北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4271号上诉人（原审原告）：北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心，住所地北京市丰台区右外大街6号右外大厦五层。法定代表人：安萌，主任。委托诉讼代理人：许欣欣，北京市天拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，北京市天拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京万水方物业管理有限公司，住所地北京市丰台区右外开阳里七区2号商业。法定代表人：崔凤琴，总经理。委托诉讼代理人：徐衡，北京市乾贞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京市康兆嘉利商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区西四环南路38号楼五层515室。法定代表人：赵路怀，董事长。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。上诉人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心因与被上诉人北京万水方物业管理有限公司、被上诉人北京市康兆嘉利商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初27598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心之委托诉讼代理人王阳、被上诉人北京万水方物业管理有限公司之委托诉讼代理人徐衡、被上诉人北京市康兆嘉利商贸有限责任公司之委托诉讼代理人周庆领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心（下称房管中心右外分中心）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判北京万水方物业管理有限公司（下称万水方物业公司）向我中心支付2019年7月1日至2019年9月30日的房屋使用费；2.万水方物业公司、北京市康兆嘉利商贸有限责任公司（下称康兆嘉利公司）承担本案诉讼费用。事实和理由：我中心于2018年6月13日向万水方物业公司送达《关于北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼经营权转移的通知》，要求万水方物业公司与康兆嘉利公司进行洽谈与交接，将开阳里7区2号楼经营权交至康兆嘉利公司，但万水方物业公司予以拒绝，康兆嘉利公司遂向北京市丰台区人民法院提起强制执行。康兆嘉利公司于2019年1月向北京市丰台区人民法院提起诉讼，要求万水方物业公司将开阳里7区2号楼腾退给康兆嘉利公司。后万水方物业公司与康兆嘉利公司达成协议：“……二、万水方物业公司于2019年11月28日前给付康兆嘉利公司2019年10月1日至2019年12月7日租金（按年租金45万元计付）；……”。由此可见，万水方物业公司于2019年10月1将房屋移交至康兆嘉利公司方视为腾退，故经营权移交腾退之日应为2019年10月1日，但万水方物业公司向我中心支付的房屋使用费只截止至2019年6月30日，故我中心要求万水方物业公司支付2019年7月1日至2019年9月30日具有事实和法律依据。综上，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。万水方物业公司辩称，不同意房管中心右外分中心的上诉意见。案涉房屋我公司已经于2019年10月移交给康兆嘉利公司，双方办理了房屋面积移交以及下半年房租收益移交，我公司与商铺办理租赁合同解除手续，康兆嘉利公司承接商铺租赁合同。2019年上半年租金我公司已交给了房管中心右外分中心，2019年下半年的租金，我公司将实际收入983531.15元全部移交给了康兆嘉利公司，并约定案涉房屋下半年房租事宜由康兆嘉利公司负责，由其按照其与房管中心右外分中心之间的约定交纳租金收益。综上，我公司从法律关系上和租金收益上已经尽到了所有义务，并且有效的延续了实际商户的权益，下半年租金应由康兆嘉利公司负责与房管中心右外分中心协商解决。康兆嘉利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持，不应支持房管中心右外分中心的上诉请求及理由。案涉房屋的经营经法院判决由我公司承接，截至2019年10月我公司通过诉讼的方式收回除被法院查封外的大部分房屋，但到目前经营所需材料房管中心右外分中心仍未移交给我公司。我公司认可万水方物业公司已将2019年下半年房租收益983531.15元给付给我公司，但还需要进行结算。房管中心右外分中心向一审法院起诉请求：1、判令万水方物业公司按照每年270万元的租金标准给付房管中心右外分中心2019年7月1日至实际腾退之日止的房屋使用费；2、诉讼费用由万水方物业公司负担。一审法院认定事实如下：2003年12月12日，康兆嘉利公司（乙方）与房管中心右外分中心（甲方）签订《商业房屋买卖合同》（下称《合同》）。双方在《合同》第二条商业房的面积约定：“总建筑面积约3600平方米，其中地上建筑面积2300平方米，地下建筑面积1300平方米。乙方购买自南端计起，纵向切割占总建筑面积二分之一约1800平方米的商业产权房，分割线以北归甲方产权所有，分割线以南归乙方产权所有，双方面积各占总建筑面积的二分之一（详见盖有双方公章的附图）”。《合同》第六条付款时间约定：“乙方应当按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的商业银行右安门支行银行（账户名称：北京市丰台区房屋经营管理服务中心右安门外分中心账号：×××-02）：1．签订协议3日内支付房价款（人民币）1000000元；2．签订协议15日内支付房价款（人民币）4000000元；3.2004年6月30日之前支付房价款（人民币）2000000元；4．甲方将乙方所购房产的产权证交与乙方时，乙方应在10日内支付全部房价款的剩余部分，计（人民币）2500000元”。《合同》第七条交接商业房时的付款约定：“在乙方将前期房款5000000元汇入甲方指定账户后，3日内甲方将乙方所购商业房的相关手续，有效证件及钥匙一次性交给乙方，其余房款按本合同六条的规定时间执行”。第十四条关于商业房的经营原则约定：“为了双方的共同利益甲乙双方经过多次协商达成如下一致的经营意见，该商业房前20年内作为不可分割的同一体对外出租经营，缺少一方的同意和签字盖章，对外签订的协议都视为无效（前20年是指同租赁方签订协议之日计起的20年），20年后甲乙双方可采取独立或联合的经营方式，双方在经营时各自承担相应的水、电、供暖及物业管理等费用”。2003年12月17日至2005年1月31日期间，康兆嘉利公司共支付房管中心右外分中心房款109675.8元。2006年9月24日，房管中心右外分中心为康兆嘉利公司出具收据：今收到北京市康兆嘉利商贸有限责任公司房价款9500000元（玖佰伍拾万元整）。2004年9月3日，双方签署《补充协议》，约定：“康兆嘉利公司同意房管中心右外分中心作为开阳7区2#楼的全权产权代表，并同意甲方与中国集邮总公司签订的租赁协议。……”2008年9月11日，双方再次签订《补充协议书》，约定：房管中心右外分中心与中国集邮总公司的租赁合同到期后（2007年9月30日），乙方在未征得甲方同意的情况下，于2007年11月3日将房屋租与万水方物业公司（分两次签订合同，租期分别为6年、4年，共计10年），租金为每年2700000元，按双方主合同约定，甲乙双方各分50%租金。基于上述事实，双方达成如下补充协议：1、乙方与万水方物业公司签订的租赁协议到期后，乙方同意将丰台区开阳里7区2号商业楼下一个10年周期交予甲方全权经营，乙方不干涉甲方的经营状况。2、甲方经营期间，在甲方完全独立经营，且承担所有经营风险的前提下，甲方无论盈亏，均每年缴纳乙方1350000元，缴纳时间按甲方与下家承租方签订租赁协议后第三个月第一日，及第九个月第一日分两次支付，每次支付年租金一半。3、乙方在与万水方物业公司的租赁协议期满前一年，应通知万水方物业公司做好关停转运的准备工作，确保甲方的顺利交接。4、待2027年9月30日，甲方经营期满后，双方另行协商后续经营合作方式。2017年，康兆嘉利公司以合同纠纷为由将房管中心右外分中心诉至法院，法院确认康兆嘉利公司对案涉房屋享有十年经营权（自移交之日起算），房管中心右外分中心将案涉房屋经营权移交给康兆嘉利公司，并按照每年1350000元的标准给付康兆嘉利公司案涉房屋的房租收益。后房管中心右外分中心不服判决提起上诉，北京市第二中级人民法院维持了上述判项。案件审理过程中，房管中心右外分中心提交其作为甲方（出租方），万水方物业公司作为乙方（承租方）签订的《房屋租赁合同》，该份证据显示双方约定甲方出租的房屋坐落于北京市丰台区右外开阳里七区2号楼的房产一套，建筑面积3700平方米。租赁期限五年，自2014年1月1日至2018年12月31日。该份证据盖有房管中心右外分中心印章及该中心负责人安萌签字。万水方物业公司对该份证据不予认可并申请对该份证据第四页承租方盖章处“北京万水方物业管理有限公司”的印文进行鉴定，法院委托北京民生物证科学司法鉴定所对上述事项进行鉴定，该鉴定所出具鉴定意见书，认为该份《房屋租赁合同》中盖印的“北京万水方物业管理有限公司”印文与样本上盖印的北京万水方物业管理有限公司印文是同一枚印章盖印。本次鉴定共产生费用21000元。庭审中，万水方物业公司提交房管中心右外分中心作为甲方（出租方），万水方物业公司作为乙方（承租方），双方签订的《房屋租赁合同》，该份证据显示双方约定甲方出租的房屋坐落于北京市丰台区右外开阳里七区2号楼房的房产一套，建筑面积3700平方米。租赁期限五年，自2014年1月1日至2019年12月31日。该份证据盖有房管中心右外分中心印章及该中心负责人刘进签字。房管中心右外分中心对该份证据不认可，称该中心从未见过该份合同，合同中约定的租赁期限为5年，而自2014年1月1日至2019年12月31日是六年，相互矛盾。该份合同中该中心负责人签字处为刘进，而刘进在2013年3月已经离职，合同期限是在该中心现任负责人安萌任期内，前后矛盾。2019年7月9日，北京市丰台区事业单位登记管理局出具《证明》，内容为：“北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心（统一社会信用代码号：12110106E008280lOD）于2013年4月25日在我单位办理变更登记，法定代表人由刘进变更为安萌。”一审法院认为：本案中，房管中心右外分中心依据其提交的《房屋租赁合同》向万水方物业公司主张2019年7月1日以后的房屋使用费，而该份合同中双方约定的租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，现租赁期限已满。生效判决已确认康兆嘉利公司对案涉房屋享有十年经营权，房管中心右外分中心将案涉房屋经营权移交给康兆嘉利公司，并将案涉房屋的房租收益给付康兆嘉利公司，故房管中心右外分中心再行要求万水方物业公司向其交纳房屋使用费，于法无据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年12月判决：驳回北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心的诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审补充查明，2019年11月20日，康兆嘉利公司（甲方）和万水方物业公司（乙方）签订《协议书》，约定：“……3.乙方已向房管中心右外分中心交付了2019年上半年租金。经双方友好协商，达成如下约定：1.本协议签订之日起7日内，乙方与丙方（注：商户）解除双方签订的租赁协议，丙方与甲方签订房屋租赁协议，租金标准及面积等所有条款按照乙方与丙方签订的租赁合同为准，租赁期限至2019年12月31日。租赁期限届满后，丙方具有优先承租权。2019年10月1日后丙方租金由甲方收取。若乙方已收取2019年10月1日后租金的，由乙方直接支付给甲方，视为丙方已交付相应租期的租金。未租赁的空置面积直接移交给甲方，甲方完成上述约定后，视为乙方将北京市丰台区右安门外开阳里七区2号楼房屋交付给甲方，双方签署现场交接单。乙方与上述承租人的租赁合同到期，因该租赁合同发生的争议事宜乙方自行承担，甲方予以配合。2.甲方认可乙方针对房屋的电力增容、燃气接口、装修改造等（乙方保证交接时甲方能够实际控制上述设施设备）相关所有投入折抵2019年7月1日至2019年9月30日乙方收取开阳里7区2号楼房屋租金，即2019年7月1日至2019年9月30日的商户房屋租金归乙方享有。……4.乙方与房管中心右外分中心签订的《房屋租赁合同》履行期限届满日为2019年12月31日，若协议签订后，房管中心右外分中心向乙方主张2019年7月1日后租金，2019年7月1日后的下半年房租（135万元）由甲方负责向房管中心右外分中心支付。”另查，2019年12月2日，万水方公司（甲方）和康兆嘉利公司（乙方）签署《交接单》，载明：“甲方已将全楼房屋、设施、设备及装修移交给乙方，同时将配电柜钥匙移交给乙方，移交后就上述事宜甲方不再承担该楼维护义务，电力增容及燃气接入相关权益由乙方享有。若因上述事宜与另一产权方房管中心右外分中心发生纠纷，甲方不再承担任何义务，由乙方负责处理。”同日，康兆嘉利公司向万水方公司出具《确认书》，载明：“北京市万水方物业管理有限公司：根据2019年11月20日北京万水方物业管理有限公司与北京市康兆嘉利商贸有限责任公司签订的协议书及右安门法庭的调解书约定，北京万水方物业管理有限公司将北京市丰台区右安门外开阳里七区2号楼2019年10月至12月房租983531.15元支付北京市康兆嘉利商贸有限责任公司。……北京市康兆嘉利商贸有限责任公司委托安云（公司法人赵路怀妻子）收取……安云收到钱款后视为北京市康兆嘉利商贸有限责任公司收到该款项。另，根据2019年11月20日北京万水方物业管理有限公司与北京市康兆嘉利商贸有限责任公司签订的协议书，房管中心右外分中心向你司主张2019年7月1日后房屋租金(或房屋占用费)135万元或根据法院判决你司承担的支付租金/房屋占用费金额，由我公司负责承担上述租金/房屋占用费，并在判决之日起3日内向贵司支付。”二审庭审中，万水方物业公司称已将案涉房屋2019年下半年的实际收入983531.15元全部移交给了康兆嘉利公司，康兆嘉利公司对此予以认可。本院认为，房管中心右外分中心与万水方物业公司签订的租期为2014年1月1日至2018年12月31日的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同到期后双方未再续签租赁合同。根据查明的事实，康兆嘉利公司已经与万水方物业公司办理了交接手续,收回了案涉房屋的经营权;康兆嘉利公司与万水方物业公司就租金交纳问题已经达成协议，万水方物业公司对房屋的电力增容、燃气接口、装修改造等相关所有投入折抵其应向康兆嘉利公司支付的2019年7月1日至2019年9月30日期间房屋租金，因此本院认定康兆嘉利公司实际于2019年7月1日取得了案涉房屋的经营权。万水方物业公司已经通过折抵的形式向康兆嘉利公司支付了2019年7月1日至2019年9月30日的租金，房管中心右外分中心重复向万水方物业公司主张该期间的房屋使用费,明显缺乏依据，本院不予支持。原审法院处理结果并无不妥，本院予以维持。至于康兆嘉利公司取得案涉房屋经营权后与房管中心右外分中心之间的利益分配问题，房管中心右外分中心可另行主张。综上所述，房管中心右外分中心的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10550元，由北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 王 云审 判 员 刘慧慧二〇二〇年七月十日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥