山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终615号上诉人（原审原告）：原某，男，1964年7月12日生，汉族，泽州人，现住晋城市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：崔某，山西金仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，男，1964年8月12日生，汉族，泽州人，现住泽州，公民身份号码：×××。上诉人原某因与被上诉人李某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服泽州县人民法院（2019）晋0525民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人原某及其委托诉讼代理人崔某，被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人原某的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定基本事实错误，上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖契约》系无效合同。1、案涉房屋土地系用于建设村民住宅的集体用地，未办理相关权属证件，上诉人对案涉房屋无权处分，双方当事人对房屋进行流转应到有关机关办理流转手续，且该买卖行为未经原家村集体经济组织的同意，损害了原家村农民集体土地所有权，故该买卖行为无效。2、根据相关政策，上诉人与被上诉人两村合并，也仅为行政上的合并，在土地权属等权益上仍然分离，故被上诉人无权享有案涉房屋的使用权。3、上诉人自始为原家村集体经济组织成员，依法享有相应的待遇，并分配有承包土地。原审判决剥夺了上诉人作为原家村集体经济组织成员应享有的住房权利，导致上诉人生活与生产的分离，违背了土地管理法第62条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，严重侵害了原家村的集体经济组织土地所有权和上诉人的合法权益。二、原审判决适用法律错误。根据合同法第56条规定，无效合同自始没有法律效力，本案双方的房屋买卖契约自2006年5月6日签订起就无效，不应因任何理由包括政策变更而变为有效。被上诉人李某辩称，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、被上诉人与上诉人签署的《房屋买卖契约》合法有效，不存在合同法规定的合同无效的条件，我国法律禁止的是将农民集体土地使用权用于非农建设，本案所涉集体所有土地使用目的是用于农民建房自住。窑南村与原家村已经合并为原家村，被上诉人与上诉人系同村村民，法律并没有禁止同一集体经济组织成员之间购买房屋。被上诉人向原家村村委缴纳基础配套补偿费3万元，原家村接受，进一步表明原家村自始对被上诉人是接受的。2、上诉人卖掉原家村房屋后在时家岭村修建房屋，并自出卖后一直居住在时家岭村，且原家村欣泽源小区2号楼还有一套住房，并不存在侵犯上诉人权益的情况。原某向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2006年5月6日签订的《买卖房屋契约》无效，并判令被告立即向原告返还房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系远亲，1993年原告以35000元的价格购买了位于泽州县南村镇原家村新建街四巷集资房屋一套。2006年5月6日，原告与被告签订《买卖房屋契约》，原告将上述房屋以97500元低价出售给被告，被告一次性支付了购房款，并入住该房屋。现原告请求确认原、被告双方签订的《买卖房屋契约》无效，并由被告向原告返还房屋。一审法院查明：原告原某系南村镇原家村村民，被告李某为南村镇窑南村村民。1993年3月15日原告以35000元的价格购置位于本村新建街四巷14号集资房一套，该房的土地性质为原家村集体用地，未办理产权登记手续。2006年5月6日，原告与被告签订了《买卖房屋契约》，原告将上述房屋以97500元的价格卖给被告，原家村会计韩保同作为见证人在协议上签字。2008年7月2日，因原告反悔卖房事宜，被告另行支付原告购房款10000元。购房后被告居住该房屋至今，并进行了煤气、暖气的入网改造和部分改建。2013年3月24日，被告就涉诉房屋向原家村委交纳基础配套补偿费30000元。另查明，涉诉房屋为二层楼房，总占地面积208.8平方米（24×8.7﹦208.8），前后院各建有厨房（一层）一个，前院建有大门楼一个。被告购置该房后，将前后院的厨房及前院的大门楼均改建为两层。2020年1月21日，根据南村镇南党发（2020）3号文件，拟请示将南村镇窑南村、苏庄村与原家村合并为一村。2020年4月20日，经晋城市城区人民政府第67次常务会议研究通过，同意窑南村、苏庄村和原家村合并，合并后的新村名为原家村。一审法院认为，本案原、被告均为农村村民，原告购置本村集资房屋后卖给同镇邻村的被告，双方的意思表示真实，被告已向原告足额支付了购房款，原告也将涉诉房屋交付于被告，被告购房后自行居住长达十余年，并进行了部分改建及煤气和暖气的配套安装。因农村行政村合并，原告所在的原家村与被告所在的窑南村合并，原、被告现为同村村民。被告买房系为了满足自住用途，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该买卖行为有效。故原告请求确认双方签订的《买卖房屋契约》无效理由不成立，其诉讼请求应依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、五十二条、一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条之规定，判决：驳回原告原某的诉讼请求。二审中，上诉人原某对一审法院查明的“2008年7月2日，因原告反悔卖房事宜，被告另行支付原告购房款10000元”有异议，其认为案涉房屋既未办理产权登记手续，也没有办理土地审批手续，该10000元是因案涉房屋内窗帘布、水箱、洗脸池等东西未搬走，被上诉人给上诉人的补偿款；上诉人对其余事实无异议。被上诉人对一审法院查明的事实无异议。对一审法院查明的双方均无异议的事实，本院予以确认。上诉人于二审中另提交以下证据：1、原家村村委出具的证明一份，拟证明该村村民原某于2006年5月6日未经过原家村村民委员会和镇政府上报审批，私自将其位于原家村新建街四巷集资房出售。2、泽州县农村土地承包经营权证书，拟证明上诉人的承包地进行了确权，上诉人是原家村经济组织成员。被上诉人对上述证据的真实性无异议，本院对该两份证据予以采信，结合一审双方举证质证的证据，本院确认如下事实：2006年5月6日，原某与李某签订《买卖房屋契约》，未履行原家村村委和镇政府上报审批手续。2008年7月2日，因案涉房屋相关事宜，李某另行支付原某10000元。2013年3月24日，原家村村委与李某签署《合作协议》：支村两委和全体村民代表召开了专题会议，会议最后决定：一、外籍外户口的购房住户，每户在限期内交纳村委3万元。否则水网不予改造。二、本款项属一次性，以后类似工程再不向此类户收缴费用，并且村委积极配合已交纳费用的住户给予办理永久性房屋所有证件。本院认为，当事人从事民事活动，应当遵循自愿平等、诚实信用的原则。原某与李某签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，就案涉房屋当地村委已盖章承诺办理永久性房屋所有证件。本案证据显示，虽房屋买卖时李某与原某不是同一个村的村民，但是，之后行政村的合并，李某具备了同一个村村民的资格，且该协议已经实际履行多年，李某对案涉房屋进行了改造扩建，一直占有使用案涉房屋，已经形成了稳定的自有居住事实。综合考虑以上因素，从维护社会交易秩序稳定性出发，确认房屋买卖协议有效。上诉人提出的案涉房屋土地系用于建设村民住宅的集体用地，一审未查明是否办理土地审批手续，属事实认定不清。根据《土地管理法》第八条第二款的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地使用权属于农民集体所有，案涉房屋是否办理土地审批手续，不影响本案纠纷的解决处理，在农村居民之间的房屋流转，且因政策性农村行政村合并，本案同村村民之间的房屋转让行为，并未违反宅基地使用权保障功能。《土地管理法》关于农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地的规定，本案现有证据无法证明李某以买房的形式变相占有更多的宅基地，而卖房人通过流转使闲置的宅基地充分利用系其自由处分行为，法律并没有禁止。综上，上诉人提出的未办理土地审批手续、未经原家村集体经济组织同意、未到有关机关办理房屋流转手续，且李某并非原家村集体经济组织成员，依法不能获得使用原家村集体宅基地的权利，该买卖行为无效的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人原某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二○二○年七月十四日法官助理 刘婷楠书 记 员 张智超