江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2858号上诉人（原审原告）：江苏天华文化传媒有限公司，住所地在南京市玄武区洪武北路129号。法定代表人：张继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琪，江苏驰宏律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：许定晨，男，1977年2月28日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）因与上诉人许定晨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天华公司上诉请求：撤销玄武区人民法院作出的（2018)苏0102民初8191号《民事判决书》第二项、第三项、第四项判决内容，并依法改判支持除律师费以外我方的原审诉讼请求，即：1、许定晨向天华公司支付租金429086.62元及滞纳金（自2018年3月1日起至实际清偿之日止，按每日千分之五计算）；2、许定晨向天华公司支付协议解除后实际使用期间的房租64765元；3、许定晨向天华公司赔偿违约金388590元。本案诉讼费用由许定晨承担。事实与理由：第一，许定晨欠付租金应当为429086.62元及相应滞纳金。一审法院要求将租金保证金及物业保证金用于冲抵租金，无事实及法律依据，25000元储值卡天华公司也并未收到，因此许定晨欠付租金应当是应付租金总额减去己付租金总额，滞纳金应当依据双方合同约定计算。第二，一审法院认定天华公司己于2018年7月1日至2018年7月15日实际控制涉案房屋无事实依据，天华公司虽于2018年6月7日书面通知许定晨解除合同，但因许定晨阻挠并未实际控制涉案房屋，许定晨并未将涉案房屋交还给天华公司。天华公司实际上于2018年7月14日才将涉案房屋交付给第三人，因此天华公司主张此期间的实际占用费有事实及法律依据。第三，根据《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》约定，违约金的计算标准应当为三个月房租的两倍，因此在许定晨严重违约的情况下，天华公司要求其支付违约金388590元有合同依据。同时，许定晨在租赁期间为躲避支付房租的义务，联合产业园区内多家商户拒不支付房租，并意图"搞垮1913产业园"，给天华公司造成了巨大的经济损失。许定晨答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天华公司的上诉请求没有事实及法律依据。具体理由如下：1、根据一审查明的事实，2018年6月7日天华公司向许定晨送达解除通知并对案涉房屋实行断水断电，并实际控制了案涉房屋，一审法院已确定双方解除的日期为2018年6月8日，对方主张之后的实际占有使用费没有事实及法律依据。2、关于天华公司主张的租金及违约金没有事实及法律依据。许定晨上诉请求：1、撤销南京市玄武区人民法院（2018)苏0102民初8191号民事判决第二、三、四项，并依法改判许定晨无需支付房租、违约金及利息等费用或将本案发回重审；2、请求法院判决天华公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院取消两份补充协议约定的租金减免优惠，判令许定晨支付2015年10月至2016年2月半价优惠143958元及2016年7月至2017年6月租金中2个月免租及6%递增部分合计156627元没有事实和法律依据。1、2015年10月1日，许定晨与天华公司签订编号：01-2栋—补2号《洪武文化创意产业园房屋租赁合约补充协议》，协议约定：“甲方同意追加乙方2015年10月1日至2016年2月29日租金半价优惠作为对商户的扶持”。基于此，许定晨于2016年3月7日向天华公司汇款142755元并与天华公司经理王莹进行了确认结算，双方就该补充协议内容已全部履行完毕，一审法院判定取消本次优惠，认定许定晨还应支付天华公司143958元没有事实和法律依据。且上述补充协议签订的背景是天华公司向许定晨交付房屋后，园区设施尚不完备、一装消防尚未通过，许定晨根本无法经营，天华公司为补偿许定晨经营损失，而与许定晨签订的上述补充协议。2、2017年4月13日（协议记载日期为2016年4月13日），许定晨与天华公司签订编号为01-2栋-补3号《洪武文化创意产业园房屋租赁合约补充协议》，协议约定：天华公司同意免收2016年7月1日至2016年8月31日租金即122077元并减免第二年期租金递增的6%部分即41460元，许定晨支付2万元的唐度日料店的储值卡给天华公司，同时确认第二年期即第5至8期租金尚欠80334.11元，由许定晨于2017年4月18日前付清。2017年4月28日，许定晨汇给天华公司80334.11元并备注2016年7月1日至12月30日房租余款，结合一审证据三P5，能够证实许定晨已按该补充协议约定支付了余款80334.11元及2万元的储值卡，协议约定已全部履行，一审法院认定取消2016年7-8月优惠即租金122076元及6%递增即41460元，不予认可许定晨基于上述补充协议支付的2万元储值卡亦属事实认定错误。且上述补充协议是基于2016年3月5日，天华公司向许定晨出具消防备忘录，承诺在其未取得一装消防前经营等一切损失由天华公司承担，在此前提下，因1913街区一装消防未通过影响许定晨正常经营，天华公司为弥补许定晨损失，其与许定晨签订了上述补充协议，且协议内容已全部履行，一审法院认定取消上述协议的减免优惠属事实认定错误。二、一审法院认定事实错误，判令许定晨需支付免租期租金57102元没有事实和法律依据，具体理由如下：2015年6月22日，许定晨与天华公司签订编号为01-2《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，协议第四条第三款约定：乙方享受装修免租期30天，自2015年7月1日至2015年7月31日。一审法院判令许定晨支付免租期租金57102元，缺乏事实和法律依据，属事实认定错误。三、一审法院认定6-10期尚欠租金11731元明显属于重复计算，认定事实错误，具体理由如下：2017年4月13日（协议记载日期为2016年4月13日），许定晨与天华公司签订编号为01-2栋-补3号《洪武文化创意产业园房屋租赁合约补充协议》中已确认第二年期即第5至8期租金尚欠80334.11元。2017年4月28日，许定晨汇给天华公司80334.11元，可以证明第二年期即第5至8期的租金已全部结清，结合许定晨支付第三年期租金汇款记录，一审法院依据天华公司提供的2017年11月28的房租催缴通知书认定6-10期尚欠租金11731元明显属于重复计算，认定事实错误。四、关于2018年第二季度即2018年4月1日至6月30日欠租83115.54元问题，一审法院认定剩余租金金额错误，且许定晨并不构成违约，具体理由如下：一审法院已认定许定晨与天华公司签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2018年6月8日解除，则理应将2018年6月8日至6月30日的租金46281.9元(183115.54/91*23=46281.9)予以扣减，应尚欠36833.64元。基于天华公司于2018年6月8日对许定晨的经营场所实施了停水停电并控制了案涉房屋，且双方对剩余租金金额问题存在争议，许定晨基于不安抗辩权暂停支付剩余租金亦符合法律规定，并不构成违约。天华公司答辩称，根据一审法院的查明，在双方签订的租赁合同以及补充协议中已经明确约定了如果许定晨在合同履行过程中存在任何的违约行为，在合同约定了给予相应房租的减免优惠等相关政策是可以予以取消，因此许定晨的第一、二项上诉理由没有事实及法律依据。关于第三、四项上诉理由，根据双方签订的房屋租赁合同，合同中对于房租的计算方式有明确约定，根据房屋租赁合同的计算方式计算，再结合许定晨实际支付的房租，计算可以得出其欠付房租的金额。天华公司向一审法院起诉请求：1.许定晨向天华公司支付租金291788.46元及滞纳金124700元(暂计算至2018年6月1日)，并支付自2018年6月2日至实际清偿之日止的滞纳金（以234686元为基数按每日千分之五计算）；2.许定晨向天华公司支付协议解除后实际使用期间的租金64765元；3.许定晨向天华公司赔偿违约金388590元；4.许定晨将涉案房屋恢复原状；5.许定晨承担律师费用50000元。审理中，天华公司将第一项诉讼请求变更为：许定晨支付租金429086.62元，并支付自2018年3月1日起至实际清偿之日的滞纳金（按每日千分之五计算）；并增加诉讼请求，要求确认双方于2018年6月1日解除合同。一审法院认定事实：2015年6月，天华公司（甲方）与许定晨（乙方）签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，约定：①乙方承租园区内01-2栋，双方确认面积为341.33平方米（含园区公摊面积，综合得房率为71%）；租赁用途为日式料理，一切与经营相关的手续办理及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、公安、环保、文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担，与甲方无关；②租期自2015年7月1日起至2018年6月30日止，乙方享受装修免租期30天（自2015年7月1日起至2015年7月31日止）；③租金5.5元/平方/天，年租金685220元，以季为收缴周期，每季交租金171305元，先付后用，第二年、第三年的租金分别在上一年租金的基础上递增6%、7%；④乙方于合约签订之日支付甲方履约保证金171305元（折合三个月房租），合约期满双方不再续约，三个月内无息退还给乙方，履约过程中乙方违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；⑤园区内物业将委托物业公司全面管理，并可委托或自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，物业管理费为20元/平方米/月，总计81919元/年，按半年支付，乙方入驻时需缴纳3个月物业管理费押金；⑥乙方按季支付租金，首付租金应于合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金满前30天缴纳；首付物业管理费及管理费押金应于合同签订之日起5日内支付，以后半年度物业管理费应在下一期物业管理费期满前30天向甲方缴纳；⑦按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费、物业费、公共设施费等费用，如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租金到期日随时收回物业，并不退还退租赁押金；乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理费，如果乙方未向甲方或物业公司支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项中任一款项的，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权解除本合约；⑧甲方协助乙方办理经营、设计、装修、所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；甲方和/或物业公司有权对乙方自建的消防设施进行定期检查，以达到消防规范的标准，如若未取得消防部门的许可或验收的，甲方和/或物业公司有权要求其停业整改，待取得相应手续后方可恢复营业，未得消防验收营业的，所造成的一切后果由乙方承担，并承担相应赔偿；⑨无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙交还甲方和/或物管公司；⑩无论何种原因引起的本合约终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按本合约终止时月房租两倍的标准及实际天数向甲方支付房租，从交还期届满次日起付至实际交还之日止；⑪任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本合约的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同，乙方应承担违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用等。合同签订后，案涉房屋由南京唐度餐饮有限公司（以下简称唐度公司）经营餐饮，该公司的法定代表人系许定晨。2015年10月，天华公司与许定晨签订补充协议，主要内容为：租赁面积为344.21平方米，天华公司同意追加乙方“2015年10月1日至2016年2月29日”租金半价优惠作为对商户的扶持，其余合同约定条款不变等。2016年3月，天华公司与许定晨签订《消防备忘录》，主要内容为：“由于现阶段园区消防许可证尚在办理过程中，故我司同意在园区取得一装消防许可证之前，凡已从事经营活动的商户在消防检查中，因我园区在未取得一装消防许可证期间所接受到的未申报消防而从事经营或使用的罚款均由我司承担；若被责令停业的，所造成的房租、物业费、水电等损失均由我司承担；其中，若在消防检查中因二装消防不符合消防规范的，与我司无关。”2016年1月25日，江苏省消防工程有限公司出具说明函，言明其负责南京洪武创意产业园区的消防系统工程施工及消防报批等工作，在消防报批过程中，消防部门以缺少园区的相关建筑类图纸等原因未受理，其已经督促天华公司完善相关建筑类图纸，完成园区报批工作。2016年4月26日，天华公司向许定晨发出《房租清算通知》，要求许定晨在2016年5月3日前支付第1期至第4期租金（2015年7月1日至2016年6月30日）60412元。2016年7月11日，南京市公安消防支队玄武区大队向街区各单位出具告知书，言明“你园区至今未取得消防部门验收合格批文，你单位装修、使用未至消防部门申报相关手续，我大队于7月7日下午在大队召集每家商铺代表将情况告知，现书面通知你单位于7月12日前自行关门或者停止施工，申报消防相关手续后才允许使用或动工，逾期未自行关停的，我大队对你单位进行临时查封”。2017年4月13日，天华公司（甲方）与唐度公司（乙方）签订补充协议，言明第5期至8期（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为732462元，乙方已支付495500.89元，尚欠80334.11元，双方于2017年3月经协商，同意乙方减免2016年7月1日至2016年8月31日的租金的申请作为对乙方的扶持，并减免合同约定第二年期即第四期至第八期6%的递增部分，折算为41460元，作为诚意，乙方支付20000元的唐度日本料理店的储值卡给甲方，如乙方提前提出解除合同或因乙方违约甲方提出解除合同的，则附加合同条款下的一切租金减免金额均须按正常缴付，不再享受优惠或扶持；经双方友好协商，唐度公司在2017年4月18日之前支付天华公司欠付的租金80334.11元，如有违背视为合同违约，乙方自愿支付拖欠租金总额的20%的违约金，并愿承担合同内的所有违约条款，甲方如采取合同约定的措施（如解除合同、断水、断电等），一切责任及损失由乙方自愿承担等。2018年6月7日，天华公司书面告知许定晨及实际使用人唐度公司，以其未按约履行合同，长期欠租，将于2018年6月8日12时起采取限水限电，收回房屋等。双方为此发生纠纷，许定晨亦于次日停止经营并离开案涉房屋。天华公司于同年7月4日将案涉房屋出租给他人并签订租赁合同，约定租期3年，自2018年7月15日至2021年7月14日等。审理中，关于许定晨支付的租金保证金及物业保证金，双方均认可如果许定晨构成违约情况下予以冲抵。天华公司陈述其主张许定晨支付2018年7月1日至15日期间的房屋使用费租金，是按月租金标准双倍计算；天华公司主张的违约金是依据合同约定，按三个月租金标准双倍计算；天华公司主张的滞纳金是以许定晨每一期拖欠租金，依据合同约定的日千分之五计算。双方主要争议事实为：一、许定晨是否拖欠房屋租金。天华公司认为许定晨应付三年的租金为2188728元，扣除已付部分，尚有429086.62元未付。许定晨抗辩其已付租金2101783元，扣除天华公司给予的优惠部分后，许定晨不存在拖欠租金。为此，许定晨提供下列证据：1.许定晨在2015年6月5日至2018年3月30日期间26笔支付租金凭证，2015年度为第1-2共2笔，2016年度为第3-8共6笔，2017年度为第9-23共15笔，2018年度1月至3月第24-26共3笔，证明由许定晨或唐度公司或张苏杰（唐度公司职员）通过银行转账方式支付天华公司总计2101783元。其中，2015年6月5日支付的第1笔100000元、7月21日支付的第2笔247729.93元，合计347729.93元，该款扣除租金后，剩余部分为租金保证金171305元、物业保证金20480元、物业费40959元；2016年5月31日支付的第5笔60412.82元，是根据2016年4月26日天华公司的《房租清算通知》而支付的；2018年度的三笔由唐度公司支付，该公司在汇款用途写明1月2日、30日支付的100000元、83115.54元为第一季度房租，3月30日100000元为第二季度房租。经质证，天华公司对证据的真实性不持异议，认可许定晨在2015年度付款中包括租金、保证金及物业费，但认为其中有10笔费用系物业费和水电费用，具体为：在第6笔至第8笔中，张苏杰分别于2016年11月1日、2日、12月29日支付的5271.6元、20835元、26852元系水电费和物业费；第10笔2017年1月14日张苏杰支付的3280.30元系水电费；第11笔2017年1月24日张苏杰支付的13653.2元系物业费，且该笔费用载明支付给物业公司；第13笔2017年3月17日、第18笔2017年9月27日张苏杰支付的31162元、12577.82元系水电费；第20笔2017年10月20日张苏杰支付的20479.8元系物业费；第21笔2017年11月1日、第23笔2017年11月30日张苏杰支付的11404.07元、8882.83元系水电费。许定晨否认天华公司异议部分为交纳水电费、物业费，但未提供交纳水电费、物业费的其他证据。2.天华公司的工作人员王莹与许定晨、张苏杰及赵云（唐度公司股东）的微信记录，证明双方已就房租进行结算，许定晨不存在拖欠租金行为。①2016年3月，王莹言明二三两期打折是142755元，第四期为171305元，合计314060元；许定晨发送支付上述两笔款项凭证的照片。②2017年3月，王莹言明要求4月1日付172750.5元及2万元卡，4月10日是付差价房租80334.11元及27306.8元；许定晨回复3月31日付172750.5元（4月1日周六银行对公应该不上班），4月10日付余款80334.11元，物业费付3、4月的13653.40元。③2017年11月5日，张苏杰回复王莹的支付凭证照片，分别为2017年10月、11月1日支付物业费和水电费20479.8元、11404.07元；11月21日王莹发送的房租催缴通知书，以表格方式言明第6期2016年10月1月至12月31日欠租金尾款10364.92元，第7期2017年1月1日至3月31日欠租金尾款10365.14元，第8期2017年4月1日至6月30日欠租金尾款10365.03元，第9期2017年7月1日至9月30日欠租金尾款12817.96元，第10期2017年10月1日至12月31日欠租金195933.5元，累计欠租44846.55元，要求在2017年11月30日支付，并依约支付滞纳金，若在2017年11月30日前未缴纳房租的，天华公司将依约采取断电、断水处理，并保留进一步追述和解释合同的权利等，但在表格中的滞纳金及滞纳天数一栏均为空白；张苏杰于同月27日回复，支付33115.55元的凭证；同月28日，王莹发送的《房租催缴通知书》，内容仍是表格式，言明第6期至第10期共欠租11731元，但对滞纳金额及滞纳天数一栏仍为空白。根据证据规则，一审法院对上述证据的真实性予以确认。结合证据1-2的内容，可以判断双方多次对租金进行结算，许定晨在2017年11月结算时拖欠部分租金，并且未完全支付2018年度第二季度的租金，故应认定许定晨存在拖欠租金事实。天华公司主张许定晨在证据1中有10笔费用为物业费、水电费，证据充分，一审法院予以采纳。二、许定晨给付天华公司储值卡数额。许定晨主张共给付天华公司储值卡两次，累计价值45000元。许定晨仅提供天华公司的工作人员王莹于2017年9月28日出具收条，言明收到面值为1000元的储值卡25张。经质证，天华公司不予认可，但未提供反驳证据。对此，一审法院认定许定晨给付天华公司价值25000元的储值卡。三、天华公司主张的律师费50000元是否成立。天华公司提供其与江苏驰宏律师事务所签订《委托代理合同》，该合同约定委托代理费50000元。经质证，许定晨对该证据的真实性无异议，但认为费用过高，且天华公司未提供相应的发票和支付凭证，对天华公司主张的费用不予认可。对此，一审法院认为天华公司并无证据证明其已支付该笔律师费，故其主张不成立。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、许定晨就案涉房屋签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护。许定晨抗辩双方的合同无效，其虽提供了江苏省消防工程有限公司的说明函、双方签订的《消防备忘录》及消防部门的告知书，但从上述证据内容来看，并不能充分证明属于合同无效的法定事由，故许定晨的抗辩，因证据及法律依据均不充分，一审法院不予采纳。双方在履行合同过程中曾多次对租金进行结算，但事实已证明许定晨存在拖欠租金情形，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。天华公司主张依约解除合同，于法有据，一审法院应予支持；从双方的实际履行及对案涉房屋的控制权来看，一审法院确定双方解除合同时间为2018年6月8日。关于天华公司主张许定晨支付租金429086.62元，因许定晨构成违约，依合同约定，天华公司有权主张已给予许定晨相应免租、减租等优惠部分，经审查，天华公司主张的金额并无不当，于法有据，一审法院应予支持；许定晨已经支付天华公司的租金保证金171305元、物业保证金20480元，该款应冲抵许定晨应支付的租金，同时，许定晨以其在享有优惠租金的同时亦给予天华公司价值25000元的储值卡，抗辩该款应予冲抵，理由正当，一审法院予以采纳。故许定晨应支付天华公司的租金中，扣除其冲抵部分后，实际应支付天华公司租金212301.62元。天华公司主张许定晨按每日千分之五支付自2018年3月1月起的违约金（滞纳金），显属过高，一审法院调整为按银行相关利率标准计算；同时，根据双方的多次结算内容来看，天华公司在2018年之前并未要求许定晨支付逾期滞纳金，故计算的基数应以2018年第二季度实际拖欠租金83115元较为合理。关于天华公司主张许定晨支付2018年7月1日至15日的房屋使用费64765元，因现有证据表明天华公司在此期间已实际控制案涉房屋，故天华公司的此项主张，于法无据，一审法院不予支持。关于天华公司主张许定晨支付违约金388590元，考虑到双方合同期限于2018年6月底届满，而天华公司在2018年6月8日依约解除双方的租赁合同后，于同年7月4日与他人签订案涉房屋的租赁合同等因素，故天华公司主张的违约金显属过高，一审法院酌定为一个月租金65311元较为合理。关于天华公司主张许定晨将案涉房屋恢复原状及支付律师费50000元，均因证据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏天华文化传媒有限公司与许定晨签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2018年6月8日解除；二、许定晨应于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司房屋租金212301.62元，并以83115元为基数，支付自2018年3月1日起至实际付清时止的利息损失（2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、许定晨于判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司违约金65311元；四、驳回江苏天华文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12998元，由江苏天华文化传媒有限公司负担9098元，许定晨负担3900元。天华公司对一审法院“审理中，关于被告支付的租金保证金及物业保证金，双方均认可如果被告构成违约情况下予以冲抵”的记载有异议，并认为天华公司在一审中并未认可。对一审法院记载的“双方为此发生纠纷…停止经营并离开涉案房屋”有异议，认为发生纠纷之后许定晨在涉案的租赁房屋中还留有大量的未清空的物品，所以当时实际上房屋并没有交还到天华公司手上。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，天华公司陈述称，到7月份时房屋里面有一些不是很重要的物品必须要搬走的，但是许定晨没有将房屋清空。后来天华公司为了及时止损，并且也有其他人想承租，所以在7月初的时候将房屋大概清了一下另行出租。案涉房屋水电在6月初停水停电后就没有恢复水电，现案涉房屋已经另租他人，王莹确为天华公司员工，但其公司认为没有拿到王莹书写收条的储值卡。许定晨陈述称，其在2016年9月份正常营业，之前属于不能正常营业状态。其在断水断电后搬走了一些需要保鲜的食材，其他还有一个中央空调、一些实木桌椅没有拿走。补充协议减免的是2016年7月1日至2016年8月31日的租金，之所以进行减免是因为在2016年9月份之前消防改造备案没有下来，更不用说完成验收。本院二审另查明，双方签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》第6.2条约定，本合约签订之日，许定晨需向天华公司支付履约保证金171305元……履约过程中，只要许定晨有违反本合约相应条款的，该保证金不再退还。本院二审还查明，一审中，一审法院就在合同有效且存在违约的情况下，保证金是否冲抵的问题，向许定晨进行了询问，许定晨表示同意冲抵，但就该问题一审法院并未询问天华公司。本院二审又查明，生效的（2018）苏01民终2456号判决书查明：南京市公安局玄武分局新街口派出所出具证明，证明香铺营路为马路拓宽前的道路名称，道路拓宽后更名为“洪武北路”，原“香铺营29号”即为现在的“洪武北路129号”。香铺营29号原产权人为南京市公房管理中心，合同登记人为南京市房产经营公司。玄武区洪武北路129号、139号房屋产权人均为江苏省演艺集团有限公司，规划用途为文化。洪武北路129号建筑年份为解放前的房屋所在层数为1、2层，建筑面积为738.6平方米；建筑年份为1989、2000年房屋所在层数为1层，建筑面积为157.87平方米。2014年7月31日，江苏省演艺集团有限公司与天华公司签订《委托经营管理合同》，将洪武北路121及129号委托天华公司经营管理。生效的（2019）苏01民终6905号民事判决中认定，“洪武文化创意产业园”园区消防改造已于2016年9月经抽查竣工验收合格。以上事实，有民事判决书，当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，一、许定晨缴纳的171305元租金保证金、20480元物业保证金是否应冲抵租金；二、免租期、租金减免优惠是否应取消；三、许定晨应支付的租金、违约金金额。本院认为，关于许定晨缴纳的171305元租金保证金、20480元物业保证金是否应冲抵租金的问题，天华公司与许定晨签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》、补充协议为双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。许定晨已向天华公司按约缴纳了171305元租金保证金、20480元物业保证金。而根据合同约定，履约过程中，只要许定晨有违反本合约相应条款的，该保证金不再退还。而根据已查明的事实，许定晨确实存在拖欠租金的违约情形，天华公司有权根据双方合同约定，不再退还该保证金。一审中，天华公司也未明确认可该保证金可以冲抵租金，一审法院将该171305元租金保证金、20480元物业保证金冲抵租金有误，本院二审予以纠正。关于免租期、租金减免优惠是否应取消的问题，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。2017年4月13日的补充协议中虽对减免2016年7月1日至2016年8月31日的租金及合同约定第二年期即第四期至第八期6%的递增部分，折算为41460元作出了约定，但亦明确约定如许定晨提前提出解除合同或因许定晨违约甲方提出解除合同的，则附加合同条款下的一切租金减免金额均须按正常缴付，不再享受优惠或扶持。而本案中，因许定晨未按约缴纳租金而导致天华公司提出解除合同，故双方上述约定的条件已成就，根据双方约定，附加合同条款下的一切租金减免金额均须按正常缴付，许定晨上诉主张仍应扣减上述租金减免，与双方约定不符，本院不予支持。关于许定晨应支付的租金、违约金金额的问题，本案中，许定晨应支付租金429086.62元，天华公司虽上诉主张其并未收到王莹书写收条的储值卡25000元，但天华公司已经认可王莹为其公司员工，对其该上诉主张，本院不予采信，故该25000元应予扣除。天华公司将案涉房屋在6月初停水停电且之后一直没有恢复，许定晨也已在天华公司停水停电后搬出案涉房屋，天华公司也认可7月初的时候将房屋大概清了一下另行出租，一审法院未支持天华公司主张许定晨应支付2018年7月1日至15日的房屋使用费64765元，并无不当。如上所述，因许定晨违约，保证金不应冲抵租金，经计算，许定晨还应支付租金404086.62元（429086.62元-25000元）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天华公司并无充分证据证明其损失，一审法院根据本案的实际情况，酌定利息的计算基数及违约金金额，属依法行使裁量权，并无不当。综上，许定晨的上诉请求不能成立，应予驳回；天华公司的上诉请求部分有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实有误，本院二审予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8191号民事判决第一、三、四项；二、变更南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初8191号民事判决第二项为：许定晨于本判决生效之日起十五日内支付江苏天华文化传媒有限公司房屋租金404086.62元，并以83115元为基数，支付自2018年3月1日起至实际付清时止的利息损失（2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回江苏天华文化传媒有限公司的其他上诉请求；四、驳回许定晨的上诉请求。一审案件受理费12998元，由江苏天华文化传媒有限公司负担6122元，许定晨负担6876元。二审案件受理费12998元，由江苏天华文化传媒有限公司负担6460元，许定晨负担6538元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月三十日书记员 汪海燕