广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9550号上诉人（原审被告）：广州市一房网络科技有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街谢村村路段45号B栋501房号。法定代表人：郑惠京，总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑小婉，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁慧萍，女，1984年11月3日出生，汉族，住广州市天河区。原审被告：广州富山投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。上诉人广州市一房网络科技有限公司（以下称一房公司）与被上诉人梁慧萍、原审被告广州富山投资管理有限公司（以下称富山公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人一房公司提起上诉称，请求依法撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8654号民事判决书第三项；依法判决本案全部诉讼费用由梁慧萍承担。事实和理由：1.一房公司与富山公司是代理关系，收取的45000元电商费也是代富山公司收取，一房公司并非原始收费主体。即便该笔费用要退回，也应该由富山公司自行退回，与一房公司无关。2.一房公司收取了款项后已代富山公司将该笔款项支付给实际分销单位广州德程网络科技有限公司，所以该笔款项的流向十分清晰。3.根据一房公司一审提交的微信聊天记录可以明确看到富山公司已经承诺无论是一房公司还是其他售房合作伙伴收取的资金，全部由富山公司承担。另外，一审法院认定本案是租赁合同纠纷，转让合同的相对方是梁慧萍和富山公司，一房公司并非合同的相对方，也没有收取过转让合同中约定的转让款，因此一房公司认为一审法院在租赁合同纠纷中要求一房公司退回已收取的电商费存在适用法律错误的问题，不管一房公司收取的费用性质是什么，该笔费用肯定不是基于转让合同收取的，所以不应该在同案审理。因此，一审认定事实不清，证据不足，应予以撤销。针对一房公司的上诉，被上诉人梁慧萍辩称，请求维持原判。理由如下：1.一审判决梁慧萍与富山公司签订的合同无效，富山公司退还转让费人民币177449元的同时，一房公司理应按规定退回收取的定金人民币45000元。梁慧萍交纳定金45000元由一房公司出具《收款收据》并财务公章盖印确认，一房公司亦确认收到该款项；从《转让合同》的转让费总额可见，富山公司依约收取的款项177449元，与梁慧萍向富山公司消费支付177449元相吻合。45000元以定金名义由一房公司收取，在《转让合同》中未有对应约定内容。一房公司与富山公司的《咨询服务合同》中，有关于“电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给一房公司或一房公司指定的公司收取”的约定，即一房公司在富山自由度项目中具有直接向客户收取款项的权利。虽然“电商费”和“定金”名称有所不同，但从上述证据可知一房公司收取的45000元定金也就是电商费。根据《招租咨询服务合同》的规定，电商费如涉及退定，一房公司应退客户。梁慧萍与富山公司签订的合同无效，则一房公司应按规定退回收取的45000元。2.一房公司辩称收取的费用是替富山公司代收代付，一房公司并非实际收款主体，此主张并无事实和法律依据，而且一房公司与富山公司、德程公司、中祈公司之间的法律关系与本案无关，其上诉主张应予驳回。3.一房公司在一审提交的微信聊天记录，称富山公司已承诺无论是一房公司还是其他售房合作伙伴收取的资金，全部由富山公司承担。但此证据不足以证明是富山公司官方的承诺，且梁慧萍从未得到过富山公司相应的正式通知，不应构成一房公司拒不退款的理由。原审被告富山公司经本院传唤不到庭，亦无提交书面意见。梁慧萍向一审法院起诉请求：1.判决确认梁慧萍与富山公司于2018年4月14日签订的《公寓使用权转让合同》无效；2.判令富山公司向梁慧萍返还转让费人民币177449元；3.判令富山公司向梁慧萍返还定金人民币45000元；4.判令富山公司向梁慧萍支付利息损失（利息以人民币222449元为基数，自2018年4月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍计算至实际付清之日止）；5.判令一房公司对富山公司返还定金人民币45000元及支付定金占用期间的利息损失承担连带清偿责任；6.本案受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。在一审庭审过程中，梁慧萍当庭变更第三、五项诉讼请求，合并请求为要求一房公司直接向其返还45000元定金及利息。一审法院认定事实：1、涉讼建筑物所在土地位于广州市番禺区钟村镇钟一村，土地使用权人为广州露纯化妆品有限公司（以下简称“露纯公司”），地类用途为工业用地，权利性质为出让。2016年2月1日，富山公司（承租人、乙方）与露纯公司（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋位于广州市番禺区钟村街种屏岔道侧，占地面积36831.9平方米，甲方向乙方出租在地块上建好框架结构的A.B.C.D栋毛坯房屋，租赁期限20年，房屋毛坯框架交割时间2016年3月15日前；乙方向甲方承诺租赁该房屋作办公和公寓使用，如需增加或改变经营范围必须经甲方同意；考虑乙方投入大量资金，乙方竣工后还处于招租初期阶段，该房屋第1-2年每年租金为300万元，第三年每年租金330万元，以后每年递增7%；因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任；等其他内容。2017年1月1日，富山公司与露纯公司签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2、2018年4月14日，富山公司（甲方、转让方）与梁慧萍（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（以下简称《转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A栋7层32号公寓（以下简称732公寓），建筑面积（包含公摊面积）21.33平方米，其用途为商住（未经甲方同意，乙方不得擅自改变用途）；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉案房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止。土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；该物业使用权转让费总额177449元，乙方以分期付款方式支付。1.乙方于签订合同当日，支付首期转让费30000元。2.乙方于2018年4月25日前支付第二期转让费147449元；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等其他约定内容。梁慧萍向富山公司分别于2018年4月14日缴纳使用权转让费30000元、于2018年4月26日缴纳使用权转让费147449元，均有富山公司出具收据盖印财务专用章确认，并有招商银行股份有限公司广州黄埔大道支行历史交易明细凭证。上述梁慧萍向富山公司所缴使用权转让费合计177449元。梁慧萍向一房公司于2018年4月14日缴纳定金45000元，有一房公司出具的其财务专用章盖印的《收款收据》为凭证。3、2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]I228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧广州露纯化妆品有限公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]I228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。4、一审法院已受理多件因富山公司转让富山自由度项目使用权而产生的合同纠纷案件。2019年7月10日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间7月15日至7月30日，登记地点：富山公司售楼部，租户携带身份证、合同、收据等材料进行登记。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。同日，广州市番禺区钟村街道办事处向富山自由度的租户发出《富山自由度租户退款登记通知》：为妥善解决钟村富山自由度租户的退款诉求，富山公司研究并报告番禺区政府、钟村街道办事处，该公司现委托大成律师事务所对相关租户信息进行登记核算退款金额，并处理相关后续事宜，登记时间7月15日至7月30日，登记地点富山公司售楼部。5、另查，2017年12月15日，富山公司与一房公司签订《富山自由度公寓项目招租咨询服务合同》（以下简称《咨询服务合同》），其中内容为：甲方富山公司，乙方一房公司；委托期限自2017年12月15日起至2018年6月15日止；甲方确认乙方为本项目独家招租代理商，未经乙方书面同意，甲方不再另行委托第三方提供项目招租代理服务；本项目招租款项（租赁款、定金、客户违约金）由甲方财务人员负责统一收取，甲方有义务按约及时支付乙方咨询顾问服务费；电商团购费收取：电商费用为45000元／套，由客户落定时支付电商团购费给乙方或乙方指定的公司收取，但实际享受的优惠以甲方确认为准。该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项向客户进行第一时间退定；等其他内容。上述合同落款均有一房公司、富山公司法人签名及公章盖印。6、2019年7月10日，梁慧萍向一审法院提起本案诉讼。梁慧萍、一房公司均确认732公寓未交付使用。本案一审庭审中，梁慧萍主张其在与富山公司签订《转让合同》时并无查看相关的预售许可，后于2019年从网上得知涉讼物业未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，故其与富山公司签订的《转让合同》应为无效。一房公司则表示不清楚违章建筑的问题。梁慧萍与一房公司主要对45000元定金的返还责任问题产生较大争议。梁慧萍主张其不清楚富山公司与一房公司之间的关系，当时其是按照富山公司指示直接支付给一房公司45000元定金，据一房公司开具的《收款收据》和《咨询服务合同》的约定，故其方认为是一房公司收取，后续产生问题应由一房公司负责，要求一房公司返还45000元及占有期间的利息。对此，一房公司仅确认收取到45000元，但认为，其是接受富山公司委托办理接待手续，根据《咨询服务合同》约定写明的代收电商费用，定金45000元是其司受富山公司的委托代为收取；一房公司还认为，既然梁慧萍认为45000元是属于电商费或者合同内款项的性质，也就是属于服务费，梁慧萍与富山公司达成交易过程中是接受其司的服务，享受服务带来的成果和收益，故梁慧萍要求其在提供服务情况下退还款项，欠缺事实和法律依据，显失公平。一房公司为证明其主张，当庭另提供了证据富山自由度项目经纪人确认函、富山客户确认表、富山自由度电商出佣确认表4.28，拟证实一房公司接受富山公司委托向客户提供服务，其方代富山公司收取客户款项后支付给电商公司佣金。梁慧萍对一房公司提供的上述证据质证认为，佣金的情况也是通过购买涉案房屋产生的款项，不代表一房公司不存在责任。一审法院认为，因富山公司经合法传唤未到庭，本案仅依据在案证据和陈述进行审查并作出认定。梁慧萍与富山公司在2018年4月14日签订《转让合同》，合同名称名为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故双方签订《转让合同》实为房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与梁慧萍于2018年4月14日就732公寓签订的《转让合同》属无效合同，就梁慧萍要求确认转让合同无效的诉请，一审法院予以支持。对诉请主张使用权转让费的返还和利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，在案证据显示，梁慧萍因认租732公寓已向富山公司缴纳使用权转让费177449元，基于《转让合同》无效，富山公司理应向梁慧萍返还177449元，并应支付利息。但鉴于梁慧萍作为完全民事行为能力人，其在签订转让合同时对涉讼物业及所在建筑物的权属及报建情况亦未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在一定过错，故对于梁慧萍诉请要求支付该款利息的主张，一审法院酌情支持利息以177449元为基数分段计算，自2018年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。对于诉请主张定金的返还和利息问题。综合在案证据和陈述分析：首先，45000元定金由一房公司出具《收款收据》并财务公章盖印确认，一房公司亦确认其收取到该款项。其次，从《转让合同》约定转让费总额可见，富山公司依约收取的款项为177449元，与梁慧萍实际向富山公司消费支付的177449元相吻合。45000元以定金名义由一房公司开具并收取，在《转让合同》中未有对应约定内容。一房公司抗辩主张该款按富山公司指示并收取缺乏合同依据。再者，一房公司与富山公司之间的《咨询服务合同》中，有关于中介电商事宜的约定内容，电商费用为45000元／套，由一房公司或一房公司指定的公司收取，即一房公司在富山自由度项目中具有直接向客户方收取款项的权利。本案定金45000元虽与《咨询服务合同》约定的电商费用名称不一致，但对于该定金的具体收取流转情况，一房公司也未提供证据佐证。最后，一房公司当庭提供证据，主张其是代富山公司收取款项后支付给电商公司作为佣金，该主张亦属于一房公司与富山公司及电商公司之间的法律关系，一房公司可以就此向富山公司另行主张。综上，基于一房公司已确认其直接收取了梁慧萍45000元定金的法律事实，因上述合同无效，一房公司理应返还给梁慧萍45000元，并应支付利息。但如前述，对于造成合同无效，以及梁慧萍在自愿交纳该费用后、纠纷前并无相关主张，在约定不明确的情况下支付该费用，有一定过错责任。一审法院酌情支持利息以45000元为基数分段计算，自2018年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付。富山公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，未答辩亦无提供证据，视为其放弃本案诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认梁慧萍与富山公司就位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A栋7层32号公寓签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、富山公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向梁慧萍退还转让费177449元及利息（利息以177449元为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）；三、一房公司应于本判决发生法律效力之五日内向梁慧萍退还定金45000元及利息（利息以45000元为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）；四、驳回梁慧萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4636元，由富山公司负担3698元，由一房公司负担938元。在本案二审中，一房公司提交如下证据：1.《富山自由度联动分销确认函》。2.《销售代理服务费支付申请函》。3.《银行转账凭证》4.《代付款说明》。拟证明一房公司已将代收取的费用通过富山公司的指示支付给实际分销单位广州德程网络科技有限公司。针对一房公司提交的上述证据，梁慧萍发表如下质证意见：对证据真实性、合法性无法确认，对关联性不予确认。一房公司提交的和德程公司的分销合同以及流水单等，和梁慧萍支付定金是无关的，所以与本案无关。梁慧萍提交如下证据：1.富山自由度项目《招租咨询服务合同》（甲方：富山、乙方：一房）。该合同第二条第6点：本合同合作期间，甲方确认乙方为本项目独家招租代理商，未经乙方书面同意，甲方不再另行委托第三方提供项目招租代理服务。第七条第2点：开发商不得私自签约其它中介入场，如有介绍，统一交给乙方管理统筹；第七条第3点：电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方（一房公司）或乙方（一房公司）指定的公司收取；该款项不作楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。第七条第4点：如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元。该证据拟证明一房公司在富山自由度项目中具有直接向客户方收取款项的权利；一房公司是富山自由度招租项目的唯一代理；一房公司收的定金就是《招租咨询服务合同》中电商服务费；按规定，一房公司应该退款。证据2.（梁幸怡诉富山公司、一房公司合同纠纷案(2019)粤0113民初8653号第三点）富山答辩状。被答辩人主张的45000元为中介公司（一房）收取的电商服务费，答辩人（富山）不应承担赔偿责任。该证据拟证明富山公司承认定金45000元属于一房公司收取的电商服务费。一房公司针对梁慧萍提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性予以确认，但是对于其证明的内容不予确认，合同相对方是一房公司和富山公司，与本案无关，根据合同约定可以看出，一房公司向梁慧萍收取的费用性质为电商服务费，而并非基于本案的租赁合同产生的，所以不应该在租赁合同纠纷案件中处理。对于证据2真实性由法院确定，但是该证据与本案无关。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。本案二审的争议焦点在于：富山公司、一房公司应否向梁慧萍返还定金45000元以及定金占用期间的利息损失。涉讼转让合同为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁慧萍有权要求返还其因购买涉讼房屋所支出的费用以及利息损失。根据本案查明的事实，梁慧萍与一房公司之间并无合同关系，虽然梁慧萍与富山公司之间所签订的转让合同约定的转让费为177449元，并不包括梁慧萍所支付的45000元定金，但结合富山公司与一房公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向梁慧萍收取该45000元定金，由此可见，一房公司收取该45000元定金的权利来源于富山公司，该45000元实为梁慧萍为取得涉讼房屋使用权对价的一部分，富山公司应向梁慧萍返还并支付占用期间的利息损失。一房公司虽然不是转让合同的相对方，且与梁慧萍之间并无合同关系，但其基于与富山公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》收取梁慧萍45000元定金，系该45000元的实际收款人，一房公司提交的证据并不能证明已将该45000元交给富山公司，至于一房公司与富山公司之间就《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》的结算问题，应由一房公司、富山公司另循合法途径解决，并不构成一房公司拒绝返还定金给梁慧萍的合理理由。富山公司作为涉案转让合同相对方，应与一房公司共同承担向梁慧萍返还45000元定金及其占用期间的利息损失的责任。鉴此，一房公司的上诉理由不能成立，本院对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8654号民事判决第一、二项；二、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8654号民事判决第三项为：广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司应于本判决发生法律效力之五日内向梁慧萍退还定金45000元及利息（利息以45000元为基数，自2018年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计付）；三、驳回梁慧萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4636元，由广州富山投资管理有限公司负担3698元，由广州市一房网络科技有限公司负担938元；二审案件受理费925元，由广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司各负担462.5元。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张 怡审判员  吴晓炜二〇二〇年七月十四日书记员  李 广胡秀红