辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终4570号 上诉人（原审原告）：庄津颖，女，汉族，1991年8月4日出生，住辽宁省大连市西岗区。 上诉人（原审原告）：王振欣，男，汉族，1989年6月10日出生，住辽宁省大连市甘井子区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李卫，女，汉族，1967年5月8日出生，住辽宁省大连市西岗区，系庄津颖母亲。 二上诉人共同委托诉讼代理人：庄黎，男，汉族，1965年2月28日出生，住辽宁省大连市西岗区，系庄津颖父亲。 被上诉人（原审被告）：刘庆，男，汉族，1982年2月4日出生，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：段广满，辽宁志方联合律师事务所律师。 上诉人庄津颖、王振欣因与被上诉人刘庆房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初10411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 庄津颖、王振欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定案件事实不清。一审对于被上诉人是否故意隐瞒房屋抵押信息及提供注销作废的房产证复印件签合同相关情未予明确认定。上诉人提供的电话录音、微信截图证据证明：上诉人在合签订前就很明确的向被上诉人代理人和中介方提出来有抵押的和曾经抵押过的房屋不要，对此被上诉人代理人及中介方向上诉人承诺所提供的房屋无抵押，所以才会在合同里体现房屋无抵押的选项。但事实是，被上诉人于2018年9月12日就办理了该房屋的抵押，2018年9月下旬双方开始商谈买卖案涉房屋过程中，被上诉人代理人一直没有把真实房产证原件提供给上诉人，提供的是被注销无效作废的房产证复印件，就是在有意掩盖房屋处于抵押中的事实以误导上诉人，其行为违背城市信用原则。按照被上诉人律师一审辩称的，被上诉人是提供了真正的房产证给上诉人，那么在合同签订时录入的信息就应该是此次买卖房屋真正有效的房产证和复印件，而不会用一个无效作废的房产证编号和复印件来签订合同，任何一个思维正常的人都不会这样做，这同时也证明了当时有且只有一份房产证。被上诉人律师的辩称是自相矛盾的，被上诉人没有证据证明在2018年10月10日之前向上诉人提供过真实的房产证及复印件，而上诉人已对主张的事实履行了举证义务。本案被上诉人律师在庭审中对此情节进行了虚假陈述，对提供房屋虚假信息行为进行否认，妨害人民法院查明案件事实。上诉人认为，一审法官选择性忽略了以上事实，没有对此进行进一步深度质证，而这一情节恰恰是对纠纷事实加以清晰认定的关键所在，会影响整个案件最终审判结果，判决书对此一字不提。判决书里只是表述被上诉人是否存在故意隐瞒房屋抵押信息的情节尚待确认。上诉人在一审庭审中详细陈述了2018年10月16日去办理购房贷款时，上诉人发现来协助办理贷款的并非之前的被上诉人代理人姜红，上诉人于此人手中第一次见到真正的房产证，上诉人要求其出示并拍照留证，随后发现房产证的备注有抵押信息。上诉人要求查看委托书，对方只展示了第一页，并拒绝了上诉人拍照要求，上诉人出于规避可能意料不到的损失发生，向中介提出终止办理贷款。一审法院对上述情况及细节并未严格质询，导致案件事实不清。二、一审法院对被上诉人提交的授权委托书未认真审查其真实性、有效性。被上诉人一审期间提交的委托姜红作为代理人出售案涉房屋的授权公证书落款时间为2018年9月13日，早于上诉人见到姜红的时间，说明上诉人的信息是事后填写的，是违反国家关于办理授权委托书公证程序的。上诉人有理由质疑被上诉人、代理人姜红、中介方的行为是三方有主观故意恶意串通行为。这是一份明显违反司法部印发的《关于公证执业“五不准”的通知》的公证书，一审法院不应采纳。三、一审法院对合同的定性不准确。一审法院认定本案中的买卖合同是双方真实意思的表示，是有效的。合同签的上诉人欲购买的是所有权证编号为2009716793的无抵押房屋是上诉人的真实意思表示，结果要办理相关手续时又出现了不动产权证编号为第00295566号有过抵押的房屋，这不是双方当初达成要约、承诺的签订合同的标的物。用一份被注销作废的房产证复印件代替真正的房产证签订房屋买卖合同这一行为只能证明被上诉人有违背法律行为，所以上诉人不认同一审对本合同是有效的、可撤销合同的认定。四、原审判决适用法律法规不当。一审在引用有关法律条文上存在着片面性，选择适用的只有宽泛概括性的合同法第八条。一审认定房屋已解押不影响合同的继续履行，那么之前被上诉人所有非法行为可以当作没发生，对上诉人是不公正不公平的，最低程度来说被上诉人的行为侵犯了上诉人的知情权、使上诉人失去选择的机会，违反了经济活动中最基本的公平、公正原则。一审对合同纠纷案件中更适合用来规范、定义当事人行为，更为细致的合同法第四十二条、第五十二条未予适用。所谓的代理人用有效力尚待确定的委托书签订合同是否是依法成立的合同同样一审没有给予明确。依据合同法第四十八条、民法总则第一百六十七条，这个公证书上有被上诉人的亲笔签字，证明被上诉人很明确这份公证书的来龙去脉，是证明被上诉人有串通行为的铁证。依据《最高人民法院关于审理涉及公证活动相关民事案件的若干规定》第四条，上诉人在一审过后找到大连市公证处了解委托书真相，公证处负责人孙主任看了委托书复印件也承认这里有问题，交代王副主任处理，上诉人已按照王副主任的要求向大连市公证处递交了委托公证书的复查申请。综上，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条、合同法第四十二条、第五十二条、民法总则第一百三十七条，上诉人认为一审判决认定事实不清，对证据的采信是有瑕疵的，适用法律错误。 刘庆辩称，不同意上诉人的上诉请求。具体答辩意见：关于是否故意隐瞒房屋抵押事实，一审中我方已经陈述，在2018年9月30日签订的房屋买卖合同时，已经告知了上诉人房屋抵押的情况，且告诉上诉人过完10月1日之后上班第一天就能注销抵押登记，不影响房屋交易，在三方都没有异议的情况下，所以在合同中房屋是否抵押处选择了无房屋抵押，在10月11日办理房屋贷款手续时，上诉人也看到了注销后的房屋产权证，并没有提出异议，所以不存在上诉人所说的故意隐瞒事实的情况。我方也没有故意隐瞒事实的必要，因为上诉人给付的房款并不是很高，我方也没有急需出售的想法，房屋的信息一直在中介方挂着，何时出售，看着价格的情况来决定，现在房地产交易市场的情况都是透明的，一经查询就可以知道房屋的基本信息，所以被上诉人没有刻意隐瞒房屋真实信息的可能，在上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中，上诉人看中的是房屋中是否发生过非正常死亡的情况，而不是像上诉人说的在意房屋是否抵押的情况，在案涉合同第5条第2款对此有所约定，也就是说上诉人真正在意的是案涉买卖房屋中是否发生过非死亡事件，而不是在意房屋是否存在抵押。关于姜红的代理权的问题，签订房屋买卖合同时，被上诉人已经向上诉人和中介方出示了公证书，证明姜红是具有代理资格的，否则作为正规的中介公司不会犯如此低级错误，在履行合同中上诉人一直与姜红存在微信聊天记录，而且也是通过姜红解除了案涉房屋买卖合同，所以在履行过程当中，上诉人一直没有对姜红的身份提出任何异议，也认为姜红有权代表被上诉人签订合同、履行合同，根据合同法的相关规定，即使当时姜红没有代理权，在日后的合同签订履行过程当中被上诉人认可姜的行为代表被上诉人，视为追认，合同应当合法有效。关于隐瞒房屋抵押事实的法律适用，正如一审判决一样，如果上诉人认为我方的行为存在欺诈行为，并且违背其真实意思表示签订的本合同，应当自知道或者应当知道撤销权之日起一年内行使，但是本案中上诉人并没有行使该撤销权，而且上诉人认为被上诉人的隐瞒行为影响了上诉人的买卖，与事实不符，即使隐瞒了之前的抵押行为，但是在10月8日时该抵押行为已经撤销，案涉房屋可以进行正常的履行，房屋所有权转移并不存在限制，所以上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。 庄津颖、王振欣向一审法院起诉请求：被告向二原告返还购买案涉房屋交付的定金30000元并赔偿30000元。 一审法院认定事实：1、2018年9月30日，被告（合同中为“甲方”）与二原告（合同中为“乙方”）签订《大连市存量房屋买卖合同》，双方约定：甲方向乙方出售坐落于大连市甘井子区建筑面积为59.76平方米的房屋。关于权属情况，合同记载为房屋所有权证号为“2009716793”且标注“该房屋未设定抵押”，甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让且应在签署本合同当日将房屋所有权证原件放于居间方处。房屋售价为640000元，支付方式为：定金30000元，于交接房屋时冲抵房款，定金以居间方提供的“理房通”平台在条件成就时支付给甲方；乙方应于2018年10月9日前，将购房首付款310000元存入银行做资金监管；余款300000元乙方通过商业贷款支付，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方辅助确定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行最终审核为准，甲乙双方应于2018年10月15日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第九条违约责任约定：如甲方未能按本合同条款及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日；其提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；乙方均有权以书面通知的方式解除本合同并要求甲方承担违约责任。如乙方未能按本合同条款及各项附件约定履行的，逾期超过十个工作日，则甲方有权以书面通知的方式解除本合同并要求乙方承担违约责任。甲乙双方因履行合同而产生争议或纠纷时，双方均同意由居间方无息代为保管款项及手续文件，直至甲乙双方达成已付款项及手续文件的书面处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据甲乙双方的一致书面意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件，甲乙双方不得单方到居间方处要求居间方处置代为保管的款项及文件。合同中，甲方处由代理人姜红签字加摁手印。同日，二原告、被告代理人姜红、居间方大连恒鑫合众置业代理有限公司签订《居间服务合同》，约定居间服务费由乙方承担18000元；居间方提供的居间服务包括协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容。居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。在居间服务中，居间方违反本合同约定的权利义务应承担相应的违约责任。根据被告提供的公证书（2018年9月13日），其委托姜红作为代理人出售案涉房屋，代为到房屋管理部门查询、调取房屋档案信息相关事宜。委托期限为一年。根据二原告提供的收据及POS机消费记录单显示：二原告于2018年9月30日向居间方交付购房定金30000元、居间服务费等20000元，共计50000元。 2、案涉房屋原登记权利人为被告，权证号为辽（2018）大连市内四区不动产权第00295566号，该房屋上有抵押登记（2018年9月12日设立），后于2018年10月8日注销抵押登记。案涉房屋现已转售他人。 3、关于案涉《大连市存量房屋买卖合同》的履行情况，二原告认可其未于2018年10月15日前办理完毕贷款手续的事实，但称因被告方未告知案涉房屋销售前设有抵押，且不同意被告方指定贷款银行，系被告方违约在先。被告则辩称，案涉房屋已注销抵押登记并不会妨碍本次交易的达成，合同不能履行的根本原因系原告方不配合办理资金存管和贷款手续而非被告未按合同约定履行相关义务。而根据二原告提供其与居间方工作人员的通话记录及微信记录可见，原、被告定于2018年10月10日办理首付款资金监管，但双方对二原告贷款银行的选择存在争议，故当日并未办理资金监管。后双方再经居间方协商同意继续于2018年10月16日按照合同履行时，二原告称其发现房屋存在抵押登记的情况认为居间方及二被告的行为属于欺骗而未能再继续履行。根据被告提供的短信记录可证，其曾多次以短信的形式催告二原告方继续履行合同，后被告于2018年12月19日以短信形式通知二原告方解除与其签订的房屋买卖合同。原、被告现对合同解除的状态均予以认可，但均认为系对方的违约行为致使合同解除。 一审法院认为：二原告与被告、居间方所签订的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》系三方真实意思表示。 关于《大连市存量房屋买卖合同》的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”现案涉房屋虽在出售时存在抵押登记致使存在所有权转移不能的风险，但被告在二原告履行合同约定的房屋付款义务前已注销抵押登记从而对案涉房屋享有不受制约的处分权，故被告的行为并不属于对原告的违约行为，原告亦不能以此解除案涉合同。 关于合同签订时，案涉房屋存在抵押登记但合同中标注为“无抵押”是否属欺诈，一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，二原告如认为被告的行为系属欺诈并使其在违背真实意思的情况下签订案涉合同，应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，但二原告并未提起撤销之诉，故对于被告的行为是否属于欺诈不需在本案中进行审查。其次，单就被告的行为来说，案涉房屋的抵押登记信息系标注在产权证上，居间方可通过基本的审查即可得知案涉房屋是否有抵押，现经居间方的专业居间服务下确认案涉房屋“无抵押”，故本案的情况是因居间方在履行居间服务中存在过错还是被告恶意隐瞒房屋抵押登记信息所致尚待确认，现二原告已就与居间方的居间合同关系另案提起诉讼，对于居间方是否存在过错本案中不再进行审查。 综上所述，二原告与被告所签订的《大连市存量房屋买卖合同》系未经撤销的合法有效的合同，原、被告均应按照合同履行，现合同无法继续履行的原因有二，一为房屋原存在抵押登记；二为原、被告对贷款银行的选择存在争议。关于抵押登记一节，如上所述，因不影响继续履行不应视为被告的违约行为，故对于二原告诉称被告属违约而请求其支付双倍定金赔偿30000元，不予支持。关于贷款银行，因合同约定“贷款银行由甲乙双方共同委托居间方辅助确定”而并未对贷款银行予以明确约定，现原、被告对于贷款银行产生争议而致合同无法继续履行并进而解除不应归责于原、被告任何一方即不应视为原、被告存在违约行为。关于二原告所述被告将房屋另行转卖一节，根据被告提供的证据其于2018年12月19日以短信形式通知二原告解除合同，被告因合同无可归责于双方的原因且原、被告无法就合同未约定内容予以明确致使合同无法继续履行而解除合同符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，解除合同自通知到达对方时解除。现被告在合同解除后另行出售房屋并不属于违约行为。 关于二原告诉请被告返还定金30000元，因合同约定该定金由居间方保管并由居间方按照人民法院的相关法律文书予以返还，现原、被告间合同解除且并不存在归责于原、被告的违约行为，应由居间方返还二原告已付定金，原告向二被告主张返还定金30000元并无合同依据，不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定作出如下判决：驳回原告庄津颖、王振欣的全部诉讼请求。案件受理费人民币650元（按照诉请60000元及简易程序减半收取），由二原告自行承担。 本院二审期间，二上诉人提交了二上诉人的微信聊天记录截图，拟证明二上诉人知道案涉房屋房源信息的日期为2018年9月25日，而被上诉人提供的授权委托公证书上载明的日期为2018年9月13日，说明该公证书内容不真实。二上诉人还提交了其自称是大连市公证处相关负责人间的通话录音及文字整理材料，拟证明案涉授权委托公证书内容不真实。被上诉人对以上证据的真实性和关联性均不予认可，认为公证书的内容不影响案涉房屋买卖合同的效力。经本院审查，本院认为二上诉人提交的上述证据与本案诉争的争议事项缺乏关联性，本院不予采信的具体事由将于下文阐述。经二审审查，本院对一审法院已查明的案件事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。二上诉人在本案中主张被上诉人向其双倍返还已支付的定金3万元，其主张应否获得支持，取决于其是否有证据证明被上诉人收取了购房定金并有违约行为导致合同无法如约履行或者存在应予返还双倍定金的法定情形。本案中，首先，二上诉人并未将定金3万元交付被上诉人，而是交由居间方保管，根据案涉《大连市存量房屋买卖合同》中的明确约定，该定金应由居间方按照人民法院的相关法律文书予以返还，且现二上诉人已于另案诉讼中诉请居间方返还定金等相关赔偿款项，故本案中二上诉人诉请被上诉人承担该款项返还责任，依据不足。其次，根据案涉合同的约定，被上诉人提供的房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或限制转让的情形下，在最终因此导致二上诉人无法取得房屋所有权时，才应认为被上诉人构成根本违约，并由此承担双倍返还定金的违约责任，从本案已查明的案件事实看，虽然案涉房屋曾存在抵押登记，但是被上诉人已经及时的注销了该登记，此情节并未导致二上诉人无法获得案涉房屋所有权，因此，二上诉人不能因此主张被上诉人双倍返还定金。关于二上诉人主张被上诉人隐瞒房屋存在抵押的情节构成欺诈的问题，如前所述，案涉房屋曾存在抵押登记的情节并未阻碍合同的履行，如果按照二上诉人的主张，房屋是否存在抵押关系会影响到其是否会购买该房屋的至关重要的事项，那么作为对此有特殊要求的买房人，其并没有尽到合理的审慎义务，也没有将该事项如同其在意的房屋是否发生过非正常死亡事件一样明确于合同中予以约定。再次，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，即使二上诉人对案涉合同的效力提出异议，不应以上述合同约定的双倍返还定金事由为据，那么根据法律规定，也应在收受定金乙方不履行约定债务的情形下，才应由其承担双倍返还定金责任。而本案中，被上诉人并不存在不履行出售案涉房屋义务的情形，也不存在客观上阻碍合同履行的情形，故亦不能依据法律规定判由被上诉人双倍返还定金。综上，庄津颖、王振欣的上诉请求不能成立，应予驳回。 关于二上诉人针对姜红是否有权代理被上诉人进行案涉房屋买卖事宜的问题，包括二上诉人针对由大连市公证处出具的授权委托书公证文件是否合法有效提出的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无论姜红是否有权代理被上诉人出售案涉房屋，该事由均不是能据以认定案涉房屋买卖合同无效的法定情节。且根据《中华人民共和国民法总则》中关于委托代理的规定，即使行为人没有代理权而实施代理行为，只要经被代理人追认，则对代理人发生效力。本案中，被上诉人对姜红有权代理其出售案涉房屋自始未提出异议，因此，对于行政部门相关行政行为的合法性认定，不仅不应是本案的审查范围，且经大连市公证处公证的授权委托书是否合法有效亦与本案应否认定被上诉人承担双倍返还定金责任的争议事项没有关联性。 至于二上诉人于上诉事由中援引的《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条等法律规定，本身存在对合同是否成立以及合同效力主张的矛盾，于本案之案情下，也均不能成为认定被上诉人应当双倍返还定金的法律依据。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人庄津颖、王振欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  任 娲 审判员  杨 威 二〇二〇年七月十三日 书记员  任建芳