天津市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津02执异111号案外人：宋乐，男，1981年9月7日出生，汉族，住天津市南开区。申请执行人：天津市东天建筑工程有限公司，住所地天津市宝坻区方家庄镇杨家口村西。法定代表人：王秀文，董事长。委托诉讼代理人：张泽军，北京中咨（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡明，天津华盛理律师事务所律师。被执行人：建鑫集团（天津）置业有限公司，住所地天津市津南区八里台镇建设路6号。法定代表人：施朱平，总经理。在本院执行申请执行人天津市东天建筑工程有限公司与被执行人建鑫集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人宋乐对本院查封坐落天津市津南区八里台镇××路与××交口××城××河湾广场××楼××房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人宋乐称，请求中止对涉案房产的查封。事实与理由：宋乐于2016年10月24日与建鑫集团（天津）置业有限公司签订了认购协议书购买涉案房产，约定自双方约定的交付日期起涉案房产所有权归宋乐所有，宋乐已按照约定支付了全部房款，贵院在办理天津市天建筑工程有限公司与建鑫集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了涉案房产，宋乐认为该房产应属于本人所有，故请求中止对涉案房产的查封，维护本人的合法权益。天津市东天建筑工程有限公司称，不同意案外人提出的异议请求。案外人的异议请求不具有事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回。理由：一、案外人与建鑫集团（天津）置业有限公司就涉案房产签订的合同，属于无效合同。1、建鑫集团（天津）置业有限公司就涉案房产未取得商品房预售许可证，该种情况下，案外人与建鑫集团（天津）置业有限公司签订的买卖合同为无效合同。2、案外人与建鑫集团（天津）置业有限公司签订的买卖合同并未备案，属于无效合同。二、案外人在法院查封涉案房产前，并没有合法占有该房屋。三、案外人与建鑫集团（天津）置业有限公司就涉案房产并没有办理过户登记。未办理过户登记是由于案外人与建鑫集团（天津）置业有限公司未签订备案合同等原因所致，案外人存在严重过错。四、案外人就涉案房产未交纳全部购房款。五、涉案房产并非居住房屋。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，案外人的异议请求不具有事实和法律依据，请求贵院依法驳回。本院查明，天津市东天建筑工程有限公司起诉建鑫集团（天津）置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年1月23日作出（2016）津02民初948号民事调解书，调解书内容为：“一、双方确认解除于2013年11月5日签订的《天津市建设工程施工合同》（合同编号12112014054009）、于2014年7月11日签订的《天津市建设工程施工合同》（第1次补充合同）、于2012年6月16日签订的《天津市津南区建鑫城万商汇建设项目合作协议》、2016年6月12日签订的《协议书》以及2016年11月6日签订《协议书》中关于鑫河湾广场2-4号楼、地下车库工程的所有条款；双方确认原告天津市东天建筑工程有限公司施工的鑫河湾广场2-4号楼、地下车库工程已完工程造价为202600000元，被告建鑫集团（天津）置业有限公司已向原告支付工程款117000000元，尚欠原告工程款85600000元；原告为上述工程垫付农民工工资保证金1000000元，该笔费用由被告向原告支付；原告为本案已支出诉讼费、鉴定费、保全费共计2117502元，由被告向原告支付1500000元，其余费用由原告自行承担，人民法院减半收取诉讼费后被告向原告支付的1500000元不予调整；以上被告共计应向原告支付的款项总金额为88100000元；双方确认的付款方式为：1、被告于2018年2月10日前向原告支付5000000元；2、被告于2018年5月15日前向原告支付10000000元；3、被告于2018年6月15日前向原告支付10000000元；4、被告于2018年7月15日前向原告支付10000000元；5、被告于2018年8月15日前向原告支付10000000元；6、被告于2018年9月15日前向原告支付10000000元；7、被告于2018年10月15日前向原告支付10000000元；8、被告于2018年11月15日前向原告支付10000000元；9、被告于2018年12月10日前向原告支付13100000元；如在上述付款期间，本调解书前款所述农民工工资保证金1000000元退还原告，则该笔费用在被告向原告履行本条款第9项付款义务之时予以扣减，被告在向原告履行本条款第1-8项付款义务之时不得要求扣减该笔费用；四、被告未按本协议按时足额支付任一笔款项的，被告构成违约，被告应立即向原告一次性支付本协议项下尚欠原告的全部款项，同时被告应自逾期付款之日起至实际向原告支付完毕本协议项下所有款项之日止，以未付款项总额为基数，按照年利率12%的标准向原告支付逾期付款利息；五、双方及关联方因被告未付工程款等纠纷签订的担保协议继续有效，关联方继续对原告履行担保责任；六、被告未清偿完毕本协议项下债务之前，天津市第二中级人民法院作出的财产保全措施继续执行，被告不得申请解除查封，被告被查封扣押的财产继续予以查封扣押；本协议履行期间，如被告采取出售本案已查封财产的方式向原告付款，双方另行协商制定可行性还款方案后，原告协助被告解除相关查封，如双方签订可行性还款方案后原告不协助被告解除相关查封，被告可以停止当期及后期付款，被告停止付款的行为不视为违约；七、双方于签订本协议后两日内共同到天津市第二中级人民法院签订调解书，待法院出具调解书后十日内，原告向被告交付鑫河湾广场2-4号楼、地下车库工程的验收资料；原告施工的工程主体验收合格，2号楼被告已实际使用，3、4号楼及地库被告已进行了现场施工，原告在接到被告施工部位验收通知后到场配合验收；八、双方就鑫河湾广场2-4号楼、地下车库工程再无其他纠纷。”因建鑫集团（天津）置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，天津市东天建筑工程有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年4月28日作出（2018）津02执362号执行裁定：“一、冻结、扣划被执行人建鑫集团（天津）置业有限公司工程款和保证金本金86600000元，并支付自2018年2月10日至实际给付之日止的逾期付款利息（按照年利率12%的标准计算），并加倍支付调解书迟延履行期间的债务利息；二、冻结、扣划建鑫集团（天津）置业有限公司的银行存款1656630元（案件受理费、鉴定费、保全费共1500000元、案件执行费156630元）；三、采取上述措施仍不足以履行生效法律文书确定的给付义务，依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的其他财产。”本院于2018年11月19日向津南区不动产登记事务中心送达协助执行通知书，查封了被执行人名下的涉案房产。另查明，2016年10月24日建鑫集团（天津）置业有限公司作为出卖方，与宋乐签订建鑫城鑫河湾广场认购协议书，双方约定宋乐以645000元购买涉案房产。2018年3月20日，双方签订购房协议，约定宋乐以645000元购买涉案房产。2016年12月30日，建鑫集团（天津）置业有限公司为宋乐开具收到购买涉案房产款645000元收据。2016年12月30日，鑫河湾商业广场有限公司作为甲方（受托方）与宋乐作为乙方（委托方）签订了委托管理经营协议书，协议书主要内容为：自本合同签署之日，乙方即授权甲方对该房屋进行统一经营管理、统一商业规划、统一招租，并对此前的招商工作予以追认。乙方购买该房屋的目的为投资经营，为保障投资和经营回报，乙方同意将该房屋交由甲方进行统一经营管理、商业规划、招租。乙方同意甲方可以到该项目物业服务企业处或其它代管机构代乙方领取房屋钥匙并按照本合同的约定进行招租等经营行为。本院认为，案外人对涉案房产提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本院查明的事实，本院查封涉案房产的日期是2018年11月19日，宋乐与建鑫集团（天津）置业有限公司签订认购协议的时间是2016年10月24日，签订购房协议的时间是2018年3月20日，所以双方签订协议的时间点均早于本院查封时间，故可以认定双方签订书面买卖合同的时间早于本院查封涉案房产的时间。根据宋乐提供的收据，可以认定宋乐已经支付了全部的房屋价款。根据双方2016年12月30日签订的委托管理经营协议书，可以认定其在本院查封以前已合法占有了涉案房产。现未有证据证明未办理过户登记是由宋乐自身原因导致的，故宋乐的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，为保护宋乐作为买受人的物权期待权，本院认为应当中止对涉案房产的执行为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对建鑫集团（天津）置业有限公司名下坐落天津市津南区八里台镇××路与××交口××城××河湾广场××楼××房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵立新审判员  王广利审判员  李会芝二〇二〇年七月一日书记员  李珊珊