文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4743号原告：李缨，男，1952年10月30日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。被告：陶衡，男，1998年7月9日出生，汉族，职业不详，住重庆市忠县。第三人：李旗，男，1949年10月25日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。第三人：李兰，女，1947年6月25日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：李旗(李兰弟弟)，男，1949年10月25日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。原告李缨与被告陶衡、第三人李旗及李兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开于2020年6月4日开庭进行了审理。原告李缨、第三人李旗、第三人李兰的委托诉讼代理人李旗到庭参加诉讼，被告陶衡经本院合法传票传唤于开庭之日未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告李缨向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告的租金3370元、物管费1358.56元、电费56.75元、天然气费24元、违约金4400元，共计9209.31元；2、本案诉讼费由被告陶衡负担。事实与理由：原告母亲李一林合法取得并拥有位于重庆市沙坪坝区房屋一套（房权证号为（2019）沙坪坝区不动产第0004****号），原告将该套房屋装修后出租。2019年7月13日，原告李缨与被告陶衡签订《房屋租赁合同》一份，原告李缨将位于沙坪坝区房屋出租给被告陶衡。《房屋租赁合同》约定租期一年，自2019年7月15日起至2020年7月15日止，租金2200元/月。在租赁期间的水费、电费、燃气费、闭路电视费、上网费、物业费、垃圾费以及其他因居住而产生的费用均由被告自行承担。因被告拖欠房租费及物管费等相关费用，原告提出收回房屋，2020年4月1日，原被告双方解除房屋租赁合同关系，并办理了房屋交接手续。房屋租赁期间内，被告的房屋租金缴纳至2020年2月14日，共计3373元房屋租金未付。被告房屋租赁期间的气费24元、电费56.51元、物业费1358.56元未付。原告考虑到房屋的正常使用，垫付了被告欠缴的气费、电费、物业费。原告认为，被告的行为已经违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。现原告李缨为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判如所请。被告陶衡未作答辩。第三人李旗述称，位于重庆市沙坪坝区房屋（房权证号为（2019）沙坪坝区不动产第0004****号）为我的母亲李一林所有，李一林去世后，涉案房屋的第一顺位合法继承人包括李旗、李兰、李缨三人，均为其子女。现在该房屋属于上述三人共同所有状态，没有办理产权变更手续。我方同意授权原告李缨就涉案房屋出租并收取租金，并同意该租金归原告所有。我方没有放弃对房屋的继承权。第三人李兰述称，位于重庆市沙坪坝区房屋（房权证号为（2019）沙坪坝区不动产第0004****号）为我的母亲李一林所有，李一林去世后，涉案房屋的第一顺位合法继承人包括李旗、李兰、李缨三人，均为其子女。现在该房屋属于上述三人共同所有状态，没有办理产权变更手续。我方同意授权原告李缨就涉案房屋出租并收取租金，并同意该租金归原告所有。我方没有放弃对房屋的继承权。经审理查明，位于重庆市沙坪坝区房屋（房权证号为（2019）沙坪坝区不动产第0004****号），该房屋登记的权利人为李一林。2018年9月20日，李一林因病去世。李一林的丈夫早已先于其去世。李一林去世后，涉案房屋的第一顺位合法继承人包括李旗、李兰、李缨三人，均为其子女。2019年7月13日，原告李缨作为甲方与作为乙方的被告陶衡签订《租房合同》一份，约定：甲方出租房屋地址为重庆市沙坪坝区大学城师大苑一号楼14-2，租赁期限1年，从2019年7月15日起至2020年7月15日止，租金为2200元/月，每季度一次付款（前三个月按月付），每次提前一个月付款。房屋租期终止时，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。找两台空调作为押金。合同还约定，乙方租赁期间的水费、电费、燃气费、闭路电视费、上网费、物业费、垃圾费以及其他由乙方居住而产生的费用均由乙方另行负担，自行及时缴纳。租赁结束时，乙方须交清所有欠费。合同还约定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同两个月租金的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆该变动房屋结构或损坏房屋及房内各项设施，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的：（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。合同签订后，原告李缨依约将涉案房屋交付被告陶衡使用。因被告陶衡未能按时支付房屋租金等费用，2020年4月1日，原被告双方解除房屋租赁合同关系，并办理了房屋交接手续。因被告陶衡房屋租赁期间的部分租金、物管费、电费、天然气费未付，现原告李缨为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院依法判如所请。另查明，原告李缨提供的电费缴纳凭据、天然气缴费凭据、物管费缴纳凭据及发票以证明原告李缨为涉案房屋垫交了被告陶衡在房屋租赁期间所产生的电费、天然气费、物管费。其中，电费金额为56.15元、天然气费金额为35.28元、物管费金额为1438.47元。审理中，原告李缨确认，原被告双方于2020年4月1日解除房屋租赁合同关系，原告已经收回了涉案房屋，并认可被告陶衡的房屋租金已经缴纳至2020年2月14日。关于《租房合同》约定的找两台空调作为押金，原告李缨认为，原告收回涉案房屋时候才发现，该两台空调为两台二手旧空调，原告要求被告搬走而被告未搬走，属于被告留置的弃物而非押金，原告方有权自行处置。收据显示的天然气费金额为35.28元，原告仅要求被告陶衡偿还天然气费24元。物管费凭据及发票显示的物管费金额为1438.47元，原告仅要求被告陶衡偿还物管费1358.56元。对于其他诉讼请求，原告李缨坚持要求判如所请。被告陶衡经本院合法传票传唤，未按期到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院依法予以缺席审理。上述事实，有原告李缨举示的房屋租赁合同、微信聊天记录、微信号截屏、电费缴纳凭据、天然气缴费凭据、物管费缴纳凭据及发票、死亡证明书复印件、死亡医学证明复印件、火化证复印件、常住人口登记表复印件、房屋产权证明以及原告李缨的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，房屋的出租人并不限于房屋的所有人，凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转有他人使用。本案原告既是涉案房屋的共有权人之一，且其对外出租并收益的行为取得了其他房屋共有权利人的同意，其出租房屋的主体资格及诉讼主体资格是适格的。本案原、被告双方签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方自当依诚实信用原则各自履行相应义务。关于案涉租赁合同解除的时间及欠付租金问题。在本案中,根据案涉合同第五条中的约定,在租赁期内，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋。本院认为,案涉合同第五条约定了解除权,即合同约定解除权成立的条件,在解除权条件成就时,由解除权人通过行使解除权才发生合同的后果,并非合同约定的条件一旦成就,无须任何行为,合同就自动失效。因此,因被告未按合同的约定履行支付租金的义务,构成违约,原告在2020年4月1日与被告完成房屋的钥匙交接,收回房屋系行使合同解除权、解除合同的行为,原告收回房屋后,原、被告签订的《租房合同》于2020年4月1日解除。房屋租赁期间内，被告的房屋租金缴纳至2020年2月14日，按照2200元/月（每天租金为73.33元）的标准计算，共计3373元房屋租金未付，现原告自愿起诉仅要求被告支付房屋租金3370元,属于当事人对权利的自行处分，本院予以认可。关于《租房合同》约定的找两台空调作为押金，本院认为，该两台空调实际上为《租房合同》签订后被告购置的添附物而非现金作为押金，且该两台空调并未交付原告，在原告收回涉案房屋时，原告要求被告搬走而被告未搬，应当属于被告自行放弃该物品的相关权利，原告方有权自行处置。关于违约金的问题。在本案中,被告未按约定交纳房租导致合同提前解除,构成违约,原告有权要求被告支付违约金。原被告在《租房合同》中约定,在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同两个月租金的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆该变动房屋结构或损坏房屋及房内各项设施，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的：（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计一个月以上的。因原被告在合同中约定德涉案房屋租金为2200元/月,现原告要求被告支付4400元违约金的诉讼请求,本院予以支持。关于原告要求被告支付物管费1358.56元、电费56.75元、天然气费24元的诉讼请求。原被告在《租房合同》中约定,“乙方租赁期间的水费、电费、燃气费、闭路电视费、上网费、物业费、垃圾费以及其他由乙方居住而产生的费用均由乙方另行负担，自行及时缴纳。租赁结束时，乙方须交清所有欠费。”依据原告提供的电费缴纳凭据、天然气缴费凭据、物管费缴纳凭据及发票显示，原告李缨考虑到房屋的正常使用，为涉案房屋垫交了被告陶衡在房屋租赁期间所产生的电费、天然气费、物管费。其中，电费金额为56.15元、天然气费金额为35.28元、物管费金额为1438.47元。现原告仅要求被告陶衡偿还电费56.75元、天然气费24元，物管费1358.56元，属于当事人对权利的自行处分，本院予以认可。被告陶衡经本院依法传票传唤，未按期到庭参加诉讼，也未提供任何证据和发表任何辩解意见，依法应当视为被告陶衡自行放弃其全部诉讼权利，并应由其自行承担相应的不利后果。现原告李缨要求被告偿还其代被告缴纳的电费56.75元、天然气费24元，物管费1358.56元的诉讼请求，不违反双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告陶衡经本院合法传票传唤，未按期到庭参加诉讼，依法视为其自行放弃全部诉讼权利，本院依法可以缺席审理和判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、限被告陶衡于本判决发生法律效力后五日内向原告李缨支付房屋租金3370元、物管费1358.56元、电费56.75元、天然气费24元、违约金4400元，共计9209.31元；二、驳回原告李缨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告李缨已预交），由被告陶衡负担。本判决为终审判决。审 判 员 张晋恺二〇二〇年七月一日法官助理 朱 凯书 记 员 王子乐