辽宁省营口市老边区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0811民初1137号原告：营口精诚物业服务有限公司，住所地营口市站前区昌盛里竹馨园小区。法定代表人：芦新华，系该公司经理。委托诉讼代理人：张伟玲，女，系该公司职员。被告：刘继忠，男，1962年10月25日出生，汉族，现住营口市老边区。原告营口精诚物业服务有限公司（以下简称精诚物业）与被告刘继忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告精诚物业的法定代表人芦新华及委托诉讼代理人张伟玲、被告刘继忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年7月15日至2020年1月14日物业管理服务费494元（102.9㎡×0.80元×6个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月15日原告与拥军花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，服务期限为二年，自2019年7月15日至2021年7月14日止。合同签订后，原告依约提供了物业服务。被告系小区业主，物业面积102.9㎡，每平方米物业服务费标准为0.80元/月，被告未能如期缴纳物业管理服务费。原告多次催促被告，被告仍然拒绝缴纳，现已欠物业管理服务费6个月（自2019年7月15日至2020年1月14日）。我方曾起诉至法院，后被驳回。现已书面催收物业费完毕，故诉至法院，请求依法判决。被告刘继忠辩称，一、物业服务合同无效：1.拥军花园小区成立的业主委员会不符合物业管理条例的规定，代表小区业主签订的物业服务合同无效；2.选聘原告营口精诚物业服务有限公司，违反了国务院《物业管理条例规定》，所签订的物业服务合同无效；3.征求业主意见表弄虚作假，物业服务合同无效；4.违反行政法规强制性规定，物业服务合同无效。二、假设合同有效，原告没有按照签订的物业服务合同履行自己的义务。三、合同约定的服务标准与收费标准不符，原告按二级标准收费违法。四、假设合同有效，原告擅自停止服务，是严重违约行为。故被告要求原告向业主支付2万元违约金、解除合同，并驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有争议的证据和事实，即原告是否完全尽到了服务义务，经审查，原告提供的图片证据能够证明其提供了部分服务；被告提供的图片证据能够证明原告未完全尽到服务义务。双方提供的证据均客观真实，本院亦予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月15日，原告营口精诚物业服务有限公司与营口市老边区拥军花园业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《营口市老边区拥军花园物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），并附有原告单方制定的《营口市老边区拥军花园物业服务承诺书》（以下简称《承诺书》）。合同约定，原告的物业服务管理期限为2年，自2019年7月15日起至2021年7月15日，物业服务费收取标准为0.80元/平方米/月。《承诺书》对小区卫生管理、内部管理、车辆管理、设施管理、安防管理、绿化管理、违建治理等十个方面作了具体规定。合同签订后，原告即开始为该小区提供物业服务。2020年1月14日，原告在小区发布通知：即日起停止提供物业服务。被告刘继忠系营口市老边区拥军花园小区的业主，房屋建筑面积102.9㎡，其未向原告精诚物业交纳物业服务费。另查明，业主委员会为聘请原告为小区提供物业管理服务，以发放征求意见表的方式向全体业主征求意见。小区入住业主223户，业主委员会共收回征求意见表125份。经小区业主甄别，其中有效表71份，无效表54份（包括空白表、重复表、非本人填写表、同一人书写且无业主姓名表等）。71份有效表中，同意的44份，不同意的27份。再查明，原告与业主委员会签订合同后，对该小区进行了一定的管理服务，但是无论在卫生管理、内部管理、车辆管理、设施管理、安防管理、绿化管理、违建治理等方面，均存在管理不到位的情况，未取得被告等众多业主的认可。本院认为，拥军花园小区业主委员会在聘请原告前向全体业主征求意见，同意表仅44份。国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。拥军花园小区同意的业主未达到《物业管理条例》规定的人数，因此，业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》违反国务院行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。但导致合同无效的责任不在原告，而在业主委员会。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案，业主委员会是过错方，其代表的是小区业主，故小区业主应当承担赔偿原告损失即给付物业费的义务。原告于2019年7月15日至2020年1月14日期间，已实际入驻拥军花园小区并提供了物业管理服务，而被告也享受到了原告提供的服务，因此，被告应支付原告提供管理服务期间的物业管理费。但原告未能全面履行自身义务，在诸多管理服务方面存在严重的服务质量瑕疵，根据权利义务对等原则，参照原告与业主委员会约定的物业服务费0.80元/平方米/月，按60%计算较为公平、合理，被告应按此标准给付。综上所述，本院针对原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第四项、第十二条第一款、第三款、第四款、第十五条第二项之规定，判决如下：被告刘继忠给付原告营口精诚物业服务有限公司自2019年7月15日至2020年1月14日的物业费296.35元（102.9㎡×0.80元×6个月×60%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告刘继忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  方鹏二〇二〇年七月十五日书记员  吴夕附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。