云南省曲靖市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云03执异50号异议申请人（被执行人）宣威市新天地房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530381688576015G。住所地：云南省宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。法定代表人：赵守田，总经理。委托代理人赵洪都，宣威市新天地房地产开发有限公司员工。特别授权代理。申请执行人陈永祥，男，汉族，1947年6月16日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人赵守田，男，汉族，1970年2月11日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人黄姝颖，女，汉族，1971年3月9日生，住云南省曲靖市麒麟区。被执行人曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司。统一社会信用代码：9153030076705395XN。住所地：云南省曲靖市麒麟区南宁西路滇东商城四楼。法定代表人：赵守田，总经理。本院在执行陈永祥申请执行赵守田、黄姝颖、宣威市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地房地产公司”）、曲靖市麒麟区新天地家居文化有限公司（以下简称“新天地家居公司”）民间借贷纠纷一案中，被执行人新天地房地产公司提出执行异议。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议申请人新天地房地产公司称，公司于2020年5月25日收到云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司的评估报告，公司认为，本次评估的宣威市新天地国际家居博览中心2幢16-19号、5幢16-19号、22-23号、6幢02-03号共12套，评估单价6114-6484元/平米，但公司该项目2013年-2014年商业用房实际销售单价约为13000元/平米；宣威法院执行局2019年7月委托了三家评估公司对该项目37套商业用房进行评估，评估均价约为8500元/平米，和本次评估有较大差异。此外，本次评估的12套商业用房，其中2-16号、2-17号、5-18号、6-2号房产属于己经出售商铺，己在房管局备案。综上所述，评估报告评估的房产价值明显过低且评估对象有四套房产己实际出售，故请求撤销云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司作出的云瑞估B2020(F-017)号评估报告、撤销对已销售备案房产的执行。异议申请人新天地房地产公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、诚房评报字（2019）第466号《房地产市场价值估价报告》2页、（昆明）正信（2019）（司拍估）字第ZXS103号《房地产估价报告》5页、昆明正序房地产土地资产评估有限公司《致估价委托人函》9页复印件；2、新天地房地产公司《营业执照》、《负责人身份证明》等复印件。本院查明，陈永祥与赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居文化公司民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月1日作出（2016）云03民初319号民事判决：一、由被告赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金10000000元及利息4800000元，并对借款本金10000000元承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息按年利率24%计付；二、由被告赵守田于本判决生效后15日内偿还原告陈永祥借款本金250000元。三、驳回原告陈永祥的其他诉讼请求。赵守田、新天地房地产公司、新天地家居公司不服，提出上诉。云南省高级人民法院于2019年4月1日作出（2019）云民终9号民事判决：一、维持本院（2016）云03民初319号民事判决第二项，即由赵守田于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金25万元；二、撤销本院（2016）云03民初319号民事判决第一、三项；三、由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金650万元及利息312万元，并以借款本金650万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利24%计算；四、由赵守田、黄姝颖、新天地家居公司于本判决生效后15日内偿还陈永祥借款本金350万元及利息168万元，并以借款本金350万元为基数承担自2017年1月17日起至借款偿还完毕之日止的利息，按年利率24%计算；五、驳回陈永祥的其他诉讼请求。一审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担124820元，由陈永祥负担3000元。诉讼保全费5000元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担。二审案件受理费127820元，由赵守田、黄姝颖、新天地房地产公司、新天地家居公司负担115038元，由陈永祥负担12782元。另查明，2016年12月27日，本院作出（2016）云03民初319号民事裁定，裁定查封被申请人新天地房地产公司所有的位于宣威市间。第2幢第1层商铺2—6、2-7、2—8、2—9、2—10、2—11、2—12、2—13、2—18、2-19、2-20、2-21、2-22、2-23、2-24共15间。第3幢第1层3-1、3-2、3-3、3-5、3-6、3-7、3-8、3-10、3-11、3-12、3-13、3-15、3-18、3-19、2-20、3-21、3-22、3-23、3-24共19间。第5幢5-1、5-2、5-3、5-4、5-5、5-6、5-7、5-8、5-9、5-12、5-14、5-15、5-16、5-17、5-19、5-20、5-22、5—23、5-24、5-25、5-26、5-27、5-28、5-29、5-30、5-31、5-32、5-33、5-34、5-35、5-36、5-37、5-38、5-39、5-40、5-41、5-42、5-43共38间。第6幢第1层6-1、6-5、6-6、6-7、6-8、6-9、6-11、6-12、6-13、6-19、6-20、6-21、6-22、6-23、6-24、6-26、6-27、6-28、6-29、6-30、6-31、6_32、6-33、6-34、6-35、6-36、6-37、6-38、6-39、6-40共32间。第7幢第1层7-1、7-2、7-3、7-4、7-5、7-6、7-97-10、7-11、7-12、7-13、7-14、7-16、7-17、7-18、7-19、7-20、7-21、7-26、7-27、7-28、7-29、7-30、7-31、7-32、7-33、7-34、7-38、7-39、7-40共30间。第8幢第1层8-1、8-2、8-3、8-4、8-5、8-7、8-8、8-10、8-11、8-12、8-13、8-15、8-17、8-18、8-19、8-20、8-21、8-22、8-23、8-24、8-25、8-26、8-27、8-29、8-30、8-31、8-32、8-33、8-34、8-35、8-36、8-37、8-38、8-39、8-40、8-41、8-42、8-43共39间。第9幢1层9-1、9-6、9-7、9-8、9-9、9-10、9-11、9-12、9-13、9-14、9-15、9-16、9-17、9-22、9-23、9-24共16间。位于宣威市新天地国际家居博览中心10幢14号1-2／8，建筑面积112.78㎡，不动产权证号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢15号1-2／8，建筑面积91.48㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢16号，建筑面积114.69㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢17号1-2／8,建筑面积106.85㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢18号1-2／8,建筑面积112.78㎡，不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号，10幢19号1-2／8,建筑面积91.48㎡,不动产权证书号为云（2016）宣威市不动产权第××号的房屋。查封期间二年，自2016年12月17日至2018年12月16日止，查封价值为17000000元。2018年12月12日，本院作出（2016）云03民初319-3号民事裁定书，裁定继续查封上述财产，查封期间二年，自2018年12月12日至2020年12月11日止，查封价值为17000000元。因被告未在生效判决书确定的履行期限内履行义务，陈永祥向本院申请执行，本院于2019年7月8日以（2019）云03执778号案件立案执行，在执行过程中，本院于2019年7月11日作出（2019）云03执778号协助执行通知书，请求宣威市不动产登记中心协助查封被执行人新天地房地产公司位于宣威市侧新天地国际家居博览中心2幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、09号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、11号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动房产权证为：云（2016）宣威市不动产权第0001948号、13号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、16号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、20号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、21号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、24号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号。宣威市侧新天地国际家居博览中心3幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、11号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、13号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、20号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、21号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001566号、24号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001565号。宣威市新天地国际家居博览中心5幢01号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001627号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、04号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、06号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、07号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、08号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、09号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、10号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、12号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、14号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、15号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、16号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、17号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、18号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、19号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、22号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、23号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、24号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、25号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、27号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、28号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、29号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、30号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、31号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、32号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、33号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、35号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、36号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、37号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001657号、38号不动产权证书号：云（2016）宣威市不动产权第0001656号、39号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、40号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、41号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、42号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、43号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号。宣威市侧新天地国际家居博览中心6幢01号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、02号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、03号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权第××号、05号不动产权证为：云（2016）宣威市不动产权证第0001701号予以查封。以上80套房产查封期限为3年，自2019年7月11日至2021年7月10日止。再查明，在执行过程中，本院决定对新天地房地产公司名下的商业用房进行拍卖，并于2020年4月29日双方当事人的委托代理人选择评估机构，因双方当事人不能协商一致，本院采取随机摇号选择的方式从人民法院诉讼资产网专业机构名单库中确定云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司对上述商铺进行评估。2020年5月12日，本院依法委托云南瑞尔房地产评估土地资产评估有限公司对新天地房地产公司所有的位于宣威市，5幢16、17、18、19号，5幢22、23号，6幢2、3号共12套商业用房进行评估。2020年5月20日，云南瑞尔房地产评估土地资产评估有限公司向本院出具编号为云瑞估Ｂ2020［Ｆ-017］的房地产估价报告，经评估，上述商业用房总价为801.77万元。本院认为，本案焦点问题是评估机构对案涉财产进行的司法评估是否符合法律规定。针对异议申请人新天地房地产公司提出的评估报告确定的评估价格过低、部分房屋已对外出售能够排除执行的异议请求，本院综合评判如下：第一，关于评估报告价格是否过低的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，根据该规定，对评估结论的审查，人民法院主要是围绕评估机构及评估人员是否具有评估资质，评估程序是否严重违法等方面进行审查判断。执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格还需经由市场的检验。被执行人如认为评估价格过低，可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。因此，评估结论出具后，没有法定理由，不应重新进行评估。此外，人民法院对案涉财产进行评估的目的是为了推进执行工作顺利进行，评估价格受房产户型、市场情况、区域、时间等多因素影响，且评估报告作为评估机构所出具的结论，其评估的方法、参照的标准，都属于评估机构的专业评估技术范畴，不属于执行异议的审查范围。因此，本院确定的评估机构对案涉财产进行的司法评估符合法律规定，故异议申请人新天地房地产公司认为评估报告中确定财产价格过低的主张不能成立。第二，关于异议申请人新天地房地产公司认为评估报告中涉及的部分房屋已经对外出售并备案的问题。在异议审查过程中，异议申请人新天地房地产公司并未向本院提交相关证据证明该主张成立。同时，根据相关法律规定，在执行过程中，如果认为对执行标的享有足以排除强制执行的权益，相关案外人可以对执行标的主张实体权利并向人民法院提出书面异议。综上，异议申请人新天地房地产公司提出的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议申请人宣威市新天地房地产开发有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审判长 陆国生审判员何林审判员 刘      恒二〇二〇年七月二十七日法官助理赵锐书记员徐丹