杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2901号 原告：钱青，女，1981年10月17日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告：徐军，男，1979年12月31日出生，汉族，住杭州市滨江区。 共同委托诉讼代理人：胡光辉，浙江泰杭律师事务所律师。 被告：杭州合昇酒店管理有限公司。住所地：杭州市下城区河东路85号6幢江洋酒店310室。 法定代表人：章建春，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘丹、万航宇，该公司员工。 原告钱青、徐军与被告杭州合昇酒店管理有限公司（以下简称合昇公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告钱青、徐军的共同委托诉讼代理人胡光辉、被告合昇公司的委托诉讼代理人刘丹、万航宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱青、徐军向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《委托租赁服务协议书》；2.判令被告立即归还原告位于杭州市下城区建筑面积为26.81平方米的房屋及各种设施／设备；3.判令被告支付逾期房屋出租收益3952元（暂计至2020年3月31日）直至归还房屋止；4.判令被告支付《委托租赁服务协议书》中约定的违约金人民币10000元；5.判令被告承担本案的诉讼费。庭审过程中，两原告自愿放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2015年11月1日，原、被告双方签订了为期5年的《委托租赁服务协议书》（以下简称“协议”），约定将原告位于杭州市下城区（建筑面积为26.81平方米）的房屋委托给被告从事经营出租，协议约定被告每月25日前支付次月的租赁收益。今年2月开始被告逾期，未支付原告相应的租赁收益，已构成根本违约。被告行为已经严重违反双方协议约定，给原告的合法权益造成损失，故向法院提起诉讼，望判如所请。 被告合昇公司辩称，《委托租赁服务协议书》已于2020年3月23日解除，故不存在继续解除协议书之说。根据合同第十条第六款约定，如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租短租行为的法律法规及相关规定、通知或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金。遇不可抗力因素导致被告无法继续提供在线租赁服务及增值服务，被告无违约责任。被告于2020年3月20日向原告发送《解约委托协议告知书》告知原告，由于不可抗力及有关部门的禁止性要求，双方正式解除原合同。该告知书已于2020年3月23日由原告本人签收，故原合同已于2020年3月23日正式解除，且双方无需承担任何违约责任。被告已将涉案房屋及各种设施设备归还至原告，无需再次归还。因原合同解除后，原告拒绝交接房屋。被告于2020年4月3日，通过公证送达的形式向原告邮寄涉案房屋钥匙，并由原告本人于2020年4月7日正式签收。故被告已事实上向原告交付了房屋及各种设施设备，无需再次归还。原、被告双方就房屋出租收益已全部结清，被告无需再向原告支付房屋租赁收益，根据被告所提供的网上银行电子回单，及被告后续提供的证据材料中显示，被告已向原告支付房屋租赁收益至2020年2月29日。原合同已于2020年3月正式解除，被告无需再向原告支付2020年3月起的房屋租赁收益。被告不存在任何违约行为。原告无权向被告主张违约金。根据2020年2月4日，下城区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组办公室发布的《“十个严控”通告》第6条规定，严控出租主体责任（含酒店），所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。根据东新街道派出所于2020年2月25日的通知，单身公寓不能新租给流动人口，故根据原合同第十条第六款的约定，被告有权解除合同且无需承担违约责任。原告亦无权再向被告主张1万元违约金。本案的全部诉讼费用由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2015年11月1日，原告钱青、徐军与被告合昇公司签订了《委托租赁服务协议书》，约定两原告将位于杭州市下城区及其各种设施／设备，委托被告提供在线租赁服务及相关增值服务，委托物业建筑面积为26.81平方米。原、被告合作期限为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。任何一方如无正当理由提前终止合作，属于违约行为，违约方应当按本协议第十条的规定向守约方支付违约金。其中协议第十条约定的违约金为10000元。双方关于租赁收益分配为：第一年即2017年5月1日至2018年4月30日期间该物业取得的收益归被告所有（给两原告第一年6%固定租金回报，已由两原告与开发商达成在两原告购房款里抵扣，因此被告无需支付第一年的固定租金给原告，两原告表示认同和知晓）。第二年、第三年期间，两原告享有委托物业购房金额的7%的固定收益，由被告按1976元／月支付给两原告，被告享有扣除原告固定收益后的租赁收益。协议第十条第6款约定，如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施，则双方无条件解约，无需支付违约金。遇不可抗力因素导致被告无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则被告无违约责任；等等。 协议签订后，两原告于2017年5月1日将所委托的物业交付给被告，被告已按约支付两原告固定收益至2020年2月29日。2020年3月20日，被告由于疫情影响向两原告发送《解除委托协议告知书》载明：被告于2020年3月12日发了《解除委托协议申请函》，原告已签收，被告至今未收到回复，根据合同第十条第6项，基于原告未回复，且受疫情影响，被告已被迫停止经营，且根据相关部门的要求，暂停开展出租业务。本函件发出之日起，双方的《委托租赁服务协议书》确认解除。原告于2020年3月23日签收。同日，原告向被告发送了《回复函》。庭审过程中，据被告陈述，被告于2020年3月12日向两原告发送了《解除委托协议申请函》载明：因疫情影响，一方面被告已被迫停止经营，且根据相关部门的要求，暂停开展出租业务；另一方面，大量租客受疫情影响，无法返回杭州，导致被告已出租的公寓出现大面积退租现象，两方面原因造成被告遭受巨大损失，被告为降低损失，已多次与原告沟通免租、减租事宜，但均无法协商一致，为避免房屋长期处于空置状态，导致双方损失不断扩大，特向原告申请，提前解除委托协议。该《解除委托协议申请函》因被告没有保留面单，后又补寄一份，原告于2020年4月2日签收。从2020年3月23日原告向被告发送的《回复函》可以印证被告所述属实，该《回复函》载明：被告发送的《解除委托协议申请函》，原告已知悉，双方一直积极协商处理此事，但被告拒不支付2020年2月的租赁收益1976元，且被告明确表态2020年3月也不支付的行为已构成根本违约，给原告造成损失，被告理应承担合同约定的法律责任。 2020年4月3日，被告向原告发送《交接告知函》载明，被告向两原告发送过《解除委托协议申请函》、《解除委托协议告知书》，阐明因受疫情的不可抗力影响，被告已无法继续履行《委托租赁服务协议书》，为避免房屋长期处于空置状态给双方带来较大损失，故被告依合同约定提前解除《委托租赁服务协议书》，现协议已解除，被告多次通知原告前来交接房屋，原告拒不交接，被告通过公证送达的形式，将案涉物业的房屋钥匙交接给原告。两原告确认于2020年4月7日收到房屋钥匙。现两原告认为被告存在违约行为而提起本案之诉。庭审过程中，两原告确认收到钥匙后去房屋查验过，确认《委托租赁服务协议书》所约定的设施/设备都在房屋内，故当庭放弃第二项诉讼请求。 本院认为，原、被告之间的委托合同纠纷，实际上系原告委托被告对其房屋进行出租，租金收益归被告所有，被告支付原告固定收益的民事法律关系。本案的争议焦点为因疫情防控影响，被告是否可以解除双方签订的《委托租赁服务协议书》。对此本院认为，疫情防控确实对被告的出租业务产生较大影响，但原、被告双方应以维护合同关系稳定、鼓励合同继续履行为原则，对受疫情防控影响但符合继续履行条件的，应继续履行合同。对受疫情防控影响被告所遭受的损失，原、被告可根据公平原则视具体情况友好协商。然而，被告未提供证据证明双方就继续履行合同进行过协商，而是在未征得两原告同意的情况下直接申请解除合同，且在两原告不同意解除合同的情况下，强行将所委托的房屋归还给两原告，造成合同实际已提前解除，被告存在违约行为。被告抗辩下城区新冠××疫情防控工作领导小组办公室于2020年2月4日发布过疫情防控工作实施“十个严控”，其中严控的第六条提及所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。而疫情防控政策因时而变，杭州市新冠××病情防控工作领导小组在2020年2月6日亦发布过关于杭州市企业严格疫情防控有序推进复工的通告，2月10日起全市企业有序复工。况且暂缓出租业务期间，案涉房屋处于承租人正常使用状态，承租人与被告解除房屋租赁关系是在2020年3月中旬。故被告以政府防疫管控为由抗辩因不可抗力导致解除合同，不承担违约责任的意见，与事实不符，本院不予采纳。关于两原告要求法院判令解除合同的诉讼请求，被告认为合同已于2020年3月23日实际解除。对此本院认为，被告于2020年4月7日才将房屋交还给原告控制，其抗辩合同于2020年3月23日已解除与事实不符，本院确认2020年4月7日为《委托租赁服务协议书》实际解除之日。鉴于合同已于判决之前解除，故本院无须再行判决。关于两原告主张被告支付逾期房屋出租收益的诉讼请求。对于合同解除之前的固定收益，被告仍须按合同约定支付给原告，被告尚欠2020年3月1日至4月7日的固定收益，本院核实应为2437元，超出部分，本院不予支持。关于两原告主张违约金的诉讼请求。虽然合同中约定违约金为10000元，但被告抗辩双方约定的违约金过高。对此本院认为，认定违约金是否过高，一般应当以造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中被告虽提前解除合同而存在违约行为，但确因疫情防控受到较大影响，其主观过错较小，结合原告房屋面积，该地段房屋市场租金等情况，本院酌情确定被告应支付两原告违约金3600元，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州合昇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱青、徐军固定收益2437元； 二、被告杭州合昇酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告钱青、徐军违约金3600元； 三、驳回原告钱青、徐军的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费149元，因适用简易程序减半收取74.5元，由原告钱青、徐军负担42.5元，被告杭州合昇酒店管理有限公司负担32元。 原告钱青、徐军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州合昇酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二〇年七月六日 代书记员 陆旭霞