广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14818号上诉人（原审被告）：民生东都深圳房地产开发有限公司法定代表人：曾德志。委托诉讼代理人：刘舜，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘京波委托诉讼代理人：王明文，广东三铭律师事务所律师。上诉人民生东都深圳房地产开发有限公司(以下简称民生东都公司)因与被上诉人潘京波商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人民生东都公司上诉请求：撤销一审判决并发回重审。上诉事实和理由：一、本案一审法院没有依照民生东都公司申请调查收集认定本案事实的关键证据，其一审程序违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条之规定，导致本案事实的认定存在严重不实，依法应予发回重审。潘京波提起诉讼要求民生东都公司支付延期办证的违约金，但民生东都公司在一审答辩中认为，延期办证的原因是潘京波将涉案楼板委托第三方搭板改建导致涉案楼盘与原设计规划存在不一致而影响办证。民生东都公司在合同约定的办证期限内即2016年5月30日即就涉案楼盘申请了初始登记。为证明该事实，民生东都公司向一审法院提交了深圳市不动产登记中心受理民生东都公司办理涉案楼盘初始登记的受理记录。由于涉案楼盘存在搭板改建一事，尽管深圳市不动产登记中心受理了民生东都公司涉案楼盘的初始登记申请，但登记中心又多次退回民生东都公司的申请并要求整改直至2016年12月21日才完成涉案楼盘初始登记。上述事实就是涉案楼盘延期办证的真实原因和事实，为此，民生东都公司多次派人和不动产登记中心联系要求其提供本案延期办证的具体详情和原因。但登记中心一直没有回复民生东都公司。为查明本案事实，维护自己的合法权益。民生东都公司在一审举证期限内书面请求一审法院调查收集涉案楼盘的办证详情及延期办证的原因。但一审法院对民生东都公司的合理合法申请不置一词。二、本案涉及的合同有三份，三份合同对涉案当事人都具有法律约束力。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号系列案的民事判决书已经确认上述合同的法律效力并认可双方当事人改变原合同约定的交房时间，潘京波继续要求民生东都公司按照原合同约定的时间办理房产证与本案事实不符。民生东都公司与潘京波签订的《房地产买卖合同（预售）》约定由潘京波购买民生东都公司开发的涉案房产美地里园，合同约定交房时间为2015年12月31日。在《房地产买卖合同（预售）》履行过程中，潘京波又与深圳东都市政有限公司签订《房屋改造工程委托协议》，《协议》规定由东都市政有限公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙日起120天内改造完毕。因改造工程对燃气供应的影响，民生东都公司又和深圳市鹏城管道有限公司签订《燃气管道工程合同》，约定由鹏城公司对涉案房屋进行燃气管道工程改造。2015年12月31日，潘京波与民生东都公司办理涉案楼盘的入伙手续。上述涉案楼盘由于依据《房屋改造工程委托协议》需要进行搭板改造。所以，民生东都公司与潘京波尽管办理了入伙手续，但潘京波并没有真实入住涉案楼盘。依据约定：东都市政公司对涉案楼盘进行了搭板改建，由于搭板改建涉及燃气工程的改造，鹏城公司又依照约定对涉案楼盘的燃气进行了改建。搭板和燃气改造完成后，涉案业主于2016年5月17日接到民生东都公司书面通知入住涉案楼盘。涉案楼盘燃气管道于2016年6月17日开通。涉案楼盘因延期交楼一事引起一系列诉讼。该系列诉讼经过深圳市龙岗区人民法院一审和深圳市中级人民法院二审。最终，深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决认为：虽然卖方于2015年12月31日向买方移交了房屋，但房屋真正交付时间应为可以正常使用房屋的时间，本案中这一时间为燃气正式开通的2016年6月17日。买方委托进行的房屋改造和燃气工程改造直接影响到卖方交房，卖方以此有权逾期交房；根据《燃气管道工程合同》之鹏城公司应在接到进场通知后5天内施工、工期30天的约定，法院综合考虑确定卖方应完成燃气开户条件的时间、也即应真正交房的时间点为2016年5月31日。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号判决书责令开发商需向业主承担延期交房的违约责任：其中，美地里园从2016年6月1日计算至2016年6月17日。涉案房屋涉及到三份合同：房屋预售合同（包括附件）；关于搭板改造的《房屋改造工程委托协议》；《燃气管道工程合同》，其前两份合同由潘京波直接签订，第三份合同按照深圳市中级人民法院深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书：由潘京波委托民生东都公司签订。这三份合同因此都对潘京波具有约束力。深圳市中级人民法院深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书又认定，燃气符合开户条件是房屋交付的前提，搭板和燃气改造推迟了燃气符合开户条件的时间，因此也就推迟了房屋正常交付的时间，依照《燃气管道工程合同》的规定及具体情形，房屋交付时间应确定为民生东都公司可以保证燃气符合开户条件的合理时间（法院确定该时间为合同规定的燃气改造工程完工时间之后的第七天也即2016年5月31日）。深圳市中级人民法院（2016）粤03民终15812-15861、19685-19698号民事判决书确定改变房屋交付时间的依据是基于潘京波意志的合同，不是特定的事实，该判决认同了《房屋改造工程委托协议》和《燃气管道工程合同》变更预售合同规定的房屋交付日期的合法性。依照民生东都公司和潘京波的合同，房屋交付日和办证日期之间的关系不容否定。基于潘京波意志的变更房屋交付日的第二份和第三份合同，不仅改变了原房屋基本结构，增加了合同义务；更重要的是改变了原合同约定的房屋交付时间。因此必然会对房地产办证造成影响。如果继续按照原合同约定的时间在240天内办妥涉案房屋的房地产证书的办证时间不仅与本案事实不符，更是无法实现。设若由于潘京波（买方）原因，房屋交付日期推迟了360天，房地产商不可能在未达到交付房屋的条件下办理好《房地产证》。既然预售合同的规定是民生东都公司应该保证在房屋交付之后的240天内办证，由于双方合意延迟了房屋交付时间，房屋办证时间自然应该相应地顺延。三、由于潘京波签署的《房屋改造工程委托协议》改变了涉案房屋的原结构，依据《深圳市经济特区房地产登记条例》及《深圳市产权登记中心办事指南》规定，涉案房屋属于暂缓登记的范畴。依照法律可以推定的事实和众所周知的事实而言，搭板改造工程明显在事实层面阻碍了房屋初始登记，并因此影响到房屋办证。在深圳市鹏城管道公司完成《燃气管道工程合同》约定的燃气改造工程后，民生东都公司分别于2016年5月30日、2016年8月9日、2016年8月24日和2016年12月9日申请房屋初始登记，房屋登记机关延至2016年12月21日才办理房屋初始登记。根据《房屋改造工程委托协议》，涉案楼盘在预售合同规定的工程完成后立即移交给深圳民生东都市政公司进行改造。虽然民生东都公司连续四次要求进行房屋初始登记，但由于改造变更了规划原定的房屋结构，深圳市房屋登记中心在经过调查后不予登记。私自变更房屋结构不可避免地会带来房屋初始登记的困难，这既是依照法律和经验可以推定的事实，也是房地产行业众所周知的事实。经过民生东都公司艰难细致的工作之后，登记中心才最后于2016年12月21日办理初始登记。办理初始登记后，民生东都公司迅速通知房屋买受人并陆续办理了房地产证。房屋结构改变是双方当事人承认的明显事实，结构改变在法律上会给初始登记带来直接的困难是明显的事实，而且民生东都公司在办理初始登记后毫不延迟地办理了房地产证。由此延期办证的法律责任只能由潘京波自己承担。被上诉人潘京波辩称，一审程序符合法律规定，认定事实清楚，适用法律正确，在与本案类似案情的系列案件中，其中案号为（2019）粤03民终8076-8103号的系列案件，民生东都公司对一审判决不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院经审理后均驳回了民生东都公司的上诉，维持原判。本案的案情跟该系列案件仅当事人不一致，其他情况均一致。综上，请求依法驳回民生东都公司的全部上诉请求。潘京波向一审法院起诉请求：民生东都公司支付潘京波逾期办证违约金126092.62元（按房价款以日万分之四自逾期办证之日即2016年8月28日计算至办证之日即2017年1月13日）。一审法院认定事实：2015年8月10日，潘京波与民生东都公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由潘京波购买民生东都公司开发的深圳市龙岗区美地里园某房产，房价款为2267853元，民生东都公司应于2015年12月31日前将房屋交付给潘京波，在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成房地产项目的初始登记，并在交楼之日起240日内为买方办理好《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：因开发商未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付后的第240日起，按日向买方支付房价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的，买方有权解除合同；买方要求继续履行合同的，开发商应自房屋交付的第240日起，按日万分之四支付违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系深圳市国土房产局印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的十五个条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。“如出卖人已为买受人按揭贷款承担担保责任，但买受人未按出卖人通知的时间办理《房地产证》的，买受人应每日按照合同总额的万分之三向出卖人支付违约金直至买受人按要求配合办理《房地产证》为止，出卖人有额外损失的，买受人应予以赔偿”。涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，2016年12月21日办理了初始登记。在合同履行过程中，买方潘京波与案外人深圳市东都市政工程有限公司（以下简称东都市政公司）签订《东都花园二期房屋改造工程委托协议》，约定由东都市政公司对涉案房屋进行改造，自买方入伙之日起120日内改造完毕。因搭板改造过程须停止提供燃气，且在搭板改造完成后需对燃气管道作相关改造，民生东都公司与案外人深圳市越众（集团）股份有限公司（以下简称越众公司）签订《燃气管道工程合同》，约定越众公司接到民生东都公司进场通知后5日内组织进场施工，总工期30天。根据深圳市燃气集团股份有限公司对一审法院的回函，2016年6月17日涉案楼盘才具备燃气开户条件。2016年12月下旬，民生东都公司通过顺风快递向相关潘京波寄送了办证通知书，要求买方办证。潘京波确认于次日收到办证通知，其办证方式为业主自办，潘京波的房产证于2017年1月13日办理完毕。一审法院认为，潘京波与民生东都公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，一审法院予以确认。民生东都公司未能按照合同约定时间履行办证义务，应当按照合同约定向潘京波支付逾期办证违约金。双方当事人对该违约金的起算日期有争议。潘京波主张，因民生东都公司未能按合同约定完成涉案楼盘的初始登记，根据合同附件五第十三条的约定，逾期办证违约金应按合同约定的办证之日届满后起算，而不应扣除因搭板和燃气改造的工期152天；民生东都公司则主张应与逾期交楼违约金同样，将相应工期从应支付办证违约金的逾期期间中予以扣除。一审法院认为，预售合同附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若由出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”，民生东都公司虽然主张搭板和燃气改造的工期给初始登记造成了相应迟延，但民生东都公司未能提供证据证实搭板和燃气改造与涉案楼盘的初始登记迟延具有因果关系，民生东都公司关于搭板改造导致初始登记迟延的主张，缺乏证据证实，其理由不成立，民生东都公司主张在逾期办证违约金的计算期间中扣除搭板和燃气改造的工期，一审法院不予采纳。因涉案合同附件五第十三条对办证期限作了修订，故民生东都公司向潘京波支付逾期办证违约金的起算日期，应为合同约定的房屋交付之日后第241日起，而非房屋实际交付后的第241日起，潘京波主张自2016年8月28日起算，符合合同约定，一审法院予以支持。潘京波的办证方式为业主自办，潘京波在收到开发商发出的办证通知后，不到一个月即将房产证办理完毕，民生东都公司应按房价款的日万分之四向潘京波支付2016年8月28日至2017年1月13日期间的逾期办证违约金126092.62元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审判决：民生东都公司于判决发生法律效力之日起五日内支付潘京波逾期办证违约金126092.62元。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1411元，由民生东都公司负担（以上费用潘京波已预交，由民生东都公司于履行判决主文义务时迳行支付给潘京波）。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案逾期办证违约金的计付期间问题。首先，违约金起算日的确定问题。涉案合同第二十二条与合同附件五第十三条对此约定不一致，涉案合同系国土局的范本合同，而附件五第十三条是民生东都公司拟订的格式条款，对范本合同内容所作的修改更能体现其真实意思，故附件五第十三条的约定对民生东都公司具有法律约束力。该条明确约定民生东都公司未按约定办理初始登记，导致买方未在合同约定交付之日起240天内取得《房地产证》，则视为民生东都公司延期，民生东都公司自延期的第二日起承担违约责任。故此，一审认定违约金起算日应自合同约定的交付日第240天起计算并无不当，本院予以确认。其次，违约金计付期间的扣除问题。民生东都公司上诉主张其分别于2016年5月30日、8月9日、8月24日、12月9日向登记机关申请办理初始登记，但登记机关因涉案房产搭板、燃气改造问题延至2016年12月21日才办理初始登记，故涉案逾期办证违约金的计付期间应扣除涉案房屋搭板、燃气改造的时间。本院认为，依本案查明事实，涉案楼盘的竣工验收时间为2015年9月29日，民生东都公司依约应于取得工程竣工验收证明文件的180天内办理初始登记。民生东都公司迟至2016年12月21日才完成涉案房地产项目的初始登记，其本身已构成迟延履行。本案中，民生东都公司未能提交充分有效的证据证明其逾期办理初始登记与搭板、燃气改造之间具有因果关系，应承担举证不能的法律后果；且涉案房地产项目在未拆除搭板改造的情况下仍然办理了初始登记，该事实说明搭板改造并不导致涉案房地产项目无法办理初始登记。在涉案楼盘各业主向民生东都公司主张迟延交房违约金的另案纠纷中，生效判决虽认定民生东都公司迟延交房与搭板、燃气改造具有一定因果关系，但房屋交付与办理房地产证系开发商履行房地产预售合同的不同义务，不能据此认定民生东都公司迟延办证与搭板、燃气改造亦存在因果关系。故此，民生东都公司上诉主张涉案违约金计付期间应扣除搭板、燃气改造的时间，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审处理正确，应予维持。另，关于民生东都公司上诉主张一审未依其申请对涉案房产初始登记的具体情况进行调查取证，本案应予发回重审。本院认为，依前述分析，涉案房产的搭板改造与逾期办理初始登记之间不具有因果关系，故一审对民生东都公司该项调查申请未予准许，并无不当，本院予以维持。综上，民生东都公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3204元，由民生东都深圳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年七月七日书记员 陈晓莹（兼）