北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2937号上诉人（原审原告、反诉被告）：雪乐山（北京）体育文化有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈剑，总经理。委托诉讼代理人：邹会转，女，雪乐山（北京）体育文化有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：白志发，男，1979年8月11日出生，汉族，泊头金鼎铸造有限公司职员。委托诉讼代理人：李娜，北京市盈科律师事务所律师。上诉人雪乐山（北京）体育文化有限公司（下称雪乐山公司）因与被上诉人白志发房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初2795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。雪乐山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我公司的全部起诉请求。事实与理由：1.白志发应给付我公司2018年8月1日至2018年10月18日房屋租金101000元及管理服务费19947.5元，共计120947.5元。一审法院以物业公司于2018年9月锁门影响白志发经营为由，对租金及管理服务费标准酌减后共计85000元，事实是因白志发以各种理由拒不交纳房租及管理服务费，我公司委托物业公司将其门锁了，但是在晚上下班后锁的，第二天早上应白志发要求已经打开，并未影响白志发营业；2.白志发应当按合同约定给付履约保证金53888.55元及违约金231037.5元，白志发逾期支付租金，根据合同约定应向我公司支付六个月租金的违约金；3.我公司不应赔偿白志发装修损失费496700元，白志发未经物业公司同意擅自装修引进自闭症儿童项目，所以其装修损失不应由我公司赔偿。白志发辩称，同意一审判决，不同意雪乐山公司的上诉请求和理由。雪乐山公司的主张与事实不符，一审审理中，我申请证人出庭已经说明了并非是我延期交纳房屋租金，而是因为我将培训项目进行了更改，遭到物业公司的拒绝并进行锁门，影响到我正常经营，所以我无奈之下延期交租。我并未违约，首先违约的是雪乐山公司，雪乐山公司主张的违约金及保证金不符合合同约定。装修损失就是我的实际损失，所以装修费用理应由雪乐山公司承担。另，双方在租赁合同中并未约定租赁用途。雪乐山公司向一审法院起诉请求：1.白志发支付我公司房屋租金101000元（2018年8月1日至2018年10月18日，按照每个月38506.25元计算）；2.白志发支付管理服务费19947.5元（2018年8月1日至2018年10月18日，按照每月7575元计算）；3.白志发支付违约金231037.5元（六个月的租金）；4.判令白志发将房屋恢复原状即毛坯房；5.白志发支付自2018年10月19日到恢复原状的之日止的租金损失，按照每个月38506.25元计算。白志发向一审法院反诉请求：1.雪乐山公司支付装饰装修费用496700元；2.雪乐山公司退还履约保证金53888.55元；3.雪乐山公司支付损失教学费用60063元。一审法院认定事实：北京市大兴区欣清南巷2号院1号楼-1至2层01：2号1层01房屋登记在北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（下称鸿坤公司）名下,房屋用途为文体娱乐用地/台球、儿童活动、棋牌、乒乓球用房、体育馆等。2017年4月26日，鸿坤公司与雪乐山公司签订租赁合同，将北京市大兴区欣清南巷2号院1号楼-1-F102、1-F202约1000平方米房屋出租给雪乐山公司经营雪乐山室内滑雪馆。2017年9月26日，雪乐山公司（出租方，甲方）与白志发（承租方，乙方）签订租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市大兴区欣清南巷2号院1号楼1-F202，房屋建筑面积约为505平方米（下称涉案房屋）；租赁期限为5个租约年，第一至第二个租约年每月租金为46207.5元，第三至第四个租约年每月租金为53908.75元，管理服务费为每年23043.15元；以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均安自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的十五日前（若十五日为法定节假日，则应提前至法定节假日开始前的最后一个工作日），向甲方一次性足额缴付下个交租期的租金；甲方同意给予乙方自标的房屋交付之日起三个月的装修期，即2017年8月1日至2017年10月31日，装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担除了租金以外的其他费用（包括但不限于装修管理费、装修押金、垃圾清运费、水费、电费、燃气费等）；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金（即一个月房租及物业费）53888.55元，合同终止后三十日内，乙方应办妥以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还标的房屋后完成相关注销、变更手续后，如不存在本合同规定的违约情形，履约保证金余额（如有）无息退还；如乙方违反本合同约定，甲方有权从履约保证金中扣除乙方欠付的款项（但乙方无权用履约保证金抵扣应付租金以及其他费用）和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿以及乙方的违约金等；乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过十五日，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应将房产按附件二的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于六个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应不足甲方损失额与违约金之间的差额；甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内未及时补救，致使乙方连续六个月不能正常对外营业，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接实际损失；乙方应在本合同约定的租赁期限届满之日或双方确认的本合同提前解除之日，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离标的房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，将房产按附件二的状况连同甲方添置的附属物一同交还甲方。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/赔偿；乙方未依本合同约定交还标的房屋满7日的，甲方有权开启标的房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出标的房屋，将标的房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方依照本合同第二十一条约定的通知方式通知乙方领取该物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，甲方将标的房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（如有）由乙方承担。关于经营项目，雪乐山公司提供的租赁合同上手写为“舞蹈”，白志发提供的租赁合同上为空白，雪乐山公司认可“舞蹈”二字系其事后添加，但当时双方口头约定的就是经营舞蹈项目，白志发不予认可，称当时并未约定具体的经营项目。合同签订后，白志发将涉案房屋装修并用于经营儿童舞蹈培训。2018年，雪乐山公司（甲方）与白志发（乙方）签订租赁合同的补充协议，约定自2018年5月1日起租金标准修改为第一至第二租约年每月38506.25元，第三至第四租约年每月46207.5元，每月管理服务费为7575元。根据雪乐山公司提供的双方员工的微信聊天记录，经雪乐山公司员工多次催缴，白志发将2018年7月份的租金交齐；2018年9月6日，雪乐山公司员工向白志发催缴2018年8月份的租金，白志发要求面谈后再落实房租事宜；2018年9月28日，双方约定地点面谈；2018年10月11日，雪乐山公司员工向白志发索要邮箱地址，给白志发发解除合同通知函；2018年10月12日，白志发要求雪乐山公司联系物业公司开出门条，要求于当周周日搬一部分东西走；2018年10月19日，雪乐山公司员工询问白志发是否还有没搬走的东西，告知其要锁门了，白志发要求于2018年10月20日与雪乐山公司办理交接并签一个交房协议，但未得到回复。雪乐山公司主张因白志发迟迟不交租金，故其公司于2018年10月11日向白志发发函单方解除合同，要求白志发收函后7日内迁出房屋，并认为合同解除时间为2018年10月18日，白志发于2018年10月20日亦回函同意解除合同。白志发主张其于2018年7月经雪乐山公司同意后开始引进自闭症儿童培训项目，但经雪乐山公司告知物业公司不让经营该项目，并曾经以锁门的方式阻止其经营，故雪乐山公司系违约方，自己于2018年10月20日回函并不是同意对方单方解除合同，而是想将房屋钥匙交付给雪乐山公司。关于2018年9月28日的协商情况，雪乐山公司称因为白志发经营自闭症项目确实投入产生损失，雪乐山公司想尽量分担损失，把房屋赶紧租出去，用收到的房租补偿白志发的损失，但补偿金额双方未协商一致。白志发称2018年8月房屋已经停用，9月28日协商时雪乐山公司说最多赔偿200000元，房屋转租后再另行用租金补偿，双方意见存在差异，并未达成一致。庭审中，白志发提交2018年10月17日其爱人齐芝聘与物业公司经理何鹏的沟通录像，证明雪乐山公司未经物业公司允许私自转租，导致物业公司阻止其经营。雪乐山公司申请何鹏作为证人出庭作证，证明其转租经过物业公司允许。何鹏称物业公司对雪乐山公司的转租行为知情并同意，但白志发想改变经营项目，其物业公司不同意白志发经营该自闭症项目，因为涉案房屋所在地为体育公园，经营自闭症项目物业公司肯定是不同意的，物业公司与白志发沟通过不让其经营该项目，但白志发强行经营，故物业公司于2018年9月曾锁过一次门，但很快就给开门了。案件审理过程中，白志发申请对涉案房屋的装饰装修现值进行评估，经法院委托，中鸿茂盛资产评估有限责任公司（下称评估公司）于2019年3月25日出具资产评估报告认定涉案房屋截至评估基准日2018年10月18日，装饰装修现值为496700元。此次鉴定，白志发支付评估费18000元。一审法院认为：雪乐山公司与白志发签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据查明的事实，虽然白志发未按期支付2018年8月的租金，但期间双方因白志发改变经营项目产生纠纷，在租赁合同未限定经营范围且不违反行政管理规定的情况下，白志发有权选择经营项目自主经营，而雪乐山公司负有保证白志发正常使用房屋的义务，故因物业公司不让白志发经营自闭症项目导致其无法正常经营，白志发有权以延期交纳租金作为合理抗辩，雪乐山公司以白志发延期交纳租金为由主张白志发违约并主张享有合同单方解除权，法院不予采信；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人有权解除合同，解除合同时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。白志发主张2018年8月起即无法正常经营，双方的租赁合同系于2018年7月31日解除，但白志发未举证证明2018年7月31日曾向雪乐山公司提出解除合同的意思表示，而2018年9月28日双方就纠纷解决未协商一致，此后白志发于2018年10月搬出涉案房屋，并于2018年10月19日向雪乐山公司做出于第二天交接房屋的意思表示，法院认为该行为符合当事人单方解除合同的情形，双方合同应于2018年10月20日解除。对于合同解除前的租金及管理服务费，白志发应当交纳，考虑到2018年9月物业公司确实通过锁门等方式影响其经营，法院对租金及管理服务费的标准予以酌减，并确定白志发应交纳2018年8月1日至2018年10月18日的租金、管理服务费共计85000元，同时根据合同约定，将履约保证金予以相应抵扣，计算得出白志发应交纳的费用为31111.45元；对于白志发要求退还履约保证金的诉求，法院不予支持；雪乐山公司要求白志发支付违约金的诉求，无事实和法律依据，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雪乐山公司依据合同约定要求白志发将租赁房屋恢复原状，并赔偿2018年10月19日至恢复原状之日的租金损失，但本案合同的解除并非基于双方协商一致解除，而系基于雪乐山公司无法保证白志发经营使用房屋而解除，故该情形不符合合同关于房屋交还、财产处置中所约定的“租赁期限届满”或“双方确认的本合同提前解除”时，乙方应“将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除”或“经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予任何补偿和/或赔偿”的情形，且雪乐山公司于2018年10月19日收回房屋时并未对房屋现状提出异议或要求白志发在限定时间内将房屋恢复原状，应视为其对收回房屋时的房屋现状予以认可，故对雪乐山公司的上述诉求不予支持，对于白志发主张的装修损失，有事实和法律依据，法院予以支持。关于白志发主张的教学费用损失60063元，该费用系因舞蹈培训所产生，且发生于2018年9月28日协商之前，结合白志发想变更经营项目的情节，法院无法确定该退费系因他人原因无法经营所致或因其想改变经营项目所致，故法院对该诉求不予支持。据此，一审法院于2019年12月27日判决：一、白志发于判决生效后十日内给付雪乐山（北京）体育文化有限公司房屋租金及管理服务费共计31111.45元；二、雪乐山（北京）体育文化有限公司于判决生效后十日内赔偿白志发装修损失496700元；三、驳回雪乐山（北京）体育文化有限公司的其他诉讼请求；四、驳回白志发的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见均依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。雪乐山公司提交录像光盘一张，欲证明白志发一直未将涉案房屋钥匙交还给雪乐山公司，雪乐山公司在2018年11月18日撬开涉案房屋上锁。白志发的质证意见为：对真实性认可，但不认可证明目的，撬锁的时间并不是合同解除的时间，录像中的两把锁，其中黑色的锁为我锁上的，蓝色的锁是雪乐山公司锁的。白志发提交：1.图片及微信聊天内容截屏打印件，欲证明雪乐山公司给涉案房屋上锁的时间是2018年10月初；2.录像光盘一张，欲证明物业公司以巡查的名义过来，影响了经营。雪乐山公司的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的均不予认可，证据2的真实性予以认可，但不认可证明目的。二审审理中，雪乐山公司与白志发均认可：1.涉案房屋上两把锁，其中蓝色的锁是雪乐山公司锁的，黑色的锁是白志发锁的。2.双方在合同履行中变更了租赁合同中关于租金交纳时间的约定，自2018年5月后每月1日交纳下个月一个月的租金。3.自2018年8月起，白志发未再交纳涉案房屋租金。经本院询问，雪乐山公司称白志发想变更经营项目为自闭症儿童项目时，其公司曾与白志发一起去找过物业公司，物业公司表示不同意白志发经营上述项目，雪乐山公司在2018年7月锁过一次涉案房屋房门，锁了一个晚上，第二天就打开了，2018年9月是物业公司锁过一次门，也是第二天打开了。另，雪乐山公司主张其曾经和白志发说过搬走后将涉案房屋钥匙交给其公司自己经营的店里。白志发对此不予认可。雪乐山公司并未就其该项主张提交相应的证据予以证明。本院认为：雪乐山公司与白志发签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因白志发想转变经营项目，物业公司不予同意，白志发未交纳涉案房屋租金，双方继而产生纠纷。首先双方在租赁合同中并未明确约定白志发经营项目，其有权自主选择经营项目，雪乐山公司负有保证白志发正常使用涉案房屋经营的义务。现因物业公司明确表示不同意白志发经营自闭症儿童项目导致白志发租赁目的无法实现，其有权拒绝交纳租金。雪乐山公司以白志发未交纳租金为由行使单方合同解除权，缺乏事实依据。雪乐山公司以白志发违约为由要求白志发支付违约金且不同意退还履约保证金的主张，没有事实依据，本院不予支持。关于租赁合同解除问题。鉴于雪乐山公司于2018年10月11日向白志发发函要求解除合同，白志发于2018年10月20日回函同意解除合同，故一审法院认定双方租赁合同于2018年10月20日解除，并无不当。关于自2018年8月1日至合同解除前欠付租金及管理服务费的问题。一审法院考虑到物业公司、雪乐山公司均对涉案房屋进行过锁门等事实，酌情确定了上述期间租金、管理服务费数额为85000元，并将白志发已经交纳的履约保证金折抵后予以判决，并无不妥。关于租赁合同解除后的房屋占有使用费问题。一审审理中，雪乐山公司认可白志发于2018年10月12日开出门条离开涉案房屋，且白志发要求雪乐山公司于2018年10月20日来办理涉案房屋交接，故应当认定雪乐山公司对白志发腾退涉案房屋时间系明知，亦认可合同已经解除，雪乐山公司要求白志发承担租赁合同解除后的房屋占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于恢复原状的问题。鉴于雪乐山公司在收回涉案房屋后并未对涉案房屋现状提出异议，故一审法院对雪乐山公司要求恢复原状的诉讼请求未予支持，并无不妥。关于装修损失的问题。因雪乐山公司不能履行其保证白志发正常使用涉案房屋经营的义务，从而导致租赁合同提前解除，故雪乐山公司应当承担赔偿白志发装修损失的义务。一审法院依据评估公司的结论予以判决，依据充分，本院予以维持。综上所述，雪乐山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12287元，由雪乐山（北京）体育文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年七月十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪