江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行终64号 上诉人（原审原告）王桂芳，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人王婷婷，江苏宁通律师事务所律师。 委托代理人张庆，江苏宁通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。 法定代表人叶斌，南京市规划和自然资源局局长。 委托代理人吴大政，南京市规划和自然资源局工作人员。 委托代理人王佳文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原审第三人张勤华，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。 上诉人王桂芳因诉被上诉人南京市规划和自然资源局（以下简称市资源局）及原审第三人张勤华土地行政管理行政登记一案，不服南京铁路运输法院（2019）苏8602行初860号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年12月3日，张勤华与案外人南京江宁经济技术开发总公司分别委托代理人王蕾与王进向原南京市国土资源局申请办理坐落于南京市××区秣陵街道××室房屋（以下简称涉案房屋）的不动产登记，并提交了房产交易、不动产登记申请审批表、拆迁户办理产权证协议书、土地分摊转让一览表、房产分层分户平面图、江苏增值税普通发票、中华人民共和国契税完税证、不动产登记、不动产权籍调查委托书、委托人、受托人身份证明、委托手续、南京市商品房初始登记申请表等材料。原南京市国土资源局经审核，于2018年12月4日向张勤华颁发0093058号不动产权证，将涉案房屋登记至张勤华名下。 涉案房屋办理登记的申请材料中，《拆迁户办理产权证协议书》记载：兹有东南行政村周三生产队，拆迁户主姓名张勤华，因房屋拆迁安置，你户分房领取壹套，为了准确无误办理好分户住房产权证，经户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名张勤华，直属姓名张勤华，与户主关系本人，住宅区殷巷新寓，安置164栋102室。该协议书上有张勤华的签名捺印、南京江宁经济技术开发总公司、行政村、街道办及拆迁部门的盖章。江苏增值税普通发票载明购买方为张勤华，服务名称为*不动产*殷巷新寓，规格型号为164幢102室，销售方为南京江宁经济技术开发总公司。中华人民共和国契税完税证上载明纳税人名称为张勤华，土地、房屋地址为殷巷新寓206-503、164-102。 原审法院另查明，张虎系张勤华的儿子。2017年11月15日，王桂芳因房屋买卖合同纠纷以张虎、李小花、张诺为被告向南京市江宁区人民法院（以下简称江宁区法院）起诉，法院经审理查明：2014年5月15日，王桂芳（乙方）与张虎、李小花、张诺（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、乙方购买甲方92平方米，含储藏室；二、购房款53万元，乙方在本协议签订之日一次性付清房款；同日，甲方将上述房产交付乙方；……九、本协议生效、房屋实际交付后，如该房日后能办理产权过户，甲方必须无条件积极协助乙方将该房办理过户到乙方名下（具体时间约定自该房能办理过户手续之日，甲方接到乙方要求协助办理之日起三个月内，甲方负责办好），如遇其他情况，另行协商，以书面记录为准，甲方不得无故拖延，也不得再提出任何补偿要求，否则视为违约。办理过户过程中产生的一切契税、费用等由乙方全部承担。另对户口处理等进行了约定。当日，上述房屋已交付王桂芳，王桂芳入住使用。2014年5月，王桂芳支付完53万元购房款。最终，江宁区法院作出（2017）苏0115民初18291号民事判决书，判决张虎、李小花、张诺于判决发生法律效力之日起十日内协助王桂芳将位于南京市××区秣陵街道××室不动产的产权变更登记至王桂芳名下，变更登记的税费等相关费用均由王桂芳承担。 王桂芳向原审法院提起本案诉讼，请求：1.判令市资源局撤销0093058号不动产权证的登记；2.判令市资源局承担本案诉讼费用。案件审理过程中，王桂芳出示自江宁区法院执行局调取的《拆迁户办理产权证协议书》，载明：兹有东南行政村周3生产队，拆迁户主姓名张勤华，因房屋拆迁安置，你户分房领取贰套，为了准确无误办理好分户住房产权证，经户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名张勤华，住宅区殷巷新寓，住宅206栋503室，直属姓名张虎，与户主关系父子，住宅区殷巷新寓，安置164栋102室，协议下方有张勤华、张虎的签名捺印、南京江宁经济技术开发总公司、行政村、街道办及拆迁部门的盖章。原审庭审中，王桂芳声称这份拆迁户办理产权证协议书是原始协议书，其系看到了这份拆迁户办理产权证协议书才与张虎签订了《房屋买卖协议》，张勤华在办理涉案房屋登记申请时提供的拆迁户办理产权证协议书不是真实的，故而市资源局作出的0093058号不动产权证的登记应予撤销。但经原审法院释明，王桂芳拒绝对涉案协议书另案提起诉讼。 原审法院认为，根据中共南京市委、南京市人民政府宁委发[2015]4号《关于印发＜南京市人民政府职能转变和机构改革的实施意见＞的通知》规定，按照统一不动产登记职责的要求，将土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合到原南京市国土资源局。又因南京市2019年机构改革，将原南京市国土资源局、南京市规划局的职责以及其他政府部门的部分职责整合后组建市资源局，作为市政府工作部门，不再保留原南京市国土资源局，故市资源局是本案的适格被告。《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；（二）互换；（三）赠与；（四）继承、受遗赠；（五）房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；（六）以房屋出资入股；（七）法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；（八）法律、法规规定的其他情形。”该办法第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第十三条第一款规定：“申请房屋权属登记，当事人应当提交登记申请书和登记文件。”该条例第十五条规定：“符合下列条件的，登记机关自受理登记申请之日起三十日内核准登记：(一)当事人的资格有效；(二)申请书填写规范；(三)登记文件齐全；(四)登记文件的内容真实合法，表述明确；(五)登记文件与申请的权利一致；(六)申请登记的权利范围与房屋一致；(七)登记事项与档案记载不冲突。不符合前款规定条件的，登记机关应当自受理申请之日起十五日内，通知申请人限期补正。本条第一款规定的核准登记的期间，不包括公告、刊登启事和补正的时间。”本案中，在案证据显示，张勤华向市资源局申请办理涉案房屋的不动产登记时，提交了房产交易、不动产登记申请审批表、拆迁户办理产权证协议书、土地分摊转让一览表、房产分层分户平面图、江苏增值税普通发票、中华人民共和国契税完税证、不动产登记、不动产权籍调查委托书、委托人、受托人身份证明、委托手续、南京市商品房初始登记申请表等材料，且江苏增值税普通发票显示的涉案房屋的购买方为张勤华，中华人民共和国契税完税证上显示的纳税人也是张勤华，上述材料符合因拆迁而购买安置房屋进行登记的情形，市资源局对上述申请材料进行了审查，对涉案房屋予以登记并向张勤华颁发0093058号不动产权证的行为，符合上述规定。至于王桂芳所述原始拆迁户办理产权证协议书与市资源局所提供的拆迁户办理产权证协议书不一致的问题，若王桂芳认为该协议书的存在侵犯了自己的合法权益，可以通过其他途径来维护自己的权益。综上，市资源局颁发0093058号不动产权证的行为符合法律规定。王桂芳的全部诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十九条的规定，原审法院判决驳回王桂芳的诉讼请求。案件受理费50元，由王桂芳负担。 上诉人王桂芳上诉称：1.本案系张勤华以隐瞒真实情况的非法手段获取涉案房屋登记，根据《房屋登记办法》第八十一条规定，被上诉人应当予以撤销。（2017)苏0115民初18291号民事判决认定涉案房屋为张虎所有，才会判决张虎、张小花、张诺将涉案房屋过户给上诉人。张勤华在江宁区法院执行局的调查笔录中明确承认涉案房屋原为张虎的房产，上诉人提供的协议书与社区证明，也能够证明涉案房屋原产权人为张虎。张虎、张勤华父子在上诉人起诉之后，将涉案房屋办理至张勤华名下，属于恶意串通行为。2.上诉人在与张虎、张小花、张诺诉讼期间，张勤华通过在相关部门重新补办《拆迁户办理产权证协议书》，将涉案房屋产权人改成自己的名字，属于隐瞒真实情况的恶意行为。3.原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，使上诉人失去维权途径。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人市资源局未提交书面答辩状，当庭答辩称：1.被上诉人具有办理不动产登记的法定职责。2.被诉房屋登记行为系合法有效的行政行为。3.上诉人应当先行与张勤华解决民事争议。4.涉案房屋尚在司法查封期间，被诉房屋登记行为不具有撤销可能性。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人张勤华未提交书面陈述意见，当庭陈述称：1.张勤华获得涉案房屋是初始登记，办理房产证的全部手续均是由社区工作人员代办，张勤华不存在隐瞒真实情况的恶意行为。2.（2017）苏0115民初18291号民事判决认定涉案房屋归张虎所有，判决将本属于张勤华的房屋直接过户给上诉人明显错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审法院将各方当事人在原审中提交的证据、依据随案移送本院。本院经审查，原审法院对各方当事人提交的证据审核、认证，符合法律规定。 二审审理中，原审第三人张勤华向本院提交案外人耿太州、耿学龙的分房小票复印件作为新的证据。本院经审查后认为，上述证据不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条所规定的“新的证据”，且与本案待证事实缺乏关联，故不予采纳。 本院经审理查明，原审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款规定，行政行为主要证据不足的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。《房屋登记办法》第八十一条规定：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”根据上述规定，房屋登记机关是否尽到合理的审查义务，只是判断房屋登记机关是否应当承担赔偿责任的标准之一。如果当事人在申请房屋登记时以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，即使房屋登记机关尽到了合理的审查义务，但因作出房屋登记行为的主要证据不足，仍然属于违法的行政行为，依法应当予以撤销，除非存在房屋权利已为他人善意取得，或撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失的情形。 关于市资源局是否尽到合理的审查义务。《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”本案中，根据原审查明的事实，张勤华向市资源局申请办理涉案房屋登记时，提交的材料符合因拆迁而购买安置房屋进行登记的情形。市资源局对张勤华提交的申请材料进行审查，后据此作出涉案房屋登记行为，符合上述规定，已尽到合理的审查义务。 关于涉案房屋登记行为是否应当予以撤销。本案中，在卷证据表明，张虎系张勤华之子，张勤华户因房屋拆迁安置分房两套，根据拆迁时的《拆迁户办理产权证协议书》，张勤华同意将涉案房屋的产权办理在张虎名下。后张虎与王桂芳于2014年5月15日签订《房屋买卖协议》，约定王桂芳向张虎购买涉案房屋。2018年6月29日，江宁区法院作出（2017）苏0115民初18291号民事判决书，认定张虎与王桂芳签订的《房屋买卖协议》合法有效，判决张虎、李小花、张诺于该判决发生法律效力之日起十日内协助王桂芳将涉案房屋的产权变更登记至王桂芳名下，变更登记的税费等相关费用均由王桂芳承担。在该判决生效后，张勤华于2018年12月3日向被上诉人提出房屋登记申请，因拆迁时的《拆迁户办理产权证协议书》遗失，张勤华在申请办理涉案房屋登记时提交了于2018年8月16日重新签订的《拆迁户办理产权证协议书》，在该协议中张勤华要求将涉案房屋的产权办理在其本人名下。后市资源局于2018年12月4日作出涉案房屋登记行为。根据江宁区法院在（2017）苏0115民初18291号民事判决执行阶段对张勤华的调查笔录，张勤华认可涉案房屋原系张虎所有。故综合以上案件情况，本院认为，本案中，生效民事判决已确认王桂芳对涉案房屋具有产权登记权利，涉案房屋登记行为系在该判决生效后依申请作出，该登记行为与已生效裁判文书确定的民事法律关系存在抵触，属于主要证据不足，且本案不存在房屋权利为他人善意及撤销房屋登记将对公共利益造成重大损失的情形，因此涉案房屋登记行为依法应当予以撤销。 原审第三人张勤华如对江宁区法院作出的（2017）苏0115民初18291号民事判决存在异议，可依法通过申请再审等主张权利，但不属于本案的审查范围，本院不予理涉。 综上，对于上诉人王桂芳的上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销南京铁路运输法院（2019）苏8602行初860号行政判决； 二、撤销被上诉人南京市规划和自然资源局于2018年12月4日作出的将南京市江宁区秣陵街道殷华街369号殷巷新寓164幢102室房屋转移登记至原审第三人张勤华名下并向其颁发苏（2018）宁江不动产权第0093058号不动产权证的行为。 一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人南京市规划和自然资源局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘苏文 审 判 员 李丹丹 审 判 员 王攀峰 二〇二〇年七月二十二日 法官助理 王 勇 书 记 员 韩卓君