广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8379号上诉人（原审原告）：中原（中国）房地产代理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南中路求是大厦东座2401、2402、2403、2405、2406、2408、2409，统一社会信用代码：914403007954328427。法定代表人：黎明楷。被上诉人（原审被告）：深圳市皇庭房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区金田路2028号皇岗商务中心主楼58楼08单元，统一社会信用代码：91440300764989728U。法定代表人：郑康豪。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鸿鹏，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人中原（中国）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）因与被上诉人深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称皇庭公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初18849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中原公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判皇庭公司支付中原公司招商服务费732992元及利息104451.2元（自2016年11月18日起按照中国人民银行同期贷款利率至款项实际付清为止，现暂计至起诉之日)；二、判令皇庭公司承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人皇庭公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。中原公司向一审法院诉请：1、皇庭公司支付中原公司招商服务费2325128元及利息242846.7元(自2016年11月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项实际付清为止，现暂计至起诉之日）；2、皇庭公司承担本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。一审庭审时，中原公司确认皇庭公司就27、28层物业已经支付了相应居间服务费，据此减少诉讼请求，将诉讼请求第一项变更为皇庭公司支付中原公司招商服务费732992.4元，利息104451.2元，利息的计算期间与计算标准不变，并确认诉讼请求第二项的费用只有案件受理费。一审法院经审理查明，2016年10月19日，中原公司（乙方）与皇庭公司（甲方）签订《深圳皇庭中心招商代理服务合同》，约定：甲方将所经营管理的深圳市福田区金田路皇庭中心写字楼部分物业，委托乙方进行招商代理工作，乙方应利用其自有网络和渠道，积极主动寻找和接触目标客户，洽谈租赁条件，并协助甲方完成招租；乙方在其介绍的客户看楼前如实提供一项或多项客户资料，含：客户公司营业执照、来访看楼人员名片及身份证复印件、客户授权乙方洽谈租赁事宜的《委托代理函》（应由客户法定代表人签字并加盖客户公章）；乙方在带客户首次看房后，需填写《客户登记确认书》，并登记客户资料，交予甲方现场负责人谢欣桐审核确认，《客户登记确认书》将作为乙方结算代理佣金时不可缺失的文件组成部分，但不作为确认乙方客户的唯一证明；甲方保留《客户登记确认书》原件，乙方留存相应复印件；乙方客户资源的有效期为经甲方确认之日起90天自然日内；有效期届满前，乙方可以书面形式向甲方申请延长有效期，经甲方同意后有效期延长；乙方需提前20天向甲方提出上述申请，申请延长不得超过一次，延长时间不得超过90个自然日；如客户在上述有效期内（含经甲方同意的延长期限）内未与甲方签署租赁合同，则该客户不再视为乙方客户资源；乙方所推荐客户，仅限于首次租赁成交为有效推荐；如后续客户自行扩租、续租与乙方无关，甲方无需再支付招商服务费等任何费用；在乙方同时满足以下条件的情况下，甲方按合同约定支付乙方招商服务费，包括：1、满足了成功招商，“成功招商”的定义为客户与甲方签署租赁合同，并且客户按租赁合同的要求支付预付租金、物业管理费及租赁保证金、物业管理费保证金等所有应付费用；2、乙方开出足额的国税认可且符合甲方财务要求的增值税发票；3、甲方向乙方提出付款申请（付款申请应当包括但不限于甲方已支付的招商服务费、此次申请支付的客户资源及金额等）；符合前述条件，甲方统一每月在收到乙方的发票及付款申请后20个工作日内一次性支付招商服务费；如单一客户租赁整层以上单位，招商服务费为相当一个月租金120%，以租赁合同约定的承租方首月租金为准；合同对其它相关权利义务作了约定。中原公司提交落款日期为2016年11月18日的《客户登记确认书》复印件一份，其中载明：客户公司名称为恒富金融公司、深圳市恒富汇通投资管理有限公司，联系人胡先生，客户意向及要求面积为4000平方米或以上，预选楼层为中高区，代理公司为中原公司，无委托书。在该确认书下方皇庭公司签名处有手写签名，中原公司主张为皇庭公司员工曾博、谢欣桐的签字确认，并称该确认书原件依约由皇庭公司留存，中原公司处只可能保留复印件。皇庭公司对该确认书不予认可，称公司存档材料中无此材料，且经办人谢欣桐也称没有签字确认该份确认书。中原公司主张客户以恒富金融公司名义与皇庭公司签订了租赁合同，为此提供了皇庭公司与恒富金融公司签订的《房屋租赁合同》复印件，该合同显示，租赁物为皇庭公司位于深圳市福田区××大厦××、××、××、××、××、××、××、××、Ｈ的房屋，建筑面积共计4418.84平方米，建筑总层数54，租金每平方米每月315元，月租金为1391934.6元。该合同无落款时间。此外，中原公司还提交了皇庭公司与恒富金融公司签订的《岗厦皇庭大厦租赁意向书》复印件，主要内容为：恒富金融公司意向承租皇庭公司位于福田区岗厦皇庭大厦第13层A、B、C、D、E、F单位，建筑面积为2101.03平方米，租期为2017年5月31日至2022年5月30日，租金第一年每月588288.4元，该意向书无落款时间。一审庭审时，皇庭公司确认就涉案13层物业于2017年5月31日与恒富金融公司签订了租赁合同，并于庭后提交13层物业其与案外人恒富金融公司于2017年5月10日签订的《房屋租赁合同》复印件，其中载明建筑面积为2099.27平方米，首月租金587795.6元。2017年12月28日，中原公司向皇庭公司发出佣金催收函，主要内容为：中原公司为皇庭公司出租位于深圳市福田区××大厦××、××、××层之单位物业，根据涉案合同的约定，上述物业已达招商服务费结算和支付条件，皇庭公司应向中原公司支付招商服务费2325128.4元，逾期每日支付拖欠金额的万分之五的滞纳金，经多次催促，皇庭公司至今未支付，皇庭公司应于收函三日内给予答复并支付上述招商服务费及逾期利息。一审庭审时中原公司称皇庭公司已足额支付涉案物业27、28层的服务费，并于庭后向法庭提交了招商银行付款回单、银行进账单、增值税发票等。另查，案外人恒富金融公司于2019年3月28日出具两份《说明函》，其中一份主要内容为：恒富金融公司与皇庭公司在2017年5月31日就岗厦皇庭大厦13楼签订租赁合同，上述租赁合同的签订是恒富金融公司直接联系皇庭公司董事长郑康豪、谢欣桐洽谈并协商内容后签订，恒富金融公司及公司员工从未委托任何代理公司寻找租赁物业，恒富金融公司与皇庭公司间租赁关系的建立与中原公司无关。另一份内容为：案外人胡高敏原任恒富金融公司投资总监，专职负责投资相关业务，与行政租赁工作毫无关联，该员工已于2017年3月离职。恒富金融公司办公室租赁事宜由专职行政人员负责，从未授权或委托该员工联系任何中介寻找办公场地，恒富金融公司与岗厦皇庭大厦签订过的所有租赁合同均与该员工无关。一审庭审时，中原公司称涉案皇庭大厦22层物业也是由中原公司居间促成的租赁事宜。一审法院认为，中原公司与皇庭公司签订的《深圳皇庭中心招商代理服务合同》合法有效，双方应依照约定严格履行各自义务。本案的争议焦点在于涉案13层物业的客户是否由中原公司介绍、租赁合同是否因中原公司居间服务而促成以及即使客户由中原公司介绍皇庭公司是否应该支付招商服务费。对此，一审法院分析如下：一、本案中，中原公司提供的《客户登记确认书》复印件中虽有记载恒富金融公司由中原公司代理，但该确认书无原件核对，皇庭公司及皇庭公司经办员工对此确认书不予认可，且确认书上明确记载无委托书，恒富金融公司也书面说明其未委托胡高敏负责行政租赁工作，恒富金融公司与皇庭公司间租赁关系的建立与中原公司无关，因此，《客户登记确认书》的真实性无法确认，现有证据也无法证明中原公司所主张的涉案13层物业客户恒富金融公司为中原公司客户、租赁合同由中原公司居间服务促成等事实。二、即使《客户登记确认书》为真实，恒富金融公司确为中原公司介绍客源，但也无法认定皇庭公司应向中原公司支付招商服务费。理由如下：首先，涉案合同中明确约定了客户资源的有效期为经皇庭公司确认之日起90天自然日内，如需延长需书面申请并经皇庭公司同意，如客户未在有效期内（含延长期限）与皇庭公司签署租赁合同，则该客户不再视为中原公司客户资源。本案中客户登记确认表记载时间为2016年11月18日，中原公司提交的证据中没有显示恒富金融公司与皇庭公司签订租赁合同时间，而根据皇庭公司庭审陈述、庭后提交的租赁合同以及恒富金融公司的书面说明，涉案13层物业租赁合同签订时间采信对中原公司有利的2017年5月10日，也远远超出了90天有效期的合同约定，现有证据也无法证明中原公司曾向皇庭公司申请延长有效期或皇庭公司同意延期申请，因此皇庭公司有权认定恒富金融公司不再是中原公司客户资源。其次，合同还约定中原公司所推荐客户仅限于首次租赁成交为有效推荐，如后续客户自行扩租、续租与中原公司无关，皇庭公司无需再支付招商服务费等任何费用。《客户登记确认书》载明的客户意向及要求面积为4000平方米或以上，预选楼层为中高区，现可知恒富金融公司与皇庭公司签订了涉案物业27、28及13层的租赁合同，实际签订的租赁合同中约定的面积、层数与确认书中的意向存在一定差异，现有证据不足以将确认书载明的客户意向及要求与实际租赁物业等同起来，也无法排除客户自行扩租的可能性。再次，即使皇庭公司已向中原公司支付了27、28层物业的居间服务费，但仅此并不能推定出皇庭公司认可中原公司代理成功涉案13层物业这一结论。综上分析，中原公司以其成功促成皇庭公司与案外人就涉案13层物业签订租赁合同为由而要求皇庭公司支付合同约定的招商服务费并赔偿利息，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回中原公司的诉讼请求。本案案件受理费27344元（已由中原公司预交），因中原公司减少诉讼请求而相对应的案件受理费15169.5元，由一审法院直接退还中原公司；剩余案件受理费12174.5元，由中原公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，中原公司与皇庭公司签订《深圳皇庭中心招商代理服务合同》后，根据本案已查明事实，双方确认在中原公司居间下，皇庭公司与恒富金融公司签订了涉案27、28层的物业租赁合同。中原公司根据该事实，同时提交《客户登记确认书》主张皇庭公司另与恒富金融公司签订的涉案13层物业的租赁合同亦为其提供的招商代理服务。对此，本院认为，首先，从证据形式上看，上述《客户登记确认书》为复印件，无原件核对；并且虽然双方签订的《深圳皇庭中心招商代理服务合同》中约定“皇庭公司保留《客户登记确认书》原件，中原公司留存相应复印件”，但不能以该约定即推定任意《客户登记确认书》复印件真实，故对于《客户登记确认书》的真实性无法确认，不能单独作为认定事实的依据。其次，从《客户登记确认书》的内容看，其中载明的意向面积为4000平方米，预选楼层为中高区，与中原公司主张的涉案13层物业情况并不一致；另外，《客户登记确认书》中显示恒富金融公司的联系人为胡先生，无委托书，而皇庭公司提交的恒富金融公司出具的《说明函》已明确涉案13层物业未委托代理公司，胡高敏也未参与租赁工作，因此，《客户登记确认书》即使真实也不能证明中原公司为涉案13层物业提供了招商代理工作。故，中原公司的上诉缺乏依据，本院不予支持。综上所述，中原公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12174.5元，由中原（中国）房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年七月二日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。