黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终284号 上诉人（原审原告、案外人）：张明珠，女，1962年3月23日出生，无职业，住黑龙江省哈尔滨市宾县。 委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王丽华，女，1972年5月2日出生，无职业，住黑龙江省绥芬河市。 原审第三人（被执行人）：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中福街27号。 法定代表人：孙银龙，总经理。 委托诉讼代理人：沈晶，女，1990年10月2日出生，该公司职工，住吉林省吉林市龙潭区。 上诉人张明珠因与被上诉人王丽华、原审第三人绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明珠的委托诉讼代理人武利飞、被上诉人王丽华、被上诉人龙兴公司的委托诉讼代理人沈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张明珠上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认张明珠对绥芬河市XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋享有所有权，解除对上述房屋的查封并终止对该房屋的执行；2.一、二审诉讼费由王丽华承担。事实和理由：一、案涉房屋登记备案在邢吉增名下，邢吉增只是备案登记人，并非物权登记或预告登记权利人，其对该房屋不享有所有权，所有权人仍是龙兴公司。该房屋备案登记在邢吉增名下不影响龙兴公司将该房屋出售给张明珠的合同的效力。张明珠多次催促龙兴公司为其办理手续。张明珠提交物业费用收据三份证实已实际占有、使用案涉房屋。二、双方已达成商品房买卖关系，是为了抵债而达成的商品房买卖协议还是为了买房而达成的商品房买卖协议都不影响商品房买卖关系的合法性。一审法院认定“张明珠没有提供证据证明其已实际在此房屋居住”是错误的，法律没有要求实际居住房屋，而是占有控制即可。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条可以选择适用，只要符合其中一条规定的条件，买受人便享有排除强制执行的民事权益。合法占有应当以买受人实际控制房屋为准，是否实际入住或使用并不是对房屋合法占有的必要条件。四、对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请二审法院查明事实，依法支持张明珠的上诉请求。 王丽华辩称，一、张明珠称邢吉增只是备案登记人，并非物权登记或预告登记权利人，其对该房屋并不享有所有权，这与事实不符。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，张明珠未完成不动产物权变更登记手续，张明珠对该房屋不享有所有权。二、张明珠称“一审法院对此案的事实认定主观性强，具有明显的猜测意图，称龙兴公司没有现金偿还借款或者债权人免除部分本息就能说明龙兴公司清偿困难吗？显然推理是错误的”，这与事实不符，这不是一审法院的推理猜测，一审法院第二次庭审笔录对此有明确记录。三、张明珠称一审法院对其提交的物业费、垃圾清理费、装修保证金三份收据予以采信，但又认定证据不足以证明张明珠在2015年10月15日之后已实际占有、使用该房屋是矛盾的。这三份证据都是龙发物业公司出具的，而龙发物业公司和龙兴公司同属于一个集团公司，法定代表人都是孙银龙，收据的真实性存疑。除此以外没有其他任何收费票据（如取暖费、电费、水费、有线电视费、宽带费等），且我实地查看，在2018年查封之前至一审法院第一次开庭之前都没有人居住，没人占有，是空的毛坯房。四、张明珠称“自己家在宾县，在绥芬河购买此房屋的目的是因为绥芬河属于口岸城市，经济发达，自己的女儿考虑在绥芬河发展，故全家准备迁往绥芬河才购买的此商品房”，此种说法与事实不符。一审判决书写明，孙银龙是龙兴公司的法人，2012年6月25日张明珠给李春贺汇款10万元，6月29日张明珠给孙银龙汇款35万元，2012年10月10日，龙兴公司与张明珠对上述二笔汇款进行结算，龙兴公司与张明珠签订借款协议一份，借款金额50万元，借款利率3%，借款用途用于欧亚新城项目，借款期限自2012年10月10日至2013年12月9日。同日龙兴公司为张明珠出具金额为50万元的借据一份。可证明张明珠是先借款给龙兴公司，后龙兴公司已经存在不能偿还债务的情况下，于2015年10月15日与龙兴公司签订以房抵账协议书，龙兴公司将涉案商品房抵偿张明珠的欠款。张明珠和龙兴公司签订商品房买卖合同将以物抵债关系转化为商品房买卖关系，张明珠目的就是为了收回借款本息，实现债权，而不是为了解决其实际的住房需求。张明珠也没有证明其已实际在此居住。因此，张明珠对该房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的足以排除执行的权利。请求维持一审判决，驳回张明珠的上诉请求。 龙兴公司述称，我公司对于事实没有任何异议，已与张明珠办理入户交接手续，收取入住相关费用，将房屋交给张明珠。我公司员工邢吉增已证明此套房屋非他所有，是龙兴公司的财产，我公司享有处置权。对张明珠的上诉没有异议。 张明珠向一审法院起诉请求：1.确认张明珠对绥芬河市XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋享有所有权；二、判令解除对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋的查封并终止对该房屋的执行。 一审法院认定事实：孙银龙是龙兴公司的法定代表人。2012年6月25日，张明珠给李春贺汇款10万元，6月29日，张明珠给孙银龙汇款35万元。2012年10月10日，龙兴公司与张明珠对上述二笔汇款进行结算，龙兴公司与张明珠签订借款协议书一份，内容：借款金额50万元，借款利率3%，借款用途用于欧亚新城项目，借款日期自2012年10月10日至2013年12月9日，甲方张明珠，乙方龙兴公司，同日，龙兴公司为张明珠出具金额为50万元的借据一份。2015年10月15日，龙兴公司与张明珠签订协议书一份，内容：因龙兴公司开发欧亚新城项目于2012年10月10日向张明珠借款50万元，现经张明珠要求，张明珠与龙兴公司友好协商，张明珠同意用龙兴公司开发的XX商厦XX幢X单元XX层XX号住宅面积87.65平方米抵偿龙兴公司所欠此笔借款的全部本息。房屋暂时备案在邢吉增（龙兴公司员工）名下，暂时办理不了撤销备案手续，待龙兴公司能办房照时，无条件配合张明珠办理变更备案手续，并为张明珠办理房照，按照相关法律法规的规定张明珠只交纳作为商品房买受人应承担的费用，其他费用均由龙兴公司承担，张明珠概不负责。双方平账，互不找差。双方无任何债务关系，如果以后有任何与此笔借款有关的借据、合同、协议等全部作废，和孙银龙、龙兴公司无关。同日，龙兴公司为张明珠出具50万元的房款收据一份。龙发物业公司为张明珠出具物业费收据、垃圾清运费收据、装修保证金收据各一份。2016年5月3日，龙兴公司与张明珠签订商品房买卖合同一份，内容：该商品房为绥芬河市XX商厦XX幢X单元XX层XX号住宅，建筑面积87.65平方米，每平方米5705元，总价款50万元，签订本合同时，张明珠一次性支付全部价款。龙兴公司应于2015年10月31日前向张明珠交付该商品房。并为张明珠办理相应过户手续。一审法院在执行王丽华与龙兴公司民间借贷纠纷一案时，于2018年3月29日查封了位于绥芬河市XX商厦XX幢X单元XX层XX号住宅。张明珠于2019年6月25日提出执行异议，一审法院于2019年7月作出（2019）黑1081执异41裁定，驳回其异议申请，张明珠不服该裁定，提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，2015年10月15日，龙兴公司与张明珠签订协议时，该房屋备案在邢吉增名下。在协议中也注明该房屋备案在邢吉增名下。张明珠明知该房屋备案在邢吉增名下，却在未征得备案登记的权利人邢吉增同意的情况下，与龙兴公司签订以房抵债协议，房屋未能及时办理变更备案登记或者过户登记到张明珠名下，张明珠对此具有过错。庭审时，法庭询问龙兴公司“该房屋什么原因备案在邢吉增名下的”龙兴公司回答“为了避免因为其他债务而执行房源”。关于该房屋2015年10月份的价格，龙兴公司认为30万左右，张明珠认为20多万。2012年10月10日，龙兴公司与张明珠签订借款协议，即使以45万为基数按照月利率2%计算自2012年10月10日起至2015年10月15日止本息合计超过75万元。张明珠同意龙兴公司用价格30万元左右的房屋抵偿其超过75万元的借款本息，足以说明龙兴公司、张明珠明知龙兴公司已经存在清偿困难，如果不及时办理该房屋备案登记或者过户手续，不排除龙兴公司的其他债权人申请执行该房屋的可能性。因此，龙兴公司与张明珠签订协议后，双方应当及时去不动产登记部门办理该房屋备案登记或者过户手续。庭审时，龙兴公司陈述“2016年，给个别的一、两户办理过过户手续，其他都被龙兴公司以办理不了房照回绝了。”说明2015年10月15日龙兴公司与张明珠签订协议后，绥芬河市新华商厦可以办理过户手续。至一审法院查封时，该房屋仍然没有备案在或者过户到张明珠名下，张明珠未向一审法院提供非因其自身原因未办理过户手续的证据，张明珠应当承担举证不能的法律后果。张明珠主张自2015年10月15日起龙兴公司就将房屋交付张明珠，但不能提供2015年10月15日之后交纳物业费、取暖费等相关证据。且张明珠关于2015年10月15日龙兴公司交付房屋的主张与2016年5月3日商品房买卖合同中约定的“出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房”的约定相矛盾。如果2015年10月15日，龙兴公司已将房屋交付，双方应明知房屋已交付的事实，那么龙兴公司与张明珠于2016年5月3日补签商品房买卖合同时对此应表为“出卖人已于2015年10月15日向买受人交付该商品房”而不应表述为“出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房”。张明珠提供的2015年10月15日的三份物业公司的收据不足以证明2015年10月15日之后张明珠已实际占有、使用该房屋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；”中“所购商品房系用于居住”强调的是买受人购买商品房的目的是为了居住，以满足该受人居住需求，而不是指所购买的商品的性质是住宅、其他居住用房或者商服，即使所购买的商品房性质是居住用房，但是购买的目的为了出租、出售等非居住的目的，也不应适用该条的规定。就本案而言，张明珠与龙兴公司签订协议、商品房买卖合同是因为龙兴公司无法用现金的方式清偿张明珠借款，双方达成了以物抵债协议，龙兴公司以商品房抵偿向张明珠的借款。之后，双方又签订了商品房买卖合同将以物抵债关系转化为商品房买卖关系，张明珠的目的是为了收回借款本息，实现债权，而不是为了解决其实际的住房需求，且张明珠也没有提供证明其已实际在此房屋居住证据。张明珠的住所地为黑龙江省宾县XX镇XX街X委XXX组，张明珠现在仍居住在黑龙江省宾县XX镇，且其在住所地拥有住宅一处。张明珠对绥芬河市XX商厦XX幢X单元XX层XX号住宅不享有足以排除执行的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，张明珠未完成不动产物权变更登记手续，张明珠对该房屋不享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项、第二十九条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回张明珠要求确认其对绥芬河市XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋享有所有权的诉讼请求；二、驳回张明珠要求解除对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋的查封并终止对该房屋的执行的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人张明珠为支持其主张出示证据如下： 证据一、视频及邢吉增身份证各一份。意在证明：案涉房屋的所有人是龙兴公司，龙兴公司已出售给张明珠并签订了书面买卖合同，是合法有效的。证据二、依据张明珠的申请，依法在绥芬河市房产管理局调取的《关于绥芬河市新华商厦撤销备案情况说明》及《新华商厦住宅发票情况明细》、在绥芬河市服务中心税务窗口调取的《调查任务单》。意在证明：龙兴公司与张明珠对于案涉房屋是买卖合同关系，龙兴公司向主管部门进行了报备。 王丽华对上述证据质证称，对证据一没有异议，证明是龙兴公司的财产，没有备案过户到张明珠名下。证据二中《关于绥芬河市新华商厦撤销备案情况说明》写的是为早日给回迁户办理不动产权证，张明珠不是回迁户。张明珠也不是真实的买卖，是因与龙兴公司的借贷关系，龙兴公司无法用现金方式偿还欠款，才转化成以房抵债的关系。2015年10月房产局是可以办理变更登记手续的，张明珠却没有及时去房产局办理变更备案登记或者过户登记手续，张明珠对此具有过错。《绥芬河税务局调查任务单》调查日期是2019年4月8日，列表中案涉房屋没有单价和总价，且标明的是销售。实际不是销售，也不是回迁户，是以房抵债的关系。如果龙兴公司和张明珠在2015年10月份就签订以房抵账协议，为何到2019年4月8日，龙兴公司没有向税务部门上报该房屋的单价和总价。 龙兴公司对上述证据质证称，对证据一没有异议。证据二说明龙兴公司与张明珠已构成真实意义的买卖，向税务部门报税，房产部门报备。房产部门停办龙兴公司的备案变更业务，龙兴公司曾对邢吉增名下的房屋多次向房产部门递交情况说明，请求变更备案。龙兴公司向房产局递交材料的时间为2017年10月，在王丽华查封之前，也体现张明珠曾找公司要求变更备案。调查单是2019年4月18日，但龙兴公司提交税务局的时间是2017年末或2018年初。 本院认证认为，证据一、证据二结合张明珠在一审中出示的2015年10月15日的《协议书》可证实龙兴公司将其所有的房屋临时备案登记在邢吉增名下的事实；另可证实在案涉房屋被查封前，张明珠与龙兴公司由借贷关系转为案涉房屋买卖合同关系，对上述事实予以确认。 本院二审确认一审法院查明事实。 本院认为，本案争议的焦点是：张明珠对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋是否享有所有权；是否应停止对该房屋的执行。 关于张明珠对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋是否享有所有权的问题。张明珠与龙兴公司原为借贷关系，后双方签订《协议书》约定用案涉房屋抵顶借款的全部本息，并签订了《商品房买卖合同》，龙兴公司为张明珠出具房款收据，则双方由借贷关系转为案涉房屋的买卖合同关系。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方应当按照约定履行各自的权利义务。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有其他的规定除外。”现案涉房屋仍登记在龙兴公司名下，双方未履行变更登记手续，则龙兴公司仍为案涉房屋的所有权人，故张明珠诉请确认其对案涉房屋享有所有权的主张不成立，本院不予支持。 关于是否应停止对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，龙兴公司与张明珠在案涉房屋被查封前是否签订合法有效的买卖合同的问题。案涉房屋于2018年3月29日被查封，张明珠与龙兴公司签订《协议书》的时间是2015年10月15日，签订《商品房买卖合同》的时间是2016年5月3日。龙兴公司于2017年10月16日向绥芬河市房产管理局提交《关于绥芬河市新华商厦撤销备案情况说明》时，所附的明细中包括案涉房屋，体现买受人为张明珠。龙兴公司在该说明中称“为了给回迁户办理不动产权证……”，虽然张明珠不是回迁房，但可佐证龙兴公司与张明珠由借贷关系转为买卖关系的时间早于案涉房屋被查封的时间，故应认定龙兴公司与张明珠在案涉房屋被查封前签订了合法有效的房屋买卖合同；其次，查封前张明珠是否合法占有案涉房屋的问题。张明珠出示的物业费、垃圾清运费、装修保证金票据可证实龙兴公司向张明珠交付了案涉房屋，张明珠在2015年10月15日已经对案涉房屋进行了实际控制。房屋的合法占有应以实际控制为准，是否实际入住不是房屋占有的必要条件，故应认定张明珠在查封前已合法占有案涉房屋；第三，张明珠是否已支付案涉房屋全部价款的问题。张明珠出示的借据、借款协议书、银行存取款凭证可证实双方经结算龙兴公司欠张明珠借款本息50万元。龙兴公司与张明珠签订的《协议书》和《商品房买卖合同》均体现以欠款本息50万元作为案涉房屋的全部购房款，且龙兴公司为张明珠出具了50万元房款的收据，综上，可证实张明珠已交清全部购房款；第四，未办理过户登记是否是因张明珠自身原因造成的问题。张明珠在一审中提交的黑（2018）绥芬河市不动产权第XXXXXXX号不动产权证书体现龙兴公司于2018年3月2日完成案涉房屋的初始登记，案涉房屋被查封的时间是2018年3月29日。龙兴公司在案涉房屋完成初始登记后应在合理期限内为买受人办理产权登记，龙兴公司完成案涉房屋初始登记的时间距房屋被查封的时间不足一个月，应认定在合理期限内，不能认定未办理过户登记是因张明珠自身原因造成的。案涉房屋在绥芬河市房产管理局备案在邢吉增名下，王丽华主张龙兴公司未将案涉房屋的备案登记变更到张明珠名下，张明珠存在过错。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第（四）项规定的过户登记指的是房屋产权变更的过户登记，并非是房地产管理部门对合同的备案登记。且龙兴公司亦在2017年10月16日向绥芬河市房产管理局提交说明，请求撤销包括案涉房屋在内的81套房屋的备案，故王丽华认为张明珠对未办理过户登记存在过错的主张不成立，应认定张明珠对案涉房屋未办理过户手续不存在过错。综上，张明珠对案涉房屋享有的权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的可排除强制执行的情形，对张明珠诉请停止对案涉房屋的执行的主张予以支持。 关于张明珠提出的解除对案涉房屋查封的请求。因停止对案涉房屋的强制执行已包含本项请求，故对于张明珠提出的解除对案涉房屋查封的请求不再进行处理。 综上所述，张明珠的上诉请求成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1400号民事判决第一项； 二、撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1400号民事判决第二项； 三、停止对XX商厦XX幢X单元XXXX号房屋的执行； 一审案件受理费5050元，由王丽华负担；二审案件受5050元，由王丽华负担。 本判决为终审判决。 黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081执异41号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年七月六日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。