广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9349号上诉人（原审原告）：曾垂意，男，1983年3月22日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。被上诉人（原审被告）：碧桂园智慧物业服务集团有限公司华碧分公司，住所地：广州市番禺区南村镇里仁洞村华南碧桂园会所。法定代表人：杨安琼。委托诉讼代理人：王新环，男，1975年6月30日出生，汉族，系广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司公司职员。委托诉讼代理人：林汉文，男，1986年11月9日出生，汉族，系广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司公司职员。被上诉人（原审被告）：广州碧桂园物业发展有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇迎宾路里仁洞路段。法定代表人：杨文杰，职务：总经理。上诉人曾垂意因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团有限公司华碧分公司（以下简称碧桂园华碧分公司）、广州碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）确认合同效力纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾垂意上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认曾垂意与碧桂园华碧分公司于2013年12月5日签订的《碧桂园前期物业管理服务协议》无效；二、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、两被上诉人提交的其双方签订的前期物业服务合同有好几份，每一份的主体都是不同的，多次变更主体证明服务合同是随意更改的，而且所有的合同都未经业主同意，有欺诈业主的意图。二、碧桂园华碧分公司、碧桂园公司未提交合同编号为B0**-1的合同原件。三、所有签订的服务内容，包括跟业主签的临时前期协议，都没有经过业主大会的审查，这个内容都是他们自己定的，有失公平原则，根据合同法的原则是无效的。四、合同约定一式四份，应交广州市番禺区国土局备案，单碧桂园华碧分公司、碧桂园公司递交的回执也没有说明是备案的哪一份合同。五、服务合同约定碧桂园华碧分公司是碧桂园公司选聘，选聘应该是在几个物业公司之间去筛选，但是碧桂园显然没有，侵犯业主的利益。一审认定事实不清，适用法律错误。综上，请求法院支持上诉请求。碧桂园华碧分公司辩称：第一，碧桂园华碧分公司在一审已经提交了物业公司2000年以来几次合法变更主体名称的工商审核登记的材料，这是我们物业公司合法变更名称的一种行为，也获得了工商管理部门的许可，不存在主体经常变更的行为。第二，碧桂园华碧分公司与碧桂园公司两个是独立的法律主体，合同并不存在显失公平。第三，碧桂园华碧分公司的物业服务工作是从2000年一直延续到现在，碧桂园华碧分公司也已经多次跟番禺区住建局去沟通合同备案的事情，去年已经成功地办下了物业管理区域备案和物业服务合同备案。碧桂园公司未发表答辩意见。一审法院认定事实：碧桂园华碧分公司是经广州市番禺区工商行政管理局核准登记的股份有限公司分公司，经营范围包括物业管理。碧桂园华碧分公司经广州市番禺区工商行政管理局核准变更名称，由广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司，再由广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司华碧分公司。2016年10月8日，国家住房和城乡建设部为碧桂园华碧分公司发放《物业服务企业资质证书》，其中列明碧桂园华碧分公司从事物业管理的资质等级为一级。案涉物业位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园芳华苑**座5**，产权人为曾垂意。2013年12月5日，曾垂意与碧桂园华碧分公司签订了《华南碧桂园前期物业服务协议》，确定涉案物业所在小区华南碧桂园由碧桂园公司负责开发建设，曾垂意同意由碧桂园公司选聘碧桂园华碧分公司对涉案房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费为2元/平方米/月，涉案物业服务费以建筑面积189.7平方米计算为379.4元。交纳当月物业服务费的时间为每月10日前，逾期则计付滞纳金。上述协议还对其它事项进行了相关约定。同日，曾垂意签署由碧桂园华碧分公司拟定的《华南碧桂园临时管理规约》，约定涉案物业的使用、维护、管理、安全、环境卫生、装饰装修、交通、公共管理、专项维修基金等管理规则、业主义务以及违约责任。曾垂意于2013年12月办理收楼手续后入住涉案物业，并交纳物业管理费至2014年底。曾垂意陈述称因车辆通行及停车费滞纳金问题与碧桂园华碧分公司发生纠纷，故拒绝交纳物业管理费至今，并因此提起本案诉讼。碧桂园华碧分公司提交与碧桂园公司于1999年12月20日、2005年12月20日、2008年12月25日、2013年1月1日、2019年1月1日签订的五份《华南碧桂园前期物业服务合同》，上述五份合同约定由碧桂园公司选聘碧桂园华碧分公司为华南碧桂园一至四期提供前期物业管理服务事宜。其中1999年12月20日签订的《华南碧桂园前期物业服务合同》是复印件，曾垂意认为上述五份合同均为伪造。此外，碧桂园华碧分公司提交荣誉证书、《广东碧桂园物业服务股份有限公司公共资源经营管理、使用指引》及《华南碧桂园公共收益收、支、结存情况公示》（2019.7）证明其提供合理物业服务；曾垂意对以上证据均不予确认。另查明，涉案小区华南碧桂园至今未成立业主委员会。碧桂园华碧分公司于2019年5月27日、2019年6月12日分别取得广州市番禺区住房和建设局出具的《备案回执》[番物区备（2019）第**号]和《物业服务合同备案回执》(番物合备[2019第**号]。《备案回执》确认碧桂园华碧分公司进行物业服务的物业类型及区域范围。《物业服务合同备案回执》确认碧桂园公司作为选聘单位委托碧桂园华碧分公司对华南碧桂园物业项目（项目类型：住宅、商业；物业总建筑物面积：1640291.3平方米）进行物业服务，合同期限自2000年5月1日起。以上事实，有《华南碧桂园前期物业服务协议》、《华南碧桂园临时管理规约》、《业主承诺书》、《资质证书》、《前期物业管理服务合同》、《备案回执》、《物业服务合同备案回执》及双方当事人的陈述为证。一审法院认为，本案争议焦点之一在于碧桂园华碧分公司、碧桂园公司签订的《前期物业服务合同》的效力认定。1999年12月20日起，作为建设单位的碧桂园公司选聘碧桂园公司华碧分公司作为涉案小区物业服务企业，并与之签订5份《前期物业服务合同》，其中1999年合同虽然是复印件，但经广州市番禺区住房和建设局备案并出具《物业服务合同备案回执》佐证物业服务合同开始时间，一审法院确认其真实性与合法性。2003年9月1日《物业管理条例》实施，其中第二十四条规定物业服务企业的选聘应通过招投标方式确定；第五十七条规定违反招投标方式选聘物业服务企业的，应由行政机关给与相应处理；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴；故关于选聘程序的规定属于行政管理的规定，不属于效力性强制性的规定，违反选聘程序不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“违反法律行政法规的强制性规定”的情形，不影响物业服务合同的效力。并且，2003年9月1日《物业管理条例》实施之前，尚无物业服务公司选聘需经招投标程序的法律规定，故碧桂园华碧分公司、碧桂园公司于1999年达成选聘物业服务企业的协议不违反当时的法律规定；综上，关于曾垂意提出的物业选聘未招投标导致合同无效的主张，一审法院不予采纳。本案争议焦点之二在于曾垂意与碧桂园华碧分公司签订的《华南碧桂园前期物业服务协议》及《临时管理规约》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，在业主大会和业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故碧桂园华碧分公司与曾垂意签订《华南碧桂园前期物业服务协议》并无不当。庭审中曾垂意提交的广告语及设施破坏的照片不足以认定碧桂园华碧分公司在签订合同时存在欺诈或胁迫的情形，亦不能证明《华南碧桂园前期物业服务协议》、《临时管理规约》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情节。现《华南碧桂园前期物业服务协议》、《临时管理规约》确为曾垂意签署，曾垂意入住涉案物业后确系碧桂园华碧分公司向该小区提供物业服务，且曾垂意已依约交纳了约一年的物业服务费，因此涉案《华南碧桂园前期物业服务协议》和《临时管理规约》应属有效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：驳回曾垂意的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由曾垂意负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，曾垂意提交了《致华南碧桂园全体业主的一封信》，拟证明碧桂园华碧分公司存在乱收费的情况，碧桂园华碧分公司的质证意见为确认证据的真实性，对关联性不予确认。广州市番禺碧桂园物业管理有限公司提交了由广州市番禺区市场监督管理局出具的工商登记资料，拟证明碧桂园华碧分公司的主体资格，曾垂意经本院传唤并指定质证期间，逾期未发表质证意见。二审另查明：在一审中，碧桂园华碧分公司提交与碧桂园公司于1999年12月20日、2005年12月20日、2008年12月25日、2013年1月1日、2019年1月1日签订的5份《华南碧桂园前期物业服务合同》，5份合同的签约方甲方（开发公司）均为碧桂园公司，而第1-2份合同的乙方（物业管理公司）为广州市番禺碧桂园物业管理有限公司、第3份合同的乙方(物业管理公司）为广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司、第4份合同的乙方(物业管理公司）为广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司、第5份合同的乙方(物业管理公司）为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司。经佛山市顺德区对外贸易经济合作局核准，2006年9月，广东碧桂园物业管理有限公司吸收合并广州市番禺碧桂园物业管理有限公司，广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司是广东碧桂园物业管理有限公司的分公司，后广东碧桂园物业管理有限公司华碧分公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司。曾垂意在二审中明确其诉讼请求为确认其与碧桂园华碧分公司于2013年12月5日签订的《碧桂园前期物业管理服务协议》无效，并认为无效的法律依据是以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的。无效的理由为：碧桂园华碧分公司与碧桂园公司签订的《华南碧桂园前期物业服务合同》无效；物业管理公司的主体多次变更，但变更后的物业管理公司未与曾垂意签订物业协议；碧桂园华碧分公司与碧桂园公司签订的《华南碧桂园前期物业服务合同》以及曾垂意与碧桂园华碧分公司于2013年12月5日签订的《碧桂园前期物业管理服务协议》，损害业主利益，没有经过业主大会同意；碧桂园华碧分公司未经选聘，且《碧桂园前期物业管理服务协议》没有办理备案手续；碧桂园公司与碧桂园华碧分公司系关联公司；碧桂园华碧分公司未提交《华南碧桂园前期物业服务合同》的原件等。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是曾垂意上诉主张《碧桂园前期物业管理服务协议》无效的理由是否成立。对此，本院评析如下：首先，曾垂意与广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司于2013年12月5日签订《碧桂园前期物业管理服务协议》后，广东碧桂园物业服务有限公司华碧分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司，再由广东碧桂园物业服务股份有限公司华碧分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司华碧分公司即本案被上诉人（原审被告）碧桂园华碧分公司，故广州市番禺碧桂园物业管理有限公司与曾垂意签订《碧桂园前期物业管理服务协议》后，虽然公司名称经工商行政部门批准进行多次变更，但未涉及主体变更，故曾垂意主张碧桂园华碧分公司主体变更未与其重新签订协议的理由不能成立；其次，关于《华南碧桂园前期物业服务合同》的效力问题以及碧桂园华碧分公司是否经选聘程序产生的问题，对此，一审判决已作认定，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述；再次，关于曾垂意主张《碧桂园前期物业管理服务协议》未备案以及碧桂园华碧分公司、碧桂园公司为关联公司并非认定合同无效的法定事由。至于曾垂意主张《碧桂园前期物业管理服务协议》、《华南碧桂园前期物业服务合同》内容显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条关于“在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，曾垂意以此为由申请确认《华南碧桂园前期物业服务合同》无效并不符合法律规定。综上，曾垂意不能证明《碧桂园前期物业管理服务协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，在本案审理期间，上诉人未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审对事实的分析认定，即对上诉人的上诉请求，不予支持。一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合理合法，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，曾垂意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元由曾垂意负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二〇年七月二十日书记员 李思泳刘嘉欣