山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终7820号上诉人(原审被告、反诉原告)：孟文，女，1988年6月18日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨乐亮，男，1983年3月29日出生，汉族，住济南市。上诉人孟文因与被上诉人杨乐亮房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.涉诉一、二审费用全部由杨乐亮承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，严重损害了孟文的合法权益。1.一审判决认定双方对于解除合同达成一致不属实。本案中孟文在一审期间提交了双方的聊天记录，可以看出的确是杨乐亮违反合同约定在先，孟文聊天内容反映的是合同租期为6个月，如事先告知租赁期1个月（短期），则不会租赁给杨乐亮，且后期双方达成的合同就是6个月的租赁期限。在杨乐亮违约，表示不再继续履行合同、不支付暖气费的时候，孟文也明确告知杨乐亮要承担违约责任以及双方必须按照合同履行。综上内容可以看出，孟文并没有跟杨乐亮就合同解除达成一致意见，而是在依据合同行使自己的权利，维护自己的合法权益。2.对于租金支付方式，虽然合同有几项选择，但是鉴于双方未对于交付期限作出选择以及双方租赁合同仅为6个月的情况，可以按照习俗认定每月提前支付下月租金，而不应当认定为未约定。3.合同约定如果承租人单方解除合同，属于单方违约，则需要支付2个月租金作为损失补偿。对于剩余房租不退这一点，因为双方均系普通公民，而非专业法律工作人员，不应当过于严格限制其约定，且“法律不强人所难”，因此应当理解为双方约定的剩余期限租金，而非一审法院认定的已经交付的租金，如果只是已经支付的租金，那么完全达不到警示以及法律指引的作用。4.对于合同解除的期限。杨乐亮已经在事前明确向孟文表示自己的房屋已经装修完毕，不再继续租住，已经违约，孟文于11月6日更换门锁，但并未自己掌管，而是放置在门口旁边并告知杨乐亮，可以看出孟文仅仅是对于杨乐亮拒绝支付取暖费一事采取的应对措施，后杨乐亮在拿到钥匙后擅自搬离行为视为对于房屋居住的处置，一审法院认定违约日期为11月7日不当，因为11月7日孟文没有将房屋继续出租，而是在11月8日孟文因要求杨乐亮继续履行合同不能的情况下，要求按照合同约定支付两个月违约金后解除。5.对于租赁费返还问题。杨乐亮违反约定后，孟文已经明确告知其违反约定，应当按照合同来处理，杨乐亮并未提出异议，而是强调自己是短租而非长租，推脱其违约行为。因此，应当按照合同约定，房租不予退还，且杨乐亮应当支付违约金以及补齐剩余房屋租金。二、孟文有新证据可以证实杨乐亮的确存在单方违约的行为，且孟文并未对于解除合同达成一致。三、本案属于常见性民间租赁事件，法院应当依法维护诚信原则，以做到弘扬传统美德的作用。从双方聊天记录中可以看出，杨乐亮对于自己房屋装修进度了如指掌，却谎称长期租赁与孟文达成租赁协议，孟文被其蒙骗的情况下进行了房屋的改善，付出了相应的人力物力，人民法院应维护孟文的合法权益。杨乐亮辩称，维持一审判决。杨乐亮向一审法院起诉请求：1.判令解除杨乐亮、孟文签订的《房屋租赁合同》。2.判令孟文返还保证金700元、退还剩余房租654元、赔偿损失500元，共计1854元。3.本案的一切诉讼费由孟文承担。孟文向一审法院提出反诉请求：1.判令孟文支付全额租金2960元。2.判令孟文赔偿孟文合同违约金1400元、保洁费100元。3.本案的一切费用由孟文承担。一审法院认定事实：2019年10月4日，孟文（即甲方）与杨乐亮（即乙方）经协商后签订《房屋租赁合同》。其中，双方约定：“一、甲方出租给乙方的房屋位于大明胜景6-1-2502，仅限居住1人租赁期共6个月，自2019年10月4日至2020年4月4日……二、该房屋租金为700元/月，月租金大写：柒佰元，本租金价格不含发票如需开具发票请提前告知。租金支付方式为：每季度支付一次每半年支付一次，每年支付一次其他（备注：如遇特殊情况乙方无法全额支付其选定的支付方式则在原月租金基础上上调50元∕月）。租金按照乙方选定支付方式的每个周期届满前15天支付下次租金，乙方须按合同规定期限按时交纳房租，不得逾期或滞纳，逾期费每天20元，如超过七天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并扣除乙方之前所交的保证金作为违约金。乙方如发生本条违约行为，自愿委托甲方自行收回房屋使用权，并将乙方存放在租赁房屋内的物品清理丢弃！三、乙方应于本合同签订之日向甲方支付该房屋无息保证金人民币700元/月，合同期满乙方无违约行为，房屋打扫干净（如打扫不干净扣除保洁费100元），甲方在合同期届满后10日内将保证金无息退还乙方。保证金的用途：保证金即是保证本房屋设施安全的押金，如有损坏或遗失，则从该笔保证金里面扣除，如损坏程度或遗失物品价值超过保证金金额，则乙方必须补交甲方物品差价。保证金的另一用途就是当乙方违反违约责任中的条款时，充作相应违约金。保证金在任何情况下均不能转为租金。四、租赁期间水电费、燃气费、采暖费等相关费用由乙方自行承担（水电费各户均摊，冬季采暖费为两个月房租）。物业费30元∕月……水费10元∕月，合同期内退房者水电押金不予结算，不予退还。五、在合同期间内，乙方单方解除合同，乙方应按本合同两个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失，且剩余租金不退；冬季采暖期间退房者所缴纳的取暖费不退……九、首次付租签合同当日当面结清，合同期内交房租请直接将房租打入指定交租账户！……十一、本合同自签订之日起即时生效，在合同履行过程中发生争议由双方协商解决，协商不成，任何一方均有权向合同签订当地人民法院起诉……”。合同签订后，杨乐亮向孟文支付了一个月的租金700元、押金700元、物业费30元、水费10元。2019年10月31日，杨乐亮向孟文支付第二个月的租金700元。因小区物业通知缴纳取暖费，孟文于2019年11月4日通知杨乐亮缴纳取暖费500元，杨乐亮表示白天不在涉案房间内，再租一个月就不租了，拒绝缴纳取暖费。为此，孟文于2019年11月6日更换了杨乐亮的房间门锁。同年11月7日凌晨，杨乐亮回到租房处发现房间门锁被换，无法进入该房间，遂报警寻求处理。公安机关出警后，孟文通过民警告诉杨乐亮房间钥匙放在了门口消防栓上，杨乐亮遂打开房门进入涉案房间。当天下午，杨乐亮收拾自有物品搬离涉案房间，仅对涉案房间做了简单打扫。后孟文雇佣保洁人员进行打扫。同年12月1日左右，孟文将涉案房间另行出租给他人。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人对以下事实存在争议：１.房屋租赁合同解除的时间；2.孟文应否返还杨乐亮保证金700元、退还剩余房租654元及赔偿损失500元；3.杨乐亮应否支付孟文全额租金2960元、违约金1400元、保洁费100元。关于争议焦点１。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《房屋租赁合同》第四条约定：“租赁期间水电费、燃气费、采暖费等相关费用由乙方自行承担（水电费各户均摊，冬季采暖费为两个月房租）。物业费30元∕月……水费10元∕月，合同期内退房者水电押金不予结算，不予退还。”就杨乐亮的行为而言，涉案合同明确约定由杨乐亮承担采暖费，而杨乐亮以其白天不在涉案房间内居住、无需取暖为由，拒不缴纳取暖费，且合同约定租期六个月，杨乐亮在租住一个月后明确表示仅再租住一个月，杨乐亮的上述行为已构成违约。就孟文的行为而言，在杨乐亮不按照合同约定缴纳取暖费并表示一个月后将不再继续租赁该房间的情况下，孟文曾经通过微信聊天明确告知杨乐亮不缴取暖费是违约，并于2019年11月5日责令杨乐亮搬走，可见，孟文亦有解除合同的意思表示。既然合同双方均有解除合同的意思表示，那么双方应当就如何解除合同的具体事宜进行协商，以减少合同双方的损失，但是孟文未经协商和告知，在2019年11月6日擅自将杨乐亮所承租房间的门锁换掉，导致杨乐亮无法在涉案房间内居住即无法实现合同目的，孟文强行换锁的行为，不符合合同约定，也不符合法律规定，属于根本违约。后经派出所协调，孟文始告知涉案房间钥匙的放置地点，杨乐亮取得钥匙后仍未缴纳取暖费，于2019年11月7日下午搬离涉案房间。杨乐亮搬离涉案房间的行为，应视为双方就解除租赁合同协商一致并已实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据上述法律规定，涉案房屋租赁合同已因双方协商一致而解除，解除时间为2019年11月7日。关于争议焦点2。杨乐亮与孟文在合同履行过程中均存在过错与违约行为，所签订的《房屋租赁合同》解除后，孟文应当退还杨乐亮保证金700元及剩余房租。根据合同约定，房租每月700元，杨乐亮于2019年11月7日搬离承租房间，因此，孟文应当退还杨乐亮的房租数额为653元[700元-（700元／月÷30天×2天）]。杨乐亮主张其因无法回房间居住在宾馆住了两天，孟文应向其赔偿住宾馆的损失500元，但杨乐亮并未向一审法院提交证据证明其存在住宿费的损失以及损失的数额，一审法院对杨乐亮的500元损失主张不予支持。关于争议焦点3。关于支付全额租金问题。《房屋租赁合同》第二条约定：“该房屋租金为700元/月，月租金大写：柒佰元，本租金价格不含发票如需开具发票请提前告知。租金支付方式为：每季度支付一次每半年支付一次，每年支付一次其他（备注：如遇特殊情况乙方无法全额支付其选定的支付方式则在原月租金基础上上调50元∕月）。租金按照乙方选定支付方式的每个周期届满前15天支付下次租金，乙方须按合同规定期限按时交纳房租，不得逾期或滞纳，逾期费每天20元，如超过七天未缴纳房租，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并扣除乙方之前所交的保证金作为违约金。乙方如发生本条违约行为，自愿委托甲方自行收回房屋使用权，并将乙方存放在租赁房屋内的物品清理丢弃！”可见，双方对缴纳房租并无明确的书面约定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”鉴于双方签订的《房屋租赁合同》已经于2019年11月7日解除，因此，孟文要求杨乐亮支付剩余四个月的房租2960元（含物业费、水费），缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于赔偿违约金问题。《房屋租赁合同》第五条约定：“在合同期间内，乙方单方解除合同，乙方应按本合同两个月租金金额向甲方支付违约金并赔偿损失，且剩余租金不退；冬季采暖期间退房者所缴纳的取暖费不退。”通过审理查明，涉案合同的解除系因双方协商一致，而非杨乐亮单方解除，因此，孟文要求杨乐亮赔偿违约金1400元的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于保洁费问题。《房屋租赁合同》第三条曾约定：“乙方应于本合同签订之日向甲方支付该房屋无息保证金700元/月，合同期满乙方无违约行为，房间打扫干净（如打扫不干净扣除保洁费100元），甲方在合同期届满后10日内将保证金无息退还乙方…”。杨乐亮认可其在搬离房间时只是简单打扫了房间，孟文雇佣保洁人员进行打扫，因此，杨乐亮应当按照合同约定，向孟文支付保洁费100元。综上，一审法院认为，孟文与杨乐亮签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人双方应遵循诚实信用原则，严格按照约定行使各自的合同权利、履行各自的合同义务，以实现合同目的。杨乐亮在孟文催缴取暖费时明确表示不缴纳取暖费，构成部分违约，孟文擅自更换涉案房间的门锁，构成了根本违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《房屋租赁合同》解除后，双方应根据自己的过错承担相应的违约责任，孟文应退还杨乐亮保证金及剩余房租，杨乐亮应按照合同约定赔偿孟文保洁费。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，一审法院基于事实和法律对双方的诉讼请求酌情予以认定和支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用解释》第九十条之规定判决：一、杨乐亮与孟文签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、孟文于判决生效之日起十日内返还杨乐亮保证金700元；三、孟文于判决生效之日起十日内原告杨乐亮房租653元；四、杨乐亮于判决生效之日起十日内向孟文支付保洁费100元；五、驳回杨乐亮的其他诉讼请求；六、驳回孟文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨乐亮负担7元，由孟文负担18元；反诉案件受理费25元，由孟文负担24元，由杨乐亮负担1元。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，孟文与杨乐亮签订的《房屋租赁合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，孟文向杨乐亮催缴取暖费时，杨乐亮明确表示不缴纳取暖费，并打算提前搬离，构成部分违约。孟文明确表示不缴纳取暖费就解除合同，并擅自更换涉案房间的门锁，构成根本违约，导致涉案租赁合同无法履行，一审法院根据相关证据以及本案实际情况认定涉案租赁合同于2019年11月7日解除并无不当。鉴于双方在租赁合同的履行中均存在过错，应根据双方的过错承担相应的违约责任。因此，孟文应退还杨乐亮保证金及剩余房租，杨乐亮应按照合同约定赔偿孟文保洁费。孟文主张杨乐亮支付租赁期间的剩余全部租金及两个月的违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孟文负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年七月二十七日法官助理 乔斌书 记 员 李杨