山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6633号上诉人（原审被告）：山东诚城成商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：柴孝文，总经理。委托诉讼代理人：张亚伟，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭东，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雪珍，女，1984年11月4日出生，汉族，个体户，住济南市。委托诉讼代理人：朱新峰，山东博睿律师事务所律师。上诉人山东诚城成商贸有限公司（以下简称诚城成公司）因与被上诉人李雪珍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初693号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。诚城成公司上诉请求：1.依法撤销济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112民初693号判决书，改判驳回李雪珍的诉讼请求或依法发回重审；2.一审、二审的诉讼费用均由李雪珍承担。事实与理由：一审事实不清，主观臆断，适用法律错误，故因而做出对诚城成公司不利的判决。诚城成公司一直否定李雪珍提供打印的《签约优惠政策》的真实性，要求其说明来源的合法性，且该政策诚城成公司明确表示并未发布过，在李雪珍无任何合法有效的证据情况下，一审法院认定李雪珍提供的《签约优惠政策》是诚城成公司对外发布、商户均知晓，违背客观事实，侵害了诚城成公司合法权益。诚城成公司在一审中，一直承认该公司有过对该优惠政策的研究，因未通过决议而仅作为商业机密为部分领导掌握，相关文件早已被销毁，因此诚城成公司对该政策认可，但对李雪珍提供的《签约优惠政策》图片打印件的真实性不予认可，所以诚城成公司本着诚信原则承诺如部分工作人员对商户就优惠政策内容构成表见代理，诚城成公司愿意承担责任，这也是诚城成公司要求李雪珍说明来源的原因。而一审法院仅凭一份诚城成公司不认可的图片打印件，即以该内容意思表示明确，图片内有类似诚城成公司印章的影像即认定李雪珍提交的证据系诚城成公司发布明显错误。该类照片依照现有科技，大部分人都能随时依靠技术进行拼凑。要约和承诺只有发布后才产生效力。李雪珍并无任何有效证据证明诚城成公司发布过《签约优惠政策》且在诉讼中，李雪珍明确承认，该照片的取得是在其退租商户组建的名为“退租不续约群”下载取得，因此诚城成公司与李雪珍并不存在所谓的《签约优惠政策》。与诚城成公司解约的商户多达几百户，而提起诉讼的仅为一小撮在“退租不续约群”的人员，该部分商户暂时仅为十几人，且所有人的证据均为从该群取得的同一证据，相比较群体的多寡，一审法院认定商户均知晓，明显与事实相悖。整体来看，李雪珍所有主张的依据仅为一张李雪珍不予认可且无原始载体的打印照片，一审法院以此认定事实，明显错误。同时，李雪珍主张诚城成公司曾将其提交的《签约优惠政策》大面积、大范围的张贴，但其所有证据仅有一份打印件，明显与客观事实不符。二、一审法院仅依靠没有原始载体的一张打印照片，即让诚城成公司承担不应承担的责任，违法采信无效证据，违反法律规定，致使举证责任倒置。1.李雪珍提供的《签约优惠政策》为打印照片没有原始载体，且诚城成公司对此不予认可，同时该证据为传来证据，具有不可信性，其不符合证据构成要件，一审法院以此定案，明显违背法律规定。2.本案为一般民事案件，依据法律规定原则上“谁主张，谁举证”，现李雪珍无有效证据证明诚城成公司存在违约行为，应当继续举证，否则应当承担败诉后果。三、李雪珍在未违约及侵害其权利时，径直提起诉讼，其诉求无事实和法律依据，无法得到支持。合同到期后，李雪珍并未主张过履约保证金，更未按照双方约定提交押金单据，诚城成公司无法直接向其返还，否则构成违约，也将会出现二次要求退还的情形，同时诚城成公司更未表示拒绝退还。民事法律调整和保护的一般是已发生的损害事实和法律关系，诉讼是权利人为保证自身利益，穷尽救济的最后手段，而李雪珍在未发生损害事实的前提下，径直提起诉讼，实际上是滥用诉权，浪费了司法资源，给诚城成公司造成了诉累。如长此以往，不加节制和处罚，势必造成司法资源得不到优化配置，法院大量积案的发生，不特定群体陷入被诉的恐慌，企业一直处在诉与被诉的路上，增加企业成本，请求二审法院依法对李雪珍该行为给予处理。四、一审法院错误的审理结果，不但不能使李雪珍受益，而且将导致社会矛盾。诚城成公司已解约的商户多达几百，如该一审判决生效其它商户将依据该判决向诚城成公司追偿，等待诚城成公司的只有破产。综上所述，请求二审法院支持诚城成公司上诉请求。李雪珍辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。李雪珍向一审法院起诉请求：1.判令诚城成公司退还房屋租赁履约保证金5000元；2.判令诚城成公司退还物业管理费7826.50元；3.判令诚城成公司支付资金占用利息673.76元（以12862.50元为基数，按照人民银行同期贷款利率自李雪珍支付保险金之日起即2018年11月30日，暂算至2019年12月31日利息为673.76元，并继续计算至实际赔偿完毕之日）；4.本案诉讼费等费用由诚城成公司承担。一审法院认定事实：2017年8月22日，李雪珍作为乙方与甲方诚城成公司签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》一份，约定诚城成公司将位于历城区天天淘宝街内B008西号商铺经营权出让给李雪珍；经营权出让期一年，自2017年10月1日起至2018年11月30日；经营权出让期内的出让金为每年55000元，签订合同时乙方一次性向甲方交清全部当期商铺经营权出让金。甲方向乙方按规定收取设施物业管理费，乙方本合同期应承担合计7862.50元，签订合同后甲方按期收取。协议签订后，李雪珍依约向诚城成公司交纳了出让金、物业管理费等费用。诚城成公司将案涉B008西号商铺交付李雪珍经营。2018年11月30日，涉案协议履行期满，李雪珍撤铺后要求诚城成公司按照协议及优惠政策退还物业管理费、履约保证金，均未予退还,遂提起诉讼。李雪珍提交《签约优惠政策》图片原件一份，载明：“为了加速商户尽快签约并完成进场装修进程，加快开业进度，确保2017年10月1日商户装修、卫生清理、商品陈列等工作使得淘宝街具备试营业条件，诚城成公司推出签约优惠政策，具体如下：1）2017年8月31日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费和空调使用费的基础上，再优惠2个月，合计14个月的物业费和空调费。2）2017年9月5日前签约并交清合同全款，在报销12个月物业费的基础上，再优惠1个月，合计13个月的物业费和空调费。3）2017年9月10日前签约并交清合同全款，报销12个月物业费，合计12个月的物业费管理费。4）2017年9月10日后，10月1日开业前签约的商户报销8个月的物业管理费。……”落款处加盖诚城成公司印章，时间为2017年8月24日。对于《签约优惠政策》的形成与取得，李雪珍陈述该《签约优惠政策》是诚城成公司的经理发布在微信租赁群中对各业户进行宣传所得。经质证，诚城成公司辩称该项优惠只是商场项目负责人及营运总经理内部协商，并未具体实施，也未对外公布。李雪珍实际经营时间为14个月，已享受优惠，应以双方签订的协议为准。经审理，本案争议焦点为李雪珍要求返还物业费、履约保证金的诉求有无事实及法律依据，《签约优惠政策》对双方是否具有约束力。关于履约保证金，李雪珍提交了《商铺认租意向书》、2017年8月2日及8月19日的转账记录、B008西商铺租金收据、刷卡记录等证据，拟证实B008西号商铺履约保证金已缴纳，以及A008号商铺的履约保证金抵扣B008西商铺的5000元租金等事实。诚城成公司辩称8月19日缴纳的是A008号商铺保证金，李雪珍未提交该保证金抵扣B008西号商铺房租的相应收据，租金收据显示李雪珍仅缴纳50000元出让金，未按照协议约定缴清合同全款，不应享受优惠政策。李雪珍表示因诚城成公司作业不规范，未及时出具相应收据，现有证据足以证实诚城成公司收取自己两笔5000元保证金的事实。一审法院认为，转账记录及刷卡记录显示李雪珍在2017年8月2日和8月19日、8月31日分别支付给诚城成公司5000元、5000元和50000元三笔款项，结合涉案协议、《商铺认租意向书》以及租金收据，可以证实李雪珍已依约缴纳A008号商铺的5000元履约保证金、B008西号商铺的5000元履约保证金及50000元出让金。诚城成公司未提交证实A008号商铺5000元履约保证金已退还给李雪珍，结合租金收据右上角“抵5000”的字样，现有证据足以证实A008号商铺的5000元履约保证金抵扣B008西号商铺租金，李雪珍已在规定期限内缴清协议约定的55000元出让金。诚城成公司抗辩履约保证金必须保留原始收据的理由系该公司内部管理规定，并无双方协议约定为依据，对李雪珍没有约束力，一审法院对该抗辩理由不予采信。根据涉案协议的约定，李雪珍在合同期内没有违约行为，诚城成公司理应在合同期满后将履约保证金无息全额退还。李雪珍要求诚城成公司返还履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于物业费，李雪珍提交的《签约优惠政策》虽系拍摄的图片，但内容具体明确，系诚城成公司为与不特定潜在商户签约而发出的要约，根据商户签订合同及交纳租金的时间确定所享受的优惠政策，采用返还物业费的形式实施，旨在鼓励商户及早签订合同并交纳租金。诚城成公司辩称该《签约优惠政策》是公司高层内部协商，未具体实施。但《签约优惠政策》上加盖公司公章，且意思表示明确，众商户对此均知晓。诚城成公司主张未看到装修合同及装修收据和尾款导致物业费缴纳无法核实的抗辩理由，一审法院不予采信。李雪珍于2017年8月22日与诚城成公司签订协议，并于同年8月31日交清合同全款，表明已接受诚城成公司的要约，该优惠政策对双方均有约束力。根据《签约优惠政策》规定，诚城成公司理应返还李雪珍14个月的物业费即7826.50元，本院予以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李雪珍与诚城成公司签订的涉案协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容及《签约优惠政策》均不违反法律的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定履行义务。对于物业费、质量保证金的退还时间，双方无明确约定，李雪珍主张的逾期利息应自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院认定诚城成公司应返还李雪珍物业费7826.50元、履约保证金5000元及逾期利息（以12826.50元为基数，自2020年1月14日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还李雪珍物业管理费7826.50元；二、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还李雪珍履约保证金5000元；三、山东诚城成商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付李雪珍逾期利息（以12826.50元为基数，自2020年1月14日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，由山东诚城成商贸有限公司负担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案的争议焦点是《签约优惠政策》对诚城成公司及李雪珍是否均有约束力。《签约优惠政策》虽系李雪珍拍摄的图片，但意思表示明确，且加盖了诚城成公司的公章，系诚城成公司为了与不特定潜在商户签约而发出的要约，根据商户签订合同及交纳租金的时间确定所享受的优惠政策，采用返还物业费的形式实施，旨在鼓励商户尽早签订合同并交纳租金，《签约优惠政策》并不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。李雪珍与诚城成公司于2017年8月22日签订《天天淘宝街商铺经营权出让协议》，符合上述优惠政策规定，一审法院据此判令诚城成公司返还李雪珍物业管理费7826.5元，并无不当。二审期间，诚城成公司对李雪珍主张的质量保证金及利息损失均未提出异议，且涉案出让协议已履行完毕，一审法院判令诚城成公司返还李雪珍质量保证金5000元并支付相应的利息，亦无不当。综上，山东诚城成商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由山东诚城成商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月三日法官助理 高 超书 记 员 吴颖颖