浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初391号 原告：刘薇，女，1963年4月22日出生，汉族，住上海市虹口区。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告刘薇因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告刘薇、二被告委托代理人葛林飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘薇起诉称，2013年1月13日，原告向被告德隆公司购买编号为30062的商铺。同日，在德隆公司的安排下，原告与环贸公司签署委托经营管理协议，对委托期限、收益等作了约定。其中，B阶段租金收益支付周期为半年支付一次。原告曾于2017年4月6日、2017年8月24日及2018年9月29日先后三次收到“环贸”向原告支付的4505.2元、2844.61元、2789.76元,合计10139.57元。在第一次收到相关租金时，被告口头告知原告已经扣除相关税费，所以原告以为环贸公司已经代办开具发票事宜。在原告得知需要自行办理后，于2019年11月19日办理好了2016年9月20日至2018年9月19日房屋租赁发票，并于当日将复印件邮寄给了环贸公司。后环贸公司曾以“告业主书”的方式，要求原告签订补充协议，要求分期支付租金，原告体谅被告的困难，愿意接受分期付款的方式，但是不同意签署该协议。原告诉请如下：1.被告环贸公司支付原告拖欠租金34912.43元，并赔偿逾期付款损失（按银行同期贷款利率，自每期应付未付之日计算至实际履行之日）；2.被告环贸公司告知原告2018年9月20日至2019年12月19日C阶段一年三个月的租金的开具发票金额；3.被告德隆公司对被告环贸公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告承担。 二被告共同答辩称：按委托经营管理协议第二条约定，原告应当提前出具房屋租赁发票，否则支付租金的日期自动顺延，现原告一直未予提供租赁发票原件，故支付租金的日期应当自动顺延；原告请求支付违约金的诉请没有事实与法律依据，因原告一直未予提供发票，支付租金的日期，相应顺延，故不存在逾期，原告自然无权要求公司承担违约责任；原告要求德隆公司承担责任缺乏依据；至于原告要求告知C阶段发票金额的请求，环贸公司并无该合同义务，若原告想知晓可以自行前往公司询问；请求驳回原告的全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告刘薇提供了不动产权证、委托经营管理协议、税金发票、催告函及银行明细作为证据，二被告经质证后对上述证据真实性均未提出异议，但认为原告未能将发票原件提交被告，并且催告函上记载内容与事实不符，环贸公司的付款行为不能当然免除原告开具发票的义务。 经审核，原告提供的证据，形式合法、内容真实，且与本案有关联，本院均予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，该商铺（包括德隆公司自持部分以及已对外出售部分）由环贸公司统一经营管理。2013年1月，原告向德隆公司购买了环贸中心编号为30062的商铺一间，原告依据合同约定履行付款义务后，依法取得上述商铺的产权。2013年1月，原告与环贸公司签订委托经营管理协议，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2013年9月20日起至2025年9月19日止。委托期限内，分为A、B、C三个阶段执行，其中B阶段（2016年9月20日至2018年9月19日）为固定收益分红期，双方在该协议中标注了商铺B阶段的固定收益金额，并由环贸公司盖章确认，为22526元；C阶段（2018年9月20日至2025年9月19日）为实际收益分红期。B、C阶段租金收益支付周期均为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应合法、有效的房屋租赁发票（双方约定由环贸公司代办发票的除外），否则支付日期自动顺延。环贸公司逾期付款的需按照银行同期存款利率承担违约责任，但对于具体支付时间双方并未约定。 另，经本院审理并生效的（2019）浙0402民初5170号夏清诉二被告合同纠纷案件查明（该案件作为本院类案处理的示范性诉讼案件，案件事实与本案基本相同），由于环贸公司未能按约支付业主B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主签订补充协议。德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付，则每逾期一日需支付应付租金万分之三点五的违约金。德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的《委托经营管理协议》需承担的全部付款责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函；关于经营管理费用发票事宜，双方于2017年6月30日前协商解决等。 又查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55960平方米、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库31143平方米，该项目目前已售商业用房约36612平方米、商务办公用房约77001平方米，涉及商业业主2500多户，尚有近2万平方米未出售。委托经营期间，环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。截至2019年8月，已按照上述方案签订分期支付协议的业主有1445户，占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主2136户的三分之二以上，二被告按照分期支付协议共支付租金收益4825万元。 截至法庭辩论终结，环贸公司已支付原告B阶段租金收益10139.57元，已付部分尚未开具发票。 本院认为，本案系合同纠纷。原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。环贸公司作为经营管理协议的相对方，具有向原告支付租金收益的义务。双方于委托经营管理协议中明确注明了当年度的租金收益的数额，环贸公司对该部分内容盖章确认，应视为双方对租金数额经协商达成一致意见，故对于原告要求按照该标注数额计算租金收益的主张，本院予以支持。至于原告要求被告支付逾期付款违约金，则应审查环贸公司是否构成逾期付款。根据双方经营管理协议的约定，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。截至本案辩论终结，原告一直未能向被告出具相关发票原件，且原告也未能提供证据证明其曾委托环贸公司代为开具发票，故在原告未先行向被告提供合法、有效的发票的情况下，环贸公司辩称付款期限应当顺延的理由与双方协议约定相符，故对原告主张环贸公司承担逾期付款的违约责任的请求，本院不予支持。现结合原告的举证，其已经开具了相关发票，故对于原告要求被告支付租金的诉请应予以支持，但原告应在被告支付租金的同时向被告提供符合合同约定的租金发票。 至于德隆公司是否应在本案中承担责任，本院经审查认为，德隆公司曾于补充协议上向不特定的业主作出承诺，愿意对环贸公司合同项下的债务承担担保责任，并且双方未约定担保方式，故按照当时的法律规定，应属于连带责任保证，故对于原告要求德隆公司承担连带清偿责任的主张，予以支持。 至于付款方式，法庭审理中，原告表示其曾体谅被告经营困难的现状，接受分期付款的方式，但由于被告坚持要原告签订相关补充协议，故原告现不接受分期付款，要求被告一次性支付。本院经审查认为，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。经本院审理并作出生效判决的（2019）浙0402民初5170号示范性诉讼案件查明事实来看，当前环贸中心应支付的固定收益及管理费用的数额远大于租金收益，已处于经营困难状态，要求其依据涉案协议约定按期向业主支付到期租金收益显然已不现实；涉案环贸中心系商贸综合体,由被告环贸公司统一经营管理,中心内的商铺虽分为各个业主单独所有,但商业上存在统一经营的整体收益风险，因此，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，对于已付清全部购房款的业主中已有超过三分之二的业主接受环贸公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，环贸公司也积极按照该协议全部履行完毕到期债务的支付义务。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照双方协议约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害绝大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负、甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现，故从利益权衡的角度，原告实现债权的期限利益应让位于整体利益。现本院处理的示范性诉讼案件已经判决分期支付租金，故参照该示范性判决的处理方式，本案租金进行分期支付。 至于原告要求被告告知C阶段租金发票开票金额的请求，鉴于合同约定C阶段实行实际收益分红，双方对于有关C阶段租金计算的合同条款存在不同理解，关于该阶段的租金的具体计算方式等持有不同意见需要法院最终判决确定，故在双方未能就该阶段的租金计算方式达成一致意见或者生效判决未能就该事项作出认定之前，原告请求被告告知该阶段的开票金额并无实际意义，故对于原告该项诉请，本院不予支持。 据此，环贸公司应支付原告2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益共计45052元，扣除环贸公司已经支付的10139.57元，故环贸公司尚需支付34912.43元，参照分期支付方案，被告应于本判决生效后十日内支付27873.05元，并于2020年10月19日前支付7039.38元。被告德隆公司对上述债务承担连带责任。被告环贸公司支付原告上述款项的同时，原告应向被告出具相应金额的租金发票。 据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告刘薇2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益34912.43元，于本判决生效之日起十日内支付27873.05元、于2020年10月19日前支付7039.38元，原告刘薇于被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司支付款项的同时向被告出具相应金额的租金发票（发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定执行）； 二、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回原告刘薇的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元，由原告负担37元，二被告共同负担673元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇二〇年七月三日 书记员  沈英子