浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初20118号 原告（反诉被告）：杭州余杭杜甫股份经济合作社，住所地：杭州余杭区良渚街道杜甫村。 法定代表人：俞雪富。 委托代理人：沈建福，浙江世纪新天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周元祖，男，汉族，1973年8月6日出生，住杭州市余杭区。 委托代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。 原告杭州余杭杜甫股份经济合作社（以下简称余杭杜甫合作社）为与被告周元祖房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月5日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，被告周元祖应诉后于2019年12月31日提出反诉，本院经审核后，准予合并审理。本院于2020年4月26日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告余杭杜甫合作社委托代理人沈建福、被告兼反诉原告周元祖及其委托代理人金忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余杭杜甫合作社起诉称：2014年11月18日，余杭杜甫合作社与周元祖签订《租赁合同》，约定周元祖租赁余杭杜甫合作社位于余杭区㎡房屋，租期自2015年2月18日起至2020年2月17日止，前三年每年租金1007580元，此后每年递增5%，先付后用，并约定了交付履约保证金300000元。合同签订后，前三年的租金，周元祖予以了付清，而2018年2月18日起至2019年2月17日止的第四年租金1057959元，周元祖仅支付了372420元，尚有685539元未予支付，至于2019年2月18日起至2020年2月17日止的第五年租金1110856元，周元祖至今分文未付。至此，周元祖总计拖欠租金1796395元，而依据《租赁合同》第九条第3款第5项之规定，余杭杜甫合作社可没收300000元履约保证金，但签订合同之初周元祖又未交付该300000元履约保证金。现余杭杜甫合作社提起诉讼，要求：1、判令周元祖立即支付房屋租金1796395元；2、判令周元祖交付履约保证金300000元；3、由周元祖承担本案诉讼费用。 被告周元祖答辩兼反诉称：依据双方的租赁合同第二条第5款、第五条第1款的约定，周元祖可将该租赁房作商业用途，做营业房使用，但余杭杜甫合作社隐瞒交付的房屋没有产权证，且房屋质量不符合合同约定，同时，周元祖有面积341.4㎡的房屋已退还而未扣除相应租金，租期内又遇新冠疫情无法收取转租租金收益，所以法院应驳回余杭杜甫合作社要求支付租金的诉讼请求；而合同约定的300000元保证金，因约定的合同履行期已经到期，履约期已过，所以保证金也就不用再交付。另据合同法第一百十一条的规定，余杭杜甫合作社交付房屋不符合同约定，周元祖可以减少交付租金价款等，因此，周元祖提起反诉，要求：1、判令余杭杜甫合作社退回周元祖已付租金2000000元（按每年500000元计算）；2、判令余杭杜甫合作社补偿周元祖经济损失360000元；3、本案反诉诉讼费由余杭杜甫合作社承担。 反诉被告余杭杜甫合作社答辩称：出租给周元祖的房屋是小区配套公建房，并非是违章建筑，该建筑的产权证是由政府统一办理，不是单个可以先行办理，没有产权证并不等于说房屋不是合法建筑，不能对外做营业用房，余杭杜甫合作社并不存在隐瞒未办房屋产权证这一情况。而事实上，周元祖已将大部分承租房出租给了杭州余杭区良渚街道瑞庭快捷酒店、杭州余杭区良渚街道芳心酒店，这充分证明承租的房屋具有商业价值，可以作为营业房使用。因此，周元祖的反诉请求并不成立，应予以驳回。 为证明所述事实，原告兼反诉被告余杭杜甫合作社向本院提交证据如下： 1、租赁合同及其配套责任书、安全管理责任书、附表各1份（原件），用以证明周元祖向余杭杜甫合作社租赁房屋以及约定相关权利义务的事实； 2、良渚街道严村里配套用房招租项目招租文件、资质审查表、招投标备案表、投标文件、中标通知书各1份（原件），用以证明周元祖向余杭杜甫合作社租赁房屋系经过公开招标，周元祖对承租房的实际状况及用途是明确的事实； 3、规划许可证、建设工程规划许可证、购买协议（复印件，经盖章确认），用以证明周元祖向余杭杜甫合作社租赁的房屋属合法建筑的事实。 为证明所述事实，被告兼反诉原告周元祖向本院提交证据如下： 1、租赁合同1份（复印件），用以证明余杭杜甫合作社出租房屋给周元祖，其中合同第二条约定余杭杜甫合作社保证房屋能够作商业用途，做营业房使用的事实； 2、杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初14915号民事调解书1份（复印件），用以证明余杭杜甫合作社的出租房并无商业房产权证，难以发挥商业使用价值，给周元祖造成360000元租金损失的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，原告兼反诉被告余杭杜甫合作社与被告兼反诉原告周元祖相互对对方各项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2014年10月20日，余杭杜甫合作社就严家里配套用房出租进行公开招标，招标文件中明确、详细告知出租房现状以及用途为“企业办公或除饭店、歌舞厅、工厂以外的噪音小、污染少，符合工商、环保、消防等部门相关要求的行业，相关审批手续由承租人自行负责”前提下，周元祖进行投标并中标，为此双方于2014年11月18日签订了《租赁合同》，主要约定：周元祖租赁余杭杜甫合作社位于余杭区良渚街道严家里小区框架结构第二层建筑面积约为2760㎡的房屋，该房屋作商业用途，租期自2015年2月18日起至2020年2月17日止，前三年每年租金1007580元，此后每年递增5%，先付后用，并约定了应交付履约保证金300000元。合同签订后，余杭杜甫合作社依约交房，但周元祖未能依约交付履约保证金300000元，同时周元祖收房后将承租房进行分块转租给杭州余杭区良渚街道瑞庭快捷酒店、杭州余杭区良渚街道芳心酒店、后街网吧有限公司等，并获取了相应的转租收益，前三年周元祖应付余杭杜甫合作社的租金，周元祖亦予以了付清，而2018年2月18日至2019年2月17日的第四年租金1057959元，周元祖支付了372420元，尚有685539元未予支付，至于2019年2月18日起至2020年2月17日止的第五年租金1110856元，周元祖未予支付，至此，周元祖总计欠付租金1796395元。但在前述租期内，周元祖于2019年4月20日退还余杭杜甫合作社建筑面积341.4㎡原后街网吧有限公司租用的房屋；同时，2020年初，因新冠疫情暴发，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，周元祖承租房的转租收益因此疫情遭受损失。现余杭杜甫合作社提起诉讼，要求判如所请，与此同时，周元祖亦提出了反诉请求，亦要求判如所请。另查，前述余杭杜甫合作社出租周元祖的严家里配套用房，系经余杭区建设局批准建设，持有建设工程规划许可证、施工许可证。本案经开庭审理，且经多次调解，双方仍不能达成调解协议。 本院认为：余杭杜甫合作社就严家里配套用房出租，系经过公开招标，在明确、详细告知房屋现状和用途前提下，周元祖进行投标而中标，并与余杭杜甫合作社签订了《租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。在《租赁合同》中双方明确房屋是商业用途，至于该房屋具体适合何种商业用途以及是否必须有明确的产权证应由承租人周元祖在签订合同前予以谨慎选择，从余杭杜甫合作社的招标文件告知内容和双方实际签订的租赁合同约定的内容证明，就承租房是否应取得产权证并未列入双方约定范围，因而周元祖辩称余杭杜甫合作社隐瞒房屋未办产权证，与事实不符；而事实上，周元祖承租房屋后进行了转租，次承租人承租后亦用于了商业经营，因而房屋无产权证并不构成违约和造成其损害，不构成减、免租金的事由；关于周元祖辩称承租房系违章建筑，这亦与事实不符，经查，该房屋的建造系经合法审批，持有建设工程规划许可证、施工许可证，属合法建筑物。至于在租赁期间，周元祖已退还341.4㎡房屋，经查属实，被告的该项扣减租金的抗辩意见，予以采纳，具体应扣减自2019年4月20日起至2020年2月17日期间的相应租金金额为114068元（341.4㎡×303天×1110856元÷2760㎡÷365天）；同时，在租赁期间因突发新冠疫情这一不可抗力因素，被告要求免除该期间相应租金，符合法律规定，亦予以采纳，具体自2020年1月23日起至2020年2月17日期间的租金金额为69342元｛1110856元÷2760㎡÷365天×（2760㎡-341.4㎡）×26天｝。至此，周元祖依合同约定应付的租金金额，扣除退还房屋面积和不可抗力因素所应减、免租金后，应付余杭杜甫合作社租金金额为1612985元（1796395元－114068元－69342元），而周元祖反诉要求余杭杜甫合作社退还已付租金2000000元并补偿经济损失360000元，既无合同约定的事实依据，亦无法律依据，均不予支持。此外，关于保证金300000元，因属履约保证金，现余杭杜甫合作社与周元祖的租赁合同期限亦已于2020年2月17日届满，继续履行交付已无合同依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告周元祖支付原告杭州余杭杜甫股份经济合作社租金人民币1612985元，于本判决生效之日起十五日内付清； 二、原告杭州余杭杜甫股份经济合作社其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告周元祖反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费11786元，由原告杭州余杭杜甫股份经济合作社负担2718元、被告周元祖负担9068元。 本案反诉案件受理费12840元，由反诉原告周元祖负担。 原告杭州余杭杜甫股份经济合作社应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周元祖应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年七月九日 书记员  沈海华