江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10924号上诉人（原审原告）：江苏夫子庙大世界商贸有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区贡院街188号。法定代表人：**，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：中石油（宁夏）化工有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区北京西路1338号。法定代表人：陈坚，该公司经理。委托诉讼代理人：庄千文，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称夫子庙公司）因与被上诉人中石油（宁夏）化工有限责任公司（以下简称宁夏化工公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夫子庙公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人管理的商场处于夫子庙核心景区，在南京最好的地理位置，物业管理成本较高，对比万达商场29元物业费、德基广场50元物业费、水游城60元物业费，上诉人主张25元物业费合理。2、物业管理服务内容包含房屋建筑墙梁柱维修、消防、电梯、水电、安全等15大项，被上诉人仅以卫生服务有死角认为不能增加物业费，理由不成立。3、上诉人不存在阻挠被上诉人使用房屋和断水断电等问题。4、被上诉人在一审中提到的商场消防设施老化、保温材料外泄等情况，均是因其不能按正常物业费标准交纳所致。按五年前标准收取物业费将严重危害顾客和业主生命财产安全。5、根据合同法相关规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。故本案物业费应当按照市场调节价作为法律依据进行判决，即参考上诉人提供的周边同类商场物业费标准和本商场其他业主执行物业费标准。6、被上诉人长期拒缴物业费，应支付上诉人代为垫付物业费的利息损失。宁夏化工公司辩称，上诉人没有证据证明应当按照25元/平方米/月的标准收取物业费，且上诉人提供的物业服务水平很差。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。夫子庙公司向一审法院起诉请求：1、判令宁夏化工公司支付2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理费共计1029648元（25元/平方米/月*19个月*2167.68平方米）及逾期利息（自2017年12月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。2、本案的诉讼费用由宁夏化工公司承担。一审法院认定事实：夫子庙公司系对夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业法人，依据与业主签订的物业管理协议行使物业管理职责。1998年7月16日，南京市物价局批复夫子庙商厦公共服务费收费标准为每月每平方米（建筑面积）7.5元；2006年12月21日，南京市秦淮区物价局对调整物业管理收费标准的请示批复为“实行市场调节价，自主定价”。宁夏化工公司原名称为中国石油宁夏化工厂，2017年11月更名为现名称，系案涉房屋产权人，该房屋建筑面积2167.68平方米。夫子庙公司曾于2012年5月24日起诉宁夏化工公司至一审法院，要求宁夏化工公司按照每月每平方米25元的标准支付自2004年4月1日至2011年7月1日的物业管理费共计4733952.75元。一审法院经审理，认为应以物价部门前期确定的收费标准即每月每平方米7.5元的标准作为物业服务费用计算的依据，据此作出（2012）秦民初字第1049号民事判决，判令宁夏化工公司于判决生效后十日内给付夫子庙公司自2004年4月1日至2011年7月1日的物业管理费共计1414411.20元。双方当事人均不服该判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院，该院作出（2014）宁民终字第153号民事判决，驳回上诉，维持原判决。宁夏化工公司不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，该院作出（2014）苏审三民申字第0687号民事裁定，驳回其再审申请。因宁夏化工公司未给付2011年7月2日至2015年2月1日期间的物业管理费，夫子庙公司再次诉至一审法院，一审法院作出（2015）秦民初字第1121号判决，判令宁夏化工公司按照每月每平方米10元的标准给付2011年7月2日至2015年2月1日期间的物业费932102.4元；双方均不服一审判决，提起上诉，二审判决维持原判。2017年12月，夫子庙公司诉至一审法院要求宁夏化工公司给付2015年2月1日至2017年11月30日的物业管理费，一审法院作出（2017）苏0104民初11078号民事判决，判令宁夏化工公司按照每月每平方米10元的标准给付自2015年2月2日至2017年11月30日期间物业管理服务费736237.2元。2019年7月，双方再次发生争议，夫子庙公司诉至一审法院。一审法院认为,夫子庙公司系夫子庙大世界商厦实施经营管理的企业，实际履行了物业管理服务，商厦经营者实际也接受了夫子庙公司的物业服务，宁夏化工公司亦同意支付物业费，不违反法律规定，一审法院对此予以确认。生效判决综合考虑涉案房屋所处的地理位置及房屋实际使用情况，酌定宁夏化工公司按照10元/月/平方米的标准给付物业管理费，夫子庙公司现主张《江苏省物业服务收费管理办法》已取消了对空置房的物业服务收费进行减免的规定，要求费用应当上调标准至25元/平方米/月，一审法院认为，此前生效判决判令宁夏化工公司按照10元/平方米/月的标准给付物业管理费用，双方均按该判决履行，之后双方未签订新的物业服务合同，夫子庙公司要求按照25元/平方米/月的标准交纳物业管理费，无合同依据；且此前生效判决酌定期间物业管理服务费的标准时并非根据该规定进行认定，夫子庙公司主张费用标准现在应当上调亦未提供充分的证据证实，宁夏化工公司对上调也未予认可，因此，一审法院对夫子庙公司该项意见不予支持。故宁夏化工公司应向夫子庙公司支付的自2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理服务费为411859.2元（10元/平方米/月*19个月*2167.68平方米）。因双方就物业服务收费标准存在较大争议，无法达成一致意见，未能签订物业服务合同，对于夫子庙公司要求宁夏化工公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、被告中石油（宁夏）化工有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏夫子庙大世界商贸有限公司自2017年12月1日至2019年6月30日的物业管理服务费411859.2元；二、驳回原告江苏夫子庙大世界商贸有限公司的其他诉讼请求。二审期间，上诉人夫子庙公司向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。夫子庙公司提交：1、1999年政府文件《关于调整南京市企业最低工资标准的通知》，以证明1999年以前南京市企业最低工资标准为每月280元。2、报道2019年南京最低工资标准的网页截图，以证明从1998年至2020年南京市最低工资标准上涨621%，而法院判决物业费仅上涨33%，明显判决不公。3、（2011）秦民初字第693号民事判决书，结合上诉人之前提交的与美特斯邦威公司的房屋租赁合同，可以证明美特斯邦威公司使用的1900平方米商场在2011年前就支付每年80万元物业费，而一审法院判决被上诉人2167平方米场地每年仅支付物业费26万元，明显不合理。4、增值税专用发票，以证明一审法院所判决的物业费还包含了上诉人上缴的税费、诉讼费、律师费以及垫付被上诉人物业费等资金成本。5、《会议纪要》和媒体报道上诉人为南京十大消防隐患单位，以证明业主拖欠物业费致商场重大设备无钱维护而瘫痪，即将关门。6、媒体国庆黄金周期间夫子庙的报道，以证明案涉商场处于南京市最好的商业地段，因其地理位置不好而降低物业费的理由不成立。7、上诉人向被上诉人发送的相关函件，以证明上诉人多次向被上诉人发出通知，希望尽快签订物业合同。8、上诉人与被上诉人之间的信函往来，以证明双方产生纠纷根源系被上诉人对上诉人的错误看法，物业合同无法签订系被上诉人故意为之。9、《江苏省物业服务收费管理办法》，以证明物业公司服务区域为公共区域，而非业主专有区域；物业费实行市场调节价，且收费标准按房屋建筑面积收取，并不取决于地理位置。经质证，被上诉人宁夏化工公司认为上述证据均不属于二审新证据。证据1和证据2与本案没有关联性，南京市工资增加与物业费数额没有关系，上诉人认为物业费支出增加应当公示具体收支情况。对证据3的证明目的不予认可，该份判决书所涉案件是委托经营合同纠纷，上诉人与美特斯邦威公司在该案中对双方之间的租赁合同予以认可是因为二人系利益共同体，事实上法院对该份租赁合同并未作出认定。对证据4的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。上诉人想要说明物业费的支出应当公示其物业费收支明细。证据5与本案没有关联性。会议纪要系2007年作出，而被上诉人取得房屋是在2011年，会议纪要与被上诉人无关。该证据反而证明了上诉人的物业服务存在重大瑕疵。对证据7、证据8的证明目的不予认可，双方之间一直在沟通、协商，但并未能达成一致。对证据9的证明目的不予认可，与本案无关。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人夫子庙公司主张按照25元/平方米/月的标准向被上诉人宁夏化工公司收取物业费，应提供证据证明双方对此标准已达成一致。已有生效判决综合考虑涉案房屋所处地理位置及房屋实际使用情况，酌定宁夏化工公司按照10元/月/平方米的标准给付物业费，且双方在此之后并未签订新的物业服务合同，一审法院据此判令宁夏化工公司仍按照10元/月/平方米的标准交纳物业费，并无不当。上诉人夫子庙公司在二审中提交的证据仅能证明双方之间就物业费存在协商过程，不能证明已就支付标准达成一致，亦不能证明生效判决之后发生必须上调物业费标准的新情况，故对上诉人的上诉请求不予支持。综上所述，夫子庙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9978元，由上诉人江苏夫子庙大世界商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 徐聪萍审 判 员 郑 慧二〇二〇年七月十日法官助理 徐琨玉书 记 员 戴 苗