山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终683号 上诉人（原审原告、反诉被告）：泰安市宇园物业管理有限公司，住所地山东省宁阳县城交通路南首路西。 法定代表人：王鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟建，山东公允律师事务所律师 委托诉讼代理人：王兆明，男，该公司工作人员。 上诉人（原审被告、反诉原告）：泰安宏成置业有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区粥店办事处驻地。 法定代表人：房兴军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱兆瑞，山东青来律师事务所律师。 上诉人泰安市宇园物业管理有限公司（以下简称宇园物业公司）、泰安宏成置业有限公司（以下简称宏成置业公司）因合同纠纷一案，均不服泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初5730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宇园物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判决宏成置业公司向宇园物业公司支付其收取的物业费418103元（从宏成置业公司收取的物业费958103元中扣减已付款及代缴水电费540000元）及代业主应付的物业费16616元、退还电梯年检费12148.92元，并支付相关费用的利息。事实和理由：一、一审判决对宇园物业公司公司其他主张认为应待双方对账明确后另行主张，与事实不符，侵害了宇园物业公司的合法权益。1.“代收的物业管理费、电梯年检费、赠送物业费”是明确的，分别由宇园物业公司提供的证据三、证据四、证据五证实，且数额明确具体，双方早已对账确认，不应再要求宇园物业公司提供证据和以再三对账为由不予确认。2.“装修保证金”系业主的权利，且业主已通过法院主张相关权利，现处于执行阶段（宇园物业公司提供的证据六），该部分款项与宏成置业公司无关，不能以此作为不支持宇园物业公司诉讼请求的理由。3.“储藏室电费”系业主的权利，该部分款项已由宇园物业公司与相关业主处理完毕，相关明细也已提供给宏成置业公司，该项费用与宏成置业公司无关，也不影响其任何权利，不能以此作为不支持宇园物业公司诉讼请求的理由。4.“城市环境卫生费”并非双方争议的事项，双方争议事项中没有该项费用，一审判决以此不支持宇园物业公司的诉讼请求，没有依据。5.“待双方对账明确后，另行主张”，侵害了宇园物业公司的合法权利。首先，系宏成置业公司“不对账”，虽然2016年7月25日协议书第3、4、6条均有“对账”的表述，但是，宇园物业公司将相关明细交至一审法院和宏成置业公司后，宏成置业公司借故不对账，尤其2019年2月15日，双方在一审法院法庭里，宏成置业公司拒绝对账。其次，“对账”系宏成置业公司不履行义务的借口。还有什么账要对，应由宏成置业公司负举证义务，如果其不能举证证明宇园物业公司欠其款项，意味着其没有相关的权利可主张，此种情况下，法院应支持宇园物业公司的相关请求，宏成置业公司应支付相应的款项。二、一审判决不支持利息也是错误的。宇园物业公司主张的权利，因宏成置业公司迟迟不予支付，导致宇园物业公司损失极大，如业主起诉宇园物业公司装修保证金的案件中，宇园物业公司不但承担了诉讼费用，还承担着迟延履行的利息，如果宏成置业公司能及时支付代收的物业费的话，宇园物业公司就能及时支付业主的装修保证金，宇园物业公司也就不会产生相关的损失。 宏成置业公司辩称：1.一审判决对物业费的处理正确，宇园物业公司上诉主张物业费，不符合客观事实，应予驳回。双方在协议中明确约定，物业费需要双方共同核对业主所欠宇园物业公司的物业费，宏成置业公司代为收取，然后宇园物业公司向宏成置业公司支付3%的手续费用，由于宇园物业公司的原因，双方未办理交接，导致宏成置业公司无法向业主收取物业费，也不存在宏成置业公司向宇园物业公司支付物业费的情形。2.宇园物业公司认为代收的物业费、电梯年检费、赠送的物业费是明确的，认为其提交的证据三、证据四、证据五可以证实是错误的，由于宇园物业公司擅自将物业转包与金涛，又拖欠金涛费用，导致物业管理用房、办公家具及设施一直由金涛占用，宇园物业公司一直不向宏成置业公司交接物业费明细、装修保证金明细、装修垃圾清运费明细、已收储藏室电费明细、已收车位管理费明细等，导致宏成置业公司无法收取上述费用。宇园物业公司的上诉主张不符合客观事实，不应得到支持。 宏成置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一审判决在认定双方《协议书》有效的基础上，即要求宏成置业公司在办公家具及设施尚未移交的情况下支付相关款项，是错误的。虽然《协议书》中双方约定了相关款项的支付事项，但宏成置业公司向宇园物业公司支付折价款项及补偿款的基础是双方清点并移交办公场所及设施，宇园物业公司在宏成置业公司的办公场所、办公设施及相关家具均由金涛实际控制，尚未经宏成置业公司清点并移交到宏成置业公司手中。一审判决认定事实错误，适用法律不当。 宇园物业公司辩称：宏成置业公司的上诉无事实和法律依据，不应支持。一、本案不应再发回重审。宏成置业公司要求发回重审，但本案已是一审法院对发回重审的案件作出判决后当事人又提起上诉的，根据法律规定，不能再次发回重审。二、对账是宏成置业公司故意不履行义务的借口，不存在付款条件未成就的情况。1.宏成置业公司不与宇园物业公司对账，本案在处理过程中，有多次机会进行对账，但在宇园物业公司将相关明细交至一审法院和宏成置业公司之后，宏成置业公司借故不对账，尤其是在2019年2月15日，一审法院安排双方在法庭对账，但宏成置业公司仍拒绝对账。2.双方之间已无账可对。如果宏成置业公司不能提供证据证实宇园物业公司欠其款项，意味着其没有相关的权利可主张，这种情况下，法院应支持宇园物业公司的相关请求，宏成置业公司应支付相应款项。 宇园物业公司向一审法院起诉请求：1．被告归还原告现金711518.15元，2．诉讼费用由被告承担。后将第一项诉讼请求变更为被告返还物业费等现金728131.84元，并自2016年4月13日起至实际支付所欠费用之日止按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付利息。 宏成置业公司向一审法院反诉请求：1．反诉被告向反诉原告交付已经收取的物业费明细、装修保证金明细、垃圾清理费明细、已收储藏室电费明细、已收车位管理费明细，并判令反诉被告按照上述明细与反诉原告进行对账结算；2．反诉被告向反诉原告支付已收取的装修保证金537500元；3．反诉被告向反诉原告支付已收取的储藏室电费11000元；4．反诉被告向反诉原告支付已收取的未服务时间的物业费30000元（暂计，以双方对账结果为准）；5．反诉被告赔偿反诉原告经济损失42921.20元；6．反诉被告向反诉原告支付代交水电费、城市环境卫生费共89449.69元。 一审法院认定事实：原告泰安市宇园物业管理有限公司（乙方）与被告泰安宏成置业有限公司（甲方）在2016年7月25日签订《协议书》一份，载有：甲乙双方于2013年5月16日签订了宏成富园《前期物业管理合同》，经甲乙双方友好协商，决定解除《前期物业管理合同》，乙方对宏成富园的物业服务截止到2016年7月31日。自2016年8月1日起，乙方撤出宏成富园项目。有关问题协议如下：1、乙方在宏成富园的装修、办公设施等折价为231263.92元，由甲方支付给乙方（办公家具及设施详见附表），乙方应妥善保管物业管理用房内的装修和办公家具及设施，如有损坏，应照价赔偿（办公家具以实际清点数为准）。2、甲方补偿乙方50000.00元。3、乙方向甲方提报乙方收取的物业费明细、装修保证金明细、装修垃圾清运费明细、已收储藏室电费明细、已收车位管理费明细，由甲乙双方与业主共同进行核对，所有应退给业主的费用由乙方支付给甲方或从甲方应付乙方款中扣除。4、甲乙双方共同核对甲方应支付给乙方的物业费和甲方代收未支付的物业费，乙方在宏成富园服务期间业户欠乙方的物业服务费由甲方代乙方继续收取，甲方代收时，乙方支付给甲方代收金额3%的手续费。5、乙方预缴的2016年4月10日至2017年4月9日的电梯年检费按乙方实际服务时间折算后由甲方支付给乙方。6、乙方撤场后10日内双方大致对账后如有结余，甲方支付给乙方部分款项。以上各项清算于乙方撤场后30日内处理完毕，甲乙双方相互结清款项。7、乙方投资建设的压力罐和净水机，由甲方负责接洽运营单位，单独处理。8、甲乙双方成立清算小组，共同处理各业户的善后事宜。原、被告双方盖章。2016年4月13日，原告工作人员周广凤、李湘燕与被告工作人员王永臣签订物业对账单一份。以上有协议书、物业对账单在案证实。 一审法院认为：原被告签订的解除物业管理合同协议书，意思表示真实，并不违背法律规定，该协议合法有效。协议书已明确约定原告在宏成富园的装修、办公设施等折价为231263.92元，由被告支付原告，并被告补偿原告50000元，被告应按协议履行付款义务。现双方对代收物业管理费、电梯年检费、赠送物业费、装修保证金、储藏室电费、城市环境卫生费等事项有异议，经一审法院多次组织双方对账，无明确的具体数额，一审法院不予确认。现原告其他主张及被告的反诉，双方均有异议，未提交相应证据证实，一审法院不予支持。待双方对账明确后，另行主张。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条规定，判决：一、限被告（反诉原告）泰安宏成置业有限公司于一审判决生效起五日内支付原告（反诉被告）泰安市宇园物业管理有限公司装修、办公设施等款项231263.92元及补偿款50000元。二、驳回原告（反诉被告）泰安市宇园物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）泰安宏成置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10916元，财产保全费4120元，由原告泰安市宇园物业管理有限公司负担5397.04元；被告泰安宏成置业有限公司负担9638.96元；反诉费5454元由被告泰安宏成置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经审理查明，宇园物业公司主张宏成置业公司应支付代宇园物业公司收取的物业管理费958103元、退还电梯年检费12148.92元，一审中提交2016年4月13日双方对账单、2016年3月18日特种设备检验检测费山东省非税收入通用票据予以证实，宏成置业公司在（2018）鲁0911民初269号案件中对对账单及票据的真实性无异议。依据上述证据，本院认定宏成置业公司、宇园物业公司于2016年4月13日确认宏成置业公司之前代收了物业管理费958103元，宇园物业公司于2016年3月18日预交了一年的电梯年检费17600元。宇园物业公司主张宏成置业公司已向其支付540000元，该已付款含宏成置业公司代缴的水电费等费用79033.78元。双方所签《前期物业管理服务合同》第七条“物业管理服务费用”中第（一）项第3条约定“甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费用的，由甲方交纳。”，宏成置业公司二审中认为是关于宏成置业公司向业主赠送物业费的约定，认可宇园物业公司可到宏成置业公司领取。宇园物业公司原会计李湘燕在（2018）鲁0911民初269号案件庭审中出庭作证证实涉案2016年7月25日协议书签订后已按宏成置业公司要求张贴了相关明细。宏成置业公司未提供证据证实有相关业主对宇园物业公司收取物业费等费用及具体数额提出异议。 对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，综合二审诉辩意见，二审焦点为：一、宇园物业公司要求宏成置业公司支付装修、办公设施等款项231263.92元及补偿款50000元，是否应予支持；二、宇园物业公司要求宏成置业公司支付代收的物业费958103元，是否应予支持；三、宇园物业公司要求宏成置业公司退还电梯年检费12148.92元，是否应予支持；四、宇园物业公司要求宏成置业公司支付应代业主支付的物业费16616元，是否应予支持；五、宇园物业公司要求所欠款项利息，是否应予支持。 关于第一个焦点，该两项费用在双方2016年7月25日签订的协议书中有明确约定，一审判决宏成置业公司支付正确。宏成置业公司上诉主张其支付该两项费用的基础是双方清点并移交办公场所及设施。本院认为，双方协议书并未有上述约定，且双方对装修、办公设施折价款、补偿款数额的约定，应系在已清点基础上达成。宏成置业公司上述主张不能成立。关于办公场所及设施是否已实际移交，双方存在争议，宏成置业公司如认为尚未移交、给其造成了损失，可另行主张处理。 关于第二个焦点，双方已于2016年4月13日确认宏成置业公司之前代收了物业管理费958103元，宏成置业公司亦应向宇园物业公司支付，扣除宇园物业公司认可的宏成置业公司已付540000元（含宏成置业公司代缴的水电费等费用79033.78元），宏成置业公司尚需支付418103元。 关于第三个焦点，该项费用数额明确，且双方2016年7月25日协议约定“乙方（宇园物业公司）预缴的2016年4月10日至2017年4月9日的电梯年检费按乙方实际服务时间折算后由甲方支付给乙方。”，宇园物业公司于2016年3月18日预交了一年的电梯年检费17600元，根据双方协议书约定，宇园物业公司的物业服务截止到2016年7月31日，其要求宏成置业公司支付2016年8月1日至2017年4月9日期间的电梯年检费12148.92元，应予支持。 关于第四个焦点，宇园物业公司主张该项所涉物业费是宏成置业公司向业主赠送的物业费、应由宏成置业公司向宇园物业公司支付。虽宏成置业公司二审中认可双方签订的《前期物业管理服务合同》第七条“物业管理服务费用”中第（一）项第3条“甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费用的，由甲方交纳。”是宏成置业公司向业主赠送物业费的约定，且认可宇园物业公司可到宏成置业公司领取，但宏成置业公司本案中对宇园物业公司提交的已赠送物业费证据并未认可。宇园物业公司提交的物业费单据并未体现赠送性质，另提交的赠送单系复印件，宏成置业公司亦未认可。因此，宇园物业公司对该项费用数额并未提供充分有效证据证实，不应支持。 关于第五个焦点，双方对利息并无约定，且双方在协议书中确有对账的约定，但双方是否互负债务及债务的具体数额并未在协议签订后经对账予以明确，宇园物业公司要求的各项费用在本案诉讼中结合双方证据才得以确定，其要求自2016年4月13日即双方对之前宏成置业公司代收的物业费数额确认之日起计算利息，并无合同依据和法律依据，其要求的利息损失以其起诉之日即2017年1月23日起算、以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，以711515.84元（231263.92元+50000元+418103元+12148.92元）为基数计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，计付利息的标准应变为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 关于宏成置业公司坚持主张的双方应该对账以明确互负款项问题，双方于2016年7月25日签订协议书，至今已近四年，虽有对账的约定，但并未实际对账。一审诉讼中，为明确宇园物业公司收取的物业费、垃圾清运费等费用，宇园物业公司提交了相关明细要求对账，但宏成置业公司以需业主参与对账为由而不予对账。宏成置业公司二审中认可装修保证金、储藏室电费、城市管理卫生费等已与本案无关，因此，双方协议书第3条所涉宇园物业公司已收费用，仅物业费、垃圾清运费和已收车位管理费需对账明确。宇园物业公司原会计李湘燕在（2018）鲁0911民初269号案件庭审中出庭作证证实已按宏成置业公司要求张贴了相关明细。至今并未有相关业主提出异议，如宇园物业公司亦实际收取了部分物业费等费用，则在宇园物业公司亦应存有收据底联的情况下，双方客观上可对已收物业费等费用的数额经对账达成一致。鉴于宏成置业公司不予对账，致宇园物业公司是否欠其款项及款项数额现无法确定，一审判决未支持其反诉要求的款项正确，宏成置业公司亦未就其一审反诉请求提起上诉。双方于2016年7月25日签订协议书至今已近四年，为及时解决双方纠纷，可就已明确的款项进行判决，其余有争议的款项，宏成置业公司可待对账明确后另行主张。 综上所述，宇园物业公司要求的装修、办公设施折价款及补偿款、代收的物业管理费、电梯年检费证据充分，数额明确，宏成置业公司应予支付，宇园物业公司的上诉请求部分成立；宏成置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初5730号民事判决第一、三项，即限泰安宏成置业有限公司于本判决生效起五日内支付泰安市宇园物业管理有限公司装修、办公设施等款项231263.92元及补偿款50000元，驳回泰安宏成置业有限公司的反诉请求； 二、撤销泰安市岱岳区人民法院（2018）鲁0911民初5730号民事判决第二项，即驳回泰安市宇园物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、泰安宏成置业有限公司于本判决生效之日起五日内向泰安市宇园物业管理有限公司支付代收的物业管理费418103元； 四、泰安宏成置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还泰安市宇园物业管理有限公司电梯年检费12148.92元； 五、泰安宏成置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付泰安市宇园物业管理有限公司利息至付清之日止（以711515.84元为基数，自2017年1月23日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，其后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）； 六、驳回泰安市宇园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10916元，财产保全申请费4120元，由泰安市宇园物业管理有限公司负担344元，泰安宏成置业有限公司负担14692元；一审反诉案件受理费5454元，由泰安宏成置业有限公司负担。二审案件受理费10916元，由泰安市宇园物业管理有限公司负担250元，泰安宏成置业有限公司负担10666元。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年七月九日 书记员 袁 琳