湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5770号上诉人（原审原告）：张剑鸿，女，1982年3月19日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：汪慧，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶滨，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州两岸企业管理有限公司，住所地郑州市金水区北三环南、文化路东瀚海北金商业中心16004室。法定代表人：张红莆，该公司总经理。委托诉讼代理人：王豪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪明，湖北华徽律师事务所律师。上诉人张剑鸿因与被上诉人郑州两岸企业管理有限公司（以下简称两岸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。张剑鸿上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张剑鸿一审的全部诉讼请求。2.两岸公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定张剑鸿在明知两岸公司停止经营情况下，仍采取放任态度导致损失扩大属于事实认定错误。1.两岸公司停止营业不等于解除双方的租赁合同关系，其违反合同约定的行为是没有在2018年11月3日之前（即支付租金前15天）交付租金。两岸公司既没有向张剑鸿明确提出解除合同，也没有办理房屋交接等手续，并在到期未支付租金的情况下仍使用租赁物。2.扩大部分损失的责任认定错误。为了减少损失扩大，张剑鸿积极采取合法的手段，分别于2018年12月3日、2019年5月15日向两岸公司发送律师函，并多次与两岸公司联系以解决问题，最终无奈向法院提起诉讼以维护自己的合法权益。以上事实足以证明张剑鸿采取了积极措施防止损失扩大且为此支出了合理费用（如律师费、诉讼费等）。3.张剑鸿的扩大损失是因两岸公司恶意拖延时间导致。在两岸公司不协商解决问题的情况下，张剑鸿为防止损失进一步扩大，无奈于2019年5月30日向法院提起诉讼，2019年7月23日第一次开庭时也提出协商或解除合同，被告不予答复，一味的拖延时间且恶意提起管辖权异议。导致张剑鸿在长达半年的时间里无法及时处置房屋，扩大了经济损失。因此，扩大部分的损失系两岸公司恶意拖延时间所致。二、一审法院作出两岸公司向张剑鸿支付租金15万元的判决所认定的事实错误，且法律适用错误。1.张剑鸿的损失应包括合同履行后可以获得利益。本案中，两岸公司逾期不支付租金，导致张剑鸿租金损失60万元（同时按照《租赁合同》约定自逾期之日起每日按未付金额千分之五支付逾期违约金，截止2019年5月31日为62.7万元），物业费损失5184元（同时按照《租赁合同》约定自逾期之日起每日按未付金额千分五支付违约金，截止2019年5月31日为2721.6元），以及两岸公司恶意拖延张剑鸿维权时间产生的经济损失等，张剑鸿遭受的实际损失远远不止15万。2.一审判决适用法律错误。张剑鸿的损失应当以《中华人民共和合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。违约金是否过高是在实际造成损失的基础上进行认定，本案中张剑鸿因两岸公司违约而遭受的租金损失为60万元，而当事人约定的违约金没有超过造成损失的百分之三十，不能认定为“过分高于”。其次，违约金过高应当由两岸公司承担违约金是否过高的举证责任。综上，张剑鸿要求两岸公司支付租金以弥补实际损失合情合理，应予以支持。三、一审法院驳回张剑鸿主张的违约金、物业费等损失违反了事实和法律规定。1.张剑鸿要求两岸公司支付违约金的诉请于法有据。依据《中华人民共和合同法》第一百一十四条规定第一款：“当事人可以约定一方违约是应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方在《租赁合同》第四条第2款中约定如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租房未付金额千分之五的逾期违约金，直到付清全部租金时为止。2.物业费损失有明确的事实依据根据双方合同约定，物业费应由两岸公司于每期15日前向物业公司交付。两岸公司违约后，张剑鸿按期向物业公司支付了物业费。一审中，张剑鸿提供了由物业公司财务部提交的商铺的收入明细，明确地显示了张剑鸿已支付物业费。在张剑鸿已经支付的物业费的情况下，有权要求两岸公司承担违约责任并支付房屋的物业费。两岸公司辩称，2019年1月16日两岸公司将钥匙交给张剑鸿，张剑鸿可以自行处理房屋。之后的损失应由张剑鸿自己承担。一审酌定给15万元租金符合事实和法律规定。两岸公司交钥匙后还付了一个月租金。请求维持一审判决。张剑鸿向一审法院起诉请求：1.请求判令两岸公司立即支付2018年11月19日至2019年11月18日的租金600000元；2.请求判令两岸公司支付违约金627000元（以所欠租金600000元为基数，按每日5‰的标准自2018年11月3日起暂计算至2019年5月31日，直至全部付清之日止）；3.请求判令两岸公司支付2018年11月19日至2019年8月18日物业费5184元；支付违约金2721.6元（以所欠物业费1728元为基数按每日5‰的标准，自逾期之日分段计算暂算至2019年5月31日，直至全部付清之日止）；4.请求判令本案诉讼费由两岸公司承担。一审法院认定事实：2016年11月7日，出租方（甲方）张剑鸿与承租方（乙方）两岸公司工作人员赵玉奇签订《租赁合同》一份，约定出租方将位于湖北省武汉市世界城光谷步行街项目一期A地块D区一层D11021号物业租给承租方经营，租赁期限为3年，2016年11月19日起至2019年11月18日止；出租方应在2016年11月18日前交付物业给承租方；年租金为600000元；租金采用先付后用的原则支付，按12个月一期结算，首期租金及保证金在2016年11月8日前支付，承租方应于每期提前15日一次性支付下期租金，如逾期支付，承租方从逾期之日起每日支付出租方未付金额千分之五的逾期付款违约金，直至付清全部租金时止；在合同签订之日，承租方需向出租方支付定金100000元。该定金自起租始自动转为合同保证金。若承租方违反本合约各项条款之规定或未经出租方同意擅自终止本合约，承租方同意该保证金出租方无需返还；承租方需自行承担水、电、燃气费用、租赁税费以及供冷、供暖设备费用及购买、安装供冷供暖设施相关费用；违约责任：合同未到期之前，双方当事人不得随意提出解除合同，否则需向对方支付相当于12个月租金的赔偿金等。合同签订后，两岸公司向张剑鸿支付押金100000元及2016年11月18日至2018年11月17日的租金，2018年11月18日以后的租金未付。2018年12月5日，张剑鸿委托律师发函要求两岸公司支付2018年11月8日至2019年11月17日的租金600000元未果，遂诉至本院。另查明，在2018年11月，因经营亏损，两岸公司欲解除合同，但双方未能协议一致。2019年1月16日，两岸公司停止案涉商铺的营业。一审法院认为，张剑鸿与两岸公司工作人员赵玉奇签订的《租赁合同》，因赵玉奇系履行职务行为，故合同的相对方为张剑鸿与两岸公司。该合同系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。两岸公司在履约中，未按合同约定支付租金并自行搬离租赁商铺，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担违约责任。关于违约责任的数额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，两岸公司认为违约金约定过高，应予调整的辩称意见，应予支持。另外，张剑鸿明知两岸公司已于2019年1月16日停止经营，仍采取放任态度，导致损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，张剑鸿要求两岸公司支付12个月的租金过高。根据当事人的履行情况，本院酌定由两岸公司支付3个月租金，押金作为违约金，不予返还。根据合同约定，物业费应由两岸公司向物业公司支付。本案由于张剑鸿未提交证据证实物业费已为两岸公司代偿的情况下，张剑鸿要求两岸公司支付物业费的请求，缺乏合同依据，不予支持。综上所述，张剑鸿诉讼请求符合法律规定的部分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、两岸公司于判决生效之日起十日内支付张剑鸿租金150000元；二、驳回张剑鸿其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7957元（已减半收取），由两岸公司负担（此款张剑鸿已垫付，郑州两岸企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张剑鸿）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张剑鸿主张其交纳了案涉房屋的物业费，其为此提交的证据为《商业三部收入明细表》，该明细表显示了2019年1月至2020年8月物业管理费欠款金额，以及该时间段物业管理费减免。由于《商业三部收入明细表》没有显示物业管理费已交纳，故张剑鸿的该主张，本院不予采信。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，根据查明的事实，张剑鸿与两岸公司签订的《租赁合同》期限为2016年11月19日至2019年11月18日，两岸公司自2018年11月18日起未依约交纳租金，并于2019年1月16日停止案涉商铺经营，两岸公司的行为违反《租赁合同》的约定。一审法院根据《租赁合同》的履行情况，酌情确定两岸公司支付3个月租金合理，本院予以维持。张剑鸿主张两岸公司违约造成其损失为《租赁合同》完全履行可得租金60万元以及垫付物业费5184元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，两岸公司因经营亏损，停止支付2018年11月后的租金，并欲与张剑鸿协商解除租赁合同。张剑鸿在两岸公司根本违约的情形下，本可依照法律规定及合同约定及时解除合同，收回房屋另行出租，以避免合同履行陷入僵局的情形下，进一步扩大租金损失，且上述措施不影响张剑鸿请求两岸公司承担违约责任，但事实上张剑鸿并未采取任何减损措施。张剑鸿主张其采取了向对方发出律师函、提起诉讼等措施防止损失扩大。由于上述措施仅为张剑鸿向两岸公司主张权利的行为，在两岸公司已经停止案涉商铺经营的情形下，上述行为并不能避免因房屋闲置导致的租金损失。因此，一审判决认定在案涉商铺停止经营后张剑鸿没有采取适当的措施，致使损失扩大，该认定符合前述法律规定。张剑鸿请求两岸公司支付60万元即第三个年度的全部租金，本院不予支持。张剑鸿主张其为两岸公司垫付了物业费，但其提交的证据不能予以证实，该主张本院不予采纳。张剑鸿请求两岸公司向其支付违约金60余万元，该请求过分高于两岸公司造成的损失。一审法院对违约金进行调减，确定两岸公司向张剑鸿交付的10万元押金作为违约金不予退还，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院予以维持。综上所述，张剑鸿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15914元，由张剑鸿负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二〇年七月二十八日书记员  刘辅兵