北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5417号上诉人（原审原告）：张建敏，女，1963年12月16日出生。上诉人（原审原告）兼上诉人张建敏委托诉讼代理人：詹启智，张建敏之夫，1964年1月9日出生。二上诉人委托诉讼代理人：付明聪，北京市浩东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东方家业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡西路36号院2号楼10层1112。法定代表人：徐帆，经理。上诉人张建敏、詹启智因与被上诉人北京东方家业房地产经纪有限公司（下称“东方家业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初37680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建敏、詹启智上诉请求：1.请求二审法院依法在第一项判决基础上，追加判决东方家业公司支付2019年6月20日至2019年12月11日期间房租37450.29元，即改判东方家业公司支付房屋租金70450.29元；2.请求二审法院依法在第二项判决基础上，追加因东方家业公司符合第七条（四）之1、5两种情形应承担的违约责任74158.20元；3.一、二审诉讼费用全部由东方家业公司承担。事实和理由：1.一审法院仅以张建敏、詹启智与东方家业公司签订的《北京市房屋租赁合同》第四条第一款的约定为基础进行判决，未查明该合同第十条约定的年房租按照6%递增的约定，该院关于东方家业公司招揽的租户实际搬离房宿的时间应为2019年9月，张建敏、詹启智与东方家业公司房屋租赁关系实际解除时间也应当是2019年9月的认定没有证据支持且自相矛盾，该院将涉案合同视为固定租金合同系认定事实错误，将东方家业公司的不符合合同法规定的解除行为合法化系认定事实与适用法律错误，因此一审法院按照固定租金合同和认定事实与适用法律错误的判决理由，判决支付2019年6月20日至2019年9月房租33000元，使东方家业公司少支付了37450.29元租金，遂请求二审法院依法改判，支持张建敏、詹启智的该项上诉请求；2.一审法院混淆了《租赁合同》第八条约定的违约责任与提前解约的违约责任，将《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准的变更认定为单方涂改系认定事实错误，对该处是单方涂改还是双方合同变更应由东方家业公司举证，一审法院对“涂改”问题的认定不符合《中华人民共和国合同法》第七十八条关于当事人对合同变更的内容约定不明确的推定未变更的规定，所作“因《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，且原、被告对提前解约应支付的违约金数额已经有特别约定，故本院依据该约定确认被告应当向原告支付违约金12000元”系认定事实与适用法律错误。东方家业公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。张建敏、詹启智向一审法院起诉请求：1.判令东方家业公司立即支付2019年6月20日至2019年12月11日期间房租411.99元/日×171日=70450.29元；2.判令东方家业公司承担期前解除合同约定的违约金12000元，因东方家业公司符合第七条（四）之1、5两种情形，承担违约责任74158.20元；3.判令东方家业公司承担其未缴纳的水费5493元、阶梯差价电费917.95元、燃气费621.18元，共计7032.13元；4.判令东方家业公司赔偿其搬走的家具、电视机价值20200元；5.判令东方家业公司赔偿因其未恢复原状造成的经济损失58600元，工期26日房屋租金损失10711.74元；6.判令东方家业公司因违约造成的其他损失包括邮递立案费22元、律师费2000元、差旅费1748元，共计3770元；7.诉讼费用由东方家业公司承担。东方家业公司一审辩称：东方家业公司已于2019年8月初搬离案涉房屋，当时通知张建敏、詹启智收房，是张建敏、詹启智自己不收房，东方家业公司没有违约，不同意负担违约金；关于水电费，东方家业公司仅同意负担2019年8月5日前的，因为案涉房屋使用的是中央空调，所以用电量较大；关于家具缺少，东方家业公司认可，但是张建敏、詹启智要求的折价款太高；打隔断是张建敏、詹启智同意的，东方家业公司不同意赔付；对张建敏、詹启智主张的其他费用，东方家业公司均不同意赔付。一审法院经审理认定事实如下：詹启智与张建敏为夫妻关系，北京市丰台区北甲地路2号院4号楼22层2208号房屋登记的房屋所有权人为张建敏；2017年5月19日，詹启智与余晓红就该房屋（合同记载地址为丰台区玺萌鹏苑4号楼26H）的出租事宜签订《北京市房屋租赁合同》，东方家业公司为该合同的居间方；因上述合同在履行中发生争议，詹启智与东方家业公司于2017年10月13日就北京市丰台区北甲地路2号院4号楼22层2208号房屋出租事宜再次签订《北京市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），双方在《租赁合同》中约定“出租人（甲方）詹启智、承租人（乙方）东方家业房产经纪公司；房屋租期自2017年6月20日至2022年6月20日；每月租金11000元，付款方式为季付；供暖费、物业费由甲方负担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、停车位费由乙方负担；若乙方不按照约定支付租金达3日和欠缴各项费用达200元的，甲方有权单方解除合同；如五年期间乙方提前退租应给甲方壹万贰仟元违约金；五年后房子恢复原状乙方负责”。东方家业公司的房租仅支付到2019年6月20日。一审庭审中，一审法院要求张建敏、詹启智收房。张建敏、詹启智收房后确认缺少双人床3张、沙发1组、长虹牌30寸液晶电视1台、衣柜1个、茶几1个、机顶盒1个，张建敏、詹启智清点上述物品时有物业公司保安在场见证。东方家业公司认可家具有缺失。张建敏、詹启智收房后已垫付水、电、燃气费合计6729.37元，并就此提供缴费单据予以佐证。东方家业公司辩称，租户均已于2019年8月全部办理完退租手续。张建敏、詹启智提供的用电明细显示该房屋9月用电量234度、10月用电量66度、11月用电量32度。东方家业公司对此解释称，造成此结果的原因是中央空调耗电。因《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，一审法院询问张建敏、詹启智及东方家业公司谁是涂改人，张建敏、詹启智称是东方家业公司的人涂改，但未就此出示证据，东方家业公司对此也不予认可。一审法院认为：房地产中介公司依约定向出租人交纳固定租金，并以自己名义对外签订租赁合同出租管理房屋、收取租金的，当事人应当分别依据各自的合同主张权利；虽然东方家业公司从张建敏、詹启智处承租房屋后又转租他人，但次承租人未与张建敏、詹启智签订房屋租赁合同，故张建敏、詹启智与东方家业公司之间的权利义务仍应以双方签订的《租赁合同》予以确认。承租人在租赁合同履行期间单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，该行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同。本案中，东方家业公司作为承租人不愿意继续履行《租赁合同》，该义务性质又不宜强制履行，故《租赁合同》的目的已无法实现，双方的租赁合同关系应予以解除。东方家业公司称全部租户已于2019年8月搬离房屋，但张建敏、詹启智出具的用电记录显示，该房屋在9月的用电量仍高达234度，由此可以推断出仍然有租户在9月继续使用房屋，故一审法院对东方家业公司的上述答辩意见不予采信。结合本案审理的实际情况，一审法院认定东方家业公司招揽的租户实际搬离房屋的时间应为2019年9月，张建敏、詹启智与东方家业公司房屋租赁关系实际解除的时间应当也是2019年9月。东方家业公司的租金仅交纳至2019年6月，其仍应继续向张建敏、詹启智支付7月至9月的租金33000元。因《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，且张建敏、詹启智与东方家业公司对提前解约应支付的违约金数额已经有特别约定，故一审法院依据该约定确认东方家业公司应当向张建敏、詹启智支付违约金12000元。根据合同约定，水、电、燃气费应当由东方家业公司负担，故该公司应当向张建敏、詹启智支付其收房时垫付的6729.37元。张建敏、詹启智接收房屋时有部分家具丢失，东方家业公司应当对此予以赔偿，金额一审法院酌定10000元。根据合同约定，东方家业公司应当负责恢复原状，张建敏、詹启智有权要求东方家业公司支付恢复原状需花费的费用，金额一审法院酌定10000元。律师费、差旅费并非《租赁合同》解除后所产生的直接损失，《租赁合同》也未对此进行特别约定，张建敏、詹启智要求东方家业公司赔偿上述费用依据不足，一审法院不予支持。一审法院已对张建敏、詹启智要求恢复原状的诉讼请求进行处理，张建敏、詹启智要求东方家业公司继续负担装修期间的租金损失依据不足，一审法院对该项请求不予支持。综上，一审法院仅对张建敏、詹启智合理的诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院于2020年1月3日判决：一、北京东方家业房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向张建敏、詹启智支付2019年7月至2019年9月的房租33000元；二、北京东方家业房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向张建敏、詹启智支付违约金12000元；三、北京东方家业房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向张建敏、詹启智支付水、电、燃气费6729.37元；四、北京东方家业房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向张建敏、詹启智赔偿家具损失10000元；五、北京东方家业房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向张建敏、詹启智支付恢复原状的工程费10000元；六、驳回张建敏、詹启智其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审期间，张建敏、詹启智提交手机短信、微信截图，以证实“李波告知钥匙放置的具体地点和时间”。一审查明的事实有相关证据、当事人的一审当庭陈述等佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点有三，第一为东方家业公司向张建敏、詹启智支付租金的标准，第二为东方家业公司与张建敏、詹启智解除房屋租赁关系的时间，第三为东方家业公司向张建敏、詹启智支付违约金的标准。关于东方家业公司向张建敏、詹启智支付租金的标准。张建敏、詹启智上诉主张《租赁合同》第四条第一项约定的租金标准是租赁期第一年内的房租标准而非固定租金，根据第十条的规定，第二年起月租金为11000×（1+6%）=11660元，第三年起月租金为11660×（1+6%）=12359.60元，每月按照30日计，第三年起日租金为411.99元，张建敏、詹启智一审所提日租金411.99元的诉讼请求标准应予支持。经查，《租赁合同》第三条“租赁期限”第一项约定“房屋租赁期自2017年6月20日至2022年6月20日，共计5年0个月”，第四条“租金及支付方式”第一项约定“租金标准：11000.00元/月，租金总计：人民币大写拾叁萬贰仟元整（132000.00）。在合同有效期内，租金不予调整”，第十条“其他约定事项”约定“以合同第五年第四十九个月起房租为壹萬肆仟伍每月，如五年期间乙方提前退租应给甲方壹萬贰仟元违约金，如五年期间乙方不租、提前退租违约金和房租租金以东方家业负责，2017.10.13乙方在交壹萬壹仟元押金以东方家业保管，2017.6.20号的壹萬壹押金做为违约金不退换。①房间里中央空调修理由甲方负担其他由乙方负担。房租租金按百分之六递增。五年后房子恢复原状（乙方负责）”。虽然上述《租赁合同》第十条中约定房租租金按百分之六递增，但鉴于该条起始明确约定合同第五年第四十九个月起房租为壹萬肆仟伍每月，又鉴于《租赁合同》第四条明确约定在合同有效期内租金不予调整，张建敏、詹启智亦未继续提交有效证据证实双方已就不再执行《租赁合同》第四条的有关约定达成一致意见，故张建敏、詹启智所提《租赁合同》第四条第一项约定的租金标准是租赁期第一年内的房租标准而非固定租金、其二人一审所提日租金411.99元的诉讼请求标准应予支持的上诉主张，事实依据不足，本院不予支持，一审法院关于《租赁合同》期内每月租金11000元的认定并无不当，本院应予维持。关于东方家业公司与张建敏、詹启智解除房屋租赁关系的时间。一审结合当事人一审当庭陈述，提交的证据材料，同时结合张建敏、詹启智提供的用电明细，认定东方家业公司招揽的租户实际搬离案涉房屋的时间，张建敏、詹启智与东方家业公司房屋租赁关系实际解除的时间为2019年9月，该认定有事实依据，并无不当，本院应予维持。张建敏、詹启智所提与东方家业公司房屋租赁关系实际解除的时间应为2019年12月11日的主张，事实及法律依据不足，本院不予支持。关于东方家业公司向张建敏、詹启智支付违约金的标准。鉴于张建敏、詹启智与东方家业公司所签《租赁合同》第八条“违约责任”的违约金支付标准已被涂改，该涂改之处并无张建敏、詹启智与东方家业公司的签字、盖章，东方家业公司一审时对此涂改不予认可，张建敏、詹启智未继续提交其他有效证据佐证上述涂改系东方家业公司所为，亦未继续提交其他有效证据证实双方已就《租赁合同》第七条规定的违约情形应支付违约金的标准另行达成协议，故张建敏、詹启智所提应按《租赁合同》第八条的约定支付违约金，事实及法律依据不足，本院亦不予支持。一审法院鉴于《租赁合同》第八条违约责任的违约金支付标准已被涂改，且张建敏、詹启智与东方家业公司对提前解约应支付的违约金数额已经有特别约定，故依据该约定确认东方家业公司应当向张建敏、詹启智支付违约金12000元，有事实依据，并无不当，本院应予维持。综上，张建敏、詹启智的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。东方家业公司经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3192.00元，由张建敏、詹启智负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年七月十五日法官助理 李长亮书 记 员 薛 姌