湖南省常德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘07执异4号 案外人：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。 案外人：胡国华，男，1951年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。系朱纯杰之夫。 以上二案外人的共同委托诉讼代理人：肖骥，北京市中北律师事务所律师。 以上二案外人的共同委托诉讼代理人：李建亚，常德市武陵区中信法律服务所法律工作者。 申请执行人：董敬国，女，1947年9月5日出生，汉族，住湖南省常德市××城南××号。 被执行人：常德市恒华建设事务有限公司，住所地湖南省常德市××区××街道办事处××社区××路××号。 法定代表人：吴济民，该公司执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人董敬国与被执行人常德市恒华建设事务有限公司（以下简称恒华公司）商品房买卖合同纠纷一案中，案外人朱纯杰、胡国华申请不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1108号裁决。本院于2019年10月31日作出（2019）湘07执异102号执行裁定，裁定驳回朱纯杰、胡国华不予执行申请。朱纯杰、胡国华不服，向湖南省高级人民法院申请复议，该院于2020年1月15日作出（2019）湘执复276号执行裁定书，裁定发回本院重新审查。本院于2020年2月26日受理后，依法另行组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 朱纯杰、胡国华向本院申请：不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1108号裁决的申请。事实与理由：1．常德市武陵区人民法院（2018）湘0702刑初17号刑事判决和常德市中级人民法院（2018）湘07刑终220号刑事判决，足以证明涉案房产实际属于朱纯杰、胡国华所有；2．董敬国没有交纳过房款，常德仲裁委员会裁决涉案房屋归其所有，明显错误；3．董敬国家人向朱纯杰提供借款明细：2012年3月28日通过徐成德账户转款200000元；2013年5月2日通过徐成德账户转款802000元；2013年6月30日通过徐成德账户转款150000元。2012年3月28日通过董敬国账户转款150000元，2012年3月27日通过徐俊账户转款60000元。合计借款1362000元；4．朱纯杰向董敬国及其家人还款的明细：2013年2月3日转入徐成德账户25000元，2013年8月6日转入徐成德账户45000元，2015年3月5日转入徐成德账户1500000元，2013年9月28日转入徐成德账户46500元，2015年3月8日转入刘洋账户1350000元。合计还款2966500元。综上，实际朱纯杰已多还款1605000元。 董敬国辩称，1．关于董敬国及其家人与朱纯杰之间的经济往来：（1）董敬国之夫徐成德与朱纯杰约定，由徐成德出借资金1300000元，借期一年，月利率2%。双方约定以网签房屋的形式进行担保。2012年3月27日至28日董敬国一家分批次向朱纯杰转款共计1300000元。恒华公司与董敬国及其家人分别签订了五份商品房预售合同，并办理了网签备案手续。朱纯杰按期支付了第一个月的利息26000元。借款到期后朱纯杰不能还款，经双方协商，对朱纯杰已付部分利息和徐成德应收逾期利息作两抵。当时借款13个多月，超过13个月的利息按10000元计算。应抵充房款的利息：13×26000元+10000元=348000元。按照商品房买卖合同的约定，五套房总价为2450127.51元，取整数2450000元。徐成德借款本金1300000元，加应收利息348000元，还应补齐802000元。故2013年5月2日，徐成德向朱纯杰转款802000元，至此双方之间的经济往来两清。（2）2013年6月30日，徐成德转款150000元给朱纯杰，双方约定为借款，月利率2分。2013年8月6日朱纯杰向徐成德转款45000元，2013年9月28日朱纯杰向徐成德转款46500元，归还了此笔借款。（3）2015年3月5日朱纯杰转账1500000元至徐成德账户，该笔款项实际是案外人徐丽江的账户转给朱纯杰，朱纯杰转给徐成德，徐成德当即转给常德市农产品大市场开发有限公司。2015年3月9日，朱纯杰转款1350000元至刘洋账户，该笔款项实际是案外人涂丽江的账户账款1400000元给朱纯杰，朱纯杰转款1350000元给刘洋，刘洋当即将该款转给案外人唐智武，唐智武当日将该款转至唐珺瑶账户。该两笔款项均与本案无关；2．关于本案所涉房屋所有权主体的问题。（1）根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属的根据，朱纯杰没有提供能够确认其已享受案涉房屋所有权的不动产权属登记文件；（2）根据董敬国与恒华公司签订的《常德市商品房预售合同》，恒华公司取得了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。根据物权法确立的房、地一体原则，足以否定朱纯杰、胡国华对案涉房产享有所有权的主张；（3）常德市武陵区人民法院（2016）湘0702刑初17号刑事判决和常德市中级人民法院的（2018）湘07刑终220号刑事判决能够反映董敬国与其家人不是集资参与人，与朱纯杰非法集资犯罪行为无关，而朱纯杰参与了相关房地产项目的开发活动，可以享有参与相关项目结算的权利。但该份刑事判决既非人民法院因分割不动产而作出的裁判，也非法院在执行中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，故该份判决书不能设立相关不动产的所有权；3．依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条的规定，朱纯杰、胡国华没有提供证据证明存在恶意仲裁或者虚假仲裁的情形，不符合受理条件。即使受理了，朱纯杰、胡国华也未提供证据证明符合第十八条的规定，故请求人民法院依法驳回其不予执行仲裁裁决申请。 恒华公司未予答辩。 本院查明，朱纯杰、胡国华挂靠恒华公司实际开发君香公寓项目，朱纯杰任恒华公司经理，胡国华负责销售，二人为夫妻关系。2012年3月27日，董敬国与家人（徐成德、刘洋、徐妍俐、徐俊）分别与恒华公司签订五份《常德市商品房买卖合同》，由胡国华作为恒华公司的销售经理在合同上签字，并加盖恒华公司印章。刘洋认购了1栋1201号房（建筑面积101.88平方，总价444196.8元），徐成德认购了君香公寓1栋703（建筑面积42.76平方，总价180318.61元）、704号房（建筑面积77.57平方，总价327113元），徐俊认购1栋805号房（建筑面积102.95平方，总价436713.9元）、徐妍俐认购了1栋702号房（建筑面积123.32平方，总价520040.44元），董敬国认购了1栋1302号房（建筑面积123.32平方，总价541744.76元）。涉案房屋网签备案登记在刘洋、徐成德、董敬国、徐妍俐、徐俊名下，六套房屋总价款2450127.51元。 2012年3月28日，董敬国之夫徐成德与朱纯杰签订《借款协议》，约定：朱纯杰用坐落在洞庭大道中××公寓住宅××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃（与上述商品房买卖合同中的房屋一致）共六套房屋作抵押向徐成德借款1300000元；借款时间为一年，月息为2分；借款期满，朱纯杰向徐成德偿还全部借款（包括本金和利息），徐成德将所抵押的房屋归还给朱纯杰；借款期满，朱纯杰如不能按时偿还借款（包括本金和利息），则朱纯杰抵押给徐成德的房产归徐成德所有。董敬国及其家人向朱纯杰付款情况：徐俊于2012年3月27日向朱纯杰转账200000元，董敬国于3月28日向朱纯杰转账150000元，徐成德于3月28日向朱纯杰转账200000元、通过银行柜台现取现存的方式交付750000元，共计1300000元。同日，朱纯杰向徐成德出具借据，注明“今借到徐成德人民币现金壹佰叁拾万元正。月息2分，按月付息，借期一年。”2012年4月27日，徐成德向朱纯杰出具收条：今收到朱纯杰2012年4月利息26000元。2013年2月3日朱纯杰向徐成德转账25000元。2013年5月2日徐成德向朱纯杰转账802000元，2013年6月30日徐成德向朱纯杰转账150000元。该两笔转账朱纯杰未向徐成德出具任何手续，董敬国称第一笔为购房尾款，第二笔为新的借款。朱纯杰称所借款项均为徐成德与其妹妹徐桂华的借款。2013年8月6日朱纯杰向徐成德转款45000元，2013年9月28日朱纯杰向徐成德转款46500元。朱纯杰还于2015年3月5日向徐成德账户转账1500000元、2015年3月8日向刘洋账户转账1350000元，经查，该两笔转账系中大公司通过朱纯杰、徐成德账户进行的过账行为，与本案无关。 后因朱纯杰涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关采取强制措施，没能继续按期向徐成德偿还借款本息，也没有交付案涉房屋，董敬国向常德仲裁委员会申请仲裁。常德仲裁委员会于2018年9月10日作出（2018）常仲裁字第1108号裁决，裁决恒华公司在该裁定书送达之日起三日内向董敬国交付“君香公寓”第1栋13层的1302号房，并协助董敬国办理房屋权属转移登记手续。 本院认为，董敬国虽与恒华公司签订了商品房买卖合同，但未实际向恒华公司支付购房款，恒华公司亦未向董敬国开具收据或房屋销售发票。董敬国在签订上述购房合同后，其夫徐成德便与朱纯杰签订借款协议，约定借款1300000元，月息2分，并以董敬国与恒华公司签订了商品房买卖合同的房产作为借款的抵押。约定朱纯杰到期偿还了全部借款，董敬国及其家人将所抵押的房屋归还给朱纯杰，朱纯杰到期未能还款，则涉案房产归董敬国及其家人所有。双方对房屋权属的约定属流质条款，违反相关法律规定，不能产生法律效力。董敬国及其家人向朱纯杰转款后，朱纯杰只出具借据，没有出具房款收据。董敬国主张其与朱纯杰在2013年5月2日进行了结算，达成以物抵债协议，并补齐了802000元的房屋差价。但董敬国仅提供了转账凭证，未提供房款收据，也未提供达成以物抵债协议的其他证据，且朱纯杰还分别于2013年8月6日、9月28日向徐成德转款45000元、46500元，仍然存在资金回流偿还借款的事实。综上，董敬国与朱纯杰之间的真实意思为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同实际为民间借贷提供担保，其后亦未通过结算方式将民间借贷关系转化为房屋买卖关系，双方的商品房买卖合同非真实意思表示。 其次，董敬国与朱纯杰、胡国华以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保。借款到期后朱纯杰没有清偿债务，董敬国可以请求对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，并就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额主张补偿，但董敬国请求履行买卖合同，该请求不应得到支持。常德仲裁委员会作出的（2018）常仲裁字第1108号裁决，确认了双方虚构的房屋买卖合同关系合法有效，并裁决恒华公司将涉案房屋交付给董敬国并协助办理产权过户手续，该处理结果错误，损害了案外人朱纯杰、胡国华及其债权人的合法权益。朱纯杰、胡国华为君香公寓项目的实际开发人，是涉案房产实际权利主体，其主张的权利合法、真实。依据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条之规定，即“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益”，案外人朱纯杰、胡国华提出不予执行仲裁裁决的请求应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十九条第二款的规定、第二十二第三款规定，裁定如下： 不予执行常德仲裁委员会（2018）常仲裁字第1108号裁决。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。 审 判 长 孙权新 审 判 员 于前军 审 判 员 蒋晓玲 二〇二〇年七月十七日 法官助理 彭 芬 书 记 员 于松卉 附：本案适用的法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》 第十八条案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持： （一）案外人系权利或者利益的主体； （二）案外人主张的权利或者利益合法、真实； （三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形； （四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。 第十九条被执行人、案外人对仲裁裁决执行案件逾期申请不予执行的，人民法院应当裁定不予受理；已经受理的，应当裁定驳回不予执行申请。 被执行人、案外人对仲裁裁决执行案件申请不予执行，经审查理由成立的，人民法院应当裁定不予执行；理由不成立的，应当裁定驳回不予执行申请。 第二十二条人民法院裁定不予执行仲裁裁决、驳回或者不予受理不予执行仲裁裁决申请后，当事人对该裁定提出执行异议或者申请复议的，人民法院不予受理。 人民法院裁定不予执行仲裁裁决的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。 人民法院基于案外人申请裁定不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，当事人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议；人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。