北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7526号上诉人（原审原告）：北京远舟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼3层310。法定代表人：黄倪，经理。委托诉讼代理人：王保亮，男，北京远舟房地产经纪有限公司职员。被上诉人（原审被告）：马敏芝，女，1975年11月11日生，香港特别行政区居民。上诉人北京远舟房地产经纪有限公司（以下简称远舟公司）因与被上诉人马敏芝居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初23066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人远舟公司之委托诉讼代理人王保亮，被上诉人马敏芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远舟公司上诉请求：1.请求判决马敏芝支付中介服务代理费66000元；2.判决马敏芝赔偿利息损失，以66000元为基数，按照同期银行贷款利息，自2019年12月30日计算至66000元实际付清之日止；3.判决马敏芝承担上诉费用。事实和理由：远舟公司物业顾问黄某协助马敏芝及其配偶先后三次到北京市朝阳区×××1102号房屋（以下简称1102房屋）看房，看房后马敏芝签署《看房确认书》，约定若马敏芝及其配偶非经远舟公司签约该物业，将支付两个月租金作为中介服务代理费。远舟公司花费大量时间、精力、人力为马敏芝提供居间服务，而马敏芝及其配偶却背信弃义，无视约定，其配偶最终以月租金33000元的价格通过其他中介签约并入住该物业。远舟公司几次就中介服务费用与马敏芝交涉未果，故诉至法院。马敏芝辩称，同意一审判决，不同意远舟公司的上诉请求。事实和理由：1.2019年11月10日，远舟公司物业顾问黄某第一次带马敏芝看房，当时1102房屋的月租金报价是35000元，含车位费。马敏芝当时觉得有点贵。几天后，远舟公司电话告知马敏芝，另有客人看上该房屋，现在租金是35000元，但是车位费需要每月另交800元。马敏芝与其配偶商量后决定不承租该房屋，表示可以让给别的客人。后来黄某又联系马敏芝，说房东愿意把房子租给外籍人士。马敏芝及其配偶认为黄某故意抬高价格以获取更大利润。2.每次看房结束，远舟公司都要求马敏芝签署《看房确认书》，说这是必经的程序，但是并没有给予内容上的讲解提示。马敏芝来自香港，不了解内地法律，就按照远舟公司要求签下了《看房确认书》。3.之后，马敏芝配偶的工作单位推荐的二十一世纪中介公司带马敏芝配偶看房，恰好其中包括1102房屋，且报价为每月32000元。相比远舟公司，二十一世纪中介公司居间介绍的房屋租金要便宜2000元至3000元。该中介公司还帮马敏芝与房东协商了房屋维修及添置家电的要求。马敏芝最后通过二十一世纪中介公司和房主签约，以33000元每月（含车位）的价格承租了1102房屋。二十一世纪中介公司的经纪人告诉马敏芝，远舟公司在2019年11月22日晚不停联系房东，劝房东不要以低于35000元的租金租给马敏芝。马敏芝作为租客有权选择报价低、服务好的中介公司。4.为感谢远舟公司带马敏芝看房所付出的劳动，马敏芝于2019年11月21日通过微信向黄某转账800元。远舟公司向一审法院起诉请求：1．马敏芝支付违约金66000元；2．马敏芝赔偿利息损失，以66000元为基数，按照年息6％的标准，自2019年12月30日计算至66000元实际付清之日止。一审法院认定事实：2019年11月10日，远舟公司物业顾问黄某带领马敏芝观看了北京市朝阳区×小区6套房屋，其中包括1102房屋。当日，马敏芝签订《看房确认书》，主要内容为：“本人委托远舟公司代为寻找适合物业，并由物业顾问带领于2019年11月10日观看专门为本人精选的物业。对其中感兴趣的物业将通过并且只能通过远舟公司独家洽谈，本人无需支付代理费，若本人通过其他渠道或任何其他关联名义签订由本公司所介绍的物业，本人将支付两个月租金作为代理费，若购买了此物业，本人将支付购房成交额的2.5％比例支付佣金”。2019年11月17日，黄某再次带领马敏芝观看了×小区的6套房屋，其中仍包括1102房屋。当日，马敏芝又签订《看房确认书》一份，主要内容与2019年11月10日签订的《看房确认书》一致。后马敏芝未通过远舟公司承租1102房屋，而由马敏芝配偶通过其他中介签订租赁协议，以每月33000元的价格承租该房屋。一审庭审中，一审法院就1102房屋是否由远舟公司独家代理出租的问题询问双方，远舟公司表示不清楚，房东也有可能把1102房屋的房源信息公布出去。马敏芝则表示1102房屋出租不是远舟公司独家代理的，否则其配偶也不可能通过其他中介去获得房源信息进而签订合同。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。马敏芝为承租房屋，接受远舟公司为其提供的房源信息，由远舟公司工作人员带领其查看房源，并签订了《看房确认书》。该《看房确认书》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的居间合同。其中约定如马敏芝通过其他渠道或任何其他关联名义签订由远舟公司所介绍的物业，则应当支付相应的违约金。该条款属于居间合同中常用的禁止“跳单”条款，其本意在于防止租赁方利用中介公司提供的房源信息而跳过中介公司租赁房屋，使得中介公司无法获得佣金。该案争议的核心在于马敏芝是否构成“跳单”违约。根据查明的事实，1102房屋并非远舟公司独家代理出租，双方亦认可马敏芝通过远舟公司看房之后，马敏芝的配偶又另行通过其他中介居间介绍并实际承租了1102房屋。马敏芝未利用远舟公司提供的房源信息、机会而私下与出租人签约租房，而是通过其他合法途径获得同一房源信息，选择服务好、报价低的中介公司为其提供服务，系依法行使消费者自主选择权，故其行为不构成“跳单”违约，不应承担违约责任。远舟公司的诉讼请求于法无据，一审法院均不予支持。据此，一审法院于2020年4月作出判决：驳回远舟公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，日常交易中，中介公司为了保障自己的利益，通常在居间合同中载明禁止委托人“跳单”条款，约定“跳单”行为是违约行为。其主要目的是为了防止委托人违反诚实信用原则，利用中介公司的信息和服务，却绕开中介公司不予支付相关的报酬。本着保护、促进中介公司正常经济发展，鼓励诚信交易的初衷，在当事人意思表示真实，且约定没有违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，应当认定居间合同中禁止“跳单”并支付违约金的条款有效。如何衡量“跳单”行为，就是要重点审查承租人是否利用中介公司提供的信息、机会等条件。如果承租人未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则承租人有权选择报价低、服务好的中介公司促成租赁合同的成立。本案中，远舟公司与马敏芝签订的《看房确认书》属于居间合同性质，其中关于“若本人通过其他渠道或任何其他关联名义签订由本公司所介绍的物业，本人将支付两个月租金作为代理费”的约定，属于居间合同中常见的禁止“跳单”格式条款。综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为马敏芝是否构成恶意“跳单”的违约行为。对此，本院分析如下：首先，马敏芝是在其他中介公司的居间下签订的涉案房屋租赁合同，其并未“跳”过中介与房主直接签约而免于支付服务费用，故本案情形并非居间合同中典型的“跳单”行为。其次，涉案房屋的房源信息非远舟公司独家掌握，不能排除房主为了增加交易机会，同时通过多家中介公司挂牌出租，多家中介公司掌握同一房源多渠道对外发布出租信息的情况。因此，即便是远舟公司曾先后两次带领马敏芝看过涉案房屋，亦无法直接得出马敏芝系利用了远舟公司提供的房屋信息和服务才签约的结论。最后，作为消费者，马敏芝在两家中介公司先后带领其看房的情况下，有权利选择最低的房屋报价、居间报酬报价和最优质的中介服务。现马敏芝选择相较远舟公司房屋报价更为优惠的其他中介公司作为居间方进行签约，并无不当。综上所述，远舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由北京远舟房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 强审 判 员  鲁 南审 判 员  姜 君二〇二〇年七月二十二日法官助理  王慧君法官助理  李晓晴