辽宁省康平县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0123民初3731号原告：康平县康城尚品紫台小区业主委员会，住所地：康平县含光街。负责人：赵阁飞，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：赵国艳，吉林长春律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振兰，吉林显顺律师事务所律师。被告：中土物业管理（沈阳）有限公司，住所地：康平县两家子乡两家子村。法定代表人：祝宏涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：范君，该公司总经理助理。原告康平县康城尚品紫台小区业主委员会（以下简称紫台业委会）与被告中土物业管理（沈阳）有限公司（以下简称中土物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因发现案情复杂，故本案转为普通程序进行审理。第一次庭审中，原告紫台业委会的负责人赵阁飞及委托诉讼代理人赵国艳，被告中土物业公司的委托诉讼代理人范君到庭参加诉讼；第二次及第三次庭审中，原告紫台业委会的负责人赵阁飞及委托诉讼代理人于振兰到庭参加诉讼，被告中土物业公司经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫台业委会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告撤离康平县康城尚品紫台小区并向业主委员会办理物业交接。2、请求人民法院依法判决被告向业主退还其预收取的物业费。(约20万元，最后确定数额以实际交接账目的数额为准)3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年年底至2015年年初，被告与中土置业(沈阳)有限公司签订前期物业管理协议，进驻小区提供物业服务。2019年4月23日康平县康城尚品紫台小区成立业主委员会，并在社区及物业办进行备案。业主委员会成立以后，小区业主向业主委员会反映被告在安保、保洁、基础设施维保等方面存在诸多问题，业主多次向被告反映要求改进，但被告拒不改正，因此要求更换物业，在广泛争取业主意见后，经双二分之一以上业主同意，决定解聘被告，并于2019年10月29日，通过公开选聘的方式，原告与沈阳汇金苑物业有限公司签订物业服务合同。然而，被告公司拒不退出紫台小区，更加不跟业主委员会和新物业公司办理交接手续，同时预收取了部分业主的物业费，导致新物业无法进驻小区提供服务，造成小区物业管理一片混乱，为维护全体业主的共同利益，遂诉至法院。被告中土物业公司辩称：一、本案中的原告不具备诉讼主体资格，更不具备与被告进行物业交接的条件。（一）原告作为业主委员会，其成立不具备合法性，是一个违反《物业管理条例》的相关规定而擅自成立的非法组织，从程序而言，不具备审批的要件，从实质上而言，没有经过康平县房管局的备案登记，更无权私自刻制公章。原告私自组织几个人，在没有通知建设单位也没有通知被告的情况下，擅自成立所谓的“业主委员会”，既没有经过合法的程序，更没有在物业行政管理部门备案，纯粹是一个非法组织，故原告主体不适格，并不能代表所有业主行使民事诉讼权利。（二）本案属于物业服务合同纠纷。既然是合同纠纷，适格的原告必须是合同相对方，而被告与原告之间并没有任何的物业服务合同。被告对紫台小区所从事的物业管理服务，是接受开发商委托管理，尚未与原告形成合同关系。按照相关法律法规，被告也有权参与招投标。被告从来没听说紫台小区成立业主委员会，更没有接到任何通知参与本小区的物业服务重新招投标。所有，作为本案的原告，不是合同相对人，更不具备合法性，被告肩负对开发商辅助的委托管理职责，肩负对小区全体业主负责的责任，不能擅自将小区的物业服务移交给这个非法组织。（三）原告没有组织物业管理的条件。原告与沈阳汇金苑物业管理有限公司签订的《物业服务合同》于2019年11月5日即被康平县城乡建设综合执法行政中心通告撤销。鉴于沈阳汇金苑物业管理有限公司自身的风险性及原告的程序违法性，康平县城乡建设综合执法行政中心于2019年11月5日发布了《关于撤销康城尚品紫台小区业主委员会与沈阳汇金苑物业管理有限公司签订物业服务合同的通告》，该公司自身陷入各种诉讼中，公司法定代表人被列入失信被执行人名单，不具备对小区进行物业服务的能力，更不具备进行物业服务的资格。所以，为了对小区所有的业主负责，被告不能对原告进行物业交接。二、原告的第二项诉讼请求模糊，且不具有可执行性。三、从经济和效力的角度，由被告继续进行物业服务是小区业主最大化的选择。综上，请求驳回原告诉讼请求，由原告承担本案诉讼费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：康平县康城尚品紫台小区是中土置业（沈阳）有限公司开发建设的项目。2014年11月，该公司委托被告中土物业公司为康城尚品紫台小区提供前期物业服务。2019年4月23日，紫台小区成立业主委员会，制定了《康城尚品紫台小区业主大会业主委员会议事规则（修订版）》，并在康平县物业管理办公室登记备案。经康平县住房和城乡建设局说明，康平县物业管理办公室由康平县住房和城乡建设局管理，主要负责对县内各小区物业工作进行监管及对各小区成立业主委员会等相关事宜的备案工作，2018年该职能划归为康平县城乡建设综合行政执法中心管理，原职能不变。《康城尚品紫台小区业主大会业主委员会议事规则（修订版）》第十五条规定：业主大会会议形式业主大会可以选择两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定。其中，书面征求意见的形式采用逐户送达并签字的形式。第十六条规定：业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，不得计入总面积。第十七条规定，业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。2019年10月25日、26日、27日，原告通过书面征求意见的形式召开业主大会，大会就决定与沈阳汇金苑物业有限公司签订物业服务管理合同一事进行了表决签名。小区共400户业主，参与投票241户，其中233户同意并签字确认。小区建筑物总面积为45721.07平方米，同意表决并签字确认的业主专有面积为29885.97平方米。2019年11月5日，康平县城乡建设综合行政执法中心作出了《关于撤销康城尚品紫台业主委员会与沈阳汇金苑物业有限公司签订物业服务合同的通告》，内容为：决定撤销康城尚品紫台业主委员会与沈阳汇金苑物业有限公司签订的物业合同。2020年1月14日、15日、16日，原告再次通过书面征求意见的形式召开业主大会，会议的议题为：“解聘和清退前期物业；要求前期物业返还预收取的未服务部分物业费；恳求政府介入为百姓做主；同时要求新续聘的物业公司尽快进入小区服务。”小区共400户业主，参与投票310户，其中307户同意并签字确认。小区建筑物总面积为45721.07平方米，同意表决并签字确认的业主专有面积为26701.06平方米。本院认为,业主大会是业主自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主委员会有权提起诉讼，故原告提起诉讼，主体适格。选举业主委员会系业主自治权利范畴,由县级房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府进行指导,并在上述机关进行备案,因此业主委员会设立程序是否合法应由相关行政主管机关作出认定。原告已在康平县住房和城乡建设局下属的物业管理办公室依法进行了备案登记,故被告的辩解缺乏事实及法律依据，本院对被告的辩解不予采信。关于原告要求被告撤离康城尚品紫台小区是否符合法律规定问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项(包括涉案事项),应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,必须同时具备两个条件,第一个条件是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意；第二个条件是必须获得占总数过半数的业主同意。原告于2020年1月14日、15日、16日通过书面征求意见的形式召开业主大会中，同意解除与被告物业服务合同关系的业主数及所占专有部分的建筑面积均过半数,符合法律规定,故原告召开的以解聘和清退前期物业为议题的业主大会符合法律规定，应解除原告与被告之间的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后原告要求被告撤离康平县康城尚品紫台小区符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。根据《物业管理条例》第二十九条第二款规定，在办理物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。根据该规定，原被告与被告之间的前期物业服务合同关系终止后，被告应将上述资料移交给原告。关于原告提出的要求被告向业主退还其预收的物业费问题，因原告未提供证据证明业主交纳物业费的情况，原告该项主张缺乏事实及法律依据，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第七十六条,《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定,判决如下:一、被告中土物业管理（沈阳）有限公司于本判决生效后十五日内撤离康平县康城紫台尚品小区；二、被告中土物业管理（沈阳）有限公司于本判决生效后十五日内向原告康平县康城尚品紫台小区业主委员会移交下列资料：(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料；三、驳回原告康平县康城尚品紫台小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由被告中土物业管理（沈阳）有限公司承担负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李艳杰审 判 员  牛红丽人民陪审员  李 峰二〇二〇年七月二日书 记 员  高 奥