江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0113民初1520号 原告：王子荣，男，1965年2月11日生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：杨杰，北京市亿嘉律师事务所律师。 被告：谢家福，男，1957年9月3日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告：南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会，统一社会信用代码55320113593529195H，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道神农路5号祥和雅苑16幢3楼。 法定代表人：王满龙，该社区主任。 委托诉讼代理人：周丽萍，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 原告王子荣与被告谢家福、南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会（以下简称祥和雅苑社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王子荣及其委托诉讼代理人杨杰、被告谢家福、被告祥和雅苑社区居委会的委托诉讼代理人周丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王子荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付拆迁安置补偿款680036元（其中：经营性房屋营业补偿款200000元、设备拆除搬迁费50053元、停业补偿费31283元、装修补偿款100000元、设备设施补偿款20600元、损坏物品赔偿款78100元、转让费200000元）；2、由二被告承担本案的诉讼费用。本案审理中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令二被告向原告支付拆迁安置补偿款659436元（其中：经营性房屋营业补偿款200000元、设备拆除搬迁费50053元、停业补偿费31283元、装修补偿款100000元、损坏物品赔偿款78100元、转让费200000元）；2、由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年7月19日，原告自案外人徐某手中接收了以被告谢家福所有的房屋开办的南京二飞招待所，原告与案外人徐某签订了《宾馆与相关设施的转让协议》，为此原告向徐某支付了转让费23万元。2013年7月23日，原告与被告谢家福就上述南京二飞招待所签订了《租赁合同》，双方约定房屋坐落于南京市栖霞区和燕路452号，建筑面积200平方米，由乙方进行宾馆经营，期限自2013年8月至2018年7月30日，租期共5年，租金每年5.9万元，押金1万元。合同签订后，原告依约支付了租金。但原告刚经营了一年，被告祥和雅苑社区居委会就发出了拆迁通知，并且采取断电、堵门等方法阻止原告合法经营，但不与原告商谈拆迁补偿事宜。2016年9月27日，被告祥和雅苑社区居委会组织人员将原告经营的南京二飞招待所强行拆除，造成原告物品损坏。后原告多次找到被告祥和雅苑社区居委会要求支付相应的补偿款，但被告祥和雅苑社区居委会均以各种理由拒绝。被告祥和雅苑社区居委会已和征收部门签订了拆迁补偿协议，共计获得拆迁补偿款1420220元。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告谢家福辩称，被告谢家福承租的房屋经南京市栖霞区公证处公证系被告谢家福自原南京市栖霞区燕子矶镇吉祥村民委员会处承租，到期后被告谢家福又与吉祥村民委员会续签了合同。被告谢家福将部分房屋出租给原告用以经营。租赁房屋属于政府拆迁征收房屋，由于原告的原因，致使被告未能在政府拆迁规定的时间内腾空房屋，被告没有拿到拆迁搬家奖励，导致征收部门未对被告谢家福进行补偿。租赁房屋没有房产证，拆迁时因被告谢家福生病，所有拆迁事项均是委托被告祥和雅苑社区居委会蔡书记办理的。2016年9月27日，被告祥和雅苑社区居委会按照拆除违章建筑将原告经营的南京二飞招待所进行了拆除。因为过了拆迁期，征收部门对被告谢家福零补偿，被告谢家福遂就该问题进行了反映。后区里开会，决定以两被告签订《搬迁补偿协议》的形式补偿被告谢家福668469元，该668469元系政府对被告谢家福的补偿，与拆迁款无关。因为租赁房屋没有房产证，门牌号经常变动，所以两被告之间签订的《搬迁补偿协议》门牌××。两被告签订《搬迁补偿协议》后，一开始被告祥和雅苑社区居委会只给了被告谢家福约62万元，将《搬迁补偿协议》中二飞宾馆的附属物补偿款45833元扣下未付，两年后被告谢家福去被告祥和雅苑社区居委会反映，被告祥和雅苑社区居委会才将该45833元支付给被告谢家福，现被告谢家福已经至被告祥和雅苑社区居委会处全额领取了668469元。 被告祥和雅苑社区居委会辩称，被告祥和雅苑社区居委会并非本案适格主体，被告祥和雅苑不是征收拆迁部门，没有向被拆迁房屋的所有权人或使用权人支付拆迁补偿款的法定义务。被告祥和雅苑社区居委会与原告之间也无合同关系，即便被告祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）签订了拆迁补偿协议，原告也无权要求被告祥和雅苑社区居委会给予原告任何补偿。原告承租经营南京二飞招待所的案涉房屋系违章建筑，区征收办并未就案涉房屋与被告祥和雅苑社区居委会签订拆迁补偿协议，原告举证的区征收办与被告祥和雅苑社区居委会签订的拆迁补偿协议并非案涉房屋。事实上，就案涉房屋区征收办并未与任何一方签订拆迁补偿协议。原告与被告谢家福之间的《租赁合同》已被南京市中级人民法院作出的（2018）苏01民终8146号民事判决书认定为无效合同，原告依据无效的合同主张诉请各项金额没有依据。即使《租赁合同》有效，原告与被告谢家福已经对拆迁赔偿款的装修及设施部分在二人之间约定按照比例分配，二人并未约定原告可以主张经营性房屋营业补偿款、设备拆迁补偿款、停业补偿费及损坏物品的赔偿款。两被告之间签订的《搬迁补偿协议》系因被告谢家福承租房屋及自建的违章建筑过了搬迁期，房屋已被拆除，区里经开会研究对被告谢家福承租房屋按照评估价补偿，同时考虑到被告谢家福身体原因及家庭困难给予大病补助、困难补助费10万元。上述费用由燕子矶街道和开发新城指挥部进行结算，由被告谢家福自燕子矶新城开发建设指挥部获得的款项，该款项性质为房屋拆除费用及稳控费用，由燕子矶街道代为支付，该款项实际与拆迁补偿无关。 经审理查明，2017年8月8日，本案原告曾以租赁合同纠纷为由将本案被告谢家福诉至本院，要求“1、请求判令解除原、被告双方的租赁合同，被告返还原告押金1万元、租金70194元及利息（自2014年8月22日起至被告全部付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、被告承担本案诉讼费用”，该案案号为（2017）苏0113民初4401号（以下简称4401号）。在4401号案件审理中，该案被告谢家福提出反诉，要求“1、请求判令反诉被告支付房屋使用费53427元；2、反诉被告承担本案诉讼费用”。本院在4401号案件中查明如下事实：“2013年7月19日，王子荣与徐某签订《宾馆与相关设施的转让协议》约定，徐某以23万元的价格将南京二飞招待所转让给王子荣，自转让协议签订之日起，王子荣拥有该房屋内所有固定资产的使用权，徐某除了个人生活物品带走外，其他可移动物品均为王子荣所有。2013年7月23日，谢家福与王子荣签订《租赁合同》，约定谢家福提供栖霞区和燕路452号、面积为200平方米的房屋给王子荣，由王子荣进行宾馆经营；王子荣每年向谢家福支付5.9万元作为宾馆年租金，首期房租自2013年8月1日支付；保证金1万元，在租赁合同期满后或转让给第三人，谢家福在15日内不计息返还给王子荣；如在王子荣经营期间遇到政府拆迁，房款除外，王子荣经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分（含转让费和后续装修费）应按2：8分，以后经营期间，拆迁赔偿应按5：5分。合同签订后，王子荣按照合同约定支付谢家福1万元保证金，并支付谢家福房租直至2015年10月31日。王子荣一直使用涉案房屋用于经营宾馆，直至2016年9月。2014年8月21日，经南京市国土资源局批准，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室对包括涉案房屋在内的地段实施征地房屋拆迁。相关部门在拆迁公告发布后，对包括涉案房屋在内的地段建造围挡，实施拆迁工作。王子荣以涉案房屋自2014年8月被相关部门拆迁时起，谢家福并非涉案房屋的所有权人，不能收取该日之后的房租为由，诉至本院，要求谢家福退还租金及押金，谢家福则以王子荣未按约定支付房屋使用费为由，提起反诉，要求王子荣支付房屋占有使用费。庭审中，王子荣举证南京市栖霞区祥和雅苑居委会向二飞宾馆发出的通知一份，拟证明王子荣在9月20日前搬离了涉案房屋，谢家福认可真实性；王子荣陈述拆迁围挡是在2014年底、2015年年初建的，谢家福则表示不清楚。庭审中，本院询问谢家福涉案房屋是否有权属证书，其回复批准建房的手续找不到了，在拆迁的时候按照无证房拆迁的，王子荣则表示不清楚。双方一致认可涉案房屋在2016年9月27日被拆迁”。 本院在4401号案件中认为“王子荣与谢家福签订的租赁合同，因涉案房屋并未取得相关权属证书，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。依据相关法律规定，租赁合同无效，出租人请求承租人按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方在签订租赁合同后，王子荣按照合同约定支付谢家福1万元租房保证金及涉案房屋直至2015年10月31日的房租，并一直使用涉案房屋用于经营宾馆，直至2016年9月27日，故依据上述法律规定，王子荣应支付谢家福自2015年11月1日至2016年9月27日的房屋占有使用费。但考虑到相关部门于2014年8月发布拆迁公告，对包括涉案房屋在内的地段进行拆迁，涉案房屋拆迁确实对王子荣使用涉案房屋产生一定的影响，故综合根据租赁合同中关于房屋占有使用费的约定、拆迁公告发布的时间、王子荣已支付的房屋占有使用费数额、王子荣尚欠房屋占有费的数额以及本院查明的其他事实，在扣除1万元的租赁保证金，本院酌定王子荣还应支付谢家福房屋占有使用费12648元”。 2018年6月8日，本院就4401号案件作出民事判决书，判决“一、王子荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付谢家福房屋占有使用费12648元；二、驳回王子荣本诉的其他诉讼请求”。 后王子荣不服上述民事判决书，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），案号为（2018）苏01民终8146号。南京中院二审期间，双方当事人均未提供新证据。南京中院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审予以确认。南京中院认为“案涉房屋未取得建造手续和权属证书，出租人就该房屋与承租人签订的租赁合同依法应认定为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王子荣向谢家福承租案涉房屋，使用至2016年9月30日，其仅支付租金至2015年10月31日，谢家福在一审中提起反诉要求王子荣支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。相关部门虽于2014年8月发布包括案涉房屋在内的地段拆迁公告，但房屋权利人与拆迁部门就具体拆迁安置事宜及拆迁时间尚未签订拆迁协议，王子荣上诉主张谢家福从公告之日起即无权收取房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于房屋占有使用费数额，一审法院考虑到公告发布后拆迁工作对王子荣使用房屋确产生影响，综合双方租赁合同中租金的约定、拆迁公告发布时间等因素，酌定王子荣在扣除1万元租赁保证金后，另行支付占有使用费12648元，并无不当，本院予以维持”。 2018年12月10日，南京中院作出（2018）苏01民终8146号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。 另查明，2016年10月12日，本案原告曾以房屋租赁合同纠纷为由将本案两被告诉至本院，要求“1、依法判令二被告向原告支付拆迁安置补偿款1534000元。（其中装修补偿款10万元，停产停业补偿120万元，转让费18.4万元，附属设施及搬迁补偿款3万元）；2、本案诉讼费由二被告负担”。后王子荣在该案中撤诉。 2017年7月24日，本案原告王子荣以房屋拆迁管理（拆迁）行政补偿为由将区征收办作为被告诉至南京铁路运输法院，2017年11月6日，南京铁路运输法院作出（2017）苏8602行初1195号行政裁定书，认为“公民、法人或者其他组织起诉行政机关要求行政机关与其签订行政协议，不属于行政诉讼法规定的受案范围。若请求为直接要求被告给予补偿安置，则属没有事实依据。而且，根据王子荣的陈述，其为集体土地上房屋的承租人，故其不具备提起本案的原告主体资格”，裁定“驳回王子荣的起诉”。王子荣不服该裁定上诉至南京中院，2018年3月8日，南京中院作出（2017）苏01行终1115号行政裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。 2018年10月22日，王子荣又以房屋拆迁管理其他行政管理行为将区征收办诉至南京铁路运输法院，要求“1、依法确认被告不履行法定职责，未对原告的申请作出答复的行为违法；2、依法判令被告在法定期限内对原告的申请作出答复；3、本案诉讼费由被告负担”，后王子荣在该案中撤诉。 再查明，祥和雅苑社区原名吉祥村，后更名为吉祥村社区，2011年10月6日，经栖霞区政府批准撤销吉祥村社区居委会，成立祥和雅苑社区居委会。 除上述法院生效裁判文书已认定的事实外，本案庭审中原告举证了《室内装饰装修调查表》复印件，原告称该调查表系2016年3月16日拆迁办工作人员对原告所有的附属设施做的测量和调查，有原告的签字确认，原告留存了复印件；被告谢家福质证真实性无异议，当时其本人也在场；被告祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，可以看出原告作为当时的经营主体其房屋装修设施评估价格为45833元，原告也签字进行了认可。 原告举证了2016年9月27日的照片，用以证明被告祥和雅苑社区居委会在原告没有得到拆迁补偿的情况下强行拆除房屋，造成原告损失；被告谢家福质证真实性无异议，被告祥和雅苑社区居委会系按照拆除违章建筑拆除了原告承租房屋；被告祥和雅苑社区居委会质证真实性不予认可，当日系该社区拆除违章建筑。 原告举证了南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室与原南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处吉祥村社区居民委员会之间的《拆迁补偿协议》（载明：房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区，房屋建筑面积782.08平方米，拆迁货币补偿款总额为1420220元，其中房屋拆迁补偿款625664元、附着物补偿费466120元、设备拆除搬迁费50053元、停业补偿费31283元、其他补偿247100元，签订时间2014年11月6日）、《房屋调查表》（被调查人：吉祥村村部，房屋平面图中就标号①的房屋面积190.5㎡备注“其中126.1㎡的房屋为谢家福所有”，在房屋基本情况及房屋面积计算中将该126.1扣除，后得出782.08㎡）、《南京市征地房屋拆迁非住宅房屋补偿款汇总表》、《南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表》，用以证明原告主张的各项诉请金额，原告认为在《房屋调查表》的房屋平面示意图中虽然在标号①的房屋面积190.5㎡备注“其中126.1㎡的房屋为谢家福所有”，但原告实际使用的面积系标号①的房屋面积190.5㎡全部及标号②的房屋面积151.2㎡；被告谢家福质证该《拆迁补偿协议》并非其所签，其当时将承租的面积统一给被告祥和雅苑社区居委会处理，由被告祥和雅苑社区居委会处理完毕后再与其核实。案涉房屋原来为吉祥村的汽车修理厂，汽修厂倒闭后，房屋所有。后面为2楼，前面是小平房。被告祥和雅苑社区居委会（原吉祥村委会）对外出租，被告谢家福因系吉祥村人，经过公证后，其可以承租。被告谢家福承租的为小平房，因为小平房楼层比较高，所以被告谢家福就在中间隔了一层，变成2层。面积大约100多平米。《房屋调查表》中左上标识2层混平那块是被告谢家福承租被告祥和雅苑社区居委会的小平房，具体面积不清楚；被告祥和雅苑社区居委会质证《拆迁补偿协议》真实性无异议，附件是不完整的，对附件真实性不予认可，对《房屋调查表》中126.1㎡属于被告谢家福所有不认可。《拆迁补偿协议》签订时系2014年11月6日，根据原告提供的《室内装饰装修调查表》时间在2016年3月16日。《拆迁补偿协议》中写明在2014年年底之前对相关面积核算完毕，并形成2014年11月6日《拆迁补偿协议》的金额，但是通过原告举证的《室内装饰装修调查表》可以看出2016年区征收办才对案涉原告承租面积进行调查。被告祥和雅苑社区居委会认为原告举证的该组证据中所涉面积并非案涉房屋所在的和燕路452号面积。《房屋调查表》中已经扣减了126.1㎡房屋，即使该附件是真实的，《拆迁补偿协议》中的782.08平方米也不包含126.1㎡面积。为此，原告陈述：“我听别人说，我租赁的房屋下面是被告谢家福租赁的，上面是谢家福自己盖的。后面是一个正式的两层楼”，被告谢家福陈述：“当时我租赁房屋后面还连着一个正式的两层楼，前面是个假两层，是我隔的，外面看还是一层楼。原告租的是假两层的部分面积和后面正式两层楼中的一楼。假两层的部分面积由案外人承租，原开设汽修店，后开设麻将档。被告谢家福除上述房屋面积外未自被告祥和雅苑社区居委会承租其他房屋”，原告反驳：“正式的两层我全部承租”。 被告谢家福举证2000年3月27日南京市栖霞区公证处的《公证书》一份（内容为“兹证明南京市栖霞区燕子矶镇吉祥村民委员会的代表人崇宝芝与谢家福于2000年3月13日自愿签订了前面的《房屋租赁合同》，双方的签名、盖章均属实”，前附《房屋租赁合同》主要内容为：南京市栖霞区燕子矶镇吉祥村民委员会将所属吉祥汽配门市部六间房产面积140平方米，前三间是石棉瓦结构、后三间是砖瓦结构，租赁给谢家福，租期10年），用以证明被告谢家福自被告祥和雅苑社区居委会处承租房屋，其中部分面积出租给原告，谢家福陈述上述租期届满后又续签了合同；原告质证真实性无异议，被告谢家福转租原告的行为合法有效，法院生效裁判文书认定原告与谢家福之间的合同无效，是因为谢家福在该案中未提交此份证据；被告祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，可以看出产权人为被告祥和雅苑社区居委会，两被告之间是租赁关系。 被告谢家福举证了2014年9月29日燕子矶新城吉祥村、胜利村危旧房城中村改造项目指挥部《通知》复印件一份（载明：在动迁30天期内即2014年10月12日至2014年11月10日签约的给予全额补偿，在31天至45天期内即2014年11月11日至2014年11月25日签约的给予50%补偿，超过45天动迁工作期之后不含第45天仍没有签约的企业房屋一律实施零补偿），用以证明原告没有按时拆迁，导致征收拆迁部门对谢家福零补偿。后因谢家福到区政府反映，经区政府协调才以其与被告祥和雅苑社区居委会签订《搬迁补偿协议》的形式给予了补偿；原告质证拆迁时间是2014年10月12日启动，根据该《通知》动迁时间，可见原告举证的被告祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》就是案涉房屋的拆迁协议；被告祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，因为超过45天未签约，征收拆迁部门对其零补偿。后房屋拆除，社区虽然是产权人，也没有获得任何补偿款。 被告谢家福举证了两被告之间签订的《搬迁补偿协议》复印件，主要内容为“甲方：燕子矶办事处祥和雅苑社区居委会，乙方：谢家福；根据燕子矶新城吉祥村、胜利村（和燕路沿线）危旧房城中村改造需要，需对乙方的建筑物及附着物实施整体搬迁和环境整治。经甲乙双方友好协商，现就有关补偿事宜协商如下；一、乙方房屋、建筑物、设备坐落于和燕路454-1号，房屋建筑面积计204.96平方米，其中砖混结构204.96平方米，位于本次搬迁范围之内。二、乙方必须于2016年12月31日将房屋、设备搬空，交由甲方拆除。三、乙方搬迁货币补偿款总额为668469元，其中：1、房屋搬迁补偿款为：204.96平方米×1500元=307440元；2、房屋经营面积补偿费：204.96平方米×1000元=204960元；3、附着物补偿费：56069元，其中二飞宾馆45833元、速达汽车店10236元；4、其他补偿款：100000元，其中胃癌补助30000元、清理承租户和协助化解矛盾补助70000元……”；原告质证该《搬迁补偿协议》并非原件，真实性无法核实；被告祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，上述款项已经分两次足额支付给谢家福，支付凭证在燕子矶街道财政所，原告承租面积附属物补偿费只有45833元，该《搬迁补偿协议》与拆迁无关，是被告祥和雅苑社区居委会基于拆除违建及谢家福本人的情况给被告谢家福的补偿。 被告谢家福举证了南京市人民检察院宁检民（行）监[2019]32010000398号不支持监督申请决定书，用以证明本案原告不服另案南京中院作出的（2018）苏01民终8146号民事判决，向南京市人民检察院申请监督，南京市人民检察院认为“原审判决维持王子荣支付房屋占有使用费并无不当”、“王子荣主张相关部门早于2014年11月6日已经支付谢家福拆迁安置补偿费用，且涉案房屋属于相关居民委员会并应该取得了相关权属证书，并提交搬迁补偿协议及经公证于2000年3月份签订的房屋租赁合同各一份予以证明。根据该搬迁补偿协议载明，协议签订日期为2016年12月25日，故不能证明相关部门早于2014年11月6日已经支付谢家福拆迁安置补偿费用；根据该房屋租赁合同载明，谢家福租赁的房屋面积为140平方米，而案涉房屋为200平方米，故不能证明涉案房屋系租赁房屋，更不能证明该房屋应该取得相关权属证书”，故南京市人民检察院于2019年12月6日作出决定不支持王子荣的监督申请；原告质证真实性无异议，但与本案无关。 被告祥和雅苑社区居委会举证2017年4月17日《关于燕子矶街道谢家福信访事项的会办纪要》复印件一份，主要内容为“2000年，谢家福租用燕子矶街道祥和雅苑社区（原吉祥村社区）和燕路454-1号房屋及门前一块空地经营使用。谢家福因经营需要在门前空地上自建房屋204.96平方米。2014年，燕子矶街道吉祥村、胜利村（和燕路沿线）危旧房屋城中村改造项目启动，谢家福经营的二飞宾馆在拆迁范围内。因谢家福在拆迁过程中身患癌晚期住院手术等原因，在45天的拆迁期间内未与区征收办达成拆迁补偿协议。会议议定对谢家福204.96平方米房屋按区征收办征收评估价568469元进行补偿。考虑到谢家福身体原因以及其家庭困难等实际情况，给予谢家福大病救助、困难补助费100000元”；原告质证真实性不认可，与本案无关联，拆迁办已经向被告祥和雅苑社区居委会支付拆迁补偿费用，是否支付给谢家福不清楚；被告谢家福质证真实性无异议，此款与原告无关，因征收拆迁部门对其零补偿，此款表面上是拆迁款，实际是区政府给予其的补偿，与拆迁无关。 上述事实有当事人的陈述、原被告的举证、法院生效裁判文书及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告与被告祥和雅苑社区居委会既无合同关系，原告也非其承租房屋的建造方，原告承租房屋早已被拆除，现无法查明原告承租房屋的实际面积及坐落，而原告举证的被告祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》及其附件中，只有附件《房屋调查表》中载有谢家福126.1平方米房屋面积的字样，且该126.1平方米最后在《房屋调查表》的房屋总面积中予以扣除，即被告祥和雅苑社区居委会据以《拆迁补偿协议》享有的拆迁款1420220元与《房屋调查表》中载明的谢家福的126.1平方米房屋面积无关。综上，原告以被告祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》作为其拆迁补偿依据，本院不予支持。 通过被告祥和雅苑社区居委会举证的会议纪要内容来看，被告谢家福因经营需要在门前空地上自建了房屋204.96平方米，谢家福虽然在45天拆迁期内未与征收拆迁部门区征收办达成拆迁补偿协议，但有关部门仍决定按照区征收办的评估价给予谢家福上述204.96平方米的补偿568469元及10万元的大病救助、困难补助费。故两被告之间签订了《搬迁补偿协议》，该协议约定谢家福因204.96平方米房屋拆迁，获得房屋搬迁补偿款307440元、房屋经营面积补偿费204960元、附着物补偿费56069元（其中二飞宾馆45833元、速达汽车店10236元），合计568469元，另获得其他补偿款：10万元（其中胃癌补助3万元、清理承租户和协助化解矛盾补助7万元），上述共计合计668469元。两被告均认可被告谢家福已领取了该668469元。可见，虽然谢家福未与征收拆迁部门签订拆迁补偿协议，但因被拆迁的204.96平方米房屋，被告谢家福还是按照征收拆迁部门区征收办对被拆迁房屋的评估价获得了568469元拆迁补偿款。故本院对两被告所称该款系区政府以发放拆迁补偿款的形式给予谢家福的其他补偿之说法不予采信。同时，可见获得拆迁款的该204.96平方米房屋包括了原告承租部分及案外人速达汽车店承租部分。 被告谢家福出租给原告的房屋，因未取得建造手续和权属证书，被告谢家福就该房屋与原告签订的《租赁合同》依法应认定为无效，另案生效裁判文书也认定了上述事实。原告与被告谢家福签订的《租赁合同》虽属无效，但其约定的合同内容确是双方当事人订立合同时的真实意思表示。原告与被告谢家福在《租赁合同》中明确约定“如在乙方（原告）经营期间遇到政府拆迁问题，房款除外，乙方经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分（含转让费和后续装修费）应按2：8分，甲方（被告谢家福）2，乙方8，以后经营期间，拆迁赔偿应按5：5分，甲方5，乙方5”，在原告的承租期内南京市国土资源局于2014年8月21日公布了宁征拆字[2014]017号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》，故被告谢家福实际获得拆迁补偿款568469元中第三项附属物补偿款中二飞宾馆的附属物补偿款45833元，原告应享有80%即36666.4元，且该45833元也与原告所称2016年3月16日征收拆迁部门上门对其经营房屋进行评估而形成的《室内装修调查表》中评估总价45833元一致。就原告主张的其他各项拆迁补偿款，本院不予支持。就原告主张两被告支付转让费20万元，于法无据，本院不予支持。就原告主张两被告支付损坏物品赔偿款78100元，因本案原被告双方的举证，仅能证明被告祥和雅苑社区居委会对原告承租房屋进行了拆除，原告并未能举证证明在拆除房屋时房内实际存在的物品及受损情况，且原告基于物权提出的财产损害赔偿与本案也非同一法律关系，故本案不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下: 一、被告谢家福于本判决书生效之日起十日内支付给原告王子荣拆迁补偿款36666.4元。 二、驳回原告王子荣对被告南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会的全部诉讼请求。 三、驳回原告王子荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10344.36元，由原告王子荣负担9500元，由被告谢家福负担844.36元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  朱 悦 人民陪审员  余微微 人民陪审员  黄春霞 二〇二〇年七月十六日 法官 助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜