湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初2030号原告张磊，男，1987年2月28日生，汉族，住双峰县。委托代理人彭武华，湖南富厚律师事务所律师。被告邓红专，女，1987年10月2日生，汉族，住址双峰县，现住双峰县。原告张磊与被告邓红专房屋租赁合同纠纷一案，2020年6月9日本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告张磊及其委托代理人彭武华、被告邓红专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊的诉讼请求：1、判决被告支付给原告房屋租金人民币26690元及利息；2、判决被告每天按月租的5％支付滞纳金给原告，直至房屋租金支付到位止；3、判决原告不返还被告保证金人民币10000元；4、判决被告支付给原告水电费从民币434元；5、判决被告拆除室外建筑广告招牌；6、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月19日，原告与被告．签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于威龙国际的房屋出租给被告，租赁期共5年，用于经营瑜伽舞蹈；起始租金为3170元／月，前三年租金不变，按每半年提前支付半年租金；原告同意给予被告四个月的免租期，如未租满五年将补足原告减免被告四个月租金合计12670元；被告支付10000元的押金给原告，同时，被告必须依约交付租金，如有拖欠租金，原告每天按月租的5%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上，原告有权收回房屋，并有权拒绝退还履约押金；合同到期被告负责室外建筑广告招牌拆除，还原外建筑形象。合同签订后，被告于2019年12月30日起开始拖欠房屋租金，原告多次催讨，被告不予理睬。因此，原告为维护自己的合法权益，请求人民法院判如所请。被告邓红专辩称，1、根据房屋租赁合同约定的免责条约，疫情是客观存在的，是不可抗拒的，导致被告无法经营，没有收入来支撑房租费用，并非恶意拖欠，不应承担滞纳金，原告应当减免被告租金；2、原告方理应退回被告10000元押金。当时租赁时，因近年底放假，被告所经营的行业属于放假期，同时也请不到装修公司进行装修，故双方协商先于2018年年底签订租赁合同，同时约定装修期是免租金的；3、原告方未能给予被告足够时间搬离就将门店上锁，导致被告方及被告客户相关设备、私人东西部分未能搬出，原告应当给予被告充足的时间予以搬迁；4、被告邓红专于2020年1月10日向张磊交纳了5000元房屋租金，下欠租金与张磊协商过；5、被告租赁的门店是属商业住房，原告却没有办理消防手续，原告出租这个门店属违法出租。综合原、被告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、水、电表照片等，结合原、被告的陈述，本院认定如下事实：经审理查明，2018年12月19日，原告张磊与被告邓红专签订《房屋租赁合同》，约定：“出租方:张磊（以下简称甲方），承租方:邓红专（以下简称乙方）……第一条、甲方出租给乙方的房屋位于威龙国际大厦，出租房屋实际面积共约190平方米。……第三条租赁期限、用途：1、租赁用途：瑜伽舞蹈，2、该房屋租赁期共5年。自2019年1月1日起至2023年12月30日止，甲方应于2018年12月30日前将约定面积交个给乙方使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。甲乙双方应对房屋和附属物品。设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4、如甲方提前解约需退还乙方支付的10000元押金。第四条：1、免租期：双方协商乙方租五年，甲方同意给予乙方四个月的免租期，即从2019年1月1日到2019年4月30日共计4个月，如未租满五年将补足甲方减免乙方四个月租金合计12670元。2、月租金标准：Ａ起始租金单价3170元／月，2.1.前三年租金：租赁月单价＊12个月，即38000元／年，2.2租金递增方式：前三年月租金不变为Ａ，第三年递增5%，即从起租之日起第4年租金为39900／年，3.支付方式：租金按照半年支付，半年租金＝6Ａ，即半年租金19000元整。4、乙方于2019年1月1日前向甲方支付房屋租金12700元整，乙方于2019年7月1日前向甲方支付房屋租金12700元整，乙方于2020年1月1日前向甲方支付房屋租金19000元整……5、乙方于2018年12月19日付10000元的押金给甲方，甲方于合同到期之日在没有任何的纠纷之下退给乙方的押金。……第五条，1、水电费、卫生费、广告活动费及一切税费由乙方负责交纳，水电费应在每月抄表后5天内支付。物业管理费由甲方负责。2、乙方必须依约交纳租金，如有拖欠租金，甲方每天按月租金的5%加收滞纳金，拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约押金。……2、合同到期乙方负责室外建筑广告招牌拆除，还原外建筑形象。甲方：张磊，身份证4325221987××××××××，乙方邓红专，身份证号×××4968，签约日期2018年12月19日，签约地点威龙国际大厦。”同日，被告邓红专向原告张磊交纳10000元押金即入驻威龙国际大厦经营“天天瑜伽舞蹈瑜伽馆”，并在威龙国际大厦正前方楼墙上设立“天天瑜伽舞蹈”广告牌。被告邓红专于2020年1月1日起开始拖欠原告房屋租金，经原告张磊催讨，被告邓红专于2020年1月10日向原告张磊交纳了5000元房屋租金后，未按约将租金交清，2020年2月爆发“新冠疫情”,2020年5月11日，原告张磊通过微信通知被告邓红专将租赁物腾空退还给原告，并将房屋租金、水电费等相关费用结清，被告邓红专同意将租赁物于2020年5月13日前腾空退还给原告，但没有将房屋租金、水电费等相关费用结清，原告张磊诉至本院。另查明被告邓红专在威龙国际大厦经营瑜伽馆期间尚有用水量16吨、用电量370.3ｋＷｈ的费用共计434元未支付。本案争议的焦点是：1、被告是否应当向原告支付房屋租金26690元及利息、水电费434元并每天按月租金的5％支付滞纳金？2、被告所交的10000元押金是否应当退还？3、被告是否应当拆除室外建筑广告招牌？本院认为，原告张磊与被告邓红专签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，当事人均应恪守。原告张磊依约履行了合同义务，被告邓红专未按合同约定履行给付义务，其行为显属违约，应承担违约责任。根据原、被告的微信聊天记录及庭审中双方的陈述，可以认定原、被告的房屋租赁合同于2020年5月13日解除，合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按合同约定，计算至2020年5月13日，被告邓红专拖欠租金为：12670元+3170元/月×4+3170÷31×13-5000＝21679元。考虑到“新冠疫情”影响，酌情核减房屋租金3170元，折抵后，被告邓红专应支付房屋租金18509元；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明后，原告选择适用定金条款，因被告违约，被告所交的10000元押金原告不退还；原告提出被告邓红专应支付所欠水电费434元及拆除室外建筑广告招牌的请求,合符合同约定，不违反法律规定,本院应予支持；原告张磊的其余诉讼请求，本院不予支持。被告邓红专辩称未按时交纳足额租金系因爆发“新冠疫情”这一不可抗力原因所致，不构成违约，及原告给予被告减免的四个月租金即12670元系房屋装修期间的免租，不应补交的意见，均与事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告邓红专于本判决生效之日起十日内支付原告张磊租金18509元及水电费434元。二、被告邓红专于本判决生效之日起十日内拆除室外建筑广告招牌。三、原告张磊不返还被告邓红专保证金10000元。四、驳回原告张磊的其余诉讼请求。如被告邓红专未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元，由被告邓红专负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二〇年七月十五日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲