浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初840号 原告（反诉被告）：王生，男，1961年12月3日出生，汉族。住址：江苏省南京市江宁区。 原告（反诉被告）：郭锦华，女，1963年5月9日出生，蒙古族。住址：江苏省南京市江宁区。 共同委托诉讼代理人：沈升，浙江银湖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谷向阳，男，1977年5月28日出生，汉族。住址：河南省遂平县。 委托诉讼代理人：沈新芳、陈红，湖州市吴兴区苕溪法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）王生、郭锦华与被告（反诉原告）谷向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法由审判员冯群安适用简易程序公开审理。被告谷向阳于2020年3月8日提起反诉，经本院审查决定两案合并审理。2020年4月15日，在本院环城人民法庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王生、郭锦华的委托诉讼代理人沈升，被告（反诉原告）谷向阳及其委托诉讼代理人沈新芳、陈红到庭参加诉讼。被告谷向阳申请的证人张某到庭作证。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王生、郭锦华起诉称：2017年11月16日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于湖州市御湖天誉号的商铺出租给被告，租赁期限自2017年12月1日至2019年11月30日止；第一年租金为100000元，第二年租金为110000元；租金先付后用，被告应在2018年11月30日前支付第二次租金；若被告逾期支付房屋租金的，每逾期一日，按照应付租金的千分之三支付违约金。合同签订后，原告按约交付了商铺，被告支付了第一年租金100000元。至2018年11月30日，被告未按约支付租金，经原告多次催讨，被告以各种理由推脱，至今仍未支付。原告认为，其与被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方都应严格履行合同的约定。原告已按约提供房屋，但被告未按约支付租金已属违约，应承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付租金110000元；2.被告向原告支付违约金70950元（按合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，以应付租金110000元的3‰支付至实际付款之日，暂计至起诉日为70950元）；3.被告承担本案诉讼费用。2020年2月28日，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付租金110000元；2.被告向原告交还房屋并支付房屋占用费27500元（以年租金110000元计算支付至实际交还之日，暂计至变更日为27500元）；3.被告向原告支付违约金70950元（按合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，以应付租金110000元的3‰支付至实际付款之日，暂计至起诉日为70950元）；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求调整为：1.被告向原告支付租金110000元；2.被告向原告交还房屋并支付房屋占用费40936元（以年租金110000元为基数，自2019年12月1日支付至实际交还之日，暂计至2020年4月15日为40936元）；3.被告向原告支付违约金165330元（按合同约定逾期支付租金的，每逾期一日，以应付租金110000元的3‰自2018年12月1日计算至实际付款之日，暂计至2020年4月15日为165330元）；4.被告承担本案诉讼费用。 原告王生、郭锦华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 证据1：不动产权利证书，证明案涉商铺属于原告王生、郭锦华所有的事实； 证据2：商铺租赁合同，证明被告向原告租赁案涉商铺，并约定了租期、租金、交付方式及违约责任等的事实。 对于原告王生、郭锦华提交的证据材料，被告谷向阳质证后认为:对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2商铺租赁合同本身并无异议，但对租赁合同相关条款发生变化以及大家理解产生争议，故对原告的证明目的有异议。房屋已于2019年2月28日双方均认可的房屋解除日后不久就将房屋的钥匙归还原告；关于转租问题，并未转租，而系对合同的整体利益进行转让，因原告强制不允许被告转让，故对被告造成实际损失达270000元。 被告谷向阳答辩称：原告王生、郭锦华主张的租金计算方式是错误的，因为双方合同明确约定“乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一日，按照应付租金的千分之叁支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方按照月租金的3倍承担违约金。”故，租金应支付至2018年11月30日之后三个月，即2019年2月28日，计算为27500元。合同解除应在2019年2月28日。案涉房屋实际已经交还原告，不存在房屋占用费。关于违约金的计算应以实际的合同解除日为标准，且千分之叁的约定明显高于法律规定，请求法庭在合理范围内予以调整。本诉中，被告谷向阳未向法庭提交证据材料。 2020年3月8日，反诉原告谷向阳向本院提出反诉请求：1.反诉被告王生、郭锦华赔偿反诉原告损失270000元；2.反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2017年11月16日，反诉原告就反诉被告坐落于湖州市的商铺租赁签订租赁合同一份，反诉原告在合同签订后依约支付了第一年租金100000元（期限为2018年11月30日），反诉被告所出租系毛坯房，反诉原告对房屋进行装修实际投入将近400000元（不包括经营设备），由于经营状况不佳，2018年9月被迫停止营业。为尽可能挽回损失，反诉原告与他人谈好以270000元进行转让，就此反诉原告与反诉被告多次沟通，但反诉被告以各种理由拒绝。《租赁合同》对租赁期内反诉原告不得对租赁物私自进行转租，但对合同权利、义务整体进行转让并无限制。综上，反诉原告认为，双方签订房屋租赁合同是真实意思的表达，对市场经营预计不足而致投资失败系反诉原告的原因，但反诉被告在自己合同利益没有损失的情况下，且反诉原告对租赁商铺合同权利、义务整体转让并未赚取差价利益，也没有影响反诉被告可期待利益的实现。现反诉被告的积极阻止行为直接导致了反诉原告实际损失270000元，故反诉原告提起反诉。 反诉原告谷向阳为证明自己的诉讼请求，向法院提交如下证据材料： 证据1：历月电费明细及用户用水情况清单各一份，证明反诉原告实际使用案涉房屋至2018年9月，后因经营发生变化，再无发生过水电费用，被告一直亏损，被告为止损，欲将房屋及整体装修等一并转让的事实； 证据2：原、被告双方聊天记录截图，证明反诉原告欲将案涉房屋转让，而非转租，但反诉被告始终阻止，致使转让无法实现的事实； 证据3：调查记录一份及证人张某向法庭作证，证明反诉原告于2018年9月与案外人就转让事宜进行协商，因反诉被告阻止，致使该转让未达成，反诉原告直接损失270000元的事实。 对反诉原告谷向阳提交的证据材料，反诉被告王生、郭锦华质证后认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2，经与反诉被告确认，确认聊天记录对话中一方系郭锦华，双方确实进行过多次协商，但仅是对是否结束租赁关系进行协商，最终没有达成一致性意见；且该聊天记录可以印证反诉被告在本诉阶段提出的一些主张，例如，反诉原告认为2019年2月28日，双方结束租赁关系，但聊天记录中可以看出截止2019年6月，反诉原告又自认其认可5个月的房租；对证据3对证人证言的真实性无异议，但对关联性有异议，首先是所谓的270000元转让费的构成（具体包括80000-100000元设备、100000元以上的装修以及几个月的房租）有异议，换言之如果转让不成，除了可移动的空调、桌椅及租金，270000元的损失并不存在。证人张某从事餐饮行业，作为非专业人士对装修费用的估算没有依据；其次，转让的前提是证人张某将房屋租下来，所以反诉原告的证明目的无法达到。 反诉被告王生、郭锦华答辩称，反诉原告谷向阳所主张的270000元转让费损失无任何依据，即使存在，亦与反诉被告无关，要求驳回反诉原告的全部诉讼请求。反诉被告未向法庭提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：原告王生、郭锦华共同拥有位于湖州市商业用房一处，土地使用权面积123.64㎡／房屋建筑面积230.17㎡，不动产权证书编号为：浙（2018）湖州市不动产权第0019456号。2017年11月16日，王生作为出租方（甲方）与承租方谷向阳（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：王生、郭锦华将坐落于湖州市商铺出租给谷向阳从事餐饮业。租期为2017年12月1日至2019年11月30日。第一年租金100000元，第二年租金110000元，租金每年增加10%为基础。租金先付后用，租金一次性支付一年，谷向阳在签署合同当日支付完成第一年租金，并在2018年11月30日前支付完成第二年租金。谷向阳逾期支付房屋租金的，每逾期一日，按照应付租金的千分之叁支付违约金，逾期超过30日的，王生、郭锦华有权解除合同，谷向阳按照月租金的3倍承担违约金。谷向阳租用期间的装修不得影响房屋主体结构，租期到期后归王生、郭锦华所有或恢复原状。在租用期间，谷向阳不得私自将房屋转租（如有转租，谷向阳必须通知王生、郭锦华，如若不同意，谷向阳无权转租，如谷向阳私自转租，王生、郭锦华有权马上收回房屋，已交租金不予退回）。合同签订后，王生、郭锦华按约交付了商铺，谷向阳支付了第一年租金100000元，并对案涉房屋进行了装修。由于经营状况不佳，谷向阳于2018年9月停止营业。2018年11月30日，被告未按约支付第二年租金。嗣后，谷向阳与王生、郭锦华及案外人沟通联系，欲将案涉房屋及装修、设备等一并转让，但未果，以致纠纷成讼。 以上事实由原告提交的不动产权利证书、商铺租赁合同，被告提交的历月电费明细及用户用水情况清单、双方聊天记录截图及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告王生、郭锦华要求被告谷向阳支付租金110000元的请求是否应予支持；二、王生、郭锦华要求谷向阳交还房屋并支付房屋占用费40936元的请求是否应予支持；三、谷向阳是否应承担违约金；四、谷向阳反诉要求王生、郭锦华承担270000元损失是否应予支持。 根据本案查明事实和相关证据，依照法律规定，本院对上述争议焦点分析评判如下： 关于争议焦点一。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2017年11月16日，王生、郭锦华与谷向阳经协商一致由谷向阳承租王生、郭锦华所有的位于湖州市商铺用于餐饮经营并签订了《商铺租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定行使权利和履行义务。谷向阳理应按照合同约定支付租金，现其拖欠租金不付，显属不当。故王生、郭锦华要求谷向阳支付租金110000元的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。谷向阳抗辩称2018年11月30日之后三个月，即2019年2月28日为合同解除日，因王生、郭锦华并未行使合同解除权，故此时合同并未解除，对谷向阳的该抗辩理由，本院不予采纳。 关于争议焦点二。王生、郭锦华主张的房屋占用费，系基于租赁期满后房屋占有使用而产生的费用，因此对王生、郭锦华的该诉讼主张应根据房屋占有使用情况依法处理。本案中，租赁期满后，谷向阳无继续租赁的意思表示，双方亦未续签租赁合同，故谷向阳不再享有案涉房屋租赁权。但因谷向阳未将房屋及时交还给王生、郭锦华，故仍未改变其对房屋的占有事实。谷向阳关于其搬离房屋时已交还租赁物的主张因未提供充分证据予以支持，故本院不予采纳。谷向阳未及时返还案涉房屋由此产生的占有使用费应由谷向阳承担；但王生、郭锦华作为房屋所有权人，居于物权支配地位，其应当积极行使所有权，在房屋闲置状态下避免损失扩大，据此，本院对王生、郭锦华主张的2020年4月15日之前（即2019年12月1日至2020年4月15日）的占有使用费予以支持，即40936元。对王生、郭锦华所主张的其他占有使用费，本院不予支持。 关于争议焦点三。根据王生、谷向阳在《商铺租赁合同》第三条的约定，乙方逾期支付房屋租金的，每逾期一日，按照应付租金的千分之叁支付违约金。由于违约金的基本功能在于填补损失，谷向阳虽然因欠付租金构成违约，但根据其违约程度和后果，王生、郭锦华要求其按应付租金3‰承担违约金明显过高，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院酌情认定以年利率12%计算违约金。因合同约定，乙方须于2018年11月30日前支付完成第二年租金，故该违约金的起算时间为2018年12月1日，暂计至开庭之日为18150元（110000元*12%+110000元*4.5/12月*12%）。 关于争议焦点四。谷向阳反诉要求王生、郭锦华赔偿其损失270000元的依据在于其将房屋转让之后所得，本案中，双方合同明确约定未经甲方同意，乙方无权转租，故谷向阳要求王生、郭锦华赔偿其270000元损失的主张无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谷向阳支付原告王生、郭锦华房屋租金110000元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告谷向阳支付原告王生、郭锦华房屋占用费40936元并交还租赁物，限于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告谷向阳支付原告王生、郭锦华违约金18150元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、驳回原告王生、郭锦华的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告谷向阳的诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本诉案件受理费6044元，减半收取3022元，由原告王生、郭锦华负担1406元，被告谷向阳负担1616元。 反诉案件受理费5350元，减半收取2675元，由反诉原告谷向阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  冯群安 二〇二〇年七月六日 法官助理徐国苓 书记员张红伟