重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3815号上诉人（原审被告）：刘凌嘉，女，1973年2月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区白鹤岭。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城(晋愉▪绿岛映像)，统一社会信用代码915001047717837521。法定代表人：唐太明，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。上诉人刘凌嘉因与被上诉人重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称晋愉林畔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘凌嘉的委托诉讼代理人王小兴、被上诉人晋愉林畔物业公司的委托诉讼代理人汪琼娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凌嘉上诉请求：撤销原判，依法改判。本案一、二审诉讼费由对方负担。主要理由：晋愉林畔物业公司无权收取2019年4月16日之后的物业费，一审法院主张的公摊电费缺乏依据。晋愉林畔物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉林畔物业公司向一审法院起诉请求：“1、判令被告向原告支付物业服务费14953.82元(自2018年3月1日至2019年4月30日)；2、判令被告向原告支付公摊电费249.48元（自2018年3月1日至2019年4月30日）；3、判令被告向原告支付违约金650元；欠费总额合计15853.3元；4、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认定事实：2011年6月29日，甲方：重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方：重庆晋愉林畔物业服务有限公司(曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司)签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置;重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和其他费用的收取。13、法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。一审另查明，据已生效的(2018)渝0104民初6606号民事判决书查明的事实，法院办案人员走访案涉小区时，晋愉林畔物业公司工作人员陈述：“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分(52-53幢)，由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”法院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述，案涉小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。一审再查明，刘凌嘉为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔二期X幢X号房屋的业主，刘凌嘉房屋建筑面积为305.18㎡。晋愉林畔物业公司多次通过催收函、律师函等方式向刘凌嘉催缴物业费。自2018年3月1日至2019年4月30日刘凌嘉未缴纳的物业服务费以及公摊电费，其中公摊电费为249.48元。《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》合同期限到期后，晋愉林畔物业公司未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。同时，截止至庭审结束时晋愉林畔物业公司仍在为案涉小区提供物业服务。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，晋愉林畔物业公司与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，晋愉林畔物业公司并未与案涉小区的业委会签订新的物业服务合同，但晋愉林畔物业公司一直在持续提供物业服务，以行为表明履行物业服务，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区视频监控设备及消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非晋愉林畔物业公司的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为物管企业的晋愉林畔物业公司有义务积极妥善的处理此类安全隐患。一审庭审中，晋愉林畔物业公司未举示证据证明就是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，亦未举示证据证明上述安全隐患确已消除。因此，一审法院认为晋愉林畔物业公司在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。但关于刘凌嘉的其他抗辩理由，刘凌嘉举示的证据难以达到其证明目的，故不予采纳。综合来看，案涉小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，一审法院对晋愉林畔物业公司主张刘凌嘉应付的自2018年3月1日至2019年4月30日的物业服务费标准酌情调减5%，以督促物管企业更好履职，晋愉林畔物业公司主张14953.82元，一审法院支持14953.82元×95%=14206.13元；公摊电费249.48元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，一审法院予以支持。对于晋愉林畔物业公司主张的违约金部分，因刘凌嘉不属于恶意欠付拖欠，晋愉林畔物业公司的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、刘凌嘉于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2018年3月1日至2019年4月30日的物业服务费14206.13元、公摊电费249.48元，共计14455.61元；二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告刘凌嘉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取98元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担17元，由被告刘凌嘉负担81元(该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告)。”本院二审期间，刘凌嘉向本院提交了案涉小区的规划平面图复印件以及晋愉林畔物业公司于2020年3月30日发出的《晋愉林畔商业街物业费欠费函告》两份。拟证明案涉物业区域与商业物业之间的道路属于物业服务范围，但晋愉林畔物业对此并未提供物业服务，其实际服务面积不到应服务面积的80%。晋愉林畔物业公司质证认为：欠费函告的真实性予以认可，但达不到对方的证明目的，与本案并无关联性。规划平面图系复印件，对其三性均不予以认可。本院认为，刘凌嘉在二审中举示规划平面图系复印件，真实性难以确认，其余证据无法达到其证明目的，本院对此不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案已查明事实，被上诉人晋愉林畔物业公司与重庆晋愉邦旭房地产开发有限公司签订《晋愉·碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》并进行了备案登记，该合同对包括刘凌嘉在内的碧怡林畔二期（东岸）全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，晋愉林畔物业公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实物业服务关系至今，故晋愉林畔物业公司与小区全体业主的权利义务仍应参照原前期物业服务合同的约定履行。上诉人刘凌嘉上诉称收取物业费的截止时间应为2019年4月15日，与事实不符，本院对此不予采信。晋愉物业公司在一审中举示了公摊电费明细，其上载明的每月公摊电费金额符合常理，一审法院据此主张并无明显不当。综上所述，刘凌嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费161元，由上诉人刘凌嘉负担。本判决为终审判决。审 判 长  段晓玲审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇二〇年七月七日法官助理  赵 曦（院印书记员赵中雪