湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2491号上诉人（原审被告）：游金鹏，男，1989年9月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：郑学知，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1986年10月26日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区。委托诉讼代理人：胡汉平，湖北创智律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：武汉旺家房地产咨询有限公司湖口分公司，住所地武汉东湖新技术开发区流芳街湖口村佳源花都11栋壹层21号。法定代表人：王亚林，该公司经理。委托诉讼代理人：赵芷珺，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。上诉人游金鹏因与被上诉人张鹏、武汉旺家房地产咨询有限公司湖口分公司（以下简称旺家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2018）鄂0192民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。游金鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张鹏一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费由张鹏、旺家公司承担。事实与理由:一、一审认定事实不清，部分事实认定错误。1.一审法院未全面、客观地审查核实《武汉市存量房屋买卖合同》的内容，直接将游金鹏暂时未能支付房屋尾款的结果作为游金鹏违约的条件。按照买卖合同第四条第六款的约定，贷款的发放时间是要依据与贷款银行的约定时间而定，且即使出现由于游金鹏自身原因导致贷款未获得审批的，游金鹏亦可以继续申请其他银行的贷款，直至贷款最终获得批准，只要期间产生的费用由游金鹏自行承担即可。实际情况是，游金鹏在得知贷款未通过的情况后，一直在与张鹏协商处理，而截至起诉之日，张鹏并未给游金鹏必要的处理时间。游金鹏在贷款审批不通过的情况下，可以选择继续申请商业贷款来支付尾款，这是游金鹏的合同权利。2.一审法院割裂旺家公司也是房屋买卖合同履行过程中的当事人，将游金鹏没有及时支付购房款的所有过错和原因归结于游金鹏不合理、不公平。游金鹏已经按约定履行作为买受人的前期全部义务，无任何主动违约的行为。旺家公司未尽职提供居间服务，在交易过程中隐瞒真实情况，向张鹏、游金鹏提供贷款已审批通过的虚假信息，才导致张鹏、游金鹏在贷款审批可能未通过的情况下，提前完成房产过户。二、一审法院适用法律错误，旺家公司并不是合同法第一百二十一条所规定的第三人。旺家公司属于合同的居间服务相对方，亦是合同的相对人，需要履行合同所约定的居间服务义务，而非与合同无关的第三人。张鹏辩称：一、张鹏与游金鹏依法订立的《武汉市存量房屋买卖合同》应受法律保护，双方应该依约履行，游金鹏仅支付定金和首付款，剩余1030000元至今未付，游金鹏故意不履行合同义务，违反合同约定，应承担违约责任。二、2018年7月11日，张鹏、游金鹏办理了房屋过户手续，同年8月20日游金鹏办理了银行抵押手续，1030000元应于此后15日内支付给张鹏，但直至今日仍未支付。按合同约定，游金鹏应支付购房款及违约金、律师代理费、保全费、交通费。因此，游金鹏的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。旺家公司辩称：一、旺家公司是居间服务合同的相对方，而非房屋买卖合同的相对方，在买卖双方签订买卖合同时居间服务就已经完成。二、旺家公司并没有提供商业银行贷款的中介服务，既不能影响贷款审批通过与否，也不能影响和主导贷款抵押法律关系的形成和解除。三、旺家公司未与游金鹏、张鹏签订任何代办抵押、过户的合同，没有证据证明旺家公司或旺家公司员工代为办理抵押过户及虚假告知银行贷款已经通过审批。定明勇的个人代办行为与旺家公司无关，定明勇既不是旺家公司的员工，也没有得到旺家公司关于办理上述事宜的授权。张鹏向一审法院起诉请求：1.判决游金鹏立即支付张鹏购房款1030000元；2.判决游金鹏向张鹏支付违约金273000元；3.判决游金鹏承担张鹏花费的律师代理费30000元及交通费10000元；4.本案诉讼费由游金鹏负担。一审法院认定事实：2018年5月15日，在旺家公司的居间服务下，张鹏（出卖人）与游金鹏（买受人）签订《武汉市存量房屋买卖合同》，约定与本案有关的主要条款为：“第一条、房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落于武汉市江夏区流芳街湖口村金谷明珠园5栋3单元202号，建筑面积为94.96平方米。……第二条、房屋权属情况。（一）该房屋所有权证号为武房权证夏字第××号，土地使用权证号为夏国用（商2010）第7816号。……（四）1.该房屋未设定抵押，出卖人承诺该房屋未在任何机构设定抵押，也未以该房屋向他人提供抵押担保。……第三条、出卖人与买受人通过21世纪不动产佳源花都店居间介绍成交。四、成交价格、付款方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1355000元。（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价0元。……（四）买受人向出卖人支付定金50000元。（五）买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议。（六）关于贷款的约定。买受人采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为1030000元。出卖人须配合买受人提交申请银行所需全部资料并按照银行规定签署所需法律文书。按揭贷款以银行审批的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给出卖人。若银行贷款审批金额高于拟贷款金额的，则首付款相应减少。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。……第六条、房屋的交付。（一）出卖人应当在收到全部购房款三个工作日内将该房屋交付给买受人。……第七条、违约责任。……（二）逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，按照下列第（1）种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。……（四）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用。……”同日，张鹏（甲方）与游金鹏（乙方）、旺家公司（丙方）共同签订《补充协议》，与本案有关的主要条款为：“第一条、关于房屋交易具体事宜的约定。1.甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修、配套设施设备作价两者总计为1355000元，此价格为甲方净得价，不含税。2.具体付款方式及期限。（1）乙方于2018年5月15日向甲方支付购房定金50000元。……（3）乙方于过户当天向甲方支付购房款275000元。……（6）乙方留存10000元作为物业交割保证金，甲乙双方应当在收到全部房款三个工作日内自行办理物业交割手续。该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。（7）剩余房款乙方以贷款方式支付；……4.申请购房贷款：（1）甲乙双方应于签订合同当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……5.过户：买卖双方约定，当满足下列第（3）条时，甲乙双方共同向房屋登记机构申请办理该房屋的权属转移登记手续：……（3）自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后15日内；……（5）……买受人应当在领取不动产权证书后7个工作日内办理按揭贷款的抵押登记。……第三条、违约责任。（一）甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……（三）买受人出现下列情形之一的构成根本违约，出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过15日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方有权继续收佣，已收取的不予退还。……”同日，张鹏、游金鹏（乙方）、旺家公司共同签订了《居间服务合同》，对居间服务事宜进行了约定。在上述合同履行期间，游金鹏依约向张鹏支付了定金50000元、购房款275000元，向旺家公司支付居间服务费26000元。张鹏、游金鹏及旺家公司于2018年5月21日共同前往中国工商银行武汉黄浦支行办理了银行按揭贷款手续，申请贷款金额1030000元。后旺家公司告知张鹏、游金鹏银行按揭贷款已通过审批，可以办理房屋过户手续，故三方于2018年7月11日共同前往房屋管理部门办理了房屋物权变更登记手续，将上述房屋物权变更登记至游金鹏名下。2018年8月20日，旺家公司代张鹏将上述房屋交付给游金鹏，后由游金鹏对外出租至今，相关租金由游金鹏收取。2018年8月20日，上述房屋在房屋管理部门被办理房屋按揭贷款抵押登记手续，抵押权人为中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行，被担保主债权的数额为1030000元。一审庭审过程中，游金鹏称是旺家公司的工作人员与游金鹏的代理人颜雪辉一起去办理的抵押登记手续，不清楚银行是否派人到场办理。旺家公司称，旺家公司是武汉埃菲特房地产经纪有限公司的加盟店，双方签订了协议，由旺家公司负责促成买卖双方签订购房合同，由武汉埃菲特房地产经纪有限公司负责办理后期过户和贷款事宜，办理上述房屋抵押登记手续时武汉埃菲特房地产经纪有限公司的员工定明勇在场，但其现已离职，具体如何办理的抵押登记手续不清楚，按照规定，应当是银行的工作人员或被授权的人员去办抵押登记手续。经当事人查询，游金鹏的上述银行按揭贷款未通过中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行的审批。一审庭审过程中，张鹏、游金鹏及旺家公司均称不清楚为何没有审批通过，经游金鹏前往中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行询问，该行称办理抵押登记手续的贷款合同和担保合同并非中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行出具，系旺家公司伪造的公章。后游金鹏要求中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行和旺家公司协助办理上述房屋的抵押权解除手续，以便于重新办理银行按揭贷款，但中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行不予配合。本案审理过程中，游金鹏向湖北省武汉市江岸区人民法院起诉中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行、旺家公司和武汉埃菲特房地产经纪有限公司，要求撤销上述房屋的抵押登记，该案尚在审理过程中。后经游金鹏在网络上通过武汉市市长信箱投诉反映上述问题，武汉东湖新技术开发区国土资源和规划局回复内容主要如下：“……针对网民反映中介公司不规范经营的问题，我局工作人员立即展开调查，多次约谈旺家公司负责人，负责人表示前期旺家公司按揭专员定某为网民办理银行贷款审批、过户、抵押等代办业务。2018年7月7日网民因收入流水不足等原因，银行贷款审批未通过。后续，定某未将此情况告知网民，并于2018年7月11日通知买卖双方完成过户，并为网民办理了房屋抵押手续。现网民贷款审批未通过，导致网民房屋尾款一直未支付卖方，双方矛盾产生。经我局工作人员核实，旺家公司在提供代办贷款、代办房地产登记等服务时，未向网民说明服务内容、收费标准等情况，也未与网民签订相关合同协议，存在违法违规行为。……”因游金鹏至今未向张鹏支付剩余购房款1030000元，张鹏提起本案诉讼，花费律师代理费30000元。一审法院认为，张鹏、游金鹏签订的《武汉市存量房屋买卖合同》及张鹏、游金鹏、旺家公司签订的《补充协议》均系张鹏、游金鹏真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据一审法院查明的情况，游金鹏已经取得上述房屋的所有权并实际占有，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使是因旺家公司提供居间服务的问题导致游金鹏无法通过重新办理银行按揭贷款向张鹏支付剩余购房款1030000元，该情形也并非法定或约定的游金鹏免责的事由，根据合同的相对性，游金鹏已经违反了《武汉市存量房屋买卖合同》的约定，对张鹏构成了违约，应当向张鹏承担违约责任。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定以及《补充协议》第三条“买受人出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金”的约定，一审法院对张鹏要求游金鹏支付购房款1030000元并承担违约金271000元（1355000元×20%）的诉讼请求予以支持。张鹏因本案诉讼委托律师提供法律服务并花费律师代理费30000元，符合情理，该项损失系因游金鹏的违约行为导致，根据《武汉市存量房屋买卖合同》第七条第（四）项“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用”的约定，该项费用应当由游金鹏承担。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院对张鹏要求游金鹏承担律师代理费30000元的诉讼请求予以支持。关于张鹏主张的交通费10000元，其证据不足以证明该费用系因本案纠纷产生，且该项主张没有法律依据，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决：一、游金鹏于一审判决生效之日起十日内向张鹏支付购房款1030000元；二、游金鹏于一审判决生效之日起十日内向张鹏支付违约金271000元；三、游金鹏于一审判决生效之日起十日内向张鹏支付律师代理费30000元；四、驳回张鹏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8435元，由游金鹏负担（此款张鹏已预交，游金鹏于一审判决生效之日起十日内支付给张鹏）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：游金鹏向本院提交如下证据：证据一、湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9239号民事判决书一份。证据二、武汉市不动产权登记信息查询单一份、武汉市不动产查封信息单一份。证据一、证据二共同证明：游金鹏由于旺家公司及武汉埃菲特房地产经纪有限公司错误履行居间中介服务，造成涉案房屋被设定抵押，游金鹏在不能依照原购房合同申请贷款以支付后续房款的情况下，仍然积极作为，包括通过诉讼要求中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行解除涉案房屋上的抵押权，至本案二审开庭之前，该房屋上的抵押权已经注销，游金鹏具备继续以该涉案房屋申办商业贷款对张鹏支付剩余房款的条件。经质证，张鹏对于游金鹏提交证据的意见为：证据一、证据二的真实性、合法性没有异议，证明目的有异议。游金鹏违约是事实，这两组证据不能证明其没有违反合同约定。旺家公司对于游金鹏提交证据的意见为：证据一、证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的有异议。这两组证据不能证明是因旺家公司及武汉埃菲特房地产经纪有限公司错误履行居间中介服务造成涉案房屋被抵押，居间服务并不包括过户、抵押和申请银行贷款，在双方签订买卖合同时，居间服务就已经完成。本院认为，对于游金鹏向本院提交的证据一、证据二，因张鹏、旺家公司对其真实性予以认可，本院对于该两组证据的真实性予以确认。因该两组证据能够证明涉案房屋已经办理抵押权注销登记手续，故本院对于该两组证据关于“涉案房屋已经办理抵押权注销登记手续”的证明目的予以确认，对于该两组证据的其他证明目的不予确认。一审法院查明的事实除“本案审理过程中，游金鹏向湖北省武汉市江岸区人民法院起诉中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行、旺家公司和武汉埃菲特房地产经纪有限公司，要求撤销上述房屋的抵押登记，该案尚在审理过程中。”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，本案一审判决作出后，湖北省武汉市江岸区人民法院于2019年12月30日作出（2019）鄂0102民初9239号民事判决书，判决中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行协助游金鹏办理涉案房屋抵押权注销手续，由此产生的相关费用由游金鹏负担。后涉案房屋办理了抵押权注销登记手续。本院认为，张鹏、游金鹏签订的《武汉市存量房屋买卖合同》以及张鹏、游金鹏、旺家公司签订的《补充协议》均系张鹏、游金鹏的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。游金鹏上诉认为其在得知贷款未通过的情况后，一直在与张鹏协商处理，张鹏并未给游金鹏必要的处理时间。游金鹏在贷款审批不通过的情况下，可以选择继续申请商业贷款来支付尾款，这是游金鹏的合同权利。因张鹏在签订合同后依约履行了合同义务，张鹏、游金鹏于2018年7月11日共同前往房屋管理部门办理了房屋物权变更登记手续，将涉案房屋物权变更登记至游金鹏名下。2018年8月20日，旺家公司代张鹏将涉案房屋交付给游金鹏。但游金鹏仅向张鹏支付了定金50000元及首付款275000元，时至今日，游金鹏仍未向张鹏支付剩余购房款1030000元，游金鹏的行为构成违约，应承担违约责任。游金鹏上诉认为其已经按约定履行作为买受人的前期全部义务，旺家公司未尽职提供居间服务，在交易过程中隐瞒真实情况，向张鹏、游金鹏提供贷款已审批通过的虚假信息，才导致张鹏、游金鹏在贷款审批可能未通过的情况下，提前完成房产过户，并且旺家公司并非与合同无关的第三人。因本案中，张鹏系基于房屋买卖合同关系而向其合同相对方游金鹏主张权利，张鹏并未向旺家公司主张权利，即使如游金鹏所述，系旺家公司提供居间服务存在问题导致游金鹏违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，游金鹏仍应向张鹏承担违约责任。游金鹏的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院根据本案事实判决游金鹏向张鹏支付购房款1030000元、违约金271000元以及律师代理费30000元并无不当，本院予以维持。游金鹏如认为旺家公司提供居间服务存在问题导致其违约，可另行主张权利。综上所述，游金鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16870元，由游金鹏负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月二十一日书记员 杨雨竹