新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终14号 上诉人（原审原告）：黄世开，男，1969年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 上诉人（原审原告）：孙桂荣，女，1978年10月20日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 上诉人（原审原告）：黄世琼，女，1971年12月8日出生，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 上诉人（原审原告）：李三清，男，1972年1月18日出生，住重庆市开县。 上诉人（原审原告）：邓爱全，男，1977年4月25日出生，住重庆市梁平县。 上诉人（原审原告）：黄开英，女，1976年11月3日出生，住重庆市梁平县。 六上诉人的共同委托诉讼代理人：宋继忠，新疆法爱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市文化路1区21-127栋。 法定代表人：史发国，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋容波，广东强邦律师事务所律师。 上诉人黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英因与被上诉人阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司（以下简称俄罗斯步行街房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2019）新4301民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄世开及上诉人黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英的共同委托诉讼代理人宋继忠，被上诉人俄罗斯步行街房产公司的委托诉讼代理人蒋容波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持六上诉人的诉讼请求。事实和理由:一、一审未支持上诉人诉请的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算经济损失，不符合法律规定。1.一审已认定俄罗斯步行街房产公司违约。违约责任的承担方式有:支付违约金、损害赔偿、继续履行、其他补救措施等。损害赔偿是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。根据《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此上诉人按照损害赔偿主张违约责任应当受到法律保护。因约定违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条上诉人参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约经济损失符合客观实际。二、一审法院未将上诉人付款证据作为定案证据使用，不符合法律规定。涉案房屋(阿勒泰市文化路××区商用房)建筑面积225平方米，每平方米7,100元，共计1,597,500元，改价款按产权面积计算，出卖人已收取的房款按照多退少补原则结算，现涉案房屋权属证书尚未登记，房屋价款尚未结算。上诉人举证2012年9月26日工商银行的个人业务凭证;2012年9月26日农业银行个人结算业务申请书;2012年10月23日工商银行个人业务凭证，证明原告付款150万元。一审人民法院不以上诉人原始书证作为定案证据使用，以俄罗斯步行街房产公司自认1,005,000元作为定案证据使用，违反了证据规则规定。综上所述，一审认定事实不清，请求撤销原判，改判支持六上诉人诉讼请求。 俄罗斯步行街房产公司辩称，1.六上诉人没有付清涉案房屋的购房款，俄罗斯步行街房产公司享有后履行抗辩权，在六上诉人付清房款之前，俄罗斯步行街房产公司可以拒绝为其办理房产权证，根据双方商品房买卖合同约定，六上诉人应该在2013年12月31日前付清涉案房屋的购房款1,597,500元。但是，六上诉人除了支付了购房款1,005,000元之外，剩余房款592,500元至今拖欠未付。根据房地产行业的交易习惯，买受人在购房款支付完毕之前，出卖人完全有理由拒绝为买受人办理房地产权证。六上诉人在一审中所出示的转账凭证显示，向俄罗斯步行街房产公司转账的150万元是六上诉人购买俄罗斯步行街76栋负一层02号商铺支付的购房款。六上诉人将其用于本案，主张为本案涉案房屋的购房款，是重复主张的。2.六上诉人未付清房款违约在先，不应判决俄罗斯步行街房产公司承担支付违约金，即使承担违约金，也应按照合同约定计算。根据前面的陈述，六上诉人未付清房款属于违约在先。俄罗斯步行街房产公司有后履行抗辩权，可以拒绝办理房地产权证，而且在六上诉人未付清大额购房款的情况下，仍然判决俄罗斯步行街房产公司支付违约金是极不合情理，很不公平的。现在六上诉人还要继续要求支付高额的违约金，实在是毫无道理。而且即使判定俄罗斯步行街房产公司承担支付违约金，关于违约金的计算标准，也应该按照合同约定即商品房买卖合同第15条约定，出卖人按照已付房价款0.1%向买受人支付违约金。六上诉人认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定，要求调整违约金没有事实依据。该解释第十八条规定的内容是双方在没有约定违约金数额的情况下，逾期付款的，可以按照银行逾期贷款利率确定违约金数额，本案是逾期办证，显然不适用该规定。同时俄罗斯步行街房产公司在商品房买卖合同签订后，同时就已经将涉案商铺交付给六上诉人使用，六上诉人对涉案商铺一直在利用和收益，并未受到任何经济损失。相反六上诉人在未付清还款的情况下，对涉案商铺使用收益多年，获得了数倍于房款的巨大利益。六上诉人的行为不符合合同约定。六上诉人在二审中提交的两组证据，既不属于法律规定的新证据，不应在本案二审程序中予以进行质证和采纳。而且该两组证据的真实性、合法性、关联性、均不能成立，与本案六上诉人的诉讼请求无关联，该证据无法证明其存在经济损失的主张，没有证明作用。请求驳回六上诉人的诉讼请求。 黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英向一审法院起诉请求：1、阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司将位于阿勒泰市××路商用房，不动产权属证办理到黄世开、黄开英、黄世琼、孙桂荣、邓爱全、李三清名下；2、俄罗斯步行街房产公司承担违约经济损失325,890元；一审法院查明事实：2012年9月25日，黄世开与俄罗斯步行街房产公司签订《购房协议》，约定黄世开购买俄罗斯步行街房产公司位于阿勒泰市××路（原美家电器），总价款为4,300,000元，该协议未实际履行。后俄罗斯步行街房产公司将《购房协议》中的负一层分成两套，一套出售给黄世开和孙桂荣，一套出售给六原告，并签订《商品房买卖合同》约定，俄罗斯步行街房产公司将位于阿勒泰市××路商用房，建筑面积225平方米，每平方米7,100元，共计1,597,500元，改价款按产权面积计算，出卖人已收取的房款按照多退少补原则结算，合同约定付款方式为2013年4月24日支付447,500元，2013年12月31日支付1,150,000元。约定出卖人应在商品房交付使用后300日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。2013年5月俄罗斯步行街房产公司将出售的房屋交付原告使用，至今未办理不动产权证书。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订合同的第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，由出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金”。经双方确认，俄罗斯步行街房产公司于2013年5月将商铺交付原告使用，本案合同约定了俄罗斯步行街房产公司提供资料报备的时间，但未约定俄罗斯步行街房产公司办理房屋权属证书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日”，故俄罗斯步行街房产公司应在第三百零一日前协助原告办理房屋权属证书，因俄罗斯步行街房产公司未提供证据证实其已提供了资料进行报备，故认定本案所涉房屋至今未办理房屋权属证书属俄罗斯步行街房产公司的原因，俄罗斯步行街房产公司构成违约，应当按照双方合同约定为原告办理房屋权属证书并承担违约责任，本案俄罗斯步行街房产公司自认原告已付房款数额为1,005,000元，即违约金计算为1,005,000元*0.1%为1,005元，原告诉请的违约金数额高于双方合同约定，支持违约金为1,005元。对俄罗斯步行街房产公司辩称原告未缴清房款有权拒绝办证的意见，双方在合同中并未约定付清房款后才予办证，对于原告是否付清房款属于另一法律关系，故对该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助黄世开、黄世琼、孙桂荣、李三清、邓爱全、黄开英办理位于阿勒泰市××区商品房不动产权属证书；二、阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄世开、黄世琼、孙桂荣、李三清、邓爱全、黄开英违约金1,005元；三、驳回黄世开、黄世琼、孙桂荣、李三清、邓爱全、黄开英的其他诉讼请求。案件受理费6,190元，减半收取3,095元，由阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司负担。 二审期间，黄世开、黄世琼、孙桂荣、李三清、邓爱全、黄开英向本院提供如下证据。 第一组证据：1-1、关于《强制执行申请》的答复3份；1-2、2015年8月18日证明1份；1-3、阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初1405号民事判决书1份、1-4阿勒泰地区中级人民法院（2017）新43民终374号民事判决书1份，证明六上诉人诉请的位于阿勒泰市××区的要求俄罗斯步行街房产公司将位于阿勒泰市××区商用房不动产权证办理到六上诉人名下，但因俄罗斯步行街房产公司在涉案房屋上加盖一层的原因导致规划变更，所以俄罗斯步行街房产公司至今没有经过验收，未能办理不动产权证书。六上诉人与俄罗斯步行街房产公司签订商品房买卖合同之后，就应按照合同约定在2013年5月办理不动产权证书，2015年8月18日的时候，六上诉人向俄罗斯步行街房产公司要求过办理房产证，在2019年、2020年六上诉人均要求俄罗斯步行街房产公司办理不动产权属证书，俄罗斯步行街房产公司均未完成，给六上诉人造成了经济损失。六上诉人要求俄罗斯步行街房产公司承担违约金325,890元的诉讼请求应当得到支持。六上诉人曾起诉俄罗斯步行街房产公司办理阿勒泰市文化路××区商用房房产证，该判决书已生效，但未得到履行，该判决书的违约金是1,597.50元，这个判决书已经申请强制执行了，但未得到履行，六上诉人要求对负1层的03号商用房增加违约金的数额也应得到支持。 第二组证据：从2016年到2018年的借记卡账号历史明细清单18份；证明这18张银行交易明细中可以反映出，六上诉人所花的利息是252,800元，因此六上诉人要求俄罗斯步行街房产公司承担违约经济损失320,000有事实依据。 俄罗斯步行街房产公司的质证意见为：对第一组证据真实性认可，证明目的不认可，从答复的内容看可以看出就是76栋负一层02、03号房屋房产证没有过户的情况，也没有办理的情况，也是牵涉到多方面原因，其中有规划验收的原因，但也有六上诉人自身的原因，六上诉方所购买的负一层02、03号商铺，其实是可以办理的，真正的原因是六上诉人对涉案的房屋做了间隔，与原规划是不一致的，故不能办理不动产证书。在同一时段2017年到2018年，我方也将步行街主商场的1、2、3层商铺全部都整体出售过，也办理了房产证，实际上并不是因为加盖影响办理不动产权证书，真正的原因是国土资源规划局2019年在对六上诉人所购买的商铺进行测绘的时候，发现六上诉人对涉案的两个商铺进行了不合规划的间隔，所以导致无法完成测绘，不能办证。另外六上诉人所出示的这组证据，与本案无关联性，六上诉人的要求是对涉案商铺办证，并没有阻却判决办证的事由。其中（2016）新4301民初1405号、（2017）新43民终374号民事判决对涉案房屋的违约金经过了两审法院的判决确认，六上诉人也无异议，故一审法院按约定确定违约金，既符合法律规定，也符合双方当事人的真实意思。 对第二组证据的质证意见为：不认可该组证据，该组证据是六上诉人与案外人资金借贷或者往来的情况记录，真实性无法确认，内容无法掌握，且该资金往来与本案办证或者违约金均无关联性，金往来情况明显不合常理也不真实。其中第二组证据的第一笔的款项，该款所谓的转出人与最后收款人都不一致，姓名和账号都对不上。该组证据六上诉人所主张的第三笔款项里涉张金明的款项，2017年3月20日借款4万元，到7月24日还款61,400元，4个月利息为21,400元，折算月息达到14%，年息为170％，不可能有这么高的利息，故六上诉人所出示的这些银行流水不可能借贷关系，而是其他的经济往来，与本案无关联。 本院的认证意见为：对第一组证据的真实性认可，对证明目的不认可，因该组证据并未证实不能办理权属证书。对第二组证据不予确认，因该证据与本案没有必然的关联性，也无法证实为直接损失。 二审查明，黄世开、黄世琼、孙桂荣、李三清、邓爱全、黄开英购买和主张办理产权证的案涉房屋系俄罗斯步行街阿勒泰市××区商品房。其余事实与一审判决认定的一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为，六上诉人已付购房款的数额如何确定；俄罗斯步行街房产公司应否支付黄世开等六上诉人违约金；违约金的计算标准如何确定。 本院认为，黄世开等六人与俄罗斯步行街房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。因双方签订合同时案涉商品房尚未建成，属于将正在建设中的房屋预先销售给承购人，由承购人支付房屋价款的合同，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。关于六上诉人已付购房款的数额如何确定的问题。结合（2016）新4301民初1405号生效民事判决所确认的事实，阿勒泰市文化路××区商品房中所付购房款金额已全部付清，其中就包括六上诉人上诉时提出的2012年9月26日所付的两笔购房款计50万元；2012年10月23日100万元。六上诉人上诉时将上述款项再次计为本案的案涉房屋的购房款系重复计算，故一审确认本案阿勒泰市文化路××区商品房所付房款数额为1,005,000元并无不当。 关于俄罗斯步行街房产开发公司应否支付黄世开等六上诉人违约金，以及违约金的计算标准如何确定。根据《商品房买卖合同》约定的：出卖人应在商品房交付使用后300日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。本案中，双方约定的案涉商品房阿勒泰市××区商品房已交付给黄世开等六上诉人并由其占有、使用和收益，俄罗斯步行街房产公司应当协助黄世开等六上诉人办理不动产权证书，俄罗斯步行街房产公司未按合同约定的期限履行协助义务，应当承担违约责任。因双方当事人在合同中已约定了违约金的计算标准，黄世开等六上诉人提出违约金过低应予以调整，但未能举证证实违约金明显低于其损失，一审法院按照双方合同约定，违约金按1,005,000元*0.1%计为1,005元并无不当，故对黄世开等六上诉人上诉提出违约金过低应按银行利率计算的意见不予支持。 综上所述，黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,188.35元，由上诉人黄世开、孙桂荣、黄世琼、李三清、邓爱全、黄开英负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄   清   明 审判员 孟      蕾 审判员 阿斯哈尔哈布德什 二〇二〇年七月二十日 书记员 马合巴丽吐尔逊汗