吉林省洮南市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0881民初1180号 原告：张某1，男，1970年10月7日出生，汉族，洮南市人，个体工商户，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：杨某，吉林杨某律师事务所律师。 被告：刘某，男，1969年2月14日出生，汉族，洮南市人，个体工商户，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：张某2，吉林厚合律师所律师。 第三人：洮南市宏业房地产开发有限公司。住所：吉林省洮南市团结办事处9组（府城北街）。 法定代表人：马某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈某，该公司职员。 原告张某1与被告刘某、第三人洮南市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案，2016年3月22日组成合议庭公开开庭进行了审理，2016年3月28日作出（2016）吉0881民初107号民事判决，原告张某1、被告刘某、第三人宏业公司均未上诉，该判决生效。此后被告刘某不服该判决，向洮南市人民检察院申诉，洮南市人民检察院提请白城市人民检察院抗诉，白城市人民检察院作出白检民（行）监（2018）22080000079号民事抗诉书向白城市中级人民法院提出抗诉，白城市中级人民法院于2019年10月14日作出（2019）吉08民再24号民事裁定，以“原审认定基本事实不清”为由，裁定撤销原判，发回本院重审。本院重审后，于2019年6月24日依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张某1及其委托诉讼代理人杨某、被告刘某及其委托诉讼代理人张某2、第三人宏业公司委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某1向本院提出诉讼请求：1、要求刘某会同宏业公司履行商品房买卖合同义务，将合同约定的下列10户楼房（其中1户为置换）交与张某1，并为张某1出具12户楼房办理房屋不动产权登记的全部资料，配合张某1办理不动产权登记；2、要求刘某自2015年5月1日起按已交楼房未提供不动产权登记资料及未交楼房的合计价款1149720.00元（1200.00元×958.1平方米）为基数，按月利率2分承担违约金，至全部交付房屋并提供不动产权登记资料止（至2020年5月1日违约金为1379664.00元）；3、案件受理费由刘某承担。事实和理由：张某1原自营个体性质的张某1建材装潢商店（现已废业）。自2013年以来，刘某多次在张某1处赊购建筑材料，因对下欠货款无现金给付能力，刘某将自己在宏业公司以收工程款的方式取得的房屋卖与张某1，用前述所欠货款抵付购楼款，宏业公司与张某1签订了商品房买卖合同。2014年6月5日张某1、刘某对前述商品房买卖合同再次以协议书的方式加以明确，约定2015年4月30日前，如刘某不能像张某1还清全部货款，双方履行商品房买卖合同。刘某未能如期还款，双方履行前述全部商品房买卖合同的条件已成就。其中：合同约定的洮南市××园西室住宅楼、3号楼1单元8楼东室住宅楼刘某已经交与张某1，但未办理产权登记；合同约定的洮南市××区东室、3号楼3单元2层西室住宅楼刘某已经交与张某1，张某1已卖出，且刘某已配合买受人办理了不动产权登记；合同约定的其余10户住宅楼房（按协议书所列），刘某至今未交付张某1。另，基于双方协议书第四条关于违约金的约定，鉴于违约金约定过高，张某1要求刘某按月利率2分承担违约金。综上，张某1诉至本院，请求支持其诉讼请求。 刘某辩称：1、张某1、刘某双方不存在真实的房屋买卖关系，刘某让宏业公司与张某1签订房屋买卖合同是为其欠付张某1的水泥款做的担保，本案应按水泥买卖关系进行审理，2014年6月5日张某1、刘某双方签订的协议书并没有实际履行；2、本案张某1明知张某1、刘某双方不存在房屋买卖关系，在抵押物远远高于水泥款的情况下向法院主张房屋买卖关系，是具有非法目的虚假诉讼；3、由于张某1于2016年1月13日不诚信的提起房屋买卖合同诉讼，导致刘某无法处置案涉房产，所以不能清偿水泥款，故从2016年1月13日起张某1的损失应由张某1承担；4、案涉14套住宅楼房，其中洮南市民生小区2号楼6单元5层东室、3号楼3单元2层西室，洮南市兴安家园（二期）3号楼1单元8楼东室已被张某1处分，核算刘某欠付张某1水泥款应按双方签订的买卖合同的价值进行扣减。 宏业公司述称：案涉楼房是宏业公司抵顶刘某工程款的楼房，总共是14套住宅楼房，案涉楼房已为刘某所有，与宏业公司无关。 经审理查明：2013年起刘某因承建宏业公司开发的洮南市兴安家园商住楼房所需，多次在张某1经营的建材商店赊购水泥，于此同时为担保水泥款的给付，兴安家园售楼处陆续与张某1签订了14份“商品房买卖合同”。就水泥款的给付，2014年6月5日刘某、张某1签订“协议书”，该协议书约定“…甲方刘某将坐落于清真路北侧，兴安街以东的兴安家园（二期）11户住宅楼和坐落于群力小学东侧民生小区3套住宅楼出卖给乙方张某1。…二、双方约定，每平方米1200元，总金额：1094.04平×1200元=1312848.00元。…四、交楼时间为2015年4月30日前。如果到期，14套楼不能正常交付使用，甲方必须支付乙方违约金。违约金额为购楼款金额的1%，逐日计算并累加。即违约金=1312848.00元×1%×延期天数。时间从2015年5月1日开始计算。…”，以及其他相关事宜。就欠付水泥款的事实，2014年6月13日和2015年5月5日刘某分别给张某1出具“欠据”2张，内容分别为“欠据人民币：捌拾陆万肆仟元整￥：864000.00元说明：2015、4月30日前还款。欠款人：刘某2014、6、13”和“欠据人民币：肆拾贰万柒千伍佰捌拾元￥：427580.00元款项说明：2014年水泥款。欠款人：刘某2015年5月5日”。两张“欠据”合计欠付水泥款金额为1291580.00元。按双方所签订的“协议书”，十四户住宅楼房为：洮南市兴安家园（二期）4号楼1单元7层东室、4号楼1单元9层西室、4号楼1单元10层东室、4号楼1单元11层东室、2号楼2单元3层西室、5号楼8单元6层西室、5号楼8单元6层东室、5号楼12单元5层西室、5号楼12单元5层东室、3号楼1单元8层西室、3号楼1单元8层东室，洮南市民生小区2号楼6单元5层东室、3号楼3单元2层西室、2号楼6单元5层西室。其中：洮南市兴安家园（二期）3号楼1单元8层西室、3号楼1单元8层东室住宅楼刘某已经交付张某1，但未办理产权登记；洮南市民生小区2号楼6单元5层东室、3号楼3单元2层西室住宅楼刘某已经交与张某1，张某1已出卖，购楼人已经办理了不动产权登记；其余10户住宅楼（如上所列），刘某未交付张某1。 另查明，上述14户住宅楼房权属明确，是宏业公司抵顶工程款给刘某的，为刘某所有。 认定上述事实的证据有：张某1、刘某2014年6月5日签订的协议书1份、商品房买卖合同12份、欠据2张等。 上述证据，张某1、刘某、宏业公司对其真实性均无异议，且来源合法，与本案事实有关联，本院予以确认采信。 根据张某1的诉讼请求和刘某的答辩意见，归纳本案争议焦点：1、刘某应否会同宏业公司履行商品房买卖合同义务，将合同约定的10户住宅楼房（其中1户为置换）交与张某1，并为张某1出具12户住宅楼房办理房屋不动产权登记的全部资料，协助张某1办理不动产权登记？2、刘某应否自2015年5月1日起按已交楼房未提供不动产权登记资料及未交付楼房合计价款1149720.00元（1200.00元×958.1平方米）为基数，按月利率2分承担违约金，至全部交付房屋并提供不动产权登记资料止（截止2020年5月1日为1379664.00元，后续部分另行计算）？ 本院认为：刘某在张某1经营的建材商店赊购水泥，刘某给张某1出具“欠据”，刘某与张某1之间形成水泥买卖关系，此买卖关系是本案的基础法律关系。就水泥款的给付，刘某、张某1签订“协议书”，虽然该协议书商定的是刘某将其顶账所得的14户楼房卖给张某1，但刘某、张某1签订“协议书”并不是买卖房屋，“协议书”也不是真正的房屋买卖合同，张某1也没有实际交付刘某购房款，购房款实际是刘某拖欠张某1的水泥款,签订“协议书”的真实目的是刘某为给付张某1水泥款所作的抵押担保。本案基础法律关系是水泥买卖关系，不是房屋买卖关系，在刘某不再履行“协议书”的情况下，张某1应依据基础法律关系所形成的“欠据”，向刘某主张给付拖欠的水泥款、逾期付款利息等，以及依据“协议书”向刘某主张承担抵押担保责任，而不应依据抵押担保性质的“协议书”，向刘某主张交付尚未交付的楼房及逾期交付楼房违约金。在本院已经释明应变更诉讼请求的情况下，张某1仍按“协议书”的约定向刘某主张交付尚未交付的10户楼房及逾期交付楼房违约金，本院不予支持。刘某已将洮南市兴安家园（二期）3号楼1单元8层西室、3号楼1单元8层东室住宅楼和洮南市××区东室、3号楼3单元2层西室住宅楼交付张某1，此处分行为不违反相关法律法规的规定，本院应予确认和支持，此4户住宅楼因刘某已经实际交付张某1，其价款应在刘某拖欠张某1的水泥款中予以扣除。4户住宅楼中尚未办理产权登记的洮南市××园西室、3号楼1单元8层东室住宅楼，因刘某已经实际交付张某1，刘某有义务协助张某1办理该楼房的产权登记手续。张某1要求刘某出具洮南市兴安家园（二期）3号楼1单元8楼西室、3号楼1单元8楼东室住宅楼办理房屋不动产权登记的全部资料，协助张某1办理不动产权登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；张某1要求刘某会同宏业公司履行商品房买卖合同义务，将合同约定的10户住宅楼（其中1户为置换）交付张某1，并为张某1出具10户住宅楼办理房屋不动产权登记的全部资料，协助张某1办理不动产权登记，以及要求刘某自2015年5月1日起按已交付楼房未提供不动产权登记资料及未交付楼房的合计价款1149720.00元（1200.00元×958.1平方米）为基数，按月利率2分承担违约金，至全部交付房屋并提供不动产权登记资料止（截止2020年5月1日为1379664.00元，后续部分另行计算）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘某于本判决生效之日起五日内向原告张某1提供洮南市兴安家园（二期）3号楼1单元8层西室、3号楼1单元8层东室住宅楼办理房屋不动产权登记的全部资料，协助原告张某1办理不动产权登记； 二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。 案件受理费17216.00元，诉讼保全费5000.00元，由原告张某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。 审判长  卢伟光 审判员  刘 华 审判员  张丽新 二〇二〇年七月七日 书记员  李 铎