呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2020）内0104民初1826号原告：内蒙古金堃物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区桥靠西街金宇紫光小区北配2号楼。法定代表人：褚桂明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬洁，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：李玉梅，女，退休职工，住呼和浩特市。被告：陈杰，男，无固定职业，住呼和浩特市××区。原告内蒙古金堃物业服务有限公司（以下简称金堃物业公司）与被告李玉梅、陈杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金堃物业公司的委托诉讼代理人邬洁、被告李玉梅到庭参加诉讼，被告陈杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金堃物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2017年1月27日-2020年12月31日的物业服务费9438元、违约金1241元（暂计算至2020年5月18日）、卫生费240元，共计10919元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月10日，原告与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业服务合同》，委托原告向呼和浩特市玉泉区鄂尔多斯大街38号金宇新天地项目提供物业服务。被告系原告所服务的金宇新天地E座816室的业主，依据《前期物业服务合同》，原告已履行了对小区进行管理和服务的义务，在该小区居住的绝大多数业主也按合同约定将物业费支付给了原告。但被告从未按时交物业管理费，在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。被告经原告工作人员多次催要，仍拒绝缴纳物业费。为了维护原告的合法权益，特依据《物业管理条例》及《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告李玉梅辩称，我没有交物业费是因为我当时接受房屋是2016年4月16日，收房的时候有入住手续办理签章表。销售签字了，管理费也签字了。入住文件上原告说我们签字了，但是我们没签字，售楼部也没签字。房地产公司在交房的时候没有验房签字，我拿上钥匙去房屋里发现地脚线是开裂的，墙上的瓷砖是开裂的，且房屋内有桌椅板凳、广告。铁圈安反了，我当时和销售说应该验房再给我房子。根据商品房买卖合同，我必须接收房屋，物业没签字，说房屋符合标准，只管收钱。我找销售，销售说把房子给物业了。我找物业，物业让我找施工队。推来推去到现在也没给维修，我买的是精装标准房。房子这么大的瑕疵没有人验房，单让我签字。我也和他们协商过，如果使用我的房屋出租，出租费应该归我所有。定价物业费的标准是什么？谁将我们的房屋定义成公寓的？垃圾转运也没有按照购房时候和我承诺的八小时服务。且120也不能去E座和C座的门口及其不方便，收的物业费与服务不配套。被告陈杰未到庭，也未提交书面答辩意见。本院在原被告举证质证的基础上经审查认定事实如下：2015年11月30日原告金堃物业公司接受内蒙古金宇置地有限公司的委托入驻“金宇新天地”项目开始为该项目提供物业服务。2017年4月6日通过招投标方式中标“金宇新天地”项目，于2017年4月10日与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，接受内蒙古金宇置地有限公司的委托继续对“金宇新天地”进行物业服务。《前期物业管理服务合同示范文本》就物业服务标准、服务费用、双方的权利义务及违约责任等做了明确约定。其中第二十九条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。“金宇新天地”项目的具体收费标准为：2015年11月30日至2017年12月31日，住宅2.2元/平米/月，公寓2.9元/平米/月，G、H商业街3元/平米/月；2018年1月1日后至今，住宅2.5元/平米/月，公寓3.2元/平米/月，G、H商业街3.5元/平米/月。原告金堃物业公司聘请了专业的人员为“金宇新天地”项目提供高品质的物业服务，“金宇新天地”项目内的物业设备已投入使用运行正常，按时保养。原告金堃物业公司按照《前期物业管理服务合同》的约定对小区进行了日常的管理及维护，包括但不限于出入人员登记、消防控制室24小时值班、公共区域日常清扫、代缴二次垃圾清运费等。被告李玉梅、陈杰系原告金堃物业公司服务的“金宇新天地”项目的E座816室的业主，其于2015年4月16日阅读了《临时管理规约》并签属了《承诺书》同意并接受原告金堃物业公司的物业服务。《临时管理规约》第三十五条约定，本物业物业服务费按年度缴纳，业主及物业使用人应当于每年12月15日之前交纳次年物业服务费、车位服务费，并结清本年度所欠各项费用（包括但不限于物业服务费等）。E座816室为住宅式公寓，建筑面积为63.82平方米，自2017年1月27日起被告李玉梅、陈杰未交纳物业服务费，致原告金堃物业公司提起本案诉讼。原告金堃物业公司在每一交费年度均提前书面通知提示业主按时交纳物业费。另查明，被告李玉梅、陈杰与内蒙古金宇置地有限公司签订一份商品房买卖合同，约定被告李玉梅、陈杰购买的房屋为E座816号房屋，该商品房的用途为住宅，层高为3.15米。被告李玉梅、陈杰于2016年4月16日签字办理入住，之前该房屋已被商用占用。以上事实有评标报告、前期物业管理服务合同示范文本、金宇新天地项目住宅标段及B、C、E、座公寓楼前期物业管理补充协议、临时管理规约、蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0009200号不动产权利证书、资质证书、保洁月度巡查、出入人员登记表、工程维修单、消防控制室值班记录、特种设备使用标志、监控值班记录等、催收物业费通知照片、锦旗照片、牌匾照片、商品房买卖合同、现场照片在案佐证。本院认为，基于庭审查明的事实，2017年4月10日原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订了《前期物业管理服务合同示范文本》，协议中约定由原告金堃物业公司对呼和浩特市金宇新天地小区提供前期物业管理服务事宜，物业费收取标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，2015年11月30日至2017年12月31日，公寓2.9元/平米/月；2018年1月1日后至今，公寓3.2元/平米/月。2016年4月16日被告李玉梅、陈杰办理了入住手续，成为呼和浩特市金宇新天地小区E座816室的业主，其房屋建筑面积为63.82平方米。被告李玉梅、陈杰拖欠2017年1月27日至2020年12月31日期间的物业服务费,其中2017年1月27日至2017年12月31日期间的物业费2085元（公寓2.9元/平米/月÷30日×338日×63.82平方米），2018年至2020年12月31日期间的物业费7353元（公寓3.2元/平米/月×12月×63.82平方米×3年），合计9438元；对于原告金堃物业公司诉请的违约金，因原告金堃物业公司与内蒙古金宇置地有限公司签订的《前期物业管理服务合同示范文本》就每日万分之二点一的标准支付违约金作出约定，没有与被告李玉梅、陈杰进行约定，根据合同的相对性，该违约金支付标准对被告李玉梅、陈杰不发生约束力，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。原告金堃物业公司履行了相关物业服务事宜，服务活动不可能做到尽善尽美，但并不是完全服务不到位，业主应向原告金堃物业公司主动履行交纳物业费及卫生费的义务，以便于物业服务能够顺利进行。每年的卫生费60元属于物业公司代环卫部门收取，被告李玉梅、陈杰应全额按时交纳。被告李玉梅、陈杰拖欠2017年1月27日至2020年12月31日期间的卫生费236元（60元÷365日×338日+60元×3年），本院支持卫生费236元。对于被告李玉梅辩称的物业收费与服务不配套等物业服务不到位、物业费按住宅收费收取和收到房屋已被占用的理由，因物业服务是一个持续过程，被告李玉梅所提供的证据只是显示当时的状态，不能反映物业服务的整个过程，被告李玉梅所购买的E座816室为住宅式公寓，应按公寓收费标准收取。对于被告李玉梅辩称的收到房屋已被占用问题，与本案无关，故对于被告李玉梅的辩称理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：被告李玉梅、陈杰于本判决生效后五日内向原告内蒙古金堃物业服务有限公司支付2017年1年27日至2020年12月31日的物业服务费9438元、卫生费236元，共计人民币9674元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元（减半收取36元），由原告内蒙古金堃物业服务有限公司负担4元，被告李玉梅、陈杰负担32元。本判决为终审判决。审判员 高 明 二〇二〇年七月三日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。