江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0983民初3070号 原告:罗某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省。 被告:幸某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 被告:王某，女，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 第三人:王1，男，汉族，江西省高安市人，住宜丰县。 原告罗某（下称原告）与被告幸某某、王某，第三人王1债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告罗某，被告王某及第三人王1到庭参加诉讼。被告幸某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗某向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销被告与第三人签订的位于高安教育集团15栋402室的房屋买卖合同，宣告该房屋买卖合同无效2、请求依法确认原告对该房产享有优先受偿权3、涉及诉讼的相关费用由被告和第三人全部承担。事实和理由:2020年1月8日，被告幸某某向原告借款拾万元(100000元)，并约定该借款原告可以随时要求被告返还。3月初，原告因资金周转需要，向被告提出归还借款，但被告一直以各种理由推脱，至今尚未归还借款。2020年4月9日，原告向高安市人民法院提起诉讼，5月6日，高安市人民法院作出《民事调解书》(2020)赣0983民初1832号，然而，被告未依法执行调解书约定的义务，现该诉讼已进入强制执行阶段，据悉，被告幸某某在民间向多人借款，数额巨大，因均未能及时归还，数名债权人一直在向其追讨。被告为逃避债务，和第三人王1(即被告幸某某小舅子)恶意串通，于2020年4月8日将其位于高安教育集团15栋402室的房屋，采取不正当手段当天就办理了不动产转让手续，将该不动产转移到了第三人王1名下。2020年4月16日，为达到彻底转移财产、逃避债务的目的，两被告又到民政局婚姻登记处办理了假离婚手续，将债务全部划归被告幸某某承担，婚姻存续财产全部划归被告王某所有。种种行径，被告转移财产逃避债务的企图昭然若现，转移财产逃避债务是一种恶劣行径，于法于理不容，严重损害了原告的合法权益，更严重践踏了法律的权威，因此，向人民法院提起诉讼，请人民法院予以支持为感。 被告王某辩称：被答辩人起诉答辩人与被告幸某某与第三人王1签订的位于高安教育集团15栋402室的房屋买卖合同无效的事实不符，请求依法驳回其诉讼请求。2019年12月12日答辩人和被告幸某某想卖掉高安教育集团15栋402室区投资，第三人王1提出想买该房屋，双方约定80万元成交，于是当天便签订了房屋买卖合同，并支付了首付款30万元给被告幸某某账户，约定余款2个月内支付，2020年1月2日第三人王1委托其母转账48万元整给被告幸某某账户，并支付2万元现金。2020年4月8日，第三人王1提出要对该房屋办理过户手续，于是答辩人和被告幸某某与第三人王1在高安不动产权过户中心办理了该房屋过户手续。该房屋买卖合理合法，不存在被答辩人起诉中说的为逃避债务，恶意串通行为。答辩人和被告幸某某2020年4月16人办理离婚，实属感情破裂。答辩人和被告幸某某唯一住房高安市叠翠佳园9栋二单元201室房屋属被答辩人查封，并没有转移财产的情况。 第三人王1辩称：被答辩人起诉答辩人与被告幸某某、王某签订的位于高安教育集团15栋402室房屋买卖合同无效，与事实不符，请求法院依法驳回起诉请求。在2019年底，被告幸某某一直想卖掉高安教育集团15栋402室房屋去投资，答辩人在得知后，因一直想买套此处的房屋为小孩日后读书使用，遂向被告幸某某、王某提出购买此处的房屋的想法，后双方结合市场价格，同意以80万成交，并于2019年12月12日签订了房屋买卖合同，当日答辩人转账10万至被告幸某某，委托袁建庭、陈海龙向被告幸某某转账20万元，当日总转账支付30万至被告幸某某，因合同约定剩余的50万元购房款在两个月内支付，2020年1月2日答辩人委托母亲邹爱秀支付剩余的50万购房款给被告幸某某（48万通过邹爱秀账户转至被告幸某某、2万元现金给被告幸某某），后因本身工作和受疫情影响原因，双方至2020年4月8日到高安市不动产权过户中心办理了过户手续，为该房屋过户，答辩人支付了过户税费等4.3万元。答辩人购买此房屋累计花费了84.3万元。答辩人与被告幸某某、王某事前签订了房屋买卖合同，依约支付了全部购房款，双方到房地产登记部门办理了房屋转让过户登记，现已实际占有，因此该房屋买卖合同合法有效。根本不存在被答辩人起诉中所说被告幸某某的恶意逃避债务及与答辩人恶意串通的行为。 被告幸某某未到庭参加一审庭审，也未提出任何答辩意见。 在庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）不动产登记中心出具的房地产权登记信息两份，证明被告与第三人是在2020年4月8日办理过户手续；证据（二）（2020）赣0983民初1832号民事调解书一份，证明原告起诉的时间是4月9日，起诉之前原告与被告多次沟通，在被告幸某某债务纠纷期间办理了过户手续，是不合法的，且购买人是其亲属；证据（三）高安市不动产登记申请表和登记审批表，证明载明交易的时间节点是当天之内完成了全部的交易，正常的交易手续是3-5天；证据（四）婚姻登记处离婚登记审查处理表，被告曾经于2020年4月10日想离婚，离婚协议上约定债务全部由被告幸某某承担，财产全部归被告王某所有，违背常理，意图逃避债务。 对原告的上述举证，被告王某经质证对证据（一）、（三）无异议；对（二），该民事纠纷是原告与被告幸某某之间的事情；对（四）真实性没有异议，因为家里实在是无法生活下去了，借钱都是被告幸某某自己私人借的，我并不知情，协议上说所有财产都归我，实际上根本就没有财产，只有一套共同居住的房屋，也已经查封。 第三人王1经质证认为对证据（一）、（二）、（四）无异议；对（三）原告证据来源我们不清楚，但是原告的证明目的无法达到。 被告王某为证明自己的辩称事实向本院提交的证据材料有：证据（一）被告幸某某的农行银行卡的清单、工行的借记卡清单，证明被告幸某某已收到第三人王1的购房款80万元。 对被告王某的证据原告经质证认为收到钱是事实，但此款项与本案无关联性，该清单可以看出被告幸某某有大额的转出转入。 第三人王1对被告王某的证据无异议。 第三人王1为证明自己的辩称事实向本院提交的证据材料有：证据（一）2019年12月12日签订的房屋买卖合同，证明第三人与被告于2019年12月12日签订了合同；证据（二）付款凭证和银行流水，证明第三人已经按约支付完了所有房屋对价。 原告对第三人王1的证据经质证认为对证据（一）该合同可能是事后补充，该合同的形式要素简单，完全不符合逻辑，合同中说明该房子为80万元，该房价与市场价不符合；对证据（二）该30万元转账与购房款毫无关系，存在可能由非法吸收的存款来充当购房款，后50万元的转账也不是由第三人账户转出。 被告王某对第三人王1的证据无异议。 因被告幸某某未到庭质证，视为放弃质证。本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一）、（二）双方当事人均无异议，本院对上述两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对原告的证据（三）高安市不动产登记申请表和登记审批表程序齐全形式合法，故涉案房屋的转移登记手续系合法办理，雇请中介是正当的民事行为并不影响办理转移登记的效力，原告称正常的交易手续是3-5天，根据举证责任的规定，原告并未对该主张提供相应的证据证实，本组证据的证明目的本院不予认可；对证据（四）婚姻登记处离婚登记审查处理表显示被告幸某某与被告王某于2020年4月16日办理离婚登记，双方同日签订的离婚协议写明双方婚姻存续期间无共同的财产分割，无共同的债权，所有的债务离婚后由男方承担与女方无关。 对于被告王某提供的证据（一）被告幸某某的农行、工行银行流水结合第三人王1提供的证据（二）付款凭证和银行流水，可以证明本案中被告幸某某实际收到第三人王1支付的购房款80万元，原告主张不同人员的转账可能存在由非法吸收的公众存款来充当购房款的情况，但并未提供相应的证据证实，第三人王1提供银行流水转账凭证的同时，提供了各位转账人员出具的证明及身份证信息、银行卡信息，本院对上述两组证据予以确认。 对第三人王1的证据（一）房屋买卖合同，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，当事人订立合同可以采用书面形式、口头形式或者其他形式，被告与第三人之间的房屋买卖合同系二手房买卖合同，我国法律并没有强制规定其合同形式，合同形式及内容均系双方当事人在自愿平等的基础下协商后约定的，意思表示真实，原告主张合同形式要素简单不能成为合同无效的理由，该房屋买卖合同依法成立并生效，原告主张涉案房屋作价80万元不符合市场价格亦未提供相应证据证实，本院对该组证据的三性予以确认可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月12日，被告幸某某、王某与第三人王1就位于高安市住房（不动产权证书（2019）高安市不动产权第××号）转让事宜签订《房屋买卖合同》一份，写明“该套住房建筑面积141.6平方米，分摊土地使用面积23.93平方米，价作捌拾万元；购房款由第三人王1在2019年12月12日支付首付款30万元，剩余款50万在签订该合同后2个月内付清；双方定于2020年4月底前办理过户登记，办理房屋买卖的税费由第三人王1按法律规定承担，被告应协助第三人王1办理过户登记手续；在第三人王1支付首付款30万元后，被告将该被转让房屋的钥匙交给第三人王1，由第三人对该房屋行使使用权（包括收取租金等）”等主要内容。被告幸某某、王某作为甲方签字捺印，第三人王1作为乙方签字捺印。合同签订后当日，第三人王1通过自己的农行账户转账10万至被告幸某某，委托案外人袁建庭、陈海龙（均受陈爱国委托）为第三人王1购买涉案房屋支付房款向被告幸某某各转账10万元，当日总转账支付30万至被告幸某某账户。经庭审查明案外人陈爱国与第三人王1系朋友关系，陈海龙是陈爱国的小舅子，袁建庭是陈爱国的妹夫，三人均为江西宜丰人。2020年1月2日第三人委托其母亲邹爱秀通过其工行账户转账48万至被告幸某某账户、另支付2万元现金给被告幸某某，共计支付50万元至被告幸某某账户。2020年4月8日被告幸某某与第三人王1就案涉房屋于高安市不动产权过户中心办理了转移登记。2020年1月8日，被告幸某某向原告罗某借款100000元，并约定原告可以随时要求被告返还借款，2020年4月9日原告向本院起诉，请求被告幸某某还款，本院作出（2020）赣0983民初1832号民事调解书。现原告认为被告与第三人之间的房屋买卖系规避债务，故诉至本院。 本院认为，被告幸某某、王某与第三人王1签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在自愿平等的基础下协商后约定的，该买卖合同虽不是房产管理局提供的标准文本，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。原告于2020年1月8日向被告幸某某出借借款之前，被告幸某某、王某与第三人王1于2019年12月12日签订了合法有效的房屋买卖合同。第三人王1购买此套房屋是出于对其小孩今后的教育需求考虑，其受让该不动产属善意取得，并按照合同约定支付了全部合理的对价，合法办理了房屋转移登记的手续，取得了涉案房屋的所有权并实际占有。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成伤害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，原告主张的债权人撤销权成立必须符合两个要件，即明显不合理的低价转让财产侵害债权人的债权及受让人知道该情形。本案中，在被告幸某某、王某与第三人之间的房屋买卖合同合法有效的前提下，涉案房屋位于高安市教育集团小区（建筑面积141.6平方米），被告作价80万元出卖给第三人并不是明显不合理的低价，原告主张该价格不符合市场价格未提供相应证据证实，该主张不成立。涉案房屋不存在明显不合理的低价转让的情况下，亦不存在受让人知道该情形恶意串通的可能性。综上所述，被告出卖房屋给第三人的行为并没有使债务人的财产得以实际减少而侵害债权人的债权，原告请求撤销被告与第三人的房屋买卖合同，确认合同无效的诉请没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告罗某的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审判员  黄春根 二〇二〇年七月十五日 书记员  王文佳