山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6645号上诉人（原审原告、反诉被告）：山东三威置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：张利梅（公司员工）。委托诉讼代理人：李树伟，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张鲁宁，男，1982年2月17日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：武久文，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖群，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人山东三威置业有限公司（以下简称三威置业公司）因与上诉人张鲁宁房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。三威置业公司上诉请求：1.撤销一审判决的第三、四、五、六、七、八项，依法改判或依法发回重审；2.本案诉讼费用由张鲁宁承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，直接导致案件在责任划分比例上显失公平，严重损害了诚实信用原则、公平原则。第一，一审判决认定案件事实错误直接导致责任分担比例错误。首先，占有使用费与实际占有时间、房屋面积等直接关联，张鲁宁按照约定面积实际接收房屋并进行了装修、开业经营等实际使用，也自认在一审判决前始终占有，足以证明其占有和使用没有受到影响，依法就应当足额支付自租赁之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，而非计算至2019年10月31日。其次，案涉合同以附件形式明确约定含消防在内的房屋现状，张鲁宁签订租赁合同时明确知悉包括消防验收在内的相关证件和手续，有关部门正在办理之中，张鲁宁作为成年人对合同签订后未来可能存在的风险肯定是有认知的。同时，张鲁宁作为已经营了多家餐饮店的经营者，对于此类场所需自行向公安消防部门办理二次装修的消防申报手续、方案通过后，方可进行二次装修应是明知的，其应对其行为产生的不利后果或经营风险负全部或主要责任。第二，消防验收手续并非认定案涉房屋租赁合同效力的必要条件，张鲁宁以未取得消防手续为依据导致其无法开业而主张遭受损失缺乏法律依据和事实依据。第三，一审法院判决占有使用费按照50%的比例分担，明显违反不告不理的民事诉讼原则。本案中，张鲁宁从未提出任何关于请求赔偿因合同无效受到的损失的诉讼请求，一审法院不应当主动认定分配责任比例，不能依职权要求负担张鲁宁从未主张的部分。第四，一审判决明显混淆了房屋租赁合同关系和物业服务合同关系，擅自将房屋租赁合同关系中归责事项和原则无限扩大进而错误认定物业费亦按照比例分担。第五，一审法院未能正确的识别保证金的履约担保性质进而错误的作出了返还保证金的判决。合同约定履约保证金的目的在于维护合同的法律效力，保证正常履行。依据诚实信用原则和公平原则，张鲁宁长年不交纳租金和物业费，一审法院仍判决三威置业公司再退还押金，则属于明显偏袒或纵容张鲁宁虽漠视合同规则但仍获益的行为。第六，一审法院根本未能考虑装饰装修是否形成附合，以及出租人对装修装饰人能否同意利用的处理原则，严重违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的处理程序和方式，程序错误的瑕疵明显，也严重违反合同主体的意思自治原则。首先，本案应当区分装修行为与装修物，装修物应区分是否形成附合。本案中，对于未附合装饰装修物、设备设施等，三威置业公司始终不同意利用或接收该部分，故未形成附合部分、设备设施等应由张鲁宁自行处分。其次，对于已附合装饰装修物，双方不能协商一致的，按照双方当事人造成合同无效的过错程度，分担装饰装修物的现值损失，也即残值损失，而不应简单的考虑承租之初实施装修行为时原始的工程造价。第七，一审法院认定装饰装修物的依据不充分，且未委托司法鉴定属于程序违法。张鲁宁辩称，1、案涉《汇隆广场房屋租赁合同》及《补充协议》无效的原因在于三威置业公司就案涉房屋未取得建设工程规划许可证，但故意隐瞒未办证事实，欺骗并误导张鲁宁以为案涉房屋手续齐全，三威置业公司对此存在重大过错，应当承担全部过错责任。张鲁宁在与三威置业公司签订案涉房屋租赁合同时，已经尽到了一般常人所能尽到的审查注意义务，对合同被认定为无效不存在过错。2、根据双方签订的《汇隆广场房屋租赁合同》第五条保证金的约定，合同终止后30日内，如不存在本合同项下其他违约行为的，履约保证金余额（如有）无息退还……。本案中，因三威置业公司未取得建设工程规划许可证导致该合同无效，合同内容自始无效，且三威置业公司在本案中向张鲁宁主张的是房屋占有使用费，因此三威置业公司无权依据该条款按照单方认定的张鲁宁欠付租金或物业费的数额在保证金中预先抵扣，在案涉租赁合同无效的情况下，该保证金应全部返还给张鲁宁，一审判决第五项内容正确，应予以维持。3、对于试营业期间的占有使用费，因合同无效的过错在三威置业公司，因此该期间的损失应当由三威置业公司自行全部承担或承担主要责任。4、对于张鲁宁在一审中反诉请求要求三威置业公司赔偿的装修损失、装修设计费损失及设备损失，张鲁宁在一审中已提供相关合同、付款凭证等，能够形成完整证据链，证明实际造成的损失，三威置业公司对合同无效存在重大过错，应赔偿因合同无效给张鲁宁造成的装修、设计费及设备损失。张鲁宁上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、六、七、八、九项判决内容，并依法改判驳回三威置业公司的全部诉讼请求，支持张鲁宁的全部反诉请求。2、本案一、二审诉讼费全部由三威置业公司承担。事实与理由：一审法院对于张鲁宁主张的损失及三威置业公司主张的房屋占有使用费判决三威置业公司与张鲁宁各承担50%的责任，属认定事实不清，证据不足，判决结果显失公平，依法应当予以纠正。理由：一、三威置业公司明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，未办理消防验收手续，故意隐瞒未办证事实，将案涉房屋出租给张鲁宁，欺骗并误导张鲁宁以为案涉房屋手续齐全，导致合同无效，对此三威置业公司存在重大过错，应承担全部赔偿责任。二、张鲁宁在与三威置业公司签订房屋租赁合同时，已经尽到了作为一般常人所能尽到的审查注意义务，张鲁宁在本案中不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。如前所述，张鲁宁在与三威置业公司签订房屋租赁合同时，三威置业公司故意隐瞒了未办理建设工程规划许可证的事实，并慌称已通过消防验收，使三威置业公司相信案涉房屋手续健全。另外，在张鲁宁签订房屋租赁合同时，汇隆广场已经全部建成，广场内的公共区域部分以及位于广场一层的大润发超市已经开始内部装修。上述情况足以使张鲁宁相信案涉房屋不存在手续不健全的情况，能够正常开业经营。张鲁宁作为普通的房屋承租人，并非专业的房地产经纪人，本身并不具有房产交易的专业知识，不应对其审查能力要求过高。因此，张鲁宁作为一般常人已经尽到了必要的注意义务，张鲁宁不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。三威置业公司答辩，张鲁宁的上诉理由与案件真实情况严重不符，显属将全部法律责任和义务强加给三威置业公司。张鲁宁从不支付租赁费和物业费，但仍在五年时间内持续占有、装饰装修和经营收益，甚至仍要求全额退还保证金并赔偿装饰装修损失显失公平、有损诚信，粉饰和刻意回避其作为承租人长期根本违约的事实，上诉请求依法应予驳回。三威置业公司向一审法院起诉请求：1.判令张鲁宁支付占有使用费及物业费1741172.94元[2018年4月1日至2018年12月31日房屋占有使用费403218.94元、物业费267591元，2019年1月至2019年12月的房屋占有使用费参考第二年租金1070363元（含物业费）支付]；2.判令张鲁宁参照第三年房租支付三威置业公司至腾房之日的房屋占有使用费；3.案件受理费由张鲁宁负担。张鲁宁向一审法院提出反诉请求：1.确认张鲁宁与三威置业公司签订的《汇隆广场房屋租赁合同》、《补充协议》无效；2.判令三威置业公司赔偿张鲁宁装修、设计、设备损失共计3799912元；3.判令三威置业公司退还张鲁宁押金179319元；4.本案反诉费及保全费全部由三威置业公司承担。一审法院认定：三威置业公司提交《缴费通知单（二）》一份，证明张鲁宁自2018年4月1日至2018年12月31日应交房租403218.94元、物业费267591元。张鲁宁未予认可，其主张并未收到该通知，仅凭该通知单不能证明张鲁宁收到了该通知。张鲁宁提交济南市中级人民法院（2016）鲁01行审15号行政裁定书复印件一份，证明涉案房屋所在汇隆广场曾因未办理工程质量监督手续被济南市城市管理行政执法局处以行政罚款。三威置业公司不予质证。一审法院对上述裁定书予以确认。张鲁宁提交三威置业公司发给徐蓓《承诺函》一份、微信聊天截图一份，证明三威置业公司承诺因消防手续而造成的任何损失由其承担全部责任等。三威置业公司主张承诺函与本案无关，微信截图不符合证据要求。上述证据不足以证明三威置业公司向张鲁宁作出了因消防手续而造成的损失由三威置业公司承担全部责任的承诺，上述证据亦不能证明涉案合同无效的损失全部由三威置业公司承担。张鲁宁提交《汇隆广场美食广场（含火锅店）装修项目合同》、《补充协议》、《通知书》各一份、《济南汇隆美食广场施工图》一份、《汇隆美食广场室内装修工程预算书》一份、《汇隆美食广场室内装修工程结算书》一份、效果图和现场图复印件、收款收据11份、交通银行网上转账电子回执单10份、微信截图两份、欠条复印件一份，证明张鲁宁于2016年3月对涉案房屋进行了装修，室内装修损失2815183.64元、火锅店装修损失384728元，共计装修损失3199911.64元。三威置业公司对上述证据未予以认可。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，张鲁宁提交的上述证据形成了相对完整的证据链，张鲁宁主张的其因装修涉案房屋造成室内装修损失2815183.64元、火锅店装修损失384728元的事实，具有高度可能性，故一审法院认定该事实存在。张鲁宁提交《建设工程设计合同（一）》一份、《收款收据》复印件两份，证明张鲁宁为涉案房屋花费设计费17万元。三威置业公司对上述证据未予认可。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。通过张鲁宁提交的上述证据并结合涉案房屋确已装修等事实，张鲁宁因装修涉案房屋支出设计费17万元具有高度可能性，故一审法院认定该事实存在。张鲁宁提交《合同书》、《厨房设备报价明细》各一份、设备现场图一份、《收据》四份、工商银行网上银行交易单三份、《欠条》复印件一份证明张鲁宁为涉案房屋开展餐饮经营购置设备花费43万元。三威置业公司对上述证据未予以认可。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，张鲁宁提交的上述证据形成了相对完整的证据链，张鲁宁主张的购买设备花费43万元的事实，具有高度可能性，故一审法院认定该事实存在。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定，2015年8月26日，三威置业公司（甲方）与张鲁宁（乙方）签订《济南汇隆广场租赁合同》及《补充协议》，合同约定，“序言一、甲方是位于济南市的汇隆广场（下称“商业广场”）的房屋所有权人，依法有权对商业广场开展经营管理活动。二、甲方同意在商业广场建设完成后将其中购物中心4层401号商铺及相应场地出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋及场地第一条计租面积，该房屋的计租面积为1700平方米，以实测为准，若有面积增减，双方同意在本合同中进行调整与补充。第二条租赁期限，本合同项下租赁期限为8个租约年，计租日自2015年12月15日至2023年12月14日。第三条租金标准和租金支付，3.1该房屋的租金按计租面积计付，双方约定第一个租约年的单位租金（含物业费）为2.3元/平方米/天（租金递增比例详见租金明细表）。3.2乙方自计租日开始承担该房屋的租金，本合同项下的租金支付方式为：以2个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的7日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，经双方同意实缴租金列表如下：第一租约年实缴年租金1070363元（租赁费89197元、物业管理费89197元）、第二租约年实缴年租金1070363元（租赁费89197元、物业管理费89197元）第三租约年实缴年租金1427150元（租赁费118929元、物业管理费118929元）第八租约年实缴年租金1724990元（租赁费143749元、物业管理费143749元）.....第五条保证金，本合同签署后3日内，乙方应当向甲方支付118929元（相当于第一个租约年的1个月的含物业租金）作为履约保证金，上述保证金按时缴纳后本合同生效第十三条甲方的保证和责任，13.1甲方保证确认有权对商业广场开展经营管理活动，有权签署本合同，保证有权按本合同条款将房屋出租给乙方使用。甲方应向乙方提供为申请办理商业经营证照所必要的文件。13.2甲方、物业公司、商管公司应对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其国家规定的申请报批手续给予必要的协助。23.13双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响”。补充协议约定，“第一条关于实缴租金的说明，1.根据租赁合同约定，单位租金（含物业）为2.3元/平方米/天，按此标准计算。第一租约年和第二租约年租金为1427150元/年，考虑到承租方经营筹备期资金紧张，甲方同意第一租约年暂免乙方3个月租金，第二租约年暂免乙方3个月租金”。三威置业公司在合同及补充协议甲方处加盖合同专用章，张鲁宁在合同及补充协议乙方处签字确认。合同签订后，张鲁宁向三威置业公司支付保证金118,929元。2016年9月8日，张鲁宁签署《汇隆广场店铺装修申请表》，该申请表记载，租户名称美食广场、店铺号4-401、联系人姓名张鲁宁，施工单位名称：山东青沐安装工程有限公司、装修申请人张鲁宁，施工日期2016年9月8日至2016年11月30日，租户张鲁宁、2016年9月8日等。三威置业公司提交《计租通知单（二）》一份，该通知单记载，“张鲁宁（美食广场）商铺：您/贵司承租的位于济南市历下区华能路38号济南汇隆广场4层401号商铺，自2018年4月1日起进行实际计租，并针对老客户制定如下优惠政策：2018年4月1日至2018年12月31日，按照原合同中第一年的租金水平计算，2019年1月1日至2019年12月31日按照原合同第二年的租金水平计算，并在此基础上享受如下优惠政策：1.2018年4月1日前缴纳3个月租金，可享赠3个月租金的优惠政策；2018年9月20日前交1.5个月租金，可享赠1.5个月租金的优惠政策；符合上述条件的，还可享受：2018年4月1日至2018年12月31日期间，物业管理费按照1元/平方米/天的价格进行实际计收。2.2018年12月31日前缴纳2019年6个月租金的，可享赠6个月租金的优惠政策。2019年物业管理费按照1.5元/平方米/天的价格实际计收山东汇隆商业管理有限公司印章，2018年3月14日”。张鲁宁主张其并没有收到该通知单，但是通知单内容其看到过，三威置业公司当时下发该通知书的前提是在2018年4月1日房屋的相关手续能够办理完毕。三威置业公司提交《申请》一份，该申请记载，“本公司租赁位于汇隆广场401商铺美食广场，现同意从2018年4月1日起按照合同约定计租，并享受其他老客户的租金优惠政策。因公司资金紧张，特申请以汇隆农夫鲜超市开业后三个月内交清所欠租金及相关费用。另适当给予一定减免优惠。济南潞骁餐饮管理有限公司印章”。张鲁宁对该申请真实性无异议，但主张其系基于三威置业公司承诺短时间完善手续，能让其正常开业的情况下才提交的该份申请。2016年9月7日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01行审15号行政裁定书，该裁定载明山东三威置业公司因未按照国家规定办理工程质量监督手续而被济南市城市管理行政执法局处以行政罚款。2019年6月20日，济南市自然资源和规划局作出信息公开[2019]规-157号《关于申请公开汇隆广场规划许可证信息的答复意见》，该意见记载，“张鲁宁：你关于要求公开汇隆广场建设工程规划许可证信息的申请收悉，经与你电话沟通后，现答复如下：经落实，大地锐城房地产开发项目地块一内现状建筑（汇隆广场）未在我局办理建设工程规划许可手续”。2020年1月7日，济南市公安消防支队出具《大地锐城项目消防手续办理情况说明》，该说明记载，“经查询消防监督管理系统商业部分（汇隆广场商业综合体）无相关消防手续办理记录”。庭审中，三威置业公司认可涉案房屋未取得建设工程规划许可，未完成消防验收。2019年10月31日庭审时，张鲁宁陈述案涉房屋装修完毕处于空置状态由其员工看守，三威置业公司陈述案涉房屋由张鲁宁占有，但处于空置状态。2020年2月20日庭审时，张鲁宁陈述“美食广场仅试营业几天，因无法办理消防手续，无法从事正常的合法经营，因此，该租赁物没有使用和经营，火锅店自始至终没有使用，张鲁宁提交的照片显示厨房用品系张鲁宁留守人员自行使用”。三威置业公司陈述，“张鲁宁实际经营了1年以上，火锅店部分使用，部分没有装完没有使用”。张鲁宁补充陈述“经代理人向当事人核实，张鲁宁应三威置业公司的要求为配合对外招租，曾于2018年4月至2018年11月试营业，后因手续不全无法营业，2019年1月，三威置业公司将电给停了，至今租赁物内无电”。三威置业公司针对“张鲁宁补充陈述”补充陈述，“张鲁宁陈述试营业时间基本属实，后因其拖欠物业费，物业公司不再提供充电服务，自2019年1月份左右自然停电了”。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点问题为：一、案涉《济南汇隆广场租赁合同》、《补充协议》的效力问题。二、案涉保证金、押金等问题。三、合同无效的责任认定。四、三威置业公司主张的占有使用费问题。五、张鲁宁主张的装修损失等问题。关于焦点问题一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。本案中，截至法庭辩论终结，案涉汇隆广场项目未取得建设工程规划许可证，亦未取得建设工程消防验收手续，故张鲁宁、三威置业公司签订的《济南汇隆广场租赁合同》及《补充协议》应为无效协议。关于焦点问题二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本案诉争的合同签订后，张鲁宁给付三威置业公司保证金118929元。涉案合同无效后，张鲁宁应将案涉房屋返还给三威置业公司，三威置业公司应当将上述保证金返还给张鲁宁。对于张鲁宁主张的装修押金、垃圾请运费等，三威置业公司未予以认可，而上述费用的收据出具单位并非三威置业公司，因此，对上述费用，张鲁宁可依法另行处理。关于焦点问题三、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三威置业公司明知案涉房屋未取得建设工程规划许可、消防验收手续，禁止投入使用，仍出租给张鲁宁经营餐饮，张鲁宁承租涉案房屋时应审查案涉房屋是否取得建设工程规划许可、消防验收等手续，且案涉合同23.13亦约定“双方特别确认，无论甲方是否取得该房屋的房产证或租赁许可证或办理完毕本合同登记备案手续，乙方在本合同项下租金等缴费义务均不受影响”等，张鲁宁没有尽到审查注意义务，涉案合同无效双方均过错明显，根据双方过错程度，对于张鲁宁主张的赔偿损失及三威置业公司主张的房屋占有使用费，三威置业公司应承担50%的责任，张鲁宁应承担50%的责任。关于焦点问题四、三威置业公司要求张鲁宁按照案涉合同约定的租金标准自2018年4月1日起支付占有使用费、物业费至实际交付之日，一审法院认为，本案第一次庭审时张鲁宁明确提起反诉要求三威置业公司赔偿损失即明确其终止协议意思表示，且第一次庭审后张鲁宁也未经营使用涉案房屋，因此，房屋占有使用费计算至本案第一次庭审时（即2019年10月31日）较为适宜；对于物业费，张鲁宁认可其自2018年4月至2018年11月进行过经营，该期间的物业费张鲁宁应予支付，其余期间张鲁宁未进行经营不应支付物业费。根据双方过错责任比例，张鲁宁应支付三威置业公司2018年4月1日至2019年10月31日期间占有使用费423685.5元（2018年4月1日-2018年12月31日按第一租约年租赁费401386元，2019年1月1日-2019年10月31日第二租约年10个月租赁费445985元），物业费178394元（2018年4月-2018年11月，8个月物业费356788元）。关于焦点问题五、张鲁宁要求三威置业公司赔偿其装修损失3199912元、装修设计费损失17万元、设备损失43万元。通过张鲁宁提交的证据可以认定其装修损失3199911.64元（室内装修损失2815183.64元、火锅店装修损失384728元）、装修设计费损失17万元、设备损失43万元。对于装修损失，因张鲁宁自认其于2018年4月-2018年11月在美食广场（室内装修部分）进行过营业，故上述期间的使用折旧应在室内装修损失中扣除，扣除的数额可按上述期间占租赁期间的比例即1/12（8个月=8年）计算，折旧为234598.64元，扣除折旧后室内装修损失为2580585元，张鲁宁装修损失共计2965313元（2580585元十384728元）。根据双方过错责任比例，三威置业公司应支付张鲁宁装修损失1482656.5元、装修设计费损失85000元。对于张鲁宁主张的设备损失，设备与装修不同，设备一般可拆除搬移，因此，综合案情，张鲁宁应自行将设备拆除搬离，其要求三威置业公司赔偿设备损失，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、原告（反诉被告）山东三威置业有限公司与被告（反诉原告）张鲁宁签订的涉案《济南汇隆广场租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）张鲁宁于判决生效之日起二十日内将涉案房屋内设备（以张鲁宁提交的厨房设备报价明细为准）拆除搬走并返还原告（反诉被告）山东三威置业有限公司涉案房屋及场地（济南市汇隆广场购物中心4层401号商铺及相应场地）；三、被告（反诉原告）张鲁宁于判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）山东三威置业有限公司支付占有使用费423685.5元；四、被告（反诉原告）张鲁宁于判决生效之日起二十日内向原告（反诉被告）山东三威置业有限公司支付物业费178394元；五、原告（反诉被告）山东三威置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张鲁宁返还保证金118929元；六、原告（反诉被告）山东三威置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张鲁宁赔偿装修损失1482656.5元；六、原告（反诉被告）山东三威置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张鲁宁赔偿装修设计费损失85000元；七、驳回原告（反诉被告）山东三威置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）张鲁宁的其他反诉请求；九、上述三、四、五、六、七项中，双方相互给付款项折抵之后，原告（反诉被告）山东三威置业有限公司于判决生效之日起二十日内给付被告（反诉原告）张鲁宁1084506元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20470元，由张鲁宁负担7078元，由山东三威置业有限公司负担13392元；反诉案件受理费19317元，由山东三威置业公司负担8187元，由张鲁宁负担11,130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1、张鲁宁提交了下列证据，证据一：《房屋产权证明》（复印件）一份，来源于济南市历下区姚家街道办事处华阳社区居民委员会，证明涉案房屋所在的汇隆广场产权属于三威置业公司所有，系商业用房，不属于违章建筑。证据二：三威置业公司曾于2015年11月4日向涉案房屋所在的汇隆广场商户张耀光出具的通知一份（复印件），证明三威置业公司曾于2015年11月4日向商户张耀光出具通知，声称消防建审已获得通过，汇隆广场开业日定为2016年6月25日，要求商户做好开业准备工作。结合上述两份证据，能够证明在居委会出具合法产权证明和三威置业公司向商户发出开业通知的情况下，足以使张鲁宁相信涉案房屋不存在手续不全的情况，能够正常开业经营，张鲁宁作为一般常人，在租赁涉案房屋时已经尽到了必要的审查注意义务。三威置业公司质证称，对证据一的真实性有异议，应当提交证据原件，即便该证据是真实的，仅能证明所记载的房屋属于三威置业公司所有，是否属于违章建筑该盖章单位没有认定的权限。同时落款处没有具体的时间，是否在一审程序后形成的无法核实，原则上不能作为新证据提交。证据二真实性需要核实，同时对方也应当提交证据原件，即便该证据有原件，第一条记载的内容反而证明了三威置业公司已经按照消防法的规定进行了第一次消防审查申请，三威置业公司作为建设单位一次消防方案消防报审已经通过。本院认为，上述两份证据均为复印件，本院不予采信。2、二审期间，三威置业公司仍未办理建设工程规划许可证，亦未通过消防验收。以上事实有二审调查笔录在案为凭。经审查本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案诉争的两份合同的效力问题，双方当事人的过错及其责任比例；二、占用使用费的计算期间，是计算至2019年10月31日还是计算至实际腾房之日止；三、保证金应否返还，物业管理费是否应按责任比例分担；四、一审法院判决的装修装饰损失是否正确。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。本案中，2015年8月26日，张鲁宁与三威置业公司签订的《济南汇隆广场租赁合同》及《补充协议》约定，三威置业公司将本案诉争的商铺出租给张鲁宁使用。经查，在二审期间，三威置业公司作为汇隆广场的房屋所有权人，仍未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收，根据上述法律规定，上述租赁合同及补充协议无效，且该商铺禁止投入使用。关于双方当事人的过错及其责任比例问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，作为出租人的三威置业公司，负有办理汇隆广场的建设工程规划许可证及将通过消防验收的商铺对外出租的义务，其未履行上述义务导致合同无效及商铺无法投入使用，三威置业公司存在过错，应承担相应的责任。另外，张鲁宁租赁商铺用于餐饮经营，为了保护自身的合法权益，应选择手续合法完备及通过消防验收的房屋予以租赁。在签订租赁合同时，应对租赁物是否取得建设工程规划许可证及通过消防验收等重要内容予以审查，但张鲁宁并未要求三威置业公司提供相关的手续，仅依据该广场的主体外观就盲目认定三威置业公司已经取得建设工程规划许可证及通过消防验收，而投入了大量资金进行装修，张鲁宁未尽到审慎的审查义务，自身亦存在过错，因此所产生的各项损失，亦应承担相应的责任。一审法院判决双方当事人各承担50%的责任并不违反法律规定。虽双方当事人对于过错比例均提起了上诉，但二审中并未提供相应的证据证实其主张，本院不予支持。关于争议焦点二，三威置业公司作为汇隆广场的所有权人，对外出租汇隆广场的4层401号商铺，但未取得建设工程规划许可证，亦未通过消防验收，致使张鲁宁装修后无法正常经营，导致合同无效，三威置业公司存在过错，张鲁宁为了维护自己的合法权益于2019年10月31日提起反诉要求确认合同无效并要求三威置业公司赔偿各项损失，再基于诉争商铺已于2019年1月处于停电、停业状态，一审法院将房屋占用使用费计算至2019年10月31日公平合理，亦不违反法律规定。关于争议焦点三，关于保证金应否返还的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，双方当事人于2015年8月26日签订的《济南汇隆广场租赁合同》约定，本合同签署后3日内，张鲁宁应当向三威置业公司交付118929元保证金作为履约保证金。本案诉争的租赁合同因违反了法律及行政法规的强制性规定被认定为无效，根据上述法律规定，三威置业公司收取的张鲁宁的保证金应予以返还，一审法院判决三威置业公司返还履约保证金符合上述法律规定。关于三威置业公司上诉主张的物业管理费应否按比例分担的问题，经查，双方当事人于2015年8月26日签订的《济南汇隆广场租赁合同》约定，每年的租金中已包含物业管理费，由张鲁宁将物业管理费交付给三威置业公司，该物业管理费成为合同的一部分。张鲁宁基于双方签订的《济南汇隆广场租赁合同》而使用商铺并支付物业管理费，诉争《济南汇隆广场租赁合同》无效，张鲁宁基于合同交纳的物业管理费应属于损失的一部分，应按双方当事人的过错比例分担。关于争议焦点四，从张鲁宁提供的证据可以证实，张鲁宁对诉争商铺进行了装修，并支付了装修费3199912元、装修设计费17万元。因本案诉争的《济南汇隆广场租赁合同》无效，张鲁宁无法再行使用诉争商铺而应将诉争商铺腾交给三威置业公司，该装修物已附合于房屋无法分割，张鲁宁因装修所支付的装修费应为其损失。经查，张鲁宁于2018年4月至同年的11月进行了试营业，最终因未通过消防验收而停业，诉争房屋一直处于闲置状态。一审法院在扣除了使用折旧费及设备损失的情形下，按双方当事人的过错责任比例予以承担并无不当。三威置业公司虽提出异议，但在一审中并未对租赁物的附合情况及评估值申请司法鉴定，二审中亦未提供相应当证据证实有些装修物未形成附合，三威置业公司的上诉主张因证据不足，本院不予支持。综上所述，张鲁宁、三威置业公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计40940元，由上诉人张鲁宁、山东三威置业有限公司各承担20470元。本判决为终审判决。审判员  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年七月十五日书记员  侯新新