贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4118号 原告：谢勇，男，1967年10月11日出生白族，住所地:贵州省毕节市。 原告：詹绍琴，女，1968年8月2日出生汉族，住所地:贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：樊敬（特别授权代理），执业证号：15205201611539530，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），执业证号：15224201611458443，系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告谢勇、詹绍琴与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢勇、詹绍琴的委托诉讼代理人樊敬，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢勇、詹绍琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理博泰水韵天颐A5-2-1003号房不动产权属证书；二、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金暂计10000元（该违约金以购房款425271元为基数，按日万分之一的标准从2015年12月30日起算至被告向不动产登记机关交付完毕上述文书并通知原告之日止）；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金49034元；四、由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由:2013年10月，原告夫妻二人购买被告开发的博泰水韵天颐A5-2-1003号商品房并签订《商品房买卖合同》，合同就商品房基本情况、价款支付方式、付款时间、交房期限、交接手续、房屋登记、违约责任等进行了明确约定。其中第九条：房屋总价款425272元；第十一条：交房时间为2014年12月30日前；第二十二条：交付商品房转移登记文书的时间为2015年12月30日。合同签订后，原告依约定于2013年10月4日交付全部购房款，但被告并未按照约定的时间交付房屋及办理产权登记，而是推迟至2016年12月30日才通知原告交付房屋。而至今未办理产权登记。2017年2月23日，原被告就逾期交房违约金进行结算为71021元，并约定2017年3月10日起按编号排队领取，但还未到原告开始排队，被告就停止了支付违约金。故原告诉至贵院，请求法院依法判决被告承担违约责任并履行相关义务。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢。 被告博泰房开公司答辩称：一、原告的起诉均已过诉讼时效；二、涉案房屋均不具备办证条件；三、因疫情影响，应当扣除疫情防控期间的违约金，另外，针对违约金明细载明的标准，万分之三计算部分过高，应当按合同约定的万分之一进行计算。 本院经审理查明事实如下：2013年10月，原告谢勇、詹绍琴作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰·水韵天颐第Ａ5幢2单元10层3号房；建筑面积126.72平方米，套内建筑面积112.07平方米，该商品房按建筑面积计算，该商品房单价每平方米3356元，总价款为425272元。商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人应当在2013年10月4日前支付全部房价款。出卖人应当在2014年12月30日前将商品房交付买受人使用。交付时上水、下水达到使用条件、电话、有线电视、宽带网络线路敷设到户。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）］不作累加：（1）、逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理:（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照同期银行贷款利率支付利息;（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，购房发票金额425271元，被告收取原告办证费用18119元。2016年12月30日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得涉案商品房的使用权。因被告未按合同约定时间向原告交付涉案商品房，故原、被告于2017年2月23日，对逾期交房违约金进行了结算，被告并向原告出具《违约金计算明细》，该明细表载明：“此有业主谢勇，身份证号：5224211967××××××××，购博泰·水韵天颐一期房号Ａ5-2-1003。合同中购房金额为￥425271元。根据合同违约金按每天万分之壹计算共计517天，违约金金额为￥21987.00元。根据公司与业主后期协商中达成。2016年6月1日起每天按万分之叁计算，共计212天。违约金金额为￥27047.00元。合计违约金金额为￥49034.00元。我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取。毕节市博泰房地产开发有限责任公司（公章），2017年2月23日”。涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记条件。因被告未按合同约定支付涉案逾期交房违约金及办理不动产权属证书，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 因被告未按合同约定办理商品房权属转移登记，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。原告已将购房款支付给被告，被告未在合同约定的2014年12月30日前向原告交付涉案房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。就被告应承担的逾期交房违约金。就被告应承担的逾期交房违约责任，原、被告已达成合意且被告向原告出具《违约金计算明细》，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，被告应按该约定在2017年3月10日起向原告支付违约金，被告至今未向原告支付违约金，已构成违约。故原告提起本案诉讼，诉请被告支付逾期交房违约金49034元，有事实和法律依据，本院予以支持。对被告提出的诉讼时效抗辩理由，因《违约金计算明细》约定，该笔逾期交房违约金支付时间系从2017年3月10日起开始支付，并未约定最后的支付时间，因此，被告的诉讼时效抗辩理由不成立。 对原告诉请的逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标准收取，由买受人承担。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。被告未在合同约定的2015年12月30日前为原告办理商品房转移登记，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年12月30日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月9日）往前倒推三年，即2017年4月9日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年4月9日起计算。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，因涉案商品房尚不具备办理权属转移登记条件，故违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人逾期办理房屋转移登记的，按买受人已付购房款的每日万分之一支付违约金。该约定符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，应以原告已付购房款425271元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月9日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对原告诉请的办理不动产权属证书。因涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件，故该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢勇、詹绍琴逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以425271元为基数，按日万分之一的标准，从2017年4月9日开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢勇、詹绍琴逾期交房违约金49034元； 三、驳回原告谢勇、詹绍琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费913元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇二〇年七月二日 书记员 何梦思