辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4065号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王国虎，男，该公司员工。被告：刘娜，女，1986年2月15日出生，汉族，沈阳市第一三六中学教师，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵成铭（被告丈夫），1982年11月13日出生，汉族，宝马（中国）汽车贸易有限公司IT经理，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告刘娜物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜，被告刘娜及其委托诉讼代理人赵成铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业服务管理费4975元；2、判令被告支付2017年7月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计4543元（暂计算至起诉之日）；合计金额9518元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年7月1日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路113-7号1-3-1房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年7月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益诉至法院。被告刘娜辩称，一、原告辽宁道恩物业服务有限公司（以下简称“物业”）与被告人刘娜所居住沈阳市沈河区和睦路113-7号1-3-1中金启城小区（以下简称“小区”）的物业管理服务关系目前仅基于交房时签订的“前期物业服务协议”，根据《沈阳市物业管理条例》规定，前期物业服务协议至交房日起（针对本案例起始日为2016年7月1日）不得超过三年。原告与被告的前期物业服务协议已超过三年有效期，并且从2019年7月1日起物业未与被告沟通并续签有效的物业管理合同。且根据“前期物业服务协议”（以下简称“协议”），原告自2016年7月1日起至今，未遵守《沈阳市物业管理条例》以及按照“协议”约定提供物业服务，未遵守《沈阳市物业管理条例》以及未履行“协议”在先。原告主要存在未遵守《沈阳市物业管理条例》以及未履行“协议”的行为如下：1.原告未遵守《沈阳市物业管理条例》第四十一条，以及未履行“协议”，对园区内部分顶楼业主在顶楼违章加建、改建，至今未进行及时监督、劝阻以及制止，对小区内业主造成极大的安全隐患。如一旦遇大风或其他意外情况，将顶层违建物刮落至楼下，带来的后果将无法预估。2.原告未遵守《沈阳市物业管理条例》第四十一条，以及未履行“协议”，对园区内存在部分业主私自占用公共绿地，如一楼花园违规向公共区域扩建、损坏公共绿地、堆放杂物等问题，至今未进行及时监督、劝阻以及制止，纵容其发展恶化，造成对小区内业主的权利的损害。3.原告未遵守《沈阳市物业管理条例》第三十八条规定以及未履行“协议”约定，自2017年起至2019年底从未在物业管理区域显著位置公布上一年度物业服务合同的履行情况以及利用物业公共部位公用设施设备开展经营活动的收支情况，在业主多次提出质询时未给予有效回复。4.原告未遵守《沈阳市物业管理条例》第三十八条，以及未履行“协议”，私自侵占原本属于全体业主共有的公共区域经营收入，如广告收入（小区出入口等公共区域的广告牌），原告截止2019年底从未定期向业主公布其收支情况。5.原告未遵守《沈阳市物业管理条例》第三十二条，以及未履行被告与原告签订的“协议”中关于“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”的约定。被告居住的20号楼1单元，自2017年初起1至6层走廊墙面发霉、墙皮脱落，原告截止2019年底未能履行修缮义务。6.原告未履行“协议”约定的安防责任和义务，安保工作未尽职不规范，小区大门门禁形同虚设，外来人员未经授权可任意进出，给小区业主带来极大安全隐患。并已致使多家业主电动车辆被盗（取证可从公安部门调取报案记录获知），物业推卸本应履行的安保责任。二、此外，自2019年底房屋装修时开始，被告所居住房屋内墙面多处出现裂缝情况，给被告的墙面大白以及硅藻泥装修造成直接经济损失，在房屋保修期结束前，被告曾多次告知原告，原告曾承诺联系建筑单位赔偿解决，被告多次投诉反映情况，但迄今为止原告多次以该问题为开发商房屋质量问题为由，推卸本应履行的协助责任，被告至今仍未得到有效赔偿。基于上述理由，本人于此前不得已与2017年7月起暂停止缴纳物业费，并诉求法院详查事实，给予公平公正处理，同时请求法院支持对物业的服务以及收费问题采取进一步调解解决。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告刘娜系位于中金·启城小区内的沈阳市沈河区和睦路113-7号1-3-1房屋（建筑面积82.9平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年7月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，因此，在未有业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之前，被告作为小区业主应受《前期物业服务合同》内容约束。原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2元/月/平方米收费标准支付物业服务费，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积82.9平方米，故被告自2017年7月1日起至2019年12月31日期间所欠物业费金额为4974元（82.9平方米×2元/月/平方米×30个月）。关于被告提出的园区内部分顶楼业主在顶楼违章加建、改建以及园区内部分业主私占公共绿地的抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如顶楼业主有挡光或部分业主侵害他人权利等情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的原告未在物业管理区域显著位置公布上一年度物业服务合同的履行情况、利用物业公共部位公用设施设备开展经营活动的收支情况以及对业主的质询未给予有效回复的抗辩问题。业主在物业管理活动中，对物业服务企业履行物业服务合同享有监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况以及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有知情权和监督权，如被告认为原告未履行上述义务，可行使监督权，向物业公司主张要求公示相关信息，物业公司应予以配合，但业主以此作为拒交物业费的理由，依据不足。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的原告安保服务不尽职不规范的抗辩问题。物业公司对小区的安保服务包括秩序维护、安全防范等内容，这是一个动态的服务过程，根据被告提供的照片及视频无法推知原告履行安保义务存在长期性瑕疵，且经本院现场勘查，小区大门处有多位安保人员值守，未出现空岗情况，故被告以此拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的多家业主电动车辆被盗的抗辩问题。原告为园区提供物业服务，原告与业主并不形成保管合同关系，业主电动车被盗应当由公安机关处理，被告以其他家业主电动车被盗作为自己拒交物业费的理由，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的楼道内墙体发霉及自家室内墙面裂缝的抗辩问题。原告系物业服务企业，并非商品房买卖合同主体，并无房屋质量担保的义务，在房屋质保期内，应由房屋出卖方对房屋质量问题负责维修，超过房屋质保期的，如属于公共部位原因，则应启动维修基金予以维修。原告并非质量问题的维修主体，且对于楼道墙体发霉的问题，被告已经予以处理，故被告以楼道内墙体发霉及自家墙面裂缝为由拒交物业费，依据不足，对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对小区进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高园区居住生活质量，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘娜于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年7月1日起至2019年12月31日期间的物业费4974元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告刘娜负担。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇