重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝02民终1002号上诉人（原审原告）：叶忠诚，男，1965年11月20日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：向往，重庆法韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜德富，男，1954年2月25日出生，汉族，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人：张陆虎，重庆高山律师事务所律师。原审第三人：刘德容，女，1967年3月20日出生，汉族，住重庆市万州区。原审第三人：叶宇舟，男，1990年8月16日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人叶忠诚因与被上诉人杜德富、原审第三人刘德容、叶宇舟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2018）渝0101民初14305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。叶忠诚上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认杜德富与刘德容签订的《房屋转让合同》无效以及刘德容与叶宇舟签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；3.如果认为本案三份合同均有效，请支持其一审诉求，由杜德富承担违约责任，赔偿损失383987元；4.本案一、二审诉讼费由杜德富承担。事实及理由:1.叶忠诚与杜德富签订的《房屋转让合同》合法有效，刘德容与杜德富签订的《房屋转让合同》属事后恶意补签，叶忠诚对杜德富与刘德容签订的公证书含有再出卖权限的内容毫不知情，且刘德容与叶宇舟签订的《重庆市房屋买卖合同》系恶意串通，应为无效合同；2.如果法院认定三份合同均有效，叶忠诚基于合同约定的权利没有实现，杜德富则应承担违约责任，赔偿叶忠诚的损失383987元；3.根据合同相对性原则，杜德富与叶忠诚签订《房屋转让合同》，刘德容和叶忠诚在同居期间共同还款的行为是内部债权债务关系，不能由此认定房屋是出卖给叶忠诚和刘德容两人；4.叶宇舟已经取得房屋所有权，叶忠诚现在享有债权并有权请求杜德富承担违约责任；5.本案无证据证明叶忠诚要将案涉房屋赠予叶宇舟，一审法院根据情理的认定错误。杜德富辩称，1.杜德富与刘德容、叶忠诚签订的《房屋转让合同》以及签订合同后的履约行为，足以说明案涉房屋转让给刘德容、叶忠诚，二人购房目的系赠与其婚生子叶宇舟婚房之用；2.刘德容根据杜德富的公证委托将案涉房屋过户给叶宇舟，杜德富已经履行了合同约定的协助过户义务；3.叶忠诚在二审中请求确认杜德富与刘德容签订的《房屋转让合同》无效，违背了民事诉讼法规定，二审应不予支持；4.叶忠诚举示的证据证明其只支付了1.76万元的按揭款，其要求返还44.1887万元房款及承担违约损失38.3987万元，无事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘德蓉述称，其与叶忠诚共同购买案涉房屋赠与儿子叶宇舟作为婚房。合同签订后，杜德富将原来的购房手续原件全部交给刘德容。因房屋装修急需用钱，无足够的钱清偿按揭款导致不能及时办理过户手续，但又担心杜德富反悔，故办理了杜德富委托刘德容卖房和办理过户手续的公证。叶忠诚只还了两个月按揭款，其余按揭款是刘德容出资以及用叶宇舟结婚的礼金偿还的。现案涉房屋的买卖合同已经实际履行完毕，即使叶忠诚后悔赠与给叶宇舟，也与杜德富无关。一审判决正确。叶宇舟述称，案涉房屋是父母叶忠诚、刘德容买后赠与给我作婚房的，如果叶忠诚不同意赠与了，他可以直接来找我，他要多少钱我都愿意给。叶忠诚向一审法院起诉请求：1.解除叶忠诚与杜德富签订的《房屋转让合同》；2.判令杜德富返还叶忠诚购房款441887元（含视为叶忠诚支付的383987元）并支付违约损失383987元；3.诉讼费由杜德富承担。一审法院认定事实：叶忠诚与刘德容原系夫妻关系。二人于2006年9月离婚，后于2013年至2017年下半年又同居生活。叶宇舟系叶忠诚与刘德容的婚生子。2015年11月10日，叶忠诚（乙方）与杜德富（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：“甲方自愿将科友北滨华府2-27-1号房转让给乙方；甲方将原已付首付款及按揭款视为乙方所有；甲方将一切手续原件交给乙方；甲方无偿配合协助乙方办理房屋的公证、过户转让手续；甲方从签约之日起将房屋产权转移给乙方，不能反悔，否则加倍赔偿乙方；乙方按期偿还该房的银行按揭款，如不能偿还，甲方有权反悔收回”等。同日，杜德富与刘德容另签订了一份《房屋转让合同》，合同乙方为刘德容，其余内容与上述合同完全一致。2015年12月7日，叶忠诚、杜德富、刘德容一起到重庆市万州区公证处办理委托公证，委托人为杜德富，受托人为刘德容。主要内容为：“杜德富有住房一套，位于万州区，房地产权证编号为301房地证2015字第××号。现杜德富准备出售上述房屋，因其事务繁忙，不便亲自到房地产管理部门办理上述房屋买卖过户登记的相关手续。经征得刘德容同意，特委托刘德容代为办理如下事宜：一、出售上述房屋，并与买方签订《房屋买卖合同》，收取售房款；二、办理房屋买卖过户登记的相关手续、缴纳相关税、费等事宜，并签署相关文件合同”等。叶宇舟结婚时将案涉房屋作为了婚房。合同签订后，叶忠诚与刘德容各向杜德富银行账户转账或存入部分资金，用以偿还案涉房屋的购房按揭贷款。2017年12月14日，杜德富委托律师向叶忠诚、刘德容发出律师函，载明：“因刘德容、叶忠诚二人与杜德富关于北滨华府168号2-27-1号房屋转让合同纠纷一事，2015年11月10日房屋转让合同签订后，杜德富已经将房屋交付于刘德容、叶忠诚二人使用，并于同年12月7日办理了房屋公证手续。刘德容、叶忠诚你二人也按照合同约定支付每月的按揭款至2017年10月。由于你二人对房屋出资及内部份额有分歧，导致2017年11月的银行按揭款没有缴纳，工商银行已经短信通知杜德富及时缴纳当月按揭款。你二人的行为已经构成违约，现杜德富委托律师再次函告你二人，限你们在收到此函五日内按时支付尚欠的按揭款。若你二人仍未支付，杜德富自己缴纳按揭款，依据转让合同乙方职责第一条，杜德富有权反悔，收回房屋，单方解除合同，同时追究你方的违约责任”。2017年12月16日，刘德容向杜德富银行账户转账326000元，对杜德富的购房按揭款进行了提前清偿。2018年1月2日，刘德容以杜德富代理人身份与叶宇舟签订了《重庆市房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给叶宇舟，成交金额为570000元。双方未约定付款方式，亦未实际付款。2018年1月3日，案涉房屋转移登记至叶宇舟名下。一审法院认为，本案争议焦点为：一、合同当事人问题；二、杜德富的合同义务是否已经完成问题。关于案涉合同的当事人问题。基于叶忠诚与刘德容的特殊身份关系，结合当事人签约及履约情况，应当认定案涉房屋转让合同之出让方为杜德富，受让方为叶忠诚、刘德容二人。杜德富在2017年11月受让方未履行代偿按揭贷款义务时，同时向叶忠诚、刘德容发出律师函，要求二人共同履行义务的情况也可说明此问题。关于杜德富的合同义务是否完成的问题。双方签订房屋转让合同后，因杜德富的按揭款尚未清偿，不能及时完成过户。双方通过办理委托公证，以按揭款清偿后，杜德富委托刘德容办理的方式完成过户登记。因办理公证委托叶忠诚全程参与，其对委托书的内容应当是明知的。而现案涉房屋已由刘德容凭公证委托书过户登记至叶宇舟名下，叶忠诚与刘德容就案涉房屋向叶宇舟的赠与是否成立便直接关系到杜德富的合同义务是否完成。从叶忠诚及刘德容、叶宇舟的陈述来看，其均称案涉房屋系叶忠诚和刘德容共同为叶宇舟购买的婚房，叶宇舟也的确将案涉房屋作为婚房之用。此外，从双方办理的公证委托书之内容来看，其中不仅有代为过户，还有代为签订买卖合同，收取购房款的内容。如果当事人的真实意思系由刘德容代为将房屋过户至叶忠诚名下，其应当在公证委托书上予以明确，不应再有代为签订买卖合同及收取购房款的内容。而上述内容与刘德容于按揭款清偿后，直接以杜德富代理人身份与叶宇舟签订购房合同并过户，完成对叶宇舟的赠与更为契合。叶忠诚明知公证委托书的内容而未提出反对，亦可印证其与刘德容共同赠与叶宇舟的事实。综合以上情况，应当认定叶忠诚与刘德容就案涉房屋对叶宇舟的赠与成立，现房屋已经过户，该赠与已经完成。虽然按照合同约定，杜德富有配合叶忠诚完成过户手续的义务，但杜德富已经以直接过户给其赠与对象的方式变通完成了该义务。现叶忠诚与杜德富之间的《房屋转让合同》已履行完毕，杜德富不存在违约行为。对叶忠诚要求解除与杜德富签订的《房屋转让合同》，并要求杜德富返还购房款及赔偿违约损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《中华人民共和合同法》第九十一条第（一）项之规定，判决驳回叶忠诚的诉讼请求。案件受理费9238元，由叶忠诚负担。本案二审期间，叶忠诚提交了一份叶宇舟的婚姻登记信息，拟证明叶宇舟结婚时案涉房屋尚未购买，案涉房屋不是赠与叶宇舟作为婚房。叶德富、刘德容、叶宇舟对上述证据的真实性无异议，但认为叶宇舟2015年5月20日登记结婚后，同年11月购买案涉房屋，同年腊月16日（2016年1月25日）在案涉房屋内办理结婚仪式，因此该证据与本案不具有关联性且达不到其证明目的。本院认为，在叶忠诚对案涉合同提起的第一次诉讼（2018）渝0101民初605号案件庭审中，叶忠诚当庭陈述“我儿子结婚是在那里接的”，故叶德富、刘德容、叶宇舟对上述证据的异议成立，上述证据达不到其证明目的。经本院二审查明的事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋的购买主体和用途？2.杜德富是否违反了合同约定？3.叶忠诚在二审中请求确认杜德富与刘德容签订的《房屋转让合同》、刘德容代表杜德富与叶宇舟签订的《重庆市房屋买卖合同》无效的上诉请求是否属于二审审理范围？对此，分别评析如下：关于案涉房屋的购买主体和用途的问题。叶忠诚主张购买案涉房屋开始是准备给叶宇舟作婚房，后来是其个人购买且用于个人使用，并未赠与给叶宇舟作婚房。刘德容、叶宇舟主张案涉房屋是叶忠诚、刘德容共同购买后赠与叶宇舟作婚房。对此，本院认为，首先，杜德富在同一天分别与刘德容、叶忠诚签订内容完全一致的《房屋转让合同》后，杜德富将购房手续的原件交给已经与叶忠诚离婚的刘德容，叶忠诚对该交付行为未提出异议，不符合和叶忠诚主张其个人购买房屋的交易习惯；其次，案涉房屋交付后，叶忠诚、刘德容共同装修房屋并添置家电等物品，叶宇舟将案涉房屋作为婚房使用并一直居住至今；第三，叶忠诚只偿还了三个月的揭贷款，其余按揭款由刘德容出资以及用叶宇舟结婚的礼金10余万元偿还；第四，叶忠诚、刘德容二人对按揭款的偿还事宜发生争议接到律师函后，叶忠诚未作任何回应，刘德容则提前清偿全部按揭款；第五，叶忠诚对案涉合同提起的第一次诉讼即（2018）渝0101民初605号案件庭审中，其在回答法官提问“你跟被告签订合同后，还按揭款是你个人在还”时，陈述“有三个月是我在还，我儿子结婚后，剩了10多万，刘就说把这个钱拿去还按揭。后来的钱是他还的。我儿子结婚是在那里接的”，虽然其陈述买房子的目的“是我个人住，开始准备借给娃儿结婚”，但并无证据证实案涉房屋是其个人居住。综上，叶忠诚认为案涉房屋是其个人购买且用于个人使用的主张不成立。关于杜德富是否违约的问题。虽然《房屋转让合同》约定，杜德富有配合协助叶忠诚办理过户转让手续的义务，但该合同同时约定叶忠诚按期偿还该房的银行按揭款，如不偿还，杜德富有权反悔收回。本案中，叶忠诚欠缴案涉房屋的按揭款，其收到杜德富发出的律师函后未作任何回应，已经违约在先；刘德容收到杜德富发出的律师函并提前缴清银行所有按揭款后，其根据公证的委托书的授权范围即以杜德富委托代理人的身份与叶忠诚、刘德容的赠与对象叶宇舟签订《重庆市房屋买卖合同》并直接过户给叶宇舟。至此，叶忠诚与杜德富之间的《房屋转让合同》已经履行完毕，杜德富不存在违约行为。叶忠诚以其不清楚公证委托的内容为由，认为刘德容代为杜德富与叶宇舟签订的《重庆市房屋买卖合同》系恶意串通以损害其利益，因公证委托系叶忠诚、刘德容、杜德富三人一起去办理的，叶其全程参与，其上述主张不符合客观实际。在杜德富并无违约行为且合同已经履行完毕的情况下，叶忠诚要求解除与杜德富签订的《房屋转让合同》并要求杜德富返还购房款及赔偿违约损失的诉讼请求，不予支持。关于本案二审审理范围的问题。二审中，叶忠诚请求本院依职权确认杜德富与刘德容签订的《房屋转让合同》、刘德容代表杜德富与叶宇舟签订的《重庆市房屋买卖合同》无效。因本案中叶忠诚的一审诉求是解除叶忠诚与杜德富签订的《房屋买卖合同》并由杜德富返还购房款、赔偿损失，故其要求确认另外两份合同无效的诉求属于二审中新增的诉求，超出了二审审理范围，对该主张，本院不予采纳。综上所述，叶忠诚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9500元，由上诉人叶忠诚负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年七月一日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾