江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1127号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京丰晔华企业管理有限公司,住所地江苏省南京市秦淮区太平南路166号-27。法定代表人：张晔冉，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：张晔冉，男，1993年7月1日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐剑峰，江苏镜见兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京远新资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路56号24层2401单元内07-02。法定代表人：高洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：卞冲冲，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高攀，北京市中伦（南京）律师事务所实习律师。原审第三人：李艳，女，1991年3月19日生，汉族，住山东省微山县。委托诉讼代理人：陈奉国，系李艳丈夫,住山东省微山县。原审第三人：于春华，女，1973年6月29日生，汉族，住吉林省榆树市。原审第三人：朱武松，男，1992年7月8日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。原审第三人：杨岩，男，1985年8月16日生，住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：牛子建，男，1979年10月9日生，汉族，住安徽省临泉县。原审第三人：北京丰盛元餐饮管理有限公司,住所地北京市顺义区仁和地区林河北大街21号院1幢1层101-1。法定代表人：宋见龙，该公司总经理。原审第三人：王云平，男，1983年3月19日生，汉族，住四川省华蓥市。原审第三人：贾梦妍，女，1988年4月11日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原审第三人：李军，男，1970年3月7日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人南京丰晔华企业管理有限公司（以下简称丰晔华公司）、张晔冉因与被上诉人北京远新资产管理有限公司（以下简称远新公司）、原审第三人李艳、于春华、朱武松、杨岩、牛子建、北京丰盛元餐饮管理有限公司（以下简称丰盛元公司）、王云平、贾梦妍、李军房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰晔华公司、张晔冉共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决于2018年11月5日解除上诉人丰晔华公司、张晔冉与被上诉人远新公司签订的《南京远洋国际中心B块地负一层商业租赁合同》及《租赁主体变更协议》；3、判决被上诉人远新公司向上诉人丰晔华公司返还租金588286.8元；4、判决被上诉人远新公司向上诉人丰晔华公司返还履约保证金326826元；5、判决被上诉人远新公司赔偿上诉人丰晔华公司损失1856037元；6、判决驳回远新公司其他诉讼请求；6、一、二审诉讼费、评估费由被上诉人远新公司承担。事实及理由：一、被上诉人远新公司向上诉人丰晔华公司交付的房屋存在多处严重漏水现象（上诉人维修后，仍然漏水，无法解决），空调及通风设备无法使用，导致上诉人丰晔华公司经营的超市无法正常使用、运转，存在重大瑕疵。一审中，上诉人已经向法院提交了漏水照片、微信聊天记录等予以证明案涉房屋存在漏水事实，但一审法院对该证据只字不提，置该事实于不顾。案涉房屋出现严重漏水现象后，上诉人丰晔华公司曾多次要求被上诉人予以维修，但被上诉人置之不理，予以拒绝。上诉人丰晔华公司为避免损失扩大，对案涉漏水房屋进行了维修，维修后即向被上诉人主张赔偿，但被上诉人仍然拒绝赔偿。维修后，案涉房屋又出现严重漏水现象，上诉人丰晔华公司又催促被上诉人进行维修，被上诉人又未予以任何回复。关于此事实有聊天记录（与被上诉人在南京的负责人陆总的聊天记录）等证据予以证明。但一审法院对该事实也置之不理。一审法院进行现场勘验时，案涉房屋仍然存在漏水事实。一审第三人也多次陈述案涉房屋存在漏水情形，房屋内的空调及通风设施无法使用。二、被上诉人向上诉人发送《解除通知》后，上诉人丰晔华公司即向被上诉人发出《关于解除通知书的复函》，要求被上诉人履行维修义务，并对上诉人丰晔华公司自行维修的费用予以承担。在被上诉人交付的房屋存在重大瑕疵，明显存在违约行为的情况下，上诉人丰晔华公司要求减免租金，于法有据，被上诉人以上诉人未支付租金为由要求解除合同，没有依据。三、因被上诉人远新公司的违约行为导致合同解除，应当对上诉人丰晔华公司所做的装修、添附进行赔偿。四、因被上诉人在本案合同履行中存在违约责任，上诉人丰晔华公司并非无故未支付租金，故被上诉人要求解除合同及承担违约金的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。远新公司辩称，依法订立的合同应当受法律的保护，被上诉人已经依据合同交付了符合合同约定的房屋，并且双方已经在合同中对房屋的现状和情况进行了确认。在对方拒绝支付房屋租金的情况下，被上诉人有权解除合同。上诉人擅自将房屋转租给第三人，因为第三人无法办理工商登记，无法经营，导致丰晔华公司无法支付房租。因此，违约责任完全在于对方。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丰盛元公司、李艳、朱武松、杨岩、于春华共同辩称，我方不清楚丰晔华公司与远新公司之间的合同，我方不是因为漏水而无法办理营业执照，我方无法办理证件致使无法继续经营的原因是丰晔华公司没有提供合法的出租手续给我方，同意一审判决。李军、牛子建、王云平、贾梦妍均未提交答辩意见。远新公司向一审法院起诉请求：1.确认远新公司与丰晔华公司、张晔冉2017年8月21日签订的《租赁主体变更协议》和《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》于2018年8月2日解除;2.判令丰晔华公司、张晔冉及一审第三人立即腾出租赁房屋；3.判令丰晔华公司、张晔冉连带支付欠付的房屋租金人民币500782.84元（暂计算至2018年8月2日）；4.判令丰晔华公司、张晔冉连带支付迟延支付租金的违约金人民币1320537.68元;5.判令丰晔华公司、张晔冉连带支付房屋占有使用费3162851.61元（暂计算至2019年8月31日，其中，2018年8月3日至5日按照日租金标准计算；2018年8月6日计至2019年8月31日，按照日租金标准的1.5倍计算，实际要求计算至丰晔华公司、张晔冉返还房屋之日）；6.判令丰晔华公司、张晔冉连带支付使用承租房屋产生的电费280元（2019年8月1日至2019年8月31日），水费2890元（2017年7月15日至2019年8月31日）、公共水电分摊费42324.88元（2017年7月15日至2019年6月30日）、空调能耗费50117.75元（2018年5月8日至2018年10月8日）、物业管理费210444元（2018年1月1日至2018年8月5日期间按照物业费标准计算为62638元，2018年8月6日至实际腾房返还之日，按照物业费标准1.5倍计算）；7.判令丰晔华公司、张晔冉连带支付使用承租房屋产生的物业管理费违约金人民币47853.63元（暂计算至2018年8月2日，实际要求计算至丰晔华公司、张晔冉腾退返还房屋之日）；8.判令丰晔华公司、张晔冉连带将承租房屋上添附的装修残值拆除并将承租房屋恢复原状；9.本案诉讼费用由丰晔华公司、张晔冉承担。案件审理过程中，远新公司明确仅要求张晔冉就丰晔华公司的金钱给付义务承担连带清偿责任。丰晔华公司、张晔冉向一审法院提出反诉请求：1.判令于2018年11月5日解除丰晔华公司、张晔冉与远新公司签订的《租赁主体变更协议》及《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》；2.判令远新公司返还租金588286.8元；3.判令远新公司返还履约保证金326826元；4.判令远新公司赔偿丰晔华公司、张晔冉损失1856037元；5.远新公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2017年7月14日，远新公司（甲方）与张晔冉（乙方）签订《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定远新公司将诉争房屋出租给张晔冉经营使用；租期为8年，自2017年7月1日起计租；2017年7月1日至2018年6月30日，月固定租金暂定为人民币108942元，2018年7月1日至2019年6月30日，月固定租金暂定为人民币163414元，2019年7月1日至2020年6月30日，月固定租金暂定为人民币163414元；在整个租赁期限内，本合同项下的租金支付方式为按季度缴纳，乙方应当在每季度最后10日内支付下一季度租金（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个季度的固定租金；租赁用途为从事商品零售类进出口超市品牌经营项目，在本合同项下之租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租房产的上述用途，或变更经营品牌或商号，甲方有权要求乙方出示与上述品牌及乙方经营的商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。如需更改，需向甲方提交书面的申请，经甲方书面批准并办理完毕全部的变更手续（包括但不限于向管理公司提交装修申请等手续）后方可变更，否则甲方有权解除本合同；合同签署7日内，乙方向甲方支付326826元作为乙方在本合同项下的履约保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定；如乙方无违约行为，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将承租房屋产权返还于甲方且结清本合同项下所有款项后的40日内，把履约保证金无息退还给乙方；双方约定，本合同项下的进场日为2017年7月1日，甲方根据本合同附件2约定的标准向乙方交付承租房产且经双方签署交付凭证，即视为甲方己履行将承租房产合格地交付给乙方的义务；乙方应于进场日到甲方物业公司办公室按甲方要求办理承租房产的交接手续、签署交付凭证并按本合同的规定支付所有相关费用；乙方开始装修前，应当向甲方提供其对承租房产的装修设计文件（本合同所述装修设计文件是指乙方按照附件3的要求向甲方提供有关装修图纸等文件资料），供甲方审查，并且在获得甲方的批准后方可开始对承租房产的装饰装修工程；上述装修设计经甲方批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。甲方的审批，不减轻或免除乙方责任，甲方也不因此而承担任何责任；乙方对承租房产的装饰装修必须符合法律法规，并遵守甲方关于装修设计文件审查的一切规章制度并严格执行，且不能破坏甲方已经完成的装修。乙方承诺对装修设计文件自行承担全部责任，在装修过程中服从甲方的管理和指挥，并按照甲方的规定缴纳因装修而发生的收费项目，包括但不限于装修押金、垃圾清运费。乙方保证不因对承租房产进行装饰装修而造成第三方的财产损失，否则，由乙方自行负责赔偿；双方约定，作为承租房产的承租人，乙方应当自进场日起向物业服务公司缴纳承租房产的物业服务费。物业服务费收费标准为按承租房产的套内面积计算，（物业服务费面积最终以甲方委托的专业测绘机构按照附件一标示范围进行测量确定的该单元的建筑面积为准），每平方米每月5元；租赁期间，未经甲方或管理公司书面批准，乙方不得对全部或部分承租房产分租或转租给第三方（包括但不限于以合作经营、联营等形式达到分租或转租的目的），否则甲方有权解除本合同；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额的千分之五的迟延履行违约金；如乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过10日，甲方有权解除合同；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后3日内，乙方应当将承租房产交还甲方，该期限为本合同项下承租房产之交还期。交还期内，乙方须把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还甲方；同时，须将通向该项目各部分的钥匙（如有）交还甲方，并按甲方要求办理返还手续；如乙方要求按现状返还，在甲方无需为此对乙方进行任何装修和改建补偿的前提下，双方另行协商；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的承租房产交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的150％向甲方支付租金，并按照合同终止时承租房产物业服务费标准的150％向管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。2017年8月21日，远新公司、丰晔华公司、张晔冉签订《租赁主体变更协议》，约定将诉争房屋的承租主体变更为丰晔华公司，张晔冉须就丰晔华公司在《租赁合同》及《主体变更协议》项下义务的履行向远新公司承担连带责任。上述合同签订后，丰晔华公司向远新公司支付了三个季度的房屋租金980478元、履约保证金326826元。此后丰晔华公司分别与李艳、于春华、朱武松、杨岩、牛子建、丰盛元公司、王云平、贾梦妍、李军、袁震、袁是韪、陈旭、陈勇签订了《美食广场租赁协议》，将诉争房屋转租给上述次承租人用于餐饮经营使用。上述《美食广场租赁协议》中，李艳、于春华、朱武松所签订的协议上加盖了远新公司公章，并手写了“同意转租”字样，但该枚公章与远新公司和丰晔华公司签订的租赁合同上所加盖的公章不一致，非同一公章。2018年6月21日，远新公司向丰晔华公司及张晔冉发送了《关于南京远洋国际中心B地块负一层房屋租金等费用及违约金催缴的通知》，要求丰晔华公司支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的房屋租金、违约金及其他水电物业管理费等，并要求张晔冉承担连带责任。丰晔华公司、张晔冉于2018年6月23日收到上述催缴通知。此后因丰晔华公司、张晔冉未支付租金，远新公司于2018年7月31日向丰晔华公司及张晔冉发出《解除通知》，要求解除《租赁合同》及《主体变更协议》。丰晔华公司及张晔冉于2018年8月2日收到上述《解除通知》。一审审理中，经一审法院释明，丰晔华公司坚持申请就诉争房屋内装修、装潢价值进行评估。后一审法院依法委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司进行资产评估，该公司做出苏德道天诚评报字[2019]第104号，载明：诉争房屋装修、装潢价值合计1856037元（附件评估明细表中已列明评估所涉工程项目明细）。丰晔华公司为此支付评估费30000元。各方当事人对上述评估报告的真实性不持异议。另，远新公司表示在本案诉讼中仅追加李艳、于春华、朱武松、杨岩、牛子建、丰盛元公司、王云平、贾梦妍、李军等次承租人作为一审第三人参加诉讼，其余次承租人远新公司将自行协商解决。一审审理中，远新公司还提供装修整改通知、退场告知函等一组证据，以证明远新公司在装修巡查期间发现丰晔华更改租赁用途为经营餐饮，要求丰晔华公司整改，后续丰晔华公司自行闭店，其行为已经构成违约。丰晔华公司、张晔冉对上述证据真实性不予认可，认为其从未收到过远新公司发出的整改通知，丰晔华公司也从未发出退场告知函件。远新公司还提供水电表照片等一组证据，以证明丰晔华公司使用了诉争房屋的水、电。丰晔华公司、张晔冉对上述证据的真实性不予认可，同时认为水、电费金额应当以主管部门的登记、通知为准。丰晔华公司、张晔冉提供南京远洋国际中心物业服务中心出具缴费提示、装修施工许可证、南京勋远置业有限公司出具的审批申请等一组证据，以证明远新公司对于丰晔华公司转租、经营餐饮均是知晓的。远新公司对于缴费提示、装修施工许可证的真实性不持异议，但是认为出具上述通知的主体并非远新公司，故与本案没有关联性；对于审批申请的真实性不予认可，同时认为远新公司才是诉争房屋的产权人，南京勋远置业有限公司无权处置。另，丰晔华公司、张晔冉就合同约定的违约金标准、占有使用费计算标准申请酌减。远新公司同意在丰晔华公司应给付的款项中抵扣已经支付的履约保证金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于远新公司要求确认其与丰晔华公司及张晔冉签订的《租赁主体变更协议》、《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》于2018年8月2日解除的诉讼请求，一审法院认为，在上述租赁合同签订后，丰晔华公司在支付三个季度房屋租金后未再支付房屋租金，经远新公司催告后仍未支付，其行为已构成根本违约，远新公司享有合同解除权。此后远新公司发函解除合同，丰晔华公司、张晔冉亦于2018年8月2日收到解除函件，故对于远新公司的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于远新公司要求丰晔华公司及一审第三人立即腾出租赁房屋的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同解除后，承租人理应返还租赁物，现远新公司与丰晔华公司、张晔冉所签订的租赁合同已经解除，丰晔华公司理应腾房返还，而一审第三人作为次承租人在租赁合同解除后，亦无权继续占用诉争房屋，故对于远新公司的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于远新公司要求丰晔华公司支付欠付租金及逾期违约金的诉讼请求，一审法院认为，丰晔华公司在承租诉争房屋后，仅向远新公司支付了三个季度的房租，此后未再缴纳租金，丰晔华公司理应支付欠缴租金并承担相应违约责任。关于起租日，尽管丰晔华公司抗辩认为租金起算日期应为2017年7月14日，但双方合同明确约定自2017年7月1日起计租，故丰晔华公司实际支付租金周期为2017年7月1日至2018年3月31日，丰晔华公司理应支付其欠缴的2018年4月1日至2018年8月2日期间的租金500782.84元（108942元/月×3个月+163414元+163414元/月÷31天×2天）。关于违约金计算标准，丰晔华公司申请予以酌减，一审法院综合考虑本案案情，酌定以每日万分之五标准计算为宜。关于丰晔华公司抗辩认为因诉争房屋存在漏水、空调不能使用、通风口损坏等情况，故其有权不缴纳租金，同时申请酌减租金标准的抗辩主张，一审法院认为，丰晔华公司所举证据并不能充分证明诉争房屋存在上述瑕疵，且若确存在漏水等相关问题，而远新公司拒绝维修，丰晔华公司可自行维修后主张相应损失，并不能以此作为拒付或酌减租金标准的理由，故对丰晔华公司的上述抗辩主张，一审法院不予采纳。关于远新公司要求丰晔华公司支付房屋占有使用费（2018年8月3日至5日按照日租金标准计算；2018年8月6日至实际返还之日止，按照日租金标准的1.5倍计算）的诉讼请求，一审法院认为，双方合同明确约定，在租赁合同解除后，丰晔华公司应在3日内将诉争房屋返还远新公司，但此后丰晔华公司始终未能将诉争房屋予以返还，故其理应支付相应的房屋占有使用费。关于房屋使用费的计算标准，双方合同就此作出了约定，即自交还期届满之日的次日起，应按合同终止时租金标准的150％计算，该约定带有违约惩罚性质，现丰晔华公司申请予以酌减，一审法院酌定丰晔华公司按照租金标准的130%计算，故2018年8月2日至2018年8月5日期间使用费为15814.26元（163414元/月÷31天），2018年8月6日起至实际返还之日止的房屋使用费标准为6852.85元/日（163414元/月÷31天×1.3）。关于远新公司要求丰晔华公司支付电费、水费、公共水电分摊费、空调能耗费、物业管理费及违约金的诉讼请求，一审法院认为，远新公司未能举证证明其已实际支付上述费用，亦未能举证证明相关费用的具体明细，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于远新公司要求丰晔华公司将诉争房屋上添附的装修予以拆除（拆除内容以评估报告载明的项目明细为准，恢复至毛坯状态）的诉讼请求，一审法院认为，双方合同对于租赁物返还时的标准作出了明确约定，即按照交付时的状态予以返还，丰晔华公司承租诉争房屋后进行了装修添附，现租赁合同系因其违约解除，丰晔华公司理应将诉争房屋装修添附拆除后予以返还，故对于远新公司的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于远新公司要求张晔冉就丰晔华公司所负金钱给付债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院认为，张晔冉明确约定其就丰晔华公司项下义务的履行向远新公司承担连带责任，故对于远新公司的上述诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于丰晔华公司、张晔冉要求远新公司返还租金588286.8元、履约保证金326826元的诉讼请求，一审法院认为，本案所涉租赁合同因丰晔华公司欠缴租金而解除，即便此后丰晔华公司未实际经营使用诉争房屋，其亦无权要求返还相应已缴纳的租金。关于履约保证金的返还，虽然双方约定远新公司应在丰晔华公司返还诉争房屋且结清所有款项后40日内无息退还履约保证金，但现远新公司同意直接在本案丰晔华公司应给付款项中抵扣履约保证金，一审法院对此予以确认。关于丰晔华公司、张晔冉要求远新公司赔偿装修损失1856037元的诉讼请求，一审法院认为，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿装饰装修残值的，不予支持，故对于丰晔华公司、张晔冉的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、确认北京远新资产管理有限公司与南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉签订的《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》及《租赁主体变更协议》已于2018年8月2日解除；二、南京丰晔华企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付北京远新资产管理有限公司2018年4月1日至2018年8月2日期间的租金500782.84元及逾期付款违约金（其中326826元的逾期付款违约金自2018年4月1日起算，其中173956.84元的逾期付款违约金自2018年7月1日起算，均按照日万分之五标准计算至实际给付之日止）；三、南京丰晔华企业管理有限公司于判决生效之日起三十日内将其在南京市秦淮区太平南路166号的南京远洋国际中心B地块负一层3号房屋内的装修添附予以拆除（以评估报告所附明细为准）恢复至毛坯状态后返还北京远新资产管理有限公司，并向北京远新资产管理有限公司支付自2018年8月3日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（其中2018年8月2日至2018年8月5日期间使用费为15814.26元；2018年8月6日起至实际返还之日止的房屋使用费按6852.85元/日标准计算；给付时应扣除已支付的履约保证金326826元）；四、李艳、于春华、朱武松、杨岩、牛子建、北京丰盛元餐饮管理有限公司、王云平、贾梦妍、李军于判决生效之日起三十日内将其承租使用的南京市秦淮区太平南路166号的南京远洋国际中心3地块负一层3号房屋（以各自经营使用范围为限）腾空返还北京远新资产管理有限公司；五、张晔冉对南京丰晔华企业管理有限公司所负上述金钱给付义务承担连带清偿责任；六、驳回北京远新资产管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉的其他诉讼请求。本诉案件受理费25020元，反诉案件受理费19860元，评估费30000元，合计74880元，由北京远新资产管理有限公司负担2600元，由南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉负担72280元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交U盘照片、视频，证明涉案房屋存在严重漏水的事实。被上诉人对证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，即使照片拍摄地点在涉案房屋内，也可能是路面的水往下流，与承租房屋漏水没有直接关系。一审第三人丰盛元公司、李艳、朱武松、杨岩、于春华称，我方不能经营的原因是丰晔华公司不能提供合法的出租手续给我方，导致我方无法办理相关经营手续。丰盛元公司称其承租的房屋有一点渗水现象，但没有漏水，杨岩称其承租的房屋有渗水情况，李艳、于春华、朱武松承租的房屋没有渗水情况。本院认为，远新公司与丰晔华公司及张晔冉之间的《租赁主体变更协议》、《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》是各方的真实意思表示且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。双方合同约定延迟缴纳租金及其他费用超过10日，出租方有权解除合同。合同履行过程中，丰晔华公司支付了三个季度房租，后未再支付房屋租金。远新公司于2018年6月21日向丰晔华公司及张晔冉发送催缴通知，要求支付2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金及相关费用，远新公司亦未支付，丰晔华公司、张晔冉构成根本违约，远新公司有权解除合同。一审法院判决双方之间的《租赁主体变更协议》、《南京远洋国际中心B地块负一层商业租赁合同》于2018年8月2日解除，有事实与法律依据。丰晔华公司抗辩称诉争房屋存在漏水、空调不能使用、通风口损坏等情况，对此，一审第三人丰盛元公司、李艳、朱武松、杨岩、于春华称其不能经营的原因系丰晔华公司不能提供合法的出租手续导致无法办理相关经营手续。对此，本院认为，涉案房屋是否存在漏水等相关问题，丰晔华公司可向远新公司主张维修，若远新公司拒绝维修，丰晔华公司可自行维修后主张相应损失，不能以此作为拒付租金的理由。丰晔华公司逾期未交租金的行为构成根本违约，应当返还房屋并支付租金及房屋使用费。丰晔华公司、张晔冉要求远新公司赔偿装修损失1856037元，于法无据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60964元，由上诉人南京丰晔华企业管理有限公司、张晔冉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年七月二十九日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳