河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初1080号原告：姬琳珊，女，1982年2月3日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：王晓，河南隆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：康帅，河南隆成律师事务所实习律师。被告：李旭红，女，1978年5月2日出生，汉族，住河南省焦作市马村区。第三人：焦作市润丰房地产开发有限公司，住所地：焦作市民主南路999号锦绣江南小区。法定代表人：徐钢，董事长。委托诉讼代理人：秦玉梅，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。原告姬琳珊与被告李旭红、第三人焦作市润丰房地产开发有限公司（以下简称润丰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案，并依法适用简易程序，于2020年5月15日第一次公开开庭进行了审理，原告姬琳珊的委托诉讼代理人王晓、康帅，第三人润丰房地产公司的委托诉讼代理人秦玉梅到庭参加诉讼，被告李旭红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后本院于2020年5月25日第二次公开开庭审理了本案，原告姬琳珊及其委托诉讼代理人王晓、康帅，被告李旭红，第三人润丰房地产公司的委托诉讼代理人秦玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬琳珊向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认被告与原告于2018年11月29日签订的《二手房买卖合同》有效；2.依法判令被告协助将涉案房产从第三人处过户至自己名下，再由被告过户至原告名下；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月29日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于焦作市解放区民主南路××小区××楼××单元××号的房屋卖给原告，房屋总价格为60万元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，帮助其偿还了银行按揭贷款等费用，并约定剩余房款于产权交割完毕当日支付。但被告在偿还完毕银行按揭贷款后，拒绝依约协助原告办理产权过户登记，致使原告权利受损，涉案房产系李旭红于2008年4月7日从第三人处购买，由于当时办理有银行抵押贷款，导致该房屋目前仍登记在第三人名下。为维护自身权益，故原告诉至法院。被告李旭红辩称，其确实与原告就涉案房产签订了《二手房买卖合同》，但当时其本意只是将涉案房产作为其和前夫谢海军向原告丈夫孔某还款的抵押担保，所以按照谢海军的指示，与原告签订了《二手房买卖合同》，不是想将涉案房产出售给原告。其与前夫谢海军于2003年结婚，2008年在民政局协议离婚，涉案房产是2008年谢海军出资购买的，登记在其的名下。购买房产时间是在其与谢海军离婚之前还是之后，其记不清楚了，但就算是离婚之后，谢海军以其的名义出资购买涉案房产也很正常，毕竟双方还有孩子。2017年，因谢海军欠孔某的高利贷无法还清，孔某将谢海军和其起诉到法院，在法院审理该案过程中，谢海军、其与孔某就还款事宜达成了调解协议，但法院的调解书作出后，其未按约定还款，谢海军是否还款其不清楚。因为欠孔某的钱还是还不上，谢海军与孔某商量后，谢海军跟其说，让其去签涉案的《二手房买卖合同》，由孔某把涉案房产的银行贷款还了，涉案房产就可以解押出售给别人了。其想着不管是其和谢海军一方出面把房子卖了，还是孔某一方出面把房子卖了，就可以把欠孔某的钱还了，剩下的钱其还要用于抚养两个孩子，所以其对与原告签订《二手房买卖合同》的认识，是将涉案房产抵押给孔某一方，好让对方放心。其签《二手房买卖合同》时，原告并不在场，而是孔某在场。第三人润丰房地产公司辩称，原告将润丰房地产公司列为第三人是错误的。该公司与原告没有任何的业务关系，也不存在房屋买卖关系，就涉案房产润丰房地产公司与李旭红存在房屋买卖关系，公司收到的款项也是李旭红本人交付的，故润丰房地产公司与原告没有任何关系。原告与李旭红之间是否存在房屋买卖关系，润丰房地产公司并不知情。且李旭红在履行与润丰房地产公司的合同过程中存在违约行为。原告姬琳珊为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组证据：1.《商品房买卖合同》一份19页、河南增值税普通发票1页；2.中华人民共和国房屋所有权证1页；3.《二手房买卖合同》一份3页。以证明：2018年11月29日，原、被告双方签订《二手房买卖合同》，被告同意将自己购买的位于焦作市解放区民主南路锦绣江南小区15号楼1单元601（11号）房产以60万元的价格出售给原告。由于当时办理有银行抵押贷款，导致该涉案房产目前仍登记在第三人名下。第二组证据：1.李旭红2018年12月3日出具的收据（257000元）1页；2.中国建设银行个人贷款还款凭证（186903.74元）1页、建设银行个人活期账户交易明细（186903.74元）1页；3.润丰房地产公司出具的收据（70100元）1份；4.交通银行个人客户交易清单1页；5.中国建设银行个人贷款结清证明1页。以证明:原告向被告支付了257000元的购房款。具体支付方式为，原告替李旭红向建设银行清偿房屋贷款186903.74元，原告替李旭红向润丰房地产公司支付70100元（含李旭红的违约金、保证金等），被告向原告出具了257000元的收据。原告代被告清偿完银行按揭贷款，被告应按照合同约定将房屋配合过户给原告。第三组证据：1.（2017）豫0802民初32号民事调解书一份；2.姬琳珊的身份证复印件；3.孔某的身份证复印件；4.姬琳珊和孔某的结婚证。以证明：涉案《二手房买卖合同》产生的原因是李旭红及其前夫谢海军欠原告丈夫孔某借款未还，该借款纠纷经法院调解后，双方协商一致，被告同意将涉案房产出卖给原告，以抵偿双方之间的债务。第四组证据：1.证人孔某的证言，其证言内容为：2014年其经朋友介绍认识了李旭红的前夫谢海军，谢海军以生意周转为由向其借款20多万元，约定月息2分，后因谢海军未还款，2017年其到法院起诉了谢海军和该笔借款的担保人李旭红，在法院的主持调解下，其与谢海军、李旭红达成了调解协议，双方共同确认谢海军、李旭红需向其归还借款本金300000元，并从2017年3月6日起还按照月息2分支付利息，还款期限约定在2017年12月20日，但至今对方分文未还。李旭红、谢海军在借钱时就说有一套房，就是涉案房产，并让其看了购房合同，二人说是正常还贷房，不欠贷款，就差办理房产证了，当时其就相信了二人，把钱借给了对方，但没有办房产抵押登记。其起诉谢海军、李旭红时，申请对涉案房产进行了保全，结果谢海军找到其说因欠银行的贷款没钱还，房地产公司要把房收走，还说可以把涉案房产卖了还其钱。但因为这个房子是顶楼6楼，无电梯，结果谢海军一年也没能把房子卖出去。在此情况下，其就和谢海军商量，由其去把银行的剩余贷款代还了，把房地产开发商的违约金代还了，把物业费也代交了，连当时租房户的5100元的押金也由其代还了，所以李旭红就出面签订了《二手房买卖合同》，将涉案房产顶二人之前的欠账。因为当时其在郑州不方便，就以妻子姬琳珊的名义，与李旭红签订了《二手房买卖合同》，但签合同时姬琳珊不在场。因为还银行贷款时，其在郑州，其不放心将钱直接打给李旭红去还贷，就让自己的朋友孟某和李旭红到银行将涉案房产的贷款全部还清。其向谢海军出借款项时，并不存在高息情况，约定的月息就是2分。涉案《二手房买卖合同》约定的在办理房屋过户手续时，需再向李旭红支付剩余房款348100元，实际上就不需要支付，该数额就是按照调解协议约定，谢海军、李旭红需要偿还的借款和利息。在签订涉案《二手房买卖合同》过程中，不存在威逼、胁迫李旭红的情况。在其代李旭红将原租户的押金退还后，原租户将涉案房产的钥匙交给了其，涉案房产已由其控制，现无人居住。第五组证据：证人孟某的证言，其证言内容为：其系孔某的朋友。因孔某没有时间，加上对把钱直接打给李旭红不放心，就把钱打到其的账户上，让其和李旭红一起到银行还了涉案房产的贷款，又一起到开发商处还了违约金，之后其还和李旭红一起到和平街的建行取回了银行贷款结清证明和房屋解押证明。除了一起和李旭红去还贷、还款之外，孔某和李旭红之间的其他事，其不清楚。李旭红出具收到购房首付款257000元的收据，以及李旭红在《二手房买卖合同》第十二条最后手写几行字的时候，其在场，李旭红写这些东西是在其和李旭红一起还完款后，在其车上写的。在其和李旭红一起去还款的过程中，没有其他人参与，其对李旭红没有胁迫行为。被告李旭红对原告姬琳珊出示的证据质证后，发表质证意见如下：对第一组证据的真实性均无异议，但对原告所称的《二手房买卖合同》的证明指向有异议，正如其答辩意见所说，其本意不是将涉案房产出售给原告；对第二组证据、第三组证据均无异议；对第四组证据证人孔某的证言有异议，孔某称涉案房产卖不出去以及借款利率的情况不属实，其本意并非要将涉案房产出售给孔某一方以抵偿债务，而是想将房子出售给他人，再用售房款归还欠孔某的钱；对第五组证据证人孟某的证言无异议，但需要补充一点，其和孟某一起到银行时，还取回了一份涉案房产的《商品房买卖合同》原件。第三人润丰房地产公司对原告姬琳珊出示的证据质证后，发表质证意见如下：第一组证据中的《商品房买卖合同》，原告未提供原件，不予质证；对购房发票的真实性无异议，该发票正好印证润丰房地产公司与李旭红之间存在房屋买卖关系，与原告没有关系；涉案房产所有权证原件由原告持有，故认为证据的来源不合法；《二手房买卖合同》反映的是原、被告之间的买卖关系，与润丰房地产公司无关，润丰房地产公司不知情，不发表意见。对第二组证据中李旭红向原告出具的购房款收据，润丰房地产公司不知情，不发表意见；对润丰房地产公司出具的收据的真实性无异议，润丰房地产公司向李旭红出具该收据的原因是李旭红未按期归还银行的贷款，而润丰房地产公司为李旭红的贷款提供了担保，银行按照担保合同的约定，从润丰房地产公司在银行的保证金账户中直接扣划了相应的贷款及违约金，后李旭红将相应的贷款和违约金归还给润丰房地产公司，并不是依据李旭红与润丰房地产公司的购房合同支付的违约金；对银行出具的个人贷款结清证明及个人贷款还款凭证的真实性无异议，但只能证明是李旭红交的钱，不能证明原告的主张；对其他的银行转账记录不发表意见。第三组证据与润丰房地产公司无关，故不发表意见。第四组、第五组证据，即两名证人的证言，与润丰房地产公司无关。且需要说明的是，润丰房地产公司是和李旭红签订了涉案房产的《商品房买卖合同》，根据合同的相对性，润丰房地产公司只对李旭红按照合同约定承担权利义务。此外，李旭红并没有向润丰房地产公司支付过因《商品房买卖合同》违约而造成的违约金。李旭红与原告之间的所有交易行为润丰房地产公司均不知情，润丰房地产公司无任何过错，对于李旭红与原告之间的交易造成任何一方的损失，润丰房地产公司均不承担责任。被告李旭红及第三人润丰房地产公司未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据分析认证如下：原告姬琳珊提交的第一、二、三组证据，被告李旭红质证后对其真实性均无异议，第三人润丰房地产公司质证后对其中与该公司有关的证据的真实性均无异议，能够证实本案事实，故本院予以采信，原告提交的第四、五组证据，即证人孔某、孟某的证言，与被告李旭红的陈述以及原告提交的前三组证据相结合，能够证实本案相关事实，故本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：李旭红与谢海军原系夫妻关系，后二人于2008年离婚。2008年4月7日，李旭红与润丰房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李旭红以3600290元的价格，购买润丰房地产公司开发的位于焦作市解放区民主南路××小区××楼××单元××号的房产（建筑面积195.34平方米），即涉案房产。该房产购房款实际由谢海军支付。李旭红依据该《商品房买卖合同》向中国建设银行申请办理了抵押按揭贷款，并由润丰房地产公司为该笔贷款提供连带责任担保。润丰房地产公司已按合同约定将涉案房产交付给李旭红，但涉案房产于2010年7月26日办理产权证书时，被登记在润丰房地产公司名下（产权证号：焦房权证解放字第××号）。2018年12月17日，润丰房地产公司向李旭红开具了涉案房产的购房发票。2017年1月6日，孔某以谢海军截止2015年8月19日向其共借款252700元，并出具还款计划，承诺2016年1月20日还清，如不按时还款需支付借款总金额20%的违约金，李旭红为借款的担保人，但二人到期后未能还款为由，向本院提起诉讼，要求判决谢海军、李旭红返还借款本金及违约金合计303240元，并承担案件诉讼费及保全费，本院于同日将该案立为（2017）豫0802民初32号民事案件。该案审理过程中，经本院主持调解，孔某与谢海军、李旭红自愿达成调解协议如下：一、孔某与谢海军、李旭红共同确认，谢海军、李旭红需返还孔某借款30万元及利息（利息按照月利息2%的标准从2017年3月6日计算至实际清偿之日止），由谢海军、李旭红于2017年12月20日前返还给孔某；二、如谢海军、李旭红未按上述约定履行还款义务，孔某可就未偿还的全部本息申请强制执行；三、孔某自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费5849元，减半收取为2925元，保全费2036元，合计4961元，已由孔某垫付，由谢海军、李旭红于2017年3月20日支付给孔某。本院于2017年3月6日出具了（2017）豫0802民初32号民事调解书，对双方的上述调解协议予以确认。上述调解协议签订后，因谢海军、李旭红未按约定履行还款义务。经孔某与谢海军协商后，决定将涉案房产用于抵偿（2017）豫0802民初32号民事调解书确定的谢海军、李旭红所拖欠孔某的债务，并由孔某将涉案房产所欠银行的剩余贷款本息、因未及时归还银行贷款而造成银行依据担保合同从润丰房地产公司保证金账户中扣划的款项、以及需返还给涉案房产原租户的押金代为清偿。故2018年11月29日，孔某以妻子姬琳珊的名义与李旭红签订了《二手房买卖合同》，该合同内容为：姬琳珊以600000元的价格购买李旭红所有的涉案房产；付款方式为一次性付款，姬琳珊在房地产交易中心缴交税费当日向李旭红支付首付款（含定金）251900元，剩余房款348100元于产权交割完毕当日支付；李旭红于收到姬琳珊全额房款之日起三天内将涉案房产全部交付给姬琳珊使用，并在交房当日将物业、水、电等费用结清；房产交易税费、中介及代办产权过户费用由李旭红承担；双方合同签订后，若姬琳珊中途违约，应书面通知李旭红，李旭红应在三日内将姬琳珊的已付款（不计利息）返还给姬琳珊，但购房定金归李旭红所有，若李旭红中途违约，应书面通知姬琳珊，并将姬琳珊所付定金的双倍及已付款返还给姬琳珊。该《二手房买卖合同》签订后，2018年12月3日，孔某将所需款项打给其朋友孟某，由孟某陪同李旭红到中国建设银行以李旭红的名义归还了涉案房屋剩余贷款本息186903元，到润丰房地产公司以李旭红的名义归还了因未及时归还贷款而造成的银行从润丰房地产公司保证金账户中扣划的保证金及违约金70100元，并向涉案房产的原租户退还了押金5100元。银行向李旭红出具了个人贷款还款凭证及贷款结清证明，润丰房地产公司向李旭红出具了收到“贷款未还扣保证金及违约金70100元”的收据。上述手续办理完毕后，当日李旭红在《二手房买卖合同》第十二条双方约定的其他事项下方空白处又添加了“另加违约金5100元整（伍仟壹佰圆整），李旭红。备注（银行还款186903元、还润丰房地产70100元）以上共计257000元”的手写内容，并出具了内容为：“今收到姬琳珊买房首付款257000元（贰拾伍万柒仟元）。李旭红，2018.12.3”的收到条。在孔某退还了涉案房屋原租户的押金后，原租户将涉案房屋的钥匙交给孔某保管，涉案房屋现由孔某控制。涉案房屋的房产证、购房发票、个人贷款还款凭证、贷款结清证明、润丰房地产公司出具的收据等相关手续原件均由孔某保管。另查明，经本院到焦作市房地产交易所查询涉案房产的信息，该房产目前在不动产管理部门登记的信息为：所有权人润丰房地产公司，产权证号：201002472，无查封无抵押。又查明，2018年9月6日，润丰房地产公司以2008年6月与李旭红就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并与中国建设银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，向银行贷款250000元，因润丰房地产公司为该笔贷款提供了连带责任担保，而李旭红自2015年3月开始拒不向银行归还贷款，导致银行依据《个人住房(商业用房)借款合同》及与润丰房地产公司签订的《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》的约定，每月直接从润丰房地产公司的保证金账户中扣划应归还的贷款，李旭红已构成对合同的根本违约为由，以李旭红、谢海军为被告，向本院提起诉讼，要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，由二人赔偿逾期付款违约金5000元。本院将该案立为（2018）豫0802民初3230号民事案件。后因庭审结束后李旭红、谢海军已将润丰房地产公司的损失赔偿完毕，润丰房地产公司于2018年12月4日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2018）豫0802民初3230号民事裁定，准予该公司撤诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。通过庭审查明，涉案房屋目前虽登记于润丰房地产公司名下，但李旭红已于2008年4月7日与润丰房地产公司签订了《商品房买卖合同》，润丰房地产公司认可与李旭红之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，并已按合同约定将涉案房产交付给李旭红，故李旭红作为涉案房产的实际所有权人，有权将涉案房产进行转让出售。李旭红与姬琳珊于2018年11月29日就涉案房屋所签订的《二手房买卖合同》，其本质应为李旭红为了抵偿经法院生效调解书所确定的、履行期已届满的其与谢海军所欠孔某的债务，而与孔某达成的“以物抵债”协议。该协议系双方当事人自愿的真实意思表示，且涉案房产的银行贷款已于2018年12月4日全部结清，所设定的抵押权已经受让人代为清偿债务而消灭，故该协议不违反法律、行政法规的效力性强制规定，未损害国家、集体或第三人的合法权益，应为合法有效。故姬琳珊提出的确认该《二手房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。李旭红提出的该《二手房买卖合同》并非其真实意思表示，其本意是将涉案房产作为归还所欠孔某债务的抵押，其是想将涉案房产出售给他人，再将所得款项一部分用于归还所欠孔某债务的抗辩意见，无证据予以证实，本院不予采纳。关于姬琳珊提出的要求判令李旭红协助将涉案房产从润丰房地产公司名下过户至李旭红名下，再由李旭红名下过户至姬琳珊名下的诉讼请求，因缺乏判决的可执行性，故本院不予支持，姬琳珊可通过其他方式予以解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姬琳珊与被告李旭红于2018年11月29日签订的《二手房买卖合同》有效；二、驳回原告姬琳珊的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为100元，由被告李旭红负担50元，由原告姬琳珊负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇二〇年七月二日书记员  蔡晓淼附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。