浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初17831号 原告：浙江大唐袜业城有限公司，住所地诸暨市大唐镇开元西路328号。 法定代表人：傅国柱。 委托诉讼代理人：楼旭东，浙江曦明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐淼辉，浙江曦明律师事务所律师。 被告：陆洋，男，1976年1月6日出生，汉族，住诸暨市。 原告浙江大唐袜业城有限公司与被告陆洋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序于2019年11月25日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告浙江大唐袜业城有限公司的委托诉讼代理人楼旭东（第二次未到庭）、徐淼辉、被告陆洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江大唐袜业城有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿摊位租金损失81500元（其中剩余租赁期限租金损失84000元，扣除履约保证金2500元）。事实和理由：2016年9月21日，原、被告双方订立《摊位租赁合同》一份，合同约定：被告陆洋承租大唐袜业市场二楼2427号II型摊位1间，租期自2016年10月1日起至2021年8月31日止。租金每年21000元。租金先缴后用，按年支付。第一承租年度的租金在本合同签订时一次性缴清；后四年每年的租金在下一承租年度开始前一个月缴清。如未能按时足额缴纳租金超过30天的，原告浙江大唐袜业城有限公司有权单方解除合同，收回摊位租赁权，因收回后重新出租给原告造成的剩余租赁期限内租金差价损失和重新出租产生的费用由被告承担。合同还就其他权利义务进行了约定。合同生效后，被告陆洋按约缴纳了第一年的租金。第二年租金缴费时间到期后，被告陆洋未能按约缴纳租金。原告浙江大唐袜业城有限公司多次通知被告陆洋缴纳，但被告陆洋一直未缴纳。2017年10月20日，原告浙江大唐袜业城有限公司书面通知被告陆洋解除合同。合同解除后，原告浙江大唐袜业城有限公司委托绍兴中晟拍卖有限公司通过拍卖形式对被告承租摊位的租赁经营权进行拍卖。重新拍卖后该摊位流拍。由于被告未能按约履行合同，造成原告剩余租赁期限内租金损失84000元。现原告浙江大唐袜业城有限公司为维护自身权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告陆洋辩称：1.原告对合同的解除存在过错。2016年,原告与被告签订租赁合同时,被告承诺加装电梯，改善商场环境等，但在被告经营期间，原告没有一直履行上述承诺，原告与多位租户多次反映也没有改善，致使被告因经营环境恶化而被迫放弃摊位经营；2.原告已于2017年10月发函主动解除与被告签订的租赁合同，双方间就合同确定的权利义务已消灭。虽然双方签订的合同第八条第4点明确了因被告方未交租金,原告可解除合同收回承租权，并可要求被告承担相应损失。对此，被告认为该合同系原告方提供的格式合 同，且该条款存在加重被告责任、排除被告应有权利的问题，显失公平，应认定为无效。因此，被告无权就2017年10月份后的租金向被告主张权利；3.在原告向被告发出解除租赁合同通知书后，被告已放弃了对案涉摊位的经营并清空复原。此时，原告应将其立即重新出租减少因合同无法继续履行而造成的损失，但原告拘泥于双方合同约定的拍卖方式，长期将摊位空置，无视经济大环境变差的情形，仍以较高价 位进行拍卖而导致流拍。因此，原告对损失的扩大存在一定过错，应减轻被告方的责任；4.原告与被告签订的合同为2016年1月1日至2021年8月31日，被告实际未履行的剩余租期为3年零11个月，而非4年。同时，虽然原告对案涉摊位租赁权重新进行了拍卖而未果。在双方签订的租赁合同约定被告剩余的租期内,原告仍有可能将其重新出租的情况下，原告单方面推定该摊位无法出租，对这一说法被告不予认可，同时认为后2年的租金损失暂不应由被告方承担。综上，被告请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告浙江大唐袜业城有限公司围绕其诉讼请求向本院提供摊位租赁合同、承租人送达地址确认书、解除合同通知、快递单、大唐袜子市场摊位租赁使用权拍卖公告、大唐袜子市场租赁权拍卖成交清单等证据材料。经质证，被告陆洋对证据的真实性无异议，但认为其在经营不到一年时就提出解除合同，但原告方没有同意，说不用终止的，到时会解决的。 被告陆洋未向本院提供证据。 上述原告提供的证据材料，经本院审查，应具有证据资格，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明本案事实如下： 2016年9月21日，以原告浙江大唐袜业城有限公司为甲方与以被告陆洋为乙方签订《摊位租赁合同》一份。合同主要条款约定如下：一、租赁标的：大唐袜子市场二楼2427号共1间II型摊位；二、租期：自2016年10月1日起到2021年8月31日止，共5年；三、租金：每间每年21000元；四、租金支付办法：先缴后用，按年支付。第一承租年度之租金，在本合同签订时一次性缴清；后四年每年的租金在下一承租年度开始前一个月缴清（具体以甲方通知时间为准）；五、押金：在合同签订时，由乙方支付给甲方履约保证金每间2500元，共1间，合计2500元。如乙方在承租期间无违规违约情况出现的，上述履约保证金在租赁关系结束时，结清所有费用后如数退还乙方（不计息）；六、……；七、1、……；2、未经甲方同意，乙方不得中途退租；3、……；……；八、违约责任：1、……；3、在本合同有效期内，当乙方违反本合同第七条第2项约定，甲方因重新出租而造成剩余承租年度租金损失和重新出租产生的费用，由乙方承担。4、在本合同有效期内，当乙方出现下列情形之一时，甲方有权单方解除合同，收回摊位承租权，因收回后重新出租而造成甲方剩余出租年度租金损失的，应由乙方承担。（1）当乙方违反本合同第四条约定，未能按甲方通知的时间，将第二至第五承租年度的租金，分年按时足额缴入甲方账户超过30天的；（2）……；十二、甲乙双方一致同意因解除合同需重新出租方式为委托由拍卖资质的拍卖机构，以拍卖方式重新出租，拍卖时采用投标时的标底价为起拍价，通过竞价方式拍卖；十三、……；十四、地址确认书为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。地址确认书约定的送达地址适用于租金催收、解除合同、发生纠纷导致诉讼等情形的，甲方、受诉法院按地址确认书确认的地址向乙方发送相关文书时，若发生无人签收、拒收或被退回等送达不能情形的，则该文书退回之日期即视为送达之日。地址确认书上填写的手机、传真或电子邮箱，同样适用于租金催收、解除合同、发生纠纷导致诉讼等情形的，甲方或受诉法院按确认书上填写的手机、传真或电子邮箱，向乙方发送了相关文书的，即视为送达。合同签订后，被告陆洋依约缴清了第一年租金21000元，并缴纳了履约保证金2500元。 后因陆洋未按约缴纳第二年租金，原告浙江大唐袜业城有限公司于2017年10月20日向被告陆洋发出解除合同通知。此后，原告分别于2017年11月1日、2018年10月29日委托绍兴中晟拍卖有限公司发布大唐袜子市场摊位租赁使用权拍卖公告，对本案所涉摊位剩余租赁年度（即2017年12月1日至2021年8月31日）的租赁使用权以原投标时的标底价进行招租，但均流拍。 审理中，原告同意将被告缴纳的2500元履约保证金在本案中扣除。 本院认为，原、被告签订的摊位租赁合同未违反法律及有关行政法规禁止性规定，应认定有效。原、被告均应按照合同约定履行权利，承担义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。陆洋未能按时足额缴纳租金，已构成违约，原告依据合同约定向陆洋发送了解除合同的通知，陆洋在收取上述通知后，既未提出异议，也未按照合同法的相关规定请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。故双方的合同应自到达陆洋处时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的合同中已明确约定合同解除后重新出租与原租金间的差价及空租期内的租金由违约方承担，故原告可以请求被告赔偿剩余年度空租期损失。根据《合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人不仅应按时交付标的物，还应交付合于约定使用收益目的的标的物。如果租赁物有使承租人不能为正常使用收益的瑕疵，出租人即应承担责任，承租人得解除合同或请求减少租金。这也就是出租人的物的瑕疵担保责任。本案的租赁物为经营袜子销售的商铺，如果整个袜子市场不景气，势必影响到每个经营户的经营状况。而商户的经营收入与所在袜子市场的环境、政府的招商力度、广告宣传、营销策划等因素密切相关。原告对涉案摊位进行过两次拍卖，但均漏拍，足可以说明市场的不景气，且并未有改观。原告提供的大唐袜子市场二楼商铺，存在上述诸多方面的因素，故可以认定原告提供的商铺存在物的效用瑕疵，但该瑕疵的存在或出现不可全部归责于原告。另，本院还认为，空租期的租金损失，不是经营户欠付的租金。空租期的租金损失，根据合同法规定，受损失方有采取适当措施防止损失扩大的义务。原告虽对摊位进行了重新拍卖招租，但其未能客观预见市场因素，仍以原投标时的标底价为起拍价进行拍卖，以致漏拍，这在一定程度上产生损失的扩大。为了平衡当事人的利益，本院在比较两者损失大小的基础上，对原告请求支付的租金损失作相应的妥当的调整，宜确定由被告承担空租期的租金损失为每年10500元。空租期内的租金损失具体计算为（10500元/年×4年）＝42000元。原告同意将履约保证金2500元在本案讼争标的中扣除，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告陆洋应赔偿原告浙江大唐袜业城有限公司摊位租金损失39500元（已扣除履约保证金2500元），款限于判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告浙江大唐袜业城有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1838元，由原告浙江大唐袜业城有限公司负担948元，被告陆洋负担890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  陆启杰 人民陪审员  蒋培南 人民陪审员  章均旺 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  王海莲