湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终505号上诉人（原审原告）：李金翠，女，1970年4月20日出生，汉族，个体工商户，湖南省吉首市人，住吉首市。委托诉讼代理人：石泽全，湖南共盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴柳，湖南共盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭军，男，1985年3月28日出生，土家族，公务员，住吉首市。委托诉讼代理人：黄小燕，女，1983年8月28日出生，土家族，公务员，住吉首市。系被上诉人彭军之妻。原审第三人：杨跃进，男，1958年9月25日出生，汉族，退休职工，现暂住吉首市。原审第三人：时俊敏，女，1963年3月25日出生，苗族，退休职工，现暂住吉首市。系原审第三人杨跃进之妻。上诉人李金翠因与被上诉人彭军、原审第三人杨跃进、时俊敏案外人执行异议之诉一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，通过询问当事人、阅卷的方式审理了本案。本案现已审理终结。李金翠上诉请求：一、撤销吉首市人民法院（2020）湘3101民初218号民事判决；二、依法确认原告李金翠与第三人杨跃进、时俊敏之间的房屋（房屋所有权证号为：吉房权证峒私字第××号）买卖关系合法有效；三、依法判决停止对原告购买的位于吉首市房屋所有权证号为：吉房权证峒私字第××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审不予采纳上诉人收条、取款凭证、转款凭证及补签的《房屋买卖协议书》是错误的。第一、在（2019）湘3101执异86号执行裁定中，吉首市人民法院已经查明：2017年8月10日，杨跃进向李金翠借款5万元，后偿还2万元，剩余3万元抵作购房款。2018年7月13日，李金翠通过银行转账向杨跃进支付购房款10万元，7月15日，支付购房款10万元，8月13日支付购房款2万元，10月20日支付购房款1.5万元。虽然查明的购房款金额26.5万元与上诉人实际支付的购房款金额28.5万元相差2万元，但已确认上诉人支付的是购房款，已采信上诉人的收条、取款凭证及转款凭证。而在上诉人提起执行异议之诉时，一审法院予以否认，采信证据和认定事实错误。第二、在一审时上诉人提交了购房收款收据、取款凭证、银行转账凭证及上诉人与第三人补签的《房屋买卖协议书》，该证据房屋出卖人（本案第三人）一直没有否认，充分说明合同双方当事人均予认可，属有效证据。虽然被上诉人对上述证据提出异议，但被上诉人不是房屋买卖关系的当事人，所提出的质证意见无权改变上诉人与第三人形成的涉案房屋买卖事实及买卖双方当事人均已认可的证据，且形成了完整的证据链，完全能够证明案件事实，人民法院应当采信。一审认为上诉人提交的证据，不能形成证据链，不具备高度的盖然性，不予采纳不当。二、一审认定上诉人未实际占用房屋是错误的。占用是民事主体对财产的实际控制。在本案中，上诉人购房当天，第三人就把涉案房屋和房屋钥匙交给了上诉人。事实上，上诉人已经实际控制了该房产，完全构成民事上的合法占有。虽然上诉人没有天天在该房屋生活居住，但系事出有因，且居住不完全属于占用，更多的是一种使用权，不能因为没有天天生活居住就否认上诉人的实际占用。况且上诉人不久也开始在涉案房屋里摆放物品、维修涉案房屋空调、对其管理居住。显然，上诉人在人民法院查封前已经实际合法占用了该不动产。三、一审将争议焦点一归纳为“原告（上诉人）对涉案房屋是否享有所有权”是错误的。第一、如果上诉人对涉案房屋享有所有权，2019年12月9日，上诉人提出书面执行异议时执行法院就应当支持上诉人的执行异议，停止执行，解除对涉案房屋的查封。正因为上诉人没有产权证执行法院才驳回对上诉人的执行异议申请。一审法院明知上诉人没有产权证，对涉案不享有所有权，还将争议焦点归纳为“原告（上诉人）对涉案房屋是否享有所有权”这明显是偏袒被上诉人，归纳焦点明显错误。第二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，上诉人对涉案房屋是否享有所有权并不是中止裁定执行涉案房屋的唯一事由，只要申请人符合该司法解释第28条的规定，执行法院就应当停止执行，解除查封。因此，一审法院将上诉人对涉案房屋是否享有所有权作为争议焦点与本案事实、上诉人的诉讼请求及与上述司法解释的规定完全不符，所归纳的争议焦点明显是错误的。四、一审认为“上诉人不享有足以排除执行的民事权益”是错误的。在本案中，上诉人完全符合排除民事执行的法定情形，即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复印案件若干问题的规定》第28条规定的能够排除执行的情形，一审法院应当支持原告的诉讼请求。一审认为“上诉人不享有足以排除执行的民事权益”违背客观事实和我国司法解释的规定，所持观点不能成立。五、原判决适用法律错误、判决错误。本案系执行异议之诉，且一审归纳“原告（上诉人）对涉案房屋是否享有所有权”的争议焦点错误，所以本案不适用《物权法》。此外，上诉人的证据确凿充分，本案第三人也予认可，并能完全证明上诉人的诉讼主张，足以排除民事执行。一审引用《民事诉讼法》64条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定判决驳回上诉人的诉讼请求显属适用法律错误、酿成错判。综上，一审不予采纳上诉人的证据错误、认定事实部分错误、适用法律错误、对本案观点分析认为错误、判决错误。为了维护我的合法权益，特向你院提起上诉，请求依法判决，支持上诉人的上诉请求。彭军答辩称：一、支持一审法院关于“不采纳上诉人收条、转款凭证及补签的《房屋买卖协议书》”的认定。虽然被上诉人未参加听证程序，但在一审庭审中得以查阅上诉人提交的证据，证实上诉人并未真实购买案涉房屋；上诉人向一审法院提交的证据存在漏洞，不能形成证据锁链。房屋买卖合同系补签，未办理过户手续，房屋存在抵押，收条、取款凭证、转款凭证等证据漏洞百出，不能证明系支付购房款。二、支持一审法院关于“是否实际占有房屋”的认定。上诉人一直居住在另一套40㎡房子，并未实际居住在案涉房屋，直至2020年3月5日一审开庭审理时，杨跃进仍陈述其居住在该房屋。三、一审法院将本案争议焦点归纳为“原告对涉案房屋是否享有所有权”正确。四、一审法院认定“上诉人不享有足以排除执行的民事权益”正确。上诉人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决正确。原审第三人杨跃进、时俊敏陈述意见称：李金翠确实购买了我的房屋。我向李金翠借款5万元也是事实，后面李金翠店子发生火灾后我就给李金翠还了2万元，李金翠要我还钱，我说没有钱还她，我说我有两套房子可以卖，李金翠就选了大的房子，我们就谈好了房子卖价30万元，李金翠也陆续分两次将钱转了我共计28.5万元，由于我母亲年龄大，李金翠就讲大房子先让我母亲住，就先住着我的小房子，实际是我已经将大点的房子卖给了李金翠。我也不是说不还钱给被上诉人，不是为了转移财产。李金翠向一审法院起诉请求：1．依法确认原告李金翠与第三人杨跃进、时俊敏之间的房屋（房屋所有权证号为：吉房权证峒私字第××号）买卖关系合法有效；2．依法判决停止对原告购买的位于吉首市房屋所有权证号为：吉房权证峒私字第××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、无争议的事实：2019年6月11日，该院作出（2019）湘3101民初1044号民事判决，判决杨跃进、时俊敏偿还彭军借款本金397627元、利息17267元。判决发生法律效力后，杨跃进、时俊敏未履行法律义务，彭军向该院申请执行，同年7月8日本院立案执行。8月2日，该院以（2019）湘3101执720号之一执行裁定书，裁定查封了房屋所有权证号为吉房权证峒私字第××号的房屋。12月9日，李金翠提出书面异议，要求停止执行，解除对涉案房屋的查封。该院于12月24日举行了听证，于12月27日作出（2019）湘3101执异86号执行裁定书，驳回了李金翠的执行异议申请。对当事人有争议的事实，认定如下：关于原告与第三人杨跃进、时俊敏之间是否存在房屋买卖的事实。原告主张存在房屋买卖的事实，提交了房屋买卖协议书、收条、取款凭证、转账凭证加以证明。被告认为原告的证据存在漏洞，对其真实性不予认可。第三人对原告提交的证据没有异议。该院认为，1、房屋买卖协议书注明是补签，应有其他证据加以佐证；2、收条，2018年8月13日的收条没有说明收款用途，2018年10月20日的收条表述为“今借到”25，000元的收条没有落款时间，且均没有说明是交付现金还是银行转账；3、取款凭证，取款人的户名均为“石元香”，仅能证明案外人石元香取款的事实，不能证明原告付款且第三人收款的事实；4、转账凭证，转款后第三人没有出具相应的收条，且中国建设银行的转款记录共有2笔10万元，不能唯一证明为购房款。原告提交的证据，不能形成证据链，不具备高度的盖然性，不予采纳。该院认定，因缺乏充分的证据支撑，对原告主张存在房屋买卖的事实不予确认。关于原告是否实际占用房屋的事实。原告主张实际占有了房屋，提交了钥匙等照片加以证明。第三人杨跃进陈述涉案房屋由自己居住，并说明原告是顾及其母亲年纪大，不便于生活，故原告没有居住。一审法院认为，原告的主张与第三人的陈述明显矛盾，且钥匙的照片达不到原告的证明目的。应认定涉案房屋一直由第三人居住。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告对涉案房屋是否享有所有权；二、原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、原告对涉案房屋不享有物权所有权。不动产物权的转让，未经登记不发生效力。买卖合同仅仅是物权变动的原因行为，并不能直接产生物权变动的结果，不动产物权的变动只能遵循登记公示原则，在登记时生效。至今涉案房屋的所有权人仍登记在第三人杨跃进名下，未办理过户登记手续，且本案不存在法律另有规定的其他物权变动的情形，故涉案房屋并未产生物权变动的效力。二、原告对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告并未支付全部购房价款，一直未实际占有涉案房屋，涉案房屋一直由第三人居住。故对于涉案房屋，原告不享有足以排除执行的民事权益。遂依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告李金翠的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李金翠负担。本院二审期间，上诉人李金翠为支持其上诉请求，提交了下列证据：1、不动产登记信息查询证明，拟证明上诉人李金翠无不动产登记信息记录；2、证人周某的证明，拟证明上诉人李金翠自2019年1月8日起居住在涉案房屋。被上诉人彭军质证认为：上诉人李金翠在农村有房屋居住；第三人杨跃进在一审中陈述了涉案房屋由其本人所有，故二份证据都不应采信。原审第三人杨跃进、时俊敏对李金翠所举证据无异议，并称李金翠确居住在案涉房屋，其母亲只是住其中一间房。被上诉人彭军提交了一份吉首市自然资源局不动产登记信息表复印件，拟证明该套房屋2019年抵押给谢申龙。上诉人李金翠及原审第三人杨跃进、时俊敏对被上诉人彭军提交的证据未提出实质性异议。原审第三人杨跃进、时俊敏称因为该房屋抵押给谢申龙，致使一直未将房屋过户给李金翠。本院认证认为，上诉人李金翠提交的不动产登记信息查询证明，客观证实，来源合法，证明其在吉首市无不动产登记信息的事实；其提交的证人周某证言，虽本人未出庭作证，但被上诉人彭军未提出实质性异议，且与当事人称述相印证。综上，上诉人李金翠、被上诉人彭军所举证据虽不是民事诉讼新证据，但能够证明相关案件事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。本院经审理查明，上诉人李金翠系吉首市镇溪街道办事处云庄村村民，在吉首市经营早餐店多年，在市内无不动产登记信息。2017年8月份，原审第三人杨跃进向上诉人李金翠借款5万元，后偿还了2万元，尚欠3万元。2018年6月份，李金翠以需要购房为由，向杨跃进催还3万元欠款。杨跃进提出自己有两套房子可以卖给李金翠一套，李金翠选中一套面积90㎡左右的房子，双方议定价款为30万元，杨跃进提出其母亲年迈生病现居住在该房，待其母亲去世后再搬入居住，李金翠表示同意。李金翠居住在杨跃进另一套40㎡房屋，杨跃进未收取房租。李金翠分别于2018年7月13日、7月15日通过银行转账各支付给杨跃进、时俊敏10万元，另外现金支付2万元，加上原欠3万元，共计25万元，杨跃进给李金翠出具了一张《收条》，内容为：今收到李金翠购房预付款贰拾伍万元整（250,000元）。杨跃进在收条签名但未注明日期。2018年8月13日，李金翠付给杨跃进2万元，杨跃进出具了《收条》。同年10月20日，李金翠又向杨跃进支付15,000元，杨跃进出具了注明购房款的《收条》。至此李金翠共向杨跃进支付购房款285,000元。2019年1月8号李金翠搬入该房屋居住。2019年6月11日，一审法院审理彭军诉杨跃进、时俊敏民间借贷纠纷一案，于2019年6月11日作出（2019）湘3101民初1044号民事判决：杨跃进、时俊敏偿还彭军借款本金397627元、利息17267元。判决发生法律效力后，彭军向一审法院申请执行。同年8月2日，该院以（2019）湘3101执720号之一执行裁定书，裁定查封了房屋所有权证号为吉房权证峒私字第××号的房屋。12月9日，李金翠提出书面异议，要求停止执行，解除对涉案房屋的查封。该院于12月27日作出（2019）湘3101执异86号执行裁定书，驳回了李金翠的执行异议申请。李金翠对裁定不服，向一审法院提起诉讼。另查明，原审第三人杨跃进、时俊敏于2018年向谢申龙借款20万元，因到期未还，杨跃进以房屋所有权证号为吉房权证峒私字第××号的房屋提供抵押担保，并在房产管理部门进行抵押登记，抵押期限为2019年1月9日至2019年7月8日。2019年12月4日，谢申龙向一审法院提起诉讼，请求判决被告杨跃进、时俊敏偿还原告谢申龙本金200000元及利息；判决二被告位于吉首市房产依法处置后所得款项优先偿还原告上述借款及利息；本案的诉讼费由两被告承担。经一审法院调解，双方自愿达成如下协议：一、被告杨跃进、时俊敏欠原告谢申龙借款本金200000元，被告杨跃进、时俊敏于2019年12月15日前一次性还清；二、原告谢申龙对二被告抵押给原告谢申龙的吉首市房产一套（吉房权证峒私字第××号）的处置款享有优先受偿权。一审法院作出（2019）湘3101民初3164号民事调解书，对上述协议予以确认。该调解书发生法律效力后，谢申龙向一审法院申请执行。本院认为，上诉人李金翠在一审法院作出（2019）湘3101执720号之一执行裁定，查封房屋所有权证号为吉房权证峒私字第××号的房屋后，以案外人对执行标的提出执行异议被裁定驳回，对裁定不服，提起执行异议之诉，请求判决解除案涉房屋的查封并停止对案涉房屋的执行，应审查其是否就案涉执行标的享有足以排除彭军对杨跃进、时俊敏金钱债权强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释规定，结合李金翠所举证据及本案查明的事实分析如下：一、关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。在一审法院对案涉房屋查封前，李金翠因购房需要向杨跃进催收欠款时，杨跃进提出自己有两套房，可以出售一套给李金翠，李金翠同意购买案涉房屋，并商定购房价款为30万元，双方达成房屋买卖的合意。此后李金翠向杨跃进付款，杨跃进所开具的收据亦载明收取购房款或购房预付款。根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。双方就房屋买卖合同主要内容达成口头协议，合同成立，且内容不违反法律、法规强制性规定，合同有效。无证据证明李金翠与杨跃进之间存在恶意串通损害申请执行人利益，逃避债务、转移被执行人财产的情形。二、关于案涉房屋在人民法院查封之前李金翠是否已合法占有的问题。李金翠与杨跃进达成房屋买卖合同后，因杨跃进母亲病重住在案涉房屋内，而杨跃进母亲系李金翠姑母，双方系亲戚关系，根据杨跃进的要求，李金翠免租金居住在杨跃进另一处房屋，待杨跃进母亲去世后再搬进所购买的房屋，李金翠以替代方式行使案涉房屋的管理、支配权，故应认定李金翠已实际占有案涉房屋。三、关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。根据双方约定，购房款为30万元，李金翠通过抵扣债务、银行转账、现金支付的方式已支付房款28.5万元，仅有余款1.5万元未支付，李金翠在二审中表示愿意将剩余房款或按评估价差价交至执行法院，可视为李金翠支付了案涉房屋的全部价款。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。李金翠陈述曾催促杨跃进办理房屋产权过户手续，但杨跃进总是以各种理由推托。根据双方买卖的房屋系修建在国有划拨土地上的单位集资房，因不动产登记制度改革，存在单独办理不动产过户登记的法律、法规和政策障碍，且双方达成房屋买卖合同后，在李金翠不知情的情况下，杨跃进将该房屋抵押给谢申龙并办理抵押权登记，存在未办理房屋过户登记的客观原因。无证据证明，且被上诉人彭军亦未抗辩系买受人李金翠的自身原因未办理过户登记，故本案未办理过户登记非因买受人李金翠自身原因。综上所述，上诉人李金翠与原审第三人杨跃进、时俊敏在案涉房屋查封前就存在买卖合同关系；李金翠已实际占有案涉房屋；李金翠已按约向杨跃进支付了房款；未办理房产证，购房人李金翠无过错。虽然李金翠与杨跃进、时俊敏形成房屋买卖合同关系时未签订书面合同，所签订的《房屋买卖协议书》系房屋被一审法院查封后补签，但李金翠作为一个文化程度不高、法律知识欠缺的农村居民，且买卖双方系亲戚关系，相互信赖，不能苛求其达成房屋买卖协议时立即签订书面买卖合同。同时，上诉人李金翠系农村居民，在吉首市内辛苦经营早餐店多年，在吉首市内无不动产登记信息，证明其名下无其他用于居住的房屋，其购买案涉房屋的目的是为了居住，属购房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）均体现了对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权即其他权利的保护之上，故李金翠向杨跃进、时俊敏以居住为目的签订房屋买卖合同形成的债权，相对于彭军对杨跃进、时俊敏的一般金钱债权，依法应予以优先保护，本院确认上诉人李金翠就案涉执行标的享有足以排除彭军对杨跃进、时俊敏金钱债权强制执行的民事权益。对于另案谢申龙对杨跃进、时俊敏金钱债权的执行中涉及案涉房屋执行问题，因谢申龙不是本案当事人，关于抵押合同是否有效，一审法院调解书是否侵害案外人利益，当事人是否享有排除强制执行的民事权益等，本院均不作审理。上诉人李金翠在其购买房屋未办理产权过户手续前，就案涉执行标的享有的排除彭军对杨跃进、时俊敏金钱债权强制执行的民事权益，并不当然享有案涉房屋所有权，而是基于房屋买卖合同关系形成的债权，而谢申龙作为经登记的抵押权人享有的物权，相关当事人可在执行法院在另案作出执行行为后通过提起执行异议或民事诉讼解决。综上所述，上诉人李金翠的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初218号民事判决；二、在（2019）湘3101执720号申请执行人彭军与被执行人杨跃进、时俊敏民间借贷纠纷一案中，不得执行所有权人为杨跃进，位于湖南省吉首市房屋所有权证号为吉房权证峒私字第××号房屋。二审案件受理费100.0元，由被上诉人彭军负担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  杨安寿审判员  曾浩恒二〇二〇年七月十五日法官助理田竺青书记员张艺