广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1493号 上诉人（原审被告）：桂林樱特莱庄园业主管理委员会，住所地广西壮族自治区桂林市七星区穿山东路11号樱特莱庄园蓝天花园11号。 负责人：武杰文，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：林洁皓，男，1965年5月17日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路89后座仓库，统一社会信用代码：9145030530437620D（1-1）。 法定代表人：蒋水莲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王良森，男，1963年12月11日出生，汉族，该公司员工，住广西壮族自治区桂林市雁山区。 上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会因与被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会上诉请求：一、撤销桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初3268号民事判决；二、判决驳回被上诉人的原审诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实和适用法律均错,依法应予撤销并改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、原审判决认定被上诉人违法增加的合同第三十五条合法有效属认定事实错误。2015年7月31日，上诉人与被上诉人签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》存在两个十八、两个三十四、两个三十五、两个三十九条，且在业委会备案盖有上诉人与被上诉人骑缝章的合同第十八条明确写明委托服务期限:“2015年7月30日至2018年4月30日0:00时本合同终止”被被上诉人实际控制人王良森篡改为委托服务期限：“2015年7月31日至2025年7月31日0:00时本合同终止”。当时业委会刚成立，王良森也被当选为业委会副主任，他利用业委会主任对他的信任，拿着双方签字的合同篡改合同中间内容即增加第三十四、三十五、三十九条并篡改合同第十八条的服务期限到七星区住建局备案。上诉人只认可在上诉人备案的第十八条和第八章的第三十四、三十五、三十九条，第七章的三十四、三十五条和第九章的三十九条是王良森恶意增加的，服务期限也是王良森篡改的。大家可想而知，王良森恶意在第七章增加的第三十四、三十五条，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，要全体业主三分之二才能决定的事情，业委会是业主大会的执行机关，没有开业主大会，业委会是断然不敢决定第七章增加的第三十四、三十五条内容的，业委会的任期是2015年5月21日至2020年5月20日，上诉人也不可能行使下一届业委会的权利，将物业合同期签为十年，委托服务期限：“2015年7月31日至2025年7月31日0:00时本合同终止”是王良森恶意篡改的。一审法院以桂林市中级人民法院（2019）桂03民终2014号民事判决书确认“鼎力物业公司与业主委员会于2015年7月31日签订备案的《樱特莱庄园物业服务委托合同》为有效合同”，该合同存在两个三十四、三十五、三十九条，如发生纠纷以哪条为准？为什么一审法院以合同第七章的三十五条而不以合同第八章三十五条判案？一审法院的公正性值得怀疑。樱特莱庄园门面租金是全体业主的，一审法院把全体业主的财产判给了被上诉人物业公司，讲不好听的话，把主人的钱判给了佣人，真是天下奇葩！二、原审适用合同法第八条和第一百零七条判决此案是错误的，应引用民法总则168条和合同法40、41条规定判决驳回被上诉人的原审诉讼请求。王良森既是上诉人的业委会副主任，也是被上诉人鼎力公司的实际控制人，《樱特莱庄园物业服务委托合同》实际是王良森自己与自己签订的合同，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条规定，《樱特莱庄园物业服务委托合同》应属无效合同，即使有效，该合同具有合同法五十二条和五十三条的情形，也应按《中华人民共和国合同法》第四十、四十一条规定判决，因为合同是王良森一手操纵的，王良森相当于提供格式合同人，当合同发生歧义应朝着不利提供格式合同方解释，本案不应按第七章的三十四、三十五条而是应按第八章三十四、三十五条判决。三、即使合同有效，上诉人也有权收回本属小区全体业主的公共部分租金的收取权。归属小区所有的租金，其所有权本就属全体小区业主所有。不因合同的约定改变该租金的所有权属性。即使法院认定该约定有效，被上诉人收取租金的权利，也是基于上诉人的委托，不是其提供物业服务的必然对价，上诉人既可以委托其收取及支配，也可以收回该委托，由自己自行收取及支配，同时该条款还约定“经甲方同意后可用于弥补物业管理费用的不足及相关设施的修缮。”上诉人已通过自行收取租金的方式表明了其既不同意由被上诉人接受委托收取租金，更不同意其将租金用于弥补物业管理费用的不足及相关设施的修缮。原审法院忽略了该租金的所有权属性，直接引用该条款的上半部分，无视下半部分“经甲方同意后”这一重要约定,判决支持被上诉人的原审诉讼请求属适用法律错误。综上，恳请二审法院判如所请。 被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还原告2017年7月至2019年9月收取的门面租金72800元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月31日，原、被告签订《樱特莱庄园物业服务委托合同》，约定：甲方（被告业委会）委托乙方（原告鼎力公司）对樱特莱庄园提供物业服务，委托服务期限自2015年7月31日起至2025年7月31日0：00时止；小区所有的幼儿园、商铺的租金由乙方收取并支配，经甲方同意后可用于弥补物业管理费用的不足及相关设施修缮，等等。对鼎力公司与业委会就前述委托合同效力问题发生的纠纷，桂林市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）桂03民终2014号民事判决，判决确认该《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行。本案中，原告以被告违约收取本应由其收取的小区棋牌室门面26个月租金为由，诉至一审法院，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原、被告均认可涉案棋牌室门面属于樱特莱庄园全体业主共有；被告作出书面材料说明称其就涉案门面从2017年11月至2019年9月共收取了23个月租金计50600元。 一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。本案中，《樱特莱庄园物业服务委托合同》的效力已经生效文书确认，对双方均有约束力。原告主张依据双方合同约定了涉案门面的租金应由其收取，此意见有充分合同依据，故对被告认可其已收取的门面租金50600元，应交还原告；原告虽主张被告收取涉案门面26个月租金计72800元，却未提供充分证据予以证实，故对其此项意见，一审法院予以部分支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，一审法院判决：被告桂林樱特莱庄园业主管理委员会返还原告桂林市鼎力物业服务有限公司50600元。本案适用简易程序，减半后收取案件受理费810元（原告已预付一审法院），由原告负担250元，由被告负担560元。 在二审过程中，上诉人提交新证据如下：一、涉案小区设计图一份，证实涉案铺面系小区98栋、100栋房子之间的人行通道，是没有产权证的；二、上诉人补充提交业委会收支明细共十五份二十三页，证实业委会收取涉案门面租金后用于业委会与物业公司法律纠纷。被上诉人对证据一的真实性、合法性与本案关联性予以认可；对证据二中诉讼费发票的真实性、合法性予以认可，与本案关联性不予认可；对证据二其他证据的真实性、合法性、与本案关联性均不予认可。本院对证据一的真实性、合法性、与本案的关联性予以认可；对证据二的真实性、合法性予以认可，与本案的关联性不予认可。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，《樱特莱庄园物业服务委托合同》的效力已经生效法律文书确认，对双方当事人均有约束力。被上诉人依据涉案《樱特莱庄园物业服务委托合同》第三十五条约定，“小区所有幼儿园、商铺租金由被上诉人收取并支配，经上诉人同意后可用于弥补物业管理费用的不足及相关设施修缮。”，主张涉案门面的租金应由其收取，有充分合同依据，而且该约定未违反法律规定，故一审判决上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会返还收取的小区门面租金依据充分。上诉人主张其通过自行收取租金的方式表明了其既不同意由被上诉人接受委托收取租金，更不同意其将租金用于弥补物业管理费用的不足及相关设施的修缮，属于对合同的部分条款的解除。对此，本院认为，关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”对于涉案合同条款的解除，当事人并没有约定解除条件，故上诉人主张解除该条款不符合法律规定约定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上诉人主张合同条款的解除，对引起合同关系变动的事实应承担举证责任。被上诉人对收取公共区域费用按合同约定使用举出了相应证据佐证，上诉人对此不予认可，但是对于被上诉人违反合同约定使用收取的公共区域费用没有进一步举证，应承担举证不能的责任，故其主张解除该条款亦不符合法律规定的法定解除条件。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。被上诉人基于合同约定有权收取属于全体业主共有的涉案铺面租金，但是被上诉人支配、使用涉案铺面收益亦应符合合同约定用于弥补物业管理费用的不足及相关设施修缮，而上诉人对相关费用的使用享有监督的权利，被上诉人亦应按合同约定及法律规定接受上诉人监督，如被上诉人对上述款项的使用确有违反合同约定及法律规定的侵犯业主共有权利的情形，可另行提起诉讼主张权利。 综上所述，上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1620元（上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会已预交），由上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇二〇年七月八日 法官助理  王国裕 书 记 员  粟建玉