北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3427号上诉人(原审被告)：北京奥北天龙商贸有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路398号院6号楼213。法定代表人：康子龙，总经理。被上诉人(原审原告)：肖玉，女，1998年5月23日出生，汉族，住湖南省益阳市桃江县。委托诉讼代理人：肖婷(肖玉之姐)，女，1991年6月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京奥北天龙商贸有限公司（以下简称奥北天龙公司）因与被上诉人肖玉租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥北天龙公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判我方退还肖玉17599．9元，但应先扣除肖玉应当承担的6600元违约金，同意一审判决第二项、第三项。事实和理由：双方合同约定至2019年12月31日止，肖玉并未提出不租了，而是提出想转租，后又表示继续经营，涉案租赁场地为肖玉保留至合同期满，肖玉提供的场地影像资料并非其所承租场地，所主张的场地被租给他人系谎言；一审忽略了合同重要条款，双方约定因一方原因需要提前解除合同，应提前30日以书面形式通知对方，经协商一致后，办理解除租赁手续，并按照年租金的10%标准向对方支付赔偿金；肖玉2019年8月24日要求解除合同，按照合同30日之后我同意解除，折算后应退还的租金是17599．9元，在此基础上，根据合同还应扣除6600元的违约金。肖玉辩称，同意一审判决，不同意奥北天龙公司的上诉请求和理由，我和母亲肖梦英因父亲重病想回家照料，于2019年7月6日向对方微信文字提出不租涉案场地了，但2019年7月7日得知父亲病情好转后，提出继续做，对方表示可以，之后对方将涉案场地擅自转租给第三方，应向我方退还剩余租金、卡机和燃气卡押金及商品质量保证金。肖玉向一审法院起诉请求：1．奥北天龙公司退还肖玉商品质量保证金5500元；2．奥北天龙公司退还肖玉已交未用的租金27500元；3．被告归还肖玉卡机押金800元及燃气卡押金200元；4．奥北天龙公司归还肖玉冰箱三个、置物架两个，折价3000元；5．奥北天龙公司赔偿肖玉经济损失每月30000元，自2019年8月1日起计算至2020年1月1日止；6．本案诉讼费由奥北天龙公司负担。一审法院认定事实：2019年1月1日，奥北天龙公司（甲方）与肖玉（乙方）签订《场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方向乙方提供市场A区8号的展位，乙方在其租赁的展位经营米线食品；租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日止；租金总额66000元，付款方式为半年付，本次应缴租金33000元，交下次租金的时间为2019年6月5日；乙方向甲方交纳商品质量保证金5500元；备注：堂食扣点20%，保洁费1000元/月，线上不扣点，租金5500元/月，起租期为2019年1月5日。《租赁合同》第三条载明“……6、商品质量保证金，在确认乙方经营期间售出的食品或提供的服务无质量问题且撤场整一年时，甲方将商品质量保证金如数退还乙方，如果出现质量问题或已经先期赔付的除外”。第十条：终止合同载明“1、甲方或乙方因自身原因需提前解除合同，应提前30日以书面的形式通知对方，经协商一致后，办理解除租赁手续，并按年租金的10%标准向对方支付赔偿金”。合同签订后，肖玉交纳了商品质量保证金5500元，租金33000元。2019年6月4日，肖玉通过微信转账的方式交纳了第二期租金33000元。2019年7月6日，肖玉通过微信的方式，向奥北天龙公司的法定代表人康子龙表示，因家有急事，星期一就不干了，寻求转租。康子龙回复称“没问题”。2019年7月7日，肖玉通过微信联系康子龙询问“我这边您能先帮我们拖一个星期吗”，康子龙回复“可以”。2019年7月30日，肖玉微信联系康子龙，表示家里事情解决了，“我们档口没人转，我们还是自己做吧”。康子龙未回复。肖玉称，2019年7月31日奥北天龙公司已经将展位另租他人，并提供展位照片佐证。2019年8月24日，肖玉微信联系康子龙要求退还剩余租金及押金共计34000元，康子龙未回复。2019年8月25日、2019年8月31日，肖玉两次通过微信联系康子龙，均未回复。另查，奥北天龙公司出租给肖玉的展位位于北京市昌平区398号院6号楼，属商业办公楼，房屋所有权人为北京中煤正辰建设有限公司。一审法院认为，依法订立的合同具有法律效力。奥北天龙公司与肖玉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。依法订立的合同，其解除分为约定解除和法定解除。经当事人协商一致，可以解除合同，或者当事人约定的解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《租赁合同》第十条约定了甲乙双方均可提前解除合同，协商一致后办理解除租赁手续。肖玉于2019年7月6日即通过微信方式书面通知奥北天龙公司法定代表人康子龙表达了解除合同的意愿，要求转租展位。康子龙未表示异议。据此，一审法院认定双方就解除《租赁合同》达成一致意见，按照《租赁合同》第十条的约定，解除的日期应为2019年8月6日。2019年7月7日，肖玉询问是否可迟延一周，康子龙表示可以，此一节应视作双方将《租赁合同》解除的日期延后一周，即2019年8月13日。2019年7月30日，肖玉表示希望继续经营原有展位，其意思表示为新的要约，康子龙未予回复，双方未达成新的合意。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据《租赁合同》第三条关于商品质量保证金的约定，现肖玉撤场尚不足一年，退还商品质量保证金的条件尚未成就，其关于退还商品质量保证金的诉求，法院无法支持。既然双方已就解除《租赁合同》达成一致意见，奥北天龙公司应当退还肖玉尚未发生的租赁费用，肖玉关于租金的诉讼请求具有事实和法律依据，法院在合理范围内予以支持。同理，肖玉关于卡机押金800元及燃气卡押金200元的诉求，法院予以支持。双方虽就解除合同事宜达成一致意见，但未办理解除租赁手续，肖玉未举证证明其留置物品被奥北天龙公司处置的事实，其要求奥北天龙公司返还冰箱三个、置物架两个的诉求缺乏事实依据，法院不予支持。关于肖玉所主张的经济损失，法院上文已经论及，系肖玉提出提前终止合同，并非奥北天龙公司违约，况且其未提交证据证明其损失的真实性，对此项诉求法院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京奥北天龙商贸有限公司于本判决生效后七日内退还肖玉租金25194元。二、北京奥北天龙商贸有限公司于本判决生效后七日内退还肖玉卡机、燃气卡押金1000元。三、驳回肖玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，肖玉提交微信聊天记录及视频光盘，证明奥北天龙公司在2019年7月末已将涉案场地进行转租，但经本院反复释明，肖玉不能提交与其微信聊天并提供视频之人的身份信息，亦不能提供视频资料的原始载体，且肖玉明确表示不能联系上述人员出庭作证，故其提交的上述材料不具备证据资格及质证基础。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。奥北天龙公司与肖玉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。经查，肖玉于2019年7月6日向奥北天龙公司的法定代表人康子龙表达转租意向，康子龙对此表示同意，第二天又表示希望“拖一个星期”，康子龙再次表示同意，之后康子龙未再对肖玉的意见予以回复，根据上述内容，可以认定双方所达成一致的内容为肖玉将涉案场地进行转租，并非解除《租赁合同》，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。双方虽就肖玉将涉案场地转租达成一致，但并未实际履行。关于涉案场地后续占有使用情况，双方各执一词，肖玉主张涉案场地已被奥北天龙公司擅自转租，奥北天龙公司主张涉案场地被一直保留至合同期满。本院认为，承租人肖玉在租赁期内对涉案场地享有占有使用权利，并负有保管义务，因此，肖玉应对涉案场地使用情况的变化承担举证责任。肖玉提交的现有证据不足以证明涉案场地已被转租第三方，本院对肖玉关于涉案场地已被奥北天龙公司擅自转租的诉讼主张不予采信。《租赁合同》期满前，双方未就合同解除合同达成一致，应按照合同约定履行，肖玉应当支付相应租金，其要求退还租金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不应支持，一审法院处理错误，本院予以纠正。《租赁合同》期满后，肖玉要求退还卡机押金800元及燃气卡押金200元，具有合同和法律依据，一审法院处理正确，本院予以维持。第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。肖玉虽对一审关于不支持退还商品保证金的意见不服，但未提出上诉，本院对此不予审理。综上所述，奥北天龙公司的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2037号民事判决第一项、第三项；二、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初2037号民事判决第二项；三、驳回肖玉的其他诉讼请求。一审案件受理费2020元，由肖玉负担1970元（已交纳）；由北京奥北天龙商贸有限公司负担50元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费4040元，由肖玉负担3940元（本判决生效后七日内交纳）；由北京奥北天龙商贸有限公司负担100元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 范 磊审 判 员 朱文君二〇二〇年七月十五日法官助理 郭仁鑫法官助理 张进中书 记 员 刘芳芳