江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终414号 上诉人（原审被告、申请执行人）：南通天翔电器成套设备有限公司，统一社会信用代码××××，住所地南通市通州区。 法定代表人：杨美兰，总经理。 委托诉讼代理人：吴峰，江苏启秀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：葛建，男，1966年4月1日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：张云菊，女，系原告妻子。 委托诉讼代理人：吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：南通金凤置业有限公司翠湖分公司，统一社会信用代码××××，住所地南通市通州区。 负责人：李辉。 原审第三人（被执行人）：南通金凤置业有限公司，统一社会信用代码××××，住所地如东县。 法定代表人：李辉，执行董事。 上诉人南通天翔电器成套设备有限公司（以下简称天翔公司）与被上诉人葛建、原审第三人南通金凤置业有限公司翠湖分公司（以下简称金凤置业翠湖分公司）、南通金凤置业有限公司（以下简称金凤置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）（2019）苏0612民初3959号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年11月10日，通州法院对天翔公司诉金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司合同纠纷一案作出（2017）苏0612民初4074号民事判决：金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司于判决生效后十日内支付天翔公司200万元及利息（自2017年5月26日起按银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）。案件受理费22800元，保全费5000元，合计27800元，由金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司负担。因金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，天翔公司向通州法院申请强制执行，该院于2018年2月11日立案受理，案号为（2018）苏0612执780号。在该案执行过程中，通州法院于2018年11月13日查封了登记于金凤置业公司名下坐落于翠湖景苑××幢××室的房产，于2019年1月24日发出《查封公告》和《限期迁出房屋公告》。后葛建对执行标的提出异议，通州法院于2019年4月26日作出（2019）苏0612执异16号执行裁定，驳回葛建的异议请求。葛建不服该裁定，向该院提起执行异议之诉。 原审法院另查明： 1.2013年7月10日，江苏新源建筑工程有限公司（以下简称新源建筑公司）与金凤置业公司之间签订《建设工程施工合同》，约定由新源建筑公司承包金凤•翠湖景苑18#、20#、地下人防工程及地下车库一、二消防通风工程，合同价款暂定4500万元。葛建为该工程所涉水电及消防安装的实际施工人，新源建筑公司向法院出具情况说明，明确该水电消防安装工程的所有工程款项均归葛建所有。 2.2015年6月25日，葛建与金凤置业翠湖分公司签订《商品房买卖合同》，约定：葛建向金凤置业翠湖分公司购买××景苑××幢××号房，建筑面积280.15平方米，单价8892.986/㎡，计2491370元；地下室建筑面积110.66平方米，单价5500元/㎡，计608630元，合计310万元。该合同已完成网上备案，备案号：46yj4k6413923315。 3.2016年5月13日，金凤置业翠湖分公司向葛建开具金额为310万元的增值税普通发票，载明为翠湖景苑××幢××室住宅、地下室的购房款，南通市静安物业管理有限公司向葛建开具了案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费收据，南通市通州区物业管理中心也出具了维修基金缴讫证明单。 4.2016年7月16日，葛建的儿子葛彬（出生于1993年7月6日）病故，其死亡医学证明书载明的死亡原因为淋巴病。葛彬于2014年10月购买南通御锦城××幢××号房屋一套，其去世后该房屋于2017年12月更名至葛建、张云菊名下。葛建与妻子张云菊、女儿葛芊妤、父亲陶月林、母亲葛美云、岳母张美兰共同生活居住于通州区，有建筑面积210.1平方米的二层住宅一幢，葛建及其妻子张云菊名下在南通范围内无其他房产。 审理中，原审法院向案外人王某进行调查。王某陈述：“我是翠湖景苑项目开发商的合作方之一，因2014年合作方之间存在矛盾，我于2015年7月份退出该项目。葛建是翠湖景苑西北角两栋高层的水电安装及地下室人防工程的实际施工人，他是以新源建筑公司的名义做的。”法院于2019年9月23日至翠湖景苑××幢现场勘察，葛建持钥匙打开了××幢××室房门，室内堆有建筑材料和旧家具，地下室存在渗水现象。在该房屋的北墙底部刻有建设单位、监理单位、施工单位等单位的名称及负责人姓名，其中建设单位金凤置业公司的负责人员为王某。 原审法院认为：本案的争议焦点为葛建对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，葛建的诉讼请求能否成立，应依据上述规定进行审查。 首先，在法院查封××景苑××幢××室房产之前，葛建已与金凤置业翠湖分公司签订了商品房买卖合同并经备案登记，约定的价格未明显低于当时的市场价，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 其次，根据葛建提供的物业管理费收据、维修基金缴讫证明单以及法院现场勘查情况，葛建在法院查封前早已拿到讼争房屋钥匙，办理了物业入住手续，其对房屋具有事实上的管理和支配权，应认定开发商已交付案涉房屋，葛建已合法占有案涉房产。 第三，根据葛建提供的建设工程施工合同、新源建筑公司出具的情况说明以及案外人王某的陈述，可以认定葛建为翠湖景苑项目部分工程的实际施工人。新源建筑公司已将葛建应向金凤置业翠湖分公司支付的310万元购房款作为其自金凤置业翠湖分公司收取的工程款，金凤置业翠湖分公司也已向葛建开具了310万元购房款的发票，并向葛建交付了案涉房屋。因金凤置业公司翠湖分公司的账册保存于江苏中瑞华会计师事务所，法院向该所调取相关凭证，葛建所支付的310万元款项记载于金凤置业公司翠湖分公司2016年5月17日第0002号凭证中。因此，应视为案涉房屋的购房款已经全部支付。 第四，葛建称其未办理过户登记的主要原因系当时其儿子病重住院治疗，在此期间其办理房产证因缺少手续未能成功，后儿子去世，其与妻子万分悲痛，更是无心办理此事。法院认为，在葛建经历丧子之痛、失独之殇的家庭重大变故情况下，如将未办理过户登记苛责于葛建不符情理，对买受人葛建有失公允，故案涉房屋未办理过户登记非买受人葛建自身过错所致。 最后，葛建与其妻子张云菊均系通州区人，在购买案涉房屋时，其夫妇名下仅有位于通州区的房屋，该房屋并非城镇住房，而葛建家人较多，故葛建购置案涉房屋应视为其改善居住条件之需。遂判决不得执行南通市通州区人民法院（2018）苏0612执780号执行裁定查封的金凤置业公司名下坐落于南通市通州区产，案件受理费31600元、公告费300元，由天翔公司负担。 宣判后，天翔公司不服，向本院提出上诉称：1、被上诉人葛建与第三人之间不是商品房买卖合同关系，其没有实际支付购房款，交易本质是以房抵债。在案涉房屋未办理权属变更登记手续之前，葛建只享有普通债权，而不是物权或物权期待权。2、案涉房产未办理产权登记手续，葛建对案涉房产不享有所有权。未办理产权登记是出自被上诉人葛建自身的原因。3、被上诉人葛建对案涉房屋不享有物权期待权。原判决适用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、买卖财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，适用主体是不动产买卖合同的买受人，保护的是基于不动产买卖而产生的物权期待权。而本案涉及的是以房抵债，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不足以排除本案对案涉房产的执行。且根据被上诉人在一审庭审中的陈述，案涉房屋并未装修和实际入住，未能提供水电费等入住凭证。在法院查封案涉房产时，被上诉人还拥有其他房产，因此即便依据前述规定，被上诉人也不符合上述规定的适用条件。综上，原审判决事实认定和法律适用均存在错误，请求撤销通州法院（2019）苏0612民初3959号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人葛建答辩称：1、案涉房屋并非以房抵债。葛建有购买案涉房屋的意向，只不过购房款是用工程款抵算，在工程款抵算购房款后，款项性质就已经发生变化，应当视为支付了购房款。2、法律没有规定商品房办理权属登记的时限，购房合同中也没有约定办理权属登记的时间，只要在合法的诉讼时效内去办理都应该是合理的。葛建因为发生重大家庭变故，唯一的儿子因病去世，所以没有去办理案涉房屋权属登记，不能因此苛责当事人。案涉房屋中堆放了建筑装饰材料，已经被葛建实际使用。上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 二审过程中，天翔公司向本院申请调查令调取以下证据：1、葛建在家庭住址的常住人口为葛建、张云菊及葛芊妤；2、葛建、张云菊名下有两套住宅，一套坐落于的两层住宅，建筑面积210.1平方米，登记时间为1998年12月10日。另一套御锦城6幢2303室房产，建筑面积176.04平方米，登记时间2017年12月29日。用于证明：1、葛建购买案涉房屋不是用于居住且其名下有其他用于居住的房屋；2、案涉房屋没有办理过户登记是葛建自身原因造成，因为御锦城的房产过户登记也是在其儿子去世之后办理。 被上诉人葛建对上述证据的真实性和合法性没有异议，但对上述证据与本案的关联性有异议。对案涉房屋没有办理过户登记，葛建当庭陈述了三点原因：1、家庭发生了重大变故，其独子葛彬因病去世。2、案涉房屋开发商金凤置业翠湖分公司提供的商品房所有权证明书是××镇××景苑××幢的一张大证，共三套房产，总面积1152.79平方米，而其只购买了××镇××景苑××幢××室，建筑面积280.15平方米。因办证材料不符合要求，从而导致其第一次去相关行政机关办证时没有成功，之后开发商又人去楼空。3、案涉房屋有质量问题，地下室存在渗水。 本院经审理查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。对上诉人在二审中调取的证据与本案的关联性，将在本院认为部分综合阐述。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，如果案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止执行。因此，本案的争议焦点为：葛建对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的实体权利。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述司法解释的规定，即使葛建购买案涉房屋不是用于居住且名下有其他居住的房产，只要符合上述规定的情形，依然可以排除法院的强制执行，故天翔公司二审中调查的证据与本案的最终结果没有必然关联性。结合天翔公司的上诉理由及本案查明的事实，现从以下四点进行分析：第一，葛建取得案涉房屋的方式为普通商品房买卖而非以房抵债。葛建与金凤置业翠湖分公司之间就案涉房屋签订的是书面房屋买卖合同而非以房抵债协议。该合同签订于法院查封案涉房屋之前，双方就买卖案涉房屋达成合意，合同要件完备，对房屋价格的约定未背离市场价格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已完成网上备案，备案号：××××。上述房屋买卖合同合法有效成立，应当受到法律保护。第二，葛建提供的物业管理费收据、维修基金缴讫证明单以及法院现场勘查情况能够证明其对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权，已在法院查封行为发生前合法占有案涉房屋。第三，关于购房款的支付问题。新源建筑公司已将葛建应向金凤置业翠湖分公司支付的310万元购房款从其应向该公司收取的工程款中扣除，并出具了书面承诺函。金凤置业翠湖分公司也已向葛建开具了310万元的购房款发票，并且将该310万元款项记载于公司2016年5月17日第0002号凭证中。上述行为发生于法院查封案涉房屋之前，在上述行为完成后即表明310万元工程款已转化为葛建购买案涉房屋的购房款，应视为葛建已支付全部购房价款。不能仅仅因为购房款来源于工程款，就将葛建取得案涉房屋理解为以房抵债。天翔公司虽认为案涉房屋购房款没有真实支付，但其不能提供证据予以证明，故本院对葛建以工程款支付购房款的事实予以确认。第四，法律对房屋买卖后办理权属登记的时限没有强制性规定。葛建在购买案涉房屋并得到交付后，无法预见该房屋将被法院另案查封。由于开发商提供的房屋产权证办理材料不符合要求，导致葛建第一次去行政机关办理案涉房屋过户登记未能成功。之后葛建又发现案涉房屋存在质量问题，且案涉房屋交付葛建后不久，其独子即因病去世，人过中年遭遇失独之殇。由于以上种种原因，葛建没有去办理案涉房屋权属登记不是其主观上故意拖延，案涉房屋未办理过户登记的过错不能归咎于葛建。综合以上分析，葛建与金凤置业翠湖分公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，葛建按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有案涉房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，但葛建因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权应受法律保护。在与申请执行人天翔公司实现一般金钱债权发生冲突时，应优先保护案外人葛建的物权期待权。原审法院认定葛建对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并据此停止对案涉房屋的执行，并无不当。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31600元，由上诉人南通天翔电器成套设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  顾春晖 二〇二〇年七月七日 书记员  张校烨