浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初2002号 原告（反诉被告）：浙江凌霂泵业有限公司，住所地温岭市大溪镇下新建村332号。统一社会信用代码：91331081MA2AKJD38Y。 法定代表人：吴龙雄，系执行董事。 委托诉讼代理人：陈玲珠、林箭，浙江红大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司，住所地温岭市大溪镇上河头村。统一社会信用代码：913310817818142257。 法定代表人：**智。 委托诉讼代理人：郑春天，蔡双双，浙江鼎鑫律师事务所律师。 原告浙江凌霂泵业有限公司（以下简称凌霂公司）与被告温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司（以下简称盛鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案。反诉原告于2020年4月22日提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告凌霂公司的法定代表人吴龙雄、委托诉讼代理人陈玲珠，被告盛鑫公司的委托诉讼代理人郑春天、蔡双双到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解一个半月，但未能达成一致调解协议。本案现已审理终结。 原告凌霂公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.判令被告返还原告已支付押金20万元，赔偿原告租用厂房装修、设施完善费用68.7万元，并支付自起诉之日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算的利息损失。事实与理由：2018年11月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定：被告将坐落于温岭市西边）面积5600平方米的厂房租赁给原告使用，租赁期为5年；租金为1年168万元，保证金20万元；被告协助原告办理营业执照。合同签订后，原告按约交付了押金和前半年的房租。原告租用涉案厂房花费装修、设施完善费68.7万元。签订合同时，被告承诺短时间内会取得厂房的产权证，但被告未按约及时取得产权证，原告多次催促未果，导致原告无法办理营业执照变更。2019年12月5日，原告接到温岭市市场监督管理局责令整改通知书，要求原告变更登记住所。原告在接到通知后，又要求被告协助办理变更登记手续，在被告未能提供产权证的情况下，2019年10月份开始，原告陆续支付了第二期租金的一半，即84万元。但是被告还是未能提供产权证，且针对原告支付一半租金的行为扬言要对涉案厂房进行停电、关门，原告内心再也无法接受继续租赁。2020年3月21日，原告向被告寄送了《解除合同通知书》要求解除合同。事实上，原告自发送《解除合同通知书》后，就陆续开始搬离涉案厂房，以实际行动解除合同。 被告盛鑫公司辩称，原告诉称的签订合同，以及合同的相关约定属实。原告在租赁厂房时，厂房尚未竣工验收的状态是清楚的，之后原告也未及时要求被告协助办理营业执照。从原告于2020年3月21日要求解除合同到提起诉讼，短暂的时间让被告无法协助办理。涉案厂房已经具备了办理产权证的条件，行政部门也通知可以在5月6日取得产权证，且已于2020年5月25日取得产权证。原告所谓的因没有产权证不能办理营业执照与客观事实不符，原告不及时办理营业执照地址变更是因为原告想减少税收。本案既未达到法定的解除合同的条件，也不符合合同约定的解除条件，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告盛鑫公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付租金84万元；2、反诉被告赔偿反诉原告按合同约定计算的违约金（算至反诉日为305760元（182天*84万*0.2%））。事实与理由：根据双方签订的合同约定，租金支付时间为提前一个月支付，合同签订后，反诉原告依约交付了涉案厂房。第二年的租金支付时间为2019年10月1日，但反诉被告仅支付了半年租金即截至2020年4月30日的房租，构成违约。故反诉被告应当支付尚未支付的半年房租84万元以及按合同约定每天支付所欠总额0.2%的滞纳金。 反诉被告辩称：在租赁期间，过错是反诉原告在先，其未及时办好产权证，故反诉被告基于一般人的逻辑分期支付租金。加上之后又遭遇新冠疫情，给企业造成了严峻的冲击，反诉原告未能及时协助反诉被告办理工商变更登记，导致反诉被告留下了被市场监督局责令改正的记录，影响了企业信誉。即使法院认定反诉被告在支付租金方面违约，违约金的计算方式显然过高，应当以银行利率为准，还应当综合本案情况，减轻反诉被告责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的装修合同及相应的增值税发票等，因被告对此有异议，且考虑到本案将作的判决情况，暂不予认定。综上，本院认定本案事实如下：2016年1月8日，被告的法定代表人**智向温岭市大溪镇上河头村经济合作社租得SGDX-25（上河头村）土地中的4.26亩，即涉案土地。2016年7月1日，SGDX-25地块取得标准厂房建设工程规划许可证，2017年5月8日，SGDX-25地块（上河头村）厂房工程取得建筑工程施工许可证。2020年1月20日，SGDX-25地块（上河头村）厂房工程通过竣工验收。2018年11月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》，约定：被告将坐落在大溪镇拆后土地再利用的SGDX-25地块1号厂房面积为5600平方米的厂房租赁给原告，就租赁期限方面约定租期为5年，从2018年11月1日至2023年10月30日止；就租金方面约定厂房半年租金84万元，即每年租金168万元，第二年开始支付全年房租年租金；就租赁保证金方面约定，原告入租前应当向被告支付租赁保证金20万元（不计利息），待租赁期满后，当被告收到一切费用，收回租赁物后3个工作日内退还租赁保证金，未收齐一切费用，不足部分由原告支付，如因被告原因导致租赁终止，在收齐一切费用和租赁物后3个工作日内退还租赁保证金给原告，如因原告原因导致租赁终止，不退还租赁保证金，其他费用按相应条款支付给被告；就费用支付方面，约定下一期的房租等提前1个月支付；合同第九条就违约责任方面约定，原告租期违约，租赁保证金、已付租金等费用不予退还，包括原告支付被告按合同约定未到期租金和其他费用，原告租金支付违约，应向被告每天支付所欠总额0.2%的滞纳金，由原告原因所造成对被告经济损失的，由原告承担责任和经济赔偿；合同第十条就其他条款方面，约定租赁开始后，在租赁期内，被告配合原告办理营业执照、政府检查、验厂等事项的工作；合同中未对原告有权解除合同的情形进行约定。 合同签订后，原告已经支付了截至2020年4月30日的房租，租金及部分费用支付情况为：2018年11月14日50000元、2018年12月26日300000元、2019年2月3日132700元、320000元、2019年5月25日682720元、2019年6月29日184800元、2019年8月29日7680元、2019年8月29日170000元、2019年9月5日32100元、2019年11月19日184800元、2019年12月31日655000元。2019年10月31日，被告曾向原告催讨房租。2019年12月5日，温岭市市场监督管理局向原告作出温市监改[2019]573号责令改正通知书，就原告登记的营业执照住所与实际不符责令改正。2020年1月9日，被告要求原告在年前把尚未支付的房租付清，原告则以被告先交产权证再付租金为由拒绝支付，被告曾提及“那明天先停电”，事实上，被告未对涉案厂房实施停电措施。后因原告未能在年前把租金付清，被告要求原告“按合同办事”。 2020年3月21日，原告向被告发送《解除合同通知书》，申明原告因登记的营业执照住所地与实际不符，受到温岭市市场监督管理局的处罚，要求变更登记住所并处以罚款，该处罚系被告的违约行为导致合同的根本目的不能实现，故依据合同第九条、第十条约定要求解除合同。2020年5月25日，涉案厂房取得不动产权登记证书，不动产权证号为浙（2020）温岭市不动产权第××号。 本院认为，原告主张合同解除的原因系被告未能及时取得产权证书导致未能协助原告办理营业执照上的营业地址变更手续，进而导致合同的根本目的不能实现。本院认为，原告诉称的被告承诺短时间内取得产权证书并无相关证据予以证实，但双方签订合同当时，原告明知涉案厂房尚未竣工验收，尚未取得土地使用权证，作为商业主体，原告显然知晓，也应当知晓竣工验收以及办证均须符合法定条件以及经过法定程序，难以保证短时间取得权属证书。考虑到年初又涉及疫情影响，难免影响办证进程。现本案中也不因未取得产权证书而存在《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十八条规定的吊销营业执照等企业无法继续经营的状况，且签订合同时，涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，审理过程中，涉案厂房已经取得不动产权登记证书，故本案并不存在法定的合同解除的条件。就原告主张的解除合同的理由，双方的合同中也未赋予原告合同解除权。庭审后，本院曾到现场勘察，原告在涉案厂房内亦正常办公生产。综上，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持。原告的其他诉讼请求，均是基于解除合同的诉请成立后才能主张的相关诉请，故本院对此均不予支持。 就反诉原告要求反诉被告支付租金840000元的诉请，本院认为，反诉被告也自认未能按约在2019年10月1日完全支付第二年的租金168万元，仅陆续支付了半年租金84万元，但辩称系因为反诉原告未能及时取得涉案房屋的产权证书，违约在先，故反诉被告未按约支付系合理的应对措施。本院认为，反诉被告的支付房租义务与反诉原告取得厂房产权证书义务并非对等给付，反诉被告依法不享有同时履行抗辩权，故原告根据合同约定的尚未支付的半年租金84万元应当于2019年10月1日给付。就延迟交付租金的违约损失的计算方式，本院认为，双方约定的0.2%的未付总额的违约金计算标准明显过高，以月利率1.5%为宜。但根据《中华人民共和国公司登记管理条例》的相关规定，公司地址变更应当及时进行登记，并需提交公司住所证明，涉案地块未取得产权证书与原告被市场监管局责令改正存在一定的关系，故在合同签订将近一年后，就被告未能及时取得涉案厂房的产权证书这一情节，原告延迟履行租金支付义务的行为存在一定的合理性，但过错相抵之后，尚不能完全免除反诉被告的违约责任，本院结合原、被告的过错，以及去年年末至今年上半年期间受疫情影响等因素，酌情确定原告在被告取得涉案厂房产权证书之前承担按月利率1%的标准计算的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、驳回原告浙江凌霂泵业有限公司的诉讼请求； 二、反诉被告浙江凌霂泵业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司截至2020年10月30日的租金840000元，并赔偿反诉原告温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司自2019年10月1日起按月利率1%的标准计算至2020年5月25日止的利息损失，以及自2020年5月26日起按月利率1.5%的标准计算至实际履行之日止的利息损失； 三、驳回反诉原告温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费12670元，减半收取6335元，由原告浙江凌霂泵业有限公司负担；反诉受理费15112元，减半收取7556元，由反诉被告浙江凌霂泵业有限公司负担6562元，由反诉原告温岭市盛鑫不锈钢制管有限公司负担994元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 赵敏丹 二〇二〇年七月二十七日 代书记员 孙 伟