湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1143号上诉人（原审原告）：长沙市岳麓区天顶街道办事处，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路448号。法定代表人：李定，主任。委托诉讼代理人：王乐军，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雨林，湖南越一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南旭东商务经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路589号天顶乡物业综合楼。法定代表人：王秀丽，总经理。委托诉讼代理人：屈东森，男，1964年12月6日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。系公司员工。委托诉讼代理人：周小海，湖南寻壹律师事务所律师。上诉人长沙市岳麓区天顶街道办事处（以下简称天顶街道办）与上诉人湖南旭东商务经纪有限公司（以下简称旭东公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初9297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天顶街道办上诉请求：1.请求撤销（2018）湘0104民初9297号民事判决书，依法支持上诉人的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审判决认定租金起算时间与合同约定和客观事实不符，上诉人已于2010年10月31日向被上诉人交付租赁标的，合同约定租赁合同期限从实际交付之日起算，一审法院以2012年1月1日作为租金计算起点与合同约定相悖、与客观事实相悖。合同签订时被上诉人对租赁标的的现状知情并且双方约定按现状交付，因此不能以房屋通过消防验收之后作为租金起算点。根据《合同》第二条约定上诉人将租赁标的按现状交付给被上诉人。上诉人已于2010年10月31日按现状向被上诉人交付了租赁标的。合同签订时，被上诉人对租赁标的还未验收情况是知情的，所以双方才会在《房屋租赁合同》第三条第一款约定：考虑项目实际，上诉人同意给予被上诉人2年招商装修免租金期。因此，一审判决以房屋验收才具备交付条件并且作为租金计算起点与客观事实不符。（二）一审判决认定租金金额依据不足并存在计算错误。1.一审判决酌情减少租金计收标准缺乏事实依据。租赁标的存在质量瑕疵和房屋产权证未及时办理并未给被上诉人造成损失，被上诉人也未提交证据证明给其造成损失。被上诉人收房后将涉案房屋转租给第三方经营，第三方顺利办理了营业执照，上诉人提交的被上诉人将租赁标的转租给第三方使用的租赁合同以及工商登记证明、场地证明可以佐证。一审判决认定，将2014年1月1日至2018年7月31日的租金标准按70%收取，显然没有事实依据和法律依据。2.一审判决认定第二阶段租金支付期按70%计算自相矛盾。一审判决一方面认定“酌情从2014年1月1日至2018年7月31日止，减少后的租金标准为原约定租金标准的70%计收（合同实际约定租赁期第3至第7年租金，按相应租金标准给予15%的优惠，即按租金总额的85%收取）”。因此，一审判决认为从2014年1月1日至2018年7月31日酌情在原租金标准的基础上减少15%收取。而从2017年11月1日至2018年7月31日期间，属于租赁的第二个租金支付期（第8-12年），根据双方合同约定，第二个租金支付期被上诉人必须一次性支付五年的租金才给予15%的租金优惠。本案中被上诉人并未一次性支付第二个租金支付期（5年）的租金，其租金标准并不是按照85%收取。因此一审判决并不能按照70%计收租金，而应当在100%的基础上减少15%即按85%计收租金。即2017年11月1日至2018年7月31日的被上诉人应当支付的租金为236.385万元【370.8万元／年＊9个月／12个月＊85%】，而不是一审判决认定的194.65万元【370.8万元／年＊9个月／12个月＊85%】3.一审判决认定租金存在计算错误。一审判决认定“2014年1月1日至2017年10月3日，被上诉人应当支付的租金为965.16万元”系计算错误，根据【360万元／年＊（3年＋10个月／12个月）＊70%】得出的计算结果应当为966万元。（三）一审判决对上诉人的司法笔迹鉴定申请不予批准，导致案件事实未查明。被上诉人在一审庭审中提交的张智余和彭国仁签字的2011年至2015年不同时期的《会议纪要》等文件，拟证明租赁标的未交付使用。上诉人提交了张智余的任命文件，拟证明张智余并不负责涉案租赁标的的管理工作，并且彭国仁并不是被上诉人的工作人员。同时，部分证据存在多页纸张，张智余的只是在签字页签字，其他页的内容并未签字确认。所以上诉人认为被上诉人提交的该部分证据可能存在伪造嫌疑，因此请求对签字笔迹的形成时间和纸张是否是同一时间使用进行鉴定。但是一审判决，在对上述证据未进行笔迹鉴定的情况下，直接对上述证据予以采信导致被上诉人是否存在违约未予查明。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，并依据《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，属于适用法律错误。本案的租赁标的并不存在毁损和灭失的情形，并不属于可以减少租金的情形。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法发回一审法院重新审理。旭东公司答辩称，到目前为止，对方仍然没有按照合同约定履行交付租赁物的合同义务。1450万元的租金我方已经按照合同约定提前支付。对方租赁的房屋没有施工完毕，要求我方完成后续施工，工程款达八百多万，按照双方约定用工程款抵扣房屋租金，所以我方已经超额支付租金。旭东公司上诉请求：1、依法认定租赁房屋起租时间点为2018年8月1日。2、依法认定上诉人完成的被上诉人未完工的工程量价款用于抵扣租金；3、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、长沙市岳麓区天顶街道办事处（以下简称天顶街道办）未按合同约定交付租赁房屋。上诉人天顶街道办（原称长沙市岳麓区天顶乡人民政府）与被上诉人湖南旭东商务经纪有限公司（以下简称旭东经纪）于2010年10月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、被上诉人应于2010年10月31日前将租赁房屋交付给上诉人，如未按时交付，租赁期自被上诉人实际交付房屋之日起计算。2、被上诉人应拥有出租房屋的土地使用权和房屋产权，并向上诉人提供有关证明文件，不影响上诉人工商注册登记及承租房屋经营时二次消防手续的办理。3、房屋交付租赁时，被上诉人应安排专人与上诉人办理租赁房屋及消防、供电、供水设备及网线、弱点、有线、门窗、电梯等配套设备交接手续。4、被上诉人在将房屋交于上诉人时，将与物业服务有关资料以复印件加盖公章的形式提供给乙方。合同签订后，被上诉人并未按时于2010年10月31日前交付房屋。2011年9月28日，被上诉人与上诉人就租赁房屋交接事宜召开会议，并确认房屋未完成交付，与会各方在会议纪要上签字确认；上诉人分别于2011年10月10日、2012年7月30日、2013年5月20日向被上诉人发函，请求被上诉人交付房屋，被上诉人项目负责人签字确认该事实；2013年6月7日，双方再次就租赁房屋交接事宜召开会议，确认被上诉人仍未交付房屋并要求上诉人提前招商，与会双方代表在会议纪要上签字确认；上诉人后又于2013年7月5日、2014年8月6日向被上诉人发函请求交付房屋，被上诉人项目负责人签字确认该事实；2015年4月20日、2015年6月8日上诉人向被上诉人发出《催办函》、《关于“物业综合楼”交房情况的说明》，说明因被上诉人仍未履行交房手续，对上诉人造成严重影响，并请求被上诉人交付房屋，被上诉人项目负责人签字确认该事实；2018年8月1日，被上诉人办理不动产权证书，但至今仍未按合同要求向上诉人交付房屋及相关证件资料。二、竣工验收证明不能作为认定双方当事人就租赁房屋完成交付的依据。被上诉人于原审时提供了湖南省建设厅于2011年12月29日出具的《竣工验收备案表》及长沙市岳麓区公安消防大队于2011年8月31日出具的岳公消检验【2011】第051号《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》，确认天顶乡物业综合楼工程消防竣工验收备案检查合格且该工程的竣工验收备案文件已于2011年12月29日收讫，文件齐全。原审判决据此认为租赁房屋于2011年12月31日时具备交付使用的条件，并认定房屋的起租时间点为2012年1月1日。但《竣工验收备案表》及《消防备案检查结果告知书》只是对租赁房屋是否符合验收规范质量要求、是否满足安全使用的要求作出认定，房屋具备交付条件不能等同于租赁合同双方已就租赁房屋完成了交付。根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应履行的房屋交付义务包括以下内容：1、被上诉人应取得出租房屋的土地使用权和房屋产权并向上诉人提供相关证明文件；2、被上诉人应完成租赁房屋供电、供水设备及网线、弱电、有线、门窗、电梯等配套设备的交接手续；3、被上诉人应完成物业服务相关资料的交接手续。但被上诉人至今未履行上述交付义务。三、上诉人2011年完成了被上诉人未完工的共计8563050元工程项目，双方约定该工程量价款用于抵扣租金。2011年9月28日，上诉人、被上诉人就租赁房屋相关事宜召开会议，会议由时任天顶乡纪委书记张智余主持。会议确认，租赁房屋仍有大量工程项目没有按设计要求进行施工，被上诉人未完成部分的工程量按原图纸进行核算，待金额确定后，该部分工程量价款可用于抵扣租金。会后，上诉人向被上诉人出具了《关于天顶乡安置小区物业综合楼1号楼设备／设施承接验收遗留问题统计表》（以下简称“1号楼统计表”）、《关于天顶乡安置小区物业综合楼2号楼设备／设施承接验收遗留问题统计表》（以下简称“2号楼统计表”），以及《关于天顶乡安置小区综合楼1号楼未按图纸完工工程量计算表》（以下简称1号楼计算表）、《关于天顶乡安置小区综合楼2号楼未按图纸完工工程量计算表》（以下简称2号楼计算表）对租赁房屋未完成的工程量进行了确认，并对1号楼、2号楼未完成的工程量价款进行了核算，共计8563050元，被上诉人项目负责人签字确认该事实。另一审法院依申请，就租赁房屋交接事宜分别向张智余、彭国仁等人了解了相关情况，并制作了《对张智余的谈话笔录》、《对彭国仁的谈话笔录》，张智余确认了上诉人与被上诉人约定未完成工程量价款用于抵扣租金这一事实，彭国仁表示租赁房屋未完工的项目是由上诉人完成的。被上诉人在一审阶段也认可了这一事实。综上所述，一审法院认定租赁房屋起租时间点为2012年1月1日且不予采纳上诉人关于未完工的工程量价款用于抵扣租金的主张，属于事实认定错误，依据《民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条之规定，请求法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。天顶街道办答辩称，一、房屋所有权登记证书并不是房屋交付的法定条件、房屋所有权并不等于房屋所有权登记证，租赁合同签订时答辩人拥有出租房屋的土地使用权和房屋所有权，被答辩人不得以出租房屋未进行所有权登记为由认定房屋未交付、拒付房屋租金。双方签订的《租赁合同》约定，答辩人应拥有出租房屋的土地使用权和房屋产权。答辩人在出租租赁标的时，已经办理了规划许可证、拥有出租房屋的土地使用权和房屋所有权，只是未办理房屋所有权登记证。被答辩人以房屋所有权的概念混淆房屋所有权登记，房屋所有权登记只是物权公示的效力，并不能否认答辩人对租赁房屋不享有房屋所有权。该条约定并未明确，交付房屋时必须提交房屋所有权登记证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，房屋所有权登记不是租赁房屋法定交付的条件，被答辩人不得以出租房屋未进行所有权登记为由认定房屋未交付、拒付房屋租金。二、一审法院未批准答辩人会议纪要和相关函件的签字笔迹形成时间和痕迹进行鉴定的申请，被答辩人提交的会议纪要和相关函件证据存疑。1、根据答辩人一审提交的补充证据1-5显示，张智余在2012年2月8日至2015年并不主管物业资产管理工作，其没有答辩人的授权文件就租赁标的与被答辩人进行协商和就相关会议纪要和函件进行签字审批的权限。张智余并不是分管领导，按照政府机关的规定，政府部门领导只能履行其分管领域的职责。因此，2012年之后的会议纪要和相关函件张智余的签字无效。2、彭国仁只是当时物业办的临聘人员，涉及到天顶街道综合楼的如此大的物业管理项目，由其代表政府主持会议违反政府管理的规则，不符合常理，其作为临聘人员也无权代表政府与被答辩人进行磋商。（详见《会议纪要》2013年6月7日）3、彭国仁在一审之后，在与××街道经贸委主任杨谢毅电话通话中，陈述其未参加过相关会议，未在会议纪要和相关函件中签过字，更加证实被答辩人在一审中提交的会议纪要和相关函件彭国仁的相关签字可能属于冒签（详见答辩人提交的新证据《录音证据》）。4、张智余和彭国仁超越职权范围或冒充国家机关工作人员，代表政府与答辩人签署相关文件，造成国有资产流失，致使本案事实未查清，案件未得到依法审判，将依法依纪追究相关责任人的违纪违法责任。三、租赁房屋已经在2010年10月31日交付被答辩人，并且由被答辩人实际占有使用。1、租赁合同约定的交付的条件是按现状毛坯交付，由于被答辩人是用于二次转租，需要进行二次装修，租赁房屋未施工的部分，是为避免二次装修。因此在租赁合同中已经明确给予被答辩人两年的免租招商期。2、即便租赁房屋是2010年12月进行的工程竣工验收备案。但是工程竣工验收备案并不是属于法定的租赁房屋交付条件。备案只是进行登记，并不妨碍房屋的占有使用。同时答辩人给予了被答辩人两年的免租期，租赁房屋的交付时间起点也应当是2010年10月31日。3、被答辩人在2010年开始实际占有房屋，并开始招商装修并不妨碍使用，从2012年1月开始旭东公司已经开始实际使用租赁标的，并将租赁标的陆续转租给第三方，向第三方收取租金，产生实际收益。4、租赁合同签订时，租赁房屋已经取得规划许可证并且建设施工完成，可以出租。5、被答辩人于2010年10月向答辩人一次性支付500万元租金，如房屋未交付被答辩人为何会向答辩人支付租金，显然与常理不合。综上，双方在租赁合同已经明确按照现状进行交付，并且综合现有的证据被答辩人从2010年10月31日开始已经实际占有使用租赁房屋产生收益，因此，答辩人已经在2010年10月31日交付租赁房屋，租赁期限应当从2010年10月31日开始起算。四、关于工程款抵扣租金的问题1、被答辩人应答辩人的要求是否对租赁房屋未完工部分进行施工，施工的范围、施工的结算款金额与本案无关，被答辩人可以另案起诉。2、被答辩人如有工程款需结算，涉及856万余元的装修工程，根据相关规定需要相应的审批流程，被答辩人可以提交相关结算材料申请财评审计，并进行结算。天顶街道办向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、旭东公司立即腾退位于长沙市岳麓区房屋占地范围内的地下车库；三、旭东公司立即支付欠付租金770.8万元；四、旭东公司支付延期付款期间内违约金15万元，并支付自2012年1月23日起至租金及违约金实际付清之日止期间内的滞纳金（以欠付租金770.8万元为计算基数，按银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月23日约为1737000元）；五、旭东公司承担自起诉之日起至实际退房之日止的房屋占有使用费，按合同约定的租金计算；六、本案诉讼费用由旭东公司承担。一审法院查明如下事实:2010年10月20日，天顶街道办（甲方）与旭东公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将座落在长沙市岳麓区枫林西路南侧天顶乡物业综合楼1、2号栋房屋（东头为1号栋，建筑面积11388.17平方米；从东往西第二栋为2号栋，建筑面积11893.17平方米。及上述两栋房屋占地范围地下车库（以下简称该房屋），出租给乙方使用。第二条、租赁期限：双方商定，租赁期限为22年（含两年招商装修免租金期），甲方于2010年10月31日前将该房屋按现状交付乙方，租赁期自2010年10月31日算起，如甲方未在2010年10月31日前将该房屋交付乙方。租赁期自甲方将该房屋实际交付乙方之日算起；第三条、租金计算方法：租赁第1年至第7年，租金为人民币叁佰陆拾万元每（￥360万元／年，含物业管理费，物业管理由乙方自己解决），考虑项目实际，甲方同意给予乙方2年招商装修免租金期。租赁第8年起，每年在上一年租金总额基础上递增3%;第四条、付款方式：本合同签订前，乙方向甲方付人民币伍拾万元（￥50万元）定金，合同签订后自动转为租金。除租赁期第1、2年甲方免收乙方租金外，乙方必须在本合同签订后15日内将租赁期第3至第7年的全部租金的50%一次性支付至甲方指定账户、另50%乙方必须在2012年春节前一次性支付完毕，乙方按此约定支付租赁期第3至第7年租金，甲方同意按相应租金标准给予乙方15%的优惠，即减按租金总额的85%收取计人民币壹仟伍佰叁拾万元整（￥1530万元），乙方在本合同签订后15日内应付租金金额为人民币柒佰陆拾伍万元（￥765万元），余额在2012年春节前付清，如乙方未按合同约定日期将租金支付到位超过30个自然日，甲方可解除本合同。从租赁第8年起，乙方可对租金支付方式进行选择，如乙方选择一次性支付后5年全部租金，甲方同意继续按合同约定租金标准和递增比例计算5年租金总额后给予乙方10%的优惠，乙方必须在该5年租赁期的第一个月内将租金全额支付甲方；如乙方选择一年一付的租金支付方式，甲方不予优惠，乙方必须在该租赁年度的第一个月内将租金全额支付甲方。如乙方未按合同约定日期将租金支付到位延期支付超过3个月，甲方可解除本合同。第五条、甲方的权利、义务：甲方应拥有出租房屋的土地使用权和房屋产权，并向乙方提供有关证明文件，不影响乙方工商注册登记及所承租房屋经营时二次消防手续的办理。甲方有权享有国家有关法律法规赋予出租人的权益。房屋交付租赁时，甲方应安排专人与乙方办理租赁房屋及消防、供电、供水设备及网线、弱电、有线、门窗、电梯等配套设备交接手续。甲方在将房屋交于租赁人时，将与物业服务有关资料以复印件并加盖甲方公章的形式提供给乙方。国家法律法规规定房屋保修期内的保修由甲方全权负责。第六条，乙方的权利、义务：在租赁期内（含招商装修免租金期）按本合同依法使用该房屋，享有国家有关法律法规所赋予承租人的权益；双方签本合同后，乙方所租赁房屋应用于经营品牌酒店、办公及配套现代服务业。从租赁房屋交接之日起，乙方负责缴纳该租赁房屋租赁期间所发生的水、电等全部费用，乙方负责对因使用该房屋发生的卫生、环保、二次消防、治安等费用。第八条，乙方不得无故拖欠应付甲方租金，确因困难需延期支付租金时，其延期不得超过合同约定应付日期3个月，在所延期限内乙方应按5万元／月标准支付违约金，逾期甲方有权提前终止本合同，收回该房屋并追收乙方未付的租金。甲乙双方任何一方不履行合同约定的其他义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，违约方在另一方提出要求3个月时间内仍拒不履行或拒不采取补救措施的，另一方有权提前终止合同，并有权要求依法赔偿损失。签订以上合同之后，天顶街道办将涉案租赁房屋交付给旭东公司使用。旭东公司于在2010年至2013年期间共计向天顶街道办支付租金1400万元。因旭东公司对涉案房屋交付时间、交付手续办理、交付条件等有异议，其未按《房屋租赁合同》约定支付剩余租金，天顶街道办遂诉至一审法院。一审法院另查明，一、岳麓区枫林路569号天顶乡物业综合楼1栋、2栋于2018年8月1日取得不动产权证。2011年12月29日，天顶乡物业综合楼1栋、2栋办理了竣工验收备案。2011年12月31日，在市规划管理局岳麓区分局建设工程竣工验收单上，长沙市岳麓区住房和城乡建设局、长沙市岳麓区公安消防大队加盖印章，同意竣工验收，建设工程竣工验收单上记载天顶乡物业综合楼的负责人为张智余。二、旭东公司于2012年1月17日与长沙蛟八酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同书》，旭东公司将岳麓区枫林路569号天顶乡物业综合楼1号栋转租给长沙蛟八酒店管理有限公司用于经营酒店、办公等。2014年6月28日，湖南旭东商务经纪有限公司（甲方）与湖南蛟燊梅溪湖国际酒店有限公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定原长沙蛟八酒店管理有限公司苏赟晖与湖南旭东商务经纪有限公司签订的房屋租赁合同改为湖南蛟燊梅溪湖国际酒店有限公司法定代表人段火生负责。补充协议与原合同具有同等法律效力。签字人为屈东森与段火生。2012年4月1日旭东公司将天顶乡物业综合楼1号栋808房转租给长沙蛟八酒店管理有限公司使用，2013年12月13日，长沙蛟八酒店管理有限公司将天顶乡物业综合楼1号栋808房登记为住所。2013年3月22日旭东公司与段火生签署房屋租赁协议，约定将租赁标的1号栋转租给段火生使用，2013年5月23日湖南蛟燊梅溪湖国际酒有限公司将企业住所地登记在租赁标的。2015年6月1日旭东公司将租赁标的2号栋705房租赁给第三方长沙锦海酒店管理有限公司。2016年12月28日，长沙菲动娱乐有限公司将天顶乡物业综合楼1号栋3楼登记为住所。2015年8月10日，旭东公司与长沙三真康复医院股份有限公司签订《租赁合同》，将天顶乡物业综合楼2号栋地上六层、地下一层转租给长沙三真康复医院股份有限公司，租期为17年。天顶街道办为以上部分承租人向工商行政管理局出具了涉案房屋不属于临时建筑、违章建筑的《证明》用于办理工商登记。三、《中共长沙市岳麓区天顶乡委员会文件》天发【2012】16号（2012年4月27日）：彭国宏为乡党委委员、乡政协联络处主任，主持乡政协联络处工作，主管财税、经济工作，负责财经审批，联系燕联村。张智余为乡党委委员、乡纪委书记，主管纪检、监察、组织人事、宣传、群团工作，联系燕子山村。《中共长沙市岳麓区天顶街道工作委员会文件》天发【2013】7号（2013年4月24日）：彭国宏为党工委副书记、人大工委主任。张智余系党工委副书记，政协联络处主任，纪工委书记，主持街道政协联络处工作，主管纪检监察、农民安置工作，分管农民安置办。《中共长沙市岳麓区天顶街道工作委员会文件》天发【2014】16号（2014年4月21日）：彭国宏为党工委副书记、人大工委主任。张智余系党工委副书记，政协联络处主任，纪工委书记。《中共长沙市岳麓区天顶街道工作委员会文件》天发【2015】10号（2015年4月16日）：彭国宏为党工委副书记、人大工委主任。张智余系党工委副书记，政协联络处主任，纪工委书记。四、2011年9月28日，时任天顶乡纪委书记的张智余主持召开会议，参加人有天顶乡工程部：余总、陈总、李总、彭工，旭东商务经纪有限公司屈东森、梁和增、刘俊。会议内容：关于大顶乡综合楼××办公楼××栋的交接事宜。其中记录了有很多地方没有按设计要求进行施工，如①一号栋综合楼大厅、门厅均未按设计要求进行装饰装修，电动门还未安装到位。②一、二号栋各房间均未装门、及临街部分门也未安装和部分楼道防火门。③电梯间及楼道公共空间均未贴地面和墙面、吊项等工程。④2号栋门厅未完成地面和墙面吊顶工程等。请求早日完工以利房屋交接。⑤一、二号栋部分电缆电线被偷。张智余提出这些工程之事，我们考虑你们接管后还会要进行装修的，所以我们就不打算再做了。但这些未做到的工程量可以按原来1号栋、2号栋的图纸进行核算，确定金额后可以抵扣房屋租金。2011年10月8日，湖南旭东商务经纪有限公司屈东森提交了《关于天顶乡安置小区综合楼1号栋设备／设施承接验收遗留问题统计表》，列举了外墙漏水等30项问题，及提交了《关于天顶乡安置小区综合楼2号栋设备／设施承接验收遗留问题统计表》，列举了负一楼漏水等25项问题，天顶乡政府代表张智余、彭国仁、陈杰、余湘桂在两份统计表上签字。天顶街道办于2011年10月10日提交了《请求交房的函告》，2012年7月30日提交了《请求办理交房的函告》，2013年5月20日提交了《关于请求交付房屋的报告》，2013年7月5日提交了《紧急请求交房的函》，2014年8月6日提交了《请求交付房屋的函告》，2015年4月20日提交了《催办函》，2015年6月8日提交了《关于“物业综合楼”交房情况说明》，大概内容为要求天顶街道办尽快办理消防验收合格证书、办理好房屋验收合格证、房产证及房屋的相关手续，以利双方早日办理房屋交接手续，确保招商工作能够顺利进行、确保正常经营管理与项目招商，因原有领导多有变动，工作未能顺利推进，造成了目前项目租赁后收不到租金的情况。张智余、彭国仁在以上函告、报告上签字。2015年7月15日，湖南蛟燊梅溪湖国际酒店有限公司向旭东公司提交《关于请求提供办理证照所需文件的函》：贵司必须在我司发出书面协助通知后10个有效工作日内提供办理证照所需要的所有文件，否则，我司无需支付租金，且有权要求贵司赔偿损失。再次请贵司协助提供办理酒店营业执照等证照所必须的相关文件。我司将自贵司提供全部必要文件之日起计付租金。2019年10月22日，天顶街道办向一审法院递交了《司法笔迹鉴定申请书》，申请对湖南旭东商务经纪有限公司提交的第二份证据至第十份证据“张智余”的签名进行笔迹签名形成时间鉴定，申请对湖南旭东商务有限公司提交的证据二、证据六两份《会议纪要》签字页和签字页前页纸张是否是同一时间使用进行鉴定。五、一审法院于2019年10月9日就本案相关情况向张智余了解情况，张智余证实会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据上张智余的签字是其本人所签，其当时是主管物业楼的建设，交付物业楼时确实还存有少部分工程未完工，当时提出签订合同时按现状移交，按设计图纸未完工程量，若乙方确实施工，可依法确定金额，在房屋租金中扣除，后来其调走了，具体情况不清楚了。一审法院于2019年10月11日就本案相关情况向彭国宏了解情况，彭国宏证实会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据上的签字是彭国仁，不是彭国宏，彭国仁是天顶乡（街道）物业办聘请的人员，双方对于交房的手续、时间有分歧，（会议纪要等）所列事情情况属实。一审法院于2019年10月21日就本案相关情况向彭国仁了解情况，彭国仁证实会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据上，彭国仁的签字是其本人所签，会议纪要上的彭工就是他，彭国仁表示，其在长沙市岳麓区物业公司管理水电工作，从2008年3月左右开始做到2018年4月份为止，一直在那工作，是长沙市岳麓区聘请的人员。会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据所述情况都属实，修建天顶乡物业综合楼时，其当时管理该楼的水电，当时修建天顶乡物业综合楼的手续不完善，修建完后，其他人员都走，就剩下其一个人管理，不仅是管理水电，还负责保安等，有几年时间。天顶乡物业综合楼出租给湖南旭东商务经纪有限公司时确实存在一些问题，会议纪要上都记载了，有些工程还没有完工，还需要进一步完善才能实际使用。那些没有完工的项目后面好像是湖南旭东商务经纪有限公司去完成的。当时收取湖南旭东商务经纪有限公司的租金后，就由湖南旭东商务经纪有限公司自己去完成的，长沙市岳麓区没有具体去管了。湖南旭东商务经纪有限公司多次要求提交房产证、消防证等手续，但一直没有提交，其离职后是什么情况就不清楚了。会议纪要上签字的余湘桂是长沙市岳麓区工作人员，管理过物业，陈杰是二号栋的施工员，这些人都离开了。一审法院认为，一、关于旭东公司提交的《会议纪要》等证据是否可以采信的问题。旭东公司提交了《会议纪要》、《关于天顶乡安置小区综合楼1号栋设备／设施承接验收遗留问题统计表》、《关于“物业综合楼”交房情况说明》等证据拟证明涉案房屋存在建筑施工未全部完工等问题、长期未办理房屋产权证、未能提供房屋的相关手续影响房屋正常使用招商等问题，以上《会议纪要》、《关于“物业综合楼”交房情况说明》皆有张智余、彭国仁等人的签字。天顶街道办提供《中共长沙市岳麓区天顶乡委员会文件》天发【2012】16号等证据拟证明依据职责分工，张智余非天顶街道办的法定代表人、没有分管经济贸易办和城市建设办公室的工作，其无权代表天顶街道办就租赁标的事宜与旭东公司开展谈判工作，不能代表天顶街道办。为了查明相关事实，一审法院分别向张智余、彭国宏、彭国仁了解情况并制作了笔录，张智余证实会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据上张智余的签字是其本人所签，其当时是主管物业楼的建设，交付物业楼时确实还存有少部分工程未完工等问题，彭国宏、彭国仁亦证实会议纪要、请求交接房屋的函告、催办函等证据所记录情况属实。另天顶街道办自己提交的证据《市规划管理局岳麓区分局建设工程竣工验收单》上记载天顶乡物业综合楼的负责人为张智余。结合本案相应的证据，旭东公司提交的《会议纪要》等证据应当予以采信。天顶街道办提交关于职责分工等证据并不能排除张智余曾主管天顶乡物业综合楼建设这一事实，另张智余虽然非天顶街道办的法定代表人，但在其职责范围内仍然可以实施相应法律行为。天顶街道办向一审法院递交了《司法笔迹鉴定申请书》，一审法院已向签字人调查了解情况，根据本案实际情况，一审法院不予以准许。二、关于涉案房屋的交付使用及起租时间问题。2010年10月20日，天顶街道办（甲方）与旭东公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。旭东公司辩称“天顶街道办未按合同约定交付租赁房屋，直到2019年4月21日，仍未按合同约定与旭东公司办理涉案房屋的交付、交接手续，起算租金点应当以双方办理房屋交接手续时间为准”。本案中，签订《房屋租赁合同》后，天顶街道办向旭东公司交付了涉案房屋，旭东公司向天顶街道办支付了大部分租金，旭东公司已实际占用使用了涉案房屋，天顶街道办已履行了交付房屋的义务，现旭东公司没有相应的证据证明天顶街道办未向其实际交付房屋，双方没有正式办理房屋交接手续不影响房屋租赁关系的成立，旭东公司辩称天顶街道办未按期交付涉案房屋，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于房屋起租点的问题。2011年12月29日，天顶乡物业综合楼1栋、2栋办理了竣工验收备案，2011年12月31日，在《市规划管理局岳麓区分局建设工程竣工验收单》上，长沙市岳麓区住房和城乡建设局、长沙市岳麓区公安消防大队加盖印章，同意竣工验收。即直到2011年12月31日，涉案房屋才具备交付使用的条件，一审法院认定涉案房屋起租的时间点为2012年1月1日。三、关于旭东公司是否构成违约的问题。旭东公司共计向天顶街道办支付了租金1400万元，因旭东公司对涉案房屋交付时间、交付手续办理、交付条件等有异议，其未按《房屋租赁合同》约定支付剩余租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，即房屋的出租人负有瑕疵担保责任，应当在租赁期间保证租赁物符合实现租赁目的状态，承租人有权基于租赁关系要求出租人承担瑕疵担保责任，出租人的瑕疵担保责任仅在瑕疵是由承租人导致时可以免除。天顶街道办虽然如期向旭东公司交付了涉案房屋，但依据现有证据可以认定涉案房屋在交付后，存在建筑施工未全部完工及长期未办理房屋产权证、未能提供房屋的相关手续等影响房屋正常使用、对外招商等问题，且该问题长期内未予以解决，影响了旭东公司对房屋的使用、收益，天顶街道办应当承担相应的瑕疵担保责任，旭东公司未按《房屋租赁合同》约定支付剩余租金并未构成违约，故天顶街道办要求解除《房屋租赁合同》并责令旭东公司腾退涉案房屋、支付违约金的诉讼主张，缺乏事实及法律依据，一审法院不予以支持。三、关于本案责任承担的问题。旭东公司辩称“其于2011年完成了8563050元天顶街道办未完成的工程量，该8563050元工程款应当用于抵扣租金”。对于旭东公司所完成的工程量及对应的工程款，因双方未实际结算、旭东公司未提供相应签证单等证据，对旭东公司的该辩称一审法院不予以采纳，旭东公司可以另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。赋予承租人根据实际情况请求减少租金权利。旭东公司有权向天顶街道办要求减少租金，租金减少的具体数额，由一审法院根据案件的具体情况酌情确定。因为双方约定免租期为两年，且一审法院认定涉案房屋起租的时间点为2012年1月1日，故应当计算租金的时间起点为2014年1月1日，根据涉案房屋交付后所存在的问题，给旭东公司使用、收益可能造成的损失等，一审法院酌定认定从2014年1月1日起至2018年7月31日止，减少后的租金标准为原约定租金标准的70%计收（合同实际约定租赁期第3至第7年租金，按相应租金标准给予乙方15%的优惠，即减按租金总额的85%收取），2018年8月1日之后的租金，双方可以依据《房屋租赁合同》约定标准支付。2014年1月1日至2017年10月31日，旭东公司应当支持的租金为965.16万元【360万元每年x(3年＋10个月／12月)x70%=965.16万元】，2017年11月1日至2018年7月31日，旭东公司应当支持的租金为194.67万元（370.8万元每年X9个月／12月x70%=194.67万元），2018年8月1日至2018年11月1日，旭东公司应当支持的租金为92.7万元（370.8万元每年x3个月／12月＝92.7万元），共计应当支付1252.53元（965.16万元＋194.67万元＋92.7万元＝1252.53元）。旭东公司已支付了1400万元，至2018年11月1日止，超过了应当支付的租金数额。2018年11月2日之后的租金，双方可以另行结算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：驳回长沙市岳麓区天顶街道办事处的诉讼请求。本案案件受理费78965元，湖南旭东商务经纪有限公司负担39483元，长沙市岳麓区天顶街道办事处负担39482元。二审中，天顶街道办向本院提交如下证据：通话录音光盘及文字资料。拟证明：彭国仁未参加与旭东商务的对接会，未参与涉案租赁物与旭东商务的交接，没有在交接会的相关会议纪要上签字。旭东公司质证意见认为，对证据的三性均有异议，录音资料需要双方充分沟通是否录音、录音的目的等，在被录音方不知情的情况下制作的录音不能成为独立的事实认定依据，如需证明屈东森录音的相关情况，可以让屈东森依法到法院出庭作证、接受询问。在一审中彭国仁向法庭陈述过自己的意见，事实调查过程中一审法院向彭国仁询问过，当时的询问结果与该录音资料完全不符。本院经审查认为，天顶街道办提交的上述证据因与彭国仁在一审的陈述不一致，尚不能达到其证明目的，本院不予确认。本院认为，天顶街道办与旭东公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、租赁起算时间应如何认定；二、租金标准及租金数额应如何认定；三、旭东公司主张的工程量价款用于抵扣租金是否应以予以支持；四、天顶街道办的司法笔迹鉴定申请是否应予以准许。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于租赁起算时间应如何认定的问题。天顶街道办认为，按照合同约定租赁合同期限从实际交付之日起算，其已于2010年10月31日向旭东公司交付租赁标的，故租赁期间起算时间应为2010年10月31日。旭东公司认为，应该以被上诉人办理不动产权证书之日起算租赁时间，即2018年8月1日才是租赁起算时间。本院认为，首先，在2010年10月31日时，房屋尚未经过竣工验收，不具备租赁条件，以该时间点起算租赁期间并不合理，故天顶街道办的上诉理由并不成立。其次，涉案《房屋租赁合同》签订后，天顶街道办向旭东公司交付了涉案房屋，旭东公司亦向天顶街道办支付了大部分租金，旭东公司已实际占用使用了涉案房屋，天顶街道办已履行了交付房屋的义务，且旭东公司也对外转租。涉案房屋虽于2018年8月1日才办理好权属证书,但并不能据此认定涉案房屋未交付旭东公司使用，故旭东公司认为以房屋办理不动产权证书之日起计算租赁期间的理由不能成立，本院不予支持。直到2011年12月31日，涉案房屋才具备交付使用的条件，一审法院认定涉案房屋起租的时间点为2012年1月1日并无不当。二、关于租金标准及租金数额应如何认定的问题。天顶街道办认为，2014年1月1日至2018年7月31日的租金标准不应按照70%收取。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，天顶街道办虽然按照约定向旭东公司交付了房屋，但是房屋存在建筑施工未全部完工及长期未办理房屋产权证、未能提供房屋的相关手续等影响房屋正常使用、对外招商等问题，该问题影响了旭东公司对房屋正常的使用、收益，天顶街道办对此应该承担违约责任，一审法院酌情认定从2014年1月1日起至2018年7月31日止按原约定租金标准的70%计收租金并无不当。天顶街道办提出，一审判决认定“2014年1月1日至2017年10月3日，旭东公司应当支付的租金为965.16万元”系计算错误，根据【360万元／年＊（3年＋10个月／12个月）＊70%】得出的计算结果应当为966万元。经计算，2014年1月1日至2017年10月3日，旭东公司应当支付的租金为966万元，本院对一审判决认定的该部分事实予以纠正。因旭东公司已经向天顶街道办支付1400万元，故上述计算瑕疵并不影响本案的判决结果。三、关于旭东公司主张的工程量价款用于抵扣租金是否应予支持的问题。旭东公司称，其2011年完成了天顶街道办未完工的工程项目，共计8563050元，双方约定该工程量价款用于抵扣租金。本院认为，该工程需经过相应的结算流程才能确定工程价款，现该工程并未结算，该权利内容尚未确定，故不宜用于抵销旭东公司对天顶街道办的债务。旭东公司可在工程结算后，就工程价款另行起诉。四、关于天顶街道办的司法笔迹鉴定申请是否应予以准许的问题。天顶街道办称，旭东公司一审递交的2011年至2015年期间张智余和彭国仁签字的《会议纪要》等文件存在伪造的嫌疑，因此请求对签字笔迹的形成时间和纸张的使用时间进行鉴定。一审判决对天顶街道办的司法笔迹鉴定申请不予批准，导致案件事实未查明。本院认为，一审法院已分别向张智余、彭国宏、彭国仁了解情况并制作了笔录。天顶街道办提交的证据《市规划管理局岳麓区分局建设工程竣工验收单》上记载天顶乡物业综合楼的负责人为张智余。结合本案相应的证据，根据本案实际情况，一审法院对天顶街道办的司法笔迹鉴定申请不予以准许并无不当，天顶街道办在二审中向本院提出的司法笔迹鉴定申请亦不予准许。综上所述，天顶街道办和旭东公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽部分事实认定有瑕疵,但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费78965元，湖南旭东商务经纪有限公司负担39483元，长沙市岳麓区天顶街道办事处负担39482元。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年七月十三日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……