北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5499号上诉人（原审被告）：北京同立堂房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区。法定代表人：李双锁，经理。委托诉讼代理人：李阔，男，北京同立堂房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京明远致和科技有限公司，住所地北京市朝阳区北苑东路19号院1号楼13层（来广营宏源广兴孵化器B032号）。法定代表人：明达，总经理。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京京广信房地产开发有限公司（已注销）。股东：程青龙，男，汉族，1969年12月21日出生，住山西省万荣县贾村乡巩村第五组。股东：李娜，女，汉族，1983年7月8日出生，住吉林省农安县开安镇石场村西金家炉屯11组。股东：邵军，男，汉族，1972年9月27日出生，住吉林省农安县开安镇石场村西金家炉屯11组。委托诉讼代理人：王收，北京市易理律师事务所律师。上诉人北京同立堂房地产开发有限公司（以下简称同立堂公司）因与被上诉人北京明远致和科技有限公司（以下简称明远致和公司）、被上诉人程青龙、李娜、邵军租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同立堂公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回明远致和公司的全部诉讼请求，诉讼费用由明远致和公司承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，本案是明远致和公司违约。明远致和公司于2017年9月20日未经出租方同意，撤离房屋，根据租赁合同约定，退房应提前三个月书面通知出租人，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金以一年租金计算；明远致和公司违反租赁合同约定，未经同立堂公司书面同意将租赁房屋擅自转租，违反租赁物用途的约定，未征得出租方同意并签订补充协议擅自改变用途，开办北京青鸟计算机培训学校。明远致和公司还违反租赁合同约定，在没有办理消防手续的情况下就将房屋安排给学生居住、开办食堂、生火做饭。根据以上事实，同立堂公司认为明远致和公司违约。一审法院认定事实错误的原因在于对证据偏听偏信甚至断章取义。2017年1月23日的收条根本不是同立堂公司出具的，是邵军出具的，一审法院将邵军和明远致和公司的约定当作同立堂公司和明远致和公司的约定是错误的。一审法院采信证人蔡某1的证言是错误的，并因此错误的认定同立堂公司对转租事宜知情。同立堂公司在一审中虽同意双方租赁合同终止时间是2017年9月20日，但这只是同立堂公司的善意，这个日期并不是明远致和公司的实际腾房日期。综上，一审法院对本案事实认定错误，本案是明远致和公司改变房屋用途违约所致。因此，同立堂公司不应承担一审判决认定的返还保证金、租金、赔偿装修损失的责任。明远致和公司辩称，同意一审判决，不同意同立堂公司的上诉请求和理由。北京京广信房地产开发有限公司（以下简称京广信公司）因已注销，其公司股东程青龙、李娜、邵军辩称，同意一审判决，不同意同立堂公司的上诉请求和理由。明远致和公司向一审法院起诉请求：1.确认明远致和公司与同立堂公司、原京广信公司签订的房屋租赁合同于2017年9月20日解除；2.判令同立堂公司返还明远致和公司保证金30万元；3.判令同立堂公司返还明远致和公司租金125万元；4.请求同立堂公司、原京广信公司向明远致和公司支付装修损失费100万元；5.诉讼费用由同立堂公司、明远致和公司承担。一审法院认定事实：2013年5月3日，北京市丰台区园林绿化局南苑公园管理处（以下简称南苑公园管理处）作为甲方与同立堂公司签订《项目合作协议书》约定项目名称：暂定为“南苑公园综合服务用房一期”；本项目位于丰台区南苑公园内，建筑占地面积约2000平方米，为地上二层地下一层建筑物，建筑面积约6030平方米；本项目由甲、乙双方共同投资兴建，具体合作方式为甲方负责提供本项目的全部建设用地，负责办理本项目建设的各项合法手续；乙方负责提供本项目全部建设资金；本项目建设竣工后，项目用地及建筑物产权归甲方所有，作为投资回报，乙方取得本项目50%建筑面积40年的无偿使用权；为整体使用方便，经双方商定在该项目竣工后，甲方将应得的50%建筑面积租赁给乙方使用，甲、乙双方应另行签订租赁合同；乙方有权自主经营和行使属于乙方部分的使用权，主要用于本单位办公、会议及员工培训等；如转租，需经甲方书面同意等。2017年1月23日，同立堂公司出具收条一张，载明今收到明达交来南苑公园房屋定金50万元为教育培育基地，2017年3月份此定金转为房租。2017年2月20日，同立堂公司（出租方，甲方）与明远致和公司（承租方，乙方）、京广信公司（居间方，丙方）签订《南苑公园房屋租赁合同》约定：房屋所有人同立堂公司（甲方与园林局共建房屋，其中约3000平方米左右甲方代园林局出租），房屋建筑面积约6000平方米；房屋用途：租赁期间，乙方租赁该房屋作为办公用房；甲乙双方签订合同当日乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为人民300000元整…租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋交付时，甲方保证该房屋交付乙方时符合并达到入住条件，保证上水、下水、化粪池、电源三通并具备使用条件，以确保乙方正常使用；在租赁期间内，甲方不干预乙方在不改变房屋承重结构的情况下对房屋进行的装修、装饰、改造及增设他物；租赁期间，乙方必须按合同约定的使用用途使用该房屋，如需改变用途，应征得甲方同意并签订补充协议，否则应承担违约责任，并可解除合同；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，必须征得甲方的书面同意，但同一间居住房屋，不得分割转租；甲方有义务积极配合并协助乙方在使用该租赁房屋过程中需办理的各种手续及相关事务，如需甲方提供房屋相关手续及证件材料的，甲方应在接到乙方申请后3日内及时提供；租赁期间，如甲方确需收回房屋自用，必须提前三个月书面通知乙方，解除合同后，甲方应退回乙方交付的保证金和剩余房租并支付违约金，违约金以一年的房租金计算，同时赔偿因此给乙方造成的全部损失；甲方应向乙方提供法定代表人身份证明、房产证、土地使用证的复印件作为本合同的附件等。上述合同签订当日，明远致和公司向同立堂公司支付租赁保证金、租金共计105万元。此后，同立堂公司向明远致和公司交付了涉案房屋（毛坯状态）。明远致和公司入驻后，对房屋进行了装修。后，南苑公园管理处于2017年6月8日向明远致和公司经营的北大青鸟计算机培训学校送达《通知》，载明：因综合服务性用房（一期）西侧百分之五十房屋使用权归属南苑公园，经查实，你方侵占违规使用归属南苑公园使用房屋，现有三间女生宿舍，其他屋内堆放杂物及办公设施，现正式通知你处立即停止以上行为，清除相关设施，清散相关人员。同年8月21日，南苑公园管理处发出《通知》一张，载明：我园近日接到消防局的通知，要对全园消防设备进行检查。目前，南苑公园综合服务用房（一期）消防设备还未完善，存在很大消防隐患。为了保障用户在此期间人身及财产安全，请贵司在8月31日前对消防设施进行修复，我园将于9月1日对其进行检查，如未能按时按要求完成整改，我园将对南苑公园综合服务用房（一期）进行停业整顿。在此期间所产生的一切后果由北京同立堂房地产有限公司及北大青鸟自行负责。同年11月26日，南苑公园管理处向北大青鸟丰台培训分校发布《暂停营业告知书》一份，载明：11月26日上午，区消防支队依法对北大青鸟培训分校进行消防安全检查，检查过程中发现你单位存在重大消防安全隐患。按照北京市市委、市政府关于消防安全隐患集中清查整治工作相关要求，南苑公园管理处根据消防支队检查处理意见，限你单位即刻停止营业，消除一切安全隐患。南苑公园管理处将依照有关规定于11月26日24时前对你单位实施断水断电处理。此后，因房屋使用中多次遭遇南苑公园管理处通知整改等原因，明远致和公司与同立堂公司协商解除租赁合同事宜未果，故诉至法院。另查，2017年9月22日，明远致和公司（转让方，甲方）与梵誉国际文化交流（北京）有限公司（乙方，以下简称梵誉公司）签订《转让协议》，约定：北京阿博泰克北大青鸟信息技术有限公司授权明远致和公司在丰台区南苑西路5号（南苑公园西北角）辖区培训中心的经营权（以下简称北大青鸟丰台校区）；甲、乙双方交接日期为2017年9月15日0:00等。另查，梵誉公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司，投资人韩芬如、李双锁系该公司自然人股东。另查，京广信公司原名称为北京京广信广告有限公司，于2017年2月15日变更为现名称。一审审理中，双方均认可明远致和公司交付的155万元款项中30万元为房屋租赁保证金、其余125万元房屋租金。一审审理中，明远致和公司提交了广告装饰施工合同、付款凭证、装修照片、安装合同及票据，用以证明其装修损失。针对上述证据，同立堂公司认可广告装饰施工合同的真实性，但对于上述证据中其他证据的真实性均不予认可，认为与其无关，也不认可其证明目的。一审审理中，明远致和公司申请证人蔡某2出庭作证，蔡某2述称：其于2016年10月至2018年4月在明远致和公司工作，2017年明远致和公司租赁了南苑公园的房屋，大约在2017年4、5月份搬到南苑公园这边，在此期间南苑公园贴通知说占了他们的地方，同立堂公司去协调，我们就继续上班，但南苑公园就给我方断电，我们就陆陆续续的上班，到2017年8月时，南苑公园在我方大门上贴了通知，要求停业整改，我们无法再经营了。2017年8月，我们和同立堂公司法定代表人说解除合同，但同立堂公司说可以接手这个地方，他们就成立了自己的公司，叫梵誉公司，办完之后，就把房屋的押金都处理完了，设备都交接了，接收了我们的员工和设备。2017年9月是明达本人带着公司撤出。2017年9月开始，员工和梵誉公司签了合同，2017年11月底南苑公园就把梵誉公司的水电全停了，之后梵誉公司就去了房山租房。一审审理中，南苑公园管理处职工张婧到庭述称：其负责综合一期建设用房建设，现在在该单位办公室工作。2011年时，南苑公园管理处和同立堂公司签订该合同，南苑公园管理处出地，同立堂公司出资，共同建设综合建房一期，占地1900平米，楼上两层，地下一层，一共是6300平米，产权是归丰台区绿化局，合同约定各占一半使用权，从中间区分，两边基本上是对称的。后来同立堂公司把房屋出租给了北大青鸟，经过我们检查，安全不达标。南苑公园管理处曾经向同立堂公司和北大青鸟发过整改通知。双方约定的各占房屋一半使用权，由于园林管理局有通知，后来政策发生了变化，南苑公园管理处并未将自有的这一半房屋租给同立堂公司，只是由同立堂公司控制他们自己那一半。本案一审审理中，同立堂公司同意双方租赁合同于2017年9月20日解除。审理中，同立堂公司提起另案诉至一审法院，要求明远致和公司支付房屋租金及损失。在该案审理中，同立堂公司认可明远致和公司的房屋租金交至2017年8月31日，于2017年9月20日搬离涉案房屋。一审法院认为，涉案房屋已经按照规定办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，故同立堂公司与明远致和公司签署的《南苑公园房屋租赁合同》应属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。明远致和公司与同立堂公司签订办公用房租赁合同约定，同立堂公司应向明远致和公司提供约6000平方米的房屋用于明远致和公司作为办公用房，租赁期限为10年，明远致和公司用于开办北大青鸟丰台校区的招生培训工作。合同签署后，明远致和公司依约支付了房屋租金、保证金等相关费用，且明远致和公司对涉案房屋进行了装修，并且准备用于经营使用。同立堂公司作为出租人，对于租赁物应当保证其符合租赁合同约定的使用用途标准。现因其与南苑公园管理处尚未对涉案房屋的租赁事宜达成一致，南苑公园管理处作为涉案房屋的管理部门多次因故向明远致和公司发出整改及暂停营业通知，且中途停水停电致使明远致和公司正常招生培训工作的合同目的无法实现，致使其遭受经济损失。同立堂公司的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于涉案房屋租赁合同解除的时间。明远致和公司主张其于2017年9月20日与案外人签订了转让协议，转让给梵誉公司，并于该日搬离了涉案房屋，不再经营。庭审中原明远致和公司员工、后转至梵誉公司员工蔡某2亦出庭作证，称明远致和公司于2017年9月搬离涉案房屋位置，由明远致和公司转入梵誉公司的员工工资自2017年9月份开始亦是由梵誉公司支付。法院认为，明远致和公司租赁涉案房屋系用于招生培训，后因房屋面积及消防安全问题，导致合同目的无法实现，后其与梵誉公司与2017年9月22日签订了转让协议，证人亦表示明远致和公司于当年9月份搬离。同立堂公司亦认可涉案房屋租赁合同于2017年9月20日解除，故对于明远致和公司要求确认双方合同于2017年9月20日解除的诉讼请求，法院予以支持。关于保证金及房屋租金。法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，明远致和公司的房屋租金已交至2017年8月31日，2017年9月1日之后的租金同立堂公司已另案起诉要求明远致和公司支付。法院认为，同立堂公司与明远致和公司均同意解除租赁合同，明远致和公司应当承担的相关费用，同立堂公司已经另案主张，合同中约定的保证金退还条件已经成就。故对于明远致和公司要求返还30万元保证金的诉讼请求法院予以支持。关于房屋租金，明远致和公司认可涉案房屋租金交至2019年9月1日，于2019年9月20日搬离涉案房屋。在另案审理中，同立堂公司亦认为明远致和公司的房屋租金交至2019年8月31日，于2019年9月20日搬离涉案房屋，故法院对上述事实予以确认。针对于2017年6月1日至2017年8月31日已经履行的合同义务，明远致和公司要求同立堂公司返还已经支付的125万元租金，法院认为明远致和公司2017年6月1日至2017年8月31日已经承租了涉案房屋并实际使用，结合双方合同实际履行情况，法院酌情认为同立堂公司应当返还租金625000元为宜，故对于明远致和公司诉讼请求中合理部分法院予以支持，超出合理的部分法院不予支持。关于装修损失。明远致和公司称其为装修涉案房屋花费200余万元，但向法院主张要求同立堂公司支付装修损失100万元。同立堂公司与明远致和公司签订的租赁合同约定，甲方允许乙方对房屋进行装饰装修。现双方房屋租赁合同系因同立堂公司违约行为导致合同解除，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；第十一条规定因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。结合本案现已查明的事实，法院认为同立堂公司的违约行为实际上已经给明远致和公司造成了一定的装修损失，结合双方签署合同的时间及明远致和公司搬离涉案房屋的时间，法院酌定明远致和公司赔偿要求，由同立堂公司支付50万元装修损失，故明远致和公司要求同立堂公司赔偿100万元装修损失中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。本案中，京广信公司系同立堂公司与明远致和公司房屋租赁合同的居间方，其居间义务系为双方签订房屋租赁合同提供居间服务，自同立堂公司与明远致和公司签订合同后，京广信公司的居间义务已经履行完毕，且房屋租赁合同亦非因京广信公司过错而解除，故对于明远致和公司要求京广信公司承担装修损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京明远致和科技有限公司与北京同立堂房地产开发有限公司二〇一七年二月二十日签署的《南苑公园房屋租赁合同》于二〇一七年九月二十日解除；二、北京同立堂房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还北京明远致和科技有限公司房屋租赁保证金30万元；三、北京同立堂房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还北京明远致和科技有限公司房屋租金625000元；四、北京同立堂房地产开发有限公司于判决生效后七日内返还北京明远致和科技有限公司房屋装修损失费50万元；五、驳回北京明远致和科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，明远致和公司提交另案笔录，欲证明对于其公司和梵誉公司之间的转让行为，同立堂公司知情。对此，同立堂公司不予认可。程青龙、李娜、邵军表示其三人不清楚此事。同立堂公司、程青龙、李娜、邵军未提交新证据。落款日期为2017年1月23日，载明“今收到明达交来南苑公园房屋定金50万元为教育培育基地”的收条署名人为邵军。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。同立堂公司与明远致和公司签署的《南苑公园房屋租赁合同》是双方真实意思表示，无法律规定的合同无效情形，属合法有效的合同。当事人均应按照合同约定履行义务。明远致和公司与同立堂公司签订办公用房租赁合同约定，同立堂公司应向明远致和公司提供约6000平方米的房屋用于明远致和公司作为办公用房，租赁期限为10年。合同签署后，明远致和公司依约支付了房屋租金、保证金等相关费用，且明远致和公司对涉案房屋进行了装修，并且准备用于经营使用。同立堂公司作为出租人，对于租赁物应当保证其符合租赁合同约定的使用用途标准。现因其与南苑公园管理处尚未对涉案房屋的租赁事宜达成一致，南苑公园管理处作为涉案房屋的管理部门多次因故向明远致和公司发出整改及暂停营业通知，且中途停水停电致使明远致和公司的合同目的无法实现。同立堂公司的行为构成违约，应当承担相应责任。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。如前所述，明远致和公司的合同目的已无法实现，依法可以解除合同。关于合同解除的时间。明远致和公司主张其公司于2017年9月20日搬离涉案房屋。对此，同立堂公司亦认可。据此，对明远致和公司要求确认双方合同于2017年9月20日解除的诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于涉案保证金。已查明，明远致和公司的房屋租金已交至2017年8月31日，2017年9月1日之后的租金同立堂公司已另案起诉要求明远致和公司支付。合同中约定的保证金退还条件已经成就，故同立堂公司应退还涉案保证金。关于房屋租金，已查明，明远致和公司2017年6月1日至2017年8月31日已经承租了涉案房屋并实际使用，结合双方合同实际履行情况，一审法院部分支持明远致和公司要求返还租金的请求，酌情确定同立堂公司返还租金625000元，是合理的。关于装修损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除；因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。明远致和公司要求同立堂公司支付装修损失100万元。同立堂公司与明远致和公司签订的租赁合同约定，甲方允许乙方对房屋进行装饰装修。现双方房屋租赁合同因同立堂公司违约行为导致合同解除，根据已查明的事实，同立堂公司的违约行为实际上已经给明远致和公司造成了一定的装修损失，根据本案具体情况，一审法院酌定同立堂公司支付50万元装修损失，亦合理。综上，同立堂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17625元，由北京同立堂房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  王 磊审 判 员  刁久豹二〇二〇年七月六日法官助理  孙国栋书 记 员  刘力之