江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1591号上诉人（原审原告）：薛庆林，男，1962年3月14日出生，汉族，住无锡市北塘区。委托诉讼代理人：房瑞琴，江苏乐助律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎继华，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛国祥，男，1944年6月23日出生，汉族，住无锡市北塘区。被上诉人（原审被告）：薛勇，男，1969年11月1日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告）：薛伟，男，1972年6月29日出生，汉族，住无锡市北塘区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：顾权，江苏均爱律师事务所律师。上诉人薛庆林因与被上诉人薛国祥、薛勇、薛伟拆迁补偿款分配纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2019)苏1012民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛庆林的上诉请求：撤销一审判决，改判支持薛庆林的一审诉讼请求。一、一审判决认定的房屋面积错误。漏算一块，实际应为65.58㎡；二、区位价概念内涵清晰，不存在争议，且现有薛国祥、薛勇、薛伟与拆迁公司签订的房屋拆迁补偿协议，明确了区位价的金额，而非一审法院认定的无法确定需酌定。扬州市人民政府[2002]122号文，将拆迁安置的房屋确定为区位价+重置价，现不再适用区位价的概念，改用基准价，但基准价同样包括上述二方面价格，即基准价=区位价+重置价。薛国祥将房屋分别以薛勇、薛伟的名义签订《扬州市江都区集体土地上房屋拆迁补偿协议》，其中薛伟实行的是货币补偿为房屋面积282.10㎡,补偿2094958元，即基准价为7426元/㎡,扣除重置价就应该为区位价。而根据薛勇实行的实物安置，其显示的房屋重置价为房屋面积282.11㎡,房屋补偿款为488703元，重置价为1732元/㎡。区位价=基准价-重置价，即7426-1732=5694元/㎡，根据区位价可上浮20%的规定，薛庆林应得到44.8095万元。三、薛庆林的房屋重置价应该补偿。双方在协议中，虽对区位价补偿作了约定，但对重置价并未涉及，薛庆林并未明确放弃重置价。根据民法的基本理论，权利人未明示放弃的财产权利，应有权主张。鉴于当时未对薛庆林房屋重置价进行评估，故可依据《扬州市农房拆迁价格评估暂行标准》，在共五级中选中间第三级作为依据，即338元/㎡,故应补偿薛庆林338X65.58=22166.44元。综上，一审法院事实认定错误，依法应予改判。薛国祥、薛勇、薛伟答辩称：一、一审法院并未漏算房屋面积。一审法院认定薛庆林可以享受补偿的面积为54.3696㎡，已经将主房、厢房、门楼的面积全部计入，现薛庆林要求将天井（院子）及猪圈面积计入无任何依据。根据双方协议约定“薛庆林老祖房房屋面积在以后拆迁时可享受土地区位价”可知，只有房屋面积才能获得补偿，按照常理，房屋的概念仅仅为主房、厢房，门楼都不能算作房屋，天井（院子）、猪圈更无从谈起。二、关于补偿单价。2010年，双方在村委会的主持下签订《协议书》，当时滨江新城拆迁区位价为900元/㎡，双方按照上述标准在协议书中进行了约定，只不过没有将具体金额进行明确表述。被上诉人在一审中也提交了2010年12月本村拆迁户王其康的拆迁协议，在补偿项目中可以看出区位价就是900元/㎡。目前拆迁时选择货币补偿的，按照基准价7426元结合合法面积230㎡进行计算，基准价并非简单的房屋价值+土地价值，还包含了被拆迁人的生活补助、安抚费用等诸多不便于量化的补偿，相对于目前江都15000元左右的房价，被上诉人获得的拆迁补偿也只能购买一套稍微宽松的住房。即使考虑到房价、物价上涨的因素，现在酌定补偿单价时也不能过分偏离双方签订协议书时可预见变化。2010年江都同地段房价在6、7千元左右，现在房价上涨了1倍，当初的区位价是900元/㎡，一审法院酌定的价格为3248元/㎡是当初的3.6倍，已经充分考虑到物价上涨的因素，最大限度照顾到上诉人的利益。按照拆迁政策，被上诉人取得足额拆迁补偿的面积为230㎡，其余面积作为非法面积只获得象征性补偿。被上诉人建造房屋时仅仅占用了薛庆林一小部分祖房的面积，一审判决将54.3696㎡全部计入补偿范围，再按照合法面积标准酌定的补偿单价，对被上诉人来讲已经明显不公。薛庆林从上学开始即迁户籍至无锡生活，祖屋数十年无人居住，在原江都市房管局出具的房屋技术评定报告中明确记载2004年房屋已经坍塌，如果按照拆迁政策，根本无法取得任何补偿。现在按照双方协议，被上诉人确实可以取得部分补偿，现因单价如何确定产生争议需要法院进行酌定，应当考虑到房屋当时的状况、薛庆林是否实际居住使用等因素，在公平合理的原则下平衡双方的利益。被上诉人虽在面积认定、单价酌定上不服一审判决，但念及双方均为一脉相承的同宗亲属，薛勇、薛伟多次做父亲薛国祥的工作，最终决定不上诉。另外，现薛庆林对于面积、单价提出的要求已经超出其在一审中变更后的诉讼请求435540元，于法无据。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。薛庆林向一审法院起诉请求：判令薛国祥、薛勇、薛伟依据2010年1月7日签订的协议向薛庆林支付补偿费519820元。一审法院认定事实：双方系同宗亲戚关系，薛伟、薛勇系薛国祥之子。薛庆林继承其父亲薛国年坐落于扬州市江都区薛国祥的房屋同坐相邻，薛庆林居东首，薛国祥居西首。2010年1月7日，薛国祥为改变居住环境，与薛庆林签订《协议书》，约定：薛国强与薛庆林老祖房（上代所砌）现已要倒塌，因薛国祥家庭人口多，住房已经无法居住，加之无出路，为了改变居住环境，经过来人和村组协调，双方互相理解和让步，就老祖房问题达成如下协议：一、薛庆林老祖房房屋面积在以后拆迁时可以享受土地区位价，其他面积以后在拆迁时按国家有关规定给予补偿（附简易图一张）。二、薛庆林老祖房面积通过双方协调合并给薛国强使用，薛庆林以后不得以任何借口再以老祖房和门口菜地为理由进行阻碍等内容。薛国强为薛国祥的曾用名，原江都市仙女镇建乐村人民调解委员会作为见证人在该协议书中盖章。后薛国祥利用薛庆林继承的房屋宅基地重建了房屋。2018年9月3日，滨江新城建乐、镇西片区城中村改造项目房屋征收拆迁管理指挥部发布房屋拆迁实施意见，实施意见载明：货币化补偿金额根据拆迁住宅房屋的合法面积计算。合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿款为货币化补偿基准价格（7426元/㎡，由房地产价格评估机构根据评估规范规定的估价时点、评估方法和技术路线作出）减去安置房屋重置价格（1200元/㎡）与被拆迁房屋重置价格结合成新的价格，再乘以被拆迁合法房屋的建筑面积；原合法房屋面积超过230㎡的，超出部分（230㎡之外且在300㎡之内）按照房屋重置价格结合成新3倍的范围内给付补偿，超过300㎡的部分按照房屋重置价格结合成新给付补偿等内容。2018年9月6日，薛勇、薛伟分别作为被拆迁人就扬州市江都区仙女镇建乐村联新组8、9号的房屋与扬州市龙鑫建设发展有限公司签订了扬州市江都区集体土地上房屋拆迁补偿协议。本案一审的争议焦点为：1、薛伟、薛勇的主体资格是否适格。2、薛庆林要求薛国祥、薛伟、薛勇依据2010年1月7日签订的协议支付拆迁补偿款519820元是否具有事实和法律依据。关于争议焦点1，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，薛国祥作为合同相对方，应当承担合同约定的给付义务。虽然薛庆林与薛国祥签订了协议，但该协议的目的是改善薛国祥、薛伟、薛勇户的居住条件，系为了全家共同的利益；根据土地管理法的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，案涉房屋拆迁时系分户，薛伟、薛勇分户后作为被拆迁人签订的拆迁协议，享受了因案涉房屋宅基地拆迁所得的拆迁利益，故薛伟、薛勇亦应与薛国祥共同承担相应的合同义务，其被告主体资格适格。关于争议焦点2，双方对2010年1月7日签订的《协议书》均无异议，故对《协议书》的效力予以确认。关于土地区位价的理解，薛庆林认为，当时签订协议时的土地区位价，现在应理解为基准价，实际上就是房屋的价格。薛国祥、薛伟、薛勇认为当时拆迁关于房屋补偿由两部分构成，一部分是土地区位价，该部分是对宅基地的补偿，另外一部分是对于房屋的补偿，是房屋重置价，这份协议当时是由扬州市江都区仙女镇建乐村村民委员会起草的，约定的是当时的土地区位价，标准为900元/㎡。一审法院认为，2014年3月4日，扬州市住房保障和房产管理局出台了《扬州市市区集体土地上住宅房屋拆迁补偿市场化评估技术细则》，第九条价格构成规定，被拆迁住宅房屋货币补偿市场价值包含被拆迁集体土地上住宅房屋及其合法宅基地使用权价值。从上述规定可以看出，虽然现在没有土地区位价这一概念，但结合双方签订的协议及实际使用房屋土地的情况，双方约定的土地区位价应理解为合法宅基地使用权价值，虽然薛庆林已不是农村集体经济组织的成员，没有宅基地使用权，但该合同系双方的真实意思表示，薛国祥、薛伟、薛勇应按照约定的宅基地使用权价值补偿薛庆林损失。关于本案中的宅基地使用权区位价金额如何确定的问题，依据2018年9月3日滨江新城建乐、镇西片区城中村改造项目房屋拆迁实施意见，并经走访调研，结合该地区城中村改造项目货币化补偿基准价格的构成因素，酌定协议中的土地区位价为3248/㎡。薛庆林另主张按照500元/㎡计算房屋被拆除应予补偿的拆迁损失，因双方没有约定，不予支持。薛国祥、薛伟、薛勇辩称应按照2010年的区位价900元/㎡计算，但双方没有在协议中明确，案涉房屋系于2018年拆迁，按照900元/㎡计算显失公平，故对薛国祥、薛伟、薛勇抗辩意见不予采纳。关于房屋面积，薛庆林主张70㎡，薛国祥、薛伟、薛勇认可49.54㎡，一审法院认为，根据双方确认的房屋平面图，确认房屋面积为5.56m×5.63m+3.24m×5.63m+2.08m×（5.56-3.24）m=54.3696㎡，故薛国祥、薛伟、薛勇应给付薛庆林3248元/㎡×54.3696㎡=176592.46元。综上所述，一审依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、薛国祥、薛勇、薛伟于判决生效之日起十日内给付薛庆林176592.46元；二、驳回薛庆林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7833.1元、保全费3270元，共计11103.1元，由薛庆林负担5876.26元，薛国祥、薛勇、薛伟负担5226.84元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一审判决确定薛庆林应得的补偿款金额是否正确？本院认为：一审判决确认薛庆林应得补偿款金额正确。理由：1、薛庆林与薛国祥于2010年1月7日所签《协议书》约定：薛庆林老祖房房屋面积在以后拆迁时可以享受土地区位价，其他面积以后在拆迁时按国家有关规定给予补偿（附简易图一张），该协议实际约定了在房屋拆迁的情况下，薛庆林应当获得按图纸所算面积的土地区位价补偿款；2、2018年9月3日，案涉房屋被拆迁，房屋征收拆迁管理指挥部发布的拆迁实施意见载明：货币化补偿金额根据拆迁住宅房屋的合法面积计算。合法住宅房屋面积在230㎡以内的，货币补偿款为货币化补偿基准价格7426元/㎡……，该实施意见并未涉及土地区位补偿价。关于土地区位价的理解，薛庆林认为应理解为补偿基准价。薛国祥、薛伟、薛勇认为应以约定时的土地区位价标准为900元/㎡。而《扬州市市区集体土地上住宅房屋拆迁补偿市场化评估技术细则》第九条价格构成规定，被拆迁住宅房屋货币补偿市场价值包含被拆迁集体土地上住宅房屋及其合法宅基地使用权价值。一审结合双方所签协议内容以及实际使用房屋土地的情况，双方所约定的土地区位价应理解为宅基地使用权价值正确。依据滨江新城建乐、镇西片区城中村改造项目房屋拆迁实施意见，一审经走访调研，结合该地区城中村改造项目货币化补偿基准价格的构成因素，酌定协议中的土地区位价为3248/㎡并无不当。一审法院根据双方确认的房屋平面图，计算出房屋所占土地面积为54.3696㎡，故一审判决认定薛国祥、薛伟、薛勇应给付薛庆林补偿款176592.46元正确。综上所述，薛庆林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7833.1元，由上诉人薛庆林负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年七月二十二日书记员  李菲菲