辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4951号上诉人（原审被告）：王红，女，1978年6月30日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：任传伟（王红丈夫），男，1975年6月25日生，汉族，住辽宁省庄河市。被上诉人(原审原告)：大连伟业物业管理有限公司。住所地：庄河市城关街道友谊委金贸银座9层01号。统一社会信用代码：912102837920163688。法定代表人：韦路博，该公司经理。委托诉讼代理人：王凯，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于晓伟，男，该公司员工。上诉人王红因与被上诉人大连伟业物业管理有限公司（以下简称伟业物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王红上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回伟业物业的全部诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由伟业物业承担。事实和理由：2017年至今案涉小区由大连御景苑物业有限公司（以下简称御璟苑物业）服务，案涉物业服务合同由伟业物业签订，不能作为本案的计费依据。伟业物业辩称，不同意王红的上诉请求。案涉小区业委会与伟业物业签订了物业服务委托合同，已在政府主管部门进行了备案，合同有效，对王红具有法律约束力。案涉小区自2013年3月份交付至今一直是由伟业物业进行管理服务，王红在2014年8月25日房屋交付时，也与伟业物业签订了物业管理服务合同。伟业物业严格按照合同的约定，履行了管理服务的责任与义务。御璟苑物业仅代伟业物业收取物业费。伟业物业向一审法院起诉请求：1.王红给付拖欠的2019年4月至2020年3月的物业管理费1,237元，并按《物业服务委托合同》的约定支付违约金1,237元，合计2,474元；2.诉讼费由王红承担。一审法院认定事实：王红系庄河市房屋业主，房屋建筑面积为85.87平方米。2017年9月26日，伟业?御璟苑业主委员会与伟业物业签订《物业服务委托合同》，约定由伟业物业实施物业管理，物业管理服务主要内容包括：1.房屋共用部位的维修和管理；2.房屋共用设备及其运行的维护和管理；3.房屋共用设施及其运行的维护和管理；4.附属配套建筑的设施以及构筑物的维护与管理；5、公共环境卫生管理；6.接收业主、物业使用人委托对其房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他服务，并按物业公司公布的收费标准收费，业主、物业使用人必须按时足额付费等。《物业服务委托合同》还约定了以下内容：1、物业费收费标准为:1号、2号楼按照每月每平方米1.8元缴纳，3、4、5、6号楼按照每月每平方米1.2元缴纳，公建按照每月每平方米1.2元缴纳；2、物业费缴纳时间：本物业的管理服务期为每年的4月1日至次年3月31日，业主应在每年的4月1日前自觉交纳下一年度的物业管理服务费；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交费用每天5‰交纳滞纳金，并承但追索物业管理费诉讼发生的律师费；等等。伟业物业按约定实施了物业管理服务，但王红未按时交纳2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业费1,236.5元（85.87平方米×1.2元/平方米×12个月）。另查，针对王红丈夫任传伟提出的房屋透寒长毛问题，庄河市住房和城乡建设局于2020年1月10日出具了《关于任传伟反映房屋透寒长毛问题的答复意见》，主要内容为：“任传伟：现将你反映房屋透寒长毛问题答复如下：一、外墙长毛发黑问题。经调查，伟业御璟城一期5#楼于2012年11月15日通过竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》的规定，外墙面的防渗漏质保期为5年，该楼房外墙面的防渗漏质保期限至2017年11月15日。2017年11月16日以后出现的外墙面渗漏等问题应由市政服务业主管部门动用维修基金利息进行维修。因此，你家里如果仍然出现墙体长毛发黑的问题，城乡建设服务中心物业服务部将安排维修工程队予以维修。二、室内透寒长毛问题。按照房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，共用部位包含户外墙面（含阳台的外墙面）及《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的规定，城乡建设服务中心物业服务部只能对你家外墙面渗漏进行维修，室内部分已过质保期，变为你的专有部分，需自行维修。三、房屋质量赔偿问题。关于你提出的房屋存在质量问题，要求开发建设单位赔偿的诉求，庄河市昌盛街道办事处前期已调解过，并把调解的情况书面报到我局，我局接到调解报告后，于2020年1月6日上午，在庄河市城乡建设服务中心二楼物业纠纷调解室，对该问题再次进行调解。经过调解后，双方意见分歧较大，难以达成一致。并且，伟业房地产开发公司明确表示依照法律法规办理，不再接受调解。关于房屋赔偿问题，建议你通过司法程序解决。”一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据伟业物业提供的伟业?御璟苑业主委员会与伟业物业之间于2017年9月26日签订的《物业服务委托合同》，可以认定伟业物业受伟业?御璟苑业主委员会的委托对王红居住的伟业?御璟苑小区实施物业管理，该合同对王红具有约束力，伟业物业、王红之间形成了物业服务合同关系。伟业物业已对王红居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，王红理应按照《物业服务委托合同》的约定交纳物业服务费，故对伟业物业要求王红给付2019年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费的主张，予以支持。案涉《物业服务委托合同》中第八条第5、6项约定了违约的情形及违约金的计算方法，王红未及时交纳物业服务费已构成违约，应承担违约责任。但《物业服务委托合同》中约定的按日5‰交纳滞纳金的标准过高，本院予以调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因伟业物业未提供证据证明王红违约造成损失的具体情况，一审法院认定伟业物业存在利息损失，故将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。对王红提出的辩解意见，评析如下：第一，王红辩称“房屋室内墙体发黑、长毛、外墙维修过的墙体脱落，如伟业物业维修好才能交物业费”，因根据《物业服务委托合同》的约定，上述问题不属于伟业物业实施物业管理的范围，且伟业物业也曾将王红反映的上述问题向有关部门报修，庄河市住房和城乡建设局也对王红反映的上述问题给予了答复，王红以此为由拒交物业服务费没有事实及法律依据，对王红该辩解意见不予采纳；第二，王红辩称“业主委员会成员是虚假的，没有经过选举，业主委员会与物业公司签订的合同不真实”，因根据伟业物业提供的证据可以证明，伟业?御璟苑小区业主委员会经过了庄河市昌盛街道将军湖社区居民委员会、庄河市物业管理办公室、庄河市城乡规划建设局等单位备案，《物业服务委托合同》上有业主委员会成员签字并加盖了业主委员会的公章，《物业服务委托合同》应为有效，至于伟业?御璟苑小区业主委员会的组成是否违法不属本案审查的范围，对王红的该辩解意见不予采纳；第三，王红辩称“以前交物业费是御璟苑物业公司出具收据，而本案主张权利的是大连伟业物业管理有限公司”，因已认定伟业物业与王红形成了物业服务合同关系，王红未提供充分证据证明伟业?御璟苑小区由其他企业实施物业管理服务，对王红的该辩解意见亦不予采纳。判决：王红于本判决发生法律效力之日起五日内给付大连伟业物业管理有限公司2019年4月1日至2020年3月31日物业费1236.5元，并承担该款自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算的违约金及自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王红负担。二审中，双方当事人均提供了新证据。上诉人王红提供了：1、企业档案登记资料，拟证明伟业物业与御璟苑物业系各自独立的法人实体，不存在隶属关系；2、物业费收据，拟证明2017年、2018年的物业费收据由御璟苑物业开具，两公司没有任何关系；3、照片，拟证明案涉小区现在挂牌的是御璟苑物业。被上诉人伟业物业提供了：1、御璟苑物业出具的声明，拟证明御璟苑物业只是代收物业费；2、代收款委托书复印件，拟证明伟业物业向御璟苑物业出具了代收款手续，且明确约定御璟苑物业无权向业主主张任何权利；3、御璟苑物业营业执照副本复印件，拟证明御璟苑物业是合法合规的企业。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人伟业物业对上诉人王红提供的前述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，主张御璟苑物业仅代收物业费，伟业物业才是案涉小区的物业服务企业。上诉人王红对被上诉人伟业物业提供的前述证据的真实性和关联性不予认可，主张伟业物业的经营范围不包括转让物业收费；御璟苑物业之前的法定代表人为王淑清，现在也是王淑清在提供物业服务。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人支付物业费。上诉人对被上诉人的主体资格提出异议，否认被上诉人系案涉小区的物业服务单位，但仅凭企业信息记录、小区物业挂牌照片及物业费收费凭证，不足以证明案外人御璟苑物业系为案涉小区提供物业服务的企业。案涉小区业委会既然与被上诉人签订了《物业服务委托合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该物业合同对上诉人有约束力。上诉人应按照前述物业合同约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人对一审法院认定的欠费期间及房屋面积并无异议，故本院对一审法院认定的上诉人应缴物业费数额1,236.5元予以确认。关于违约金一节，案涉物业服务合同中对于逾期支付物业费的违约金标准进行了明确的约定，且一审法院也酌情对被上诉人应支付的违约金的计算标准进行了调整，但根据上诉人在一、二审中的陈述，被上诉人提供的物业服务亦存在若干需要改进之处。考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，对于被上诉人关于违约金的诉请一审法院不应支持，本院予以纠正。关于上诉人所述其房屋透寒长毛的问题，该问题实属房屋质量问题，上诉人应向案涉小区开发商主张权利或通过法定程序动用房屋维修基金予以解决，上诉人以此拒缴物业费于法无据。另，如上诉人认为被上诉人未尽到物业服务职责，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达不满。综上所述，王红上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初1727号民事判决第一项为上诉人王红于本判决发生法律效力之日起十日内给付被上诉人大连伟业物业管理有限公司2019年4月1日至2020年3月31日物业费1,236.5元。二、驳回大连伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人王红负担15元、被上诉人大连伟业物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人王红负担30元，由被上诉人大连伟业物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月二十日书记员 牛超群本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；