辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4094号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王国虎，男，该公司员工。被告：黄山，男，1985年2月3日出生，汉族，广电计量检测有限公司销售经理，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告黄山物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜，被告黄山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务管理费5477元；2、请求判令被告支付2017年7月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计5003元（暂计算至起诉之日）合计金额10480元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年7月4日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路111-6号1-5-1房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年7月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益诉至法院。被告黄山辩称，物业地址、面积、物业欠费金额、时间均属实，但我没有交物业费是有理由的。一、原告未履行《前期物业服务协议》的众多条款，给我方带来了极大的不便及损失，未履行协议行为列举如下：未履行协议第一条第一款第1项：对房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。1、公共卫生垃圾处理不及时，无人打扫。2、电梯未及时保养维护，超过期限不处理让居民乘坐。3、地下停车场车辆随意进入，没有购买车位的车辆随意乱停。4、园区保安不作为，脱岗、睡觉等现象频繁。5、园区大门随意进入，造成丢失车辆等现象频发。未履行协议第一条第一款第10项：在业主大会未成立之前组成并召开业主大会。1、在业主大会未成立之前从未组织并召开业主大会。未履行协议第一条第一款第13项：不得擅自占用或改变本物业公共设施设备的实用功能，如需改变或完善配套项目，须报有关部门批准后实施。1、幼儿园占居民公共用地，随意圈起来自行使用。2、菩提雅洗浴，幼儿园等商铺私改后门，居民居住安全带来影响。未履行协议第二条第三款第3项：物业管理服务事项内环境卫生公共场所灭虫、灭鼠。1、未及时公共场所灭虫处理，导致我和家人被洋辣子蜇伤、造成误工费11363元。未履行协议第二条第一款：一、房屋共用部位的维护和管理。被告从2017年7月1日起至今，还因为家中墙裂，开发商迟迟不给解决，更不给丝毫维护与赔偿。由于开发商与物业均隶属于一个老板，于是，开发商与物业公司相互推诿扯皮，以至于最终被开发商拖到保质期过期，也一直不给解决问题。上述种种问题迫使我业主未及时缴纳物业费也属于无奈之举，故维护维护我业主合法权益，请求贵院能支持我方全部的诉讼请求。一、请求判令原告支付因不作为给带来的精神损失费和误工费共计28000元。二、判令被告诉讼费由原告承担。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告黄山系位于中金·启城小区内的111-6号1-5-1房屋（建筑面积91.3平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年7月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系。被告作为小区业主应受《前期物业服务合同》内容约束。原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2元/月/平方米收费标准支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积91.3平方米，故原告按照2元/月/平方米标准向被告主张金额5477元的物业费，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。关于被告提出的原告卫生垃圾处理不及时、电梯未及时保养维护、地下停车场车辆随意进入、园区保安不作为、脱岗、睡觉现象频繁、园区大门随意进入等抗辩问题。物业公司为小区提供的保洁、安保等服务是一个动态的服务过程，根据被告提供的照片及视频无法推知原告履行相关义务存在长期性瑕疵，且经本院现场勘查，小区大门处有多位安保人员值守，未出现空岗情况，园区内卫生状况良好，电梯处于正常状态，地下停车场不能随意进出，物业服务质量整体情况良好，故被告以上述情况作为抗辩理由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的菩提雅洗浴、幼儿园等商铺私改后门以及幼儿园私自圈地的抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如存在园区业主有私改后门或者私占用地侵害他人权利等情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的原告未及时灭虫导致被告家人被虫蜇伤的抗辩问题。对此，本院认为，当事人对自己的主张有举证的责任。在原告否认上述事实的情况下，被告应提供证据证明其主张的事实存在，但被告未提供证据证明上述情况，故被告的抗辩意见，缺乏证据支持，对该抗辩意见本院不能采信。关于被告提出的家中墙裂的抗辩问题。室内墙裂属于房屋质量问题范畴，原告并非质量问题的维修主体，故被告以此为由拒交物业费，依据不足，对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄山于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费5477元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费62元，已减半收取31元，由原告辽宁中金物业服务有限公司负担6元，被告黄山负担25元。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇