重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0152民初1777号原告：李让杰，男，1970年3月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：谭兴平，重庆法洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑疆，重庆法洋律师事务所律师。被告：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处大同街362号，统一社会信用代码915002237717615103。法定代表人：宋果，执行董事兼总经理。被告：重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司江北分公司，住所地重庆市潼南区江北新城兴潼大道计生委办公楼底层，统一社会信用代码91500223696591725Q。负责人：宋阳。上列二被告共同委托诉讼代理人：闵海涛，重庆炜林律师事务所律师。原告李让杰与被告重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司（以下简称辰龙公司）、重庆市潼南区辰龙房地产开发有限公司江北分公司（以下简称辰龙江北分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李让杰委托诉讼代理人谭兴平、郑疆，被告辰龙公司、辰龙江北分公司的委托诉讼代理人闵海涛，被告辰龙江北分公司的负责人宋阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李让杰向本院提出诉讼请求：1.确认李让杰、辰龙江北分公司签订的北城丽都房屋量身定做委托协议书有效；2.判令辰龙公司、辰龙江北分公司向李让杰交付北城丽都16幢30层6号房屋；3.判令辰龙公司为李让杰办理案涉房屋的不动产权证。事实和理由：2013年11月18日，辰龙公司将北城丽都三期工程二标段土建工程发包给重庆庆华建设工程有限公司（以下简称庆华建司，由刘志挂靠）。2014年11月3日、2015年6月29日，刘志分别将北城丽都三期二标安装工程，北城丽都三期工程10#楼、11#楼、12#楼、13#楼、14#楼、15#楼、16#楼门厅装饰装修工程转包给显名合伙人刘术英（李让杰、李浩鹏为隐名合伙人）。2016年7月26日，北城丽都三期二标工程竣工验收合格。2017年12月3日，刘志、刘术英、李让杰、李浩鹏进行了结算，前述两项工程结算总金额为6576991.09元。2018年3月12日，李让杰与辰龙江北分公司签订北城丽都房屋量身定做委托协议书（以下简称量身定做协议）。李让杰以上述两项工程余款中的286713元冲抵购房款，购买辰龙江北分公司开发建设北城丽都项目北城丽都16幢30层6号房屋一套。之后，李让杰多次要求交房、办证，均遭推诿、拒绝。李让杰认为，刘志、奚建明以辰龙江北分公司名义开发建设北城丽都三期工程并实际投资，案涉房屋系刘志出资建设。刘志既代表辰龙江北分公司，也代表庆华建司。辰龙江北分公司应当按照约定履行义务，辰龙公司应与其设立的分公司共同承担法律责任。被告辰龙公司、辰龙江北分公司辩称，不同意李让杰的诉讼请求。量身定做协议的实际签订日期晚于税务机关的查封日期，该量身定做协议的性质属于预约协议，即便有效也不能主张交房、办证。案涉房屋已经被法院和税务机关查封，客观上也无法交付、办证。本院经审理认定事实如下：北城丽都三期工程系奚建明、刘志分两个标段开发、建设，其中奚建明负责一标段，刘志负责二标段。2014年11月3日，刘志、刘术英签订北城丽都三期二标安装工程施工合同，刘志将北城丽都三期二标安装工程发包给刘术英施工，包干价518529.843元。2014年6月29日，刘志、刘术英签订北城丽都三期门厅装饰装修工程施工合同，刘志将北城丽都三期门厅装饰装修项目发包给刘术英施工，包干价1391771.25元。2017年12月3日，刘志、刘术英就前述项目签订结算汇总表，安装工程结算金额为5185219.843元，装饰装修工程结算金额为1391771.25元。李让杰、李浩鹏在该结算汇总表中的承包人处予以了签名。刘术英、李让杰、李浩鹏三人在前述项目上系合伙关系。李让杰（甲方）、辰龙江北分公司（乙方）签订有北城丽都房屋量身定做委托协议书，该协议书落款日期为2018年3月12日。协议主要内容包括：1.甲方委托乙方开发建设北城丽都项目16幢30层6号房屋，建筑面积77.49平方米，总成交金额286713元；2.本委托协议签订时，甲方向乙方支付委托费286713元，为一次性付款；3.交房日期以签订重庆市商品房买卖合同为准，签订重庆市商品房买卖合同时，本协议失效。辰龙江北分公司向李让杰出具了收款收据，收据金额286713元。该收款收据编号为0007368，落款日期为2018年4月18日。国家税务总局重庆市潼南区税务局（以下简称潼南税务局）依据潼税强拍（2018）10002号强制执行决定书，于2018年7月27日查封了辰龙公司名下的部分商品房产，并作出查封公告，载明查封期间，禁止任何人对被查封的财产进行处分，有关部门不得协助办理财产转移手续。本案所涉的北城丽都项目16幢30层6号房屋在该查封财产清单中。2018年7月30日，国土房管部门为潼南税务局办理了查封登记。2019年7月18日国土房管部门为潼南税务局办理了续查封登记，现仍处于查封状态。另查明，2016年10月18日，辰龙公司就北城丽都三期发出接房通知，该通知中载明的主要内容包括：北城丽都三期项目具备接房条件，集中接房时间为2016年10月28日至2016年11月3日。北城丽都三期于2017年4月28日取得了重庆市潼南区公安局消防支队建设工程消防验收意见书（潼公消验字2017第0027号），验收意见为综合评定该工程消防验收合格；于2018年10月30日通过了由建设、勘察、设计、施工、监理等工程参建单位进行的质量竣工验收。再查明，本院为确定量身定做协议的具体日期，组织双方就载有案涉收款收据的账本予以了质证、审查。发现收款收据整本连号，0007351号收款收据的日期为2018年7月31日，该收款收据有对应日期的转账凭证印证，0007372号收款收据的日期为2018年10月8日，该收款收据有对应日期的转账凭证印证。案涉0007368收款收据，落款日期为2018年4月18日，该收款收据的单号在前述两份收据之间，但落款日期早于2018年7月31日。以上事实，有二标安装工程施工合同、三期门厅装饰装修工程施工合同、结算汇总表、量身定做协议、收款收据、转账凭证、不动产登记查询信息、查封公告、当事人陈述等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。本院认为，量身定做协议签订的起因系刘术英、刘志之间的建工合同关系尚未清结，其签订的目的系以房抵债、代物清偿，就该定做协议的性质可以认定为刘术英、刘志之间的以物抵债协议。从2017年12月3日刘志、刘术英办理工程结算的情况以及北城丽都三期通知接房的情况来看，可以认定北城丽都三期在双方达成结算时已经投入使用，结算完成后，刘志即应支付相应工程价款，就案涉的量身定做协议可以认定为债务履行期满届满后所达成的以物抵债协议，存在协议有效的可能。关于量身定做协议的具体签订日期，本院认为，案涉0007368收款收据本身并无转账凭证印证，收据金额实际系冲抵的工程款数额，该收据的落款日期虽早于税务查封的日期，但收据单号处于有转账凭证印证的两份收据之间，本案中也可能存在量身定做协议、收款收据倒签日期规避税务查封的情形。如若存在倒签日期规避税务查封，则该量身定做协议存在恶意串通，损害国家利益以及以合法形式掩盖非法目的等造成合同无效的情形。鉴于目前在卷的证据，量身定做协议的实际签订日期本院无法确定，该项事实真伪不明，相应的协议效力也难以认定。另外，案涉房屋被税务机关查封，客观上无法办理房屋的交付、过户手续，对李让杰的其他履行主张本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李让杰的诉讼请求。案件受理费5600.68元，减半收取计2800.34元，由原告李让杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 周致余二〇二〇年七月二日法官助理 王议晨书 记 员 李 星