湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3111号上诉人（原审原告）：广东明城物业管理有限公司湖南分公司(原珠海市明城物业管理有限公司湖南分公司)，住所地长沙市芙蓉区朝阳路78号4幢2单元504房。负责人:凌章。委托诉讼代理人:李高翔，湖南通程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙睿星资产管理有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽中路三段59号长沙出版物交易中心四层A区411、412、413、414号。法定代表人:李明。委托诉讼代理人:朱里，湖南日月明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：被告：湖南三高房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区中山路233号三角花园星城26楼。法定代表人:谭凌天，董事长。委托诉讼代理人:张衡，湖南高泽律师事务所律师。上诉人广东明城物业管理有限公司湖南分公司（以下简称明城物业）、长沙睿星资产管理有限公司（以下简称睿星公司）与被上诉人湖南三高房地产开发有限公司（以下简称三高公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明城物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判睿星公司、三高公司向上诉人支付停车费6万元、物业管理费554069.44元。2、判令睿星公司、三高公司支付滞纳金/违约金（以554069.44元为基数，按日万分之五的标准从具状起诉之日【2016年1月25日】起计算至实际付清之日止）；3、判令睿星公司、三高公司承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一、基于上诉人与睿星公司之间存在物业服务的事实，应改判睿星公司向上诉人按照调整后的物业服务费用收取标准支付物业费。二、睿星公司应向上诉人支付停车费差额6万元。三、违约金的计算的开始时间错误，至少应从具状之日起计算是实际付清之日止。四、三高公司对睿星公司应承担的法院责任承担连带责任。三高公司相对于睿星公司是物业出租方，是上诉人提供物业服务小区的建设单位，依据《物业管理条例》等相关法律的规定，建设单位建设完毕后，对其未售出的物业，该物业的业主为建设单位，也即对于三高公司为睿星公司所承担物业的业主单位。本案中，小区已经建设完毕，小区的业主委员会已经成立，故物业合同的双方当事人为业委会与物业公司。上诉人与三角花园?星城业主委员会于2014年5月20日签订的《三角花园物业管理合同》的服务对象当然的包括三高公司，即三高公司理所当然的是上诉人提供物业服务的业主，虽然该《物业管理合同》的签订主体没有三高公司签章，但因其业主身份的存在，该《物业管理合同》对其具有约束力。因此，即使业主与承租人或者其他物业使用人明确约定由承租人或者其他物业使用人缴纳物业费的，在物业使用人不予交纳的情况下也要承担连带责任。睿星公司答辩称:一、一审判决对“明城物业要求睿星公司支付2016年7月后的停车费没有事实依据”的认定正确。明城物业主张的停车费，实为其与睿星公司于2015年5月11日签订的《协议书》项下停车场管理权对调产生的差额。该协议的终止日期为小区业委会《关于通知贵司物业服务合同到期函》上确定的2016年5月31日，三高公司在6月15日收回停车场管理权并于明城物业完成结算。虽然明城物业于6月30日与小区业主筹委会签订了延期半年的补充协议，但该补充协议由于欠缺业主大会决议而不能在双方之间建立有效的合同关系，且事实上前坪停车场一致由睿星公司持续进行实际管理与维护，故明城物业根本无权主张该笔停车费。二、明城物业主张睿星公司支付物业管理费554069.44元及从具状起诉之日起计算违约金的上诉请求和理由，完全没有事实及法律依据。1、本案中，睿星公司与明城物业、三高公司之间均不存在物业服务协议。2、睿星公司一直依照合同约定，自行负责商场区域管理，对专有部分和该区域共有部分自行提供物业服务，独立维护、养护、管理配套的设备设施并自行承担全部费用。三角花园?星城小区事实上形成了由睿星公司负责三角花园?星城小区1-4楼商场区域及前坪停车场、明城物业负责5楼以上住宅区域管理的现状，双方之间实质是互相依存、协调配合的相邻关系。因此，明城物业无权向睿星公司主张物业管理费。三高公司答辩称：通过停车场管理权对调协议，看出，明城与睿星是就物业服务是有过协商的，但对商场没有，睿星已经对物业进行了自行管理，整个过程是明城公司默认的。明城公司给予睿星公司事实上的物业服务关系，作为商场的出租人无需承担连带责任。睿星公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项判决。二、依法改判驳回明城物业的全部诉讼请求。三、本案一审、二审诉讼费用由明城物业承担。事实与理由：一、一审判决采信明城物业重审时补充提交的虚假合同及其它与物业服务内容无关的合同并径行认定明城物业为上诉人提供了物业服务，显属认定事实错误。二、一审判决认定“明城物业与业委会于2014年5月20日签订的《三角花园物业管理合同》对包括上诉人在内的三角花园?星城商场所有人有约束力”，亦属于认定事实错误。三、一审判决认为：“商场所处位置相对独立，但商场部分之外有公共部分。明城物业提供的包括安全保卫、清洁卫生、代收水电费、化粪池、粪水井清理疏通等服务内容，并不能当然排除明城物业所提供的部分”，系认定事实不清且结论错误。首先，商场与住宅区域相对独立，事实上形成了上诉人与明城物业分别管理的物业范围并已为双方接受。其次，一审错误认定商场区域为三高公司的专有部分，事实上该区域同样包含了公共部分及相应配套设施（例如楼梯、电梯出入口、进门大厅、通道及商场及前坪等），并且是整体楼盘最为基础、最需精心维护的部分。而该公共部分恰恰是由上诉人负责提供物业服务的，亦即上诉人负担了部分公共部位物业服务的事实清楚。上诉人于原一审中所提交的商场区域（含商场前坪）提供常规物业服务的证据（含合同及支付凭证）确实充分，明城物业在重审庭审中已承认商场区域（含商场前坪）物业服务是由上诉人自行管理，足以证明上诉人亦对商场1-4楼公共部分及相应配套设施进行了管理。四、一审判决适用法律错误。本案系物业服务合同纠纷，物业服务必须以客观存在的合同为依据、以《中华人民共和国合同法》的相关规定为准绳进行处理。一审法院引用的法律条款均不适用于本案情况。五、一审法院判决上诉人向明城物业支付滞纳金完全缺乏事实及法律依据。一审法院在明知上诉人与明城物业之间不存在物业服务协议且双方对是否实际提供了物业管理服务存在截然相反的主张，仍判决支付滞纳金，属于典型的枉法裁判。上诉人认为，上诉人负责的商场区域与明城物业负责的住宅区域上下依存，双方负责对各自管理区域进行管理，必然产生配合、协助义务，即属于相邻关系范畴。即使实际产生了公用附属设施的共同开支，按照诚实信任原则，也应即使告知并友好协商处理。但被上诉人却虚构事实、伪造证据进行诉讼，一审法院居然加以采信，对上诉人提供的充分的客观证据视而不见，作出完全违背事实并严重损害上诉人合法利益的裁判。明城物业答辩称：1、对于睿星公司提出的自行物业服务管理与明城公司主张的物业服务费用的事实是不同的概念，睿星公司主张的物业管理是针对其经营所需的1-4楼，而明城公司主张的物业服务事实是针对其经营所需其他的物业服务，依照法律规定，权利可以放弃，义务必须履行，明城公司提供了相应的物业服务，有权利依照与业委会签订的物业服务合同收取物业费。2、关于睿星公司与三高房地产在本案中的身份是没有异议的，睿星资产在本案中的身份是物业使用人，三高房地产在本案中的身份是开发商，是业主的一部分。二者应当受到物业公司签订的物业服务合同的约束，不具有独行特立的权利。3、关于停车场费用，依据物业服务合同，以及明城公司与睿星公司的协议书，停车对调是物业服务中的一项，代交水电也是物业服务合同中的一项。所对调的前坪是属于全体业主所有，业委会代表全体业业主行使相关权利，在物业服务合同顺延之前，该前坪应当交给业委会，而不是三高房地产，合同顺延之后，明城公司有权对前坪实行相应的管理，收取相应的费用，三方对相关的费用，在没有达成一致的情况下，根据合同约定进行收取，是合理的。4、在重审一审期间，我方补充了相关证据，印证了明城公司未履行自身职责所提供的公共服务事实，其相关合同的签订符合物业行业的行情，是物业服务的常态。明城物业向一审法院起诉请求：一、请求判令睿星公司、三高公司向明城物业支付物业管理费1246656.3元；二、请求判令睿星公司、三高公司支付滞纳金/违约金1065891.09元；三、请求判令睿星公司向明城物业支付停车费60000元；四、请求判令睿星公司、三高公司承担该案所有诉讼费用。一审法院认定事实：明城物业与三角花园?星城业主委员会于2014年5月20日签订《三角花园物业管理合同》，约定由明城物业负责“三角花园?星城”商住楼的物业管理，期限自2014年6月1日至2016年5月31日，合同还约定本物业的管理服务费，后栋住宅房屋由明城物业按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；前栋公寓住宅房屋由明城物业按建筑面积每月每平方米1.5元收取，前栋公寓办公用房由明城物业按建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，商场部分收费由明城物业与三高公司另行签订收费合同。物业服务合同到期后明城物业于2016年6月30日与三角花园?星城小区第三届业主筹委会签订补充协议。补充协议约定：时间为2016年7月1日至2016年12月31日，顺延期内物业服务的内容与收费标准以原合同所定内容不变。睿星公司与三高公司于2009年9月3日签订《三角花园?星城商城租赁合同》，约定由睿星公司自行负责本租赁物业的物业管理，三高公司或三高公司聘请的物业管理公司应全力配合睿星公司开展其物业管理工作。明城物业与长沙鼎新保洁服务有限公司签订《清洁合同》，约定该司承包三角花园形成项目除产权人/使用人专有部分以外的所有公共区域及设施提供保洁保养服务。明城物业与长沙市雨花区元圣电子产品经营部签订《停车场施工合同》，约定该司负责三角花园小区前坪公共停车场停车管理系统的安装、调试工作。明城物业与与长沙旭冒清洁服务有限公司签订《化粪池、粪水井清理疏通合同》，约定由该司三家花园星城小区的化粪池、粪水并排水管道的清理疏通工作。明城物业与中国联合网络通信有限公司长沙市分公司签订《中国联合网络通信有限公司长沙市分公司室内分布合作合同》，约定为三角花园安装联通室内覆盖系统。明城物业与睿星公司于2015年5月11日签订《协议书》，约定明城物业将管理的三角花园前坪停车场，与睿星公司管理的三角花园地下负一楼停车场，双方实行经营管理权限对调管理，睿星公司并于每月15日前支付给明城物业使用差额费15000元人民币，该期限直到明城物业与小区业委会的物业管理合同到期为止，对调时间从2015年5月1日起至2017年5月1日止。三角花园?星城小区业主委员会于2016年5月25日向明城物业发送到期函，确定2016年5月31日到期后不再续聘明城物业，要求明城物业于2016年6月15日与业委会及新物业公司交接工作。三高公司的停车费用结算明细单及收条证明其于2016年6月15日收回了停车场的管理权，并完成了结算。另查明，睿星公司所租赁物业系一至四层，有专有的手扶梯、直梯，但与三角花园属于一栋大楼，四楼以上系住宅，与住宅相对独立。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。明城物业与三角花园?星城业主委员会于2014年5月20日签订《三角花园物业管理合同》对全体业主有约束力，三高公司将涉案的三角花园．星城商场出租给睿星公司，该商场系三高公司开发，三角花园．星城商场亦属业主范围，故涉案合同对三角花园．星城商场所有人有约束力。虽然合同中明确约定了商场部分收费由明城物业与三高公司另行签订收费合同协议，而商场部分又有睿星公司与三高公司于2009年9月3日签订《三角花园?星城商城租赁合同》，约定由睿星公司自行负责该租赁物业的物业管理，三高公司或三高公司聘请的物业管理公司应全力配合睿星公司开展其物业管理工作。商场所处位置相对独立，但商场部分之外有公共部分。明城物业提供的包括安全保卫、清洁卫生、代收水电费、化粪池、粪水井清理疏通等服务内容，并不能当然排除明城物业所提供的物业部分。但明城物业服务成本相较普通办公用房也相应明显减少，根据公平合理和等价有偿原则，明城物业向睿星公司收取的物业管理费标准也应相应降低。根据该案具体情况，物业管理费标准调整为按住宅用房的标准1.2元／平方米／月为宜，经计算为415552.1元。明城物业所主张的滞纳金该院酌情支持按日万分之五的标准从起诉之日计算。因此，三高公司、睿星公司辩称明城物业未提供过任何物业服务与事实不符，该院不予采信。明城物业与睿星公司于2015年5月11日签订《协议书》，约定双方实行经营管理权限对调管理，对调时间从2015年5月1日起至2017年5月1日止，但该期限直到明城物业与小区业委会的物业管理合同到期为止。三角花园?星城小区业主委员会于2016年5月25日向明城物业发到期函，确定2016年5月31日到期后不再续聘明城物业，同时三高公司的停车费用结算明细单与收条证明其于2016年6月15日收回了停车场的管理权，并与明城物业完成了停车费结算，明城物业在2016年6月15日后对停车场没有管理权，故明城物业要求睿星公司支付2016年7月后的停车费没有事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款判决如下：一、睿星公司于该判决生效之日起十日内向明城物业交纳物业管理费415552.1元；二、睿星公司于该判决生效之日起十日内向明城物业支付滞纳金（以415552.1元为基数，按日万分之五的标准从2016年11月16日起计算至实际付清之日止）；三、驳回明城物业的其他诉讼请求。如果未按该判决书指定的期间履行付款义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。该案受理费25780元，由睿星公司负担25000元，由明城物业负担780元。本院二审查明的事实与一审判决查明的一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。本案中，明城物业与三角花园?星城业主委员会于2014年5月20日签订《三角花园物业管理合同》对全体业主有约束力，因三角花园．星城商场属业主范围，故《三角花园物业管理合同》对三角花园．星城商场所有人有约束力。商场所处位置相对独立，但商场部分之外有公共部分。明城物业提供的包括安全保卫、清洁卫生、代收水电费、化粪池、粪水井清理疏通等服务内容，亦属明城物业所提供的物业部分。一审判决根据公平合理和等价有偿原则，酎情确认物业管理费415552.1元，并无不当。关于停车费60000元问题。由于三角花园?星城小区业主委员会于2016年5月25日向明城物业发到期函，确定2016年5月31日到期后不再续聘明城物业，同时三高公司的停车费用结算明细单与收条证明其于2016年6月15日收回了停车场的管理权，并与明城物业完成了停车费结算，明城物业在2016年6月15日后对停车场没有管理权，故明城物业上诉提出睿星公司应支付停车费60000元的上诉请求，没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人明城物业、睿星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费应收25780，广东明城物业管理有限公司湖南分公司已预交案件受理费25780，应交12890元，退回12890元;长沙睿星资产管理有限公司已预交案件受理费25780，应交12890元，退回12890元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月二十日书记员  徐彬彬