浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初240号原告（反诉被告）：绍兴供销大厦有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路489号。法定代表人：陈井奢，系公司董事长。委托诉讼代理人：何珽，浙江近山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，男，系公司副总经理。被告（反诉原告）：绍兴鹏润国美电器有限公司，住所地绍兴市越城区胜利东路58号大楼裙楼三层。法定代表人：董晓红，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王瑞，女，系公司员工。委托诉讼代理人：耿伟，男，系公司员工。原告（反诉被告）绍兴供销大厦有限公司（以下至判决主文前简称供销大厦）与被告（反诉原告）绍兴鹏润国美电器有限公司（以下至判决主文前简称国美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。依法适用普通程序，于2020年3月13日、2020年7月20日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）供销大厦的委托诉讼代理人陈伟到庭参加第一次庭审，原告（反诉被告）供销大厦的委托诉讼代理人何珽，被告（反诉原告）国美公司的委托诉讼代理人王瑞两次均到庭参加诉讼。本案经双方当事人申请庭外和解22天。本案现已审理终结。原告供销大厦向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2019年5月15日起至2019年10月17日止的房屋租金1728907.4元（4045200÷365×156）；2、被告支付原告赔偿金674200元（4045200÷12×2）；3、被告支付原告违约金337100元（4045200÷12）；4、被告赔偿原告霓虹灯店招损失165000元；5、被告补偿原告免租期的房租损失677983.56元（3928000÷365×90×70%）;6、被告赔偿原告税费损失125315.28元。以上合计3708506.24元。事实与理由：2015年10月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于绍兴市越城区解放北路489号的房屋出租给被告使用，租期自2015年10月11日起至2026年2月10日止，合同另对双方的权利、义务进行了约定。合同签订后，原告按约履行了义务，将房屋交付给被告使用。2018年11月18日，原告收到被告发送的函件一份，该函件的内容为被告多家门店出现亏损，希望原告降低2019年2月至2020年2月期间的租金。经过协商，原告与被告达成《补充协议》一份，约定2019年2月15日至2020年2月14日期间的租金由404.52万/年调整为374.52万/年。之后，被告支付了第一个季度的租金，租金支付至2019年5月14日止。2019年4月24日，被告领取了下一个季度价税合计936300元的房租费发票。然，被告未按合同约定支付租金，而是于2019年5月29日向原告发送《接房通知书》一份，擅自宣布双方的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除。原告认为，被告解除合同的行为既不符合约定解除，也不符合法定解除，其应支付租金至原告收房日，并按照约定支付赔偿金、违约金以及赔偿店招的损失，望支持原告的诉讼请求。被告国美公司答辩称，一、双方合同于2019年5月28日解除，被告应支付租金至2019年5月28日。2015年10月11日，原、被告双方就原告具有合法出租权的房屋事宜签订了房屋租赁合同，合同另行约定第16条，被告可以提前解除合同，需提前2个月通知原告，并赔偿2个月的租赁费用。被告已在合同解除日前将房屋腾空，但原告未接受交接，且被告已经将钥匙邮寄给原告。合同另行约定第17条，被告按合同交房，原告没有及时收房的责任在原告，被告可通过公证或律师见证方式交房。二、原告主张的违约金及赔偿金超过合同依据，没有事实及法律依据。依据合同约定，被告单方解约应赔偿原告两个月的租赁费用。该违约金金额已覆盖被告解除合同后的损失。因原告拒绝履行接房义务，致使被告额外产生了公证费支出，该笔支出应在违约金中扣除。三、原告不存在店招位的损失，被告不承担赔偿责任。店招位由政府统一规划，系政府行为，被告不存在过错。且原告的店招系1993年制作，时至今日考虑折旧等因素，其剩余价值所剩无几。四、原告主张免租期房屋损失的诉讼请求应当驳回。合同明确约定，合同无论任何原因终止或解除，原告均不向被告要求免租期的任何赔偿或补偿。五、关于原告主张的税金损失，原告计算税金区间为2019年5月15日-2019年8月14日，双方合同已于2019年5月28日解除，合同解除后的税金部分被告不负责承担，而被告应负担部分税金已包括在租金中。综上，请采纳被告的全部答辩意见，依法判决。国美公司同时提出如下反诉请求：1、确认双方于2015年10月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除。2、反诉被告向反诉原告支付公证费10000元。3、诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2015年10月11日，原、被告双方就被告承租原告具有合法出租权的绍兴市越城区解放北路489号房屋事宜签订《房屋租赁合同》。合同另行约定第16条，被告以租赁房屋开设门店，根据被告经营需要被告可以提前解除合同，需提前2个月通知原告，并赔偿原告2个月租赁费用。因经济环境下行，被告门店亏损，为避免损失的扩大，被告于3月28日发函告知原告解除合同。被告已于2019年3月28日以书面形式向原告送达代表其解约意思表示的解约函。原告主张解约函发函主体为浙江国美电器有限公司，与合同主体存在差异，但被告认为解约函从函件内容到送达方式均足以使原告认知到被告通知其解除合同的意思表示。内容方面：函件中明确了需解除合同的签订日期，租赁标的物等信息，合同指向明确，解除意思清楚。送达方式方面：函件为被告公司一直与原告对接的工作人员尉栋梁送达至原告，由原告一直负责与被告对接的工作人员陈伟签收。在国美集团架构内，绍兴鹏润国美电器有限公司是二级分部，归一级分部浙江国美电器有限公司管理，合同履行过程中，原告对该节事实有清楚的认知。另外，原告没有拒绝签收函件，亦未对函件提出任何异议，也可以证明原告对被告提前告知内容的认可。因此，就行使合同解除权事宜，被告已于2019年3月28日履行提前通知的义务，合同自原告收到通知日起两个月后即2019年5月28日解除。根据双方合同另行约定第17条，租赁关系终止后被告有7日的免租搬迁期，原告拒绝接收房屋的，被告可以通过公证或律师见证的方式腾退房屋，原告对此不持异议。自被告腾退之日视为被告已向原告交还房屋，租赁房屋的风险和责任由原告自行承担。依据合同约定，被告应于2019年6月4日前履行交房义务，被告于2019年5月22日将房屋腾空并履行交房义务，因原告拒绝接收房屋，被告按合同约定采取公证的方式交房。被告支出公证费10000元。被告认为，公证费的支出系因原告不履行接房义务给被告造成的损失，原告应承担赔偿责任。综上，请求法院依法维护被告的权益，支持反诉原告的全部反诉请求。反诉被告供销大厦答辩称，涉案合同应当是在反诉被告实际收房之日起解除，解除时间是2019年10月17日，理由是反诉原告解除合同的行为既不符合约定解除也不符合法定解除，其解除行为是无效的。关于公证费，反诉原告解除合同行为是无效的，故涉案合同尚未解除，不能按照合同第五十六条另行约定的第17条，该条也没有约定公证费由反诉被告来承担。另外需要说明的是，根据反诉原告提供的公证书可以显示公证日期是2019年7月16日，从公证书内容来看至少到这天涉案房屋还是由反诉原告控制和管理的。经审理查明，2015年10月14日，供销大厦（甲方）与国美公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定国美公司租赁供销大厦位于绍兴市越城区解放北路489号的房屋，合同租赁期限自2015年10月11日起至2026年2月10日止。自乙方接收房屋之日起90天为免租期，自2015年11月15日起至2016年2月14日止。在免租期内，乙方无需支付租赁费用，但应支付乙方实际使用产生的水电费用。甲方确认本合同无论因任何原因终止或解除，甲方均不向乙方要求免租期的任何赔偿或补偿。租赁费用包括房屋租金、物业管理费、设备使用费、维修保养费、广告位使用费、车位使用费等。租赁费用计算标准2.14元/天/平米，总计为32.73万元/月，392.8万元/年。租赁费每满2年递增3%，其中2019年2月至2020年2月租金为404.52万元。租赁费用采用先付后用的形式按第一次为半年支付，而后支付形式按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用。甲方在收取租赁费用前15个工作日向乙方提供正式租赁发票，否则乙方有权延期支付租赁费用且不承担任何责任，直至甲方提供正式租赁发票止。本合同无论因何种情况提前解除或终止，乙方均不承担对房屋恢复原状或赔偿损失的责任。乙方无正当理由迟延交付租赁费用的，迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，以万分之一为标准向甲方支付迟延履行金。乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方1个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿。合同第五十六条约定，另行约定条款和本合同其他条款不一致的，以另行约定为准。合同第五十条修改为：乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，需提前2个月通知甲方，并赔偿甲方2个月租赁费用。合同第五十二条修改为：甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起7日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该7日不计算租赁费用。甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公证或律师见证方式腾退房屋，甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已向甲方交还房屋，租赁房屋的风险和责任由甲方自行承担。双方还约定了其他合同内容。2015年12月25日，供销大厦（甲方）与国美公司（乙方）签订《协议》1份，约定将甲方的霓虹灯照归乙方使用，店照的使用费等同于甲方支付给乙方的防火卷帘门和防火门的改造费用，乙方不承担其他费用。该协议起始日为2016年1月1日，使用限期等同于房屋租赁期限。2018年11月16日，国美公司向供销大厦发函要求2019年2月至2020年2月期间给予降租，由供销大厦工作人员陈伟签收。后双方签订《补充协议》1份，约定2019年2月15日至2020年2月14日期间租赁费由原合计404.52万元/年调整为374.52万元/年，降租30万元（房租253.14万元/年，物业费121.38万元/年）其余按主合同执行。2019年4月14日，国美公司收到供销大厦出具2019年5月15日至2019年8月14日期间的房租费发票金额计632850元，物业费发票金额计303450元。2019年3月27日，浙江国美电器有限公司向供销大厦发送告知函，要求根据《房屋租赁合同》第五十六条另行约定第16条即乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，需提前2个月通知甲方，现正式函告供销大厦，国美公司将于2019年5月14日闭店，并根据合同约定7日内将房屋交付给供销大厦，由供销大厦工作人员陈伟签收。2019年5月29日，国美公司向供销大厦发送《接房通知书》，通知供销大厦于2019年6月4日前收房。2019年6月28日，国美公司申请对涉案租赁房屋现状及向供销大厦寄送《接房通知书》的过程进行公证。2019年7月16日，国美公司申请对涉案房屋现状及将涉案房屋钥匙寄送给供销大厦法定代表人陈井奢的过程进行公证。国美公司支出公证费1万元。以上事实由供销大厦提交的房屋租赁合同1份、协议1份、函1份、补充协议1份、收条1份、增值税专用发票复印件1组、接房通知书1份，国美公司提交的房屋租赁合同1份、告知函1份、房屋钥匙邮寄凭证1份、快递跟踪单打印件1份、接房通知书复印件1份、公证书4份、公证费发票3份及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院对供销大厦提交的发票联1份、霓虹灯店招照片打印件1份、银行转账支票存根、记账凭证6份、工作清单1份真实性予以认定，证明内容结合本案实际进行认定。供销大厦提交的税费清单1份系其单方制作，本院不予认定。国美公司提交的城区规划公告打印件1份与本案审理内容并无关联，本院不予认定。本院认为，本案争议焦点在于双方租赁合同于何时解除及国美公司于何时腾退涉案租赁房屋。一、关于合同解除的问题。根据双方合同第五十六条另行约定的第16条，乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，需提前2个月通知甲方，并赔偿甲方2个月租赁费用。本案中，浙江国美电器有限公司向供销大厦发送告知函，要求按照合同第五十六条另行约定的第16条解除双方之间的合同，对此供销大厦认为发送告知函的主体并非本案国美公司，其无权解除合同，对此本院认为，经查询工商登记信息，浙江国美电器有限公司与本案被告均系国美电器零售有限公司100%控股公司，且供销大厦已签收该函件并未提出异议，而告知函明确载明系解除涉案房屋的租赁关系，故本院对供销大厦的该项意见不予采纳，确定供销大厦与国美公司关于涉案房屋的租赁合同于2019年5月28日解除。二、关于房屋腾退的问题。根据合同约定，甲乙双方租赁关系终止的，自终止日起7日内乙方将自己的商品清理完毕并将房屋交还给甲方，该7日不计算租赁费用。甲方拒绝接收的，乙方可通过公证处公证或律师见证方式腾退房屋，甲方对此不持异议。自乙方腾退之日视为乙方已向甲方交还房屋。虽国美公司主张其已于2019年5月22日将房屋腾退并将钥匙寄送给供销大厦，但其提供的快递凭证不足以证实该事项，而国美公司提交的2019年6月28日的公证书内容并不能证明国美公司已将房屋腾退，且结合国美公司于2019年7月16日再次对房屋现状及寄送钥匙的内容进行公证的该节事实，可见彼时涉案房屋亦尚处于国美公司控制管理中。嗣后，2019年7月16日的公证内容在明确房屋状况的同时亦载明国美公司向供销大厦寄送钥匙，根据双方合同约定的公证腾退方式的内容，本院确认国美公司腾退时间应为2019年7月16日。本院同时认为，供销大厦与国美公司之间签订的房屋租赁合同及其补充协议均系双方真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定内容全面履行自己的合同义务。本案中，对于本诉原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于支付租金。根据上文评析，双方合同于2019年5月28日解除，且被告支付租金至2019年5月14日，故被告应支付2019年5月15日至5月28日的租金计14天，按照双方补充协议约定的2019年2月15日至2020年2月14日期间租赁费由原合计404.52万元/年调整为374.52万元/年计算，共计143651.5元。对于原告诉请的2019年5月29日至2019年10月17日的租金，因双方合同于2019年5月28日解除，合同约定自终止之日起7日内腾退，该7日内不计算租赁费用，而被告腾退时间为2019年7月16日，故2019年6月5日至2019年7月16日应据实调整为占有使用费，参照当年租金标准，经计算为42天430954.52元。对于原告诉请的2019年7月17日及之后的租金于法无据，本院不予支持。对于原告认为，计算租金标准应按原404.52万元的意见，因双方已签订补充协议进行调整，补充协议内容并不存在无效或可撤销情形，本院对原告的该项意见不予采纳。二、关于支付赔偿金。根据合同约定，乙方以该租赁房屋开设门店，根据乙方经营需要乙方可以提前解除合同，需提前2个月通知甲方，并赔偿甲方2个月租赁费用。本案中，被告按合同约定行使单方解除权，故应支付给原告2个月的租赁费用经计算为624200元，本院依法予以支持。三、关于支付违约金。根据合同约定，租赁费用采用先付后用的形式按第一次为半年支付，而后支付形式按季度支付，具体支付时间为乙方在前一期租赁费用期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用。因被告支付租金至2019年5月14日，故其最迟应在2019年4月15日支付下一季度的租金，即便被告认为其已行使合同约定的单方解除权，2019年5月15日至2019年5月28日的租金其亦应按合同约定支付，现被告逾期支付该部分租金，应承担违约责任，原告现根据合同约定第四十五条要求支付一个月租金，该违约金约定显然过高，结合被告的抗辩意见，本院酌情调整违约金为欠付租金即143651.5元自应付日2019年4月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍计算、2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的利息。四、关于赔偿霓虹灯店招损失。原告提交证据无法证实霓虹灯店招系由被告拆除，且该霓虹灯店招系于1993年购买，其使用年限已近三十年，原告并无证据证实其现尚存价值，故本院不予支持。五、关于支付免租期房租损失。根据合同约定，甲方确认本合同无论因任何原因终止或解除，甲方均不向乙方要求免租期的任何赔偿或补偿。对于原告要求被告补偿免租期损失于法无据，本院不予支持。六、关于赔偿税费损失。根据原告提交的发票显示，税费包括在租金中，且庭审中被告同意退回发票，而原告亦陈述如被告退回发票，原告可以办理退税。故，关于税费实际支出有赖于本案审理内容，在确定被告应支付租金内容后，剩余部分亦可通过退税解决，原告并不存在该项损失，本院不予支持。关于反诉原告的反诉诉讼请求，本院评析如下：一、关于解除合同。根据本诉部分的评析，本院不再赘述，对反诉原告要求确认双方合同于2019年5月28日解除的诉请，本院依法予以支持。二、关于支付公证费。双方合同虽约定可通过公证形式进行腾退，但并未就公证费支付进行约定，应属反诉原告自主选择，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绍兴鹏润国美电器有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴供销大厦有限公司2019年5月15日至2019年5月28日的租金143651.5元、2019年6月5日至2019年7月16日的占有使用费430954.52元，以上两项合计人民币574606.02元；二、被告绍兴鹏润国美电器有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴供销大厦有限公司赔偿金人民币624200元，并支付143651.5元自2019年4月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍计算、2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算的利息；三、反诉原告绍兴鹏润国美电器有限公司与反诉被告绍兴供销大厦有限公司2015年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月28日解除；四、驳回原告绍兴供销大厦有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告绍兴鹏润国美电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36468元，由原告绍兴供销大厦有限公司负担24679元，被告绍兴鹏润国美电器有限公司负担11789元，应由被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费依法减半收取65元，由反诉原告绍兴鹏润国美电器有限公司负担25元，反诉被告绍兴供销大厦有限公司负担40元，应由反诉被告部分部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 冯 青人民陪审员 陈 兴人民陪审员 管国忠二〇二〇年七月二十八日书 记 员 严叶萍附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。