吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初42号原告：刘芮言，女，1986年1月15日出生，汉族，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：姜福华，吉林市丰满区邦尼法律服务所法律工作者。被告：陈文凯，男，1973年3月15日出生，满族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：杨艺，吉林证律律师事务所律师。被告：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居72号楼4号网点。法定代表人：刘湃，该公司董事长。第三人：金昱洲，男，1979年7月12日出生，朝鲜族，住吉林省吉林市。原告刘芮言与被告陈文凯、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业）、第三人金昱洲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘芮言及其委托诉讼代理人姜福华、被告陈文凯的委托诉讼代理人杨艺到庭参加诉讼，被告兴田置业经本院依法公告送达开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，第三人金昱洲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芮言向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对位于吉林市××区，面积46.88平方米房屋的强制执行，并解除查封；2.确认该房屋为原告刘芮言所有。事实和理由：2019年6月13日，刘芮言作为案外人对吉林市丰满区人民法院作出的（2018）吉0211执恢543号执行裁定书提出书面异议。吉林市丰满区人民法院于2019年12月12日作出（2019）吉0211执异30号执行裁定书，裁定驳回案外人刘芮言的异议请求。刘芮言认为该裁定缺乏事实与法律依据。1.陈文凯申请执行的案涉房屋为刘芮言所有，而不属于兴田置业的财产。2012年4月17日，刘芮言与兴田置业签订《兴田上城商品房认购协议书》购买了案涉房屋，并于当天交纳了全部购房款231579元，刘芮言装修后于2015年5月入住至今；2.陈文凯对案涉房屋申请执行没有法律依据。刘芮言购买并入住案涉房屋后，由于兴田置业未与刘芮言签订《商品房买卖合同》，导致刘芮言办理不了不动产登记手续，但是根据相关法律规定，刘芮言为了居住与房地产开发企业签订了商品房买卖协议并交纳了全部房款，足以排除人民法院对该房屋的强制执行。3.刘芮言在案涉房屋查封前已经合法占有并使用，刘芮言系案涉房屋的合法和实际使用人。兴田置业违背与刘芮言签订的认购协议，将案涉房屋又出卖给金昱洲，该房屋现虽然网签在金昱洲名下，但是改变不了刘芮言是该房屋的合法和实际所有人的事实。综上所述，（2019）吉0211执异30号执行裁定书的做出缺乏事实和法律依据。根据相关法律规定，刘芮言提起执行异议之诉，请法院支持刘芮言的诉讼请求。陈文凯辩称，1.刘芮言未在法定的时间内提起案外人执行异议之诉，贵院不应受理。2020年1月15日，（2019）吉0211执异30号案件办案人开具执行法律文书生效证明，证明该案件已经发生法律效力。刘芮言未在规定的期限内向贵院提起诉讼，其已不具备提出案外人执行异议之诉的资格，贵院不应受理。2.刘芮言并非案涉房屋的权利人，不具备阻碍执行的权利。陈文凯并非案涉认购协议书的当事人，无法对认购协议书的真实性进行评判。但若该协议书真实，但认购协议书的本质系预约合同。预约合同是当事人之间约定将来签订本约的预先协议，是订约的行为，但从兴田置业与金昱洲签订购房合同以及网签在金昱洲名下的事实可以确定，刘芮言并未与兴田置业签订正式的商品房买卖合同，即本约合同，故刘芮言不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的首要条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。且根据相关法律规定，案涉房屋网签在金昱洲名下，所以刘芮言并非该房屋的权利人。3.假设刘芮言提供的认购协议书及转账凭证是真实的，但从转账金额可以看出，刘芮言向兴田置业支付的购房款为24987元，并没有支付全部的购房款。综上所述，刘芮言不具备房屋权利人的资格，对于其提出的排除案涉房屋执行的主张不应得到支持，请贵院驳回刘芮言的诉讼请求。兴田置业、金昱洲经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、刘芮言提交（2019）吉0211执异30号裁定书邮寄快递单复印件一份，证明刘芮言签收日期为2019年12月15日，刘芮言在法定的期限内提起案外人执行异议之诉。陈文凯对该证据真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该邮寄单只能证明刘芮言签收（2019）吉0211执异30号裁定书日期，并不能证明刘芮言将异议书提交给法院的时间。本院审查后对该证据的真实性予以确认；2、刘芮言提交银行流水复印件一份，证明2012年4月17日，刘芮言通过银行汇款，向兴田置业交纳购房款24987元。陈文凯对该证据真实性有异议，认为刘芮言没有提供流水单原件，该流水单体现不出汇款对象。本院审查后认为，该流水单系复印件，其上没有银行盖章，且刘芮言无法提供原件，故本院对该证据不予确认；3、刘芮言提交商品房认购协议书复印件二份，证明刘芮言于2013年12月27日与兴田置业签订商品房认购协议，购买了案涉房屋。2015年4月27日刘芮言与兴田置业重新签订商品房认购协议。陈文凯认为其不是认购协议的签订主体，无法对该证据发表质证意见。本院审查后对该证据予以确认；4、刘芮言提交收据复印件二份，证明2013年12月27日兴田置业收到刘芮言交纳的购房款234987元。2015年4月27日，兴田置业向刘芮言重新出具收据一份，载明兴田置业收到刘芮言交纳购房款231579元。陈文凯对该组证据真实性有异议，认为即使该组证据真实，但结合刘芮言提交的银行流水，刘芮言并未向兴田置业交付全部购房款，兴田置业向刘芮言出具的收据损害了陈文凯的利益。本院审查后对该组证据予以确认；5、刘芮言提交承诺书复印件一份，证明兴田置业承诺2013年12月30日交房，逾期承担违约责任。陈文凯对该证据真实性有异议，认为即使该承诺书真实，但能证明案涉房屋没有按期交付，不存在刘芮言占有该房屋的事实。本院审查后对该证据予以确认；6、刘芮言提交应退房款金额转入税费声明复印件一份，证明2015年4月27日，兴田置业将原购房款中的3408元转入后期应缴纳税费内。陈文凯对该证据真实性、关联性有异议。本院认为，该份证据能够佐证案涉两份商品房认购协议的真实性，且对案涉两次协议中载明的房款总额不一致的问题作出说明，与本案存在关联性，本院审查后对该证据予以确认；7、刘芮言提交兴田上城延期交房赔付通知单复印件两份，证明兴田置业因延期交房，分两次赔付刘芮言7472.59元和5639.68元，并表明购房者凭此通知单交物业抵扣相同金额的入住费用。陈文凯对该组证据真实性有异议。本院审查后对该组证据的真实性不予确认；8、刘芮言提交兴田上城前期物业管理服务协议，兴田上城临时管理规约承诺书，兴田上城装修管理服务手册及服务协议，兴田上城物业服务手册复印件各一份。证明2015年4月27日刘芮言在兴田上城小区办理了物业手续，在物业公司领取了房门钥匙，并进行了房屋装修。陈文凯对该组证据真实性、关联性有异议。本院经审查认为，刘芮言提交的该组证据均未加盖物业公司印章且没有物业公司相关工作人员签名，本院对该组证据真实性不予确认；9、刘芮言提交的证明复印件一份，证明刘芮言于2015年5月装修入住的事实。陈文凯对该证据真实性有异议，认为证人应当出庭接受质询。本院经审查认为，证人应当出庭接受法庭询问，证人未出庭，其出具的证明本院不予确认；10、刘芮言提交的吉林银行存款凭证复印件一份，证明刘芮言于2016年10月10日交纳了案涉房屋2016年度的供热费。陈文凯对该证据真实性没有异议，但认为交纳供热费与房屋实际占有人没有实际关联，供热费交纳时间为2016年10月10日，案涉房屋首次查封时间为2016年7月26日，该证据不能证明刘芮言已实际占有房屋。本院经审查后对该证据的真实性予以确认；11、刘芮言提交的用户申请停止供热审批表复印件一份，证明案涉房屋的所有人是刘芮言。陈文凯对该证据真实性有异议。本院当庭经与原件核对后，对该证据真实性予以确认；12、刘芮言提交的用户历年总账表复印件一份，证明刘芮言从2014年开始交纳案涉房屋的供热费。陈文凯对该证据真实性有异议，本院经审查后对该证据不予确认；13、刘芮言提交的历月电费明细复印件一份，证明案涉房屋从2018年6月到2019年6月电费使用情况。陈文凯对该证据真实性有异议，本院经审查后对该证据不予确认；14、刘芮言提交的房屋租赁协议复印件三份，证明2019年3月18日至2020年9月18日期间，刘芮言将案涉房屋出租给王铱哲，刘芮言对案涉房屋有使用和处分的权利。陈文凯对该组证据真实性有异议，认为即使该组证据真实，也只能证明2018年刘芮言将房屋出租，但案涉房屋查封时间是2016年。本院经审查后认为，该组证据与本案无关联性，本院不予确认；15、刘芮言提交的微信聊天记录复印件一组，证明兴田置业与大部分购房者均没有签订正式的商品房买卖合同，没有办理商品房预售网签备案登记，没有办理产权证，部分房屋涉及一房二卖，也能证明案涉房产被查封的原因。陈文凯对该组证据真实性和关联性均有异议。本院经审查认为，该组证据系电子数据，刘芮言未提供原始载体，仅提供复印件，故本院对该组证据不予确认；16、刘芮言提交的诉讼费和公告费收据复印件各一份，证明本案诉讼费4825元，公告费120元。陈文凯对该组证据无异议，本院经审查后对该组证据予以确认；17、陈文凯提交（2019）吉0211执异30号执行裁定书、生效证明复印件、（2018）吉0211执异88号执行裁定书、法律文书生效证明复印件各一份，证明（2019）吉0211执异30号执行裁定书已经生效，刘芮言不具备提起案外人执行异议之诉的资格。金昱洲与兴田置业签订了商品房买卖合同并进行网签。刘芮言不是案涉房屋的权利人。刘芮言对该组证据真实性无异议，对证明问题有异议，认为刘芮言已经在规定期间内提出执行异议之诉。本院经审查后认为，该组证据不能证明刘芮言的主体资格以及与案涉房屋的关系问题，本院仅对该组证据的真实性予以确认。经审理查明，2013年12月27日，刘芮言与兴田置业签订《兴田上城商品房认购协议书》，约定刘芮言向兴田置业认购由兴田置业开发建设兴田上城小区2号楼2单元705室房屋，建筑面积47.57平方米，房屋总价234987元，2013年12月27日，兴田置业向刘芮言出具收据，载明收到刘芮言房款234987元，收款事由为兴田上城2#-705号房款。2014年8月10日，兴田置业向刘芮言出具承诺书一份，约定交房时间为2013年12月30日，如果违约，按照已交房款234987元为基数，日0.01%的标准支付违约金，直至交房为止。后因案涉房屋经测绘后，实际面积与原面积相差0.69平方米，兴田置业退还刘芮言购房款3408元，并于2015年4月27日与刘芮言重新签订《兴田上城商品房认购协议书》和《收据》，约定房屋面积46.88平方米，房屋总价231579元，兴田置业收到刘芮言231579元，收款事由为兴田上城2-705房款。同日，兴田置业与刘芮言签订《应退房款金额转入税费声明》，将退还购房款3408元转入后期应缴纳税费内。另查明，陈文凯与兴田置业民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中双方达成调解协议，本院于2013年12月26日分别下发了（2013）吉丰民一初字第399号、第400号、第401号、第402号民事调解书。因兴田置业未按协议履行，陈文凯于2014年向本院申请执行，在执行过程中双方达成执行和解协议，本院于2014年11月28日终结本次执行。2016年案件恢复执行，案号分别为（2016）吉0211执恢105号、106号、107号、108号。2016年7月26日，本院作出（2016）吉0211执恢105号-108号之二执行裁定书，将网签在金昱洲名下的案涉房屋查封。2016年10月17日，依陈文凯申请，上述四个执行案件均终结本次执行。2018年11月，本院依陈文凯申请，作出（2018）吉0211执恢543-546执行裁定书，裁定上述四个执行案件恢复执行。刘芮言据此提出执行异议，本院于2019年12月12日作出（2019）吉0211执异30号执行裁定书，裁定驳回刘芮言的异议请求。案涉房屋现网签在金昱洲名下，金昱洲曾于2018年就该房屋向本院提出执行异议，本院于2018年12月28日作出（2018）吉0211执异88号执行裁定书，裁定驳回金昱洲的异议请求。再查明，刘芮言提交的由吉林市房屋权属交易服务中心出具的吉林市个人住房信息查询结果显示，刘芮言在吉林市内现有房屋所有权登记发证信息0条，商品房买卖合同备案信息0条。本院认为，刘芮言向房地产开发企业兴田置业认购商品房，案涉房屋虽网签在金昱洲名下，但并未发生物权转移效力，该情形应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第二十九条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。故本案应审查，刘芮言关于排除执行异议的请求是否符合上述第二十九条规定的三种情形。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，本院于2016年7月26日作出（2016）吉0211执恢105号-108号之二执行裁定书，裁定查封案涉房屋。而刘芮言与兴田置业签订的认购协议书时间是2013年12月27日。其次，如何认定刘芮言与兴田置业签订的《兴田上城商品房认购协议书》，本院认为，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案《兴田上城商品房认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况，明确了具体的位置、房号、价款，且兴田置业已按照约定收受了刘芮言交付的购房款。综合上述情形，本案《兴田上城商品房认购协议书》已具备商品房买卖合同的基本要素，可以认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。案已查明，刘芮言在吉林市没有登记的住房，故符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。（3）已交付的价款超过合同约定总价款的50%。案已查明，就案涉房屋刘芮言已向兴田置业付清了购房款。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，刘芮言与兴田置业在本院查封案涉房屋之前已签订了合法有效的买卖合同，并交纳房款，其享有对案涉房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，其关于本案的执行异议请求成立。陈文凯主张刘芮言提起本案诉讼超过规定时间的问题，经本院审查，刘芮言在收到（2019）吉0211执异30号执行裁定书十五日内向本院递交了相关材料提起民事诉讼，故本院对陈文凯的主张不予采纳。刘芮言另请求确认案涉房屋为其所有，刘芮言与兴田置业之间的房屋买卖关系虽依法成立，但双方未办理房屋过户登记手续，刘芮言依买卖关系所享有的权利仍为债权，故刘芮言的请求违反了不动产物权登记的相关规定，本院依法不予支持。关于刘芮言请求解除对案涉房屋的查封，解除查封是执行程序中的事项，本院在本案中不作处理。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行坐落于吉林市××区房屋；二、驳回刘芮言的其他诉讼请求。案件受理费4825元，由刘芮言负担825元，陈文凯、吉林省兴田置业有限公司各负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  于东方人民陪审员  王贵臣人民陪审员  侯义全二〇二〇年七月一日书 记 员  李佳盈