江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0113民初6865号 原告：南京润泽华针纺织科技发展有限公司，统一社会信用代码9132010077398243XW，住所地江苏省南京市栖霞区润华路1号。 法定代表人：王敢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋银珠，江苏益邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄肖，江苏益邦律师事务所实习律师。 被告：南京丁家庄物流信息港有限公司，统一社会信用代码91320192660695266B，住所地江苏省南京经济技术开发区栖霞街道润华路1号。 法定代表人：刘烜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奚春锋，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋金璐，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 第三人：南京传化丁家庄公路港物流有限公司，统一社会信用代码91320192MA1NU1Q28T，住所地江苏省南京经济技术开发区栖霞街道润华路1号。 法定代表人：徐炎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯荣梅，女，1989年8月15日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县，该公司员工。 原告南京润泽华针纺织科技发展有限公司（以下简称润泽华公司）与被告南京丁家庄物流信息港有限公司（以下简称丁家庄公司）、第三人南京传化丁家庄公路港物流有限公司（以下简称传化丁家庄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告润泽华公司的委托诉讼代理人宋银珠，被告丁家庄公司的委托诉讼代理人奚春锋、庄肖，第三人传化丁家庄公司的委托诉讼代理人冯荣梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润泽华公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付房租及占有使用费1686900元（6870000元÷365天×79天+200000元），水费10626.4元，电费34343.8元；2、请求判令被告将在租赁房屋上所开仓库门洞恢复原状；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告将位于南京市栖霞区的自有闲置厂房及土地（以下简称案涉租赁物）出租给被告使用，租期自2014年12月1日起至2019年3月24日止，租金每年6871459.4元。2019年2月28日，被告向原告发出工作联络函告知租期届满后不再续租，原告对此表示同意，同时要求被告及时迁出并将厂房门洞恢复原状。合同到期后，被告直至2019年6月12日方才自租赁场地撤出。经计算，被告应当向原告支付2019年3月25日至2019年6月12日期间的占有使用费1486900元、2019年3月欠付的租金200000元、水费10626.4元、电费34343.28元。因被告至今拒不支付上述费用，也拒绝将租赁物恢复原状，故向法院提起本案诉讼。 被告丁家庄公司辩称，1、被告已全额支付租期内的租金，其中有200000元系以押金200000元冲抵。即使原告不同意该200000元冲抵租金，被告也仅欠付200000元租金；2、被告同意将案涉租赁物开设的门洞予以恢复；3、原告提供的租赁合同系配合原告避税签署的，有关租赁事宜应以被告提供的租赁协议及备忘录内容为准；4、被告仅是案涉租赁物名义上的承租人，实际承租人为第三人，水、电费用也一直由第三人进行支付，原告对此并未提出异议，故水、电费用也不应由被告承担；5、原告主张的合同期满后的占有使用费系侵权之诉，被告并非延期占用房屋的主体，不应由被告承担相应费用。此外，原告提供的证据表明德路、云磊公司占用的仅为租赁物的一部分，原告要求按照租赁物整体面积计算占有使用费没有事实依据。现原告未能就德路、云磊公司侵占原告房屋的面积、持续时间等进行举证，应当承担举证不能的法律后果。最后，据被告所知，原告曾私下与上述两公司就合同到期后的继续经营问题进行了协商，但最终各方未能形成一致意见，从而导致了两家公司可能存在逾期迁出的问题，由此产生的占有使用费也应当由原告自行承担。 第三人传化丁家庄公司述称，第三人并非案涉纠纷的主体，对于原告所主张的租金、占有使用费等费用均与第三人无关。此外，在2019年3月中下旬，原告自行与租赁场地内的三家主要客户德路公司、云磊公司、晴雨天公司就续租问题进行了沟通，使得三家公司认为能够续签租赁合同，故而没有按时迁出。原告的行为也是导致三家公司未能及时迁出的原因之一。 经审理查明，被告原名南京丁家庄物流货运市场有限公司（以下简称丁家庄货运公司），被告系第三人股东。原、被告经协商同意，由原告在润华路1号场地内建设仓库、厂房、办公楼等出租给被告经营物流项目。2013年6月28日，原告（甲方）与丁家庄货运公司（乙方）签署《协议书》一份，主要内容为：甲方持有位于润华路1号163亩土地使用权，甲方已利用部分土地建设厂房用于生产经营，另有闲置土地约80亩；甲方拟利用闲置土地建设仓库、办公用房，并将拟建设房屋出租给乙方用于运作“物流信息港”项目；租赁土地面积暂定为80亩（包括附着建筑物及附属设施占地面积），建成后的仓库面积约为17000平方米，办公用房约为6000平方米，因上述房屋尚未建成，具体面积以房屋建成后实际测量为准，最高不超过23000平方米的百分之五；租期五年，自甲方将仓库、办公用房及配套设施交付乙方并给予45天装修期后开始计算租赁年度。2014年2月7日交付，租期自2014年3月25日至2019年3月24日；土地第1-3年的租赁单价为14000元/年/亩，仓库第1-3年的租赁单价为15元/月/平方米，办公用房第1-3年的租赁单价为20元/月/平方米，第四、第五年度的租金在上年度租金标准上分别上浮5%、8%。 上述《协议书》签署后，双方又于2013年7月5日、2014年12月1日就上述《协议书》已约定的仓库、办公用房、土地各自单独签署了三份《协议书》。2013年7月5日的两份《协议书》将仓库的租赁面积明确为17101.39平方米、办公用房的租赁面积明确为5392.58平方米，其余租赁单价、租期等租赁事项与2013年6月28日的《协议书》内容基本一致。2014年12月1日的《协议书》将土地租赁面积变更为47亩，租赁单价变更为26290元/年/亩，其余租赁事项与2013年6月28日的《协议书》内容基本一致。此后，原告（甲方）与被告（乙方）就2013年7月、12月签署的《协议书》又达成《备忘录》一份，主要内容为：甲、乙双方于2013年7月、12月签署的47亩土地、5392.58平方米办公用房、17101.39平方米仓库的租赁《协议书》是为配合甲方工作需要将2013年6月签订的合作协议变通拆分为三份协议签订，并对土地面积、土地单价、租赁期限、支付方式等部分条款进行了变通修改。如与2013年6月的合作协议内容不符，均以《合作协议书》内容为准，即土地面积约为80亩，单价14000元/年/亩，仓库面积17000平方米，单价为15元/月/平方米，办公用房约6000平方米，单价为20元/月/平方米，租赁期限自2014年3月25日至2019年3月24日。 2014年2月17日，原告向丁家庄货运公司发出租赁物面积测绘函，主要内容为：经实地测量土地的出租面积为88.26亩（14000元/年/亩），办公楼为5380平方米（240元/年/平方米），2个仓库面积分别为10242平方米（180元/年/平方米）及6853平方米（180元/年/平方米）；2年的租金总额为11207880元，丁家庄货运公司已支付租金8210000元，尚应支付2997880元。 2014年10月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《租赁协议》一份，主要内容为：甲方有位于润华路1号厂区内的厂房一栋，面积1960平方米，土地9.2亩（最终面积以双方或第三方测量为准，所发生的租金多退少补）出租给乙方运营“物流信息港”项目；甲方于2014年11月1日将租赁物交付给乙方并给予30日的免租改造期，自2014年12月1日起开始计算租赁年度及租金。本协议的租赁终止日期与2013年6月28日签订的《合作协议书》同步暨至2019年3月24日止；土地第1-3年的租赁单价为12000元/年/亩，厂房第1-3年的租赁单价为20元/月/平方米，第四、第五年度的租金在上年度租金标准上分别上浮5%、8%；乙方在确定土地面积7个工作日内支付2014年12月1日至2016年3月24日的租金。在上述《租赁协议》基础上，双方就上述厂房及土地另签署有一份未注明签署时间的《租赁协议》，两份《租赁协议》除格式版本及落款时间以外，其余内容基本一致。 2014年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《租赁协议》一份，主要内容为：甲方将其食堂内南面部分约510平方米房屋、宿舍楼一幢（最终面积以双方或第三方测量为准，测量前已经发生的租金多退少补）出租给乙方，租赁期限自2015年1月1日至2019年3月24日；食堂内南面用房第1-3年的租赁单价为58元/平方米/月，宿舍楼租赁单价为780元/月/间，共35间。第四、第五年度的租金在上年度租金标准上分别上浮5%、8%。在上述《租赁协议》基础上，原、被告就上述食堂内南面房屋、宿舍楼另行签订了两份未注明签署时间的《租赁协议》，除签署时间及格式版本外，其余租赁事项的约定内容基本一致。 2016年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《补充协议》一份，主要内容包括：基于双方2013年6月、2014年10月、2014年12月签署的《合作协议书》、《租赁协议》等文件，双方就资产租赁价格下调和仓库改造、新增道路等事项达成补充协议；甲方给予乙方2000000元的租金减免优惠，包括2016年3月25日至2017年3月24日租赁费减免740000元以及第四、五年度上浮的租赁费1260000元全额减免；乙方于2016年12月31日前支付2016年3月25日至2017年3月24日剩余租赁费830000元，同时预付2017年3月25日至2019年3月24日部分租赁费740000元；乙方于2017年3月25日前支付2017年3月25日至2017年9月24日前租赁费3250000元；乙方于2017年9月25日前支付2017年9月25日至2018年3月24日前租赁费3250000元；乙方于2018年3月25日前支付2018年3月25日至2018年9月24日前的租赁费3250000元；于2018年9月25日前支付2018年9月25日至2019年3月24日前租赁费3250000元；甲方同意乙方对仓库、道路进行改扩建工程，包括道路的新增、库房拆开门洞、安装隔栏工程项目等。库房拆开门洞工程需经甲方所属集团相关部门书面确认同意并支付恢复押金200000元后方可动工。租赁期满或终止租赁，乙方负责原样恢复仓库本次拆除部分并承担恢复费用，乙方原样恢复后，甲方无息退还乙方所交押金。上述《补充协议》签署后，被告实施了相应改扩建工程并交纳了恢复押金200000元。2017年9月19日、9月26日，原告两次向被告发函催收2017年9月25日至2018年3月24日期间的租金，该函件另载明希望被告尽早支付租金以免影响双方准备签订的《三方租赁关系变更协议》以及停车场、仓库等改造项目的正常推进。 另查明，在原、被告租赁协议履行期间，被告将承租的租赁物转租给了第三人，并于2017年5月1日与第三人签署《租赁协议》一份，主要内容包括：被告将位于润华路1号内的97亩土地、19060平方米的仓库、5392.58平方米的办公房、33间宿舍、510平方米的三产用房出租给第三人使用，租赁期限自2017年5月1日至2018年3月24日；租金为6870000元/年，租金按季度支付。上述协议到期后，被告与第三人又续签《租赁协议》一份，双方约定的租赁期限自2018年3月25日起至2019年3月24日止，其余内容与2017年的《租赁协议》一致。在第三人实际承租案涉租赁物期间，原告曾应第三人要求协助办理租赁园区内企业的工商登记手续。2017年9月12日，原告与第三人签署电费代缴协议，双方约定由原告按月为第三人代缴电费，原告缴纳电费后将电费发票交给第三人，第三人再将电费发票载明的电费金额直接转账给原告。第三人承租期间的水费由案外人南京长江油运有限公司船舶服务分公司代收并开具发票。 又查明，2019年2月27日，第三人发函告知被告，因第三人经营调整，双方签署的租赁合同于3月24日到期后不再续签。2月28日，被告发函告知原告，因被告经营调整，双方签署的《合作协议》于3月24到期后不再续租。3月4日，原告回函告知被告，同意到期结束租赁关系，将委派相关人员与被告办理退场交接手续，要求被告在3月24日归还清空后的物流市场并支付拖欠的租金及水电费。被告法定代表人收函后备注将立即安排落实并转送第三人，自即日起启动前期工作。3月5日，被告发函第三人，要求其通知场内客户到期不再续租并做好3月24日前搬迁的各项准备工作。3月18日，原告发函被告，要求被告尽快支付拖欠的水电费及房租共计629239.57元并做好相关安全、环保工作等工作，被告法定代表人回复将安排支付并提前安排搬迁前的准备工作。3月22日，原、被告就场地迁让及费用支付等问题形成会议纪要一份，主要内容包括：被告尚拖欠水电、房租629239.57元，具体支付时间由被告及第三人协商后确定具体付款时间；4月15日除个别经营户外，其他经营户基本清空；后续延期事项及个别商户延期事项由被告负责；待具备交接条件后，双方对房屋共同验收后双方签字交接；原、被告在延期期间每周交换工作方案及进度。3月28日，原、被告形成会议纪要一份，主要内容包括：被告在2019年4月15日前付清合同期内的租金、水电费；被告提出3月25日至4月15日期间免租，4月15日除德路、云磊外其他客户基本清空，两公司延期最迟至6月底完成搬迁。原、被告签署延期补充协议，被告预付3个月租金。如提前完成搬迁，则原告据实退回；物流市场现有相关无法拆除设备无偿保留给原告；延期期间水电费收取由原告安排人员接手；安全问题由被告负责，双方保持沟通。被告法定代表人在该会议纪要另备注有原则同意，待与第三人协调确认后形成正式文件等内容。此后，各方当事人未就会议纪要中的有关事项形成书面意见。4月4日，原、被告形成会议纪要一份，主要内容包括：被告在4月11日前明确给出支付拖欠水电、房租的具体时限，否则原告按合同采取措施；合同到期后，延期搬迁撤离期间的安全工作由被告负责；后续双方保持沟通，协商解决问题。被告法定代表人在会议纪要备注有立刻通知第三人严格履行相应责任，尽快付款并落实安全管理责任等内容。4月11日，原、被告形成会议纪要一份，主要内容包括：被告于4月15日前付房租350000元，4月25日前付清合同期内的房租余款；关于被告的200000元保证金，被告提出按现状交接验收的方案由原告报集团研究后回复；延期期间物流市场的安全、环保工作由被告负责；被告于4月17日前就后续延期搬迁具体事项出具书面确认材料。被告法定代表人在该会议纪要备注有会同第三人共同完成等内容。4月15日，被告通过银行转账方式向原告支付350000元租金。5月13日，原告向被告发函，告知双方租赁协议已于3月24日到期，但被告尚在占用仓库、办公楼、停车场、宿舍等租赁物，要求被告按原协议恢复所开门洞。被告法定代表人于5月16日签收并备注按双方2016年12月签订的补充协议条款执行。6月17日，原告向被告发函，告知截止至6月15日物流市场经营户已基本清空搬迁完毕但尚有三户经营户在办公区住宿，要求被告将2016年所开门洞恢复并将现场遗留物品转移至他处。被告签收该份函件后，未予回复。此外，原告另提供了日期为7月11日、8月20日的工作联络函，两份函件的主要内容均为：截止至6月12日物流市场经营户已基本清空搬迁完毕；被告及时回复市场内的遗留物品是否需要，并自行将有关物品清理完毕；物流场地实际清空日期为6月12日，被告应支付延期期间的租金1486900元及租期内的租金200000元；被告应在7月25日前恢复2016年开设的门洞，逾期未恢复的原告将按招标程序聘请施工方恢复门洞，相应费用由保证金支出，多退少补；延期期间累计发生水电费44969.68元，被告应尽快支付。被告称未收到上述两份函件，原告也未能提供有关两份函件送达情况的证据材料。 再查明，原告系润华路1号工业用地使用权人，案涉租赁协议指向的土地、厂房、仓库、办公楼均办理了权属登记手续。对于租赁协议载明的食堂内南面房屋、宿舍楼，原告既未能提供权属证明资料亦未能提供建设工程规划许可证。此外，在原告与被告、被告与第三人之间签署的租赁合同履行期间，相应租金均由被告向原告，第三人向被告分别进行支付，三方之间的年租金标准均为6870000元/年。原告在租赁期间收取被告租金后亦以被告名义开具了相应增值税发票，被告认可尚欠付租期内的租金200000元。 审理中，原告为证明案涉租赁场地的交还时间提供了2019年6月12日的水、电抄表统计单（以下简称统计单）一份。该统计单载明截止至2019年6月12日用电总量为16060度，用水总量为2872吨。该统计单下有原告工作人员、第三人的负责人贺某以及一名为董某的工作人员签字。对于董某的身份,原、被告及第三人均表示并非其单位员工。此外，第三人申请其公司负责人贺某出庭作证，其证言主要内容包括：1、第三人与原告之间不存在租赁合同关系，有关合同到期后的搬迁事宜系由原、被告协商后再由被告通知第三人；2、合同到期前，第三人已通知物流场地内的客户搬迁，至2019年4月15日除德路、云磊、晴雨天三家大客户以外，其他客户均已搬离。在第三人发出清空通知后，上述三家公司与原告就是否继续租赁进行了协商，原告当时表示需要汇报上级领导，故而原告与三家公司的洽谈行为是导致逾期迁出的原因之一；3、原、被告及第三人曾经协商同意合同到期后至4月15日作为搬迁的缓冲期，在此期间原告不收取相应租金。被告与第三人也协商同意在2019年5月1日前免收前述三家公司的租金，5月1日以后正常收取；4、第三人于2019年4月底、5月初已将租赁场地的水电计数、收取设备移交原告。租赁场地系分批交还，最后的交还时间为2019年6月7、8日左右，6月12日仅是对水电的抄表统计。 上述事实有《租赁协议》、《补充协议》、《协议书》、《工作联络函》、会议纪要、《关于物流市场到期善后问题的函》、土地使用权证、房屋所有权证、增值税发票（租金）、水电抄表数统计单、租赁物面积测绘函、《备忘录》、《关于协助园区客户工商注册的函》、电费代缴协议、水电费发票、中国工商银行电子回单、证人证言、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，原告未能提供其出租的食堂内南面房屋及宿舍楼的产权登记手续或建设工程规划许可证，故原、被告各自提供的有关食堂内南面房屋、宿舍楼的租赁协议应属无效，但承租人实际使用上述房屋的应当参照约定标准支付相应占有使用费用。原、被告双方于2013年7月5日，2014年12月1日签署的三份《协议书》，并非双方真实的意思表示，亦属无效。除上述无效协议以外，原、被告提供的其他《租赁协议》、《备忘录》、《补充协议》均系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。 关于租金问题。被告对于欠付租期内的租金200000元并无异议，但表示该200000元应当以其交纳的200000元押金进行冲抵。对此，本院认为，被告交纳的200000元是仓库开设门洞的押金，在原告未同意以押金冲抵租金且仓库门洞尚未恢复的情况下，被告主张以该200000元冲抵租期内的租金，无事实和法律依据。现原告要求被告支付欠付的200000元租金，于法有据，本院依法予以支持。 关于仓库门洞的恢复问题。2016年12月29日，原、被告签署了《补充协议》，双方明确约定在租期届满或终止租赁后，被告应将拆除的部分恢复原状。现原告要求被告将开设在租赁仓库上的门洞恢复原状，有事实和法律依据，本院依法予以支持。待被告将上述门洞恢复原状后，被告交纳的200000元押金可由双方另行处理。 关于占有使用费的问题。被告辩称其仅系租赁物名义上的承租人，实际承租人为第三人，原告主张的占有使用费系侵权之诉应当由第三人承担上述费用。对此，本院认为，在租赁期限届满后，被告作为承租人负有向原告返还租赁物的合同义务。现原告基于合同的相对性原则，选择要求被告承担租赁期限届满后逾期返还租赁物所产生的占有使用费并无不当。如被告认为占有使用费的产生系第三方原因造成，可另行依法处理。关于占有使用费的具体金额。在本案中，原告主张以统计单载明的2019年6月12日作为房屋交接日期。被告及第三人均表示原告曾私下与部分租户协商续租事宜导致相应租户延期迁出，原告应对占有使用费的产生承担相应责任，且在仅有部分租户逾期迁出的情况下，原告按照租赁物整体计算占有使用费缺乏依据。此外，第三人还提出案涉租赁物实际为分批次进行交还，6月12日仅系对水电抄表情况的确认，房屋最终完全清空交付的日期为6月7日、8日左右。对此，本院认为，租赁期限届满后，承租人应当审慎履行合同义务，并及时返还租赁物。虽然被告及第三人主张因原告私下与部分租户协商续租导致租赁物未能及时清空，但两方均未能提供证据加以证明，故本院对该项抗辩意见不予采纳。2019年5月13日，原告向被告发函，告知截止至发函之日被告仍占用仓库、办公楼、宿舍等原租赁物，被告法定代表人于5月16日签收函件后未提出异议，仅在函件底部注明按2016年12月底签署的补充协议条款执行。2019年6月17日，原告再次向被告发函，告知截止至6月15日除物流办公区滞留的三户以外其余经营户已基本搬空，被告负责人签收该函件后也未提出异议。从上述两份函件可见，原告已及时将租赁物的搬迁情况告知了被告，被告在签收相关函件后并未提出异议。现原告已就6月12日为租赁物的实际交付日期进行了举证，被告及第三人对此不予认可，应当就房屋的实际交接情况承担举证责任。在本案法庭辩论终结前，被告及第三人均未能举证反驳原告的上述事实主张，应当承担由此产生的对其不利的法律后果。关于第三人主张的经三方协商同意免除4月15日前的占有使用费，原告对此不予认可，第三人也未能举证，故本院对此依法不予采信。此外，租期届满后对水电度数进行核算，也符合租赁物交接的通常交易惯例，故本院依法确认案涉租赁物的实际返还交付时间为2019年6月12日。现原告以总租金6870000元为基数，要求被告承担79天的占有使用费1486900元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于水电费问题。在被告将案涉租赁物转租给第三人以后，原告与第三人签署了电费代缴协议，日常水电费用亦由原告与第三人之间进行结算交纳，发票均以第三人名义出具，应视为已对水电费的交纳主体进行了变更，由此产生的费用亦应由第三人负担。现原告坚持要求被告承担水电费用，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于案涉水电费用，原告可另行依法处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京丁家庄物流信息港有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京润泽华针纺织科技发展有限公司支付租金200000元； 二、被告南京丁家庄物流信息港有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将其在南京市栖霞区润华路1号仓库开设的门洞恢复原状； 三、被告南京丁家庄物流信息港有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京润泽华针纺织科技发展有限公司支付占有使用费1486900元； 四、驳回原告南京润泽华针纺织科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20280元，减半收取10140元，保全费5000元，合计15140元，由原告南京润泽华针纺织科技发展有限公司负担393元，由被告南京丁家庄物流信息港有限公司负担14747元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 林志栋 二〇二〇年七月十日 法官助理 唐亚萌 书 记 员 杨 莉