安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初3373号原告：苏爱军,男,1979年9月16日出生,汉族,住安徽省寿县。原告：江道松,女,1980年8月10日出生,汉族,住安徽省寿县。两原告共同委托诉讼代理人：吴多多，安徽国恒律师事务所律师。被告:安徽万泓置业投资有限公司,住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街119号商铺,统一社会信用代码91340100077219748R。法定代表人:谢晓敏,该公司总经理。委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。第三人:安徽金万泓商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区繁华大道与北京路交叉口水丽坊商业街119号商铺，统一社会信用代码91340100MA2NAFPR7H。法定代表人:谢晓敏,总经理。委托诉讼代理人：王凯，该公司员工。原告苏爱军、江道松诉被告安徽万泓置业投资有限公司（以下简称万泓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告苏爱军、江道松及其委托诉讼代理人吴多多，被告万泓公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏爱军、江道松向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20170195800897WF20170114)及万泓中心项目《商品房买卖合同》补充协议；2、判令被告立即偿还原告已经支付的购房款555441元及签订本案合同已经支付的团购费20000元,共计575441元;3、判令被告按照已付购房款的10%向原告立即支付逾期交房违约金55544.1元;4、判令被告立即赔偿原告因购买本案房屋办理按揭贷款自2018年2月20日至今向安徽肥东农村商业银行股份有限公司园上园支行支付的贷款利息计27391.55元(暂计至2019年12月,实际应计算至本案房屋按揭贷款提前结清当月止):5、判令被告立即向原告支付因本案纠纷聘请律师产生的律师费15000元;6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月30日,两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:20170195800897ＷＦ20170114）及万泓中心项目《商品房买卖合同》补充协议,约定两原告购买被告开发建设的位于合肥市包河区的万泓中心第5幢6幢（单元）3（层）商3199（室、号）商铺，房屋建筑面积共29.17平方米，房屋总价款555441元，原告采用按揭方式付款,首付房款人民币278441元,应在2017年7月7日前支付给出卖人,剩余房款人民币277000元办理按揭贷款。被告应当在2018年9月30日前,将约定的商品房交付两原告使用，逾期超过30日后,买受人有权解除合同。因被告原因导致两原告有权解除本合同及本补充协议,被告应向两原告返还已付房款(包含定约或履约定金)以及乙方交予甲方的代缴税、费,同时被告向两原告支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用。在合同约定的付款期限内,两原告以约定方式付清了全部购房款。然而,至2018年9月30日,被告未能逾期交房,后两原告至当时签订合同的万泓中心营销中心,该中心工作人员口头告知将延至2019年10月份。至2019年10月底,原告仍未收到被告的收房通知,也未收到有关延期交房的通知。2019年11月7日,原告遂至被告公司要求根据约定解除合同,并按被告要求出具了要求解除合同的书面材料。2019年11月8日,被告出具《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》,明确告知不同意解除。后经多次协商,被告仍不同意解除合同,并向原告提供了一份《关于万泓中心商铺建设节点承诺函》,承诺于2020年6月30日前进行竣工验收，于2020年9月30日前开始营业,如未兑现承诺,给予现已完成完整签约商铺5000元代金券或现金抵用券。对第三人安徽金万泓商业运营管理有限公司（以下简称金万泓公司）与被告共同出具该单方承诺函,两原告均不能接受,被告始终不同意按约定解除合同,并拒绝按约定承担违约责任。另,本案房屋买卖合同签订之时,被告工作人员告知支付20000元可以享受总价减50000元/套的优惠,两原告因此额外支付了20000元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告万泓公司辩称：一、原告的解除权已经灭失，原告已经超过解除合同的申请期限；二、原告在与被告签订商品房买卖合同同时也与第三人签订了商品房委托运营管理合同，根据商品房买卖合同补充协议第三条规定，原告与第三人签订了商品房委托运营管理合同，视为被告已经交付了房屋。经审理查明：2017年6月30日，原告苏爱军、江道松（买受人）与被告万泓公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897ＷＦ20170114，备案单号：1706006792），约定买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区万泓中心第5幢、6幢商3199号预售商品房，用途为商业，建筑面积29.17平方米。房屋总价555441元，合同约定首付房款278441元，剩余房款277000元办理按揭贷款。合同签订当日，原告向安徽铺王网络科技有限公司交纳团购费20000元，后原告通过交纳首付款和办理按揭贷款的方式支付完毕房屋总价款555441元。《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付期限为2018年9月30日前，交付条件为取得建设工程规划许可证正本。第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人依据该条解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人收到该通知后应按照前款规定办理解除合同的相关手续，并向买受人支付约定的违约金且退还房款，出卖人逾期不配合办理解除合同手续的，应另支付违约金两万元，并对买受人因该行为造成的全部损失承担赔偿责任。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，买卖双方进行交接时，甲方（出卖人）明确告知乙方（买受人）该商铺尚未取得合同第八条和第十一条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。第十一条第三款第二项约定，如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还已付房款（包含订约或履约定金）以及乙方交予甲方的代缴税、费（不计息），同时甲方向乙方支付已付购房款10%的违约金及由此产生的合理费用。但乙方明确同意，甲方有权从应返还款项中扣除乙方尚欠银行的按揭贷款及利息，并直接返还给按揭银行。原告与被告签订有一份《商铺委托经营管理合同》，约定原告苏爱军、江道松（甲方）委托第三人金万泓公司（乙方）对案涉商铺进行经营管理，由乙方负责该商铺对外招商、租赁、经营、管理。合同第二条约定，甲方自2018年9月30日起至2026年9月29日止将该商铺交给乙方统一招商租赁经营管理，期限为8年。合同第十条第一款约定，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。由于甲方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜。2018年9月10日，第三人金万泓公司向被告万泓公司发出《关于交付商铺的函》要求交付商铺以便履行租赁合同，2018年9月12日，万泓公司向其回函表示将已经全额支付房款的商铺交付给金万泓公司。2019年11月7日，原告江道松以被告万泓公司一直未交房也没有书面或电话通知买方逾期交房为由，向被告发出解除《商品房买卖合同》的书面通知。被告于2019年11月8日向原告作出《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》，称其与金万泓公司于2018年9月10日签订了商铺延期交付协议，不同意解除合同。另查明，被告万泓公司至今未取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有《商品房买卖合同》(合同编号:20170195800897WF20170114)及补充协议、铺王网玉屏峰卡优惠购房确认函、《个人购房借款合同》、账户交易明细、《委托代理合同》及发票、《关于要求解除商品房买卖合同的回复意见》、《关于万泓中心商铺建设节点承诺函》、合肥市人民政府《有关业主反映万泓中心延期交付问题回复》、合肥市住房保障和房产管理局的信件回复、《商铺委托经营管理合同》、《关于交付商铺的函》与回函及当出事人的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告苏爱军、江道松与被告万泓公司于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20170195800897WF20170114，备案单号：1706006792）及《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。万泓公司称，《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，买卖双方进行交接时，甲方（出卖人）明确告知乙方（买受人）该商铺尚未取得合同第八条和第十一条约定的证明文件或尚未满足合同约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商铺的，视为双方对商铺交付时间的变更。该条约定赋予了原告知情权与选择权，但万泓公司未提供证据证明其曾明确告知原告案涉房屋未取得建设工程规划许可证正本而原告仍愿意接收该商铺，故本院不予认可。《商铺委托经营管理合同》第一款约定，甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，收取房屋时视为甲方已经交付。由于甲方所签订的《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜。本院认为，案涉房屋在被告所称的交付时间时正在建设，尚未封顶，且至今未通过竣工验收，客观上不可能交付，被告所称的交付与法律规定相悖，且与买受人的购房目的相左，故应认定被告未履行交房义务。被告万泓公司没有按照《商品房买卖合同》的约定于2018年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给原告使用，且逾期交房超过30日，依据合同第九条约定，买受人有权解除合同，且应当书面通知出卖人。被告万泓公司答辩称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，出卖人迟延交付房屋，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告的解除权已经消灭。关于本案原告江道松的解除权是否消灭，本院认为，合肥市住房保障和房产管理局于2019年7月30日对万泓中心再次延期交房作出回复，内容为“经房产局联系开发企业得知，3#、4#住宅及5#办公预计在2019年9月30日前交房，6#商业预计在2019年12月30日前交房”。在庭审中，被告万泓公司对该答复所称的2019年9月30日之前交房予以认可，原告称基于对被告的信任和促成交易的目的，同意延期，故双方达成合意，对交房时间重新约定为2019年9月30日之前。因此原告于2019年11月7日发出解除通知，通知于当日到达被告，距离新的交房日期已超过30日，其依法享有并依法及时行使了解除权。且案涉房屋截止目前尚未竣工，未取得建设工程规划许可证正本，不满足合同约定的房屋交付条件，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，已构成根本违约。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请应当得到支持。合同解除后，被告万泓公司应返还原告江道松购房款555441元，同时按《商品房买卖合同补充协议》第十一条第三款第二项的约定支付原告已付购房款10%的违约金55544.1元；由于违约金赔偿本身已涵盖实际损失，故对原告主张万泓公司赔偿其按揭贷款利息损失，不予支持；20000元团购费为原告为享受优惠购房政策自愿缴纳，且该费用由安徽铺王网络科技有限公司收取，故要求退还团购费的诉请不予支持。15000元律师费缺乏合同明确约定，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告苏安军、江道松与被告安徽万泓置业投资有限公司于2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告安徽万泓置业投资有限公司于本判决生效后的十日内返还原告苏安军、江道松购房款555441元，并支付违约金55544.1元；三、驳回原告苏安军、江道松其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10534元，减半收取5267元，由原告苏爱军、江道松负担332元，被告安徽万泓置业投资有限公司负担4935元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李玥玥二〇二〇年七月十二日法官助理吴晓玉书记员邢健附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。