陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异271号案外人：孙娟，女，1980年7月5日出生，汉族，住陕西省洛川县。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地西安市碑林区南大街10号楼。负责人：杨景，该公司总经理。委托诉讼代理人：田扣新，陕西联诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯家勇，陕西联诺律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆。被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工业园泾渭一路。法定代表人：李红梅。被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区。本院在执行中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司（以下简称陕西信达）与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登地产）、陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业）、宋玉庆借款担保合同纠纷一案中，案外人孙娟以执行中查封的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目8幢1单元2002号房屋（以下简称案涉房屋）系其购买，房屋产权归其所有为由，向本院提出书面异议。本院受理后，就案外人孙娟提出的执行异议，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙娟称：2012年11月20日，其与中登地产签订《中登文景时代商品房买卖协议》，购买案涉房屋，建筑面积暂为99.6平方米，单价每平方米4123元，总价为41.0651万元，签订协议当日孙娟向中登地产支付购房款13.0651万元，剩余的房款按照合同约定办理银行按揭支付，由于中登地产自身的原因未能办理按揭。2013年7月23日孙娟办理了案涉房屋的入住手续，开始缴纳物业费并实际居住至今，是其在西安市××唯一住房，属于孙娟个人的合法房产。请求法院解除对案涉房屋的查封。为支持其异议请求，案外人孙娟向本院提交了以下证据：1.《中登文景时代商品房买卖协议》。2.案涉房屋首付款收据1张。3.《前期物业管理协议》以及物业管理费收据5张、物业收款收据4张、陕西增值税普通发票4张。4.《西安市住房情况查询结果证明》。5.结算业务申请书。申请执行人陕西信达答辩称：1.陕西信达系法院查封的案涉房屋的抵押权人，2014年5月12日办理抵押登记。案涉房屋现仍登记在中登地产名下，孙娟未办理网签备案手续，故孙娟并非案涉房屋的权利人，其异议请求应依法驳回。2.孙娟未提供已付款的银行流水，无法证实其与中登地产签订商品房买卖协议的真实性。3.依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案涉房屋登记在被执行人中登地产名下，孙娟并非该房产的权利人，依法不能排除执行。4.根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，孙娟未办理网签备案手续，故可证实孙娟至今并未合法占有案涉房屋；孙娟称其已经支付了32%的购房款，但并未提交银行流水予以证实，且已支付价款并未超过50%，故孙娟并未依法取得案涉房屋的所有权，其异议请求不能阻止本案的执行。综上，孙娟主张其系案涉房屋的权利人缺乏事实依据和法律依据，其依法不享有足以排除执行的权利，请求法院驳回其异议请求。经查，1.中国国际经济贸易仲裁委员会于2016年10月31作出（2016）中国贸仲京裁字第1293号裁决书，裁决中登地产、中登实业、宋玉庆偿还债务本金26780万元以及利息、罚息、仲裁费。2.本院于2019年8月19日作出（2019）陕01执恢357号之一执行裁定书，查封了被执行人中登地产名下的位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”第三幢13套房产、第四幢9套房产、第五幢3套房产、第八幢6套房产（含案涉房屋8-12002号，预售证号为2009202）、第九幢1套房产等财产，并于次日送达房管部门办理了查封手续。3.孙娟与中登地产于2012年11月20日签订了《中登文景时代商品房买卖协议》,购买了案涉房屋，建筑面积为99.6平方米，总价款为人民币41.0651万元，付款方式为首付款13.0651万元，余款银行按揭。4.中登地产于2012年11月20日出具的收据载明：收到孙娟13.0651万元。5.孙娟与西安中登物业有限公司于2013年7月23日签订了《前期物业管理协议》，西安中登物业有限公司出具的5张收据、4张物业收款收据及4张陕西增值税普通发票载明，孙娟自2013年7月至2019年12月持续缴纳物业管理相关费用。6.《西安市住房情况查询结果证明》载明，孙娟在西安市国有土地上没有房屋。7.2020年6月9日秦农银行汉城支行结算业务申请书载明，孙娟将案涉房屋剩余购房款28万元缴纳至本院执行账户。8.权利人与中登地产于2014年5月12日在西安市房屋管理局对中登文景时代项目办理了在建工程抵押登记备案（抵押财产含案涉房屋）。以上事实有仲裁裁决书、执行裁定书、《中登文景时代商品房买卖协议》、收据、陕西增值税普通发票、《西安市住房情况查询结果证明》、结算业务申请书等证据在卷予以佐证。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本院在执行陕西信达与中登地产、中登实业、宋玉庆借款担保合同纠纷一案中，于2019年8月20日查封了登记在中登地产名下的已被申请执行人于2014年5月12日办理了抵押登记的案涉房屋。据此，就案外人孙娟提出排除执行的异议理由分析如下：首先，案外人孙娟与中登地产在本院查封之前签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不因未办理备案登记而丧失其合法性。故可以认定案外人与中登地产在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，物业费收据、陕西增值税普通发票以及《西安市住房情况查询结果证明》可以证明，案涉房屋系案外人孙娟用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。再次，中登地产出具收据认可收到孙娟首付购房款13.0651万元，购房合同约定余款办理银行按揭，由于中登地产的原因未能办理按揭贷款，过错责任不在孙娟一方，现孙娟已将所购案涉房屋的剩余款项人民币28万元全部转入本院执行账户，已履行了购房付款之义务。虽然首付购房款13.0651万元仅有收据证明，但结合该款的数额大小以及孙娟占有使用案涉房屋等情形，可以认定案外人孙娟已按照合同约定支付了案涉房屋的全部价款。故案外人孙娟符合第二十九条规定的消费者买受人，属于第二十七条规定的除外情形，可以排除执行。综上，孙娟的异议请求符合上述司法解释规定的条件，其享有的权利可以排除对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：中止对西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”第八幢8-12002号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年七月八日书记员  任苏轩