湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初607号原告：杨美强，男，汉族，住赤壁市。被告：刘兰香，女，汉族，住赤壁市。原告杨美强与被告刘兰香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨美强向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨美强与刘兰香签订的《房屋出租合同》；2.请求判令刘兰香返还杨美强2020年3月25日至8月8日4个月13天的房屋租金11451.3元、房屋押金2000元，并酌情返还装修款；3.请求判令刘兰香支付杨美强请人打扫清洗门店人工工资1500元；4.本案诉讼费由刘兰香承担。事实和理由：杨美强、刘兰香经友好协商，刘兰香将其位于赤壁××××广场中百超市左侧第二间门店租赁给杨美强经营早点。2019年8月9日，双方签订了一份《房屋出租合同》，合同约定：门店租期三年，即从2019年8月9日起至2022年8月8日止，每年租金31000元；杨美强在签订租房合同之日起，预付租房押金2000元，同时交清当年租金。合同签订后，杨美强依约支付给刘兰香押金2000元及一年的房屋租金31000元。杨美强对门店进行了装修改造，装修费共计35489元。杨美强经营早点至春节前，春节后因新冠××疫情影响未经营。2020年2月13日，杨美强得知门店下水道公用管道堵塞，粪水从厕所倒灌出来淹没了店面，最深处约5厘米，杨美强及时通知刘兰香，刘兰香不管不问，不得已杨美强于2020年3月20日雇请宋火明等3人对门店进行了清扫，支付清扫费用1500元。杨美强系从事早点经营，门店经粪水浸泡后，虽经反复清洗，但门店臭味异味无法根除，现已无法继续经营早点业务，杨美强签订合同的目的已无法实现，装修款35000余元打了水漂，造成重大经济损失。因堵塞的是公用下水管道，刘兰香作为房屋所有人，有义务及时疏通，但接到通知后不予理睬，责任在刘兰香。今年的疫情属不可抗力，且此房公用下水道年年堵塞刘兰香也未尽告知义务，根据合同法等相关法律规定，特诉至法院，请求依法支持杨美强的诉求。刘兰香辩称，其与杨美强签订了三年的房屋出租合同，租金为一年一交，杨美强已交纳一年租金，根据《合同法》第二百二十六条规定，杨美强提出解除《房屋出租合同》需在第十一个月提出，满一年后可以解除。杨美强提出的返还房屋租金11451.3元、房屋押金2000元及装修款属无理要求。杨美强称门店经粪水浸泡后臭味无法根除，无法继续经营早点业务，与事实不符。下水管道在全市复工复产通知前已经疏通（2020年3月22日疏通），门店内已经清理干净，可以正常经营。隔壁久针堂门店在此次疫情期内也被污水浸泡过，清理后已经在正常营业（即使有影响应该由公用下水道含杨美强在内的共同使用人承担，而房主刘兰香也有损失，门店的后续出租也会受影响）。租房合同需满一年后可以解除，其只交了一年租金，不存在退还租金。房屋押金2000元是否返还按合同约定执行。对杨美强提出的装修款35489元不予认可，其大部分并非门店装修，而是购买相关设备、用品等费用。合同第5条约定杨美强在经营期内的一切纠纷与甲方（刘兰香）无关，由其自行解决，杨美强主张的租赁门店的损失可以视为杨美强与该楼公用下水道其他使用人之间的纠纷。合同第6条约定，杨美强在合同期内续交房租的情况下可以转让，收取转让费，其要求房东承担装修费无事实法律依据。门店清扫费1500元，不予认可。根据《侵权责任法》第二十八条规定，门店租赁给杨美强后，在合同约定期间内，其对门店有使用权利和管理义务，其门店被污水浸泡是因公用下水道堵塞造成的，责任应由下水道使用人共同承担，与刘兰香没有任何关联。杨美强称刘兰香隐瞒厕所下水道经常阻塞与事实不符。在杨美强租赁之前，其他人租赁经营时是与隔壁门店合租的，此门店并没有使用卫生间的公用下水管道，卫生间公用下水道是否曾堵塞过，刘兰香根本不知情。杨美强租赁该门店后，因其需要使用厕所而进行改造加装的。下水道堵塞主要原因是杨美强及楼上住户使用不当造成的，刘兰香及其丈夫在得知下水道堵塞后，一直积极在处理。购买清洁用品与杨美强一同清扫门店，联系楼上住户及社区工作人员解决管道堵塞等问题。并支付楼下管道更换费用300元。综上，刘兰香没有任何行为违反合同的相关规定，无任何过错，请求法院依法驳回杨美强的诉求。鉴于疫情影响，可以在其继续租赁门店经营或者转让的情况下可以考虑租期满一年后延长一个月租期。本院经审理认定事实如下，坐落于赤壁市××办事处××大道××广场××202铺系刘兰香与其夫周金水共同共有，该商铺登记的所有权证号为鄂（2017）赤壁市不动产权第000××号，房屋建筑面积为51.85㎡。2019年8月9日，刘兰香（甲方）与（乙方）杨美强签订《房屋出租合同》一份，约定：1、门店租期三年，即从2019年8月9日起至2022年8月8日止。每年租金31000元，在本租期内甲方不得上涨租金，到期后，甲方按相邻左右房屋门店租金上涨租金，乙方可优先续租。2.乙方在签订租房合同之日起，预付租房押金人民币2000元，同时交清当年租金，后期房租需提前一个月交清当年租金。3.乙方经营期间可以自行装修，但不得擅自毁坏房屋主体结构，否则由乙方承担相应责任。4.乙方经营期间门店水电费自行负责，乙方在租期满退租时需交清水电费并保证门店内水电畅通，垃圾杂物须清理干净。5.乙方需保证合法经营，经营期间的一切纠纷等与甲方无关，由乙方自行解决。6.乙方必须在付清后期门店租金后方可在合同期内转让给他人经营，但需提前告知甲方。7.其他未尽事宜双方协商解决，押金在乙方正常退租时退还乙方。合同签订后，杨美强依约向刘兰香交付了2019年8月9日至2020年8月8日一年期的租金31000元及租房押金2000元，刘兰香依约向杨美强交付了房屋。因该门店以前与相邻东边一间门店共同出租，杨美强承租前，此门店靠东边墙开有四道门等空洞，此门店也未建有卫生间。杨美强承租门店后，将东边墙面原所开门及其他空洞封闭，在门店主下水管处加建独立的卫生间等相关装修并购置了一些从事早餐经营的相关用品。其在此门店经营早餐生意一直到2020年春节的前几天。杨美强称，其往年通常情况是春节期间休息几天就开业。今年年初爆发新冠××疫情，政府疫情防控措施决定，2020年1月23日开始，赤壁市公共交通停运、餐饮业等相关行业停业并要求居民居家隔离。杨美强的早餐店也不得营业。2020年2月13日下午，杨美强的朋友执勤经过其承租的门店时，发现其承租的门店门口有污水粪便流出，便电话告知了杨美强。因疫情均不得随便外出，杨美强便电话与政府相关部门及社区负责人联系，经社区负责人同意其到门店查看了一下情况。2020年3月20日杨美强请人将门店打扫干净，其支付清扫报酬1500元。随后其将其店内添置的物品，能使用的全部搬走，不能使用的丢弃，装修固定添附的没有处理。本院认为，原告杨美强与被告刘兰香于2019年8月9日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。本案原告要求解除合同的理由是因新冠××疫情属不可抗力及下水道管道堵塞致污水浸泡房间，房间异味无法根除而不能实现合同目的。虽然根据新冠××疫情或疫情防控措施及相关司法政策文件可认定此次疫情属于不可抗力，但原、被告间的房屋租赁合同属于长期性合同，此次疫情只是导致原告经营停滞一段时间，2020年3月底，各行各业在逐步复工复产，原告也可以恢复经营。即本次疫情并未达到导致原告合同目的不能实现的程度。虽说原告经营早餐生意的门店因下水管道堵塞导致污水溢于房间地面，但污水污染的耐用品及环境是完全可以经处理恢复正常的，原告以臭味异味无法根除而不能实现合同目的，无事实、法律依据。虽说门店厕所是原告承租后改建的，但该厕所连接使用的下水管道的堵塞是在疫情防控，原告未经营期间形成的，管道堵塞的原因不能归责于原、被告任何一方，原告以下水管道的堵塞被告存在过错，本院不予支持。综上所述，原告解除合同的理由均不能成立。原告现在不承租涉案门店属违约行为，根据合同法的立法精神，其作为违约方不具有单方解除合同的权利。虽说原告要求解除合同无事实、法律依据，但鉴于原告已将其店内添置的物品全部搬走，其没有打算继续租用该门店，双方已形成僵局，若不解除合同对双方都不利，且被告表示在租期满一年后可以同意解除合同，为平衡双方当事人的利益，根据其合同约定及履行的实际情况，本院认为，以自2020年8月8日解除原、被告所签订的房屋租赁合同为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定及合同约定，原告在退租交付门店时必须将垃圾杂物清理干净，故原告请求被告支付打扫清洗门店人工工资的主张，本院不予支持。现原、被告之间的租赁合同是在形成合同僵局的情况下解除，并不是租赁期满后合同的权利义务终止，根据合同约定及押金的一般属性，原告要求退还押金，本院不予支持。原告单方解除合同无事实、法律依据，其自身应承担合同解除的法律风险，故其请求返还其退出门店后未经营期间的全部租金并酌情返还装修款，无法律依据，本院不予支持，但鉴于疫情及疫情防控措施的影响，在解除疫情防控措施之前的二个月期间其早餐店确实无法正常经营，此期间的房屋租金可适当减免，根据公平原则，以减少原告此期间50%的租金为宜，即本院酌定被告退还原告租金2583元（31000元/年÷12个月×2个月×50%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，判决如下：一、刘兰香与杨美强于2019年8月9日签订的《房屋出租合同》于2020年8月8日解除；二、刘兰香于本判决生效后十日内返还杨美强租金2583元；三、驳回杨美强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，按规定减半计收100元，由杨美强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马小年二〇二〇年七月十五日书记员  张 博