浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6218号 原告（执行案外人）：楼国庆，男，1967年11月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：马鲁杨,浙江信顺律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：寿奇光，浙江靖光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许灏斌，浙江靖光律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：浙江爱荣针织有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐街道草塔社区小屋自然村。 法定代表人：陈威云。 原告楼国庆与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商公司）、第三人浙江爱荣针织有限公司（以下简称爱荣公司）、浙江宝凯进出口有限公司、陈威云、陈彩丽、杨建铭、陈信军、王梦男案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。原告楼国庆申请撤回对第三人浙江宝凯进出口有限公司、陈威云、陈彩丽、杨建铭、陈信军、王梦男的起诉，本院于2020年5月6日裁定予以准许。本案于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告楼国庆的委托诉讼代理人马鲁杨，被告浙商公司的委托诉讼代理人寿奇光、许灏斌到庭参加诉讼，第三人爱荣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼国庆向本院提出诉讼请求：依法确认原告于2027年12月1日前对第三人爱荣公司名下位于诸暨市房产西面的厂房享有合法的租赁权；对该执行标的物中止执行。事实和理由：2016年12月，原告向第三人爱荣公司租赁了其名下位于房产西面的厂房，约定租赁费、租期等权利义务，原告依约支付租金并搬入该厂房进行生产经营。2017年12月1日，原告与第三人爱荣公司重新签订租赁协议一份，协议约定租期10年（2017年12月1日-2027年12月1日），双方依约履行合同至今。第三人爱荣公司因金融借款纠纷被起诉，本院执行其拥有所有权的房屋，原告提出执行异议，本院（2020）浙0681执异43号执行裁定书驳回原告的异议。原告认为该执行裁定认定事实错误，虽租赁合同上约定的租赁时间迟于抵押时间，但从原告提供的交易明细上明确记载自2017年2月原告已多次向爱荣公司支付房屋租赁费，原告提供的转账记录中亦有水电缴费明细，可以证实原告租赁厂房后在实际经营过程中产生的相关费用。上述证据足以证明原告向爱荣公司实际租赁房屋的时间早于该房屋涉及的抵押时间。原告的租赁权应得到合法保护。 被告浙商公司辩称，第三人爱荣公司向原债权人中国农业银行股份有限公司诸暨支行（以下简称农行诸暨支行）贷款时出具了书面承诺，涉案厂房不存在出租抵押的情况；抵押时间早于原告的租赁时间，根据相关法律规定，原告以租赁合同来主张权利不能得到法律保护，原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人爱荣公司未作陈述。 原告楼国庆围绕其诉讼请求，向本院提供（2020）浙0681执异43号执行裁定书、不动产登记证明、租赁协议、银行交易明细、租赁厂房现场图片，经庭审出示，被告浙商公司对执行裁定书、不动产登记证明没有异议，对其余证据的真实性、关联性均有异议。本院对原告提供的本院（2020）浙0681执异43号执行裁定书、不动产登记证明予以确认并在卷佐证；对租赁协议、银行交易明细的真实性予以认定；现场图片的真实性无法确认，不予认定。 被告浙商公司提供抵押合同、承租人声明、房产证、不动产登记证明（均系复印件），经质证，原告对承租人声明的真实性有异议，对其余证据均无异议。本院对承租人声明的真实性予以认定，但不能仅仅根据该声明认定涉案厂房在设定抵押时没有出租；对其余证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月26日，本院对农行诸暨支行与爱荣公司、浙江宝凯进出口有限公司、陈威云、陈彩丽、杨建铭、陈信军、王梦男金融借款合同纠纷一案，作出（2018）浙0681民初6178号民事调解书：一、爱荣公司应归还农行诸暨支行借款本金15976383.43元，并支付相应利息，定于2018年5月28日前付清；二、爱荣公司应归还农行诸暨支行借款本金1500万元，并支付相应利息，定于2018年5月28日前付清；……四、如爱荣公司不能履行或不完全履行上述第一、二项债务，农行诸暨支行对爱荣公司提供抵押的位于诸暨市草塔镇莼塘东村的房地产［房权证号：诸字第××号、诸字第××号，土地使用权证号：诸暨市国用（2012）第91700550号，以下简称涉案房地产］，依法定程序处置所得价款在最高额3168万元范围内享有优先受偿权等。后农行诸暨支行将（2018）浙0681民初6178号民事调解书确定的债权转让给被告浙商公司。经浙商公司申请，本院于2018年10月17日以（2018）浙0681执8201号立案执行。 另查明，第三人爱荣公司以涉案房地产提供抵押向农行诸暨支行借款，双方于2017年2月6日对此办理抵押登记，登记最高债权数额为3168万元，又于2017年3月办理抵押登记，登记最高债权数额999万元，该次抵押为顺位抵押。2017年12月1日，原告楼国庆与第三人爱荣公司签订租赁协议一份，约定原告向爱荣公司承租涉案房地产中的西面一幢厂房，租赁费第1年30万元，以后逐年递增5%，租赁期限自2017年12月1日至2027年12月1日。在此之前，原告于2017年1月23日向杨琦碧的账户付款70000元用于支付爱荣公司房租，于同年2月15日向杨琦碧的账户转账10400元用于支付员工房租以及4把钥匙押金，于同年2月27日向杨琦碧账户支付4楼709房租费4000元，于同年3月8日向杨琦碧账户支付西四楼车间电费14408元，于同年3月21日向杨琦碧账户支付西四楼电费预交金30000元。后原告一直逐月支付租赁厂房的水电费，原告实际租赁涉案房地产西面厂房其中一层用于生产经营至今。 本院认为，原告主张对涉案房地产的西面厂房享有合法的租赁权。根据原告提供的证据，原告于2017年1月23日、同年2月15日、2月27日分别向杨琦碧支付房租，而农行诸暨支行的抵押权设立于2017年2月6日。根据原告支付房租的情况并不足以认定原告于抵押权设立前已向爱荣公司承租涉案房地产的部分厂房。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现原告无法证明其在抵押权设立前已承租涉案房地产的部分厂房，故该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。退一步讲，即使原告与爱荣公司的租赁关系在抵押权设立前已成立，但双方在租赁关系成立之时并未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁。原告与第三人爱荣公司的租赁合同于2017年12月1日签订，约定租赁期限自2017年12月1日至2027年12月1日，即原告与爱荣公司于2017年12月1日重新达成租赁合同关系，合同签订时间及租赁起始日迟于抵押权设立时间。故原告与爱荣公司于抵押权设立后重新形成的租赁关系并不能对抗已登记的抵押权。综上，原告要求确认对涉案房地产的西面厂房在2027年12月1日前享有合法的租赁权并中止执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第三人爱荣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告楼国庆要求确认对第三人浙江爱荣针织有限公司名下位于诸暨市大唐街道莼塘东村房产的西面厂房在2027年12月1日前享有合法的租赁权并中止执行的诉讼请求。 案件受理费25000元，由原告楼国庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  谢玉山 审 判 员  楼科威 人民陪审员  张巧丽 二〇二〇年七月二十日 书 记 员  蔡瑜洁