湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终396号上诉人（原审被告）：黄婷，女，1987年5月31日出生，汉族，住湖北省通城县。被上诉人（原审原告）：通城县利君物业管理有限公司，住所地湖北省通城县隽水镇解放东路。法定代表人：吴刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴陆兵，男，该公司工作人员。上诉人黄婷因与被上诉人通城县利君物业管理有限公司（以下简称利君物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.被上诉人在2015年7月21日才取得营业执照，没有取得之前不具备法人资格，其与开发商签订的物业服务合同无效，且存在严重瑕疵；2.被上诉人与开发商签订的合同有效期为一年，2016年5月31日到期，被上诉人并未续签合同，且在被上诉人进驻该小区时，上一个物业公司因故退出该小区物业管理工作，开发商在与被上诉人签订服务合同时，尚未与上一个物业公司解除物业服务合同，因此被上诉人与开发商签订的物业服务合同应为无效，上诉人不应承担付款义务；3.被上诉人长期没有按照服务质量履行物业服务义务，在一审时，上诉人已经提交了详细的清单证明；4.上诉人至今未收到被上诉人的物业费催收通知，被上诉人主张的物业费数据有误，其起诉已超过诉讼时效。利君物业公司辩称，上诉人一直在该小区居住，享受物业服务，上诉人的物业收费价格低于物价局的定价，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。利君物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令黄婷支付自2015年6月1日至2019年9月30日的物业管理费6111元及利息。一审法院认定事实：通城县隽水镇“君临时代”住宅小区系通城县鹤仙园房地产开发有限公司开发建设，被告黄婷在该小区内购买了面积130.59㎡的11-1-1003房屋。2015年6月1日，通城县鹤仙园房地产开发有限公司与原告利君物业公司签订“物业承包服务合同”，由原告利君物业公司对“君临时代”住宅小区进行物业管理。2015年7月21日，“通城利君物业管理有限公司”在通城县工商部门登记成立。2016年3月24日，通城县物价局下发隽价价规（2016）3号文件，即“关于君临时代住宅小区物业服务费暂行标准的批复”。相关内容：“君临时代”住宅服务费暂按小高1元／平方米／月，高层1.2元／月，普通多层住宅0.6元／平方米／月执行，物业服务费实行指导价管理，可在10％幅度内上下浮动。原告利君物业公司按照业主的房屋结构不同依据低于物价部门的指导价格收取物业管理服务费。被告黄婷自2015年6月1日至2019年9月30日的物业费为：房屋物业费130.59㎡×0.9元／㎡／月×52月＝6111元。一审法院认为，原告利君物业公司与建设单位通城县鹤仙园房地产开发有限公司签订的“物业承包服务合同”属于前期物业服务合同，该合同合法有效，对业主具有约束力，业主应按照不高于物价部门指导价格交纳物业服务费。虽然“物业承包服务合同”签订在前，原告在工商部门登记在后，但原告在公司登记过程中已进行了物业管理，故原告利君物业公司主张的物业服务费标准低于物价部门指导价格，一审法院予以支持。原告利君物业公司主张利息的请求没有提供证据证明，该请求不予支持。关于被告在答辩中提出的许多问题，是由于小区内部分业主的不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，依据该合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，并无强制执行权，故其反映的一些问题并非物业服务企业单独能解决，故被告以上述理由拒绝支付物业费的理由不成立，一审法院不予支持。物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业管理费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益。原告在今后的物业管理服务中，亦应提高服务水平，减少或消除瑕疵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、参照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告黄婷向原告通城县利君物业管理有限公司支付物业服务费6111元，在本判决书发生法律效力后十日内履行完毕；二、驳回原告通城县利君物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费50元，由被告黄婷承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院继续予以确认。另查明：本案审理期间，利君物业公司向本院提交书面承诺，在一审判决黄婷应付的物业管理费基础上自愿放弃部分权利，承诺对黄婷按照一审判决的欠付物业管理费的80%，即6111元×80%=4888元收取物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，发生纠纷的主体为物业服务企业与业主。《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”依照上述规定，即使通城县鹤仙园房地产开发有限公司违反规定未通过招投标的方式选聘利君物业公司作为物业服务企业，也只能由行政机关给予该公司相应处理，并不因此导致双方签订的物业服务合同无效。因此，该行为并未违反法律、行政法规中关于合同效力性强制性规定，因而涉案合同不应当认定无效。对于黄婷认为利君物业公司在合同履行过程中未完全履行义务，其不应承担给付物业费的上诉理由，本院不予支持，理由如下：首先，业主拒交物业服务费的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。从黄婷提供的相关证据来看，并不能认定利君物业公司存在根本违约，即物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度，黄婷等小区部分业主拒付物业服务费的行为，不仅损害了利君物业公司的利益，对小区内按时支付物业服务费的其他业主亦存在损害。其次，即使利君物业公司存在违约行为，也不能成为业主可以拒交物业服务费用的理由。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。”根据该规定，业主可在法律规定的权利范围内行使相应的请求权，不能因此拒绝交纳物业服务费用。第三，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”利君物业公司向黄婷提供了物业服务，黄婷认为应不付物业服务费用的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，黄婷的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于利君物业公司自愿放弃部分物业管理费，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2281号民事判决第二项；二、变更湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初2281号民事判决第一项为：黄婷于本判决生效后十五日内向通城县利君物业管理有限公司支付物业服务费4888元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决内容负担，二审案件受理费50元，由黄婷负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年七月十日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；