重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初5472号原告：张海权，男，1975年8月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：谢贞群（张海权之妻），无固定职业，住重庆市渝中区。被告：重庆美途酒店管理有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道305号3幢11-1至11-18、19-1至19-18，统一社会信用代码91500113MA5UTW4G57。法定代表人：樊元树，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：简影，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，重庆百君律师事务所律师。原告张海权与被告重庆美途酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海权及其委托诉讼代理人谢贞群、被告重庆美途酒店管理有限公司的委托诉讼代理人简影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张海权向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2月（2020年2月3日至2020年3月2日）、3月（2020年3月3日至2020年4月2日）的租金共计2756元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月3日，被告与原告就沙坪坝区某某*期*栋*层*号房屋签订《公寓租赁及付款协议》，协议约定每月租金为1378元，按月支付，租期为15年，租金被告应于每月2日前转账到原告账户。但原告至今未收到2月、3月的租金。2020年2月5日，原告收到被告群发的短信，告知疫情期间不支付租金。原告不接受，多次向被告催收租金。原告认为疫情期间是否有租客入住，不能成为拒付租金的理由。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告重庆美途酒店管理有限公司辩称，1、本司已将租金支付至2020年6月15日，不存在欠付情况，详细租金情况在本司举示的第二组证据中可以看到；2、本司已采用短信、EMS等方式通知原告，因为本司承租房屋为经营性房屋，由于政府相关政策本司无法开门营业，故在2020年1月24日重庆市一级响应后暂停支付该时间段租金；3、本司在2020年4月7日开始营业后已经第一时间通知业主并按约支付租金。综上不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：重庆市沙坪坝区某某*号*-*号房屋的所有权人系张海权，该房屋的用途为商务金融用地/办公，房屋建筑面积为32.61平方米。2018年3月22日，张海权向重庆美途酒店管理有限公司支付加盟运营服务费150000元。2018年10月19日，张海权（甲方）与香港美途国际集团有限公司（乙方）、重庆美途酒店管理有限公司（丙方）、万科（重庆）企业有限公司（丁方）签订《美途国际酒店加盟运营协议》，约定：第一条、加盟服务运营商乙方作为一家香港公司，为方便在重庆区域开展业务，特制定丙方担任乙方在重庆区域的授权运营服务商，在重庆区域开展具体业务，包括但不限于使用美途品牌、收费、装修、运营等。第二条、加盟公寓信息及加盟服务1、甲方自愿将已购买公寓加盟美途品牌酒店，并委托丙方进行具体运营管理。该公寓位于重庆市沙坪坝区某某*期*栋*层*号房，建筑面积32.61平方米，总价236144元。3、丙方租赁该公寓期限为15年，该公寓仅作酒店或者酒店式公寓运营使用（包含可用作酒店运营所需的其他配套用房）。4、租赁期限到期前1个月，甲方可要求丙方预付当月的水电气物管等相关费用。具体支付标准参照前半年相关费用的平均值计算。具体租赁条件见附件二：公寓租赁及付款协议。第三条、付款方式及支付日期甲方已经交付给丙方150000元作为本协议的加盟运营服务费。第七条、加盟运营服务的生效本协议壹拾肆份，甲、乙、丙、丁四方各执壹份，本协议自签订之日起生效。其中附件二《公寓租赁及付款协议》约定如下：一、租赁房屋的基本情况1、地址：重庆市沙坪坝区某某*期*栋*层*号；2、面积：建筑面积32.61平方米（以产权证面积为准）。二、租赁期限和用途租赁期限为15年，前期装修筹备期6个月为免租期（自甲方接房后，正式交付房屋给丙方之日起算），本房屋交付给丙方的时间为2018年6月3日。免租期结束后开始计算租赁期限。甲方在开发商处完成接房手续，并将钥匙转交丙方开始，该房屋的水电气、物管费等相关费用均由丙方承担，直至合同终止。三、租金及缴纳方式1、租赁期内具体租金税前标准如下：租赁第1-5年，每月租金1378元，租赁第6-10年，每月租金1574元，租赁第11-15年，每月租金1771元。2、租金支付方式：每月支付一次，丙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将下个月的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户，如遇国家法定节假日则顺延。3、甲方指定银行账户：开户名：张海权，银行账户：623020017093****，开户行：华夏银行重庆大坪支行。四、争议的解决凡在执行本合同中发生的或与本合同有关的纠纷，四方应友好协商，协商不成，甲乙丙丁四方均可向租赁房屋所在地人民法院起诉。根据《公寓租赁及付款协议》的约定，重庆美途酒店管理有限公司于2018年11月30日开始向张海权支付2018年12月3日至2019年1月2日一个月的租金1378元，2019年12月27日，重庆美途酒店管理有限公司向张海权支付2020年1月3日至2020年2月2日一个月的租金1378元。2020年2月5日，重庆美途酒店管理有限公司通过短信向张海权发送《新型冠状病毒疫情下关于租金支付和合同履行的函》，该函载明：您与我司签订《美途国际酒店加盟运营协议》，约定您将重庆市沙坪坝区某某*期*栋*层*号房屋出租于我司，用于经营。2020年1月开始，新型冠状病毒导致的肺炎肆虐全国，包括重庆市在内的全国30个省、直辖市、自治区启动了重大突发公共卫生事件I级响应。重庆与湖北接壤，是全国主要的疫情之一，酒店、餐饮、交通等行业影响尤为严重。国家相关行政部门也颁布了对旅游、交通、餐饮、住宿、娱乐等方面的诸多禁令。在此情形下，我司从2020年1月18日起，订单断崖式下跌，之前的订单也全部退单，同时根据政府相关部门和酒店要求已全款退还客户。2020年1月22日起，客流量几乎为零，收入也几乎为零，我司工作人员也因疫情原因无法正常开展工作。……在此，为尽力消除疫情影响，共同渡过难关，我们通知您如下事项：1、自2020年1月24日起，前述合同项下的租金不再支付；2、自本次新型冠状病毒肺炎的全国疫情解除，影响我司履行前述合同的情形消失后，我司将从当期开始支付前述合同项下的租金；3、本次新型冠状病毒肺炎全国疫情影响而停止支付租金延续的时长为前述合同的顺延期间，即租赁期间延长相应时长，至合同终止履行时，租金总支付时间仍然为15年（180个月）。2020年2月7日，张海权回复“不同意。坚决不同意。把加盟费退了。解除合同。”2020年4月3日，重庆美途酒店管理有限公司通过短信告知张海权该公司定于2020年4月7日开始恢复经营，并表示会在开业后陆续支付租金。2020年4月16日，重庆美途酒店管理有限公司向张海权支付月租金1378元。2020年5月20日，重庆美途酒店管理有限公司向张海权支付月租金1378元。另查明，2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月25日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。审理中，被告称根据合同约定本月底支付下一月租金，被告应于2019年12月底支付2020年1月3日至2020年2月2日的租金，被告于2020年1月24日通知原告因疫情原因暂停支付租金，因此被告于2019年12月27日支付的租金对应2020年1月3日至2020年1月23日的租金，由此可见被告多支付8天租金。被告于2020年4月7日通知原告已正常营业，因此被告认为疫情期间多支付的8天租金抵扣2020年4月7日至2020年4月14日租金。被告于2020年1月24日发出通知疫情期间不支付租金，因此被告认为2020年2、3月的租金不欠付。被告于2020年4月16日支付的系2020年4月15日至2020年5月15日一个月的租金，于2020年5月20日支付的系2020年5月15日至2020年6月15日一个月的租金。双方分歧较大，未协商一致。本院认为，原告与被告签订《公寓租赁及付款协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议对双方均有约束力，原、被告应按合同约定履行相应的义务。关于2020年1月24日至2020年4月7日期间的租金。2020年1月24日至2020年3月9日恰是新冠肺炎疫情爆发期间，被告无法对外营业。虽然2020年3月10日重庆市就决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，但疫情的影响还甚为严重，被告即使对外经营，也无法获取正常的营业利润。新冠肺炎疫情属于不可抗力，出租方、承租方应当共担风险。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条，原被告对租金减免协商不成的情况下，本院应当依据公平原则并结合实际情况酌情判定，故本案被告于每个租期内支付一半的租金较为适宜，即2020年1月24日至2020年2月2日期间的租金为229.67元（1378元÷30天×10天×50%），2020年2月3日至3月2日期间的租金为689元（1378元×50%），2020年3月3日至2020年4月2日期间的租金689元（1378元×50%），2020年4月3日至2020年4月6日期间的租金91.87元（1378元÷30天×4天×50%），共计1699.54元。2019年12月27日，被告已全额支付2020年1月24日至2020年2月2日期间的租金459.33元，以及2020年4月3日至2020年4月6日期间的租金183.73元，故被告尚需支付原告租金1056.48元。关于被告已将租金支付至2020年6月15日的抗辩。被告不能在未与原告协商一致的情况擅自主张以月为周期的租赁期的起止时间的变更，租赁期间的租金应当继续按照《公寓租赁及付款协议》的约定支付，即被告应于每个租赁期开始的前5日支付下一个月的租金。因此被告于2020年4月16日支付的系2020年4月3日至5月2日租赁期的租金，于2020年5月20日支付的系2020年5月3日至6月2日租赁期的租金。故被告的该抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告重庆美途酒店管理有限公司于本判决书发生法律效力后3日内支付原告张海权租金1056.48元；二、驳回原告张海权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆美途酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马晓敏二〇二〇年七月六日书记员  乔丹丹