山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终2411号上诉人（原审被告）：闫爱军，男，1970年3月2日出生，汉族，住平原县。上诉人（原审被告）：高学芳，女，1970年7月7日出生，汉族，住平原县。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑曰彬，平原润法法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：侯建河，男，1969年6月10日出生，汉族，住平原县。被上诉人（原审原告）：咸立霞，女，1972年6月13日出生，汉族，住平原县城区。上诉人闫爱军、高学芳因与被上诉人侯建河、咸立霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2020）鲁1426民初837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫爱军、高学芳上诉请求：1.撤销山东省平原县人民法院（2020）鲁1426民初837号民事判决第二项，并给予改判。事实和理由：涉案房屋买卖合同系双务合同，虽然闫爱军、高学芳未按照合同约定付款构成违约，但是侯建河、咸立霞也未按照合同约定履行交房义务，且违约在先，在此情况下，一审只是判决闫爱军、高学芳承担违约责任，而忽略了侯建河、咸立霞的违约责任，显系不公平公正，请求二审法院依法公正裁判。侯建河、咸立霞辩称，闫爱军、高学芳的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。侯建河、咸立霞向一审法院起诉请求：1．依法判决闫爱军、高学芳支付侯建河、咸立霞剩余楼房款65000元；2．依法判决闫爱军、高学芳承担中介佣金3700元；3．依法判决闫爱军、高学芳支付合同约定违约金；4．依法判决闫爱军、高学芳支付房屋租赁费每月900元至房款结清之日；5．本案的诉讼费用由闫爱军、高学芳承担。一审法院认定事实：2019年10月18日，侯建河、咸立霞与闫爱军、高学芳签订房屋买卖合同。合同约定合同约定：侯建河、咸立霞将其所有的一套房屋卖给闫爱军、高学芳，该房屋座落于平原县，建筑面积96.35平方米，房屋所有权证号：平房权证桃园街道办事处字第S016041号，共有权证号：SG010962号，房屋所有权人侯建河、咸立霞，该房屋附属物包含3房号：1-02储藏室7.34平方米。合同约定：楼房总价款为370000元，闫爱军、高学芳于2019年10月12日前将首付款130000元存入侯建河、咸立霞账户，剩余首付款100000元于2019年10月30日之前存入侯建河、咸立霞账户，剩余尾款90000元于2019年11月15日之前结清，押尾款50000元，待该房屋符合过户之日一次性结清，至此向侯建河、咸立霞结清全部房款；任何一方违约造成合同无法继续履行的，由违约方承担中介佣金。合同签订后，闫爱军、高学芳家人已实际居住在房屋中，截止2019年11月15日闫爱军、高学芳应给付侯建河、咸立霞房屋款为320000元，实际共给付房屋款为255000元，剩余65000元至今未给付，为此，侯建河、咸立霞起诉至一审法院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年10月18日，侯建河、咸立霞与闫爱军、高学芳签订了房屋买卖合同，双方对该合同均无异议，是双方当事人的真实意思表示，该合同为合法有效合同，一审法院予以确认。双方当事人应当按照该合同约定履行各自的义务。庭审中闫爱军、高学芳认可未支付侯建河、咸立霞剩余楼房款65000元，因此，闫爱军、高学芳应当按照合同约定支付侯建河、咸立霞剩余楼房款65000元。双方签订的房屋买卖合同第七条第5项约定：“甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，由违约方承担丙方中介佣金”，根据该约定，适用该条的前提是任意一方违约造成合同无法继续履行。本案中，闫爱军、高学芳已经支付了255000元的楼房款，扣除未达到支付条件的尾款50000元，已付款占应付款320000元的约80％，合同已经实际履行了大部分，并未满足合同无法继续履行的条件，且闫爱军、高学芳家人已在房屋中居住，因此，侯建河、咸立霞要求闫爱军、高学芳承担其应给付中介的佣金3700元一审法院不予支持。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定违约金，合同约定的违约金不得过分高于或低于违约所造成的损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。双方签订的房屋买卖合同第七条第2项、第十条其他约定事项中的第3项中均约定违约金按照每日总房价款的千分之五计算，该约定违约金及侯建河、咸立霞主张的20000元违约金均过分高于因违约产生的损失，且侯建河、咸立霞未能举证证明因闫爱军、高学芳违约发生的实际损失，因此要求闫爱军、高学芳支付其违约金20000元一审法院不予支持。本案中，闫爱军、高学芳没有按时支付楼房款65000元构成违约，应当支付违约金，该违约行为造成的损失实际为65000元的利息损失。因此，闫爱军、高学芳违约行为造成的损失应以迟延支付的剩余楼房款65000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算为宜。侯建河、咸立霞在签订房屋买卖合同时就已经明确预知卖房将导致其产生居住问题，因居住问题出现的租房费用是其卖房行为导致的结果，而非闫爱军、高学芳违约行为造成的直接结果。因此，侯建河、咸立霞主张闫爱军、高学芳自2019年10月份承担其房屋租赁费每月900元至房款结清之日无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、闫爱军、高学芳于本判决生效之日起五日内给付侯建河、咸立霞剩余楼房款65000元；二、闫爱军、高学芳于本判决生效之日起五日内给付侯建河、咸立霞违约金（违约金以65000元为基数，自2019年11月15日起计算至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130％计算）；三、驳回侯建河、咸立霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，由侯建河、咸立霞负担57元，闫爱军、高学芳负担713元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫爱军、高学芳提交照片两张，证明侯建河、咸立霞在涉案房屋的储藏室内仍存有物品，储藏室至今没有交付，构成违约。侯建河、咸立霞对照片的真实性没有异议，但是对其证明目的不予认可，认为储藏室没有锁门，已经交付给了闫爱军、高学芳，储藏室内的物品系几个花盆和废弃不要的杂物，当时交付房屋时已经说好了由闫爱军、高学芳自行处理。本院认为，闫爱军、高学芳所拍摄的系储藏室内的情形，说明其是可以自由进入该储藏室，从照片拍摄内容看，储藏室内的杂物属于可以丢弃的废品及垃圾，且在一审庭审中侯建河、咸立霞已经明确储藏室内的物品不要了，因此，闫爱军、高学芳以该两张照片证明储藏室没有交付本院不予采信。本院认为，侯建河、咸立霞与闫爱军、高学芳签订涉案房屋买卖合同后，侯建河、咸立霞已经按照合同约定期限向闫爱军、高学芳交付了房屋，但闫爱军、高学芳并未按照约定期限向侯建河、咸立霞支付剩余房款，因闫爱军、高学芳未按照应付款期限支付剩余房款，应按照逾期付款期限支付逾期付款利息。闫爱军、高学芳主张侯建河、咸立霞未交付储藏室构成违约，不应向侯建河、咸立霞支付利息的主张不能成立，本院不予支持。综上，闫爱军、高学芳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫爱军、高学芳负担。本判决为终审判决。审判长  王子超审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年七月十四日书记员  庄 宁