湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂1083民初423号 原告：徐生文，男，1973年10月10日出生，汉族，湖北稻花香酒业股份有限公司荆州分公司业务员，住洪湖市。 委托诉讼代理人：董洪爽，男，1970年9月16日出生，汉族，深圳市好时光穿戴技术有限公司经理，系原告的舅兄，住广东省深圳市龙岗区。 被告：湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司，住所地：洪湖市茅江大道春雨庭苑售楼部二楼办公室（江城国际一楼）。 法定代表人：蒋麟，经理。 委托诉讼代理人：文浩，湖北玉沙律师事务所律师。 原告徐生文与被告湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人董洪爽、被告委托诉讼代理人文浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交付房屋产权证约定的违约金人民币10万元整；2、判令被告支付原告门面所有结算价差33000元，庭审中变更为7000.67元；3、判令被告延迟支付以上款项产生的利息合计额为17421.67元，庭审中变更为11201.17元；以上三项金额合计为150421.67元，庭审中变更为118201.84元，计算明细见附件；4、判令被告在判决书下达后30日内在承担所有税费办理完门面五十年的产权证后交给原告；5、判令被告承担本案诉讼费。 事实和理由：被告于2012年5月6日与原告签订《水箱厂原四层楼第一层门面还建协议书》，约定了门面还建租金补偿及产权证办理的相关条款，明确被告自交房之日起三年内将办理好的五十年产权证交给原告，2016年3月10日，原被告双方因还建的门面存在价差又签订了《拆迁还建补充协议（商铺）》，约定交房日期为2015年12月1日前，要求原告在结算差价后办理房屋交接，但被告拖欠原告的停租损失、停租补偿、价差等一直未结清。原告在2018年12月2日后多次找被告索要产权证及拖欠款项，被告以各种理由拒绝。 被告辩称，一、被告已按双方协议向原告支付了门面拆迁补偿款、停租损失、停租补偿款等应付款项；二、原告未及时向被告提交原房产证原件导致办证延期构成违约，被告有延期履行抗辩权；三、假定被告构成交证违约，那也仅承担次要违约责任，主要违约方为被告，且被告主张的违约金畸高，请求人民法院予以调整。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的《水箱厂原四层楼第一层门面还建协议书》、《拆迁还建补充协议（商铺）》、《交房通知单》的真实性无异议。原告对被告提交的收条、转账凭证无异议。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告对被告提交的如下证据提出异议：1、不动产首次登记权属证明，证明被告于2017年9月12日经不动产登记部门行政许可，案涉商铺占用的国有土地所有权使用期限从2014年10月20日起至2050年3月12日止。原告对该证据的真实性无异议，但对证明目的提出异议，认为被告陈述原告门面产权期限只能办理35年，与还建协议约定的50年产权期限不一致。本院认为，案涉门面应办理的不动产权证期限为本案争议焦点之一，本院将在判决理由部分予以评判。2、证人曾某书面证言、证人龚某出庭作证证言，证明原告违反还建协议约定未按时向被告提交案涉门面原房产权证，2017年9月，证人曾某曾作为拆迁户代表通知原告交证，证人龚某作为被告当时工作人员也曾口头通知，但原告不同意。原告于2019年4月才自行将原房产权证拿到不动产登记部门办理注销手续，导致被告办证延迟。原告对上述证人证言的真实性不予认可。对证人曾某未出庭作证原因，被告认为其系受到原告所发手机短信影响。本院认为，原告发给证人曾某的短信，并无任何威胁内容，只是要求其出示电话录音，该短信不构成证人不出庭的正当理由。故证人曾某无正当理由未出庭作证，证人龚某时任被告工作人员，与被告具有利害关系，上述证人证言相关证明内容本院均不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告因开发建设奥华.阳光城金座住宅小区工程，于2012年5月6日与原告签订《水箱厂原四层楼第一层门面还建协议书》，协议书约定，被告将原告所有产权面积44.78平方米、位于洪湖市中心城区××大道水箱厂××楼××2户门面拆除，被告对原告承诺如下：1、被告原则上按52平方米为原告无偿还建门面，建筑面积误差在正负3平方米内，即被告为原告还建门面建筑面积在49平方米至55平方米之间，原则上每间还建门面的建筑面积不少于49平方米，协议约定了少于49平方米和大于52平方米双方按一定标准各自给与对方补偿；2、被告按新房子的现行市场价以原告原门面实际面积（52平方米）的0.3倍计算补偿，待交付新门面时支付现金给原告，并对原告门面装修投入，一次性补偿5.6万元；3、被告按每月1000元标准向原告补偿门面停租的损失，如14个月之后被告仍未交付新门面给原告，被告按每月2000元标准向原告补偿门面停租的损失，直到交付新门面为止；4、被告保证必须在交付新门面之日起三年内将产权证（产权所有人为原告，产权年限50年）交给原告，办证的所有税费均由被告承担。否则，被告向原告支付10万元违约金，直至将两证交给原告为止；5、原告在收到被告的全额补偿金后，三天之内将现门面交给被告，并向被告交付原门面产权证和身份证复印件。同年7月6日，被告向原告支付补偿金5.6万元。之后至2016年3月10日，被告按双方还建协议约定支付原告从2012年5月6日起至2015年11月30日止的停租损失71666元。2016年3月10日，原被告双方因还建的门面存在价差又签订《拆迁还建补充协议（商铺）》，约定被告为原告还建商铺预测面积为67.95平方米，根据预测面积和双方签订的还建协议，原告按每平方米4000元的价格向被告支付面积差，15.95平方米差价为63800元。同时，按还建协议，被告还建时应按15平方米、按每平方米3000元补偿原告46800元。补充协议还约定，被告通知原告交房时间为2015年12月1日前，原告在办理完房屋差价结算后即可凭被告开具的交房通知书到物业办理房屋交接手续。按照该补充协议，原告应支付被告差价17000元（63800元-46800元），扣减被告应支付给原告的2015年11月30日前的门面过度费（停租损失）8000元后，原告支付被告差价9000元。之后，被告向原告门面所在小区的洪湖市良缘物业服务有限公司发出交房通知书，通知该公司为原告办理了交房手续。 另查明，2017年9月12日，洪湖市国土资源局为被告出具《不动产首次登记权属证明》，核准被告开发的位于洪湖市××办事处××大道××号奥华.阳光城金座104商铺（包含案涉原告商铺）占用范围内的国有土地所有权使用期限从2014年10月20日起至2050年3月12日止。 本院认为，本案争议焦点为：1、被告目前未为原告商铺办理不动产权证，原被告双方谁存在违约行为；2、原被告双方约定的违约金是否过高；3、被告是否下欠原告停租损失；4、被告应在什么期限内为原告办理不动产权证及不动产权证的期限。针对上述争议焦点，本院作如下评判： 1、关于被告至今未为原告门面办理不动产权证，原被告双方谁存在违约行为问题。原告认为，按照还建协议约定，被告必须在交付新门面之日起三年内将该门面不动产权证交付原告，被告于2016年3月10日向原告交付新门面，至今超过三年未为原告办理不动产权证，故被告存在违约行为。被告认为，原告未按照还建协议约定及时向被告提交原门面房产证原件，导致办证延期，原告行为构成违约。本院认为，原被告双方签订的还建协议书第三条约定“乙方（原告）在收到甲方（被告）的全额补偿金后，三天之内将现门面交给甲方，并向甲方交付原门面产权证和身份证复印件”，对上述条款中全额补偿金的含义，原告认为包括停租损失，被告认为仅指还建协议书第二条约定的装修补偿。本院认为，对上述条款进行文义解释，该条款之意思应是：原告先收到被告支付的全额补偿金后，再交付门面及原门面产权证、身份证复印件。因为停租损失只有在原告之门面交付被告后才可能产生，并至被告交付原告新门面时截止，只有新门面交付后，才可能确定全额的停租损失。按照原告之逻辑，上述条款应解释为：待被告向原告交付新门面，确定并支付全额补偿金（含全额停租损失）后，原告再向被告交付旧门面，这显然逻辑不通。故上述条款中“全额补偿金”的含义应为还建协议书第二条约定的装修补偿，不包括停租损失。原告于2012年7月6日收到5.6万元补偿金后，即应在三天内向被告交付门店及原门面产权证。而原告一直未向被告交付原门面产权证，直到2019年4月才自行申请注销，存在违约行为。而对被告而言，通知并催告原告交付原门面产权证以办理新门面的不动产权证是其合同附随义务，本案中无有效证据证明被告履行了上述义务，故被告亦存在违约行为。 2、关于原被告双方约定的违约金是否过高问题。原告主张被告逾期办证应按还建协议约定向其支付10万元违约金及利息，被告认为被告不存在违约，即使有违约行为，约定的违约金亦过高，请求法院予以调整。本院认为，关于违约金是否过高问题，我国合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，可见，我国合同法规定的违约金性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅，违约金数额应以实际损失为基础，并与实际损失数额大体一致。因此，违约金数额不能完全放任留待当事人自由约定，其约定过高或过低时，人民法院应根据当事人请求，并以实际损失为衡量标准进行调整，以实现民法公平原则的要求。故本案中，原告依据还建协议之约定向被告主张的10万元违约金是否过高，要以原告之损失为基础进行判断。被告主张10万元违约金过高，未向本院提交相关证据，原告亦未对其损失提交证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发（2003）251号第三条规定逾期贷款罚息利率改为在借款合同载明的贷款利率上加收30%-50%。而2019年中国人民银行发布的一至五年贷款利率为年4.75%，如加收50%，为年7.125%。根据原被告双方签订的补充协议，原告之新门面价款总额可计算为：67.95㎡×4000元/㎡=271800元，被告逾期办证期限从2019年3月10日起计算至本案庭审时即2020年6月16日止，共计465天，参照上述规定，出卖人应承担的违约金为271800元×7.125%÷365天×465天=24671元。本案中，考虑到原被告双方对被告未按照还建协议约定期限办理并交付新门面不动产权证均存在过错，根据公平原则和诚信原则，本院酌定被告承担违约金12000元。 3、关于被告是否下欠原告停租损失问题。原告认为，被告仅下欠其2015年11月30日前停租损失334元，下欠其2015年12月1日至2016年3月10日期间的停租损失6666.67元。被告认为其已于2015年12月1日前通知原告交房，房屋至2016年3月10日才交付的原因是原告未与被告办理差价结算，责任在原告，故被告仅下欠原告2015年11月30日前停租损失334元。本院认为，按照还建协议第二条第三款“……甲方（被告）按每月2000元标准向乙方（原告）补偿门面停租的损失，直到交付新门面为止”之约定，被告应补偿原告门面停租损失至其向原告交付新门面为止。被告在2016年3月10日才与原告在补充协议中约定由原告办理差价结算后交付门面，故2016年3月10日前，原告未补交差价，责任不在原告，被告应支付原告2015年12月1日至2016年3月10日期间的停租损失6666.67元（2000元÷30天×100天）。被告共计下欠原告停租损失7000.67元（334元+6666.67元）。 4、关于被告应在什么期限内为原告办理不动产权证及不动产权证的期限问题。原告认为被告已延期办证，应在判决书下达后30日内为原告门面办理五十年的产权证。被告认为应从2019年4月原告自行注销原产权证之后三年内办理，且办证期限只能在依法核准的国有土地使用权使用期限内。本院认为，被告未按照还建协议约定的期限为原告办理不动产权证，双方均存在违约行为及过错，且被告交付原告门面已逾4年，被告应在合理期限内为原告尽快办理不动产权证，该期限本院酌定为本案判决生效之日起60日内，原告也应积极予以配合。被告辩称应从2019年4月原告自行注销原产权证之后三年内办理不动产权证，该辩称有违公平原则和诚信原则，本院不予支持。关于不动产权证的期限问题，因洪湖市国土资源局许可的被告开发的奥华.阳光城金座104商铺（含原告商铺）占用范围内的国有土地使用权使用期限从2014年10月20日起至2050年3月12日止，被告为原告商铺办理不动产权证的期限不可能超过土地使用权使用期限，故原被告双方关于办理50年期限的产权证之约定事实上不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，原告要求被告为其办理50年期限的产权证之诉讼请求本院不予支持，被告只能在上述国有土地使用权使用期限内为原告办理不动产权证。 综上所述，本院认为，被告逾期为原告门面办理不动产权证，存在违约行为，原告亦有过错，但双方约定10万元违约金过高，本院酌定被告向原告支付违约金12000元。违约金本为损失之弥补，不应再对违约金计算利息，否则会导致原告双重受偿，故原告要求被告支付违约金之逾期利息的主张本院不予支持。关于停租损失问题，被告下欠原告停租损失7000.67元，对停租损失，双方并未约定逾期利息，故应从原告主张权利之日起即2020年5月12日起按年利率6%计算利息，原告主张从逾期之日起计算利息于法无据，本院亦不予支持。另被告应在本案判决生效之日起60日内，在案涉门面国有土地使用权使用期限内为原告办理不动产权证，原告也应积极予以配合。总之，原告之诉讼请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐生文违约金12000元。 二、被告湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐生文门面停租损失7000.67元及利息（利息以7000.67元为基数，从2020年5月12日起至清偿之日止按年利率6%计算）。 三、被告湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司于本判决生效之日起六十日内在原告商铺所占用的国有土地使用权使用期限内为原告办理不动产权证。 四、驳回原告徐生文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3308元，由原告徐生文负担2890元，由被告湖北奥华房地产开发有限公司洪湖分公司负担418元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长  李秀军 人民陪审员  谢作志 人民陪审员  万平玉 二〇二〇年七月三日 书 记 员  刘 椰