沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异674号案外人：秦海成，男，1965年7月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人：徐金宝，系辽宁冠佳律师事务所律师。申请执行人：招商银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区十一纬路12号，统一社会信用代码912100008175814019。负责人：张辉谊，系该分行行长。委托代理人：王泽泓，系辽宁英林律师事务所律师。被执行人：郭洪志，男，1968年7月19日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：王晶，女，1970年8月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被执行人：蒋晓芹，女，1968年11月25日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司沈阳分行(以下简称“招商银行”)与被执行人郭洪志、王晶、蒋晓芹金融借款合同纠纷一案中，案外人秦海成于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人秦海成提出执行异议称，异议事项：请求法院中止对沈阳市××区丁香街××号（7门）房产的腾空行为。异议理由：2010年7月19日，蒋晓芹与沈阳浑南新城碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市××区丁香街××号（7门）房产。2011年9月27日，蒋晓芹与秦海成签订《房屋买卖合同》，将房产转让给案外人，秦海成以蒋晓芹欠款79万元抵顶部分购房款，并分四次现金给付蒋晓芹、佟永奎97万元，合计支付购房款1,759,800元。蒋晓芹将《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、准住通知单等与房产有关的所有资料及手续原件，全部交付给秦海成。自此，案外人实际占有房产使用至今（2014年起做仓库使用两年，离婚后将房屋装修一直由儿子居住，因离婚由大舅哥王琦帮助照顾孩子），享有房产实体权利，交付了水电费、燃气费及物业费等相关费用。2015年末房屋装修装饰竣工，总支出100余万元。蒋晓芹称碧桂园办不了房证，案外人信以为真就搬入居住,后发现蒋晓芹进监狱无法联系，就一直没有办理房产更名或备案登记。2020年5月9日案外人知悉法院公告，招商银行与郭洪志、王晶和蒋晓芹金融借款合同纠纷执行一案，责令房屋实际占用人于15日内迁出。经查询，（2017）辽0102民初10233号民事判决认定招商银行与郭洪志、王晶和蒋晓芹于2012年11月21日签订个人授信及担保协议，12月19日蒋晓芹将案涉房屋向招商银行做抵押担保。我方认为，案外人有偿购房且实际占有使用在先，招商银行签署借款合同及办理抵押登记在后，根据个人授信最高额不可撤销担保书，申请执行人仅在担保金额即100万元范围内享有优先权。房产评估时，未考虑装修装饰因素，甚至未入户勘验，致使评估值不客观、不公正，善意装修装饰所产生的房产增值应归案外人所有。对房产土地估价报告的关联性及证明目的有异议，该证据与本案无关，且评估时点的房屋现状与房屋现状存在不同，案外人于2011年9月实际占有房屋，申请执行人陈述的评估时点房屋处于空置仅能证明某一时点的状态，不能证明案外人未对房产实际占有使用，法院责令15日内迁出致使案外人的正当权益受到侵害。将已故的蒋晓芹列为被执行人确有错误，佟永奎、蒋晓芹夫妻已分别于2016年6月14日和2018年2月22日病故。依据民事诉讼法第二百五十六条规定，作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的，人民法院应当裁定中止执行。拍卖公告时，应将案外人实际占有使用房产及优先获得装修装饰价款的情况予以释明，以公开促公正。申请执行人招商银行答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据该规定，案外人提出对房产享有实体权利需要出示相关证据，且该证据需经过法院确认才能确定其是否有权利阻止法院执行。同样该司法解释第二十七条明确了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，法院对案外人提出的排除执行不予支持。需当庭对案外人提交的证据进行调查，确认陈述是否属实。根据我行现有证据，招商银行于2012年12月19日为蒋晓芹发放贷款，对该房产享有明确的抵押权，蒋晓芹以案涉房产办理抵押登记作为担保，异议申请书中也提到了银行抵押权经判决予以确认，我行享有的执行权利及法院执行行为合法有据。2012年11月的房产土地估价报告第6页显示房产为清水房，无使用痕迹。与对方陈述的自2011年9月27日起使用房产至今不相符。对案外人提交的居住证明有异议，证明是王琦在此居住并非案外人，房产认购书、资料移交书及收款收据均显示购买人是蒋晓芹，只能证明房产为蒋晓芹所有。燃气费、水电费收据仅证明交款人是王琦，不能证明案外人观点。房产发票、物业费票据、准住通知单和商品房买卖合同均可证明实际所有人是蒋晓芹。对收条、房屋买卖合同的真实性、关联性有异议，不能证明案外人享有房产实体权利。异议申请记载，2011年9月27日蒋晓芹与秦海成签订完房屋买卖合同后，蒋晓芹将全部材料交予秦海成，但（2017）辽0102民初10233号民事判决内容和房产证显示蒋晓芹办理了房产证和房产抵押登记，该上述办理行为均需本人携带房产证及相关手续才能办理。故案外人所述不属实，无法证明其已支付购房款，购房事实无法律和证据支持，请求法院驳回案外人的异议请求。本院查明，2017年12月1日，本院出具（2017）辽0102民初10233号民事判决书，判决内容为：“一、解除原告招商银行股份有限公司沈阳分行与被告郭洪志、王晶、蒋晓芹于2012年11月21日签订的《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》；二、被告郭洪志、王晶于本判决发生法律效力后10日内偿还原告招商银行股份有限公司沈阳分行借款本金587,508.79元，利息、罚息、复息合计38,348.02元（截止2017年8月6日）；并自2017年8月7日起，按《个人授信及担保协议》、《个人贷款周转易协议书》约定的计息办法给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际清偿之日止；三、若被告郭洪志、王晶逾期给付原告招商银行股份有限公司沈阳分行上述款项，则原告招商银行股份有限公司沈阳分行可依法对被告蒋晓芹名下位于苏家屯区丁香街216-A34号（7门），建筑面积为251.4平方米的房产行使抵押权优先受偿；四、被告蒋晓芹对被告郭洪志、王晶应支付的上述款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年2月28日，申请执行人招商银行向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执1441号；诉讼过程中，本院于2018年3月20日作出（2018）辽0102执1441号协助执行通知书和执行裁定书，查封蒋晓芹名下位于沈阳市××区丁香街××号（7门），建筑面积251.40平方米房产一处；执行过程中，本院于2020年5月7日作出（2018）辽0102执1441号公告，责令被执行人郭洪志及房屋实际占用人于15日内迁出位于沈阳市××区丁香街××号（7门）房产。另查明，2020年4月14日，沈阳市苏家屯区人民法院向我院出具（2014）沈苏执字第362号移送执行函，内容：“你院（2018）辽0102执1441号商请移送执行函收悉。我院于2014年3月4日对被执行人蒋晓芹名下位于沈阳市××区丁香街××号（7门），建筑面积为251.40平方米房产予以查封，鉴于你院（2018）辽0102执1441号执行案件债权人招商银行股份有限公司沈阳分行对该查封房产享有顺位在先的担保物权（优先权），现根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》之规定及你院的来函要求，将上述查封财产移交你院执行。对财产的续封、解封和变价、分配等后续工作，交由你院处理，我院不再负责。请你院在后续执行程序中，对我院（2014）沈苏执字第362号执行案件的债权人作为首先查封债权人所享有的各项权利依法予以保护，并将执行结果及时告知我院”。另查明，位于沈阳市××区丁香街××号（7门），建筑面积251.40平方米房产的登记所有权人是蒋晓芹，单独所有，抵押权人招商银行，登记日期2012年12月19日。异议审查过程中，案外人秦海成为证明其主张成立，向本院提交如下主要证据材料：1.房屋买卖合同、收条；2.商品房买卖合同、发票、税收通用完税证；3.准住通知单、收款收据；4.碧桂园凤凰城认购书、碧桂园物业及资料移交书、证明、房地产收款收据、POS签购单；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人招商银行提交了如下证据材料：1.沈阳市苏家屯区人民法院移送执行函；2.个人授信最高额不可撤销担保书、房产证、房产查询证明；3.他项权证、房产土地估价报告；4.（2017）辽0102民初10233号民事判决书。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。经审查案外人提交的证据材料及当事人双方陈述，本院认为：首先，案外人向法院提供《房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》、收条、收款收据及准住通知等材料，主张其享有案涉房产所有权，但其购房发票、契税、物业费收据中的名称或付款人为被执行人蒋晓芹、燃气费交款人为王琦均非秦海成本人，庭审过程中案外人虽自称以现金和抵账方式支付了房屋对价款，但并未提交取款明细等相关证据加以佐证，故无法认定案外人在人民法院查封之前即与房屋实际权利人签订了合法有效的书面买卖合同、全部履行了合同自身义务并实际支付房屋对价款；其次，位于沈阳市××区丁香街××号（7门）房产现备案登记于被执行人蒋晓芹名下，秦海成长期未予办理房屋登记或合同备案手续，自身存在过错；第三，关于案外人认为法院将已故蒋晓芹列为被执行人确有错误的问题。本案诉讼过程中，蒋晓芹参加了庭审并发表答辩意见，据此本院作出生效判决，确认蒋晓芹有义务清偿到期债务。因此，本院有权对被执行人名下财产进行查封处置，其是否在执行阶段死亡不影响法院强制执行，故不予支持。综上，本院认为房产查封行为符合法律、法规规定，案外人对房屋主张实体权利，申请中止房屋腾空行为的主张因证据不足，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人秦海成的异议请求。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 祁美楠审判员 王 岩二〇二〇年七月十日书记员 尹子明