辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1146号上诉人（原审被告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原名：葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人：王磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春伟、曾宇，北京金诚同达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨占石，男，1989年12月28日生，汉族，个体，现住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：李亮，辽宁斯特律师事务所律师。上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称润欣葫芦岛公司）因与被上诉人杨占石租赁合同纠纷一案，不服连山区人民法院（2019）辽1402民初803号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润欣葫芦岛公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019)辽1402民初803号民事判决书第二项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、润欣葫芦岛公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约，一审判决润欣葫芦岛公司承担违约责任没有依据。二、一审判决认为购物中心未整体开业违背客观事实。三、被上诉人接收店铺后，使用涉案店铺进行了实际经营。四、一审判决润欣葫芦岛公司赔偿被上诉人损失，没有依据。一审法院认定润欣葫芦岛公司承担70%责任比例过高即使购物中心未在2013年11月整体开业，但在2014年购物中心便陆续全部开业。在2014年8月25日，被上诉人开始经营行为，至今已五年有余。在此期间内，被上诉人未缴纳过租金，享受正常的经营收益，而如今一审法院又判决润欣葫芦岛公司按照上诉人装修原值的70%赔偿其损失，显然不符合《合同法》的填平原则，润欣葫芦岛公司承担的责任比例过高。综上，请求法院支持润欣葫芦岛公司的上诉请求，维护润欣葫芦岛公司的合法权益。杨占石二审答辩称：一审判决正确，应予维持。杨占石向一审法院起诉请求：本案中被告将其名下乐都汇购物中心楼内三楼的L3F008，009,010,011,012,013,013a等商铺租赁给莫森泰姆健身（沈阳）有限公司用于经营健身房，双方于2013年9月13日签订《店铺租赁合同》，并于2014年1月15日由原、被告以及莫森泰姆健身（沈阳）有限公司签订三方协议，约定将《店铺租赁合同》承租方的权利和义务全部转移给原告享有，原承租方退出合同履行，由原告直接针对被告履行租赁合同，因原始合同中约定了承租方必须在乐都汇购物中心正式开幕日之前就开始经营活动，否则视为违约，所以本案原告在乐都汇购物中心开业之前就完成了健身房的装修和器材设备购入等工作，并且按照协议的要求开门营业，但是由于被告一直没有按照合同约定正式确定开业，而且商场内原有的中央空调、滚梯等所有配套设施也被被告停用，而被告的行为导致了在商场内根本没有客源和人流光顾，直接造成商场内的商家纷纷倒闭，并在商场内悬挂条幅向被告维权，而造成商场无法开业的根本原因就是到现在为止商场还没有通过消防部门的整体验收，所以不允许开业，而被告在法律不允许开业的情况下与原告签订《店铺租赁合同》，其行为明显存在缔约过失，也就是说其签订合同时就注定该合同无法履行，但是原告前期的所有投资都因为被告的违约行为而损失，所以将此事诉至法院，要求解除双方签订的《店铺租赁合同》，要求赔偿因被告造成的损失共计300万元，由被告承担诉讼费用。一审法院查明的事实：2013年9月13日，案外人莫森泰姆健身（沈阳）有限公司作为乙方，被告作为甲方，双方签订了乐都汇购物中心《店铺租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于葫芦岛乐都汇购物中心L3F008、009、010、011、012、013、013a等商铺用于经营健身房，租期99个月（包括装修期），自交付日起算租期，交付日为2013年9月15日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准，开业日为2013年12月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。合同还约定，购物中心开幕日指于购物中心正式开始营业并向公众开放的日期。双方在该合同第12.3条款约定：若任何一方作出任何虚假陈述，或违反或未能全面履行本合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因违约产生的全部损失包括调查费及律师费和会计师收费，或任何其他形式的损失（无论是否牵涉第三方的索赔）作出全额赔偿。合同签订后，2013年10月11日被告交付了上述店铺，案外人莫森泰姆健身（沈阳）有限公司对租赁店铺进行了装修，并购买了健身器材。合同约定的开业日到期后，未能开业。2014年1月15日，原、被告及莫森泰姆健身（沈阳）有限公司签订了《权利义务转让协议》，将租赁合同的承租人由莫森泰姆健身（沈阳）有限公司转为原告杨占石，莫森泰姆健身（沈阳）有限公司《店铺租赁合同》项下的权利义务全部转让给原告，后开始营业。原告经营期间，办理了会员卡。一审另查明，乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业。在本次诉讼前，被告曾通过自行协商及诉讼等方式补偿或赔偿过部分租户的经济损失。还查明，本案在审理过程中，经原告申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司对原告租赁店铺的装修价值及剩余会员残值进行评估，评估基准日为2019年7月8日，评估结论：装修价值1407787.00元，会员残值337649.00元，合计1745436.00元。原告为此次评估交纳评估费52000.00元。现被告同意解除合同。一审法院认为，原告承继了莫森泰姆健身（沈阳）有限公司的合同权利义务后，其成为了《店铺租赁合同》的承租方，与原告形成了租赁合同关系，该租赁合同是双方的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，被告不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方之间的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了被告的认可，同时被告也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上被告对其他商户作出过补偿或赔偿的事实也证明了被告存在未按约定履行义务的事实。被告的违约行为在一定程度上导致了案涉商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳状态，在一定程度上影响了原告的正常经营活动，比如前来逛街、购物或消费的客流、人流相比照整体开业的状态之下明显不足，前来消费的人群总量不足，不够充沛。原告作为租赁商铺并开展正常商业经营活动的业主，在选择所承租的商铺地段及经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越，同时也会考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身商业经营中的风险。原告经营的店铺，其生意好与坏，影响因素较多，比如原告自身经营定位、服务质量、管理水平等，又比如本地潜在消费客户总量、客户消费水平等，当然还会受到上述商铺所在购物中心整体商业氛围是否能够带动人流、客流等因素的综合影响。这种商业风险也应予以考虑且该风险不能全部由被告来承担。综合考虑双方当事人在履行合同中的各自过错承担，特别是被告的违约行为对原告的影响程度，原告经营中的商业风险等综合因素，同时本着妥善化解矛盾纠纷、最大程度平衡民事权益并兼顾公平的原则，法院确定本案适用适当赔偿原则，对原告损失进行赔偿。关于原告的经济损失问题，应以评估数额为准，按责任比例承担，原告支出的评估费亦按此原则分担。超出评估数额部分，不予支持。原告请求解除《店铺租赁合同》，现被告同意解除，故应予解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决：一、解除原告杨占石与被告葫芦岛特易购房地产开发有限公司之间的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》。二、被告葫芦岛特易购房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨占石经济损失1258205.20元。三、驳回原告杨占石的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800.00元，由原告杨占石承担17884.00元，由被告葫芦岛特易购房地产开发有限公司承担12916.00元。二审查明的事实同一审一致。本院认为，辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司对杨占石租赁店铺的装修价值1407787元，由杨占石与润欣葫芦岛公司按3：7比例承担并无不当。但会员残值337649元，已由杨占石收取，不应作为财产损失。一审判决会员残值337649元由双方按比例承担错误，本院予以纠正。润欣葫芦岛公司赔偿杨占石装修损失985450.9元（1407787元×70%）、评估费52000元，由杨占石承担15600元、由润欣葫芦岛公司承担36400元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持连山区人民法院（2019）辽1402民初803号民事判决第一项、第三项。二、变更连山区人民法院（2019）辽1402民初803号民事判决第二项“葫芦岛特易购房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨占石经济损失1258205.20元”为：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原名：葫芦岛特易购房地产开发有限公司）于本判决生效后十日内赔偿杨占石经济损失985450.9元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元、二审案件受理费30800元，共计61600元，由杨占石承担18480元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担43120元。评估费52000元，由杨占石承担15600元、由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担36400元。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年七月九日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。”