浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1777号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司。住所地：温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室。法定代表人：于修阳，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：范庆香，女，1975年1月8日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：于艳芳，天津法政牛津律师事务所律师。上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称龙湾万达公司）、范庆香因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初3630号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙湾万达公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项，依法改判；2.依法确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢108-1室的房产于2013年7月3日视为向范庆香交付；3.判令范庆香支付逾期办理房屋交接手续的违约金(以13248325元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止)；4.本案一审、二审的诉讼费用由范庆香承担。事实和理由：一、龙湾万达公司交付的涉案商铺符合合同约定交付条件，涉案商铺未能按期交付并非龙湾万达公司原因所致，一审法院认定事实错误。首先，“商铺现状与合同附图完全一致”并非合同约定的交付条件，龙湾万达公司与范庆香已在《合同补充协议》第四条第二款中约定涉案房屋的唯一交付条件为“取得竣工验收备案证明文件”，是否达到合同约定交付条件应以《合同补充协议》约定为准。根据2013年4月28日龙湾区住建局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案商铺于2013年4月28日即已符合上述交付条件。龙湾万达公司在房屋满足交付条件的前提下，于2013年5月15日向范庆香发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知范庆香在内的业主办理房屋交付手续，范庆香无正当理由迟延办理，根据《合同补充协议》第四条第五款之约定，应视为龙湾万达公司已于公告送达之日起第五日(即2013年7月3日)向范庆香交付了涉案商铺。一审法院认定涉案商铺尚未达到交付条件，属事实认定错误。其次，退一步讲，即使是按照《商品房买卖合同》第九条约定判断涉案商铺是否已经达到合同约定条件，涉案商铺在龙湾万达公司通知范庆香办理房屋交付手续时，已经达到相应的交付标准。商铺二层消防门位置在邻铺入驻装修之前，并未被砖砌墙体封堵，商铺整体情况均与合同附图约定相符。如上所述，涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，视为交付后，龙湾万达公司并无管理之义务，商铺的毁损灭失的风险也应由范庆香承担，故涉案商铺二层消防门被邻铺封堵的责任不应由龙湾万达公司承担。与此同时，龙湾万达公司认为，消防门被封堵系因邻铺装修、改造所致，并非龙湾万达公司自身原因所致，与龙湾万达公司无关，其实质上属范庆香与邻铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，应由范庆香在房屋投入使用前，根据商铺实际经营业态，自行与邻铺协商解决。一审法院仅凭涉案商铺二层存在被封堵的情况，就片面认定涉案商铺未能按期交付属龙湾万达公司违约导致，不符合客观事实。另外，一审法院认定“该封堵的墙面亦属于他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除”，亦说明二层消防门被封堵并非龙湾万达公司原因所致。但一审仍将“消防门被封堵导致商铺现状与合同附图不一致”的违约责任全部归咎于龙湾万达公司，显失公平原则。再次，关于108-1号商铺存在一层楼梯的问题。《合同补充协议》第9条第3款已经明确约定“本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，龙湾万达公司有权优化调整”，楼梯问题不应成为龙湾万达公司构成违约的判决依据。一审法院在判决书中提及“拆除楼梯至商铺无楼梯状态显与常理不符，且不利于涉案商铺财产价值实现”，也进一步说明楼梯的设置并不能作为认定龙湾万达公司构成违约的判决依据。最后，关于商铺二层送风井问题。根据龙湾万达公司提交的证据“F#楼防火分区及位置示意图”显示，送风井所在位置并未占用涉案商铺面积，非范庆香独立产权，龙湾万达公司在涉案商铺与公共区域毗邻的位置设置送风井，并不会导致涉案商铺现状与合同附图不符。一审法院将“商铺二层存在送风井”作为认定龙湾万达公司构成违约的判决依据，缺乏事实依据。退一步讲，即使送风井设置在商铺范围内，如上所述，合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，合同附图仅仅是一个草图，龙湾万达公司不可能将所有的设备设施全部精细地展现在合同附图内，商铺的实际布局应以竣工图纸为准。二、108-1号商铺二层消防门被封堵并非龙湾万达公司原因所致，108-1号商铺未能按期交付，范庆香自身也存在一定过错，一审法院认定龙湾万达公司构成违约，适用法律不当。首先，拆除封堵108-1号商铺二层消防门的砖砌墙并非龙湾万达公司的责任义务、也非龙湾万达公司能够解决的。龙湾万达公司认为，108-1号涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，范庆香拖延办理房屋交付手续的行为构成违约，根据《合同补充协议》第四条第三款、第五款，第六条第四款之约定，范庆香除应当继续履行合同(签署房屋交接单、支付面积补差款、专项维修基金，配合办理房屋权属转移登记手续)外，还应按照购房款总额每日万分之一的标准，向龙湾万达公司支付逾期收房的违约金。其次，根据《合同补充协议》第四条第三款、第六款之约定，范庆香在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清的，龙湾万达公司有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。龙湾万达公司在涉案商铺符合交付条件后多次通知范庆香缴纳物业管理费、公共维修基金、面积补差款，但范庆香至今仍未缴纳。因此，龙湾万达公司有权顺延交付涉案商铺，无需承担逾期交房的违约责任。最后，一审法院已经认定“消防门被封堵虽对商铺使用带来不便，但并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营”。龙湾万达公司认为，若范庆香能够及时收房，并与邻铺协商解决，不会使得2套商铺同时长期处于空置状态。因此，范庆香自身也存在一定过错。根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审法院仅认定龙湾万达公司构成违约，而未考虑范庆香自身的过错，应属适用法律不当。三、108-2号商铺与合同约定一致，一审法院认定108-2号商铺已经交付，但却未支持龙湾万达公司具有合同依据的违约金请求，适用法律不当。108-1号商铺与108-2号商铺为两间独立的商铺，双方就该两套商铺分别签订了两份《商品房买卖合同》，108-2号商铺与合同约定完全一致，范庆香拒不办理房屋交付手续，应当承担逾期收房的违约责任，一审法院仅凭“两商铺毗邻”从而认定其主观过错不大，驳回龙湾万达公司要求范庆香承担违约金的诉讼请求，显属不当。且一审法院既已认定“主观过错不大”，亦说明其也认可范庆香存在一定过错，但最终仅支持范庆香的违约金请求，未支持龙湾万达公司的违约金请求，显然不符合公平原则。四、一审法院认定108-1号商铺消防设计方案合理费用由龙湾万达公司承担，无事实与法律依据。龙湾万达公司已交付的所有商铺均是按照竣工图所示的现状进行交付的，二次装修消防设计方案的相关费用均是由业主自行承担，一审法院认定范庆香有权就108-1号商铺另行向龙湾万达公司主张消防设计方案合理费用，无事实与法律依据。范庆香辩称：一、涉案商铺现状与合同约定交付条件不符。首先，涉案合同为格式条件，关于交房条件的第4条第2款已经被温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字736号判决书确认为无效条款，并经（2015）浙温民终第2300号终审确认生效。故上述条款不应适用于本案中。其次，涉案商铺108-2结构-增加楼梯与合同附图不符，应拆除与合同一致。根据合同附图显示涉案商铺无楼梯，但108-2商铺现状多出一部楼梯，与涉案附图完全不同，应进一步对涉案商铺进行整改即拆除楼梯并承担逾期交房的违约责任。最后，108-1商铺一层增加楼梯、二层新增加通风井设备与合同不符，应拆除与合同一致；消防通道封堵不符合消防规定。二、温州市龙湾区人民法院（2014）温龙民初字736号判决书中关于龙湾万达公司私自对楼梯整改，被认定为私自整改，系对房屋使用造成了障碍并非是优化，应为龙湾万达公司构成违约，而本案却认定龙湾万达公司在涉案房屋增加楼梯系优化，同一法院作出矛盾的判决。范庆香上诉请求：1.发回重审或改判涉案商铺108-1室公共楼梯间的正压送风井违法，并确认龙湾万达公司构成违约；2.依法改判龙湾万达公司恢复涉案商铺楼梯与合同附图一致并符合消防验收规定，承担延期交付商铺108-2的违约责任；3.改判龙湾万达公司拆除涉案商铺108-1二层“消防门处”的封堵，实现商铺的物理状态与《商铺买卖合同》及附图相符，且符合消防验收的规定；4.改判龙湾万达公司支付范庆香按合同约定每日万分之一的违约金2931898元(暂计算至反诉之日)；范庆香保留继续追究龙湾万达公司其他法律责任的权利；5.本案上诉费用由龙湾万达公司承担。范庆香当庭增加上诉请求：依法改判龙湾万达公司承担延期交付商铺108-1室的违约责任。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。涉案商铺108-1室二层公共楼梯间的正压送风井设置违法。第一，室内单独设置正压送风井设备严重违法。温州市龙湾区人民法院在本案一审审理过程中，对108-1商铺进行了现场勘验。勘验过程中发现涉案商铺二层墙面存在《商品房买卖合同》中并未体现的设备及百叶窗。2019年8月14日，龙湾万达公司对此设备出具《情况说明》，证实“7-108-1号商铺二层百叶窗所在位置为公共楼梯间正压送风井”。同时，一审判决中也对该处设备作出认定，认为“消防井属消防设施，在《防火分区及位置示意图》中已有注明”。但是，依据《建筑防烟排烟系统技术标准》(GB51251)5.1.3的规定，一旦发生火灾，送风井会将室外空气源源不断地送入室内。这意味着，108-1室内的正压送风井(消防设施)不仅起不到原来的防烟、消防作用，反而会起到助燃作用，助长火势迅猛发展。所以，在室内单独设置正压送风井不仅违反《商品房买卖合同》的约定，而且严重威胁生命安全，是严重的违法行为。第二，108-1室二层拆除公共楼梯间后售卖行为严重违法。范庆香购买的商铺包括108-1室一、二层，108-2室一、二层，而龙湾万达公司在《情况说明》中说明108-1室二层是公共楼梯间。龙湾万达公司将公共楼梯间改成套内面积卖给范庆香，是严重的违法行为。第三，正压送风井占据套内面积违法。首先，根据龙湾万达公司提交的《情况说明》，其认可涉案商铺面积因正压送风井而存在面积负差。但是，正压送风井所在墙体的突出部分并未在合同附图及房地产平面图中进行标示，而该突出部分必然占用部分面积。其次，一审法院居然以经过其判决认可的、与现状明显不同的商铺权属登记为标准，强行无视范庆香对涉案商铺进行面积鉴定的要求。最后，一审判决要求龙湾万达公司支付面积补差款，显然与事实不符，与龙湾万达公司自认不符。第二，涉案商铺的楼梯与合同附图不一致且不符合消防验收规定。根据《商品房买卖合同》附图显示涉案商铺均无楼梯，但涉案商铺现状均有楼梯。根据龙湾万达公司于庭审中提交的《防火分区及位置示意图》显示：108-1室一层楼梯占面积11.41m，二层楼梯占面积6.26m，共占面积17.67m，为108-1室套内面积的1/10；108-2室一层楼梯占面积6.72m，二层楼梯占面积6.72m，共占面积13.44m，为108-2室套内面积的1/8。范庆香购买的是可以用于生产经营的商铺，不是楼梯。合同中并未约定的楼梯占据了如此多的套内面积，使范庆香无法进行正常的商业经营。第三，涉案商铺108-1二层“消防门处”的封堵与合同附图不一致且不符合消防验收规定。一审法院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验时，发现涉案商铺108-1室二层消防门位置被反锁封闭，这与合同附图不一致，也不符合消防验收的规定。同时，根据相邻关系的法律规定“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”消防门封堵对范庆香隔壁商铺的消防安全非常不负责任，无论是出于对相邻权人的保护，还是民事法律相关规定，范庆香均无法认可108-1二层消防门处被封堵。二、一审判决适用法律错误。第一，根据《合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》的合同附图无楼梯，即双方约定房屋不存在楼梯，但龙湾万达公司向范庆香提供的商铺108-2现状存在楼梯。显然，龙湾万达公司对合同的履行是不符合合同约定的。因此，一审判决该楼梯的存在是合理合法的，显然适用法律错误。第二，双方对合同的违约责任已有明确约定，按每日万分之一的利率承担相应的违约责任，一审判决擅自调低该违约责任，与法律规定不符。龙湾万达公司辩称：一、公共楼梯的正压送风井与涉案108-1商铺属于相邻关系，送风井并未占用涉案108-1室的商铺面积，亦不存在范庆香所述拆卖楼梯间的情况，范庆香以送风井问题请求确认龙湾万达公司构成违约，无事实与法律依据。一审结束后，因范庆香对百叶窗有异议，向消防部门举报，龙湾万达公司经与消防部门沟通确认，拆除百叶窗不会对消防安全产生影响，物业公司已将百叶窗拆除。二、架设楼梯符合合同约定，是否架设楼梯均不会影响商铺的建筑面积，范庆香以合同附图未标注楼梯，实际架设楼梯为由，认为龙湾万达公司构成违约，依据不足。首先，根据《商品房买卖合同》附件四第10项之约定：“楼梯：混凝土楼梯或钢楼梯”，龙湾万达公司架设楼梯符合约定。其次，从常理上讲，商铺一层、二层之间必然有楼梯相连，范庆香不能以附图未标注楼梯，实际架设楼梯，而主张商铺不符合合同约定，未达到合同约定的交付条件。再者，根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.15条“室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内”之规定，涉案商铺的计价标准为“建筑面积”，不管是否架设楼梯，均不会对建筑面积产生影响。另外，龙湾万达公司开发的其他类似户型的商铺均在相同的位置架设了楼梯，并已经交付业主使用。三、涉案108-1室商铺二层消防门被反锁封闭是商铺视为交付后邻铺装修、改造所致，与龙湾万达公司无关。根据消防复函的内容，在范庆香收房经营前，并不存在消防违规的考量。首先，根据《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第四条第一、二、八款之约定，涉案商铺的交付条件为龙湾万达公司取得竣工验收备案证明文件。涉案商铺于2013年4月28日已经通过竣工验收，龙湾万达公司多次通知范庆香办理房屋交付手续，但其一直拖延办理。根据《补充协议》第四条第三、第五款之约定，应视为龙湾万达公司已于公告送达之日起第五日（即2013年7月3日）向范庆香交付了涉案商铺。涉案108-1号商铺二层公共墙体上的消防门被木板封堵之现状，是商铺视为交付以后，邻铺因自身经营需要对商铺进行装修、改造所致，与龙湾万达公司无关。范庆香若有异议，可自行与邻铺协商拆除。其次因对涉案108-1号商铺进行装修系基于范庆香自身的需求，龙湾万达公司作为出卖人已经履行了交付符合合同约定的商铺。商铺交付后的装修改造实际费用理应由范庆香承担。一审认定范庆香可另行向龙湾万达公司主张装修工程消防设计方案合理费用，无事实与法律依据，应予以纠正。四、“商铺现状与合同附图一致”并非合同约定的交付条件，双方已经在《合同补充协议》第四条第二款中约定涉案房屋的唯一交付条件为“取得竣工验收备案证明文件”，是否达到合同约定交付条件应当以《合同补充协议》约定为准。故龙湾万达公司交付108-1商铺早就满足合同约定的交付条件，108-1室也应当视为已经交付，龙湾万达公司无任何违约行为，一审认定龙湾万达公司应支付违约金，无事实和法律依据。一审认定108-2是商铺于2013年7月3日视为交付，认定事实清楚，适用法律正确。五、即使龙湾万达公司就108-1号商铺构成违约，一审法院判决的违约金过高。首先，涉案商铺未能办理房屋交付手续，并非龙湾万达公司一方过错，消防门被封堵并非龙湾万达公司所为。范庆香若对商铺现状有异议，完全可以与邻铺协商拆除。但范庆香此前一直以消防门为由主张解除合同，经生效判决确认其不享有合同解除权。故范庆香拖延办理房屋交付手续，本身就存在过错。其次，即使是龙湾万达公司单方过错导致不能按期交付，涉案108-1号商铺的年租金大约在14万元，故范庆香未办理房屋交付手续期间的租金损失大约在85万元左右，一审判决龙湾万达公司支付108-1号商铺购房款20%的违约金，过分高于其实际损失，请求二审法院适当予以减少。最后，范庆香当庭增加上诉请求，不符合法律规定，其增加的上诉请求不属于二审的审理范围。龙湾万达公司向一审法院起诉，请求：1.范庆香继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司办理房屋交接手续，前述房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续及抵押登记手续；2.范庆香支付维修基金23173.8元，面积补差款137638元；3.范庆香支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以13248325元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年6月30日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4.本案诉讼费用由范庆香承担。后龙湾万达公司变更诉讼请求为：1.确认龙湾万达公司已于2013年7月3日向范庆香交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第7幢1层108-1、108-2号商铺；2.范庆香继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3.范庆香支付维修基金23173.8元，面积补差款137638元；4.范庆香支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以13248325元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际房屋交接手续之日止）；5.本案诉讼费用由范庆香承担。范庆香提起反诉，请求：1.龙湾万达公司向范庆香交付面积为28.34m和18.28m的涉案房屋以及不动产权属证书；2.龙湾万达公司拆除涉案商品房108-1二层“消防门”处的封堵，拆除二层百叶窗，实现商品房的物理状态与《商品房买卖合问》及附图相符，且符合消防验收的规定；3.龙湾万达公司向范庆香交付涉案房屋的消防验收合格证明文件；4.龙湾万达公司恢复涉案房屋的质量并符合法律法规规定的标准；5.龙湾万达公司恢复108-1楼梯与合同附图及规划图纸一致，且符合消防验收规定；6.龙湾万达公司支付范庆香违约金2931898元(暂计算至反诉之日)；7.龙湾万达公司支付范庆香楼梯、消防井以及消防互通面积补差款(以最终鉴定结果为准)；8.龙湾万达公司赔偿范庆香房屋降价损失款（以最终评估价格为准），范庆香保留继续追究龙湾万达公司其他法律责任的权利；9.本案诉讼费用由龙湾万达公司承担。一审法院认定事实：2013年1月30日，范庆香与龙湾万达公司签订合同编号为201190002600114的《商品房买卖合同》一份，载明“出卖人龙湾万达公司，买受人范庆香。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第7幢1层108-1号房。商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，其建筑样式为封闭式。建筑面积共177.43平方米，其中套内建筑面积159.83平方米，应分摊的共有建筑面积17.6平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米43419.07元，总金额7703846元。第六条，面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第七条，付款方式及期限。买受人按照第3种方式按期付款，即买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%购房款，计3853846元（包括买受人已经支付的定金1000000元），其余购房款3850000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任按《补充协议》相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。因买受人原因未能按期交付的按《补充协议》相关约定执行”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面示意图；附件八为《补充协议》，载明“第四条，关于房屋交付的补充约定。1.本合同第九条约定的房屋交付时间为2013年5月30日前，具体时间以甲方（即出卖人）发放《入伙通知书》载明时间为准（不迟于前述日期）。2.该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（即买受人）应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开履行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交接手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。5.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条，关于办理产权登记手续的补充约定。办理房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按甲方或代办单位要求无条件给予配合。第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，由甲方可自主实施，不需要提前征得乙方同意”等。同日，范庆香与龙湾万达公司又签订合同编号为201190002600115的《商品房买卖合同》一份，除购买的商品房为第7幢1层108-2号房，建筑面积共116.56平方米，单价为每平方米47567.6元，总金额5544479元外，其余条款内容及补充协议相关约定同前。上述两份《合同》均已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。《合同》签订后，范庆香已向龙湾万达公司支付购房款合计13248325元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向龙湾万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称“消防局”）作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年6月28日，龙湾万达公司在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，载明“尊敬的温州龙湾万达广场业主：您所购买的温州龙湾万达广场正式通过竣工验收具备交付条件，我公司拟定于2013年6月30日开始在温州龙湾万达广场金街入伙办公司集中办理SOHO和商铺的入伙事宜”等。因双方对涉案商铺是否符合交付条件存在争议，范庆香未签署涉案商铺的房屋交接单。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并由取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。《温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》（温政办【2007】150号）规定交存标准为多层按平均造价（平均造价为1000元每平方米）的5%、小高层及高层按平均造价（平均造价为1500元每平方米）的6%；交存方式为首期物业专项维修资金由建设单位代收代交，在房屋办理结算交付时，由建设单位向业主收取，并向业主出具地税部门提供的浙江省统一收款收据。2013年9月25日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××、10××07号权证，载明“房屋所有权人龙湾万达公司，共有情况单独所有，房屋分别坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢108-1室、7幢108-2室，建筑面积分别为180.6、116.5平方米，套内建筑面积分别为162.77、105平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。温州市立民房地产测绘有限公司实测上述商铺面积与上述产权证记载面积相同。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第四条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。陈星滔等购房户另案向温州市龙湾区人民法院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。温州市龙湾区人民法院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，温州市龙湾区人民法院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、范庆香、陈金丰、邱乐珍、汤雪梅的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。自2015年3月18日始，范庆香与龙湾万达公司即就涉案商铺买卖合同解除等相关问题向温州市龙湾区人民法院起诉。2017年2月20日，范庆香曾向温州市龙湾区人民法院起诉要求解除前述两份商品房买卖合同，温州市龙湾区人民法院予以受理。在该案审理过程中龙湾万达公司提出反诉要求确认范庆香于2014年12月5日发出的通知不具备解除合同的效力。温州市龙湾区人民法院受理反诉后将本、反诉合并审理，并于2018年7月30日作出（2017）浙0303民初895号民事判决书，判决确认范庆香于2014年12月5日发出的《律师函》不具有解除合同的效力并驳回范庆香的诉讼请求。后范庆香不服本院该判决，并向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2018年11月16日立案后于2019年3月15日判决驳回上诉，维持原判。本案审理中，温州市龙湾区人民法院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，发现涉案108-1号商铺一层左侧有一张金属楼梯，二层消防门位置被反锁封闭，消防门侧墙有一向商铺内突出的百叶窗及送风井，108-2商铺一层内侧有一张金属楼梯。另外温州市龙湾区人民法院在该次勘查中发现中国建设银行股份有限公司温州万达支行与相邻的5幢115号商铺原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道。关于上述百叶窗及送风井，龙湾万达公司出具《情况说明》陈述称108-1号商铺二层百叶窗所载位置为公共楼梯间正压送风井，送风井旁边墙体为分隔墙体，因实际施工偏差致分隔墙与送风井被设置在一个平面内，但此处偏差在验收合格范围内，且龙湾万达广场建设工程项目已通过竣工验收，经测绘商铺的同体面积负差小于3%，故108-1号商铺现状符合合同约定。温州市龙湾区人民法院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括108-1号商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括108-1号商铺在内的三间商铺消防门存在消防疏散通报被封堵的情况，且未投入使用，在投入使用前需办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。范庆香名下登记有坐落于温州市龙湾区的土地使用权，权证号9-2013-2-40876，面积为28.4平方米。另登记有坐落于温州市龙湾区的土地使用权，权证号9-2013-2-40899，面积为18.28平方米。一审法院认为，本案双方签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，逐一分析如下：1、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。范庆香主张实际面积与合同约定面积不符并申请对面积进行鉴定。一审法院认为涉案房屋面积已由测绘公司实测并由房管部门认可并颁发权属证书，范庆香该项主张缺乏依据，不予采纳，其鉴定申请本院亦不予准许。范庆香主张涉案商铺存在房屋质量问题并申请鉴定。一审法院认为涉案商铺所涉工程已经竣工验收合格，故该项主张不予采纳，其鉴定申请亦不予准许。经勘查及双方当事人确认，108-1号商铺存在一层楼梯及二层送风井与合同附图不一致、二层消防门封堵的问题，这些问题的存在的确对商铺使用有带来不便，且长期未得到处理，故108-1号商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认108-1号商铺于2013年7月3日视为交付，依据不足，不予支持。至于108-2号商铺，范庆香主张房屋买卖合同附图无楼梯而现状存在楼梯，商铺不符合交房条件，已违约。一审法院认为范庆香所述不应存在楼梯显与通常二层商铺使用常理不符，且依据《补充协议》第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，万达公司有权优化调整。仅以存在楼梯与示意图有差异为由拒绝收房，缺乏依据。故范庆香未依据合同约定办理108-2号商铺交接手续，已违约。依据《补充协议》第四条第五款约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，故应视为108-2号商铺已于2013年6月28日《入伙再次公告》刊登后第5日即2013年7月3日交付。2、关于范庆香主张的各项整改问题。范庆香主张拆除108-1号商铺二层消防门处封堵及百叶窗（即送风井位置）、恢复涉案商铺楼梯至与合同附图及规划用图一致，且上述整改均需符合消防规范。关于108-1号商铺消防门是否符合消防规范的问题，范庆香申请进行鉴定，一审法院已向消防部门发函询问，其鉴定申请不予准许。消防部门回函称需在投入使用前需办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。故在涉案商铺消防验收合格的情况下，现状是否符合消防条件需待范庆香实际使用后另行审批。关于消防门封堵拆除问题。一审法院认为二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除，范庆香要求龙湾万达公司拆除该封堵墙面，不予支持。范庆香主张拆除之送风井属消防设施，在《防火分区及位置示意图》中已有注明，故该送风井的拆除可能影响建筑消防安全，范庆香该项诉求亦不予支持。关于108-1号商铺的楼梯整改问题，范庆香在反诉状及庭审中均陈述认为合同附图所示涉案商铺无楼梯，若按范庆香陈述拆除楼梯至商铺无楼梯状态显与常理不符，且不利于涉案商铺财产价值实现，故该项诉求不予支持。至于108-2号商铺，系范庆香违约，范庆香要求龙湾万达公司整改缺乏依据，不予支持。3、关于违约金、维修基金、面积补偿、降价损失等金钱给付诉求问题。龙湾万达公司及范庆香均主张违约金。如前所述范庆香未按合同约定办理108-2号商铺房屋交付手续，万达公司要求依据《补充协议》第四条第五款要求以购房款为基数，按每日万分之一自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止。一审法院认为，108-2号商铺于2013年7月3日视为交付，视为交付后房屋损毁、灭失等风险转移，且范庆香同时购买108-1号和108-2号商铺，两商铺毗邻，买受人同时收房、一并规划使用的期望亦符合常理，108-2号商铺长期存在违约问题，范庆香对108-1号商铺不收房的主观过错显然不大，考虑到本案特殊情况，对龙湾万达公司要求范庆香支付逾期办理房屋交接手续违约金的诉请不予支持。至于108-1号商铺，龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以7703846元为基数按每日万分之一计算至108-1号商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及范庆香双方就涉案商铺诉累不断，108-1号商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由范庆香结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。范庆香如不能与108-1号商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合108-1号商铺与合同不符之事项对范庆香使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，一审法院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向范庆香支付108-1号商铺合同约定之购房款总额20%即1540769.2元（7703846*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。龙湾万达公司主张范庆香支付垫付的维修基金23173.8元，一审法院认为依据《温州市市区新建物业首期专项维修资金交存标准及交存办法》（温政办【2007】150号）规定及《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算及缴纳方式，涉案商铺应缴维修基金为23173.8元【（180.6+116.5）*78】，龙湾万达公司已予垫付，范庆香应向龙湾万达公司支付该款。龙湾万达公司及范庆香均主张面积补差。一审法院认为依据涉案商铺权属登记，108-1号商铺登记面积较合同面积超出3.17平方米（180.6-177.43），而108-2商铺登记面积与合同约定一致，依据房屋买卖合同第六条之约定，应据实结算房款，故范庆香应向龙湾万达公司支付面积补差款137638.45元（3.17*43419.07）。范庆香主张涉案商铺房价降价损失，一审法院认为属于商业风险，该项主张不予支持。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向范庆香支付违约金1379957元（1540769.2-23173.8-137638.45）。5、关于范庆香主张的交付面积分别为28.34平方米、18.28平方米的不动产权属证书、涉案商铺消防验收合格证明文件等材料交付问题。范庆香诉称要求龙湾万达公司交付面积分别为28.34平方米、18.28平方米的不动产权属证书。龙湾万达公司答辩称范庆香未配合办理涉案商铺的产权转移登记手续，故要求交付不动产产权证书无依据。一审法院认为依据不动产权属信息查询记录，面积为28.34平方米、18.28平方米的不动产登记均属土地使用权登记，登记的不动产坐落于涉案商铺地址，且已登记在范庆香名下，故范庆香该项诉求缺乏依据，不予支持。范庆香诉称要求龙湾万达公司交付涉案商铺的消防验收合格证明文件，龙湾万达公司已作为证据提交（即温公消验【2013】第0114号《建设工程消防验收意见书》），故该项主张不予支持。范庆香申请的其他鉴定事项，或缺乏依据，或与本案缺乏关联，均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，于2020年1月2日判决：一、确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢108-2室的房产于2013年7月3日视为向范庆香交付；二、驳回龙湾万达公司其他诉讼请求；三、龙湾万达公司向范庆香支付1379957元；四、驳回范庆香的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费3516元，反诉诉讼费15127元，合计18643元，由龙湾万达公司承担17219元，由范庆香承担1424元。二审期间，范庆香以其代理人葛明均受疫情影响无法调查取证为由申请延期举证至开庭（询问）前，但范庆香并未在本案二审中委托葛明均作为其代理人，截至开庭（询问）当日亦未提供新的证据，故其延期举证的申请并无必要。龙湾万达公司提供了以下证据：1.（2019）浙民申4432号民事裁定书，证明范庆香以涉案商铺不符合交付条件为由向浙江省高级人民法院申请再审，经审理被认定不成立；2.照片，证明108-1商铺二层百叶窗已在2020年1月21日拆除。范庆香认为（2019）浙民申4432号民事裁定书仅能证明龙湾万达公司的行为达不到解除合同的条件，但仍应承担违约责任；对照片的真实性有异议，若照片真实，恰好证明龙湾万达公司在诉讼期间还对涉案房屋进行整改，构成根本性违约。本院经审查认为，龙湾万达公司提供的证据1能够证明浙江省高级人民法院经审理认定范庆香不享有合同解除权，本院予以采信；为核实龙湾万达公司提供的证据2的真实性，本院于2020年7月6日到涉案商铺勘查，双方一致确认涉案108-1号商铺消防门侧墙的百叶窗已拆除，送风井位置已封堵，但范庆香认为一审法院勘查时，送风井所在墙体只有一米高是向外凸出的，龙湾万达公司除封堵送风井外，还增加了送风井所在墙体的厚度并将送风井上方的墙体加砌至与下方墙体齐平，并以龙湾万达公司在一审判决后变更了房屋面积及结构为由向本院申请对房屋面积进行测量。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，范庆香不服本院（2018）浙03民终4732号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审理作出（2019）浙民申4432号民事裁定，认为“案涉7幢108-1室、108-2室房屋所有权证已明确载明建筑面积及套内建筑面积，据此计算，该两间商铺面积误差比绝对值均在3%以内……另经查，案涉7幢108-1室送风井凸处、分隔墙、二层设门位置均已在合同附图中标注，虽未明确表明该凸处系送风井并因施工偏差导致送风井与案涉商铺分隔墙位于同一平面，但不影响案涉商铺的主体结构”，并驳回了范庆香的再审申请。涉案108-1号商铺消防门侧墙的百叶窗现已拆除，送风井位置现已被封堵。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百六十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，当事人应当在上诉期内提交上诉状，并在上诉状中明确上诉请求，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，范庆香在二审期间当庭增加的上诉请求，已经超过了上诉期限，龙湾万达公司亦提出异议，故范庆香当庭增加的龙湾万达公司应承担延期交付商铺108-1的违约责任的上诉请求不属于本案二审的审理范围，本院不予处理。涉案108-1号商铺二层消防门被封堵，与合同附图不一致，上述事实清楚，故龙湾万达公司要求确认108-1号商铺于2013年7月3日视为交付，一审未予支持，并无不当。范庆香购买的系两层商铺，一审认定龙湾万达公司架设楼梯之行为符合二层商铺存在楼梯之常理，故确认涉案108-2号商铺于2013年7月3日视为交付并驳回范庆香有关该商铺逾期交房违约金的诉讼请求，亦无不当。因108-1号商铺存在的问题，一审基于范庆香同时购买相邻的108-1号和108-2号商铺，认定范庆香具有同时收房、一并规划使用的期望，符合本案实际，故一审驳回龙湾万达公司要求范庆香承担逾期办理房屋交接手续违约金的诉请，正确。鉴于涉案108-1号商铺消防门侧墙的百叶窗现已被拆除、送风井位置现已被封堵，故范庆香有关送风井的上诉请求，已无必要。至于范庆香主张的一审勘查时送风井所在墙体仅一米高向外凸出，龙湾万达公司封堵整面墙体的问题，浙江省高级人民法院（2019）浙民申4432号民事裁定载明送风井与涉案商铺分隔墙位于同一平面，且一审现场勘验时亦未显示送风井所在墙体仅有一米高向外凸出，故就范庆香的上述主张，本院无法予以采信，其有关房屋面积测量的申请，本院亦不予准许。范庆香要求拆除的消防门系他人商铺墙面的组成部分，一审未支持其要求龙湾万达公司现径行拆除的诉讼请求，并无不当。但范庆香因解决消防门封堵问题所支出的合理费用，仍应由龙湾万达公司承担。本案判决受已生效的民事裁决拘束。因本案双方诉累已久，一审综合考虑涉案108-1号商铺消防门问题、龙湾万达广场同类商铺的经营使用情况及中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行制定装修工程消防设计方案等情况，为避免损失的进一步扩大，酌情由龙湾万达公司向范庆香支付108-1号商铺购房款总额20%的违约金，总体利益平衡。龙湾万达公司主张上述违约金过高，范庆香主张上述违约金过低，均不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，对龙湾万达公司、范庆香的上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18643元，由温州龙湾万达广场投资有限公司负担17219元，由范庆香承担1424元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月七日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜