浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1439号 上诉人（原审原告、反诉被告）：奚国正，男，1957年5月14日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：陈君珍，女，1957年8月24日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李小兵，男，1969年5月11日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：王雪霞，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒雨儿，浙江君安世纪（台州）律师事务所实习律师。 上诉人奚国正因与被上诉人李小兵房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奚国正上诉请求：一、撤销（2020）浙1002民初444号民事判决第二项，维持第一项；二、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、一审认定上诉人将其宅基地使用权转让给被上诉人错误。《契约》签订前，双方已充分协商，确定仅是房屋使用权，《契约》特别约定将其中的“西山中村车头桥居民点南起第陆间四层楼壹间上通椽瓦下连地板四周门壁一倂俱全”进行转让，并在其他相关文字中，对标的物的约定仅涉及房屋，从未提及宅基地使用权的转让，以及结合实际情况，明确了上诉人将该宅基地上兴建房屋的权利及建好后房屋由被上诉人使用约定，双方之间根本没有转让宅基地的合意。根据举证规则，被上诉人支付82000元是购宅基地款的事实应当由被上诉人举证证明，而在一审期间，被上诉人却未提交任何已经支付了82000元的证据，故此，被上诉人应当承担举证不能的责任。事实上，被上诉人仅支付给上诉人15000元青苗补偿费。代笔人是70多岁的老会计（现任），名叫林小玉，书写了不同的契约，代笔人在书写相应契约时，会明确出售的标的物。本案中，林小玉未将土地一并写入《契约》当中，很明显在订立《契约》之时，双方没有土地转让的合意。二、一审适用法律错误。1、一审判决上诉人按照涉案宅基地增值部分的损失，赔偿给被上诉人错误。被上诉人申请对涉案土地进行评估，使用评估报告的前提就是诉争土地能够继续正常使用，但案涉土地已被征收，说明诉争宅基地继续使用已经不可能、决定评估的标的物已经灭失，在此情况下，作出评估已成为无源之水。一审法院未考虑涉案土地已经被征收，被上诉人已经无法返还宅基地的事实，判令上诉人赔偿没有法律依据。根据《契约》的内容，一审认定基于土地使用权与房屋建筑物不可分性，法院通常作出这样裁判理由，可以接受。但本案是例外情形，一是双方明确约定仅是地上物的使用权，二是被上诉人没有支付的土地转让款项，三是集体土地依法收回，被上诉人非本集体组织成员，无权享有该土地的用益物权。根据台州市椒江区人民政府办公室（2011）59号文件第二十五条的规定，对建筑物给予补偿后对宅基地将依法由集体收回。在此情况下，一审判决上诉人赔偿差额错误。2、房屋征收后，可能面临安置，且根据台州市椒江区人民政府办公室（2011）59号文件的相关规定，农村房屋及宅基地安置，其考量因素，均以人口为基数进行安置。应该严格区分原拆原建、异地安置完全是两个不同的法律后果，故也不能以原拆迁土地来估价，应着重考量人口安置的相关规定。3、一审认定上诉人请求确认合同无效，严重违反诚实信用原则，过错较大，因此认定上诉人应承担90%的赔偿比例显失公平。无效合同是自始无效，在认定双方过错时，也应当以在合同签订时，双方的过错程度进行评价。当时被上诉人明知自己不是本村的集体组织成员，还依然在上诉人所在村建造房屋，其过错远远大于上诉人。 李小兵辩称，一、根据房地一体原则，房屋转让肯定涉及宅基地使用权的转让，签订转让协议是对于宅基地转让以及房屋转让的再次确认，转让应是及于宅基地使用权。二、当时转让的价格为82000元。三、宅基地使用权的转让违反了相关的法律法规，应该认定无效，对此被上诉人无异议。被上诉人在提交评估申请的时候，涉诉的房屋仍然存在，目前该房屋仍然存在，评估人员基于专业知识，根据各方面的因素作出的专业判断没有问题。为了解决纠纷，被上诉人对评估意见是认可的，现上诉人要违反诚实信用原则，原审法院按照百分之九十计算过错比例正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 奚国正向一审法院起诉请求：确认原告签署的《契约》无效。 李小兵向一审法院提出反诉请求：原告返还购买宅基地价款82000元，赔偿土地使用权价值增值1150000元。2020年6月3日，被告申请撤回第一项反诉请求。 一审法院认定事实：1997年4月7日，以奚国正为户主申请农村私人建房用地。1997年5月4日，奚国正取得村镇规划建设许可证，准许于东山镇中村建四层楼房一间。原、被告达成协议，原告将该未建房屋出售给了被告李小兵，由被告自行出资建房，并居住至今。房屋建好后，原、被告于1998年农历12月28日签订一份《契约》，约定“兹有奚国正将自己坐落在西山中村车头桥居民点南起第陆间四层楼房一间出卖与李小兵，计价值人民币捌万贰仟元正，其币当即付讫，倘若日后价值千金用不取赎，永不反悔，以后办理转户手续开支费用等由李小兵自负”。现西山中村面临拆迁安置，2017年11月25日，被告李小兵与台州绿心旅游度假区椒江片区工程建设政策处理指挥部签订一份征收补偿协议书，对被告李小兵坐落于中村的房屋拆迁补偿达成一致，地上建筑物等合计补偿325299.69元，其中涉案房屋的补偿款为166320元，李小兵已经获得部分补偿款。原、被告涉诉后，一审法院根据被告申请，委托中证房地产评估造价集团有限公司对涉案建房用地的土地使用权价值进行了评估，确定价格为1150000元。 一审法院认为，涉案房屋为农村宅基地上建造的房屋，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的资格身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告将其获批的宅基地上兴建房屋的权利转让给了被告，基于土地使用权与地上建筑物的不可分性，该协议实际上是原告将其宅基地使用权及其地上建造房屋的权利一并转让给了被告。被告并非原告所在村集体经济组织成员，故该买卖契约因违反国家法律的强制性规定而无效。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告购买涉案房屋及宅基地已逾二十年，因经济发展及通胀等原因，房屋的现价远远大于原购买的价格，何况中村面临拆迁异地安置，虽然拆迁工作尚未推进至安置阶段，但仍然利益可期。每套宅基地所对应的安置套房价值巨大，被告因该房屋买卖无效而遭受损失显然是客观存在。被告要求原告赔偿增值部分损失，合理、合法，予以支持。本案合同无效双方均存在过错，原告应当明知涉案房屋依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，而且原告在涉案房屋转让20年后又要求确认转让契约无效，严重违背违诚实信用原则，过错较大。被告应当明知其无资格购买涉案房屋仍然购买，亦存在过错。综合双方过错程度，该院确定按一九比例确定赔偿责任，即1068000元×90%=961200元，应为原告赔偿给被告的金额。综上，原、被告诉请的合理、合法部分予以支持，其他应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、确认原、被告于1998年农历12月28日签订的《契约》无效；二、原告奚国正于本判决发生法律效力之后十日内赔偿给被告李小兵房屋差额损失961200元。本诉案件受理费40元（已减半），由被告李小兵负担。反诉案件受理费7575元（已减半），由原告奚国正负担6331元，被告李小兵负担1244元。评估费4950元，由原告奚国正负担4137元，被告李小兵负担813元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，双方当事人于1998年农历12月28日签订的《契约》明确约定，奚国正将自己坐落在西山中村车头桥居民点南起第陆间四层楼房一间上通椽瓦下连地板四周门壁一倂俱全出卖与李小兵，计价值人民币捌万贰仟元正，其币当即付讫。在长达20余年无争议的情况下，并结合涉案房屋系被上诉人出资建造的事实，上诉人称该82000元系建房的费用，被上诉人仅支付了15000元青苗费的陈述既无相反的证据推翻《契约》的约定，也与情理不符。根据“房地一体”的原则，该《契约》包含了宅基地使用权的转让。上诉人称上诉人将该宅基地上兴建房屋的权利及建好后房屋由被上诉人使用约定，并未涉及宅基地使用权的转让与日常经验法则不符，本院对此无法予以支持。由于本案涉及宅基地使用权的转让，因双方非同一集体经济组织成员，故讼争的《契约》违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认无效于法有据。一审期间，根据当事人的申请，一审法院委托鉴定机构对涉案建房用地的土地使用权价值进行了评估，该鉴定结论程序合法，上诉人也无足以反驳的证据和理由，该结论应作为本案的定案依据使用。综合评判涉案房屋的建造、使用时间，双方当事人之间的过错程度，根据诚实信用原则、以及合同无效之后的法律后果，一审确定的责任比例并无不当，也在合理范围。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13412元，由上诉人奚国正负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年七月二十日 代书记员 严 凌 -8-