陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1325号 上诉人（原审原告）：韦崇玲，女，汉族，1973年11月3日生，住咸阳市秦都区，系咸阳市秦都区司法局干部，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：耿渭杰，陕西为民律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王宏喜，男，汉族，1964年10月15日生，住乾县西北人造板机厂，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人:李建科,陕西仁和万国律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王柯红，女，汉族，1970年11月10日生，住咸阳市，系建行咸阳七彩阳光支行职工，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX 委托代理人:李建科,陕西仁和万国律师事务所律师。 原审第三人：周国强，男，汉族，1972年10月30日生，住咸阳市秦都区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：耿渭杰，陕西为民律师事务所律师。 上诉人韦崇玲、上诉人王宏喜因与被上诉人王柯红、第三人周国强房屋买卖合同纠纷一案，因不服咸阳市秦都区（2018）陕0402民初3297号民事判决书，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了书面审理。上诉人韦崇玲及其委托代理人耿渭杰，上诉人王宏喜及其委托代理人李建科，被上诉人王柯红及其委托代理人李建科，原审第三人周国强委托代理人耿渭杰到庭参与了谈话。本案现已审理终结。 韦崇玲上诉请求：1、撤销（2018）陕0402民初3297号民事判决第三项；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决判非所请，韦崇玲一审诉请是根据《合同法》第五十二条确认房屋买卖合同无效，一审审理后，认为该房屋违反法律强制性规定，却以不能履行为由解除该房屋买卖合同。二、一审未判决被上诉人承担过错责任，违反法律规定。首先，该合同并非上诉人擅自解除，而是因为违法自始无效。其次，被上诉人一开始就对房屋性质是知情的。再者，一审认定被上诉人有一定过错，但在责任上却一刀切的判给上诉人。该房屋买卖合同因违法自始无效，双方明知不能买卖，均有过错，根据《合同法》五十八条规定，应当各自承担相应的责任。三、一审所做鉴定意见不应作为定案依据。首先，该房屋是政府限价房，目前不能上市交易，鉴定意见中的公开市场价是如何得来？其次，双方均拒绝鉴定，法院自行委托鉴定违反法律规定。四、一审判令上诉人支付房屋差价没有事实和法律依据。被上诉人并未主张房屋差价损失，一审判决超过诉请裁判，擅自处分当事人诉讼权利，违反法律规定。五、一审程序严重违法，上诉人是在2018年5月份提起诉讼的，一审审理时间长达两年，严重超审限。综上，请求二审予以纠正。 王宏喜及王柯红答辩称：请求驳回被答辩人的全部上诉请求，改判驳回被答辩人原审的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被答辩人承担。被答辩人针对其诉请所陈述的事实和理由均应依法撤销原审判决的全部，但是，被答辩人上诉却仅仅只请求撤销原判第三项，而该项及其他各项是以原判第一项为前提和基础的，撤销第三项就必须撤销第一项及其他各项。同时，原判第一项是以案涉合同成立有效为前提的。既然合同成立有效，没有撤销原判第一项，却请求撤销第三项，就没有任何事实和法律依据。因此，被答辩人叙述的五项事实和理由，不能证明其上诉请求，而且推翻其上诉请求，并与上诉请求形成完整有效的证据链，证明被答辩人认可案涉合同成立有效。同时，事实和理由第二项，与原判事实不符，原判实际上判决答辩人承担了过错责任，但是，原审判决答辩人承担过错责任，没有任何事实和法律依据。因此，答辩人请求驳回被答辩人的全部上诉请求，改判驳回被答辩人原审的全部诉讼请求并赔偿答辩人的损失，依法保护答辩人的合法权益。 王宏喜的上诉请求：1、请求依法撤销咸阳市秦都区（2018）陕0402民初3297号民事判决书，改判被上诉人和上诉人之间房屋买卖合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决超越诉讼请求判决，超越职权，违反“不告不理”原则。二、原审判决认定的事实是房屋买卖合同是否有效的事实，判决却是解除合同，明显违法。三、原审判决中没有认定解除合同的事实和法律依据，却径直判决解除合同，明显违法。四、原审诉请是确认合同效力，评估案涉房屋资产的价格不是查明事实的专门性问题。根据《民事诉讼法》第七十六条，原审鉴定没有任何事实和法律依据，无须评估鉴定。同时，被上诉人是按商品房的市场价格卖给上诉人的，鉴定评估却按限价房的市场价作结论，明显不公平。五、原审判决认定车位不包含在房产中错误，尽管没有书面合同，但是合同双方均已履行完毕主要的义务，按照交易习惯、目的，根据《民法总则》第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，车位应包含在房产中。六、原审判决认定争议焦点错误，争议焦点应是案涉合同是否无效以及无效后的返还，而不是合同是否已经成立、是否可继续履行及违约责任的承担。七、原审判决仅认定案涉合同已经成立是错误的，应认定合同成立有效。八、原审判决认定被上诉人无法继续履行，本案仅是确定合同效力，能否履行与本案无关。九、原审判决认定上诉人存过错没有任何事实和法律依据，被上诉人明知交易的是限价房，双方均已履行完毕合同的主要义务，合同已经成立有效，而且上诉人已经占有房屋并履行业主的义务。同时，被上诉人该明知及上诉人未审查房屋的性质及未对双方的具体履行方式进行约定，不决定或影响合同的效力。进而言之，合同违约归责是严格责任或曰无过错责任，而不是过错责任，与本案没有任何关系，况且本案上诉人并没有追究被上诉人的违约责任，而被上诉人根本就不存在主张违约责任的权利。十、原审判决认定被上诉人合同解除权错误，本案在程序和实体方面均不存在合同解除权问题。本案在程序方面，被上诉人的诉求是确认合同无效及返还，不存在合同解除权的问题；在实体方面，被上诉人和上诉人均已履行完毕事实合同的主要义务，合同目的已经实现，后续义务不影响和决定合同目的，根据《物权法》第十五条及《合同法》等关于解除的规定，也不存在合同解除权的问题。综上，恳请法院判如所请。 韦崇玲答辩称：对王宏喜论述的1、2、3、4、6、8、10条的事实和理由无异议，与我们意见一致。本案是确认合同效力，案涉合同因违法无效，根本不存在解除和继续履行的问题。对于第5条，关于车位双方对此无任何交流，也未达成任何约定。对于第7条，合同的成立是意思自治原则，当事人可以自由选择合同的相对人，只要具备意思表示一致，那么合同即成立。对于第9条，上诉人存在过错毋庸置疑，案涉房屋不符合交易条件，限价房不允许交易，且权利人是周国强，被上诉人却和韦崇玲签订合同明显存在过错，且又把房钱打给了韦崇玲，故被上诉人将责任归咎我们一方不公平。 原审第三人周国强的答辩意见同韦崇玲的意见。 一审原告韦崇玲提出诉讼请求：1、确认原、被告之间确立的秦都花苑19号楼2单元2204号房屋的买卖合同无效；2、由被告王柯红返还收取的房屋及车位交付票据及房屋钥匙；3、诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2017年，韦崇玲通过熟人介绍与王柯红商议，口头约定将位于秦都花苑小区19-2-2204号房屋卖给王宏喜。 2017年8月28日，韦崇玲出具收条一份，载明：“今收到王宏喜交来周国强转让出售秦都花苑小区19-2-2204号房款肆拾万元整，房总价伍拾伍万叁仟元整，余款拾伍万叁仟元整（其中叁仟元以现金形式结清，拾伍万元以转贷形式结清）”收款人署名韦崇玲（代收）。同日，王宏喜通过建设银行向韦崇玲转款40万元。 之后，韦崇玲将该房以周国强名义开具的房款收据、登记费收据、大修基金收据、契税收据、天然气初装收据、有线电视初装收据等交给王宏喜。同时将该房屋的钥匙、门禁卡、水、电、气卡、装修人员出入证等交给王宏喜。在交付上述票据时，王宏喜支付韦崇玲3000元，用以抵换韦崇玲缴纳的装修押金3000元。实际房屋总价款双方口头约定为550000元。 2017年10月1日至2017年12月31日该房的物业费、2017年11月15日至3月15日采暖期间的基础热费，由王宏喜缴纳。 另查明，韦崇玲与周国强系夫妻关系，王珂红与王宏喜系姐弟关系。案涉房屋系以周国强名义在秦都区政府购买的限价房，截止本案判决时，该房尚未取得权属证书。 2019年6月12日，经咸阳金桥房地产评估咨询有限公司对案涉的咸阳市XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋进行评估，结论为：本次评估对象于价值时点2019年5月29日的公开市场价值为67.14万元。对该鉴定结论，王宏喜提出重新鉴定申请，后又未实际进行重新鉴定。 因本案原、被告无书面合同，对案涉的房屋价值是否包含车位，双方说法不一，通过本案证据无法确定是否包含车位，故上述鉴定未包含车位价值。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的房屋买卖合同是否已经成立；2、合同是否可继续履行；3、违约责任的承担。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国合同法》第36条规定“法律、法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，原、被告双方虽未订立书面房屋买卖合同，但依据原告出具的收条和被告的转账凭证以及原告已经将案涉房屋的钥匙、相关收据等交付给被告，可以显示出，双方就涉案房屋的买卖行为已经达成合意且被告已经向原告支付了大部分房款，履行了房屋买卖合同的主要义务。故双方的房屋买卖合同已经成立。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案涉的房产系秦都区政府限价房，是以第三人周国强名义购买，原告韦崇玲仅系夫妻财产共有人，且案涉房屋未经登记领取权属证书，不得转让。故本案原、被告关于案涉房屋的口头买卖合同，因违反法律的强制性规定，不能继续履行。 原告韦崇玲明知涉案房屋系政府限价房，在与王珂红口头商议时未明确告知房屋的性质，仍出售给被告王宏喜，并接受其支付的房款，导致现合同无法继续履行。另一方面，被告王宏喜在购买房屋时，未对房屋性质进行审查，未对双方的具体履行方式进行约定，也具有一定过错。 经咸阳金桥房地产评估咨询有限公司对案涉的咸阳市XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋进行评估，案涉房屋于价值时点2019年5月29日的公开市场价值为671400万元。双方当时口头约定房屋价格为550000元，房屋差价121400万元。 本着更有利于保护守约者利益的角度，考虑到房屋的限价商品房性质、双方过错程度，本案房屋买卖合同主要条款已达成一致，双方合同成立。但原告韦崇玲擅自单方解除合同，有违诚信原则，给被告王宏喜造成损失，对房屋差价部分应予赔偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十一条之规定，遂判决：一、解除原告韦崇玲与被告王宏喜之间关于咸阳市XX路XX苑XX号楼XX单元XX层XX号房屋的口头买卖合同。二、原告韦崇玲在本判决生效后一次性退还被告王宏喜403000元及利息（利息从2017年8月29日起至本判决生效之日止按同期人民银行存款利率计算）。三、原告韦崇玲在本判决生效后一次性支付被告王宏喜房屋差价损失121400元。四、被告王宏喜在本判决生效后一次性返还原告韦崇玲案涉房屋的房款收据、登记费收据、大修基金收据、契税收据、天然气初装收据、有线电视初装收据、钥匙、门禁卡、水电气卡、装修人员出入证等。五、驳回原告韦崇玲其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告韦崇玲承担。 二审期间，当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院已经查明的事实一致。 本案争议焦点为：1、当事人双方房屋买卖合同是否成立有效；2、合同是否能够履行，是否应当予以解除；3、鉴定意见能否作为定案依据；4、双方当事人的过错如何确定。 本院认为：关于焦点1,本案当事人虽未签订书面合同，但就买卖合同内容在平等自愿基础上协商一致，意思表示真实，且已经履行了主要的义务，该房屋买卖合同有效。上诉人韦崇玲认为该合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定的强制性规定而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性强制规定，旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。并且，没有产权证的房屋，是因为不具备物权变动的条件而不能发生物权变动。如果认定合同无效，那就是绝对无效、当然无效，即便双方在签订买卖合同后，卖方取得产权，依旧无法弥补原来合同的效力。因此，该规定并不影响合同效力。韦崇玲与周国强系夫妻关系，本案韦崇玲与王宏喜约定出售案涉房屋，王宏喜交付了40万房款，韦崇玲移交了房屋及相关资料和钥匙、门卡，王宏喜实际占有的该房屋，王宏喜当时有理由相信该房屋买卖经过了韦崇玲、周国强的协商一致，是其夫妻共同的意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，韦崇玲与王宏喜之间关于案涉房屋的口头买卖合同成立有效。 关于焦点2，本案中原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，司法裁判要防止机械适用“不告不理原则”。从减轻当事人诉累、节约司法资源角度出发，对于当事人起诉合同无效而经人民法院审查合同有效的情形，应一次性解决纠纷。案涉房屋系秦都区政府限价房，暂时未取得权属证书，短期内无法完成所有权的登记变更。同时，从当事人双方的微信聊天记录中可以看出，虽然双方已交付的房屋的大部分房款，但因无法完成权属登记变更，案涉房屋的尾款15万元的交付问题一直无法达成合意。致使合同陷入履行不能的僵局，故合同应予以解除。 关于焦点3，在一审中，对案涉房屋价值进行了鉴定，韦崇玲对鉴定不予认可。王宏喜仅对鉴定结果认为不公平，但对鉴定程序未置可否。考虑到案涉房屋性质、致合同解除的双方过错程度以及房屋升值程度等因素，人民法院对案涉房屋市场价值评估符合案件实际，可有效减少当事人重复诉讼，能够一次性解决纠纷，故对于鉴定程序本院予以认可。 关于焦点4，韦崇玲与王宏喜在订立合同时，明知案涉房屋是政府限价房，没有取得房屋所权属登记证书，短期无法完成权属登记变更，在没有释明该情况的前提下与王宏喜签订合同，存在过错。另一方面，王宏喜在购买房屋时，未对房屋性质进行审查，未对双方具体履行方式进行约定，以及在15万元尾款的交付上也存在过错。故本案合同签订及履行的过程中双方均有过错。上诉人韦崇玲以自己行为表明不履行合同义务，依照诚实信用原则，给王宏喜造成的购房款利息及房屋市场差价等损失应予赔偿。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人王宏喜预交的100元自行承担，韦崇玲预交的2728元自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  彭永刚 审判员  张军海 审判员  韩 瑶 二〇二〇年七月二十二日 书记员  房 敏