山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2660号上诉人(原审被告）：龙口市海窝窝房产信息有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道东海海涛新区御景小城11号224铺。委托诉讼代理人：刘金兴，山东南山东海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘富贵，男，1963年3月6日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市岭东区。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。上诉人龙口市海窝窝房产信息有限公司因与被上诉人刘富贵买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人龙口市海窝窝房产信息有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的是居间合同，而非买卖合同。上诉人不是房屋的所有权人，没有权利出卖该房屋，房屋的实际所有人和出卖人是李淑华，上诉人不是适格被告，存在差价是上诉人收取居间费的方式。二、造成房屋买卖无法完成的原因在于被上诉人。李淑华曾两次来龙口办理房屋买卖过户手续，上诉人也多次催促被上诉人，被上诉人借故不到，致使房屋买卖无法完成。合同签订至被上诉人发律师函近两年时间，被上诉人应当提供这段时间内其履行合同行为的证据。三、房屋实际所有人李淑华现不想卖房，一审法院认定上诉人违约，并判决上诉人双倍返还定金，明显不公。二审中，上诉人补充上诉理由：双方签订的房地产买卖居间协议及李淑华的收条和给李华的汇款单据，均证明上诉人不是适格被告，李淑华为房屋所有人及出卖人。被上诉人刘富贵辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘富贵向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告间的房地产买卖居间协议；2、依法判令被告双倍返还原告定金40000元及利息（以20000元为基数，自2017年12月23日至被告实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下:关于原告所提交的原告方人员与张秀伍的两份通话录音，因协议系张秀伍代表被告与原告签订的，被告亦认可该协议原由张秀伍经手，其认可原告提交的通话录音中人员为张秀伍，故法院对上述通话录音予以采信，作为本案认定事实的依据。关于被告提交的收条复印件及工商银行电子回单影印件，二者相互印证，法院予以采信，作为本案认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年12月23日，原、被告签订了《房地产买卖居间协议》（No.0003029）。在《房地产买卖居间协议》中载明：“（出卖方）甲方：（没有签名）买受方（乙方）：刘富贵居间方（丙方）：海窝窝地产。坐落：观海听涛22-2-102室建筑面积70平方米具体面积以合同为准交易条件：总房价款为人民币185000.00元整（大写：壹拾捌万伍仟元整）注：包含契税维修基金定金条款：如乙方在本协议上签字，则乙方应向丙方支付人民币20000元整（大写：贰万元整）作为定金。如乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金不予返还。落款：甲方处无签名，乙方处原告签名并捺印，丙方处被告一店张秀伍签字并盖有被告合同专用章，日期：2017.12.23。当日，原告即向被告支付定金20000元，被告出具收据交原告收执。当日，被告员工任洪福即通过其个人工商银行账户汇款方式将20000元定金汇款给卖家李淑华的银行账户。就此款项，李淑华出具收条载明：“本人：李淑华今已收到观海听涛小区22号楼2单元102室.购房款定金贰万元整（￥20.000.00），此房定金为：贰万元整（￥20.000.00），此房总房款为：壹拾陆万元整（￥160.000.00）.本人承诺如有违约双倍赔偿房屋定金。收款户名：李淑华收款账号：95×××19收款行：中国工商银行”。原告分别于2019年2月26日、2019年4月11日通过EMS邮政快递向被告发出《律师函》，催促被告履行协议，被告称收到快递，未打开查看。审理中，被告明确表示协议无法履行，称卖方现在不卖这个房子了，原因是买房即原告有两次未到现场办理手续，就此未提交证据。至今案涉房屋交易未能完成。一审法院认为,本案中原、被告之间签订的系《房地产买卖居间协议》。单从协议名称上判断，双方之间的关系是居间合同关系。如双方之间是居间合同关系，则被告仅居间提供服务，定金由卖房人实际收取，现房屋买卖不成，原告应当向卖房人主张权利。而本案中协议约定的是原告向被告支付定金，原告亦按约定实际履行。根据合同法规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据原、被告证据之间协议内容可以看出，此协议实际是原告与被告之间签订的，卖家李淑华并未在协议上签字，房屋价款仅系原、被告之间的约定。本案中，被告向原告报告的售房价格与房主李淑华向被告买房的价格存在差价。可见，被告作为以营利为目的的企业法人，在本案中赚取的是卖与买的差价。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，不应当存在居间人从中赚取差价的行为。综上，法院认为，原告与被告之间并非居间合同关系。原告与被告之间约定了房屋价款等，原告向被告交付了购房定金，原告与被告之间更符合买卖合同的法律特征。被告明确表示协议无法履行，辩称无法履行的原因在原告，但未提供证据加以证明，应承担对其不利的法律后果。现协议无法履行，合同目的实现不了。原告请求解除涉诉协议的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告请求由被告双倍返还定金的诉讼请求，符合上述法律规定，法院予以支持。但原告在主张双倍返还定金的情况下要求被告给付定金利息的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。至于被告辩称其已将定金20000元交给出卖方李淑华，为被告与李淑华之间的法律关系，被告可另行主张。综上所述,鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、解除原告刘福贵与被告龙口市海窝窝房产信息有限公司签订的编号为0003029的《房地产买卖居间协议》；二、被告龙口市海窝窝房产信息有限公司于判决生效后十日内返还原告刘福贵双倍定金共计40000元；三、驳回原告刘富贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元,由被告龙口市海窝窝房产信息有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对当事人之间存在何种法律关系，应以其所建立的法律关系的本质属性予以认定。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，居间人只是接受委托人的委托为委托人促成交易服务，在交易中不直接参与交易双方的谈判，在决定交易双方的权利义务内容上并不体现居间人的意思。根据庭审查明事实，涉案房产买卖居间协议仅有上诉人与被上诉人双方签订，没有出卖方签字确认，且上诉人与被上诉人约定的房屋价款高于出卖方实际所售价格，可以证明上诉人直接参与了交易的谈判，不符合居间合同的法律规定，故上诉人主张与被上诉人之间系居间合同关系的理由不成立，本院不予采信。协议签订后被上诉人向上诉人履行支付定金的义务，上诉人出具收据可证，上诉人未按照约定履行合同义务，致涉案房屋无法完成交付，上诉人已构成违约。上诉人虽主张系被上诉人原因造成，却未提交证据予以证实，也不合常理，上诉人应承担举证不能的后果。被上诉人依据涉案协议主张权利，于法有据，一审判令解除合同，由上诉人双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人龙口市海窝窝房产信息有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  付景波审判员  刘 腾审判员  于 青二〇二〇年七月一日书记员  王雪燕