贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初4321号 原告：朱振邦，男，1979年3月26日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：曹咏梅,女，1978年10月1日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：孙涛（特别授权），黄海（一般授权），贵州创驰律师事务所律师。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路H2幢302号)，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告朱振邦、曹咏梅与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曹咏梅及二原告的委托诉讼代理人黄海，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱振邦、曹咏梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理并交付七星关区水韵天颐第7幢5层2号房（房号为7-502)不动产权证书；2.判令被告支付原告延期交房和办理不动产权证转移登记的违约金54632元；3.本案诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求明确为“判令被告支付原告延期交房违约金，以已支付的购房款193835元为基数按日万分之一的标准，从2015年1月1日计算至2016年12月30日；”“判令被告支付原告办理不动产权证转移登记的违约金，按实际支付的购房款为基数，按日万分之一的标准从2016年1月1日起计算至办理完毕产权证之日止。） 事实及理由：2013年9月30日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发出售的、位于毕节市七星关区水韵天颐第7幢5层2号房(房号为7-502)，原告按照合同约定支付了购房款，合同约定被告应当于2014年12月30日前交付房屋和2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如在180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，被告于2013年9月30日收取原告办证费26926元，2017年3月7日经过结算确认，被告应当支付延期交房和办证违约金54632元。但时至今日，被告仍然没有诚实守信的履行合同义务。综上，原告迫于无奈，根据《合同法》第八条、第一百零七条和《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状诉至法院，请支持原告的诉讼请求为谢。 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司答辩称：一、原告的起诉已过诉讼时效，双方合同约定，逾期交房违约金为已付房价款的日万分之一，支付时间为房屋交付使用后30日内支付。本案房屋已于2016年12月30日交付给原告，早已超过双方合同约定的支付违约金的期限，原告关于逾期交房违约金的诉请已过诉讼时效。二、关于逾期办证，双方合同约定的时间为2015年12月30日前，逾期180日以后按已付房价款日万分之一支付违约金，原告的该主张同样已超过诉讼时效。同时，原告仅支付了首付款193835元，并未付清全部房款，不能向被告主张本案违约金。三、原告诉称双方结算确认过不是事实，其提供的违约金计算明细未加盖公司公章，被告不予确认。四、原告主张的违约金超过法院实际判决支持的部分产生的诉讼费由原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月30日，以原告朱振邦、曹咏梅为买受人，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市南部新区部博泰?水韵天颐第7幢5层2号房，该商品房建筑面积144.33平方米，套内建筑面积119.59平方米。该商品房总价款为473835元，买受人采取贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款193835元，余款280000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照逾期付款责任处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任；逾期出卖人有权解除合同，合同解除后60日将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据办理之日国家标注收取，由买受人承担。”合同签订后，二原告向被告支付购房首付款193835元，之后未能按照商品房买卖合同的约定办理涉案房屋的按揭贷款。同时，被告向原告收取涉案房屋的办证费26926元。原、被告于2016年9月30日签订《业主身份确认单》载明：“曹咏梅、朱振邦购买博泰·水韵天颐房屋，房号7-502，面积144.33㎡，总房款473835元，已付房款193835元。备注：银行按揭未办理业主，本人承诺无条件配合办理银行按揭手续。”2016年12月30日，原告实际收取涉案房屋。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。被告认为，原告诉请已经超过诉讼时效，且原告仅支付购房首付款，并未履行完毕合同义务，故原告的诉请不应得到支持。同时查明：涉案房屋购房尾款因被告公司原因导致不能办理公积金贷款，原告于2020年7月9日支付了剩余购房尾款280000元。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备办理商品房转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告诉请判决被告支付逾期交房违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2016年12月30日，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应当向原告承担逾期交房的违约责任。但是，被告就此提出诉讼时效抗辩。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，原告于2020年4月13日提起诉讼已经超过诉讼时效。而且，原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张成立，本院予以采纳。对原告的逾期交房违约金请求，本院不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期办理商品房转移登记违约金的请求。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截止至庭审时涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件，被告应按合同约定向原告支付违约金。原则上违约金应从2015年12月31日起开始计算，但是被告对此提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系债权请求权，适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年4月13日）往前倒推三年即2017年4月13日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2017年4月13日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故对原告逾期交付办理商品房转移登记的违约金，应以原告已付购房款193835元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年4月13日起计算至2020年7月8日止,2020年7月9日起以购房款473835元为基数按每日万分之一的标准计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告朱振邦、曹咏梅支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金（违约金以原告已付购房款193835元为基数，按每日万分之一的标准从2017年4月13日起计算至2020年7月8日止,2020年7月9日起以购房款473835元为基数，按每日万分之一的标准计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告朱振邦、曹咏梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费583元，由原告朱振邦、曹咏梅负担397元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担186元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 肖 滨 二〇二〇年七月十日 书记员 杨云兴