江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初962号原告：顾蓉蓉，女，1979年1月3日出生，汉族，自由职业者，住东台市。委托诉讼代理人：汪志宏，江苏苏东律师事务所律师。被告：江苏汇利置业有限公司，统一社会信用代码913209815703041373，住所地东台市金光路2号。法定代表人：凌永和，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯兴高，东台市东台法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张进，东台市东台法律服务所法律工作者。原告顾蓉蓉与被告江苏汇利置业有限公司（以下简称汇利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序分别于2020年6月5日、2020年6月24日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告顾蓉蓉的诉讼代理人汪志宏、被告汇利公司的诉讼代理人冯兴高到庭参加诉讼，第二次庭审时，原告顾蓉蓉及其诉讼代理人汪志宏、被告汇利公司的诉讼代理人冯兴高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾蓉蓉向本院提出诉讼请求：1.判令汇利公司退还顾蓉蓉定金50000元、购房款200000元及利息（以250000元为本金，从起诉之日即2020年3月19日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）；2.本案诉讼费用由汇利公司负担。事实和理由：2018年10月，顾蓉蓉经人介绍购买东台市房屋，单价6600元/平方米。2018年10月21日，顾蓉蓉向汇利公司支付定金50000元，同年11月28日又支付预付房款200000元。后顾蓉蓉与汇利公司就购房合同的具体条款未能达成一致意见，未签订商品房买卖合同。顾蓉蓉多次要求汇利公司退还购房款，但汇利公司至今拒不退还。为维护自身合法权益，顾蓉蓉特具状起诉，要求支持如前所请。汇利公司辩称，1.顾蓉蓉与汇利公司就汇利公司开发的汇利锦园1号楼701室出卖事宜已协商一致，顾蓉蓉未能按约继续支付剩余房款，并及时与汇利公司签订商品房买卖合同；2.汇利公司在向顾蓉蓉催促无果的情况下发出书面催促函，但顾蓉蓉至今无任何反应；3.本案中，顾蓉蓉存在违约行为，汇利公司已尽了合理的提示和催促义务，同意退还购房款200000元，但不同意退还定金50000元。顾蓉蓉为证明其诉讼主张，向本院提交了收款收据、中国建设银行个人账户支出交易明细、东台市不动产登记中心房屋权属登记查询结果证明和不动产首次登记证明等证据;汇利公司为证明其辩称，向本院提交催促函照片及EMS客户联打印件、国有土地使用证、东台市商品房预售房许可证及汇利置业营业执照复印件、汇利广场办公室照片打印件等证据。本院依法组织当事人进行质证，并发表质证意见。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月，顾蓉蓉经朋友介绍与汇利公司原法定代表人许某协商购买汇利公司开发的东台市汇利锦园的房屋，双方在江苏汇利镀锌钢管有限公司（法定代表人许某）的办公室达成口头协议，确定了房号（汇利锦园1号楼701室）、单价（6600元/㎡），其他内容均未明确。顾蓉蓉分别于2018年10月21日、2018年10月28日向汇利公司交付定金50000元、购房款200000元，汇利公司向顾蓉蓉出具了两份收据。后顾蓉蓉认为因（汇利公司故意隐瞒房屋的商服性质以及已抵押的事实导致）付款方式（首付款比例）等双方未能协商一致，致双方未能签订书面房屋买卖合同。2019年9月25日，汇利公司向顾蓉蓉发出《催促函》，该函载明:“你于2018年10月21日向我单位缴纳5万元定金，确定购买我公司开发的汇利锦园1号楼701室房屋，此后又缴纳购房款20万元，但时至今日你均未前来签订购房合同和缴纳剩余购房款，已给我单位的销售利益造成损失，现书面催促你于收到本函后，十日内来我单位办理相关购房手续，支付剩余房款，承担违约责任，如逾期不来办理，我单位将依据相关法律规定主张销售单位权利。”顾蓉蓉认为系前述原因导致案涉房屋买卖合同未能签订，要求汇利公司返还250000元(含定金50000元)。双方未能协商一致，引发本案诉讼。另查明，汇利公司成立于2011年2月28日（法定代表人原为许某，2014年8月5日变更为许振虹，2014年8月7日变更为凌永和），经营范围：房地产开发。2011年4月20日，汇利公司取得东台市东台镇滨河路西侧12983.54㎡国有土地使用权[地类（用途）：商业餐饮业；使用权类型：出让；终止日期：2051年4月]。2018年3月23日，汇利公司将其开发的位于东台市房屋进行首次登记（建筑面积：247.95㎡，规划用途：商业服务）,并以该701室房屋抵押，贷款201万元(债务履行期限:2016年10月26日至2019年10月10日)。目前，上述701室房屋仍为抵押状态。汇利公司将其营业执照、预售许可证等材料张贴于其汇利广场办公室（地址：汇利广场23F-08室），顾蓉蓉在购买房屋时未进入该办公室区域。审理中，顾蓉蓉以大家财产保险有限责任公司江苏分公司出具的保单保函为担保，申请对汇利公司的银行存款260000元或其等值财产予以保全，本院于2020年3月20日作出(2020)苏0981民初962号民事裁定，并采取保全措施。本院认为，依法成立有效的合同受到法律保护,当事人应当遵守合同约定履行权利义务。本案中，顾蓉蓉要求汇利公司返还定金50000元及购房款200000元，汇利公司对返还购房款200000元无异议，但不同意返还定金50000元。本院对顾蓉蓉要求汇利公司返还购房款200000元的诉讼请求,依法予以支持。关于案涉定金50000元是否应予返还的问题。首先，顾蓉蓉与汇利公司双方口头协商购买案涉房屋(确定了房号、单价，其他内容均未明确)，交纳了定金、部分购房款，双方口头协议订立的为意向性预约合同，该预约合同设定的义务为当事人订立本约合同即商品房买卖合同，定金是担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。其次，如果双方在公平、诚信原则下进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致的意思表示，致使本约合同不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。针对本案商品房买卖合同未能签订的原因，顾蓉蓉称因（汇利公司故意隐瞒房屋的商服性质以及已抵押的事实导致）付款方式（首付款比例）等未能协商一致，汇利公司称系因顾蓉蓉违约，但双方均未能提供充分证据证实是因对方的过错导致，且本案口头预约合同存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题，对付款方式问题如何协商，在双方均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对口头协议无故反悔，双方均已履行了口头协议约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。故案涉商品房买卖合同未能签订的原因不可归责于当事人双方，在此情况下，定金目的已达成，预约合同应当解除，已付定金应当返还。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故汇利公司应将定金50000元返还给顾蓉蓉。另顾蓉蓉主张的利息损失，不违反法律规定，依法予以支持。综上所述，顾蓉蓉的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告江苏汇利置业有限公司于本判决生效之日起10日返还原告顾蓉蓉定金50000元及利息（以50000元为基数，自2020年3月19日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告江苏汇利置业有限公司于本判决生效之日起10日返还原告顾蓉蓉购房款200000元及利息（以200000元为基数，自2020年3月19日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，保全费1820元，合计4345元，由被告江苏汇利置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二〇年七月六日法官助理 潘佳文书 记 员 冯芸芸