湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终968号 上诉人（原审被告）：邓小莉，女，1964年6月19日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被上诉人（原审原告）：李树峰，男，1974年3月14日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 上诉人邓小莉因与被上诉人李树峰租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。2020年5月20日，上诉人邓小莉，被上诉人李树峰到庭参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 邓小莉上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回李树峰的诉讼请求；2.判令李树峰将租赁物北湖市场二楼3**号门面钥匙两片归还给邓小莉。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，定性错误。1.涉案门面停止经营和北湖市场整体封门，是政府行为导致，邓小莉没有过错，且邓小莉已为门面正常营业付出巨大努力。2.邓小莉从郴州市市场服务中心租赁到涉案门面，对涉案门面享有经营权，再转租给李树峰，双方约定租赁期一年，李树峰自愿给付一年租金38000元（实收37000元），并约定不管发生任何事情，中途租金一概不退；且北湖市场（一期）门面（摊位）腾退搬迁终结协议约定，一经签署须遵照执行，并不再相互追责。3.李树峰将涉案门面的钥匙交付给郴州市市场服务中心，而不是交给邓小莉，且其搬离门面也没有事先告知邓小莉，李树峰已构成单方违约，邓小莉不应赔偿损失。二、一审判决适用法律错误，程序违法。1.李树峰不能正常经营涉案门面，是政府关闭北湖市场导致，邓小莉没有过错。一审认定邓小莉转租门面无效导致双方合同不能继续履行错误。2.李树峰冒用邓小莉名义与郴州市市场服务中心签订《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》，并领取搬迁安置费6000元，该协议书约定互不追责，李树峰签字后言而无信，已违约。3.一审不采信邓小提交的《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》、《终止〈门面（摊位）租赁合同通知〉》、《经营基本情况和货款说明》、《门面（摊位）租赁合同》、租金发票等证据，郴州市市场服务中心已默认邓小莉可以转租涉案门面，其单方终止租赁合同，邓小莉已努力合法维权。 李树峰辩称，一、李树峰向邓小莉支付了一年的门面租金，因北湖市场被强制关停，不能继续使用涉案门面，合同目的无法实现，邓小莉应将合同未到期的租金返还给李树峰。二、6000元搬迁费是支付给门面经营户，而不是支付给门面转让方。请二审驳回上诉，维持原判。 李树峰向一审法院起诉请求：一、解除李树峰与邓小莉之间签订的《门面出租合同》；二、邓小莉向李树峰退还剩余门面租金3848元（从2019年2月3日起算至2019年3月12日，共计37天。租金38000/年÷365天=104元/天×37天=3848元）；三、诉讼费用由邓小莉承担。 一审法院认定事实： 一、2017年11月21日，邓小莉（承租方、乙方）与郴州市市场服务中心（出租方、甲方）签订一份《门面（摊位）租赁合同》，合同约定：邓小莉租用郴州市市场服务中心位于郴州市门面（摊位）壹间；租赁期限共壹年，从2018年1月1日至2018年12月31日止；承租门面（摊位）用于经营服装；市场设施租赁费标准为6517元／年；未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让租赁门面（摊位），擅自转租、转让行为无效，甲方有权终止合同，收回租赁门面（摊位），押金及设施租赁服务费不予退还，同时取消乙方下一轮优先续签资格。 二、2018年3月12日，邓小莉向李树峰出具《收条》一张，内容为：“今收到李树峰交来北湖市场二楼3**号门面租金38000元整，租期2018.3.12-2019.3.12日，押金1000元（原押金）邓小莉。” 三、由于郴州市北湖市场始建于上世纪九十年代初，受当时设计、建设条件限制，市场存在重大消防隐患和安全风险。为此，郴州市市场服务中心于2018年12月28日向北湖市场一期各租赁户、经营户送达并张贴了《关于对北湖市场一期实施关停的通知》，通知事项如下：（一）、市市场服务中心将于2018年12月31日对北湖市场一期启动关停，至2019年2月3日全面关停。请北湖市场一期各经营户从即日起将各自的门面（摊位）清空并交还市市场服务中心，逾期不完成清空腾退者，所造成的法律责任、财产损失由各经营户自行承担。（二）、2019年2月3日以后，市市场服务中心对北湖市场一期不再提供水电、安保等市场服务和物业管理服务。2019年春节后，北湖市场一期将不再开市。基于上述原因，邓小莉转租给李树峰的位于郴州市门面，李树峰实际经营至2019年2月3日，由郴州市市场服务中心终止并收回该门面（摊位）的出租。李树峰多次要求邓小莉退还合同未到期的租金及门面押金，邓小莉仅退还了押金，租金却一直未退。 四、2018年11月20日，郴州市市场服务中心（甲方）与李树峰（乙方）签订一份《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》，协议约定的主要内容有：1.甲方依法终止二楼3**号、3**号门面（摊位）出租，并收回该门面（摊位），乙方对此无异议；对拒不履行本协议的，甲方有权采取腾空门面（摊位）的措施，乙方对此无异议；乙方应在规定的时间内完成门面腾退搬迁，具体时间期限为2018年11月25日前；乙方承诺在2018年11月25日前完成搬迁腾退，可领取“以奖代补”搬迁安置经费6000元。该《门面搬迁腾退协议书》签订后，李树峰从郴州市市场服务中心领取了“以奖代补”搬迁安置经费6000元。 一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，作为租赁物的郴州市门面，系邓小莉从郴州市市场服务中心承租后，再转租给李树峰用于经营服装生意。邓小莉与郴州市市场服务中心签订的《门面（摊位）租赁合同》，对租赁期限明确约定为壹年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止；在转租时，邓小莉向李树峰出具的《收条》，载明双方约定的租赁期限为一年，从2018年3月12日起至2019年3月12日止。邓小莉与李树峰约定的租期终止日期超过了邓小莉与郴州市市场服务中心签订的租赁合同约定的终止日期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限越过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”因此，在郴州市市场服务中心与邓小莉并无特别约定的情况下，对于邓小莉超过剩余租赁期限与李树峰约定的租期部分是无效的，郴州市市场服务中心有权在《门面（摊位）租赁合同》约定的租赁期限届满即2018年12月31日之后，要求李树峰腾空门面。由于邓小莉转租期限超过了原租赁期限，导致李树峰无法实现合同目的，经营得不到保障而提前终止合同，过错责任在邓小莉。虽然李树峰与郴州市市场服务中心经协商签订了《门面搬迁腾退协议书》，并领取了“以奖代补”搬迁安置经费6000元，但这并不能因此而免除邓小莉应当承担的损失赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”邓小莉理应向李树峰返还2019年2月4日起至2019年3月12日期间已支付的租金。至于李树峰诉请解除双方之间租赁合同关系，因双方约定有效部分的租赁期限，双方已履行完毕，权利义务已经终止，不需要再行使合同解除权。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告邓小莉于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李树峰门面租金3848元（计算方式:租金38000元/年÷365天×37天=3848元）；二、驳回原告李树峰其他的诉讼请求。如果被告邓小莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告邓小莉承担。” 二审中，当事人没有提交新证据。 根据邓小莉在一审中提交的证据，本院对一审查明的事实予以确认外，另补充查明：郴州市市场服务中心在2018年8月23日向邓小莉送达《终止〈门面（摊位）租赁合同〉通知》，主要内容是：根据郴州市人民政府决定，北湖市场须整体拆除。依据双方签订的《门面（摊位）租赁合同》第九条第一款及第十一条的约定，特通知终止租赁合同。请收到通知后15天内，腾空搬离并返还门面（摊位）。郴州市市场服务中心确认门面（摊位）收回后，退还相关租金、押金、集资款，请持合同、押金、集资款单据原件前来办理。承租人签字处记载“拒签，理由长期使用，现在还是25年，终止合同是违法的。” 本院认为，本案系租赁合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：一审判决邓小莉退还李树峰门面租金3848元是否正确。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，邓小莉与郴州市市场服务中心在2017年11月21日签订的《门面（摊位）租赁合同》约定租赁期限为2018年1月1日－2018年12月31日。邓小莉将承租的涉案门面（摊位）转租给李树峰，双方没有签订书面转租合同，邓小莉向李树峰出具的租金《收条》载明“租期2018.3.12－2019.3.12日”。双方的门面（摊位）转租合同因政府强制关闭北湖市场在2019年2月3日解除（终止），转租合同不能继续履行双方均无过错。一审判决邓小莉退还李树峰已经支付的尚未履行的37天的门面（摊位）租金3848元，并无不当。邓小莉上诉称“双方约定不管发生任何事情，中途租金一概不退”，李树峰对此不认可，邓小莉的单方陈述本院难以采信。根据双方提交的证据，郴州市市场服务中心向涉案门面（摊位）的承租人邓小莉送达《终止〈门面（摊位）租赁合同〉通知》，要求邓小莉持合同、押金、集资款单据原件办理相关租金、押金、集资款的退还手续。同时，郴州市市场服务中心与涉案门面（摊位）的经营户李树峰签订《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》，如李树峰在承诺的期限内完成搬迁腾退，可领取“以奖代补”搬迁安置经费6000元。显然，李树峰领取的搬迁安置经费6000元与邓小莉应退还的尚未履行的37天的门面（摊位）租金3848元无直接关系。邓小莉上诉认为李树峰已领取了搬迁安置经费，其不应再退还尚未履行的门面（摊位）租金，无事实依据，本院对邓小莉的上诉主张不予支持。 另，邓小莉在二审中提交《申请法院调取证据申请书》，要求调取李树峰与郴州市市场服务中心签订的《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》原件和李树峰领取郴州市市场服务中心的搬迁安置费财务转账发票。经查，邓小莉在一审中提交了李树峰与郴州市市场服务中心签订的《北湖市场（一期）门面搬迁腾退协议书》复印件，李树峰无异议，并认可领取了搬迁安置经费6000元，一审采信了该搬迁腾退协议书，并查明了相关事实。基于此，本院对邓小莉要求调取证据的请求不予准许。 综上所述，邓小莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人邓小莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 虹 审判员 雷媚娟 审判员 刘殳扬 二〇二〇年七月一日 法官助理龙旭力 书记员周丽艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。