广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2768号 原告：谭振升，女，1985年8月28日出生，壮族，住广西壮族自治区合山市。 委托诉讼代理人：韦明，广西安信律师事务所律师。 被告：广西雄凯投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区双拥路36-1号绿城画卷B座30层B3202号房，统一社会信用代码：91450100061736687F。 法定代表人：谢修庆。 原告谭振升与被告广西雄凯投资有限公司（以下简称雄凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭振升及其委托诉讼代理人韦明到庭参加诉讼。被告雄凯公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭振升向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告于2019年4月28日签订的《水悦豪庭合作建房合同》无效；2、被告立即返还原告合作建房款89388元；以89388元为基数，以中国人民银行同期贷款利息年利率6%计算，从2019年4月29日起计算至实际清偿之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告介绍至位于南宁市西面名为“水悦豪庭”的项目购买住房。为此原告于2019年4月28日缴纳89388元合作建房首付款，并与被告签订了《水悦豪庭合作建房合同》，合同约定原告向被告缴纳223471元合作建房款后将获得70年该“水悦豪庭”项目面积为37.27平方米的第九层03号房的房屋使用权。后经原告多方考证得知，该房屋的土地使用权非国有用地，实为西乡塘区心圩街道明华村5队集体商服用地，且该建筑工程未取得建房所需的“两证一书”。后原告多次找被告协商退还该合作建房款被拒。原告认为，原被告双方签订的《水悦豪庭合作建房合同》因违反相关法律、法规及强制性规定而导致无效，故原告起诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告雄凯公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月28日，被告雄凯公司（甲方）与原告谭振升（乙方）签订一份《水悦豪庭合作建房合同》（以下简称《合作建房合同》），主要约定南宁市西乡塘区心圩街道明华村5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方连营开发。该地块规划用途为集体商服用地，经政府部门批准，用于建设明华五队长夜综合楼，又名水悦豪庭。甲方负责合作建房的相关手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本后的结余归甲方所有。乙方签订本合同时己经充分了解、知悉甲方与土地所有人明华五队的合作建房关系级联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。本合同合作建房的房屋为项目的9层03号房，建筑面积为37.27平方米。乙方取得该房屋使用权期限自该房屋交付之日起至2070年5月30日止。单价为5996元/平方米，总价款为223471元。乙方分期付款：在签署合同的同时缴纳首期款89388元……甲方应当在2020年12月31日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用。该合同还对其他事项进行约定。同日，原告以刷卡方式向被告缴纳首期款89388元，被告向原告出具一份《收据》予以确认。 另查明，未见有案涉房的预售信息和房屋权属登记记录。 本院认为，一、关于案涉合同的性质和效力问题。原告谭振升与被告雄凯公司签订的合同名称为《合作建房合同》，首先，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由合作方取得特定的房屋，其仅是根据案涉房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告雄凯公司向原告谭振升出售房屋的本质属性。其次，从合作表现形式上来看，原告谭振升并不符合合作人的法律特征。合作人可以间接或直接参与公司事务，影响公司的经营。本案中双方签订的合同名为合作建房，但原告谭振升并不参与建房、经营管理等事务，对被告雄凯公司的建设情况、经营状况并不了解，其合同权利义务只是向被告雄凯公司支付相应款项，被告雄凯公司到期交付房屋。综上，双方签订的合同名为合作建房，实为房屋买卖。因原告谭振升与被告雄凯公司签订的《合作建房合同》实质为房屋买卖合同，而雄凯公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应认定为无效。 二、关于原告要求被告返还已付款项并支付利息的问题。由于原告谭振升与被告雄凯公司签订的《合作建房合同》属无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告雄凯公司因合同取得的合作建房款89388元应当返还给原告谭振升并应支付资金占用费或利息，本院结合原告的诉请，本案利息具体计算方式：1、以89388元为基数，自2019年4月29日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算；2、以89388元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告谭振升与被告广西雄凯投资有限公司于2019年4月28日签订的《水悦豪庭合作建房合同》无效； 二、被告广西雄凯投资有限公司向原告谭振升返还款项89388元； 三、被告广西雄凯投资有限公司向原告谭振升支付利息（计算方式：1、以89388元为基数，自2019年4月29日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算；2、以89388元为基数，自2019年8月20日起计算至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2326元（原告已预交4652元），由被告广西雄凯投资有限公司负担；本院退回原告谭振升受理费2326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  莫寿孟 二〇二〇年七月三日 书记员  罗欧阳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。