山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1944号上诉人（原审原告）：董加成，男，1975年10月20日出生，汉族，德州坤桥保温材料有限公司法定代表人，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审被告）：毕小明，男，1975年3月15日出生，汉族，特丽亚婚庆主题酒店员工，住四川省荣县。原审原告：王俊青，女，1977年7月1日出生，汉族，无业，住山东省德州市德城区。上诉人董加成因与被上诉人毕小明、原审原告王俊青房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董加成上诉请求：1.依法改判德州市德城区人民法院作出的（2019）鲁1402民初3689号民事判决书，判决被上诉人毕小明另支付上诉人房屋租金268000元和电费2249.4元；2.本案一、二审案件受理费全部由被告承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定涉案房屋自2018年1月后无法正常使用与事实不符。首先，认定该事实证据不足。一审中被上诉人提交的德州宝丰农机制造有限公司限期搬离的通知均不是原件，而是不知证据来源的打印件，内容模糊不清，证据形式不合法。其次，该证据没有记载具体的通知对象名称，不具备关联性。再次，被上诉人申请出庭的证人均是上诉人的租户，均与上诉人存在房屋租赁纠纷，欠上诉人租金和费用，证人证言因证人与上诉人存在利益关系而不具有证明效力。最后，即使该通知真实，也仅能证明2018年1、2、3月三次通知，不能证明宝丰农机制造有限公司妨碍了房屋的正常使用。事实上，不存在妨碍房屋长期使用的情况，被上诉人和所有租户均实际使用房屋并且经营到2019年5月中旬，一审中上诉人提交的宝丰农机公司的起诉状和调解书即可证明。一审认定2017年12月底被上诉人搬离了涉案租赁场地，双方事实租赁合同已解除错误。2017年12月底搬离涉案租赁场地仅是被上诉人单方陈述，没有相应证据，且与其他证据前后矛盾。既然早已搬离房屋，不知被上诉人为何分别于2018年6月28日和2019年5月10日给上诉人书写欠交租金和电费的欠条，且前后两个欠条都欠交电费，为何在2018年三次收到限期搬离通知，为何于2019年被宝丰公司起诉。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为上诉人应该提供证据证明被上诉人在2018年1月1日到2019年4月30日期间正常经营，缺乏法律依据。本案是房屋租赁合同纠纷而非企业租赁经营合同纠纷，上诉人的义务是提供合同约定条件的房屋，并无义务保证房屋承租人的经营，承租人是否经营、因何原因中断、中止经营，完全是承租人的经营自主权，经营效益的好坏与房屋出租人无关。再者，双方签订的房屋租赁合同并未明确约定房屋的用途，上诉人对房屋使用效果更无义务承担责任。根据《合同法》第一百二十一条规定，租赁期间被上诉人因第三人的原因造成房屋使用的妨碍，应该向第三人主张，不应由上诉人承担责任。另外，被上诉人毕小明在诉讼过程中的答辩和举证意见只是否认和反驳上诉人对涉案房屋出租的权利和主体资格，并未否认房屋的使用和经营状况，一审判决超出被上诉人的答辩意见，以房屋不具备正常的经营环境为由驳回上诉人的诉讼请求不当。毕小明辩称，认可一审判决，上诉人对合同内容有隐瞒、欺骗的事实，合同上明确注明不可转租，如果答辩人知道该合同内容不会签订合同。答辩人经营一年时受到企业干扰，不能继续经营。王俊青述称，同上诉人上诉意见。董加成、王俊青向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付原告房屋租金和电费共367124.4元；二、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年7月20日，原告董加成与德州宝丰农机制造有限公司签订租赁合同，甲方：德州宝丰农机制造有限公司，乙方：董加成，乙方租赁甲方老厂区位于德城区平房25间，租期自2015年8月1日至2016年8月1日止，需缴纳押金3万，25间平房面积总共1100平方米，按每平方米4元收费，每月租金4400元。甲方向乙方提供水电、水电费按表收取，水费每方4元，如遇水电费调整，甲方将随时调整。如遇甲方厂房拆迁或其他不可抗拒原因时，甲方无法继续履行协议，该协议无条件自行终止，乙方不再有厂房的使用及租赁权，并在甲方要求的时间内搬出，乙方无任何补偿，甲方不承担任何责任。如逾期甲方则扣除乙方押金，乙方需承担违约金1万元，并每天缴纳500元直到搬出甲方合同解除权。厂房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有解除合同，收回出租厂房并扣除乙方押金，一、未经甲方同意转租转借该房屋。二、损坏承租厂房，改变本合同约定的房屋租赁用途。三、存放危险物品或进行违法活动。四、逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，乙方给甲方造成严重损害的。2、2015年9月1日，原告王俊青与被告毕小明签订房屋租赁合同，约定原告王俊青为甲方，被告毕小明为乙方，被告租赁原告位于德城区农机公司院内的房屋一套，用于餐饮经营。租赁期间为2016年11月15日到2017年11月14日，房屋面积850平方米，按照每平方米20元计算租金，月租金为17000元。被告交原告房屋押金5000元，一次性交纳12个月租金200000元。合同第3条约定：如遇甲方厂房区拆迁或其他不可抗拒的原因，使甲方无法继续履行协议，该协议无条件自行终止，乙方不再有房屋的使用及租赁权，并在甲方要求的时间内搬出，乙方无任何补偿，甲方不承担任何责任。如逾期，甲方将扣除乙方押金，乙方将承担违约金，并每天缴纳500元，直到搬出。甲方厂区如遇拆迁或其他原因提前30天通知乙方。3、鲁德字第11××99号房屋产权证记载：房屋所有权人德州宝丰农机制造有限公司，租赁房屋坐落于德城区，面积为1849.8平方米。4、2018年1月14日，限期搬迁通知：按照创建文明城市整改要求，德州宝丰农机制造有限公司三八路厂区存在消防卫生隐患，各项环保指标均不达标，需要进行整改升级改造，以达到消防、卫生、环保等相关配套标准的验收要求。整改后宝丰农机制造有限公司对所有物业自主经营不再进行租赁，各租户的租赁合同终止。现就有关事宜通知如下，自接到通知10日内搬出完毕。即2018年1月25日前搬完，特此通知。2018年2月11日，德州宝丰农机制造有限公司通知：你租赁的王金强有租赁权的德州宝丰农机制造有限公司位于德城区的房屋租赁合同已于2017年12月31日到期，且王金强和本公司不再续租，已经提前多次通知到你，在本通知发布后两天内即2018年2月13日前搬走己方全部物品，并将租赁房屋归还给王金强及本公司，且本公司决定于2018年2月14日关闭涉及的租赁场所，请提前做好准备工作，否则由此造成的全部损失由你方承担。特此通知。2018年3月1日，关于德州宝丰农机制造有限公司厂区大门管理的通知，根据公司内部整改的要求，决定对宝丰农机公司厂区设备、设施进行整体改造。为保障基建建设改造工作的顺利开展，避免安全隐患。经公司研究决定，宝丰农机厂区北门自今日起上午8：00开启晚间22点关闭所有车辆进出厂区，再由东门出入。随着改造施工的推进和展开，北大门将全天关闭，待整改到位后安装电子门禁一车一杆非本单位车辆严禁入内，请各相关人员、车辆给予配合，特此通知。德州宝丰农机制造有限公司。5、2019年3月6日，德州宝丰农机制造有限公司起诉被告董加成、毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店，德州市德城区蟹味虾酱餐厅租赁合同纠纷。请求法院判令被告返还原告租赁标的物德城区价值10万元的房屋，并排除妨碍。判令被告支付欠付租赁物占用费323400元。请求判令被告赔偿在租赁合同到期后非法占有原告房屋至起诉之日止给原告造成的经济损失935000元，按每天2200元计算，其余赔偿主张至返还为止。事实和理由，2015年7月20日，原告与被告董加成签订房屋租赁合同，双方约定将德城区的25间平房及车间共计2200平方米出租给董加成，期间，未经原告同意，其擅自将租赁物转租给被告毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店、德州市德城区何家菜馆、德州市德城区蟹味虾酱餐厅、德州市德城区正浩爱车汽车服务中心。租赁合同到期后，原告多次通知被告要求其搬出并返还租赁物，但各被告违法占据拒不返还，从而给原告造成巨大损失。根据物权法及合同法的规定，以上被告应当依法立即向原告返还租赁标的物，支付占用费，并赔偿原告经济损失。2019年5月7日，山东省德州市德城区人民法院民事调解书（2019）鲁1402民初1065号，原告德州宝丰农机制造有限公司与被告董加成房屋租赁合同纠纷一案，双方当事人自愿达成如下协议：一、原被告签订的房屋租赁合同于2019年5月7日解除，被告董加成于2019年5月27日前从租赁房屋及车间内搬出，将租赁的原告德州宝丰农机制造有限公司的德城区25间平房及1100平方米的车间返还原告德州宝丰农机制造有限公司。原告放弃其他诉讼请求，租赁房屋押金33000元不再退还被告董加成。二、被告董加成若逾期搬出，则原告德州宝丰农机制造有限公司可要求被告董加成返还上述租赁物，并要求被告董加成支付拖欠租金39198元，违约金119000元，自2019年5月28日起计算至被告董加成返还上述租赁物按每天1000元计算的违约金。本案案件受理费8513元及保全费5000元，房屋租金33000元不再退回，被告董加成案件受理费8513元、保全费5000元，由原告德州宝丰农机制造有限公司负担。6、2018年6月28日，被告毕小明向原告出具欠条，内容为：欠原告2017年的部分房租租金和电费共计88566.2元。2019年5月10日，被告毕小明向原告出具欠条，内容为：欠原告2019年1月份到5月份电费8309元。一审法院认为，本案系租赁合同关系，本案争议的焦点问题1、原告是否有转租权？涉案租赁房屋的所有权人为德州市宝丰农机制造有限公司，其将位于德城区平房25间共1100平方米租赁给原告董加成，租期自2015年8月1日至2016年8月1日止。原告董加成与宝丰农机公司签订合同虽为一年，但后期一直在租赁，延续了该租赁合同。2019年3月6日，德州宝丰农机制造有限公司起诉被告董加成、毕小明、德州市德城区玉君涮烤吧、德州市德城区丰裕阁炒鸡店、德州市德城区虾兵蟹酱餐厅租赁合同纠纷。请求法院判令被告返还原告租赁标的物德城区价值10万元的房屋，并排除妨碍。判令被告支付欠付租赁物占用费323400元。判令被告赔偿在租赁合同到期后非法占有原告房屋至起诉之日止给原告造成的经济损失935000元，按每天2200元计算其余赔偿主张至返还为止。（2019）鲁1402民初1065号民事调解书确认：原被告签订的房屋租赁合同于2019年5月7日解除，被告董加成于2019年5月27日前从租赁房屋及车间内搬出，将租赁的原告德州宝丰农机制造有限公司的德城区25间平房及1100平方米的车间返还原告德州宝丰农机制造有限公司。由此可以证明在2016年8月1日至2019年5月7日期间双方系不定期租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：“出租人知道，或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告董加成转租近三年的时间内，出租人德州宝丰农机制造有限公司知道或应当知道承租人董加成将租赁房屋进行了转租，但在六个月内未提出异议，应视为出租人认可承租人的转租行为。本案争议的焦点问题2、二原告与被告毕小明之间是否存在租赁合同关系？原告王俊青提供了与被告毕小明的租赁合同，证明其在2016年11月15日到2017年11月14日租赁了涉案房屋，但王俊青并不是涉案房屋的承租人，不具备转租权，原告王俊青主体不适格。被告毕小明自2016年11月15日至2017年11月租赁涉案房屋，并向王俊青交纳租金和电费，能够证明其租赁了涉案租赁房屋，原告董加成是涉案房租承租人，故被告毕小明与原告董加成之间形成了事实转租合同关系。本案争议的焦点问题3、二原告要求被告毕小明支付原告房屋租金和电费共367124.4元的诉讼请求是否有事实和法律依据？一审法院认为本案出租人宝丰农机制造公司于2018年1月4日、2月21日、3月1日通知承租人及次承租人限期搬离，结合宝丰农机制造公司起诉原告的诉状、（2019）鲁1402民初1065号民事调解书及证人证言能够证明，自2018年1月后，因宝丰农机制造公司要收回租赁房屋，限期租户搬离，涉案租赁房屋无法正常使用。2017年12月底被告搬离了涉案租赁场地，双方的事实租赁合同已解除。庭审查明，被告毕小明实际租赁了涉案房屋，并书写了欠房租及电费的欠条，能够证明其拖欠房租及水电费未付。原告王俊青不是承租人，其无权租赁涉案房屋，故其要求被告毕小明支付房租等诉讼请求，一审法院不予支持。原告董加成与被告毕小明之间系事实租赁合同关系，被告毕小明应给付原告董加成未支付的2017年房租和电费88566元，2019年1-5月电费8309元，合计96875元。对原告董加成该项诉讼请求，依法予以支持。原告董加成要求被告毕小明支付自2018年1月1日起至2019年4月份租金268000元，2019年5月份用电2249.4元，被告提供宝丰农机公司限期搬离通知可以证明2018年1月14日后，出租人要求承租人、次承租人搬离涉案租赁场地，已不具备正常经营环境，原告未提供证据证明被告2018年1月至2019年5月正常经营的证据，其上述诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。判决：一、被告毕小明给付原告董加成租金88566元、电费8309元，合计96875元，于判决生效后十日内履行。二、驳回原告其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3403元，由原告董加成承担2518元、由毕小明承担885元。本院二审期间，上诉人董加成围绕上诉请求依法提交了证据一、加盖供电公司发票专用章、户名为“德州宝丰农机制造有限公司”的电费明细表一张、芙蓉小镇电费明细表一张、电费收据存根13张；证据二、王俊青与毕小明妻子曹荣玲微信聊天记录打印件一张、王俊青与毕小明的微信聊天记录打印件四张；证据三、德州晨旭餐饮服务有限公司股东变更信息截图一张；证据四、王俊青与王磊短信信息打印件一张、王俊青与刘卫国妻子宋玉君微信聊天记录三张、微信朋友圈信息截图打印件21张（均附光盘）。该四份证据共同用以证明本案涉案房屋一直在正常经营。上诉人董加成、原审原告王俊青申请本院调取德州晨旭餐饮服务有限公司的发票领用及纳税情况，用以证明被上诉人毕小明的经营情况。对于欠付电费的情况，被上诉人毕小明认可，2019年5月10日书写的欠条中的“欠电费8309元”对应的是2019年2-4月的电费，另外还欠付2019年5月份的电费2249.4元。对于被上诉人毕小明的餐厅是否正常经营，董加成陈述称，“存在断水和堵门的情况，但是都时间很短”；毕小明陈述称，“从2018年一共停水是六次，堵门五次，晚上锁门两次”，“2018年3月份停止营业，几天想不起来了。2018年6月份停了两天。”另外，原审原告王俊青明确，同意由上诉人董加成享有2016年11月15日签订的“房屋租赁协议”中王俊青的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人董加成提交的证据一中，户名为“德州宝丰农机制造有限公司”的电费明细表加盖有供电公司发票专用章，因此对该份证据的真实性予以认定，其余证据系上诉人董加成单方制作，被上诉人毕小明不予认可，因此不予认定。股东变更与是否正常经营之间没有关联性，因此，上诉人董加成提交的证据三不能实现拟证目的，不予认定。虽然上诉人董加成提交的证据一中户名为“德州宝丰农机制造有限公司”的电费明细表没有具体显示被上诉人毕小明的用电明细，但是根据毕小明认可的2019年2-4月欠电费8309元、5月欠电费2249.4元的事实，可以得到毕小明所经营餐厅月均电费支出数额较高的结论，该份证据与董加成、毕小明的陈述、董加成二审提交的证据二、证据四之间、其他证据之间可以相互印证，证明2018年1月份之后虽然毕小明餐厅的经营受到一定影响，但是并没有完全停止营业。董加成、王俊青的调取证据申请没有必要，本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：一审判决对欠付租金、电费数额的认定是否正确。第一，2016年11月15日，原审原告王俊青与被上诉人毕小明签订“房屋租赁协议”，王俊青据此享有向毕小明收取涉案房屋租金等的权利。二审中，王俊青明确表示同意由董加成享有王俊青在该份“房屋租赁协议”中享有的权利义务，董加成据此取得了向毕小明主张房屋租金等的权利。第二，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案“房屋租赁协议”约定的租赁期限至2017年11月14日，租赁期限届满后，毕小明继续使用涉案房屋，出租人没有提出异议，因此该“房屋租赁协议”继续有效，毕小明应当支付租赁期间的房屋租金。第三，上诉人董加成二审期间提交的证据、当事人陈述等能够证明，涉案房屋在2018年1月至2019年4月期间并未完全停止经营，一审法院对该期间的房屋租金全部不予支持不当，本院依法予以纠正。但是，该期间内被上诉人毕小明的经营确实受到一定的影响，完全按照租赁合同约定的租金标准支付租金对于被上诉人毕小明而言显失公平，因此，本院按照约定租金标准的50%酌情减少该期间应当支付的租金数额，即2018年1月至2019年4月毕小明应当支付的租金数额为134000元（（200000元+17000元/月×4月）×50%）。第四，被上诉人毕小明二审期间认可欠付2019年5月份的电费2249.4元，对该部分欠付的电费毕小明应当支付。综上，被上诉人毕小明应当支付欠付的租金、电费合计233124.4元（88566元+134000元+8309元+2249.4元）。综上所述，董加成的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3689号民事判决第二项；二、变更山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初3689号民事判决第一项为：被上诉人毕小明于本判决生效后十日内向上诉人董加成支付租金、电费合计233124.4元；三、驳回上诉人（原审原告）董加成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6807元，减半收取3403元，由上诉人董加成负担1005元，由被上诉人毕小明负担2398元；二审案件受理费5354元，由上诉人董加成负担2329元，由被上诉人毕小明负担3025元。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  王子超审判员  高世民二〇二〇年七月七日法官助理孔祥龙书记员王婷婷