山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6481号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾鹏，男,汉族,1975年11月7日出生，住济南市。委托诉讼代理人：王幸福，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马笑颜，山东博翰源律师事务所实习律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高置业公司）因与被上诉人顾鹏商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。才高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》第十五条中内容无效错误。首先，办证前提交办证所需全部资料和缴纳税费是办理不动产登记过程中作为买房人应尽的义务。即便涉案《商品房买卖合同》不做如此约定，被上诉人也应提交相关资料和缴纳税费，否则不符合不动产登记部门办理房产登记的基本要求。被上诉人按涉案合同约定提交办证所需全部资料和缴纳税费既是不动产登记机关的办证程序要求，也符合全国《商品房买卖合同》均做如此约定的现状。一审判决将买房人提交资料和缴纳税费的合同义务条款认定为加重买房人责任的无效格式条款，认定事实严重错误。其次，涉案《商品房买卖合同》是在上诉人与被上诉人双方平等、自愿、协商一致基础上达成的（合同第2页也有此记载）。从合同内容上看，无论上诉人作为开发商在交房、办证、面积差异处理、违约责任等核心义务上，还是被上诉人作为买房人相应权利约定上，均公平合理，甚至倾向于保护购房人。在现有房地产市场很难找到如此一份保护买房人利益的合同，但一审判决却认定涉案《商品房买卖合同》属于“加重购房人责任”的格式合同，并依据合同法第四十条认定被上诉人提交资料和缴纳税费的合同义务条款无效。如果诚如一审判决认定事实，涉案《商品房买卖合同》属于加重买房人责任的格式合同，应认定整个合同自始无效，被上诉人应当退房给上诉人，上诉人也同意返还相应购房款，但被上诉人能否接受房价从6500元/平方米已上涨到2.6万多元/平方米而原价返还房屋的结果不得而知。一审判决在错误认定买房人提交资料和缴纳税费的合同条款为加重被上诉人责任的基础上，依据合同法第四十条认定合同约定无效显然适用法律错误。如果认定事实及适用法律正确，涉案《商品房买卖合同》应整体无效，被上诉人应返还上诉人涉案房产。二、原审判决基于上述被上诉人提交办证资料和缴纳税费等合同约定无效的错误认定，依据上诉人实际交房的事实，以上诉人未在房屋交付后730日内将权属登记资料提交登记机关备案构成违约为由，判令上诉人依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房款日万分之一标准向被上诉人支付逾期办证违约金，认定事实及适用法律严重错误，且自相矛盾。理由具体如下：首先，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的730天办证期限尚未届满，也未开始起算，上诉人不构成逾期办证违约，没有义务支付违约金。涉案房产办证期限的起算按合同约定应当同时具备“出卖人将商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）”及“买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后”两方面条件，但如一审法院查明事实，被上诉人至今未提交办证资料及缴纳税费，属于购房人应完成的办证条件尚未成就，依据双方签署的《补充协议》第五条第1款“买受人未能提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和缴纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任”约定，上诉人亦不应支付逾期办证违约金，原审判决确定上诉人民事责任明显违背当事人双方的合同约定，应当认定为原审判决适用法律错误；另外，上诉人虽已按时实际交付了房产，但未按照合同约定向被上诉人交付取得《综合验收备案证明》的房产，应属于上述合同第十五条约定的“视为交付房屋的情形”，不被包括在办证期限起算条件之内，因此上述两方面办证期限起算条件均不具备，一审判决直接以实际交房日期起算730天，且在被上诉人拒不提供资料和缴纳税费导致无法办证的情况下判决上诉人支付违约金，认定事实及适用法律确有错误。其次，如上所述，原审判决已经认定涉案《商品房买卖合同》第十五条属于加重被上诉人责任的格式合同而无效，被上诉人可以不提供资料和缴纳税费。则，上诉人同样无需为被上诉人办证，更不需要向被上诉人支付所谓逾期办证违约金，原审判决自相矛盾。再次，既然该十五条约定无效，那么被上诉人主张违约金的诉讼请求没有了合同依据。再退一步讲，根据商品房买卖合同之《补充协议》，买卖合同第十五条之“取得”的理解是指已经具备了办理产权登记备案的条件。故，2019年7月3日，涉案房产办理完毕综合验收备案，即已具备了合同约定的办理产权登记备案的条件。故，一审判决认定上诉人承担违约责任的截止日期为2019年8月5日，认定事实错误，应予纠正。三、在被上诉人未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实和适用法律错误。首先，截至2019年8月5日，被上诉人尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条之规定，被上诉人系先履行义务一方，在其未履行时，上诉人有权拒绝履行。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，为适用法律错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被上诉人应当提供因迟延办证而受有损失的证据。但是，截止目前，本案所涉房屋增值较大，被上诉人并未因迟延办证而受有损失。同时，被上诉人亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金，认定事实错误，且违约金数额过高。四、被上诉人的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，一审判决认为该抗辩理由不符合法律规定有误，应予改判。参照2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审批工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：买受人请求出卖人需支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。本案中，被上诉人于2020年3月24日向法院提起诉讼，并主张2016年8月29日至2019年8月21日期间违约金的诉讼请求已经超过3年。特别是自2016年8月29日至2017年3月24日期间的诉讼请求。故，被上诉人该部分诉讼请求已经超过法定诉讼，应该依法驳回被上诉人的诉讼请求。五、一审判决超过诉讼请求，应予撤销，依法改判。本案中被上诉人的诉讼请求为上诉人支付2016年8月29日至2019年8月21日期间逾期办证违约金。一审判决上诉人向被上诉人支付自2016年8月28日起至2019年8月5日期间的逾期办证违约金，超出诉讼请求。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背当事人双方约定，应依法撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。顾鹏辩称，一、一审判决涉案商品房买卖合同系才高公司提供的格式合同，第十五条加重买受人责任的约定无效，认定事实和适用法律完全正确。顾鹏提交办证所需材料和交纳税费是其为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，并非应履行的商品房买卖合同义务。顾鹏提交是否履行该义务，都不影响才高公司协助顾鹏向产权登记机关提交办理权属登记备案资料。涉案商品房买卖合同第十五条明显加重了顾鹏责任，一审认定约定无效正确。二、一审判决才高公司向顾鹏支付逾期办证违约金并无认定事实及适用法律错误。其一，关于才高公司是否应当支付违约金。才高公司于2014年8月28日交付涉案房屋，依据合同约定应在交房后730日内即2016年8月28日前将权属登记材料提交登记机关备案。才高公司直至2019年8月5日才提交相关材料，未在合同约定的办理期限内完成房屋初始备案登记，构成违约，应支付违约金。其二，关于违约金的截止日期问题。才高公司作为开发商在完成房屋实际交付后，协助办理房产转移登记就成为主要义务，不应以补充协议中“取得”的解释否定其主要义务，故应以才高公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间作为逾期办证违约金的截止时间。一审法院认定违约金截止时间为2019年8月5日并无不当。其三，关于涉案商品房买卖合同第十五条效力问题。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，除上述部分无效内容外，约定的其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，仍然有效，对双方当事人均具有拘束力。才高公司关于商品房买卖合同第十五条整体无效的主张不能成立。其四，关于违约金数额是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方约定的逾期办证违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，该约定未超过上述法律规定，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当。三、一审法院对诉讼时效的判决并无认定事实和适用法律错误。才高公司于2014年8月28日交付涉案房屋，应在房屋交付后730日内，即2016年8月28日前将权属登记备案资料提交登记机关备案，但直至2019年8月5日才提交相关材料。才高公司未在合同约定期限内万陈房屋初始备案登记，构成违约。违约是延续的，产生的违约金也是一个持续状态，才高公司的违约行为持续到2019年8月，至起诉日未超过诉讼时效。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回才高公司上诉请求，维持一审判决。顾鹏向一审法院起诉请求：判令才高置业公司支付逾期办理房屋权属证书违约金121215.24元。一审法院认定事实：2012年12月14日，顾鹏（买受人）与才高置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定顾鹏购买济南市历下区XXXX号楼XXXX室及储藏室，房屋建筑面积166.64平方米，价款为1058331元，地下室建筑面积16.02平方米，价款为54788元，两项价款合计1113119元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。同日，顾鹏与才高置业公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2019年9月17日，才高置业公司为顾鹏出具收据两份，顾鹏已交清全部房款。2014年8月28日，才高置业公司交付涉案房屋。另查明，涉案项目（鑫源山庄）于2019年7月3日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明，才高置业公司于2019年8月5日将办理房屋所有权初始登记的材料提交给了济南市不动产登记中心。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高置业公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高置业公司应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，顾鹏与才高置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以顾鹏结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高置业公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了顾鹏的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，涉案《商品房买卖合同》系才高置业公司提供的格式合同，上述约定无效。才高置业公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效不影响其他部分效力，其他部分仍然有效。才高置业公司于2014年8月28日将涉案房屋交付顾鹏，应当在房屋交付后的730日内，即2016年8月28日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但其至2019年8月5日将办理权属登记需由才高置业公司提供的资料报产权登记机关备案，已超过合同约定的期限，构成违约，应承担逾期办证违约金。才高置业公司的违约行为延续至2019年8月，至起诉日未超过诉讼时效，才高置业公司的抗辩不成立。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，顾鹏有权根据合同约定要求才高置业公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金，才高置业公司未能举证证明根据《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准计算得出的数额过分高于买受人造成的损失，故其关于违约金过高的主张不能成立。才高置业公司应向顾鹏支付自2016年8月28日起至2019年8月5日止的违约金，即1113119×1072×0.0001=119326元。综上，判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告顾鹏逾期办证违约金119326元（以1113119元为基数，自2016年8月28日起至2019年8月5日止，按日万分之一计算）；二、驳回原告顾鹏的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2724元，减半收取1362元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权，其不应承担逾期办证违约金。一方面，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条产权登记的办理事宜部分第一款约定了上诉人具有通知被上诉人交纳办理房屋所有权所需的所有资料、文件及交纳相关费用的义务，但上诉人无证据证实其已经履行了通知义务。另一方面，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，非买受人应履行商品房屋买卖合同的义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否缴纳税、费及提交办证资料为前提，但《商品房买卖合同》第十五条的约定以被上诉人结清房款并交纳办证资料及税、费作为上诉人履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，且不包括视为交付房屋的情形，明显加重了被上诉人的责任。另外，该条款虽然划有下划线，但纵观整个合同文本，带有下划线的条款较多，无法在合同文本中体现该条款的特殊性，在才高置业公司无证据证实其另行向顾鹏进行说明和提示的情况下，不能认定才高置业公司履行了说明和提示的义务。故本院认为涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内”的约定无效。才高置业公司作为涉案房屋的出卖人，交付房屋并协助办理房产转移登记系其应尽的主要义务，故才高置业公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，上诉人依据该条款主张享有先履行抗辩权不能成立。因上诉人未在合同约定的时间内将权属登记资料提交登记机关备案，构成违约，故一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方约定的逾期办证违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，该约定未超过上述法律规定，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。顾鹏于2020年3月19日提交起诉状至一审法院，法院在接受当事人提交起诉状时，应审查起诉状内容及当事人落款时间，故本院认定被上诉人系于2020年3月19日向上诉人主张权利。据此，顾鹏主张的2017年3月19日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效，且顾鹏未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故顾鹏主张的逾期办证违约金应自2017年3月20日起计算。关于违约金的截止日期问题。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第5条中虽约定“对于买卖合同第十五条‘取得’的理解：此处的‘取得’是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书”，但才高置业公司作为涉案房屋的开发商在完成涉案房屋交付后，协助办理房产转移登记成为了其主要义务，即才高置业公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为其主要义务，不应以《补充协议》第5条中“取得”的解释否定才高置业公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的主要义务。一审法院以才高置业公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间作为逾期办证违约金的截止时间，并无不当，应予维持。综上，违约金数额，以1113119元为基数，自2017年3月20日至2019年8月5日止，共计868天，按照日万分之一计算，违约金共计96619元。综上所述，上诉人才高置业公司的上诉请求部分成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3748号民事判决第二项；二、变更济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初3748号民事判决第一项为上诉人山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人顾鹏逾期办证违约金96619元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1362元，由山东才高鑫源置业有限公司负担1079元，顾鹏负担283元；二审案件受理费2724元，由山东才高鑫源置业有限公司负担2158元，顾鹏负担566元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年七月十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗