辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4198号上诉人（原审被告）：许积帅，男，1992年11月2日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：魏文连，大连瓦房店长兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：大连长兴连民物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区联兴路458-3号1层。统一社会信用代码：91210244559822734U。法定代表人：于淑艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙桦，辽宁金刚石律师事务所律师。上诉人许积帅因与被上诉人大连长兴连民物业管理有限公司（以下简称连民物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2020）辽0292民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许积帅上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回连民物业的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由联民物业负担。事实和理由：连民物业主体不适格，开发商选聘连民物业时未经政府批准程序；连民物业未书面向许积帅催缴物业费而直接起诉，违反法定程序；连民物业未履行物业管理义务，无权收取物业费；2014-2016年度物业费已超过诉讼时效，许积帅没有看到门上张贴的催款通知，连民物业对于书面催缴行为没有完成举证责任。连民物业提供的维修单实际是报修记录，物业公司没有履行维修义务。连民物业辩称，不同意许积帅的上诉请求。连民物业是合法的物业服务合同主体且依据前期物业服务合同为许积帅提供了约定的服务。案涉前期物业合同合法有效。许积帅已缴纳了2012、2013、2014年1-3月的物业费并于2015年2月12日缴纳了2014年4月1日至2015年3月31日的电梯费300元，认可接受了连民物业的服务。许积帅欠缴物业费的行为侵犯了其他已缴纳业主的合法权益，影响连民物业的经营。连民物业多次向许积帅主张权利，而许积帅于2015年2月12日缴纳电梯费的行为亦证明其看到了书面催缴通知。连民物业向一审法院起诉请求：1.许积帅支付自2014年4月1日至2019年12月30日的物业服务费5,773元（含电梯费）；2.许积帅承担自逾期支付物业服务费的滞纳金（按欠交物业服务费的日0.3%标准，每期欠付物业服务费自应交之日起计算至实际给付之日）；3.许积帅承担律师费1,000元。一审法院认定事实：2012年8月16日，许积帅因购买联华（大连）地产有限公司（以下简称联华地产）开发的联华壹号小区12栋1单元7层2号房屋，与联华地产签订《联华壹号前期物业管理服务协议》，约定联华地产有权委托物业管理服务企业实施物业前期管理，连民物业按0.8元/平方米/月标准交纳物业服务费，电梯费为每户25元/月。2013年8月8日，联华地产与连民物业签订《物业前期服务合同》，约定由联华地产（甲方）将该小区的物业管理服务选聘给连民物业（乙方），期限为2013年8月8日至业主委员会成立之日止。该合同附件《业主临时规约》中约定：产权人逾期缴纳物业管理费，从逾期之日起按拖欠费用总额每日0.3%比例缴纳滞纳金并支付相关的诉讼费用。该小区现未成立业主委员会。查，许积帅购买的房屋建筑面积按合同约定为72.98平方米，许积帅缴纳了2014年4月1日之前的物业管理费和电梯费及2014年4月至2015年3月的电梯费300元。经计算，截至2019年12月31日，许积帅尚欠连民物业物业管理费为72.98平方米×0.8元/平方米/月×69个月=4,028.5元，电梯费为25元/月×57个月=1,425元，合计5,453.5元。另查，连民物业于2016年3月1日、2018年3月15日通过在许积帅购买房屋门外张贴物业费催缴通知单的形式向许积帅催缴物业费。一审法院认为，许积帅与联华地产签订的《前期物业管理服务协议》及连民物业与联华地产签订的《物业前期服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。许积帅接受连民物业提供的物业服务，应当按照上述合同的约定，按期向连民物业交纳物业管理费（含电梯费），故对连民物业要求许积帅支付物业管理费（含电梯费）的诉讼请求，予以支持。但连民物业诉请金额计算错误，应予调整。关于连民物业主张的滞纳金，虽然双方合同中约定了逾期缴纳物业管理费应承担滞纳金，但从庭审质证中可以看出，连民物业提供的物业服务确有不尽人意之处，导致许积帅对连民物业产生不满而拒缴物业费，如按该违约条款执行，将不利于双方矛盾的缓和及和谐、文明小区环境的共建，故对连民物业要求许积帅支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。关于连民物业主张的律师费，因双方仅约定如一方违约承担相关的诉讼费用，并未明确约定律师费，故对该节主张，不予支持。关于许积帅主张的连民物业未经书面催缴及诉请超过诉讼时效的抗辩意见，虽然许积帅对连民物业提供的书面催缴照片不予认可，但连民物业作为物业服务企业，没有理由怠于行使书面催缴物业费的权利，且许积帅也未能提供相反证据予以反驳，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于许积帅主张连民物业提供的物业服务未达到合同约定的抗辩意见，连民物业提供的维修记录能够证明连民物业针对许积帅的报修进行过维修，许积帅也在该维修记录上签字确认，故其抗辩理由不予采信。另，许积帅对小区公共部分未尽到服务义务并非许积帅拒交物业管理费的理由，其可依法通过法定程序向连民物业主张权利，以维护其合法权益。判决：一、许积帅于本判决生效之日起十日内支付大连长兴联民物业管理有限公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业管理费4,028.5元、电梯费1,425元，合计5,453.5元；二、驳回大连长兴联民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由许积帅负担。二审中，上诉人许积帅提供了公告一份，拟证明因案涉小区消防设施不合格，公安机关拟对连民物业进行行政处罚，连民物业没有履行物业服务责任。被上诉人提供了上诉人许积帅2015年缴纳电梯费的收款收据存根，拟证明被上诉人许积帅接到了催缴通知。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对上诉人提供的公告的真实性、关联性均不予认可，上诉人对被上诉人提供证据的关联性不予认可。本院认为，上诉人提供的证据显示的时间为2020年4月20日，而被上诉人本案主张的物业费为2014年至2019年，故与案涉争议无关，本院不予采信；被上诉人提供的收款收据显示缴费时间为2015年2月12日，而被上诉人在一审中提供的书面催缴通知的时间2016年3月1日、2018年3月15日，不能证明上诉人系收到缴费通知后方才缴纳电梯费的事实，故本院亦不予采信。本院经审查，对一审判决认定事实予以采信。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。被上诉人与案涉小区开发商签订了《物业前期服务合同》，上诉人亦与案涉小区开发商签订了《联华壹号前期物业管理服务协议》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《物业前期服务合同》对上诉人具有约束力。上诉人提出的开发商选聘被上诉人为前期物业服务企业未经政府批准程序等问题不构成该协议无效的理由，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且不存在违反其他强制性、效力性法律规定之处，故上诉人应按照该协议中约定的物业费和电梯费标准向被上诉人缴纳物业费和电梯费。被上诉人在一审中已提供了向上诉人催缴物业费、电梯费的证据，故本案诉请未超过诉讼时效。经本院审查，一审法院认定的房屋面积及欠缴物业费、电梯费期间均正确，故上诉人应向被上诉人缴纳案件期间的物业费4,028.5元、电梯费1,425元，一审法院对此认定无误，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人未尽到物业服务职责一节，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达不满。综上所述，许积帅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人许积帅负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月二日书记员 牛超群