浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初8888号 原告：葛媛园，女，1981年2月5日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告：孙宝花，女，1954年5月22日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：葛媛园，系孙宝花的女儿。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司，住所地：嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告葛媛园、孙宝花因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（下称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2019年12月18日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告暨孙宝花的代理人葛媛园、二被告委托代理人葛林飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告葛媛园、孙宝花起诉称，2013年2月1日，二原告向德隆公司购买环贸中心编号为20865、20866、20867、20794、20795的商铺,并全额支付房款。同日，原告与环贸公司签订《委托经营管理协议》，约定原告委托环贸公司对商铺进行经营管理，委托期限2013年9月20日起至2025年9月19日止。委托期限内分为A、B、C三个阶段执行： A阶段自2013年9月20日至2016年9月19日，在此期间内，原告不向环贸公司收取任何费用；（签订合同时原告被告知A阶段三年房租抵购房款，所以不向环贸公司收取任何费用）。德隆公司与环贸公司为关联公司，德隆公司为减少税费，与业主约定：用前三年的房租去抵减购房款后的余额开具发票、网签备案，所以在五份《委托经营管理协议》中分别手写增加总价为贰拾柒万伍仟贰佰叁拾贰元（275232元）、贰拾柒万柒仟肆佰捌拾玖元（277489元）、贰拾柒万玖仟柒佰肆拾柒元（279747元）、叁拾壹万捌仟壹佰陆拾壹元（318161元）、叁拾壹万捌仟壹佰陆拾壹元（318161元）。合计壹佰肆拾陆万捌仟柒佰玖拾元（1468790元）。 B阶段自2016年9月20日至2018年9月19日，每年固定收益分红为原告所购物业总价的8%，若实际收益分红低于上述标准的，由环贸公司补足，并由环贸公司代收代付等；《补充协议》约定德隆公司承担连带担保责任。 环贸公司、德隆公司均未按《委托管理经营协议》及《补充协议》履行，故诉请判令：1、二被告支付原告商铺租金及逾期付款违约金。租金从2016年9月20日暂计至2018年9月19日，共235006.4元，扣除己支付的38356.97元，还应支付196649.43元。违约金从每期应付未付之日起，按日息万分之三点五计算至实际履行之日止。2、二被告承担本案诉讼费用。 被告环贸公司、德隆公司答辩称：一、根据《委托经营管理协议》第二条约定，原告应当提前出具房屋租赁发票，否则支付租金的日期自动顺延，《补充协议》也未免除原告该义务。现原告未提供发票，故支付租金的日期应当自动顺延，付款条件未成就。即使被告曾支付部分租金，也不意味着免除原告的义务。二、应当以原告实际支付的购房款作为计算租金的基数，两者之间应当挂钩，原告主张的计算基数并非其实际支付金额。三、因原告一直未提供发票，故支付租金的日期相应顺延，不存在逾期，原告无权要求被告承担违约责任。四、即使被告应当支付租金，因公司经营困难，无力偿还，法院已判决并生效的相似案件中也已证实被告多年来亏损无利润。请求法院判决由被告分期偿还。五、因租金支付条件未成就，环贸公司无须承担责任。 针对自己的主张，二原告提供的证据是：1、不动产权证、销售不动产统一发票；2、委托经营管理协议；3、补充协议。经质证，二被告对证据真实性均未提出异议，但认为原告应提前出具发票，并且认为租金收益的计算基数应以原告实际支付的购房款，即发票上载明的金额为准，委托经营管理协议上加盖并手写总价是当时销售人员的不规范行为。补充协议是当时被告迫于压力下达成的，但也没有约定原告不需要开具发票。 二被告未提供证据。 经审核，二原告的证据，形式合法、内容真实，且与本案有关联，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，所有商铺（包括德隆公司自持部分以及已对外出售部分）由环贸公司统一经营管理。2013年2月，原告向德隆公司购买环贸中心编号为20865、20866、20867、20794、20795五间商铺。原告付款后，于2015年8月取得上述商铺的产权。在购买商铺同时，原告与环贸公司于2013年2月签订五份委托经营管理协议，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2013年9月20日起至2025年9月19日止。委托期限内，分为A、B、C三个阶段执行，其中B阶段（2016年9月20日至2018年9月19日）为固定收益分红期，每年固定收益分红为所购物业总价的8%，在各协议中环贸公司分别标明20865、20866、20867、20794、20795五间商铺的总价分别为275232元、277489元、279747元、318161元、318161元，并在标明总价处加盖环贸公司公章。B阶段租金收益支付周期为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应合法、有效的房屋租赁发票（双方约定由环贸公司代办发票的除外），否则支付日期自动顺延。环贸公司逾期付款的，需按照银行同期存款利率承担违约责任。 由于环贸公司未能按约支付B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主（作为甲方）签订补充协议。原告也与二被告签定《补充协议》，德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付，则每逾期一日需支付应付租金万分之三点五的违约金。德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的《委托经营管理协议》需承担的全部付款责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函等。 上述协议及补充协议签订后，二被告仍未能按约定履行付款义务。 另查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55960平方米、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库31143平方米，目前已售商业用房约36612平方米、商务办公用房约77001平方米，涉及商业业主2500多户，尚有近2万平方米未出售。委托经营期间，环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。已按照上述方案签订分期支付协议的业主占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主的三分之二以上。 另查明，环贸公司已支付原告B阶段租金收益38356.97元，该部分原告尚未开具发票。 本院认为，本案系合同纠纷。原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》、三方订立的《补充协议》系当事人真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。环贸公司作为经营管理协议的相对方，应承担向原告支付租金收益的义务。本案争议焦点有以下两点：1.租金收益金额的确定及环贸公司是否应承担逾期付款违约责任；2.环贸公司提出的分期偿还债务的方案是否具有法律依据。 焦点一，关于租金收益的计算基数。双方于委托经营管理协议中明确注明原告所购商铺的总价，环贸公司对该部分内容盖章确认，应视为对计算租金收益时商铺总价金额达成一致，故对于原告按照协议标明数额为租金收益的的计算基数的请求予以支持，即1468790元×8%×2年＝235006.4元。关于原告要求被告支付逾期付款违约金，应审查环贸公司是否构成逾期付款。根据经营管理协议约定，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。原告一直未能向被告出具发票，也未举证证明其曾委托环贸公司代开发票，故在原告未先行开具发票的情况下，环贸公司辩称付款期限应当顺延的理由与双方约定相符，故本院对原告主张被告承担违约金的请求不予支持。原告认为应由被告代开发票，与合同约定不符，本院确定在被告向原告支付租金收益的同时，由原告向被告提供相应金额的租金发票。 焦点二，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，当前环贸公司应支付的固定收益及管理费用的数额远大于租金收益，处于经营困难状态，要求其依据协议约定按期向业主支付到期租金收益显然已不现实；其次，环贸中心系商贸综合体,由环贸公司统一经营管理,中心内的商铺虽为各个业主各自所有,但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，已付清全部购房款的业主中已有超过三分之二接受环贸公司经营困难的事实并签订分期支付协议，环贸公司也积极按照该协议履行到期债务。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但本案应当考虑当下市场实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告虽未签订分期支付协议，也表示愿意被告分期履行，故在确定被告应付租金总额不变的情况下，对环贸公司请求参照多数业主接受的分期支付协议的方案，以履行对原告的付款义务，本院予以准许。 综上，环贸公司应支付二原告2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益共计235006.4元，扣除已经支付的38356.97元，尚需支付196649.43元。参照分期支付方案，环贸公司应于本判决生效后十日内支付159929.68元、2020年10月19日前支付36719.75元。 根据《补充协议》，德隆公司自愿对环贸公司基于经营管理协议所涉债务对业主承担担保责任，双方未约定保证方式，应视为连带责任保证，故对原告要求德隆公司共同承担责任的请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告葛媛园、孙宝花2016年9月20日至2018年9月19日期间的租金收益196649.43元，被告于判决生效之日起十日内支付159929.68元、于2020年10月19日前支付36719.75元。二原告于被告付款同时向其出具相应金额的租金发票（发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定为准）； 二、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5114元，由原告负担881元，二被告共同负担4233元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇二〇年七月三日 书记员  陈 萍