湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5289号上诉人（原审被告）蔡纯霞，女，汉族，1962年1月9日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人罗麒，湖南路虎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙市东富房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民路026号第3-028栋。法定代表人彭熙，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人王华，湖南银联律师事务所律师。上诉人蔡纯霞因与被上诉人长沙市东富房地产开发有限公司（以下简称东富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初11168号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人蔡纯霞上诉请求：一、撤销原审判决的第2、3项，并依法改判；二、判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误。事实上，在2017年底至2018年初时，蔡纯霞已经将涉案房屋的一半面积退还给了被上诉人，涉案房屋的实际使用人也是可以证明的，只是被上诉人希望上诉人将所有承租的房屋一次性退回，而故意拒绝与上诉人办理退回一半房屋的相关手续。被上诉人东富公司答辩称，一审判决正确，请驳回维持原判。被上诉人东富公司向一审法院起诉请求：1、蔡纯霞立即腾空搬离并返还属东富公司所有的位于芙蓉区内的房屋（原集团显像管厂房东头），面积约1200㎡；2、蔡纯霞向东富公司支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金人民币108000元；3、蔡纯霞向东富公司支付自2018年7月1日起房屋占用费，计算至实际搬离之日止（按照《房屋联营合同》约定的月租金18000元／月的标准进行计算，以下如无特殊说明，均按此标准进行计算）；4、依法确认蔡纯霞交纳的保证金人民币20000元不予退还；5、判令蔡纯霞向东富公司支付逾期交纳租金的滞纳金人民币105300元（暂计算至2018年8月27日）。一审法院认定的事实：1、2016年7月，曙光电子集团置业公司（以下简称曙光公司）（甲方）与蔡纯霞（乙方）签订了一份《房屋（厂房）联营合同》，约定甲方将其名下的位于长沙市芙蓉区内的房屋（原集团显像管厂房东头），面积约1200㎡，联营给乙方用于办公、金属广告制作、维修，期限从2016年8月1日至2017年7月31日，联营费为216000元／年，按季支付，54000元／季度，乙方应在每季开始前5日内向甲方足额支付下一季度租金。如到期未支付联营费，按推迟天数计算，每天按所欠金额的5‰向乙方索取滞纳金。合同签署日，乙方向甲方缴纳押金为20000元。联营期届满后，乙方将房屋（厂房）及设施完好无损的移交甲方后，甲方才可退还押金。由于政府规划城市建设的需要等原因使合同无法履行，可以无条件解除合同，双方均不承担任何责任。合同还约定了其他事宜。2、2017年1月18日，曙光公司与东富公司共同发出通知一份，表明曙光公司与蔡纯霞签署的原租赁合同中出租方的相关权利义务由东富公司承继。后曙光公司又出具证明一份，表明曙光公司与蔡纯霞签署的《房屋（厂房）联营合同》中的租赁物的所有权人和出租人变更为东富公司。3、2018年4月13日，东富公司向蔡纯霞发送《通知函》，该通知主要载明：“双方签订的租赁期限已届满，我公司因经营管理需要，决定收回租赁物。请于收到本通知后二个月内腾空、搬离、返还上述租赁物，并办理租金结算等相应退租手续”。蔡纯霞在该通知函上面签字确认，但后未腾退房屋。4、蔡纯霞主张其于2017年底已将涉案房屋的一半面积退还给东富公司，但未举证证明该主张。另其于2018年8月7日通过银行转账的方式向东富公司共计支付了102000元，并备注该款项为2018年度各季度租金。而东富公司主张蔡纯霞自2017年12月31日后未向其缴纳租金，对蔡纯霞支付的款项已收到并以挂账处理。一审法院认为：曙光公司与蔡纯霞签订的《房屋（厂房）联营合同》真实、合法、有效，双方均应严格履行。现东富公司已受让了涉案房屋的所有权，依法曙光公司是否在合理期限内通知承租人不影响曙光公司与东富公司房屋买卖合同的效力，故一审法院对蔡纯霞有关曙光公司仍是出租人的辩称不予采信。该转让合同生效后，东富公司同时取得了《房屋（厂房）联营合同》中的相关权利和义务。现双方约定的租赁期限已届满，东富公司已发出不再续租的通知，蔡纯霞负有交还涉案房屋的合同义务。关于租金的计算面积，蔡纯霞主张自2017年底已将涉案房屋的一半面积退还东富公司，但未举证证明该主张，应承担举证不能的不利责任，故涉案房屋的租金仍为18000元／月。现东富公司主张蔡纯霞自2017年12月31日后再未支付租金，但实际上蔡纯霞后通过银行转账的方式向东富公司共计支付了102000元，该笔款项应抵扣租金。故蔡纯霞还应向东富公司支付2018年1月1日至2018年6月30日的租金为6000元。关于房屋占用费，蔡纯霞至今尚未将上述租赁房屋交付给东富公司，应向东富公司支付房屋占用费（自2018年7月1日开始，按租赁合同约定18000元／月标准计算至实际搬离之日止）。关于逾期缴纳租金的滞纳金，因蔡纯霞违约造成东富公司损失，蔡纯霞应承担相应的违约责任，但损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。东富公司主张截止2018年8月27日的违约金为105300元。一审法院酌情调整为5000元。关于保证金，东富公司已请求逾期支付租金的违约金，且约定扣除保证金的情形未出现，其无权主张20000元保证金不予返还。蔡纯霞仍实际占用房屋，保证金不宜抵扣租金，应待蔡纯霞腾房并返还房屋后，且约定扣除保证金情形未出现时，保证金再抵扣租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、蔡纯霞在本判决生效之日起三日内腾出并向长沙市东富房地产开发有限公司交付位于长沙市芙蓉区内的房屋（原集团显像管厂房东头），面积约1200㎡；二、蔡纯霞向长沙市东富房地产开发有限公司支付自2018年1月1日至2018年6月30日欠付的租金6000元；三、蔡纯霞向长沙市东富房地产开发有限公司支付房屋占用费（自2018年7月1日开始，按租赁合同约定的18000元／月标准计算至实际搬离之日止）；四、蔡纯霞向长沙市东富房地产开发有限公司支付逾期缴纳租金截止2018年8月27日产生的违约金5000元；五、驳回长沙市东富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4800元，因适用简易程序审理，减半收取2400元，由蔡纯霞承担1400元，长沙市东富房地产开发有限公司负担1000元。本院二审中查明：案涉租赁标的物于2018年8月2日因为失火而灭失，事故原因双方均未提交证据证明。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，曙光公司与蔡纯霞签订的《房屋（厂房）联营合同》真实、合法、有效，双方均应严格履行。由于东富公司已受让了曙光公司的涉案房屋，故东富公司取得了《房屋（厂房）联营合同》中的相关权利和义务，因合同约定的租赁期限已届满，东富公司已发出不再续租的通知，蔡纯霞负有交还涉案房屋的合同义务。由于蔡纯霞租赁的位于芙蓉区内的房屋（原集团显像管厂房东头，面积约1200ｍ2）已于2018年8月2日因失火而灭失，东富公司诉请蔡纯霞腾空搬离并返还房屋，事实上已不能履行，故本院对东富公司的第一项诉讼请求予以驳回，且对东富公司诉请的租金，本院认为只能计算至2018年8月1日涉案房屋灭失之日止。至于东富公司的房屋及租金损失，待起火原因查明后，东富公司可以另行主张权利。对于蔡纯霞主张其于2017年年底已将承租房屋的一半面积退还给东富公司一事，由于蔡纯霞没有提供证据予以证明，故本院不予认定。对一审判决的蔡纯霞支付东富公司逾期缴纳租金的违约金金额，由于一审法院已酌情核减，故本院不再做调整处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十二条和第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11168号判决第二项、第四项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11168号判决第一项、第五项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初11168号判决第三项为：蔡纯霞向长沙市东富房地产开发有限公司支付合同约定的房屋占用费18000元（自2018年7月1日起至2018年8月1日止）；四、驳回长沙市东富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费2400元，由蔡纯霞负担1400元，长沙市东富房地产开发有限公司负担1000元，二审受理费4800元由上诉人蔡纯霞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年七月十日书记员 刘峙宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。