湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1749号上诉人（原审原告）：冯群，女，1990年8月7日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审原告）：周顺先，男，1989年2月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐晓文，湖南弘一(永州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州和泰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永州市冷水滩区育才路西侧市八中东侧。法定代表人：宋美玉，系该公司执行董事。诉讼代表人（破产管理人）：湖南人和人(永州)律师事务所。负责人：张容。委托诉讼代理人：李玲慧（系破产管理人员工），女，1993年10月22日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司永州市分行，住所地湖南永州市冷水滩区湘永路51号。负责人：龚飞龙，系该行行长。委托诉讼代理人：覃婉婷（系该行员工），女，1985年1月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。上诉人冯群、周顺先因与被上诉人永州和泰房地产开发有限责任公司（以下简称和泰公司）以及原审第三人中国建设银行股份有限公司永州市分行(以下简称永州建设银行)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。冯群、周顺先上诉请求：一、请求依法维持(2019)湘1103民初6171号民事判决第一项，撤销第二项。改判被上诉人向上诉人交付湖南省永州市冷水滩区育才路和泰名居2幢A单元9层01号商品房壹套，并为上诉人办理该住房的不动产权证书；二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决部分处理结果错误。上诉人在一审起诉的事实和理由部分阐述了被告破产管理人下发的《解除合同通知书》内容以及该通知书与一审诉讼请求存在的关系，也在举证中将该通知书作为证据提交。事实上，上诉人要求交房以及办证的诉讼请求已经包含了要求对《解除合同通知书》效力的审查。即《解除合同通知书》若有效，则应当驳回上诉人一审要求交房及办证的诉讼请求；若《解除合同通知书》无效，则上诉人一审要求交房及办证的诉讼请求应当得到支持。现一审法院在未对《解除合同通知书》效力进行审查的前提下，作出了驳回上诉人一审要求交房及办证的诉讼请求，明显属于处理结果错误。和泰公司辩称，一审判决结果正确。和泰公司管理人依法对上诉人下发《解除合同通知书》符合法律规定，对上诉人有效，即双方的商品房买卖合同关系已经依法解除。上诉人要求和泰公司交付房产并为其办理不动产权证，没有事实依据和法律依据。管理人依据破产法第十八条、第四十四条、第五十三条规定解除与上诉人的商品房买卖合同。上诉人于2017年11月2日与和泰公司签订商品房买卖合同后，并未支付剩余70%的购房款。因其他客观原因第三人建设银行未发放贷款未支付购房款，且支付购房款的方式不仅限于银行按揭方式这一种支付方式，上诉人两年来还一直不支付大部分购房款、不履行购房合同的主要义务，并不能成为拒不支付购房款的法定理由。管理人依破产法有权决定解除双方均未履行完毕的合同。继续履行合同交付房产明显不公平不公正损害其他债权人的利益。冯群、周顺先向一审法院起诉请求：1、依法确认被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令被告交付湖南省永州市冷水滩区育才路和泰名居2幢A单元9层01号商品房壹套，并为原告办理该住房的不动产权证书；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，案外人刘华(甲方)与原告周顺先、冯群签订《住房转让合同》，约定：“......现双方达成如下协议：一、房号为二号楼的A901，面积为130.098平方米，单价2346/m²，合计总价：叁拾万零伍仟壹佰玖拾壹整。甲方负责乙方与公司签订合同时按以上价格签订，并将已交公司的81,616元转到乙方名下......”。同日，二原告(买受人)与被告和泰公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》，内容为：“......第一条、项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于永州市冷水滩区育才路西侧市八中东侧地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为永(冷)国有2009第000XXXX号、永(冷)国用2010第0yyy号，土地使用权面积6359.85平方米。买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2050年1月1日。2.出卖人经批，在上述地块建设的商品房项目核准名称为和泰名居，建设工程规划许可证号为建规【建】字第永【2015】00007号，建筑工程许可证号为432902201504200201......第三条、商品房基本情况：1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为框剪，建筑总层数为22层，其中地上20层，地下2层。3.该商品房为第一条规定项目中的2#【幢】【座】【A】单元9层01号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为永州市房地产测绘事务所，其预测建筑面积共129.63平方米，1.其中套内建筑面积/平方米，分摊共有建筑面积/平方米。该商品房共用部位见附件二......第六条、计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：......2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米(人民币)2318.86元，总款为(人民币)300,593元.....第七条、付款方式及期限：......(二)买受人采取下列第3种方式付款：......3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年11月2日前支付首期房价款(人民币)90,593元，占全部房价款的30%。余款(人民币)210,000元向/(贷款机构)申请贷款支付......第十一条、交付时间和手续：(一)出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房......”同日，案外人刘华将其已交纳给被告和泰公司的首付款81,616元转到乙方名下，二原告又向被告和泰公司交纳购房首付款8977元、电梯房保证金10,500元，被告和泰公司向二原告出具收据。2017年11月22日，原告周顺先以涉案房屋为抵押与永州建设银行签订《个人住房(商业用房)借款合同书》，被告和泰公司在保证人处盖章。2017年12月27日，被告和泰公司为原告周顺先、冯群办理涉案房屋备案登记。2018年1月3日，原告周顺先、冯群与第三人永州建设银行办理预购商品房抵押权预告登记。之后，第三人永州建设银行因被告和泰公司存在大额到期未履行债务，经济出现困难，为减少原告周顺先、冯群损失，停止向原告周顺先、冯群发放贷款，但未向原告周顺先、冯群发出通知。2019年4月1日被告和泰公司向法院申请破产重整，法院于2019年4月4日作出(2019)湘1103破1号民事裁定书，裁定受理被告和泰公司的重整申请。2019年4月30日，法院作出(2019)湘1103破1号决定书，指定湖南人和人(永州)律师事务所担任被告和泰公司管理人。2019年11月15日，被告和泰公司管理人以双方均未履行合同义务为由向原告周顺先、冯群发出《解除合同通知书》。一审法院认为，二原告与被告和泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表达，合法有效，故对二原告诉请确认与被告签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。由于二原告未就《解除合同通知书》之效力一并提起诉讼，故对二原告要求被告和泰公司履行合同义务，交付涉案房屋并办理不动产权证书，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、原告冯群、周顺先与被告永州和泰房地产开发有限责任公司于2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告冯群、周顺先其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费300元，由被告永州和泰房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：证据一，个人明细对账单，拟证明上诉人的房屋系刘华转让到上诉人名下，当时转让款197,666元加更名费5万元，再加上尾款21万元，上诉人实际购房款已经达到46万元，不存在房价过低的情形；证据二，不动产权属登记信息查询证明，拟证明两上诉人在本市无其他房产，涉案房屋是上诉人唯一的住房，双方房屋买卖合同不能解除；证据三，刘华与被上诉人签订的两份合同及付款收据，证明上诉人所签订的合同房屋价格是承接刘华2010年6月26日与被告签订的房屋价格，当时的价格1658元，后来推倒重建改成电梯房，价格变成1800元。因此，不存在房价偏低的情形，承接原来的合同也经过被上诉人的同意。被上诉人质证认为，对于证据一真实性无异议，证明目的和关联性有异议，上诉人与和泰公司签订合同约定总价款30万，实际交款只有9万多，管理人解除合同的依据和理由不仅仅是房价低于当时市场价，在本案当中，首付款只交了房屋总价款的30%，综合考量房价问题，依据破产法第十八条和立法本意，基于双方均未履行完毕的合同，管理人有权依据法律规定决定解除，也是基于对其他广大债权人有利而作出的解除权。对证据二的真实性无异议，关联性和证明目的有异议，管理人基于法律规定的解除权，不考虑相对方的可得利益和预期利益。对于证据三，因为没有原件，对真实性有异议，对关联性和证明目的有异议，具体质证理由与证据一一致。对上诉人提供的证据，经质证，本院认证如下：被上诉人对证据一的真实性无异议，本院予以认可，证据一的证明目的是上诉人所购房屋的购房价没有过低，与被上诉人以上诉人实际支付房屋总价款的30%为由解除合同无关，结合当时的房屋市场价考虑，对证据一的证明目的，本院予以认可。对证据二的真实性，本院予以认可，证据二的证明目的并没有具体的法律依据，本院不予认可。虽然证据三不是原件，但是其与证据一可以相互印证，对其真实性，本院予以认可，证据三的证明目的与证据一的证明目的一致，本院予以认可。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订了合法有效的《商品房买卖合同》，以现金方式支付了首付款，在双方约定以贷款方式支付剩余房款的条件下，与第三人建设银行签订了贷款合同并约定以所购房屋作抵押且办理了抵押登记，被上诉人也主动为上诉人办理了商品房网签登记；至此，上诉人作为商品房买受人已经履行了大部分的合同义务。被上诉人以及第三人均承认上诉人银行贷款不能发放的原因与上诉人无关，且均承认至本案诉讼前未通知上诉人银行贷款不能发放的事实，上诉人虽没有支付剩余房价款，但其并无过错。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人在长达近两年的时间，均未履行催告义务或通知解除合同；因此，双方当事人应继续履行《商品房买卖合同》，即：被上诉人向上诉人交付湖南省永州市冷水滩区育才路和泰名居2幢A单元9层01号商品房壹套，并为上诉人办理该住房的不动产权证书；考虑涉案房屋现已无法办理银行按揭贷款手续，上诉人应当向被上诉人以现金方式一次性支付剩余房价款210,000元。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6167号民事判决第一项；二、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6167号民事判决第二项；三、被上诉人永州和泰房地产开发有限责任公司在本判决送达之日起三十日内向上诉人交付湖南省永州市冷水滩区育才路和泰名居2幢A单元9层01号商品房壹套，并为上诉人办理该住房的不动产权证书；四、上诉人在本判决送达后三十日内向被上诉人永州和泰房地产开发有限责任公司支付剩余房价款210,000元。一、二审案件受理费600元，由被上诉人永州和泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年七月二十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。