湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3878号原告：恩施立城房地产开发建设有限责任公司,住所地：湖北省恩施市施州大道一巷2号，统一社会信用代码914228017476803159。法定代表人：卢化，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李璐，湖北联信律师事务所律师。被告：邱克荣，女，生于1978年3月15日，住湖北省鹤峰县，被告：洪军，男，生于1977年7月20日，住湖北省鹤峰县，原告恩施立城房地产开发建设有限责任公司（以下简称立城房地产公司）诉被告邱克荣、洪军商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告立城房地产公司的委托诉讼代理人李璐到庭参加诉讼，被告邱克荣、洪军经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告立城房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年8月25日签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-002596）；2、判令被告邱克荣、洪军支付原告违约金16838元,原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月25日签订《恩施州商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告出售给被告位于恩施市××街道办事处××村××花都小区××单元××面积为166.21平方米的商品房。该房屋总价款为922466元，其中被告支付首付款192466元，余款730000元由被告申请办理银行按揭，以商业贷款的方式支付。合同签订后，被告支付了首付款，中国工商银行恩施分行给被告发放住房贷款730000元。但自2018年5月起至今，被告一直违反合同约定，未履行付款义务，未按期偿还银行按揭款，根据原、被告及中国工商银行恩施分行于2017年12月18日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定，中国工商银行恩施分行已将被告应还的按揭款项从原告在该银行设立的保证金账户中扣除，视同被告未依约付款。根据原、被告所签订的合同第八条第一项第二款中的约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。”因此，原告请求本院根据双方合同的约定，解除原、被告之间于2017年8月25日签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》，并要求被告依照合同约定支付原告违约金，同时原告经银行结算后退还被告全部房款。故具状起诉，请求本院支持其诉讼请求。被告邱克荣、洪军未作答辩。原告立城房地产公司围绕诉讼请求依法提交了《恩施州商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函》、原告给被告邱克荣、洪军送达的《告知函》及快递收据、微信聊天记录、恩施立城房地产开发建设有限责任公司代付邱克荣北美花都按揭款明细表（中国工商银行恩施分行盖章确认）、中国工商银行个人贷款逾期归还凭证、对账单及原告出具的代付邱克荣北美花都按揭款明细表等证据。本院认为，原告立城房地产公司提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告邱克荣、洪军未向本院提交证据。经审理查明，2017年8月25日，原告立城房地产公司（出卖人）与被告洪军、邱克荣（买受人）签订了合同编号为EYS-ES-2017-002596的《恩施州商品房买卖合同（预售）》。该合同约定邱克荣、洪军购买立城房地产公司建设的北美花都6幢2单元11层1102号房，预测建筑面积为166.21㎡，单价5550元/㎡，总价款为922466元；该合同第七条为付款方式及期限：买受人应当于2017年8月25日前支付首期房价款192466元，余款730000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条为逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2017年12月18日，邱克荣、洪军（借款人、抵押人）与中国工商银行恩施分行（贷款人）、立城房地产公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币730000元，贷款用于邱克荣、洪军购买北美花都小区6-2-1102号商品房。本笔贷款的担保方式为一般抵押+保证，贷款期限为25年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5.537%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人同意贷款人将贷款一次性划入立城房地产公司账户，贷款利息自实际放款日起计算。借款人应按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，以邱克荣在工商银行开立的结算账户作为还款账户，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定。该合同第十条保证担保条款约定保证人立城房地产公司承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人同意贷款人可从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。同时，抵押人邱克荣、洪军自愿将涉案商品房向贷款人中国工商银行恩施分行提供抵押担保。前述《个人购房借款／担保合同》签订后，中国工商银行恩施分行按约发放了邱克荣、洪军个人住房贷款730000元。随后，因邱克荣、洪军从2018年5月起未向中国工商银行恩施分行支付按揭款项，中国工商银行向邱克荣作出个人逾期贷款催收函，载明其截止2018年8月30日，已连续4期未依合同约定还款，欠银行贷款本息17096.93元，应向其还款账户内存入足够金额，或办理还款手续。但邱克荣仍未按约定还款，中国工商银行恩施分行遂根据《个人购房借款／担保合同》的约定，将邱克荣、洪军应还的按揭款项从立城房地产公司在该行设立的保证金账户内予以扣除。截止2020年6月11日，原告立城房地产公司已代被告邱克荣、洪军偿还银行按揭款112254.58元。2018年9月7日，立城房地产公司通过快递向邱克荣送达《告知函》，其主要内容为：邱克荣办理银行按揭手续贷款购买的北美花都一期住房，截止2018年8月30日，已累计4期逾期付款，其行为已构成违约，郑重通知其尽快将上述所有逾期未付贷款汇入按揭银行账号，收到函件后仍未如约还款并与立城房地产公司联系的，公司将采取登报声明后，房屋另行出售等其他必要措施，房产证及其他撤销手续由公司代为办理，并依据合同追究其违约责任。另查明，从2018年5月起，因被告邱克荣、洪军未按约定偿还银行按揭款，原告立城房地产公司的工作人员便通过微信督促邱克荣及时偿还贷款，2018年8月28日后，邱克荣便不再与原告立城房地产公司联系，且不再回复微信。被告邱克荣、洪军在原告处购买的案涉商品房于2019年12月31日前交房，但被告至今未与原告立城房地产公司办理交房手续。还查明，中国工商银行恩施分行于2017年12月18日给被告邱克荣、洪军发放贷款，故从2018年1月开始还款，但被告自2018年5月起就不再偿还按揭贷款。中国工商银行恩施分行按照合同约定将被告应还的按揭款项从原告立城房地产公司在该银行设立的保证金账户中扣除，该行自2018年5月至2020年6月11日已从原告账户中予以扣收112254.58元。依据《恩施州商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款的约定，原告有权解除合同，被告应按照累计应付款112254.58元的15%计16838元向原告支付违约金。同时，原告应退还被告已付全部房款也即首付款192466元，对于被告已付贷款部分，需由中国工商银行恩施分行结算后由原告据实退还。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”。被告邱克荣、洪军从2018年5月起就未向中国工商银行恩施分行支付按揭款，逾期早已超过60日，经原告和中国工商银行催收后，被告至今仍未偿还按揭款，且不与原告办理交房手续，应认定为被告不履行主要债务，其行为已构成根本违约，导致原告销售商品房的合同目的无法实现，因此，原告立城房地产公司主张解除与被告邱克荣、洪军签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原、被告所签订的商品房买卖合同的约定，买受人应按照累计应付款的15%向出卖人支付违约金，故原告主张被告按中国工商银行出具的立城房地产公司代付邱克荣按揭款数额112254.58元的15%计16838元支付违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持，对于被告已付购房款（含已付贷款部分），原告应当予以据实退还，其中被告邱克荣、洪军已付购房款192466元，已付贷款部分应以中国工商银行恩施分行的结算为准，由该行结算后再由原告予以据实退还。被告邱克荣、洪军经本院传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告立城房地产公司的主张提出抗辩的权利，不影响本院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告恩施立城房地产开发建设有限责任公司与被告邱克荣、洪军于2017年8月25日签订的《恩施州商品房买卖合同（预售）》（合同编号：EYS-ES-2017-002596）；二、被告邱克荣、洪军于本判决生效之日起10日内向原告恩施立城房地产开发建设有限责任公司支付违约金16838元，同时，原告恩施立城房地产开发建设有限责任公司退还被告邱克荣、洪军已付全部房款（含已付贷款部分），其中被告邱克荣、洪军已付房款192466元，已付贷款部分应以中国工商银行恩施分行的结算为准，由该行结算后再由原告恩施立城房地产开发建设有限责任公司予以据实退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由被告邱克荣、洪军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘彬彬审判员  朱 晖审判员  区海玲二〇二〇年七月十三日书记员  吴 兰