四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终812号 上诉人（原审被告）：杨洁,男,1968年6月3日出生,汉族,农民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：黄绍清，四川壮志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周小义,女,1983年4月21日出生,彝族,农民，住四川省乐山市金口河区。 委托诉讼代理人：阳松廷，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗瑞，四川创实律师事务所律师。 原审第三人：马靖善，男，1975年8月24日出生，彝族,居民，住四川省峨边彝族自治县。 上诉人杨洁因与被上诉人周小义、原审第三人马靖善房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初2658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 杨洁上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回周小义的诉讼请求;3.一、二审诉讼费由周小义承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，本案《乐山市房屋购买合同》的双方当事人应为周小义与马靖善。首先，本案房屋系马靖善所有，杨洁与周小义、马靖善均是朋友关系。2017年马靖善委托杨洁出售给周小义案涉的房屋，杨洁在与周小义签订房屋买卖合同时，以自己的名义与周小义签订了案涉买卖合同，但杨洁与周小义均知晓杨洁的行为属于间接代理马靖善所实施的法律行为。杨洁基于与马靖善的授权范围，在房屋买卖合同签订后，杨洁将案涉房屋的钥匙交付周小义，杨洁收到了周小义支付的购房款400,000元，之后，杨洁分几次将所有购房款全部交付给马靖善。周小义因案涉房屋不能过户，多次要求杨洁退还房款，杨洁已用自己的钱代替马靖善退还了周小义购房款100,000元。其次，马靖善在一审中陈述，其委托杨洁对案涉房屋进行销售，当时给杨洁说过总价，具体记不清了。杨洁将案涉房屋卖给周小义，杨洁将合同拿来给马靖善签字，马靖善在销售合同上签了字，杨洁也签了字。杨洁转了房款给马靖善，但金额要核实。庭审中才看到杨洁与周小义签的房屋买卖合同，马靖善不清楚杨洁以自己的名义对案涉房屋进行销售。周小义多次催促杨洁办理过户手续，马靖善的意见是案涉房屋已查封，其协调查封单位逐步解除查封，给一些时间抓紧过户。若协商不好，则马靖善承诺在2020年11月30日前退还杨洁购房款。杨洁与周小义、马靖善均是知晓杨洁是基于马靖善的授权委托以杨洁的名义代理马靖善实施的民事法律行为。根据马靖善的陈述可佐证杨洁的所述的客观事实，杨洁以自己名义代理马靖善实施签订、履行房屋买卖合同之时，周小义是知道该事实的。2.一审判决适用法律错误，本案应当适用间接代理制度。杨洁是基于马靖善的委托，以自己的名义代理马靖善签订、履行房屋买卖合同，且履行前述约定义务之时，周小义是知道该事实的，同时也无确切证据证明合同只约束杨洁与周小义。本案应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零二条第一款的规定，案涉房屋买卖合同的当事人应为周小义与马靖善。 周小义辩称，周小义与杨洁签订《乐山市房买卖合同》时，周小义并不清楚杨洁与马靖善是否存在委托关系，周小义是在杨洁向其称涉案房产系马靖善向其以物抵债而来，只是未办理过户的房产，基于周小义对杨洁的信任，因此周小义愿意与杨洁建立买卖合同关系。为此，涉案买卖合同的相对人应当是杨洁与周小义。同时，一审已查明在签订合同时，周小义并不知晓杨洁与马靖善之间系委托关系，如果杨洁与马靖善确实存在委托关系依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，周小义也有权选择向杨洁或者马靖善主张权利。综上，周小义向杨洁主张解除合同、返还房款、支付违约金应当依法得到支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审人民法院维持原判。 马靖善述称，其同意杨洁提出的上诉请求。在周小义与杨洁签订《乐山市房买卖合同》时，案涉房屋不存在其他任何涉案查封，仅仅只有2017年8月28日至2018年8月27日的房屋抵押贷款，案涉房产查封不属实。周小义明在知房屋是抵押贷款的情况下，考虑到房价低于市场价，在此情况下才购买的案涉房屋。其与杨洁是朋友关系，其委托杨洁帮卖房，还将房产权证的复印件、房屋钥匙交给杨洁，杨洁的驾驶员是周小义的堂哥。其委托杨洁卖房，说了要给杨洁的中介费20,000元或30000元。关于周小义在一审中提出周小义本人不清楚杨洁有无出示委托书，按照常理来说肯定向周小义出示了委托书。周小义的代理人陈述以物抵债和信任的问题都不属实。其与杨洁没有任何债权债务，二人只共同经营过民政局的一个水井工程项目，但没有进行审计，所以不存在任何的债权债务。 周小义向一审法院起诉请求：1.解除周小义、杨洁于2017年10月26日签订的《乐山市房买卖合同》；2.杨洁立即退还周小义购房款300,000元，并向周小义支付违约金22,500元。 一审法院认定事实：2017年10月26日，周小义、杨洁签订了《乐山市房买卖合同》，主要约定：“周小义向杨洁购买位于四川省乐山市市中区的房屋【房权证号：乐房权证乐山市字第×号，国有土地使用权证号:乐城国用（2016）第X号】；房屋性质为商品房，房屋的成交价格为450000元；周小义在本合同签订之后向杨洁支付100000元，周小义在10月30日前支付杨洁300000元，在房屋双证过户到周小义名下后3日内支付杨洁余款50000元；自本合同签订之日起至2017年12月20日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（周小义不承担费用）；如周小义未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，周小义有权退房，杨洁应当自收到退房通知之日起3日内退还周小义全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息；杨洁保证该房屋没有产权纠纷，因杨洁原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，杨洁应支付房款总价5%的违约金，并承担其他赔偿责任”等内容。2017年10月26日，周小义通过银行转账方式向杨洁支付了购房款200000元。2017年10月27日，周小义通过银行转账方式向杨洁支付了购房款200000元。 另查明，位于四川省乐山市市中区的房屋自2016年3月7日登记在马靖善名下，之后该房屋设定了抵押权登记并先后多次被四川省乐山市市中区人民法院、四川省峨边彝族自治县人民法院、四川省乐山市中级人民法院查封或轮候查封。由于位于四川省乐山市市中区的房屋无法过户登记到周小义名下，杨洁于2019年4月退还了周小义购房款100000元。 审理中，杨洁申请追加马靖善作为本案的杨洁参加诉讼，周小义明确表示不同意追加马靖善作为本案的被告，该院对杨洁的追加申请不予准许。 一审法院认为，本案的争议焦点为：周小义、杨洁签订的《乐山市房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 本案中，杨洁主张马靖善委托其销售案涉房屋，马靖善也予以认可，但马靖善明确表示其对杨洁以自己名义对外销售房屋不知情，同时杨洁未提供证据证明周小义知道其与马靖善之间存在委托关系，因此，周小义主张作为合同相对方的杨洁承担《乐山市房买卖合同》的法律责任并无不当。虽然马靖善同意将案涉房屋过户登记到周小义名下，但案涉房屋存在抵押、查封等情形而不具备过户的条件，现《乐山市房买卖合同》无法继续履行，周小义主张解除周小义、杨洁于2017年10月26日签订的《乐山市房买卖合同》并退还其购房款300,000元，符合法律规定及合同约定，该院予以支持。《乐山市房买卖合同》约定因杨洁原因造成该房屋不能办理产权登记的，杨洁应支付房款总价5%的违约金，故周小义主张杨洁支付其违约金22500元（450,000元×5%），亦符合法律规定及合同约定，该院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决： 一、周小义与杨洁在2017年10月26日签订的《乐山市房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、杨洁在本判决生效后十日内退还周小义购房款300,000元；三、杨洁在本判决生效后十日内支付周小义违约金22,500元；四、驳回周小义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,069元，由杨洁负担。 二审中，马靖善向本院提交一份其与周小义2018年5月29日的短信聊天记录截图，拟证明周小义是知道出售的房屋是马靖善的，并当场出示手机上原始的聊天内容。 周小义质证认为，对聊天记录截图的真实性、关联性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明签订合同以后在履行过程中无法办理过户手续时，周小义知道了涉案房产的实际情况后要求杨洁与马靖善共同来解决合同纠纷的问题，最终涉案房产无法办理过户手续，因此不能证明周小义在签订合同时知晓杨洁和马靖善的关系。 杨洁质证认为，对短信聊天记录的真实性、关联性、合法性均无异议，虽然时间是2018年5月29日，但在签合同时，就向周小义披露了房屋的产权人是马靖善，同时也披露了杨洁是受马靖善的委托来出售涉案房屋的。 本院认证认为，各方当事人对该证据的真实性、合法性无异议，但不能达到证明目的，本院不予采信。 本院对一审法院所查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《乐山市房买卖合同》的合同主体的认定；二、周小义是否享有对案涉《乐山市房买卖合同》的解除权；三、杨洁是否应当返还周小义购房款300,000元及支付违约定22,500元。 关于焦点一，从本案查明的事实看，2017年10月26日周小义、杨洁签订了《乐山市房买卖合同》，周小义向杨洁购买位于四川省乐山市市中区的房屋。签订该合同时，周小义购买的案涉房屋所有权登记在马靖善的名下。杨洁主张其是受马靖善委托签订的《乐山市房买卖合同》，并向周小义出示了马靖善的委托书。而周小义则抗辩杨洁未向其出示过马靖善的委托其卖房的授权委托书，而是称是向马靖善以物抵债的房屋，并保证没有纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”杨洁未提供证据证明在签订案涉《乐山市房买卖合同》时其向周小义出示过马靖善的授权委托书，虽然案涉房屋登记在马靖善的名下，也不能证明杨洁在转让该房屋时周小义知晓其是受马靖善委托出售房屋，其应承担举证不能的不利后果。根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，在杨洁不能证明周小义在订立合同时知道马靖善与周小义之间的代理关系的，其以自己名义与周小义签订的《乐山市房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同直接约束周小义与杨洁，二人为该合同主体。即使二审中，马靖善与杨洁均认可案涉房屋是马靖善委托杨洁对外出售，但根据《合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”规定，周小义因案涉房屋登记在马靖善名下，且因马靖善设定有抵押，并已被法院查封，导致不能办理产权变更登记，周小义可以选择杨洁作为相对人主张其权利，且不得变更选定的相对人。故杨洁上诉主张其不应是本案合同相对人的理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二，周小义是否享有对案涉《乐山市房买卖合同》的解除权。根据《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人在《乐山市房买卖合同》第四条关于权属转移登记事项中约定：“自合同签订之日起2017年12月20日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续（买方不承担费用）。如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息。”周小义按约定向杨洁履行了支付购房款400,000元的义务，杨洁仅向周小义交付了房屋钥匙，但未在合同约定的办理权属转移登记的期限内，履行协助办理房屋产权的转移登记的义务，周小义享有合同解除权的条件成就，故周小义以诉讼方式请求解除2017年10月26日其与杨洁签订的《乐山市房买卖合同》，应予支持，但一审判决适用法定解除权条款即《合同法》第九十四条规定不当，本院予以纠正。 关于焦点三，杨洁是否应当返还周小义购房款300,000元及支付违约定22,500元。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案双方合同解除后，尚未履行的终止履行。周小义已履行的购房款400,000元，扣除杨洁已退还的100,000元外，杨洁实际还应返还周小义购房款300,000元。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，案涉《乐山市房买卖合同》中关于“买卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。”的约定，杨洁至今未协助周小义办理产权转移登记，且房屋已被多个法院轮候查封，故杨结的行为已构成根本违约，其应承担迟延履行办理房屋产权变更登记的违约金责任，即杨洁应支付周小义房款总价5%的违约金22,500元（450,000元×5%）。杨洁上诉主张其不承担返还购房款及支付违约金的理由不成立，本院亦不予采纳。 另需说明的是一审判决主文除对周小义的诉讼请求全部予以支持外，多列了一项判决内容，即“驳回周小义其他诉讼请求”，属判决存在瑕疵，本院予以撤销。 综上，杨洁的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决适用法律及判决主文表述存在瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初2658号民事判决第一项、第二项、第三项，即维持“一、周小义与杨洁在2017年10月26日签订的《乐山市房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、杨洁于本判决生效之日起十日内返还周小义购房款300,000元；三、杨洁于本判决生效之日起十日内支付周小义违约金22,500元”; 二、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初2658号民事判决第四项，即撤销“四、驳回周小义的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计3,069元，二审案件受理费6,138元，均由杨洁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年七月二十日 法官助理 朱保见 书 记 员 吴秋芸 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。