湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终986号 上诉人（原审被告）：钱爱民。 上诉人（原审被告）：邓许英（钱爱民之妻）。 被上诉人（原审原告）：隆回龙达物业管理有限公司。 法定代表人：李九首，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 上诉人钱爱民、邓许英因与被上诉人隆回龙达物业管理有限公司（以下简称龙达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2020）湘0524民初995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 钱爱民、邓许英上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判物业费为0.80元／平方米/月，共计每年917.57元；2、一、二审诉讼费由龙达物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清导致判决错误。一审法院认定双方之间签订了前期物业协议，约定服务费为1.50元／平方米/月，同时也认定了龙达物业公司在服务过程中存在部分服务未到位的情况，那么一审法院应当对龙达物业公司的诉讼请求进行审查，无须钱爱民、邓许英提出反诉，就应当针对龙达物业公司未到位服务的情况适当减少其物业服务费。 龙达物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二上诉人的上诉请求缺乏事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 龙达物业公司向一审法院起诉请求：1、判令钱爱民、邓许英立即支付龙达物业公司物业费1720元；2、判令钱爱民、邓许英从逾期之日起按每日千分之三的标准支付滞纳金直至结清全部物业费止；3、判令钱爱民、邓许英支付龙达物业公司2018年11月至2020年3月的公共能耗费用967元；4、本案诉讼费由钱爱民、邓许英承担。 一审法院认定事实：隆回某某房地产开发有限公司将开发建设的隆回县某某新城1期委托龙达物业公司进行物业服务，并签订《前期物业协议》，龙达物业公司接受委托后于2015年进驻该小区开展物业服务。2015年11月20日，钱爱民、邓许英购买某某新城1期3幢某某单元某某房，面积为95.58平方米，钱爱民、邓许英（甲方）与龙达物业公司（乙方）当天签订了《前期物业协议》，其中：第三条第1款约定住宅物业服务费1.50元／平方米/月；第三条第9款约定物业服务费用按年交纳，甲方或物业使用人应在接房当日缴纳一年的物业服务费及物业的其他相关费用，以后于上次物业服务费到期前一个月内交纳次年的物业服务费。钱爱民、邓许英在2019年4月23日交了2018年9月1日至2019年8月31日的物业服务费1720元。钱爱民、邓许英应当在2019年8月31日前一个月内交纳2019年9月1日至2020年8月31日的物业服务费1720元，但钱爱民、邓许英至今没有交纳。龙达物业公司按照合同约定向钱爱民、邓许英提供物业服务，虽然在服务过程中存在部分服务未到位的现象，但钱爱民、邓许英没有提起反诉主张权利。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龙达物业公司向钱爱民、邓许英提供了物业服务，钱爱民、邓许英应按约定交纳物业服务费，龙达物业公司要求钱爱民、邓许英交纳物业服务费的诉讼请求予以支持。钱爱民、邓许英辩称龙达物业公司在服务过程中存在部分服务未到位的现象，但钱爱民、邓许英没有提起反诉主张权利，钱爱民、邓许英辩称的要求不是本案一审审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：限钱爱民、邓许英自判决生效之日起10日内向隆回龙达物业管理有限公司支付2019年9月1日至2020年8月31日的物业费1720元。案件受理费50元，减半收取25元，由钱爱民、邓许英负担。 二审中，钱爱民、邓许英提交了如下证据：1、《关于“某某新城”有关公用设备设施需整改的报告》，拟证明“某某新城”部分公用设备设施需整改；2、湖南省特种设备检验检测研究院特种设备检验意见通知书复印件一份，拟证明“某某新城”部分电梯不合格；3、照片4张，拟证明龙达物业公司不作为，造成小区部分消防通道被占用、小区部分护栏破损严重、小区部分顶楼被占用。龙达物业公司质证称，上述证据不属于新证据，不符合证据真实性、合法性、关联性原则，与本案无关，不能作为本案的定案依据。龙达物业公司提交了如下证据：1、隆回某某房地产开发有限公司于2020年5月28日出具的证明复印件一份；2、《关于推广安装消防安全宣传视频机的通知》复印件一份；3、电梯口广告位租赁合同复印件一份，以上3份证据拟证明龙达物业公司没有广告收入；4、员工花名册复印件一份，拟证明龙达物业公司在职员工34人。钱爱民、邓许英对上述证据质证称，证据3系假合同；证据4不能达到证明目的，花名册上的34个人是包含“某某新城”一期、二期的全部工作人员，一期的工作人员只有5人；龙达物业公司是隆回某某房地产开发有限公司请来的，不是业主请来的，现在有300多户业主都在维权。本院经审查认为，钱爱民、邓许英提交的证据1无签字或盖章，无法确认来源，本院不予采信；证据2、证据3能达到证明目的，本院予以采信。龙达物业公司提交的证据与本案无关联，均不予采信。本院经审理确认原审查明的事实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点是：钱爱民、邓许英应否支付物业费1720元。本案中，钱爱民、邓许英提交的证据不足以证明其与龙达物业公司签订的《前期物业协议》违反法律规定，因此该协议合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。龙达物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，钱爱民、邓许英亦已实际享受了物业服务，故龙达物业公司要求钱爱民、邓许英按照约定支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，应予支持。即使龙达物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，钱爱民、邓许英也可以根据《前期物业协议》的约定或《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，维护自己的合法权益。钱爱民、邓许英以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，龙达物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对钱爱民、邓许英提出的由于龙达物业公司服务不到位应当减少物业服务费的上诉主张，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，钱爱民、邓许英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钱爱民、邓许英负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  朱红伟 审 判 员  毛海玲 审 判 员  李文明 二〇二〇年七月六日 法官 助理  刘毓娴 代理书记员  赵纯倩 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……