四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初1415号 原告（反诉被告）：四川信诚房地产开发有限公司，住所地：营山县城三星路A幢5号。 法定代表人：兰兴国，董事长。 原告（反诉被告）：兰兴国，男，生于1964年4月1日，汉族，住四川省营山县。 原告（反诉被告）：黄月琼，女，生于1965年8月6日，汉族，住成都市成华区。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：李崇辉，四川斌鼎律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘洪帅，四川斌鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨小清，女，生于1970年8月15日，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾强，男，生于1967年11月5日，汉族，住四川省营山县，系被告杨小清的丈夫。 委托诉讼代理人（特别授权）：冉斌，四川斌鼎律师事务所律师。 原告四川信诚房地产开发有限公司（以下简称信诚公司）、兰兴国、黄月琼与被告杨小清租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，被告杨小清提出反诉，本院受理后，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告信诚公司、兰兴国、黄月琼的委托诉讼代理人李崇辉，被告杨小清的委托诉讼代理人曾强、冉斌到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告信诚公司、兰兴国、黄月琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其租赁的三星路三星苑Ａ区底层门市；2.判令该门市上除可移动设备外所有的装修装饰归原告所有；3.判令被告支付违约金2500元并赔偿2019年5月至2020年4月的租金损失45639元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月15日，原告与被告的丈夫签订为期10年的租赁合同，租赁原告三星路三星苑Ａ区平方米用于经营网吧。2017年4月，被告以租赁费太高为由要求重新签订合同。2017年4月18日，原被告重新签订《房屋租赁合同》，案涉门市仍由被告租赁经营网吧。2019年4月30日，租赁期满后，被告未书面申请续租，要求原告给予补偿，拒不搬离案涉门市。为保障原告的合法权益，特诉至法院。 被告杨小清答辩称，其已经将案涉门市交付给所在社区。被告不存在违约情形，故不应承担违约责任。原合同约定的租赁期限届满后，双方延期一年。该期限届满后，原告没有提出解除合同，被告继续租赁案涉门市，双方已经形成无固定期限租赁合同关系。请驳回原告的诉讼请求。 被告杨小清向本院提出反诉请求：1.判令原告支付各项费用共计718297.69元（其中装修补偿款367473元、搬迁费6975元、停产停业期间损失费71233.19元、水电气电视安置费4080元、提前搬迁奖268537.5元）；2.本案反诉案件受理费由原告承担。事实及理由：2012年3月15日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，将原告所有的位于三星路三星苑Ａ区平方米租赁给被告使用。2017年4月18日，因租赁费用过高，被告与原告重新签订《房屋租赁合同》，合同签订后，被告与合伙人将该房屋委托南充满堂宏建筑装饰设计有限公司进行装修，费用共计688000元。2019年6月，营山县人民政府发布《营山县城市双修工程第四段房屋征收补偿方案》公告。江苏金土地评估咨询有限公司对租赁房屋进行了评估，确定房屋评估总价为3749062.5元、室内装修补偿费367473元、搬迁费6975元、停产停业期间损失费71232.19元、水电气电视安置费4080元、提前搬迁奖268537.5元。在租赁期限届满前，被告多次与原告沟通，但原告一直拒绝将相关费用支付给被告。为维护被告的合法权益，特提起反诉。 原告信诚公司、兰兴国、黄月琼答辩称，现原告尚未领取到相关赔偿款项，支付条件不成立。被告若要续租，应根据合同约定在期满前一个月以书面形式提出续租。现被告没有提出续租请求，故应当立即腾退门市。请求驳回被告的反诉请求。 原告信诚公司、兰兴国、黄月琼围绕诉讼请求依法提交了原被告身份信息、房屋租赁合同、房产证复印件、征收决定书、委托书、协议书等证据。被告杨小清围绕答辩意见提交了被告身份证复印件、房屋租赁合同、收据、营业执照及法人身份证复印件、施工合同及工程预算表、房屋建筑物评估价值计算表、照片、协议书等证据。本院依职权向案涉房屋所在的营山县绥安街道东城社区工作人员进行了调查询问并收集了调解笔录、营山县人民政府《营山县城“城市双修”工程第四段房屋征收补偿方案》等证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人曾小勇与被告杨小清的丈夫曾强系叔侄关系，曾与被告一起合伙经营网吧。2012年3月14日，原告黄月琼与曾小勇签订《房屋租赁合同》，黄月琼将位于三星路三星苑Ａ区平方米出租给曾小勇，用于经营网吧，租赁期限从2012年3月15日起至2022年3月14日止，合同签订当年租金为80000元，以后每年递增5%。因曾小勇等认为租赁费用过高，双方解除了该合同。2017年4月18日，原告信诚公司代表原告兰兴国、黄月琼与被告杨小清签订《房屋租赁合同》，兰兴国、黄月琼将三星路三星苑Ａ区平方米出租给被告杨小清用于经营网吧、库房，租赁期限为2017年5月1日至2018年4月30日，租金为50000元整。双方约定：一、租赁期满后，本合同即终止。杨小清应将房屋退还给信诚公司，杨小清不得损坏装修、装饰及附属设施，所有的装修装饰归信诚公司所有，信诚公司不另行付给杨小清折价补偿费用。对可移动设施、设备由杨小清自行拆走。若杨小清要续租，应当提前一个月书面向信诚公司提出，如信诚公司同意则续签合同。二、如因国家建设，不可抗力因素或者合同第九款约定的情形，信诚公司有权解除合同，但应提前一个月通知杨小清，杨小清的经济损失，信诚公司不予赔偿。三、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。同日，杨小清支付了押金5000元以及2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金50000元。2018年5月29日，双方口头议定续租一年（2018年5月1日至2019年4月30日），没有再重新签订书面合同，仅由信诚公司的经办人员在信诚公司持有的原合同租赁期限位置备注“续签壹年：2018年5月1日至2019年4月30日，租金：50000元，2018.5.29，全宏伟”。同日，杨小清交纳了租金50000元，信诚公司出具了收据并加盖财务专用章，该收据载明租赁期间为2018年5月1日至2019年4月30日。2019年4月30日，续租期限届满后，被告一直占用该门市至2020年4月。 另查明，案涉门市位于朗池镇××路北段××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号，建筑面积共计435.83平方米，该门市于2013年7月16日进行不动产产权登记，其所有权人为兰兴国、黄月琼。2018年11月，营山县启动了县城“城市双修”工程，案涉门市在该工程范围内，根据规划应当予以拆除。2019年4月5日，营山县人民政府发布《营山县城“城市双修”工程第四段房屋征收补偿方案》，2019年5月25日，营山县人民政府发布《营山县国有土地上房屋征收决定书》。随后，相关机构对案涉门市进行了评估，其中，房屋货币补偿3749062.5元、室内装修装饰补偿367473元、搬迁费6975元、停产停业损失补偿费71232.19元、水电气和电视宽带等移机费4080元、政策性购房补贴104625元、提前搬迁奖268537.5元。以上合计4571985.19元。2019年9月，兰兴国、黄月琼按照评估结算金额与拆迁部门签订了房屋拆迁安置补偿协议。2020年春节前，政府拨付了案涉房屋安置补偿款，因杨小清要求兰兴国、黄月琼支付室内装修装饰补偿、停产停业损失补偿费、提前搬迁奖等未果，拒不交付房屋，拆迁部门未向兰兴国、黄月琼支付补偿款。2020年4月23日，原告兰兴国、被告杨小清以及东城社区三方达成协议：一、三方同意将拆迁赔偿费用中的650000元作为担保金存于东城社区指定账户，待原被告通过法院裁决后，按照裁定结果由丙方负责支付该款；二、杨小清同意在签订该协议后7日内将案涉房屋腾空并交付给原告；三、该房屋赔偿款除去650000元担保金外的所有款项均属原告所有，与被告无关。协议签订后，赔偿款中的650000元存至东城社区账户上，余款由兰兴国、黄月琼领取。被告杨小清搬出了能移动物品，于2020年4月25日将门市钥匙交付给了东城社区。现东城社区已经将该房屋交给房屋拆除公司。 庭审中，原告陈述，租赁合同约定的续租期限期满后，双方未达成不定期租赁协议。因双方未就案涉门市拆迁补偿款分配达成一致意见，被告一直拒绝腾房。虽然2019年5月25日营山县人民政府发布《营山县国有土地上房屋征收决定书》，但原被告均应当早就知晓案涉门市要被征收这一政策，原告不可能再把门市租赁给被告。被告辩称，被告在2019年4月30日后，多次向原告支付租金，原告以“等一等”为由未收。虽然其与原告及东城社区达成了协议，但650000元仅系担保金，现主张原告应当支718297.69元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原告兰兴国、黄月琼委托信诚公司与被告杨小清签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉房屋的产权人为兰兴国、黄月琼，信诚公司对其不享有诉讼利益，故其作为原告的主体资格不当。兰兴国、黄月琼与杨小清均认可2018年4月30日合同约定的一年期满后，延期一年。但一年满后即从2019年4月30日起是否约定了不定期租赁，双方各执一词。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告无证据证明其对被告在租赁期限届满后继续使用租赁房屋提出异议，因此双方形成了不定期租赁关系，其权利义务应受2017年4月18日信诚公司代理兰兴国、黄月琼与杨小清签订《房屋租赁合同》约束。 关于原告要求被告立即腾退其租赁的三星路三星苑A区底层门市的请求。经查，被告已经腾退了门市，并将钥匙交付给拆迁部门，故对于该项请求，本院不予支持。拆迁部门已经向原告支付了装修补偿款，案涉门市上的装修装饰已经归拆迁部门代表的政府所有，故对原告要求确认为其所有的诉讼请求，本院不予支持。原告未履行提前一个月的通知义务，故其主张违约金，本院不予支持。被告实际占有使用了案涉门市，应当支付租赁费。2019年9月，兰兴国、黄月琼与拆迁部门签订了房屋拆迁安置补偿协议，拆迁部门已经补偿了房屋停产停业损失，故被告仅应支付原告2019年5月至2019年8月期间的租赁费16667元（50000元÷12个月×4个月）。 关于被告反诉要求原告支付装修补偿款、搬迁费、停产停业期间损失费、搬迁费、水电气电视安置费、提前搬迁奖的诉讼请求。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人不是征收补偿法律关系当事人。承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议作为依据。本案中，出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系。当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。本案中，原告与被告杨小清签订的《房屋租赁合同》第十三条第二款明确约定因国家建设，原告在提前一个月通知被告的情况下，有权解除合同并不予补偿被告的经济损失。故被告要求原告支付装修补偿款本院不予支持。搬迁费和水电气电视安置费是租赁合同解除后必然产生的费用,应由承租人自行负担，被告要求原告支付该费用，本院也不予支持。提前搬迁费系政府为鼓励被拆迁对象配合、支持政府拆迁而出台的鼓励性政策，被告主张该费用没有法律依据，本院不予支持。被告主张停产停业期间损失费。根据租赁合同第十三条第二款的约定，原告负有提前一个月通知被告的义务，即原告应当给予被告一个月搬迁、恢复经营的期间。现原告未履行该告知义务，应给予被告适当的补偿。本院酌定原告补偿被告20000元停产停业损失费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨小清于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告兰兴国、黄月琼租金16667元； 二、原告兰兴国、黄月琼于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告杨小清停产停业损失费20000元； 三、驳回原告兰兴国、黄月琼的其他诉讼请求； 四、驳回被告杨小清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费502元，由原告兰兴国、黄月琼负担；反诉受理费5490元，由被告杨小清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 廖万军 二〇二〇年七月十五日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军