浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1279号上诉人（原审原告）：顾芬芬，女，1970年2月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：李慎辉，系顾芬芬丈夫。被上诉人（原审被告）：嘉兴荣旺置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市华隆广场2幢北1409室，统一社会信用代码：91330401MA28AXN25Q。法定代表人：陈永，总经理。委托诉讼代理人：滕义富、华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。上诉人顾芬芬因与被上诉人嘉兴荣旺置业有限公司（以下简称荣旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初5790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾芬芬上诉请求：1.撤销原判，改判支持顾芬芬的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由荣旺公司承担。事实和理由：1.一审认定荣旺公司向顾芬芬出具的差异户型提示、置业指南、阳光宣言符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，构成双方约定，也确认该文件中均未有案涉廊架的明确标注和说明，一审判决顾芬芬败诉，违反上述法律规定。2.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条及《中华人民共和国合同法》第四十条规定，商品房买卖合同附件八第八条及置业指南、阳光宣言中约定的“无须征得买受人同意”“出卖人不承担违约责任”“不通知买受人”属于荣旺公司免除自身责任，排除对方权利的内容，属无效条款。一审认定为有效条款，认定错误。3.既便根据阳光宣言及商品房买卖合同附件八第八条内容约定，出卖人也只能对原规划设计方案作出局部适当调整，15幢和20幢之间区域均未明确标注和说明要规划建设房屋、构筑、或景观等任何功能场所，依该约定荣旺公司也无权局部调整。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应作出不利于荣旺公司的解释，一审认定错误。4.阳光宣言、置业指南中多次提醒购房者注意产品规划中具体的不利因素及相关风险，且各种不利因素具体明确。案涉小区15幢与20幢之间并没有规划建设构筑物及其他设施，该区域标注的不利因素对顾芬芬购买的房屋也无影响；置业指南约定“本公司在广告和宣传资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，对双方具有约束力，一方违约的，应依法承担违约责任。”5.顾芬芬提交的证据显示案涉区域中并没有规划建设廊架等其他建筑项目，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，该区域实际存在不符合国家建设规范标准的不规范行为，违反法律法规及建筑规范。荣旺公司有故意隐瞒建造廊架的可能。从2019年3月至今，荣旺公司违约行为一直存在。荣旺公司辩称：一、荣旺公司在销售过程中通过沙盘、销售人员明确告知顾芬芬案涉房屋前有相应景观设施，未作出案涉房屋前无景观设施的承诺。根据双方聊天记录，荣旺公司与顾芬芬沟通时已确认案涉房屋前有相应景观，履行了告知义务。二、相关宣传材料仅为要约邀请，一审认为构成要约属于认定错误。差异户型提示中明确“本宣传资料为要约邀请”，置业指南约定“项目沙盘模型、示范单位展示及印刷资料等可能会与实情不同的相关提示”，案涉商品房买卖合同附件八第十七条进一步约定双方明确上述文件不构成合同内容，双方均不受其约束。三、案涉廊架未对顾芬芬造成实质影响。《日照分析报告书》载明新增廊架后，20#楼一层住宅日照时数与廊架未建前相同，并未增加新的日照影响。四、根据案涉商品房买卖合同附件八第八条约定，荣旺公司有适当调整小区景观的权利，现案涉小区的园林绿化工程已完成竣工验收备案及交付。案涉小区已交付，业主均认可景观设施，未提出异议。顾芬芬一审诉讼请求（变更后）：一、判令荣旺公司立即拆除嘉兴万科香樟国际（留香名苑）20幢前面的铁架子及移除高大树木；二、荣旺公司承担本案诉讼费用及顾芬芬代理人的误工费预计5000元左右。一审庭审中顾芬芬明确要求移除的高大树木是指铁架子和案涉房屋之间的2棵银杏树及铁架子边上的1棵桂花树。一审法院经审理认定：2018年3月10日顾芬芬与荣旺公司签订编号为2018330401YS0031730的商品房买卖合同，顾芬芬向荣旺公司购买荣旺公司建设的留香名苑20幢103室，套内建筑面积113.41平方米，总金额1265424元。合同第十一条约定，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。（2）无。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30天内将买受人已付款还给买受人，并按买受人购房贷款利率给付利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议按设计变更后的状况为基础协商签订，如买受人在接到出卖人通知30日内不退房也未与出卖人另行签订补充协议的，则视为双方同意按设计变更后的现状继续履行合同。合同附件八中第八点对合同第十一条补充约定：买受人所购买商品房的建筑用材和色彩、庭院营造等均由出卖人根据整体规划审批文件的要求具体确定。出卖人可以根据项目实际情况对小区景观、水系、绿化布置方案等作出适当调整。本合同项下商品房所属建筑区划为分期开发建设的，各期规划设计方案以政府最终审定方案为准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案进行优化及调整，无须征得本期买受人同意。非出卖人原因导致的建筑区划及该商品房规划设计变更，不适用本条规定，买受人不承担违约责任。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，出卖人不承担违约责任。在签订合同时荣旺公司向顾芬芬出具香樟国际项目（20幢）差异户型提示，该提示在其他产品信息提示部分载明：1）出卖人对原规划设计方案（房屋、构筑或景观）作出局部的调整，可不通知买受人，具体以实际交付为准；17）1幢和6幢之间、3幢和7幢之间、6幢和12幢之间、7幢和13幢之间、12幢和17幢之间、13幢和18幢之间设有休憩空间，可能会对部分住宅产生影响；18）2幢和10幢之间、17幢和22幢之间、18幢和23幢之间，设有儿童活动场所，可能会对部分住宅产生影响。在提示书尾部载明：本项目推广名“荣安万科·香樟国际”，核准地名“留香名苑”，对项目周边环境、交通、教育及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺，本宣传资料为要约邀请，相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。买卖双方的权利义务以双方签订的《房屋买卖合同》及附件等协议为准。置业指南第8页特别提示载明：本《认购须知》旨在协助您了解购房的相关步骤和过程，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，请以最新公示的信息为准。另，荣旺公司向顾芬芬出具的置业指南、阳光宣言均未有告知在15幢和20幢之间设有廊架等休息区。后荣旺公司在房屋交付前在15幢和20幢之间建造廊架等休息区，并布置小区绿化种植树木（包括顾芬芬要求移除的2棵银杏树、1棵桂花树）。顾芬芬认为荣旺公司的建造行为及种植违反了双方的合同约定，基于房屋买卖合同关系起诉。截至一审庭审结束，双方尚未办理房屋交接手续。一审法院经审理认为，本案顾芬芬基于房屋买卖合同提起诉讼。本案双方商品房买卖合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：顾芬芬是否有权要求荣旺公司拆除在15幢和20幢之间的铁架子并移除房前高大树木。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案荣旺公司向顾芬芬出具的差异户型提示、置业指南、阳光宣言符合上述规定，构成双方合同约定的内容。在差异户型提示、置业指南、阳光宣言中均未有案涉廊架的明确标注和说明。但是差异户型提示在其他产品信息提示1）载明，出卖人对原规划设计方案（房屋、构筑或景观）可作出局部的调整。双方签署的商品房买卖合同附件八中亦补充约定：买受人所购买商品房的建筑用材和色彩、庭院营造等均由出卖人根据整体规划审批文件的要求具体确定。出卖人可以根据项目实际情况对小区景观、水系、绿化布置方案等作出适当调整。《中华人民共和国合同法》第四十条规定格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。楼盘小区开发具有复杂性的特点，而案涉上述条款的约定，并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形。且案涉15幢、20幢已竣工备案，顾芬芬基于房屋买卖合同，诉请要求拆除缺乏依据。另，截止一审庭审结束，案涉商品房尚未完成交付，顾芬芬亦未提供证据佐证顾芬芬要求拆除的铁架子和移除的树木存在侵害顾芬芬权益依法应予拆除和移除的情形。综上，顾芬芬要求拆除铁架子并移除树木的请求，因缺乏合同及法律依据，一审法院难以支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回顾芬芬的全部诉讼请求。案件受理费1176元，由顾芬芬负担。二审中，顾芬芬提供政府信息公开申请答复书，证明答复书显示案涉小区20幢前不存在廊架，案涉廊架的建设没有经过审批的事实。荣旺公司发表质证意见如下：真实性、合法性没有异议，对于证明事实有异议，红线图是确定整个小区内外线的界限，无法体现红线内建筑物的构成，不能证明案涉廊架的建设违法，也不能证明廊架未经审批。本院认证意见：案涉小区的建筑红线图无法证明案涉廊架未经审批的事实，建筑红线图也无法显示景观绿化分布，与本案争议缺乏关联性，不予认定。荣旺公司提供嘉兴市园林绿化工程竣工备案表，证明案涉小区已完成园林绿化工程，且园林绿化工程已经嘉兴市住房和城乡建设局竣工备案的事实。顾芬芬发表质证意见如下：真实性认可，关联性不认可，该备案表与合同约定无关，案涉廊架是建筑物，不属于绿化，与园林绿化工程竣工备案表无关。本院认证意见：园林绿化竣工备案表与本案争议的廊架及树木是否应当移除并无关联性，不予认定。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据商品房买卖合同附件八有关差异户型提示的约定，出卖人可根据实际情况对小区景观、绿化等进行局部调整。顾芬芬主张差异户型提示、置业指南、阳光宣言中约定的“无须征得买受人同意”“出卖人不承担违约责任”“不通知买受人”等属于无效的格式条款，荣旺公司无权进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，商品房买卖合同附件八作为案涉《商品房买卖合同》的附件，经双方当事人签字确认，且附件八第十九条还做出了专门解释和提示，即“买受人确认，出卖人已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”,该条内容经顾芬芬手抄并捺印确认，应视为双方签订附件八时，荣旺公司已尽到了合理提示和说明的义务。此外，荣旺公司在案涉小区20幢前设置廊架用于小区居民休憩，系为了案涉小区整体利益，荣旺公司搭建廊架也并非利用其优势地位，通过损害顾芬芬的方式实现自己的利益，不存在免除荣旺公司责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，顾芬芬关于前述条款属于无效格式条款的主张不能成立。此外，顾芬芬也未提供证据证明案涉廊架及种植树木存在侵害其通风或采光的情形，故其主张均不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由顾芬芬负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年七月十七日法官助理葛依依书记员赵婉沁