四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终514号 上诉人（原审原告）：江某2，男，1987年1月28日出生，汉族，住四川省西昌市。 上诉人（原审原告）：江某1，女，2013年8月28日出生，汉族，住四川省西昌市。 法定代理人：江某2，系江某1之父。 二上诉人委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司，住所地眉山经济开发区新区。 法定代表人：谢炜祥，总经理。 委托诉讼代理人：孟志波，四川山助律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟朝芝，四川山助律师事务所律师。 上诉人江某2、江某1因与被上诉人眉山市圣丰农产品批发市场投资有限公司（以下简称圣丰投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江某2、江某1向本院上诉请求：撤销原判，改判支持其一审所提出的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、圣丰投资公司规划变更，对其房屋使用等构成严重不利影响。圣丰投资公司存在地下一层规划变更行为、地上一至四层经营业态变更行为，该变更对购房业主产生重大影响，其可以行使法定解除权和约定解除权。二、圣丰投资公司未于2018年9月25日备案和交房，其可以要求退房。网签合同约定2017年10月1日交房，逾期交房在360日内，出卖人支付违约金，逾期交房在360日后，买受人有权解除合同，出卖人退还购房款。案涉房屋实际备案日期为2018年9月29日，逾期超过360日，其依法享有合同解除权。眉山市东坡区住建局于2018年9月29日出具工程竣工验收备案书后，又重新制作了一份日期为2018年9月25日的竣工验收备案证明，将2018年9月29日的竣工验收备案证明作废。这一行为与《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》规定不符，且上述规定表明，竣工验收备案登记机关应当核查并验证备案文件齐全后才能作出备案证明，恰恰说明圣丰投资公司2018年9月25日提交资料，2018年9月29日作出竣工验收备案证明这一行为是合情合理的。同时圣丰投资公司开始提交的经审核同意的《工程基本情况》的右上角显示“于2018年9月28日竣工验收”，右下角显示“2018年9月29日提交”，也能充分说明竣工验收日期为2018年9月25日系造假行为。一审法院拒绝对第二次竣工验收备案的形成日期进行鉴定，明显程序不合理，应当同意鉴定申请。三、圣丰投资公司与眉山市圣丰农产品批发市场管理有限公司（以下简称圣丰管理公司）系关联公司，人员、资金、经营等都存在混同，圣丰投资公司行为构成售后包租，违反了双方网签合同的约定。四、其购买商铺的根本目的之一在于保值增值，圣丰投资公司以手写计价单等方式承诺了固定的收益率，但并未实现固定的收益率，保值升值的合同目的无法实现，其有约定及法定的解除权。五、其购买的案涉房屋存在严重质量问题，无需鉴定即可证明。六、商铺逾期办证，构成严重违约，其有权退房。 圣丰投资公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确、程序合法。一、虽地下一层存在规划变更，但该变更合法合规，不实际影响案涉商铺的结构、户型、空间尺寸、朝向变化以及房屋质量、使用功能。经营业态的变更也仅是商业市场经营行为，不是案涉合同行为或目的。二、其已经按照约定履行交房义务。2017年1月10日案涉商铺所在项目已经竣工验收合格。2018年9月25日，其取得了《竣工验收备案书》。商品房买卖合同约定，系由买受人委托圣丰管理公司代为收房，同时，买受人在与圣丰管理公司代为签订的托管协议中又再次授权圣丰管理公司代为收房，2017年9月28日，其根据买卖合同及托管协议的约定，将案涉已建成商铺统一移交给圣丰管理公司，完全符合合同约定。三、其与圣丰管理公司均系依法成立、相互独立的主体，不构成包租包售，同时包租包售也并非法定或约定的合同可解除的情形。四、商铺的保值增值并非商品房买卖合同的根本目的，也未在合同中约定，其合同根本目的在于实现物权转移，买受人取得物权。五、案涉商铺已竣工验收并取得合格证明，不存在质量问题。六、案涉商铺不存在无法办证的情形，江某2、江某1不享有逾期办证的法定解除权或约定解除权。根据本案已查明的事实，大部分业主已经办理房产证，未办证在于业主未依法缴纳相关税费，未提供相关委托办证手续及办证资料，导致无法办证。请求驳回上诉，维持原判。 江某2、江某1向一审法院起诉请求：1.判令解除编号ＩＡ1-243号的《圣丰国际商铺买卖合同》；2.判令解除网签编号为245200号的《四川省商品房买卖合同（预售）》；3.判令圣丰投资公司返还其ＩＡ1-243号商铺购房款266600元；4.判令圣丰投资公司赔偿ＩＡ1-243号商铺买卖违约金53320元。 一审法院认定事实：圣丰国际商贸城项目为圣丰投资公司投资开发建设，并对外销售，包括商铺区、冻库区等，拟打造眉山市圣丰农产品批发（物流）市场及相应商圈，具体由圣丰管理公司进行商业运作。其中，冷冻交易区开工日期2013年11月13日，2014年12月10日取得竣工验收报告，2015年8月7日取得竣工备案书，备案书载明竣工验收日期为2015年4月3日；商铺区，批发市场一期停车贸易区，开工日期2013年4月10日，2014年11月25日取得竣工备案书，备案书载明竣工日期2014年7月10日；综合楼，开工日期2014年4月16日，2017年1月10日取得工程竣工验收报告，2018年8月取得测绘总报告，2018年9月25日竣工验收备案，备案书载明竣工验收日期2018年9月25日。案涉商铺位于综合楼。 2013年该项目建设起，圣丰投资公司即自己或委托代理公司，通过网络、宣传单等形式进行商业营销宣传，以便于商铺、冻库出售，商业宣传内容涉及商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断。业主可以将所购商铺或冻库委托给圣丰管理公司统一管理运作，以托管期间产生的收益（租金）抵扣部分购买价款。 2017年9月28日，圣丰投资公司与圣丰管理公司统一签订交房确认书，载明内容：根据圣丰投资公司与其购房业主的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（二）约定，圣丰投资公司的购房业主委托圣丰管理公司代其办理验房交房手续，现双方对交接事宜达成以下确认：1.资料的查阅和验收，《竣工验收报告》，…….，2.经圣丰管理公司对水电、……的检查和验收，均按照施工要求进行建设，符合规划设计条件；3.双方在完成验收后盖章确认。2017年9月28日，圣丰投资公司和圣丰管理公司均加盖印章。其后，圣丰投资公司将已建成商铺、冻库（已出售或未出售尚自己拥有），均统一交由圣丰管理公司进行商业打造。 江某2经实地考察后于2017年4月19日交定金5万元，拟购买案涉商铺，2017年5月27日，江某2（乙方）与圣丰投资公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，购买圣丰投资公司开发建设的商铺，主要约定：一、商铺位置眉山市圣丰农产品批发（物流）市场ＩＡ1区243号，建筑面积13.82平方米，单价19290.08元，总价款266600元，该总价款是乙方同意将所购商铺由圣丰管理公司托管，以约定托管期间的预期收益（按年8%-12%计算）冲抵并再优惠后，实际支付的总价款。二、付款方式，签订合同之日一次性付清。三、甲方定于2017年10月1日将竣工验收合格的商品房交付乙方，甲方未按照约定期限交房，应按乙方已支付的房款金额，以逾期天数日万分之一的标准承担违约金赔偿给乙方。四、商品房产权办理，乙方付清总价款，商品房交付乙方后，由甲方受乙方书面委托在360个工作日内按管理部门的规定办理商品房分户房屋产权证书。相关办证税费按当地相关规定各自缴纳，乙方所承担的税费可由甲方代收代缴。如因甲方原因不能在规定期限内办理房屋产权证书，甲方按乙方已付总价款以每日万分之一的标准向乙方支付违约金，计算期限从逾期的第一天到证书签发日期为止。五、面积差异处理，面积误差比绝对值超过3%，双方据实结算或乙方有权提出退房。六、违约责任，1.合同签订后甲方违约解除合同，应承担总价款20%的违约金；乙方违约解除合同，应承担总价款20%的违约金。2.本合同签订后具备签订商品房买卖合同（备案）条件时，经甲方通知乙方15日内未签订商品房买卖合同（备案）的，属乙方违约，甲方有权选择解除本合同另行出售或者要求乙方继续履行本合同，甲方选择解除本合同的，乙方应承担总房款20%的违约金。七、乙方若对该商品房提出有重大质量问题但甲乙双方发生争议时，双方确认以眉山市东坡区建设工程质量监督站或工程质量监理单位出具的书面工程质量评定意见和质量检测报告作为处理争议的依据。若甲方已向房管部门提交网签合同和初始登记，或已办房产证，则不能为乙方办理更名手续。2017年5月27日，江某2签名并捺印，圣丰投资公司加盖印章。附件：商品房区位平面图1份，经乙方签字确认的身份证复印件1份。 2017年5月27日，江某2、江某1（甲方，委托人）与圣丰管理公司（乙方，受托人）签订《托管协议》，主要约定：一、甲方持有眉山市圣丰农产品批发（物流）市场ＩＡ1区243号商铺，建筑面积13.83平方米（以最终实测产权面积为准）。二、为提高甲方商铺商业价值，甲方赞同并认可乙方对于眉山市圣丰农产品批发（物流）市场的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意将从2017年5月27日至2021年9月30日止的商铺使用权委托给乙方，该期间所产生的收益（房屋租金）及风险均由乙方承担；甲方不收取不承担任何费用（商铺使用费已经在商铺购买价中抵扣）。三、若上述期间商铺产生水电费、物业管理费等相关费用，以及使用该商铺进行经营活动所产生的其他各项费用，均由乙方负责交纳。四、该商铺交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将该商铺接收并实施管理。五、根据市场经营的需要，甲方同意乙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由乙方承担。六、若乙方未出现违反本协议的行为，甲方保证将本协议的商铺的使用权从2021年10月1日至2026年9月30日止继续委托给乙方。甲乙双方根据市场行情共同设定上述期限商铺使用权的费用标准，并另行签订相关的补充委托合同，补充协议未尽事宜，均以本协议为准。七、商铺委托期满约定：2026年9月30日即本协议委托期满之日，甲方对该商铺可做出如下选择：1.委托期满，甲方在同等条件下保证商铺的现实承租商户享有第一顺序优先承租权利，市场管理方在期满前负责居间甲方与现实承租户就租赁条件进行磋商，如达成一致，甲方和现实承租商户另行签订相关合同。2.委托乙方代为出租该商铺，甲方根据市场行情自行设定出租条件及租金标准，甲方可委托乙方代签相关合同。八、本协议委托期间，甲方不得单方提前终止或解除本协议，……；甲方向第三方转让本合同商铺，应提前告知受托人，同时甲方应向第三方如实告知该商铺的委托情况，本协议对该商铺继受人延续有效。江某2、江某1签名并捺印，圣丰管理公司加盖印章。 签订《商铺买卖合同》和《托管协议》的当日，江某2、江某1即交清总价款的余款216600元，圣丰投资公司出具了日期为2017年5月27日，交款单位为江某2、江某1，并加盖圣丰投资公司财务印章的收据。 为保障买受人利益，按规定进行备案，2017年5月30日，江某2、江某1（买受人）与圣丰投资公司（出卖人）又签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同号245200号）。该合同主要约定：一、房屋基本情况：Ａ区1层243号，建筑面积13.83平方米，用途商业；总价款266600元，买受人在2017年5月30日前支付。二、规划设计变更：第十二、十三条，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，出卖人未通知，买受人有权解除合同。三、交付：1.第十五条，交付时，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；2.十六、十七条，基础设施在2017年10月1日达到使用条件，公共服务及配套设施在2017年10月1日达到使用条件，未到使用条件买受人允许出卖人完善，该内容系加粗字体。第十八条，1.出卖人在2017年10月1日前向买受人交付商品房；2.买受人委托圣丰管理公司于2017年10月1日前办理本合同标的商铺的交房手续，该内容系加粗字体；3.交接商品房时，出卖人向买受人出示满足合同十五条约定的证明文件，若不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担并按十九条处理。四、逾期交房责任：十九条，1.逾期在360日内，按约定交房日起支付总房款日万分之一的违约金；2.逾期360日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，同时出卖人按全部房款的0.2%向买人支付违约金。五、质量：1.地基基础和主体结构，买受人对商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以自行委托建设工程质量检测机构重新核验，经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任；买受人不解除合同的，允许出卖人进行整改，达到验收标准后合同继续履行；2.其他质量问题，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。3.装饰装修不符合约定标准，及时更换、修理；4.商品房室内空气质量或建筑隔声情况有异议，可以委托专业机构检测，经检测不符合约定标准的，出卖人负责整改，整改后仍不符合约定标准，买受人有权解除合同。六、房屋所有权转移登记：第二十七条，1.双方同意在本合同约定交付之日起360日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；2.因出卖人原因，买受人未能在交付之日360日内取得所有权证书的，双方同意按（2）处理，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款每日万分之一向买受人支付违约金，该内容系加粗字体。因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税，导致房屋迟延登记的法律责任和风险，由买受人承担。七、要约邀请与要约：出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。八、销售承诺：1.出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不采取售后包租的方式销售未竣工商品房；2.出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。对出卖人未履行承诺双方未约定解除权及其他违约责任，也未约定处理方式。江某2、江某1在合同上签字并捺印，圣丰投资公司加盖印章。 圣丰投资公司于2019年9月29日、10月22日已为与江某2、江某1相类似的其他部分买受人，办理了不动产权证书，不动产权证书载明，权利性质：出让／市场化商品房，用途：批发零售用地／商业服务。至辩论终结止，江某2、江某1未交办证的相关税、费，圣丰投资公司尚未为其办理房屋不动产权证书。 一审法院认为，双方当事人建立了商品房买卖合同关系，双方签订的《商铺买卖合同》和《四川省商品房买卖合同（预售）》的内容不违背法律规定，具有法律效力，双方均应依合同约定享有权利、履行义务。 江某2、江某1在本案中存在既依照《商铺买卖合同》约定内容主张权利又适用《四川省商品房买卖合同（预售）》约定内容主张权利的情形。通常，就同一商品房交易先后形成两份合同，后合同是对前合同的变更，就同一事项约定不同时以后合同为准；依法备案的合同优于未备案的合同。但不论采用哪份合同，均应依据同一合同衡量其权利义务。故一审法院依《四川省商品房买卖合同（预售）》来衡量江某2、江某1的主张。 本案的主要争议焦点为，江某2、江某1主张的法定解除权和约定解除权是否成立。其主要提出以下观点：一、圣丰投资公司售后包租严重违法；二、不能实现其购买商铺为了保值并升值的根本目的及其所购商铺非独立空间；三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。四、圣丰投资公司无法交房，构成根本违约。五、圣丰投资公司无法办证，构成根本违约。 一、关于售后包租。江某2、江某1主张圣丰投资公司售后包租，违背《商品房销售管理办法》第十一条规定，其有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定了当事人可解除合同的五种情形，该主张应归为第（五）项“法律规定的其他情形”。 首先，就售后包租情形，没有法律赋予合同解除权。《商品房销售管理办法》第四十五条规定，售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为；第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房；第四十二条第（四）项规定，房地产开发企业采取售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。上述规定中均未赋予相对人的合同解除权。 其次，《商品房销售管理办法》第十一条、第四十二条规定，有明确的前提：房地产开发企业实施售后包租行为。由此可知，售后包租的主体是房地产开发企业，而本案中，圣丰管理公司是商铺的运作方，而非开发商圣丰投资公司。故江某2、江某1主张的“售后包租”观点不成立。 至于江某2、江某1主张圣丰投资公司与圣丰管理公司系关联公司，圣丰管理公司的行为就应视为圣丰投资公司的行为，对此主张，一审法院认为，圣丰投资公司与圣丰管理公司均为依法成立、相互独立的主体，虽因圣丰管理公司对圣丰投资公司建成的商铺（产权属于或不属于圣丰投资公司）进行市场管理运作而有联系，但两公司经营独立，也无证据证明其财务混同，不能认定为关联公司，且即使认定为关联公司，也不能直接确认圣丰管理公司的行为就等同于圣丰投资公司的行为。 综上，江某2、江某1以圣丰投资公司售后包租违法为由主张解除，不符合合同法第九十四条第（五）项的规定，其理由不予采信，相应的诉讼请求依法不予支持。 二、关于不能实现合同目的的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者其他行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。 《商品房买卖合同》的根本目的，是实现物权转移，买受人取得物权。根据《中华人民共和国物权法》第六条物权公示原则，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”。故是否取得物权应以登记为准。而与江某2、江某1相类似的其他部分买受人，办理了不动产权证书，说明其取得物权是能够办到的，合同目的是能够实现的。 至于其主张因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的，此为房产的使用问题，而非物权的取得问题，不是房屋买卖合同的根本目的。江某2、江某1以因不是独立空间而不能实现独立使用、独立出租的目的致使不能实现合同目的的理由是对合同目的的曲解，依法不成立。 虽然江某2、江某1购买商铺的动机是为投资，为了保值、升值以及收益，但这仅是其最终目的，而不是商品房买卖合同的目的。 本案中，虽然圣丰投资公司不认可江某2、江某1所提交的与其销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，圣丰投资公司在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断，乃至其传递了预期可产生收益程度的相关信息，但商铺价值、收益因市场因素决定，每个人从不同的角度出发均会有自己的判断；或许圣丰投资公司的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但圣丰投资公司的判断及传递的信息不是其承诺、保证,对此双方也没有在合同中予以约定，不属于《商品房销售管理办法》第十五条规定的“房地产开发企业销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定”的范畴，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三十一条约定也不构成要约。由此也说明了双方之间的《商品房买卖合同》之目的不包含保值升值及收益的内容。 综上，江某2、江某1以所购买的商铺可能达不到自己保值升值以及收益的目的及不是独立空间为由主张解除权，不符合合同法第九十四条第（四）项之规定及双方之约定，其理由不成立，相应的请求依法不予支持。 三、房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件。案涉《商品房买卖合同》中，双方就房屋地基基础和主体结构及其他质量问题约定了解除权，但其前提是委托建设工程质量检测机构重新检测不合格，或因其他质量问题经更换、修理仍然严重影响正常使用，且仍需检测。但江某2、江某1没有提交重新检测不合格的证据，也没有提交足以证明有其他质量问题且经更换、修理仍然严重影响正常使用的证据。相反，案涉商铺所在楼幢，先后取得了《工程竣工验收报告》及《竣工验收备案书》，说明工程质量合格。 江某2、江某1主张因圣丰投资公司变规、变更设计而享有解除权，但其提交的证据不能充分证明，圣丰投资公司有变规、变更设计行为且导致该商铺的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现了本合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的后果，而依合同第十二、十三条约定享有解除权。 而合同中双方没有就有关交付条件约定解除权，仅就部分达不到交付条件约定了承担逾期交付责任。 综上，江某2、江某1以房屋质量有重大问题，达不到合同约定的交付条件主张解除的理由不成立，相应的请求依法不予支持。 四、无法交房，构成根本违约的解除权。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条第（一）项约定，出卖人在2017年10月1日前向买受人交付商铺。第（二）项约定买受人委托圣丰管理公司在2017年10月1日前办理交房手续。第（三）项约定，交接商铺时，出卖人不能出示本合同第十五条约定的证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒收，由此出卖人承担第十九条约定的违约责任。第十九条约定，逾期360日后，买受人有权解除合同，且出卖人向买受人支付利息及违约金。圣丰管理公司已于2017年9月28日确认收房，不存在逾期交付。江某2、江某1无交房逾期解除权。 事实上，商铺已于2017年1月建成并通过竣工验收，并不妨碍一定程度上的使用或为使用作前期准备，但项目尚未通过综合验收进行竣工备案，不能进入权属登记阶段。圣丰投资公司开发该项目的目的是打造商圈，且由圣丰管理公司实施，圣丰投资公司将已建成的商铺（出售或未出售）于2017年9月28日统一移交给圣丰管理公司进行商业运作或作商业运作的前期准备，在圣丰管理公司商业运作期间，圣丰投资公司继续出售自己的商铺，不违背法律规定。即使交付时尚不满足约定的具备竣工验收备案书，也不能否定圣丰投资公司已交付且江某2、江某1委托的收房人圣丰管理公司已收房的事实。 另外，江某2、江某1还主张圣丰投资公司与圣丰管理公司交付房屋的行为无效，因此因房屋未交付至今已逾期360日以上而行使约定解除权。其理由一是《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条系格式条款，虽有特别提示仍属无效。二是圣丰投资公司与案外人圣丰管理公司系关联公司，双方系恶意串通损害其利益，符合合同法第五十二条规定，应是无效条款。 关于第一个理由，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”，即使该条款是格式条款，免除或限制了其责任，但只要采取了合理提示，即为有效条款，本案所涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条委托圣丰管理公司办理交房手续的内容进行了加粗处理，予以了合理提示，故该条款合法有效。 关于第二个理由，一审法院认为，圣丰投资公司与圣丰管理公司均为依法成立、相互独立的公司，虽因圣丰管理公司对圣丰投资公司建成的商铺（产权属于或不属于圣丰投资公司）进行市场管理运作而有联系，但其经营独立，财务也无证据证明与圣丰投资公司混同，故不能认定为关联公司；圣丰管理公司的行为不等同于圣丰投资公司的行为，是圣丰管理公司管理运作或承租、代租买受人的商铺，而不是圣丰投资公司实施包租行为；圣丰管理公司进行管理、商业运作的商铺，并不仅仅是买受人的，还包括圣丰投资公司拥有所有权的所有商铺。故江某2、江某1主张圣丰投资公司与圣丰管理公司系关联公司，其接收房屋的行为无效的主张不能成立。 至于圣丰投资公司与圣丰管理公司之间是否构成恶意串通损害买受人利益而适用合同法第五十二条确认该条款无效的问题，一审法院认为，合同法第五十二条规定的恶意串通的主体是合同双方，而《四川省商品房买卖合同（预售）》的签约主体是江某2、江某1与圣丰投资公司之间，只有其与圣丰投资公司之间恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的才能适用五十二条规定，故该合同第十八条不能适用合同法第五十二条规定确认无效。 综上，江某2、江某1以圣丰投资公司交房违约为由主张解除的理由不成立，相应的诉讼请求不予支持。 五、圣丰投资公司无法办证，构成根本违约。按《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金，买受人不享有约定解除权。 《商品房买卖合同》司法解释第十九条规定，“商品房买合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法取得房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但该条规定了享有法定解除权的条件：办证期满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法取得房屋所有权登记。而江某2、江某1在期限内是否取得所有权证书，尚涉及其是否缴纳相应税、费。按规定应由其承担的税、费，双方并未约定由圣丰投资公司代收代缴，《商铺买卖合同》中也仅约定可由圣丰投资公司代收代缴。本案中，江某2、江某1未交相关税、费，不属于圣丰投资公司原因；事实上，圣丰投资公司已为同类商铺的部分买受人办理了不动产权证书，不属于无法办证情形。故即使江某2、江某1因此享有法定解除权，其行使解除权的条件也不成就。 综上，江某2、江某1以圣丰投资公司无法办证为由主张解除的理由不成立，相应的诉讼请求依法不予支持。 综上，江某2、江某1的证据不能充分证明自己的主张，其诉讼请求不符合法律、法规规定和双方约定，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回江某2、江某1的诉讼请求。案件受理费3049元，由江某2、江某1负担。 二审中，江某2、江某1提交《司法鉴定申请书》，要求对圣丰投资公司提交的2018年9月25日的《竣工验收备案文件》盖章形成时间、尾部日期“2018925”形成时间、《工程基本情况》里建设单位盖章形成时间、尾部日期“2018925”形成时间委托司法鉴定机构进行鉴定。圣丰投资公司认为，《竣工验收备案书》是行政部门出具的，是具备公信力的，没有必要进行鉴定。本院认为，《竣工验收备案书》是法定部门依法出具，其效力确定。故该申请鉴定事项于法无据，应不予准许。 经审理，二审查明事实与原判认定的事实一致，本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为案涉房屋买卖合同是否可以解除。江某2、江某1上诉主张圣丰投资公司将地下一层规划变更、地上一层至四层的经营业态变更等未向其书面告知，违反《商品房销售管理办法》第24条的规定以及双方签订的网签合同第12条、13条约定，且上述变更对其造成了严重影响，达到了“出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形”的程度，故其可以行使法定解除权和约定解除权。本院认为,《商品房销售管理办法》第二十四条虽规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人”和《四川省商品房买卖合同（预售）》第12条、13条虽约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人，出卖人未通知，买受人有权解除合同”，但地下一层的规划变化后，并无证据证明案涉商铺的结构、户型、空间尺寸、朝向变化。经营业态的变更仅是商业市场经营行为，且江某2、江某1并未提供充分证据证明经营业态的变化影响案涉商铺的质量或者使用功能，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。 江某2、江某1上诉主张圣丰投资公司未于2018年9月25日备案和交房，其可以解除合同、退房。本院认为，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第18条“出卖人在2017年10月1日交房”和逾期交房责任第19条“1.逾期在360日内，按约定交房日起支付总房款日万分之一的违约金；2.逾期360日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人自解除通知送达之日15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按0.2%计算给付利息，同时出卖人按全部房款的0.2%向买人支付违约金”的约定，从双方约定的交房时间2017年10月1日起至2018年9月25日也未超过360日，故江某2、江某1不享有约定解除权。 江某2、江某1上诉主张圣丰投资公司与圣丰管理公司系关联公司，人员、资金、经营等都存在混同，圣丰投资公司构成售后包租，违反了双方网签合同的约定。本院认为，首先，双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》虽约定有圣丰投资公司不得采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但未约定圣丰投资公司违约，江某2、江某1有合同解除权。其次，江某2、江某1也未提供“售后包租”系其行使法定解除权的依据，故其该项上理由亦不能成立，本院不予支持。 江某2、江某1上诉主张购买商铺的根本目的之一在于保值增值，圣丰投资公司以手写计价单等方式承诺了固定的收益率，但开发商未实现固定的收益率，其就具有约定的合同解除权和法定的解除权。本院认为，首先，双方当事人并未约定购买人不能实现案涉商铺保值增值时，买受人享有合同解除权。本案中，虽然圣丰投资公司不认可江某2、江某1所提交的与圣丰投资公司销售商铺有关的大部分宣传资料，但不可否认，圣丰投资公司在销售过程中，自己或与之相关联的销售宣传中，其内容涉及到商铺的价值、预期收益，以及圣丰投资公司对价值、预期收益的主观判断，乃至圣丰投资公司传递了预期可产生收益程度的相关信息。或许圣丰投资公司的判断对买受人的判断有一定影响，乃至间接影响买受人作出是否购买的决定，但商铺价值、收益因市场因素决定，每个人从不同的角度出发均会有自己的判断，且圣丰投资公司的判断及传递的信息并非要约，双方亦未明确约定。故江某2、江某1不享有合同约定解除权。其次，商品房买卖合同的根本目的，是实现物权转移，买受人取得物权。江某2、江某1也未提供证据证明其不能实现物权转移，且圣丰投资公司已为与江某2、江某1类似的部分买受人办理了不动产权证书，说明其合同目的是能够实现。故其此项上诉理由也不能成立，本院不予支持。 江某2、江某1主张其购买的案涉房屋存在严重质量问题，无需鉴定即可证明。本院认为，首先，双方签订的网签合同第16条第1款和第18条第4款第4项约定的是案涉商铺的交付条件和交付手续。本案中，如前所述，案涉商铺已于2017年9月28日交付，房屋交付后若存在法定或约定的解除合同条件，江某2、江某1应当举证证明。现其并未举证证明案涉商铺存在质量问题，故其该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 江某2、江某1上诉主张其与圣丰投资公司签订网签合同，但至今未办证，构成严重违约和违法，其有权退房。本院认为，按《四川省商品房买卖合同（预售）》第28条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人向买受人支付违约金。江某2、江某1尚未缴纳相应税、费，未办理权属登记不属于圣丰投资公司原因，且圣丰投资公司已为同类商铺的部分买受人办理了不动产权证书，该房产可以办理登记。故其该上诉理由亦不能成立。 综上，江某2、江某1上诉请求解除合同的理由不能成立，其要求返还购房款并承担相应的违约责任缺乏事实依据，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6098元，由江某2、江某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  罗卫平 二〇二〇年七月二十一日 书记员  李龙宇