湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6689号上诉人（原审原告）:湖北合汇置业有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区珞南街街道口玉兰苑教师小区12-1-4号。法定代表人：杜和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：石书伟，湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元菊，湖北珞珈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘琳，女，1980年7月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：曹世勇，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审第三人:湖北天宇建设有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区百灵路9号。法定代表人:乐少华，该公司董事长。委托诉讼代理人：金秀，女，该公司员工。上诉人湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业公司）因与被上诉人甘琳及原审第三人湖北天宇建设有限公司（以下简称天宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初19484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。合汇置业公司上诉请求：1.改判支持合汇置业公司全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由甘琳承担。事实与理由：1.案涉房屋未发生房屋抵扣工程款的情形，甘琳未向合汇置业公司支付购房款。2.一审双方提供的证据《武汉市不动产登记信息查询单》均载明，案涉房屋土地性质是划拨用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，案涉房屋转让必须有受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金后，合汇置业公司才能转让案涉房屋。根据《武汉市人民政府办公厅转发市国土房产局关于加快支持市重点工程拆迁安置工作意见的通知》第三条，购房人必须持有动迁安置通知书，到动迁安置房建设单位办理相关购房手续。3.一审法院适用法律错误。案涉房屋不论是经济适用房还是动迁安置房，合汇置业公司均无法为其办理过户登记手续。案涉房屋并非普通商品房，而是经济适用房，用途是为了对接武汉市重点项目的被拆迁人。经济适用房的供应对象为城市低收入住房困难家庭。甘琳无法向行政机关提供符合购房资格的证明材料，未向合汇置业公司提供经过行政机关审批通过的资料，使得双方无法签订书面合同，无法办理产权登记手续。4.合汇置业公司已经将案涉房屋过户给湖北嘉恒置业有限公司，合汇置业公司与甘琳之间的房屋买卖合同已事实上履行不能，应当予以解除。甘琳经合汇置业公司多次催告后，至今未提供符合购买经济适用房或动迁安置房资格的资料，其违约行为使得合汇置业公司无法为其办理产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。甘琳辩称，划拨土地需要缴纳土地使用权出让金属于行政管理的范畴，不符合法定解除合同的情形。虽然国家机关对案涉房产存在经济适用房和动迁安置房两种不同定性，但从案涉房产的动迁安置目的来看，实为动迁安置房。合汇置业公司主张甘琳迟延履行不成立。合汇置业公司两次向甘琳发函要求提供购房资料的时间为2019年10月21日和2019年12月25日，分别是在甘琳于武汉市武昌区人民法院起诉合汇置业公司要求办证一案开庭（2019年10月17日）、判决时间（2019年10月28日）之后。甘琳有权选择通过诉讼来办理案涉房屋的过户登记手续。合汇置业公司这么多年都没有向甘琳发函要求提供资料，在诉讼中突然发函，以甘琳迟延履行办证解除合同，明显是混淆视听、强词夺理。甘琳支付购房款的事实已经生效判决确定。天宇公司述称，对一审查明的事实没有异议，对一审判决也没有异议。购房者跟我公司没有任何债权债务关系。合汇置业公司向一审法院起诉请求：1、请求解除合汇置业公司和甘琳之间的房屋买卖合同关系；2、本案诉讼费用由甘琳承担。一审法院认定事实：2010年7月，武汉市发展和改革委员会、武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市国土资源和规划局下发《关于下达2010年经济适用住房建设和用地计划的通知》，通知将武昌区堤东街1号作为经济适用住房计划项目，开发单位湖北中泰投资有限公司及合汇置业公司。2010年9月20日，武汉市住房保障和房屋管理局下发《市房管局关于武昌堤东街1号经济适用住房项目调整为动迁安置房的复函》，同意将武昌区堤东街1号经济适用房15万平方米全部调整为动迁安置房。2011年3月25日，武汉市发展和改革委员会向合汇置业公司下发《市发展改革委关于合汇佳苑经济适用房项目核准的批复》，同意合汇置业公司建设合汇佳苑经济适用房项目，项目建设地点为武昌区白沙洲堤东街1号，本核准文件有效期限为2年，自发布之日起计算。2013年12月30日，武汉市住房保障和房屋管理局颁发《武汉市经济适用住房预售许可证》（证书编号：武经房预售[2013]008号）载明：企业名称合汇置业公司；项目地址武昌区白沙洲街堤东街；项目名称合汇佳苑；核准预售范围和面积：1#、2#楼动迁安置住房建筑面积42696.25平方米，1#楼商业建筑面积4519.39平方米（该项目动迁安置住房对接单位为武昌区城乡统筹发展工作办公室，统一由武昌区城乡统筹发展工作办公室对接安置）。2019年7月31日，武汉市房屋管理部门向合汇置业公司颁发不动产权证书（鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0027877号），载明：坐落于武昌区堤东街59号合汇佳苑2栋2单元20层1号房屋，建筑面积89.01平方米，权利人合汇置业公司,权利性质划拨/经济适用住房。2019年10月21日，合汇置业公司向甘琳发送《告知函》，称根据《武汉市经济适用住房管理办法》及本市动迁安置房的购买政策的相关规定，请甘琳于收到本函之日起五日内携带收入证明、住房情况证明、家庭成员具有本市城镇常住户口证明和身份证明、婚姻状况证明等资料，逾期提交的，合汇置业公司将保留解除房屋买卖合同关系的权利。2019年12月25日，合汇置业公司向甘琳发送《告知函》，再次催告甘琳提交身份证、户籍证明、婚姻状况证明、动迁安置通知书、拆迁协议等资料。现合汇置业公司以因甘琳逾期未提供其符合购买经济适用房和拆迁安置房的资格证明文件，致使合汇置业公司无法和甘琳签订书面购房协议，无法办理房屋产权登记为由，要求解除和甘琳间的房屋买卖合同关系。一审法院另查明：2018年1月23日，该院立案受理甘琳与合汇置业公司、天宇公司房屋买卖合同纠纷一案，2018年12月28日该院作出（2018）鄂0106民初1337号民事判决书，该民事判决书查明如下事实：2017年1月21日，合汇置业公司和天宇公司签订《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定：在双方2011年12月15日签订的《施工补充合同》及2015年11月9日签订的《补充协议》，以及双方均认可现状，不追究工期、延时支付工程款等因素的基础上，双方就合汇佳苑主体工程竣工验收及工程款支付等事宜，达成本协议：工程结算总价为9695.85万元。合汇置业公司实际已支付工程款为7410万元。合汇置业公司以资产(含19套住房、卡宴车辆和国光房屋见附件资产清单)冲抵工程款为1438.18万元，其中19套住房房屋建筑面积约1676.36平方米(以实测数据每平方米5000元为准)，价值838.18万元；卡宴车辆和国光房产共计价值600.00万元，其中车辆40万元，房产560万元。在完成本节点工程款支付后，天宇公司须在两个月内无条件协助、配合合汇置业公司办理房屋的正式竣工验收备案，并移交所有手续齐全的工程资料，……合汇置业公司抵给天宇公司的“合汇佳苑”房屋属拆迁对接房源，如确因政策原因政府收回该房源，抵扣工程款的房源的购房户可依法向项目所在地人民法院提起诉讼，合汇置业公司按照法院判决的赔偿金额承担赔偿责任，合汇置业公司另按本协议约定向天宇公司支付该房屋原抵扣的等额工程款。《合汇佳苑工程补充协议（二）》后附《附件1：揭总14套房源收据明细表（2016年5月23日）》载明：2栋2单元20层1号，购房人甘琳，房屋面积89.64平方米，单价5500元/平方米，房款493020元，收据号1134515。该判决认为：《合汇佳苑工程补充协议（二）》约定合汇置业公司以包含涉案房屋在内的资产冲抵差欠天宇公司部分工程款。结合《合汇佳苑工程补充协议（二）》条文内容以及庭审中三方当事人的陈述，能够形成证据链条，证明涉案房产转让的基本事实是：合汇置业公司以涉案房产抵扣天宇公司的部分建设工程款，因天宇公司差欠甘琳材料款，经三方确认，合汇置业公司向甘琳出具收据。天宇公司第一次庭审中对上述事实予以认可，第二次庭审中对上述事实予以否认。天宇公司对同一事实前后陈述不一致，因天宇公司否认上述事实未提交证据加以证明或作出合理解释，该院对天宇公司否认上述事实的陈述不予采信。并判决：一、确认甘琳与合汇置业公司就坐落于武汉市武昌区白沙洲街堤东街1号的合汇佳苑小区2栋2单元20楼1号房产的房屋买卖合同关系成立、有效；二、驳回甘琳的其他诉讼请求。合汇置业公司不服（2018）鄂0106民初1337号判决提起上诉，本院于2019年5月27日作出（2019）鄂01民终3569号民事判决，该判决驳回上诉,维持原判。一审法院认为，合汇置业公司和甘琳之间的房屋买卖合同关系成立有效，该事实双方当事人均无异议，且经人民法院生效裁判予以确认。双方当事人均应依照上述合同约定享受各自权利，履行各自义务。虽然甘琳没有对合汇置业公司直接支付本案涉房屋的房款，但该院（2018）鄂0106民初1337号民事判决书已经确认本案涉房屋系合汇置业公司抵债给本案第三人，且本案第三人因差欠甘琳材料款而转让房屋给甘琳，合汇置业公司对甘琳出具购房款收据。合汇置业公司对甘琳出具购房款收据的行为，结合合汇置业公司差欠第三人工程款，第三人已认同以房抵债的事实，可以证明甘琳对合汇置业公司已经支付了购房款。在甘琳对合汇置业公司支付购房款的情况下，合汇置业公司没有权利对守约的甘琳解除合同。合汇置业公司以甘琳购房款未予支付为由要求解除合同没有事实和法律依据，该院不予支持。经济适用房的买卖管理，是国家行政机关行使行政管理权调整的范围，不具备经济适用房购买标准的公民购买经济适用房后，由国家行政管理部门依法依规进行处理。合汇置业公司没有权利以甘琳的购房资格受限要求与甘琳解除合同，更没有在国家行政机关对本案涉房屋存在经济适用房或动迁安置房两种不同定性的情况下，以案涉房屋性质为经济适用房为由，要求解除与甘琳间的房屋买卖合同关系。合汇置业公司对差欠施工单位工程款而以房抵债出让给甘琳的房屋，更无权以房屋出让性质受限而主张收回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回合汇置业公司的诉讼请求。本案案件受理费8695元，减半收取4347.5元，由合汇置业公司负担。二审中，合汇置业公司提交了案涉房屋的不动产权利证书复印件及《就地还建安置协议》复印件，拟证明案涉房屋已于2020年5月22日转让给符合动迁安置房购买条件的案外人湖北嘉恒置业有限公司。甘琳认为合汇置业公司转让涉诉房屋是在一审判决之后，存在恶意;《就地还建安置协议》仅有复印件，对其真实性不予认可。上述证据不能达到合汇置业公司的证明目的。本院对产权证明文件的真实性予以认可。一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年5月22日，案涉房屋已过户至湖北嘉恒置业有限公司名下。本院认为，合汇置业公司是否有合同解除权是本案争议的焦点。合汇置业公司主张案涉房屋未发生房屋抵扣工程款的情形，甘琳未向合汇置业公司支付购房款。湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初1337号生效判决确认合汇置业公司与甘琳就案涉房屋成立的房屋买卖合同关系合法有效。根据查明的事实，合汇置业公司系基于与天宇公司之间的债务冲抵而向甘琳出具购房款收据。在以房抵债的情形下，合汇置业公司出具购房款收据的行为，应当认定为对购房人支付购房款的确认。合汇置业公司否认其以案涉房屋抵扣工程款，但该公司出具购房款收据本身即属于履行以房抵债约定的行为，故该公司否认甘琳支付购房款既无证据也有违诚实信用原则，其该项上诉理由不能成立，不能作为合汇置业公司享有房屋买卖合同解除权的依据。合汇置业公司主张甘琳未提供符合购买经济适用房或动迁安置房资格的资料，致使合汇置业公司无法为其办理产权登记手续，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。合汇置业公司主张甘琳迟延履行债务是指合汇置业公司没有提供其具有购房资格的相关资料，但诉讼中合汇置业公司未提供证据证明双方曾约定甘琳应当具备特定的购房人资格。因此，甘琳没有向合汇置业公司交付有关购房资格资料的义务，即甘琳不存在合汇置业公司主张的违约行为，合汇置业公司以此为由主张享有本案房屋买卖合同解除权，没有事实依据，本院不予支持。至于合汇置业公司提出的案涉房屋土地为划拨土地、房屋性质为经济适用房或动迁安置房、房屋已过户至他人名下致合同目的不能实现等主张，均不产生该公司享有我国合同法第九十四条规定的法定解除权的法律后果，故对其主张本院不予采纳。综上所述，合汇置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8695元，由上诉人湖北合汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铭俊审判员  宋 飞审判员  申光伟二〇二〇年七月二十二日法官助理庄敏书记员刘辅兵