山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终1534号上诉人（原审原告）：尹某1，男，1962年8月7日出生，汉族，户籍地山东省高唐县，现住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：隋吉岭，高唐杨屯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高文才，男，1969年6月21日出生，汉族，户籍地山东省高唐县，现住山东省高唐县。委托诉讼代理人：卞立刚，男，1973年1月5日出生，汉族，山东省高唐县清平镇政府职工，住山东省高唐县。上诉人尹某1因与被上诉人高文才房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人尹某1上诉请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由高文才承担。事实和理由：民事案件适用证据盖然性法则。一审认定事实有重大偏错，有悖于事实真相。众所周知：办理房产转移登记，根据交易习惯买卖双方均应到场。本案中，高文才承认自其买房始至其于(2015)聊行终字第7号裁定案终结日止(见该判决书第5页上数第2行至第4行)，而与尹某1未曾见过面、并不认识，“其是通过中介购买的尹某1的房屋，并办理房屋转移登记。”2010年，尹某1前往高唐县房地产管理局即其下属房地产产权产籍管理所(下称房管所)共去过两次：一次是在2010年4月9日即办理旧证(9-0125号《山东省城镇私房所有权证》)换新证（高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》)登记时去过一次；第二次是在2010年6月28日经案外人李俊岭帮忙(因其房管所有关系人)即尹某1办理（高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》)转移其名下（高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》)过户登记时去过一次。至于2010年10月28日即高文才办理（高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》)转移其名下（高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》)过户登记时，尹某1根本不知情，根本没去。根据所谓《红契》上的“尹某1”署名字体颜色痕迹即可甄别；根据双方根本不认识的事实即可印证，因为假若尹某1在场买卖双方没有理由不认识。由于买卖双方自始至终没有见过面、不认识，因此包括《红契》在内即高文才办理过户时所有手续，未经协商，更无从商妥之情形；因为尹某1不知情、不在场，故其“尹某1”署名并非是在2010年10月28日签字，而且10月28日尹某1未在高唐。所谓《房屋所有权转移登记询问表》没有询问主体印章，所谓《红契》没有审批机关负责人署名签字，因此缺乏证据形式要件而不具有证据效力；所谓《高唐县房屋所有权登记审批表》，正如(2014)高行初字第18号判决书中所查明：“其审批意见一栏审批意见、审批机关、负责人空白。”因此显而易见，房管所上述审核程序明显存在瑕疵。《中华人民共和国民法总则》(下称《民法总则》)第一百六十一条第二款规定：“依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”关于高文才提交的高唐县万事达房产信息中介中心出具的两张“付款单据”，并称丢了一张，令人质疑：不排除其与中介从中牟利的可能。但一审法庭未组织进行质证，然该据予以佐证：高文才在未征得尹某1同意的情况下，而将尹某1的购房款付给中介的事实所在，而且该事实损及交易安全和尹某1当事人的合法权益，属于违法行为。一审中，高文才应当提交尹某1的回执《收据》即直接证据，证明其“已支付了合理的对价”或其追加中介为第三人予以当庭对质。所谓“高文才将款交由中介转交，符合交易惯例”，根据《合同法》司法解释(二)第七条之规定及证据规则应由高文才承担举证责任，且不应与法律、行政法规强制性规定相抵触；所谓“尹某1已认可买方已将购房款支付给了自己”，但根据《民事起诉状》以及上述事实之情形，及于高文才在无法律规定和当事人约定的前提情况下，而将购房款给付中介的违法事实所在，因此一审认定理由明显证据不足，况且尹某1未收到高文才交付的一分钱，何其“善意”所有？《中华人民共和国民法通则》第九十一条第一款规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。”民诉证据规定第四十七条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。”第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”故此，一审法院违反质证法定程序，背离实质性逻辑推理及其片面地主观臆断之认定理由，依法当然不成立。至此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，高文才将取得的不当利益，应当予以返还。房屋买卖合同成立，是房屋买卖关系成立的基本前提条件，而房屋买卖关系成立，则是房屋买卖合同所追求的法律后果。房屋买卖合同能否成立，取决于双方意思表示是否真实，订立程序与内容是否合法，而登记仅是房屋产权有效转移的要件，并非买卖合同生效的要件。一是涉案《房屋买卖协议》订立程序违法，缺乏实质性有效要件，违背意思真实协商原则。显而易见，该协议形成之前(即2010年8月份)仅有尹某1署名，而房屋价款125000元，均系高文才之后(即2010年9月5日)单方填写及其签字署名而形成的买卖关系。由于尹某1与高文才从未见过面、不认识，故此价款主要内容未经本案当事人双方协商一致，即并非系尹某1真实意思表示，依照《民法总则》第一百四十三条之规定，因此不具有平等主体前提下的民事法律行为有效要件；并因高文才一审中述称：其是通过中介购买的尹某1房屋，并办理的房屋转移登记。因此不排除高文才与中介恶意串通而牟利，并以合法形式掩盖非法目的的欺诈性。二是涉案《房屋买卖协议》生效条件不成就，违背诚信履行原则。《民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款第一项、第二项规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。符生效条件的合同，自条件成就时生效。”第二款第二项规定：“不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转给第三人的，应当经债权人同意。”本案房屋买卖系要式法律行为，买卖双方应当按约定付清房款和交付房屋。涉案《房屋买卖协议》第二条约定：“甲方于本协议签订之日将上述房屋和相关证件全部交付给乙方，乙方将上述购房款一次付清125000元整”。由于高文才于2010年9月5日即其合同签订日，未按约定一次付清即未支付尹某1购房款而不具备买卖关系成立的基本事实前提条件，因此，该合同生效条件依法不成就，并且高文才未经尹某1知情即同意的情况下，而将购房款不正当地转付给中介，依照上述法律规定，应当视为条件不成就。三是涉案《房屋买卖协议》无效，即其内容违法，违背公序良俗。根据物权法定，如果当事人约定的物权内容不符合法律规定，将导致物权不能设立，不能产生物权效力的后果。本案中，涉案房屋系遗产，属于尹某1与尹某2、尹某3弟兄三人共同继承共有财产。因此，尹某1不具有自行处分权。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”一审中，尹某1举证(2014)高行初字第18号行政诉讼案生效法律文书据以佐证，即权利人尹某2、尹某3对本案尹某1的擅自处分行为坚决不认可，且经该行政诉讼程序即尹某1没有取得处分权，正如本案一审法院认定：“本案中，原告尹某1在与高文才签订《房屋买卖协议》时，虽然持有高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》，但该证取得不合法，其不具有对涉案房屋进行处分的权力。”因此，尹某1擅自处分行为，违反法律、行政法规规定的强制性规定，违背公序良俗，依照《合同法》第五十二条第(五)项之规定，《房屋买卖协议》当属无效。据上，程序与内容均违法，而且高文才没有履行给付房款义务，涉案房屋买卖合同应当无效。一审法院审理事实不清，认定理由错误，适用法律不当。根据以上事实与理由，由于高文才至今没有给付兑现尹某1购房款，违反了“本协议签订之日将购房款一次付清”的合同之约定，而不具备合同生效成就条件，故此买卖关系不成立，依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第84条之规定，即涉案房屋不应转移；并因《房屋买卖协议》签订的程序与内容均违法，故此涉案房屋买卖合同无效，依照《合同法》第五十八条、《民法总则》第一百五十七条之规定，高文才因该合同取得的财产即涉案房屋，应当予以返还。为维护当事人的合法权益不受侵害，彰显法律公正之严明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，特此上诉。被上诉人高文才辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。1.涉案房产过户时，上诉人在《房屋所有权转移登记询问表》中认可：(1)出卖房屋是其真实的意思表示；(2)涉案房屋没有隐性共有人。随后双方签署《房屋买卖协议》。在《房地产买卖契约》红契部分，上诉人认可：(1)买方已将房地产价款人民币壹拾贰万伍仟元如数付给卖方；(2)本约签发后，如发生与卖方有关的房地产纠纷或者债权债务，概由卖方承担民事责任。以上案件基本有关事实，有法院调取和高文才提供的《房屋所有权转移登记询问表》、《房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》予以证明。一审法院对证据的认定符合证据认定规则，认定事实清楚。2.基于以上对案件事实的正确认定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《物权法》等法律对案件进行判决，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持，请求驳回上诉人的上诉。尹某1向一审法院起诉请求：依法判决确认房屋买卖关系无效，并返还涉诉房屋。一审法院认定事实：尹某1与尹某2、尹某3的父亲尹某4，在高唐县建有住宅一处，高唐县人民政府为其颁发了《山东省城镇私房所有权证》，产权来源及取得日期为1989年。该证因尹某1申请换证于2010年4月9日被高房权证鱼邱湖字第03-××号房屋所有权证书所取代。尹某4于2002年农历腊月十五去世，其妻吴某2006年4月30日去世。2010年6月24日尹某1申请继承公证，山东省高唐县公证处为其出具了公证书，内容为：“一、被继承人尹某4，男，已于1993年12月份因病死亡；吴某，女，已于1995年7月因病死亡。二、被继承人尹某4、吴某生前在高唐县西侧有房产一处。（房产证号为高房权证鱼邱湖字第××号）房产登记在尹某4名下。三、被继承人尹某4、吴某的继承人称，被继承人尹某4、吴某生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人尹某4、吴某生前无遗嘱及遗赠抚养协议无争议。截至公证书出具之日亦未有其他人向本处提出异议。四、被继承人尹某4、吴某的父母均已先于被继承人尹某4、吴某死亡。被继承人尹某4、吴某的儿子尹某1。五、现尹某1要求继承被继承人尹某4、吴某遗留的上述房产。结论为被继承人尹某4、吴某遗留的上述房产应由其儿子尹某1及尹某4、吴某的父母继承，因被继承人的父母已先于被继承人死亡，因此被继承人尹某4、吴某遗留的上述房产由尹某1一人继承”。2010年6月28日尹某1持身份证、公证书、房产证、契税减免证明、免税证明就该涉案房屋向高唐县房地产管理局申请房屋转移登记，高唐县房地产管理局依据其提交的材料对其申请进行了审核审批，在审核意见一栏加盖了高唐县房地产交易中心及负责人的公章，其审批意见一栏审批意见、审批机关、负责人空白。同日高唐县房地产管理局为尹某1颁发了高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证书。与此同时高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证因尹某1的继承行为而被注销。2010年9月5日，尹某1、高文才通过高唐县万事达房产信息中介中心居间分别在《房屋买卖协议》上签字，协议主要内容是：尹某1自愿将坐落在东兴路南段西侧、房产证号为高房权证鱼邱湖字第××号的房屋以人民币壹拾贰万伍仟元整的价格卖给高文才，尹某1在本协议签订之日起将上述房屋和相关证件全部交给高文才，高文才将上述购房款一次付清。本协议双方签字之日起生效，不得单方改变。从本协议生效之日起，高文才即拥有此房屋的所有权。该协议签订前后，高文才分期将购房款交给高唐县万事达房产信息中介中心。2010年10月28日尹某1、高文才就该涉案房屋向高唐县房地产管理局申请房屋转移登记，双方提交的材料为：房产证复印件、身份证复印件、协议、缴税证明、技术报告、契税单据、询问表。双方在高唐县房地产交易中心签订了房地产买卖契约，其中红契第一、二条约定，买方已将房地产价款人民币壹拾贰万伍仟如数付给卖方，卖方已将坐落在东兴路南段西侧的房产交给买方。同日高唐县房地产管理局向高文才颁发了证号为高房权证鱼邱湖字第××号的房屋所有权证书。同时高房权证鱼邱湖字第××号房屋所有权证因房屋过户被注销。另查明，2014年6月20日，尹某2、尹某3作为原告，向法院提起行政诉讼，请求法院确认高唐县房地产管理局为尹某1、高文才制发房屋所有权证书的行为违法，并予以撤销。法院经审理认为，虽然高唐县房地产管理局在为尹某1作出被诉行政登记行为时已尽到了审慎审查义务，但因其为尹某1颁证的依据为不能作为认定事实根据的公证书，因此被告为尹某1作出被诉具体行政行为主要证据不足，依法应予撤销，但高唐县房地产管理局已将尹某1的上述涉案房屋所有权证注销，因此依法应确认高唐县房地产管理局为尹某1作出高房权证鱼邱湖字第××号的房屋所有权证的房屋登记行为违法。法院于2014年10月14日作出（2014）高行初字第18号行政判决书，判决确认高唐县房地产管理局于2010年6月28日为尹某1颁发高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法。法院在（2014）高行初字第18-1号行政裁定书中认为，2011年11月份尹某2、尹某3即知道该涉案房屋已由高唐县房地产管理局为高文才颁发了房屋所有权证，但直到2014年才起诉，依据法律规定已超过起诉期限，裁定驳回了尹某2、尹某3的起诉。尹某2、尹某3不服（2014）高行初字第18-1号行政裁定，向聊城市中级人民法院提起上诉，二审法院于2015年3月24日作出（2015）聊行终字第7号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年9月8日，尹某1以高唐县房地产管理局为被告，向法院提起诉讼，请求依法撤销高唐县房地产管理局为高文才颁发的房屋所有权证书。法院以超过起诉期限为由，于2016年2月20日作出（2015）高行初字第19号行政裁定书，裁定驳回尹某1的起诉。一审法院认为：尹某1在诉状中以房屋买卖协议无效为由，要求法院确认房屋买卖关系无效，并返还涉诉房屋，庭审中，尹某1又提出，双方签订的《房屋买卖协议》不成立，原因是：尹某1对房屋没有处分权；双方不认识，也未当面协商，未形成合意；高文才至今没有给付购楼款。因此，双方签订的《房屋买卖协议》是否合法有效是本案审理的重点。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，经高唐县万事达房产信息中介中心居间介绍，已就合同的主要条款达成合意，且《房屋买卖协议》本身即约定本协议双方签字之日起生效。因此，尹某1合同不成立的理由不能成立，法院不予支持。尹某1还认为，高文才至今没有给付购房款，因此合同不成立。法院认为，未支付价款不是合同不成立的理由，且从实际情况和高文才提交的付款单据、《房地产买卖契约》看，高文才将款交由中介转交，符合交易惯例，且尹某1已认可买方已将购房款支付给了自己，因此，尹某1此项理由亦不成立。（2014）高行初字第18号行政判决书的判决内容为，高唐县房地产管理局于2010年6月28日为尹某1颁发高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法。在裁判理由部分，已充分阐明，“被告（高唐县房地产管理局）已将尹某1的上述涉案房屋所有权证注销，因此应依法确认被告（高唐县房地产管理局）为尹某1作出高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》的行政登记行为违法”，法律依据为原《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》（已于2018年2月8日被《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》废止）第五十七条第二款第（二）项，“有下列情形之一的，人民法院应当作出确认被诉具体行政行为违法或者无效的判决：……（二）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；……”，并非尹某1所称的该证已被撤销。本案中，尹某1在与高文才签订《房屋买卖协议》时，虽然持有高房权证鱼邱湖字第××号《房屋所有权证》，但该证取得不合法，其不具有对涉案房屋进行处分的权力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。高文才在签订《房屋买卖协议》受让该房产时系善意，已支付了合理的对价，且已办理了房产转移登记，因此，高文才已合法取得涉案房产，尹某1“返还涉案房产”的请求不能成立，法院不予支持。《合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，从当事人陈述和庭审情况看，本案不存在上述规定的任何一种情形。需要指出的是，因为尹某1本身的过错，导致尹某1的亲兄弟尹某2、尹某3没能继承父母的遗产，从而出现了多起诉讼。《物权法》第一百零六条第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原告作为完全民事行为能力人，应对自己行为的后果负责，原所有权人尹某4的其他继承人，有权依照上述规定寻求救济。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决：驳回原告尹某1的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尹某1负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交许洪木、王素菊、许林的书面证言、承诺书各一份，证明2010年10月28日尹某1不在高唐，且被上诉人于该日办理其产权过户手续时尹某1并不知情，不在场。房地产买卖申请审批书无审核单位、审批机关印章及其负责人签字以及房屋所有权转移登记询问表因缺乏询问单位主体而不具有证据效力，因此包括房地产买卖契约在内该行政审核、审批程序明显具有瑕疵，且与物权法第12条规定的买卖双方申请人均应到场据实登记有关事项相悖。经质证，被上诉人认为根据证据规则，证人证言应当由证人出庭作证，因证人未出庭，对书面的证言不予认可。二审期间，本院与高唐县万事达房产信息中介中心工作人员郭兰河联系，其称当时系尹某1委托其卖房，未签订委托合同，看到尹某1所持房产证系其本人的，便未再深究。后将该房屋卖与高文才，高文才将房款交给郭兰河后，郭兰河转交给尹某1。因双方需到房管部门办理过户手续，当时也没让尹某1打收到条。听说尹某1欠尹集镇两个人的钱，房款随之还给这两个人。至于后来尹某1哥哥出来要房的事就不清楚了。本院经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方就房屋买卖的主要内容达成一致并在《房屋买卖协议》上签字，该房屋买卖合同即成立，这也与双方合同约定的生效时间一致。因此，双方的房屋买卖关系于双方在房屋买卖协议上签字时已成立。上诉人主张涉案房款没有给付，房款支付属于合同履行的范畴，不是合同的成立要件。且，上诉人在高唐县房地产交易中心签订的《房地产买卖契约》的红契中签字认可了被上诉人已支付全部购房款的事实，若被上诉人未支付房款，上诉人多年来未向被上诉人要求支付房款亦有违常理。另从本院调查郭兰河的情况看，也能够证明当时已将房款交付。综上，上诉人主张双方买卖关系不成立、房款未交付的主张和理由，不能成立。涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在法定的无效情形，为有效合同。尽管上诉人出卖涉案房屋系无权处分，但其当时持有涉案房屋所有权证，被上诉人有理由相信上诉人系涉案房屋的有权处分人，被上诉人以合理价格购买，涉案房屋亦交付被上诉人并办理了不动产登记，一审判决依据《物权法》第一百零六条的规定认定被上诉人依法善意取得涉案房屋的所有权，并无不当。上诉人请求被上诉人返还涉案房屋，即有悖法律规定，又有违诚信原则，本院不予支持。综上，上诉人尹某1的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹某1负担。本判决为终审判决。审判长  孔繁奎审判员  孙久强审判员  郭召勇二〇二〇年七月十四日法官助理陈守菊书记员郭静