天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初4018号原告：天津中欣世纪投资有限公司，住所地天津市南开区延安路6号。法定代表人：陈玉叶，总经理。委托诉讼代理人：周冠宇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。被告：李会杰，男，1968年5月29日出生，汉族，天津市会杰科技有限公司负责人，住天津市西青区。原告天津中欣世纪投资有限公司与被告李会杰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告天津中欣世纪投资有限公司的委托诉讼代理人周冠宇、施韬，被告李会杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津中欣世纪投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告因违规操作导致租赁房屋烧毁给原告造成的财产损失共计1408047元；2.被告支付违约金40315元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月3日、2017年12月13日签署位于天津市南开区延安路6号C区13号、C区11号厂房的《房屋租赁合同》。2019年1月23日下午5点30分，被告在C区11号厂房内违规操作氩弧焊进行生产作业，负责日常巡视的原告管理人员及时指出其安全隐患，责令其立即停止违规操作，但其在原告管理人员走后，继续违规操作氩弧焊，违规致使发生重大火灾事故，造成中欣工业园区内C区9号、11号、12号、13号、14号房屋严重毁损。现被告因触犯重大责任事故罪已被司法机关依法判处。原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》及附件明确约定：若承租人违反合同约定的用途使用房屋导致发生火灾等安全事故需承担一切法律责任，给出租人造成损失应予以赔偿。原告已尽到对被告承租区域的安全监督、检查义务，事故发生后原告及时拨打119报警电话，并积极参与灭火、断电等抢救工作，原告对此次火灾事故不存在任何过错。被告作为房屋租赁合同的承租人，有义务妥善使用租赁房屋，保持租赁物符合使用的条件和用途，但本次火灾事故将原告园区内多处房屋烧毁，给原告造成巨大财产损失，被告应当为其因违规操作导致原告产生的所有损失承担赔偿责任，损失具体如下：1、火灾事故前原告园区内房屋租金每年收入为457260元，火灾后现场只能以空地形式低价出租，受损房屋也只能以低价出租，现原告可收取的年租金仅为285000元，该事故造成原告房屋租金直接损失达172260元，另因被烧毁房屋需两年时间重建，原告预计房屋租金损失总计为344520元；2、火灾事故发生后，因现场及受损房屋空置八个月，租金直接损失227840元；3、事故发生后原告对火灾现场进行清理，受损围墙进行整修，设置临时围挡，并因南开区创卫工作需要对火灾现场重建了围墙，设置大门及对受损房屋进行修缮。以上因清理现场及受损房屋维修给原告造成的损失为277687元；4、根据施工方提供的数据显示，为恢复建设因火灾被毁损的1240平方米厂房，原告将会为此支付建设工程款558000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条、第219条、第235条的规定，被告应向原告承担共计1408047元的财产损害赔偿责任，向原告支付违约金40315元，为维护原告合法权益，故起诉至法院。李会杰辩称，2019年1月23日下午5点30分，虽因被告违规操作，但被告的东西放在原告的电闸箱旁边，房子老化，油毡掉下来，导致火灾事故，自己的财产也受到了损失。工业园内没有水、水表冻裂、消防栓是火灾后装的，原告也有责任。被告委托他人清理现场，原告物业阻拦，拖延了清理期。另外，原告收取被告的保证金1万元。原告的诉请数额过高，被告无赔偿能力，认可赔偿2万元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：1.（2019）津0104刑初838号刑事判决书；2.房屋租赁合同两份；3.2007年11月29日天津市经济委员会文件，津经综合规划[2007]21号，关于认定中欣工业园为市级都市工业小区的批复，证明该小区主办单位和管理单位为原告；4.事故现场照片十二张；5.《工程施工合同》三份，附火灾现场厂房重建1240平方米的说明，以及房屋维修和清理现场费用明细、施工公司的营业执照、收费票据（按进度付款，尚未给齐）；6.原告与案外人李新、刘秀英、李金乐、陈士建（李顺珠）、徐江波签订的《房屋租赁合同》、刘秀英的收条及退租证明，证明原告与前租户协商解决纠纷以及原告与新租户签订的合同。被告李会杰为支持其抗辩理由，向本院提交证据如下：1.原告收取被告保证金1万元、2017年1月1日至2017年12月30日118260元租金、2018年1月1日至2018年12月30日118260元租金、2017年7月1日至2018年6月30日86000元C13的租金、2018年7月1日至2019年6月30日86000元C13的租金，收据共计五张；2.现在场地照片三页。本院经审理认定事实如下：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2017年7月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁房屋面积293平方米，用于经营，租期自2017年7月1日至2018年6月30日，年租金86000元（包括租金43000元、物业管理费43000元），乙方支付保证金1万元。合同签订后，被告已依约交付给原告租金86000元及保证金1万元。合同到期后，双方未续签合同，但被告仍在使用该租赁房屋，并交付原告2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租金86000元（折合每月租金7166.67元、每天租金为238.89元）。经询被告，其认可2019年1月24日至2019年6月30日的租金37744.47元（5个月零8天，7166.67元×5个月＋238.89元×8天）、及保证金1万元，合计47744.47元折抵赔偿原告的费用。另，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2017年12月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方租赁房屋面积365平方米，用于生产、加工，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，年租金118260元。合同签订后，被告已依约交付给原告房屋租金。合同到期后，双方未续签合同，但被告仍在使用租赁房屋。此前，被告曾交付原告2017年1月1日至2017年12月30日房屋租金118260元。上述两合同均约定乙方违反合同其他义务造成甲方损失的，乙方除支付全额租金25%的违约金外，还须赔偿甲方实际损失。合同履行中，2019年1月23日18时许发生火灾，经本院（2019）津0104刑初838号刑事判决书认定：“被告人李会杰在不具有焊接资质的情况下违规使用氩弧焊进行焊接操作，且在生产过程中未按照规章制度要求隔离易燃易爆物品，导致引燃操作平台上的过滤棉。其在发现过滤棉被引燃后，因处置不当引燃厂房的棉门帘，造成厂房及周围商铺起火。经统计事故共造成包括被告人李会杰在内的十五户商铺库存物品受损及建筑物损失，经天津中泰晟信保险公估有限公司鉴定，火灾直接财产损失（建筑物直接失额+库存物品直接失额）人民币958698.72元。经查，灾后第一次清理现场费用为人民币127262元，本次火灾共造成直接经济损失人民币1085960.72元。被告犯重大责任事故罪，判处有期徒刑一年二个月（刑期从判决执行之日起计算；判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年1月24日起至2020年3月23日止）。”原告于2019年3月2日向案外人天津市青东建筑劳务有限公司支付第一次清理现场费用127262元、2019年8月12日第二次清理现场费用150425元，并于2019年8月3日与该公司签订《工程施工合同》，约定火灾现场厂房重建（1240平方米）工程造价558000元（该款已按双方约定支付10万元，余款待验收合格后付款），2020年3月开始施工，一年半之内完成施工。上述原告已付及应付费用合计金额为835687元（127262元＋150425元＋558000元）。另，火灾导致连同被告在内的4户商户5间房屋受损，其余3户商户为案外人李新、刘秀英、李金乐。李新房屋租赁面积为304平方米，租金为每年93000元，租期为2017年10月22日至2018年10月21日，到期后为续签租赁合同，但其仍在使用租赁房屋；刘秀英房屋租赁面积为60平方米，租金为每年20000元，租期为2018年8月1日至2019年7月30日，原告已退刘秀英租金1万元；李金乐房屋租赁面积为505平方米，租金为每年140000元，租期为2018年2月1日至2019年1月31日。该三商户租赁房屋面积及被告租赁两房屋的面积共计1527平方米（304＋60＋505＋293＋365）；5间房屋年租金总额应为457260元（93000元＋20000元＋140000元＋86000元＋118260元）。再查，2019年9月5日原告与案外人李顺珠签订《房屋租赁合同》，房屋租赁面积305平方米，租期自2019年9月10日至2020年9月9日，租金为年105000元；2019年7月29日原告与案外人徐江波签订《房屋租赁合同》，院落租赁面积1240平方米，租期自2019年8月8日至2020年8月7日，租金为年18万元。原告共收取租金285000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告违规操作引发火灾，导致原告财产受损，故被告应承担相应的赔偿责任。赔偿的损失应包括实际损失、预期所得利益及违约金。关于具体赔偿的数额本院认定如下：一、实际损失部分，原告已支付及应付费用为835687元，本院予以认定；二、预期利益部分，原5间房屋年租金总额为457260元，但原告自2019年8月只收取他人租金285000元，而房屋建设自2020年3月始施工，需一年半完成，至2021年9月，按一年计算，原告预期利益损失应为172260元（457260元-285000元）；三、空置期内损失应自2019年1月23日计算至2019年7月，计算6个月为228630元（457260元÷12个月×6个月）；以上一、二、三项合计为1236577元（835687元＋172260元＋228630元）。被告认可2019年1月24日至2019年6月30日的租金37744.47元及保证金1万元，合计47744.47元折抵赔偿原告的损失，故被告应赔偿金额为1188832.53元（1236577元-47744.47元）；四、关于违约金的数额：双方虽约定被告违反合同其他义务造成甲方损失的，应支付全额租金25%的违约金，该约定过高，本院酌定为2万元。综上所述，原告要求被告赔偿原告损失1408047元及违约40315元，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告李会杰赔偿原告天津中欣世纪投资有限公司财产损失1188832.53元；二、本判决生效后十日内，被告李会杰赔偿原告天津中欣世纪投资有限公司违约金2万元；三、驳回原告天津中欣世纪投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17835元，减半收取8917.5元，由被告李会杰负担，被告负担部分于本判决生效后十日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马艳二〇二〇年七月七日书记员  李婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。