山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6279号上诉人（原审被告）：章丘市天阳气体有限公司，住所地济南市章丘区龙山街道办事处城角头村北潘王路西(龙山工业园内)。法定代表人：高玉霞，董事长。委托诉讼代理人：宋祯祥，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王承民，男，1970年10月16日出生，汉族，该单位员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南佳怡赛凌管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：张树华，董事长。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：解富广，山东国鲁律师事务所实习律师。上诉人章丘市天阳气体有限公司（以下简称天阳公司）因与被上诉人济南佳怡赛凌管理咨询有限公司（以下简称佳怡公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。天阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回佳怡公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，判决结果严重侵害天阳公司的合法权益。第二项判决内容超出佳怡公司的诉讼请求。一、一审判决认定事实、适用法律自相矛盾。1.一审判决一方面认定根据合同约定，佳怡公司应保证水、电等基本设施完整，并帮助天阳公司协调同水电提供方的事宜，另一方面却认为天阳公司以佳怡公司未能保证其正常的生产用电，严重影响生产经营为由而长时间拒付租金，已经构成违约。上述认定自相矛盾。首先，上述合同约定系天阳公司合同的权利、佳怡公司的义务，天阳公司以该合同权利没有实现为抗辩事由迟延支付佳怡公司租金，符合合同法第六十六条关于同时履行抗辩权的规定。一审判决基于该合同约定的天阳公司权利却认定天阳公司违约，自相矛盾。其次，佳怡公司应保证水、电等基本设施完整应理解为佳怡公司的水、电基本设施应能够保证天阳公司正常生产经营，否则即为不完整，佳怡公司应履行合同义务，完善用电设施。事实上，天阳公司一审提交的证据已经证实，富隆公司后来租赁佳怡公司东边的土地后，佳怡公司原有变压器已经不能同时满足天阳公司与富隆公司两家公司用电需求。佳怡公司为解决天阳公司正常用电，已经于2012年上半年在天阳公司厂区东北角的配电室以富隆公司名义安装了变压器。只是后来因为佳怡公司的原因，该变压器一直闲置，未为天阳公司办理更名并网手续。通过佳怡公司安装新变压器的事实，亦可以认定，佳怡公司认可其有保证天阳公司正常生产用电的合同义务。佳怡公司在其出资安装变压器的情况下，先是将变压器以富隆公司名义申请，后拒绝为天阳公司办理并网更名手续，已构成违约。一审判决未认定天阳公司上述证据证明的事实，以合同上述条款认定天阳公司抗辩权不成立，构成违约，显然没有事实和法律根据。最后，天阳公司只是迟延履行交付租金，佳怡公司损失的仅是租金利息。而天阳公司因用电量不足导致的生产经营损失远远大于佳怡公司的租金利息损失。天阳公司以迟延支付租金作为抗辩督促佳怡公司履行保证天阳公司正常生产用电的合同义务，完全合理合法。2.一审判决先是认定天阳公司抗辩权不能成立，长时间拒付租金构成违约，后认定随着章丘区土地租赁价格不断增长，一段时间内租金已低于税款，佳怡公司不能与天阳公司就租金调整达成一致的情况下，要求解除合同于法有据。上述事实认定与适用法律自相矛盾。首先，在佳怡公司从未向天阳公司要求调整租金的情况下，佳怡公司的合同目的只能认定为合同约定的每年收取租金93960元，至于该租金是否超出税款，没有合同约定，不在考量范围之内。其次，即便一审判决认定的佳怡公司应当获得超出税款的租金是合同目的的观点成立，导致佳怡公司租金与税款倒挂，该目的不能实现的原因也并不是天阳公司迟延支付租金，而是多年来佳怡公司从未根据合同约定提出调整租金的谈判要求，一味要求解除合同。合同第十条约定，甲乙双方协商同意，每三年就租金进行一次谈判。如果租金变化不超过10%，执行原价。如有价格变化超过10%，就租金方面甲方保证低于当年当地同行业报价5%继续承租。事实是佳怡公司对天阳公司用电问题久拖不决，天阳公司无奈迟延支付租金督促其履行义务。而佳怡公司先是发函解除合同，后三次提起诉讼解除合同，从未根据合同约定提出调整租金的谈判要求或诉讼请求。即便是在本次诉讼中，天阳公司在庭审和庭下调解过程中均提出可以按照合同约定，以其鉴定租金价格的95%支付此后的租金，佳怡公司依旧不同意。最后，根据诚实信用原则，一审法院在双方不能就租金调整达成一致的情况下，应当向佳怡公司释明变更诉讼请求为提高租金标准，进而依据鉴定结论和合同约定作出判决，而不是在天阳公司同意提高租金并以鉴定价格95%支付此后租金的情况下，判决解除合同。一审判决严重违反合同法第六条规定的诚实信用原则。3.一审判决认定“因天阳公司在本次诉讼前已经将租赁费交至2019年12月31日，故佳怡公司主张按山东明嘉正德土地房地产评估有限公司鉴定的工业出让用地年租金标准要求天阳公司补交以前的土地租赁费并承担违约金于法无据”，该认定与解除合同的判决结果自相矛盾。首先，该认定显然支持了天阳公司上述关于佳怡公司从未提出调整租金要求的主张，佳怡公司合同目的已经实现，但却判决解除合同。其次，根据佳怡公司一审起诉状中的陈述，佳怡公司主张违约金的理由和依据是合同约定“如逾期超过30日，佳怡公司有权解除合同，天阳公司应支付年租金25%的违约金”，一审判决没有支持佳怡公司的违约金，显然是认为佳怡公司主张不成立，也就是说天阳公司逾期支付租金的行为不构成违约，无需支付违约金。这显然又与前述一审判决“天阳公司以佳怡公司未能保证其正常的生产用电，严重影响生产经营为由而长时间拒付租金，已经构成违约”的认定自相矛盾。4.根据佳怡公司一审起诉状中的陈述，其诉请解除合同的理由有两点：一为根据合同约定，天阳公司逾期交付租金超过30天，佳怡公司有权解除，且在2014年12月20日向天阳公司发出了解除合同通知；二为天阳公司长期不交租金，已构成根本违约。一审判决根据佳怡公司第二条理由作出解除合同的判决，同时亦没有支持佳怡公司违约金的诉求，显然是认为第一条理由不能成立，既然不能成立，也就是支持了天阳公司关于迟延支付租金是对佳怡公司没有解决正常生产用电合同义务的抗辩的主张。而这显然又与一审判决认定天阳公司已经构成违约自相矛盾。二、一审判决未就天阳公司的抗辩事由不成立作出任何说理，迳行以约定天阳公司权利的合同条款认定天阳公司违约，显然缺乏事实与法律根据。天阳公司提交的证据，结合双方陈述足以证明佳怡公司未按合同约定办理已安装变压器的更名并网手续，构成违约，天阳公司以佳怡公司纠正违约行为抗辩租金支付，同时履行抗辩权成立。一审法院未予认定，仅以天阳公司迟延支付租金为由认定天阳公司违约，系认定事实错误。根据天阳公司一审提交的证据，天阳公司在在收到佳怡公司解除合同通知后第一时间发出《异议书》，明确向佳怡公司提出以解决用电问题作为交付租金的抗辩，督促其履行合同义务。此后多年多次给佳怡公司发函，阐明相同主张。三、根据合同法第九十七条的规定及相关司法实践，人民法院判决解除土地租赁合同，应当对承租方履行合同建设的地上建筑物等土地添附价值作出处理，一审法院未予处理，仅判决解除合同，违反上述法律规定和公平原则。四、一审判决程序违法。佳怡公司诉状中陈述的解除合同的两条理由分别为合同法规定的约定解除权和法定解除权，一审法院应当向佳怡公司释明，要求其明确诉讼请求，并对该两条理由作出选择，而不能依职权选择第二条理由，迳行作出判决。五、一审判决认定关于天阳公司要求佳怡公司赔偿因供电量不足导致的生产经营损失等主张，因需要进行鉴定，且与本案不属于同一法律关系，不宜与本案合并审理，天阳公司可另行主张权利是错误的，程序违法。1.无论根据法律规定还是司法实践，反诉需要鉴定，不能作为不宜与本诉合并审理的事由。2.本案天阳公司提出的反诉请求的事实和法律依据是双方签订并履行的《土地租赁合同》和合同法，与本诉属于同一法律关系。一审判决认定不属于同一法律关系，无事实与法律根据。六、佳怡公司从来没有主张调整租金，三次提起诉讼均要求解除合同，系对自己调整租金合同权利的处分，其租金与税款倒挂的后果是其自身造成，一审以其合同目的不能实现为由判决解除合同，将其行为造成的不利后果由天阳公司承担，于法无据。七、根据司法实践，解决合同纠纷应当遵循诚实信用原则，首选判决当事人履行合同义务，审慎判决解除合同。一方面是遵循法律规定，另一方面有利于维护交易稳定和社会安定。就本案讲，佳怡公司安装变压器后没有办理更名并网手续是不争的事实，其所谓的合同目的完全可以通过判决履行得到实现。一审法院不顾天阳公司可以提高租金的意思表示，判决解除合同，一方面严重损害了天阳公司合法权益，另一方面，根据国家现行对化工行业的管理政策，如合同解除，天阳公司将无法另寻新址开展经营，将给社会平添不稳定因素。八、一审判决第二项超出佳怡公司诉讼请求。即便佳怡公司主张2020年1月1日后的土地占用费，也只能判决截止判决生效之日的费用。因为判决生效后，天阳公司不履行判决需承担的是法律规定的迟延履行生效判决的法律责任，而承担土地占用费无法律根据。一审判决第三项由天阳公司负担佳怡公司自行委托鉴定的费用明显错误。一审法院突破《土地租赁合同》的约定，根据佳怡公司单方自行鉴定结论，作出上述判决是错误的。九、一审庭审结束以后，判决之前，天阳公司在2019年12月26日支付给佳怡公司2020年1月1日至2020年12月31日的租金93960元。综上，请求二审法院维护天阳公司的合法权益。佳怡公司辩称，根据双方签订的土地租赁合同，佳怡公司主要合同义务是交付土地和地上建筑物、构筑物、附着物，天阳公司的主要合同义务是交付租金，本案佳怡公司履行了合同义务，但是天阳公司没有按照合同约定支付租金，至于佳怡公司所交付的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等，即使存在问题，天阳公司只能以违约为由诉请相关赔偿，但不能以此为由作为抗辩不交付租金的理由，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。佳怡公司向一审法院起诉请求：1.判令解除佳怡公司、天阳公司于2010年9月9日签订的《土地租赁合同》。2.判令天阳公司交付《土地租赁合同》项下的土地和建筑物、构筑物、附着物及水、电、暖管网等设施，天阳公司搬走。3.判令天阳公司支付佳怡公司租金832235.04元、违约金208058.76元、评估费1500元。4.诉讼费用由天阳公司承担。一审法院认定事实：1.佳怡公司原公司名称为章丘赛凌机械有限公司（以下简称章丘赛凌公司），成立于2004年5月9日，股东为梁玮、黄淑玲、苘江红、黄强；2008年4月9日，公司股东变更为于永伏、谭燕丽；2012年7月12日，公司股东变更为孙倩、王琳；2012年8月9日，公司名称由章丘赛凌机械有限公司变更为现名称；2016年8月8日，公司股东变更为孙倩、王珍；2016年11月15日，公司股东变更为孙倩、王佳怡；2018年1月5日，公司股东变更为张树华、胡敬云。2.2010年9月9日，章丘赛凌公司（甲方）与天阳公司（乙方）签订租赁《土地租赁合同》1份，合同主要内容为：一、甲方将位于章丘市潘王路10号厂区内的15.66亩（10440平方米）土地的使用权及地上建筑物出租给乙方使用；四、甲方应保证水、电等基本设施完整，并帮助乙方协调同水、电提供方的事宜，具体收费事宜由乙方与水、电提供方协商，所有费用由乙方承担；五、乙方在租赁期间不得随意改变土地状况、地上物及水、电、暖管网设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时，如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助；九、租赁期限15年，自2010年9月18日至2025年9月17日；十、租金采取按年支付先付后用的方式，年租金为93960元，乙方于每年的1月1日缴纳。如逾期交纳租金30日内，每日支付年租金千分之二的违约金；逾期超过30日，甲方有权解除合同，并要求支付年租金25%的违约金；鉴于所租土地周围地价变化频繁，双方协商同意，每三年就租金进行一次谈判；如果年租金变化不超过10%，执行原价，如有价格变化超过10%，乙方可低于当年当地同行业报价5%继续承租。合同签订后，双方履行协议，天阳公司在租赁土地上建设了车间、厂房等建筑物进行生产。3.章丘赛凌公司的厂区用地26100平方米，取得依据为章政土批字（2006）第296号文件，2007年12月10日确定四至均为本户墙基石外皮，土地证号为章国用（2007）第07010号，用途为工业，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为出让，建筑物类型为厂房、仓库及附属设施，建筑物权属为单位所有。章丘赛凌公司名称变更为佳怡公司后，佳怡公司于2012年9月26日将国有土地使用权证进行了变更，取得章国用（2012）第07001号国有土地使用权证，原登记内容不变。天阳公司、天阳公司租赁的土地及建筑物均在上述土地内。4.自2012年8月1日起，天阳公司没有按合同约定支付租赁费。佳怡公司于2014年12月20日向天阳公司送达了解除合同通知书，主张天阳公司逾期两年租金未缴纳，租赁合同自2014年12月16日起解除。天阳公司对此提出书面异议，主张拖欠租赁费是因为佳怡公司没有解决配电室权属和用电的问题，并邮寄给佳怡公司。2015年1月22日，佳怡公司向一审法院起诉，要求天阳公司支付拖欠租金219240元、支付违约金29127元并解除双方签订的租赁合同，后佳怡公司撤诉。2017年9月19日，天阳公司支付佳怡公司租赁费93960元，2018年3月19日支付租赁费501120元，11月30日支付7830元，2019年1月12日支付93960元，上述租赁费共计696870元。2018年5月28日，佳怡公司再次向一审法院起诉，要求解除双方的租赁合同，12月20日，佳怡公司撤诉。5.自2014年第三季度起，佳怡公司应交的城镇土地使用税调整为每平方米10元；自2019年1月1日起，佳怡公司应交的城镇土地使用税调整为每平方米6.4元。2019年6月12日，佳怡公司委托山东明嘉正德土地房地产评估有限公司对天阳公司所租赁部分土地的租金进行鉴定，鉴定意见为：2012年9月9日，工业出让用地年租金为9419元/亩；2015年9月9日，工业出让用地年租金为13123元/亩；2018年9月9日，工业出让用地年租金为15009元/亩。佳怡公司支付鉴定费1500元。一审法院认为，佳怡公司（原章丘赛凌公司）与天阳公司签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，租赁标的物土地系合法取得，且已在土地管理部门依法登记，不违反有关法律规定，租赁用途也系工业生产，合同合法有效，双方均应全面履行自己的义务。根据合同约定：“佳怡公司应保证水、电等基本设施完整，并帮助天阳公司协调同水、电提供方的事宜”，因此，天阳公司以佳怡公司未能保证其正常的生产用电，严重影响生产经营为由而长时间拒付租金，已经构成违约。同时，随着经济的发展，章丘区土地租赁价格不断增长，天阳公司支付的租金已经低于佳怡公司支付的城镇土地使用税（2014年三季度至2018年度），故佳怡公司在不能与天阳公司就租金调整达成一致的情况下，要求解除双方之间的《土地租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持，合同解除时间应为起诉状送达之日。因天阳公司在本次诉讼前已经将租赁费交至2019年12月31日，故佳怡公司主张按山东明嘉正德土地房地产评估有限公司鉴定的工业出让用地年租金标准要求天阳公司补交以前的土地租赁费并承担违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于天阳公司要求佳怡公司赔偿因供电量不足导致的生产经营损失等主张，因需要进行鉴定，且与本案不属同一法律关系，不宜与本案合并审理，天阳公司可另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、自2019年8月9日起解除济南佳怡赛凌管理咨询有限公司与章丘市天阳气体有限公司于2010年9月9日签订的《土地租赁合同》；二、章丘市天阳气体有限公司于判决生效之日起30日内搬出所租赁济南佳怡赛凌管理咨询有限公司的土地，并自2020年1月1日起按15009元/亩的标准支付济南佳怡赛凌管理咨询有限公司土地占用费至实际搬离之日止；三、章丘市天阳气体有限公司于判决生效之日起30日内支付济南佳怡赛凌管理咨询有限公司鉴定费1500元；四、驳回济南佳怡赛凌管理咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14177元，由济南佳怡赛凌管理咨询有限公司负担14027元，章丘市天阳气体有限公司负担150元；诉讼保全费520元，由章丘市天阳气体有限公司负担。二审中，天阳公司向法庭提交了六份证据。证据一，（2015）章商初字第281号案件起诉状和民事裁定书，（2018）鲁0181民初4017号案件起诉状和民事裁定书。拟证实2015年1月22日和2018年5月28日佳怡公司之前的两次起诉中均认可年租金价格93960元，并以该合同约定标准主张支付租金，未有涉及到鉴定租金价格问题，也未提及关于城镇土地使用税缴纳负担与租金价格问题。证据二，租金交纳凭证，拟证实天阳公司于2019年12月26日按合同约定交纳租金93960元，租金交至2020年12月31日，天阳公司不欠付佳怡公司租金，佳怡公司提起本案诉讼解除《土地租赁合同》缺乏事实根据和法律依据。证据三，济南市章丘区人民法院（2017）鲁0181民初4831号民事调解书复印件、济南富隆机械有限责任公司工商信息打印件，拟证实张树华在成为佳怡公司股东后，也随即起诉了涉案土地上另一租户济南富隆机械有限责任公司，佳怡公司已于2018年2月22日解除了与济南富隆机械有限责任公司的租赁合同，现执意解除与天阳公司的租赁合同，明显是为了解除土地上的全部租赁负担，以实现其在转让该土地时的增值利益。证据四，天阳公司安全现状评价报告、厂房照片8张，拟证实天阳公司在承租涉案土地后，投入大量资金，土建及设备设施按照设计规划建设，区别于一般通用设备，如拆除移动即为废品，将会造成严重损失和资源浪费。证据五，天阳公司经营的相关材料一宗，拟证实天阳公司经营业务范围属于危险化学品行业，在承租涉案土地后，投入大量资金，搬离现厂址将导致天阳公司丧失生产经营资质，且无法进行项目的新建和改建，给天阳公司经营存续造成毁灭性的影响。证据六，司法鉴定（评估）申请书、限期提交鉴定材料通知书，拟证实天阳公司在一审中已就因供电量不足导致天阳公司生产经营损失的具体数额进行司法鉴定，一审法院未对天阳公司的反诉进行处理，程序违法。佳怡公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但是对证明目的不认可，起诉以后再撤诉既有佳怡公司自己的意思表示，也有与天阳公司和解撤诉的意思表示。对证据二的真实性没有异议，但是对证明目的不认可，即使补交租金也是违约了。对证据三的真实性没有异议，但是与本案不具有关联性，对其证明目的也不认可。对证据四中的安全现状评价报告不清楚，也不认可。对厂房现状照片的真实性没有异议，对其证明目的不予认可。对证据五的真实性没有办法考证，对其证明目的也不认可。证据六中的材料确实存在，考虑到天阳公司所提的损失问题与本案不属于同一法律关系，将反诉另案处理，程序是合法的。佳怡公司向法庭提交了对外委托工作移交单以及调查笔录一页、三家评估事务所的名单、限期提交鉴定材料通知书，拟证实针对天阳公司要求的损失，一审法院已经启动了诉前评估程序，还需要天阳公司的配合，所以一审判决才要求另行处理。天阳公司质证称，对证据的真实性没有异议，但均发生在一审诉讼程序中，判决作出前。佳怡公司所陈述的诉前评估程序，天阳公司对此并不知情。本院认为，本案的争议焦点为涉案《土地租赁合同》是否应予解除。本案中，佳怡公司主张自2012年8月1日起，天阳公司没有按合同约定支付租金，构成违约，应该解除涉案合同，天阳公司对此不予认可。经本院审查认为，天阳公司确实拖欠自2012年8月1日起的租金，佳怡公司亦于2015年1月22日、2018年5月28日两次向一审法院起诉要求解除合同。但是，佳怡公司提起两次诉讼后均又自愿撤回起诉，且在此期间，天阳公司分别于2017年9月19日支付租金93960元、2018年3月19日支付租金501120元、2018年11月30日支付租金7830元、2019年1月12日支付租金93960元，佳怡公司对此未明确反对，应视为佳怡公司同意继续履行涉案《土地租赁合同》。佳怡公司再以天阳公司未按合同约定支付2012年8月1日至2018年的租金为由起诉要求解除涉案《土地租赁合同》并返还土地及附属物于法无据。佳怡公司虽辩称天阳公司未交纳2019年的租金，但经本院审查，天阳公司已于2019年1月12日交纳了2019年的租金，按照合同约定，天阳公司不构成根本违约，佳怡公司亦不享有合同解除权。综上，一审法院支持佳怡公司的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。另外，涉案《土地租赁合同》约定的租金系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。该合同约定，鉴于所租土地周围地价变化频繁，双方协商同意，每三年就租金进行一次谈判。佳怡公司如若对于租金标准存在异议，可与天阳公司就此进行协商。在涉案《土地租赁合同》尚未解除的情况下，佳怡公司迳行以自行委托的鉴定意见为准起诉要求天阳公司支付租金并承担违约金于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初6071号民事判决；二、驳回济南佳怡赛凌管理咨询有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14177元、诉讼保全费520元、二审案件受理费14177元，均由济南佳怡赛凌管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月一日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨