江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终880号上诉人（原审被告）：淮安市成业房地产开发有限公司。法定代表人：成石昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊华，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴克平。被上诉人（原审原告）：张玉兰。委托诉讼代理人：孙永，江苏光剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，江苏光剑律师事务所实习律师。上诉人淮安市成业房地产开发有限公司（以下简称成业公司）因与被上诉人吴克平、张玉兰商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。成业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1、涉案房屋是商业用房，始建于2010年，上诉人所开发的房屋陆续售完，仅剩涉案房屋和地下车库1000余平方没有出售。2016年6月，被上诉人到上诉人处多次查看涉案房屋和地下车库，后提出要求将涉案房屋整体打包出售给被上诉人，并要求长期无偿使用和管理地下车库。由于上诉人的法人代表居住在安徽，年岁已大，无心再打理淮安成业地产业务，经双方多次协商，最终上诉人同意以合同价格出售给被上诉人，地下车库也随之交付给被上诉人使用。如此低廉的价格连成本都未达到，上诉人同意出售给被上诉人，是就涉案房屋现状而出售，无论好坏就此价成交，现被上诉人获得此房及地下车库后，以种种不当理由来主张权利，一审法院在未查清事实基础上，按公式化的判决，要求上诉人对涉案房屋进行维修，上诉人不服；2、被上诉人在购买涉案房屋之前曾多次实地查看，对涉案房屋的内、外界的质量问题及水、电问题均有清楚的了解，在明知的情况下才提出以超低价购买涉案房屋，并以无偿接收地下车库为条件，双方达成房屋买卖合同，现被上诉人取得上述房屋、车库后，又来主张要求上诉人为其安装水电等，一审法院不顾上述事实的存在，要求上诉人再支付给被上诉人配电安装费29546元，上诉人不服。吴克平、张玉兰辩称：1、2016年6月21日签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，从鉴定报告可以看出，涉案房屋的漏水及墙体裂缝等问题主要是因开发商前期施工开发不规范以及使用材料不合格等原因造成，根据商品房买卖合同以及商品房销售管理办法的相关规定，保修期间从交付之日起计算。涉案房屋2010年竣工完成，房屋的交付日期为2017年12月8日，到交付给被上诉人已经超过7年的时间，由此也能够证明房屋的质量问题是建造完成之后交付给被上诉人之前形成的；2、商品房买卖合同第十四条明确约定，出卖人承诺房屋交付时供水供电系统满足正常使用，但实际上涉案房屋水电均无法正常使用。吴克平、张玉兰向一审法院起诉请求：1.判令被告限期修复房屋；2.被告赔偿因质量问题给原告造成的经济损失228709.95元（按每日375.55元标准，计算自2017年12月8日至2019年8月9日，之后按上述标准计算至修复完毕并通过验收之日）、物业费13800元、配电安装费29546元、鉴定费10000元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月21日，原、被告签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的成业花园小区第5幢101号、201号、303号房，总价款为240万元；合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十一条第4项约定，买受人不按期接受该商品房的，房屋的风险责任自通知买受人接收房屋之日起由买受人承担，且该商品房的保修期自本合同约定交付之日起算。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同签订后，原告按约支付了购房款。2017年12月8日，被告向原告交付房屋，原告现已取得不动产权属证书。另查明，原、被告曾因房屋交付问题发生争议并诉至一审法院，一审法院委托江苏先河房地产土地评估有限公司对案涉三套房屋房地产市场租金进行估价。估价结果显示：估价对象在价值时点（2016至2017年度）的期间18个月（2016年6月22日至2017年12月22日）最可能达成的市场租金为大写人民币贰拾万零伍仟捌佰圆整（￥20.58万元）。原告明确本案租金损失的计算标准为该评估报告中列明的市场租金总额20.58万元除以18个月，得出每日租金为375.55元。2018年9月28日，原告申请对案涉房屋漏水及墙体裂缝原因进行司法鉴定。2019年5月20日，江苏建纬检测有限公司出具JWJD201900092号《鉴定报告》，鉴定结论载明：1.楼板出现漏水的原因为：屋面防水层失效及楼面结构存在贯穿裂缝；2.墙面漏水主要原因为围护墙体砌筑不规范，次要原因为外窗与墙体之间密封不严密；3.墙体裂缝产生主要原因为：墙体砌筑不规范，次要原因为材料收缩变形及温度变形。针对鉴定结论提出了建议：1.对屋面防水层进行修补并按相应规范要求进行放坡并清理屋面建筑垃圾，保证雨水及时排除；2.及时修复楼面裂缝部位；3.漏水墙面应铲除漏水部位表面粉化，发霉涂料及砂浆并及时增加防水和密封措施；4.及时修补墙体裂缝部位并进行加固处理，若墙体有倾倒趋势应及时拆除。原告为此次鉴定花费鉴定费用10000元。又查明，原告于2019年7月19日与水电安装公司签订用电项目施工合同，对案涉房屋新装用电进行施工，原告花费配电安装费26500元、购买配电设备花费3046元。原告于2019年7月18日交纳案涉房屋物业费13800元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，约定合法有效，双方应按约行使权利并履行义务。原告按约向被告支付全部购房款，被告应按约向原告交付符合合同约定的房屋。关于原告要求被告限期修复房屋问题。根据商品房买卖合同约定，商品房的保修期自本合同约定交付之日起算，即2015年10月31日，原告于2018年5月9日提起本案诉讼未超过房屋的保修期，被告主张房屋于2010年4月10日通过竣工验收，应自此计算房屋保修期依据不足，不予采纳。根据JWJD201900092号《鉴定报告》，案涉房屋漏水及墙体裂缝产生原因系施工过程操作不规范，使用材料不符合规定等导致，对原告主张被告对案涉房屋进行维修的诉请，予以支持，被告应就房屋质量问题以JWJD201900092号《鉴定报告》载明的维修方案进行维修。原告花费鉴定费10000元，有鉴定费发票予以证实，被告应予以承担。关于原告要求被告赔偿经济损失问题。原告要求被告赔偿房屋租金损失依据为其他案件的评估报告，且评估的房屋租金期间为2016年6月22日至2017年12月22日。现原告主张2017年12月8日之后的租金损失，不宜以该份鉴定报告评估的标准计算。原告亦未在本案中申请对租金损失进行司法鉴定，导致损失的具体金额无法确定，对于该部分损失，原告可另案主张。关于原告要求被告赔偿物业费问题。案涉房屋于2017年12月8日交付，原告自此享有房屋的使用权，原告是否实际使用并不影响其物业费的缴纳。根据相关规定，物业费用应当由业主自行承担，原告主张被告赔偿其物业费损失依据不足，不予支持。关于原告要求被告承担配电安装费问题。被告向原告交付的房屋应根据合同约定保证房屋供水供电系统等正常使用，但其向原告交付的房屋不满足该条件，原告因此产生的配电安装费用应由被告承担。原告主张配电安装费29546元，有施工合同及发票予以证实，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告淮安市成业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于淮安经济技术开发区38号成业花园小区5幢101室、201室、303室房屋质量问题进行维修，具体维修方案以JWJD201900092号《鉴定报告》载明为准；二、被告淮安市成业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴克平、张玉兰配电安装费29546元；三、驳回原告吴克平、张玉兰的其他诉讼请求。案件受理费1338元，鉴定费10000元，由被告淮安市成业房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人成业公司为证明其主张提交下列证据：1、双方于2016年6月21日签订的《成业花园半地下车库及5#综合楼楼前场地使用权归属》。证明涉案房屋卖给被上诉人每平方米价格1841.92元中，包含了地下车库1400多平方米的所有权和管理权，所以出售是一揽子买卖。同时还证明被上诉人是知道或者应当知道这种价格是买不到涉案房屋和车库的；2、成业花园小区综合楼电力设施项目审批、施工、竣工验收资料，证明成业公司对综合楼用电安装的事实是成立的，且是通过政府职能部门竣工验收合格才对外销售。吴克平、张玉兰质证称，对该二份证据的真实性认可，但认为地下车库和场地使用权协议与本案没有关联性；关于综合楼用电审批资料只能看到电表箱的证据，在工程竣工报告里面提到完成的工程为安装电表箱一只，也和法庭去现场查看的情况是一致的，而吴克平调取的用电申请资料提到的新装用电的安装，能够证明这两份材料是前后的关系。吴克平、张玉兰提交成业花园综合楼于2019年7月29日新申请非居民用电的相关申请表、低压供用电合同、施工方案和施工单位资质证明、竣工验收单等，证明其用电审批的合法性和必要性。成业公司质证称，对证据的真实性无异议，该证据形成于2019年7月29日，经审批的也是三相电源，吴克平的行为系在购买涉案房屋后对房屋的用电重新进行了改造。二审另查明：涉案房屋规划用途为相对独立的商业/住宅用房。房屋共分为楼上下三层，每层分别签订《商品房买卖合同》，并分别办理了不动产权登记。三份买卖合同对于房屋出售的计价方式与价款，均在合同第四条作出明确约定，皆按套内面积计算，并分别以单价每平方米2874.36元、1841.92元、1841.92元确定房屋总价。由于涉案房屋在交付时存在质量问题，在被上诉人接收房屋不久，遂对涉案房屋的质量问题进行证据保全公证，淮安市公证处于2017年12月27日对涉案房屋现状的摄像过程进行了公证。二审经审理查明的其他事实与一审法院认定事实基本相同。本案争议焦点为：1、上诉人买卖涉案房屋是按建筑面积单价为计价方式还是以房屋现状进行打包式出售；2、对于涉案房屋出现的质量问题上诉人是否应当承担维修责任；3、上诉人对于被上诉人自行安装的用电设备是否应当承担赔偿责任。一、涉案房屋的买卖方式是按建筑面积单价计算房屋出售价格还是以房屋现状打包确定总价出售。本院认为，从合同约定的内容看，此次买卖房屋的定价方式清楚的显示，房屋总价是以单价乘以面积为标准计算而来，且对于房屋面积的误差比及处理办法均作出约定，被上诉人也是按照合同约定的方式经计算房屋总价后履行了付款义务，合同中并未注明对房屋总价的确定有其他特殊的方法约定，因此，应当认定双方此次买卖是以面积单价为计价方式确定房屋总价。上诉人认为涉案房屋的出售价格明显低于市场正常价格，且上诉人还无偿将1400多平方米的地下车库的所有权和管理权转让给被上诉人，所以此次出售房屋应当是一揽子买卖，对此，本院认为，涉案房屋坐落于淮安经济技术开发区，为新开发地段，位置远离城区，较为偏僻，房屋规划用途为相对独立的商业住宅房，在出售涉案房屋之时，上诉人为了及时清盘，附带条件且降价出售房屋属于其经营策略，但附带条件降价并不能否定双方之间以单价和面积确认房屋总价的事实。二、对于涉案房屋出现的质量问题上诉人是否应当承担维修责任问题。本院认为，虽然涉案房屋是经过验收合格后交付使用的房屋，但房屋存在大面积质量问题已被鉴定结论所确认。根据买卖合同第十六条规定，买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。涉案房屋所领取的产权证书上载明的房屋用途为城镇住宅用地/办公，案件审理中双方没有提供涉案房屋的《住宅质量保证书》，也没有提供非住宅商品房质量保修期限、范围的约定。《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、第一百五十四条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。根据上述规定，出卖人应对合同标的物承担物的瑕疵担保义务，本案中，在被上诉人接收房屋时，涉案房屋即存在较为严重的质量问题，上诉人当然的负有维修义务和责任，不存在是否超过保修期问题。三、上诉人对被上诉人自行安装的用电设备是否应当承担赔偿责任问题。本院认为，涉案房屋为上下三层经营性用房，房屋现状为全框架结构，三楼有部分为小区物业用房。根据上诉人提供的综合楼电力设施项目审批、施工、竣工验收资料，可以证明涉案房屋具备基本的用电功能，整个综合楼的用电设施均已施工完毕，上下三层共用一只电表箱，受电容量为49KW。被上诉人认为该综合楼在设计时的负荷量太小，只能维持正常的照明使用，而综合楼的房屋面积很大，如果与物业公司同用一个配电箱，负荷是承受不了的，因此，上诉人就三层房屋分别申请安装三只独立的电表，并经过重新设计安装线路,将受电容量扩大至100kw（30kw、49kw、21kw）。本院认为，综合楼原设计安装的电力设施经过竣工验收后，已符合合同约定的正常的使用条件。上诉人在接收房屋后，根据房屋的使用现状，为了更好地满足三层房屋独立使用的条件，将每层房屋分别安装独立的电表，并扩大受电容量，此行为完全超出双方买卖合同所约定的用电能力范围，其重新设计安装的费用与上诉人无关，一审法院判决由上诉人承担该部分费用不当。综上所述，上诉人部分上诉请求成立，应予支持。因二审中上诉人提交部分新的证据，致一审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初1586号民事判决第一项、第三项；二、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2018）苏0891民初1586号民事判决第二项。一审案件受理费1338元，鉴定费10000元，由吴克平、张玉兰负担338元，淮安市成业房地产开发有限公司负担11000元；二审案件受理费1338元，由吴克平、张玉兰负担338元，淮安市成业房地产开发有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 艳审 判 员 丁 然二〇二〇年七月二日法官助理 骆康璐书 记 员 唐小捷