湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初2982号 原告：谭振民，男，1965年1月10日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 被告：彭建波，男，1961年1月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：王孝德，男，1964年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：吴红艳，湖南湘民律师事务所律师。 原告谭振民与被告彭建波、王孝德抵押合同纠纷一案，本院于2019年11月25日作出（2019）湘0105民初7309号民事判决，被告王孝德对判决不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2020年4月17日作出（2020）湘01民终660号民事裁定，认为基本事实认定不清，裁定撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初7309号民事判决，本案发回长沙市开福区人民法院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭振民，被告彭建波，被告王孝德的委托诉讼代理人吴红艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭振民向本院提出诉讼请求：1、被告彭建波与王孝德于2012年2月23日签订的《一般抵押权合同》无效；2、被告彭建波与王孝德于2012年2月23日根据《一般抵押权合同》办理的抵押无效；3、被告彭建波与王孝德在十日内到长沙市不动产登记中心撤销上述合同的房屋抵押权登记(他项权证号码：512005665)，过期承担加倍迟延履行金；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2007年9月25日，原告与彭建波签订《房屋转让协议》，彭建波将位于长沙市，权证号00××72（门牌号码为：××金色华庭聚福轩XXX房，以下简称该房屋）出卖给原告。协议签订后，原告按协议支付了购房款，同时占有使用该房屋。因彭建波未履行协议，原告于2009年12月28日向长沙市芙蓉区人民法院起诉，经法院主持调解，2010年8月3日原告与彭建波签订《调解协议》。协议约定：原《房屋转让协议》继续有效，房屋归谭振民所有，彭建波在2010年9月10日前将房屋产权证办到谭振民名下。但事后彭建波还是没有履行调解协议，原告只能于2017年7月26日再次向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，长沙市芙蓉区人民法院于2017年11月22日作出（2017）湘0102民初7093号民事判决，判决：《房屋转让协议》有效；被告彭建波在判决生效之日起三十日内协助原告办理房屋过户备案登记手续。以上协议、判决，彭建波不仅都没有履行，反而于2012年2月23日将房屋抵押登记贷款80万元，抵押权人为王孝德。被告的抵押登记行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告彭建波辩称：通过朋友介绍与原告相识。与王孝德的抵押合同登记是两者亲自出面办理的手续。与原告的房屋转让协议是2007年9月25日签订，约定了付款方式，但原告没有按照转让合同的时间和数额付款，没有一次准时付款。产权登记是2008年1月4日，原告有笔付款是2008年3月28日15万元，到现在仍欠付房款，构成严重违约。2007年9月以后，原告以其女朋友出入不便，住在被告房屋，强行换锁至今。前段时间，物业公司告知被告欠缴物业费一年多时间，被告在2020年6月1号补缴了2018年4月-2020年6月的物业费和水电费。综上，请求依法判决。 被告王孝德辩称：1、两被告于2012年2月23日签订的一般抵押权合同合法有效。合同签订是当事人真实意思表示，进行了抵押登记备案手续，取得他项权证，符合担保法规定。王孝德为善意第三人，履行了注意义务，在进行房屋抵押为条件的借款之前，王孝德已查证该抵押房屋没有权属瑕疵，抵押房屋合法登记在彭建波名下，王孝德对原告与彭建波的买卖关系毫不知情，直至本案诉讼才得知存在该买卖纠纷。2、抵押属于物权，2012年物权登记，彭建波与原告之间的纠纷是在2017年长沙市芙蓉区人民法院诉讼，他项权登记在先，2017年判决不能否认之前的他项权登记，且该判决只对合同效力确认，没有确权判决。彭建波与原告的房屋买卖纠纷在办理过户之前均属于债权关系，2009年调解协议不具备执行力，不能对抗第三人。该案是撤诉结案，调解协议属于当事人之间的约定，王孝德不知情。确认该调解协议优先于抵押权登记，没有事实与法律依据。再者，（2018）湘0105执异1号民事裁定，驳回了谭振民的执行异议。3、（2019）湘0105民初8784号民事判决，确认抵押合同有效，对该抵押权登记进行明确，该判决已生效，应当为本案采纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2007年9月25日，谭振民与彭建波签订《房屋转让协议》。协议约定：彭建波将位于长沙市XXX路XXX号XXX栋XXX房出售给谭振民；该房权证号码：00××72，门牌号码：××金色华庭聚福轩XXX房，房屋用途为商住；房屋售价82.5万元，含二次装修和现状家电；谭振民应于合同生效之日起七日内支付房屋价款25万元，十五日内支付25万元，彭建波收到50万元房款后于次日将房屋钥匙交付给谭振民，本合同生效后三十日内再支付25万元；彭建波应于合同生效之日起九十日内，将房屋产权证书过户至谭振民名下，谭振民收到已更名的房屋产权证后五日内，将余款一次性付清；在谭振民实际接收该房屋之日起，彭建波在规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属过户登记手续；彭建波保证在过户时房屋没有产权纠纷。合同签订后，谭振民通过其建设银行账户分别于2007年9月25日、2007年9月29日、2007年10月26日、2007年10月27日、2007年11月3日、2008年3月28日向彭建波的银行账户转账15万元、6万元、14万元、15万元、10万元、15万元，共计75万元。之后，彭建波未按协议约定将房屋产权证办至谭振民的名下。 2009年12月28日，谭振民因房屋买卖合同纠纷向长沙市芙蓉区人民法院起诉。2010年8月3日，谭振民与彭建波签订《调解协议》，协议约定：1、双方同意原《房屋转让协议》继续有效，房屋归谭振民所有，彭建波在2010年9月10日前将房屋产权证办到谭振民名下，谭振民收到更名的产权证书后五日内将余款一次付清；2、……；3、房产更名时，税费按原协议办理。同日，谭振民申请撤诉。2017年7月26日，谭振民再次向长沙市芙蓉区法院提起诉讼，要求确认谭振民与彭建波所签的位于长沙市XXX路XXX号XXX栋XXX房《房屋转让协议》有效；彭建波协助谭振民办理房屋过户手续。2017年11月22日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2017）湘0102民初7093号民事判决，判决：一、谭振民与彭建波所签的《房屋转让协议》有效；二、彭建波在判决生效之日起三十日内协助谭振民办理长沙市××金色华庭聚福轩XXX号房屋的过户备案登记手续。 2012年2月23日，王孝德与彭建波签订一份《借款协议》。协议约定：彭建波向谭振民借款80万元；谭振民按照所借款项的2%/月向彭建波计收借款期间的资金占用费及融资费用；借款期限六个月，自2012年2月23日起至2012年8月23日止；彭建波自愿将长沙市XXX路XX号XX栋XXX号房产作为抵押；如借款到期未还，彭建波承担银行同期贷款利息的4倍，并承担50万元的违约金，逾期未清偿部分按照0.1%/天加收滞纳金。之后，双方签订《一般抵押权合同》并办理了抵押登记，他项权证号码为512005665。 2019年7月18日，谭振民提起诉讼，主张王孝德与彭建波恶意串通，抵押合同无效。2019年8月22日，王孝德起诉彭建波，要求清偿借款本金80万元及利息。2019年10月23日，长沙市开福区人民法院作出（2019）湘0105民初8784号民事判决，认定王孝德委托其妻子赵玲向彭建波交付借款80万元，判决：彭建波于判决生效之日起10日内向王孝德清偿借款本金80万元及利息（以80万元为本金，按月利率2％，自2012年2月23日计算至实际清偿之日止）。 2020年6月4日庭审中，法院责令当事人提交彭建波账号62×××13、赵玲账号18×××88自2012年2月至2020年6月的银行交易明细。交易明细显示：2012年2月23日，赵玲账号向彭建波账号支付80万元，同日彭建波转账70万元给长沙湘运物流有限公司（以下简称湘运公司）。对此，谭振民申请向湘运公司调查取证。湘运公司协助提交了170万元借款协议、借支单、支票存根、情况说明和银行交易明细，2011年11月10日向彭建波指定的湖南宁乡仁和垃圾综合处理有限公司、湖南汇亿丰投资置业有限公司、湖南沅达置业发展有限公司分别付款100万元、50万元、20万元。湘运公司的法定代表人张建林协助调查，明确彭建波转账70万元是偿还借款，对170万元借款的真实性负责。彭建波明确对王孝德80万元和湘运公司170万元借款的真实性负责，否认向王孝德披露房屋转让情况。王孝德明确对彭建波80万元借款的真实性负责，抵押前对房屋转让不知情，否认70万元返还至个人。 本院认为：2007年9月25日，谭振民、彭建波签订《房屋转让协议》之后，谭振民陆续支付了大部分购房款并实际入住，彭建波未配合办理过户登记手续，而是在2012年2月23日与王孝德签订《一般抵押权合同》并办理抵押登记，彭建波的行为明显违反诚信原则和协议约定，谭振民未按时付款并非其另行抵押的正当理由，彭建波存在恶意行为。 谭振民主张王孝德与彭建波恶意串通，抵押合同无效。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对恶意串通事实的证明，应达到排除合理怀疑的证明标准。本案中，王孝德在借款前与彭建波相识，没有现场查看房屋状况，注意义务有所欠缺，但是彭建波、王孝德否认披露过房屋转让情况，王孝德没有现场查看房屋，不等同于主观上是恶意，王孝德恶意与否应结合借款情况综合考量。 根据银行交易明细，2012年2月23日，王孝德通过赵玲向彭建波转账80万元，与借款协议约定的时间、金额一致，（2019）湘0105民初8784号民事判决确认了借款的事实。彭建波将其中70万元转账给湘运公司，湘运公司协助提交了170万元借款的证据，明确彭建波转账70万元是偿还借款。事实上，170万元借款时间为2011年11月，早于80万元借款，现无证据证明湘运公司收款70万元后返还给了王孝德，王孝德否认收回70万元，故湘运公司的收款应与王孝德的借款区分。借款协议约定的资金占用费、融资费用、逾期利息、违约金、滞纳金标准过高，但不足以证明是恶意借款，（2019）湘0105民初8784号民事判决已调整相关费用。在不能推翻借款事实的情况下，谭振民主张恶意串通、抵押无效的证据不足，故对其诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，判决如下： 驳回原告谭振民的诉讼请求。 本案受理费80元，由原告谭振民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李龙挺 人民陪审员  杨 义 人民陪审员  陈毓奇 二〇二〇年七月十五日 代理书记员  沈 沙 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第一百零九条当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。