河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2879号上诉人（原审原告）:袁卫民,男,汉族,生于1975年6月23日,住郑州市金水区。委托诉讼代理人：钮世刚，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：陈君灵,女,汉族,生于1971年12月18日,住河南省睢县。委托诉讼代理人：钮世刚，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：南阳财富置业有限公司。统一信用代码91411300794297749E。住所地南阳市滨河路1888号。法定代表人：袁文建,任该公司执行董事。委托诉讼代理人：王蕾，河南雷雨律师事务所律师。上诉人陈君灵、袁卫民因与上诉人南阳财富置业有限公司(以下简称：财富置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初9516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理。上诉人陈君灵的委托诉讼代理人钮世刚，上诉人袁卫民及其委托诉讼代理人钮世刚，上诉人财富置业公司的委托诉讼代理人王蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁卫民、陈君灵向本院上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院判决书中第二项判决，改判为被上诉人赔偿上诉人一倍购房款即237990元。事实与理由：2018年6月16日双方签订了房地产买卖认购协议书一份，袁卫民在签订后付给财富置业公司44000元，随后又通过银行支付193990元。袁卫民、陈君灵正准备付清房款并装修时，发现该房屋已经被他人购买使用，现追究南阳财富置业有限公司一房二卖的违约。理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的购房协议等民事经济合同为合法有效，应受法律保护。二、被上诉人一房二卖，严重违约，其行为应受到法律惩罚。三、一审确认杨艳强代为签署房屋买卖合同是财富置业公司的真实意思表示正确，上诉人与被上诉人的经理的通话，可以明确该房屋是一房二卖，被上诉人对违法人员进行了内部处罚。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条规定，上诉人无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院判决支持退还购房款237990元。上诉人的购房及其他损失应当按照法律规定，给予一倍购房款予以赔偿。一审法院对此适用法律错误。财富置业公司答辩称，上诉人上诉理由不能成立，本案双方之间没有法律关系，合同应属无效。其按照相关法律规定要求承担一房二卖的责任无依据，一审评述虽有不符，但对于一房二卖的评述正确。本案中，不争的事实是袁卫民在公安调查中叙述很清楚，其很清楚房子的性质，其在公安机关的笔录最后，袁卫民自认杨艳强是诈骗，其对该套房屋不是商品房是明知的，其明知杨艳强受张燕委托卖房子，杨艳强推荐该房屋给袁卫民、陈君灵的行为不是代表公司，袁卫民、陈君灵对此明知，现在予以否认是在歪曲事实。杨艳强在签订合同时盗用公司印章的行为我们已经报案。财富置业公司向本院上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审认定事实严重错误。认定袁卫民提交的认购协议系杨艳强的职务行为，构成表见代理。一审针对上述事实认定完全脱离了袁卫民在公安机关刑事案件报案的卷宗中记载的客观、真实的案件事实，回避该卷宗记载的基本事实，直接导致案件认定事实严重错误。二、一审法院在审理查明部分，强调“在售房部”将涉案房屋出售给袁卫民、陈君灵，为职务行为或表见代理创造条件，该认定严重错误。三、一审在审理查明部分，强调袁卫民、陈君灵按照杨艳强的“指示”向杨艳强支付款项，为职务行为、或表见代理创造条件，该认定严重错误。四、一审法院评理认为“案外人杨艳强在售房部以公司名义与袁卫民就买卖西峡财富新城御锦5栋西单元1层02户房屋达成一致”该认定错误。五、一审适用法律严重错误，被上诉人主观上没有恶意，并不代表主观上具备善意。六、结合本案基本事实，针对《认购协议书》的性质，依法不能认定为“商品房买卖合同关系”。七、一审法院未依申请追加案外人杨艳强和张燕作为本案当事人，程序违法，导致本案基本事实无法查明。八、被上诉人在主观上明知是二手房的前提下，通过错误的方法，在上诉人售房部购买二手房，造成被上诉人经济损失，上诉人作为商品房开发销售“一手房”公司，依法不能承担被上诉人的经济损失。袁卫民、陈君灵答辩称，一审法院在事实审理方面清楚，法律适用正确。但是最后依据评议中说原审被告在出卖房屋时不存在恶意，其新提出的观点未支持原审原告一倍请求。主要理由：1、我方与财富置业公司代理人杨艳强签订认购协议时及前后，均没有见到房屋其他权利人出面，也没有与其他涉案房屋权利人交涉，视为我方有理由相信财富置业公司出卖房屋是其职权范围内的责任。2、我方向房管部门了解，该房屋并未进行登记，财富置业公司出售该房屋具有绝对的信任。3、我方是在财富置业公司代理人陪同下并在其公司售房部签订的认定协议并加盖公章，有理由相信其出卖权和公章效力。4、关于我方在公安局报案是事实，由于公安在调查后了解该案系经济纠纷不予立案，从认购协议可知相对方是我方与财富置业公司产生的纠纷。5、我方有理由相信杨艳强代理行为符合售房部的相关程序，所以，针对财富置业公司提出的系他人个人行为是不符合事实和法律规定的。袁卫民、陈君灵向一审法院诉讼请求：1、判令财富置业公司返还购房款247990元,并承担已付房款一倍即247990元的赔偿责任;两项合计为495980元；2、财富置业公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：西峡财富新城位于南阳市××与迎宾大道交汇处，由财富置业公司开发建设，案外人杨艳强为西峡财富新城售房部置业顾问。2018年5月，案外人杨艳强在西峡财富新城售房部将财富新城御锦5栋西单元1层02户出售给袁卫民、陈君灵。袁卫民、陈君灵按杨艳强指示，向杨艳强支付定金44000元，并通过张立德向杨艳强在中国邮政储蓄银行账户转账支付193990元，杨艳强向袁卫民、陈君灵出具收条，该收条载明袁卫民、陈君灵购买财富新城御锦房屋的具体房号，杨艳强在收条上签名。2019年5月，袁卫民发现房屋另售他人，要求财富置业公司退还购房款，双方未能协商一致。2019年6月14日，袁卫民认为杨艳强涉嫌诈骗犯罪，向西峡县公安局五里桥派出所报警。西峡县公安局五里桥派出所询问了袁卫民、杨艳强、张燕与葛沛沛，并制作了询问笔录。一审认为，财富置业公司开发建设西峡财富新城项目。案外人杨艳强作为西峡财富新城置业顾问在售房部以公司的名义，与袁卫民、陈君灵就买卖西峡财富新城御锦5栋西单元1层02户房屋达成一致，即使杨艳强以公司的名义对外出售案涉房屋构成无权处分，但袁卫民、陈君灵在订约过程中善意且无过失，对在售房部的置业顾问处购买房屋具有信赖利益，杨艳强以公司的名义对外出售案涉房屋的行为亦构成表见代理，案涉房屋的买卖对公司具有约束力。因涉案房屋已售他人，故公司理应退还袁卫民、陈君灵已付的购房款237990元。如公司认为杨艳强的行为损害了公司利益可向其追偿，要求其承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形是惩罚性赔偿，适用有严格的条件限制，本案中，财富置业公司本意并未将案涉房屋一房二卖，主观上对袁卫民、陈君灵没有恶意，不存在欺诈行为，故袁卫民、陈君灵的已付房款一倍的赔偿请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、财富置业公司于判决生效后十日内退还袁卫民、陈君灵购房款237990元；二、驳回袁卫民、陈君灵的其他诉讼请求。本案受理费8740元，袁卫民、陈君灵负担4370元，财富置业公司负担4370元。本院二审审理期间，财富置业公司提供了向公安机关报案的证据材料，证明其对杨彦强实施诈骗的行为已经报案。经庭审质证，袁卫民不认可证据的真实性及证明力。本院经审理认定以下事实：1、2018年4月15日，就案涉房屋买卖问题，财富置业公司与案外人杨春红签订认购协议书，案外人杨彦强作为财富置业公司的委托代理人在合同上签字，同时支付购房定金1.1万元，财富置业公司向杨春红出具收款收据，加盖公章。2018年4月28日，杨春红向财富置业公司支付购房款182990元，财富置业公司向杨春红出具加盖财富置业公司的收款收据。2、2018年6月16日，张燕与财富置业公司订立认购协议，并在之前将杨春红支付的房款支付给杨春红，将案涉房屋换为张燕，张燕并再向财富置业公司支付部分款项，剩余部分办理按揭贷款，财富置业公司于2018年9月26日再向张燕出具420085元房款的收据。杨彦强系该认购协议中财富置业公司的委托代理人。3、2019年6月14日，袁卫民向西峡县公安局举报杨彦强诈骗其购房事宜，其中自述“他说这一套已经卖给别人了，别人想现在出手挣点钱卖了，最后我和陈君灵也相中了他主推的这一套房子”“当时王金栓给我说这是杨艳强个人的行为”。杨艳强于2019年6月14日在接受西峡县公安局询问时陈述“我跟他们夫妻两个介绍了好几套，其中102户，我给他们说是另外一个客户张燕买的，她已经赚钱了，她现在想出手，这个客户张燕也是在我手中买的房子”“袁卫民说他和他妻子商量商量，到了2018年6月16日他定住要102户，我就给张燕联系了……”4、2019年5月11日，杨艳强出具欠条一份“本人杨艳强，身份证号，今欠陈君灵现金一笔肆万肆仟元整（44000），一笔壹拾玖万叁仟玖佰玖拾元（193990）共计欠贰拾叁万柒仟玖佰玖拾元整。本人保证于2019年6月12日前还清欠款，否则愿接受一切惩罚”。本院经审理认定的其他事实同一审法院认定事实。本院认为，本案争议的焦点为杨艳强的行为是否构成表见代理，财富置业公司是否应当承担返还购房款的责任。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”；《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”；《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条：“合同法第四十九条规定的表见代理制度，不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”；该指导意见第14条：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等因素作出综合分析判断”。结合本案事实，袁卫民、陈君灵举证证明了财富置业公司的委托代理人杨艳强持加盖公章的认购协议书，与袁卫民、陈君灵订立合同，订立合同的地点为财富置业公司售房部，且经杨艳强引领查看了房屋位置等情况，客观上杨艳强具有有权代理人的权利外观要素，但财富置业公司提供证据证明袁卫民在举报杨艳强诈骗时，在公安机关陈述其知道案涉房屋已经卖给他人，他人因为要转手赚钱而再次出售，故其签订合同时明知杨艳强所代理销售的案涉房屋已经出售，故袁卫民、陈君灵与手持加盖财富置业公司公章的认购协议书的杨艳强订立合同的行为不应认定为善意。且在签订认购协议书后，袁卫民、陈君灵将购房定金支付给杨艳强个人，在杨艳强以个人名义收取定金后，袁卫民、陈君灵未提出质疑。杨艳强在公安询问笔录中陈述其将案涉房屋已经出售给他人的事实已经告知袁卫民、陈君灵，袁卫民在本院二审庭审中自述其交付第二批、第三批款项时听说过“张燕”，财富置业公司举证证明张燕已经早于袁卫民、陈君灵对案涉房屋已经签订认购协议书并交付房款，故在袁卫民、陈君灵得知案涉房屋另有购买者的情况下，仍将房款支付给杨艳强个人，在杨艳强以个人名义出具收据后，仍未向财富置业公司提出质疑，其自身存在疏忽和懈怠；因案涉合同系房屋买卖合同，按照双方订立合同的主体约定及房地产行业交易习惯，双方当事人在合同履行过程中，应当认准缔结合同的相对方，对合同重要事项的履行应直接向合同相对人进行。袁卫民、陈君灵认为杨艳强系财富置业公司售房部销售员，在杨艳强未持财富置业公司授权委托书收取房屋款项的情况下，听信杨艳强的意见，将购房款交付杨艳强本人，其有明显过失，故其对于杨艳强具有代理权的行为不具有合理信赖利益，一审对此认定错误，应予纠正。综上，财富置业公司的代理人超越代理权出售房屋、收取购房款，袁卫民、陈君灵不能充分证明自身在房屋买卖过程中善意且无过失，故杨艳强的行为不构成表见代理，财富置业公司亦未收取房款，不应当承担返还房款的责任。袁卫民、陈君灵与杨艳强在事后交涉过程中，杨艳强向其出具欠条，其可依据欠条向杨艳强另行主张权利。财富置业公司的上诉理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8516号民事判决；二、驳回袁卫民、陈君灵的诉讼请求。一审案件受理费8740元，二审案件受理费4370元，合计13110元，由上诉人袁卫民、陈君灵负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年七月十三日法官助理王秋争书记员尚志向