山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终158号 上诉人（原审原告）：贾培霞，女，1974年2月12日出生，汉族，河南省。 委托诉讼代理人：陈平，运城市盐湖区姚孟街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：运城市鼎元房地产开发有限公司。住所地：运城。 法定代表人：樊军龙，总经理。 委托诉讼代理人：姚永利，公司员工。 委托诉讼代理人：徐书运，山西谋略律师事务所律师。 上诉人贾培霞因与被上诉人运城市鼎元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾培霞的委托诉讼代理人陈平、被上诉人运城市鼎元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚永利、徐书运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人贾培霞上诉请求：一、撤销原判，依法改判为支持上诉人的诉讼请求；二、二审诉讼费同被上诉人承担。事实与理由：一、本案具备合同解除条件，应解除合同判令被上诉人返还房款。二、一审法院超审限审理，且原审开庭时合议庭的另外两名法官未参加庭审，程序违法。 被上诉人运城市鼎元房地产开发有限公司答辩称：上诉人与云馨物业管理有限公司2012年12月26日签订的前期物业服务合同，2013年3月10日签订委托协议书，同时接收商铺签订了商铺交接单。上诉人如有异议，应按照商品房买卖合同司法解释的规定，从2013年3月10日起一年内行使解除权，但上诉人2019年才请求解除合同，其请求解除合同已超过除斥期间。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。 贾培霞向一审法院起诉请求：请求判令解除原、被告2011年3月12日签订的负B-F30号《商品房买卖合同》；返还原告购房款73933元、支付逾期交房违约金1478元、逾期办理产权赔偿金17300元（赔偿金自2012年6月30日至起诉之日）共计92711元；诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2011年3月12日，原、被告签订《商铺买卖合同》，双方对金世界国际广场负B-F30号房屋价格、交房条件、交房时间、双方权利义务及违约责任明确约定。合同第三条约定，该商铺总价为93586元，原告同意该房自交房之日起出让给被告三年，被告从所交房款中让利21%即19653元，作为商铺前期启动风险金，原告实际按73933元交付。合同第七条约定被告在2011年9月30日前交房。合同第八条约定逾期超过90日（含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还已付款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一点五的违约金。该合同第十三条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商铺交付使用之日起180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还买受人，并按日向买受人支付商铺款的万分之一赔偿买受人。2、买受人不退房，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付商品房已付款的万分之一点五赔偿买受人。2011年3月12日，贾培霞与运城市恒泰物业服务有限公司签订委托经营管理协议，委托期限自2011年10月1日起至2014年10月1日。2012年12月26日被告与山西云馨物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，将原告所买房屋交给该公司进行物业服务，该公司于2013年3月13日与原告签订了委托协议书，并制定了业主临时管理规约，同时该公司于2013年3月10日将原告所购房屋交给原告，双方签订了商铺交接单。 同时查明：2009年12月10日，被告取得本案诉争商铺预售许可证，证号为（2009）晋商房预售运港字第028号。2013年4月23日，被告取得商务中心金世界A区、B区、及地下室房屋所有权证，证号为房权证运（港）字第××号。2013年12月19日，被告通过原告在合同上的联系电话152××××5175通知原告办理房屋产权证需要提供相关手续，无人接听，之后，回过电话称打错了。对商务中心金世界B区的其余客户，大部分已办理了房产证。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。现原告按约支付被告全部购房款，被告逾期于2013年3月10日将房屋交给原告，原告于2019年1月2日才提出解除合同，超过解除权一年的除斥期间，故原告主张解除合同本院不予支持。对原告主张逾期交房的违约损失，按照合同约定“原告出让给被告三年，被告从所交房款中让利21%即19653元，作为商铺前期启动风险金”，应当认定自交房之日即2011年9月30日起至2014年9月30日期间的风险利益转移给被告，故原告主张逾期交房的违约损失，本院不予支持。对原告关于逾期办理产权登记的问题。合同约定商铺交付时间为2011年9月30日前，被告应当在商铺交付之日起180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即2011年9月30日+180日=2012年3月29日；2012年3月29日截至2013年3月29日，原告也未行使自己的诉讼权利，亦超过解除权一年的除斥期间。《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了被告对原告申请办理产权证负有的是协助义务。因此，原告是申办房产证的法定义务人，开发商负有协助的义务。并且这种义务是在将购房合同约定的材料及时递交给房产管理部门。审理中，被告称2013年12月19日给原告打电话，足以证明被告提供的资料报产权登记机关备案的时间为2013年12月19日，自2012年3月29日至2013年12月19日期间的违约损失即7042元（73933元×0.15‰×635天），被告应当承担。此后原告未及时履行相应的义务导致延期办理产权证损失的扩大部分，应由其自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告运城市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告贾培霞损失7042元；二、驳回原告贾培霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2118元，原告贾培霞负担1900元，被告运城市鼎元房地产开发有限公司负担218元。 经审理查明，二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原审审判程序是否违法。二、上诉人主张解除本案合同的主张能否成立。 关于焦点一，上诉人主张原审审理本案时，仅有承办法官审理，合议庭其他两名法官未参与庭审。被上诉人否认，上诉人对此未举证证实，故对上诉人该主张本院不予支持。 关于焦点二，《最高人民法院》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 本案中，双方签订的《商铺买卖合同》有两处约定了买受人的合同解除权，即双方约定交付商铺时间为2011年9月30日，若出卖人逾期超过90日，买受人有权解除合同；若因出卖人责任，买受人不能在商铺交付使用之日起180日内取得产权证书，买受人可以退房。本案中，被上诉人未能在合同约定的逾期交付日期交付商铺，亦未在商铺交付之日起180日内协助上诉人办理产权权属证书，上诉人行使合同解除权的情形已经发生，但上诉人在2019年1月2日才提出解除合同，明显超过合同解除权行使的一年除斥期间，其主张的合同解除权已经消灭。原判以解除权消灭为由，判令驳回上诉人的该项请求正确。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元，由上诉人贾培霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵武平 审判员  卫文学 审判员  李俊骥 二〇二〇年七月二日 书记员  顾秋霞