贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初9130号原告：杨金华，男，1969年05月03日出生，苗族，住贵州省凯里市。原告：吴梦萍，女，1969年12月11日出生，侗族，住贵州省凯里市。二原告委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司经理助理。委托诉讼代理人：冯昌萍，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司职工。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女，凯里市恒丰物业服务有限责任公司职员。原告杨金华、吴梦萍与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金华、吴梦萍向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件五第2条、附件十二第一条第2款无效；2.判令二被告退还原告交纳的开通供电费520元、有线电视开户费1,050元、燃气管道开通费2,400元，合计3,970元，并按年利率6%支付资金占用利息从2016年3月6日起计付至实际退还之日止；3.案件受理费用由被告承担。事实及理由：2015年8月11日，原告与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告恒丰房地产公司购买了凯里金泉国际新城第32栋304号房。合同签订后，原告已按照合同约定向被告付清购房款，被告于2016年3月5日向原告收取开通供电费520元、有线电视开户费1,050元、燃气管道开通费2,400元，合计3,970元。合同第七条约定商品房价格已包括水、电建设安装费用以及附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同附件五、附件十二补充协议中又载明天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行负责承担。另恒丰房地产公司选聘被告恒丰物业公司为物业服务公司。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得向购房者另行收取。被告向原告另行收取有线电视开户费、供电开户费、燃气管道开通费之行为已违反法律规定，其约定由原告支付三通费用属于无效约定，违法收取的相关费用应当退还原告。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天燃气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收。4、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》明确规定了有限电视初装费（工本费及有限电视安装工料费）由用户交纳。被告恒丰房地产公司代收取的有线电视开户费为1,050元，根据被告恒丰房地产公司向法院提供的广电网络代收协议中可以看出，广电网络公司实际收取的开户费为980元，包括两个部分，即广播电视设施系统安装工程费和高清节目费用，被告恒丰房地产公司向原告另行收取了70元服务费，而高清电视节目为原告收看高清节目的实际使用者，故高清节目费不应由被告恒丰房地产公司承担。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，该开户费也未包含在合同约定的房价中。7、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，被告恒丰房地产公司是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后代收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。8、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年6月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其答辩意见与被告恒丰房地产公司答辩意见一致。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。二原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》附件五第2条、附件十二《补充协议》第一条第2款是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的二原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，被告恒丰房地产公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还。被告恒丰房地产公司以代收为名以合同附件形式向二原告收取的有线电视开户费为1,050元，但从被告恒丰房地产公司提交其与广电网络公司于2014年11月1日签订的《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》及本院对广电网络公司制作的询问笔录来看，涉及的工程为金泉国际新城第二期14#-16#、27#-29#、32#、36#、37#，广电网络公司实际收取的有线电视开户费为980元，包括广播电视设施系统安装工程费265元和高清节目费用715元，被告恒丰房地产公司在向二原告收取有线电视开户费的时候另多收取了70元，高清电视节目为原告收看高清节目应承担之费用，故本院支持有线电视开户费335元（70元+265元）。现二原告要求被告恒丰房地产公司退还燃气、有线电视、电开户费共计3,970元，本院予以支持退还供电开户费520元、有线电视开户费335元、燃气管道开通费2,400元，合计3,255元。庭审中，被告恒丰房地产公司认可上述费用系其委托被告恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产公司负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产公司予以退还二原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给二原告造成一定的经济损失，二原告要求按照年利率6%支付利息从资金收取之次日即2016年3月6日起计算至实际退还之日止，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准进行计算。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩二原告退还开户费用主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨金华、吴梦萍与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》附件五第2条、附件十二《补充协议》第一条第2款约定无效；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起三十日内退还原告杨金华、吴梦萍供电开户费520元、有线电视开户费335元、燃气管道开通费2,400元，共计3,255元，并以3,255元为基数从2016年3月6日起按中国人民银行同期同类存款利率支付利息至实际退清款项之日止；三、驳回原告杨金华、吴梦萍的其他诉讼请求。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵白茹二〇二〇年七月十四日法官助理黄惠珍书记员李佳学