贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4458号 原告：张德芳，女，汉族，1964年1月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曹庆江，男，汉族，1953年6月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：吴发琴（特别授权），贵州神兽律师事务所律师，执业证号：15205201911107125。 二原告委托诉讼代理人：熊泽艳（一般授权），贵州神兽律师事务所实习律师，证号：23071312110761。 被告：贵州远泰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路1号。统一社会信用代码：91520000722189140Q。 法定代表人：李智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴江林（特别授权），贵州良景律师事务所律师，执业证号：15205201310732308。 委托诉讼代理人：陈青云（一般授权），贵州良景律师事务所律师，执业证号：15205201310645917。 原告张德芳、曹庆江与被告贵州远泰房地产开发有限责任公司（下称：远泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序于2020年6月12日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人吴发琴、熊泽艳，被告委托诉讼代理人吴江林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张德芳、曹庆江向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向房屋主管部门办理房屋产权登记证书，并支付因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金暂计1万元;二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告与被告于2017年1月6日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告所开发建设的位于毕节市名为远泰佳苑建筑面积为110.18平方米（套内建筑面积为88.62平方米）的商品房一套，房号为:1-18-4,房合同号为:ｙｔ067,原告按照合同约定向被告交付首期房款244876.00元，剩余房款230000.00元也通过银行贷款的方式支付给被告。因在合同中双方没有约定交付相关转移商品房转移登记的有关文书日期，故根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，被告应自房屋交付使用之日起90日内办理相关转移登记的文书交付给买受人。然而，时至今日，根据相关司法解释的规定被告最迟于2018年1月28日取得该商品房所有权初始登记，并将办商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告却迟迟未收到被告为原告办理商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为:被告为原告逾期办理商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按合同第二十二条的约定承担违约责任如下:逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，前360日内违约金:以原告已付房款474876.00元为基数，按0.1%计算，即474876.00＊0.001＝474.876元，超出360日内违约金应根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠分案件适用法律若干问题的解释》相关规定，以原告已付购房款474876.00元为基数，按银行同期同类贷款利率的4倍计至被告实际为原告办理登记之日止，暂计10000元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求为谢! 原告庭审时向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更诉讼请求为：一、判令被告立即为原告向房屋主管部门办理房屋产权登记证书交付给原告，并按规定支付逾期办证违约金，以申请人已付购房款474876.00元为基数，具体计算方法如下(前360日即2018.1.28-2019.1.27违约金为474.876元；约定日期360日以后:即2019年1月28日至8月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，2019年8月21日起至被告实际将商品房转移登记的相关文书交付给原告之日止按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率的标准计算);暂计31805.00元。二、判令被告退还原告所交三通费(闭路费350、天然气费2500、电入户费520)共3370.00元;三、本案诉讼费用由被告承担。 被告远泰房开公司口头答辩称：一、被告已按时交房；二、逾期办证违约金的计算问题：1、被告积极推进相关工作，但因疫情影响有所延误，对疫情期间的相关金额恳请酌情扣减。2、交房后以交房后90日为起点起算，360日内按合同约定执行。3、关于三通费，在合同第十二条明确约定，电话通信、有线电视、宽带网络由原告方自行办理开通使用手续，被告只起代收代缴作用，且已将该款项交付相关单位，应不予退还，燃气费用虽无约定，但实际上也是由被告代收代缴并已交付相关单位，请求参照原被告签订的合同第十二条约定执行。三、叶绿林、白雪江、徐令、李政治此四原告交付的是现房，已签订合同之日往后推90日来计算违约金。 本院经审理查明：2017年1月6日，二原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为1-18-4；该商品房总价款为474876.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的百分之零点一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款474876.00元。同时，被告还收取原告各项费用共计3730元（闭路350元、天然气2500元、电户520元、登记费160元、代办费200元）。双方认可交房时间为2017年10月30日。现涉案房屋所属楼幢尚未通过消防验收，未取得初始登记，不能办理转移登记。因被告至今未为原告办理涉案房屋的产权转移登记，也未退还收取的各项开户费（即三通费），故原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据,上述证据已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告不仅应按合同约定向原告交付房屋，还负有协助原告办理商品房权属转移登记的义务。但至今，被告尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因被告尚不具备办理转移登记的条件，导致原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，被告应当承担违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据上述法律规定，原、被告在合同中未约定办理房屋转移登记的期限，则被告应于交房之日起90日内具备办理转移登记的条件，以便能为原告办理房屋的权属登记。被告于2017年10月30日交房，应于2018年1月28日前具备办理转移登记的条件，不具备，则从2018年1月29日起计算违约金。对违约金的截止时间，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，但被告还应履行告知原告的义务。故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出疫情期间酌情扣减违约金的抗辩，因涉案房屋至今仍不具备办证条件，故被告的该抗辩无事实依据，本院不予采纳。 对于违约金的计算标准，因原、被告在合同中未约定逾期超过360日后违约金的计算标准，现已逾期超过360日，故违约金按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。但因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后的违约金，原则上应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，但原告只诉请按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，本院从其所愿，予以支持。即原告诉请的逾期办证违约金，以原告已付购房款总额474,876.00元为基数，自2018年1月29日起至2019年1月24日(360日内)按原告主张的已付购房款的0.1%计算，计算为474.87元（474,876.00元×0.1%）；自2019年1月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的被标准计算。 对于原告要求被告返还各项开户费3,370.00元的诉讼请求，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费于法无据，理应予以退还，故原告要求被告退还各项开户费的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为向被告缴纳上述费用的行为不符合法律规定，则其可基于被告代收理由不成立随时要求被告退回。 对原告要求办理房屋产权证书并交付的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，属于事实上不能履行的情形，故对原告的该诉讼主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张德芳、曹庆江逾期办证违约金，自2018年1月29日起至2019年1月24日的违约金为474.87元；2019年1月24日以后的违约金以原告已付购房款474,876.00元为基数，自2019年1月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由出卖人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止按照同期全国银行间同业拆借中心每月20日公布的贷款市场报价利率的标准计算。 二、被告贵州远泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张德芳、曹庆江各项开户费共计3,370元； 三、驳回原告张德芳、曹庆江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费340.00元（已减半收取），由原告张德芳、曹庆江负担229.50元，被告贵州远泰房地产开发有限责任公司负担110.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年七月一日 书记员  李长江