北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6649号上诉人（原审被告）：刚军，男，1984年7月21日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人（原审被告）：葛沙沙，女，1984年6月28日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：赵文建，男，1987年3月3日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李思思，北京市圣奇律师事务所律师。上诉人刚军、葛沙沙因与被上诉人赵文建房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0106民初19755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刚军、葛沙沙上诉请求：撤销一审判决，驳回赵文建的一审全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由赵文建承担。事实和理由：一审认定事实错误，判决错误，依法应予撤销。一、关于本案的案件事实。本案涉及的100万元和50万元是刚军向李**的借款和还款，双方之间是借款合同关系。2018年6月22日借款20万元和30万元，2018年7月17日借款30万元和9月30日借款20万元，这四笔借款都是刚军向李**提出借贷，都是李**指示赵文建转款给刚军的；2018年9月29日刚军向李**还款50万元，也是李**指示刚军转款到赵文建账户内，虽有赵文建付款和收款的事实，但都是应李**的指示为之，赵文建不是借款关系的当事人。在本案一审开庭审理之前刚军从来没见过赵文建，双方没有建立借款合同关系。故本案的事实是刚军与李**之间成立借款法律关系，刚军与赵文建没有成立借款法律关系。关于《房屋买卖合同》，李**借给刚军钱款后拿出《房屋买卖合同》让刚军和葛沙沙签字，刚军提出会按期还款，不同意签字。李**当时提出是兄弟几个在做借贷放款，签《房屋买卖合同》就是走个形式。葛沙沙在合同上签字时没有翻看合同内容，刚军就是告诉葛沙沙是出租房屋。刚军和葛沙沙在合同上签字时合同上没有任何手写的内容，包括“赵文建”的签名也不存在。在合同上签完字李**把合同全部拿走，不像合同里写的给了刚军和葛沙沙各一份。合同上的手写字除了刚军、葛沙沙签字外都是赵文建一方后填写的，该内容李**没有与刚军、葛沙沙协商，刚军、葛沙沙也不知情。因为在赵文建起诉之前，刚军、葛沙沙不知道赵文建的存在，也就不存在与赵文建协商房屋买卖事宜和商议合同条款的问题，所以《房屋买卖合同》的内容不是刚军、葛沙沙的真实意思表示，双方间没有成立房屋买卖合同关系。刚军称《房屋买卖合同》系其向李**借款的担保。葛沙沙称其没有收到房款，她的签字也不是与赵文建当面签署的。二、本案法律关系主体认定错误，法律关系认定错误。刚军从来没有与赵文建达成借款还款协议，双方没有建立借款合同关系；刚军、葛沙沙从来没有要出售涉案房屋的打算，没有与赵文建甚至李**就该房屋协商买卖事宜，不成立房屋买卖合同关系。涉案钱款是刚军与李**之间的民间借贷纠纷，如果索要50万元欠款，本案应由李**提起诉讼，案由应为民间借贷纠纷。原审以房屋买卖合同为案由审理本案，且认定赵文建为实际出借方，认定主体错误。赵文建辩称，同意一审判决。赵文建向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.请求判令刚军、葛沙沙履行与赵文建于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》，立即将位于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室的房屋依合同交付给赵文建；3.请求判令刚军、葛沙沙立即依据合同约定向赵文建支付违约金50万元；4.请求判令刚军、葛沙沙在北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼l单元l804室房屋具备将产权登记至赵文建名下条件之日无条件协助赵文建到房屋权属登记部门办理相关手续；5.诉讼费由刚军、葛沙沙承担。一审法院经审理认定事实如下：2014年3月22日，腾退人（甲方）北京市丰台区卢沟桥乡万泉寺村村民委员会（以下简称万泉寺村委会）、北京金泰中阳房地产开发有限公司（以下简称金泰中阳公司）与被腾退人（乙方）刚军签订《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（回迁房屋安置）》，约定乙方腾退的宅基地位于万泉寺176号院，被安置人口4人，其中按农民待遇认定的被安置人口4人，分别是本人刚军、之妻葛沙沙、之女刚萌欣、之次女刚悦熙。2017年2月5日，售房人北京中阳奥华国际房地产有限公司与购房人葛沙沙签订《万泉寺村安置房买卖合同》，约定购房人自愿购买万泉盛景园1804号房屋，购房人认购的上述房屋中，优惠购房指标内面积88.93㎡，优惠购房单价11220元每平方米，优惠价购房总款997794.6元。购房人宅基地地址：丰台区万泉寺176号，最终宅基地认定面积176平方米，最终认定被安置人口4人。腾退补偿总款：4281688元。同日，甲方万泉寺村委会、金泰中阳公司与乙方刚军签订了《安置补充协议》，约定鉴于：1.甲、乙双方己签订《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（房屋安置）》及《万泉寺村安置房买卖合同》（指乙方所签安置协议对应的所有购房合同）。根据《拆迁安置办法》及其补充规定，结合乙方购买安置房的实际情况，双方需对相关款项进行结算。2.乙方指标面积为240㎡，购房总面积为237.09㎡。实际所购房屋如下：3号楼1单元1703室1居室……3号楼1单元1704室2居室……3号楼1单元1804室2居室。2018年6月20日，出卖人刚军、葛沙沙与买受人赵文建签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于万泉盛景园1804号，建筑面积88.93平方米。（一）产权登记状况：该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续，关于回迁安置的具体信息见出卖人提供的《万泉寺村宅基地腾退补偿安置协议（房屋安置）》、《安置补充协议》、《万泉寺村安置房买卖合同》原件。该房屋性质为按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币4001850元。第五条第一款约定出卖人应当在2019年3月15日前将该房屋交付给买受人。本合同签订后于2018年10月1日前买受人向出卖人支付购房款人民币壹佰万元整。出卖人按本合同第五条第一款约定时间将房屋交付买受人，收房后60日内买受人向出卖人支付购房款人民币贰佰万元整。出卖人将房屋权属登记至买受人名下后3日内买受人向出卖人支付余下全部购房款人民币壹佰万零壹仟捌佰伍拾元整。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理。1.逾期在十日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付占本合同中约定房屋总价款1‰的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过十日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并向买受人一次性支付占本合同中约定房屋总价款50％的违约金；3.逾期超过十日后，买受人不退房的，出卖人应无条件履行本合同约定的义务，并向买受人一次性支付占本合同中的约定房屋总价款20％的违约金，同时承担因此给买受人造成的全部损失。上述违约金及损失买受人有权从应向出卖人支付的购房款中直接扣除。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，由出卖人缴纳。因出卖人不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付占本合同约定房屋总价款20％的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由出卖人缴纳。第十条权属转移登记：（一）该房屋为拆迁安置回迁房，本合同签订时出卖人尚并未办理产权登记手续。（二）为保障本合同顺利履行，出卖人应随时关注该房屋的产权登记办理条件是否满足，并在办理条件满足时及时告知买受人。（三）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权能够直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在三日内协助买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续直接将该房屋产权办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。（四）如按照国家及当地相关规定，该房屋产权无法直接办理至买受人名下的，出卖人应在该房屋满足办理产权登记条件时立即告知买受人，并在3日内向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，先行将该房屋产权办理至出卖人名下；出卖人应当在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。待出卖人取得房屋所有权证书后，应立即告知买受人并在3日内配合买受人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续将该房屋办理至买受人名下，并配合买受人在向房屋权属登记部门提出申请之日起60日内取得房屋所有权证书。（五）如出卖人未在第十条第（三）（四）款约定的期限内履行告知义务、房屋权属登记申请义务、房屋权属转移登记申请义务，或因出卖人的责任致使出卖人或买受人无法在第十条第（三）（四）款约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人有权选择按下列方式处理：1.买受人选择退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照年息24％的利率付给利息，并向买受人一次性支付占本合同约定房屋总价款50％的违约金。2.买受人不退房的，自出卖人履行义务逾期之日起至实际履行符合约定之日为止，出卖人应当按日计算向买受人支付占本合同约定房屋总价款0.1％的违约金。3.如果买受人不退房，则买受人有权在向出卖人支付的购房款中直接扣减应由出卖人向买受人支付的上述违约金。赵文建于2018年6月22日支付刚军50万元，于2018年7月17日支付刚军30万元，于2018年9月30日支付刚军20万元，共计100万元。赵文建称上述100万元系支付的购房款。刚军对此不予认可，称上述款项系其向案外人李**的借款，李**通过赵文建的账户向其支付的借款。同时，其于2018年9月29日支付赵文建50万元用于偿还李**的上述借款，故赵文建支付其的100万元中剩余的50万元为借款，并非购房款。赵文建认可收到了刚军于2018年9月29日支付的50万元，但其表示该款项系刚军偿还的李**的借款，与本案无关。赵文建出示一审法院于2019年5月15日出具的（2019）京0106民初16722号民事调解书，该调解书载明：“一、刚军于2019年5月30日前向李**偿还借款本金120000元；二、刚军向李**偿还借款利息（以尚欠本金为基数，自2019年5月15日起按年利率12％计算至实际付清之日止）；三、双方就本案再无其他争议。”李**作为赵文建的证人到庭，称：“我跟刚军系朋友关系，赵文建是我表弟。刚军于2018年五六月份找到我说要用钱，想卖房子。刚军转给赵文建的50万元是他还我的钱。刚军在外面借高利贷，他找我借钱还高利贷。他还我钱的方式有现金有转账，转账都是转到好多人的账户。当时在银行，刚军要把钱还我，我说赵文建要用钱，让他直接把钱打到赵文建账户，这样不用再经一道手。这个50万元跟赵文建买房的100万元没有关系，是刚军还我的钱。刚军还欠我十几万没有还，我有调解书。现在记不清刚军转给赵文建的50万元还的是哪笔借款了。除了调解书中的借款，我和刚军之间还有别的借款，都是有借有还。”刚军对此不予认可，但其表示认可赵文建转账100万元中的50万元为借款，且利息其已向李**支付。经一审法院询问，刚军表示其与李**之间存在几十笔借款，除（2019）京0106民初16722号民事调解书中的款项未清偿外，其余基本都已清偿，涉案的50万元其向李**出具了空白借条（载明了借款人为刚军、借款金额及日期，未载明出借人名字），上述主张刚军未提供相关证据予以佐证。一审法院另查，刚军、葛沙沙于2006年7月24日登记结婚，于2007年7月12日生育长女刚萌欣，于2013年11月21日生育次女刚悦熙。双方于2019年3月5日登记离婚，《离婚协议书》中关于夫妻共同财产处理一项载明“房屋：夫妻婚后获得拆迁安置房（人均60平米拆迁安置标准，其中包括，葛沙沙，刚萌欣，刚悦熙）的位于万泉盛景园3号楼1单元1804室，万泉盛景园3号楼1单元1704室所有权归女方所有，可办理房屋产权证后变更产权所有人，男方必须协助女方办理变更的一切手续，办理费用由女方负责。”刚军称万泉盛景园1804号现由其母亲将该房屋出租。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，赵文建与刚军、葛沙沙签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵文建称其按《房屋买卖合同》约定支付刚军100万元购房款，刚军不予认可，称赵文建支付的100万元系李**向刚军出借的借款，且其已向赵文建转账50万元用于偿还上述借款，故其认可上述转账的100万元中剩余的50万元系借款。李**到庭后称刚军支付赵文建的50万元系刚军偿还其的借款，并称其与刚军之间存在多笔借贷关系，并提供调解书予以佐证。刚军虽不认可李**的陈述，但就其转账给赵文建的50万元系其偿还李**的借款一节，李**与刚军所述一致，一审法院予以确认，至于该50万元系刚军偿还李**的哪笔借款，与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。刚军称赵文建支付其的100万元系李**支付刚军的借款，赵文建及李**均不予认可，刚军亦无证据予以证明，故刚军的该抗辩，证据不足，一审法院不予采信。综上，赵文建已按《房屋买卖合同》约定支付刚军、葛沙沙100万元购房款，刚军、葛沙沙应按合同约定于2019年3月15日前将万泉盛景园1804号房屋交付赵文建，现刚军、葛沙沙未按合同约定交付房屋，故赵文建主张刚军、葛沙沙交付房屋的诉讼请求，有合同依据，符合法律规定，一审法院予以支持。关于赵文建主张刚军、葛沙沙支付违约金50万元一节，双方在《房屋买卖合同》中约定，出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过十日后，向买受人一次性支付占本合同中的约定房屋总价款20%的违约金，刚军称该违约金约定的标准过高，要求调整，一审法院以赵文建的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调整。赵文建主张刚军、葛沙沙在涉案房屋具备过户条件时协助其办理房屋权属登记，因涉案房屋现未办理房屋所有权证，双方亦无法确定具备办理房屋权属登记的时间，故赵文建应待涉案房屋具备办理房屋权属登记条件时另行主张。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认赵文建与刚军、葛沙沙于二〇一八年六月二十日签订的《房屋买卖合同》有效；二、刚军、葛沙沙于判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室交付赵文建；三、刚军、葛沙沙于判决生效后十日内支付赵文建违约金80000元；四、驳回赵文建的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于《房屋买卖合同》的合法性问题，在本案审理过程中，刚军和葛沙沙均认可《房屋买卖合同》的签字系二人本人所签。刚军主张该合同系其向李**借款的担保，但刚军未向法院提交证据证明此项主张，《房屋买卖合同》中也未见涉及借款担保的记载。因此，刚军的此项上诉意见，缺乏证据支持，本院不予采纳。葛沙沙上诉主张其没有收到房款，她的签字也不是与赵文建当面签署。本院认为，一审法院已经查明赵文建已向刚军支付了100万购房款，且合同是否当面签署并无法律的强制性规定，因此，葛沙沙的此项上诉意见，本院不予采纳。综上，赵文建与刚军、葛沙沙签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一审法院判决确认赵文建与刚军、葛沙沙于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》有效、判决刚军、葛沙沙于判决生效后30日内将坐落于北京市丰台区万泉寺村柳村路九号院《万泉盛景园》3号楼1单元1804室交付赵文建，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。此外，对于刚军、葛沙沙应支付的违约金一节，一审法院以赵文建的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定刚军、葛沙沙向赵文建支付8万元违约金，本院不持异议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刚军、葛沙沙的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42800元，由刚军、葛沙沙共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  杜灵军审 判 员  李明磊二〇二〇年七月二十三日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉