嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1783号原告：李勇，男，1970年12月30日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：朱磊莹，女，1975年6月7日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：李勇，即本案原告。被告：嘉兴亿诚商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层D。统一社会信用代码91330411313514563T。法定代表人：金永彦，执行董事。委托诉讼代理人：屠祖良、黄丽霞，浙江学正律师事务所律师。被告：嘉兴市新华洲投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内19幢8层A。统一社会信用代码9133041109097051XX。法定代表人：胡泽波，总经理。委托诉讼代理人：金宏伟，浙江南湖律师事务所执业律师。原告李勇、朱磊莹与被告嘉兴亿诚商业管理有限公司（以下简称亿诚公司）、嘉兴市新华洲投资开发有限公司（以下简称新华洲公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理。经审理本院于12月9日作出（2019）浙0411民初4518号民事判决书。两原告不服该判决，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理于2020年4月30日作出（2020）浙04民终596号民事裁定，撤销本院（2019）浙0411民初4518号民事判决，发回本院重审。本院遂于5月18日立案重审，依法组成合议庭，于6月12日公开开庭审理了本案。原告李勇（即原告朱磊莹之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇、朱磊莹起诉称，其因被告新华洲公司宣传称，国贸中心的商铺统一经营管理，购买后可享有明确的租金收益，遂与新华洲公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买国贸中心商铺并办理产权登记手续。签订该合同时，被告新华洲公司指定原告必须与被告亿诚公司签订《商铺委托经营管理合同》，将铺位租赁权交给亿诚公司统一招商经营，不能另行委托其他经营管理公司招商运营。基于对被告新华洲公司确定租金收益邀约的信任，原告遂与被告亿诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》，约定的租金收益内容与被告新华洲公司宣传一致。2016年9月23日，原告付清全款。被告亿诚公司于2017年3月29日支付租金收益2182.84元，2017年6月14日支付13097.20元（已扣除税费），2018年1月31日支付13097.20元，2018年8月20日支付5231.20元，后两被告均未按期支付租金收益，原告催要无果，故提起诉讼，要求判令被告亿诚公司支付租金40585.96元（租金按房屋价格600000元计算，时间自2018年10月1日起算至2019年4月1日）、违约金1058.57元（按40585.96元分段分额计算，暂计算至2019年8月28日），被告新华洲公司对被告亿诚公司上述付款义务承担连带责任，本案诉讼费由两被告共同承担。庭审中，两原告增加要求确认其委托给被告亿诚公司经营管理的商铺是有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺。被告亿诚公司在本案中未作答辩，在原审案件中答辩称，原告主张的租金金额不准确，应为20500元；对原告主张的违约金不予认可。被告新华洲公司在本案中未作答辩，在原审案件中答辩称，其并非《商铺委托经营管理合同》的签订主体，无需承担协议所约定内容及义务，更不用承担违约责任，原告的诉请与其无关。经审理查明，2016年8月24日，原告李勇、朱磊莹与被告新华洲公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号：2016预0007568），约定两原告向新华洲公司购买坐落于嘉兴市秀洲区商品房（以下简称涉案商铺），建筑面积21.52平方米，房屋总价款为600000元，原告于2015年2月5日支付房款300000元，余款300000元办理贷款，具体办理时间为接到新华洲公司通知后15日内，办理完贷款相关手续。后原告又与被告亿诚公司签订了《商铺委托经营管理合同》一份，约定原告将涉案商铺委托亿诚公司经营管理，委托经营管理期限为10年，自2015年11月1日起计算至2025年10月31日止，无论开发商提前或推迟交房，双方均以约定的起止日期为准，但原告付清房款之日迟于2015年11月1日的，则起算日期为房款全清之月的次月起算；委托期限内，原告按照约定向亿诚公司收取商铺的收益，2015年11月1日至2020年10月31日期间为市场培育期，该期间五年的委托经营收益每年依次为涉案商铺合同总价的5％、5％、6％、7％、8％；在上述期间如商场实际年租金收益总额高于亿诚公司支付的年委托管理收益总额的，则原告同意将超出部分的租金收益与亿诚公司8：2分成，即原告方得80％，亿诚公司得20％；涉案商铺年委托经营管理收益由亿诚公司分二期各半支付，每六个月为一期，不满一期的按实际天数折算收益；被告亿诚公司逾期向原告支付涉案商铺收益的，原告有权要求亿诚公司履行，亿诚公司在收到原告催告函七个工作日内未支付的，应按当期应支付收益每日万分之一的标准支付原告逾期付款违约金；双方还就其他事项作出约定。上述合同签订后，原告于2016年9月23日付清了购房款，并于2017年2月17日取得了涉案商铺的不动产权登记。嗣后，被告亿诚公司于2017年3月29日、6月14日和2018年1月31日分别支付原告租金收益2500元、15000元和15000元，扣除代扣个人所得税、房产税、印花税等税款后，实际支付原告2182.94元、13097.20元和13097.20元。因被告亿诚公司未能按约支付租金收益，原告李勇于2018年7月26日以ＥＭＳ邮政特快专递向亿诚公司寄发了《欠租催告函》，称亿诚公司未按合同约定支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金收益，已构成违约，要求支付租金收益并赔偿直接经济损失，在收函后的五个工作日内给予答复，拒绝履行合同义务的将通过诉讼方式解决。后被告亿诚公司又于2018年8月20日支付原告租金收益6000元，扣除代扣税款后实际支付原告5231.20元。2018年12月7日，原告李勇再次致函被告亿诚公司，称在其第一次发函后亿诚公司仅支付租金收益5231.20元，且2018年5月1日至10月30日的租金收益也未支付，要求亿诚公司支付租金收益，并赔偿直接经济损失，在五个工作日内给予答复，拒绝履行合同义务的将通过诉讼方式解决。2018年8月20日，被告亿诚公司支付原告租金收益6000元，扣除代扣税款后实际支付原告5231.20元。此后，被告亿诚公司未能再向原告支付租金收益，原告经催收未果，遂成讼。在被告同为亿诚公司、新华洲公司，而原告为王鑫佳、王琳炜的委托合同纠纷一案中，本院经审理于2020年1月7日作出了（2019）浙0411民初5080号民事判决，认定两被告在人员构成、营业场所、通讯方式等方面存在一定的关联关系，在涉案商铺销售及委托经营中系合作关系，新华洲公司应对亿诚公司所欠两原告租金及逾期付款违约金承担连带责任，故判决被告亿诚公司、新华洲公司连带支付两原告委托经营管理收益和逾期违约金。被告新华洲公司不服一审判决，提起上诉。嘉兴市中级人民法院经审理，于2020年5月27日作出终审判决，认定亿诚公司和新华洲公司在案涉项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，且无证据表明新华洲公司对于其与亿诚公司系各自独立的经营主体一事已向业主作出明确披露说明，一审判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任并无不当，遂判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由《浙江省商品房买卖合同》《不动产权证书》《商铺委托经营管理合同》《欠租催告函》《EMS特快专递单》《民事判决书》等证据证实，并结合当事人陈述予以认定。本院认为，原告李勇、朱磊莹与被告亿诚公司签订的《商铺委托经营管理合同》，系原、被告真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。原告方于2016年9月23日付清了购房款，依合同约定，委托经营期限自次月即2016年10月1日起算，并按每一期支付原告租金收益。原告可得租金收益为：第一期，2016年10月1日至2017年3月31日15000元；第二期，2017年4月1日至2017年9月30日15000元；第三期，2017年10月1日至2018年3月31日15000元；第四期，2018年4月1日至2018年9月30日15000元；第五期，2018年10月1日至2019年3月31日18000元。前三期截止2018年3月31日，被告亿诚公司共应支付原告租金收益45000元，实际仅支付32500元，尚欠12500元。原告李勇于2018年7月26日向被告亿诚公司发出催告函，亿诚公司依约当在收到原告催告函后的七个工作日内支付所欠租金收益。但鉴于原告未举证证明该函妥投时间，被告亿诚公司在前案审理中亦未否认收到该函件，故本院酌情扣除邮件在途时间3日，即亿诚公司于2018年7月30日收到催告函，应于2018年8月6日前支付所欠原告租金收益12500元。被告亿诚公司未能支付，构成违约，故应承担原告自2018年8月7日起以12500元为基数，按每日万分之一计算至8月20日逾期付款违约金计17.50元（共14天）；后亿诚公司于2018年8月20日支付原告租金收益6000元，故自2018年8月21日的逾期付款违约金应以6500元为基数，按每日万分之一计算至12月17日逾期付款违约金计77.35元（共119天）。由于被告亿诚公司未能付清前三期应付租金收益，且第四期租金收益亦未支付，原告李勇再次发出催告函，亿诚公司于2018年12月10日收函，应于12月17日前支付欠付租金收益，但其未能按期履行付款义务，则逾期付款违约金应以21500元（6500＋15000）为基数，自2018年12月18日起按每日万分之一计算至2019年10月7日计632.10元（共294天）。2019年9月9日，本院受理了原告提起诉讼的（2019）浙0411民初4518号案，被告亿诚公司于2019年9月30日收到了本院送达的起诉状副本、应诉通知书等法律文书，可以认定为原告以诉讼的方式催告亿诚公司履行租金收益支付义务，亿诚公司应于2019年10月7日前支付原告包括第五期在内的结欠租金收益计39500元（21500＋18000）。然被告亿诚公司仍未能支付，应承担的逾期付款违约金应自2019年10月8日起以39500元为基数，按每日万分之一计算至上述租金收益实际清偿之日止。至此，被告亿诚公司结欠原告租金收益共计39500元，原告在扣除亿诚公司已付租金时，存在仅扣除亿诚公司实际支付租金金额的情形，未将由原告承担的税款计入租金，该计算方法错误，本院予以纠正。同期同类的生效判决，已认定被告亿诚公司和新华洲公司在涉案商铺所在项目上存在合作关系，其对外行为足以让购房业主产生其双方系合作关系的合理信赖，并判决新华洲公司对亿诚公司的债务承担连带责任，故原告李勇、朱磊莹要求被告新华洲公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。涉案商铺已经过不动产权登记，《不动产权证书》所附《房屋分户平面图》中亦标明了涉案商铺的位置，涉案商铺明确为两原告共同共有，对此原、被告双方之间并无争议，故本案不属于《中华人民共和国物权法》第三十三条规定的关于利害关系人请求确认权利的情形。原告李勇、朱磊莹增加的诉讼请求即要求确认涉案商铺系有明确实质界限、物理分割、具有独立使用性的商铺，从形式上看似乎为确认之诉，但确认之诉是指原告请求法院确认其与被告之间存在或不存在某种法律关系之诉，确认之诉的确认对象为法律关系，不包括事实和事实关系，当事人不能就单纯的事实和事实关系提起确认之诉。两原告的上述诉请涉及对事实的确认问题，而非对法律关系的确认，不属于人民法院的受案和审理范围。被告亿诚公司、新华洲公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告嘉兴亿诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李勇、朱磊莹租金收益39500元，并支付两原告逾期付款违约金（逾期付款违约金截止2019年10月7日为726.95元，自2019年10月8日起以39500元为基数，按每日万分之一计算至租金收益实际清偿之日止）；二、被告嘉兴市新华洲投资开发有限公司对上述被告嘉兴亿诚商业管理有限公司所负债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李勇、朱磊莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费842元，由被告嘉兴亿诚商业管理有限公司、嘉兴市新华洲投资开发有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审 判 长  李卫东人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇二〇年七月六日书 记 员  徐杭琪1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。