江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12315号原告：江阴国源资产经营有限公司，统一社会信用代码91320281681643836N，住所地江阴市暨阳路12号。法定代表人：许卫国，该公司董事长。委托代理人：刘海燕、宋晨晔，江苏天奕律师事务所律师。被告：江阴市临港新城鼎园劳务有限公司，统一社会信用代码913202815580696990，江阴市夏港街道镇澄路641号。法定代表人：於晓，该公司负责人。本院于2019年8月14日受理了原告江阴国源资产经营有限公司（以下简称国源公司）与被告江阴市临港新城鼎园劳务有限公司（以下简称鼎园公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员储振宇担任审判长，与人民陪审员许庆健、恽敖兴组成合议庭，于2020年4月1日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告国源公司的委托代理人刘海燕到庭参加诉讼，被告鼎园公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国源公司诉称：2015年8月12日，他公司与鼎园公司签订房屋租赁合同1份，约定鼎园公司向他公司租赁位于江阴市的房屋；租赁期限5年，自2015年8月12日至2020年8月11日；前三年每年租金128000元，后两年每年租金134400元，租金共计652800元；租金按年结算，先付后租，第一年的租金在合同签订后三日内支付，之后的年度租金在每年租期的前七日内支付；鼎园公司如逾期支付房租、水电费等款项，每逾期一日，按合同总租金的千分之五支付违约金。合同签订后，因鼎园公司未按合同约定于2018年8月12日前支付下一年度屋租金，他公司于2018年9月6日向鼎园公司寄送催款函1份，要求其于2018年9月13日前支付房屋租金，但鼎园公司一直未予支付。2019年3月26日，他公司向鼎园公司寄送解除合同通知书，通知解除双方之间的房屋租赁合同。综上，为维护自身合法权益，他公司特诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年3月27日解除；2、鼎园公司返还房屋，支付租金83626.67元及违约金（以652800元为基数，自2018年9月14日起至鼎园公司交还房屋时止按每日千分之五计算）；3、鼎园公司支付自2019年3月27日起至房屋交还之日止按年租金134400元计算的房屋占用使用费；4、案件受理费由鼎园公司承担。被告鼎园公司未答辩，亦未举证。经审理查明：2015年8月12日，国源公司与鼎园公司签订房屋租赁合同1份，约定鼎园公司向国源公司租赁位于江阴市的房屋；租赁期限5年，自2015年8月12日至2020年8月11日；前三年每年租金128000元，后两年每年租金134400元，租金共计652800元；租金按年结算，先付后租，第一年的租金在合同签订后三日内支付，之后的年度租金在每年租期的前七日内支付；任何一方未能履行合同约定条款，另一方有权提前解除合同；鼎园公司如逾期支付房租、水电费等款项的，每逾期一日，按合同总租金的千分之五支付违约金。合同签订后，鼎园公司按约支付了前三年的房屋租金。因鼎园公司未按约定支付第四年的房屋租金，国源公司于2018年9月6日向鼎园公司寄送催款函1份，要求其于2018年9月13日前支付租金134400元，但鼎园公司一直未予支付。2019年3月26日，国源公司向鼎园公司寄送解除合同通知书1份，通知解除双方之间的房屋租赁合同。2019年8月14日，国源公司将鼎园公司诉至本院，形成本诉。审理中，国源公司将诉讼请求调整为：1、确认双方之间的房屋租赁合同已于2019年3月27日解除；2、鼎园公司支付2018年8月12日至2019年3月26日的房屋租金83217.53元及违约金（以652800元为基数，自2018年9月14日起至鼎园公司付清租金83217.53元之日止按每日千分之五计算）；3、鼎园公司支付自2019年3月27日起至2020年3月10日止按年租金134400元计算的房屋占用使用费；4、案件受理费由鼎园公司承担。另查明：国源公司已于2020年3月10日收回案涉房屋。上述事实，有房屋租赁合同、催款函、解除合同通知书、邮寄凭证、房屋收回照片及当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为：国源公司与鼎园公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。鼎园公司未能及时支付第四年的房屋租金，且经国源公司催告仍未在宽限期内支付，其行为已构成违约，故国源公司根据合同约定要求解除房屋租赁合同于法有据。经查，国源公司于2019年3月26日寄送了解除合同通知书，故其主张房屋租赁合同于2019年3月27日解除，本院予以支持。对2018年8月12日至2019年3月26日227天的租金83585.75元（134400元/年÷365天/年×227天），鼎园公司应予支付；现国源公司仅主张鼎园公司支付83217.53元，不违反法律规定，本院予以确认。案涉房屋租赁合同约定，鼎园公司如逾期支付租金，应以合同总租金为基数，按每日千分之五向国源公司支付违约金。对此，国源公司主张按合同总租金及每日千分之五的标准计算违约金，有失公允，且违反了违约金不得过分高于损失的规定，故本院依法将违约金调整为以租金83217.53元为基数自2018年9月14日起至实际给付之日止按年利率24%计算。国源公司要求鼎园公司支付自2019年3月27日起至2020年3月10日止按年租金134400元计算的房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。鼎园公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭对国源公司主张的事实及提供的证据予以抗辩和质证，怠于行使自己的诉权，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江阴国源资产经营有限公司与江阴市临港新城鼎园劳务有限公司签订的房屋租赁合同于2019年3月27日解除。二、江阴市临港新城鼎园劳务有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴国源资产经营有限公司自2018年8月12日至2019年3月26日的租金83217.53元及该款自2018年9月14日起至实际给付之日止按年利率24%计算的违约金。三、江阴市临港新城鼎园劳务有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江阴国源资产经营有限公司2019年3月27日至2020年3月10日按年租金134400元计算的房屋占用使用费。四、驳回江阴国源资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元（江阴国源资产经营有限公司已预交），由江阴市临港新城鼎园劳务有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴国源资产经营有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  储振宇人民陪审员  许庆健人民陪审员  恽敖兴二〇二〇年七月六日书 记 员  张 颖附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。