北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6265号上诉人（原审被告）：张学斌，男，1988年8月16日出生，汉族，北京麒麟家政服务有限公司经理，住河北省廊坊市固安县。被上诉人（原审原告）：董涛，男，1978年7月27日出生，汉族，北京润梆家政服务有限公司经理，住北京市大兴区。上诉人张学斌因与被上诉人董涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张学斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回董涛的一审诉讼请求或发回重审，并由董涛承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.我与董涛的租赁合同已于2019年8月22日解除，我有权拒付后续租金。一审中房屋所有权人黄培秋出庭作证，证实其与董涛的合同已于2019年6月5日解除，董涛自此已经丧失对坐落于北京市大兴区团结路丹麦小镇商铺E2-1-108室房屋（下称案涉房屋）的承租和转租权利，我享有拒付后续租金的抗辩权。2.房屋所有权人黄培秋在解除与董涛的合同后，已经明确要求我或者腾房或者向其交纳租金。我以向房屋所有权人交纳租金的形式，以实际行动表明与董涛解除了租赁合同，而与黄培秋建立了租赁合同关系。3.一审判决造成违约方获利而守约方受损的不公平结果，也造成循环诉讼，增加当事人的诉累。董涛辩称，同意一审判决，不同意张学斌的上诉请求。董涛向一审法院起诉请求：1.确认董涛与张学斌在2017年7月22日签订的《商铺出租合同》于2019年10月9日解除；2.判令张学斌支付董涛2019年8月22日至2019年10月9日期间租金及10月10日至12月5日期间房屋占有使用费共计35000元；3.判令张学斌赔偿董涛2019年8月22日至还清之日止拖欠房屋租金及占有使用费的滞纳金，按照所欠租金10%计算；4.诉讼费由张学斌承担。一审法院认定事实：2017年7月22日，董涛（甲方）与张学斌（乙方）签订了《商铺出租合同》，约定甲方将承租案涉房屋，建筑面积150㎡，转租于乙方，租期三年，自2017年8月22日至2019年8月21日，其他费用由乙方自行承担。合同约定乙方每年一次性支付房屋租金为12万，每年按照市场价递增，合同到期后乙方有优先权续租，每年要提前一个月支付下一年的租金。乙方可以转账或者现金形式支付租金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金为实欠租10%。如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋。乙方拖欠租金累计达15天，甲方可以终止合同，收回房屋，乙方须赔偿违约金。一审中，张学斌申请房屋所有权人黄培秋作为证人出庭，同时向一审法院提交黄培秋与董涛的聊天记录，证明黄培秋已经在2019年6月5日与承租人董涛解除了房屋租赁合同。张学斌称董涛与房屋所有权人的合同已经先于2019年8月22日解除，因此其与董涛的租赁合同在2019年8月22日解除，故其未继续向董涛交付下一年度租金。张学斌称其认为前手合同（房东黄培秋与董涛签订的房屋租赁合同）解除后董涛就不能再向其提供房屋，也就没有权利再向其收取房租。另查，张学斌认可截至一审庭审当天，其一直实际占用并使用案涉房屋，但主张该房屋系其自黄培秋处承租并与黄培秋签订了新的租赁合同。董涛向一审法院提交《解除通知书》、快递单截图复印件，用以证明其于2019年9月8日通过邮寄和现场张贴的方式向张学斌发出解除合同的通知并表明自通知寄出之日起第三十日视为已经送达。张学斌不认可收到该通知书，认可接到过快递员电话，但因不知道是什么文件就没有签收，没有看到过董涛张贴的《解除通知书》。一审法院认为，张学斌与董涛签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，双方均认可张学斌未依约向董涛交纳2019年8月22日之后的房租，故张学斌已构成违约，董涛据此主张解除双方签订的租赁合同，具有事实和法律依据，法院对此予以支持。关于合同解除的时间，按照合同约定，承租人拖欠租金15天，出租方可以终止合同并收回房屋。张学斌应于2019年7月22日前交付下一年度房屋租金，但其并未交付，且逾期累计已经超过15天，董涛主张确认双方的房屋租赁合同于2019年10月9日解除，法院予以支持；对董涛要求张学斌支付2019年8月22日至2019年12月5日期间房屋租金及使用费的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同于2019年10月9日解除，故张学斌应当向董涛支付2019年8月22日至2019年10月9日期间的房屋租金，对于合同解除后的占有使用费，董涛仅要求按照租金标准支付至2019年12月5日，法院不持异议；对张学斌辩称其与董涛的房屋租赁合同因房东黄培秋向张学斌表明其与董涛的房屋租赁合同已解除故张学斌不应向董涛继续支付房租的抗辩意见，无法律依据，法院不予采信；关于董涛要求张学斌支付自2019年8月22日至还清之日止拖欠房屋租金及占有使用费的滞纳金（按照所欠租金10%计算）的诉讼请求，因双方合同解除时间为2019年10月9日，法院对在合同期内延迟交纳租金的滞纳金依据双方合同约定予以酌定，对于合同解除后的房屋占有使用费的滞纳金，双方在合同中并未作出约定，法院不予支持。张学斌在与董涛之间的房屋租赁合同没有解除的情况下在2019年9月就同一房屋与房主另行签订租赁合同并交纳租金，张学斌由此产生的经济损失应另行解决；房主与董涛的合同是否解除不影响董涛与张学斌之间租赁合同的效力；董涛擅自转租的行为如违反其与房主之间租赁合同的约定，应当由房主与董涛另行解决；房主与董涛因签订租赁合同而产生的物业费由谁负担等争议不在本案审理范围之内，租赁双方可另行解决。据此，一审法院于2020年5月判决：一、确认董涛与张学斌2017年8月21日签订的《商铺出租合同》于2019年10月9日解除；二、张学斌于判决生效之日起十日内向董涛支付2019年8月22日至2019年10月9日的房屋租金及2019年10月10日至2019年12月5日期间的房屋占有使用费共计35000元；三、张学斌于判决生效之日起十日内向董涛支付2019年8月22日至2019年10月9日期间未交租金的滞纳金1600元；四、驳回董涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。经本院主持调解，双方未达成一致调解意见。本院认为，本案争议焦点系张学斌与董涛之间的案涉租赁合同之解除时间及张学斌是否构成违约。据已查明的事实，张学斌与董涛签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。张学斌以案涉房屋所有权人黄培秋向其表明黄培秋已于2019年6月5日与董涛解除租赁关系为由，上诉主张其与董涛之间的租赁合同因董涛与黄培秋之间的租赁合同已解除而应于2019年8月22日解除，但因张学斌、董涛之间的租赁合同关系与黄培秋、董涛之间的租赁合同关系并非同一法律关系，黄培秋与董涛之间的租赁合同是否于2019年6月5日解除并不直接影响张学斌与董涛之间的租赁合同的效力，故而本院对于张学斌的该项上诉主张不予采信。鉴于双方均认可张学斌在案涉租赁合同履行过程中未依约向董涛交纳2019年8月22日之后的租金，一审法院据此认定张学斌构成违约，并采纳董涛在一审中以张学斌违约为由主张双方租赁合同于2019年10月9日解除之意见，并无不妥。在此情况下，张学斌以其已与黄培秋建立新的租赁合同关系并已向黄培秋支付租金为由上诉主张不应承担向董涛支付租金的合同义务，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。张学斌在与董涛之间租赁合同关系未解除的情况下因与案外人黄培秋建立新的租赁合同关系而产生的经济损失，张学斌应另行解决。一审法院核算的张学斌应付房屋租金、房屋占有使用费及滞纳金数额无误，本院予以维持。综上所述，张学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费715元，由张学斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二〇年七月二十三日法官助理 郭子枫书 记 员 唐 琪