江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终633号上诉人（原审被告）：杨驰，男，1996年7月24日生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李士玉，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬冬，北京市康达（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄俊平，男，1951年3月18日生，汉族，灌云县社保局退休职工，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：李斌，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖媛静，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京驰创房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市建邺区河西南部27-1号A地块润峰花园1幢12室。法定代表人：杨驰。委托诉讼代理人：李士玉，湖北朋来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬冬，北京市康达（武汉）律师事务所律师。上诉人杨驰因与被上诉人黄俊平、南京驰创房产经纪有限公司（以下简称驰创公司）房屋租赁纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨驰上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项，依法改判驰创公司不承担租金88700元、不承担违约金50000元，依法改判杨驰不承担连带责任，或将本案发回重审；二、被上诉人黄俊平承担本案的诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误。(一）上诉人杨驰从未作为驰创公司的法定代表人与被上诉人黄俊平签署《房屋租赁合同》。1.被上诉人黄俊平提供的签约日期为2019年4月2日的《房屋租赁合同》落款处杨驰的签名，并非上诉人杨驰所签。上诉人杨驰与被上诉人黄俊平并不认识。被上诉人黄俊平在《民事起诉状》中将上诉人杨驰的性别写成女，可见二人素未谋面。且驰创公司的公章被盗，一直未寻回。案外人张浩拿着驰创公司的公章与被上诉人黄俊平签订《房屋租赁合同》，冒用驰创公司的名义，伪造杨驰的签名，在未获得驰创公司追认的情况下，构成无权代理，该《房屋租赁合同》对驰创公司不发生法律效力。且被上诉人黄俊平与案外人张浩熟识，在明知张浩并非杨驰，又无杨驰的授权委托书的情况下，与其签订协议，存在明显恶意。2.被上诉人黄俊平提供的《房屋租赁合同》所涉房屋，被上诉人驰创公司从未入住，也无其他第三方入住，不存在腾空的问题，被上诉人黄俊平主张至实际腾空的租金，没有事实依据。(二）退一步讲，若该《房屋租赁合同》的签订不构成无权代理，被上诉人黄俊平与被上诉人驰创公司签订的《房屋租赁合同》应于被上诉人黄俊平起诉之日（2019年6月4日）解除，则被上诉人驰创公司应支付给被上诉人黄俊平的房屋租金为24392元。事实上，因案外人张浩一直未能转租案涉房屋，亦未支付案涉房屋租金，《房屋租赁合同》约定逾期支付租金超过15天（即2019年5月10日起）被上诉人黄俊平可以解除合同，被上诉人黄俊平于2019年6月4日起诉解除合同，依约解除了该合同。该《房屋租赁合同》有效租赁期间应为2019年5月1日至2019年6月3日。故，产生的房屋租金应以上述期间计算。(三）即便该《房屋租赁合同》的签订不构成无权代理，《房屋租赁合同》约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应以24392元为基数按照年利率6%(资金占用期间的利息损失）的1.3倍计算。双方于2019年4月2日订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年5月1日起至2025年2月28日止，免租期为1个月。被上诉人黄俊平于2019年6月4日起诉解除合同，该合同实际履行期间仅为2个月（包含1个月的免租期）。同时，需要强调的是，案涉房屋一直处于原始、闲置状态。合同解除后并不影响被上诉人黄俊平继续处分案涉房屋的所有权利。故，合同解除违约金50000元过分高于造成的损失。(四）上诉人杨驰不应承担连带给付责任。上诉人杨驰自2018年9月起就回武汉工作，未对被上诉人驰创公司进行经营和管理。同时，被上诉人驰创公司的对公账户没有进账、出账等经营痕迹，也没有纳税申报和缴纳社保等社会行为，并不存在股东与公司资金混同、财务不作清晰区分等财产混同情况。故，上诉人杨驰不应对被上诉人驰创公司所负付款义务承担连带给付责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实错误必然导致适用法律错误。黄俊平辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，上诉人的上诉请求均不能成立，具体理由如下：1、上诉人上诉称公司公章被盗，一直未寻回，属于虚假诉讼。该陈述与其在建邺法院（2019）苏0105民初5506号的答辩矛盾。另案中，上诉人称其将营业执照、公章等资料交给了朋友施靖。2、上诉人上诉称张浩拿着公司公章冒用公司名义，伪造其签名，构成无权代理，该观点不能成立。张浩作为公司员工，持有公司公章签订合同，属于职务行为，张浩在合同的乙方公司负责人处亲属杨驰名字，并非是伪造签名，只是为了表明公司负责人是上诉人而已。3、上诉人称所涉房屋，驰创公司并未入住，也无其他第三方入住，不存在腾空问题。实际上，原审判决并未判决腾空事项，被上诉人一审也未起诉腾空事项。4、上诉人称案涉房屋租金应计算至起诉之日，支付房租24392元，该观点不能成立。驰创公司作为二房东，其租赁案涉房屋并非自用，而是转租他人。驰创公司与被上诉人签订合同后，被上诉人即将钥匙及房屋交付给驰创公司，驰创公司一直未将钥匙及房屋交还给被上诉人，直到2019年9月被上诉人强行收回了房屋。该期间租金当然应当由驰创公司承担。原审判决租金至2019年8月底，还少判了一些租金，被上诉人不再主张。5、原审判决5万元违约金基于合同的明确约定，是双方真实意思的表示，另该5万元违约金不足以弥补被上诉人的实际损失。案涉合同约定租赁期限为5年多，约定1个月的免租期是在长期租赁的基础上，由于驰创公司违约，给被上诉人造成一个月免租期租金22175元的损失。由于驰创公司违约，导致被上诉人重新出租房屋，而房屋租赁市场转入低谷，给被上诉人造成了收回房屋后中介费和租金差价的损失。可见，原审判决5万元违约金远不足以弥补被上诉人的实际损失。6、上诉人应当承担连带责任。（1）驰创公司系由上诉人投资的一人公司。公司法第62条规定：一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计，上诉人并未提供依法经会计师事务所审计的财务会计报告，不能证明公司财产独立于股东财产，上诉人应当依法承担连带责任。（2）驰创公司注册资本50万元，系认缴出资，无分文实缴出资，根据九民会议纪要第12条规定，属于资产显著不足，表明上诉人并无从事公司经营的诚意，恶意利用公司独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给债权人，其应当对公司债务承担连带责任。（3）按照上诉人在另案中的陈述，其出借身份证件，用于他人办理公司。而该行为系违法行为，上诉人也应当对公司债务承担连带责任。7、驰创公司和上诉人还应支付租赁期间物业管理费13542.75元。另外，上诉人要求改判驰创公司不承担租金、违约金的该两项请求与上诉人无关，驰创公司并未提出本案的上诉。驰创公司述称：我方同意上诉人的意见。黄俊平向一审法院起诉请求：解除双方租赁合同，要求驰创公司支付2019年5月1日至2019年8月31日的欠租88700元，并要求驰创公司支付合同解除违约金50000元，此外，要求杨驰对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实如下：驰创公司系杨驰名下的自然人独资公司。2019年4月2日，黄俊平与驰创公司达成《房屋租赁合同》，合同载明：驰创公司向黄俊平承租南京市建邺区江东中路108号904室房屋，租期为2019年5月1日至2025年2月28日，租金每三个月支付一次，第一年年租金为266100元，首次租金应于2019年4月26日前支付，如驰创公司逾期支付租金超过15天，黄俊平有权解除合同，驰创公司须支付违约金50000元。2019年6月，黄俊平提起本案诉讼。审理中，驰创公司和杨驰未到庭，亦未提出答辩意见及证据。一审法院认为：驰创公司逾期支付租金远已超过15天，黄俊平据此向驰创公司提出解除合同、支付欠租及违约金等主张，符合合同约定及法律规定，理由正当。驰创公司系杨驰名下自然人独资公司，杨驰作为驰创公司的股东，未能举证证明自身财产独立于公司财产，其对驰创公司的债务依法应承担连带责任。一审法院判决：一、解除黄俊平与驰创公司关于南京市建邺区江东中路108号904室《房屋租赁合同》；二、驰创公司于判决生效之日起十日内向黄俊平支付欠租88700元；三、驰创公司于判决生效之日起十日内向黄俊平支付合同解除违约金50000元；四、杨驰对上述驰创公司所负付款义务承担连带给付责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3553元，由驰创公司和杨驰负担。二审中，上诉人杨驰主张其从未作为驰创公司的法定代表人与被上诉人黄俊平签订房屋租赁合同。各方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，上诉人杨驰提交2019年11月份、12月份施靖和杨驰的聊天记录等证据，证明驰创公司的公章被盗。被上诉人黄俊平对此不予认可。二审中另查明：本案上诉人杨驰与被上诉人黄俊平等当事人之间形成（2019）苏0105民初5506号案件中，双方就南京市建邺区江东中路108号901号房屋的租赁事宜发生纠纷。在该案中，杨驰辩称，2017年其朋友施靖因征信有问题，不能注册公司，就以杨驰的名义注册了驰创房产公司；该公司于2017年11月14日核准成立后，杨驰即回武汉工作；杨驰将该公司的营业执照、公章等资料交给施靖，杨驰从未参与过该公司经营；收到法院应诉材料后，杨驰联系施靖，施靖称公司营业执照、公章在其老家，并表示不愿将公司营业执照、公章归还杨驰。该案庭审中，驰创房产公司工作人员张浩称，其曾是驰创房产公司的员工。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否能够约束黄俊平和驰创公司；二、本案上诉人杨驰是否应当对驰创公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一。涉案租赁合同系黄俊平与驰创公司签订，该租赁合同自双方签字盖章之日起成立并生效，对双方具有约束力。从上诉人的陈述看，涉案租赁合同虽非其亲自签订，但该事件的发生应在其合理预见范围内，故上诉人以其未作为驰创公司法定代表人签订涉案租赁合同为由主张涉案房屋租赁合同不能约束驰创公司的理由不能成立，本院对此不予支持。另外，上诉人杨驰主张驰创公司的公章被盗，但其提交的证据不足以证明其主张，亦与其陈述相矛盾，故本院对其主张亦不予支持。关于争议焦点二。上诉人杨驰系驰创公司的法定代表人，而驰创公司系一人有限责任公司，现上诉人杨驰在本案中并未举证证明公司财产独立于自己的财产，故其应当对驰创公司的债务承担连带责任。关于上诉人杨驰在本案中提出的其他上诉理由，均系针对一审法院认定应当由驰创公司承担的民事责任，而本案中驰创公司并未提起上诉，故本院对上述上诉理由不予理涉。综上所述，上诉人杨驰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3074元，由上诉人杨驰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月十七日书记员 汪海燕