沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初3005号原告：金仙旭，男，1984年5月14日出生，汉族，住址：沈阳市东陵区。被告：沈阳安泰房产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区秀岛路300-20号，统一社会信用代码：9121010000161483XY。法定代表人：李玉武，系该公司总经理。委托代理人：解华，女，1979年3月29日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。原告金仙旭诉被告沈阳安泰房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告金仙旭诉称，2019年9月3日，原告与被告签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》一份，认购书约定由原告认购沈阳恒大天鹅湾楼盘98幢202单元，该商品房建筑面积256.65平方米，套内建筑面积207.42平方米。《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》签订后，原告按约向被告交付了购房定金人民币20000元。签订认购书后，原告得知此前被告公司销售人员在对原告就该楼盘进行推广时进行了引人误导的虚假宣传，并且有隐瞒楼盘为四手烂尾楼的事实。《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》签订前，被告公司的销售人员一直强调沈阳恒大天鹅湾楼盘是双重点学区，价位也便宜；同时被告公司销售人员还隐瞒了原告所认购202楼下为物业用房，该楼盘为四手烂尾楼的事实。签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》后，原告了解到自己认购的楼盘并不是被告公司销售人员承诺的双重点学区。得知相关实情后,原告随即联系了被告公司的销售人员，要求退还定金，但被告公司销售人员以售楼处沙盘边贴有公示为由拒绝退还定金。而事实上，在原告与被告签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》支付定金前，被告公司销售人员没有告知原告相关情况，也没有给原告发过相关通知，更没有告知原告相关的不利因素写在告知栏上。原告认为，被告公司销售人员以引人误导的虚假宣传并以隐瞒事实真相的欺诈手段，骗取原告的信任，进而签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》并支付定金，该行为严重损害了原告的知情权及自由选择权。原告与被告签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》违背了原告的真实意思表示，同时，继续履行《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》并签订《商品房买卖合同》，对原告而言，明显有失公平。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定:“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被告公司销售人员的行为符合《中华人民共和国合同法》第五十四条关于撤销合同的相关规定，原告依法有权撤销《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令撤销原被告于2019年9月3日签订的《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》；2、判令被告返还原告支付的定金人民币20000元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。被告沈阳安泰房产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求，双方签订案涉房屋的认购书后，原告应按认购书约定于2019年9月9日之前与我司签订正式的商品房买卖合同并支付房款。而原告因为自身意愿不想购买此房因此未按认购书约定时间来售楼处签订商品房买卖合同，因此应承担按照定金罚则已付定金2万元不退还的义务。我司不存在原告所称的以欺诈手段使其在违背真实意思情况下签订认购书的情形，不符合我国合同法54条可以请求法院撤销合同的条件，案涉房屋为恒大天鹅湾楼盘，位于长白岛区域内，划属两所重点学区，但是否购房人的子女能否进入划区内的重点学校还需满足沈阳市政府关于落户年限的要求，因此并不存在原告所称售楼员误导重点学区的虚假宣传。因此不符合合同法规定的撤销权条件，原告依法定要求撤销认购书的诉讼请求不应得到法院支持。经审理查明，2019年9月3日，原告（乙方，买受人）金仙旭与被告（甲方，出卖人）沈阳安泰房产开发有限公司签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》（编号：0002377）一份，约定原告自愿向被告认购沈阳恒大天鹅湾楼盘B8幢202单元，建筑面积256.65平方米，单价为13352元，总金额为3426760元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）……二、乙方选择按揭付款（商业贷款）方式付款：乙方须于2019年9月9日前支付首期房款1016760元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即239万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年9月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到沈阳恒大天鹅湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。另查，原告于2019年9月3日签订认购书当日向被告交付定金20000元，但未按合同约定时间向被告交付首付款。上述事实，有认购书、录音、证人证言等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。案涉《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方均应依约履行。本案中，原告与被告于2019年9月3日签订《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》，并于当日向被告交付定金20000元，但原告未按合同约定时间向被告支付首期房款1016760元（不含定金）。庭审中，原告虽提出未交首期房款系开发商无法兑现学区、售楼员未按承诺办理贷款、未明确告知一楼系物业用房以及需签订挡光协议等问题所致的意见，但其提交的证据对其主张无法予以佐证。鉴于原告以自己的行为明确表明不履行主要债务，其已构成违约，同时也说明了双方已无继续履行认购书的现实条件，故本院结合案件实际，解除原、被告双方签订的《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》。合同解除后，依据“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法律规定，本案原告违约不履行约定债务，故无权要求返还定金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告金仙旭与被告沈阳安泰房产开发有限公司于2019年9月3日签订的《沈阳恒大天鹅湾商品房认购书》（编号：0002377）；二、驳回原告金仙旭的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告金仙旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内，未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年七月十三日书 记 员  岳 岩本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。