浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初4403号原告：龚程强，男，1993年10月20日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王燕桦、俞前，浙江纵伸律师事务所执业律师。被告：李岳林，男，1964年1月14日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：李忠、刘立萍，浙江拓思律师事务所执业律师。原告龚程强为与被告李岳林房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月14日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序审理，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告龚程强及其委托诉讼代理人王燕桦；被告李岳林的委托诉讼代理人李忠、刘立萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚程强向本院提出诉请：1、判决确认原、被告于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月20日解除；2、判令被告退还2020年1月20日至2020年4月7日租金76767元；3、判令被告赔偿原告各项损失494000元。事实与理由：2019年3月29日，原告承租被告所有的位于义乌市房屋，租期5年，第一年租金36万元，以后每年递增3%，且对其他内容进行了约定，并签订了《房屋租赁合同》，原告也按约支付了第一年的租金。原告承租房屋用于开办校外教育辅导站，耗资四十多万对整栋房屋进行了装饰装修，装修期持续4个多月，直至9月1日才投入使用。2019年12月，因北苑街道湖塘西区块有机更新，被告房屋在征收范围内，被告在春节前要求原告腾空，后又遇新冠××疫情影响，原告在2020年1月20日便未使用承租房屋经营，给原告带来了巨大的损失。后原告多次和被告协商赔偿事宜，但均未果。为了维护原告的合法权益，特依据我国有关法律规定，诉诸人民法院，请判如所请。被告李岳林辩称，1、双方签订合同后，原告仅向被告支付了首年的租金，租赁期限是2019年4月8日到2020年4月7日，实际上，原告方于2020年4月9日才开始腾空涉案房屋，因此首年租赁期限正好届满，被告无需退还租金。2、本案中关于北苑街道复兴湖塘西区块的涉案房屋在客观上无法继续履行，双方也在2019年4月7日签订过补充协议，同时明确约定因政府拆迁不能行使出租权时，被告人无需承担任何责任。其实在2019年4月7日，原告方就已知道涉案房屋可能会涉及有机更新而被拆除，在补充协议也可看出，原告方是明知且愿意承担风险。因此本案涉及的风险由原告方自行承担，与被告无涉。3、原告在涉案房屋的装修基础上进行了改造，按照公平原则，需要分担被告方所投入的装修成本，因此即使有损失，也应通过第三方鉴定，在其相应升值部分予以补偿。原告围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原被告房屋租赁等事实。2、建筑装修合同、消防楼梯施工合同、户外广告合同、外墙装饰工程合同各一份，证明原告对租赁房屋进行装饰装修及费用等。3、借记卡账户历史明细清单一份、转账凭证打印件一份，证明原告装修、消防支付的费用。4、营业执照一份，证明原告创办的辅导站2019年9月1日才开始营业。5、北苑街道复兴社区湖塘西区块房屋拆迁补偿协议书核对件两份（楼爱仙户、李岳林户）、义乌市房地产拆迁补偿分户评估表核对件一份、财政支付凭证复核对件一份，证明涉案房屋在复兴社区湖塘西区块拆迁，并进行了补偿；涉案房屋拆迁所获各项赔偿，其中装修部分是358877元；被告已收到拆迁的补偿款1174387元。6、明意教育装修材料明细表一份，证明装修明细。7、公证书一份，证明涉案房屋装修及房屋现状。8、装修测算表打印件一份，证明评估公司对涉案装修的测算。9、微信转账凭证打印件一份，证明原告为安装涉案房屋的监控支付的费用。被告李岳林质证意见：证据1真实性、合法性、关联性均无异议，但是房屋租赁合同背面补充协议原告方起诉时并没有作为证据，该份补充协议由原被告双方在2019年4月7日签字确认，里面的陈述“甲方由（有）不可抗力，如政府拆迁不能行使出租权时，甲方不承担责任”，甲方指的是被告。从该补充协议证实遇到政府拆迁的情况下，被告方不承担任何赔偿责任。证据2由于四份合同的签订被告不知情，对其三性均有异议，不能达到原告的证明目的。证据3三性均有异议，即使存在付款记录，也不能证明其因拆迁房屋有机更新给原告方造成的损失。证据4三性均无异议。证据5拆迁补偿协议书真实性、合法性无异议，但不能据此推断出被告方需要承担赔偿损失的义务。证据6三性均有异议。证据7真实性、合法性无异议，但该份证据不能区分是被告装修还是原告装修。证据8三性均有异议，该份证据系原告方自行制作。证据9三性均有异议。被告李岳林向本院提供的证据有：1、房屋租赁合同一份，证明双方在2019年4月7日在房屋租赁合同的背面双方手写签订了一份补充协议。该份协议明确在政府拆迁不能行使出租权时，被告方不承担责任。2、微信聊天记录打印件一份，证明2020年4月9日原告方告诉被告方已经腾空房屋，钥匙已经交给被告母亲，证明房屋实际交还给被告时间是2020年4月9日。原告龚程强质证意见：证据1后面的补充协议真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，从补充协议的内容可以看到免除的因政府拆迁而导致的一个提前解约的责任，并不是说可以免除被告的任何责任。证据2中钥匙是4月8日交给被告方，但是房屋是早就腾空了，也没有在经营使用，之所以钥匙4月8日才还，因为双方一直在为装修等租赁事宜协商调解。本院认证意见：原告提供的证据1、4、5、7，被告对真实性没有异议，本院予以确认；原告提供的证据2、3、6、8、9，被告对证据三性均有异议，上述证据涉及原告对承租房屋进行了装修及费用，与本案相关联，本院对关联性予以认定。被告提供的证据1与原告提供的证据1相同，本院予以认定，被告提供的证据2，原告对证明目的有异议，但未提供相应证据，本院对该证据予以认定。根据原、被告举证质证情况，结合双方庭审陈述，本院认定事实如下：原告龚程强因开办校外辅导站向被告李岳林承租坐落于义乌市房屋，双方于2019年3月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年4月8日至2024年4月7日；房屋租金第一年为36万元，以后每年递增3%，于每年3月8日前付清；乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担；保证金3万元，合同终止时，经双方结算后退回。合同还对转租、转借房屋、改变房屋结构及其用途、人为造成房屋损坏及发生争议协商不成由法院处理等其他权利义务均做了约定。双方在合同下面甲方、乙方一栏分别签名。同年4月7日，原被告双方在合同反面签订补充协议，内容：乙方出租期未到提前退出乙方不承担责任，甲方退回押金，乙方需提前三个月通知甲方。甲方由不可抗力如政府拆迁不能行使出租权时，甲方不承担责任，如由（有）其他情况，甲方承担提前解约责任。双方在协议下面签名。合同签订后，原告依约交纳保证金3万元，并交纳了第一年房租36万元。同时对租赁的房屋进行装修，开办了义乌市明意校外教育辅导站。因城市有机更新需要，原告承租的房屋被列入拆迁范围。2019年12月，义乌市人民政府北苑街道办事处与被告的母亲楼爱仙就原告承租的房屋签订了《房屋拆迁补偿协议书》，有关拆迁补助款指定打入被告李岳林账户。根据杭州汇鑫房地产土地评估有限公司提供的义乌市房地产拆迁补偿分户评估表，载明：编号001，户主楼爱仙，坐落于义乌市，房屋4间5层，装修部分评估价值为358877元。2020年1月22日，义乌市人民政府北苑街道办事处汇入被告李岳林账号拆迁户补助款1174387元。另查明，2020年4月8日，原告通过微信告知被告房屋已腾空，钥匙已交给被告母亲。被告现已退回原告保证金3万元。《房屋拆迁补偿协议书》是根据义乌市北苑街道办事处的安排，由楼爱仙与义乌市北苑街道办事处签订，被告是实际产权人。本院认为，原被告在平等、自愿基础上签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的规定，应确认合法有效。现因被告出租的房屋涉及城市有机更新，需拆迁，双方的合同已无法履行，故对原告提出解除合同的诉请，依法应予准许。关于合同解除的时间，原告提出其于2020年1月20日便未使用承租房屋经营，合同解除的时间为2020年1月20日，根据被告提供的与原告的微信聊天记录，2020年4月8日17：44记载：李总，房子这边我已经腾空了，你今天抽空过来看一下吧。2020年4月9日20：40记载：李总，我这边房子已经腾空，钥匙也已经交付给你母亲了，请把剩余押金退还给我。从以上微信聊天记录，可以证实原告实际腾空房屋并交还钥匙的时间是2020年4月8日，故不管原告是否实际经营，出租的房屋在此之前完全在原告控制之下，合同解除的时间应认定为原告交还钥匙之日，即2020年4月8日。合同解除后，尚未履行的终止履行，原告交纳了一年的房租，原告实际使用房屋的时间也是一年，故对原告要求退还未到期房屋租金的诉请，依法不予支持。考虑受今年新冠××疫情影响，原告未能正常使用租赁房屋，给原告造成部分损失，本院酌定被告承担一个月的房租损失。关于原告提出的装修费用损失问题，从原告提供的建筑装修合同、消防楼梯施工合同、户外广告合同、外墙装饰工程合同及公证书，可以看出原告在承租房屋后，对房屋确实进行了必要的装修，但花费了多少装修费用、是否合理，在被告否认的情况下，原告未提出鉴定申请，现杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对整幢房屋装修部分评估价值为358877元，由于无法区分该评估价值中，原告所花费的装修费用，本院酌定20%归原告所有，即71775.40元。故对原告诉请合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、原告龚程强与被告李岳林于2019年3月29日签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月9日解除；二、被告李岳林于判决生效后十五日内退还原告龚程强租金30000元；三、被告李岳林补偿原告龚程强装修损失71775.40元；四、驳回原告龚程强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4754元，诉讼保全费1870元，合计6624元，由原告龚程强负担5424元，被告李岳林负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  杨飞雄二〇二〇年七月十三日书记员  陈凯琳