黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终521号上诉人（原审被告）：王树瑞，男，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：张涛，黑龙江龙凤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大庆市摩码企业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区博学大街5号。法定代表人刘梦竹，该公司总经理。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。上诉人王树瑞因与被上诉人大庆市摩码企业管理有限公司（以下简称摩码公司）租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2019）黑0691民初1422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王树瑞委托诉讼代理人张涛、被上诉人摩码公司委托诉讼代理人周超到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。王树瑞上诉请求：一、请求依法撤销大庆高新技术产业开发区人民法院(2019）黑0691民初1422号民事判决中第二、三项的判决；二、请求判令王树瑞不支付摩码公司租金1,295,572元及违约金12,955.72元，合计1,308,527.72元；三、请求判令王树瑞不支付摩码公司2019年4月1日起至《大庆摩码休闲广场租赁合同》解除之日的租金；四、请求判令摩码公司承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：大庆高新技术产业开发区人民法院(2019)黑0691民初1422号民事判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。一、摩码公司并非是涉案房屋实际所有权人，有权提起诉讼的为房屋实际所有者××百湖创意文化传媒有限公司（以下简称百湖公司），虽然摩码公司在一审中提供了《情况说明》，但该《情况说明》仅体现出摩码公司有经营管理的权利，并没有代为提起诉讼的权利，因此摩码公司提起诉讼属于主体不适格，程序违法，应当驳回起诉。二、根据王树瑞与摩码公司签订的《大庆摩码休闲广场租赁合同》第2.2条的约定：王树瑞起租时间与影院开业时间同步，如摩码休闲广场开业时间晚于影院开业时间，则以摩码休闲广场开业时间为王树瑞的起租时间。第3.7条约定：王树瑞在开业时间至影院开业时间这一时间段中，免收租金。摩码公司的影院至今也未开业，因此依据合同约定摩码公司应当免收王树瑞的租全。三、根据王树瑞与摩码公司签订的《大庆摩码休闲广场租赁合同》第3.2条的约定，王树瑞于开业一个月后缴纳首次租全。可以看出，摩码公司作为出租人先向王树瑞缴纳租赁房屋，然后王树瑞缴纳租金。该合同第4.6条约定：甲方应提供采暖、制冷、消防综合配套设施；第10.1.3约定：甲方负责提供供水、供暖、供气及供电设备，并保证满足乙方经营需要。王树瑞在承租期间，摩码公司多次擅自停水停电，也未按照合同约定提供制冷及取暖设施，空调常年关闭，造成租赁房屋冬天冷夏天热，摩码公司甚至在2017年圣诞节前停止了供应天然气，导致王树瑞根本无法继续营业，给王树瑞造成了巨大损失。依据《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。摩码公司作为先履行一方擅自停水停电，已构成实际违约，王树瑞作为后履行一方有权利拒绝支付房屋的租金。因此，一审判决认定王树瑞迟延支付租金已构成违约，摩码公司有权解除合同，王树瑞应当承担违约责任，是明显错误的，请求二审法院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院在查明本案事实的情况下，支持王树瑞的上诉请求。摩码公司辩称，一、摩码公司诉讼主体适格。首先，租赁合同是由王树瑞与摩码公司双方签订的，出租方为摩码公司，而且本案的摩码公司已经取得了实际产权人百湖公司出具的情况说明，表明摩码公司的行为是在取得了百湖公司的认可的情况下实施的，证明摩码公司有权代理百湖公司进行经营管理、代收租金，因此，摩码公司作为本案的权利人，主体适格。其次，在本案一审中，王树瑞提起了反诉，而反诉对象同样为摩码公司，因此可以证明在王树瑞提起反诉时已经认可了摩码公司的主体地位，同时，一审法院也受理了王树瑞的反诉请求，更表明摩码公司在本案中的诉讼主体地位适格。二、王树瑞主张摩码公司违约在先，并无证据。王树瑞认为摩码公司对其停水、停电及供暖、供气、消防设施不合格从而认定摩码公司违约在先，先不提违约是否真实存在，既然王树瑞认为摩码公司违约在先，就应该按照合同约定，要求摩码公司承担相应的违约责任，或者是按照法律规定起诉解除合同、要求摩码公司承担违约责任，但是直到今日王树瑞并没有提出任何的诉讼请求，仅是在一审时提出的反诉，想在一审时以两位证人证言证明上述情况。但在一审庭审中两位证人证言却互相矛盾。首先，在摩码公司询问证人周某冬天的采暖方式，证人明确回答为空调，因为冷才开的；而在询问制冷及取暖是否符合营业经营的正常需求时，他却明确表示，冬天供暖还可以，在此处就明显可以看出他本人阐述的内容就相互矛盾。而对另一位证人询问你们自己是否装过空调时，该证人表明夏天装了空调，空调是单向的，不能制热，只能制冷，此处明显能看出两人证言中的矛盾之处，一个冬天有空调取暖，另一个却说空调是只能制冷的，但是从矛盾中也可以体现出证人周某的真实想法就是冬天的供暖是还可以。而对于王树瑞主张的防火设施问题，在证人周某的证言中，明确表明防火通道在改建的时候不能使用，后期就恢复正常了，也表明了防火通道的正常性。因而才会出现在反诉庭审完成后王树瑞不缴纳诉讼费而被撤诉的情况发生，可以看出摩码公司是没有违约在先的情况的。三、王树瑞未按合同约定及法律规定主张解除合同，并且直至今日为止仍占有使用摩码公司的房屋，理应缴纳租金。王树瑞一再主张按照合同约定到目前为止仍属于免租期，但是从摩码公司一审提交的缴费收据可以明确看出，王树瑞于2016年2月19日开始缴纳的费用收据上收款事由明确写明租金，而在摩码公司将收据交还王树瑞时，王树瑞并没有表示出任何异议，因而可以认定双方已经以事实行为表明双方的免租期已过，已经进入了合同约定的租金交付期间。其次，在一审庭审中，法官询问王树瑞是否向摩码公司缴纳上述数额的租金时，其代理人回答“交的租金，因为铺地砖扣除了一部分，缴纳的是2016年度到2017年的租金”可以看出对方已经明确认可了上述缴纳的为租金，而现在又不承认缴纳，明显为了拖延诉讼及不想承担责任。最后，在2018年末2019年年初时，摩码公司公司领导与王树瑞进行过沟通，因看其经营状况不好，询问是否继续承租，如果不租的话，可以将房屋尽快归还摩码公司，摩码公司另行出租，但是当时王树瑞明确表示有继续承租的意愿。直到2019年摩码公司起诉之后，王树瑞也没有将属于王树瑞的设施设备搬离商场。在一审开庭时，法官询问王树瑞是否对可移动的设施设备已经搬离商场？其代理人明确表示没有搬离。而且在庭审之后，摩码公司代理人也与其代理人沟通过，询问王树瑞是否可以先行搬离，这样的话可以降低双方的损失，其代理人在向王树瑞征询意见之后，转达王树瑞的意见为不能搬离，需要等到案件处理结果明确之后才能。因此直到目前为止，王树瑞仍占用摩码公司的房屋，因此，王树瑞理应支付租金。综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院维持原判。摩码公司向一审法院起诉请求：1.判令解除摩码公司和王树瑞之间签订的《大庆摩码休闲广场租赁合同》；2.判令王树瑞支付摩码公司租金（自2016年4月1日起暂计算至2019年3月31日）合计1,295,572元及年租金1%的违约金12,955.72元，暂计1,308,527.72元，并判令王树瑞支付自2019年4月1日起至解除合同之日的租金；3、判令王树瑞承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月29日，摩码公司和王树瑞就大庆市高新技术开发区博学大街的大庆摩码广场内四层4007位置，面积约1560平方米的场地租赁签订《大庆摩码休闲广场租赁合同》。合同约定租赁期限为六年，租金支付方式为前两年按1元/㎡/日计算，第三年起年租金按上年租金总额递增10%。第十一条合同终止及违约责任11.3条，一方非依法定条件擅自解除本合同或因严重违约导致对方依法定条件或约定条件解除本合同应向对方支付年租金1%的违约金。合同2.2条约定开业时间与摩码休闲广场同步，起租时间与影院开业时间同步。如摩码休闲广场开业时间晚于影院开业时间，则以摩码休闲广场开业时间为租赁场所的起租时间。在履行合同过程中，因影院未入住，摩码公司和王树瑞协商后，自从2016年4月1日交付租金。2016年4月1日至2017年3月31日，案涉租赁场地年租金569,400元，王树瑞已交469,568元，尚欠租金99,832元。2017年4月1日至2018年3月31日，案涉租赁场地租金为569,400元。2018年4月1日至2019年3月31日，案涉租赁场地租金为626,340元。截止至2019年3月31日，王树瑞欠付租金1,295,572元。一审法院认为，摩码公司和王树瑞签订《大庆摩码休闲广场租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。摩码公司已交付租赁场地，王树瑞实际使用租赁场所，故按照合同约定，王树瑞应支付租金。摩码公司和王树瑞经协商于2016年4月1日租赁期限起算，并且王树瑞已交纳当年的部分租金，故一审法院对租赁合同的起算日期2016年4月1日予以确认；王树瑞称2016年交纳的租金469,568元是双方协商后交纳的自2016年4月1日至2017年3月期间的租金，但王树瑞未提交相应证据，一审法院对该辩解理由不予采信。故根据合同约定，一审法院认为王树瑞迟延支付租金已经构成违约，摩码公司有权解除合同，王树瑞应承担违约责任。截止至2019年3月31日，经计算王树瑞欠付租金1,295,572元，应承担违约金12,955.72元；另摩码公司请求王树瑞支付2019年4月1日至合同解除之日的租金，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《若干问题的意见》第143条之规定，判决：一、解除摩码公司与王树瑞签订的《大庆摩码休闲广场租赁合同》；二、王树瑞于本判决生效之日起十日内支付摩码公司租金1,295,572元及违约金12,955.72元，合计1,308,527.72元；三、王树瑞于本判决生效之日起十日内支付摩码公司租金2019年4月1日起至《大庆摩码休闲广场租赁合同》解除之日的租金（按照《大庆摩码休闲广场租赁合同》约定的租金计算）。案件受理费17,485元，由王树瑞负担16,577元，由摩码公司负担908元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案件争议的主要问题是摩码公司是否为适格主体，房屋租赁合同是否到起租日期，摩码公司是否有违约行为。关于摩码公司是否为适格主体。本院认为，案涉房屋租赁合同系由摩码公司与王树瑞签订，摩码公司为出租方，王树瑞为承租方。百湖公司出具的《情况说明》，表明摩码公司的行为是在取得了百湖公司认可情况下实施的，摩码公司有权代理百湖公司进行经营管理和代收租金，因此，摩码公司作为本案的权利人主张权利，主体适格。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于房屋租赁合同是否到起租日期。本院认为，虽然王树瑞主张到目前为止仍属于合同约定的免租期，但是从摩码公司一审提交的缴费收据可以看出，王树瑞于2016年2月19日开始缴纳租金，且缴费收据上明确写明收取的租金数额及租赁期限，而在摩码公司将收据交与王树瑞时，王树瑞并没有表示出任何异议，因而可以认定王树瑞与摩码公司已经以事实行为表明双方的免租期已过，已经进入租金交付期间。一审法院认定摩码公司和王树瑞经协商于2016年4月1日租赁期限起算，并且王树瑞已交纳当年的部分租金，认定准确，本院予以维持。关于摩码公司是否有违约行为。王树瑞认为摩码公司对其停水、停电及供暖、供气、消防设施不合格从而认定摩码公司违约在先的主张，仅有其员工陈述，并未提供其他证据予以佐证，故本院无法确认其所主张的上述事实成立；同时，在合同履行中，王树瑞亦未提交证据证明其向摩码公司提出了相应的诉求乃至提出解除合同的请求，故本院认定，王树瑞所提供的证据材料无法认定摩码公司存在上述违约行为。一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，王树瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,577元，由王树瑞负担。本判决为终审判决。审判长  周广彬审判员  袁力民审判员  范继超二〇二〇年七月十日法官助理刘晓航书记员李洋