江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终1798号 上诉人（原审原告、案外人）：龚华，男，1984年8月20日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：龚志贤（系龚华之父），1960年10月28日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：张滔，江苏敏惠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：吴陈亮，男，1984年3月5日出生，汉族，户籍地江苏省射阳县，现住江苏省无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：周震宇，江苏文方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈银秀，女，1944年2月4日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汤龙兴，男，1943年12月3日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：胡国栋（受陈银秀、汤龙兴共同授权委托），江苏盈捷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：汤华联，男，1964年9月18日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 上诉人龚华因与被上诉人吴陈亮、陈银秀、汤龙兴、汤华联案外人执行异议之诉一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2019）苏0205民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龚华上诉请求：1、撤销锡山法院（2019）苏0205民初2916号民事判决；2、改判停止对上诉人购买的位于落霞苑261-302室房屋及配套车库的强制执行，解除对上述房屋的抵押及查封；确认其与陈银秀、汤华联签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认该房归上诉人所有。3、本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人吴陈亮辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确。理由：1、一审查明中已经确认龚华与陈银秀之间的房屋买卖不成立，并且在办结事项中也没有确认龚华与陈银秀、汤龙兴之间的房屋买卖合同有效。2、在房屋未过户之前，抵押权优先。 被上诉人陈银秀、汤龙兴辩称：其与吴陈亮的意见一致。理由：1、该房屋应当进行确权。2、关于吴陈亮民间借贷执行一案，其认为法院认为部分是错误的，事实不清，所以其愿意配合上诉人一起到锡山法院将其与吴陈亮之间的民间借贷的真实权利义务关系予以澄清。 被上诉人汤华联未答辩。 锡山法院经审理查明：吴陈亮与陈银秀、汤龙兴、汤华联民间借贷纠纷一案，该院于2018年4月12日作出（2017）苏0205民初5885号民事判决书,确认陈银秀、汤龙兴、汤华联共同归还吴陈亮借款本金12万元及利息等。因陈银秀、汤龙兴、汤华联未按判决书确定的义务履行，吴陈亮向该院申请强制执行。在执行过程中，该院于2018年10月31日依法查封了登记所有权人为陈银秀、汤龙兴的涉案房产，吴陈亮要求对该房屋进行评估拍卖。 案外人龚华对本案所涉房屋的查封、执行提出异议后，该院于2019年4月18日作出（2019）苏0205执异40号执行裁定书，驳回龚华的异议申请。 原告龚华向该院提出诉讼请求：1、要求停止对其购买的位于落霞苑261-302室房屋及配套车库强制执行，并解除对上述房屋的抵押及查封。2、要求确认其与陈银秀、汤华联签订的房屋买卖协议书合法有效，并确认该房归其所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年11月，其经他人介绍与陈银秀、汤华联、徐丽萍签订了房屋买卖协议书，购买了坐落于落霞苑261号302室房屋及配套车库。其按约支付了购房款366036.5元，余款10000元作为预留房款于过户时支付。2017年，该房屋可以上市交易，其多次要求被告过户，被告均未履行过户义务。其将房屋出租给杜登伟使用。后因（2017）苏0205民初5885号民事判决，吴陈亮要求评估拍卖上述房屋，其提出执行异议被驳回，故诉至法院。 被告吴陈亮一审辩称：原告在诉请中要求解除涉案房屋的抵押及查封没有法律事实依据，物权优先于债权，抵押权属于物权。原告要求确认房屋买卖合同合法有效缺乏生效条件，该房屋属于陈银秀、汤龙兴共同所有，买卖合同上没有汤龙兴签字，陈银秀的签字非本人所签，也未经陈银秀本人追认。涉案房屋属于安置房，根据法律政策规定，安置房需要取得产权证才能交易。 被告陈银秀、汤龙兴一审共同辩称：本案涉及借贷案件执行，借贷案件的执行程序目前是合法有效的，否定执行、解除查封和抵押没有事实法律依据。房屋买卖合同是否有效与吴陈亮答辩意见一致，房屋买卖以登记公示为要件。房屋买卖合同中陈银秀签名、捺印非本人。其二人对房屋买卖一事均不知情，汤华联仅告知其房屋已出租。原告签订合同时有过错，其愿意就房屋买卖合同善后事宜与原告协商。 被告汤华联一审未作答辩。 锡山法院又查明：2007年11月6日，龚华与汤华联、徐丽萍夫妇签订《房屋买卖协议书》一份，协议载明甲方为陈银秀、汤华联、徐丽萍，乙方为龚华，甲方将坐落于落霞苑小区261号302室及配套车库转让给乙方，转让价款为376036.5元，付款方式为签订协议书时付现金10万元，余款扣除预留金（1万元）后于2007年11月7日转入徐丽萍农行信用卡，付款后由甲方出具收款收据。协议下方甲方处署名陈银秀、汤华联、徐丽萍，乙方处署名龚华，鉴证人处陈建龙签名。审理中，各被告对陈银秀的签名及捺印真实性有异议，申请司法鉴定。关于上述协议上陈银秀，南京东南司法鉴定中心出具东南司鉴中心（2019）文鉴字第1009号司法鉴定意见书载明：据现有鉴定材料，送检标称日期为“2007.11.6”的《房屋买卖协议书》第3页上“甲方：”处签名字迹“陈银秀”不是陈银秀所写。关于上述协议上陈银秀署名处的捺印，南京东南司法鉴定中心司法鉴定工作联系函载明：送检指印系红色油墨捺印形成，但纹线捺印较模糊，细节特征反应不充分，不具备鉴定条件。 上述协议签订后，汤华联将本案房屋所涉安置单交给龚华。龚华及其家人即入住至今。关于付款，龚华陈述，其在协议签订前一日即支付现金10万元，协议签订当日又付款66036.5元，次日又在徐丽萍农业银行账户存入现金20万元。为证明其主张，其提供中国农业银行银行卡存款业务回单（20万元现金存入）及陈建龙证人证言。陈银秀、汤龙兴陈述，经与汤华联核实，汤华联认可收到购房款36万余元。审理中，龚华将余款1万元提存至法院。关于合同签订过程，龚华陈述，其与汤华联夫妇商讨房屋买卖事宜，在房屋买卖过程中未见过陈银秀、汤龙兴夫妇，但是在此后的居住过程中曾在小区中遇见。陈银秀、汤龙兴陈述，关于本案所涉房屋，汤华联曾告知其已经出租给他人。 上述事实，由《房屋买卖协议书》、司法鉴定意见书、中国农业银行卡存款业务回单、拆迁户公寓房安置单以及当事人陈述等在卷佐证。 锡山法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，汤华联与龚华签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效，但汤华联并不享有合同标的的处分权，故该房屋买卖协议无法实际履行，龚华仅可依据合同相关条款向汤华联等主张违约责任。此外，上述协议中虽有陈银秀署名，但经鉴定，该署名并非陈银秀本人所签，龚华所提供证据尚不足以证明其与陈银秀达成了房屋买卖的合意，故其与陈银秀之间的房屋买卖合同关系不成立。龚华辩称，陈银秀署名处的捺印未被证明非陈银秀本人所捺，故应推断为陈银秀本人所捺。法院认为，因该捺印处的签名已被证明为非陈银秀本人所签，故捺印真实性的举证责任应归于龚华，但龚华对该捺印的真实性未举证证明，且其在房屋买卖的过程中也未与陈银秀直接接触，故该辩称意见，法院不予采纳。龚华另辩称，因汤华联系陈银秀、汤龙兴儿子，故汤华联出售房屋的行为构成对陈银秀、汤龙兴的表见代理。法院认为，本案所涉房屋系陈银秀、汤龙兴二人所有，汤华联并非权利人之一，且房屋出售系重大事项，龚华在房屋买卖过程中也未尽到必要的注意义务，陈银秀、汤龙兴均未在房屋买卖协议上签字，故上述房屋买卖不符合表见代理的构成要件，该辩称意见，法院不予采纳。龚华又辩称，其在本案房屋中居住多年，且在小区中也遇见过陈银秀夫妇，故其二人理应知晓房屋已经出售的事实。陈银秀、汤龙兴陈述，其未委托儿子汤华联出售房屋，也未获得购房款，汤华联仅告知其房屋已被出租。法院认为，陈银秀夫妇的陈述并不违反常理，且龚华也未举证证明其曾告知陈银秀夫妇其已经购买本案所涉房屋的情况，故该辩称意见，法院亦不予采纳。综上，龚华与陈银秀、汤龙兴之间的房屋买卖关系不成立，原告要求确认该房屋归其所有无事实与法律依据，法院不予支持。 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，龚华要求排除另案查封、强制执行的主要理由，是其与陈银秀、汤华联等签订了房屋买卖协议、支付购房款并占有使用至今。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，法院于2018年10月31日依法查封了坐落于落霞苑261号302室房屋。在此之前，龚华虽与汤华联夫妇签订了房屋买卖协议，但是其二人对该房屋均无处分权，龚华并未与房屋所有权人签订合法有效的房屋买卖合同。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。龚华未能就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益提供足够的证据及理由，故其要求解除查封、抵押并停止执行坐落于落霞苑261号302室房屋及配套车库的诉讼请求，法院亦不予支持。综上，该院判决：一、确认龚华与汤华联之间于2007年11月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告龚华的其他诉讼请求。 本院查明事实与锡山法院认定事实相同。 本案的争议焦点是涉案房产能否排除本案的执行。 本院认为，龚华与汤华联、徐丽萍夫妇虽然签订了《房屋买卖协议书》，但双方签订的买卖标的系陈银秀获得的安置房，并非归汤华联、徐丽萍所有。而汤华联、徐丽萍也未有涉案房屋所有权人陈银秀的出让授权，事后陈银秀也未予追认汤华联、徐丽萍的买卖行为，故汤华联、徐丽萍对涉案房屋的出让对陈银秀不发生法律效力，龚华也无权要求陈银秀履行房屋转让的协议约定，故龚华与汤华联、徐丽萍夫妇签订的《房屋买卖协议书》不属于合法有效的书面买卖合同，也不能办理房屋过户的相关手续，不符合可以排除强制执行的法律规定，故龚华的上诉请求，本院不予支持。但锡山法院在判决主文中认定双方买卖协议有效，并非执行异议之诉案件应判决的主文，亦不符合“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的法律禁止性规定，故锡山法院认定房屋买卖协议有效不妥。 综上，原审法院认定事实清楚、适用法律欠妥，所作判决存在不当，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初2916号民事判决。 二、驳回龚华的全部诉讼请求。 一审案件受理费6941元、鉴定费2100元，合计9041元，由龚华负担（鉴定费由吴陈亮预交，龚华应予本判决生效之日起十日内直接支付给吴陈亮）；二审案件受理费6941元，由上诉人龚华负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞 彤 审判员 刘永刚 审判员 秦小兵 二〇二〇年七月十三日 书记员 王雪婷