广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9527号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州化工集团有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号第9层。法定代表人：尹兴华，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市乐高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区xx路103号首层自编12号。法定代表人：吴丽桦，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋之江，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李竞贤，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州化工集团有限公司（以下简称化工集团）与广州市乐高物业管理有限公司（以下简称乐高公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。化工集团上诉请求：1.改判变更一审判决第一项，在原判项基础上增加要求乐高公司立即向化工集团支付2016年12月1日至2019年6月6日期间的租金（含占用费）差额1156690.6元，及要求乐高公司遵照双方签订的《广州市房屋租赁合同》中逾期付款违约责任的约定，每逾期一日按月租金金额1%的标准向化工集团支付逾期付款违约金；2.撤销一审判决第二项、第四项，改判化工集团无须向乐高公司返还租赁保证金301122元；3.撤销一审判决第三项，改判化工集团无须向乐高公司赔偿装修损失215098元及评估费用21989元；4.改判由乐高公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实及理由如下：一、涉案房屋租金标准已由双方签订的《广州市房屋租赁合同》明确约定，一审判决无视该项约定径行降低房屋租金（含占用费）标准，属于严重违背意思自治原则，且据此作出的判决结果严重损害化工集团的合法权益，产生鼓励任意违约行为的不良社会影响，依法应予以纠正。1.乐高公司违约事实清楚且持续违约，依约应当向化工集团承担违约责任。涉案《租赁合同》签订后，乐高公司将物业分租予相关分租商户进行经营，并向分租商户收取高于应付租金标准的租赁费用，从中赚取收益。但乐高公司却仅向化工集团支付了第一个月的租金后就开始一直拖欠租金，至今已经长达数年之久，期间乐高公司一直占有使用涉案物业对外出租经营，又拒不向化工集团返还物业，导致化工集团损失不断扩大。2.化工集团对租赁关系的解除并无任何过错，一审认定事实严重错误。化工集团已依据《租赁合同》的约定将租赁物业交付给乐高公司占有使用，履行了出租人的主要义务，化工集团对此并无任何过错。对于涉案房屋无论是有产权部分还是无产权部分，《租赁合同》第六条已经明确约定乐高公司清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质以及规划用途，日后并不得因此而追究化工集团任何责任或拒绝支付租金和相关费用，故乐高公司以此为由拒绝支付租金明显缺乏事实依据并严重违反合同约定，因乐高公司长期拖欠租金又持续占有使用涉案物业导致租赁合同解除，化工集团对此并无任何过错。一审判决在未区分责任大小的情况下据此大大减少合同约定的租金标准，明显违背双方合同真实意思表示，更是严重缺乏事实依据，作出的判决明显对化工集团不公平。3.双方之间并未就《租赁合同》约定的租金标准进行过协商一致调减，一审判决认定事实严重错误。无论是《统计表》还是《终止合同》协议，均未对化工集团产生任何约束力，一审判决选择性的认定事实采纳《统计表》，认为化工集团具有降低租金（占用费）的意愿，但又无视该所谓降低租金（占用费）的前提条件，以及乐高公司一再借协商故意拖延支付租金、拒绝返还涉案物业的事实，反而以该协商的过程来认定并大大降低乐高公司应当支付的涉案租金（占用费），明显属于认定事实错误。即使依据《统计表》，则该降低租金（占用费）的期限也仅应限于2016年11月-2017年3月，但一审判决又再继续扩大该《统计表》的适用期限，将该所谓降低租金标准的《统计表》直接适用于乐高公司占有使用房屋直至2019年6月6日移交房屋之日的所有期间，由此作出的判决没有任何事实依据，严重损害化工集团合法权益。4.因乐高公司长期拖欠租金又拒绝移交房屋，导致损失持续扩大，乐高公司应对损失继续扩大部分承担全部责任。乐高公司长期拖欠涉案物业租金又拒不返还房屋（直至2019年6月6日），由此产生的所有责任和损失应由其自行承担，依约应依据《租赁合同》约定的租金标准向化工集团支付其占有使用期间的所有租金（占用费），一审判决对此查明事实认定错误，损害化工集团合法权益。二、一审判决不支持化工集团要求支付违约金及没收租赁保证金的请求属事实认定和适用法律双重错误。1.根据《租赁合同》第六条第3款及第5款的约定，化工集团要求乐高公司支付违约金及没收租赁保证金的请求具备充分事实依据，也符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。即使乐高公司主张违约金过高，依据证据规则也应由乐高公司承担举证责任，本案中乐高公司根本未履行举证责任，一审判决免除其违约责任缺乏依据。2.一审判决片面地免除了乐高公司应负担的法律责任，将产生鼓励任意违约的不良社会效果。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同为双务合同，且承租方于租赁合同期满、解除或终止之时，应当承担付清租金及交回物业的法律责任。本案中，乐高公司违约拖欠租金在先，其后又拒不将租赁物业交回给化工集团，导致化工集团无法及时将租赁物业重新招租或利用，期间产生重大损失，理应判令乐高公司承担支付租金及占用费、违约金等法律责任。如按一审处理，将导致在租赁合同关系中，大量的承租人一旦发生经营困难，即可任意放弃履行租赁合同而无需承担违约责任，会造成严重不良的社会影响。三、乐高公司存在长期拖欠租金、未经化工集团书面同意擅自装修及存在违法装修等多项严重违约行为，而化工集团已经依约移交涉案房屋由乐高公司占有使用，不存在任何违约情形，乐高公司要求化工集团赔偿其装修损失的请求依法不能成立，一审据此作出的判决错误。乐高公司二审辩称：本案中，双方发生纠纷的原因不是乐高公司恶意不支付租金，由乐高公司提交的证据40-81可知，涉案房屋中最核心部分的自编36号1-13号商铺，乐高公司均已对外分租，只要涉案房屋能够正常使用，乐高公司即可按照租赁合同的约定支付租金。双方产生纠纷的根本原因是因为自编36号首层5-12号商铺所在土地属于划拨土地，行政机关不允许化工集团出租自编36号首层5-12号商铺，导致乐高公司无法为次承租人领取营业执照，无法正常使用自编36号首层5-12号商铺。而且自编36号的1、4、13号商铺也因属于违法建筑而无法使用。其他的答辩意见与乐高公司的上诉意见一致。乐高公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回化工集团全部诉讼请求；3.化工集团返还乐高公司已缴纳的租金363729元；4.化工集团返还乐高公司已缴纳的租赁保证金301132元；5.化工集团赔偿乐高公司已向广州市xx集团物业管理有限公司（以下简称xx物业公司）缴纳的消防保证金50000元；6.化工集团赔偿乐高公司已向xx物业公司缴纳的综合服务费161364元；7.化工集团赔偿乐高公司装修损失1885700元；8.化工集团赔偿乐高公司因广州市越秀区xx路xx号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房无法使用而向次承租人支付的赔偿金和补偿金共计1360000元；9.化工集团承担本案全部诉讼费及评估费。事实及理由如下：一、双方签订的租赁合同关于自编36号首层5-12号铺部分属无效合同。一审法院将涉案房屋区分为有产权部分及无产权部分房屋并认定无产权部分房屋的租赁合同属无效合同，但有产权部分房屋中的自编36号首层5-12号铺相应部分的合同也应当依法认定为无效合同，一审法院认定该部分合同属有效合同是适用法律错误。自编36号首层5-12号铺所在土地属于划拨用地，未缴纳土地出让金，化工集团在向乐高公司出租该商铺前，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，无签订土地使用权出让合同，未向市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租所获收益抵交土地使用权出让金，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四、第四十五条的规定，依法不得出租。二、化工集团应当承担因自编36号首层5-12号铺部分合同无效所产生的全部责任。涉案合同中关于自编36号首层5-12号铺部分无效完全是由于化工集团自身原因造成的，化工集团应当自行承担由此所造成的全部责任。乐高公司签订涉案合同是基于化工集团的虚假陈述及蓄意隐瞒，在不清楚且不可能清楚土地使用权情况下签订涉案租赁合同，且乐高公司无法主动办理也无法控制化工集团是否完善土地使用等相关手续，故一审要求乐高公司承担责任没有合理性及事实和法律依据。三、因涉案房屋一直空置，化工集团无权主张租金或房屋使用费，且应当返还乐高公司已支付的租金。对于合同无效、乐高公司无法使用的房屋（即自编36号首层5-12号铺、自编36号首层4号铺（含4B）、13号铺、6号仓、8号仓、9号仓），根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，化工集团无权主张房屋使用费且应返还乐高公司已缴纳的租金。对于少量不存在合同无效情形的配套房屋（即自编42号、43号房屋），因大部分涉案房屋都无法使用，化工集团也无权收取租金。对于合同无效但乐高公司有使用的房屋（即自编36号首层1号铺），化工集团应当按照乐高公司实际使用时间收取房屋使用费，若出现被政府部门勒令停业的情况，此后的房屋使用费化工集团也无权收取。对于自编36号首层2、3号铺、自编38号、7号仓，乐高公司同意按照涉案合同约定的标准支付租金或房屋使用费至2019年6月6日，经计算，该部分房屋月租金总额约为12500元，一审法院认定为14000元已高于合同约定标准，应予以调整。四、无论自编36号首层5-12号铺部分合同是否应认定无效，化工集团也无权收取2017年6月6日以后的租金或房屋使用费。乐高公司于2017年6月6日致函化工集团要求配合接收涉案房屋，化工集团收到函件后，一直以各种理由拒绝收回房屋，故此后产生任何租金或房屋使用费无论如何都不应由乐高公司承担，一审法院判决要求乐高公司支付租金及房屋使用费至2019年2月没有事实和法律依据。乐高公司于2018年6月11日以提出反诉请求的形式再次要求化工集团配合接收涉案房屋，即使法院不确认乐高公司在2017年6月6日曾提出交还涉案房屋，2018年6月11日后的任何租金或房屋使用费都不应由乐高公司承担。五、即使按照一审判决认定租金及使用费的方式，也不应当适用2017年5月16日邮件中的租金标准，而应当适用2017年11月3日邮件中的租金标准。化工集团在2017年11月3日向乐高公司发送邮件，该邮件陈述涉案房屋2016年6月1日至2017年9月30日的使用费余款为430402元。因乐高公司已缴纳2016年6月至10月的租金，即化工集团通过该邮件表示2016年11月1日至2017年9月30日收取使用费430402元，换算为月租金标准为39127.45元/月。六、化工集团应当向乐高公司赔偿因涉案房屋无法使用而向次承租人支付的赔偿金、装修损失。另外，由于本案的过错方是化工集团，因评估装修物价值而产生的评估费应由化工集团承担。化工集团二审辩称：一、涉案租赁合同依法有效，乐高公司主张涉案租赁合同关于自编36号首层5-12号铺部分属无效合同，以及化工集团应对合同无效承担全部责任的主张于法无据。二、化工集团已经依约移交涉案房屋给乐高公司持续占有使用，并配合乐高公司办理房屋租赁备案登记手续，已履行出租人主要合同义务；乐高公司恶意拖欠涉案房屋租金及相关费用已构成严重违约行为，直至化工集团提起本案诉讼后，其为减轻自身违约责任才再借以反诉为由，主张无法办理营业执照为由而要求将房屋移交回给化工集团，其目的是为了再次利用漫长的诉讼程序拖延交回房屋期限，以获取更大非法利益。三、乐高公司所谓的赔偿次承租人的损失等均纯属虚构，明显涉嫌存在伪造事实以侵占化工集团国有资产获取巨额非法利益的重大嫌疑，依法应对其上诉主张予以全部驳回。化工集团于2018年1月10日向一审法院起诉，请求：1.解除化工集团与乐高公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2.乐高公司立即向化工集团返还广州市越秀区xx路xx号大院自编36号首层、自编35号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房；3.乐高公司立即向化工集团支付2016年12月1日起至实际交还房屋之日止的租金（按照105393元/月的标准计算）及逾期付款违约金（以105393元/月为基数，从每月的11日起按照每逾期一日1%的标准计至实际付清之日止）；4.化工集团没收乐高公司支付的房屋租赁保证金301122元。乐高公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令解除化工集团与乐高公司签订的关于广州市越秀区xx路xx号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房的《广州市房屋租赁合同》，化工集团立即配合乐高公司退回上述房屋；2.判令化工集团返还乐高公司已缴纳的租金363729元；3.化工集团返还乐高公司已缴纳的租赁保证金301132元；4.化工集团赔偿乐高公司已向xx物业公司缴纳的消防保证金50000元；5.化工集团赔偿乐高公司已向xx物业公司缴纳的综合服务费161364元；6.化工集团赔偿乐高公司装修损失1885700元；7.化工集团返还涉案商铺无法使用而向次承租人支付的赔偿金和补偿金共计1787607元。一审法院经审理查明：广州市越秀区xx路xx号自编36号、38号、42号、43号房屋登记所有权人均为化工集团。据化工集团持有的房屋权属证书记载，上述自编36号（原登记地址为xx路xx号自编36号）房屋用途为综合楼，建基面积为287.92平方米，建筑面积1202.14平方米，层数为4层，土地未办有偿使用手续；自编38号房屋规划用途为会议室，建筑面积为77平方米，层数1层，已征收国有土地使用权出让金；自编42号房屋规划用途为车房，建筑面积为64.67平方米，层数一层，已征收国有土地使用权出让金；自编43号房屋规划用途为办公，建筑面积为67.67平方米，层数为2层，已征收国有土地使用权出让金。2014年，化工集团与xx物业公司签订《委托经营管理物业协议书》，委托xx物业公司对其部分物业进行经营管理，委托经营管理权限为：对外出租、物业管理、物业维修和物业安全消防、治安环保、委托评估、诉讼等；其中委托经营管理物业资产清单包含越秀区xx路xx号自编36、38、42、43号及部分无产权历史用房。2015年12月16日，广州市xx集团有限公司（以下简称xx集团）（甲方）与广州市海珠区xx家具商场（以下简称xx商场）（乙方）签订《租赁抵扣补偿协议二》。其中约定：甲乙双方于2011年8月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将权属甲方并委托xx物业公司管理的位于海珠区xx号首层自编13号至28号的商铺出租给乙方，现因甲方为本栋职工住宅楼加装105号电梯（电梯井）需使用14-16号铺部分面积，加装109号电梯需使用21-23号铺部分面积，加装111号电梯需使用26-28号铺部分面积，另需动迁24、25号铺作调整，故需动迁乙方在上述地址承租并分租的正常营业之关联商户永久性腾空并搬离以上商铺部分面积，造成乙方及其分租商户因此受影响从而无法继续正常营业而产生经济损失。经甲乙双方多次沟通协商并委托第三方专业评估公司进行评估，已达成有关补偿方案，现双方达成如下租金抵扣补偿协议：……八、对于乙方由于加装电梯产生的全部间接损失，由甲方采用协议租赁方式提供下列物业（见附图）给乙方承租作补偿……其中产权人为化工集团的有以下租赁物业：地址位于越秀区较场东15号自编36号首层商铺，36号之一面积116.88平方米，租金242元/平方米，备注无产权；36号之2、3面积30.77平方米，租金237元/平方米，备注无产权；36号之4面积42.5平方米，租金230元/平方米，备注无产权；36号之5-之12面积279平方米，租金255元/平方米，无备注；36号之13面积47.96平方米，租金213元/平方米，备注无产权。自编38号整栋二层面积为150平方米，租金70元/平方米，备注二层75平方米无产权。较场东15号大院仓库自编42号面积64.67平方米，租金68元/平方米，备注配套仓库；自编43号面积67.67平方米，租金56元/平方米，备注配套仓库；其他零星仓库面积75.9平方米，租金68元/平方米，备注配套仓库，无产权。上述物业租赁开始日均为2016年5月1日，租赁年限5年11个月。本条款所述物业的租赁是由甲方采用协议租赁方式提供的属下商业物业给乙方承租作全部间接损失的补偿方案，由甲方负责清场后按上述约定时间移交场地给乙方承租，上述评估价租金或协议价租金已包括综合服务管理费，甲方不得以任何形式或理由变相提升，承租期间租金不递增。双方按照本协议约定另行签订租赁协议，甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或与第三方合作，并同意提供开具分租证明等相关资料以协助乙方。乙方承诺不得因其单方原因或理由放弃该租赁关系，如乙方因其单方原因自行放弃的，不得再向甲方主张要求另行支付相应的补偿费用。九、在乙方按本合同约定交付电梯位置的前提下，由乙方自主安排其动迁、回迁、调整等整体调整工作，发生纠纷由乙方负责。甲、乙任何一方不得以任何理由重新主张变更补偿要求。十、甲乙双方订立的原租赁合同与本补充协议内容相抵触的，以本协议为准，法律效力以本协议为先，其余约定仍按原租赁合同执行等。2016年4月20日，xx商场和乐高公司共同向xx集团和xx物业公司出具《关于xx家具商场租赁物业部分由乐高物业管理有限公司承接和管理的函》，称对于双方达成的《租金抵扣补偿协议之二》，xx商场成立乐高公司承租和管理xx路xx号大院物业、海珠区xx号之三物业和xx号首层部分物业的租赁，上述租赁物业的相关责、权、利和义务及经营风险均由乐高公司负责等。2016年5月27日，乐高公司通过银行转账方式向化工集团支付322254元及112770元两笔款项，银行进账单备注显示分别为“较场东路、工业大道租赁保证金”及“较场东路、工业大道租金”。化工集团、乐高公司均确认上述款项包括本案所涉租赁场地的租赁保证金301122元及一个月租金105393元。2016年6月1日，化工集团将涉案租赁物业移交给乐高公司。2016年7月21日，乐高公司及xx商场向xx集团和xx物业公司送达《关于xx路xx号大院附属商铺、仓库租赁合同及相关手续事宜急待解决的函》，要求xx集团在3个工作日内完成相关的租赁手续，包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件（含历史用房）、相关消防资料文件和租赁备案所需资料等。2016年7月27日，化工集团（出租人、甲方）与乐高公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：第二条甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号大院自编36号首层、自编38号整栋、自编42号、自编43号及部分历史用房物业出租给乙方分别作商铺、办公用途使用，建筑面积共875.35平方米。物业具体情况如下：1.自编36号首层，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是综合楼，房屋结构是钢筋混凝土，分为8间商铺（5-12号铺），建筑面积279平方米，另有5间商铺为历史用房（1-4号铺、13号铺），建筑面积238.11平方米。商铺建筑面积合计517.11平方米。2.自编38号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途为会议室，房屋结构是混合结构，有二层，其中一层有产权，建筑面积77平方米，二层为历史用房，建筑面积73平方米。整栋办公楼建筑面积合计150平方米。3.自编42号整栋，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是车房，房屋结构是混合结构一层，现分成两个间隔（1、2号），建筑面积64.67平方米；自编43号整体，房产证号为粤房地证字第××号，规划用途是办公，房屋结构是混合结构二层，现分成三个间隔（3、4、5号）；另有部分历史用房（6、7、8、9号），建筑面积75.9平方米。建筑面积合计208.24平方米。第三条甲乙双方协商确认出租房屋的租赁期限、租金标准如下：自编36号首层及部分历史用房（1-13号商铺），租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日，每月租金额88699元；自编38号整栋租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日，每月租金额7350元；自编42号、自编43号及部分历史用房（自编1-9号），租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日，每月租金额9344元。合计每月租金总额为105393元。租金按月结算，由乙方在每月10日前按银行转账付款方式一次性缴付当月租金给甲方，本合同签订之日起三个工作日内，乙方应一次性向甲方支付第一个月的租金。乙方应于本合同签订之日起三个工作日内一次性向甲方交纳301122元作为租赁保证金；租赁期满或解除合同时，甲方确认乙方无违约责任或已抵扣相应违约金、赔偿金后，在收回房屋之日起的15个工作日内将余额无息退回乙方。第四条双方的主要职责：……2.甲方授权xx物业公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合，自觉接受监督和管理。甲方、xx物业公司及乙方应在各自职责范围内履行、协助、配合政府有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、环保、计划生育、综治维稳等各项工作。乙方在履行本租赁合同的同时，另需与xx物业公司签订《综合服务协议书》，依时缴交综合服务费。3.本租赁合同与《综合服务协议书》互为一体，甲方或xx物业公司任何一方单独行使合同解除权时，相应的另一份合同也应同步解除；且乙方违反任何一份合同导致相对方行使合同解除权时，均可视为构成对另一份合同的根本性违约，该合同的相对方也可据此解除合同并要求乙方承担违约责任。甲方或xx物业公司任何一方均有责任保障乙方的权益，应支持配合乙方因经营所需或提升物业形象而合法合规开展的各项工作（包括但不限于拆、改建部分墙体重新规划升级改造等），不得干预或影响乙方的正常经营活动，否则乙方可据此要求甲方或xx物业公司任何一方承担因其干预或影响乙方的正常经营活动而导致乙方经营损失的赔偿并承担违约责任。第五条甲方的权利和义务：1.依照合同约定，甲方出租的物业应符合约定用途，在乙方支付第一个月租金及租赁保证金后，将房屋及设备以现状交付乙方使用……第六条乙方的权利和义务：1.甲方出租的物业应符合约定用途，前述房屋以现状出租，不设免租期。乙方清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质以及规划用途，日后并不得因此追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用……3.乙方不得对物业进行转租，不得改变房屋承重结构。发现乙方擅自改变房屋结构、用途、故意损坏租赁物，甲方发出书面通知，乙方未进行整改，或者因乙方单方原因逾期支付租金超过60天，或因乙方单方原因累计拖欠租金达到三次的，甲方可解除合同，收回房屋，要求乙方支付违约金并没收乙方的租赁保证金，如有损失时，可一并要求乙方赔偿损失。乙方因使用和经营需要对房屋进行装修改造或安装设备，甲方应全力配合支持，乙方征得甲方同意后才可施工，如乙方书面申请后甲方在三天内未予回复，视为甲方已同意，乙方将按计划进行施工。如涉及政府审批的须向政府部门递交申请，并在取得政府行政主管部门合法审批手续后方可施工；租赁期满或合同解除、终止时，相关扩、加、改建（含改变间隔）设施（含添附的其他设备）应一并移交甲方，且甲方对此不作任何补偿。甲方同意乙方对其承租范围内的物业自行进行分租或与第三方合作，在分租或与第三方合作合同签订前报xx物业公司同意后，甲方可提供包括开具各商铺同意分租证明、房产证或房屋权属证明或相关说明等相关消防资料文件和租赁合同备案所需资料给乙方，以协助乙方向政府相关行政部门申请办理相关营业证照等营业手续。但乙方分租应向甲方报备，且本协议约定的承租物业租赁期限届满后，乙方应当负责其分租户及时腾空房屋并按甲方要求办理相关移交手续……4.乙方应依法依规守法经营，应在收到甲方提供的租赁物业法定所需的相关资料后自行按法律法规规定办妥经营所需的相关营业证照、消防、环保、卫生、治安及劳资管理等相关行政审批手续，因任何违规经营所产生的后果，均由乙方承担，如造成甲方损失的，乙方另应承担赔偿责任。有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续；没有产权的物业，甲方需提供营业证照、物业使用权证明给乙方。因甲方不能提供上述资料而给乙方造成损失的，应由甲方负责承担由此引起的相关责任。乙方因其怠于办理营业、消防等手续而造成乙方不能使用房屋的，乙方不得以此为由拒绝向甲方支付租金及相关费用。5.因乙方单方原因逾期或不足额支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金，直至付清全部租金时止；因乙方单方原因逾期或不足额支付租金超过60天或累计拖欠租金达到三次的，甲方有权作解除合同处理且不免除乙方的违约责任……。2016年8月16日，xx商场向xx集团及xx物业公司发出《关于xx103号首层商铺电梯建设后急待完善相关合同手续及落实解决相关条款手续的函》，其中提及该司虽多次沟通及催促，但xx路xx号大院租赁场地仍未完成办理相关的租赁备案，亦无法申领相关营业执照进行合法的经营活动，要求xx集团在2016年8月20日前完善相关物业的手续后并完成租赁备案移交该司等。2016年9月29日，乐高公司向xx集团及xx物业公司发出《关于xx路xx号大院附属商铺、仓库及xx号-3首层商铺相关租赁文件资料及备案手续事宜急待解决的函》，催促并要求xx集团及化工集团在3个工作日内完善租赁物业的相关手续（包括租赁合同签订、同意各商铺分租证明、房产证或房屋权属证明或相关证明文件、相关消防资料和租赁备案手续等），并要求计租时间以实际移交完整的租赁手续后的第三个工作日，或从2016年6月1日顺延至2016年11月1日开始计算，乐高公司保留通过法律途径追究因化工集团造成经济损失的相关责任。该函同时提及部分商铺物业已在6月份完成升级改造，包括自编36号楼4-13号各商铺的升级装修、室内外电线电路及附属设施重新布置更换、空调安装等。2016年10月20日，乐高公司取得xx路xx号大院自编36号首层房屋租赁登记备案证明，显示租赁用途为其他，租赁面积279平方米，租赁期限为2016年6月1日至2022年4月30日。2016年10月26日，乐高公司向化工集团发出《关于[广州化工集团有限公司]推诿、拖延办理“xx路xx号大院附属商铺、仓库及xx369号-3首层商铺”相关租赁文件资料及备案手续造成[广州市乐高物业管理有限公司]经济损失的函》，再次催促化工集团完善租赁物业的相关手续。同年12月22日，乐高公司又向化工集团、xx集团、xx物业公司发出《关于“置换物业”之xx路xx号大院附属商铺、仓库2016年6-11月租赁费用计算及因相关租赁手续延期实际租赁期限顺延的函》，提出因出租人未完善租赁手续，要求顺延租期，6-11月的租金按各商铺实际使用时间统一以仓库租金计算、空置物业不计算租金等。2017年1月9日，xx物业公司向乐高公司发出《关于的复函》，称经权属单位回复，根据实事求是的原则，按照附件一意见执行。该函附件一为xx物业公司向化工集团发出的《关于较场东路15大院置换物业6-10月份租金、服务费等调整的函》，其中载明：由于备案手续延迟至2016年10月30日方办理完毕，对乐高公司在2016年6-10月期间的正常经营造成影响，由于该处物业的协议租赁是根据xx集团的安排，对xx103号职工住宅楼加装电梯造成承租户间接损失而作出的补偿，备案的延迟造成了承租户实际经营时间的缩减，且致使部分物业在该段时间无法按照商铺性质正常使用，影响了补偿工作的落实。乐高公司提出租赁年限及正常计租时间均从2016年12月1日开始，且6-11月期间的租金及服务费按照实际使用时间及仓库租赁价格缴交……经反复协商，我司作出如下建议：1.2016年6-10月期间对物业的租金及服务费进行调整：……上述6-10月期间合计收缴该处物业租金158336元、服务费67858元；从2016年11月1日起正常按照租赁合同约定缴交租金及服务费。2.在合同期满后给予乐高公司清理场地、办理相关手续相应的处理时间。化工集团在该函尾部加注意见：“相关物业已委托贵司出租经营管理，请贵司按照xx集团相关工作要求，依法依规办理有关手续”。2017年1月23日，乐高公司按照xx物业公司2017年1月9日函件的金额，以银行转账方式向化工集团支付涉案租赁场地2016年6-10月租金158336元。同年3月31日，乐高公司再次通过银行转账方式向化工集团支付10万元，并备注为xx路xx号租金。2017年5月23日，乐高公司取得xx路xx号自编38号首层及自编43房屋租赁登记备案证明，显示自编38号首层租赁用途为其他、租赁面积77平方米；自编43号租赁用途为办公、租赁面积67.67平方米；租赁期限均自2016年6月1日至2022年4月30日。因租赁备案的用途等争议未得到解决，乐高公司又分别于2017年2月24日、2017年6月6日、2017年9月7日、2017年9月12日及2017年11月23日，向化工集团或xx集团、xx物业公司发出相关函件，要求化工集团完善租赁物业的相关手续，办理好租赁物业的租赁备案手续，将xx路xx号自编1号至13号商铺由“其它”用途性质变更回商业用途性质，自编38号由“其它”用途性质变更回办公用途性质，并要求实际租赁期限顺延、继续按物业的实际使用时间及实际使用性质折算收取租金及服务费，甚至要求赔偿装修及分租户租金等损失。协商过程中，xx物业公司曾向乐高公司发出数份电子邮件，具体情况如下：1.2017年5月16日邮件为《xx路xx号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》，其中载明在对部分物业减租后，2016年11月至2017年3月租金按照合计75513元/月、服务费按32363元/月计算。2.2017年10月9日邮件为《使用协议》文本（内容与本案无关）及《终止合同》文本。其中《终止合同》内容为：甲方为化工集团、乙方为乐高公司；甲乙双方于2016年7月27日签订《广州市房屋租赁合同》……由于物业属地政府部门对上述物业经营范围有一定限制（不能经营餐饮行业），乙方不能按自身规划目标利用物业而无法继续租赁；鉴于上述情况，从2017年9月30日起终止原租赁合同，双方对终止合同互不负责任，并自本协议签署日，乙方应将物业交回甲方管理；乙方应按照双方此前协商的标准缴纳2016年6月1日至2017年9月30日期间的使用费（详见附表，此前已缴纳的使用费作抵扣）；甲方收回物业和欠费用，全额无息退还乙方租赁保证金等。3.2017年11月3日邮件内容为《补充协议》文本。内容为：甲方化工集团，乙方乐高公司；甲乙双方于2016年7月27日签订《广州市房屋租赁合同》……由于物业属地政府部门对上述物业经营范围有一定限制（不能经营餐饮行业），为保证双方权益，达成协议如下：一、从2017年9月30日起解除原合同中自编36号1号铺-12号铺（面积合计469.15平方米），乙方应在2017年11月15日前向甲方移交上述物业。从2017年10月1日起，其他未解除租赁关系物业仍按原合同执行。二、乙方应按照双方此前协商的标准缴纳2016年6月1日至2017年9月30日使用物业期间的使用费余款430402元（详见附表，此前已缴纳的使用费作抵扣）。乙方应在2017年11月15日前清缴全部欠费。甲方收回物业和欠费后，按租金比例无息退还乙方租赁保证金232994元等。4.2017年11月7日邮件内容为xx物业公司向乐高公司发出的《关于xx路xx号部分物业终止后续租赁的函》，内称，我司正协调乐高公司与产权单位签订补充协议，解除部分物业的租赁关系；签订补充协议后，我司将先对物业按“综合”性质进行评估，再进行重新招租……我司在招租工作中会明确原租户同等条件下享有优先承租权等。化工集团对上述邮件真实性无异议，称从邮件内容看，租赁合同履行争议的发生是因为乐高公司使用租赁物业经营餐饮业，而“物业属地政府部门对上述物业经营范围有一定限制（不能经营餐饮行业）”，不是化工集团责任，且租金折减附有条件，即乐高公司需在2017年11月15日前一次性付清，因乐高公司拒绝缴纳，双方最终未能协商一致。结合《租赁抵扣补偿协议二》及《广州市房屋租赁合同》所附涉案租赁场地平面图，乐高公司向化工集团承租的租赁场地实际构成情况如下：1.自编1号、2号、3号、4号、4B号、5B号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号共15个铺位，其中自编5号-12号铺属产权登记的xx路xx号大院自编36号房屋范围，其他铺位无权属证书。2.xx路xx号自编38号共两层，其中一楼有产权登记，二楼无产权登记。3.自编1-9号仓库，其中自编1-5号仓库即为产权登记的xx路xx号自编42号、43号房屋，自编6-9号仓库无产权登记。关于2016年6月1日化工集团将涉案租赁场地移交给乐高公司后乐高公司具体使用或转租的情况，乐高公司陈述：自编1-3号铺、自编38号及7号仓库是移交时即存在的原有租户，移交后该部分租户继续使用并向乐高公司交租，其中1号铺是次承租人陈某作“西游记”餐厅使用，在2018年5月因消防问题被勒令停业；自编2、3号铺是次承租人经营便利店使用；整栋自编38号是次承租人马某使用（租金每月17000元）；7号仓是次承租人李某使用（租金每月600元）。自编4-13号铺（包括4B和5B）是乐高公司自行招租的，虽然已经租出去，但均因不能办理营业执照，无法使用。6号仓一直给化工集团的关联单位免费使用。为证明涉案租赁场地中商铺因不能办理商业用途的租赁备案登记，次承租人无法办理营业执照因而退租造成乐高公司损失，乐高公司还向一审法院提交以下证据：1.乐高公司与案外人签订的租赁协议、租赁意向书、解除协议、赔偿款收据及案外人身份证复印件。2.化工集团出具的同意由乐高公司将涉案租赁场地中的部分转租给案外人的证明若干份。3.自编36号首层之1商铺房屋租赁登记备案证明、整改通知、消防监督检查记录（租赁登记备案证明显示出租人为乐高公司、承租人陈某，租赁用途为商业用房，租赁期限自2016年11月1日至2019年2月28日；整改通知为广州市越秀区xx街来穗人员和出租屋管理服务中心于2016年11月11日发给乐高公司的，称涉案自编36号首层自编之一属于违法建设，应当进行整改；消防监督检查记录时间为2018年5月21日，被检查地址为涉案自编36号首层自编之一广州市越秀区西游记美食店，存在问题为未依法通过投入使用、营业前消防安全检查）。化工集团对上述证据1真实性、合法性、关联性均不予确认，称案外人未到庭核实身份，不排除与乐高公司串通谋取不法利益的嫌疑；对上述证据2真实性、合法性无异议，认为该证据可以证明化工集团积极配合乐高公司提供同意分租的证明，且证明内容已明确经营责任、风险由乐高公司自行承担；对上述证据3真实性、合法性确认，不确认关联性，整改通知书日期为2016年11月11日，至今已有数年，不存在不能使用的情形，消防监督检查记录则证明乐高公司应当办理二次消防申报手续，与化工集团无关。2018年7月12日本案第一次庭审时，乐高公司申请对涉案租赁场地的装修造价进行评估。一审法院经摇珠，依法委托广东xx评估咨询有限公司（以下简称xx公司）对涉案租赁场地分别于2016年8月1日（乐高公司所述的装修完成时间）及2018年8月27日（首次现场勘查日）两个时点的装修价值进行评估。xx公司在进行了现场勘查后于2019年2月15日出具xx评估[2018]089号《价格评估结论书（初稿）》，评定标的房屋（编号：4A；5A；之五、六号；之七、八、九号；之十、十一号；之十二号，共6间商铺）在2016年8月1日的装修原值为396253元；在2018年8月27日的装修残值为198856元。标的房屋（编号：4B；之十三号；自编42号；自编43号；电线电房升级改造，共5间）在2017年第一季度的装修原值为330485元，在2018年8月27日的装修残值为231340元等。后乐高公司对该评估报告初稿提出异议，一审法院将异议转交xx公司后，xx公司于2019年3月22日作出《异议答复函》，并于同年3月29日作出xx评估[2018]089号《价格评估结论书》，坚持原评估结果。化工集团对该评估报告结论书提出异议，一审法院将该异议转交xx公司，xx公司于2019年5月8日再次作出《异议答复函》。基于化工集团申请，xx公司评估人员丁原琍出庭作证，对双方异议进行了回复及解释。为证明乐高公司实施的系经化工集团同意、乐高公司曾将装修施工图纸移交给化工集团的事实，乐高公司于2019年5月14日补充提交如下证据：1.xx路xx号大院附属商铺物业交接及租赁相关事宜会议记录（记载时间为2016年6月1日，地点为涉案租赁物业现场，人员有xx物业公司主管黄某、乐高公司何飞霞；承租方提出拟投入150万至200万对上述物业房屋分阶段升级、改造等，出租方称同意并会将情况反映汇报公司等；该份会议记录为复印件，上面xx物业公司工作人员黄某及代表乐高公司的何某的签名为原件）。2.涉案xx路xx号大院装修图纸五张（每页均有黄某签名，并标注已收资料一份，时间为2016年6月1日）。化工集团对上述证据真实性、合法性及关联性均不予确认，称上述会议记录为复印件，不符合正常工作程序，在办理移交手续的当天就签收图纸也不符合常理，黄某确为xx物业公司的一线工作人员，已向其本人核实签名属实，但其本人也无法解释为何会在复印件上签名及为何手中无原件，且其无权代表化工集团或xx物业公司与乐高公司举行所谓会议并签署相关会议记录或签署图纸、文件，化工集团及xx物业公司从未收到上述会议记录或图纸，不排除因利益输送配合乐高公司在本案诉讼发生后签字共谋不法利益的嫌疑。此外，化工集团认为乐高公司补充提交的五张图纸只是平面示意图，并非装修图，且xx公司的评估是按现场现状评估的，评估的是次承租人的装修。乐高公司则称其装修范围就是这五页图纸的内容。因该争议，本案将五张图纸转交xx公司，询问xx公司是否能将属于装修图纸范围内的装修价值进行区分。2019年9月16日，xx公司出具《价格评估结论书（更正稿）》，载明评估结论如下：1.标的房屋（编号：4A；5A；之五、六号；之七、八、九号；之十、十一号；之十二号，共6间商铺）：（1）在2016年8月1日（施工图纸范围内）的装修原值为222053元；（施工图纸范围外）的装修原值为174200元。（2）在2018年8月27日（施工图纸范围内）的装修残值为111285元；（施工图纸范围外）的装修残值为87572元。2.标的房屋（编号：4B；之十三号；自编42号；自编43号；电线电房升级改造，共5间）：（1）在2017年第一季度（施工图纸范围内）的装修原值为154342元；（施工图纸范围外）的装修原值为176143元。（2）在2018年8月27日（施工图纸范围内）的装修残值为108039元；（施工图纸范围外）的装修残值为123300元。乐高公司对该评估报告更正稿提出了异议，认为评估报告更正稿中所谓的“施工图纸范围外”的部分全部应属于图纸范围内。xx公司最终答复称因现场勘查时双方没有提供图纸，现场勘查时所登记的项目和图纸所标示的项目名称有差异，若不在现场进行区分的话，xx公司无法区分是否属于图纸范围。乐高公司为进行评估预交评估费44978元，化工集团为申请鉴定人出庭作证预交费用1000元。一审诉讼过程中，关于交还场地的问题，双方均有意向，但就具体交接问题之前一直未能协商一致。2018年7月12日本案第一次庭审时，双方均称现场只有自编2、3号铺便利店在经营。2018年8月27日因评估而进行现场勘查时，除自编2、3号铺便利店、自编38号、7号仓、6号仓外，其余部分均基本空置。2019年5月14日庭审时，一审法院再次询问双方为避免损失进一步扩大，能否先办理场地交还手续。乐高公司称现场除自编2、3号铺便利店、自编38号、7号仓三处次承租人仍在使用，及6号仓由化工集团关联单位使用外，其余部分均空置，可以随时按现状与化工集团交接。化工集团代理人称化工集团方一直是希望整体进行交接，因为除化工集团关联单位外还存在三个使用人，化工集团代理人需要征求当事人意见对三个使用人的部分能否以现状交接。最终，双方于2019年6月6日办理了租赁场地的交接手续，除自编38号、自编2、3号铺及6号仓继续由实际使用人使用，其他租赁场地为腾空交还。鉴于租赁场地已交还的事实，化工集团、乐高公司分别撤回了要求对方交还场地或配合交还场地的本诉及反诉请求。同时，化工集团明确其诉讼请求中的租金计算至2019年6月6日止。乐高公司认为，其自2017年6月6日起多次要求化工集团配合收回涉案房屋，包括2017年6月6日发函、2018年6月11日提起反诉及在诉讼过程中提出要求等，故2017年6月6日以后（至少2018年6月11日以后）的任何租金都不应由乐高公司承担。一审另查，xx物业公司就涉案租赁场地物业服务费的支付已另案向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0104民初2407号，该案正在审理中。乐高公司称，其本案反诉主张的消防保证金、综合服务费均为向xx物业公司交纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于涉案租赁场地中首层自编1、2、3、4、4B、5B、13号铺、自编38号二楼及6-9号仓无行政主管部门核发的不动产权属证书，化工集团也未能提交该部分建筑系经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述司法解释的规定，化工集团、乐高公司签订的《广州市房屋租赁合同》中关于租赁上述未经许可而建设的房屋的部分无效，其余部分有效。化工集团、乐高公司已签订《广州市房屋租赁合同》，双方成立租赁合同关系。合同履行过程中，因发生争议，化工集团提起本案诉讼要求解除合同、交还租赁场地，乐高公司亦反诉解除合同及要求化工集团配合收回场地，之后双方在诉讼过程中完成了租赁场地的交接，化工集团、乐高公司之间的租赁合同关系已经解除。现双方争议焦点在于造成合同解除或无效的责任及具体责任清理的问题。对此，一审法院分析如下：一、关于《广州市房屋租赁合同》解除及部分无效的责任涉案租赁场地分为合同有效部分，即有产权部分，和无效部分，即无产权部分。对于有产权部分，化工集团、乐高公司双方在《广州市房屋租赁合同》中已列明权属证书的编号、规划用途、面积，并在合同中约定“乙方清楚了解前述房屋建筑的现状、承租房屋建筑（或使用）面积、性质以及规划用途，日后并不得因此追究甲方任何责任或拒绝支付租金和相关费用”“有产权的物业，甲方需提供申领证照的营业执照、房产证协助乙方办理房屋的营业、消防等相关手续”。即对于该部分房屋的性质及规划用途，化工集团已作充分告知，其义务仅为提供营业执照及房产证以协助乐高公司办理营业及消防等相关手续，能否办理成功的风险应由乐高公司承担。因此，乐高公司主张因部分房屋规划用途为综合楼而无法取得商业用途的租赁登记备案从而无法办理工商营业执照属化工集团违约的意见与合同约定不符，一审法院不予采纳。对于无产权的部分，虽然化工集团亦在合同中进行了告知，但合同同时约定“没有产权的物业，甲方需提供营业证照、物业使用权证明给乙方”，即化工集团负有向乐高公司提供该部分房屋系主管部门批准建设或其他化工集团经批准有临时使用权的证明，而化工集团至本案诉讼时仍无法提供相关证明文件，故化工集团对于合同部分无效无法继续履行负有责任。乐高公司虽有迟延支付租金的违约行为，但其关于化工集团未能提供无产权部分房屋使用权证明的部分抗辩理由成立，因此化工集团、乐高公司双方对于租赁关系的解除均有责任。二、租赁关系解除后的责任清理首先，如前所述，化工集团、乐高公司之间的租赁关系并非仅因一方过错而解除，故对化工集团要求没收乐高公司已付租赁保证金301122元的诉讼请求，一审法院不予支持，化工集团应将该款返还乐高公司。其次，关于租金及占用费的计付。原则上，对于合同有效部分，即有产权房屋，因办理营业执照及消防安全检查的责任应由乐高公司承担，故应按合同约定的标准计算租金。对于合同无效部分，即无产权部分，如乐高公司正常占有使用房屋的，亦应参照合同约定的租金标准计付占用费，但因本案中合同部分无效的责任在化工集团，如因无效而无法正常使用该部分房屋的，则根据公平合理、等价有偿原则，房屋占用费应当适当减免。按乐高公司所述，涉案租赁场地中1号铺作餐厅使用至2018年5月因消防问题被勒令停业；2、3号铺、自编38号二楼分别由次承租人使用至2019年6月6日交还场地；7号仓由次承租人使用至交还场地之前，即即使是无产权部分，乐高公司也实际占有使用了其中部分，应当支付相应占有使用费。因此，乐高公司答辩认为化工集团无权收取租金并反诉要求返还租金于法无据，一审法院不予支持。对于乐高公司应付租金及占用费的标准，从租赁合同履行过程中化工集团、乐高公司之间的函件及电子邮件来看，涉案租赁场地确实存在因化工集团原因而部分无法正常使用的情形，xx物业公司代表化工集团在2017年5月16日向乐高公司发送的电子邮件《xx路xx号大院置换物业2016年11月至2017年3月租金、服务费统计表（按办公算）》证明，化工集团为此原意将2016年11月至2017年3月期间的租金（含占用费）减少至按照75513元/月计算。虽然双方未就此协商一致签订协议，但该邮件一定程度上反映了租赁场地当时的使用情况及化工集团方的意愿，数额亦较为合理，一审法院予以采纳。对于乐高公司称其于2017年6月6日起多次要求化工集团配合收回场地，2018年6月11日提起反诉要求化工集团配合收回场地，故该日以后的租金（含占用费）化工集团不应收取的意见，因至2019年6月6日双方实际交接场地时，现场仍有部分租赁物由次承租人占有使用，即乐高公司实际占用涉案场地至双方交接之日，租金（含占用费）亦应计至该日为止。但鉴于本案评估进行现场勘查时可见除自编2、3号铺便利店、自编38号、7号仓外，其余租赁场地基本均为空置或由化工集团关联单位使用，在化工集团、乐高公司都要求解除租赁关系的情况下，双方均有义务尽早进行场地交接以免损失进一步扩大。考虑到乐高公司申请装修评估这一因素，至2019年2月15日xx公司出具《价格评估结论书（初稿）》之次日起，空置部分租金及占用费损失应由化工集团自行承担。即自2019年2月16日起，乐高公司应按实际继续占用范围计算租金及占用费，具体数额一审法院参考《租赁抵扣补偿协议二》中关于自编2、3号铺、自编38号、7号仓租金的计算方法，酌情认定为14000元/月。按照上述标准计算，乐高公司在2016年5月27日预付的一个月租金105393元及2017年3月31日支付的租金10万元应抵扣2016年11-12月租金（含占用费）及2017年1月的部分租金（含占用费）54367元，乐高公司还应向化工集团支付2017年1月租金（含占用费）余额21146元，按75513元/月的标准向化工集团支付2017年2月1日起至2019年2月15日止的租金（含占用费）1852765元，及按14000元/月的标准支付2019年2月16日起至2019年6月6日止的租金（含占用费）52267元，以上共计1926178元。同时，因租赁合同部分无效，双方对租金及占用费的标准产生争议，故化工集团要求乐高公司支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求一审法院不予支持。再次，关于装修损失的赔偿问题。涉案《广州市房屋租赁合同》约定，甲方“应支持配合乙方因经营所需或提升物业形象而合法合规开展的各项工作（包括但不限于拆、改建部分墙体重新规划升级改造等）”“乙方因使用和经营需要对房屋进行装修改造或安装设备，甲方应全力配合支持，乙方征得甲方同意后才可施工，如乙方书面申请后甲方在三天内未予回复，视为甲方已同意，乙方将按计划进行施工”。现有证据显示，乐高公司在接收涉案租赁场地时已向受化工集团委托的管理人xx物业公司工作人员黄某提交了装修平面图，在会议记录中乐高公司表明将对租赁场地进行分阶段升级改造。即使化工集团就此未作出回复，亦应视为化工集团同意乐高公司对涉案场地进行装修。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条规定的精神，结合化工集团、乐高公司本案的过错情况，涉案租赁场地的装修残值应按照双方各50%的比例予以分担。此外，关于装修范围，由于现场装修均为场地交付乐高公司后所添加，即使部分为次承租人进行的装修，因次承租人的装修损失亦由乐高公司与其结算解决，而乐高公司就其向次承租人的赔偿在本案也提出相应反诉请求，故应按照2019年3月29日《价格评估结论书》评定的涉案租赁场地2018年8月27日总装修残值430196元计算，化工集团、乐高公司各承担50%即215098元，评估费用亦按此比例分担。最后，关于乐高公司的其他反诉请求。乐高公司要求赔偿的消防保证金、综合服务费均非化工集团收取，与化工集团无直接关系，应另循合法途径向权利人主张。至于其反诉主张的向次承租人支付的赔偿金和补偿金，一方面次承租人未出庭证实其真实性，另一方面乐高公司在未取得无产权房屋使用权证明的情况下即进行转租而扩大的损失应由其自行承担。因此，乐高公司其他反诉请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条之规定，于2020年3月4日作出如下判决：一、乐高公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向化工集团支付2017年1月租金（含占用费）余额及2017年2月1日至2019年6月6日的租金（含占用费）共计1926178元；二、化工集团在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司返还租赁保证金301122元；三、化工集团在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向乐高公司赔偿装修损失215098元及评估费用21989元；四、驳回化工集团其他诉讼请求；五、驳回乐高公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20084.10元，由化工集团负担6967.10元，乐高公司负担13117元；反诉受理费减半收取21598元，由化工集团负担2450元、乐高公司负担19148元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、自编36号首层5-12号铺的合同效力及涉案租赁合同解除及部分无效的责任问题。二、租赁保证金的返还问题。三、租金（含占用费）的计算问题。四、装修损失的赔偿及评估费的处理问题。五、消防保证金、综合服务费、乐高公司主张的其向次承租人支付的赔偿金和补偿金的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、自编36号首层5-12号铺的合同效力及涉案租赁合同解除及部分无效的责任问题。化工集团就自编36号首层5-12号铺持有合法的产权证，涉及自编36号首层5-12号铺部分的房屋租赁合同不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效的情形，因此，一审法院据此认定有产权部分的合同有效并无不当，本院予以支持。乐高公司主张该部分合同无效所引用的法律规定针对的是租赁国有土地等情况，自编36号首层5-12号铺所涉房屋租赁合同租赁的是房屋，因此，乐高公司的该主张依据不足，本院不予采信。一审基于法律、司法解释的规定将涉案房屋租赁合同认定为合同有效部分（有产权部分）和无效部分（无产权部分），分别进行论述并认定化工集团对于合同部分无效无法继续履行负有责任，双方对于租赁关系的解除均有责任，一审的该认定充分有据，本院不再赘述，并予以维持。二、租赁保证金的返还问题。如前所述，双方之间的租赁关系并非仅因一方过错而解除，且化工集团对于合同部分无效无法继续履行负有责任，因此一审判令化工集团向乐高公司返还租赁保证金并无不当，本院予以维持。化工集团上诉主张其无须返还租赁保证金依据不足，本院不予支持。乐高公司上诉主张化工集团返还租赁保证金有理据，本院予以支持。三、租金（含占用费）的计算问题。涉案房屋交付后至2019年6月6日双方实际交接场地，涉案场地由乐高公司实际占用，理应支付租金（含占用费）。乐高公司上诉主张化工集团返还乐高公司已缴纳的租金无理据，本院不予支持。至于租金（含占用费）的标准问题，一审根据本案查明的事实、合同履行中的实际情况及双方的往来函件、邮件等酌情认定并计算租金（含占用费）符合公平原则及本案的实际情况，亦属于一审自由裁量权的合理范围，该处理并无不当，本院予以维持。一审同时认定，因租赁合同部分无效，双方对租金及占用费的标准产生争议，化工集团要求乐高公司支付迟延支付租金的违约金一审法院不予支持，该处理并无不妥，本院予以维持。化工集团上诉主张乐高公司支付2016年12月1日至2019年6月6日期间的租金（占用费）差额及逾期支付租金的违约金依据不足，本院不予支持。四、装修损失的赔偿及评估费的处理问题。根据本案查明的事实，可认定化工集团同意乐高公司对涉案租赁场地进行装修。一审以2019年3月29日《价格评估结论书》评定的涉案租赁场地2018年8月27日的装修残值为依据，考量涉案房屋的实际使用情况及双方在本案的过错情况，判令双方各承担50%的装修损失，评估费用亦按照此比例承担，并无不当，本院予以维持。化工集团上诉主张其无须赔偿装修损失及评估费用依据不足，本院不予支持。乐高公司上诉主张化工集团应赔偿其装修损失1885700元及支付全部评估费用亦依据不足，本院不予支持。五、消防保证金、综合服务费、乐高公司主张的其向次承租人支付的赔偿金和补偿金的问题。本案处理的是化工集团与乐高公司之间的租赁合同关系，对乐高公司主张的消防保证金、综合服务费事项，一审法院告知乐高公司另行主张而不予支持其请求，并无不妥。乐高公司主张的其向次承租人支付的赔偿金和补偿金，一审法院已对此进行论述和认定，本院不再赘述，该处理并无不妥，本院予以维持。一审在化工集团提出的诉讼请求第2点中载明“自编35号整栋”系笔误，应为“自编38号整栋”，本院对此予以纠正，但该笔误不影响本案的处理。综上所述，乐高公司上诉主张化工集团返还租赁保证金有理据，本院予以支持，一审已判令化工集团向乐高公司返还租赁保证金。化工集团的上诉请求、乐高公司的其他上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72709.06元，由广州化工集团有限公司负担33482.2元，由广州市乐高物业管理有限公司负担39226.86元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年七月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏