重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3319号上诉人（原审被告）：重庆华医中西医结合医院有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5栋负2层-4层，统一社会信用代码91500108MA5UFQP21Y。法定代表人：田向红，执行董事。委托诉讼代理人：庹昌友，重庆佳士律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆华医皮肤病医院，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5栋负2层-4层，统一社会信用代码915001083051753111。法定代表人：杜雷。委托诉讼代理人：庹昌友，重庆佳士律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆聚源达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹龙路88号6幢11-6号，统一社会信用代码91500108068261514G。法定代表人：田强，总经理。委托诉讼代理人：崔宁宁，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆恒旺实业有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南城大道23号，统一社会信用代码91500108203187557H。法定代表人：朱宏，总经理。委托诉讼代理人：张玉诏，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆华医中医结合医院有限公司（以下简称华医中西医结合医院）、重庆华医皮肤病医院（以下简称华医皮肤病医院）与被上诉人重庆聚源达物业管理有限公司（以下简称聚源达物业公司）、重庆恒旺实业有限公司（以下简称恒旺实业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初8521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华医中西医结合医院、华医皮肤病医院的共同委托诉讼代理人庹昌友，被上诉人聚源达物业公司的委托诉讼代理人崔宁宁，被上诉人恒旺实业公司的委托诉讼代理人张玉诏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华医中西医结合医院、华医皮肤病医院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回聚源达物业公司的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由聚源达物业公司、恒旺实业公司负担。主要理由：房屋租赁合同补充协议第1条约定的“甲方不再收取除保证金和房租费以外的费用”改变了原房屋租赁合同4.1条关于物业管理费等其他费用的支付主体，即承租方除缴纳保证金以及房租外，不再缴纳其他费用，包含物业费也无需承租方缴纳；聚源达物业公司在一审中举示的证据不能证明其履行了物业服务合同义务；聚源达物业是未提供物价部门关于物业服务收费标准的审批文件，其收费无法律依据。聚源达物业公司辩称，聚源达物业公司和小区业委会于2016年6月签订了物业服务合同，恒旺实业公司所有的案涉物业位于合同约定的物业服务区域内。华医中西医结合医院、华医皮肤病医院承租该物业并约定了物业费由承租人承担，承租人应当支付相应期间的物业费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。恒旺实业公司辩称，房屋租赁合同补充协议第1条约定并不免除华医中西医结合医院、华医皮肤病医院支付物业费的义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。聚源达物业公司向一审法院起诉请求：“1、二被告共同向原告支付拖欠的2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费和车位费共计488139.3元并按照央行公布的同期同档贷款基准利率支付违约金暂计10000元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告重庆华医皮肤病医院向原告支付2016年7月1日至2017年3月22日期间的物业服务费和车位费共计138411.72元，由被告重庆华医皮肤病医院和被告重庆华医中西医结合医院有限公司共同向原告支付2017年3月23日至2018年12月31日期间的物业服务费和车位费共计349727.58元。违约金从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至实际付清为止；2、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2013年8月14日，第三人与案外人重庆康顺医院管理有限公司、南京博展医院投资管理咨询有限公司签订了《房屋租赁合同书》，约定将第三人所有的位于重庆市南岸区南坪街道南城大道23号五栋第1-4层房屋出租给案外人重庆康顺医院管理有限公司、南京博展医院投资管理咨询有限公司从事医院经营使用。租赁期自2013年8月1日至2023年7月31日为止。其中合同4.1条规定：本协议约定的租金不含物业管理费等其他费用（租赁期间的电话费、网络费、闭路电视费、水电气费及其他因使用租赁房屋所产生的费用等，本合同中统一简称为“其他费用”）。第4.2条规定：租赁期内，因房屋而产生的其他费用由承租方按实际使用情况向相关部门自行缴纳。承租方应按照相关收款部门指定的收费标准和时间足额、及时缴纳前述各项费用。合同还对履约保证金、装修与改建、违约责任等方面进行了具体约定。2014年9月23日，第三人恒旺公司与案外人重庆康顺医院管理有限公司、南京博展医院投资管理咨询有限公司、邓素学及华医皮肤病医院签订了《房屋租赁合同书补充协议》，该协议第3条约定，华医皮肤病医院自补充协议签章之日起与重庆康顺医院管理有限公司、南京博展医院投资管理咨询有限公司共同对《房屋租赁合同中》承租方的全部权利义务向恒旺公司承担连带责任。该《补充协议》签订后，华医皮肤病医院开始使用本案涉案房屋至今。2016年6月20日，南岸区南城电力小区业主委员会（甲方）与聚源达物业公司（乙方）签订了《重庆市南岸区南城电力小区物业服务合同》，约定重庆市南岸区南城电力小区由聚源达物业公司进行物业管理服务，服务期限自2016年6月22日起至2021年6月21日为止。物业服务建筑面积为55855.84平方米。合同第六条约定：物业服务费用按月收取，收费标准如下（按建筑面积计算）：1、1栋至4栋单体楼物管费0.5元/m2/月；2、住改非物管费1.00元/m2/月；3、5号电梯楼物管费0.70元/m2/月；4、写字楼物管费2.10元/m2/月；临街门面物管费3.00元/m2/月；小区停车收费标准为业主小型轿车（含机动货运三轮车）260元/月/位，租户小型轿车（含机动货运三轮车）340元月/位，小型汽油三轮车160元月/位。合同第八条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。合同第二十一条还约定：业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，并承担由此造成的律师费用及诉讼费。合同同时对物业服务事项、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用及其他违约责任作出了约定。合同签订后，聚源达物业公司依约向该小区提供物业管理服务至今。2017年3月23日，重庆华医中西医结合医院有限公司成立并获得工商登记核准，住所地为重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5栋负2层-4层，经营范围为从事医院相关业务。该公司注册地址为本案涉案物业地址。一审庭审中，华医中西医结合医院、华医皮肤病医院认可共同使用同一个地址（即重庆市南岸区南坪街道南城大道23号5栋负2层-4层）从事经营活动，华医中西医结合医院并未与第三人单独签订房屋租赁合同。因华医中西医结合医院、华医皮肤病医院未按照合同约定缴纳物业服务费，聚源达物业公司分别对其2016年7月1日至2018年12月期间拖欠的物业费进行了催收。一审另查明，重庆市南岸区南城大道23号附5号地面1-4层共计建筑面积为6890平方米，每一层面积均等为1722.5平方米，为第三人恒旺公司所有，该物业所属的18、19、20号车位也归恒旺公司所有。上述物业属于南城电力小区范围内。一审法院认为，聚源达物业公司与重庆市南岸区南城电力小区签订的《重庆市南岸区南城电力小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同的各方当事人应受其约束，按照合同约定全面履行各自的义务。对于华医中西医结合医院、华医皮肤病医院主张其不是本案涉案物业的产权人，不负有向聚源达物业公司交纳物业服务费的义务，物业服务合同的效力只及于该小区业主，不能及于物业承租人的问题。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，华医皮肤病医院自2014年9月23日起承担《房屋租赁合同》中承租方的全部权利义务，根据《房屋租赁合同》中4.1条规定：“本协议约定的租金不含物业管理费等其他费用（租赁期间的电话费、网络费、闭路电视费、水电气费及其他因使用租赁房屋所产生的费用等，本合同中统一简称为“其他费用”）”。第4.2条规定：“租赁期内，因房屋而产生的其他费用由承租方按实际使用情况向相关部门自行缴纳。承租方应按照相关收款部门指定的收费标准和时间足额、及时缴纳前述各项费用。合同还对履约保证金、装修与改建、违约责任等方面进行了具体约定。”得出，《房屋租赁合同》中的物业管理费属于其他费用，应当由承租方按照实际情况向物业公司缴纳。应视为业主与物业使用人关于物业服务费的交纳问题的具体约定，因此，华医皮肤病医院应负有交纳物业服务费的义务。对于华医中西医结合医院，其虽然没有与第三人恒旺公司签订书面的房屋租赁合同，但实际使用了恒旺公司所有的本案涉案房屋，享受了物业服务，也应当负有实际使用本案涉案物业期间的交纳物业服务费的义务，即就2017年3月23日至2018年12月30日期间的物业服务费与华医皮肤病医院承担共同支付责任。根据本案查明事实，本案涉案物业属于电力小区，是聚源达物业管理公司的物业服务管理区域，聚源达物业公司举示巡逻表、保洁表等证据已经达到聚源达物业公司提供了物业服务的证明标准，因此一审法院对于华医中西医结合医院、华医皮肤病医院抗辩未享受物业服务的主张不予支持。对于华医中西医结合医院、华医皮肤病医院抗辩应向业主恒旺公司收取物业费的主张，一审法院认为，相关法律、法规规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，业主应承担连带责任。但此规定实际上是为了有效解决大量物业费推诿纠纷，从而赋予物业服务企业选择权，但并非物业公司向业主主张连带责任即免除了承租方的物业费缴纳义务，因此一审法院认为聚源达物业公司仅向华医中西医结合医院、华医皮肤病医院主张物业费是其对自身权利的处分，应予支持。关于聚源达物业公司主张的3个车位的占用车位费，聚源达物业公司主张系车位租金，因此不属于物业服务的性质，与本案不是同一法律关系，不在本案中进行处理。关于物业服务费。根据聚源达物业公司与电力小区业委会签订的《物业服务合同》，双方对物业服务费的标准做了明确约定，本案中，华医中西医结合医院、华医皮肤病医院应当履行其缴纳物业服务费的义务，向聚源达物业公司缴纳自2016年7月1日至2018年12月21日期间的物业服务费，因聚源达物业公司自认2016年7月1日至2018年3月30日期间，华医中西医结合医院、华医皮肤病医院将其一楼部分营业面积（451.4m2）转租给案外人万和药房使用，万和药房在上述营业期间向聚源达物业公司缴纳了物业服务费，应扣除华医中西医结合医院、华医皮肤病医院在此期间应交纳的物业服务费用，聚源达物业公司只主张华医中西医结合医院、华医皮肤病医院支付原万和药房占用面积451.4m2自2018年4月1日至2018年12月31日的物业服务费，一审法院对此予以认可。2016年7月1日至2017年3月22日期间的物业服务费应由华医皮肤病医院支付，2017年3月22日至2018年12月31日期间的物业服务费因由华医中西医结合医院、华医皮肤病医院共同支付，因此对于聚源达物业公司要求华医中西医结合医院、华医皮肤病医院支付的物业服务费依法确认如下：2016年7月1日至2017年3月22日一楼临街门面物业服务费为3.00元/m2/月（临街门面物管费按建筑面积算）×1271.1m2（1722.5m2-451.4m2）×8个月+3.00元/m2/月×1271.1m2÷31天×22天=33212.6元，2016年7月1日至2017年3月22日2-4楼物业服务费为2.10元/m2/月（写字楼物管费按建筑面积算）×1722.5m2（每层楼建筑面积）×3层×8个月+2.10元/m2/月×1722.5m2×3层÷31天×22天=94515.2元，以上小计127727.8元，此为华医皮肤病医院单独向聚源达公司支付的物业服务费。因2017年3月23日起华医中西医结合医院成立并与华医皮肤病医院共同使用本案涉案房屋，故上述华医中西医结合医院、华医皮肤病医院应共同向聚源达公司支付自2017年3月23日至2018年12月31日的物业服务费，计算如下：2017年3月23日至2017年3月31日一楼临街门面物业服务费为3.00元/m2/月×1271.1m2÷31天×9天=1107.0元，2-4层写字楼物业服务费为2.10元/m2/月×1722.5（每层楼建筑面积）×3层÷31天×9天=3150.5元,3月份物业服务费小计4257.5元；2017年4月1日至2018年3月31日的一楼临街门面物业服务费为3.00元/m2/月×1271.1m2（1722.5m2-451.4m2）×12个月=45759.6元，2018年4月1日至2018年12月31日一楼临街门面物业服务费3.00元/m2/月×1722.5m2×9个月=46507.5元，2017年4月1日至2018年12月31日的2-4楼物业服务费2.10元m2/月×1722.5m2（每层楼建筑面积）×3层×21个月=227886.8元。2017年4月1日至2018年12月31日物业服务费小计320153.9元,因此2017年3月23日至2018年12月31日，华医中西医结合医院、华医皮肤病医院应向聚源达物业公司共同支付物业服务费324411.4元。关于违约金，华医中西医结合医院、华医皮肤病医院未按照合同约定支付相应的物业服务费，应当承担相应的违约责任。故一审法院对于聚源达物业公司要求华医中西医结合医院、华医皮肤病医院自起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率为标准支付违约金至付清之日止的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告重庆华医皮肤病医院于本判决生效之日起五日内内支付重庆聚源达物业管理有限公司从2016年7月1日至2017年3月22日的物业服务费127727.8元，并以127727.8元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付违约金至实际付清为止；二、被告重庆华医皮肤病医院与被告重庆华医中西医结合医院于本判决生效之日起五日内共同向原告重庆聚源达物业管理有限公司支付自2017年3月23日至2018年12月31日的物业服务费324411.4元，并以324411.4元为基数，自2019年4月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付违约金至实际付清为止；三、驳回原告重庆聚源达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4386元，由被告重庆华医皮肤病医院负担3500元，由重庆华医中西医结合医院负担686元，由原告重庆聚源达物业管理有限公司负担200元（重庆聚源达物业管理有限公司已垫付，二被告支付上述款项时一并付清）”。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人聚源达物业公司与案外人南岸区南城电力小区业主委员会于2016年6月20日签订的《重庆市南岸区南城电力小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区的全体业主均有约束力。被上诉人恒旺实业公司作为该小区业主之一，理应受该合同约束，按时缴纳相应物业服务费。恒旺实业公司将案涉房屋出租他人使用并约定由使用人承担物业服务费用，符合法律规定，物业公司可向实际使用人或房屋产权人主张权利。本案中，上诉人华医皮肤病医院依据《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》占有使用案涉房屋，其与恒旺实业公司建立租赁关系，根据租赁合同约定承租方应当承担其他费用（包括租赁期间的水电气费、电话费、网络费、闭路费等因使用租赁房屋而产生的费用），而从补充协议的整体约定看，并无改变前述约定的意思，从日常生活经验来看，“甲方不再收取除保证金及房租费以外的费用”的约定若是指出租方除收取保证金及租金外还需自己承担包括物业费、水电气费、网络费等承租人使用房屋所产生的费用，与日常生活经验不符。虽然案涉房屋属于商业用房，在物理结构上与整个小区具有一定的独立性，但并不能否认存在的共有部分，该共有部分即属于聚源达物业公司的物业服务范围，其在一审中举示的证据能够证明提供了物业服务，故物业的使用人即华医中西医结合医院、华医皮肤病医院应当支付使用期间的物业服务费用。华医中西医结合医院、华医皮肤病医院认为物业服务收费标准未获审批而无收费依据问题，并无相应证据予以支持，本院对该理由，不予采纳。综上所述，重庆华西医中医结合医院有限公司，重庆华医皮肤病医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8772元，由上诉人重庆华医中西医结合医院有限公司、重庆华医皮肤病医院负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  夏兴芸审 判 员  周 舟二〇二〇年七月十五日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪