苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初5194号原告：龚光运，男，1967年5月17日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：杨新忠，江苏名威名律师事务所律师。被告：张琼琼，女，1992年5月21日生，汉族，户籍地河南省太康县，现住地江苏省苏州市吴江区。原告龚光运诉被告张琼琼定金合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告龚光运及其委托诉讼代理人杨新忠，被告张琼琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚光运向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金共40000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年12月底，原告通过网络查询店铺转让信息，与被告取得联系，被告有意转让其位于苏州市吴江区房屋的租赁权。双方经过初步商谈后，原告于2020年1月11日向被告支付了20000元定金。此后就进一步协商签约事宜多次与被告联禧，但一时无法将原被告双方及房东凑齐在一起商谈。2020年3月被告从河南老家返回同里镇，双方联络好房东后继续商谈，但尚未谈妥。被告于2020年4月3日私下将涉案房屋以更高的价格转让给他人，且被告拒不退还原告定金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告张琼琼辩称，其并未私下与案外人签订房屋租赁合同，而是原告带着他的朋友来签订合同，故其不存在违约行为，不应当退还定金。经审理查明：2019年12月21日，原、被告添加微信好友，就被告张琼琼向原告龚光运出租苏州市吴江区房屋（以下简称涉案房屋）事宜进行协商。2020年1月7日，张琼琼告知龚光运：“如果您确定春节前要接手，房租从今年一月开始，都要算您的了”，龚光运回复：“你不是说一年的房租吗”，张琼琼：“是的呀”、“一年的房租”、“房租是按阳历年交的，元旦1月1日开始到12月31日”、“如果现在您接手，需要付我一年房租12万+转让费8万，还有1万押金，是房东收的，然后到明年元旦前，您的租金就是直接交给房东了”、“嗯，您先谈那个店，确定了给我说一声，我搬出去腾地方”，龚光运：“好的”。2020年1月9日，张琼琼告知龚光运：“房东叔说，他写个字条也没有意义，既然同意了五年，13万租金一年，肯定不会再反悔，到时候合同中不会变卦的，您放心好了，再加上房东好歹是我叔，他说我跟您保证一样有效的，到时候中间一旦出了问题，我保证协调好”，龚光运回复：“那行，明天我们就开始行动”。2020年1月11日，龚光运通过支付宝向张琼琼支付定金20000元。2020年1月10日左右，张琼琼搬离涉案房屋，并将涉案房屋钥匙、涉案房屋酒店后台管理账号、密码交给龚光运女儿的男友陈杰。龚光运随即搬入涉案房屋，将涉案房屋酒店的管理工作交给陈杰，并实际开展经营。2020年4月3日，龚光运带其朋友梅永明至查看涉案房屋，并与张琼琼协商由梅永明承租涉案房屋。当日，赵海泉作为出租方即房东，张琼琼作为转让方即原承租方，梅永明作为接手方及承租方共同签订《房屋转租合同》一份，约定赵海泉将其合法拥有的涉案房屋出租给张琼琼，张琼琼在承租期内将涉案房屋转让给梅永明使用。赵海泉与张琼琼之间的合同租赁期限自2019年1月1日起至2022年1月1日止，租金按每年120000元收取，赵海泉已收取张琼琼租金至2021年1月1日止。2021年1月1日至2022年1月1日的租金120000元由梅永明在2020年12月1日前支付给赵海泉。张琼琼与梅永明之间转让费为110000元，2020年剩余租金80000元，共计190000元，在本合同签订前梅永明一次性支付给张琼琼，以收款凭据为准，与赵海泉无关。同时，该合同下方手写内容约定此合同以张琼琼收到梅永明全款日开始生效，全款190000元。同日，张琼琼收取梅永明定金5000元。2020年4月28日，张琼琼与梅永明签订《合同作废证明》一份，言明关于2020年4月3日的《房屋转租合同》，因梅永明不能在张琼琼要求的时间内（2020.5.1）完成交付合同内应交的尾款，故双方及赵海泉均确认上述《房屋转租合同》作废，由张琼琼退还梅永明定金2000元，剩余3000元作为违约金不予退还。以上事实，有原告提供的微信聊天记录、支付宝转账记录、《房屋转租合同》、收据、《合同作废证明》，被告提供的微信聊天记录、电话录音等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷作证。庭审中，龚光运称：1.其在接手涉案房屋酒店后，因新冠××疫情影响无法经营，于2020年1月29日搬离涉案房屋；2.双方并未签订书面租赁合同，关于房屋租赁的租金、租期等已经达成了一致，但未就起租时间达成一致，故合同并未成立，被告应当返还定金；3.张琼琼与梅永明签订合同则应当退还定金20000元，否则即为违约。张琼琼称：1.龚光运女儿的男友陈杰在2020年2月份还在向其询问涉案房屋水管位置，说明龚光运至少在2020年2月份还在使用涉案房屋，且根据邻居的告知，龚光运实际于2020年3月10日才搬离涉案房屋；2.双方虽未签订书面租赁合同，但双方已经就租赁合同的内容达成了一致意见，且起租时间在微信中已经明确告知龚光运，不存在争议；3.龚光运因自身无法履约而找梅永明承租涉案房屋，龚光运对该合同为明知，且梅永明事实上也没有履行合同，因此其并不构成违约。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，根据双方当事人的陈述以及相关证据，能够证明原、被告之间虽未签订书面租赁合同，但双方已就租赁房屋坐落、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等主要条款达成了一致意见，且张琼琼已于2020年1月10日左右将涉案房屋交付给龚光运，龚光运也实际使用涉案房屋并进行酒店管理经营，故双方之间已成立事实上的房屋租赁合同关系。该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行。现龚光运已于2020年1月11日实际交付定金20000元，该定金合同生效。龚光运在使用涉案房屋后未支付张琼琼租金及转让费，且在未与张琼琼沟通协商的情况下直接搬离涉案房屋，已构成违约，故其主张张琼琼返还定金于法无据，本院不予支持。至于龚光运提出张琼琼私下与梅永明签订房屋租赁合同属于违约行为的主张。因张琼琼与梅永明签订合同系经龚光运介绍，龚光运对此系明知，其介绍行为也能够表明其不再履行其与张琼琼的租赁合同。此外，张琼琼与梅永明之间的《房屋转租合同》约定该合同自梅永明付清全款之日起生效，而梅永明并未支付租金等费用，双方也签订了《合同作废证明》，故张琼琼的行为并不构成对龚光运的违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费减半收取400元，由原告龚光运负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员  胡云杰二〇二〇年七月十日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第九十条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。