安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1787号上诉人（原审被告）：陈春根,男,汉族,安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。上诉人（原审被告）：陈小爱,女,汉族,安徽省芜湖县人，住安徽省芜湖县。被上诉人（原审原告）：芜湖百悦置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇。法定代表人：夏英英，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍云召，安徽新弋达律师事务所律师。上诉人陈春根、陈小爱因与被上诉人芜湖百悦置业有限公司（以下简称百悦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院(2020)皖0221民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈春根、陈小爱上诉请求：1.驳回被上诉人诉讼请求:2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:第一,原审法院认定事实错误,应当依法予以纠正。原审法院认定被上诉人于2016年10月16日通知了上诉人办理《房屋产权证》没有事实依据,上诉人根本没有接到被上诉人的通知,判决上诉人自2016年10月16日起承担违约责任,属认定事实错误。第二,原审法院适用法律错误,应当依法纠正。2014年9月9日双方签订的《商品房买卖合同》是被上诉人制作的格式合同,合同第二十条房屋登记(三)约定:“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的,出卖人不承担责任。但因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记,也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的,买受人应承担出卖人的所有损失(含利息、诉讼费和律师费等)。”签订该条款的目的是为了被上诉人承担阶段性担保而约定的违约责任,《补充协议》第八条“如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房地产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金。”是对《商品房买卖合同》第二十条第三项“所有损失”的补充。而上诉人一直在的按期归还按揭贷款,并未导致出卖人承担担保责任,故不能适用补充协议第八条约定的违约责任;另外,《补充协议》与《商品房买卖合同》同时签订,仅作为《商品房买卖合同》的附件,在格式合同中条款的手书部分效力大于打印条款的效力,应当适用《商品房买卖合同》第二十条第三项的约定,即被上诉人承担了担保责任方可主张损失,原审法院判决上诉人承担违约责任,适用法律明显错误,也违反了公平原则。第三,民事法律责任以填补损失为原则,上诉人并未造成被上诉人任何损失,原审法院判决上诉人承担违约责任不当。同时,根据《合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因本案上诉人并未造成被上诉人的损失,即使上诉人承担违约责任,违约金也依法应当调整。另外,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定,原审法院依法应当予以释明而未释明。上诉人为农民工,虽经济困难但一直按期归还按揭贷款,从未逾期,长年在外打工,没有时间办理产权证,但没有造成被上诉人的损失。综上所述,上诉人认为原审法院认定事实和适用法律都存在错误,依法应当予以纠正,恳请二审法院查明事实,依法改判。百悦公司辩称，一审判决正确，请求二审依法维持。2016年可以办理房产证的时候，被上诉人第一时间通知了上诉人，被上诉人已尽到了通知义务。约定的违约金为日万分之一点五，符合法律规定。百悦公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈春根、陈小爱支付逾期办证违约金84199.6元（自2016年11月1日至2019年12月31日，共1155天，以房屋总价为基数，按日万分之一点五计至实际办证之日止）；2.本案诉讼费由被告陈春根、陈小爱承担。一审法院认定事实：2014年9月9日,双方当事人签订《商品房买卖合同》,约定陈春根、陈小爱以486000元购买百悦公司开发的百悦城07幢1201室住宅用房,其中首付款286000元,余款200000元由百悦公司提供阶段性担保向银行贷款支付。同时,《补充协议》和《特别约定》约定出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内,买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。百悦公司交付房屋后，陈春根、陈小爱办理了按揭贷款，并按月归还贷款。百悦公司按合同约定于2016年10月16日通知陈春根、陈小爱办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,但陈春根、陈小爱未办理。依据双方合同约定及违约事实，违约金应自2016年10月16日开始计算，截止2019年12月31日，合同总价款486000元，违约金是（1155天×486000元×万分之一点五=84199.5元）。此后的违约金计算至《房屋产权证》及《房地产他项权证》办理之日即2020年1月16日，是3353.4元。一审法院认为，双方当事人订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护。陈春根、陈小爱交纳首付款办理银行按揭贷款后，百悦公司已交付案涉房屋，陈春根、陈小爱未按百悦公司通知办理房屋产权证、他项权证，显已违约，在百悦公司提起诉讼后，陈春根、陈小爱办理了上述权证，但其违约的事实客观存在，百悦公司诉请陈春根、陈小爱按日支付总房款万分之1.5的违约金，于法有据，应予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：陈春根、陈小爱于判决生效后三十日内给付百悦公司办理房屋产权证及他项权证的违约金87552.9元。案件受理费952元，由陈春根、陈小爱负担。本院二审期间，百悦公司提交一份报纸复印件，拟证明百悦公司于2016年9月1日登报通知业主办理产权证书。陈春根、陈小爱质证认为，没有看过该报纸，对通知的内容不知情。本院经审查，对该证据予以认定。经审理和查阅原审卷宗，本院查明事实如下：2014年9月9日，陈春根、陈小爱与百悦公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买百悦城07幢1201室住宅用房,合同约定房屋总价款486000元，付款方式为首付款286000元,余款200000元向银行部门机构（贷款机构）申请贷款支付。该合同第八章第二十条房屋登记部分约定：“（一）双方同意共向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。”合同第十章第二十八条规定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《补充协议》中关于房屋办理登记部分均约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内,买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。“本合同90日内办理产权证书是指买受人向出卖人提出书面申请后90个工作日内，出卖人协助买受人向产权登记管理机关提供相应资料，具体程序按法律以及房管部门规定办理。出卖人在规定期限内未提供前述相应资料的，造成办证迟延或者不能办证的，买受人按照本同的约定向出卖人承担违约责任”。当日，双方又签订《特别约定》，《特别约定》第6条约定：“出卖人取得该房屋《商品房屋初始登记证》并通知买受人后15日内,买受人须按出卖人通知要求将相关手续办理完毕并根据国家政策规定交纳契税、物业专项维修资金等相关登记费用。如买受人采用银行贷款方式支付房款,并由出卖人提供借款担保的,逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,买受人按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,办理《房屋产权证》、《房地产他项权证》等相关手续的日期以出卖人书面或电话、短信通知日期为准”。本院认为，本案中，百悦公司提供的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《特别约定》均是格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。百悦公司提供的《补充协议》和《特别约定》中关于房屋登记部分均约定买受人逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续,需按日向出卖人支付总房款万分之1.5的违约金,而对因出卖人原因不能办理或逾期办理的，对出卖人应承担何种违约责任，却未作约定。在《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条房屋登记部分约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人一次性支付给买受人全部房价款万分之0.15的违约金。很显然，在房屋登记方面的违约责任，双方承担的违约责任严重不对等，属于不合理减轻出卖人责任，加重买受人责任的情形。且《商品房买卖合同（预售）》第十章第二十八条规定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，《补充协议》和《特别约定》中关于买受人逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续的违约责任条款无效，百悦公司以该条款约定主张陈春根、陈小爱承担逾期办证违约金，本院不予支持。双方仍应以《商品房买卖合同（预售）》约定的内容为准。根据《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条约定，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，也不按时归还按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，买受人应承担出卖人的所有损失（含利息、诉讼费和律师费等）。本案中，陈春根、陈小爱逾期办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》等相关手续，但其按时归还按揭贷款，未导致百悦公司承担担保责任，百悦公司也未举证证明其因陈春根、陈小爱的逾期办证产生相应损失。故对百悦公司诉讼请求应予驳回。考虑到陈春根、陈小爱未及时办理《房屋产权证》及《房地产他项权证》的事实，本院酌定由陈春根、陈小爱自行负担二审诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖县人民法院(2020)皖0221民初180号民事判决二、驳回芜湖百悦置业有限公司一审中的诉讼请求。一审案件受理费952元，由芜湖百悦置业有限公司负担；二审案件受理费1988元，由陈春根、陈小爱负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年七月九日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。