浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6958号 上诉人（原审被告）：磐安檀溪置业有限公司，住所地浙江省磐安县新城区药城路88号28幢，统一社会信用代码91330727790999639D。 法定代表人：吴书明，董事。 委托诉讼代理人：王根武，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周有信，男，汉族，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：吕卫锦，男，汉族，1979年2月20日出生，住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：杨国鸿，浙江守真律师事务所律师。 上诉人磐安檀溪置业有限公司（以下简称檀溪公司）因与被上诉人吕卫锦商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2019）浙0727民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 檀溪公司的上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由吕卫锦承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、吕卫锦购买的商品房逾期交房、逾期办证是因为吕卫锦自身原因和磐安县人民政府及所属部门相关行政行为所导致的。1、吕卫锦要求改变商品房房屋设计结构，是导致逾期交房、逾期办证的直接原因。2016年9月23日，檀溪公司与吕卫锦签订了《B区参建协议A》共同参建“浙八味特产市场磐安中国药材城”二期项目（以下简称“项目”）。由于吕卫锦参建的2幢房屋：53幢03室和53幢05室相邻，吕卫锦多次提出，要求檀溪公司改变原先己获批的设计和规划，将2室合建成1室。檀溪公司在吕卫锦出具因改变设计规划愿意承担法律责任的《承诺书》后，依照商品房开发建设审批程序于2017年8月23日向浦江县建筑设计院提出设计方案调整，于2017年11月10日向磐安县规划局、2018年1月22日向磐安县国土局不动产登记中心、2018年11月26日向磐安县房管处进行了设计变更申请及做产权证书等一系列行政审批手续。而办理相应的房屋结构重新设计、对设计变更进行规划审批之后再按批复的内容进行施工，均需要足够的时间，方能完成。再加上吕卫锦所购买的是小区的商品房，而不是单独的自建房，因此小区配套建设也需要相应的工期顺延。这些原因是直接导致包括吕卫锦所购买的商品房在内的整个小区房屋延期交房的直接原因。同时，檀溪公司与吕卫锦签订的《B区参建协议A》第四条第3款约定：“未经规划部门同意，乙方（吕卫锦）不得擅自要求甲方（檀溪公司）改变施工方案和施工图纸，因乙方擅自改变房屋结构而造成的一切后果由乙方承担”。2018年2月7日，双方签订《商品房买卖合同》后，吕卫锦又于2018年2月8日向檀溪公司出具了《承诺书》，明确表示“由此产生的经济责任和法律后果本人自行承担”。由此可见，吕卫锦对改变房屋设计结构可能导致商品房延期交付是有预见的、并且也出具了承诺书愿意承担法律责任。2、磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司对“项目”北侧紧邻新城中学的挡土墙进行建设施工等政府行为，也是影响涉案商品房延期交付的原因。2017年4月18日，磐安县人民政府召开会议决定：由檀溪公司和磐安县教育局共同承担，建设“项目”与新城中学之间挡土墙的施工任务。由于工程量较大，施工难度增加，影响到了涉案房屋施工工期。檀溪公司与吕卫锦签订的《商品房买卖合同》第九条第4款：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：……2、由于县、区、以及上级别的规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规、规章、政策、政府命令等的规定，采取的某项行政措施或遇到重大的技术问题而导致开发建设延长的，……”而涉案商品房之所以延期交房，与磐安县人民政府相关部门要求檀溪公司建设“项目”北侧挡土墙有直接关联，而按照《商品房买卖合同》约定，据此可以延期交房。二、原审法院认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止是错误的，檀溪公司认为两者都是双方商品房买卖应当遵守的协议。1、2018年2月7日檀溪公司与吕卫锦签订的《商品房买卖合同》，是2016年9月23日签订的《B区参建协议A》的延续协议。檀溪公司与吕卫锦从参建、到销售涉案房屋，是一个有机的整体，不能割裂开来单看。如果没有起初双方的《B区参建协议A》，檀溪公司也不可能将涉案房屋按照《商品房买卖合同》约定的价款和方式销售给吕卫锦，双方的权利义务应该受到《B区参建协议A》和《商品房买卖合同》的共同约束，事实上双方也是这样履行的。《B区参建协议A》签订后，吕卫锦于2016年9月23日交款1000000元，在双方签订《商品房买卖合同》之后，上述款项均自动转为了购房款。2、《B区参建协议A》中对该协议的终止有明确约定。《B区参建协议A》第六条“协议的变更和终止：……2，协议期满后，本协议自然终止”，约定了《B区参建协议A》的终止是在协议期满后，而非《商品房买卖合同》签订之后。《B区参建协议A》中第二条第三款所描述的“……另订销售合同，本协议则自动终止”，只是对本条中付款金额及方式终止的约定，而并非是对《B区参建协议A》整体终止的约定。原审法院依据此条认定《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，这是对该条款的片面理解，也是不符合双方履约事实的，是错误的。三、檀溪公司为了吕卫锦购房利益的最大化，尽可能地提高吕卫锦房屋的利用价值，满足吕卫锦提出的无合同依据的诉求，事后吕卫锦又以此向檀溪公司索赔，这有违诚实信用原则，不应得到支持。1、房屋建设初期，部分购房户为了将购买的商品房两户变为一户，不惜聚众向政府有关部门施压，多次要求檀溪公司变更设计结构予以施工，提出要按照购房户意思改建房屋。檀溪公司为了满足吕卫锦的非合理合法要求，也为此额外付出了大量的人力和财力。现如今，房屋已建好具备交房条件，吕卫锦却出尔反尔，追究檀溪公司逾期交房、逾期办证的违约责任，显然是不合理的诉求，不应得到支持。2、另据檀溪公司了解，本案涉案房屋由于改变了房屋设计结构，可能导致政府相关部门无法办理相应产权证书，需要双方另行签订《商品房买卖合同》，撤销原来双方签订的《商品房买卖合同》，方能办理相关证书。综上所述，请求贵院依法改判，并支持檀溪公司的上诉请求。庭审中补充：在2019年11月12日陈国军、周岩芳案件判决之后，檀溪公司向磐安县房地产管理处实地了解，涉及的五个案件因规划设计的变更导致目前产权证无法做出，房地产管理处告知要另行签订《商品房买卖合同》，导入相关的数据，方可做相应的权证。檀溪公司与吕卫锦之前签订的《商品房买卖合同》需要变更、撤销，否则产权证是无法做出的，因此，继续履行檀溪公司与吕卫锦原先签订的合同是不可能的。 吕卫锦答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。檀溪公司逾期交房是檀溪公司本身原因造成，与政府部门与吕卫锦无关。檀溪公司在未取得商品房预售许可的情况下，由于缺乏资金不能融资，变相与吕卫锦签订《B区参建协议A》，根据该协议2、3的规定，“当参建房屋可销售时，一方愿意购买其意向参建的房屋，则乙方付的参建款（不记利息），可作为购房预付款，另签订销售合同，本协议自动终止”。2018年双方签订商品买卖合同时，参建协议已经中止。檀溪公司应该按照商品房买卖合同约定的时间向吕卫锦交付房屋及房屋产权登记证书。檀溪公司没有按照合同约定交付房屋及产权证书，应当承担交付责任，并按照合同承担违约责任。有关政府的处理及规划调整的报批，均在商品房买卖合同之后，在商品房交付之前，且经过有关规划部门的许可，与檀溪公司逾期交房没有关联，不能成为檀溪公司逾期交房，拒绝承担违约责任的理由。逾期交房的主要原因是檀溪公司缺乏建房资金，无力支付施工单位工程款导致工期延误，房屋延期交付，檀溪公司应当承担违约责任。原审法院认定《B区参建协议A》在签订买卖合同之后自动终止是正确的，檀溪公司的上诉理由不能成立。《B区参建协议A》约定，“另签订销售合同，本协议自动终止”的约定是明确的，原审认定正确。在签订商品房买卖合同时，檀溪公司提供的格式合同中，交房及交付产权证书的时间是由檀溪公司确定的，檀溪公司没有按规定时间交付，即构成违约，应当依法承担交付及约定的违约责任。檀溪公司通知交付，由于吕卫锦提出诉讼，檀溪公司至今拒绝交房。在诉讼期间，吕卫锦书面通知檀溪公司交付，但檀溪公司仍然拒绝交付，该责任应当由檀溪公司继续承担违约责任。 吕卫锦向一审法院起诉请求判令：1.判令檀溪公司向吕卫锦交房并承担自2019年1月1日起至2019年8月20日的逾期交房违约金189689.01元；2019年8月21日之后逾期交房违约金按约定已付房屋总价2602044元的日万分之三计算至实际交房之日止；2.判令檀溪公司向吕卫锦交付房屋产权权属登记证书并承担自2019年5月1日起至2019年8月21日的逾期交付房屋产权登记证书的违约金32005.14元；2019年8月21日之后逾期交付房屋产权登记证书的违约金按约定已付房屋总价2602044元的日万分之壹计算至实际交付房屋产权登记证书之日；3.檀溪公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年9月23日，吕卫锦（乙方）与檀溪公司签订（甲方）签订《B区参建协议A》二份，协议约定参建内容及项目为浙八味特产市场二期工程B区53栋03号、05号。且协议均约定当该参建的房屋可销售时，乙方愿意购其意向参建房屋，则乙方已付的参建款（不计利息），可作购房预付款，另订销售合同，本协议则自动终止等内容。2017年10月13日，吕卫锦（买受人）与檀溪公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，合同约定由吕卫锦购买檀溪公司所开发的浙八味特产市场二期工程B区53#03室商业（1层）、05室商业（1层），房款为909312元；53#03室（2层）、53#05室（2层）、53#03室-3（3层）、53#05室-3（3层），房款1692732元。合同均约定出卖人应于2018年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人，若出卖人逾期将商品房交付给买受人使用超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且自合同规定的最后交付期限的第二天（即2019年1月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2019年5月1日前取得土地、房屋权属证书，并交付给买受人，买受人自行办理转移登记，若出卖人逾期不能在约定日期起60日以后，出卖人仍未能交付而买受人要求继续履行的，出卖人自约定日期（2019年5月1日）至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金等内容。2019年8月16日，浙八味特产市场二期工程B区于2019年8月16日通过竣工验收，并于同年8月20日进行备案。现吕卫锦已按合同约定向檀溪公司支付房价款共计2602044元，但檀溪公司至今未将符合条件的商品房和房屋产权权属登记证书交付给吕卫锦。 一审法院认为，吕卫锦、檀溪公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。本案中，虽吕卫锦曾于2016年9月23日与檀溪公司签订《B区参建协议A》，但该协议中约定另订销售合同，本协议则自动终止。且2017年10月13日吕卫锦、檀溪公司就此另签订《商品房买卖合同》，重新约定各自的权利与义务，因此《B区参建协议A》在《商品房买卖合同》签订后自动终止，吕卫锦、檀溪公司应按照《商品房买卖合同》履行各自的义务。故关于檀溪公司提出吕卫锦应承担其要求改变房屋设计结构的不利后果的抗辩理由，于约无据，不予采纳。同时关于檀溪公司提出其逾期交房、交证是因政府有关部门要求修建挡土墙影响到该工程建设，故应予相应顺延的抗辩理由，于法无据，亦不予采纳。现吕卫锦已按约履行义务，而檀溪公司未在约定期限内将符合条件的商品房、房屋产权权属登记证书交付给吕卫锦，依约应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。故吕卫锦要求檀溪公司交付商品房、房屋产权权属登记证书及支付违约金的诉讼请求，于法于约有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、磐安檀溪置业有限公司于判决生效后十日内将商品房交付给吕卫锦并支付逾期交房违约金189689.01元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交房违约金按已交付房价款2602044元的日万分之三的标准计算至实际交付之日止）。二、磐安檀溪置业有限公司于判决生效后十日内将房屋产权权属登记证书交付给吕卫锦并支付逾期交付房屋产权权属登记证书违约金32005.14元（已计算至2019年8月20日，此后逾期交付房屋产权权属登记证书违约金按已交付房价款2602044元的日万分之一的标准计算至实际交付之日止）。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费2313元（已减半收取），由磐安檀溪置业有限公司负担，限于判决生效后七日内缴纳。 二审中，檀溪公司提供如下证据：证据一、2019年11月12日由磐安县房地产管理处发给檀溪公司的通知一份，证明：逾期交房的原因是变更规划，且到目前为止案涉房屋的房产证无法做出，需要重新签订合同。证据二、中华人民共和国不动产权证，证明浙八味特产市场二期B区规划设计未变更的房屋，符合办理不动产权证书的要求，已经交付房屋和产权证书。证据三、预售许可证，证明涉案房屋办理预售许可证的时间是2017年9月25日。证据四、2020年3月31日房屋交接书一份，商品房买卖合同补充协议2份，收款收据1份，证明2020年3月31日檀溪公司已经将涉案房屋交付吕卫锦，吕卫锦接收并缴纳了水表开户费、维修基金等相关费用。 吕卫锦质证如下：对证据一、案涉房屋买卖合同在签订时已经经过不动产登记中心备案，房管处不应当就此出具证明，未经过司法机关或双方协商一致重新签订合同，是不能被撤销的。对证据二、真实性没有异议，但不能证明吕卫锦的房产证不能做。对证据三、证明目的没有异议，但参建协议是在2017年以前就签订的，因为当时没有取得预售证，所以才有参建协议。对证据四、无异议，认可房屋已经交付的事实。 对檀溪公司提供的证据，本院认证如下：对证据一、证据二的对真实性予以确认，但对证明目的，应结合本案案情综合加以认定。对证据二、真实性予以确认。对证据三、对证明力予以认定。对证据四，对证明力予以确认。 吕卫锦在二审中未提供新证据。 经审理，对原审法院认定的事实整体予以确认，但原审法院对双方《商品房买卖合同》签订时间的表述存在笔误，实际应为2018年2月7日。本院另查明，2020年3月31日，双方当事人完成案涉房产交付手续。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同》签订后，原《B区参建协议A》是否终止的问题。《B区参加协议A》第二条“参建协议期限及付款时间”条款中明确约定，参建房屋可销售时，乙方（即吕卫锦）愿意购买其意向参建房屋，则“另订销售合同，本协议自动终止”。显然，该约定系针对整个参建协议，而非仅针对付款金额和方式。因此，可以认定在双方签订《商品房买卖合同》后，《B区参建协议A》终止，双方的权利义务应按照《商品房买卖合同》的约定执行。二、关于檀溪公司逾期交房、交证是否可归因于吕卫锦要求改变房屋设计结构以及磐安县人民政府有关部门要求修建挡土墙的行为。双方当事人签订案涉《商品房买卖合同》的时间是2018年2月7日，而吕卫锦要求改变房屋设计结构是2018年之前，为此，檀溪公司曾于2017年11月10日、2018年1月22日向磐安县规划局、磐安县国土局不动产登记中心提出申请报告。而且，改变房屋结构事实上也是双方协商一致的结果，檀溪公司作为房地产开发商，其在签订《商品房买卖合同》时，对于改变房屋结构是否影响产权证的办理相比购房户的吕卫锦应当具有更专业的认知。因此，檀溪公司主张系吕卫锦要求改变房屋设计结构行为导致逾期交房、交证的依据不足。2017年4月26日磐安县人民政府办公室（2017）12号会议纪要确定由檀溪公司负责修建挡土墙，并于当年7月18日前完工，由县教育局给予檀溪置业定额补助，且檀溪公司也没有证据证明修建挡土墙与案涉房屋逾期完工之间的关联性，故，对檀溪公司有关因政府有关部门要求修建挡土墙而致其逾期交房的主张，不予认可。案件审理过程中，檀溪公司以吕卫锦于2018年2月8日出具的《承诺书》为依据，主张变更房屋结构的损失和后果应由吕卫锦承担。但根据该《承诺书》的整体内容看，该《承诺书》系针对的是房屋结构调整而导致的面积变化，而非房屋结构调整所产生的所有后果。三、至于后续不动产权证的办理，可能涉及需要变更合同等情况，对此，吕卫锦应当积极履行配合义务，否则应对扩大的逾期办证损失承担责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4626元，由上诉人磐安檀溪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 周楚臣 审 判 员 杜月婷 二〇二〇年七月十三日 代书记员 钟李钰