北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6601号上诉人（原审被告）：赖燕湘，男，1957年11月16日出生，汉族，湖南省平江县三阳乡白若村农民，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：王逍，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴喜娥，女，1964年1月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：吴运周，男，1970年12月7日出生，汉族，无业，住湖南省平江县。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王训军，北京市法鸿律师事务所律师。上诉人赖燕湘与被上诉人吴喜娥、吴运周房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赖燕湘上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费用由吴喜娥、吴运周承担。事实和理由：1.一审原告主体不适格应当驳回吴运周的起诉。虽然吴运周和赖燕湘均在《协议书》上签名，但《协议书》中全部内容均与二人无关。吴运周既不基于该协议享有任何权益，也不承担任何义务，故其并非本案适格原告。2.一审判决关于双方签订的《协议书》性质的认定错误，从而法律适用错误。双方签订的《协议书》本质上是基于欠款、借款而产生的抵押合同，并非房屋买卖合同。该协议实际上是一份附生效条件的抵押合同，抵押条件未成就，抵押合同未生效。双方在《协议书》中虽然约定了房产抵押，但是抵押权并未设立。3.涉案房产一半的价值远高于双方在协议中的约定的10万元，认定合同有效将严重损害赖燕湘的利益，有违公平原则。吴喜娥、吴运周辩称，同意一审判决。吴喜娥、吴运周向一审法院起诉请求：1.依法确认吴喜娥、吴运周、赖燕湘于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同合法有效；2.诉讼费用由赖燕湘承担。一审法院认定事实：苏淑华与赖清维原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间购置涉案房屋一套，登记在赖清维名下。1999年12月14日经我院判决准予苏淑华与赖清维离婚。2006年9月4日赖清维去世。赖清维育有一子赖燕湘。2004年11月13日，吴喜娥、吴运周（乙方）与赖清维、赖燕湘（甲方）、佟玉山（中间人）签订《协议书》一份，约定：“甲方赖清维系北京市首都汽车公司退休工人，住北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室。乙方吴喜娥、弟弟吴运周系湖南平江县童市镇二联村一组187号，暂住北京市丰台区大红门高桥西里167号。甲方赖清维有一套位于大红门建欣苑三里5号楼5门101室两居室住房，系与前妻共有财产，房屋产权证属甲方赖清维，后因夫妻感情矛盾经北京市第二中级人民法院判决离婚，离婚后财产分割，判定夫妻存蓄期间共同财产各得一半，北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室属夫妻共同财产，甲方赖清维具有该套住房的一半产权。离婚后夫妻双方因房屋产权分割等繁杂因素，该套住房不便转卖、出租。甲方赖清维原籍系湖南省平江县三阳区白苦村人，原籍有儿孙。甲方赖清维退休后在北京无直系亲人，本人想回老家湖南省平江县三阳区白苦村安度晚年，只因身体患病，今年几次住院耗费十多万元，住院期间甲方赖清维向乙方吴喜娥借款五万元，欠下的债务无力偿还。经甲、乙双方、中间人协商协议如下:一、甲方赖清维自愿将北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室一套两居室(68.3㎡)的一半(自己所属产权部分)以十万元价值抵押给乙方吴喜娥。二、甲方赖清维将自属产权部分以十万元价值抵押给乙方后，其中五万元作为抵消债务，乙方吴喜娥再交付甲方赖清维五万元，乙方即可获得甲方赖清维北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室该套住房的一半所有权，即甲方赖清维的所属全部产权部分。三、甲方赖清维回原籍安度晚年后，系北京市丰台区大红门建欣苑三里5号楼5门101室两室一套住房的一半全权归属乙方吴喜娥所有，包括出租、专卖、转借、产权过户等。四、甲方赖清维回原籍安度晚年后，房屋产权证、身份证复印件、离婚判决书、单位优待证等均留交乙方吴喜娥保存，以作为法律凭据。以上协议经各方充分协商，一致同意，均无异议。三方签字之日起生效，该协议共三份，甲乙双方及中间人各持一份。”合同签订后，吴喜娥居住于涉案房屋至今。2019年7月3日，苏淑华与赖燕湘因分家析产、法定继承纠纷诉至法院，法院作出（2019）京0106民初24248号民事调解书，内容为：“位于丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋一套由苏淑华、赖燕湘按份共有，苏淑华享有50%的份额，赖燕湘享有50%的份额。”一审法院认为，本案吴喜娥、吴运周、赖清维及赖清维签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定。关于合同性质，吴喜娥、吴运周主张为房屋买卖合同，赖清维主张为抵押合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。抵押合同是抵押权人与抵押人签订的抵押人以一定财务向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以以优先受偿的合同。根据《协议书》约定条款，双方约定的权利义务内容为，赖清维将涉案房屋所有权转移给吴喜娥，吴喜娥支付10万元对价，其中5万元用债权抵销，另5万元支付价款。上述权利义务约定符合买卖合同的特征。吴喜娥、吴运周主张双方系房屋买卖合同关系，本院予以认定。关于吴喜娥、吴运周是否已经支付另5万元对价系关于合同是否履行的认定，赖清维主张上述约定属于合同所附生效条件，法院不予采纳。吴运周系合同签订主体，有权提起本案诉讼，赖清维主张吴运周并非本案适格原告，没有法律依据，法院不予采纳。赖清维签订《协议书》时已与苏淑华离婚，不存在共同关系，赖清维主张当时涉案房屋属于赖清维与苏淑华共同共有，法院不予采信。综上所述，吴喜娥、吴运周、赖燕湘及赖清维于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋的买卖合同不存在合同无效的情形，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，一审法院于2020年5月28日判决：吴喜娥、吴运周与赖清维、赖燕湘于2004年11月13日签订的关于北京市丰台区建欣苑三里5号楼5门101号房屋的买卖合同有效。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案双方争议的主要问题有二：一是吴运周是否系本案适格原告；二是双方之间签订的《协议书》是买卖合同还是抵押合同。关于问题一，吴运周系合同订立主体，其有权提起本案诉讼；赖燕湘所述吴运周并非本案适格原告主体的理由，缺乏依据，一审法院不予采纳，正确。关于问题二，《协议书》中虽出现抵押字样，但从《协议书》的整体内容来看，更多体现的是吴喜娥支付对价后，获得赖清维对涉案房屋享有的所有权的意思，并未有赖清维何时或者如何清偿债务的内容。一审法院综合买卖合同、抵押合同的特征和《协议书》的内容，认定《协议书》系买卖合同，并无不当。对于赖清维是否有权处分涉案房屋的问题，本案吴喜娥、吴运周的诉讼请求系确认《协议书》的效力，《协议书》系买卖合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。赖清维在签订《协议书》时是否无权处分，不影响《协议书》的效力，故本案对赖燕湘该项主张不予审查。对于吴喜娥、吴运周是否已再行支付五万元的问题，属于合同履行的范畴，不影响合同效力，本院亦不予审查，双方可另行解决。经审查，根据现有证据，《协议书》作为房屋买卖合同不存在合同无效的情形，一审法院认定为有效，并无不当，本院予以确认。综上所述，赖燕湘的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由赖燕湘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年七月二十二日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳