四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终597号 上诉人（原审原告）：冕宁县自然资源局。住所地：四川省冕宁县城厢镇长征东路27号。 负责人：宋斌，该局局长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人（原审被告）：冕宁万禾置业有限公司。住所地：四川省冕宁县城厢镇群裕路。 法定代表人：叶存华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：俄雷木加，四川昊通（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人冕宁县自然资源局（以下简称“冕宁资源局”）与被上诉人冕宁万禾置业有限公司（以下简称“万禾公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，上诉人不服四川省冕宁县人民法院(2020)川3433民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人冕宁资源局的委托代理人肖海，上诉人万禾公司的委托代理人俄雷木加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冕宁资源局上诉请求：撤销冕宁县人民法院（2020）川3433民初190号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案一审、二审诉讼费由万禾置业公司承担。理由：一、万禾公司领取的出让文件中，《出让须知》第十五条约定“宗地按现状拍卖。按照现状移交”；根据国土资源部《关于闲置土地处置办法》净地的法律定义应当是：土地权利清晰、安置补偿落实到位、没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必要的基本条件。案涉地块虽还有个别住户未拆迁，但均属个人侵权行为，其安置补偿均落实到位，完全符合上述净地要求，至于个别人的侵权行为，万禾公司可通过诉讼或请求地方政府协调手段予以处理，故本案案涉地块是净地移交，一审对此认定是错误的。二、土地出让合同不仅是普通的民事合同，还具有实现行政管理的特殊功能。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能之外，还应体现预先确定性和效率原则。合同一旦签署，对双方具有约束力，土地出让违约金约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。万禾公司主张违约金过高的证据不足，在签订合同及履行过程中也从未主张过违约金过高，而上诉人在约定该违约金条款时，依据的是国务院[2006]100号文件对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作的明确规定，该规定系政策性规定，不属于双方能够任意协商达成的条款，故双方约定的违约金条款合法有据，不应轻易予以调减。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。 上诉人万禾公司上诉请求：撤销冕宁县人民法院（2020）川3433民初190号民事判决第一项，改判上诉人万禾公司支付违约金263，680.00元；本案一审、二审诉讼费由冕宁县自然资源局承担。理由：一、案涉地块铁皮屋系案外人陈某某修建，直到2019年11月11日才拆除，陈某某多次向上诉人表述征收事宜还有纠纷，且不时在该房屋内居住，故上诉人主张冕宁县自然资源局未“净地”交付成立，一审支持上诉人的该抗辩，并认定冕宁县自然资源局存在违约正确。本案案涉合同系双务合同，权利义务对等，一审在认定冕宁县自然资源局违约的情况下，又不让其承担违约责任，只是减轻上诉人承担违约责任的判决是显失公平的判决。二、本案既有上诉人单方违约的方面，又有双方都违约的情形。对于双方都违约的情况，不能只要求一方承担责任，应当相互抵销，一审判决未让冕宁县自然资源局承担责任的判决不是令人信服的判决，故请二审法院支持上诉人的上诉请求。 针对上诉人冕宁资源局的上诉，上诉人万禾公司未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，1、一审认定事实清楚，但是违约责任承担不公平；2、一审认定案涉地块不是净地是事实，自2019年10月8日合同约定期限期间，案涉土地有未拆迁户，故案涉土地不是净地是事实；3、违约金应当调整符合合同的规定，案涉土地约定的违约金高于实际造成的损失，故一审法院对违约金予以调整是合乎规定的。 针对上诉人万禾公司的上诉，上诉人冕宁资源局未提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，1、答辩人没有逾期交付土地的违约行为，案涉地块是净地移交；2、答辩人认为不应当调整法定约定的违约金，土地违约金的确定不是答辩人资金利息的损失，而是行政管理的职能；3、一审法院适用法律不当。 上诉人冕宁资源局一审起诉请求：1、判令被告万禾公司支付土地出让金逾期滞纳金852万元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实，2019年1月9日，被告万禾公司为竞拍案涉编号为“冕拍2018-1号”地块的国有建设用地使用权，向冕宁县土地矿产储备交易中心交纳了竞买保证金1，300.00万元。2019年1月18日，被告万禾公司在冕宁县土地矿产储备交易中心举办的国有建设用地使用权拍卖活动中，通过竞拍方式取得案涉编号为“冕拍2018-1号”地块的国有建设用地使用权。同日，冕宁县国土资源局作为出让人，万禾公司作为竞得人，冕宁县土地矿产储备交易中心作为拍卖人，三方签订了《拍卖成交确认书》，确认成交的地块位于冕宁县城南新区，面积为21，361.99平方米，成交总价为9，800.00万元，以及竞得人应于成交后10个工作日内与冕宁县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，竞得人缴纳的竞买保证金转作受让地块的定金，定金抵作土地使用权出让金等内容。2019年2月1日，冕宁县国土资源局作为出让人与被告万禾公司作为受让人就“冕拍2018-1号”地块签订了《国有建设用地使用权出让合同》，同日，冕宁县人民政府发出冕府土【2019】5号文件，同意将“冕拍2018-1号”地块的国有建设用地使用权出让给被告作为商业及住宅用地。《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：“出让人同意在2019年4月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到/;周围基础设施达到/；（二）现状土地条件/。”第八条约定：“本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为9，800.00万元，每平方米4，587.50元。”第九条约定：“本合同项下宗地的定金为人民币1，300.00万元，定金抵作土地出让价款。”第十条约定：“受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期人民币4，900.00万元，付款时间：2019年2月18日之前。第二期人民币4，900.00万元，付款时间：2020年1月18日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”第十一条约定：“受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。”第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”2019年2月28日，中共冕宁县委、冕宁县人民政府联合发出冕委发（2019）6号《关于印发〈冕宁县机构改革方案〉的通知》，通知将冕宁县国土资源局的职责，与县发展改革和经济信息化局、县水务局等几个部门的部分职责进行整合后，组建了冕宁县自然资源局，不再保留冕宁县国土资源局。中共冕宁县委机构编制办公室于2019年3月12日，向冕宁县自然资源局颁发了《统一社会信用代码证书》，负责人变更为宋斌。2019年3月，被告组织人员进入案涉土地进行地块勘测，发现案涉地块尚有铁皮房屋未拆除，且有自称该铁皮房屋主人的农户向被告述称其就拆迁补助问题还与政府有纠纷，后被告将该情况向原告反映。2019年5月20日，冕宁县城乡规划委员会召开会议，审议被告万禾公司建设的冕宁县滨江1号规划设计方案，并于同日形成会议纪要，该会议纪要载明：“会议审议通过冕宁县滨江1号规划设计方案。会议对该方案提出如下补充完善修改意见：……5.本项目是否位于地震断裂带，需要请具有相应资质的地勘单位出具相关地勘报告，项目建议使用减隔震技术；……”后被告万禾公司按照该会议纪要精神，委托案外人西昌大地勘察设计有限公司对万禾滨江1号场地覆盖层厚度进行勘测，为此被告万禾公司支付勘测费30万元。因被告未如期支付土地出让金，原告于2019年7月1日、8月15日向被告发出催款通知书，2019年7月10日，被告取得案涉地块的建设用地规划许可证，2019年7月18日，被告取得案涉地块的建设工程规划许可证。2019年8月15日，原告再次向被告发出催款通知书，2019年9月12日，被告向原告支付案涉地块使用权出让金500万元，2019年9月16日支付出让金1，100.00万元,2019年10月，被告准备对案涉地块开挖时，该铁皮房屋主人对施工进行了阻拦。2019年11月8日，被告向原告支付案涉地块出让金2，000.00万元，2019年11月11日，政府组织相关部门对该案涉地块上的铁皮房屋进行了拆除。2019年12月2日，被告取得案涉地块的建筑工程施工许可证。2020年1月6日，冕宁县规划部门在被告提交的案涉地块建设工程规划放样申请表上签字同意放线。2019年8月15日，原告向被告发出催款通知书，2020年1月17日，被告向原告支付第二期案涉地块出让金4，900.00万元。 另查明，案涉地块上铁皮房屋系案外人陈某某修建放置，案外人陈某某已于2016年7月从政府相关部门领取该房屋及相关土地的征收补偿款，但一直未将房屋拆除，案涉地块拍卖后，该房屋不时有人居住，到2019年11月11日才拆除。再查明，原、被告未就案涉地块形成书面交付材料，现还未办理国有土地使用权转移登记。 一审法院审理认为，与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》的相对方为冕宁县国土资源局，但在合同签订后，因机构改革，冕宁县国土资源局的职责划归冕宁县自然资源局，不再保留冕宁县国土资源局。原告冕宁县自然资源局作为冕宁县国土资源局职责的继受单位，行使合同权利，履行合同义务。故原告冕宁县自然资源局有权提起本次诉讼，是适格原告。本案系建设用地使用权出让合同纠纷，案由应为建设用地使用权出让合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告冕宁县自然资源局是否存在违约；2.被告万禾公司是否应当支付逾期支付案涉地块出让金的违约金，应当支付的违约金按什么标准计算；3.案涉地块的场地覆盖层厚度进行勘测是否应当由原告实施，被告万禾公司所支付勘测费30万元是否应当在其向原告冕宁县自然资源局支付的违约金中抵扣。 一、关于原告冕宁县自然资源局是否存在违约的问题。原、被告于2019年1月18日签订的《拍卖成交确认书》及2019年2月1日签订的《国有建设用地使用权出让合同》对案涉地块的交付条件并未约定为现状交付，但亦未对原告土地交付时案涉地块应当达到的条件进行约定。一审法院认为，在合同约定不明的情况下，根据国家标准、行业标准，原告交付“净地”系其基本义务，符合公平原则，被告有理由认为原告应当交付“净地”。但在原告拍卖案涉地块直至合同约定的交付土地2019年4月1日以后，案外人在案涉地块上搭建的房屋虽已发放补偿款，但一直未拆除，被征收人在案涉地块被拍卖后向被告表述征收事宜还有纠纷，且不时在该房屋内居住。故被告主张原告未交付“净地”，存在违约的抗辩成立； 二、关于被告万禾公司是否还应当支付逾期支付案涉地块出让金的违约金，应当支付的违约金按什么标准计算的问题。《国有建设用地使用权出让合同》虽约定逾期付款的违约金按每日1‰计算，但庭审中，原告未提交其因被告逾期付款导致其损失的证据。被告主张约定的违约金过高，应予以调整为按银行同期存款利率计算，但原告主张适用《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》关于违约金的规定，按照合同约定计算违约金。一审法院认为，双方是平等的民事主体，应当适用《中华人民共和国合同法》的调整。《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》不是法律法规，而是政府的管理性规定，不能直接作为判定本案土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的依据。原告的损失应为资金占用利息，合同约定的违约金已过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，在被告单方违约的情况下，合同约定的违约金已经过分高于原告实际的损失，故本院依照《中华人民共合同合同法》第一百一十四条第二款的规定，将违约金调整为按中国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率（年利率4.35%）的1.5倍即年利率6.525%计算。在原、被告均违约的情况下，一审法院综合当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定违约金计算标准。 《国有建设用地使用权出让合同》约定，被告应当在2019年2月18日前支付第一期土地出让金，原告于2019年4月1日前交付土地，约定中支付土地出让金在前，交付土地在后。至2019年4月1日，被告尚有3600万元的土地出让金未支付，被告单方违约，故被告应当向原告以3600万元为本金，支付自2019年2月19日按年利率6.525%计算至2019年4月1日的违约金。 2019年4月1日，原告未按照约定交付“净地”，存在违约。被告以原告未交付“净地”为由，主张其未支付土地出让金系履行不安抗辩权。一审法院认为，被告在2019年3月就已经组织人员进入案涉地块进行勘察，已经实际占有案涉地块，其关于原告于2020年1月6日才交付土地的主张，一审法院不予支持。另被告应于2019年2月18日支付土地出让金在前，原告未交付“净地”的违约行为虽有违诚信，但不必然导致合同不能履行，且未有证据证明被告发现原告违约后向原告提出终中止履行合同的要求，故被告关于其行使不安抗辩权的主张，本院不予支持。如被告单方违约，2019年4月2日至11月7日被告应支付的违约金按照中国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，但本案中原告亦存在违约，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应当支付2019年4月2日至11月7日的违约金在中国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的基础上扣减一半，按0.75倍计算。 综上，被告应当向原告支付的违约金如下，2019年2月19日至4月1日的违约金：36，000，000.00×6.525%÷365×41=263，860.00元；2019年4月2日至8月19日的违约金：36，000，000.00×4.35%×0.75÷365×140=450，493.00元；2019年8月20日至9月11日的违约金：36，000，000.00×4.25%×0.75÷365×23=72，308.00元；2019年9月12日至9月15日的违约金：31，000，000.00×4.2%×0.75÷365×4=10，701.00元；2019年9月16日至11月7日的违约金:20，000，000.00×4.2%×0.75÷365×53=91，479.00元。以上违约金合计：263860+450493+72308+10701+91479=888，841.00元； 三、关于案涉地块的场地覆盖层厚度进行勘测是否应当由原告实施，被告万禾公司所支付勘测费30万元是否应当在其向原告冕宁县自然资源局支付的违约金中抵扣的问题。原、被告在案涉地块拍卖、成交及交付过程中未对该勘测事项进行约定，被告按照冕宁县规划委员会的会议纪要对案涉地块场地覆盖层厚度进行勘测，非应原告要求而做此勘测，且该场地覆盖层厚度进行勘测的目的是评估拟建建筑物的抗震设防烈度及设计地震分组，另，现无证据证明该勘测行为应当由原告实施。被告作为案涉地块的受让人，案涉地块进行场地覆盖层厚度进行勘测的费用应由其自行承担。被告要求其向案外人支付的勘测费30万元应当在向原告冕宁县自然资源局支付的违约金中抵扣的抗辩，一审法院不予支持。 经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告冕宁万禾置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冕宁县自然资源局支付逾期支付国有建设用地使用权出让金的违约金888，841.00元；二、驳回原告冕宁县自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费71，440.00元，原告冕宁县自然资源局负担63，988.00元，被告冕宁万禾置业有限公司负担7，453.00元。 二审审理过程中双方均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，国土资源部2012年7月1日施行的《闲置土地处置办法》第二十一条、国务院2008年作出的《关于促进节约集约用地的通知》及2014年四川省人民政府颁布的《关于进一步加强土地出让管理规定的通知》规定，土地出让应符合“净地”要求，所谓“净地”，即（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。本案案涉出让土地虽有案外人陈某某的铁皮房屋未及时拆迁，但该房屋系陈某某私自修建占有，系无权占有行为。从现有证据看，案涉出让土地没有不符合“净地”要求的情形，万禾公司除了对陈某某的无权占有行为提出异议外，并未提供其它证据证明案涉土地有违反“净地”要求的情形，且万禾公司在履行合同及对土地进行勘测、办理用地规划、工程规划过程中均未对案涉土地的“净地”属性提出异议，故一审将冕宁资源局出让交付的土地认定为不是“净地”，不符合事实依据，应予纠正。冕宁资源局上诉主张交付的土地系“净地”的理由成立，予以支持。本案冕宁资源局与万禾公司对案涉土地交付没有书面的确认书，但从双方认可的事实分析，万禾公司从2019年3月就开始组织人员进入案涉土地进行地块勘测，故对冕宁资源局认为案涉土地于2019年4月1日前，即合同约定的时间内，就已将案涉土地交付给万禾公司的主张，本院予以采纳。对万禾公司认为案涉土地交付时间是2019年11月11日陈某某的房屋拆迁完毕之日的主张，本院不予采纳。综上，冕宁资源局在履行合同过程中，并不存在违约行为，一审认定冕宁资源局存在违约行为没有事实依据，予以纠正。万禾公司认为冕宁资源局也存在违约，应承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。 万禾公司未按合同约定支付出让金构成违约，一审对此认定正确，予以维持。冕宁资源局与万禾公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时，对违约责任进行了约定，即受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1‰向出让人缴纳违约金……。由于冕宁资源局未就违约造成的损失举证证明，故其实际损失为资金占用利息损失。因万禾公司主张违约金约定过高，请求予以调整，故一审依据《中华人民共和国合同法》的相关规定将违约金调整为按中国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算违约金符合法律规定，予以维持。冕宁资源局上诉认为应按合同约定计算违约金的主张，因与法律规定不符，本院不予支持。由于冕宁资源局在履行合同过程中没有违约行为，故一审将2019年4月1日之后的按中国人民银行确定的人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的基础上扣减一半，按0.75倍计算违约金无事实依据，予以纠正为统一按上述银行贷款利率的1.5倍计算。本院重新计算万禾公司应付给冕宁资源局的违约金为：1、2019年2月19日至4月1日的违约金为36，000，000.00元×6.525%（4.35%×1.5）÷365天×41天=263，860.00元；2、2019年4月2日至8月19日的违约金为36，000，000.00元×6.525%÷365天×140天=900，986.30元；3、2019年8月20日至9月11日的违约金为36，000，000.00元×6.375%（4.25%×1.5）÷365天×23天=144，616.44元；4、2019年9月12日至9月15日的违约金为31，000，000.00元×6.30%（4.20%×1.5）÷365天×4天=21，402.74元；5、2019年9月16日至11月7日的违约金为20，000，000.00元×6.30%÷365天×53天=182，958.90元，合计应付违约金为263，860.00元+900，986.30元+144，616.44元+21，402.74元+182，958.90元=1，513，824.38元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、撤销四川省冕宁县人民法院（2020）川3433民初190号民事判决； 二、由冕宁万禾置业有限公司于收到本判决之日起十日内向冕宁县自然资源局支付违约金1，513，824.38元； 三、驳回冕宁县自然资源局的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费71，440.00元，由冕宁县自然资源局负担57，152.00元，由冕宁万禾置业有限公司负担14，288元；二审案件受理费142，880.00元，由冕宁县自然资源局负担57，152.00元，由冕宁万禾置业有限公司负担85，728.00元。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘 莉 审判员 郑 坚 二〇二〇年七月二十日 书记员 吴佳琦