江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2187号上诉人（原审被告）：江苏宝裕置业有限公司，统一社会信用代码91321322071069275X，住所地江苏省沭阳县康平路北侧八一路西侧。法定代表人：汪同芹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：范井虎，江苏铭云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冉冉，江苏铭云律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:张少秋，男，1993年5月29日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:毛广松，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘妍晖，江苏华脉律师事务所律师。上诉人江苏宝裕置业有限公司（以下简称宝裕公司）因与被上诉人张少秋商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2020）苏1322民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝裕公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定的逾期交房期限有误。涉案小区因政府大气污染防治工作被要求停工，后又被沭阳县住房和城乡建设局（以下简称沭阳住建局）要求停工、停止预售和销售。导致涉案房屋施工工期延期5个月，后经政府部门同意顺延工期，故该停工期限应从逾期交房期限中扣除。2.一审判决确定的违约金计算标准过高，应予调整。被上诉人张少秋二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张少秋向一审法院起诉请求：判令宝裕公司给付逾期交房违约金11885元及利息（利息从起诉之日起按年利率6%计算至付清款之日止）。一审法院认定事实：双方当事人签订《商品房买卖合同》（合同备案时间为2016年10月14日），约定张少秋购买宝裕公司预售的沭阳县帝景华府小区3#、4#、8#Ⅰ区、5#、8#Ⅱ区-1-802（5#）室房屋，房款约定为489104元，首付147104元，贷款342000元。该合同首页第2条约定，商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。张少秋已向宝裕公司支付合同约定的全部房款。宝裕公司于2019年9月1日向张少秋交付涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宝裕公司未能于2018年12月31前将通过综合验收并取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付张少秋使用，已构成逾期交付，故应承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金应按照合同约定的违约金标准自合同约定的最后交付期限的第二天即2019年1月1日起计算至实际交付之日即2019年9月1日止，故张少秋要求宝裕公司给付的违约金11885元，依法予以支持。关于宝裕公司辩称涉案小区曾因政府的大气污染防治政策被政府要求停工，根据合同约定违约天数应扣除被停工的天数。根据合同第八条关于延期的约定，该条仅约定在遭遇不可抗力时，在宝裕公司履行了提前告知义务的前提下可以据实延期。首先，宝裕公司所称因政府大气污染防治政策被停工并不属于不可抗力，不能依据该条约定予以延期。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。在大气污染防控及治理等已成为我国生态文明建设的重要内容，并制定相关法律以促进施行的情况下，宝裕公司作为专门从事房地产开发的企业，应当可以预测气候环境对其工期的影响，并对其从事房地产开发及销售过程中全面关注开发地域季节、气候规律与开发施工状态的关系，合理安排开发进度、理性确定商品房买卖合同所涉及的履行期间。其次，宝裕公司提供的宿迁市大气污染防治指挥部的两份通知，其中2018年10月12日的通知涉及的管制时间段为“晚8时至次日早8时”，宝裕公司在合理安排施工进程的情况下，该时段并不足以导致其工期延误。且两份通知对建筑施工工地的要求系“全面落实扬尘管控措施，被评定为非绿色等级的施工工地、商砼企业要全面停工、停产整改”；“全市扬尘未达到七有工地一律停工，所有工地要采取不间断喷淋抑尘措施……”，故并非所有建筑施工工地均在要求停工范围内，如宝裕公司因该两份通知被要求停工，系其自身不符合相关标准，而不能将该被停工的后果转嫁给张少秋。再次，双方签订的商品房买卖合同中并未就除不可抗力外的其他情形导致的交付期限延误予以延期作出约定。最后，宝裕公司将上述理由理解为不可抗力，但其并未提供证据证明其按照合同约定向张少秋履行告知义务。综上，宝裕公司要求因政府的大气污染防治政策被政府要求停工的天数从逾期交付的期限中扣除无事实及法律依据，故对宝裕公司该辩解理由不予采纳。关于宝裕公司辩称涉案小区因阳光绿洲小区及帝景佳园小区事务被相关部门要求停工，根据合同约定违约天数应扣除被停工的天数。首先，同理，该停工事由亦不属于不可抗力，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，宝裕公司不能基于上述原因予以免责，仍应向张少秋承担逾期交房的违约责任。其次，宝裕公司将上述理由理解为不可抗力，但其亦未能提供证据证明其已按照合同约定向张少秋履行告知义务，故宝裕公司不能依据合同中关于不可抗力延期的约定要求扣除停工天数。关于宝裕公司辩称合同约定的逾期交房违约金标准过高，要求予以调整。一审法院认为，逾期交房的违约方是开发商，开发商对房地产市场的预估能力及损失预见能力都要远远强于一般购房消费者，买卖双方签订的商品房买卖合同中关于违约金条款也是开发商预先设定，且违约金兼具补偿性和惩罚性，本案双方约定的逾期交房违约金标准并不明显偏高，故对宝裕公司要求调整违约金计算标准的辩解意见不予采纳。综上，对张少秋要求宝裕公司承担逾期交房违约责任，给付逾期交房违约金11885元的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：宝裕公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张少秋逾期交房违约金11885元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，减半收取49元（已由张少秋预交），由宝裕公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.一审判决确定的逾期交房期限是否合理，是否应当扣除宝裕公司主张的停工期限；2.逾期交房违约金计算表示是否适当，是否应当予以调整。对于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人关于房屋交付期限的合同条款约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力。且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”。本案中，宝裕公司主张应政府要求及大气污染防治要求，其公司停工5个月，系政府行为，导致房屋延期交付。本院认为，首先，从开发行为本身分析，宝裕公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。涉案合同签订于2016年10月，约定的交房时间为2018年年底，间隔超过两年时间，宝裕公司应当将施工过程中可能出现的各种因素纳入合同考量，而不应在出现停工事实后，全部归咎于不可抗力。其次，从不可抗力的性质分析，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。从宝裕公司提供的防治大气污染而实施的环保措施政府通知文件内容看，政府文件中只明确了管控的时间、条件，而未要求所有施工工地全天候、无条件停工。宝裕公司在符合施工条件的情况下，在允许的合理时间段内的施工行为并不受影响。关于沭阳住建局等政府部门要求停工的问题，根据宝裕公司提供的政府文件，系因开发行为不当，涉及违法犯罪等问题，政府部门为保护业主权益、维护社会秩序而实施，该停工并非不可抗力引起。再次，从合同约定分析，对于交房期限的延长，合同明确须通知业主，宝裕公司虽主张存在停工事实，但并未提供证据证明通知了业主或者与业主协商变更了交房日期的合同约定，即使出现停工事实，对业主亦不具有约束力。综上，宝裕公司主张停工5个月应从逾期交房期限中扣除的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予采信。对于争议焦点2。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，宝裕公司主张违约金标准过高，请求予以调整，但涉案商品房买卖合同系宝裕公司制作并提供，关于逾期交房违约金的约定是宝裕公司的真实意思表示，且其公司未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对宝裕公司要求调低违约金的请求不予支持。综上，上诉人宝裕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97元，由上诉人江苏宝裕置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年七月三日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。