陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终1064号 上诉人（原审原告）：刘建概，男，汉族，1978年3月3日生，住陕西省乾县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托代理人：崔忠耀，陕西泽诚律师事务所律师 委托代理人：王亚妮，（实习），陕西泽诚律师事务所律师 被上诉人（原审被告）：罗纪伦，男，汉族，1974年4月20日生，住四川省离江县，身份证号：513XXXXXXXXXXXXXXX 被上诉人（原审被告）：王二龙，男，汉族，1987年4月4日生，住陕西省西安市灞桥区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原审被告：陕西天祥置业有限公司，地址：陕西省咸阳市渭城区。 法定代表人：***，系该公司经理。 上诉人刘建概因与被上诉人罗纪伦、王二龙、陕西天祥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初4881号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘建概及其委托代理人崔忠耀、王亚妮到庭参与了谈话。被上诉人罗纪伦、王二龙及陕西天祥置业有限公司，经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 上诉人刘建概上诉请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院（2019）陕0402民初4881号民事判决书第二项，改判被上诉人赔偿上诉人定金20000元；2、一、二审诉讼费、鉴定费、公告费由被上诉人承担。 事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》无效，无事实及法律依据。上诉人与被上诉人罗纪伦于2018年4月4日签订《房屋买卖定金合同》，约定上诉人以总价490000元购买被上诉人罗纪伦、王二龙位于XX路XX座XX单元XX号房房屋，上诉人于当日向被上诉人罗纪伦缴纳20000元定金，并约定于2018年4月18日去开发商处办理过户手续。根据《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖定金合同》并不符合合同无效的任何条款，且根据《买卖合同司法解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，本案中双方签订的《房屋买卖定金合同》合法有效，原审法院对该合同的效力认定有误。二、原审法院认为合同无效或者被撤销后，被上诉人仅需返还因该合同取得的财产，不符合上诉人的实际损失。本案中上诉人在签订《商品房买卖定金合同》时给被上诉人罗纪伦交付20000定金且被上诉人罗纪伦也给上诉人出具了定金收据，根据《中华人民共和国合同法》第115条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被上诉人单方面违反约定，应当双倍返还上诉人给付的定金即40000元。三、原审法院认为被上诉人王二龙不应承担赔偿责任，属认定事实有误。原审法院认为，上诉人在一审庭审中提供的证据三微信聊天记录为复印件，无法核实共真实性，该认定有误，在原审案件庭审过程中，被上诉人王二龙当庭已陈述该微信号为其本人所有，承认了该微信号的真实性，因此，不存在无法核实证据真实性的说法。其次，该微信聊条记录上有被上诉人王二龙及被上诉人罗纪伦对涉案房屋出卖给上诉人的聊天记录，王二龙已在该聊条记录上予以追认，同意将涉案房屋出卖给上诉人。另外，一审中，被上诉人王二龙称不认识被上诉人罗纪伦，并谎称罗纪伦是房屋中介，而根据原审被告的陈述，罗纪伦与王二龙系涉案房屋工程建造时的包工合作关系，该房屋系开发商向二被告工程款折抵的房屋，且二被上诉人通过原审被告已经出卖过两套房屋。因此，原审法院对该事实认定有误，被上诉人王二龙应当与被上诉人罗纪伦承担连带赔偿责任。四、退一步讲，即使王二龙并未授权罗纪伦卖房，该行为系罗纪伦个人行为，但是，罗纪伦与上诉人签订的《房屋买卖定金合同》依然有效，根据《合同法》司法解释三第三条的规定，罗纪伦依然须对上诉人承担赔偿责任。综上所述，原审法院在事实认定错误，适用法律不当，望贵院在查清事实的基础上撤销一审判决依法改判。 被上诉人罗纪伦、王二龙，原审被告陕西天祥置业有限公司均未答辩。 一审原告提出诉讼请求：1、请求判决被告返还剩余定金4000元及双倍返还定金差额20000元，共计24000元；2、请求被告赔偿原告因房屋价格上涨造成的损失165700元；3、本案鉴定费3300元由被告承担。 一审人民法院查明，2017年11月10日，被告王二龙认购陕西女皇实业有限公司开发的卡农国际项目多套房屋，其中包含B号楼2单元31层5户。2018年4月4日，原告与被告罗纪伦在被告天祥公司居间下签订《房屋买卖定金合同》，约定原告刘建概以总价款490000元购买被告罗纪伦位于XX路XX座XX单元XX号房屋，双方于2018年4月23日前办理过户手续。当日，原告依约向被告罗纪伦交付定金20000元，被告罗纪伦向原告出具收条一张。2018年4月18日，原告刘建概、被告罗纪伦、王二龙至开发商处办理过户手续未果。后被告王二龙将该房屋出卖给他人。房屋出卖他人后，在被告天祥公司协调下，被告罗纪伦向原告退回定金16000元。 一审人民法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告罗纪伦与原告签订《房屋买卖定金合同》,合同中称案涉房屋为被告罗纪伦所有，但该房屋认购单中买受人为被告王二龙，被告罗纪伦对该房产无处分权，其将涉案房屋卖与原告，与原告签订的《房屋买卖定金合同》，未经过被告王二龙追认，现案涉房屋已被被告王二龙出卖他人，被告罗纪伦亦不可能取得处分权，故原告与被告罗纪伦签订的《房屋买卖定金合同》无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告罗纪伦与原告签订的《房屋买卖定金合同》无效，其因该合同收取原告的20000元，应当予以返还，现被告罗纪伦已经返还16000元，故原告请求判决被告罗纪伦返还剩余定金4000的诉讼请求，本院予以支持。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告及被告天祥公司主张该房屋系被告罗纪伦、王二龙所有，被告罗纪伦对该房屋有处分权，其对自己的该项主张负有举证予以证明的责任，但其所举证据不能证明该项主张成立，依法应当承担不利的法律后果。据此，本院认为原告的其它诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、被告罗纪伦于本判决生效后十日内退还原告定金4000元；二、驳回原告刘建概的其它诉讼请求；案件受理费4160元鉴定费3300元，由原告刘建概承担7374元，被告罗纪伦承担86元。 二审当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院已经查明的事实一致。 本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人赔偿定金有无法律和事实依据。 本院认为：上诉人与被上诉人罗纪伦签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实的意思表示，其内容、条款具体明确，不损害国家、社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然被上诉人罗纪伦没有取得案涉房屋的处分权，签订合同属无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故该合同有效。 罗纪伦在签订《房屋买卖定金合同》时，并未取得案涉房屋的处分权，并且在签订合同后也未取得案涉房屋的处分权，致使刘建概无法取得案涉房屋，罗纪伦存在过错。但是，刘建概在明知《房屋认购单》中明确载明买受人为王二龙的情况下，与罗纪伦签订合同，刘建概也有过错。上诉人依据的《中国人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”即定金罚则，根据法律规定，定金罚则只适用于一方当事人有违约行为且具有过错。只有当支付定金方完全守约，且接受定金方发生违约行为并有过错，或接受定金方完全守约，支付定金方发生违约行为并有过错时，才适用定金罚则。本案中，双方当事人其行为在主观上均有过错，其过错行为使得运用定金罚则的条件没有成立。故上诉人请求的双倍返定金不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人刘建概承担。 本判决为终审判决。 审判长  彭永刚 审判员  席晓颖 审判员  张军海                                                           二〇二〇年七月十七日                                                               书记员 房敏 1