河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1794号上诉人(原审被告)：平顶山恒建置业有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段中央花园小区1号楼12层1207号，统一社会信用代码：法定代表人：张明，执行董事。委托诉讼代理人：潘婷，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：李会真，女，1968年9月8日生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：陈改平，河南银海律师事务所律师。上诉人平顶山恒建置业有限公司（以下简称恒建公司）因与被上诉人李会真房屋买卖合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人恒建公司的委托诉讼代理人潘婷，被上诉人李会真的委托诉讼代理人陈改平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒建公司上诉请求：一、请求判令撤销一审判决，依法改判驳回李会真全部诉讼请求或发回重审;二、本案一、二审诉讼费用全部由李会真承担。事实和理由：一、恒建公司与李会真无法继续履行认购书的主要是由于李会真的单方原因,与恒建公司无关，一审法院认定事实不清,适用法律错误。李会真在与恒建公司签订认购书后,并未按照认购书的约定履行后续的义务，既不办理银行按揭手续，也不签订正式的商品房买卖合同，李会真单方违约在先。而且，李会真在其起诉状中已经明确陈述了是由于李会真自身的经济原因,不能支付后续款项，其才未能继续履行认购书。李会真在其起诉状中的陈述是李会真的自认,证明了是由于李会真的单方违约。二、一审李会真的证人并非亲身参与涉案事宜,仅仅是道听途说，该证言没有证明力;而且一审中李会真提交的录音并不能证明李会真无法继续履行约定义务是由于恒建公司所致,一审法院认定事实错误。在一审庭审中，证人明确陈述，其本人在李会真购房时并未参与,只是在后续的退房沟通中接听过电话，证人证言无法反映案件基本事实，不具有证明力。综上,一审法院认定事实不清,适用法律错误，严重损害了恒建公司的合法权益，请二审法院支持恒建公司全部上诉请求。李会真辩称，在签订认购协议时，李会真已经与恒建公司签订了无理由退房协议，约定在认购方退房时应全额退款。根据李会真提供的录音，即使李会真交纳够50%的房款恒建公司也不会再退房，故恒建公司存在违约行为。根据录音证据可知，在认购书约定的时间内，恒建公司根本无法提供商品房买卖合同，导致李会真无法签订商品房买卖合同。关于录音证据的效力问题，李会真提供是恒建公司的业务员的录音，该事实是客观存在的，因此具有证据效力和证明力。李会真向一审法院起诉请求：判令恒建公司退还李会真购房111736元、退还预告登记费公证费1000元共计112736元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2019年10月7日,李会真与恒建公司签订了该公司开发的平顶山恒大悦珑湾《商品房认购书》和《无理由退房协议书》,商品房认购书主要内容约定:李会真认购恒大悦珑湾32幢2单元903号房屋,面积77.29平方米,单价6750元/㎡,房屋总价521736元,签署认购书时李会真交纳20000元作为定金,房屋选择按揭付款形式。李会真于2019年10月8日前支付首期房款91736元同时签署《商品房买卖合同》,下余41万元由银行提供按揭贷款,李会真需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭手续。李会真必须在约定的付款方式和期限内到平顶山·恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品买卖合同》,否则视为放弃购买房屋,所付款项不予退还,恒建公司无须通知可另行销售。无理由退房协议书主要内容:一、如李会真按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务,同时履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款50%及以上,则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间,乙方享有无理由退房的权利。三、如李会真是通过推荐认购的,在行使无理由退房权利时,同意恒建置业在退还的楼款中,扣除恒建公司已支付的推荐佣金或奖励。李会真于签订认购书和无理由退房协议书当天通过银行转账方式向恒建公司交纳含房屋定金计111736元房款,通过微信方式支付公正、预告登记、抵押服务费1000元。后李会真要求按所签无理由协议退房遭拒。2020年3月11日恒建公司向李会真发《律师函》,要求李会真在2020年3月20日前签署《商品房买卖合同》并办理按揭手续,否则其解除双方签订的认购书,房屋另行销售并追究违约责任。该律师函联系人刘晓路。双方因退房款一事未能达成一致，引起该诉。另查明,庭审时证人王凤梅出示了与恒建公司房屋销售人员刘晓路谈话录音,该录音内容显示因公司没有给恒大悦珑湾无理由退房这项优惠政策,因此李会真购买的房屋即使交够房屋50%房款也不能享受无理由退房政策,且签订认购书后并没有房屋买卖合同可签。电话录音显示刘晓路手机号与恒建置业公司向李会真发的《律师函》中联系人刘晓路联系电话一致,一审法院确认刘晓路身份系恒建置业公司房屋销售人员,对该录音予以采信。一审法院认为,恒建公司与李会真签订《商品房认购书》和《无理由退房协议书》系双方真实意思表示且不违反法律规定,系有效协议,该协议对双方当事人均有约束力,双方应按该协议履行。李会真交纳了部分房款,在其符合《无理由退房协议书》约定的退房条件下应享有无理由退房优惠政策。李会真未交纳够50%房款原因是其在与恒建公司销售人员协商退房之事时被明确告知即使交纳50%房款也不享受无理由退房优惠政策,且因销售人员无法提供书面的房屋买卖合同导致李会真在签订认购书后无法签订《房屋买卖合同》,李会真没有具备《无理由退房协议书》中的退房条件系恒建公司的原因所致,非因李会真自身原因,恒建公司不能以李会真未达到退房条件抗辩其退房要求,故李会真要求退房恒建公司返还其所交纳的房款和登记费用共计112736元，与法有据,应予以支持;恒建公司辩称李会真由于自身原因要求退房,其应承担违约责任的意见,与双方签订的《无理由退房协议书》内容相违背,不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定,判决:恒建公司于本判决生效之日起十日内返还李会真购房111736元及登记费用1000元共计112736元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2555元,由恒建公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为恒建公司是否应当向李会真退还购房款、预告登记公证费等共计112736元。对此，本院评析如下：恒建公司与李会真于2019年10月7日签订的《平顶山恒大悦珑湾商品房认购书》第二条约定，李会真选择按揭方式付款，李会真须于2019年10月8日前支付首期房款91736元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款，李会真需在2019年10月8日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；第五条约定，李会真需在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大悦珑湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒建公司无须通知李会真，可另行销售房屋。认购书约定的付款方式为按揭贷款，约定的签订商品房买卖合同的时间为2019年10月8日前，但并未约定李会真余款的具体缴纳时间。李会真提供的恒建公司业务人员的通话录音显示，当时实际上是无合同可签。按照文义解释，李会真应当在签订认购书的2019年10月7日即办理完上述手续，同时签订商品房买卖合同。但本案的事实是，2019年10月7日或2019年10月8日，恒建公司实际上因无合同可签而导致其无法与李会真签订商品房买卖合同，这从恒建公司恒建公司业务员的电话录音中可以印证。由于恒建公司对李会真提交的录音证据的真实性不持异议，故应当作为证据使用。根据上述分析，可以认定，2019年10月8日前，由于恒建公司的原因导致李会真不可能签订商品房买卖合同。另外，尽管李会真与恒建公司签订了《无理由退房协议书》，但从电话录音中可知，本案所涉的恒大悦珑湾项目，实际上是不享受无理由退房的优惠政策的，故无论李会真是否缴纳50%的房款，都无法办理无理由退房。根据李会真与恒建公司签订了《无理由退房协议书》中约定的内容，由于恒建公司并未与李会真签订商品房买卖合同，也无法认定李会真在履行协议时存在违约行为，故恒建公司认为李会真存在违约行为的理由，不能成立。综上所述，平顶山恒建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2555元，由平顶山恒建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李双双审判员  李泉钦二〇二〇年七月二十日法官助理雷东书记员张皓硕附：本案裁判法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。