辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1431号上诉人（原审被告）：陈国亮，男，1967年5月25日出生，蒙古族，无业，住喀左县。上诉人（原审被告）：张凤，女，1973年5月15日出生，汉族，无业，住喀左县。二被告委托诉讼代理人：陈璐（二被告女儿），女，1994年8月5日出生，蒙古族，住喀左县。被上诉人（原审原告）：袁丹宁，女，1983年1月23日出生，汉族，无业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于雪，喀左县大城子法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宁亚杰，女，1969年8月3日出生，蒙古族，住喀左县。上诉人陈国亮、张凤因与被上诉人袁丹宁房屋租赁合同纠纷一案，不服喀左县人民法院（2020）辽1324民初828号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年6月22日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈国亮、张凤委托诉讼代理人陈璐，被上诉人袁丹宁及其委托诉讼代理人于雪、宁亚杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈国亮、张凤上诉请求：1、撤销喀左县人民法院（2020）辽1324民初828号民事判决，发回重审或依法改判被上诉人继续履行合同；2、原审及二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决以双方合同目的不能实现而判决双方合同全部解除错误。庭审中两上诉人所提交的被上诉人的办学许可证、营业执照及被上诉人所发微信朋友圈，均能证明双方合同目的已经实现。被上诉人利用承租的上诉人所有的房屋及产权证照办理了开办培训学校所需的一切手续，并成功加盟了上海松鼠ΑΙ（人工智能）中小学课后辅导，且成功进行了网上授课，自2020年1月19日开始至今始终在网上授课，利用上诉人的房屋地址做广告招生，从未停止过，双方的合同目的已经完全实现，没有上诉人的房屋及产权证照被上诉人便没有今天的一切，所以原审法院认定事实错误，合同目的已经全部实现。二、原审法院引用《朝阳市校外培训机构设置标准与管理办法》第22条确定涉案房屋不符合被上诉人培训中心要求错误，该办法第42条明确规定，本办法公布前已经取得办学许可证或营业执照的各类学校如不符合此办法的需按照标准进行整改，整改时限为一年，据此规定，上诉人与被上诉人之间的合同如果解除，也应在整改后整改期后，经整改不合格，方可解除，而不是在被上诉人发出解除通知后就立即解除。三、被上诉人故意隐瞒事实给上诉人造成重大损失，其应承担过错责任。被上诉人至2020年1月7日知晓《朝阳市校外培训机构设置标准与管理办法》的下发，但因当时被上诉人的营业执照还未办理，故其隐瞒事实，未能及时通知上诉人，导致上诉人未腾空房屋，将出租屋内的电脑以低价卖掉，造成重大，对此被上诉人应承担全部责任。四、原审法院酌定赔偿两上诉人损失8，000元无任何法律依据。庭审中上诉人所依据的证据充分证明上诉人出卖的部分电脑及其他物品就损失26，880元，再加上租金损失，可谓损失巨大，该房屋目前仍无法出租。上诉人夫妻无其他职业，生活来源全靠经营网吧。现在网吧内的所有物品因被上诉人要承租房屋而全部低价卖掉，按照朝阳市疫情防控中心第九号文件规定，网吧等营业场所在2020年3月24日便可以营业但被上诉人现在却无法营业，所以因被上诉人的行为给上诉人造成的损失这8，000元远远无法弥补，显失公平，于法无据。综上，请二审法院在查明事实的基础上支持上诉袁丹宁向一审法院诉讼请求：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同，判令被告向原告返还房租58，000元及自起诉之日起至给付之日止同期银行贷款利息。二、诉讼费、邮寄费由被告承担。一审法院认定：二被告系夫妻关系。2019年12月10日原告袁丹宁与被告陈国亮、张凤签订《房屋租赁合同》。约定原告承租二被告位于（古塔欣园）96幢3012号房屋用于培训经营。房屋建筑面积281.66平方米，租期5年，自2020年4月13日至2025年4月12日，租金为58000元/年。原告袁丹宁于2019年11月21日交付定金2000元，2019年12月10日交付租金28000元，2020年3月4日交付租金28000元，合计支付58000元。被告陈国亮为原告袁丹宁出具收据一枚。2020年1月10日，在二被告的配合下原告袁丹宁登记设立了喀左县向日葵文化艺术培训中心有限公司，注册地为案涉租赁房屋。2020年3月26日，原告袁丹宁以租赁房屋面积达不到培训中心要求为由，向二被告发出解除合同通知书，2020年3月27日被告陈国亮签收了该解除合同通知书。原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告陈国亮、张凤对案涉房屋进行清空，原告袁丹宁未对该房屋进行装修装饰，现该案涉房屋处于闲置状态。2020年4月3日，喀左县营商环境建设局对原告袁丹宁设立的喀左县向日葵文化艺术培训中心有限公司作出注销决定，注销办学许可证。另查明，2019年12月13日，朝阳市人民政府办公室印发了《朝阳市校外培训机构设置标准与管理办法》，第十二条第二款规定：校外培训机构冠名“学校”的，校舍建筑面积500平方米以上，学校户外活动场地最低不能低于150平方米；冠名“中心”、位于市、县城区的，校舍建筑面积300平方米以上，位于农村的，校舍建筑面积200平方米以上，并具有独立的办学场所。依据该规定案涉租赁房屋的面积不符合原告培训中心面积要求。一审法院认为：合法的房屋租赁关系受法律保护。本案中原、被告签订《房屋租赁合同》约定，承租案涉房屋目的是用于培训经营，但是由于新的办学要求的实行，即《朝阳市校外培训机构设置标准与管理办法》，造成案涉房屋面积达不到原告袁丹宁培训机构办学场所面积的要求。原告袁丹宁向被告陈国亮、张凤主张解除房屋租赁合同，依法注销了其培训机构的办学许可证，并于2020年3月26日向被告陈国亮、张凤发出解除合同通知书，被告陈国亮于2020年3月27日签收该解除合同通知书。至此，双方房屋租赁合同因约定的合同目的不能实现已经解除。原、被告间合同目的不能实现事由出现在《房屋租赁合同》签订后，租赁起始日期届至前，对于原告袁丹宁主张二被告向其返还房租58000元的请求，应予以支持。关于被告辩称因原告租赁房屋造成其损失的意见，经审查，被告将案涉房屋清空，存在一定的损失，但双方达成的租赁起始期限并未届至，双方亦未对合同履行的前期责任作出约定，故对被告提出的损失，应结合双方为履行租赁合同的付出情况，由双方分担。《房屋租赁合同》签订于2019年12月10日，解除于2020年3月27日，期间由于疫情影响，亦应对疫情影响下的房屋收益，予以考虑。故本院综合上述情况，酌定原告给予二被告8000元作为补偿。关于原告要求被告给付租金利息的诉讼请求，因双方对此未作约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告袁丹宁与被告陈国亮、张凤签订的房屋租赁合同。二、被告陈国亮、张凤于判决生效后七日内返还原告袁丹宁租金50，000元。三、驳回原告袁丹宁的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由原告袁丹宁承担312.5元，被告陈国亮、张凤承担312.5元。二审期间，上诉人未提交新的证据，被上诉人提交喀左县市场监督管理局于2020年5月22日出具（喀工商）市监核注通內字[2020]第0003157960号注销登记核准通知书。证明营业执照注销有一个公告期。经质证，上诉人对证据真实性没有异议，但不同意公告期的主张。对该证据本院予以确认。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是租赁合同是否符合法律规定的解除条件和一审判决8，000元损失能否弥补上诉人的实际损失。双方当事人签订《房屋租赁合同》约定，承租案涉房屋目的是用于培训经营，但是由于《朝阳市校外培训机构设置标准与管理办法》公布，造成案涉房屋面积达不到被上诉人袁丹宁培训机构办学场所面积的要求。对此双方均不存在过错。被上诉人袁丹宁向上诉人陈国亮、张凤主张解除房屋租赁合同，依法注销了其培训机构的办学许可证并无不当。双方房屋租赁合同因约定的合同目的不能实现已经解除。双方间合同目的不能实现事由出现在《房屋租赁合同》签订后，租赁起始日期届至前，一审判决对于袁丹宁主张陈国亮、张凤向其返还房租58，000元的请求，予以部分支持并无不当。对于上诉人关于赔偿8,000元损失是否能够弥补实际损失问题，因上诉人没有提交确切损失证明，故一审判决酌定赔偿8,000元亦无不可。本院应予维持。综上所述，上诉人事实理由不充分，又没有相应的证据支持，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元由上诉人陈国亮、张凤承担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  华政通二〇二〇年七月十四日书记员  郭立明