四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初3739号 原告：朱登琼，女，1981年9月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：胡燕，四川长源律师事务所执业律师，执业证号：15115201911135910。 被告：四川省宜宾德烨房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区北正街80号2幢1层28号，统一社会信用代码：91511500711823417E。 法定代表人：黄学兵，职务：执行董事。 原告朱登琼与被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司（以下简称德烨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱登琼及其委托诉讼代理人胡燕到庭参加了诉讼，被告德烨房地产公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱登琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付初始登记不动产权证逾期违约金5546.77元（违约金以555231.8元为基数，按日利率万分之0.1计算从2016年5月6日起至2019年1月29日止共计999天）以及赔偿逾期支付该笔违约金的利息损失（利息以5546.77元为计算基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为133.87元，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额付清之日止）；2.判令被告支付转移登记不动产权证逾期违约金5580.08元（违约金以555231.8元为基数，按日利率万分之0.1计算从2016年8月26日起至2019年5月31日止共计1005天）以及赔偿逾期支付该笔违约金的利息损失（利息以5580.08元为计算基数，自2019年6月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为43.23元，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额付清之日止）；3.判令被告向原告退还购房款7812元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月21日，原告朱登琼与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于宜宾市翠屏区；房屋预测建筑面积78.12平方米，套内建筑面积58.57平方米，单价每平方米9109.78元，房价款533560元；付款方式为贷款方式付款；被告应当在2015年5月5日前向交付该商品房；交接手续：原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、物业服务费用、手续费、印花税、办证工本费、办证费等相关税费；第二十条约定：（一）初始登记：被告应当在2016年5月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，…原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。（二）转移登记：商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的….原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部支付已付款万分之0.1的违约金，并于原告实际取得所有权证书之日起15日内由被告支付。第十条逾期付款责任和第十三条逾期交房责任中均约定根据逾期时间不同承担不同的违约责任，并约定两种违约方式不作累加，但第二十条对逾期取得权属证书违约责任没有约定不作累加。同日，原被告签订《补充协议》，对付款方式和期限补充为二原告在合同签订当日当日支付首付款163560元（包括二原告已经支付的定金10万元）。原告于2013年6月21日向被告支付购房首付款163560元，此款包括原告在认购商品房时已支付的定金1万元，2013年8月20日原被告、与中国工商银行股份有限公司宜宾分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款人同意向借款人发放37万元用于购买该商品房，贷款期限30年。原告向被告支付现金7812元和购房款163560元，被告向原告出具收据两张。2013年9月22日工商银行宜宾分行将贷款37万元支付给了被告。2015年3月16日向被告支付其他附加费用包括专项维修资金7030.8元，房屋权属转移登记代办费300元，电费100元，有线电视费400元，国土办证费40元，转移登记费90元，契税5336元，物业服务费563元。以上购房款和其他附加费用合计全部已付款为555231.8元，其中实际支付购房款541372元。被告应当在2016年5月5日前取得楼不动产权初始登记权属证书，但实际上于2019年1月29日取得，构成违约，应当承担违约责任，违约天数自2016年5月6日起算至2019年1月29日共计999天，逾期取得初始登记不动产权证违约金为5546.77元。被告应当在2019年3月30日前支付该违约金而未支付，故应按照合同法第一百一十三条之规定支付逾期付款利息损失。二原告应当在2016年8月29日前取得房屋不动产权证书，实际取得日期为2019年5月31日，故被告构成违约，应当承担违约责任。违约天数自2016年8月29日起算至2019年5月31日共计1005天，逾期取得房屋不动产权证违约金为5580.08元；被告应当在2019年6月1日前支付该违约金而未支付，根据《合同法》第一百一十三条之规定，应赔偿逾期付款的利息损失。2019年1月29日被告取得《不动产权证书》，原告于2019年5月31日日取得案涉房屋不动产权证。自被告违约后原告找被告支付违约金，被告拒绝支付，故原告诉至本院，提出前述请求。 被告德烨房地产公司未作答辩。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告德烨房地产公司经传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对原告提供的证据，经审查具有真实性、合法性和关联性。本院依法予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2013年6月21日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。该合同第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为德烨.都市名园3幢14层1单元3号，其预测面积共78.12平方米，其中，套内建筑面积58.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.55平方米；第五条计价方式与价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9109.78元，总价款533560元；第六条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款；第十一条交付条件，出卖人应当在2015年5月5日前向买受人交付该商品房；第十五条交接手续，（三）买受人同意委托出卖人代交专项维修基金，契税，物业服务费用，手续费、印花税，办证工本费，代办费等相关费用；第二十条产权登记，（一）初始登记，出卖人应当在2016年5月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托德烨房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，二原告与被告签订《（德烨.都市名）商品房买卖合同补充协议》，协议第一条：…二、买受人在合同签订的当日支付首付款人民币163560元，此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金人民币10000元。同日，二原告向被告支付了购房首付款163560元，被告出具收据一张。2013年8月30日，原告朱登琼（借款人）、被告德烨房地产公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司宜宾市分行（贷款人）签订了个人购房借款/担保合同，约定：贷款人同意向借款人发放人民币37万元用于购买坐落于都市名园3幢1单元14层3号房屋，建筑面积78.12平方米，贷款期限为30年。2013年9月22日，原告通过中国工商银行宜宾翠屏支行以贷款方式向被告支付了购房款37万元。2015年3月16日，被告向原告交付案涉商品房，同日，原告按合同约定向被告交纳其委托被告代交的维修基金7030.8元、契税5336元、物业服务费563元、国土办证费40元、转移登记费90元、房屋权属转移登记代办费300元、电费100元、有线电视费400元，被告向原告出具收据8张。 另查明：1、2013年6月9日原告向被告支付现金7812元，被告向原告出具收据一份；2、2016年10月28日，宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，规定从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等；3、被告于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，2019年5月31日被告将案涉商品房的《不动产权证书》办至原告名下。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案焦点在于：1.被告是否构成违约？2.原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任？3.案涉违约金计算基数是否应该包括被告代收的契税、维修基金、物业管理费等非购房款部分？原告诉请的违约金的利息损失是否应该得到支持？ 第一，关于被告是否违约的问题。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月5日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，原告应当在案涉商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，否则被告构成违约。根据庭审查明，被告于2015年3月16日向原告交付案涉商品房，故原告应当从2015年3月16日起的365个工作日内取得案涉房屋所有权证书，经计算原告应当于2016年8月29日前取得案涉房屋所有权证书。被告于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，于2019年5月31日将案涉商品房所有权证书办至原告名下，确已迟于合同约定的办证时间，故被告延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任。 第二，关于原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任的问题。关于楼栋初始登记延迟与房屋不动产权转移登记延迟的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记与原告主张的损失之间无因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此对原告主张被告支付楼栋所有权初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。 第三，关于违约金计算基数是否应该包括被告代收的契税、维修基金、物业管理费等非购房款部分，原告诉请的违约金的利息损失是否应该得到支持的问题。虽然原告向被告交纳了维修基金、办证费、物业管理费等费用共计13859.8元，该部分费用是由被告代收，被告在收取该部分费用后已代原告向相关部门缴纳，故违约金的计算基数应为原告向被告支付的全部购房款。又因原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条中虽然约定了违约金支付时间，但并未约定逾期支付违约金应支付利息，约定违约金的支付时间一方面在于促使被告积极履行义务，另一方面也在于敦促原告积极行使权利，故对原告诉请违约金的利息损失不予支持。 本案中原告要求被告退还购房款7812元。本案涉案房屋的购房款为533560元，原告已举证证明其已实际支付购房款541372元，已超过购房款533560元，因被告未到庭视为被告放弃答辩和质证，应承担相应的不利后果，故原告诉请被告退还多支付的购房款7812元，本院予以支持。 综上，原告诉请被告支付从2016年8月30日至2019年5月31日止共计1005天延迟办理转移登记违约金的请求，未超过双方合同约定，本院依法予以确认。但违约金的计算基数应以原告向被告支付的购房款541372元（533560元+7812元）为基数，经计算，该期间的违约金为5440.8元（541372元×0.00001×1005天）。对原告超过该部分的其他请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告朱登琼逾期办证违约金5440.8元； 二、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告朱登琼购房款7812元。 三、驳回原告朱登琼的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费276元，减半收取计138元，由原告朱登琼幅度按72.5元，被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司负担65.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 刘雪梅 二〇二〇年七月十六日 法官助理 李 会 书 记 员 李皓琦