山东省德州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）鲁14行终192号 上诉人（原审原告）肖田，女，1984年12月30日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。 委托代理人徐丽红，山东鑫大公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）宁津县自然资源局，住所地山东省宁津县城东环路南首。 负责人陈召展，局长。 委托代理人陈义，该局工作人员。 委托代理人白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）王瑛，女，1961年1月24日出生，汉族，住山东省新泰市。 被上诉人（原审第三人）董浩，男，1991年6月5日出生，汉族，住山东省新泰市。 被上诉人（原审第三人）李升刚，男，1956年9月18日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 三被上诉人共同委托代理人李源，山东泰诚律师事务所律师。 上诉人肖田因不动产预告登记一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422行初42号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院查明，2011年3月18日，原告肖田与宁津县凤树房地产开发有限公司(以下简称凤树公司)签订商品房买卖合同一份，约定肖田以每平方米1397元的价格购买凤树公司开发的贵和雅苑项目中位于宁津县××大街中段南侧路东沿街所有门市，总价款15003780元，该合同最后处盖有宁津县房产管理局的章，并手写有“此合同已备案，2011.3.21号”字样。2011年3月22日，凤树公司为肖田出具收到肖田转账购房款1500万元的收据，肖田主张该购房款来自以下汇款：1.张国柱分别于2011年3月24日、3月25日、3月26日向凤树公司法定代表人傅凤树账户汇款400万元、1万元，100万元；2.德州金龙投资担保有限公司于2011年3月24日向凤树公司账户汇款999万元。第三人王瑛、李升刚、董浩以每平方米7000元的价格购买了凤树公司开发的贵和雅苑项目中位于宁津县××大街中段南侧路东沿街门市××号的商品房，2019年8月4日，第三人王瑛、李升刚、董浩与凤树公司达成预购商品房预告登记的约定，同日双方共同向宁津县自然资源局申请办理预购商品房预告登记，依据双方申请，宁津县自然资源局为第三人作出了上述房产的不动产预告登记。2018年8月24日，宁津县房产管理局向宁津县国土资源局出具的关于商品房买卖合同备案说明的函中写明“我局于2012年3月开始实行商品房买卖合同备案业务，2012年3月之前在我县开发的商品房在我局没有备案基础信息，不予备案”。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织、有权提起诉讼。”本案中，肖田并不是被诉行政行为的相对人，看其是否具备本案诉讼主体资格，主要分析其是否与被诉行政行为有无利害关系。一、肖田与凤树公司签订商品房买卖合同是否已经完成交易。肖田提供的购房收据显示时间是2011年3月22日，而其提供的汇款单据的时间均在该收据时间之后，且汇款人均不是肖田本人，其交易不符合正常交易习惯，其证明完成交易的证据明显不足；二、肖田与凤树公司签订商品房买卖合同是否已经备案。肖田提供的合同中所印宁津县房管局的公章，并非备案专用章，时间也早于肖田的交款时间，在肖田并未付款且未取得发票的情况下，对购房合同予以备案不符合法律规定，同时该备案信息也与宁津县房管局为宁津县自然资源局提供的函告内容相矛盾；三、凤树公司是否已经将涉案房产交付给肖田。根据凤树公司协助本案第三人办理涉案房产的不动产预告登记的行为，可以看出凤树公司具有将涉案房产交付给第三人的意思表示，同样可以看出其不具有将涉案房产交付给肖田的意思表示。综上，肖田与凤树公司虽然签署了房屋买卖合同，但房产交易并未完成，肖田亦未实际获得该涉案房产，其并非是涉案房产的权利人，因此肖田与本案被诉行政行为之间并无利害关系，不具有本案诉讼主体资格。原审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定驳回原告肖田的起诉。案件受理费50元，予以退回。 上诉人肖田不服一审裁定，向本院提起上诉，请求：依法撤销(2019)鲁1422行初42号行政裁定书，查清事实后改判或发回重审。事实与理由：1.一审法院认定上诉人不具备原告主体资格，属于事实认定错误，对法律理解有误。从上诉人的权益角度讲，上诉人和凤树公司于2011年3月18日签订了《商品房买卖合同》，约定购买贵和雅苑小区东侧沿街1-24号商铺共24套。合同签订时，凤树公司已经实际取得商品房预售许可证，预售许可证号为：2010-16号(鲁宁)房预售证2010-16号。合同签订后，上诉人支付了全部的购房款，凤树公司向上诉人出具了购房收据，并将该《商品房买卖合同》在宁津县房管局网签备案。上诉人依据该《商品房买卖合同》必定要求凤树公司协助办理不动产权证书从而取得所购房屋的所有权，而被上诉人将上诉人购买的贵和雅苑东侧沿街商业7号商铺为第三人办理了鲁(2019)宁津县不动产证明第0002283号预告登记后，第三人已经取了涉案房屋的物权，直接影响了上诉人将来对涉案房屋所有权的取得。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，上诉人只要提供证据初步证明其存在一项合法权益、该项合法权益已经或可能受到行政行为侵犯即可。而上诉人基于《商品房买卖合同》已经取得了涉案房屋合法的债权权益，并且基于该债权权益必将有权利取得相应的物权权益，现在该债权权益已经受到了现实的影响且影响了将来物权权益的取得，上诉人当然与被诉行政行为存在利害关系，应当具备诉讼主体资格。从被诉行政行为角度讲，按照《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，不动产登记机构对预售商品房预告登记的前提是对已备案的商品房预售合同进行登记，而被上诉人以宁津县房管局出具“关于商品房买卖合同备案说明的函”对第三人未备案的《商品房买卖合同》进行预告登记，枉顾上诉人曾多次向被上诉人反映自己持有涉案房屋备案合同的事实，等于以其预告登记的行为直接否定了宁津县房管局的合同备案效力，直接影响了上诉人因该备案行为而取得的合同履行的优先权利，上诉人当然与该预告登记行为存在利害关系。2.一审裁定认定事实不清、证据不足。一审法院在未与宁津县房管局核实或者对上诉人所提供的的《商品房买卖合同》备案印章进行鉴定的情形下，臆测备案行为无效，对该事实的认定有失公允。该案系行政诉讼，应当审理行政行为的合法性，但一审法院以各种推测的理由直接认定上诉人并非是涉案房产的权利人，认定结果缺乏客观公正性。综上所述，一审认定事实错误，恳请依法撤销一审裁定，维护上诉人的合法权益。 二审期间，上诉人肖田向本院提交以下8组证据： 证据1.商铺租赁合同及租金支付凭证20份。证明上诉人在2018年实际占有该房屋并对外出租收取租金； 证据2.电费收据。证明上诉人早就实际占有、使用涉案房屋，并且缴纳了电费； 证据3.公安机关工作人员强行封门的照片及视频。证明上诉人占有使用涉案房屋期间，被暴力执法强行责令上诉人撤离涉案房屋； 证据4.第三人撬门的视频。证明第三人并非合法占有涉案房屋，而是强行占有该房产； 证据5.上诉人提出异议登记的视频一组。证明在被上诉人办理预告登记前后，上诉人多次向不动产登记中心和被上诉人提出异议登记的申请，但被上诉人拒不受理，被上诉人枉顾上诉人持有备案的购房合同的事实，违法为被上诉人进行预告登记； 证据6.张守州与唐曰娥、张光华的对话录音。证明唐曰娥认可其与傅凤树及其所在公司之间是借贷关系，6号商铺是抵偿其借款的结果。通过政府介入后，将原本属于上诉人的房产分给了唐曰娥等被上诉人，他们才是借贷关系，因傅凤树及凤树公司无力偿还债务，政府强行干预让肖田丧失了对所购商铺的实际占有，从而被认为丧失了主体资格； 证据7.（2013）德中刑二初字第19号刑事判决书。证明唐曰娥的房产资金来源事实上是由张光华的借款抵账而来，张光华是借款人，登记在唐曰娥名下的房产是抵偿张光华的借款。所以，在预告登记时无法提供交房款，被上诉人预告登记审核不严； 证据8.（2013）德中刑二初字第19号判决书第11、12、27、28、29、31页。证明肖田购买的房屋于2011年8月20日在房管局进行了备案登记，肖田以此登记取得了1-24号商铺的产权，但房管部门在出具的证明中却说，在2012年3月份之前没有作过备案登记，事实上房管部门曾经进行过多次备案登记，且包括肖田所拥有房产的第二次、第三次备案登记，从而侵犯了肖田的主体资格。 被上诉人宁津县自然资源局辩称，上诉人与答辩人作出的鲁（2019）宁津县不动产证明第0002283号不动产预告登记不具有利害关系。上诉人虽然出具了其与凤树公司签订的商品房买卖合同，但该合同不具有合法性，上诉人对案涉商品房不具有合法权益。根据山东省高级人民法院（2015）鲁刑二终字第56号刑事裁定书认定的事实，本案中所涉资金属于非法吸收公众存款的范围，上述裁定认定非法吸收公众存款犯罪事实中的证人张守洲、肖田等人的证言可以看出，上诉人肖田与凤树公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同的真实目的是为借款提供担保，即“名为买卖实为借贷”，因此案涉商品房买卖合同不具有合法性，上诉人对案涉商品房不具有合法权益，上诉人与案涉登记不具有利害关系，请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原裁定。 二审期间，被上诉人宁津县自然资源局向本院提交1份证据：山东省高级人民法院（2015）鲁刑二终字第56号刑事裁定书。根据该裁定书认定的非法吸收公众存款犯罪的事实，能够证明上诉人肖田与宁津县凤树房地产开发有限公司并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方不具有商品房买卖的合意，签订商品房买卖合同实际上是为非法吸收公众存款资金提供担保，案涉的商品房买卖合同不具有合法性，上诉人对案涉商品房不具有合法权益，上诉人不具有原审原告的主体资格。裁定书涉及本案的内容在第8页最后一段。 被上诉人王瑛、董浩、李升刚未提交书面答辩意见、未提交证据。 经本院组织各方当事人质证，被上诉人宁津县自然资源局对上诉人肖田提交的8组证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，租赁合同及租金支付凭证是复印件，即使是原件，也没有承租人的身份信息，不能证实上诉人实际占用案涉房屋，从合同内容看租赁期限长达40年，也不符合常理，据了解，案涉房屋没有进行过实际经营使用。对证据2真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，该证据也是复印件，不是正规的电费收费发票。对证据3、4真实性、合法性、关联性均不认可，通过光盘的内容可以看出，上诉人并没有实际占有案涉房屋，其对案涉房屋不具有合法权益，否则也不会被公安机关予以清退，视频光盘中也没有显示上诉人占有房屋，没有显示上诉人的存在。该证据不属于二审的新证据，不能作为认定案件事实的依据。对证据5的合法性、关联性及证明目的不予认可，该视频显示拍摄的时间是在2019年8月15日，而案涉预告登记的时间是2019年8月3日、4日，可以证明上诉人是在案涉登记之后又向被上诉人申请预告登记，另外该组证据也不能证明上诉人具有原审原告的主体资格，该证据不属于二审的新证据，不能作为认定案件事实的依据。对证据6真实性、合法性、关联性不予认可，该录音内容含糊不清，不能证明上诉人所主张的事实，也与本案不具有关联性，本案审查的是上诉人原审原告的主体资格，与唐曰娥没有关系。对证据7的真实性予以认可，但与本案不具有关联性。证据8不能证明上诉人的主张，该判决书恰恰可以证明上诉人与凤树公司不具有真实的商品房买卖关系，其签订商品房买卖合同只是为借款提供担保，涉案的商品房买卖合同不具有合法性，即使取得房管机关的备案，也不具有法律效力，上诉人对案涉房屋不具有合法权益，对上诉人所称的房屋备案不予认可。 被上诉人王瑛、董浩、李升刚对上诉人肖田提交的8组证据发表如下质证意见：对证据1-4真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明上诉人系利害关系人、具有原告资格。结合一审查明事实，在房屋买卖合同无效的情况下，上诉人的占有行为是非法的、无权占有，在涉案房产为第三人办理预告登记后，第三人合法占有房产，缴纳物业费，对外进行出租，其他同宁津县自然资源局质证意见。证据6、7与三被上诉人无关，与本案不具有关联性，无法证明上诉人的原告主体资格。对证据5、8质证意见同宁津县自然资源局质证意见。 上诉人肖田对宁津县自然资源局提交证据的质证意见为：该证据不是新证据，作出时间是2015年7月30日，作为行政主体的宁津县自然资源局，在作出预告登记行政行为的同时，就应当收集完证据，在行政诉讼中，被告不能随意收集证据，没有权利进行补充。关于借款和买卖的关系，庭后提交书面材料。第一，借款与买卖是两个并列的法律关系。第二，傅凤树的刑事判决书对这两种关系的认定不够准确，且傅凤树及其所在的公司出于急于摆脱责任的心理，才会给出借贷与买卖交叉或混同的证明。第三，上诉人没有单独就房屋买卖纠纷进行诉讼，是因为所有的借款已经被偿还，不需要像第三人一样要求房地产公司以房抵债。 被上诉人王瑛、董浩、李升刚对宁津县自然资源局提交证据的质证意见为：对证据真实性和证明目的均无异议，结合该裁定书，上诉人与凤树房产公司之间实际上系民间借贷关系，而非房产买卖关系，其不具有本案的原告主体资格。 经合议庭评议，本院对上述证据认证如下：上诉人肖田提交的证据1-5不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定的“新的证据”，本院不予采纳；证据6录制声音模糊不清，且与本案不具有关联性，不予采纳；证据7、8具有真实性、合法性、关联性，可以作为认定事实的依据。被上诉人宁津县自然资源局提交的证据，系二审期间获得，用于证明上诉人是否具有原审原告资格，并非证明被诉行政行为合法性，具备证据的“三性”，依法可以作为认定案件事实的依据。 本院经审理查明的事实同一审裁定认定事实一致。 另查明，从本院（2013）德中刑二初字第19号刑事判决及山东省高级人民法院（2015）鲁刑二终字第56号刑事裁定认定的事实看，上诉人肖田所称涉案购房款项，包括在凤树公司建设贵和雅苑项目过程中傅凤树非法吸收社会公众存款范围内。 本院认为，虽然上诉人肖田称于2011年3月18日同凤树公司签订商品房买卖合同，约定购买该公司开发建设的贵和雅苑小区东侧沿街24套商铺，并向该公司支付了全部购房款，凤树公司也向其出具了购房收据，但已生效的本院（2013）德中刑二初字第19号刑事判决及山东省高级人民法院（2015）鲁刑二终字第56号刑事裁定认定的事实，足以证明上诉人涉案购房款项包括在凤树公司建设贵和雅苑项目过程中傅凤树非法吸收社会公众存款范围内，即本案购房款项名义上表现上诉人与凤树公司之间房屋买卖关系，实际为凤树公司及傅凤树与本案案外人之间的民间借贷关系。故原审法院认定上诉人虽与凤树公司签订房屋买卖合同，但房产交易并未完成，上诉人并非涉案房产权利人，其与本案被诉预告登记行政行为之间并无利害关系，不具有诉讼主体资格正确，本院予以确认。 综上，上诉人肖田上诉理由不能成立，本院不予支持。原审裁定并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  许本海 审判员  师延锋 审判员  宋冬梅 二〇二〇年七月二十二日 法官助理杨晓婧 书记员袁娜 书记员周晓萌