贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终931号上诉人（原审原告）：刘国英，女，1968年10月25日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张纯婷，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沥莺，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周丹，男，1981年10月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：周卉，女，1962年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张江雨，贵州贵龙律师事务所律师。原审第三人：贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店，住所地贵州省贵阳市云岩区公元北路二层独立房1层3号。法定代表人：叶刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖在超，男，1986年12月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，该公司员工。上诉人刘国英、周丹因与被上诉人周卉、原审第三人贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店（以下简称景晟斐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初8816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘国英上诉请求：1、撤销一审判决第五项，发回重审，或依法改判周丹、周卉向刘国英支付因房屋划入拆迁范围后引起的房价上涨造成的经济损失15万元（以房屋征收部门出具的房屋补偿价格的差价为准）；2、本案二审诉讼费用由周丹、周卉承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，案涉房屋在合同签订后被划入人民大道拆迁范围，致使房屋价值已远远高于合同约定的价格，周丹、周卉以此要求增加购房款，在刘国英拒绝后，周丹、周卉随即违约，其行为已经构成恶意违约；2、周丹、周卉作为理性卖房者是能够且应当能预见房价可能存在因政府政策而上下波动的情况，这一风险是周丹、周卉在订立合同时就能够预见的，属于商业风险的范畴范围，不属于周丹、周卉的法定免责事由；3、返还双倍定金不足以弥补刘国英的损失，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿超过定金罚金部分的损失暂计15万元。周丹答辩称，对刘国英的上诉理由不予认可，具体理由同周丹的上诉意见。周卉答辩称，案件与周卉无关，刘国英的上诉请求属于新增的诉请，应另案主张，刘国英应该做一个说明，定金和违约金只能选其一，一审判决的理由已经说明清楚了，一审关于违约金的问题已经判决了，刘国英的诉请不具体，应该依法予以驳回。周丹上诉请求：1、依法撤销原判，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由刘国英承担。事实和理由：1、《居间定金协议》签订时并未取得房屋所有权人周卉的同意和授权，事后也未取得追认和确认，该协议效力从之前的效力待定彻底转化为无效协议，故围绕涉案房屋买卖形成的一系列约定均是无效的，都不应作为法院裁判的参照依据，协议中关于定金、违约金、居间服务费等相关约定均不能执行，合同无效的后果就是返还财产，周丹也明确表示愿意退还已支付的39万元购房款，一审判决周丹承担其他费用均属于适用法律错误；2、本案约定的定金为2万元而非39万元，双方签订的是定金合同而非买卖合同，同时根据刘国英陈述，说明其认可本案定金为2万元，另外的37万元根据法律规定，周丹认为应为购房预付款；3、景晟斐公司在没有取得书面授权的、未能尽最大努力确保交易目的实现的情况下，盲目促使各方交易并收取中介费，存在重大过错，既然协议目的无法实现，说明居间义务未完成，景晟斐公司应该退还刘国英中介费，不应由周丹退还，至于景晟斐公司认为周丹违约造成其中介费损失，可另案主张权利。刘国英答辩称：1、本案《居间定金协议》合法有效，应作为认定本案事实的依据，并作为周丹恶意违约的赔偿依据；2、案涉《居间定金协议》约定的定金即为39万元，而非2万元，刘国英陈述认可的是2万元作为预约定金，并非是违约定金；3、居间费用为刘国英的实际损失，周丹作为恶意违约方，应承担此类损失。周卉答辩称，周丹的上诉请求请法院依法判决，案件从一审到现在刘国英一直在强调房屋因拆迁价格上涨。景晟斐公司述称，与一审陈述的意见一致。刘国英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告与第三人于2019年7月2日签订的《居间定金协议》；2、判令二被告承担连带责任，返还原告购房定金39万元；3、判令二被告承担连带责任，支付原告定金罚金12.6万元，并赔偿原告中介费15,200元、因房屋划入拆迁范围后引起的房价上涨造成原告的经济损失暂计为10万元（以房屋征收部门出具的房屋补偿价格的差价为准）；4、判令诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月1日，被告周丹向原告出具一份《收据》，载明：本人周丹收到林敏交来购买本人姑妈周卉位于贵阳市的定金款贰万元整，此交易若不成立本人愿意承担赔偿责任，赔偿金额为定金款的两倍，对此本人无异议。2019年7月2日，被告周丹以周卉代理人名义（甲方、产权出售人）与原告刘国英（乙方、购买人）签订一份《居间定金协议》，主要约定：一、物业地址为贵阳市云岩区飞山街90号2单元2层4号，产权证号为Ｇ010021069；二、成交价为63万元，该交易价格为甲方净收，乙方于2019年7月2日交纳购房定金37万元予丙方，通过丙方转交给甲方；三、甲乙双方约定的付款方式为分期付款，乙方第一次预付购房款63万元；四、办理产权过户时间为2019年7月2日，交房时间为产权过户当日；五、中介代理费为乙方同意支付人民币15200元中介费，甲、乙双方签订本定金协议即视为双方的房地产买卖成交，甲乙双方即应支付丙方中介代理服务费，如交易发生违约情况，甲、乙双方也应向丙方支付足额的中介服务费用。六、三方责任：1、甲方保证其出售的房地产权属真实、合法、有效、无纠纷，且按时、全力配合乙、丙两方办理产权过户及贷款等事宜，交房时甲方应将其房屋的使用费用（如水、电、煤气、物业管理费等杂费）结清，并将户口迁出，如因上述原因导致本协议无法履行的视为违约，应向乙方双倍返还定金，甲方违约负担所有办理该宗买卖甲方所产生的费用；八、①甲方代理人承诺此物业无任何争议，且产权清晰，若产生违约纠纷，甲方代理人承担一切法律责任并赔偿双倍定金；②乙方于2019年7月2日已支付房款37万元整到甲方的银行账户（62×××91）内，甲方代理人收到贰万元有收据为证。甲方签名为“周卉”该签名原告及被告周丹一致确认系周丹代签。同日，原告刘国英向被告周丹转账支付37万元，并向第三人支付中介费15200元，第三人向原告出具了《收款收条》；同日，被告周丹向第三人出具一份《收款收条》，载明今收到贵州景晟斐房地产顾问有限公司转交来贵阳市云岩区飞山街90号2单元21层4号购房定金款人民币37万元。2019年7月15日，贵阳市云岩区人民政府发布《云岩区人民政府关于人民大道（云岩段）周边棚户区及旧城改造项目（飞山街地块）国有土地上房屋拟征收公告》，第二条载明“被征收房屋的确定，以云岩区人民政府作出该处‘房屋征收决定’和发布‘房屋征收公告’后，征收部门告知房屋所有权人时为准。”对诉争房屋是否为征收红线范围被告周丹、第三人景晟斐公司均表示不清楚。2019年7月22日，被告周卉将诉争房屋过户登记至被告周丹名下。后因被告周丹未按约定将诉争房屋过户登记至原告名下，原被告各方经协商未果，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。案件审理过程中，原告述称其诉请第三项主张的12.6万元系依据合同法中关于定金不能超过成交价的20%规定，计算方式为12.6万元（63×20%），双方约定的39万元定金过高，自愿调整为12.6万元。被告周卉述称房屋只是拿给周丹居住，出于照顾周丹原因，周卉也未居住在贵阳，故以37万元的价格出售给周丹，后面知晓周丹将房屋出售周卉是不同意的。被告周丹述称房屋当时还登记在周卉名下，周丹只是帮助周卉出售房屋，现房屋虽登记在周丹名下，但周丹不愿意履行合同将房屋过户至原告刘国英名下。第三人述称，《居间定金协议》中手写部分系其代理人夏在超书写。一审法院认为，被告周卉虽系《居间定金协议》甲方，但其签名并非本人签名，原告及被告周丹均认可系周丹代签，原告亦未举证证明周丹系取得周卉授权签订，且根据该协议第八条第1款约定，违约责任由甲方代理人即周丹承担并赔偿双倍定金，故该协议的相对方应为原告与被告周丹，该协议系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议约定履行各自义务。被告周丹未按约于2019年7月2日将诉争房屋过户登记至原告名下，且在被告周丹现取得诉争房屋所有权、具备过户登记条件下，仍拒绝将诉争房屋过户登记至原告名下，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于原告向被告周丹所支付的39万元款项性质，被告周丹对其中2万元系定金无异议，对另37万元，双方在《居间定金协议》中虽约定该37万元系定金、购房款，定金系购房款的组成部分，该种约定并不矛盾；同时，被告周丹向第三人景晟斐公司出具的《收款收条》中亦明确该款性质为37万元，故一审法院认定双方所约定的定金金额为39万元。基于被告周丹明确拒绝履行《居间定金协议》约定的过户义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条的规定，原告有权主张解除合同，并要求被告周丹退还其所支付购房定金39万元。故对原告要求解除《居间定金协议》，并要求被告周丹返还购房定金39万元的诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持。对原告主张被告周丹支付定金罚金12.6万元的诉请，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，原告该主张不违反法律规定，一审法院亦予以支持。对原告主张被告赔偿中介费15200元的诉请，该款原告已实际支付第三人，现《居间定金协议》因被告周丹原因导致不能履行，根据双方第六条约定及法律规定，被告周丹应赔偿原告该损失。对原告主张被告周丹赔偿因房屋划入拆迁范围后引起房价上涨造成的经济损失10万元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，三方签订的《居间定金协议》第六条对被告周丹违约责任已明确约定为“双倍返还定金”，即使诉争房屋属于征收红线范围，对于房屋被征收情形亦非三方签订合同时可以预见，原告该主张已超出双方约定，故对原告该诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告刘国英与被告周丹、第三人贵州景晟斐房地产顾问有限公司公元北路店于2019年7月2日签订的《居间定金协议》一份；二、被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性返还原告刘国英购房定金人民币39万元。三、被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性支付原告刘国英定金罚金人民币12.6万元；四、被告周丹于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告刘国英中介费损失15200元；五、驳回原告刘国英的其余诉讼请求。案件受理费5056元（已减半收取），诉讼保全费3,676元，共计8732元，由被告周丹负担（该款原告已预交）。二审中，刘国英提交光碟一张以及照片三张，拟证明案涉房屋确实属于人民大道云岩区棚户区征收范围，云岩区征收局的公告已经明确案涉房屋属于征收范围，要求业主参与推选参加评估，案涉房屋属于征收红线范围，周卉质证称属于拆迁房屋无异议，但与本案无关，双方在签约时的风险应自负。周丹称其同意周卉的质证意见。第三人对此无异议。本案经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，刘国英与周丹签订《居间定金协议》时，周丹并未取得周卉的授权，合同签订后周卉对于周丹的无权代理行为未予追认，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”规定，《居间定金协议》对周卉不发生效力，《居间定金协议》对行为人周丹及相对人周卉有效，周丹不愿继续履行合同构成根本违约，刘国英诉请解除合同符合法律规定，故本院对一审判决解除《居间定金协议》予以维持。依据2019年7月1日周丹向刘国英出具的《收据》以及2019年7月2日周丹与刘国英签订的《居间定金协议》，刘国英支付了39万元定金，《居间定金协议》被解除后，刘国英以定金名义支付的39万元周丹应当予以返还。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”规定，本案中法律保护的定金仅为《居间定金协议》标的额63万元的20%即12.6万元，故一审判决周丹支付刘国英定金罚金12.6万元符合法律规定。刘国英为履行合同支付了中介费15200元，现因周丹未按合同约定履行义务导致合同解除，故一审判决周丹赔偿刘国英该损失符合法律规定。对于刘国英主张赔偿因房屋划入拆迁范围后引起房价上涨造成的经济损失的诉讼请求，刘国英本案并未提交证据证明该经济损失，故本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用13412元，由刘国英3300元，周丹负担10112元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月二十一日书记员 帅艳芷