广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13160号上诉人（原审被告）：张敏，男，1963年12月4日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云、叶绍葵，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人张敏因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张敏上诉请求：撤销一审判决，驳回珠江地产公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案已过诉讼时效，法院应依法驳回珠江地产公司诉讼请求。根据《物业管理协议》第九条第2项约定，乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准。珠江地产公司没有依照约定发送催缴通知，不应视为有效通知，故诉讼时效己过。首先，珠江地产公司于2015年8月25日通过EMS向张敏预留在《物业管理协议》约定的通信地址发出催缴通知（第一次通知）。此时，张敏仍在该商铺经营，根据物管协议第九条第2项的约定，该次催缴通知不构成诉讼时效中断。其次，张敏已于2015年10月3日搬离该商铺，珠江地产公司于2017年8月10日向物管协议约定的通讯地址快递的催缴通知（第二次通知）由他人签收。根据物管协议约定，2015年7-9月的管理费应于2015年6月30日前支付，但珠江地产公司直至2017年8月9日才向张敏催缴，由此可以推出，珠江地产公司主张2015年10月1日以前的管理费均己过了诉讼时效。再次，珠江地产公司于2018年7月21日向涉案商铺发出催缴通知书时（第三次通知，他人收），张敏己搬离涉案商铺，双方合同己事实解除，张敏并未收到该通知书，所以该次不能视为有效通知，不能引起时效中断。退一万步说，即使法院认可第三次催缴通知有效，而根据物管协议约定，2015年7-9月的管理费应于2015年6月30日前支付，但珠江地产公司直至2018年7月21日才向张敏催缴，由此可以推出，珠江地产公司主张2015年10月1日以前的管理费均已过了诉讼时效。二、珠江地产公司提交的《建设工程消防验收意见书》，只是证明其土建工程消防验收合格。涉案商场属于公共聚集的商业物业，根据《中华人民共和国消防法》第十五条等规定，必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到备案表的标准不能交付使用，即使交付使用也无需支付管理费。截止到张敏提起上诉之日，他案主审法官因珠江地产公司仅提交了土建工程消防材料，尚未作出判决，且明确表示作为公共聚集的商业物业，仅有土建工程消防不合法律规定，但珠江地产公司仍未提供消防验收备案证明。三、珠江地产公司要求张敏支付物业管理费没有权利来源，不应收取管理费。根据《中华人民共和国物业管理法》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。珠江地产公司没有提交与建设单位签订的《物业管理委托合同》，仅仅出具一份委托管理的证明，该证明既没有明确委托管理的时间，也没有证明涉案商铺和该证明之问的关联性，所以珠江地产公司没有权利来源，没有资格向张敏收取物业管理费。珠江地产公司后来补交的2011年的《物业管理委托合同》的签署页没有填写签订时间，2015年的《物业管理委托合同》的签署页没有签约代表人的签名及填写签订时间，很明显是伪造的，张敏对上述证据的三性不予认可。四、涉案商铺的实际面积没有核实，物业管理费没有计算依据，法院应依职权进行司法鉴定、查明事实。根据《物业管理协议》第一条约定，物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，但是珠江地产公司在签订合同时以将《物业管理协议》、《租赁合同》拿回公司盖章为由将合同原件骗走，至今都未交回给张敏，所以张敏根本不知涉案商铺的实际面积，而且张敏认为商铺面积应以房管局实际测绘的面积为准，但是珠江地产公司作为物业管理方，既没有提供租赁合同中的约定面积，也未提供房管局的实际测绘面积，而涉案商铺的实际面积则是本案必须查明的焦点问题，在珠江地产公司未能提供材料证明的情况下，法院应依职权进行司法鉴定，对商铺的实际建筑面积进行测绘，查明事实。五、建设工程验收合格后，出租方进行了疯狂的违建，珠江地产公司不但没有制止，也不采取防护措施保护张敏的经营环境，没有尽到维护、修缮、服务和管理的义务，不应主张物业管理费。出租方于2012年3月9日取得了该讼争商铺项目的《建设工程规划验收合格证》，其进行了多处违法建设而被行政处罚。根据《物业管理协议》第三条第一款、第二款，第四条第一款第一项，及第五条第三款的约定，珠江地产公司对房屋共用部位有维护、修缮、服务与管理的义务。但是，张敏在入驻商场后，商场在长时间内一直在违建，在违建处搭铁架拉布围，加上噪音污染和建筑垃圾污染严重，导致商场隐患重重、营商环境恶劣，张敏店铺生意凋零，珠江地产公司任由商场违建，不加阻止，也没有采取任何措施以保证商场运营。根据协议约定，珠江地产公司应保证物业及设施设备运行正常、公共环境整洁、物业区域内秩序良好、消防监控设备设施完好。珠江地产公司没有尽到提供维护商场安全和保证商场正常运营的义务，不应主张物业管理费。六、珠江地产公司与出租方恶意串通，倒签文件，以便于以后多收取租金和物业管理费埋下了伏笔，法院应该追究他们虚假诉讼的法律责任。2011年1月10日张敏与出租方签订《租赁合同》、《收铺确认书》，与珠江地产公司签订了《物业使用承诺书》，证实收到商铺，实际上该商铺所在的纺织城直到2012年5月18日才宣布开业。作为一个经营了二十几年纺织的生意人，张敏不可能糊涂到在收铺几个月后，即2011年12月16日才向珠江地产公司递交《商铺装修申请表》。这恰恰证明了出租方与珠江地产公司合谋，在张敏签订租赁合同的时候，在商铺还没交付的情况下，顺手签订了《收铺确认书》与《物业使用承诺书》以便于以后多收取租金和物业管理费埋下了伏笔。综上所述，请求二审法院判如所请。被上诉人珠江地产公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于诉讼时效问题，张敏与珠江地产公司在物业管理协议第九条明确约定了张敏提交的住所地址等的合法性，如果有变更，应立即书面通知珠江地产公司，否则如因提交资料不实导致的风险由张敏自行承担，珠江地产公司按照本协议约定的通信地址寄出的函件，在寄出后五天即视为送达。珠江地产公司于2015年8月24日按照合同约定的通信地址向张敏发出催缴通知，根据第三方提供的妥投信息，该邮件已被张敏签收；珠江地产公司又于2017年8月9日按照合同约定的通信地址向张敏发出催缴通知，根据第三方提供的妥投信息，该邮件被张敏的家人收妥。可见，上述两次邮件都已经送达张敏，两次催缴均达到诉讼时效中断的效果。张敏在收到珠江地产公司的催缴通知后仍不支付合同约定的物业管理费等费用，造成珠江地产公司的损失。因此，珠江地产公司在2019年3月27日提起本案诉讼，并没有超过诉讼时效。因本案纠纷，珠江地产公司于2019年4月16日诉至一审法院，请求判令：1.张敏立即支付自2012年8月1日至2015年10月3日的物业管理费59213.80元（按每月1554.30元计算）及逾期违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以张敏所欠物业管理费本金为限）；2.张敏承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司），该屋建筑面积7395.13平方米。2019年6月11日，合生泰景公司向一审法院出具《委托物业管理证明》，载明其自2010年5月11日起委托珠江地产公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2011年1月10日，珠江地产公司（甲方）与张敏（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定：乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20821号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为1554.30元；物业管理费从2011年3月1日起计收，签订协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费4662.90元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；乙方通讯地址为广州市海珠区珠江帝景灏景轩C座202号，通讯电话为139××××7195；等。2011年1月10日，张敏签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认案涉商铺已具备交付条件，同意接收该商铺。同日，张敏还签订了《物业使用承诺书》，向珠江地产公司承诺遵守物业管理协议及其全部附件的内容，并承诺按时交纳一切有关费用。2011年12月16日，张敏向珠江地产公司提交《商铺装修申请表》，载明铺号为C20818、20819、20820、20821，申请装修期限为2011年12月16日至2011年12月21日。2015年8月25日，珠江地产公司按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的张敏的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给张敏。主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2015年9月1日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年9月30日期间珠江国际纺织城二层自编20818、20819、20820、20821号商铺的物业管理费共计201871.20元；等。网上查询记录显示该邮件于2015年8月26日由本人收。2017年8月10日，珠江地产公司按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的张敏的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给张敏，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间珠江国际纺织城二层自编20821号商铺的物业管理费共计59213.80元；等。网上查询记录显示该邮件于2017年8月11日由他人收（家人）。2018年7月21日，珠江地产公司按案涉商铺地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》给张敏，该邮件被退回，原因为“原址查无此人”。诉讼中，双方当事人确认张敏在承租涉案商铺的同时还承租了另外三个商铺，即共四个商铺，分别为广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20818、20819、20820、20821号，该四个商铺为打通使用。珠江地产公司表示：张敏签订物业管理协议时已预交三个月的物业管理费，因珠江地产公司对有关租户有一个优惠政策，在2012年5月1日前免收物业管理费，所以物业管理费从2012年5月1日开始计收，扣除已预交的三个月，张敏从2012年8月1日开始欠费，本案主张的是2012年8月1日至2015年10月3日期间的物业管理费。张敏表示：其2011年12月16日装修时才接收案涉商铺，2011年1月10日只是签字接收，其于2015年10月3日将四个商铺交回给合生泰景公司。珠江地产公司为证实自己的主张还提交了如下证据：1.广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江博览公司）、合生泰景公司（甲方）与珠江地产公司（乙方）分别于2011年5月11日、2015年2月1日签订的《物业管理委托合同》，约定甲方将珠江国际纺织城委托乙方实行物业管理，期限自2010年2月1日起至2015年1月31日止，以及自2015年2月1日起至2025年1月31日止；2.穗公消验[2011]第0289号《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见》,载明广州纺织博览中心首至四层建设工程经资料审核、现场抽样检查和功能测试，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警、防排烟系统动作正常，综合评定该土建工程消防验收合格；3.合生泰景公司出具的情况说明，载明于2016年3月6日收回20821号商铺，2019年2月10日收回20818、20819、20820号商铺。张敏质证表示：对证据1真实性无法确认，珠江地产公司与张敏签订物业服务合同时，并未向张敏出具该两份《物业管理委托合同》，且物业管理费的计算标准应以商铺实际面积为准，珠江地产公司没有证据证实案涉商铺的实际面积；对证据2真实性、合法性、关联性认可，但该验收是土建工程消防验收，纺织城未通过整体消防验收；对证据3的合法性、关联性认可，但其内容与真实情况有差异，张敏将四个商铺打通经营，于2015年10月3日一并交回，不存在合生泰景公司所述分两次收回的情形。张敏为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1.物业管理费收款收据；2.《建设规划许可证》及附图、附件；3.规划验收合格后发展商违建的商铺及照片；4.周伟案件材料中“26户承租方联名报警的材料”；5.关于无条件合法解除租赁合同的声明；6.关于签署租赁协议的真相说明；7.关于珠江国际纺织城营业期间长期进行现场施工的情况证明；8.与珠江纺织城职工陈彬的彩信记录；9.舒志银在珠江国际纺织城B20302号铺的诉讼；10.检索报告中的“四川仁寿县人民法院（2017）川14行初36号行政判决书”；11.广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初7653号、第7654号民事判决书。珠江地产公司质证表示：对证据1的真实性没有异议，本案诉请中已扣除珠江地产公司预交的物业管理费，没有重复计收；对证据2真实性认可，但与本案无关，不能作为不缴纳物业管理费的依据；对证据3-11因无原件，真实性均不确认，上述材料均无张敏的名字，与本案无关，我国也不适用判例法，个案的情况并不同。珠江地产公司于2019年4月16日提起本案诉讼。诉讼中，张敏申请一审法院调取珠江国际纺织城的消防安全检查合格证，并申请追加合生泰景公司为本案第三人。一审法院认为：珠江地产公司与珠江博览公司、合生泰景公司签订《物业管理委托合同》，约定由珠江地产公司对珠江国际纺织城实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，珠江地产公司有权依据上述合同对珠江国际纺织城进行物业管理。张敏使用的案涉商铺位于珠江国际纺织城内，珠江地产公司、张敏签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。张敏辩称珠江地产公司没有资格收取物业管理费的意见无理，一审法院不予采纳。张敏已签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》及《物业使用承诺书》，确认案涉商铺具备交付条件，同意接收该商铺。张敏在本案中提交的证据不足以证明案涉商铺不适租，张敏也未能提供证据证明其已就物业管理服务向珠江地产公司提出异议，故张敏拒付物业管理费依据不足，一审法院不予采纳。关于物业管理费计收的起止时间。物业管理协议约定：物业管理费从2011年3月1日起计收；签订本协议当日张敏须缴纳三个月的物业管理费4662.90元；此后，张敏应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。故物业管理费的计费季度为3-5月，6-8月，9-11月，12月-次年2月，各计费季度所生物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天。诉讼中，珠江地产公司表示张敏已经缴纳2012年8月1日之前的物业管理费，本案主张的是2012年8月1日至2015年10月3日期间的物业管理费。张敏对计费期间并无异议，一审法院予以确认。关于诉讼时效问题。按照物业管理协议关于张敏应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费的约定，2012年8月的物业管理费应在2012年5月31日前缴清，该月的物业管理费的诉讼时效期间自2012年6月1日起开始计算；2012年9月1日至11月30日的物业管理费应在2012年8月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2012年9月1日起开始计算，此后每季度物业管理费的诉讼时效期间的起算应依此类推。珠江地产公司于2015年8月25日按物业管理协议所记载的张敏的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，上述邮件的网上查询记录显示由张敏本人收，张敏对此不予认可，但未提供足以反驳的证据，故珠江地产公司主张上述催款通知已有效送达至张敏，一审法院予以采纳。珠江地产公司于2017年8月10日按物业管理协议所记载的张敏的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，上述邮件的网上查询记录显示他人收（家人）。本案中，张敏表示于2015年10月3日交回案涉商铺，合生泰景公司表示于2016年3月6日收回案涉商铺，依双方此述，珠江地产公司在张敏搬离案涉商铺后于2017年8月10日按物业管理协议中所记载张敏的通讯地址寄出的催缴通知是对张敏的有效催缴。珠江地产公司的上述催缴均构成诉讼时效中断。因张敏于2015年8月26日收到珠江地产公司催缴通知，缴费日期在2013年8月26日以前的物业管理费均已过两年的诉讼时效保护期。故珠江地产公司主张的2013年8月31日以前的物业管理费已过诉讼时效，一审法院不予支持。2013年9月1日起至2015年10月3日止的物业管理费没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。物业管理费按物业管理协议约定的每月1554.30元计算。珠江地产公司要求张敏支付拖欠2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费的违约金（从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付），有理，一审法院予以支持。根据约定各计费季度所生物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天，各计费季度所生违约金自该季度的第一天起计。违约金的总额以所欠物业管理费的本金为限。珠江地产公司主张的超出上述部分的违约金请求，一审法院不予支持。张敏申请一审法院调取珠江国际纺织城的消防安全检查合格证，因珠江地产公司已提交《关于对广州纺织博览中心首至四层建设工程消防验收合格的意见》，故该调查取证没有必要性，一审法院不予接纳。张敏申请追加合生泰景公司为本案第三人，因合生泰景公司是否参与诉讼并不影响本案的处理，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月15日作出如下判决：一、张敏在本判决生效之日起十日内，向珠江地产公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20821号商铺2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费（每月按1554.30元计算）；二、张敏在本判决生效之日起十日内，向珠江地产公司支付拖欠2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费为本金，从各计费季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以张敏所欠物业管理费本金为限）；三、驳回珠江地产公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2669元，由珠江地产公司负担911元，由张敏负担1758元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，张敏确认以下事实：1.其与出租方之间没有诉讼纠纷，也没有与出租方办理正式的退场手续；2.《珠江国际纺织城物业管理协议》中填写的通讯地址广州市海珠区珠江帝景灏景轩C座202号上房屋是其自有房屋；3.珠江地产公司在其他案件中提交了珠江国际纺织城的消防安全检查合格证，载明的发证日期为2011年7月22日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：第一，珠江博览公司、合生泰景公司与珠江地产公司签订《物业管理委托合同》，将珠江国际纺织城委托给珠江地产公司进行物业管理，而珠江地产公司也就涉案商铺与张敏签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，张敏同意由珠江地产公司为涉案商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，上述两个合同的签订是签约当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应切实履行。张敏主张珠江地产公司收取物业管理费没有权利来源，与事实不符，一审法院对此不予采纳，并无不当。第二，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的约定，涉案商铺每月的物业管理费为1554.30元，张敏也已经按照约定预交了三个月的物业管理费4662.90元，现张敏以珠江地产公司未提供租赁合同中的约定面积，也未提供房管局的实际测绘面积为由，认为物业管理费没有计算依据，该抗辩显然缺乏事实基础，本院对此不予采信。第三，张敏自述珠江地产公司在其他案件中已经提交了发证日期为2011年7月22日的珠江国际纺织城消防安全检查合格证，且珠江地产公司在本案中也提交了《建设工程消防验收意见书》，由此，张敏以消防为由拒付物业管理费缺乏依据，本院不予采纳。第四，张敏主张珠江地产公司未阻止出租方的违建行为，未尽维护、修缮、服务和管理义务，但张敏没有就此提供证据予以证明，也没有提交任何证据证明珠江地产公司的上述行为导致涉案商铺无法正常经营，故应承担举证不能的不利后果，本院对张敏的该主张不予采信。第五，关于诉讼时效问题。首先，一审法院认定涉案商铺物业管理费的计费季度为3-5月、6-8月、9-11月、12月至次年2月，各计费季度的物业管理费最迟支付时间为上一计费季度的最后一天，双方对此均无异议，本院亦予确认。由此，2013年9月至2013年11月的物业管理费应在2013年8月31日前缴清，该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2013年9月1日起开始计算，此后每季度物业管理费的诉讼时效期间的起算应依次类推。其次，双方签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》第九条第二款约定，自涉案商铺交付日起，张敏的通信地址以该商铺为准，换言之，在张敏接收涉案商铺至其退出涉案商铺的期间之内，张敏的有效送达地址就是涉案商铺所在的地址。从双方约定该条款的目的来看，是为了在张敏控制、管理涉案商铺的期间内，张敏能更有效的收取珠江地产公司发出的各项通知。本案中，珠江地产公司于2015年8月25日按《珠江国际纺织城物业管理协议》中所记载的张敏个人信息中的通讯地址寄出催缴通知，虽然不符合该协议的相关约定，但邮件的网上查询记录显示上述邮件已被本人签收，张敏对此予以否认，亦未能提供证据予以反驳，本院对张敏的该主张不予采信。可见，珠江地产公司的该份催缴通知实际上已被张敏收取，催缴物业管理费的意思表示已到达张敏处，该次送达应为有效的催缴行为，可以产生诉讼时效中断的法律后果。再次，张敏自述其交回涉案商铺的时间为2015年10月3日，按照前述的送达原则及《珠江国际纺织城物业管理协议》第九条第一款的约定，在张敏交回涉案商铺后，张敏的有效送达地址就是该协议中所记载的张敏个人信息中的通讯地址。珠江地产公司于2017年8月10日向上述通讯地址寄出催缴通知，邮件的网上查询记录显示上述邮件由他人（家人）收，张敏虽然否认收到该邮件，但未提交证据予以反驳，且张敏自认上述通讯地址上的房屋为其自有房屋，邮件上填写的电话号码亦无误，故本院认为该次送达亦为有效的催缴行为，可以产生诉讼时效中断的法律后果。综上，珠江地产公司于2019年4月16日提起本案诉讼，结合2015年8月25日、2017年8月10日的两次有效催缴行为，一审法院认定2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费没有超过诉讼时效，于法有据，处置得当。由此，一审法院对珠江地产公司要求张敏支付2013年9月1日至2015年10月3日期间的物业管理费及逾期违约金予以支持，合法合理，本院予以维持。综上所述，张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1758元，由上诉人张敏负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年七月二十九日书记员 莫善友唐颖琪