广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初97号 原告：邓伟，男，1982年1月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 原告：唐海静，女，1982年4月3日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：管柱兰，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 两原告共同委托诉讼代理人：骆勤，梧州市万秀区臻诚法律服务所法律工作者。 被告：梧州华兴房地产开发有限公司，住所广西梧州市西环路上段17号。统一社会信用代码：914504006194179855。 法定代表人：蒙志复，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄奕林，广西西环律师事务所律师。 原告邓伟、唐海静与被告梧州华兴房地产开发有限公司(以下简称华兴公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓伟、唐海静的共同委托诉讼代理人管柱兰、骆勤，被告华兴公司的委托诉讼代理人黄奕林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓伟、唐海静向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告出具加盖原告印章的不动产登记申请表及面积结算书；2.判令被告向原告支付违约金2537元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年10月24日，两原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，主要约定：两原告购买被告开发的座落于的房屋，用途为住宅，建筑面积为108.68平方米，计价方式与价款为按建筑面积每平方米2334.42元计算，总购房款为253705元，两原告于2007年10月24日向被告交付首期购房款76705元，余款177000元于2007年11月10日前办理银行按揭贷款支付，商品房交付期限为被告应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付两原告使用。被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交产权登记机关备案，如因被告的责任，两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按两原告不退房，被告按已付房价款的1%向两原告支付违约金。被告收到两原告购房款253705元后于2008年5月26日开具销售不动产统一发票，证明两原告已交清全部购房款。被告交付案涉房屋后，一直没有按合同约定将办理产权登记的有关资料交到不动产登记中心备案，两原告多次催促无果，故诉至法院成讼。 两原告围绕其诉讼请求向法庭提交的证据有： 1.邓伟、唐海静身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格； 2.《商品房买卖合同》、《住房公积金借款合同》复印件，证明两原告购买被告开发的座落于梧州市的房屋； 3.销售不动产统一发票（自开）发票联复印件，证明两原告已经按照合同约定付清全部购房款的事实； 4.梧州市市政管理局关于反映盘龙城小区房产证办理问题的答复，证明被告出售的商品房由于未能通过验收，造成两原告不能办理房产证； 5.梧州市市政和园林管理局关于盘龙城小区业主反映办理房产证的有关问题的答复，证明由于被告不配合，两原告至今未能办理产权证； 6.梧州市不动产登记办事指南（二十三），证明不动产登记申请表需开发商加盖印章； 7.不动产登记不予受理告知书，证明因被告没有提供加盖其印章的不动产登记申请表和面积结算书，造成两原告无法办理不动产转移登记。 被告华兴公司辩称，两原告的诉请没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回两原告的诉请。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，办理不动产登记是由买受人申请的，被告的义务是把办理不动产登记需由被告提供的材料提交到不动产登记中心，后由申请人申请办理不动产转移登记，两原告于2020年5月6日才提出不动产转移登记申请，被告并没有违反合同第十五条的约定。对于不动产登记中心告知两原告缺少两份资料，系行政行为，与合同第十五条的约定属不同法律关系，该行为和违约没有法律上的因果关系，因此原告的第一项诉请不成立。关于第二项诉请，被告并没有违反合同第十五条的约定，因此应驳回原告该项诉请。 被告为其辩解向法庭提供的证据有： 1.竣工验收备案表，证明被告已于2015年6月16日在案涉房屋经竣工验收后将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案； 2.梧房权证长洲区第15××02号房屋产权证，证明被告已于2015年11月20日办妥案涉房屋所在楼栋的总证，案涉房屋已具备办理房屋权属转移登记的条件，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告没有违约； 3.不动产登记回执，证明因不动产登记政策变动，被告将案涉楼栋及其所占土地依法申请办理了不动产登记，梧州市不动产登记中心于2016年11月15日收讫登记材料； 4.（2017）梧州市不动产权第0000520号，证明案涉同栋房屋可办理产权登记手续。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3真实性、合法性、关联性及证明内容没有异议。对证据4-5，认为2011年10月14日的答复与本案没有关联性，因为案涉房产通过综合验收的时间是2015年6月16日，综合验收不单是开发商的问题，也是政府的行为，对2017年5月5日的答复真实性、合法性没有异议，政府认定被告于2016年2月前已全部办理商品房初始登记，截至2016年8月有189户已申请办理分户产权证并已办结，部分购房人存在未与开发商结算面积差价等问题，根据合同约定，如果不补差价则开发商不予办理。关于物业管理问题，因为商品房开发商委托前期物业公司对物业进行管理，物业公司负责对商品房进行管理，两原告作为业主购买了房产，缴纳物业服务费用是其法定义务，办证过程中除了补交面积差价外还需服从前期物业公司的管理，应该履行法定义务和合同约定义务。对证据6真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据系相关部门告知原告办理不动产登记时所需提交的材料。对证据7真实性、合法性没有异议，该证据只能证明两原告申请办理不动产权证的时间是2020年5月6日。两原告对被告提供的证据1、3、4没有异议，对证据2，认为房产证上房屋所有人是被告，但被告已经将房产卖给了两原告，被告有义务协助两原告办证。 结合双方当事人的举证和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，本院认证如下：本院对原告提供的证据4-7，被告提供的证据2的真实性予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月24日，原告邓伟、唐海静作为买受人与作为出卖人的被告华兴公司签订了一份合同编号为PL-7-1-503的《商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市的房屋，该商品房建筑面积共108.68平方米，单价为每平方米2334.42元，总金额253705元；2.出卖人应当在2007年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；4.出卖人应当在商品房交付使用后综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；5.面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 2015年6月16日，盘龙宝石商贸城5、6、7、8#楼取得竣工验收备案，通过了综合验收。2015年11月20日，盘龙宝石商贸城7幢取得产权证。2016年11月15日，被告将国有土地使用证、房屋测绘成果报告、规划总平面图、竖向规划图、界址标示、房屋所有权证、建设用地规划许可证、设计平面方案、竣工验收备案意见表、建筑物区分所有权业主共有部分调查表、宗地图、分户情况表、建设工程施工许可证等办理权属登记需由其提供的资料提交到产权登记机关备案。2020年5月6日，原告向梧州市不动产登记中心申请办理案涉房屋的转移登记，但因申请登记材料不齐全，梧州市不动产登记中心作出《不动产登记不予受理告知书》，《不动产登记不予受理告知书》载明“经核查，上述申请因申请登记材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理。具体情况如下：1.根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的应当由当事人双方共同申请，因此不动产登记申请表需由开发公司盖章确认。2.根据《不动产登记暂行条例》第十六条，申请人应当提交下列材料。(四)不动产界址、空间界限、面积等材料。因合同面积与房屋测绘面积有差异，请与开发公司结算差异面积，出具面积结算书、补交房款、出具发票及补交面积差异部分契税”。 本案审理过程中，两原告陈述，因被告没有向两原告出具加盖被告公章的不动产登记申请表及面积结算书，导致原告无法办理产权转移登记，案涉房屋合同约定面积和实测面积相差0.31平方米，需要补交面积差额的房款，但被告没有通知两原告补交房屋面积差额的房款，亦不协助两原告办理补交面积差额房款的相关手续。两原告同意补交房屋面积差额的房款。对此，被告称，两原告房屋实测面积比合同约定的面积多了0.31平方米，被告已告知两原告，并在售楼部及物业管理公司张贴了公告，根据合同约定，两原告应按2334.42元/平方米的标准补交房款，经计算，两原告尚应向被告补交房款723.67元，待两原告补交房屋面积差额的房款后，被告才能向两原告出具面积结算书。另外，两原告没有拿不动产登记申请表向被告要求盖章。 本院认为，原告邓伟、唐海静与被告华兴公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后综合验收合格后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案”，案涉房屋所在的楼栋于2015年6月16日竣工验收备案，已通过综合验收，根据该约定，被告应于2015年12月14日前将办理权属登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案，而被告于2016年11月15日才将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。本案的争议焦点在于，被告是否违反了该条约定。本院认为，该条约定的目的系为保障买方办理产权转移登记的权利，而案涉房屋所在楼栋于2015年11月20日已经办理了房屋的初始登记手续，故案涉房屋于2015年11月20日已经具备办理不动产转移登记的条件，虽然被告于2016年11月15日才将办理产权登记需由其提供的资料提交产权登记机关备案，但并不影响两原告申请产权转移登记。两原告至今未能办理产权转移登记手续系缺少加盖被告公章的不动产登记申请表及面积结算书所致，而不动产登记申请表并不属于合同约定的需由被告提供到产权登记机关备案的材料，面积结算书亦需要两原告补交房屋面积差额房款后被告方可出具的材料，故本院认为，被告不构成违约。另外，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，本案为房屋买卖合同关系，系以买受人支付房屋价款，出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人的合同。本案中，案涉房屋实测面积比合同约定面积多0.31平方米，根据合同约定，两原告应按照2334.42元/平方米的标准向被告补足房款，经计算，两原告尚应向被告支付房款723.67元。庭审中，两原告表示，同意补足面积差额的房款。故被告应当在两原告补足房款后将案涉房屋所有权转移给两原告，向两原告出具面积结算书和加盖其印章的不动产登记申请表，并协助两原告办理房屋产权转移登记手续。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，判决如下： 一、被告梧州华兴房地产开发有限公司在原告邓伟、唐海静补交723.67元房款后向原告邓伟、唐海静出具面积结算书及加盖印章的不动产登记申请表； 二、驳回原告邓伟、唐海静的其他诉讼请求。 案件受理费5106元，由原告邓伟、唐海静负担2553元，由被告梧州市华兴房地产开发有限公司负担2553元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  莫素兰 人民陪审员  邓培生 人民陪审员  朱恩传 二〇二〇年七月二日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  刘 惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。