湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初3727号原告：长沙高原红物业管理有限责任公司，住所地长沙市芙蓉区八一路407号。法定代表人:唐思远。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。被告：吴葵阳，男，1973年7月23日出生，户籍所在地浙江省乐清市。委托诉讼代理人：张桂枝，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，湖南弘一律师事务所律师。原告长沙高原红物业管理有限责任公司（以下简称高原红物业）与被告吴葵阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高原红物业委托诉讼代理人王首力及被告吴葵阳委托诉讼代理人张桂枝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高原红物业向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2018年1月1日至2018年5月31日期间的物业管理费830元；2.判令被告立即支付原告2015年2月1日至2018年3月15日期间的中央空调主机运行分摊费8220元；3.判令被告立即支付原告2014年1月1日至2017年4月21日期间的停车管理费26340元；4.判令被告支付原告拖欠上述3项费用产生的滞纳金5000元（以上述费用应缴金额为基数，自应付之日起至实际支付之日止计算违约天数，按日千分之三的标准计算）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告系物业服务合同关系，原告系物业服务公司，被告系业主。根据合同约定：2015年至2018年期间的物管费收费标准为1元/平方米/月；2015年全年的中央空调主机运行分摊费的收费标准为4.1元/平方米/月，2016年至2018年期间的收费标准为4.94元/平方米/月；2014年至2015年期间的停车费收费标准参照《长沙市物价局关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》的内容，住宅小区车辆停放服务收费标准意见，按次停车，当日12小时内收5元，超过12小时另加收5元。即被告应按照10元/天的标准支付2014年至2015年期间的停车费；2016年至2018年期间的停车费的收费标准按照合同约定，临时停车收费标准12-24小时40元。即被告应按40元/天的标准支付2016年至2017年4月21日期间的停车费。业主应于每月10日前向原告缴纳上月的所有费用，否则应自逾期之日起以欠费金额为基数按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。截至起诉之日，被告共计拖欠原告2018年1月1日至5月31日期间的物管费830元；拖欠原告2015年2月1日至2018年3月15日期间的中央空调主机运行分摊费8220元；拖欠原告2014年至2017年4月21日的停车费26340元。上述费用，原告多次催讨均无果,只得起诉，望判如所请。吴葵阳辩称，1.关于物管费的问题，被告予以认可，但被告已将涉案房屋出卖，并且在2018年5月29日完成了房屋过户手续，自此以后，被告无须再向原告缴纳各种费用。另外，在原告返还被告车辆前，被告有权拒缴物管费；2.关于中央空调主机运行分摊费的问题，被告早于2006年6月22日就与原告签订了《中央空调供给、使用协议》，约定在原告退出信息大厦物业管理前被告交费标准为1000元/年。原告现以高原红物业法定代表人和股东变更为由否认上述协议的效力而主张按现在的合同向被告收取费用缺乏依据；3.原告收取被告停车费没有合同依据。原告未能履行物业服务合同约定，私自处理被告车辆导致被告财产损失，被告有权拒绝支付停车费，且停车管理费已包含在物业管理费中，不应额外收取。即便应当支付该费用，收费标准也应当为100元/月；4.被告无须支付滞纳金，因被告主观上还是愿意按照以往的交费标准交费，也曾多次前往原告处交费，但由于原告单方调整收费标准并私自处理被告所有的汽车才导致逾期交费。另外，根据双方的补充协议，支付滞纳金的前提是经业主委员会调解3次仍不补交欠费的，但本案未经业主委员会调解，被告无须支付滞纳金。即便应当支付，每日千分之三的标准也过高，请求法院依法核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的双方无异议的事实如下：2015年1月1日，湖南信息大厦业主委员会（甲方）就大厦及吉祥苑的物业管理问题与长沙高原红物业管理有限责任公司签订了一份《信息大厦物业服务合同》，约定：1.本物业位于长沙市芙蓉区八一路，分南北两栋高楼；2.委托管理内容为房屋、建筑主体及建筑共用部位的维修、养护和管理。共用部分含中央空调。车辆停放管理也是委托管理内容之一；3.本物业管理区域内的物业服务收费实行包干方式，由业主按其拥有物业的建筑面积（有房产证按证件记载的建筑面积计算，无房产证按商品房销售合同记载的建筑面积计算），具体收费标准见附件1《湖南信息大厦水、电、物业管理收费标准》，该收费标准为:住宅的物业管理费1元/平方米/月，中央空调主机运行分摊费4.1元/平方米/月，计费时间为每年9个月。地下停车场管理服务费由乙方与停车场车位使用人签订书面《停车管理服务协议》，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。乙方于每月的10日之前收取各业主（或使用人）上月的物管费，业主逾期交纳物管费、空调主机运行分摊费、停车费等的，则乙方从逾期之日起，每日按欠费金额的千分之三收取滞纳金。物业共用部分运行（包括路灯、电梯、二次增压水泵、小区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用已包含在物业费中，不再分摊；4.业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；5.乙方违反约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已经收取的，业主和物业使用人有权要求双倍返还；6.本合同服务期限自2015年1月1日起至12月31日止。上述合同期满后，委托方（甲方）湖南信息大厦业主委员会与受委托方（乙方）高原红物业又签订了2016年1月1日起至2018年12月31日止的《信息大厦物业服务合同》，新合同与2015年的合同大部分内容相同，区别之处有如下部分:1.业主逾期交纳物管费（含停车费及特约服务费等），自逾期之日起，每日按万分之一交纳滞纳金；2.停车场按所有方与乙方签订的《停车场托管协议》管理，收费标准分为临时停车和月卡收费两个标准，其中临时停车12-24小时40元，F座、吉祥苑团购单位业主首台车的月卡收费标准为100元/月。上述合同还约定补充协议与本合同具有同等效力。2016年3月1日，原、被告又签订了《信息大厦物业服务合同补充协议》，将滞纳金标准调整为每日千分之三，但对经过甲方调解三次内补缴欠费的业主，乙方不得按此标准收取滞纳金。还将合同期内停车月卡收费标准中对外公示的最低收费价格调整为180元/月起（F座、吉祥苑团购单位业主首台车100元/月收费标准不变）。该补充协议自双方签字盖章之日起生效。2011年5月30日，长沙市物价局发布《关于加强和规范机动车停放服务收费管理的通知》，规定机动车停放服务收费实行政府定价、指导价和市场调节价；计费方式可以采取计时、计次、包月、包年的方式，每个停车场只能实行一种计费方式；实行物业管理的住宅小区停车场收费标准由经营者与住宅小区业主委员会在不高于政府指导价范围内协商确定具体收费标准；还查明，原告高原红物业成立于2005年7月26日，是一家从事物业管理的自然人投资或控股的有限责任公司，住所地为长沙市芙蓉区八一路407号。被告吴葵阳所有的房屋位于芙蓉区，建筑面积166.04平方米。2018年5月29日，被告自称已将该房出卖，经查询长沙市不动产登记中心显示被告名下的该房确已注销。被告拖欠原告2018年1月1日起至5月31日的物管费166平方米×1元／平方米／月×5个月＝830元。对双方有异议的事实本院认定如下：1.2006年6月22日，被告（乙方）与湖南信息大厦物管处（甲方）签订了一份《中央空调供给、使用协议》，约定在维持空调主机分摊费4.14元/平方米/月，业主户内空调用电0.79元/Kwh价格不变的前提下，甲方给予乙方的中央空调主机分摊费每年优惠4个月：即甲方向乙方一年暂收取5个月的中央空调主机分摊费。乙方自2006年5月起按1000元/年向甲方缴纳中央空调主机分摊费，乙方可一次性或正常开机日按200元/月向甲方缴纳，乙方如不按时缴纳费用，甲方可停止空调服务。甲方承诺在高原红物业（因湖南信息大厦物业暂由高原红物业代管）对湖南信息大厦物业进行管理期限内按业主并经业主通过的中央空调供给方案向乙方供给中央空调，并暂按双方友好约定的优惠方案给予乙方优惠。具体制冷服务时间为每年6月15日至9月15日，采暖服务时间为12月15日至次年2月15日共计5个月。本协议从2006年5月15日起至高原红物业退出信息大厦物业管理止。被告还提交了本人2011年、2012年的交费收据，显示中央空调主机运行分摊费是按200元/月收取，每年也只收5个月。被告已缴费至2015年1月底。原告在诉状中计算的被告中央空调计费面积为67.78平方米。现原告主张被告拖欠2015年2月1日至当年底期间应收8个月的费用，按4.1元单价计算，67.78平方米×4.1元/平方米/月×8个月=2223.18元。原告还主张被告拖欠2016年至2018年3月15日期间应收的20.5个月费用，按4.45元单价计算，应收20.5个月×4.45元/平方米/月×67.78平方米=6183.23元。被告共计拖欠原告该费用8406.41元。本院认为，原告承认公司成立初期，曾用过湖南信息大厦物管处公章。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条“第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。故被告主张按《中央空调供给、使用协议》的约定缴纳中央空调主机运行分摊费是有合同依据的。原告认为被告未按时缴费可终止本协议的优惠意见与事实不符，原协议只是可停止空调服务，并非终止优惠条件。现原告在2018年底前还未退出湖南信息大厦的物业服务，上述优惠条件应该继续对被告有效。因此，被告应缴纳的分摊费计算方式为2015年2月1日至当年12月31日期间，应收费时间为4个月，按每月200元的单价计算，应为4个月×200元=800元；2016年1月1日至2018年3月15日期间，应收费时间为11.5个月，按每月200元的单价计算，应为11.5个月×200元=2300元。故被告实际只欠原告中央空调运行分摊费800元＋2300元=3100元。2.关于停车费的争议问题。被告此前有一辆灰色捷达轿车（车牌号湘Ａ×××××，发动机号227932，车架号ＬＦＶＢＡ11Ｇ723066627，行驶证登记日期2002.09.19）。该车自2013年1月起一直停放在湖南信息大厦地下车库，直至2017年4月21日被原告雇人拖走。被告于2019年向本院起诉要求原告返还上述汽车，同年7月11日本院立案后，于同年10月28日作出（2019）湘0102民初10862号民事判决书，判决高原红物业于判决生效后三日内返还吴葵阳上述小轿车。该案已生效但吴葵阳并未申请法院强制执行。被告以此来对抗原告应收取的物业费。被告在2014年前是采取的月卡形式对业主收取停车费，每月交费100元。自2014年起，被告未办理月卡，原告多次交涉均无果，被告仍旧将车停放在车库内。现原告主张自2014年1月1日起至2015年底，共计730天，按每天10元计，共计7300元。自2016年1月1日起至2017年4月21日，共计476天，按临时停车收费标准12-24小时40元计算，476天×40元／天＝19040元。被告共计欠原告停车费7300元＋19040元＝26340元。本院认为，原告计收的2014年至2015年底的每日10元标准，是按次停放的收费标准。根据上述长沙市的相关文件精神，每个停车场只能实行一种计费方式的规定，原告此前是计时按月卡形式收取，此后也应和此前停车费采用相同的计时方式。因此，2014年至2015年底期间的每日10元标准，本院不予采纳。2016年至2017年4月21日期间的费用，若按临时停车40元／天计收，虽是按时收取，但标准较高，加重了车主的负担，本院也不予采纳。考虑到被告车辆停放时间较长且无间断，根据服务行业一般的行规，消费时间长的优惠也较大，本院认为宜采纳被告主张的100元／月比较符合情理。经计算，自2014年1月1日起至2017年4月21日，共计39.7个月，原告应收39.7个月×100元／月＝3970元。原告对于被告拖欠物业费的行为，先后两次书面通知被告交费均无果。本院认为，本案是一起物业服务合同纠纷。湖南信息大厦业主委员会先后与高原红物业两次签订的《信息大厦物业服务合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反相关法律法规，均是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故湖南信息大厦业主委员会先后与高原红物业两次签订的《信息大厦物业服务合同》，均对被告有约束力。本案经审理查明，被告拖欠原告物管费830元、中央空调主机运行分摊费3100元、停车费3970元。三项费用共计7900元。被告辩称停车费包含在物业费中的意见，与合同约定不符，本院不予采纳。上述费用经原告书面催交，被告以原告未返还小汽车为由一直拒交物业费，违反了合同约定，构成了违约，本院对于原告要求被告支付物业费的诉讼请求，根据上述司法解释第六条规定，依法应予支持。本案因汽车问题经多次调解未达成一致。为避免诉累，本院根据被告上述小汽车的行驶时间及停放时间，酌情认定该小汽车价值3000元，冲抵所欠原告物业费后还欠原告4900元，余款被告应予支付。关于滞纳金的问题，原告违反合同约定收费具有过错，被告未按时交费也具有过错，由于双方均存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，各自承担各自的责任。因此，本院不予支持原告此项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、吴葵阳于本判决生效后三日内支付长沙高原红物业管理有限责任公司物业费4900元；二、驳回长沙高原红物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费810元，减半收取405元，由原告负担356元，被告负担49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  潘道福二〇二〇年七月二十日法官助理刘万友书记员黄威附：判决书引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。