浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1023民初4238号 原告：许福超，男，1943年1月17日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：徐俊，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王微，浙江天城律师事务所律师。 被告：许卫强，男，1972年5月5日出生汉族，农民，住天台县。 被告：许志桦，男，1993年4月2日出生汉族，农民，住天台县。 原告许福超与被告许卫强、许志桦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日进行了公开开庭审理，在审理过程中，本院发现案情复杂，将本案转为普通程序于2019年12月18日进行了第二次公开开庭审理。原告许福超及其委托诉讼代理人王微到庭参加了上述二次庭审，委托诉讼代理人徐俊到庭参加了第一次庭审，被告许卫强、许志桦经本院合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席进行审理。因2020年1月23日浙江省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，诉讼活动不能正常进行，本案中止诉讼。因本案疑难复杂，经院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。 许福超向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方于2006年签订的《卖契》无效；2.判决许福超对位于天台县占地面积为53.22平方米房地产拆迁补偿的全部拆迁安置权益享有30%的份额；3.判决许卫强、许志桦承担本案诉讼费用。事实和理由：许福超系天台县福溪街道三联村村民，许卫强、许志桦是父子关系，系天台县福溪街道星光村村民。许福超拥有坐落在天台县的房产一处，宅基地证载面积合计为48.71平方米，经测量实际合法占地面积为53.22平方米，土地证号分别为：1.天台集用（2002）字第2725号，许福超与案外人许英强共有面积26.23平方米（即房屋中堂），原系许福超、许福兴、许英强三人共有，各占1／3，后许福兴于1998年1月3日与许英强签订《房屋卖契》，将自己所有的房屋全部转让给许英强管业使用，包括中堂的1／3份额，许福超实际占房屋中堂1／3份额，即根据证载宅基地面积约8.74平方米；2.天台集用（2001）字第0020889号，许福超享有证载宅基地使用权面积6.13平方米；3.天台集用（2001）字第0020887号，许福超享有证载宅基地使用权面积33.84平方米。2006年，许福超与许英强共同签订《卖契》，将上述所有房地产出卖给许卫强，转让款为23000元。至2017年上述房产被拆迁，许卫强的妻子张优萍出面分别代表许卫强、许志桦与天台县人民政府福溪街道办事处签订了《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》，与许卫强约定拆迁补偿款为1036133元，与许志桦约定拆迁补偿款803546.24元。许卫强、许志桦均选择房屋置换的补偿方式，房屋置换标准为1：3。其中，许卫强被征土地合法占地面积为110平方米，包括天台集用（2001）字第0020890号、天台集用（2000）字第0081747号、天台集用（2001）字第0020887号，其中属于许福超名下的合法占地面积为36.45平方米。许志桦被征土地合法占地面积为104.04平方米，包括天台集用（2001）字第0020884号、天台集用（2001）字第0020888号、天台集用（2001）字第0020889号、天台集用（2002）字第2725号以及从许卫海处转入的部分土地，其中属于许福超名下的合法占地面积为16.77平方米。许福超合计合法占地面积为53.22平方米（相应的征收权益合计约为371351元）。根据1：3的安置方式，属于许福超所有的合法占地面积对应的安置面积为159.66平方米。许福超对该部分安置面积应享有30%的份额。根据《土地管理法》相关规定，非集体经济组织成员无权取得或变相取得本集体经济组织成员名下宅基地使用权，双方的买卖违反了法律的禁止规定，应属无效。许卫强、许志桦无权取得涉案房屋的全部拆迁权益，许福超对自己合法拥有占地面积的拆迁权益也应当享有份额。涉案房屋被征收后，许福超与许卫强、许志桦之间就房屋的征收款分配问题屡次交涉无果，为维护许福超的合法权益，请求支持许福超的诉讼请求。 许卫强、许志桦未答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，许福超系天台县福溪街道三联村村民，许卫强、许志桦是父子关系，系天台县福溪街道星光村村民。2006年，许福超与许卫强签订《卖契》一份，约定许福超将坐落在福溪街道三联村三角街地方的房产出卖给许卫强，价格为23000元。该《卖契》所涉许福超土地使用权证载面积合计为48.71平方米，经测量实际合法占地面积为53.22平方米。土地证号分别为天台集用（2001）字第0020889号、天台集用（2001）字第0020887号、天台集用（2002）字第02725号，其中天台集用（2002）字第02725号房地产，许福超实际占有份额1/3。 2017年涉案房地产被征收。2017年6月7日，许卫强的妻子张优萍分别代表许卫强、许志桦与天台县人民政府福溪街道办事处签订了《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》各一份，以许卫强名义被征收的合法建筑占地面积为110平方米，包括天台集用（2001）字第0020890号、天台集用（2000）字第0081747号、天台集用（2001）字第0020887号，其中属于许福超处转让所得房产的建筑占地面积为36.45平方米；以许志桦名义被征收合法建筑占地面积为104.04平方米，包括天台集用（2001）字第0020884号、天台集用（2001）字第0020888号、天台集用（2001）字第0020889号、天台集用（2002）字第2725号以及从许卫强处转入的部分土地，其中属于许福超处转让所得房产的合法建筑占地面积为16.77平方米。上述属于许福超处转让所得房地产的合法建筑占地面积合计53.22平方米。许卫强、许志桦均选择房屋置换的征收补偿方式，房屋置换可安置面积为合法建筑占地面积的3倍。以许卫强名义签订的协议书拆迁安置权益中，其中所涉合法建筑占地面积110平方米可安置公寓式住房建筑面积330平方米，合法建筑评估价、合法建筑附属物补偿费、合法建筑占地补助费等合计529473元，临时安置费三年合计142560元，搬家补助费6600元，房屋征收奖励费357500元；以许志桦名义签订的协议书拆迁安置权益中，其中所涉合法建筑占地面积104.04平方米可安置公寓式住房建筑面积312.12平方米，合法建筑占地补助费、指标补贴等合计324338元，临时安置费三年合计134835.84元，搬家补助费6242.4元，房屋征收奖励费338130元。 上述事实有许福超提供的编号2019092400212《不动产登记资料查询结果证明》、2006年《卖契》、《福溪街道水南区块房屋征收认定表》、《产权置换结算表》、许卫强及许志桦分别签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》、（2019）浙1023民初241号民事判决书以及当事人庭审陈述随卷佐证，本院予以确认。 本院认为，第一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议也应为无效。本案中，许福超将涉案农村房屋卖给非同一集体经济组织成员的许卫强，其所立《卖契》应为无效，故对许福超要求确认《卖契》无效的诉讼请求，本院予以支持。 第二，我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，因此，《卖契》无效后，许福超应当承担返还许卫强23000元的义务，而许卫强应当返还因房屋拆迁所取得的部分拆迁安置权益。拆迁安置权益中，临时安置费、搬家补助费、房屋征收奖励费与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际使用人的补偿，应当归买受人所有，其他拆迁安置权益原则上应当返还出卖人。考虑到涉案房屋转让多年，房产价值发生变化，许福超在房屋拆迁后主张买卖合同无效，有违诚实信用，造成许卫强重大损失，本院酌情确定其赔偿可得拆迁安置权益的70%给许卫强。 第三，以许卫强名义被征收的合法建筑占地面积为110平方米，其中属于许福超处转让所得房产的建筑占地面积为36.45平方米，故许福超实际享有36.45平方米房屋置换权益的30%。按照建筑占地面积的比例，许福超可得合法建筑评估价、合法建筑附属物补偿费、合法建筑占地补助费为175448.10元，许福超对该部分拆迁补偿款权益享有30%的份额。执行过程中还应当扣除许福超应当返还许卫强的23000元。许卫强与许志桦系父子关系，许卫强购买房屋后以二人名义分别对外签订征收补偿安置协议，为减少当事人不必要诉累，许志桦的拆迁安置权益返还问题本院一并处理。以许志桦名义被征收合法建筑占地面积为104.04平方米，其中属于许福超处转让所得房产的合法建筑占地面积为16.77平方米，故许福超实际享有16.77平方米房屋置换权益的30%。按照建筑占地面积的比例，许福超可得合法建筑占地补助费、指标补贴为52279.40元，许福超对该部分拆迁补偿款权益享有30%的份额。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认2006年原告许福超与被告许卫强签订的《卖契》无效； 二、确认原告许福超对被告许卫强与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下36.45平方米建筑占地面积房屋置换权益享有30%的份额，对上述建筑占地面积对应货币补偿（不包括临时安置费、搬家补助费、房屋征收奖励费）享有30%的权利份额，执行过程中扣除23000元； 三、确认原告许福超对被告许志桦与天台县人民政府福溪街道办事处签订的《天台县福溪街道拾得路及以北（水南）区块综合改造项目集体土地上房屋征收补偿安置协议书》项下16.77平方米建筑占地面积房屋置换权益享有30%的份额，对上述建筑占地面积对应货币补偿（不包括临时安置费、搬家补助费、房屋征收奖励费）享有30%的权利份额。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，由原告许福超负担6160元，由被告许卫强、许志桦负担2640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 长  王秀锋 人民陪审员  杨春芳 人民陪审员  潘军园 二〇二〇年七月六日 代书 记员  杨添辉