安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初1640号 原告：安徽省星隆商业经营管理有限责任公司，住所安徽省合肥市包河区屯溪路120号，统一社会信用代码913401005592185374。 法定代表人：汪冬生，董事长。 委托诉讼代理人：郑维佳，女，该公司招商主管。 委托诉讼代理人：张华银，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽广电移动电视有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区龙图路666号，统一社会信用代码91340000766890764X。 法定代表人：张爱华，董事长。 委托诉讼代理人：俞景成，安徽远致律师事务所律师。 原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司（以下简称星隆公司）诉被告安徽广电移动电视有限责任公司（以下简称广电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星隆公司的委托诉讼代理人郑维佳、张华银，被告广电公司的委托诉讼代理人俞景成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星隆公司诉称：2018年6月12日，原告星隆公司与被告广电公司签订一份《合肥星隆国际广场租赁合同》约定：原告是位于合肥市星隆广场内购物中心的合法出租人，同意被告承租星隆国际广场一层1-033号商铺（租赁面积为140平方米），租期二年，暂定为2018年7月1日至2020年6月30日；租金单价为每月每平方米200元，即两年总租金672000元，被告以其840分钟的广告时长（价格为672000元）与原告进行两年的租金置换；被告迟延交纳租金、物业费或其他费用的，每延期一日，应当向原告支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，原告有权单方解除合同。2018年8月2日，原被告双方就物业管理另行签订了《物业管理服务协议》，约定物业费的标准为5元每月每平方米，如被告逾期支付，每逾期一日,应当向原告支付未付金额的3‰的迟延履行违约金，逾期超过15日，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告便将案涉房屋交予被告使用，2018年7月1日开始实际计租。被告在使用房屋过程中，从未交纳过物业费，已构成违约，且被告也一直未曾交纳过租金。原告多次催缴上述费用无果，于2019年9月20日发函通知被告解除合同。但截至起诉时，被告未交任何费用，也未将承租的商铺腾空并返还给原告。请求确认双方2018年6月12日签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于2019年9月20日解除；被告将租赁商铺腾空并恢复原状返还给原告；判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年9月20日期间的租金410666.66元、物业费10266.66元，并支付违约金81125.33元；此后按照200元月／平方的租金标准支付房屋占用费至实际返还之日；判令被告承担本案的诉讼费用。 被告广电公司辩称：原被告签订的租赁合同系真实意思表示，合同第四条第一款有明确约定，在2018年7月1日至2020年6月30日期间，原告不收取相关的租金，由租金折抵在被告方投放的广告权益，时长为840分钟，明确约定互不支付及不互开发票，所以原告向被告主张租金费用是背离合同约定及事实情况。关于物业费，被告认为，租赁合同的序言第三条第二款明确指出物业服务公司系安徽星隆物业管理服务有限公司，在双方签订的物业服务协议中也是指上述单位，故原告主张的物业费主体不适格，请求法院依法驳回，即使在本案中处理，也应根据物业服务合同的约定，每月每平方米5元，在第十条第四款明确指出，本协议与租赁合同约定不一致时，以本协议为准，所以物业费的计算不能以租赁合同中的约定为依据。 经审理查明：2018年6月12日，原告星隆公司（甲方）与被告广电公司（乙方）签订一份《合肥星隆国际广场租赁合同》，合同约定：甲方将位于合肥市包河区商铺出租给乙方，租赁面积140平方米，租赁期限为贰个租约年，暂定为2018年7月1日起至2020年6月30日止；甲乙双方同意租金按200元／月／平方米，即年租金336000元，合同期为两年，即总金额为672000元与乙方置换广告，置换广告总时长为840分钟，置换时间为自2018年7月1日至2020年6月30日，在此期间甲方择机安排，置换费用双方不另行支付，双方不互开发票，甲方只收取上述物业费，乙方向甲方提供上述移动电视的广告服务；乙方应当自计租之日起向物业服务公司缴纳该房屋物业服务费，物业服务费按该房屋的套内面积计算，计租日起第1年至第2年每平方每月20元，乙方延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠付金额5‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告将租赁商铺移交被告，被告租赁后未支付首期物业费。2018年8月2日，原、被告又签订一份《物业管理服务协议》，协议约定：乙方租赁面积140平方米，物业费为每平方米每月人民币5元，乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性交纳首期（叁个月）的物业服务费，物业费按每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业费；如乙方逾期支付或补足物业费、保证金或其他应缴费用的，乙方除应支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期超过15日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务，直至解除合同；如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以本协议约定为准。此后，被告未支付租金及物业费，原告也未要求安排广告置换租金。2019年9月20日，原告向被告发送一份《合同解除函》，内容为：现我司就贵司与我司于2018年6月12日签订的《租赁合同》（贵司承租我司位于安徽省合肥市商铺），提出合同解除，贵司接到本函合同即解除；并请贵司自接本函之日起3日内搬离安徽省合肥市商铺。被告收到《合同解除函》后未予回复。2019年12月25日，被告向原告发送一份《工作函》，内容为：我公司于2019年9月份接到贵司《合同解除函》，现我司经过慎重考虑，并开会研究同意贵司意见，双方解除此合同，请贵司接到本函后，配合我司把位于安徽省合肥市商铺属于我司的物品由我司派人拆回；双方互不追究违约责任以及其他相关权益。此后，被告开始陆续搬离租赁商铺，但双方未办理移交手续。2020年2月18日，原告向本院提起诉讼。至本案开庭审理时，被告尚未全部搬离租赁商铺。 上述事实，有原、被告企业信息，《合肥星隆国际广场租赁合同》，《物业管理服务协议》，企业信用信息公示系统查询记录，《合同解除函》，邮寄快递单，送达状态截图，《工作函》，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告星隆公司与被告广电公司签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》、《物业管理服务协议》是有效合同，双方应按合同全面履行。原、被告在《合肥星隆国际广场租赁合同》中约定，原告用两年的房屋租金置换被告电视广告840分钟，置换费用双方不另行支付，故被告无需向原告支付两年租赁期内的租金。2019年9月20日，原告向被告发函提出解除合同，在《合同解除函》中，原告并未指出被告违约事实，也未提出解除合同的依据。因此，应视为原告单方提出解除合同。2019年12月25日，被告复函原告同意解除租赁合同。故原、被告之间租赁合同应为双方协商一致解除，解除时间应为2019年12月25日。在合同解除后，被告应当及时将租赁商铺腾空并返还原告。本案于2020年4月22日开庭审理，被告尚未腾空租赁房屋并返还原告，因此，被告应按原《合肥星隆国际广场租赁合同》约定每月每平方米200元的标准向原告支付房屋占有使用费。2020年1月起，由于新冠病毒××疫情的发展，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对被告腾空并返还商铺有重大影响。鉴于新冠病毒××疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定免除被告2个月的房屋占有使用费。故自2014年12月26日至2020年4月25日，被告应支付原告2个月房屋占有使用费56000元（140平方米×200元×2个月）。此后，被告仍应按每月每平方米200元的标准支付原告房屋占有使用费，直至腾空租赁商铺之日止。 被告在租赁期间一直未支付原告物业管理费，显然违反了双方《物业管理服务协议》的约定，现原告请求被告支付2018年7月1日至2019年9月20日期间的物业管理费10266.66元，符合合同约定，本院予以支持。《物业管理服务协议》约定，被告逾期支付物业费的，每逾期一日，按应付未付金额的3‰支付违约金。该约定违约金标准过高，本院予以降低，本院确定被告应按年利率12%支付违约金。本院根据《物业管理服务协议》关于物业费金额及支付时间，按年利率12%分段计算，截止2020年4月25日被告应承担逾期付款违约金1625元。原告关于被告支付2018年7月11日至2019年9月20日期间的租金410666.66元及违约金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司与被告安徽广电移动电视有限责任公司签订的《合肥星隆国际广场租赁合同》于2019年12月25日解除； 二、被告安徽广电移动电视有限责任公司于本判决生效后十日内腾空合肥市包河区商铺并返还原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司； 三、被告安徽广电移动电视有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司房屋占有使用费56000元，并向原告支付自2020年4月26日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费（按商铺面积140平方米、每月每平方米200元计算）； 四、被告安徽广电移动电视有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司自2018年7月1日至2019年9月20日期间的物业费10266.66元，并支付原告逾期付款违约金1625元； 五、驳回原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18318元，减半收取9159元，由原告安徽省星隆商业经营管理有限责任公司负担2659元，被告安徽广电移动电视有限责任公司负担6500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年七月十三日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。