼后办证，而且交付与办理过户手续之间需要一段时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）亦明确约定商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，办证期限从房屋交付使用之日起算，而非从合同约定交楼日起算。最后，所谓格式条款指的是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然涉案合同版本系开发商新乐公司提供，但从现有证据及双方合同约定看，双方当事人系在平等自愿的基础上经协商一致而签订合同，且如前所述，争议合同条款在文义上不存在歧义，故程慧敏、朱海平认为上述争议合同条款属于格式条款，应作出不利于提供合同一方即新乐公司的理解，所持上诉理由不能成立，本院不予采纳。因此，程慧敏、朱海平认为应自合同约定交房之日起算办证期限的上诉意见，不符合合同约定，亦不符合交易习惯与实际情况，本院不予采纳。综上所述，程慧敏、朱海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151.87元，由程慧敏、朱海平负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年七月二十二日书记员  吴敏玲