浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1765号 上诉人（原审被告）：义乌星悦绣湖里商业管理有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道西城路469街27号二楼。 法定代表人：郑亮娣，董事长。 上诉人（原审被告）：浙江义乌农村经济发展有限公司，住所地：浙江省义乌市城中西路立交桥旁。 法定代表人：王兴财，董事长。 二上诉人共同委托诉讼代理人：杨熙恩，浙江红太阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：义乌市爱趣拾光岛游乐园，经营场所：浙江省义乌市北苑街道绣湖里商业中心N-18ABCD号。 经营者：胡雅婷，女，1995年1月10日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 委托诉讼代理人：梁红，浙江瀛高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾野青，浙江瀛高律师事务所律师。 上诉人义乌星悦绣湖里商业管理有限公司（以下简称“绣湖里公司”）、浙江义乌农村经济发展有限公司（以下简称“农村经济发展公司”）因与被上诉人义乌市爱趣拾光岛游乐园租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初21613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 绣湖里公司、农村经济发展公司共同上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，驳回义乌市爱趣拾光岛游乐园的诉讼请求；由义乌市爱趣拾光岛游乐园承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院错误解释合同条款，进而认定义乌市爱趣拾光岛游乐园开业后引进悦宝园早教中心等构成违约，判令我方承担违约及赔偿损失的责任，不符合客观事实。1.双方当事人对合同中书写条款“场内不能放置同类项目”有着不同理解，一审法院认为合同中多次出现“进场”，根据语义，该“场”指的是绣湖里商场的认定是错误的。根据文义解释，《租赁合同》中已明确约定，“场”指的是乙方承租的商铺。如合同第3.2条“进场日为甲方移交、乙方进入该商铺之日”、第10.2.2条逾期进场、装修、开业等条款均明确进场的“场”指的是承租商铺而不是整个绣湖里商业中心。同时，如果该条款是用于约束星悦绣湖里公司，则应该由其加盖公司公章，而不应由义乌市爱趣拾光岛游乐园的经营者在该条款上加盖指印，以示确认。因此，“场内不能放置同类项目”的完整解释应该是“乙方租赁的商铺内不能放置一样的游乐设施”，约束的是义乌市爱趣拾光岛游乐园。2.悦宝园早教中心等系与义乌市爱趣拾光岛游乐园基本同期进场装修，同期开业的不同儿童项目，并非义乌市爱趣拾光岛游乐园开业后另行引进。悦宝园早教中心承租的商铺位于义乌市爱趣拾光岛游乐园承租商铺的对面，两家经营主体同期进场，同期开业。义乌市爱趣拾光岛游乐园对悦宝园的经营项目一清二楚，对其它几家的经营项目也都了解，并从未提出过异议，且如期分批交纳租金及物业费，应当视为接受目前的营业状态。3.一审法院认定义乌市爱趣拾光岛游乐园损失，证据不足。一审法院错误认定义乌市爱趣拾光岛游乐园为装修及所购之物品未达使用期限均属于其损失，但实际上义乌市爱趣拾光岛游乐园承租之商铺至今为止均可正常使用并从事经营活动，对商铺进行的装修及为经营所需购进的物品均是义乌市爱趣拾光岛游乐园的经营活动所需，没有损失。二、一审法院适用法律错误，本案中《租赁合同》及《商业管理服务合同》不符合约定解除条件，亦不具备法定解除条件。首先，一审中义乌市爱趣拾光岛游乐园明确指出起诉合同解除的法律依据是合同法第九十四条第四款，即认为其请求解除合同的请求权基础为法定解除。而一审法院判决解除的法律依据却是合同法第九十三条，约定解除的情形，存在适用法律错误的情形。《租赁合同》及《商业管理服务合同》也不符合法定解除的条件。其次，本案不符合合同法第九十三条约定解除的条件。根据《租赁合同》约定义乌市爱趣拾光岛游乐园享有解除权的条件有三：1.我方有违约行为；2.我方的违约行为导致义乌市爱趣拾光岛游乐园无法继续经营或使用该商铺；3.经义乌市爱趣拾光岛游乐园书面通知后30日内我方仍不改正的。本案中，义乌市爱趣拾光岛游乐园行使单方解除权的三个条件均未成就，无权行使单方解除权。《商业管理服务合同》未约定义乌市爱趣拾光岛游乐园单方解除合同条款，更不能以合同法第九十三条为依据而解除。三、农村经济发展公司已授权绣湖里公司对绣湖里商业中心进行管理，绣湖里公司才是合同的权利义务主体，合同中对于各方的权利义务约定的十分清楚。农村经济发展公司虽是绣湖里商业中心的所有者，但与义乌市爱趣拾光岛游乐园接洽及管理的并不是农村经济发展公司。农村经济发展公司不应承担任何责任。四、九民纪要规定了商务合同解除时，人民法院的释明义务，而一审法院未经释明，进行判决单方返还并赔偿明显错误。目前涉案的商铺仍由义乌市爱趣拾光岛游乐园实际使用当中，但其相关的租金及商位管理费仅支付到2020年1月31日止，我方认为义乌市爱趣拾光岛游乐园仍需按每月25428元的标准支付租金，并按每月6357.08元的标准支付商业管理费至实际腾退之日。五、根据《租赁合同》的约定，租赁保证金是应当在承租方无任何违约或欠费的情况下在租赁期满90日内返还，同时《商业管理服务合同》规定，管理保证金应当在承租方无任何违约或欠费的情况下，在商业管理合同终止后30日内返还，同时还约定在乙方（义乌市爱趣拾光岛游乐园）销售的商品或提供的服务无任何安全质量或其他纠纷的情况下，甲方在本协议终止的90日内将质量保证金无息退还给乙方。本案中义乌市爱趣拾光岛游乐园不仅有明显的违约行为，还有其在经营期间所销售的月卡、季卡、年卡等销售及后续退费事项未经解决，一审法院在未查明上述事实的情况下，要求返还同样有违法律的规定及双方合同的约定。六、一审法院还混淆了“小项目”与“项目”两个概念。一审判决中认为我们手写的约定条款“小项目”每半年更换一次、场内不得设置同类项目、将“项目”认为是义乌市爱趣拾光岛游乐园实际经营的海洋球、沙子城堡等具体的“小项目”，认为我们整个场内不能有同类的“小项目”，有的话就视为我们违约。但实际上通过双方的约定很清楚，“小项目”与同类项目是两个不同的意思表示。在二审庭审中，上诉人补充：如果法庭认为本案符合解除条件的，请求对上诉人的损失一并处理：1.要求支付合同解除之前被上诉人实际占用期间的租金及物管费，计算标准按合同约定25428元/月的租金、6357.08元/月的物管费，计算至被上诉人实际腾退之日止。2、要求被上诉人依约腾空交还涉案的商铺，对于腾空和交还的条件也要按双方合同的约定进行履行，具体条款是合同第11条。3、鉴于被上诉人方在履行本合同中存在根本违约行为，要求被上诉人方承担没收履约保证金的违约责任，并赔偿上诉人不低于三个月的房租及物管费。 义乌市爱趣拾光岛游乐园辩称，一、一审法院确认绣湖里公司违约，并应承担相应的违约责任，认定事实清楚，并无不当。1.绣湖里公司引进我方儿童乐园项目时，明确告知整个商场内儿童乐园仅我方一家，并就此在《租赁合同》中特别做了“其他约定”，即：场内不能放置同类项目。租赁合同系由绣湖里公司提供的格式文本，合同内所有的手写部分包含“特别约定”部分均为绣湖里公司招商部工作人员卢芳所填写，这一点在一审时已经查明。2.绣湖里公司称场内不能放置同类项目，系对我方的约束，明显不符合事实，也不符合常理。租赁合同中，绣湖里公司对我方的经营范围予以严格限制，约定只能经营“儿童乐园”，不得改变商铺用途。我方已经在商铺内经营儿童“淘气堡”游乐设施项目，若再通过其他约定条款，要求我方商铺内不得放置同类项目，明显逻辑上解释不通。我方租赁的商铺占地面积为209平方米，在该商铺内已经放置淘气堡游乐设施的情况下，本不能再放置同类的游乐设施项目，绣湖里公司所述“场内”是指“商铺”内，完全错误。故场内不能放置同类项目，应为绣湖里商场内不能引进其他儿童乐园项目，合同里提到的“场”，是指商场，而非商铺，商铺在合同里多次体现，清晰易懂，无需另行用“场”来进行定义或解释。另外，“其他约定”第4项提到的外场广场，与“场内”相对应，是指商场外的小广场，绣湖里公司一审时已经对此予以确认，一审法院的认定是完全正确的。3.合同“其他约定”系绣湖里公司招商部工作人员卢芳在绣湖里公司提供的格式合同文本上填写，主要内容为绣湖里公司对我方的承诺。我方对手写部分按上指印以示确认，完全符合常理。并非印鉴按在哪里即为对谁的约束。绣湖里公司在一审庭审也认可“其他约定”第3、4项为对其的约束，但该部分文字并未加盖公章，故其所述的对谁约束即应由谁来按指印或加盖公章的逻辑并不正确。4.绣湖里公司引进的悦宝园为早教中心，我方在签订合同时知晓该主体存在，但绣湖里公司告知该主体是做早教的，并非与我方儿童乐园相同类的项目。在我方开业后出现的迪乐尼儿童益智乐园，经营项目与我方儿童乐园一致，已经违反了租赁合同中关于“场内不能放置同类项目”的约定。至于迪乐尼是否与悦宝园为同一家经营主体，我方并无义务来辩别和审核，绣湖里公司的陈述并不能改变其违反合同约定，允许其他商家进驻商场内经营与我方同类儿童乐园项目的事实。并且其他主体引进时间在绣湖里公司的公众号推文里有明确的阐述，均为我方开业之后，即2019年7月以后。我方已经多次提出交涉，但绣湖里公司不予理会，这一点一审法院已经调查清楚。我方在明知绣湖里公司违约后仍交付房租，目的并非是认可绣湖里公司的违法行为，而是为了履行合同约定。5.绣湖里公司除了是出租方，更关键的是市场管理方，有义务统筹布局，不能诱骗我方入驻，进而又不断引进其他儿童项目，利用强势地位收取租金，而无视我方的合法权益。绣湖里公司引进其他儿童乐园商家的行为，违反了双方租赁合同的约定，属于严重违约，应就此承担相应的违约责任。我方对店面的装修以及设备的采购，都是为了经营儿童乐园项目需要而作，但因绣湖里公司的违约行为，导致我方的经营惨淡难以为继，应承担相应的违约责任。装修与设备的投入，也是绣湖里公司违约所遭受的直接损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，绣湖里公司应赔偿上述损失。另外，绣湖里公司和农村经济发展公司将“经营”解释为“可以使用”，明显不当，一审法院的认定是正确的。二、一审法院适用法律并无不当，判令解除《租赁合同》以及《商业管理服务合同》，所依据的法律是正确的。1.法定解除权和约定解除权在行使上并不矛盾或相互排斥，上诉人的根本违约行为，既达到了《租赁合同》所约定解除的条件，也符合法定解除条件，我方虽未行使约定解除权，但认为符合法定解除条件时，也可以选择法定解除权来提起本案诉讼。并且，《租赁合同》第12条虽约定义乌市爱趣拾光岛游乐园应书面通知上诉人后可以解除合同，且通过向法院起诉，让法院来判决解除合同，就是在履行书面通知。而上诉人连续引进的商家，全部经营的是与我方同类的项目，严重违反了合同的约定，导致我方项目少有人问津，无法维持基本的营收，已经极大的阻碍了我方继续经营，无法实现我方合同目的。该根本违约行为，符合法定解除的条件，也符合约定解除的条件，本案不存在单方解除权的条件未成就的情形。一审法院选择约定解除的审判思路，并无错误。2.关于两上诉人的责任承担问题，我方认为其承担的是连带责任。一审法院基于自由裁量权，结合《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、第一百六十五条的规定，认定由两上诉人分别承担责任，我方对此予以接受。综上，请求驳回二上诉人的全部诉请，并维持一审判决。针对二上诉人庭审中补充的内容答辩如下：一、九民纪要规定的是被上诉人起诉上诉人单方解除的一个情形，即自己违约的情形，法院不存在释明的义务。在一审庭审法庭调查时我方已经明确表示在2020年1月19日向上诉人提出过腾退，并且2020年1月20日向上诉人发过腾退函。从2020年1月22日起被上诉人即撤出该商铺，至今并未经营。上诉人所述的还在实际使用，并且要支付租金，既不符合事实情况，也不符合法律规定。二、上诉人所提出的要求被上诉人支付租金的说法，没有任何事实理由，也不符合法律规定，如果其提出该项诉请，应在一审时提出反诉或另行起诉，在本案二审中上诉人是无权提出该请求的。三、租赁保证金是在上诉人违约的情况下应由其向我方返还的，其他所谓的我方违约情况不属于一审查明的范围，因为上诉人在一审时并未提出。四、关于“小项目”，实际是“小项目”构成了大项目，本案所指的均是我方经营的、双方在合同中约定的儿童乐园项目，主要就是“淘气堡”儿童乐园游乐设施，包含了一审法院认定的蹦床、海洋球、沙堆、积木等，这些是不可割裂的，这些构成了本案的大项目，即本案中所涉的“项目”。而上诉人引进的法瑞特、迪乐尼、贝乐迪，他们几家明确的表示在公众号及其商业推荐里就是儿童乐园项目。这点在我们一审时提交的照片及公众号推文的公证书中已经有体现，其所引进的项目就是和我方所经营的项目一致的。一审法院认定上诉人构成违约是正确的。 义乌市爱趣拾光岛游乐园向一审法院起诉请求：1.解除义乌市爱趣拾光岛游乐园与绣湖里公司、农村经济发展公司于2018年11月10日签订的《租赁合同》、解除义乌市爱趣拾光岛游乐园与绣湖里公司签订的《商业管理服务协议》；2.绣湖里公司、农村经济发展公司向义乌市爱趣拾光岛游乐园退还租赁保证金50856元，管理保证金12714元，质量保证金10000元；3.绣湖里公司、农村经济发展公司向义乌市爱趣拾光岛游乐园返还从2019年7月1日起至本案起诉日止的租金及商业管理费的50%作为违约金，共计79462元；4.绣湖里公司、农村经济发展公司返还从2019年12月9日起至2020年1月31日止的租金及商业管理费共计56154元；5.绣湖里公司、农村经济发展公司赔偿义乌市爱趣拾光岛游乐园装修损失共计76562元、设备损失共计88487元。 一审法院认定事实：2018年11月10日，义乌市爱趣拾光岛游乐园（乙方承租方）、绣湖里公司（甲方出租方）、农村经济发展公司（丙方）签订租赁合同一份，约定：丙方是义乌绣湖里商业中心的建设单位和合法所有权人，委托甲方对义乌绣湖里商业中心进行统一运营管理及后续招商；租赁商铺为中心第一层编号为N-18A-18B-18C-18D的商铺，套内建筑面积为209㎡，套内建筑面积即为合同项下计租面积；乙方在该商铺的经营品牌为爱趣，经营项目为儿童乐园，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营品牌、经营项目及品类或擅自改变该商铺用途；合同项下的租赁期限为2个租约年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推；本合同开业日为2019年4月26日；商铺的租金和商业管理费按计租面积计付，乙方自开业日起开始承担该商铺的租金和商业管理费；第1个租约年、第2个租约年的月租金标准为121.67元/㎡/月，即每月25428元，支付至农村经济发展公司的银行账号；乙方应在签订本合同之日向丙方支付50856元作为租赁保证金，在乙方无任何违约或欠费的情况下，丙方在租赁期届满后90日内将租赁保证金无息退还给乙方；在合同履行期间，甲方如有违反合同约定的行为，导致乙方无法继续经营或使用该商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方返还租赁保证金，甲方还须向乙方支付相当于租赁保证金金额的违约金等内容。此外，合同第四页由绣湖里公司工作人员卢芳手写了其他约定：1.小项目每半年更换一次；2.场内不能放置同类项目；3.本项目大通道上免费使用骑行游玩；4.本项目外场广场上使用儿童小汽车游玩项目。该其他约定处由义乌市爱趣拾光岛游乐园经营者胡雅婷捺印确认。 2018年11月10日，义乌市爱趣拾光岛游乐园（乙方承租方）与绣湖里公司（甲方管理方）签订商业管理服务协议一份，约定：乙方承租义乌绣湖里商业中心编号为N-18A-18B-18C-18D的商铺；甲方根据农村经济发展公司的委托，对中心进行商业运营管理；第1个租约年、第2个租约年的月商业管理费标准为30.4元/㎡/月，即每月6357.08元，自开业日起计收；乙方应在签订本协议之日向甲方支付12714元作为管理保证金、1万元作为质量保证金等内容。2019年3月1日，义乌市爱趣拾光岛游乐园进场装修；2019年5月1日，案涉儿童乐园正式开业。另查明，2018年9月18日，义乌市爱趣拾光岛游乐园支付意向金3万元；2019年2月27日，义乌市爱趣拾光岛游乐园分三笔支付租金、商业管理费、保证金共计138925元；2019年7月23日，义乌市爱趣拾光岛游乐园支付租金、商业管理费共计95347.89元；2019年10月25日，义乌市爱趣拾光岛游乐园支付租金、商业管理费共计95357.11元。租金及商业管理费均支付至2020年1月31日止。又查明，义乌市爱趣拾光岛游乐园为经营案涉儿童乐园花费装修费用122500元，并支出设备采购费用141580元。义乌市爱趣拾光岛游乐园开业后，绣湖里公司、农村经济发展公司陆续引进悦宝园早教中心（涵盖800平方米迪乐尼儿童益智乐园）、法瑞特AR主题乐园、贝乐迪儿童主题乐园等。义乌市爱趣拾光岛游乐园以绣湖里公司、农村经济发展公司该行为违反合同约定为由，将其诉至法院。 一审法院认为，义乌市爱趣拾光岛游乐园与绣湖里公司、农村经济发展公司签订的《租赁合同》、《商业管理服务协议》均系三方当事人的真实意思表示，其未有致合同无效或可撤销的情形存在，应确认为有效，三方应按合同约定的内容全面履行自己的义务。因义乌绣湖里商业中心的所有权人系农村经济发展公司，且《租赁合同》明确说明绣湖里公司系受农村经济发展公司委托，对义乌绣湖里商业中心进行统一运营管理及后续招商，故基于该代理行为，义乌市爱趣拾光岛游乐园可向农村经济发展公司主张《租赁合同》的合同权利。案件的争议焦点主要是：一、绣湖里公司、农村经济发展公司引进悦宝园早教中心、法瑞特AR主题乐园、贝乐迪儿童主题乐园等的行为是否构成违约？《租赁合同》约定“场内不能放置同类项目”。对此，义乌市爱趣拾光岛游乐园理解为“绣湖里公司、农村经济发展公司不得引进其他儿童项目”，绣湖里公司、农村经济发展公司则称应该是“在义乌市爱趣拾光岛游乐园自己场内不能放同类项目”。一审法院认为，首先，《租赁合同》中多次出现“进场”二字，根据语义，该“场”即指绣湖里商场，而对于义乌市爱趣拾光岛游乐园经营的儿童乐园，合同中则表述为“商铺”；其次，关于其他约定第四条的“本项目外场广场”，绣湖里公司、农村经济发展公司也认同是指商场外围的广场。结合以上两点，其他约定第二条的“场内”也应当指绣湖里商场内，即第二条完整的表述应是“绣湖里商场内不能放置同类项目”，该条内容应该是对绣湖里公司、农村经济发展公司的约束。然而绣湖里公司、农村经济发展公司在义乌市爱趣拾光岛游乐园开业后，陆续引进悦宝园早教中心（涵盖800平方米迪乐尼儿童益智乐园）、贝乐迪儿童主题乐园等经营积木、海洋球、蹦床等项目的商家，与义乌市爱趣拾光岛游乐园经营的海洋球、沙堆、蹦床、积木等属于同类项目，应认定绣湖里公司、农村经济发展公司构成违约，义乌市爱趣拾光岛游乐园有权按照合同约定解除案涉《租赁合同》。二、关于义乌市爱趣拾光岛游乐园诉请各项费用应否予以支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。1.各项保证金。根据合同约定，租赁保证金、管理保证金、质量保证金的返还主体均为绣湖里公司，故合同解除后，绣湖里公司应返还义乌市爱趣拾光岛游乐园租赁保证金50856元，管理保证金12714元，质量保证金10000元。2.违约金。根据合同约定，如违约，绣湖里公司应支付义乌市爱趣拾光岛游乐园相当于租赁保证金金额的违约金，即违约金数额应为50856元，超出部分不予支持。3、租金及商业管理费。因义乌市爱趣拾光岛游乐园的租金及商业管理费仅支付至2020年1月31日止，而迄今为止，义乌市爱趣拾光岛游乐园仍在使用案涉商铺，故该项诉请不予支持。4、装修损失、设备损失。因绣湖里公司、农村经济发展公司的原因导致合同解除，确实造成义乌市爱趣拾光岛游乐园装修、设备方面的损失。综合考虑租赁期限及义乌市爱趣拾光岛游乐园使用商铺的时间等因素，一审法院确定义乌市爱趣拾光岛游乐园的装修损失为68900元。因部分设备还可以再利用，故酌情确定义乌市爱趣拾光岛游乐园的设备损失为40000元。该两项损失由农村经济发展公司赔偿。综上，义乌市爱趣拾光岛游乐园合法有据的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除义乌市爱趣拾光岛游乐园与绣湖里公司、农村经济发展公司于2018年11月10日签订的《租赁合同》；解除义乌市爱趣拾光岛游乐园与绣湖里公司于2018年11月10日签订的《商业管理服务协议》。二、绣湖里公司返还义乌市爱趣拾光岛游乐园租赁保证金50856元、管理保证金12714元、质量保证金10000元。三、绣湖里公司支付义乌市爱趣拾光岛游乐园违约金50856元。四、农村经济发展公司赔偿义乌市爱趣拾光岛游乐园装修损失68900元、设备损失40000元。以上二、三、四项于判决生效后十五日内履行完毕。五、驳回义乌市爱趣拾光岛游乐园的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3457元，由义乌市爱趣拾光岛游乐园负担1057元，由绣湖里公司、农村经济发展公司负担2400元。 本院二审期间，绣湖里公司、农村经济发展公司未提交证据。义乌市爱趣拾光岛游乐园提交腾退函及回函复印件各一份，用以证明：义乌市爱趣拾光岛游乐园已于2020年1月20日向绣湖里公司、农村经济发展公司发出过腾退通知，并且于2020年1月22日予以腾退，现在实际并无经营。绣湖里公司、农村经济发展公司不允许我方进行腾退，所以相关责任应当由其自行承担。 绣湖里公司、农村经济发展公司共同质证认为：首先，对上述证据的真实性没有异议，但不能达到其证明目的，当时本案还在一审法院审理中，该证据没有任何法律意义。其次，根据我方现场查看的情况，至今为止现场仍由义乌市爱趣拾光岛游乐园占用。 本院对上述证据认证认为，各方当事人对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，义乌市爱趣拾光岛游乐园于2020年1月20日向绣湖里公司、农村经济发展公司发送《腾退函》一份，载明“因2019年7月开始，贵公司严重违反合同的约定，擅自引进其他儿童乐园项目，导致本店经营受到巨大影响，无法继续经营。经多次调解交涉，贵公司一直未能给予解决办法，现该纠纷已经提交给义乌市人民法院解决。自2019年12月13日义乌市人民法院受理案件并通知到贵公司时，视为解除合同通知送达之日。现本店特告知贵公司，本店将办理腾退并撤离绣湖里商业中心，希望贵公司立即与本店办理腾退交接手续，延期将视为贵公司同意腾退。”同日，绣湖里公司、农村经济发展公司向义乌市爱趣拾光岛游乐园《回函》一份，载明“1.我司不存在任何违约情形，租赁合同中贵司的经营项目是儿童乐园，除贵司外我司从未引进其他商家经营相同项目，我司未对贵司的经营产生任何影响。根据合同约定，贵司的经营风险应当自行承担。2.根据法律规定及合同约定，贵司无任何提前解除合同的事由，也无单方解除权，贵司的通知不能达到解除合同的目的。3.鉴于贵司与我司的租赁合同纠纷目前尚在审理当中，贵司的腾退请求我司目前无法处理，我司将以法院最终审理结果为准处理贵司相关事宜。4.若贵司在此期间未经我司书面同意擅自进行腾退并撤离的，我司将视贵司违约，并根据合同约定追究贵司的法律责任。” 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本院对本案的争议焦点确定并评析如下： 一、关于案涉租赁合同是否符合约定解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”首先，双方当事人在《租赁合同》第12.1条约定了解除合同的条件，即“在本合同履行期间，甲方（绣湖里公司）如有违反本合同约定的行为，导致乙方（义乌市爱趣拾光岛游乐园）无法继续经营或使用该商铺，经乙方书面通知后30日内仍不予改正的，乙方有权解除本合同……”。其次，根据《租赁合同》手写部分“其他约定”第2条“场内不能放置同类项目”。关于“场内”是指“绣湖里商场”还是指“商铺内”的问题。一审法院对“场内”系指“绣湖里商场”的解释符合逻辑。二上诉人主张该条应作为对义乌市爱趣拾光岛游乐园商铺内放置项目的约束，不符合常理，本院不予采信。绣湖里公司引进的悦宝园早教中心所涵盖的迪乐尼儿童益智乐园、贝乐迪儿童主题乐园经营的海洋球、沙堆、积木等与义乌市爱趣拾光岛游乐园的经营项目相同、目标客户相同，一审法院认定二上诉人违约，并无不当。第三，二上诉人主张义乌市爱趣拾光岛游乐园未履行合同约定的“书面通知”义务，不符合约定解除合同的条件。本院认为，虽义乌市爱趣拾光岛游乐园未提交书面通知的证据，但其向一审法院起诉主张解除合同的行为即是向二上诉人主张解除合同的通知，二上诉人于12月18日收到起诉状副本的时间可以视为通知到达的时间。截至2020年6月15日悦宝园早教中心、贝乐迪儿童主题乐园仍然在正常营业。故义乌市爱趣拾光岛游乐园有权解除租赁合同，一审法院对其解除合同的诉讼请求予以支持，并无不当。 二、关于二上诉人是否应当返还各项保证金及赔偿损失的问题。根据《租赁合同》第12.1条的约定、《商业管理服务协议》第三条关于管理保证金及质量保证金的约定，合同解除后，义乌市爱趣拾光岛游乐园有权要求绣湖里公司返还各项保证金。二上诉人主张义乌市爱趣拾光岛游乐园存在明显的违约行为、还有经营期间充值卡销售及后续退费事项未经解决，不符合退回保证金的条件，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信。关于装修损失、设备损失的问题，一审法院已经对租赁期限及义乌市爱趣拾光岛游乐园使用商铺的时间对其诉请的金额酌情予以扣减，无明显不当，本院予以维持。关于上述损失的赔偿主体问题，根据《租赁合同》第十一条商铺交还的约定，租赁合同解除或终止后，应当将商铺交还给农村经济发展公司。但因双方就是否解除合同存在争议，绣湖里公司与义乌市爱趣拾光岛游乐园未能就腾退事项达成一致，导致义乌市爱趣拾光岛游乐园无法搬离、拆除商铺内安装的设施、设备。二审中，义乌市爱趣拾光岛游乐园明确表示其对店铺内的所有装修、设备设施均予以放弃。一审法院在折算损失后，确定由农村经济发展公司承担赔偿责任，也无不妥。 另，关于二上诉人二审庭审中主张的合同解除后义乌市爱趣拾光岛游乐园对商铺的占有使用费、物业管理费、以及存在违约行为的问题。本院认为，本案符合合同解除的条件，故，一审法院应向当事人释明，尽可能一次性解决纠纷。但一审法院对此未作释明，且二上诉人在二审中提及的费用计算标准、义乌市爱趣拾光岛游乐园是否存在违约行为以及腾退涉及的具体费用，双方争议较大，调解不成，二上诉人可以通过另行起诉等方式解决。 综上所述，绣湖里公司、农村经济发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4800元，由上诉人义乌星悦绣湖里商业管理有限公司、浙江义乌农村经济发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金佳卉 审 判 员 应 倩 审 判 员 周俊梅 二〇二〇年七月二十一日 代书记员 施秀慧