北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6442号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京卓越昌泰建设有限公司，住所地北京市房山区窦店镇望楚4区92号。法定代表人：李长雨，总经理。委托诉讼代理人：赵彪，男，北京卓越昌泰建设有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京云安建明汽车俱乐部有限公司，住所地北京市房山区阎村镇小十三里村村委会南460米。法定代表人：陈建明，经理。委托诉讼代理人：于淑新，北京张竞律师事务所律师。上诉人北京卓越昌泰建设有限公司因与被上诉人北京云安建明汽车俱乐部有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京卓越昌泰建设有限公司（下称卓越昌泰公司）上诉请求：撤销一审判决的第二项，依法改判我公司无需支付北京云安建明汽车俱乐部有限公司（下称云安建明公司）建筑设施补偿款286525元，并由其承担本案的一、二审诉讼费用和评估费用。事实和理由：1、云安建明公司建房时应该办理相应的手续而没有办理，而且《合作经营协议》第四条第3款有明确约定“乙方进行总体规划建设时（如房屋建设、改革、扩建），需经有关主管部门批准备案”，但是云安建明公司仍然进行建设，因此造成的损失应当由云安建明公司承担。2、争议地块上建设的建筑物及其他设施已经在2013年被国土资源局没收，因此我公司不能成为承担云安建明公司损失的主体。一审法院判决我公司承担次要责任，缺乏事实和法律依据。云安建明公司辩称，同意一审判决，不同意卓越昌泰公司的上诉请求。我们同意一审的判决结果，但是在事实认定部分有不认可之处。不过考虑到一审结果相对公允，因此没有上诉。我公司不认可上诉人的上诉请求和理由，对方违约将我公司赶出承租土地，并使用我公司原先建造的房屋高价转租，因此一审判决的结果是合理的。云安建明公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的编号为卓越120307号《合作经营协议》；2、判令卓越昌泰公司向云安建明公司支付违约金94644元；3、判令卓越昌泰赔偿云安建明公司投资损失1146100元。卓越昌泰公司针对云安建明公司的起诉提出反诉，反诉请求：1、云安建明公司给付违约金及2015年1月10日至2016年1月的固定利润费用30000元；2、云安建明公司给付违约金94644元。一审法院认定事实：2006年11月18日，北京市房山区窦店镇望楚村农工商经济联合社（甲方）与李长雨（乙方）签订了《土地租赁合同》，将北京市房山区窦店镇望楚村北占地面积5.14亩的土地租赁给李长雨使用，租期自2006年12月1日至2026年11月30日。李长雨为卓越昌泰公司的法定代表人。2009年2月1日，卓越昌泰公司（甲方）与云安建明公司（乙方）签订《合作经营协议》（编号为卓越091110号，后重新签订120307号），协议约定，甲方将北京市房山区窦店镇望楚村北占地面积5.14亩土地提供给乙方使用，用途为开办停车场。使用范围南北109米，东西87.8米。合作期限为10年，乙方每年向甲方交纳固定利润为20560元，每5年递增10%。且乙方在合作经营期间不得以不赢利或经营不善为由，向甲方少交或者不交固定利润费用。租赁期限为自2009年2月1日至2019年1月31日为止。协议中还约定，乙方于每年1月10日前一次性付合同有效期内当年的固定利润费用，以后以此类推。在合作经营期间内，每年固定利润费用逾期1个月交纳的，则视为乙方违约，甲方有权终止《合作经营协议》。甲乙双方任何一方违约，违约方赔偿守约方的经济损失。经济损失按甲方的当年度的利润额的3倍计算。《合作经营协议》第五项第8条约定：“编号为卓越090201、卓越091110号《合作经营协议》作废。”2009年1月15日，云安建明公司交付地租款9900元。2009年3月23日，云安建明公司交付地租款10660元。2010年1月26日，云安建明公司交付地租款20560元。2011年3月2日，云安建明公司交付地租款20560元。2012年3月22日，云安建明公司交付地租款20560元。2014年2月18日，云安建明公司交付地租款20560元。2014年4月11日，云安建明公司交付2012年至2013年补交固定利润16240元。2014年4月13日，云安建明公司交付2009年至2011年补交固定利润34560元。2014年4月11日，云安建明公司交付2014年补交固定利润10988元。补交后，每年的固定利润应为31548元，2015年云安建明公司尚未交付固定利润。卓越昌泰公司于2015年3月17日向云安建明公司寄送《解除协议通知函》，内容如下：云安建明公司，我司于2009年2月1日与贵司签订了《合作经营协议》，现因贵司在合作经营期间多次出现无理由逾期缴纳固定利润费用的情况（自2011年至2015年均逾期缴纳），且在2014年补交时，我司发现贵司租用土地面积实为8.02亩后，贵司不但不积极配合补缴固定利润费用及利息，反而一直找各种理由拖延，经我司多次催讨才进行固定利润费用的补缴。2015年1月至今，贵司仍未交纳固定利润费用，现已逾期两个月，贵司的违约行为已经严重影响了双方的合作。根据合同约定，贵司违约在先，我司决定与贵司解除《合作经营协议》，并保留追究贵公司应承担的2011年至2015年度违约金的权利。请贵司在接到此函后及时与我公司联系并补缴固定利润费用，并在接到此函后30日内搬离完毕并清场，如逾期不搬离、不交纳，我司将采取相应的法律措施，依法追究相应的法律责任及违约责任。2015年，卓越昌泰公司以联营合同纠纷为由将云安建明公司诉至法院，房山区法院作出的（2015）房民（商）初字第07432号民事判决书，判决解除卓越昌泰公司与云安建明公司2009年2月1日签订的编号为卓越091110号的《合作经营协议》；云安建明公司于判决生效后十日内给付卓越昌泰公司固定利润费用（自2015年1月10日起至2015年3月17日止，按照每年31548元计算）；云安建明公司于本判决生效后十日内给付卓越昌泰公司违约金94644元。云安建明公司对该判决不服，提起上诉。经北京市第二中级人民法院作出的（2015）二中民（商）终字第10398号民事判决书驳回上诉，维持了原判。2016年，云安建明公司以租赁合同纠纷为由将卓越昌泰公司诉至法院，要求解除其与卓越昌泰公司签订的编号为120307的《合作经营协议》，并赔偿投资设施的损失以及违约金。北京市房山区人民法院作出的（2016）京0111民初1879号民事裁定书认为，因《合作经营协议》产生的纠纷已经以联营合同纠纷为由在房山区法院及北京市第二中级人民法院作出处理，不能认定双方存在租赁关系的事实，故驳回了云安建明公司的起诉。云安建明公司对该裁定不服，提起上诉，经北京市第二中级人民法院作出的（2016）京02民终6895号民事裁定书作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。2017年，云安建明公司申请再审，经北京市高级人民法院作出的（2017）京民再106号民事判决书判决，以编号为091110号的《合作经营协议》已经作废为由撤销了北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）终字第10398号民事判决及北京市房山区人民法院（2015）房民（商）初字第07432号民事判决书。2018年，卓越昌泰公司以联营合同纠纷为由再次将云安建明公司诉至法院，经北京市房山区人民法院作出的（2018）京0111民初1299号民事裁定书以卓越120307号《合作经营协议》不具备联营的构成要件为由，驳回了卓越昌泰公司的起诉。后卓越昌泰公司上诉，经北京市第二中级人民法院作出的（2018）京02民终3978号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。现云安建明公司以土地租赁合同纠纷为案由起诉卓越昌泰公司，要求解除双方签订的卓越120307号《合作经营协议》，并由卓越昌泰公司支付违约金及投资损失。卓越昌泰公司同意解除双方签订的卓越120307号《合作经营协议》，但其认为云安建明公司所建房屋及其他设施已经被没收，不存在补偿的问题。且云安建明公司未按时缴纳租金，应承担违约责任。故当庭提出反诉，要求云安建明公司给付违约金及2015年1月10日至2016年1月的固定利润费用。云安建明公司认为违约方应为卓越昌泰公司，且卓越昌泰公司并没有证据证明其有经济损失存在，故不同意卓越昌泰公司的反诉请求。另查明，2013年8月28日，北京市国土资源局作出行政处罚决定书，决定书中写明：2012年7月李长雨开始在所租赁土地上建二层楼房一栋、平房8间。经勘测该项目占地面积4874.74平方米（折合7.31亩），房屋建筑面积1941.27平方米。经核查，该宗土地利用现状地类为农村居民点、其它林地，土地利用总体规划为城镇建设用地区。未办理用地审批手续。决定书中作出的处罚如下：1、退还非法占用的集体土地4874.74平方米（折合7.31亩）。2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，建筑面积1941.27平方米；3、对非法占用的4874.74平方米（折合7.31亩）土地，按每平方米14元标准，处以罚款68246元。处罚决定书中平房8间为云安建明公司建设。另查明云安建明公司于2016年1月份搬离租赁场地。庭审中，云安建明公司申请对所租赁土地内建设的房屋及其他设施进行鉴定，经北京市京价价格评估有限公司作出的评估报告认定，涉诉房屋及装修、地上物等现价值共计1146100元。其中5间前排房土建及装修为114973.31元，3间后排房土建及装修为125083.4元，围墙70540.13元，地面741912.62元（院内混凝土路面5013平方米、沥青路面180平米、门口混凝土路面23平方米），另有电气设备、暖气、煤棚等多项作价内容。云安建明公司对评估结果予以认可。卓越昌泰公司对评估结果不予认可。认为价格过高，鉴定技术较差。上述事实，有云安建明公司提供的卓越120307号《合作经营协议》、补交租金确认函、收据、催款函、通话记录单、解除协议通知函、告知函、顺丰邮递单据、围墙拆除证明，卓越昌泰公司提交的处罚决定书，北京市京价价格评估有限公司作出的评估报告，双方的当庭陈述等证据在案佐证，以上证据，经庭审质证及法院审查核实，可以作为本案认定事实的依据。一审法院认为，双方签订的编号为120307号的《合作经营协议》实际为租赁协议。卓越昌泰公司将土地租赁给云安建明公司使用，土地租赁行为属于合法有效，但双方应当在遵守法律政策的前提之下进行租赁活动。现双方争议焦点问题在于，一是合同是否解除、二是是否存在违约及租金问题、三是云安建明公司建设损失的负担、四是卓越昌泰公司要求的固定利润费用的承担。一、合同的解除问题。云安建明公司起诉要求解除与卓越昌泰公司签订的编号为120307号《合作经营协议》，庭审中，双方均同意解除合同，且云安建明公司早已不再使用该土地，双方事实上已经解除了协议。故对于该项诉求，本院予以支持。根据编号为120307号《合作经营协议》在合同经营期间内，每年固定利润费用逾期一个月交纳的，则视为云安建明公司违约，卓越昌泰公司有权终止协议。根据已查明事实，云安建明公司确已超过一个月未给付固定利润费用，卓越昌泰公司要求解除协议，法院应予支持。当事人一方先行发出解除通知然后起诉请求解除合同的，合同解除时间为解除通知到达合同相对方之日。故解除合同的时间应当为卓越昌泰公司向云安建明公司送达解除通知函之日，即2015年3月17日为合同解除之日。虽然解除的是2009年2月1日签订的《合作经营协议》，但实质上就是解除云安建明公司在案涉土地上的经营权利，故该解除同样适用编号为120307号《合作经营协议》。故应视为2015年3月17日解除了编号为120307号《合作经营协议》。二、关于违约问题。编号为120307号《合作经营协议》明确约定，云安建明公司应当于每年的1月10日前一次性支付合同有效期内当年的固定利润费用，逾期一个月交纳的，视为云安建明公司违约，卓越昌泰公司有权终止《合作经营协议》。根据本案查明的事实，云安建明公司并未在2015年1月10日之前向卓越昌泰公司支付2015年的固定利润费用。庭审中，云安建明公司称曾多次联系卓越昌泰公司支付固定利润费用，但其未提供足够的证据支持这一事实。由此可以认定，云安建明公司存在违约。故对于云安建明公司起诉要求卓越昌泰公司支付违约金的诉求，本院不予支持。对于卓越昌泰公司反诉要求云安建明公司承担违约金的诉求，属于合理诉求。对于违约金的数额，双方于2015年3月17日解除了合同，合同解除后双方已经不存在租赁合同关系，双方只是占用关系。因此本院只考虑解除前未支付租金的违约责任。本院参考云安建明公司迟延支付租金给卓越昌泰公司造成的实际损失，同时参考合同的约定，违约金的数额酌定8000元。三、对于云安建明公司要求卓越昌泰公司赔偿投资损失问题。根据2013年国土资源局做出的行政处罚决定书，该地块用于相关建设，并未办理用地审批手续。决定书中写明没收在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，建筑面积1941.27平方米，包括二层楼房一栋、平房八间。八间平房为云安建明公司所建设，已经被依法没收。合同中虽然没有对行政处罚后的责任及赔偿问题做出约定,但双方对造成没收的事实都存在责任。云安建明公司在建房时应该办理相应的手续而没有办理,其自身应当承担主要责任。卓越昌泰公司在出租时也应当知道该土地没有合法的建设审批手续,而任由云安建明公司在该地建房，其应当承担次要责任。对于云安建明公司建造地面等设施，是为经营停车场使用，房屋被认定为违建，地面的投入亦无法经营使用，故对于云安建明公司的地面等投入损失,亦应当根据过错比例由双方分担。对于涉诉土地上的建筑物及其他设施的价值问题，根据北京市京价价格评估有限公司作出的评估报告，确定房屋、地面、围墙等设施的价值为1146100元，综合考虑土地租赁合同的期限、云安建明公司已经经营使用的年限及其建设时应当考虑到的使用期限、双方过错程度、建筑物折旧年限等情况确定由卓越昌泰公司补偿云安建明公司评估价值四分之一的损失。四、对于卓越昌泰公司要求的固定利润费用，实际为租赁费及合同解除后的占地使用费用。云安建明公司于2016年1月搬走。故租赁费及占地使用费用为2015年1月至2016年1月的费用，云安建明公司要求30000元，属于合理，本院予以支持。据此，《依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，一审法院2020年3月判决如下：一、解除北京云安建明汽车俱乐部有限公司与北京卓越昌泰建设有限公司签订的编号为120307号的《合作经营协议》。二、北京卓越昌泰建设有限公司于判决生效后七日内给付北京云安建明汽车俱乐部有限公司房屋、地面等建筑设施补偿款286525元；三、北京云安建明汽车俱乐部有限公司于判决生效后七日内给付北京卓越昌泰建设有限公司违约金8000元。四、北京云安建明汽车俱乐部有限公司于判决生效后七日内给付北京卓越昌泰建设有限公司租赁费及占地使用费30000元；五、驳回的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致。二审补充查明，云安建明公司2016年1月份因法院强制执行搬离案涉租赁场地，云安建明公司搬离后，案涉租赁土地上的建筑物并未拆除，一直由卓越昌泰公司经营停车场使用至今。本院认为，从双方签订的编号为120307号的《合作经营协议》约定的内容看，名为合作经营实际为租赁协议。卓越昌泰公司将土地租赁给云安建明公司使用。该土地租赁协议不违反法律法规的效力性强制性规定，属于合法有效合同，双方应本着诚实信用原则履行合同约定的权利义务。双方因土地租赁纠纷曾发生多次诉讼，现双方均同意一审判决确认的2015年3月17日解除了编号为120307号《合作经营协议》，本院对此不持异议。卓越昌泰公司上诉仅要求撤销一审判决第二项，不同意支付云安建明公司建筑设施补偿款286525元，理由是：1.云安建明公司建房时应该办理相应的手续而没有办理，而且《合作经营协议》第四条第3款有明确约定“乙方进行总体规划建设时（如房屋建设、改革、扩建），需经有关主管部门批准备案”，但是云安建明公司仍然进行建设，因此造成的损失应当由云安建明公司承担。2.争议地块上建设的建筑物及其他设施已经在2013年被国土资源局没收，因此卓越昌泰公司不能成为承担云安建明公司损失的主体。一审法院判决卓越昌泰公司承担次要责任，缺乏事实和法律依据。对于云安建明公司的上诉请求及理由,本院作如下评判:第一,解除合同的责任问题。云安建明公司确实存在未如期支付租金事实，已构成合同约定的解除条件，卓越昌泰公司据此行使合同解除权，有合法依据，应予支持。另，双方合同履行过程中，存在行政审批许可的欠缺，也是导致租赁合同不能继续履行的因素。2013年8月28日，北京市国土资源局作出行政处罚决定书，案涉地块用于相关建设，并未办理用地审批手续。决定书中写明没收在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施。对于案涉租赁土地的承租用途，双方租赁合同中有明确约定开办停车场，云安建明公司在案涉租赁土地上建设的建筑物系经营停车场必需的附属设施，所建附属设施需要行政审批许可方可建设施工，租赁双方均应知晓，因此，因未办理行政许可手续而被处罚导致合同不能履行的责任应归于双方。因此，对于合同的解除双方均负有责任。基于以上事实，卓越昌泰公司上诉主张其对合同解除不负有责任不符合事实和法律规定，本院不予支持第二，对于租赁合同履行期间，云安建明公司在案涉租赁土地建设建筑物及附属设施的投资损失，卓越昌泰公司是否应予补偿补偿的数额如何确定。建筑施工应该办理相应的行政审批许可手续，云安建明公司作为施工人没有办理相应施工许可,也未向出租人卓越昌泰公司提出协助办理的请求，云安建明公司作为建筑方其自身应当承担主要责任。卓越昌泰公司作为土地出租人应当知道在土地上建设建筑物应履行审批手续,对云安建明公司未经行政审批许可建筑房屋的行为未加以阻止，对建筑物被认定为违建，不能经营使用的法律后果，卓越昌泰公司应当承担次要责任，应承担一定的损失补偿责任。第三，对于建筑物及其他设施的价值评估及卓越昌泰公司应负担的损失数额的确定。根据北京市京价价格评估有限公司作出的评估报告，确定房屋、地面、围墙等设施的价值为1146100元，卓越昌泰公司上诉不同意上述评估结果，但未能就其主张提出充分反驳理由，本院对其该主张不予采纳。虽然与卓越昌泰公司收取租金的数额相比较，一审判决确定卓越昌泰公司的补偿损失数额不尽对等，但云安建明公司2016年1月份搬离案涉租赁场地后，案涉租赁场地上的建筑物并未拆除，卓越昌泰公司一直利用场上的建筑物经营停车场使用至今，卓越昌泰公司在土地租赁合同解除后仍利用云安建明公司建设的地上物经营获益，从公平原则出发，应给予云安建明公司相应的利益补偿。因此，综合考虑双方过错程度及卓越昌泰公司利用地上物长期经营获益的情况，一审判决确认卓越昌泰公司负担的投资损失并无不当，本院予以维持。综上所述，卓越昌泰公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5600元，由北京卓越昌泰建设有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王艳芳审 判 员 王 元二〇二〇年七月十四日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄