广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8485号上诉人（原审被告）：黄文光，男，1959年2月16日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，该所所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。上诉人黄文光因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初35902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文光上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，本案发回重审、合情改判。二审庭询时明确其上诉请求为：驳回民政房管所要求解除租赁合同以及交还房屋的诉讼请求。事实和理由：（一）民政房管所是代管租赁机构，有收租发票印章注明代管，一直没有出具原房屋产权人的委托证明书，其并非是房屋的业主，也不是承租单位，名为代管，实属强占。黄文光爷爷、父辈及本人都是承租人，原业主约定的租赁关系没有变更，现清退黄文光母亲的行为违背了该栋楼业主初衷，改变了性质。当年黄文光的爷爷有注资承建该房，与业主有租赁关系，保证家属后代居住权利。（二）黄文光爷爷、父辈及母亲自解放前后至今一直在该房屋居住，属历史遗留的事实，黄文光母亲八十多岁，已习惯居住于该房屋，且家中婆媳不和、行动不便，属实际情况。（三）案涉房屋只有8平方米，只能勉强够黄文光母亲居住，由于家中人口多，黄文光夫妻单位无分公房，只好向亲属、工友借款购买二手房，借款至今未还清，现民政房管所要求黄文光搬离该房屋，并另行承租房屋供母亲居住，黄文光暂无经济能力，且民政房管所的该做法有失公平。请求法院撤销一审判决第一项、第二项，支持黄文光的上诉请求，让黄文光的母亲安度晚年，黄文光继续按国家有关物价规定合理缴交租金。租赁给何人都是租赁，既然有历史事实存在，黄文光母亲所处家庭及身体原因，确需要该房屋居住，应当根据实际情况维护黄文光的合理诉求。二审庭询时另补充：案涉房屋是黄文光爷爷通过集资的方式租下来的房屋，50年代之前一直在案涉房屋居住，由于案涉房屋住不下了，黄文光就借钱买房。现在民政房管所要求解除租赁合同，黄文光的权益无法得到保护。黄文光母亲是农村的，本来租赁合同承租人应该是黄文光的母亲，因为案涉房屋一直是由黄文光母亲居住和使用，租赁关系应该给黄文光母亲，不能以黄文光母亲没有广州市户口就不让其居住。民政房管所二审答辩称，（一）民政房管所与黄文光就案涉房屋形成不定期租赁关系，且黄文光名下有自有房产，因此民政房管所具有法定和约定的解除合同的权利，并收回案涉房屋。根据《广东省公有房产管理办法》第十一条规定以及双方签订的《广州市房地产租赁合同》第十九条第三款的约定，黄文光名下已有自有产权不符合继续使用承租的条件，民政房管所有权解除合同收回房屋。民政房管所已经给黄文光足够的通知时间、搬迁时间，并且一审法院已经给了六个月的搬迁时间。（二）民政房管所所收取租金、占用费具有合同依据，双方签署的租赁合同中已经明确约定租金、房屋占用费。黄文光与民政房管所虽然形成不定期租赁关系，但是黄文光仍需要遵守2011年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》中的义务，即租赁期限届满，双方未续订合同且民政房管所要求收回房屋，黄文光逾期不交出承租房屋的，民政房管所有权限期迁出和补交占用费。二审庭询时另补充：民政房管所和黄文光签订的是不定期的租赁关系，但是没有和黄文光的母亲有租赁关系。民政房管所向一审法院起诉请求：1.解除黄文光与民政房管所之间关于越秀区文德南路老隆外街22号112-1房屋的不定期租赁关系；2.黄文光（含同住人员）立即将位于越秀区xx房屋腾空交还民政房管所；3.黄文光按每月35元的标准向民政房管所支付自2019年3月1日至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.黄文光支付租金违约金自2019年3月21日至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，从逾期当月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.黄文光按每月35元的标准向民政房管所支付房屋租赁合同解除次日起至黄文光实际交还房屋之日止的房屋占用费；6.黄文光按照每月35元的标准向民政房管所支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）。一审法院认定事实：广州市越秀区文德南路老隆外街22、24、26号（首、二层）房屋登记在广州市民政局名下，建筑面积470平方米，房屋所有权取得方式为接管，规划用途为住宅。广州市民政局委托民政房管所管理案涉的房屋，负责案涉房屋的具体事务性工作，包括但不限于承担代管房屋的产权办理、房屋租赁合同的签订手续、备案登记手续、修缮和改建及支付土地出让金、代为处理房屋管理中涉及的法律诉讼等。2011年3月，民政房管所（出租人、甲方）与黄文光（承租人、乙方）签订了《广州市房屋（住宅）租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区xx部位的房地产出租给乙方作住宅使用，使用面积8.75平方米，租赁期限从2009年7月1日至2012年12月31日，月租金为35元；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除合同并收回房屋，签订本合同后，本人或配偶（含共同居住人员）获得了自有产权房屋（包括房改购房、自购私房或商品房），且建筑面积超过其住房标准下限的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；租赁期满甲乙双方未续订合同，或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。前述合同期满后，双方未再续签订书面合同，黄文光按前述合同约定的租金标准继续支付租金至2019年2月底。一审庭审中，黄文光确认其在本市海珠区自购房屋一套，该套房屋现由黄文光夫妻、儿子夫妻及孙子共同居住；至于其儿子有无购置房屋，黄文光表示不清楚；现黄文光夫妻均已退休，退休金两人一共有六千多元。一审法院认为：黄文光与民政房管所自愿签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》为合法有效合同，对黄文光与民政房管所均具有法律约束力。前述合同约定的租赁期限届满后，黄文光与民政房管所双方虽未续签订书面的租赁合同，但黄文光仍按合同约定的租金标准向民政房管所支付租金，民政房管所未提出异议并收取该租金，故黄文光与民政房管所之间形成不定期租赁合同关系。根据前述合同的约定，黄文光在租赁期满已取得自有产权的房屋，民政房管所有权要求解除其与黄文光之间的租赁合同关系。而且据法律的规定，民政房管所作为出租人有权随时要求解除双方之间的租赁合同。因此，民政房管所诉请解除黄文光与民政房管所之间的不定期租赁合同关系并由黄文光交还案涉房屋，理据充分，一审法院予以支持。考虑到案涉房屋现由黄文光安置其母亲居住，因黄文光的母亲年老，另行寻找房屋安置或搬迁均需时间做准备工作，故一审法院酌情给予黄文光腾退交还房屋的期限为六个月，在此期间黄文光仍应按民政房管所合同约定的租金标准支付占有使用费。虽然前述合同约定了黄文光在合同期满后拒不交还房屋的，民政房管所有权按一倍租金的标准计收违约金，但从本案查明的事实来看，黄文光利用案涉房屋安置母亲居用实属情势无奈，非属恶意拒不腾退，故对民政房管所的该项违约金请求，一审法院不予支持。至于民政房管所主张的黄文光应自2019年3月21日起按每日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金的请求，因黄文光并非恶意拖欠租金，黄文光于一审庭审中亦明确表示其同意按时支付租金，故对民政房管所的该项请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条之规定，于2019年12月24日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起解除广州市民政局房屋管理所与黄文光就广州市越秀区xx房屋形成的不定期租赁合同关系；二、黄文光（含其他同住同户籍人员）应自本判决发生法律效力之日起六个月内将广州市越秀区xx房屋腾空并交还给广州市民政局房屋管理所；三、黄文光（含其他同住同户籍人员）应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市民政局房屋管理所支付自2019年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按35元/月的标准计付）；自本判决发生法律效力之次日起至黄文光实际迁出前址房屋之日止的房屋使用费由黄文光逐月向广州市越秀区民政局房屋管理所支付（按35元/月的标准计付）；四、驳回广州市民政局房屋管理所的诉讼请求。案件受理费100元，由黄文光负担。本院认为，本案中，民政房管所系受广州市民政局的委托负责案涉房屋的管理。民政房管所将案涉房屋出租给黄文光作为住宅使用，黄文光按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，民政房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，案涉租赁合同关系应认定为行政协议。民政房管所作为房屋受托管理单位对案涉合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初35902号民事判决；二、驳回广州市民政局房屋管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市民政局房屋管理所；黄文光预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年七月十四日书记员  贾妍胡秀红