四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终511号 上诉人（原审被告）：陈国平，女，1970年10月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：汪明（系陈国平丈夫），住重庆市合川市。 被上诉人（原审原告）：四川合纵物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区大和北路六村1-7#，统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人:袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104201311384081。 上诉人陈国平因与被上诉人四川合纵物业服务有限公司（以下简称合纵物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈国平的委托诉讼代理人汪明、被上诉人合纵物业公司的委托诉讼代理人袁祖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回合纵物业公司的诉讼请求；合纵物业公司承担一二审诉讼费。事实和理由：1.陈国平的房屋不属于攀枝花市，合纵物业公司无权向陈国平收取物业服务费；2.合纵物业公司不作为、提供的物业服务存在瑕疵，损害了全体业主的共同权利。 合纵物业公司辩称，陈国平没有证据证明合纵物业公司服务质量存在瑕疵、不作为。 合纵物业公司向一审法院起诉请求：判令陈国平向合纵物业公司支付物业费3648元、违约金1094.40元，共计4742.40元；本案诉讼费由陈国平承担。 一审法院认定事实：陈国平系攀枝花市业主，案涉房屋坐落于攀枝花市仁和区，建筑面积为87.71㎡。2011年1月20日，攀枝花市阳光家园业主委员会（以下简称阳光家园业委会）与攀枝花市合纵物业管理有限公司签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，双方约定阳光家园业委会选聘攀枝花市合纵物业管理有限公司为阳光家园小区提供物业管理服务，该公司提供服务的受益人为小区全体业主和物业使用人；物业服务费以建筑面积计，住宅0.52元／平方米·月；合同期限自2011年1月20日起至2014年1月19日止。该合同履行期限届满后，攀枝花市合纵物业管理有限公司继续履行物业服务合同义务至2015年1月19日。2015年1月16日，阳光家园业委会与攀枝花市合纵物业管理有限公司签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，合同载明经小区业主代表总数三分之二以上通过同意双方续签合同；物业服务费以建筑面积计，住宅0.52元／平方米·月；合同期限自2015年1月20日起至2018年1月19日止。陈国平从2011年5月20日起至2018年1月19日共计80个月未交物业费。另查明，攀枝花市合纵物业管理有限公司于2016年3月4日将其名称变更为四川合纵物业服务有限公司。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，阳光家园业主委员会与合纵物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。合纵物业公司、陈国平均应全面履行合同义务。合纵物业公司作为物业服务企业，依照合同约定为阳光家园小区提供物业服务后，有权向小区业主收取物业服务费，故陈国平应当向合纵物业公司支付2011年5月20日至2018年1月19日期间的物业服务费3648.74元（0.52元／平方米／月×87.71平方米×80个月），现合纵物业公司主张物业费3648元，不违反法律规定，一审法院予以支持。陈国平辩称合纵物业公司不作为、存在未能处理小区下水道堵塞等物业服务不到位的情形，故其不应交纳物业服务费。物业服务费是小区全体业主获得物业服务保障的前提之一，业主在实际接受物业服务企业所提供的物业服务的情况下，个别业主宜以小区整体的物业服务获得保障为考虑的前提。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用，故对陈国平的该抗辩主张，一审法院不予采信。关于违约金，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确的，且事后不能达成补充协议的情形。且，陈国平的陈述能够说明合纵物业公司在某一时间、地点的物业服务状况确实存在瑕疵，使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，物业服务合同的双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。综上，一审法院对合纵物业公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，合纵物业公司的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈国平于判决生效之日起十日内支付四川合纵物业服务有限公司物业服务费3648元；二、驳回四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈国平负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审时，上诉人陈国平向本院提交7张照片，拟证明陈国平的房屋不在合纵物业公司的服务范围内，合纵物业公司未向陈国平提供物业服务。合纵物业公司质证认为，对照片的三性均不予认可。 被上诉人合纵物业公司向本院提交《合纵物业管理公司值班记录表》4本、《电梯检验协议》1份、《电梯设备维护保养委托合同》1份、《电梯换件整改调试协议》1份、《通知》1份、《阳光家园电梯五方通话情况说明》1份、《关于整改阳光家园电梯平层装置的函》1份、《关于五十一阳光家园34栋下水管道施工存在问题的汇报》1份、《温馨提示》4份、《回复》1份、《关于阳光家园排污管道及自来水上水管问题的报告》1份、《公示》1份、《阳光家园上下水管故障检查明细表》1份、《通知》3份、《绿化工作总结》1份、《生活垃圾清运工作委托协议》1份、《关于阳光家园消防存在隐患的报告》1份、《工程合同》1份、《关于小区车辆被恶意划伤的温馨提示》1份、《关于阳光家园管控外来车辆的通告》1份、《合纵物业管理公司阳光家园住宅装修管理协议》1份、《来访登记本》1本、《合纵物业项目部客服派工单》12份，拟证明合纵物业公司为阳光家园小区提供了物业服务。陈国平质证认为，陈国平住在小区外，对证据证明的内容不知情，对证据的真实性不予认可，不能达到合纵物业公司的证明目的。 本院认为，陈国平提交的照片拍摄时间和地点不明，且没有相关证据佐证，不能达到其证明目的，本院依法不予采信。合纵物业公司提交的证据能够证明提供了物业服务，与本案事实相关，本院依法予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人陈国平居住小区的阳光家园业委会与合纵物业公司签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》及《阳光家园小区物业服务合同（续签）》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，两份合同对阳光家园小区业主均具有法律约束力。合纵物业公司按照合同约定为阳光家园小区提供了物业服务，陈国平就应当按照合同约定支付物业服务费。虽然，2014年1月20日至2015年1月19日期间，合纵物业公司未与阳光家园业委会签订物业服务合同，但合纵物业公司按照前合同约定，为小区实际提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务法律关系，小区业主仍然应当缴纳物业服务费。陈国平主张其不是攀枝花市业主与查明的事实不符，与其提出合纵物业公司损害全体业主共同权利相互矛盾，且与查明事实不符，该主张不能成立。陈国平应向合纵物业公司缴纳物业服务费。 综上所述，陈国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈国平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年七月十日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明