浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1807号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄喜贵，男，1974年11月27日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：黄秉,浙江九州大众律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州中慈物资储运有限公司。住所地：平阳县鳌江镇胜利路。法定代表人：陈荣俊。委托诉讼代理人：林光涨、陈华，苍南县民族法律服务所律师。上诉人黄喜贵、温州中慈物资储运有限公司（以下简称中慈公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初5695号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄喜贵上诉请求：1.撤销原审判决第三项、第四项，依法改判；2.本案的诉讼费用由中慈公司承担。事实和理由：一、涉案《补充协议》已明确约定免除黄喜贵占有使用涉案厂房的使用费，并由黄喜贵收取平阳县昌泰电力实业有限公司的租金，在涉案合同解除前，已经获得履行，不因主合同解除而无效。一审认为《补充合同》随着《厂房买卖合同》解除而解除，却否定了《补充协议》解除前的合同效力，显然是违背了《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。二、《补充协议》对免除涉案厂房的使用费和平阳县昌泰电力实业有限公司的租金归属的约定，系中慈公司违反合同约定后对黄喜贵的经济补偿。《厂房买卖合同》签订后，黄喜贵支付了260万元定金、代缴地税448288元并受让了黄喜贵母亲享有的343万元债权。三、一审法院计算黄喜贵的厂房使用费没有事实和法律依据。首先，《厂房买卖合同》约定，自定金交付之日起，厂房交付黄喜贵。基于双方买卖合同关系，黄喜贵有理由相信今后该厂房的所有权是归属于自己的，并不存在占有使用费的问题。在中慈公司违约导致合同解除后，使用费的损失是信赖利益的损失，即使黄喜贵支付了使用费，也有权要求中慈公司予以赔偿。其次，一审法院按照租金的方式计算中慈公司占有使用涉案厂房的使用费没有法律依据。本案双方不存在租赁关系，黄喜贵占有使用涉案厂房不属于不当得利，合同的解除系中慈公司违约所致。因此，中慈公司要求黄喜贵支付租金损失无任何依据。再次，一审法院计算涉案厂房的使用费所使用的计算公式：(1140000元/4746.69×6567.21/12个月×27个月×[1-(300万元+260万元+448288元)×11313.9/(2460万元×6567.21)]，黄喜贵至今也无法理解其含义。最后，即使一审要求黄喜贵向中慈公司返还涉案厂房使用费，但其计算涉案厂房使用费的依据严重错误。第一，以平阳县昌泰电力实业有限公司的租金标准计算使用费明显不合理。涉案厂房一共有四栋，分别为①一栋六层建筑，面临鸽巢路，面积4575.42平方米(以下简称第一栋)；②一栋三层建筑，第一栋后面靠104国道，面积1991.79平方米(以下简称第二栋)；③一栋三层建筑，面积1991.79平方米(以下简称第三栋)；④一栋二层建筑，面积2754.9平方米(以下简称第四栋)。平阳县昌泰电力实业有限公司承租的是临街的办公楼，地理位置是整个厂区中最好的，其他地方均为厂房、生产车间。第二，一审法院计算平阳县昌泰电力实业有限公司承租面积错误。平阳县昌泰电力实业有限公司的租赁合同中约定承租四层办公楼，但实际承租了五层(从《平阳县昌泰电力有限公司拟承租温州中慈物资储运有限公司坐落于敖江镇鸽巢路房屋年租金评估报告书》(温德资评[2018]163号)中可看出)，包括：第一栋一层整层、二至五层东首约占整层面积的75%(承租面积3577.79平方米)，第二栋一层655.21平方米，二层681.38平方米，三层655.2平方米，合计承租面积5569.58平方米。根据《评估报告书》内容，其中涉案厂房临鸽巢路一层年租金870.04平方米*333.8=29040元，非临路面一层年租金655.21平方米*283.73=185800元，二层年租金1361.32平方米*200.28=272600元，三层年租金1335.15*166.9=222800元，四层年租金679.94平方米*133.52=90800元，五层年租金667.93平方米*116.83=78000元。第三，一审法院计算黄喜贵使用费的使用时间不合理。黄喜贵并未在合同签订后就搬入涉案厂房，而是在数个月之后才搬入。黄喜贵于2018年5月31日向无锡华文机电有限公司签订购买设备合同，安装货运电梯，上述设备于2018年8月份开始陆续投入使用。因此，黄喜贵实际使用时间为18个月(而非一审法院认定的27个月)。第四，一审法院计算黄喜贵使用费的使用面积不合理。黄喜贵搬入涉案厂房后并未全部占用。第一栋建筑空余面积4575.42-3577.79=997.63平方米，第六层约225.22平方米由于没有楼梯导致无法进入，二至五层其余约772.41平方米空置。第三栋建筑面积1991.79平方米，其中一层655.21平方米，二层681.38平方米，三层655.2平方米；第四栋建筑面积2754.9平方米，其中一层1377.45平方米，二层1377.45平方米(上述两栋建筑合计面积4746.69平方米)。因此，根据一审判决确定的租金计算公式为681313元((2032.66平方米*×283.73+2058.83平方米×200.28+655.2平方米×166.9)/12个月×18个月×[1-(300万元+260万元+448288)×11313.9/(2460万元×4746.69)])元。四、中慈公司因违约而受益，违背诚实信用原则。双方签订的《厂房买卖合同》约定涉案厂房的土地使用权和厂房建筑物及设备总价格为人民币2460万元。由于中慈公司的违约行为导致合同目的不能实现，后涉案厂房于2019年11月26日成功拍卖，拍卖金额为3296万元。从拍卖金额和合同约定的价款之间的差价来看，中慈公司已经获得了巨大的利益，若黄喜贵还应支付中慈公司厂房使用费，明显无法实现当事人之间的利益平衡。中慈公司辩称：一、关于平阳县昌泰电力有限公司的租金归属问题。黄喜贵在一审中并未主**阳县昌泰电力有限公司的租金归其所有，也没有主张合同解除后租金的归属问题，中慈公司反诉时，黄喜贵亦未抗辩租金归属问题，故黄喜贵无权在本案二审中提出租金归属问题。二、涉案合同解除，厂房所产生的租金应当归中慈公司所有。三、涉案厂房总面积为11313.9平方米，除去平阳县昌泰电力有限公司承租的4746.69平方米外，剩余6676平方米均系黄喜贵占用的面积。涉案厂房交付后，是否使用均系黄喜贵自身的问题，与中慈公司无关。四、黄喜贵未按照《厂房买卖合同》的约定支付第二次1000万元的购房款，如果黄喜贵按约支付，就不存在涉案厂房被查封的结果，涉案厂房也能够完成过户。故黄喜贵系本案的违约方。五、一审法院采用平阳县昌泰电力有限公司的租金标准计算占有使用费，但其以黄喜贵购房款投入为由认定黄喜贵享有租金份额是错误的。中慈公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判支持中慈公司反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由黄喜贵承担。事实和理由：一、一审认定中慈公司单方违约与事实不符，显失公平。根据《厂房买卖合同》的约定，黄喜贵第二次1000万元的付款义务应在2018年3月30日之前。黄喜贵以怀疑中慈公司无支付600万元能力为由，拒不支付1000万元，而双方约定该1000万元支付至银行账户，说明黄喜贵在签订涉案合同时就应当预见中慈公司存在债务和其他担保的可能，但不能据此认定系中慈公司原因导致合同目的无法实现或不能履行。涉案合同系双务合同，以黄喜贵先履行解除抵押权为前提，故中慈公司依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定享有先履行抗辩权。且涉案《厂房买卖合同》约定的违约金为246万元，但一审却按照购房款260万元双倍返还，显属错误。三、一审认定租金过低，其租金按双方比例分成，超出黄喜贵的诉讼请求。首先，一审参照平阳县昌泰电力有限公司的租金标准，明显过低，应当以评估金额为准。其次，即使一审的计算标准正确，但其以黄喜贵支付的款项6048288元(300万元+260万元+税款448288元)参与租金分配，扣除了租金1596939元，不合理也不合法。一审在已判决260万元双倍返还以及黄喜贵明确主张二倍返还不主张经济损失，更不主张租金分配的情况下，一审就租金的判决超出了黄喜贵的诉讼请求。黄喜贵辩称：一、涉案合同因中慈公司严重违约而解除。双方于2017年8月8日签订《厂房买卖合同》，涉案厂房处于抵押状态，无法办理产权过户。根据该协议，黄喜贵应待中慈公司向银行偿还贷款600万元后，向银行支付1000万元。但是黄喜贵支付定金后，发现中慈公司的财务状况很差，并涉及诉讼，还隐瞒被起诉的事实。在一审中，黄喜贵已向法院提交了两份判决书予以证明。同时，在黄喜贵准备履行第二阶段还款之前，中慈公司向黄喜贵母亲借款300万元，一直不予偿还。鉴于中慈公司的财务状况恶化，黄喜贵拒绝支付1000万元并要求中慈公司先行支付600万元，系行使同时履行抗辩权和不安抗辩权。在中慈公司无力支付600万元的前提下，黄喜贵提供了担保人并由案外人章烈成代为支付600万元，黄喜贵在2018年8月23日准备了1700万元，偿还贷款。但因涉案厂房被法院查封而无法履行。二、中慈公司要求黄喜贵支付租金无事实和法律依据。中慈公司系基于买卖合同关系交付厂房，双方并不存在租赁关系，黄喜贵不存在支付租金的义务。而且涉案《补充合同》明确约定免除了黄喜贵的占有使用费。黄喜贵在本案一审中已经就平阳县昌泰电力有限公司租金的返还及支付占有使用费问题进行了抗辩，并不存在中慈公司主张的未予抗辩的情况。黄喜贵向一审法院起诉，请求：1.依法解除黄喜贵、中慈公司于2017年8月8日达成的《厂房买卖合同》；2.中慈公司立即返回黄喜贵购房款3878288元并双倍返还定金5200000元；3.中慈公司支付厂房评估费14577元；4.本案诉讼费用由中慈公司承担。中慈公司提起反诉，请求：1.判令黄喜贵支付延迟付款违约金2460000元；2.判令黄喜贵支付厂房使用租金6048000元（其中黄喜贵代为收取平阳县昌泰电力实业有限公司从2018年7月1日起至2019年10月1日止的租金1780000元，黄喜贵从2017年8月9日起至2019年10月9日止的厂房使用费4268000元）；3.判令黄喜贵承担本案反诉诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月27日，中慈公司将其名下坐落于平阳县鳌江镇岳巢村鸽巢路权证号为0210005682、0210005683、0210005684、0210005685的厂房为温州银行股份有限公司瓯海支行设立抵押登记。2017年8月8日，黄喜贵、中慈公司签订《厂房买卖合同》，约定黄喜贵购买中慈公司名下的坐落于平阳县厂房［权证号：0210005682、0210005683、0210005684、0210005685，建筑面积分别为2754.90平方米、1991.79平方米、1991.79平方米、4575.42平方米，国有土地使用权证号平国用（2010）第02-8010号，土地使用权面积8853.36平方米］，中慈公司向黄喜贵转让上述土地及地上所有建筑、设备，总价24600000元；中慈公司协助黄喜贵办理上述房产及土地权属变更登记，办理过程中产生的费用双方各分担一半，中慈公司于2018年3月30日前负责办理好土地证、房权证等相关权证变更手续；黄喜贵分三次付清购房款，第一次于签约之日支付中慈公司定金2600000元，第二次购房款10000000元直接向银行支付，用以偿还厂房作为抵押物的银行贷款（抵押债权16000000元，剩余6000000元中慈公司也同时向银行支付，银行贷款清偿后中慈公司立即办理过户手续），第三次黄喜贵于领取产权证后向中慈公司支付余款12000000元；定金交付之日起，涉案厂房交付黄喜贵使用，允许案外人承租使用至2018年6月份；若黄喜贵逾期付款，滞纳金按银行利息二倍计算，若黄喜贵逾期三个月未付款，中慈公司有权终止合同并要求黄喜贵支付违约金2460000元；若中慈公司未在规定时间内办理过户手续，黄喜贵有权解除合同，中慈公司应向黄喜贵返还收取的购房款并支付违约金2460000元，若黄喜贵同意继续履行合同，中慈公司应支付违约金1000000元；涉案厂房中有两栋（面积分别2754.90平方米、1991.79平方米）出租给案外人平阳县昌泰电力实业有限公司（以下简称昌泰公司）使用至2018年6月30日止。同日，黄喜贵支付中慈公司定金2600000元，后涉案厂房交付黄喜贵使用。2018年1月19日，温州市瓯海区人民法院作出（2018）浙0304民初4381、4384号判决书，判决中慈公司对案外人欠中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行）的债务分别在14000000元最高限额内承担连带清偿责任。同年3月13日，平阳县顺动房地产评估有限公司接受中慈公司委托对涉案厂房予以评估并出具评估报告。同月15日，黄喜贵支付平阳县顺动房地产评估有限公司评估费14577元。同年8月19日，案外人温秀莲出具一份《声明》，记载中慈公司以资金困难为由分别于2017年9月19日和11月24日向其借款2000000元和1000000元，约定月息1.5%，结算至2018年8月23日尚欠本息3430000元，现其同意将该债权转让给黄喜贵。同年8月23日，黄喜贵、中慈公司及案外人章烈成签订《补充协议》，约定自《厂房买卖合同》签订后，中慈公司已交付厂房给黄喜贵使用至今，黄喜贵已向中慈公司支付的定金2600000元、代缴地税款448288元、中慈公司向黄喜贵母亲借款本息3430000元（本金3000000元、利息430000元）均转为购房款；因厂房尚有抵押债务16800000元，黄喜贵及章烈成分别替中慈公司代偿银行债务10000000元及6800000元，待抵押权解除后办理转让登记手续，手续完成后黄喜贵将剩余购房款6800000元支付给章烈成，以偿还中慈公司对章烈成的债务；双方要和银行同时到不动产交易中心办理还贷和过户登记手续，厂房过户后，黄喜贵同意免除中慈公司向温秀莲借款的利息43万元，另支付中慈公司上述16800000元银行贷款利息（自2018年5月20日或6月20日之后的利息），并额外支付中慈公司680000元，若因中慈公司原因未能办理过户，一切后果由中慈公司承担；中慈公司同意昌泰公司自2018年7月1日之后支付的厂房租金由黄喜贵收取，并免除黄喜贵自厂房交付后的使用费用。同月24日，涉案厂房所在土地因债权人中国民生银行股份有限公司温州分行申请而被温州市瓯海区人民法院执行查封［执行案号（2018）浙0304执3737号］，因此上述《补充协议》未再履行。2019年4月16日，黄喜贵收取昌泰公司自2018年7月1日至2019年6月30日的厂房租金1140000元，黄喜贵为此开具收款发票并缴纳税费96250元。2019年11月26日，涉案厂房及土地被瓯海区人民法院拍卖给他人。一审法院认为，本案争议焦点在于导致涉案厂房未能过户的违约责任由谁承担，合同解除后因合同取得的财产、受到的损失如何确定及承担。关于违约责任承担问题。根据《厂房买卖合同》及《补充协议》中关于支付购房款的约定可以得出：第一，签订《厂房买卖合同》及黄喜贵依约支付定金后，双方应同时向温州银行支付款项以解除厂房抵押权，然系中慈公司无能力支付6000000元，才致黄喜贵拒绝支付10000000元，亦才有后续的补充协议，即由章烈成代中慈公司向温州银行支付6800000元，由此，黄喜贵第一次拒付系行使同时履行抗辩权，中慈公司主张违约责任在于黄喜贵，不予采纳。第二，黄喜贵、中慈公司及章烈成于2018年8月23日签订《补充协议》，由于涉案厂房之前已抵押给温州银行，且《补充协议》签订次日涉案土地即被法院执行查封，从同时期中慈公司在法院的涉诉案件及债务情况分析，黄喜贵有理由相信即使其履行先给付义务，中慈公司难为对待给付之情况仍然存在，故黄喜贵主张行使不安抗辩权于法有据。中慈公司主张黄喜贵第二次拒付构成违约，不予采纳。综上，导致涉案厂房未能过户的违约责任在于中慈公司，中慈公司于反诉中主张黄喜贵违约并要求其支付延迟付款违约金2460000元，于法无据，不予支持。根据《厂房买卖合同》约定，因中慈公司违约导致涉案厂房不能办理过户手续，黄喜贵有权解除合同。现黄喜贵主张解除《厂房买卖合同》，于法有据，予以支持。因《补充协议》并未履行，且《厂房买卖合同》解除后，《补充协议》亦已随《厂房买卖合同》解除而解除，中慈公司辩称黄喜贵仅主张解除《厂房买卖合同》，未主张解除《补充协议》，自相矛盾，不予采纳。关于合同解除后因合同取得的财产、受到的损失如何确定及负担问题。法律规定因当事人一方迟延履行或其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则，收受定金一方不履行债务的应当双倍返还定金，既约定定金又约定违约金的，未违约的一方可以选择适用违约金或定金条款。现因中慈公司违约导致涉案《厂房买卖合同》未能最终履行，致使黄喜贵不能实现合同目的，黄喜贵主张中慈公司双倍返还定金5200000元，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《厂房买卖合同》解除后，黄喜贵要求中慈公司返还购房款3878288元，其中3430000元系案外人温秀莲债权转让给黄喜贵，黄喜贵、中慈公司在《补充协议》中协商抵作购房款，该债权转让已生效，《补充协议》解除后，黄喜贵要求中慈公司返还该款，以及返还黄喜贵代中慈公司缴纳的地税款448288元，均于法有据，予以支持。黄喜贵主张中慈公司支付厂房评估费14577元，因该笔费用系办理厂房登记变更手续而产生的合理费用，现中慈公司违约导致无法办理变更登记手续，故该损失应由中慈公司承担，黄喜贵的主张于法有据，予以支持。中慈公司在反诉中主张黄喜贵支付厂房使用租金6048000元，黄喜贵收取昌泰公司的租金1140000元，应予返还给中慈公司，黄喜贵因收取租金而出具发票，因此缴纳的税费96250元，应在其中扣除，中慈公司主张黄喜贵代收昌泰电力公司租金1780000元，与事实不符，不予采纳。黄喜贵使用厂房的租金，可参照昌泰公司的租金标准，并结合黄喜贵、中慈公司约定的总购房款、黄喜贵已支付的定金、已付代付款数额、黄喜贵使用的厂房面积、厂房总建筑面积等因素来考虑，因厂房于2019年11月被拍卖，租期计算27个月，确定黄喜贵应支付中慈公司厂房使用租金2045603元{1140000元/4746.69×6567.21/12个月×27个月×[1-（300万元+260万元+448288元）×11313.9/（2460万元×6567.21）]}元，中慈公司主张的租金过高部分，不予支持。黄喜贵辩称根据合同约定，中慈公司已免除黄喜贵厂房使用费并由黄喜贵代收租金，故其无需再向中慈公司支付厂房使用费及代收租金，因该《补充协议》已随《厂房买卖合同》解除而解除，故黄喜贵该辩称没有事实和法律依据，不予采纳。综上，因涉案合同解除，中慈公司应支付黄喜贵各项费用合计9092865元（3878288元+5200000元+14577元），黄喜贵应向中慈公司返还代收租金及厂房使用费合计3089353元（1140000元-96250元+2045603元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，于2019年12月27日判决：一、解除黄喜贵与中慈公司于2017年8月8日签订的《厂房买卖合同》；二、中慈公司应支付黄喜贵9092865元；三、黄喜贵应支付中慈公司3089353元；四、上述二、三两项相抵后，中慈公司应支付黄喜贵6003512元，于判决生效之日起十五日内付清；五、驳回中慈公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费75450元，减半收取37725元，由中慈公司负担；反诉受理费71356元，减半收取35678元，由黄喜贵负担15757元，中慈公司负担19921元。二审期间，中慈公司未提供新的证据。黄喜贵提供了以下证据：1.提供一份评估报告书，证明一审法院计算租金依据存在错误；2.存款明细账，证明2018年8月23日黄喜贵已经准备好购房款，因涉案厂房被法院查封被迫终止交易。中慈公司认为评估报告的租金金额过低，亦不能作为认定平阳县昌泰电力有限公司承租面积的依据；对存款明细账的真实性无异议，但认为证据不能证明黄喜贵在2018年3月份具备履行能力。本院经审查认为，评估报告涉及涉案厂房各栋各楼层面积，与本案存在关联性，本院予以采信，至于该评估报告能否作为本案计算租金或占有使用费的依据，本院将在下文予以阐述；存款明细账能够证明黄喜贵在2018年8月23日的履行能力，本院予以采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，《平阳县昌泰电力有限公司拟承租温州中慈物资储运有限公司坐落于敖江镇鸽巣路房屋年租金评估报告书》载明涉案厂房1栋第一层建筑面积870.04平方米，二至四层建筑面积2039.82平方米（每层建筑面积均为679.94平方米）、五层建筑面积667.93平方米。黄喜贵账户2018年8月23日的账户余额为17503223.54元。双方一致确认平阳县昌泰电力有限公司承租涉案厂房第一栋一层全部、第二至五层的三分之二及第二栋的1991.79平方米，厂房总面积为11313.9平方米。涉案厂房拍卖价格为32960000元。本院认为，涉案《厂房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法律强制性规定的情形，应认定为合法、有效。审查涉案两份协议书的内容，《补充协议》系双方履行《厂房买卖合同》出现障碍后作出的解决交易困境的安排。现涉案厂房已被法院拍卖，双方对于解除《厂房买卖合同》均不持异议，一审基于《补充协议》与《厂房买卖合同》的关系，认定《补充协议》已随《厂房买卖合同》解除，并无明显不当。黄喜贵有关《补充协议》仍合法有效的主张，本院不予支持。涉案《厂房买卖合同》约定“第二次房款1000万元，由买方直接支付给银行，用于偿还以厂房做为抵押物的银行贷款（另600万元抵押贷款由甲方同时支付给银行）”，说明黄喜贵支付10000000元与中慈公司支付6000000元应同时履行，中慈公司主张其享有先履行抗辩权，与上述约定不符，本院不予采信。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。故一审认定黄喜贵未支付10000000元系行使同时履行抗辩权，正确。涉案合同因厂房被查封而无法履行，系中慈公司所致，故一审认定中慈公司构成违约并驳回其要求黄喜贵支付违约金的诉讼请求，亦正确。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”涉案《厂房买卖合同》既约定了定金2600000元，又约定了违约金2460000元，一审基于中慈公司违约的事实及黄喜贵选择适用定金条款的诉讼请求，判决中慈公司双倍返还定金5200000元，正确。《补充协议》距《厂房买卖合同》长达一年之久，双方基于继续实施交易行为的合意而作出由中慈公司免除黄喜贵自厂房交付后的使用费的约定。然双方在《补充协议》签订第二日即知晓厂房被查封，涉案合同无法履行，故自该日起，中慈公司免除黄喜贵厂房使用费的基础已不存在，黄喜贵应当支付自2018年8月24日起的使用费。一审支持中慈公司要求黄喜贵支付自2017年8月份起的使用费，不当，本院予以纠正。双方一致确认平阳县昌泰电力有限公司承租涉案厂房第一栋一层全部、第二至五层的三分之二及第二栋的1991.79平方米，根据评估报告载明的厂房面积，黄喜贵占用面积为6646.9㎡[11313.9㎡-1991.79㎡-870.04㎡-（2039.82㎡+667.93㎡）×2÷3]。在涉案厂房整体交付的情况下，黄喜贵主张仅支付己方实际使用部分面积的使用费，不成立，本院不予支持。综合考虑黄喜贵为履行买卖合同投入的设备、黄喜贵所使用厂房的地理位置、涉案厂房最终拍卖金额等因素，本院酌情黄喜贵支付其占用面积6646.9㎡自2018年8月24日起的厂房使用费1200000元。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。中慈公司收取的黄喜贵的购房款应当予以返还，而黄喜贵就涉案厂房获取的收益亦应予以返还。平阳县昌泰电力有限公司的租金系基于涉案厂房获得的收益，黄喜贵应予以返还，扣除其支付的税费，黄喜贵应返还的租金金额为1043750元（1140000元-96250元）。中慈公司主张黄喜贵收取的平阳县昌泰电力有限公司的租金为17800000元，无事实依据。黄喜贵为履行《厂房买卖合同》而支出的评估费，一审判决由中慈公司负担，正确。至于本案双方当事人在二审中未主张的部分，本院不作审查。综上，中慈公司应支付黄喜贵各项费用合计9092865元（3878288元+5200000元+14577元），黄喜贵应支付中慈公司的款项金额为2243750元（1043750元+1200000元）。综上，黄喜贵的上诉理由部分成立，对其上诉请求成立的部分，本院予以支持。中慈公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初5695号民事判决第一项、第二项；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初5695号民事判决第三项、第四项、第五项及诉讼费负担部分；三、黄喜贵支付温州中慈物资储运有限公司2243750元；上述应付款项相抵后，中慈公司应支付黄喜贵6849115元，限于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回温州中慈物资储运有限公司一审其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费75450元，减半收取37725元，由温州中慈物资储运有限公司负担；一审反诉案件受理费71356元，减半收取35678元，由黄喜贵负担12375元，温州中慈物资储运有限公司负担23303元。二审案件受理费111128元，由黄喜贵负担12375元，温州中慈物资储运有限公司负担98753元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 蔡蓓蓓审 判 员 曾 慧二〇二〇年七月七日法官助理周婷婷代书记员 徐彬妮