福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1740号 上诉人（原审被告）：赖一平，男，1986年10月4日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：赖振雄，漳州市龙文区明独法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：曾瑞金，男，1985年10月15日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：孙武辉，福建簪华律师事务所律师。 原审第三人：苏水珍，女，1982年10月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人赖一平与被上诉人曾瑞金、原审第三人苏水珍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 赖一平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回曾瑞金的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清。1.一审法院未依职权追加赖一平的配偶作为诉讼主体，径行认定赖一平出售房产未取得财产共有权人同意或事后追认并据此解除《房地产买卖协议书》有误。2.曾瑞金始终未向赖一平支付购房首付款200000元，属违约在先，也恰好证明赖一平确无违约。一审判决以微信聊天记录、录音录像等非法证据作为认定赖一平明确表示合同无法履行的定案依据错误。曾瑞金只需依约向赖一平支付购房首付款200000元，即可启动赖一平履行配合办理权属变更事宜，房产转让的合同目的仍可得到实现。至于《房地产买卖协议书》中购房首付款支付时间能否确定为2019年5月30日，并不影响曾瑞金先履行支付首付款200000元的义务，这才是实现合同履行的前提条件。《房地产买卖协议书》第二条“付款方式”中①和第九条“违约责任”中②约定的是，先行收到曾瑞金支付的首付款（含已实收的定金款）用于缴付银行按揭贷款并办理解押手续后，再配合曾瑞金办理案涉房产的过户事宜，有先后履行顺序之分，也符合房地产交易的习惯，更有利于各方实现自己的合同目的，曾瑞金主张解除合同依据不足。赖一平在一审提出同时履行《房地产买卖协议书》的抗辩理由成立，应予支持。二、一审判决赖一平应双倍返还曾瑞金定金共计100000元没有事实和法律依据。1.认定赖一平收受曾瑞金定金50000元的实际金额有误。根据银行转账凭证显示，赖一平实际收到购房定金只有25000元。曾瑞金称其向第三人苏水珍转账10000元是按照赖一平的指示，该主张没有合同依据。曾瑞金未按约足额支付定金。赖一平对案外人曾丽云向苏水珍转账10000元一事确实不知情，也未事先授权和事后追认曾丽云的转账行为，曾瑞金的行为已经构成违约。2.一审法院以微信号×××与赖一平使用手机号码相吻合，认定使用该微信号为赖一平错误。根据微信号的设置规则，任何使用微信的人均可更改设置一次自己的微信号从而形成新的微信号，本案中不排除他人登录微信，修改形成新的微信号×××，然后使用该微信号制造一系列证明赖一平所谓违约的事实。3.曾瑞金在一审提供的录音录像等视听资料在庭审时没有提供原始证据载体，也未当场播放苏水珍制作的录音录像。4.赖一平不存违约，无需向曾瑞金承担双倍返还定金的民事责任。若《房地产买卖协议书》确需解除，则一审未判决苏水珍承担返还定金的民事责任，反而让苏水珍从中非法获利50000元。三、中介苏水珍在法庭未安排其发问时，强行插话“证人是我公司员工，陈惠芳只联系一次，后面联系都是我和小简联系的”，其行为已经足以干扰和诱导了证人简世盛作证，故简世盛作为与曾瑞金和苏水珍均有直接利害关系的证人，其证言依法不能作为定案依据。四、曾瑞金主张案件标的额仅为100000元，一审法院房产的总价值预收案件受理费12000元没有法律依据。 曾瑞金辩称，一、赖一平明确表示不履行合同主要义务，一审判决解除合同，合法有据。根据各方短信及微信记录，赖一平在其中明确表示，（2019年5月18日）“现在有难处签不了”；（2019年5月27日）“反正收多少定金赔多少定金我还是懂得呀”；（2019年5月14日）“我想去签产权公署人不配合我去签”“我觉得我定金应该赔稳了”；（2019年5月29日），“你也知道情况的，现在我前妻不配合我去签字，如果我个人签字能达到履行的我肯定会去。”（2019年5月30日）“昨天都已经说要赔你定金了。就定金赔偿金和赔偿日期还未定而已。”“我都说了，五号前把你们支付的定金先退回去，至于赔偿定金部分目前也没有资金，要慢慢来。”“今天就算去行政服务中心也没有用，过户还要有银行的贷款合同的。什么都没拿啥过户。”二、一审判决双倍返还定金，合法有据，赖一平认为其没有实际收到50000元的定金，与本案客观事实不符，不能成立。《房地产买卖协议书》第一条约定：“曾瑞金于2019年3月31日，支付给赖一平50000元作为购房款定金。购房定金由赖一平、卓辉房产各执定金的50%，以示诚意（诚意保证金预留在于赖一平、曾瑞金双方交易完成时，办理该套房产交房给曾瑞金的当日，从总房款中抵扣赖一平中介费、赖一平交房之前应缴纳的各种费用后多还少补）。”根据约定，曾瑞金通过银行转账共向赖一平及苏水珍转账定金50000元，而赖一平也出具收到50000元定金的收条给曾瑞金。至于赖一平与中介之间的款项来往性质，属于其处分款项范围，与曾瑞金无关。 三、本案无须追加赖一平的配偶作为共同被告或者第三人参加诉讼。本案在合同履行过程中，赖一平明确表示不履行其主要合同义务，导致曾瑞金解除合同，应按照法律规定及合同约定，由赖一平承担相应的违约责任。 苏水珍辩称，本案合同是赖一平签署的，起诉赖一平就可以了。关于首付款，赖一平一直不出现，曾瑞金无法完成付款，按照交易习惯，赖一平应先到银行解押才能支付首付款，但赖一平没有履行，交易无法达成，并非曾瑞金的过错。关于定金50000元，曾瑞金经过赖一平同意，数次转账给赖一平，赖一平也有写收条给曾瑞金。赖一平妻子对卖房是知情的，本案是赖一平违约。赖一平与曾瑞金、苏水珍沟通的微信号都是同一个，不存在赖一平所称的没有使用该微信。针对买卖协议涂改的问题，是因印泥原因造成手写部分第二、三联模糊，但是第一联不会。关于证人问题，苏水珍是中立方，公正公平，没有诱导证人。综上，赖一平是违约方。 曾瑞金向一审法院提出诉讼请求：解除房屋买卖合同，双倍返还曾瑞金支付的定金50000元，合计100000元。 一审法院认定事实：2019年3月31日，赖一平（卖方）、曾瑞金（买方）、卓辉房产（中介）签订《房地产买卖协议书》，双方约定（摘要）：“赖一平将漳州市芗城区北环城1606号金峰富城小区25幢502号室房产，产权建筑面积87.72平方，以总价款820000元出售给曾瑞金。一、曾瑞金于2019年3月31日，支付给赖一平50000元作为购房款定金。购房定金由赖一平、卓辉房产各执定金的50%，以示诚意（诚意保证金预留在于赖一平、曾瑞金双方交易完成时，办理该套房产交房给曾瑞金的当日，从总房款中抵扣赖一平中介费、赖一平交房之前应缴纳的各种费用后多还少补）。二、付款方式：①首付款人民币200000元于2019年5月30日之前银行解压双方到房管局过户当天，曾瑞金同时支付给赖一平（含定金在内）。②第二期购房款人民币620000元于2019年7月31日之前银行贷款放尾款。③双方约定于2019年5月30日之前办理相关交易手续，超期违约者，按第九条违约责任条款处理。五、赖一平承诺并保证该套房产所有共有人，对本合同及其今后的买卖合同行为与赖一平同样完全认同，并完全同意由赖一平全权代理签署各项文件、合同、收取本协议定金及有关该房产转让的所有手续，如有不实若给曾瑞金造成的损失，赖一平承诺愿意负责全额赔偿并承担由此所引起的法律责任。七、赖一平必须提供房地产可办理不动产权证过户的合法手续……。九、违约责任：本协议在履行中若发生争执，原被告双方应采取协商的方法解决，协商不成时，任何一方可向有管辖权的人民法院起诉。①买卖双方应按照有关的法律规定履行合同，否则造成损失由违约责任方承担。曾瑞金中途违约，赖一平有权取消定金。赖一平中途违约，应退还曾瑞金定金并赔偿违约金人民币50000元……。双方约定补充条款，赖一平银行尾款由曾瑞金的首付款进行解压，双方约定时间解压”等内容。2019年3月31日，曾瑞金通过银行转账向赖一平转账100元，曾瑞金的妹妹曾丽云通过银行转账向赖一平转账39900元，曾瑞金的妹妹曾丽云又通过银行转账向中介苏水珍转账10000元，备注为中介拖（托）管金。赖一平通过银行转账的方式向中介苏水珍转账15000元。当天赖一平出具收条交曾瑞金收执，上载“兹收到曾瑞金身份证号3506281985××××××××，购买漳州市芗城区房屋购房定金伍万元整，卖方赖一平身份证号3506281986××××××××，银行解压时卖方再拿出支配。”苏水珍出具一张收条交赖一平收执，上载“兹收到卖方赖一平身份证号：3506281986××××××××，出售漳州市芗城区房屋中介托管金贰万伍仟元整”。中介苏水珍（微信号为×××）向赖一平（微信号为×××）通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年4月16日，苏水珍发信息问“赖总，您好！您回来没？什么时候签银行？合同时间快到了”赖一平回复“我现在还在广东，一个月时间应该差不多吧”。2019年4月29日，苏水珍发信息问“赖总，您好！您什么时候回来办理？怕时间过了来不及。到时变成我们违约了”。赖一平回复“手机坏了，还没回来”。2019年5月18日，赖一平发信息称“你帮我转达一下，房子呢我肯定卖给这个买家”，“就是想在有难处佥（签）不了”。2019年5月27日8点13分，苏水珍发信息“赖总，您好！现在要怎么处理呢？如果您不出面，到时就要走起诉方法，这样对您这边不利啊！”赖一平回复：“起诉就起诉两个人”“可行”。苏水珍回复“卖方肯定只会起诉您的”。2019年5月27日11点18分，苏水珍发信息“不会起诉2个人。至于法院怎么处理，那我们也都不知道了”。赖一平回复“反正收多少定金赔多少定金我还是懂的呀”等。中介简世盛（微信号为×××）与赖一平通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年4月27日，简世盛发信息“你好！赖总什么时候安排时间回来，电话没人接也不回，客户这边一直在催”；2019年5月10日，简世盛发信息“你好！赖总电话没人接也没回合同快到，合同期是5月20日还有几天时间，你看赶紧安排时间回来”；5月14日，赖一平回复“我想去签，产权公署人不配合我去签”“我觉得我定金应该赔稳了”。……赖一平发信息称“反正我和她（赖一平的妻子）早就分居了，卖了房子也要分她钱的”，简世盛回复“对啊”。赖一平“你明白这些曲折吧”，“我想早点卖了套现不想分她”、“你要给她打个电话录音下，证明她也知道这个情况，她不配合卖”。简世盛回复“你不想分，她肯定不配合啦”等。曾瑞金（ｗｘｉｄ_5ｌｙｂａｔ9ｑ7ｙ2122）与赖一平（微信号为×××）通过微信沟通过合同履行的相关事宜，内容如下（摘要）：2019年5月6日，赖一平发信息称“最近很烦，不过房子我绝对卖给你就是可能日起可能会超越合同一点”。5月29日，曾瑞金发信息称“赖一平你好明天就是购房合同的最后期限了，望这两天抽空把我们的房屋买卖合同履行一下”。赖一平回复称“你也知道情况的，现在我前妻不配合我去签字，如果我个人签字能达到履行的我肯定会去”。5月30日，曾瑞金发信息称“赖一平先生：我是买方曾瑞金，今天就是合同约定的履行期了，我已经准备好首付款，请按约定到漳州市行政服务中心履行过户相关手续”。赖一平回复称“昨天都已经说要赔你定金了。就是定金赔偿金和赔偿日起还未定而已”。曾瑞金发信息称“就算你前妻现在已经同意了，合同是5月30日最后一天。但是我们该走的程序还是要走。今天麻烦你到行政中心，我们一起把该走的程序走一下”。赖一平回复称“昨天我们坐下谈的时候，你也知道情况的”，“你妹妹看似很强势的，昨天你们说嘛要配定金，我都说了，五号前把你们支付的定金先退回去，至于赔偿定金部分目前也没有资金。要慢慢来，你妹妹就走了”，“今天就算去行政服务中心也没有用，过户还要有银行的贷款合同的。什么都没有拿啥过户”等。2019年5月30日，中介简世盛通过曾瑞金的电话（电话号码135××××1464）与赖一平（电话号码136××××3444）沟通。简世盛要赖一平到行政服务中心办理过户，赖一平拒绝。随后简世盛表示过了今天没有履行就违约，违约要赔违约金，赖一平表示知道自己即将违约，要赔违约金，但是自己现在没有钱，违约金只能慢慢给等内容。2019年5月30日，曾瑞金与中介到行政服务中心，赖一平未到行政服务中心。 一审法院认为，曾瑞金与赖一平基于真实意思表示签订了《房地产买卖协议书》，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效。赖一平未经房产共有人同意，擅自出售房产，且事后也没有及时取得房产共有人的追认。在合同履行过程中，赖一平明确表示合同无法履行，显属违约，造成曾瑞金合同目的无法实现。故曾瑞金要求解除《房地产买卖协议书》的诉求，予以支持。合同解除后，已经履行的部分，当事人有权恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，赖一平在合同履行过程中收受定金50000元，赖一平不履行合同，曾瑞金要求赖一平双倍返还定金共计100000元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、解除曾瑞金与赖一平于2019年3月31日签订的《房地产买卖协议书》；二、赖一平应在判决发生法律效力之日起十日双倍返还曾瑞金定金共计100000元。案件受理费12000元，减半收取计6000元，由赖一平负担。 二审中,当事人未提交新的证据。 对一审查明认定的事实，除了“中介苏水珍（微信号为×××）向赖一平（微信号为×××）通过微信沟通……2019年5月30日，曾瑞金与中介到行政服务中心，赖一平未到行政服务中心”外，各方当事人均无异议，本院予以确认。 赖一平对“中介苏水珍（微信号为×××）向赖一平（微信号为×××）通过微信沟通……2019年5月30日，曾瑞金与中介到行政服务中心，赖一平未到行政服务中心”有异议，认为赖一平一直在使用的微信号是×××，并非×××；中介简世盛与赖一平通话的事实不存在，曾瑞金至今未提供来源于手机通信运营商出具的通话详情记录等官方数据，无法客观体现两个手机号码进行有效通话的原始记录；赖一平对曾瑞金自拍自录所形成的视听资料不知情，也无第三方如公证部门对该通话记录进行证据保全。经审查，赖一平虽在二审审理中提出其使用的微信号一直是×××，并称其系使用该微信号与苏水珍联系，但其在一审中对聊天记录进行质证时并未提出其使用的微信号是×××，也未通过举证对对方提供的聊天记录进行反驳。二审中，本院询问赖一平，能否通过其主张的微信号×××与苏水珍进行联系或提供与苏水珍之间的聊天记录，赖一平陈述已删除好友。本院认为，假若赖一平二审所述的已删除苏水珍微信好友、聊天记录属实，那么作为出卖人，在合同目的尚未实现的情况下主动删除与中介进行联系的微信好友与聊天记录，其不愿或不能继续履行合同具有高度盖然性，删除微信好友行为与其在诉讼中关于同意继续履行的抗辩相互矛盾，其异议不能成立。假若赖一平所述虚假，则其违背民事行为诚信原则、民事诉讼诚信原则，其异议亦不能得到支持。 本院认为，关于一审是否严重违反法定程序。赖一平并未举证本案一审存在法定的严重违反法定程序而应予发回重审的情形，其主张本案应发回重审，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 关于合同解除及定金返还。曾瑞金与赖一平签订《房地产买卖协议书》，属双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，赖一平以其行为表明不继续履行合同，导致曾瑞金的合同目的无法实现，已构成根本违约，一审判决解除合同，于法有据。赖一平已出具收受定金50000元的收条交曾瑞金收执，其主张曾瑞金违约未足额交付定金，缺乏依据，不予采纳。赖一平在收受定金50000元后，未履行合同主要义务，一审判决赖一平双倍返还定金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，于法有据。 关于案件受理费。因本案双方当事人争议的标的不仅仅是定金，还包括房屋是否继续交易，一审判决确定的案件受理费并无不当。 综上所述，赖一平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12000元，由赖一平负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈育生 审判员  林 健 二〇二〇年七月十日 法官助理徐明水 书记员马晓斌