浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5976号上诉人（原审原告）：浙江义乌鼎源农业开发有限公司，住所地义乌市赤岸镇尚阳村和尚田（杨金进户），社会统一信用代码：91330782MA2E67KN08法定代表人：朱宏，执行董事。委托诉讼代理人：陈彦，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蔚，浙江拓思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛协民，男，1972年1月27日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：陈国群，浙江纵伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵佳佳，浙江纵伸律师事务所实习律师。上诉人浙江义乌鼎源农业开发有限公司因与被上诉人毛协民房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人浙江义乌鼎源农业开发有限公司的委托诉讼代理人陈彦，被上诉人毛协民及其委托诉讼代理人陈国群、赵佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江义乌鼎源农业开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院判决认定事实及适用法律错误，导致作出错误的判决。具体理由如下：一、我公司认为毛协民并未交付涉案房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条的约定，明确写明了“乙方领取钥匙后，视为甲方合格交付”，因此毛协民需将钥匙交给我方，才能视为合格交付，但其至今也没有交付钥匙。而一审法院认为“虽改造费用由毛协民承担，但双方合同中约定房屋待新房建成后移交浙江义乌鼎源农业开发有限公司，由浙江义乌鼎源农业开发有限公司进行装修，房屋空间结构的调整亦是浙江义乌鼎源农业开发有限公司为进行经营所必需，属于装修范畴，且毛协民按浙江义乌鼎源农业开发有限公司提供的图纸进行房屋改造本就是浙江义乌鼎源农业开发有限公司作为承租人行使房屋支配权的体现，故虽双方无交付钥匙这一环节，此时应认定浙江义乌鼎源农业开发有限公司已实际享有租赁房屋的控制和使用权，毛协民已将房屋交付给浙江义乌鼎源农业开发有限公司”，一审法院的该认定错误，毛协民根据我方提供的图纸进行房屋改造并不代表双方已交付房屋，退一步讲，就算据此认定双方己交付房屋，但交付房屋也分合格与不合格，《房屋租赁合同》己明确约定需交付钥匙，才能视为合格交付，那么毛协民没有交付钥匙，则应视为交付不合格。二、我公司可以行使法定解除权。涉案房屋属于义乌市赤岸镇尚阳村旧村改造的新房区域，该区域的排污、排水、供水、供电等设施需要尚阳村统一安排施工建设，个人是无法安排，但现今该村也没有安排该区域排污、排水、供水、供电等设施施工，因此涉案房屋现在未能正常使用。按照双方的约定，待新房建成后移交给我方，那么涉案房屋需符合居住或者经营条件，但现今涉案房屋的排污、排水、供水、供电等基础设施都没有施工，而我方租赁涉案房屋的目的又是经营餐饮生意，因此无法实现合同目的，毛协民己然构成根本违约，依据《中华人民共和国合同法》第94条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能卖现合同目的”，我方享有法定解除权，根据该条解除合同的，可以不经催告直接解除合同。而一审法院认为“浙江义乌鼎源农业开发有限公司若以毛协民迟延履行为由行使法定解除权，需经催告毛协民在合理期限内仍未履行方能解除”该认定适用法律错误。我方己提起一审诉讼，通过法院向毛协民送达诉请解除合同的起诉状副本，应视为解除通知。毛协民二审辩称，一审中，浙江义乌鼎源农业开发有限公司以我方没有交付租赁房屋为理由，经过一审审理，已经确定我方已经按照约定交付了房屋。交付房屋以后，浙江义乌鼎源农业开发有限公司接收后也没有按照约定进行平整施工，而且房屋是按照现状交付的，能否具体使用的风险因由浙江义乌鼎源农业开发有限公司负担，而且不能使用的原因恰恰是因为浙江义乌鼎源农业开发有限公司没有积极施工。对于其提供的证明，只是表明了村里的排污、排水、供水、供电需要统一部署，但事实情况是村里都已经在统一部署，但并不意味着并不能使用，造的时候水电都已经接到门口了，只是村里需要再统一规划，排水、排污需要街道统一部署，但村里没有要求严格，也是可以使用的。浙江义乌鼎源农业开发有限公司提出房屋不能使用，不是事实。另，一审中，浙江义乌鼎源农业开发有限公司未提出交付不合格的理由，二审中不应进行审查。综上，浙江义乌鼎源农业开发有限公司的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。浙江义乌鼎源农业开发有限公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2019年2月16日签订的《房屋租赁合同》；二、判令毛协民归还浙江义乌鼎源农业开发有限公司已支付的房屋租金15万元并赔偿利息损失（自2019年4月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至实际履行之日止）；三、判令毛协民归还浙江义乌鼎源农业开发有限公司已支付的保证金1万元；四、判令毛协民支付浙江义乌鼎源农业开发有限公司为主张本案债权支出的律师代理费5000元。一审法院认定事实，2019年2月16日，浙江义乌鼎源农业开发有限公司、毛协民签订房屋租赁合同一份，约定毛协民将自有的坐落于义乌市赤岸镇尚阳村的新建三间三层房屋出租给浙江义乌鼎源农业开发有限公司用于餐饮、办公，待新房建成时移交浙江义乌鼎源农业开发有限公司，移交时间为2019年4月1日，租赁期限为2019年4月1日至2024年3月31日；浙江义乌鼎源农业开发有限公司领取钥匙后，视为合格交付；租金每年3万元，五年租金在签订合同后十日内一次性付清；浙江义乌鼎源农业开发有限公司在签订合同后三日内缴纳保证金1万元，合同履行完毕，浙江义乌鼎源农业开发有限公司交付完好房屋并结清租金、水电费等费用后返还；浙江义乌鼎源农业开发有限公司可对房屋进行装修，但在装修前应向毛协民提供图纸并取得书面认可；合同还约定了转租、违约责任等其他权利义务事项。方建华作为浙江义乌鼎源农业开发有限公司签约代表在合同上签字并加盖浙江义乌鼎源农业开发有限公司公章。后浙江义乌鼎源农业开发有限公司于2019年2月18日向毛协民支付租金15万元及保证金1万元。浙江义乌鼎源农业开发有限公司房屋建造过程中，浙江义乌鼎源农业开发有限公司要求毛协民对承租房屋进行相关改造并由其提供图纸。2019年3月11日，毛协民房屋的承建人樊德汉收到方建华发送的承租房屋改造图纸并按图纸进行了改造，于2019年4月初已改造完成且房屋已建造完成。后浙江义乌鼎源农业开发有限公司以毛协民未按时交付房屋为由要求解除合同，双方发生争议诉至该院。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。双方于2019年2月16日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行。浙江义乌鼎源农业开发有限公司以毛协民未按约交付房屋为由要求与毛协民解除合同、返还租金、保证金并由毛协民承担律师费，但依据双方提供的证据及庭审查明的事实，毛协民已按约完成房屋建造且于2019年3月11日收到浙江义乌鼎源农业开发有限公司改造房屋的图纸并按图施工，据此应认定毛协民已交付房屋，浙江义乌鼎源农业开发有限公司已开始按经营需要对承租房屋进行改造和装修。另需说明的是，双方签订的合同中并无关于浙江义乌鼎源农业开发有限公司行使解除权的约定，浙江义乌鼎源农业开发有限公司不享有约定的解除权；故浙江义乌鼎源农业开发有限公司若以毛协民迟延履行为由行使法定解除权，需先催告毛协民履行，毛协民在合理期限内仍未履行方能解除，而本案中浙江义乌鼎源农业开发有限公司亦未就此进行举证；或证明因此导致合同目的不能实现，双方合同期限为五年，约定交付日期为2019年4月1日，而毛协民至迟在2019年4月初已完成房屋建造且此前已与浙江义乌鼎源农业开发有限公司沟通配套设施及改造、装修等事宜，故此情形亦不具备。综上，浙江义乌鼎源农业开发有限公司的诉请依据不足，不予支持。毛协民的抗辩具有事实依据，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回浙江义乌鼎源农业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1822元，由原告负担。二审期间，浙江义乌鼎源农业开发有限公司向本院提交义乌市赤岸镇尚阳村民委员会证明1份，涉案房屋现场照片彩色打印件8张，共同证明涉案房屋排污、排水、供水、供电设施未具备。毛协民质证意见：村委会的证明，无法达到证明目的，因为房屋排污、排水、供水、供电是在乡镇统一筹划中，在没有筹划之前，房屋也是可以实际使用的，村里人都是在使用的。照片真实性无异议，但照片可以证明我方已经按照约定将房屋造好，外墙也已经粉刷，里面的装修和外面的平整已经按照现状进行交付，已经得到了浙江义乌鼎源农业开发有限公司的认可，其所说房屋不能使用，是因为没有按照合同履行的结果，并不能说明房屋不符合交付。本院认证意见：结合本院现场勘查的情况，以及毛协民二审中的自认，上述证据能够达到待证目的，本院予以采信。经审理，原判查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，涉案房屋排污、排水、供水、供电等基础设施至今尚未完工。本院认为，一、关于涉案的《房屋租赁合同》是否应当解除问题。双方在《房屋租赁合同》中明确约定，涉案的租赁房屋作为餐饮、办公使用，而根据浙江义乌鼎源农业开发有限公司二审中提供的村委会证明、现场照片等证据，结合本院二审现场勘查情况以及毛协民二审的自认，足以认定涉案房屋排污、排水、供水、供电等基础设施尚未完工，导致房屋无法居住、经营，涉案的房屋租赁合同目的无法实现，据此，浙江义乌鼎源农业开发有限公司主张解除涉案房屋租赁合同有事实和法律依据，应予支持。根据本案的实际情况，本院确定涉案的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除。二、关于合同解除后的法律后果问题。合同解除后，出租方应退还剩余的租金，承租方应按承租时的原状返还涉案的房屋。由于双方在租赁合同中对涉案房屋的排污、排水、供水、供电等基础设施应由谁负责并未作出约定，现因该情形导致合同目的不能实现而解除合同，应当认定系因不可归责于双方的原因导致合同解除，对于解除前的租金损失，由双方共同分担，但浙江义乌鼎源农业开发有限公司作为承租方，签订租赁合同时对租赁物状况有一定的了解，其明知租赁涉案房屋用于餐饮、办公，应当知道涉案房屋须具备排污、排水、供水、供电等条件，否则会影响其租赁房屋的正常使用，据此，应由其自行承担主要的租金损失，故本院酌定由承租方承担60%的租金损失，出租方承担40%的租金损失。考虑到合同解除后恢复原状或重新出租需一定的合理期间，本院酌定由承租方另行支付两个月的租金为宜。因此，毛协民应退还浙江义乌鼎源农业开发有限公司租金和保证金共计132500元。另外，依据一审在卷的证据和查明的事实，浙江义乌鼎源农业开发有限公司已对涉案房屋进行了改造，为减少诉累，对恢复房屋原状的费用问题，一并予以解决，结合双方当事人均认可的改造情况，本院经实地勘查及了解市场行情，本院酌定由浙江义乌鼎源农业开发有限公司支付毛协民恢复房屋原状的费用10000元为妥。又因本案系因不可归责于双方的原因导致合同解除，浙江义乌鼎源农业开发有限公司主张因本案支出的律师代理费与合同约定不符，且无相应的法律依据，本院不予支持。综上所述，浙江义乌鼎源农业开发有限公司的上诉部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14796号民事判决；二、毛协民与浙江义乌鼎源农业开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；三、浙江义乌鼎源农业开发有限公司于本判决生效后十日内将坐落于义乌市赤岸镇尚阳村的三间三层房屋返还给毛协民；四、毛协民退还浙江义乌鼎源农业开发有限公司租金和保证金共计132500元；五、由浙江义乌鼎源农业开发有限公司支付毛协民恢复房屋原状的费用10000元；前述的第四、五项折抵后，由毛协民退还浙江义乌鼎源农业开发有限公司款项共计122500元，款限本判决生效后十日内履行完毕；六、驳回浙江义乌鼎源农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1882元（已减半收取），由浙江义乌鼎源农业开发有限公司负担；二审案件受理费3764元，由浙江义乌鼎源农业开发有限公司负担1094元，由毛协民负担2670元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 叶金龙审 判 员 钱 萍二〇二〇年七月三日代书记员 周 莉