陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕01执异306号案外人：马宁强，男，1975年3月14日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托代理人：杨权，陕西众致律师事务所律师。申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市宝应县苏中北路41号。法定代表人：蔡锦忠，该公司董事长。委托代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。委托代理人：奉琼，陕西权诚律师事务所实习律师。被执行人：陕西金泉置业有限公司，住所地陕西省西安市碑林区太乙路南段48号。法定代表人：韩力，该公司总经理。江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇建设）与被执行人陕西金泉置业有限公司（以下简称金泉置业）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月23日作出（2017）陕01民初952号民事判决书，判决金泉置业于本判决生效后10日内向天宇建设支付工程款1106.486万元及利息、赔偿诉讼保全责任保险费2.932527万元，案件受理费等10.8万元。金泉置业对此不服提起上诉，陕西省高级人民法院于2018年5月18日作出（2018）陕民终180号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人向本院申请强制执行，本院依法立案执行。诉讼过程中，本院依天宇建设的申请作出（2017）陕01财保23号民事裁定书，裁定冻结金泉置业银行存款1466.2637万元或查封等值房产。移送执行部门后，本院于2017年7月4日作出（2017）陕01执保62号之一执行裁定书，裁定查封金泉置业名下的位于西安市碑林区太××号的“哈佛印象”工程未售住宅6套（含2幢1单元4层10401号房，以下简称案涉房屋），预售许可证号为市房预售字第2015475号。执行中，本院于2018年8月9日作出（2018）陕01执1377号查封公告，案外人马宁强以案涉房屋为其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院依法组成合议庭就案外人提出的执行异议进行了书面审查，现已审查终结。案外人马宁强提出执行异议称：2017年6月，经查询案涉房屋开发商金泉置业五证齐全，在西安市房管局网站确认该房为正常待售状态，遂与金泉置业签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋10401号，合同签订后，马宁强通过银行按照合同约定支付了首付款38.874万元，并同时提交了网签所需资料。马宁强接收案涉房屋后入住至今，现在得知法院因天宇建设诉金泉置业一案保全查封了案涉房屋。马宁强认为该套房产已不应属于金泉置业，而应属于马宁强所有，故根据法律规定申请法院依法解除查封。案外人马宁强为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》。2.收款收据及转款凭证。3.哈佛印象钥匙交接单及物业费收款收据。4.《西安市住房情况查询结果证明》。申请执行人天宇建设答辩称：一、法院查封前，案外人马宁强与金泉置业没有签订合法有效的书面合同。1.案外人提交的购房合同无合同备案号、签订日期，不能证明案外人依法购买房屋，也不能证明是在法院查封前形成的合同。2.法院查封时，发现案涉房屋没有出售，仍为金泉置业的资产才予以查封。案外人称其在查封前已合法购买案涉房屋与事实不符。3.《商品房买卖合同》中马宁强的签字与执行异议申请中的签字不符，且只有签字没有捺印，怀疑这是伪造证据，是虚假诉讼。二、案外人未能提供证据证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，且按照西安市市政办发（2017）59号文件规定，非西安市户籍在西安市购房需要符合相关的购房条件，但马宁强未提供证据证明其符合西安市购房条件。三、案外人不能证明其已经合法支付了50%的购房款。1.马宁强通过现金支付38.874万元，占全部房价款的37.4%，不足50%。2.未将购房款打入合同约定的预售资金监管账户。3.现金支付巨额购房款不合常理。综上，请求驳回案外人的异议。经查，1.案外人马宁强与金泉置业签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋10401号房，建筑面积124.4平方米，总价款103.874万元，付款方式为公积金贷款，马宁强应当于2017年6月21日前支付首期房款38.874万元，余款65万元申请贷款支付。第十一条约定，该房屋应当在2017年8月31日前交付。第十二条约定了逾期交房责任。该合同未填写签订时间。2.金泉置业于2017年6月26日出具的收款收据载明，收马宁强2-10401号房首付款38.874万元。中国建设银行个人账户支出交易明细载明：潘冰（系马宁强的妻子）分别于2017年6月22日、6月26日打给金泉置业哈佛2-10401首付房款共计38.874万元。3.西安市住房和城乡建设局综合网络信息系统的商品房买卖合同查询结果显示，金泉置业于2017年6月26日向房管部门提交了案涉房屋2-10706号房网签备案登记申请。4.西安市住房保障和房屋管理局于2017年6月28日作出紧急通知，载明：自2017年6月28日20点起，将升级改造商品房买卖合同网签系统，在此期间，网签系统关闭，预计7月4日0:00前完成升级改造。5.经本院询问，马宁强称其于2017年12月接收案涉房屋后即装修入住至今，并提交了哈佛印象钥匙交接单及物业费收款收据，以证明其于接受案涉房屋之日起装修居住至今。6.《西安市住房情况查询结果证明》载明，马宁强名下没有房屋登记。7.马宁强于2020年7月7日通过中国银行股份有限公司渭南信达小区支行向本院转入案涉房屋剩余全部房款65万元整。上述事实有民事判决书、执行裁定书、收款收据、物业费用收据、《西安市住房情况查询结果证明》等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。天宇建设与金泉置业建设工程施工合同纠纷一案执行中，本院于2017年7月4日查封了登记在被执行人金泉置业名下的案涉房屋，案外人提出异议请求排除执行，本案争议焦点应为，案外人请求排除执行是否符合上述司法解释规定的情形。首先，案外人与金泉置业签订的合同虽然没有填写签订时间，亦未办理备案登记，但从交付首付款和提交网签备案登记申请的日期可以认定，在本院查封之前案外人马宁强与金泉置业签订了购买案涉房屋的书面合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同不因未办理备案登记而丧失其合法性。故案外人与金泉置业在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，物业费收款收据、《西安市住房情况查询结果证明》等，均能证明案涉房屋由马宁强居住使用，系案外人马宁强用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。再次，银行交易明细及金泉置业出具的收款收据，可以认定马宁强已交付首付购房款38.874万元。虽然案外人马宁强支付房款未达到50%，但是已按合同约定支付了首付款，符合合同约定的履行方式。合同约定购房余款以办理公积金贷款方式支付，因出卖人金泉置业涉案，案涉房屋未能办理备案登记，从而未能办理贷款手续支付剩余购房款，过错不在于马宁强，现马宁强已将所购案涉房屋的剩余款项65万元全部转入本院执行账户，可以认定案外人马宁强已支付了案涉房屋的全部价款。天宇建设未提交证据证明案外人与被执行人存在恶意串通。综上，案外人马宁强购买案涉房屋符合上述司法解释的规定，具有足以排除强制执行的民事权益。天宇建设申请执行的是普通金钱债权，不享有对案涉房屋的优先权，因此案外人马宁强对案涉房屋所享有的物权期待权可以排除执行，其异议请求成立，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止对陕西金泉置业有限公司名下位于西安市碑林区太乙路南段48号哈佛印象二期2幢1单元4层10401号房的查封措施。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  高甲星审判员  冯 健审判员  黄金华二〇二〇年七月二十日书记员  任苏轩