湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18171号原告（反诉被告）：武汉市港航管理局，住所地武汉市沿河大道237号。法定代表人：王传凯，系该局局长。委托诉讼代理人：屈定革，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，湖北英达律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉天凌食品有限责任公司，住所地武昌区杨园街临江大道848号。法定代表人：黄小平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗小春，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏玲玲，北京盈科（武汉）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）武汉市港航管理局（以下简称武汉港航局）与被告（反诉原告）武汉天凌食品有限责任公司（以下简称天凌食品公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉港航局的委托诉讼代理人屈定革、刘畅，被告（反诉原告）天凌食品公司的委托诉讼代理人罗小春、夏玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉港航局向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾空武汉市武昌区杨园街临江大道848号房屋并交付给原告；2、依法判令被告向原告支付房屋占用费292930元（按照房屋月租金58586元计算，从2019年4月16日起暂计算至2019年8月31日；最终计算至被告腾退房屋并交付给原告之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：由原告向被告出租位于武汉市武昌区杨园街临江大道848号房屋，作为被告经营使用。租赁期自2018年4月1日起至2019年3月31日止。房屋月租金为人民币58586元。合同明确约定：根据上级文件精神，原告在合同期满后不再出租该房屋，被告应于合同到期之日起15日内搬离该房屋，保证无欠缴水电、网络等费用，并恢复院落土地原貌。2018年4月2日，武汉市人民政府办公厅发布文件，要求对于市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产进行清理划转，在2018年5月31日前要基本完成房产的清理划转工作。据此，原告于2018年4月18日、6月28日多次向被告发函，书面要求其尽快清退房屋。2019年4月9日，原告向被告发出《关于做好腾退到期房产的通知》，再次请求被告尽快完成腾退归还房产手续。除上述书面通知外，原告还多次先后向被告电话通知腾退房屋，但被告至今未予腾退。根据原被告签订的《房屋租赁合同》，被告应于合同到期之日起15日内搬离房屋并恢复院落土地原貌。然而合同到期之日起至今，被告占用房屋近半年，其拒绝腾退房屋的行为严重损害了原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）天凌食品公司辩称，我方同意依约缴纳房租，2019年3月之前的房屋租金均已缴纳。我方在承租案涉房屋后进行了改建和扩建，第一次投入100多万元，第二次投入200多万元，2017年到要求退房时仅使用了两年，我方请求在退房时一并予以处理。我方提出了反诉请求，因为疫情的原因，我方请求按照国家政策对于租金方面予以减免。被告（反诉原告）天凌食品公司提出反诉请求：1、请求依法确认被告对涉案房屋享有优先承租权；2、判令原告补偿被告自建房屋费用100万元；3、本案反诉费用由原告承担。事实与理由：2007年1月，被告关联公司最早承租武昌区杨园街临江大道848号房屋。2012年3月到期后，由被告承租案涉房屋，并对案涉房屋及院落投入大量资金予以改造，包括庭院门楼、酒店包房和卡座、酒店仓库、厨房、办公楼的自动货梯、休憩平台、绿植等。在2016年案涉房屋所在地道路施工及江滩改造期间，被告对案涉房屋设备及环境进行改造。2019年3月，租赁合同到期后，因原被告就被告加盖房屋如何处置的问题未能达成一致意见，导致成诉。被告认为案涉房屋内加盖及扩建部分具有使用价值，也能产生财产收益。被告对案涉房屋付出巨大的财力、人力、物力，作为承租人，请求确认如原告将案涉房屋对外出租，被告在同等条件下享有优先承租权；如原告强行收回房屋，对被告加盖部分应予以适当补偿。为维护被告合法权益，请求法院判如所请。原告（反诉被告）武汉港航局辩称，1、被告请求要求确认优先承租权，该情形不存在。武汉市政府要求国家机关和事业单位收回租赁房屋，现在所有房屋都不承租，所以不存在优先权的问题。2、对于被告要求赔偿自建装修的费用，根据合同约定，其自行加建的建筑自行承担责任。被告改扩建没有经过我方的同意。3、关于被告提出的减免租金的问题，对于国家政策我方没有异议，但是我们之间的房屋租赁合同已经到期，并非正常的合同履行期间或者合同解除问题，我方主张的系房屋占用费亦非租金，被告所称减免租金的政策不适用。我方并未要求资金损失，如果判决支持被告的主张，我方也有必要增加诉讼请求要求其支付资金占用费的利息。经审理查明，坐落于武昌区临江大道848号江南二所办公楼、建筑面积2037.05平方米的房屋系武汉港航局所有。2018年3月28日，武汉港航局（甲方、出租人）与天凌食品公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在武昌区杨园街临江大道848号、建筑面积2037.05平方米房屋出租给乙方办公。上述房屋月租金为58586元，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。租金按季度结算，乙方应于每季度10日前向甲方支付租金。合同第三条“乙方的权利和义务”约定，乙方不得擅自改变房屋主体结构或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修。由此给甲方或第三人造成财产损失或者人身伤害的，由乙方承担修复责任。合同第五条“免责条款”约定，因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，双方互不承担违约责任。合同第六条“当事人约定的附加条款”第（二）项约定，乙方可以根据需要对房屋进行装修，由乙方单独组织实施并承担全部装修费用。本合同解除、终止或期满后，甲方对乙方的装修投资不负任何责任、不予补偿或赔偿，乙方可以对装修投资的设备和材料予以拆除；第（九）项约定，合同期满后，如甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方享有优先承租权，租金以评估公司出具的评估结果为准；第（十）项约定，根据上级文件精神，甲方在合同期满后不再出租该房屋，乙方应于合同到期之日起15日内搬离该房屋，保证无欠缴水电、网络等费用，并恢复院落土地原貌。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年4月2日，武汉市人民政府办公厅下发《关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案》，要求各单位在5月31日前完成出租出借及闲置房产的清理划转工作。2018年4月18日、6月28日，武汉港航局先后向天凌食品公司发出《关于清退原承租到期房产的紧急通知》、《关于清退2018年3月31日到期房产的紧急通知》，要求其主动及时清理腾退案涉房屋。2019年4月9日，武汉港航局向天凌食品公司发出《关于做好腾退到期房产的通知》，主要内容为案涉《房屋租赁合同》已于2019年3月31日到期，现通知天凌食品公司尽快完成该房屋腾退归还手续。因天凌食品公司一直未腾退案涉房屋，武汉港航局诉至本院。以上事实有武房权证昌字第××号、武国用（2004）第1650号、《房屋租赁合同》、《关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案》、《关于清退原承租到期房产的紧急通知》、《关于清退2018年3月31日到期房产的紧急通知》、《关于做好腾退到期房产的通知》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。案涉《房屋租赁合同》约定的履行期限为2018年4月1日至2019年3月31日。履行期限届满后，武汉港航局函告天凌食品公司要求其返还租赁物，双方之间未形成新的房屋租赁合同关系，天凌食品公司无正当理由继续占有案涉房屋，武汉港航局作为该房屋的所有权人有权请求天凌食品公司予以返还。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条及第三十七条的规定，武汉港航局作为案涉房屋的所有权人有权请求天凌食品公司对案涉房屋恢复原状并赔偿损失。天凌食品公司无正当理由占有使用案涉房屋，其给所有权人武汉港航局造成的损失主要通过支付房屋占有使用费来弥补。考虑到疫情及疫情防控措施对利用案涉房屋产生的影响，本院参照《武汉市人民政府办公厅关于印发应对新冠××疫情支持中小企业经营发展有关政策的通知》中“对承租国有资产类经营用房的中小企业，3个月房租免收、6个月房租减半”的规定，酌定减少天凌食品公司向武汉港航局赔偿损失的数额。天凌食品公司应按照月租金58586元的标准，向武汉港航局支付自2019年10月1日起计算至返还房屋之日止的房屋占用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。案涉《房屋租赁合同》亦明确约定承租人在租赁期间的装修扩建等费用由其自行承担，合同权利义务关系终止后出租人不予补偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，天凌食品公司主张武汉港航局补偿其自建房屋费用的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天凌食品公司未提交证据证明武汉港航局在案涉《房屋租赁合同》履行期限届满后继续对外出租房屋，其主张对案涉房屋享有优先承租权的反诉请求据理不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十六条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉天凌食品有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于武汉市武昌区杨园街临江大道848号房屋腾空并交付给原告（反诉被告）武汉市港航管理局；二、被告（反诉原告）武汉天凌食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）武汉市港航管理局给付房屋占有使用费（按照月租金58586元的标准，自2019年10月1日起计算至返还房屋之日止）；三、驳回原告（反诉被告）武汉市港航管理局的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉天凌食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5694元，由被告（反诉原告）武汉天凌食品有限公司负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并给付原告）；反诉受理费6900元，由被告（反诉原告）武汉天凌食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 周 杰人民陪审员 赵 勇人民陪审员 李凌燕二〇二〇年七月二十一日法官助理邵文娉书记员严橄玲