重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终1200号上诉人（原审被告）：奉莉，女，1990年1月26日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：资云峰，重庆憬谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡党菊，重庆憬谦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨进，男，1993年4月10日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：颜泰，重庆宏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁天乐，重庆宏州律师事务所律师。上诉人奉莉因与被上诉人杨进房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奉莉向本院提出上诉请求：1.撤销重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初4125号民事判决第一项和第三项；2.本案一、二审诉讼费由法院依法分担。事实及理由:1.一审法院认定事实错误，房屋买卖合同必须要有书面合同才能成立和生效，房屋总价款为338913元，而杨进一共支付了145260元，没有达到一半购房款，一审认定杨进已经按约履行了合同主要义务缺乏事实依据；奉莉与杨进之间没有合法有效的房屋买卖合同，不存在解除合同之说；即使双方合同成立，损失的确定也不能按照房屋增值部分计算，那是奉莉经营房地产所获；一审法院既然认定了杨进履行了主要义务，但其分配的收益却没有占到一半，一审认定事实前后矛盾。2.一审法院适用法律错误，本案没有书面合同，不应适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》），应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定。杨进辩称，1.当事人双方之间的房屋买卖合同虽然不是书面的，但是奉莉在一审庭审中已经对房屋买卖的事实予以确认，合同已经生效；2.奉莉拒不履行房屋买卖合同，已经构成根本违约；3.杨进没有违法违约的行为；4.奉莉的违约行为与杨进遭受的损失之间存在因果关系，需要承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回上诉，维持原判。杨进向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的口头房屋买卖合同；2.判令奉莉返还杨进购房款75260元；3.判令奉莉赔偿杨进经济损失250000元；4.诉讼费由奉莉承担。一审法院认定事实：奉莉与杨进系继姐弟关系。2015年5月25日，奉莉与重庆龙湖博嘉房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定奉莉以按揭贷款的方式购买重庆龙湖博嘉房地产开发有限公司开发的位于重庆市沙坪坝区房屋（现门牌号为重庆市沙坪坝区大学城龙湖好城时光小区5栋25-8，该房屋坐落于重庆市沙坪坝区，房屋价款338913元，首付款108913元。2016年12月，双方就该房屋达成口头买卖协议，由杨进以338913元的价格购买该房屋。双方达成口头买卖协议后，奉莉将房屋的钥匙、购房合同、抵押贷款合同、契税发票等购房手续交给杨进，杨进从2017年1月起至2017年3月26日向奉莉支付购房款135000元（1月13日现金支付20000元、1月14日转账50000元、1月27日现金支付30000元、1月29日现金支付20000元、2月17日微信转账共计10000元、3月26日转账5000元），并从2016年12月20日起至2017年7月止偿还房屋按揭款10260元，期间杨进缴纳了该房屋物管费。后在合同履行过程中双方发生争议，合同未继续履行，奉莉将其所有的杨进用于支付按揭款的银行卡注销，致使杨进无法再偿还案涉房屋按揭款。2017年6月20日，杨进将奉莉诉至重庆市沙坪坝区人民法院，要求沙坪坝区人民法院确认杨进为案涉房屋的实际产权人，沙坪坝区人民法院以奉莉依法取得案涉房屋的物权并办理了物权变更登记为由驳回了杨进的诉讼请求。现杨进认为奉莉的行为违反了法律规定，构成违约，特提起诉讼。双方均认可奉莉已经退还杨进购房款70000元；案涉房屋现已由奉莉以760000元的价格出卖给案外人李姣并办理了房屋过户登记，将案涉房屋的产权变更至李姣名下。一审法院认为，本案的争议焦点为：杨进是否系重复诉讼？双方的房屋买卖合同是否成立并生效？如果双方的房屋买卖合同关系成立并生效，杨进要求解除房屋买卖合同、要求奉莉返还购房款并赔偿损失的诉讼请求能否得到支持、返还和赔偿的具体数额是多少？针对第一项争议焦点，杨进在2017年6月20日向重庆市沙坪坝区人民法院提起民事诉讼，要求法院依法确认杨进为重庆市沙坪坝区房屋的实际产权人，杨进的起诉系基于物权请求权；现杨进起诉要求解除双方的房屋买卖合同关系，要求奉莉返还杨进购房款及赔偿损失，其起诉系基于债权请求权。故杨进的起诉并非重复诉讼，法院对杨进的起诉依法应当受理。针对第二项争议焦点，双方当事人之间虽然没有签订书面合同，但双方均有买卖案涉房屋的意思表示，且在实际履行。杨进支付了部分购房款且奉莉接受并将房屋的购房合同、抵押贷款合同等房屋相关手续交给杨进，杨进从2016年12月起开始偿还房屋按揭贷款、支付物业管理费，杨进已经按约履行了合同主要义务。故奉莉、杨进之间的房屋买卖合同成立并生效，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定享有权利，履行义务。针对第三项争议焦点，双方在合同履行过程中，奉莉注销了杨进用于偿还房屋按揭贷款的银行卡，致使杨进无法再继续履行合同义务。同时奉莉将案涉房屋以760000元的价格卖给案外人并已经办理房屋过户登记，致使杨进合同目的无法实现，现杨进要求解除双方之间的口头房屋买卖合同，符合法律规定，依法予以支持。奉莉违反合同约定和法律规定，导致合同解除，应当返还杨进已经缴纳的购房款并赔偿损失。杨进共缴纳购房款145260元，奉莉已退还70000元，奉莉还应当退还杨进购房款75260元；双方之间原约定的购房款总额为338913元，现奉莉出卖给案外人的价格为760000元，该案涉房屋增值约420000余元，扣除奉莉支付的房屋契税、大修基金等，结合杨进支付的购房款占原总购房款的比例，法院酌情认定杨进的损失为170000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第之规定，判决：一、杨进与奉莉之间的房屋买卖合同解除；二、奉莉于本判决生效之日起十日内返还杨进购房款75260元；三、奉莉于本判决生效之日起十日内赔偿杨进损失170000元；四、驳回杨进的其他诉讼请求。案件受理费6178.90元，由杨进负担1520元，奉莉负担4658.90元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，奉莉与杨进之间虽然没有签订书面合同，但双方均有买卖案涉房屋的意思表示，且在实际履行。奉莉接受了杨进支付的部分购房款并将房屋的购房合同、抵押贷款合同等房屋相关手续交给杨进，杨进从2016年12月起开始偿还房屋按揭贷款、支付物业管理费，杨进已经按约履行了合同主要义务。故双方之间的房屋买卖合同成立并生效，该合同对双方具有约束力，双方应当按照合同约定享有权利，履行义务。双方在合同履行过程中，奉莉注销了其提供给杨进用于偿还房屋按揭贷款的银行账户，致使杨进无法再继续履行合同义务。同时奉莉将案涉房屋以760000元的价格卖给案外人并已办理房屋过户登记，致使杨进买卖合同目的无法实现，现杨进要求解除双方之间的口头房屋买卖合同，符合法律规定。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，奉莉违反合同约定和法律规定，导致合同解除，应当返还杨进已经缴纳的购房款并赔偿损失。双方对杨进已缴纳的购房款以及奉莉退还的购房款无异议，本院予以确认。对于损失部分，双方原约定的购房款总额为338913元，现奉莉出卖给案外人的价格为760000元，增值约420000余元，扣除奉莉支付的房屋契税、大修基金等，结合杨进支付的购房款占原总购房款的比例，一审法院酌情认定杨进损失为170000元并无不当。综上所述，奉莉的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2683.69元，由上诉人奉莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘红霞审 判 员 杨继伟审 判 员 黄文革二〇二〇年七月九日法官助理 辛 华书 记 员 李 蕾