贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔0524执异47号 异议人（案外人）：徐国秀，女，1938年1月4日生，汉族，住贵州省织金县。 异议人（案外人）：王天海，男，1967年4月10日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 二异议人委托代理人：王林，女，1965年9月28日生，汉族，住贵州省织金县。 申请执行人：贵州织金农村商业银行股份有限公司，住所地织金县文腾街道金中路57号，统一社会信用代码915205007952586881。 法定代表人：王飞，男，该行董事长。 被执行人：汪政有，男，1954年1月23日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人:汪永芬,女,1974年4月7日生,汉族,住贵州省织金县。 被执行人：王洪章，男，1970年5月28日生，汉族，住贵州省织金县。 被执行人：陈德菊，女，1955年11月12日生，汉族，住贵州省织金县。 本院在执行贵州织金农村商业银行股份有限公司（下称织金农商银行）与汪永芬、王洪章、汪政有、陈德菊借款合同纠纷一案中，查封了被执行人汪政有所有的位于织金县城关镇星鱼大道产权证号为xxxxxx号的住房，异议人徐国秀、王天海于2020年7月14日就上述被查封财产向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人徐国秀、王天海称，一、2008年5月25日，被执行人汪政有经与王建军协商一致，将该房第一至第二层中靠该房走廊(楼梯)北侧房屋以210680元的价格出卖给王建军，双方共同签订了由李春泉代为书写的《房屋买卖协议》，房屋共有权人陈德菊及汪政有之子汪桂永、女汪永芬、媳张蓉等人在合同上签字确认。合同签订当日，在王建军全额支付相应房屋价款后汪政有即将双方约定买卖的房屋交付给王建军占有、管理使用。同年12月28日，汪政有、王建军通过向土地使用权审批登记部门申请将双方买卖之房所占用的土地使用权登记在王建军名下，并申请领取了织国用（2008）第xxxxxx号国有土地使用权证，后因汪政有未予配合等诸多原因，双方买卖的房屋所有权至今未办理过户登记手续，但并非因王建军自身原因造成。二、xxxxxx号房屋被办理抵押登记时，该房以楼梯间为界靠北侧的房屋已经为王建军全款购得并实际占有、管理使用，且在办理抵押登记时，用于抵押的房屋所占用的土地已经进行过分割并分别办理了国有土地使用权证即织国用（2008）第xxxxxx号、织国用（2008）第xxxxxx号，而汪政有之子汪桂永持有的织国用（2008）第xxxxxx号明确标有楼梯间与王建军共用，证明了异议人对房屋的占有使用现予抵押登记的办理，同时也证明织金农商银行在办理抵押贷款时对抵押物的实地核实过程中应明知此房的楼梯间为界北侧房屋已转卖他人，不再属汪政有、陈德菊所有。织金农商银行明知抵押物权属不清还愿意将该房作为抵押物，错在织金农商银行。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，人民法院不应查封该房楼梯间以北的房屋，故特提出执行异议，请求解除对登记在汪政有名下的位于织金县城关镇星鱼大道2层（产权证号为xxxxxx号）楼梯间以北的房屋的查封。 申请执行人织金农商银行辩称：一、2013年8月20日，被执行人汪永芬在我行借款60万元，2019年2月27日偿还借款本金19.622398万元，本金余款40.376602万元。位于织金县城关镇星鱼大道产权证为xxxxxx号的房屋系该笔贷款的抵押物之一，与位于织金县城关镇向阳路产权证号为75001893号的房屋一起，于2013年8月9日在房屋登记机关办理了他项权证号为xxxxxx号的抵押登记手续。二、异议人述称购买证号为织房权证城关镇字第xxxxxx号房屋一事，系其双方私下行为，我行无从知晓，其称我行明知此房已不属于汪政有一事无法律依据。三、我行已依照《物权法》的相关规定办理登记，受到法律保护，且根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，异议人购房后未能办理过户手续时，明知该房已抵押给申请执行人，却未向相关部门提出异议，直到2020年7月9日房屋被查封后才提出异议，时间已超过1年，由此过错而产生的法律后果应自行承担。该房仍属于汪政有所有，抵押权人依法享有抵押权，可就该房拍卖、变卖的价款优先受偿。综上，异议人提出的异议不能成立，故请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。 被执行人汪永芬、王洪章、汪政有、陈德菊未作答辩。 经审查查明：被执行人汪政有于2001年10月15日向织金县新天房地产开发有限责任公司转让得星鱼路段B2号163.5平方米土地使用权后，在该土地上修建了商住两用房屋1栋2层，该房在产权登记机关办理了产权登记手续（其中一楼商业用房系汪政有单独所有，面积为129.48平方米，产权证号为：xxxxxx；二楼两套住房系汪政有与陈德菊共同所有，面积为174.5平方米，产权证号为：xxxxxx）。2008年5月25日，被执行人汪政有经与王建军协商一致，将该房第一至第二层中靠该房走廊(楼梯)北侧房屋以210680元的价格出卖给王建军，双方共同签订了由李春泉代为书写的《房屋买卖协议》，房屋共有权人陈德菊及汪政有之子汪桂永、女汪永芬、媳张蓉等人在合同上签字确认。合同签订当日，在王建军全额支付相应房屋价款后汪政有即将双方约定买卖的房屋交付给王建军占有、管理使用。同年12月28日，汪政有、王建军通过向土地使用权审批登记部门申请将双方买卖之房所占用的土地使用权登记在王建军名下，并申请领取了织国用（2008）第xxxxxx号国有土地使用权证，但对于双方买卖之房,双方一直未办理变更登记手续,至今仍登记在汪政有(汪政有、陈德菊)名下。2013年8月9日，汪政有、陈德菊将xxxxxx号房（含已出售给王建军但未办理过户登记手续的房屋在内）与二人共有的其他财产在织金县房屋登记机关办理抵押登记手续，为汪永芬、王洪章在织金农商银行借款60万元提供担保。因汪永芬、王洪章未及时清结贷款，织金农商银行于2019年10月18日向本院提起诉讼，本院经审理后于2019年12月26日作出（2019）黔0524民初5352号民事判决书，判决：“一、被告汪永芬、王洪章于本判决生效后十日内一次性共同偿还原告贵州织金农村商业银行股份有限公司借款本金403766.02元并按“织农信个贷201307053号”《个人借款合同》及“织农商行金中展字第201607015号”《借款展期协议书》约定利率计算支付自2019年2月21日起至偿还完毕借款本金之日止的利息（即逾期罚息及复利）；二、原告贵州织金农村商业银行股份有限公司对被告汪政有与陈德菊提供抵押的其二人共同所有的分别位于织金县原城关镇星鱼大道的房屋（房屋所有权证号：织房权证城关字第xxxxxx号）、织金县原城关镇向阳路房屋（房屋所有权证号：织房权证城关镇字第xxxxxx号）享有优先受偿权”。判决生效后，因汪永芬、王洪章未履行相应义务，本院于2020年3月16日受理了织金农商银行的强制执行申请，并于同月27日查封了涉案房屋。 另查明,王建军与徐国秀系夫妻，王建军向汪政有转让上述房屋时系二人夫妻关系存续期间。2018年1月25日，王建军病故，其生前与徐国秀共同立有书面遗嘱，明确位于织金县城关镇（现双堰街道）星鱼路3号之房产（即本案争议房屋）归王天海所有，二人长女王青春、次女王婯榕、三女王琼、四女王艳、五女王林同意并在该遗嘱上签字捺印。 上述事实,有异议人王天海、徐国秀的陈述；本院（2019）黔0524民初5352号民事判决书及（2020）黔0524执异41号执行裁定书等在卷证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定，汪政有、陈德菊提供登记在二人名下的xxxxxx号房为汪永芬、王洪章的借款作为抵押时，xxxxxx号房所占用的土地使用权即视为一并抵押，且该抵押权至今尚未消灭。另，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”的规定，异议人徐国秀之夫、王天海之父王建军于2008年5月25日与被执行人汪政有、陈德菊签订《房屋买卖协议》后，办理了该房所占用的土地使用权登记手续，王建军取得了该房所占用土地的使用权，但该权利并不当然导致王建军享有双方所买卖房屋的所有权，虽王建军在签订协议后已支付全部价款并占有该房，但因双方一直未办理产权变更登记手续，该房所有权并未发生转移。王建军病故后，其财产共有人及法定继承人依法享有要求卖房人汪政有、陈德菊办理房产过户登记的请求权，该请求权属债权。而申请执行人织金农商银行因办理了抵押登记，依法对该房享有抵押权，该权利属物权。根据物权优于债权的原则，申请执行人织金农商银行享有的抵押权优于异议人徐国秀、王天海享有的过户登记请求权，异议人徐国秀、王天海对该房享有的民事权益并不能排除申请执行人织金农商银行对该房享有的抵押权的执行。综上，异议人徐国秀、王天海的异议请求不能成立，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回异议人徐国秀、王天海的异议请求。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。 审 判 长 李玉军 审 判 员 段家勇 审 判 员 罗天勇 二〇二〇年七月二十七日 法官助理 段忠彩 书 记 员 向乾华