贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4659号上诉人（原审原告）：韩洪刚，男，1988年7月30日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人:陈培，贵州丰来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨慧，女，1986年8月9日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：赵亮，男，1984年11月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系被上诉人杨慧之夫。第三人：贵阳百川房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路13号11层。法定代表人：王开祥。上诉人韩洪刚因与被上诉人杨慧房屋买卖合同纠纷一案，上诉人韩洪刚不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初7267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩洪刚上诉请求：1.请求撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用有被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，应予以纠正。原审判决认定上诉人损失仅为73070元，对于被上诉人杨慧履行义务情况、主观故意以及数次违约导致上诉人韩洪刚房屋差价损失未给予考虑，应支持上诉人主张的损害赔偿金，包括实际损失以及利息、房屋差价，针对未还款项248000元利息22087.5元应由被上诉人承担，房屋差价20万元也应由被上诉人赔偿。该判决认定的事实与客观事实不符，不符合法律价值，不利于维护守约方的合法权益。被上诉人杨慧答辩称，上诉人韩洪刚主动联系我买房，我向出价高者出售房屋，确是违反合同约定，愿意承担合同约定范围内的违约责任，但房屋交易风险应当由双方自负。原审第三人贵阳百川房地产经纪有限公司未陈述答辩意见。韩洪刚向一审法院起诉请求：1、责令被告杨慧履行与原告签署的二手房买卖合同，将贵阳市云岩区保利云山国际12号楼1单元34层5号房屋过户给原告韩洪刚；2、责令被告承担本案诉讼及相关费用。原告当庭将诉请变更为1、要求解除原被告双方签订的《房地产买卖居间合同》；2、要求被告返还原告已支付的本金24万元；3、要求被告赔偿原告经济损失24万元。一审法院认定事实，坐落于云岩区保利·云山国际12号楼1单元34层5号房屋的原权利人为被告杨慧。2018年3月17日，原告韩洪刚作为买方、乙方，被告杨慧作为卖方、甲方，第三人百川公司作为经纪方就上述房屋签订《房地产买卖（居间）合同》，该合同主要约定房屋成交价为49万元，于2018年6月30日之前办理过户，逾期视为违约。乙方向经纪方支付佣金14700元。合同第十条约定“……如甲方在收取定金后不依本合约条款将该物业售予乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方，甲、乙双方如有乙方违约，其另一方须向经纪方支付相当于佣金的服务费人民币14700元。”。签订合同当日，原告向被告支付定金5万元。2018年3月26日原告向被告支付购房款19万元。2018年4月10日，原告韩洪刚作为乙方与被告杨慧作为甲方签订《违约协议》，协议载明“关于居间合同（编号15120079）的违约协议如下甲乙双方经协商约定，由于甲方房屋被他人保全查封，无法与乙方继续履行合同。现商定退还乙方购房房款及定金，并赔偿乙方违（约）金及中介佣金办理一手产权等相关费用，共计人民币大写叁拾壹万叁仟零柒拾元整，甲方承诺2018年4月15日之前先退还壹拾壹万叁仟零柒拾元（￥113070）剩余人民币贰拾万元整（￥200000）与乙方协商2018年4月30日之前还清。逾期按未还金额1%／天赔偿违约金，并且乙方保留对甲方违约追诉违约责任。”庭审中，原告申请原百川公司原工作人员葛某出庭作证，证人葛某证实其是该合同房屋中介公司的经办人，三方签订合同，因该房屋还未办理一手产权，由原告支付了办理一手产权的相关费用，后发现被告将房屋卖给了他人，经报警处理，签订了《违约协议》，该协议中的313070元包含了24万元已付房款，一手产权办理的相关费用、中介费。2018年4月22日、2018年5月2日、2018年5月3日、2018年5月12日（当日转款三笔）赵亮通过银行向原告分别转款11070元、12000元、12000元、10500元、4500元、15000元，共计转款65070元，附言杨慧还款。原告认可已收到上述款项，但认为归还的不是本金。因被告未按约定还款，原告将被告诉至一审法院，诉请如前。原告认可《违约协议》中双方约定赔偿给其的313070元包含佣金14700元、不动产登记费80元、产权证快件2000元、契税3288.85元、一手产权证代办费3000元、过户逾期违约金50000元及首付款240000元。另查明，案涉房屋已过户至案外人。一审法院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》及《违约协议》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系有效协议。因案涉房屋已过户至案外人名下，原告购房的合同目的无法实现，故对于原告诉请要求解除《房屋买卖（居间）合同》，于法有据，一审法院予以支持。对于原告主张要求被告返还已支付的24万元并赔偿损失24万元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因原、被告在《违约协议》中已协商被告应于2018年4月30日前退还原告购房款、定金，并赔偿原告损失共计313070元。原告已支付被告购房款共计24万元，则从该协议可知，双方在签订协议时确认原告的损失为73070元。庭审中，原告陈述被告所归还的款项不是本金，被告又未到庭抗辩，故将被告已归还65070元认定为赔偿给原告的损失。则，被告应向原告归还24万元房款，并赔偿原告损失8000元。对原告主张超过上述金额的损失，一审法院不予支持。被告杨慧经合法传唤未到庭应诉抗辩，应当承担不利诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告韩洪刚与被告杨慧及第三人贵阳百川房地产经纪有限公司于2018年3月17日签订《房地产买卖（居间）合同》；二、被告杨慧自本判决生效之日起十日内退还原告韩洪刚已支付的购房款人民币240000元；三、被告杨慧自本判决生效之日起十日内赔偿原告韩洪刚损失人民币8000元；四、驳回原告韩洪刚的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告杨慧负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人向本院提交一组证据：贵阳房产网站刊载的保利云山国际的房屋11398/平方米。拟证明案涉房屋存在的市场差额应当由被上诉人进行承担。被上诉人质证认为房屋网上标价和实际成交价格有出入，对证据的三性不予认可。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，关于韩洪刚上诉请求被上诉人杨慧赔偿案涉房屋市场差价20万元及支付未还款利息22087.5元的问题。一审查明，韩洪刚与杨慧签订本案房屋买卖合同后，因发现杨慧将房屋转卖案外人进行报警处理，后双方于2018年4月10日签订《违约协议》以解决纠纷。本院认为，《违约协议》中双方商定由杨慧退还购房款240000元及赔偿各类损失73070元，共计支付韩洪刚313070元，表明韩洪刚自愿同意按此金额赔付以化解纠纷。虽然本案中杨慧“一方二卖”的主观恶意较大，但双方已就杨慧的违约行为应如何赔偿韩洪刚损失签订了《违约协议》，该《违约协议》系双方针对如何赔付达成的合意，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信、全面履行，现韩洪刚再次主张赔偿房屋差价20万元，违背双方《违约协议》约定，有违诚信原则，故本院不予支持。但根据《违约协议》中关于“逾期按未还金额1%/天赔偿违约金”的约定，现因杨慧尚有248000元未依协议按时赔付，故韩洪刚主张杨慧支付未还款利息22087.5元，符合《违约协议》约定，本院予以支持。综上所述，上诉人韩洪刚的上诉请求部分成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初7267号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初7267号民事判决第四项；三、杨慧自本判决生效之日起十日内支付韩洪刚利息22087.5元；四、驳回韩洪刚其他诉讼请求。二审案件受理费用60元，由韩洪刚负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇二〇年七月十五日法官助理陈跃霄书记员彭永耀