浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初1016号 原告：浙江金齿机械有限公司，住所地武义县文教旅游工业区。 法定代表人：徐正清。 委托诉讼代理人：王耀，浙江五义律师事务所律师。 被告：武义天华包装有限公司，住所地浙江省金华市武义县百花山工业区。 法定代表人：胡盛胜。 委托诉讼代理人：吴超，浙江思大律师事务所律师。 原告浙江金齿机械有限公司（下称“金齿公司”）诉被告武义天华包装有限公司（下称“天华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告金齿公司向本院提出的诉讼请求：一、诉请判令被告支付拖欠原告的租金1207200元及支付违约金289728元（违约金己按月利率2%的标准从2019年5月15日算至2020年5月15日止）。二、诉请判令被告赔偿原告三个月的租金701799元整（被告提前退租需赔偿原告三个月租金的损失）。三、诉请判令被告支付原告尚欠的电费10476.39元。四、由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2017年5月3日，原告与被告经平等协商达成了《厂房租赁合同》一份，双方约定：原告将坐落在武义县文教旅游工业区文兴路的厂房（建筑面积为14040平方米）租赁给被告使用，租赁时间为2017年6月1日至2022年5月31日，租金为每平方米110元，被告应于每年的5月15日前向原告支付下一年的租金，先付后用。原被告双方并约定：被告逾期支付租金应向原告支付违约金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%，且约定被告提前退租而违约的应赔偿原告三个月的租金。2018年5月7日原被告双方又签订了《厂房（空地）租赁合同》及《补充合同》各一份，《补充合同》约定：厂房租金由原来的每平方米110元变更为每平方米180元。《厂房租赁合同》约定：原告将厂房旁边的空地4431平方米租赁给被告使用，租金为每年28万元。现被告仅支付了2019年5月15日以后的租金160万元，剩余的租金至今分文未付，原告在2020年曾多次向被告催讨，但被告声称其要违约提前终止合同并拒绝支付拖欠的租金。 综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 被告天华公司辩称，1、双方签订的合同约定是到2022年5月31日到期，但是其间原告多次要求增加房租经双方确认，被告于2019年12月31日完全搬离了原告的厂区，同时由武义垚森钢管厂和武义天呈玻璃制品有限公司同步入驻。该两家企业事实上已经在2020年初投入生产经营。因此原告起诉的事实与理由与实际情况不符根据最高院的要求应当请求法庭考虑原告诉讼不诚信的情况。2、本案原告的第一项诉请没有事实和证据支持，原告诉称租金1207200以及违约金289728元。1207200元租金何时开始计算，计算到哪一天没有证据佐证，同时违约金2%的标准也没有证据予以明确。相反在2019下半年开始原告的工作人员多次与被告法定代表人短信联系约定在年底解除的示意同时被告支付租金的时候在2019下半年开始按月支付，不存在被告拖欠原告租金以及违约金的情况。3、关于三个月的租金损失701799元，被告认为本案不存在违约赔偿金的产生，本案并没有因被告单方提前退租而造成违约。2019年下半年开始，合同实际履行情况是双方达成一致意见，合同提前到2019年12月底终止。因此本案合同终止是双方协商的结果，不是违约，本案不存在被告向原告赔偿租金的事实和法律依据。原告第一项和第二项诉请矛盾，违约金从2019年5月15日到2020年5月15日，第二项诉请又明确被告赔偿原告3个月租金，诉请矛盾。综上根据合同法及最高院的解释，望院根据实际情况依法裁判。 原告为证明其起诉的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、厂房租赁合同二份，证明逾期支付租金的违约金计算方式，提前终止合同要赔偿三个月租金，空地租赁费用28万元/年的事实。 2、补充合同，证明租金发生变更的事实。 3、发票，证明被告需交纳1月份电费10476.39元的事实。 4、2019年11月25日，天华公司致金齿公司的信函，证明胡盛胜向原告申请违约退租的事实。 5、天华公司的财务叶紫（真名成某）和金齿公司的财务周香球聊天记录，证明2020年1月7日周香球开好2019年12月20日前的电费发票告诉叶紫，叶紫说把发票放门卫会去拿的。15日叶紫还发了2020年1月13日止的用电的度数，说明13日还在用。2020年2月25日周香球与叶紫说还有电费1万余元，叶紫说下个月好了，没有否定真实性。原告还说水费1千多元不能开票，3月初开电费发票给你，叶紫恢复ＯＫ，说明发票真实，被告还在用电。 被告为证明其答辩的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、微信聊天记录复印件，证明原告要求被告搬离，双方协商一致，被告在2019年12月底已经完全腾空。双方知晓提前退租的事实。 2、徐桂明的证明（原件），证明2019年12月被告搬离厂房后武义垚森钢管厂和武义天呈玻璃制品有限公司同步入驻的事实。 3、武义报电子版复印件，证明原告于2019年11月25日在武义报刊登案涉厂房出售广告的事实。原件可以在电脑上查实。 4、现场照片光盘二张，证明案外人武义垚森钢管厂、武义呈玻璃制品有限公司于2020年年初已入驻，案涉厂房于2019年12月底腾空的事实。 5、原告方的徐珊与被告法人代表胡盛胜的微信聊天记录，证明双方已经协商搬迁的相关事宜并且是原告工作人员要求被告出具申请的事实。 庭审中，根据被告为证明其于2019年12月31日腾空涉案租赁的厂房，申请下列证人出庭作证的证词： 1、证人成某的证词，证明其系被告财务，微信名叶紫，2019年11月底被告停机，微信上至13日止的电表度数是到13日止用的电费。周香球发其过一张电费的发票，未付电费。平常被告一个月电费是10万元至14万元，2019年12月的发票是2020年1月7日开的，被告现已搬到武义县百花山工业区原恒泰公司的厂房，何时搬的不清楚。 2、证人谭某的证词，证明其是被告的物流主管，2019年12月3日公司停机把所有的车辆、货物搬到金华，12月18日左右搬完，机器设备不是其负责的。看到有人进来丈量，这时设备已经在搬，何时搬完不太清楚。 3、证人扈某的证词，证明其是被告的员工，原在被告租赁金齿公司的厂房上班2019年12月7日到金华上班。参加搬运设备两次12月10日、12月30日各一次。其2019年12月31日未参加搬运，被告是31日搬完的。 4、证人胡某的证词，证明其为被告公司的总经理助理。被告在涉案厂房是2019年12月31日搬空。当天第一个间有大米放在那，也在施工。次月20日回到涉案的厂房，看到有大面积的土方挖掉，有大型设备进入。 上述证据，经质证，认证如下：对原告的证据1、2，被告没有异议，本院予以确认。对原告的证据3，被告认为真实性、合法性由法院审核，对关联性有异议，认为原告无权以收取电费的形式向被告收取费用，另外发票上的时间已有两单位进驻，因此对该电费不予认可。本院经审核，该证据系原件，对真实性合法性予以确认，并能证实被告拖欠原告电费10467.39元。对原告的证据4，被告对真实性合法性无异议，但对证明目的有异议，被告申请提前腾空退租是由于原告的女儿发短信要提高租金，让被告选择续租还是退租。本院对真实性合法性予以确认。对原告的证据5，被告对真实性合法性有异议，对关联性有异议，不是被告单方要解除租赁合同而是双方协商解除。本院对真实性合法性予以确认。对被告的证据1，原告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为该证据可证明2020年1月7日被告的门卫还在。2020年1月15日，被告方报了至2020年1月13日止的电表度数，说明被告1月份还在使用。被告主张2019年11月25日申请退租是与原告协商一致不事实，本院对证据的真实性予以确认。对被告的证据2，原告对证据的三性提出异议，认为证人应当当庭作证。本院认为该证据属证人证言，依法证人应当当庭作证，被告未申请该证人当庭作证，故该证据不符合法律规定，本院不予确认。对被告的证据3，原告认为未看到原件，但确实在武义报上刊登出租或转让的公告。本院经审核，确认真实性，对该证据予以确认。对被告的证据4，原告对证据三性提出异议，认为证据未经公证，无法确认形成的时间、地点位置。本院认为该证据无法判断，故不予确认。对被告的证据4，原告对真实性不确定，认为从内容上看只是知道被告有不租的打算，不能证明是原告要求被告退租的事实。本院认为该证据不能证明其待证事实，故不予确认。 对于证人成某的证词，原告认为该证词能证明2020年1月被告方产生电费，但无法证明被告腾空时间。被告予以认可。本院认为被告的用电时间是载至2020年1月13日止，平时双方的电费计算是上个月的电费下个月计算开发票。2020年1月7日讲到的电费发票是2019年12月所用的电费的事实，结合原告的证据4，1月7日的发票是计算至2019年12月20日止的用电计算金额的事实。证人谭某的证词，原告认为证人是被告的员工，不能证明厂房腾空的事实。被告认可。本院认为谭某虽也有搬过产品，但2019年12月18日以后未再参加搬移，故不能证明被告于2019年12月31日腾空涉案厂房的事实。对证人扈某的证词，原告认为该证人是被告的员工，其虽说2019年12月30日去了涉案的厂房，但31日其并未去，未看到搬空的情况。被告认可。本院认为该证人虽曾搬过设备，其2019年12月搬过几次，厂房里未被搬空，2019年12月31日其未到现场，不能证明这一天腾空厂房的事实。对证人胡某的证词，原告认为该证人是被告的员工，没有证据证明其有去过涉案厂房的事实。被告证人已表明去了涉案厂房。本院认为该证人并无其他证据证明其2019年12月31日去了涉案厂房的事实，故不予确认。 本院认定事实如下：2017年5月3日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将坐落在武义县文教旅游工业区文兴路的厂房（建筑面积为14040平方米）租赁给被告使用，租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日，租金为每平方米110元，计年租金为1543800元，被告应于每年的5月15日前向原告支付下一年的租金，先付后用。被告逾期支付租金应向原告支付违约金，违约金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5%。电费按供电局实际使用情况电费，由原告向被告收取，每月一交，需发票的税点由被告支付。合同签订起5日内，被告向原告交付房屋租赁保证金160000元。租赁期间原告提前终止合同而违约，被告提前退租而违约的均应赔偿对方三个月的租金。若被告欠交租金超过一个月，原告有权停止被告使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由被告实行全部承担。未经原告书面同意，被告不得提前终止本合同。如被告确需提前解约，须提前三个月书面通知原告，且履行完毕以下手续，方可提前解约：1、向原告交回租赁物；2、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；3、应于本合同提前终止前1日或之前向原告支付三个月的租金。原告在被告履行完毕上述义务后5日内将被告的租赁保证金无息退还被告。合同还就其他相关内容作了约定。合同签订后，被告依约向原告交纳保证金160000元和约定的第一年租金，原告依约将涉案租赁物交付被告使用。2018年5月7日，原、被告双方签订了空地的《厂房租赁合同》（下称“场地租赁合同”），约定：原告将厂房旁边的空地4431平方米租赁给被告使用，租金为每年28万元，租期2018年6月1日至2019年5月30日，先交后用。同日，原、被告双方签订《补充合同》，约定：厂房租金由原来的每平方米110元变更为每平方米180元，从2018年6月1日起租金按变更后的标准计算，如被告不续租，于2019年3月1日前通知原告，双方不承担任何赔偿费用。嗣后，被告依约支付了2018年6月1日至2019年5月31日的厂房租赁和场地租赁的租金。2020年8月间，被告有意提前终止租赁合同，原告让被告确定终止时间。原告于2019年11月25日在武义报上刊登出涉案厂房出租或转让公告。同天被告致原告信函：“因本公司租用贵司厂房14000多平方米，不准备租了，提出到12月底前腾空，按租前原样返还。望同意”。2020年1月15日，被告财务叶紫发给原告财务周香球至2020年1月13日此的电表用电数。2020年2月25日，周香球发微信给叶紫“还有电费10467.39元”，下个月开票。叶紫表示同意。2020年3月3日，原告开具电费10467.39元发票。但2019年6月1日以后的租金仅支付了1600000元。 本院认为，本案争议的焦点： 一、租赁厂房和场地何时腾空交还。原告认为2020年3、4月份还没腾空，水泥地还在做。被告认为2019年12月31日已腾空。本院认为被告于2019年12初停机，开始搬迁。最后用电终止时间是2020年1月13日，该日抄完电表后即已拆除了电表。因此，可认定被告腾空时间为2020年1月13日。 二、租金有无拖欠，是否应支持租金的违约金。原告认为是被告拖欠租金1207200元，违约金289827元。被告认为原告的主张没有依据。违约金直接从交纳的租金中扣除不符合法律的规定。本院认为被告2019年6月1日以后的租金已支付160万元，根据上述事实2019年6月1日以后的租金计算至2020年1月13日，而从2019年6月1日起计算至2020年1月13日止应付厂房租金为1562516.13元，应付场地的租金因未续签合同，而被告亦实际使用，表明被告接受前合同的租金支付标准，参照前合同标准计算为173118.21元，厂房租金和场地租金合计为1735634.4元，被告已支付1600000元，租金余额为135634.4元，考虑到被告的保证金160000元，抵扣后已超过租金，另外原告未提供证据证明被告支付租金的时间，故原告主张被告支付逾期违约不予以支持。 三、被告应否向原告赔偿三个月的租金701799元。原告认为是被告提前终止合同，依合同约定被告应支付三个月的租金。被告认为提前终止合同是双方协商一致，故不应赔偿三个月租金。本院认为被告主张双方协商一致终止厂房租赁合同履行的证据不足，而能够确认的是被告提前通知原告厂房要退租的事实，只不过原告同意被告提前终止厂房租赁合同。因此，应确认是被告要求提前终止厂房租赁合同的履行，依据合同约定被告应向原告支付提前终止厂房租赁合同的三个月租金计631800元。至于场地租赁因合同到期后未再签订合同，未约定租赁期限，故也不存在提前终止合同，不应支付该场地租赁的三个月租金。 四、被告是否拖欠原告电费10476.39元。原告认为被告拖欠了2020年1月份的电费10476.39元。被告认为电费应向供电部门交纳，原告无权向被告收取。本院认为电费是原告按实向被告收取后向供电部门交纳。因此原告根据被告所报的用电量计算，原告所开具的发票金额为10467.39元，被告应向原告支付拖欠的电费为10467.39元。 对于被告向原告交纳的保证金160000元，应在被告应付原告款额中抵扣。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、武义天华包装有限公司支付浙江金齿机械有限公司拖欠租金135634.4元。 二、武义天华包装有限公司支付浙江金齿机械有限公司水电费10467.39元。 三、武义天华包装有限公司支付浙江金齿机械有限公司提前终止合同的三个月租金631800元。 上述判决第一、二、三项合计777901.79元，与被告交纳的保证金160000元相抵扣后，尚欠617901.79元，限于本判决生效后七日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回浙江金齿机械有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费12238元（已减半），保全费5000元，由浙江金齿机械有限公司负担受理费7248元、保全费1390元，武义天华包装有限公司负担受理费4990元、保全费3610元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇二〇年七月十六日 代书记员 张晓君