天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2565号上诉人（原审被告）：郝明凤，女，1985年2月14日出生，汉族，天津市排水管理处第十排水管理所工程师，住天津市河西区。上诉人（原审被告）：王辉，男，1982年7月13日出生，汉族，一汽丰田有限公司工程师，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：天津市天房物业管理有限公司，住所地天津市河西区平山道16号增6号。法定代表人：冯展雄，董事长。委托诉讼代理人：柴利国，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王晓梅，女，该公司职员。上诉人郝明凤、王辉因与被上诉人天津市天房物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初15704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郝明凤、王辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判二上诉人按照50%的标准支付被上诉人物业费或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决查明事实不清，未全面认定被上诉人提供的物业服务具有瑕疵，被上诉人未遵守物业合同第五条规定的物业服务的义务，没有尽到对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护、修理等义务。由于被上诉人的失职，没有进行相应的检查及维修，造成上诉人所有的地下车位的上方天花板遗漏不明液体，该部位属于共用部位，属于被上诉人的服务、管理范围，其长期未修复，造成上诉人车辆腐蚀、财产损失，根据物业合同违约责任的约定及法律规定，上诉人作为业主可以要求被上诉人承担继续履行合同、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。另，上诉人居住房屋所在的22层楼道内的窗户长期损坏，被上诉人一直未对此予以修复，被上诉人的服务水平没有达到其承诺的一级服务标准，报修的问题一直没有进行反馈。天津市天房物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，认可一审判决，要求驳回上诉，维持原判。对于上诉人主张的地下车库漏水问题，根据签订的物业服务合同，非因被上诉人原因造成的损失，被上诉人系免责的，上诉人找被上诉人进行维修，被上诉人仅能在自身能力范围内采用避免扩大损失的方法，同时对于其漏水的车位，被上诉人曾为上诉人申请调换过车位，上诉人不予认可，而且该漏水问题属于房屋的质量问题，应向涉诉房屋的开发单位主张权利。对于上诉人反映的楼道窗户问题，只要业主有报修，被上诉人就会派人查看解决，庭后会对上诉人反映的该问题及时查看解决。天津市天房物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告物业服务费8493.2元、机电设施费4576.4元；2.判令被告支付逾期缴费滞纳金65.35元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年原告与天津市河西区海景雅苑业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，物业服务期限为2016年11月21日至2018年11月20日，物业服务费为按建筑面积每月每平方米1.8元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米五层以上0.97元由业主交纳。2018年原告与天津市河西区海景雅苑业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，物业服务期限为2018年11月21日至2021年11月20日，物业服务费为按建筑面积每月每平方米1.8元收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米五层以上0.97元由业主交纳。上述合同均在天津市河西区完成备案。被告系本市河西区南北大街与古海道交口东北侧海景雅苑10-1-2203室房屋产权人，房屋建筑面积138.78平方米，每月应交物业服务费（含机电设施运行、维护、管理费）384.4元；被告拖欠2016年12月19日至2019年10月18日的物业服务费（含机电设施运行、维护、管理费）13069.6元。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区海景雅苑业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。原告要求被告给付2016年12月19日至2019年10月18日的物业服务费及机电设施的运行、维护、管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。针对被告的抗辩意见，与本案并非同一法律关系，原告可另行主张权利。对于原告主张滞纳金的诉讼请求，由于被告并非无理由恶意拖欠物业费，故对原告的该项诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告郝明凤、王辉向原告天津市天房物业管理有限公司支付2016年12月19日至2019年10月18日的物业服务费（含机电设施运行、维护、管理费）13069.6元；二、驳回原告天津市天房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取64元，由被告郝明凤、王辉负担。”二审中，上诉人提交照片一张，用以证明其房屋所在楼层楼道内的窗户系于2017年由被上诉人工作人员张贴通知，显示该窗户损坏，至今未予修复。对此，被上诉人认为该证据不属于法律规定的新证据，且对真实性不予认可，该照片不能证明拍摄地点。本院经审查认为，上诉人提交的照片证据无法显示其拍摄的时间、地点等信息，不足以证明其主张的证明目的，本院对此不予采信。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为,本案系物业服务合同纠纷，被上诉人与涉诉小区业主大会签订的物业服务合同，合法有效，小区业主与物业服务企业均应按合同约定履行各自义务。现被上诉人按约定为涉诉小区提供了物业服务，二上诉人即应按约定支付相应的物业服务费。二上诉人虽主张归其使用的地下车库的车位上方天花板处存在遗漏不明液体问题，认为该部分属于物业服务管理范畴，被上诉人一直未予维修，存在物业服务不到位问题，应减免相应的物业费。但根据在案证据及当事人陈述，二上诉人主张的遗漏液体问题，系从车位上方墙体内部渗出，从外观上无法认定遗漏液体具体位置及原因，二上诉人提交的证据不足以证明该遗漏问题系因被上诉人管理不当所致。因此，二上诉人将车位上方天花板遗漏液体问题，归责于被上诉人物业服务不当，要求减免相应物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决根据物业合同约定及二上诉人欠缴费用的期间，认定二上诉人应向被上诉人支付2016年12月19日至2019年10月18日的物业服务费（含机电设施运行、维护、管理费）13069.6元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人提出追加涉诉房屋开发商承担连带责任、要求修复漏水部位、赔偿车辆损失等主张，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案的审查范围，其可就此另行主张权利。综上所述，上诉人郝明凤、王辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人郝明凤、王辉负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年七月二十日书记员  王铎臻