河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初29430号原告（反诉被告）郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街55号加速器产业园C8-6号。法定代表人姚鸿飞，总经理。委托代理人朱攀峰、杨帅帅，河南麟格律师事务所律师。被告（反诉原告）米青艳，女，1979年7月29日出生，汉族，住河南省开封市龙亭区。委托代理人鲁全河，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。原告郑州祝福房地产开发有限公司与被告米青艳以及反诉原告米青艳与反诉被告郑州祝福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑州祝福房地产开发有限公司（以下简称祝福房地产公司）委托代理人朱攀峰、杨帅帅、被告（反诉原告）米青艳及其委托代理人鲁全河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝福房地产公司诉称：原被告于2013年8月30日签订《祝福红城一期房源选房合同》，约定被告认购原告开发的位于祝福红城一期9号楼4单元2层46号（西户）的房屋，建筑面积为143.98平方米，总价款为1011535元，付款方式为首付款311535元加按揭贷款。合同签订后，被告支付了首付款311535元，原告于2014年10月1日将该房屋交付被告。后经原告多次催告，被告一直不予签订正式的《商品房买卖合同》，也不支付剩余房款700000元。被告该行为已构成根本违约，给原告造成了巨大的经济损失。故请求判令：1、解除原被告签订的《祝福红城一期房源选房合同》，被告并将位于祝福红城一期9号楼4单元2层46号（西户）的房屋返还给原告；2、被告在返还该房屋前结清欠缴的水电费、燃气费、物业管理费等费用（暂计1000元）；3、被告将该房屋恢复原状并承担相应费用；4、被告赔偿原告房屋占用使用费（按月租金3500元的标准，自2014年10月1日计算至实际返还房屋并恢复原状之日止）。被告米青艳辩称：1、原告诉称“经原告多次催告，被告一直不予签订正式的《商品房买卖合同》”不属实。事实是2013年8月30日双方签订选房合同时，原告尚未取得预售许可证系违规销售，导致被告签订选房合同、支付首付款后无法签订正式合同，进而导致被告无法办理房产证、无法落户和安排女儿入学。被告无奈只能另行购房以满足女儿上学需要。此后直到2019年5月才有原告员工禹亚杰联系被告沟通签订正式合同，同时提出加付30%首付款或提供离婚证的签约条件，被告仍积极准备签订合同。后因禹亚杰离职，原告无人与被告对接而搁置。故本案系因原告违规、违约行为导致一直无法签订正式合同。2、原告要求解除选房合同、返还房屋、恢复原状、支付房租等全部诉讼请求均没有事实和法律依据，应予驳回。原告于2014年同意先将房屋交付给被告居住和使用，被告花费了50余万元装修，并于2016年8月花费8万元购买车位，至今已入住近5年，此种情况下原告要求返还房屋、恢复原状(拆除装修)、支付房租既没有法律依据，更严重的侵犯了被告的合法权益。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告米青艳反诉称：2013年8月30日，反诉原被告签订《祝福红城一期房源选房合同》，约定反诉原告以1011535元的价格购买反诉被告开发的位于郑州××新区祝福红城一期9号楼4单元2层46号（西户）的房屋。该合同约定，项目预选房后5日内支付总房款的30%即311535元，正式签订《商品房买卖合同》后，反诉原告在一个月内提供办理按揭的有关资料和证明，反诉被告协助完成按揭手续。反诉原告于当日支付首付款311535元，但反诉被告一直未通知反诉原告签订正式合同。在反诉原告多次催促签订正式合同未果的情况下，反诉被告于2014年同意先交付房屋，后反诉原告花费50余万元对该房屋进行装修并入住至今。2019年5月，反诉被告的工作人员禹亚杰与反诉原告联系商量备签正式合同事宜，提出需要加付30%首付款或提供离婚证。反诉原告积极准备签订合同，后因禹亚杰离职，此事便搁置，反诉被告无人对接。2019年7月，反诉被告突然向贵院提起诉讼，称系反诉原告拖延不签订合同。经查询，反诉被告在销售本案房屋时并未取得预售许可证，系违规销售，故正式合同一直未能签订。现反诉原告自愿一次性支付剩余房款，故请求判令：反诉原被告继续履行《祝福红城一期房源选房合同》，反诉被告与反诉原告签订正式《商品房买卖合同》，并协助反诉原告办理房屋不动产证书。反诉被告祝福房地产公司辩称：1、米青艳经多次催告，仍拒绝履行签订备案《商品房买卖合同》并支付剩余购房款的合同义务，已构成根本违约，我公司有权解除合同。2、米青艳及其代理人当庭存在虚假陈述，扰乱法庭秩序，应予以罚款惩戒。3、米青艳所称其购房从2016年开始受国家限购限贷政策的影响是其迟延签订正式合同并办理贷款的后果，与我公司无关。4、由于米青艳迟延签订正式合同及支付剩余购房款，给我公司造成巨大损失，在其同意一次性支付剩余700000元购房款以及按年化12%利率从2013年8月30日至付清全部购房款之日期间利息，向我公司赔偿损失的情况下，我公司同意继续履行合同，否则我公司将坚持解除合同并追究其违约责任。经审理查明：2013年8月30日，祝福房地产公司作为甲方、米青艳作为乙方，签订《祝福红城一期房源选房合同》一份，约定：项目名称为祝福红城，经过公开选房后，确认乙方在该小区选定的房屋位置为9号楼4单元2层46号（西户），面积约143.98平方米。该套房屋成交单价为7025.52元每平方米，总价为101535元。付款方式为按揭付款，项目预选房后5日内支付总房款的30%即311535元为首付款，正式签订《商品房买卖合同》后，乙方在一个月内提供办理按揭的有关资料和证明，甲方协助乙方完成按揭手续。合同签订当日，米青艳向祝福房地产公司支付购房首付款311535元。庭审中祝福房地产公司称该房屋交付时间为2014年10月1日，米青艳称具体交付时间记不清了，但其在2015年对该房屋进行了装修。后米青艳在该房屋居住至今。祝福房地产公司于2018年7月19日出具《催告函》一份，称：“合同签订后，祝福公司已于2013年8月31日交付约定房屋，经公司多次催告，您一直不予签订正式的《商品房买卖合同》，也不支付剩余房款，至今尚欠公司剩余房款700000元，已构成严重违约。请您在2018年8月10日前与公司签订正式的《商品房买卖合同》，并于2018年8月10日前向祝福公司支付剩余房款700000元及2013年8月31日至您实际付款之日的利息（按同期银行贷款利率计算）。如果在2018年8月10日前您仍未与祝福公司签订正式的《商品房买卖合同》或不支付剩余房款及利息，祝福公司有权解除《祝福红城一期房源选房合同》，收回房屋并追究您的违约责任。请您于2018年8月10日前到我公司售楼部联系办理以上事项，逾期视为对本函内容的认可”。祝福房地产公司通过EMS向米青艳邮寄送达了催告函，其提交的EMS寄件人留存单显示单号为“1009863982431”，邮寄地址为“河南省开封市龙亭区北郊乡小李庄村六队”，联系电话为“137××××0188”。祝福房地产公司提交的邮件全程跟踪查询结果显示该邮件于2018年7月11日寄出，于2018年7月22日到达开封市龙亭揽收部，处理意见为“拒收退回”，于2018年7月23日退回郑州市高新区揽投部并妥投。米青艳与祝福房地产公司工作人员禹亚杰的微信聊天记录中，禹亚杰于2018年8月12日称“你是不是想走公积金贷款”，米青艳称“你给我说说，抓紧处理。我有公积金”。后禹亚杰向米青艳了解了相关情况，并称“那只能我给你说的2种解决办法了，你给你老公商量下吧”。2018年8月27日，禹亚杰称“你给你老公商量的咋样了，你下个月多少号能补齐剩余的百分之三十”。2019年5月23日，禹亚杰称“您好一期的合同您什么时候来签”，米青艳称“你说啥时候签，我就立马去签，就等你们信了”，对方称“您抽空来吧，把资料准备齐。身份证、户口本、离婚证离婚协议、身份证彩色复印件、收入证明、无房证明、近半年银行流水”。米青艳于6月11日称“这几天手续全了，我给你联系”。另查明，1、米青艳提交的《祝福红城（五号院）2、9#楼预售许可后公告》显示预售许可证号为GX2017025,发证日期为2017年9月15日。2、2017年4月11日，深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司祝福红城物业服务中心出具证明一份，载明：“兹有米青艳，身份证号，已入住郑州市高新技术开发区碧桃路109号祝福红城9号楼4单元2层46号，为本小区业主”。以上事实，有祝福房地产公司提交的房源选房合同、账簿资料通知书、催告函、邮寄单及查询结果、微信聊天记录、劳动合同复印件各一份、收据二份、米青艳提交的房源选房合同、预售许可证后公告打印件、EMS快递查询单、微信聊天记录、地下车位使用协议、车位收据、电费及燃气账单详情、入住证明各一份、照片四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。祝福房地产公司提交有短信截图一份，因该证据未显示对方手机号码，故对该证据本院不予采纳。米青艳提交有合同信息备案摘要、结婚证、户口本、郑政办（2016）64号、75号文件、关于进一步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知各一份，因上述证据与本案关联性不足，故对上述证据本院不予采纳。米青艳提交有物流详单一份，因该物流单未显示物流查询情况，亦与祝福房地产公司提交的查询结果不一致，故对该证据本院不予采纳。本院认为：祝福房地产公司与米青艳签订的《祝福红城一期房源选房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行自身义务。该合同约定，总房款为1011535元，预选房后5日内支付首付款311535元，剩余700000元在正式签订《商品房买卖合同》后在一个月内提供办理按揭的有关资料和证明，祝福房地产公司协助完成按揭手续。本案中，米青艳已按约定向祝福房地产交纳首付款，祝福房地产公司已交付房屋，该房屋并由米青艳居住使用至今，庭审中米青艳亦称愿一次性付清剩余房款，故在此情况下，本案合同具有继续履行的可能性且宜于继续履行，故对祝福房地产公司请求解除该合同并返还房屋、结清欠费、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。双方所签合同约定的余款支付方式为按揭贷款，现双方已产生纠纷并形成诉讼，该种付款方式已不具有可行性，米青艳应自行支付剩余房款700000元。祝福房地产公司称经其多次催告，米青艳一直不予签订正式的《商品房买卖合同》，并请求米青艳按3500元每月的标准赔偿其自2014年10月1日起的房屋占用使用费，或在米青艳按年利率12%支付自交房之日起利息损失的情况下继续履行该合同。本案中，祝福房地产公司提交的邮寄查询结果显示其寄出催告函的时间为2018年7月21日，拒收退回时间为2018年7月22日，故米青艳当时并不知晓该催告函所记载的内容。米青艳与祝福房地产公司工作人员禹亚杰2018年8月12日、8月27日、2019年5月23日的微信聊天内容均系围绕办理贷款、签订合同及提交相应手续，并未涉及任何解除合同方面内容，且祝福房地产公司与米青艳所签《房源选房合同》中并未约定相应送达地址确认条款。因祝福房地产公司并未提交证据证明其向米青艳交付房屋时已取得了预售许可证，双方对余款的支付亦约定为签订正式《商品房买卖合同》后走按揭贷款流程，故祝福房地产公司请求米青艳自交付房屋之日起支付利息损失，其该请求依据不足。祝福房地产公司向米青艳邮寄的催告函并未有效送达，双方亦未约定相应送达地址确认条款，且在该邮件退回后，米青艳与祝福房地产公司工作人员直至2019年6月11日期间仍在就相关手续的办理进行沟通，期间祝福房地产公司并未提出过解除合同。故综合考虑上述事实，本院认为米青艳应在接到祝福房地产公司通知后的合理期间内支付剩余购房款，就其未能及时付款期间所产生的逾期利息损失，应由其向被告祝福房地产公司予以承担。祝福房地产公司员工禹亚杰最后通知签约时间为2019年5月23日，米青艳于6月11日进行了回复，后祝福房地产公司于2019年7月15日向本院递交起诉状，此期间可视为合理付款时间。故本院认定米青艳应自祝福房地产公司向本院提交起诉状之日起，以未付房款700000元为基数支付逾期付款利息损失。米青艳支付相应购房款及利息后，祝福房地产公司应与米青艳签订《商品房买卖合同》，并协助其办理涉案房屋的不动产权证书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后10日内，反诉原告米青艳支付反诉被告郑州祝福房地产开发有限公司剩余房款700000元及利息（自2019年7月15日至2019年8月19日期间按人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、上述房款及利息支付完毕后10日内，反诉被告郑州祝福房地产开发有限公司与反诉原告米青艳签订涉案房屋的《商品房买卖合同》（该房屋位于9号楼4单元2层46号西户），并协助米青艳办理涉案房屋的不动产权证书。三、驳回原告郑州祝福房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2154元，由原告负担。反诉案件受理费100元，由反诉被告负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二〇年七月四日书记员 席雨珂