云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初1628号原告云南东鼎房地产开发有限公司。地址：云南省曲靖市麒麟区环城东路花柯村。统一社会信用代码：91530302709789301A。法定代表人赵军辉，总经理。委托代理人陈静，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）被告张光特，男，汉族，1992年4月10日生，宣威市人，住云南省宣威市。（未到庭）原告云南东鼎房地产开发有限公司诉被告张光特商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日受理后，依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告云南东鼎房地产开发有限公司的委托代理人陈静到庭参加诉讼。被告张光特经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年1月12日，被告与原告签订合同编号为东鼎雍景湾201310211号的《经济适用住房购销合同》，购买原告开发位于曲靖市麒麟区房屋。该房屋建筑面积为89.48平方米，单价为3125元每平方米，房屋价款总计279625元，首付为84626元，余下购房款195000元向曲靖市农村信用合作联社建设分社申请购房按揭贷款。2013年12月19日，被告与曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社签订《个人购房借款合同》，借款金额为195000元，借款期限为240个月，自2014年2月27日起至2034年2月27日止，原告为该笔借款提供连带责任保证。2015年12月28日，原告按合同约定在《曲靖日报》刊登交房公告。公告载明Ｂ4幢业主于2015年12月31日至2016年1月15日到原告售楼中心办理相关手续接房。原告多次与被告联系，但被告至今未接房，也未按照《个人购房借款合同》的约定按时还款。因被告未按期偿还贷款本息，曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社于2019年3月31日依照《个人购房借款合同》约定，从原告保证金账户中扣划因被告违约所欠的贷款本金165618.73元，利息3065元，合计168683.73元。根据《经济适用房购房合同》第十条的约定，被告未按期接房构成违约，应向原告支付因逾期接房所产生的违约金，并且原告有权对房屋另行出售。同时依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，原告作为被告与信用社建设分社《个人购房借款合同》的连带责任保证人，在承担保证责任后有权向被告追偿其代为履行的债务。请法院依法判令：1.解除原告与被告所签订合同编号为东鼎雍景湾201310211号的《经济适用住房购销合同》，由原告收回位于曲靖市麒麟区房屋。2.被告于合同解除后向原告支付违约金74400元，偿还原告为其代偿的按揭贷款本息768683.73元，双方债权债务冲抵后，原告向被告返还36541.27元。3.本案诉讼费由被告承担。被告未应诉答辩。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，张光特身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格及被告的身份情况。2.曲靖市购买经济适用住房申请审批表原件一份，《东鼎地产房屋认购协议》原件一份，《经济适用住房购销合同》原件一份，经济适用住房购销合同备案表复印件一份，交房公告复印件一份，用于证明被告张光特符合购买曲靖市经济适用住房的资格。2013年11月30日，被告与原告签订《东鼎地产房屋认购协议》。2014年1月12日，双方签订《经济适用住房购销合同》，向原告购买了东鼎雍景湾一期经济适用住房B4幢2508号房屋。并在该合同第十条中约定：“……乙方超过交房期限7日后仍未交接，视甲方已履行交房义务，乙方认可并接受交付，7日后乙方应按50元/天向甲方支付逾期交房违约金，超过交房期限60日仍未办理交房手续的，视乙方违约，甲方有权对该房屋另行出售。”该合同于2014年1月12日进行网签备案。2015年12月28日，原告在《曲靖日报》上刊登交房公告，通知各位业主接房。被告系B4幢2508号房屋业主，至今未办理接房手续。被告逾期超过60日已经构成违约，原告有权解除合同，对房屋另行出售。3.《个人购房借款合同》原件一份，用于证明被告因房屋按揭需要，向麒麟区信用合作联社建设分社贷款195000元，贷款期限为240个月，自2014年2月27日起至2034年2月27日止。原告作为保证人提供连带责任保证。4.按揭贷款付款凭证复印件一份，《关于张光特个人房屋按揭贷款违约扣款情况》原件一份，用于证明因被告未按《个人购房借款合同》约定按时还款，麒麟区信用合作联社建设分社主张贷款提前到期，于2019年3月31日依约从连带责任保证人原告保证金中扣划了贷款本金165618.73元，利息3065元，合计168683.73元。被告未应诉质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1-4客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2014年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为东鼎雍景湾201310211号的《经济适用住房购销合同》，约定：被告购买原告开发的东鼎·雍景湾一期经济适用住房B4幢第25-26层2508号房屋，房屋建筑面积为89.48平方米，建筑面积单价为3125元/平方米，房屋总价为279625元；买受人首期支付购房总价款的30.26%，金额84625元，于2013年12月12日支付，其余价款195000元向曲靖市麒麟区农村信用社建设分行贷款支付；该房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应以媒体公告形式通知乙方办理交接手续，由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担；乙方超过交房期限7日后仍未交接，视甲方已履行交房义务，乙方认可并接受交付，7日后乙方应按50元/天向甲方支付逾期交房违约金，超过交房期限60日仍未办理交房手续的，视乙方违约，甲方有权对该房屋另行出售。合同签订后，双方对该合同进行了备案登记，合同登记号为QJ2014011200853。2015年12月28日，原告在《曲靖日报》上刊登了交房公告，通知雍景湾一期经济适用住房B4幢业主于2015年12月31日至2016年1月15日到售楼中心领取《交房通知书》、缴纳相关税费、办理相关手续。手续办理完结后，于2016年1月16日至2016年1月31日按规定时间到小区物业服务中心办理验房、领取钥匙。但被告至今未到原告公司办理接房手续。另查明，2013年12月19日，被告张光特与曲靖市麒麟区信用合作联社建设分社签订《个人购房借款合同》，借款金额为195000元，借款期限自2014年2月27日至2034年2月27日止，原告为该笔借款提供连带责任保证。2019年3月31日，因被告未按期偿还曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社的住房按揭贷款，根据原告与曲靖市麒麟区农村信用合作联社签订的《商品房按揭贷款合作协议》的约定，曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社从原告保证金账户中扣款168683.73元用于偿还被告所欠贷款本息（本金165618.73元、利息3065元）。本院认为，房地产公司与购房者签订商品房销售合同的目的在于取得购房款并盈利。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，被告逾期未偿还曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社的住房按揭贷款，导致曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社从原告保证金账户中扣款168683.73元，原告的合同目的不能实现，其可以解除合同。被告逾期60日仍未接房的行为符合《经济适用住房购销合同》中约定的违约行为，根据合同约定，原告有权将房屋另行出售。故对原告要求解除双方签订的《经济适用住房购销合同》的诉请，本院予以支持。原告登报的交房公告载明，被告最迟应于2016年1月31日前接房，根据《经济适用住房购销合同》的约定，超过交房期限7日后仍未交接，视原告已履行交房义务，被告认可并接受交付，7日后被告应按50元/天向原告支付逾期交房违约金，故对原告要求被告支付自2016年2月8日至2020年3月8日逾期接房违约金74400元（50元/天×1488天）的诉请，本院予以支持。原告于2019年3月31日代被告向曲靖市麒麟区农村信用合作联社建设分社偿还贷款本息168683.73元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，故对原告要求被告偿还贷款本息168683.73元的诉请，本院予以支持。被告基于《经济适用住房购销合同》向原告支付购房款279625元，现该合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院确认应由原告向被告返还购房款279625元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，现原告主张将原、被告之间的上述债权债务相互抵销，本院确认应由原告返还被告36541.27元（购房款279625元－代偿贷款本息168683.73元－违约金74400元）。由于被告一直未办理接房手续，本案所涉房屋至今仍在原告公司的控制之下，故原告要求收回房屋的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南东鼎房地产开发有限公司与被告张光特于2014年1月12日签订的合同编号为东鼎雍景湾201310211号的《经济适用住房购销合同》。二、由原告云南东鼎房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还被告张光特36541.27元。三、驳回原告云南东鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费714元（原告已预交），由被告张光特承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  荀舒靖人民陪审员  赵芬芬人民陪审员  荀春平二〇二〇年七月二日书 记 员  李 曼