辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽05民终1100号 上诉人（原审原告、反诉被告）：本溪经济开发区开元房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省本溪市经济开发区。 法定代表人：袁利民，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘秋文，本溪市溪鹏法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告)：徐柏刚，男，汉族，1962年4月19日出生，住址辽宁省本溪市平山区。 委托诉讼代理人：袁晓娟，辽宁尧盛律师事务所律师。 上诉人本溪经济开发区开元房地产开发有限责任公司（以下简称开元公司）与上诉人徐柏刚因租赁合同纠纷一案，均不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2019）辽0504民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 开元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持开元公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由徐柏刚承担。事实和理由：一、一审判决以开元公司的主张超过诉讼时效为由，驳回开元公司诉讼请求错误。本案中，双方约定的房租租赁期限从2005年9月1日至2017年6月30日止，租金发生具有整体性，不能从各期租金履行期限届满之日分别计算诉讼时效。因此，本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期限届满之日起算。依据承包协议，最后一期债务履行期限为2017年9月2日，开元公司2018年1月17日提起本案诉讼没有超过诉讼时效。二、徐柏刚没有按期缴纳租金是事实，开元公司已经提交了证据证明徐柏刚始终占有使用案涉房屋的事实。综上，请求二审法院查明事实，改判支持开元公司的诉讼请求。 徐柏刚辩称：不同意开元公司的上诉请求。一、开元公司的主张已过诉讼时效。双方合同明确约定了每一年租金交付时间，在第二年租金交付届满日没有收到租金就应知道权利受到侵害，每一年租金就是一笔单独的债务，故开元公司主张从最后一期租金届满日起算诉讼时效没有依据。此外，开元公司称2018年1月起诉过但并没有提供证据证明。二、徐柏刚没有占有使用房屋，只是2009年10月装修期间装修了一个月左右，因为开元公司承诺收到20万元借款后能办理验收手续，但事实上未办了，法院和消防部门都通知停止装修，所以不得不退出房屋，当时和开元公司的负责人明确说了退租，证人王某在一审出庭的证言中也证明了这一事实。关于118宾馆的电费问题，一是118宾馆的房屋并不在本案租赁范围内，与本案没有关系，二是代收电费的主体不是徐柏刚，开元公司想用一张与本案无关的代收电费的收据证明徐柏刚一直占有使用房屋，显然是不成立的，与客观事实相悖。 徐柏刚上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持徐柏刚的反诉请求；2.一、二审案件受理费由开元公司承担。事实和理由：一审期间，徐柏刚已经提供证据证明由于开元公司没有消防等验收手续及法院查封的原因，导致徐柏刚无法使用房屋，故徐柏刚提出的反诉请求应得到支持。 开元公司辩称：一、依据开元购物广场承包经营协议第10项，徐柏刚已经熟知当时所承包广场现状为其承包先决基础条件，承包协议生效后，所发生的各项费用也是由徐柏刚承担，徐柏刚明知道当时所承包的广场现状，是熟知和认可的，这不是其拒绝支付承包金的理由。二、本溪市天天渔港餐饮有限公司至今还在派遣物业人员收取承包费用，这一事实已经经过原审法院及证据加以证明，根本不存在已经退出租赁物的事实。 开元公司向一审法院起诉请求：1.依法解除承包协议；2.徐柏刚支付2005年9月1日至2017年6月30日承包期间的承包费2958300元；3.徐柏刚将位于本溪市明山区开元购物广场及地下停车场倒出并支付占用期间的费用，每月按承包金标准计算直至徐柏刚将购物广场及地下停车场倒出之日止;4.徐柏刚承担诉讼费。 徐柏刚向一审法院反诉请求：1.判令开元公司返还徐柏刚1375000元；2.判令开元公司赔偿装修损失200万元（以评估为准）；3.由开元公司承担全部反诉费用。 一审法院认定事实：企业类型为个人独资企业的本溪市明山区天天渔港于2008年5月27日注销，徐柏刚是本溪市明山区天天渔港的投资人。2005年8月4日，开元公司（甲方）与本溪市明山区天天渔港（乙方）签订关于开元购物广场承包经营协议。该协议的主要内容为：乙方承包经营位于本溪市明山区的开元购物广场及地下停车场整体，承包期限从2005年9月1日至2017年6月30日止（时间与现有业户同步）；承包费用为每年25万元整，承包费每年由乙方分两次按时支付给甲方（3月1日、9月2日）；乙方同意将整体场地的管理权、开发权及收益权全面负责接收管理；乙方同意负责开元物业现有员工的安置，但员工的去留可采用双向选择，其员工的工资标准在每月500元到1000元之间执行；乙方同意在承包期内负责水、电、取暖费及其他各项费用的结算；乙方同意以现状的使用条件为基础，承包协议签字生效后再发生的各项费用由乙方负责；乙方在承包期内负责整体的消防安全工作，做到以人为本，建立防火机制，注意防火，否则造成火灾产生后果，乙方负责经济损失；乙方同意在承包期内爱护甲方提供的各种设施设备及其他公物，定期维修，保持完好，造成损失由乙方负责赔偿；乙方在承包期内确需对经营场所进行改动时，特别是对承重结构的改动，须由甲方会同有关技术人员测定后，确信无安全隐患方可进行改动。徐柏刚提交的时间为2005年的票据号为2145589号的收款收据上记载，天天渔港给付本溪印刷总厂承包费15万元。时间为2007年6月18日的票据号为2700389的收款收据上记载开元公司曾向徐柏刚借款15万元，对此开元公司表示认可，并同意用此15万元抵承包费。此外，徐柏刚还提交了五张收款收据，收据上的付款单位均为徐柏刚，收款单位均为本溪印刷总厂，收款事由为借款。2005年9月13日，天天渔港向本溪市开元物业管理中心预交电费1万元。2008年5月26日，本溪市中级人民法院就刘恩孝与本溪印刷总厂、开元公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2008）本民一初字第17号民事裁定书，裁定查封位于本溪市平山区解放北路开元公司所有的本溪印刷总厂改造工程2号商住楼二层大厅6-8轴，E-M行房产，查封期间不得变卖和转让。 一审法院认为：在2017年10月1日民法总则实施前，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。开元公司和本溪市明山区天天渔港于2005年8月4日签订的开元购物广场承包经营协议约定，承包费每年由本溪市明山区天天渔港分两次（即3月1日、9月2日）按时支付给开元公司，但据开元公司所述本溪市明山区天天渔港从2005年9月1日起就未给付其承包费即租金，此时开元公司应当知道其权利被侵害，但却于2018年、2019年才先后向人民法院请求保护，且期间不存在诉讼时效中止或者中断的情形，现开元公司就租金提起本案诉讼已超过诉讼时效，故开元公司要求徐柏刚支付承包费即租金的诉讼请求不成立，不予支持。协议约定的承包期限为2005年9月1日至2017年6月30日止，本案现有证据尚不足以证明本案涉及的房屋现由徐柏刚占有使用，故开元公司要求解除承包协议及要求徐柏刚倒出本案涉及的房屋给开元公司并支付占用期间的费用的诉讼请求不成立，不予支持。本案现有证据亦不足以证明本溪市明山区天天渔港承租的房屋在租赁期间影响其使用，故徐柏刚以房屋不能使用而解除合同导致其发生装修损失200万元及要求开元公司返还1375000元的反诉诉讼请求不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、驳回开元公司的诉讼请求；二、驳回徐柏刚的反诉诉讼请求。案件受理费30470元，由开元公司负担。反诉案件受理费16900元，由徐柏刚负担。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：关于徐柏刚主张开元公司返还1375000元款项一节，因这些款项中，仅有2007年6月18日一笔15万元是徐柏刚与开元公司之间发生的，该笔款项收款事由虽为借款，但双方均认可冲抵租金，徐柏刚主张返还的理由是由于开元公司的原因其从签订协议后并未接收案涉房屋，但因徐柏刚认可其已进入场地进行装修，故其2007年6月18日交付的15万元款项无权主张返还。关于其余款项，因收款人均是本溪市印刷总厂及本溪市开元物业管理中心，徐柏刚提供的证据不足以证明开元公司与本溪市印刷总厂、本溪市开元物业管理中心之间存在人员混同、财务混同等关联关系，故徐柏刚对此部分争议可另行解决。关于徐柏刚主张开元公司赔偿其装修损失一节，因其自认进场装修一个月后即撤出，且其未提供证据证明装修损失情况，故徐柏刚此项上诉意见不予支持。 关于开元公司诉请的租金问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。本案中，《关于开元购物广场承包经营协议》明确约定从2005年9月1日至2017年6月30日的租赁期间，每年3月1日、9月2日为交费期限。故开元公司理应从欠付费用第二年就知道其权利受到侵害，即应开始起算前一年租金的诉讼时效。关于开元公司主张租金具有整体性，应从租赁到期后开始起算诉讼时效期间没有依据，不予支持。因2009年9月之前的租金开元公司未在法定期限内向徐柏刚主张，已超一年诉讼时效期间。关于此后的租金问题，由于开元公司的原因，案涉房屋被法院于2008年5月裁定查封，且此后消防一直未验收合格，徐柏刚承租房屋是为经营所用，故因前述事由，使得徐柏刚无法实现其合同目的，且开元公司对此存在过错，其无权向徐柏刚主张此后租金。故开元公司关于租金问题的上诉意见不予支持。关于开元公司主张案涉房产现在仍由徐柏刚经营管理一节，因其未能提供证据证明，故其要求徐柏刚支付房产占有使用费用的上诉意见不予支持。 综上所述，开元公司与徐柏刚的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费四万七千三百七十元，由上诉人本溪经济开发区开元房地产开发有限责任公司负担三万零四百七十元，由上诉人徐柏刚负担一万六千九百元。 本判决为终审判决。 审判长  周明辉 审判员  赵丹阳 审判员  许 晶 二〇二〇年七月九日 书记员  刘莎莎 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。