安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终2187号 上诉人（原审被告）：合肥市宝能房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区云谷路与江西路交口宝能城一期13#商业4楼。 法定代表人：郑凌翼，董事长。 委托诉讼代理人：杨永新，男,该公司员工。 委托诉讼代理人：周晶晶，女,该公司员工。 被上诉人（原审原告）：丁林中，男，1967年11月27日出生，汉族，住安徽省合肥市。 上诉人合肥市宝能房地产开发有限公司（以下简称宝能公司）因与被上诉人丁林中房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 宝能公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判驳回丁林中的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定涉案《宝能城商品房认购书》有效的同时又认定该认购书因约定的房屋不明确，丁绍广不予追认等事实上已不能履行错误。涉案《宝能城商品房认购书》有效，丁林中应按约履行义务，无权以丁绍广不予追认为由要求解除认购书。且丁林中一审起诉主张涉案《宝能城商品房认购书》无效，一审驳回其该项主张，但认定双方解除认购书，超越了当事人的起诉请求。丁林中未按认购书的约定于2019年4月23日前付清购房款并签订《商品房买卖合同》，经宝能公司催告后仍不履行，宝能公司有权解除《宝能城商品房认购书》，并没收定金100000元。2.一审认定涉案《宝能城商品房认购书》约定的认购房屋不明确，无法确认具体位置、房号，导致事实上不能履行，属认定事实错误。涉案《宝能城商品房认购书》约定的宝能城商栋103-2房屋及《收款收据》中的“宝能城一期商103-2”，虽与房管局备案的房号“8幢商业商103-2”有差异，但依据宝能公司提交的《宝能城一期商业预售房屋信息》，整个宝能城一期商业经备案销售的房号，只有8幢商业里有“商103-2”的房号，故《宝能城商品房认购书》约定的房号“商栋103-2”就是“8幢商业商103-2号”。该房号也是丁林中实际查看后确定的，认购书中已明确载明“乙方(丁林中)确认已详细了解认购房产的状况、周边情况、交易条件等，乙方确认无异议”，故不存在房号约定不明确的情形。宝能城每套商铺的价格是唯一的，《房号确认单》的签署主体不影响房号的确定。丁林中主张涉案房屋不是其想购买的房屋，但又不能明确其想购买的房号，其在不知道要购买的房屋是哪一套的情况下支付100000元定金并签署认购书，违反常理。综上，案涉认购书约定的房屋就是“8幢商业商103-2”。 丁林中辩称，其认可一审判决。涉案《房号确认单》上的签字系伪造。涉案小区实际房产备案8栋房屋,购房时宝能公司陈述仅有唯一一栋商铺,协议中注明为103-2号,但实际是8幢103-2,宝能公司隐瞒了8栋房屋的事实。 丁林中向一审法院起诉请求：1.丁林中与宝能公司签订的《宝能城商品房认购书》无效；2.宝能公司返还丁林中定金100000元及银行同期贷款利率；3.本案诉讼费用由宝能公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月17日，丁林中以丁绍广名义（乙方）与宝能公司（甲方）签订《宝能城商品房认购书》一份，约定：乙方认购宝能公司出售的合肥市滨湖区云谷路宝能城商栋103－2号房屋一套，购房款总价为3571000元，优惠9.6折，最终实价3428160元，认购定金100000元；乙方于签订本认购书7个自然日内即2019年4月23日前付清全部购房款，并与甲方签署《商品房买卖合同》及相关补充协议等文件，否则甲方有权解除本认购书，将乙方认购房产收回并另行出售，没收乙方的认购定金。同日，丁林中支付宝能公司100000元。2019年4月23日，宝能公司向丁绍广邮寄《催告函》，催告丁绍广应至迟于2019年4月26日前签订《商品房买卖合同》。2019年4月26日，宝能公司再次向丁绍广邮寄《解除认购协议通知书》，通知丁绍广解除《认购书》、另行出售认购房屋、没收定金等。 一审另查明，丁林中提交宝能公司在此前以丁绍广名义起诉案件中举证的《合肥宝能城房号确认单》复印件一份，该确认单复印件载明日期为2019年4月18日，房号为8#商103-2，客户姓名丁绍广，置业顾问赵丽丽，业主确认栏下署名“丁绍广”。丁林中在诉状及庭审中均陈述，业主确认栏下署名“丁绍广”并非丁绍广或者丁林中签字，而是宝能公司伪造。宝能公司当庭陈述不是丁绍广本人签字，但是有可能是丁林中代签，宝能公司工作人员记不清楚当时是谁签字的。该院当庭释明，如对“丁绍广”签名有争议，可以申请鉴定，并要求宝能公司于庭后5日内提交确认单丁林中予以核实，如宝能公司拒不提交丁林中，导致无法核实或者无法组织鉴定，将对“丁绍广”签字作出对宝能公司不利的认定。此后，宝能公司并未向该院提交该确认单原件。 一审再查明，丁林中在签订《宝能城商品房认购书》时，丁绍广并不在场，认购书中“丁绍广”签字及按手印均由丁林中代签。丁林中现场通过微信向宝能公司经办人赵丽丽发送了丁绍广身份证照片。此后，丁绍广对该份认购书不予追认。2019年4月21日，丁林中再次通过微信告知赵丽丽，4月19日下午三点丁绍广已明确表示不承认双方签订的认购协议，并要求退还定金。此后，双方未能协商一致。 一审法院认为，丁林中以丁绍广名义与宝能公司签订《宝能城商品房认购书》，丁绍广不予追认，丁林中属于无权代理，对丁绍广不发生法律效力，但上述认购书在丁林中与宝能公司之间发生法律效力，故丁林中诉请确认案涉《宝能城商品房认购书》无效，不予支持。案涉《宝能城商品房认购书》中约定的认购房屋“商栋103－2号房屋一套”并不明确，无法确认具体位置、房号，宝能公司单方持有的《合肥宝能城房号确认单》真实性无法核实，宝能公司在该院指定的期限内未能提交原件核实以及对“丁绍广”签名的真伪予以确认，该院作出对宝能公司不利的认定，即该份确认单系宝能公司单方出具，对丁林中不发生法律效力。丁林中在双方约定的签订正式商品房买卖合同前，明确表示丁绍广不予追认，要求退还认购定金100000元。此后，双方就履行案涉《宝能城商品房认购书》并签订正式商品房买卖合同未能达成一致意见，宝能公司于2019年4月26日邮寄《解除认购协议通知书》，通知解除该认购书、没收定金并另行出售案涉认购房屋等。综上，双方均以自己的行为实际解除案涉《宝能城商品房认购书》，该认购书事实上已不能履行，且解除及不能履行的原因为丁绍广不予追认、案涉认购书约定的房屋不明确、丁林中及宝能公司分别单方通知解除等多种原因，故双方均应承担相应的合同责任。现案涉认购书已经解除，且事实上已不能继续履行，该院结合双方违约的情形以及案件的实际情况，丁林中要求宝能公司返还定金100000元，予以支持。丁林中要求宝能公司按照银行同期贷款利率赔偿其损失，不予支持，其理由如下：首先，丁林中在无权代理的情况下，以丁绍广名义与宝能公司签订案涉认购书，存有过错；宝能公司在签订案涉认购书时，并未确认丁林中的代理手续，仅凭丁林中通过微信发送的丁绍广身份证复印件即与丁林中签订案涉认购书，也存在相应过错；其次，丁林中签订认购书时并未现场勘查房屋状况以及确认具体位置、房号，而宝能公司作为开发商在案涉认购书中并未明确房屋的坐落位置、具体房号，导致《宝能城商品房认购书》中房屋不明确，继而导致合同不能履行；再次，双方在签订案涉认购书后，由于上述原因在未能协商一致的情况下，均单方解除案涉认购书，存在一定的违约行为。综上，双方对本案合同的解除均有过错，由此可能导致双方存在的损失，应由双方各自承担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥市宝能房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还丁林中认购定金100000元；二、驳回丁林中的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由合肥市宝能房地产开发有限公司。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审判决所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《宝能城商品房认购书》系丁林中以丁绍广名义签订，现丁绍广不予追认，丁林中属于无权代理，对丁绍广不发生法律效力，上述认购书仅在丁林中与宝能公司之间发生法律效力。该认购书中约定的房屋为“商栋103－2号房屋”，丁绍广主张约定房屋不明，非宝能公司所述的“8#商103-2”，宝能公司所举证据也不足证明认购书约定的“商栋103－2号房屋”即为“8#商103-2”或“商栋103－2号房屋”具有唯一性，现双方无法就房屋的具体位置和房号达成一致并均要求解除认购书，一审法院据此认为涉案《宝能城商品房认购书》事实上不能履行，依法予以解除，并无明显不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。鉴于双方当事人无法就房屋的具体位置和房号达成一致意见，导致商品房买卖合同最终未能订立，该原因不可归责于双方当事人，宝能公司应依法返还丁林中所支付的100000元定金。综上所述，宝能公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由合肥市宝能房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月一日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。