青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终115号 上诉人（原审原告）：杨建民，系西宁杨建防水外加剂有限公司的法定代表人。 委托诉讼代理人：杨魁，系杨建民之子。 委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海盛邦房地产有限公司。 法定代表人：沈福邦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈才邦，男，系该公司法人股东青海盛邦建设集团有限公司董事长。 委托诉讼代理人：刘喜全，青海河湟律师事务所律师。 原审第三人：青海盛邦混凝土有限公司。 法定代表人：赵存德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾生平，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：李元龙，青海河湟律师事务所律师。 原审第三人：西宁杨建防水外加剂有限公司。 法定代表人：杨建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨魁，该公司董事。 上诉人杨建民因与被上诉人青海盛邦房地产有限公司（以下简称盛邦房地产公司）、原审第三人青海盛邦混凝土有限公司（以下简称盛邦混凝土公司）、西宁杨建防水外加剂有限公司（以下简称杨建外加剂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海东市中级人民法院（2019）青02民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨建民的委托诉讼代理人张永虎，被上诉人盛邦房地产公司的委托诉讼代理人沈才邦、刘喜全，原审第三人盛邦混凝土公司的委托诉讼代理人贾生平、李元龙，原审第三人杨建外加剂公司的委托诉讼代理人杨魁到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 上诉人杨建民上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持杨建民的原审诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费用由盛邦房地产公司承担。事实与理由：一、原审法院对本案的案由认定错误，导致审理结果出现错误。原审法院未以房屋买卖合同纠纷进行审理，而用以物抵债的基础法律关系即外加剂买卖合同进行审理，导致审理结果出现错误，应予纠正。二、原审法院对涉案《房屋买卖合同》违反《公司法》第二十条规定属于无效民事法律行为的认定，属于适用法律错误。1.《中华人民共和国公司法》第二十条不是效力性强制性规定，法律及相关司法解释并未规定违反该规定将导致合同无效，而仅规定违反该规定应承担的民事法律责任；2.原审中第三人杨建外加剂公司提交《情况说明》《同意抵帐决定》，该公司全体股东一致同意抵债房产以杨建民的名义与盛邦房地产公司签订合同并登记在杨建民名下，即使《情况说明》《同意抵帐决定》为诉讼中形成，也不影响全体股东均同意将公司资产暂时登记在杨建民名下的事实；3.杨建外加剂公司目前对外不负有任何债务，截止目前没有债权人对杨建外加剂公司的“债权转移”提出异议或主张撤销；4.杨建外加剂公司的出资为认缴制，截止出资日期为2035年，在出资尚未到期、尚未到位，且在全体股东一致同意的情况下，不存在损害其他股东利益和可能损害公司债权人利益的情形；5.盛邦房地产公司和盛邦混凝土公司是沈才邦通过投资关系实际控制的两家公司，在原审中仅以盛邦房地产公司和盛邦混凝土公司未签订债务承担协议主张无效，从未主张案涉《房屋买卖合同》违反法律规定而无效；6.无论以物抵债还是房屋买卖，作为盛邦房地产公司对案涉房屋进行竣工备案后向杨建民交付符合标准的房屋，为盛邦房地产公司的主要合同义务，双方在合同中对交付标准也有明确的约定，属于本案审理的范围，并非原审法院竟认为的竣工验收备案属于建设工程合同调整的范围。 盛邦房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律合法，请求维持原判。杨建民认为案涉原审案由错误是不对，现在是房屋买卖合同纠纷，本案的来源和基础是盛邦混凝土公司和杨建外加剂公司之间形成的欠款纠纷，因此，基础法律关系是以物抵债，审查这样一个事实是法律关系必然要求，法律关系是以物抵债，是否合法和正确需要审查，也是盛邦房地产没有办理相关手续的理由，这也是上诉人无法拿出盛邦房地产公司抵账的相关证据；杨建民对案涉房屋和债权是否转移是否有效的问题，杨建民认为不属于违反法律禁止性规定，事实上杨建民是杨建外加剂的法人和大股东，没有提出股东会决议情况下签订房屋买卖合同，履行合同义务必须提供相关的债权转让的证据，外加剂公司和混凝土公司之间存在欠付货款事实，形成债权债务关系，两个公司决定将这个债权由盛邦房地产支付，原因是因为他们之间存在买卖合同关系，当时同意三方抵账，前提是提交相关债务凭证，杨建民提出将债务移交到个人名下，盛邦房地产也同意，后面没有继续办理相关手续，如果杨建民不消账就办理抵押肯定不行，会导致空账出现，这也是房地产不给上诉人办理相关手续的根本原因，由于缺少相关手续才导致盛邦房地产不能办理相关手续以及交付房屋。 盛邦混凝土公司述称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持判决，请求在同意被上诉人答辩基础上，根据合同法规定，债权转让应当通知债务人否则不生效，本案第三人之间的债权债务发生转让，使得被上诉人和混凝土公司之间有债权债务抵消的问题，但是我们并未达成协议，杨建民与盛邦房地产公司签订的房屋买卖合同是虚构的，因此杨建民的诉求缺乏法律依据。 杨建外加剂公司述称，对原审判决不服，以房抵账的原因是解决货款，杨建民是公司法人，杨建外加剂公司是家族企业，杨建民完全可以代表公司。 杨建民向一审法院起诉请求：1.判令盛邦房地产公司履行《商品房买卖合同》，向杨建民交付位于海东市平安区平安镇古驿大道276号2号商铺1层5-9，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9，A-L；9-15，A-F轴面积350㎡商铺，并协助办理不动产产权手续。杨建民在庭审中变更该项诉讼请求为：盛邦房地产公司立即办理竣工验收备案手续，并向杨建民交付上述商铺；判令盛邦房地产公司向杨建民以6950000元为基数，以年利率18%为标准支付迟延交付商铺期间的违约金6150750元（2014年10月1日至2019年8月30日）及2019年9月1日至实际交付商铺为止的违约金；本案案件受理费全部由盛邦房地产公司承担。事实与理由：杨建民系第三人杨建外加剂公司的大股东暨法定代表人。2013年，杨建外加剂公司向盛邦房地产公司的关联公司盛邦混凝土公司供应外加剂，2013年11月26日，经杨建外加剂公司同意，盛邦房地产公司就第三人盛邦混凝土公司欠杨建外加剂公司部分货款6950000元与杨建民达成以物抵债协议，约定以盛邦房地产公司开发的位于平安镇古驿大道276号2号商铺1层5-9，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9，A-L；9-15，A-F轴面积350㎡商铺折抵6950000元货款。同时，盛邦房地产公司与杨建民签订了《商品房买卖合同》，并向杨建民出具了6950000元的收据。《商品房买卖合同》约定盛邦房地产公司于2014年9月30日前将商铺向杨建民交付，逾期超过90日杨建民要求继续履行的，盛邦房地产公司须按日向杨建民支付已付房款的万分之五的违约金。《商品房买卖合同》签订后，盛邦房地产公司总以各种理由推诿，在杨建外加剂公司诉第三人盛邦混凝土公司其余货款纠纷一案中，盛邦房地产公司法定代表人也多次向杨建民承诺履行合同约定的义务，但至今仍未履行导致本案诉讼。 一审法院认定事实：杨建民系第三人杨建外加剂公司的法定代表人。杨建外加剂公司曾给盛邦混凝土公司供应混凝土的外加剂。2013年11月26日，杨建民与盛邦房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商铺为2号商铺：1层5-9，A-L;A-F;1-5，A-B轴面积230㎡商铺；2层5-15，A-F；1-5，A-B轴面积185㎡商铺；3层1-9，A-L；9-15，A-F轴面积350㎡，总计面积765㎡。总金额6950000元，付款方式为一次性付款。同日，盛邦房地产公司向杨建民出具6950000元《收据》，收款方式载明“转账”；收款事由载明“商铺（西营小区2#），混凝土顶账”。截止2019年9月9日案涉海东市平安区西营小区工程尚未完成竣工验收备案。双方签订的《商品房买卖合同》至今未在房管部门备案登记。另查明，杨建外加剂公司于2016年8月25日向一审法院起诉盛邦混凝土公司买卖合同纠纷一案，其在该案的起诉状中陈述给盛邦混凝土公司供应外加剂总计货款为28197568元，盛邦混凝土公司陆续用房屋顶货款10944960元、用三台车顶货款420000元、用混凝土顶货款60040元、承兑汇票1200000元、账面付款8977097元，尚欠6595471元货款未付，故请求判令盛邦混凝土公司给付货款6595471元。一审法院于2016年11月8日作出（2016）青02民初34号民事调解书。第三人杨建外加剂公司在本案的庭审中陈述，盛邦混凝土公司以房顶货款的10944960元数额中，包含本案案涉《商品房买卖合同》中的商铺价款6950000元。一审法院认为，本案中杨建民、盛邦房地产公司及第三人均认可原告、盛邦房地产公司之间实际上并不存在商品房买卖关系，双方2013年11月26日签订《商品房买卖合同》系第三人杨建外加剂公司与盛邦混凝土公司之间买卖外加剂债权债务中以房抵货款而签订，是基于本案第三人之间货物买卖合同存在的债权债务事实。盛邦房地产公司抗辩称案涉《商品房买卖合同》无效，因盛邦房地产公司与杨建民及第三人杨建外加剂公司之间均不存在债权债务关系，本案的四方当事人亦未签订过以房抵债协议及有效的债权债务转让等协议，原告、盛邦房地产公司与第三人之间均未成立有效的债权转让和债务转移。鉴于本案各方当事人均认可第三人盛邦混凝土公司与杨建外加剂公司之间存在买卖合同债权债务的事实，且盛邦房地产公司亦认可2013年11月26日与杨建民签订《商品房买卖合同》的真实性。本案应同时审查两方面的事实：一是盛邦房地产公司作为《商品房买卖合同》的出卖人，是否与第三人盛邦混凝土公司之间成立合法有效的债务转移事实；二是杨建民个人作为《商品房买卖合同》的买受人，是否与第三人杨建外加剂公司之间成立合法有效的债权转让事实。首先，根据盛邦房地产公司向杨建民出具的《收据》上，收款事由所载明“混凝土顶账”的内容，能够反映6950000元收款系混凝土顶账的事实，且顶账的6950000元与该《商品房买卖合同》第三条、第四条中约定的商铺面积、单价以及商品房的总金额一致，可以认定盛邦房地产公司与第三人盛邦混凝土公司之间进行了债务转移。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，债权人杨建外加剂公司2016年起诉盛邦混凝土公司时，其在起诉状中陈述了盛邦混凝土公司以房顶货款10944960元的事实，且其在本案庭审中陈述以房顶货款的10944960元中包含案涉《商品房买卖合同》的房款6950000元，据此，应确认债务人盛邦混凝土公司所欠货款6950000元的债务转移由盛邦房地产公司的商品房抵顶已经债权人杨建外加剂公司同意，故盛邦房地产公司与第三人盛邦混凝土公司之间的债务转移成立并有效。其次，基于本案第三人之间货物买卖产生债权债务关系的债权人是第三人杨建外加剂公司，并非杨建民个人。杨建民作为第三人杨建外加剂公司的法定代表人，虽能代表公司签订民事合同，但无权将属于公司的财产通过签订合同转为其个人所有。其签订的案涉《商品房买卖合同》买受人为杨建民个人，并非债权人杨建外加剂公司，其行为有可能损害公司或者其他股东，以及公司债权人的利益，因此，杨建民订立该合同违反《中华人民共和国公司法》第二十条的规定。同时，本案庭审中经法庭释明，杨建民即不能举证其个人与杨建外加剂公司互负债务，亦未提交其个人已向杨建外加剂公司支付了6950000元房款的对价，或者其个人与杨建外加剂公司之间存在债权转让事实的相关证据，杨建民应自行承担举证不能的不利后果。因此，杨建民个人作为买受人与盛邦房地产公司签订的案涉《商品房买卖合同》，既无已履行支付房款的事实，亦无债权转让的事实，且违反公司法的相关规定，其订立该合同的民事法律行为无效，盛邦房地产公司提出案涉《商品房买卖合同》无效的抗辩理由成立，应予采纳。杨建民依据该《商品房买卖合同》要求盛邦房地产公司履行交付商铺并承担违约责任的诉讼请求不能成立，不予支持。另，杨建民在庭审中变更诉讼请求，要求盛邦房地产公司办理竣工验收备案手续的主张，因商品房建设工程的竣工验收备案系建设工程合同的调整范围，故此项诉讼请求不属于商品房买卖合同纠纷案件的审理范围。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决：驳回杨建民的诉讼请求。一审案件受理费100405元，由杨建民负担。 二审中当事人未提交新证据，二审对一审认定的部分事实予以确认。 另查，2019年11月1日，杨建外加剂公司股东杨建民、杨魁、邱先苗、杨焕娟做出《西宁杨建防水外加剂有限公司同意抵账决定》：1、全体股东一致同意盛邦混凝土公司欠杨建外加剂公司的外加剂货款6950000元，由盛邦房地产公司用其价值6950000元房产冲抵所欠盛邦混凝土公司的货款；2全体股东一致同意前述抵债房产以杨建明名义签订商品房买卖合同并登记在杨建明名下；3、鉴于全体股东一致同意，没有必要专门花费时间召开股东会会议，依据《中华人民共和国公司法》第37条第2款之规定，由全体股东在本决定上签名。同日，杨建外加剂公司及全体股东给一审法院《情况说明》，内容为盛邦混凝土公司欠杨建外加剂公司的外加剂款6950000元，杨建外加剂公司全体股东一致同意，由盛邦房地产公司用其价值6950000元房产冲抵盛邦混凝土公司所欠杨建外加剂公司货款，并一致同意前述抵债房产由杨建民签订商品房买卖合同并登记在杨建明名下。 本院认为，一审对本案确定的案由是否错误的问题。本案中盛邦房地产公司、杨建外加剂公司均认可2013年11月26日杨建民与盛邦房地产公司签订《商品房买卖合同》，杨建民依该合同向盛邦房地产公司主张交付商铺及支付违约金，一审根据当事人的诉求将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷并无不当，杨建民此部分上诉理由不成立。 本院认为，对杨建民关于盛邦房地产公司立即办理竣工验收备案手续，并向其交付上述商铺和判令盛邦房地产公司向其以6950000元为基数，以年利率18%为标准支付迟延交付商铺期间的违约金6150750元（2014年10月1日至2019年8月30日）及2019年9月1日至实际交付商铺为止的违约金的诉讼请求是否成立的问题。本案各方当事人对盛邦混凝土公司拖欠第三人杨建外加剂公司货款及盛邦房地产公司拖欠盛邦混凝土公司货款的事实无异议，可以确认案涉当事人之间存在债权债务关系。对于杨建民能否向盛邦房地产公司主张民事权利的问题，杨建民提交的主要证据是其与盛邦房地产公司于2013年11月26日所签《商品房买卖合同》和盛邦房地产公司向其出具的《收据》。上述证据表明了盛邦房地产公司签订《商品房买卖合同》及出具收款《收据》的行为与杨建民之间设立了房屋买卖合同关系。本案一审开庭中第三人杨建外加剂公司当庭提交的由公司全体股东签字确认的《西宁杨建防水外加剂有限公司同意抵账决定》及向一审法院出具的《情况说明》，表明杨建外加剂公司同意盛邦房地产公司欠盛邦混凝土公司混凝土款及盛邦混凝土公司欠杨建外加剂公司的货款可以进行相互抵偿，其中对盛邦房地产公司欠盛邦混凝土公司的混凝土款用于抵偿杨建外加剂公司的债务，并将顶账房屋登记在杨建民名下。据此，《西宁杨建防水外加剂有限公司同意抵账决定》《情况说明》可以视为第三人杨建外加剂公司对盛邦房地产公司与杨建民签订《商品房买卖合同》的追认，一审对该部分事实未审理，便认定《商品房买卖合同》损害公司股东利益而无效，显属错误。案涉《商品房买卖合同》《收据》发生在杨建民和盛邦房地产公司之间，第三人盛邦混凝土公司作为盛邦房地产公司的债权人未参与《商品房买卖合同》的签订。对于盛邦混凝土公司是否同意以《商品房买卖合同》转移债权的问题，经二审查证,一审关于杨建外加剂公司2016年起诉盛邦混凝土公司时其在起诉状中陈述了盛邦混凝土公司以房顶货款，且在本案庭审中陈述以房顶货款的10944960元中包含案涉《商品房买卖合同》房款6950000元，盛邦混凝土公司将所欠货款6950000元由盛邦房地产公司以商品房抵顶经债权人杨建外加剂公司同意，在盛邦房地产公司与盛邦混凝土公司之间发生了债务转移的认定是推定的事实。由于盛邦混凝土公司在一、二审中始终没有明确将其享有盛邦房地产公司的债权通过杨建民与盛邦房地产公司以签订《商品房买卖合同》的形式转移给杨建外加剂公司的意见，一审认定盛邦混凝土公司同意并将债权转移缺乏证据支持。因债务人盛邦房地产公司是在无权处分债权人盛邦混凝土公司的债权情况下，与杨建民签订《商品房买卖合同》并出具用债权人的债权抵偿房款6950000元的《收据》，该行为并不产生债权债务抵偿的民事法律后果。二审根据本案实际情况，组织当事人进行调解，欲促当事人达成和解，化解纠纷，但因杨建民坚持己意，未能在当事人之间达成一致意见。据此，杨建民根据《商品房买卖合同》《收据》要求盛邦房地产公司立即办理竣工验收备案手续并向其交付商铺的诉求，因杨建外加剂公司无权处分他人债权，杨建外加剂公司在没有取得抵债债权的情况下，其同意将抵账商品房登记在杨建民名下，并由杨建民主张实体权利的诉求并不成立。《商品房买卖合同》是双务合同，出卖人有取得房屋价款的权利，也有交付房屋的义务，当买受人因故不能支付价款时，出卖人可以拒绝履行合同义务。 综上所述，杨建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审对本案部分事实认定有误，但对案件的处理结果符合本案的实际情况，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100405元，由上诉人杨建民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 强文静 审 判 员 郭国泰 审 判 员 刘江静 二〇二〇年七月七日 法官助理 师永佳 书 记 员 江如冰 1