山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6637号上诉人(原审被告)：侯广卿，男，1965年4月2日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告)：山东吾家房屋租赁有限公司，住所地济南市。法定代表人：李玉真，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧欣，山东齐鲁律师事务所实习律师。上诉人侯广卿因与被上诉人山东吾家房屋租赁有限公司（以下简称吾家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。侯广卿上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法通知第三人袁小明参加二审，根据当事人自愿原则予以调解，调解不成则发回重审或者查明事实的基础上，依法改判驳回吾家公司对侯广卿的诉讼请求。2.一、二审的诉讼费用由吾家公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清：侯广卿于2018年3月12日与案外人袁小明签订了装修合同，装修项目就是现在归吾家公司管理使用的位于卓越时代广场三号楼的89个房间的上下水电、地台等项目。该装修项目由吾家公司发包给案外人袁小明，袁小明又转包给了侯广卿。按照施工惯例，装修队伍进入工地后，由发包方提供一间房子，存放装修材料、工具和临时办公休息使用，吾家公司和袁小明给侯广卿提供了涉案房屋。该房间从一开始施工就由侯广卿和工人放材料、工具，都是无偿的，根本不存在侯广卿租赁涉案房屋这一事实。侯广卿在完成装修工程后，在春节前向袁小明和吾家公司索要装修款，袁小明不给，其称因涉案房屋没有交付，吾家公司没法做决算，所以不给结账，其要求顶名先签个租赁协议，方便下一步向吾家公司要装修款。在这种情况下，侯广卿不得不于2019年1月23日在吾家公司的办公室替袁小明签了这个协议，其只在落款处签名，具体内容也没看。侯广卿一直认为是无偿使用，因为侯广卿是为吾家公司施工，吾家公司还欠着侯广卿装修款和人工费，假使自2019年1月23号之后关于涉案房屋租赁关系成立的话，也是由袁小明承租，然后交给侯广卿放材料、工具、临时办公，房租、物业费、水电费也由袁小明从侯广卿的装修款里代交，一审法院未查清上述事实，请求二审法院改判依法驳回吾家公司对侯广卿的诉讼请求。二、一审判决证据不足。一审判决要求侯广卿支付吾家公司租金及物业费的说法是不符合事实。侯广卿是顶案外人袁小明的名义签订的合同。该份合同侯广卿只在落款处签名，其他内容都不是侯广卿所写，合同有改动之处，具有瑕疵，侯广卿对改动的日期不认可。合同的签订日期是2019年1月23日，合同的起始时间应是2019年1月23日或之后，而不是2018年11月1日。对于一审判决要求侯广卿支付给吾家公司3900元的房屋占有使用费，更没有证据支持，而是以侯广卿自认作出的判决。侯广卿自始至终没有自认过，一直在辩称是案外人袁小明从中捣鬼，把侯广卿无偿使用的房子变成了租赁，且该项判决与房屋租赁合同有自相矛盾之处，希望二审法院明查。三、一审判决程序违法。一审法院未将与本案有利害关系的第三人袁小明追加到诉讼中，导致本案事实没有查清，由于侯广卿不懂法，未向一审法院递交追加第三人申请书。因为本案涉及的房屋租赁合同纠纷从始至终是袁小明策划操作的，有袁小明交水电费、交纳房租的证据予以证明，前述证据一审法院都没有组织质证。袁小明不到庭参加诉讼，本案事实无法查清。综上所述，请求二审法院依法查明事实，维护侯广卿的合法权益。吾家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吾家公司向一审法院起诉请求：1.判令侯广卿腾退租赁的吾家公司的房屋，并恢复房屋原状。2.判令侯广卿向吾家公司支付2018年11月1日到2019年4月30日的租金7800元及物业费600元。3.判令侯广卿向吾家公司支付截至到2019年7月2日的水费130元、电费800元以及计算至实际迁出房屋之日止的上述费用。4.判令侯广卿按每月1300元的标准支付自2019年5月1日起至实际迁出房屋之日止的房屋占有使用费（截至2020年1月9日8190元）。5.判令侯广卿按照合同的约定向吾家公司支付违约金（截至2020年1月9日2212元）。6.本案案件受理费、保全费、保全保险费等各项费用由侯广卿承担。一审法院认定事实：2019年1月23日，吾家公司（出租方）与侯广卿（承租方）签订《房屋租赁委托合同》（以下简称租赁合同），主要约定：第一条第（一）款、房屋地址为济南市历下区浆水泉路16号卓越时代广场3号楼1单元319室A号单间。第二条、租赁期限共6个月，自2018年11月1日起至2019年4月30日止。第三条、该房屋租金为1300元/月，物业费为100元/月，合计总额为1400元/月。水、电费、供暖费由吾家公司代缴，侯广卿在每次缴纳房租时缴纳之前产生的欠费。房屋租金及相关费用的支付方式为月付。首次房租及相关费用应于签合同之日交齐，侯广卿应于房租到期前提前30天将房租及相关费用以现金或银行转账的方式交予吾家公司。如不提前缴纳，每拖欠一天，侯广卿需向吾家公司额外支付月房租2%作为滞纳金。侯广卿若出现拖欠房租及相关费用累计超过3天，吾家公司有权收回房屋，押金不予退还。第七条第（五）款、侯广卿逾期不搬离或不返还租赁房屋的，每逾期一日应向吾家公司支付原日房租租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给吾家公司造成的损失。如侯广卿拒不交回租赁房屋的，吾家公司有权采取强制措施收回租赁房屋，并将侯广卿存放在租赁房屋内的物品清点拍卖，用于抵偿欠租、欠费及其他损失。合同签订后，吾家公司将案涉房屋交付侯广卿使用。2019年7月21日，吾家公司委托山东齐鲁律师事务所向侯广卿发出《律师函》，要求侯广卿腾空房屋，并支付拖欠的租金、物业费、逾期支付租金和退回房屋所产生的滞纳金，以及截止到搬离租住房屋之日所产生的房屋占有使用费、水费、电费。逾期还需赔偿给吾家公司造成的一切经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保全保险费以及一切实现债权的费用。吾家公司在本案中提交了一份《商品房买卖合同》，记载案外人安柯晓于2012年7月17日从山东泰隆房地产开发有限公司处购买涉案房屋。吾家公司另提交了《房屋租赁授权委托书》、《房屋租赁托管合同》，记载安柯晓委托北京雅邦酒店管理有限公司出租涉案房屋。吾家公司还提交了一份《房屋租赁授权委托书》，记载北京雅邦酒店管理有限公司委托吾家公司行使涉案房屋出租和经营管理权利。一审法院认为，吾家公司与侯广卿签订的《房屋租赁委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房屋租金，吾家公司要求侯广卿支付2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金7800元及物业费600元，符合合同约定，一审法院予以支持。租赁期限届满后，侯广卿自认居住至2019年7月，原租赁合同继续有效，吾家公司要求侯广卿按照原合同标准1300元/月支付此期间的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于水费、电费。租赁合同第三条第（一）项约定水、电费由吾家公司代缴，侯广卿在每次缴纳房租时缴纳之前的欠费。因吾家公司没有提供代缴水、电费的票据，不能确定侯广卿欠付水、电费的具体金额，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。关于腾房，吾家公司于2019年7月向侯广卿发出《律师函》，要求侯广卿腾房并支付费用，因本案没有证据显示侯广卿在2019年7月后继续使用涉案房屋，故对吾家公司关于要求侯广卿腾房并支付2019年7月后相关费用的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金。吾家公司明确违约金的合同依据为租赁合同第七条第（五）项，即：“侯广卿逾期不搬离或不返还租赁房屋的，每逾期一日应向吾家公司支付原日房租租金三倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给吾家公司造成的损失。如侯广卿拒不交回租赁房屋的，吾家公司有权采取强制措施收回租赁房屋，并将侯广卿在租赁房屋内的物品清点拍卖，用于抵偿欠租、欠费及其他损失。”因本案没有证据证实侯广卿在收到律师函后拒不搬离，故对吾家公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定判决：一、侯广卿于判决生效之日起十日内向山东吾家房屋租赁有限公司支付房屋租金7800元、物业费600元、房屋占有使用费3900元。二、驳回山东吾家房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由山东吾家房屋租赁有限公司负担108元，由侯广卿负担152元。二审中，侯广卿向法庭提交了其与袁小明的装修合同书一份，拟证实其与袁小明系装修合同关系。吾家公司质证称，对该证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可，本案是侯广卿与吾家公司之间的房屋租赁合同纠纷，该合同与本案没有任何关联。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，吾家公司与侯广卿签订的《房屋租赁委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。因侯广卿实际占有使用涉案房屋，故其应向吾家公司支付此期间的相应费用。侯广卿虽辩称上述合同系顶袁小明的名义签订，其与袁小明之间存在装修合同关系，涉案房屋系免费使用，但并未提交充分证据予以证实，本院对此不予支持。另外，本案为房屋租赁合同纠纷，吾家公司与侯广卿之间的权利义务关系明确，案件事实清楚，案外人袁小明并非本案的必要共同诉讼参与人，无需追加其参加本案诉讼，一审法院未予追加并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由侯广卿负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年七月六日法官助理 乔斌书 记 员 李杨