广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9410号上诉人（原审原告）：贝月湾小区业主委员会，地址广州市从化区街口街河滨南路75-79号。负责人：杨冰凌，职务主任。委托诉讼代理人：熊灿明，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李嫣然，女，1991年1月30日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人贝月湾小区业主委员会（以下简称贝月湾业委会）因与被上诉人李嫣然物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5346号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。贝月湾业委会向一审法院起诉请求：1.判令李嫣然向贝月湾业委会支付物业管理费4218.7元（此数只计算到2019年9月底止）及违约金计算到2019年10月14日为4822.52元（违约金按小区自治管理公约规定的每日千分之五计算到实际清偿之日止）。2.本案诉讼费由李嫣然承担。一审法院判决如下：驳回贝月湾小区业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由贝月湾小区业主委员会负担。判后，上诉人贝月湾业委会不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决并判令李嫣然缴纳物业管理费4218.7元（暂计算至2019年9月底止）及违约金计算至2019年10月14日为4822.52元（按每日千分之五计算至实际清偿之日止）。2.李嫣然承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，请求二审法院予以纠正。一审法院以李嫣然未享受部分物业服务为由，依据合同法第五条“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务”的规定判令其无需缴纳物业费，属适用法律错误。李嫣然所有的涉案34号、40号商铺位于贝月湾小区红线范围内以及从从化区国土资源和规划局复制的贝月湾商铺业主清册可见，李嫣然为贝月湾小区业主。贝月湾业委会于2018年3月17日制定并经业主大会通过的《贝月湾小区业主自治管理物业公约》规定：“非住宅房屋商铺铺位按每平方米2.5元收取物业费。”李嫣然为小区业主，一审法院应当适用《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”以及第十七条“管理规约对全体业主具有约束力”的规定并依据《贝月湾小区业主自治管理物业公约》，判令李嫣然缴纳物业费。即便李嫣然未享受部分物业服务，一审法院也应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，判令李嫣然缴纳物业费。二、一审判决认定事实不清且错误，请求二审法院予以查明并撤销一审判决。李嫣然所有的涉案商铺位于小区红线范围内，该物业与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即李嫣然的临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统—整体，而非独立的，涉案临街商铺属于小区物业管理范围，李嫣然当然负有交纳物业管理费的义务。贝月湾业委会作为小区物业管理主体聘请水电工、安保人员、清洁人员对小区卫生、公共附属设施设备、场地进行管理与维护，并承担因管理不善导致的责任。李嫣然作为小区业主不可避免享受着贝月湾业委会提供的上述物业服务，根据权利义务对等的基本原则，李嫣然应履行业主基本义务，缴纳物业管理费。三、一审判决违背了权利义务对等以及公平合理原则，助长业主拒交物业管理费之风，将产生恶劣的社会影响，请求二审法院予以纠正。李嫣然作为小区业主，享受物业管理服务却无需缴纳物业管理费，有违权利义务对等以及公平合理基本原则。小区业主缴纳物业管理费是其基本义务，也是小区得以有效管理的前提。目前小区治理已成为社会普遍关注的热点与难点，若不通过司法裁判正确确定业主基本义务，将可能产生较为严重的社会影响。贝月湾业委会基于上述事实与理由提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人李嫣然二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方服从一审判决。一、由于李嫣然的商铺面向街道，不是小区业主，不在小区内开展经营活动，也不享用小区公共设施设备，贝月湾业委会未向李嫣然提供管理服务，故李嫣然无需向贝月湾业委会缴交任何费用。李嫣然在购买位于贝月湾小区外的商铺时已清楚了解，并得到开发商承诺：“由于贝月湾小区商铺门面面向街道，不在小区内开展经营活动，不享用小区公共设施设备及物业管理服务，故我司承诺免除贝月湾小区临街商铺的物业管理费用。”故贝月湾小区外的34家商铺十多年都不需要缴交物业管理费。物业管理费只在产生了物业服务之后才可收取。物业服务主要有保洁、秩序维护、设备管理、代收水电费等，李嫣然并未享受上述物业服务，若贝月湾业委会只以“业主身份”作为依据向李嫣然主张物业管理费，不符合法律公平交易的精神。二、李嫣然不在小区内开展经营活动，不是生活在物业管理服务区域的实际居民，贝月湾业委会和住宅居民签订的物业服务合同并不代表商铺业主，即商铺业主实际上并未与贝月湾业委会建立物业管理服务合同关系，贝月湾业委会亦无证据证明其对李嫣然的商铺进行了管理服务，故李嫣然无需向贝月湾业委会支付物业管理费。三、贝月湾业委会的行为属恶意诉讼，其既未与李嫣然确认合同关系，又未能提供证据证明其为李嫣然提供服务的事实，只是广义地滥用“业主身份”作为依据来收取物业管理费，明显不符合法律的公平交易精神。小区治理成为社会普遍关注热点和难点亦不能成为贝月湾业委会向李嫣然主张物业管理费的理由。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，贝月湾业委会提交了以下证据：1.贝月湾小区的红线图，拟证明涉案商铺位于小区红线范围内，属于物业管理区域，小区共用所有配套设施，李嫣然是小区的业主，依法负有交纳物业管理费的义务。2.广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终20672号民事判决书，拟证明李嫣然曾以业主身份对业主大会的决议提起业主撤销权纠纷一案的诉讼，其自己也认可是基于涉案商铺取得业主身份，且李嫣然的业主身份已被生效判决查实、查明。针对上述证据，李嫣然发表质证意见如下：1.李嫣然并非小区业主，且为其所有的商铺面向街道，并无后门通向小区，有别于商场及小区内需要提供管理服务的商铺，贝月湾业委会以小区业主身份为依据，要求李嫣然交纳物业管理费并不合理。2.根据公平交易原则，贝月湾业委会并未向李嫣然提供任何物业管理服务，故其无权向李嫣然主张物业管理费；即使确有提供服务，该服务水平亦与2.5元/平方米的物业管理费标准不相符。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现对贝月湾业委会的上诉请求分析如下：本案系贝月湾业委会诉请李嫣然支付物业管理费而引发的物业管理纠纷，由于李嫣然所有的涉案商铺铺面面对街道，没有后门通向贝月湾小区，未能实际享受贝月湾业委会提供的安保服务；且涉案商铺的水电费、垃圾处理费均由李嫣然自行向相关部门缴交，贝月湾业委会亦未能提供证据证明其为李嫣然提供了其他物业管理服务，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条的相关规定，认定贝月湾业委会未向李嫣然提供物业管理服务，其要求李嫣然支付物业管理费的诉请无据，并驳回贝月湾业委会的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。至于贝月湾业委会二审期间所提交的两份证据，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，且与本案并无直接关系，故依据该司法解释第四十三条第一款的规定，本院对该证据不予采纳。贝月湾业委会的上诉并无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人贝月湾小区业主委员会的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贝月湾小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年七月二十日书记员 古嘉玲张海燕