北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6030号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京时代弄潮文化发展有限公司，住所地北京市海淀区中关村创业大街25号。法定代表人：涂金灿，总经理。委托诉讼代理人：陈忠华，北京济和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华视纪录国际广告中心有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号3127房间。法定代表人：徐岩，总经理。委托诉讼代理人：张威，北京市永浩律师事务所律师。原审第三人：福建省天时网络科技有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳镇解放街229号。法定代表人：蔡允中，董事长。上诉人北京时代弄潮文化发展有限公司（以下简称时代弄潮公司）因与被上诉人北京华视纪录国际广告中心有限公司（以下简称华视纪录公司）、原审第三人福建省天时网络科技有限公司（以下简称天时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初30801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。时代弄潮公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判华视纪录公司退还部分租金228928元；2.我公司留守人员涂小俊已于2018年1月20日撤离，我公司不应缴纳后期占有使用费；3.一审、二审诉讼费由华视纪录公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，合同无效的责任完全应由华视纪录公司负责。2.我公司一直不能正常经营，华视纪录公司理应退还部分租金。华视纪录公司故意将非法建筑出租给我公司经营，导致我公司无法注册、开票，无法开展经营；2016年10月28日之后，政府对南锣古巷进行主体改造，我公司无法正常经营；2016年10月之后，我公司只留下三个人轮流照看场地，2017年10月起，我公司只留下涂小俊一人看护场地，但华视纪录公司于2018年1月19日通过暴力将涂小俊赶出场地。华视纪录公司辩称，我公司同意一审判决，不同意时代弄潮公司的上诉请求。时代弄潮公司在租赁期间内都是正常经营的，一审法院从公平角度出发，已经对使用费进行了酌减。2017年5月19日之后，时代弄潮公司还在正常经营，一审法官现场勘验时时代弄潮公司仍在正常经营，直到2018年2月5日才将物品撤离现场。请求驳回上诉，维持原判。天时公司述称，我公司与华视纪录公司之间不存在法律关系，时代弄潮公司将涉案房屋转租给我公司已经得到华视纪录公司的许可，我公司不存在过错，希望法院判决时候考虑我公司的损失以及我公司是无过错方。时代弄潮公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的租赁合同无效；2.判令华视纪录公司退还租赁保证金20万元；3.判令华视纪录公司退还租金504640元；4.判令华视纪录公司赔偿装修损失92449元、展柜定制费61880元。5.判令华视纪录公司赔偿经营损失30万元、商业信誉损失50万元。华视纪录公司向一审法院反诉请求：1.要求时代弄潮公司支付2016年6月10日至2017年6月9日欠付的租金12万元。2.要求时代弄潮公司按照年租金80万元的标准支付，自2017年6月10日至2018年2月5日期间的使用费。3.反诉费由时代弄潮公司承担。一审法院认定事实：北京市东城区雨儿胡同2号的房屋系平房，该院内有1、2、3、4、5幢房屋，面积共计141.9平方米，均为平房。其中1、2、3幢房屋均为北房三间，第4幢房屋为东房2间，第5幢房屋为西房2间。2016年5月24日，华视纪录公司（甲方）与时代弄潮公司（乙方）签订《合同协议》，约定基于甲方对北京市南锣鼓巷雨儿胡同2号房屋6年以上的租赁权，双方就甲方同意乙方在合同期内合法使用雨儿胡同2号北京财神店二层事宜，在平等自愿的基础上达成协议。协议第一条合同期限约定，1、自2016年5月25日至2022年6月7日，共六年；2、甲方给乙方15天免费装修期，保底金上交时间从2016年6月10日算起。第二条场地使用范围，1.雨儿胡同2号北京财神店的二层整层，建筑面积约260平米左右；2.上二楼进口处两边安排少量场地做服务引导台，使用期限不超过一年；3.一楼至二楼楼梯间玻璃幕墙全部由乙方管理使用。第三条第1款，双方约定乙方向甲方交纳场地经营保证金20万元，协议签订后甲方向乙方交付场地，乙方进场三天内向甲方交纳保证金，该保证金合约期满后退还，如果出现中途合作终止，该款项按当时实际情况协商退还。第三条第2款，双方商定场地租金每年80万元，本协议签订后两月内乙方交纳20万元，半年内再交纳60万元。第四条，甲方支持乙方在南锣正街、雨儿胡同等处安排位置指引与宣传乙方服务内容。第五条，乙方负责二层的经营管理，负责运营成本和费用，包括承担该区域的水电费。第六条第1款，乙方在租用区域内独立合法经营，甲方不得干预。同日，华视纪录公司出具《场地使用承诺保证书》，承诺基于华视纪录公司对雨儿胡同2号房屋6年以上的租赁权，特承诺保证时代弄潮公司在合同租赁期内“正常使用该场地，除因自然灾害等不可抗力外，本公司保证其使用权益和投资利益不受侵害”。合同订立后，华视纪录公司将北京市东城区雨儿胡同2号的二层交付时代弄潮公司。时代弄潮公司向华视纪录公司交纳租赁经营保证金20万元。时代弄潮公司自2016年8月至2017年1月多次向华视纪录公司交纳租金68万元。2016年12月1日，时代弄潮公司（甲方）与天时公司（乙方）签订《租赁协议》，约定鉴于甲方自华视纪录公司处承租了涉案房屋，现将涉案房屋东侧的三分之一转租给乙方使用，面积约86.3平方米，租金每年27万元，每半年付13.5万元，押金7万元，租赁期限自2016年12月10日至2022年6月7日。北京市东城区雨儿胡同2号院现为整幢房屋，自房屋北墙所开门出入，房屋分为地上二层及地下一层。二层房屋需自一层房屋南部的楼梯进入。时代弄潮公司使用二层房屋的西侧及中部。福建天时公司使用二层房屋的东侧部分。时代弄潮公司接手涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，其将涉案房屋的部分空间转租给天时公司后，天时公司亦对其使用部分进行了装修。原一审诉讼中，时代弄潮公司和天时公司均认可涉案房屋内部二层的南北向玻璃隔断墙及该隔断墙以东部分的玻璃隔断为天时公司所做。原一审中，时代弄潮公司申请对涉案房屋的装饰装修现值进行鉴定，并支付了鉴定费2000元；经北京京评价格评估有限公司鉴定，以2017年9月26日作为评估基准日，认定评估对象的装修现值为92449元，其中南北向玻璃隔断以东部分玻璃隔断28017元；二楼场地装修无异议部分58708元，二楼场地装修异议部分5724元。华视纪录公司表示，异议部分不认可是时代弄潮公司装修的。同时，时代弄潮公司申请对涉案房屋内的柜子、条案、屏风等家具现值进行评估鉴定，并支付鉴定费3000元；经北京京评价格评估有限公司鉴定，认定评估对象的现值为61880元，其中无异议部分为59360元，异议部分为2520元。时代弄潮公司称其系为涉案房屋经营特意购置、定做的家具，因合同无效故要求华视纪录公司予以赔偿，华视纪录公司表示其不同意利用该部分家具，不同意赔偿。评估鉴定完成后，时代弄潮公司及天时公司表示不同意腾退涉案房屋。2017年11月24日，原一审法院曾释明，各方均认可合同无效，如不及时腾房可能会继续产生房屋占用费损失，由时代弄潮公司及天时公司承担，其仍表示不腾房。2018年2月5日，时代弄潮公司将涉案房屋交还给华视纪录公司，并出具了《关于撤离于交还场地的说明》，其表示因法院判决撤出场地，所有物品已经于2月5日搬离，其余物品宣告作为废品放弃，场地自愿还给华视纪录公司。时代弄潮公司表示，2016年5月至8月8日期间，因为需要装修涉案房屋，没有正常经营，此后经营期间，承租房屋期间存在以下问题，导致时代弄潮公司经营困难，分别是华视纪录公司未能提供涉案房屋权属证明，导致其无法在该处办理工商注册登记；2016年8月底至10月底涉案房屋一楼至二楼的楼梯间漏水影响了游客上楼；涉案房屋地下一层出租给甘南客商，装修改造产生的噪音及气味严重影响时代弄潮公司经营；华视纪录公司承诺在涉案房屋一楼入口处放置导引台，实际设置一个月后就撤了；华视纪录公司承诺为时代弄潮公司宣传，始终没有落实。华视纪录公司对此均不予认可，华视纪录公司表示，双方合同对办理工商登记并未约定，承诺保证书也仅是保证时代弄潮公司可以使用涉案房屋，并且无法办理营业执照并不是房屋的问题，之前类似的房屋均可以办理营业执照，因为国家政策调整，合法与不合法的房屋均不能办理；2016年7月21日因为北京下大雨，漏过一次水，后来华视纪录公司就给修好了，此后没有再漏；楼下的装修都是夜间施工，基本没什么油漆，并没有影响时代弄潮公司的经营；一楼也为时代弄潮公司设置了引导台，一直都有，在胡同口也为时代弄潮公司设置了引导牌。时代弄潮公司还表示，2016年10月28日之后便不能经营了，原因：1.商会和政府主导的南锣鼓巷封闭改造；2.10月28日看到媒体报道说涉案房屋属于违章建筑，10月29日开始就主动不经营了；3.辖区派出所在2016年11月3日通知时代弄潮公司因消防不合格不能经营。华视纪录公司对此也不予认可，华视纪录公司表示，时代弄潮公司一直在经营，其他租户也在经营，不存在消防不合格的问题，派出所也不可能管理消防的事项，南锣鼓巷部分街道封闭，但并不会完全封闭主街，期间商户可以正常经营，并且在2016年12月15日就结束了。时代弄潮公司为证明其主张，出示2016年10月28的新京报（复印件），题目为“南锣鼓巷主街修缮部分街道全天封闭”，副标题为“早8点至晚10点施工，道路改造至12月15日，不会完全封闭主街，还将进行综合整治”。时代弄潮公司表示，涉案房屋位置虽不在主街，但距离主街30米，客源主要从主街进入，实际改造完成的时间是在2017年2月。华视纪录公司认可报纸的真实性，但不认可时代弄潮公司的证明目的，因为报纸已写明主街不会完全封闭。时代弄潮公司出示2016年10月29日时代弄潮公司作出的《关于南锣“姓氏家谱文化馆”停业的决定》，用于证明其自2016年10月底停业。决定内容为：“公司南锣‘姓氏家谱文化馆’自开业以来经营状况一直没有好转，根据2016年10月28日《新京报》新闻报道：南锣鼓巷街道修缮，部分街道全体封闭。公司决定文化馆从2016年11月1日起停业，由于文化馆无法锁门，兹安排涂金灿、张建平等员工兼顾维护财产安全，原则上不予销售。”华视纪录公司对此不予认可，华视纪录公司表示，华视纪录公司对此不知情，时代弄潮公司一直在经营，原一审中时代弄潮公司未出示该份证据。原一审时，证人张某、郭某出庭作证，张某陈述其从徐岩处承租涉案房屋的一楼，2016年3月楼下地下室开始装修，装修了一两个月，刷油的时候一楼味儿很呛，刷了两三次，每次大概一天半天的。郭某则表示时代弄潮公司一直在经营。时代弄潮公司表示郭某系南锣鼓巷商会的，与徐岩有利害关系，张某是一层的商户，不了解二楼的情况，不认可郭某和张某的证言。一审法院认为,天时公司经法院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未经行政主管部门的审批，没有取得建设工程规划许可证，因此，时代弄潮公司要求确认其与华视纪录公司签订的租赁合同无效，于法有据，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方合同无效后，时代弄潮公司要求华视纪录公司退还押金20万元，符合法律规定，法院予以支持。法院认为，华视纪录公司作为出租方，其应当承担出租合法房屋的义务，故其应对合同无效负主要责任。时代弄潮公司承租房屋，亦负有审查房屋权属凭证的义务，故其应对合同无效承担次责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。关于时代弄潮公司主张装修费及定制展柜费。诉讼中，鉴定机构以2017年9月26日作为基准日，对装修及展柜现值作出了评估，但南北向玻璃隔断以东部分并非时代弄潮公司装修、付费，故其主张该部分装修损失，缺乏依据，法院不予支持。装修评估中的异议部分，系华视纪录公司不认可时代弄潮公司装修所致，但华视纪录公司对此并未举证予以证明，故法院对此不予采纳，异议数额5724元应当计算在装修现值内。展柜虽属未附着的设施，华视纪录公司也不同意利用，但通常展柜都是根据经营场地量身定制，无论时代弄潮公司是否将展柜搬离，都将会导致展柜的使用价值丧失，造成时代弄潮公司的损失。现因双方合同无效，时代弄潮公司要求华视纪录公司赔偿装修费及定制展柜费，法院依据双方的过错程度、交房时间等因素，酌定予以支持。时代弄潮公司主张的经营损失、商业信誉损失，其未提供证据予以证明，法院对此不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，关于时代弄潮公司要求返还租金以及华视纪录公司主张的房屋使用费，法院分阶段予以分析。首先，2016年5月25日至2016年6月9日期间，系双方约定的免费装修期，故应从2016年6月10日计算租金。2016年8月8日至10月28日的租金179725.96元，时代弄潮公司未主张退还。其次，2016年6月10日至8月7日、2016年10月29日至2017年11月24日期间。第一，时代弄潮公司表示其实际装修至2016年8月，但此并非双方约定的期间，故不应成为影响房屋使用费的因素。第二，时代弄潮公司表示，因南锣鼓巷封闭改造、涉案房屋为违建、派出所通知消防不合格，故自2016年10月28日停业，但华视纪录公司对此不予认可。法院认为，因为南锣鼓巷的改造时会封闭部分街道，此并不能导致时代弄潮公司停业，且时代弄潮出示的新京报也已写明，至2016年12月15日改造结束，但此势必会对客流造成影响，致使时代弄潮公司营业额下降，依据公平原则，该部分损失应由双方分担。第三，涉案房屋虽为违章建筑，但并不足以导致时代弄潮公司停业。所谓派出所认定的消防不合格要求停业，时代弄潮公司未出示证据予以证明，法院对此不予采信。时代弄潮公司主张涉案房屋无法办理营业执照、华视纪录公司未履行义务等。法院认为，合同中虽未约定华视纪录公司协助时代弄潮公司办理工商登记等义务，但华视纪录公司表示无法办理工商登记并非违章建筑的原因，是因为政策调整，导致南锣鼓巷所有房屋（合法与不合法）均无法办理工商登记，故此政策带来的影响，依据公平原则，应由双方分担。时代弄潮公司主张华视纪录公司的违约行为，华视纪录公司均不予认可，时代弄潮公司亦未举证予以证明，故法院不予采纳。据此，上述期间的房屋使用费，法院综合以上因素酌定为662290.16元。再者，2017年11月25日至2018年2月5日期间。2017年11月24日之前，鉴定机构已勘验现场，并出具评估报告，2017年11月24日，原审法官已释明时代弄潮公司，既然双方都同意合同无效，就应当将涉案房屋交还给华视纪录公司，但时代弄潮公司拒绝交房，故此期间时代弄潮公司应按照合同约定的租金标准支付房屋使用费，共计159999.94元。综上，时代弄潮公司共应向华视纪录公司支付房屋使用费1002016.06元，折抵时代弄潮公司已支付的68万元，其还应支付房屋使用费322016.06元。因此，时代弄潮公司要求华视纪录公司返还房屋租金504640元，缺乏依据，法院不予支持。华视纪录公司要求时代弄潮公司支付的房屋使用费，法院在322016.06元的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。天时公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。据此,一审法院于2020年4月判决：一、确认北京华视纪录国际广告中心有限公司与北京时代弄潮文化发展有限公司2016年5月24日签订《合同协议》无效。二、自判决生效之日起七日内，北京华视纪录国际广告中心有限公司退还北京时代弄潮文化发展有限公司押金20万元。三、自判决生效之日起七日内，北京华视纪录国际广告中心有限公司赔偿北京时代弄潮文化发展有限公司装修损失43000元、定制展柜损失41459元。四、自判决生效之日起七日内，北京时代弄潮文化发展有限公司支付北京华视纪录国际广告中心有限公司房屋占用费322016.06元五、驳回北京时代弄潮文化发展有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京华视纪录国际广告中心有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，天时公司称其从时代弄潮公司承租房屋时，涉案房屋的一楼和二楼均处于正常营业状态。天时公司另主张其承租房屋用于办公，其于2016年12月1日签订合同后对承租房屋进行为期半个月左右的装修，其搬进涉案房屋办公时南锣鼓巷的装修改造已经基本结束。时代弄潮公司主张其于2017年5月19日向一审法院提起诉讼后未实际使用涉案房屋，只留涂小俊1人留守，华视公司拒绝时代弄潮公司腾退房屋，留守人员于2018年1月20日被赶出涉案房屋，时代弄潮公司被迫于2018年2月5日出具《关于撤离交还场地的说明》。时代弄潮公司未对其上述主张提供证据。华视纪录公司不认可时代弄潮公司上述陈述，主张时代弄潮公司一直处于正常经营状态。经查，在北京市东城区人民法院审理该案过程中，时代弄潮公司认可涉案房屋的腾空时间为2018年2月5日。经审理查明，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，时代弄潮公司与华视纪录公司签订的房屋租赁合同所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签租赁合同无效。时代弄潮公司占有使用涉案房屋，应当向华视纪录公司支付占有使用费。关于占有使用费的标准，需要结合合同无效事由以及其他事由对于承租人正常使用租赁房屋是否产生影响等因素，参照原租赁合同约定的租金标准进行综合认定。本案二审中，时代弄潮公司以涉案房屋系违章建筑影响其正常营业，且自2016年10月28日之后因南锣古巷封闭改造无法正常经营为由，要求参照原租赁合同减半收取2016年6月10日至2016年8月7日以及2016年10月29日至2017年5月19日期间的占有使用费。关于涉案房屋系违章建筑对时代弄潮公司占有使用房屋的影响。时代弄潮公司主张涉案房屋系违章建筑，无法办理营业执照的迁移手续，影响其实际经营，但时代弄潮公司已经办理正式的营业执照，双方合同中未约定办理营业执照变更及迁移的相关事项，时代弄潮公司亦未提交其他证据证明其未将营业执照注册地址变更至涉案房屋影响其实际经营的具体情况。结合时代弄潮公司在2016年8月8日至2016年10月28日处于正常营业的事实，本院认为未变更营业执照工商登记一节对于时代弄潮公司经营的影响有限，但是时代弄潮公司作为经营性企业，涉案合同无效可能会对其正常经营带来一定影响，一审法院综合考虑上述因素，依据公平原则由双方分担因无法变更营业执照产生的影响，并无不当，本院不再调整。关于2016年10月28日之后的占有使用费，南锣古巷的装修改造必然会对时代弄潮公司的客流以及正常营业造成一定的影响，但上述改造仅是封闭部分街道且仅持续一段时间，故上述装修改造并不足以导致时代弄潮公司停业，时代弄潮公司提交的证据也不足以证明已实际停业，一审法院依据公平原则，确定装修改造期间的损失由双方分担，亦无不当，本院予以支持。综上，一审法院已综合考虑涉案房屋系违章建筑以及南锣古巷装修改造对时代弄潮公司经营的实际影响，对时代弄潮公司应当支付的占有使用费依据公平原则进行了酌减，现时代弄潮公司又要求减半收取上述期间的占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于2017年5月19日之后的占有使用费，时代弄潮公司主张其向北京市东城区人民法院提起诉讼之后，未再实际经营，但未对该主张提交相应证据，本院不予支持。关于2017年11月25日至2018年2月5日期间的房屋占有使用费，因原审法院已明确释明不予腾退的后果，但时代弄潮公司明确拒绝腾退，一审法院判决时代弄潮公司参照合同约定的标准支付上述期间的租金，无明显不当，本院予以支持。时代弄潮公司主张其实际搬离涉案房屋并非2018年2月5日，其于当天签署的《关于撤离交还场地的说明》系出于胁迫，但未对此提交证据，且时代弄潮公司在原北京市东城人民法院审理时明确认可涉案房屋的腾空时间为2018年2月5日，故本院对其上述主张不予支持。综上所述，时代弄潮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4734元，由北京时代弄潮文化发展有限公司负担（已交纳3181元，余款1553元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 刁久豹审判员 王 云二〇二〇年七月十七日书记员 刘梓晨