广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初14349号原告:中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区**********海万锦豪园紫荆街1座3楼301室（住所申报），统一社会信用代码914***********542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告公司法务。被告：麦啟伦，男，1979年4月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********队麦家207号，公民身份号码440************216。委托诉讼代理人：姜尚成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱泽佳，广东法制盛邦律师事务所律师。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年7月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秋静，被告麦啟伦及其委托诉讼代理人姜尚成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付案涉物业从2017年11月至2019年4月期间的物业服务费9606.24元及违约金4078.31元予原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1.签约情况。2017年10月，被告没有按照与开发商的约定逾期接收房屋，但自逾期收楼之日起承担物业服务费的支付义务。直至2018年8月17日，原、被告签订《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，合同有关费用标准及收费办法约定如下：（1）第十条约定，配套商业物业服务费为8元/平方米/月（含公摊）；（2）第十二条约定，被告于每月10日前向原告交纳当月应缴费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止。2.物业情况。案涉物业位于佛山市南海区***********************，被告为权利人。原告以66.71平方米计收物业管理服务费。由于原合同关于违约金的约定标准过高，原告主张按照年利率24%的标准收取违约金。3.欠费情况。被告拖欠涉案物业从2017年11月至2019年4月期间的物业服务费9606.24元及违约金4078.31元。原告为被告提供了物业管理服务，且曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收案涉欠费均未果。原告为维护合法权益，遂起诉。被告辩称，1.原被告双方的物业服务费标准应当按照2.8元执行，不应当按照原告所说的8元执行，原告应当按照2.8元计算被告欠付的物业服务费，原、被告双方于2018.8.17就中海山湖豪庭35座101铺签署物业服务协议，根据该协议第10条约定，收取物业服务费的具体收费标准按照两种方式执行：1.就住宅用房，物业服务费的标准为每月2.8元/平方米；2.就非住宅用房，物业服务费标准为8元/平方米。甲方即被告所拥有的物业业态为住宅，应当按照以上标准交付物业服务费，显然原被告双方本案中争议的分歧为因适用何种标准确定物业服务费，原告代理人在上午同类案件中陈述，因原告其自身审核错误而导致该条款约定的错误，中海公司规模大、人员专业，不可能在这出现错误，即使因自身原因出现错误，其也应当承担相应的责任，而不应该在签署协议时给业主带来误导，而事后要求业主承担责任。由于该协议为原告提供的统一格式文本，根据《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释，应当做不利于提供格式条款的一方的解释。基于字面意义，从条款的字面意义上被告在签署协议时有充足的理由相信适用2.8元的标准，即使原告就上述条款存在其他的理解或者解释，由于其为格式合同条款的提供方，仍应当按照被告就合同条款所产生的理解执行；2.根据《最高院关于审理物业住宅纠纷适用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反合同约定或法律法规部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费提出抗辩，人民法院应当予以支持。被告认为在前期物业服务协议物业费标准条款存在异议且并未明确的情形下，原告在未与业主协商的情况下单方面要求被告按照8元支付物业服务费，其行为属于提高收费标准的行为，被告有权进行抗辩，并在法院就服务条款适用作出认定或者调整前不予支付物业费；3.根据《物业管理条例》第40条、《物业服务收费管理办法》第5条、《广东省物业管理条例》第46条、《佛山市物业管理办法》第90条、《物业服务收费明码标价规定》第11条，原告确定其物业费标准应遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，不得利用使人误解的标价内容进行价格欺诈，原告基于其强势的专业地位，在合同条款的签订上，致使处于弱势的被告产生合理的理解，其实际上属于价格欺诈行为；其次原告从未就单方设定的8元服务费标准进行合理性的说明，其提供的服务与其收取标准不符合，原告应当提供证据证明其收费与服务相匹配，被告在前期过程中多次向原告反馈，在西樵其他地区的其他同类物业公司所适用的标准远低于原告确定的8元标准，但是原告从未进行过有关洽谈，执意以合同约定要求被告执行，退一步讲即使按照协议执行，也应当适用2.8元的标准。4.对于原告主张的欠缴物业费的数额及违约金因其计算标准以8元计算，被告不予认可，其计算标准以8元为基础，计算标准与合同不一致；其次原告作为物业企业，在本案中未举证证明其已经尽到了合理的义务；原告存在不可能忽视的管理疏漏和日常管理的瑕疵，故原告应当承担相应的责任。综上被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，恳求法院驳回原告的诉请或对物业费作出相应的调整。当事人围绕诉讼请求及抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审核，原、被告对对方提交的真实性无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。被告对原告提交的有异议的证据：《关于加强物业服务收费管理的通知》，被告称该通知已失效，应当适用2019最新标准，经审核，该通知已于2019年5月1日废止，本院对该份证据不予认定。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，被告与佛山海裕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于广东省佛山市南海区***********************。合同第三条商品房基本情况注明：该商品房规划用途为商业。合同第九条商品房交付条件注明：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续注明：（一）出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当自交付日期届满前10日（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该房所在地为办理交付手续的地点等。原告与佛山海裕房地产开发有限公司签订《中海山湖豪庭前期物业服务合同》并于2016年6月20日办理合同备案，该合同约定原告为中海山湖豪庭小区提供物业服务，合同内容对全体业主具有约束力。2017年10月14日，佛山海裕房地产开发有限公司以邮寄形式通知被告办理案涉商铺收楼手续，被告未办理收楼手续。2018年8月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，约定由原告为被告物业所在的中海山湖豪庭小区提供物业管理服务，管理服务费收费标准：1.公共能耗单独收取的，按照下述方式进行约定（一）住宅用房：高层管理服务费按房屋建筑面积2.80元/月/平方米（不含公摊），该收费标准不含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等），公共能耗费根据当地政府规定，按小区业主每月实际发生额另外收取。政府对公共能源价格（主要指水价、电价）实施调整时，该部分费用同时作相应调整。2.公共能耗费打包在物业服务标准中一起收取的，按照下述方式进行约定（一）非住宅用房：配套商业管理服务费按房屋建筑面积8.00元/月/平方米（含公摊），该收费标准已包含公共能耗费（公共能耗费主要指小区公共部位的清洁、绿化养护及共用设施设备的运行维护所产生的水费、电费等）。因政府对公共能源价格（主要指水价、电价）进行调整而导致公共能耗费调整后与调整前的差额部分，业主须按照产权面积占物业管理计费总面积的比例进行分摊。甲方所拥有的物业业态为住宅，应依据以上收费标准缴纳物业服务费用。并约定物业服务费按月交纳，甲方应在每月10日前（遇节假日则顺延）预交本月物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的千分之一收取违约金，直至全部费用及违约金交清之日止等内容。2019年3月12日，被告办理了案涉房产的产权登记，载明房屋用途为商铺。庭审中，原告确认其主张的违约金是以每月管理服务费533.68元为基数按照年利率24%从应缴日期的次月1日起至2020年5月22日止。本院认为，本案的争议焦点在于应按2.8元还是8元每月每平方计收管理服务费。被告辩称服务协议中载明“甲方所拥有的物业业态为住宅，应根据以上收费标准缴纳物业服务费”，故而无论房屋性质如何都应根据合同约定适用住宅标准即2.8元计收管理服务费，原告回应称系原告未审核清楚填写有误，实际上不影响对条款的理解，条款写明了非住宅用房配套商业按8元每月每平方米计收管理服务费。本院分析如下：首先，服务协议中的条款并非系直接约定被告物业适用住宅标准，而是先确定物业业态从而根据物业业态选择适用标准，即存在标准、事实及结论的逻辑推理关系，而事实上，被告物业系非住宅且被告也将其出租于案外人用以经营，另被告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确写明房屋性质为商业，故而被告自始就知晓其所购物业系商铺而非住宅，从而被告也应当知晓其物业业态为非住宅，据此管理服务费应适用非住宅用房配套商业标准即8元每月每平方米，对于原告所述填写有误的主张，本院予以采信。其次，被告在答辩中亦陈述，前期就西樵其他地区同类物业公司所适用的标准远低于原告确定的8元标准的情形多次向原告反馈，由此可知，被告对其物业适用8元的标准是清楚明了的。最后，被告将物业出租给案外人，根据常理，其亦应当就物业管理服务费向租户作出释明，而被告的租户也已按8元每月每平交纳了物业费，由此反证被告其实对其物业按8元每月每平方米计收物业管理服务费是知晓明确的。综上，从合同签订及实际履约整个过程中，被告均知晓或者应当知晓其物业是按照8元/月/平方米的标准，故而原告不存在价格欺诈、擅自扩大收费范围等行为，且《中海山湖豪庭前期物业服务协议》关于物业管理服务费的约定并未违反相关法律规定，被告应据此履行交费义务。佛山海裕房地产开发有限公司已依照《商品房买卖合同（预售）》通知被告收楼，且案涉物业也已符合收楼标准，被告未按时收楼亦未提供证据证明系因开发商或者原告过错导致其未收楼，应承担举证不能的不利后果，根据该合同的约定可知，案涉物业自通知之日或者约定交楼之日即2017年10月30日（以日期较前者）就视为已经交付，则案涉物业最晚也应于2017年10月30日已交付予被告，被告应自收楼之日起交纳物业费。现原告主张被告交纳2017年11月至2019年4月的服务管理服务费，依据充足，本院予以支持。经核算，被告物业每月应缴管理服务费为533.68元（66.71平方米×8元/月/平方米），2017年11月至2019年4月物业管理服务费合计9606.24元（533.68元/月×18月）。关于违约金。原、被告签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》中约定，从逾期之日的次月1日起按日千分之一收取违约金，该约定过高，现原告主张按年利率24%计收违约金，本院认为本案系物业服务合同纠纷，结合被告违约及原告损失情况，本院酌定以每月欠缴费用533.68元为基数从应缴之日的次月1日起至2020年5月22日止按日万分之五计收违约金。经核算，截至2020年5月22日止，违约金总计为3096.41元，原告请求超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、被告麦啟伦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付佛山市南海区***********************自2017年11月起至2019年4月止的物业管理服务费9606.24元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；二、被告麦啟伦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付上述第一项所涉物业管理服务费自应缴月份次月1日起至2020年5月22日止的违约金3096.41元予原告中海物业管理有限公司佛山分公司；三、驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142.12元，减半收取计71.06元（原告已预交），由原告负担5.06元，由被告负担66元并应于给付上述款项时一并迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  尹红丹二〇二〇年七月十六日书记员  蔡 洁