天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初3471号原告：天津恒信远大实业有限公司，地址天津市武清区杨村泉州北路18号201-27（集中办公区）。法定代表人：陈师帅，职务总经理。委托诉讼代理人：徐岚，天津张盈（武清）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天琦，天津张盈（武清）律师事务所实习律师。被告：王学松，男，1978年6月18日生，汉族，住天津市武清区。原告天津恒信远大实业有限公司与被告王学松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐岚、张天琦，被告王学松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告签订的《檀郡商业街房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，并按协议约定的解除合同时日租金水平双倍支付自2020年5月1日起至实际返还租赁物之日的违约金；2.请求人民法院依法判决被告支付原告2020年2月13日至5月12日租金21150元并结算物业费及水电费（具体金额以结算为准）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年12月16日签订了《檀郡商业街房屋租赁合同》，由被告承租原告位于天津市武清区跃（一层部分）商铺，面积为115.89平方米。合同签订后，原告按照合同约定将涉诉商铺交予被告使用，但被告却于2019年3月1日在原告毫不知情下，将房屋转租给第三人樊乾乾。根据合同约定，未经原告事先书面同意，被告不得将租赁标的的全部或部分以任何方式分租或转租给任何个人或实体，未经原告同意将租赁场所转租、承包给第三方，或与第三方合作经营的，原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿其遭受的相应损失。依据上述约定，被告的行为已经构成违约。据此，原告于2020年4月16日向被告邮寄《律师函》，正式通知被告于接到本律师函之日解除双方签订的《檀郡商业街房屋租赁合同》，并要求被告在三天内清理交回租赁物。被告在2020年4月20日接到原告《律师函》之后，明确拒绝返还租赁物，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告说被告把房子租给樊乾乾不成立，被告没有和樊乾乾签过合同。从被告开始租房子就一分为二，一半干诊所，一半干快餐，物业和原告经理都知道。交房租都是原告通知被告，最近一次是年前交的，年后没人要过房租，被告以为是疫情先不交呢，之后被告就收到了律师函，但不认可律师函内容。合同关于违约责任有明确约定是日万分之五，不是原告主张的双倍违约金，对违约金不认可，明显过高，法律也不能支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月16日，原、被告签订了《檀郡商业街房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定：1.1该商铺的位置，天津市武清区跃（一层部分）商铺，共1单元；1.2该商铺的建筑面积，115.89平方米；1.3该商铺的租赁用途，被告承租该商铺用于经营连锁大药房，被告在使用期内应依法经营不得随意改变经营用途，今后如被告改变房产用途，应事先两个月书面通知原告并征得原告同意，否则原告有权制止或提前终止合同；2.1被告所租赁房产的交付日为2016年12月31日，自原告交付房产日起的6个月作为被告装修免租期，装修免租期届满后次日起8年为租赁计租期，以此推算，租赁计租期限自2017年7月1日起至2025年6月30日止；3.2租金为第一至第三租赁年度2元／平米＊天，第四至第六年租金递增10%，第七至第八年以檀郡商业街市场价收取；3.5.1为了保本合同下各款项、费用按时足额交纳，被告应当在本合同签订同时向原告缴纳14000元，作为被告支付给原告的履约保证金；3.5.2除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止后的30日内，原告应在被告结清应付租金、各项应缴纳税费、违约金或罚款等并按照合同约定交还房屋后10天内无息退还给被告；3.5.3如被告违反本合同的规定，致使原告不能如期收取租金或因此发生其他费用开支，原告有权扣除部分或者全部保证金抵付，不足以抵付的部分由被告另行支付，否则每逾期一天被告应支付万分之五的违约金；8.1未经原告事先书面同意，被告不得将租赁标的的全部或部分以任何方式分租或转租（包括但不仅限于以联营等形式达到分租或转租的目的）给任何个人或实体；9.1原告解除合同，除本合同其他规定外，有下列情形之一的，原告有权解除本合同，并有权要求被告赔偿其遭受的相应损失（3）未经原告同意，被告擅自改变租赁标的物用途的；（4）未经原告同意被告将租赁场所转租、承包给第三方，或与第三方合作经营的；原告依据上述情形解除本合同时，应书面通知被告，被告应在接到通知后的三日内清理并交回租赁标的物，结算一切费用（租金算至被告返还租赁标的物时），并赔偿原告所遭受的一切损失；11.1除本合同其他条款有约定外，被告有下列情形之一的，应当每日增加支付一倍租赁费用作为向原告支付的违约金，并另行赔偿给原告造成的损失，且原告有权解除本合同，或要求被告清铺退场或调整位置与面积，11.1.1擅自改变租赁场地使用性质和用途的。原、被告签订合同后，被告交付保证金14000元，交付租金至2020年2月12日。2019年初，被告将商铺交给其朋友孙志国经营中介，但孙志国并未实际使用，而是转租给樊乾乾经营烟酒。孙志国与樊乾乾于2019年3月1日签订《房屋租赁合同》，约定租赁商铺位于武清区部分，建筑面积115.89平方米，租赁期限自2019年5月20日起至2020年5月20日止；年租金95000元。樊乾乾将租金部分付至孙志国账户，部分付至被告账户。2020年4月20日，被告收到原告《律师函》，载明根据合同8.1条、9.1条第（4）项规定，被告将房屋转租给樊乾乾的行为已经构成违约，通知被告在接到《律师函》之日解除合同，三日内清理并交回租赁标的物，结算一切费用。另，在本案审理过程中，被告表示除不认可原告请求违约金外，同意原告其他诉讼请求。本院认为，原、被告自愿签订合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应遵照履行。被告虽未与樊乾乾直接签订租赁协议，但不影响商铺转租事实的成立。被告行为构成违约，原告依据合同8.1条、9.1条第（4）项书面通知被告解除合同，符合法律规定，现原告请求确认原、被告签订的合同于2020年4月20日解除，被告亦无异议，本院依法予以确认。根据合同9.1条的约定，租金算至被告返还租赁标的物时，现原告主张被告支付原告2020年2月13日至5月12日租金21150元，被告表示同意，本院予以尊重。关于违约金，原、被告主张违约金标准均不符合合同约定，且原告主张违约金明显过高，故本院综合考虑被告违约行为、解除合同时间、商铺使用现状、原告收取被告租金至2020年5月12日、被告收取樊乾乾租金至2020年5月20日、以及法律有关违约金的相关规定，酌情支持被告赔付原告一个月租金7050元作为违约金。原告请求被告结算物业费及水电费，被告表示同意，但因为物业费及水电费应由物业公司等相关单位收取，而非原、被告间直接结算，故在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告天津恒信远大实业有限公司与被告王学松签订的《檀郡商业街房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；二、被告王学松于本判决生效之日起5日内给付原告天津恒信远大实业有限公司租金21150元，违约金7050元，共计28200元；三、原、被告其他请求不予支持。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元，由被告王学松负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 君二〇二〇年七月七日书记员 谢雅维附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。