安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终1040号 上诉人（原审被告）：安徽捌方园酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区望江西路与宿松路交口西南角1-6层。 法定代表人：张滢，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘金鑫，安徽中特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥天之然酒店管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区望江路与宿松路交口西南角和非电力安装总公司办公楼。 法定代表人：曹霞，执行董事。 委托诉讼代理人：王孝令，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：应博文，安徽睿正律师事务所实习律师。 原审被告：许文杰，男，1985年4月6日出生，汉族，住安徽省全椒县襄河镇果园路41号1幢2单元201室。 上诉人安徽捌方园酒店管理有限公司（以下简称捌方园公司）因与被上诉人合肥天之然酒店管理有限公司（以下简称天之然公司）、原审被告许文杰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 捌方园公司上诉请求：撤销原判，改判驳回天之然公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.租赁期间房屋所有人对涉案房屋租金予以减免，后捌方园公司与天之然公司协商一致免除2018年6月至10月的房屋租金并将酒店交付给天之然公司运营管理，一审法院认定捌方园公司拖欠天之然公司2018年6月至10月房屋租金1263333元与事实不符。涉案房产属于合肥电力安装有限公司所有，捌方园公司租赁该标的物用于经营餐饮、客房等项目，因上述房产未办理房产证、土建整体未经消防验收严重延误捌方园公司办理酒店住宿开业的手续，涉案房产所在位置为合肥市地铁五号线与六号线的交口，租赁期间一直在进行施工，天之然公司交付的房屋面积不足合同约定面积等，经多方协商，合肥电力安装有限公司同意对承租涉案房产的所有商户予以减免租金并形成相关会议纪要，在此基础上，2018年11月，天之然公司与捌方园公司就房屋租金及房屋面积不足问题协商一致，天之然公司免除捌方园公司2018年6月至10月房屋租金，双方互不追究违约责任，同时捌方园公司将酒店交付天之然公司运营和管理，并约定此后盈利归天之然公司所有。双方不解除涉案《房屋租赁合同》，天之然公司不主张2018年10月之后的房屋租金，且另行成立合肥朴真酒店管理有限公司在涉案房产上经营酒店业务亦能间接证明双方就租金问题达成一致意见，捌方园公司将酒店交付天之然公司，捌方园公司不拖欠天之然公司房屋租金的事实。2.捌方园公司向一审法院申请调取房产所有人就涉案房产租金免除的相关的原始资料，一审法院不予调取并采纳房屋所有权人提供的“说明”，程序违法且导致案件关键事实认定错误。涉案房产属合肥电力安装有限公司所有，捌方园公司为涉案房产最大承租户，合肥电力安装有限公司对捌方园公司等租户的房屋租金减免召开专门会议并形成会议纪要。捌方园公司向一审法院申请调取合肥电力安装有限公司关于涉案房产租金免除的原始材料，一审法院前往调取时合肥电力安装有限公司拒不提供原始资料，后向该院提交一份“说明”，陈述合肥电力安装有限公司在2018年3月与天之然公司达成《补充协议》，并对2018年5月、6月、7月以及2019年6月房屋租金予以免除，该“说明”内容与事实及合肥电力安装有限公司的原始资料不符。合肥电力安装有限公司与天之然公司存在利益关系，其提供的“说明”也没有相关审批减免的原始资料予以佐证，亦不符合法定证据形式，一审法院作为证据予以采纳属于认定事实错误，请求二审法院为查明案件事实，依法调取原始资料，并对合肥电力安装有限责任公司拒不提供证据材料的行为进行司法惩戒。 天之然公司辩称，1.捌方园公司拖欠租金为客观事实，双方没有明确免除租金债务的合意，其以双方之间建立的委托经营关系否认拖欠房租1263333元的理由不能成立。2.合肥电力安装有限公司所作的租金免除承诺是对天之然公司作出的，依据合同相对性，该承诺对捌方圆酒店不具有法律效力。捌方园公司所拖欠租金对应期间也与合肥电力安装有限公司在“说明”中承诺免租期间不相符，时间上不存在重合的情况，故捌方园公司主张一审法院应依据向合肥电力安装有限公司调查的书面材料认定其免除租金的理由不能成立。 许文杰述称，捌方园公司确实拖欠2018年6月至2018年9月房租，但2018年9月下旬其已与天之然酒店法定代表人协商处理。捌方园公司为天之然公司出租的房屋的最大承租人，占总面积三分之二，天之然公司以捌方园公司的酒店因涉案房屋整体消防问题及地铁修路不能开业为主要理由向合肥电力安装有限公司申请减免房租，经合肥电力安装有限公司党委会研究落实，具体减免方案为四个月房租的30%归天之然公司，70%给涉案房屋大楼的所有商户。因该减免内容只有捌方园公司知道，所以当时双方口头达成一致对2018年6月至2018年9月的四个月房租免于缴纳，之后的房租捌方园公司均是正常缴纳。后捌方园公司因管理不善和资金短缺，在2018年12月与天之然公司协商，委托天之然公司对其公司酒店进行运营和管理，所欠房租1263333元按照减免政策不予收取，以保障双方协议履行及酒店的正常运营。后天之然公司股权转让，变更后的公司法人对前述减免政策不予认可。 天之然公司向一审法院起诉请求：1.捌方园公司、许文杰连带支付天之然公司租金1263333元（欠付租金时间从2018年6月至2018年10月）及违约金245300元(863333元租金从2018年7月21日起按照日1‰计算至2019年2月21日；400000元从2018年9月21日起按照日1‰计算至2019年2月21日，上述两项违约金合计245300元，后续违约金从2019年2月22日起按照日1‰计算至实际清偿之日)；2.捌方园公司、许文杰承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年6月23日，捌方园公司与天之然公司签订房屋租赁合同，约定租赁标的物为合肥市包河区望江路与宿松路交口西南角1-4层共计9500平方米的房屋，租赁期限为2017年6月23日起至2026年10月31日，租金为第1年5200000元，之后租金每年递增3%，支付时间为2月一付，装潢免租期从2017年6月至2017年10月共计4个月，从2017年10月至2018年5月，捌方园公司足额支付天之然公司相应租金。捌方园公司从2018年6月起至2018年10月止的租金至今未付。 一审法院还查明，2018年4月13日，许文杰受让捌方园公司原股东95%股权成为控股股东。 一审法院认为，本案争议焦点如下：1.房租金额确定及其减免问题。合肥电力安装有限公司与天之然公司签订房屋租赁合同补充协议约定免除租金后，捌方园公司申请予以同等免除，天之然公司辩称因合同相对性原则而不同意对其同等减免，坚持要求捌方园公司支付欠付4个月租金合计1263333元，该院综合考量予以同意。2.违约金计算标准问题。捌方园公司辩称违约金过高、要求按照同期银行贷款利率计算违约金，天之然公司庭审中要求按照年利率24%确定违约金，该院衡量租赁物状况、位置及行业惯例等状况，同意天之然公司要求年利率24%计算违约金的诉求。3.许文杰是否连带承担租金及其违约金问题。天之然公司诉求许文杰承担连带责任，仅辩称转让信息及股东充实出资责任，但未提交足够证据予以佐证，对其诉求不予支持。 综上所述，天之然公司诉求租金及其违约金，于法有据，天之然公司庭审中表示违约金过高而自认按照年利率24%计算，予以支持。天之然公司诉求许文杰承担连带清偿责任，无足够证据予以证明，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、一百一十一条、一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安徽捌方园酒店管理有限公司于判决生效之日起10日内支付合肥天之然酒店管理有限公司租金1263333元及其违约金（租金863333元从2018年7月21日起、租金400000元从2018年9月21日起，均按照年利率24%的违约金计算标准计算至实际清偿之日）；二、驳回合肥天之然酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18378元，减半收取9189元，由安徽捌方园酒店管理有限公司负担。 二审中，天之然公司提交其与合肥电力安装有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议二》一份，该协议载明，合肥电力安装有限公司出租的房屋没有房屋产权证书，未办理竣工验收手续造成天之然公司无法正常办理消防许可证等相关证照，造成天之然公司经营困难和经济损失；涉案房屋出租后，政府即在房屋门前建设轨道交通、封路预计四年左右时间，严重影响出租房屋的使用价值。鉴于上述理由，天之然公司认为合肥电力安装有限公司应降低租金价格，免除部分租金。2018年3月16日，合肥电力安装有限公司经研究后同意减免天之然公司2018年5月、6月、7月和2019年6月的四个月租金，双方签订补充协议。天之然公司质证认为，该协议内容与合肥电力安装有限公司关于减免涉案房屋租金的会议纪要和通知的内容不符。但该协议中陈述的减免原因、减免月数与捌方园公司主张的一致，即房屋没有产权，未办理竣工验收，无法正常办理消防许可及地铁修路，减免四个月。捌方园公司作为涉案房屋最大承租人，上述减免租金的原因正是捌方园公司租赁房屋后经营酒店中存在的实际问题，直接影响捌方园公司与其他小商户。天之然公司也是以捌方园公司存在上述理由向合肥电力安装有限公司报告减免房屋租金。《房屋租赁合同补充协议二》系天之然公司提交，内容与双方当事人的陈述能够相互印证，本院对其真实性予以确认。 对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，天之然公司承租合肥电力安装有限公司位于合肥市包河区望江西路与宿松路交口西南角房产1-6曾，建筑面积约15000平方米，并在获得合肥电力安装有限公司书面同意后，于2017年6月23日将其中实际面积约9500平方米的房屋转租给捌方园公司用于酒店经营。 二审庭审中，天之然公司与捌方园公司均表示对一审认定的欠付租金数额1263333元无异议。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，其中合肥电力安装有限公司为出租人，天之然公司为承租人，捌方园公司为次承租人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，捌方园公司作为涉案房屋的实际使用人，占有使用涉案房屋，天之然公司与合肥电力安装有限公司《房屋租赁合同补充协议二》反映案涉房屋存在未办理竣工验收手续造成无法正常办理消防许可证等相关证照，涉案房屋门前封路建设轨道交通等情况，严重影响房屋使用价值，对实际使用人捌方园公司的经营收益造成影响，继续按照捌方园公司与天之然公司之间的原合同履行对捌方园公司明显不公平，故对于捌方园公司请求相应减免四个月租金的理由，本院予以采信。鉴于天之然公司与捌方园公司对一审认定的欠付租金数额1263333元均无异议，根据公平原则，本院酌定捌方园公司支付30%的相应租金，即378999.9元。 关于违约金。涉案《房屋租赁合同》约定，逾期支付房屋租金或其他应交费用，每逾期一日，即按逾期款项每日支付1‰违约金。天之然公司据此要求按照上述标准计算违约金至实际给付之日，捌方园公司认为该违约金标准过高，请求予以减少。合同约定的违约金标准显然过高，一审法院酌定将违约金标准调整为按照年利率24%计付，系其行使自由裁量权范围，并无明显不当，本院予以维持。 综上，捌方园公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7220号民事判决； 二、安徽捌方园酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日日内一次性支付合肥天之然酒店管理有限公司租金378999.9元及违约金（租金258999.9元从2018年7月21日起，租金120000元从2018年9月21日起，均按照年利率24%的违约金计算标准计算至实际清偿之日）； 三、驳回合肥天之然酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取9189元，由合肥天之然酒店管理有限公司负担6432.3元，安徽捌方园酒店管理有限公司负担2756.7元；二审案件受理费18378元，由合肥天之然酒店管理有限公司负担12864.6元，安徽捌方园酒店管理有限公司负担5513.4元。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月一日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。