湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终540号上诉人（原审被告）：贺艳军，男，1977年2月10日出生，汉族，湖北省天门市人，天门农商行职工，住湖北省天门市。上诉人（原审被告）：天门市二十五小时商务酒店。住所地：天门市竟陵钟惺大道47号。法定代表人：刘芬，酒店负责人。委托诉讼代理人：贺艳军（刘芬之夫），暨本案上诉人。被上诉人（原审原告）：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：王文涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。上诉人贺艳军、天门市二十五小时商务酒店（以下简称二十五小时酒店）因与被上诉人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称天门农商银行）排除妨害纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2019）鄂9006民初868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贺艳军、二十五小时酒店上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天门农商银行的诉讼请求，不承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、贺艳军居住的二、三层房屋系天门农商银行分配给贺艳军的，贺艳军提供了原天门侨乡信用社主任毛荣华等人的证明材料，同时申请一审法院调取2003年3月17日、2004年6月3日的会议纪要，分配方案系在该次会议上讨论决定的。贺艳军申请调取，一审法院未调取，导致事实不清。该房屋贺艳军居住16年，系政策性分配住房，其与天门农商银行的纠纷，不应由法院管辖。2、天欣房地产评估公司并非法院指定的入围司法部门认可的评估公司，评估结果偏离市场价格，且二、三楼是居住用房，不能按商业门面评估，且二、三楼并非租赁房屋，不能计算租金。3、贺艳军进行了肝移植，上有老下有小，生活困难，请求二审法院酌情裁决。天门农商银行答辩称，贺艳军称涉案房屋系单位分配给其居住，没有事实和法律依据，一审法院判决的房屋占用期间的费用合理合法。一审认定事实清楚，请求维持原判。天门农商银行向一审法院起诉请求：判令贺艳军、二十五小时酒店立即腾退并返还占用的位于天门市××钟××大道中的房屋；支付房屋占用期间的使用费1973441.28元；立即拆除安装在房屋上的广告牌；承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：贺艳军于2003年4月1日与天门农商银行原所属的天门市侨乡开发区农村信用合作社签订了《房屋门面出租合同》，合同约定：天门农商银行将城南分社（位于天门市××钟××大道中）西端的两间门面和其西端院内的一层五间平房出租给乙方经营；期限为一年，自2003年4月1日至2004年4月1日。贺艳军交纳了租金，到期后双方并未重新签订租赁合同，天门农商银行分别于2004年6月3日交租金7200元，其收入传票注明“今收到贺艳军交城南（南环路）小卖部、旅社三楼2004年7月1日至2005年6月30日房租费”；2005年11月30日交租金6000元，注明为“暂收贺艳军现金陆仟元整”；2007年12月20日交租金6500元，注明为“贺艳军租金南环路（钟惺大道），期限为2007年7月1日至2008年6月30日”。后经双方协商，天门农商银行将合同中约定的西端院内五间平房收回。之后贺艳军一直占有房屋门面1层2间和2层4间、3层6间房屋使用，并于2016年将该房屋改建成酒店后，于2016年7月4日以其妻子刘芬的名义注册了二十五小时酒店。2018年8月29日，天门农商银行委托湖北文学泉律师事务所向贺艳军发出了（2018）鄂文律函字第045号律师函，要求贺艳军及其家属搬离所占有的房屋，并赔偿天门农商银行损失，贺艳军收到该函并在函上签名。天门农商银行委托天门房欣房地产估价有限公司对所争议房屋1-3层租金进行评估。2018年8月30日天门房欣房地产估价有限公司出具天门房欣评估字（2018）第443号房地产评估报告，估价结果为2018年的市场租金为163600元（单价精确至元），其中1层2间房屋租金年估算值为50104.32元、2层4间房屋租金年估算值为40003.20元、3层6间房屋租金年估算值为44795.52元、广告牌租金年估算值为28700元。一审法院认为，本案系因房屋租赁关系引起的排除妨害纠纷。天门农商银行与贺艳军签订书面租赁合同到期后，在未重新签订书面房屋租赁合同的情况下，继续占有、使原租赁合同中的部分租赁物并对原租赁合同以外的房屋进行了改建和使用，天门农商银行亦收取了部分租赁费用，原承租人继续使用租赁物，结合本案的实际情况，应视为不定期租赁，故双方当事人均有随时解除合同的权利。双方于2003年4月1日所签订的《房屋门面租赁合同》的租赁物不包含该房屋2层4间和3层6间房屋，但在2004年6月3日天门农商银行收取贺艳军房屋租金时，已认可所收的租金7200元包含了3层房屋的租金。租赁期限超过6个月且未采用书面形式，对贺艳军将该房屋的3层6间房屋的占有使用亦应视为不定期租赁。天门农商银行有权随时要求解除与贺艳军的不定期租赁合同。天门农商银行已于2018年8月29日以律师函的形式通知贺艳军腾退所占有使用的房屋，已经履行了通知义务，且贺艳军收到该函，故天门农商银行与贺艳军之间的不定期租赁合同解除。关于该房屋2、3层贺艳军称其为天门农商银行分配给其的宿舍，其为合法占有的辩称意见，与本案实际情况不符，根据天门农商银行提交的证据表明3层6间系贺艳军以不定期租赁形式取得使用权。2层4间经其改建后占有使用，没有天门农商银行同意或者交纳租金费用的证据予以证明，亦不能证明系分配的居住用房，应属非法占有使用。贺艳军另有房屋居住，所争议的房屋均由贺艳军以其家庭经营形式经营二十五小时酒店后用以开设宾馆使用，故对其关于贺艳军对所争议房屋1层2间门面、2层4间房屋、3层6间房屋合法占有的辩称意见不予采纳。综上，天门农商银行与贺艳军之间关于位于天门市××钟××大道××城南××社××门面、××房屋、××6间房屋的不定期租赁合同已于2018年8月29日解除，贺艳军和二十五小时酒店继续占有和使用上述房屋，属于无权占有，天门农商银行作为上述房屋的所有权人有权要求贺艳军和二十五小时酒店立即退还上述房屋并支付相应租金的诉讼请求符合法律规定，依法应予以支持。天门农商银行要求贺艳军、二十五小时酒店支付2018年房屋租金163603.04元，放弃其他房屋租金和占用费的请求，属于对自身权利的处分，不违反法律的规定，不持异议。但天门农商银行诉请的房屋租金中包含广告牌收入28700元，因广告牌的所有权权属不明，且其广告牌系市政府为文明城市创建所设立的公益广告，故天门农商银行诉请要求拆除房屋楼顶广告的诉讼请求不属于本案调整的范畴。广告牌现属于所争议房屋的附属结构，其拆除应由天门农商银行依法收回该房屋后另行与相关部门协商解决，故对其诉请的房屋租金中的广告牌收入28700元依法不予支持。故贺艳军和二十五小时酒店应支付天门农商银行所争议房屋1层2间、2层4间、3层6间房屋的2018年房屋租金为134900元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、贺艳军、二十五小时酒店在判决生效之日起二十日内退还天门农商银行坐落于天门市××钟××大道××城南××社××门面、××房屋、××6间房屋。二、贺艳军、二十五小时酒店在判决生效之日起二十日内支付天门农商银行租金134900元。三、驳回天门农商银行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22561元，由贺艳军、二十五小时酒店负担1542元（此款天门农商银行已垫付，不予退还，执行时由贺艳军、二十五小时酒店一并支付给天门农商银行）；由天门农商银行负担21019元（已交纳）。二审期间，贺艳军提供了证据一份，毛荣华、曹川玉、王红丽签名的《证明》一份，以证明经集体研究贺艳军搬入城南分社二楼办公室居住。天门农商银行质证认为，证人未出庭作证，真实性存疑，内容也达不到其证明目的。本院认为，贺艳军提供的《证明》，证人未出庭作证，也未提供证人的基本信息，欠缺证据的形式要件，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、本案是否属于人民法院管辖；2、贺艳军、二十五小时酒店占有涉案房屋是否有事实和法律上的依据；3、天门房欣房地产估价有限公司出具的房地产价格评估报告是否可以作为定案依据。评判如下：关于本案是否属于人民法院管辖的问题。本案系天门农商银行基于物权要求贺艳军、二十五小时酒店腾退并补缴租金，双方系平等民事主体之间的财产关系，属于人民法院受理范畴。贺艳军、二十五小时酒店上诉称贺艳军居住16年的房屋系政策性分配住房，其与天门农商银行的纠纷，不应由法院管辖。因其没有提供证据，故其上诉理由不成立。关于贺艳军、二十五小时酒店占有涉案房屋是否有事实和法律依据的问题。涉案房屋共有三层，对房屋产权属于天门农商银行，双方均无异议。关于第一层。2003年4月1日，侨乡开发区信用社与贺艳军签订《房屋门面出租合同》，约定一层七间门面出租给贺艳军，租期为一年，租金每月500元。后天门农商银行将其中五间收回。第一层房屋租赁期限届满，没有书面续租，应视为不定期租赁，天门农商银行可以随时解除合同，贺艳军和二十五小时酒店应当缴纳租金，腾退房屋。关于第二层。贺艳军不能举证证明其系合法占有和使用，天门农商银行作为产权人，可以要求贺艳军腾退。贺艳军上诉要求法院调取2003年3月17日、2004年6月3日的会议纪要，天门农商银行未能查找到相关记录，因二层总共有六间房屋，即便单位分配，也不能分配贺艳军四间，故贺艳军称其系单位分配房屋无事实依据。关于第三层。从2004年6月3日的收据上看：“今收到贺艳军交城南（南环路）小卖部、旅社三楼2004年7月1日至2005年6月30日房租费”，贺艳军系租赁诉争房屋第三层经营旅社，缴纳了2004年7月1日至2005年6月30日的租金，可以认定双方对第三层存在租赁关系，因双方均不能提供书面租赁合同，应视为不定期租赁合同，天门农商银行有权随时解除合同。关于天门房欣房地产估价有限公司出具的房地产价格评估报告应否采信。天门房欣房地产估价有限公司具有房地产价格评估资质，且鉴定程序、方法并无不当，故其作出的鉴定报告书可以作为定案依据。贺艳军、二十五小时酒店上诉称，应剔除二楼、三楼房屋的租金，因上述房屋系员工宿舍，不是租赁房屋。经查，涉案房屋的二楼、三楼主要由贺艳军、二十五小时酒店用于经营酒店，贺艳军、二十五小时酒店的上诉事实与查明事实不符，不予采信。综上，贺艳军、二十五小时酒店的上诉理由均不成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2998元，由贺艳军、天门市二十五小时商务酒店负担。本判决为终审判决。审判长  陈先锋审判员  别瑶成审判员  杨艳荣二〇二〇年七月十五日书记员  赵 明