黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑1083民初343号 原告：徐岩，女，1975年5月27日出生，汉族，海林市建筑安装有限责任公司职员，住黑龙江省海林市。 被告：李志钢，男，1963年6月13日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：王影（系李志钢妻子），女，住黑龙江省牡丹江市西安区新泰锦绣城4号楼2单元401室。 委托诉讼代理人：赵振河，黑龙江建兴律师事务所律师。 原告徐岩与被告李志钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日、2020年5月21日、2020年6月28日三次公开开庭进行了审理。原告徐岩，被告李志钢及其委托诉讼代理人王影、赵振河均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐岩向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还租赁物，赔偿未修缮恢复墙面地板原样3月9日至实际恢复原样截止日期间的租金，每日125元，商场管理费每日22.30元，并赔偿未修缮恢复墙面地板原样的损失共计人民币4200元（地板价格）；2.判令被告赔偿3个月租金损失及3个月商场管理费，共计人民币13682元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，徐岩变更诉讼请求：地板的损失是4500元。庭审中，徐岩变更诉讼请求为：1.判令被告依法履行合同，交付2020年3月9日至2021年3月8日租金45000元人民币，商场管理费由被告向商场交付；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告（出租方）有一处店铺，位于海林市金街地下商城b8室,面积41.10平方米。原、被告(承租方)双方自2017年3月9日签订了一份2017年3月9日至2020年3月9日有效期三年的房屋租赁合同。合同第一项:期限三年，2017年3月9日至2020年3月9日，年租金人民币45000元。乙方提前两个月交付下一年房费。合同第七项:合同到期后，乙方如不再续租，需提前三个月告知甲方。《房屋租赁合同》2020年3月9日到期，被告没有提前三个月也就是没有12月9日前告知原告不再续租，按照交易习惯默示行为和被告在第一次答辩状及本次庭前交换证据，证据二的证明内容被告自认的主观想法始终想租、继续租赁和努力在做继续租赁商铺的事实，再结合原告提交法庭的证据五2020年3月18、19日被告在该商铺履行合同的视频资料、《房屋租赁合同》等其他证据亦能够充分的证明，原、被告双方就《房屋租赁合同》以静态和动态的综合概念延伸进入第二阶段合同。试想:假使原、被告双方没有对延伸第二阶段的合同制度、内容及租金价格每年45000元达成共识，又如被告所述的原告不给出租金价格，被告为何不在《房屋租赁合同》第七项规定的提前三个月履行准备行为时对此提出异议？又有什么理由为何敢超出《房屋租赁合同》2020年3月9日原合同期限在该商铺占用、使用、收益，以实际行为履行合同，这恰恰能够证明被告正是知道而且必然知道而默示对该《房屋租赁合同》制度、内容及租金价格甚至超出45000元租金价格延伸第二阶段合同后，每年按照延伸的45000元租金或者超出45000元租金价格交付租金无异议，合同有效，被告才能够敢在《房屋租赁合同》2020年3月9日期满后继续履行第二阶段合同的意思实现。综上所述,原、被告双方《房屋租赁合同》已经延伸进入第二阶段合同，被告已经继续履行合同，应当按照《房屋租赁合同》第一项规定的义务执行交付下一年租金，由于被告未按照合同规定的义务执行交付租金，侵害原告的合法权益，据此，依据《合同法》第一百一十九条提起诉讼，请求判令被告履行合同交付下一年租金，商场管理费由被告向商场交付。 李志钢辩称，1.徐岩之诉，纯属无理无据之诉，请依法驳回其请求，其主要理由是:徐岩在起诉状中称“2017年3月9日，双方签订了一份三年的《房屋租赁合同》，每年租金45000元，乙方每年提前2个月交下一年房费，第七项：合同到期后，乙方如不续租，需提前三个月告知甲方。被告在2019年12月9日前未按合同第七项提前告知不续租，足以证明被告主观仍然(默示)续租，2020年1月13日，被告给原告打电话并到原告处要约续租，提出按原合同内容三年期、每年45000元等等。李志钢认为：这纯属颠倒黑白，在此郑重声明,李志钢从来没向徐岩说过按原合同三年，每年45000元，迟延交租金之类的话，如果徐岩坚持自己的意见，请向法庭提供证据，而恰恰相反的是李志钢在3月17日金街地下商铺开门的当天还向徐岩谈左右商铺同等面积27000元-30000元租金的事，被答辩人始终没有答应,直到3月23日和3月31日到法院双方商量租金事宜，李志钢从来也没有说过给45000元租金的话,李志钢均有录音为证,据此,徐岩所述的三年期、每年45000元租金及默示，纯属无理无据之诉，自相矛盾之诉。李志钢认为，作为徐岩连默认的法定概念都没有搞清，怎么有理由提起诉讼呢?什么叫默认?根据合同法的规定默认是指：“当事人无言语、文字表示，又无任何积极的行为,以沉默方式进行的意思表示为默认。”《中华人民共和国合同法》第36条规定:“法律，行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。此处为对合同成立的默认。”第37条规定:“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。此处为以行为默认了合同的成立。结合到本案，被答辩人在诉状中称：2020年1月13日，被告给原告打电话并到原告处要约续租，提出按原合同内容三年期、每年45000元等，李志钢不说话、不写字直接到期把45000元给你的行为，才叫默认。而本案的真实情况是，李志钢打电话及见面谈30000租金租不租，不行我就不租，包括到法院人民调解员调解时还谈租金之事呢，怎么徐岩能编出李志钢打电话并到徐岩处要约呢？徐岩连要约概念都没搞清楚，怎么能随便诉讼呢?什么是要约?《中华人民共和国合同法》第十四条明确规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。结合本案就是：李志钢新拟好了一份履行期限三年，租金每年3万元内容具体明确的新商铺租赁合同文本，交给被答辩人，要求其重新签订商铺租赁合同，如果被答辩人同意了续租合同，要约就不可撤销了，而决不是徐岩所说的打个电话就构成了要约。然而本案直到今天徐岩起诉时，仍没有承诺续租给李志钢呀？合同压根没有成立，徐岩要求李志钢履行什么合同呢？据此,就足以证明了徐岩之诉，纯属无理无据之诉，徐岩在起诉状中无论怎么讲，客观的法律事实是，合同到期前两个月，李志钢因还想续租，便开始与徐岩协商租金价格，由于徐岩迟迟承诺，所以租赁合同始终没依法成立，那么徐岩要求李志钢依法履行合同，就是违法的强迫交易行为。2.徐岩之诉，于法无据，请法庭依法驳回其请求。此观点其主要理由是：徐岩在变更的诉讼请求中，要求李志钢继续履行合同，并交一年的租金。李志钢认为：该诉请没有任何法律依据，因为根据最高人民法院法官对继续履行合同的评析观点认为:“继续履行合同是相对于解除合同而言的”，本案的关键是徐岩要求李志钢继续履行的《房屋租赁合同》三年的租赁期限已经届满，而不是在合同履行之中,李志钢中途要求解除合同违约。本案中李志钢没有提出解除合同，在履行合同过程中也没有任何违约行为，徐岩所提供的一些证据，恰恰证明了双方打电话，发微信及人民调解员调解等等，属于李志钢的守约行为，据此徐岩请求李志钢继续履行合同的诉讼请求于法无据。同时继续履行合同是抽象的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定：“起诉要有具体的诉讼请求和事实理由。”《房屋租赁合同》好多条款,涉及到双方权利、义务等多方面，合同履行中有不符合约定的，一方均可要求对方继续履行，但要具体明确,本案中徐岩要求李志钢继续履行合同，其诉讼请求不具体明确，不符合该条法律规定。综上所述，徐岩要求李志钢继续履行合同、交一年租金，于法无据，故请求法庭在查证核实后，依法驳回徐岩的诉讼请求，以维护国家法律尊严，维护李志钢合法权益不受侵犯。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对徐岩提供的有争议的证据，本院认为，证据一、房屋租赁合同一份二页、被告的答辩状一份二页、语音详单一份七页、通话记录二页、短信一页、视频资料一份、详单截屏一份（3月14.15.16日原告手机详单的证据）。对原、被告存在房屋租赁合同法律关系的事实，本院予以认定。2020年1月13日，原、被告双方就租赁事宜进行协商，但因价格问题未达成一致意见。2020年2月25日，被告用短信回复原告不再续租。2020年3月18、19日由被告占用商铺。对上述事实，本院予以认定。 对李志钢提供的有争议的证据，本院认为，证据一、2017年3月9日房屋租赁合同书一份。对双方存在房屋租赁关系的事实，本院予以认定。证据二、电话通话记录4份（包括调解员郑秀芝调解时的录音1份）、微信截图5份、法院调解平台记录单1份、2020年3月23日双方协商租金时的录音1份。对李志钢在2020年2月25日前想继续租赁商铺的事实，本院予以认定。证据三、地下金街商铺收费单一份。对李志钢依法经营交纳各项管理费用事实，本院予以认定。证据四、原告应返还被告费用明细1份。该明细系李志钢自行制作，不属于本案审理范围。 综上，确定以下事实：2017年3月3日，原、被告双方签订了“房屋租赁合同”，合同主要内容：第一条、甲方（徐岩）将海林金街地下商城B8商铺出租给乙方（李志钢），租赁期为3年，年租金45000元，自2017年3月9日至2020年3月9日止，乙方提前2个月交付下一年全年房费。第六条、在租赁期乙方向甲方交纳租赁保证费5000元。合同期满乙方不许破坏装修及结构，将已破坏的墙体（B8-B10）中间墙体地板恢复原样后，甲方退还给乙方保证金。第七条、合同到期后乙方如不再续租，需提前3个月告知甲方，如继续承租，在同等条件下乙方有优先承租权。 2020年1月13日开始，原、被告双方多次就租赁事宜进行协商。2020年2月25日原告向被告发短信，同意被告继续租赁房屋，并告知被告向原告账号打租金。同日，被告回复短信：我再此告知您，海林金街地下商城B8室，2020年3月9日到期后，我不再续租。 李志钢将租赁房屋把隔断墙打上，但没有粉刷墙体、铺设地板。2020年3月20日，李志钢给徐岩发短信：你海林金街B8厅，两屋隔断已打完成，屋已打扫干净，请过来结交。 本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告于2017年3月3日签订的《房屋租赁合同》，符合法律的规定，该合同为有效合同。 关于涉案房屋租赁合同是否应当继续履行、租赁费用的标准的问题。《房屋租赁合同》第一条、甲方（徐岩）将海林金街地下商城B8商铺出租给乙方（李志钢），租赁期为3年，年租金45000元，自2017年3月9日至2020年3月9日止，乙方提前2个月交付下一年全年房费。由此可见，该合同的履行期限至2020年3月9日终止。2020年1月13日开始，原、被告双方多次就租赁事宜进行协商。2020年2月25日原告向被告发短信，同意被告继续租赁房屋，并告知被告向原告账号打租金。同日，被告回复短信：我再此告知您，海林金街地下商城B8室，2020年3月9日到期后，我不再续租。 根据《合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。期间，李志钢虽然有继续租赁房屋的意思，但在疫情期间李志钢要求下调租赁费，也在情理之中。租赁费是合同的主要内容，原、被告对租赁费经多次协商未达成一致意见，故原、被告之间的协商并不符合继续履行合同的意思表示，该合同未成立，故不涉及李志钢给付年租金45000元及其他费用。 根据《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《房屋租赁合同》第七条规定，合同到期后乙方如不再续租，需提前3个月告知甲方，如继续承租，在同等条件下乙方有优先承租权。李志钢虽然未按合同约定和法律的规定期限履行义务，已经构成违约，应当承担相应的民事责任，但不能以此要求李志钢继续履行合同。如李志钢的违约给徐岩造成损失，徐岩可另行主张权利。 综上所述，对徐岩的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回徐岩的诉讼请求。 案件受理费925元，减半收取计462.50元，由徐岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员 李卫忠 二〇二〇年七月二日 法官助理 徐 莉 书 记 员 邢丹凤