江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1568号上诉人（原审被告）：陈妍，女，1987年11月1日出生，汉族，住溧阳市。委托代理人：刘碧野，江苏常友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙琪，女，1981年2月12日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：李艳，江苏益同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州全房房地产代理有限公司，住所地常州市通江中路398-1号629室。法定代表人：张勋，该公司总经理。上诉人陈妍因与被上诉人孙琪、常州全房房地产代理有限公司（以下简称全房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2019）苏0402民初3920号民事判决，向本院提起上诉一案。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈妍上诉请求：1.请求撤销常州市天宁区人民法院2019年11月26日作出的(2019)苏0402民初3920号民事判决书的判决，并依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1.一审法院认为:“当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任”，事实上根据上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》约定，被上诉人应于2019年5月10日必须将房款102万元打入被上诉人账户作还款之用，但被上诉人并未依约将该笔购房款打入上诉人账户，且始终并未打款，导致上诉人无资金归还案涉房屋的抵押贷款，无法与案涉房屋共同所有人刘绩办理过户全权授权委托书，房屋共有人刘绩始终同意出售该房屋，协助办理过户，而非一审法院认定的“无权处分”。故被上诉人不支付房款是导致合同无法继续履行的根本原因，且根据第七条第4项约定，如因上诉人原因，造成未能在合同约定时间内办理产权转移登记手续的，被上诉人不退房。可以看出未能按约定时间办理房屋转移登记手续并不能造成根本违约，解除合同，而应当判令由被上诉人支付房款后上诉人协助办理房屋过户手续继续履行合同。2.双方确认孙琪于2019年7月9日向陈妍发送短信确认解除存量房买卖合同，一审法院认定涉诉居间合同的解除日期为2019年7月9日，且被上诉人于2019年7月10日起诉到一审法院并予立案并将案涉房屋查封。被上诉人在2019年7月9日己明确解除合同不继续履行合同，并实际用查封手段导致案涉房屋无法继续履行，故被上诉人于2019年7月9日己明知自己不申请解封即无法继续履行合同，被上诉人己具备条件可以另行购买房屋，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值。因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担，故计算差价的时间节点应按照2019年7月9日的评估价格125.36万元计算。且上诉人出售案涉房屋时因急需用钱以明显低于市场价的价格出售，被上诉人如按低于市场价的出售价计算差价为明显的乘人之危，故即便计算差价也应当以125.36万元减去上诉人出售房屋时的市场价120万元计算差价为5.36万元。3.一审法院认定全房公司作为居间人不存在故意隐瞒与订立合同有关的主要事实，为认定事实不清。被上诉人二作为房屋买卖的专业人士，未审慎核实房屋情况，案涉房屋未能达到过户条件，为了促成交易其员工间互相串通，为收取中介费极力促成上诉人签订房屋买卖合同，向上诉人和被上诉人分别隐瞒事实，损害上诉人的利益，案涉合同应当归于无效，并追究被全房公司的相关责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国合同法》相关规定，做出错误判决。我们认为在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》的规定承担违约责任是错误的。上诉人在整个交易过程中都是积极和善意的，且案涉房屋共有人始终同意出售该房屋。由于全房公司为了促成交易恶意串通损害上诉人的利益，签订了难以履行的房屋买卖合同，应承担赔偿责任。被上诉人怠于履行付款义务，才导致无法继续履行合同，责任不在上诉人。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人为维护自身权益，特向贵院提起上诉，请贵院支持上诉人的诉讼请求。孙琪辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。存量房买卖合同第四条明确约定，经甲乙双方确认，在2019年5月10日第三次付款当日甲方协助乙方办理产权转移登记手续。根据我们一审提交的证据，我方在5月3日即在微信过户群里明确了交易的时间，陈妍明确约好时间提前告知，在2019年5月8日我方微信联系了上诉人要求交易，在那天即5月10日去交易办理相关手续。但上诉人说约了公证没办法，公证下来会提前告知然后一起去还款，且陈述做一下公证这样你们也放心给我还款毕竟那么多钱。5月8日后我方一直通过电话微信联系上诉人与其电话沟通多次催促，上诉人以种种理由，如要预约公证，房子抵押在小贷公司，家里人生病，房屋法院还未判归其一人所有等等不予其办理产权登记手续，后电话不接，微信不回联系不上。根据合同法第66条约定，在5月10日前及之后的时间，上诉人均明确表示其不能办理产权转移手续，在微信上明确5月8日的微信是公证下来一起去还款；5月15日的微信确定好公证时间让你们再还款；5月22日的微信，6月4日开庭宣判后所有财产归我，然后我们直接去还款过户就可以了。综上，被上诉人不存在违约行为，上诉状称房屋共有人刘绩始终同意出售该房屋与事实不符也未提交相关的证据。合同签订时上诉人没有取得该房屋的所有处分权和使用权，至双方约定的办理产权登记手续时间2019年5月10日及后我们双方沟通的时间内到我方向法院起诉甚至开庭时，上诉人仍然没有取得该房屋的所有使用权和处分权，致使房屋不能转移。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及合同法的相关规定，判决上诉人承担相关责任属于认定事实清楚，使用法律正确。二、双方合同的解除时间是2019年7月9日，因房屋交易金额大，再行购买相同或者相近房屋需要一定的时间，一审法院以2019年9月18日的评估价格计算房屋差价损失并无不当。常州市中级人民法院（2018）苏04民终4413号民事判决书中对此类似情况也作了认定与判决。上诉人在上诉状中称其在整个交易过程中都是积极和善意的，那么从我方提交的证据及双方沟通的过程，我们认为上诉人在整个交易过程中都是欺骗和消极的。全房公司未作书面答辩。孙琪向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陈妍、全房公司于2019年2月23日签订的《存量房买卖合同》；2.判令陈妍双倍返还定金200000元、支付其支出的律师费18000元、中介费7000元及赔偿损失144790元，以上合计369790元；3.判令诉讼费由陈妍、全房公司承担。诉讼中，孙琪增加诉讼请求为：要求全房公司承担连带责任，变更第二项诉讼请求为要求陈妍双倍返还定金200000元、支付原告支出的律师费18000元、中介费7000元及赔偿损失139000元，鉴定费15000元，以上合计379000元。一审法院认定事实：2019年2月23日，出卖人陈妍（甲方）与买受人孙琪（乙方），全房公司（中介方）签订《存量房买卖合同》一份，合同约定，甲方将位于常州市房屋一套，建筑面积89.01平方米，房屋价款1120000元，出售给乙方。合同签订后，乙方向甲方支付定金100000元，双方约定于2019年2月23日付定金50000元，于2019年2月28日付定金50000元，于2019年5月10日付房款1020000元，付该款当日即2019年5月10日，甲方协助乙方办理产权转移登记手续，本合同签订后，甲方中途违约的，因及时书面通知乙方，并应在毁约之日起3日之内双倍返还定金乙方，违约方同时承担向丙方支付合同值百分之肆的中介费，并承担因此而产生的诉讼费和合理律师费用，甲方如未按合同规定的时间交付房地产的，若逾期在3日之内，甲方依逾期天数按日向乙方支付逾期应付款的万分之十的违约金，合同继续履行，若逾期超过6日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起3日内，退还乙方全部已付款，并按乙方累积付款的1%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。乙方向丙方支付中介费14000元，甲方承诺出售此房是受该房产权人的共同委托，如有纠纷，由甲方签字人承担全部违约责任等条款。合同签订后，陈妍将常州市产权证交全房公司，全房公司也将涉案房屋产权手续复印件交孙琪。孙琪按合同约定两次向陈妍支付定金100000元。孙琪向全房公司实际支付中介费7000元。2019年5月8日，孙琪与陈妍微信联系，定于5月10日去过户房屋，陈妍说约了公证，等公证手续办好了，提前通知孙琪一起去还款。后孙琪于5月13日，15日、22日、6月5日、8日、9日、14日、18日、19日、23日微信联系陈妍，问陈妍是否办好公证手续，陈妍均以需预约公证、房子抵押小贷公司、家里人生病、房屋法院还没判归其一人所有为由不予办理产权转移登记手续。孙琪向法院提供了2019年6月25日陈妍与周倩的聊天记录，周倩说孙琪不知道刘绩被关押的事情，叫陈妍不要说。一审法院另查明：常州市房屋建筑面积为89.01平方米，权利人为陈妍、刘绩，抵押权人为中国对外经济贸易信托有限公司。陈妍与刘绩系夫妻关系，刘绩因涉及犯罪，被关押在监狱。一审诉讼中，孙琪向法院申请对坐落于常州市房屋评估其价值，2019年10月23日，常州市金鼎土地房地产资产评估咨询有限公司根据法院委托，对常州市房屋在2019年7月9日、8月9日、9月18日的价值进行评估，评估价格分别为1253600元、1359000元、1341600元，孙琪为此支付评估费15000元。2019年7月2日，孙琪与江苏益同盛律师事务所律师律师签订委托代理协议，约定一审律师代理费18000元，先预交8000元，余款10000元待法院判决数额执行到位后付清。孙琪向法院提交律师代理费发票8000元。本案的争议焦点：1.涉案合同谁违约，是否可解除？2.孙琪的损失如何确定？3.全房公司是否故意隐瞒与订立合同有关的主要事实？一审法院认为，孙琪与陈妍，全房公司签订的《存量房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照该协议履行各自义务。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，常州市的房屋产权登记为陈妍、刘绩夫妻共同共有，夫妻之间对重大财产的处分，应当有明确的授权。涉案合同由孙琪与陈妍、全房公司签订，并没有刘绩的签名，故陈妍的上述行为属于无权处分行为。孙琪数次与被告陈妍沟通的情况下，陈妍以种种理由不予办理产权转移登记手续，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。孙琪于2019年7月9日向陈妍发送短信确认解除存量房买卖合同，陈妍也未异议，故涉诉居间合同的解除日期为2019年7月9日。孙琪要求解除与陈妍及全房公司签订的存量房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对陈妍因无权处分给孙琪造成的损失，应当由陈妍予以赔偿。因孙琪已支付陈妍定金100000元，故首先应由陈妍双倍返还定金200000元；鉴于至2019年9月18日，上述房屋的差价损失为221600元，合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，故陈妍应赔偿孙琪相应的损失，但定金和赔偿损失的总数不应高于因违约造成的损失，故陈妍应向孙琪返还定金本金部分100000元并支付赔偿款221600元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，全房公司作为居间人，在三方签订《存量房买卖合同》时陈妍已将涉案房产证交全房公司，孙琪也认可看见了产权证，该产权证载明产权人为陈妍、刘绩，因陈妍未能取得刘绩的书面授权，导致房屋买卖未能成交。且双方在签订合同时均认可涉案房屋存在抵押，孙琪未能提供全房公司存在故意隐瞒与订立合同有关的主要事实，故孙琪要求全房公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。孙琪要求陈妍承担中介费7000元，因无合同约定，于法无据，法院不予支持。关于律师代理费问题。根据双方约定，因陈妍未按期还款造成的一切费用（含律师费）均有其承担。孙琪虽与江苏益同盛律师事务所律师律师签订委托代理协议，但至本院判决之日止其仅支付8000元律师代理费。陈妍承担孙琪的损失须为确定的、已经发生的费用。因相关的律师代理费在约定的期间内仍未发生，而且处于不确定发生的状态。故本案对于尚未发生的10000元律师代理费不予处理，待实际发生后，孙琪可另行主张。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，作出如下判决：一、解除2019年2月23日孙琪与陈妍、常州全房房地产代理有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、陈妍于判决发生法律效力之日起十日内向孙琪返还定金本金部分100000元并支付赔偿款221600元、律师费8000元，合计329600元；三、驳回孙琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6847元、保全费2520元、鉴定费15000元，合计24367元。由孙琪负担647元，由陈妍负担23720元。二审中，上诉人陈妍向本院提交民事调解书原件一份，证明案涉房屋为上诉人所有，有完全的处分权。聊天记录一份，证明上诉人自始至终都向中介披露案涉房屋的真实情况，但全房公司未向孙琪告知。孙琪质证认为，对调解书的真实性无异议，质证意见同庭审意见。对聊天记录，因为我们也不知道对方是谁，但中介公司的确没有把相应的事实告知我方。二审中，孙琪、全房公司未向本院提交新证据。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》未经房屋共同所有人刘绩签字同意，根据《最高人民法院关于买卖合同相关司法解释》的规定，该合同仍为有效合同。陈妍在未取得刘绩书面同意的情况下签订买卖合同，其履行需要刘绩的认可和配合。根据合同约定，孙琪支付其余购房款当日双方即办理房屋产权过户登记手续。根据双方微信聊天记录显示的内容，孙琪多次与陈妍及中介全房公司工作人员联系，要求办理房屋过户登记手续，但陈妍均以各种理由未能办理房屋过户登记手续，已经构成违约，孙琪据此主张解除双方之间的存量房买卖合同符合相关法律规定。合同解除后，鉴于存量房的市场情况，孙琪重新购房需要一定合理时间，一审行使自由裁量权确定该合理时间为70日，在无其他证据证明该自由裁量权的行使存在明显不当的情况下，二审应当予以尊重。故一审法院据此确认2019年9月18日为确定孙琪损失的时间节点并无不当。案涉房屋买卖行为未能完成的根本原因在于因刘绩被羁押、陈妍未充分预估由此导致的风险所致，故一审判决全房公司不承担赔偿责任并无不当。综上，上诉人陈妍的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6847元，由上诉人陈妍负担。本判决为终审判决。审判长  罗希夷审判员  刘岳庆审判员  王 莹二〇二〇年七月二日书记员  张 斐