江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终2835号 上诉人（原审原告、案外人）：朱雷，男，1979年10月3日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：冯勇，江苏淮海正大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会，住所地徐州市泉山区吴庄路。 法定代表人：杜勇，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：况世道，北京炜衡（上海）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：徐州市富丽房屋开发有限公司，住所地徐州市泉山区苏堤南路。 法定代表人：张振祥，该公司总经理。 上诉人朱雷因与被上诉人徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会(以下简称“吴庄居委会”)、徐州市富丽房屋开发有限公司（以下简称“富丽开发公司”）案外人执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0311民初4798号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月19立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱雷上诉请求：撤销原审（2019）苏0311民初4798号判决，确认其对徐州市富丽花园东门南边4号楼隔壁门面营业房即从北向南数第一个门面房（以下简称案涉房屋）享有足以排除执行的民事权益，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、朱雷在一审开庭时向法庭陈述，其于2010年1月份向富丽开发公司支付了5万元购房押金，后于2013年6月份支付158420元购房款，二次合计支付208420元现金。富丽开发公司在收到第二次购房款时于2013年6月8日向朱雷开具了208420元收款收据，该收款收据可以证实朱雷已经支付了全部购房款。该收款收据真实、有效、合法，该收据虽然没有加盖富丽开发公司的印章，但收据上有富丽开发公司法定代表人张振祥总经理的签字。身为富丽开发公司法定代表人和总经理的张振祥，其签字行为是代表公司的行为，其同时告诉朱雷过二天再来取购房发票。后朱雷多次到富丽开发公司索要购房发票，富丽公司总是以暂时没有发票为由拖延。二、案涉房屋至今没有过户责任不在朱雷。2013年6月8日富丽开发公司在收到朱雷全部购房款后，只给开据了收款收据。后朱雷多次找到富丽开发公司索要购房发票，富丽开发公司以暂时没有购房发票为由拖延。朱雷因没有购房发票，所以案涉房屋一直无法办理过户手续。直到2016年4月29日，富丽开发公司才给朱雷开据了购房发票，但案涉房屋已被法院查封而无法过户。案涉房屋未过户非因买受人自身原因，是富丽开发公司的责任。 被上诉人吴庄居委会答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉请求。 原审第三人富丽开发公司未提供答辩意见。 经审理查明，吴庄居委会与富丽开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原审法院于2015年12月4日作出（2015）泉民初字第4808号民事调解书，内容为：富丽开发公司在2017年6月30日前给付吴庄居委会欠款140万元；…… 同日，根据吴庄居委会的申请，原审法院作出（2015）泉民初字第4808-1号民事裁定，查封富丽开发公司名下包括案涉房屋在内的多套房产。 根据吴庄居委会的申请，原审法院于2018年2月13日立案执行，案号为（2018）苏0311执597号。执行过程中，原审法院于2019年3月15日发出执行公告，限令富丽开发公司及实际占有人在规定时间内腾空案涉房屋，否则，法院将依法强制腾空。 朱雷不服上述执行措施，向原审法院提出执行异议，原审法院于2019年7月15日作出（2019）苏0311执异68号执行异议裁定，驳回朱雷异议请求。 朱雷不服上述执行异议裁定，向原审法院提出案外人执行异议之诉称，朱雷对案涉房屋享有合法权利，并且足以排除执行。事实与理由：一、2013年6月8日，朱雷与富丽开发公司签订商品房买卖合同，由朱雷购买案涉房屋，总价款208420元，合同还约定了其他条款。合同签订当天朱雷交清了全款，富丽开发公司开具了收款收据，随后朱雷取得该房并实际占有该房使用至今，案涉房屋之所以未办理变更登记，责任不在朱雷。根据《合同法》、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房屋已归朱雷所有。二、（2019)苏0311执异68号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。朱雷购买案涉房屋的时间先于查封的时间，被告申请查封时，案涉房屋已合法归朱雷所有并实际占有。请求：1、确认案涉房屋归朱雷所有。2、停止对案涉房屋执行，解除查封。 原审法院经审理查明，2010年富丽开发公司在徐州市房管局产权处为案涉房屋办理了所有权证，所有权证号为180851，房屋所有权人为徐州市富丽房屋开发有限公司。 朱雷于一审中提供证据：1、2013年6月8日朱雷（买受人）与富丽开发公司（出卖人）签订的商品房买卖合同一份，拟证实其购买出卖人开发的案涉房屋，建筑面积30.65平米，总价款208420元整；2、2013年6月8日富丽开发公司向买受人朱雷开据收款收据一份，载明：“交款单位：朱雷，收款方式：现金，人民币贰拾万捌仟肆佰贰拾元正，收款事由：预收房款。”，拟证实其交付了全部房款；3、2016年4月29日富丽开发公司向买受人朱雷开据销售不动产统一发票（自开）发票联一份，载明：“付款方名称：朱雷，身份证号码，收款方名称：富丽开发公司，销售的不动产楼牌号：富丽花园东门南边4#楼隔壁营业房，建筑面积30.65平米，金额（大写）：人民币贰拾万捌仟肆佰贰拾圆整（￥208420.00），收款事由：购房款。”，拟证实已付清全部购房款。经质证，吴庄居委会对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，商品房买卖合同文本使用期限是2003年之前，在2003年之后根据商品房买卖办法的规定，已经施行网备制度，使用的是A4大小的文本，而非举证的16开的，这份合同起不到网备的作用，是恶意串通倒签了合同，这份合同形成的时间不是2013年6月8日，应当是在法院查封房屋以后；对于证据2的收据真实性、关联性、合法性都有异议，收据上未加盖公章，认为该收据开具的时间不是2013年6月8日，应当是2015年12月4日以后为了配合商品房买卖合同才开具的，仅有该收据不足以证明交纳了房款。如果是以现金交付，应负有举证现金的来源，以及交付的钱细节等其他情况的责任。对于证据3购房发票真实性予以认可，对关联性和合法性不予认可，认为富丽开发公司如果和朱雷有真实的房屋买卖合同关系，应当在合同签订的当日或者合理的期限内给买方出具发票，从合同的签订日期2013年6月8日到发票开具的时间2016年4月29日，期间长达3年的时间，有悖于常理，属于双方恶意串通，转移财产，妨碍民事案件的执行。富丽开发公司对朱雷的举证均无异议。 原审法院认为，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉房屋登记在富丽开发公司名下，朱雷主张其现金交付涉案房款208420元，但其未提供证据证实其现金来源，相应的收款收据亦未加盖富丽开发公司的印章，对其真实性不予采信。故朱雷提出的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。遂判决，驳回朱雷的诉讼请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本案二审期间的争议焦点是朱雷是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，是否应停止对涉案房屋执行。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案是案外人朱雷提起的执行异议之诉，根据上述规定，朱雷作为案外人，应当对其对案涉房屋的民事权益同时符合上述四个要件承担举证责任，缺一不可，方可排除申请执行人对案涉房屋的强制执行。 不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，朱雷主张其于2010年1月、2013年6月两次向富丽开发公司现金支付共计208420元，已支付全部购房款，并提供富丽开发公司出具的收款收据。但其不能提供该现金来源的相关证据予以佐证。对于该大额现金交易，未留存其他证据予以印证，让人不足为信，故仅凭该收据不足以证明朱雷已支付全部购房款。朱雷应承担举证不能的法律责任。原审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定朱雷提出异议的理由，不符合该规定要求的支付价款条件，朱雷对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。本院予以维持。 综上，朱雷的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回；原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4430元，由上诉人朱雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  王 青 审判员  宋宏伟 二〇二〇年七月二十日 书记员  王 炎