辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8150号上诉人（一审原告）：姚鸿洪，女，1986年4月16日出生，汉族，住：沈阳市大东区。被上诉人（一审被告）：吴玉江，男，1944年5月19日出生，汉族，住：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：陈吉祥，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：吴秀清，女，1947年3月11日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托诉讼代理人：陈吉祥，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。上诉人姚鸿洪因与被上诉人吴玉江、吴秀清房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2020）辽010民初3326号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日受理后，依法组成由审判员赵智担任审判长，审判员谢宏、姜会军参加的合议庭，于2020年7月9日公开开庭审理了本案。上诉人姚鸿洪、被上诉人吴秀清及被上诉人的委托诉讼代理人陈吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚鸿洪上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或判决被上诉人返还房屋租金2600元，押金1000元并返还剩余租金150元，因其违约赔偿上诉人一个月的房屋租金1125元，请求判令被上诉人赔偿上诉人经济损失5200元，货物损失5000元，请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。理由：上诉人是正常经营用电，造成电路损坏的原因是电路常年未维修，导致线路老化损坏，并非超负荷用电。上诉人找到被上诉人，被上诉人也承认是线路老化所致，所以又从被上诉人的家引线让上诉人继续使用。双方重新鉴订租赁合同后，上诉人交纳了房屋租金，被上诉人在4月16日拉闸，不让上诉人使用，造成上诉人购买的物因无处安置而损坏，金额达10000余元。被上诉人无故扣留上诉人的租金2600元及押金1000元，是无理的行为。本案被上诉人存在违约行为，给上诉人造成了极大的损失。应予赔偿。被上诉人吴玉江、吴秀清答辩称：同意一审法院判决。姚鸿洪向一审法院起诉请求：1、请求判令吴玉江、吴秀清返还房屋租金2600元、押金1000元，并返还剩余租金150元；2、请求判令吴玉江、吴秀清因其违约赔偿一个月的房屋租金1125元，并赔偿经营损失5200元、货物损失5000元；3、请求判令吴玉江、吴秀清承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月25日，姚鸿洪与吴玉江、吴秀清签订房屋租赁协议，吴玉江、吴秀清将沈阳市大东区新生三街17号楼211房屋租赁给姚鸿洪使用，租金为每年13500元，租期从2019年11月25日至2021年4月19日，合同约定乙方（姚鸿洪）必须精心维护甲方（吴玉江、吴秀清）房屋和设施，造成损坏按价赔偿。姚鸿洪将房屋租金交至2020年4月19日，并交纳押金1000元。姚鸿洪使用房屋进行经营炸鸡，由于超负荷用电，导致房屋电路被烧坏。姚鸿洪从别处拉电线继续进行经营。双方在2020年3月21日，又重新签租赁协议，租期从2020年4月20日至2021年4月19日，租金为年12600元。同时约定正常居民使用，不能有另外用电，姚鸿洪向吴玉江、吴秀清交纳房屋租金12600元。2020年3月31日，吴玉江、吴秀清报警，报警记录记载：“吴秀清于2020年3月31日报警称其将房屋租给了姚鸿洪，后因姚鸿洪将店内电线烧坏过，后吴秀清称让姚鸿洪找电业局检查后，如果检查合格后继续租给对方，否则将不租给姚鸿洪。”。后因用电问题未解决，姚鸿洪继续拉电线进行经营，吴玉江、吴秀清不同意将房屋继续租赁给姚鸿洪，退还姚鸿洪1万元的房屋租金，扣留2600元租金及押金1000元未退还。在2020年4月15日，吴玉江、吴秀清拉闸停电，姚鸿洪于2020年4月20日搬离房屋，但未将房屋钥匙返还吴玉江、吴秀清。一审法院认为：姚鸿洪、吴玉江、吴秀清双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方应按合同的约定，各自履行各自的义务。在第一份合同到期日之前双方又签订了下一年度的租赁合同并交纳了租金，可见双方存在继续订立合同并履行的意愿。但由于姚鸿洪的超负荷用电造成房屋电路烧坏和使用外拉电线用电的行为，导致房屋存在安全隐患，在下一年租赁期间即将开始前，该问题并未解决，吴玉江、吴秀清基于房屋安全角度考虑退还姚鸿洪租金，给姚鸿洪断电，解除租赁合同，吴玉江、吴秀清不构成违约。相反，因姚鸿洪违反合同“精心维护甲方（被告）房屋和设施，造成损坏按价赔偿”的约定，导致合同无法继续履行，姚鸿洪存在违约行为，并且在合同到期后，姚鸿洪虽将房屋腾空，但未将房屋钥匙交付吴玉江、吴秀清，导致吴玉江、吴秀清无法使用房屋，姚鸿洪又构成违约行为。综上，关于姚鸿洪主张返还押金的请求1000元的请求，因姚鸿洪拖欠吴玉江、吴秀清电费1588元，该押金不予返还姚鸿洪，用于抵扣姚鸿洪拖欠吴玉江、吴秀清电费1000元。抵扣后，姚鸿洪拖欠吴玉江、吴秀清588元电费，该部分拖欠，用吴玉江、吴秀清扣留姚鸿洪的租金2600元进行抵扣，抵扣后吴玉江、吴秀清还剩余2012元租金未返还姚鸿洪。因姚鸿洪的违约使用房屋行为，给吴玉江、吴秀清房屋造成损坏及到期未返还房屋给姚鸿洪造成租赁收益损失，该院结合双方的过错程度，兼顾公平和效率原则，酌定上述损失为1200元，吴玉江、吴秀清还需返还姚鸿洪812元。关于姚鸿洪其他诉讼请求，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吴玉江、吴秀清于本判决发生法律效力之日起30日内返还原告姚鸿洪租金812元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元，减半收取88.50元，由被告吴玉江、吴秀清负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提供两份新证据。证据一：照片5张，证明：被上诉人限电给我的货物造成损失的情况。2.报警记录，证明：被上诉人给我断电，我报警了。被上诉人发表质证意见：对证据一真实性关联性均有异议，一审中上诉人没有提供，不能看出上诉人的经济损失和上诉人想要证明的问题。没有时间和日期。对证据二真实性没有异议，证明问题有异议，我们也报警了。证据一因无法看清货物的损失情况，本院不予采信。对证据二的真实性予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，应合法有效。双方应按合同的约定，各自履行各自的义务。在第一份房屋租赁合同到期日之前双方又续签了下一年度的租赁合同，上诉人交纳了租金，可见双方存在继续履行房屋租赁合同的意愿。但由于上诉人的超负荷用电造成房屋电路烧坏和使用外拉电线用电的行为，导致房屋存在安全隐患。因上诉人违反合同“精心维护甲方（被上诉人）房屋和设施，造成损坏按价赔偿”的约定，导致合同无法继续履行，上诉人存在违约行为。并且在合同到期后，上诉人虽将房屋腾空，但未将房屋钥匙交付被上诉人，导致被上诉人无法使用房屋，上诉人又构成违约行为。一审法院综合双方的过错程度及兼顾公平和效率原则，酌定上述损失为1200元并无不当。关于上诉人提出的赔偿经济损失5200元及货物损失5000元依据不足。综上，上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费177元，由上诉人姚鸿洪负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年七月十日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。