湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2625号上诉人（原审被告）：李昌武，男，1968年9月24日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。被上诉人（原审原告）：武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会，住所地武汉市江夏区湖泗街邬桥村，统一社会信用代码54420115ME1767562U。法定代表人：叶斯良，该村村民委员会书记。委托诉讼代理人：邹小帅，湖北光谷律师事务所律师。原审被告：徐益林，男，1965年4月4日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。原审第三人：武汉市胜斌林养牛有限公司，住所地武汉市江夏区湖泗街邬桥村，统一社会信用代码91420115081991714K。法定代表人：李昌武，执行董事兼总经理。原审第三人：吴业胜，男，1961年10月27日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区。上诉人李昌武因与被上诉人武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会（以下简称邬桥村）、原审被告徐益林、原审第三人武汉市胜斌林养牛有限公司（以下简称胜斌林公司）、吴业胜合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初6788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昌武上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回邬桥村一审的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由邬桥村承担。事实与理由：一、一审法院认定邬桥村未经过村民大会或村民代表大会即与李昌武签订《邬桥小学校舍出租合同》（以下简称《合同》），违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款规定的法定程序，损害了邬桥村集体的合法权益，合同无效，属于事实认定错误，李昌武与邬桥村签订的《合同》中第一段明确说明了订立合同的原因是“为发展村级集体经济，盘活集体资产、资源”，并“经邬桥村委会，村民代表，讨论同意，将原邬桥村小学租赁给乙方使用，并经甲乙双方协商意见一致。”而且，双方也都在《合同》上签字及盖章确认。而且，徐益林（前村委会书记）亦证实邬桥村与李昌武签订《合同》前曾于2013年10月份找到八个村的村队长，征求他们的意见并开会讨论同意将案涉土地出租给李昌武，仅因当时管理模式并不完善，村干部水平有限，所以并没有形成文字记录。另，合同中关于租金及权利义务等约定亦是双方的真实意思表示，双方签订的《合同》应为合法有效。二、一审法院认定合同无效后李昌武将取得的土地及地面附着物予以返还，由李昌武、徐益林、胜斌林公司、吴业胜自行承担，不但事实认定不清，也不符合《中华人民共和国合同法》第四十二条及第五十八条的规定。邬桥村为了盘活集体资产，与李昌武签订《合同》，并告知李昌武已经过了邬桥村委会，村民代表讨论同意，而且合同上也盖有邬桥村的公章。邬桥村违反上述规定的第二、三项。邬桥村的行为给李昌武造成了巨大的经济损失，应当承担损害赔偿责任。《合同》签订后，李昌武投入大量资金对废弃的小学房屋予以维修及修建养牛、养殖农用设施，即使认定合同无效，依照前述规定，应由邬桥村将李昌武出资修建的养牛、养殖农用设施予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。综上所述，请求撤销一审民事判决，改判驳回邬桥村一审的诉讼请求或发回重审。邬桥村辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐益林辩称：同意李昌武的上诉意见。胜斌林公司述称：同意李昌武的上诉意见。吴业胜述称：同意李昌武的上诉意见。邬桥村向一审法院起诉请求：1.确认邬桥村与李昌武于2014年1月1日签订的《邬桥小学校舍出租合同》无效；2.李昌武返还其侵占的邬桥小学校舍及周边土地共约20亩；3.李昌武、徐益林腾退、拆除邬桥小学周边土地上的建筑物及附着物；4.李昌武、徐益林支付2014年1月1日起占用邬桥小学及周边土地的使用费（依照周边土地出租的标准计算）；5.本案诉讼费由李昌武、徐益林承担。一审法院认定事实：李昌武、徐益林于2013年11月11日共同设立胜斌林公司，公司自设立起至2019年4月27日，公司注册登记李昌武、徐益林各占股50%，李昌武任法定代表人，后吴业胜参股，三人约定各占公司股份1/3，但未进行股权变更登记。2014年1月1日，邬桥村（甲方，徐益林时任邬桥村村主任）与李昌武（乙方）签订《邬桥小学校舍出租合同》，约定：租赁土地范围是原邬桥小学及周边村级所有面积（叶家咀湾部分面积），经营范围是养牛及种牛养殖与培育，租赁期限为2014年1月1日起至2030年1月1日止，租金为28600元，合同签订之日合同乙方交付押金10000元（冲抵合同最后五年的租金），因乙方前期对旧校进行全面整改修理，需要时间及大批资金，因此前三年不交租金，剩余租金于2017年、2020年、2025年分别交付6600元、11000元、11000元，小学房屋租赁期内，维修的一切费用由乙方承担。合同签订后，胜斌林公司为《合同》所涉土地及附着物的实际使用人，并对旧校建筑进行了维修。前述押金10000元，李昌武已于2014年1月1日如约交付徐益林，徐益林向李昌武出具收条并加盖村委会公章，经手人为徐益林、祝敏锰（自合同签订至今担任邬桥村文书一职）、陈安保（自合同签订至今担任邬桥村妇联主任一职）。合同约定的其他款项李昌武未支付。另查明，签订《合同》前未召开村民大会或村民代表大会。一审法院在审理中，依据当事人提供的证据（红线图）及依职权调查取证的证据，《合同》所涉的土地面积为3884.02平方米，折合5.83亩。一审法院认为：一、《合同》虽名为租赁合同，但所涉土地系邬桥村集体所有，故《合同》应受《中华人民共和国农村土地承包法》的调整。邬桥村未经过村民大会或村民代表大会即与李昌武签订《合同》，违反《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人使用，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”规定的法定程序，损害了邬桥村集体的合法权益，合同无效；二、合同无效后，李昌武应将取得的上述土地及地面附着物予以返还（即腾退），胜斌林公司作为上述土地及地面附着物的实际占有人，也应承担腾退义务；三、关于《合同》无效后的损失分配。鉴于邬桥村、李昌武均存在缔约过失责任，徐益林、胜斌林公司、吴业胜对合同无效也负有责任，故因土地占用产生的费用损失由邬桥村自行承担，因维修校舍等相关的投入损失（含添附物）由李昌武、徐益林、胜斌林公司、吴业胜自行承担。上述押金10000元应退还李昌武。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、第二十六条的规定，判决：一、武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会与李昌武于2014年1月1日签订的《邬桥小学校舍出租合同》无效；二、李昌武、武汉市胜斌林养牛有限公司于本判决生效之日起九十日内共同向武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会腾退《邬桥小学校舍出租合同》中所涉的土地（界址见红线图）；三、武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会于一审判决生效之日起十日内退还李昌武已交付的押金10000元；四、《邬桥小学校舍出租合同》所涉土地内的添附物归武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会所有，如需拆除，其费用由武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会自行承担；五、驳回武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取计50元，由武汉市江夏区湖泗街道邬桥村村民委员会负担25元，李昌武负担25元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人使用，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”的规定，将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人使用，需经过村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意的法律规定的程序，而未经此法定程序的，属违反了法律强制性规定的《合同》为无效，李昌武与邬桥村订立《合同》时，未经法律规定的法定程序，违反法律规定而无效。李昌武上诉认为《合同》已经过邬桥村盖章，为双方意思表示真实，为有效的上诉理由缺乏法律依据不能成立。对李昌武上诉认为《合同》无效，邬桥村的行为给李昌武造成了巨大的经济损失，应当承担损害赔偿责任的理由，因李昌武在一审中未提出相关诉求，不属本案审理范围，本案不予审理。其上诉请求本院不予支持。综上所述，李昌武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由李昌武负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  方 红审判员  刘鑫荣二〇二〇年七月二十一日法官助理李一凡书记员李一凡