江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初594号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291573848738B，住所地泰州市鼓楼南路99号华润国际社区10号楼一楼。负责人：褚雷，总经理。委托诉讼代理人：王敏，公司员工。委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。被告：谢小飞，男，1987年9月8日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司（以下简称物业公司）与被告谢小飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王敏、段声平，被告谢小飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费2852.33元（自2015年7月1日-2016年6月30日）；2、判令被告支付迟延缴费滞纳金暂计2230.52元（按逾期金额万分之五每日计算，暂计算至2019年10月12日）；3、判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告系泰州华润国际社区4幢2603室房屋产权人。原告系该小区物业服务公司，原告按约提供物业管理服务，但被告未交纳2015年7月至2016年6月期间的物业管理服务费，原告房屋面积是139.82平方，按每月0.9元/平方物业服务费和每月0.8元/平方电梯及公共能耗费计算12个月，被告共拖欠物业费2852.33元。谢小飞辩称，我系涉案房屋业主，我正常交纳了2016年7月后的物业费，之所以没有交纳2015年7月-2016年6月期间的物业费是有原因的。2015年我装修房屋，完成后外墙渗水，立即通知物业、房产公司、施工总包单位现场查看，查看后经房产负责人陈宇、物业负责人缪经理、管家高勤兰等协调确定赔偿方案，以房产公司赠送生活用品、物业赠送保洁六次（按3.5元/平方计算）的方式向我赔偿，当时我也接受了。但后期物业公司仅安排一名老太太到我家进行保洁，操作简单非专业，与物业公司承诺的3.5元/平方的保洁标准不符。从2016年-2020年期间我作为业主不停的与物业沟通，但因物业经理、相关领导调配，至今无处理结果。2019年年底前物业管家高勤兰曾与我联系，意思我象征性的交纳几百元将事情处理掉，我说我在医院，可以的，随后联系，后由于高勤兰调岗，新管家陈萌也没有联系我。原告现在起诉要求我交纳2015年7月-2016年6月的物业费已经超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2012年10月8日，被告与华润置地（泰州）有限公司签订商品房买卖合同一份，约定被告购买华润国际社区4幢1单元2603号房，被告于当日在业主临时管理规约上签名。另查明，2012年10月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务协议，约定原告作为上述房屋的前期物业管理企业，协议第六条约定，物业服务费用实行包干制：由甲方或物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月/平方米，电梯及公共能耗费：0.8元/月/平方米；第七条约定：甲方应于2014年7月1日起向乙方交纳物业服务费用（含公共能耗费）。物业服务费用应按每壹年为一个缴纳周期进行预缴，甲方或物业使用人应在每个缴纳周期的第一个月履行缴纳义务。甲方未能按时足额交纳物业服务费等费用，则按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。预收小区内的电梯及公共能耗费，由乙方单独列账，合理、公开分摊。协议第二十九条约定，甲方违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。后被告因故未交纳2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业费用。再查明，2016年6月30日，原告出具欠费催缴通知书，向被告催缴2015年7月1日-2016年6月30日的物业服务费和电梯及公共能耗费共计2852.33元，并通过EMS快递向被告姜堰市大泗镇北港村一组8号的地址邮寄。又查明，被告于2017年7月25日通过支付宝转账方式向物业公司管家高勤兰转账2437元。当日，谢小飞与高勤兰支付宝聊天记录中显示谢小飞陈述“我的事情还没有跟我解决呢我都忘了”，高勤兰答复：“这个事我会帮你催的放心吧”，谢小飞“还给我我都忘了”。同日，高勤兰通过微信语音询问谢小飞：“这个算你欠的那一年的吗？算你15-16年的，阿是啊？那17-18年的什么时候交呢？究竟算哪一年的啊？大哥！”，谢小飞答复：“算17-18年的吧，过去的那一年我不交，阿晓得，暂时不交。”上述事实由原、被告的当庭陈述及商品房买卖合同、前期物业服务协议、欠费催缴通知书、EMS快递单、微信聊天记录、支付宝聊天记录、账单等在卷证实。本院认为，原告是具备合法资质的物业服务企业，原、被告签订的前期物业协议，未违反法律和行政法规规定，且系双方真实意思表示，应为合法有效。上述协议未满终止期限，亦未经合法解除，对原、被告双方均有约束力。原告应向被告提供协议约定之物业服务，被告应及时缴纳物业费。关于被告认为原告诉讼请求已经超过诉讼时效的辩称，本院认为，我国法律规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，从原告物业管家高勤兰与被告谢小飞现有的支付宝和微信聊天记录中可以看出高勤兰于2017年7月25日就15年-16年的物业费向谢小飞提及并主张，故诉讼时效发生中断。原告现于2020年4月向法院提起诉讼，其在本案中提起的诉讼主张未超过诉讼时效，对被告此节抗辩本院不予采纳。至于被告辩称不交纳15年-16年期间的物业费是因为物业、开发商曾答应以提供保洁的方式向其进行赔偿，而保洁未达到约定标准一节，因原告否认，被告也未能举证证明物业公司曾承诺免收该期间的物业费，故本院对此节辩称亦不予采信。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费、电梯及公共能耗费，于法有据，本院予以支持。关于欠缴的金额，按照房屋建筑实际面积、收费标准计算自2015年7月1日起至2016年6月30日止，被告依约应交纳物业管理费1510.05元（139.82平方米×0.9元/㎡·月×12个月）和物业运营能耗费1342.27元（139.82平方米×0.8元/㎡·月×12个月）。考虑到本案纠纷起因及同小区物业服务情况，原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，故根据本案的实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业管理费，减少比例本院酌情认定为10%，故被告需给付原告物业管理费1359元，被告虽未及时缴纳物业管理费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。综上，被告理应给付原告物业管理费1359元、电梯及公共能耗费1342.27元，合计2701.27元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告谢小飞于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司支付自2015年7月1日起至2016年6月30日止期间的物业管理费、电梯及公共能耗费合计2701.27元。二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元，由原告负担10元，被告负担15元（被告应负担部分原告已垫付，被告应于给付上述款项时一并迳交原告）。本判决为终审判决。审判员  王芸二〇二〇年七月六日书记员  徐韵附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。