贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2582号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：姚丽，女，苗族，贵州省天柱县人，住天柱县。委托诉讼代理人：张仙丹，贵州迪芬德律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威房开公司）因与被上诉人姚丽商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院(2020)黔2601民初2619号民事判决；二、请求改判上诉人对被上诉人逾期交房与逾期办证违约金按照延期交房补充协议履行。事实和理由：一、原审已经认定延期交房补充协议合法有效，应当判决继续履行该补充协议。延期交房补充协议至今没有被解除，应当继续履行。该补充协议明确约定，补偿金支付方式是代交物管服务费用，是双方合法有效的约定，原审擅自改变补偿金支付方式，违反该补充协议，原审判决错误，应当撤销。二、原审已经认定交房日期已经变更为2017年6月30日的事实，仍然计算该日期之前的违约金，于法于理不符。延期交房补充协议将交房日期变更为2017年6月30日，违约金应从之后开始计算，计算之前的违约金违背事实和法律。三、原审应当对上诉人承担违约金达到合同总价款的25%，明显超过从2017年7月1日起按照同地段同类房屋租金标准计算的租金，明显超过被上诉人的实际损失应当调整。姚丽辩称：要求维持原判。姚丽向一审法院起诉请求：一、判决被告立即向原告支付城市基础设施未交付违约金400.896元、支付公共服务设施未交付违约金400.896元；二、判决被告立即向原告支付逾期交房违约金62539.776元，之后的违约金计算至实际交房之日止；三、判决被告立即向原告支付逾期办理转移登记违约金58931.712元，之后的违约金计算至实际登记之日止；四、判决被告立即支付开户费4290元。以上四项资金共计126563.274元；五、判决被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月21日，原告姚丽与被告凯威公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于凯里经济开发区第4号楼3单元4层3-4-2号房屋，房屋建筑面积152.4㎡，房屋总价款400896元。合同主要内容：第十一条，交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、……4、……5、电话通信：交付时路敷设到户；6、有线电视：交付时路敷设到户；7、宽带网络：交付时路敷设到户……如果在约定期限内未达到交付使用调节，双方同意按照下列2种方式处理……（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1‰的违约金，（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附件图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共服务设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案……以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种当时处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金；第十三条，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；附件12补充协议约定，被告的交房时间是2016年8月31日，房屋转移登记的时间为2016年12月31日。合同签订之后，原告姚丽依约支付了购房款400896元。2016年8月12日，原告姚丽（乙方）、被告凯威公司（甲方）与案外人贵州省温馨阳光物业服务有限公司（丙方）签订了一份《延期交房补充协议》（以下简称：补充协议），约定：“由于各种原因综合叠加导致甲方开发的凯威现代物流城东区项目不能按原定的2016年8月30日前交付给乙方等业主。为认真履行合同确保乙方利益不受损害，经三方共同协商，达成以下补充协议：一、将甲乙双方原签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间顺延至2017年6月30日前，原合同其他条款不变。二、对已办好全部购房手续并按合同约定履行义务的业主，甲方按约定支付乙方从2016年9月1日起至甲方符合交房条件并通知乙方验收房屋时的违约补偿。三、甲方支付给乙方的补偿金额以2016年9月1日到交房时至的延期时段为计算时间，按天计算，补偿标准按《商品房买卖合同》约定的已付房价款的日万分之一。四、补偿金支付方式：甲方代乙方支付经物价部门确认甲方交房时乙方必须支付的（天然气安装费2400元、自来水开户费380元、电表开户费520元、有线电视开户费980元及门牌××元共4290元；其余部分甲方代乙方交纳交房后的丙方物管服务费用……六、本协议甲乙丙三方各一份；本协议与此前相关文书不一致的，以本协议为准。补充协议签订后，被告凯威公司一直未向原告姚丽交付房屋。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2016年8月31日，补充协议，约定交房时间顺延至2017年6月30日前，补充协议还约定被告向原告支付补偿金的时间起点为2016年9月1日（即商品房买卖合同附件中约定的交房时间）。被告交房的时间已经顺延，诉讼时效的起算应从2017年7月1日起算三年，原告的起诉未超过诉讼时效，被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的答辩，与一审法院查明的事实以及法律规定不相符，不予采纳。房屋交付时间和办理商品房转移登记的有关文书时间及双方权利义务均明确载明在案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》中，迟延交房和迟延办理商品房转移登记的有关文书均构成合同违约，且有明确的违约计算利率约定，而两种迟延交付行为其法律基础并不相同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定来看，两种迟延交付行为构成并不是非此即彼的排除关系，在合同有效并均有约定的情形下，可以同时适用，故被告辩称迟延交房和迟延办理商品房转移登记两项诉讼请求冲突，且应当减少的意见，不予采纳。关于原告诉请被告承担城市基础设施违约金与公共服务设施违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，城市基础设施和公共服务设施如果在约定期限未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金。故城市基础设施未交付违约金为：400896元×1‰＝400.9元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同），公共服务设施未交付违约金为：400896元×1‰＝400.9元，两项合计801.8元，予以支持。关于原告诉请被告承担逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告在《补充协议》约定逾期交房违约金从2016年9月1日起计算至甲方符合交房条件并通知乙方验收房屋时，在《商品房买卖合同》约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，起算时间为2016年9月1日，截至2020年3月20日，逾期交房违约金为51956.12元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价400896元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；关于原告诉请被告承担逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告未在补充协议中就房屋转移登记的问题进行约定，该项约定仍以双方在买卖合同中的约定时间（2016年12月31日）为准，起算时间为2017年1月1日，同时双方在买卖合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，截至2020年3月20日，逾期办理转移登记违约金为47065.19元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价400896元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；关于原告诉请被告承担《补充协议》中约定的天然气安装费、开户费等共计4290元的问题。一审法院认为，双方在《补充协议》中约定：“补偿金支付方式：甲方代乙方支付经物价部门确认甲方交房时乙方必须支付的天然气安装费……”该协议明确了补偿金支付方式非被告凯威公司直接向原告支付，而由被告代原告向相关机构支付，故原告的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚丽城市基础设施违约金与公共服务设施违约金，两项合计801.8元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚丽从2016年9月1日起至2020年3月20日的逾期交房违约金51956.12元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价400896元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告姚丽从2017年1月1日起至2020年3月20日的逾期办理转移登记违约金为47065.19元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价400896元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、驳回原告姚丽的其他诉讼请求。案件受理费2832元减半收取1416元，由原告姚丽承担48元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司承担1368元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、一审法院判决逾期交房违约金起算点是否正确；二、上诉人承担的违约金是否过高。一、从《延期交房补充协议》来看，虽然双方约定将交房时间顺延至2017年6月30日前，但同时约定逾期交房违约金从2016年9月1日期开始起算至交房时止，现凯威房开公司逾期不能交房，故一审法院从2016年9月1日起计算违约金并无不当。二、一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房和交付商品房转移登记文书的约定标准计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中,双方约定逾期交房与逾期办证违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付,该违约金兼具补偿和惩罚属性,不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”之规定,应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任,上诉人未举证证明其承担的违约金已超实际损失。而上诉人请求按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，该情形适用条件是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，本案双方当事人对违约金有明确的约定，并不属于该情况。故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2832元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月七日法官助理陈礼华书记员汪庆庆