湖南省新化县人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘1322民特13号申请人：湖南新化县华夏房地产开发有限公司，住所：新化县梅苑开发区。法人代表：刘艳文，系该公司总经理。申请人：张永英，女，1942年11月20日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区。委托代理人：刘新平，男，1978年3月28日出生，瑶族，住新化县吉庆镇。系张永英之子。代理权限：特别授权。申请人：刘小平，男，1962年12月1日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区。系张永英之子。申请人：刘石平，男，1976年4月15日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区。系张永英之子。申请人：刘建平，男，1978年3月28日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区。系张永英之子。申请人：刘新平，男，1978年3月28日出生，瑶族，住新化县吉庆镇。系张永英之子。申请人：刘锦驰，男，2000年6月1日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区。系刘小平之子。委托代理人：刘小平，男，1962年12月1日出生，瑶族，住新化县梅苑开发区，。系刘锦驰之父。代理权限：特别授权。申请人:刘华俊，男，1953年2月16日出生，汉族，住新化县上渡办事处桥。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:肖独寒，男，1971年10月27日出生，汉族，住新化县梅苑开发区。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:伍卫华，男，1969年8月26日出生，汉族，住新化县上梅镇。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:肖会球，男，1961年11月12日出生，汉族，住新化县炉观镇。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:陈中林，男，1969年11月21日出生，汉族，住新化县上梅街道。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:方忠福，男，1974年10月22日出生，汉族，住新化县梅苑开发区。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:姜涟伯，男，1963年4月28日出生，汉族，住新化县上梅镇。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:刘艳文，男，1976年9月29日出生，汉族，住新化县维山乡。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:刘业波，男，1971年12月23日出生，汉族，住新化县琅塘镇。系华夏和美国际建设项目股东。申请人:陈南粤，男，1970年10月3日出生，汉族，住新化县上梅街道。系华夏和美国际建设项目股东。本院于2020年7月3日立案受理申请人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司（以下称甲方）与申请人张永英、刘小平、刘石平、刘建平、刘新平、刘锦驰（以下均称乙方）及申请人刘华俊、肖独寒、伍卫华、肖会球、陈中林、方忠福、姜涟伯、刘艳文、刘业波、陈南粤（以下均称丙方）关于司法确认调解协议的申请，并进行了审查，现已审查终结。根据新化县人民政府2019年第12次政府常务会议纪要，县人民政府同意甲方协议征收乙方共有的位于新化县梅苑开发区梅苑东路86号（现为新化县上渡办事处上梅东路资江一大桥东端）的私有房屋及该房屋占用范围内的宅基地和该房屋后围墙内土地（以下简称标的物）用于建设资江一大桥东端北广场（暂定名,以下简称广场）及辅道。为此，甲、乙、丙三方于2020年1月4日签订了《房屋征收安置补偿协议》，后因甲、乙、丙三方要求对该协议进行司法确认，于是甲、乙、丙三方再于2020年6月11日经新化县联合人民调解委员会主持调解，同时邀请了新化县解难办工作人员参与见证，三方通过友好协商，平等自愿的原则，自愿达成如下调解协议：一、协议征收标的物及价值认定1、协议征收标的范围：（1）上梅东路86号私有产权房屋及土地，其中1-4层为商业，5-8层为住宅。该房产的房产证和土地使用证均登记在张永英的名下，但该房屋实际共有权人为：张永英及其儿子刘小平、刘石平、刘建平、刘新平和其孙子刘锦驰（系刘小平之子）。该房屋的房产证号为：房权证新房字第S0505739号，国有土地使用证号为：新国用（2003）字第290138336号。（2）乙方所有的屋后围墙内的土地和构、建筑物（包括乙方屋后围墙内的家具厂房及围墙内的土地）。2、基于协议征收标的物的地理位置优越，发展前景可观，根据市场价值，甲、乙、丙三方自愿认可协议征收标的物价值为伍仟万元整（￥50000000元）。二、协议征收安置补偿方式、位置及标准（一）协议征收标的物的安置补偿方式及位置1、征收房屋1-4层商业用房和5-8层8个套间住宅由甲方采取就地修建商业用房及地下停车场进行置换补偿为主，搬迁费用、装修损失及过渡期安置费用予以货币补偿。甲方不再向乙方支付于2020年1月4日签订的《房屋征收安置补偿协议》约定的5-8层货币补偿金6008000元。2、置换补偿建筑物位置坐落，由甲方采取就地按规划要求建设，西面从沿河路侧起，前抵广场项目中的匝道，横向向东沿伸长67米，宽12米（附广场项目拟报规划设计图和效果图）。（二）协议征收标的物补偿标准1、被征收房屋1-4层商业用房及5-8层住宅置换补偿商业用房及地下停车位用地面积804平方米，总建筑面积3216平方米（其中1-3层商业用房2412平方米，地下停车场804平方米），用于置换乙方的房屋主体结构为框架结构，其墙抵墙长为67米，宽为12米，置换房屋-1、1层的层高与华夏和美国际高层同层层高一致，2、3层层高为4.8米（其中超过4.2米层高部分的建筑施工成本，经甲乙双方协定折抵丽康口腔医院在过渡安置期应支付给乙方的6个月租金。自此后，乙方不再向丽康口腔医院和甲方主张过渡安置期的租金）。置换补偿房屋为毛坯房，房屋内部结构设计由乙方与设计单位确定，房屋外墙及立面布置符合规划设计要求，外观按房屋设计方案建设；做好玻璃窗（或玻璃幕墙），楼顶按建筑设计规范规定做好防水隔热措施，水电安装到商铺门面门口，安装消防设施。交房标准与相邻的甲方同期建设的华夏和美国际商业房屋标准一致，但不安装中央空调，不做商铺门；置换房屋内部-1—3层设计建设3个楼梯和3个核定载重1000kg的电梯井，电梯型号由乙方在设计前提供给设计单位，乙方置换房屋每层预留电梯门洞，电梯井的具体位置由乙方与设计单位协商确定。电梯井建筑面积计入乙方置换房屋面积，不公摊计入甲方项目建筑面积中。电梯设备的订购、安装、验收、使用、维保等均由乙方负责，且不得影响甲方项目的整体竣工验收。2、协议征收标的物1-4层除丽康口腔医院外的装修费、搬迁费和建设期间的门店租金补偿费（含沙发厂搬迁费和置换费等搬迁置换补偿费），由甲方按660000元包干补偿给乙方。协议征收标的物1-4层范围内的丽康口腔医院的搬迁置换补偿，由甲方与丽康口腔医院单独约定，乙方不予干涉。丽康口腔医院与乙方提前终止租赁的问题由甲方与丽康口腔医院处理，并承担相关法律责任，乙方不承担任何费用。3、协议征收标的物5-8层住宅的装修和搬迁费补偿由甲方按480000元总价包干给乙方。4、置换补偿房屋产权面积认定和面积误差处理：除置换补偿乙方房屋内的电梯、楼梯间公摊全部计入乙方产权面积外，其他用于置换补偿乙方房屋的产权面积，不参与甲方整个项目的公摊。实际交房的套内面积与置换补偿约定面积不符，差异在3%以内，按实际测绘面积为准找补相应的差价（商业面积按10000元/平米的价格，地下停车位按2000元/平米的价格找补）给对方；差异在3%以上，乙方有权选择补差价或补面积的方式平衡。5、物业管理约定：乙方补偿所得地下停车位应当纳入华夏和美国际广场项目聘请的物业公司统一管理，置换补偿房屋的物业管理由乙方自行解决，所交付的房屋必须经验收合格。6、置换乙方的地下停车位出入口使用权约定：置换补偿给乙方的地下停车位与甲方开发建设的华夏和美国际的地下停车位相贯通，甲方应保证乙方有权永久无偿使用华夏和美国际的地下公共通道和地下停车场出入口，不得向乙方收取任何费用（按华夏和美国际业主购买地下停车位的标准承担的费用除外）。三、标的物置换补偿金支付、标的物交付1、在本协议生效后5日内，甲方向乙方支付沙发厂搬迁费60000元，乙方在收到该笔款项后5日内向甲方移交征收房屋与甲方楼盘相隔11米(即乙方围墙内华夏和美国际用地红线图内的土地)+2米(施工作业面)宽的围墙内土地。2、本协议生效后5日内，乙方向甲方移交房屋产权证和房屋废弃声明书、屋后围墙内土地使用相关证明文件，配合甲方办理好征收房屋房产证注销手续。3、置换补偿商业用房封顶后7天内，甲方按本协议第二条第（二）款第2、3项向乙方支付搬迁、装修等补偿款壹佰零捌万元(小写:1080000元)。乙方收到该款项及甲方腾房通知后7日内腾空征收房屋，并向甲方移交。移交标的物时，甲、乙双方应到场，并办好移交手续。乙方移交征收标的物后，该标的物由甲方依法处置，由此发生的安全及其他法律责任由甲方承担，乙方不再承担任何法律责任。四、置换补偿房屋的交付时间和不动产权证办理时间甲方应在乙方移交征收房屋的6个月内，将验收合格的置换补偿房屋（含1层地下停车位和3层商业）按约定的面积、层数交付给乙方。置换补偿房屋交付后2年内，甲方应为乙方办理好2412平方米置换补偿商业房屋的不动产登记手续（置换补偿的地下停车位804平方米不办理不动产权登记手续，但与甲方所有的地下停车位应有明确分界线）。五、履约担保为实现乙方合同利益，甲方及其股东同意提供以下担保方式：（一）、抵押物担保，即以华夏和美国际商业广场商铺抵押担保的方式履约；（二）保证担保，即华夏和美国际建设项目股东刘华俊、肖独寒、伍卫华、肖会球、陈中林、方忠福、姜涟伯、刘艳文、刘业波、陈南粤自愿作为本协议甲方担保人。（一）抵押物担保1、抵押担保物甲方自愿用已建成的新化县华夏和美国际商业广场第一、二层（以沿河路为正负零）套内面积2450平米的独立商铺（具体位置及面积见附图1、2的阴影部分）向乙方提供抵押担保，抵押担保物以甲乙双方签订《商品房买卖合同》的形式实现担保权和排他权。为更好实现合同目的，抵押物分三个合同签订，合同编号分别是：DY101、DY102、DY103，在本协议签订后，甲方应为抵押物办理好《商品房买卖合同》备案登记手续和不动产权预告登记手续，并取得《不动产登记证明》证书（新化县不动产登记证明第0004911至第0004953号共42份不动产登记证明，其中0004943号文件不在其中）。2、实现抵押权的情形如甲方未按约定履行协议，违约时间超过20个月时，甲方自愿以《商品房买卖合同》中未解除抵押的房屋做为违约金无条件赔偿给乙方，并协助乙方办理好抵押物不动产权过户登记手续。3、担保解除甲方成功竞得广场地块10日内，乙方配合甲方撤销第一个抵押合同即编号为DY101的《商品房买卖合同》（即附图中编号为2—01、2—02、2—04的商铺）备案登记和不动产预告登记手续。甲方完成置换房屋交房10日内，乙方配合甲方撤销第二个抵押合同即编号为DY102的《商品房买卖合同》（即附图中编号为2—03、1—01、1—04的商铺）备案登记和不动产预告登记手续。甲方为乙方办理好置换补偿房屋不动产权证后的10日内，乙方配合甲方撤销第三个抵押合同即编号为DY103的《商品房买卖合同》（即附图中编号为1—02、1—03的商铺）备案登记和不动产预告登记手续。（二）保证担保1、保证人华夏和美国际建设项目的股东刘华俊（男，身份证号码：432524195302160935）、肖独寒（男，身份证号码：432524197110275913）、伍卫华（男，身份证号码：43252419690826889X）、肖会球（男，身份证号码：432524196111121911）、陈中林（男，身份证号码：432524196911210058）、方忠福（男，身份证号码：432524197410225811）、姜涟伯（男，身份证号码：432524196304286114）、刘艳文（男，身份证号码：432524197609290995）、刘业波（男，身份证号码：432524197112233274）、陈南粤（男，身份证号码：432524197010030076）自愿作为甲方担保人，如甲方违约造成乙方不能实现合同目的时，担保人与甲方承担连带责任。2、保证范围本协议内全部损失的赔偿金、违约金、损害赔偿金以及因实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估拍卖费等）等。3、保证期限自本协议生效之日起至本协议项下甲方安置补偿义务全部履行完毕为止，刘华俊、肖独寒、伍卫华、肖会球、陈中林、方忠福、姜涟伯、刘艳文、刘业波、陈南粤在担保期间不得提前终止担保义务。六、广场建设用地产权登记约定在报名参与广场用地竞买时，甲乙（张永英除外）双方应按规划建筑面积与置换补偿乙方商业房屋面积之比，签订共同竞买协议并提交交易中心报名参与竞买。成功竞得土地后，在办理广场土地不动产权登记时，应按规划建筑面积与置换乙方房屋面积之比，将乙方（张永英除外）登记为广场土地的按份共有权人。七、广场建设用地项目不动产初始登记和首次分户登记约定广场用地开发项目不办理预售许可，不对外预售房屋。在办理好项目不动产初始登记权证后，甲方应在3个月内为乙方办理好置换商业房屋的不动产首次分户登记。乙方应在甲方通知的5日内向甲方提供分户详细资料并配合甲方办理产权登记手续，因乙方不配合或内部分配不明问题影响置换商业房屋首次分户登记的，责任由乙方承担。如乙方责任影响到甲方商业门面销售时，应承担因此给甲方造成的经济损失。在乙方未取得置换商业房屋产权分户登记手续前，甲方对外销售置换商业房屋由甲乙双方共同签订合同；乙方取得置换商业房屋分房登记产权证后，应办理好一次性授权手续授权甲方处置剩余商业房屋，不得以任何理由干涉，否则乙方将承担相应违约责任。八、违约责任本协议生效期间，如任何一方违反本协议约定单方毁约的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币伍佰万元整（￥5000000元），并要求违约方赔偿其所遭受的全部经济损失。因自然灾害等不可抗力影响造成甲方不能如期交付乙方商业房屋，不能视为甲方违约，给双方造成的损失，另行协商处理。甲方按本协议约定向乙方支付征收房屋搬迁费、装修费后，乙方未按约定移交房屋产权证和房屋废弃声明书、未按约定腾空家具厂和移交屋后围墙内土地、未按约定腾空并移交征收房屋、以任何理由制止甲方拆除征收标的物，乙方除应返回已收取的搬迁费、装修费外，还应向甲方支付违约金2000000元。乙方未按本协议约定配合甲方撤销抵押物备案登记和不动产权预告登记手续的，每违反一次支付甲方违约金1000000元。本协议生效后1年内，甲方未取得乙方置换房屋土地使用权，视为甲方已无实际履约能力，甲方抵押给乙方的DY101《商品房买卖合同》作为未实现合同目的给乙方造成的经济损失，过户给乙方，同时甲方还应按本协议约定承担其他违约责任。甲方未按本协议约定期限交付置换房屋的，每延期一个月，支付乙方违约金40000元。甲方未按本协议约定时间为乙方办理好置换补偿房屋不动产权证的，每延期一个月，支付乙方违约金30000元，因乙方原因不能按期办理产权证的，甲方不承担延期办证违约责任。九、其他事项1、乙方应在本协议签订生效并收到沙发厂搬迁费60000元后5日内将征收房屋权属登记证书和屋后围墙内土地使用相关证明文件交给甲方，此后的土地权属矛盾由甲方负责解决，必要时乙方配合，但相关费用由甲方负责。2、除丽康口腔医院外，其余租赁乙方征收商铺经营的商家（包括围墙内的家具厂）矛盾由乙方负责解决。甲方按本协议约定承担商家装修补偿费、搬迁费，建设期间的门店租金、住房过渡置换费、搬迁费应按本协议约定支付到位，否则视为甲方违约，由此产生的责任由甲方负责。丽康口腔医院的搬迁置换矛盾由甲方负责处理，乙方配合。3、置换补偿房屋的水电、电视、网络等落户手续由乙方自行去相关部门办理，办理这些手续所需的费用也均由乙方自理。4、补偿给乙方的置换房屋及地下停车位由甲乙双方联合报建。因张永英自愿将自己的产权赠与儿子刘小平、刘石平、刘建平、刘新平及孙子刘锦驰五人，故甲方置换补偿乙方的房屋最终产权登记由甲方办到刘小平、刘石平、刘建平、刘新平及刘锦驰五人名下。5、甲方补偿给乙方的置换房屋相关办证税、费及其他所有费用均由甲方承担。6、甲方置换补偿乙方的房屋室内结构、设计，由乙方确定，但不得影响甲方物业的相关设计规划。7、乙方同意甲方建设的华夏和美国际项目和广场项目商业用房中央空调室外机永久无偿安装在乙方置换房屋屋顶，安装位置从东面起17米范围内，但甲方安装的中央空调室外机应当符合国家环保及安全标准。8甲、乙、丙三方必须保守商业秘密，不得对外扩散外传。十、协议生效约定本协议经新化县人民法院司法确认后，即发生法律效力。十一、协议的争议处理如甲、乙、丙三方因本协议发生争议，由县人民调解委员会、解难办、征拆办、城建投、安居投、上渡办事处协调处理解决，协调不成的，甲、乙、丙三方都可通过新化县人民法院维护自己的合法权益。十二、甲、乙、丙（丙方作为保证人参与的）三方于2020年1月4日签订的《房屋征收安置补偿协议》与本协议不一致的内容，以本协议为准。十三、本协议一式共26份，甲方2份，乙、丙方每人各执1份，县人民调解委员会、解难办、征拆办、房管局、不动产登记中心各1份，经甲、乙、丙三方签字盖章并经司法确认后具有法律效力。本协议附图属于本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等法律效力。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十五条规定，裁定如下：申请人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司、张永英、刘小平、刘石平、刘建平、刘新平、刘锦驰、刘华俊、肖独寒、伍卫华、肖会球、陈中林、方忠福、姜涟伯、刘艳文、刘业波、陈南粤于2020年6月11日经新化县联合人民调解委员会主持调解达成的《新调协字[2020]35号》人民调解协议书有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。审 判 员  袁桂萍二〇二〇年七月三日法官 助理  欧阳昭代理书记员  刘盛杰