山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1915号上诉人（原审原告）：尚永波，男，1977年2月9日出生，汉族，住山东省平度市。委托诉讼代理人：尚玉音（系尚永波之父），住山东省平度市。上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地山东省烟台市海阳市旅游度假区海景路22号。法定代表人：孙伟波，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东明镁置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路26号。法定代表人：黄胜涛，总经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。负责人：王彤辉，行长。上诉人尚永波、山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）因与被上诉人山东明镁置业有限公司（以下简称明镁公司）、山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尚永波上诉请求：依法改判。事实和理由：一、一审法院重审程序违法，认定证据有误。1、“海阳明联酒店管理有限公司（以下简称明联酒店）”是明联公司伪造的，没有注册登记，私刻公章。一审法院重审没有认定为非法公司，其所签协议无效，不能作为事实证据，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条规定，程序违法。2、一审法院虽查明明联酒店在工商部门没有登记备案，却对明联公司利用明联酒店所作不利于尚永波的陈述听之任之，既自相矛盾，还将错就错，枉法判案。3、明联酒店是子虚乌有的虚假公司，所以尚永波及所有购房业主与其没有一丝一毫关系，不存在涉案第三方之说。尚永波和明联公司是合同签订的双方当事人。《物业委托管理经营协议》（以下简称托管协议）是明联公司精心设计的圈套，是非法无效的，一审法院没有明辨其真伪，请求二审法院依法纠正。二、适用法律不当，三年返利款（194475元）没有被认定有误。（一）证据链条足以证明，尚永波购房首付款288526元，已经全额交齐的真实原状。1、作为格式条款的《商品房买卖合同》，明确载明了尚永波所交首付款288526元。2、海阳农商行提交的涉案房屋首付款的复印件，证明了明联置业认可尚永波首付款283526元已付清的事实。3、《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第五条规定：按揭贷款必须付清不低于30%的首付款，才能办理（650000元）贷款，银行的规定也足以证明尚永波已经付清288526元首付款的事实。4、如果明联公司不按照其要约将三年返利款194475元计入尚永波的应得收益，尚永波绝不会购房，也不存在合同签订及合同纠纷。5、尚永波2013年6月23日所交的44051元，是对首付款288526元缺额的补齐[288526-50000（定金）-194475（三年返利款）=44051元]。同一时点双方完成了三年返利额的计入、切割、抵顶和首付款缺额的补齐及合同签订事宜。6、一审法院（2018）鲁0687民初843号判决书第10页载明：“……明联公司以其实际行动认可了尚永波首付款已付清的事实，尚永波主张首付款288526元已经付清，予以确认。”一审法院（2019）鲁0687民初3386号判决书第4页载明：“……房款按套计为938526元，2013年6月23日支付首付款288526元，剩余650000元贷款。”明联公司的置业顾问孙晓东书面证明尚永波于2013年6月23日补齐了首付款288526元，并签订购房合同。另证明尚永波没有签订所谓的托管协议。以上形成了三个证据链条：一是尚永波足额交付了首付款。首付款（288526元）等于定金（50000元）加三年返利款（194475元）加差额补交款（44051元）。二是尚永波如数交付了购房总款。购房按套计款938526元等于首付款（288526元）加贷款（650000元）。三是以上相互印证了尚永波交齐首付款、办理贷款及合同签订的真实原状，形成了环环相扣的证据链条。（二）适用法律不当，对首付款原状认定有误。一审法院重审仅依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，以“恢复原状”为名，对三年返利款194475元不予支持，认定有误。尚永波坚信法治精神、原则绝不允许对失信方、违约方、加害方予以偏袒。若判决偏离法治原则、精神，将有损于法律威严。试问失信、违约、加害方有什么理由要求恢复原状？又有什么权力要求受害方赔偿损失？试问尚永波及上百位业主四年多的维权劳民伤财，遭明联公司百般刁难，又如何恢复原状？再试问：因购房造成尚永波父母离婚，家庭妻离子散，谁能恢复得了原状？—审法院重审认定的不是恢复原状，而是割裂，否定完整证据链条所证实形成的真实原状，其判决自相矛盾，不能自圆其说。《中华人民共和国合同法》体现的法治原则、精神是有机统一的，不能够断章取义。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定了合同结算、清理条款的效力。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定了缔约过失责任，要求一方当事人违反了以诚实信用为基础的先契约义务，造成另一方当事人的损害，应当承担损害赔偿责任。对于194475元的三年返利款，双方已经履行完成。因明联公司三年之后不再兑现承诺返利，尚永波不能实现购房合同目的，由此引起购房合同纠纷，这是购房合同纠纷的前因后果的本来面目和真实原状。请求二审法院依法予以认定支持。三、计算违约损失的基数和起始时间有误。1、根据法理，判决尚永波的首付款为96856元有误。应以首付款288526元为基数计算违约损失。2、判决赔偿损失自2016年6月24日起始有误，应从2013年6月23日交付首付款，作为起始时间计算违约损失。对于海阳农商行庭审之后提交的尚永波已偿还226134.01元的本息流水账单，没有质证，请求二审法院核查。判决已还本付息应赔偿损失的起始时间自2017年9月22日起始计算有误，应自2013年7月17日第一个月还本付息时起算，按照累进方法，以递加的数额逐月计算汇总。计算首付款和已还本付息的赔偿损失利率，应以海阳农商行给尚永波的贷款年利率6.55%进行核算，体现了双方公平、公正原则。请求二审法院予以纠正。四、一审法院对明镁公司没有认定为共同被告，令人遗憾。尚永波将查找提供新的证据线索。以上方面，请求二审法院依法明察公断，予以改判。庭审中，尚永波增加上诉请求：明联公司支付定金双倍赔付50000元。增加事实和理由：明联公司以实际行动将淄博市张春莲3年返利抵顶首付款在协调的时候已经给付了张春莲。明联公司辩称，尚永波的上诉请求不成立，尚永波与明联公司签订的商品房买卖合同没有应当解除的情形，而且通过一审庭审查明的事实尚永波缴纳的首付款数额仅为94051元，剩余的首付款数额其并没有实际支付，所以其要求退还全部首付款没有事实和法律依据，而且涉案商品房买卖合同原本就不应当解除。请二审法院依法驳回尚永波的上诉请求。明镁公司辩称，一审判决对于明镁公司的处理意见是合适的，明镁公司与尚永波不存在商品房买卖合同的法律关系，明镁公司也没有收取尚永波任何的款项，明镁公司与明联公司系两个独立的法人，尚永波与明联公司的纠纷应当由该两方按照法律规定予以处理，与明镁公司无关，因此请求二审法院维持对于明镁公司的判决意见。海阳农商行未作答辩。明联公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回尚永波要求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的诉讼请求；依法驳回海阳农商行要求解除《个人一手住房贷款合同》、返还贷款及剩余贷款由明联公司支付的诉讼请求；2、上诉费用由尚永波、海阳农商行承担。事实和理由：一、一审判决解除涉案《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。一审法院适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但是本案的情形并不适用该规定，首先，明联公司不认同一审法院对于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”的理解，该条的内容非常明确，是最高人民法院在立法时，充分考虑到如开发商销售房屋时，宣传强调该房屋为学区房或者其他区域及设施明显比其他小区具有优势，从而确定更高的房屋销售价格及较强烈的购买意向，而使业主产生了购房愿望而与开发商签订商品房买卖合同的情形，而本案中的返租既非房屋本身的区域优势，也不存在设施承诺，一审法院却将本案的情形适用于最高人民法院的上述规定，将是否返租列为房屋及相关设施所作的说明和允诺明显是错误的。其次，抛去返租问题是否属于上述规定的“房屋及相关设施所作的说明和允诺”这一问题不谈，单纯看尚永波提供的《东方夏威夷价值白皮书》，该证据对于返租的介绍也达不到上述“说明和允诺具体确定”的标准，该证据既没有开始时间，也没有终止时间，更没有计算标准，6%—8%的回报更谈不上明确、具体，而后尚永波与案外人明联酒店签订的托管协议也只是约定委托“途家”运营10年，怎么能理解成明联公司承诺返利8%，至少返10年呢？更何况该托管协议也不是商品房销售广告和宣传资料，怎么可以成为《商品房买卖合同》的内容呢？再次,返租行为是违法行为，并不是说开发商返租销售违法,而购房者参与返租就合法，本案中尚永波要求解除《商品房买卖合同》，依据的是《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同目的无法实现，当事人可以解除合同的规定。该规定的前提就是当事人的合同目的必须合法，这是非常重要的，也是一个基本的常识，而本案中尚永波要求解除购房合同的理由竟然是涉案房屋不返租这一违法诉求，一审法院竟然予以认可，这显然是错误的，是对《中华人民共和国合同法》规定的合同目的的曲解。最后，什么是《商品房买卖合同》的合同目的，从开发商的角度来讲，就是通过销售房屋赚取利润，从业主的角度来讲，就是购买房屋用于居住和取得不动产权，这是法律规定的各方当事人的房屋销售、购买的法定合同目的，党中央也一再强调，房子是用来住的，不是用来炒的，强调房屋的居住功能应当成为商品房买卖合同纠纷审判实践的共识。本案中涉案房屋已经具备交付条件、办证条件,尚永波的法定合同目的已经实现,不存在合同目的无法实现的情形，因此涉案商品房买卖合同不应当解除。二、本案中在《商品房买卖合同》不应当解除的前提下，明联公司与海阳农商行签订的《个人一手房住房贷款合同》没有解除的依据，各方当事人应当按照合同的约定享受权利，承担义务，尚永波仍应当按照贷款合同的约定承担还款责任。综上，对于本案明联公司特提出以上上诉意见，请求二审法院依法查明事实，支持明联公司的上诉请求。尚永波辩称，明联公司不同意解除商品房买卖合同违背事实，是明联公司在整个签订商品房买卖合同过程中一再违约，交房、确权办证、返利都违背了合同的约定。作为尚永波一方来讲，想把十年协议重新签订可以维持合同，但明联公司违背了自己的协议，重新做了一个四六分成协议，四归明联公司，六归业主，这从根本上就背弃了前面的协议约定。置业顾问根据置业计划书来签订的商品房买卖合同，置业顾问一再承诺，70年大产权，70年返利，但合同签订三年就改变了初衷，致使合同无法履行，在这种情况下尚永波提出解除合同有理有据，是被迫提出的，明联公司违约尚永波被逼解除合同，定金也必须要返还，完全是明联公司违约造成的。对于尚永波没有与第三人签订任何协议，置业顾问孙晓东出具了书面证明，明镁公司的总经理曾智豪，在海阳度假区领导表示，尚永波的房子不能退，因为尚永波是签订房屋买卖合同的，当时有烟台市住房和城乡建设局烟建住房[2017]34号文件《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》，规定本人及亲属有重大疾病可以退房，因为尚玉音2013年8月14日在青医附院做过肾上腺两个肿瘤的切除手术，按照文件规定，尚永波与淄博市张春莲都是在退房的政策之内。明联公司给张春莲退房，原因一是张春莲购房前做过脑瘤手术，二是其到市政府上访被打倒在地，在海阳市骨科医院住院十几天，出院后到北京上访，北京打回电话，所以明联公司不得不退房。尚玉音是在尚永波购房后肾上腺肿瘤做手术，本应该退房，但明联公司就是不给退房，原因是尚玉音是在海阳市维权的，非要把人置于死地不行，合同是尚永波签订的，不是尚玉音签订的，不给尚永波退房，说是尚永波得病才给退房，亲属得病不给退，就是因为尚永波没有与明联公司签订十年托管协议。明联公司提出返利促销是违法的，作为商品房具有商品的双重属性，价值和使用价值，国家规定不给商品房促销，是为了不让以房屋为噱头，返利促销是错误的，合同签完后三年行使完了，应该按照商品的根本属性使用价值，给业主继续返利。违背了国家规定的初衷，前后颠倒，是根本的违约，明联一再违约，使得合同目的难以实现，明联的上诉状是违背事实，混淆视听，上诉理由不成立。明镁公司辩称，明联公司的上诉对象为尚永波和海阳农商行，事实上，本案的纠纷也是明联公司与尚永波之间的纠纷，与明镁公司无关。海阳农商行未作答辩。尚永波向一审法院起诉请求：1、解除尚永波与明联公司于2013年签订的商品房买卖合同；明联公司退还尚永波已付首付款288526元、各种费用支出2385元（包括抵押登记费160元，资料费800元，公共维修基金1425元）、已付银行贷款本息243269元；2、明联公司支付尚永波违约金218680元；3、明镁公司与明联公司承担连带赔偿责任；4、解除尚永波与海阳农商行签订的贷款合同。一审法院认定事实：2013年6月16日，尚永波向明联公司支付定金50000元，预定房产为1-B区1611房。2013年6月23日，尚永波与明联公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201306230001），约定尚永波购买明联公司开发的东方夏威夷1#楼1611号房，房款按套计为938526元，2013年6月23日支付首付款288526元，剩余650000元贷款；约定2013年12月31日前交付房产。同日，双方签订补充协议，对银行贷款、税费、违约责任等作了进一步补充。合同签订的同日，尚永波支付首付款44051元、公共维修基金1425元、抵押登记费80元、资料费800元。之后，尚永波与明联公司及海阳农商行签订了《个人一手住房贷款合同》，2013年7月17日海阳农商行向尚永波支付贷款650000元。同时，尚永波作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的案外人明联酒店签订托管协议，约定托管物业为涉案房屋，乙方一次性将甲方房屋经营前三年预期收益返还给甲方，合计为毛坯总房款的24%，合计194475元，在前三年的经营期间，发生的任何经营亏损或风险由乙方承担，与甲方无关；乙方委托管理者“途家”运营时间为10年，预计2014年8月至2024年7月止。在前三年经营期限内（预计2014年8月-2017年7月），甲方的委托为不可撤销的委托，甲方不得因任何事由，提前收回授予乙方的对该物业的经营管理及委托权。三年经营期满后，甲方业主可以自动退出本协议（其房屋用于自住、经营或买卖，乙方无权干涉）。三年经营期满后，甲方业主亦可与乙方续签委托协议，收益不低于本协议规定；若甲、乙任何一方违约，除本协议另有约定外，应赔偿因此给守约方造成的损失。2018年3月2日，尚永波将明联公司、明镁公司及海阳农商行诉至一审法院，认为明联公司曾承诺每年按购房款总额的6%至8%固定收益返还租金，实际在前三年按照8%返利，三年后不再返利，实属欺诈，故主张撤销其与明联公司签订的商品房买卖合同，返还其已付首付款288526元，已付银行本息243269元，各项费用2385元，违约金148324元，解除其与海阳农商行签订的贷款合同，赔偿其各项损失98000元，案号为（2018）鲁0687民初843号，2018年8月14日一审法院作出判决，判决：1、撤销尚永波与明联公司签订的商品房买卖合同，解除尚永波与海阳农商行签订的贷款合同；2、判决明联公司支付尚永波首付款、已付银行本息、抵押登记费等共计712039.68元；3、判决明联公司向海阳农商行偿还尚永波剩余的贷款本金及利息；4、驳回尚永波的其他诉讼请求。明联公司不服判决提起上诉，2019年5月15日二审法院作出（2019）鲁06民终970号民事裁定，认为双方签订的商品房买卖合同是否属于欺诈，应否予以撤销的事实未查清，裁定撤销（2018）鲁0687民初843号民事判决，发回一审法院重审。发回重审过程中，尚永波陈述三年租赁期满后，明联公司不再与其续签托管协议，不再固定返利，严重违约，其合同目的不能实现，且明联公司未按照合同约定的时间交付房屋，故主张解除其与明联公司签订的商品房买卖合同。且明镁公司与明联公司系一套人马两块牌子，以便相互转移债权债务，故明镁公司应与明联公司承担连带违约赔偿责任。为证明其主张，尚永波提供如下证据：1、明联公司对外发布的广告宣传页《东方夏威夷价值白皮书》明确载明“每年固定回报6-8%”、“最高年收益率8%”、“携程网旗下途家美国斯维登酒店（Sweetome）强势入住，轻松实现每年6-8%收益（可选择每年固定回报8%）”，尚永波称正是基于明联公司的宣传才决定购房，且购房时明联公司以前3年、每年8%的收益194475元抵顶部分首付款，且与尚永波签订托管协议，约定委托“途家”运营10年（预计2014年8月至2024年7月）；2、明联公司的置业顾问孙晓东向尚永波出具的《置业计划书》及孙晓东的书面证明，计划书上明确手写载明房号为1#B区1611，总房款（含装修）为938526元，3年返利（24%）为194475元，返回总价为744051元，首付288526元，贷款650000元，①可依次续签三年返租合同，②可依次续签十年返租合同。落款处写明“置业顾问：孙晓东”，时间为2013年6月23日。尚永波称其商品房买卖合同的签订、交费、托管协议的签订、贷款的办理都是置业顾问协助其办理的。孙晓东在书面证明中称其为明联公司开发的东方夏威夷项目的置业顾问，其为尚永波办理的商品房买卖事宜，曾多次根据《东方夏威夷价值白皮书》向尚永波与尚玉音父子宣传，开发公司一定按宣传资料承诺包租返利，而且买受方只是请求签，开发公司绝不拒绝，对于托管协议的签订，其根据开发公司的意见，向尚家父子说明：既可以现在签十年托管协议，也可以在购房合同返利三年期满时，接着再签三年及以上年限的托管协议，收益不低于本协议规定。尚家父子因为相信了开发公司的保证和承诺，所以当时没有签订十年的托管协议，准备待前三年返利期满时，接着再续签托管协议。明联公司辩称，《东方夏威夷价值白皮书》没有其公司的印章，其真实性无法确认，退一步讲即使真实，根据最高人民法院的司法解释，宣传资料也并非合同的组成部分，只有对涉案房屋及相关设施的宣传明确具体，才有可能确认为合同内容，该规定对于房屋及相关设施的宣传应当理解为该房屋硬件方面的宣传，而并非尚永波理解的投资收益，即使该投资计划书中有类似固定回报的宣传，也只是简称概述了每年固定回报6%-8%，既没有回报年限，也没有说明是以什么样的基数为准，因此该宣传页只是简单一带而过，谈不上明确具体，故其内容不符合最高人民法院的规定，不能作为商品房买卖合同的组成部分。托管协议系尚永波与案外人明联酒店签订的，与明联公司无关，合同到期后，尚永波应当与明联酒店继续洽谈续租事宜，与商品房买卖合同并无关联；明联公司置业顾问孙晓东出具的证明属于证人证言，按照证据规则的规定，应由证人出庭接受质证，未经质证不能作为认定事实的依据；对于《置业计划书》手写部分的内容不予认可，应由孙晓东出庭一并说明情况。明镁公司称与其公司无关，未予质证。海阳农商行的质证意见同明联公司。庭审中，尚永波与明联公司均认可涉案房屋尚未交付，尚永波称未交付是因为明联公司开发的房屋达不到交付条件，明联公司称涉案房屋已达到交付条件，未交付是因为尚永波迟迟未接收房屋，提供综合验收备案表及预售许可证，但未能提供书面或者口头通知尚永波办理交付手续的证据。综合验收备案表中同意备案的时间为2016年12月19日，预售许可证的发放时间为2012年7月15日。另外，涉案房屋于2017年9月办理完成不动产初始登记。尚永波主张其首付款288526元，其实际交付94051元，明联公司按照总房款的8%返3年租金194475元，明联公司应予返还。明联公司辩称一是合同目的问题，房屋是用来居住的，涉案房屋现在已具备交付条件，且达到办理不动产权证的条件，尚永波的购房目的可以得到实现，不存在合同目的无法实现的情形。二是交付房屋问题，尚永波与明联公司签订了《商品房买卖合同》，又与明联酒店签订了托管协议，即尽管现在没有办理正式的交房手续，但尚永波已经实际掌控了该房屋，因此没有解除《商品房买卖合同》的情形。三是退一步讲本案需要返还购房款，根据法律规定，合同解除已经履行的应当恢复原状，也即退还的款项应以尚永波实际交付的为准。尚永波提供收款收据三张，其中公共维修基金1425元、抵押登记费80元，资料费800元，抵押登记费80元，共计2385元。明联公司辩称以实际单据为准。尚永波主张自2013年6月至2018年7月共计5年零1个月，其每月向银行付款4865.38元，合计243269元，明联公司应予以支付，提供银行的《等额还款法贷款还款计划表》。明联公司辩称计划表仅为计划，上面载明的数额是尚永波应当按照该期限及数额偿还的银行贷款，尚永波是否实际偿还应当以其偿还的银行账户的流水为准。海阳农商行辩称，尚永波提供的只是一个计划表，上面的利率是根据央行的贷款基准利率进行调整，应该以尚永波实际偿还的数额为准，且尚永波从2017年9月开始不再偿还贷款本息，提供《尚永波贷款相关数据》及银行流水，其中自2013年7月17日至2017年9月21日，尚永波共偿还贷款本息226134.01元，包括本金79661.81元、利息146472.20元，自2017年12月6日至2019年8月31日，明联公司为尚永波偿还贷款本息103715.08元，包括本金49751.01元，利息53964.06元，截止2019年9月23日，该笔贷款尚欠本金520587.18元，利息2563.09元。对于海阳农商行提供的数据，尚永波及明联公司均要求法院予以核实。尚永波主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，明联公司应自2013年6月23日始至返还已付款项之日止，以总房款534180元为基数，按照同期银行贷款利率赔偿其违约损失。明联公司辩称，尚永波主张的赔偿违约金的依据是关于逾期办证所产生的法律责任，而本案中尚永波的诉求是解除合同，逾期办证违约金是在合同继续履行的前提下产生的，尚永波要求解除合同显然不能适用逾期办证的法律规定，况且该规定仅适用于当事人双方对于逾期办证没有约定的情况下，而本案中双方签订的《商品房买卖合同》中关于办证的期限及具体办证的违约责任有约定，无论是逾期交房还是逾期办证，合同中都有明确约定，该规定只适用于没有约定的情形，因此尚永波主张的违约金没有合同依据，不予认可。另查，因明联公司的违规销售及违约行为，包括尚永波在内的部分业主多次向海阳市住房保障和交易中心及相关部门进行反映，要求解除《商品房买卖合同》并承担违约责任。2017年10月8日海阳市住房保障和交易中心向尚永波等信访业主的答复书，答复的主要内容是：明联公司违反合同约定，没有依约在2013年12月31日前使房屋达到交付条件，属违约行为；该公司采取售后返租销售的形式，违反了《山东省商品房销售管理办法》的规定，属于违规销售。2017年11月18日海阳市住房保障局和交易中心向明联公司出具处罚决定，主要内容为：山东明联置业有限公司开发建设的东方夏威夷项目存在售后返租的行为，违反了《山东省商品房销售条例》第二十条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《山东省商品房销售条例》第四十八条的规定，责令其立即停止违法行为。2017年11月21日明联公司向海阳市住房保障局和交易中心上报整改报告，整改报告主要内容为：一是明联公司签订的托管协议属于违规协议，涉及三年返租，每年返还6%，现立即停止履行，二是按照相关部门的要求，赔付业主损失，经过协商，已与部分业主签订了补充协议，三是请求给予办理网签和现房准入。2018年4月4日明联公司向海阳市住房保障局和交易中心出具承诺书，承诺的主要内容是：明联公司已认识到2017年其关联公司海阳凯美酒店管理咨询有限公司与东方夏威夷项目业主签订的委托租赁合同属于违规行为，在相关部门责成其公司限期整改期间又发生这种新的违规行为，实属不当。承诺公司将责成海阳凯美酒店管理咨询有限公司立即与全部签订委托租赁合同的业主解除租赁合同，但业主不同意的除外。明联公司与业主的相关纠纷，愿意通过诉讼程序解决。又查，明联酒店在工商部门没有登记备案。一审法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，虽然尚永波与明联公司未在《商品房买卖合同》中约定返还租金的事宜，但通过明联公司的宣传材料、《置业计划书》及所谓的明联酒店与尚永波签订的托管协议可以确定，明联公司承诺的返利为总房款的8%，且至少返还十年，明联公司的返租销售条件对房屋价格的确定及购房者商品房买卖合同的订立，均有重大影响，因此上述材料应视为双方的合同内容，现因返租销售属于违法行为，明联公司不再与尚永波续签托管协议，不再向尚永波支付租金，已严重违约，尚永波据此以合同目的无法实现为由要求解除合同，予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，尚永波要求解除其与明联公司、海阳农商行签订的《个人一手住房贷款合同》，亦应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，海阳农商行要求明联公司返还尚永波清偿剩余贷款本息，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除，明联公司应返还尚永波已付首付款94051元和尚永波已偿还的银行本息226134.01元。尚永波主张的首付款288526元中的194475元，其并未实际支付，而是以其总房款的8%计3年的租金194475元抵顶的，故对其该194475元的主张，不予支持。尚永波主张公共维修基金1425元、抵押登记费80元，资料费800元，抵押登记费80元，共计2385元，经核查，其多主张抵押登记费80元，费用应为2305元。尚永波主张明联公司应支付其以总房款534180元为基数，自2013年6月23日始至返还已付款项之日止按照同期银行贷款利率违约损失，一审法院认为，尚永波的首付款94051元及各项费用2805元共计96856元，其利息损失应自2016年6月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计至明联公司支付之日止；其已还银行本息226134.01元，其利息损失应自2017年9月22日即其停止偿还银行贷款次日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至明联公司支付之日止。明联公司与明镁公司系相互独立的法人公司，尚永波并未提供相应的证据证实该两公司资产混同，故其要求明镁公司与明联公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定判决：一、解除尚永波与明联公司于2013年6月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201306230001）；二、明联公司于判决生效之日起三十日内返还尚永波已付首付款及费用96856元及利息（以96856元为基数，自2016年6月24日起按照中国人民银行同期贷款利率计至支付之日止）；三、解除尚永波与明联公司及海阳农商行签订的《个人一手住房贷款合同》；四、明联公司于判决生效之日起三十日内支付尚永波已偿付银行贷款本息226134.01元及利息（以226134.01元为基数，自2017年9月22日即其停止偿还银行贷款次日起，按照中国人民银行同期贷款利率计至支付之日止）；五、明联公司于判决生效之日起三十日内向海阳农商行偿还尚永波就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金及利息（以海阳农商行出具的还款明细清单为准）；六、驳回尚永波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19349元，由尚永波承担4191元，明联公司承担15158元。二审中，尚永波提交证据如下：第一组：案外人李华与明联公司签订的《“东方夏威夷”认购书》、首付款收据、一审法院（2018）鲁0687民初4427号民事判决书复印件；朱宝象、朱新知、陆畅、周元江出具的书面证明。证明明联公司与明镁公司是一家，朱宝象、朱新知、陆畅、周元江是在明联公司买的房子，但是执行款是明镁公司支付的。经质证，明联公司对该组证据的真实性有异议，认为案外人李华的认购书、收据、判决书系复印件，无法确认其真实性，但是李华的案件是客观存在的，其与本案不具备参考性，本案中是明联公司与尚永波签订商品房买卖合同，也是明联公司收取尚永波的房款，与明镁公司并无关联；对朱宝象、朱新知、陆畅、周元江出具的书面证明，无法确定是证人本人书写，而且证人也没有出庭作证，从证明的内容来看，也与本案不具备关联性，该几位业主在诉讼过程中与明联公司就某些事项达成一致，并不能作为在本案中的判决依据，有部分案件没有上诉到本院，更不能作为本案的参考依据。第二组：曹洪伟的书面证人证言，证明明镁公司的总经理曾智豪明确告诉尚永波与明联公司没有签订托管协议，所以不能退房。经质证，明联公司认为证人应当出庭作证。第三组：一审法院（2019）鲁0687民初3386号民事判决书第一页复印件、（2018）鲁0687民初843号民事判决书第一页复印件，证明明联公司、明镁公司的许琳、曾智豪、黄胜涛，这三人都是既在明联公司担任董事又在明镁公司担任董事，所以将明镁公司列为被告，两份判决书的地址上不一致，第二份判决书上载明的是明联公司、明镁公司工商注册登记的地址，而第一份判决书将两个公司的工商注册地址给颠倒了。经质证，明联公司对该组证据的真实性没有异议，但认为本案一审判决载明的明镁公司和明联公司的法定代表人相同系一审法院裁判文书打印时出现笔误，双方法定代表人的情况在工商登记软件都能查出，在本案中双方也均将法定代表人的情况提交给法庭；上述第二个判决已经被撤销，而且从该证据也体现不出尚永波所主张的两家公司所具有的关联性，双方的法定代表人及住址在工商登记上均有明确记载，明镁公司的地址是海阳市济南路89号。明镁公司同意明联公司以上质证意见，且认为本案是商品房买卖合同纠纷，合同纠纷具有相对性，本案的争议主体应当是明联公司与尚永波，不应当突破合同的相对性，将明镁公司牵扯到本案诉讼，明镁公司既没有与尚永波签订过商品房买卖合同，也没有收取尚永波的款项，按照法律规定，即使合同解除，也应当是双返，由收取款项的一方负有返还义务，与明镁公司并无半点关联，其他案件如何处理与本案均系独立的案件，不能作为本案的处理依据。海阳农商行未予质证。明联公司提交本院（2020）鲁06民终384号民事判决，证明该判决的业主是孙秀华，开发商也是明联公司，孙秀华的情况与本案尚永波的情况基本一致，诉请也类似，请求二审法院作为参考。尚永波对该证据的真实性没有异议，但认为对内容不清楚。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、尚永波在二审中增加诉讼请求应否予以审理；二、明联酒店是否存在，托管协议是否有效；三、涉案房屋买卖合同及贷款合同应否予以解除,三年返利款应否予以返还；四、尚永波主张的违约损失的计算基数和时间如何认定；五、明镁公司在本案中应否承担责任。一、关于尚永波在二审中增加诉讼请求应否予以审理的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，尚永波在二审中增加诉讼请求，明联公司、明镁公司不同意其增加诉讼请求，尚永波可另行起诉，本院对此不予审理。二、关于明联酒店是否存在，托管协议是否有效的问题。经查明，明联酒店在工商部门没有登记备案，明联公司以无任何工商登记信息的明联酒店名义与尚永波签订的托管协议，应视为明联公司与尚永波之间签订的协议。该托管协议系尚永波与明联公司的真实意思表示，虽违反了《山东省商品房销售管理办法》的规定，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。从涉案房屋买卖合同来看，明联公司已经履行了该托管协议，将三年的租金194475元抵顶了尚永波应支付的首付款。三、关于涉案房屋买卖合同及贷款合同应否予以解除,三年返利款应否予以返还的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。本案中，明联公司对涉案房屋关于售后返租的宣传对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。尚永波与明联公司签订《商品房买卖合同》的目的包括取得涉案房屋和获得返租款项，现明联公司拒绝续签托管协议使尚永波售后返租的合同目的不能实现，尚永波据此请求解除涉案商品房买卖合同于法有据，予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，尚永波请求解除涉案贷款合同于法有据，亦应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该条规定了合同解除的法律后果。根据该条规定，合同依法成立后，当事人已经依据合同的规定，部分履行了其义务，但尚未全部履行之时，合同依法被解除的，当事人根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状，或者采取其他补救措施。所谓根据履行情况，是指根据履行部分对债权的影响。所谓根据合同性质，是指根据合同标的的属性。所谓恢复原状，是指回复到合同尚未履行时的原有状态。所谓其他补救措施，是指为补偿当事人已经作出的履行而采取的除恢复原状以外的其他措施，如修理、更换、重作、减价等。根据该项规定，涉案商品房买卖合同解除后，要回复到合同尚未履行时的原有状态，因此，尚永波收取明联公司支付的三年返利款没有事实依据，该笔款项应当返还给明联公司。扣除该笔款项后明联公司应将购房首付款的剩余部分返还给尚永波，并向尚永波返还其为履行涉案房屋买卖合同所支付的所有费用。故尚永波上诉主张不应返还明联公司三年返利款194475元于法不合，本院不予支持。四、关于尚永波主张的违约损失的计算基数和时间如何认定的问题。本案中，尚永波实际支付的首付款（94051元）及各项费用（公共维修基金1425元、抵押登记费80元、资料费800元共计2305元）为96356元，其利息损失应以96356元为基数自2013年6月24日起算，但截止2019年8月19日的逾期付款利息应按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，此后的逾期付款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。五、关于明镁公司在本案中应否承担责任的问题。明联公司与明镁公司均为独立法人，尚永波提交的证据不足以证明该两公司之间资产混同，其要求明镁公司与明联公司承担连带赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上所述，尚永波的上诉请求部分成立，明联公司的上诉请求不成立。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3386号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3386号民事判决第六项；三、变更海阳市人民法院（2019）鲁0687民初3386号民事判决第二项为山东明联置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还尚永波已付首付款及费用96356元及利息（以96356元为基数自2013年6月24日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，以96356元为基数自2019年8月20日起至支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回尚永波的其他诉讼请求。一审案件受理费19349元，由尚永波负担4191元，山东明联置业有限公司负担15159元；二审案件受理费15158元，由山东明联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月十一日书记员  孙嘉慧