文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1278号上诉人（原审原告）：镇江香江汇投资管理有限公司，住所地江苏省镇江市京口区学府路188号香江世纪名城21幢103室。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹天伟，男，1993年4月28日出生，汉族，住福建省甫田市秀屿区。委托诉讼代理人：陈庚，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈书培，江苏瀛镇律师事务所律师。上诉人镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）因与被上诉人詹天伟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。香江汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、上诉人未出具过时间记载为2018年4月2日的20808元收据，该收据的印章与上诉人财务印章不符，一审法院认定系上诉人出具属事实认定错误。2、一审法院认为被上诉人不需要承担恢复房屋结构责任，系法律适用错误，被上诉人未经上诉人和业主同意，擅自改变房屋结构，且退租时未进行恢复，导致产生恢复费用依法应由被上诉人承担。3、被上诉人存在逾期支付租金、不恢复房屋结构的违约行为，根据合同约定保证金应视为被上诉人的违约金，也不能用于冲抵租金。被上诉人詹天伟辩称：一审判决是正确的，应予以维持。香江汇公司向一审法院起诉请求：1、判令詹天伟支付欠付租金70938元及逾期付款利息（自2017年8月8日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2、判令詹天伟支付物业费、商管费、公共能耗费合计22950元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3、判令詹天伟支付恢复房屋结构费用127325.6元及利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4、本案诉讼费用由詹天伟负担。一审法院认定事实：2015年左右，香江汇公司曾与多位房产买受人签订委托合同，代为经营管理香江世纪名城商业街2幢106室、107室、108室、109室、110室、111室，期限为三年。合同还约定，受托方则在委托到期后通知委托方交接商铺，交接标准在保证该商铺产权界线清晰、房屋主体结构完好的情况下，按承租人最后撤场时的格局交还委托方。2014年12月27日，香江汇公司（甲方）与詹天伟（乙方）签订《香江•不夜街租赁管理合同》并约定，乙方承租学府路188号商业街2幢楼106室、107室上下二层及108室至111室上层（合计8间），建筑面积321.12平方米；乙方在该商铺经营商品范围为中餐品牌风波庄，如调整经营范围，须征得甲方同意；租赁周期为三年；合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有；第一年租金202597元（免3个月67533元），第二年租金270130元，第三年租金270130元；开业之日起前二个月，乙方缴纳首年租金，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳；乙方缴纳保证金67533元，合同期满如无应扣除款项，10日内无息退还；乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任；乙方按时支付商业管理费、水费、电费、物业管理费等各项费用，合同还对其他权利和义务事项作了约定。2015年9月29日，香江汇公司向詹天伟发放通知一份及需缴纳费用清单一张，载明该日可进场装修，并为商铺租赁起始日；物业费10404元（每平方米2.7元，一年一收）、商管费7707元（每平方米2元，一年一收）、公共能耗费2697元（每平方米0.7元，预收一年，多退少补）、垃圾清理费7065元、装修押金5000元（验收后返还）。詹天伟接收上述房屋后装修并从事餐饮行业，合同期满后离场。另查明，詹天伟于2014年12月29日支付押金67533元；2015年9月21日支付物业费、商管费、公共能耗费、垃圾清理费27873元；2017年11月14日支付物业费、商管费、公共能耗费20808元；2018年4月2日支付物业费、商管费、公共能耗费20808元。詹天伟第三年租金共支付199192元。还查明，案涉房屋已取得预售许可证。一审法院认为，香江汇公司与詹天伟签订的租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。根据双方权利和义务，对香江汇公司主张作如下评价：（一）关于欠付的租金和物业费、商管费、公共能耗费詹天伟已经承租使用了香江汇公司的房屋，应当按约支付租金及物业费、商管费、公共能耗费用。詹天伟虽于第三年欠租金70938元，但有押金67533元可予抵扣，不足部分3405元，无证据证明香江汇公司已放弃，仍应支付，同时还应承担赔偿损失违约责任，酌定自2017年8月8日起按中国人民银行同类同期贷款计收逾期利息；至于物业费、商管费、公共能耗费用，詹天伟已全部缴清，并无欠付。（二）关于恢复房屋结构费用127325.6元及利息首先，香江汇公司提供合同及发票主张恢复费用为127325.6元，但结合本案承租房屋实际情况，该证据缺乏相应证明力，不予采信。其次，香江汇公司已通过合同条款，装修押金对詹天伟装修行为进行监督。在该装修过程中，如造成有关建筑物及公共设备损毁的，香江汇公司不可能置之不理。再次，詹天伟承租房屋系用作开设中餐馆，而该租赁物分属多个不同买受人，必然要化零为整，否则詹天伟合同目的将难以实现，因此，即便詹天伟存在将各独立封闭房屋进行连通、整合包括整体装修等行为均应视为已征得香江汇公司同意，不具有可责性。此外，香江汇公司与买受人签订的合同也明确主体结构完好的情形下，按撤场格局交还。故香江汇公司主张恢复房屋结构费用理据不足，不予支持。一审法院判决：一、詹天伟于判决发生法律效力之日起十五日内向香江汇公司支付租金3405元及违约金（以该欠款为基准，自2017年8月8日起按中国人民银行同类同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回香江汇公司其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于詹天伟是否尚欠物业费、商管费、公共能耗费的问题。香江汇公司主张詹天伟尚欠物业费、商管费、公共能耗费，对此詹天伟提供了盖有香江汇公司财务专业章的收据予以反驳，收据载明数额与其应缴纳的该项费用数额一致，且收据制式亦一致，香江汇公司对其中2018年4月2日收据的真实性不予认可，但并未提供证据予以证实，故香江汇公司主张詹天伟尚欠该项费用的依据不足，本院不予支持。二、关于香江汇公司是否有权要求詹天伟赔偿恢复房屋结构费用及利息的问题。香江汇公司（甲方）与詹天伟（乙方）之间的租赁管理合同合法有效，在租赁管理合同中双方对商铺的装修及恢复责任明确约定，乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任。詹天伟承租后按合同约定对案涉房屋进行装修，包括对多个房屋进行连通整合，用于开设中餐馆，以实现合同目的。对此，香江汇公司作为出租人和管理者未提供证据证明其提出过异议，应视为香江汇公司对詹天伟装修方案的明知和默认。香江汇公司在三年租赁期满后称詹天伟未征得公司及业主同意进行装修，与常理不符。此外，双方亦约定合同终止时，詹天伟商铺内的装修无偿归香江汇公司所有。现香江汇公司要求詹天伟赔偿恢复房屋结构费用及相应利息，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。三、关于保证金是否可以冲抵租金的问题。香江汇公司主张保证金不能冲抵租金，理由是詹天伟逾期支付租金、不恢复房屋结构。但结合案情来看，詹天伟并不存在恶意拖欠租金的事实，亦无需承担恢复房屋结构的责任，故一审判决将詹天伟交纳的保证金冲抵其应付租金，符合公平原则及法律规定，并无不当。综上所述，香江汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4619元，由上诉人镇江香江汇投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年七月十四日书记员 朱玉岑