江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1810号 上诉人（原审被告、申请执行人）：张光树，男，1985年12月26日出生，汉族，住沛县。 被上诉人（原审原告、案外人）：董亚菲，女，1973年9月14日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：刘忠，江苏金维律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：吴丽影，女，1964年9月22日出生，汉族，住沛县中央御景东区。 原审第三人（被执行人）：刘晓勇，男，1965年10月1日出生，汉族，住沛县沛城中央御景东区。 原审第三人（被执行人）：彭帅，男，1995年5月19日出生，汉族，居民，住沛县。 上诉人张光树因与被上诉人董亚菲、原审第三人吴丽影、刘晓勇、彭帅案外人执行异议之诉一案，不服沛县人民法院（以下简称原审法院（2019）苏0322民初5553号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月16立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张光树上诉请求：撤销原审法院（2019）苏0322民初5553号民事判决，依法改判驳回董亚菲的诉讼请求或发回重审。事实和理由：（一）吴丽影位于同小区的另一间储藏室曾抵偿了40000元，而本案中的这间储藏室抵偿80000元，明显虚高，不符合常理；（二）原审法院认定涉案储藏室在签订合同当天即完成交付是错误的，该事实没有证据证明，上诉人在2019年元月到储藏室看过，储藏室里的东西有吴丽影的。（三）涉案小区的储藏室都可以办理房产证，而董亚菲一直没有办理房产证，是因为储藏室被查封，他们签订的储藏室买卖合同实际是在法院查封之后，才不能办理房产证。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原审法院认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人董亚菲答辩称，涉案储藏室抵债价格与正常的房地产价格大致相当，正因为略高于市场价，才能愈加反映出抵债的真实性。购房合同已经明确约定了当日交付，吴丽影在原审中也当庭陈述将钥匙交给了被上诉人，被上诉人也一直占有使用涉案储藏室。吴丽影未积极配合对涉案储藏室办理产权登记手续和过户登记手续，这是涉案储藏室未过户的原因，被上诉人对此没有过错。故原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人吴丽影未提交答辩意见。 经审理查明，2018年9月6日，原审法院对张光树诉吴丽影、刘晓勇、彭帅民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0322民初4323号民事判决：（一）吴丽影、刘晓勇于判决生效后十日内偿还张光树借款本金97028.57元、支付利息4534.94元，合计101563.51元。（二）彭帅对上述债务中借款本金16717.07元及利息1003.02元承担连带保证责任；彭帅承担保证责任后，有权向债务人吴丽影、刘晓勇追偿。（三）驳回张光树其他诉讼请求。 2018年8月1日，根据张光树的申请，原审法院作出（2018）苏0322执保245号民事裁定，查封吴丽影位于沛县五州新天地小区14号楼2单元15号储藏室（以下简称涉案储藏室），查封期限三年。 上述判决生效后，根据张光树的申请，原审法院于2019年1月23日立案强制执行，案号为（2019）苏0322执173号。执行过程中，原审法院于2019年3月27日作出（2019）苏0322执173号公告，责令涉案储藏室使用人在2019年4月8日前主动迁出，到期仍不履行的，将依法强制执行。案外人董亚菲对该案执行标的提出异议后，原审法院于2019年8月8日作出（2019）苏0322执异136号执行裁定：驳回董亚菲的异议请求。 董亚菲不服该裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，其与吴丽影于2018年6月20日签订买卖合同，购买涉案储藏室，价格为8万元，以吴丽影欠其的借款冲抵房款。协议签订后吴丽影按照约定向其交付储藏室，其占有使用至今。其购买涉案储藏室在法院查封之前，有权排除强制执行。请求：停止执行涉案房屋并解除查封。 张光树辩称，董亚菲与吴丽影签订的《储藏室买卖合同》真实性无法确认，且未办理备案手续，不能对抗法院的执行。 吴丽影述称，涉案储藏室早已出售给董亚菲，不能执行。其因欠董亚菲10万元借款，于2018年6月20日将涉案储藏室以8万元的价格抵偿给董亚菲。剩余2万元欠款每月偿还2000元，但其无还款能力也未再按约偿还。 原审法院经审理查明，2010年4月3日，吴丽影与沛县五州置业发展有限公司签订涉案储藏室商品房买卖合同，合同号：PX08386，涉案储藏室建筑面积15.29平方米。 吴丽影与刘晓勇于1987年9月21日办理结婚登记手续，2018年9月3日办理离婚登记手续。 2015年11月3日吴丽影向董亚菲出具100000元借条一张，同日，董亚菲通过银行转款给吴丽影50000元。董亚菲银行交易明细显示当天另取款35000元。 张光树申请执行吴丽影名下的位于沛县五州新天地14号楼2单元13号的另一间储藏室，建筑面积为13.25平方米，经两次拍卖无人竞拍而流拍。张光树同意以40000元流拍价格抵偿案款40000元。 对有争议的证据和事实，原审法院认定如下： 关于董亚菲与吴丽影、刘晓勇签订的储藏室买卖合同。董亚菲主张吴丽影于2015年11月3日向其借款100000元，并提供银行卡明细予以证实。原审法院认为，董亚菲通过其本人账户于2015年11月3日向吴丽影转款50000元，且在50000元转账前又有35000元取款记录，上述证据均能与董亚菲、吴丽影认可的借款100000元相互印证。董亚菲提供的储藏室买卖合同第三条明确约定：双方一致确认，甲方于2015年11月3日向乙方借款十万元，一直未向乙方偿还，现双方一致确认该借款冲抵本合同价款捌万元；……吴丽影、刘晓勇在甲方处签字，董亚菲在乙方处签字。合同第三条双方对以储藏室抵借款的数额予以明确，该买卖合同与借款证据能够相互印，由此可以看出，董亚菲、吴丽影之间存在以房抵债的事实。故，原审法院对储藏室买卖合同的真实性予以确认。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，董亚菲主张其取得涉案房屋所有权的依据是以房抵债协议。原审法院认为，1、董亚菲提供的其与吴丽影之间的借条、银行账户交易明细能够证实双方当事人存在借贷关系，在吴丽影偿还借款不能的情况下，董亚菲与吴丽影、刘晓勇达成以房抵债协议符合常理，且双方借贷及以房抵债协议均发生在查封前。2、吴丽影位于同小区的另一处储藏室面积约13.25平方米，吴丽影与张光树协商价格为5万元，涉案储藏室为15.29平方米，吴丽影、刘晓勇以该储藏室抵偿80000元欠款，不存在低价抵偿的行为。3、董亚菲、吴丽影、刘晓勇在协议中约定签订合同当天即完成交付储藏室的行为，现双方对交付事实予以认可。4、通过庭审中董亚菲及吴丽影陈述，能够看出董亚菲在交付房屋后积极要求吴丽影配合办理过户手续，但吴丽影未积极配合，故董亚菲对此无过错。遂判决：不得执行涉案储藏室，并解除查封。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院审理中另查明，董亚菲与吴丽影、刘晓勇于2018年6月20日签订涉案储藏室买卖合同。合同第四条约定：“本合同签订后，甲方（吴丽影、刘晓勇）应于合同当日将储藏室钥匙、购房合同等有关物品一并交予乙方（董亚菲）；甲方对该储藏室使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。” 张光树申请执行吴丽影名下的位于沛县五州新天地14号楼2单元13号的另一间储藏室，建筑面积为13.25平方米，经两次拍卖无人竞拍而流拍。本次司法拍卖中，该储藏室评估价为50000元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案中，涉案储藏室于2018年6月20日签订，该合同具备房屋买卖合同的主要条款，系双方真实表示，可以认定董亚菲与吴丽影、刘晓勇于2018年8月1日即涉案储藏室被查封时间之前签订了合法有效的书面买卖合同；董亚菲与吴丽影、刘晓勇于合同中约定涉案储藏室钥匙于合同签订当日交付，吴丽影也认可于合同签订当日将涉案储藏室钥匙交给董亚菲。结合储藏室使用与住宅房使用方式不同的特点，涉案储藏室已完成了交付，既然涉案储藏室已经交付，董亚菲对涉案储藏室已实际管控，是否实际使用或允许吴丽影继续存放部分杂物并不影响合法占有的认定。因此，原审法院认定涉案储藏室已由董亚菲占有，并无不当，张光树的该相关上诉理由不能成立。根据董亚菲提供的100000元借条、借款当日的50000元银行转款记录和35000元取款记录，可以证明董亚菲与吴丽影存在真实的债权债务关系，双方约定以其中80000万元债权冲抵涉案储藏室购房款，应认定董亚菲已支付涉案储藏室全部购房款；原审法院认为吴丽影位于同小区的另一处储藏室面积约13.25平方米，吴丽影与张光树对该储藏室协商拍卖评估价为5万元，涉案储藏室为15.29平方米，吴丽影、刘晓勇以该储藏室抵偿80000元欠款，不存在低价抵偿的行为。理由充足，本院予以维持。涉案储藏室因吴丽影未办理产权登记手续无法办理过户登记手续，涉案储藏室未办理过户登记非因董亚菲过错。综上，董亚菲的请求符合无过错不动产物权期待权的保护条件，对涉案储藏室享有足以排除执行的民事权利。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；张光树的上诉请求无事实及法律依据不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决定如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人张光树负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二〇年七月十三日 书记员  王 炎