浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3147号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡哲诚，男，1984年6月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：吴玉群，女，系上诉人母亲。委托诉讼代理人：高豪军，温州市龙湾区光华法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州万商汇泉电子数码有限公司。住所地：温州市莲花路莲花大厦1-4幢三层西首第二间。诉讼代表人：陈豪，该公司管理人浙江六和（温州）律师事务所负责人。委托诉讼代理人：杨国航，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人胡哲诚因与被上诉人温州万商汇泉电子数码有限公司（以下简称万商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初12424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，决定不开庭审理。上诉人委托诉讼代理人吴玉群、高豪军，被上诉人委托诉讼代理人杨国航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡哲诚上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人万商公司一审反诉请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋存在债务纠纷，自2013年至2015年9月已被法院查封，不能私下出售或出租。被上诉人隐瞒案涉房屋存在债务纠纷及司法查封的事实，规避法律将房屋出租给上诉人，订立的两份《房屋租赁合同》应属无效。案涉房屋消防不达标，温州市公安消防局多次发送《行政强制执行决定书》和《行政处罚决定书》，并要求关停被上诉人（包括承租户）的经营。上诉人仅承租9个月，2015年1月刚开始装修时，因被上诉人未按要求提供相关材料，上诉人的装修消防设计备案检查事项被驳回。2015年7月至9月，消防部门多次到租赁房屋进行查封，迫使上诉人无法开展教学。另外还有拿着买契自称房屋所有人或承租人的人员前来吵闹，并要求上诉人搬离案涉房屋，致使上诉人无法开展教学，造成了巨额损失。被上诉人隐瞒事实，违法出租房屋，致使上诉人在租赁期间无法开展业务。综上，一审判决认定事实不清，判决结果显失公平，请求二审法院依法予以改判。万商公司辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。被上诉人与上诉人签订的租赁合同系双方真实意思表示，应属合法有效。案涉房屋虽未通过消防验收，但上诉人于2014年12月2日签订第一份租赁合同时并已开始装修营业，于2015年9月2日签订第二份租赁合同也能反映上诉人一直在实际经营的事实。故上诉人主张因消防问题导致其订立合同的目的不能实现，与事实不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。胡哲诚向一审法院起诉请求：（1）判令被告万商公司退还租金及押金总计420000元；（2）本案诉讼费用由被告万商公司承担。万商公司向一审法院提出反诉请求：（1）判令胡哲诚向万商公司支付拖欠的租金及物业管理费共计386240元；（2）本案诉讼费用由胡哲诚承担。一审法院认定事实：2014年12月2日，胡哲诚（乙方）与万商公司、温州万商淘品城商业管理有限公司(共同甲方)签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方位于莲花大厦B205号铺位作为营业场地，建筑面积660㎡，租金为65元/㎡，租赁期限为36月，自2014年12月2日起至2018年12月1日止，其中2014年12月2日到2015年3月2日为商户装修，优惠免租期，年租金514800元，物业管理费每年63360元。此后，胡哲诚对涉案房屋进行了装修。2015年2月1日、2015年6月6日、2015年10月23日胡哲诚分别向万商公司支付310000元、50000元、10000元，合计370000元。万商公司向胡哲诚出具了收款收据。2015年8月22日，万商公司与赵林荣签订《房屋租赁合同》，约定：将胡哲诚承租的涉案房屋中的390平方米出租给赵林荣使用，租赁期限为31月，自2015年8月22日起至2018年3月21日止，租金为每年280800元。同日，胡哲诚与赵林荣签订《补充协议》，约定：1.赵林荣在租赁期内价格按每半年163800元支付给胡哲诚，租赁期内价格不变。因本合同与原租客：博中国际英语学校(胡哲诚)之间签订的协议有租金差额。差额由博中国际英语学校支付给万商公司。2.赵林荣支付博中国际英语学校胡哲诚押金50000元(大写：伍万元整)。如在租赁期内，博中国际英语学校提前搬走，押金自动转入万商公司。万商公司在赵林荣承租期满后，返还给赵林荣。3.赵林荣2015年9月22日-2016年3月21日，半年租金支付给博中国际英语学校胡哲诚。以后租金按半年支付的方式付给万商公司。4.下期租金于2016年2月21日之前支付给万商公司指定的账号。2015年9月1日，胡哲诚、赵林荣与万商公司签订协议，约定：胡哲诚因2015年8月22日收取赵林荣￥50000元（大写：伍万元整）定金，定于2015年9月2日下午两点之前打入瞿鹤东指定的账号，如逾期未打，胡哲诚赔偿赵林荣￥50000元（大写：伍万元整）违约金，共计：￥100000元（拾万元整）并与2015年9月2日之前付清￥100000元（拾万元整）。2.赵林荣于2015年9月2日下午两点之前将半年租金￥163800元（大写：拾陆万叁仟捌佰元整）打入瞿鹤东指定的账号，如逾期未打，胡哲诚没收赵林荣定金￥50000（大写：伍万元整）。双方履行协议后，瞿鹤东办理相关合同，并将合同给与赵林荣。同年9月2日，胡哲诚将上述50000元转至瞿鹤东指定的账户（陈晓珍农行账户：62×××77）。2015年8月25日，温州市公安消防局鹿城区分局作出鹿公（消）行罚决字（2015）0262号行政处罚决定书，因温州市莲花大厦1-4幢三层西首第一间的万商淘品城商业管理有限公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，决定给予万商淘品城商业管理有限公司责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。2015年9月2日，胡哲诚与万商公司重新签订《房屋租赁合同》，约定：租赁的场地不变，建筑面积由原660平方米降为270平方米（剩余390平方米由案外人赵林荣承租），租赁期限为30个月，自2015年9月2日起至2018年3月1日，年租金为210600元，租金半年付一次。物业管理费每月2160元。合同第七条约定：7.1胡哲诚在本合同签订之日向万商公司缴纳赵林荣自2015年8月22日至2016年2月21日房租差额7020元，此后每半年向万商公司缴纳，直至赵林荣合同终止。7.2根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》中约定，胡哲诚已享用3个月免租期，现重新签订《房屋租赁合同》，因此根据万商公司与赵林荣签订的房屋租赁中的1个月修免租期费用由胡哲诚承担，即胡哲诚在本合同签订之日向万商公司缴纳27300元。7.3因原租赁合同面积为660平方米，现降为270平方米，万商公司同意将胡哲诚原50000元保证金降为20000元，合同签订之日万商公司退还胡哲诚30000元。7.4根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》规定，胡哲诚已向万商公司缴纳房租2015年9月1日，按照本合同第2.1条规定，万商公司退还胡哲诚2015年8月22日至2015年9月1日390平方米的房屋租金、物管费，即：9490元。7.5根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》，截止目前胡哲诚拖欠房屋租金等共计19080元，在本合同签订之日须向万商公司补缴。同日，温州市公安消防局鹿城区分局向万商公司送达鹿公（消）催字（2015）0050号催告书，限万商公司于2015年9月3日前履行公安机关2015年8月25日作出的给予万商公司责令停产停业的行政决定[文号为鹿公（消）行罚决字（2015）0262号]。2015年9月10日，胡哲诚向万商公司出具书面承诺：博中国际英语学校胡哲诚承诺万商淘品城于2015年9月10日支付2015年下半年租金及补全2015年上半年欠款。同时支付半年390平方米的差价（一个平方叁元）及一个月390平方米的免租期租金。同日，万商公司将涉案房屋进行锁门。2015年9月29日，一审法院作出（2015）温鹿破（预）字第44号民事裁定书及（2015）温鹿商破字第44-1号决定书，裁定受理温州东瓯建设集团有限公司对万商公司的破产清算申请，并决定指定原浙江中坚律师事务所（后被浙江六和律师事务所吸收合并）担任管理人。2016年1月28日，万商公司的管理人向胡哲诚发出告知函，函告：“2015年9月29日，温州市鹿城区人民法院裁定受理万商公司破产清算一案，并指定原浙江中坚律师事务所担任管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，管理人依法履行接管债务人的财产、决定债务人的内部管理事务、管理和处分债务人的财产等事务。现据统计，贵方承租的位于马鞍池路莲花大厦Ｂ区铺，未按期支付租金及缴纳相关费用，截止2015年12月31日己拖欠租金106830元、物业管理费10800元、水电费2720元。因贵方未按期支付该商铺租金及物业管理费已超过三个月，且经多次催告仍未予以支付，已违反了合同约定，故管理人决定即日起解除万商公司与贵方签订的租赁合同，并收回贵方承租之商铺，同时追究贵方的违约责任。”另查明：万商公司与赵林荣房屋租赁纠纷一案[案号（2017）浙0302民初13511号]，一审法院认定赵林荣实际承租房屋至2017年5月25日；赵林荣已向万商公司缴纳保证金50000元。一审法院认为，关于本诉部分。一、胡哲诚主张因万商公司未提供租赁房屋消防备案手续致使合同目的不能实现，要求万商公司返还已付租金及押金420000元。评析如下：1.胡哲诚与万商公司于2014年12月2日签订的房屋租赁合同已实际履行至2015年9月1日，胡哲诚自认有实际使用房屋；2.胡哲诚与万商公司于2015年9月2日签订的新的房屋租赁合同，仅缩减了租赁房屋的面积；3.2015年9月10日，胡哲诚向万商公司出具书面承诺一份，承诺于2015年9月10日支付2015年下半年租金及补全2015年上半年欠款等内容。从以上事实可以看出，即使万商公司未提供租赁房屋消防备案手续的事实属实，双方在旧合同的履行过程中，胡哲诚始终未认为旧合同存在无法履行或合同目的不能实现的情形，其始终未提出要求解除合同，而是签订新的租赁合同取代了旧合同，此外胡哲诚还做出愿意补全旧合同欠款的承诺，因此，双方于2014年12月2日签订的房屋租赁合同已经履行，胡哲诚要求万商公司退还租金的诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。胡哲诚辩称，双方于2015年9月2日签订的房屋租赁合同及其作出的书面承诺均非其真实意思表示，一审法院认为，胡哲诚作为具备完全民事行为能力的自然人，对自己实施的民事法律行为应承担相应责任，其未提供证据证明签订协议及出具承诺时受到胁迫，故对其抗辩不予采信。二、关于胡哲诚主张万商公司退还押金问题。1.胡哲诚于2015年8月22日收取了赵林荣租赁押金50000元，后因双方未实际达成租赁协议，胡哲诚、赵林荣、万商公司三方达成的协议约定，由胡哲诚将收取的50000元支付给万商公司，作为赵林荣与万商公司之间租赁合同的押金。该事实有胡哲诚、赵林荣签订的补充协议、协议所证实，现胡哲诚要求万商公司向其退还该50000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。2.对于胡哲诚为其与万商公司租赁关系交纳的押金50000元。其中30000元万商公司自愿退还，一审法院予以确认。剩余押金20000元，因万商公司单方锁门致使胡哲诚无法继续履行租赁合同，现双方均同意解除于2015年9月2日签订的房屋租赁合同，万商公司收取的该20000元押金应当退还胡哲诚。关于反诉部分。一、关于万商公司主张的租金、物业费问题。温州市公安消防局鹿城区分局于2015年8月25日作出行政处罚决定书，于同年9月2日向万商公司送达了催告书，万商公司明知其房屋未经消防检查的情况下，与胡哲诚于同年9月2日重新签订房屋租赁合同后，于同年9月10日将涉案房屋进行锁门，致使胡哲诚无法继续使用房屋，因胡哲诚无法继续使用房屋的原因在于万商公司，故胡哲诚未使用房屋期间的租金和物业管理费不应计算。另考虑到胡哲诚在合同期内实际使用房屋的时间极短，万商公司要求胡哲诚支付自2015年9月2日起的租金及物业管理费354780元的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于万商公司与胡哲诚的另外约定问题。双方于2015年9月2日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照该约定履行义务。1.根据合同中另行约定内容，胡哲诚自愿为赵林荣补足赵林荣与万商公司之间的租金差额，具体差额计算方式为以390平方米为基数，每月每平米3元，从2015年8月22日计算至赵林荣与万商公司的合同终止为止。根据（2017）浙0302民初13511号万商公司与赵林荣房屋租赁纠纷一案民事判决书中确认的事实，赵林荣实际承租房屋至2017年5月25日。因此胡哲诚应付万商公司房租差额为24570元，万商公司该部分请求符合双方约定，一审法院予以支持。2.因胡哲诚在旧租赁合同中已享用3个月装修免租期，其同意承担万商公司与赵林荣房屋租赁中1个月装修免租期费用27300元，万商公司该部分请求符合双方约定，一审法院予以支持。3.胡哲诚确认截止2015年9月2日，其仍拖欠万商公司旧合同房屋租金19080元，万商公司请求胡哲诚支付拖欠租金19080元符合双方约定，应予以支持。4.万商公司需要退还胡哲诚租金、物管费9490元，押金30000元，合计39490元。双方对此无异议，一审法院予以确认。综上所述，胡哲诚应支付万商公司70950元（24570元+27300元+19080元），扣除万商公司应退还胡哲诚59490元（39490元+20000元）后，胡哲诚还需要另行支付万商公司11460元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决“一、原告（反诉被告）胡哲诚于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司11460元；”“二、驳回原告（反诉被告）胡哲诚的其他诉讼请求；”“三、驳回被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司的其他反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费7600元，由原告（反诉被告）胡哲诚负担6521元，由被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司负担1079元。反诉受理费3311元，原告（反诉被告）胡哲诚负担609元，由被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司负担2702元。”本院二审期间，被上诉人万商公司没有提交新证据，上诉人胡哲诚提交了照片、装修证据、定金单、收据等，以证明上诉人的装修损失及被上诉人将房屋出租给他人使用；并申请调取被上诉人违法违规出租房屋已经人民法院审理完结与尚在审理中的依据。被上诉人认为，定金单无法核实，且无公司盖章，相关装修证据在上诉人于2017年3月向管理人申报债权时提交过，管理人已向其送达了债权不予确认决定书，上诉人对此有异议，应另行起诉；对上诉人申请调查取证的事项，与租赁合同效力的认定缺乏关联性。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据与本案争议焦点缺乏关联性，不予认定。上诉人申请调查取证的事项与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予支持。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人胡哲诚与被上诉人万商公司于2014年12月2日及2015年9月2日订立的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。上诉人主张案涉房屋在租赁期间存在其他债务纠纷和查封的事实，并不影响租赁合同的效力，且上诉人在一审中已自认实际使用房屋至2015年9月1日，故对其主张合同无效的理由，本院不予采信。关于上诉人主张因被上诉人消防问题及相关债务纠纷致使其无法正常经营的问题。经审查，温州市公安消防局鹿城区分局对租赁房屋所在楼栋作出行政处罚的时间为2015年8月25日，而上诉人向被上诉人出具书面承诺愿意支付2015年下半年租金及补全2015年上半年欠款的时间为2015年9月10日，故上诉人关于消防问题造成其无法经营的主张及理由并不充分。并鉴于万商公司将涉案房屋锁门的时间为2015年9月10日，而一审法院认定胡哲诚应支付租金至2015年9月2日，实际已减少了部分租金，故对上诉人关于消防问题致使其无法经营的主张不予支持。关于上诉人主张因被上诉人消防问题、债务纠纷等原因造成其装修损失的问题，鉴于其在一审中并未提出明确的诉讼请求，二审对此不作审查。2015年9月2日订立的《房屋租赁合同》中明确约定赵林荣承租390㎡租金差额及该房屋1个月装修免租期费用均由上诉人承担，一审判决确认上诉人承担上述费用，并无不当。综上所述，胡哲诚的上诉理由与请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人胡哲诚负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年七月二十二日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁