辽宁省锦州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽07民终400号上诉人(原审原告、执行案外人)：闫伟，男，1982年7月18日出生，汉族，无职业，住鞍山市台安县。委托诉讼代理人：杨文，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾鹏，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：孟庆春，男，1965年5月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：于福旭，辽宁燕郡律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人)：范永明，男，1971年4月17日出生，满族，个体业者，住辽宁省义县。被上诉人(原审被告、被执行人)：鞍山市利扬置业有限公司，住所地辽宁省台安县台北街道办事处大庆东路街36-43号。法定代表人：李森，该公司经理。委托诉讼代理人：张崇江，辽宁华峰律师事务所律师。上诉人闫伟因与被上诉人孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫伟上诉请求：1.请求撤销一审判决辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1413号民事判决，对本案予以改判，判决支持上诉人一审诉讼请求对台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元601室房屋停止执行，解除查封；确认台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元601室房屋的权利人为上诉人，产权归属上诉人所有。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决辽宁省义县人民法院(2019)辽0727民初1413号民事判决认定事实不清、错误，适用法律错误，程序错误，导致出现错误判决结果，二审法院理应予以改判，理由如下：一、一审判决认定事实不清、错误。1、本案中鞍山市利扬置业有限公司与安塞特超市及上诉人之间的债务抵顶合法有效，且已经抵顶完毕。一审法院无任何事实依据和法律依据就强行认定鞍山市利扬置业有限公司与上诉人签订的商品房定单、相关收据不具有真实性、合法性，属于认定事实不清、错误。2、上诉人用手中对安塞特超市合法债权凭证，经过鞍山市利扬置业有限公司认可同意，从鞍山市利扬置业有限公司购得涉案房产，相关债权凭证已经交付安塞特超市，抵顶行为已经完全履行，上诉人已经无法再向安塞特超市主张债权，一审法院错误认定事实，导致上诉人合法权利丧失，判决错误。3、上诉人购买涉案房产手续齐全，合法有效，且办理了入住手续，实际占有了房屋，并缴纳了相关费用，取得了房屋的相关权属，一审法院错误认定事实，错误判决，严重侵犯了上诉人的合法权益。4、贾季与李森于2016年1月19日签订了房屋买卖协议，贾季将台安县，5-9,16号楼东侧北1号车库等价值1200万元的门市等房产交付李森，抵顶鞍山市利扬置业有限公司（李森）兰庭雅苑小区700万元房款，该东百利华府房产欠银行500万元贷款约定由李森负责归还，归还后双方办理更名手续，李森至今未办理产权完全是由于李森不归还贷款导致的，并不影响相关债权抵顶的合法有效。而且该房产已经实际交付李森，李森已经出租并收取房屋租金。因此可见，相关的抵顶均已经完成。不存在义县法院认定的有违常理。5、原审2018年9月3日法院给利扬置业法人李森笔录中承认该小区可以办理房产证，没办的是由于他没给办，利扬置业也当庭承认没办理是由于利扬置业的责任，而并不是上诉人不去办理。这也可以证明上诉人的定单、收据都是真实、合法的。二、一审判决程序错误。1、一审法院以（2018)辽0727执38号执行裁定书将本案一审被告由银丰典当有限公司变更为孟庆春是错误的，该裁定书根本没有发生法律效力。该裁定书作出的时间是2018年10月20日，上面列明的当事人为银丰典当有限公司，而银丰典当有限公司在2018年9月6日就已经注销，说明该裁定第一没有依法查清事实，没有查清转让的真实性和合法性，没有查清当事人的存续情况，第二根本就没有依法送达，而该裁定也没有送达给上诉人，因此该裁定根本还没有发生法律效力。一审时，上诉人已经将理由和依据提交给法院，但是一审判决没有对此作出任何解释和说明。三、最高法院都已经认定，以抵账方式取得的房屋，视为支付了全部购房款。一审判决却认为不具有真实性和合法性，显然图最高法背道而驰。四、兰亭雅苑小区和我们同样情况的有4、50户，为什么别人的都真实合法有效，只有我们这几户不真实合法，一审法院显然是区别对待，错误判决。综上所述，上诉人购买台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元202室房屋的行为合法有效，并且上诉人已经履行了全部义务，房屋的产权理应属于上诉人所有，上诉人应为房屋的权利人。对房屋的执行行为侵犯了上诉人的合法权益，理应予以停止。因此，上诉人请二审法院撤销一审判决辽宁省义县人民法院（2019)辽0727民初1139号民事判决，对本案予以改判，判决支持上诉人一审诉讼请求对台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元202室房屋停止执行，解除查封；确认台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元202室房屋的权利人为上诉人，产权归属上诉人所有。孟庆春辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。鞍山市利扬置业有限公司辩称，我公司认为上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人范永明未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。闫伟向一审法院起诉请求：1、请求对台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元601号房屋停止执行；2、确认台安县兰庭雅苑小区5号楼3单元601号房屋产权归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月19日，被告鞍山市利扬置业有限公司的法定代表人李森与鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司法定代表人贾季、贾季妻子杨慧签订一份借款合同，合同约定借款人贾季、杨慧在台安县兰庭雅苑小区购入住宅楼，以作为结清之前所欠部分供货商货款，但由于借款人未付与兰庭雅苑小区首付款，特向出借人李森借款，付与兰庭雅苑小区首付款，借款人与出借人经友好协商，达成一致，出借人同意向借款人借款700万元。借款人并同意将其名下百里华府门市楼作为抵押，以达成本借款协议。借款日期从2016年2月19日起至2017年2月19日止。还款期数为12期。出借人通过现金方式，付与借款人手中，借款人收到款项后，应为出借人出具本人签署的《收款确认书》，作为本合同的附件。还款方式：借款人按照本合同规定，按期准时付与出借人每期还款金额，但分期还款表均为空。同日，三人又签订房屋买卖协议书一份，杨慧、贾季作为出卖方（甲方），李森作为买受方（乙方），该协议约定“一、甲方将位于台安县开间，5-9开间，16号楼东侧北1号仓库，自有房屋出卖给乙方，建筑面积为1031.09平方米，房屋所有权证编号31882、25546、25549。二、房屋价款为人民币1200万元整。乙方在本协议签订之日将房款一次性付给甲方，甲方应为乙方出具收款凭证，同时将与该房产有关的购房合同，房产所有权证书等所有材料交给乙方。……四、甲方所出售房屋为贷款房，贷款金额伍佰万元。贷款金额由乙方承担，在此贷款到期日之前，乙方付清贷款，甲方无条件配合过户，以达成双方买卖协议……。本协议在《借款合同》终止后自动解除。”合同签订后，李森未按借款合同约定借给贾季人民币700万元，而是用鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区住宅房屋43户、车库8户为鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司抵顶其拖欠供货商的货款。2016年12月5日，鞍山市铁东区人民法院将杨慧所有的位于台安县门市（5-9开间）予以查封。2017年11月7日，被告鞍山市利扬置业有限公司与崔宏岩签订“兰庭雅苑”商品房买卖合同一份，约定将鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于兰庭雅苑小区5号楼3单元601室的房屋出售给崔宏岩，房屋价款为300600元。同日，鞍山市利扬置业有限公司为崔宏岩出具了购房款收款收据一张，价款为人民币300600元（注明“安赛特顶账”）。案外人崔宏岩与原告系姑侄关系，之后，崔宏岩将该房屋以18万元卖与原告，原告向崔宏岩交付了购房款10万元，尚有8万元未付。之后被告鞍山市利扬置业有限公司又为原告补签“兰庭雅苑”商品房定单一份。本院在执行申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案中，于2017年11月13日作出（2017）辽0727执494号执行裁定，查封了被执行人鞍山市利扬置业有限公司开发的坐落于鞍山市台安县户房屋。原告闫伟以对该房屋享有所有权为由，向本院提出异议，请求解除对该房屋的查封，停止执行措施。本院于2018年3月30日作出（2017）辽0727执异35号执行裁定书，驳回闫伟的异议请求。2018年9月1日，锦州银丰典当有限公司与被告孟庆春、范永明、鞍山市利扬置业有限公司达成债权转让协议书，四方约定：锦州银丰典当有限公司将义县人民法院（2016）辽0727民初1133号民事调解书中对范永明、鞍山市利扬置业有限公司剩余债权全部转让给孟庆春。2018年10月20日，本院作出（2018）辽0727执38号执行裁定书，将申请人锦州银丰典当有限公司与被执行人鞍山市利扬置业有限公司、范永明借款合同纠纷一案的申请执行人由锦州银丰典当有限公司变更为孟庆春。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中李森与安塞特超市法人贾季之间签订的借款协议、房屋买卖协议的真实目的是互换房屋，但双方签订协议之时贾季的房屋尚有银行贷款未还处于抵押状态，且后来又被法院查封，房屋根本无法办理物权转移，李森在未实际得到贾季应交付的房屋之前就用自己公司开发的楼房为贾季抵顶欠付崔宏岩的借款，有违常理，亦有可能侵害其他债权人的合法权益，再此情况下鞍山市利扬置业有限公司与崔宏岩签订的商品房买卖合同、出具的收款收据均不具有真实性、合法性，继而原告与崔宏岩签订的房屋转让协议亦不具有合法性，故原告就本案诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告闫伟的诉讼请求。案件受理费5809元，由原告闫伟负担。本院审理查明，上诉人闫伟在二审期间向本院提交的证据中包括其与案外人崔宏岩签订的协议书一份。经审查，该协议所载明的内容是案外人崔宏岩与上诉人闫伟之间就本案所涉房屋已经约定解除买卖合同，崔宏岩将收取闫伟购房款10万元予以返还。该协议书背书有闫伟出具的收取崔宏岩退还购房款10万元的收条字样。协议时间为2018年10月23日，收条时间为2018年10月26日。对于上述事实本院依职权向崔宏岩及闫伟进行调查、了解。崔宏岩到庭后对于该协议的真实性予以认可。闫伟向本院出具书面情况说明，认可其与崔宏岩之间房屋买卖合同已经自愿解除，故对于该协议的真实性，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；…”依据该项规定，作为本案的原告应系与案涉房屋存在直接利害关系的公民、法人和其他组织。而根据本案查明的事实及证据，本案原审原告闫伟虽然是该房屋相关手续上的登记人，但其在2018年10月23日已经通过协议解除其与案外人崔宏岩的房屋买卖合同，并将案涉房屋的购房款返还给崔宏岩。现上诉人闫伟对于案涉房屋是否还存在直接的利害关系，缺乏有效证据予以证明。且从查明的事实看，案外人崔宏岩应与本案所涉房屋存在直接的利害关系，故根据上述法律的规定，上诉人闫伟在本案中不具备诉讼主体资格，不符合法律所规定的起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项、第一百七十条第（三）项规定，裁定如下：一、撤销辽宁省义县人民法院（2019）辽0727民初1413号民事判决；二、驳回闫伟的起诉。一审案件受理费5809元，退还（一审原告）闫伟；上诉人闫伟预交的二审案件受理费5809元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵济伟审判员  王 翔审判员  张卫东二〇二〇年七月六日法官助理郭建华书记员暴思洋