山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6905号上诉人(原审被告)：范爱荣，女，1951年7月23日出生，汉族，住济南市。到庭委托诉讼代理人：辛庆羲，北京市盈科(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛杜秋，北京市盈科(济南)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人范爱荣因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。范爱荣上诉请求：1．撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁Oll2民初l260号民事判决书第一项判决；依法改判；2．本案一审、二审诉讼费用由天主教会承担。事实与理由：范爱荣认为一审判决适用法律错误、认定事实不清、证据不足。首先，本案并非普通的房屋租赁合同纠纷，属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，不属于法院的主管范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的相关规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案系八九十年代，党和政府落实宗教政策而遗留的房产纠纷案件，符合上述“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”的规定，从而不属于法院的主管范围。其次，一审判决适用法律错误：本案是当时济南市人民政府为了落实宗教政策将25户住户带户移交，后通过拆迁安置于宗教房产，事实发生所依据的是当时的政策规定。2000年7月1日《立法法》第九十三条明确规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往……”，明确对法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，一般性地规定了不溯及既往的基本原则。本案案由为“房屋租赁合同”，合同法的出台日期是l999年10月1日，而此事发生于l993年，如果将此租赁合同认定为不定期合同，违背了当时的“退还的房产一律按现有住户带户移交，不得随意赶撵住户和增加住户”的政策，妨害合同的稳定性，而且根据当时的政策规定，租金应该按照济南市房管局有关租金标准执行。一审判决以合同法来衡量本案涉案房屋项下产生的房屋纠纷，属于适用法律错误，因此，处理本案应适用当时的政策规定，而不应适用《合同法》。再次，一审判决认定事实不清：第一、八十年代，济南市电镀标牌厂为了解决职工宿舍的问题，将车间改造成职工宿舍供25户职工居住，该房屋在90年代属于济南市历下区房地局直管公房。l993年6月1日，济南市房地产管理局《关于退还天主教宗教房产的批复》(济房房字【1993】75号)，一、同意你局意见，将东圩子门外50号房产北屋4间……产权自93年7月1日起停租撤管，退还给济南市天主教爱国会自管。l993年12月1日，济南市房地产管理局《关于历城区政府退还市天主教爱国会房产的批复》(济房房字【1993】127号)第三条第一款规定，退还的房产一律按现有住户带户移交，不得随意赶撵住户和增加住户，房屋的租金及管理，必须按国家颁布的房管政策执行。2000年1月20日，天主教会向历城区土地局提交的《关于市天主教爱国会历城区、洪楼南路一号院洪楼路2、4、6号院l7号院房产土地情况说明》中提到：“在1957年，根据党的宗教房产政策，以上三个院落，全部由市房管局实行代管(包定租)。市天主教会按月到市房管局领取租金。l993年，在落实党的宗教房地产政策中，依据济南市房地产管理局的文件，将上述三个院落房地产产权退还我会自管”。从上述文件可以看出，上述房产退还天主教会自行经营，房屋租金及管理必须按照国家颁布的房管政策执行，根据1994年12月6日生效的《济南市城市公有房屋管理办法》第七条明确规定，涉案房屋是在济南市人民政府落实宗教房产办公室牵头，济南市电镀标牌厂与天主教会签订《搬迁安置协议》，范爱荣通过拆迁安置而得，是天主教会自管的公房，这一点天主教会在庭审时也明确表示2001年之前是公房，但不能因为天主教会办理了房产证而完全否定济南市人民政府在落实宗教政策时达成的带户移交的政策文件，挣脱当时的政策文件对涉案房屋的束缚，否认天主教会自管公房的性质。另外，天主教会在庭审时提交的济房权证历城字第046328号房产证，产别为全民自管房，也可以看出其房屋性质。第二、一审判决作出的“因房管部门公布的租金标准有多样，故该约定不明确，综合参考济南万通价格评估公司作出的1元／平方米／天，按套内面积36．93平方米计算”的事实认定错误。(1)本案中，薛兴兰(范爱荣母亲)与天主教会之间的租赁关系，是一种特殊的租赁关系，是济南市人民政府落实宗教政策的历史大背景下形成的具有历史因素和政治因素的租赁关系。一审判决在未考量历史背景的前提下，以一桩普普通通的租赁合同纠纷来审理，完全按照市场评估价格计算租金，属于扭曲事实，明显对范爱荣不公平，其判决结果显失公平。(2)1993年的拆迁安置是对薛兴兰家庭的安置，范爱荣作为薛兴兰的家庭成员有权在薛兴兰去世之后继续承租涉案房屋，根据l995年6月1日施行的建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。(3)根据l997年3月24日薛兴兰与天主教会签订的《房屋租赁协议》约定，使用面积29．34平方米。范爱荣居住在涉案房屋20多年，一直是按29．34平方米计算租金，在居住20多年后竟然变成36．93平方米?而且天主教会提供的济南市历城区房屋管理服务中心房屋分户平面图，范爱荣对于测绘的事实并不知情，测绘时也未告知范爱荣。一审判决却按测绘后的使用面积36．93平方米计算，明显错误。(4)范爱荣居住的涉案房屋是天主教会自管的公房，租金应该按照济南市房管局公布的直管公房的规定计算租金，并不是约定不明确，只是不同的地段、位置以及家庭收入等因素导致租金有所不同。第三、在一审庭审过程中，范爱荣向庭审提交了孔凡起l997年《济南市天主教房产租赁证》(范爱荣的l997年租赁证已被天主教会收回)、《关于洪家楼17号院教会新楼共同管理的协议书》、《关于加强洪楼17号院的水电管理的通知》、济南市房地产管理局文件济房房字【l993】127号《关于历城区退还市天主教爱国会房产的批复》、《关于历城区政府退还市天主教爱国会房产的会议纪要》、《搬迁安置协议》及《补充协议》、证人证言等证据，天主教会也一一进行了质证。令人不解的是，在一审判决中对上述证据和双方举证、质证的情况却只字未提，是法官忽略了还是没有必要论述呢?最后，一审判决依据的证据不足：天主教会在诉状中以“因涉案房屋维修管理成本不断增加，天主教会收取的租金不足以支撑房屋维护管理费用，为此天主教会向寇传富发出增加房屋租金的通知”，天主教会未提供任何证据能够证明房屋维修的事项，仅凭一份价格评估报告不能得出涉案房屋维修管理成本增加，进而增加租金!从范爱荣提供的《关于洪家楼l7号院教会新楼共同管理的协议书》、《关于加强洪楼l7号院的水电管理的通知》及《证人证言》得知，1997年至l999年涉案房屋的维修由济南市电镀标牌厂负责，费用由住户承担；1999年之后的维修，全部是由住户自行负责，费用自担。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，当事人对自己的主张，有责任提供证据。一审判决对此规定置若罔闻，仅凭一份价格评估报告就支持了天主教会的诉讼请求，显然也是错误的。另外，范爱荣向一审法院申请追加第三人济南市电镀标牌厂及申请一审法院调取证据，一审判决以“部分事实己被(2018)鲁Ol民终8774号判决确认，部分证据与本案无关”为由不予准许，明显程序错误。综上所述，一审判决适用法律错误、认定事实不清、证据不足。为维护范爱荣的合法权益，现依法向贵院提起上诉，请结合本案事实予以改判。天主教会辩称，第一、涉案纠纷是属于房产政策落实以后，天主教会取得了房屋所有权以后产生的租赁纠纷，并不是在落实政策过程当中产生的纠纷，故本案属于法院受理的范围。第二、根据国宗函(1995)059号国务院宗教事务局关于对宗教房产不宜列入公房进行出售的复函，宗教房产属于社会团体所有的房产不属于公房之列，一审法院认定涉案房屋为宗教团体所有，并无不当，在办理涉案房屋在内的房产大证时为2002年，宗教事务管理条例于2004年11月30日才正式实施，在宗教事务条例实施之前对于宗教团体的房产的定性，没有明确的界定，在实施之后，对宗教房产的性质有明确的规定，涉案的房产为宗教团体自有房产，一审法院对此认定和采用房屋租赁标准并无不当，对于原(2018)鲁01民终877号判决书所认定的内容，由于该判决为已生效判决，判决认定的事实作为定案的依据并无不当，为此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持一审判决。天主教会向一审法院起诉请求：1.判令范爱荣立即向天主教会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元402室房屋；2.判令范爱荣向天主教会支付所欠的房屋租金及利息(房屋租金以42.51平方米为建筑面积基数，以1元/㎡/天为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即46548.45元)；3.案件受理费由范爱荣承担。一审法院认定事实：二十世纪八十年代中期，天主教会因党和政府落实宗教政策，获得了济南市历下区东圩子门外50号房产的产权，并取得了土地证和房产证。天主教会与济南电镀标牌厂签订房屋租赁合同，由济南电镀标牌厂安排包括范爱荣在内的职工在此租住。1993年10月30日，天主教会（甲方）与济南电镀标牌厂（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，主要内容为，因东圩子门外50号房产年久失修，乙方的25家住户全部移地安置在洪家楼路17号院新建西楼内。住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行）。天主教会在甲方处盖章，济南电镀标牌厂在乙方处盖章，济南市宗教房产管理办公室在鉴证单位盖章。后范爱荣被安置到济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元402室即涉案房屋。1997年3月29日，天主教会与范爱荣签订房屋租赁协议，协议载明由范爱荣租赁涉案房屋，使用面积29.34平方米，每平方米使用面积每月租金1元，合计每月租金29.34元，起租日期为1997年12月1日，退租日期为空白。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋座落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。2010年1月1日，天主教会与范爱荣签订租赁契约，契约载明使用面积42.9平方米，月租金29.34元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不交租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋建筑面积42.51平方米，套内面积36.93平方米。天主教会主张，其曾于2016年11月4日向范爱荣在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，房屋的租金基准价优惠为每平方米每月10元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。天主教会另主张，其于2017年8月11日在范爱荣所住房屋入户门上张贴《通知》一份，主要内容为，范爱荣如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，范爱荣应及时腾房。范爱荣质证称未收到以上两份通知。因天主教会单方提高房屋租金，双方就此未达成一致意见，故范爱荣交纳租金至2016年12月31日，2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。范爱荣质证称受时效和用途的限制，该评估报告不能用于本案。一审法院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。双方虽约定不得无故拒交租金，累计30天不交租金，天主教会有权解除租赁契约，收回房屋。但范爱荣超过30天未交租金，主要是由于天主教会单方提高租金而范爱荣提出异议引发，并非范爱荣无故拒交租金，故天主教会要求范爱荣腾退涉案房屋并支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。1993年10月30日，天主教会与济南电镀标牌厂签订的《拆迁安置协议书》约定，住户搬迁新居后，由天主教会与住户起租（按房管局有关租金标准执行），因房管部门公布的租金标准有多种，故该约定不明确。但继续按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致且未针对涉案房屋租金进行评估的情况下，综合参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，天主教会要求按照1元/平方米/天的标准向范爱荣收取租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。双方1997年、2010年签订的租赁协议及契约，虽记载的使用面积不同，但均以房屋使用面积计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为42.51平方米，套内面积为36.93平方米，故计算租金时，应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积36.93平方米计算。天主教会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、范爱荣于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会2017年1月1日至判决生效之日止的租金，按照日租金36.93元（1元/平方米/日×套内面积36.93平方米）的标准支付；二、驳回济南市天主教爱国会其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由济南市天主教爱国会负担241元，范爱荣负担241元。二审期间,各方当事人均未提交新的证据。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，天主教会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。天主教会与范爱荣签订涉案房屋的租赁契约，合同约定双方共同协商租金，双方成立房屋租赁法律关系，应当依约履行合同义务。根据本案租赁契约的履行情况，若按原租赁标准计算房屋租金，显失公平，故在双方无法协商一致的情况下，一审法院参考济南万通价格评估公司于2018年6月22日针对涉案房屋所作出的评估价报告书，判令范爱荣按照1元/平方米/天的标准，按照实际测量的套内面积向天主教会支付租金，合理适当，本院予以确认。综上所述，范爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人范爱荣负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年七月二十二日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤