山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终2911号上诉人(原审被告)：烟台康泰物业管理服务有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区毓璜顶东路20号。法定代表人：杨军，该公司经理。委托诉讼代理人：王红杰，女，1975年11月16日出生，汉族，住烟台市芝罘区。该公司员工。被上诉人（原审原告）：姜桂环，女，1974年2月10日出生，汉族，烟台市烟台山医院工作人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王惠涛，山东君辰律师事务所律师。原审被告：烟建集团有限公司。住所地：烟台市芝罘区南洪街100号。法定代表人：唐波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李福升、于逸凡，该公司员工。上诉人烟台康泰物业管理服务有限公司因与被上诉人姜桂环、原审被告烟建集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民社一初字第69号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人烟台康泰物业管理服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担赔偿责任。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人房屋暖气漏水为上诉人误开被上诉人暖气阀门所致没有事实和法律依据。判决上诉人承担赔偿责任不符合法律规定。1、上诉人与被上诉人签订前期物业服务合同及装修管理协议，合同中第3页第一、（一）1、（8）明确约定业主禁止破坏采暖系统。本案中被上诉人私自改造暖气管道（一审中被上诉人对此予以认可），漏水处正是其改造的地方（有现场勘验照片为证），且被上诉人所诉商品房每户均有入户暖气阀门，户内阀门由业主控制。漏水系因被上诉人私自改造暖气管道且户内暖气阀门未关造成的，故因此导致暖气系漏水造成损失，应由被上诉人自行承担。2、上诉人2019年11月16日在巡楼时发现被上诉人家中漏水，第一时间通知了被上诉人，被上诉人答复称有事无法及时赶到现场。第二天又再次让704的业主通知被上诉人，但被上诉人均未及时到达现场，11月18日才赶到现场，由于被上诉人未及时赶到现场致损失扩大，由此产生的损失应由被上诉人承担。综上，请求依法改判。被上诉人姜桂环答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。请求驳回上诉。原审被告烟建集团有限公司答辩称：本案与烟建集团有限公司无任何关系，同意一审裁判。原审原告姜桂环向一审法院起诉称，2012年6月，原告与被告康泰物业公司签订毓秀家园前期物业服务合同，约定由被告康泰物业公司为原告所有的位于烟台市芝罘区庆善街23-703号房屋提供物业服务。因原告尚未入住涉案房屋，故从未交费或申请开通暖气，处于不供暖状态。2013年11月18日，被告康泰物业公司通知原告家中暖气漏水。经查看，原告家中新铺设的木质地板全部被淹变形、四周墙面起泡受损、地角线全部报废、红木家具下部被水浸泡、窗帘被弄脏污损等，造成各种损失约40000元。造成此次漏水事故的原因是原告在没有得到任何通知的情况下，涉案房屋的暖气阀门被人为打开所致，而阀门室钥匙平时由两被告保管。请求判令两被告连带赔偿原告损失40000元。原审被告康泰物业公司一审辩称，原告与我公司签订了前期物业服务合同及装修管理协议，合同中明确约定业主不得私自破坏采暖系统，若导致系统漏水造成损失，应由其承担全部责任，本案原告私自改造暖气管道，由此导致漏水所造成的损失应由其自行承担。在小区供暖前，物业公司已提前通知小区内业主关好暖气阀门，以便供暖公司试压，已尽到通知义务，业主自行在装修改造自家的暖气后，家中暖气阀门未关好造成财产损失，应由其自行承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审被告烟建集团有限公司一审辩称，涉案房屋虽由我公司承建，但已于2012年4月16日竣工验收合格并交付给建设单位(烟台市毓璜顶区片拆迁改造指挥部)，我方义务已告完成，人员已全部撤离工地，房屋的控制权及管理权转移给了建设单位及其前期聘用的物业公司,即被告康泰物业公司。被告康泰物业公司接手涉案房屋的物业服务工作，并与原告签订了物业服务合同，形成了物业服务关系。在物业服务合同履行期间发生的业主财产损害事件应由康泰物业公司与原告协调解决。原告已接收房屋并装修，在装修过程中私自改造暖气，埋下了安全隐患，是造成漏水的原因之一，原告必须承担责任。第一个采暖期(2012年11月至2013年3月)供暖正常，未出现漏水现象，证明我方交付房屋时阀门是关严的，至于第二个采暖期出现漏水，是谁打开、何时打开，我公司并不知情。一审法院审理查明，原告所有的位于烟台市芝罘区庆善街23-703号房屋属毓秀家园小区。2012年7月1日，原告与被告康泰物业公司签订物业服务合同。原告的该套房屋始终没有申请暖气供暖。2013年度是该小区第二个供暖季。2013年11月18日，原告位于烟台市芝罘区庆善街23-703号房屋家中被水淹泡,致铺设的木质地板全部被淹变形、四周墙面起泡受损、地角线报废、红木家具下部被水浸泡、窗帘被弄脏污损。原告遂状诉至院请求判令两被告赔偿损失40000元。庭审中原告称,家中漏水是康泰物业公司于2013年11月18日打电话通知，其并未正式入住。被告康泰物业公司称，2013年11月16日，公司进行正常寻楼检查，发现原告家中门前的公共部分走廊地面浸湿。因当时原告家中装修未入住，防盗门上有个小门开着，从防盗门孔中发现原告室内的木地板已翘起，遂于当天发现后即通知了原告，但原告答复称有事无法及时赶到现场。2013年11月17日又让704号业主通知原告，但原告到达现场的时间为2013年11月18日。原告对其诉讼请求提交了下列证据:一、毓秀家园前期物业服务合同1份，证明原告与康泰物业公司于2012年7月1日起签订物业服务合同关系，烟台市芝罘区庆善街23-703号业主为原告。两被告对此无异议。二、编号为2020851誉丰地板订货单1张19160元、收据1张3000元、结婚证复印件1份，证明原告丈夫张善鹏购买地板款共计为22160元。两被告提出异议称，结婚证系复印件，无法确认其真实性。收条系手写，订货单上有多处改动，无法确认其真实性。收条及订货单无法证明原告实际损失。三、照片19张，证明原告刚装修完毕，尚未入住及原告的损失情况，两被告对此无异议。四、供热阀门室的照片两张，证明阀门室平时上锁，只有物业公司及施工方持有钥匙才能打开。两被告对真实性有异议，称从照片中看不出是原告家的阀门，即使阀室平时上锁，也证明不了是被告打开。被告康泰物业公司提交下列证据:一、原告与康泰物业公司签订的装饰装修管理协议1份，该协议中的装饰活动规范约定，禁止采取的行为当中有破坏采暖系统的规定。原告进行装修施工对采暖系统造成破坏致系统漏水，应承担与此引发的全部责任。原有的水暖管线（含热水）均经耐压性能试验，如需改动预埋水暖管线，应重做耐压性能试验。原告违反了协议，擅自更改暖气管道，不知原告是否做了耐压试验而致漏水。原告违反约定，应承担由此产生的全部责任。业主应按照规划用途使用物业，确需改造物业规划改变用途的，应依法办理相关手续。业主应按照规定合理使用水、电、气、热等设施设备，不得擅自拆改，证明原告违反双方签订的装饰装修管理协议及毓秀家园前期物业服务合同，擅自改造供暖设施造成暖气漏水，责任应由其自行承担。原告对真实性无异议，但对证明问题提出异议称，康泰物业公司所述是在原告申请供暖的前提下才适用，本案焦点是原告在未申请供暖的情况下，被告擅自打开供暖供热阀门导致漏水所致损失，其因果关系因为被告康泰物业公司的渎职行为和管理不到位所致。二、原告住宅私自改动供暖设施的打印照片一张，证明原告私自改造暖气，而漏水位置恰好为私自改动处。原告称因系打印件，也无法证明系原告家中的供暖设施，对证明内容认为不成立。三、原告签署的装饰装修工程竣工验收表、拆改项目承诺书，证明暖气片移位，有原告的签字确认，而在移位后并未将移位的暖气片拆改项目通知被告康泰物业公司。原告对竣工验收表真实性无异议，但称从拆改项目承诺书中没有关于暖气片移位的记载，只能证明被告康泰物业公司已认可原告将暖气片移位。被告烟建集团有限公司对上述证据均无异议。被告烟建集团有限公司提交下列证据:一、工程竣工验收报告1份，证明涉案房屋已于2012年4月16日竣工验收合格并交付给建设单位，烟建集团有限公司的建设义务已完成，人员已撤离，其后发生的事故与其无关。原告对证据本身真实性无异议，对证明内容有异议，认为提交的为毓璜顶区片改造2号楼的竣工验收报告，无法证明验收合格的工程包含原告的房屋。被告康泰物业公司对此无异议。二、采暖平面图1份，证明原告私自改造了暖气、更换了暖气片，改变了暖气位置。原告提出异议称，被告提交的是复印件，无法认定其真实性。原告认可私自改造暖气，但称原告改造暖气与本案漏水无关。一审诉讼中，一审法院根据原告的申请，委托烟台市嘉信资产评估有限公司对原告的损失进行了评估，结论为原告的损失为11106.60元。一审法院认为，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人人身、财产的，应当承担民事责任。本案因暖气漏水致原告财产受损的事实清楚。被告烟建集团有限公司承建的涉案房屋已经验收合格，且交付使用。原告已与被告康泰物业公司签订物业服务合同。在原告暖气未申请开通、未入住的情况下，原告房屋暖气漏水应为被告康泰物业公司误开原告暖气阀门所致，故被告康泰物业公司应对原告的损失承担赔偿责任。被告烟建集团有限公司作为施工单位在本案中并无过错，其对原告的损失不承担赔偿责任。原告的损失已由评估部门作出价值评估，法院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，一审法院于2019年11月8日判决：一、限被告烟台康泰物业管理服务有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告姜桂环损失11106.60元。二、驳回原告姜桂环的其他诉讼请求。三、驳回原告姜桂环对被告烟建集团有限公司的起诉。如果被告烟台康泰物业管理服务有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由原告姜桂环负担578元，由被告烟台康泰物业管理服务有限公司负担222元。评估费2000元，由被告烟台康泰物业管理服务有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订了前期物业服务合同，由上诉人为被上诉人提供物业管理服务。被上诉人始终未申请暖气开通，亦未入住房屋。2013年11月18日被上诉人的涉案房屋因暖气阀门被打开而被水淹泡，造成财产损失，经烟台市嘉信资产评估有限公司评估其损失为11106.60元，事实清楚。被上诉人主张供热阀门室平时上锁，只有物业公司及施工方持有钥匙才能打开，因上诉人将阀门打开才导致涉案房屋被水淹泡，故要求上诉人赔偿其损失。对此，上诉人不予认可，主张涉案房屋暖气漏水系被上诉人擅自改造暖气所致，但其于一审中提交的证据不足以证实其主张。上诉人作为物业管理公司未对业主房屋尽到管理之义务，未及时发现被上诉人的暖气阀门被误开造成其暖气漏水，应对被上诉人因暖气漏水造成的财产损失承担赔偿责任。一审判决上诉人承担赔偿责任，并无不妥。现上诉人上诉再次主张涉案房屋暖气漏水系被上诉人私自改造暖气所致，但未对暖气漏水被上诉人改造暖气的行为之间的因果关系提供证据证实，其主张在暖气漏水的第一时间便通知被上诉人到场，被上诉人未及时到场处理致损失扩大，对此亦未能提供充分证据证实。上诉人的上述主张，证据不足，理由不当，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人烟台康泰物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年七月八日书记员  肖 婷