湖南省株洲市渌口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0221执异21号 案外人：张某，男，1982年7月26日出生，汉族，湖北省武汉市人，户箱地湖北省武汉市新洲区。 委托诉讼代理人：张荣，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权。 申请执行人：株洲高新火炬资产管理有限公司，住所地：湖南省株洲市天元区株洲大道。 法定代表人：周武，该公司董事长。 被执行人:刘某，女，1970年4月6日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 被执行人:李某某，男，1969年1月27日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市芦淞区。 本院在执行株洲高新火炬资产管理有限公司与刘某、李某某民间借贷纠纷一案中，于2020年4月7日作出(2020)湘0221执159号之一执行裁定书，拍卖被执行人刘某、李某某名下坐落于株洲市芦淞区太子路1438号君逸康和大厦1***室[不动产证号：湘(2017)株洲市不动产权第0*****5号)]的房产一处。案外人张某对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人张某称，2009年11月3日，被执行人刘某将涉案房屋以27万元的价格出售给何旦生，何旦生支付了房款后入住该房。2012年3月1日，案外人又与何旦生签订《房屋转让协议》，约定何旦生君逸康和大厦1***房以42万元的价格出售给案外人，约定订立合同时支付30万元，余款在房产过户后2个月内付清，由何旦生联系刘某办理过户手续。此后，案外人陆续将房款全额支付完毕，并于同年4月入住至今。因刘某没有固定居所，且总拖延不予办理房屋产权过户手续，直到后来，案外人才知晓涉案房屋一直因抵押无法办理过户。现涉案房屋是案外人唯一住房，故提出异议，请求解除及撤销对涉案房屋的查封和拍卖，停止对涉案房屋的执行。 申请执行人株洲高新火炬资产管理有限公司辩称，2019年8月15日，株洲市渌口区人民法院做出(2019)湘0221民初475号民事判决书，判决刘某、李某某偿还株洲高新火炬资产管理有限公司借款本金213366.07元，并支付利息及罚息40363元、律师费12000元；株洲高新火炬资产管理有限公司对产权号为湘(2017)株洲市不动产权第0*****5号的房屋享有优先受偿权。法院裁定拍卖被执行人刘某、李某某名下不动产权证号湘(2017)株洲市不动产权第0*****5号房产没有任何瑕疵。张某提交的《转让房屋协议》只有刘某签字，没有何旦生的签字，房屋转让协议未生效，房产仍然属于刘某、李某某所有，法律规定不动产权属以登记为准，张某未获得不动产权属证书，对该房产不享有所有权，不能够排除执行，请求驳回案外人张某的异议申请。 在本院审査中，案外人提交的证据显示：2009年11月3日刘某签署《转让房屋协议》，内容为：本人刘某把芦淞区庆云山路君逸康和大厦*栋中单元1***号房转让给何旦生，转让费为270000元整，先首付一拾柒万元，尾款在年前付清，刘某协助何旦生过户。2012年3月1日，何旦生(出卖方代理人)与案外人张某(买受方)签订《房屋转让协议》，约定原户主刘某，现户主何旦生将涉案房屋以42万元的价格出售给张某，首付一次性付30万元，余款12万元在房产过户后2个月内付清，何旦生联系刘某配合办理过户手续。30万元付清后，涉案房屋的土地使用证、房屋钥匙及何旦生与刘某的转让协议交给张某。何旦生与张某均在该协议上签字。案外人提交的银行账户交易明细显示:案外人张某的妻子彭艳平2012年2月27日向张敏的银行账户转入27万元、2013年2月7日向何旦生的银行账户转入41000元、2013年3月8日向刘某的银行账户转入20000元，之后陆续通过部分现金、微信支付等方式支付何旦生购房尾款。刘某于2013年3月8日出具《收条》，内容为：今收到彭艳平20000元。何旦生于2018年2月10日出具《收条》，内容为：今收到张某房屋款395000元。根据株洲市家美物业有限公司君逸康和物业服务处提供的证明，案外人张某及其妻彭艳平系2012年4月入住涉案房屋至今。 另查明，涉案房屋于2010年1月5日登记于被执行人李某某、刘某名下，系共同共有，自2007年12月30日起，先后被中国建设银行股份有限公司株洲市分行、交通银行股份有限公司株洲分行、株洲县融兴村镇银行有限责任公司设立抵押，现仍在抵押期间，抵押权人为株洲县融兴村镇银行有限责任公司。 又査明，株洲高新火炬资产管理有限公司与刘某、李某某民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月15日作出（2019）湘0221民初475号民事判决书，判决：由被告刘某、李某某偿还原告株洲高新火炬资产管理有限公司借款本金213366.07元，并支付利息及罚息40363元(从2018年9月21日起暂算至2019年8月15日止，2019年8月16日起至本判决确定的履行期限届满之日的利息和罚息可按照本判决的计算方式另行计算)；原告株洲高新火炬资产管理有限公司对被告刘某、李某某所有的位于株洲市芦淞区太子路1438号君逸康和大厦1***号房屋（产权号为湘株洲市不动产权第0*****5号）享有优先受偿权;由被告刘某、李某某支付原告株洲高新火炬资产管理有限公司律师费12000元。判决生效后，刘某、李某某未履行生效判决所确定的义务，株洲高新火炬资产管理有限公司申请本院强制执行，本院于2020年4月7日作出（2020）湘0221执159号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人刘某、李某某名下坐落于株洲市芦淞区太子路1438号君逸康和大厦1***室[不动产证号：湘(2017)株洲市不动产权第0*****5号)]的房产一处。 案外人张某以本院作出的（2020）湘0221执159号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人刘某、李某某名下坐落于株洲市芦淞区太子路1438号君逸康和大厦1***室，侵害了其合法权益为由，向本院提出异议。 本院认为，法院在审査案外人对执行标的物主张实体权利的异议时，以形式审查为主。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十五条第一款:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;……”及第二十八条:“金钱债权执行时，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，涉案房屋登记在被执行人李某某、刘某名下，系共同共有，对于共有财产，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。而案外人提供的证据无法显示刘某将房屋出售给何旦生取得房屋共有人李某某的授权，也没有证据证明刘某处分房屋的行为符合共同共有人之间的约定，并且，何旦生也未向本院提交其已支付购房款的证据，故在得到房屋共有人李某某追认之前，刘某与何旦生的房屋买卖行为效力待定，而在此前提下，何旦生又以出卖方代理人的身份与案外人签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转让给案外人，也未得到产权登记权利人刘某及李某某的授权，房屋共有人李某某亦未予追认，张某与何旦生之间签订的房屋转让协议属效力待定合同，而非合法有效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定，故本院对于其异议请求不予支持。财产权属的争议，案外人、当事人可另行提起民事诉讼主张自己的权利。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人张某所提异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘雅玲 人民陪审员  曾宪文 人民陪审员  付渌光 二〇二〇年七月六日 书 记 员  周 幸