湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2633号上诉人（原审被告、反诉原告）：马丹，女，1969年9月28日出生，汉族，住址武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：田凤华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨承益，男，1964年6月1日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李红利，女，1969年12月31日出生，汉族，住武汉市武昌区。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：田华，湖北南格律师事务所律师。上诉人马丹因与被上诉人杨承益、被上诉人李红利房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人，本案现已审理终结。马丹的上诉请求：依法发回重审或改判。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，原审判决认定马丹在2018年8月1日、2018年10月向杨承益、李红利支付房屋租金14000元、16000元是没有足额支付房屋租金与事实不符；2、原审判决适用法律错误，原审判决对马丹反诉杨承益、李红利装修补偿的主张予以驳回，理由是杨承益、李红利未与征收单位签订征收补偿协议，证据不足。马丹主张的是租赁合同未到期而被解除，承租人对投入的装修费用所主张的补偿请求，应该适用解决租赁纠纷的司法解释，而并非是国家征收过程中对被征收房屋的装修补偿，两者法律关系完全不同，所适应的法律规定也应不同，与是否签订征收补偿协议无关，故原审判决以杨承益、李红利未签订征收补偿协议驳回上诉人诉请明显是适用法律错误。杨承益、李红利则答辩请求，驳回上诉，维持原判。杨承益、李红利在一审提出的诉讼请求：1、判令解除杨承益、李红利与马丹于2017年10月15日就武昌区中华路街解放路524-526号1层5室和6室商铺签订的二份《房地产租赁合同》；2、判令马丹立即将武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、6室商铺交还给杨承益、李红利；3、判令马丹自2018年8月1日起至合同解除之日止，按2万元/月向杨承益、李红利支付租金（截至2019年7月，马丹应支付租金21万元）；4、判令马丹自合同解除之日起至房屋返还之日止，按2万元/月向杨承益、李红利支付房屋占用期间的租金；5、本案诉讼费由马丹承担。上诉人马丹在一审提出的反诉请求：1、判令杨承益、李红利退还马丹自2018年7月23日之后（2018年8月和10月）已支付的租金30000元；2、判令杨承益、李红利退还马丹租赁保证金18730元；3、判令杨承益、李红利支付马丹房屋装修补偿62971.2元、搬迁补偿6000元、停产停业损失补偿42855.4元，共计111826.6元；4、本案反诉费用由杨承益、李红利承担。一审查明的事实：马丹与邓江新系夫妻关系。杨承益、李红利系位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室（用途商业服务）、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室（用途商业服务）房屋所有权人。2017年8月18日，邓江新以武汉市武昌区解放路524-526号1层5室房屋作为经营场所注册成立名称为武汉市武昌区邓江新餐饮店的个体工商户。2017年10月15日，李红利与马丹签订两份《房地产租赁合同》，约定杨承益、李红利将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室房屋租予马丹使用；两套租赁房屋的月租金均为1万元；租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日；马丹应于2017年5月1日前交付首期租金6万元；马丹未经杨承益、李红利书面同意，不得将租赁房屋用于其他用途；杨承益、李红利应于2017年5月1日、2017年4月1日前将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、6室房屋交付马丹使用，并办理相关移交手续；杨承益、李红利交付租赁房屋时，分别向马丹收取租赁保证金1万元及8730元，杨承益、李红利收取租赁保证金，应向马丹出具收据；杨承益、李红利向马丹返还保证金的条件：不拖欠租金及其他应由马丹承担的费用，没有损坏承租房屋的设备设施及承租房屋的结构，没有违反本协议的情形；出现下列情形之一的，杨承益、李红利可不予返还保证金：马丹拖欠租金连续达10天（含10天）以上的，导致杨承益、李红利损失的各项费用达到1500元以上的，未经杨承益、李红利同意擅自改变房屋结构或用途的；合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更合同：政府征用、收回或拆除租赁房屋，在此情况下马丹不得向杨承益、李红利提出赔偿申请；附加条款：2018年5月1日至2019年5月1日租赁房屋每月租金均为10500元，2019年5月1日至2020年5月1日租赁房屋每月租金均为11340元。李红利与马丹在合同上签名捺印。嗣后，马丹在租赁房屋从事热食类食品制售（烧烤）。杨承益、李红利与马丹陈述马丹已依约向杨承益、李红利支付2017年10月至2018年7月案涉房屋租金。2018年8月1日，马丹向李红利转账支付16000元；2018年10月1日，马丹向李红利转账支付14000元。2018年7月23日，武汉市武昌区人民政府作出武昌征决字[2018]6号《房屋征收决定》，载明：武昌区人民政府决定对湖北省武昌实验中学改扩建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。当天，武汉市武昌区人民政府作出《公告》，载明：武昌区人民政府已于2018年7月23日作出房屋征收决定（武昌征决字[2018]6号），决定对湖北省武昌实验中学改扩建项目范围内国有土地上的房屋实施征收。案涉房屋在征收范围内。2018年8月28日，武汉市武昌区房屋征收管理办公室在案涉房屋处张贴《的送达通知》及《湖北省武昌实验中学改扩建项目国有土地上房屋征收分户评估报告》。武汉佳事达房屋征收服务有限公司出具《说明》，载明：武昌区解放路524-526号门面前的围墙大约系2018年11月左右形成。杨承益、李红利与马丹曾就案涉房屋装修补偿、拆迁补偿及停产停业损失协商未果。2019年10月8日，马丹还在租赁房屋从事热食类食品经营。杨承益、李红利以马丹未依约支付租金为由诉至法院，要求判如所请。马丹以杨承益、李红利未向其返还租赁保证金、装修补偿、拆迁补偿及停产停业损失补偿为由，反诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，杨承益、李红利与马丹签订的两份《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。杨承益、李红利依约将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、1层6室房屋交由马丹承租使用，马丹依约支付案涉房屋租金至2018年7月31日。马丹于2018年8月1日、2018年10月1日向李红利支付房屋租金14000元、16000元，未依约按时足额交付案涉房屋租金，显属违约，杨承益、李红利有权解除《房地产租赁合同》，马丹应承担违约责任并将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、1层6室房屋腾退并交付杨承益、李红利。鉴于案涉房屋于2018年11月被围挡施工，并结合马丹反诉要求杨承益、李红利返还已支付的30000元租金的主张，2018年8月、9月、10月未围挡施工，马丹仍能正常营业，应按合同约定的租金标准继续向杨承益、李红利支付2018年8月1日至2018年10月31日的房屋租金30667元（20000元÷30天×91天-30000元）。关于马丹反诉要求杨承益、李红利向其退还租赁保证金的主张，因马丹所举证据不足以证实马丹已向杨承益、李红利支付租赁保证金，且合同约定马丹拖欠租金连续达10天以上的，杨承益、李红利可不予返还保证金，故对于马丹上述反诉请求，法院依法不予支持。杨承益、李红利要求马丹向其支付2018年11月1日至实际腾退案涉房屋之日止的租金及房屋占有使用费的主张，因案涉房屋被围挡施工，对马丹的正常经营确有影响，有证据证明马丹经营至2019年10月8日，根据公平、合理原则，法院酌情决定2018年11月1日至2019年10月8日期间，马丹按每月租金40%承担，即90133元（20000元×40%×11月＋20000元×40%÷30天×8天），2019年10月9日至腾退之日止的房屋占有使用费，法院不予支持。马丹反诉要求杨承益、李红利向其支付案涉房屋装修补偿、搬迁补偿及停产停业损失补偿的主张。因案涉房屋所有权人杨承益、李红利并未与拆迁人签订补偿协议，马丹所举证据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除杨承益、李红利与马丹于2017年10月15日签订的两份《房地产租赁合同》；二、马丹于本判决生效之日起十日内将位于武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层5室、武汉市武昌区中华路街解放路524-526号1层6室房屋腾退并交付杨承益、李红利；三、马丹于本判决生效之日起十日内向杨承益、李红利支付租金120810元；四、驳回杨承益、李红利其他诉讼请求；五、驳回马丹全部反诉请求。本案本诉案件受理费500元，减半收取250元，由马丹负担（此款杨承益、李红利已垫付，马丹连同上述款项一并支付给杨承益、李红利）。一审反诉案件受理费3511元，减半收取1756元，由马丹负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，马丹向本院提交如下证据：1、一组装修合同及费用清单，拟证明杨承益、李红利应赔偿其涉案房屋装修费用215540元；2、证明一份，拟证明马丹已支付两处商铺的保证金。经质证，杨承益、李红利对证据1的真实性不认可，且与本案无关；对于证据2，杨承益、李红利认为证人未出庭，不能达到其证明目的。本院认为：马丹在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，马丹虽提交了证据，但该证据不足以证实其所主张的事实，故马丹的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，马丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由马丹负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年七月二十一日书记员 陈佳佳