葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初1024号 原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司，住所地葫芦岛市龙港区文萃路首创象墅小区16-4B座1层。 负责人毛利军，该公司总经理。 委托代理人郭晓徐，辽宁大潮律师事务所律师。 委托代理人张某，该公司员工。 被告许某，住葫芦岛市龙港区。 原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司诉被告许某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司委托代理人郭晓徐和被告许某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告于2011年入住葫芦岛市龙港区首创象墅住宅小区XX号楼X单元XX房间，建筑面积129.22平米。2014年8月7日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》；自2016年起与首创象墅业主委员会签订《首创象墅物业服务合同》。合同中明确规定本户住宅物业服务费1.2元/平方米/月，每月物业费155.06元，地下车库管理费60元/个/月，电梯运行费50元/月。按照双方合同，被告每个交费周期的第一个月内交纳每年度应缴纳的物业服务费，但截至目前被告仍拖欠我公司物业服务费25,268.58元，费用明细如下：2011年11月20日至2020年3月31日住宅物业费15,417.23元；2015年11月15日至2020年3月31日车位物业服务费4,882元；2017年5月22日至2020年3月31日电梯费4,969.35元。期间，原告虽多次以通知和函告形式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理。被告的拖欠已经严重违反了《物业管理条例》，同时也违反了与北京盛世物业公司首创象墅物业管理服务中心签订的《首创象墅物业服务合同》，构成严重违约，侵犯了北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司的合法权益，同时也损害了广大缴费业主的利益。基于以上事实，根据《民法通则》、《民事诉讼法》以及相关法规规章的规定，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司2011年12月20日至2020年3月31日物业费15,417.23元、电梯费4.969.35元，2013年6月20日至2020年3月31日车位服务费4,882元，合计费用25,268.58元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告许某辩称，原告在起诉状中所述“期间，原告虽多次以通知和函告知形式向被告催缴物业费，但被告一直置之不理”，与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：2011年办理入住时，与原告当时的物业经理协商先办理入住手续进行装修，待入住时交纳物业费。但2013年底（春节前夕）原告私自对答辩人家中进行违法停电，几天后答辩人来到家中（并未入住）才发现停电，寄存在冰箱中的海鲜已经腐烂，家中地板局部失水起包，造成经济损失3,500元（海鲜3,000元，维修地板500元）。就此事原告的物业经理张意志与另一位经理上门查看后，并没有给出合理的处理办法。2014年初（春节过后），原告催缴物业费，答辩人本着解决问题的态度与原告物业经理孔令喜、张意志协商，但对方丝毫不退让，此事未达成一致意见。2016年大雨期间，因车库进水无法停车，原告方以为住户方便为由将院内东西门打开任由车辆随意进入院内停放，管理混乱，造成答辩人车辆刮碰，且给原告方打电话报告后，迟迟未处理，且态度蛮横。2016年“十一”期间，原告又因拖欠物业费为由，私自对答辩人家中进行违法停水，经多次协调仍不给水，造成“十一”期间无法在家中居住生活，且造成家中坐便堵塞维修花费200元，“十一”过后求助市长热线后原告才给水，物业费的事原告也未提及。近年来，原告方虽偶尔打电话催缴物业费，但答辩人提出解决之前的问题后都没有得到合理的答复，并非“置之不理”。原告认为答辩人“构成严重违约”不成立，首先，答辩人没有拖欠物业费的主观意愿，一直未交纳是由于上述提到的问题均未解决；其次，原告物业服务人员认为答辩人拖欠物业费，没有享受物业服务的权利，多次给原告方打电话反映走道卫生、道路步道砖损坏、走廊堆放杂物、门卫态度强横、无车小区内车辆随便出入且速度过快造成好几次孩子下楼玩耍差点被撞，这些问题也是我们小区好多业主反映的问题（照片为证），有业主委员会发布的《通知》、《公告》为证，原告态度强横，一直未能解决，甚至说出“你们拖欠物业费，无权享受物业服务”的话；再次，原告方在《物业合同》中承诺的一级物业服务等级，各项标准均未达到；最后，答辩人门禁卡从2012年起、车辆出入卡从2013年起，物业一直因拖欠物业费而拒绝授权，每年需要花费300元解决门禁卡和车辆出入卡的使用问题，自2012年至2020年，共计花费2,700元。基于以上原告方违约在先，所以答辩人不存在“构成严重违约”。综上所述，请求：1、原告赔偿因其违法停电停水、未授权门禁卡造成的损失共计6,900元（海鲜3,500元、地板维修500元、坐便维修200元、门禁卡2,700元）；2、原告方因物业服务不到位，甚至未服务（门禁卡、车辆出入卡未授权），答辩人要求物业费、车库费按60%交纳；3、因上述问题均由原告方造成，诉讼费由原告承担。基于以上事实，望贵院依法给予裁决。 经审理查明，被告许某系龙港区首创象墅小区XX号楼X单元XX室的业主，该房屋建筑面积为129.22m2。自2016年起，葫芦岛市龙港区首创象墅小区业主委员会与原告签订《首创象墅物业服务合同》，合同约定由原告对首创象墅小区进行物业服务管理，同时载明物业服务费多层住宅、高层住宅为1.2元/平方米/月，电梯费（9层以下）为40元/月，9层以下电梯层差为1元/月，地下车库费为80元/位/月等。 另查明，被告拖欠2011年12月20日至2020年3月31日的物业费15,417.23元、电梯费4,969.35元，拖欠2013年6月20日至2020年3月31日的车位服务费4,882元。 上述事实，有双方当事人陈述及营业执照、物业服务试用协议、物业服务合同、物业费用催缴单、照片公告、通知等在案为凭，经本院审查，可以采信。 本院认为，业主委员会是业主大会依法选举产生的，其与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。据此，本案原、被告已形成了物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，应依约缴纳相应的物业服务费。关于被告抗辩原告提供服务存在瑕疵的问题，原告作为物业服务者，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。被告向法庭提交相关证据证明原告提供的物业服务存有瑕疵，但这并不构成被告拒交全部物业费的理由，结合本案实际情况及原告的物业服务状况，本院对原告主张的物业服务费予以适当酌减。2011年12月20日至2020年3月31日期间被告共拖欠物业费15,417.23元，酌减20%后被告应支付12,333.78元。电梯系被告房屋所在单元的公共设施，由原告予以维护，被告应按约定缴纳电梯费4,969.35元。车位费按合同约定被告应支付4,882元。被告提出要求原告赔偿因其违法停水停电、未授权门禁卡给被告造成的损失，因被告未提起反诉亦未提交任何证据证明其主张，本院不予支持，被告可另案起诉主张权利。 需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时缴纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告许某于本判决生效后10日内给付原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司2011年12月20日—2020年3月31日期间的物业费12,333.78元； 二、被告许某于本判决生效后10日内给付原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司2011年12月20日—2020年3月31日期间的电梯费4,969.35元； 三、被告许某于本判决生效后10日内给付原告北京盛世物业服务有限公司葫芦岛分公司2013年6月20日—2020年3月31日期间的车位物业服务费4,882元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费215.00元，由被告许某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  曾琳 二〇二〇年七月八日                                                                                                          法官助理张策                                                                                                          书记员  牛璐