福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初41号 原告：黄瑞钏，男，1976年3月26日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：赖水娟，福建仰高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华盛，福建仰高律师事务所律师。 被告：张敬应，男，1981年11月7日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：余洪调，福建亚嘉律师事务所律师。 第三人：福建建华房地产开发有限公司，住所地福建省尤溪县锦鸿佳园1号楼4层。统一社会信用代码：91350426587512987F。 法定代表人：池毓州，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：池毓煊，男。 原告黄瑞钏与被告张敬应、第三人福建建华房地产开发有限公司（以下简称建华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖水娟、王华盛、被告张敬应及其委托诉讼代理人余洪调、第三人建华公司委托诉讼代理人池毓煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄瑞钏向本院提出诉讼请求：1.解除黄瑞钏与张敬应位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）5号楼壹层1151之房产的租赁合同关系，要求张敬应立即将该房产腾空交还黄瑞钏；2.要求张敬应立即向黄瑞钏支付自2017年11月18日起至2019年7月17日止的租金63078.48元，以及自2019年7月18日起至张敬应实际交还房产之日止按套内建筑面积27平方米为基数，每平方米123.14元计算的租金；3.要求张敬应立即向黄瑞钏支付上述第二项未付租金自应付未付之日起至实际支付之日止按月利率20‰计算的滞纳金,现暂计至2019年7月17日的滞纳金为13618元；4.由张敬应承担黄瑞钏为本案支出的律师代理费人民币6000元；5.由张敬应承担本案的全部诉讼费用。庭审中，黄瑞钏变更诉讼请求第一项为：要求张敬应立即将福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）5号楼壹层1151之房产腾空交还黄瑞钏。事实和理由：2014年8月7日，张敬应与建华公司签订合同编号为ＤＦＳＹ-ＨＴ-2014-043的《租赁合同》一份，约定由建华公司将位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）5号楼一层1158之二、1156之二、1154、1153、1151、1149、1147之房产出租给张敬应用于餐饮经营（其中包含黄瑞钏后期继受取得所有权的1151号房产，即案涉房产），合同第2.1条约定：租赁期限为五年，自东方商业广场统一开业日（开业日为2015年3月18日）开始计算租赁期限；合同第4.1.1条约定：租金按套内建筑面积计算，第一年、第二年每平方米租金为每月105元、第三年每平方米租金为每月110.7元、第四年每平方米租金为每月116.74元、第五年每平方米租金为每月123.14元；合同第4.1.4条约定：乙方应按约足额向甲方缴纳租金及费用，乙方若未按约足额缴清款项，每逾期一天，甲方有权向乙方按应缴未缴款项每日1‰标准计算的滞纳金，若乙方超过30天未足额缴清上述款项，甲方有权解除合同，乙方已付租金视为违约金不予返还；合同第10.7条约定：违约方应承担对方因此支出的律师费、诉讼费等全部费用。2017年11月18日，黄瑞钏从建华公司处继受取得位于福建省三明市尤溪县之房产，专有建筑面积（即套内面积）为27㎡，并办理了产权过户登记手续，房屋所有权证号为：闽（2017）尤溪县不动产权第0006225号。黄瑞钏取得房屋所有权后，已告知张敬应《租赁合同》主体变更并多次要求张敬应缴交租金，但张敬应均不予理会。黄瑞钏认为黄瑞钏从建华公司处继受取得张敬应承租的案涉房产，即同时继受建华公司依据《租赁合同》的约定而享有的权利和承担的义务，张敬应应当依据该租赁合同的约定向黄瑞钏缴纳租金，但经黄瑞钏多次催讨，张敬应仍未依约向黄瑞钏缴纳租金，并已超过了合同约定的30天的期限，黄瑞钏依约有权解除与张敬应的租赁合同关系，有权要求张敬应立即将案涉房产腾空交还黄瑞钏并有权要求张敬应向黄瑞钏承担相应的违约责任。综上所述，黄瑞钏为维护自身合法权益，依据相关法律、法规的规定，向法院提起诉讼，并主动将滞纳金的计算标准调整为月利率20‰，望判如诉请。 张敬应辩称，一是诉争房屋是建发公司建造的，产权当然属于该公司，黄瑞钏对诉争房屋的产权是通过吴光胜职务侵占行为取得，现该职务侵占罪尚在审查起诉，黄瑞钏对于诉争房屋的产权是否有效尚待定，黄瑞钏作为本案诉讼主体不适格，且要求中止本案审理；二是张敬应不同意解除原签订的《租赁合同》，其与建发公司于2014年8月7日签订了《租赁合同》，约定期限为五年，该合同至答辩之日还在履行中。是建华公司作为出租人未曾通知张敬应案涉房屋已经转让给黄瑞钏，张敬应并不知转让事宜，且黄瑞钏在提起诉讼前也未向张敬应出示相关产权转让的凭证以及未提出收取租金的要求，黄瑞钏仅向其发送了一份《律师函》。建华公司没有履行书面通知义务，张敬应在履行合同中没有违约，无需承担违约责任；三是黄瑞钏提出张敬应支付所欠交租金的数额以及承担滞纳金的要求于法无据。张敬应已向建华公司交租金至2018年6月止，租金是按合同双方原约定的租金数额的70%计算缴交的。黄瑞钏是于2018年9月才向张敬应发送《律师函》告知有关情况，故黄瑞钏要求其支付2017年11月起计欠的租金及按每月千分之二十计算的滞纳金没有法律依据。 建华公司述称，对张敬应向建华公司缴纳租金至2018年6月止的事实没有异议，因其公司不知涉案房产被股东吴光胜转让的情况，故无法向张敬应履行通知义务，且由于吴光胜涉及的刑事案件还未审理完毕，要求中止本案审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年8月7日，张敬应作为乙方与建华公司作为甲方签订《租赁合同》（合同编号为DFSY-HT-2014-043）一份，约定：建华公司将位于福建省三明市尤溪县水东新城紫阳大道3号东方商业广场（商业部分）5号楼一层1158之二、1156之二、1154、1153、1151、1149、1147之房产（以下简称租赁物）出租给张敬应；该租赁物套内建筑面积为175.5平方米；约定租赁期为5年，自东方商业广场统一开业之日起开始计算租赁期；租金及支付方式约定：甲方所收取的租金中含有商业管理费，乙方同意甲方开具租金发票时在保证总金额不变的情况下可根据运营需要自行调整租金中商业管理费的金额，鉴于乙方开业早期为市场培育期，甲方给予乙方经营扶持，第一年租金予以优惠。第一年按套内建筑面积每平方米人民币105元/月收取租金，甲方同意给予乙方自东方商业广场统一开业日起五个月的免租期（其中：免租期内的商业管理费每月暂定按套内建筑面积计10元每平方米收取）；第二年按套内建筑面积每平方米人民币105元/月；第三年按套内建筑面积每平方米人民币110.7元/月；第四年按套内建筑面积每平方米人民币116.74元/月；第五年按套内建筑面积每平方米人民币123.14元/月。租金计算不足一个月的，按实际天数计算租金，每日的租金按当期月租金/30天计算。租金缴付方式：乙方每贰个月支付一次，于每期首月5日前将租金付至甲方账户。本合同签订后，乙方应按约足额向甲方或物业管理公司缴纳上述租金及费用。乙方若未按约足额缴清上述款项，每逾期一天，收款方有权向乙方按应缴而未缴款项每日1‰的标准收取滞纳金；若乙方超过30天未足额缴清上述款项，甲方有权单方解除本合同，并且乙方已支付的租金款项视为乙方的违约金不予返还。非乙方原因造成的除外。乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金33,346元。合同签订后，建华公司将租赁物交付给张敬应经营使用。东方商业广场统一开业日为2015年3月18日。2017年4月1日，建华公司向张敬应发出关于东方商业广场租金及商业管理费优惠的通知，主要通知自2017年6月1日起至2018年5月31日止，对已签约入驻东方商业广场的商户，在本次租金及商业管理费优惠期间，可享受租金及商业管理费优惠缴纳。在优惠期限内，符合租金优惠条件的商户，按《租赁合同》或相关补充协议约定租金标准的70%缴纳；如果一次性预缴6个月及以上租金的商户，在按上述租金优惠幅度的基础上再按90%缴纳。张敬应已向建华公司缴纳所承租租赁物的租金至2018年6月止。 二、2017年12月11日，黄瑞钏以出让方式取得建华公司所有的尤溪县城关镇紫阳大道3号5幢1151的房屋所有权[不动产权证书号：闽（2017）尤溪县不动产权第0006225号]，房屋建筑面积为27.74平方米，专有建筑面积27平方米，分摊建筑面积0.74平方米。建华公司未告知张敬应其公司已将尤溪县城关镇紫阳大道3号5幢1151的房屋出售给黄瑞钏。2018年9月12日，黄瑞钏委托福建仰高律师事务所向张敬应通过EMS邮寄一份《律师函》，通知案涉租赁物所有权发生变更，要求张敬应就租赁事宜重新订立合同以及结清所欠租金等，张敬应于2018年9月14日收悉该邮件，但未与黄瑞钏重新订立租赁合同，也未向黄瑞钏缴纳所欠租金。 另查明，建华公司股东吴光胜等人涉嫌职务侵占罪一案，尤溪县人民检察院作出不予起诉处理，现由三明市人民检察院审查处理中。 本院认为，建华公司与张敬应签订的《租赁合同》没有违反国家法律法规规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案，建华公司在租赁期间转让案涉房产给黄瑞钏，不影响该《租赁合同》的效力，黄瑞钏于2017年12月11日取得案涉房产所有权，原出租人建华公司的权利义务则由租赁物的新所有权人黄瑞钏承继，黄瑞钏作为本案原告诉讼主体适格。由于案涉《租赁合同》租赁期限已于2020年3月18日届满，故黄瑞钏关于要求张敬应将案涉房产腾空交还给黄瑞钏的诉讼请求于法有据，本院予以支持；黄瑞钏要求张敬应支付自2017年11月18日起至2019年7月17日止的租金63,078.48元，以及自2019年7月18日起至张敬应实际交还案涉房产之日止按套内建筑面积27平方米为基数，每平方米123.14元计算的租金的诉讼请求，因张敬应于2018年9月14日才收悉黄瑞钏关于案涉房产产权变更通知，且其向建华公司缴纳租金至2018年6月份止，故张敬应应根据《租赁合同》约定向黄瑞钏支付从2018年7月1日起至2019年3月18日止按案涉房产套内建筑面积27平方米为基数，每平方米116.74元计算的租金27,107.02元及支付自2019年3月19日起至张敬应实际交还案涉房产之日止按案涉房产套内建筑面积27平方米为基数、每平方米123.14元计算的租金。由于案涉房产发生所有权人变更，建华公司及黄瑞钏均未及时履行向张敬应告知义务，黄瑞钏委托福建仰高律师事务所向张敬应发出的《律师函》未明确案涉房产租金的支付对象，导致张敬应无法及时向租赁物的新所有权人支付租金，故对黄瑞钏要求张敬应支付欠付租金按月利率20‰计算滞纳金及由张敬应承担黄瑞钏为本案支出的律师代理费人民币6,000元的诉讼请求，本院不予支持。建华公司、张敬应提出关于吴光胜等人涉及的刑事案件还未审理完毕，要求中止本案审理，因本案的审理不以吴光胜等人涉嫌职务侵占一案的处理结果为依据，对建华公司、张敬应提出本案中止审理，本院不予采纳。张敬应提出2017年6月1日之后租金按《租赁合同》或相关补充协议约定租金标准的70%缴纳，因建华公司向张敬应发出关于东方商业广场租金及商业管理费优惠的通知期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止按《租赁合同》或相关补充协议约定租金标准的70%缴纳，故对张敬应提出2017年6月1日之后租金按《租赁合同》或相关补充协议约定租金标准的70%缴纳，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、张敬应应于本判决生效之日起十日内将尤溪县城关镇紫阳大道3号5幢1151的房产腾空交还黄瑞钏； 二、张敬应应于本判决生效之日起十日内向黄瑞钏支付从2018年7月1日起至2019年3月18日止的租金27,107.02元及支付自2019年3月19日起至张敬应实际交还尤溪县城关镇紫阳大道3号5幢1151的房产之日止按该房产套内建筑面积27平方米为基数、每平方米123.14元计算的租金； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回黄瑞钏的其他诉讼请求。 案件受理费1,867元，减半收取934元，由黄瑞钏负担878元，由张敬应负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  苏新耀 人民陪审员  叶 琳 人民陪审员  董善滨 二〇二〇年七月二日 法官助理陈玉招 书记员吴鑫 附本判决依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。