云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终1470号上诉人（原审原告）：高兆琴，女，汉族，1953年5月14日出生，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：刘光玉，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南曲靖交通房地产开发有限公司，住所地曲靖市交通路189号。统一社会信用代码：91530300748272946X法定代表人：严尔华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王绎权，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人高兆琴与上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司（以下简称交通房产）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初6928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，经询问双方当事人的特别授权代理人，本院决定本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人高兆琴上诉请求：⒈依法撤销麒麟区人民法院（2019）云0302民初6928号民事判决；⒉改判支持上诉人的全部诉讼请求；⒊一、二审诉讼费用由交通房产承担。事实与理由：上诉人认为原审判决“考量被告曲靖交通房地产公司未能履行办理不动产权证的原因（恶意程度），原告高兆琴对其实际损失未提交相应证据予以证明。本院综合考量以上因素后，予以确定由被告曲靖交通房地产公司对其未办理不动产权证的违约行为承担已付总房价款195687.00元5%的违约责任。”存在事实认定错误和法律适用错误。⒈本案是由于交通房产土地使用用途及土地出让金未缴清的原因，导致买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书，交通房产已构成违约。⒉一审法院判决违约金无事实依据且标准过低。应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算”向上诉人支付违约金。即以购房款195687.00为基数，按2012年长期贷款年利率6.55%上浮30%（8.515%）暂计至2019年8月18日为116639元。⒊一审法院认为上诉人对其实际损失未提交证据予以证明属事实认定错误。司法解释已经规定了合同没有约定违约金或者损失数额难以确定情形下的计算标准，原审法院要求上诉人对损失进行证明过分苛责。⒋一审法院适用法律错误，认定交通房产承担已付总房价款195687.00元5%的违约责任无法律依据，明显适用法律错误。交通房产辩称，本案房屋不动产权证不是原审原告陈述的，未缴纳土地出纳金的原因。且不能办证的根本原因是因为政府在土地出让中程序违法的问题，土地出让金的增加严重限制了权利增加我方义务。上诉人交通房产上诉请求：⒈依法改判驳回高兆琴的诉讼请求。⒉一、二审诉讼费用由高兆琴承担。事实与理由：⒈一审法院认定事实错误，交通房产已经在签订《商品房购销合同》时向高兆琴明示办理权属登记需要提交的材料，一审法院认定交通房产未通知高兆琴提交委托书及其他手续属事实认定错误。一审判决说理部分与事实调查部分查明法律事实矛盾，应当认定交通房产已经有效提示了高兆琴提交授权委托书。⒉交通房产在一审时已经充分提交证据证明权属登记不能办理并非上诉人原因造成，一审法院以不属于本案审理范围为由认定抗辩不成立属事实认定错误。综上，交通房产不应支付逾期办证违约金。高兆琴辩称，本案房屋不动产权证不是原审原告陈述的，未缴纳土地出纳金的原因。且不能办证的根本原因是因为政府在土地出让中程序违法的问题，土地出让金的增加严重限制了权利增加我方义务。高兆琴向一审法院起诉请求：由被告为原告所购曲靖市麒麟区交通路189号龙泽园二期35幢1304号房屋办理不动产权证书相关手续；由被告赔偿2012年8月28日至原告实际取得不得产权证属之日的违约金。以购房款195687.00为基数，按2012年长期贷款年利率6.55%上浮30%（8.515%）计算；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月6日,原告高兆琴原丈夫景守礼作为商品房买受人（乙方）与被告曲靖交通房地产公司作为出卖人（甲方），签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，由景守礼向被告曲靖交通房地产公司购买曲靖市交通路“龙泽园”小区35幢13层1304号房屋，价款为195687.00元，房屋参考建筑面积71.16平方米。付款方式为部分按揭贷款，贷款金额6万元，限于2010年1月6日前支付首付款135687.00元及配套设施费4580.00元。房屋交付期限为甲方应于2012年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就乙方逾期违约责任、甲方逾期交房违约责任、交接、产权登记等作了约定，其中，甲方违约责任为：如逾期交房，自合同约定的交房时间届满的次日至实际交房之日，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。产权登记约定为：（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1、乙方向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、办证手续费、代办费等相关税费；2、甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。在合同履行中，合同签订当日，原告高兆琴向被告曲靖交通房地产公司交纳了购房价款135687.00元、配套设施费4580.00元，共计金额140267.00元，以贷款支付其余房款。被告曲靖交通房地产公司于2010年7月30日以原告高兆琴为共有人身份就该房屋进行相应备案登记，登记号ＱＪ2010073116722。2010年6月10日，原告方交付预告登记费80.00元。被告曲靖交通房地产公司按约已向原告方交付房屋（双方对交付房屋的履行情况无争议），2012年6月20日，原告方向被告曲靖交通房地产公司交纳维修基金费、契税、印花税、工本费、代办费、共有权证费共计5087.00元。2016年8月8日，原告高兆琴与景守礼协议离婚，并办理离婚登记手续，双方约定位于曲靖市房屋归原告高兆琴所有，景守礼协助办理过户登记手续。被告曲靖交通房地产公司因土地使用用途及土地出让金问题导致房屋产权证至今未能办理。一审法院认为，原告高兆琴之夫景守礼与被告曲靖交通房地产公司2010年1月6日签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，原告高兆琴属隐名买受人，该合同未违反相关法律禁止性规定，是双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应享有合同权利、承担履行合同义务。现本案双方当事人对应由被告曲靖交通房地产公司办理不动产权证的事宜无争议。争议的是被告曲靖交通房地产公司对原告高兆琴是否应支付逾期办证违约金及支付数额问题。双方签订《商品房购销合同》约定在原告方向被告曲靖交通房地产公司付清全额的房款、配套设施费、契税、房屋维修基金、办证手续费、代办费等相关税费;双方办理完毕房屋交接手续;原告方交付签署委托被告曲靖交通房地产公司办理房屋所有权证的委托书，并按要求提交办理房屋所有权证所需原告方提供的全部资料后，由被告曲靖交通房地产公司向房管部门申请办理房屋所有权证。现原告方已履行了交付房款及其他费用的相关义务。被告曲靖交通房地产公司应协助原告高兆琴办理产权证书，被告曲靖交通房地产公司辩解主张导致不能办理产权证书是由于国土部门的原因所致，该主张不属本案审理的范围，不是合同约定或法定被告曲靖交通房地产公司免除履行或迟延履行办理不动产权证的条件，不能抗辩本案原告主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方在合同中未明确办理产权登记的期限，被告曲靖交通房地产公司应自房屋交付使用之日起90日履行协助办证义务，因双方对合同约定被告曲靖交通房地产公司履行房屋交付义务无异议，一审法院认定被告曲靖交通房地产公司按期交房，即交房日期认定为2012年5月30日，被告曲靖交通房地产公司未在90天内及时履行办证义务，已构成违约。本案应按照法律规定适用诉讼时效的规定。双方当事人在本案中没有约定逾期办理产权证的违约责任，一审法院予以确定参照适用上述规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于原告高兆琴在房屋交付使用之日起90日的协助办证义务期限届满已超三年起诉，但由于被告曲靖交通房地产公司未办理产权证的违约行为在起诉时处于持续状态，故原告高兆琴自起诉之日之前三年及起诉之后的违约金请求权，一审法院予以依法保护。在本案中，办理产权证书为原告高兆琴应向不动产权部门申请登记的事宜，被告曲靖交通房地产公司有义务提供其应当提交的相关手续，属双方当事人应予共同完成登记的事项。委托被告曲靖交通房地产公司办理不动产权证不属买卖合同基本义务，属买卖合同关系的附属义务，原告高兆琴已交付相关办证的费用，被告曲靖交通房地产公司具有接受原告高兆琴委托办理的意思表示，双方对办理不动产权证已形成自愿合意。现原告高兆琴仅未提交办证委托书等相关资料，被告曲靖交通房地产公司未要求或通知原告高兆琴提交委托书及其他手续，同时考量被告曲靖交通房地产公司未能履行办理不动产权证的原因（恶意程度），原告高兆琴对其实际损失未提交相应证据予以证明。一审法院综合考量以上因素后，予以确定由被告曲靖交通房地产公司对其未办理不动产权证的违约行为承担已付总房价款195687.00元5%的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司在收到原告高兆琴提交代为办理不得产权证的委托书及其他相关手续（所需其他相关手续由被告在判决生效后3日内通知原告）后于判决生效后三十日内向不动产登记机关提交办理不动产权证的相关完整资料，协助原告高兆琴办理登记不动产权证书。二、由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司于判决生效后三十日内给付原告高兆琴逾期办证违约金9784.00元。三、驳回原告高兆琴的其余诉讼请求。案件受理费2632.00元、诉讼保全费30元（原告均已预交），由被告云南曲靖交通房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人交通房产未提交新证据，上诉人高兆琴提交了（2019）云03民终2427号生效判决。上诉人交通房产未提交新证据。高兆琴提交了一份2019年2427号生效判决，用于证明已经确认上诉人交通房产未交清土地出让金的事实。交通房产质证后认为：对证据的三性无异议，但是对证明目的不予认可，该判决载明二审查明事实与一审一致，且一审法院认定的事实没有确认我方未缴纳土地出让金的事实认定。本院认证，该判决书客观真实，但并不能证实交通房产未交清土地出让金的事实。二审中，交通房产认可2019年12月底已经取得不动产权证，由于高兆琴未补缴维修基金，并未将该证交付给高兆琴。经二审审理查明的事实与原一审审理查明的事实基本一致，本院二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为：⒈曲靖交通房地产开发有限公司应否支付逾期办证违约金。⒉逾期办证违约金如何计算。第一，曲靖交通房地产开发有限公司应否支付逾期办证违约金。本案双方于2010年1月6日签订的《商品房购销合同》中，第十二条关于产权登记约定为：“（一）在乙方达到以下三个条件后起，甲方按合同约定向房管部门申请办理房屋所有权证：1.乙方已向甲方付清全额的房款，配套设施费、契税、房屋维修基金，办证手续费，代办费等相关税费；2.甲乙双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方签署委托甲方办理房屋所有权证的委托书交付甲方，并按要求向甲方提交齐备的办理房屋所有权证所需乙方提供的全部资料。”根据一审法院查明事实高兆琴已履行了交付房款、接房、提交相关材料及其他主要义务，交通房产应按合同约定协助高兆琴办理产权证书。其辩解认为权属登记不能办理并非其原因造成，而是由于国土部门的原因所致，该主张并不属于双方合同约定或法定的免责事由，亦不属于免除履行或迟延履行办理不动产权证的事由，不能抗辩本案高兆琴的主张。其次，交通房产认为其已经有效提示高兆琴提交授权委托书的辩解理由与一审法院认定交通房产未通知高兆琴提交委托书及其他手续不符，且未提供相应证据予以证实，高兆琴对此予以否认，交通房产依据双方签订的《商品房购销合同》第十二条第一项第3点认为高兆琴未满足产权登记条件的理由不能成立。因此，按照双方合同约定，高兆琴符合产权登记约定的条件，交通房产应当协助办理不动产权登记证。由于双方在合同中未明确办理产权登记的期限，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日”规定，本案双方在合同中并未明确办理产权登记的期限，交通房产应自房屋交付使用之日起90日履行协助办证义务，因双方对合同约定交通房产履行房屋交付义务无异议，依据一审法院认定的2012年5月30日为交房日期，交通房产应在交房后90天内履行办证义务，超过规定时限未履行的构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。第二，逾期办证违约金如何计算。首先，由于双方在合同中并未约定逾期办证违约金，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定确定违约金标准。其次，违约金责任的承担作为一种债权请求权，按照法律规定应适用诉讼时效的规定，违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为三年，只是权利人在办证期限届满超三年后起诉，由于违约行为在起诉时仍在继续，故应保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权。本案中，上诉人高兆琴于2019年10月11日提起诉讼虽然已超过三年，但因交通房产的违约行为处于持续状态，故自高兆琴提起本案诉讼之日起前三年在诉讼时效范围内的违约金部分予以支持，起诉后至不动产权证办理完毕止的违约金亦予以支持。最后，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，因金融机构计收逾期贷款利息是以日为单位累计计算，故应以日为单位累计计算违约金的数额。上诉人高兆琴主张以购房款195687.00为基数，按2012年长期贷款年利率6.55%上浮30%计算逾期办证违约金与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准不符，应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算日违约金数额为33.10元，2016年10月11日至2019年8月19日为34500.62元（4.75%×130%=6.175%×购房总款195687元÷365天=33.11元/天，33.11元×1042天=34500.62元）。关于高兆琴主张的其他违约金，应当以2019年8月20日起至已经办理完毕不动产权证2019年12月30日止，以购房款195687.00元为基数按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；即2019年8月20日-2019年9月20日，195687.00元×4.25%×130%÷365天×30天=888.63元；2019年9月21日-2019年10月20日，195687.00元×4.20%×130%÷365天×30天=878.18元；2019年10月21日-2019年11月20日，195687.00元×4.20%×130%÷365天×30天=878.18元；2019年11月21日-2019年12月20日，195687.00元×4.15%×130%÷365天×30天=867.72元；2019年12月21日-2019年12月30日，195687.00元×4.15%×130%÷365天×10天=289.24元；共计3801.95元。因本案所涉的不动产权证已经办理，上诉人交通房产的上诉理由不能成立，上诉人交通房产应当在本判决生效后十日内向上诉人高兆琴交付不动产权证。综上所述，上诉人高兆琴的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初6928号民事判决；二、由上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，向上诉人高兆琴交付不动产权证；三、由上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人高兆琴支付2016年10月11日至2019年12月30日止的逾期办证违约金人民币38302.57元（34500.62元+3801.95元）；四、驳回上诉人高兆琴的其他诉讼请求。一审案件受理费2632元，由上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司负担1688元，上诉人高兆琴负担944元，诉讼保全费30元，由上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2632元，由上诉人云南曲靖交通房地产开发有限公司负担1684元（已预交2632元，退还948元），上诉人高兆琴负担948元（已预交2632元，退还1684元）。本判决为终审判决。审判长  时劲松审判员  敖显外审判员  高体所二〇二〇年七月二十四日书记员  阮靖涵