北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3505号上诉人（原审原告）:北京兴达房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区首钢苹果园文化馆一层西侧。法定代表人:张锁宝，经理。被上诉人（原审被告）:董振生，男，1956年11月26日出生。被上诉人（原审被告）:王淑玲，女，1961年4月29日出生。上诉人北京兴达房地产经纪有限公司（以下简称兴达公司）因与被上诉人董振生、王淑玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初17948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。兴达公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.法律规定有约定的依约定，无约定的才依法定。董振生、王淑玲拒交双方合同明确约定的营业税、所得税以及12万元购房款。我方多次催告，董振生、王淑玲未在合理期限内履行，构成违约，导致房主雷某1解除协议，致使合同目的不能实现。雷某1解除协议，我方与董振生、王淑玲的协议同时解除。2.营业税、所得税的新政是不能预见、不能避免并不能克服的客观情形。3.董振生几次去我方公司反映房本面积小、房屋漏水，说不买了。双方已经一致同意解除合同。4.我方因为不懂法，当初诉讼请求合同无效，实际想法是行使合同解除权。该诉讼应认定我方在合理期间内行使了合同解除权的意思。5.吴某1和李某1的证人证言是客观真实的。综上，我方与董振生、王淑玲的合同符合法定解除和约定解除。董振生、王淑玲辩称，同意一审判决，不同意兴达公司的上诉请求和理由。1.关于兴达公司主张的营业税、所得税,当时兴达公司没有带我们去税务部门了解税种情况，也没有和我们商量，只是说国家有增值税，让我们交纳2万元，不交钱不办理过户。我们认为应该按照合同约定处理。2.关于购房尾款12万元，我们可以按照合同支付，也可以按照法院作出的调解书履行。兴达公司的其他陈述，我们均不认可。兴达公司向一审法院起诉请求：判决确认兴达公司与董振生、王淑玲针对石景山区1701号房屋（以下简称涉案房屋）于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除。一审法院认定事实：位于北京市石景山区1701号二居室房屋一套，建筑面积96.30平方米。案外人雷某1出资向首钢生服管理中心以成本价购得，该房产所有权证号为石私x号，雷某1于2005年7月3日领取了该房屋所有权证。兴达公司在2004年第9期《首钢电视》第2版所刊登广告内容为“苹四区2居98㎡建35万产”。2004年9月10日，兴达公司（甲方）与董振生、王淑玲（乙方）签订《买卖房屋协议书》，该协议内容为：一、甲方的房屋位于北京市石景山区1701号为二室二厅建筑面积为98平方米。二、甲乙双方同意此房产买卖为人民币叁拾伍万元。各项税费由乙方承担。三、自本协议书签订之日起，乙方向甲方预付定金为叁万伍仟元，余款在办理完毕过户手续之日一次付清给甲方，余款为叁拾壹万伍仟元……。2004年10月22日，双方签订了该协议的附件,附件中注明补充条款以此件为准，该附件对房屋的交付期限、入住条件等内容作出了约定。附件另约定：甲方（兴达公司）负责办理一切与此房产过户的相关手续至过户完毕。甲方包房价款、中介、过户税费总价为叁拾陆万柒仟伍佰元整。双方于当日将2004年9月10日所签订的协议就首付款内容作出变更后重新签署了一份买卖房屋协议，仍将协议日期签为9月10日。董振生、王淑玲于2004年9月10日向兴达公司交付买房定金35000元，于2004年11月10日向兴达公司交付首付款212500元。董振生、王淑玲自2004年10月10日起一直居住在石景山区1701号房屋至今。另,董振生、王淑玲系夫妻关系。2005年9月13日，兴达公司因与董振生、王淑玲买卖合同纠纷一案诉至北京市石景山区人民法院。请求法院确认双方签订的《买卖房屋协议书》无效，要求：董振生、王淑玲尽快搬出此房屋；董振生、王淑玲腾出该房并交付从2004年11月10日起至其搬出此房的每月房屋租赁1500元。2006年1月13日，北京市石景山区人民法院作出(2005)石民初字第3264号判决，以《买卖房屋协议书》合法有效，判决确定：驳回兴达公司的诉讼请求。后双方当事人均未提出上诉。2006年4月，案外人李某2与房主雷某1交易，以35万元购得位于石景山区1701号二居室住房一套，案外人李某2于2006年4月28日取得该房屋所有权证。2007年,李某2因与王淑玲、董振生财产权属纠纷一案诉至北京市石景山区人民法院，要求董振生、王淑玲立即腾出石景山区1701号房屋并赔偿占用房屋期间的经济损失。2007年12月18日，北京市石景山区人民法院作出（2007）石民初字第269号民事判决书，判决董振生、王淑玲腾退位于北京市石景山区1701号房屋，并赔偿损失三千元。李某2、董振生、王淑玲均不服并提出上诉，2009年6月19日，北京市第一中级人民法院作出（2008）一中民终字第2286号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2008年，董振生、王淑玲将雷某1、沈某1、李某2诉至北京市石景山区人民法院，要求确认雷某1、沈某1与李某2签订的房屋买卖合同无效。2008年11月，北京市石景山区人民法院做出（2008）石民初字第996号民事判决书，判决驳回董振生、王淑玲的诉讼请求。董振生、王淑玲因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2009年5月8日，北京市第一中级人民法院做出（2009）一中民终字第02563号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2009年,董振生、王淑玲因与被告兴达公司、雷某1、沈某1房屋买卖合同纠纷一案诉至北京市石景山区人民法院，要求兴达公司、雷某1、沈某1双倍赔偿定金、返还购房款，赔偿房屋差价损失。2009年12月8日，北京市石景山区人民法院作出（2009）石民初字第2940号民事判决书，判决雷某1、沈某1给付董振生、王淑玲购房定金7万元、返还购房款195000元，赔偿经济损失40万元。董振生、王淑玲因不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2010年7月5日，北京市第一中级人民法院做出（2010）一中民终字第5982号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年3月25日，法院作出（2013）石刑初字第95号刑事判决书，认定2006年至2008年间，被告人张锁宝（兴达公司之法定代表人）通过威胁、贿买手段，指使李某2在北京市石景山区人民法院审理李某2诉董振生、王淑玲房屋纠纷一案时，向法院提交虚假证言，导致法院认定事实错误，判决董振生、王淑玲败诉，并导致2009年董振生、王淑玲诉雷某1、沈某1一案中，北京市石景山区人民法院判决雷某1、沈某1败诉。并据此判决张锁宝犯妨害作证罪，判处有期徒刑一年六个月。与前次所犯收购、销售赃物罪尚未执行的罚金人民币二千元并罚，决定执行有期徒刑一年六个月，并处罚金人民币二千元。2013年2月5日，北京市人民检察院作出京检民抗字（2013）第0015号、京检民抗字（2013）第0016号民事抗诉书。该二份抗诉书载明，该院审查期间，收到如下新证据：1、李某2提交的其向张锁宝出具的未出资购买1701室的证明、张锁宝向李某2出具的保证书以及关于张锁宝采取欺骗、利诱、威胁等方式让其与雷某1、沈某1签订房屋买卖协议并提起多个诉讼的陈述。2、雷某1、沈某1提交的关于张锁宝如何操纵其与李某2签订房屋买卖合同、并进行多项诉讼的陈述。依据上述证据，现查明:李某2经吴某1(时为张锁宝之妻)介绍答应帮助张锁宝将涉案房屋过户至其名下，其他一切事宜均由张锁宝安排。2006年4月13日，张锁宝先让雷某1、沈某1在其拟好的房屋买卖合同上签名。同日李某2未查看涉案房屋实际情况，亦未与雷某1、沈某1见面，即在吴某1带来的雷某1、沈某1已签名的房屋买卖合同上签名，并出具其未出资购买涉案房屋的证明，该证明载明“北京市石景山区1701号房屋，过户到李某2名下，实际出钱购买人为张锁宝、吴某1，此房产权实际归张锁宝、吴某1所有。”张锁宝、吴某1亦向李某2出具保证书，载明:“北京市石景山区1701号房屋过户到李某2名下，由此出现的一切法律及经济纠纷与李某2夫妇无关，由张锁宝、吴某1负责。”2006年4月14日雷某1、沈某1与李某2办理了房屋过户手续。同日，张锁宝将雷某1未得的剩余120000元房款交与雷某1、沈某1。北京市人民检察院以出现新证据，足以推翻原判决认定的事实，且足以改变两审法院作出的审理结论，对北京市第一中级人民法院（2009）一中民终字第2563号、（2008）一中民终字第2286号民事判决书提出抗诉，申请再审。2013年3月27日，北京市高级人民法院作出（2013）高民抗字第1240号、（2013）高民抗字第1241号民事裁定书，裁定（2009）一中民终字第02563号、（2008）一中民终字第2286号二案指令北京市第一中级人民法院再审。2013年8月5日，北京市第一中级人民法院对（2008）一中民终字第2286号民事判决书进行再审，并于2013年8月5日作出（2013）一中民再终字第08572号民事调解书，就（2008）一中民终字第2286号及（2009）一中民终字第2563号二案，达成调解协议：一、本案诉争的北京市石景山区1701室房屋产权所有人系董振生、王淑玲，与李某2无关，李某2应当返还。李某2应在本协议签订后三日内，将本案诉争房屋产权所有人变更为董振生、王淑玲；二、雷某1、沈某1、雷某2的户口从本案诉争房屋内迁出，并协助办理更名手续。三、因董振生、王淑玲原已支付办理本案诉争房屋过户费用，故董振生、王淑玲应支付的购房余款应扣除此次办理本案诉争房屋更名各项费用。本案诉争房屋更名后所剩未付购房款，由董振生、王淑玲与张锁宝另行解决，与雷某1沈某1、李某2无关。四、本案各方当事人就本案诉争房屋所涉纠纷彻底解决，本案各方当事人再无其他任何纠纷。其后，董振生、王淑玲办理涉案房屋的所有权变更登记手续，涉案房屋的房屋所有权于2013年9月16日登记于董振生、王淑玲名下，过户产生的税费由董振生、王淑玲交纳。本案中，兴达公司称，2006至2009年间，董振生、王淑玲不同意负担在签订《买卖房屋协议书》及《附件》后新产生的税费且董振生、王淑玲主张房屋漏水、房本面积比合同约定面积小，故董振生、王淑玲表示不愿继续履行合同，现董振生、王淑玲存在违约行为。同时，兴达公司称其出售该房产时原房主雷某1尚未取得房屋产权，且其与雷某1的之间于2004年10月25日签订的协议书已于2005年10月6日解除。故兴达公司要求确认双方合同于2006年1月13日解除。董振生、王淑玲对此表示不予认可，董振生、王淑玲称双方并未就解决涉案合同进行磋商，亦无解除合同的合意。现董振生、王淑玲已经实际完成了涉案房产不动产变更登记即过户手续，过户的全部费用均由董振生、王淑玲承担，且董振生、王淑玲十几年来一直为取得此房产的进行诉讼，根本没有不愿意继续履行合同、不要房子的意思表示。兴达公司主张合同签订后，因国家政策原因，新产生了营业税等税费，董振生、王淑玲拒绝交纳，故董振生、王淑玲违约，提交（2005）石民初字第3264号案件庭审笔录为证。董振生、王淑玲称因该税费为新产生的税费，其当时同意协商合理分担新产生的税费。且根据补充协议约定，全部税费应由兴达公司负担。不认可该行为违约。兴达公司主张董振生、王淑玲曾称房本面积小于合同面积、房子漏水等表示不再购买该房屋，提交庭审笔录中的证人证言为证，董振生、王淑玲对此不予认可，主张证人与兴达公司存在利害关系，不认可该证言的真实性。经询问，兴达公司未提交证据证实双方曾就协议一致解除合同达成合意。另，本案中，兴达公司和董振生、王淑玲均认可涉案房屋的出卖人为北京兴达房地产经纪有限公司、买受人为董振生、王淑玲。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。兴达公司与王淑玲、董振生双方签订的《买卖房屋协议书》及《附件》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。兴达公司要求确认其与董振生、王淑玲针对石景山区1701号房屋于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除，其应当证明其与董振生、王淑玲就解除涉案合同达成了合意或根据法律规定或合同约定其具有涉案合同解除权并在合理期限内行使了上述权利。兴达公司以其出售该房产时原房主雷某1尚未取得房屋产权，且其与雷某1的之间于2004年10月25日签订的协议书已于2005年10月6日解除为由，主张双方签订的《买卖房屋协议书》及《附件》于2006年1月13日解除，法院认为，兴达公司的上述主张并非法定或约定可以解除涉案合同的情形、买受人亦未因此主张解除涉案合同，故兴达公司的上述主张缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。兴达公司主张董振生、王淑玲曾称房屋漏水、房本面积比合同约定面积小，董振生、王淑玲明确表示不买该房，构成违约，要求解除涉案合同。董振生、王淑玲不认可其曾表示不愿购买该房屋，且兴达公司未提交充分证据证实。现董振生、王淑玲为取得涉案房屋经过多年诉讼，且房屋现已过户完毕。对兴达公司该项主张，因证据不足，法院不予采信。兴达公司主张董振生、王淑玲拒绝交纳新增加的税费，应属董振生、王淑玲违约或不可抗力，应当解除合同。法院认为，营业税不属于不可抗力的范围，且双方虽曾就相关税费产生争议，但并未就此解除合同，兴达公司亦未举证证实其在合理时间内行使了合同的解除权，且现董振生、王淑玲已经过户完毕并交纳了相关税费，故对兴达公司的此项主张，法院不予采信。兴达公司要求确认其与董振生、王淑玲针对石景山区1701号房屋于2004年9月10日签订的《买卖房屋协议书》及针对该协议书2004年10月22日签的《附件》(补充条款)于2006年1月13日解除的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十四条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回北京兴达房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案审理中，双方均认可，涉及缴纳新税费的问题是在合同履行中产生的，当初签订合同时对新税费的问题无预见和安排。兴达公司确认，涉案房屋的房主系雷某1，其系受雷某1委托售房。兴达公司承认，其让李某2购买涉案房屋是想最后过户到张锁宝名下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。兴达公司与王淑玲、董振生签订的《买卖房屋协议书》及《附件》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点是兴达公司能否解除其与王淑玲、董振生签订的《买卖房屋协议书》及《附件》,兴达公司应当证明要么其与董振生、王淑玲达成了解除合同的合意,要么根据法律规定或合同约定其具有涉案合同解除权并在合理期限内行使了解除权。就双方是否协商一致解除合同，兴达公司上诉主张董振生曾因房屋实际面积小于合同面积、房屋漏水，拒绝购买涉案房屋，双方由此达成解除合同的合意。董振生、王淑玲对此不予认可。兴达公司提供了吴某1和李某1的证人证言，但该二人均曾在兴达公司工作，按照民事诉讼证据规则，属于与一方当事人有利害关系的证人陈述的证言，不能单独作为认定案件事实的根据，因此不足以证明董振生、王淑玲一方有解除合同的意思表示。加之，兴达公司亦未能证明其当时有解除合同的意思表示。故兴达公司未提供证据证明双方曾就合同解除达成一致意见，对兴达公司主张双方协商一致解除合同的上诉理由，本院无法采信。就兴达公司是否有权解除合同，兴达公司主张董振生、王淑玲拒绝缴纳营业税、所得税及剩余购房款，构成违约，其有权解除合同，不能成立。其一，《附件》约定兴达公司包房价款、中介、过户税费，即使房屋交易过程中产生新的税费，亦属于合同履行中出现的新情况，应由双方协商并根据合同本意及利益关系确定，不能直接认定董振生、王淑玲系缴税义务的主体并据此认定其违约；其二，《附件》约定余款12万元待房产证过户、户口迁出的同时付给兴达公司。合同履行中，兴达公司操作进行“一房二卖”，且法定代表人张锁宝指使他人向法院提交虚假证言，兴达公司实际并未配合履行过户及户口迁出手续。因此，董振生、王淑玲未支付剩余12万元购房款并不构成违约。同时，兴达公司主张营业税、所得税新政策的出台属于不可抗力，于法无据，本院不予采信。至于房主雷某1解除与兴达公司之间的协议，系在兴达公司与董振生、王淑玲成立买卖合同关系之后，并不能导致兴达公司与董振生、王淑玲成立买卖合同关系的解除。兴达公司还称其不懂法，就(2005)石民初字第3264号请求确认合同无效的实际想法是行使合同解除权,该种说法不能成立。民事法律是调整社会关系的公器，任何人不能以不懂法为由回避对其不利的问题。综上所述，北京兴达房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6812.5元，由北京兴达房地产经纪有限公司负担（已交纳70元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6812.5元，由北京兴达房地产经纪有限公司负担（已交纳70元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 单国钧审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年七月十五日法官助理 王志栋书 记 员 刘芳芳