文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1409号上诉人（原审被告）：王大才，男，1979年6月6日出生，汉族，住南京市浦口区，现羁押于大连山强制戒毒所。委托诉讼代理人：金涛，江苏宁瑞律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：谢婉莹，女，1991年2月10日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张院生，江苏张院生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毛圣方，男，1974年12月14日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：毛积孝，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人王大才、谢婉莹因与被上诉人毛圣方房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。王大才上诉请求：请求撤销原审判决，改判毛圣方支付经济适用房差价收益285037.39元。事实和理由：1.王大才与谢婉莹于2016年12月21日签订了《南京市存量房买卖合同》，在办理过户时，南京市浦口区住房制度改革办公室己经于2016年I2月22日收取了案涉房屋285037.39元经济适用房差价收益，一审法院没有查明该事实。2.本案中的案涉房屋本质上是经济适用房，在上诉人王大才不论同谁进行第一次房屋买卖交易时，必须缴纳上述经济适用房差价收益。根据2011年6月18日王大才同被上诉人之间签订的《拆迁安置房指标转让协议》第2条约定:“甲方不承担乙方所购房屋的各项购房费用。购房款全部由乙方承担(包括国家的政策性的税、费）。”故王大才己经缴纳的税费应当由被上诉人承担。毛圣方辩称，一审法院审理的是毛圣方要求过户的诉请，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谢婉莹述称，王大才的上诉有法律依据，根据王大才与毛圣方的约定，涉案房屋过户的收益应当由被上诉人返还给原告。谢婉莹上诉请求：撤销原审判决，改判驳回对上诉人的诉讼请求。或者将本案发回重审。事实和理由：事实和理由：1.上诉人谢婉莹与毛圣方之间不存在合同关系，一审法院判决上诉人谢婉莹协助毛圣方过户无法律依据，即便进行过户，也是应当将房屋过户到王大才名下，否则将损害国家税收利益。2.一审法院判决结果，不符合本案的客观情况，并且实际上该判决的内容也无法强制执行。上诉人谢婉莹在2016年12月30日向中国工商银行南京浦口支行签订了一份《借款合同》，以案涉房屋抵押并办理了抵押登记。根据法律规定，案涉房产无法办理过户手续。3.案涉房屋是经济适用房，在上诉人谢婉莹同王大才进行交易时，南京市浦口区住房制度改革办公室己经于2016年12月22日收取了案涉房屋285037.39元经济适用房差价收益，根据毛圣方和王大才的约定，该费用应当由毛圣方负担。毛圣方辩称，其于2011年就与王大才签订了拆迁房的指标人的转让协议，因政策原因，在为涉案房产办理产权登记时，房产权证办在王大才名下，但所有费用都是由毛圣方支付。产权证、交费凭据的原件均在毛圣方处。王大才只是名义上的房产所有权人，对涉案房产是无权处分。谢婉莹明知这一情形，仍以远低于市场价的价格购买了涉案房产，不属于善意取得，所以一审法院依据物权法的相关规定，判决毛圣方有权追回所有的房产，要求谢婉莹和王大才协助过户，适用法律正确。至于在过户过程当中如涉及到相关的税费，毛圣方将依法缴纳。王大才述称，其同意谢婉莹的上诉意见。毛圣方向一审法院起诉请求：1.判令王大才、谢婉莹协助将浦口区江浦街道西水湾路1号西水湾家园44幢3单元505室房屋过户至毛圣方名下；2.判令王大才、谢婉莹承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2011年6月18日，王大才、毛圣方签订了一份《拆迁安置房指标转让协议》，约定王大才将西水湾家园三期44幢505室拆迁安置房指标作价80000元转让给毛圣方。合同签订后，毛圣方向王大才支付了80000元。王大才将房票交付给毛圣方，毛圣方代其支付了购房款。之后，王大才、毛圣方双方共同办理了案涉房屋的产权证件，毛圣方支付了办证费用。因政策限制，双方未能办理房屋过户手续，但在房屋交付后，毛圣方全家一直在案涉房屋内居住、生活。2016年12月21日，在被强制戒毒的情况下，王大才委托其妻子与谢婉莹签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定将南京市浦口区江浦街道西水湾家园三期44幢505室房屋出售给谢婉莹。后买卖双方办理了房屋过户手续，产权人从王大才变更为谢婉莹，谢婉莹取得了案涉房屋的不动产权证。2017年8月2日，谢婉莹向一审法院提起诉讼，要求毛圣方及其家人迁出案涉房屋。一审法院于2018年1月17日作出（2017）苏0111民初6420号民事判决，支持了谢婉莹的诉讼请求。毛圣方不服该判决而上诉至南京市中级人民法院。在二审中，谢婉莹陈述，其购买房屋时并未实地查看，当时卖方开价为1340000元，后来以1050000元的价格实际成交，至于该1050000元中是否包含收益金285000元，其并不清楚；签订合同后，双方也只约定年底交房；案涉房屋贷款系何种性质，具体操作流程，其也不知道。在二审中，证人邓某,4出庭作证，其陈述，在王大才坐牢后，其妻子找了一个人到大厂与其协商购回案涉房屋土地证、房产证的事宜，后在派出所，其遇到与王大才妻子一同前去协商的那个人，此人自称系谢婉莹的男朋友。2018年12月21日，南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终4644号民事判决，撤销了（2017）苏0111民初6420号民事判决并驳回了谢婉莹的诉讼请求。该判决认为，毛圣方占有、使用案涉房屋具有合法依据，虽然谢婉莹与王大才签订的《南京市存量房买卖合同》合法有效且已完成了权利交付，但其自始未对案涉房屋进行占有、使用，对此，谢婉莹应依据涉案《南京市存量房买卖合同》之约定向合同相对方王大才主张权利。结全本案案情，毛圣方已合法占有、使用案涉房屋，谢婉莹对案涉房屋交易过程的陈述亦存在与一般交易习惯不符之处，故对谢婉莹请求毛圣方、林以芳、毛磊立即迁出案涉房屋的诉讼请求应不予支持，谢婉莹可向王大才主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。之后，谢婉莹就该案向江苏省高级人民法院申请再审。2019年8月1日，江苏省高级人民法院受理了谢婉莹的再审申请。2019年10月31日，江苏省高级人民法院作出（2019）苏民申5002号民事裁定，驳回了谢婉莹的再审申请。该裁定认为，2011年毛圣方与王大才签订《拆迁安置房指标转让协议》后支付了相应价款，并实际占有、使用案涉房屋至今，案涉房屋的原始房产证、土地证及相应票据原件均在毛圣方处保管，二审法院认定毛圣方占有、使用案涉房屋具有合法依据，并无不当；2016年谢婉莹虽与王大才签订《南京市存量房买卖合同》并支付了相应价款且办理了房屋过户手续，但谢婉莹自述其签订买卖合同同时未到案涉房屋内核查，且其购买案涉房屋时的价格低于市场价，故其不具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的可适用善意取得制度予以保护的对象，二审法院驳回其要求毛圣方及其家人迁让的诉讼请求，有事实和法律依据。以上事实有毛圣方提供的民事判决书复印件、庭审笔录照片打印件，谢婉莹提供的再审申请书复印件、受理申请再审通知书复印件、民事裁定书复印件及当事人各方的陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，公民的合法财产权益受法律保护。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，有权确认其享有物权。毛圣方从王大才处购得拆迁安置房指标后，实际支付了案涉房屋的购房款，并搬入其中居住、生活，虽然王大才此后登记为案涉房屋的所有权人，但相关原始房产证、土地证及票据原件仍保管在毛圣方处，故毛圣方应系案涉房屋的真实所有权人，王大才擅自将案涉房屋交易过户给谢婉莹的行为已构成无权处分。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。谢婉莹在与王大才签订合同时未能到案涉房屋内核查，且其购买案涉房屋时的价格低于市场价，故其行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得条件，毛圣方有权向谢婉莹追回王大才无权处分的案涉房屋。因此，毛圣方要求谢婉莹协助其将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。虽然案涉房屋现已登记在谢婉莹名下，但如有办理程序上的需要，王大才仍应履行协助过户义务，故毛圣方要求王大才协助其将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据，一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条之规定，一审法院判决：王大才、谢婉莹于判决发生法律效力后十五日内协助毛圣方将南京市浦口区江浦街道西水湾路1号西水湾家园44幢3单元505室房屋过户至毛圣方名下。一审案件受理费10688元，减半收取5344元，由王大才负担。本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，谢婉莹提交其与银行签订了贷款抵押合同、借款合同、房产证，证明案涉房屋被抵押。毛圣方质证认为，对该证据真实性没有异议，但是该份证据证明王大才和谢婉莹恶意串通购买案涉房屋，之后谢婉莹购买了涉案房屋，办理了银行抵押。本院审理期间，王大才、毛圣方均未提交新的证据。本院审理期间，毛圣方同意垫付过户过程中的相关税费，并同意先行涤除案涉房屋上抵押权，且已经实际涤除了案涉房屋上抵押权。本院认为，王大才与毛圣方于2011年6月18日签订的《拆迁安置房指标转让协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方均具有约束力。之后王大才又将案涉房屋出售给谢婉莹。因谢婉莹在购买案涉房屋过程中行为明显不符合交易习惯，故其并不能因善意取得获得案涉房屋所有权。现因案涉房屋所有权已经登记在谢婉莹名下，毛圣方对案涉房屋主张权利过程中，要求谢婉莹协助将案涉房产过户至其名下，具有事实和法律依据，一审法院支持其诉请并无不当。谢婉莹在取得案涉房屋登记之后，又在案涉房屋上设立了抵押权，但本案审理中，毛圣方已经涤除了案涉房屋上抵押权，且毛圣方亦承诺先行垫付涉及房产交易中的税费，其要求将案涉房屋过户至其名下的诉请应予支持。对于王大才、谢婉莹关于其二人交易过程中缴纳的经济适用房差价收益应由毛圣方负担的上诉理由，因两上诉人在一审中并未就此提出诉请，一审法院亦未对该问题进行审理，且二审中各方无法就该问题调解达成一致，在此情况下本院对其该项主张不予理涉。综上所述，上诉人王大才、谢婉莹的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10688元，由上诉人王大才、谢婉莹各负担5344元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年七月十三日法官助理李映碧书记员朱亚芳