浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1991号上诉人（原审原告）：金小平，女，1978年7月17日出生，蒙古族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：聂志平（系金小平丈夫），男，1964年7月1日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：朱建华，男，1965年10月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人金小平因与被上诉人朱建华房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初13735号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金小平上诉请求：一、原审法院未诉、未审而判，程序违法，并以此为依据做出错误的判决，且认定事实错误、不清，适用法律不当，请求修改原审判决认定的“该笔53333.33元税款应由金小平承担”。二、改判朱建华支付逾期交房违约金348000元。三、判令朱建华以书面形式明确告知双方交易房屋在其名下时是否为联建房以及交易中产生的53333.33元税收的缘由。四、由朱建华承担本案的诉讼费用。事实和理由：朱建华于2018年4月27日交付房屋已构成违约。双方在2016年11月1日签订《房屋转让协议》，约定该房于2016年12月31日前交付，但朱建华实际交付房屋的时间为2018年4月27日。到2017年2月10日，金小平仅剩83333元未支付，包含53333.33元争议税款及3万元房屋尾款。税款发生争议，系因朱建华的房产为联建房而额外发生了增值税等。本应由卖方朱建华承担，但当时该笔税费由金小平垫付。合同中虽约定“该房屋总房价为人民币（大写）壹佰肆拾伍万净（小写）1450000.00元。”但这“1450000元净”是建立在双方一致认定该房“满五唯一”不存在增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的基础上，因朱建华隐瞒联建房的事实，导致金小平在过户当天垫付53333.33元的税款，朱建华隐瞒真相，使金小平陷入错误的认知，构成欺诈。当时因认为该笔税款来源、性质不明，双方协商决定，税款在首付房款中进行扣除，另行解决。因此，参考互相承担权利义务的比例，金小平已经履行了合同的主要义务，朱建华应主动交付房屋，3万元尾款根据交易习惯在交房当天支付，以防房屋毁损。朱建华履行交房义务在先，其未在2017年2月10日交付房屋构成违约。另，（2017）浙0702民初13393号判决书中已经明确税费争议是合同签订不明导致，而原审判决中却写明“本院（2017）浙0702民初13393号民事判决书认为该笔53333.33元税款应由金小平承担并判令金小平支付朱建华购房尾款83333元”，属事实认定错误。税费争议与房产交付、房款交付没有关系，是一个独立的争议，原审判决违反民事诉讼不告不理原则，属法律适用错误。一、原审法院未诉、未审而判，并以此为依据做出判决，程序违法，判决错误。原审法院认定朱建华不存在违约行为错误，双方对于“争议税款”53333.33元应由哪方承担一直存在争议，已发生两次诉讼。原审判决直接判定“税款”应由金小平承担，违反法律规定，同时认定导致金小平长期未付房款的过错不在于朱建华，朱建华延期交房不违约以及没有告知义务，于法无据。二、原审判决认定事实不清，争议税款解决时间与房屋交付时间无关。双方协商约定税款单独诉讼解决，但税款应由谁承担，至今尚未诉讼，也自然没有判决。在双方商定后的第二天，即2016年11月8日，金小平已付足首付房款。税款争议应单独解决，与双方《协议》的继续履行没有关系。三、原审援引（2017）浙0702民初13393号部分判决，事实不完整，有失偏颇，导致判决错误。13393号案件还驳回了朱建华的滞纳金诉求，与本案更有关联性，可以证明金小平无过错。（一）13393号案件诉讼中，朱建华诉求金小平支付房款并要求支付滞纳金，朱建华以房款之名再次要回争议税款，多此一举，无法解决双方的争议。（二）13393号判决不支持朱建华提出的滞纳金诉求，亦即3万元作为交房尾款合理合法。53333.33元争议税款不是单纯的“买了房子却不肯给的房钱”，而是双方协商一致从首付房款中抵扣的待诉讼解决的特殊税款，是《协议》之外的。在法律上，对相关联案件的判决应保持一致，而原审却将过错归于金小平。四、金小平有新证据证明朱建华是过错方，其故意隐瞒房屋属性和税款产生的原因，给金小平造成重大的经济损失。金小平发现交易中出现无法解释的53333.33元税款后，立即向朱建华咨询房屋的性质和纳税缘由，朱建华自始至今都称“不知道”。后从朱建华朋友郑淑琴处得知该交易房屋为联建房，不是正常的二手商品房，所以要补交当初未缴纳的土地费，且称朱建华肯定知晓，“自己建的房怎么能不知道”。但在双方多次协商中，朱建华拒绝履行告知义务，也不肯自己或双方共同咨询。经历了这么多年，金小平心里明白就是因为联建房的原因造成额外税收，却苦于相关部门因“这是原房主朱建华的隐私”等为由不予调取查阅等原因，一直无法获得证据。原判决称凭金小平当时证据不足以证明朱建华隐瞒房屋属性，存在欺骗行为。至今，金小平终于凭原审判决书，获得以下证据，终于知道自己被欺骗、被侵权，新证据包括：（一）该交易房屋档案中的原始材料，证明该房的联建房属性，朱建华参与了规划申请和建房的过程，是该宗地共有人之一，审批、盖房子“不知道”不可能。（二）税务部门提供的内容基本一致原始档案材料，朱建华交至税务窗口，其应明知房屋的联建房属性。（三）金华市2016年“个人自建房”交易的计税方法。经对比，涉案53333.33元税收就是因联建房属性直接造成。由此可见，朱建华应当知道，而且早已知道房屋属性和计税缘由，却在双方交易中故意隐瞒其房屋属性，把联建房当做正常的二手商品房进行转让，把正常的二手商品房买卖中所没有的、特殊的《协议》之外税收强加到金小平头上，不积极解决问题，不履行协议，导致纠纷绵延至今。五、原审判决认为朱建华交房日期应从金小平缴纳税款及尾款日（2018年4月17日）起算，是事实不清、前提错误，同时违背《协议》规定。综合前文四点论述，53333.33元不是单纯的房款或者税款，是因税款争议而产生的抵扣了房款的税款，由双方协商单独诉讼解决。朱建华是否违约延期交房，不在于所谓的房款（83333.33元）何时支付，也不在于争议税款由谁支付。因为双方争议的不是单纯房款，而是协商抵扣了的争议税款，且至今未解决，不能武断地用“房款”或“税款”作为判决依据。双方在协商之初，已经决定房屋继续交易，单独解决税款争议。判断朱建华是不是违约延期交房，应以双方《协议》为基础。争议税款不在《协议》规定之内，朱建华参与申请批地和建房过程，不可能不知道房屋属性，却不告诉金小平，由此埋下争议税款的种子。同时在交易时依旧不告知金小平，给金小平造成重大经济损失。其行为实属恶意，故造成双方《协议》外争议以及延迟交房的责任，均在朱建华。双方商定了口头协议，但拿到除争议税款外的房款后，朱建华竟然以扣房要挟金小平承担争议税款，由欺瞒变成讹诈，造成延期交房440天违约的恶劣事实。六、原审判决对于房屋交付和房款支付的履行顺序，事实认定不清，违背双方《协议》。二手房买卖《协议》中房价、付款方式、交房日期、违约责任等都十分明确，只是未约定付款日期，金小平只要按程序交付房款即可，但从事实和逻辑上说明朱建华履行交房义务必然在金小平付清房款之前，原审判决不应违背《协议》自行裁决。同时，即便双方同时履行，交房日期也应是2017年2月10日，即金小平积极办理贷款各项手续，交齐了除从首付房款中抵扣的53333.33元和3万元交房尾款外的房款，并再次要求交朱建华交房的日期。七、原审判决对双方协商一致的相关事实，认定不清，且不完整。关于2016年11月6日双方协商过程中金小平曾提出终止《协议》的问题。双方探讨了多种解决方案，终止或中止也是其中一种，但选择终止交易的是朱建华，而不是金小平。后双方协商交易继续按《协议》进行，争议税款由金小平暂扣，另行诉讼解决，才有后续继续支付房款的过程。原审判决以争议税款应由金小平承担的错误出发点，对金小平提供的证据断章取义理解。事实上，争议税款的产生是因为朱建华的错误，而金小平愿意一起承担争议税款带来的风险，已经拿出最大的善意和诚意。在协商一致的基础上，金小平按协商进行以后的交款步骤。八、原审驳回金小平第三项诉讼请求的理由，是偷换概念、曲解法条。金小平从未诉求法院认定房屋属性和告知税款来由，而是要求朱建华告知。依据合同法规定，当事人有告知的义务，更何况给金小平造成巨大经济损失。如前论证，朱建华早已知晓并一直刻意隐瞒。朱建华的告知义务没有履行，金小平有权要求其必须履行完成应承担的义务。法院未作判决，不支持金小平的诉求，就是认为朱建华没有义务告知，是违背合同法规定的。同时，房产登记部门和税收部门，不是合同法中规定的“当事人”，原判决没有道理，属于“偷换概念”。九、其他事实认定不清的情况。（一）原审判决朱建华在合理时间内交付了房屋错误。该十天“合理期”不仅事实认定错误，而且违背了《协议》。（二）原审认为金小平对第二项诉求撤回是给朱建华减负，也不符合事实。金小平撤回第二条诉讼请求有方便法官的考虑，也是为减轻金小平自己的负担而暂时撤诉。朱建华的错误给金小平带来巨大负担，金小平没义务原谅与帮朱建华减少负担。综上所述，原审判决程序违法，事实认定错误，违反相关法律规定，已严重侵害金小平的合法权益，望依法予以改判。二审庭审中，金小平补充：1、2016年11月1日及7日的两份合同朱建华都违约了，规定了交房日期但都没有交付房屋。双方达成争议税款搁置另行处理以后房屋正常交付的协议，但是朱建华仍然违约。争议税款从房款中抵扣待诉讼解决而不是不给，有录音证明。2、双方争议税款未诉、未判，2018年4月17日不是交清房款的日期，在此日后交房不合理。2017年提起房款之诉时，在我方没有提起反诉的情况下，房款可以获得支持。但一审判决认定2018年4月17日支付购房尾款错误。3、我从朱建华处扣回争议税款合理合法，造成争议的过错方是朱建华，其以争议税款来扣房是违约行为，应当承担违约责任。4、我已经提交证据证明这笔税款本身在签协议之初就知道，是恶意隐瞒房屋属性造成的高额税收，要挟我承担他自己应当承担的税收，是朱建华故意隐瞒造成我方承担高额税收。5、朱建华到我方单位信访，损害我方通过司法途径维护自己权益的权利。朱建华严重违约，隐瞒房屋属性和产生的特殊税款，扣房长达16个月，造成我方巨额经济损失及巨大的精神困扰和繁复的讼累。6、关于上诉请求第一条增加撤销一审判决。朱建华答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，相信法院会以事实为依据，以法律为准绳，对此案作出正确的裁判。金小平向一审法院起诉请求：1.判令朱建华支付违约金348725元；2.判令朱建华支付物业费，拆走空调内外机1套和拿走电视2台、摇椅1个，用肮脏破旧厨房电器替换原新电器，以及主卧渗漏等损失，共计7000元；3.判令朱建华以书面形式明确告知金小平，该房在其名下时是否为联建房以及交易中产生53333元增值税的缘由；4.本案诉讼费由朱建华承担。一审法院认定，2016年11月1日，金小平与朱建华签订《房屋转让协议》一份，约定朱建华将其坐落在胡大海弄39号1幢3单元602室房屋出售给金小平。该协议第三条约定房屋总价款为145万元，付款方式为首付款69万元，过户后提取公积金再付41万元，公积金贷款后再付35万元。第五条约定该房于2016年12月31日前由朱建华交付金小平使用。过户时需缴纳的税费及交易费由金小平承担。第十五条约定全新装修，室内厨卫设施齐全，均留给金小平使用；床三张、电脑桌、空调四台、书柜、乒乓球桌、电视柜、沙发一组、茶几、跑步机、冰箱、全套灯具、窗帘；交房时结清水费、电费、物业物理费；等。上述协议未约定房款支付时间。协议签订当日，金小平支付朱建华房款25万元，双方完成房屋过户手续。金小平丈夫聂志平支付商品房买卖契税19047.62元，增值税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税53333.33元。同时，金小平对其支付53333.33元该笔税费提出异议，认为应由朱建华承担。在2016年11月6日双方协商争议过程中金小平方曾提出终止协议、由朱建华退还首付款25万元及税款53333.33元的意见，但朱建华未同意。后金小平及其丈夫聂志平又分别于11月8日、12月2日、2017年2月10日向朱建华支付购房款386667元、38万元、35万元。因双方对53333.33元税款的承担争议一直未解决，金小平遂未付尾款83333元。2017年9月14日，朱建华向该院起诉金小平，要求金小平支付所欠购房款83333元及滞纳金106666.24元。该院于2018年3月12日做出（2017）浙0702民初13393号民事判决，判令金小平支付朱建华购房款83333元，驳回了朱建华的其他诉讼请求。2018年4月17日，金小平履行该判决，支付购房款83333元。2018年4月27日，朱建华将房屋交付金小平。金小平认为朱建华逾期交房，提起本案诉讼。朱建华为本案应诉委托浙江容海律师事务所代理诉讼，支付律师代理费5000元。另查明，金小平曾于2017年1月3日向朱建华发短信，询问朱建华能否将房屋钥匙交付金小平，要求按时交房、迁户、结清水电费、有线电视费、物业费等各类费用。2018年2月11日，金小平向朱建华邮寄交付房屋催告信一份，催促朱建华交房，并告知对方需按协议承担违约责任。一审法院认为，金小平庭审后申请变更第一项诉讼请求、撤回第二项诉讼请求，该申请减轻了对朱建华的主张，予以准许。关于金小平第一项诉讼请求的争议焦点为：朱建华于2018年4月27日交付房屋是否违约。双方签订的《房屋转让协议》属当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效。根据协议约定，金小平作为买方有支付购房款的义务，朱建华作为卖方有交付房屋的义务。但双方在协议中仅约定了房屋交付时间，而对房款支付时间约定不明，视为双方未约定履行义务的先后顺序，应当同时履行。金小平付清房款前，朱建华有权拒绝交付房屋。朱建华未交付房屋的根本原因在于双方对增值税、城市维护建设税、教育费附加税、地方教育附加税53333.33元由哪一方负担存在争议，导致金小平未及时支付购房款83333元。该院（2017）浙0702民初13393号民事判决认为该笔53333.33元税款应由金小平承担并判令金小平支付朱建华购房尾款83333元，故导致金小平长期未付房款的过错不在于朱建华。金小平付清购房款后，朱建华在合理时间内交付了房屋，朱建华不存在违约行为。金小平要求朱建华支付逾期交房违约金的请求没有事实和法律依据，不予支持。关于金小平的第三项诉讼请求，要求朱建华以书面形式明确告知金小平该房在其名下时是否为联建房及交易中产生53333.33元增值税的缘由。该院认为，关于房屋性质的认定不属民事受案范围，案涉房屋在双方交易时的性质可以向房产登记部门咨询，金小平要求朱建华以书面形式明确，不予支持。税务部门在收取53333.33元税款时已明确了税种，征税缘由应由税务部门明确而非本案朱建华。故对金小平的第三项诉讼请求，不予支持。朱建华答辩意见中要求金小平承担律师代理费，该请求不属本案审理范围，本案中不作处理。综上所述，金小平诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金小平的其他诉讼请求。案件受理费3318元（已减半收取），由金小平负担。二审期间，金小平向本院提供下列证据：1、建设工程规划许可证等房屋原始档案6页，证明涉案房屋属性为联建房且朱建华参与规划，作为该宗地共有人建房之初就知道该房屋属性。2、朱建华向税务部门提供的建设工程规划许可证等材料5页，证明朱建华在交易过程中提交此项联建房档案作为计税依据。3、金华地税个人自建房交易办税指明引2页，证明联建房（联合个人自建房）税费计算方法。4、税收缴款书1页，证明结合证据1、2、3，证明该项税款因联建房属性而产生，金小平系替朱建华缴纳。5、短信记录1页，证明朱建华2016年11月6日要求终止交易之事实。6、短信记录2页，证明朱建华在2018年4月17日后仍无理由拖延交房，同24日金小平催促依旧没有消息。7、2016年12月2日金小平和聂志平住房公积金支取结算凭证（2张）1页，证明金小平积极办理相关手续并在领取房产证后第二天提取住房公积金之事实。结合收条，提取的公积金当天交付给朱建华。8、2017年1月11日签订的个人住房借款合同4页，证明金小平积极办理公积金贷款之事实。贷款申请提交后，年底封账不办理业务至2017年1月10日，11日金小平即前往办理抵押等手续，贷款手续于2017年2月9日办结，结合收条，办结贷款手续的次日即交付朱建华。朱建华质证认为：对前述证据的真实性没有意见，但是不能达到证明目的。本院认为，朱建华对前述证据的真实性无异议，予以认定，其证明目的在本院认为部分进行综合评判。朱建华未向本院提供新证据。经二审审理查明，因涉案53333.33元元税款的负担问题，在2016年11月6日双方协商过程中，对于中止房屋交易的处理方案，金小平一方提出由朱建华退还首付款25万元及赔偿相关费用等意见，但朱建华未同意。除前述事实外，本院对原判认定的其他事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点有二：一是朱建华于2018年4月27日交付房屋是否存在违约并应支付违约金，二是朱建华应否书面告知金小平关于涉案房屋属性及交易产生的53333.33元税费原因。关于争议焦点一，朱建华与金小平于2016年11月1日签订的《房屋转让协议》中虽有房屋交付时间约定，但对房款支付时间约定不明，应视为双方未约定先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案中，即使扣除双方争议的已由金小平缴纳的53333.33元税款，金小平直至2018年4月17日之前仍有3万元房款未付清。鉴于双方协议中并未约定金小平可扣留部分购房款作为房屋损毁的押金，故在金小平未付清全部房款的情况下，朱建华有权拒绝交付房屋。一审法院认定朱建华在金小平付清房款后的合理期间内交付房屋，不构成违约，有事实和法律依据。金小平要求朱建华支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，从金小平二审中提供的建设工程规划许可证等证据分析，对于涉案房屋系联建房的属性，作为原共建人之一的朱建华应属明知。但金小平作为购房人在交易前也可自行向房产登记部门了解房屋性质，且在双方办理过户手续时其已知晓涉案房屋为联建房，故金小平要求朱建华以书面形式告知房屋属性，无法律及合同依据，亦缺乏必要性，本院不予支持。鉴于对于联建房交易的税费计算标准系由税务部门确定，具体征收税费原因也应由税务部门明确。故金小平要求朱建华书面告知53333.33元增值税等产生缘由，没有依据。另，双方当事人自办理过户手续之日始即对税务部门收取的53333.33元增值税等如何负担产生争议并进行协商，一审法院（2017）浙0702民初13393号民事判决中并未认定前述税款应由金小平承担，原判就此所作表述有误，应予纠正。综上所述，金小平的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6636元，由上诉人金小平负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇二〇年七月十七日代书记员 吕倩茜