辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1315号上诉人（原审被告）：朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司），统一社会信用代码91211302564622083T，住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01012。法定代表人：荀小林，董事长。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔凤红，女，1974年6月3日出生，汉族，自由职业，住朝阳市。委托诉讼代理人：陈广明，辽宁森盛律师事务所律师。原审被告：朝阳盘龙房产开发（集团）有限责任公司，统一社会信用代码91211321719671999W，住所地朝阳市朝阳县柳城街道郭家村新柳城C1区C33-3/C33-4/C33-5幢1单元1-2层01013。法定代表人：荀小林，董事长。委托诉讼代理人：田喜铭，辽宁鲲鹏律师事务所律师。上诉人朝阳丽璟商贸有限公司因与被上诉人崔凤红、原审被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初3177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人朝阳丽璟商贸有限公司及原审被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人田喜铭，被上诉人崔凤红及其委托诉讼代理人陈广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朝阳丽璟商贸有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不同意解除合同，本案不符合房屋租赁合同解除的条件。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定案涉房屋存在多次漏水，导致无法正常经营，属认定事实错误。所谓的漏水是热交换过程形成，属于正常现象，不存在漏水情况，不影响被上诉人的正常经营。案涉商场2020年还有商户正常经营，不存在无法经营情况，不应该退还场地保证金和装修保证金。被上诉人放弃经营，责任在被上诉人，上诉人并未违约。三、本案租赁合同期限是三年，被上诉人的装修费用使用期也应为三年，装修费用不应全由上诉人承担。崔凤红二审辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司二审同意上诉人上诉意见。崔凤红向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、要求二被告返还原告场地保证金12,012元、装修保证金500元，并赔偿装修损失133,602.79元、评估鉴定费4,500元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实:2017年6月，原告作为承租方（乙方）与原丽璟家居作为出租方（甲方）签订了《租赁合同》一份。《租赁合同》约定甲方将位于盘龙家私三期6号商铺出租给乙方，建筑面积240.23平方米。租期自2017年7月1日至2020年6月30日止。签订合同时，乙方须向甲方交纳保证金12,012元。合同期满后，乙方如无违约情形，保证金退还乙方。合同期内，如乙方提出解除本合同或因乙方违约，保证金作为乙方违约金给甲方造成损失的经济赔偿金，不予退还。上述合同还约定了租金标准、租金支付方式及违约责任等条款。合同签订后，2017年6月23日，原告向原丽璟家居交纳场地保证金12,012元、装修保证金500元。在原告装修和经营期间，因多次出现顶棚漏水问题，导致无法正常营业，并陆续有商户撤出租赁场地。2018年6月份，原告与被告协商未果。2019年1月15日，辽宁方正工程造价咨询事务所有限责任公司作出辽方造字（2019）第2号工程造价鉴定报告书，鉴定意见书结论为：总造价为133,602.79元。2018年12月25日，原丽璟家居有限公司变更为朝阳丽璟商贸有限公司。一审法院认为：原告崔凤红与原丽璟家居签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在履行合同过程中，因被告提供的租赁场地存在顶棚漏水问题，影响了承租人的正常使用，导致无法继续经营家居生意，故被告朝阳丽璟商贸有限公司应承担违约责任。现原告请求与被告朝阳丽璟商贸有限公司解除租赁合同，返还场地保证金及装修保证金合计12,512元，因被告朝阳丽璟商贸有限公司的违约行为致使原告崔凤红的合同目的无法实现，原告此诉讼请求该院予以支持。原告对其所承租的场地进行的装修，作为商铺添附物已与商铺形成整体，拆除将影响使用价值，现原告请求被告朝阳丽璟商贸有限公司赔偿装修损失133,602.78元，该院予以支持。原告请求被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司承担责任，因双方没有合同法律关系，根据合同相对性原则，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效后十日内给付原告崔凤红场地保证金12,012元、装修保证金500元，共计12,512元；二、被告朝阳丽璟商贸有限公司（原朝阳丽璟家居有限公司）自本判决生效后十日内赔偿原告崔凤红装饰装修损失133,602.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。三、驳回原告崔凤红对被告朝阳盘龙房地产开发（集团）有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2,300元、鉴定费4,500元，合计6,800元（原告预交），由被告朝阳丽璟商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案诉争焦点是如何认定双方合同解除的过错责任以及租赁商场装饰装修损失承担问题。崔凤红与原朝阳丽璟家居有限公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自权利义务。崔凤红在租赁经营活动中，对经营场所进行装饰装修布展，属于对租赁场所和经营环境的自愿选择，其主动进行装饰装修投入是其经营成本的组成部分，属于承租经营者应当预见，且需要承担的一般性商业风险。经查，崔凤红经营之初，案涉租赁商场顶棚确实存在渗漏情形，导致部分装修受损，上诉人具有侵权情形，且怠于维护优化出租商场的营销环境，应承担一定的过错责任，但上述情形并非足以造成商场不能经营致使合同解除的必然原因。崔凤红作为承租经营者对市场风险认识和商机预判不足，加之本身经营管理因素，造成经营不善，其出于减损需要，擅自离开商场放弃经营，也应承担一定的过错责任。据此，案涉租赁合同不能继续履行双方具有混合过错情形，均应承担一定的责任。崔凤红将经营成本组成部分的装饰装修投入，全部归责于上诉人赔偿，有失公允。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(三)项的规定，结合本案双方的过错程度、案涉场所实际使用期限等因素。本院酌定由上诉人补偿崔凤红租赁经营期间的装饰装修损失的30%，即133,602.78×30%=40，080元（取整）。因崔凤红已退出案涉商场，放弃经营。案涉租赁合同客观上已无法继续履行，故崔凤红交纳的场地保证金及装修保证金，上诉人应予返还。综上，上诉人朝阳丽璟商贸有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院判决认定事实清楚，但适用法律部分存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初3177号民事判决的第一、三项；二、撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初3177号民事判决的第二项；三、朝阳丽璟商贸有限公司于本判决生效后十五日内，补偿被上诉人崔凤红装饰装修损失人民币40，080元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元、鉴定费4,500元，二审案件受理费3222元，合计10，022元。其中，由上诉人朝阳丽璟商贸有限公司负担7000元，由被上诉人崔凤红负担3022元。本判决为终审判决。审判长  张九东审判员  刘永志审判员  王海娇二〇二〇年七月二十二日书记员  高 璐（法官助理代）