浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2395号 上诉人（原审被告）：宁波市葡信置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区天童南路1296号。 法定代表人：张华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：施维靖，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司海曙分公司。住所地：宁波市海曙区高桥镇峰锦丽庭小区六号楼三楼。 代表人：许斌辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑依杰，浙江共业律师事务所律师。 原审第三人：鄞州区嘉华大厦业主委员会。住所地：宁波市鄞州区句章东路1017号。 代表人：胡志斌，该业主委员会主任。 上诉人宁波市葡信置业有限公司（以下简称葡信公司）因与被上诉人宁波经济技术开发区太平洋物业服务有限公司海曙分公司（以下简称太平洋公司）、原审第三人鄞州区嘉华大厦业主委员会（以下简称嘉华业委会）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初11927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 葡信公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回太平洋公司原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、根据双方签订的物业服务合同，太平洋公司提供物业期间完全没有履行物业服务合同规定的义务，物业服务合同约定的内容共11项，而太平洋公司实际提供的服务竟没有一项能够符合合同约定，葡信公司自然不用支付物业费。此种物业管理状态及大厦内外部环境对大厦房屋的销售也产生了重大影响，使葡信公司存在巨大损失。二、一审法院在认定物业费金额方面存在错误。截止2019年7月14日，登记在葡信公司名下的房屋面积为12378.16平方米。在2017年7月15日至2019年7月14日期间，前5.5个月综合物业费为每平米1.8元，后18.5个月为每平米2.2元，因此综合物业费共计应为626334.9元。结合公共维修费54159.14元，再按原审法院80%比例酌情减少后，最终的金额应为544395.23元。 太平洋公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。 嘉华业委会未作陈述。 太平洋公司一审诉讼请求：一、葡信公司支付太平洋公司物业费804929元（包括综合服务费745960元、公共维修费58969元）；二、葡信公司支付太平洋公司逾期付款违约金35058元（按中国人民银行同期贷款基准利率自2018年7月15日起暂计算至2019年8月2日，要求继续计算至葡信公司实际支付之日止）。审理中，太平洋公司将第1项诉讼请求变更为741138.73元（包括综合服务费686979.59元、公共维修费54159.14元）。 一审法院认定事实：案涉嘉华大厦是由葡信公司开发建设的商业、商务用楼，建筑面积39325.3平方米，于2010年12月17日竣工验收。嘉华大厦的前期物业服务由他公司从事，葡信公司销售部分房屋后，该大厦业主成立了第三人嘉华业委会。2017年7月15日，太平洋公司和第三人嘉华业委会签订《物业服务委托合同》一份，约定：第三人嘉华业委会委托太平洋公司对嘉华大厦提供物业管理服务事宜，服务区域包括工程设备管理区域：变配电室、中控室和物业管理区域：红线范围内的所有公共区域；物业服务内容包括：1.本物业管理区域内房屋建筑本体共用部位的损坏后的维修、养护和管理；2.本物业管理区域内房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业管理区域内所属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业管理区域内的公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，小区消杀，公共区域绿化等；5.承担本物业管理区域内的车辆行驶、停泊的指挥及疏导；6.对本物业管理区域实行24小时半封闭式管理，对本物业管理区域内进行全天候监控巡视，实行外来人员出入问询制度，配合和协助相关政府职能部门做好公共安全防范和消防预警等工作；7.按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，对本物业规划红线内住宅商铺装饰装修进行管理；8.为本物业管理区域内的业主及物业使用人提供社区文化娱乐服务；10.做好本物业管理区域物业及物业制度管理档案、资料的建立、保存；11.政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项；物业管理服务费用为：2017年、2018年后的综合服务费（元/月/平方米）分别为写字楼2.4、3.6、住宅楼1.8、2.2、商业用房2、3，商住楼的日常维修费（元/月/平方米）、建筑装修垃圾清运费（元/平方米）分别为2、6。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业公共部位、共用设施设备的日常运行等维护保养费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业管理办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的管理费用；物业服务费由太平洋公司直接向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位按前款收费标准全额交纳。业主办理交付满1年后仍未入住的空关房，从第2年开始业主向太平洋公司申请后物业综合服务费按80%比例交纳；物业服务期限为三年，自2017年7月15日起至2020年6月止；业主应无条件缴纳综合服务费，届时不缴纳的太平洋公司有权按照月千分之三要求业主缴纳滞纳金等等。 上述合同签订后，太平洋公司自2017年7月15日入场嘉华大厦开始提供物业管理服务。因葡信公司未支付物业费，太平洋公司于2019年7月9日向葡信公司发送《律师函》一份，主要内容有：贵公司现有未出售房屋面积为14742.29平方米，应支付2017年7月15日至2019年7月14日期间的物业费804929元。该律师函于2019年7月10日送达葡信公司。葡信公司至今仍未向太平洋公司支付物业费。 截至2019年7月14日，尚登记在葡信公司名下的房屋为105套合计建筑面积12378.16平方米，之前已陆续过户他人的房屋为36套。葡信公司应向太平洋公司支付综合服务费686979.59元、公共维修费54159.14元合计741138.73元。 2019年12月28日，一审法院对嘉华大厦进行了勘验，该大厦外部环境卫生尚可，停车库未正常使用，部分墙面瓷砖损坏脱落未修复，北侧大楼两部电梯正常使用，南侧大楼两部电梯已废弃，监控室瘫痪，消防系统设备瘫痪，未销售部分房屋垃圾未清理卫生较差。 另查明，太平洋公司在2017年7月15日入场嘉华大厦，在当天查验接收时发现如下问题：1.嘉华大厦监控室瘫痪；2.嘉华大厦消防系统设备瘫痪；3.两部电梯瘫痪；4.排污系统经常性堵塞；5.嘉华大厦所有图纸没有。上述情况经第三人嘉华业委会盖章确认。 一审法院认为，国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”浙江省《物业管理条例》第三十四条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。”本案太平洋公司主张的物业费是由葡信公司开发建设的物业所产生的，葡信公司应按上述法规规定并参照太平洋公司和第三人嘉华业委会签订的《物业服务委托合同》约定的计费标准支付物业费。在太平洋公司入场嘉华大厦时即存在监控室瘫痪、消防系统设备瘫痪、两部电梯瘫痪等问题，产生这些问题的责任不在太平洋公司。但嘉华大厦存在的停车库未正常使用、部分墙面瓷砖损坏脱落未修复、未销售部分房屋垃圾未清理卫生较差等问题，是由太平洋公司管理不善、未尽其管理服务职责造成的，葡信公司提出抗辩，可以酌情减少综合服务费。故综合考虑计收物业费的物业面积、《物业服务委托合同》约定的计费标准、太平洋公司履行物业服务职责的情况等因素，该院酌情判令葡信公司向太平洋公司支付2017年7月15日至2019年7月14日期间的物业费（包括综合服务费和公共维修费）603742.81元，并对太平洋公司主张的逾期付款违约金不予支持。 太平洋公司是嘉华大厦的物业管理服务单位，需靠业主及葡信公司支付的物业费维持自身的生存及发展，葡信公司是嘉华大厦的开发建设单位，需靠太平洋公司提供优质的物业服务以更利于其销售房屋，二者既是权利义务对等方，亦是利益共同方，二者不应是对立关系，而应是协作关系。如果二者均依法按约履行各自义务，不仅可使对方的权利得到实现，更重要的是可使双方的利益最大化。 综上，该院对太平洋公司合法合理的诉讼请求予以支持，对葡信公司合法合理的抗辩意见予以采纳。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条，浙江省《物业管理条例》第三十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条之规定，作出判决：一、限葡信公司于判决生效后十日内支付太平洋公司物业费（包括综合服务费和公共维修费）603742.81元；二、驳回太平洋公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱责任，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费11562元，由太平洋公司负担2569元，由葡信公司负担8993元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，葡信公司与太平洋公司系物业服务合同关系。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。葡信公司主张太平洋公司完全没有履行物业服务合同，其提供的情况反映等证据不足以证明其诉请，也不足以证明太平洋公司存在根本性违约已达到不应支付物业服务费的严重程度。一审法院也对现场进行了勘验，认为太平洋公司的物业服务存在瑕疵，考虑到本案的具体情况，酌情减少了葡信公司的物业服务费，该处理并无不当。故葡信公司不应支付物业服务费的抗辩，缺乏依据，本院难以支持。对于葡信公司主张物业服务费计算错误问题，经审核，系葡信公司未考虑到36套陆续过户的房屋产生的物业服务费，一审法院对该费用计算并无不妥。 综上所述，葡信公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8993元，由上诉人宁波市葡信置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月二十七日 代书记员 项凌燕