江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民再62号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李珺，女，1972年3月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈志文，男，1967年10月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：董志中，江苏宁瑞律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：江苏保利宁远房地产开发有限公司，住所地南京市栖霞区马群科技园马群大道3号。法定代表人：陈冬桔，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。再审申请人李珺、陈志文因与被申请人江苏保利宁远房地产开发有限公司（以下简称保利地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）苏01民终1502号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2017年3月31日作出（2017）苏民申424号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李珺、陈志文及其委托诉讼代理人董志中，被申请人保利地产公司委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人李珺、陈志文再审请求：1.撤销原二审判决；2.改判保利地产公司支付迟延交房违约金3330414元，后变更为9991243.94元（自2012年12月31日起至2020年6月5日止按合同约定的每日万分之五计算）；3.保利地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.李珺、陈志文购买保利地产公司开发的保利紫晶山商品房时约定于2012年12月31日前交付房屋，而在交付截止之日，案涉房屋存在严重的漏水、渗水、外墙脱落、地下室淹水、车库无法停车、消防设计缺陷等多项严重质量问题，根本不具备交付条件；且保利地产公司亦未向李珺、陈志文交付合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故不能认定案涉房屋具备交付条件，李珺、陈志文有权拒绝接收房屋并由保利地产公司承担迟延交房的违约责任。2.原二审判决存在同案不同判的情形，裁判不公。原二审法院在处理保利紫晶山商品房买卖合同纠纷系列案件中，同样房屋都存在质量问题，但判决结果却完全不同。本案判决仅支持了李珺、陈志文的实际损失，而其他案件却支持了违约金，明显不公。被申请人保利地产公司答辩称，保利紫晶山商品房每户情况不尽相同，确实如李珺、陈志文所述，有的案件是全部驳回诉请，有的案件是法院酌定赔偿标准。本案虽然是系列案件中的一件，但本案一、二审判决是具体情况具体分析，且说理充分。案涉房屋已经取得竣工验收备案表、竣工合格证，保利地产公司取得两证即发出交付通知书。原二审判决认定保利地产公司不构成延期交付，根本原因是认为案涉房屋不存在影响居住使用的质量问题，不收房的责任应由李珺、陈志文自行承担，李珺、陈志文拒绝收房并主张违约金的理由不成立。原审法院现场勘验后认为有过维修的痕迹，但没有特别严重的问题，最后支持李珺、陈志文的实际损失108000元，也是慎重考虑的结果，并无不当。本案二审判决给出了救济途径，是十分公正的，应予维持。省法院对同类型案件也没有沟通，指令再审不当，请求驳回李珺、陈志文的再审申请。李珺、陈志文向一审法院起诉请求：1.对房屋进行维修整改至不渗水、不漏水、地下室不积水；2.支付原告自2013年1月1日起至2015年6月23日止违约金3330414元；3.判令被告赔偿原告因房屋存在质量问题的损失（待鉴定后确认），暂计至2015年8月21日被告应支付原告房租损失108000元；4.同时承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2011年5月24日，原告与被告签订了1份《保利紫晶山项目商品房预售合同》。该合同约定，原告购买被告预售的位于南京市栖霞区马群大庄6号保利紫晶山项目T-22幢1室（含负一层）商品房，面积394.22平方米，房款为人民币7368174元整。该合同第五条付款方式、时间和迟延付款的责任第二项为，乙方迟延支付合同价款的，应向甲方承担下列违约责任，但甲方依法解除本合同的除外，即按照未付到期价款的万分之五/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任第一项为，甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房。第三项为甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之五/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。双方在合同中还对其他事项做出相应约定。该房设计图纸中显示负一层为戊类储藏和车库。合同签订后，原告方依约履行了付款义务。被告于2012年12月20日向原告发出收房通知。2013年1月11日，原告去现场收房，发现房屋存在质量问题，并一一指出。被告对该房屋也进行了相应的维修和整改。后双方为房屋质量问题协商未果，原告诉至本院。庭审时，被告提供《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，以此证明该房屋已经经过竣工验收，符合交付条件。原告则提供其在外租房的合同和交纳租金的证据，计108000元。原告对其诉讼请求中的房屋存在质量问题的损失，并未提出书面申请鉴定。另查明，被告提供的南京市房产局2014年5月份官方统计的数据显示同类地区、房型房屋租金标准为32元/平方/月。一审法院判决：一、被告江苏保利宁远房地产开发有限公司继续按照与原告李珺、陈志文签订的商品房预售合同约定的内容履行维保义务。二、被告江苏保利宁远房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告李珺、陈志文经济损失108000元。三、驳回原告李珺、陈志文的其他诉讼请求。案件受理费6336元，减半收取3168元，由被告江苏保利宁远房地产开发有限公司负担。李珺、陈志文不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第三项，改判保利地产公司支付违约金3330414元。保利地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回李珺、陈志文要求保利地产公司承担迟延交房的违约责任的诉讼请求；二、李珺、陈志文承担本案一、二审的诉讼费用。双方当事人在二审期间均未提交新证据，本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，李珺、陈志文与保利地产公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行各自的义务。涉案房屋已经有关部门竣工验收，能够证明主体结构质量合格，不存在影响居住安全的重大质量缺陷，符合交房条件。保利地产公司已于约定的交房日期之前通知李珺、陈志文收房，李珺、陈志文亦于2013年1月11日去现场收房，虽然涉案房屋存在渗水、漏水等瑕疵，但瑕疵修复后可以正常使用，未导致商品房功能丧失，故李珺、陈志文要求保利地产公司履行交房义务和承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据现有证据能够证明，涉案房屋确实存在局部渗漏等质量问题，且车库现状导致使用不便，使上诉人的居住需求和感受受到影响，保利地产公司作为开发商，应当本着诚实信用的原则，积极与购房人协商，及时采取有效的修复及补救措施，以维护购房人的合法权益及维护上诉人自身的品牌形象。而李珺、陈志文对因房屋修缮影响其入住或产生的其他损失亦可依法主张。本案中，李珺、陈志文提交证据证明其因涉案房屋维修无法入住而于2013年8月至2015年8月在外租房产生108000元租金损失，一审法院判令保利地产公司继续履行维保义务并赔偿李珺、陈志文108000元的损失有事实和法律依据，本院予以维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6336元，由上诉人李珺、陈志文负担3168元，上诉人保利地产公司负担3168元。本院再审对一、二审判决查明的事实予以确认。再审另查明，本院同时期审理的张秀芝与保利地产公司商品房预售合同纠纷一案，双方争议的预售商品房与李珺、陈志文购买的预售商品房同属保利紫晶山项目，该案审理查明，交房期限届满后，张秀芝去现场收房，发现房屋存在质量问题，遂拒收。保利地产公司对房屋进行维修和整改后，于2014年1月6日再次向张秀芝发送催收房通知书。本院生效的（2016）苏01民终1510号民事判决认定，在合同约定的交房期至2014年1月6日保利地产公司再次发送催收房通知书期间，保利地产公司属于迟延交房，应当承担违约责任；因保利地产公司认为双方约定的违约金标准过高而申请适当减少，参照已查明的租金标准对违约金进行调整，酌情违约金调整至按照64元/平方/月给付。本院再审审理期间，李珺、陈志文要求保利地产公司对案涉房屋进行维修，并且维修结果要达到合同约定的交付条件。2017年6月7日，本院现场勘验结果：案涉房屋地下室外的排水沟里有一个抽水泵用于雨天排水；李珺、陈志文称案涉房屋的屋顶漏水问题经过修补已经没有太大问题了。2017年7月17日，本院在勘验现场的基础上组织双方进行调解，但因保利地产公司认为案涉房屋不存在质量问题致调解未果。2018年3月27日，本院现场勘验结果：案涉房屋北墙内侧和屋顶仍有渗水痕迹，地下室南面排水沟中水泵已拆除，排水井南侧新增积水井。经双方协商，一致同意对车库进行改造，将地下车库改成地面车位，并由保利地产公司对案涉房屋北墙和屋顶做外防水处理，确保房屋上述部位不再渗水。保利地产公司保证地下室面侧露天排水沟不再倒灌水。车库改造方案参照57－1业主的车库改造方案。（2018年5月26日，车库改造开始；2018年7月11日，陈志文去现场查看，发现地下室北墙内侧仍有大面积渗水；2018年10月11日，车库改造完毕）。2019年6月21日，本院现场勘验结果：车库与房屋内连接处仍有渗水，双方经协商后，一致同意将原车库地面砸开，查明渗水原因后由保利地产公司进行维修。2019年12月20日，本院现场勘验结果：案涉房屋花园北墙仍有渗水现象，可能是因北墙处大树树根处积水导致，双方一致确认移除花园内的两棵树木，具体维修方案由保利地产公司工程部出具，因临近春节，工人已经放假，只能由工程部先行做出维修方案，待春节后再进行具体维修施工。2020年春节后，因受新冠疫情影响未能如期施工。2020年5月19日，本院现场勘验结果：案涉房屋北侧花园内的小树已移除，今日准备移除大树并对房屋地下室北墙外地下部分做防水。房屋内部已无漏水和渗水。2020年6月5日，保利地产公司告知称树木移除及北侧外墙防水工程已结束。2020年6月12日，本院召集双方当事人共同勘验现场。现场勘验时，施工人员对施工方案做了详细解释。勘验结果：对于李珺、陈志文再审期间提出的五个整改方案，前期已解决的有：1.沉降天井排水问题；2.车库无法使用问题；3.三楼楼梯口左侧天花板渗水问题。目前已解决的有：1.地下室楼梯下面右侧缝隙渗水问题；2.地下室北面墙体渗水问题。双方同意尽快办理交房手续。上述事实，有本院勘验笔录及照片在卷为凭，并经当事人质证后一致确认无异议，依法予以认定。本院再审认为，依法订立的合同受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。李珺、陈志文已按约支付了购房款，保利地产公司亦应按约交付房屋。涉案房屋已经有关部门竣工验收，能够证明房屋主体结构质量合格，不存在影响居住安全的重大质量缺陷，符合合同约定的交房条件，保利地产公司已于合同约定的交房日期之前通知李珺、陈志文收房，履行了合同约定的交房义务，不存在迟延交房的违约行为，李珺、陈志文以房屋存在渗漏等质量问题，要求保利地产公司承担迟延交房违约责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，保利地产公司虽然在合同约定期限内履行了交房义务，但因所交付的房屋存在局部渗漏等影响正常居住使用的质量问题，依法应承担修复责任；保利地产公司也对案涉房屋进行了多次维修和整改，但一直未能消除影响买受人正常居住使用的质量瑕疵，至2020年6月5日，双方一致确认，保利地产公司的修复责任基本完成，经修复后的房屋可以满足正常的居住使用。本院再审认定，从合同约定的交房期至2020年6月5日为保利地产公司承担法律规定的修复责任期间，该期间李珺、陈志文无法正常居住使用购买的房屋，存在实际损失，该损失应与一方违约给合同相对方造成的实际损失相当，可参照本院生效的（2016）苏01民终1510号民事判决参照租金标准对违约金进行调整后酌定的64元/平方/月标准计算，经计算，该部分损失为2279117元（394.22平方米×2710天×64元／30天），应由保利地产公司赔偿。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对李珺、陈志文因房屋修复期间不能正常入住的损失认定有误，本院再审予以纠正。李珺、陈志文再审请求符合法律规定部分，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏01民终1502号民事判决和南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第275号民事判决；二、江苏保利宁远房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿李珺、陈志文经济损失2279117元；三、驳回李珺、陈志文的其他诉讼请求。一审案件受理费6336元，减半收取3168元，由江苏保利宁远房地产开发有限公司负担；二审案件受理费6336元，由李珺、陈志文负担3168元，江苏保利宁远房地产开发有限公司负担3168元。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  李 伟审判员  于俊涛二〇二〇年七月十日书记员  梁思宇