北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4905号上诉人（原审原告）：北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼旁办公楼。法定代表人：胡泊，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华征元烁热力科技有限公司，住所地北京市丰台区芳群园四区22号楼10层1005。法定代表人：郑文超，总经理。委托诉讼代理人：孙之明，北京市庆之律师事务所律师。上诉人北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪公司）因与被上诉人北京华征元烁热力科技有限公司（以下简称华征公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初35783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。国豪公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持国豪公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：鉴定报告仅依据华征公司单方指认，不能反映客观事实，一审据此认定拆违后的租赁面积为634.06平方米是错误的，应当根据《房屋租赁合同》第12、13页的“韦伯时代大厦24、25层”平面图扣减拆除部分推出，且拆违前双方亦是按照平面图面积履行的租赁合同。华征公司辩称，同意一审判决，不同意国豪公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.合同所附的平面图只是示意图，不是精确的结构图；2.租赁的韦伯时代大厦的24、25层在拆违后的剩余面积并没有图纸，不能通过平面图反映出来，必须鉴定；3.双方鉴定时对公共部分的面积确有争议，鉴定内容不仅包含华征公司申请鉴定的部分，还包括国豪公司申请鉴定的部分，但因国豪公司没有缴纳鉴定费，所以没有出具这部分的鉴定报告，一审对国豪公司申请的这部分就没有处理。国豪公司向一审法院起诉请求：1.判令华征公司支付拖欠的2016年10月18日之前的租金700772.42元；2.判令华征公司支付房屋占用费3462597.28元；3.判令华征公司赔偿给国豪公司造成的损失100万元，以上三项合计5163369.7元。一审法院认定事实：2013年7月1日，国豪公司与华征公司签订了《房屋租赁合同》，华征公司承租国豪公司位于北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代大厦C座24层整层及25层西侧房屋共计1825平方米，其中包括24层整层及阳台，房屋建筑面积为1130平方米；25层南侧、西侧，房屋建筑面积695平方米，国豪公司承诺对房屋享有所有权，在租赁期内华征公司享有使用权，房屋用途为办公。该租赁合同约定的租赁期为10年零6个月，自2013年7月1日至2023年12月31日，免租期3个月（自2013年7月1日起至2013年9月30日止），房租单价（自2013年10月1日至2014年12月31日）为每天每平方米3元，从2015年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮6%，从2017年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮7%，从2019年1月1日起至本合同终止时止，每年租金在上一年度租金的基础上上浮8%，房屋租金包含物业费及空调供冷供热费，本合同签订当日华征公司需向国豪公司交纳履约保证金200000元。根据双方合同附件中房屋的平面图及照片显示，该合同签订时24层与25层的房屋实际建筑面积相等，房屋未装修。2013年7月5日，双方当事人签订了《补充协议》，该补充协议中约定国豪公司同意华征公司将所租房屋出租给第三方，但必须书面向国豪公司报备。2013年11月11日，双方又签订了《补充协议》一份，内容为：1、二十五层东侧房屋由华征公司出资35000元完成部分顶部及外墙保温工程，合同终止或解除，无偿归国豪公司所有。华征公司负责出资完成大厦24、25层货梯间吊顶工程并达到23层原装修标准；2、国豪公司给华征公司5个月免租期作为装修期；3、本合同签订后2日内华征公司向国豪公司交纳2013年12月1日起至2014年12月31日的房租共计2163993元；4、华征公司多缴的333975元自动顺延到下一年租金，华征公司在2015年上半年实际应支付的房租为725163元；5、国豪公司保证该房屋符合办公所具备的一切条件，包括但不限于两部电梯的正常使用、室内电话、网线的配备齐全、供暖、供冷系统的正常使用，物业服务质量达到北京市要求的一级标准，如未达到上述条件并影响华征公司正常办公的，免除华征公司相应天数的租金；6、本补充协议所涉及条款与原合同有冲突的，以本补充协议条款为准。上述合同签订后，国豪公司共收到华征公司支付的房屋押金200000元，房屋租金2423029元。华征公司入住承租房屋后对房屋进行了装修。2013年8月，华征公司与北京华征力通热力科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，将承租房屋中的24层共计1130平方米转租给了该公司。合同履行期间，因国豪公司出租的24层、25层房屋中存在违法建设，政府相关部门于2014年6月20日至2014年7月初依法进行了强制拆除，共拆除违法建设的面积1600余平方米,其中许多被拆除房屋面积属于华征公司依据合同占用的承租面积。华征公司随后占用了合同外的房屋。此后双方就合同履行产生争议，华征公司亦未再向国豪公司交纳过房屋租金。2016年10月17日国豪公司向华征公司发出解约通知，华征公司确认收到上述函件。国豪公司与华征公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》经本院（2016）京0108民初41625号民事判决书确认于2016年10月18日解除。2017年8月8日，华征公司从上述房屋内搬出，但未向对方移交钥匙。2018年10月31日，双方办理了房屋的交接手续。另查，因上述房屋存在消防安全隐患，无法使用。2016年12月15日，北京市海淀区公安消防支队检查时发现华征公司在未经消防验收的状态下擅自使用上述房屋，于2017年1月18日作出行政处罚决定书，要求该公司停止使用上述房屋，并对该公司处以3万元罚款。经国豪公司申请，本院委托北京银地联合房地产土地资产评估有限公司对位于北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代大厦C座24层整层及25层整层自2016年10月18日至今（价值时点为2018年12月26日）被租用的建筑面积880.72平方米及占用的建筑面积240平方米的市场租金总价值进行鉴定，鉴定结论为上述房屋2016年10月18日至今（价值时点为2018年12月26日）的市场租金总价值为308.07万元，其中2016年按日租金3.21元每平方米每天计算，2017年按3.39元每平方米每天计算，2018年按3.53元每平方米每天计算。国豪公司称因对方占用房屋导致自己产生经济损失100万元，未向本院提交相应证据。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，双方当事人对违建拆除后华征公司实际承租的房屋面积产生争议，国豪公司表示拆除违规建设后华征公司实际的租赁面积为880.72平方米,华征公司未经允许自行占用25层的房屋面积为232.58平方米。而华征公司只认可剩余租赁面积为565.95平方米，并表示自己经对方允许另行租用了25层房屋面积123.2平方米。为此，华征公司向本院提交了《房屋租赁合同增加部分面积确认书》《韦伯时代大厦C座原租赁面积、被拆除面积、剩余面积确认表》在案佐证。上述证据没有落款时间，仅加盖有华征公司的印章，而没有国豪公司印章，在落款处有李某1、杨某1一的签名。国豪公司对上述证据的真实性不认可。因华征公司提供的上述证据没有国豪公司的印章，本院对上述证据不予采信。为查明华征公司拆违后的实际承租面积，华征公司申请根据合同中确认的承租面积平面图所确定区域内的现有房屋面积进行鉴定。法院委托北京市测绘设计研究院对此进行了鉴定，北京市测绘设计研究院根据现场指认确定24层的房屋面积为342.13平方米,25层的房屋面积为291.93平方米。对该鉴定结论，国豪公司提出异议，认为应按自己指定的范围进行面积确认，其指定范围包括电梯厅、楼梯、管井的部位。该鉴定报告中所附房屋平面图显示韦伯时代大厦24层、25层的房屋拆违后的实际建筑面积已不一致。根据上述鉴定结论，本院确认华征公司实际承租的面积为634.06平方米。国豪公司称华征公司在合同外占用的房屋面积为232.58平方米，但就此未向本院提交相应证据。华征公司表示相关违建拆除后，自己经对方允许占用了合同外的房屋面积为123.2平方米，亦未就此向本院提交有效证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方所签合同虽然具有法律效力，但该合同在履行期间因客观情况发生重大变化，导致双方当事人均无法按原有条件继续履行合同，亦不能实现合同订立时的目的，该合同在客观上也无法继续履行，故上述合同于2016年10月18日依法予以解除。华征公司承租涉案房屋系用于办公经营，双方虽然在合同中约定“国豪公司保证该房屋符合办公所具备的一切条件，如未达到上述条件并影响华征公司正常办公的，免除华征公司相应天数的租金”，但该合同在2014年6月20日之前正常履行，双方均未提出异议，故此前的房屋租金华征公司应按合同支付。而自2014年6月20日后因房屋拆违致房屋现状产生重大变化，双方则争议不断；上述房屋又因未经消防验收，经相关部门确认无法用于经营使用，不具备办公条件，故根据合同的上述约定应免除华征公司自2014年6月20日至合同解除之日的房屋租金。现国豪公司要求的租金数额过高，具体的赔偿费用由本院依法判定。本案系房屋租赁合同纠纷案件，国豪公司不认可变更了房屋租赁面积，并且要求将华征公司在合同外占用的房屋在本案中一并处理，并将租赁合同拆违后的剩余面积与华征公司的占用面积相加来主张占用费，因华征公司的占用面积与房屋租赁合同无关，且国豪公司未就其主张的华征公司具体的占用面积向本院提交相应证据，故本院对华征公司占用的房屋面积在本案中不予处理。根据鉴定结论华征公司实际承租的面积为634.06平方米，该公司理应承担实际占用期间的费用。因双方当事人直到2018年10月31日才办理房屋的交接手续，故房屋占用期应自2016年10月18日起计算到2018年10月31日。现国豪公司要求的房屋占用费数额过高，具体费用由本院依法判定。国豪公司所称的经济损失100万元，未向本院提交相应证据，本院对此不予支持。华征公司已支付的房屋押金200000元、房屋租金2423029元从其应支付的房租及占用费中予以扣除。综上所述，判决：一、北京华征元烁热力科技有限公司于本判决生效后七日内给付北京国豪物业管理有限公司租金九十二万五千二百七十五元、房屋占用费一百九十七万二千零六十元零三分，共计二百八十九万七千三百三十五元零三分，以上扣除二百六十二万三千零二十九元，实际给付额为二十七万四千三百零六元零三分；二、驳回北京国豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中当事人未提供新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，国豪公司与华征公司于2013年7月1日签订《房屋租赁合同》，后又分别于2013年7月5日和2013年11月11日签订了两份《补充协议》。但因双方约定租赁的北京市海淀区中关村南大街17号韦伯时代大厦C座24层整层及25层西侧房屋中包含违法建设，且该违法建设部分已被政府相关部门依法拆除，故双方签订的上述《房屋租赁合同》及两份《补充协议》中涉及违法建设的部分无效，其他部分有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。国豪公司与华征公司上述《房屋租赁合同》签订后，华征公司入住租赁房屋，在2014年6月20日政府相关部门拆违之前，租赁房屋都能够正常使用，故华征公司应当依照双方合同约定的标准支付2014年6月20日之前的房屋租金及占有使用费，一审法院对此期间的费用数额认定正确，应予维持。双方合同约定，国豪公司应保证房屋符合办公所具备的一切条件，如未达到条件影响华征公司正常办公的，免除华征公司相应天数的租金。2014年6月20日政府拆违后，租赁房屋现状发生重大变化，且房屋未经消防验收，不具备办公条件，一审法院依据双方合同约定及房屋的实际情况，判决华征公司无需支付2014年6月20日至2016年10月18日合同解除之日的租金及使用费，并无不妥，应予维持。国豪公司主张此期间的租金及占有使用费，与双方合同约定不符，无事实及法律依据，本院不予支持。双方合同于2016年10月18日解除后，华征公司并未及时返还房屋，双方于2018年10月31日才办理了房屋的交接手续，故华征公司应当支付2016年10月18日至2018年10月31日期间的房屋占有使用费。关于其实际使用的合同内房屋的面积，因华征公司原承租范围内的部分房屋被拆除，但就被拆除的具体面积，双方当事人均无法提供证据予以证明，一审法院依据华征公司的申请委托北京市测绘设计研究院进行鉴定，依据鉴定意见认定华征公司实际占用的合同内房屋面积为634.06平方米，并据此计算占有使用费，具有事实和法律依据，应予维持。国豪公司上诉主张应当根据《房屋租赁合同》所附“韦伯时代大厦24、25层”平面图所示面积扣减拆除部分面积来计算华征公司实际占用的房屋面积，但首先，合同所附平面图不够具体精确，仅为示意图；其次，国豪公司未能提供充分证据证明被拆除房屋的具体面积，现有证据无法推翻法院依法委托的鉴定机构作出的鉴定意见，故对国豪公司要求提高占有使用费数额的上诉请求，本院不予支持。国豪公司另要求华征公司支付其占有的合同外部分房屋的占有使用费，一审法院对此未予处理，国豪公司可以另行主张。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。国豪公司就其主张的经济损失100万元，未提供任何证据予以证明，其要求华征公司予以赔偿无事实依据，不能成立，一审法院判决驳回其该项诉讼请求是正确的，本院亦予以维持。综上所述，国豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15378元，由北京国豪物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年七月二十一日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍