山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2480号上诉人（原审被告）：丁志勇，男，1953年9月30日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：王淑荣（系丁志勇之妻），住烟台市福山区。委托诉讼代理人：秦富亭，北京市汇融（东营）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱敏，女，1959年7月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张岩，山东凯平律师事务所律师。上诉人丁志勇因与被上诉人邱敏农村房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初13676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁志勇上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认丁志勇与邱敏于1992年4月21日签订的《房屋买卖协议书》无效；2、邱敏承担本案诉讼费用。事实和理由：1992年4月21日丁志勇与邱敏签订《房屋买卖协议书》，房屋的实际购买人系案外人孙召东，该协议系孙召东为规避法律的强制性规定，以邱敏名义与丁志勇所签订，依法应认定为无效合同。在一审庭审中，丁志勇已经举证证明了以下事实：一、房屋买卖是孙召东有购房需求，与丁志勇协商了整个房屋买卖和付款的事项。二、房款是由孙召东直接向丁志勇所支付，房产证一直由孙召东持有，丁志勇将房屋交付给了孙召东，30年来房屋一直是由孙召东居住使用，孙召东居住和使用房屋村委和村民均可证实。三、孙召东非本集体经济组织成员，以邱敏的名义购买房屋，实际上是在规避法律的禁止性规定，破坏国家关于农村宅基地及住宅的基本制度，属于违法行为。事实可以证明，涉案《房屋买卖协议书》的签订，是以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的行为，符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》规定的合同无效的条件。并且，案外人孙召东应作为本案当事人参加诉讼，孙召东不参加诉讼，导致本案法律关系无法正确认定。为了查明案件事实，正确适用法律，请求二审法院依法撤销一审判决，确认《房屋买卖协议书》为无效合同。庭审中，丁志勇补充事实和理由如下：第一，不符合条件的实际购房人购买农民住宅不符合法律规定，买卖合同无效。本案争议的实质是丁志勇的交易对方究竟是邱敏还是孙召东夫妇，也决定着涉案房屋买卖合同是否有效。在一审庭审中，法庭已经查明了案件的事实，查明了邱敏在法庭上的陈述基本是虚假的，却将名义上的买房人认定是实际买房人。第九次全国法院民商事审判工作会议纪要要求实际权利人与名义权利人的关系应注重财产的实质归属，而不单纯的取决于公示外观根据该要求，应该依法认定邱敏系名义购房人，实质购房人是孙召东。第二，鉴于所购房屋是农村宅基地上的村民住宅，孙召东作为非集体经济组织成员，其购房行为违反了国家法律法规的相关规定，该行为是丁志勇、孙召东、邱敏三方以合法形式掩盖非法目的，破坏的是农村集体经济土地所有权和使用权的保护制度，我国对这种行为强令禁止，其买卖属于无效法律行为。第三，涉案人员签订的房屋买卖合同侵害了房屋共有人王淑荣的合法权益并掩盖违法购房的行为而长期不过户也导致了房屋买卖合同无效。涉案房屋的权利人是丁志勇、王淑荣，涉案房屋是其共有财产，孙召东、邱敏未经王淑荣同意与丁志勇个人处分其夫妻共有财产的行为是无效的，尤其是公证处对此也没有审查而予以公证，说明各方房屋买卖行为均存在违法，完全无视王淑荣的合法权利，所以买卖行为无效。根据《中华人民共和国婚姻法》及其司法解释的相关规定，涉案房屋买卖既非善意购买，又没有办理合法手续，其买卖行为不能成立。第四，本案一审程序违法，必须参加诉讼的当事人没有参加诉讼，第一个是孙召东是实际购房人，一审庭审当中对这一事实实际上已经查明，但是没有将孙召东追加为案件的当事人，第二个是王淑荣，作为合法权利的享有者和权利的被损害者，案件的处理结果与其存在法律上的关联，依法也应当参加诉讼，但是他们没有参加一审审理。邱敏辩称，第一，丁志勇请求没有事实依据，一审中已经查明经过公证的合同买方是邱敏，丁志勇所收取的购房款也是邱敏所交付的，税收也是邱敏缴纳，该房邱敏购买后是由邱敏的妹妹一家在使用，不存在丁志勇所称的30年来所有人都清楚是孙召东购房的事实。第二，王淑荣在一审中参加了诉讼，并未称自己的权利受到侵害，因此，一审法院程序合法，不存在侵害王淑荣权利的事实，况且该房屋的买卖和交付已经30多年，王淑荣是认可丁志勇把该房屋进行出售的事实，不存在侵权的问题，综上，请求二审法院依法驳回丁志勇的上诉请求，维持原判。邱敏向一审法院起诉请求：1、确认邱敏与丁志勇于1992年4月21日签订的房屋买卖合同有效，坐落于烟台市芝罘区间房产归邱敏所有；2、诉讼费用由丁志勇承担。一审法院认定事实：邱敏与丁志勇均系烟台市芝罘区只楚镇珠玑村村民。涉案房屋坐落于烟台市芝罘区，含北屋三间、南平台两间，房屋建筑面积72.74平方米，项下宅基地104.35平方米，房屋及宅基地使用权均登记在丁志勇名下。1992年4月21日，邱敏与丁志勇在烟台市芝罘区公证处签订并公证了《房屋买卖协议书》，约定：丁志勇自愿将涉案房屋卖给邱敏，邱敏自愿购买涉案房屋，双方自愿议价12000元整。当日，丁志勇出具收条，载明：今天收到邱敏人民币26000元。诉讼中，邱敏与丁志勇均认可涉案房屋的总价款实际为26000元。庭审中，丁志勇主张涉案房屋系由孙召东以邱敏的名义实际购买，房款由孙召东交给邱敏，再由邱敏支付给丁志勇的，房产证也在孙召东处。为证明上述主张，丁志勇提交礼品照片两张及与孙召东之妻的微信聊天记录佐证。邱敏则述称，当时孙召东确实想买房，但后来打听不符合政策就放弃了购买，所以涉案房屋就由邱敏自行购买；后因孙召东帮邱敏贷款，邱敏就将房产证交给孙召东保管，现孙召东已将房产证退还给邱敏，为此，邱敏当庭出示了涉案房屋的房产证原件。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋买卖合同的相对方是邱敏和丁志勇。丁志勇虽辩称系案外人孙召东实际购买，但邱敏予以否认，丁志勇对其抗辩理由未能提供充分的证据佐证，故其抗辩依法不予采纳。鉴于邱敏与丁志勇均系同一集体经济组织成员，故邱敏与丁志勇之间的房屋买卖协议书合法有效，予以确认。但邱敏与丁志勇之间系房屋买卖合同法律关系，邱敏所享有的是要求丁志勇协助房屋过户的债权请求权，其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求经一审法院释明后仍坚持主张，故该诉请理由不当，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、确认邱敏与丁志勇于1992年4月21日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回邱敏的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由丁志勇负担。二审中，丁志勇提交烟台市珠玑村村民委会提供的是否同意拆迁的住户登记表复印件，证明涉案房屋属于王淑荣和丁志勇，实际购买人是孙召东，在表格中签字的是孙召东的妻子赵苹。经质证，邱敏对该证据的真实性没有异议，但认为该证据是因邱敏生病没有签字，委托赵苹代签字。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、涉案房屋买卖行为是否侵害了王淑荣的合法权益，涉案房屋买卖合同是否有效；二、王淑荣、孙召东是否是必须参加诉讼的当事人，一审程序是否违法。一、关于涉案房屋买卖行为是否侵害了王淑荣的合法权益，涉案房屋买卖合同是否有效的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款第二项规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，丁志勇与邱敏均为烟台市芝罘区只楚镇珠玑村村民，涉案房屋登记在丁志勇名下，丁志勇与邱敏在烟台市芝罘区公证处签订并公证了《房屋买卖协议书》，且该协议已履行二十余年的事实清楚，邱敏有理由相信丁志勇处分涉案房屋的行为系其夫妻双方的共同意思表示，丁志勇将涉案房屋出卖给邱敏系有权处分，未损害王淑荣的合法权益。故丁志勇与邱敏于1992年4月21日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。丁志勇虽主张涉案房屋的实际购买人为孙召东，但其提交的证据不足以证明其该项主张，本院对此不予支持。二、关于王淑荣、孙召东是否是必须参加诉讼的当事人，一审程序是否违法的问题。根据上述焦点问题一的分析，丁志勇处分涉案房屋应认定为其夫妻双方的共同意思表示，未损害王淑荣的合法权益，王淑荣不是本案必须参加诉讼的当事人。孙召东并非涉案房屋买卖合同的当事人，亦非必须参加诉讼的当事人。一审程序并无不当，本院予以确认。综上所述，丁志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丁志勇负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月十六日书记员  孙嘉慧