沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）辽0114民初7086号                               当             事             人                       原告                       原告：沈阳嘉伟物业管理有限公司，住所地：沈阳市皇姑区。             法定代表人：周焕喆，系该公司董事长。             委托诉讼代理人：王秀红，女，1981年2月19日出生，系该公司职员，住于洪区。                               被告                       被告：李博，女，1986年8月26日生，汉族，现住沈阳市于洪区。             委托诉讼代理人：刘涛，男，1982年11月17日生，汉族，现住沈阳市于洪区             被告：刘涛，男，1982年11月17日生，汉族，现住沈阳市于洪区。                               诉辩主张                       原告             诉称                       原告诉称：原告是为被告居住的小区提供物业服务的企业，原告一直提供物业服务，但被告未按期向原告按期交纳物业费，请求法院依法判令：1、被告支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费3252元、电梯费576元、滞纳金200元；2、被告支付诉讼费用。                               被告提供书面答辩称                       首先声明本人没有恶意拖欠物业费，延期缴纳物业费的原因主要有，对物业服务有以下几点意见。园区存在消防安全隐患，和物业沟通多次不能得到解决，业主生命安全没有保障。2009年12月15日，本人在微信通知物业邵经理园区消防报警器没开，消火栓管道没水，消防通道、应急灯安全疏散，警示标志有多处损坏。2009年12月16日，本人在物业管理群里说过消防方面问题，物业工作人员陈红娜在群里回复收到。过后物业工作人员即开启了消防报警器、电源，其他隐患都没有处理。例如消防监控器。监控室是否有专人值班、值班人员是否经过专业培训、是否持有消防安全员资格证？消防通道有杂物、消防应急灯、安全疏散标志，标志有损坏未及时维修。2020年2月13日晚11点至12点左右，我家楼下五楼消防连廊堆积杂物发生火灾，火灾浓烟进入11层我家屋里，本人才知道着火了，然后逃生到室外。园区消防设施行形同虚设，消防栓内还是没有水，物业人员没有通过消防广播组织业主安全疏散，严重侵犯业主生命安全保障权。《中华人民共和国消防法》2019年修订版，第一章第5条，任何单位和个人都有维护消防安全保护消防设施，预防火灾、报警报告火警的义务，任何单位和成年人都有参加、有组织灭火工作的义务。第二章第28条，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。第二章第28条，任何单位个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人口密集场所，门窗不得设置逃生和灭火救援的障碍物；第二，园区绿化草坪，养护荒废面积达到50%以上，物业养护不及时，法律依据《物业管理条例》第一章第二条，本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护物业管理环境，管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；第三，物业利用公共区域对外招租收益未对业主进行公示，侵犯园区业主的知情权和业主利益，招租项目包括电梯投放广告和LED广告屏幕，园区门口放广告、丰巢、快递柜、衣物、回收箱、大型净水机等。根据《物业管理条例》第二章第55条，利用物业共用部位共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主大会、物业服务企业的同意后按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。第四，业主装修、业主超载运送建筑材料，电梯多次故障，本人多次到物业提醒并多次在业主群里提醒，物业监督不当，导致本人2020年4月16日8:40至9:30困被困电梯50分钟，物业经理、保安队长、保安、班长还有王经理当时都在现场。第五，物业未能定期清理园区饮用自来水，造成居民饮用水不洁净，家里做饭饮水，只能购买桶装矿泉水，导致业主生活成本提高。综上所述，恳请法官判令原告连同消防部门监督物业公司对园区消防安全隐患进行整改，尽快恢复所有损坏消防设施。定期组织消防知识培训，制定灭火和应急疏散预案，提高物业消防安全知识，按提高物业消防安全意识，为全体业主提供生命财产财产安全保障。第二，尽快恢复园区绿植，提高园区生活环境。第三，向全体业主公示园区公共区域招租收益盈余，合理分配给全体业主。第四，联系社区积极组织成立业主委员会。第五监督园区电梯维护保养养护工作，禁止业主超载运行，运送建筑材料。第六，定期清理园区饮用水水箱，并及时向业主公示。第七，减免一部分本人物业管理费，免除电梯费。第八，诉讼费由原告承担。                               查明事实                       房屋             地址                       沈阳市于洪区赤山路145号1#1-11-2室                               收费             标准                       物业费：2.0元/平方米/月             电梯费：12元/人/月                       欠费             时间                       2018年7月1日至2020年6月30日                               是否订立物业服务合同                       是□否□其他                               是否提供物业服务                       是□否□其他                               原告提供证据                       凤凰水城住宅小区《前期物业服务管理协议书》                               被告提供证据                       照片五组                               其他                       无                               本院认为                       依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告签订的《前期物业服务管理协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司原告履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主被告享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。             关于原告主张的滞纳金，本院不予支持。             关于被告提出物业服务质量存在的问题，不构成拒交物业费的正当理由。业主维护自身权益应当采取正当方式，如业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通，协商解决，进而使物业公司的服务质量不断提升；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。             同时，原告物业公司亦应增强管理和服务意识，切实改进完善相关管理服务工作，共同致力于营造良好的小区环境。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十四条第八项                               裁判主文                       一、被告李博、刘涛自本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳嘉伟物业管理有限公司支付自2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业费3252元、电梯费576元；             二、驳回原告其他诉讼请求。             如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。                               告知内容                       本判决为终审判决。                审判员  詹力彦 二〇二〇年七月八日 书记员  胡 月