浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3150号上诉人（原审被告）：袁法加，男，汉族，1958年5月31日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱苏平，女，1982年12月11日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：池淑冬，浙江正昌律师事务所律师。原审被告：苍南县祥弘置业有限公司，住所地浙江省龙港市城东工业功能区四期B20地块。法定代表人：袁敏，总经理。委托诉讼代理人：金安翔，浙江法之剑律师事务所律师。上诉人袁法加因与被上诉人钱苏平及原审被告苍南县祥弘置业有限公司（以下简称祥弘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁法加上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定袁法加与钱苏平签订的《工业厂房买卖合同》合法有效，属认定错误。涉案《工业厂房买卖合同》系袁法加与钱苏平在对厂房产权归属产生重大误解的基础上签订，属于可撤销合同。该合同系袁法加以个人名义向钱苏平出售，在合同磋商阶段，袁法加将与祥弘置业公司股东签订的协议书和补充协议书出示给钱苏平。因袁法加与钱苏平均对上述股东协议书和补充协议存在重大误解，以为袁法加有权出售，才签订了涉案合同。事实上，涉案厂房产权属于祥弘置业公司，袁法加无权出售，双方均存在过错。二、若法院认为涉案《工业厂房买卖合同》有效，根据合同第五条、第六条的约定，钱苏平逾期付款天数达到20天，应当承担逾期付款的违约责任。根据《工业厂房买卖合同》第五条的约定，钱苏平于签订本合同的2017年10月10日支付房款200万元，于合同签订后15日支付126万元，剩余房款在产权移交时一次性付清。而钱苏平分别在2017年10月10日支付200万元，11月8日支付111万元、11月10日支付15万元，累计支付326万元，均有不同程度的迟延，其中部分款项迟延达到20天。根据《工业厂房买卖合同》第六条的规定，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四违约金，违约金累计不超过本合同总价款的5%。袁法加在一审庭审中提出钱苏平须承担逾期付款的违约责任，但一审法院没有对此进行审理，也没有从损失赔偿额中扣减，处理错误。三、《工业厂房买卖合同》第八条明确约定，出卖人如未按照本合同规定的时间交房，按下列方式处理：自本合同规定应当交房之日起第二天至实际履行之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之四违约金，违约金累计不超过已付款的5%。逾期超过90天，买受人有权解除合同。根据该条款的约定，袁法加未能按时交房，应当承担违约责任，违约金累计不能超过已付款的5%，即不得超过163000元。根据当事人意思自治原则，在不违反法律、法规的情况下，应首先严格依照合同约定处理，若无合同约定，再适用法律规定。一审法院忽视合同双方关于出卖人逾期交房的违约责任，直接使用法律规定，认定钱苏平存在损失，属适用法律错误。四、一审法院直接判决袁法加赔偿钱苏平损失2621808元，并以祥弘置业公司出售给案外人的价格与涉案交易合同的差价作为钱苏平损失的计算标准，是对可得利益损失的范围、标准的错误认定，均无合同依据和法律依据。1、袁法加承担逾期交房等违约责任后，钱苏平是否还有未能弥补的损失以及损失的计算标准问题，一审法院并未进行审查。首先，在本案纠纷发生期间，袁法加均强调愿意退还购房款并承担违约责任，并在本案起诉前已将涉案购房款全部退还。钱苏平并未再次购买其他厂房，不存在另行购买厂房而多支付款项的损失。其次，合同约定若袁法加违约逾期交付厂房，钱苏平可以向袁法加主张一定金额的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，如果约定的违约金低于因违约产生损失的，可以请求给予增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求给予减少。在一审中，钱苏平并未提供任何证据证明损失的存在，也并未提供任何证据证明约定的违约金过低而无法弥补因袁法加违约造成的损失。一审法院直接认定损失存在，无证据支持。2、一审法院将涉案厂房出售的差价作为损失的计算标准，处理错误。第一，涉案房屋的“出卖方”是袁法加和祥弘置业公司，并非同一出卖人。袁法加作为出卖方，其违约后没有获得涉案房屋转售后的利益，故本案不属于“一房二卖”的情形，不能将“一房二卖”适用的赔偿标准套用到本案中。一审法院直接将涉案厂房出售的差价作为钱苏平损失的计算标准，且金额高达2621808元，对袁法加而言，不属于袁法加在缔约时应当预见的损失，显失公平。第二，一审法院判决袁法加赔偿2621808元的损失，无证据支持，系对可预见损失的错误理解。钱苏平购买涉案厂房，属于自用而非炒房投资，并不能预见厂房涨价可以转售从中赚取差价。事实上，涉案厂房在钱苏平起诉时，价格已经跌到每平方3000元以下，因此，袁法加无法在缔约时预见转售的利益系钱苏平的损失。若法院将涉案厂房的增值部分作为钱苏平的损失，对厂房的增值部分钱苏平未提供任何证据，在双方对于损失没有达成统一意见的情况下，法院无任何证据直接判定损失的金额。3、一审法院在界定钱苏平的可得利益损失时，没有适用混合过错原则，没有认定钱苏平本身也具有过错而扣减相应的损失赔偿金额。首先，因双方均对祥弘置业公司股东协议书和补充协议存在重大误解，以为袁法加有权出售，才签订涉案合同，故双方均存在过错。其次，根据法律规定，不动产所有权确认应以登记为准，涉案厂房的所有权人实际上是祥弘置业公司。在与钱苏平签订合同过程中，袁法加一直强调系以个人名义出卖，并且在将祥弘置业公司股东所作的《补充协议（二）》的复印件提供给钱苏平。钱苏平作为正常的理性购买人，应尽一定的审慎审查义务。但其仅查看祥弘置业公司股东作出的协议书，没有核实祥弘公司是否有授权，也没有核查不动产的登记情况，自身有重大过错。钱苏平为了能够以低于市场价购买厂房（其购买价格较市场价每平方米低200-300元）而自甘冒险，具有重大过错。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条有关“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”的规定，若法院认定钱苏平存在损失，因其对于损失的发生亦有具有重大过错，应当扣减相应的损失赔偿。一审法院没有审查钱苏平的过错情况以及对于损失的扣减，明显错误。钱苏平辩称，袁法加与钱苏平签订的《工业厂房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均不存在误解，合同真实有效，应予以确认。2016年8月13日，袁法加与其他股东签订《协议书》，约定以参与竞拍受让龙港镇嘉宏标准厂房为目的设立一家公司，袁法加需出资8129万元。2017年8月29日，祥弘置业公司竞拍成功。2017年9月14日，各股东签订《补充协议（二）》，对以祥弘置业公司名义竟得的龙港嘉鸿标准厂房范围内产权进行分配。2017年10月10日，袁法加与钱苏平签订《工业厂房买卖合同》。2018年1月22日，祥弘置业公司召开股东会，决定委托章加楼团队负责代理厂房销售。2018年2月1日，袁法加代表祥弘置业公司委托方泰置业奋限公司章加楼销售嘉宏标准厂房。2018年4月26日，祥弘置业公司召开股东会，会议纪要第一条明确，本会议纪要前股东私自销售的厂房，经全体股东同意追认的，由公司另行签订合同，由股东补缴销售款，差额部分由股东自行补足。2018年4月26日，袁法加将涉案厂房再次转让给案外人，合同上有祥弘置业公司的印章和袁法加签字。2018年6月12日，袁法加在针对苍南县公安局工作人员有关“为何不告诉章加楼你己将嘉宏工业园区部分厂房以个人名义销售给他人的事情”的提问时，回答称“如果告诉章加楼，有几幢厂房已于2017年10月被我卖掉，公司其他股东知道后，就会要求我马上把出售厂房的钱款打给公司，我当时卖厂房就是因为资金紧张，我一时筹集不到1000余万元交给公司，故我没有告知已出售的情况。但我私下对方泰置业有限公司的销售人员讲过，要求她出售厂房时一定要经过我的同意，这样我可以把握住厂房销售一事，后来我没控制好，嘉鸿工业园区的3幢2单元、4幢厂房还是被其他人买走了”。上述事实可以反映本案的如下实际情况：其一，各股东以祥弘置业公司名义拍得嘉鸿工业园区地块后，各股东需按照协议约定比例缴付拍卖款，袁法加为筹足拍卖款借了巨额高利贷。为解决该问题，2017年10月期间，袁法加与包括钱苏平在内的三人签订《工业厂房买卖合同》，收取包括钱苏平326万元在内的三人合计近1000万元。袁法加明知各股东要求厂房统一委托章加楼销售，仍对自己已经出售厂房事宣进行隐瞒。其二，如公司知道袁法加已经将厂房出售，直接后果是要求袁法加将厂房销售款交付给公司，而不是不认可袁法加已经销售的厂房。袁法加企图以“重大误解”撤销合同而逃避违约责任，才是其真正的目。二、一审法院以损失可预见原则，判令袁法加将涉案厂房再次转卖的实际价格差价作为可得利益的损失数额，完全正确。其一，袁法加作为一个完全民事行为能力人和一个在商界沉浮多年的老企业家，其在与钱苏平签订《工业厂房车专让合同》时，完全清楚如果其不能按合同约定交付厂房，将会面临严重的法律后果和赔偿责任，而钱苏平不能实现购买厂房的目的，则必然需要另行购买厂房。袁法加在2019年7月14日才退还326万元厂房转让款，其占用钱苏平的资金度过经济难关，又通过再次将厂房转让给案外人，以获得更多的经济收益，而钱苏平则于2019年10月18日以每平方米3500元的价格另行购买厂房。至于2018年4月4日的《协商告知函》，则是袁法加为逃避赔偿责任而采用的手段，更加显露其主观心态的恶意。其在《协商告知函》中只提出按银行同期贷款利率对钱苏平的损失进行赔偿，即使双方对赔偿计算标准存在不同主张，其也没有及时退还转让款，而是在被公安机关采取强制措施后，才让家人退还转让款本金。其二，损失可预见性原则旨在依据合同法的公平原则，使违约方以违约造成的损失性质承担赔偿责任，而非以市场风险为依据承担贡任。本案中，《工业厂房买卖合同》的订立是袁法加的真实意思表示，合同价格亦系双方自愿。合同生效后，无论市场波动厂房价格上涨或下跌，双方都应当依据合同约定继续履行合同，任何一方都明白不履行合同将造成根本违约，将承担严重的违约责任。钱苏平经营一家小企业，购买厂房是钱苏平及股东全部的心血，326万元资金被袁法加占用长达2年时间，几乎把钱苏平的企业活活拖垮。袁法加将厂房另行转让给他人，多获得200多万的差价，而钱苏平多付出200多万另行购买厂房。请求二审法院查明案件事实，作出公正，公平的判决。三、《工业厂房买卖合同》第八条约定的出卖人逾期交房的违约责任与本案中袁法加将厂房再次转让给他人，是两个概念，本案不应当适用该条款关于逾期交房的违约责任。四、钱苏平超出合同约定的时间支付第二期款项系经袁法加同意，是双方认可的对款项支付时间的推迟，袁法加对该事实进行确认并出具收款收据对款项收取予以确认和认可，不应认为钱苏平违约。祥弘置业公司辩称，涉案厂房属于祥弘置业公司所有，袁法加与钱苏平签订的厂房买卖合同没有经过祥弘置业公司的授权，事后也没有得到追认。祥弘置业公司不是合同的任何一方，该合同对祥弘置业公司没有任何约束力。钱苏平向一审法院起诉请求：1、判令解除钱苏平与袁法加、祥弘置业公司于2017年10月10日签订的《工业厂房买卖合同》；2、判令祥弘置业公司、袁法加赔偿钱苏平350万元。审理过程中，钱苏平变更第二项诉讼请求的赔偿金额为2621808元。一审法院认定事实：祥弘置业公司成立于2016年8月31日，袁法加系该公司实际出资人。祥弘置业公司以公开拍卖方式取得坐落于苍南县工业功能区四期东首、南城路北首，编号为Ｂ20地块的建设用地使用权。该地块上建设的工业厂房约59000平方米，暂定名称为龙港镇嘉宏工业园。2017年9月14日，祥弘置业公司各出资人订立《补充协议（二）》，约定分配上述拍卖所得厂房。分配在袁法加名下的厂房为1号综合楼4层980平方、3号车间楼2单元2257平方、4号车间楼5202平方、5号车间楼5771平方、11号生产车间2998平方。2017年10月10日，袁法加与钱苏平签订《工业厂房买卖合同》，约定袁法加将坐落于，建筑面积共2601平方米的工业厂房，以每平方米2500元的价格出售给钱苏平。同时，双方约定于当日支付购房款200万元，40天内支付126万元，余款在产权证移交时一次性付清；出卖人应当在2018年6月30日前将验收合格的厂房交付买受人使用；如出卖人未按合同规定的时间交房，自合同规定的应交房之第二天起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万份之四违约金，违约金累计不超过已付款的5%；逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付购房款，出卖人按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。当日，钱苏平向袁法加支付200万元，2017年11月8日支付111万元，11月10日支付15万元。2018年4月26日，祥弘置业公司与案外人温州德票包装有限公司亦签订《工业厂房买卖合同》，约定祥弘置业公司将坐落于建筑面积共5464.72平方米的工业厂房（包括袁法加出售给钱苏平的厂房），以每平方米3508元的价格出售给温州德票包装有限公司。2018年8月20日，钱苏平向苍南县人民法院提起诉讼，要求袁法加、祥弘置业公司履行厂房买卖合同，向其交付厂房，并协助其办理产权分割和过户登记的手续。苍南县人民法院于2019年11月7日以该案涉嫌诈骗罪为由，裁定驳回钱苏平的起诉。温州市中级人民法院维持了一审裁定。因苍南县公安局认为袁法加没有犯罪事实，不予立案，钱苏平遂提起本案诉讼。2019年7月14日，袁法加将钱苏平支付的厂房转让款326万元退还给钱苏平。钱苏平于2019年11月7日提出财产保全申请，要求冻结袁法加在温州中慈物资储运有限公司的17.5%股权。苍南县人民法院于当日做出（2019）浙0327民初10324号民事裁定，依法冻结了上述股权。钱苏平为此支出申请费5000元。一审法院认为，钱苏平与袁法加在平等、自愿的基础上签订涉案《工业厂房买卖合同》，双方意思表示真实，主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定，应属合法有效。现钱苏平以合同目的不能实现为由要求解除合同，袁法加对此也无异议，依法应予准许。涉案合同因袁法加作为出卖人未取得所有权或处分权，致使钱苏平不能转移标的物所有权，袁法加应承担违约责任，赔偿钱苏平因此造成的各项损失。钱苏平的损失以可预见原则进行判断，可以涉案厂房再次转卖的实际价格差价作为可得利益的损失数额，即2017年10月10日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价2500元每平方米，与2018年4月26日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价3508元每平方米的差价，为1008元／平方米（3508元／平方米-2500元／平方米）。按照钱苏平与袁法加合同约定的厂房面积2601平方米计算，钱苏平可得利益损失数额认定2621808元。据此，钱苏平要求解除与袁法加签订的涉案《工业厂房买卖合同》及要求袁法加赔偿厂房差价款2621808元的请求，合理合法，予以支持。鉴于祥弘置业公司并非涉案2017年10月10日《工业厂房买卖合同》的相对人，钱苏平要求其承担共同赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。钱苏平缴纳的财产保全申请费是维权的合理支出，应由袁法加予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除钱苏平与袁法加于2017年10月10日签订的关于坐落于建筑面积共2601平方米的《工业厂房买卖合同》；二、袁法加应于本判决生效之日起十日内赔偿钱苏平损失2621808元；三、袁法加应于本判决生效之日起十日内支付钱苏平财产保全费5000元；四、驳回钱苏平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27814元，减半收取计13907元，由袁法加负担。本院二审期间，钱苏平提供了如下证据：1、小微园项目定制协议书，银行转账记录。证明钱苏平以3500元/平方米价格另行购买厂房以及支付定金的事实。2、收款收据。证明钱苏平迟于合同约定的时间支付第二期购房款系经袁法加同意。3、2018年4月10日会议纪要。证明私自出卖厂房的股东补足差价，并将转让款交给祥弘置业公司，祥弘置业公司能够对此前订立的厂房买卖合同予以追认。袁法加认为证据1不是原件，真实性无法确认，且签订协议书的双方主体均是案外人，与本案也不具有关联性。对证据2、3无异议，但认为不能证明钱苏平的待证事实。祥弘置业公司对证据1、2均有异议。对证据3没有异议，但认为不能证明钱苏平的待证事实。本院认为，证据1系复印件，因无法核实，故不予确认。证据2的真实性可予确认，但收款收据仅证明袁法加确认收到钱苏平支付的款项，不能证明袁法加同意钱苏平延期交款。证据3可予确认，该证据可证明钱苏平的待证事实。本院经审查当事人一审提供的证据，认定：涉案《工业厂房买卖合同》第五条约定的第二期购房款126万元的支付时间为合同签订后的15天内。第六条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，自合同规定的应付款的第二天起至实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的日万分之四违约金，违约金累计不超过本合同总价款的5%。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人一审提供的《协议书》、《补充协议一》、《补充协议（二）》的内容，龙港镇嘉宏标准厂房原由鲜八里集团有限公司开发建设，袁法加等人均系该标准厂房的购买者。后鲜八里集团有限公司因经营困难及资金链出现问题，标准厂房被拍卖。袁法加等标准厂房购买者遂协商一致成立祥弘置业公司，参与竞拍、受让嘉宏标准厂房，并明确竞拍成功后由原购买者按原购买合同的内容享有厂房。祥弘置业公竞得嘉宏标准厂房后，袁法加等原购买者对嘉宏标准厂房的产权面积进行了分配，其中袁法加分得4号车间楼5202平方及1号综合楼、3号、5号车间楼等厂房，现袁法加主张其与钱苏平均因对厂房归属存在重大误解而签订4号车间楼2601平方米的厂房买卖合同，与事实不符，本院不予采信。对其关于钱苏平在订立合同中存在过错的主张，本院亦不予支持。涉案《工业厂房买卖合同》签订于2017年10月10日，约定第二期购房款126万元的付款时间为合同签订后的15天内，钱苏平于2017年11月8日支付111万元，11月10日支付15万元，已经超过了合同约定的付款期限。鉴于袁法加在一审已经提出钱苏平应承担逾期付款违约责任的抗辩主张，并认为钱苏平承担的逾期交款违约金应与其支付的赔偿金进行抵扣，二审又将此作为上诉理由之一，为减轻当事人的诉累，本院对其该主张一并予以处理。根据合同约定，买受人逾期付款，应按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四违约金，钱苏平应支付的违约金为7176元，该款从袁法加应支付钱苏平的赔偿款中予以扣减。涉案《工业厂房买卖合同》第八条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，而本案系因厂房被卖给案外人，导致钱苏平合同目的不能实现而解除合同，故并不适用该条约定。袁法加主张根据上述第八条的约定，承担合同解除后的违约责任，依据不足，本院不予支持。袁法加系祥弘置业公司的实际股东，该公司法定代表人袁敏系袁法加的亲属，也系袁法加在该公司股份的代持者。根据当事人一审提供的公安机关工作人员对袁法加的询问笔录，袁法加明确陈述其系为了早点收回投资款，将分配给自己的厂房出卖给钱苏平等人，签订买卖合同时，其向买受人出示了《补充协议（二）》，以证明自己有权出卖厂房。袁法加在已经将涉案厂房出卖给钱苏平并收取购房款的情况下，又代表祥弘置业公司以高于原价格将该厂房出卖给案外人，明显有违诚信，一审法院基于其该恶意违约行为，判令其按厂房再次转卖的实际价格与原价格的差价，赔偿钱苏平的损失，实体处理并无不当，本院维持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10324号民事判决主文第一、三、四项及案件受理费负担部分。二、变更浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10324号民事判决主文第二项为袁法加于本判决生效之日起十日内支付钱苏平2614632元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费27814元，由上诉人袁法加负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年七月十七日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛