广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9038号上诉人（原审被告）：广州大壮物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街石岗东村市莲路41号。法定代表人：周凌龙，职务总经理。委托诉讼代理人：郭锡洪，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李立山，男，汉族，1980年10月11日出生，住湖南省汉寿县。原审被告：广州玉秀物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大龙街石岗东村市莲路41号。法定代表人：于文晓，职务经理。委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。上诉人广州大壮物业管理有限公司（以下简称大壮公司）与被上诉人李立山、原审被告广州玉秀物业管理有限公司（以下简称玉秀公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大壮公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项判决，驳回李立山要求赔偿经营损失和装修费用的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李立山承担。事实与理由：大壮公司与李立山之间存在租赁合同关系，因案涉租赁物所在商场需要整体升级改造，双方就此达成一致意见，李立山完全知悉商场升级改造一事。大壮公司遂于2018年5月启动商场的升级改造，该升级持续到2018年11月完成。升级期间大壮公司发现李立山自主装修的店铺明显不达标，其装修属于违建行为，随时会被强拆，因此对李立山的店铺进行了搬迁，告知李立山可以承租商场的其他店铺继续经营，大壮公司的行为是为及时止损，亦为李立山提供了相应的变通方案，实际上亦是在积极履行双方签订的租赁合同，并未损害李立山的相关权益。而就李立山的实际经营情况看来，其所承租并经营的店铺早于2017年11月便未再对外营业，长期处于停业状态，其后升级改造期间商场无法开业一事李立山亦完全知情，可以说明李立山在该段期间内没有任何经营该店铺的计划与意图，但其现在却以每月预想的经营收入为标准，主张大壮公司需要对其无法正常经营的此段期间进行赔偿，无理无据。退一步来讲，李立山所提供的经营数据为其预估的理想收入，一审法院判决大壮公司需要承担的营业损失15000元明显过高。关于李立山自主装修、建设一事，双方签订的《场地租赁合同》中己明确约定，李立山对商铺的自建、施工需要向各方报备并经有关部门审批后方可进行，现其未严格按照合同约定履行相关义务，擅自进行了未达标的违建，大壮公司发现时认为其己构成违约甚至违法，对其店铺的搬迁实为保障各方安全与权益的止损行为，一审法院判决大壮公司承担店铺装修费用20000元明显不合理。李立山辩称：本案一审判决金额不大，李立山请律师等也支出不少费用，案件历时较长，故其没有上诉，反而大壮公司上诉，其不同意大壮公司的上诉。玉秀公司述称：其对一审判决无异议。关于大壮公司所提撤销判决又提出驳回诉讼请求的上诉请求是否合理，由法院判断。大壮公司的上诉请求与玉秀公司无关。李立山向一审法院起诉请求：1.判令解除李立山与大壮公司签订的《场地租赁合同》；2.判令大壮公司向李立山退还履约保证金8580元；3.判令玉秀公司赔偿李立山经营损失共16254元（2017年4-9月）；4.判令大壮公司赔偿李立山经营损失共110302元（自2017年10月至2019年7月31日）；5.判令玉秀公司、大壮公司共同赔偿李立山店铺建造费用、店铺品牌使用费以及物料采购费用等损失合计201257元；6.判令玉秀公司、大壮公司承担本案律师费12000元；7.判令玉秀公司、大壮公司承担本案诉讼费。上述第2-6项诉讼请求合计：348393元。一审诉讼中，经一审法院释明，李立山表示，如法院认定的合同效力与其主张不一致，则其撤回第1项诉讼请求，其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2016年8月1日，玉秀公司（出租方）与李立山（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租用的商铺位于广州市番禺区大龙街市莲路石岗东村段41号“海博荟”自编外广场G05号商铺，建筑面积18平方米，用途为经营饮品、小吃；租赁期限3年，从2016年8月1日起至2019年7月31日止；出租方初定于2016年8月1日将商铺按现状交付承租方使用，如因国家政策、不可抗力、工程施工等因素影响，将延迟交铺使用日期，不算违约，不作补偿，租赁期自交铺日起顺延；承租方须向出租方缴纳履约保证金8580元，合同期满如双方不再续约或者本合同解除后，出租方于满足以下全部条件之日起30个工作日内无息退还履约保证金给承租方：承租方已按约定交还商铺、结清所有相关费用（包括但不限于租金、滞纳金、物业管理费、水电费等）、已将履约保证金收据原件交给出租方、其他法定或约定义务已全部履行完毕；每月租金按每平方米155.55元，管理费按每平方米10元，每年递增10%；2016年8月1日起至2016年9月30日止为装修免租期；出租方须依法对出租商铺进行管理，维护正当的经营秩序，为承租方提供合同约定的商铺及设备设施；租赁期内，出租方有权将本合同及其相关补充协议约定的权利义务全部或部分转让给第三方，但应事先通知承租方并保证承租方在本合同及其相关补充协议项下的权利不受转让的任何影响；商铺整体建筑物的建造、建设、装修、施工及建造成本由承租方自行承担，建设方案、设计风格等需提交出租方审批，审批通过后方可施工。双方当事人均确认，李立山承租的是一块18平方米的水泥地（以下简称涉讼场地），属于广州市番禺区石碁镇石岗东村经济合作社（以下简称石岗东村经济社）所有的广州市番禺区石基镇市莲路石岗东村段41号商城（粤房地权证穗字第××号）的用地红线范围内。石岗东村经济社向玉秀公司出具了《同意分租证明》（2010年8月21日）、《委托出租证明》（2014年9月4日）、《转租证明》，说明其同意玉秀公司将市莲路石岗东村段41号商城对外分租及转租给第三方。李立山称其承租涉讼场地后于2016年8月8日开始在其上自建商铺（以下简称涉讼商铺），于2016年9月15日开业经营“西关名点”小吃店。该商铺未经报建，李立山称商铺建设和装修是经过玉秀公司同意的；玉秀公司则称因其当时处于半歇业状态，相关资料难以查找，无法确定当时李立山是否提交设计和建设方案给玉秀公司审批。2017年9月20日，玉秀公司与大壮公司签订《变更合同出租方主体说明》，约定海博荟物业是由玉秀公司负责经营和管理，从2017年9月1日起转由大壮公司进行经营和管理，需对原先签订的《商铺租赁合同》及其《补充协议》出租方主体玉秀公司变更为大壮公司，合同条款和约定不变。此后，大壮公司（出租方）与李立山（承租方）就涉讼场地签订《场地租赁合同》，约定租期从2017年10月1日起至2019年7月31日止，承租方将自建方案、施工计划等报请出租方审核同意后，有权对场地自建商铺并自行承担相应费用，该自建商铺如需报消防设计审核和消防验收手续的，承租方要自行依法办理，并承担因此而发生的费用，该自建商铺由消防及其他有关部门审批许可后，承租方方可施工，施工完毕，须经消防及其他有关部门验收合格后，承租方方可使用；其余条款与玉秀公司和李立山的《商铺租赁合同》基本一致。2017年10月31日，李立山向大壮公司提交《申请》，称涉讼场地因施工围堵，造成西关名点店无法经营，特向海博荟管理处申请从2017年11月1日起停止营业并按后签合同上的协议开始转租，望管理处配合。2017年11月24日，“海博荟管理处”（甲方）与李立山（乙方）签订《协议书》，约定：由于市政雨污整治工程施工需要对涉讼场地店铺铺面的东面和南面进行围蔽施工，影响其日常正常经营，经友好协商一致，达成本协议：甲方同意减免乙方2017年8月1日起至2017年10月31日期间的租金递增，租金按《租赁合同》约定于2017年8月1日起递增10%，即从2800元/月递增至3080元；甲方同意乙方2017年6月至2017年10月期间租金减免一半，即按1400元/月收取；如到2017年11月1日市政雨污治理工程施工围蔽还没有拆除，乙方有权选择关门暂停营业或转租，停止营业至恢复营业期间，乙方不用向甲方缴交租金和管理费（除自用水电费外）；乙方选择转租时，甲方配合乙方招租和办理转租手续；2017年11月1日至施工围蔽拆除期间如乙方选择继续开门营业，租金则按1400元/月计收。该协议书落款处甲方加盖“海博荟管理处”印章，玉秀公司确认在其经营期间，商场名称为“海博荟”，其确曾使用过海博荟管理处的印章，但该《协议书》中的印章是否与其使用的是同一印章其无法辨认。大壮公司则称其并未使用过“海博荟管理处”印章，其经营时商场名为“九鸿广场”，被收购前的大壮公司有无使用过该印章其不清楚。2018年1月31日，大壮公司向李立山开具收款收据，确认收到涉讼场地履约保证金8580元。2018年5月1日，“海博荟管理处”在涉讼场地所在广场张贴《关于海博荟商场升级改造的通知》，称由于本商场使用时间较长，部分设施老旧，存在安全隐患，且内部商业规划及设计明显落后，故决定自2018年5月2日起正式开始大规模装修及升级改造，计划于2018年12月18日开始试营业。2018年7月27日，大壮公司的独资法人股东由广州毓秀集团有限公司变更为深圳市九鸿实业发展有限公司（以下简称九鸿公司），公司章程、组织机构、董事、监事、经理及法定代表人均随之变更。本案诉讼中，大壮公司代理人称，因九鸿公司于2018年7月收购大壮公司后，公司人员发生了变动，故被收购前的大壮公司所实施的民事行为（包括签署的合同及相关文件）现在的大壮公司均不清楚。2019年4月16日，李立山向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，李立山与大壮公司均同意解除《场地租赁合同》，大壮公司同意向其退还履约保证金8580元。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1、雨污治理工程对涉讼商铺经营的影响。李立山主张，其2016年9月15日开业后，直至2017年3月27日是正常营业的。2017年3月28日开始至2017年10月31日期间因雨污治理工程经营受到影响，但仍在营业，此期间李立山有支付租金，按双方约定2017年6月-10月租金减半。2017年11月1日开始被迫停业，也未再缴纳租金，因雨污治理工程一直继续，无法正常营业，直至2018年2、3月份该工程才结束。2017年11月24日的《协议书》约定，如果2017年11月1日围蔽还没有拆除，李立山有权选择关门暂停营业或转租，大壮公司应配合李立山招租和办理转租手续；基于此，李立山多次要求大壮公司依约对场地进行转租，但一直无法转租，因此，雨污治理工程结束后，涉讼场地也没有恢复营业。玉秀公司与大壮公司均主张，雨污治理工程是石岗东村与番禺区河涌管理所联合开展的市政工程，与玉秀公司、大壮公司无关，施工和围蔽并非玉秀公司、大壮公司实施，由此造成的影响也不应由玉秀公司、大壮公司承担责任。关于该期间涉讼商铺的经营情况，玉秀公司称其按照合同约定将涉讼场地交付李立山后，李立山的经营使用情况其不清楚，但根据本案证据，李立山申请从2017年11月1日起停业，可以推定此前其应该在营业。大壮公司称，其只清楚2018年3月九鸿公司准备收购大壮公司并接手商场时的现场情况，当时涉讼商铺并未营业，而现场也并无围蔽施工，广场上其他3个店铺是在正常经营的；据大壮公司了解，涉讼商铺自2017年7月开始已没有营业，李立山称是受市政施工影响停业，但雨污治理工程已于2017年11月完工，次月拆除围蔽，李立山也未恢复营业，而况施工围蔽部位并非在涉讼场地，只是靠近涉讼场地的路边；大壮公司接手后多次与李立山沟通，其均不愿意继续营业。为证明雨污治理工程为市政工程，大壮公司提交了《工作联系函》《市莲路顶管平面布置图》复印件予以证实。《工作联系函》载明为海博荟管理处于2017年4月10日向广州市番禺区大龙街石岗东村民委员会发出，主要内容为，该村委会与广州市番禺区河涌管理所联合开展石岗东涌雨污治理工程，于2017年4月7日对施工区域进行围蔽，对临近商铺的正常营业带来一定影响，望该村委会配合施工单位做好现场安全措施和环境卫生工作、按期或提前完工、完工后对施工现场进行原样修复；底部有手写字体“我村尽力配合好贵司督促施工单位做好几点要求.签收单位：石岗东村张**2017.4.12”（签名无法辨认）。《市莲路顶管平面布置图》载明为黄河勘测规划设计有限公司出图，审查、校核、设计、制图处有人员签名，无盖章，大壮公司称该图纸由政府部门提供，个人无法取得。李立山对上述证据均不予确认，认为证据没有原件且其中没有相关单位盖章，不能证明雨污治理工程是市政工程，即使是市政工程，其从2017年4月开工到2018年2月完工，持续时间将近一年，玉秀公司与大壮公司作为商场经营者，没有对商场租户采取任何保障措施，导致李立山损失严重，玉秀公司与大壮公司违反了合同约定。玉秀公司对《工作联系函》真实性确认，《市莲路顶管平面布置图》真实性由法院认定，该两份证据均说明雨污治理工程与玉秀公司和大壮公司无关。2、商场升级改造工程对涉讼商铺经营的影响。李立山主张，2018年5月1日，大壮公司未经租户同意，擅自对商场进行升级改造，再次将涉讼场地围蔽。2018年5月18日，李立山到现场发现，涉讼商铺被整体拆除移动至商场偏远的角落，已无法正常使用。李立山于2018年11、12月份得知升级改造完成，至于具体完成时间其不清楚。由于此前大壮公司已同意协助招租、转租，故李立山在升级改造完成后没有要求大壮公司向其交还场地继续经营；由于场地实际由大壮公司管理，李立山也没有单方面进行招租、转租，而况，该场地一直在围蔽施工，李立山仅凭自己能力也无法将该场地转租出去。据李立山了解，在升级改造完成后，大壮公司将涉讼场地转租给案外人使用，场地上设有一个跳床，具体何人经营不清楚。本案庭审后，一审法院询问李立山有无与大壮公司协商升级改造完成后涉讼商铺如何处理时，李立山表示：商场升级改造完成后，大壮公司并未通知李立山，李立山自己得知商场改造完成后，多次上门与大壮公司协商，大壮公司表示除了大租客外，其他租户均需要搬迁，并未提及赔偿事宜；李立山无奈只得通过信访、报警处理，在李立山多次维权后，大壮公司提出由李立山在改造完成的商场中选择一个商铺经营，但因当时已是2018年底，距离李立山租期届满仅半年时间，大壮公司提出的方案对李立山没有实际意义，且李立山承租涉讼场地时已投入近20万元进行商铺建造、装修，已无力重新装修一个新的商铺，故未同意大壮公司提出的方案；大壮公司在升级改造完成后未主动将涉讼场地交还李立山且没有赔偿损失，已构成违约。李立山提交了现场照片和视频证实涉讼商铺原所在位置及被拆除移动后的位置情况，玉秀公司对证据均表示不清楚、与其无关，大壮公司对证据真实性均予以确认。大壮公司主张，2018年5月2日开始，大壮公司在征得租户同意的情况下对商场进行升级改造，改造须移动涉讼商铺，2018年5月16日前后，商铺移动至商场停车场入口处。双方在协商升级改造后涉讼商铺的处理方案时，李立山一直要求大壮公司赔偿，大壮公司认为涉讼商铺并非合法建筑无法赔偿，且根据合同约定，如因国家政策、工程施工原因导致迟延交付场地，不属于合同违约。大壮公司提出改造完成后由大壮公司另行出租给李立山一处产权合法的场地继续经营，但李立山没有同意。至于升级改造期间无法营业的损失和租金如何处理，双方没有进行协商。2018年8月，商场升级改造完成并于8月24日举行了盛大的开业仪式，李立山在商场5楼另有承租一间商铺经营，商场恢复开业其是清楚的。开业后涉讼场地并未另行出租给他人，而是一直空置，李立山也没有要求大壮公司交还场地给其继续经营。李立山所述的跳床是在涉讼场地旁边。实际上，即使李立山的商铺搬回原处，因其属于违章建筑，也无法正常使用，会被拆除。为证明李立山同意配合商场升级改造，大壮公司提交了《自愿配合商场升级改造》原件予以证实，其内容与“海博荟管理处”张贴的《关于海博荟商场升级改造的通知》内容基本一致，李立山在末尾处“本人自愿配合商场改造”字样后签名，落款日期为2018年5月2日。李立山对该证据不予认可，认为大壮公司要求李立山签署该文件时并未告知装修规模以及对租户的影响，李立山是在大壮公司隐瞒真实情况的情形下签署的，并非其真实意思表示。玉秀公司认为该证据是在其退出租赁关系之后产生的，与其无关。3、玉秀公司与大壮公司应否向李立山作出赔偿。李立山主张，涉讼商铺先因雨污治理工程、后因商场升级改造工程无法正常营业，而玉秀公司与大壮公司均未举证证明雨污治理工程属于市政工程；最后商铺被搬迁到他处，涉讼场地也另行出租不能继续使用，因此，玉秀公司、大壮公司因向其赔偿经营损失、店铺建造费用、品牌使用费、物料采购费及律师费损失。具体为：①2017年4月-9月期间的经营损失，该期间是李立山与玉秀公司的租赁合同存续期间，因雨污整治工程改变周边环境、影响客流量，造成营业额下降，涉讼商铺的营业利润从正常经营情况下4944.62元/月减少至2235.83元/月，6个月损失合计16254元应由玉秀公司承担。②2017年10月1日开始，是李立山与大壮公司之间的租赁合同存续期间，10月的营业收入扣除租金、管理费等成本后，亏损1534元，加上正常经营的利润4944元，该月共损失6478元；此后每月至少损失营业利润4944元，自2017年11月1日计至2019年7月31日营业利润合计103824元；因此，大壮公司应向李立山赔偿经营损失合计110302元（6478元+103824元）。③李立山为经营“西关名点”小吃店，支出三年品牌使用费29800元、装修费111540元、设备及物料费59917元，现因玉秀公司与大壮公司原因导致李立山三年租期中仅正常营业半年，故两公司应向李立山赔偿前述费用合计201257元（29800元+111540元+59917元）。④因本案支出的律师费12000元，应由玉秀公司与大壮公司承担。为证明上述损失情况，李立山提交了以下几组证据：①2016年9月16日-2017年10月30日的送货单及小票，2016年8月-2017年10月的租金、水电费、管理费收据及部分缴费凭证。②《西关名点品牌使用服务协议》及加盟费支付凭证。③《装修合同》《西关名点装修工程预算》、装修费收款收据及支付凭证。④《自购设备及物料明细清单》、收据、送货单及支付凭证。⑤《民事委托代理合同》、律师费支付凭证及发票。玉秀公司对上述证据①中送货单及小票无法确认，租金、水电费、管理费收据及缴费凭证确认；对证据②③④不确认；对证据⑤真实性确认，但与玉秀公司无关。大壮公司对上述证据①真实性不清楚，并表示2018年其接手商场后，未向李立山收取任何费用；对证据②③不清楚；对证据④中物资、设备送货单及证据⑤真实性确认，证据④中其余证据真实性不清楚，但认为证据④⑤均与大壮公司无关。经一审法院释明，李立山表示其不申请对涉讼商铺建造装修费用进行鉴定。玉秀公司认为，2017年4月-9月李立山仍在经营，经营过程中的盈利波动不能视为损失，而况李立山未举证证明围蔽施工是玉秀公司实施，玉秀公司不应对其赔偿；2017年10月1日起，出租方变更为大壮公司，此后的合同纠纷均与玉秀公司无关。大壮公司认为，自其接手商场时，李立山就未经营，商场升级改造完成后，李立山也未要求大壮公司交付场地，李立山是自行放弃经营的；而且，商铺是否能够转租责任在李立山，大壮公司仅负配合义务，故大壮公司不应承担赔偿责任。一审法院认为：玉秀公司与李立山签署的《商铺租赁合同》的租赁标的实际为18平方米的土地，故该合同实际是土地租赁合同，双方当事人均确认该土地包含在粤房地权证穗字第××号房产证的用地红线范围内，一审法院对此予以采信。玉秀公司与李立山之间的土地租赁合同合法有效，自2017年10月1日起，合同出租方变更为大壮公司，合同其余条款基本不变。现大壮公司同意解除《场地租赁合同》、退还履约保证金，一审法院对李立山要求解除合同、大壮公司退还8580元履约保证金的诉讼请求予以支持。李立山提交的多份证据中出现了“海博荟管理处”的印章，因玉秀公司确认其经营期间涉讼场地所在商场名称为“海博荟”，且其曾使用过类似印章；而2017年10月12日的租金及管理费《缴费提示函》、2017年11月24日的《协议书》以及2018年5月1日的《关于海博荟商场升级改造的通知》中“海博荟管理处”的印章相同；一审法院综合证据内容和当事人陈述，合理采信该印章系由当时的出租方使用（2017年10月1日之前为玉秀公司，此后为大壮公司），相关文书均代表出租方的意思表示。双方当事人争议的焦点在于合同未能继续履行的原因及责任承担问题。对此，一审法院认为，自2017年4月开始的雨污整治工程，玉秀公司与大壮公司均主张为市政工程；李立山与海博荟管理处于2017年11月24日签订的《协议书》也载明“由于市政雨污整治工程施工需要对该店铺铺面的东面和南面进行围蔽施工”，可见，李立山是清楚且确认该工程为市政工程的；大壮公司提交的《工作联系函》亦可对此予以佐证；结合生活常理，一审法院对于雨污整治工程是市政工程予以采信。因市政施工对涉讼商铺周边进行围蔽，影响商铺经营，其责任不应由出租方承担；而况，玉秀公司已对租金作出相应减免，李立山要求玉秀公司与大壮公司赔偿施工期间的经营损失，缺乏理据。该工程施工期间涉讼商铺并非不能使用，李立山自行决定自2017年11月1日起停业并转租该商铺；《协议书》仅约定出租方应配合招租及办理转租手续，并未约定出租方负有将涉讼场地另行出租于他人的义务；况且，转租并非变更原合同承租方，不论李立山是否与他人达成转租协议，李立山与大壮公司之间的《场地租赁合同》仍然存续，李立山仍可依约使用涉讼场地；李立山在雨污整治工程施工期间及完工后均未继续使用该场地，是自行放弃场地使用权利，由此造成的经营损失，亦不应由玉秀公司与大壮公司承担。而且，自2017年10月1日起，玉秀公司退出租赁关系，涉讼场地租赁合同的权利义务概括转让给大壮公司，此后玉秀公司不再承担合同责任。大壮公司于2018年5月初开始对商场进行整体升级改造，并表示由于涉讼商铺属于违章建筑，改造完成后将在商场内提供其他合法场地给李立山继续经营。虽然李立山签署了《自愿配合商场升级改造》，表示自愿配合商场进行改造，但大壮公司未举证证明在李立山签署该文件前已告知其不能继续在原场地经营而需转至其他商铺经营。大壮公司所提出的变更承租场地的方案，可能会导致场地租金及李立山的装修成本变化，该方案实为变更原《场地租赁合同》的租赁标的而成立新的租赁合同关系，李立山不同意该方案即双方之间未能就新的合同达成合意，此种情况下，大壮公司理应继续履行原《场地租赁合同》，将涉讼场地继续交由李立山使用。大壮公司在升级改造完工后，未将涉讼商铺迁回原场地，且未向李立山交付涉讼场地供其继续经营，是导致《场地租赁合同》无法继续履行而解除的原因之一。但实际上，在商场整体升级改造开始之前，李立山已自行停业，在雨污治理工程的围蔽已拆除的情况下，李立山既未恢复营业，也未主动寻找新的承租人转租商铺，并单方面认为涉讼场地应由大壮公司负责对外转租，李立山的行为已表示其并无继续履行合同之意，李立山对《场地租赁合同》未能继续履行也存在过错。现双方在履行合同过程中均存在过错，但考虑到大壮公司对商场进行升级改造期间将商场整体围蔽并将涉讼商铺搬迁至他处，使商铺无法正常经营，对李立山所享有的场地使用权确造成影响。因此，根据公平原则，一审法院参考李立山提交的商铺营业台账酌情支持大壮公司赔偿李立山在升级改造期间无法正常营业的损失15000元。对于李立山主张的店铺建造及装修费用。因玉秀公司、大壮公司出租给李立山的是一块空地，《场地租赁合同》约定承租方自建商铺经营饮品、小吃，且涉讼商铺在商场的外广场上，商铺的建造和装修过程，玉秀公司应当知情，但并无证据证明玉秀公司、大壮公司曾对涉讼商铺的建造和装修提出过异议，一审法院合理推定该商铺的建造装修玉秀公司、大壮公司是同意的。李立山建设商铺前并未完成报建审批手续，大壮公司作为出租方，对涉讼场地负有基本的管理义务，且商铺报建须出租方及业主方配合，但大壮公司2017年10月1日接手商场后并未要求李立山补办报建手续，双方对于涉讼商铺未能办理报建手续均存在过错，主要过错在于建设方李立山。结合前述双方对于解除合同过错的认定，参考李立山提交的装修合同及装修费用支付凭证，一审法院酌情支持大壮公司向李立山赔偿商铺建造装修费用损失20000元。至于李立山主张的店铺品牌使用费，因李立山提交的《西关名点品牌使用服务协议》中并未限制品牌使用地点，且约定李立山可以将加盟权益转让给第三方，李立山自行停业后，未积极寻求其他途径使用品牌权益，其要求玉秀公司、大壮公司向其赔偿加盟费29800元，一审法院不予支持。至于李立山主张的设备、物料损失，根据李立山提交的涉讼商铺照片及视频，商铺内大部分设备及物料均是可移动、可另行使用的物品，李立山在2017年11月1日决定停业及对外转租时并未将商铺内的设备及物料及时取出，甚至将食品原料弃置在商铺内不予处理，是自行扩大损失的行为，其要求与玉秀公司、大壮公司向其赔偿设备及物料损失，一审法院不予支持。至于李立山主张的律师费损失。因《场地租赁合同》对于产生纠纷时律师费的承担并无约定，且李立山在履行合同过程中也存在过错，故对于李立山要求大壮公司赔偿其律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除李立山与广州大壮物业管理有限公司签订的《场地租赁合同》；二、广州大壮物业管理有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向李立山退还履约保证金8580元；三、广州大壮物业管理有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向李立山赔偿经营损失15000元；四、广州大壮物业管理有限公司应于该判决发生法律效力之日起五日内向李立山赔偿店铺建造装修费用损失20000元；五、驳回李立山的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7598元，由李立山负担5815元，由广州大壮物业管理有限公司负担1783元。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。大壮公司上诉所提营业损失、店铺装修费用等问题，一审法院均在本院认为部分进行了详细的论述，并充分考虑了双方在履行合同过程中的过错，经查并无不当之处，本院对此予以确认，对此不再进行赘述。大壮公司虽然就此仍然不服，但其在二审并未提供新的证据、事实支持其主张，故本院对其二审主张均不予支持。综上所述，大壮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人广州大壮物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年七月二十日法官助理曹筱雨书记员林谷曼