福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3405号 上诉人（原审被告）：郑鸿凯，男，1984年1月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄仙，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈巧云，女，1971年3月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：江承继，福建航嘉律师事务所律师。 原审被告：张婵媛，女，1985年8月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 上诉人郑鸿凯因与被上诉人陈巧云、原审被告张婵媛房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑鸿凯上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判驳回陈巧云的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.因一手产权证未办理，郑鸿凯以一次性公证委托的方式委托陈巧云全权办理产权过户的手续，包括一手产权证的办理及二手产权过户的手续。由此，陈巧云既是卖方的代理人，又是买方，违背了法律中自己代理的基本原则，应认定为无效合同。即使该合同不认定为无效，也自始不能履行，郑鸿凯随时可以解除本合同。一审判决完全忽略了自己代理的合同效力认定，违背了交易规则及法律适用的基本原则。2.“房产开发商通知可办理一手权证之日起拾个工作日”是“着手”办理的时间，即郑鸿凯办理名下一手产权证的起始时间，并非是办理截止时间，虽然只是漏写了两个字，但是语义完全发生了变化。同时，双方已经约定将所有的交易手续以一次性公证的方式办理，郑鸿凯已按合同约定在2016年12月16日办理了公证委托，并在可办理一手证的时限内通知陈巧云代为办理，事实上陈巧云也将一手权证办理至产权登记阶段，由此可见，郑鸿凯并未违反办理一手权证的约定，即并未“违约”，一审判决错误理解了合同原文的实质含义，导致事实认定存在严重错误。3.诉争房产系因涉诉被查封，不属于合同约定的“因征信问题导致产权冻结或无法过户”产生的违约情形，且合同能够继续履行应以法庭辩论终结之前的条件认定，一审只认定“合同履行存在障碍”，并未认定“无法过户”，系属待定判令，认定事实不清。因此，一审判定郑鸿凯违约并支付违约金属于认定事实和适用法律错误，本案应依法认定解除合同。4.一审判决未认定产权无法过户，即未认定郑鸿凯根本违约；且陈巧云在履行公证委托办理一手产权证义务时存在未及时代领产权证的过错，诉争房产因迟延办证及过户导致被案外人查封，陈巧云应承担过错责任，故一审判令郑鸿凯支付根本违约的20万元违约金明显过高。更何况，本案的房产过户迟延导致房屋价值明显升高，陈巧云并未存在任何直接损失。5.本案因陈巧云起诉解除查封而中止诉讼，一审法院在未通知恢复诉讼的情况下径直作出判决，在程序适用上也存在错误，剥夺了郑鸿凯的诉讼权利。 陈巧云辩称，请求二审法院依法驳回郑鸿凯的上诉请求。1.办理公证的目的是基于涉案房屋的现状及作为买受人支付巨额购房款后的一种保障而已，陈巧云的代理行为并不会导致合同条款的变更或损害出售人及第三人的任何权利义务，而且出售人的授权行为亦是其真实意思表示，依法属于合法有效之授权，况且自己代理自己的交易原则并非合同法中关于无效合同的法定情况，故郑鸿凯关于合同无效的主张没有事实和法律依据。2.在房管部门通知可以领证时，持受理单前往领取一手不动产权证为郑鸿凯应履行的义务。陈巧云的受托可随时被撤销，且并无持有受理单的便利，办证和过户均需郑鸿凯予以配合。陈巧云经告知需产权人前往领取产权证后，发函催告郑鸿凯积极履行义务，但郑鸿凯至今未履行该义务，已构成违约。3.如前所述，郑鸿凯拒不领取产权证已构成了违约，且因其自身原因导致涉案房产至今无法过户，在查封措施未完全解除的情况下，陈巧云无法通过诉讼实现产权过户的合同目的，一审认定郑鸿凯构成违约是正确的。4.一审认定的违约金并未明显过高。司法查封的过错在于郑鸿凯，而非陈巧云的行为，郑鸿凯应当依约向陈巧云支付违约金200000元。 张婵媛未作陈述。 陈巧云向一审法院起诉请求：1.判令郑鸿凯、张婵媛继续履行合同，协助陈巧云办理房屋权属证书；2.判令郑鸿凯、张婵媛向陈巧云支付违约金200000元；3.判令郑鸿凯、张婵媛承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年12月11日，陈巧云经福州中联立信房产代理有限公司中介服务与郑鸿凯签订《房地产经纪合同》及补充协议。合同约定，郑鸿凯将坐落于福州市仓山区盖山镇濂水路7号（原濂水路西南侧）闽江世纪城-52地块A区A-2#楼1404单元房屋以2645000元的价格出卖给陈巧云。因陈巧云与郑鸿凯签订合同时，上述房产的一手产权证暂时无法办理，故合同约定双方暂以一次性公证方式办理上述房产的交易手续，郑鸿凯须于收到上述房产开发商通知可办理一手权证之日起十个工作日内办理一手产权证。公证手续办理完毕后至上述房产产权证过户至陈巧云名下期间若因郑鸿凯的征信问题导致上述产权被冻结或无法过户属郑鸿凯违约。在本次交易过程中，若陈巧云、郑鸿凯任意一方违约，违约方须支付违约金200000元给守约方。2016年12月21日，郑鸿凯、张婵媛在福州市公证处办理了声明书及委托书公证手续。2016年12月22日，陈巧云向郑鸿凯支付了850000元购房款，之后陈巧云占有使用房屋。 另查明，上述房产登记在郑鸿凯名下。2017年4月27日，因朱凯与郑鸿凯、张婵媛、福州市仓山区迷你纯音乐会所民间借贷纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初2450号民事裁定，查封上述房产。2019年2月1日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初8782号民事判决，驳回陈巧云解除对上述房产查封措施的诉讼请求。2019年12月11日，福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终8519号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为：陈巧云与郑鸿凯作为完全民事行为能力人，双方签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房地产经纪合同》合法有效。张婵媛未参与签订《房地产经纪合同》，其并非合同的相对方，陈巧云向张婵媛主张合同权利，于法无据，不予支持。因讼争房屋已被福州市鼓楼区人民法院另案查封，故陈巧云诉请继续履行合同，协助办理房屋权属证书，现在客观上无法实现，不予支持，陈巧云可待讼争房产解除保全执行状态后再行主张。关于陈巧云主张违约金的诉请，因房屋买卖合同中买方的根本目的是取得房产所有权，卖方的根本义务是保障房产顺利过户，故郑鸿凯应对其名下的房产被查封导致合同履行存在障碍承担违约责任，陈巧云主张违约金200000元符合合同约定，予以支持。张婵媛经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、郑鸿凯于本判决生效之日起十日内支付陈巧云违约金200000元；二、驳回陈巧云的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27960元，由陈巧云负担25846元，郑鸿凯负担2114元。郑鸿凯应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。财产保全费5000元，由郑鸿凯负担（该款已由陈巧云代垫，郑鸿凯应于履行判决时一并支付陈巧云）。 二审中，郑鸿凯向本院提交案涉房屋的不动产登记信息查询结果、郑鸿凯名下的被执行人信息查询截图和（2020）闽0103执483号、（2020）闽0104执1258号、（2018）闽0102执3771号、（2019）闽0104执455号被执行人信息，证明案涉房屋被多家法院查封、郑鸿凯系多起执行案件的被执行人。陈巧云质证认为，除案涉房屋不动产登记信息外，其他证据的真实性无法确认，且既不属于新证据也与本案无关联性，不应予以采纳。本院认为，上述证据均不属于二审新证据且不影响案件基本事实认定，不予采纳。根据在案证据，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，陈巧云与郑鸿凯签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同明确约定，交易完成前因郑鸿凯的征信问题导致房屋产权被冻结或无法过户属郑鸿凯违约，而任意一方违约均应赔偿违约金200000元。现案涉房屋因郑鸿凯与他人民间借贷纠纷被查封以致合同至今无法履行，应当认为郑鸿凯构成违约，一审判决郑鸿凯向陈巧云支付违约金200000元有合同依据，本院予以维持。虽然因案涉房屋被另案查封现合同客观上无法继续履行，但查封状态存在改变的可能，在守约方陈巧玉不主张解除合同的情况下，一审判决驳回陈巧云要求郑鸿凯继续履行合同、协助办理过户的诉讼请求但未予认定合同解除，并无不当，本院予以维持。此外，本案一审在中止诉讼前已经庭审辩论终结，一审法院在中止诉讼的原因消除后恢复审理并作出判决，符合法律规定。郑鸿凯主张诉讼权利被剥夺无事实依据，本院不予采纳。 综上所述，郑鸿凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由郑鸿凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年七月二十日 法官助理林颖 书记员郭梦铃