浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0281民初11054号 原告：黄蔚，男，1964年3月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：汪涛、杨永华，浙**盛律师事务所律师。 被告：余姚市森高房地产开发有限公司。住所地：余姚市泗门镇海南村振通路2号。统一社会信用代码：91330281561284664Q。 诉讼代表人：浙江波宁律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司，余姚市森高房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：徐雪华，浙江波宁律师事务所律师。 第三人：姚金林，男，1958年3月3日出生,汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：范红枫、陈泱泱，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 原告黄蔚与被告余姚市森高房地产开发有限公司（以下简称森高公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法由审判员何毅适用简易程序于同年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪涛，被告森高公司的委托诉讼代理人徐雪华到庭参加诉讼。根据本案的案情，本院于2020年2月18日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭。根据原告的申请，本院追加姚金林作为第三人参加诉讼。本案于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告黄蔚及其委托代理人汪涛，被告森高公司委托诉讼代理人徐雪华，第三人的委托诉讼代理人范红枫和陈泱泱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄蔚向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有7189064元的购房类优先债权，该债权以继续履行原、被告之间关于皇龙国际花园2号楼801、802、803、805、806、807、901、902、903、905、906、907等12套房屋的商品房买卖合同的方式受偿；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月，原告经案外人（本案第三人姚金林）介绍，向被告购买了该公司开发的皇龙国际花园2号楼801、802、803、805、806、807、901、902、903、905、906、907等12套房产，原告与被告签订了12份商品房买卖合同，并于2014年5月19日办理了备案登记。合同约定：2号楼801室的房屋价格为672566元，802室499698元，803室499698元，805室499698元，806室499698元、807室923174元、901室672566元，902室499698元，903室499698元，905室499698元、807室923174元，上述房屋总计房款7189064元，合同签订后，原告按照介绍人姚金林的要求，将上述款项支付给姚金林，结清了上述应付购房款，2014年9月1日，原告从被告处获得了上述房屋的全部购房发票。2016年，余姚法院裁定受理了被告的破产清算，原告向该公司管理人申报了上述12套房屋的购房债权，2019年11月22日，原告收到被告公司管理人的告知函，告知对原告申请的债权不予确认，并告知原告对管理人不予确认债权的审核结论有异议，应于收到告知函7日向余姚法院提起诉讼。原告认为，原告向被告购买上述案涉房产，并签订了12份合法有效的商品房买卖合同，且已办理了备案登记，并已通过中间人姚金林付清了全部购房款，从被告处取得了全部购房款的发票，故原告依法对被告享有7189064元的购房债权，该债权应以继续履行上述案涉房屋相应的商品房买卖合同的方式受偿。请求判如所请。 被告森高公司辩称：根据原告主张优先债权的主要法律依据是最高人民法院关于建设工程优先受偿问题的批复指出的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。购房消费者享有优先权有三个条件，一是将消费者购买房屋的性质，应认定为用于自住的房屋，需要排除的是商铺、写字楼等这些投资经营性的房屋；二，已支付了价款超过合同确定总金额的50%；三，购房为刚需而非投资。原告既非涉案房屋所在地的人口，又未在涉案所在地有正常的工作，一下子购买12套房屋，显然是用于投资，不符合上述相关法律规定。所以被告认为原告不享有优先债权。 第三人姚金林述称：一，第三人姚金林与被告之间的借贷关系真实、合法有效。2013年1月5日，被告因工程项目建设的需要，向第三人姚金林借款人民币9000000元，同时约定借款期限是自2013年1月5日至2013年6月6日，借条由被告盖章，同时由被告的法定代表人柳高翔签字确认。在被告出具借条的当天，第三人姚金林委托了第三方慈溪市世纪电器有限公司以转账的方式汇入被告账户7005000元，余款1995000元以5张银行承兑汇票的方式支付，由被告法定代表人柳高翔领取并签字确认，第三人姚金林已实际交付了9000000元。2013年6月借款到期后，被告并未归还后，被告于2013年10月27日向第三人出具还款承诺书一份，承诺于2013年12月30日前归还3000000元，余款6000000元于2014年5月30日前归还。被告仅于2014年1月27日归还了借款本金3000000元。二，第三人姚金林收取原告支付的款项，有事实依据与法律依据。原告在起诉状中的部分陈述与事实不符，且代理人与第三人姚金林核实，第三人与原告在之前并不认识，更从未介绍原告向被告购买房产，也未直接要求原告将涉案的购房款支付给第三人。实际情况是，2014年5月，原告向被告森高公司购买涉案的12套房产，共计需向被告支付购房款，总计7189064元。被告为了妥善处理尚欠第三人姚金林的借款，提出以债务转移的方式，由原告作为一个新的债务人，将上述购房款直接支付给第三人姚金林，用于清偿第三人姚金林的债务，原告作为债权人同意了被告上述提议。因此，第三人姚金林与被告于2014年6月4日签订还款协议书一份，对相关事项进行一个确认：截至2014年6月4日，被告尚欠姚金林借款本金借款本息共计7091200元。原告需向被告支付购房款7189064元。在协议签订后，原告分别于2014年的7月14日、7月23日向第三人姚金林支付了部分款项，共计1200000元。2014年8月14日，原告向第三人出具了还款承诺书一份，再一次确认其愿意作为新的债务人承担被告对第三人姚金林的债务。截至目前为止，原告已将房款7189064元履行完毕。因此，第三人姚金林作为债权人，收取原告支付的款项，有事实依据与法律依据。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：商品房买卖合同12份、销售不动产统一发票12份，用于证明原告向被告购买案涉房产12套的事实。被告及第三人对上述证据的真实性无异议。本院予以采信。 证据2：2014年8月14日还款承诺书一份，用于证明原告向第三人支付款项，用于支付购房款7189064元的事实。第三人对该证据的真实性及关联性提出异议，认为根据还款承诺书记载内容中的承兑3000000元与事实存在矛盾，原告提交的原告支付给姚金林的款项真实性和关联性，本被告无法确认，不能证明原告的待证目的。第三人对此无异议。本院认为，该证据形成于原告与第三人之间，第三人对此不持异议，对于形式上的真实性，本院予以认定，内容是否客观，本院结合其他证据综合认定。 证据3：告知函一份，用于证明被告进入破产程序后，管理人对原告申报的债权不予确认，原告于2019年11月22日收到该告知函的事实。被告及第三人对此无异议。本院予以认定。 被告未提交证据。 第三人为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：借条一份（复印件），用于证明第三人与被告之间存在借贷关系，被告于2013年1月5日向第三人出具借条一份，载明向第三人借款9000000元及双方约定的事项。原告对该借条的三性均无异议。被告认为，上述证据系复印件，且与相关的银行流水不一致，不予认可。本院认为，该证据系复印件，因被告与第三人于2014年6月4日签订过还款协议书，故该份证据的真实性并不影响本案的实体处理。 证据2：银行承兑汇票五份、网上银行转账凭证一份、慈溪市世纪电气有限公司的企业信息一份，用于证明第三人以承兑汇票的形式交付借款1995000元，第三人委托慈溪市世纪电气有限公司通过网银转账交付7005000元的事实。原告对此无异议。被告对证据的真实性无异议，但认为不能证明已交付借款的事实。本院对上述证据的真实性予以予采信，对款项与第三人所主张的案涉借款的同一性结合其他证据综合认定。 证据3：还款承诺书（复印件）一份，用于证明2013年10月27日被告在收到9000000元后向第三人出具的还款承诺书。原告对此无异议，被告对证据的真实性提出异议。本院认为，该证据系复印件，因被告与第三人于2014年6月4日签订过还款协议书，故该份证据的真实性并不影响本案的实体处理。 证据4：还款协议书一份，用于证明2014年6月4日，被告与第三人之间达成协议，约定原告向被告所支付的购房款7189064元，被告同意原告将上述购房款直接支付给第三人，用于证明被告尚欠第三人的款项。原、被告对该证据无异议。本院予以采信。 证据5：收据一份，用于证明被告向原告开具收据一份，原告应直接将购房款支付给第三人的事实。原、被告对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。 证据6：原告给第三人的还款承诺书一份及附件等一组，用于证明被告将债务转让给原告，由原告同意承接被告公司债务并已支付的事实。原告对此无异议。被告对证据形式的真实性无异议，但认为内容不真实。本院认为，根据双方无争议的证据来看，原告与第三人之间的约定，与上述无争议的证据相一致，现原告及第三人认可已履行上述还款承诺，故本院予以认定。 证据7：情况说明一份，用于证明原告给付第三人的款项是代被告偿还被告对第三人的债务。原告对此无异议。被告认为该情况说明属于证人证言，应由证人出庭作证。本院认为，被告异议成立，故本院对该情况说明的真实性难以认定。 根据采信的证据及庭审中原、被告的陈述，本院认定事实如下：2013年1月5日，被告向第三人借款9000000元，由第三人以承兑汇票1995000元及经第三人控股的慈溪市世纪电器有限公司以同日汇款7005000元的方式，合计向被告交付9000000元。2014年6月4日，被告作为甲方与第三人及慈溪市世纪电器有限公司作为乙方签订还款协议书，载明：一，2013年1月5日，甲方向乙方借款9000000元，2014年1月27日还款3000000元，至今2014年6月4日止，尚欠本息7091200元；二，黄蔚向森高公司购买2号楼801-807一层，901-907一层，合计2层房屋，面积1562.84平方米，单价4600元/平方米，合计7189064元；三，乙方同意上述购房款转还给乙方慈溪市世纪电器有限公司姚金林。当日，被告向原告出具了收据一份，载明收到现金7189064元，收款事实为协议第二条内容。2014年5月22日，原告与被告签订商品房买卖合同12份，约定原告向被告购买案涉房产12套，并对每套房产面积、价格等进行了约定。2014年9月1日，余姚市地方税务局泗门分局代开上述案涉房产的销售不动产统一发票12份。 2016年3月7日，森高公司因资不抵债向余姚市人民法院申请破产清算，余姚市人民法院于2016年3月22日作出（2016）浙0281民破1号民事裁定书，裁定受理森高公司破产申请，并指定浙江波宁律师事务所、浙江德威会计师事务所有限公司为联合管理人。2019年11月14日，森高公司破产管理人向原告发送告知函，载明：1、管理人于2018年4月8日向原告送达过不予确认通知书，告知管理人不予确认原告申报的债权；2、原告本次向管理提供了还款承诺书作为已支付完毕相应的购房款的证据，管理人认为这份证据不能证明原告已支付相应的房款，因此管理人再次告知原告，对原告申报的债权不予确认。本破产项目资产已进入处置价段，若原告对管理人不予确认债权的审核结论有异议，应于收到本函之日起7日向余姚市人民法院提起诉讼，逾期若对原告权益有损害自行承担相应的后果。原告于2019年11月22日收件后，于2019年11月27日向本院提起诉讼。庭审中，被告认可账面上收到购房款7189064元。 庭审中，双方争议的是原告所购的12套房产是否享有购房类优先债权的问题。原告主张，上述案涉房产所对应的购房款系第三人对被告的应收债权转化而来，现已由原告承担被告对第三人的债务，应认定原告对案涉房屋对价7189064元享有购房类优先债权，要求以继续履行原、被告间就案涉房产的商品房买卖合同的方式受偿。被告主张，原告一次性购入12套房产，从购房的目的来看，显然是用于经营，而非用于原告刚需的居住用房。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，购房人享有优先债权的前提是用于刚需自住的。结合原告购房的数量，显然原告主张不符合该司法解释的相关规定，所以不应认定为优先债权。二，原告购房款的支付也不是正常一般意义上的购房款支付的流程，而是以房抵债的形式支付了相应的购房款，该购房款的支付能否等同于一般消费者的支付购房款，原告的主张是否符合相关规定，由法院依法予以认定。 本院认为，首先应当明确的是，第三人姚金林与被告之间的债务客观存在，原告为被告偿还被告对第三人的债务的方式向被告支付购房款，原告与第三人之间已于2014年6月4日以还款协议书的方式予以确认，并非简单的债权人与债务之间的以房抵债，即便是“以房抵债”也并不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的“以房担保债务”的情形。而是双方对原告与第三人之间法律关系性质达成合意进行变更的意思表示，不影响合同的效力。且本案第三人就该款也未向被告管理人申报债权，故原告的债权应予确认。从原告购房数量来看，原告一次性购入12套房屋，明显不属于典型的消费型购房。对于非消费型购房户，并不完全适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条及第二条的规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，法律赋予了破产企业管理人有选择解除合同或继续履行合同的权利。但从公平、合理角度，本院确定原告具有在所在区域范围内一套房屋的合理的消费需求，故确定12套房产中最高价的房产相对应的款项享有优先债权（购房类），其余列入普通债权受偿。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及前述法律、司法解释之规定，判决如下： 一、确认原告黄蔚对被告余姚市森高房地产开发有限公司的债权中的923174元为购房类优先债权（购房类）； 二、确认原告黄蔚对被告余姚市森高房地产开发有限公司的债权中享有返还购房款6265890元的普通债权； 三、驳回原告黄蔚的其他诉讼请求。 本案案件受理费62123元，由原告黄蔚负担13032元，由被告余姚市森高房地产开发有限公司负担49041元，被告应承担部分限于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶科技 人民陪审员  许茶花 人民陪审员  胡文慧 二〇二〇年七月二十日 代书 记员  徐超级