湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初319号原告：杨广建，男，1964年4月2日出生，汉族，湖北省宜昌市人，户籍地湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人（特别授权）：黄欢，湖北利佳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：谭欢，湖北利佳律师事务所实习律师。被告：蒋珍秀，女，1951年1月4日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，委托诉讼代理人（特别授权）：向仁举，湖北宏济律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘婷婷，女，1986年2月28日出生，汉族，湖北省恩施市人，户籍地湖北省恩施市，被告蒋珍秀儿媳，原吉杨广建诉被告蒋珍秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨广建的委托诉讼代理人黄欢、谭欢，被告蒋珍秀的委托诉讼代理人向仁举、刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨广建向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告所交保证金50000.00元；2.判令被告支付原告应承担的自2009年7月7日至2019年10月1日的租赁房屋四、五楼的电费46194.05元；3.判令被告补开2018年和2019年度租金各50000.00元的发票；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告坐落于利川市××××号（房产证号为Ｓ1××92）房屋一层（含天井）至三层整层、四层至五层各半层用以设立医院，被告给予原告三个月的免租装修期，三个月期满开始计租，租期十年。合同签订之日，原告向被告交付了保证金50000.00元，该房屋的六层、七层仍由被告及家人居住使用。原告承租期间缴纳了整栋房屋的电费，承担了被告应缴纳的电费。合同到期后，原告要求被告退还保证金及补偿原告所承担的额外电费，被告拒不退还和补偿，同时原告支付了租期内的全部租金，被告未向原告开具2018年和2019年度租金各50000.00元的发票。为了维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。蒋珍秀辩称：1.原告的诉讼主体不适格，原、被告2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2009年10月1日至2019年10月1日，其间的2012年1月1日经原告同意，利川市阳光妇科医院有限责任公司与被告又签订了《房屋租赁合同》，该合同的条款与双方2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》一致，根据合同相对性原理，原告无权主张退还保证金。2.根据双方2012年1月1日签订的案涉《房屋租赁合同》约定，即便被告应退还保证金，原告应在2012年1月1日之后主张退还，原告现在才主张被告退还保证金超过了诉讼时效。3.原告承租被告房屋期间，违反了《房屋租赁合同》约定，擅自改变了房屋结构，将房屋大门的行车道改为药房，增添了2道楼梯，安装广告牌造成了楼房漏水，自2010年开始，原告也未按照合同约定时间支付租金，对于案涉保证金，双方早已达成口头协议原告不要求退还。4.被告在原告承租房屋期间已向原告支付了其使用房屋部分的全部电费，被告房屋的4、5、6层均安装有分表，且被告早已搬离案涉房屋，被告不清楚原告主张的电费是何时段发生的，通过查询原告支付最后一年租金45万元是2018年11月9日，如在此之前，根据交易习惯，原告不会全额向被告支付房屋租金，此日之后，被告及其家人不在该房屋居住，该电费不应由被告承担。5.案涉《房屋租赁合同》就开具发票没有约定，原告的该项请求也不应得到支持，况且原告每年向被告支付的租金不只50000.00元，2012年1月1日双方签订《房屋租赁合同》约定将租金变更为每年50000.00元是被告为了规避国家税费。综上，原告主体不适格，应当驳回原告的起诉或者查明事实后判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年7月5日，被告蒋珍秀收取原告杨广建租房合同保证金50000.00元并出具收条一份，该收条载明“收条今收到杨广建租房合同保证金伍万元收款人：蒋珍秀2019年7月5号”。2009年7月7日，蒋珍秀（出租人、甲方）与杨广建（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方待租房（以下称该房屋）坐落于利川市清××（房产××地址为××组，房产证号：Ｓ1××92）。乙方承租甲方的房屋为该房屋一层（含天并）至三层整层，四层至五层各半层，承租面积约2500平方米。第二条：乙方租用该房屋用途为设立医院。第三条：甲方给予乙方三个月免租装修期，三个月期满开始计租，乙方有偿租赁期间为十年既2009年10月1日至2019年10月1日。第四条：乙方租用该房屋年租金为（人民币）24.60万元／年，自本合同生效第六年开始每年房租金递增l0%。第五条：乙方应于本合同生效之日起一次性支付甲方当年租金，在上一年度租期期满前三十天一次性向甲方支付下一年度租金。第六条：甲方应于订立合同之日起将房屋使用权交付乙方，以便乙方装修。第七条：在本合同生效之日，乙方向甲方一次性支付违约保证金【人民币】五万元整，本合同期满之日甲方—次性将保证金退还乙方。若因乙方原因导致本合同中途终止，则甲方不退还该保证金。第八条：乙方在保证向甲方交纳租金的情况下，在合法范围内甲方有权决定承租房的用途，在甲方同意的情况下可对外转租部分用房，第九条：乙方在房屋租赁期，应正确使用该房屋[楼面荷载150kg/m2]，定期维修租赁房屋，甲方有权检查督促。房屋装修，修善不得危害房屋安全，租赁期满除可搬动物体外不得拆除房屋装饰物。若因乙方装修或使用不当导致该房屋的损毁，乙方应赔偿全部损失。其损失按双方认同的评估机构的评估结果支付。第十条：乙方在租赁甲方房屋合同期内，拥有该房屋—至六楼墙体及楼顶广告宣传的使用权，在本合同期内甲方不得将该使用权再租让与其他任何人使用。乙方有权根据自身经营需要改变该房屋一至六层外墙颜色，但不得危机房屋安全。第十一条：乙方在租赁期内不得在该房屋内焚烧各种垃圾，不得设置停尸房。乙方若违反此条约定甲方有权终止合同。注重该房屋及周边环境，若因乙方过错引起的纠纷，乙方应全部负责处置，若乙方不予处理，甲方多次告知乙方仍不处理有权终止合同。第十二条：为方便甲方出行乙方为甲方在该房屋天井内修建往四，五，六层楼一个，楼梯位于天井内四，五楼客厅一侧。所建楼梯内宽1.2米，每步梯高16-18公分，梯宽不少于30公分。第十三条：甲方的责任：1.甲方保证该房屋及其座落的土地没有产权、使用权等方面的纠纷。2.甲方不干预乙方的正常经营活动，在乙方装修及承租期间有责任协助乙方开展正常工作，并负责出面解决应由甲方解决的房产、土地等相关事宜。3.甲方因出租该房屋收入面交纳的税费由甲方自行承担。第十四条：乙方责任：1.按合同规定及时向甲方支付房租，及到相关部门交纳水、电等费用。2.严格遵守国家法律、法规、合法经营，若发生违法活动，甲方不承担任何责任，经营中的有关费用由乙方自理。3.租赁期间，应服从国家在治安防火、暂住人口、环境卫生等方面的管理。第十五条：违约责任：1.在本合同期内若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，视为甲方违约，若因甲方原因终止本合同，甲方除应退还合同未履行的预付租金及保证金外还应赔偿乙方损失。损失包括：A.装修损失，装修补偿标准按国家规定计算或按双方共同委托有关评估机构的评估结论支付，评估费用由双方分担。B.广告宣传费、搬迁费和设备等其它损失。根据合同履行年限，赔偿标准如下：合同履行一至三年为200万元，四至六年为100万元，七至十年为50万元。2.乙方若不按时交纳租金，拖延租金一个月以上，则甲方有权终止合同，乙方预付的租房保证金，甲方不退还。3.合同终止十天内，违约一方将违约金一次性付给另一方。第十六条：本合同期限内，如遇国家规定征用、拆迁或因法律规定的不可抗力导致该房屋无法使用时，甲方因此所获得国家补偿中，对于楼房、土地的补偿金归属甲方，乙方所承租部分的装修，搬迁费补偿归属乙方。第十七条：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每年检查一次，乙方应予积极协助，同时甲方应尽量减少对乙方使用该房屋的影响。租赁期间乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋损坏的由乙方负责修缮。第十八条：租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租权。第十九条：本合同未尽事宜，甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第二十条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由当地仲裁委员会仲裁。第二十一条：本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，均具有同等效力。经双方签字后立即生效，合同期满本合同自然终止。同日，双方签订《补充协议》一份，约定“依据租房合同第十一条，补充内容：乙方在租赁期不接收外伤伤重危及生命病人。”《房屋租赁合同》签订后，被告蒋珍秀将租赁房屋交与原告杨广建进行装修，杨广建装修租赁房屋后与他人共同在该房屋内设立了利川市阳光妇科医院有限责任公司（其间先后更名为利川市阳光医院、利川华西医院），原告依约向被告支付了房屋租金，被告也向原告开具了发票。2012年1月1日，利川市阳光妇科医院有限责任公司（承租人、乙方）与蒋珍秀（出租人、甲方）又签订《房屋租赁合同》(后称《合同二》）一份，《合同二》与前述《房屋租赁合同》约定不同的内容主要有：第三条：甲方给乙方三个月免租装修期，三个月期满开始计租，乙方有偿租赁期间为七年即2012年1月1日至2019年12月31日；第四条：房屋租金：乙方给甲方的房屋租金和乙方给甲方加盖六楼并装修及修建甲方使用的楼梯通道和消防楼梯组成。乙方租用该房屋年租金为（人民币）50000元/年。1.乙方按甲方在原一至五层基础上为甲方加盖六楼，并按甲方设计要求对加盖楼层进行装修，加盖楼层和装修在2009年9月15日前完工。2.在天井内修建一至五层供甲方使用的通道楼梯。3.在天井内修建一至六层供甲方使用的钢材结构的消防楼梯。其他内容与前述《房屋租赁合同》基本一致。两份合同签订后，原告或者利川市阳光妇科医院有限责任公司按照2009年7月7日双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准向被告支付了至2019年10月1日前的房屋租金，被告按照《合同二》约定向原告开具了2017年9月30日前金额为50000.00元的租赁费发票。其间，原告交纳了案涉整栋租赁房屋的电费。2019年9月29日，原告通知被告退房，被告因故未能到场便委托其女刘晓庆代为办理，刘晓庆到达后，原告将租赁房屋的大门钥匙交付给了刘晓庆。另查明，原告于2019年9月15日拍摄了安装在本案房屋五楼的电能表照片一张，该照片显示用电量为26555KWH；2019年9月27日拍摄了安装在本案房屋四楼的电能表照片一张，该照片显示用电量为31057.7KWH。上述事实，有经庭审质证的《房屋租赁合同》、收条、电费发票、通话录音、电能表照片、国有土地使用证及房屋所有权证、调解案卷材料、租赁房屋照片、电费抄表明细、蒋珍秀的账户历史明细清单及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告2009年7月7日签订《房屋租赁合同》后，在该合同履行期间，被告虽于2012年1月1日与利川市阳光妇科医院有限责任公司又签订了《合同二》，但原告或者利川市阳光妇科医院有限责任公司一直是按照2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》约定向被告支付的房屋租金，且在该份合同约定的租赁期间届满时交还了该房屋大门钥匙，因此，应当认定本案双方2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》系各自的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效。依照该份《房屋租赁合同》第七条约定，双方约定的租赁期间于2019年10月1日届满，原告至本合同期满前未中途终止该合同，被告应当向原告退还保证金50000.00元。故原告要求被告退还保证金50000.00元的诉讼请求，本院予以支持。同时，原告已向被告支付了该合同期满前的全部租金，被告理应履行开具相应租赁费发票的附随义务。被告虽按照2009年7月7日双方签订的《房屋租赁合同》约定收取了原告最后两年即2018年和2019年度的租金共计70余万元，但原告只要求被告开具最后两年各自金额为50000.00元的租赁费发票，是原告对自身民事权利的处分，本院予以准许。原告主张其在租赁期间为被告垫付了电费46194.05元，虽其提供的电能表照片显示案涉四、五楼共计使用了57612.7KWH，但该用电量是否为被告单独使用并无证据证明，且原告提交的电费发票显示单价不确定，被告单独使用每月近500KWH以及长达十年时间未支付电费也与常理不符，原告的该部分请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称其与利川市阳光妇科医院有限责任公司于2012年1月1日签订了《合同二》，原告主体不适格，原告现在要求退还保证金已过诉讼时效。经查，被告虽于2012年1月1日与利川市阳光妇科医院有限责任公司签订了《合同二》，但利川市阳光妇科医院有限责任公司并未按照《合同二》第七条约定支付保证金50000.00元，双方实际是按照2009年7月7日签订《房屋租赁合同》约定履行，2009年7月7日签订《房屋租赁合同》约定的租赁期限也于2019年10月1日届满，原告已于2020年1月提起本案诉讼，故被告的前述辩称意见，事实和法律依据不足，本院不予采纳。被告辩称自2010年开始原告未按时支付租金，双方就不退还保证金已达成协议，被告未提供充分有效的证据加以证明，且原告予以否认，被告的该抗辩意见不成立，本院不予采纳。被告另辩称原告擅自改变了房屋结构，根据我国合同法规定，承租人按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。同时依照双方2009年7月7日签订的《房屋租赁合同》第九条约定，原告装修该房屋，将该房屋大门的行车道改为药房，增添2道楼梯，安装广告牌是为开设医院对该房屋的正确使用，并非使用不当致该房屋的损毁，也未危害该房屋的安全，即便如此，也不属于双方合同约定“不退还保证金”的情形，故被告的该抗辩理由于法无据，本院亦不予采纳。被告辩称其不再支付案涉电费46194.05元的理由成立，本院予以采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十八条、第二百二十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告蒋珍秀于本判决生效之日起十日内向原告杨广建返还保证金人民币50000.00元。二、被告蒋珍秀于本判决生效之日起十日内向原告杨广建开具2018年和2019年度的租金各为50000.00元的租赁费发票各一张。三、驳回原告杨广建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205.00元，由原告杨广建负担1155.00元，被告蒋珍秀负担1050.00元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  何明霞人民陪审员  吴长庆二〇二〇年七月二十七日书 记 员  赖永超