江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5816号原告:卜彦峰，男，1980年5月7日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告:王玲，女，1986年10月17日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。两原告共同委托诉讼代理人：赵以国，江苏杰仁律师事务所律师。被告：左东平，男，1949年9月2日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：孔石勇，江苏邦泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：田荣新，江苏邦泽律师事务所律师。被告:南京紫梧桐公寓管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1W4KHD9J，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路389号1406室。法定代表人：张雪，该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩国，男，1993年2月11日出生，汉族，系该公司员工，住江苏省南京市建邺区。原告卜彦峰、王玲与被告左东平、南京紫梧桐公寓管理有限公司（以下简称紫梧桐公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告起诉时将紫梧桐公司列为第三人，审理中将紫梧桐公司变更为共同被告。原告王玲（第一次开庭）及两原告共同委托诉讼代理人赵以国，被告左东平的委托诉讼代理人孔石勇，被告紫梧桐公司的委托诉讼代理人王浩国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜彦峰、王玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告左东平、紫梧桐公司共同赔偿原告的各项财产损失合计79210元；2、判令两被告共同支付原告律师费6000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告系上下楼邻居关系，原告房屋在四楼，被告房屋在同单元五楼。2019年8月2日，原告接到同单元三楼邻居电话说房屋漏水，原告迅速赶回家中查看，发现家中天花板漏水严重，客厅房间有大量积水且已开始渗透到楼下，后经查看漏水系被告家中的自来水管爆裂漏水导致。原告房屋装修刚3年左右，家中设施均是购买的新件，因此次漏水致房屋内的天花板、墙面、地板、家具、电器等物件全面受损，致房屋无法使用，给原告造成巨大经济损失。原告认为：左东平作为房屋所有权人，负有保持房内设施完好不会导致他人财产损害的义务，其在房屋水管老化且发生过漏水但没有完全处理好的情况下就将房屋交付给紫梧桐公司使用，未能履行好监督管理义务，其对原告损失发生负有过失；紫梧桐公司作为房屋的实际使用人，在左东平提醒紫梧桐公司水管老化发生漏水情况下没有及时采取措施导致原告损失，紫梧桐公司也有过失；左东平疏于管理，紫梧桐公司在使用时没能及时根据左东平的要求去处理导致房屋漏水，两被告共同过失导致损害结果发生，根据侵权责任法规定，两被告承担连带责任，根据本案实际情况紫梧桐公司责任更大一些。事后原告找两被告多次协商，但两被告相互推卸责任，让原告到法院起诉。原告无奈诉至法院，请求判如所请。被告左东平辩称，认可是左东平家的水管漏水导致原告家渗水，但认为：1.本案的实际侵权人应当是左东平房屋的实际占有使用人即紫梧桐公司，本案损害赔偿责任应当由紫梧桐公司承担，双方于2019年7月20日签订了资产委托管理服务合同，左东平于7月24日已将涉案房屋交给紫梧桐公司使用，交付时房屋完好且无漏水，交付后紫梧桐公司对房屋进行了装修改造，事故发生在紫梧桐公司装修改造过程中，因此造成的损失应当由直接侵权人紫梧桐公司承担。2.紫梧桐公司装修改造房屋过程中存在过错，在紫梧桐公司装修期间无施工且装修未结束的情况下，房屋内水管总闸并没有按要求关闭，漏水时紫梧桐公司并没有施工人员在场，原告通知左东平漏水后，左东平及时通知了紫梧桐公司，紫梧桐公司在很长时间内才派人到现场处理，进一步扩大了原告的损失，相应的责任应当由紫梧桐公司承担。3.双方签订的委托管理服务合同约定，左东平每月都向紫梧桐公司支付一定的维修金，且合同附件三约定墙内外明暗管因自然老化、损坏需要维修更换也由紫梧桐公司负责，故根据双方合同约定，本案的侵权责任应当由紫梧桐公司承担。4.原告主张的律师费没有事实与法律依据，不应由被告承担，事故发生后左东平为安抚原告的情绪，先行支付原告2000元，如果法院判定左东平承担损失赔偿责任，则此2000元从中予以抵扣，如法院判定左东平不承担赔偿责任，则其就此2000元将另行主张。综上，左东平在整个过程中无过错。请求驳回对左东平的诉讼请求。被告紫梧桐公司辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由没有异议，对左东平所述的前3点意见没有异议，但其对左东平的房屋装修过程中没有触碰自来水暗管，只是对房屋墙面进行出新，双方合同中约定了谁导致谁承担原则，故应当由两被告共同承担。本院经审理认定事实如下：当事人双方对以下事实均无争议，本院予以确认：坐落于南京市栖霞区某某一宿舍××幢406室房屋（以下简称406室房屋）登记的所有权人为原告卜彦峰、王玲，坐落于南京市栖霞区某某一宿舍××幢506室房屋（以下简称506室房屋）登记的所有权人为被告左东平（登记的门牌为××幢5-6室）。2019年7月20日，被告左东平（委托人，甲方）与被告紫梧桐公司（受托方，乙方）签订“蛋壳公寓”《资产委托管理服务合同》（以下简称委托合同），载明：甲方同意将506室房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括代理甲方运营及出租房屋并处理与运营及出租房屋相关事宜，委托期间乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，委托期限自2019年7月24日至2025年1月29日，房屋交付日期为2019年7月24日，乙方按约向甲方支付租金收益，双方按合同附件三《维修项目列表》各自承担相应的维修义务。《维修项目列表》（以下简称维修表）管道一栏载明，甲方维修内容为供水、供暖、燃气、通风、下水及烟道等主管道等，乙方维修内容为墙内外明暗管因自然损坏、老化需整体翻新或更换零部件、故障检修。2019年7月24日左东平将506室房屋交付给紫梧桐公司，紫梧桐公司接手房屋后对房屋进行装修。在紫梧桐公司装修期间，2019年8月2日506室房屋因墙体内自来水管开裂漏水，漏出的水渗透到406室房屋，导致原告房屋内的装修及设施家具受损。漏水发生时，紫梧桐公司方施工人员不在场，没有将506室房屋的自来水阀门关闭，原告通知左东平漏水后，左东平及时通知了紫梧桐公司，紫梧桐公司在很长时间内才派人到现场处理。事发后，左东平向原告支付了2000元。原被告一致确认，506室房屋渗水位置在客厅与卫生间隔墙处墙体。关于墙壁中自来水管漏水原因，紫梧桐公司表示：漏水原因应该是自来水管老化漏水，其装修中没有变动墙体内的管道，墙体内管道变动需要砸墙，其不会砸墙的。原告表示到现场查看没有发现有砸墙情况，认可漏水原因是自来水管老化漏水。左东平表示对墙内自来水管漏水原因不清楚，紫梧桐公司是否对房屋内管道进行改造也不清楚。审理中，原告申请对406室房屋因506室房屋渗水导致的装修及财产损失进行评估鉴定，本院依法委托了江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司进行评估，该评估机构出具了资产评估报告，评估结论为406室房屋装修及财产损失为26759元，具体详见资产评估明细表，该表列明了成新率均为100%，空调会短路无法使用。原告支付了评估费8000元。经质证，原告方表示对该资产评估报告无异议，除了地板部分金额与实际相差较大外，其它基本符合实际，总体上认可。两被告表示，房屋产权登记时间是2016年4月5日，原告陈述装修时间为3年左右，但该明细表中显示购置时间为2018年1月且成新率按100%，故认为资产评估对于市场价格来说过高，对损失金额请求法院考虑折旧率情况下酌情予以认定。针对评估明细表中记载的空调情况及两被告对评估采用成新率按100%，本院要求评估机构进行书面说明。该评估机构出具回复函，表示：关于成新率100%问题，其评估价格为修复价格，即将原告受损资产进行修复达到完好状态下的市场价格，复原所需要的人工和材料不会因使用年限长短进行打折，故本次评估价值未考虑成新的影响；现场勘验时针对原告提出的空调无法使用问题进行调查，经现场试用发现一旦开启空调，会导致短路、跳闸。本院将评估机构此回复函送达原被告，原告方表示无异议，两被告逾期没有提出异议。原告主张空调损失为2500元，为此提供原告的信用卡消费记录、苏宁电器销售记录和空调照片，原告方表示这组证据证明原告购买空调价格为3199元，购买时间为2016年10月6日，因时间长购买空调的发票找不到了，现在该空调无法使用，只主张2500元。经质证，紫梧桐公司表示无异议，左东平表示因原告方未提交原件故对该证据真实性有异议，评估报告中已经对空调作出了维修评估，故不认可原告空调损失2500元。原告方就评估明细表中之外的其它各项损失当庭进行如下说明：从评估报告可看出空调下面是布艺沙发，该沙发泡水受潮比较严重，无法正常使用，沙发当时在家具城购买，没有发票只有收据，时间比较长收据找不到了，经回忆当时购置价格为近3000元，故主张2000元；原告起诉时提交的损失清单中5-8项在本案中不主张，因为原告方询问评估机构评估的费用是全包价包含人工费用；租房费用主张每月3300元共6个月，参考两被告签订的委托合同中第二年租价3050元的租价，考虑到原告房屋是精装修在此基础上增加250元；保洁费是两次，重新装修房屋出去租房时要保洁1次，搬回时房屋要保洁1次，按照之前原告在2016年对房屋装修时找保洁公司所花保洁费400元计算，搬家费同理。对此两被告表示：原告仅是维修房屋不需要在外租房6个月，同地段类似房屋整租市场价格约每月3000元，沙发没有发票，布艺沙发清洗后可以使用，故不认可沙发损失，认可搬家费，保洁费合理的只需要1次。原被告经协商一致确认原告的房屋租金价格为每月3150元。原告为证明其主张的律师费，提供了律师事务所的委托代理合同和律师代理费发票各1份，证明原告为本案诉讼花费律师费6000元。经质证，两被告表示对该证据真实性无异议，但不应当由被告承担律师费。庭审中，原告方明确其最终诉讼请求：1.两被告连带赔偿原告损失57759元，具体为评估报告确定的损失26759元、租金损失18900元（3150元*6个月）、空调费用2500元、沙发2000元、保洁费800元、搬家费800元、律师费6000元，2.本案诉讼费包括评估费由两被告共同承担。审理中，在双方委托诉讼代理人达成调解方案后，因被告紫梧桐公司不同意承担赔偿责任致调解未果。本院认为，因被告左东平所有的506室房屋自来水管漏水渗透到原告卜彦峰、王玲所有的406室房屋，造成406室房屋装修及相关财物受到损害，根据审理查明的事实可以确定该损害系506室房屋墙体中自来水管破裂漏水所致。左东平作为原告的相邻方有义务尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害，造成损害的应当给予赔偿，现因左东平房屋中自来水管破裂漏水损害了原告的财产，故左东平对由此造成原告的财产损失应当承担赔偿责任。在案涉渗水事件发生时，被告紫梧桐公司通过两被告签订的委托合同，已合法占有使用506室房屋并进行装修，其在离开506室房屋时没有将506室房屋的自来水阀门予以关闭，致506室房屋自来水管的漏水大量渗透到原告家中且未及时发现和消除危险，故紫梧桐公司未能尽到基本的安全注意义务，其行为亦足以造成原告的财产损害后果。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条规定，两被告对造成原告的财产损害后果应当承担连带赔偿责任。至于两被告之间的责任，可以根据双方之间委托合同另行确定。关于原告主张的各项损失，本院依法认定如下：1.本院委托的评估机构作出的资产评估报告确定原告的406室房屋装修及财产损失为26759元，两被告虽对评估所采用的成新率提出异议，但评估机构对此出具了回复函作出了合理的说明，两被告对回复函没有提出异议，故本院对评估报告所确定的财产损失数额予以采信。2.关于原告主张的租金损失，实际系因506室房屋渗水损害406室房屋装修，致406室房屋不能正常使用和需要重新装修，由此造成406室房屋空置损失，两被告对此应当予以合理赔偿。原被告一致确认406室房屋租金价格为每月3150元，本院予以确认；对406室房屋因此产生的空置时间，本院综合案情酌定为3个月，因此本院确定原告房屋的空置损失为9450元。3.关于原告主张的空调损失，根据评估机构出具的资产评估报告和回复函，可以确定506室房屋渗水已造成原告的空调无法使用，结合原告就购买空调所提供的证据，原告主张空调损失2500元合理有据，本院予以支持。4.关于原告主张的沙发损失、保洁费和搬家费，本院综合案情酌定沙发损失为1000元、保洁费为400元、搬家费为800元。5.关于原告主张的律师费，因本案系侵权纠纷，原告主张被告承担律师费缺乏法律依据，故本院不予支持。综上，本院确定原告的上述各项损失合计40909元，被告左东平已支付2000元应从中扣减，因此两被告应当连带赔偿原告财产损失38909元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十七条，《中华人民共和国物权法》第九十二条，《中华人民共和侵权责任法》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京紫梧桐公寓管理有限公司、左东平于本判决生效之日起十日内连带赔偿原告卜彦峰、王玲损失38909元；二、驳回原告卜彦峰、王玲主张的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，减半收取622元，由原告卜彦峰、王玲负担236元，被告南京紫梧桐公寓管理有限公司、左东平共同负担386元，此款由两被告于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××61），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  程前葆二〇二〇年七月十七日见习书记员  张力萌