内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内08民终907号上诉人（原审原告，执行案外人）：荣某，1966年9月1日出生，现住内蒙古自治区包头市昆都仑区少先路二十九号街坊12栋7号。委托诉讼代理人：张建海，内蒙古塞外律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：郭某，现住内蒙古自治区。原审第三人（被执行人）：张海星，1963年9月19日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇七星家园13号楼3单元3楼东户。原审第三人（被执行人）：李东光（张海星丈夫），1972年5月6日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌拉特前旗乌拉山镇七星家园13号楼3单元3楼东户。原审第三人：王某1，现住内蒙古自治区包头市。原审第三人：王某2，现住内蒙古自治区包头市。上诉人荣某因与被上诉人郭某、原审第三人张某、李某、王某1、王某2执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院（2019）内0823民初2141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人荣某及其委托诉讼代理人张某、被上诉人郭某、原审第三人王某1、王某2到庭参加诉讼。原审第三人张某、李某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣某上诉请求：1、撤销乌拉特前旗人民法院(2019)内0823民初2141号民事判决,解除对涉案房屋的查封措施,排除执行。2、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一、被执行人张海星出卖给上诉人荣某的房屋已经被房管部门受理并核准登记,人民法院依法不得查封,一审法院查封房屋的执行行为违法。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第九条明确规定:“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请,尚未核准登记的,人民法院可以进行查封,已核准登记的,不得进行查封。”,本案中,被执行人张某出卖给上诉人荣某的房屋,相关过户申请材料已经被包头市不动产登记中心受理,并缴纳了税费,该不动产中心于2019年5月6日为上诉人荣某出具了不动产登记收件收据(领证凭据)、内蒙古自治区非税收入一般缴款书、内蒙古增值税普通发票,且在“领证凭据”中载明承诺5个工作日领证,足以证明涉案房屋已经被房管部门予以核准登记的事实。按照上述规范性文件规定,被执行人张海星出卖给上诉人荣某的房屋已经于2019年5月6日被房管部门核准登记,乌拉特前旗人民法院于2019年5月8日对己经核准登记的涉案房屋进行查封,违反了上述规定,其执行行为违法。二、上诉人荣某与第三人王某1、王某2、张某、李某相互之间的借款合同法律关系及买卖合同法律关系合法有效,受法律保护,不存在恶意串通。荣某与王某1、张某、李某、王某2相互之间签订的借款合同、房屋买卖合同及授权委托书等,系各方当事人的真实意思表示,内容合法有效,受法律保护,且均办理了公证手续,没有违反法律规定,事实清楚,客观真实,不存在恶意串通的可能。综上,基于上述事实和法律依据,上诉人荣某特提出上诉,恳请巴彦淖尔市中级法院依法撤销一审判决,解除对涉案房屋的查封措施,排除执行,以维护上诉人的合法权益为盼。郭某辩称，原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。本案的事实经过是：申请执行人郭某与被执行人张海星、李东光因民间借贷纠纷一案，乌拉特前旗人民法院(2018)内0823民初3186号民事判决，判决张某、李某返还郭某借款64.9万元。该判决生效后，郭某于2019年3月7日向前旗人民法院申请执行，前旗人民法院于2019年5月8日作出（2019）内0823执747号执行裁定，裁定査封被执行人张海星所有的位于包头市××区的住房一套，（不动产权证书号504068），査封期限为三年。在执行过程中，案外人荣某向乌拉特前旗人民法院提出书面执行异议申请，请求解除对该房屋的査封。乌拉特前旗人民法院于2019年6月4日就此异议申请的涉案人王某1、荣某、李某分别询问。王某1的笔录是：张海星和李东光2016年11月3日向他借款18万，由王某1的外甥王某2替转款173800元（扣除了一个月的利息和相关费用）给张某，2018年3月27日又向他借款15万，从信用社转款给张海星，张某无力偿还，就协商用此房顶帐，由于他自己和荣某有生意往来，欠荣某几十万，所以2019年5月4日和荣某签订了用此涉案房屋顶账协议，2019年5月5日和张某和李某夫妻协商抵顶事宜并把借条撕毁，没有和张某、李某夫妻二人签订顶账协议，楼房一直没人居住，又存放了衣物，办理过户手续期间被法院查封，所以没有给荣某交房。荣某的笔录是：王某1因做白灰生意从2018年陆续向荣某借款109万元，2019年5月4日王某1说张海星顶给他一套楼房，作价33万顶给荣某，并和王某1签订了房屋顶账协议，在和张海星、王某1一起去包头市不动产登记中心办理变更手续期间，前旗法院查封了此房，荣某本人没有和张海星、李东光签订房屋买卖协议，也没有和王某1就双方的债权债务进行结算，2019年5月6日张海星把楼房钥匙交给了我，里面存放了一些货物。李东光的笔录是：2016年向王某2借款18万元，2017年9月又向王某2借款15万元，两笔借款都是王某2转账支付，并和妻子出具了借条，因经济不好，无力偿还，在2019年4月28日左右将此房抵顶给王某2，双方签订了抵顶房屋协议，房屋46平米左右，借款本金33万元，就按33万元抵顶的。而后因王某2又欠荣某的钱，所以我们又与荣某签订了房屋买卖合同，将此房又卖给了荣某。签完协议就回前旗了，由妻子留在包头和荣某办理过户手续。后来妻子把王某2出具的两张借条收回，至于王某2和荣某如何抵顶的债务本人不清楚，房产证已经变更到荣某名下，王某2出具的借条和房屋抵顶协议、房屋买卖协议都在我妻子张海星的手里，她出门不在，等回来提供。至于王某2是否将涉案房屋交给荣某就不清楚了。乌拉特前旗人民法院査明，2019年5月4日，荣某〔甲方）与王某1〔乙方）签订了《房屋顶账协议》，王某1用涉案房屋抵顶欠荣某的债务33万元。2019年5月5日，被执行人张海星委托王某1办理出售涉案房屋的相关事宜，并于2019年5月6日对该委托事项经内蒙古自治区包头天泽公证处进行了公证。2019年5月6日，包头市不动产登记中心为荣某出具了不动产登记收件收据（领证凭据〉、内蒙古自治区非税收入一般缴款书、内蒙古增值税普通发票。现涉案房屋登记的所有权人是张海星，无抵押情况。乌拉特前旗人民法院认为，《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，荣某与被执行人李东光就双方是否签订房屋买卖合同，以及房屋交付方式、交付时间陈述不一致，荣某提供的证据不足以排除法院的执行，其异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题解释》第二十五条规定，作出（2019）内0823执异30号执行裁定，驳回了案外人荣某的异议请求。荣某不服该执行裁定，于2019年7月1日提起执行异议之诉。荣某在此次诉讼中提供了2019年5月6日与张海星签订的房地产买卖合同，关于本案争议房屋的成交价格为12万元，而该房屋评估价格为265419.05元，傻子都能看出他们是串通造假，目的是逃避债务，他们妄想通过合法形式达到非法目的，钻法律空子。尽管他们伪造了涉案房屋已合法转让的假象，但至今涉案房屋的登记所有人为被执行人张海星，该争议房屋一直双方未交付占有，也一直无人居住，且抵押登记也解除。原审人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第28条的规定，人民法院查封之前已合法占有该不动产，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。乌拉特前旗人民法院2019年6月4日向王某1所做的询问笔录中其明确表示：本案诉争房屋一直无人居住，也未向荣某交付，案外人荣某的笔录中也明确提到没有签订过房屋买卖协议。现在荣某虽然又签订有书面的买卖合同，但其在人民法院查封之前并未合法占有该房屋，其未能提供足以排除强制执行的充分证据，故其异议理由不能成立。另外根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。现荣某尚未取得该房屋的所有权，对其诉讼请求乌拉特前旗人民法院不予支持，判决合法有据。综上所述，再次恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回上诉人的上诉，维持原判。王某1、王某2辩称，第一、王某2就是经办人，钱是王某1委托王某2办理的。第二、以房抵债33万元其中18万元是王某1委托王某2通过转账支付的张海星，15万元是王某1信用社转账支付张海星，其中的18万元到公证处作了公证，办理了抵押登记他项权利证登记在王某2名下了。第三、李东光和张海星因无力偿还债务，王某1又欠荣某钱，所以和张海星商议把张海星的房子协商给了荣某并做了公证和委托过户，做完公证和委托过户之后张海星撕毁欠条，王某2到不动产处解除房屋他项权利，第二天办理的过户，在过户手续办理完之后取房本的途中被法院查封了。第四、事后通过李东光得知张海星和郭某是同学加闺蜜，我方怀疑张海星郭某故意串通损害第三人王某1的利益，因为郭某起诉张海星的案子是在2018年的时候，我们是2019年5月5号解除的他项权利，为什么中间这么长时间不申请执行而是我们一解除他项他们就去申请执行，房管局过户的12万元是为了规避税费，其实房管局是按26.5万元缴纳的税费。我们认为本案应该改判，解除该房屋的查封。荣某向一审法院起诉请求：1.依法判决不得执行荣某已购买的位于包头市××区房屋（不动产权证书号：504068）并解除对该房屋的查封；2.依法判决确认荣某和第三人张海星2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并确认包头市昆都仑区钢铁大街73号都市豪庭小区9号楼1607号房屋（不动产权证书号：504068）归荣某所有；3.本案诉讼费由郭某和第三人张海星承担。一审法院认定事实：申请执行人郭某与被执行人张海星、李东光民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年12月6日作出（2018）内0823民初3186号民事判决，判决张海星、李东光返还郭某借款64.9万元。该判决生效后，郭某于2019年3月7日向一审法院申请执行。一审法院在执行过程中，于2019年5月8日作出（2018）内0823执747号执行裁定，裁定查封被执行人张海星所有的位于包头市××区的住房一套（不动产权证书号504068），查封期限为三年。在执行过程中，案外人荣某向本院提出书面执行异议申请，请求解除对该房屋的查封。一审法院于2019年6月11日作出（2019）内0823执异30号执行裁定，驳回了案外人荣某的异议请求，荣某不服该执行裁定，于2019年7月1日提起执行异议之诉。另查明，张海星、李东光于2016年8月4日通过包头市天信公证处公证了向王某2借款18万元的借款合同和房屋抵押合同，出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。2019年5月4日，荣某（甲方）与王某1（乙方）签订了《房屋顶账协议》，王某1用涉案房屋抵顶欠荣某的债务。2019年5月5日，被执行人张海星委托王某1办理出售涉案房屋的相关事宜，并于2019年5月6日对该委托事项经内蒙古自治区包头市天泽公证处进行了公证。2019年5月6日，荣某与张海星签订了房地产买卖合同，关于本案争议房屋的成交价格为12万元，而该房屋评估价格为265419.05元。同日包头市不动产登记中心为荣某出具了不动产登记收件收据（领证凭据）、内蒙古自治区非税收入一般缴款书、内蒙古增值税普通发票。现涉案房屋登记的所有权人为被执行人张海星。该争议且房屋一直无人居住，也未向荣某交付，抵押登记已解除。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，在本院向王某1所做的询问笔录中其明确表示本案诉争房屋一直无人居住，在办理过户期间，该房屋被查封，故未向荣某交付。案外人荣某虽签订有书面的买卖合同，但其在人民法院查封之前并未合法占有该房屋，其未能提供足以排除强制执行的充足证据，故其异议理由不能成立。对其要求不得执行包头市昆都仑区钢铁大街73号都市豪庭小区9号楼1607房屋（不动产权证书号：504068），并解除对该房屋的查封的请求不予支持。荣某要求确认包头市昆都仑区钢铁大街73号都市豪庭小区9号楼1607号房屋（不动产权证书号：504068）归荣某所有的请求。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。荣某现尚未取得该房屋的所有权。对其该项诉讼请求一审法院不予支持。对其要求确认自己和第三人张海星于2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》合法有效的诉讼请求，亦不属于本案调整的范围。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，判决：驳回荣某的诉讼请求。案件受理费100元，由荣某负担。二审中当事人均未提交新证据，二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉房屋买卖合同的订立系基于荣某与王某1、王某2之间的债权债务关系，以及王某1、王某2与张海星、李东光之间的债权债务关系而进行的以物抵债行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭荣某对王某1、王某2的债权而非单纯的房屋买卖。因以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，涉案房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。同时，案涉《商品房买卖合同》签订于2019年5月4日，在一审法院向王某1所做的询问笔录中其明确表示本案诉争房屋一直无人居住，在办理过户期间，该房屋被查封，故未向荣某交付。从以上事实可以证实，案外人荣某虽签订有书面的买卖合同，但其在人民法院查封之前并未实际占有该房屋，其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所规定的金钱债权执行中排除执行的条件，故一审法院认定其不享有排除执行的民事权益符合法律规定。关于上诉人荣某主张乌拉特前旗人民法院于2019年5月8日对己经核准登记的涉案房屋进行查封执行行为违法的问题以及对其要求确认自己和第三人张海星于2019年5月6日签订的《房地产买卖合同》合法有效的诉讼请求不属于执行异议之诉审查范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人荣某负担。本判决为终审判决。审判长 海 波审判员 李智平审判员 李建刚二〇二〇年七月六日书记员 唐永平附：所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；