湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2600号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市爱尔康大药房有限公司，住所地武汉市洪山区北港村文治街32号武昌府二期西区5号商业栋8单元30层1-17室，统一社会信用代码91420111728282266L。法定代表人：郭宏武，该公司总经理。委托诉讼代理人：周友亮，该公司员工。委托诉讼代理人：金大田，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑营柏，曾用名郑运忠、郑运中，男，1953年9月28日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。上诉人武汉市爱尔康大药房有限公司（以下简称爱尔康公司）因与被上诉人郑营柏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。爱尔康公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判支持上诉人一审反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。一审认定“爱尔康公司于2017年8月在湖泗街另寻出租方开设药店后弃置案涉房屋”不是事实。爱尔康公司在江夏区开设的药店非常多，选择在哪里开设药店、开设多少药店是爱尔康公司经营的自由。爱尔康公司没有“弃置案涉房屋”，事实是郑营柏不让爱尔康公司进场施工，且强行上锁，导致爱尔康公司无法实现租赁目的。因前述原因，爱尔康公司于2017年7月31日已告知郑营柏解除合同。2018年5月16日，爱尔康公司发《联系函》再次通知解除合同，一审仅对《联系函》予以认定，属认定事实不清。2.一审法院对爱尔康公司对解除合同有过错、案涉房屋主体结构存在安全问题是爱尔康公司引起、租金损失扩大节点的认定均没有事实依据。郑营柏辩称，1.爱尔康公司称其在2017年7月31日口头告知解除合同，但未提交任何证据予以证实，双方于2017年8月仍在就房屋墙改梁造成房屋结构损坏进行协商沟通，均未提出解除合同。2.爱尔康公司认为郑营柏无端阻止工人进场施工，致使爱尔康公司不能实现合同目的的理由不能成立。3.《房屋安全鉴定书》是在爱尔康公司在2017年8月17日的《回复函》要求鉴定的情况下才进行的。4.郑营柏主张损失应计算至房屋恢复原状之日，一审法院计算至2018年11月16日，虽然远低于实际损失，但郑营柏表示认可。另，一审判决第一项中合同解除时间为2018年11月16日，应为笔误。郑营柏向一审法院起诉请求：1.爱尔康公司将郑营柏位于武汉市江夏区湖泗街南墩街40号的房屋恢复原状或向郑营柏支付恢复原状的费用（以法院委托鉴定的金额为准）；2.爱尔康公司向郑营柏支付租金损失（自2017年4月14日起按每月2166.66元的标准至房屋维修完毕时止，暂计至起诉之日至的租金损失为38999.88元）；3.本案鉴定费、诉讼费由爱尔康公司承担。诉讼中，郑营柏变更诉讼请求第1项和第2项为：1.爱尔康公司向郑营柏支付武汉市江夏区湖泗街南墩街40号的房屋恢复原状的费用39534.63元；2.爱尔康公司向郑营柏支付租金损失（自2017年4月14日起按每月2166.66元的标准至房屋维修完毕时止，暂计至2019年4月14日的租金损失为51999.84元）。爱尔康公司反诉请求：1.确认爱尔康公司与郑营柏于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》解除时间为2017年7月31日；2.郑营柏承担反诉原告因装修、维修租赁房屋发生的费用23029元；3.郑营柏返还爱尔康公司质保金26000元；4.郑营柏承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院查明事实：郑营柏（出租人，合同甲方）与爱尔康公司（承租人，合同乙方）于2017年4月14日签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将其坐落于武汉市江夏区湖泗街南墩街40号房屋一楼90㎡的两间门面出租给乙方从事经营活动，租赁共分三期，每期五年，月租金2166.60元即年租金26000.00元，租金年付，首期租赁计租期为2017年6月1日至2022年5月31日，前三年每年支付26000.00元，后两年每年支付27000.00元，乙方于每次期满前10日支付租金并由甲方出具收款凭证，甲方应于2017年4月15日前按约定条件将房屋交付乙方，且《合同交付清单》经甲乙双方交验签字或盖章并移交房屋钥匙后视为交付完毕，乙方自进场日起45天内为免租金的装修办证期，乙方进场装修前应及时缴纳订金2000.00元；合同另约定，乙方因经营需要，与甲方协商一致，将出租门面的墙改梁，墙改梁前，乙方支付26000元作为质量保证金，乙方保证墙改梁后房屋主体结构稳定，若造成房屋主体结构安全等问题，一切责任乙方承担，若安全无问题，26000元质量保证金自动转为首期房租；合同还对房屋续租、房屋返还、双方权利义务、合同解除、违约责任、争议解决方式等进行了明确约定。合同签订后，乙方如约缴纳了26000元质量保证金并进场装修、改造，合同当事人均未在《合同交付清单》上签字或盖章。一审另查明，爱尔康公司于2017年8月在湖泗街另寻出租方开设药店后弃置案涉房屋，2018年5月16日，爱尔康公司致《联系函》郑营柏，《联系函》记载“现我司特致函给你，因你方的违约行为，导致我方合同目的无法实现，我司依据合同的约定，正当行使解除合同的权利”。一审中，郑营柏就案涉房屋安全性程度问题，向一审法院提交广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司于2018年8月21日作出的武房鉴字[2018]3014号房屋安全鉴定书（以下简称鉴定书），鉴定书认定，墙体的开裂现象，是由于砖墙与水泥砂浆受温、湿度收缩变形所致，首层墙改梁施工行为对墙体的开裂现象有加剧作用。后依郑营柏申请，一审法院委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司对案涉房屋一层恢复原状及二、三层修复、加固的费用进行评估，2019年2月25日，民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司出具民司[2019]评字第02号评估意见书（以下简称评估意见），评估意见认定，郑营柏房屋一层恢复原状及二、三层修复、加固的费用评估金额为39534.63元。郑营柏支付鉴定费6000元、评估费4900元，共计10900元。一审法院认为，郑营柏与爱尔康公司于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，合法有效，合同双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于本诉与反诉有争议的部分，一审法院评析如下：1.关于郑营柏是否完成交付。依据《商铺租赁合同》中的约定，《合同交付清单》经甲乙双方交验签字或盖章并移交房屋钥匙后视为交付完毕，但结合爱尔康公司缴纳质量保证金后并进场装修、改造的事实，应视为合同双方以事实上的行为对于该项约定做出了调整，即爱尔康公司对于郑营柏完成交付作出认可，爱尔康公司主张交付未完毕的理由不充分，不符合案件事实，不予采纳；2.关于郑营柏交付的标的物是否合格。结合合同目的、合同双方身份及认知能力，在爱尔康公司进场装修、改造之前，合同当事人均应已对标的物是否合格作出了能力范围内的验视，爱尔康公司已实际进场装修、改造的事实表明，其对郑营柏交付标的物做出了认可，且根据合同约定“乙方保证墙改梁后房屋主体结构稳定，若造成房屋主体结构安全等问题，一切责任乙方承担”，故因墙改梁造成的损失，应由爱尔康公司承担；3.关于合同解除的时间及相关损失的承担，应以《联系函》送达时间2018年5月16日为准。爱尔康公司主张其解除合同是因为郑营柏违约致使合同目的无法实现，并就该主张提交证人王某的书面证言一份，郑营柏持相反意见，亦提供证人王某另一份书面证言，经审查，证人王某出具的两份书面证言前后矛盾且其未对该两份书面证言进行说明，对于该两份书面证言，不予采纳，另结合本案查明的事实及前述1、2项认定，爱尔康公司因自身过错而单方解除合同，系合同违约方，应承担合同违约的责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，郑营柏在爱尔康公司违约解除合同且继续履行不能后，应及时采取适当措施防止房屋空置造成的租金损失，例如及时鉴定恢复原状的费用并自行恢复，同时寻求其他承租人，而其至今并未有积极采用减少租金损失的措施，因此，其对于扩大的租金损失，应自行承担。至于支持的金额，需结合租金损失扩大的时间节点予以确定，一审法院综合考量合同解除时间、当事人协商解决纠纷的时间、当事人认知水平、当地一般交易习惯、鉴定耗时、恢复原状耗时、另寻租赁耗时等因素，酌定租金损失扩大的时间节点为2018年11月16日（即解除合同后6个月），该时间节点以后的租金损失由郑营柏自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十九条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审判决：一、确认爱尔康公司与郑营柏于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月16日解除；二、爱尔康公司于本判决生效之日起十五日内向郑营柏支付房屋恢复原状的费用39534.63元；三、爱尔康公司于本判决生效之日起十五日内向郑营柏支付租金损失37895.89元；四、爱尔康公司已付的26000元在上述二、三项总额中予以扣减；五、驳回郑营柏的其他诉讼请求；六、驳回爱尔康公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费788元，减半收取计394元，由郑营柏负担107元，爱尔康公司负担287元，鉴定费6000元、评估费4900元，共计10900元，由爱尔康公司负担。反诉受理费1026元，减半收取计513元，由爱尔康公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：爱尔康公司主张广州仲恒房屋安全鉴定有限公司湖北分公司不在《2017年武汉市房屋安全鉴定单位名录》内，鉴定意见不应采信。经查，该名录于2017年9月1日起施行，前述鉴定单位属于33家名录内单位之一，属于“给予1年时间按新要求完善相关资质手续。1年内未达到要求的，删除名录”之列，而鉴定书系于2018年8月21日作出，故爱尔康公司该项事实主张不能成立。爱尔康公司主张合同解除时间应为2017年7月31日及郑营柏阻挠施工，并提交了录音证据。本院认为，爱尔康公司主张的所谓解除合同，实质是就解除合同事宜进行协商，且未达成一致，爱尔康公司并未在录音中明确通知解除合同。录音只能反映双方发生过争执，但不能直接反映郑营柏阻挠施工。故爱尔康公司该项事实主张亦不能成立。本院审理查明，爱尔康公司于2017年8月在湖泗街另寻出租方开设药店，新开设药店与案涉房屋相隔约四五十米远。2017年8月8日，郑营柏向爱尔康公司发出《催收房租费通知》，称爱尔康公司墙改梁行为导致房屋成危房，之前交纳的2.6万元应作为质量安全保证金，要求爱尔康公司支付年租金2.6万元。2017年8月17日，爱尔康公司向郑营柏发出《回复函》，称房屋装修、改造方案经过郑营柏认可，施工没有任何问题，郑营柏无端指责、干扰施工，导致无法完工，2.6万元已转为第一年租金，再要求支付租金没有理由。郑营柏认为房屋结构存在隐患，应找相关鉴定机构进行鉴定，如确系爱尔康公司施工不当，爱尔康公司可以修复。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，郑营柏与爱尔康公司于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，因爱尔康公司装修、改造房屋后，案涉房屋出现了墙体开裂，双方发生争议。根据爱尔康公司《回复函》的意见，郑营柏就案涉房屋申请鉴定。从鉴定意见内容看，爱尔康公司的墙改梁施工行为对墙体的开裂现象有加剧作用，说明墙改梁施工减少了房屋的使用寿命，对房屋主体结构安全造成了不利影响，结合《商铺租赁合同》中“乙方保证墙改梁后房屋主体结构稳定，若造成房屋主体结构安全等问题，一切责任乙方承担”的约定，一审判决爱尔康公司承担房屋恢复原状的费用，并无不当。就合同解除时间而言，爱尔康公司与郑营柏就合同解除事宜的协商行为，因协商未果，不能视为明确的解除合同意思表示，而应以爱尔康公司2018年5月16日发出《联系函》明确要求解除合同为准，故应认定2018年5月16日为合同解除时间。一审判决论理中已明确该时间，但判决主文存在笔误，本院予以纠正。一审判决酌定租金损失扩大的时间节点为2018年11月16日，亦并无不当。综上所述，爱尔康公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文存在笔误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初79号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；二、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初79号民事判决第一项为：确认武汉市爱尔康大药房有限公司与郑营柏于2017年4月14日签订的《商铺租赁合同》于2018年5月16日解除。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费1026元，由武汉市爱尔康大药房有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年七月二十日书记员  阮小琴