山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5421号上诉人（原审原告）：邓明龙，男，1986年12月10日出生，汉族，住山东省梁山县。委托诉讼代理人：高梦影，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武传龙，男，1988年6月9日出生，汉族，住山东省沂水县。委托诉讼代理人：刘长庆，山东大正泰和律师事务所律师。上诉人邓明龙因与被上诉人武传龙房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2018)鲁0102民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓明龙上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由武传龙承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，已有明确证据证明24万元的房屋租金已实际支付。1.一审法院已经认定武传龙出具了收到24万房屋租金的收据。根据一审的鉴定结果，一审法院已经认定，武传龙向邓明龙出具的收到24万元租金以及2000元押金的收据是由武传龙亲手书写。2.该房屋租赁合同已实际履行。房屋租赁合同为互享权利互负义务的合同，只有承租人支付了租金，出租人才能将房屋交付给承租人使用。本案中，邓明龙支付了租金后，武传龙将房屋交付给邓明龙居住，邓明龙已在涉案房屋中居住了两年半的时间，该房屋租赁合同已实际履行。在一审中邓明龙提交的支付凭证已经证明其入住涉案房屋后，缴纳了涉案房屋的水电费。二、邓明龙一次支付10年24万元的房屋租金完全符合合同约定，也完全符合常理。1.邓明龙与武传龙是非常要好的朋友关系，当时武传龙急需用钱，将房屋出租给邓明龙，并签订了房屋租赁合同，该房屋租赁合同中，租赁价款、期限、支付方式及违约金条款都是由武传龙亲手书写，武传龙明确要求租金以现金形式支付，邓明龙按照其要求支付24万元租金完全符合租赁合同的约定。2.武传龙是完全民事行为能力人，只有在收到全部租金后，其才可能向邓明龙出具收据，收据的性质不同于借条，收据是指收到他人钱或物时写给对方的一种凭证，可以用来证实履行了交钱或物的合同义务，若武传龙未收到租金，作为完全民事行为能力人，不可能向邓明龙出具收据，此种情况下，未收到租金的举证责任应由武传龙承担。3.该合同已实际履行，若武传龙未收到租金确出具了收据，并任由邓明龙在涉案房屋中居住两年半的时间，也不选择报警，才真正不符合常理。若如此，邓明龙的行为已涉嫌违法犯罪。事实上，武传龙在一审庭审结束时才去公安机关举报邓明龙，所谓的涉黑犯罪及套路贷的问题，举报后武传龙就与公安机关失去了联系，公安机关经过严密的侦查案件已经结案，根本没有发现邓明龙有涉黑及套路贷的事实，也没有发现邓明龙逼迫武传龙签订租赁合同和逼迫其写收据的违法犯罪情况。因武传龙一直失联，其编造事实谎报警情的情况公安机关还未给处罚。三、武传龙之所以阻止邓明龙继续承租涉案房屋，是因为武传龙急于出卖该房屋，用卖房款来偿还其在小额公司的借款。一审中邓明龙已经提交证据证明，武传龙阻止邓明龙承租涉案房屋后立刻将该房屋出卖，用以偿还其在小额公司的借款，若非小额贷款公司逼迫武传龙出卖涉案房屋偿还借款，该房屋租赁合同仍在继续履行，邓明龙仍承租涉案房屋。综上所述，邓明龙确已支付24万元房屋租金，请求法院查明事实，支持邓明龙的上诉请求。武传龙辩称，一、虽然一审认定《租赁合同》及租金收据均为武传龙所签署，但双方并不存在真实的租赁合同关系，本案的租赁合同实际为民间借贷的担保合同，是以虚假的意思表示签订的租赁协议，应当无效。结合邓明龙与武传龙手机微信的聊天记录以及微信、支付宝等转账记录能看出武传龙与邓明龙签订房屋租赁合同的背景及履约情况，双方实际系以签订房屋租赁合同作为民间借贷合同的担保。现武传龙的借款到期后，因其未能按期偿还借款，且双方未能就还款事宜达成一致意见，邓明龙多次在微信聊天、电话中向武传龙作出辱骂、威胁等言语不当行为，并向武传龙房屋撬锁，发“欠债还钱”喷漆字样图片等，邓明龙撬锁时武传龙也报警了，邓明龙撬锁之后将房屋向第三人出租了二、三个月，期间以自己的名义缴了水电费，后武传龙将房屋收回，武传龙与邓明龙签署《租赁合同》时并没有小额贷款公司的借款，武传龙也没有拿出邓明龙有借款的证据，因此邓明龙以实际不存在的租金作为担保，让武传龙签署了租赁合同，后来起诉至法院要求确认其对涉案房屋享有承租权并要求返还租金。一审法院认定合同真实有效，属于事实认定错误，邓明龙与武传龙之间不存在真实的房屋租赁合同关系，邓明龙要求返还租金，没有法律依据。邓明龙和武传龙虽然在形式上签订了租赁协议，但事实上，邓明龙作为承租人并未在合同约定的租赁期限起始时占有使用案涉房屋，同时武传龙签订协议后，仍然在案涉房屋居住。由此可见，双方并未实际履行涉案房屋租赁协议，协议内容并非双方真实意思表示，签订租赁协议的真实意思是为借款提供担保，则根据《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，邓明龙与武传龙以虚假的意思表示签订的租赁协议应当无效。二、本案租赁合同约定租期时间长，租金一次性支付，且邓明龙对支付租金方式、时间、地点均无任何证据支持，武传龙绝不承认收到任何租金。因此，合同属于明显不符合常理的，正是印证了武传龙答辩的第一条理由。《租赁合同》约定的“租赁期限10年且现金支付”以及收到条上一次性收到10年的全部房租，明显不符合个人居住用房的交易习惯，且一审过程中，邓明龙对武传龙的租金支付方式、时间、地点均存在不确定，仅凭武传龙签署的收条无法证明邓明龙已经支付租金，如因租赁合同起到借款的担保作用能让邓明龙不再纠缠武传龙，则武传龙书写收到条也是可以理解，但武传龙确实未收到邓明龙任何的房租费用。因此，合同也属于明显不符合常理的约定及履行行为。综上，武传龙认为一审法院认定《租赁合同》合法有效属于事实认定错误，该合同应当属于无效合同，请求法院驳回邓明龙的全部诉讼请求，依法维护武传龙的合法权益。邓明龙向一审法院起诉请求：1.判令解除邓明龙、武传龙签订的《租赁合同》；2.判令武传龙返还邓明龙租金18万元；3.判令武传龙返还押金2000元；4.判令武传龙支付违约金2000元；5.本案的诉讼费用由武传龙承担；6.判令鉴定费8500元由武传龙负担。一审法院认定事实：2016年1月1日，武传龙、邓明龙签订《租赁合同》，约定武传龙将坐落于济南市历下区绿城百合小区37-1-1102的房屋出租给邓明龙；租赁期为10年，自2016年1月3日起至2026年1月2日；月租金为2000元，租金以现金方式支付，首期付120月，另付2000元押金，以后每120月结算一次；如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金2000元，若武传龙违约，除退还押金外，还需支付上述金额违约金，若邓明龙违约，则武传龙有权不退换押金。该合同第二页下半部分载明，武传龙于2016年4月28日出具收据，今收到承租人从2016年1月3日至2026年1月2日房屋租金24万元（押金：2000元）。位于历下区中林路77号百合花园37号楼1-1102室房屋的登记在武传龙名下。2018年12月10日，天津市天鼎物证司法鉴定所作出《鉴定意见书》（编号：津天鼎[2018]文书鉴字第1750号），经鉴定，武传龙与邓明龙签订《租赁合同》中，收据处“武传龙”的签名系武传龙本人所写，收据处的指印系武传龙右手食指所捺印。邓明龙支付鉴定费8500元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。邓明龙、武传龙签订的《租赁合同》系双方意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。庭审中，武传龙主张并未按合同约定将出租房屋交付给邓明龙，现邓明龙要求解除合同，武传龙也明确表示不履行合同，故对邓明龙要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于邓明龙要求武传龙返还租金、押金并支付违约金，一审法院认为，虽然武传龙向邓明龙出具了收据，但邓明龙提交的证据不能证明其已经实际向武传龙支付了房屋租金，且双方约定一次性交纳10年租金24万元，明显与常理不符，故邓明龙要求武传龙返还租金、押金及支付违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于邓明龙抗辩称双方存在民间借贷关系问题，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、邓明龙与武传龙于2016年1月1日签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、驳回邓明龙的其他诉讼请求。案件受理费3980元，申请费1620元，由邓明龙负担；鉴定费8500元，由武传龙负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邓明龙提交智远派出所接处警登记表打印件一份，证明2018年7月10日武传龙指使华泽小额贷款公司人员到邓明龙承租的涉案房屋内要求邓明龙搬离该房屋，不准其再继续承租，邓明龙已向智远派出所报警。证明邓明龙一直居住在涉案房屋内。武传龙质证称，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议。首先，报警人为匿名，看不出是谁报警，在这期间武传龙也报过警。其次，该证据无法证明武传龙指使华泽小额贷款公司到承租的房屋内要求邓明龙搬离该房屋，也没有邓明龙所陈述的录音录像。事实是邓明龙撬开了武传龙房屋的锁，武传龙也报了警，要求邓明龙搬出非法占有的武传龙的房屋。该证据也无法证明邓明龙一直居住在涉案房屋内，邓明龙一直没有在涉案房屋内居住过，而是对外转租了二、三个月。武传龙提交了三份关于证明武传龙报警的函，证明因武传龙未还借款，邓明龙以非法手段占有涉案房屋，以租赁合同之名掩盖借贷关系之实。邓明龙质证称，对2017年9月11日的报警函的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可。报警函中并未说明邓明龙有私自撬锁的行为，武传龙在上次庭审笔录中自认2017年9月份报警时派出所并未出警，事实上邓明龙一直居住在涉案房屋中，也从未见过有派出所的人员对其进行调查和去到涉案房屋中。其次，武传龙和邓明龙的房屋租赁合同签订时间为2016年1月1日，武传龙收到邓明龙24万元房租以及书写收到条的时间为2016年4月28日，根据合同约定邓明龙于2016年1月3日开始在涉案房屋内居住，从该时间点开始，武传龙也未报警。并且该函也没有报警称其租赁合同和收据存在被胁迫或作假的行为。也就是说，对签合同及书写收条的事情并未报过警。第三，在2017年9月份双方发生过借贷纠纷，邓明龙要求武传龙还款，武传龙不还。第四，从2016年初至2018年7月10日邓明龙一直居住在涉案房屋中，武传龙并未以任何方式要求过邓明龙离开涉案房屋。对2018年7月9日及2018年7月12日的报警函真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。邓明龙提交的房屋权属状况信息中已经证明2018年7月22日武传龙欠华泽小额贷款公司的欠款到期，邓明龙于2018年7月10日曾报警称华泽小额贷款公司的人员将其门锁更换无法进入涉案房屋，在这两份报警函中也没有明确写明是谁破坏的涉案房屋的门锁，实际上就是华泽小额贷款公司的人员对门锁进行的破坏。2018年7月9日报警函上的时间邓明龙也没有见过警察出警，也未对其进行过询问及调查。经本院审查，双方提交的上述证据均为公安机关出具，对其真实性本院予以采信。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的焦点问题是邓明龙主张的24万元租金是否实际支付。本案中，邓明龙主张24万元租金已实际支付，为证明其主张，提交了租赁合同及武传龙签名的收到条。对此，武传龙不予认可，称租赁合同不是真实意思表示，系为借贷担保，并未收到邓明龙的现金24万元。综合本案当事人提交的证据及庭审陈述，本院分析如下：第一，从租金交纳方式来看，在双方存在借贷关系武传龙对邓明龙负有债务的情况下，邓明龙仍一次性交纳10年租金24万元，且未主张以租金抵借款，与常理不符。第二，从双方借贷关系和租赁关系中的借条书写及款项支付来看，在借贷关系中，武传龙3次借款均分别写了借条、收条，邓明龙均是当日或次日通过支付宝转账。而在租赁关系中，邓明龙主张支付的24万元现金分4次支付，前3次未写收到条，在武传龙收到全部24万元后，才要求其打的收到条。在2016年4月28日，武传龙向邓明龙借款2万元，邓明龙于次日通过支付宝转账给武传龙13000元，而邓明龙又主张4月28日晚上给了武传龙现金10万元及押金2000元，有违常理。第三，从当事人提交的证据来看，从双方提交的公安机关的报警函、微信聊天记录及庭审陈述，亦难以得出邓明龙已实际支付24万元租金。综合以上分析，邓明龙要求武传龙返还租金，仅提供收据及生活缴费的单据，未提供其他有效的证据证明其已实际支付租金。一审法院对邓明龙的主张不予支持，并无不当。综上所述，邓明龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由上诉人邓明龙负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年七月二十日书记员  侯新新