沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0106民初3954号原告郭建，女，1987年12月12日出生，汉族，住址辽宁省营口市鲅鱼圈区。委托代理人王莉，系辽宁凯临律师事务所律师。被告石润睿，男，1982年8月30日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告郭建与被告石润睿房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张淼适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭建及其委托代理人王莉，被告石润睿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭建诉称，2018年12月4日原、被告经沈阳市中联房管家房产代理有限公司介绍，并在查看涉案房屋后双方签订《不动产租赁合同》，合同约定原告将沈阳市铁西区北三西路28号1-2-2房屋出租给被告使用，租赁期自2018年12月10日至2019年12月10日，月租金1,800元，按年支付，押金1,800元。被告分两次给付原告房屋租金及押金共计22,000元。2019年10月初，原告与被告联系提示被告房屋将于下月初到期，并询问被告何时有时间双方进行交接，被告回复原告称其住到期就不租了。2019年11月9日原、被告约至涉诉房屋内进行交接，在交接过程中因双方对结算数额无法达成一致发生冲突，被告还动手将原告丈夫打伤，原告报警，双方被带至沈阳市公安局铁西分局启工派出所。但因双方协商意见不一致，故未达成调解。2019年11月10日，原告再次给被告发送信息，通知被告合同到期，让被告将涉诉房屋钥匙放到中介店里，原告把剩余押金扣除水电费后返还被告。但被告仍不同意，其还要求原告将2019年5月份至当日的租金退还，不退还他便不把屋内物品拿走。被告还威胁原告如原告私自进入涉诉房屋，他便要原告赔偿他的损失，如找不到原告他也会找新的住户，肯定没完。原告认为被告要求原告退还2019年5月至2019年11月10日期间的租金没有任何事实和法律依据。被告在租赁期满后继续占有涉诉房屋的行为违反《不动产租赁合同》第八条3项的规定，其行为已损害原告的合法权益。故原告诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告搬出沈阳市铁西区北三西路28号1-2-2房屋，将房屋返还原告；2、判令被告给付原告逾期未搬出房屋占用使用费，占用使用费参照月租金1800元的标准，自2019年11月10日起计算至被告搬出并返还房屋之日止；3、判令被告赔偿原告房屋内沙发、墙面损坏维修费600元；4、判令诉讼费用等由被告承担。被告石润睿辩称，1、本人没有占有原告房屋，不存在返还事由，本人不是房屋产权人，没有房屋任何权利；2、本人2019年4月1日前与原告协商一致后，原告允许解除租赁合同，中介方、原告本人都予以确认，有电话录音、微信记录证实，证明终止时间与违约情况；3、原告要求对房屋的租赁物赔偿是违反合同法规定的，没有依据，请求驳回原告诉讼请求；4、原告是重要责任的单方违约方，原告误解并起诉我，我系受害方没有义务和责任承担诉讼费用。经审理查明，原告与被告于2018年12月4日签订不动产租赁合同一份，出租方（甲方）原告郭建、承租方（乙方）被告石润睿，合同约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积69.27平方米，出租给被告居住使用，约定租赁期为1年，从2018年12月10日至2019年12月10日止，租金为每月1,800元，支付租金方式是年交；合同约定乙方签订合同时，应向甲方支付1,800元作为押金，合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清所有费用前提下，甲方应在租赁期满之日起的5个工作日内将押金退回乙方（不计利息）；合同约定该不动产租赁期的采暖、物业等费用由甲方承担，水、电、煤气等费用由乙方承担；合同约定租赁期满前7日，乙方应与甲方就是否续租进行协商，如乙方不续租，租赁期满时应无条件将该不动产退还甲方。原告提供与被告的微信聊天记录显示，因被告实际支付原告租金及押金共计22,000元，不满足支付一年租金外再支付1,800元押金的数额，原、被告通过微信沟通提前一个月房屋租赁到期，双方约定11月9日交接房屋。交接房屋当日原、被告因退还租金及押金达不成一致意见产生纠纷，原告报警，双方到派出所经民警工作告知双方到法院起诉解决。原告提供照片、供水通知单、收据联等证据，拟证明截止2019年11月7日租赁房屋水费欠款68.2元、电费欠款531.6元，原告计算被告在涉案房屋租赁期间使用水、电费的方式分别为被告尚欠原告水费345.1元（租赁房屋时原告原预存水费300元，租给被告时水表显示7吨×3.3元/吨=23.1元，是原告使用的，2019年11月7日水费单显示欠费68.2元，300元-23.1元+68.2元=345.1元）、电费789.135元（租赁房屋时原告原预存电费300元，租给被告时电表显示84.93度×0.5元/度=42.465元，是原告使用的，2019年11月7日电费单显示欠费531.6元，300元-42.465元+531.6元=789.135元），水、电费共计1,134.235元。原告提供与被告微信聊天记录和电话录音，内容显示原告向被告要求交接房屋原告返还被告一部分押金被告返还房屋钥匙给中介，被告以双方对退租金及押金未达成一致拒绝原告请求，表示原告未退钱所以没给原告钥匙，被告表示早就搬完了，在等原告退租金和押金，其无权霸占原告房子，但纠纷不解决完其不会让原告继续出租房子。被告提供录音及视频资料，显示被告称在2019年4月向中介及原告提出要提前退租，因原告的出租屋内沙发、床等家居有损坏不能使用，但后续被告未找原告办理手续，被告称其早就不在租赁房屋居住于2019年3月下旬搬走，但因为爱养花还用租赁房屋养花，2019年11月9日因与原告发生纠纷未完成交接，被告称在2019年11月10日晚找到房屋中介到租赁房屋见证其搬离涉案房屋并录制了视频。原告提供照片、订单截图，拟证明被告在租赁房屋期间损坏房屋内沙发，沙发购买价格473.77元，原告表述要求被告赔偿损失600元，其中沙发473元，租赁房屋墙面找刮大白的工人询问维修需要127元。在审理中，原、被告均认可被告支付了租金20,200元，押金1,800元，上述钱款一次性交付完毕。原告在审理过程中明确表示原、被告双方经微信沟通将房屋租赁届满期变更成至2019年11月10日到期交接，且因被告在庭审中自认已搬离租赁房屋，屋内已没有其物品了，故将第一项诉讼请求明确为要求被告石润睿返还原告位于沈阳市铁西区，建筑面积69.27平方米的租赁房屋，不要求其搬离。对于租赁房屋的占有使用费，原告表示应从2019年11月11日开始计算，其起诉时看错了，现同意按原诉讼请求主张按自2019年12月12日起计算，对于自2019年11月11日起至2019年12月11日期间的房屋占有使用费放弃主张。对于被告已支付的押金1,800元原告表示同意在扣除被告租赁期间产生的水、电费后折抵房屋占用费。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的房屋所有权证复印件、不动产租赁合同复印件、原告和被告聊天记录截图、报警情况登记表复印件、图片、订单、照片、光盘（录音一段）、录音文本、供水通知单、收据联等证据，被告提供光盘（录音两段）、微信聊天记录、录音录制时间截屏等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的不动产租赁合同真实有效，双方均应按合同约定履行合同义务。本案中因被告仅支付原告租金及押金共计22,000元，双方在微信中协商提前一个月交接房屋，应视为被告支付原告租金至2019年11月10日止，被告尚有1,800元押金在原告处，原、被告表示变更合同履行期限至2019年11月10日止。合同到期后，原告有义务扣除被告租赁期间使用水、电等费用后将押金返还被告，被告有义务将租赁房屋返还原告，但原、被告双方在交接房屋时发生纠纷，对返还钱款的数额未达成一致意见致使双方未完成房屋交接，被告以原告未按其主张返还押金及租金为由不向原告返还租赁房屋的钥匙，应视为被告不当行使了抗辩权利，根据合同约定及法律规定，被告在合同期满后不再继续租赁房屋的，应将租赁房屋无条件返还原告，双方有纠纷应通过其他途径解决，被告不能以不返还原告房屋的方式进行抗辩，被告虽称已在中介在场时搬离了租赁房屋，但不能视为其已完成向原告返还租赁房屋的义务，其在与原告的沟通过程中明确表示不返还钥匙，不让原告继续租赁房屋，可以看出其在租赁合同期满后未将对租赁房屋的占有权返还原告，故对于原告主张被告返还租赁房屋的诉求，本院予以支持。对于原告主张被告支付占有期间的占用费参照租金1,800元的标准，自2019年12月12日起支付至被告实际返还租赁房屋之日止的诉求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告交纳的押金，因原告同意在扣除被告租赁期间产生的水、电费后折抵房屋占用费，本院予以认可，即可以折抵666元（1,800元-789.135元-345.1元，取整数）。关于原告主张被告赔偿其沙发、墙面损坏维修的费用600元，因租赁房屋期间室内物品正常使用亦有损耗，原告未能提供证据证明沙发是被告不当使用或故意损坏的，对于墙面损坏的情况及损失计算依据，原告亦未提供证据证明，故对于原告此项要求被告赔偿其沙发及墙面损坏维修费的诉求，本院不予支持。关于被告辩称其于2019年4月1日与原告协商一致解除租赁合同的意见，因被告在提出解除租赁合同后并未与原告交接房屋，在被告提供的录音资料中亦显示被告表示解除租赁合同后其自认未将全部物品搬出租赁房屋，还在租赁房屋继续养花，不能认定在2019年4月1日原告与被告的不动产租赁合同已解除，故被告此项答辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的租赁物品有损坏不能使用违约在先的意见，租赁房屋室内物品有损坏情况被告可以与原告协商解决，室内物品有损坏不是拒付全部租金或解除租赁合同的事由，在被告提出解除租赁合同后，原告亦未拒绝被告要求提前解除租赁合同，系被告未能提供证据证明其在提出解除租赁合同后有要求与原告交接房屋的意思表示，故被告此项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告石润睿于本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区，建筑面积69.27平方米的租赁房屋返还给原告郭建；二、被告石润睿于本判决生效后十日内给付原告郭建房屋占有使用费（自2019年12月12日起至被告石润睿实际返还原告郭建租赁房屋之日止，按每月1,800元的标准给付原告郭建占有使用费，该占有使用费中应扣除原告应返还被告的押金666元）；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4,418元，减半收取2,209元，由被告石润睿承担（原告已经垫付，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张淼二〇二〇年七月二十二日法官助理林思圻书记员蒲娣本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。