辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2101号上诉人（原审被告）：贾晓芒，女，1989年9月29日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山金菠萝房地产代理有限公司，住所地鞍山市立山区中华北路327栋1-1层1号。法定代表人：康健琦，经理。委托诉讼代理人：王斯，辽宁树家律师事务所律师。上诉人贾晓芒因与被上诉人鞍山金菠萝公司管理有限公司（以下金菠萝公司）居间合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贾晓芒上诉请求：撤销一审判决，驳回金菠萝公司诉讼请求。事实和理由：1、贾晓芒在《独家代理销售合同》尾页签字时并不知道这是一份代理销售合同，更不知道这是独家代理合同，金菠萝公司在事实上没有提示贾晓芒注意该合同的性质以及相关条款，还采取误导贾晓芒的方法诱骗签字，否则贾晓芒不会只在合同的尾页签字而不在首页同时也签字。因为只有首页才记载“独家代理”字样，很明显金菠萝公司属于欺诈消费者行为，贾晓芒是在受误导的情况下实施的民事行为，不是本人真实意思表示，金菠萝公司没有提供由贾晓芒签字的合同首页，故该合同的真实性本身就存在质疑。贾晓芒有充分的理由怀疑这是一份经过伪造的合同。2、《独家代理销售合同》是金菠萝公司为了重复使用在没有充分与贾晓芒协商的前提下事先制作并误导贾晓芒签订的。该合同及其条款完全符合《合同法》关于格式合同及格式条款的规定。金菠萝公司有义务按照法律规定提示贾晓芒这是一份代理销售合同，并属于独家代理，不得另行或自行销售该房产，否则应承担何种违约责任。可金菠萝公司没有履行告知提示义务。合同中对于加重贾晓芒（消费者）义务及制裁性条款尤其是一审判决书引用的认定贾晓芒承担违约责任的条款均是如此，且未采取醒目的字体及颜色予以提示，故该合同以及该条款对贾晓芒没有约束力。金菠萝公司辩称，服从一审判决。金菠萝公司向一审法院起诉请求：1、贾晓芒支付违约金12000元；2、诉讼费用由贾晓芒承担。一审法院认定事实：坐落于鞍山市立山区(产籍号：3-22-424-2061)私有产权房屋，原登记所有人为该案贾晓芒。2019年9月7日，金菠萝公司(乙方)与贾晓芒(甲方)就该案案涉房屋签订《独家代理销售合同》一份，合同主要约定：贾晓芒授权鞍山金菠萝房地产代理有限公司，将该案案涉房屋交由金菠萝公司独家代理销售，委托销售价格为40万元。合同第三条：在代理期间内甲方不得有任何销售动作，不得私下对委托房屋进行出售。合同第五条乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，100%归乙方所有，乙方所得作为甲方支付乙方的奖励，由甲方以人民币形式支付。合同第七条：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或甲方违反本合同第五条约定，须支付委托销售价格的3%(如低于5000元时，须按5000元支付)作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第九条：代理期限为2个月，自2019年9月7日至2019年11月7日止。合同到期后，10日内甲乙双方应当解除协议，如甲乙双方未办理解除手续视为本合同继续履行(自动顺延90天)。双方在合同上签字、盖章。贾晓芒将案涉房屋产权证明(身份证、房屋产权证、购房发票、契税发票)向金菠萝公司出示。2019年9月23日贾晓芒与案外人私下就该案案涉房屋签订房屋转让协议。贾晓芒自述成交价格为38万元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依约履行合同约定义务。金菠萝公司与贾晓芒双方在《独家代理销售合同》上签字、盖章，该合同未违反国家强制性规定，且贾晓芒未能提供证据证明该合同具有无效情形，故该合同应为合法有效。贾晓芒在合同履行期限内，违反合同约定，私下对委托房屋进行出售的行为已构成违约，依据合同约定应当承担违约责任，故对金菠萝公司主张贾晓芒支付违约金12000元(400000元×3%)的诉讼请求该院予以支持。关于贾晓芒所辩解的事实经过不符、未与金菠萝公司签订独家代理销售合同一节。依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。贾晓芒未能就其辩解提供证据，且自认《独家代理销售合同》上的签字是其本人书写，故对贾晓芒的该项辩解该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：贾晓芒于判决发生法律效力后十日内给付金菠萝公司合同违约金12000元。如未按判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由贾晓芒承担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾晓芒提交的证据有：电脑网页照片一组，欲以证明房屋是通过其本人在网上卖的，与金菠萝公司无关。金菠萝公司质证意见为，对该组证据三性无异议，系复印件无法核实真实过程，无法证明贾晓芒销售房屋的时间。贾晓芒申请证人孟某出庭作证，孟某证明其在网上看到贾晓芒卖房信息后，与贾晓芒联系看房，并交钱买房的事实。对证人孟某的证言，贾晓芒无异议。金菠萝公司认为，贾晓芒与证人有亲属关系不应采信，房屋过户时间是在代理销售合同之后，贾晓芒应承担违约责任。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，金菠萝公司要求贾晓芒给付违约金的理由能否成立。贾晓芒陈述其未与金菠萝公司签订《独家代理销售合同》，是在其本人未看到合同的情况下在其他材料上签名，但并未提供证据予以证明其主张成立，贾晓芒系完全民事行为能力人，对其签字的后果应予清楚，故对贾晓芒提出其未与金菠萝公司签订《独家代理销售合同》的理由，本院不予支持。关于贾晓芒提出合同系格式条款，金菠萝公司未对相关条款进行提示说明一节。贾晓芒在网上发布售房信息的时间为2019年9月3日，金菠萝公司与贾晓芒签订代理销售合同的时间为2019年9月15日，贾晓芒陈述是金菠萝公司工作人员上门和其联系卖房事宜，而非是自己主动到金菠萝公司联系卖房，金菠萝公司未提供证据证明是贾晓芒到其公司处签订合同。金菠萝公司主张贾晓芒违约的条款是《独家代理销售合同》第三条第4项“代理期间内甲方（贾晓芒）不得有任何销售动作，不得私下对委托房屋进行出售”、第5项“本合同签订之日起180天内甲方（贾晓芒）及该房屋所有权人不得与乙方所带客户及其近亲属对委托房屋私下交易”内容，该两项内容属于排除贾晓芒自己对外出售房屋权利的条款。金菠萝公司作为房屋代理销售公司，在与贾晓芒签订《独家代理销售合同》时，完全能够对贾晓芒是否通过其他途径对外发布售房信息进行核实，并应该对合同条款及违反该合同条款的相应后果对贾晓芒作出明确的提示和说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，金菠萝公司未提供证据证明其已经就合同中的上述条款向贾晓芒进行了提示或者说明，故上述两项条款对贾晓芒无效。对金菠萝公司以贾晓芒违反上述条款为由主张由贾晓芒承担违约责任的主张，本院不予支持。综上所述，贾晓芒的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院(2020)辽0304民初1511号民事判决；二、驳回鞍山金菠萝房地产代理有限公司诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元；二审案件受理费101.25元，均由被上诉人鞍山金菠萝房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十八日书记员 王 娇