西安市中级人民法院民事判决书（2020）陕01民终7356号上诉人（原审被告）：绿地集团西安置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨志成，男，汉族，1963年11月2日出生，住陕西省榆林市。 委托诉讼代理人：胡峥，陕西希友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冰，陕西希友律师事务所实习律师。 上诉人绿地集团西安置业有限公司（以下简称：绿地西安公司）因与被上诉人杨志成商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地西安公司的诉讼代理人张汇子、李鑫，被上诉人杨志成的委托诉讼代理人胡峥、王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。绿地西安公司上诉请求：1.撤销（2019）陕0113民初14203号民事判决书第三项，依法改判绿地西安公司无需向杨志成赔偿损失600000元；2.请求一、二审诉讼费用由杨志成承担。事实与理由：《认购协议书》为预约合同性质，一方违约应按照《认购协议书》中相关违约条款承担违约责任。一审法院判令绿地西安公司已向杨志成支付利息损失，也即绿地西安公司已经按照《认购协议书》承担相关违约责任，又判令绿地西安公司向杨志成赔偿损失600000元，于法无据。杨志成答辩称：一、一审认定事实清楚正确，涉案《认购协议书》的性质为商品房买卖合同。首先认购协议书中明确约定了双方主体的单位名称、姓名、身份证号、联系电话及住所；该协议明确约定了杨志成购买商品房的项目名称。房屋坐落位置、房号、房屋总价、付款方式等出售房屋的基本状况，即涉案《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。其次绿地西安公司已按约收到了杨志成支付的房屋总价40%的购房款1480000元。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，涉案《认购协议书》为商品房买卖合同。二、一审适用法律正确、判决内容合法。根据一审查明事实，绿地西安公司在取得涉案房屋商品房预售许可证后，又将该涉案房屋出售给了案外第三人。此单方违约行为致使杨志成另行购买同地段同户型的房屋须多支付200多万元的购房款。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，在涉案《认购协议书》解除后，绿地西安公司还应向向杨志成返还已付购房款、支付利息、赔偿损失。杨志成向一审法院起诉请求：1.解除杨志成与绿地西安公司签订的《认购协议书》；2.绿地西安公司立即返还已付购房款1480000元及利息555247元（自杨志成付款之日起暂计算至起诉之日，利息最终计算至判决确定的履行之日止，按年利率6%计算）；3.绿地西安公司向杨志成赔偿已付购房款一倍的损失1480000元；4.本案的诉讼费及与诉讼相关的费用由绿地西安公司承担。一审经审理查明，2013年3月20日，杨志成、绿地西安公司签订《认购协议书》一份，约定乙方（杨志成）认购甲方（绿地西安公司）开发的海铂香庭项目4栋1单元7层10701号房屋，该房屋建筑面积为238.02平方米，单价为15390元/平方米，房屋总价为3663128元。乙方采取按揭方式付款，乙方于2013年4月10日前缴纳房屋总价的40%，即1473128元，并于甲方取得该房屋预售证七日内，办理完毕银行按揭手续。上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后，计入购房款。甲方将在项目取得预售许可证15日内按照本协议乙方提供通讯方式通知乙方签订《商品房买卖合同》。协议签订后，杨志成于2013年3月30日向绿地西安公司支付购房款740000元，于2013年4月15日委托案外人向绿地西安公司支付购房款740000元，以上共计1480000元。2016年9月13日，绿地西安公司取得绿地海铂香庭项目1#、2#、3#、4#楼商品房预售许可证，并于2016年10月24日将案涉房屋出售案外人徐淑梅。庭审中，杨志成提交安居客网页信息，载明案涉项目二手房出售价格现为23000 元左右。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，杨志成、绿地西安公司签订的《认购协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。杨志成已支付1480000元购房款履行合同义务，但绿地西安公司并未在 2016年9月13日案涉房屋取得商品房预售许可证后15日内通知杨志成签订《商品房买卖合同》，反而将案涉房屋出售他人，导致双方签订的《认购协议书》无法继续履行。现绿地西安公司亦同意解除《认购协议书》，故杨志成要求判决解除《认购协议书》的诉讼请求，法院予以支持。《认购协议书》解除后，绿地西安公司应向杨志成退还购房款1480000元，并按照中国人民银行同期贷款利率向杨志成支付利息。关于杨志成主张赔偿损失一节，因《认购协议书》明确了杨志成、绿地西安公司双方主体，并明确约定了杨志成购买商品房的名称、房屋坐落、房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价、付款方式等，由此可以认定《认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方签订的《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。因绿地西安公司违约，导致杨志成另行购买同地段相同房屋必须多支付购房款，给杨志成造成重大损失。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，参照杨志成提交的网页信息，法院酌情认定绿地西安公司应另行赔偿杨志成损失60万元。对于绿地西安公司辩称杨志成的诉讼请求已超过诉讼时效一节，案涉项目于 2016年9月13日取得预售许可证，杨志成于2019年6月6日诉至本院，并未超过3年诉讼时效，故绿地西安公司此辩称，法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，判决如下：一、解除杨志成与绿地集团西安置业有限公司于2013年3月20日签订的《认购协议书》。二、绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨志成杨志成退还购房款1480000元，并按照中国人民银行同期贷款利率向杨志成支付利息（以740000元为基数，从2013年3月31日计算至实际返还之日止；以740000元为基数，从2013年4月16日计算至实际返还之日止）。三、绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨志成赔偿损失600000元。四、驳回杨志成的其他诉讼请求。本案案件受理费36105元，由绿地集团西安置业有限公司承担。因杨志成已预交，绿地集团西安置业有限公司应在支付上述款项时一并支付杨志成。二审经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审审理期间双方均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是：1.绿地西安公司是否应赔付杨志成损失；2.若应赔付数额如何确定。2013年3月20日，杨志成与绿地西安公司签订的《认购协议书》中明确约定了合同双方主体的姓名、单位名称、身份证号、联系电话、住址，并且明确约定了杨志成购买房屋的名称、位置、房号、面积、房屋单价等出售房屋的基本状况。故该《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，其性质应认定为商品房买卖合同。因此，绿地西安公司认定该《认购协议书》是预约合同的主张不能成立。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。绿地西安公司与杨志成签订《认购协议书》，并收取杨志成支付的40%房款后，在杨志成不知情的情况下，又将涉案房屋转卖给案外第三人，既有违诚实信用原则，又是对涉案房屋买卖合同的实际违约，故绿地西安公司应承担解除合同、返还已付购房利息和赔偿损失的违约责任。因此，绿地西安公司在上诉理由中主张，绿地西安公司已向杨志成支付利息损失，就不能判令再向杨志成赔偿损失600000元的理由于法无据。综上，绿地西安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元（绿地集团西安置业有限公司已预交），由绿地集团西安置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李雪晴审判员 姬钊  审判员 蒋瑜   二〇二〇年七月二十日书记员 张茜  1