江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4403号上诉人（原审被告）：深圳市金地物业管理有限公司南京分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城管理委员会1楼102室。负责人：盖世家。委托诉讼代理人：杨婷，女，该公司运营经理。委托诉讼代理人：钟春虎，男，该公司现场负责人。被上诉人（原审原告）：林萍，女，1971年9月9日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：金地集团南京置业发展有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道大方村村委会办公楼。法定代表人：阳侃，该公司董事长。委托诉讼代理人：安珏，女，该公司员工。上诉人深圳市金地物业管理有限公司南京分公司（以下简称金地物业公司）因与被上诉人林萍、金地集团南京置业发展有限公司（以下简称金地置业公司）合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金地物业公司上诉请求：1.请求依法改判一审判决第二项、第四项，判决上诉人对被上诉人林萍无需承担任何赔偿责任，由被上诉人金地置业公司承担所有赔偿责任。2.一、二审诉讼费用由两被上诉人负担。事实和理由：上诉人在质保期内已履行告知金地置业公司维修的义务，且漏水部位为房屋专有部位，上诉人作为物业公司，仅对公共区域的问题负有管理责任。林萍的房屋在五年质保期内发现一楼和二楼均存在漏水情况，期间多次向上诉人报修。上诉人接到林萍报修后多次联系金地置业公司处理、维修，但均遭到金地置业公司房修部门的各种推倭，甚至上诉人协同林萍亲自到房修部门报修，也多次遭各种理由拒绝处理，在一审开庭时，上诉人与被上诉人均提出该事实。金地置业公司认为上诉人及林萍在质保期内一直未报修，完全不符合事实，纯属推卸责任，且不愿意向上诉人签署任何保修的报修单。本案金地置业公司的房屋专有部位漏水均发生在质保期内，应当由金地置业公司承担所有的赔偿责任及维修义务。林萍辩称：同意上诉人意见，我方发现问题时，一直在跟上诉人沟通，上诉人也跟我方去过金地置业公司的房屋维修部门，但金地置业公司的房屋维修部门只在一审法官去我方家中查验时去过，从此以后没有去过一次，反而是物业一直在配合我方。金地置业公司辩称：1.针对上诉人提及的二楼漏水问题及一审判决第二项，在一审庭审中，林萍和上诉人均已自认，双方之间因物业费的问题曾发生诉讼，后经法院调解，上诉人同意维修二楼的问题，林萍同意在此基础上缴纳物业费，上诉人对二楼的问题作出了维修承诺，并且也已实际进行了维修，根据禁止反言的原则，不能因为物业没有修好，就随意推翻自己在调解书中的承诺。2.在一审庭审笔录中上诉人陈述，其曾带林萍一起找过我方，我方的答复是已过保修期。从常理推断，如果上诉人和林萍找我方时没有过保修期，我方是不会这么答复的，唯一的可能是质保期临近，业主即林萍接到短信通知后向物业进行了报修，但是物业并未及时转告我方，在物业带林萍找我方的时候确实已超过了保修期，超过保修期自然就不属于我方的维修范围。3.上诉人和林萍至今无法提供任何向我方的书面报修记录和报修证明，其口头陈述多次向我方报修，无证据证实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林萍向一审法院提出诉讼请求：1.金地置业公司、金地物业公司疏通一楼卫生间的地漏；2.金地置业公司、金地物业公司对二楼卫生间地面修复堵漏，直至一楼不再产生渗水为止；3.金地置业公司、金地物业公司支付林萍因为发送律师函产生的1000元费用；4.金地置业公司、金地物业公司赔偿林萍租金损失9600元；5.金地置业公司、金地物业公司向林萍书面赔礼道歉；6.金地置业公司、金地物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2013年6月19日，林萍从案外人高平处购买了位于雨花台区板桥新城金地自在城第二街区5幢404室的二手房，该房屋系跃层，由金地置业公司精装修交付。2013年12月18日，林萍将涉案房屋对外出租，租期一年，月租金1600元。林萍与金地物业公司的物业服务合同中约定，物业服务中心负责协调、配合发展商按“质量保证书”落实保修有关事项。2017年7月3日，金地物业公司向金地置业公司发送邮件，汇总报告了金地自在城二期业主的报修。2017年7月4日，金地置业公司邮件回复将派人处理。林萍诉讼中反映的二楼卫生间漏水问题并未出现在上述邮件的汇总报告中。林萍在2017年临近房屋质保到期前，向金地物业公司就二楼卫生间漏水进行过报修，但金地物业公司或者金地置业公司都未派人维修。林萍遂未再交物业费，在金地物业公司起诉林萍交纳物业费的案件中，双方达成协议，金地物业公司为林萍修复二楼卫生间的漏水。金地物业公司于2018年上门进行过维修，但并未彻底修复。2019年5月，林萍向金地物业公司和金地置业公司发送律师函，要求金地置业公司、金地物业公司处理一楼卫生间地漏和二楼卫生间漏水的事情，但金地置业公司、金地物业公司并未进行维修处理。诉讼中，金地置业公司已经同意为林萍疏通一楼卫生间的地漏。林萍也同意对疏通中可能发生地漏周边地砖、马桶的拆除，只要求金地置业公司恢复后不影响林萍后期的使用和基本的美观即可。一审法院认为，对于林萍主张的一楼卫生间地漏疏通，金地置业公司在诉讼中已经同意为其处理，一审法院予以确认，不再赘述。对于林萍主张的二楼卫生间漏水，现已超过了房屋漏水的质保期，没有充分证据证明林萍在质保期内确向金地置业公司主张过维修，故而不能反驳金地置业公司因质保到期而免除的维修责任。金地物业公司对林萍负有物业服务的合同义务。在质保临近到期的重要时期，金地物业公司未予否认林萍向其反映过二楼卫生间漏水的问题，但金地物业公司在与金地置业公司的报修汇总中未能及时提出，造成房屋漏水质保过期的结果，存在过失。因此，一审法院认为金地物业公司应向林萍承担二楼卫生间漏水的维修义务。关于林萍主张的损失赔偿及赔礼道歉的责任承担。一审法院认为，虽然林萍房屋的卫生间地漏、渗水存在问题，但尚未严重影响居住，故对林萍主张的租金损失全额赔偿，一审法院不予支持。但是，在房屋维修之前以及维修期间，势必给林萍的居住生活造成一定影响，再结合林萍主张权利产生的相关费用，一审法院酌情认定金地置业公司和金地物业公司各自赔偿林萍1000元，对林萍主张的律师费则不再予以支持。金地置业公司交付的房屋存在管道堵塞，金地物业公司存在物业服务过失，虽然都有过失，但未给林萍造成严重的精神损害，故对林萍主张的赔礼道歉，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告金地集团南京置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内为原告林萍位于雨花台区板桥新城金地自在城第二街区5幢404室房屋的一楼卫生间疏通地漏；二、被告深圳市金地物业管理有限公司南京分公司于判决生效之日起十五日内为原告林萍上述房屋的二楼卫生间地面修复堵漏，直至一楼不再产生渗水为止；三、被告金地集团南京置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告林萍1000元；四、被告深圳市金地物业管理有限公司南京分公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告林萍1000元；五、驳回原告林萍的其他诉讼请求。案件受理费33元，由被告金地集团南京置业发展有限公司负担16.5元，被告深圳市金地物业管理有限公司南京分公司负担16.5元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，上诉人金地物业公司提交：1.原业主收房记录，拟证明其房屋的质保期是2017年9月13日；2.2017年9月7日之前林萍丈夫、物业管家的微信聊天记录截图一组，拟证明上诉人一直是帮着业主和金地置业公司进行沟通，上诉人约了金地置业公司的相关人员进行沟通，但金地置业公司相关人员以各种理由没有来。3.交房资料一组，拟证明金地置业公司提交的2017年7月3日的邮件为自在城二街区7栋、8栋的过保资料，二街区5栋过保时间为2017年9月，本次提交资料内无林萍情况属正常情况，金地物业公司履行的是《前期物业服务合同》，服务内容无业主家中维修义务。被上诉人林萍质证认为：对于证据1没有异议。对于证据2的真实性没有异议，是原先的管家和其丈夫进行的微信聊天记录，对方确实提出过和地产人员进行沟通，但是地产人员如何回复不清楚，曾经有地产的工作人员和其丈夫联系过，但是一直没有来过。对证据3，与本人无关。被上诉人金地置业公司质证认为：对于证据1没有异议，这个证据不是新证据，不适合在二审提供。对于证据2的三性都不予认可，这是一个截图的复印件，对话的两个人身份无法进行核实和明确，整篇聊天记录主要提到的是地漏堵塞的问题，关于这个问题一审判决也已经涉及，而且我方也已经同意维修，在二审之前，我方也已经跟林萍多次联系，想要约这个地漏维修的时间，只是因为上诉的问题，所以这个事情一直耽搁到现在。对证据3交房通知书的真实性、合法性无异议，对1、2、3、7、8栋的交房通知书关联性不予认可，案涉楼栋为5栋，不能证明5栋的交付时间，对5、6、9栋的交房通知书关联性予以认可，该三栋均为2012年9月交付，故防水质保期也在2017年9月到期，与金地置业公司提供的其余5栋收房时间相印证，也与金地置业公司在质保期到期前张贴的“温馨提示”相印证。被上诉人金地置业公司提供：1.10户业主的《业主反馈单》，下方签署日期均为2012年9月14日前后，而林萍从原始买家高平处购入的商品房是5-404，这一批业主与林萍同属于金地自在城二期5栋业主，属同一批交付，证明防水质保期起止时间一致，均为2012年9月15日至2017年9月14日。2.“温馨提示”公示照片一组，证明针对金地自在城二期5栋、6栋、9栋业主防水工程五年质保期即将到期的情况，金地置业公司进行了温馨告知，提醒相关业主如有防水问题请在保修期内及时报修，并明确留有房修部门的咨询电话和咨询时间，该提示张贴时间是2017年8月14日，即在保修期到期前一个月，张贴在自在城二期5栋、6栋、9栋入户大堂内。金地物业公司质证认为，该组材料证明5栋、6栋、9栋的房屋交付时间为2012年9月14日至2012年9月15日，反馈表为当时交付时业主提供的资料，无法证明在2012年9月15日之前金地物业公司向金地置业公司报修5-404室林萍房屋质量问题。林萍质证认为，上述证据与其本人无关。二审期间，本案的争议焦点为：金地物业公司是否需要对林萍的案涉房屋二楼卫生间地面承担修复堵漏的责任；金地物业公司是否需要向林萍赔偿1000元的损失。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于林萍案涉房屋的二楼卫生间漏水问题，现有证据不足以证明林萍在质保期内确向金地置业公司主张过维修，现房屋漏水的质保期已过，一审对金地置业公司因质保到期而免除维修责任的抗辩予以支持并无不当。金地物业公司作为物业服务企业，对林萍负有合同义务，在质保期临近到期的重要时刻，在林萍已向其反映过二楼卫生间漏水的情况下，并未在后期向金地置业公司提交的报修汇总中反映林萍情况，对造成房屋漏水质保期过期的结果，存在过失，一审认定应由金地物业公司承担二楼卫生间漏水的维修义务并无不当。金地物业公司提交的证据中关于已向金地置业公司反映情况的内容均为其单方陈述，并无其他证据予以佐证，且客观上亦未在报修汇总中向金地置业公司报送该情况，亦不能提供未能报送的合同或法律依据，举证不力的法律后果应由其自行承担，本院对其认为已尽到协助义务并在质保期内已报修、系金地置业公司推诿拒绝处理的上诉理由不予采信。考虑到在房屋维修之前及维修期间，林萍的居住生活客观上必然会受到一定影响，一审综合本案的实际情况酌定金地置业公司及金地物业公司各自赔偿林萍1000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。金地物业公司认为其不应赔偿该项损失的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，金地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人深圳市金地物业管理有限公司南京分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年七月二十九日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东