新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终712号 上诉人（原审原告）：张淑华，女，1965年1月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：杨华宇，新疆库尔勒市团结法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘晓雨，男，1956年4月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。被上诉人（原审被告）：马月玲，女，1970年4月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。上诉人张淑华因与被上诉人刘晓雨、马月玲案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院于2019年5月27日作出（2018）新2801民初4244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。上诉人张淑华，被上诉人刘晓雨等到庭参加诉讼。被上诉人马月玲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑华上诉请求：一、依法撤销（2018）新2801民初字第4244号民事判决书；二、依法改判：撤销库尔勒市人民法院（2018）新2801执异63号执行裁定书，判令不得执行库尔勒市新城北路州运司14幢1单元402室。事实和理由：一、原审认定事实错误，上诉人在贵院查封前已经与被上诉人马月玲之间签订了书面的买卖合同。2008年5月，上诉人与被上诉人马月玲就涉案房屋达成一致协议，被上诉人马月玲将共同所有的州运司14幢1单元402室以70,000元的价款转让给上诉人，上诉人分别于2008年5月23日、2008年10月14日、2008年11月20日分三次将房款支付，11月20日在出具收款凭证时均以马燕名义出具了收条，原审以该2张收条系马燕出具为由认为与本案无关联性（马月玲未出庭参加法院诉讼）从而否定了买卖关系的存在，该认定忽略了最基本事实，即在不能证实马月玲曾用名马燕的情况下，只要将2张马燕出具的收条和另一张马月玲出具的收条进行文字鉴定，如果确定三张收条为同一人所写，又无法提供证据来证明马月玲曾用名马燕。二、上诉人张淑华在市人民法院查封前早已合法占有该房屋。2009年4月，上诉人将该房简单装修对外出租至今，原审中上诉人向法庭提交了2010年12月、2013年5月、2014年5月至2018年对外出租的全部合同，以及物业公司证明和数年来水、电、暖的所有费用的原始凭证，市人民法院首次查封涉案房屋为2015年12月，这期间被执行人马月玲早已下落不明，所有交费凭证由上诉人持有，已经足以说明上诉人在查封前早已合法占有该房屋了。三、上诉人已经支付了全部价款。如果通过司法鉴定后确定三张收据均由被上诉人马月玲所写或二审马月玲参加诉讼予以认可，付清全部价款成立。四、非上诉人自身原因未办理过户登记。该案房屋在2015年前因被上诉人马月玲下落不明无法办理变更登记，后因市法院查封，一直拖延至今，非上诉人自身原因造成。被上诉人刘晓雨辩称，刘晓雨申请执行的程序在先并合法有效，一、库尔勒市人民法院在强制执行马月玲债务的案件中，经查证查封并拍卖的房屋属实是马月玲名下的，有其本人签订的合法有效的书面《房屋买卖合同书》，有付款凭证，并实际占有并使用了该房屋，马月玲属于四运司正式职工，符合四运司职工福利购房的法律和政策规定。其房屋买卖合同行为属有效法律行为。市人民法院执行程序合法。二、原告张淑华自称2008年用了7万元购买了马艳玲的新房屋，但该房屋在2017年经市法院委托评估价就价值值142,200元，这种明显显失公平的房屋买卖缺乏可信，也属于当时国家政策禁止交易的职工福利用房。因此都属于合同法第五十三规定的无效行为。三、违反了法律，行政法规的强制性规定。即违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条规定，国家实行的是土地使用权和房屋所有权登记管理发证制度。因此即便是存在有买卖关系也属于无效的房屋买卖行为。四、张淑华对市法院作出的（2018）新执异63号裁定不服，未按法定要求即：依照审判监督程序提出复议，确以执行异议完全相同的事实理由和请求又提起了民事诉讼，违反了《民诉法》第227条规定。在本案民事诉讼中除马月玲外，本人购不属于民事诉讼的被告主体。综上所述，库尔勒市人民法院2014年以来曾发出的《执行裁定书》和《协助执行通知书》以及2018年8月31日作出的（2018）新2801执异63号执行裁定书均为合法有效的法律文书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第30条、60条和《房屋登记办法》等相关规定，已明确了房屋所有权实行登记制度，且职工福利住房是禁止对外买卖的，张淑华购买房屋没有买卖合同，张淑华未能办理过户是其自己原因，应由其自己承担。因此答辩人强烈请求巴州中级人民法院依法判令维持库尔勒市法院（2018）新2801民初4244号民事判决，驳回原告人张淑华的上诉请求，恢复刘晓雨的强制执行申请。被上诉人马月玲未到庭，未向法院提交书面答辩状。张淑华向一审法院起诉请求：1．依法撤销库尔勒市人民法院（2018）新2801执异字第63号执行裁定书，并判令停止对位于库尔勒市××路的执行，评估价格9.23万元；2．依法判令解除对位于库尔勒市××路的查封措施。一审法院查明，一审法院在审理刘晓雨诉马月玲民间借贷纠纷一案，于2014年7月15日作出（2014）库民初字第1604号民事解调。调解书生效后，因马月玲未履行调解书确定的义务，一审法院根据刘晓雨的申请于2015年12月15日以（2015）库执字第1609号执行裁定书将马月玲合同书名下的州运司院内14幢一单元402室进行查封冻结。并向库尔勒市广寓服务有限公司送达了（2014）库执字第（1609）号执行裁定书和协助执行通知书。2015年12月23日，一审法院又向新疆四运集团总公司送达了（2014）库执字第1609号执行裁定书和协助执行通知书。2015年3月19日，一审法院裁定终结本次执行程序。2016年12月16日，该案恢复执行，案号（2016）新2801执依字第359号。2016年11月22日一审法院公告，责令：被执行人马月玲在2016年12月9日前迁出房屋，到期仍不履行的，一审法院将依法将该房屋予以委托作价并拍卖。2018年7月16日，张淑华作为案外人向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年8月31日作出（2018）新2801执异63号执行裁定，认为：被执行人马月玲名下的库尔勒市××路房屋出卖人为新疆四运集团公司，一审法院2015年12月23日向新疆四运集团总公司送达（2014）库执字第1609号《执行裁定书》和《协助执行通知书》符合法律规定，一审法院的查封行为合法有效，对案外人的异议申请不予支持。驳回案外人张淑华的异议请求。张淑华不服该裁定，遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。在一审法院执行刘晓雨与马月玲民间借贷纠纷一案中，针对本案执行标的，2017年5月16日王米侠提出书面异议，2017年10月1日一审法院作出执行裁定驳回案外人王米侠的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合上述条件的，仍享有排除强制执行的民事权利。本案中，张淑华称2008年其从马月玲处购买了涉案房屋，但其在庭审时未向法庭提交房屋买卖合同，其向法庭提交的2012年11月10日《租房协议》，仍是由马月玲与租房人签订的，且采暖费、有线电视费、物业费缴费收据上均显示是马月玲的名字，而张淑华向法庭提交的其向马月玲支付的房款收条，仅证实其向马月玲支付了20,000元房款，其余两张收条系马燕出具，无法证实与本案的关联性，综上，张淑华提交的证据均不能证实其就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回张淑华的诉讼请求。本院二审理期间，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查，马月玲曾用别名“马燕”，马月玲认可收到张淑华70,000元。本院认为，本案争议焦点为上诉人张淑华对库尔勒市新城北路州运司14幢1单元402室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，若排除申请执行人对案涉不动产的强制执行，则不动产买受人的民事权益需符合上述四要件，即协商购买不动产，买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，而确定房屋买卖关系的前提条件是签订了书面的买卖合同，且双方签订的以物权变动为内容的房屋买卖合同有效。本案中张淑华认为其于2008年购买案涉房屋，张淑华并未提供其与马月玲之间签订的书面买卖合同及相关物权变动的协议，无法证实其与马月玲对案涉房屋的权属做了变更的意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，张淑华并未提供有效的书面买卖合同，其对执行法院查封的案涉房产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，张淑华无法排除执行，其所提停止对案涉房产执行的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人张淑华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,107.5元，由上诉人张淑华负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓  晓  辉审  判  员   巴都木才次克审  判  员   沙  仁  娜二 〇 二 〇 年 七 月 九 日书  记  员   熊    鑫