四川省仁寿县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1421执异23号 异议人（案外人）：廖文勇，男，1975年1月26日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 异议人（案外人）：伍晓君，女，1974年7月7日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 共同委托代理人：伍什阳，四川红地律师事务所律师。 申请执行人：艾瀛潇，男，1987年10月9日出生，汉族，居民，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：曾德威，男，1966年11月27日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 本院在执行（2019）川1421民初2669号艾瀛潇与曾德威民间借贷纠纷一案中，案外人廖文勇、伍晓君向本院提出执行标的异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人廖文勇、伍晓君称，坐落于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号房产的实际所有人系案外人廖文勇、伍晓君。故向本院提出执行标的异议，请求中止对坐落于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号（不动产权证书号为川（2018）仁寿县不动产权第××号）房产的查封。 异议人就其主张提交了如下证据：1.身份信息复印件；拟证明主体资格。2.房屋买卖协议及转让协议复印件。拟证明曾德威于2016年9月10日将案涉房屋作价398000.00元出售给二异议人，且办理过户手续费由曾德威承担；3.曾德威计算的房屋成本价、借款本金、利息的计算稿及收条。拟证明曾德威于2011年向原告借款100000.00元，该借款及利息用于抵扣了部分购房款；4.购房的取款凭证。拟证明异议人取款6万元用于支付购房款；5.蓝天家私家具送货单、享爽家电销售单。拟证明异议人购买房屋后购买家具家电的事实；6.《居民用天然气供用气合同》、眉山移动家宽电视开通确认书、缴纳水费票据。拟证明购房后为生活开通水电气及缴纳费用的情况；7.文林镇书院路社区居委会证明、仁寿县文林镇书院路社区金鑫银座第一届业主委员会证明、物管费收据，拟证明原告于2016年10月起一直居住在案涉房屋至今，并缴纳了相关的物业费用；8.仁寿县双天酒家有限公司证明及订单。拟证明原告购房后宴请亲友的事实；9.廖文勇与朋友的微信聊天记录及微信动态复印件。拟证明2016年9月购房的事实；10.借款证明及银行流水。拟证明廖文勇因为购房向伍术芳借款6万元的事实；11.（2020）川1421民初226号民事判决书、（2019）川1421民初1368号民事判决书、（2018）川1421财保27号民事裁定书。 经审查查明，艾瀛潇与曾德威民间借贷纠纷一案，本院依据艾瀛潇的申请，于2019年7月11日作出（2019）川1421民初2669号民事裁定书，裁定查封登记在曾德威名下的位于仁寿县（华仙花苑）1幢4单元5层2号不动产权证号为川（2018）仁寿县不动产权第××号的住房一套及位于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号不动产权证号川（2018）仁寿县不动产权第××号的住房一套。 2019年7月31日本院作出（2019）川1421民初2669号民事判决书，判决曾德威于本判决生效之日起十日内偿还原告艾瀛潇借款200000元。该判决书生效后，曾德威未履行生效法律文书确定的偿还义务，艾瀛潇申请执行。 另查明，二异议人因与廖子华、曾德威房屋买卖合同纠纷，于2018年10月17日向本院提出诉前保全申请，本院当日作出（2018）川1421财保27号民事裁定书，裁定查封廖子华、曾德威名下的位于仁寿县住房一套（权证号：2018仁寿不动产权第0018362号，监证0298910号）。二异议人于2018年11月2日向本院提起诉讼，请求法院判令曾德威、廖子华将案涉房屋过户给二异议人，后于2018年12月28日申请撤回起诉，本院裁定准予撤回起诉。2019年3月22日，二异议人再次起诉到本院，请求判令曾德威、廖子华将案涉房屋过户给二异议人。本院于2019年9月23日作出（2019）川1421民初1368号民事判决，判决驳回廖文勇、伍晓君的诉讼请求。二异议人不服判决向眉山市中级人民法院提出上诉，眉山市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川14民终1333号民事裁定书，裁定：一、撤销四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初1368号民事判决；二、本案发回四川省仁寿县人民法院重审。本院另行组成合议庭进行审理并于2020年4月20日作出（2020）川1421民初226号民事判决书，现已生效。廖文勇、伍晓君与曾德威、廖子华房屋买卖合同纠纷一案，本院认定事实如下：位于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号房屋的产权原登记在仁寿金鑫房地产开发有限公司名下，后于2018年9月12日变更产权登记在被告曾德威、廖子华名下，不动产权证书号为：川（2018）仁寿县不动产权第××号。2016年9月8日，廖文勇与廖子华签订了《房屋转让协议》，载明：“曾德威把仁和街金鑫银座Ａ单元4楼3号转让给廖文勇，总价398000.00元（叁拾玖万捌仟元整）。房款于2016年9月18日付清，曾德威代办房产证。”廖子华与廖文勇在协议上签字。2016年9月10日，曾德威、廖子华作为出售方（甲方）与廖文勇、伍晓君作为购买房（乙方）签订了《房屋买卖协议书》，载明：“经甲乙双方充分协商，甲方将位于仁寿县金鑫银座Ａ单元4楼3号出售给乙方，现经双方充分协商，并达成协议如下：一、甲方将位于仁寿县金鑫银座Ａ单元4楼3号出售价398000.00元（大写：叁拾玖万捌仟元整）。二、乙方付款方式：乙方于2016年9月18日一次性付清上述款项。三、待乙方交款后于2016年9月19日搬进甲方所售房屋内居住。四、待甲方房屋产权证到手后，再为乙方办理过户手续，在办理过户手续过程中，甲方必须配合乙方办理相关手续，一切手续由甲方负责全部办完为止……”廖子华、廖文勇、伍晓君在协议上签字，“曾德威”签字系廖子华代签。2016年9月18日，廖子华向二原告出具《收条》载明：“今收到廖文勇、伍晓君购买仁和街金鑫银座Ａ单元4楼3号房屋购房款398000.00元。”协议签订后，二异议人购买了部分家具家电，于2016年10月搬入案涉房屋居住，并办理了移动宽带、用气户头。同时，（2020）川1421民初226号民事判决书作出如下认定：廖文勇、伍晓君与曾德威之间曾经有民间借贷关系，借款金额为100000.00元，在2016年9月，双方就借款进行结算，曾德威应当支付的利息为198000.00元，除去已支付90000.00元，尚欠借款本金100000.00元，利息108000.00元，本息合计208000.00元。曾德威计算房屋成本价为398000.00元，考虑到廖文勇与廖子华系亲兄妹，加之二人经济条件不好，又在负责照顾老人，在此基础上，优惠了部分房款，在廖文勇、伍晓君给付现金100000.00元，加上曾德威尚欠借款本息208000.00元抵作购房款，廖文勇、伍晓君实际支付购房款308000.00元。廖文勇、伍晓君与廖子华、曾德威于2016年9月8日签订的《房屋转让协议》及2016年9月10日签订《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效协议。但廖文勇、伍晓君请求曾德威、廖子华办理过户登记的诉讼请求，因案涉房屋被艾瀛潇申请司法查封，存在法律上的障碍，对此请求，不予支持，判决驳回廖文勇、伍晓君要求办理过户登记的诉讼请求。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，二异议人对案涉房屋提出执行标的异议能否享有排除强制执行的权利需要同时具备上述四项条件。本院经审查查明事实结合（2020）川1421民初226号生效民事判决书中查明确认的事实认为，二异议人对案涉房屋享有排除强制执行的权利，案涉房屋不应继续执行。理由如下：一、廖文勇、伍晓君与曾德威、廖子华签订的《房屋买卖合同》时间是2016年9月，二异议人因案涉房屋买卖合同纠纷于2018年10月17日向本院提出诉前保全，查封了案涉房屋，均发生在艾瀛潇向人民法院提起诉讼及申请法院查封之前；二、廖文勇、伍晓君已按双方合同约定向曾德威、廖子华履行了全部购房款的义务；三、廖文勇、伍晓君从被执行人处接收该房屋后，于2016年10月开始对该房屋进行了装修并一直居住至今，二异议人已实际合法占有案涉房屋；四、案涉房屋未办理过户手续但二异议人并不存在过错。因案涉房屋原开发商资金短缺，房屋修建完工后一直未能办理产权证书，2018年，县政府作为遗留问题处理，为购房户办理了不动产权证书。二异议人在催促曾德威、廖子华办理过户手续无果的情况下于2018年11月2日向本院提起诉讼，并向本院申请查封案涉房屋，本院于2018年10月19日查封案涉房屋。后，申请执行人艾瀛潇又因与曾德威的借款合同纠纷向本院申请查封案涉房屋，本院于2019年7月11日进行了查封。因此，二异议人在购房后一直未办理过户手续存在客观原因和法律上的障碍，二异议人非因自身原因未办理过户登记。综上所述，二异议人请求中止对座落于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号不动产权证书号川（2018）仁寿县不动产权第××号房产的查封理由成立，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下： 中止对位于仁寿县（金鑫银座）1幢1单元4楼3号不动产权证号川（2018）仁寿县不动产权第××号住房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 魏 玮 审判员 陈 琳 审判员 陈建强 二〇二〇年七月二十二日 书记员 孙酉位