河南省内乡县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1325执异13号案外人：山西商融融资担保股份有限公司，法定代表人：赵丽娟，系该公司总经理。委托代理人：赵嘉禄，山西济德律师事务所律师。申请执行人：内乡县隆源冶金辅料有限公司，住所地：内乡县灌涨镇前湾村，统一社会信用代码：91411325070091091D。法定代表人：朱宝，公司经理。被执行人：王建祥，男，汉族，生于1969年10月7日，住广东省深圳市南山区，（缺席）。被执行人：李存湖，男，汉族，生于1972年9月19日，住河北省邯郸市邯山区，（缺席）。被执行人：陈培洲，男，汉族，生于1962年6月9日，住河北省邯郸市邯山区，（缺席）。被执行人：李晟，男，汉族，生于1965年11月4日，住山西省太原市小店区，（缺席）。被执行人：王荣，男，汉族，生于1973年11月21日，住河南省安阳市殷都区，（缺席）。被执行人：陈宽应，男，汉族，生于1968年2月20日，住山西省泽州县，（缺席）。被执行人：冀军贵，男，汉族，生于1976年2月25日，住河北省武安市，（缺席）。被执行人：广平县邯鑫贸易有限公司。法定代表人，吴永汽，公司总经理（缺席）。被执行人：王荔莉，女，汉族，生于1960年2月16日，住河南省安阳市文峰区，（缺席）。被执行人：郭丽蓉，女，汉族，生于1968年3月15日，住山西省太原市迎泽区，（缺席）。被执行人：张朝霞，女，汉族，生于1963年9月1日，住河北省邯郸市邯山区，（缺席）。被执行人：崔瑞红，女，汉族，生于1982年12月9日，住河北省邯郸市邯山区，（缺席）。被执行人：陈转平，女，汉族，生于1969年7月10日，住山西省晋城市泽州县，（缺席）。本院在执行内乡县隆源冶金辅料有限公司（以下简称“内乡县隆源公司”）与王建祥、李存湖、陈培洲、李晟、王荣、陈宽应、冀军贵、广平县邯鑫贸易有限公司、王荔莉、张朝霞、崔瑞红、陈转平、郭丽蓉为合同纠纷一案中，案外人山西商融融资担保股份有限公司（“山西商融公司”）于2020年7月1日提出执行异议，请求本院依法中止对被执行人李晟所有的位于兴华街188号2幢9层3号(不动产权证号:S0906414号)、5号（晋房权证并字第××号)、9号（晋房权证并字第××号)三套房产不负担租赁权拍卖、变卖;请求本院依法确认案外人对上述房产享有租赁权，在拍卖公告中对租赁权情况进行披露，并确认在拍卖、变卖过程中申请人享有优先购买权；请求本院依法确认待上述房产拍卖、变卖后，申请人就上述房产在租赁期限内不予腾退。请求本院对承租人添附财产在拍卖时一并拍卖，所得价款归申请人所有。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证。案外人山西商融融资担保股份有限公司委托代理人赵嘉禄，申请执行人内乡县隆源公司法定代表人朱宝到庭参加听证，被执行人王建祥及其他被执行人等经合法传唤，无正当理由未到庭参加听证。现本案已审查终结。案外人山西商融公司异议称：2009年6月20日，异议申请人山西商融担保股份有限公司与被执行人李晟签订了《房屋租赁合同》，约定李晟将自有的兴华街188号2幢9层3号、5号、9号三套房屋租赁给案外人。租赁期限自2009年7月1日至2013年6月30日止，每年租金为224869.2元。房屋租赁合同签订后，案外人依约履行支付租金义务。2013年6月8日，案外人山西商融公司与李晟在案涉房屋租赁到期后，再次签订《房屋租赁合同》。该合同约定李晟将自有的上述三套房屋租赁给案外人，租赁期限自2013年7月1日至2033年6月30日止，10年租金共200万元。该份合同签订后，2013年6月20日，案外人向被执行人李晟一次性支付10年房租200万元。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此，案外人对上述房屋仍享有租赁权，且租期内的租金已一次性缴纳。为了维护申请人的合法权益，特提出上述异议请求，望贵院准许。申请执行人内乡县隆源公司称：我公司在2012年起诉时已经申请对李晟将所有的兴华街188号2幢9层3号、5号、9号三套房屋进行查封。案外人与李晟签订合同的时间是2013年。另外，案外人的房租不是现金，是抵账的，李晟欠案外人的钱，用房租抵债。我公司已经申请案外人抓紧时间腾房，对案涉房屋进行继续拍卖。我公司认为案外人异议不成立。被执行人王建祥及其他被执行人等缺席未发表意见。本院查明，2009年6月20日，被执行人李晟与案外人山西商融担保股份有限公司就太原市兴华街188号2幢9层3号、5号、9号三套房产签订房屋租赁合同，租期4年，自2009年7月1日至2013年6月30日止。2013年6月8日，李晟与山西商融担保股份有限公司就上述房产又签订了房屋租赁合同，租期20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。山西商融担保股份有限公司后更名为山西商融融资担保股份有限公司。2012年2月10日，申请执行人内乡县隆源公司申请对被执行人广平县邯鑫贸易有限公司及王建祥、李晟等人的个人财产进行保全。本院于2012年2月29日裁定对李晟所有的山西省××街××、××、××套房屋予以查封，查封期限为两年，自2012年2月29日至2014年2月28日止，并于同日向太原市房地产管理局发出协助执行通知书进行查封公示。2014年2月26日，本院以（2014）内法执字第19号执行裁定书对上述三套房产进行续行查封，查封期限为一年，自2014年2月27日至2015年2月26日止。2015年1月29日，本院以（2014）内法执字第19-5号执行裁定书对上述三套房产进行续行查封，查封期限为一年，自2015年2月26日至2016年2月25日止。2016年1月26日，本院以（2016）豫1325民初4-1号民事裁定书对上述房产进行续行查封，查封期限为三年，自2016年1月26日至2019年1月25日止。后南阳市中级人民法院以（2018）豫13民终2307-4号民事裁定书对上述房产进行续封，查封期限为三年，自2019年1月25日至2022年1月24日止。法院对案涉房产的六次查封，均进行了公示。本院认为，案外人山西商融公司与被执行人李晟就案涉房屋先后签订两次租赁合同。第一次在2009年6月20日签订，租赁期4年，自2009年7月1日至2013年6月30日止。第二次在2013年6月8日签订，租赁期20年，因本院于2012年2月29就裁定查封案涉三套房产，故第二次租赁合同签订在法院查封之后，系“查封在先，租赁在后”。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者以职权解除其占有或者排除其妨害。”根据该规定，被执行人李晟在明知查封的情况下还对房产设定权利负担，案外人山西商融公司未经执行法院同意，签订租赁合同对案涉三套房产占有使用，违反了上述法律规定，因此，案外人山西商融公司不能以租赁权对抗申请执行人，其也不具有优先购买权资格。同时，对未经准许占有案涉查封房产有碍执行的，申请执行人有权申请人民法院解除占有。现申请执行人内乡县隆源公司已经申请解除案外人对案涉查封房产的占有，本院已裁定解除案外人山西商融公司的对案涉查封房产的占有。故案外人山西商融公司请求中止对案涉三套房产不负担租赁权拍卖、变卖；请求确认其对上述房产享有租赁权及优先购买权；请求确认待案涉房产拍卖、变卖后，就上述房产在租赁期限内不予腾退；请求对承租人添附财产在拍卖时一并拍卖，所得价款归案外人所有，无事实和法律依据，其上述异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十二条、第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人山西商融融资担保股份有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  冯剑晓审判员  郑先庆审判员  张莹莹二〇二〇年七月十四日书记员  薛 姗