安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终2299号 上诉人（原审被告）：韦传付，男，1981年9月10日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：邵贤君，安徽国梦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨冬生，男，1955年1月2日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被上诉人（原审原告）：褚剑春，女，1963年4月8日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 委托诉讼代理人：杨冬生（褚剑春丈夫），男，1955年1月2日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区。 上诉人韦传付因与被上诉人杨冬生、褚剑春房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省怀远县人民法院（2019）皖0321民初5178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦传付上诉请求：撤销一审判决，驳回杨冬生、褚剑春的诉讼请求。事实和理由：一、租赁合同的实际出租人是褚剑华和实际承租人邹田春。杨冬生、褚剑春是名义持有人，是为褚剑华代持房产。褚剑华委托杨冬生，邹田春委托韦传付签订租赁合同，杨冬生、邹田春都不是合同当事人，当日不需要履行案涉合同。杨冬生要求解除租赁合同及支付租金，缺乏事实依据，不应支持。二、租赁合同按约履行，因褚剑华被羁押无法行使权利，本案应当中止审理。签订合同时，褚剑华收取了邹田春五十万元保证金，邹田春也按约支付了租金，租赁合同正常履行。因褚剑华被羁押，导致租金无法正常收取。本案应待褚剑华刑事案件结算后再恢复审理。三、履行过程中，没有触发合同解除条款。杨冬生未提供任何破坏房屋主体结构的证据，由于租赁合同相对方是褚剑华与邹田春，韦传付当日也不需要向杨冬生支付租金，事实上杨冬生也未收取过租金。四、房屋租赁不影响执行法院的拍卖处置，也不影响银行行使抵押权。褚剑华将案涉房屋变更登记在杨冬生名下后，对外提供抵押担保。由于抵押权人申请执行，不得已提起诉讼。房屋租赁不影响抵押权的实现。褚剑华被羁押后的租金支付问题，如果杨冬生同意，邹田春可以向其支付或者支付给抵押权人。 杨冬生、褚剑春共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，韦传付上诉理由不能成立，应予驳回。一、案涉房屋登记在杨冬生、褚剑春名下，房屋租赁合同也是杨冬生、褚剑春与韦传付签订，杨冬生、褚剑春作为房屋所有权人及合同相对人有权提起诉讼主张权利。二、韦传付的违约行为，致使杨冬生、褚剑春合同目的不能实现。按照合同约定，有权解除合同收回房屋。三、韦传付提出房屋出租不影响执行法院拍卖处理也不影响银行抵押权实现，与本案租赁合同不属于同一法律关系，法院不应该审查。 杨冬生、褚剑春向一审法院起诉请求：1.判令解除杨冬生、褚剑春与韦传付之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令韦传付返还租赁房屋；3.判令韦传付支付房屋租金600000元；4.判令韦传付支付迟延支付租金的违约金55836元（按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至韦传付履行之日止）；5.诉讼费用由韦传付承担。 一审法院认定事实：2013年8月1日，杨冬生、褚剑春与韦传付签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容为：杨冬生、褚剑春将其位于怀远县体育场对面的房地权证号为怀私字××号的商业用房（以及六、七、八层的经营房）租赁给韦传付使用；租赁期限为15年，自2013年8月8日起至2028年8月7日止，租金从2013年8月8日起算；房屋每月租金为10000元，租金每三个月支付一次，每个支付周期的前一个月的前十日内付清下个季度的租金，从第四年开始以上一年租金额10%逐年递增；韦传付拖欠房租累计三个月以上时，杨冬生、褚剑春可解除合同并收回房屋。合同签订后，杨冬生、褚剑春将案涉房屋交付给韦传付使用，韦传付至今未向杨冬生、褚剑春支付房屋租金。在庭审中，杨冬生认可其在2016年前未向韦传付索要过房屋租金。另查明，位于怀远县体育场对面的楼房建筑面积1258.9㎡，原为一个产权证，产权人为杨冬生。2010年9月，该楼房分成两个产权证，产权人均系杨冬生、褚剑春，该楼房一层门面建筑面积195.12㎡，产权证号怀私字第25744号；二层及以上建筑面积1063.77㎡，产权证号怀私字第25743号。2018年4月13日，因申请人徽商银行股份有限公司蚌埠分公司与被执行人安徽汇锦物资贸易有限公司、徐其峰、崔艳、杨冬生、褚剑春金融借款合同纠纷一案，申请人申请强制执行，蚌埠市蚌山区人民法院于2018年9月10日作出（2018）皖0321执589号执行裁定书，查封了杨冬生、褚剑春名下坐落于怀远县体育场对面的本案案涉房屋（产权证号：房地权怀私字第××号），并于同年11月8日予以公告，责令杨冬生、褚剑春在2018年11月20日前将案涉房屋予以腾空完毕。2018年12月10日，蚌埠市中级人民法院因申请人徽商银行股份有限公司蚌埠分公司金融借款合同纠纷申请执行一案，作出（2018）皖03执215号执行裁定书，查封了杨冬生、褚剑春名下坐落于怀远县体育场对面的本案案涉房屋。 一审法院认为，一、关于杨冬生、褚剑春是否具有本案的诉讼主体资格。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，杨冬生、褚剑春与韦传付经平等协商，自愿签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律规定，不存在法律规定的合同无效情形，合同即属合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋物权的权利人应以不动产登记为依据，本案涉案房屋登记在杨冬生、褚剑春的名下，杨冬生、褚剑春应为该房屋的权利人。韦传付辩称杨冬生、褚剑春不是案涉房屋的实际所有人，在杨冬生、褚剑春已提供案涉房屋产权证的前提下，韦传付未提供足以推翻上述权属证明的证据，不影响本案房屋租赁合同的效力，且韦传付亦认可房屋租赁合同均系杨冬生、褚剑春和其本人所签，其也实际在使用杨冬生、褚剑春交付的房屋，杨冬生、褚剑春作为租赁合同的出租方，根据合同相对性原则，享有按照约定向承租方主张合同权益的权利。故对韦传付就杨冬生、褚剑春不具有本案诉讼主体资格的辩解，不予采纳。二、关于褚剑华与案涉房屋的关系及是否收取韦传付交纳的房屋租金和交付数额。韦传付为证实案涉房屋实际系褚剑华所有，提供了一层楼的产权证，该层楼产权人原系杨冬生，杨冬生承认实际是褚剑华的，后在2016年3月18日卖给邹田春了。虽杨冬生、褚剑春承认案涉房屋的一楼实际系褚剑华所有，并已过户给邹田春，但不能据此反推楼房二层以上也系褚剑华所有。韦传付提供的录音材料里杨冬生说到“我可承认这个房子是他的，我到现在也承认这个房子是他的，二楼到六楼，我永远都不会反悔的，但如果说法院要搞我了，那你为什么定这个房子是我的，人家讲不是我的，你要给我解释一下。”庭审中杨冬生虽认可是当天的录音，其对录音中的表述作出解释“涉案房屋一层还没有出卖给邹田春（抵押贷款时），因涉案房屋只值500多万元，但当时评估了1300余万元，一层实际只有100多㎡，评估时测算了300多㎡，涉案房屋抵押给银行贷款了800多万元，本人害怕（受牵连），所以说房屋是褚剑华的”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证明是权利人享有不动产物权的证明。本案中，杨冬生、褚剑春提供了案涉房屋的房地产权证，具有物权公示效力，韦传付提供的借条、证人证言及谈话录音尚不足以证明案涉房屋的所有权人系案外人褚剑华，杨冬生、褚剑春提供证据的证明力明显大于韦传付提供证据的证明力。故韦传付就案涉房屋实际所有人系褚剑华的辩称，不予采信。韦传付辩称始终按照合同约定向褚剑华支付房租，但其仅提供了一张褚剑华借韩翠云60×××××元款的借条及转账给徐兵的凭证，实难证明系韦传付按褚剑华的要求将60000元房租转给徐兵用于偿还褚剑华欠韩翠云的借款，仅此也不能达到韦传付始终按照合同约定向褚剑华支付房租的证明目的。三、关于本案房屋租赁合同是否符合解除条件。双方的租赁合同第七条约定，乙方具有下列情形之一时，甲方可立即解除合同并收回房屋：……（3）拖欠房租累计三个月以上。本案中，承租人韦传付未按约向出租人杨冬生、褚剑春支付房屋租赁费，并累计三个月以上，致使双方约定的解除合同条件已成就，故对杨冬生、褚剑春要求解除其与韦传付签订的《房屋租赁合同》，返还租用房屋的诉讼请求，应予支持。四、关于杨冬生、褚剑春的租金主张是否超过诉讼时效。本案中，租赁合同双方约定租赁期限15年，租金每三个月支付一次，属于分期支付租金。同一租赁合同项下，各期租金的支付虽具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。故对韦传付就本案租金主张已超诉讼时效的辩称，不予采纳。对于杨冬生、褚剑春要求韦传付支付2013年8月至2018年9月房屋租金600000元的诉讼请求，双方签订的租赁合同约定从租赁第四年开始以上一年租金逐年递增10%，故2017年8月9日起该房屋租金递增为11000元，2018年8月9日起递增为12100元，杨冬生、褚剑春的诉请数额未超过按合同约定韦传付应支付的数额，予以支持。五、关于杨冬生、褚剑春主张韦传付支付延迟支付租金的违约金能否得到支持。对于杨冬生、褚剑春要求韦传付支付违约金55836元（按每天所欠租金的3‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日止）的诉讼请求，因双方在案涉租赁合同中对迟延支付租金的违约金未作约定，无事实依据，故对该项诉请不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决：一、解除杨冬生、褚剑春与韦传付之间签订的《房屋租赁合同》；二、韦传付于判决生效之日起十日内将承租的房屋返还杨冬生、褚剑春；三、韦传付于判决生效之日起十日内支付杨冬生、褚剑春房屋租金600000元；四、驳回杨冬生、褚剑春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10358元，由韦传付负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。杨冬生、褚剑春对一审法院查明事实无异议；韦传付对一审法院查明“合同签订后，杨冬生、褚剑春将案涉房屋交付给韦传付使用”有异议，其认为是褚剑华交付使用的。韦传付对一审法院查明其余事实无异议。本院对双方当事人均无异议的一审法院查明其余事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、杨冬生、褚剑春与韦传付是否是案涉合同的相对方；2、案涉合同是否应予解除，韦传付是否负有返还房屋及给付租金的义务。 关于杨冬生、褚剑春与韦传付是否是案涉合同的相对方问题。2013年8月1日，杨冬生、褚剑春作为出租房，韦传付作为承租方，双方签订房屋租赁合同对案涉房屋租金、租赁期限等作出明确约定。该合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，杨冬生、褚剑春与韦传付系案涉合同相对方，双方均应按合同约定履行己方义务。韦传付上诉称杨冬生、褚剑春不是案涉房屋产权人，其系代褚剑华签订租赁合同。但根据杨冬生、褚剑春提供的房地产权证，案涉房屋登记所有权人为杨冬生、褚剑春，杨冬生、褚剑春系案涉房屋的合法所有权人。韦传付提供的证据不足以推翻案涉房屋房地产权证，对韦传付该上诉理由不予支持。关于韦传付上诉称实际承租人系邹田春，其不是实际承租人。根据韦传付二审庭审期间陈述，邹田春与韦传付系合伙关系，合伙租赁案涉房屋，谁签字都代表合伙企业。韦传付主张邹田春系案涉租赁合同的实际承租人与其陈述相矛盾，故韦传付系案涉租赁合同的承租人。 关于案涉房屋租赁合同是否应予解除。根据双方签订的房屋租赁合同第七条约定，拖欠房屋租金累计三个月以上，杨冬生、褚剑春有权立即解除合同并收回房屋。韦传付自案涉合同签字至今未支付任何租金，其拖欠租金已达到合同解除的条件。故杨冬生、褚剑春要求解除合同收回房屋符合双方约定。韦传付上诉称其已将租金交付给褚剑华，但因褚剑华不是案涉合同的相对方，且韦传付仅提供一张褚剑华借韩翠云60×××××元的借条及转账给徐兵的凭证，不能证明系韦传付按褚剑华的要求将60000元房租转给徐兵用于偿还褚剑华欠韩翠云的借款，也不能达到韦传付支付房租的证明目的。韦传付上诉称因褚剑华被羁押，本案应当中止审理。因褚剑华并不是案涉房屋租赁合同的相对方，其不是本案必须参加诉讼的当事人，故韦传付要求中止审理的理由不能成立。 综上所述，韦传付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10358元，由韦传付负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  陈二伟 二〇二〇年七月二十四日 法官助理丁刘女 书记员李亦琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。