北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终7052号上诉人(原审原告)：安国云，女，1982年1月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：唐小五，北京市两高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京达润置业咨询有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里140号楼3层2338。法定代表人：刘禄，总经理。上诉人安国云因与被上诉人北京达润置业咨询有限公司（以下简称达润公司）居间合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初39317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安国云及其委托诉讼代理人唐小五，被上诉人达润公司的法定代表人刘禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安国云上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法改判支持安国云的一审诉讼请求。事实和理由：一、为管控房地产开发及销售活动,我国一手房销售实行的是指导备案价。本案涉及的房屋实际备案价格为291847元，达润公司虚假宣传为497803元。达润公司称交纳120000元可以抵房款200000元，实则是达润公司抬高房价后，假意优惠，诱骗安国云上当，属于虚假销售。二、一审法院认定120000元属于中介费不予退还，是刻意曲解事实，枉法裁判。1.《笔架山海岸江南团购客户付款时间及折扣审批单》（以下简称《审批单》）中明确记录安国云交纳120000元房款团购费抵扣200000元房款的事实。2019年8月11日安国云确定好《审批单》,并签订《笔架山海岸江南房屋认购协议》（以下简称《认购协议》）。按照《认购协议》的约定,当天需交纳150000元购房定金,有银行流水为证。《认购协议》及《审批单》以房款名义收取，故120000元应属于购房款；2.根据《商品房销售管理办法》的规定,开发商销售商品房,必须自行销售或者委托房产中介公司进行销售,由开发商支付报酬,中介公司不得向购买人收取各种费用。达润公司不具备房产销售资格,属于违规销售,其签订的任何相关协议均系无效协议。3.商品房销售应当依法规范销售，价格应当公开透明，现同一房屋的《认购协议》和《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）的价格不一致，应当由房地产销售者承担举证责任。达润公司辩称，同意一审判决，不同意安国云上诉请求。事实和理由：1.《认购协议》《审批单》《海岸江南会员服务协议书》（以下简称《服务协议》）中明确写明200000元不属于购房款。《审批单》上已经明确写明涉案房屋的原价，不存在虚假宣传及欺诈。2.之前，海岸江南的房屋一般售价为每平米5000多元。类似本案的房屋面积，之前的成交价约为每套400000余元。后因房地产市场不景气，故达润公司可以取得相应的优惠。3.达润公司与涉案房屋的开发商合作，负责推广宣传，招募团购客户，120000元是会员服务费，并不是中介费。安国云向一审法院起诉请求：1．依法判决达润公司返还120000元及其利息（利息计算：以120000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月12日计算至实际付清之日止）；2．诉讼费由达润公司承担。一审法院认定事实：2019年8月11日，达润公司（甲方）与安国云（乙方）签订《服务协议》，约定，第一条：会员服务内容。1．咨询服务。甲方向达润会员提供房地产项目信息咨询服务；提供最新房地产市场动态；专业项目信息解读；甲方可根据情况，提供看房预约工作安排。2．项目房屋优惠。甲方利用自身资源向合作项目开发商争取达润的专属会员优惠。达润会员客户缴纳会员费后，则可享海岸江南项目开发商官方售价基础上每套房屋减免20万元的优惠。此项会员服务优惠只适用于一套房源，每套房屋仅能使用一次达润会员服务协议。上述会员服务费是就争取购房优惠及相关手续办理所收取的服务费用，与购房价款无关，并非购房价款组成部分。客户对此予以充分理解及确认。3．后交易服务。本协议所提及的后交易服务，指达润会员购房成功后，可以提供给客户的会员服务。达润利用自身资源，将与达润公司的合作公司进行洽谈，客户可在市场价格基础上享受相应折扣优惠。达润需为会员提前进行预约洽谈工作。后交易服务内容包括：1）提供房屋开荒保洁服务商信息；2）提供搬家服务公司信息；3）提供装修、装饰服务合作公司信息。第二条：服务期限。1．本协议项下的服务期限，自2019年8月11日起至2019年12月31日止；2．特殊说明：本会员服务协议书中的后交易服务期限，是自交房之日起，半年内（180天）有效。第三条：会员服务费用支付。1．会员服务费为120000元。该会员服务费全额缴费完毕后，客户方能成为达润的专属会员，享有会员服务。《服务协议》还就其他事项进行了约定。《服务协议》签订后，安国云给付了达润公司120000元，达润公司出具收据记载今收到安国云交来海岸江南12-180团购款人民币壹拾贰万元整。同日，锦州房产公司（出卖人，甲方）与安国云（买受人，乙方）签订《认购协议》，约定，第一条、基本情况。1.1乙方自愿购买甲方开发的位于锦州市经济技术开发区“笔架山海岸江南”项目×号（以下简称“该房屋”），该房屋产权预面积86.47平方米（以最终合同面积为准），销售单价：5757元／平方米，总价为497803元。第二条、付款方式。2.1乙方签署本协议时交付认购定金150000元。2.2付款方式选择按揭付款。客户须于本协议签订之日起3日内即2019年8月13日前补交房款81847元整并签订《商品房买卖合同》；其余房款180000元整办理银行按揭手续。注：按上述约定时间内补款可享受总房款减免2％优惠，如未按上述约定时间补交房款，则不享受该优惠。《认购协议》还就其他事项进行了约定。2019年8月16日，锦州房产公司（出卖人）与安国云（买受人）签订《买卖合同》，约定，买受人购买出卖人位于锦州市经济技术开发区笔架山·海岸江南第×号房。该商品房建筑面积共86.47平方米，其中，套内建筑面积64.65平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3375.12元，总金额291847元。买受人于2019年8月16日向出卖人支付首付款121847元，余款170000元买受人以按揭贷款形式于2019年10月15日之内向出卖人支付。锦州房产公司分别于2019年8月11日、2019年8月18日向安国云出具收到定金和房款的收款收据共计121847元。一审庭审中，安国云称其同锦州房产公司没有争议，同意继续履行两方签订的《买卖合同》。《买卖合同》还就其他事项进行了约定。一审法院另查，2019年4月20日，锦州房产公司（甲方）与达润公司（乙方）签订《海岸江南》项目渠道合作协议（以下简称《合作协议》），约定，乙方系甲方［海岸江南］项目唯一总包渠道合作商，负责项目团购客户的招募及协助甲方督促成交客户后续手续办理工作。合作期间，甲方同意在合作项目范围内，与乙方共同对持有“团购推荐单”的乙方推荐的团购客户，由甲方提供购房优惠。房款部分由甲方收取，电商服务费由乙方收取。甲方同意乙方自行刷取前置电商，即团购服务费，具体金额由乙方根据销售情况自行调整。《合作协议》还就其他事项进行了约定。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。该案中，安国云、达润公司签订的《服务协议》实质系居间服务合同，客观上达润公司亦为安国云提供了居间服务且促成安国云同锦州房产公司达成了《买卖合同》。双方签订的《服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守约定。现达润公司已经促成安国云同锦州房产公司签订《买卖合同》且安国云亦愿意继续履行《买卖合同》并称在履行《买卖合同》过程中并未同锦州房产公司产生争议，达润公司有权依据《服务协议》收取相应的费用。一审庭审中，安国云认可达润公司为其购房提供了服务，但是认为达润公司收取的120000元系购房款，达润公司无权收取购房款，其亦未享受购房优惠，达润公司存在欺诈，故达润公司应当退还上述款项。根据该案查明的事实和现有证据，《服务协议》中明确载明120000元的性质为会员服务费，达润公司提供给安国云的收据上亦明确载明是团购费，并非安国云所称购房款。此外，《认购协议》中载明的房屋单价同《买卖合同》中载明的房屋单价相比，可以明显看出安国云在签订《买卖合同》时确系享受到了购房优惠。与此同时，从达润公司提供的其同锦州房产公司签订的《合作协议》可以看出，达润公司确系负责锦州房产公司房屋销售工作且锦州房产公司亦认可达润公司客户可以享受其优惠、达润公司可以向客户收取费用。综上，对于安国云上述120000元系购房款的陈述意见，一审法院不予采信。对于安国云要求达润公司退还120000元及其利息的诉求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院于2020年4月判决如下：驳回安国云的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经询，安国云表示其在锦州市的邮政银行了解到，涉案房屋的初始备案价格为291847元，但并未提供其他证据予以证明。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩意见，本案的二审争议焦点为：达润公司是否应当返还安国云120000元。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，安国云以达润公司存在欺诈及虚假宣传，涉案房屋实际备案价为291847元，其并未享受到优惠为由，主张达润公司返还120000元服务费及利息。根据已查明的事实，安国云未举证证明涉案房屋的初始备案价格为291847元，故本院对于其该主张存疑。其次，根据《服务协议》的约定，安国云交纳的系会员服务费并非购房款。《服务协议》签订后，达润公司有义务利用自身资源向合作项目开发商获取专属会员优惠，并使安国云享受该优惠。安国云主张120000元系购房款，缺乏事实依据，本院不予采信。最后，根据《审批单》《认购协议》所载内容，涉案房屋折前总价系497803元，且《认购协议》经涉案房屋的出卖人锦州凤还朝房地产开发有限公司盖章确认，上述价格与安国云签订《买卖合同》时确定的购房价格相比，安国云已经享受到了购房优惠，现其主张其并未享受到优惠价格，达润公司无权收取120000元，要求返还该款项及利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，安国云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由安国云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二〇年七月二十三日法官助理  王慧君法官助理  李晓晴