贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终5837号上诉人（原审被告）：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区长岭南路，统一社会信用代码91520115569224260A。法定代表人：丁力，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王翠，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓虹，女，1988年11月18日出生，回族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王豫黔，贵州瀛黔律师事务所律师。原审第三人：孙润林，男，1957年10月15日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称：金浩田公司）因与被上诉人邓虹、原审第三人孙润林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。上诉人金浩田公司上诉请求：一、撤销原判，查清购房款是否付清或将案件发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同之前，购房合同几经周转，从贵州城上城混凝土有限公司转让给郭小勇，郭小勇转让给李万凤，李万凤在转让给邓虹。从贵州城上城混凝土有限公司到李万凤，都没有付清900万元的购房款，李万凤的权利来源存在瑕疵，李万凤与邓虹签订的购房协议具有债权效力，故邓虹的权利也有瑕疵，上诉人有权拒绝交付房屋。邓虹所提交的购房转账记录仅能证明在其与李万凤之间履行合同的情况，不能证明李万凤已经向上诉人付清房款。被上诉人邓虹答辩称，上诉人向郭小勇出具了900万元的收款收据，并在2015年1月27日出具了一份变更单，载明的内容是郭小勇已经付清了900万元购房款，并将购房人变更为李万凤，同时也向李万凤出具了900万元的收款收据。上诉人与答辩人签订合同后，答辩人补足了房款，缴纳了房屋维修基金，履行了合同义务，上诉人也向答辩人出具了收款收据。因答辩人权利来源于李万凤，作为善意第三方，答辩人履行了向李万凤的付款义务，则上诉人作为债务人应当履行交付房屋的义务。原审原告邓虹的诉讼请求为：1.确认原、被告于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告继续履行原、被告于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》的义务立即交付房屋；3.判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金共计348406.11元（违约金以被告违约造成的损失为准，暂以每日向原告支付已支付房价款的万分之三进行计算，自2018年1月1日起暂计算至2019年6月16日，剩余违约金计算至涉案房屋交付给原告为止）；4.本案诉讼费用等全部由被告承担。原审经审理查明：2013年7月9日，金浩田公司（甲方）与贵州城上城混凝土有限公司（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方委托甲方在自身开发的“天一国际广场”为乙方定制房屋，定制房屋位于贵阳市金阳新区部，国家数字产业园两侧高层办公楼第18整层和第十七层整半层；乙方具体定制物业楼层及面积，在甲、乙双方签订正式商品房买卖合同时，根据乙方向甲方供应建筑施工材料完成总产值金额的50%计算乙方最终购买办公楼面积；乙方定制房屋售价每平方米定价7500元；乙方所定制物业标准层面积约为1000-1400平方米。2014年10月23日，金浩田公司（甲方）与郭小勇（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方向甲方定制其开发的“天一国际广场”南区中北部国家数字产业园西侧高层办公楼第18层房屋，建筑面积约1200平方米，售价每平方米7500元，乙方以现金方式向甲方支付房屋定制价款。2014年10月24日，金浩田公司出具一份收据，载明收到郭小勇房屋定制款900万元。同日，金浩田公司（甲方）、贵州城上城混凝土有限公司（乙方）与郭小勇（丙方）签订一份《三方协议》，主要内容有：1.截止2014年9月30日，甲方欠乙方混凝土价款6970757.64元。2.丙方于2014年10月23日与甲方签订《房屋定制协议》，丙方定制甲方在贵阳市金阳新区部国家数字产业园西侧高层办公楼第18层（建筑面积约1200平方米，单价7500元／平方米）。3.乙方自愿用甲方欠的混凝土价款6970757.64元为丙方向甲方支付以上房屋定制价款，定制价款不足部分，由丙方自行承担，乙方担保。4.甲方、丙方签订《房屋定制协议》时，甲方已为丙方开具收到丙方房屋定制总款900万元的收款收据，其中6970757.64元为甲方欠乙方的混凝土价款，剩余的2029242.36元，丙方承诺于签订《房屋定制协议》当日一次性支付给甲方，因丙方原因，至今未支付该尾款。5.丙方欠付甲方2029242.36元的房屋定制尾款，丙方承诺于双方签订商品房买卖合同前一次性支付给甲方；如丙方未能及时支付给甲方，甲方有权从甲方之后可能欠付乙方的混凝土价款中直接扣除；丙方支付上述定制房屋全部购房款之前，甲方有权拒绝向丙方交付定制房屋。2015年1月27日，金浩田公司（甲方）与李万凤（乙方）签订一份《房屋定制协议》，协议内容除乙方名称变更外，与郭小勇签订的《房屋定制协议》一致。同日，金浩田公司出具一份收据，载明收到李万凤房屋定制款900万元。在金浩田公司的会计凭证中，该收据附有一份《变更单》，主要内容为客户郭小勇于2014年10月23日购买公司“天一国际广场”南区10栋18层房屋，建筑面积1200平方米，单价7500元，总价900万元，付款方式为一次性，现因相关业务需要，申请将该房屋姓名变更为李万凤。2016年5月6日，李万凤（甲方）与邓虹（乙方）签订一份《房屋转让协议》，载明李万凤有一处房产位于贵阳市，现将此房转让给邓虹，特签订此协议，主要内容有：1.甲方名下房产位于贵州省贵阳市3号天一国际广场南区部国家数字产业园西侧高层办公楼18层，面积1200平方米；2.房屋价格800万元；3.购房款分三笔支付，第一笔370万元于2016年5月6日支付给甲方，第二笔80万元于2016年6月20日支付给甲方，第三笔350万元等到乙方与房开商正式签订房屋买卖合同后付清，甲方同意乙方在第三笔购房款中扣除郭小勇欠张登杰的一切债务（郭小勇向张登杰所借现金及利息、郭小勇欠张登杰的材料款）；如乙方从第三笔购房款中扣除完郭小勇欠张登杰的一切债务后，所剩余款一次性支付给甲方；4.乙方按协议支付甲方第一笔购房款后，甲方无条件配合乙方办理过户等手续；如甲方违约必须支付邓虹违约金10万元及购房款和利息；5.本协议由潘爱民和张登杰共同担保。该协议尾部除甲乙双方签名捺印外，潘爱民、张登杰亦作为担保人签名捺印。同日，邓虹通过银行转账向李万凤支付首笔购房款370万元，李万凤出具收条予以确认。当日，金浩田公司（甲方）与邓虹（乙方）签订一份《房屋定制协议》，约定乙方委托甲方定制其开发的前述房屋。同日，金浩田公司出具一份收据载明收到邓虹房屋定制款（10号楼18层）900万元。2016年6月20日，邓虹通过银行转账向李万凤支付20万元。2016年6月30日，邓虹通过银行转账向李万凤支付60万元；当日，李万凤出具收条确认收到邓虹上述两笔共计80万元购房款。2017年7月21日，金浩田公司（出卖人）与邓虹（买受人）签订四份《商品房买卖合同》，本案案涉的合同编号10-1-18-2，标的房屋为天一·国际广场第5、10、23、24栋（10）1单元18层2号房屋，建筑面积290.52平方米，房屋价款2178900元，付款方式为分期付款，在2017年7月21日前付清；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付房屋；逾期交房超过180日的，自约定的交付期限届满之日次起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》后取得《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，预售合同登记号为Y17083344。上述合同签订当日，金浩田公司向邓虹出具收到其购买案涉房屋购房款2178900元的收据及收到10栋1单元18层1、2、3、4号维修基金91141元的收据。同日，邓虹向金浩田公司刷卡支付205141元，为其当日与金浩田公司所签订四份《商品房买卖合同》所支付的面积补差款及维修基金。后约定交房期限届满，金浩田公司未向邓虹交付案涉房屋，邓虹遂向本院提起诉讼并提出如前诉请。另查明，张登杰与郭小勇曾有民间借贷关系及其他经济往来，2020年3月31日，张登杰与李万凤电话联系，李万凤确认双方房屋转让协议已履行完毕，剩余房款通过上述郭小勇所欠张登杰债务抵销。庭审中该房屋转让协议担保人潘爱民亦出庭作证确认房屋转让协议已履行完毕。此外，张登杰与邓虹系夫妻关系，李万凤与郭小勇亦有姻亲关系。庭审中，金浩田公司确认案涉房屋已竣工验收完毕，因原告未付清购房款故未交付。原审认为，本案争议的焦点有两点，1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》效力；2.邓虹是否有权要求金浩田公司交付房屋并承担逾期交房违约责任。关于焦点一。双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，邓虹的该项诉请，予以支持。关于焦点二。金浩田公司与城上城公司、郭小勇签订的《三方协议》载明郭小勇向金浩田公司定制房屋价款，除以欠付城上城公司货款充抵外，尚有2029242.36元未支付，该款项约定由郭小勇承担，城上城公司担保。但该协议签订之后，金浩田公司两次配合将郭小勇所定制房屋更名，并均向新定制人出具了收到购房款的收据，在2017年7月21日与邓虹签订《商品房买卖合同》时，其另行向邓虹收取了案涉房屋的面积差异价款及维修基金，亦单独向邓虹出具了案涉房屋足额购房款的收款收据，期间其未提供任何证据表明向邓虹提出购房款未付清的异议或说明，其行为足以令邓虹相信购房价款已付清，金浩田公司与郭小勇或者李万凤之间关于购房款是否付清的纠纷，与邓虹无关，金浩田公司关于邓虹未付清购房款的辩解，不予采信。在邓虹按照与李万凤的房屋转让协议约定履行付款义务、金浩田公司亦向邓虹确认收到购房价款的情况下，邓虹有权按照《商品房买卖合同》的约定要求金浩田公司履行交房义务，现案涉房屋已具备交付条件，对邓虹的该项诉请，予以支持。《商品房买卖合同》约定金浩田公司应在2017年12月31日前交付案涉房屋，但在案涉房屋具备交付条件的情况下至今未履行该交付义务，其行为已构成违约，应当按照约定承担违约责任，从2018年1月1日至2019年6月16日，共计532天，按照购房款2178900元、每日万分之一的标准计算，此期间逾期交房违约金为115917.5元，同时，从2019年6月17日起，金浩田公司应继续按照约定标准向邓虹支付逾期交房违约金至实际交付案涉房屋之日止，原告的该项诉请，予以支持。邓虹以约定违约金不足以弥补其损失主张调整，但并未就其损失提供证据予以佐证，其调整违约金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，判决：一、原告邓虹与被告贵州金浩田房地产开发有限公司于2017年7月21日签订的《商品房买卖合同》（预售合同登记号Ｙ17083344）合法有效；二、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将位于贵州省贵阳市高新区房屋交付原告邓虹；三、被告贵州金浩田房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告邓虹支付截止2019年6月16日的逾期交房违约金115917.5元，并从2019年6月17日起，继续以2178900元为基数、按每日万分之一标准向原告邓虹支付逾期交房违约金至实际交付上述房屋之日止；四、驳回原告邓虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3363元（已减半收取），由被告贵州金浩田房地产开发有限公司负担2000元，原告邓虹负担1363元。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉承诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。本案中，邓虹与金浩田公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订后，金浩田公司向邓虹出具了购房款收款收据，另外还收取了房屋面积差价款和房屋维修基金，证明邓虹依约履行了合同义务，则金浩田公司作为出卖方，应当按照合同履行交付房屋的义务，现金浩田公司未在约定期限交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。针对上诉人金浩田公司提出的上诉主张，本院认为，案涉房屋转手数次，在前面的几次转手中，金浩田公司虽与贵州城上城混凝土有限公司、郭小勇和李万凤分别签订了《房屋定制协议》，但因《房屋定制协议》签订时，上诉人未取得商品房预售许可证，虽协议中有房屋具体位置、单价、面积等内容，但无具体的交付房款和交房时间的约定，故属于预约合同，而不具有商品房买卖合同的性质。金浩田公司在与郭小勇签订《房屋定制协议》后，与贵州城上城混凝土有限公司和郭小勇还签订了《三方协议》，明确了购房款的组成内容以及郭小勇欠付2029242.64元未付的事实以及该款项金浩田公司可以用贵州城上城混凝土有限公司的水泥款抵扣，也即明确了金浩田公司享有对郭小勇2029242.64元的债权以及贵州城上城混凝土有限公司对该债权负有的担保责任。后郭小勇将案涉房屋转让给李万凤，金浩田公司还向李万凤出具了900万元的收款收据和记载内容为郭小勇已经付清购房款的《变更单》，说明金浩田公司与李万凤签订的《房屋定制协议》仅是买受人的变更而不包含债务的转让。在此之后，李万凤以800万元价格将房屋转让给邓虹，双方所签订的《房屋转让协议》权利义务关系清晰明确，也未提及房屋上存在债务尚未偿清的问题，该转让行为得到了金浩田公司的认可并与邓虹签订了《房屋定制协议》，在该协议中，金浩田公司也未提及案涉房屋尚存在未付款的事实。按照一般生活常理，如案涉房屋还存在2029242.64元购房款未付，出卖人在签订《商品房买卖合同》时，不会不在合同中予以明确，且仅收取几十万元的房屋面积差价款而对数百万元的购房款只字不提，也不会为邓虹出具900万元的收款收据，故本院认为，邓虹向李万凤受让案涉房屋后，负有对李万凤支付转让款的义务，邓虹已经履行了义务。而金浩田公司作为房款收取方和房屋交付方，同意了李万凤与邓虹之间债权债务的转让，在没有证据证明其未收到900万元购房款的情况下，除了可以收取房屋面积差价款外，负有向邓虹交付房屋的义务。现金浩田公司以李万凤的权利来源存在瑕疵为由拒绝向邓虹交付房屋无事实依据和法律依据，首先，金浩田公司没有证据证明李万凤与其存在债权债务关系，其次，即使双方存在债权债务关系，金浩田公司也应当向李万凤主张，金浩田公司提出李万凤的权利存在瑕疵，进而推定邓虹的权利亦存在瑕疵并拒绝向邓虹交付房屋违反了合同相对性原则，不符合金浩田公司与邓虹《商品房买卖合同》的约定，故本院对金浩田公司的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人金浩田公司的上诉主张不能成立，金浩田公司应当向邓虹交付房屋并承担逾期交房违约金。原判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6726元，由上诉人贵州金浩田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十三日书记员 唐正艳