辽河人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽7401民初812号 原告（反诉被告）：辽河石油勘探局有限公司物资分公司，住所地盘锦市兴隆台区渤海街供应委,统一社会信用代码91211100822572980Y。 负责人：郭占文，系该公司经理。 委托诉讼代理人：赵琳琳、温博，辽宁油海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈春荣，男，1983年7月18日出生，汉族，现住盘山县。 委托诉讼代理人：徐蕊，辽宁芳诚律师事务所律师。 原告（反诉被告）辽河石油勘探局有限公司物资分公司（以下简称：物资分公司）与被告（反诉原告）陈春荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）物资分公司的委托诉讼代理人赵琳琳、温博，被告（反诉原告）陈春荣及其委托诉讼代理人徐蕊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告物资分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定腾退房屋，交还场地；2、判令被告支付非法占用场地期间的占用费，参照合同约定租金为计费基础，计算至2020年4月30日共4455元(暂计，最终占用费计算至被告实际腾退房屋、交还场地之曰为止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年，原、被告签订租赁合同，约定将原告位于盘锦市盘山县太平镇辽河油田友谊储运公司木材市场的149号场地租赁给被告，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日结束，租金总计13365元。按照合同第8条约定，租赁期满，被告应当即时腾退房屋并将场地交还原告。但迄今为止，被告依然强行占用原告场地，拒绝交还。被告的行为不但违反了双方约定，同时也违反《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，严重损害了原告的合法权益。 本诉被告陈春荣辩称，1、答辩人同意被答辩人要求终止合同的诉请，但认为原告应当给予答辩人足够的腾迁时间；2、被答辩人索要的逾期占地费用应当适当予以减免；3、答辩人经营期间的添附，原告依法应予补偿，对此答辩人已依法提出反诉。我们同意搬迁的前提是被告的反诉得到支持，原告给予相应的补偿为前提。 反诉原告陈春荣向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人向反诉人补偿平整土地及建设房屋投资费、搬迁费合计暂定为人民币1万元（暂估价）；2、涉案费用由被反诉人承担；3、反诉人附属物情况：2007年建的砖混结构的房屋、办公用房共100平方米，同年建的彩钢瓦的一个防护棚55平米，现场库存的货物100余顿，搬迁费用要求反诉被告承担。以上投资和搬迁费总额以评估鉴定为准。 反诉被告物资分公司辩称，被答辩人向答辩人主张费用没有依据，答辩人没有义务对被答辩人做出补偿，请求法院驳回被答辩人的反诉请求。答辩人出租的仅仅是场地，不参与任何的生产经营，被答辩人租赁场地的目的是生产经营，平整土地和建设房屋是为了生产经营所用，答辩人没有对被答辩人做出平整土地和建设房屋的任何要求，也无需要求，被答辩人搬迁是因为租赁合同期满，履行腾退场地的义务，向答辩人额外主张费用，没有依据，答辩人也没有义务为被答辩人的生产经营支出任何费用。答辩人没有义务对被答辩人做出补偿，答辩人与被答辩人存在租赁关系，权利义务应该以租赁条款为准，答辩人作为出租方，已经完全履行了租赁合同中所约定的义务，双方的租赁关系已经结束。被答辩人应当根据租赁合同第8条腾退场地同时答辩人没有义务对答辩人做出补偿。综上答辩人请求法院驳回被答辩人的反诉请求。 本案本诉争议焦点：1、2019年合同到期以后，被告继续占用场地是否构成了不定期租赁合同，如果是，应否解除；2、原告要求给付逾期租赁费用，应否得到支持，是否应参照适用最高法院审理涉疫情案件的指导意见进行处理。 反诉争议焦点为：反诉原告的诉讼请求是否合理有据，应否支持。 针对本诉及反诉的争议焦点，原告（反诉被告）提供下列证据证明已方主张： 1、《租赁合同》1份，证明租赁期限至2019年12月31日止，根据合同第11.3.1条，2019年12月31日租期届满日，合同已经终止；按照合同第8条，被告应当在租期届满时当即腾退场地，如仍有余物，视为被告放弃所有权，由原告进行处理，原告有权向被告追索清理费用，如逾期不搬迁，被告应当赔偿给原告带来的所有损失；如要求续租，应当按照7.4.5之约定，提前30天以书面形式向原告提出申请；2、《通知》1份，内容为通知被告2020年不再续租，并要求被告按照约定在租期届满时，腾退房屋、交还场地；3、《通知》签收记录，被告收到不再续签并应当腾退场地的《通知》，签字确认。证明原告已通知被告不再续租的事实和被告应腾退场地的义务，被告已经知晓；4、关于友谊木材市场停止运行的复函一份，内容为盘山县人民政府同意原告对木材市场进行清退工作，并给予全力协调。 被告（反诉原告）质证认为：一、对合同的真实性、合法性均没有异议，对证明目的有异议，1、双方至签订合同以来，均是以原告方提供合同，我方签字交款为双方的实际履行方式，可见双方在合同履行过程中，承租户交款签合同为双方履行合同的交易习惯，已变更了合同中约定的书面30日提出申请的约定，原告方以此认定我方没有要求履行合同的理由不能成立。2、8.1.2虽然要求我们全部搬出，但对承租方在租赁期间的添附物的补偿和归属做出约定，按照法律规定，承租方在承租期限内的添附物出租方应给与补偿，8.1.1约定的是承租期限内乙方添附物自行拆除，在该合同2019年履行期间，承租方并未添附任何添附物，不适用本案反诉人的反诉请求；二、关于通知，虽然是承租人本人签署，他们在2019年10月28日原告方送达续签合同的通知时也签署过相关的手续，此签收记录被告签署的前提是原告方的工作人员告诉被告赶紧签字，我们好交差；三、复函，是盘山县政府单方做出的，并没有告诉承租户，对复函的真实性我们无从取证，法院应予核实，该复函是盘山县政府对友谊市场停止运行的复函下发给物资局，复函内容涉及到市场内全体承租户能否正常继续运营的承租利益，应该向承租户们下发并告知。且承租户是招商引资而来，该公函因没有向承租户公示、公告不应当作为原告方终止合同的理由。 针对本诉及反诉的争议焦点，被告（反诉原告）提供下列证据证明已方主张： 1、原告与被告陈春荣在2007年签订的《租赁协议》，根据2007年和2009年的合同证明该合同第九条第2款约定“出租方为保障市场长期、有效运行和承租方的利益，市场运行周期为10年”结合原告及盘山县政府招商时，承诺本市场运营期限为20年，10年是一个周期。证明原告方承诺的经营期限尚未到期，合同应当继续履行。合同第九条第7、9款的约定“由出租方（即原告）建设的生活、办公暂设用房，售出后产权归承租方（即被告）所有”“业主自行建设的生活、办公用房视为暂设”第13条“市场运行周期内，企业改组、变卖、破产等，出租方按自建暂设房折旧价值予以补偿……”证明被告租赁土地内，现有附属物即厂房、办公室及彩钢板房均是经原告同意建设的，如合同终止，被告不能拆除的附属物原告依法应予补偿。在2019年的合同8.1.1约定在本租赁期限内乙方添附附属物自行由乙方拆除，或无偿给甲方，但在该合同租赁期限内，被告并未添加附属物，对之前的附属物的添加，双方并没约定，原告（反诉被告）应予以补偿。 2、2019年10月28日续签合同的《通知》，该通知是原告2019年10月28日在2019年度合同到期前，给市场内承租户下发的，该通知明确了双方履行续签合同的付款时间及付款方式，可以视为是甲方签订合同的要约。即2020年合同双方应继续履行。当被告方按照惯例交钱签合同时继续履行合同时，是原告方拒接收取租金并签订合同导致2020年的合同没有实际签订。因此被告方认为2020年的合同应继续履行，被告方占用场地是不定期合同。 3、陈春荣营业执照两份，现场添附房屋、库房照片5张，库存货物及设备照片9张，证明一、被告系合法经营个体业主，从事木材加工、制作、销售等业务；证明二、被告目前场地内添附物的情况及补偿依据；证明三、现在租赁场地内存放有大量原料及半成品，短期内无法搬迁，需要原告给予合理期限寻找新的场地，方能进行搬迁。搬迁费用也应由原告承担。 原告（反诉被告）质证认为：关于2007年合同，该合同中约定的市场运营周期为2017年，不能予以证明被反诉人是在运营周期内，遇特殊情形，对反诉人的自建房进行补偿，不适用2007年合同的第9条13款之约定，且该合同不能证明其自建房经过了被反诉人的同意，基于以上两点，被反诉人没有补偿义务及责任；2009年陈春荣的合同，因反诉人不能提供原件，被反诉人认为，不能作为有效证据使用；虽然在2009年的合同中也约定了市场运营周期为10年，从合同订立时间看，截止2019年12月23日，运营周期也已经届满，被反诉人并非在运营周期内要求其腾退房屋，因此不适用2009年的合同第9条第13款之约定；关于通知，被反诉人当时是将通知的原件下发给67个经营业户，因反诉人当庭不能出示证据原件，我方认为不能作为有效证据使用，同时对其证明目的有异议，该通知明确了系为2020年场地租赁情况调查摸底，不符合要约的形式及构成要件，要约是要向特定人发出，通常为签订合同的另一方主体，而且要约的内容要明确，通常为租赁的起止时间、租金、权利义务，因此该通知并非要约。对于营业执照和相关相片的质证意见，被反诉人认为，该证据与本案的本诉以及反诉的争议焦点均无关联性。 经审理查明：盘山县友谊木材市场于2005年开办，市场运行周期为十年。原告为出租方，将市场内的场地租给被告等业主。2015年以后，租赁合同一年一签。原告与被告于2019年1月1日签订《2019年陈春荣租赁友谊木材大市场料场》场地租赁合同，被告租赁原告的场地生产经营，租赁面积为495平方米，租赁期限从2019年1月1日开始至2019年12月31日止，租金为13365元。合同约定，如需要续租本合同项下场地，应于租期届满前30日内以书面方式提出。合同到期后，双方未续签合同，被告也未交纳占用期间的使用费。市场自2020年1月24日至2020年4月21日因新型冠状病毒疫情原因关闭。 关于本案本诉部分，本院认为,本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方约定合同于2019年12月31日届满，被告并未于届满前30日内向原告书面表示续签合同，原告也未收取被告租金，租赁合同到期后自然终止。被告应按合同约定，到期后腾退并交还租赁原告的场地。故对原告要求被告迁出并返还场地的诉讼请求，应予支持；关于占用期间的使用费，根据法律规定，租赁期满，承租人逾期返还的，应当支付占有使用费。本案中，双方合同于2019年12月31日到期后，被告未依约返还原告场地，而是继续占用，理应向原告支付自2020年1月1日起至实际返还完毕时止的使用费。但被告占用期间，全国均发生了新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》第6条规定，被告应属于该规定照顾的市场主体，可以减免疫情期间即2020年1月至4月的使用费。被告应从2020年5月1日起支付原告使用费，原告主张参照2019年合同约定租金标准给付，不违反法律规定，应予支持，使用费为每日36.6元（13365元÷365天）。由于本案被告还在经营，场地上还堆积大量原材料和设备，搬迁需较多的时间，可给被告60天的搬迁时间。 关于本案反诉部分，反诉原告主张被反诉人向反诉人补偿平整土地及建设房屋投资费、搬迁费合计暂定为人民币1万元（暂估价）。本院认为，租赁合同双方虽然已履行15年，但2015年之后双方的租赁合同均为1年1签，每次合同期限均为1年，至2019年年底双方租赁合同的权利义务已履行完毕。反诉原告未提供证据证明双方存在继续租赁该场地的合意表示，也未提供证据证明反诉被告同意反诉原告2020年继续租赁使用该场地，因此，反诉原告单方继续占用场地的行为，并未形成不定期租赁的法律关系。反诉人平整土地及建设房屋均发生在2005至2019年租赁合同履行期间，上述合同已履行完毕，双方未再续签新的租赁合同，现反诉被告要求反诉原告腾退房屋，并非发生在双方合同运营期内，因此反诉原告主张的补偿没有任何依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈春荣于本判决生效之日后60日内将租赁场地返还辽河石油勘探局有限公司物资分公司； 二、陈春荣自2020年5月1日起至场地腾迁完毕时止每日按36.6元给付辽河石油勘探局有限公司物资分公司占用期间的使用费； 三、驳回辽河石油勘探局有限公司物资分公司其他诉讼请求； 四、驳回陈春荣的反诉请求。 如当事人未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈春荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽河中级人民法院。 审判员  张剑鸣 二〇二〇年七月二日 书记员  娄明明