广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9546号上诉人（原审原告）：邓李均，男，1981年3月7日出生，汉族，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所实习律师。上诉人邓李均因与被上诉人广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邓李均上诉请求：1.撤销广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12090号民事判决；2.依法对本案进行改判，即判令万畅公司赔偿损失175326.90元和继续履行合同补充协议26条；3.万畅公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审事实认定不清。购房合同注明配套433个露天车位，但判决书中未对该事实予以认可；一审法院认为按《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》邓李均所涉房屋均显示地上停车位为0，但仅凭该两证认定停车位是不符合客观上实际的，一审法院未查清事实，作出与客观实际不相符的认定；万畅公司对于免除对方权利加重对方责任补充协议第十四条，未尽到提示注意及说明义务，因此该条款应当无效；在无证据证明万畅公司将露天停车位433个变更为147个是经过政府部门批准的行为的情况下，一审法院认定本案争议适用该补充协议第十四条是错误的，补充协议第十四条只能说明万畅公司有申请修改及调整《建设工程规划验收合格证》的权力，并不支持《建设工程规划验收合格证》是核准争议焦点的唯一标准，一审法院仅凭《建设工程规划验收合格证》作出事实认定是不符合客观实际的，且政府部门批准的露天停车位为433个，万畅公司未提供证据证明车位可以少于433个。2.一审法院判决错误。合同约定车位433个，但现实只有147个，万畅公司已构成违约，其应当承担违约责任，而根据合同法的相关规定，应参照适用支付10%违约金的赔偿方式向邓李均赔偿175326.90元。万畅公司辩称：坚持一审庭审意见，另补充1.涉案合同是购房合同，有关的房屋在2018年已经完成交付，已由邓李均使用至今，并办理了产权登记手续，该合同已经履行完毕，不存在再由其提出减少交易价款的可能。2.关于停车位的规划问题，涉案房屋所对应的工程规划许可证明确载明地下停车位数量是0，邓李均在本案中多次提出的地上停车位被改为绿化带，是属于另外一个独立的工程规划许可证建设项目，不属于邓李均购买房屋所处的建设范围，与其毫无关系。而且正如一审所查明的事实，邓李均已经在涉案小区购买了地下停车位，规划尽管不是合同约定的硬性条件，但是万畅公司也已经提供了符合广州市车位规划要求数量的车位，邓李均所购买的房屋是74平方米，最多配比的是一个车位，所以也不存在邓李均所述的购买房屋后停车不便利的情况。3.本案的起诉主体资格问题，万畅公司认为邓李均基于购买合同提出诉讼，其没有事实和法律依据，但是其指向的是另外一个小区共有部分物业的使用问题，首先邓李均不是该共有权人，其次即使其是共有权人，也应该由业主大会来行使诉讼权利，而不得由个别的共有权人提起诉讼，所以本案邓李均虽然是以合同纠纷提起诉讼，但是其声称的事实实际是一个共有权的问题，邓李均不具备起诉资格。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。邓李均向一审法院起诉请求：1.万畅公司按照买卖合同第十九条赔偿邓李均损失175326.90元；2.万畅公司按照买卖合同附件七补充协议第二十六条继续履行；3.由败诉方支付诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月29日，万畅公司（甲方、卖方）与邓李均（乙方、买方）签订了编号为201607276682的《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：邓李均购买万科山景园自编号N23-1栋、N23-2栋3层304号房，房屋地址为广州市黄埔区瞰山二街6号（自编号N23-1栋、N23-2栋）304房；该商品房的用途为住宅，层高为3.2米，户型结构为复式1厨1卫，建筑面积共74.8124平方米，其中套内面积65.22平方米，共有分摊面积9.5924平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26882.38元，总金额1753269元，以按揭贷款方式付款，首期款533269元自预售合同网上签订之日起支付，剩余房款1220000元应于2016年7月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十九条规划、设计的变更约定，该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起X日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。上述合同附件七本合同补充协议特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。其中第十四条对预售合同第十九条的修改约定，买方同意卖方在不改变买方已购商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层，以及在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整以下文件，并同意将本条款作为“买方同意卖方向政府部门申请变更的书面证明”：1.修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图；2.建筑方案意见及附图；3.建设工程规划许可证附件（含附图、指标）；4.办理以上调整所涉及的相关政府部门意见。在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。第十八条对预售合同第二十四条的补充与修改约定，公用设施及附属配套项目仅指《建设工程规划许可证》中载明的项目。公用设施及附属配套项目的竣工交付指取得竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》），并达到使用条件。将本条第二款内容修改为：卖方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并验收合格的，不影响该商品房的交付，买方同意不因此拒绝收房，卖方不因此承担逾期交付的违约责任。第二十六条对合同附件四售楼计划书（含车位、车库的数量、租售方式、租金标准或最高售价等情况）的补充约定，本项目规划的地下车位/车库共有约3920个，规划露天车位约433个，最高租金标准不超过政府部门规定的最高限价。以上数据仅为目前规划，受实际开发的影响可能会有变化，最终以政府部门确权批准的为准，卖方不再另行通知，请随时留意销售现场公示情况。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述买卖合同及补充协议签订后，邓李均依约支付了合同约定的购房款，万畅公司向邓李均交付了涉案房屋并办理产权过户登记手续。邓李均主张万畅公司擅自将规划露天停车位433个减少至147个导致其可得利益损失，当庭明确第一项诉讼请求是指减少合同价款。邓李均为此提交了《修建性详细规划批后公布》予以证明。《修建性详细规划批后公布》的左侧是“公布说明”，右侧是“总平面示意图”。“公布说明”载明：“公布期限自本规划建设项目首期工程开工之日起至全部建设项目建成或通过规划验收之日止；文件批准号为穗规开发批[2015]50号；批准单位为广州开发区国土资源和规划局；批准日期为2015年11月19日；建设项目名称为长岭居YH-A3-0地块项目；建设（个人）单位名称为万畅公司；规划主要指标：总用地面积199810平方米，计算容积率建筑面积373633平方米，绿化率30.2%，建筑密度29.5%；车位配置情况：地上机动车停车位433个，地下机动车停车位3920个，非机动车停车位4486个；附注1明确右图主要体现建筑的空间布局和关系，仅为示意图，图上所展示的建筑外轮廓线及未尽之细部应以《建设工程规划许可证》核定为准。”另查明，广州市开发区国土资源和规划管理局于2016年3月14日颁发的《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2016]44号）记载，由万畅公司建设的广州市永顺大道以南自编号N21-N23栋住宅的总建筑面积为13970.5㎡；附件2《建设功能指标明细表》中住宅（自编号长岭居YH-A3-0地块项目N21-1#、N21-2#、N22-1#、N22-2#、N23-1#、N23-2#）的地上汽车库/地上非机动车库的建筑面积为0.0/0.0㎡。广州市开发区国土资源和规划管理局于2017年6月15日颁发的《建设工程规划验收合格证》（穗开国规验证[2017]38号）记载，由万畅公司建设的广州市永顺大道以南自编号N21-N23栋住宅的总建筑面积为14096.3㎡，附件（一）《建设功能指标规划验收明细表》中住宅（自编号长岭居YH-A3-0地块项目N21-1#、N21-2#、N22-1#、N22-2#、N23-1#、N23-2#）的地上汽车库/地上非机动车库的建筑面积为0.0/0.0㎡。广州开发区永和区长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N15～N27栋）项目已经于2017年9月21日办理竣工验收备案,工程竣工验收备案文件目录包括《工程竣工验收报告》，建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位均签署意见表示同意验收。再查，邓李均已经购得涉案房屋所在小区地下机动车停车位一个。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《修建性详细规划批后公布》《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2016]44号）及附件、《建设工程规划验收合格证》（穗开国规验证[2017]38号）及附件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，邓李均与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是万畅公司建设的地上机动车停车位数量是否违反合同约定。一审法院对此分析认定如下：首先，补充协议第十四条已经对合同第十九条进行了修改，两条款内容有冲突的，应以补充协议第十四条为准。补充协议第十四条约定在不改变商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层以及在不影响商品房质量、使用功能的前提下，万畅公司可以向政府部门申请修改及调整包括修建性详细规划在内的文件。因此，虽邓李均提交的《修建性详细规划批后公布》中有描述地上停车位433个，但最终应以《建设工程规划许可证》核定为准。其次，补充协议第二十六条约定的露天车位数量是双方当事人在签订合同时的规划数据，该条款已经明确提示车位数量受实际开发的影响可能会有变化，最终以政府部门确权批准的为准。而根据现有证据，邓李均所购的涉案房屋对应的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》均显示地上停车位为0，故邓李均诉请按补充协议第二十六条继续履行的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。再次，涉案工程已经取得竣工验收备案，邓李均未对涉案房屋的交付标准或质量提出异议。即使万畅公司对原规划设计方案中地上机动车停车位的数量作出调整，也不影响涉案房屋质量或使用功能。在邓李均已购得一个地下停车位的情况下，现无证据证明地上停车位规划的改变或调整致使其遭受直接损失，即使万畅公司调整地上机动车停车位数量也不属于擅自改变商品房项目的规划、设计，邓李均支付的全部购房款是其取得涉案房屋所有权的对价，万畅公司已经履行了交付房屋及办理产权登记的合同义务，现并无证据证实万畅公司存在违约行为，邓李均现参照违约金的计算标准要求减少合同价款，不符合合同及补充协议的约定。综上，邓李均依据买卖合同第十九条要求万畅公司减少合同价款，并按照补充协议第二十六条继续履行，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回邓李均的全部诉讼请求。案件受理费3807元，由邓李均负担。二审诉讼中，邓李均向本院提交以下证据：1.邓李均投诉后黄埔区政府回复的意见截图（3张）；2.小区的平面图1张。拟证明27栋前面有停车位，但规划许可证是0。万畅公司认为邓李均提交的上述证据不属于新证据，不同意质证。万畅公司在二审中未提交证据。邓李均向本院提交《调查取证申请》，请求本院向广州市黄埔区国土资源和规划局查明政府部门最终所确定的停车位数量是多少，并提取该局关于万科山景城规划车位的会议记录及处理结果。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。涉案合同附件七“本合同补充协议”第十四条对合同第十九条作了修改，约定买方同意卖方在不改变买方已购商品房的结构形式、户型、朝向、性质、楼层，以及在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，且在满足国家法律法规的情况下，可以向政府部门申请修改及调整包括修建性详细规划在内的文件。同时约定在不影响买方所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，卖方对原规划设计方案作出局部的调整，可不通知买方。除非买方因该局部改变而遭受直接损失的，卖方不承担赔偿责任。补充协议第二十六条约定，本项目规划的地下车位/车库共有约3920个，规划露天车位约433个，最高租金标准不超过政府部门规定的最高限价。以上数据仅为目前规划，受实际开发的影响可能会有变化，最终以政府部门确权批准的为准。本院认为，上述补充协议已明确约定露天车位的具体数量以政府部门确权批准为准，因此，露天车位数量应以《建设工程规划许可证》核定为准。现邓李均所购的涉案房屋对应的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》均显示地上停车位为0，邓李均主张万畅公司设置地上停车位不足433个属于违约依据不足，本院对其该主张不予支持。邓李均二审提交了黄埔区政府的信访回复等证据，即便这些证明能证明涉案地上停车位变更了用途，但地上停车位规划的改变对邓李均涉案房屋的结构形式、户型、朝向、性质、楼层以及房屋质量、使用功能均不构成影响，且邓李均并未就该地上停车位规划改变致其遭受直接损失充分举证。现万畅公司已经履行了交付房屋及办理产权登记的合同义务，一审法院认定邓李均主张万畅公司违约依据不足并驳回邓李均的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于邓李均调查取证的申请，本院认为，现有证据已经可以证明邓李均所购的涉案房屋对应的《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》核准的地上停车位数量，邓李均的取证内容与本案待证事实并无关联，因此，本院对其调查取证申请不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3807元，由上诉人邓李均负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年七月十四日书记员  李 广胡秀红