青海省德令哈市人民法院   民事判决书   （2019）青2802民初1034号   原告：吉顺贵，男，1968年7月29日出生，汉族，现住德令哈市。   委托诉讼代理人：严顺鸣，女，1980年9月28日出生，汉族，系吉顺贵之妻，现住德令哈市。   被告：朱万顺，男，1973年11月3日出生，汉族，现住德令哈市。   委托诉讼代理人：额尔登图，青海阿克敦巴律师事务所律师。   被告：王青海，男，1976年4月24日出生，汉族，职业不详，现住德令哈市。   原告吉顺贵与被告朱万顺、王青海案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吉顺贵及委托诉讼代理人严顺鸣，被告朱万顺及委托诉讼代理人额尔登图到庭参加诉讼，被告王青海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告吉顺贵向本院提出诉讼请求：判决立即停止对原告购买的位于德令哈市××区的位于德令哈市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；判决确认原告吉顺贵于2014年10月与被告王青海达成的房屋买卖合同合法有效，并确认位于德令哈市××区房屋归原告所有；判决被告王青海立即协助配合原告办理不动产转移手续；本案诉讼费由被告承担。   事实理由：原告2014年10月经被告朱万顺介绍，购买了被告王青海位于德令哈市××区房屋，并于当年11月付清了全部购房款195000元。被告王青海出具了收条，将房产证和土地证交给了原告，在该房屋居住至今。被告王青海承诺，于2015年春节后办理过户手续，但因被告王青海夫妻间产生矛盾一直未能办理过户手续。2019年1月15日，被告因装饰装修合同纠纷经德令哈市人民法院以（2018）青2802民初501号民事判决书，因被告王青海未履行该判决确定的义务。2019年4月17日，被告朱万顺作为执行申请人，向贵院提出强制执行申请，贵院于（2019）青2802执134号执行裁定书，查封德令哈市河西区莲湖路建设花苑5号楼6单元502室，2019年8月26日原告提出书面执行异议，并提交房屋买卖合同、收条、物业费、水电费等交费收据及海西金建鑫物业公司出具的证明，2019年9月5日德令哈市人民法院以（2019）青2802执异12号执行裁定书驳回了原告吉顺贵的异议，并明确告知原告可在15日向法院提起诉讼。综上，原告认为，原告吉顺贵与被告王青海达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示。该合同不违反国家有关法律、法规的强制性规定。该合同合法有效，被告王清海应当协助原告办理房屋转移登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是原告已依合同支付全部价款，并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外。自合同成立时生效未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封查扣、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产。但尚未办理产权过户登记手续的人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得房屋后，未登记，只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，依照《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人当事人对裁定不服认定原判决、裁定、错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15内向人民法院提起诉讼”。特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   原告吉顺贵围绕其诉讼请求，当庭出示下列证据：   1.原告身份证复印件一份，拟证实原告的身份信息具有诉讼主体资格；   2.燃气设备安全检查表、证明、收条、房屋买卖合同、物业公司收款票据（共计12张）、有线电视收费票据、天然气预收气费票据（共计5张）、德令哈市人民法院执行裁定书，以上证据拟证实原告与被告王青海之间有买卖合同关系，且已经就涉案房屋缴纳相关费用。   被告朱万顺答辩，针对原告第一项诉求，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议案件的规定》第28条“成立执行异议应当满足下面4项要求：1.人民法院查封之前签订了合法的买卖合同；2.查封之前已经合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者按照合同约定支付了部分价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记”。我方认为原告的事实理由以及向法庭提交的证据无法满足这四项要求，因此应当对第一项诉讼请求予以驳回。原告第2、3项诉求，因为本案是执行异议之诉，而原告的第2、3项诉求又是确认之诉和给付之诉，在本案合并审理不妥，应当另行起诉。   被告朱万顺依据其答辩意见，当庭出示德令哈市人民法院（2018）青2802民初501号判决书，拟证实被告对案涉房屋有执行的权利。   被告王青海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，对原告的诉讼请求事实理由无答辩意见，无证据出示。   在庭审过程中，被告对第二组第1份证据证实性有异议，房屋租赁有上述票据，因此不足以证明原告购买此房屋并且合法占有；第2份证据真实性有异议，房屋租赁有上述票据，因此不足以证明原告购买此房屋并且合法占有；第3份证据真实性有异议，如果没有其他银行转账等票据予以佐证，无法证明他们之间是否有真实的交易；第4份证据真实性有异议，这份买卖合同内容缺失，最下方没有双方签字、盖章，被告认为是一个无效的合同；第5、6、7、8份证据真实性有异议，无法证明原告购买了涉案房屋并且合法占有；第9份证据真实性没有异议。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   虽然被告对原告出示的上述证据均提出异议，但不可否认原告在案涉房屋居住的事实。上述事实有本院已生效的裁定书，原告诉状中“朱万顺系该房屋买卖的介绍人”的陈述予以证实，故认定原告在案涉房屋与被告王青海存在房屋买卖合同关系，并已支付案涉房屋价款居住至今。   经审理查明，原告2014年10月经被告朱万顺介绍，购买了被告王青海位于德令哈市××区房屋，付清了全部购房款195000元，并在案涉房屋居住至今。   2019年1月15日，被告朱万顺因装饰装修合同纠纷，经德令哈市人民法院以（2018）青2802民初501号民事判决书，因被告王青海未履行该判决确定的义务，2019年4月17日，被告朱万顺作为执行申请人，向本院提出强制执行申请。2019年8月26日吉顺贵向本院提出执行异议。   本院认为，原告吉顺贵与被告王青海达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合同合法有效，被告王青海应当协助原告办理房屋转移登记。被告朱万顺作为涉案房屋买卖的介绍人，应当是知晓的。原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但有证据证实已支付全部价款，并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封查扣、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人已经支付全部价款，并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告吉顺贵在本案中没有过错。   综上所述，虽然被告朱万顺对原告出示的证据均不予认可，但无相反证据予以证实，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，被告朱万顺负举证不能之责。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、第三百一十二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议案件的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一、停止对原告吉顺贵购买的位于德令哈市××区的位于德令哈市××区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；   二、驳回原告吉顺贵的其他诉讼请求。   案件受理费100.0元，由被告朱万顺负担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审 判 长 图孟巴雅尔   人民陪审员 黎 蓉 萍   人民陪审员 吴 宇 凤     二〇二〇年七月一日   书 记 员 许 潇 潇