湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初940号原告：唐云飞，女，1978年9月1日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：唐涌，系原告唐云飞弟弟。被告：何爱民，男，1971年10月27日出生，汉族，住新宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨红玲,系被告合伙人之一。委托诉讼代理人：欧琼，湖南同求律师事务所律师。原告唐云飞与被告何爱民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐云飞以及委托诉讼代理人唐涌，被告特别授权委托诉讼代理人杨红玲，一般授权委托诉讼代理人欧琼律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐云飞向本院提出诉讼请求：1、要求判决被告支付违约金100000元；2、解除购房合同退还房款454027元，并按月利率1%承担延迟交房的房款的利息；3、赔偿原告误工费6000元，车旅费600元，精神损失20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年5月10日签订了购房合同书，原告购买了被告等人开发的金冠商贸城壹号公馆808号房屋一套。原告总计依约交纳了约定房价款和维修基金等各项费用454027元。尽到了购房人的全部义务。但是，被告缺失诚信，并没有向原告提供该房屋经过有关部门竣工验收合格的报告，也没有按约定日期交付房屋。原告现在拒绝收房，要求退款，故向本院提起诉讼。何爱民辩称：购房和合同订立是双方真实意思的表示。一、双方约定的交房时间内被告通知了原告来领房，是原告自己不愿意收房。二、合同中并没有约定必须经竣工验收才能交付房屋给客户，只是约定了交付的具体日期，到期后，被告准时履行了交房义务，且该栋房屋也经过了初验合格。现在被告无端要求退房退款，还要求被告承担利息，违约金显然与事实不符。故请求驳回原告的诉讼请求。经举证、质证和开庭审理，本院认定诉讼事实如下：被告何爱民与杨红玲等三十余人于2016年11月合伙购买了中邦置业有限公司已合法取得土地使用权的商住建设用地，用于合伙集资联建房屋出售。在被告与中邦置业公司签订的土地转让合同中，特别约定因本项目是四统一建设项目，乙方（指何爱民等合伙人）应按照新宁县城乡规划局规定的统一规划、统一设计、统一报建、统一管理的建设方式进行建设施工。如果乙方几户能够以整栋联建的方式施工建设，则甲方（指中邦公司）统一代理乙方立项、报建、验收和办证。乙方办理的《土地权使用证》和《房屋所有权证》须待统一验收合格和乙方将缴纳契税凭证等交给甲方后，由甲方在两年内帮乙方办理好《土地权使用证》和《房屋所有权证》。转让合同签订后，何爱民等人又内部签订了合伙建房协议书。被告何爱民是合伙项目中的负责人之一，但何爱民等合伙人并没有向工商部门注册成立项目公司，建房对内而言纯属是以个人名义集资联建，项目取名为金冠壹号公馆。2019年5月10日，被告何爱民以个人名义与原告唐云飞签订了金冠壹号公馆《房屋买卖合同》。该合同约定，唐云飞购买壹号公馆第八层第808号套房，建筑面积包括公摊面积共142.83㎡，总房价456800元，交款方式是，订立合同时交房款336800元，2019年6月25日交房款100000元，剩余20000元房款在办理产权过户时再一次性支付。除此之外，约定国家契税、建筑维修基金两项费用由原告另行承担。原告按合同约定，如数向被告交清了购房款436800元，另缴纳了契税、维修基金17227元。双方约定建筑质量和交房标准以合同附件二为准（裸房交付）。该合同中约定双方交付房屋的时间是2019年10月31日，若推迟交房，被告按原告已付房款总额以月利率1%支付实际推迟交房时间段的利息。同时约定双方必须遵守约定的价格和条款，不论涨跌，如一方违约，违约方必须向对方赔偿违约金100000元。2019年10月26日，被告通过物业公司工作人员向原告发出微信，要求原告提供准确地址和联系人以便发出收房的资料给原告，原告发出了准确地址和联系人，但被告方并没有向原告发送任何资料。2019年10月31日，原告依合同约定来到808号房屋取房，但被告何爱民或者其合伙人并没有正式向原告交付房屋钥匙或者提供交房的书面交接资料。另查明：壹号公馆商住楼目前经过了初验，但并无结论。竣工验收还没有开始。办出不动产权证书日期按合同约定是“出卖人在房屋综合验收后的360个工作日内。”本院认为，被告何爱民等人转让中邦公司土地后合伙集资联建楼房时，必须遵守和执行住建部门的“四统一”要求，和规范。换言之，被告的建房售房行为，必须以中邦公司名义对外办理审批、报建、验收、办证等一切手续，必须纳入商品房建设的审批流程。这种模式既有政府的明确要求，也有被告何爱民等合伙人与中邦公司的明文约定和限制。被告等合伙人的名为集资联建实为私房合伙出售的运作虽然并不违反禁止性法律规定，也是目前房地产市场上允许存在的模式。但其前提条件必须是在交付房屋前，对房屋的建筑质量和配套设施经过住建部门的初验和竣工验收二道环节，并得出合格结论之后才能交付，以防范有可能存在的潜在风险，确保安全和工程质量。而本案被告在对外销售合同中，只约定了交房时间，让客户先领房，后验收，明显违反了国家对建筑工程必须经过验收才能正式交付使用的强制规定，让顾客对房屋质量心存疑虑，被告让客户先领房后验收的做法明显违法。如果允许这种做法存在或者支持这种做法，则政府监管建筑市场的职能会丧失。因此，被告辩称的并没有约定必须要经过验收才能交房，只约定了交房的日期系双方自愿的观点，本院不能采纳。被告这种逃避政府监管，忽悠客户的行为是无效民事行为，不能得到法律的保护和法院的认可。在此情况下，原告也完全有合法正当理由拒绝收房。其二，被告的证据也根本不能显示在约定的交房日期进行了房屋交接手续，一是无正式书面交接清单，二无证人证言，三无现场影像，四无住房钥匙交接，仅有的聊天记录也只是被告物业要原告提供详细地址好发送资料为交房做准备工作，但事实上被告物业也没有向原告发送过任何资料。尽管该套房屋实际上在约定交房日前已经建好，但是，不能因为有微信聊天或者原告当天去看了房子就表示交房成立，被告辩称已交付房屋纯属被告一厢情愿地所为。该房子的毁损灭失风险既无事实交付也无法律交付，故目前的灭失、毁损风险应当由被告来承担。基于上述一、二点论述，本院不能认定被告房屋已经按期交付的观点。被告应当承担从约定交房之日起至验收合格之日止的逾期交房利息，利息计算依双方约定月利率1%。但是，因为新冠疫情的影响，全国建筑行业在2020年4月初才允许动工，因此应当减免因不可抗力所造成的延误竣工验收日期的利息。尽管如此，双方在买卖房屋中的意思表示是真实的，房价也是合理的、固定的，且房屋并无质量问题，原告也依约交清了大部分的房款和全部应由自己承担的税费，事实上交易已经完成。除了上列被告逃避国家强制性规定先交房后验收后，合同中并无其它违法的成份。因此就总体而言，该房屋买卖合同应当是有效的，为了鼓励交易，本院不能采纳原告所谓解除合同，处罚违约金并且又要被告承担全部利息的诉讼请求。其次，被告出售房屋表面上是一个人与原告签订了买卖合同，实质是由他代表了全体合伙人所为。被告个人的民事行为其产生的权利义务应当由全体合伙人分享，但本案根据合同相对性原理，没有追加其它合伙人，并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第一款、第五十六条、第一百六十三条之规定，判决如下：一、由被告何爱民承担壹号公馆第八层第808号房屋从2019年11月1日起算至房屋竣工验收合格之日止的逾期交房利息给原告唐云飞。按月利率1%计付，核减其中2020年元月至2020年4月共计4个月的利息。二、驳回原告唐云飞的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，由原告唐云飞、被告何爱民各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  戴马宁二〇二〇年七月七日法官助理曾耘书记员邓牧之