安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2628号 原告：刘怀顺，男，1956年7月7日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：余鲲,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳,安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路，统一社会信用代码91340764692816501D。 法定代表人：童斯文，总经理。 委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程启友，铜陵铜顺物业管理有限责任公司员工。 第三人：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码91340700791857229U。 法定代表人：李肖白，总经理。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 原告刘怀顺诉被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称：铜顺物业公司）、第三人铜陵瑞环建设开发有限责任公司（以下简称：瑞环公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘怀顺委托诉讼代理人、被告铜顺公司委托诉讼代理人、第三人瑞环公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘怀顺向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园(一期)住宅房认购书》和《委托购房协议书》无效;2.判令被告立即向原告退还购房款12000元;3.判令被告立即向原告退还房款差价部分利息23457.48元(以43668元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率从2011年1月17日暂计算至2020年4月15日,此后利息计算至实际付清时止);4.判令被告立即将第三人支付给被告代付的0.2万元奖励款支付给原告。事实与理由:2011年1月20日第三人与被告签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由被告向第三人购买“新江花园”一期项目第9栋第1、2单元,单价为1818元/平方米,总价款4114134元,被告先支付70%房款,即2879894元。2011年元月17日,原告与被告签订《委托购房协议书》,约定原告向被告一购买新江花园9栋403、404室,房屋面积均约为87平方米,房屋单价为180000元,两套房屋总价为360000元。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1818元/平方米,原告购买的新江花园9栋403、404室价格应为316332元,而被告仅向第三人交付了70%购房款,故第三人实收新江花园9栋403、404室房款为221432.40元,被告收取原告房款36万元,两者差价138567.60元。原告认为,被告与第三人签订《新江花园(一期)住宅房认购书》时,未取得权属证书,根据《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”,后续由于环评原因,案涉房屋现已无法办证,故《新江花园(一期)住宅房认购书》应当自始无效。基于前述理由,原告与被告签订的《委托购房协议书》亦属无效合同,因此,本案涉及的住宅认购书及委托购房协议均属无效合同。2019年9月17日,原告与被告、第三人、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司签订《协议书》,约定由第三人退还原告70%本金、利息、房屋装修评估费用、奖励款等,被告退还房款差价本金及利息。此后,第三人向原告退还了9栋403、404室房屋的购房款本金221432.40元、全额购房款本金316332元对应的利息139502.42元。另外,第三人还将退房奖励款1.2万元支付给被告,要求被告支付给原告,但被告未退还给原告全部的购房款以及房款差价部分的利息,退房奖励款尚有0.2万元未支付给原告。 铜顺物业公司辩称，案涉住宅房认购书不具备合同法第52条、民法总则第153条、合同法司法解释2第14条的规定、九民会议纪要第4条，该合同应属于有效合同。对于委托购房协议书仅仅是原告委托被告代为购房，并且双方在合同中已经明确约定权利义务，被告依约履行了全部的合同权利义务，合同条款中已说明被告不对第三人产生的任何问题承担任何责任。且双方已经就购房款和奖励款达成一致意见，被告已经履行完毕。所以原告诉讼请求2、3、4与事实不符。 瑞环公司辩称，对原告的诉求及事实认可。 本院经审理认定事实如下：2011年1月17日,刘怀顺与铜顺物业公司签订《委托购房协议书》,约定刘怀顺向铜顺物业公司购买新江花园9栋403、404室,房屋面积均约为87平方米,房屋单价为180000元,两套房屋总价为360000元。同日，刘怀顺向铜顺物业公司缴纳上述两套房屋房款360000元。2011年1月20日瑞环公司与铜顺物业公司签订《新江花园(一期)住宅房认购书》,约定由铜顺物业公司向瑞环公司购买“新江花园”一期项目第9栋第1、2单元,单价为1818元/平方米,总价款4114134元,铜顺物业公司先支付70%房款,即2879894元。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1818元/平方米,刘怀顺购买的新江花园9栋403、404室价格应为316332元。2019年9月17日,刘怀顺与铜顺物业公司、瑞环公司、铜陵市循环经济工业试验园建设投资有限责任公司签订《协议书》,约定刘怀顺将新江花园9栋403、404室退还给瑞环公司。铜顺物业公司退还留在该公司总购房款的30%房款本金给刘怀顺。瑞环公司退还刘怀顺总购房款的70%房款本金，并支付总购房款利息费用。此后,瑞环公司向刘怀顺退还了新江花园9栋403、404室房屋的购房款本金221432.40元、全额购房款本金316332元对应的利息139502.42元。另外,瑞环公司将退房奖励款12000元支付给铜顺物业公司,并由铜顺物业公司支付给了刘怀顺。铜顺公司通过现金及微信转账的方式向刘怀顺支付了部分房款，尚有房款12000元未退还。 另查明，瑞环公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发项目至今未取得商品预售许可证明。 本院认为，瑞环公司对铜陵市新江花园（一期）住宅房开发项目至今未取得商品预售许可证明。故瑞环公司与铜顺物业公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜顺物业公司与刘怀顺之间签订的《委托购房协议书》应均属于无效合同。铜顺物业公司主张其已将应退房款以现金方式全额退还给刘怀顺，但却并未能提供相应证据予以佐证。且从其发放退房补贴款时均有刘怀顺签字确认，而对大额房款退还却没有相应条据予以证实，明显与事实不符，故对该抗辩理由不予以采信。铜顺物业公司应将剩余的12000元房款退还给刘怀顺。根据《新江花园(一期)住宅房认购书》约定的单价1818元/平方米,刘怀顺购买的新江花园9栋403、404室价格为316332元。但刘怀顺根据《委托购房协议书》实际向铜顺物业公司支付了新江花园9栋403、404室房款360000元。两份合同房款差额43668元一直由铜顺物业公司支配使用。故对于该部分房款差额的利息损失应由铜顺物业公司负担。因刘怀顺已签字领取了退房补贴款12000元，故对其要求给付退房补贴款2000元的诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认铜陵瑞环建设开发有限责任公司与铜陵铜顺物业管理有限责任公司之间签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》及铜陵铜顺物业管理有限责任公司与刘怀顺之间签订的《委托购房协议书》无效。 二、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还刘怀顺购房款12000元。 三、铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付刘怀顺购房款差额43668元的利息损失（以43668元为基数，从2011年1月27起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清时止）。 四、驳回刘怀顺的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费736元，减半收取368元，由铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民人民法院。 审判员 王 云 二〇二〇年七月十六日 书记员 陈耀鹏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。