四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初1076号 原告：四平市众森物业管理有限公司。住所：四平市铁西区。 法定代表人：刘仁亭，经理。 委托代理人:彭伟，系委托公司法务部工作人员。 被告:刘水，男，汉族，1980年10月10日出生，无职业，住四平市铁东区。 原告四平市众森物业管理有限公司（以下简称众森公司）诉被告刘水物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。众森公司法定代表人刘仁亭、委托代理人李磊，刘水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 众森公司诉称：刘水在金星书苑小区有物业一套,房号为2号楼1单元401室。根据原告与金星书苑小区业主管理委员会达成的物业合同之规定，原告一直履行相关权利义务，依法依约对被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年6月至今拖欠物业管理费共计3474元。我方多次以各种形式向被告催缴物业管理费，但其未予理睬。根据合同法及物业管理条例之规定，起诉要求:1.判令被告立即支付2017年6月至2020年6月物业管理费3474元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 刘水辩称：我是金星书苑小区2号楼1单元401室业主，房屋面积为86.54平方米。如果正常交纳物业费，我对众森公司主张的数额3474元无异议。2014年11月份我进户时发现房屋窗户漏气，找过当时的物业公司，物业公司答应给我更换，但一直未实施。另外众森公司何时接管金星书苑小区也不明确。 在开庭审理时，众森公司为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下： 1.企业营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，证明众森公司的主体资格。 刘水质证称：无异议。 2.《前期物业管理转让合同》一份，其中甲方为四平市鑫诚德物业管理有限公司，乙方为众森公司，转让合同签订日期为2016年3月28日。证明2016年3月28日众森公司接管金星书苑小区物业管理，提供物业服务至今，同时证明众森公司收取金星书苑小区物业服务费符合法律规定。 刘水质证称：签没签合同我不清楚，但实际提供物业服务的不是众森公司。 3.《合同》1份，其中甲方组织名称为金星书苑小区业主委员会，乙方为众森公司，《合同》第三条明确约定：乙方（众森物业）提供服务的受益人为本物业的全体物业产权人和使用人。本物业的全体物业产权人、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。合同签订日期为2018年11月9日。证明金星书苑小区业主委员会同意众森公司接管金星书苑小区，众森公司按合同约定有权对金星书苑小区的全体物业产权人和使用人行使物业管理，并收取物业服务费。 刘水质证称：我不清楚，小区有没有业主委员会我也不清楚。 4.《入住通知单》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇验收记录、认可表》、《业主收楼须知》一份，来源于接管物业时鑫诚德物业公司移交的物业管理资料，其中业主均系本案被告刘水。进户时间为2015年3月1日。证明业主刘水入住金星书苑小区的时间、业主自然情况及房屋装饰装修管理服务的相关规定，同时证明众森公司接管金星书苑小区物业后，业主刘水一直接受众森公司提供的物业服务。 刘水质证称：真实性无异议。 5.金星书苑小区业主委员会出具的《情况说明》1张，证明2016年3月，众森公司实际接管金星书苑小区，并提供物业服务。2018年，金星书苑小区成立业主委员会，并与众森公司签订《合同》。在签订《合同》时，双方约定众森物业提供物业服务收费标准为1元/平方米/月。在众森公司接管小区期间，金星书苑小区全体业户一直接受众森公司提供的各项物业服务，众森公司为了完善小区的各项公用设施，投入了一定的费用，使小区居住环境比以前得到了较大的改善。小区广大业户对众森公司提供的物业服务均表示满意，并积极交纳物业服务费。但小区有部分业户基于各种原因一直不积极交纳物业服务费，作为小区的业主委员会，我们也协助众森公司进行催缴，但一直未果。 刘水质证称：真实性不清楚，说明内容不属实。 6.金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单5张，证明众森公司接管金星书苑小区物业管理后，小区大部分业户主动缴纳物业服务费。 刘水质证称：无异议。 7.众森公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片5张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对金星书苑小区提供各项物业服务。做到了尽职尽责，不存在物业服务不到位的现象。 刘水质证称：真实性无异议，不能证明业主对物业服务满意。 8.众森公司张贴的缴费公告照片1张，证明众森公司曾向业主催缴过物业服务费，但部分业主一直没有缴纳，故诉至法院。 刘水质证称：无异议。 9.众森物业接管金星书苑小区后，为改善公用服务设施投入费用清单、收据及相关发票共计9张，证明众森公司接管金星书苑小区后，对小区进行投资、改建，小区内各业户均享受到我公司提供的物业服务。 刘水质证称：修理过小区的大门，其他的没有。 刘水没有向法庭提供证据材料。 审理查明：刘水系四平市铁东区金星书苑小区2号楼1单元401室（建筑面积86.54平方米，以下简称401房屋）所有权人，众森公司系金星书苑小区物业服务提供方。自2017年6月起刘水未向众森公司支付物业管理费，经众森公司催交后刘水仍未交纳，截至2020年5月31日，累计拖欠众森公司3年的物业管理费3475.44元[86.54平方米×1元/平方米/月×36个月+公共能耗费180元/年×2年（众森公司主张）=3475.44元；众森公司主张3474元]。 本案双方争议的焦点是：刘水拒付物业管理费的抗辩主张（以房屋窗户安装存在质量问题，进户时物业公司承诺更换但没有履行为由提出抗辩）是否成立。 上述事实，有原告提供的企业营业执照、《前期物业管理转让合同》、《合同》、《业主入住资料移交书》、《业主情况登记表》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《楼宇、验收记录、任可表》、情况说明、金星书苑小区部分业户缴纳物业费清单、发票、物业公司对金星书苑小区进行物业服务的现场照片、物业公司张贴的缴费公告照片、改善公用服务设施投入费用清单、业户每月缴纳物业费票据。被告提供的手机预存照片、视频，原、被告在庭审笔录中的陈述及其他证据材料在卷为凭。 通过众森公司陈述、刘水答辩及庭审调查，结合已经查明的案件事实，依据证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下： 刘水以众森公司没有履行维修管理义务为由提出抗辩主张拒付物业费不成立。 物业服务合同是一方提供物业服务，一方支付物业费的合同。刘水系金星书苑小区业主，依法负有向物业服务提供方支付物业费的义务。众森公司系案涉小区物业服务提供方，故其要求业主刘水支付拖欠的物业费，依法应予支持。刘水主张其进户时物业管理人承诺为其更换窗户，但没有提供充分证据，故不能作为拒付物业费的有效抗辩事由。刘水抗辩提出的房屋窗户安装质量问题，与本案审理的物业服务合同关系并非同一法律关系，刘水可以凭借购房合同与相关当事人协商解决或另行处理；如果超过质保期，也可以通过业主委员会提请业主大会讨论处理。刘水另以众森公司提供的保洁、绿化等服务不合格等为由提出抗辩，但没有提供充分证据。案涉小区多数业主已经按照物业服务合同的约定实际履行了交费义务，故对物业服务质量方面持有的意见，刘水可以通过与众森公司沟通解决，可以通过业主委员会监督管理解决，也可以选择向物业服务行业主管部门或者基层组织反映解决，本案不予置评。 依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下: 被告刘水于本判决生效后3日内向原告四平市众森物业管理有限公司支付物业费3474元（2017年6月1日至2020年5月31日期间）。 案件受理费25元，由被告刘水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  闫宁波 二〇二〇年七月二十二日 书记员  王 丹