新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终934号 上诉人(原审被告)：杨辉，男，1967年10月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李巧玲(系上诉人杨辉妻子)，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人(原审原告)：新疆东和实业集团房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市东和路1号。 法定代表人：倪晓彬，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李思源，女，该公司职员。 上诉人杨辉因与被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司(以下简称“东和实业公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人杨辉的委托诉讼代理人李巧玲，被上诉人东和实业公司的委托诉讼代理人李思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨辉上诉称，撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人主张房屋租赁费及违约金的请求。事实与理由：1.上诉人于2018年12月29日通过银行转账按照被上诉人指示向案外人安媛转账20000元，用于交付房屋租金，该20000元应当在房租中予以扣减；2.上诉人向被上诉人交纳保证金50000元，合同中约定该保证金可以抵充由上诉人承担的费用，该保证金被上诉人未予退还，应当扣减上诉人欠付的房屋租金；3.被上诉人尚欠上诉人餐费87600元，该费用足以抵扣上诉人欠付的房屋租金、物业费、电费，故上诉人不存在违约行为，上诉人不应当承担违约金20000元。 东和实业公司辩称，被上诉人没有收到上诉人所述的20000元租赁费，被上诉人认可收到50000元保证金，但认为保证金只能充抵物业费、水电费及违约金，不能充抵房屋租金，综上，请求驳回上诉，维持原判。 东和实业公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告的租赁合同；2.被告向原告支付房屋租金73387.07元；3.被告向原告支付违约金332695元；4.被告向原告支付物业费3546.7元、电费12517.1元，合计16063.8元。 一审法院认定事实：2015年5月22日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，原告将位于昌吉市××路租赁给被告做商业使用，租赁期限为74个月，自2014年11月1日至2020年12月31日，双方对该期限的租金分期约定了不同的租金数额，合同约定第一期租金在签订合同时一次性交清，以后每年12月15日前一次性支付次年全年的房租，并约定违约条款。合同签订后原告将涉案房屋交付给被告使用，2014年11月1日至2017年12月31日期间的租赁费被告已全部支付完毕。合同第五条第四项约定：“自2018年1月1日起至2018年12月31日止，该房屋每年租金为628690元，其中现金513300元，代金券50000元。”被告在2018年1月30日至2018年11月26日期间先后向原告支付租金450000元，剩余租金未按合同约定时间支付。2019年1月30日原告向新疆东和实业集团物业服务有限公司支付涉案房屋物业费3546.70元，电费7057元。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照合同的约定履行权利和义务。现原告要求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告表示同意，故原告的该项诉讼请求应予以支持。关于原告要求被告支付房屋租金73387.07元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的《房屋租赁合同》约定自2018年1月1日起至2018年12月31日止房屋租金共计561330元，扣减代金券50000元以及被告已付的450000元，还剩61330元；自2019年1月1日起至2019年12月31日期间的租金为628690元，2019年共使用7天的房租12057.07元（628690元÷365天×7天），剩余租金共计73387.07元，原告的该项诉讼请求应予以支持。被告辩称，租赁费不应该算至2019年1月9日，其自2018年12月10日起并未使用涉案房屋，于2019年1月向原告支付过租金20000元，但未向法庭提交相关证据，原告对此不予认可，故一审法院对被告的该辩解不予采信。关于原告要求被告支付的违约金332695元的问题。合同约定房屋租金于每年的12月15日前一次性支付次年全年房租费。被告应于2017年12月15日前向原告一次性支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的租赁费，但至今未还清，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称，其已经向原告发过解约函，因此不构成违约，一审法院对被告的该辩解不予采信。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，原告要求被告支违约金332695元，显失公平，故综合全案的实际情况，一审法院酌情确定被告支付原告违约金20000元，对原告主张超出此数额部分的违约金一审法院不予支持。原告主张的物业费及电费的问题。根据合同约定被告应当承担承租期间物业费及电费。根据原告提交的收款收据可以认定，自2018年12月1日至2018年12月31日期间的物业费2800元。因原告的第一项诉讼请求中的房屋租赁费计算至2019年1月7日，故2019年的物业费及电费也应当计算至该日期，故2019年的物业费应认定为653.36元（93.33元／天×7天），被告应向原告支付物业费3453.36元（653.36元＋2800元），对原告主张超出此数额部分不予以支持；原告主张自2018年12月1日至2019年1月9日（共计40天）期间的电费7057.1元，平均每天176.42元，故一审法院认定自2018年12月1日至2019年1月7日期间的电费为6704.2元（38天×176.42元／天）。对原告主张超出此数额部分不予支持；关于原告主张的二次供暖电费问题。原告称二次供暖电费是在2014年10月至2015年4月15日期间，热力公司把暖气供到转换站，在由东和物业用泵送到高层产生的电费，新疆东和实业集团物业服务公司于2015年5月18日理想家520商铺业主发出公示。被告辩称，对该份公示不知情，原告未通知过被告。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中双方未约定该项费用，且原告未向法庭提交能够证实向被告通知过二次供暖费事宜的证据。另，原告在庭审中提交的新疆东和实业集团物业服务有限责任公司出具的收款收据载明“二次供暖费5460元”，而原告在庭后提交的新疆东和实业集团物业服务有限责任公司出具的“费用清单”上载明二次供暖费为7058.34元，上述两份证据显示的数额不一致，故一审法院对原告的该项诉讼请求不予以支持。遂判决：一、解除原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司与被告杨辉于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付房屋租赁费73387.07元；三、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付违约金20000元；四、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付物业费3453.36元，电费6704.2元，物业费及电费合计10157.56元。 二审中，上诉人杨辉向法庭提交以下证据： 1.中国建设银行流水1份及20000元手机银行转账截图1张。拟证明：上诉人给被上诉人公司法定代表人倪晓彬的弟媳妇安媛手机银行转账20000元房租。 经质证，被上诉人对该组证据真实性认可，关联性不认可，其认为虽然上诉人给安媛支付20000元，但不能证明该20000元是支付给被上诉人的房屋租金。 本院对该组证据的真实性予以确认。 2.中国邮政银行流水1张。拟证明：上诉人给被上诉人支付保证金50000元。 经质证，被上诉人对该证据的真实性认可，关联性不认可，无法从转账上看到支付保证金50000元，但认可收到上诉人支付的保证金50000元。 本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人东和实业公司未向法庭提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明，2015年5月22日，东和实业公司（甲方）与杨辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同第十二条约定：“1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2.在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金……”。双方当事人均认可房屋租赁合同履行期间上诉人向被上诉人缴纳保证金50000元，至今未予退还。 本案争议焦点为：1.上诉人欠付租金数额如何认定；2.上诉人是否存在违约行为应否承担违约责任，若承担违约责任违约金数额如何认定。 本院认为，关于争议焦点一，被上诉人主张上诉人欠付房屋租金73387.07元，上诉人认为其已付清房屋租金。庭审中，上诉人提出其向被上诉人支付保证金50000元应当在欠付的房屋租金中予以扣减，被上诉人认可收到保证金50000元且未向上诉人退还，但不同意冲抵房屋租金。依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”的约定，该50000元保证金是为了双方履行合同所交纳的费用，现双方均同意解除租赁合同，故保证金应抵充上诉人欠付的房屋租金，故本院认定上诉人杨辉尚欠被上诉人东和实业公司支付房屋租赁费为23387.07元(73387.07元-50000元)。一审法院认定欠付租金未扣减保证金，导致欠付租金数额认定错误，本院予以纠正。 上诉人杨辉上诉称其向案外人安媛支付20000元系支付涉诉房屋租金，但上诉人未能提供证据证实该笔款项与涉诉房屋租金有关，且案外人安媛并非被上诉人公司的工作人员，被上诉人亦不认可收到该笔款项，故本院对上诉人的该项主张不予支持。另，上诉人主张被上诉人尚欠其餐费87600元应与本案上诉人欠付被上诉人租金予以抵销，但上诉人未能提供证据予以证实，被上诉人亦不认可，故本院对该意见不予采信。 关于争议焦点二，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，上诉人应于2017年12月15日前向被上诉人一次性支付2018年全年房租511330元，但上诉人截止2018年11月26日陆续向被上诉人支付租金450000元，且上诉人亦未按合同约定承担物业费、电费等费用，故上诉人存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的违约行为、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则诚实信用原则，酌定上诉人承担违约金20000元并无不当，本院予以支持。 综上所述，上诉人杨辉的上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7135号民事判决第一、三、四项，即“一、解除原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司与被告杨辉于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》；三、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付违约金20000元；四、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付物业费3453.36元，电费6704.2元，物业费及电费合计10157.56元”。 二、撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7135号民事判决第二项，即“二、被告杨辉向原告新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付房屋租赁费73387.07元”。 三、上诉人杨辉向被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司支付房屋租赁费23387.07元。 以上应付款项，上诉人杨辉须于收到本判决十日内给付被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司。 如未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3816元(东和实业公司已预交)，由上诉人杨辉负担1139元，由被上诉人新疆东和实业集团房地产开发有限公司负担2677元；二审案件受理费2050元(杨辉已预交)，由上诉人杨辉负担1139元，由新疆东和实业集团房地产开发有限公司负担911元。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫 雪 审 判 员  杨 洁 审 判 员  王雪梅 二〇二〇年七月十三日 法官助理  李 雯 书 记 员  李 静