贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3878号 原告：贵州华曦物业管理服务有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处碧阳国际城7号商铺，统一社会信用代码：91520502MA6DXNY334。 法定代表人：严开华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓月（一般授权代理），系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘忠文（一般授权代理），系该公司员工。 被告：朱晓东，男，1975年12月20日出生汉族，住贵州省毕节市。 原告贵州华曦物业管理服务有限公司（下称“华曦物业公司”）与被告朱晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告华曦物业公司的委托诉讼代理人刘忠文、陈晓月，被告朱晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华曦物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付物业管理费、垃圾清理费、水费合计3089.04元。物业管理费17个月共计17×145.02=2465.34元；垃圾清理费17个月共计17×4.5=76.5元；水费17个月共计3.6×（1084-932）=547.2元；2、请求人民法院判决被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，每日滞纳金为9.26元。3、请求人民法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：原告在2018年1月1日起为峰景丽都小区全体业主提供管理服务费，被告朱晓东为该小区的业主之一。2018年1月1日原告与峰景丽都小区业主委员会签订《峰景丽都物业管理服务合同》，合同约定原告为峰景丽都小区的物业管理服务单位。 原告按合同的约定向被告履行了管理与服务以后，被告至今也没有向原告支付管理服务。被告于2018年12月1日至2020年4月30日所欠原告物业管理服务费2465.34元；垃圾清理费76.5元，水费547.2元。原告多次电话通知被告支付所欠服务管理费用，要求被告按时缴纳物业管理费，逾期未缴纳收取滞纳金，滞纳金按所欠总费用3‰每日缴纳至欠款还清之日止。被告以各种原因推诿拒不支付，甚至关机，在此期间，原告积极找被告就物业管理费问题协商未果。原告于2020年3月23日以短信编辑的方式向被告发送欠费告知书，要求被告在2020年3月28日前缴清所欠费用，被告仍然置之不理。被告的行为已严重违约，不仅给原告造成了经济损失，也阻碍了原告服务管理工作的有效开展。 另，自2018年12月1日起算，暂计至2020年4月30日，房屋面积：145.02平方米；峰景丽都物业管理服务合同第三章第六条规定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1元/平方米/月。垃圾处理费的征收依据毕节市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的公告第二条征收标准收取，居住人口（含暂住人口，1.5元/人/月。水费按照3.6元/吨收取，该业主2019年12月水表底数为932吨，2020年4月水表底数为1084吨）。 综上，为维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，诉讼至贵院，请求判决支持原告的诉求为谢。 被告朱晓东答辩称：答辩人从2010年购买峰景丽都15栋14层2号房并进行装修后，就出现房屋墙体开裂渗水的现象，导致答辩人的装修变形腐败。为此，答辩人多次找到房开公司要求解决，房开公司认为该住房已经过了3年的质量保证期，且已经移交给物业管理公司管理，只能找物业管理公司处理。答辩人多次找到物业管理公司要求处理，但物业公司一直拖延并频繁更换。直到被答辩人作为物业管理方进入后，也曾经答应解决该多年遗留的问题，后又一直拖延拒不修复。由于该房屋固有的质量问题，除了造成答辩人的财产损坏，还给答辩人的生活带来极大的烦恼。为此，答辩人家属和物业管理公司还发生过打架的事件，经派出所处理后，仍然得不到有效的解决。期间，被答辩人出于报复答辩人的目的，多次在没有通知被告的情况下故意多次停水，造成答辩人生活上的极大困难。答辩人认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，答辩人和被答辩人之间因物业管理关系形成物业管理合同关系，相互之间各自承担一定的义务，被答辩人对损坏业主物业的修复是其应尽的义务，由于其拒绝履行修复义务，答辩人根据合同法的规定行使抗辩权拒付物业管理费用等本身具有合法的依据。综上所述，由于被答辩人拒绝履行其修复义务是导致双方纠纷的根本原因，过错在于被答辩人。答辩人将对被答辩人另行提起诉讼维护其合法权益。在此，请求法庭评判时充分考虑被答辩人的过错，对被答辩人的诉讼请求予以驳回。 本院经审理查明：2018年4月29日，原告华曦物业公司与峰景丽都小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同就物业基本情况、服务内容和标准、服务费用、合同时效、专项维修资金使用与管理以及其他事项进行约定。其中，原告华曦物业公司提供的物业服务应包括：物业公共部位及公共设施设备的维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道疏通；机动车停放服务；公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等法律法规规定应承担的相关物业管理服务事项。物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为1元/平方米/月，其他经营性用房2元/平方米/月。业主应在每月5日前按月、也可按季或按年提前缴纳物业服务费。物业服务期限为叁年，自2018年4月1日起至2021年3月31日止。如业主未能足额缴纳物业服务费，从逾期之月起每月另行加收欠费总额的10%作为违约金。被告朱晓东系居住在毕节市七星关区峰景丽都小区业主，住房建筑面积145.02平方米，属于原告华曦物业公司物业服务管理区域内的业主。《物业管理服务委托合同》约定的服务期限内，因被告房屋墙体开裂渗水，被告要求原告修复未果，故被告朱晓东在2018年12月1日至2020年4月30日期间未按照合同约定向原告华曦物业公司缴纳物业服务管理费。为此，原、被告产生纠纷，故原告遂以前述诉请诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，峰景丽都小区业主委员会与原告华曦物业公司签订《物业管理服务委托合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告朱晓东作为居住在毕节市七星关区峰景丽都业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对原、被告均具有法律上约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据物业服务合同约定，物业服务的范围包括对物业共用部位的维修、养护和管理。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的（单次维修金额在5000元以下的）及时组织修复；属于大、中修范围的（单次维修金额在5000元含5000元以上的），及时编制维修计划和住宅维修资金使用计划，向毕节市七星关区房产管理局提出报告和建议，根据毕节市七星关区房产管理局的决定组织维修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，房屋外墙面的防渗漏最低保修期从竣工验收之日起为5年。被告2010年购买涉案商品房，被告所住楼栋房屋外墙面防渗漏已超过保修期。而房屋外墙面系涉案楼栋共用部位，属物业服务合同中约定的需由原告维修、养护和管理的物业服务范围。本案中，原告提供的证据不能证明其对该外墙面进行了维修，也没有提供证据证明其就涉案楼栋外墙面维修需使用住宅维修资金而向相关部门递交了报告，原告未履行该合同义务，影响了被告个人居住环境。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，结合原告履行了环境卫生清扫、安保、公共设施、设备维修维护、下水管道疏通等合同义务，被告应当支付相应的物业费，本院酌情认定原告公司承担50%的责任，被告向原告履行50%的物业费支付义务，故被告应付原告2018年12月1日至2020年4月30日物业管理服务费为145.02平方米×1元/月/平方米×17个月×50%=1232.67元。对原告诉请被告支付水费547.2元[3.6元/吨×(1084吨-932吨)]及原告依据及原告依据《毕节市人民政府关于征收城市生活垃圾处理费的公告》，按每户3人，每人每月1.5元的标准收取的生活垃圾处理费76.5元（3人×1.5元/人/月×17个月），属被告实际使用和承担的费用，被告应当支付给原告。故该部分诉请，本院予以支持。对于原告提出的逾期付款滞纳金诉请,原告作为民事法律关系的合同主体,无法律依据可主张滞纳金,故本院不予支持. 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱晓东于本判决生效之日起十日内支付原告贵州华曦物业管理服务有限公司2018年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费1232.67元、水费547.2元，生活垃圾处理费76.5元，共计1856.37元； 二、驳回原告贵州华曦物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告朱晓东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年七月六日 书记员 何梦思