西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0117民初3888号原告:韩云龙，男，1988年11月6日出生，汉族，住西安市高陵区，居民。原告：韩云瑞，男，1991年1月12日出生，汉族，住江苏省涟水县，居民。共同委托诉讼代理人：姜振，陕西丰采律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：孙振邦，陕西丰采律师事务所实习律师。被告：辛小龙，男，1972年12月12日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区，居民。被告：李小娟，女，1976年6月21日出生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县，居民。委托诉讼代理人：辛小龙，男，1972年12月12日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区，居民，系李小娟丈夫。第三人：辛珠宽，男，1952年9月24日出生，陕西省扶风县，居民。原告韩云龙、韩云瑞诉被告辛小龙、李小娟及第三人辛珠宽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序进行审理，第一次庭审过程中，原告韩云龙、韩云瑞共同委托诉讼代理人陈希洋与被告辛小龙及第三人辛珠宽到庭参加了诉讼，经查明，原告起诉时漏列当事人，原告申请追加李小娟为本案共同被告，本院考虑案情复杂，依法将简易程序转化为普通程序，并组成合议庭，另行公开开庭进行了审理，第二次庭审中，原告韩云龙、韩云瑞另行委托姜振、孙振邦到庭参加了诉讼，被告辛小龙（同时系被告李小娟委托诉讼代理人）及第三人辛珠宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩云龙、韩云瑞向本院提起如下诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2018年7月10日签订的房屋转让协议，限期配合原告办理过户手续；2.判令被告向原告支付违约金233670元；3.判令被告支付原告因本案支出的律师费8000元，并承担本案诉讼费、保全费用。事实与理由：原、被告于2018年7月10日签订房屋转让协议，由原告购买被告位于西安市高陵区XX大道西XX幢XX铺房屋一套。协议中约定2019年12月10日前原告支付超过2000000元后通知被告到二手房中心签订交易合同并进行过户。原告已支付超过2000000元，但被告一直不按合同约定履行自身义务，迟迟不肯配合过户。原告多次与被告沟通，要求其配合办理过户，以便合同目的顺利实现，但其均以各种理由拖延。原告有权要求被告继续履行合同并承担逾期过户的违约责任。同时，因被告违约行为给双方造成的损失，应由被告承担。另，本案在审理过程中，经查涉案房屋登记所有权人为辛小龙与李小娟，李小娟与本案有直接的利害关系，故追加李小娟为本案共同被告。综上，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辛小龙与李小娟共同辩称，被告同意协助原告办理过户手续，本案案涉房屋是第三人辛珠宽购买的，因其不能办理按揭，就以二被告的名义购买。2018年6月9号，第三人和韩某某签订了房屋买卖合同后，2019年8月份，在韩某某家与被告辛小龙签订了买房协议，还是8月份，韩某某要二被告的身份证，被告不同意，韩某某说是第三人辛珠宽同意的，第二天第三人辛珠宽给被告打电话后，二被告将身份证发给了韩某某。第三人辛珠宽述称，原告诉状中的内容与事实不符，被告并不存在违约行为。被告愿意协助原告办理房屋过户手续，但两原告应当依照承诺约定承担超过一万元部分的所有过户费用。2018年6月9日，被告辛小龙通过辛珠宽指示与原告签订了房屋转让协议（因涉案商铺实际所有人为辛珠宽，由于辛珠宽购买房屋时年龄过大，无法办理贷款，故将该房屋登记在被告辛小龙名下，首付款系辛珠宽支付，认购协议系辛珠宽签订）。该涉案房屋转让等相关事宜均系辛珠宽与韩某某协商，被告与韩某某签订了第一份房屋买卖协议，双方约定，被告将其名下所有的位于西安市高陵区XX小区XX号商铺以2336700元转让给韩某某，所有过户费用及税款均由韩某某承担。后辛珠宽提出税款承担问题后，与韩某某即协商此事。辛珠宽提出该商铺的转让款如果低于2336700元，第三人就会赔钱，故转让价格不能低于2336700元，韩某某承诺第三人只承担其中一万元过户费用，超出一万元部分的过户费及税款由韩某某自己承担，第三人称看不懂协议，韩某某于协议签订当日向辛小龙出具了承诺后又写了欠条，双方约定以后按承诺和欠条结算商铺价款。2019年8月，韩某某约第三人见面，称自己名下房产太多，想将案涉房屋登记在二原告名下。商铺转让款由韩某某代为支付，辛珠宽出于好心同意韩某某的意见，事隔几天后韩某某拿着打印好的协议说，只换买房人名字，合同内容没有变化，第三人坚持欠条不变，承诺不变。出于对韩某某的信任，被告没看内容就签了字，韩某某后将落款时间签成了2018年7月10日。韩某某为了推翻双方的约定，不想承担双方协商的过户费用，故而欺骗被告，改变落款时间，其有悖诚实信用原则。此外，涉案房屋评估后价格为2800000元，被告转让给韩某某为2300000多万元，此价格更印证了双方约定超出10000元的过户费用，由原告承担的事实；在第二份协议中双方约定了过户时间，被告多次表明意见，即便是过户时间未到，也愿意协助原告办理过户手续，但原告违反合同约定，不按照约定由辛珠宽承担10000元的过户费用，剩余部分由韩某某承担，导致过户无法进行。原告方韩某某隐瞒欺骗被告，要求被告向其出具了“过户费按照国家规定承担责任”的条据。对于被告出具的此条据，系原告方欺骗所为，其内容让被告产生了重大的误解，非被告真实意思表示，韩某某要求被告出具的条据中，与之前约定相冲突的内容应为无效，故对过户费用的承担，应以双方签订的韩某某买商铺时第三人提出的以承诺及欠条结算为准。综上，未能办理过户登记手续的原因系原告造成，并非被告，且原告违反了诚实信用原则，应当驳回原告请求。原告要求被告支付违约金、律师费、诉讼费、保全费无事实及法律依据，应当予以驳回。由于原告违反合同约定，合同中约定了违约条款及违约金的计算标准，故被告保留起诉原告的诉讼权利。当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告韩云龙、韩云瑞向本院提交了如下证据：1.商铺转让协议，证明原、被告双方达成房屋买卖协议。该协议内容合法有效。双方应当继续履行；2.银行流水（韩某某工行、农行）明细，6份垫付凭证，证明原告按照合同约定履行自身付款义务，支付超过2000000元，达到合同约定的过户条件；3.收条一张，证明辛小龙与辛珠宽向原告出具收条，且收条内容载明过户时双方各自承担自己应当承担的费用。因此过户费用不应当由原告一方承担；4.委托代理合同及代理费发票，证明因被告违约，原告为维权，支付的律师费8000元；5.不动产权属登记证书，证明案涉房屋是辛小龙，不是辛珠宽的。被告辛小龙与李小娟未向法庭提交证据。第三人辛珠宽向本院提交了如下证据：1.商品房认购协议和首付款交款单，证明案涉房屋是第三人所购买的；2.房屋转让协议，证明原始的房屋买卖协议是第三人和韩某某签的。因为房是辛小龙的名字，所以第三人是担保人，在韩某某家签的协议，和辛小龙与韩某某的两个儿子没有责任，也证明了房屋价格。3.承诺一份，证明第三人不承担任何税费，房屋价款是按第三人交款算的，没有多余的；4.遗失声明，证明G5、G6和本案案涉房屋系同一房屋；5.欠条一份，证明该欠条是韩某某与第三人结账的凭证；6.承诺书，证明韩某某承诺承担10-15万元的税，第三人不同意。对双方当事人提交的对方无异议的证据，本院予以确认。对双方当事人有异议的证据，经本院综合评定后结合庭审认定事实如下：原告韩云龙、韩云瑞系案外人韩某某之子。本案涉诉房屋位于西安市高陵区XX大道西XX幢XX铺，登记权利人为被告辛小龙、李小娟共同共有，不动产登记证号：陕（2018）高陵区XX号，房屋建筑面积213.15㎡。2018年6月9日，被告辛小龙与韩某某签订了《西安市高陵区XX小区内的XX、XX号楼房屋转让协议》，约定被告辛小龙自愿将位于西安市高陵区XX小区内的XX、XX号楼转让给韩某某。房屋总价款2336700元，合同对韩某某付款时间及方式进行了明确约定。该协议的第八条约定，协议签订后韩某某先付给甲方10000元定金，另韩某某承担房屋移交前的税收、维修费和物业费。该协议签订当日，韩某某向辛小龙出具承诺一份，内容为辛小龙给韩某某过户时承担不超过10000元的费用，超出部分由乙方（韩某某）负担。当日，韩某某向辛小龙转款10000元。2018年7月10日，原告韩云龙、韩云瑞重新就案涉房屋与被告辛小龙签订了《天下荣郡GX-XXX商铺转让协议》，由二原告购买登记在被告辛小龙与李小娟名下的位于西安市高陵区XX大道西XX幢XX商铺。该房屋与前述合同中约定的房屋为同一房屋，该合同中转让方担保人为第三人辛珠宽，受让方担保人为韩某某，庭审中，韩某某也认可其参与房屋交易的全过程。该合同约定：被告辛小龙自愿将案涉房屋以总价款2336700元转让给原告韩云龙、韩云瑞，商铺总价款包括转让方首付款、向开发商李某某的借款、银行贷款、过户时所应承担的费用和其他为商铺的应付款。原告需预付的款项、为被告垫付的所有应付款项均由原告的父亲韩某某代为支付，2019年12月10日前原告支付超过2000000元后通知被告到二手房中心签订交易合同并进行过户，否则属违约。该合同第四条约定协议以外的承诺均无效。2018年8月8日，韩某某向被告辛小龙转款30000元，2018年12月12日转款100000元，2019年1月29日转款60000元，2019年2月2日韩某某通过农行向辛小龙转款310000元，通过工行向辛小龙转款500000元。2019年2月2日，被告辛小龙在第三人辛珠宽见证下向韩某某出具收条一份，内容为：“收条，今收到韩某某购买高陵区XX小区XX现金壹佰万元整。￥1000000.00元，此据（最终以汇结算），收款人：辛小龙，见证人：辛珠宽。过户时各自承担自己应承担的费用，辛小龙，2019年2月2日”。2018年6月11日，韩某某代辛小龙向案外人李某某支付欠付的首付款319091元，自2018年7月17日起，先后12次向被告辛小龙办理按揭贷款的账户内还款共计593596.48元，另，韩某某还于2018年6月14日代被告辛小龙支付案涉房屋专项维修基金25578元、印花税及契税52008.6元，支付他项权利证费100元、产权证费用1146元，2018年6月19日代被告辛小龙支付垃圾费、物业费共计23129.10元，2019年8月9日，韩某某支出房屋评估费25830元。以上韩某某共计支出2050479.48元。在此期间，被告辛小龙与第三人辛珠宽也实际将案涉房屋交付韩某某装修使用。后双方因本案涉诉房屋过户应缴纳的税费问题产生纠纷后，2019年8月21日，韩某某通过微信告知被告辛小龙准备过户，但并未明确要求过户时间，因双方未能协商一致，原告于2019年9月26日向本院提起本案诉讼。庭审中，被告李小娟对被告辛小龙签订房屋买卖合同的行为予以追认，并同意将房屋过户给原告，第三人辛珠宽亦同意将房屋过户给原告。另查明，本案涉诉房屋实际由第三人辛珠宽从开发商处购买，因辛珠宽不能办理按揭贷款，而将房屋登记在被告辛小龙与李小娟名下。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。比对2018年6月9日辛小龙与韩某某签订的《西安市高陵区XX小区内的XX、XX号楼房屋转让协议》及承诺书与2018年7月10日辛小龙与韩云龙、韩云瑞签订的《天下荣郡GX-XXX商铺转让协议》，两份协议关于标的房屋及房屋总价款的约定均无区别，仅就购买人及过户税费的约定不同。考虑到原告韩云龙、韩云瑞系韩某某之子，合同主体的变更并无不妥。合同内容的变更也未违反相关法律规定，第三人称韩某某存在欺诈致使其签订了《天下荣郡GX-XXX商铺转让协议》，但其并未能举证证明，故本院对此抗辩不予采信，视为变更后的《天下荣郡GX-XXX商铺转让协议》为双方真实意思表示，该合同合法有效。截止2019年8月9日，原告通过韩某某已实际支付（含代为支付）被告2050479.18元，即使扣减25830元的过户评估费，支付金额仍超过双方约定的2000000元过户条件。本案在审理过程中，被告及第三人也一直同意过户，故原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续合理合法，本院予以支持。因双方在履行合同的过程中，被告已实际向原告交付了房屋，双方在过户前就过户产生的税费未能协商一致，而韩某某于2019年8月21日通过微信聊天中也仅提到要求被告准备过户，并未明确预留合理的准备时间及告知过户日期，且被告并未明确表示不同意过户，因此诉前，被告并不存在违约的事实。2019年9月26日原告向本院提起诉讼，诉讼中，过户时间到期，过户事宜因诉讼发生阻却，原告要求被告承担违约金及律师费无事实及法律依据，本院不予支持。剩余的未付房款，不属于本案受案范围，当事人可在过户手续完成后，另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辛小龙、李小娟于本判决生效后十五日内协助将登记在其名下的位于西安市高陵区XX大道西XX幢XX铺（不动产登记证号：陕（2018）高陵区XX号）变更登记至原告韩云龙、韩云瑞名下；二、驳回原告韩云龙、韩云瑞的其他诉讼请求。本案案件受理费4930元，由原告韩云龙、韩云瑞负担1930元，由被告辛小龙、李小娟负担3000元（原告韩云龙、韩云瑞已预交，由被告辛小龙、李小娟在履行本判决时将其应承担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  武祎峰审判员  肖 涛审判员  赵栋科二〇二〇年七月八日书记员  龚小风1