广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9537号上诉人（原审原告）：倪琴，女，1980年2月19日出生，汉族，身份证住址湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：曾润烽，广东广和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈永全，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦，广东金轮律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：樊耀祥，男，1942年12月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：樊为群，女，1944年11月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邓春燕，广东海际明律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘昕，广东海际明律师事务所实习律师。上诉人倪琴因与被上诉人陈永全、樊耀祥、樊为群租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理并依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人倪琴上诉请求:撤销一审判决，改判支持倪琴一审全部诉请。事实与理由如下：一、一审法院对《青龙手租赁合同》条款理解有误，进而错误认定倪琴在签订合同之前已经预见到租赁豪源山庄可能被政府部门拆除的风险。双方租赁合同中约定“租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失”。倪琴认为该条款中的“拆除”应理解为双方不存在违法的情况下涉案物业被政府或有关部门拆除，不应包括因违法建设而拆除的情形。二、如果将《青龙手租赁合同》第七条“双方其他约定”第1点理解为包括因违法建设而拆除的情形，该条款免除了陈永全将违法建筑物出租这一故意或重大过失造成的财产损失，应认定为无效。三、倪琴一审中提交的证据可以证明其对豪源餐厅进行了装修，一审法院对于倪琴申请对涉案物业装修价值进行鉴定不予准许，存在错误。四、樊为群、樊耀祥作为出租人存在违法建设，并将违法建设物出租的违法行为，陈永全作为承租人存在将违法建设物转租和超过租赁期限转租的违法行为，损害了倪琴的合法利益，理应一并对倪琴的损失承担责任。综上，倪琴上诉请求二审法院依法改判。被上诉人陈永全二审答辩称：一、一审判决对《青龙手租赁合同》的理解并无错误。《青龙手租赁合同》第七条第1点约定“租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，甲乙双方互不补偿对方的任何损失。乙方如果继续经营则按本协议的条款继续缴交租金，乙方如果不继续经营的则由甲方退还保证金后自动终止本协议书”、第七条第6点约定“在租赁期间如遇政府或龙洞村以及有关单位征用，征收的补偿标准由甲方(陈永全)与征用单位商定”。故两条款结合来看，第七条第1点“拆除”并无特指第七条第6点中的“拆迁”，而且合同双方并无明确约定“拆除”是由于何种事由引起。一审法院认为第七条第1点中的“拆除”未特指拆迁而拆除的情形并无错误。倪琴认为拆除只能是合法事由导致，是其对合同的错误理解。二、《青龙手租赁合同》第七条第1点的约定，并非倪琴所称的陈永全“因违法获益”，而是倪琴应承担的经营风险。从倪琴与案外人何国凤签订的《豪源山庄转让防议》第二条约定，可知本案系倪琴先与何国凤达成了转让豪源山庄的合意，倪琴需要承租“青手龙”果园和基础设施以达到经营豪源山庄的目的而找到陈永全要求租赁“青手龙”相关建筑物。倪琴已经预见“青龙手”被拆除的风险而仍然承租，并且没有跟案外人何国凤解除《豪源山庄转让协议》，可见倪琴为经营豪源山庄愿意承担“青手龙”相关建筑物被拆除的经营风险。三、倪琴一审提供的证据不足以证明其对豪源山庄进行装修，一审法院未予准许倪琴的鉴定申请并无错误。综上，陈永全认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人樊耀祥、樊为群二审答辩称：一、樊耀祥、樊为群并非案涉租赁合同相对方，且不存在过失或过错，不应承担相关法律责任。二、一审法院认定《青龙手租赁合同》中“租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失”这一条款并未特指因拆迁而拆除的情形，定性准确。三、《青龙手租赁合同》第七条第l点条款并不符合合同法规定的无效情形，不应认定为无效。首先，樊耀祥、樊为群与签订的租赁协议中已释明违法建筑。其次，倪琴在接手豪源餐厅前也已从案外人何国凤处知悉这一事实。因此并不存在樊耀祥、樊为群或陈永全故意隐瞒豪源山庄为违法建筑这一情形，不属于因樊耀祥、樊为群故意或重大过失造成倪琴的财产损失，豪源餐厅因违法建筑被拆除属于倪琴必须承担的经营风险。四、案涉豪源山庄已被拆除，其仅凭几张照片申请对装修价值进行鉴定无事实基础。一审过程中，倪琴当庭变更赔偿金额，对于其主张的800000元装修费用并未提供计算依据和相关证据，存在极大随意性。综上，樊耀祥、樊为群认为一审法院对于合同条款定性准确，案涉租赁物已被拆除无法鉴定，樊耀祥、樊为群并非合同相对方且已尽到告知义务，不应承担相关法律责任。倪琴于2019年10月11日诉至一审法院，请求判令：1.陈永全向倪琴返还押金100000元；2.陈永全、樊耀祥、樊为群连带赔偿倪琴损失1080000元；3.陈永全、樊耀祥、樊为群承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2017年5月23日，樊耀祥与陈永全签署《前山租赁协议书》，约定樊耀祥将土名“青龙手”前山的果园建筑物和果园果树出租给陈永全进行生产经营，租赁期限从2017年6月15日至2020年6月14日止。樊耀祥、樊为群及陈永全均确认上述场地交付陈永全后，由陈永全进行装修承租场地后进行装修。陈永全再将场地出租给案外人何国凤经营豪源餐厅。2018年5月10日，倪琴与何国凤签署《豪源餐厅转让协议》，约定：何国凤将广州市天河区龙洞迎龙路“青龙手”经营中的豪源餐厅转让给倪琴使用经营；豪源餐厅转让给倪琴，何国凤必须陪同倪琴与原房东约见面，并同意将豪源餐厅转让至倪琴名下，并将原房东租赁合同中的押金100000元变更到倪琴名下，并保证倪琴同等享有原合同租赁合同中所有的权利与义务；转让后的餐厅现有的装修、装饰及其他的营业设备等全部归倪琴使用，另有偿转让樟木老树根工艺茶几一套12000元，另豪源餐厅商品及全部货物总价28760元；倪琴在2018年5月10日前一次性支付豪源餐厅转让费280000元；倪琴接手后自负盈亏，一切经营债权均由倪琴负责，与何国凤无关；豪源餐厅法人何国凤，全权委托倪琴经营管理豪源餐厅所有事宜并开具委托书证明，倪琴必须按照国家相关政策积极交纳各项税金和经营中的所有款项，何国凤必须协助倪琴变更豪源餐厅相关法人资料；等内容。2018年5月，倪琴与陈永全签署《青龙手租赁合同》，约定：陈永全同意将位于龙眼洞土名“青龙手”的果园建筑物基础设施（除后山北门会所外）租给倪琴经营餐饮业；租赁期从2018年5月1日至2023年9月30日止；倪琴应在本协议书签定时即向陈永全缴纳保证金100000元；合同期满，倪琴付清所有因经营产生的费用后，保证金无息返还；陈永全目前现有设备设施转移给倪琴使用，租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失；倪琴如果继续经营则按本协议书的条款继续缴交租金，倪琴如果不继续经营的则由陈永全退还保证金后自动终止本协议书；在租赁期间如因政府或有关部门的政策不能继续经营的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失，陈永全退还倪琴保证金后自动终止本协议书；在租赁期间如遇到政府或龙洞村以及有关单位征用，征收的补偿标准由陈永全与征用单位商定，建（构）筑物、果树苗木、果园基础设施全部归陈永全所有，经营和餐具的补偿按所得双方各占50%；等内容。上述合同尾部手写补充内容包括：“装修须三方共同知晓方可进行装修改建”。2019年3月29日，龙洞街道办作出《告示》，内容为：当事人樊为群未经规划部门许可，在广州市天河区龙洞迎龙路XX号豪源山庄内擅自搭建砖房、铁棚，构成违法建设，现通知豪源山庄经营者于2019年4月10日9时前将生产经营的杂物、商品自行清走，我街将开展统一整治行动，组织力量将豪源山庄内的违法建设进行强制拆除。一审庭审中，双方当事人均确认豪源山庄已被整体拆除。关于倪琴主张的装修损失800000元，倪琴称其承租豪源山庄（约3000平方米）后于2018年5月就开始装修，期间出现破损再装修，装修是找临时工，无装修合同及支付凭证，为此，倪琴申请对豪源山庄的装修价值进行鉴定并提交如下证据：1.豪源山庄的照片，拟证明豪源山庄被强制拆除前的装修情况；2.倪琴与案外人吴晓峰的微信聊天记录及广州管家公装饰设计工程有限公司出具的报价单，载明客户姓名为富峰山庄，建筑面积为350平方米，金额为230308元，拟证明倪琴接手豪源餐厅后，联系广州管家公装饰设计工程有限公司对豪源餐厅的12间包间进行装修，装修款为237217.24元；3.支付宝转账记录，拟证明吴晓峰通过支付宝支付了豪源餐厅的装修款。陈永全称其向樊耀祥、樊为群承租后花费了6000000元进行装修，何国凤向其承租期间并未进行装修。樊耀祥、樊为群称其出租给陈永全后，装饰装修均由陈永全完成。本案一审审理过程中，倪琴申请证人邓某（男，1972年10月23日出生，汉族，住湖南省××县××荔枝溪村××组）出庭作证。邓某作出如下陈述：我和倪琴是合作经营关系，我在2019年1月参与倪琴与合作经营豪源餐厅的合作事宜，当时在合作时，倪琴向我说大概在2018年6月装修过，但我不清楚装修情况，倪琴说装修大概花了600000元，但并未指出具体装修了哪些位置，倪琴将装修款作为股权价款折算，我向倪琴支付了股权转让款100000元，但过年时就被通知要拆除了。关于倪琴主张的280000元损失。倪琴称其基于与何国凤签订的《豪源餐厅转让协议》所支付的转让费，该转让费包括转让经营权及装修。一审法院认为：根据《最高人民法院》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，陈永全就未经报建的场地出租给倪琴，双方签署的《合同》应属无效合同，倪琴主张陈永全返还押金100000元，一审法院予以支持。关于装修损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，倪琴作为承租人，其对豪源山庄的权属应有审慎了解的责任。而且，《青龙手租赁合同》明确约定“租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失”。结合该合同上下文，该条款所约定的“拆除”并未特指因拆迁而拆除的情形。从上述约定可确认的是，倪琴在签订租赁协议前已经预见到租赁豪源山庄可能被政府部门拆除的风险，由此造成的损失应由其自行承担。其次，根据倪琴与何国凤签署的《豪源餐厅转让协议》，豪源山庄在交付倪琴前已存在装修，且均经营餐饮，倪琴所提交的照片并不足以证明豪源山庄被拆除前装修均由倪琴所做，倪琴在本案中亦未能明确其装修的项目及明细，且未能提交装修合同及装修款支付凭证。即使如倪琴所述，其聘请临时工进行装修，但亦未能提供购买装修材料的收据或支付凭证、装修工人工资支付凭证等，倪琴仅提供的报价单及向案外人吴晓峰转账20000元的凭证等均不足以证明其主张。综上，一审法院对倪琴主张赔偿其装修损失800000元不予支持。鉴于此，结合豪源山庄已全部拆除的实际情况，一审法院对倪琴关于对豪源山庄装修价值鉴定的申请不予准许。关于转让费损失。倪琴主张该款项包含豪源餐厅装修及经营权的转让。对于装修部分，如前所述，《青龙手租赁合同》的约定可确认，倪琴在签订租赁协议前已经预见到租赁豪源山庄可能被政府部门拆除的风险，由此造成的损失应由其自行承担。对于经营权部分，倪琴与何国凤约定，由何国凤协助倪琴变更豪源餐厅相关法人资料，倪琴以此作为其损失，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年2月24日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告陈永全向原告倪琴退还押金100000元；二、驳回原告倪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14520元，由原告倪琴负担12220元，由被告陈永全负担2300元。二审期间，倪琴向法院提交了加盖“广州管家公装饰设计工程有限公司”公章并由“曾德众”签名的《证言》以及《证人出庭作证申请书》，申请曾德众出庭作证，拟证实广州管家公装饰设计工程有限公司于2018年8月对案涉豪源山庄进行装修，装修款为237217.24元。陈永全质证称：该证言不属于新证据；单凭该证言，装修期为2018年8月，但至2019年4月长达半年多的过程中没有提交任何购买装修材料的单据，也无任何工程签证单、竣工验收记录等，该证人证言不足以采信；该证言对象是出具给案外人吴晓峰的，与本案无关。樊耀祥、樊为群质证称：倪琴未按照法定举证期限提交该份证据，依法不属于新证据；且该证据真实性、合法性、关联性均不予认可；该证据属于证人证言，证人应当出庭作证；该证明内容无法证实与本案存在关联性，也没有其他证据佐证其证明内容。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，倪琴对于装修款支付情况，其陈述仅能提供2020年1月25日吴晓峰向曾德众转账及曾德众出具收据，证实其支付装修款20000元的事实。本院认为，一审法院认定涉案物业未经报建，倪琴、陈永全签署的《青龙手租赁合同》属于无效合同，陈永全应向倪琴返还押金100000元，理据充分，各方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合倪琴与陈永全、樊为群、樊耀祥的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、倪琴诉请陈永全赔偿其损失1080000元应否支持；二、倪琴诉请樊为群、樊耀祥承担连带责任能否成立。对此，本院认定如下：一、倪琴诉请陈永全赔偿其损失1080000元包括其支付的装修款800000元和转让费280000元。其一，对于倪琴主张的装修损失800000元的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，倪琴作为承租人，其对豪源山庄的权属应有审慎了解的责任。倪琴与陈永全签订《青龙手租赁合同》明确约定“租赁期间如受到政府或有关部门拆除的不作双方违约，双方互不补偿对方的任何损失”；并同时约定“在租赁期间如遇到政府或龙洞村以及有关单位征用，征收的补偿标准由陈永全与征用单位商定，建（构）筑物、果树苗木、果园基础设施全部归陈永全所有，经营和餐具的补偿按所得双方各占50%”。因此，一审法院结合该合同上下文，认定前述条款所约定的“拆除”并未特指因拆迁而拆除的情形。虽涉案《青龙手租赁合同》无效，但该约定为双方真实意思表示。同时，倪琴与何国凤签署的《豪源餐厅转让协议》约定“豪源餐厅转让给倪琴，何国凤必须陪同倪琴与原房东约见面”等。综上可知，倪琴在与陈永全签订涉案租赁合同之前已经预见涉案物业可能存在的相应风险。另外，倪琴与何国凤签署的《豪源餐厅转让协议》约定来看，豪源山庄在何国凤交付倪琴前已存在装修，且均经营餐饮，倪琴所提交的照片并不足以证明豪源山庄被拆除前装修均由倪琴所做，倪琴在本案中亦未能明确其装修的项目及明细，且未能提交装修合同及其主张的装修款支付凭证。从证据优势角度分析认定倪琴在签订租赁协议前已经预见到租赁豪源山庄可能被政府部门拆除的风险，由此造成的损失应由其自行承担。其次，即使如倪琴所述，其聘请临时工进行装修，但亦未能提供购买装修材料的收据或支付凭证、装修工人工资支付凭证等，倪琴仅提供报价单及向案外人吴晓峰转账20000元的凭证等均不足以证明其主张。倪琴二审所举加盖“广州管家公装饰设计工程有限公司”公章、“曾德众”签名的证言，亦不足以证明其实际对涉案房屋进行装修的事实。倪琴一审诉请陈永全赔偿其装修损失800000元与其所举证据相差甚远，且豪源山庄已全部拆除，倪琴申请对豪源山庄装修价值进行鉴定，亦缺乏事实基础，一审法院未予接纳，并无不妥。其二，倪琴诉请转让费损失280000元的问题。倪琴主张该损失为其与何国凤就承接豪源餐厅经营权而支付的费用，该行为与陈永全无关，倪琴以此作为其损失要求陈永全予以赔偿，缺乏依据。二、倪琴诉请樊为群、樊耀祥承担连带责任的问题。因如前文所述，倪琴本案诉请陈永全赔偿其损失1080000元缺乏充分证据，本院不予支持。而樊为群、樊耀祥并非涉案租赁合同相对方，倪琴诉请樊为群、樊耀祥承担连带责任，缺乏事实和法律依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人倪琴的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12220元，由上诉人倪琴负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年七月十三日书记员  纪惠敏黄晶晶