江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1254号上诉人（原审原告）:时宽永，男，1976年1月22日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港广和置业有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路22号海晟新寓B201室。法定代表人：胡家林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学伦，该公司职员。上诉人时宽永与被上诉人连云港广和置业有限公司（以下简称广和置业公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时宽永上诉请求：撤销一审判决，依法改判广和置业公司支付上诉人逾期交房违约金少付金额92127元；本案一、二审诉讼费用由广和置业公司负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》约定的日万分之四的违约金计算标准并不违反相关法律法规，也不需要参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的标准来确定违约责任，理应得到人民法院的完全支持，但一审法院将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算属于适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。一审法院仅凭上诉人2018年8月16日在验房表上签字就将逾期交房违约金判定为截至到开发商规定的2018年7月31日没有法律依据。验房表上“从此无纠纷”是被上诉人事先打印好的文字条款，该条款系被上诉人单方面制定的格式条款，且明显单方面排除、限制上诉人的合法权益，应属无效条款。三、生效判决书确认了以取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为商品房经验收合格符合交房条件的标准，涉案房屋记载的备案日期为2019年6月14日，故一审判决认定事实明显错误。被上诉人广和置业公司答辩称：一、我公司提供上诉人在2018年7月31日缴纳物业费、装修履约金的收据二张能够证明上诉人于2018年7月31日实际接收了房屋，一审对于交房的时间认定正确。因上诉人已经完全接收了房屋，故其再提出被上诉人违约迟延交房并主张违约金错误。二、双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定存在不平等、不公平，一审法院对于违约金的调整是正确的。三、上诉人以小区整体验收的“竣工验收备案表”作为计算违约金的依据是错误的。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。时宽永向原审法院提出诉讼请求：1、判令广和置业公司给付逾期交房违约金少付金额30658元；2、判令广和置业公司给付逾期办理不动产权证书违约金4817元；3、本案诉讼费由广和置业公司承担。一审审理过程中，时宽永将第一项诉讼请求变更为判令广和置业公司给付逾期交房违约金少付金额92127元[从约定的逾期交付之次日2018年1月1日起计算至竣工验收备案日期2019年6月14日止，共计530天为102127元（481735×0.04%×530天），已付1万元]；撤回上述第二项诉讼请求。一审法院查明：2017年3月31日，时宽永（买受人）与广和置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，广和置业公司将其开发的位于连云港市海州区某路北、某路以东广和某住宅小区第×楼×单元×室房屋出卖给时宽永，总价款481735元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定方面的原因引起的延期交付；3、非开发商原因，因公建配套设施，办理相关续原因影响交房时间的，买受人给出卖人3个月谅解期，在此期间延期交房的，买受人不追究出卖人延迟交房责任。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之肆的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之肆的违约金。2017年12月28日，广和置业公司发布公告，因水电政策性调整等原因，原定于2017年12月31日前交房期限无法兑现，交房期限顺延至2018年6月30日。2018年7月31日，时宽永接收了房屋并交纳了物业费等相关费用。2018年8月16日，时宽永在广和某小区验房表上签字，该表上载明“本人在物业人员的陪同下，对该房屋进行仔细查验，经查本人愿意接收该屋，从此无纠纷”。2019年3月4日，广和置业公司向时宽永转账支付10000元，时宽永在广和某×号楼领取补偿金一览表上签字。一审法院认为，时宽永与广和置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。广和置业公司未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，广和置业公司辩称过高且要求调整。一审法院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之四计算，确实高于时宽永的实际损失，一审法院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，时宽永主张以取得竣工验收备案表的时间即2019年6月14日作为截止之日，一审法院认为，时宽永于2018年7月31日实际接收了房屋并于2018年8月16日在广和某小区验房表上签字，该表上载明“本人在物业人员的陪同下，对该房屋进行仔细查验，经查本人愿意接收该屋，从此无纠纷”，故逾期交房违约金应从约定的最后交付期限的第二天即2018年1月1日起计算至实际收房之日即2018年7月31日止计212日为10212.78元(481735元×0.01%/日×212日)，扣除已付10000元，故广和置业公司应支付时宽永逾期交房违约金212.78元。时宽永申请撤回要求广和置业公司给付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。广和置业公司辩称，时宽永在验房表上签字确认接收房屋从此无纠纷，且领取了10000元，无权再主张逾期交房违约金，验房表上载明的是愿意接收房屋，从此无纠纷，并未对逾期交房违约金进行约定，且广和置业公司支付10000元款项在验房表之后，并不能认定双方就逾期交房违约金再无纠纷，故该辩解，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、广和置业公司于判决生效之日起十日内给付时宽永逾期交房违约金212.78元；二、驳回时宽永的其他诉讼请求。案件受理费2103元（时宽永已预交），由时宽永负担2098元，广和置业公司负担5元，于判决生效后十日内给付时宽永。广和置业公司在二审期间向本院提供下列证据：1、广和某业主房产证领取登记表，以证实上诉人已经领取了涉案房屋的房产证。2、2020年1月17日中国银行付款回单，以证实被上诉人已经履行了一审判决义务，给付了上诉人217.78元。3、2019年8月19日上诉人的起诉状，以证实上诉人已经承认2018年7月31日办理交接房屋手续。经质证，上诉人对证据1、3的真实性无异议，对证据2称不清楚。本院经审查，广和置业公司提供的上述证据真实、合法，且能证明其相关主张，本院均予以确认。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、一审法院将《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准由日万分之四调整为按日万分之一计算是否妥当;二、一审法院认定的逾期交房违约金计算的截止时间是否恰当。一、关于一审法院将双方《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准由日万分之四调整为按日万分之一计算是否妥当的问题；本院认为，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，如按照双方约定的日万分之四的标准计算，确实远远高于广和置业公司逾期交房给时宽永造成的实际损失，为了衡平双方利益关系，一审法院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按日万分之一计算并无不当。二、关于一审法院认定的逾期交房违约金计算的截止时间是否恰当的问题；本院经审查，双方在《商品房买卖合同》中约定广和置业公司应于2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付给时宽永使用；而涉案房屋实际取得四方验收的时间为2018年7月9日，取得竣工验收备案表的时间为2019年6月14日，但时宽永于2018年7月31日已经实际接收了涉案房屋，其再行主张收房之后的逾期交房违约金没有法律依据，故一审法院将涉案房屋的逾期交房违约金计算截止时间确定为2018年7月31日并无不当。综上所述，上诉人时宽永的上诉理由均无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2103元，由上诉人时宽永负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 淼审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年七月二十日法官助理  戚文静书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。