浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初9274号 原告:杨艳飞，女，1976年4月16日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：杨兴国，浙江研墨律师事务所律师。 被告：诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司，住所地诸暨市大唐街道华海路88号。 法定代表人：欧阳宝坤，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林建国，浙**道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨聪颖，浙**道律师事务所实习律师。 原告杨艳飞与被告诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案,本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨艳飞的委托诉讼代理人杨兴国，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人林建国、杨聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨艳飞向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方的2018330681YS0019638号《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第二条、第四条无效；2、判令被告继续履行2018330681YS0019638号《浙江省商品房买卖合同》；3、判令被告将诸暨大唐华海路88号大唐碧桂园城市花园泊林6街39幢02号的商品房交付给原告，并向原告出示前述商品房竣工验收合格证及交付内部施工图和钥匙；4、判令被告支付原告违约金206790元（以已付房款2813473元为基数按每日万分之三计算，从2018年10月31日至2019年6月20日）。诉讼过程中，杨艳飞变更第1项诉讼请求为：判决确认双方签订的商品房买卖合同附件八补充协议无效；变更第4项诉讼请求为：要求碧桂园公司赔偿损失206790元；增加一项诉讼请求：要求判令被告承担案涉房屋2018年10月31日至实际交付日止的物业费。事实和理由：2018年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人（原告）购买出卖人（被告）的商品房为城市花园39幢102号住宅及39幢02号地下室（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋建筑面积共361.5平方米（其中地上部分257.36平方米、附属用房104.14平方米）；二、案涉房屋房款合计为2813473元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付2163473元，2018年4月30日前银行按揭支付出卖人650000元；三、出卖人应当在2018年10月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；四、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则：1、逾期不超过90日，自交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时，因被告利用合同的主导地位，在合同夹杂了附件八《补充协议内容》第二条、第十条及第四条第（一）款的格式条款，合同附件八《补充协议内容》第四条第二款、第四款的约定既违反法律和行政法规的强制性规定，严重损害消费者利益，属于无效条款。合同签订后，原告按约支付了案涉房屋全部房款2813473元。2018年10月，原告前去收房时发现案涉房屋进户门坏损、外墙面砖脱落、电路总跳闸不能使用、水气均未验收、室内没有腾空、院内绿化杂草丛生、石膏线开裂、石灰粉刷涂层有裂缝和脱落、室内墙纸墙布遭到被告破坏等21个问题，原告当场要求被告整改。2018年10月30日，原告还应前述问题书面函告被告，被告承诺整改后再交房，却迟迟未能落实。后经原告多次催促，直到2019年6月中旬被告才将案涉房屋进户门、外墙面砖和用电跳闸问题修好，然而通水、腾空等其他问题并未得到有效解决，于2019年6月20日第一次书面通知原告前去收房。接到被告通知后，原告再次前去验收时发现前述问题仍然没有解决。原告当即要求被告解决原告曾经书面提出的《关于要求处理好收房前有关事项的函》的所有问题，腾空房屋、及时交房，并按照合同约定就延迟交房给予原告赔偿。被告营销负责人口头称将向被告公司汇报一并解决前述问题，后原告又多次上门催促被告尽快交付房屋并给予赔偿，但被告营销负责人每次都说向上面汇报，但没有解决任何问题。2019年10月27日，原告再次函告被告，要求被告履行交房和赔偿义务，妥善处理赔偿问题，但被告仍然没有履行应尽义务。2019年11月28日，原告又一次上门去要求被告履行交房义务，妥善处理赔偿问题，被告口头答应，事后还是没有履行。鉴于，原告多次要求被告交房，并向原告出示竣工验收合格证，被告迟至2020年1月3日才向原告出示竣工验收合格证的复印件，而至今未能履行交房义务和赔偿义务，已给原告造成了经济损失和心理伤害。且被告因至今不具备交房条件，应当给予原告赔偿。故提起诉讼。 碧桂园公司答辩称，一、原告的第1项诉讼请求中所提的《补充协议》，由双方基于友好协商一致原则签订，应属合法有效，不存在部分无效的情况。首先，补充协议书为原告与答辩人基于对内容的正确理解作出的真实意思表示，已经双方签字确认，理应合法有效；其次，该补充协议文本虽由答辩人提供，但并未对商品房买卖合同中的根本性权利义务进行变更，不存在《合同法》第四十条规定的免除答辩人责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情况，也即不存在法定无效的情形；最后，答辩人已就补充协议的重要条款通过加黑字体尽到了提示义务，而原告作为具有正常认知能力的完全民事行为能力人，在签订合同时应负有仔细阅读、理解合同内容等起码的注意义务，补充协议第5页第十五条中，原告也已确认：“出卖人已提请买受人仔细阅读本补充协议书条款，特别注意加粗字体的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作了相应的说明，买卖双方一致确认对本补充协议书的条款认识一致”。二、答辩人始终在积极履行《商品房买卖合同》，原告提出的第3项诉讼请求明显缺乏法定和约定依据，原告无权要求被告履行其诉称的给付义务。首先，答辩人一直积极配合原告履行房屋交付义务，并于2018年10月30日之前已经允许原告将其家电家具提前搬入案涉房屋中，原告的该项请求缺乏现实的可履行性；其次，《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件第1条是指，答辩人的建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收证明，并非将竣工验收备案表交付给买受人，答辩人没有交付竣备表的义务；同时合同未约定答辩人需向原告提供内部施工图纸，如有需要原告可自行前往主管部门或物业查档。答辩人交付房屋钥匙的前提是业主办理入住手续签署房屋交接单，并非答辩人拒绝交付房屋钥匙；最后，根据双方签订的《认购书》、《签约特别提示》，明确案涉房屋系样板房，原告在购买时已充分知悉房屋的情况，原告提出的第3项诉请缺乏事实和法律依据。三、原告提出的第4项诉讼请求缺乏依据，且其主张的金额明显超过合理限度。答辩人开发建设的商品房已满足买卖合同约定的交付条件，且不存在构成逾期交付的质量问题，在答辩人已于应交付日前通知原告收楼的情况下，应认定答辩人已于2018年10月30日完成了交付，不存在买卖合同约定的应承担逾期交付责任的违约情形。首先，答辩人于2016年取得竣工验收备案证明，已满足合同约定的交付条件，并于合同约定的交付日期履行了交付义务，不应承担逾期交付的违约责任；其次，《补充协议》第四条第（四）款约定：“如买受人就所购商品房的装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题提出异议的，则由出卖人按《商品房买卖合同》及本补充协议约定承担保修责任并尽快予以修复，买受人不得因此拒绝收楼，买受人因此拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任”。最后，原告在验收房过程中所提问题均为一般质量瑕疵，未达到严重影响正常居住使用的程度，更不存在房屋主体结构质量问题。根据前述的合同约定，在此种情况下，即使原告始终怠于完成房屋交接程序，答辩人也已完成合同约定交付义务，并无应承担逾期交付责任的违约情形。根据双方约定，案涉房屋的装修标准为毛坯交付，因此买受人在房屋交付时提出的21项问题，并非答辩人的维修义务范围，原告无权因此拒绝收楼，答辩人也无需承担违约责任。综上，原告之诉求没有任何事实和法律依据，要求驳回原告的全部诉讼请求。 杨艳飞为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，碧桂园公司质证如下： 1、商品房买卖合同一份，用以证明：原、被告签订的《商品房买卖合同》成立并生效；案涉房屋合同总价款为2813473元,原告应在签订《商品房买卖合同》时支付2163473元，2018年4月30日前银行按揭支付650000元；被告应在2018年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明且具备用水、用电、用气等正常使用的基本条件的该商品房交付买受人使用。但被告迄今为止仍未交房，也未向原告提供该商品房竣工验收合格证明，被告严重违约，应当自2018年10月31日起至实际交付之日止按已交付房价款的日万分之三向原告支付违约金等事实。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，对原告的证明目的不予认可，认为被告不存在逾期交房的事实； 2、商品房买卖合同附件八补充协议一份，用以证明原告购买的为样板房，合同却约定毛坯交付；附件八《补充协议》第二条、第四条第（一）款属于格式条款，且无提示；附件八《补充协议》第四条第（一）、（二）、（三）款违反法律和行政法规规定。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，补充协议经主管部门备案，被告已将样板房交付给原告，没有收取额外的溢价部分； 3、《关于推行使用2018版〈浙江省商品房买卖合同示范文本〉的通知》，用以证明附件八《补充协议》第四条第（一）、（二）、（三）款违反行政法规规定，应当认定为无效条款。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性没有异议，认为本案合同签订在该版本之前，该文本规范的是全装修的房屋，与涉案商品房无关联性，该文的抬头可以看出只是一种示范文本，不能作为判断合同效力的依据； 4、转账凭证、发票，用以证明原告按照合同约定向被告支付房款的事实。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性； 5、微信聊天记录若干，用以证明：（1）2018年10月30日前，案涉房屋不具备交房条件，责任在被告；（2）2018年10月30日，原告就案涉房屋存在质量问题向被告发函，要求被告维修整改的事实；（3）被告于2019年6月底才将该商品房的进户门、外墙面砖和用电跳闸的问题修好；（4）截至2019年6月29日，被告仍未将案涉房屋腾空，延迟交房责任在被告；5、被告经原告提示后，2019年6月形式上才通知原告收房，而实际上被告不具备交付条件；6、2020年1月4日，被告才向原告出示案涉房屋《竣工验收合格证》的事实。碧桂园公司经质证，对证据的真实性无异议，但因时间久了没有保留，无法确定原告方有无删减，对证据的关联性和证明目的不予认可，聊天记录中原告要求被告履行维修义务，无合理的事实和法律依据，原告提出的问题不存在需要维修的情况； 6、催促收楼通知书一份，用以证明被告经原告提示后，2019年6月形式上才通知原告收房，而实际上被告不具备交付条件的事实。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性无异议，对证据的关联性和证明目的不予认可，该通知书不是因合同约定，是因原告拒绝收房而产生，原告没有理由拒绝收房； 7、律师函及EMS快递单各一份，用以证明原告要求被告交房，被告未履行交房义务，律师函已寄给被告的事实。碧桂园公司经质证，对证据的真实性、合法性没有异议，对证据的关联性、证明目的不认可，从证据6可以看出被告多次催促原告收楼，被告没有怠于履行交付义务； 8、现场催收房屋录音记录一份，用以证明2019年6月底前房屋不具备交付条件的事实； 9、通话录音记录一份，用以证明因被告不具备交付条件无法交房，被告至2020年1月3日前尚未向原告出示案涉房屋竣工备案验收合格证及房屋内部施工图纸的事实； 对证据8、9，碧桂园公司经质证，认为张华聪只是销售顾问，其随意性表达不能作为商品存在问题的依据； 10、买卖合同重要事项告知书一份，用以证明张华聪系被告代理人的事实。碧桂园公司经质证，认为告知书只是关于约定事项的告知，不是授权委托书，不产生代理和委托的法律效果。张华聪只是销售顾问，商品房交付后的问题不应找其处理，被告也禁止销售人员作出越权的承诺； 11、委托书一份，用以证明原告授权代理人与被告对案涉房屋进行交涉的事实。碧桂园公司经质证无异议； 12、房屋室内现场照片若干份，用以证明室内装修遭被告腾空时破坏，案涉房屋并非合同约定的毛坯房的事实。碧桂园公司经质证，认为该组照片无拍摄时间，无法确认是什么原因破坏，原告明知房屋曾经作为样板房使用。 碧桂园公司为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，杨艳飞质证如下： 13、商品房买卖合同一份，用以证明原、被告建立商品房买卖合同的事实。杨艳飞质证无异议，认为补充协议无效； 14、诸暨市房屋建筑工程竣工验收备案表一份，用以证明碧桂园公司开发建设的商品房已符合交付条件的事实。杨艳飞经质证，对证据的真实性无异议，对合法性有异议； 15、认购书（复印件）和签约特别提示（原件）各一份，用以证明杨艳飞是在充分知悉涉案商品房为样板房的情况下签订合同。杨艳飞经质证，对认购书复印件的证据三性均有异议，对签约特别提示的真实性无异议，对关联性有异议，碧桂园公司出卖的是样板房，但合同中约定是毛坯房，存在利用优势地位损害买受人利益的情形； 16、照片一组，用以证明原告已将家具搬入涉案商品房中，碧桂园公司已交付房屋，原告拒绝受领房屋扩大的损失由原告自行承担。杨艳飞经质证，对证据的三性均有异议，电器是2019年7月搬入的，搬进去之前还有电器没有腾空。 上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下： 杨艳飞提供的证据1、2，系原、被告签订的合同及补充协议，证据的真实性应予确认，关于附件补充协议的效力，本院在下文中阐述。证据3，《关于推行使用2018版〈浙江省商品房买卖合同示范文本〉的通知》自2018年3月15日起施行，而涉案商品房买卖合同签订于2018年1月31日，故该通知内容不适用于双方当事人之间的商品房买卖交易，该证据与待证事实缺乏关联性，对证据的证明力本院不予确认。证据4，能够证实杨艳飞已按约支付购房款的事实，本院对证据的证明力予以确认。证据5，系杨艳飞的代理人杨兴国与碧桂园公司职工张华聪之间的微信聊天记录，碧桂园公司经质证对证据的真实性无异议，本院对证据载明内容予以确认。证据6，仅能反映出碧桂园公司曾于2019年6月17日发送通知书催促杨艳飞收楼的事实，不能证实涉案商品房不具备交付条件的事实，本院对证据的真实性予以确认，对杨艳飞的证明目的不予认定。证据7，碧桂园公司对收到函件的事实无异议，本院予以确认。证据8、9，碧桂园公司对证据的真实性无异议，本院对录音内容的真实性予以确认，对涉案商品房是否符合交房条件的争议，结合商品房买卖合同约定内容在下文中综合阐述。证据10，告知书中载明“如对合同其他内容有任何疑问，…或者致电您的专属销售顾问张华聪139××××7674”，除此以外，碧桂园公司未明确告知房屋交付接洽人员信息，故杨艳飞有理由相信通过张华聪能够处理商品房质量瑕疵事宜，从微信聊天记录来看，张华聪对修复情况也作了反馈。张华聪的权限职责情况系碧桂园公司的内部管理问题，不足为外人所详知，应认定张华聪的行为系履行碧桂园公司的职务行为，对证据10的证明力本院予以确认。证据11，碧桂园公司质证无异议，本院予以确认。证据12，照片反映出室内墙纸脱落、卷边的情况。从碧桂园公司提供的签约特别提示来看，杨艳飞签署商品房买卖合同前已知晓涉案商品房为样板房，该房屋于2016年9月竣工备案，即2018年1月31日购买时为现房，装饰、装修完成已有一段时间，期间作为示范单位供客户参观，一定程度上存在折旧情况，而双方当事人在商品房买卖合同中对商品房装饰、装修交付标准约定为毛坯房，应当认定双方的合意是室内装饰、装修不属于商品房买卖合同的组成部分，相关装饰装修瑕疵不足以作为认定商品房不符合交付条件的依据，证据12与本案缺乏关联性，本院不予认定。 碧桂园公司提供的证据13，杨艳飞质证无异议，本院予以确认。证据14，竣工备案表系建筑业行政管理部门审核签发，杨艳飞对证据合法性有异议，但未提供反驳证据，对其质证意见本院不予采信，对该证据的证明力予以确认。证据15，能够证实碧桂园公司与杨艳飞签订商品房买卖合同前已提示杨艳飞所购房屋为样板房的事实，对该证据的证明力本院予以确认。证据16，仅能反映出杨艳飞已将部分家具搬入涉案商品房的事实，不能证实房屋已经交付的事实，本院对该证据的证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 碧桂园公司系大唐碧桂园城市花园小区的开发商。出卖人碧桂园公司与买受人杨艳飞于2018年1月31日签订编号为2018330681ＹＳ0019638《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市房屋出卖给杨艳飞；2、商品房总价款为2813473元；3、出卖人应 当在2018年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件（第九条第一款）；4、出卖人逾期交房不超过90日，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（第十条）；5、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。6、商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托X进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任（第十二条）。7、商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担；8、本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件八）；合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同条款及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 碧桂园公司与杨艳飞在补充协议上签字盖章，该协议内容将《浙江省商品房买卖合同》中部分条款内容进行了变更，其中第三条约定：关于该商品房的装饰、设备标准承诺的违约责任，买卖双方一致同意不按《商品房买卖合同》第十三条（合同中实际为第十四条）的约定履行，由买卖双方按下列第二项约定处理：…（二）该商品房为毛坯房，出卖人不负责装饰。其中第四条约定：（一）买卖双方一致同意，该商品房的交付条件不按《商品房买卖合同》第八条第（一）款（合同中实际为第九条）的约定履行，并一致明确该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格。出卖人于2018年10月30日前，将符合本条约定条件的商品房交付给买受人。（二）买卖双方一致同意，《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”的内容变更为“出卖人在附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。双方进行验收交接时，应买受人要求，出卖人应当出示附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的证明文件。…（四）买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的约定内容全部做如下变更约定：如买受人认为所购商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的，经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由双方委托物业所在地市或以上有资质的检测机构进行质量检测。经检测合格的，视为出卖人已于《商品房买卖合同》约定的交付之日交付该商品房；经检测，该商品房确实存在主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响买受人正常居住使用的，买受人可解除合同并要求出卖人赔偿买受人由此造成的实际损失。除上述情况外，如买受人就所购商品房的装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题提出异议的，则由出卖人按《商品房买卖合同》及本补充协议约定承担保修责任并尽快予以修复，买受人不得以此拒绝收楼，买受人以此拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任。 签订商品房买卖合同时，碧桂园公司向杨艳飞进行了提示，签署了《签约特别提示》，告知其所购房屋为样板房。碧桂园公司还向杨艳飞发送了《买卖合同重要事项告知书》，确认在签订《商品房买卖合同》时已收到房款2163473元，余下房款650000元通过银行按揭支付；如对合同其他内容有任何疑问，可致电销售中心或专属销售顾问张华聪。合同签订后，杨艳飞按期办理了按揭手续，合同约定购房款已付清。 涉案商品房于2016年3月21日验收合格，于2016年9月6日向诸暨市建筑业管理局备案。 2018年10月15日，杨艳飞委托杨兴国为其与碧桂园公司商品房买卖合同中的代理人，代理权限为代为收房、代为就房屋质量问题进行交涉，有权起诉、代为承认、放弃、变更收房要求，进行协商、和解，代为签发、签收法律文书等。 2018年10月30日，杨艳飞的代理人杨兴国前去验房，验房后向张华聪微信发送收房事项函一份，认为商品房存在15项需要维修的问题，6项需要验收的内容。张华聪在微信中未作回复。2019年2月，杨兴国询问张华聪维修事宜，张华聪回复“我问下客户关系部”、“我问一下”、“工程部反馈说其他都修了，门这两天会来调好”。2019年4月3日，张华聪回复“门好了”；2019年6月5日，杨兴国催问门是否已修好，并认为4月中旬现场看过没有修好。2019年10月27日，杨兴国向碧桂园公司邮寄了律师函一份，要求碧桂园公司履行交房和赔偿义务。2019年11月28日，杨兴国去诸暨市大唐碧桂园城市花园售楼处交涉，与张华聪进行对话，形成录音资料一份。张华聪陈述到“这水、电、大门我们肯定是要维修的，其他都是毛坯的形式卖给你的”，对话中认可杨兴国陈述的水、电、大门于2019年6月20日维修完毕的情况。 2019年6月17日，碧桂园公司向杨艳飞发送催促收楼通知书以催促杨艳飞收楼，同时因涉案房屋实测面积超出合同约定面积3.131平方米，产生款项7487元，要求杨艳飞在收到通知起十五日内付清。杨艳飞至今未付清该房屋面积补差款，碧桂园公司也未向杨艳飞交付涉案房屋。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。碧桂园公司与杨艳飞签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。杨艳飞诉请要求继续履行《浙江省商品房买卖合同》，碧桂园公司无异议，对杨艳飞提出的该项诉请，本院予以支持。现本案双方当事人争议的焦点为： 一、《附件八：补充协议内容》的效力。 碧桂园公司、杨艳飞在《浙江省商品房买卖合同》第二十三条中约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，《附件八：补充协议内容》约定“买卖双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供买卖双方共同遵守”，即双方约定由补充协议对买卖合同中的相关条款进行变更或补充，并在协议落款处签名盖章，视为双方对补充协议内容的确认。《附件八：补充协议内容》第十五条还以加黑字体载明：“出卖人已提请买受人仔细阅读本补充协议条款，特别注意加粗字体的条款内容，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作了相应的说明，买卖双方一致确认对本补充的条款含义认识一致”。该协议内容虽对商品房买卖合同的部分条款作了变更，但变更后的内容未违反国家法律法规的禁止性规定，碧桂园公司对变更的内容已作提示，该补充协议应属合法有效。杨艳飞诉请要求确认附件八补充协议无效，缺乏依据，本院不予支持。 二、碧桂园公司是否存在逾期交房的违约行为？ 本案原、被告在合同附件中约定“除商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用外，如买受人就所购商品房的装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题提出异议的，则由出卖人尽快修复，买受人不得以此拒绝收楼，买受人以此拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任”。即非主体结构质量不合格或严重质量问题影响正常居住使用，买受人无权拒绝受领商品房。结合本案，杨艳飞于2018年10月30日验楼后提出的供水、供电问题，具体为进水开关生锈、延迟器开关损坏，其余为进户门面板脱落、地下室顶石灰粉刷涂层有裂缝、脱落，电插座、开关有些松动、外墙雨水黑色痕迹等，属于房屋质量表面瑕疵，均非商品房主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题。商品房买卖合同约定的供水、供电等交房基本条件应指供水、供电部门提供安全可靠的供水、供电设施，涉案商品房涉及的水、电问题不属于未提供供水、供电设施的范畴。上述质量瑕疵问题不足以认定涉案商品房不具备交付条件，杨艳飞主张碧桂园公司逾期交房，不符合合同约定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。且双方当事人在合同中对保修责任、保修义务方面进行了约定。从杨兴国与张华聪之间的微信聊天记录和对话录音来看，杨兴国于2018年10月30日即提出了具体的修复要求，张华聪于2019年4月3日答复“门好了”，期间杨兴国进行了多次催促，可见，碧桂园公司存在拖延修复的情形，造成杨艳飞无法及时使用涉案商品房的损失。但杨艳飞作为买受人，未正确理解商品房买卖合同及相关附件、补充协议的内容，在出卖人拖延修复的情况下可以自行或委托他人修复，按照合同约定向出卖人主张修复费用，而不是一直消极等待，使损失进一步扩大。为避免讼累，经庭审中释明，杨艳飞主张如不能认定碧桂园公司应当承担逾期交房违约责任的情况下，则变更第4项诉请为要求碧桂园公司赔偿损失206790元。本院对杨艳飞主张修复的合理期间确定为三个月，赔偿标准确定为已付房款的日万分之二，经核算为50642.51元。 三、关于商品房交付方面的争议。 杨艳飞诉请要求碧桂园公司交付涉案商品房，从杨艳飞提供的证据看，碧桂园公司曾于2019年6月17日通知杨艳飞收房，本案中也无证据反映出碧桂园公司拒绝履行交房义务，对此双方并无诉的争议，没有争议则不具有诉的利益，对杨艳飞提出的该项诉请，本院不作处理。杨艳飞可自行与碧桂园公司办理商品房交房手续，如履行中出现争议可另行主张。 杨艳飞诉请要求碧桂园公司出示竣工验收合格证，本案诉讼过程中，碧桂园公司已提供涉案商品房的竣工验收备案表，即已向杨艳飞出示了竣工验收合格证明，对杨艳飞的该项诉请本院不予支持。杨艳飞诉请要求碧桂园公司交付内部施工图（装饰装修），缺乏合同依据，本院不予支持。杨艳飞诉请要求碧桂园公司承担涉案商品房2018年10月31日起至实际交付日止的物业费，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、杨艳飞与诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司继续履行于2018年1月31日签订的编号为2018330681YS0019638号《浙江省商品房买卖合同》（含各附件）； 二、诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司赔偿杨艳飞因迟延修复商品房质量瑕疵造成的经济损失50642.51元，款限本判决生效之日起五日内付清； 三、驳回杨艳飞的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4402元，减半收取计2201元，由杨艳飞负担1662元，诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司负担539元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 张晓华 二〇二〇年七月二十四日 代书记员 王一雯