四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终550号 上诉人（原审原告）：赵鑫，男，1967年10月26日出生，汉族，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所。 被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所：眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，总经理。 委托诉讼代理人：杨思军，男，1974年3月25日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师。 上诉人赵鑫因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称：圣丰投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵鑫上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部请求或发回重审。事实和理由：一、被上诉人规划变更，对上诉人的房屋使用等构成严重不利影响。1、被上诉人地下一层规划变更。被上诉人提交的《圣丰国际商贸城圣丰国际大夏改造方案》、《地下车库更改为地下商业后地下室平面布置图》以及眉山市城乡规划局东坡分局对圣丰国际商贸城规划统一变更的许可证，能够证明圣丰商贸城将上诉人之前购买时规划的833个地下停车场进行了变更。2、被上诉人地上一层至四层的经营业态变更，将原来规划的农业商业化项目先改为建材市场、家居市场，但一直关门至今，无一商铺营业，现又改为儿童乐园为主的项目。被上诉人的上述2项变更对上诉人造成了严重影响，显著降低了商贸城的使用价值。根据建设部2001年4月6日制定的《商品房销售管理办法》第24条以及双方签订的网签合同第12条、13条约定，开发商无论是经批准的规划设计变更还是商业业态变更都未向上诉人书面告知，且上述变更对上诉人造成了严重影响，达到了“出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”的程度，故上诉人可以行使法定解除权和约定解除权、退房。二、被上诉人未于2018年9月25日备案和交房，上诉人可以退房。在上诉人与被上诉人签订的网签合同第18条约定：“出卖人在2017年10月1日交房”；第19.1.1条约定：“逾期交房在360日内，出卖人支付违约金，逾期交房在360日后，买受人有权解除合同，出卖人退还购房款。”2018年9月25日恰好是逾期交房360日。上诉人已经提交证据证明案涉房屋实际备案日期为2018年9月29日，上诉人可根据网签合同的约定，享有逾期交房的合同解除权。眉山市东坡区住建局于2018年9月29日出具工程竣工验收备案书后，被上诉人向眉山市东坡区住建局提出备案时间与提交资料的时间不符，应当将备案时间更改为2018年9月25日，也即提交材料之日。眉山市东坡区住建局听从被上诉人的要求，并辅以维稳压力的理由，出具了《情况说明》，重新制作了一份日期为2018年9月25日的竣工验收备案证明，将2018年9月29日的竣工验收备案证明作废。这一行为与《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条、第6条规定不符，且上述规定表明，竣工验收备案登记机关应当核查并验证备案文件齐全后才能作出备案证明，恰恰说明被上诉人2018年9月25日提交资料，2018年9月29日作出竣工验收备案证明这一行为是合情合理的。同时被上诉人开始提交的经审核同意的《工程基本情况》的右上角显示“于2018年9月28日竣工验收”，右下角显示“2018年9月29日提交”，也能充分说明竣工验收日期为2018年9月25日系造假行为。一审法院拒绝对第二次竣工验收备案的形成日期进行鉴定，明显程序不合理，应当同意鉴定申请。三、被上诉人与圣丰管理公司系关联公司，人员、资金、经营等都存在混同，被上诉人的行为为构成售后包租，违反了双方网签合同的约定。四、上诉人购买商铺的根本目的之一在于保值增值，被上诉人以手写计价单等方式承诺了固定的收益率，但开发商未实现固定的收益率，上诉人就具有约定的合同解除权和法定的解除权。被上诉人明知上诉人购买商铺的目的在于保值增值，且上诉人购买商铺也是因被上诉人“保值升值”的宣传引诱，并且以计价单、托管协议等方式促成或担保这一目的，因此保值增值应当是合同的一部分，现在，该项目一直烂尾，上诉人逾期收益无法实现，导致合同保值升值的目的无法实现，上诉人享有合同解除权。五、上诉人购买的案涉房屋存在严重质量问题，无需鉴定即可证明。案涉房屋不符合双方签订的网签合同第16条第1款和第18条第4款第4项的约定，也不符合中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000《房屋测量规范》的规定，因此根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的规定，上诉人可以主张解除合同并要求赔偿损失。六、上诉人与被上诉人签订网签合同，但被上诉人至今未办证，构成严重违约和违法，上诉人有权退房。 圣丰投资公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。1、案涉商铺并无规划变更情形，上诉人并不享有法定或约定的解除权。虽然地下一层有变更规划，但该变更经过规划部分批准及设计单位同意后的合法合规变更，该变更并不实际影响案涉商铺的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及房屋质量、使用功能。经营业态的变更也仅是商业市场经营行为，不是案涉合同行为或目的。2、被上诉人已经按照约定履行交房义务，上诉人并不享有逾期交房约定的解除权。2017年1月10日案涉商铺所在项目已经竣工验收合格了。2018年9月25日，被上诉人取得了《竣工验收备案书》。商品房买卖合同约定，系由买受人委托圣丰管理公司代为收房，同时，买受人在与管理公司代为签订的托管协议中又再次授权管理公司代为收房，2017年9月28日，被上诉人根据买卖合同及托管协议的约定，将案涉已建成商铺统一移交给圣丰管理公司，完全符合相关规定也符合合同约定。3、被上诉人与圣丰管理公司均系依法成立、相互独立的主体，并不构成包租包售，同时包租包售也并非法定或约定的合同可解除的情形。4、商铺的保值增值并非商品房买卖合同的根本目的，也未在合同中约定，其合同根本目的在于实现物权转移，买受人取得物权。5、案涉商铺已经过依法竣工验收并取得合格证明，不存在质量问题。并且，根据案涉合同的附件位置平面图（上诉人签字捺印确认）和被上诉人出具的IAI平面图对比可知，案涉商铺自始并非独立商铺，上诉人在合同签订时已经对此进行确认，独立商铺独立使用问题也并非质量问题。6、案涉商铺不存在无法办证的情形，上诉人不享有逾期办证的法定解除权或约定解除权。根据本案已查明的事实，大部分业主已经办理的房产证，未办理房产证的业主的原因在于其未依法缴纳相关税费，未提供相关委托办证手续及办证资料，导致无法办证。且办理房产证系案涉合同的后合同义务，被上诉人仅系协助义务。 赵鑫一审诉讼请求：1.判令解除-1-565号、-1-566号《圣丰国际商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告已付购房款298894元；3.判令被告支付原告违约金59778.56元。 一审认定事实如下：圣丰国际商贸城项目为圣丰投资公司投资开发建设，并对外销售，包括商铺区、冻库区等，拟打造眉山市圣丰农产品批发（物流）市场及相应商圈，具体由圣丰管理公司进行商业运作。其中，冷冻交易区开工日期2013年11月13日，2014年12月10日取得竣工验收报告，2015年8月7日取得竣工备案书，备案书载明竣工验收日期为2015年4月3日；商铺区，批发市场一期停车贸易区，开工日期2013年4月10日，2014年11月25日取得竣工备案书，备案书载明竣工日期2014年7月10日；综合楼，开工日期2014年4月16日，2017年1月10日取得工程竣工验收报告，2018年8月取得测绘总报告，2018年9月25日竣工验收备案，备案书载明竣工验收日期2018年9月25日。案涉商铺位于综合楼。 2013年该项目建设起，圣丰投资公司即自己或委托代理公司，通过网络、宣传单等形式进行商业营销宣传，以便于商铺、冻库出售，商业宣传内容涉及商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断。业主可以将所购商铺或冻库委托给圣丰管理公司统一管理运作，以托管期间产生的收益（租金）抵扣部分购买价款。 2017年9月28日，圣丰投资公司与圣丰管理公司统一签订交房确认书，载明内容：根据圣丰投资公司与其购房业主的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（二）约定，圣丰投资的购房业主委托圣丰管理公司代其办理验房交房手续，现双方对交接事宜达成以下确认：1、资料的查阅和验收，《竣工验收报告》，…….，2、经圣丰管理公司对水电、……的检查和验收，均按照施工要求进行建设，符合规划设计条件；3、双方在完成验收后盖章确认。2017年9月28日，圣丰投资公司和圣丰管理公司均加盖印章。其后，圣丰投资公司将已建成商铺、冻库（已出售或未出售尚自己拥有），均统一交由圣丰管理公司进行商业打造。 2018年1月23日，赵鑫、圣丰投资公司签订《圣丰国际商品房买卖合同》约定：一、赵鑫购买圣丰投资公司开发的眉山市圣丰农产品批发二期（圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦）-1层565号商品房，建筑面积15.42米，单价10701.56元。总房款165，018元，二、付款方式，签订合同之日一次性付清。三、圣丰投资公司定于2019年1月1日将竣工验收合格的商品房交付赵鑫，圣丰投资公司未按照约定期限交房，应按赵鑫已支付的房款金额，以实际逾期交房天数按日万分之一的标准承担违约金赔偿给赵鑫。四、商品房产权办理，赵鑫付清总价款，商品房交付赵鑫后，由圣丰投资公司受赵鑫书面委托在720日内按管理部门的规定办理商品房分户房屋产权证书。相关办证税费按当地相关规定各自缴纳，赵鑫所承担的税费可由圣丰投资公司代收代缴。如因圣丰投资公司原因不能在规定期限内办理房屋产权证书，圣丰投资公司按赵鑫已付总价款以每日万分之一的标准向赵鑫支付违约金，计算期限从逾期的第一天到证书签发日期为止。五、面积差异处理，面积以当地房地产产权登记部门核定的实测面积为准，据实按合同单价结算。六、违约责任，1、合同签订后圣丰投资公司违约解除合同，应承担已付总价款20%的违约金；赵鑫违约解除合同，应承担已付总价款20%的违约金。2、本合同签订后具备签订商品房买卖合同（备案）时，经圣丰投资公司通知赵鑫15日内未签订商品房买卖合同（备案）的，属赵鑫违约，圣丰投资公司有权选择解除本合同另行出售或者要求赵鑫继续履行本合同，圣丰投资公司选择解除本合同的，赵鑫应承担总房款20%的违约金。七、赵鑫若对该商品房提出有重大质量问题但双方发生争议时，双方确认以眉山市东坡区建设工程质量监督站或工程质量监理单位出具的书面工程质量评定意见和质量检测报告作为处理争议的依据。同日，赵鑫（甲方，委托人）与圣丰管理公司（乙方，受托人）签订《托管协议》，主要约定：一、甲方持有圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦-1层565号商铺，建筑面积15.42平方米（以最终实测产权面积为准）。二、为提高甲方商铺商业价值，甲方赞同并认可乙方对于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意将从2019年1月1日至2023年12月31日止的商铺使用权委托给乙方，该期间所产生的收益（房屋租金）及风险均由乙方承担，甲方不收取不承担任何费用。三、若上述期间商铺产生水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由乙方负责交纳。四、该商铺交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将该商铺接收并实施管理。五、根据市场经营的需要，甲方同意乙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由乙方承担。六、若乙方未出现违反本协议的行为，甲方保证将本协议的商铺的使用权从2024年1月1日至2028年12月31日止继续委托给乙方。甲乙双方根据市场行情共同设定上述期限商铺使用权的费用标准，并另行签订相关的补充委托合同，补充协议未尽事宜，均以本协议为准。七、商铺委托期满约定：2028年12月31日即本协议委托期满之日，甲方对该商铺可做出如下选择：1、委托期满，甲方在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权利，市场管理方在期满前负责居间甲方与现实承租户就租赁条件进行磋商，如达成一致，甲方和现实承租商户另行签订相关合同。2、委托乙方代为出租该商铺，甲方根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，甲方可委托乙方代签相关合同。八、本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，……；甲方向第三方转让本合同商铺，应提前告知受托人，同时甲方应向第三方如实告知该商铺的委托情况，本协议对该商铺继受人延续有效。当日，赵鑫付清总价款165018元，圣丰公司出具了收据确认。 2018年9月3日，赵鑫、圣丰投资公司签订《圣丰国际商品房买卖合同》约定：一、赵鑫购买圣丰投资公司开发的眉山市圣丰农产品批发二期（圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦）-1层566号商品房，建筑面积12.51米，单价10701.56元。总房款133，876元，二、付款方式，签订合同之日一次性付清。三、圣丰投资公司定于2019年1月1日将竣工验收合格的商品房交付赵鑫，圣丰投资公司未按照约定期限交房，应按赵鑫已支付的房款金额，以实际逾期交房天数按日万分之一的标准承担违约金赔偿给赵鑫。四、商品房产权办理，赵鑫付清总价款，商品房交付赵鑫后，由圣丰投资公司受赵鑫书面委托在720日内按管理部门的规定办理商品房分户房屋产权证书。相关办证税费按当地相关规定各自缴纳，赵鑫所承担的税费可由圣丰投资公司代收代缴。如因圣丰投资公司原因不能在规定期限内办理房屋产权证书，圣丰投资公司按赵鑫已付总价款以每日万分之一的标准向赵鑫支付违约金，计算期限从逾期的第一天到证书签发日期为止。五、面积差异处理，面积以当地房地产产权登记部门核定的实测面积为准，据实按合同单价结算。六、违约责任，1、合同签订后被告违约解除合同，应承担已付总价款20%的违约金；赵鑫违约解除合同，应承担已付总价款20%的违约金。2、本合同签订后具备签订商品房买卖合同（备案）时，经圣丰投资公司通知赵鑫15日内未签订商品房买卖合同（备案）的，属赵鑫违约，圣丰投资公司有权选择解除本合同另行出售或者要求赵鑫继续履行本合同，圣丰投资公司选择解除本合同的，赵鑫应承担总房款20%的违约金。七、赵鑫若对该商品房提出有重大质量问题但双方发生争议时，双方确认以眉山市东坡区建设工程质量监督站或工程质量监理单位出具的书面工程质量评定意见和质量检测报告作为处理争议的依据。同日，赵鑫（甲方，委托人）与圣丰管理公司（乙方，受托人）签订《托管协议》，主要约定：一、甲方持有圣丰国际商贸城及圣丰国际大厦-1层566号商铺，建筑面积12.51平方米（以最终实测产权面积为准）。二、为提高甲方商铺商业价值，甲方赞同并认可乙方对于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意将从2019年1月1日至2023年12月31日止的商铺使用权委托给乙方，该期间所产生的收益（房屋租金）及风险均由乙方承担，甲方不收取不承担任何费用。三、若上述期间商铺产生水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由乙方负责交纳。四、该商铺交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将该商铺接收并实施管理。五、根据市场经营的需要，甲方同意乙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由乙方承担。六、若乙方未出现违反本协议的行为，甲方保证将本协议的商铺的使用权从2024年1月1日至2028年12月31日止继续委托给乙方。甲乙双方根据市场行情共同设定上述期限商铺使用权的费用标准，并另行签订相关的补充委托合同，补充协议未尽事宜，均以本协议为准。七、商铺委托期满约定：2028年12月31日即本协议委托期满之日，甲方对该商铺可做出如下选择：1、委托期满，甲方在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权利，市场管理方在期满前负责居间甲方与现实承租户就租赁条件进行磋商，如达成一致，甲方和现实承租商户另行签订相关合同。2、委托乙方代为出租该商铺，甲方根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，甲方可委托乙方代签相关合同。八、本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，……；甲方向第三方转让本合同商铺，应提前告知受托人，同时甲方应向第三方如实告知该商铺的委托情况，本协议对该商铺继受人延续有效。当日，赵鑫付清总价款133876元，圣丰投资公司出具了收据确认。 圣丰投资公司于2019年9月29日、10月22日已为与赵鑫相类似的部分买受人办理了不动产权证书，不动产权证书载明，权利性质：出让/市场化商品房，用途：批发零售用地/商业服务。 一审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。但当事人协商一致或约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 一审的主要争议焦点为，赵鑫主张解除合同是否符合约定的解除条件或法律规定的解除合同的情形。赵鑫主要提出以下观点：一、圣丰投资公司售后包租严重违法；二、不能实现购买商铺为了保值并升值的根本目的及赵鑫所购商铺非独立空间；三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。四、圣丰投资公司无法交房，构成根本违约。五、圣丰投资公司无法办证，构成根本违约。 一、关于售后包租。赵鑫依据《商品房销售管理办法》第十一条规定主张解除合同。首先，双方并未就售后包租约定解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。”但均未规定“售后包租或者变相售后包租”系解除合同的情形，赵鑫据此解除合同无法律依据，一审不予支持。 二、关于不能实现合同目的的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。商品房买卖合同的根本目的，是实现物权转移，买受人取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。故是否取得物权应以登记为准。而与赵鑫相类似的其他部分买受人，办理了不动产权证书，说明其取得物权是能够办到的，合同目的是能够实现的。至于其主张因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的，此为房产的使用问题，而非物权的取得问题，不是房屋买卖合同的根本目的。赵鑫以因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的致使不能实现合同目的的理由是对合同目的的曲解，依法不成立。虽然赵鑫购买商铺的动机是为投资，为了保值、升值以及收益，但商品房买卖合同的法定目的系物权主体变更。本案中，虽然圣丰投资公司不认可赵鑫所提交的与圣丰投资公司销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，圣丰投资公司在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断，乃至圣丰投资公司传递了预期可产生收益程度的相关信息，但商铺价值、收益因市场因素决定，每个人从不同的角度出发均会有自己的判断；或许圣丰投资公司的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但圣丰投资公司的判断及传递的信息并非要约，双方亦未明确约定。故赵鑫以所购买的商铺可能达不到自己保值升值以及收益的目的及不是独立空间为由主张解除合同，不符合合同法第九十四条第（四）项之规定及双方之约定，其理由不成立，相应的请求一审不予支持。 三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。双方明确约定“以眉山市东坡区建设工程质量监督站或工程质量监理单位出具的书面工程质量评定意见和质量检测报告作为处理争议的依据。”案涉商铺所在楼幢取得了《工程《竣工验收备案书》，说明工程经综合验收质量合格并符合约定。同时，双方并未对房屋质量问题以及房屋交付约定解除条件。赵鑫以房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件主张解除权的理由不成立，相应的请求一审不予支持。 四、圣丰投资公司无法交房，构成根本违约的解除权。双方约定定于2019年1月1日将竣工验收合格的商品房交付赵鑫。事实上，商铺已于2017年1月建成并通过竣工验收，虽当时项目尚未通过综合验收进行竣工备案，不能进入权属登记阶段，但不妨碍一定程度上的使用或为使用作前期准备。圣丰投资公司开发该项目的目的是打造商圈，且由圣丰管理公司实施，圣丰投资公司将已建成的商铺（出售或未出售）于2017年9月28日统一移交给圣丰管理公司进行商业运作或作商业运作的前期准备，在圣丰管理公司商业运作期间，圣丰投资公司继续出售自己的商铺，不违背法律规定。商铺是否满足约定的交付条件，不能否定商铺已建成并交付圣丰管理公司运作的事实。赵鑫以圣丰投资公司交房违约为由主张解除权的理由不成立，相应的诉讼请求一审不予支持。 五、圣丰投资公司无法办证，构成根本违约。按双方约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金。可见，双方没有约定解除合同的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买合约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法取得房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。一审中双方约定的办证期限未届满。赵鑫以圣丰投资公司无法办证为由主张解除权的理由不成立，相应的诉讼请求一审不予支持。综上，赵鑫主张解除合同，圣丰投资公司不同意，约定的解除条件并未成就，亦不符合法定的解除情形，赵鑫主张解除合同、返还原物并要求赔偿损失，一审均依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告赵鑫的诉讼请求。案件受理费3340元，由原告赵鑫负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审中，2020年6月23日，赵鑫的委托诉讼代理人提交《司法鉴定申请书》，要求对被上诉人提交的2018年9月25日的《竣工验收备案文件》盖章形成时间、尾部日期7个数字“2018925”形成时间、《工程基本情况》里建设单位盖章形成时间、尾部日期7个数字“2018925”形成时间委托司法鉴定机构进行鉴定。圣丰投资公司对此认为，《竣工验收备案书》是行政部门出具的，是具备公信力的，没有必要进行鉴定。本院经审查认为，《竣工验收备案书》是法定部门依法出具，其效力法定。故赵鑫申请鉴定的事项于法无据，本院不予准许。 二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋买卖合同是否应当解除；若解除，圣丰投资公司是否应当返还购房款并承担相应的违约责任。 赵鑫上诉主张圣丰投资公司将地下一层规划变更、地上一层至四层的经营业态变更等未向其书面告知，违反《商品房销售管理办法》第二十四条的规定以及双方签订的网签合同第12条、13条约定，且上述变更对上诉人造成了严重影响，达到了“出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”的程度，故其可以行使法定解除权和约定解除权，退房。本院认为,《商品房销售管理办法》第二十四条虽规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。”但地下一层的规划变化后，并无证据证明案涉商铺的结构、户型、空间尺寸、朝向变化。经营业态的变更仅是商业市场经营行为，且赵鑫并未提供充分证据证明经营业态的变化影响案涉商铺的质量或者使用功能，故其此项上诉理由不能成立，本院不予支持。 赵鑫上诉主张圣丰投资公司未于2018年9月25日备案和交房，上诉人可以解除合同、退房。本院认为，双方约定定于2019年1月1日将竣工验收合格的商品房交付赵鑫。事实上，商铺已于2017年1月建成并通过竣工验收，虽当时项目尚未通过综合验收进行竣工备案，不能进入权属登记阶段，但圣丰投资公司将已建成的商铺（出售或未出售）于2017年9月28日统一移交给圣丰管理公司进行商业运作或作商业运作的前期准备，在圣丰管理公司商业运作期间，圣丰投资公司继续出售自己的商铺，不违背法律规定。商铺是否满足约定的交付条件，不能否定商铺已建成并交付圣丰管理公司运作的事实。赵鑫以圣丰投资公司交房违约为由主张解除权的理由不成立，相应的诉讼请求一审不予支持并无不当。 赵鑫上诉主张圣丰投资公司与圣丰管理公司系关联公司，人员、资金、经营等都存在混同，圣丰投资公司构成售后包租，违反了双方网签合同的约定。本院认为，双方并无售后包租赵鑫可享有合同解除权，故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 赵鑫上诉主张购买商铺的根本目的之一在于保值增值，被上诉人以手写计价单等方式承诺了固定的收益率，但开发商未实现固定的收益率，其就具有约定的合同解除权和法定的解除权。本院认为，首先，双方当事人并未约定购买人不能实现案涉商铺保值增值时，买受人赵鑫享有合同解除权。本案中，虽然圣丰投资公司不认可赵鑫所提交的与圣丰投资公司销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，圣丰投资公司在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断，乃至圣丰投资公司传递了预期可产生收益程度的相关信息。或许圣丰投资公司的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但商铺价值、收益因市场因素决定，每个人从不同的角度出发均会有自己的判断，且圣丰投资公司的判断及传递的信息并非要约，双方亦未明确约定。故赵鑫不享有合同约定的解除权。其次，商品房买卖合同的根本目的，是实现物权转移，买受人取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。现赵鑫也未提供证据证明其不能实现物权转移，且圣丰投资公司已为与赵鑫类似的部分买受人办理了不动产权证书，说明其合同目的是能够实现的。故其此项上诉理由也不能成立，本院不予支持。 赵鑫主张其购买的案涉房屋存在严重质量问题，无需鉴定即可证明。本院认为，案涉商铺交付后若存在法定或约定的解除合同事由，赵鑫应当举证证明。现赵鑫并未举证证明案涉商铺存在质量问题，故其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 赵鑫上诉主张圣丰投资公司至今未办证，构成严重违约和违法，上诉人有权退房。本院认为，根据双方约定，因出卖人原因未能在买方委托办证之日起720日内办理房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付违约金。案涉商铺约定交房为2019年1月1日，尚在约定的办证期内，不存在违约。故赵鑫此项上诉理由也不能成立，本院不予支持。 综上，赵鑫上诉请求解除合同的理由不能成立，其要求返还购房款并承担相应的违约责任缺乏事实依据，故其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6680元，由上诉人赵鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  王 敏 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李龙宇