营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初3507号原告：营口御海房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区辽东湾大街南段25-御海明珠G1#楼。法定代表人：郑家盛，公司经理。委托诉讼代理人：陈瑞江，辽宁成启律师事务所律师。被告：郑磊，男，1981年4月12日出生，汉族，黑龙江省密山市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：郑秀铭，男，1954年6月15日出生，汉族，黑龙江省密山市人，退休干部，现住营口市鲅鱼圈区。系被告父亲。原告营口御海房地产开发有限公司与被告郑磊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告营口御海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈瑞江，被告郑磊及其委托诉讼代理人郑秀铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告营口御海房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付购房款1240000.00元及违约金；2.判令被告承担诉讼费用。事实及理由：2011年4月21日，被告父亲郑秀铭与原告签订了御海明珠商网认购书。2011年5月12日签订了认购付款通知单，同日被告与其父亲签订了御海明珠更名申请单，被告与原告签订了御海明珠商网认购书。2012年4月27日，原被告签订了商品房买卖合同。合同约定：被告购买原告御海明珠18幢6号商网，面积225.99平方米，每平方米11000元，总价款2485890.00元。被告首付1245890.00元，其余1240000,00元办理按揭贷款。如因被告贷款资质、个人信用记录等原因导致贷款未能获准，被告须于接到原告书面通知二十日内补足购房款，否则将按交付款20%向原告支付违约金。合同订立后，原告如约履行了合同义务，但被告却未能如约配合原告为其办理按揭贷款，原告数次找被告协商未果，只好提起诉讼，请求依法裁决。被告郑磊辩称，被答辩人的起诉早已超过法定的诉讼时效，应当依法驳回其起诉，被答辩人的起诉不符合事实，被答辩人在履行合同中存在多处严重违约，给答辩人造成了严重的经济损失，应当依法予以赔偿。一、被答辩人的起诉早已超过法定的诉讼时效。答辩人与被答辩人于2012年4月27日签订《商品房买卖合同》约定答辩人购买被答辩人御海明珠18幢5号商网，面积225.99平方米，首付1,245,890元，余款办理按揭贷款，买受人承担贷款相关费用，并及时配合出卖人办理贷款手续，因买受人贷款资质，个人信用记录等原因导致贷款未能获准，买受人须于接到出卖人书面通知二十日内补足购房款。2012年4月27H至今8年存余，早已超过法定的诉讼时效，被答辩人丧失了胜诉权，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。二、被答辩人的起诉不符合事实。被答辩人诉称“合同订立后，原告如约履行了合同义务,但被告却未能如约配合原告为其办理按揭贷款，原告数次找被告协商未果”，不符合事实。事实是，第一，合同第六条规定：“余款，办理按揭贷款，买受人承担贷款相关费用，并及时配合出卖人办理贷款手续”，表明被答辩人是办理贷款的主体，而答辩人只是配合被答辩人办理。被答辩人不提起办理按揭贷款程序（手续)，也就不会发生答辩人配合问题。第二，事实是，合同签订后，答辩人未及时履行合同，多次催促被答辩人为答辩人办理按揭贷款，被答辩人一直拖延不予办理。至2015年被答辩人通知答辩人为答辩人办理本合同及与本合同同时购买的被答辩人御海明珠18幢3单元1101号房、1102号房按揭贷款。答辩人按被答辩人的要求将本案合同和上述两份合同办理按揭贷款所需答辩人提供的材料同时一起交给了被答辩人。但被答辩人只为答辩人办理另外两份合同的按揭贷款，并未办理本案合同的按揭贷款。第三、答辩人购买房屋的目的就是依法获得所购房屋的产权，为实现此目的，答辩人就要及时配合被答辩人办理按揭贷款，付清房款，以进一步办理房屋产权证。不办理按揭贷款，答辩人就不能付清房款，不付清房款，就不能办房产证。答辩人存什么理由不配合被答辩人办理按揭贷款呢？可见，造成未办理按揭贷款，未能付清房款的责任完全在被答辩人一方。三、被答辩人存在严重过错，严重违约，给答辩人造成了严重的经济损失，必须依法予以赔偿。1.本案合同存在多处对被答辩人有利,对答辩人不利的格式、霸王条款，应依法认定无效，作出有利于相对人，即答辩人有利的解释。合同第七条规定，答辩人“如果不及时配合出卖人办理贷款，将按交款额的20%作为违约金”。而第九条出卖人逾期交房的违约责任，却分别不超过40日，按日万分之2，继续履行合同的，按日万分之3支付违约金，两者相比较，前者远远高于后者。合同第十五条关于产权登记的规定中被答辩人后填加的第3项规定“买受人不退房，出卖人将按中国人民银行同等活期利率向买受人支付违约金”，即比合同文本第1、2项规定的低，更比相关的法律规定低。合同第八条约定“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。被答辩人在本条第5款空白处填加了“该商品房具备水、电、暖”，没有选定原合同文本本条的第1至第4项，而1至4项规定的“综合验收合格”等内容恰恰是依法必须具备的交付条件，也是办理房屋权属登证书的法定材料。被答辩人舍去依法应当选定的前4项，而后填加概念不准，外延不清的“水、电、暖”作为交付条件，显然避重就轻，逃避责任。四、被答辩人严重违约，给答辩人造成了严重的经济损失，必须依法予以赔偿。(1)合同第十一条规定“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。被答辩人未履行本条规定。第一，被答辩人至今未书面通知答辩人办理交付手续。第二，被答辩人未向答辩人出示本合同第八条规定的证明文件。第三，双方没有签署房屋交接单。从法律手续上看，双方至今也没有交接。依据合同第八条的约定，被答辩人应于2012年12月30日交楼，但实际被答辩人逾期至2013年8月20日才交房，按合同第九条的约定，被答辩人应赔偿答辩人违约金92,195元（1,245,890元×40日×万分之二=9,967元）+(1,245,890元×220日×万分之三=82,228元=92,195元。（2）依合同第十五条的约定，被答辩人应当在商品房交付使用后180日内为答辩人提供办理房地产权属证书所需材料。合同第十二条规定“因出卖人原因，造成该房不能办理产权登记。由出卖人承担全部责任”。被答辩人实际交付房屋时间为2013年8月20日，后延180日为2014年2月20日，依据本条的约定自2014年2月20日起至2020年5月30日止共6年应赔偿答辩人26,163元(1,245,890元×6年×0.35%=26/163元）。（3）按照合同第八条，第十四条的规定，被答辩人交付的房屋应当具备工程竣工验收备案材料，综合验收材料，基础设施，公共配套建筑达到使用条件。但被答辩人至今未依法提供相关房屋竣工验收合格材料。导致消防部门，公安派出所多年多次检查不合格，多次责令停业改正。其用电至2017年8月之前一直是临时用电，经常停电，导致旅客纷纷退宿。其中有多次停电造成人困在电梯里，险些酿成人员伤亡事故。被答辩人违约行为给答辩人造成了严重的经济损失，必须依法予以赔偿。数额委托有关部门鉴定评估。综上所述，被答辩人的起诉已超过法定的诉讼时效，应依法驳回起诉。被答辩人逾期交房应赔偿答辩人违约金92,195元，逾期办理房屋产权证违约金26,163元，还应赔偿答辩人因未经综合验收消防设施不合格及供电问题给答辩人造成的损失。答辩人请求贵院判令被答辩人立即提供办理房屋权属登记需出卖人提供的资料。当事人围绕其诉讼请求依法提交了如下证据，本院在审理过程中进行了审查，对当事人均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。当事人有异议的证据如下：1.被告提供的1101住宅、1102住宅二份房屋买卖合同、以及1101、1102住宅盛京银行借款合同二份，结算业务申请书一份、银行结算单据一份，证明2015年购买上述三处房屋时，被告将三处房屋的手续一并交给原告，现在1101住宅和1102住宅贷款下来了，涉案5号商网原告至今未给予办理。原告质证为真实性无异议，但是对证明观点有异议。涉案5号商网贷不下来款的原因是被告贷款额度过高，金融机构不予办理。本院对该证据真实性予以采信，理由为两份买卖合同及银行结算手续可以证明被告购买原告另两套房屋并办理了按揭贷款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月21日原告与被告父亲郑秀铭签订《御海明珠商网认购书》，原告为甲方，郑秀铭为乙方，合同约定：第一条乙方自愿认购甲方开发的御海明珠项目18号楼5号商网。第二条该商网的建筑面积约为226.08平方米。第三条该商网单价为15800元/平方米，优惠后为11000元/平方米。第四条优惠后总房款为2486880元。第五条付款方式为贷款50%，乙方贷款首付金额为1246880元，贷款金额为1240000元。第六条本认购书约定的房屋总价不包含房屋买卖产生的一切税费，以及乙方在办理银行按揭贷款和办理房屋入住手续时应交纳的各种费用。第七条乙方签定本认购书的同时，应向甲方支付认购金：50000元。第八条乙方认购房屋后应于2011年5月12日前，补交房款746880元。第九条此协议里的房屋面积为暂定面积，最终以房产局测绘面积为准，房款按此协议每平方米价钱，多退少补。第十条甲方售楼书与售楼广告中的数据和资料，与政府主管部门最终批复为准，如有变化不另行通知。第十一条甲乙双方签定正式《商品房买卖合同》后，本认购书即终止，甲方收回。上述认购金全数抵作本认购书与收款凭证联合生效，乙方单执其中之一无效。本协议书生效后，甲方接受乙方变更欲登记产权名义人的申请，因更名发生的一切费用由乙方承担。但不接受乙方的退房申请。第十二条违约责任：1、甲方通知乙方办理银行按揭贷款，乙方须在接到甲方通知后20日内办理按揭贷款手续，如果因乙方不及时配合办理贷款手续而造成的后果，由乙方承担。2、乙方以贷款方式认购房屋时，必须确保银行个人征信记录良好，可以办理银行按揭贷款。3、乙方在双方规定的日期(2011年5月12日)前，未付甲方房款，视为乙方违约，乙方自愿放弃此房，甲方不返还乙方认购金。此认购书自动作废。4、如甲方在双方规定的日期(2011年5月12日)前，未经乙方同意，将此房出售给他人，甲方将双倍返还乙方认购金。此认购书自动作废。协议还作了其它约定。2011年5月12日，原告向郑秀铭发放认购付款通知单，其中此次应交款50000元，张玲在经办人处签字。再查，郑秀铭与被告郑磊签订御海明珠更名申请书，将房号为18#5号商网更名于被告郑磊。在说明中记载：更名原因为贷款。销售部朱令丹在下面销售经理处签字确认。2012年4月27日，原告向被告发放认购付款通知单，通知单显示此次应交款金额为745890元。2011年5月12日，原、被告重新签订一份《御海明珠商网认购书》，其中除首付金额变为1246880元以及补交房款金额变为746880元，其余均与郑秀铭与原告签订的《御海明珠商网认购书》内容一致。2012年4月27日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第一条、项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于的地块的土地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，定名为御海明珠。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第18幢1单元5号商网号房。该商品房的用途为住宅商网，层高为3.9米，建筑层数地上1层，该商品房合同产权登记建筑面积共225.99平方米···。第四条计价方式与价款、1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米11000元，总金额（人民币）贰佰肆拾捌万伍千捌佰玖拾零元整。第六条、买受人按照其它付款方式按期付款，其中首付款1245890元，贷款1240000元。第七条、买受人逾期付款的违约责任，买受人不及时配合出卖人办理贷款将按交房款项的20%作为违约金，出卖人有权单方解除合同，此房另行出售。第八条、交付期限：出卖人应当在2012年12月30日前该商品房具备水电暖并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过40日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过40日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同还作了其它约定。原告在出卖人处盖章，被告在买受人处签字并按捺指纹。被告将购买的房屋首付款1245890元交齐，该房屋原告称2013年1月13日交付给被告，被告称2013年8月交付，双方均未提供证据证明交付时间。2015年原告为被告另外购买的二套住宅办理了按揭贷款，但上述房屋至今仍未办理按揭贷款手续.本院认为，原、被告双方签订的《御海明珠商网认购书》以及《商品房买卖房合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，因而合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。被告向原告购买商品房，原告有向被告交付房屋的义务，被告有向原告交付房款的义务。原告在被告支付首付款1245890元后于2013年已将商品房交付被告使用，余款124万元双方约定办理按揭贷款，但已过去了7、8年的时间按揭贷款仍未能办理，其原因双方各执一词，均未举证证明。但无论什么原因，被告使用248万余元的房屋，享受了权利亦应履行给付房款的义务，故原告请求被告给付购房款124万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因未能举证证明被告的贷款资质，个人信用存在问题，故对该请求本院不予支持。对于被告辩称已超过诉讼时效的答辩意见，由于双方约定的124万元办理按揭贷款，该贷款一直未办理下来，故并不存在超过诉讼时效的情况。关于被告辩称原告严重违约造成经济损失，应予以赔偿的答辩意见，因与本案并非同一法律关系，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑磊于本判决生效后10日内给付原告营口御海房地产开发有限公司购房款1240000元。如逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告营口御海房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费15960元，由被告郑磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  霍建军二０二０年七月十三日法官助理路鑫书记员王丽梅附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。