浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终24号 上诉人（原审原告）：王芹燕，女，1964年3月24日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审原告）：王玉燕，女，1956年11月14日出生，汉族，住天台县。 上诉人（原审原告）：王芹芬，女，1968年6月27日出生，汉族，住吉林省珲春市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡丽君，浙江之星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王才周，男，1959年9月24日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审第三人）：洪昌正，男，1957年12月12日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：黄猴敏，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤建军，男，1984年1月2日出生，汉族，住天台县，系被上诉人洪昌正女婿。 上诉人王玉燕、王芹燕、王芹芬因与被上诉人王才周、第三人洪昌正确认合同无效一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人王玉燕、王芹燕、王芹芬的上诉请求：一、撤销天台县人民法院（2019）浙1023民初第4599号民事判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案认定事实错误。本案中“卖契”为代笔人戴某提前写好，再由王才周与洪昌正签字捺印。“卖契”中的“合家大小相量”为格式条款，代笔人戴某以及两位中见人均未告知王荣清以及其他权利人，且代笔人戴某以及两位中见人对王荣清以及其他权利人是否同意出售涉案房屋不知情。“卖契”中关于涉案房屋面积大小与使用证上的面积大小不符，如果当面书写契并交付土地证，那么“卖契”中书写的房屋面积与使用证登记面积一致，才符合常理，由此可见，涉案房屋土地证并未交付给洪昌正，且为提前写好的格式合同。如前所述，涉案房屋土地使用证并未交付给洪昌正，洪昌正在一审举证证明，未提交该土地使用证原件，其告知法庭原件在他处。事实上，该土地使用证在办出后始终保存在天台县档案馆，因涉及拆迁事宜后才由拆迁办调出。一审时上诉人以及被上诉人洪昌正举证涉案房屋外观照片，通过照片可以看出涉案房屋并未进行翻修、使用，且洪昌正在一审法庭前往现场进行屋内拍摄时阻挠取证，足以证明其并未对涉案房屋进行占有使用，且洪昌正所提交的《证明》证据中的证明人多为其本人亲属，为其加盖村委会章印的村委干部也是其亲属，该《证明》证明力微乎其微。王荣清在1998年前已经随被上诉人王才周居住于天台县，因此其对涉案房屋出售的事实并不知情，无法提出异议，更不可能如洪昌正所说亲自交付涉案房屋，三位上诉人作涉案房屋的权利人也不知情，也无法提出异议。一审法院调取《天台县始丰街道玉湖洪区块城中村改造项目、高铁天台站站前广场项目征收集体土地上房屋拆迁协议书》中第六条载明“该户有一处房屋从王才周处买来”，该条款仅仅对“卖契”内容的记录，并未对合同以涉案房屋权属进行形式和实质的审查，其无法证明涉案房屋权属已经归属于洪昌正。拆迁办曾让洪昌正写下《承诺书》一份，要求洪昌正载明类似“我承诺涉案房屋归我所有，一切责任由我承担”的意思表示，拆迁办的此举更能说明其未对涉案房屋权属以及“卖契”进行实质审查，仅仅是为了减轻或避免拆迁办自己因错误发放拆迁权益的责任而已。二、本案适用法律错误。（一）一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第172条，属于适用法律错误。案涉标的物未完成交付且已经灭失，根据《中华人民共和国合同法》第110条之规定，本案属于不能履行的情形。涉案房屋未过户，即使当时无法完成过户，但洪昌正并未对房屋进行占有和使用。一审法院通过案涉房屋据村的村民对买卖交付情况是否知情去认定交付情况违反法律适用的阶位。1、农村习俗认为被上诉人王才周作为家中独子是案涉房屋唯一继承人，能够全权处理案涉房屋，而“卖契”中自“中堂”开始至“过世”止的文字为后续补写，被上诉人王才周并不知情，适才造成王荣清胞弟、洪昌江、洪昌笋等人在签订四合院公用部分分割协议时没有提出异议，并且洪姓四人为洪昌正亲属，本身不会提出异议。但是根据《中华人民共和国继承法》的规定，父母、配偶、子女为第一顺序继承人。陈冬雪于1996年去世后，其所享有的房屋份额由三上诉人及王荣清、王才周继承，本案上诉人是案涉房屋的权利人。法院应当依照成文法优先于习惯法的原则，认定案涉房屋的权利人以及交付情况。2、同村人对案涉房屋买卖交付情况的认知与本案无关联性，不具备证据资格，更没有证明力，案涉房屋的权属以及交付情况应当遵循事实和法律，不能仅凭第三方的认知去否定上诉人对案涉房屋权属的享有。（二）本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第171条。被上诉人洪昌正未尽审查义务，且被上诉人王才周不符合表见代理的牵连身份关系，不符合民法总则第172条的规定。本案被代理人王荣清以及三上诉人并未授权王才周出售案涉房屋，且对案涉房屋已被出售不知情。王才周没有代理权实施代理行为后，没有经被代理人追认。洪昌正未向被代理人催告，即便催告，被代理人也未作表示，应当视为拒绝追认。基于上述所述，被上诉人王才周的代理行为应当是无权代理。因此，基于王才周的无权代理行为，案涉房屋的拆迁权益应当返还给上诉人。1、根据物权债权相分离原则，案涉房屋未完成过户。2、被上诉人洪昌正不符合善意取得的构成要件，不能取得房屋所有权。（1）只要洪昌正尽到必要的注意义务，是能够识别王才周的代理权是有瑕疵的，王才周的代理行为不具备代理的法律外观。根据一审提交的《天台县地籍调查土地登记审批表》第4页记载，被上诉人洪昌正在案涉房屋邻宗地指界人处签字捺印，意味着洪昌正早已明知该案涉房屋并不是被上诉人王才周所有。在王才周交易案涉房屋时，其父王荣清未在现场，三位上诉人也已经久居外地未收到通知，因此洪昌正缺乏对该法律行为的完全信赖，洪昌正对该法律行为是恶意的。（2）当时案涉房屋所在村的村民戴优峰同时期出售房屋面积约50平的价格为48000元，而案涉房屋面积约46平的出售价格18200元，显然低于市场价格。（三）本案的法律行为发生时间为1998年，根据法律适用原则，本案应当适用民法通则和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（以下简称《民通意见》）。根据《民通意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”案涉房屋另有共有人分别为王荣清、三上诉人，被上诉人王才周处理共有财产未经共有人同意。而被上诉人洪昌正为恶意的，其买受价格也是不合理的，故对王才周的擅自处分共有财产的行为应认定为无效。综上所述，三上诉人享有案涉房屋的拆迁权益，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 被上诉人洪昌正辩称：一、三上诉人不具备诉讼主体资格。根据1995年3月10日《天台县地籍调查土地登记审批表》的记载，当时涉案房屋所有人为王荣清，家庭人员为4口人。上诉人王玉燕在1980年迁出户口，王芹燕于1994年迁出户口，由此可见王玉燕和王芹燕不属于涉案房屋的所有权人。上诉人的母亲陈冬雪于1996年去世，上诉人的父亲王荣清于2014年去世，加上王才周，家庭人口已是三人。第四人可以是王才周的小孩，也可以是王芹芬。如果三上诉人是基于继承权对房屋享有权利，则应先解决三上诉人的继承权问题。就本案而言，三上诉人对本案涉诉房屋不享有权利，不具有诉讼主体资格。二、《卖契》符合买卖双方真实意思表示，合法有效，一审认定事实清楚。洪昌正与王才周等权利人系同一集体组织成员，双方在友好协调，支付了合理对价的基础上促成涉案房屋的交易。王才周按约交付了房屋土地使用证，洪昌正也实际占有使用了标的物，二十多年间没有任何人异议，房屋买卖应当合法有效，应受法律保护。关于“合家大小相量”的约定，上诉人一方面称不知情，一方面又断称是格式条款，前后矛盾。关于上诉人称不知情的问题。上诉人与被上诉人为同村村民，二十余年间对父母财产不作任何过问或了解，明显不符合常理。被上诉人洪昌正在一审中已经提交过房屋实际占有使用的相关证据，土地使用证的原件已经交给拆迁办，留存复印件。如果被上诉人洪昌正没有房屋土地使用权证原件，拆迁办不可能与洪昌正签订拆迁协议的。三、关于法律适用问题，上诉人的阐述前后冲突严重。上诉人认为本案应当适用《民法通则》和《民通意见》，但又不断援引《民法总则》的相关的规定。上诉人一方面极力承认自己是房屋的权利人，同时又求割裂与王才周的亲属关系，前后矛盾冲突，让人怀疑其真实目的。根据《民通意见》意见第89条，被上诉人洪昌正作为善意第三人，有偿取得涉案房屋，应受法律保护。四、本案已超过诉讼时效。本案标的物虽然是房屋，但上诉人的一审中的诉请是确认合同无效，以及合同无效后要求返还财产。诉请本身是基于债权请求权而非物权请求权。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，债权请求权应适用诉讼时效制度。本案讼争的房屋买卖行为至今已有二十余年，远超过我国法律保护最长的诉讼时效。 被上诉人王才周辩称：同意三上诉人上诉意见。 原告王玉燕、王芹燕、王芹芬向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法确认被告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效，并将讼争之二间二层楼房（包括公共部分）返还给原告与被告；二、由被告与第三人承担本案的全部诉讼费用。案件在一审法院审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求依法确认被告与第三人之间签订的房屋买卖合同无效并将讼争房屋因征收所取得的征收补偿权益返还给原、被告。 一审法院认定的事实：原告父亲王荣清（已于2014年病故）和母亲陈冬雪（已于1996年病故）育有三女一子，即长女王玉燕（1980年迁出户口），儿子王才周，次女王芹燕（1994年迁出户口），三女王芹芬（2000年迁出户口）。王荣清生前名下有坐落于天台县房屋，房屋土地使用证号为天台集用1995字第01656号，该房屋土地使用证内载明，“权利人：王荣清；占地面积：46.22平方米”，该房屋的不动产登记资料查询结果证明以及天台县地籍调查土地登记审批表均载明该房屋登记家庭人口4人。1998年12月5日，被告王才周在两位中见人的见证下由他人代笔立卖契一份，将上述房屋以18200元的价格卖给第三人洪昌正，并将该房屋以及房屋的土地使用证交付给第三人。之后，第三人洪昌正一直占有使用上述房屋。2019年5月19日，案涉房屋所在四合院的其他几户人家与第三人签订《四合院公用部分分割协议》，该协议的签署人员并无本案原、被告。2019年7月22日，第三人与天台县人民政府签订《天台县始丰街道玉湖洪区块城中村改造项目、高铁天台站站前广场项目征收集体土地上房屋拆除协议书》一份，案涉房屋已经天台县人民政府确认征收，该房屋的征收安置补偿权益亦在上述协议书中载明。 一审法院认为，案涉房屋的《卖契》系相关当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。案涉房屋的登记权利人虽然未在《卖契》上签字，但是该《卖契》也明确写明立该《卖契》是经“合家大小相量”的，且案涉房屋的土地使用证也随房屋即时交付给了第三人洪昌正（第三人有理由相信被告王才周享有代理权且该买卖王才周一家人都是知情且认可的，被告王才周的代理行为有效，应对案涉的房屋的其他权利人均具备约束力）。此外，案涉房屋买卖后，第三人实际使用已逾20年，本案原、被告以及房屋登记权利人王荣清生前一直未提出异议，且案涉房屋所在四合院公用部分分割时其他几户人家也未邀请本案原、被告参与签署协议，一审法院有理由相信本案原被告、案涉房屋登记权利人生前以及案涉房屋所在村的村民均是知道案涉房屋的买卖情况的。综上，一审法院对本案原、被告辩称的案涉房屋的《卖契》无效的意见不予采纳，对原告要求第三人将案涉房屋的征收安置补偿权益返还原、被告的诉讼请求不予支持。因本案系当事人请求为确认合同效力以及不动产物权权利人请求返还财产而产生的纠纷，故不适用诉讼时效的规定，一审法院对第三人所提出的本案已超过诉讼时效的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百九十六条的规定，判决如下：驳回原告王玉燕、王芹燕、王芹芬的全部诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由原告王玉燕、王芹燕、王芹芬负担。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案房屋买卖发生在同村村民之间，房屋买卖应为有效合同。案涉房屋的土地使用权人是王荣清，因其妻陈冬雪死亡后发生继承，案涉房产应为王荣清及其子女所共有。虽然卖契系王荣清之子王才周所签，但卖契载明“合家大小相量”，由其子出面签订合同也符合农村习惯做法；卖契签订以后，房屋和房款也已交付，合同已履行完毕；案涉房屋买卖已二十余年，洪昌正也实际占有使用了标的物，上诉人从未提出过异议；且案涉房屋所在四合院公用部分分割时其他几户人家也未邀请上诉人等参与签署协议，说明邻居也认可案涉房产属于洪昌正所有。基于上述情况，上诉人主张其不知情，与事实不符，根据现有证据，可以判断上诉人一家对房屋买卖是知情并认可的。在案涉房产发生拆迁的情况下，上诉人反悔，有违诚信原则，对诉讼请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人王玉燕、王芹燕、王芹芬承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年七月二十日 代书记员 马 里