文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4891号上诉人（原审被告）：江苏保利宁恒房地产开发有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太路68号。法定代表人:闫志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪海卫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张志强，男，1983年4月24日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：宫照军，男，1982年6月18日生，住南京市栖霞区。上诉人江苏保利宁恒房地产开发有限公司（以下简称保利宁恒公司）因与被上诉人张志强商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年7月13日公开开庭审理了本案，上诉人保利宁恒公司的委托诉讼代理人缪海卫，被上诉人张志强及其委托诉讼代理人宫照军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保利宁恒公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审。事实与理由：原审判决遗漏当事人，应当发回重审。本案张志强为2202室业主，而瞿林飞为2302室业主，维修张志强家需要瞿林飞提供便利。自从张志强报修后，保利宁恒公司一直积极联系瞿林飞，要求其提供便利，但瞿林飞一直未予配合，直到2019年3月29日瞿林飞才同意保利宁恒公司进场重新做防水，同年4月19日保利宁恒公司维修完成。由此可见本案的问题在于瞿林飞，正是瞿林飞的拒不配合维修，造成损失扩大，而原审判决遗漏了应当承担责任的瞿林飞，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十二条的相关规定申请撤销原审判决，发回重审。张志强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。保利宁恒公司因消极履行商品房预售合同约定的房屋维修义务，导致张志强全家长达一年多时间不能居住涉案房屋，在外租房居住，给家中生活特别是产妇、婴儿、老人造成巨大的身心伤害，主要责任是保利宁恒公司以各种理由敷衍，拒绝履行合同义务，其本质是违约责任。保利宁恒公司上诉理由中所谓一审遗漏当事人表述，既与事实不符，也于法无据。在诉前调解，一审法院就应保利宁恒公司要求，追加瞿林飞作为诉讼第三人进行了维修责任调解，瞿林飞实际参与了相关诉讼活动。因保利宁恒公司维修迟迟不肯落实，导致张志强生活困难和经济损失，要求其予以相应的经济赔偿的阶段诉讼。张志强根据合同约定责任，追究对方的违约责任，瞿林飞并非合同当事人，所以在第二阶段不是本案的当事人，不需要参与。一审法院也曾作出解释，如果保利宁恒公司认为瞿林飞的行为影响履约，造成保利宁恒公司违约责任扩大，保利宁恒公司可以另案起诉,一审法院不存在遗漏当事人的情况。张志强向一审法院起诉请求：1、判令保利宁恒公司对南京市江宁区秣陵街道长亭街59号保利中央花园6栋2202室房屋（以下简称涉案房屋）卫生间内因漏水损坏的设施进行维修、恢复原状，并按合同约定自维修完成之日起保修5年，具体包括将卫生间灯由15瓦更换为25瓦、更换淋浴房吊顶外包轮廓、更换吊柜；2、保利宁恒公司赔偿其因涉案房屋卫生间漏水导致房屋不能居住产生的租金损失70000元（自2018年7月至2019年8月，共14个月，每月5000元）。一审法院查明事实：2015年2月7日，张志强、案外人王磊（均为乙方）与保利宁恒公司（甲方）签订《商品房预售合同》、《补充协议一》、《装修补充协议》各一份。《商品房预售合同》约定由张志强向保利宁恒公司购买涉案房屋，房屋交付日期为2017年12月31日前，房屋套型为两室一厅一厨一卫；同时约定房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年。《补充协议一》约定如在质保期内发生维修，对乙方室内装潢或其他设施造成损失的，甲方负责恢复或承担恢复费用。《装修补充协议》对涉案房屋的装饰装修及设备标准进行了约定，并约定门窗、五金件保修期为1年、橱柜、收纳柜保修期为2年。2017年12月31日前2、3个月，保利宁恒公司向张志强交付涉案房屋。2018年1月，张志强入住涉案房屋。同年6月9日，因涉案房屋卫生间顶部出现漏水，张志强向保利宁恒公司报修。保利宁恒公司采用灌浆方式对卫生间顶部进行了维修。同年7月1日、4日，因卫生间顶部再次出现漏水，张志强向保利宁恒公司报修。同年9月21日、10月10日，张志强又分别向保利宁恒公司报修。同年10月24日，保利宁恒公司向涉案房屋楼上业主发出《关于中央公园6-2302业主配合维修的告知函》，要求该业主积极配合维修，如不配合维修，导致楼下损失扩大，相应损失将由该业主承担。2019年3月13日，保利宁恒公司与涉案房屋楼上业主达成协议，由保利宁恒公司对涉案房屋楼上房屋卫生间防水维修重做。同年3月29日，保利宁恒公司进场维修，同年4月19日维修完成。一审审理中，案外人王磊出具声明，同意由张志强主张本案权利，保利宁恒公司对此不持异议。对张志强的本案第1项诉请，经双方协商一致，由保利宁恒公司对涉案房屋卫生间吊顶灯进行更换，更换成与涉案房屋厨房吊顶灯一致的灯具，并对卫生间淋浴房玻璃门转轴进行维修，于2020年4月10日前更换维修完成，吊顶灯自更换完成之日保修6个月，转轴自维修完成之日保修1年；由保利宁恒公司对卫生间内吊柜、淋浴房吊顶轮廓自2019年9月6日起保修2年。关于张志强的本案第2项诉请，张志强提交了《租赁合同》一份以证明因涉案房屋卫生间漏水导致房屋不能居住，其在外租房居住，租期自2018年9月9日至2019年9月9日，每月租金4500元。张志强陈述因涉案房屋卫生间漏水导致室内空气潮湿，其小孩刚出生，保洁、洗澡不便并诱发湿疹，其被迫在外租房。保利宁恒公司对《租赁合同》不予认可，并认为涉案房屋仅卫生间漏水，没有必要在外租房居住。经一审法院向南京市江宁区价格认证中心询价，涉案房屋同地段同类型房屋的租金约4000元/月。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张志强与保利宁恒公司签订的《商品房预售合同》、《补充协议一》、《装修补充协议》合法有效，双方应当按约履行。根据约定，如在质保期内发生维修，对房屋室内装潢或其他设施造成损失的，保利宁恒公司应负责恢复或承担恢复费用。因涉案房屋卫生间漏水导致部分设施损坏，保利宁恒公司应负维修、更换并负责保修的义务，现双方就更换、维修的项目及相应保修期已达成一致意见，一审法院予以确认。关于张志强主张的租金损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋卫生间顶部在保修期内发生漏水，保利宁恒公司应及时采取措施进行维修，张志强自2018年6月9日发现卫生间漏水并报修，保利宁恒公司直至2019年4月19日才维修完成，未能及时有效履行维修义务，应当承担赔偿责任。张志强在此期间的损失应为涉案房屋卫生间不便使用导致的房屋使用价值减损，考虑到卫生间为生活必须使用的空间且涉案房屋内仅一个卫生间可供使用，一审法院酌定由保利宁恒公司向张志强赔偿涉案房屋在维修期间租金损失的50%，共计20999元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、江苏保利宁恒房地产开发有限公司于2020年4月10日前对南京市江宁区秣陵街道长亭街59号保利中央花园6栋2202室房屋卫生间吊顶灯进行更换，并对卫生间淋浴房玻璃门转轴进行维修；吊顶灯自更换完成之日保修6个月，转轴自维修完成之日保修1年。二、江苏保利宁恒房地产开发有限公司自2019年9月10日起对南京市江宁区秣陵街道长亭街59号保利中央花园6栋2202室房屋卫生间内吊柜、淋浴房吊顶轮廓保修2年。三、江苏保利宁恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿张志强租金损失20999元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取815元，由张志强负担543元，由保利宁恒公司负担272元。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张志强提交（2018）苏0115民初18688号民事裁定书，拟证明在与保利宁恒公司的案件中，瞿林飞已经作为诉讼第三人参加。保利宁恒公司对该证据真实性并无异议，但认为该案于本案是两个案件。以上事实，有裁定书，当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，本案是否遗漏当事人，是否应发回重审。本院认为，张志强自保利宁恒公司购买案涉房屋，保利宁恒公司向张志强交付案涉房屋后，保利宁恒公司应根据合同约定承担相应质量保证责任。因质保期内案涉房屋卫生间顶部出现漏水，保利宁恒公司负有对案涉房屋的质量问题进行维修的合同义务。保利宁恒公司未能及时修复，造成张志强损失，一审法院判决保利宁恒公司承担维修义务并赔偿张志强的损失，符合合同约定和法律规定，并无不当。案外人瞿林飞并非本案合同的当事人，张志强亦未要求瞿林飞承担责任，保利宁恒公司上诉主张一审法院遗漏当事人，并不符合合同约定与法律规定，本院不予支持。综上所述，保利宁恒公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人江苏保利宁恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年七月三十日书记员  郭旭冬