山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民初28号 原告（申请执行人）：青岛晨鸣东方投资有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区铁镢山路1111号。 法定代表人：李海晖，董事长。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙润熙，山东乾恒律师事务所实习律师。 被告（案外人）：李美琴，女，汉族，1974年5月25日出生，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：宋洪党，山东青港律师事务所律师。 被告(被执行人)：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事。 委托诉讼代理人：吴清洲，山东华赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 第三人(被执行人)：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层。 法定代表人：韩宜笑，董事长。 第三人(被执行人)：青岛全统旅游育乐有限公司，住所地山东省青岛市崂山风景区石老人国家旅游度假区。 法定代表人：宋学，董事长。 原告青岛晨鸣东方投资有限公司（以下简称晨鸣公司）诉被告李美琴、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、第三人山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）、青岛全统旅游育乐有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晨鸣公司的委托诉讼代理人范围、孙润熙，被告李美琴及其委托诉讼代理人宋洪党，威乃达公司的委托诉讼代理人渠帅到庭参加诉讼，第三人赛赛公司、青岛全统旅游育乐有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2020年4月，晨鸣公司向本院提出撤回对第三人三亚赛德商贸旅业有限公司、三亚赛瑞商贸旅业有限公司、山东华赛房地产开发有限公司、赛奥(青岛)国际医学研究应用中心有限公司、宋学和韩春玲的起诉。本院于2020年4月21日作出（2020）鲁民初28号民事裁定，裁定准许晨鸣公司撤回对上述第三人的起诉。 晨鸣公司向本院提出诉讼请求：1.继续对威乃达公司名下位于山东省青岛市户房产（以下简称涉案房屋）执行；2.案件受理费等全部诉讼费用由李美琴、威乃达公司负担。事实与理由：李美琴对涉案房屋不享有实体权利，提起的执行异议没有事实和法律依据。涉案房屋登记在威乃达公司名下，山东省高级人民法院依法查封了属于威乃达公司的涉案房屋，符合事实与法律规定，应当依法判决准许对涉案房屋的执行。李美琴对涉案房屋不享有实体权利，无权对涉案房屋的查封提起执行异议，不能排除对涉案房屋的执行。首先，李美琴与威乃达公司签署的《违约金赔付协议书》和《青岛市商品房预售合同》约定，威乃达公司以涉案房屋抵顶应付给李美琴的延期交房违约金842088元，涉案房屋的使用期限至2049年1月23日止。《收据》（编号7340615）载明Ａ2-28-098房款，由Ａ2-33-039商铺违约金抵付，并未实际支付房款。李美琴与威乃达公司之间合同关系的实质是以消灭金钱债务为目的、以物的交付为实际履行方式的以物抵债关系，而非房屋买卖合同关系。以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用最高法院执行异议复议规定第28条的规定。其次，李美琴在法院查封之前并未合法占有涉案房屋。再次，李美琴明知涉案房屋已经取得预售许可证，签订房屋买卖合同均未要求办理网签备案登记或预告登记，对涉案房屋未办理过户登记有过错。综上所述，李美琴对涉案房屋不享有实体权利，其无权对本案查封提起执行异议，不能排除对涉案房屋的执行。法院对涉案房屋进行查封于法有据，依法应予以许可执行，望判如所请。 李美琴辩称，晨鸣公司的诉讼请求没有事实和法律依据，山东省高级人民法院（2019）鲁执异942号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回晨鸣公司诉请。1.在查封前李美琴已经支付全部房款，并占有使用至今。在整个交易过程中并无过错。2.第一套房屋购房后，威乃达公司未按照约定交付房屋，产生集体信访事件，青岛市政府及区政府协调威乃达公司与包括李美琴在内的100多户业主签订《违约金协议》，符合法律规定。原告在本次申请执行过程中查封执行100多户业主的房屋，没有法律依据，也容易产生再次的群众信访事件。3.晨鸣公司在执行和诉讼过程中给李美琴带来巨大损失产生不必要的纠纷，李美琴将保留进行追偿的权利。 威乃达公司辩称，1.晨鸣公司的诉请没有事实和法律依据。2.山东省高级人民法院在本案执行异议程序中认定事实清楚、适用法律正确，应当终止对涉案房屋的执行。3.涉案房屋的购买、交付、占有使用等相关行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，应当中止对涉案房屋的执行。 第三人赛赛公司、青岛全统旅游育乐有限公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：（2015）鲁商初字第89号民事判决书、（2015）鲁商初字第89号民事裁定书及查封、扣押财产清单、青岛市不动产登记信息、（2017）最高法民终189号民事判决书、（2019）鲁02执异57号执行裁定书、（2019）鲁执复163号执行裁定书和（2019）鲁执异942号执行裁定书，2011年9月23日李美琴青岛市商品房预售合同、收据和发票3份、个人房屋抵押合同1份、华夏银行借款凭证和还款凭证各1份、税务通用缴款书2份、房产证1份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李美琴提交的《房屋交接书》未加盖公司印章，但交房人处有孙伟的签字，威乃达公司已经确认孙伟为该公司员工，是代表公司履行交房行为，故对该证据的真实性予以确认。晨鸣公司虽然对第二组证据中的《青岛市商品房预售合同》、房屋交接书、收据真实性存在异议，但其异议理由系通过不认可证据的合法性和关联性而推定该组证据的不真实，但鉴于李美琴已当庭提供了证据原件，上述证据中或有单位印章，或有承租人的签字及捺印，对上述证据的真实性予以认定，上述证据与本案的关联性及合法性将结合其他事实在本院认为中予以综合认定，李美琴提供的商铺使用证明，无经办人和单位负责人的签字，证据形式不合法，对该证据不予采信，李美琴提供的房屋照片无拍照时间，李美琴也承认是近期照片而非查封前的使用照片，故对该证据亦不予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月23日，李美琴和威乃达公司签订合同，购买青岛市市北区房屋，约定房屋交付日期2012年5月31日。逾期交付应按已支付房款的日万分之五支付违约金。李美琴按约支付了所有购房款，威乃达公司并未按约交付房屋，逾期2013年11月13日才交付房屋。 2013年12月9日，威乃达公司为甲方、李美琴为乙方，共同签订了《违约金赔付协议书》。该协议书约定：乙方购买甲方开发的十五大街A2-33-039号商铺，该商铺面积约114.78平方米，签约单价为45000元，签约总价为5165100元。已交房款5165100元，尚欠房款0元。合同约定该商铺交付日期为2012年5月31日，实际交付日期为2013年11月13日。因延期交房甲方需赔付乙方的违约金为1028032元。现经甲乙双方友好协商，上述违约金按如下方式赔付：1、乙方自愿购买甲方开发的位于十五大街的①A2-28-098商铺，建筑面积15.6平方米，单价53980元，总价款8420858元；②A4区负1层A098号车位，总价款110000元；③A4区负1层075车位，总价款11000元（以上面积以实测面积为准，房款多退少补）。甲乙双方同意，上述违约金1028032元抵顶乙方所购甲方上述①②③，合计房款1062088元，违约金抵房款不足之差额34056元，乙方于本协议签订之日起一周内付清。……4、按甲方通知，乙方与甲方签订正式商品房买卖合同。5、甲方承诺：在甲方资金流允许的情况下，尽可能提前为乙方结算违约金。威乃达公司和李美琴在该协议书上盖章签字。 2013年12月23日，甲方威乃达公司与乙方李美琴签订《青岛市商品房预售合同》。合同约定：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售《十五大街》商品房事宜，订立本合同。第一条甲方通过土地使用权出让方式取得市北区／市0300800021025000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号土地面积为：15683.3平方米，土地用途为：住宅、商服。……第二条乙方向甲方购买市北区《十五大街》97户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为商业。据甲方暂测该房屋建筑面积为15.6平方米。……第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币53980元。……根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为842088元。……第十一条甲方定于2014年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件一付款方式和付款期限房款支付方式：1、乙方以本人所购商铺Ａ2-33-039的延期交房违约金840288元，于2013年12月31日前支付房款计842088元。……使用期限至2049年1月23日止。该合同上签有威乃达公司王正军的姓名章、公司印章以及李美琴的签字和手印。 同日，李美琴签订的《房屋交接书》记载：您购买的十五大街位于户的商业旺铺，建筑面积56平方，我公司工作人员将协助您对房屋进行验收交接。该交接书上有孙伟的签字。 同日，威乃达公司向李美琴出具收据三张，记载李美琴向威乃达公司共计支付1062088元，购买A2-28-098房屋房款（由A2-33-039商铺违约金抵付）和A4区负一层A098（由A2-33-039商铺违约金抵付）、A4区负一层A075（其中现款34056元，由A2-33-039违约金抵付75944元）车位款。 2017年7月26日，李美琴作为甲方、潘平亨作为乙方签订了《租赁合同》，李美琴将上述涉案房屋租赁给潘平亨，租赁期限五年。 2015年12月23日，本院受理的原告海尔公司与被告威乃达公司、第三人赛赛公司等借款合同纠纷一案中，海尔公司在诉讼过程中向本院申请财产保全，本院作出（2015）鲁商初字第89-1号民事裁定书，并于2016年1月27日查封保全了威乃达公司名下财产，其中包括涉案房屋。 2016年12月14日，本院作出（2015）鲁商初字第89号民事判决书，判决威乃达公司、赛赛公司等偿还海尔公司欠款3.1亿元及利息。威乃达公司、赛赛公司等不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2017年9月30日作出（2017）最高法民终189号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 上海睿银盛嘉资产管理有限公司从海尔公司处受让了本案债权后，依上海睿银盛嘉资产管理有限公司的申请，本院以（2018）鲁执51号立案执行。2018年9月25日，本院作出（2018）鲁执51号之二执行裁定书，裁定将本案指定青岛市中级人民法院执行。2018年11月7日，青岛市中级人民法院以（2018）鲁02执859号对本案立案执行，2018年12月28日以（2018）鲁02执859之一号执行裁定书继续查封涉案房屋。 2019年2月25日，上海睿银盛嘉资产管理有限公司出具债权转让说明，确认将本案债权转让给晨鸣公司，经（2019）鲁02执异57号、（2019）鲁执复163号执行裁定书裁定变更晨鸣公司为（2018）鲁02执859号案件的申请执行人。李美琴提出执行异议，本院于2020年1月13日作出（2019）鲁执异942号执行裁定书，裁定中止涉案房屋的执行，晨鸣公司不服，向本院提出执行异议之诉。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点问题为：涉案房屋是否应继续执行。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2013年12月9日，李美琴与威乃达公司达成《违约金赔付协议书》，约定以违约金支付购房款的方式购买涉案房屋。2013年12月23日，在法院查封涉案房屋前，李美琴与威乃达公司签订涉案房屋的《商品房预售合同》，上述合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依据本案查明事实可以认定，在2016年1月27日法院查封涉案房屋之前，威乃达公司与李美琴签订了商品房预售合同，以违约金支付购房款的方式购买涉案房屋，上述合同约定付款形式是以违约金抵顶房款，未约定以房屋抵顶违约金，故上述合同不是以物抵债协议。合同订立后，李美琴以违约金抵顶房款，涉案房屋的房款在涉案房屋查封前已经全部支付完毕。威乃达公司与李美琴于2013年12月23日完成房屋交付，李美琴已经在查封涉案房屋前占有该房屋。涉案房屋没有办理过户登记并非李美琴自身原因造成。李美琴提供的证据能够证明其在涉案房屋查封前已完成全部房款的付款义务，并占有涉案房屋，也印证了李美琴与威乃达公司签订《商品房预售合同》的真实性，本案符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产的情形。本案非因李美琴自身原因未办理过户登记。李美琴对涉案房产享有的权益能够排除强制执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告青岛晨鸣东方投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费12221元，由原告青岛晨鸣东方投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长  赵 童 审 判 员  宫恩全 审 判 员  董 兵 二〇二〇年七月十三日 法官助理  赵 斐 书 记 员  刘 冉