江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4339号上诉人（原审被告）：韦智娟，女，1966年1月9日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：曹镜镜，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张保强，江苏祥泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周志强，男，1964年11月24日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：柯玉婷，江苏苏晟律师事务所律师。原审被告：南京朝华房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道林场路20号。法定代表人：张长曹，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢谋环，男，该公司员工。上诉人韦智娟因与被上诉人周志强，原审被告南京朝华房地产开发有限公司（以下简称朝华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韦智娟上诉请求：一、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决对于案件的重大基本事实认定存在严重错误。1、虽周志强提供了《房屋买卖协议书》，但是上诉人在一审中已经提出，该协议是否实际履行，周志强是否己经向朝华公司支付购房款，是其与朝华公司之间《房屋买卖协议书》是否得到实际履行的重要证据。如果周志强并未向朝华公司实际支付购房款，则该协议并未得到履行。上诉人韦智娟与周志强之间的协议也就失去了成立生效的前提，上诉人再向周志强支付15万元购房款也没有了履行的依据。上诉人在一审中要求周志强提供向朝华公司支付购房款的相关凭证。但周志强提供的是其朋友的转账记录及证人证言和《情况说明》一份。该两份证据均未能证明周志强曾经履行过支付购房款的义务。一审法庭在未能传唤证人出庭，也未能充分核实该情况说明真实性的情况下，即认定周志强与朝华公司之间的债权债务真实有效是存在严重错误的。2、对于周志强提交的《退房协议》，朝华公司已经出庭辩称，其不予认可。而一审法院不顾签订协议一方主体的否认，径行判定该协议的有效性，显然是草率的，也极易造成事实认定的错误。二、上诉人无法真正取得案涉房产的所有权。上诉人与周志强之间的协议丧失了履行的前提。案涉房产南京市江宁区已经被强制执行并查封，也就是说，上诉人己经没有可能取得房产所有权，亦无法实际居住。在此情形下，判决要求上诉人继续支付所谓的“退房款”，显然严重损害了上诉人的权益。按照一审中上诉人所提交的714号以及6815号两份民事判决书，均能证明案涉房产无论是朝华公司还是韦智娟，均无法取得所有权，上诉人韦智娟现也无法实际居住，那么本案要求韦智娟支付所谓的退房款也就失去了存在的意义。周志强辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、周志强已支付50万元给朝华公司，且朝华公司出具了加盖公司财务印章的收据，该收据在一审中朝华公司也予以了认可。2、朝华公司收回房屋后又将房屋出售给韦智娟，作价200万元，并收取韦智娟150万元，并指示韦智娟向周志强还款35万元，双方的协议真实有效，且韦智娟已经实际履行了20万元的还款义务。关于上诉人提及的案涉房屋产权证能否办理的问题以及是否应当退款的问题，系上诉人与朝华公司之间应当处理的情况，与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。朝华公司述称：不认可韦智娟与我公司签订的买卖协议；我方认为韦智娟与周志强之间的协议与我公司无关，所以15万元和我公司无关。周志强向一审法院起诉请求：要求韦智娟、朝华公司支付购房款150000元并支付逾期利息（以150000元为基数，自2016年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实如下：2014年1月23日，周志强（乙方）与朝华公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，其中约定：甲方将位于南京市江宁区房屋出售给乙方，建筑面积约240平方米。（已产权证面积为准）；上述房屋的出售价为9000元/平方米，约人民币216万。（最后付款以产权证面积计算）；付款方式，实行分期付款，本协议签订后，乙方付给甲方首付房款人民币伍拾万元，第二次付款补交土地出让金时再付。（按总额均摊）；甲方帮助乙方办理相关产权手续。2014年1月23日，朝华公司出具收据，其中载明：“交款单位”为周志强，人民币（大写）伍拾万元整，“收款事由”为购房预付款。陈华在“甲方”栏签名并加盖朝华公司印章。2015年2月15日，周志强（甲方）与朝华公司（乙方）签订《退房协议》，其中约定：自2014年元月周志强先生购朝华地产汤山碧水华庭二期房屋一套，交订金人民币：伍拾万元整，由于朝华公司承诺于2014年5月办理产权证，因其它原因，至今未将产权证办理好，所以双方协商周志强先生决定将办理退房并朝华公司决定在2015年叁月底前将周志强先生的订金人民币：伍拾万元整退还；违约责任:1.乙方如到期退款不到位，公司承诺此房公司不再收取任何购房款项，按订金50万元成交；2.并有责任帮助周志强办理房屋各项手续。朝华公司在“乙方”栏加盖了印章。经周志强索款，朝华公司支付给了周志强150000元。2015年7月12日，朝华公司（甲方）与韦智娟（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定一、甲方将102室房屋出售给乙方，建筑面积约250平方米（以产权面积为准）。二、出售价为8000元/平方米，总价2000000元。三、付款方式：实行分期付款，本协议签订后，乙方付给甲方首付房款1500000元，第二次付款补交土地出让金时再付。四、甲方帮助乙方办理相关产权手续。陈华作为甲方代表签字并加盖朝华公司公章。上述房屋与2014年1月23日周志强与朝华公司签订《房屋买卖协议书》中载明的房屋系同一房屋。韦智娟陈述其于2015年8月收到房屋钥匙，现已装修入住。经由朝华公司指示，由韦志娟支付给周志强剩余部分房款350000元。2015年11月2日，周志强（甲方）与韦智娟（乙方）签订《协议》，其中约定：经双方协议商定就汤山碧水华庭二期01幢102室一事达成协议如下：1.周志强先生决定将汤山碧水华庭二期01幢102室房屋退掉，退房款人民币叁拾伍万元整；2.韦智娟女士将退房款人民币叁拾伍万元整分两次支付给周志强；3.支付时间为签订协议后支付人民币贰拾万元整，后人民币壹拾伍万元整等韦志娟装潢好房屋后支付（2016年3月10号付）；4.此房今后与南京朝华房地产开发有限公司无关。当日，韦志娟通过韦智良以银行转账方式向周志强支付了200000元。后周志强经索款无果，故诉至法院。审理中，因双方意见分歧较大，致调解未成。一审另查明：一审法院在执行皇甫泽兵与朝华公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2016年7月8日作出（2016）苏0115执2057号民事裁定书，查封了涉案房屋所在的01幢。韦智娟提出执行异议，2016年12月24日，一审法院裁定驳回其异议。韦智娟不服，向一审法院提起诉讼，要求要求停止对位于南京市江宁区（以下简称“102室”）房屋的执行并解除查封措施。2017年6月19日，一审法院作出（2017）苏0115民初714号民事判决书，判决驳回韦智娟的诉讼请求。韦智娟不服该判决，上诉于南京市中级人民法院。2017年11月1日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终6815号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。周志强提供的《房屋买卖协议书》、《退房协议》、《协议》、收据，真实有效，一审法院予以采信。上述证据，可以认定周志强与朝华公司之间存在债权债务关系以及周志强同意朝华公司将返还款项350000元的义务转移给了韦志娟的事实。从韦志娟提供的银行交易明细来看，其也实际按《协议》的约定履行了给付周志强200000元的义务。韦志娟辩解周志强未实际支付给朝华公司案涉房屋的预付款500000元以及周志强与朝华公司可能存在串通行为，未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。韦智娟未按《协议》的约定期限履行全部给付义务，系违约行为，应承担违约责任。故对周志强要求韦智娟返还购房款150000元并支付逾期利息（以150000元为基数，自2016年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止），于法有据，一审法院予以支持。周志强主张其虽与韦智娟签订了《协议》但并不免除朝华公司的返还义务，朝华公司系债务加入，无法律依据，一审法院不予采纳。故对周志强要求朝华公司返还购房款150000并支付利息，一审法院不予支持。一审法院判决：一、韦智娟于判决发生法律效力之日起十日内返还周志强购房款150000元并支付逾期利息（以150000元为基数，自2016年3月10日起按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际给付之日止）；二、驳回周志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审应收案件受理费3726元，由韦智娟负担。二审中，各方对一审法院查明的事实均无异议，且各方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人韦智娟是否应当返还被上诉人周志强购房款15万元以及相应的利息。本案双方签订协议，约定上诉人将退房款35万元分两次支付给被上诉人，签订协议时支付20万元，2016年3月10日支付15万元。现上诉人已经支付20万元，剩余15万元尚未支付。因上诉人在本案中并未举证证明涉案协议存在无效或对双方不具有约束力的其他情形，故该协议对双方均具有约束力，一审法院认定上诉人应当支付15万元并从2016年3月10日起开始计算利息并无不当。上诉人在本案中对被上诉人是否实际向原审被告朝华公司支付房款提出质疑，主张其支付退房款的基础不能成立。因被上诉人在一审中对其支付50万元房款的事实已经进行了初步举证，被上诉人并未在本案中提交相反证据对此进行反驳，且上诉人在协议签订之时已经支付20万元，对此上诉人并未作出合理解释，故上诉人以此拒绝支付剩余款项的理由不能成立。上诉人还在本案中主张其无法取得涉案房屋的所有权。因双方签订协议之时，上诉人就明知涉案房屋已经存在一定的产权风险，但双方依然签订了涉案协议，且涉案房屋被查封发生在双方签订协议后，不应当影响双方签订协议之时的真实意思表示，加之双方并未约定房屋的过户情况影响双方协议的履行，故上诉人以此为由拒绝向被上诉人支付剩余款项理由不能成立。另外，为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，本案2019年8月20日之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际支付之日止。本院对一审法院认定的利息计算标准不再变更。综上所述，上诉人韦智娟的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3726元，由上诉人韦智娟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月十七日书记员 汪海燕