辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4408号上诉人（原审被告）：范鑫歆，女，汉族，1985年4月27日生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：董凤忠，辽宁榆城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连中拥物业管理有限公司，住所地大连市旅顺口区模珠街156号12层2号。法定代表人：邢维阁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人范鑫歆因与被上诉人大连中拥物业管理有限公司（以下简称“中拥物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范鑫歆上诉请求：撤销一审判决，依法改判降低物业费收费标准并驳回中拥物业给付律师费的诉请。事实和理由：1.按照《大连市物业服务收费管理实施细则》规定，上诉人结合中拥物业的服务质量应当将物业收费标准确定为“二级”，案涉《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准1.9元/月/平方米明显过高，应降低物业费收费标准；2.中拥物业服务存在瑕疵，维修房屋不慎致使上诉人的阳台雨水无法排出渗入楼下；3.中拥物业服务不到位，是主要违约方，律师费不应当由上诉人承担。中拥物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。中拥物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年12月31日起至2019年9月30日的物业费5525元；2.判令被告支付逾期缴费违约金1000元（暂计至2019年9月1日）；3.请求判令由被告支付律师费500元。一审法院认定事实：被告范鑫歆系大连市旅顺口区“中拥?蓝天下小区”34号楼401房屋的业主，房屋面积138.47平方米。2010年10月4日，甲方大连中拥物业管理有限公司与乙方范鑫歆签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告房屋所在的小区提供房屋共有部位、公用设备设施、绿化、环境卫生、公共秩序维护等项目的维护、修缮、服务与管理等物业服务，被告按照高层住宅物业1.9元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。每季度是一个支付周期，被告应当于每一个支付期间届满前15日以前交纳下一个支付期间的物业管理费。若被告迟延支付物业管理费及其他费用超过30日的，自逾期缴费之日起，每延期一日，被告应当按照欠付费用的千分之三向原告缴付滞纳金，同时被告还应当承担原告为追讨欠款而产生的诉讼费、律师费等费用。2018年1月1日至2019年9月30日，被告范鑫歆未按上述约定交纳物业费。原告为向被告追讨物业费，委托诉讼代理人参加诉讼支付律师费500元。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告依约提供物业管理服务，被告理应按照约定支付物业管理服务费，故对原告要求被告交纳2018年1月1日至2019年9月30日所欠物业费5525元（138.47平方米×1.9元/月/平方米×21月）的请求予以支持。关于被告提出的物业服务收费实行等级管理原告收费过高以及原告在物业管理中存在瑕疵的主张。首先，原告以1.9元/月/平方米的收费标准向被告收取物业费是基于双方签订的《前期物业服务协议》，现被告单方面要求变更合同调整物业费标准，缺乏依据。其次，根据《前期物业服务协议》的约定，原告仅对房屋共用部位、共用设施设备具有维护和管理义务，而对被告房屋阳台并无维修管护义务，且现并无证据表明是原告对被告家的阳台进行了维护并因此而导致三楼积水，故被告的该主张证据不足，其以此为由要求酌减物业管理服务费的抗辩理由不成立，不予支持。原、被告签订的《前期物业服务协议》中对因追讨物业管理费产生的律师费有明确的约定，根据合同意思自治原则，被告应当承担原告因追讨物业管理费而发生的律师费。现原告要求被告承担律师费500元，金额合理，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的违约金问题，虽然案涉《前期物业服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但立足于督促物业提供者不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告范鑫歆于判决生效之日起十日内给付原告大连中拥物业管理有限公司物业费5525元；二、被告范鑫歆于判决生效之日起十日内给付原告大连中拥物业管理有限公司律师费500元；二、驳回原告大连中拥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告范鑫歆负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人范鑫歆与被上诉人中拥物业签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，该协议对中拥物业和业主均具有约束力，在中拥物业提供了物业服务后，范鑫歆理应按照协议约定的标准及时交纳物业费。至于上诉人提出的“中拥物业服务质量相当于二级，应降低物业费收费标准”的问题，因关于物业费标准系双方当事人自行约定，属于当事人意思自治范畴，变更该标准应当通过双方协商或当事人一方以显失公平、乘人之危、欺诈为由单独提出诉讼主张变更合同约定的方式予以调整，由于上诉人未就该诉请在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人该项请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，因此在合同关于物业费标准的条款未被变更的情况下，该约定依然有效。更何况，对物业服务企业等级认定并非民事审判范畴，且上诉人主张降低物业费标准所依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已于2016年5月1日废止，而案涉物业费争议期间为2018年1月1日至2019年9月30日，对本案没有拘束力。因此，范鑫歆依据《大连市物业服务收费管理实施细则》主张降低案涉小区物业费的收费标准无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的“物业服务存在瑕疵，维修房屋不慎致使上诉人的阳台雨水无法排出”的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，根据案涉合同约定，中拥公司对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，中拥物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，相反，上诉人家中的阳台并非案涉协议约定的“房屋共有部位”，上诉人现有证据尚不能证明阳台雨水无法排出是由于被上诉人维修不当所导致，因此该上诉请求尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然中拥物业作为物业服务公司已经为包括范鑫歆在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决范鑫歆全额交费并无不妥。同时，也正是基于中拥物业存在服务不到位、敦促业主清理公共空间杂物不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经对中拥物业请求范鑫歆支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。范鑫歆以中拥物业提供物业服务不到位为由，要求减免支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于上诉人主张不应由其支付律师费的上诉请求，本院认为，《前期物业管理服务协议》中第四条第三款第五项约定：“乙方（范鑫歆）还应当承担甲方（大连中拥物业管理有限公司）为追讨欠款而产生的包括但不限于调查费、交通费、通讯费、诉讼费、律师费的所有费用”，该约定对双方具有约束力。被上诉人为了实现案涉债权，与辽宁金环律师事务所签订了《委托律师代理协议书》，并向其支付了500元代理费，现被上诉人要求上诉人承担律师费500元，该费用标准也未超过行业规定的标准，一审予以支持并无不当。综上所述，范鑫歆的上诉请求不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范鑫歆负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年七月二十九日书记员  牛超群