江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2563号上诉人（原审被告）：金保超，男，1979年8月26日生，汉族，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：李英，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京育民生态农业科技有限公司，住所地江苏省南京市江宁区湖熟街道尚桥社区。法定代表人：张戟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭苏宁，江苏格非律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭丽萍，江苏格非律师事务所律师。上诉人金保超因与被上诉人南京育民生态农业科技有限公司（以下简称育民公司）合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。金保超上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为租赁合同应于2019年3月16日成立，租金应自此计算。一审法院认定租赁合同自2018年4月20日成立，主要依据2018年4月20日被上诉人法定代表人张戟与金龙通话记录，涉案《桃树合作经营合同》的相对方是上诉人金保超，金龙的行为不能代表上诉人，另外在双方就合作发生纠纷后，上诉人也多次与张戟协商如何解决问题，及签订租赁合同事宜，因双方就主要条款无法达成一致，租金的缴纳方式、期限均未能予以明确，故一审法院以金龙的通话录音作为证据认定租金的缴纳期限，对上诉人不公。二、被上诉人无权解除合同。一审法院认定上诉人与被上诉人之间租赁合同于2018年4月20日成立，那么上诉人之后在自己承租的土地上挖桃树的行为，与被上诉人无关。虽然上诉人在一审庭审中说明挖桃树为了培育新苗，并出具了相关培育新苗的照片，但一审法院并未采纳，退一步讲，即便一审法院不认可培育新苗，而上诉人在自己承租土地上挖桃树，并不能得出“上诉人以其行为表明不再履行债务”的结论，一审法院以此认定解除合同条件成就过于牵强。另，涉案合作协议第十四条第4款约定：如一方需要解除协议，需要提前3个月通知对方，以便做相应的准备，双方达成一致意见后可解除。三、一审法院未查清案涉土地面积。上诉人与被上诉人就案涉土地实际面积有争议。在双方发生矛盾后，上诉人丈量的面积为150.3亩，被上诉人主张170.46亩，涉案合作协议约定200.46亩，一审法院在未经实地勘查丈量的情形下，按被上诉人主张的170.46亩土地面积计算租金，依据不足。四、一审法院对与本案有关事实未予以认定。上诉人与被上诉人合作经营期间，据合同约定，每年进行分红，因桃树生长周期长，第一、二年产量较低，被上诉人从上诉人处拿桃子以抵作红利，被上诉人主张2018年双方是合作关系，事实上被上诉人亦认可其于2018年从上诉人处继续拿桃子，双方在2018年依然是合作关系，而非租赁关系。五、关于被上诉人要求返还五间房屋的请求，该五间房屋实际上是出租给案外人杨祥林。六、相关部门在案涉土地立了一块牌子，其中有涉及到被上诉人申请补贴200万元，其中就包含了以种植桃树所申请的补贴，被上诉人在申请补贴期间另向上诉人再主张支付租金，对上诉人不公平，也违反了双方合作协议的约定。育民公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，具体理由如下：一、关于租赁合同成立的问题。1、涉案合作协议约定，只要被上诉人通知上诉人，合作终止，被上诉人于2017年9月2日通知上诉人时，双方合作已经终止了，只是2018年4月份与金龙在电话中明确有交租金的意向。2、金龙、金保超、杨祥林系这个项目的合伙人，只是以金保超的名义签订涉案合作协议。一审中，上诉人代理人在庭审中陈述，“原告于2017年9月份开始与被告就案涉土地租赁事宜，合作或者租赁事宜产生分歧，双方一直在磋商的过程中，鉴于合作过程中产生的矛盾问题比较多，被告考虑终止合作。就租赁事宜与原告进行磋商。通话过程中，被告积极表示愿意交地租…”。上诉人代理人此说法也印证了金龙可以代表金保超的意思，一系列的通话记录充分说明被上诉人通知是2017年9月2日，2018年4月份双方就租金达成了合意。3、租赁的主要条款和交纳方式根据合作协议也有相应的约定，即按照同期其他租户租赁价格和租赁方式交纳，双方对此均达成一致意见，上诉人提出双方就主要条款无法达成一致、租金的交纳方式无法明确的理由，不能成立。二、关于被上诉人能否解除合同的问题。涉案合作协议当时已经终止，现在双方之间是新租赁关系，上诉人在没有履行合同的情况下，被上诉人适用法定解除的理由，解除合同并无不当。一审法院以上诉人挖桃树行为表明不再履行合同，作为被上诉人有权解除合同的一条理由，在法律适用上并无不当。根据被上诉人提供的《接处警工作登记表》，培育新苗本身就不符合逻辑，桃树从种下到成熟要两到三年时间，而2019年5月份已经成熟到摘早桃时候，上诉人于3月份将树苗挖走而培育新苗，明显不符合逻辑，况且，上诉人挖树苗的时间是在被上诉人发催款函后十五天时间，上诉人不缴租金反而去挖树苗，这也就印证金龙在派出所的陈述，即因为双方发生纠纷而挖树苗的意见。三、关于案涉土地面积的问题。被上诉人主张土地面积170.46亩，该面积实际为双方洽谈租赁合同时，双方各自丈量的面积，当时草拟租赁协议上的面积就是170.46亩，被上诉人也向一审法院提供航拍记录，当时航拍面积是173亩，比被上诉人主张的170.46亩面积还多了一点，上诉人在一审对大棚面积表示认可，但裸露土地面积主张以150.3亩减去大棚面积98.35亩。五、关于五间住房的问题。根据上诉人一审提交的录音内容，说明杨祥林本身与上诉人系涉案项目的合伙人，并且还在管理着相关事情。六、关于有关分红的问题。被上诉人确实拿了一些桃子，但并非分红，双方约定以现金的方式分红，并且2018年被上诉人拿桃子是送给客户，当时被上诉人和上诉人说了拿桃子会结账的，被上诉人让上诉人将租金交纳，被上诉人肯定会和上诉人结算桃子的账。育民公司向一审法院起诉请求：1.解除其与金保超之间的租赁合同关系；2.判令金保超返还所使用的土地、温室大棚、房屋；3.判令金保超支付租金582689.7元（自2017年9月3日至2019年3月27日计571天，按照1020.47元/天计算）及逾期付款利息（以582689.7元为基数，自2019年3月27日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。一审法院认定事实：2015年11月1日，育民公司（甲方）与金保超（乙方）签订《桃树合作经营合同》（以下简称合作合同）1份，约定：一、合作条件：甲方以现有的江宁区湖熟街道尚桥社区部分已建设好的温室大棚、沟渠路、水电、房屋及裸地等固定设施作为投入，乙方以桃树种植技术、苗木的购买与栽培、肥料的投入、合作期间雇佣人员的工资、水电费等栽培期间的所有费用，作为合作期间的投入；合作期间的红利按销售收入减掉销售环节费用后确认，合作经营期间甲方按红利的三分之一分成，乙方按红利的三分之二分成，合作第五年至第七年，每年预留500元/亩（用作本项目终止土地复耕的处置费用）后，再行利润分配，预留款由甲方保存；二、合作经营应提供的温室面积以及租用的住房数量为：单体大棚101.86亩（不含膜）、裸露地98.6亩，合计200.46亩及住房12间；三、合作经营时间为8年，自2015年11月1日起至2023年10月30日止；四、双方合作期间，产品销售由乙方负责，若甲方有能力销售可参与销售；六、合作期间，甲方有权视双方合作情况随时无条件退出合作，如甲方要求退出合作，本协议在甲方通知时终止，本协议所涉项目由乙方单方经营，双方由合作关系改为承租关系，双方另签租赁协议，乙方按同期其他租户租地价格、租赁方式向甲方缴纳租赁费，其中2015年同期租地价格为2400元/亩大棚，1200元/亩露地，房屋另外单独计价；八、合作期间，甲方申报的政府项目（含本协议所涉土地及项目在内）补贴乙方不享受，涉及到与补贴项目有关而发生的费用由甲方自行承担。合同签订后，育民公司与金保超就桃树种植开展了合作，育民公司向金保超交付大棚98.35亩，裸露地72.11亩，房间5间，由金保超与金龙、杨祥林共同负责桃树的种植。自2018年起，金保超未再向育民公司支付分红款。2017年9月2日，育民公司法定代表人张戟与金保超电话沟通，张戟表示“我考虑合作方式终止”；2018年4月20日，张戟与金龙电话沟通，部分通话内容如下，金：“这个交地租的话，我们也不能勉强你，这个确定了是吧？你不想合作、交地租，也尊重你的意见”，张：“你交地租给我吧”，金：“可以，可以”，张：“你就交地租给我吧，好吧”，金：“行”。2019年3月16日，育民公司向金保超寄送《要求办理租赁手续，结算租金函》，载明：育民公司已于2017年通知金保超退出合作，改为租赁，2018年期间育民公司多次要求金保超签订书面租赁协议并支付2018年的租金，但金保超始终拖延、推诿，现按照同期租赁价格要求支付租金等费用372471.4元，具体如下：（1）单体大棚租金2000元/亩/年，98.35亩，共196700元；（2）裸露地租金1200元/亩/年，72.11亩，共86526元；（3）灌溉费90元/亩/年，170.46亩，共15341.4元；（4）保证金400元/亩/年，170.46亩，共68184元；（5）住房租金1000元/间/年，5间（房号301,306-309），共5000元；（6）生活垃圾20元/间/月，5间3户，共720元；合计372471.4元。金保超收到该函件后未予以理会。2019年3月25日、3月31日、4月1日，因金保超、金龙将部分案涉桃树挖出运走，育民公司多次报警阻拦，公安部门告知可通过司法途径解决。一审法院另查明，根据2018年育民公司分别与案外人金建卫、姚琴、张继全签订的《蔬菜大棚种植合同》，各项费用标准为：大棚租赁费为2000元/亩/年，裸露地为1000元/亩/年，保证金为400元/亩/年于合同终止后退还，灌溉费90元/亩/年，房屋租金为1000元/间/年、3000元/套/年，垃圾费均为240元/年。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、租赁合同成立的时间；二、育民公司是否有权解除合同；三、育民公司主张的各项费用是否具有法律依据。关于争议焦点一，一审法院认为育民公司与金保超的租赁合同于2018年4月20日成立。根据双方合作合同的约定，合作期间，育民公司有权视双方合作情况随时无条件退出合作，合作合同在育民公司通知时终止，双方由合作关系改为承租关系，双方另签租赁协议，金保超按同期其他租户租地价格、租赁方式向育民公司缴纳租赁费。2017年9月2日，张戟在与金保超的通话中陈述“考虑合作方式终止”，但未明确表明解除合作合同关系，故对育民公司主张租赁合同关系自2017年9月2日成立，一审法院不予支持。金龙系金保超的合伙人，张戟与金龙在2018年4月20日的通话，可以视为育民公司、金保超就确立租赁合同关系达成了合意，双方合作合同自2018年4月20日终止，同日租赁合同关系确立。关于争议焦点二，一审法院认为育民公司有权解除合同。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。金保超经催告未能在合理期限内向育民公司支付土地租金等费用，致使育民公司与金保超订立租赁合同的合同目的不能实现；金保超在双方仍然存在纠纷未解决的情况下，将桃树挖出运走，以其行为表明不再履行债务，故育民公司有权解除合同，合同解除之后，相应的租赁物应当予以返还。故育民公司主张解除租赁合同，返还合同项下土地、温室大棚、房屋的诉请，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于争议焦点三，结合育民公司与案外人金建卫、姚琴、张继全签订的《蔬菜大棚种植合同》，一审法院依法认定育民公司与金保超租赁合同中的各项费用标准为：大棚租赁费为2000元/亩/年，计98.35亩，裸露地为1000元/亩/年，计72.11亩，灌溉费90元/亩/年，房屋租金为1000元/间/年，计5间，垃圾费均为240元/年，计算341天（自2018年4月20日计算至2019年3月27日止），合计270362.92元[（2000元/亩/年×98.35亩+1000元/亩/年×72.11亩+90元/亩/年×170.46亩+1000元/间/年×5间+240元/年）÷365天×341天]，保证金应在合同解除后返还，故一审法院不予支持。育民公司主张的逾期付款利息的计算标准未超过法律规定，一审法院依法予以适用，但计算期限有误，一审法院依法予以调整为自2019年3月28日起算。金保超主张的育民公司从其处取得的桃树及桃子费用，与本诉诉讼标的不同，一审法院不予理涉，金保超可另案主张。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、南京育民生态农业科技有限公司与金保超之间因桃树种植形成的租赁合同关系自2019年3月27日解除；二、金保超于判决发生法律效力之日起10日内支付南京育民生态农业科技有限公司租金等费用合计270362.92元及逾期付款利息（以270362.92元为基数，自2019年3月28日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；三、金保超于判决发生法律效力之日起10日内向南京育民生态农业科技有限公司返还租赁的土地、温室大棚、房屋；四、驳回南京育民生态农业科技有限公司的其他诉讼请求。如果金保超未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4814元、财产保全费2455元，合计7269元，由南京育民生态农业科技有限公司负担3635元、金保超负担3634元。针对一审查明的部分事实，上诉人持有异议，认为一审法院查明的裸露地面积及五间房屋使用情况与事实不符，裸露地面积应为51.95亩；五间房屋由杨祥林承租，与本案无关，因杨祥林另外承租了张戟其他土地用于种植蔬菜；被上诉人于2019年3月11日也有挖树行为，金龙为此报警。被上诉人对一审查明的事实不持异议，对于2019年3月11日挖树问题，系张戟的朋友当天找到张戟想种树，而张戟未找金保超，张戟认为与金保超比较熟，故挖了20颗桃树但未运走，后张戟打电话给金保超告知此事，当时金保超在电话中并未提出任何异议，在张戟与金保超电话沟通过半个小时后，金龙才进行了报警。本院二审另查明，上诉人代理人在2019年10月18日一审质证中，对于被上诉人主张单体大棚面积为98.35亩表示认可，但不认可裸露土地面积、单体大棚面积合计面积170.46亩，应为150.3亩。由于双方当事人对于实际种植土地面积意见分歧，2020年6月17日，本院组织双方对涉案土地面积利用GPS进行实地测量。经测量，在扣除村水泥路、铸造厂及铸厂西侧水泥路后，实测总面积为164.6亩。对此，上诉人主张铸造厂东侧水泥路0.7亩应当扣除；被上诉人主张该0.7亩不应当扣除。再查明，2019年3月15日，被上诉人向上诉人寄送《要求办理租赁手续，结算租金函》，上诉人于3月16日收到此函。该函中载明：“希望你（上诉人）在接本函后十五天内，到我公司办理相关租赁手续，结清前述事项所涉相关金额。”还查明，本案一审法院收到被上诉人诉讼材料及立案时间为2019年4月2日。2019年4月8日，上诉人金保超收到一审法院向其寄送的应诉材料，包括起诉状副本、应诉通知书等。本院二审查明的其他事实与一审法院查明一致。二审庭审中，上诉人向本院提交“2018年南京市级高效特色园艺基地”手机照片（打印件）一张，南京市农业农村局、财政局在涉案土地上立的一块牌子，上面载明被上诉人以案涉土地上所种植的相关植物向相关部门申请补贴，其中就涉及到本案种植的桃树，证明双方在2018年系合作关系。被上诉人质证认为，该张照片系金龙拍摄，其并未看到原始载体，真实性由法院认定。2017年8月，其向政府申请补贴，当时双方属于合作期间，而补贴一直未下来，其到现在也没有拿到一分钱补贴，所以这不属于本案的处理范围。二审中，案外人金龙到庭陈述，金保超是其叔叔，就涉案桃树种植项目，其与金保超、杨祥林及赵辉（音）为合伙人，由金保超负责管理，很多事情张戟如果找不到金保超，张戟就会直接给其打电话。针对涉案已种植桃树的土地在返还时如何清理的问题，被上诉人陈述，“如果上诉人不能支付租金，其目前保全了地上的桃树，其希望在执行中对桃树一并处理，比如说对桃树评估、拍卖”；上诉人陈述，“反正我也没有钱，实在不行，可以在执行中通过评估、拍卖（桃树）来折抵租金”。上述事实，由照片、一审质证笔录、勘验笔录、本院开庭笔录及当事人陈述等在卷证实。本院认为，上诉人金保超与被上诉人育民公司签订涉案的《桃树合作经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。一、关于租赁合同关系成立时间问题。涉案合同约定，被上诉人在合作期间，有权视双方合作情况随时无条件退出合作，合作合同在被上诉人通知时终止。被上诉人法定代表人张戟在2017年9月2日与金保超通话中，仅陈述“考虑合作方式终止”，并未明确表明解除合作合同关系，但张戟在2018年4月20日与金龙通话中，明确“你交地租给我吧”的意见，金龙表示“可以”。虽然金龙并非涉案合同签订的主体，但金龙在涉案项目中与金保超为合伙人，被上诉人将合作关系改为租赁关系的通知应当视为已经送达。上诉人与被上诉人确立租赁关系只要通知到达即生效，无需被上诉人作出接受的意思表示为生效条件，上诉人主张金龙无权代表为由，主张租赁关系未成立，与双方约定不符。上诉人二审提交“2018年南京市级高效特色园艺基地”手机照片复印件，真实性无法确认，即使真实，但根据内容也无法证明双方在2018年或2018年4月后属于合作关系。因此，一审法院认定双方于2018年4月20日成立了租赁关系，与事实相符，于法有据。二、关于租赁合同的主要条款问题。根据合同约定，双方由合作关系改为承租关系，双方另签租赁协议，乙方按同期其他租户租地价格、租赁方式向甲方缴纳租赁费。该条约定内容实质上对租赁主要条款已作明确。因在其他承租户与被上诉人签订的多份租赁合同当中，各项费用收取标准基本一致，且明确、具体，被上诉人为此也提供系列合同。因此，即使双方未签订书面合同，但双方在租赁关系中的权利义务已经确定，故上诉人以双方就主要条款无法达成一致为由，主张租赁合同关系未成立，本院不予支持。三、关于被上诉人是否享有合同解除权问题。在2018年4月20日双方成立租赁关系时，被上诉人即要求上诉人缴纳租金。后上诉人经被上诉人催告，在收到《要求办理租赁手续、结算租金函》后的十五日内，仍未能与被上诉人办理结算及缴纳租金，导致被上诉人订立租赁合同的目的无法实现。依照合同法关于合同法定解除的相关规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同”，故被上诉人于2019年4月2日向一审法院起诉要求解除合同，符合法律规定。纵然上诉人主张其挖桃树行为系培育新苗及不能认定为其以实际行为不履行合同的理由成立，但并不影响被上诉人已取得的合同法定解除权。由于上诉人于2019年4月8日收到一审法院向其寄送的应诉材料，包括起诉状副本，而一审法院以2019年3月27日作为租赁合同关系解除的时间，存在不当，本院确定以2019年4月8日作为双方合同的解除时间。三、关于各项费用认定问题。二审中，经本院组织双方现场实测土地总面积为164.6亩，现双方针对铸造厂东侧水泥路0.7亩面积应否扣除，意见分歧。对此，本院认为，该段水泥路并非专属于上诉人使用，故应从总面积中予以扣除。故上诉人实际承租面积为163.9亩（164.6亩-0.7亩），其中包括：单体大棚98.35亩、裸露地65.55亩。针对上诉人主张5间房屋由杨祥林使用问题，本院认为，上诉人从被上诉人处受领5间房屋，杨祥林也系涉案项目的合伙人，内部之间如何分配使用房屋，均不能免除上诉人应向被上诉人支付房屋使用费的义务。据此，结合被上诉人与案外人金建卫、姚琴、张继全签订的《蔬菜大棚种植合同》，以及被上诉人本案主张费用期间，上诉人在2018年4月20日至2019年3月27日期间应支付被上诉人费用合计为263682.69元[（大棚租金：2000元/亩/年×98.35亩+裸露地租金：1000元/亩/年×65.55亩+灌溉费：90元/亩/年×163.9亩+房屋使用费：1000元/间/年×5间+垃圾费：240元/年）÷365天×341天]，一审法院对此认定有误，本院予以调整；逾期付款利息的起算节点，本院调整为2019年4月9日。综上，金保超的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6568号民事判决第三、四项；二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6568号民事判决第一项为南京育民生态农业科技有限公司与金保超之间因桃树种植形成的租赁合同关系自2019年4月8日解除；三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6568号民事判决第二项为金保超于本判决发生法律效力之日起10日内支付南京育民生态农业科技有限公司租金等费用合计263682.69元及逾期付款利息（以263682.69为基数，自2019年4月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4814元、财产保全费2455元，合计7269元，由上诉人金保超负担3289元、被上诉人育民公司负担3980元；二审案件受理费9627元，上诉人金保超负担4356元、被上诉人育民公司负担5271元。本判决为终审判决。审 判 员 汪德全二〇二〇年七月十六日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕