四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终635号 上诉人（原审被告、反诉原告）：眉山大地龙盛电子商务有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区城南岷家渡1号。 法定代表人：姚国庆，执行董事。 委托诉讼代理人：杨梦轩，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丕贵，男，1963年8月23日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：黄娟娟，四川有度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴豪（系吴丕贵之子），男，1987年6月6日出生，汉族，住四川省达县。 上诉人眉山大地龙盛电子商务有限公司(以下简称龙盛公司)因与被上诉人吴丕贵房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月1日对本案进行了询问。上诉人龙盛公司的委托诉讼代理人杨梦轩、被上诉人吴丕贵的委托诉讼代理人黄娟娟、吴豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龙盛公司上诉请求是：1、撤销（2020）川1402民初431号民事判决第二、四、五、六项；2、改判吴丕贵向龙盛公司支付111444.3元违约金（房屋买卖合同违约金52791.3元+车位买卖合同违约金22500元+因房价下跌导致上诉人蒙受的巨额预期损失的30%即36153元）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人达成房屋买卖合同时，房屋销售均价为每平方米8500元左右，而至今日，案涉标的因全国性的房价下跌，其均价已跌至每平方米6900元-7000元，根据案涉标的建筑面积80.34平方米计算，上诉人将蒙受的二次销售预期损失总计达12万元-12.8万元左右。该损失是被上诉人恶意隐瞒自身信用瑕疵以及拖延履行合同义务所导致，故该损失应由被上诉人承担。2、一审法院判定车位买卖合同违约金标准时，适用《合同法解释二》第二十九条并判定案涉车位买卖合同违约金标准为10%不当。对该法条实际上规定了合同违约金标准应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按实际损失的30%计算违约金。具体到本案，上诉人二次销售车位的实际损失在75000元左右，其30%为22500元。3、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，案件部分胜诉、部分败诉的，人民法院应根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。一审判决在已经认定上诉人存在过错的情况下，还判决本案本诉诉讼费由上诉人承担5000元，反诉费由上诉人承担1520元不当。 吴丕贵答辩称：1、龙盛公司主张吴丕贵承担房屋降价损失36153元超过了龙盛公司一审反诉请求，龙盛公司在一审反诉请求仅有主张房屋买卖合同违约金52791元和车位违约金150000元，未在反诉请求主张房屋降价损失，故请求法院不予受理。2、龙盛公司主张车位买卖合同违约金过高，违约金是以实际损失为前提。龙盛公司并未举证证明实际存在损失，且上诉人对其所谓的损失也有责任，理应承担相应损失。3、在一审中吴丕贵提交了与上诉人工作人员的录音证据可以证明吴丕贵在知晓贷款审批无法通过之后就积极联系上诉人工作人员要求上报公司解除合同，上诉人的工作人员失职未上报导致上诉人退房事宜拖延至今。同时，上诉人在明知吴丕贵贷款无法通过也无力一次性支付尾款的情况下并没有采取合理措施减损，根据合同法司法解释二的规定，上诉人不得就扩大的损失主张赔偿。4、上诉人并没有证据证明现在房价较吴丕贵购买时房价有下跌，且影响房价下跌的因素很多，上诉人未提供证据证明房价下跌是被上诉人造成，故龙盛公司要求被上诉人承担相应预期损失无事实和法律依据。5、在房屋买卖合同中，被上诉人处于被动地位，被上诉人在合同约定时间内已支付购房款20余万元足以表明被上诉人是诚心购房，因此被上诉人在合同订立过程中不存在过错，对于贷款未通过不能继续履行买卖合同的主要责任在于上诉人。6、从被上诉人提供的上诉人的宣传资料、安居客的售楼广告以及通话录音均可以证明前期上诉人宣传的车位属于赠送性质，且被上诉人选取购房也是基于车位赠送，现被上诉人需要另行支付价款购买车位系上诉人的违约行为。 原审原告吴丕贵在一审中的诉讼请求是：1、请求法院判令解除吴丕贵与龙盛公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《“南湖世家”车位补充协议》（房屋价值527,913元，车位价值150,000元）；2、请求法院判令龙盛公司向吴丕贵返还已支付的购房款和车位款首付共计208,913元。3、请求法院判令龙盛公司向吴丕贵支付资金占用利息暂计为8,380.89元（以208,913元为基数，按照年利率6%计算至实际付清之日止）。4、请求判令由龙盛公司承担本案诉讼费。 原审反诉原告龙盛公司在一审中的诉讼请求是：1、由吴丕贵依据合同约定向龙盛公司支付违约金共计202,791.3元（房屋买卖合同违约金527,913元+车位买卖合同违约金150,000元）。2、请求判令吴丕贵承担反诉受理费。 一审判决认定的事实：龙盛公司在出售玫瑰园20期·南湖世家房屋时，在安居客、房天下等平台以购买房屋赠送产权车位进行宣传。2018年8月31日，吴丕贵与龙盛公司签订编号：5025813号《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定，由吴丕贵购买玫瑰园20期·南湖世家的5幢1单元17层3号房屋，建筑面积80.34㎡，总房款为527,913元，买受人支付购房总价款的30%，其余价款采用向银行按揭贷款的方式，分9年付清。第十条约定逾期付款的处理，除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金……同日，双方又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）补充协议》，第六条对《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条进行补充协议，约定买受人逾期付款30日内，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按购房总价款的10%支付违约金，解除合同产生的所有费用由买受人承担，出卖人有权从买受人已交纳的款项中直接扣除，且出卖人有权将该商品房另行出售；出卖人同意继续履行合同的，买受人应当立即向出卖人付清应付购房款，同时还应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金自约定的应付款期限届满之次日起计算至实际应付款之日止。在签订了合同与补充协议的当天，吴丕贵与龙盛公司又签订合同编号：5025811号《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定吴丕贵购买龙盛公司出售的地下室-2楼1654号车位，面积12.97平方米，总价150,000元，首付50,000元，余款10万元申请银行贷款支付，期限8年。其余约定均与编号5025813号《四川省商品房买卖合同（预售）》内容相同。同时又签订了《“南湖世家”车位补充协议》，约定吴丕贵自愿购买“南湖世家”车位号为地下负2层1654号车位，如合同履行期间拒绝办理车位按揭手续或因为自身原因导致按揭未获银行通过，吴丕贵应在5个工作日内至售楼处付清全部车位款，逾期10个工作日未付清车位余款，视为自动放弃车位购买权益，并不再享受购买“南湖世家”住宅时的优惠政策。鉴于选择车位方式能获得更多的住宅购买优惠，吴丕贵不再购买车位后，应向龙盛公司支付违约金150,000元以弥补其损失。合同签订后，吴丕贵向龙盛公司转款南湖世家5栋高层-1单元-1703楼款158,913元、南湖世家地下车位-1654-2层车位款50,000元。吴丕贵随后向龙盛公司提供了2018年8月30日打印的个人信用报告，信息显示吴丕贵的各项提示均为“0”。后在办理银行按揭贷款过程中，因吴丕贵具有一笔2014年11月的贷款未偿还存在征信瑕疵，吴丕贵的儿子吴豪与龙盛公司员工胡某多次微信与电话联系，贷款一直未办理下来，导致吴丕贵贷款未通过银行审核。无法办理贷款购房。吴丕贵提起诉讼后，龙盛公司于2020年3月6日向吴丕贵发送“合同解除通知书”，通知双方于2018年8月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》等一系列协议解除，并要求吴丕贵向龙盛公司支付违约金202,791.3元。诉讼中，双方均同意解除双方所签订的房屋及车位买卖合同。根据双方当庭的陈述，龙盛公司在仅出售房屋时均价约为8,000多元/平方米，送车位时房屋均价约为6,000多元/平方米，送产权车位时另签订买卖车位合同，将优惠的价款用于购买车位。 一审判决认为：吴丕贵、龙盛公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议、“南湖世家”车位补充协议，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于本案的本诉问题，吴丕贵在与龙盛公司签订合同时，均约定为按揭贷款购房和车位，但在办理按揭贷款过程中，因吴丕贵的征信与其提供的征信报告不同，无法办理贷款。吴丕贵在提供征信时，应当知道其贷款是否清偿完毕，不应有瑕疵，但吴丕贵隐瞒了该事实，导致合同无法履行，过错在吴丕贵。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失…。据此规定，双方因无法履行合同，并且均同意解除合同，依法予以解除。合同解除后，龙盛公司取得的吴丕贵的购房款和车位款共计208,913元应当返还。因吴丕贵未按约履行付款义务，其要求龙盛公司支付资金占有利息损失的请求不符合法律规定，应由其自行承担。关于本案的反诉，龙盛公司在吴丕贵具有过错下要求其承担违约责任，符合双方合同的约定，根据双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条的逾期付款处理约定及补充协议，约定买受人逾期付款30日内，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起3日内按购房总价款的10%支付违约金。龙盛公司购房总额为527,913元，违约金为52,791.3元，该违约金吴丕贵应当支付。其次，对于车位的违约金，该车位总价为150,000元，而违约金约定为150,000元，该约定不符合相关法律规定，应当予以调减。根据双方主合同的约定及吴丕贵要求调减违约金的抗辩，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，综合两份合同，按10%的违约金予以考虑，故由吴丕贵支付龙盛公司车位的违约金为15,000元。综上所述，为维护当事人的合法交易，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决:一、解除原告吴丕贵与被告眉山大地龙盛电子商务有限公司于2018年8月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号：5025813、《四川省商品房买卖合同（预售）》补充协议、《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号：5025811、《“南湖世家”车位补充协议》；二、被告眉山大地龙盛电子商务有限公司返还原告吴丕贵已支付的购房款、车位款共计208,913元；三、驳回原告吴丕贵的其他诉讼请求；四、由反诉被告吴丕贵支付反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司违约金67,791.3元；五、驳回反诉原告眉山大地龙盛电子商务有限公司的其他诉讼请求；六、以上第二、第四项品迭后，由被告眉山大地龙盛电子商务有限公司于本判决生效后十日内返还原告141,121.7元。案件受理费5,290元，吴丕贵负担290元，龙盛公司负担5,000元；反诉受理费2,171元，由吴丕贵负担651元，由龙盛公司负担1,520元。 二审中，双方当事人围绕上诉请求提供了新证据，本院组织双方进行了举证和质证。 龙盛公司提供的证据为：1、安居客网站南湖世家的价格行情。拟证明该小区房价在2019年3月房屋均价为8100余元，截止现在已降价至6700余元。由于被上诉人的违约行为导致上诉人存在利益损失。2、上海佾吉佣金明细。拟证明案涉房屋销售后上诉人支付给第三方销售公司佣金29647.50元。吴丕贵质证意见为：证据1的三性不认可。安居客上的房屋价格以及价格趋势仅能作为案涉小区房价浮动的参考，并不能如实反映房屋真实的价值情况，同时案涉房屋并没有相关鉴定报告作为依据。证据2系复印件，三性不予认可，即使该证据有原件，相应的支出也是上诉人在售楼过程中理应支出的正当消费，该损失不应由被上诉人承担。 本院认为，上诉人龙盛公司提供的两份证据均为复印件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”和《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”的规定，龙盛公司所提供的两份证据均为复印件，且没有上述法律及司法解释规定的提交原件确有困难的情形，故对龙盛公司提供的证据应不予采信。 吴丕贵提供的新证据为：1、吴丕贵于2017年12月29日在宣汉县人民医院出院证明。拟证明吴丕贵在购买案涉房屋前后出现脑溢血，案涉合同是在2018年签订，该出院证明能反映出被上诉人可能在记忆力以及大脑意识方面没有完全民事行为能力人的状态，故无法记清被上诉人还存在一笔贷款未偿还的情况，也证明被上诉人并非恶意隐瞒征信。2、吴丕贵的征信报告简版、明细版。拟证明征信报告在打印过程中也是能够反映个人征信的全部明细状况，明细版中有一栏被上诉人的手机号以及居住地址信息，该两项信息与被上诉人实际情况不符合，因此征信报告记载的相关内容可能也不是实际情况。龙盛公司的质证意见为：证据1的真实性无异议，但与本案无关，该证据仅能说明吴丕贵于2017年12月29日之前经历了相关医疗过程，但其并非专业医疗鉴定机构所出具的能够证明被上诉人是否具备与签订合同相当的民事行为能力，因此该证据不能说明被上诉人在签订案涉相关合同及协议时不具备相关的意识能力、思考能力或行为能力，更不能说明其对自身具有逾期未还贷款的征信瑕疵不清楚。证据2的三性不认可。类似报告应该出具完整版本，而不是进行剪辑版本，否则将导致信息体现不全而缺乏证据效力，结合被上诉人在一审中提交的通话录音，被上诉人的委托诉讼代理人吴豪在录音中明确表示吴丕贵征信批不下来，说明被上诉人现主张的因为各种客观理由导致对其存在征信瑕疵问题不清楚的主张并不属实。 本院认为，吴丕贵提交的证据1的真实性因双方当事人不持异议，本院予以确认，但该证据仅能证明2017年11月21日至2017年12月29日吴丕贵因脑出血、高血压、肺部感染住院治疗的事实，且该事实与本案无关，故对该证据应不予采信。证据2因系复印件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条和《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条，因吴丕贵不能提供原件，故对该证据应不予采信。 二审经审理查明，2020年3月5日，龙盛公司向一审法院提交的反诉状载明的诉讼请求为：1、请求判令吴丕贵依据合同约定向龙盛公司支付违约金共计202791.3元（房屋买卖合同违约金52791.3元+车位买卖合同违约金150000元）；2、请求判令吴丕贵承担本案反诉受理费。 二审经审理查明的其余事实和采信的证据与原判一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方争议的焦点为：1、吴丕贵是否应向龙盛公司承担预期利益损失？2、本案车位违约金应如何确定？3、一审判决确定的诉讼费是否恰当？ 关于焦点1。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，龙盛公司在二审中请求因吴丕贵违约赔偿龙盛公司因案涉房屋房价下跌的预期损失的30%即36153元系龙盛公司在二审中新增加的诉讼请求，因吴丕贵不同意调解，根据上述规定，对龙盛公司该请求应不予审理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，合同一方当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，另一方当事人可以请求违约方赔偿预期利益损失。本案中，吴丕贵与龙盛公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》后，因吴丕贵隐瞒了无法办理贷款的事实，导致合同不能履行，故吴丕贵存在违约行为，应承担相应的违约责任，龙盛公司主张吴丕贵承担预期利益损失符合法律规定。对龙盛公司主张的预期利益损失应由龙盛公司提供证据证明，但龙盛公司并未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不能的法律后果。”的规定，应由龙盛公司承担举证不能的法律责任。 关于焦点2。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”的规定，本案中，吴丕贵与龙盛公司约定的车位的违约金为15000元，而该车位的总价为150000元，该约定不符合法律规定，应当予以调减，一审判决综合全案两份购房合同确定车位的违约金为10%并无不妥。 关于焦点3。依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，诉讼费是由败诉方负担。本案中，一审判决根据龙盛公司、吴丕贵在一审中的诉讼请求是否得到支持，从而确定上诉人与被上诉人承担的诉讼费用并无不妥。 综上，上诉人龙盛公司的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费891元，由眉山大地龙盛电子商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  罗卫平 审判员  覃 棱 二〇二〇年七月八日 书记员  李龙宇