天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初6939号原告：天津市聚宏达物业管理有限公司，住所地天津市河北区富方园11-48-105-109号。法定代表人：马淑宏，该公司经理。被告：阮博涛，男，1983年11月2日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津市乐家酒店管理有限公司，住所地天津市河北区大悲院商业街地纬路35号。法定代表人：张翠玲，该公司经理。委托诉讼代理人：胡恒强，天津渤海律师事务所律师。原告天津市聚宏达物业管理有限公司（以下简称聚宏达公司）与被告阮博涛、天津市乐家酒店管理有限公司（以下简称乐家酒店）物业服务合同纠纷一案，本院于2009年9月11日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚宏达公司法定代表人马淑宏、被告阮博涛、被告乐家酒店委托诉讼代理人胡恒强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聚宏达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳拖欠的自2016年1月至2018年12月的物业费530152.56元；2.判令被告向原告交纳滞纳金58846.93元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月19日，原告与天津市河北区大悲院商业街业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定自2016年1月1日起原告进驻河北区大悲院商业街，原告已如约全面展开工作，但被告至今用种种理由拒交物业服务费。原告已为被告提供了各项服务，被告应按时交纳物业费，现被告的行为严重损害原告的利益，故诉至法院，望判如所请。被告阮博涛辩称，请求驳回原告的诉讼请求。我与原告没有合同关系，我与乐家酒店有租赁合同关系，原告的诉讼请求均与我无关，物业费应当由乐家酒店承担。我保留向原告主张差旅费等额外损失的权利。被告乐家酒店辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.我方在2016年12月给原告交纳了30000元物业费。2.被告经营的酒店占用的是独立楼房，大门开在商业街的外面，公共设施维护被排除，被告享受的只有保洁服务，被告只认可按照保洁服务范围向原告交纳物业费。我司认可依照每月5500元的标准向原告交纳物业费。3.原告与业主大会签订的物业合同排除了业主大部分权利，其中涉及基础设施安全，包括消防设施的维护。原告提供物业服务期间，超过国家标准加价收取被告水电费多达430000元，我公司已经另行提起诉讼。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月19日，聚宏达公司（乙方）与天津市河北区大悲院商业街业主大会（甲方）签订《天津市非住宅物业服务合同》，约定甲方将全体业主将大悲院商业街委托乙方进行物业管理服务事宜。物业类型坐落于天津市河北区，总占地面积2.8万平方米，总建筑面积2.89万平方米，其中商业2.8万平方米。物业服务合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费用每月每平方米3.5元。业主于每月5日前交纳。合同签订后，聚宏达公司提供了物业服务。2019年1月，聚宏达公司撤出大悲院商业街。诉讼中当事人确认，乐家酒店自2016年1月1日至2018年12月31日止未交纳物业费，于2016年12月向聚宏达公司交纳30000元物业费押金。庭审中，乐家酒店提供物业服务协议一份，用以证明其与天津市博远物业管理有限公司约定在该物业公司提供物业服务期间，按照每月5500元交纳物业服务费。聚宏达公司对该份证据真实性无异议，但主张与本案无关。另查，乐家酒店位于天津市河北区，其前门开设于地纬路，后门开设于大悲院商业街内。天津市河北区系阮博涛单独所有。2007年9月5日，阮博涛（甲方）与乐家酒店（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于天津市河北区，建筑面积4207.56平方米的房屋出租给乙方，租赁期限为20年，自2008年8月1日至2028年7月31日，房屋用途为商业，房屋租金为每平方米每月1.1元，每5年递增5%。再查，原告阮博涛、朱宝钧、天津天纬宜必思酒店管理有限公司、天津市博远置业发展有限公司、乐家酒店、天津津菜典藏餐饮有限公司于2018年12月19日向本院起诉被告聚宏达公司、张凤芹业主撤销权纠纷一案，请求1.依法确认天津市河北区大悲院商业街业主大会选聘物业公司程序违法；2.依法确认被告张凤芹代表业主大会与被告聚宏达公司签订的《天津市非住宅物业服务合同》无效；3.案件受理费由二被告承担。后该案原告于2019年2月22日撤回起诉。庭审中，经本院释明，聚宏达公司明确表示仅要求被告乐家酒店承担物业费以及违约金，不要求阮博涛承担给付义务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，聚宏达公司作为物业服务企业，其与大悲院商业街业主大会与其签订的物业服务合同，在未被撤销或确认无效前，应属合法有效。乐家酒店作为该商业街的业主，应受上述物业服务合同的约束。据此，聚宏达公司作为物业服务公司，在提供了相应的物业服务后，有权向乐家酒店主张物业费。物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准无明确约定，亦缺乏量化指标，乐家酒店因其地理位置和楼体结构等原因，提出在多个环节并未享受物业服务，聚宏达酒店亦未提交充分证据证实乐家酒店列举的问题已经达到约定的物业服务标准，故聚宏达公司应依照合同约定和法律规定承担相应的责任，即以减免物业服务费的方式作为承担责任方式。综合考虑本案实际情况并衡平各方当事人权益，以乐家酒店一次性向聚宏达公司支付约定物业费的50%并扣除30000元押金，即235076.28元作为了结为宜。乐家酒店主张依照5500元每年的标准支付物业费的抗辩意见，因缺乏法律依据，本院不予采纳。因聚宏达公司存在物业服务不到位现象，故其要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第九条规定，判决如下：一、被告天津市乐家酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告天津市聚宏达物业管理有限公司自2016年1月1日至2018年12月31日的物业费235076.28元；二、驳回原告天津市聚宏达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9690元，原告天津市聚宏达物业管理有限公司承担4845元、被告承担天津市乐家酒店管理有限公司4845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  罗 蕾审 判 员  陈国欣人民陪审员  周 梅二〇二〇年七月三日书 记 员  柳雨彤附：本判决适用法律条文《物业管理条例》第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。