湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初1454号原告（申请执行人）：许火生，男，1944年10月26日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：陈建学，湖北乾泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈文，湖北乾泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（案外人）：王齐，男，1988年10月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：夏卉清，湖北诚明律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（被执行人）：朱先林，男，1964年4月4日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：余习林，武汉市新洲区李集街道法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。被告（被执行人）：刘素连，女，1963年8月21日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：余习林，武汉市新洲区李集街道法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。原告许火生与被告王齐、被告朱先林、被告刘素连申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许火生的委托诉讼代理人陈建学、陈文、被告王齐及其委托诉讼代理人夏卉清、被告朱先林、刘素连共同委托诉讼代理人余习林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许火生向本院提出诉讼请求：1、撤销（2019）鄂0117执异5号执行裁定；2、继续对被告朱先林、刘素连共同共有的位于武汉市新洲区邾城××大道（农科所房改房）/单元1-2层7室[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0017347号，建筑面积为80.35平方米，土地使用权面积439.39平方米]房屋的执行；3、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：我与被告朱先林、刘素连及朱佳赟民间借贷纠纷一案，武汉市新洲区人民法院于2018年10月23日作出（2018）鄂0117民初3811号民事调解书。因被告朱先林、刘素连及朱佳赟均未按期履行义务，我申请强制执行，武汉市新洲区人民法院作出（2018）鄂0117执1739号之一执行裁定书，对被告朱先林、刘素连共有的位于武汉市新洲区邾城××大道（农科所房改房）/单元1-2层7室房屋[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0017347号，建筑面积为80.35平方米，土地使用权面积439.39平方米]予以查封。被告王齐以查封房屋已出卖给本人为由提出执行异议，武汉市新洲区人民法院作出（2019）鄂0117执异5号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告对该执行裁定不服，依法提起执行异议之诉。原告认为该执行裁定认定事实、适用法律均有误，应依法予以撤销。一、在本案涉案房屋查封之前，被告朱先林、刘素连与被告王齐未签订合法有效的书面房屋买卖合同。被告签订房屋买卖合同不是双方真实意思表示，法院（2019）鄂0117执异5号执行裁定书认定查明事实错误。三被告签订数份房屋买卖合同因恶意串通，转移财产，逃避债务，损害债权人利益应当认定无效。二、转账凭证不能证明系支付购房款120万元。执行裁定书查明，被告王齐及其姐姐王某分五次通过银行转账向被告朱先林付款120万元，王齐系朱先林外甥，转账只能证明他们之间有经济上的往来，转账时间与几份房屋买卖合同约定并不完全吻合。三、即使三被告签订的房屋买卖合同有效，根据三份买卖合同，合同约定了办证时间，出卖人与买受人系亲戚关系，无办理过户手续的障碍，且有足够的时间办理。故未办理房屋过户系被告王齐自身原因导致。综上，为维护我的合法权益，特诉至法院。被告王齐辩称，我向武汉市新洲区人民法院提出执行异议符合法律规定，该院作出的（2019）鄂0117执异5号执行裁定书适用法律正确，法院应依法驳回原告许火生的诉讼请求。在新洲区人民法院对涉案房屋采取查封措施之前，我与被告朱先林、刘素连已经签订了房屋买卖协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。我签订房屋买卖协议之前并不知道涉案房屋已经抵押，后我又将抵押的款项付清，在办理过户手续时发现房屋被法院查封。我已按照协议约定支付了购房款，并已实际占用该房屋，之后，我与承租人陈文涛重新签订了《租房合同》，2017年我没有向承租人陈文涛收取租金，2018年起我向陈文涛收取每年4万元租金。该房屋未过户是因为被告朱先林与他人有债务关系，并非我的自身原因导致，且我已向不动产登记部门交齐了所有过户的资料和房产税，我还需要缴纳土地税费，该房产已具备办理过户的条件，因房屋被法院查封，没有过户我并无过错。被告朱先林、刘素连共同辩称，原告许火生的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回。新洲区法院作出的（2019）鄂0117执异5号裁定书认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告许火生提交的证据二3份房屋买卖合同、武汉市房屋交易告知书，被告王齐质证称被告签订的第一份《安安中介房屋买卖合同书》因对买卖双方权利义务约定不明，故补充签订了第二份房屋买卖协议，第三份买卖合同是在办理房屋登记手续时应房地产部门要求签订，真实价格亦在房地产部门备案登记，被告签订的三份买卖协议是真实的，但不能达到原告的证明目的；对原告提交的证据三房产税收完税证明，可证实被告王齐缴纳的是房产税，但并未缴纳土地税费，房屋未能办理过户手续并非被告王齐的原因造成，该证据不能证明原告主张的证明目的；对原告提交的证据四房屋租赁合同、房屋买卖合同、民事裁定书，与本案没有关联性，本院不予认定；对原告提交的证据五被告朱先林、刘素连涉案的法律文书，只能证明被告朱先林、刘素连还有其他债务，不能达到其证明目的，本院不予认定。原告对被告王齐提交的证据一、二、三安安中介房屋交易合同书、房屋买卖协议、银行转账凭证均有异议，认为对合同真实性有异议，怀疑这系事后补签，并认为被告朱先林的签名系伪造，但未提供足以反驳的证据，亦未申请笔迹鉴定，原告对银行转账凭证有异议，认为银行转账凭证只能证明被告王齐、王丽聪与被告朱先林、刘素连之间存在经济往来，不能证明转账目的系支付购房款，上述三份证据相互印证，能证明被告之间在本院采取查封措施之前已签订合法有效的房屋买卖合同，被告王齐已向朱先林、刘素连支付了全额购房款，对该三份证据，本院予以认定；对被告王齐提交的租赁合同，能证明被告王齐在法院查封诉争房屋前已实际占有并使用支配该房屋，对该证据本院予以认定；对被告王齐提交的不动产登记申请资料退回通知书及完税凭证，可证实被告王齐未能及时办理过户并非其过错造成，对该证据本院予以认定；对被告王齐提交的公证书复印件三份、借条复印件两份，可证明被告朱先林将涉案房屋抵押给李真锋，为办理过户，王齐又代朱先林偿还35万元债务的事实，对该证据本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告许火生与被告朱先林、刘素连及朱佳赟民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月23日作出（2018）鄂0117民初3811号民事调解书，因被告朱先林、刘素连及朱佳赟均未按法律文书确定的期限履行付款义务，原告遂向本院申请强制执行，本院于2018年12月21日作出（2018）鄂0117执1739号之一执行裁定，对朱先林、刘素连共同共有的位于武汉市新洲区邾城××大道（农科所房改房）/单元1-2层7室房屋[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市新洲不动产权第0017347号，建筑面积为80.35平方米，土地使用权面积439.39平方米]予以查封。另查明，被告朱先林与被告刘素连系夫妻关系，被告朱先林因做工程缺少资金周转，与被告刘素连协商出售共有的房屋，2017年6月29日，被告王齐与被告刘素连签订房屋买卖合同，主要约定：王齐以120万元总价购买刘素连名下的房屋，并约定签订合同当日付款50万元，余款在2017年8月31日前付清。为进一步明确双方的权利义务，王齐又于2017年7月7日与刘素连、朱先林签订房屋买卖协议，主要约定：刘素连将位于新洲区邾城××大道阜财门的临街门面一套（上下两层）出售给王齐，售价120万元，定于2017年9月30日前交付办证所需资料。2017年6月29日至7月11日，王齐及其姐姐王丽聪通过银行转账分多次共向朱先林支付购房款120万元。同年7月7日，王齐与承租人陈某某就涉案房屋签订《租房合同》，约定该房屋年租金4万元。因朱先林差欠他人借款，他人将案涉房屋产权证扣留，为顺利办理过户手续，王齐于2018年9月15日为朱先林垫付35万元债款赎回不动产权证。事后王齐向登记机关提交了办理过户所需资料，并缴纳了有关契税。2018年12月26日，新洲不动产登记中心书面告知被告王齐“该房屋被查封，无法进行交易”。被告王齐遂以查封房屋已出卖给本人为由提出执行异议，本院作出（2019）鄂0117执异5号执行裁定书，中止对上述房屋的执行。原告许火生对该执行裁定不服，诉至本院，提出前述诉请。本院认为，本案的争议焦点为：一、在本院查封涉案房屋之前被告之间是否已签订合法有效的书面买卖合同；二、被告王齐与被告朱先林、刘素连签订房屋买卖合同是否属于恶意串通，转移财产，逃避债务，损害债权人利益；三、涉案房屋未能及时办理过户登记手续是否系被告王齐自身原因所造成。一、关于在本院查封涉案房屋之前被告之间是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本院认为，涉案房屋属被告朱先林与被告刘素连共同共有，在该房屋被法院采取查封措施之前，被告王齐与被告朱先林、刘素连自愿签订房屋买卖合同，原告虽提出本案存在多份房屋买卖协议，因第一份买卖协议系被告刘素连与被告王齐单独签订，该房屋系被告朱先林、刘素连夫妻共同财产，故二人作为出卖人与被告王齐签订了第二份买卖协议进一步明确合同双方权利与义务，第三份协议系合同双方应房产部门要求签订。被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同双方在合同中约定的房屋实际总价与市场价格差别较小，且该合同双方已实际履行，被告王齐已向被告朱先林、刘素连支付全部购房款，朱先林、刘素连已将房屋交付给王齐，王齐取得房屋后又与他人签订了租房协议，将该房屋出租给他人使用，充分证明王齐已实际占用该房屋，因此，应认定被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。二、关于被告王齐与被告朱先林、刘素连签订房屋买卖合同是否属于恶意串通，转移财产，逃避债务，损害债权人利益的问题。本院认为，尽管被告朱先林、刘素连有多起诉讼案件，但主要是发生涉案房屋被法院查封之后，早在法院采取查封房屋措施之前，2015年3月，被告朱先林、刘素连就委托他人代为签订房屋买卖合同，出售涉案房屋，并代为办理房屋买卖过户登记手续等，本案被告王齐与被告朱先林、刘素连虽然是亲戚关系，但王齐既按房屋买卖合同约定支付了与市场行情相符的购房款，且又代朱先林、刘素连偿还了抵押该房产的债务35万元，足以排除三被告恶意串通，转移财产，逃避债务，损害其他债权人利益的可能。三、关于涉案房屋未能及时办理过户登记手续是否系被告王齐自身原因所造成的问题。因被告朱先林、刘素连有其他债务，涉案房屋的产权证扣留在他人手中，被告王齐代被告朱先林、刘素连偿还抵押该房产的债务35万元赎回产权证后，已向不动产登记部门交齐了所有过户的材料和房产税，王齐还需要缴纳土地税费，只是因为缴纳契税需评估房屋价值，在相关机构评估过程中，又因被告朱先林、刘素连与他人有债务纠纷，致使法院采取了查封措施导致房屋未及时办理过户登记手续。因此，涉案房屋未能及时办理过户登记手续不是被告王齐自身原因造成。综上所述，被告王齐与被告朱先林、刘素连于法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且在法院查封前已合法占有该房屋，并支付了全部价款，房屋未能及时办理过户登记手续非被告王齐自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告王齐就执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，被告王齐、朱先林、刘素连的辩称意见有理，本院予以采纳，故对原告许火生的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回原告许火生的诉讼请求。案件受理费500元，由原告许火生负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  高昳春人民陪审员  陈春荣人民陪审员  陈文萍二〇二〇年七月二十日书 记 员  刘 潋