湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2653号上诉人（原审被告）：王玲，女，1971年2月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翥，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳奇，湖北忠三律师事务所律师。上诉人王玲因与被上诉人武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玲上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、三、四、六项判决，并改判驳回滨江天地公司除水费、电费以外的所有诉讼请求；2.判令一审诉讼费用、本案上诉费用由滨江天地公司承担。事实与理由：涉案商业街未取得消防验收合格意见书，不得违法进行商业出租和运营，涉案商业街根本没有物业公司管理，环境脏乱差、漏水没人修，滨江天地公司承诺的商户入驻率远不达标，导致王玲租赁房屋进行商业经营的目的无法实现，系滨江天地公司根本违约。一审判决反而认定王玲违约并支付租金、物业费、违约金，属于事实认定错误。一、涉案商业街属于公众聚集场所的经营性用房，未经消防机构消防检查和验收合格即出租给王玲，属于根本违约。二、涉案商业街根本没有物业公司管理、收取物业费却无法提供最基本的营商环境，导致王玲租赁房屋进行商业经营的目的无法实现，属于根本违约。三、滨江天地公司承诺的商场商户入驻率远远没有达到约定，更没有达到一个标准化商业街的规模和建制，使得王玲的商业运作根本无法开展，从客观环境层面丧失了经营、盈利的机会，亦属于根本违约。滨江天地公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.案涉房屋在2013年已经取得竣工验收备案证明书、建设工程消防验收意见书，双方之间的租赁合同关系合法有效，王玲应当支付租金及物业管理费；2.王玲违反合同约定，逾期支付租金及物业管理费、水电费，滨江天地公司经过催告其仍然不缴纳，滨江天地公司依法解除合同；3.双方在合同中滨江天地公司并未作出任何承诺，整个商区营商环境的建立依赖很多因素，需要双方的配合，才能取得很好的效果，不是法律强制性规定的不缴纳租金及物业管理费的合法理由；4.一审法院针对滨江天地公司物业服务方面的瑕疵已经减免了王玲30%的租金及物业管理费，因此，一审法院判决应当予以维持。滨江天地公司向一审法院起诉请求：一、依法确认滨江天地公司与王玲签订的《租赁合同》于2018年6月12日解除；二、依法判令王玲于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第三层301号、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号）；三、依法判令王玲拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；四、依法判令王玲向滨江天地公司支付拖欠的租金（或占用费）至房屋腾退移交滨江天地公司之日（暂计算至2019年2月28日，拖欠租金为人民币1,117,140元）；五、依法判令王玲向滨江天地公司支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交滨江天地公司之日（暂计算至2019年2月28日，拖欠的物业管理费为人民币331,917元）；六、依法判令王玲向滨江天地公司支付欠缴租金及物业费的滞纳金人民币434,717.1元；七、依法判令王玲向滨江天地公司支付欠缴电费人民币232,704.92元、水费3,855元；八、依法判令王玲按照《租赁合同》约定的租金标准向滨江天地公司支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；九、依法判令王玲立即向滨江天地公司支付拖欠的租赁保证金人民币44,500元与物业保证金人民币7,998元；十、依法判令滨江天地公司不予返还王玲全部租赁保证金及物业保证金；十一、依法判令王玲向滨江天地公司支付违约金人民币387,000元；十二、依法判令王玲向滨江天地公司支付本案律师费20,000元；十三、依法判令本案诉讼费、保全费由王玲承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2007年9月，武汉市公安消防局对锦绣长江A1地块1#-3#商铺工程进行了消防验收，并出具了消防验收合格的意见书。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年9月18日，滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方王玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MiniMall）第三层301号、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号房屋），建筑面积为516平方米，乙方租赁该商铺用于火锅餐饮。乙方自愿接受甲方所进行的物业管理或商业管理。租赁期限5年45天，自2015年9月15日起至2020年10月29日止。甲方预计于2015年9月15日向乙方交付商铺，若交付日变化的，租赁期限相应变化，但甲方不因交付日变化承担任何其他责任。租金采取预付制，每一个自然月支付一次（为一个租金周期），乙方应于下个租金周期的前15日支付下期租金。2015年9月15日至2016年4月29日为装修免租期及经营免租期，之后租金标准为2016年4月30日至2016年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2016年10月30日至2017年10月29日止，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2017年10月30日至2018年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币32,250元；2018年10月30日至2019年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币37,410元；2010年10月30日至2020年10月29日，每月计租面积的固定租金为人民币43,395.6元。乙方签订合同时，向甲方支付本合同租赁保证金64,500元，因乙方原因提前终止本合同的，甲方有权没收租赁保证金。双方约定物业管理费每月7,998元，乙方在房屋交付日支付壹个月物业管理费作为物业管理押金，物业费采取预付制，在每月15日前付清当月的物业管理费，乙方迟延支付物业费及相关费用的，按照应交数的0.5%/日支付违约金。本合同提前终止时，乙方应于合同终止后30日内将该租赁房屋按照甲方交付乙方使用时的原状交还甲方。在乙方延付或者拒付应缴租金、租赁保证金、物业管理费、商业管理费及有关费用期间，甲方/物业管理公司/商业管理公司有权停止向该房屋提供包括但不限于水、电的供应。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除本合同。乙方的行为构成本合同约定的解除合同条件致使甲方解除本合同的，甲方有权要求乙方按相当于租赁保证金6倍的标准支付违约金。同时，乙方应赔偿甲方在本合同项下的预期利益的损失；若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，滨江天地公司向王玲交付了约定的房屋，王玲对房屋进行装修并用于经营火锅店。王玲向滨江天地公司支付了客户意向金20,000元，未向滨江天地公司支付租金及物业管理费等费用。2018年12月1日，王玲向滨江天地公司提出申请，申请2018年12月1日至2019年8月1日停业调整。2019年4月，滨江天地公司将王玲所租商铺停电。2018年4月17日，滨江天地公司向王玲发送《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，向王玲催缴2016年5月至2018年3月的租金741,750元、物业管理费及水电费438,991.4元，并保留追究滞纳金等违约责任的权利。2018年6月，滨江天地公司向王玲发送《租赁合同解除函》，函称王玲未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，在2018年4月17日发函催缴后，仍未支付上述款项。故而函告王玲依约解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求王玲于本函件送达之日起立即腾退，并承担违约责任赔偿损失。一审另查明：世茂武汉52+MiniMall商场的经营状况不良,绝大部分商铺处于空置状态，有的关门停业、有的未装修、有的部分装修未开业，整个商场客流稀少。招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋顶漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。一审法院认为：世茂武汉52+MINIMALL办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托滨江天地公司对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此滨江天地公司与王玲签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。关于合同的解除。租赁合同签订后，滨江天地公司依约将房屋交付给王玲使用，王玲应向滨江天地公司支付租金、物业管理费及水电费等费用，王玲仅支付了客户意向金，未支付租金、物业管理费及水电费等费用，滨江天地公司因此向王玲发送上述费用催缴函。滨江天地公司催缴后，王玲仍未交清上述费用。依房屋租赁合同的约定，滨江天地公司可行使解除权，滨江天地公司虽向王玲邮寄了《解除函》，王玲表示未收到该《解除函》，滨江天地公司没有证据证明该《解除函》到达了王玲处，因此滨江天地公司要求确认双方的租赁合同于2018年6月12日解除的请求，不予支持。经催缴后，王玲至今没有交纳租金及物业管理费，系根本违约，合同应予以解除。合同解除后，王玲应将所租房屋返还给滨江天地公司，王玲应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之第三层301、302号商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，滨江天地公司、王玲对装修进行了约定，王玲根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后王玲可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对滨江天地公司要求判令王玲拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求不予支持。关于租金、占用费、物业管理费、违约金、滞纳金、保证金及律师费。合同签订后，滨江天地公司已给予王玲装修免租期、经营免租期等优惠条件，虽未达到招商宣传中的经营效果，但合同并未约定此为免交租金的条件，作为商铺经营者本身应有营造经营环境、承担相应经营风险的责任，王玲租赁经营商铺应按合同约定交纳租金。因房屋存在渗漏水问题，王玲于2018年12月1日停止经营，王玲应支付租金、物业管理费至2018年12月1日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此滨江天地公司有义务保障案涉房屋的交付使用及物业管理过程有利于王玲的经营活动顺利进行，鉴于滨江天地公司确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对王玲的正常经营活动造成严重影响，违反双方合同约定，应承担相应责任。滨江天地公司要求支付租金、物业管理费的诉讼请求，按合同约定标准的70%予以支持。自2016年4月30日起计算至2018年12月1日，王玲应向滨江天地公司支付租金703,437元（32,250元×70%×30+37,410元×70%），王玲应向滨江天地公司支付物业管理费173,556.6元（7,998元×70%×31），王玲支付的客户意向金20,000可以冲抵其应支付的租金，冲抵后，王玲应向滨江天地公司支付租金683,437元。关于违约金，租赁合同系因王玲违约拖欠租金等费用而解除，王玲应承担相应违约责任，基于上述滨江天地公司应承担的责任，对合同约定的违约金予以调整，即王玲向滨江天地公司支付违约金90,300元（32,250元×70%×4）。王玲应将拖欠的电费232,704.92元、水费3,855元支付给滨江天地公司。鉴于上述滨江天地公司应承担的责任，酌定免除王玲支付滞纳金及承担律师费的民事责任。鉴于合同应予解除，支付保证金已无必要，故对滨江天地公司要求王玲支付租赁保证金及物业保证金的诉请，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉滨江天地商业经营管理有限公司与王玲签订的《租赁合同》；二、王玲于一审判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第三层301、302号商铺（公安编号为武汉市滨江大道188号301、302号房屋）；三、王玲于一审判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付租金683,437元；四、王玲于一审判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付物业费173,556.6元；五、王玲于一审判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付电费232,704.92元、水费3,855元；六、王玲于一审判决生效之日起十日内向武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付违约金90,300元；七、驳回武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27,019元（武汉滨江天地商业经营管理有限公司已预交）,由武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担7,019元，由王玲负担20,000元，王玲于一审判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给武汉滨江天地商业经营管理有限公司。二审中，本院询问王玲是否已办理工商营业执照？王玲答复：办理了。本院二审期间，滨江天地公司向本院提交新证据，文号是武工消验（2013）第285号《关于武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司武汉世茂锦绣A2地块沿江商业及4、5#楼裙房地下室建设工程消防验收合格的意见》。拟证明滨江天地公司有案涉商业街已经消防机构消防检查和验收合格的证明。经质证，王玲意见为建筑面积16273.55平方米，这不是52+商业街的消防意见书，这是4、5#楼裙房地下室。因滨江天地公司提交证据上面写明的内容是：此次申报土建结构验收，包含1栋地上3层的沿街商业，建筑高度23米，建筑面积16273.55平方米，4、5#楼裙房地下室为1层的商业，建筑面积是15221.2平方米。不是王玲所称是4、5#楼裙房地下室的消防意见书，可以达到证明目的，本院予以采信。王玲没有向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审经审理另查明，世茂武汉52+MINIMALL办理了文号为武工消验（2013）第285号《关于武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司武汉世茂锦绣A2地块沿江商业及4、5#楼裙房地下室建设工程消防验收合格的意见》，此次申报土建结构验收，包含1栋地上3层的沿街商业，建筑高度23米，建筑面积16273.55平方米，4、5#楼裙房地下室为1层的商业，建筑面积是15221.2平方米。本院认为，王玲和滨江天地公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，王玲未支付租金及管理费，构成违约，一审法院判决双方的合同解除，并无不当。王玲上诉认为案涉商业街未经消防机构消防检查和验收合格，滨江天地公司即将案涉商铺出租给王玲，因双方合同中对滨江天地公司是否需向王玲提供案涉商业街已经消防机构消防检查和验收合格的证明没有进行约定，二审中，滨江天地公司已提供了《关于武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司武汉世茂锦绣A2地块沿江商业及4、5#楼裙房地下室建设工程消防验收合格的意见》，证明案涉商业街已经消防机构消防检查和验收合格的证明文件，王玲亦称其租赁商铺后，已办理了营业执照；一、二审中，王玲也未提交案涉商业街是否已经消防机构消防检查和取得验收合格的证明，对其经营有无造成影响，以及有无因果关系的相关证据，不足以证明其主张。对王玲上诉中提出的滨江天地公司确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对王玲的正常经营活动造成严重影响一节，一审判决中已予以考虑，故对滨江天地公司要求支付租金、物业管理费的诉讼请求，按合同约定标准的70%予以支持。王玲要求驳回滨江天地公司主张解除合同，判决王玲腾退房屋，支付租金、物业管理费、违约金等诉讼请求的上诉请求，本院不予支持。综上所述，王玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13272.94元，由王玲负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年七月二十一日法官助理李一凡书记员李一凡