四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初767号 原告（反诉被告）：胡国美，女，1967年10月12日出生，汉族，四川省会东县人，村民，不识字，户籍地：四川省会东县，现住四川省会东县。 委托诉讼代理人：**华，会东县姜州法律服务所法律工作者。（代理权限系特别授权） 被告（反诉原告）：陈心平，男，1975年3月21日出生，汉族，四川省会东县人，小学文化，住四川省会东县。 被告（反诉原告）：付兴美（系陈心平之妻），女，1976年5月23日出生，汉族，四川省会东县人，小学文化，住四川省会东县，居民身份号证码：513426197605234767。 二被告共同的委托诉讼代理人：郭正发，汉族，1965年7月20日出生，四川省会东县人，个体户，初中文化，住四川省会东县。（代理权限系一般代理） 原告胡国美与被告陈心平、付兴美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行审理，被告陈心平、付兴美在法庭辩论时当庭提起反诉。本院受理被告（反诉原告）陈心平、付兴美的反诉后，于2020年7月21日与本诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）胡国美及其委托诉讼代理人，被告（反诉原告）付兴美及其委托诉讼代理人郭正发到庭参加诉讼；被告（反诉原告）陈心平未到庭参加诉讼。 原告（反诉被告）胡国美向本院提出诉讼请求：1、判令陈心平、付兴美返还胡国美定金50000元，且从2019年12月27日起至退款之日止按农商银行贷款月利率7.6125‰支付资金占用利息（庭审中，胡国美变更为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息）；2、本案诉讼费由陈心平、付兴美负担。事实和理由：陈心平、付兴美系夫妻。2019年，经人介绍，陈心平、付兴美将其所有的位于会东县靠参鱼河的一套出卖给胡国美，双方口头约定，房屋的单价为3660元／平方米，陈心平、付兴美保证能够办理产权分户手续给胡国美。胡国美于2019年12月27日，向陈心平、付兴美交付定金50000元，其中交付付兴美现金2万元，转入陈兴平农村信用社账户3万元。胡国美交付定金后，要求陈心平、付兴美签订书面协议并办理产权过户手续及交付房屋给胡国美居住时，陈心平、付兴美才告知胡国美案涉房屋已用于抵押贷款办理不了过户手续。胡国美随即向相关单位查询，了解到案涉房屋确实进行了抵押，不仅如此，案涉房屋还存在超高违建问题根本不能办理过户手续。故胡国美于2020年1月1日就电话告知付兴美，其不买房子了，要求付兴美退款，但付兴美不同意。此后直至2020年4月12日，胡国美都在打电话给付兴美，交涉此事。综上，案涉房屋已抵押给信用社并有违章超高修建的事实，陈心平、付兴美却擅自出卖并收取定金，双方的口头房屋买卖协议无效，陈心平、付兴美应当退还胡国美定金5万元并支付利息。双方就此多次协商未果，故诉至人民法院请求判如所请。 被告（反诉原告）陈心平、付兴美辩称：双方之间的口头房屋买卖协议合法有效，胡国美向陈心平、付兴美交付了5万元定金，陈心平、付兴美也与案涉房屋的前任承租人提前解除了租赁合同，将案涉房屋清空出来了。在双方口头协商之前，陈心平、付兴美就告知了胡国美，整栋房屋已进行了抵押并且通知了会东信用社（抵押权人）一个姓陆（音）的工作人员，该工作人员告诉付兴美，把房子卖了将贷款还了也好。案涉整栋房屋的价值在400万元左右，而现在仅有20多万元不到30万元的贷款未还，并不影响诉争的这一套房屋的买卖。胡国美只交付了5万元定金，就要求办理过户手续不合理。整栋房屋虽超高，但胡国美购买的房屋在四楼，而超高的部分为六楼，根本不影响胡国美所购买的房屋。综上，双方的房屋买卖合同合法有效，陈心平、付兴美不同意退还定金及支付利息，请求人民法院驳回胡国美的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）陈心平、付兴美向本院提出诉讼请求：1、确认双方的口头协议合法有效，判令双方继续履行合同，陈心平、付兴美为胡国美办理过户和分户手续；2、判令胡国美承担违约金75,000元（按房屋总价的25%），经济损失11,000元（房租6,000元、提前解除合同的损失5,000元）。事实和理由：胡国美多次考察案涉房屋后，才与陈心平、付兴美口头约定：房屋单价为3,660元/平方米；胡国美于2019年12月27日前交付5万元定金；陈心平、付兴美于2020年元月底前须将案涉房屋交付胡国美，同时胡国美须付清余款25万元。2019年12月27日，胡国美交付定金5万元给陈心平、付兴美后，因当时案涉房屋尚在出租，陈心平、付兴美为按时交付房屋，提前解除了租赁合同收回案涉房屋并打扫干净，为此陈心平、付兴美赔偿承租人损失5,000元。但胡国美并未按约定于2020年元月底前接收房屋并付清余款，经陈心平、付兴美电话催促，胡国美均以其因新冠肺炎疫情期间尚在外打工，无法回会东为由，拖延至今，致案涉房屋空闲6个月造成租金损失6,000元。综上买卖合同合法有效，因胡国美的违约行为，给陈心平、付兴美造成了6,000元的租金损失、5,000元的经济损失，故要求胡国美继续履行合同，并赔偿损失11,000元及支付违约金75,000元（房屋总价的25%）共计86,000元。 原告（反诉被告）胡国美辩称，1、陈心平、付兴美超过法律规定的时限提起反诉，应当裁定予以驳回。本案中本诉立案时间为2020年5月14日，法院发出传票告知权利义务时间为2020年5月20日，本诉开庭时间为2020年6月18日，陈心平、付兴美未在法定期间提起反诉，而是在庭审举证结束后，才于2020年6月23日向人民法院递交民事反诉状，在本诉开庭前放弃了自己的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定：提起反诉的，应当在举证期届满前提出，一审举证完毕后就不应在受理反诉，只能另案起诉。且《会东县人民法院（2020）川3426民初767号应诉通知书》第一条明确告知了陈心平、付兴美提起反诉的期限，但二人未在指定的期限内提起反诉。故请求人民法院裁定驳回二人的反诉，不予合并审理。2、案涉房屋已经抵押给银行了，陈心平、付兴美在出卖时并未告知银行，因此陈心平、付兴美出卖房屋并收取定金的行为不合法。故请求人民法院驳回陈心平、付兴美要求继续履行合同的诉讼请求。3、陈心平、付兴美要求赔偿损失和支付违约金的诉讼请求不能成立。首先，双方之间并未就违约进行过约定。其次，案涉房屋已抵押给银行，双方的口头房屋买卖协议无效，且胡国美得知案涉房屋存在抵押情况不能办理分户、过户手续后，就于2020年1月1日电话告知付兴美不买房了，陈心平、付兴美即使有损失也是其二人强买强卖造成的，与胡国美无关。综上，陈心平、付兴美的反诉不符合法律规定，没有事实依据，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《收条》《四川省农村商业银行业务凭证》原件各1份，照片1张，通话记录1份，《中华人民共和国房屋所有权证》（会东房权证房权监字第××号）（复印件）、《中华人民共和国国有土地使用证》［东国用（2009）第176号］（复印件）各1本，宋晓梅、王小彬的证人证言，《房屋产权登记信息查询结果证明》1份等证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 陈心平与付兴美系夫妻关系，二人共同拥有会东县会东镇汇金路北段1幢1单元1至5层综合用房（房产证号：房权监字第××号）的所有权，并将上述房屋抵押给凉山州农村信用社股份有限公司会东信用社（以下简称会东信用社）用于贷款担保，抵押期限自2013年11月18日至2023年11月17日、担保金额为190万元。2019年12月，陈心平、付兴美与胡国美口头约定，将上述房屋中第4层靠近鲹鱼河的一套以3660元／平方米的价格出卖给胡国美。胡国美交付了5万元定金给陈心平、付兴美，付兴美于2019年12月27日向胡国美出具《收条》一张，《收条》载明：“今收到胡国美购房订金50000元大写《伍万元整》”。 庭审中，胡国美明确表示不愿代替陈心平、付兴美清偿其全部贷款，涤除抵押权。 本院认为，本案的争议焦点为房屋转让行为是否有效。胡国美主张无效；陈心平、付兴美主张有效。本院认为该口头协议违反法律规定，应属无效。首先，《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，没有证据证明陈心平、付兴美将转让行为通知了抵押权人会东信用社，根据上述规定，该转让行为应属无效。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》）第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”由于胡国美受让的标的物上存在抵押权，根据该款规定，胡国美可以通过行使涤除权消灭该抵押权，从而对转让行为的效力予以补正，但胡国美庭审中明确表示不愿行使涤除权，该转让行为的效力未能得到补正。故陈心平、付心美请求继续履行合同，这一诉讼请求不能成立。所谓合同的继续履行的前提是合同合法有效，本案中双方达成的口头协议系无效合同，故不存在继续履行的问题。（三）转让行为无效的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，无效合同的法律后果是返还财产及赔偿损失。本案中，胡国美已交付的5万元定金，陈心平、付心美应当予以返还。至于损失，胡国美为履行合同于2019年12月27日向陈心平、付兴美交付了定金5万元，胡国美因履行合同造成的损失即为利息损失；陈心平、付兴美因履行合同而遭受的损失为租金等损失。上述损失应当按照当事人的过错确定赔偿责任。从本案合同无效的原因来看，是未将房屋转让的情况通知抵押权人会东信用社。根据《担保法》第四十九条第一款之规定，应当由抵押人履行该通知义务。因此，本案系陈心平、付兴美单方的过错导致了合同无效，对胡国美因此遭受的损失，陈心平、付兴美应承担赔偿责任，即胡国美要求从2019年12月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率支付利息的诉讼请求本院予以支持；陈心平、付兴美遭受的损失系其自身过错造成的应由其自行承担。关于陈心平、付兴美主张的违约金问题，因无效合同的法律后果仅是返还财产及赔偿损失，故陈心平、付兴美的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼>的解释》第二百三十二条关于“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，被告提出反诉的时限是法庭辩论结束前。本案中，陈心平、付兴美在法庭辩论时提出反诉，且反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，故本院受理陈心平、付兴美的反诉并与本诉合并审理，符合法律规定。 综上所述，原告（反诉被告）胡国美的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告（反诉原告）陈心平、付兴美的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈心平、付兴美在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）胡国美定金50,000元并支付利息（利息的计算方式为：以本金50,000元为基数，从2019年12月27日起至本金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息）； 二、驳回被告（反诉原告）陈心平、付兴美的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1,050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）陈心平、付兴美负担；本案反诉案件受理费1,950元，减半收取975元，由被告（反诉原告）陈心平、付兴美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 黄 维 凤 二〇二〇年七月二十一日 书记员 阿尔莫日呷 附录1：全案证据 一、原告（反诉被告）胡国美向法庭提交的证据 1、《收条》《四川省农村商业银行业务凭证》原件各1份，照片1张——拟证明：双方达成口头买卖协议及胡国美交付5万元定金的事实。 2、通话记录1份——拟证明：胡国美多次打电话给付兴美协商买房及退房、退还定金的事实。 二、被告（反诉原告）陈心平、付兴美提交的证据 1、《中华人民共和国房屋所有权证》（会东房权证房权监字第××号）复印件、《中华人民共和国国有土地使用证》［东国用（2009）第176号］复印件各1本——拟证明：陈心平、付兴美人共同拥有会东县会东镇汇金路北段1幢1单元1至5层综合用房（房产证号：房权监字第××号）的所有权。 2、宋晓梅的证人证言——拟证明：陈心平、付兴美将房权监字第××号房屋中的另一套出卖给宋晓梅，宋晓梅得知暂不能过户后，及时告知了陈心平、付兴美解除合同，未给陈心平、付兴美造成损失。 3、王小彬的证人证言——拟证明：陈心平、付兴美为按约定交付房子给胡国美，提前解除了与王小彬的租赁合同，为此赔偿了王小彬损失5,000元。 三、本院依职权调取的证据 《房屋产权登记信息查询结果证明》1份。 附录2：相关法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2．《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的借款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十七条抵押权人存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。 4．《中华人民共和民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人对未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。