湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1615号上诉人（原审被告）：冯国顺，男，1962年6月18日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：马艳洁，湖北观筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴蕾蕾，湖北观筑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：金碧雪，女，1994年2月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张希，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。原审被告：王光银，男，1970年2月27日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人冯国顺因与被上诉人金碧雪、原审被告王光银物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯国顺上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回金碧雪一审全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审所有诉讼费由金碧雪承担。事实与理由：一、冯国顺与王光银之间签订的《房屋租赁合同》真实有效，冯国顺支付了诉争房屋的全部租金，并实际居住使用诉争房屋，一审法院认定冯国顺与王光银为债权债务关系而非房屋租赁关系系事实认定错误。二、冯国顺在租赁期间，诉争房屋因买卖发生所有权变动，应适用“买卖不破租赁”规定，冯国顺有权主张金碧雪继续履行原租赁合同。三、根据法律规定，冯国顺作为承租人在租赁期内，有权要求对诉争房屋享有使用权，一审法院仅以合同相对性为由，认定冯国顺对诉争房屋的使用权不能对抗金碧雪的物权，属于适用法律错误。四、金碧雪明知诉争房屋存在租赁情况仍坚持竞买，应视为对房屋存在租赁权的认可和包容，金碧雪理应自行承担“买卖不破租赁”情形下带来的不利后果。金碧雪辩称：一、关于冯国顺与王光银签订的合同性质，应按照合同约定以及实际履约情况来认定，双方合同虽然名称为租赁合同，实际是债权债务约定，所以实质是债权债务合同，不适用“买卖不破租赁”。二、冯国顺与王光银的合同只能约束其合同相对方，不能对抗金碧雪的物权效力。请求驳回上诉，维持原判。王光银未到庭应诉，亦未提交书面意见。金碧雪向一审法院起诉请求：1.冯国顺、王光银立即腾退武汉市江岸区芦沟桥路特1号1栋D单元23层1室房屋给金碧雪；2.诉讼费由冯国顺、王光银承担。一审法院认定事实：2013年10月26日，王光银与冯国顺签订《房屋租赁合同》，约定王光银将诉争房屋出租给冯国顺，自2013年5月11日起至2031年5月10日止，共计18年。房屋年租金为3万元，租金自双方签订合同当日一次性支付给王光银18年租金，共计54万元。冯国顺于合同生效之日向王光银支付该房屋保证金6万元。合同期满，若冯国顺无违约行为，王光银应在合同到期当日将保证金无息退还给冯国顺。2018年7月23日，金碧雪竞得武汉市武昌区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖的娇色公司名下诉争房屋（建筑面积220.11平方米）。2018年8月3日，武汉市武昌区人民法院作出（2017）鄂0106执1429号之二民事裁定书，裁定诉争房屋所有权及其他权利归金碧雪所有。后诉争房屋过户至金碧雪名下。一审法院另查明，诉争房屋原登记在王光银名下，2007年王光银差欠冯国顺60万元，双方存在债权债务关系，为抵偿债务，王光银将诉争房屋以租赁方式抵偿60万元。一审法院还查明，2012年王光银、陈秀琴夫妇与格兰仕公司、格林公司存在债务关系，2013年11月格林公司同意王光银、陈秀琴用诉争房屋抵偿所欠公司部分债务。王光银、陈秀琴将诉争房屋过户至姣色公司后，可抵偿所欠公司部分债务。2013年12月王光银、陈秀琴将诉争房屋出卖给姣色公司，2013年12月31日诉争房屋过户至姣色公司名下。2015年12月22日一审法院受理王光银、陈秀琴诉龙贵贵、严凯、徐勇、姣色公司、首肯公司物权确认纠纷一案，王光银、陈秀琴要求确认诉争房屋归王光银、陈秀琴所有，将诉争房屋重新过户至王光银名下。法院审理后认为，王光银、陈秀琴未按合同履行约定承担200万元的还款，而是由首肯公司偿还了差欠的全部贷款余额。因王光银、陈秀琴并未履行偿还200万元款项并结清贷款的义务，故一审判决驳回王光银、陈秀琴的诉讼请求。王光银、陈秀琴不服，提出上诉。本院于2017年3月3日作出（2016）鄂01民终8412号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2016年牛晓军诉龙艺公司、龙贵贵、姣色公司、格林公司、黄轩民间借贷纠纷一案在武汉市武昌区人民法院审理。武汉市武昌区人民法院于2016年3月29日诉前保全查封了姣色公司名下诉争房屋，后依（2015）鄂武昌民初字第04794号民事判决书及（2017）鄂0106执1429号之一执行裁定书，于2018年7月22日10时至2018年7月23日10时止，依法在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖被执行人娇色公司名下诉争房屋。在竞买公告上载明本标的物现状：现有人居住，住户自称和现房东被执行人姣色公司之前的前房东王某签订的18年租赁合同，以抵扣借给原房东王某的60万元借款，每年抵扣3万。法院不承担拍卖标的瑕疵保证，拍卖财产以实物现状为准，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵。2018年7月23日金碧雪以500万元的最高价竞得诉争房屋。一审法院认为，金碧雪以500万元竞得武汉市武昌区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖的诉争房屋，依法享有诉争房屋所有权，金碧雪对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。而本案中，王光银与冯国顺签订的《房屋租赁合同》实质是以王光银在18年期限内让渡其对诉争房屋使用权为代价作为其偿还所欠冯国顺60万元债务，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，王光银与冯国顺之间签订的《房屋租赁合同》实为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，王光银与冯国顺之间签订的合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。冯国顺据此提出的对诉争房屋享有使用权的主张不能对抗金碧雪已经登记的物权。对金碧雪的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：冯国顺、王光银于一审判决生效之日起七日内将武汉市江岸区芦沟桥路特1号1栋D单元23层1室房屋腾退给金碧雪。一审案件受理费200元，由冯国顺、王光银负担。因此款金碧雪已预交，故冯国顺、王光银于一审判决生效之日起七日内支付给金碧雪。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冯国顺向本院提交如下证据：证据一、收据七份。证据二、电费提示单四份。证据三、发票二张。证据四、物业公司证明一份。证据一至证据四共同证明：1.冯国顺自租赁诉争房屋起，一直在诉争房屋处居住。2.诉争房屋的水电费、物业费均由冯国顺缴纳，故冯国顺与王光银之间的租赁合同关系真实有效，且已实际履行，冯国顺作为承租人应适用“买卖不破租赁”的原则。经质证，金碧雪对于冯国顺提交证据的意见为：证据一至证据三的真实性予以认可，证据四的真实性不予认可，该证明不符合证据形式，没有制作人签名。证据一至证据四的关联性不予认可，冯国顺是否在诉争房屋中居住并不能说明租赁合同的性质问题。证据一至证据四的证明目的不予认可，该四组证据并不能形成有效证据链。所有票据初始时间以及截止时间并不能证明从2013年至2019年，票据形成的最早时间是2017年，也未载明付款人是冯国顺，该组证据不能证明冯国顺一直在诉争房屋中居住。本院认为，对于冯国顺向本院提交的证据一、证据三，因该两组证据能够证明冯国顺于2018年至2019年在诉争房屋内居住，本院对于该两组证据关于冯国顺于2018年至2019年在诉争房屋内居住的证明目的予以确认，对于该两组证据的其他证明目的不予确认。对于冯国顺向本院提交的证据二，因电费提示单上载明的“用电户名”并非冯国顺，本院对于该证据的证明目的不予确认。对于冯国顺向本院提交的证据四，系武汉瑞征新大地物业管理有限公司出具的证明材料，因无该公司负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”的规定，本院对于该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，冯国顺于2018年至2019年在诉争房屋内居住。本院认为，金碧雪通过拍卖方式以500万元取得诉争房屋所有权，对诉争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。冯国顺上诉认为其与王光银签订的《房屋租赁合同》真实有效，诉争房屋在租赁期间因买卖发生所有权变动，应适用“买卖不破租赁”规定，冯国顺有权主张金碧雪继续履行原租赁合同。因房屋租赁合同是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的合同。房屋租赁合同双方的交易目的是出租人收取租金，承租人取得房屋的使用权。本案中，王光银与冯国顺签订的《房屋租赁合同》是债务人王光银以诉争房屋18年的使用权抵偿其差欠冯国顺60万元的债务，故双方系成立债权债务合同关系，而非成立房屋租赁合同关系，一审法院认定本案不适用“买卖不破租赁”原则，判决冯国顺、王光银将诉争房屋腾退给金碧雪并无不当，本院予以维持。综上所述，冯国顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由冯国顺负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年七月二十一日书记员 严 洁