广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1322民初498号 原告:象州翔皓房地产有限责任公司，住所地：广西象州县象州镇内环路3-9号，统一社会信用代码：91451322552260943E。 法定代表人：杨毅斌，总经理。 诉讼代表人：广西汇力律师事务所，系象州翔皓房地产有限责任公司资产管理人，住所地：广西柳州市柳北区三中路45号，统一社会信用代码：31450000498600723D。 负责人：颜钊。 委托诉讼代理人：赵辉，广西汇力律师事务所律师。 被告：贾洪，男，1968年8月21日出生，壮族，住象州县。 委托诉讼代理人：贾树梅，女，1991年4月2日出生，仫佬族，住象州县。 原告象州翔皓房地产有限责任公司（以下简称翔皓公司）与被告贾洪租赁合同纠纷一案，本院2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔皓公司的委托诉讼代理人赵辉、被告贾洪及其委托诉讼代理人贾树梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔皓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租赁商铺的租金10911.47元(自2018年8月6日计算至2018年10月9日止）；2.判令被告支付租赁合同法定解除后的商铺占用费95645.83元（自2018年10月9日暂计至2020年4月30日,之后的占用费参照《房屋租赁合同》计算至实际搬离之日止。 计算方式详见附件《租金及占用费计算清单》）；合计106557.29元;3、判令被告搬离并交还原告的位于象州县商铺。事实与理由：被告贾洪与原告象州翔皓房地产有限责任公司（以下简称翔皓公司）签订了《房屋租赁合同》，承租翔皓公司名下位于象州县商铺（建筑面积共计304.59平方米）进行使用，租赁期限为：自2017年9月1日至2021年8月31日，月租金为25元/平方米,即5114.75元/月。租赁期间的租金用于抵扣（2015)象民初字第89号民事调解书中翔皓公司应向贾洪履行的还款义务。 2018年7月11日，象州县人民法院作出（2018）桂1322 执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由象州县人民法院审理。象州县人民法院于2018年8月5日作出（2018)桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任象州翔皓房地产有限责任公司管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，被告与翔皓公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月9日法定解除。在合同解除后，被告应及时向翔皓公司交还所租赁的房产。 2020年1月13日，管理人通过上门告知及张贴《通知书》 的方式进行催告，但截至原告提起本案诉讼时，被告仍未将租赁房屋返还给原告。据管理人统计，在2018年8月6日法院受理该破产案之日起至上述租赁合同被法定解除期间，被告尚欠翔皓公司租金10911.47元；截止于2020年4月30日，在上述合同被法定解除后的实际占用期间，被告应参照《房屋租赁合同》的约定向原告支付占用期间所产生的占用费暂计为95645.83元，以上所欠租金及占用费合计106557.29元。 被告贾洪辩称，一、原告诉请支付2019年3月底以前的租赁商铺租金和商铺占用费95645.83元，没有法律依据。原告与被告于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，被告不需向原告支付租金，租金折抵原告尚欠被告的购房款。2018年8月6日，象州县人民法院受理原告的破产申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。原告在2019年2月底才通过邮寄方式给被告邮寄《通知书》，根据法律规定，被告与原告于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》未依法解除前，被告有权用租金折抵原告尚欠的购房款。《房屋租赁合同》于2019年3月底才视为解除。现在原告还欠被告的购房款，故原告没有任何理由要求被告付款。二、由于翔皓公司管理人未能完全履行作为管理人的义务，致使原告承租的东城佳苑1栋103号商铺的相关费用事项模糊不清。根据《企业破产法》第25条的规定，管理人需履行的职责中第6条“管理和处分债务人的财产”，广西汇力律师事务所作为法院指定管理人，有义务履行管理人的职责，被告租用的103号商铺属于翔皓公司名下财产，翔皓公司管理人有职责管理和处分好103号商铺。被告对翔皓公司管理人的《通知书》内容有异议，于2019年3月18日致电广西汇力律师事务所陈文泉律师,询问商铺该如何处理，租金的支付方式与其它普通租户不同，是用债务进行抵扣，陈文泉律师答复是“你们准备好相关租金抵债材料，到时具体情况管理人会统一到现场处理”。但是，直至2020年1月10日翔皓公司管理人上门张贴第二份《通知书》，通知返还租赁商铺并交纳商铺占用费为止，被告都未曾收到过翔皓公司管理人联系被告处理抵扣商铺租金事宜。2019年4月12日，翔皓公司管理人与被告就租赁翔皓公司门面情况进行谈话时，被告表态租金用于抵扣原告尚欠的房价及利息，当时翔皓公司没有答复被告是否可以抵扣的问题。2017年9月1日，被告与翔皓公司签订《房屋租赁合同》的当日将该商铺转租给贾树华、石宏海，合同期限4年。转租合同约定，在转租期内，如因转租人原因造成合同解除的，转租人应负责赔偿承租人损失。现翔皓公司申请破产，致使被告造成违约，原告应向贾树华、石宏海赔偿装修损失费约85700元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将根据全案证据，结合双方当事人的质证意见，经综合分析后进行选择性采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年初，贾洪、郑金红以翔皓公司为被告，向本院提起商品房买卖合同纠纷之诉，2015年2月10日，本院作出（2015）象民初字第89号民事调解书，双方当事人达成如下协议：一、解除贾洪、郑金红与翔皓公司于2014年5月29日签订的《商品房买卖合同》；二、翔皓公司于2015年4月15日前支付贾洪、郑金红购房款738304元及利息23847.71元。该案已发生法律效力。由于翔皓公司未能履行调解书义务，双方于2017年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定翔皓公司将“东城佳苑”1栋一层103号商铺出租给贾洪，租期自2017年9月1日至2021年8月31日，每月租金5114.75元。商铺租金用于抵扣（2015）象民初字第89号案件翔皓公司尚欠贾洪、郑金红的购房款及利息。同日，贾洪将该商铺转租给贾树华、石宏海。 2018年7月11日，本院作出（2018）桂1322执176号决定书，以翔皓公司不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，决定将执行案件移送来宾市中级人民法院进行破产审查。2018年8月3日，来宾市中级人民法院指定该案由本院审理。本院于2018年8月5日作出（2018）桂1322破申1号民事裁定书，裁定受理翔皓公司的破产清算申请。来宾市中级人民法院于2018年10月8日指定广西汇力律师事务所担任翔皓公司管理人。在翔皓公司破产清算期间，贾洪未就翔皓公司在（2015）象民初字第89号案件中尚未履行完毕的债务向翔皓公司管理人申报债权。 2019年2月21日，翔皓公司管理人向贾洪邮寄《通知书》，告知翔皓公司已申请破产，其与翔皓公司签订的租赁合同于2018年10月9日视为解除；若其继续使用租赁物的，应按原租赁合同约定的时间和租金标准将占用费在2019年2月25日前交至翔皓公司管理人账户。贾洪自收到本通知之日起，立即停止向翔皓公司管理人以外的任何单位和个人交纳尚欠的租金及占用费。2019年4月12日，翔皓公司管理人向贾洪了解承租商铺及交纳租金情况。2020年1月13日，翔皓公司将（2018）翔皓破管字第021号通知书张贴在贾洪承租的103号商铺门前，通知贾洪于2020年1月31日前搬离商铺并向管理人交还商铺。2020年5月7日，翔皓公司向本院提起本案诉讼，并提出如上诉讼请求。 2020年5月14日，翔皓公司向本院申请诉讼财产保全，请求对贾洪名下价值106557.29元的财产进行保全。中国平安财产保险股份有限公司柳州中心支公司出具保险单为翔皓公司提供担保（保单号：11409113900968879540），担保限额为106557.29元。 本院认为，自本院受理翔皓公司的破产申请后，标志着翔皓公司破产程序已开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿。在清偿时，同一顺序的所有债权人地位平等，按债权数额的比例分配。为了保障在翔皓公司被宣告破产后，所有的破产债权人都能够得到平等的清偿。根据破产法的有关规定，破产申请受理后，禁止债务人对个别债权人的清偿。管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权；管理人行使选择权应当在人民法院裁定受理破产申请之日起二个月内通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内予以答复，否则视为解除合同。本案是因翔皓公司申请破产后引发的租赁合同纠纷，翔皓公司与贾洪签订的《房屋租赁合同》，2018年8月5日本院裁定受理翔皓公司破产申请时，涉案合同尚未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。据此，贾洪与翔皓公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月6日法定解除。贾洪的债权应当通过破产程序进行处理。自2018年8月6日起，翔皓公司对贾洪的债务清偿无效，即贾洪不能再依据《房屋租赁合同》主张以商铺租金抵偿翔皓公司尚欠的购房款。翔皓公司主张贾洪支付2018年8月6日至2018年10月5日的租金及占用费，符合法律规定，本院予以支持。贾洪应当支付的商铺租金和占用费如下：1、租金：自2018年8月6日至2018年10月5日：5114.75元×2个月＝10229.5元；2、商铺占用费：因至今贾洪尚未将商铺返还翔皓公司，故其应参照《房屋租赁合同》约定的每月租金5114.75元支付翔皓公司自2018年10月6日起至返还商铺之日止的占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下： 1、被告贾洪于本判决生效之日起十日内将“东城佳苑”1栋一层103号商铺返还原告象州翔皓房地产有限责任公司； 2、被告贾洪于本判决生效之日起十日内支付原告象州翔皓房地产有限责任公司商铺租金10229.5元； 3、被告贾洪于本判决生效之日起十日内按每月5114.75元支付原告象州翔皓房地产有限责任公司商铺占用费（自2018年10月6日至返还商铺之日止）。 本案受理费2431元，减半收取1215.5元，诉讼保全申请 费1053元，由被告贾洪负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 韦秀芳 二〇二〇年七月三日 法官助理 覃丽荣 书 记 员 莫佐晢 附相关法律条文： 《中华人民共和国企业破产法》 第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。