福建省浦城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0722执异4号 异议人（案外人）：福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司，住所地福建省建瓯市城东工业平台Ｂ区48＃－1、48＃－2地块一层，统一社会信用代码91350783662808279Ｈ。 法定代表人：张启亮，总经理。 申请执行人：福建省浦城县农村信用合作联社，住所地福建省浦城县兴浦路235号，统一社会信用代码913507228572339896。 法定代表人：李香忠，理事长。 被执行人：梁秀梅，女，1957年6月25日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被执行人：上官明榕，男，1953年7月16日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 被执行人：福建联达电器制造有限公司，住所地南平市建阳区闽北经济开发区童游组团工业标准厂Ｃ区8号，统一社会信用代码91350784696619118Ｒ。 法定代表人：魏宝华，董事长。 本院在执行浦城县农村信用合作联社（以下简称信用合作联社）与梁秀梅、上官明榕、福建联达电器制造有限公司（以下简称联达公司）借款合同纠纷一案中，异议人福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司对本院于2020年6月18日发出的（2020）闽0722执恢26号《公告》，责令被执行人梁秀梅、上官明榕、联达公司在2020年7月18日前迁出位于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）的房产及其他未办理产权证的建筑物的决定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭。现已审查终结。 福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司称，请求浦城县人民法院撤销或中止执行2020年6月18日发出的（2020）闽0722执恢26号《公告》决定【即：撤销或中止迁出位于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）的房产及其他未办理产权证的建筑物】。事实和理由：2013年7月15日，异议人福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司与联达公司甲乙双方签订了《房屋租赁合同》，租赁房产即为涉案房产：建阳市闽北经济开发区Ｃ8幢厂房二层，面积1800平方米。租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止。合同签订后，甲乙双方均按合同约定履行义务。租赁期间，乙方将租赁房产作为家具展厅兼卖场，多次装饰、装修。2018年2月28日，双方又签订了房屋租赁合同补充协议，将租赁期延长至2026年8月31日止并调整了租金等项。因此，甲乙双方房屋租赁合同是合法、具有法律效力的。根据“买卖不破租赁”的原则，法院强制执行过程中可以实行“带租拍卖”。如果在执行本案中否定租赁合同的效力，强制租赁人迁出租赁房产，将给承租者带来巨大损失，也不符合法律的规定。 《民法通则》119条2款规定，私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《担保法》65条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。综上，请求浦城县人民法院撤销或中止执行2020年6月18日发出的（2020）闽0722执恢26号《公告》决定【即：撤销或中止迁出位于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）的房产及其他未办理产权证的建筑物】。为此，福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司向本院提交了营业执照、《房屋租赁合同》、房屋租赁合同补充协议、联达公司房屋产权证、法人资格证明各一份。 信用合作联社称，一、涉案房产的抵押权成立日期在《房屋租赁合同补充协议》签订日期2018年2月28日之前。信用合作联社已于2014年6月25日为该涉案房产办理了抵押登记手续，异议人对厂房的租赁权利不得对抗先前已经登记的抵押权，并不适用“买卖不破租赁”的原则；二、《房屋租赁合同补充协议》存在效力瑕疵，被执行人联达公司的法定代表人于2015年5月已由上官明榕变更为魏宝华，但该协议仍由上官明榕签字且未有相关的授权材料；三、涉案房产的两次租赁均未事先经过抵押权人同意。被执行人联达公司首次为借款人提供抵押担保时，在2014年6月17日签署《抵押物未出租声明》，承诺所提供的抵押物未出租，且联达公司与异议人签订的租赁合同本应于2018年8月31日到期，双方于2018年2月28日签订《房屋租赁合同补充协议》将抵押物厂房二层又出租给异议人，未事先告知信用合作联社，前后二次租赁信用合作联社事先均不知情。综上，请求依法驳回案外人的执行异议。 梁秀梅、上官明榕、联达公司均未发表意见。 本院查明，信用合作联社与梁秀梅、上官明榕、联达公司借款合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出（2016）闽0722民初997号民事判决书，一、被告梁秀梅、上官明榕应于本判决生效之日起十日内偿还原告浦城县农村信用合作联社借款600万元及利息（利息自2015年6月23日按月利率8.8825‰计算至2016年4月23日；此后利息按合同月利率13.32375‰计算至借款本金付清之日止）。二、如被告梁秀梅、上官明榕未按上述第一项规定的期限偿还借款本息，原告浦城县农村信用合作联社有权对被告福建联达电器制造有限公司提供抵押的坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）房屋行使抵押权，并就拍卖、变卖或折价所得款项优先受偿。三、驳回原告浦城县农村信用合作联社的其他诉讼请求。因梁秀梅、上官明榕、联达公司未履行生效（2016）闽0722民初997号民事判决书所确定的义务，信用合作联社向本院申请强制执行，本院于2018年5月10日立案执行，执行案号（2018）闽0722执420号。本案执行过程中，于2018年5月30日作出（2018）闽0722执420号执行裁定书及查封公告，查封被执行人联达公司坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）的房产及其他未办理产权证的建筑物。2018年8月15日作出（2018）闽0722执420号之一执行裁定书，拍卖被执行人联达公司名下坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（产权证号：潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）。2018年10月18日，申请执行人信用合作联社与被执行人梁秀梅、上官明榕、联达公司达成执行和解协议，本院于2018年11月1日作出（2018）闽0722执420号执行裁定书，结终本案的执行。因被执行人梁秀梅、上官明榕、联达公司未履行与申请执行人信用合作联社于2018年10月18日达成的执行和解协议书所确定的义务，信用合作联社向本院申请恢复强制执行，本院于2020年3月16日立案执行，执行案号（2020）闽0722执恢26号。立案后，依法向被执行人送达了执行法律文书，2020年6月18日向被执行人送达了腾房公告并在涉案房产处张贴。2020年6月28日，福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司向本院提出书面执行异议。 另查明，联达公司与福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司于2013年7月15日签订了房屋租赁合同。联达公司将其位于建阳市闽北经济开发区平方米）出租给福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司，租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止。2018年2月28日，双方又签订了房屋租赁合同补充协议，将租赁期延长至2026年8月31日止。 另查明，2014年6月24日，信用合作联社与梁秀梅、联达公司签订了抵押借款合同，约定梁秀梅向信用合作联社借款人民币600万元，月利率8.95‰，借款期限为2014年6月25日至2015年6月23日。上官明榕系梁秀梅的配偶，在夫妻共同债务认可书上签名确认梁秀梅向信用合作联社借款600万元为夫妻共同债务。联达公司同意用潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号房屋（坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房）作为借款抵押担保。合同签订后，信用合作联社向梁秀梅发放贷款，并办理房屋抵押登记；根据借款合同约定梁秀梅应在2015年6月23日偿还贷款本息，后借款人申请展期，展期借款与还款期限为2015年6月23日至2016年4月23日，展期借款金额600万元，月利率8.8825‰。魏宝华、陈捷捷作为联达公司法定代表人及股东，在《借款展期协议》上签字确认，同意联达公司继续用潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号房屋（坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房）为梁秀梅600万展期借款抵押担保，并向南平市建阳区房地产管理处办理了抵押登记，登记债务履行期限为2014年6月24日至2016年4月23日。 上述事实有（2016）闽0722民初997号民事判决书、（2018）闽0722执420号执行裁定书和查封公告、（2018）闽0722执420号之一执行裁定书、（2020）闽0722执恢26号《公告》、房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议等证实。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。梁秀梅、上官明榕、联达公司未履行生效法律文书确定的义务，信用合作联社向本院申请强制执行。本院依法对联达公司提供抵押的坐落于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）房屋查封、拍卖。本案执行过程中，经查实福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司于2013年7月15日承租涉案的部分房产，租赁期限至2018年8月31日止。2018年2月28日，又与联达公司签订了房屋租赁合同补充协议，将租赁期延长至2026年8月31日止，涉案的房产于2014年6月24日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案异议人与联达公司2018年2月28日签订的房屋租赁合同补充协议约定的租赁房屋已于2014年6月24日设立抵押权，房屋租赁合同补充协议约定的租赁关系不得对抗已登记的抵押权，理应迁出租赁房产。本院依法公告责令被执行人梁秀梅、上官明榕、福建联达电器制造有限公司在2020年7月18日前迁出位于闽北经济开发区赤岸大桥延长线北侧、标准工业厂房（潭房权证建阳字第××ＪＱ20100002号）的房产及其他未办理产权证的建筑物的决定并无不当。故对福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司请求撤销或中止浦城县人民法院《公告》决定的异议理由，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 驳回福建省建瓯市伍鑫竹木发展有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林晓华 审判员  祝跃武 审判员  季 艳 二〇二〇年七月十四日 书记员  陈 强 附：本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。