河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0630民初198号 原告：邓小青，男，1977年8月18日出生，汉族，住涞源县。 委托诉讼代理人：张春雷，河北华启律师事务所律师。 被告：许万壮，男，1961年5月9日出生，汉族，涞源县人，现住涞源县。 委托诉讼代理人：孙卫东，河北凉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许佳佳，女，1985年4月6日出生，汉族，住涞源县，系被告许万壮之女。 被告：刘银启，男，1968年6月16日出生，汉族，住涞源县。 被告：梁桂艳，女，1967年10月9日出生，汉族，住保定市。 原告邓小青与被告许万壮、刘银启、梁桂艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓小青及其委托诉讼代理人张春雷、被告许万壮的委托诉讼代理人孙卫东、许佳佳，被告刘银启到庭参加诉讼，被告梁桂艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告邓小青诉讼请求：一、原告请求解除对涞源县富康小区7号楼4单元401室（涞房证字第××号）、7号楼4单元102室（涞房证字第××号）两套楼房的查封；二、确认上述两套房屋归原告所有。事实和理由：2011年9月19日原告与刘银启、梁桂艳签订了房屋买卖合同约定将上述两套房屋以每套40万元的价格出卖给原告。原告于2011年9月19日、2011年9月23日将80万元卖房款打入刘银启名下。后原告全家搬入该房屋居住至今。2019年12月9日原告得知在许万壮诉刘银启、梁桂艳民间借贷纠纷一案中贵院将上述两套房屋予以查封，并且该案已进入执行程序，故原告于2019年12月9日向贵院申请执行异议。贵院作出（2020）冀0630执异1号执行裁定书，驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决原告诉讼请求。 被告许万壮辩称，1、原告诉求房屋位置在2020年6月11日涞源县人民法院作出（2017）冀0630执391号裁定书，内容为更正补正裁定，被告许万壮作为强制执行申请人查封的是太行4号楼4单元102及太行4号楼4单元401，房产证号没有错误。2、本案案外人执行异议之诉是特别之诉，并不是合同之诉，故原告诉求第二项中确认所有权之诉，不在本案审理范围。 被告刘银启辩称，我把房子卖给原告是事实，原告把钱也打给我了。房子该给原告给原告，钱该还被告还被告。 被告梁桂艳未提交答辩状，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交2011年9月19日《房屋买卖合同》一份，内容为：卖方：梁桂艳、刘银启，因二人是夫妻，以下均称甲方。买方：邓小青（简称乙方）。根据国家有关法律，法规之规定，甲乙双方平等，自愿，协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在涞源县住宅楼。房产证号分别为：第××号，第××号。详细情况见此2套房屋所有权证。二、上述房产价格为：人民币80万元（捌拾万元），每套为40万元（肆拾万元）人民币。三、本合同签订之日乙方向甲方支付人民币30万元整（叁拾万元）余款等乙方拿到房屋所有房产证后付清。双方凭借银行转账凭证。四、若甲方承诺不兑现，如需过户，所产生的所有费用均有甲方承担。五、本合同一式三份，具有相同法律效力。未尽事宜，另行协商。卖方：梁桂艳，身份证号：1324241967××××××××，电话：134××××8888。卖方：刘银启，身份证号：1324241968××××××××，电话：132××××5555。买方：邓小青，身份证号：1324241977××××××××。电话：131××××4444。原告提交了中国农业银行银行卡取款业务回单两份，从户名邓小青的卡号：6228461260009890412转入户名刘银启的卡号：62×××13中，日期为2011年9月19日和同年同月23日，转入金额为300000元和500000元，共计800000元。后，该两套房屋一直未办理过户登记。原告称自2011年9月23日付清房屋款项后多次去涞源县不动产登记中心进行过户，但均被告知不能办理过户登记。原告庭审陈述：在本案开庭前，从被告刘银启处知道该房屋在2016年11月17日就已经被涞源县人民法院查封，但原告并不知道。原告及被告刘银启均述涞源县富康小区7号楼4单元102室（太行4号楼4单元102室）一直由被告刘银启的母亲居住（父亲居住到去世）。原告提交了富康小区物业出具的2013年-2015年期间的物业费、取暖、垃圾处理费等票据10张，其中票据内容显示7-4-401登记为梁桂艳，7-4-102登记为刘银启；涞源县自来水公司出具的水费票据2张中，缴费个人姓名为梁桂艳，电费收取凭证1张户名为梁桂艳。涞源新昌热电有限责任公司2018年、2019年暖费专用收据四张，显示富康小区7-4-102室、富康小区7-4-401室客户名称均登记为邓小青。 另查明，许万壮诉刘银启、梁桂艳民间借贷纠纷一案于2016年11月4日立案受理，涞源县人民法院于2016年11月17日出具（2016）冀0630民初1345号民事裁定，查封房产证号第××号和房产证号第××号涉案两套房产；并于2017年7月13日出具（2016）冀0630民初1345号民事判决，判项为：一、刘银启于本判决生效之日起三十日内一次性返还许万壮借款400000元并支付自2012年12月17日期的利息（以400000元为基数，按年利率24%计算至实际给付之日止）；二、梁桂艳对本判决第一项确定的债务承担连带给付责任；三、驳回许万壮其他诉讼请求。后该案进行执行程序，2019年11月28日本院作出（2017）冀0630执391号执行裁定，查封涉案两套房产。案外人邓小青对该两套楼房的查封提出书面异议。本院于2020年1月16日出具了（2020）冀0630执异1号执行裁定，驳回案外人邓小青的异议。邓小青于2020年3月27日收到执行裁定后，于2020年4月9日提起案外人执行异议之诉。 涞源县不动产登记中心出具《回复函》，内容为：经查询，涞源县富康小区7-4-401，产权人：梁桂艳，产权证号：17151；涞源县富康小区7-4-102，产权人：刘银启，产权证号：17445。2011年至2016年7月房屋过户登记由住建局管理，不动产登记中心于2016年7月挂牌成立。因历史遗留问题，我县多数小区国有土地问题无法落宗，结合省市县解遗政策，2018年10月富康小区（一期）完成落宗，开始办理不动产转移登记。2020年6月16日。涞源县住房和城乡建设局出具《证明》，内容为：我局原房屋登记交易中心在2011年-2016年7月对办理房屋登记过户手续的，双方手续齐全，均可正常办理过户手续。特此证明。2020年6月16日。 另，涞源县富康小区7号楼4单元401室与太行4号楼4单元401室（涞房证字17151号）系同一房产；涞源县富康小区7号楼4单元102室与太行4号楼4单元102室（涞房证字第××号）系同一房产。 本院认为，案外人执行异议之诉应当审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案是在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产被法院查封提出异议，即买受人邓小青对本院在许万壮和刘银启、梁桂艳民间借贷纠纷一案执行中查封刘银启、梁桂艳的房产提出案外人执行异议，被法院驳回后提起诉讼，诉请解除查封，并确认涉案两套房屋归案外人邓小青所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，原告的执行异议成立应同时满足以上四个条件。邓小青与刘银启、梁桂艳于2011年9月19日签订书面《房屋买卖合同》，邓小青于2011年9月19日和23日共向刘银启打款800000元，具备了签订书面买卖合同，支付全部价款的条件。本案的争议焦点为：一、在法院查封之前原告邓小青是否已合法占有案涉两套房屋。占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。庭审中，原告及被告刘银启均述涉案102室由刘银启父亲居住到去世，现刘银启的母亲仍在该地居住，原告并未实际控制该102室；根据原告提交的票据并不能证实其对房屋实际控制，故邓小青所举证据不足以证明其占有案涉102室。二、是否因买受人自身原因未办理过户登记。对于没有登记的原因，主观上要求是属于买受人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。本案中，第一、涞源县住房和城乡建设局出具的证明显示：原房屋登记交易中心在2011年-2016年7月，双方手续齐全均可正常办理过户登记手续。原告与被告刘银启、梁桂艳签订《房屋买卖合同》、并全额付清房款后，应该及时办理房屋过户登记。原告称去过房管局被告知不能办理过户；自2011年9月（原告邓小青与被告刘银启、梁桂艳签订卖房协议）至2016年7月间隔近5年，且期间均可正常办理过户手续，原告有充裕的时间要求被告刘银启、梁桂艳配合进行过户登记；如确因被告刘银启不配合，推迟过户时间，邓小青也可以采取积极的法律手段维护自己的合法权益，但其并未主张，亦是消极懈怠行为。第二，直至2016年11月17日，涞源县人民法院出具（2016）冀0630民初1345号民事裁定，查封涉案两套房产。原告庭审称，在开庭前才从刘银启处知道该两套房屋在2016年11月就被查封；如原告积极主张权利，要求刘银启、梁桂艳进行过户登记，涞源县不动产登记中心也会告知涉案房屋被查封的情况，其不会对2016年案涉房屋被查封情况至开庭前而不知。故案涉两套房屋在2011年9月至2016年7月期间可以办理过户登记手续，但原告一直未办理；且原告未提供证据证实非因买受人自身原因导致未办理过户登记，其应承担举证不利后果。因此，原告未办理房产过户登记，是其明显怠于行使权利，应认定其具有过错。综上所述，原告既未占有涉案两套房屋中的102室，也因自身存在过错未办理过户登记，不能同时满足上述规定的执行异议成立四个条件，其对执行标的案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求解除对涉案两套房屋的查封的诉讼请求，不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉房产未过户至邓小青名下，邓小青主张享有案涉房产的所有权是源于其与刘银启、梁桂艳签订《房屋买卖合同》，房屋所有权转移是买卖合同履行的结果，现案涉房屋已被本院查封，在邓小青享有的房屋买卖合同权利不足以排除执行的情况下，其要求确认案涉房产所有权归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。 需要说明的是，被告许万壮主张本案不是合同之诉，原告的诉讼请求第二项为确认所有权之诉，不是本案审理范围；根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，及《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定，案外人对已经被法院查封、扣押、冻结的财产主张确权，只能提起执行异议之诉，不能另行提起确权之诉，对另案提出的确权之诉，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。原告邓小青在案外人执行异议之诉中提起确认其权利的诉讼请求，本院对该诉求进行审理，并无不当。故对被告许万壮的该主张，不予认可。 综上所述，原告邓小青的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。本案经调解无效，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下： 驳回原告邓小青的诉讼请求。 案件受理费11800元，由原告邓小青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。 审 判 长  孙 波 审 判 员  魏 娜 人民陪审员  李福强 二〇二〇年七月八日 书 记 员  王 曼