山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6503号上诉人（原审原告）：刘科，男，1988年12月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，董事长。委托诉讼代理人：王野，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司员工。上诉人刘科因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。刘科上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。帝华公司与原告签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋通过综合验收系交房条件之一。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），在决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院己取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由此可见，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，涉案楼房可依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格即可,而无需强制性进行综合验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即将涉案房屋交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。帝华公司虽于2016年11月24日前交付涉案房屋，但该房屋未经竣工验收备案，未达到法定的最低交付标准。鉴于“涉案楼房已于2016年11月24日通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，己具备法定的最低交付标准，可认定双方对于房屋交付条件作出变更,因此应以2016年11月24日为正式交房日期,并以该日期作为计算逾期交房违约金的截止日期。”此认定是适用法律错误和认定事实错误。《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之1的违约金。”被上诉人应当于2014年10月31日前将具备经综合验收合格的房屋交付给上诉人,但是直到2018年6月25日所交付的房屋才通过综合验收合格。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，房屋的交付使用应包含两个层面的内容，第一，要在约定的期限内将房屋交付购房人使用；第二，要确保在约定的期限内所交付的房屋已综合验收合格。被上诉人虽然在2017年3月31日前将涉案房屋交付上诉人,但是该房屋直到2018年6月25日才经综合验收合格。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目,开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项。开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付,购买者和管理者有权拒绝接受使用。开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案。开发主管部门发现开发企业在综合验收过程中有违反城市规划、住宅产业化技术规定和基础设施、公用设施配套建设要求及开发合同约定行为的，应当责令改正，重新组织综合验收。”《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的,不得交付使用”。上述条款属于强制性法律法规，商品房未经综合验收不得交付使用，被上诉人在未经综合验收合格的情况下就将涉案房屋交付上诉人使用，违反了上述法律法规的强制性规定，而一审法院作出的上述认定使被上诉人可以对其违约行为不用承担任何责任,纵容了被上诉人的违法违规行为。被上诉人的行为构成违约。商品房买卖合同是合同双方的民事法律行为，在债务人实施给付时，债权人应积极配合受领给付，但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的，则债权人有权拒绝接受该履行，如《中华人民共和国合同法》第七十二条“债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。”因此,在合同履行过程中，债权人拒绝部分履行要受到法律限制，但债权人接受部分履行则是完全可以的，并没有法律规定予以限制。本案中上诉人作为债权人可以接收被上诉人交付的未经综合验收合格的商品房，但是上诉人接受交付并不意味着合同双方对房屋交付条件达成了变更，上诉人在接受房屋时并未放弃追究被上诉人的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”只有合同双方协商一致才可以变更，本案中合同双方没有对房屋的交付条件进行过协商，上诉人也不会接受明显损害自身权益的合同条款的变更。而一审法院认为上诉人接受了房屋即可视为变更了房屋买卖合同约定的交房条件，这种理解明显错误。比如甲欠乙一万块钱，甲由于暂时困难一次性归还不了乙的一万元，只能暂时归还一千元，那么甲还欠乙九千元。而不能由于乙接受了甲的一千元钱，从而认定变更为“甲乙双方的债务关系为已经归还结清”是不正确的。一审法院对2017年3月31日作为交房日期的认定，对于事实和法律都没有依据，理由如下：1.房地产开发是我国境内较为资金密集型的项目。我国的商品房预售制度，在促进了房地产企业的迅猛发展和促进了我国城镇化进程的同时，也给不良房地产企业开辟了非法的创收渠道。事实上，帝华公司早在2012年底，就一分不少地把上诉人的购房款收入囊中，理应完全按照《商品房买卖合同》中的约定去履行义务。大量资金极具诱惑性，尽管政府有商品房预售资金监管政策，但也阻挡不了大量资金孳息的产生；帝华公司不按合同约定履行义务的迟延行为，期间所产生的孳息，本来就应该属于上诉人所有，且《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金，早已被实际所产生的孳息所覆盖,房地产开发企业在只追求利益不追求信誉的情况下为什么不去违约呢？况且运用各种手段还可规避支付违约金,岂又怎能不是一条生财之道？事实已经如此，一审认定焉能正确？根据《中华人民共和国物权法》第七条、第一百一十六条的规定,在被上诉人违约期间，上诉人有享有总购房款所产生的孳息的权利（即被上诉人理应继续支付上诉人逾期交房违约金）。2.在本涉案楼栋《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》遵守事项:该证明为房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据中,已经明确阐述《证明》为唯一房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。被上诉人的违规交付房屋的行为，只是把涉案房屋灭失的风险转移给了上诉人。在通过综合验收之前，上诉人不仅仅只是承受着房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准，但是其它的若干项单项验收尚未满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要的验收条件之外，还要承受不能交易、赠与、置换、继承、出租、典当、抵押、依证入学等权利，更要承受不能办理过户，可能被依法强制执行的风险。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在此期间被上诉人理应继续由上诉人的购房款所产生的孳息中支付逾期交房违约金。一审法院对单项安全质量验收日期，认定为法定交房日期，是对上诉人的利益不负责任的认定，是对事实错误的认定。3.在《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知（2011年11月30日鲁高法【2011】297号）》中，关于房地产纠纷案件部分第六项关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题中，依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件,但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律行政法规的规定,房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为,房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外,还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。关于前述通知,一审法院若是不知是万万不可能的事情，所以是对法律适用的错误。4.虽然山东省住房城乡建设厅、山东省自然资源厅、山东省教育厅等部门关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知(SDPR-2019-0160008)鲁建房字〔2019)34号中的相关内容具有法不溯及既往的原则，但同样强调了房地产项目综合验收为交房条件的唯一性，与【关于印发《山东省房地产开发项目综合验收备案方法》的通知鲁建发[2009]11号】中第六条关于开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的,不得交付使用的规定是一样的。以上亦是一审法院对法律适用的错误，是对本案涉案房屋的2017年3月31日单项建筑工程质量竣工验收备案，认定为本涉案房屋的交房日期，是违反《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》的通知中，第六条的认定，是适用法律的错误，应予纠正。二、依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。上诉人刘科与被上诉人帝华公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律，行政法规的强制性规定，理应合法有效。当事人双方均应遵守契约精神，遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。本案在既不符合合同约定，又不符合国家法律规定的情况下，一审法院对交付房屋日期的错误认定,是对房地产开发企业违法行为的纵容和鼓励，不利于房地产开发企业积极地履行合同约定。前面给房地产开发企业卸下了逾期交房支付违约金的包袱，后面再继续拖欠需要综合验收出具前置证明的承建商的工程款结算(造成维权讨薪事件的社会不安定因素,有网页截屏，补充证据为据)、电力公司的配套建设工程款、国有土地出让金、首期住宅专项维修资金（附：七家住宅专项维修资金的交付凭证,补充证据为据，证明全是在综合验收临近日期缴纳）、政府的增值税、营业税、城建税、教育、养老、卫生附加费、通讯、物业质量保证金、城市基础设施配套费等款项等都给予拖欠；只是前期优先办理了资金付出较少的燃气公司的配套建设工程款、水务公司的配套建设工程款、热力公司的配套建设工程款、消防验收、绿化、排水，建筑质量竣工验收等项目。最后导致其它各种国家规费和税收也未能及时的征收，才呈现出迟迟不能经过综合验收的现象，这其中的违法利益是巨大的。对国家、社会和上诉人个人在一定程度上都造成了侵害。以上综合验收前置条件下的费用缴纳结算状况,上诉人申请二审法院，由举证倒置原则，可责令帝华公司进行举证，以证事实。其实说的直白一点就是迟迟不予综合验收的原因,无外乎于购房资金的长久占用从而产生孳息。故本案一审法院对交房日期的认定,在认定事实和适用法律上的错误，应予纠正，从而维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，请法院依法支持上诉人的上诉请求，改判本案的逾期交房违约金支付至本涉案房屋的竣工综合验收之日即2018年6月25日的前一日即2018年6月24日的诉讼请求。帝华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。刘科向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告自2017年4月1日至2018年6月24日共计449天的逾期交房违约金13423.57元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人刘科。二、合同签订时间：2012年11月21日。三、商品房信息及价款：帝华北岸新城小区A区20幢1单元***号房及储藏室3-1-**，共计298966元。四、买受人付款情况：已按合同约定支付全部房款。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2014年10月31日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以2017年3月31日竣工验收备案日为交房日期。七、约定逾期交房违约责任：自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。八、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司于2015年7月15日按已交房款的万分之一给付了刘科334天的逾期交房违约金9985元；另经一审法院（2019）鲁0125民初5840号判决书已判决帝华公司应向原告刘科支付2016年9月29日起至2017年3月31日间184天的逾期交房违约金5500.97元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。帝华公司与原告签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋通过综合验收系交房条件之一。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），在决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院已取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由此可见，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，涉案楼房可依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格即可，而无需强制性进行综合验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即将涉案房屋交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。帝华公司虽于2017年3月31日前交付涉案房屋，但该房屋未经竣工验收备案，未达到法定的最低交付标准。鉴于涉案楼房已于2017年3月31日通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，已具备法定的最低交付标准，可认定双方对于房屋交付条件作出变更，因此应以2017年3月31日为正式交房日期，并以该日期作为商品房达到法定交付标准的截止时间，作为计算逾期交房违约金的截止日期。根据民事诉讼法及司法解释，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，书证应当提交原件。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在原告已于2017年3月31日前接受使用涉案房屋，并已取得逾期交房违约金的情况下，再行主张2017年4月1日起至2018年6月24日止的逾期交房违约金，证据不足，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回原告刘科的诉讼请求。案件受理费减半收取计68元，由原告刘科负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘科提交以下证据：1.住房维修基金发票六张，拟证明帝华拖欠款项不交，不进行综合验收长达五年之久，对个人和集体造成伤害。2.新闻报道一份，拟证明帝华公司拖欠工人工资不交。经质证，帝华公司认为，对证据1的真实性无异议。证据记载的时间是业主缴纳住房维修基金的时间，并不是我方向有关单位缴纳维修基金的时间，对其证明目的不予认可。证据2与上诉人所请求的事项无关联，不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付的条件为取得《综合验收备案证明》，但帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，故帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2017年3月31日取得涉案项目竣工验收备案，已达到交房法定条件，故应以该时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。综上，上诉人关于逾期交房违约金应计算到涉案房屋取得综合验收备案之日前一天的上诉主张不能成立，一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，刘科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人刘科负担。本判决为终审判决。审 判 员  闵 雯二〇二〇年七月十三日法官助理  陈 超书 记 员  薛嘉丽