河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终2192号上诉人（原审被告）:陈东晓，男，汉族，1991年12月30日生，住信阳市金牛产业集聚区。委托诉讼代理人：余兵，信阳市浉河区“148”法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘保国，男，汉族，1964年12月25日生，住信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：段黎，女，汉族，1963年2月17日生，住信阳市浉河区。原审第三人：信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司。委托诉讼代理人：鄂磊，系公司总经理。上诉人陈东晓因与被上诉人潘保国、段黎、原审第三人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2020）豫1502民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人陈东晓及其委托诉讼代理人余兵，被上诉人潘保国，原审第三人信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的委托诉讼代理人鄂磊到庭参与诉讼。本案现已审理终结。陈东晓上诉请求：1、依法撤销信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初915号民事判决、依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》不应解除，被上诉人应当提供完整不动产登记手续，配合被告完成过户登记。2019年6月26日答辩人获得房源信息于2019年8月29日三方达成《存量房屋买卖合同》期间，被上诉人与本案第三人之间系委托关系，第三人所发表的房源信息以及与上诉人之间的信息沟通均为被上诉人的意思表示。上诉人经多次向被告委托第三人沟通，获得信息为该房屋所有权证、土地使用权证及契税发票均完整，且该证据显示为合同签订前，因此该合同系被上诉人与第三人恶意串通，且存在欺诈行为，依据《合同法》规定应为无效合同；2、该合同为无效合同，无效合同至始没有法律约束力。依照《存量房屋买卖合同》约定，交款不动产过户均于当日完成，上诉人依约支付部分购房款，三方共同前往房产管理部分办理相关登记手续时，被房产登记管理部门告知上诉人无土地信息，致使该过户手续无法完成变更登记，导致合同目的无法实现，违约方不在上诉人，一审判决违约责任没有事实和法律依据，上诉人不应承担违约责任。3、该案涉及合同纠纷且事实、情节反复，就证据也不是充分的情况下一审适用简易程序违法。一审中，上诉人提出反诉，而一审法院就上诉人相同法律关系，诉讼请求之间的因果关系及基于相同事实提出的书面反诉口头驳回是对上诉人诉权的剥夺，显然系程序违法。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。潘保国辩称：合同没办法继续履行了，我着急卖房子，另外一家口头愿意撤销备案，中介也知道这个事情，但是又给我起诉了，这个中介公司不是中誉房地产公司。卖给陈东晓是30万，卖给另一方是31.5万元。那个案件已经判决了，判决我赔偿几万元违约金，我没有上诉。对于这个案件违约金我不同意往下降，我在这个合同中没有欺骗，没有违约，陈东晓是在房管局，我们三方过户即将完成时说不要房子了，交易就终止了，且态度恶劣。由于没有拿到房款，致使生意上遭受重大损失。请求法院查明案件事实，是谁的责任谁承担。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司辩称：上诉人一直说没有土地信息和土地信息未登记，一直把这两个词当作一个词来对待，他这个房子是有土地信息的，土地是工业用地。他这个房子属于面粉厂家属院，因为房改房，到现在为止信阳市房改房仍然有70%的房子暂时还不能办理过户。所以2017年的时候信阳市人民政府下发了一个文件，对于一些单位的房改房可以先办理后审批。潘保国、段黎向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原、被告签订的《存量房屋买卖合同》，判令被告因违约而应支付的违约金59600元；2、本案诉讼费用及其他实际费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月5日，在信阳市浉河区中誉房地产咨询服务有限公司体彩分公司的介绍下，原告与被告签订《购房定金协议》，协议约定被告以298000元购买原告位于河区××号面粉厂住宅楼1单元402号房屋一套，被告支付定金2万元。在原告方办理完成房屋的所有转让预备手续后，原被告双方于2019年8月29日在第三人公司签订《存量房屋买卖合同》，正式约定购买原告所有的位于河区××路房屋××套。合同签订当日被告向原告支付五万元房款，原被告共同前往房地产管理中心办理房屋过户手续。在办理完网签网备手续候，房地产管理中心要求被告在一个关于了解涉案房屋落宗信息的申明上签字，被告不愿签字，并因此拒绝继续办理房屋过户手续及向原告支付剩余房屋款项，原告在等待一周后得知被告不愿意继续购买涉案房屋的情况，因此认定被告违约，起诉来院。另查明，涉案位于河区××路房屋系面粉厂家属楼，后根据国家政策补足产权，系房改房，土地属于国家所有，系无土落宗，可以办理房屋过户手续，但无土地证。一审法院认为，原被告双方在第三人公司及信阳市房产管理中心签订的两份《存量房买卖合同》系双方真实意思的表示，该两份合同合法有效。原被告双方在2019年7月5日在第三人公司签订购房定金协议，于2019年8月29日在第三人公司签订《存量房屋买卖合同》，合同第一页注明：“出售人与买受人双方确定已经知晓该房产的真实情况和落宗情况，双方就该房地产的交易细节协商且达成一致意见后，在经办方的见证下，订立以下协议”。签订定金协议的时间与签订《存量房屋买卖合同》的时间相差一个多月，被告方有足够的时间了解涉案房屋的具体情况，且身为一个具有完全民事行为能力的自然人，被告应当仔细查看合同后再确定签字，因此本院认定原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，原被告双方均应当按照该合同的约定履行各自的义务。原告在合同约定的时间配合被告办理房屋过户手续，被告在中途突然表示不愿继续办理，后表示不愿购买房屋，被告的行为造成违约，应当依照合同的约定承担相应的违约责任。该合同第七条买受人的违约责任规定：“买受人若因自身原因，在签订本合同后无故拖延或者拒绝支付房款、过户、交割物业等一切与本交易相关的手续，超过本合同约定期限十五个工作日后且无法达成调解的，则视为买受人自动违约。每逾期一日，买受人应按照总房款的1‰按日支付出售人违约金。逾期达一个月以上的，即视为买受人不履行本合同，出售人有权解除本合同，且有买受人承担此次交易中双方的全部交易税费以及出售人的经济损失，并一次性向出售人支付总房款的20%的违约金”。该房屋原被告双方约定的总价款为298000元，20%的违约金为59600元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告陈东晓在本判决生效之日起十日内向原告潘保国、原告段黎违约金59600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1290元，减半收取645元，由被告陈东晓承担。二审审理过程中，上诉人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织各方当事人对证据进行质证。二审查明的事实与一审相同，本院对于一审查明的事实予以确认。根据双方当事人上诉、答辩情况并经双方同意，本院归纳本案的二审争议焦点为：一审程序是否违法，是否应发回重审？合同是否有效，是否应解除合同？是否应支持违约金，违约金数额？本院认为，一、陈东晓一审庭审时提出“继续履行合同”的反诉请求，一审法院迳行裁定“不予受理”不当，因双方就合同继续履行不能达成一致意见，该程序问题不足以影响本案的最终裁判结果，并非严重违反法定程序的情形，本案不应发回重审。故陈东晓上诉本案应发回重审的上诉理由不能成立。二、陈东晓主张在合同签订时有欺诈情形，但其提供的证据不足以证明欺诈事实的存在，且欺诈属于合同可撤销的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故陈东晓上诉认为合同无效的上诉理由不能成立。依据双方签订的《存量房屋买卖合同》第七条的约定，陈东晓逾期付款时间超过一个月，被上诉人享有合同约定的解除权，故被上诉人主张解除合同的诉讼请求应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状，本案中陈东晓在一审时未主张返还已支付的购房款70000元，但二审时陈东晓提出返还已付房款，潘保国亦承诺返还，故陈东晓与潘保国、段黎合同解除时，潘保国、段黎应返还70000元。三、违约金，陈东晓主张其签订合同前并不知晓房屋的土地未落宗不应支付违约金，但其在知晓土地未落宗后，怠于解决问题，截至本案二审庭审前仍未解决房屋备案问题，其违约行为造成了潘保国的损失，应承担相应责任。根据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案合同中约定违约金为成交房款的20%即59600元，本院认为，结合双方合同履行的程度及原告方受到的实际损失，该违约金约定数额过高，应当予以降低，本院认为违约金数额酌定为23000元较为公平合理。综上，陈东晓的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；即解除双方签订的《存量房屋买卖合同》，潘保国、段黎返还陈东晓已付房款47000元（扣减应付违约金23000元）。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浉河区人民法院（2020）豫1502民初915号民事判决第一项，即“解除原被告签订的《存量房屋买卖合同》”；二、变更浉河区人民法院（2020）豫1502民初915号民事判决第二项“被告陈东晓在本判决生效之日起十日内向原告潘保国、原告段黎违约金59600元”为：“被上诉人潘保国、段黎返还上诉人陈东晓已付房款47000元”；三、驳回潘保国、段黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1290元，由陈东晓负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年七月十日法官助理李牧书记员王怡超