浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2672号原告：高琴，女，1976年3月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：绍兴恒悦房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区东湖街道永宁村纺织厂内203号。法定代表人：袁道春，总经理。委托诉讼代理人：姚迪，女，公司员工。原告高琴与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理。本案依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告高琴，被告绍兴恒悦房地产开发有限公司委托诉讼代理人姚迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高琴向本院提出诉讼请求：一、判令被告绍兴恒悦房地产开发有限公司全额归还认购款项共计人民币162570元及所交款项一年的利息人民币9755元、误工费5000元，合计177325元；二、判令绍兴恒悦房地产开发有限公司赔偿精神损失50000元；三、判令绍兴恒悦房地产开发有限公司承担诉讼费。事实和理由：恒大御景湾楼盘属于被告绍兴恒悦房地产开发有限公司开发，但房产销售是被告委托其他销售公司运作销售。对于此销售人员和恒悦房地产的工作人员在原告认购前从未告知，原告认购的也是被告绍兴恒悦房地产开发有限公司开发的恒大御景湾的房产。2019年3月29日，售楼时的售楼员用欺骗的方式和原告先生樊成昌说恒大的房产是承诺全国无理由退房，让他放心认筹，哪怕真的不要房子了也是无理由百分百全额退款的，说现场认筹还有大的折扣，并敦促他交了1万元的认筹款。3月31日，樊成昌就带着原告到楼盘的售楼中心去，销售人员一直在鼓吹房子非常紧俏，马上要没有房源了，当时不交款的话房源也没有了，折扣也没有了等等，说恒大是大公司，是承诺无理由退房退款的，在销售人员的诱导下，原告打算先交款认购。在认购签字前原告还再三和销售确认是否可以无条件退款时，对方说恒大那么大的公司，你们难道还不相信。并且在原告提出要在认购书上体现这句话的时候，对方说这么大的公司诚信和形象在那里的，但是合同条款是统一模板的，所以是不写上去的，但承诺是真实的，说恒大网上也是这么打广告的。在销售人员和销售经理等一帮人的热情鼓吹和诱导下，原告交了认购款，并选择了分期付款的方式。但是到2019年6月29日的时候，原告先生和恒大的销售人员沟通，因为打算送孩子出国留学等原因，原告方决定终止这个认购的房屋购买合同，希望恒大履行销售时做出的无理由退房承诺。但对方说让原告方再次考虑，说房源是最好的房型，要是不买就太可惜了，说一定会涨价的，哪怕他们帮忙转卖给其他人也可以的。被销售人员这么一欺骗式的阻挡，原告一边在考虑，一边在等他们把房源再售卖，到7月份的时候，原告仍然坚持要退款退房，要求恒大履行无理由退房承诺。但是经过屡次沟通、争执，被告都不肯给原告答复。然后在2019年8月25日就用信件的方式给原告寄了一封催缴款通知书。但原告明明早在2019年6月底之前就已经明确告知被告不想买这套房了，可能由于当时楼盘的售楼情况不太理想也可能由于被告销售和开发不是同一主体而有利益上的问题等单方面原因，被告不肯退款也不给合理的解决方案。后被告于2020年4月7日寄来一封信件，单方面告知原告要收回房源另行处理销售该房屋，且原告所付的款项不予退还。在2019年7月开始因为房屋无法退款，在处理这个问题的过程中让原告两夫妻产生了很多次的争吵和矛盾，给原告的家庭生活和夫妻感情带来了致命的伤害和打击，导致原告和先生于2019年底离婚。为此，原告起诉被告用欺骗的方式骗取认购款，并诱导原告签订霸王条款，在处理纠纷和问题时用欺骗和强权方式，克扣原告款项。请求判决被告连本带息全额归还原告方的购房预付款，并赔偿精神损失。被告绍兴恒悦房地产开发有限公司辩称：1、不同意退还房款，公司没有违约行为，根据双方约定，原告需要按约交纳余款及签订商品房销售合同，故根据商品房认购书中第5条的约定，系原告违约；2、因系原告违约，故原告主张的利息、误工费、精神抚慰金均于法无据；3、诉讼费被告不予承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2019年3月31日，原告高琴（乙方）与被告绍兴恒悦房地产开发有限公司（甲方）签订《郦湖湾商品房认购书》一份，约定乙方以总价3251376元的价格向甲方认购8幢2单元1104室房屋（建筑面积165.24平方米）。乙方同意签署本认购书时支付1万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年3月31日前支付首期房款152570元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；于2019年6月29日前付清325138元，于2019年9月29日前付清325138元，于2019年12月29日前付清325138元，于2020年3月29日前付清325138元，于2020年6月29日付清325138元，于2020年9月29日前付清325138元，于2020年12月29日前付清487706元，于2021年3月29日前付清650272元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书还就其他权利义务予以约定。另查明，樊成昌（原系原告的丈夫）于2019年3月29与被告签订郦湖湾认筹协议书1份，并向被告支付10000元作为优惠登记金；后原告又按照《郦湖湾商品房认购书》的约定，于2019年3月31日通过POS机向被告支付首期房款152570元，被告同时向原告出具收据1份，载明收到原告方支付的房屋首付款（含定金）162570元，但双方当日并未签署《商品房买卖合同》。2019年4月15日，被告通过网银的方式向樊成昌转账房源佣金26000元。2019年8月25日，被告通过邮寄的方式向原告寄送催款通知书1份，载明：根据双方签署的《郦湖湾商品房认购书》附件一中有关付款期限的约定，您应于2019年6月29日前付清应付房款325138元，否则我司有权按照认购书约定要求您支付违约金，截至2019年8月25日，您已逾期58日未支付应付房款325138元，并产生违约金人民币1885元。现我司特发此通知书，请您在2019年8月25日前支付完毕逾期应付房款，否则，我司将按相关约定处理。2020年2月17日，被告向原告寄送关于郦湖湾项目延期交房的告知函1份，告知原告，因疫情影响，项目的建设进度受到了严重影响，已造成被告无法按时完成施工工作并于2022年7月31日前交付房屋。2020年4月7日，被告再次通过邮寄的方式向原告寄送通知1份，载明：依据双方签订的认购书，阁下须于2019年3月31日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，于2019年6月29日前付清楼款325138元，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截至发函之日，阁下仍未前往我司签订房屋买卖合同并支付相应款项，严重违反了认购书的上述约定。鉴于此，我司现特致函阁下，我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。同时查明，《郦湖湾商品房认购书》签订后，被告在浙江省开发企业管理和商品房合同网签备案系统登记对涉案房屋的相关信息进行了登记备案。以上事实由原告提交的认筹协议书1份、商品房认购书1份、收据1份、pos机转账回单1份、催缴款通知书1份、通知1份、延期交房告知函1份，被告提交的网签备案信息截图2份、付款记录1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告提交的通话记录1组，无法证明与本案的关联性，本院不予认定。被告提供的短消息截屏1份，因未提供手机原始记录，且原告不予认可，故本院亦不予认定。本院认为，依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。结合司法解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然认购书对房屋坐落地址、房屋面积、房屋价款、支付方式予以约定，但并未对房屋交付、权证办理等其他商品房买卖合同的主要内容进行约定，故该认购书的性质应为预约合同。因此，本案争议焦点应为违反预约合同的定金处理及违约责任问题。第一，关于定金问题。根据法律及司法解释规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原告作为给付定金的一方未履行签署《商品房买卖合同》义务的事实清楚，故其无权要求返还定金1万元。第二，关于违约责任问题。预约合同成立之后，双方当事人须依据诚实信用原则进行磋商，除不归责于双方的事由外，应当缔结本约合同，否则将承担预约合同违约责任。对于违约责任的承担，即原告能否主张要求返还首期房款152570元，本院评析如下：首先，原告未签署《商品房买卖合同》，根据认购书约定，其支付的定金1万元作为违约的行为后果，该款项已不予退还。其次，认购书虽然明确约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到郦湖湾营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”，但该条款的实质系违约责任条款。而承担违约责任所应支付的违约金应以实际损失为基础，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人请求予以减少。根据认购书约定，原告未按约签署《商品房买卖合同》，视为放弃购买该房屋，被告可另行销售该房屋，故被告因原告违约所造成的损失较小，不予退还的定金足以弥补被告实际损失。综上所述，原告存在违约的情形，定金1万元不予退还，但根据法律对违约金的相关规定，结合公平原则综合衡量，被告应退还原告首付款152570元。现因被告在原告签订《郦湖湾商品房认购书》后曾向原告方支付过26000元的房源佣金，该佣金原告方亦应予以返还，故扣除该款项后，被告尚应返还原告购房款126570元。对于原告要求被告支付利息、误工费、精神损失费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十五条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告绍兴恒悦房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告高琴购房款人民币126570元；二、驳回原告高琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2355元，由原告高琴负担939.3元，由被告绍兴恒悦房地产开发有限公司负担1415.7元，其中由被告负担部分，应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年七月二十日书记员  柴静本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。