福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0781民初2668号 原告：洪建新，男，1969年3月4日出生，汉族，住邵武市。 原告：叶燕琼（系洪建新配偶），女，1972年3月17日出生，汉族，住邵武市。 被告：福建久顺房地产开发有限公司，住所地邵武市解放中路28号。 法定代表人：吴曼青，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 原告洪建新、叶燕琼与被告福建久顺房地产开发有限公司（以下简称久顺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案[案号：（2019）闽0781民初504号]后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2019年6月10日作出判决，判决：1.久顺公司应于本判决生效后十日内支付洪建新、叶燕琼因店面层高不足4.4米的违约金8000元；2.驳回洪建新、叶燕琼的其他诉讼请求。洪建新、叶燕琼不服判决提出上诉，南平市中级人民法院审理后作出（2019）闽07民终1067号民事裁定书，裁定：1.撤销本院（2019）闽0781民初504号民事判决；2.本案发回本院重审。之后，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洪建新、叶燕琼、被告久顺公司的委托诉讼代理人陈晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪建新、叶燕琼的诉讼请求：1.久顺公司支付洪建新、叶燕琼逾期交房违约金124478.27元［从2015年7月24日至2018年2月28日共945天，前60天的违约金为6023.14元（60天×1.5%×669238元，后885天违约金为118455.13元（885天×2%×669238元）］；2.久顺公司赔偿洪建新、叶燕琼所购店面层高不足损失100385.7元（669238元×15%）；3.久顺公司赔偿洪建新、叶燕琼鉴定费23000元；4.久顺公司赔偿洪建新、叶燕琼现场鉴定时地砖开孔修复费200元；5.久顺公司赔偿洪建新、叶燕琼因参加本案庭审所产生的误工费800元（3次在邵武市人民法院开庭，1次在南平市中级人民法院开庭，洪建新、叶燕琼每次两个人各半天，按每天200元计算即2人×4天×100元）、交通费240元（每次每人60元，往返各一趟即60元×2人×2次）、住宿费150元（在南平市晚按标间计算），共计1190元。事实和理由：2015年4月23日，洪建新、叶燕琼（买受人）与久顺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢Ａ09号商品房；2.该商品房的用途为营业用房（店面），层高为4.4米，建筑面积共72.87平方米，单价为每平方米9184元，总金额669238元；3.出卖人应当在2015年7月23日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；4.除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，洪建新、叶燕琼依约支付给久顺公司购房款669238元，但久顺公司于2018年3月1日才将店面交付给洪建新、叶燕琼使用，且店面的层高仅3.7米。综上，久顺公司逾期交付店面及交付的店面层高不足4.4米的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，洪建新、叶燕琼请求判如所请。 久顺公司辩称，一、久顺公司已于2015年1月31日交付店面，洪建新、叶燕琼主张逾期交房违约金没有事实依据。久顺公司以出让的方式取得森工路北侧、316国道东侧面积23024平方米地块，开发建设商住楼公园壹号，分为一期和二期。洪建新、叶燕琼购买的A09号营业用房是一期项目，已于2014年4月15日竣工验收并备案。洪建新、叶燕琼于2015年1月31日向久顺公司购买A09号营业用房，是现房。交付时，洪建新、叶燕琼将该营业用房返租给久顺公司用于物业用房，租期3年，从2015年2月1日至2018年2月1日，为此，双方于2015年1月31日签订1份《确认书》，确认租金为146906元，从洪建新、叶燕琼的购房款816144元中直接扣除，并于2015年2月1日签订1份《“公园一号”商品房认购协议》、2015年4月23日签订福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制格式的《商品房买卖合同》。据此，久顺公司已于2015年2月1日向洪建新、叶燕琼交付涉案的A09号营业用房，亦是在双方签订的《商品房买卖合同》中约定的2015年7月23日前交付，久顺公司没有逾期交房。二、洪建新、叶燕琼主张的空间误差损失于法无据。1.久顺公司开发的公园壹号一期店面的地势自西向东呈逐渐下降趋势，东高4.9米，西高4米，平均层高4.45米，故久顺公司与所有购买店面的买受人签订合同时，将店面层高均写为4.4米。2.工程实践中，一般整体面层分为垫层、找平层和面层（外饰层）三部分，根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的规定，层高等于室内净高（从找平层算起）加楼板的厚度。A09号店面高度为3.9米，店面地上铺有约3厘米高的瓷砖，地面至下到距离找平层尚有15厘米深，楼板厚度为12厘米，故A09号店面层高4.3米（3.9米+0.4米），店面使用功能正常，不存在损失。3.双方签订的《商品房买卖合同》仅约定建筑面积差异的处理，相关法律和司法解释中也不存在层高误差损失计算的规定，故层高不足损失100385元没有法律依据。三、久顺公司已于2015年1月31日将店面交付给洪建新、叶燕琼，至今已4年，洪建新、叶燕琼主张赔偿的请求已过诉讼时效。四、鉴定费23000元由法院判决。五、开孔修复费200元、误工费800元、交通费240元、住宿费150元没有相应证据证明，也于法无据。综上，请求驳回洪建新、叶燕琼的各项诉讼请求。 洪建新、叶燕琼为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 证1.《商品房买卖合同》1份18页，拟证明：2015年4月23日，洪建新、叶燕琼与久顺公司签订《商品房买卖合同》，该合同对洪建新、叶燕琼所购买店面的面积、层高、单价、总金额、交付时间以及逾期交房的违约责任进行了约定。 证2.店面出租合同说明1份1页，拟证明：久顺公司于2018年3月1日才将店面交付给洪建新、叶燕琼。 久顺公司质证称，对证1无异议，补充说明如下：1.洪建新、叶燕琼在签订《商品房买卖合同》前，有签订1份返租确认书；2.公园壹号一期店面的层高是平均计算的；3.层高差异的处理在《商品房买卖合同》中没有约定；4.房价按照建筑面积计算，而非按层高计算。证2属证人证言，证人没有出庭，不认可；经久顺公司了解，该店面返租给久顺公司3年，前两年出租给物业，没有收取租金，后1年出租给丁家乐，每月租金15元/平方米。 本院认为，洪建新、叶燕琼所举证1，久顺公司无异议，予以采信。证2系证人证言，因证人未出庭作庭，且久顺公司也存有异议，不予采信。 久顺公司为支持自己的抗辩主张，向本院提供以下证据： 证1.施工图纸1份1页，拟证明：久顺公司开发的公园壹号一期楼盘的地势自西向东呈逐渐下降趋势，故店面的层高逐渐增高，最高为4.9米，最低为4.0米，平均层高为4.45米。 证2.《确认书》及《商品房认购协议》各1份1页，拟证明：久顺公司交付店面时，洪建新、叶燕琼将所购营业用房返租给久顺公司用于物业用房，租期3年（从2015年2月1日至2018年2月1日），久顺公司已于2015年2月1日完成交付的事实。 证3.现场照片5张，拟证明：洪建新、叶燕琼所购公园1号第1幢A09号店面的层高为3.9米，店面地上铺有约13厘米高的瓷砖，地面至下到距离找平层尚有15厘米深，楼板厚度为12厘米，案涉店面层高为4.3米（3.9米+0.4米）的事实。 洪建新、叶燕琼质证称，证1与本案不具有关联性。对证2的真实性没有异议，但《确认书》及《商品房认购协议》上除了洪建新的签名，其他的字均不是洪建新所签。对证3有异议，洪建新、叶燕琼所购A09号店面的层高没有4.4米。 本院认为，久顺公司所举证1与买卖双方在《商品房买卖合同》中约定的层高无关，不予采信。证2，洪建新、叶燕琼对其真实性无异议，予以采信。证3系久顺公司自行测量的结果，洪建新、叶燕琼不认可，不予采信。 诉讼中，洪建新、叶燕琼申请对邵武市公园壹号1号楼A09号店面的实际层高及层高减少所造成的实际使用价值贬损金额进行鉴定，本院予以准许，并委托福建天泽司法鉴定所鉴定，该所出具了[2019]建筑鉴字第A151号《邵武市公园壹号1号楼A09店面的实际层高鉴证意见书》，洪建新、叶燕琼因此支付鉴定费23000元。 洪建新、叶燕琼质证称，对上述鉴定意见书及鉴定费发票均无异议。 久顺公司质证称，1.对上述鉴定意见书的真实性、合法性无异议，对实际层高的鉴定意见没有异议，但价值贬损的鉴定意见是主观判断，有异议。2.对洪建新、叶燕琼已支付鉴定费23000元没有异议，久顺公司另支付了鉴定费3000元。 本院认为，上述鉴定意见书系经合法成立的司法鉴定机构作出，其认为楼层高度对使用者来说，不仅影响上部空间利用，同时也会对通风和采光等方面产生影响，店面层高未达到合同要求类型的贬值属于无形损失，鉴定机构应用市场调查法对店面贬值进行鉴定符合社会公众对店面价值以及使用价值的期望，有其合理性，对上述鉴定意见书予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年1月31日，洪建新与久顺公司达成以总价816144元购买久顺公司开发建设的公园1号第1幢A09号店面并出租给久顺公司使用（租期3年，租金合计146906元）的意向。当日，洪建新向久顺公司出具《确认书》1份，《确认书》载明：本人洪建新购买由久顺公司所开发的公园1号小区1号楼09号店面，该店面建筑面积为72.87平方米，销售单价为每平方米11200元，销售总价为816144元；本人将该店面三年使用权委托贵公司经营，现本人同意将该店面三年（2015年2月1日至2018年2月1日）租金合计146906元从总房价中一次性扣除，扣除后成交总价合计669238元。2015年2月1日，洪建新与久顺公司补充签订《商品房认购协议》，协议约定：乙方（洪建新）向甲方（久顺公司）认购公园1号1号楼1层09单元，预核准建筑面积72.87平方米，认购单价每平方米11200元，总价816144元。协议还对其他事项作了约定。2015年4月23日，洪建新、叶燕琼（买受人）与久顺公司（出卖人）签订正式的《商品房买卖合同》（含附件），合同约定：买受人购买出卖人开发建设位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢1层A09号商品房；该商品房的用途为营业用房（店面），层高为4.4米，建筑面积共72.87平方米，单价为每平方米9184元，总金额669238元；出卖人应当在2015年7月23日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：⑴逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；本合同附件与本合同具有同等法律效力；本合同自双方签订之日起生效。合同还对其他事项作了约定。合同签订前后，洪建新、叶燕琼依约支付给久顺公司购房款合计669238元。 另查明，洪建新、叶燕琼于2016年9月16日取得位于邵武市森工路北侧公园1号第1幢1层A09号商品房（店面）的不动产权属证书。 诉讼中，洪建新、叶燕琼申请对邵武市公园壹号1号楼A09号店面的实际层高及层高减少所造成的实际使用价值贬损金额进行鉴定，本院予以准许，并委托福建天泽司法鉴定所鉴定，该所出具了[2019]建筑鉴字第A151号《邵武市公园壹号1号楼A09店面的实际层高鉴证意见书》，鉴定意见为：邵武市公园壹号1号楼A09店面的实际层高B-F轴的层高为4.073米，1/0A-B轴的层高为3.855米，加权平均层高为3.987米；贬值为双方合同成交价的5%～15%较为合理。洪建新、叶燕琼因此支付鉴定费23000元，久顺公司因此支付鉴定费3000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”,本案洪建新、叶燕琼与久顺公司签订的《商品房买卖合同》（含附件）系当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。一、关于久顺公司何时将公园1号第1幢1层Ａ09号商品房（店面）交付给洪建新、叶燕琼使用的问题。从洪建新于2015年1月31日出具给久顺公司的《确认书》以及双方于2015年2月1日补充签订的《商品房认购协议》的相关内容即“乙方（洪建新）向甲方（久顺公司）认购公园1号1号楼1层09单元（店面），认购单价每平方米11200元，总价816144元；本人（洪建新）将该店面三年（2015年2月1日至2018年2月1日）使用权委托贵公司（久顺公司）经营，租金合计146906元从总房价中一次性扣除，扣除后成交总价合计669238元。”来看，洪建新于2015年2月1日向久顺公司认购公园1号第1幢1层Ａ09号商品房（店面），同日又将该店面出租给久顺公司使用。据此，可认定久顺公司与洪建新、叶燕琼签订正式的《商品房买卖合同》之前（2015年2月1日）即将店面交付给洪建新使用，故久顺公司不存在逾期交房的违约行为，对洪建新、叶燕琼要求久顺公司支付逾期交房违约金124478.27元的诉请，本院不予支持。二、关于案涉店面层高不足《商品房买卖合同》中约定的4.4米应当如何处理的问题。根据福建天泽司法鉴定所的鉴定意见，案涉店面的实际层高确实未达到双方在《商品房买卖合同》中约定的4.4米，据此可认定久顺公司构成违约，应当承担相应的违约责任；虽然双方在《商品房买卖合同》（含附件）中就店面层高不足约定的高度时应当如何处理及承担责任未作约定，但层高差异势必在一定程度上减损案涉店面的使用功能及使用价值，结合鉴定机构对贬值的鉴定意见，本院认定久顺公司应按《商品房买卖合同》约定的店面成交价的7%赔偿违约金，即赔偿洪建新、叶燕琼46×××××.66元（669238元×7%）。三、现场鉴定时，因要对案涉店面的地面装饰面层（瓷砖面）的厚度进行测量，地板面层的装修有被开挖，洪建新、叶燕琼主张久顺公司赔偿修复该开挖部分的费用200元及鉴定费23000元，该两项费用均系久顺公司违约而产生，且鉴定费23000元已实际支出、修复费200元合理，洪建新、叶燕琼的诉请有事实依据，本院予以支持。四、洪建新、叶燕琼主张久顺公司赔偿其因参加本案庭审所产生的误工费800元、交通费240元、住宿费150元，没有法律依据，也没有合同约定，不予支持。对久顺公司辩称洪建新、叶燕琼的赔偿请求已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福建久顺房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告洪建新、叶燕琼因店面层高不足4.4米的违约金46846.66元。 二、被告福建久顺房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告洪建新、叶燕琼的鉴定费损失23000元。 三、被告福建久顺房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告洪建新、叶燕琼修复费200元。 四、驳回原告洪建新、叶燕琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5039元，由原告洪建新、叶燕琼共同负担3623元，被告福建久顺房地产开发有限公司负担1416元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  张郑萍 人民陪审员  朱荣健 人民陪审员  章建姬 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  叶鉴熳 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。