浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初1540号 原告：丽水三胞房地产开发有限公司，住所地：丽水市花园路608号5楼。统一社会信用代码：91331100148417283C。 法定代表人：张亚华，执行董事。 委托诉讼代理人：周良军，男，1970年1月2日出生，汉族，住丽水市莲都区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘小乐，浙江法和律师事务所律师。 被告：陈黎华，男，1966年5月29日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：刘菊仙，女，1970年2月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。 上述两被告的委托诉讼代理人：王昌君，浙江万申佳律师事务所律师。 被告：胡建花，女，1965年3月8日出生，汉族，住青田县。 被告：陈铁民，男，1964年10月25日出生，汉族，住青田县。 被告：董微微，女，1988年9月29日出生，汉族，住青田县。 被告：胡委锋，男，1991年10月25日出生，汉族，住青田县。 第三人：姚钧凡，男，1988年5月20号出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告丽水三胞房地产开发有限公司（以下简称三胞公司）为与被告陈黎华、刘菊仙、胡建花、陈铁民、董微微、胡委锋、第三人姚钧凡恢复原状纠纷一案，于2020年4月15日向本院起诉，本院受理后，依法组成由审判员练卿担任审判长，人民陪审员雷丽珍、吕丽月参加评议的合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告三胞公司的委托诉讼代理人周良军、刘小乐，被告陈黎华及其与被告刘菊仙共同的委托诉讼代理人王昌君到庭参加诉讼。被告胡建花、陈铁民、董微微、胡委锋，第三人姚钧凡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三胞公司诉称：原告以出让方式取得位于原五金厂地块的土地使用权，并经批准在上述地块上开发建设大洋小区37＃（现解放街360号及花园路608号）商品房。房产竣工后，原告将37＃Ｂ座东1＃店半间、东侧二层计633.06平方米、东侧三层454.71平方米、共计1087.77平方米转让于案外人程勇。其中，因底层东1＃店设计用途为一层楼梯间，为整栋楼（共7层）出入的主通道，属于共用设施通道，所以原告便以出售底层东1＃店半间（面积19.89平米）的方式与程勇共摊面积即原告与程勇各自分摊50%，共同使用一楼通道，以该通道间作为二、三层的主出入口。案外人程勇购房后也一直将底层东1＃店作为通道间供二、三层房屋的主出入口。2019年，原告发现案涉楼梯间的楼梯被拆除，整个楼梯间被装修成了一间独立封闭的沿街店铺正在营业使用，并将一、二层之间楼梯转角原窗口改为通道经银苑小区内通行，作为第二、三层房屋的消防应急通道，使得二、三层楼上已无法从该一楼通道间通行，而花园路608号房屋的楼梯原消防应急通道被做成第二、三层房屋的主出入通道。上述改建及装修既没有得到原告及其他业主的同意，也未经相关部门审批许可。因一楼的楼梯被拆除，二楼楼梯与一楼楼梯之间的通道被封，现二楼及以上的用户只能从一、二层之间楼梯转角原窗口改造的出口进入银苑小区通行，银苑小区的业主对此反应强烈，投诉到政府相关部门，同时，银苑小区业主现已用砖块封堵了进入小区的通道。经过调查了解，原告得知以下事实：莲都区解放街360号一楼楼梯间前段部分已被单独登记办理产权证，房产证号丽房权证莲都区字第××号，建筑面积14.88平方米。2010年，被告陈铁民、胡建花购得上述程勇名下1087.77平方米房产（含一楼14.88平方米的通道间）。被告陈铁民、胡建花又将该莲都区解放街360号一楼14.88平方米的通道间单独出售于被告刘菊仙、陈黎华。上述房屋通道的违法改建系被告陈铁民、胡建花和刘菊仙、陈黎华实施的。被告刘菊仙、陈黎华将改造之后的房屋出售给被告胡委锋、董微微夫妇（现业主）。另案涉房屋已出租给第三人，第三人经营一家名为“安徒生婚礼”的店铺。原告认为，被告的行为不仅侵犯了其他楼层业主使用公共通道的权利，也侵犯了原告作为该通道间共有人的正当权利，而且给整栋楼造成了巨大的安全隐患，影响极其恶劣，被告应当马上停止侵权行为，恢复该楼梯间的共同通行功能。为此，请求：一、判令被告立即恢复丽水市莲都区解放街360号房屋一楼楼梯通道原状。二、被告承担本案诉讼费用。 被告陈黎华、刘菊仙辩称：一、针对原告的诉称：1、原告诉称其出卖解放街360号37#B座东1#店面半间，与事实不符。被告程勇购买的是一间完全产权的店面及货仓，购买发票及税费上记载的面积14.88平方米(店面宽度3.53米、深度4.20米)，支付对价是138732.90元。被告程勇的产权证上登记为其个人全部产权，原告非共有权人。2、原告诉称案涉店面设计用途为一层楼梯间，为整栋楼出入的主通道，属于公用设施通道，与事实不符。案涉店面建造设计就是店面，不动产登记部门出具的图纸及不动产产权证记载的相关事项均明确证明案涉店面是店铺而非楼梯通道，不属于公用设施通道，也不是整栋楼出入的主通道。整栋楼业主出入的主通道是花园路608号房屋的楼梯及大厅。被告程勇作为第一手购买案涉店面及二、三层房产后，由于产权人同属一人，程勇将案涉店面作内部装饰装修改造，临时用作楼梯通道，非物权的原始状态。3、原告诉称被告等人进行多处改造，并将案涉店面违法改建后出售，与事实不符。一、二层转角处本就是整栋楼业主的应急通道。花园路608号房屋的楼梯及大厅本就是整栋楼业主(包括二、三层房屋)的主出入通道。被告陈黎华等人购得案涉店面及二、三层后，进行了分割，并将案涉店面(原用作楼梯间)恢复至营业店面，将一、二层转角处恢复应急通道。将花园路608号房屋的楼梯及大厅恢复为二、三层房屋的主出入通道。被告将案涉店面将楼梯间改回店面并进行使用，是被告等人正当、全面的行使自身物权权益的行为。二、针对原告的起诉状所列的诉讼请求：依据《物权法》第三十六条规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。原告的诉请要成立，须同时具备三个条件：1、被告方造成了案涉店面的毁损；2、原告系案涉店面的共有权人；3、案涉店面的现状非原始、合法状态。但是本案上述三个条件均不符合：1、造成不动产毁损，需具有非法性。被告陈黎华依据房屋产权证登记事项将案涉店面楼梯间改回店面并进行使用，是恢复店面原始状态，是被告陈黎华正当、全面地行使自身物权权益的行为，不具有非法性。2、原告非案涉店面的共有权人，原告诉讼主体不适格。程勇向原告购买案涉店面，支付案涉店面对价，而后产权证上登记的也是程勇个人独有产权而原告不是共有权人。退一步讲，原告认为其享有案涉店面的50%共有份额，程勇违反与原告的相关约定，将产权登记为其个人所有，并擅自处分该店面，为此原告主张共有份额被侵犯的，依据合同相对性原则，侵犯原告共有权的应当是被告程勇，原告应当向被告程勇主张返还共有相关权益(如分割出卖房款等)。根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”。物权登记具有公示原则，不动产物权经登记后，善意第三人基于对该登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为，应当受到法律保护。本案中，被告陈黎华等人分别基于前一手出卖人对案涉店面的登记状态，因信赖前一手出卖人是该房屋的所有权人而与其订立房屋买卖合同，属不知情的善意第三人，因此，被告等人的利益根据物权法公示公信原则理应受到保护。3、恢复至原来的状态，“原状”应当是原始、合法的状态。依据建筑设计图纸和使用功能，建造大楼时，统一设计、统一施工、统一验收，一幢楼应当是具有统一的主出入口和应急通道，不可能如原告所称的二、三层业主与四层以上楼层业主的主出入口不相同。事实上，一、二层转角处设置了整楼业主的应急通道，花园路608号房屋的楼梯及大厅本设置整楼业主(包括二、三层房屋)的主出入通道。被告等人购得案涉店面是营业用房而非楼梯通道，更不可能是主出入口，店面现状即为房屋原始、合法的状态。综上所述，被告等人正当地行使自身物权的行为，既不存在侵犯其他楼层业主使用公共通道的权利，也不存在侵犯原告共有权利的行为，原告的诉请无事实根据和法律依据。恳请法院审理后，依法驳回原告的诉讼请求。 被告胡建花、陈铁民、董微微、胡委锋未作答辩。 第三人姚钧凡未作陈述。 经审理查明：1995年左右，原告三胞公司通过出让方式取得原五金厂地块即现坐落丽水市莲都区花园路608号、解放街360号房屋所在地块的土地使用权，并于1999年建成“7”字型整体楼房，一面朝向花园路，一面朝向解放街。该栋楼建造时，东头解放街方向的二、三楼在一楼一间靠西墙建有一楼梯通向解放街，即现在的解放街360号，四楼及以上楼层均可通过该楼梯出入，该二、三楼往花园路方向亦有一出口，经花园路608号通往花园路。原告三胞公司在房屋建成后将其中的解放街360号二、三楼及一楼一间房中的14.88平方米（另附后段5.01平方米）共同出售给案外人程勇，并办理了房屋所有权证。解放街360号一楼登记为商业用房，二、三楼登记为住宅。该栋楼四楼及以上楼层为原告三胞公司的办公用房。案外人程勇购买上述房屋后，其二、三楼的人员主要从解放街360号一楼的楼梯出入。2010年4月12日，案外人程勇将所购的上述房屋整体转让给被告陈铁民、胡建花，并办理了过户登记手续。2015年12月24日，被告陈铁民、胡建花又将房屋整体转让给被告陈黎华、刘菊仙。2018年，被告陈黎华、刘菊仙将其中解放街360号一楼的楼梯拆除并封闭为店面使用，并将楼梯转弯角南面的窗改为门通往西银苑小区。原告物业公司曾经出面阻止被告陈黎华、刘菊仙的改造行为无果。2019年4月3日，被告陈黎华、刘菊仙将解放街360号一楼产权出售给被告胡委锋、董微微，并办理了过户登记手续，并将解放街360号二、三楼房屋整体出售给案外人赖树森。2019年年底，案外人赖树森又将所购房屋改造为单身公寓进行出售，并办理了从被告陈铁民、胡建花手的过户登记手续。单身公寓购房者取得房屋后，陆续开始入住，原告三胞公司基于安全考虑于2020年1月份在花园路608号设置门禁，致单身公寓购房者无法从花园路608号出入口通行，解放街360号二、三楼2018年开设的通往西银苑小区的门，因西银苑小区业主反对而被封闭，遂引起各方纠纷。 另查，原告三胞公司建设案涉整栋楼时，解放街360号一楼至二楼南面转角处设计规划为门，后在施工过程中经过签证联系单改为窗。被告胡委锋、董微微购买解放街360号一楼房屋后出租给第三人姚钧凡经营使用。在诉讼过程中，第三人姚钧凡已退租。 本院采信并据以认定上述事实的证据有原告提供的原告营业执照、各被告的户籍信息、设计图纸、商品房购销合同、陈铁民房屋所有权证及土地证、租赁合同、西银苑小区业主《强烈要求有关部门核查莲都区解放街360号违规改建事宜的诉求》案涉房屋现场照片、门窗改变设计工程联系单、花园路608号各层房屋产权证书；被告陈黎华、刘菊仙提供的程勇丽水市房地产转让、登记申请书、商品房购销合同、购房发票、丽水市房地产登记申请书、房屋所有权证、公证书，陈铁民及胡建花丽水市房地产转让登记申请书、房地产买卖契约、销售不动产统一发票、房屋所有权证、土地使用权证，陈黎华、刘菊仙不动产登记申请书、不动产产权证，胡委锋、董微微不动产登记申请书、图纸、契税缴款书及当事人庭审陈述。 本院认为：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理通行等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。所谓相邻关系，是指两个或两个以上的相互毗邻的不动产所有人或使用人，在行使对自己不动产的占有、使用、收益、处分等权益时，客观上必须对相邻的不动产产生影响时，相邻的不动产权利人必须承担最低限度的“容忍”义务。反过来说，不动产所有人或使用人在对自己的不动产行使占用、使用、收益、处分等权益时，如果必须对相邻的不动产产生影响，也应该做到将这种影响的不良后果降到最低程度。具体到本案，被告陈黎华、刘菊仙在对自己购买解放街360号一楼房屋行使相关权利的时候，不应妨碍相邻方即原告基本通行的权利。根据解放街360号二、三楼的历史通行情况，在2018年前均通过解放街360号一楼楼梯出入，四楼以上楼层亦可从该楼梯通行，一楼至二楼楼梯转角处原为窗，后改造为门非原始通行出入口，且现已被封闭，从消防安全角度考虑，原告仍需保留解放街360号一楼楼梯的通行，被告陈黎华、刘菊仙拆除楼梯的行为已侵犯原告的通行权。另被告陈铁民、胡建花、陈黎华、刘菊仙、董微微、胡委锋不同时期所购买的案涉解放街360号一楼房屋产权，仅为半间包括该房屋前段14.88平方米，后段5.01平方米，非整间房的产权，被告陈黎华、刘菊仙购买后将解放街360号一楼楼梯拆除的行为，亦侵犯了原告作为该间房尚未出售部分权利人的合法权益。被告陈黎华、刘菊仙抗辩，其购买的为营业用房非楼梯通道，但事实上整栋房屋建成时，该一楼即建设有楼梯并供通行使用，至2018年时已近二十年，因此，解放街360号一楼楼梯系二、三楼及四楼以上原始通行的通道。因此，为还原原始通行路线，原告诉请要求恢复解放街360号房屋一楼楼梯通道通行，符合法律规定，应予支持，但该楼梯拆除行为系由被告陈黎华、刘菊仙实施，因此该恢复责任应由被告陈黎华、刘菊仙承担，作为产权人的被告胡委锋、董微微应当给予协助配合。原告诉请要求被告胡委锋、董微微、陈铁民、胡建花承担恢复责任，因被告胡委锋、董微微、陈铁民、胡建花非实际侵权行为人，故对原告的该诉请，不予支持。被告陈铁民、胡建花、董微微、胡委锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告所举证据放弃质证的权利，不影响本院依法对本案作出判决。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十五条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告陈黎华、刘菊仙于本判决生效之日起十五日内恢复丽水市莲都区解放街360号一楼靠西墙楼梯通道的通行，被告胡委锋、董微微应给予协助配合； 二、驳回原告丽水三胞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告陈黎华、刘菊仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  练 卿 人民陪审员  雷丽珍 人民陪审员  吕丽月 二〇二〇年七月二十三日 代书 记员  蓝祖仙