湖南省株洲市渌口区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0221执异24号 案外人：株洲高科房地产开发有限公司，住所地：株洲市天元区株洲大道898号高科总部。 法定代表人：易一平，该公司经理。 委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：高建群，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 申请执行人：贺某某，女，1974年6月20日出生，汉族，湖南省株洲市荷塘区人，个体工商户，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：陈江灵，湖南一星律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：王栋，湖南一星律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被执行人：宋某，男，1986年10月17日生，汉族，湖南省株市渌口区人，住湖南省株洲市渌口区龙船镇。 被执行人：吴某，女，1990年5月6日生，汉族，湖南省株洲市渌口区人，住湖南省株洲市渌口区龙船镇。 本院在执行贺某某与宋某、吴某民间借贷纠纷一案中，于2020年5月21日作出(2020)湘0221执262号执行裁定书，拍卖登记在吴某名下（被执行人宋某与其前妻吴某共同所有）位于株洲市天元区珠江北路999号高科慧谷阳光**栋***号房屋一套（合同编号：9000343651）。案外人株洲高科房地产开发有限公司对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人株洲高科房地产开发有限公司称，法院基于贺某某与宋某民间借贷纠纷案对案涉房屋查封并拟进行司法拍卖，但该房屋的所有权登记在申请人名下，不动产权证号为湘(2017)株洲市不动产权第0*****2号。根据《物权法》第十四条、第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，案涉房屋的权利人是申请人，并非吴某，任何其他个人与单位均无权对案涉房屋进行处置。现吴某己经拖欠银行欠款，银行亦已经启动相应诉讼进行追讨，届时因吴某拖欠购房款，申请人将依照《株洲市商品房(预)销售合同》第七条及《补充协议》第3条规定，解除与吴某的《株洲市商品房(预)销售合同》，吴某更不享有对该房屋的处置权。 法院对案涉房产进行的查封仅是预查封，在房屋没有完成转移登记的情况下，吴某不享有该房屋的所有权。申请人与被申请人吴某之间仅是预售商品房合同关系，其仅在符合条件的情况下对预售商品房拥有过户请求权，但这本身不足以改变执行标的物的权利归属。基于商品房预售合同的法律性质及预查封的目的，法院预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。 本案执行程序违法，法院仅办理的是房屋的预查封登记，但是在未通知申请人或要求申请人协助执行的情况下，径直拍卖该房屋，程序违法，故请求撤销（2020）湘0221执262号执行裁定书。 申请执行人贺某某辩称，宋某、吴某己通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向高科公司支付了全部购房款，且已实际占有涉案房屋并对其进行了装修，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房产归宋某、吴某所有。申请人高科公司即使主张解除《株洲市商品房(预)销售合同》，其对吴某享有的仅为普通债权，对案涉房产不享有物权请求权。本案中，高科集团已经获得的全部购房款，其向吴某主张权利的债权主体应为银行，而且由于银行未对案涉房产办理抵押登记手续，其对吴某享有的债权也仅为普通债权，而非优先债权。即使高科公司可能因为吴某欠付房贷一事向银行承担阶段性担保责任，但其仅仅只对吴某享有追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房产依法交付给吴某的事实，故吴某依法对案涉房产享有物权期待权，高科公司仅对吴某享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于答辩人的债权。案涉房产属于宋某、吴某两人的夫妻共同财产，答辩人作为申请执行人及案涉房产首查封人，对案涉房产中属于宋某的部分申请执行，符合法律规定，请求依法驳回高科公司的执行异议申请。 在本院审査中，根据当事人的诉辩意见及案外人提交的证据显示：株洲高科房地产开发有限公司与吴某签订《株洲市商品房（预）销售合同》，由吴某购买位于株洲市天元区珠江北路999号高科慧谷阳光**栋***号房屋一套，吴某通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向株洲高科房地产开发有限公司支付了全部购房款，且已实际占有案涉房屋，房地产权登记信息显示案涉房屋所有权人为株洲高科房地产开发有限公司。 另查明，贺某某与宋某、吴某民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2019）湘0221民初579号民事调解书，经本院调解，双方达成如下协议：一、原、被告双方确认本案借款本金500000元、计算至2019年6月24日止的利息62000元，本息合计562000元。2019年6月24日之后的利息以未偿还本金为基数按年利率24%计算至所有借款本息还清为止，前述借款本息被告宋某于2019年7月24日之前偿还完毕；二、被告吴某不承担本案还款责任；三、原、被告双方就本案无其他争议。协议达成后，宋某未履行生效法律文书所确定的义务，贺某某申请本院强制执行，本院于2020年5月21日作出(2020)湘0221执262号执行裁定书，拍卖登记在吴某名下（被执行人宋某与其前妻吴某共同所有）位于株洲市天元区珠江北路999号高科慧谷阳光**栋***号房屋一套（合同编号：9000343651）。 株洲高科房地产开发有限公司以案涉房屋登记在其名下为由，向本院提出异议，申请撤销本院于2020年5月21日作出的(2020)湘0221执262号执行裁定书。 本院认为，法院在审査案外人对执行标的物主张实体权利的异议时，以形式审查为主。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”第二十八条:“金钱债权执行时，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，吴某通过自行支付首付款和向银行按揭贷款的方式，向株洲高科房地产开发有限公司支付了全部购房款，且已实际占有案涉房屋，吴某虽拖欠银行欠款，并不能改变案涉房产买卖关系中，株洲高科房地产开发有限公司作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人吴某的事实，吴某依法对案涉房屋享有物权期待权。依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第十五条第三项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”及第十八规定：“预查封的效力等同于正式查封。”因此，涉案房产虽未登记在吴某名下，但吴某已经支付全部购房款，并实际占有，依法享有物权期待权，具有对抗第三人的效力，株洲高科房地产开发有限公司对诉争房产不享有足以阻却执行的权利。故本院对其异议请求不予支持。财产权属的争议，案外人、当事人可另行提起民事诉讼主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人株洲高科房地产开发有限公司所提异议申请。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘雅玲 人民陪审员  曾宪文 人民陪审员  付渌光 二〇二〇年七月十六日 书 记 员  周 幸