北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2131号上诉人（原审被告）：米娜，女，1963年5月4日出生，汉族，北京太阳鸟酒店管理有限公司法定代表人，户籍地湖北省随州市曾都区，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：北京太阳鸟酒店管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼1层105室、106室、3层、4层。法定代表人：米娜，总经理。被上诉人（原审原告）：北京鸿兴利源科技发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼1层102-33室。法定代表人:时强，总经理。委托诉讼代理人：刘永金，男，北京鸿兴利源科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。上诉人米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司（以下简称太阳鸟公司）因与被上诉人北京鸿兴利源科技发展有限公司（以下简称鸿兴利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人兼上诉人太阳鸟公司之法定代表人米娜，被上诉人鸿兴利源公司之委托诉讼代理人刘永金、谷娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。米娜及太阳鸟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿兴利源公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由鸿兴利源公司承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清，一审法院认定：“2016年4月29日，鸿兴利源公司（甲方）与米娜（乙方）签订《E14二期商业房屋租赁合同》，合同编号为E14二期-租赁（商业）-0001（以下简称涉案合同），约定甲方将位于北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼106室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用作餐饮经营……米娜、太阳鸟公司将涉案房屋的租金交至2019年4月28日，后米娜、太阳鸟公司未再交纳租金，双方对2019年4月28日之前的租金无争议……米娜称鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋的二楼厨房进行断电，并破坏供电设备，断电后客房可正常经营，餐厅无法正常经营，鸿兴利源公司公司认可断电行为，但称仅断电几小时。米娜亦称因鸿兴利源公司采取断电行为，故其未交纳涉案房屋租金。”但事实是我们已经交纳了涉案房屋的租赁费用。2.一审判决认定“涉案合同于2019年5月31日解除，故米娜、太阳鸟公司应向鸿兴利源公司支付2019年4月29日至2019年5月31日期间的房屋租金，经核算，上述期间的房屋租金为32334.86元。”但这不是双方合同解除的依据。鸿兴利源公司辩称，同意一审判决，不同意米娜及太阳鸟公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院应当驳回米娜及太阳鸟公司的上诉请求。鸿兴利源公司向一审法院起诉请求：1.判令我公司与米娜签订的涉案合同于2019年5月31日解除；2.判令米娜及太阳鸟公司立即将涉案房屋腾退并返还给我公司；3.判令米娜及太阳鸟公司向我公司支付2019年4月29日至2019年5月31日期间的房屋租金32334.86元；4.判令米娜及太阳鸟公司向我公司支付2019年6月1日至房屋腾退之日止的房屋及场地占有使用费（按照原定租金的2倍计算），暂定200000元；5.判令米娜及太阳鸟公司向我公司支付逾期支付租金的违约金，以32334.86元为基数，按日5‰计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止，暂定100000元；6.本案诉讼费由米娜及太阳鸟公司承担。一审法院认定事实：2016年4月29日，鸿兴利源公司作为甲方与乙方米娜签订涉案合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用作餐饮经营，房屋建筑面积（计租金面积）为413.64平方米；关于租赁期，自2016年4月29日起至2023年4月28日，共计7个租赁年，其中，自2016年4月29日起至2016年7月28日（共3个月）为装修免租期，装修免租期不因任何原因而延长；关于租金标准，第一年自2016年4月29日至2017年4月28日止，租金标准为2.2元/平方米/天，即年租金为249342元，第二年、第三年每年年租金为332153元，自第四年起租金递增6%，即第四年租金标准为2.33元/平方米/天，年租金为352744元，第五年、第六年年租金均为351780元；关于押金，本合同签订时，乙方须向甲方支付50464元作为房屋租赁押金；关于租金支付时间，签订本合同时，乙方应一次性向甲方支付第一个付款期（自2016年4月29日至2016年10月28日止）的租金83721元，以后乙方按半年向甲方支付租金，支付时间为上个付款期到期前1个月；关于合同解除，乙方按照本合同约定的各种款项支付时间，迟延支付租金和租赁房屋相关的其他任何费用达30日的，甲方有权解除合同；关于违约责任，乙方未按本合同约定时间支付房屋租金和租赁房屋相关的其他任何费用的，每逾期1日应按延迟支付金额的5‰每日向甲方支付违约金。合同签订后，鸿兴利源公司依约向米娜交付了涉案房屋。米娜于2017年7月11日向鸿兴利源公司交纳50464元房屋押金。米娜及太阳鸟公司已将涉案房屋的租金交至2019年4月28日，后未再交纳租金。另查，鸿兴利源公司与米娜曾于2015年5月16日签订《租赁合同》，鸿兴利源公司将位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105号的房屋出租给米娜，米娜将涉案房屋与上述房屋共同用于经营酒店。2019年4月9日，鸿兴利源公司向米娜发出《关于支付租金及违约金的函》，载明：“根据我公司与您签订的租赁合同及合同编号为E14二期-租赁（商业）-0001合同约定，您应于2019年2月1日前支付租金人民币￥3999959.34元整……应付房租及违约金￥11999878.02元整（大写：壹仟壹佰玖拾玖万玖仟捌佰柒拾捌元零角贰分）如您不能在2019年4月12日前履行付款程序，上述违约金按照合同约定持续增加，且我公司有权对房屋进行断电处理并单方解除合同。”2019年5月17日，米娜向鸿兴利源公司出具《付款承诺书》，载明：“本人承诺于2019年5月20日付清所有房屋租金，如本人未按上述承诺付款将按照房屋租赁合同约定支付违约金，如不能支付违约金贵司可以按照合同约定收回房屋。”2019年5月22日，鸿兴利源公司向米娜及太阳鸟公司发出《解除通知函》，载明：“2015年5月16日，我公司与你签订《租赁合同》，约定你承租我公司位于北京市经济技术开发区经海七路100号院11号楼3、4层及一层底商105、106号的房屋，租赁期限为2015年6月1日至2023年10月31日，合同签订后，我公司依约向你交付房屋。但，自2018年5月1日起至本通知函发生之日止，你未向我公司支付房屋租金，严重违反了双方合同约定。根据《租赁合同》约定，逾期支付租金超过（30）日，我公司有权解除合同。现我公司通知你：《租赁合同》自本通知函送达之日起立即解除，你需在收到本通知函之日起7日内（最迟不超过2019年5月31日）腾空房屋并与我公司办理房屋交接手续，逾期未腾空，视为你自动放弃租赁房屋室内财产，本公司有权采取任何措施予以处置，并收回出租房屋，由此支付的费用（包括但不限于律师费、公证费、拆除费等）均由你承担。如你拒不办理交接手续导致我公司在2019年6月1日仍不能收回、使用该房屋的，我公司将按日租金二倍的标准收取房屋占用费……”一审审理中，鸿兴利源公司与米娜及太阳鸟公司均对2019年4月28日之前的租金问题无争议。米娜称鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋的二楼厨房进行断电，并破坏供电设备，断电后客房可正常经营，餐厅无法正常经营。鸿兴利源公司认可断电行为，但称仅断电几小时。米娜还称因鸿兴利源公司采取断电行为，故其未交纳涉案房屋租金。鸿兴利源公司主张已于2019年7月1日将涉案房屋收回，但米娜及太阳鸟公司的物品仍放置于涉案房屋内。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。鸿兴利源公司与米娜签订的涉案合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，鸿兴利源公司与米娜在涉案合同中约定，每期租金的支付时间为上个付款期到期前1个月，故米娜应于2019年4月28日前1个月即2019年3月28日前向鸿兴利源公司支付下一租期的租金。庭审中，米娜及太阳鸟公司称未按约定支付租金是由于鸿兴利源公司曾于2019年4月1日将涉案房屋断电，断电后客房可正常经营，餐厅无法正常经营,鸿兴利源公司称断电仅有几小时。法院认为，鸿兴利源公司的断电、锁门行为，属于行使合同履行抗辩权的行为，且未超过必要的限度，故鸿兴利源公司不构成违约。关于甲方行使解除权的情形，涉案合同第16.4.1条约定：“按照本合同约定的各种款项支付时间，迟延支付租金和租赁房屋相关的其他任何费用（包括但不限于物业管理费、水费、电费、燃气费、供热费等）达30日的（含30日）”。米娜逾期未支付涉案房屋租金，根据合同约定，鸿兴利源公司解除合同的条件成就，有权解除合同。鸿兴利源公司据此于2019年5月22日向米娜及太阳鸟公司发出《解除通知函》，要求解除涉案合同，并要求米娜及太阳鸟公司于2019年5月31日将涉案房屋腾退。因此，鸿兴利源公司主张其与米娜签订的涉案合同于2019年5月31日解除，于合同有据，法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金，鸿兴利源公司与米娜及太阳鸟公司均认可米娜及太阳鸟公司将涉案房屋的租金交至2019年4月28日，后再无就涉案房屋交纳租金，双方对2019年4月28日之前的租金无争议。涉案合同于2019年5月31日解除，故米娜及太阳鸟公司应向鸿兴利源公司支付2019年4月29日至2019年5月31日期间的房屋租金，经核算，上述期间的房屋租金为32334.86元。关于房屋腾退和占有使用费，涉案合同解除后，鸿兴利源公司于2019年7月1日控制涉案房屋，已不涉及退还房屋问题，其要求退还房屋缺乏依据，但米娜及太阳鸟公司负有将其物品搬离的义务。米娜及太阳鸟公司在2019年6月1日至2019年6月30日期间实际占有、使用涉案房屋，鸿兴利源公司要求米娜及太阳鸟公司支付房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持，但其主张按照涉案合同约定租金的2倍计算，于法无据，法院予以调整为参照涉案合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，经核算，2019年6月1日至2019年6月30日期间的房屋占有使用费为29395.3元。鸿兴利源公司要求支付2019年7月1日其实际控制涉案房屋之后的使用费，法院不予支持。关于违约金，涉案合同第17.1条约定：“逾期支付违约金：乙方未按本合同约定时间支付房屋租金和租赁房屋相关的其他任何费用（包括但不限于房租租赁租金、物业管理费、供暖费、水费、电费等）的，每逾期一日应按迟延支付金额的千分之五/日向甲方支付违约金。”米娜及太阳鸟公司未按照合同约定时间交纳涉案房屋的租金，应当承担违约责任。鸿兴利源公司据此主张按照每日5‰的标准计算违约金，数额过高，法院予以调整。据此，一审法院判决：一、确认北京鸿兴利源科技发展有限公司与米娜签订的《E14二期商业房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于判决生效后七日内将其放置于北京市北京经济技术开发区经海七路100号院11号楼106号租赁房屋内的物品搬离，北京鸿兴利源科技发展有限公司予以配合；三、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司租金32334.86元；四、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司自2019年6月1日至2019年6月30日的房屋占有使用费29395.3元；五、米娜、北京太阳鸟酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付北京鸿兴利源科技发展有限公司逾期支付租金的违约金（以32334.86元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至租金实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；六、驳回北京鸿兴利源科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，且均未就本案争议问题提供新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。米娜称，由于鸿兴利源公司未按时向物业公司交纳物业费，导致涉案房屋被物业停电；暖气管爆裂导致其不能如期正常使用涉案房屋。鸿兴利源公司主张其按时向物业公司交纳了物业费，系因米娜及太阳鸟公司偷电，被物业停过几次电，且水是先使用再缴费，不存在主动断水问题。米娜自认客人反映一断电就几个小时，并主张鸿兴利源公司胁迫其出具《付款承诺书》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。鸿兴利源公司与米娜签订的涉案合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。依据该合同约定，米娜应于2019年3月28日前向鸿兴利源公司支付下一租期的租金，且迟延支付租金及其他合同费用达30日，鸿兴利源公司有权解除合同。而米娜及太阳鸟公司均未按上述时间支付下一期租金，至今也未再向鸿兴利源公司支付任何租金。米娜及太阳鸟公司抗辩系因鸿兴利源公司于2019年4月1日断电，影响其经营，其才未按期交纳租金。本院对此认为，一则米娜及太阳鸟公司一审自认二楼厨房断电，不影响客房正常使用；二则米娜及太阳鸟公司二审自认“客人反映一断电就几个小时”，印证了鸿兴利源公司所持仅断电几小时的主张成立，本院对鸿兴利源公司所持断电几小时的主张予以采信。考虑合同约定的支付租金时间早于鸿兴利源公司采取断电措施的时间，且断电、锁门行为，系鸿兴利源公司作为出租人在承租人迟延支付租金构成违约的情况下，行使合同履行抗辩权的行为，且未超过必要的限度，并不构成违约。鸿兴利源公司已经于2019年4月9日函告米娜，应当支付租金的最后期限及拒付租金的后果，米娜也复函承诺于2019年5月20日前付清所有租金，及不能如期履行承诺应承担的后果，包括鸿兴利源公司按照合同约定收回涉案房屋。虽然米娜主张其是在鸿兴利源公司胁迫下出具承诺书，但其并未就此提供证据，本院对此不予采信。此后，米娜及太阳鸟公司仍未支付租金。故米娜及太阳鸟公司所持逾期未支付涉案房屋租金的上述抗辩不能成立。由于双方约定的合同解除条件已经成就。鸿兴利源公司依约有权要求解除涉案合同。鸿兴利源公司于2019年5月22日再次致函米娜及太阳鸟公司，通知其解除涉案合同，腾空涉案房屋、办理交接，现鸿兴利源公司要求确认双方所签涉案合同已于2019年5月31日解除，理由充足，应予支持。一审法院认定双方解除合同时间为2019年5月31日，并无不当。现米娜上诉主张一审判决认定双方所签涉案合同于2019年5月31日解除没有任何理由和事实依据，显无道理；其主张2019年4月29日至5月31日期间欠付租金32334.86元不是合同解除的依据，明显违背双方约定，本院对米娜及太阳鸟公司的上述意见实难采信。由于米娜及太阳鸟公司迟延支付租金，构成根本违约，导致合同提前解除，鸿兴利源公司有权要求米娜及太阳鸟公司向其支付违约金，由于其主张的违约金过高，一审法院予以酌减，鸿兴利源公司对此认可，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，米娜及太阳鸟公司并未实际腾退涉案房屋，鸿兴利源公司有权要求其支付占用期间的使用费，一审法院酌定了占有使用费标准，鸿兴利源公司予以认可，本院不持异议。由于鸿兴利源公司2019年7月1日控制了涉案房屋，一审判决未支持其主张的此后的占有使用费，其对此表示认可，本院对此并无异议。综上所述，米娜及太阳鸟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17663元，由米娜及北京太阳鸟酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年七月八日书记员 刘 荧书记员 韩 铮