湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初736号原告：资兴市湘中地产开发有限公司，住所地湖南省资兴市东江街道办事处鲤鱼江林海广场旁。法定代表人：张美娥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱龙彬，湖南宇剑律师事务所律师。被告：张远，男，1985年7月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省安仁县，现住郴州市苏仙区。原告资兴市湘中地产开发有限公司（以下简称湘中公司）与被告张远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湘中公司的委托诉讼代理人朱龙彬到庭参加诉讼，被告张远经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘中公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除湘中公司、张远于2014年5月14日签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；2.判令张远向湘中公司支付2019年9月至2020年4月的租赁费155487.5元；3.判令张远向湘中公司支付2019年12月的水电费12943.97元；4.判令张远按照合同约定向湘中公司支付2020年4月后的租赁费，直至合同解除之日止；5.判令张远赔偿湘中公司损失244337.5元（11个月×22212.5元）；6.本案诉讼费、保全费由张远承担。事实和理由：2014年5月14日，湘中公司与张远经营的郴州传奇健身中心（已于2014年7月2日注销）签订了《资兴湘中城市广场租赁合同》，约定湘中公司将位于资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市出租给张远经营健身业务，租期15年，自2014年7月1日至2029年6月30日止；租赁费按月支付，第一个月租赁费应在起租日30天前交纳，之后每月的租赁费应提前一个月支付，否则甲方有权终止合同并收回租赁物。现租赁费已交至2019年9月。此后，经湘中公司多次催讨，张远无故拖延支付。截至2020年4月，张远共拖欠租赁费155487.5元。另外，张远还拖欠2019年12月的水电费12943.97元，该费用已由湘中公司垫付。为此，湘中公司诉至法院，要求判如所请。张远未予答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年5月14日，湘中公司（甲方）与郴州市传奇健身中心（乙方）签订《资兴湘中城市广场租赁合同》，合同约定：“甲方出租资兴市鲤鱼江镇林海广场旁湘中城市广场一号楼五楼A5-1区域部分（以下简称该物业）给乙方，租赁面积1905平方米；租期为15年，自2014年7月1日至2029年6月30日止；免租期7个月，从2014年7月1日至2015年1月30日止；月租金11元/平方米，租金按月交纳，乙方应在起租日30天前交纳第一个月的租金，之后每月度开始前提前一个月支付，否则，甲方有权终止合同并收回物业；乙方应按本合同规定的付款日期，现金交纳或直接打入甲方指定的银行账户中；健身会所租赁费用每3年为一个租程，第二个租程在原来租赁费用标准上递增6%，以此类推，其中2017年7月1日至2020年6月30日止的租金为22212.5元/月；乙方需在本合同签订的同时向甲方支付合同履约保证金60324元，……；乙方如因自身业务需要，可自行负责开通或办理水、电、有线电视、电话和宽带业务，费用由乙方承担；电费按资兴商业用电加5%损耗计算，水费按资兴确定用水价标准加损耗计算；乙方必须依约缴纳租金；乙方单方面提前终止合同，需赔偿甲方人民币三百万元整违约金；乙方依约应当交纳的租金及其他费用，如无故拖欠的，甲方可按应付款项总额每日加收百分之一的违约金，逾期超过15日后，甲方从乙方保证金中扣除应付款项及违约金，逾期超过30日后，甲方有权解除合同，并从乙方保证金中扣除应付款项及违约金，该解除通知到达乙方后即发生解除的法律效力……。”合同签订时，张远向湘中公司足额交纳了保证金60324元。之后，湘中公司依约交付房屋，张远依约交纳租金至2019年8月，但从2019年9月1日起，张远未再交纳租金，且拖欠水费2627.5元、电费10316.47元，水电费合计12943.97元（截至2019年12月）。另查明，张远于2014年4月23日注册成立郴州市传奇健身中心，登记类型为个体工商户，于2014年7月2日办理了注销登记。郴州市传奇健身中心现处于停业关闭状态。上述事实，有营业执照、身份证、工商注册登记信息、《资兴湘中城市广场租赁合同》、租金支付明细、水电费明细、电表照片、微信聊天记录、保证金收款收据及当事人的陈述等证据证实，并经庭审查证属实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案中，郴州市传奇健身中心是张远登记的个体工商户的字号；2014年5月14日，张远以郴州市传奇健身中心的名义与湘中公司签订《资兴湘中城市广场租赁合同》；2014年7月2日，郴州市传奇健身中心被注销工商登记。由于郴州市传奇健身中心无故拖欠租金及水电费，湘中公司诉至法院，因郴州市传奇健身中心被注销后不再具备诉讼主体资格，故湘中公司将经营者张远列为被告起诉，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，湘中公司与郴州市传奇健身中心签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，依法应予保护。湘中公司依约将租赁物交付张远，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，履行了出租人义务，张远理应按照约定的期限支付租金和水电费，张远无故拖欠租金和水电费数月，其行为已然构成违约。《资兴湘中城市广场租赁合同》第十条违约责任第四款约定：郴州市传奇健身中心依约应当交纳的租金及其它费用，如无故拖欠的，湘中公司可收取违约金；逾期超过15日后，从保证金中扣除应付款项及违约金；逾期超过30日后，湘中公司可解除合同，并从保证金中扣除应付款项及违约金……。根据上述约定，张远拖欠租金数月，湘中公司有权解除合同并从保证金中扣除款项，为此，湘中公司诉请解除《资兴湘中城市广场租赁合同》，并要求张远支付从2019年9月1日起至2020年4月30日止的租金及2019年12月的水电费，本院予以支持；扣减保证金后，张远应支付上述租金95163.5元（租金155487.5元－保证金60324元）、水电费12943.97元。由于《资兴湘中城市广场租赁合同》中约定的租赁期限至2029年6月30日，现尚处于合同约定的租赁期内，故湘中公司主张张远支付从2020年5月1日直至合同解除之日止的租金诉请，本院亦予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《资兴湘中城市广场租赁合同》的解除是因张远违约造成的，张远依法应承担相应的违约责任并赔偿湘中公司损失，由于湘中公司未提供有利证据证明损失的具体数额，考虑到《资兴湘中城市广场租赁合同》解除后，湘中公司将房屋恢复原状及重新招租需要一定时间，本院酌情认定张远赔偿湘中公司损失66637.5元(租金22212.5元/月×3个月）。对湘中公司要求张远赔偿损失过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告资兴市湘中地产开发有限公司与被告张远2014年5月14日签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；二、被告张远在判决生效后十日内支付原告资兴市湘中地产开发有限公司2019年9月1日至2020年4月30日的租金95163.5元（已扣除保证金），并从2020年5月1日起按照合同约定支付租金，直至合同解除之日止；三、被告张远于判决生效后十日内支付原告资兴市湘中地产开发有限公司2019年12月的水电费12943.97元；四、被告张远于判决生效后十日内赔偿原告资兴市湘中地产开发有限公司损失66637.5元。五、驳回原告资兴市湘中地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7491元，减半收取计3746元，由原告资兴市湘中地产开发有限公司负担1613元，由被告张远负担2133元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  许译匀二〇二〇年七月二十二日法官助理邓美丹书记员吴丹附本案相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。