湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初111号原告（反诉被告）：陈军，男，1969年9月11日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：黄清萍，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：宜昌市安置房建设有限公司，住所地宜昌市伍家岗区夷陵大道358-1-101号，统一社会信用代码91420500179176961J。法定代表人：王仕超，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾群，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，湖北钧信律师事务所律师。原告陈军与被告宜昌市安置房建设有限公司（以下简称宜昌安置房公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人黄清萍，被告宜昌安置房公司的委托诉讼代理人曾丹到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告陈军向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行约定在五日内将位于宜昌市××家园××楼××、××、××、××、××共××套商铺登记（过户）到原告名下，并由被告承担办理不动产登记中的一切税费；2、判令被告给原告办理的不动产权属证中记载的产权来源为购买；3、判令被告向原告支付违约金400000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在城东生态新区四号地块有仓库3栋、传达室1栋，面积5131.54平方米（其中有证面积4543.66平方米）。2010年5月10日，原告与宜昌市房屋拆迁安置公司达成《房屋置换协议》，约定置换房屋面积及位置为民益家园幼儿园及负一楼面积合计2827.4平方米、1号楼一层101、102、103、104营业用房面积436.66平方米和1号楼二层201营业用房面积128.66平方米，共计3392.92平方米，并约定办理产权证和土地证的一切税费由宜昌市房屋拆迁安置公司承担。协议签订后，原告对置换房屋进行了家庭分配。2010年7月，原告、原告女儿陈雨晴、原告胞姐周建华就原告所取得的置换房屋与宜昌市房屋拆迁安置公司签订了《补充协议》和《民益家园小区买卖合同》，约定宜昌市房屋拆迁安置公司为原告办理产权的时间及产权证上所记载的产权来源为购买，不影响房屋的交易限制。宜昌市房屋拆迁安置公司在2010年7月12日出具《关于“民益家园”幼儿园及1#部分商铺购房款及代收款的情况说明》，载明用于安置原告、原告女儿陈雨晴、原告胞姐周建华的房屋购房款及代收款（含办证费及物业维修基金均由我公司承担）。宜昌市房屋拆迁安置公司在与陈军、陈军女儿陈雨晴、陈军胞姐周建华置换相关手续办理完结后向原告、原告女儿陈雨晴、原告胞姐周建华交付了各自的房屋。原告实际取得了宜昌市××家园××楼××、××、××、××、××共××套商铺，面积565.32平方米。经查，“民益家园”小区1#楼已于2011年2月24日办理了《工程竣工验收备案证明书》，已具备办理不动产权属登记的条件。宜昌市房屋拆迁安置公司在2012年3月14日变更为宜昌安置房公司，按照上述合同、协议及情况说明约定，宜昌安置房公司应承担给原告办理不动产登记（过户）的义务，并履行缴纳办理不动产登记（过户）中一切税费，原告就此事多次找宜昌安置房公司协商未果。原告认为，双方签订的《房屋置换协议》、《补充协议》、《民益家园小区买卖合同》和被告出具的情况说明合法有效，对双方均有约束力。原告已履行了约定义务，被告也应该履行约定义务，给原告办理办理不动产登记（过户）手续并承担一切税费。现被告违约，至今未给原告办理产权证，应承担违约责任，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以原告所交购房款3814930元为基数，按同期银行借款利率向被告主张违约金，从2012年3月25日至2020年5月20日，被告应承担违约金1820622.36元，考虑多方因素，原告在此次诉讼中暂时只诉请被告承担400000元违约金，余下款项，原告保留追索的权利，另行主张。被告宜昌安置房公司辩称，1、双方签订的安置协议、买卖合同中，被告只是代为收取房屋公共设施维修基金、产权证办证税费、土地证办证费，协助办理房屋所有权证和划拨土地使用证。双方并未约定收取土地出让金，且代收100元土地证办证费并不等同于办理不动产权证书。2、民益家园小区从2007年初始立项、拆迁、签订买卖合同再到被告办理房屋产权证明单及划拨土地使用权证，从头到尾均显示民益家园土地使用权为划拨方式取得，规划用途为经济适用房。3、房屋置换是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素综合考量，当时拆迁时，是按照划拨类型估算考虑后进行的置换；如果是按照出让类型，置换的就不会是案涉房屋。原告被拆迁的房屋性质系仓库，且建成年限均为60年代，地址位于白洋冲，考虑以上因素，被告置换给原告的房屋系幼儿园、储藏室、营业用房，性质已发生改变，且是新房。根据当时的拆迁政策，原告置换的房屋为划拨性质。4、依据法律和政策规定，被告拆迁置换后，安置原告的土地使用权类型为划拨，并不是出让，如需办理不动产权证书，应先转为出让性质办理出让手续，并补交土地出让金和相应税费。原告没有办理登记的原因是其不缴纳土地出让金。民益家园其他商户已自行补缴了土地出让金并办理了登记，原告因自身原因至今不能办理，责任应由其自行承担。5、原告才是案涉国有出让土地的实际受益人，其享有相关权益，也应当依法缴纳土地出让费用，如由被告办理登记，实属不公，原告构成不当得利。6、按照不动产登记的相关法律规定，申请办理不动产登记的主体是双方。具体不动产登记证书上有没有房产来源事项，代理人不清楚。被告同意配合原告提供双方签订的合同，如实填写不动产登记申请表，但是将登记内容作为诉讼请求不太合适。7、关于原告主张的违约金，双方的协议没有约定。没有办证的原因是原告自身原因，原告没有损失。被告宜昌安置房公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告一次性支付土地出让金313255.1元（缴纳金额以确权面积572.49平方米为准，土地出让金单价547.18元/平方米）；2、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告以划拨方式取得案涉抵扣的土地使用权，规划用途为经济适用房。2013年3月28日，宜昌市房地产权监理处向反诉原告核发《房屋产权证明单》。2014年1月20日，反诉原告的上级单位宜昌市房地产投资开发有限公司办理了民益家园的划拨土地使用权证。2017年1月3日，反诉原告依据市政府纪要申请土地使用权出让、变更改变土地用途手续，获得批准后，反诉原告按规定缴纳了商业确权建筑面积为3678.49平方米及所分摊土地面积为558.89平方米的土地出让金201.28万元。反诉被告陈军的5间商铺565.35平方米，在安置（销售）时的土地性质均为划拨，根据相关法律规定，商业土地性质由划拨转为出让需缴纳土地出让金，案涉商铺的土地出让金应由陈军自行缴纳。而上述划拨转出让的土地出让金反诉原告已垫付，故反诉被告应支付反诉原告土地出让金313255.1元，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依法提出反诉请求。原告陈军针对被告宜昌安置房公司的反诉辩称，1、反诉被告系反诉原告的拆迁户，反诉被告被拆迁的房屋面积为5131.54平方米（其中有证面积4543.66平方米，无证面积587.88平方米），2010年5月10日反诉原告与反诉被告签订的《房屋置换协议》中置换后的面积仅为3392.72平方米，面积差为1738.82平方米。2、反诉原告与反诉被告签订的《房屋置换协议》后进行了家庭析产，由反诉被告、反诉被告的女儿陈雨晴、反诉被告的胞姐周建华分别取得置换后的房屋，反诉原告出具的情况说明也载明了用于安置三人的房屋购房款、代收款均由反诉原告公司承担。3、反诉原告与反诉被告签订的《民益家园买卖合同》约定，反诉原告应在2011年3月25日至2012年3月24日期间将反诉被告办证材料报送登记部分，但反诉原告至今未报送，延迟办证，构成根本违约，应承担违约责任。4、反诉原告在2013年2月28日才取得房屋产权证明单、2014年1月20日取得土地使用权证，是反诉原告自身原告造成不能在约定的时间内给反诉被告办证，不能将其责任转嫁给反诉被告；反诉原告在2017年1月11日变更土地用途、2017年4月7日缴纳土地出让金均是反诉原告的经营行为，与反诉被告无关，且发生在应给反诉被告办理产权证的五年之后。若当初反诉原告遵守合同约定，按时给反诉被告办理产权证则不存在缴纳土地出让金，因此，反诉原告的过错行为不应让反诉被告承担后果。综上所述，反诉原告要求反诉被告承担土地出让金313255.1元的请求应被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月10日，宜昌市房屋拆迁安置公司与陈军签订《房屋置换协议》，约定宜昌市房屋拆迁安置公司拆迁陈军所有的位于城东生态新区四号地块陈军（陈华商贸）仓库3栋、传达室1栋，合计有证面积4543.66平方米及无证房屋面积587.88平方米，并置换给陈军民益家园幼儿园及负一楼面积合计2827.4平方米、一号楼一层101、102、103、104营业用房面积436.66平方米和1号楼二层201营业用房面积128.66平方米，共计3392.92平方米（最终面积以产权部门确权面积为准）；即宜昌市房屋拆迁安置公司以所提供的房屋与陈军所有房屋进行置换，办理产权证和土地证的一切税费由宜昌市房屋拆迁安置公司承担，陈军可享受的免税政策按照国家相关政策执行；若办理产权证时需要交纳的契税由拆迁公司承担。2010年7月9日，宜昌市房屋拆迁安置公司与陈军、陈军女儿陈雨晴、陈军胞姐周建华签订《补充协议》，约定宜昌市房屋拆迁安置公司用于安置陈军的幼儿园及商业用房属于购买所得，其产权证上来源为购买，不影响房屋的交易限制；幼儿园底层的房屋使用性质为仓储，买受人可以作为商业用途等；陈军签名捺印并代陈雨晴、周建华签名。2010年7月12日，宜昌市房屋拆迁安置公司出具《关于“民益家园”幼儿园及1#部分商铺购房款及代收款的情况说明》，载明陈军、陈雨晴、周建华系城投公司第4地块的拆迁安置户，由宜昌市房屋拆迁安置公司负责拆迁安置于“民益家园”小区幼儿园及1#部分商铺，经双方协商，用于安置的房屋购房款及代收款（含办证费及物业维修基金）均由我公司承担。2010年7月12日，陈军与宜昌市房屋拆迁安置公司签订《民益家园小区买卖合同》，约定出卖人宜昌市房屋拆迁安置公司以划拨方式取得该地块的土地使用权，规划用途为经济适用住房，买受人陈军购买民益家园1#楼101、102、103、104、201五套房屋,规划用途为商铺，建筑面积合计565.32平方米，房屋总价款为3814930元，出卖人代收房屋公共设施维修基金76299元、产权证办证税费146402元、土地证办证费100元，上述款项合计4037731元。合同第九条关于产权登记的约定为，在买受人向出卖人付清所购房屋的全部款项和相关费用，并提供办理产权登记所需的全部资料后，出卖人在具备办理房屋产权登记条件1年内，向产权登记部门报送办理该房屋产权登记所需资料，协助买受人办理《房屋所有权证》和《土地使用证》。上述协议签订后，陈军拆除了位于城东生态新区四号地块仓库3栋、传达室1栋。宜昌市房地产权监理处于2010年8月对陈军所有的上述房屋进行了注销登记。后宜昌市房屋拆迁安置公司向陈军交付了民益家园1#楼101、102、103、104、201五套房屋。2012年3月14日，宜昌市房屋拆迁安置公司变更企业名称为宜昌市安置房建设有限公司。2012年7月23日，民益家园小区幼儿园取得工程竣工验收备案证明书。2013年2月28日，宜昌市房地产权监理处核发《房屋产权证明单》，登记的使用人为宜昌安置房公司，其中1#楼101、102、103、104、201五套房屋总面积为572.49平方米。2014年1月20日，民益家园取得土地使用权证，登记的土地使用权人为宜昌安置房公司的上级单位宜昌市房地产投资开发有限公司。嗣后，陈军多次函告催促宜昌安置房公司为其办理不动产权登记，宜昌安置房公司要求陈军支付土地出让金，双方发生纠纷。宜昌安置房公司于2017年1月办理宜昌市国有土地使用权划拨转出让、部分变更土地用途手续，位于伍家乡××组（案涉房屋所在地）的土地使用权性质变更为出让。宜昌安置房公司依照商业确权建筑面积3678.49平方米，所分摊土地面积558.89平方米，缴纳土地出让金2012800元。本院认为，一、宜昌市房屋拆迁安置公司与陈军签订的《房屋置换协议》、《补充协议》、《民益家园小区买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,本院依法予以确认。宜昌市房屋拆迁安置公司以所有权置换形式，即以位置、用途特定的房屋对陈军予以补偿安置。双方签订的《民益家园小区买卖合同》实际是双方对所置换的房屋位置、面积的再次确认，陈军未实际支付购房款及代收款（以其所有的拆迁房屋作价），但合同中的条款对双方均有约束力。上述协议、合同签订后，陈军依约拆除了其所有的房屋并进行了注销登记，且宜昌市房屋拆迁安置公司已将民益家园1#楼101、102、103、104、201五套房屋交付陈军，宜昌市房屋拆迁安置公司应按照约定为陈军办理不动产登记或过户手续。陈军要求宜昌安置房公司（原宜昌市房屋拆迁安置公司）将位于宜昌市××家园××＃楼××、××、××、××、××套房屋登记到陈军名下，并由宜昌安置房公司承担办理不动产登记中的税费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。对于陈军要求宜昌安置房公司给其办理的不动产权属证中记载的产权来源为购买的诉讼请求，不属于本院的审理范围，具体不动产权证书的登记事项、内容应由宜昌市不动产中心根据相关规定确定。二、根据宜昌市房屋拆迁安置公司与陈军签订的《民益家园小区买卖合同》约定，宜昌市房屋拆迁安置公司应在具备办理房屋产权登记条件1年内向产权登记部门报送办理该房屋产权登记所需资料，协助买受人办理《房屋所有权证》和《土地使用证》，即宜昌市房屋拆迁安置公司的义务为报送资料、协助办理，且双方在协议、合同中均未约定违约责任。拆迁房屋产权置换不等同于商品房买卖，另外，在补缴土地出让金之前，经济适用房的交易受国家政策的限制，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定。陈军请求宜昌安置房公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。三、宜昌市房屋拆迁安置公司与陈军签订的《民益家园小区买卖合同》已明确载明房屋占地系宜昌市房屋拆迁安置公司以划拨方式取得，房屋价款不含相当于土地出让金的价款，陈军不持异议。《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔1999〕31号）规定，土地出让金由购买方缴纳，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续，购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证，取得出让土地使用权。现宜昌安置房公司已办理划拨地转出让地，并缴纳相应土地出让金，陈军作为房屋购买人暨不动产权所有权人系实际受益人，根据公平原则，陈军应承担相应的房屋占地划拨转出让后的土地出让金。宜昌安置房公司要求陈军承担其房屋面积折算土地出让金313255.1元（2012800元÷3678.49平方米×572.49平方米）的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第五条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告宜昌市安置房建设有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告陈军将位于宜昌市伍家岗区民益家园1#楼101、102、103、104、201五套房屋产权（变更）登记至原告陈军名下；办理不动产过户登记的税费由被告宜昌市安置房建设有限公司负担。二、驳回原告陈军的其他诉讼请求。三、被告陈军于判决生效之日起十日内支付原告宜昌市安置房建设有限公司已垫付的土地出让金313255.1元。如果未按本判决指定的期间履行义务、给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金、加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3700元，由原告陈军负担3650元，被告宜昌市安置房建设有限公司负担50元；反诉受理费2999元，由原告陈军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  闫刚二〇二〇年七月八日法官助理聂飘书记员汪丽