江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4896号 上诉人（原审被告）：南通莱尚家纺有限公司，住所地南通市。 法定代表人：陆志华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐乐，江苏开炫（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南通科技职业学院，住所地南通市。 法定代表人：方季红，该学院院长。 委托诉讼代理人：石金荣，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人南通莱尚家纺有限公司因与被上诉人南通科技职业学院房屋租赁合同一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4164号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南通莱尚家纺有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回南通科技职业学院的诉讼请求。事实与理由：1.因地铁二号线建设需要，租赁房屋周边客观条件发生巨大变化，租赁房屋目的受到重大影响，其多次与南通科技职业学院沟通，要求按照情势变更原则变更合同中关于租金的条款，南通科技职业学院仅口头应允，未予落实。鉴于此，在与南通科技职业学院就租金条款变更之前，其有权不支付相应租金。2.南通科技职业学院违反合同关于负责供电的义务，造成部分租赁房屋长时间无法使用，存在租金、投资成本等损失。3.其就租金变更已向法院另行提起诉讼，因该租金条款变更关系到本案南通科技职业学院一审主张是否成立，故请求二审法院中止审理本案。 南通科技职业学院答辩称，一审法院认定事实和适用法律准确。1.南通莱尚家纺有限公司称其曾口头答应调整租金说法不是事实,没有证据证明。2.案涉合同签订于2013年8月28日，约定租赁期为8年，自2013年9月30日至2021年8月31日。南通莱尚家纺有限公司已使用租赁房屋6年多，目前仍在正常经营中。周边建设地铁可能导致客流量减少属于正常商业风险，该风险应当由南通莱尚家纺有限公司自行承担，其主张适用情势变更原则，没有依据。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定对中止诉讼的情形做出了规定，南通莱尚家纺有限公司就租金变更另行提起诉讼，不能成为本案中止审理的理由。 南通科技职业学院向一审法院起诉请求：1.判令南通莱尚家纺有限公司向南通科技职业学院支付拖欠的房屋租金310万并支付逾期付款违约金44万元；前述两项合计为354万元；2.诉讼费用由南通莱尚家纺有限公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月28日，发租方（甲方）南通科技职业学院与承租方（乙方）南通莱尚家纺有限公司签订《南通农业职业技术学院实验办公楼租赁合同》，约定甲方将其所有的实验办公楼出租给乙方，租赁期限为8年，自2013年9月1日至2021年8月31日（起始时间以交房为准并给予三个月装修免租期），租金为人民币1840元，其中第1-2、3-4、5-6、7-8年租金分别为180万元、200万元、220万元、320万元/年。租金缴纳：乙方于合同签字日一次性向甲方缴纳第一年全部租金180万元人民币，第二年起每年的租金平分两次缴纳，第一次于9月30日前缴纳，第二次于3月30日前缴纳。租金每逾期一天乙方须缴纳甲方年度租金0.5%的滞纳金，逾期一个月，甲方有权采取一切必要措施停止乙方经营或终止合同。合同第四条第2款约定：除上述条款外，甲、乙双方或任何一方不履行本协议任一条款即为违约。违约方须向守约方支付违约金，支付标准为年租金的20%；如造成守约方损失，违约方另应足额补偿。合同还对其他事项进行了约定。 2014年1月13日，南通科技职业学院与南通莱尚家纺有限公司签订《补充协议》，约定前述租赁合同的交房时间为2013年9月1日。 2014年9月22日，南通科技职业学院与南通莱尚家纺有限公司签订《补充协议》，约定南通科技职业学院将实验办公楼西侧的道路（北至青年路，南至实验办公楼南侧隔离栏）租赁给南通莱尚家纺有限公司使用，南通莱尚家纺有限公司每年支付南通科技职业学院使用费人民币45000元，租期与实验办公楼同步，使用费与实验办公楼租金一同支付，先交费后使用。 2014年10月25日，经江苏省人民政府同意，南通农业职业技术学院更名为南通科技职业学院。 2016年10月20日，南通科技职业学院召开学院与南通莱尚家纺有限公司的合作相关事项的处理碰头会，会议决定不再将实验楼西侧消防通道租给南通莱尚家纺有限公司使用，同时不再收取每年45000元的场地使用费。 2018年4月24日，南通莱尚家纺有限公司向南通科技职业学院出具一份还款计划：关于我司欠贵院房租，我司拟定下列还款计划，争取在下列月份内支付完毕：2018年4月底前支付2017年剩余房租；2018年6月底前支付2018年上半年房租；2018年10月底前支付2018年下半年房租。 2018年9月，南通科技职业学院向南通莱尚家纺有限公司发出催款通知书，要求南通莱尚家纺有限公司于2018年9月底前完成2018年上半年未付款项45万元的支付，并做好2018年下半年房租支付的资金安排。2019年3月8日，南通科技职业学院再次向南通莱尚家纺有限公司发出催款通知书，要求南通莱尚家纺有限公司于2019年5月底前交清目前所欠房租，同时缴纳2019年下半年的房租。 截止至2019年11月30日，南通莱尚家纺有限公司需要支付南通科技职业学院的租金共计1200万元。在2013年至2019年间，南通莱尚家纺有限公司共计支付南通科技职业学院租金875.02万元。2013年10月，南通莱尚家纺有限公司代南通科技职业学院支付大屏显示系统费用13.98万元，南通莱尚家纺有限公司的电动门由南通科技职业学院回收，作价1万元。 一审法院认为，双方于2013年8月28日签订的《南通农业职业技术学院实验办公楼租赁合同》、2014年1月13日签订的《补充协议》、2014年9月22日签订的《补充协议》是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。南通科技职业学院按约向南通莱尚家纺有限公司交付了案涉租赁房屋，南通莱尚家纺有限公司应当按约支付租金。南通科技职业学院要求南通莱尚家纺有限公司支付欠付租金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持，南通莱尚家纺有限公司应当支付南通科技职业学院欠付的截止2019年11月30日的租金310万元。对于南通科技职业学院要求南通莱尚家纺有限公司支付南通科技职业学院违约金44万元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。南通莱尚家纺有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，一审法院可依据查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、南通莱尚家纺有限公司于判决生效之日起十日内给付南通科技职业学院租金310万元。二、南通莱尚家纺有限公司于判决生效之日起十日内给付违约金44万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17560元（减半收取），由南通莱尚家纺有限公司负担。 二审中，南通莱尚家纺有限公司向本院提交二组证据：1.租赁房屋实地照片复印件，证明租赁房屋所处的位置已经被地铁2号线施工的围栏完全拦住，无法正常经营。2.关于城市轨道交通2号线一期工程开工以及1号线一期工程开工的信息，证明地铁2号线工程从2018年10月开始施工，计划在2022年12月通车运行，该地铁的施工因影响承租人的正常经营。南通科技职业学院对证据的真实性、合法性均不予认可，对案涉房屋门口进行地铁施工的事实予以认可，但认为仅凭施工新闻不能证明实际开工时间，亦不能证明由于合同环境发生重大变化而致使双方之间的合同基础发生动摇或丧失的事实存在。本院经审查认证如下：南通莱尚家纺有限公司提供的照片及地铁开工新闻信息能够反映出租赁房屋的现状及地铁开工时间，但不能证明租赁房屋处于无法正常经营的状态。南通科技职业学院提交南通莱尚家纺有限公司与案外人张磊等45人的房屋租赁合同复印件，证明南通莱尚家纺有限公司将租赁房屋转租案外人，仍处于正常经营中。南通莱尚家纺有限公司对于该证据真实性均以认可，但认为该证据不能证明南通莱尚家纺有限公司2019年的租金收入达292.11万元，实际仅收取租金1010400元。本院对房屋租赁合同的真实性、真实性、关联性均予以认可，部分案涉租赁房屋由承租人转租，处于正常经营状态。 经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本案审理中，南通莱尚家纺有限公司就租金变更向一审法院另行提起诉讼，一审法院以构成重复起诉为由裁定驳回南通莱尚家纺有限公司的起诉，南通莱尚家纺有限公司提起上诉，本院予以维持。 本院认为，本案二审争议焦点为南通莱尚家纺有限公司主张适当减少租金的上诉理由能否成立。 本院认为，双方签订的《南通农业职业技术学院实验办公楼租赁合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方均应按合同约定履行合同义务。南通科技职业学院依照合同约定将租赁房屋出租给南通莱尚家纺有限公司，南通莱尚家纺有限公司合法使用租赁房屋，应当支付相应的租金。南通莱尚家纺有限公司对南通科技职业学院主张拖欠的租金计算金额无异议，称南通科技职业学院曾口头承诺变更租金条款，但未提供证据证明，本院对其主张不予采信。现其以地铁施工租赁房屋周边客观条件发生巨大变化，致租赁房屋目的受到重大影响，影响其正常经营，请求根据情势变更原则变更租金条款。根据《最高人民法院关于适用的解释(二)》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更原则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动,是当事人在订立合同时无法预见的非市场系统固有的风险。南通莱尚家纺有限公司提出的影响经营的因素是可以预见的商业经营风险,不符合情势变更原则适用的情形,对南通莱尚家纺有限公司提出的上诉请求,本院不予支持。南通莱尚家纺有限公司以南通科技职业学院违反合同关于负责供电的义务，请求减少租金，但未提交相关证据证明南通科技职业学院违反合同关于负责供电的义务造成部分租赁房屋长时间无法使用，存在租金、投资成本等损失，故本院对其该上诉理由不予支持。 南通莱尚家纺有限公司在本案审理过程中请求中止审理本案，本院经审查认为，本案在审理过程中，另案现已审结，故本院对南通莱尚家纺有限公司关于中止审理的请求不予支持。 综上所述，南通莱尚家纺有限公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35120元，由上诉人南通莱尚家纺有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 杜太光 审判员 刘彩霞 二〇二〇年七月十六日 书记员 翟羽佳