湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终951号 上诉人（原审原告）：城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会，住所地城步县儒林镇八角亭社区儒林大道和谐佳苑1楼。 主要负责人：陈才德，该小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：赵富澄，湖南振威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：禹勇，湖南振威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨小柏，男，1970年5月16日出生，住城步苗族自治县。 委托诉讼代理人：肖宏健，湖南承信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：城步苗族自治县房地产开发有限公司，住所地城步县儒林镇新田路138号。 法定代表人：陈冲，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐学中，湖南承信律师事务所律师。 上诉人城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会因与被上诉人杨小柏、城步苗族自治县房地产开发有限公司恢复原状、赔偿损失纠纷一案，不服湖南省城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。上诉人城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会的责任人陈才德及其委托诉讼代理人赵富澄、禹勇，被上诉人杨小柏的委托诉讼代理人肖宏健，被上诉人城步苗族自治县房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐学中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会上诉请求：一、撤销湖南省城步苗族自治县人民法院（2020）湘0529民初268号民事判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1、案涉地下车库应当认定归全体业主所有，城步苗族自治县房地产开发有限公司无权处置案涉地下车库的通道；2、城步苗族自治县房地产开发有限公司擅自改变规划设计，拆除墙体增加地下车库出入口，违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定，对小区安全及管理造成极大隐患，严重影响了小区全体业主的生活秩序。 城步苗族自治县房地产开发有限公司辩称，1、案涉地下3层车库是由公司开发建设，其面积没有作为公摊面积计入业主商品房建筑面积。因此，公司对车库依法享有所有权、处置权、收益权。业主对案涉车库没有所有权，不能主张权利；2、案涉地下3层车库没有销售及出租，公司对车库墙体的拆除也是在商品房在建过程中拆除的，商品房销售在后，故不符合商品房销售管理办法的规定；3、公司与杨小柏签订的协议书系双方真实意思表示，真实、合法、有效。请求驳回上诉，维持原判。 杨小柏辩称，城步苗族自治县房地产开发有限公司对案涉地下车库、车位拥有物权，对通往地下车库的通道有处置权；2、墙体拆除并没有违反法律的强制性规定，上诉人也没有提交任何证据证明小区存在安全隐患或者危险事件；案涉通道是通往杨小柏家里及酒店的唯一通道，杨小柏与城步苗族自治县房地产开发有限公司签订的协议书合法有效。请求驳回上诉，维持原判。 城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏立即停止侵害、排除妨害，恢复城步苗族自治县和谐佳苑小区三层地下车库通道隔墙原状；2、判令城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏赔偿城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会损失5万元；3、本案诉讼费由城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏承担。 一审法院认定事实：2013年城步苗族自治县房地产开发有限公司在城步苗族自治县。在开发建设过程中，业主陆续与城步苗族自治县房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条载明：“有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：房屋面积以产权登记面积为准，据实结算”。该合同第十八条载明：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。杨小柏在和谐佳苑小区相邻处有建设商居住房一幢，该商居住房建有地下车库三层，城步苗族自治县房地产开发有限公司在和谐佳苑小区建有地下车库三层。涉案车库通道是杨小柏修建的地下车库唯一的出入口，杨小柏为方便出入地下车库，于2015年11月29日与城步苗族自治县房地产开发有限公司签订《有偿使用城步县和谐佳苑地下车库道路出行协议书》，城步苗族自治县房地产开发有限公司允许杨小柏有偿永久使用和谐佳苑小区地下三层车库进出通道。签订协议后，城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏按协议拆除了相邻的车库墙体。涉案通道不是小区业主步行进出住宅的唯一通道，但是车辆出入地下车库的必经通道。城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会认为城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏擅自拆除地下三层车库通道墙体，属于非法占用、处分小区公共部分，侵害了广大业主合法权益，危害小区公共安全，于2020年3月16日提起诉讼。 一审法院认为，本案系恢复原状和赔偿损失纠纷，本案的争执焦点为：1、城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会的诉讼主体是否适格；2、城步苗族自治县房地产开发有限公司对地下车库是否有处置权；3、城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏是否侵害城步苗族自治县和谐佳苑小区业主权利及危害小区公共安全。关于小区业主委员会诉讼主体是否适格的问题。根据《物业管理条例》第十六条之规定，业主委员会经选举产生后应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。这种备案是一种信息收集型的告知备案，主管部门通过备案的方式收集信息，为今后开展工作建立基础。所以业主委员会备案与否均不影响业主委员会在业主大会授权范围内行使民事权利。故城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会是适格的原告。关于城步苗族自治县房地产开发有限公司对地下车库是否有处置权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。专有部分以外的共有部分通常是包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、建筑区划内由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所。地下车库不是商品房必须配备的设施，系相对独立的建筑物，可以独立使用而不失使用价值。只要在房屋买卖合同中没有特别约定或开发商没有承诺无偿给业主提供地下车库，且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，开发商对地下车库享有处置权。涉案的地下车库面积没有计入公摊面积，且城步苗族自治县房地产开发有限公司没有承诺无偿提供给业主使用，故涉案的地下车库及其通往地下车库的道路不是建筑区划内由业主共同使用的道路、公共设施或其他公共场所。城步苗族自治县房地产开发有限公司对涉案的地下车库有处置权。关于城步苗族自治县公共安全的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会没有提交证据证明城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏的行为侵害业主的权益及危害小区公共安全，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会应承担举证不能的法律后果。故对城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会的诉讼请求。 本院二审期间，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会围绕上诉请求依法提交了4张规划建设施工图，拟证明城步苗族自治县房地产开发有限公司未经批准擅自改变结构。城步苗族自治县房地产开发有限公司、杨小柏质证认为，该4张规划建设施工图不是新证据，不予质证。本院认为，上诉人提交的4张规划建设施工图虽不属于新证据，但证明了案涉地下3层车库的规划设计情况，本院予以采信。 本院认为，本案系恢复原状和赔偿损失纠纷。二审争议的焦点为：1、城步苗族自治县房地产开发有限公司对案涉地下车库及通道是否有处分权；2、城步苗族自治县房地产开发有限公司拆除车库墙体增加出入口的行为，是否违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定，并影响小区安全。针对上述焦点问题，评判如下：关于焦点一，《物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”案涉地下3层车库及通道，系城步苗族自治县房地产开发有限公司经规划部门批准投资修建，其面积没有计入小区住宅建筑公摊面积，也没有占用小区公共道路、公共绿地等属于全小区业主共有的公共场所，且目前没有出售、出租或赠予他人使用。因此，案涉地下3层车库及通道的专有权依法属于城步苗族自治县房地产开发有限公司而不是小区业主。公司与杨小柏签订协议，允许杨小柏有偿永久使用案涉地下3层车库通道，属于使用权人合理行使对地下车库及通道的处分权，并不违反相关法律规定。城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会提出“案涉地下车库应当认定归全体业主所有，城步苗族自治县房地产开发有限公司无权处置案涉地下车库的通道”的上诉意见，本院不予支持。关于焦点二，二审期间，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会提交证据，拟证明城步苗族自治县房地产开发有限公司拆除车库墙体违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定。《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计”。案涉地下3层车库及通道系单独规划、设计，不是商品房，城步苗族自治县房地产开发有限公司拆除车库墙体的行为不属于擅自对商品房原有规划、设计的变更。因此，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会提出“城步苗族自治县房地产开发有限公司拆除车库墙体违反了《商品房销售管理办法》第二十四条的强制性规定”的上诉意见，本院不予支持。至于该拆除车库墙体的行为是否违反了国家的其他法律规定，因与本案没有关联，本院不予审查。城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会还提出，该拆除行为影响小区安全。根据“谁主张、谁举证”的原则，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会应当提供证据证明其主张。在本案审理期间，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会未提交充分证据证明其主张，举证不能的不利后果应由上诉人承担。故对该上诉意见，本院亦不予支持。 综上所述，城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由城步苗族自治县和谐佳苑小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年七月十日 代理书记员  陈晓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……