湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3381号 原告：刘小路，男，苗族，1983年3月15日出生。 委托诉讼代理人：刘君，湖南金州（怀化）律师事务所律师。 被告：杨修左，男，汉族，1962年12月27日出生。 委托诉讼代理人：杨修站（特别授权），男，汉族，1966年1月9日出生，系被告杨修左的弟弟。 原告刘小路与被告杨修左房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告刘小路委托诉讼代理人刘君、被告杨修左委托诉讼代理人杨修站到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小路向本院提出了如下的诉讼请求：1、判令被告支付原告租金54000元；2、判令被告支付原告违约金50400元；3、判令被告结清租赁期间的水电费用（截止到2020年4月30日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定原告将其位于怀化市风园路198号的五个门面出租给被告，合同约定租期10年，从2019年6月1日至2029年5月31日止。年租金为168000元，从第二年起，每一年的租金涨幅由双方另行协商。被告于每一年的4月1日按时交付年度租金。合同签订后，被告仅支付原告10000元押金和10万元租金。2020年4月30日，被告无故提前解除合同，原告多次催要剩余的未支付的第一年租金54000元，未果。根据《门面租赁合同》第三条第5款规定，乙方不得无故提前解除合同，否则，租赁押金不予退还，并赔偿甲方年租金30%的经济损失及其他实际损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告上述诉讼请求。 被告杨修左答辩称;一、本案的基本案情。2019年4月28日，双方签订《门面租赁合同》，约定刘小路的五个门面出租给杨修左开办超市，租期10年，即从2019年6月1日至2029年5月31日止，第一年租金168000元。合同签订后，杨修左支付押金10000元和第一年的租金10万元。从今年年初开始，因为新冠肺炎的影响，造成超市经营惨淡、亏损严重，杨修左多次与刘小路协商，要求减少资金或解除租赁合同，但均遭刘小路拒绝。为了减少损失，杨修左不得已于今年4月底搬离门面、解除租赁合同、将门面退还给刘小路（杨修左实际承租11个月而不是一年）。二、按照合同约定，刘小路的诉讼请求应予全部驳回。（一）今年年初，肆虐怀化的新冠肺炎造成整个零售行业经营惨淡、亏损严重。为了阻却传染，政府要求居民不能出门、小型零售店面关门停业，杨修左经营的小超市更是颗粒无收。最高人民法院于今年4月20日、5月22日、6月16日先后三次发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二）、（三），将新冠肺炎疫情定性为不可抗力。根据《门面租赁合同》第10条“如因不可抗力等自然灾害，使双方或一方造成经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求”的约定，今年的新冠肺炎疫情给答辩人杨修左造成了严重的经济损失，刘小路作为出租方不得向答辩人杨修左提出索赔要求（包括不得主张租金和违约金）。该合同第10条是双方当事人平等自愿签订，是真实意思表示，不违背法律强制性规定，也不给国家、集体、他人的权利造成损害，是合法有效的。所以被答辩人刘小路主张租金和违约金，违背了合同的约定合意思自治的原则，应予驳回。（二）合同第5条约定“乙方不得无故提前解除合同，否则租赁押金不予退还，并赔偿甲方年租金30%的经济损失及其他实际损失”的问题。答辩人杨修左解除合同的原因是因为严重的疫情这一不可抗力导致经营者日益严重的亏损而不得已而为之，所以答辩人有正当理由解除合同，不受合同法第5条约束，不应承担年租金30%的违约责任。且年租金30%的违约金标准明显过高，根据《合同法》第114条之规定，人民法院可予调减。综上所述，请求人民法院根据当前疫情的实际情况和合同法第5条、第10条的约定查明案情，驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了原、被告双方的身份信息资料复印件，《门面租赁合同》复印件一份，中国建设银行个人网上银行收款记录复印件一份，收款收据复印件一份，以上证据来源合法、客观真实、与本案事实有关联，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2019年4月28日，原告刘小路（甲方）与被告杨修左（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于怀化市风园路198号的五个门面出租给乙方，租赁期共10年，自2019年6月1日起至2029年5月31日止；年租金168000元，从第二年起，每一年的租金涨幅由甲、乙双方根据房屋租赁行情自行协商；乙方于每一年的四月一日按时交付年度租金，不得拖欠，如有违约，甲方向乙方收取拖欠支付的违约金，违约金的标准为当年年租金的1%×拖延天数，拖欠超过一个月，甲方有权强制收回房租；合同签订之日，乙方应支付租赁押金一万元。合同到期后，乙方将所有费用（含租赁费、水电费、物管费等）结清，甲方将押金退还乙方；乙方不得无故提前解除合同，否则，租赁押金不予退还，并赔偿甲方年租金30%的经济损失及其他实际损失；如因不可抗力等自然灾害，使双方或一方造成经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求等。2019年4月28日同日，被告杨修左向原告支付了涉案门面的租赁押金1万元，2019年7月14日，被告杨修左支付了原告门面租金10万元。后原、被告双方于2020年4月30日解除了该《门面租赁合同》，至该《门面租赁合同》解除之日，被告实际租赁涉案门面11个月。因原、被告双方未能就未付的租金、违约金、水电费的支付及押金的退还协商一致，形成纠纷。 本院认为：原、被告双方签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，原、被告双方应当遵守合同的约定履行各自的义务。本案涉案《门面租赁合同》在履行过程中，怀化市受到新冠肺炎疫情影响，而被告承租涉案门面主要用于经营超市，并非用于日常生活，新冠肺炎疫情会对被告的经营会产生影响，新冠肺炎疫情对被告来说应属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条中的不可抗力，本案中，被告以不可抗力为由于2020年4月30日解除了涉案《门面租赁合同》并无不当，且原告也表示同意，应视为双方对解除合同达成一致，本院依法予以支持。而在原、被告双方解除《门面租赁合同》前的租赁期限内，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任……”的规定，被告未付的租金共54000元，考虑被告未付租金的租期（2020年1月至2020年4月）处于新冠肺炎疫情期间，符合部分减免租金的情况，根据公平原则，故本院酌定减免1个月半租金21000元，被告应支付原告租金33000元，因被告签订租赁合同时向原告交纳押金10000元，合同解除后，原告应退还给被告10000元押金，以上两项相抵消后，被告应支付原告房屋租金23000元。 至于原告向本院提出的被告杨修左支付原告违约金50400元的诉讼请求，根据最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中指出，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，涉案《门面租赁合同》在履行过程中，被告以新冠肺炎为不可抗力，导致了被告履行不能，并于2020年4月20日解除了涉案《门面租赁合同》，且《门面租赁合同》中约定“如因不可抗力等自然灾害，使双方或一方造成经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求。”故本院对原告提出的被告支付原告违约金50400元的诉讼请求不予支持。 对原告提出的被告结清涉案门面租赁期间的水电费用的诉讼请求，因原告未提交证据证明被告在2019年6月1日至2020年4月30日实际使用涉案门面尚欠水电费的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应当由原告承担举证不能的不利后果，故原告该项诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项，最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨修左于本判决书生效之日起十日内支付原告刘小路门面租金23000元； 二、驳回原告刘小路其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2388元，依法减半收取1194元，由原告负担1006.5元，被告负担187.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张文香 二〇二〇年七月十五日 代理书记员  聂 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》 三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理： （一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。 （二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 （三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。 最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。