四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初2736号 原告：南充泓博物业服务有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路71号3幢2层25号。 法定代表人：王敏，执行董事。 委托诉讼代理人：林小明，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文基，男，该公司员工。 被告：易刚超，男，1977年8月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告南充泓博物业服务有限责任公司与被告易刚超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林小明、张文基、被告易刚超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月1日起至2020年6月1日的物管费等费用2643.36元；2.判令被告以2018年10月1日起至2019年12月31日止的物管费1982.52元为基数按每日千分之五支付滞纳金至付清之日止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月7日，被告与成都世高物业管理有限公司签订《碧水华庭前期物业管理服务协议》，约定被告所购碧水华庭4栋1单元19层6号房屋建筑面积为110.14平方米，物业管理服务费按建筑面积暂定1.20元每平方米每月，不按约交纳有关费用的，从逾期之日起对未交金额按每天5‰追缴滞纳金。2018年10月1日，原告经与淮口镇同兴社区协商，在充分征求小区内绝大多数业主同意的前提下，愿意按照原物业管理公司收费标准，从2018年10月1日起暂时承担碧水华庭一期小区物业管理服务工作。2018年10月11日，淮口镇同兴社区与原告对前述内容进行了公告。被告经原告多次催告拒绝交纳物业费。 被告辩称，不知道原告什么时候来的小区，其并未与原告签订物业服务合同，门卫也只有两位大爷在，也没有标识代表什么物业公司；有的门面私自把小区绿化带改成后厨；物业服务不到位；小区随便进出人员；小区4栋大门口停满车，车辆无法进出；小区电梯没有维修保养；因为服务差，没有合同，可以减半交物业费，不交滞纳金，不承担诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2015年1月7日，案外人成都世高物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定物业服务相关权利义务：第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理四川省政府[1999]119号令规定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理四川省政府[1999]119号令规定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、检修井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生管理及园林绿化四、园区公区秩序，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，对外来人员进行管理。五、交通秩序与车辆停放：按物业区域车辆规定停放。六、房屋装饰装修管理。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：完整、整洁；二、设备运行1、设备运行正常；2、机电设备的日常检查维护按维修周期进行；三、共用部位、共用设施设备的维护和管理，按维修周期进行；四、环境卫生垃圾日产日清、公共楼道及道路保持清洁；五、绿化管理定时修剪、施肥；六、交通秩序与车辆停放1、指挥车辆停放；2、减少及最大程度避免交通事故的发生；七、公共秩序管理做好门卫管理，协助公安机关维护小区治安环境；八、消防管理开展消防宣传与教育，制定应急方案，与业主签订《业户消防责任书》，最大程度降低火灾的发生率。第四条物业管理服务费用电梯公寓按建筑面积暂定1.20元/平方米/月。第五条物业管理费的其他约定第一次交纳时间为甲方通知业主接房之日，此后每年的最后一个月末前十五日内交纳下年（一年）的物业管理服务费。第七条代收代缴收费服务受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、电话费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第十条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起对未缴金额按每天5‰追缴滞纳金。 原告于2018年10月1日入驻金堂县淮口镇碧水华庭一期小区，提供了门卫、清洁等服务，已向被告书面催交物业服务费。 2018年10月11日，原告及金堂县淮口镇同兴社区居民委员会共同在金堂县淮口镇碧水华庭一期小区张贴一份《关于碧水华庭一期项目前期物业管理的公告》，内容为“因丽晶大酒店·碧水华庭一期开发建设单位（自贡市兴大房地产开发有限公司成都分公司）与前期物业公司（成都世高物业公司）纠纷，造成小区目前无人管理。为维护丽晶大酒店·碧水华庭一期全体业主的共同权益，确保小区正常运行，我公司（南充泓博物业服务有限责任公司，已通过市、县房管部门备案）经与淮口镇同兴社区协商，在充分征求小区内绝大多数业主同意的前提下，愿意按照原物业管理公司收费标准，根据《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理企业指导意见》有关规定，从2018年10月1日起暂时作为丽晶大酒店·碧水华庭一期小区前期物业管理公司，承担本小区日常物业管理服务工作，履行有关职能职责，提供更加优质高效的物业服务。待本小区首届业主委员会成立后，由业委会重新选聘物业服务企业。若我公司未能继续中选，愿无条件退出。” 2020年6月4日，金堂县淮口街道同兴社区居民委员会出具一份《情况说明》，内容为“金堂县住建局物管科：碧水华庭位于金堂县，总建筑面积：57074.32㎡，住宅面积：52287.83㎡，商业面积：4786.49㎡，地下车库面积14000㎡，地上不计入容地面积：4230㎡，地上机动车位0个，地下机动车位455个，住宅住共计512户。2018年9月10日前期物管公司无故退场，导致小区无人管理，偷盗猖獗，环境脏乱，后经258户业主申请发起，于2018年9月10日淮口街办组织召开业主大会，通过民主投票的方式，选聘泓博物业管理有限公司对碧水华庭进行物业服务。（总户数512，有效票263，赞同260票，反对3票）”。 被告系金堂县房屋业主，其房屋建筑面积为110.14㎡。 本院认为，原告已根据《前期物业管理服务协议》为金堂县淮口镇碧水华庭一期小区提供了物业服务，且与当地居委会在上述小区对原告为该小区提供物业服务进行了公告，被告接受了原告提供的物业服务，原告向被告进行了书面催交，被告应当向原告支付相应物业服务费。关于被告抗辩的原告提供的物业服务差故少交物业服务费的理由，本院认为，原告作为物业服务企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业服务后，有权按约及时取得相应的物业服务费；被告在实际接受了原告的物业服务后，理应及时按约支付相应的物业服务费。物业服务涉及小区公共建设与管理，职责是多方面、长期性的。按时交纳物业服务费是小区全体业主获得物业服务的保障和前提之一，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费。如物业服务公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，业主即采取拒绝交纳物业服务费的方式，势必会导致物业服务公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平与质量的下降，这将造成恶性循环，不利于小区公共卫生、秩序等与业主切身利益相关的生活环境质量的维护，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业服务公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以认真改正，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立公司与业主的良好互动关系。本案中，被告应向原告交纳自2018年10月1日起至2020年6月1日的物业服务费1.20元/平方米/月×20月×110.14平方米=2643.36元。关于滞纳金，本院认为，虽然案涉合同对滞纳金进行了约定，但根据被告的陈述和举证，原告履行合同确实存在瑕疵，故本院对原告要求被告支付滞纳金的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告易刚超于本判决送达之日起十日内向原告南充泓博物业服务有限责任公司支付自2018年10月1日起至2020年6月1日的物业服务费2643.36元； 二、驳回原告南充泓博物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告南充泓博物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  辛建辉 二〇二〇年七月八日 书记员  杨 杰