湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂01民终6642号上诉人（原审原告）：郑祥信，男，1982年3月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：胡俊杰，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙佛缘，男，1947年1月3日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：陈福安，湖北乙千律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚翠云，女，1950年11月19日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：陈福安，湖北乙千律师事务所律师。原审第三人：武汉创元铝制休闲用品有限责任公司，住所地武汉市硚口区古田五路17号孵化园区新1号楼101A号。法定代表人：王皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱翠娥，女，该公司员工。上诉人郑祥信因与被上诉人龙佛缘、姚翠云，原审第三人武汉创元铝制休闲用品有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初44号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑祥信上诉请求：一、撤销原裁定，依法改判支持郑祥信一审诉讼请求；二、本案一审保全费、二审诉讼费由龙佛缘、姚翠云承担。事实与理由：第一、原判认定事实错误，本案系典型的民间借贷转房屋买卖。郑祥信在一审提交了龙佛缘签署的《武汉市存量房买卖合同》、银行客户回单、承诺书、交房确认书、水电费通知单等证据，充分证明了本案系房屋买卖合同法律关系。第二、签订房屋买卖合同的时候，龙佛缘、姚翠云并未办理房产证，郑祥信在未实际测量涉案屋面积的情况下，无法得知涉案房屋的房屋所有权证号、土地证号、实际面积和地址等内容。双方签订《武汉市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。双方签订的《承诺》、《交房确认书》都可以证明涉案房屋交付给郑祥信使用。且当房屋被鉴定为危房时，龙佛缘以现金的方式向郑祥信支付过度安置费。即使龙佛缘在空白的合同上签字，其作为完全民事行为能力人，应当知晓签订空白合同的后果。以上证据均可以证明房屋买卖并且郑祥信实际占有的事实。第三、一审判决书适用法律错误，判决书第九页主要依据是《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，该规定并不能适用本案，本案是龙佛缘、姚翠云直接将房屋出售给郑祥信。龙佛缘、姚翠云辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案实际上是借贷关系，签订合同是介绍人拿空白的房屋买卖合同让龙佛缘、姚翠云签字，同时还签了借款合同，且注明与案外人张某是同一笔借款。一审认定为借款关系正确。武汉创元铝制休闲用品有限责任公司述称：对于他们之间的纠纷我方不清楚，我方只是房屋所有的单位。郑祥信向一审法院提出诉讼请求：1、判令郑祥信与龙佛缘签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；2、判令解除双方的买卖合同，由龙佛缘、姚翠云返还郑祥信购房款人民币300000元；3、判令龙佛缘、姚翠云支付已付购房款的利息（以购房款300000元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起计算至实际还款之日止）；4、判令龙佛缘、姚翠云支付郑祥信因购房成本增加而造成的损失900000元（以涉案房屋现价1200000元减去300000元的差额）；5、判令龙佛缘、姚翠云承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，姚翠云与龙佛缘系夫妻关系，案涉房屋位于武汉市硚口区顺道街146号（原六角亭正街2-10号1栋）1单元4层4号的房屋为武汉创元铝制品休闲用品有限责任公司的单位自管公房，建筑面积62.1平方米，1985年4月起姚翠云成为该公有房屋的承租人。2011年10月1日，郑祥信向龙佛缘转账人民币110000元整。同年10月10日，郑祥信再次向龙佛缘账户现金存款人民币108000元（转账回单上有手写“张振宏借款”字样）。2012年4月10日龙佛缘向郑祥信转账人民币21000元。2012年6月13日，郑祥信（乙方）与龙佛缘（甲方）签订案涉《武汉市存量房买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的位于武汉市顺道街4楼404号房屋（建筑面积约60平方米）以30万元的总价出卖给乙方。合同第四条约定：“甲方应在收到乙方全部房款10日内将房屋交付给乙方。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。交易房屋如发生产权纠纷或债权债务时，由甲方承担全部责任。”合同第五条约定：“甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的5%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的5%向乙方支付违约金。”合同第六条约定：“乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的5%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的5%向甲方支付违约金。”合同第七条约定：“甲、乙双方在本合同生效之日起三十日内，携带房屋所有权证和土地使用权证到相关部门办理房地产转移过户手续。办理转移过户手续应缴纳的有关税费，按国家、省、市政策规定由甲、乙双方各自承担或双方另行约定。”合同第十三条补充协议约定：“甲方签订本合同之前收到乙方全部房款并承诺乙方交房后配合乙方办理过户手续，所有费用由甲方负责承担。”上述合同签订后，龙佛缘还出具了《承诺》一份，载明：“本人龙佛缘将武汉市硚口区中山大道顺道街146号2单元404号登记在我老婆名下姚翠云房屋，以人民币叁拾万元整出售给郑祥信，全款已付清，房屋移交郑祥信，过户手续随后办理，本人保证上述房产无任何纠纷一切后果本人承担。”该承诺的见证人为龙佛缘之子龙涛。合同签订当天，双方还签订《交房确认书》，约定：“卖方龙佛缘于2012年9月29日将房屋以现状交付给买方郑祥信使用，过户手续随后即开始办理，双方特签订文书以此确认。”上述合同签订后，郑祥信将房屋交其朋友居住，直至2016年11月该房屋被所属街道纳入危房范畴后，房屋空置至今。2016年11月9日，郑祥信向龙佛缘出具《收条》一份，确认收到龙佛缘现金给付的过渡安置费人民币20000元。2012年7月14日、2018年3月13日，龙佛缘分别向郑祥信转账人民币20000元、15000元。因龙佛缘并非涉案房屋的产权人，房屋无法过户，郑祥信主张龙佛缘、姚翠云赔偿因无法过户造成的损失，经郑祥信申请，湖北合信行房地产评估咨询有限公司评估案涉房屋在价值时间点2019年4月2日的市场价值为人民币111.78万元。一审另查明，郑祥信与龙佛缘经案外人王艳玉介绍相识，王艳玉在接受一审法院调查中陈述称，郑祥信从事房屋中介和投资担保生意，郑祥信与龙佛缘、姚翠云双方买卖合同的形成系郑祥信借钱给龙佛缘，龙佛缘口头以涉案房屋为借款担保，后龙佛缘无力偿还借款，郑祥信与龙佛缘、姚翠云双方补签房屋买卖合同以房屋抵借款。在郑祥信与龙佛缘于2012年6月13日签订《武汉市存量房买卖合同》，当日，案外人王艳玉曾出具一份《证明》，内容为：“龙佛缘所打借条300000元为张志洪（谐音）同一笔借款。”一审法院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定，但在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。结合郑祥信、龙佛缘、姚翠云双方提交的证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，对案涉主要法律关系的性质作出如下判断：首先，从双方资金往来上看，一是在郑祥信与龙佛缘、姚翠云买卖合同中案涉房屋总价为人民币300000元，但郑祥信在签订房屋买卖合同前六个月，就已经通过两次的银行转账支付给龙佛缘218000元，郑祥信虽称其他款项以现金支付，但未能提供相应证据予以证实。二是在郑祥信提交的银行转账证据中，其中一张108000元的现金存款回单中手写注明“张振宏借款”字样，尽管郑祥信声称该款项为房款而非借款，该字样不清楚是谁添加上去，但该银行回单作为证据由郑祥信提供，回单原件也一直由郑祥信持有保管，其称不知情实在难以令人信服。三是在郑祥信向龙佛缘打款218000元后，签订买卖合同之前，龙佛缘亦向郑祥信转账人民币21000元，即双方在签订《武汉市存量房买卖合同》前均存在相互汇款的事实。四是在郑祥信与龙佛缘签订该买卖合同后，郑祥信依然多次接受龙佛缘的汇款，双方资金往来不符合正常的房屋买卖中房款支付的流程。其次，双方的买卖合同中对于案涉房屋的重要特征均以模糊化描述，如房屋坐落描述为“武汉市顺道街4楼404号”，地址不详；建筑面积“约60平方米”，具体面积不详，房屋所有权证及土地证号均为空白。通过签订买卖合同同日龙佛缘出具的《承诺书》可知，龙佛缘在签订合同时就已经明确告知龙佛缘案涉的房屋并非登记在龙佛缘名下，而在房屋买卖此类重大交易行为的过程中，郑祥信甚至未对房屋的实际所有权人及产权信息进行核实便签订了房屋买卖合同，于常理不符。最后，结合郑祥信与龙佛缘的介绍人王艳玉对于双方买卖合同形成的陈述，郑祥信与龙佛缘之间首先建立的是借贷关系，郑祥信与龙佛缘之间签订房屋买卖合同的行为并不符合一般正常的房屋买卖的交易习惯，根据双方互相资金往来的情况，龙佛缘辩称其签订房屋买卖合同起保证作用的陈述，具有高度盖然性。综上，郑祥信与龙佛缘之间并无真实的买卖房屋的意思，应认定双方所签《武汉市存量房买卖合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”郑祥信主张与龙佛缘之间系房屋买卖合同关系，与法院认定的法律关系不一致，经一审法院向郑祥信释明后，郑祥信仍坚持其诉讼请求不予变更，故应裁定驳回郑祥信的起诉。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，经一审法院审判委员会讨论决议，裁定：驳回郑祥信的起诉。一审案件受理费2900元，退还郑祥信，保全费2020元，由郑祥信负担。本院认为：本案中郑祥信与龙佛缘虽然签订了《武汉市存量房买卖合同》，但郑祥信与龙佛缘之间并无真实的买卖房屋的意思，该《武汉市存量房买卖合同》实为借款的担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷的民事法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，一审法院裁定驳回郑祥信的起诉正确。综上，郑祥信的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十一日书记员  余文婷