浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终170号 上诉人（原审原告、反诉被告）：矫宇，女，1980年2月29日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：王燕，北京大成(舟山)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟鲁凯，北京大成(舟山)律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：乐圆，男，1986年3月9日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：胡宇成，浙江六和(舟山)律师事务所律师。 上诉人矫宇与上诉人乐圆因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 矫宇上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项判决；依法改判：1.房屋租赁合同于一审诉状到达乐圆之时解除。2.乐圆赔偿其568563.20元，并退还押金10000元；3.一、二审诉讼费用由乐圆承担。事实和理由：1.一审认定房屋租赁合同于2020年1月13日解除属事实认定错误。其提起诉讼后，乐圆在庭审中明确表示要解除合同，双方已达成一致意见，即起诉状送达乐圆时房屋租赁合同解除。即使如一审判决2020年1月3日交钥匙时解除合同，2019年7月1日至2020年1月13日期间的房屋租金也应根据房屋实际状况予以调整。此期间因漏水引发电路跳闸、消防设备失灵等安全隐患，不具备正常使用条件，无法达到原租赁使用目的，一审未予调整租金错误。2.一审认定其损失逻辑不当，金额认定失实。一审未认定装修装饰、消防工程等投资残值。因漏水无法经营导致的经营损失是客观存在的。按往年同期收入计算损失，是符合市场参考依据。一审以2019年6月尚有顾客办卡，推断房屋漏水不影响游乐园生意，有违逻辑，与事实不符。3.一审判决酌情赔偿其100000元，导致过错方因不诚信而获益，有违公平诚信原则。 乐圆辩称，1.房屋主体存在一定渗漏属不可抗力，矫宇在承租房屋时是明知的。在2019年7、8月份，楼上业主不配合维修，其与矫宇进行沟通解除合同，但矫宇不予办理，继续占有房屋，存在扩大损失的行为。2.漏水影响使用系矫宇野蛮装修所致。3.关于损失，装修残值矫宇未申请鉴定，娱乐设备可拆卸，不存在损失。矫宇提供的收益表系单方制作，不具有真实性，营业损失是多方因素影响，不具有类比性。案涉房屋周边有大型优质游乐场开业，客户分流在所难免。 乐圆上诉请求：请求撤销一审判决第二项判决；改判矫宇支付其租金100000元、违约金130000元；一二审诉讼费用由矫宇承担。事实和理由：1.矫宇存在违约行为。漏水系矫宇野蛮施工造成，其拆除屋顶防水装置，并对屋顶进行变动，导致漏水问题。矫宇在租赁房屋时，对房屋性状是明知的，为此要求给与30000元自行维修。2.矫宇存在扩大损失的行为。房屋因历史原因维修困难，在无法与楼上业主协调的情况下，其已及时与矫宇协商终止合同，给与租金减免，但矫宇继续占有房屋的行为不具有合理性，占有使用费并非房屋瑕疵产生的直接损失，对于损失扩大应承担相应责任。 矫宇辩称，1.其要求继续履行合同，但乐圆根本无法修缮房屋。其不存在野蛮装修。2.签订租赁房屋合同时，不知房屋有漏水问题，在装修后才体现出来。3.虽然乐圆与其协商解除合同，但问题没有解决，其为了避免损失扩大，也及时进行了修理。 矫宇向一审法院起诉请求：1、判决双方之间签订的房屋租赁合同解除；2、判决乐圆赔偿其各项损失568563.20元并退还保证金10000元。 乐圆向一审法院反诉请求：1、判令矫宇向其支付欠付租金，租金自2019年7月1日至实际腾退之日止，标准为每年260000元(自2020年起每年增加6%)；2、判令矫宇向其支付违约金130000元；3、判令矫宇赔偿其房屋修复损失200000元(暂定，具体金额以鉴定意见为主)。 一审法院认定事实：2016年10月24日，矫宇和乐园签订房屋租赁合同，约定，甲方乐圆将其所有位于舟山市原钻石楼蛋糕房作为第二、三层通道共同使用）；租期5年，自2016年11月1日起至2021年12月31日止，其中2016年11月1日起至2016年12月31日为装修期；合同年租金前三年每年26万元，第四年起每年递增6%，先付后用，每半年支付一次，每期租金提前10个工作日付清；乙方支付1万元租赁保证金，用于水电费押金（不计息），租赁期满无违约予以退还，在房屋交付日付清；乙方负责对建筑物的日常维护，保证建筑物及附属设施完好，维修费用由乙方承担，如因乙方使用不当造成的房屋、设备等损坏的，由乙方负责维修并承担全部经济损失；乙方必须依约定缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，超过10天按拖欠租金日计每日2000元加收停滞金，如拖欠租金累计30天，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任；如在合同签订后乙方未按约定支付租金并违约，乙方应向甲方支付年租金总额50%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，矫宇按约支付乐圆押金10000元，至2019年6月底的租金矫宇支付完毕（期间乐圆减免租金30000元作为房屋维修费）。矫宇按照经营目的对承租房屋进行装修并购置设备。2016年12月31日，装修完毕并开办梦幻海洋儿童乐园。矫宇于2020年1月13日从所租赁房屋内腾退并向法院提交承租房屋的钥匙。同年1月15日，乐圆向法院领取钥匙。房屋所在的楼房建于上世纪80年代末，原系本市五交化公司商业用房，共四层，承租房屋位于第三层，三楼顶层有平台，部分有第四层，第四层房屋目前均作为住宅使用，相关业主原系五交化公司职工，该些房屋没有规范的给排水配套设施，给排水设施由业主自行建筑安装，在三楼顶层平台，有的浅表敷设，有的裸露在外。 一审法院认为，本案双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，虽然出租房屋因本身瑕疵漏水，但并不影响合同效力，合同合法有效。合同订立后当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋漏水影响使用需要维修，就维修事项双方当事人在合同中未作约定，可以自行协商，协商不成依照法律规定。合同法第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。该法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。案涉房屋漏水影响矫宇经营即其承租目的的实现，矫宇提出解除合同，乐圆也同意，予以准许。考虑矫宇腾退日期，合同解除的时间确定为2020年1月13日。合同解除，乐圆应当退还租房保证金即押金10000元。矫宇就此提出的请求，予以支持。关于矫宇提出的赔偿请求。2019年7月1日起至2020年1月13日止的租金矫宇需要支付，该部分损失为直接损失，应当由乐圆赔偿。考虑房屋漏水对矫宇直接损失作用力大小及其与投资的联系、乐圆已减免的租金数额、矫宇自主停业等因素，酌情确定矫宇的其他损失为100000元，乐圆应当赔偿该项损失。矫宇提出的其他损失数额过高，过高部分不予支持。关于反诉。案涉合同有效，2019年7月1日起至2020年1月13日止的租金应当由矫宇支付反诉乐圆。乐圆提出的该项请求，予以支持。案涉房屋漏水系房屋本身瑕疵，矫宇对漏水并无过错，乐圆负有维修义务，其未予维修或维修不能，影响矫宇使用经营，应当承担相应的法律责任。2019年，矫宇提出房屋维修要求，双方陆续就房屋漏水及维修问题进行协商，乐圆最终未能解决。矫宇依法享有同时履行抗辩权，其未依照约定时间支付租金不构成违约，乐圆提出要求矫宇支付该项违约金130000元请求，不予支持。乐圆提出要求矫宇赔偿房屋修复损失200000元的请求，无事实依据，不予支持。关于2019年7月1日后的租金支付与赔偿，双方当事人互负同类债务，依法可抵销，不再相互履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决：一、矫宇与乐圆签订的房屋租赁合同于2020年1月13日解除；二、乐圆于判决生效之日起10日内退还矫宇押金10000元，酌情赔偿矫宇损失100000元，合计110000元；三、驳回矫宇的其他诉讼请求；四、驳回乐圆的其他反诉请求。本诉案件受理费9486元，由乐圆承担2371元，矫宇承担7115元，反诉案件受理费8200元，由乐圆承担5526元，矫宇承担2674元。 二审中，矫宇提交舟山市定海区安全生产委员会办公室定安办[2019]14号《舟山市定海区安全生产委员会办公室关于开展“防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动的通知》复印件，拟证明停业是政府职能部门要求其整改，将配电箱、房顶漏水修缮后才可以开业，不然有很大安全隐患。乐圆质证认为该证据未提供原件，真实性不予认可。关联性也有异议，即便真实，也不能反映存在矫宇被责令整改漏水隐患后才能经营的事实。本院认为，该文件执行内容是政府职能部门管理行为，不能证明漏水直接影响安全导致停止营业。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方主要争议焦点：1.合同解除时间；2.房屋漏水的原因；3.双方是否存在违约行为；4.漏水与矫宇的损失是否存在因果关系；5.损失如何确定。关于合同解除时间。虽然因房屋漏水双方协商过解除合同，但未对解除条件达成合意，故一审认定矫宇腾退并交付房屋钥匙为合同解除时间，并无不当。关于漏水原因。根据现有证据，漏水主要原因系房屋陈旧，难以修复。乐圆称漏水系矫宇野蛮装修造成，依据不足，本院不予采信。关于违约责任。乐圆提供的租赁物因漏水存在瑕疵，不能完全实现合同目的，存在违约行为，应承担相应的违约责任。矫宇要求解决漏水问题，乐圆未能解决，矫宇对租金支付享有同时履行抗辩权，一审认定其未按约定时间支付租金不构成违约，并无不当。因此，乐圆要求矫宇支付该项违约金130000元上诉请求，本院不予支持。关于漏水与损失是否存在因果关系问题。由于漏水问题无法完全修复，租赁物存在瑕疵，在雨天可能会对正常经营造成一定影响，但配电箱渗水造成的消防安全隐患可以采取其他有效措施予以消除，不必然导致无法营业，由此引起的损失应按过错大小各自承担。关于损失问题。合同法第一百一十一条规定，提供的租赁物质量不符合约定，对方可要求减少价款。因漏水不必然导致停业，故对2019年7月1日起至2020年1月13日止的租金，矫宇仍需支付，但可减免租金，一审对此期间租金全部由乐圆赔偿不当，本院予以纠正。本院酌情确定此期间矫宇应付租金为100000元，乐圆要求矫宇支付租金100000元的上诉请求，予以支持。按照合同法第一百一十三条规定，乐圆提供的租赁物不符合合同约定，存在违约，应当赔偿因此造成的损失。漏水最终无法修复，导致合同解除，乐圆应当赔偿矫宇的损失，考虑到乐圆先前已减免的租金、矫宇主动停业、已经营期限、设施折旧、残值、市场变化等因素，酌情确定矫宇的损失为200000元。矫宇损失与应付租金两者相抵后，乐圆尚需支付矫宇100000元。 综上所述，除乐圆要求支付租金100000元上诉请求，矫宇要求赔偿损失的部分上诉请求予以支持外，两上诉人的其他上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件本诉受理费8328元，由上诉人矫宇负担6614元，乐圆负担1714元。二审反诉案件受理费4750元，由矫宇负担2065元，乐圆负担2685元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  方 燕 二〇二〇年七月二日 法官助理王丽民 代书记员  胡超瑜