台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初5375号 原告（反诉被告）：朱云青，女，1963年4月24日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原告（反诉被告）：李洁，男，1986年10月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。 二原告的委托诉讼代理人：鲍瑜明，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 二原告的委托诉讼代理人：冯婷，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**明，男，1978年12月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：张志星，浙江星固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乾，浙江星固律师事务所律师。 原告朱云青、李洁与被告**明为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理。被告**明提起反诉，本院一并予以受理。本院依法适用简易程序，委托鉴定机构进行了鉴定，于2019年10月31日、2020年5月28日公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱云青、李洁向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还房租474720元、履约保证金110000元，并赔偿装修、空调等经济损失126694元，共计711414元。事实和理由：2019年3月，二原告以风彩火锅的名义与被告签订房屋租赁合同，租赁位于黄岩区商业房815平方米，租期自2019年3月3日至2025年5月3日（前二个月为供原告装修的免租期）。当时明确告知被告租赁用途为开火锅店，故特别约定（排烟辅助，提供排烟位置）。装修过程中，原告不断要求被告履行特别约定的义务，但被告置之不理。2019年8月，原告向市场监管部门申请开业登记。因该商住楼未配套设立专用烟道，原告的开业申请未获许可。因被告的违约导致合同无法继续履行，据此，原告提出上述诉讼请求。 被告**明答辩称：1、原告以被告违约导致其合同目的不能实现的事实是不能成立的。原告的法律依据是《合同法》第94条第（四）项“当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，双方签订的《房屋租赁合同》中约定被告“提供排烟辅助”和“提供排烟位置”，原告诉称被告没有履行该义务。但2019年11月29日由法庭组织到租赁房屋现场看到，原告在涉案租赁房屋现场设有排烟管道，被告已按照房屋租赁合同约定既提供了排烟辅助，也提供了排烟位置。另外，原告诉称台州市黄岩区市场监督管理局于2019年8月29日作出的不予登记通知书导致合同目的不能实现，这个情节并不是被告违约行为导致的，原告不能办证的责任方不是被告。被告交付了房屋，原告接管了房屋；被告提供了排烟位置，原告设置了排烟管道，被告已经履行了合同义务。2、涉案房屋租赁是原告单方面提出解约，不再履行合同义务，导致合同无法履行。被告确认合同解除的时间是被告收到法院诉讼材料之日起，合同解除事由是原告单方面向法院起诉。3、关于原告主张的退还房租问题，租赁期限是2019年3月3日起至2025年5月，现原告单方面解除合同，合同前两个月的免租期应当也计算租金，原告应予以支付，且原告至今仍占有涉案房屋，并没有将房屋腾空移交给被告。故原告应当支付自2019年3月3日起至实际腾空房屋交还被告之日止按照合同约定的租金标准及后续的房屋占有使用费。履约保证金110000元，原告单方解除合同，根据合同约定履约保证金应当全部予以没收。4、原告起诉赔偿装修损失126694元与双方约定不相符。根据《房屋租赁合同》第6条约定涉案房屋租赁期间届满后或者本合同提前终止的，对于固定装修改建部分不得拆除，无偿归被告所有。综上，原告的诉讼没有事实和法律依据，应当予以驳回。 被告**明并向本院提出反诉请求（变更后）：判令原告共同赔偿被告恢复墙体等损失64046元。事实和理由：原告使用租赁房屋期间，将房屋内部墙体进行拆除。据此，被告提出上述反诉请求。 针对被告的反诉，原告朱云青、李洁答辩称：被告的损失没有实际产生。原告和丁忠林的通话聊天记录证明被告没有出这个钱，而且也不需要恢复墙体。此外，原告积极促成了被告和丁忠林的房屋租赁合同，已及时阻止损失扩大。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院委托鉴定机构对损失进行了评估。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄岩城关风彩火锅店已在黄岩区经营多年，其营业执照上登记的经营者为原告朱云青的姊妹朱雪青，登记的经营场所为黄岩区天长南路160号。2019年3月，原告朱云青、李洁以风彩火锅的名义与被告**明签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲方（被告**明）将位于黄岩区的商业房815平方米出租给乙方（即风彩火锅）；租期自2019年3月3日至2025年5月3日，前二个月为免租期，供乙方装修；免租期内乙方不需承担租金，如乙方有违反合同约定或因乙方原因导致合同提前终止的，乙方已享受过免租期待遇的，乙方应予以全额补缴；年租金474720元，在支付第一年租金同时，乙方另一次性交纳给甲方履约保证金110000元。合同在附加条款中特别约定：排烟辅助提供排烟位置。合同签订后，被告交付了租赁物，原告支付了第一年租金474720元和履约保证金110000元。因租赁物周边的邻里纠纷，原告至2019年5月才开始对租赁物进行装修。装修完成后，原告于2019年8月向台州市黄岩区市场监督管理局申请开业登记。台州市黄岩区市场监督管理局于2019年8月29日向原告发出不予登记通知书，决定对原告的开业登记申请不予登记，理由为申请开业的经营场所二环西路140-154号二楼属商住综合楼，且未配套设立专用烟道，不得新建餐饮服务项目。2019年9月，原告向被告提出解除租赁合同。因协商无果，原告诉至本院。本院委托鉴定机构对原告的装修损失和装修中拆除的部分原有隔墙进行了评估。经评估，原告的装修费用损失为83954元，装修中拆除的部分原有隔墙修复费用为64046元。 另认定：2019年10月，被告与案外人丁忠林签订了房屋租赁合同，将涉案租赁物出租给丁忠林，租期自2019年10月10日至2030年1月10日止，前三个月为免租期，年租金为539190元，履约保证金为110000元。该合同已经开始履行。 本院认为：原告要求解除房屋租赁合同，被告表示同意，并已实际将租赁物重新出租给案外人，因此，涉案房屋租赁合同应当予以解除。本案的主要争议是造成合同解除的责任应归责于哪一方？原告主张，其租赁涉案房屋系用于开办火锅店，为此与被告特别约定了要提供排烟位置，但被告实际上无法提供，导致原告无法取得开业经营的行政许可，因此，造成合同解除的责任完全在于被告。被告则表示，双方约定的仅仅是提供排烟位置，从现场可以看到，厨房是设置了烟道并可以通过窗户延伸至室外的，因此，并不存在未提供排烟位置的情形，被告已经履行了合同义务，原告无法取得开业许可，与被告无关，现原告要求解除合同，被告同意解除，但责任在于原告。原、被告的不同观点实际上是对特别约定“提供排烟位置”的不同理解。原告理解为要设立专用烟道，被告则理解为只需要提供窗户供烟道搭设至室外。本院认为，在签订租赁合同时，双方均明确租赁用途系用于开办风彩火锅店，并作了特别约定，必然对此条款有一个交流、磋商行为，而厨房是否有窗户、能否搭设烟道至窗外，是一个在现场查看时一目了然的客观事实，根本无需双方为此作出特别约定，因此，被告的理解不能成立，该约定的含义应为能够将厨房烟道延伸至专用烟道的位置并进行连接。现因被告提供的租赁物未配套设立专用烟道，该特别约定实际上无法履行，造成合同解除的主要责任在于被告。但原告方多年经营火锅行业，对于开办火锅店的政策要求十分清楚，也为此作了特别约定，却不对是否设立了专用烟道进行现场查看，并且，随着装修工程的进展，原告事后必然已经得知该租赁物未设立专用烟道，却仍继续装修，试图申请开业登记，也存在明显过错，对于合同解除也应承担相应责任。原告已经将租赁物返还给被告，被告并于2019年10月重新出租给案外人，租期自2019年10月10日起算，因此，对于原告已经支付的2019年10月10日后的租金286150.67元，应当由被告返还给原告。被告提出其重新出租给案外人，约定免租期三个月，该期间的租金损失应由原告承担。本院认为，该免租期系被告基于长期租赁关系带来的可观收益而给予案外人的优惠待遇，并非被告的损失，其主张不能成立，本院不予采纳。原告要求被告返还履约保证金110000元，本院认为，虽然原告对合同解除也存在过错，但不属于双方就履约保证金约定的几种情形之一，因此，该请求合理合法，本院予以支持。对于合同解除造成的损失，应当根据当事人的过错程度由原、被告分担。原告向被告支付了2019年5月3日至2019年10月9日的租金188569.33元，支出装修费用83954元，鉴于合同解除，原告的投资已无法取得回报，该部分费用应属于原告因合同解除造成的损失。至于其主张的空调、新风系统损失，因原物已经拆除，鉴定机构无法评估，但考虑到安装、拆除、搬运的费用客观上存在，本院酌情认定该部分损失为10000元。综上，原告因合同解除造成的损失总额为282523.33元。被告提出，因合同解除，原约定给予原告的二个月免租期应当取消，相应租金应当支付给被告。本院认为，免租期系被告为了长期租赁获得较高收益而给予原告的优惠待遇，现合同解除，被告的预期已不能实现，其要求取消优惠待遇应当予以支持，但该两个月的租金79120元应当作为被告因合同解除造成的损失根据过错处理，而不应直接支付给被告。根据双方的过错程度，本院酌情确定，原告的损失282523.33元由被告赔偿70%即197766.33元，被告的损失79120元由原告赔偿30%即23736元，相互抵消后，被告应赔偿原告损失174030.33元。原告提出由于被告未处理好邻里关系，导致原告装修延期，要求顺延免租期。本院认为，鉴于免租期的租金损失应按过错承担，原告的请求并无实际意义，本院不予采纳。被告要求原告赔偿墙体修复费用，本院认为，被告重新出租给案外人的年租金为539190元，高予其出租给原告的年租金，显然，隔墙被拆除并未对被告重新出租带来不利影响。被告既未支出相应费用，也未蒙受经济损失，其主张缺乏事实基础，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告朱云青、李洁与被告**明签订的《房屋租赁合同》。 二、被告**明于本判决生效之日起十日内返还原告朱云青、李洁租金286150.67元、履约保证金110000元，赔偿原告损失174030.33元。 三、驳回原告朱云青、李洁的其他诉讼请求。 四、驳回被告**明的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10914元，减半收取5457元，反诉案件受理费700元，合计6157元，由原告朱云青、李洁负担1083元，被告**明负担5074元。鉴定费用4500元（其中原告朱云青、李洁预缴3000元，被告**明预缴1500元），由原告朱云青、李洁负担600元，被告**明负担3900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 牟宇立 二〇二〇年七月十六日 法官助理王亚红 代书记员 汪罗赛