浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初8707号原告（反诉被告）：绍兴市越城区河道保障服务中心，住所地绍兴市越城区环城西路382号。法定代表人：朱惠丰，系主任。委托诉讼代理人：陈子平，浙江越光律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江海尚文化发展有限公司，住所地绍兴市越城区剡溪路256号B-A-309室。法定代表人：陈奇淼，系公司董事长。委托诉讼代理人：李如敏，男，系公司员工。原告（反诉被告）绍兴市越城区河道保障服务中心（以下至判决主文前简称河道保障中心）与被告（反诉原告）浙江海尚文化发展有限公司（以下至判决主文前简称海尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理。依法适用普通程序，于2020年1月17日、2020年3月2日两次公开开庭进行审理。诉讼中，原告（反诉被告）河道保障中心解除与徐明刚的委托诉讼代理关系，并变更陈子平为其委托诉讼代理人。原告（反诉被告）河道保障中心的委托诉讼代理人陈子平，被告（反诉原告）海尚公司的委托诉讼代理人李如敏两次均到庭参加诉讼。本案经双方当事人申请庭外和解2个半月。本案现已审理终结。原告河道保障中心向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月21日解除。2、被告将《房屋租赁合同》第一条第1款约定的位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500㎡的房屋（鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块））腾空并返还原告。3、被告向原告支付拖欠的2019年5月1日至2019年8月31日期间剩余租金88764.3元（按1793.15元/日标准计算；并已经冲抵10万元履约保证金及3万元水电押金）。4、被告向原告支付自2019年9月1日起至实际腾退之日止按3586.3元/日标准计算的房屋侵占费，至起诉之日暂计10758.9元。5、被告向原告支付违约金130900元。以上2-5项费用暂合计230423.2元。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，被告与绍兴市环城河管理委员会办公室（以下简称环城河管委会办公室）签订《房屋租赁合同》一份，向环城河管委会办公室承租位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋；租赁期限为2016年5月1日至2021年10月31日，第1-2年每年租金为595000元，第3-4年每年租金为654500元，第5年租金为719950元。该合同第三条第4款约定：若被告在承租期间发生拖欠租金、水电费等相关费用及发生违约情形应支付违约金的，环城河管委会办公室有权提前解除合同，收回房屋，被告应向环城河管委会办公室支付当年租金20%的违约金。该合同第七条第6款约定：被告须在非因环城河管委会办公室违约行为提前解除合同之日起10日内搬离，并将房屋及附属设施完好无损交还给环城河管委会办公室。该合同第九条第4款约定：非因环城河管委会办公室违约行为提前解除合同的，被告未能按时腾退房屋，逾期一日，应按合同房屋双倍租金标准向环城河管委会办公室支付房屋侵占费。2017年7月1日，环城河管委会办公室与原告、被告签订《物业租赁合同变更协议》一份，对环城河管委会办公室与被告在2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》内容进行变更，约定从2017年7月1日起，《房屋租赁合同》中的出租方由环城河管委会办公室变更为原告，环城河管委会办公室的所有权利和义务皆由原告承受和承担，原合同中其他约定事项不变。嗣后，被告未按合同约定向原告支付第三年（2018年11月1日至2019年10月31日）的租金，经原告多次催讨，被告仅支付了半年租金，剩余租金至今未支付。2019年8月21日，原告向被告邮寄了解除租赁合同通知书，通知被告自2019年8月21日起解除双方的租赁合同。但被告至今未支付剩余租金，也没有将租赁房屋腾空返还原告。被告的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告海尚公司答辩称，根据双方在2016年5月5日签订的房屋租赁合同，2018年11月1日起至2020年10月31日的租金为每年65.45万元，双方发生纠纷的时间点为2018年11月1日至2019年10月31日间的一年租金，根据原告的诉请和理由，主要是被告未按约缴纳2019年5月1日起的半年房租，2016年5月5日签订的合同约定逾期两个月不交租金或水电费原告有权解除合同，且是在全年未交纳房租的情况下，并非自动解除或是必然解除。根据合同法规定，解除合同的通知到达对方时解除，原告第一项诉讼请求是要求确认双方的房屋租赁合同已于2019年8月21日解除，其前提条件必须是房屋租赁合同已经自动解除或依法通知解除，从本案的事实来看，被告已经交纳了半年房租，履行了一半义务，原告未通知原告限期交纳房租，被告也未收到原告的解除通知，原告解除合同的诉请不符合法律规定。原告的第一、二、四项诉讼请求不符合事实依据，请求驳回。二、被告未按约缴纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金是因为被告承租期间屋顶出现大面积柏油脱落，造成房屋内红木家具、地板、办公人员等出现不同程度的污染，被告无法正常办公6个月，维修时间2个月，损失巨大，双方就被告的损失协商过几次，被告要求原告减免5个月房租，并承担家具、地板损失30万元，但原告方只答应减免2个月，双方协商未果，引起纠纷。在这种情况下，从2019年8月初开始至今，原告对被告租赁的房屋采取断电、断水的措施，又因二环西路建设高架公路，临近鉴湖大桥的一号楼受建设工程的影响，被告无法正常使用租赁房屋，被告不得从2019年8月开始在其他地方租房办公，给被告造成了很大的经济损失。所以原告作为出租方违约在先，在纠纷发生后采取断水、断电比较极端化的措施，没有用人性化的方式来解决纠纷。三、关于违约金，合同约定逾期两个月不交纳相关费用，要支付20%的违约金，该合同约定房租一年一交，逾期交纳租金应该是一年的租金，后房租采取了半年一交的形式，被告逾期是2019年5月1日至2019年10月31日，要求按全年来支付违约金，这不符合合同法的规定，也不符合合同法解释二第29条的规定，明显过高，请求依法调整。四、鉴于以上事实，根据我国合同法的规定，被告要求减免2017年5月至10月期间因房顶大面积柏油脱落造成被告无法正常办公维修期间的房租，减免1号楼因建设工程无法正常使用的房租，赔偿原告家具损失30万元，被告依法提起反诉，请求法院依法受理，同时请求双方继续履行合同。海尚公司同时提出如下反诉请求：1、确认双方2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》继续有效。2、反诉被告河道保障中心减免2017年6月至2017年10月期间因房顶大面积柏油脱落，造成被告无法正常办公、维修期间的房租计人民币247915元；减免一号楼从2019年9月开始至12月因工程建设、断电、断水无法正常使用租赁房屋期间的房租130920元；赔偿反诉原告的家具损失30万元。以上合计678835元。事实与理由：反诉原告与环城河管委会于2016年5月5日签订了一份房屋租赁合同，约定反诉原告承租位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋，租赁期限为2016年5月1日至2021年10月31日，双方同时对每年的租金标准和缴纳方式、双方的权利义务作了约定。2017年7月1日出租人变更为反诉被告。2017年6月，反诉原告发现，所承租的房屋屋顶出现大面积柏油脱落，造成房屋内的红木家具、地板、办公人员等出现了不同程度的污染，反诉原告无法正常办公近6个月时间（维修2个月时间），损失巨大，双方曾就有关反诉原告的损失协商几次，反诉原告要求反诉被告减免5个月的房租，并承担家具、地板损失30万元，反诉被告只口头答复减免2个月的房租，双方协商未果，引起纠纷。反诉被告从2019年8月初开始至今，对反诉原告所租赁的房屋采取断电、断水措施。另外，由于二环西路建造高架公路，临近鉴湖大桥的一号楼房受建设工程的影响，反诉原告无法正常使用租赁房屋至今，不得不从2019年8月开始在其他地方租房办公，给反诉原告造成了很大的经济损失。所以反诉被告作为出租方，违约在先，在纠纷发生后，采取断电、断水比较极端化的措施，有损自身的形象。鉴于以上事实，根据我国合同法的有关规定，反诉原告特向法院起诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告河道保障中心答辩称，一、关于合同是否继续履行的问题，反诉被告在2019年8月21日已发出解除合同的通知，在本诉中已经明确，请法院审核，对反诉原告第一项反诉请求不同意。二、关于反诉原告的各项损失，双方当事人对柏油脱落的事实是认可的，曾经也商量过，但柏油脱落只是一点点，没有对反诉原告的正常办公造成影响，反诉原告也没有证据证明柏油脱落影响了其正常办公，且根据2017年8月22日，8月25日双方两次会议协商来看，反诉原告仍在该处办公，没有搬到其他地方办公。因工程建设、断水、断电引起的损失，工程是城投公司的，与反诉被告没有任何关系，且工程不在反诉原告租赁的房屋范围内，并没有对反诉原告正常办公造成任何影响，在本次开庭之前反诉被告也向城投公司进行核实，所有的车辆均可以正常进入反诉原告的场所内。关于断水断电，这是反诉被告向反诉原告发出解除合同后采取的措施，也是双方合同中第6条第5款所约定的内容。关于家具损失，反诉原告没有任何证据证明损失是反诉被告所造成，也没有任何证据证明损失达到30万元。经审理查明，2016年5月5日，环城河管委会办公室（甲方）与海尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋：鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块）出租给乙方。乙方租用该建筑物仅可文化、生命健康、旅游等对外开放。禁止开设会所，且不得用于餐饮、旅馆等。租赁期限5年，自2016年5月1日起至2021年10月31日止。其中：装修期6个月，即2016年5月1日起至2018年10月31日止，期间甲方不收取租金，但水、电等相关费用由乙方承担。租金：第1-2年（2016年5月1日起至2018年10月31日）每年租金为人民币595000元。以后年度第2年递增10%，即第3-4年（2018年11月1日起至2020年10月31日）每年租金为人民币654500元；第5年（2020年11月1日起至2021年10月31日）租金为人民币719950元。租金的交纳：一年一付。第一年租金在合同签订之前由乙方汇入绍兴市公共资源交易中心指定账户，以后年度租金由乙方在前一年到期前30天内向甲方缴纳并通知甲方，做到先付后租。甲方在收取乙方租金的同时按乙方支付的金额向乙方出具正式的房屋租赁发票。本合同签订前，乙方已向甲方交纳合同履约保证金10万元，水电押金3万元，装修保证金300万元。乙方须承担租赁（使用）期间的水费、电费、水电损耗费及其他产生于租赁物业之相关费用。乙方应在收到甲方通知15日内付清，逾期按上期水电费承担日5%的违约金，逾期1个月未交，甲方有权停水停电，直至解除租赁合同。若乙方在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付甲方违约金的，甲方有权在上述履约保证金、水电押金中予以扣除。相应履约保证金、水电押金减少后，乙方必须在接到甲方书面通知后5日内补足相应金额。租赁期内，如房屋发生渗漏、外墙渗水和积水倒灌等因房屋建筑质量的问题，由甲方负责维修，甲方需在接到乙方通知后及时采取有效控制措施并进行修复。乙方逾期1个月不交纳水电费的，甲方有权采取停电停水等措施。乙方须在租赁期满或非因甲方违约行为提前解除合同之日起10日内搬离，并将房屋及附属设施完好无损交还给甲方。乙方逾期二个月不缴纳租金或水电费的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方已付租金不予返还，并向甲方支付当年租金20%的违约金。租赁合同期满及非因甲方违约行为提前解除合同的，乙方未能按时腾退房屋，每逾期一日，乙方应按本合同房屋双倍租金标准向甲方支付房屋侵占费。如遇政府要求进行立面改造、亮化建设工程等事宜，乙方都必须无条件服从及配合。双方还约定了其他合同内容。合同签订后，环城河管委会办公室按约交付房屋。海尚公司支付租金至2019年4月30日。2017年7月1日，河道保障中心（甲方）、海尚公司（乙方）与环城河管委会办公室（丙方）签订《物业租赁合同变更协议》1份，约定从2017年7月1日起，原合同中出租方由丙方变为甲方，丙方的所有权利和义务皆由甲方享受和承担，原合同中其他约定事项不变。2017年8月，海尚公司向河道保障中提交要求维修的申请报告，双方曾就房屋维修问题进行协商。2017年8月25日，河道保障中心、海尚公司及绍兴市河道综合整治投资公司签订关于涉案房屋维修事宜的协调会会议备忘录，确定涉案房屋存在屋顶涂层融化脱落现象，需要进行维修及维修方式。2019年8月21日，因海尚公司未按约支付租金及水电费，河道保障中心向海尚公司发送解除合同通知书，海尚公司拒收。以上事实由河道保障中心提交的房屋租赁合同1份、物业租赁合同变更协议1份、解除租赁合同通知书1份、快递凭证1份、情况说明1份、公证书1份、管理事权移交协议复印件1份、会议纪要复印件1份、竞租承诺书复印件1份、国有土地使用证复印件1份、绍兴市规划局建设工程规划许可证附件复印件1份、建设工程规划许可证复印件1份、建设用地规划许可证复印件1份、房屋产权证明复印件1份、会议备忘录1份、交割完毕证明及清单复印件1份、申请报告及函件回复复印件1组、银行打款记录1组、通知复印件1组，海尚公司提交的申请报告1份、照片打印件2份、申请报告答复1份、维修方案讨论会1份、会议备忘录1份、照片打印件1组、通知2份、答复2份、照片5份、租赁合同复印件1份、变更协议复印件1份、照片6份、视频2份及原、被告的庭审陈述予以证实。本院对海尚公司提交的报告1份真实性予以认定，证明内容结合本案其他证据进行认定。河道保障中心提交的现场移交备忘复印件1份，因系复印件，海尚公司不予认可，本院不予认定。本院认为，河道保障中心与环城河管委会办公室之间签订的房屋租赁合同，以及原、被告与环城河管委会办公室三方签订的变更协议均系当事人真实意思表示，应属合法有效，合同签订方应按合同约定内容全面履行自己的合同义务。本案中，对于本诉原告的各项诉讼请求，本院评析如下：一、关于解除合同及腾退房屋。根据合同约定，租金一年一付，先付后租。本案中，被告海尚公司未按约定支付2019年度租金，虽其辩称租金已改为半年一付，但并无证据证实，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，被告海尚公司同时认为原告违约在先故其未按约支付租金，本院认为，原告已合理履行其维修义务，故对于被告海尚公司的该项意见本院亦不予采纳。因被告海尚公司逾期支付租金已构成违约，原告有权单方解除合同，解除时间为解除意思到达被告处。因原告未有证据证实被告海尚公司已收到解除通知，故解除时间为本案副本公告送达之日即2019年12月31日，对于原告要求解除合同的诉请本院予以支持，解除时间据实调整为2019年12月31日。因涉案房屋租赁合同已于2019年12月31日解除，被告海尚公司占有使用涉案房屋已丧失合法依据，对原告要求被告腾退房屋的诉请，本院依法予以支持。二、关于支付租金及占有使用费。根据庭审查明，被告支付租金至2019年4月30日，因原告主张的合同解除时间与本院审理查明的合同解除时间存在差异，而原告已主张合同解除后的占有使用费，故本院据实予以调整，经计算，对2019年5月1日至2019年12月31日计245天的租金439321.92元予以支持。关于占有使用费，根据合同约定，乙方须在租赁期满或非因甲方违约行为提前解除合同之日起10日内搬离，并将房屋及附属设施完好无损交还给甲方。租赁合同期满及非因甲方违约行为提前解除合同的，乙方未能按时腾退房屋，每逾期一日，乙方应按本合同房屋双倍租金标准向甲方支付房屋侵占费。故根据上述确定的合同解除时间，被告应当支付给原告自2020年1月1日起至2020年1月10日按原租金标准1793.15元/日计算、2020年1月11日起至实际腾退之日止按双倍租金标准即3586.3元/日计算的占有使用费。同时，根据合同约定，若乙方在承租期间发生拖欠应缴租金、水电费、物业管理费等相关费用及发生违约情形应支付甲方违约金的，甲方有权在上述履约保证金、水电押金中予以扣除，故本院确定对被告已缴纳的履约保证金10万元及水电押金3万元在被告应付租金中进行抵扣。三、关于支付违约金。根据合同约定，乙方逾期二个月不缴纳租金或水电费的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方已付租金不予返还，并向甲方支付当年租金20%的违约金。因被告逾期支付租金及水电费已达两个月以上，故对于原告要求被告根据合同约定支付违约金130900元的诉请于法有据，符合约定，金额合理，本院予以支持。关于反诉原告的反诉诉讼请求，本院评析如下：一、关于确认合同继续有效。根据本院在本诉部分的评析，本院不再赘述，对反诉原告的该项反诉诉请不予支持。二、关于减免租金与赔偿损失。根据本案当事双方提交的证据显示，2017年确实存在因房顶柏油脱落导致双方协商维修事宜，而根据双方提交的证据显示，反诉原告于2017年8月申请维修，其提交的赔偿报告显示维修时间为2017年8月下旬至10月中旬，而庭审中反诉被告对于维修时间为两个月的该节事实并无异议，综合证据及庭审调查，本院对于涉案房屋存在两个月维修时间的该节事实予以确认，维修期间对于反诉原告使用涉案租赁房屋确实存在一定影响，反诉被告在对反诉原告的复函中亦表明因维修所产生的损失同意进行协商赔偿，故本院对反诉原告要求减免租金的反诉请求予以支持，时间为2个月，根据2017年当年租金标准确定为99166.67元。关于反诉原告主张从2019年9月至12月因工程建设、断水、断电应减免房租的诉请，经本院现场勘查，二环西路外围施工虽导致反诉原告进出略有不便，但并未实际影响其对涉案租赁房屋的使用，而断水、断电系因反诉原告未按双方合同约定支付水电费，且反诉被告已提前发函催缴水电费，反诉原告仍未支付，由此引起的损失应由其自行承担，且双方合同约定逾期支付水电费，反诉被告有权断水断电，故对于反诉原告的该项诉请本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿家具损失的诉请，现涉案房屋已修缮完毕，反诉原告并无证据证实其存在家具受损的事实及实际损失情况，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、绍兴市环城河管理委员会办公室与被告浙江海尚文化发展有限公司2016年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，被告浙江海尚文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于绍大线鉴湖大桥东南侧建筑面积约2500平方米的房屋（鉴湖一期整治工程附属用房及设备用房（棉北仓库地块））腾退并归还给原告绍兴市越城区河道保障服务中心；二、被告浙江海尚文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区河道保障服务中心欠付租金439321.92元，扣除履约保证金100000元、水电押金30000元，尚应支付租金为309321.92元，并支付自2020年1月1日起至2020年1月10日按原租金标准1793.15元/日计算、2020年1月11日起至实际腾退之日止按双倍租金标准即3586.3元/日计算的占有使用费；三、被告浙江海尚文化发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市越城区河道保障服务中心违约金人民币130900元；四、反诉被告绍兴市越城区河道保障服务中心应于本判决生效之日起三十日内返还给反诉原告浙江海尚文化发展有限公司2017年两个月的租金人民币99166.67元；五、驳回原告绍兴市越城区河道保障服务中心的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告浙江海尚文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7903元，由被告浙江海尚文化发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费依法减半收取5294元，由反诉原告浙江海尚文化发展有限公司负担4521元，反诉被告绍兴市越城区河道保障服务中心负担773元，应由反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 冯 青人民陪审员 程 静人民陪审员 万春霞二〇二〇年七月十八日书 记 员 严叶萍附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。