广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0922民初1184号 原告（反诉被告）：陆川县化肥厂（以下简称陆川县化肥厂），住所地：陆城镇陆兴路536号。统一社会信用代码：91450922200553021J。 诉讼代表人：广西冠益律师事务所，系陆川县化肥厂管理人，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区金湖路52-1号东方曼哈顿23层。 管理人负责人：苏拥政，广西冠益律师事务所律师。 委托代理人：周勇，广西冠益律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆川红叶矿产有限公司，住所地：陆川县化肥厂内。统一社会信用代码：91450922759765180H。 法定代表人：谢丽诗。 被告（反诉原告）：陆川县华石建材有限公司，住所地：陆川县化肥厂内。统一社会信用代码：91450922MA5L93GD0N。 法定代表人：谢德材。 委托代理人：谢创，广西中陆律师事务所律师。 原告（反诉被告）陆川县化肥厂诉被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月16日立案后，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司于2020年5月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了合并审理,原告（反诉被告）陆川县化肥厂的诉讼代表人陆川县化肥厂管理人的委托代理人周勇，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司的共同委托代理人谢创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陆川县化肥厂提出诉讼请求：1、判决确认陆川县化肥厂与陆川红叶矿产有限公司签订的以陆川县化肥厂车间、宿舍、地磅用地等场地租赁物的租赁合同、补充协议于2020年1月26日已经解除；2、判令被告陆川红叶矿业有限公司、陆川县华石建材有限公司共同向原告支付欠付的租金141853元（租金暂计至2020年3月30日，以后租金或占用费按《磷肥车间地域退租协议》第四条约定的租金标准支付，计至被告将租赁物返还给原告之日止）；3、判令被告陆川红叶矿业有限公司、陆川县华石建材有限公司共同向原告支付逾期支付租金产生的违约金22574.07元，违约金暂计至2020年3月31日，以后按月利率2%计算至租金本息还清之日止；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用；5、判令两被告判决生效之日立即按照合同约定的标准向陆川县化肥厂管理人交还租赁物，搬离租赁场地。事实与理由：2004年2月25日，原告陆川县化肥厂与被告陆川红叶矿产有限公司签订《租赁合同》，后续又签订4份补充协议，约定红叶公司承租陆川县化肥厂生产车间（立德粉车间、磷肥车间、复合肥车间）、山圹头宿舍、地磅用地等场地。2013年7月23日，双方又签订《租赁合同》将租赁期限延至2022年4月30日止，约定了2014年5月1日至2022年4月30日的租金，合同第三条还约定乙方（即承租人）必须如数足额按月缴交租金等费用给甲方，否则将按所欠金额按日息千分之二收取滞纳金（性质为违约金）。2017年5月26日，双方签订《磷肥车间地域退租协议》，约定乙方（红叶公司）退出磷肥车间，租金按第四条进行调整，第八条约定双方原签订的租赁合同和各补充协议规定的其他条款保持不变。2017年7月13日，红叶公司谢德全与谢德材发起设立了被告华石公司。华石公司成立后实际使用租赁物经营生产并向原告缴纳租金，原告与华石公司间未签订书面租赁协议。2018年起，二被告陆续拖欠租金，原告多番催收，华石公司于2019年1月29日缴纳了2017年11月、12月的租金17966元；2019年3月31日缴纳了2018年1月的租金8983元；2019年7月31日缴纳了2018年2月的租金8983元；2019年9月2日缴纳了2018年3-4月的租金17966元；2019年10月8日缴纳了2018年5-6月租金18506元；2019年10月31日缴纳了2018年7-8月的租金18506元；2019年12月4日缴纳2018年9月1日至10月31日租金18506元；2020年1月12日缴纳了2018年11月-12月的租金18506元。原告认为，原告与被告红叶公司签订的合同是双方的真实意思表示，约定内容合法，合同真实有效。被告迟延履行支付租金义务已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告支付拖欠租金及按合同约定支付滞纳金。红叶公司承租租赁物后，将租赁物交由华石公司使用并支付租金，二被告为共同承租人，应当对缴纳租金及支付违约金承担连带责任。2019年11月26日，陆川县人民法院作出（2019）桂0922破4号决定书指定广西冠益律师事务所担任广西壮族自治区陆川县化肥厂破产清算一案的管理人。为维护破产债务人陆川县化肥厂、陆川县化肥厂职工、各债权人的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司辩称及向本院提起反诉，请求：1、判令反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂继续履行与反诉原告（本诉被告）陆川红叶矿产有限公司签订的以陆川县化肥厂生产车间、宿舍、地磅用地等场地为租赁物的租赁合同及补充协议；2、判令反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂将已收取的租赁抵押金92000元返还给反诉原告或作抵扣租金；3、判令反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂免收反诉原告（本诉被告）疫情停业期间2020年2月7日至2020年3月6日的租金，按照50%收取2020年3月7日至5月6日的租金；4、判令反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂赔偿损失204600元给反诉原告（本诉被告）；5、判令反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂开具租赁期间的租金发票给反诉原告（本诉被告）；6、判令本案本诉及反诉的诉讼费用全部由反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂承担。事实与理由：从2004年2月25日至2017年5月26日期间，反诉原告（本诉被告）陆川红叶矿产有限公司先后租赁了反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂的房屋一栋36间、立德粉车间、磷肥车间、复合肥车间及山塘瓦房等，并签订了相关的《租赁合同》及《补充协议》，共交纳押金92000元，预付电费押金4000元。 反诉原告（本诉被告）陆川红叶矿产有限公司系陆川县政府招商引资企业，2004年2月租赁濒临破产的反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂的车间场地，当年投入资金约三千万元，当年投产就为陆川财政缴纳各种税费约六百万元，为反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂解决下岗职工就业及交纳职工养老金等。2014年反诉人相应政府号召，大力配合政府对九洲江流域的治理工作，按政府要求停产治理。其实反诉人生产经营对九洲江是没有造成任何环境污染的，还是按照政府的要求在两年期间投入大量资金进行技术改造，但还是被通知关停淘汰，被反诉被告（本诉原告）陆川县化肥厂强行断电10个月之久，企业损失惨重。而政府承诺的关停补偿费用至今没有到位。厂子被停产一年多，在困难重重下，反诉人只能寻求转产进一步减轻损失，但反诉人一样得给付租金。 但在反诉人正常生产过程中，被反诉人还有其他严重违约行为。被反诉人于2017年11月将反诉人已经堆放有约一千吨铁精矿的公司地磅空地旁的相邻山塘租赁给玉湛高速施工方堆放土方，但在堆放土方的过程中，反诉人一再强调旁边有一堆铁精矿不能搬动、填埋等，但被反诉人不予监管，还是造成了反诉人的铁精矿被土方填埋污染了，反诉人的厂区硬化水泥路面（水泥路面系反诉人出资建造）也被填埋土方大型装卸重车反复碾碎并坍塌，为此反诉人还报警，多次要求被反诉人协商解决，填埋方拒绝赔偿重新选矿费用，现在已经无法找到填埋方，作为山塘的出租人，被反诉人理应承担连带赔偿损失的责任，赔偿反诉人把填埋的铁精矿挖出来及重新选矿的费用、重新水泥硬化反诉人所在的厂区路面（约100米）的费用。 2019年7月16日，经与被反诉人协商，除减免部分租金外，同意陆川县华石建材有限公司从2019年7月份起，每月缴交旧欠租金二个月。反诉人一直都是按此约定缴交租金，2020年1月12日还缴纳了2018年11月-12月的租金18506元。从今年1月底为响应政府应对新型冠状病毒××疫情的抗疫号召及命令，服从抗疫大局，反诉人从今年1月底就暂停生产经营直至被批准逐渐恢复生产。而2020年2月，听讲被反诉人要申请破产，反诉人也不知道向谁交租了，直到2020年3月26日收到被反诉人破产管理人的通知参加承租人沟通会，被反诉人进入破产程序，才知道被反诉人已经向法院申请破产。据此，被反诉人起诉反诉人迟延履行支付租金构成根本违约，并要求解除合同系毫无事实理由和法律依据的。同时根据最高院关于针对因疫情影响存在租金纠纷的问题的意见，疫情和疫情防控措施属于不可抗力，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。何况广西区政府及国资委还出台政策减免租金，根据资产出资合同约定的租金数额进行减免，对符合条件的承租企业免收自2020年2月7日至2020年3月6日的租金，按照50%收取2020年3月7日至5月6日的租金。另在租赁期间，反诉人一再依法依规要求被反诉人开具租金发票，但被反诉人至今未给反诉人开具任何租金发票。综上，为维护反诉人的合法权益，特向法院起反诉。 原告（反诉被告）陆川县化肥厂辩称，1、依照破产法的规定，反诉原告与反诉被告之间的租赁合同关系已经依法解除。2019年11月26日，陆川县人民法院裁定受理陆川县化肥厂的破产申请，并于2019年12月24日指定广西冠益律师事务所担任陆川县化肥厂管理人。管理人接管化肥厂后，就本案当事人之间的租赁合同是否继续履行以及如何解决欠租问题做过协商，但无法达成一致意见。依据《企业破产法》第十八条第一款规定，现自化肥厂破产申请受理之日起已超过二个月，反诉原告与反诉被告之间的租赁关系实际已于2020年1月26日解除。2、关于押金问题，根据本案证据证明，反诉原告一直存在欠缴租金问题，并没有如其所说从2019年7月份起每月缴交旧欠租金二个月，依照2014年2月25日《租赁合同》第二十条、补充协议（2007-12-01）第二条、补充协议（2008-04-01）第三条约定，反诉被告有权不退押金。此外，反诉被告已于2017年8月4日向反诉原告退回押金3万元。3、关于反诉原告诉请的减免租金问题，反诉被告认为，反诉原告一直以来存在违约行为，若依据破产法的规定确认本案合同于2020年1月26日解除，则本案并不存在租金减免的问题，反诉原告于合同解除后所应支付的是因占用而产生的损失（占用费参考租金标准）。4、关于反诉原告主张的赔偿损失问题。根据反诉原告提供的《关于高速路土方泥填埋了陆川红叶矿产有限公司生产的铁精矿报告》中已提到“在2017年11月初化肥厂陈厂长和本人已致电给高速路陈洋书记，告诉他有一堆铁精矿不能乱搬动、填埋等。他本人也过来现场确认过有此事······”，上述事实表明化肥厂已尽了应尽义务，案外人的侵权给反诉原告造成的损失与反诉被告无关，反诉原告也没有举证证明其经济损失，反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任没有事实和法律依据。5、关于反诉原告要求开具租金发票的问题。反诉被告认为，双方于2004年起签订租赁合同，合同中约定租赁期间乙方必须按照政策规定缴纳各种税费，证明税费是由乙方承担，合同租金不含税。而且租赁合同履行十多年来反诉原告从未要求反诉被告开具发票，对此反诉原告从未提出过异议，也证明了本案租金是不含税的，因此反诉原告的该项反诉请求没有依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人进行了质证。对当事人无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司对原告（反诉被告）提供的补充证据1真实性无异议，但证明目的有异议，认为原租赁期限还未到期，租赁关系仍在协商；补充证据2由法院依法核算，最后一笔缴纳的是到2018年12月的租金；补充证据3是否领取了押金需要跟领款人核实。原告（反诉被告）陆川县化肥厂对被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的证据3真实性、合法性、关联性不予认可，认为该报告是反诉人自行出具，没有抬头单位签复，也没有反诉被告陆川县化肥厂的签复，与本案无关，根据该报告的内容，填埋事件应该涉及侵权法律关系，反诉被告陆川县化肥厂不是侵权法律关系的利害关系人，该报告与本案无关；证据4的真实性由法院认定，合法性与关联性均不认定，该决定于破产受理日前六个月内形成，不符合破产法第三十二条规定，其次该该决定成立在双方合同的基础上，由于被告（反诉原告）违约，原告（反诉被告）陆川县化肥厂有权解除租赁合同与该协议，被告（反诉原告）所说依约交付租金没有法律依据；补充证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本诉及反诉均无关，不属同一法律关系，照片内容不能反映被告（反诉原告）企图证明的内容；补充证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，照片内容无法看出存在铁精矿被填埋的迹象，真实性、合法性无法核实，与本案无关；补充证据4的真实性和合法性无异议，但对关联性和证明内容有异议，该证据仅能证明被告（反诉原告）有向派出所报案的事实，报案为被告（反诉原告）一方之词，派出所仅根据其报案自述记录，不能证明是否真实发生填埋；补充证据5由法院依法认定。本院认为，原告（反诉被告）陆川县化肥厂提供的补充证据1系被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司就租赁事宜向原告（反诉被告）陆川县化肥厂出具的回函，被告（反诉原告）对该证据的真实性予以认可，且该回函与本案具有关联性，可以作为认定本案案件事实的依据；原告（反诉被告）陆川县化肥厂提供的补充证据2系原告（反诉被告）陆川县化肥厂原财务人员钟姬统计的被告（反诉原告）自2019年1月1日-2020年3月31日欠缴的租金明细，被告（反诉原告）亦承认其仅缴纳至2018年12月的租金，且双方对租赁合同约定的租金计算标准均无异议，该欠租明细亦是按照合同约定的单月租金计算标准进行统计，本院对该欠租明细予以确认，可以作为认定本案案件事实的依据；原告（反诉被告）陆川县化肥厂提供的补充证据3系领（借）款单，该单据记载原告（反诉被告）陆川县化肥厂于2017年8月4日向被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司退回其2007年12月1日交来的租磷肥车间押金30000元，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司谢德全签名捺印，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的证据3系被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司于2017年12月19日向陆川县经贸局出具的关于高速路土方泥填埋了其公司生产的铁精矿报告，该报告系被告（陆川红叶矿产有限公司）自行出具，对报告所述内容的真实性无法确认，且与本案租赁合同纠纷没有关联性，对该证据本院不予认可，不作为认定本案案件事实的依据；被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的证据4系原告（本诉被告）陆川县化肥厂于2019年7月16日向被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司出具的陆川县化肥厂关于减免陆川县华石建材有限公司租赁金的决定，并加盖原告（本诉被告）陆川县化肥厂公章，该报告内容记载原告（本诉被告）陆川县化肥厂同意2019年4月18日至2019年6月18日每个月租金减免1000元，共计2000元，并同意自2019年7月起被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司每月缴交旧欠租金二个月，进入旺季则缴交三个月，证明双方对缴纳租金方式进行了重新约定，与本案具有关联性，可以作为认定本案案件事实的依据；被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的补充证据1系公司厂区被压烂的水泥路照片，因本案审理的是双方的租赁合同纠纷，且仅依据该照片也不能证明原告（反诉被告）对该水泥路遭受破坏系其监管不到位原因导致，故该证据对本案讼争事实不具证明力，本院依法不予确认；被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的补充证据3系被填埋的铁精矿的照片，从照片显示的内容证实被告（反诉原告）的主张，且与本案租赁合同纠纷没有关联性，对该证据本院不予认可，不作为认定本案案件事实的依据；被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的补充证据4系《温泉派出所的值班日记》，该证据与本案没有关联性，依法不作为认定本案案件事实的依据；被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司提供的补充证据5系被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司的营业执照，该营业执照系有权国家机关陆川县工商行政管理局颁发的，证照上载明了该公司的名称、类型、住所、法定代表人、注册资本、成立日期、营业期限、经营范围等相关信息，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年2月25日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂作为出租方甲方与案外人夏孔超、钟建国作为承租方乙方签订租赁合同，合同主要约定：甲方将其所属的场地约一万平方米（附图），房屋一栋36间，球磨机壹台1500×3000，变压器800千伏安壹台，按现状租赁给乙方办理“陆川红叶矿产有限公司”生产经营使用；乙方在租赁经营期间，不得使用甲方的厂名、公章、账户等，乙方另立厂名为“陆川红叶矿产有限公司”，申办“工商营业执照”，“环保排污许可证”等需要办理的证照；租赁期限为十年，从2004年2月1日起至2014年2月29日止；租赁金第一年贰万元人民币，第二年为贰万伍仟元，第三年为叁万元，第四年为叁万伍仟元，第五年为肆万元，第六年为四万伍仟元，第七年至第十年每年各为伍万元人民币；每年度的租赁金于每年的2月28日前，乙方用现金的方式一次付清给甲方财务；合同签订时，乙方当即向甲方交纳租赁押金3万元，用电信誉保证金2万元（约一个月的用电电费），在无违约的情况下，甲方在合同期满后十天内退还给乙方；租赁期间，乙方对所租赁的场地和房屋拥有充分的使用权和维修权，必须按照政策规定缴纳各种税费，按期如数足额缴交租金和甲方职工养老金······租赁期间，乙方欠交租金，欠交职工养老保险费，欠交职工工资或租赁财产损失价值达到抵押金额时，甲方可以解除合同，不负违约责任，并以抵押金抵偿甲方损失。该租赁合同签订后，2004年3月26日，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司在陆川县工商行政管理局注册登记成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人谢丽诗，注册资本伍拾万元，经营范围包括收购、加工、销售铁矿产品、铅、锌、铜有色金属矿产品。 2004年5月10日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂作为出租方甲方，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司作为承租方乙方签订补充协议，合同主要约定：甲方将其所属的原立德粉车间的厂房、仓库、柴油发电机房租赁给乙方使用，租赁期限从2004年5月10日起至2014年5月10日；租赁押金为叁万元，原租赁合同约定的“用电信誉保证金2万元”作为这次租赁立德粉车间的押金；乙方负责交纳甲方职工养老金和退休人员生活费，第一年为贰万元，第二年为叁万元，第三年为肆万元，第四年以后每年为5万元；职工养老金和退休人员生活费的交纳方法：第一年的职工养老金和退休人员生活费，在签订本补充协议时，乙方以现金的方式一次性交给甲方财务；以后每年的职工养老金和退休人员生活费分2此交清，6个月缴交一次给甲方财务，甲方以收款收据收款······。该补充协议签订后，被告（反诉原告）陆川红叶矿产公司补充缴纳租赁立德粉车间抵押金10000元，原告（反诉被告）出具收款收据。同年6月20日，双方就被告（反诉原告）陆川红叶矿产公司安装120吨电子地磅事宜又签订补充协议，约定被告（反诉原告）陆川红叶矿产公司占用原告（反诉被告）陆川县化肥厂空地安装电子地磅每月支付租金200元，该补充协议与租赁合同同时期满。 2007年12月1日，双方就增加租赁磷肥车间厂房一事签订补充协议，协议约定：甲方即原告（反诉被告）将其所属的磷肥车间的厂房、设备仓库、新维修组按现状租赁给乙方即被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司使用，租赁期限从2007年12月1日起至2010年11月30日止；租赁押金为叁万元，如乙方在无违约的情况下，本协议到期终止时退还给乙方；如乙方违约则用押金抵偿甲方的损失；租赁金每年为柒万元人民币，分季度缴交一次，第一次的租赁金在本协议签订时交给甲方财务；乙方职工的养老金，每月缴交一次；租赁期间乙方依法向有关部门上缴各种税费······。补充协议签订当日，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳租磷肥车间押金30000元，原告（反诉被告）出具收款收据。 2008年4月1日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂将其所属的复合肥车间和山圹头瓦房出租给被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司，双方再次签订补充协议，约定：租赁期限从2008年5月10日起至2014年5月10日；租赁金每年为壹万元，每年的租赁金于每年的5月10日前乙方以现金的方式一次性付清给甲方财务，第一次的租赁金，在签订本补充协议时，一次性付清给甲方；租赁抵押金为贰仟元人民币，签订本补充协议时缴交给甲方，本补充协议终止时，乙方在无违约的情况下10天内，甲方退还给乙方······2008年6月5日，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司向原告（反诉被告）缴纳租赁复合肥车间及山圹头瓦屋的押金2000元，原告（反诉被告）出具收款收据。至此，原告（反诉被告）陆川县化肥厂已收取被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司缴纳租赁押金共计92000元。 2011年4月1日，双方就磷肥车间租期顺延一事签订补充协议，约定原租赁期顺延2年，从2010年12月1日起顺延至2013年3月31日止，2010年12月1日至2011年3月31日的租金每年度柒万元，2011年4月1日至2012年3月31日为捌万元，2012年4月1日至2013年3月31日为捌万元。 2013年7月23日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂作为出租方甲方，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司作为承租方乙方，在原有的租赁合同及补充协议的基础上，双方又重新订立一份租赁合同。合同约定：“1、租赁时间在甲乙双方从2004年2月25日以来的租赁合同和各补充协议租赁时间的基础上顺延时间从2014年5月1日起至2022年4月30日止，顺延租期捌年。原2004年2月25日签订的租赁合同和补充协议（2004-05-10）[立德粉车间]、补充协议（2011-04-01）[磷肥车间]、补充协议（2008-04-01）[复合车间、山圹头宿舍]和补充协议（2004-06-20）[地磅用地]的租赁时间至2014年4月30日结束。2、原甲乙双方2004年2月25日签订的租赁合同和补充协议（2004-05-10）[立德粉车间]、补充协议（2011-04-01）[磷肥车间]、补充协议（2008-04-01）[复合车间、山圹头宿舍]和补充协议（2004-06-20）[地磅用地]的租赁金保持不变并按月计收至2014年4月30日止；2014年5月1日以后每年的租金按月平均缴交给甲方，甲方开具收款收据收款。在原租赁合同和各补充协议合计租金为172400元的基础上上，顺延后每年分别各递增3%，即2014年5月1日至2015年4月30日递增5172元，合计为177572元；2015年5月1日至2016年4月30日递增5327元，合计为182899元；2016年5月1日至2017年4月30日递增5486元，合计为188385元；2017年5月1日至2018年4月30日递增5651元，合计为194036元；2018年5月1日至2019年4月30日递增5821元，合计为199857元；2019年5月1日至2020年4月30日递增5995元，合计为205852元；2020年5月1日至2021年4月30日递增6175元，合计为212027元；2021年5月1日至2022年4月30日递增6360元，合计为218387元。3、甲乙双方签订本租赁合同前，乙方欠交甲方的租金和职工养老金等费用必须交清给甲方。因甲方资金十分紧缺，属困难企业，今后乙方必须如数足额按月缴交租金等费用给甲方，否则将按所欠金额按日息千分之二收取迟纳金。4、甲乙双方原签订的租赁合同和各补充协议规定的其他条款保持不变。······”同年5月26日，双方又签订磷肥车间地域退租协议，约定乙方退出磷肥车间的租赁，乙方退出磷肥车间的租赁后，乙方的租金由原来约定的2017年5月1日至2018年4月30日递增5651元，合计为194036元，现改为2017年5月1日至2018年4月30日递增3139元，合计为107798元，2018年5月1日至2019年4月30日递增3234元，合计为111032元，2019年5月1日至2020年4月30日递增3331元，合计为114362元，2020年5月1日至2021年4月30日递增3431元，合计为117793元，2021年5月1日至2022年4月30日递增3533元，合计为121326元······该退租协议签订后，2017年8月4日被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳了2016年5月31日前所欠租金共计94169.8元，并将2006年10月17日缴纳的4000元电费押金抵付租金。 2017年7月13日，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司谢德全与谢德材发起设立了被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为谢德材，注册资本叁拾万元，经营范围包括销售建筑用砂、石。被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司成立后实际使用原陆川红叶矿产有限公司向陆川县化肥厂承租的租赁物经营生产并向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳租金，但原告（反诉被告）陆川县化肥厂与被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司间未签订书面租赁协议。同年8月4日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂于向被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司退回其2007年12月1日交来的租磷肥车间押金30000元。 上述租赁合同和补充协议签订后，原告（反诉被告）陆川县化肥厂将租赁物交由两被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司并未依约按期缴纳租赁金，自2018年起，两被告（反诉原告）陆续拖欠租金。2019年7月16日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂出具关于减免陆川县华石建材有限公司租赁金的决定，该决定内容记载“2018年2月至2019年6月，陆川县华石建材有限公司欠交我厂租赁金累计17个月，总金额157047元，因前段时间我厂在追收租赁金的过程中，言语有些过激，同时，近段时间因雨水较多，造成陆川县华石建材有限公司厂区进、出道路塌陷，影响该公司原材料及产品运输。基于以上原因，经我厂厂长及班子成员与陆川县华石建材有限公司法人谢德全协商，厂班子会议研究决定：2019年4月18日至2019年6月18日每个月减免陆川县华石建材有限公司租赁金1000（壹仟）元，共2000（贰仟）元，同时，从2019年7月份起，陆川县华石建材有限公司每月缴交旧欠租赁金二个月；进入旺季双方同意缴交三个月租赁金”。该决定书出具后，2019年7月31日被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳了2018年2月的租金8983元；2019年9月2日缴纳了2018年3-4月的租金17966元；2019年10月8日缴纳了2018年5-6月租金18506元；2019年10月31日缴纳了2018年7-8月的租金18506元；2019年12月4日缴纳2018年9月1日至10月31日租金18506元；2020年1月12日缴纳了2018年11月-12月的租金18506元。至此，被告（反诉原告）方已付清至2018年的租金，尚欠2019年1月以后的租金至今未缴纳。 另查明，2019年11月11日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂以经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务为由向陆川县人民法院申请破产，陆川县人民法院于2019年11月26日裁定受理陆川县化肥厂的破产申请，并指定广西冠益律师事务所担任管理人，管理人随即对陆川县化肥厂进行接管。2020年4月13日原告（反诉被告）陆川县化肥厂管理人向陆川县人民法院提交《关于化肥厂租赁合同处理方案的报告》，该报告对化肥厂现存租赁合同（其中包括本案的租赁合同）如何处理进行了分析及汇报，拟对化肥厂现存5个租赁关系原则上以变更为不定期租赁的方式推动落实，若承租人不同意变更的，按解除合同方式处理，同日陆川县人民法对该请示作出批复，同意管理人提出的对化肥厂现存5个租赁关系的处理方式。2020年4月15日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂管理人向被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司发送《关于租赁合同有关事宜的通知书》（2020）陆化破管字12-2号，该通知内容记载了租赁合同处理原则，并要求被告（反诉原告）在收到本通知之日起3个工作日内向管理人书面回函，明确是否同意变更为不定期租关系，逾期或不回复的，管理人将依法解除合同。2020年4月16日，原告（反诉被告）陆川县化肥厂向本院提起诉讼，要求法院判决确认陆川县化肥厂与被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司签订的以陆川县化肥厂车间、宿舍、地磅用地等场地租赁物的租赁合同、补充协议于2020年1月26日已经解除，并向两被告追索租金及违约金，要求两被告在判决生效之日立即按照合同约定的标准向陆川县化肥厂管理人交还租赁物，搬离租赁场地。2020年4月22日，被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司出具回函，确认其于2020年4月20日收到管理人寄送的《租赁合同有关事宜的通知书》，并明确回复不同意变更为不定期租赁关系，要求继续履行合同，在满足己方条件的情况下可协商解除合同。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务，本案中，原告（反诉被告）陆川县化肥厂与被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司签订的以陆川县化肥厂生产车间、宿舍、地磅用地等场地为租赁物的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。且被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司在之后实际使用了原陆川红叶矿产有限公司向陆川县化肥厂承租的租赁物经营生产，并向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳租金，应视被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司为租赁合同关系的共同承租人，原陆川红叶矿产有限公司与陆川县化肥厂签订的租赁合同及补充协议亦应约束陆川县华石建材有限公司，该合同产生的责任也应相应由被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司承担。 因陆川县化肥厂的破产申请已被受理,本案属企业破产衍生诉讼,应优先适用破产法的相关规定。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该条文中的视为解除属于法律推定，是法律依据管理人的沉默这一事实推定管理人具有解除合同的意思。本案中，陆川县化肥厂破产清算申请受理的时间为2019年11月26日，管理人在受理后二个月内即在2020年1月26日前未通知陆川县红叶矿产有限公司是解除合同还是继续履行合同，且根据查明的事实，虽然管理人于之后向被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司发送了《关于租赁合同有关事宜的通知书》协商租赁关系的变更及解除事项，要求承租人明确回复是否同意将还未到期的租赁合同变更为不定期租赁关系，若不同意或逾期不回复，则该租赁合同解除，陆川县华石建材有限公司明确回复不同意变更为不定期租赁关系，双方并未达成新的租赁协议，管理人亦向法院提起诉讼要求确认上述租赁合同及补充协议已于2020年1月26日依法解除，应当认定陆川县化肥厂管理人作出了明确解除合同的意思表示。原告（反诉被告）陆川县化肥厂与被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司签订的案涉租赁合同及补充协议已于2020年1月26日已经解除，合同解除后，二被告应支付尚欠租金及返还租赁物。故对原告（反诉被告）陆川县化肥厂要求确认合同解除的主张，本院予以支持。被告（反诉原告）的相关抗辩主张缺乏依据，本院不予支持。关于返还租赁物，搬离租赁场地的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同解除后，被告（反诉原告）理应依法向陆川县化肥厂返还租赁物，搬离租赁场地，陆川县化肥厂要求被告（反诉原告）按照合同约定的标准向陆川县化肥厂管理人交还租赁物，搬离租赁场地的请求于法有据，本院予以支持，至于搬离撤场期限，因被告（反诉原告）租赁陆川县化肥厂相关场地面积较大，经营生产已投入设备较多，经综合考量，确定其在判决生效之日起30日内搬离。 关于被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）陆川县化肥厂多少租金，应支付租金数额多少的问题。根据庭审查明的事实，被告（反诉原告）已付清截止至2018年12月31日的租金给陆川县化肥厂，自2019年1月起至合同解除之日即2020年1月26日的租金尚未支付，同时按照双方于2017年5月26日签订的磷肥车间地域退租协议中关于租金的约定“2018年5月1日至2019年4月30日递增3234元，合计为111032元，2019年5月1日至2020年4月30日递增3331元，合计为114362元，2020年5月1日至2021年4月30日递增3431元，合计为117793元，2021年5月1日至2022年4月30日递增3533元，合计为121326元”，2019年1月-4月的月租金标准为9253元，2019年5月-2020月4月的月租金标准为9530元，日租金标准为318元，2020年5月-2021年4月的月租金标准为9816元，日租金标准为327元，2021年5月-2022年4月的月租金标准为10110.5元，日租金标准为337元。因此自2019年1月起至合同解除之日即2020年1月26日止，租金总计121520元（计算方法如下：9253元×4个月+9530元×8个月+318元×26天），被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司应共同向原告（反诉被告）陆川县化肥厂支付至合同解除之日止的租金121520元。同时因合同解除后至今被告（反诉原告）仍实际占有租赁物，应向原告（反诉被告）支付场地使用费，而场地使用费标准，参照案涉租赁合同所约定的租金标准，但由于合同约定的租金标准系分段计付，现本院统一确定该场地使用费标准按每日318元计算，被告（反诉原告）应自2020年1月27日起至将租赁物返还之日止，按照每日318元支付场地使用费给原告（反诉被告）陆川县化肥厂，但应扣除腾退时间产生的场地使用费9540元（318元×30天）。 关于原告（反诉被告）陆川县化肥厂要求被告（反诉原告）向其支付逾期支付租金产生的违约金的问题。虽然双方在2013年7月23日签订的租赁合同第三条约定“乙方必须如数足额按月缴交租金等费用给甲方，否则将按所欠金额按日息千分之二收取迟纳金”，但双方经协商，原告（反诉被告）陆川县化肥厂于2019年7月16日出具的关于减免陆川县华石建材有限公司租赁金的决定书中载明虽然陆川县华石建材有限公司欠付2018年2月至2019年6月的租金，存在累计欠租17个月的行为，但该厂同意陆川县华石建材有限公司从2019年7月起每月缴交二个月的旧欠租金，进入旺季双方同意缴交三个月。该决定书出具后，被告（反诉原告）陆川县华石建材有限公司依照该决定履行，分别于2019年7月31日向原告（反诉被告）陆川县化肥厂缴纳2018年2月的租金8983元；2019年9月2日缴纳了2018年3-4月的租金17966元；2019年10月8日缴纳了2018年5-6月租金18506元；2019年10月31日缴纳了2018年7-8月的租金18506元；2019年12月4日缴纳2018年9月1日至10月31日租金18506元；2020年1月12日缴纳了2018年11月-12月的租金18506元。根据该决定书的约定旧欠的2019年1月-6月租金本应在2020年2月份起开始陆续支付，现在由于陆川县化肥厂已进入破产程序，管理人依照法律规定对租赁合同进行了解除，被告（反诉原告）方亦无法按照该决定进行履行，对上述旧欠租金的迟延支付行为也不应再计算违约金。但该决定虽然对旧欠租金的支付时间进行了重新约定，却并未明确表示陆川县化肥厂同意免除被告（反诉原告）迟延支付租金的违约责任。同时由于案涉租赁合同已于2020年1月26日依法解除，合同解除后被告（反诉原告）应同时支付欠付的所有租金，现被告（反诉原告）至今未支付应承担逾期付款的违约责任。故原告（反诉被告）起诉要求以逾期交租金额为基数，从2019年1月1日计算违约金不妥，本院不予支持，迟延交付租金违约金计算方法应以欠付租金121520元为基数，从确认合同解除之次日起即2020年1月27日计算至租金偿清之日止。虽然原双方对违约金的计算标准进行了约定，但系约定按日利率0.2%即年利率72%计算逾期付款违约金，明显过高，应予以适当调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款关于民间借贷逾期利率即“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，现原告（反诉被告）要求按月利率2%支付逾期支付租金产生的违约金，符合法律规定，本院予以准许。 关于被告（反诉原告）反诉要求陆川县化肥厂免收疫情停业期间2020年2月7日至2020年3月6日的租金及按照50%收取2020年3月7日至2020年5月6日的租金的问题，因案涉租赁合同已于2020年1月26日解除，本案并不存在租金减免的问题，不应参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）中关于合同审理方面的承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持的规定，对该项反诉请求本院不予支持。 关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）陆川县化肥厂开具租赁期间的租金发票的问题。本院认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”，虽然合同中没有明确关于开具发票的约定，但依照《合同法》第六十条第一款、上述《发票管理办法》之规定，开具发票不仅是当事人的法定义务，亦属于当事人履行民商事合同的附随义务。陆川县化肥厂收取了被告（反诉原告）支付的租金，应履行为被告（反诉原告）开具相应发票的法定义务。原告（反诉被告）陆川县化肥厂辩称合同约定租赁期间的税费是由被告（反诉原告）方承担，合同租金数额是不含税的，理由不成立，本院不予采信。原告（反诉被告）陆川县化肥厂在收取租金后应向被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司开具相应数额的发票。 关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）陆川县化肥厂返还已收取的92000元押金或抵扣租金的问题。根据庭审查明的事实，原告（反诉被告）陆川县化肥厂共收取被告（反诉原告）交付的押金92000元，已向被告（反诉原告）退还30000元，目前尚余押金62000元。同时，依照《租赁合同》（2004-02-25）第二十条约定“租赁期间，乙方欠交租金，欠交职工养老保险费，欠交职工工资或租赁财产损失价值达到抵押金额时，甲方可以解除合同，不负违约责任，并以抵押金抵偿甲方损失”，《补充协议》（2007-12-01）第二条约定租赁押金在乙方无违约的情况下，本协议到期终止时归还给乙方，如乙方违约则用押金抵偿甲方损失，《补充协议》（2008-04-01）第三条也约定租赁抵押金在协议终止时，乙方无违约的情况下10天内，甲方退还给乙方，被告（反诉原告）在租赁期间屡次迟延支付租金，截至合同解除之日尚欠2019年1月起的租金未支付，构成违约，根据上述合同约定已收取的尚余押金不予返还，对该项反诉请求，本院不予支持。 关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）陆川县化肥厂赔偿损失204600元的问题。被告（反诉原告）主张其生产的铁精矿被案外人同为陆川县化肥厂另一地块的承租人玉湛高速施工方堆放的土方填埋污染，且其出资建造的化肥厂区硬化水泥路面亦被填埋土方的大型装卸重车反复碾碎坍塌，而原告（反诉被告）陆川县化肥厂作为出租方应对案外人造成的被告（反诉原告）的损失承担连带赔偿责任，本院认为，被告（反诉原告）遭受损失应向实际侵权行为人主张赔偿责任，原告（反诉被告）陆川县化肥厂并非该事件的实际侵权人，其虽系出租方，但被告（反诉原告）未能提供证据证明陆川县化肥厂存在过错，故原告（反诉被告）陆川县化肥厂不应承担连带责任，且被告（反诉原告）亦无举证证明其具体经济损失额，对该项反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第二十五条第（六）（七）款及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）陆川县化肥厂与被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司签订的以陆川县化肥厂生产车间、宿舍、地磅用地等场地为租赁物的租赁合同及补充协议于2020年1月26日解除； 被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司共同支付租金121520元给原告（反诉被告）陆川县化肥厂； 被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司共同支付场地使用费给原告（反诉被告）陆川县化肥厂（场地使用费计算方法：按照每日318元的标准自2020年1月27日起支付至将租赁物返还之日止，但应扣除腾退时间产生的场地使用费9540元）； 被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司共同支付迟延交付租金违约金给原告（反诉被告）陆川县化肥厂（违约金计算方法：以欠付租金121520元为基数，按月利率2%计算，从确认合同解除之次日起即2020年1月27日计至租金偿清之日止）； 被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司应在判决生效之日起三十日内按照合同约定的标准向原告（反诉被告）陆川县化肥厂管理人返还租赁物，搬离租赁场地； 原告（反诉被告）陆川县化肥厂在收取上述第二项判决确定的租金后十五日内向被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司开具租赁期间所收租金数额的发票； 七、驳回被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司的其他反诉请求。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的金钱义务。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案收取案件受理费3589元，减半收取1794元，由被告（反诉原告）陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司负担；反诉受理费5749元，减半收取2874元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告)陆川红叶矿产有限公司、陆川县华石建材有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  范思熠 二〇二〇年七月十三日 书记员  苏志林