陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕05民终186号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李红雨，男，1960年5月28日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：党旭，陕西海坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敏超，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：合阳县食品有限责任公司。法定代表人：王玲，该公司经理。委托诉讼代理人：雷普元，陕西省合阳县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李兰兰，陕西奥达律师事务所律师。上诉人李红雨因与被上诉人合阳县食品有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服合阳县人民法院（2019）陕0524民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李红雨上诉请求：一、依法撤销合阳县人民法院（2019）陕0524民初223号民事判决；二、依法支持上诉人原审提出的全部诉求，驳回被上诉人原审反诉提出的全部诉请；三、本案的一、二审诉讼费用依法由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人尚欠被上诉人2018年度租金24万元是错误的，本案的房屋租赁合同的租金是跨年度缴纳的；二、一审法院认定双方当事人均存在违约行为，故均不能享有案涉合同的法定解除权是错误的，上诉人不欠被上诉人租金，不能正常营业的损失是被上诉人造成的，一审让上诉人承担50%的损失是错误的；三、一审法院认定合同解除双方应承担的责任比例各为50%属于划分错误，上诉人无任何违约行为，不应按照比例承担责任；四、一审法院认定被上诉人承担上诉人装修和物品损失228646.5元是错误的，上诉人无任何过错行为，按照一审法院的过错比例划分显然是错误的；五、一审法院认定被上诉人承担上诉人的营业损失数额259065元是错误的，上诉人在争议中没有任何错误，一审认定上诉人承担70%的责任是错误的。合阳县食品有限责任公司辩称，合阳县人民法院（2019）陕0524民初223号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。之所以一审判决上诉人承担责任是因为停业是上诉人自己自愿停业的，故上诉人应自己承担责李红雨向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同（解除合同时间为法院判决之日）；2、判令被告赔偿原告的巨额投资损失和营业损失（损失数额以鉴定结论为准）。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告赔偿原告投资损失46.62万元和营业损失404万元（营业损失从2018年4月1日起到2021年8月1日止40个月，每月按净利润10.1万元计算），并赔偿评估费损失2.3万元。合阳县食品有限责任公司向一审法院提出反诉请求，要求原告给付被告2018年租金48万元。一审法院经审理查明：2011年8月1日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》。约定乙方承租甲方座落在甲方院内钢架大厅及邻街门店（其中：院内钢架大厅及操作间，步行街门店大厅及北二层）。（1）、租赁期限为10年，自2011年8月1日至2020年8月1日止；（2）、租赁价款为前五年合同价款48万元/每年，后五年随行就市；（3）、双方自合同签字之日起，由乙方向甲方一次性交清一年租金，甲方接受乙方租金后将房屋使用权交付乙方使用。以后每年逐期交付租金。（4）、双方另对水电的使用、停车场地、大宴会厅前、使用通道等附属义务作出约定。合同签订后，原告交清第一年房租，被告交付租赁房屋。其后原告对全部租赁房屋进行了装饰装修，购置经营物品，开始餐饮经营。2017年，食品厂经营洗浴中心的另一承租户，将原告承办的喜宴的婚车阻挡，被结婚主家扣减费用5000元。原、被告共同处理此事，被告同意从2017年租金中抵顶5000元。2018年1月，原告停止餐饮营业。同月26日，原告在醒目位置张贴转让涉案酒楼的告示。2018年3月，食品厂多名股东因与食品厂股东权益纠纷将原告租赁的房屋上锁，原告告知被告后，被告随即报警，经公安机关处置于两天内被告股东解锁。其后原告与被告就后续承租问题协商未果。2018年4月起，被告另一超市租户将装修垃圾堆放在原告经营场所附近。2018年5月、6月期间，原、被告协商解决合同履行问题，并就租金交纳数额、装修费用等解除事项提出初步意见。其后协商因故未能实施。2018年12月8日、2018年12月29日，被告向原告送达《催付房屋租赁费的函》，通知原告限期交纳2018年租赁费。2019年1月3日，被告向原告送达《依法解除房屋租赁合同的通知》，通知原告解除合同，支付租赁费、返还房屋。原、被告确认2017年租金为24万元。被告认可原告将租金交纳至2017年底。2019年4月18日，渭南市昌鹏价格评估有限责任公司接受渭南市中级人民法院委托评估认为：李红雨租赁的合阳县食品有限责任公司房屋经营的酒店装修及物品现值为466200元，停业损失（8个月）为808000元，以上总计1274200元。为此，原告支出评估费23000元。另：（1）、原告之子袁林登记合阳县天和园酒楼，以涉案租赁房屋为经营场所，主要经营大型宴会，举办婚礼庆典和来宾招待。（2）、2012年1月1日，原、被告签订合作经营合同书，就双方就餐服务合作经营达成协议。该合同并未实际履行。（3）、证人武宏证明，2018年3月锁门原因是签订阴阳合同，是食品厂董事会主持股东开会决定锁门的，如果继续经营食品厂职工还会阻止。（4）、2019年10月9日食品厂查账记录显示：2011年至今李红雨交纳租金10笔，合计119万元。李红雨提供交款清单和交款票据显示：2016年7月29日、11月1日、11月9日、11月14日，2017年1月21日、3月30日、5月10日、10月12日、12月10日共计9次交纳515000元。其中：2017年1月21日、3月30日收款收据摘由记载：交来承租款（系2016年欠款）。上述事实，有房屋租赁合同、合作经营合同、营业执照、评估报告书、催付函、投递邮件清单、短信记录、解除合同通知、照片复印件、告知书、居委会证明、手机录音及录像光碟、查账记录、交款说明、收条、转账回执、收款收据、证人证言和当事人陈述在卷佐证。资金表、反映信、结账单，与本案没有直接关联，本院不予采信。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为：1、2018年度租金标准如何确定及原告是否交纳；2、案涉合同是否应予解除以及解除时间如何确定：3、被告的赔偿责任如何承担。一、关于2018年租金问题。案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应当认定有效。双方当事人均应严格履行各自合同义务。合同约定前五年租金为每年48万元，后五年租金随行就市。2017年为后五年的第一年，双方商定年租金为24万元，原告已经实际履行。对于2018年租金标准，原告认为24万元标准双方并未明确约定是2017年一年的标准，而被告认为系2017年当年的租金标准，2018年应按48万元标准执行。本院认为，2018年租赁合同租金的标准的举证责任在被告，现被告不能证明24万元租金标准并非双方对后五年的约定，也不能证明双方对商定的24万元租金标准进行了协商变更，还没有举证证明2018年租金的市场行情标准，而2017年实际履行的租金标准为24万元，故应当以24万元作为2018年租金的标准。对于交纳数额，原告仅提供9份交款证据但均没有注明租金交纳的年度为2018年，其中2017年交纳的五笔款项，前两笔注明为交纳2016年欠款，而被告提供的查账交纳清单因记账不全并不准确，账簿记载的部分款项交款时间、金额和原告提供的交款票据记载的时间、金额不符，且与当事人陈述亦不一致。故本院无法依据交款票据、账簿和当事人陈述确认2018年原告交纳租金情况。2018年租赁合同租金交纳的举证责任在原告，现原告不能证明其交纳了2018年案涉租金，应承担相应不利后果，应视为原告未交付2018年租金。故本院认定原告尚欠被告2018年度租金24万元。二、关于合同解除问题。被告作为出租方因第三人原因导致原告难以恰当使用租赁房屋，原告作为承租人未及时交纳租金，双方均存在违约行为，故均不能享有案涉合同法定解除权。合同未约定协议解除的条件，原、被告基于法定解除权要求解除合同的理由均不能成立。现原告要求解除合同，被告认为合同已通知解除，可以认定双方当事人存在解除涉案合同的合意，故本院确认案涉合同于被告第一次答辩之日即2019年1月15日解除。三、关于赔偿责任问题。原告未按照合同约定，按期交纳房屋租金，且经催告后仍未交纳，构成违约。合同履行过程中发生的阻挡婚车、锁门、堆放垃圾等问题，对原告正常餐饮经营造成一定影响，被告对此应承担违约责任。本院认为，原告和被告对于合同解除应承担同等的责任比例，即各为50%。被告对评估结论持有异议，但未提出重新鉴定申请，且鉴定人根据被告的申请出庭接受质询，故该评估结论可以作为认定案件事实的依据和重要参考。因此，对于原告的装修费和物品损失，应当以评估结论为依据予以确定。依据评估报告确定的内容，本院认定原告装修费和物品损失合计457293元。被告承担原告装修和物品损失确定为228646.5元（457293×50%），其余50%部分由原告自行承担。对于原告的营业损失，原告主张的营业损失为2018年4月起的营业损失，原告未与被告协商一致，于2018年1月起自行停止经营，亦未恢复营业，导致损失产生。挡婚车、股东锁门、堆放垃圾以及被告与其股东的相关纠纷尚未彻底解决等因素对原告经营造成一定影响，被告应承担相应责任。合同履行中过程中，原、被告双方同意协商但并未实际解决存在的争议和问题，均对营业损失的产生存在过失。故被告对原告主张的营业损失应承担30%的责任比例部分，其余70%责任部分由原告自行承担。被告对评估时营业损失依据的参照酒店所在的地区存在异议，该抗辩意见虽不能否决评估结论，但有一定的合理性。故原告营业损失额本院参照评估报告确定的月标准，酌定按90%的比例确定原告月营业损失额为90900元。据此，原告2018年4月1日至2019年1月15日期间的营业损失认定为863550元，被告赔偿原告营业损失应为259065元（863550元×30%）。因此，被告应当赔偿原告装修、物品和营业损失合计为487711.5元。原告主张的合同解除后的履行利益损失系扩大损失，依据减损原则，应不予支持。原告以合同纠纷主张违约责任，符合法律规定，故被告认为原告应向第三人主张侵权责任的主张，应不予采信。综上，原告要求被告赔偿损失4506200元的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告尚欠被告2018年租金未付，被告要求原告支付其租赁费480000元的反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、确认李红雨与合阳县食品有限责任公司2011年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除；二、合阳县食品有限责任公司赔偿李红雨装修、物品和营业损失合计487711.5元；三、李红雨支付合阳县食品有限责任公司房屋租金240000元；四、驳回李红雨的其他诉讼请求；五、驳回合阳县食品有限责任公司的其他反诉请求。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致，且双方当事人无新证据提交。本院认为：本案的争议焦点有三点，一是上诉人李红雨2018年的租金是否缴纳，应缴纳多少；二是双方当事人之间签订的房屋租赁合同是否解除，何时解除；三是租赁合同解除后上诉人李红雨的营业损失、物品损失等损失如何承担。一、关于上诉人李红雨2018年度缴纳租金的问题。案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为有效。该合同约定2011年至2016年年租金为每年48万元。2017年为后五年的第一年，对后五年的租金双方未有书面的协议，但实际履行年租金为24万元，被上诉人合阳县食品有限责任公司亦未提出异议，且根据双方租赁合同的约定，双方均未提交对2018年租金应当增加或者减少的证据，参照2017年的租金标准，对于2018年租金标准，应当以24万元作为2018年租金的标准。对于交纳数额，上诉人李红雨提交的证据不能证明已经缴纳了2018年度的租金，亦未有其他充分的证据相佐证。现上诉人李红雨不能证明其交纳了2018年案涉租金，应承担相应不利后果，故一审认定上诉人李红雨未缴纳2018年度的租金未有不妥。二、关于双方当事人之间签订的房屋租赁合同是否解除，何时解除的问题。本案中，上诉人李红雨作为承租人未及时交纳2018年度的租金，构成违约。被上诉人合阳县食品有限责任公司因第三人及其公司股东原因导致上诉人李红雨未能充分使用案涉房屋，被上诉人亦构成违约，故双方当事人均不能享有案涉合同法定解除权。双方签订的租赁合同亦未约定协议解除的条件。现上诉人要求解除合同，被上诉人认为合同已通知解除了，可以认定双方当事人存在解除涉案合同的合意，一审法院确认案涉合同于被上诉人第一次答辩之日即2019年1月15日解除亦无不妥。三、租赁合同解除后上诉人李红雨的营业损失、物品损失等损失如何承担。双方当事人在案涉租赁合同的履行过程中均存在违约行为，对于合同的解除，一审法院认为双方应承担同等责任并无不当，即各为50%。对于上诉人李红雨的装修费和物品损失，依据评估报告确定的内容，装修费和物品损失合计457293元。被上诉人承担上诉人装修和物品损失确定为228646.5元（457293×50%）。对于上诉人的营业损失，上诉人李红雨主张的营业损失为2018年4月起至租赁合同解除的营业损失，上诉人自2018年1月起自行停止经营，亦未恢复营业，导致损失产生。被上诉人及第三人的因素对上诉人经营造成一定影响。故双方当事人均应该对营业损失的产生承担责任。一审综合来考虑停业的原因、被上诉人影响因素的大小对营业损失按照3:7比例划分，即被上诉人承担30%，上诉人承担70%。上诉人的营业损失额参照评估报告确定的月标准，酌定按90%的比例确定月营业损失额为90900元。2018年4月1日至2019年1月15日期间的营业损失认定为863550元，故被上诉人应赔偿上诉人营业损失应为259065元（863550元×30%）。综上所述，上诉人李红雨的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41052元，由上诉人李红雨承担。本判决为终审判决。审判长  杨新龙审判员  吴丽宁审判员  秦文强二〇二〇年七月一日书记员  党秦龙