安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1523民初2063号 原告（反诉被告）:程渐平,男,1964年5月30日出生,汉族,居民,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：张军，安徽永诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）:舒城安天置业有限公司。住所地安徽省舒城县经济技术开发区花桥路,统一社会信用代码91341523080347660T。 法定代表人:周社生，经理。 委托诉讼代理人：赵诗娟，公司法务。 委托诉讼代理人：汪越，公司员工。 原告（反诉被告）程渐平诉被告（反诉原告）舒城安天置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并于2020年6月5日、7月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及委托诉讼代理人张军、被告（反诉原告）委托诉讼代理人赵诗娟、汪越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：、一、判令被告返还原告租金及保证金63566.5元并赔偿原告42612元装修款；二、诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年2月2日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定:原告租赁被告开发的舒城县安天.幸福里编号为31号楼第101B的沿街商铺用于经营餐饮业;租赁期限自2019年2月2日至2020年3月9日止,当时约定第一个月是装修期不收房租;租金总额为102685元;订立合同时,原告需一次性缴纳半年房租,并一次性缴纳保证金12224元;被告应为原告在运营过程中提供适当的配合帮助或工作便利。合同签订后,原告按照约定缴纳了半年租金51342.5元以及保证金12224元,被告将商铺门打开。但由于被告与第三人(案涉租赁商铺之前的承租人)之间的纠纷未解决,第三人声称与被告之间的租期未到期且尚有部分物品存放在商铺内为由将案涉租赁商铺锁起，原告不明情况向被告反映,被告派人将门打开,原告就对案涉租赁商铺进行装修、装饰。但第三人又将商铺门锁起来。之后案涉租赁商铺的情况就在原告向被告反映第三人将商铺门锁起来了,被告派人来把商铺门打开,原告装修几天,第三人又将门锁起来之间来回反复。原告多次催促被告解决与第三人之间的事情,但是仍无结果。一直这样,原告根本没有办法经营。再后来原告向被告反映情况,被告公司就派一个工作人员打发原告,也没有人管这个事了。2019年10月31日原告与被告终止双方签订的《房屋租赁合同》。终止合同时,原告认为由于被告为解决与第三人之间的纠纷,导致案涉租赁商铺长期被第三人锁门,被告不能解决问题,导致原告租赁的商铺实际根本没有经营,原告签订《房屋租赁合同》的根本目的无法实现,被告应当返还原告缴纳的半年租金51342.5元以及保证金12224元。但被告以案涉租赁商铺已经交给原告使用8个月为由不仅不返还租金,连原告的保证金没收了。原告多次与被告协商,被告均置之不理。为维护原告合法权益,依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定,原告特向舒城县人民法院具状起诉,请求人民法院依法判决,支持原告诉请。 被告（反诉原告）辩称，一、原告起诉中陈述被告与第三人的纠纷导致其不能装修营业不属实，被告与第三人不存在任何纠纷，反而是被告听说原告因为长期拖欠第三人装修的空调钱和烟钱。第三人是开超市的，欠钱不还双方闹得不愉快，被告与第三人的租期于2019.1.20到期，而被告与原告租赁合同2019.2.2开始的，因此不存在租赁未到期一说；二、被告将原告租赁的商铺交原告后没有义务帮原告经营，也没有义务解决原告与第三人之间的纠纷，事实上，原告已经装修完毕且正常开业，后来因为经营不善，原告书面向被告申请终止租赁协议，因此原告诉请目的不属实；三、原告不仅租赁被告的1楼商铺，且2楼和3楼也是原告通过转租租赁的，且多次拖欠租金，庭后准备起诉。综上，原告诉请没有依据，请求法院驳回。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求，一、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金2608元，水费4138．12元，电费3631元，物业费2732．9元，逾期支付违约金35397元（自2019年9月9日暂计至2020年6月5日，实际计算至实缴之日），以上共计48507元；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年7月1日，反诉人与案外人**琉订立《房屋租赁合同》，约定将安天幸福里商业S1第101号商铺租赁给**琉使用，租期2016．7．1－2019．6．30，享受招商免租政策。2018年底，因**琉享受的免租政策即将到期，正好被反诉人又想租赁第101号商铺南侧（约203．74m2）作为餐饮宴会厅使用，二人协商达成一致，案外人杨书来（系案外人**琉的合作伙伴）承诺在2018年12月21日将放在南侧的货物清空，并于2019年1月20日向反诉人提出商铺南侧的退租申请，将南侧商铺交给被反诉人。2019年2月2日，反诉与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将幸福里小区商业S1第101号商铺一层南侧203．74平方米房屋租赁给被反诉人使用，租赁期为2019．2．2－2020．3．9，除一个月零9天的装修期免租金外，被反诉人一年的租金为102685元，另被反诉人还需缴纳保证金、水电费、物业费等。合同签订后，被反诉人缴纳2019．3．10至2019．9．9半年租金和保证金后装修开业。2019年11月1日，被反诉人因为经营不善，向反诉人提出书面的终止合同申请，反诉人予以同意，双方租赁关系于2019年11月1日终止。但自2019年9月10日至2019年10月31日的租金共计14832元自应交之日起（2019．9．9）一直拖欠至今，反诉人多次催缴无果。综上，为维护反诉人权益，反诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持反诉人诉请。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，反诉人诉称的部分不是事实，被反诉人在租赁反诉人房屋期间由于反诉人与第三人之间的矛盾一天都没有经营。被反诉人租赁门面房的目的是经营饭店，由于反诉人的原因造成饭店根本没有开张，反诉人不应当收取被反诉人的租金。关于水电费，正如反诉人所述，水电费是隔壁超市和被反诉人租赁的1/2/3楼水电表在一起的，在2019年初被反诉人租赁1楼时，为了与超市搞好关系，还将超市当期水电费全部交了，后期在2/3楼水电费与一楼水电费没有分开，3楼当时转租给刘树林，被反诉人没有收取刘树林的费用，费用由反诉人收取，被反诉人租1和2楼没开张并没有产生水电费，仅是装修产生的水电费，3楼的水电费前期是被反诉人的，后期是刘树林产生的，应当由刘树林支付，关于物业费，被反诉人承租3楼时缴纳5万元保证金，双方解除3楼合同时，反诉人并没有返还给被反诉人；关于逾期支付违约金，租金不应支付违约金也不应承担。 本、反诉中，原、被告围绕诉讼请求，向本院提供证据，本院已组织双方举证质证。原告提供的《房屋租赁合同》、收据两份，真实性被告无异议，予以确认；录音、视频、装修费收条、结算清单，相互印证，能够证明因被告与前租户租期未满，又将同一房屋租赁给本案原告，引起前租户多次锁门，原告无法正常使用所租房屋且产生损失的事实，予以确认；方某出具的收条关联性不予确认。被告提供的《房屋租赁合同》﹙与前一租户﹚、退租申请表，能够看出本案所涉房屋与前一租户租期未满，证明目的不予确认；录音因对方与被告有租赁关系，证明目的不予确认；水、电、物业费，因被告违约证明目的不予确认，其他楼层费用与本案无关联性；原告退租申请、承诺、收据真实性予以确认。 本院审理查明的事实为，2016年7月1日，被告将舒城县安天.幸福里编号为31号楼第101B的沿街商铺出租朱某，并签订《房屋租赁合同》一份,租赁期限自2016年7月1日至2019年6月30日止。 2019年2月2日,原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定:原告租赁被告舒城县安天.幸福里编号为31号楼第101B的沿街商铺用于经营餐饮业;租赁期限自2019年2月2日至2020年3月9日止,当时约定第一个月是装修期不收房租;租金总额为102685元;订立合同时,原告需一次性缴纳半年房租,并一次性缴纳保证金12224元;被告应为原告在运营过程中提供适当的配合帮助或工作便利。合同签订后,原告按照约定缴纳了半年租金51342.5元以及保证金12224元,被告将商铺门打开。因被告出租本案所涉房屋给原告时与前租户的租期尚未到期，前租户尚有物品堆放在所涉房屋内，附属物空调尚未处理，导致前租户方多次锁本案所涉的出租房屋，原告无法正常营业。2019年11月1日，原告与被告协议解除租赁关系。另，原告支付他人装潢款42612元。 本院认为：原、被告所签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。同一房屋，因被告与前租户租期尚未届满，又将此房屋租给原告使用，引起前租户多次锁涉案房屋，致使原告租赁房屋的目的无法实现，被告应承担违约责任。被告收取原告的租金51342.5元及保证金12224元应予返还。原告装修因被告违约行为无法使用，此损失42612元应由被告赔偿。因被告应负违约责任，被告的反诉请求原告支付租金及违约金，本院不予支持，水、电费、物业费与本案无关联，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下： 一、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内返还原告程渐平租金51342.5元、保证金12224元计63566.5元； 二、被告舒城安天置业有限公司应于本判决生效后5日内赔偿原告程渐平装修损失款42612元； 三、驳回被告舒城安天置业有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为1212元，由被告负担。反诉费217元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  樊高峰 二〇二〇年七月十三日 书记员  汪小妹 附有关法律条文： 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；