北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6777号上诉人（原审被告）：刘奕杉，女，1981年6月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：阿致刚，北京诵盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海路，男，1984年10月17日出生。委托诉讼代理人：谢昕，北京大成律师事务所律师。上诉人刘奕杉因与被上诉人海路房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初14862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法由审判员巴晶焱独任审理。上诉人刘奕杉及其委托诉讼代理人阿致刚，被上诉人海路的委托诉讼代理人谢昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘奕杉上诉请求：1.依法降低刘奕杉给付海路的违约金数额，改判刘奕杉给付海路违约金5万元；2.一、二审诉讼费用全部由海路承担。事实和理由：1.刘奕杉签订本案所涉合同时不了解户籍政策，不知道刘奕杉作为外地户籍无法替孩子和前夫刘玉彤迁出户口。刘奕杉如果知道户籍政策，在其已与刘玉彤离婚的情况下，其不会与海路签订有如此严重违约金的合同。2.刘奕杉逾期迁出户口并非恶意违约。刘奕杉自始至终没有恶意拖延办理迁户，也没有因拖延迁出户口获得学区等任何收益，且刘奕杉一直和中介、海路沟通此事。刘奕杉在刘玉彤购买房屋后，第一时间迁出了户口，并在迁出户口后立刻告知了中介。3.刘奕杉没有给海路造成直接经济损失，海路要出售房屋也是在刘奕杉迁出户口后才提出来的，这点应作为酌定违约金数额的重要考虑因素。一审判决认定的违约金数额明显过高，请求二审法院改判降低。4.刘奕杉被留存了户口迁出保证金1万元。刘奕杉与海路就户口迁出事宜在合同履行过程中一直在沟通，海路也表示理解。海路辩称，同意一审判决，不同意刘奕杉的上诉请求。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，违约金数额的认定在法律规定的范围内，也在法官自由裁量权的范围内。刘奕杉提出的其未能迁出户口的事由，不能成为其不承担违约责任或者少承担违约责任的理由。海路没有义务告诉刘奕杉其是否有销售北京市×号房屋（以下简称涉案房屋）的打算，因刘奕杉没有将户口迁出，海路只能将涉案房屋出租，确实影响了海路对该房屋的出售。海路向一审法院起诉请求：要求刘奕杉给付违约金252500元。一审法院认定事实：2017年1月14日，经由北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）提供居间服务，海路与刘奕杉签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等合同，约定海路自刘奕杉处购买位于北京市×号房屋，建筑面积127.81平方米，房屋及家具家电、装饰装修和配套设施设备总计942万元，购房款包括第一笔定金90万元、第二笔定金10万元、第一笔首付款100万元、第二笔首付款234万元、第三笔首付款177万元，银行按揭贷款328万元，户口迁出保证金1万元，物业交割保证金2万元。刘奕杉应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地户籍登记管理机关办理原户口迁出手续，若因刘奕杉自身原因未如期迁出与本房屋相关的户口的，应当向海路支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，刘奕杉应当按日计算向海路支付全部已付款万分之五的违约金。签约后，海路依约交纳定金、首付款并办理银行按揭贷款手续，交纳物业交割保证金。2017年4月17日，涉案房屋过户至海路名下。涉案房屋最初登记在户人员包括刘玉彤（刘奕杉前夫）、刘京瑶（刘奕杉之女），刘玉彤、刘京瑶户口于2019年7月31日自涉案房屋迁出。刘奕杉认为，己方不存在恶意逾期迁出的情形，逾期迁出户口系刘玉彤主观不予配合。海路对刘奕杉所述意见不予认可。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。根据法院生效判决，双方所签合同合法有效，双方应依约履行。依约定，刘奕杉应在涉案房屋所有权转移之日起365日内办理房屋内原有户籍迁出手续，即刘奕杉应在2018年4月16日前完成涉案房屋内户口迁出事宜，但刘奕杉直至2019年7月31日才将相关户口迁出，存在违约行为，应承担相应违约责任。虽然双方合同约定了户口迁出保证金，但亦约定逾期迁出户口的违约责任，两项约定的侧重点存在区别，即，若刘奕杉未依约迁出户口，则买受人可自购房款中抵扣户口迁出保证金，若出卖人仍逾期始终未迁出户口，则还应承担相应的违约责任，现海路已酌减该项违约金的数额，一审法院予以支持。但仍应看到，迁出户口并非房屋买卖合同履行中的主要合同义务，逾期迁户并不对双方合同构成实质影响，所以，一审法院在肯定海路酌减违约金的基础上，对户口迁出保证金抵扣购房款的意见予以采纳，并再予以适当调减违约金的数额，酌定违约金15万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条之规定，判决：一、刘奕杉于判决生效之日起七日内给付海路15万元；二、驳回海路的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：刘奕杉作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）海路、丙方（居间方）链家公司于2017年1月14日签订《补充协议》，约定：乙方于2017年1月14日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；乙方于2017年1月20日之前将第二笔定金90万元以理房通支付的方式支付甲方……；甲、乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金等。一审中，刘奕杉在答辩中称海路未支付1万元户口迁出保证金，其同意将该笔1万元作为其支付给海路的逾期迁出户口的违约金。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，刘奕杉与海路于2017年1月14日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，其中第九条第（三）项明确约定：刘奕杉应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因刘奕杉自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向海路支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，刘奕杉应当按日计算向海路支付全部已付款万分之五的违约金。根据已经查明的事实，涉案房屋已于2017年4月17日过户至海路名下，但刘奕杉未在合同约定的期限内将与该房屋相关的户口迁出，直至2019年7月31日才将相关户口迁出，其行为已经构成违约，刘奕杉应当承担相应的违约责任。关于案涉《补充协议》中约定的1万元户口迁出保证金，刘奕杉同意将该笔1万元作为其逾期迁出户口的违约金，海路亦予以认可，本院不持异议。关于违约金的数额，综合合同的履行情况、刘奕杉的过错程度等因素，一审法院酌定刘奕杉再给付海路违约金15万元，并无明显不当，本院予以维持。刘奕杉提出的其在签订合同时不了解户籍政策、其就迁出户口适宜一直与海路沟通且海路表示理解等上诉理由，均不构成其要求减少违约金的合法抗辩理由。刘奕杉上诉主张其没有给海路造成实际损失、一审判决的违约金数额明显过高，依据不足，本院不予采信。综上所述，刘奕杉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘奕杉负担（已交纳1050元，余款1250元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二〇年七月十三日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然