广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初7528号原告：陈宽豪，男，汉族，1998年6月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。委托代理人：陈思嘉，广东三铭律师事务所实习律师。被告：甘冠文，男，汉族，1985年11月1日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：张龙权，广东杰科律师事务所律师。原告陈宽豪诉被告甘冠文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后于2020年5月27日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托代理人王明文、陈思嘉以及被告委托代理人张龙权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宽豪诉讼请求如下：1.确认原被告双方2018年12月1日签订的《租赁合同》于2019年10月19日解除；2.判令被告支付原告2019年9月1日至2019年11月11日期间租金人民币145692元；3.判令被告支付原告逾期租赁的滞纳金（其中61560元的以61560元为基数，按月利率2%自2019年9月16日计至实际清偿之日止；其中61560元的以61560元为基数，按月利率2%自2019年10月16日计至实际清偿之日止；其中22572元的以22572元为基数，按月利率2%自2019年11月16日计至实际清偿之日止）；4.判令被告支付原告违约金人民币184680元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告甘冠文答辩称：第一，我方同意双方租赁合同于2019年10月19日解除。第二，原告主张的租金145692元超过租赁期限，被告只需缴纳98496元租金，该租金已经从租赁保证金中完全抵扣。第三，原告同时主张滞纳金与违约金属于重复主张，且违约金184680元过高。综上，我方恳请法院在判决原告无须退还被告租赁保证金的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。本案相关案情一、合同签订情况2018年12月1日，原被告签订《租赁合同》，约定：1.原告将其所有的位于深圳市龙岗区中心城黄阁路龙岗阳光天健城4栋91、92、93号物业出租给被告做餐饮，物业承租面积为300平方米；租赁期限自2018年12月1日起至2023年8月31日止；2.被告应在本合同签署之日向原告交纳履约合同保证金114000元、首月租金57000元。租赁保证金作为乙方切实按本协议的规定履行义务的保证；3.该租赁物租金从2018年12月1日起开始按下列标准计收，2018年12月1日至2019年8月31日止每月租金57000元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为61560元。4.被告在每月15日前支付当月的租金及相关费用；5.被告逾期支付租金，每逾期一天，应按照所欠租金的3‰向原告支付滞纳金；如被告逾期支付租金达30天及以上的，原告有权解除合同，并不退还租赁保证金；6.任一方均应遵守本协议项下的各项义务，如有违反，视为违约，应承担违约责任，支付违约金；违约金为三个月租金，造成其他损失的，还应予以赔偿，其他损失包含但不限于直接经济损失、诉讼费、律师费、财产保全费、因财产保全而产生的担保费、评估费、广告费等。原被告双方确认原告收取了租赁保证金114000元。原告主张按照合同约定，原告有权没收前述租赁保证金；被告则要求未付租金应从租赁保证金中抵扣。二、合同解除情况2019年10月19日，原告通过微信以及邮寄方式向被告发送律师函以催告被告支付所欠租金，并以被告拖欠2019年9月租金已超过30日为由，解除双方于2018年12月1日签订的《租赁合同》，不予退还租赁保证金且要求被告于2019年10月31日前将租赁物交还原告。原被告双方确认涉案《租赁合同》于2019年10月19日解除。2019年10月24日、2019年11月4日，原告分别通过电话沟通、现场沟通的方式要求被告交还涉案租赁物钥匙，但协商未果。被告确认涉案租赁物的店铺大门钥匙是其配置的，被告于2019年9月左右关闭了涉案店铺，其在2019年10月24日晚上去到租赁物里面搬离物品，原告发现后报了警；被告当时表示要把钥匙交给物业管理处，但是物业管理处称因双方有争议所以拒收了钥匙，钥匙是被告方店主持有的，但是店主已经找不到了；派出所当天晚上在大门上又加了一把锁。2019年11月5日，原告通过微信向被告发送《关于交还租赁商铺（钥匙）的再次通知函》，要求被告于2019年11月6日下午16:00之前将商铺交还，逾期原告将采取开锁措施，商铺内如有物品将视为被告抛弃。2019年11月11日，原告聘请了专业的开锁公司对涉案租赁物进行开锁。三、租金支付情况原告主张被告未付租金为2019年9月租金61560元、10月租金61560元、11月1日至11月11日租金22572元（61560÷30天×11天）。被告确认2019年9月租金61560元未付，主张10月租金应该计算到2019年10月19日，理由是合同解除之后被告就没有在实际使用租赁物，双方权利义务应该计算到合同解除之日。四、涉案租赁物的权属情况涉案位于深圳市龙岗区阳光天健城4栋91、92、93号的三处租赁物的权利人均系原告，不动产权证号分别为粤（2016）深圳市不动产权第0202354号、粤（2016）深圳市不动产权第0202357号、粤（2016）深圳市不动产权第0202359号。裁决结果本院认为，原告出租涉案房屋具有合法权利来源，原被告之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均因依约行使权利、履行义务。原告于2019年10月19日向被告发函解除涉案租赁合同，被告对原告发出的解除通知并无异议并亦确认于2019年10月19日解除合同关系，故本院依法认定原被告双方于2018年12月1日签订的《租赁合同》于2019年10月19日正式解除。被告确认2019年9月1日至2019年10月19日期间未付租金，本院依法予以确认。对于2019年10月19日解除合同之后的房屋占有使用费，作为承租方的被告应在合同解除后履行将租赁物交还原告的义务，但是在其控制租赁物钥匙的情形下其并未妥善与原告办理房屋交接手续，原告多次要求被告交还钥匙亦未果，致使原告与2019年11月11日通过强制开锁方式收回房屋，原告前述行为亦避免了损失进一步扩大，故本院认为原告主张将租金计算至2019年11月11日，有充分事实依据，本院予以支持。原告请求被告支付2019年9月1日至2019年11月11日期间租金、房屋占有使用费合计145692元，符合合同约定的租金标准，本院予以支持。被告逾期支付租金的天数已达合同关于没收租赁保证金的约定，故被告关于租赁保证金114000元予以抵扣涉案应付租金的抗辩意见，本院不予采纳，基于被告的违约行为，按照合同约定原告有权没收租赁保证金不予退还。关于逾期支付租金的滞纳金以及违约金，虽然合同明确约定了逾期支付租金的违约责任，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，因被告提出违约金过高应予以调整的抗辩意见，本院应对关于违约金的合同约定是否过高予以审查。本院认为，基于公平原则和诚实信用原则，违约金应以实际损失为基础并兼顾履约情况、当事人过错等因素予以衡量。按照协议约定，因被告拖欠租金导致协议解除，原告已经有权没收租赁保证金114000元不予退还，原告未举证证明因被告违约而造成其他实际损失，而本案中被告逾期支付租金的行为可明确导致的损失即为资金占用损失，故原告请求按照月利率2%的标准计付逾期支付租金的利息并支付违约金184680元，确实过高，对于被告关于违约金过高的抗辩意见，本院予以采纳。鉴于被告仍拖欠租金未付且原告自行取回房屋有支出相应费用并结合涉案合同关于逾期支付租金的违约责任的约定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情调整违约金一并按如下标准计算：以2019年9月应付租金61560元为基数，自逾期之日即2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止；以2019年10月应付租金61560元为基数，自逾期之日即2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止；以2019年11月1日至11月11日应付租金22572元，自逾期之日即2019年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止。原告诉请的滞纳金及违约金超出部分，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、确认原告陈宽豪与被告甘冠文于2018年12月1日签订的《租赁合同》于2019年10月19日正式解除；二、被告甘冠文应于本判决生效之日起三日内向原告陈宽豪支付2019年9月1日至2019年11月11日期间租金、房屋占有使用费合计145692元以及相应的违约金（违约金分别以2019年9月应付租金61560元为基数，自逾期之日即2019年9月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止；以2019年10月应付租金61560元为基数，自逾期之日即2019年10月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止；以2019年11月1日至11月11日应付租金22572元，自逾期之日即2019年11月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至款项付清之日止）；三、驳回原告陈宽豪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费3128元（原告已预交），原告陈宽豪负担1749元，被告甘冠文负担1379元，该1379元被告甘冠文应于本判决生效之日起三日内向原告陈宽豪直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇二〇年七月十六日书记员  林 涵