山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初2951号 原告：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地，张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：郭立静，女，汉族，1970年12月2日出生，住张店区，淄博钰诚物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 被告：吕冰，男，汉族，1984年12月16日出生，住张店区。 委托诉讼代理人：唐玉芹，女，汉族，1960年10月19日出生，住张店区，与被告系母子关系。 原告淄博钰诚物业管理有限公司与被告吕冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博钰诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭立静、李菊，被告吕冰的委托诉讼代理人唐玉芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告淄博钰诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：１．依法判令被告支付原告自2019年11月1日至2020年04月30日的物业费264.3元、生活垃圾处理费24元、水费151.6元、电梯运行费211.4元，共计651.3元；2．判令被告支付原告自2019年11月1日起，以651.3元为基数，按照日千分之二计算至2020年04月30日的违约金234.468元，并计算至费用实际付清之日；3．依法判决被告支付原告经济损失五千元；4．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月5日，原告与被告签订(前期物业服务协议)，合同约定了物业服务内容、收费标准、预缴费日期及逾期支付物业费等费用的违约金。合同签订后，原告依约开始履行了相关物业服务，被告在享受原告提供的服务同时应当依据合同时间支付相关费用，但是被告并未按合同约定主动支付物业费、生活垃圾处理费、水费、电梯运行费等费用，且经原告多次催要，仍拒绝支付上述费用。由于被告恶意拖欠物业费等相关费用，损害全体业主的正当利益，给物业公司造成重大损失，现要求被告支付上述费用以外另支付五千元经济损失费。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 被告吕冰辩称，1、被告不欠物业费，原告自从四星级降为三星级后没有与被告继续签合同；2、被告住一楼不坐电梯，原告收取被告的电梯费不公平，2019年4月29日被告去交物业费的时候与原告商量把电梯费割出来，原告不同意，说一起交；3、在居住前被告全额交物业费，且多交了40%，居住后发现风险问题，被告找原告反映，原告不管；4、法院判决后，第一次被告去交费，原告称没有被告的数据，以各种理由不收。第二次称没有接到领导通知，依旧不收被告的物业费。第三次中院判决后，被告再次去交费，郭经理称领导不让收。第四次被告与邻居一起去找王书记，王书记给物业打电话，原告称领导让收才收。原告未能提供等值服务。 原告淄博钰诚物业管理有限公司提供证据：1、前期物业服务协议1份，证明2015年11月5日原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议中约定由原告为被告房产所在小区提供物业服务，合同对于物业基本情况，物业服务内容、期限，物业收费标准，水费、卫生费代收代缴进行了约定，协议第二十条约定物业服务费每半年预缴一次，缴费时间为上次缴费期终止日前15日内，协议第三十七条对于业主逾期交纳物业费及相关费用的按照日千分之二收取违约金；2、物业服务等级标准调整征求意见书1份、征求意见统计表1份、情况说明2份，证明原告于2019年7月份经征求小区业主意见并报张店区房管局物管科，将服务等级由四星级降为三星级，收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元；3、原告系统记载被告所欠物业费等费用截图1份、物业费欠费合计表1份、违约金计算明细表1份，被告自2019年11月1日至2020年4月30日欠原告物业费、电梯运行费、水费明细及自2019年11月1日至2019年4月30日应缴纳的违约金；4、原告向被告住户门张贴物业费催缴通知单照片1份，原告于2020年3月18日向被告住户门张贴催费通知单，催促被告及时缴纳物业费等费用。 被告吕冰提供证据：缴费通知书及光盘一份，证明去交费原告不收。 经双方质证，本院认定事实如下：2015年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月5日起至2018年11月4日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。原告于2019年7月份经征求小区业主意见并报张店区房管局物管科，将服务等级由四星级降为三星级，收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元。被告自2019年11月1日至2020年4月30日欠原告物业费等费用，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至本院，形成本诉。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。1、原告于2019年7月份经征求小区业主意见并报张店区房管局物管科，将服务等级由四星级降为三星级，收费标准由每平方米1元降为每平方米0.7元，属于合同变更，不需要重新签订合同，但如果双方协商一致，也可以重新签订合同，并且被告在此期间，也享受了相应的物业服务，因此，被告以未重新签订合同为由拒交物业费，本院不予支持。2、协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向被告或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。故被告的公摊水费的异议，本院不予支持，原告可据实向被告收取上述相关费用。3、原被告因2019年5月至2019年10月物业费产生过诉讼，双方自今未处理完毕，在此情况下，原告主张本案期间的违约金，本院认为不宜予以支持。4、原告主张的5000元损失，没有提交相关的证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下： 一、被告吕冰于本判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司自2019年11月1日至2020年04月30日的物业费264.3元、生活垃圾处理费24元、水费151.6元、电梯运行费211.4元，共计651.3元； 二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告淄博钰诚物业管理有限公司负担22元，由被告吕冰负担3元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 申 健 二〇二〇年七月十七日 书记员 高雪飞