安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1004号 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪礼丽，女，1973年9月1日出生，汉族，住安徽省淮南市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路468号通和大厦一号楼16层，统一社会信用代码91340000705048805C。 法定代表人：朱寿明，该公司负责人。 委托诉讼代理人：高雅，女，该公司工作人员。 上诉人汪礼丽因与被上诉人安徽省长城物业管理有限公司(以下简称长城物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 汪礼丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长城物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、长城物业公司诉讼主体不适格。一审中，长城物业公司提交的起诉状原告为长城物业公司淮南分公司，而一审长城物业公司提交的《前期物业服务合同》是由淮南万洋置业有限公司与长城物业公司签订的。二、长城物业公司提交的《前期物业服务合同》约定，如发生争议由淮南仲裁委员会进行仲裁，因此，法院对本案没有管辖权。三、损毁的设施应恢复。长城物业公司在景观大道的草坪中的2个铜人塑像及6只天鹅被损毁移走，汪礼丽一审庭审提交照片，而一审判决中对这一证据没有说明不采信的理由。四、小区外面应恢复原状。长城物业公司是小区管理人，根据《物业管理条例》、《业主临时公约》、《前期物业服务合同》的规定，有义务和责任对小区进行公共区域的管理，建筑物外立面是公共部位，由于长城物业公司失职管理，导致了小区外立面安装了晾衣架、空调室外机、遮阳棚，在30、31、32、33号楼开饭店，严重影响了小区美观，降低了小区品质。汪礼丽一审反诉是有法律依据和合同约定的。一审法院以是侵权纠纷为由没有支持反诉请求，严重侵害了业主的合法权益。五、已过诉讼时效的欠费不应交付。长城物业公司的催款通知仅有催收照片，缺乏真实性。六、没有收费许可证不能收费。长城物业公司一审提交的《服务价格登记证》的有效期是2019年8月开始，在这之前没有提交收费许可。七、汪礼丽要求恢复小区公共职能。西大门的水池用土填上，小区喷泉水池没有水，西大门的主道旁喷雾要求恢复，损毁路面要修复，要求恢复原状。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法。 长城物业公司未提交书面答辩意见。 长城物业公司向一审法院起诉请求：判令汪礼丽立即支付金地国际城小区A-12-605室物业服务费16660元、违约金800元，合计17460元。 汪礼丽向一审法院反诉请求：判令长城物业公司恢复金地国际城原状和原有功能（伸出型晒衣架、防盗栅、外挂空调外机、私自把小区内部的民房作为商用房使用、恢复景观大道草坪中的铜人铜像及西门外的天鹅喷泉池景观）。 一审法院认定事实：汪礼丽系本市金地国际城A-12-605室房屋业主，其房屋建筑面积为127.14平方米。2009年12月23日，案涉金地国际城开发商淮南万洋置业有限公司与长城物业公司签订了一份《金地•国际城小区前期物业服务合同》，约定：“安徽省长城物业管理有限公司提供金地•国际城小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅为1.2元∕月∕平方米。最终物业服务费收费标准以物价部门核准的为依据…合同第七条，物业服务费按六个月交纳，业主或物业使用人应在每六个月的第一个月交缴下个半年度的物业服务费用，履行交纳义务…合同第三十四条，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰的标准向乙方支付违约金”。合同签订后，长城物业公司按照合同约定对淮南市金地国际城小区提供了前期物业服务。2010年4月20日，汪礼丽接收案涉房屋并向长城物业公司交纳了2011年4月20日之前的物业管理费。但汪礼丽自2011年4月21日起至今未交纳案涉房屋的物业服务费。后经长城物业公司多次催要，汪礼丽均未交纳物业服务费。长城物业公司据此提起本案诉讼，汪礼丽提出反诉。 另查明，根据长城物业公司提交的《服务价格登记证》载明，金地国际城小区“依据淮价服[2007]70号规定，住宅区物业综合服务费（高层）1.26元/平方米/月”。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，虽然长城物业公司与汪礼丽之间未签订书面的物业服务合同，但长城物业公司依据其与淮南万洋置业有限公司签订金地国际城小区《前期物业服务合同》对金地国际城小区提供了前期物业管理，汪礼丽应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因汪礼丽当庭认可其自2011年4月21日起未支付物业服务费，且长城物业公司主张按照每月每平方米1.26元的标准计收物业费也未超过服务价格登记证的约定，故长城物业公司要求汪礼丽支付物业服务费16660元（1.26元/㎡/月×127.14㎡×104个月,自2011年4月21日至2019年12月20日）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对长城物业公司要求汪礼丽支付违约金800元的诉讼请求，因长城物业公司提供的物业服务存在诸多不完善的地方，故暂不支持。对汪礼丽要求长城物业公司恢复金地国际城原状和原有功能的反诉请求，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，且长城物业公司并非安装伸出型晒衣架、防盗栅、外挂空调外机、民房改作商用等的直接责任主体，同时，汪礼丽提交的证据不足以证明其主张，故不予支持。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。长城物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条规定，判决：一、汪礼丽于本判决生效后十日内一次性支付安徽省长城物业管理有限公司物业服务费16660元；二、驳回安徽省长城物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回汪礼丽的全部反诉请求。案件受理费237元，由安徽省长城物业管理有限公司负担11元，由汪礼丽负担226元；案件反诉费40元，由汪礼丽负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一、人民法院对本案是否具有管辖权，一审程序是否合法；二、长城物业公司作为本案原告，诉讼主体是否适格；三、汪礼丽应否向长城物业公司支付物业服务费及金额如何认定。 本院针对上述争议焦点评判如下： 关于争议焦点一，本院认为，依照《中华人民共和国仲裁法》第十八条规定，仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。本案淮南万洋置业有限公司与长城物业公司签订的前期物业服务合同第四十四条约定，因合同履行中发生争议，双方协商不成的，可向仲裁委员会申请仲裁。该约定未明确具体仲裁委员会，视为仲裁条款无效。汪礼丽称《前期物业服务合同》约定如发生争议由淮南仲裁委员会进行仲裁，与事实不符，其认为人民法院没有管辖权，不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，长城物业公司已在一审作出判决前，对其诉状误盖其淮南分公司印章的情况进行说明，并予以补正。故汪礼丽上诉认为长城物业公司作为本案原告，诉讼主体不适格的理由不能成立，不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，汪礼丽系本市金地国际城A-12-605室房屋业主。2009年12月23日，金地国际城开发商淮南万洋置业有限公司与长城物业公司签订了一份《金地•国际城小区前期物业服务合同》，合同约定：“安徽省长城物业管理有限公司提供金地•国际城小区前期物业管理服务，物业服务管理费高层住宅为1.2元∕月∕平方米。最终物业服务费收费标准以物价部门核准的为依据…”2010年4月20日，汪礼丽在承诺书及确认书上签字确任《临时规约》《前期物业管理合同》的内容，故长城物业公司依据其与淮南万洋置业有限公司签订金地国际城小区《前期物业服务合同》对金地国际城小区提供了前期物业管理，汪礼丽应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务价格登记是物价部门对物业服务企业收费项目和收费标准的行政管理，对本案双方物业服务合同效力的认定及应否支付物业服务费，不具有关联性。故长城物业公司《服务价格登记证》登记有效期从2019年8月开始，不影响其按照《前期物业管理合同》约定向业主收取物业服务费的权利。对于诉讼时效问题，长城物业公司已经提交催收照片对其在诉讼时效期间主张权利加以证明，汪礼丽以超过诉讼时效为由拒绝交纳部分物业服务费，不予支持。综上，一审认定汪礼丽应向长城物业公司支付物业服务费16660元正确，予以维持。 此外，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。汪礼丽虽在上诉状的事实和理由部分对一审判决未支持其反诉请求提出异议，但其上诉请求仅要求撤销一审判决，驳回长城物业公司的诉讼请求，并未对一审驳回其反诉请求提出上诉请求，故本院依法对汪礼丽一审反诉部分不予审理。 综上所述，汪礼丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费216.5元，由汪礼丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年七月二十日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。