重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终4116号上诉人（原审被告）：杨宏，男，1963年5月18日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）：彭俊英，女，1975年4月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原审第三人：杜保琳，女，1933年9月25日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原审第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号6-1号，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：田贵林，男，户籍地贵州省铜仁市，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈香液，女，住重庆市长寿区。上诉人杨宏因与被上诉人彭俊英、原审第三人杜保琳、重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（以下简称华谊诚祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初19635号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人杨宏，被上诉人彭俊英、原审第三人华谊诚祥公司的委托诉讼代理人田贵林、陈香液到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宏的上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人彭俊英的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。杜保琳违反国家相关规定，将居民住房出租给上诉人经营餐饮使用，自合同签订之日上诉人就无法实现合同目的，杜保琳同意上诉人将案涉房屋转租，上诉人在杜保琳拒不履行退租义务的情况下将案涉房屋转租给彭俊英，彭俊英也在正常使用案涉房屋，上诉人收取彭俊英的租金和押金用于抵扣杜保琳的退租款，不应当予以退还。彭俊英向一审法院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》；2、被告杨宏退还原告租金11100元，押金4000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理认定事实如下：涉案房屋的产权人为杜保琳，房屋建筑面积为100.74平方米。2018年8月31日，杜保琳出具《委托书》，委托单健（杜保琳之女）、刘睿凡（杜保琳之外孙）代为办理与涉案房屋租赁相关的一切事宜，委托期至2023年8月31日止。2018年9月20日，单健（甲方）与邹佩娟、杨宏（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方经营下午茶及各类甜品。租赁期限自2018年9月20日至2019年9月19日，甲方应于2018年9月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3600元，租金按季支付，乙方在首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，邹佩娟、杨宏向单健支付了租房押金4000元及2018年9月20日至2018年12月19日期间的房屋租金10800元。2018年11月5日，杨宏出具《收条》，确认收到彭俊英租房定金4000元，此款从2018年11月6日起主动转为押金。2018年11月6日，杨宏（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方办公使用。租赁期限自2018年11月6日至2019年11月6日，甲方应于2018年11月6日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3700元，租金按季支付，乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。甲方负责结清至2018年11月前的水电气费，自2018年11月6日起，上述费用由乙方承担，租赁期满若不再续租，双方估算期满当月应由乙方承担的水电气费，从押金中扣除。2018年11月5日，杨宏出具《收条》，确认收到彭俊英2018年11月6日至2019年2月6日期间三个月的租金11100元。2019年1月5日，刘睿凡（甲方）与彭俊英（乙方）签订《物业租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积100.74平方米，供乙方办公使用。租赁期限自2018年12月20日至2019年12月19日，甲方应于2018年12月20日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋月租金为3700元，租金按季支付，乙方在支付首期租金时同时支付押金4000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分乙方凭收款证明向甲方退还。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方延迟交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，利用房屋从事违法活动，或未经甲方书面同意擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租期期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。本合同系甲乙双方协商一致后于2019年1月5日补充订立，双方同意将合同效力追溯至2018年12月20日，鉴于乙方受误导与杨宏于2018年11月6日订立了无效租赁合同，目前正在通过法律手段追索租金11100元及押金4000元，甲方同意本合同项下租金及押金按如下方式收取：1、2018年12月20日至2019年2月6日租金5550元及押金4000元，待乙方向杨宏追索收回后支付给甲方；2、2019年2月6日前支付2019年2月6日至2019年3月20日租金5550元；3、2019年3月2日前开始正常按季支付租金。审理中，被告杨宏举示了照片两张，拟证明因为涉案房屋不能办理餐饮工商执照，告知单健后，她同意退租，并叫我们和华宇中介帮她把房屋另找租赁户，并转交一把钥匙给华宇中介。杨宏举示了杨宏与刘睿凡的微信聊天截图及邹佩娟与单健的聊天截图，拟证明杨宏与彭俊英合同签订后，将合同的全部内容告知了房东单健，还证明单健没有时间来处理租房的事情，因为家里要照顾老人。杨宏举示了视频资料一份、通话录音资料四份，拟证明在单健答应退房后，杨宏向华宇物业交付钥匙的视频录像。对该部分证据，原告除了对视频资料的真实性无异议，对其余证据的真实性均有异议，对证明目的均有异议。第三人杜保琳对该部分证据的真实性均有异议，表示看不清楚照片内容，微信聊天截图不清晰，对证明目的均有异议。第三人华谊诚祥公司对部分证据真实性和证明目的均有异议。审理中，原告彭俊英述称刘睿凡和单健于2018年12月20日到涉案房屋查看后，原告才知晓涉案房屋不是杨宏的，然后原告就联系杨宏到华谊诚祥公司洽谈解决这个事情，但是大家并没有协商好。2018年12月21日，刘睿凡就要求原告在2018年12月31日之前搬离涉案房屋，后经过协商，原告与刘睿凡于2019年1月5日重新签订了房屋租赁合同。另外，原告及第三人杜保琳一致认可原告系从2018年12月20日开始向杜保琳交纳的房屋租金。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，关于原告要求解除原被告于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》的诉讼请求。本案中，虽然被告并非涉案房屋的所有权人，但被告履行了交付房屋的合同义务，原告向被告交纳了押金、房屋租金并实际占有使用了房屋，原被告双方签订的《物业租赁合同》亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为有效合同，原被告双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。至于原告是否有权单方解除合同，首先，被告杨宏承租涉案房屋时与出租人签订的《物业租赁合同》约定“乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”可见，被告转租涉案房屋需要征得出租人的书面同意。但根据原告及第三人华谊诚祥经纪公司的陈述，被告在向原告出租房屋时并未告知其系转租行为，也并未出具出租人的委托授权等文件。其次，被告抗辩称系第三人杜保琳委托其另外寻找租赁户，被告将涉案房屋出租给原告是经过了杜保琳的同意。对此抗辩，被告举示了微信聊天记录截图，并无原始载体，即使聊天内容属实，也无法从聊天内容得出被告是经得杜保琳的同意才与原告签订了《物业租赁合同》，被告举示的照片、视频资料及通话录音资料也并不能证明被告向原告出租房屋是取得了第三人杜保琳的同意，被告应当承担举证不能的法律后果，对被告的此抗辩不予采信。综上可见，被告并无转租涉案房屋的权利，第三人杜保琳在知晓其有转租行为的情况下也并未予以同意，相反，第三人杜保琳与原告就涉案房屋的租赁事宜已经重新签订了《物业租赁合同》，导致原被告双方于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》已经实际无法继续履行，在此情况下，原告有权单方解除合同。对于合同解除的时间，根据原告与第三人杜保琳签订的《物业租赁合同》的书面约定及双方的陈述可见，租赁期限从2018年12月20日开始起算，第三人杜保琳从2018年12月20日开始向原告收取房屋租金，即原告与第三人杜保琳从2018年12月20日开始就涉案房屋便重新建立了房屋租赁合同关系，基于此，一审法院认定原被告双方于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除。关于原告要求判令被告退还原告租金11100元、押金4000元的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告双方签订的《物业租赁合同》已经于2018年12月19日解除，被告应当将剩余房屋租金和房屋押金退还给原告。原告已向被告支付了2018年11月6日至2019年2月6日的租金11100元，被告应当向原告退还2018年12月20日至2019年2月6日期间的剩余房屋租金5729.03元。同时，被告向原告收取的房屋押金4000元，亦应当退还给原告。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：“一、原告彭俊英与被告杨宏于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除；二、限被告杨宏于本判决发生法律效力之日起五日内向原告彭俊英退还房屋押金4000元、房屋租金5729.03元，共计9729.03元。三、驳回原告彭俊英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元（原告已预交），由原告彭俊英负担29元，被告杨宏负担60元。”本院二审中，上诉人举示了视频录像和录音证明，拟证实上诉人将租房的用途告知了杜保琳，且案涉房屋上诉人没有使用。被上诉人认为上述证据与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人举示的证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对一审法院审理查明的案件事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。杨宏承租涉案房屋时与出租人签订的《物业租赁合同》约定“乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。”由此可见，杨宏转租涉案房屋需要征得出租人的书面同意。上诉人杨宏上诉称，杜保琳同意上诉人将涉案房屋转租，但其所举示的证据并不能证明杨宏向彭俊英出租房屋取得了杜保琳的同意，故该上诉理由不能成立，本院予以驳回。杜保琳在知晓杨宏将案涉房屋转租给彭俊英的情况下也并未予以同意，而彭俊英就涉案房屋的租赁事宜与杜保琳已经重新签订了《物业租赁合同》，导致杨宏与彭俊英于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》已经实际无法继续履行，故一审法院判决双方于2018年11月6日签订的《物业租赁合同》于2018年12月19日解除，杨宏应当将剩余房屋租金和房屋押金退还给彭俊英并无不当。同时，上诉人杨宏上诉称，杜保琳将居民住房出租给上诉人经营餐饮使用，自合同签订之日上诉人就无法实现合同目的，故上诉人杨宏与杜保琳签订的租赁合同无效，因该上诉理由是杨宏针对其与杜保琳签订的租赁合同提出的，而本案是被上诉人彭俊英要求解除其与上诉人杨宏签订的租赁合同，且杜保琳并不是该合同的相对方，杜保琳与杨宏签订的租赁合同是否能实现上诉人杨宏的合同目的与本案无关，故该上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，上诉人杨宏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二〇年七月七日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮