新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2388号   上诉人（原审被告）：李潇楠，女，1991年3月21日出生，汉族，中国国家铁路集团有限公司乌鲁木齐铁路局客运段员工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审原告）：吴斌斌，男，1990年9月4日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   原审被告：乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路2号嘉和园雅园1号楼2单元901室。   法定代表人：赵永斌，乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司总经理。   委托诉讼代理人：马海兵，男，乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司员工。   上诉人李潇楠因与被上诉人吴斌斌及原审被告乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司（以下简称鑫天伟业公司）房屋买卖合同并居间合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初2972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李潇楠上诉请求：撤销一审判决第四项，并依法改判驳回吴斌斌主张李潇楠承担违约金20,000元的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。吴斌斌在与我方签订合同时明知自己没有资格申请贷款，但却隐瞒真相，构成违约，给我方造成违约损失。吴斌斌违约在先，我方在吴斌斌无法获得贷款也无法履行合同的情形下，依法解除合同，并没有违约。一审法院判决我方违约并承担20,000元违约金无事实及法律依据，请求二审法院依法改判。   吴斌斌辩称，我没有隐瞒贷款事实，也不存在隐瞒贷款事实，我之前也没有买过房。第一次申请贷款没有通过，后来我们三方坐在一起协商，第二次贷款李潇楠也是同意的，第二次贷款申请通过了，但是李潇楠又不卖房了，是对方存在违约。   鑫天伟业公司述称，第一次申请贷款，由于吴斌斌资质不好没有贷款成功，但是他是符合资质的，三方协商后申请第二次贷款确实通过了。我认为李潇楠的上诉请求不合理。   吴斌斌向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋买卖居间合同》；2.判令李潇楠返还吴斌斌购房款140,000元；3.判令李潇楠支付吴斌斌违约金48,000元；4.判令李潇楠承担自2019年2月14日至购房款返还完毕之日的资金占用期间利息，其中2019年2月14日至2019年6月14日资金占用期间利息为3200元（计算公式为：160,000元×6％/12个月×4个月）；5.判令鑫天伟业公司返还吴斌斌佣金9400元；6.判令鑫天伟业公司支付吴斌斌违约金2820元；7.判令鑫天伟业公司返还吴斌斌购房定金20,000元；庭审中，吴斌斌当庭变更第七项诉讼请求为：判令鑫天伟业公司返还吴斌斌购房定金10,000元；并增加一项诉讼请求为：判令李潇楠返还吴斌斌购房定金10,000元。   一审法院认定事实：2019年1月18日，吴斌斌（乙方，买方）与李潇楠（甲方，卖方）、鑫天伟业公司（丙方，居间方）签订合同编号为XTWY00*****的《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：第一条，甲方及产权共有人同意自愿将合法拥有的坐落于乌鲁木齐市××区的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已做了详细了解，通过丙方居间提供居间服务，乙方已实地查看房屋的真实情况，对房屋基本信息已经了解无异议，并愿意按本协议约定的价格购买。第六条，甲乙双方协商同意，乙方于2019年2月25日前向甲方支付首期房款人民币140,000元（大写）壹拾肆万元整，余款260,000元（大写）贰拾陆万元整，通过银行商业贷款支付给甲方……。第八条，本合同签订后，即视为丙方提供居间服务促成甲乙双方房屋买卖交易，并提供了甲乙双方认可的居间服务，丙方理应取得相应的居间服务费，甲乙双方应向丙方支付房屋中介佣金，其中甲方应支付佣金10,000元，乙方支付佣金4000元，乙方还应向甲方支付银行按揭代办手续费3000元，所述房屋按揭贷款评估费800元，该费用在合同签订当日或银行面签时一次性支付给丙方，不得拖欠。如甲乙双方同时或任何一方违约造成买卖房屋不能完成交易过户登记手续时，丙方有权依据本合同追索居间服务费，丙方以此支付的律师费、交通费等均由被追索方承担。第九条，本合同签订当日内，乙方应当向甲方支付购房定金20,000元（大写）贰万元整，现经甲乙双方协商一致同意，该购房定金甲方收取之后交由丙方代为保管，同时甲方的房屋所有权证及相关房屋过户资料原件交由丙方保管，丙方向甲方出具收件及收款凭证。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同，则定金作为赔偿甲方的违约金，甲乙双方均同意丙方可收取违约金的50%作为服务佣金。合同签订当日，吴斌斌通过微信向鑫天伟业公司工作人员马海兵转账购房定金20,000元；同年1月28日，吴斌斌以银行转账的方式支付李潇楠首付款80,000元；同年2月14日，吴斌斌以银行转账的方式支付李潇楠首付款60,000元；同年2月15日、2月20日，吴斌斌以微信转账方式向鑫天伟业公司员工高淑芳支付服务佣金及银行按揭贷款代办费用等共计7800元。另查明，《房屋买卖居间合同》签订后，吴斌斌银行按揭贷款申请未被批准，李潇楠欲终止与吴斌斌房屋买卖交易。2019年4月18日，经吴斌斌、鑫天伟业公司与李潇楠协商，三方同意继续履行合同，李潇楠表示同意吴斌斌再次申请银行按揭贷款，但时间不能过长，李潇楠与吴斌斌于2019年4月26日又重新网上签约申请银行按揭贷款。同年5月23日，吴斌斌银行按揭贷款申请被批准。同时，吴斌斌自称2019年3月8日、5月14日、5月23日，吴斌斌以微信转账方式向鑫天伟业公司于红支付银行按揭贷款公证费200元、按揭代办费300元、银行按揭代办费1600元。另查，李潇楠（甲方，卖方）与案外人牛金吓（乙方，买方）签订合同编号为2019转让01*****的《不动产（房地产）转让合同》一份，合同约定，李潇楠以不动产成交总价款150,000元（大写）壹拾伍万元整将其名下坐落于乌鲁木齐市××区房屋出售给牛金吓。合同签订后，李潇楠于2019年6月13日将案涉房屋过户登记至牛金吓名下。   一审法院认为，《房屋买卖居间合同》属于复合型合同，其中包含两个法律关系，一是吴斌斌与李潇楠之间的房屋买卖合同关系，二是吴斌斌、李潇楠与鑫天伟业公司之间分别存在的居间合同关系，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但吴斌斌的诉讼请求及事实理由包含以上两个法律关系，根据《最高人民法院关于印发修改后的﹤民事案件案由规定﹥的通知》中规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”。根据上述规定，本案案由确定为房屋买卖合同并居间合同纠纷。吴斌斌与李潇楠、鑫天伟业公司签订的《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应依据合同约定履行各自义务，否则应承当相应的违约责任。关于吴斌斌主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院认为，吴斌斌按约将购房定金及首付款向李潇楠、鑫天伟业公司进行支付，虽然其第一次银行按揭贷款申请未被批准，但经三方协商后，同意吴斌斌再次申请银行按揭贷款，并重新进行了网上签约，案涉合同应继续履行。但李潇楠未经吴斌斌同意，擅自将案涉房屋出售给案外人，并办理房屋过户登记手续，致使吴斌斌购买房屋的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，案涉《房屋买卖居间合同》，自起诉状副本送达李潇楠、鑫天伟业公司时即2019年10月26日解除。吴斌斌要求李潇楠返还购房款140,000元、定金10,000元并要求鑫天伟业公司返还定金10,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，吴斌斌的上述诉讼请求符合法律规定，李潇楠、鑫天伟业公司亦予以认可，一审法院予以支持。关于吴斌斌要求李潇楠支付违约金48,000元的诉讼请求，李潇楠不认为其构成违约，同意按照其收取定金10,000元的50%即5000元支付违约金。一审法院认为，李潇楠未经吴斌斌同意，擅自将案涉房屋出售给案外人，并办理房屋过户登记手续，致使吴斌斌购买房屋的合同目的无法实现，其行为构成违约，应当承担违约责任。根据案涉《房屋买卖居间合同》第九条约定，如李潇楠违约不履行合同义务，须赔偿吴斌斌购房定金等额的违约金，并退还已收定金，故吴斌斌按照已付款160,000元的30%主张违约金高于合同约定及法律规定，无事实及法律依据，一审法院按照合同约定的违约责任确认李潇楠支付吴斌斌违约金20,000元。对于李潇楠关于违约金的辩称意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于吴斌斌要求李潇楠支付利息3200元（2019年2月14日至2019年6月14日），并支付自2019年6月15日至购房款实际付清之日止利息的诉讼请求，一审法院认为，吴斌斌未提交证据证明其实际损失情况，上述支持的违约金足以弥补其损失，故吴斌斌该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于吴斌斌要求鑫天伟业公司返还佣金9400元（含佣金、按揭代办费、评估费）的诉讼请求。鑫天伟业公司同意返还佣金及代办费共计7800元，一审法院认为，吴斌斌主张返还佣金9400元，除鑫天伟业公司认可的7800元外，剩余款项吴斌斌自认为支付的银行按揭贷款公证费200元、按揭代办费300元、银行按揭代办费1600元，此三项费用系吴斌斌办理银行按揭贷款缴纳费用，非鑫天伟业公司实际占有，不应由鑫天伟业公司承担此部分费用，因鑫天伟业公司自愿退还吴斌斌佣金7800元，故一审法院确认鑫天伟业公司退还吴斌斌佣金7800元。关于吴斌斌要求鑫天伟业公司支付违约金2820元的诉讼请求，一审法院认为，鑫天伟业公司向吴斌斌、李潇楠提供信息促成吴斌斌与李潇楠签订了《房屋买卖居间合同》，且为吴斌斌提供代办银行按揭贷款业务，案涉房屋未能按约完成交易系李潇楠的违约行为导致，非鑫天伟业公司的责任。既使鑫天伟业公司未将李潇楠要求解除合同的意思表示及时告知吴斌斌，但该情况发生在合同订立及吴斌斌付款之后，故吴斌斌该项诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院遂判决：一、吴斌斌与李潇楠、鑫天伟业公司于2019年1月18日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年10月26日解除；二、李潇楠于本判决生效后十日内返还吴斌斌购房款140,000元；三、李潇楠于本判决生效后十日内返还吴斌斌定金10,000元；四、李潇楠于本判决生效后十日内支付吴斌斌违约金20,000元；五、鑫天伟业公司于本判决生效后十日内返还吴斌斌定金10,000元；六、鑫天伟业公司于本判决生效后十日内退还吴斌斌佣金（含佣金、按揭代办费、评估费）7800元；七、驳回吴斌斌的其他诉讼请求。   二审中，当事人未提交新的证据。   本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，围绕李潇楠的上诉意见、吴斌斌的答辩意见及鑫天伟业公司的陈述意见，本案的争议焦点为李潇楠在合同履行过程中是否存在违约行为。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。李潇楠与吴斌斌、鑫天伟业公司签订的《房屋买卖居间合同》系其三方真实意思表示，合法有效，其三方均应当严格依照合同约定履行。根据《房屋买卖居间合同》的约定，李潇楠将案涉房屋出售给吴斌斌，吴斌斌首付140,000元，剩余房款260,000元采用商业贷款的方式进行支付。在吴斌斌第一次贷款未审批通过后，2019年4月18日，经三方协商，李潇楠亦表示同意吴斌斌再次申请银行按揭贷款。2019年5月23日，吴斌斌的二次贷款申请亦得以审批通过。但李潇楠在既未经得吴斌斌同意亦未主张与吴斌斌解除合同的情形下，擅自将案涉房屋出售给案外人，违反了《房屋买卖居间合同》的约定，构成违约。因此，一审法院判决李潇楠承担违约金20,000元符合合同约定及法律规定，并无不妥，本院予以维持。李潇楠的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。   综上所述，李潇楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元（李潇楠已预交），由李潇楠负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张惠君   审  判  员   蒋 欣   审  判  员   黄淑梅   二 〇 二 〇 年 七 月 十 八 日   书  记  员   罗 敏