湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2535号上诉人（原审原告）：文德贵，男，1952年8月9日出生，汉族，住武汉经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：湖北人信房地产开发有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道56号汉阳人信汇B地块9、10、11栋9号楼28层1号。法定代表人：黄炷人，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人文德贵因与被上诉人湖北人信房地产开发有限公司（以下简称人信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文德贵上诉请求：1.判令人信公司向文德贵支付延期交房违约的赔偿金23229.13元（2014年11月2日到2015年4月17日，延期167天）；2.判令人信公司按销售房产的展示沙盘整改“菊香里”项目门卫的位置，兑现对文德贵的商业承诺；3.判令人信公司限期对文德贵提出的围墙巨大裂缝可能涉及的安全问题给予书面答复，并制定整改方案实施修复；4.判令人信公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一审审理事实未辨明，部分判决结论有违国家相关法规。一、门卫位置与沙盘展示位置严重偏离。门卫位置的巨大变化，直接影响房屋买受者对房屋环境的预期，直接侵犯了文德贵的知情权和相邻权，人信公司是无法免责的。二、一层现浇地板未执行政府验收，存在严重质量问题，延期交房的责任在人信公司，实际交房时间是2015年4月17日，比合同约定交房延迟了167天，人信公司应承担延迟交房的违约责任。三、文德贵作为债权人，因人信公司无售后机构处理延迟交房违约金的赔付事务，文德贵无法主张债权，直至2019年10月14日首次通过诉讼主张权利，时效应从债务人明确表示不履行之日起计算。人信公司辩称，文德贵在上诉状中陈述门卫位置与沙盘位置严重偏离，这与客观事实不符。文德贵称债权人未主张权利则不计算诉讼时效，也与法律规定不符。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。文德贵向一审法院起诉请求：1.判令人信公司向文德贵支付延期交房违约的赔偿金23229.13元（2014年11月2日到2015年4月17日，延期167天）；2.判令人信公司按销售房产的展示沙盘整改“菊香里”项目门卫的位置，兑现对文德贵的商业承诺；3.判令人信公司限期对文德贵提出的围墙巨大裂缝可能涉及的安全问题给予书面答复、并制定整改方案实施修复；4.判令人信公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：文德贵、人信公司于2013年11月29日签订了“菊香里”合同编号为蔡130052666的《武汉市商品房买卖合同》一份。合同第九条约定的“交房时间2014年10月31日之前”；第十三条经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定的时间内通知买受人的，买受人有权退房。附件三第二条的约定，出卖人在售楼过程中发布的销售广告及其他宣传资料仅供参考，不作为房屋买卖合同内容及交房标准，交房标准以政府最终批准的规划方案、设计图纸及合同约定为准。出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。该合同附件六第十六项特别说明：“千年美丽四期（“菊香里”）项目由武汉市蔡甸城建投资开发有限公司委托人信公司全权负责该项目的开发建设、房产销售、款项收取、银行按揭及担保、物业服务等全部与开发建设相关的一切事项，因开发、建设、销售所产生的全部权利和义务均由受托人享有和承担。委托时间自本项目开发之日起至项目开发建设销售完毕，且保修期限满为止”。住宅质量保证书约定：正常情况下地基基础和主体结构保修期为合理使用年限，屋面防水、墙面、厨房、卫生间、阳台地面、管道渗漏为5年，其他保修期为2年。一审法院另查明，2014年7月2日，武汉市蔡甸区国土资源和规划局颁发了“菊香里”1号楼（包括案涉房屋）《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，该证明载明本建设工程符合城乡规划要求。2014年7月28日，“菊香里”1号楼取得武汉蔡甸区城乡建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审法院同时查明，2014年10月8日，人信公司向文德贵邮寄送达了商品房交付使用通知书，通知文德贵于10月20日前办理房屋交付手续。文德贵收到通知书以一层现浇存在质量问题未办理入住手续。2015年4月17日，文德贵向武汉和信物业管理有限公司交付物业费4606.10元，收款收据注明物业费为2014年11月1日-2015年10月30日。2018年7月4日，武汉和信物业管理有限公司向一审法院起诉，要求文德贵支付2015年11月1日至2018年12月31日38个月的物业费，共计14585.92元。文德贵于2018年7月18日就此事曾作出因房屋质量问题未交物业费的应诉材料。此后，武汉和信物业管理有限公司与文德贵协商，由文德贵2018年9月5日前交10939.44元，其他物业费3646.48元物业公司予以减免，2018年9月6日，武汉和信物业管理有限公司向一审法院申请撤诉。一审法院认为，文德贵、人信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。文德贵认为人信公司延期交房，应当支付延期交房违约的赔偿金，人信公司于2014年10月8日向文德贵送达了商品房交付使用通知书，虽然文德贵以一层现浇存在质量问题未及时入住，但文德贵2015年4月17日交物业管理费注明时间为2014年11月1日-2015年10月30日，同时，2018年7月，文德贵又补交了2015年11月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，视为文德贵对人信公司通知交房时间的认可。即使文德贵2015年4月17日实际收房，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，现有证据只能证实文德贵2018年7月曾主张因房屋质量未交物业费，文德贵认为人信公司延期交房，应当支付延期交房违约的赔偿金已过诉讼时效，一审法院不予支持。文德贵认为人信公司门卫室位置与沙盘模型位置不一致，要求人信公司整改，人信公司在2014年10月8日向文德贵发送涉案房屋的交付使用通知书，通知文德贵办理房屋交付手续。同时附件三第二条的约定，出卖人在售楼过程中设立的样板间、小区模型等仅供参考，不作为交房标准；交房标准以政府最终批准的规划方案及合同约定为准。涉案房屋已经政府主管部门验收，故文德贵认为人信公司沙盘门卫位置与实际不符，要求人信公司整改的理由不能成立。文德贵认为围墙出现裂缝，有安全隐患，要求人信公司整改加固。人信公司认为已过保修期，根据住建部《商品房销售管理办法》第三十三条：房地产开发企业应当对所销售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期限从交付之日起计算。即文德贵2015年4月17日实际收房计算保修期，人信公司认为已过保修期的辩解理由不能成立。人信公司应当主动并配合物业公司对文德贵提出的“菊香里”1-4东西院围墙裂缝问题核查，并进行整改加固，以保证安全。综上，根据住建部《商品房销售管理办法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、湖北人信房地产开发有限公司在一审判决生效之日起十五日内将文德贵诉讼的“菊香里”1-4东西院围墙裂缝加固整改；二、驳回文德贵的其他诉讼请求。一审案件受理费190.50元，由文德贵负担150元，湖北人信房地产开发有限公司负担40.50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：文德贵向本院提交如下证据：证据一、人信地产“菊香里”宣传册一组，证明人信公司销售的“菊香里”项目是否有地下室。证据二、人信地产“菊香里”宣传栏照片一张，证明人信公司对“菊香里”项目送地下室的宣传。证据三、样板间地下室、院子、围墙、1栋建设进度照片一组，证明地下室是否有，是否应为要约。证据四、样板间门口的宣传册照片一张，证明人信公司向购房者展示的地下室及各层平面图的宣传画。证据五、2018年7月关于物业费诉讼的应诉和反诉资料一组，证明物业费被迫多交的事实。证据六、2019年9月28日与物业客服关于围墙裂缝问题的微信聊天截图一份，证明物业关于围墙安全问题联系人信公司无果。证据七、2015年10月6日送达物业的函件一份，证明文德贵不断诉求问题但无售后回复。证据八、商品房交付手续办理材料一份，证明人信公司交房流程，必须先交物业费再交钥匙，一切都是反流程的霸王条款。证据九、维修基金发票一份，证明开发商实际交房手续办理日期。经质证，人信公司对于文德贵提交证据的意见为：所有证据均不属于法律规定的二审新证据，真实性请求法院核实，对证明目的都不予认可。本院认为，对于文德贵向本院提交的证据一至证据九，均不属于二审新证据，且不能达到其证明目的，本院对于该九组证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方当事人一致确认：1.文德贵的第二项上诉请求中表述的“菊香里”项目门卫是指小区进出的值守人员所在的房间。2.文德贵的第三项上诉请求中表述的围墙是指文德贵所有的房屋后院的围墙。本院认为，文德贵、人信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。文德贵上诉认为一层现浇地板未执行政府验收，存在严重质量问题，人信公司应承担延迟交房的违约责任。因文德贵对其主张的“一层现浇地板未执行政府验收，存在严重质量问题”的事实并未提交充分的证据予以证明，涉案房屋于合同约定的交房日期之前已经取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，人信公司亦于合同约定的交房日期之前向文德贵邮寄送达了商品房交付使用通知书，通知文德贵办理房屋交付手续，故文德贵的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。文德贵上诉请求判令人信公司按销售房产的展示沙盘整改“菊香里”项目门卫的位置，兑现对文德贵的商业承诺。因二审中，双方当事人一致确认，“菊香里”项目门卫是指小区进出的值守人员所在的房间，该房间并不属于文德贵的专有部分，而涉及到小区的共有部分，故文德贵作为原告起诉的主体资格不适格，本院对于文德贵的该项上诉请求不予审理。一审法院对于文德贵的该项主张予以实体审理不当，本院予以纠正。文德贵上诉请求判令人信公司限期对文德贵提出的围墙巨大裂缝可能涉及的安全问题给予书面答复，并制定整改方案实施修复。因一审法院已经判决人信公司将文德贵诉讼的“菊香里”1-4东西院围墙裂缝加固整改，人信公司也没有向文德贵进行书面答复的义务，故文德贵的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对文德贵的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190.50元，由文德贵负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月十六日书记员 杨雨竹