江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4196号上诉人（原审原告）：邵章云，男，1992年9月28日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。委托诉讼代理人：王玲，江苏荆澜德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博琳，江苏荆澜德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何志敏，男，1979年10月19日生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：丁一，江苏新高的律师事务所律师。上诉人邵章云因与被上诉人何志敏房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邵章云上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判被上诉人返还上诉人租金、房屋保证金、物业费合计70281元，支付上诉人装饰装修损失46030元，赔偿上诉人经营损失18万元，被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费、保全费。事实和理由：一、原审判决上诉人的损失应当由其自身承担缺乏事实及法律依据。1.案涉《房屋租赁合同》解除系被上诉人的违约行为导致，原审法院却认定系因上诉人自身原因导致，属于事实认定不清。一审查明案涉房屋存在未取得合法建设手续的部分，上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人并未告知该事实。上诉人不否认自身的举报行为，但并不能以此认为案涉房屋部分被拆除系因上诉人举报所致，究其原因仍是被上诉人在签订合同时隐瞒重大事实，向上诉人出租不符合法律规定及约定的案涉房屋。被上诉人的该行为构成违约，导致合同目的即正常合法经营的目的难以实现，合同解除，被上诉人应当承担由此给上诉人造成的损失，依据法律规定及案涉合同约定，此损失包括上诉人所主张的各项损失。2.原审法院以上诉人自己向相关部门举报导致案涉房屋被部分拆除为由要求其自行承担损失违背社会主义价值取向及“从事民事活动不得违反法律”原则。3.原审法院认为上诉人在占用案涉房屋期间并未因房屋租赁无效而遭受损失，从而认定合同解除后的全部损失由上诉人承担，缺乏法律依据。被上诉人系存在过错一方，应由其承担给上诉人造成的损失。二、原审判决被上诉人返还上诉人租金6783元缺乏事实及法律依据。1.原审判决违反“不告不理”原则，径行将房屋占用费予以抵扣，于法无据。本案中，案涉合同解除，被上诉人未就上诉人继续占用房屋产生的房屋占用费提出支付请求，且无抗辩，原审法院在庭审中也未就该主张向被上诉人予以释明，而是直接酌定占用使用费的标准，并与应当返还给上诉人的租金相互抵扣，缺乏法律依据。2.案涉房屋占用使用费不应计算至2019年10月15日，被上诉人应自行承担损失扩大部分。被上诉人在2019年5月13日向上诉人邮寄的《回函》中表明，收到函件3日内房屋不搬离或拆除的，屋内物品将被视为无主物进行处理。上诉人于2019年5月14日收到上述《回函》，但未进行搬离直至2019年10月15日。上诉人未在回函确定的时间清空房屋，被上诉人应采取相应措施积极收回房屋，避免损失进一步扩大，然而被上诉人未采取任何减损措施，故应自行承担自2019年5月18日至2019年10月15日的房屋占用费。何志敏辩称：一、被上诉人并不是本案的适格主体。被上诉人为南京宁润兴农农业科技有限公司（以下简称宁润公司）的员工，代表宁润公司与上诉人办理案涉房屋出租事宜，上诉人在租赁房屋时也知晓上述事实，并在宁润公司办公室谈的租赁事宜，上诉人不应要求被上诉人承担任何返还责任。二、案涉房屋为合法建筑，租赁合同合法有效。1.案涉租赁合同中记载的租赁面积只有有产权证的建筑面积，并不包括门口的公共通道，门口的公共通道是免费给上诉人使用的。案涉租赁合同不存在部分无效的情形，一审法院不应因此降低房屋占用费的计算标准。2.门口公共通道是所有业主共同共有的，公共通道规划建成的固有形态就是有屋檐顶的，也是高于市镇路面的，该排房屋的各个房屋产权人均将自己的商铺与隔壁商铺间用隔墙隔开，宁润公司与房屋产权人交接案涉房屋时，商铺就有隔墙。三、本案系上诉人违约，不应要求被上诉人承担任何违约责任，上诉人的所有诉讼请没有事实和法律依据。实际上被拆除的只是上诉人自己安装的玻璃门，未对这一排其它商户的门头进行拆除，且拆除的原因是上诉人一直向沙洲街道综合执法大队举报，沙洲街道综合执法大队未出具任何处罚决定书，因此实则是上诉人违约，其所遭受的损失也是因其自己故意行为所导致，应自行承担责任。请求驳回上诉，维持原判。邵章云向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认双方于2019年2月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。2.判令何志敏返还邵章云租金、房屋保证金、物业费合计70281元。3.请求判令何志敏支付邵章云装饰装修损失合计46030元。4.请求判令何志敏赔偿邵章云经营损失合计18万元。5.本案的诉讼费用由何志敏承担。一审法院认定的事实：莲花嘉园友谊街39-2号房屋系罗晋波、周德燕、乐世慧、狄晓燕名下房屋。后宁润公司承租了该房屋。2019年2月20日，邵章云（乙方）与何志敏（甲方）签订《商业房屋租赁合同》，约定：甲方将莲花嘉园友谊街39-2号前2间一部分（建筑面积为40平方米）的房屋出租给邵章云使用，租赁期限自2019年2月20日至2023年2月19日，2019年2月20日至2019年3月19日为免租期；乙方向甲方支付租赁保证金15000元；租金半年一付，年租金为148000元；在合同租赁期内，如甲方违约，甲方将赔偿乙方装修及相关联的货品损失。庭审中，何志敏称其为宁润公司的代理人，案涉房屋的实际出租方为宁润公司；邵章云则称何志敏在签订《商业房屋租赁合同》时并未出具相应的委托手续，与其签订合同的就是何志敏本人。合同签订后，邵章云向何志敏支付了租赁保证金15000元、物业费2280元以及案涉房屋至2019年9月30日的租金74000元。何志敏将案涉房屋交付邵章云使用。2019年5月8日，沙洲街道综合执法大队将案涉房屋门头及玻璃门拆除。邵章云称，案涉房屋内有约20平方米系违章建筑，但综合执法大队未向其提供相关书面材料。何志敏则称，案涉房屋已取得了不动产权证书，房屋前确有公共走廊，但该部分为业主共有；该公共走廊由房屋产权人砌墙与其相邻房屋分隔，该排房屋的业主均是如此对走廊进行隔断，业主对业主共有的走廊进行分割利用，是合法的；邵章云作为承租人，在接收房屋时房屋已是目前状况。何志敏还称，综合执法大队未拆除该排其他房屋的门头，对邵章云店铺的门头及玻璃门进行拆除系因邵章云自己多次向城管部门举报。庭审中，邵章云确认自己曾向城管部门举报其经营的店铺中有部分系违章建筑。2019年5月9日，邵章云向何志敏及宁润公司发送律师函，要求解除租赁合同、赔偿损失。2019年5月13日，宁润公司向邵章云发出《回函》，称邵章云擅自退租，应在收到本函3日内将房屋恢复原状，并承担相应违约责任。邵章云、何志敏双方确认案涉《商业房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。后何志敏于2019年10月15日将案涉房屋腾空后交还邵章云。邵章云称，因部分店铺被强制拆除，共产生装饰装修损失46030元，其中理发店门头装饰7500元、商铺玻璃门锁50元、开业装饰物480元，玻璃门及玻璃墙5000元，装修工人工资13000元，腾空房屋后的剩余装修残值20000元。另外，还产生营业损失18万元。以上事实，有《商业房屋租赁合同》、律师函、接处警工作登记表及庭审笔录等予以证实。一审法院认为。第一，虽何志敏主张其系宁润公司的代理人，与邵章云发生租赁合同关系的系宁润公司，但在案涉《商业房屋租赁合同》中签名的系邵章云、何志敏双方，未加盖宁润公司公章，且何志敏并无证据证明在签订合同时曾向邵章云出具过《授权委托书》。邵章云称其在签订合同时不知晓何志敏系宁润公司代理人，故选择向何志敏主张权利，一审法院予以支持。第二，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。邵章云、何志敏双方均确认案涉39-2号房屋门前原系公共通道，将公共通道隔断、封闭未取得合法建设手续，该部分房屋的租赁当属无效。但邵章云承租案涉房屋后，实际占有使用该部分房屋进行经营，本并未因该部分房屋租赁无效而遭受损失。综合执法大队将案涉房屋门头、玻璃门拆除，系因邵章云自己向城管部门举报所致。故邵章云要求何志敏赔偿装饰装修损失、营业损失，一审法院不予支持。第三，邵章云、何志敏双方均认可案涉《商业房屋租赁合同》于2019年5月14日解除，一审法院亦对此予以确认。邵章云要求何志敏返还租赁保证金15000元、物业费2248元，一审法院予以支持。双方《商业房屋租赁合同》解除后，邵章云继续占用案涉房屋至2019年10月15日，应支付占用房屋期间的房屋占用费。因案涉房屋中确有部分未取得合法建设手续，一审法院酌定房屋占用费按111000元/年的标准计算。邵章云应向何志敏支付2019年5月15日至2019年10月15日的房屋占用费46250元。因何志敏已向邵章云支付至2019年9月30日的租金，故何志敏应向邵章云返还租金6783元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，一审法院判决：一、被告何志敏于判决生效之日起十日内向原告邵章云返还租赁保证金15000元、物业费2248元、租金6783元，合计24031元。二、驳回原告邵章云的其他诉讼请求。本案受理费5745元，保全费2000元，合计7745元，由原告邵章云负担7085元，被告何志敏负担660元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审期间，被上诉人明确表示，关于对一审法院扣减的判决没有异议，其也认为应当扣减，在一审时其曾表述过对方应承担违约责任的意见，其中就含有应当支付占有使用费的意思。上诉人陈述，案涉房屋已出租给他人，周边商户仍然在使用所谓违章部分的面积。上述事实，有二审谈话笔录予以证实。二审期间，上诉人提交照片两张、视频光盘一份，报警记录两份（一审已提交），拟证明案涉房屋被拆迁前一天及拆除当天，建邺分局巡特警大队出警对案涉房屋拆除一事进行调解，并证实拆除人员系沙洲街道综合执法大队，拆除是由系前期进行过联合检查后发现房屋存在违建。案涉房屋已被认定占用了公共通道，执法人员于拆除前在房屋内用红线区分了合法面积部分与公共通道部分，从视频及照片中可以看出公共通道部分已占房屋使用面积近半。被上诉人质证认为，关于视频光盘、现场照片，真实性由法院认定，关联性均不予认可，无法看到拆除人员，也不知红线是哪方所划，无法看到拆除事由，也不知道划红线的目的。从照片中可以看出，红线外的物品没有任何毁损，不存在上诉人所称被沙洲街道综合执法大队按违建进行了拆除。对接处警工作登记表真实性认可，关联性不予认可，不能证明上诉人的主张。被上诉人无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人返还租金、房屋保证金、物业费，是否应向上诉人赔偿装饰装修损失及经营损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果本案中，结合现有证据，案涉租赁合同签名系上诉人与被上诉人双方，并未加盖宁润公司公章，租金亦实际向被上诉人个人账户支付，被上诉人亦未提供证据证明其在签订合同时曾向上诉人出示过授权委托书，上诉人主张其不知晓被上诉人系宁润公司代理人，并选择向被上诉人主张权利并无不当。上诉人系现状租赁房屋，现双方均确认案涉房屋门前部分原系公共通道，将公共通道隔断、封闭并未取得合法手续，故关于该部分公共通道面积的租赁应属无效。被上诉人未提供充分证据证明其在出租房屋时已向上诉人明确告知上述情况，对合同无效存在一定过错，但上诉人作为承租人，亦未提供充分证明其在承租案涉房屋时，已对案涉房屋的产权相应情况作了审慎审查和了解，亦存在一定过错，双方应各自承担相应的损失。上诉人占有使用案涉房屋后，正常进行了经营，结合案涉商铺的历史使用情况及周边商铺的经营情况，尚不足以认定上述公共通道面积的存在会导致案涉租赁合同目的不能实现。上诉人在承租房屋后不足3个月的情况下，向综合执法大队主动举报了相应情况，综合执法大队基于上诉人自己的举报将案涉房屋门头、玻璃门拆除，由此产生的装饰装修损失及经营损失，不能归责于被上诉人，上诉人要求被上诉人对此承担责任缺乏依据，本院不予支持。上诉人承租面积中，除公共通道部分外，关于其余面积的租赁合同仍属有效，因上诉人与被上诉人均认可案涉租赁合同于2019年5月14日解除，一审法院对此予以确认并无不当。合同解除后，上诉人要求被上诉人返还租赁保证金15000元、物业费2248元，依据充分，应予支持。结合被上诉人的抗辩意见，一审法院为解决当事人讼累，考虑到确有部分面积未取得合法建设手续的实际情况及上诉人对案涉房屋的实际占用期间，对房屋占有使用费酌定为111000元/年，并认定将上诉人应支付的2019年5月15日至2019年10月15日期间的房屋使用费46250元从被上诉人应当返还的租金中扣除，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人认为占有使用费不应扣除、不应计算到2019年10月15日的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，邵章云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5745元，由上诉人邵章云负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年七月二十日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东