湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5709号上诉人（原审原告）：武汉汇诚通旺商贸有限公司，住所地武汉市汉阳区马鹦路128号邓甲生鲜市场四楼。法定代表人：李传庆，公司执行董事。委托诉讼代理人：王巍，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：江政，湖北九通盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉嘉诚励诚物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号B座10层6号。法定代表人：陈豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏琳，湖北鹏展律师事务所律师。委托诉讼代理人：李成龙，湖北鹏展律师事务所实习律师。上诉人武汉汇诚通旺商贸有限公司（以下简称汇诚通旺公司）因与上诉人武汉嘉诚励诚物业管理有限公司（以下简称嘉诚励诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汇诚通旺公司上诉请求：撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决；改判嘉诚励诚公司向汇诚通旺公司返还已支付的租金、物业服务费及履约保证金共计1682108.4元，并赔偿损失（以1682108.4元为基数，按中国人民银行贷款利率标准，从2019年3月29日起计算至实际返还之日止）；嘉诚励诚公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、汇诚通旺公司是在受到嘉诚励诚公司欺诈的情形下与其签订的《商铺经营管理合同》，汇诚通旺公司没有过错。二、即便一审法院认定汇诚通旺公司存在过错，但汇诚通旺公司仅占用案涉房屋35天，不应承担20%的损失，一审法院判决失当。嘉诚励诚公司辩称：我方并无欺诈行为，汇诚通旺公司缔约过程中多次考察，是在充分了解、协商后签订的合同。一审法院认定汇诚通旺公司仅承担20%的赔偿责任，对我方也不公平。嘉诚励诚公司上诉请求：撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决；改判《商铺经营管理合同》及《补充协议》有效，嘉诚励诚公司不承担返还汇诚通旺公司1345686.72元费用的责任；由汇诚通旺公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案并非房屋租赁合同纠纷，而是合同纠纷，一审法院对于案涉合同性质认定错误，进而导致适用法律错误。二、案涉合同有效，汇诚通旺公司在合同履行期限内提出解除合同，违约在先，根据合同约定嘉诚励诚公司不应退还已收取的费用。汇诚通旺公司辩称：案涉合同就是一个房屋租赁合同。嘉诚励诚公司在缔约过程中对于房屋面积、铺面数量的真实情况有所隐瞒，门面实际面积与缔约时所陈述的差异巨大。汇诚通旺公司向一审法院起诉请求：1.依法撤销汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》；2.判决嘉诚励诚公司向汇诚通旺公司返还已支付的租金、物业服务费及履约保证金共计1682108.4元；3.判决嘉诚励诚公司按中国人民银行贷款利率向汇诚通旺公司赔偿损失17479.9元（从2019年3月29日起计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日止）；4.本案诉讼费由嘉诚励诚公司承担。诉讼过程中，汇诚通旺公司将第一项诉讼请求变更为：确认汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》无效。一审法院认定事实：2019年3月26日，汇诚通旺公司经其项目合作伙伴蒋总介绍认识嘉诚励诚公司的招商负责人刘丹，并前往嘉诚励诚公司经营管理的武丰佳园小区商铺进行洽谈和实地考察。当日，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司就承租部分商铺达成一致，汇诚通旺公司向嘉诚励诚公司支付20万元订金。同年3月29日，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司签订《商铺经营管理合同》，合同约定嘉诚励诚公司将位于武汉市洪山区武丰佳园第七栋一层7至18号、第七栋二层5至18号、第八栋二层1至2号商铺出租给汇诚通旺公司经营生鲜市场，双方确定该商铺按4005.02㎡建筑面积计算。自2019年4月1日起至2019年9月30日止为装修期，此期间汇诚通旺公司进场装修，免于缴纳经营管理费。租期自2019年4月1日起至2027年3月31日止，经营管理费用自装修期届满次日起算。自汇诚通旺公司装修期满次日起，每12个月为一个经营年度。首个经营年度经营管理费标准为50元/㎡/月，每半年度经营管理费为1201506元；物业管理费标准为10元/㎡/月，每半年度物业管理费为40050元。经营管理费及物业管理费汇诚通旺公司应当按每半年度缴付。汇诚通旺公司于合同签订后三日内向嘉诚励诚公司缴付履约保证金240301元。商铺交付时，双方应签署《商铺交付确认书》和《开业前商铺物业条件交接表》，确认书签署之日，为商铺正式交付之日。2019年4月1日，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司签订《补充协议》，协议约定，武丰佳园第七栋一层7至12号、17号、18号商铺从主合同交付之日起至装修届满之日期间的经营管理费、物业管理费等费用由嘉诚励诚公司向正在经营的商户收取，装修期届满之日后由汇诚通旺公司自行收取。合同签订后，汇诚通旺公司分别于2019年3月29日、2019年4月2日按照合同约定向嘉诚励诚公司支付半年的经营管理费、物业管理费共计1482108.40元。2019年4月23日，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司签订《商户收铺确认书》，确认嘉诚励诚公司于2019年4月5日向汇诚通旺公司交付武丰佳园第七栋一层7至18号、第七栋二层5至18号、第八栋二层1至2号商铺，汇诚通旺公司在落款处加盖公章并签署日期。2019年5月9日，汇诚通旺公司致函嘉诚励诚公司要求解除双方签订的《商铺经营管理合同》，理由主要为：双方前期一直商谈的为租赁合同，签订合同时却为经营管理合同，合同内容不允许汇诚通旺公司做任何改动，有失公平；嘉诚励诚公司刻意隐瞒了门面并非16间，而仅有10间，且商铺总面积不足3000平方米的事实，嘉诚励诚公司存在欺诈行为；嘉诚励诚公司侵占了汇诚通旺公司支付的保证金。2019年5月28日，嘉诚励诚公司致函汇诚通旺公司，要求汇诚通旺公司尽快于2019年5月31日前办理商铺的进场装修手续，若汇诚通旺公司未按期经营，嘉诚励诚公司有权解除合同并不予退还经营管理费、保证金、押金，并有权要求汇诚通旺公司补缴装修期间的经营管理费和物业管理费，汇诚通旺公司还应赔偿嘉诚励诚公司相当于两个月经营管理费的违约金。此后，汇诚通旺公司未对商铺展开装修并实际经营。一审另查明，武丰佳园小区系武汉市洪山区人民政府和平街武丰村“城中村”改造还建房。2017年8月30日，案外人武汉嘉诚至德商贸开发有限公司通过公开招标方式取得武丰佳园小区1-3层底层全部商铺的承租权，并与武汉市洪山区人民政府和平街武丰村村民委员会签订《武丰村商铺整体承租合同》，暂按租赁面积37000平方米计算租金。2018年2月1日，武汉嘉诚至德商贸开发有限公司授权嘉诚励诚公司享有包括案涉商铺在内的武丰佳园小区部分商铺的经营管理权。案涉商铺目前尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司签订的《商铺经营管理合同》，主要内容为嘉诚励诚公司将其管理的商铺交予汇诚通旺公司经营，汇诚通旺公司向嘉诚励诚公司支付费用。该合同的性质，为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉租赁房屋目前尚未办理建设工程规划许可证，汇诚通旺公司、嘉诚励诚公司签订的合同无效。一审法院对汇诚通旺公司要求确认《商铺经营管理合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，汇诚通旺公司经朋友介绍并实地查看案涉房屋后与嘉诚励诚公司自愿订立合同，汇诚通旺公司诉称嘉诚励诚公司存在欺诈行为的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。汇诚通旺公司提供的其委托进行装修设计工作的武汉创宸艺术设计工程有限公司出具的联系函，不能作为认定案涉租赁房屋面积的依据。汇诚通旺公司接收房屋后一个月即以嘉诚励诚公司存在欺诈为由表示不愿继续经营，并要求嘉诚励诚公司退还已支付的费用，导致租赁房屋空置，客观上损害了嘉诚励诚公司的经济利益。汇诚通旺公司对此存在一定的过错。嘉诚励诚公司将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，汇诚通旺公司在承租房屋过程中未尽审核和注意义务，双方对此均存在过错。结合双方履行合同的程度、过错大小、租赁房屋面积及损失状况，一审法院依法酌定嘉诚励诚公司将其向汇诚通旺公司收取的费用按80%的比例返还汇诚通旺公司，即向汇诚通旺公司返还1345686.72元（1682108.4元×80%）。汇诚通旺公司要求嘉诚励诚公司返还其已支付的全部费用诉讼请求，一审法院部分予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、汇诚通旺公司与嘉诚励诚公司于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》无效；二、嘉诚励诚公司于判决生效之日起十日内向汇诚通旺公司返还1345686.72元；三、驳回汇诚通旺公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20096元、保全费5000元，共计25096元，由汇诚通旺公司负担5020元，嘉诚励诚公司负担20076元。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院确认一审查证事实属实。本院认为，二审案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理，综合双方上诉意见，本案二审争议焦点为：汇诚通旺公司与嘉诚励诚公司于2019年3月29日签订的《商铺经营管理合同》及2019年4月1日签订的《补充协议》的性质、效力，嘉诚励诚公司是否应对汇诚通旺公司承担返还和赔偿责任。汇诚通旺公司关于嘉诚励诚公司存在欺诈行为的主张与上述争议焦点无关，本院对该主张的相应证据不做审查，不予确认。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。综合2019年3月29日《商铺经营管理合同》、2019年4月1日《补充协议》的内容，尤其是对双方权利义务的具体约定，足以认定双方之间就案涉商铺建立的是房屋租赁合同关系。因该商铺至今未办理建设工程规划许可证，一审法院确认2019年3月29日《商铺经营管理合同》、2019年4月1日《补充协议》无效，事实依据充分、法律适用正确。在合同无效的前提下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，嘉诚励诚公司应向汇诚通旺公司返还其因该合同而取得的财产，总计1682108.4元。嘉诚励诚公司坚持认为案涉合同并非房屋租赁合同，合法有效，并未基于合同无效提出赔偿的请求。汇诚通旺公司是否应向嘉诚励诚公司承担合同无效的赔偿责任并非本案审理范围。一审法院考虑了合同无效可能给嘉诚励诚公司造成的损失，酌定仅返还其因案涉合同而取得的财产中的80%的处理意见，超出了当事人诉争范围。嘉诚励诚公司将未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，汇诚通旺公司在承租房屋过程中未尽审核和注意义务，双方对案涉合同的无效均存在过错，嘉诚励诚公司对于汇诚通旺公司主张的因无效合同所给付资金的占用损失仅承担部分赔偿责任，本院酌定具体承担范围和计算方式为：以1682108.4元为基数按照年利率2%的标准自2019年4月3日计算至付清之日止。综上所述，汇诚通旺公司的上诉请求部分成立，嘉诚励诚公司的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决第二、第三项；三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决第二项为武汉嘉诚励诚物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉汇诚通旺商贸有限公司返还1682108.4元并赔偿损失（以1682108.4元为基数，按年利率2%的标准，自2019年4月3日起计至付清之日止）；四、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初5828号民事判决第三项为驳回武汉汇诚通旺商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20096元、保全费5000元，共计25096元，由武汉汇诚通旺商贸有限公司负担1096元，武汉嘉诚励诚物业管理有限公司负担24000元；二审案件受理费20096元，由武汉汇诚通旺商贸有限公司负担1096元，由武汉嘉诚励诚物业管理有限公司负担19000元。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  张文浩审判员  申光伟二〇二〇年七月二十九日法官助理邱冠群书记员李超华