山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终1929号上诉人（原审被告）：荣成市阳光房地产开发有限公司，住所地荣成市沿河南街3号。法定代表人：董昭安，总经理。委托诉讼代理人：李丽，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路2号。负责人：吴从勇，行长。委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。原审被告：威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司，住所地威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊村委会。法定代表人：杨琦，经理。委托诉讼代理人：姜茂忠，山东茂忠律师事务所律师。上诉人荣成市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）因与被上诉人中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信威海分行）及原审被告威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司（以下简称金鑫公司）确认合同无效纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中信威海分行的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定案涉合同存在恶意串通错误。首先，阳光公司与金鑫公司签订的《国有土地使用权转让合同》不存在合同法第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，一审法院也未就案涉合同是否存在上述情形进行调查；其次，中信威海分行要求确认案涉合同无效的理由是“合同导致房地分离，违反了法律强制性规定，侵犯了其合法权益”，并没有主张“恶意串通”。一审对于案涉合同是否存在“恶意串通”，既没有调查双方签订合同时是否存在主观上的恶意，即明知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害而故意为之，也没有调查合同双方如何串通，更没有调查合同双方如何在实现非法目的的意思表示达成一致后，约定互相配合或者共同实施非法行为的情况下，仅以案涉合同标的包含了中信威海分行所购房产的关联占地、合同双方明知中信威海分行购买部分房产用于办公等就进行了推理认定，即“应当认定其为恶意串通”，过于主观随意；第三，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”根据上述规定，一审法院对于其作为判案依据的“恶意串通”的理论主张，应当由中信威海分行提供充分的证据，以达到足以排除合理怀疑的证明标准，才能对存在恶意串通的待证事实予以认定。本案中信威海分行没有提供证据予以证实，一审法院在没有查明任何事实的基础上依据理论推理，认定案涉合同存在恶意串通错误。2.一审法院认定案涉合同导致中信威海分行购买使用的房产与土地相分离的后果，违背了“地随房走”的基本原则错误。第一，中信威海分行对案涉土地上的部分房屋未取得任何权利证书，其对该部分房屋不享有物权，阳光公司取得涉案土地权利证书，客观上并没有导致“房地分离”。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。中信威海分行虽然占有使用了涉案土地上部分房屋，但其至今未取得权利证书，依法不享有物权，而只是债权；第二，“房地一体”是根据《中华人民共和国担保法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条和《城市房地产管理法》第三十二条的规定；土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色，即其中任何一项权利的处分将导致另一项权利随之处分，从而保证土地使用权和建筑物所有权一体化的根本措施。《中华人民共和国物权法》第十条第二款也作了明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”在某一个案件中是适用“房随地走”还是适用“地随房走”，要看是先办理了土地使用权证书，还是先办理了房屋产权证书，即哪一个权利在先确定。就本案而言，2007年8月阳光公司通过与土地的权利人金鑫公司签订土地转让合同的形式依法取得了案涉土地使用权，而当时涉案土地上建筑物却未办理任何权属证书，地上建筑物当然应按照“房随地走”的原则来处理。因此，关于房地一体的问题，本案应适用“房随地走”原则，而不应适用“地随房走”的原则。一审法院在明知中信威海分行至今未取得任何权利证书的情况下却认定涉案合同导致中信威海分行购买使用的房产与土地相分离的后果，违背了“地随房走”的基本原则，属认定事实错误。3.一审适用法律错误。一审认定涉案合同存在恶意串通，导致中信威海分行购买使用的房产与土地相分离的后果，违背了“地随房走”的基本原则是错误的，进而导致其适用《合同法》第五十二条第二项、第五项作出判决也是错误的。同时，合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”中的“强制性规定”的限制范围，《最高人民法院关于合同法司法解释(二)》早已进一步明确，其是指“效力性强制性规定”，而一审法院认为的“地随房走”原则显然不属于“效力性强制性规定”。中信威海分行辩称，1.一审认定事实清楚。阳光公司和金鑫公司签订国有土地使用权转让合同的行为存在恶意串通，阳光公司明知其仅购买了6723.43平方米的房产，却将中信威海分行管理控制的房产项下土地使用权一并过户至其名下，未支付土地使用权转让款，故阳光公司受让案涉土地使用权不具备善意；2.阳光公司自己购买的房产已经办理了房产证，其将土地使用权全部登记至自己名下，导致中信威海分行的房产和项下土地使用权权证分离，违反了法律的强制性规定，应属无效。在此基础上，一审法院适用合同法第五十二条的规定，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金鑫公司述称，请求依法处理。中信威海分行向一审法院起诉请求：确认阳光公司和金鑫公司签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及的中信威海分行所有的青岛房屋项下土地使用权部分无效一审法院认定事实：蒿泊工贸总公司成立于1993年4月18日，主管部门为蒿泊村委会，企业性质为集体所有制。1997年1月8日，蒿泊工贸总公司变更企业名称为威海经济技术开发区金鑫物资公司（以下简称金鑫物资公司）。1994年3月25日至5月21日期间，蒿泊工贸总公司陆续取得案涉综合楼的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、准予开工通知书、建设工程施工质量监督申报等行政审批手续。1995年8月20日，案涉工程取得工程竣工验收证明，最终建成的综合楼建筑面积约12000平方米，占地7000余平方米。2004年3月17日，金鑫物资公司因未申报企业年检被吊销营业执照。金鑫公司成立于1993年4月1日，企业性质为集体所有制。2006年7月19日，蒿泊村委会出具一份《关于变更下属企业“威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司”主管部门的决定》，主要内容为：金鑫公司原隶属于蒿泊工贸总公司，蒿泊工贸总公司变更名称为金鑫物资公司，该公司因未参加年检被工商部门吊销，蒿泊村委会作为金鑫物资公司的主管部门，接手管理金鑫公司。2007年威海市人民政府作出《关于完善用地手续将部分国有土地使用权出让给威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司的批复》（威政征出字[2007]42号），同意威海市国土资源局为金鑫公司办理青岛路东、深圳路北原蒿泊村委会使用的7659平方米国有土地建设的综合楼完善用地手续，将上述面积国有土地使用权出让给金鑫公司作商业用地，出让期27年。之后，金鑫公司取得了上述土地的使用权证书。1994年1月17日，中信威海分行向蒿泊村委会转账汇款50万元。1994年5月8日，中信威海分行与蒿泊工贸总公司签订一份《房产购销协议》，约定：蒿泊工贸总公司将其新建的综合楼（1/A）至(Q)轴（1/1）至（5）轴部分卖给中信威海分行作为办公、营业用；该综合楼位于青岛路东侧、经区新都商城西侧，座北向南，紧邻青岛路，综合楼的结构为六层，出售的建筑面积为5887平方米；双方议定价格为775万元；综合楼交付时间为1995年6月1日，交付前必须取得建筑工程管理部门的综合验收合格证书，水、电、暖设备齐全、畅通；自房产交付之日起五日内双方按法定程序办理房产交易手续；合同还对其他事项进行了约定。1994年5月11日至10月30日期间，中信威海分行向蒿泊工贸总公司付款702270291元。1997年2月21日，中信威海分行经济技术开发区办事处迁入上述房产办公。1995年2月21日，中信威海分行向威海经济技术开发区国土开发公司（以下简称经区国土开发公司）转账支付3319600元。经查，1992年11月13日，威海经济技术开发区经济贸易发展局批准成立经区国土开发公司，隶属于经区规划建设局，经营范围为土地转让、评估、配套设施及房屋拆迁安置等业务。1993年4月18日，经区国土开发公司成立。1996年7月18日，经区经济贸易发展局批准经区国土开发公司改制为经区方圆城市建设综合开发有限公司。2000年9月18日，经区方圆城市建设综合开发有限公司因未参加上一年度企业年检被吊销营业执照。2007年8月4日，阳光公司通过拍卖竞买的方式竞得案涉综合楼中约6200平方米的房产（与中信威海分行所购房产不重合），成交金额（含拍卖佣金）为1113万元。2007年8月25日，阳光公司、金鑫公司签订《国有土地使用权转让合同》一份，约定：金鑫公司将其取得的位于青岛路东、深圳路北的7659平方米国有土地使用权转让给阳光公司，转让年限为27年，至2034年6月22日止，转让金为1087.58万元，付款方式为一次性付清。2007年8月27日，金鑫公司与阳光公司办理了国有土地使用权转让登记手续。2007年9月4日，阳光公司取得上述7659平方米国有土地的使用权证。阳光公司未另行向金鑫公司支付土地转让款。一审庭审中，阳光公司主张土地款是用竞拍款的一部分进行了抵顶，金鑫公司主张未收到土地转让款。一审法院认为，本案争议的焦点是：第一，金鑫公司与阳光公司之间签订的《国有土地使用权转让合同》是否存在部分无效的情形；第二，中信威海分行提起本案诉讼是否超过诉讼时效。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，中信威海分行从蒿泊工贸总公司购买了案涉综合楼的部分房产后，一直用于办公。蒿泊工贸总公司更名为金鑫物资公司后，因故被吊销营业执照。后经有关主管部门许可，原蒿泊工贸总公司关于案涉综合楼的用地手续办理在金鑫公司名下。阳光公司通过拍卖竞买的方式购买了综合楼的另外一部分房产后，又与金鑫公司签订《国有土地使用权转让合同》，合同标的包含了中信威海分行所购房产的关联占地，超出了阳光公司所购房产的关联占地。金鑫公司与阳光公司明知中信威海分行购买部分房产用于办公的事实，仍签订包含中信威海分行所购房产关联占地的《国有土地使用权转让合同》，且阳光公司未实际支付土地转让款，应当认定其为恶意串通。该行为不仅损害了中信威海分行的利益，而且导致中信威海分行购买使用的房产与土地相分离的后果，违背了“地随房走”的基本原则。因此，金鑫公司与阳光公司之间签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信威海分行所购房产关联占地的部分无效。关于焦点二，确认合同无效请求权性质为实体法上的形成权，不适用诉讼时效。阳光公司主张中信威海分行的诉讼请求超出诉讼时效，理由不当，不予采信。综上所述，中信威海分行的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，判决：确认威海经济技术开发区金鑫房地产开发有限公司与荣成市阳光房地产开发有限公司于2007年8月27日签订的《国有土地使用权转让合同》中涉及中信银行股份有限公司威海分行所购买的5887平方米房产关联占地的部分无效。案件受理费减半收取50元，由威海经济技术开发区金鑫房地产开发有限公司、荣成市阳光房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，阳光公司已就其买受的部分房产办理了房屋所有权证，中信威海分行尚未对其管理使用的案涉房产办理产权证件。本院认为，从已查明的客观事实看，中信威海分行早在1994年便与蒿泊工贸总公司签订了协议，已实际支付了对价及土地款，案涉房产建成后，中信威海分行亦实际占用多年。虽然案涉房产没有办理产权证，但并不影响中信威海分行基于上述协议对案涉房产享有权利，而根据一般交易习惯，中信威海分行买受案涉房产的同时应当一并获得项下土地使用权。虽案涉土地使用权登记在金鑫公司名下，但金鑫公司和蒿泊工贸总公司同受蒿泊村委会管理，在金鑫公司处分案涉土地使用权时明知案涉房产已经处分给中信威海分行，在此情况下其仍然和阳光公司签订土地转让协议，将中信威海分行的房产项下土地使用权处分给金鑫公司，难以认定为善意；阳光公司通过竞拍程序竞得部分房产，该部分房产和中信威海分行的房产并不重合，阳光公司未能举证证实金鑫公司在转让土地使用权时存在故意隐瞒中信威海分行已经买受案涉房产的重要事实，鉴于中信威海分行已经实际占有管理使用其房产多年，阳光公司在仅享有部分房产权利的情况下，通过土地使用权转让的方式将中信威海分行的房产项下土地使用权过户至自己名下，亦难以认定为善意。此外，阳光公司通过竞拍的方式取得的部分房产已经办理了产权证，而办理至其名下的土地使用权证的土地范围远大于产权证，已经出现了产权证件不一致的情况，而中信威海分行已就相关事宜提起了行政诉讼，在权证问题未解决的情况下，阳光公司仅以其系登记的土地使用权人为由对案涉土地主张权利依据不足，亦违反了产权证办理的相关规定，在此情况下，一审认定阳光公司和金鑫公司签订《国有土地使用权转让合同》的行为存在恶意且侵害了中信威海分行的合法权益，据此认定该合同中关于处分中信威海分行房产项下土地使用权的合同内容无效并无不当。综上所述，阳光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由荣成市阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年七月十四日法官助理郎冰书记员江嘉鑫