福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初1137号 原告：蔡榕珍，女，1977年10月24日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告：连城万星置业有限公司，住所地：福建省连城县莲峰镇北大西路沿街F幢1-2号，统一社会信用代码91350825MOOOILFW05。 法定代表人：赖德强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告蔡榕珍与被告连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡榕珍及其委托诉讼代理人陈永斌、被告万星公司的委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡榕珍向本院提出诉讼请求：1、判决万星公司支付蔡榕珍逾期交付房产违约金30782.4元。2、判决万星公司支付蔡榕珍购房优惠款13674元。事实和理由：2017年8月9日万星公司、蔡榕珍签订《万星旅游文化城买方送月供活动协议书》，以万星公司按月供数额赠送一半金额，赠送时长为2年作为购买商品房的优惠条件购买万星公司所开发的万星旅游文化城商品房。鉴于该优惠条件，蔡榕珍与万星公司就万星公司开发建设的连城万星电影广场Ｅ区商品房签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201701902）。合同约定商品房总价为349800元，交房日期为2017年12月31日前。合同还约定，逾期交付房产90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（万星公司）按日向买受人（蔡榕珍）支付全部购房款万分之二的违约金。该合同签订后，蔡榕珍支付了购房款349800元（其中首付189800元，按揭贷款160000元）。然万星公司至2019年3月16日才交房，总计逾期交房440天。蔡榕珍认为，根据合同约定，万星公司应当支付逾期交房违约金为69.96元／天×440天＝30782.4元。另外根据双方所签订的万星旅游文化城买房送月供活动协议书的约定，万星公司应当返还蔡榕珍前二年按揭款的一半。蔡榕珍自2018年1月份开始还按揭，至2019年12月共计还按揭款50826.25元，根据协议约定，万星公司应当返还蔡榕珍25413.1元。然万星公司至今才支付了11739元。余款13674元至今未付。 综上，鉴于万星公司的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的规定，结合本案事实，万星公司应当按合同支付违约金30782.4元及继续履行支付优惠款13674元的义务。 万星公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第六条约定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。涉案商品房在施工期间存在因“特殊原因’’影响交房507天（已经扣除重复的天数207天）的情形。涉案商品房在扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天后，万星公司没有逾期交房。 二、根据若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。 三、万星公司已于2019年2月2日通知蔡榕珍交房，但蔡榕珍出于不当目的有意拖延办理交房，应当由蔡榕珍自己承担法律后果。 四、万星公司总共应当赠送月供903元×24=21672元，已经赠送月供903×13=11739元，尚未赠送月供9037×11=9933元。 本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，蔡榕珍与万星公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定主要内容有：“……第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7150.45元，总价款349800元；……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：……（1）逾期在90日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”。同日，蔡榕珍与万星公司还签订了一份《万星旅游文化城买房送月供活动协议书》(以下简称协议书)，协议书约定：月供赠送以客户活动期所购买的店面，银行放款之日起开始赠送月供，赠送标准为银行10年按揭等额本息每月所需还款的一半进行赠送。月供赠送为每月赠送，时长二年，活动房源成交总价349800元，按揭16万元，每月赠送月供金额约为1744元。合同签订后，蔡榕珍支付首付款189800元，剩余购房款160000元于2017年12月18日通过向连城县农村信用合作联社办理贷款支付完毕。按揭贷款期限为2017年12月18日至2027年12月17日，采用等额还款。涉案房屋于2019年3月16日办理了交房手续。蔡榕珍自2018年1月份开始还按揭，至2019年12月共计还按揭款50826.25元，万星公司至今支付了赠送月供款11739元。 双方当事人对上述事实无争议，本院予以确认。 本院认为，蔡榕珍与万星公司签订的《商品房买卖合同》、《协议书》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。买卖双方应当依约履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十一条已经约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”，即万星公司应在2017年12月31日前向蔡榕珍交付商品房，可万星公司在2019年3月16日才交房，逾期交房440天（自交房期限届满之次日2018年1月1日起至实际交房之日2019年3月16日止），应当承担逾期交房的违约责任，据此，蔡榕珍主张440天的违约金，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，万星公司逾期交房已超过90日，应当向蔡榕珍支付按全部房价款日万分之二的违约金即440天×349800元×0.0002=30782.4元，故蔡榕珍要求万星公司支付违约金30782.4元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。蔡榕珍自2018年1月份开始还按揭，至2019年12月共计还按揭款50826.25元，万星公司至今支付了赠送月供款11739元，尚有13674.25元赠送月供款未支付给蔡榕珍，蔡榕珍要求万星公司支付13674元，有事实和法律依据，本院予以支持。万星公司提出在施工期间发生了强降雨、台风等不可抗力因素导致工期延误，主张逾期交房时间应扣除因不可抗力影响交房的天数507天，蔡榕珍故意拖延办理交房，但万星公司未提供证据证明，对万星公司的上述辩解，本院不予采信。万星公司与蔡榕珍约定逾期交房违约金按逾期交房天数，每天按房价款的万分之二向蔡榕珍支付逾期交房违约金，该约定未过分高于造成的损失，万星公司要求减少违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条的规定，判决如下： 一、连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡榕珍支付逾期交付房产违约金30782.4元。 二、连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向蔡榕珍支付赠送月供款13674元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费911.4元，减半收取455.7元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  谢海龙 二〇二〇年七月八日 代理书记员  吴功生 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。