北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4661号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某1（上诉人杨某1之夫，兼杨某1的委托诉讼代理人），男，1976年7月20日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某1，女，1979年5月18日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：范某1，女，1981年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘某1，男，1977年5月27日出生，汉族，住北京市海淀区。范某1、刘某1共同委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。上诉人张某1、杨某1因与上诉人范某1、刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1、杨某1上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项，依法改判范某1、刘某1向张某1、杨某1支付逾期付款利息4350元及违约金16万元；2.判令范某1、刘某1承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。张某1、杨某1在办理贷款手续、产权手续的过程中积极参与，并无拖延，因此即使房屋过户的时间晚于2018年10月30日，也属于《补充协议》中约定的非主观原因，不应承担违约责任。一审法院判令张某1、杨某1支付11万元违约金无事实及法律依据。《补充协议》中约定范某1应在房屋过户领取新房本当日向张某1支付10万元，范某1故意未支付10万元的行为属于违约。2.一审法院适用法律错误。张某1、杨某1作为出卖方已经完成了房屋的过户手续，即使过户时间有所逾期，但并未给范某1、刘某1造成任何损失，因此不应支付违约金。范某1、刘某1辩称，不同意张某1、杨某1的上诉请求和理由。范某1、刘某1上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判张某1、杨某1向范某1、刘某1支付违约金44万元，驳回张某1、杨某1的一审全部诉讼请求；2.判令张某1、杨某1承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，范某1、刘某1向张某1、杨某1支付10万元的条件未成就，不应向其支付该款项，且张某1、杨某1应赔偿范某1、刘某1契税损失。张某1、杨某1存在主观恶意，一审法院酌减违约金无事实及法律依据。张某1、杨某1辩称，不同意范某1、刘某1的上诉请求和理由，坚持张某1、杨某1的上诉请求。张某1、杨某1向一审法院起诉请求：1.判令范某1、刘某1支付拖欠款项10万元；2.范某1、刘某1支付违约金44万元；3.本案诉讼费由范某1、刘某1承担。诉讼过程中，张某1、杨某1变更第1项诉讼请求为：判令范某1、刘某1支付拖欠款项10万元及利息，利息以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月8日至实际支付之日止。范某1、刘某1向一审法院反诉请求：1.判令张某1、杨某1支付违约金人民币44万元；2.判令张某1、杨某1赔偿契税损失4.5万元；3.张某1、杨某1承担本案反诉费用。一审法院认定事实：2017年4月11日，张某1（出卖人）与范某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为海淀区601号（以下简称涉案房屋），建筑面积66.44平方米。第二条房屋权属情况（三）该房屋性质为下列选项中第3种情形：3、向社会公开销售的经济适用住房。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：220万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。第六条房屋的交付出卖人应当在2017年5月15日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第1.2.3项手续。1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。第七条违约责任（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。合同签订后，范某1、刘某1依约将220万元房款支付给张某1、杨某1，2017年5月，张某1、杨某1将涉案房屋交付给范某1、刘某1使用。2018年8月3日，张某1（甲方）和范某1（乙方）签订《补充协议》：针对甲方张某1将涉案房屋出售给乙方范某1，列出以下补充：1.出售价格为人民币贰佰贰拾万，此房款已全部结清；2.原定于2018年6月30日前办理完产权过户手续，由于业主客观原因，不能如期办理，经双方友好协商于2018年10月30日前甲乙双方办理完产权过户，丙方陪同。3.产权过户完成领取新房本当日乙方支付甲方人民币拾万元整。4.以上事项不得拖延，如有拖延按违约处理，违约金为总房款20%支付，。5.此补充协议甲乙双方自愿平等基础上签定，甲乙双方签字立即生效。6.如有冲突，均以本次协议为准。落款处有丙方北京金曦伟业房地产经纪有限公司经办人刘柱的签名字样。2018年10月31日，张某1和杨某1签订《离婚协议书》，约定：三、夫妻共同财产的处理（2）涉案房屋，原为张某1单独购买，现值人民币400万元。经协商，双方确定住房的所有权归女方所有，房屋过户所产生的相关税费由甲方承担。放弃产权的一方自离婚之日起有义务协助得到产权一方办理产权过户、产权登记等手续。同日，张某1和杨某1办理离婚登记。2019年1月7日，杨某1和刘某1就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，刘某1取得涉案房屋的房屋所有权证。庭审中，张某1、杨某1向法庭提交张某1与招商银行业务员郭枫的微信聊天记录以及张某1与刘某1的微信聊天记录，证明在2018年7月至10月期间，张某1、杨某1正在办理抵押经营贷款，婚姻状况不能发生变动。刘某1同意等到2018年10月21日张某1考完试后，再办理房屋过户。经质证，范某1、刘某1认为，张某1与郭枫的微信聊天记录真实性无法核实，对张某1与刘某1的微信聊天记录真实性认可，但是张某1有考试不足以影响房屋过户的时间。庭审中，范某1、刘某1向法庭提交北京市已购公有住房上市出售实施办法、二手房退税所需材料明细单、证明信、发票、网签合同；证明刘某1在签订合同后，刘某1的父亲将其名下房屋出售，如张某1、杨某1按照合同约定在2018年10月30日前完成过户手续，范某1、刘某1可享受150万元的3%的退税政策，因张某1、杨某1未如约履行，导致范某1、刘某1损失45000元。经质证，张某1、杨某1对此关联性不认可，证明目的不认可。刘某1的父亲卖房是为了还清贷款，与本案无关。诉讼中，经法院释明，双方均认为《补充协议》约定的违约金过高，申请法院予以酌减。另查，张某1、杨某1称其于2019年4月4日将涉案房屋内的户口迁出。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某1和范某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应系合法有效，当事人均应据此履行。根据《补充协议》，范某1、刘某1应当在取得的不动产权登记证书当日，向张某1、杨某1支付10万元，现张某1、杨某1要求范某1、刘某1支付10万元之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于违约方的判定，本案争议焦点在于张某1、杨某1迟延办理房屋过户是否属于“非主观原因”。根据本案查明的事实，2018年8月3日张某1在和范某1签订《补充协议》时，已明确知道后续需要办理离婚、贷款审批等手续。作为具有完全民事行为能力的主体，张某1对办理以上手续需要花费的时间应当有合理预期，故双方约定的完成产权手续的截止日，即2018年10月30日应视为已经涵盖了以上手续的办理时间。综上，张某1、杨某1未能在2018年10月30日前将涉案房屋过户给范某1、刘某1，其行为已经构成违约，范某1、刘某1反诉要求张某1、杨某1支付违约金之请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。经审查，双方约定的违约金数额过高，且张某1、杨某1亦申请法院酌减，法院依法予以酌减，对于超出部分，法院不予支持。基于上述分析，张某1、杨某1要求范某1、刘某1支付利息及违约金之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。范某1、刘某1虽要求张某1、杨某1赔偿契税损失4.5万元并提交了相应证据，但经审查，其提交的证据不足以证明其上述请求与本案具有关联性，故其上述反诉请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、范某1、刘某1于本判决生效后7日内向张某1、杨某1支付100000元；二、张某1、杨某1于本判决生效后7日内向范某1、刘某1支付违约金110000元；三、驳回张某1、杨某1的其他诉讼请求；四、驳回范某1、刘某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张某1与范某1签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。关于范某1、刘某1是否应向张某1、杨某1支付10万元一节。《补充协议》约定，产权过户完成领取新房本当日范某1支付张某110万元。2019年1月7日，涉案房屋所有权转移至刘某1名下，刘某1取得涉案房屋产权证，范某1、刘某1向张某1、杨某1支付10万元的条件已经成就，范某1、刘某1上诉关于其支付10万元的条件未成就，其不应向张某1、杨某1支付10万元的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。关于张某1、杨某1迟延办理房屋过户手续是否属于“非主观原因”一节。张某1在2018年8月3日与范某1签订《补充协议》时已经知晓在后续办理房屋过户手续前其需要办理贷款审批、离婚等手续，在此情况下，张某1与范某1仍约定在2018年10月30日前办理完房屋过户手续，说明张某1已将上述手续的办理时间考虑在内。张某1签订《补充协议》的行为表明如房屋未能在2018年10月30日之前过户，其愿承担违约责任。张某1、杨某1上诉主张因办理后续手续导致房屋迟延过户属于非主观原因，其不构成违约，不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的具体数额，因张某1、杨某1主张违约金约定过高请求酌减，一审法院依法酌减违约金，判令张某1、杨某1支付范某1、刘某1违约金110000元并无不当，本院予以维持。范某1、刘某1上诉对于违约金的过高请求，本院不予支持。张某1、杨某1上诉要求范某1、刘某1支付逾期付款利息及违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张某1、杨某1及范某1、刘某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11487元，由张某1、杨某1负担3587元（已交纳），由范某1、刘某1负担7900元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 刘国俊二〇二〇年七月八日法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪