江苏省淮安经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0891执异42号案外人：徐瑞江，男，汉族，1968年12月28日出生，住淮安经济技术开发区。案外人：沈文，女，汉族，1968年10月25日出生，住址同上。委托诉讼代理人：徐瑞江，男，汉族，1968年12月28日出生，住址同上。申请执行人：淮安宏能集团有限公司，统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市淮海南路138号。法定代表人：梁军，该公司总经理。被执行人：淮安美源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济技术开发区枚乘办月季花园12幢。法定代表人：周斌，该公司董事长。被执行人：于立泳，男，汉族，1967年10月4日出生，住江苏省泗阳县。被执行人：周斌，男，汉族，1969年10月21日出生，住江苏省南京市江宁区。被执行人：石勇，男，汉族，1969年9月17日出生，住江苏省泗阳县。被执行人：孙奋，男，汉族，1968年1月6日出生，住江苏省泗阳县。本院在执行淮安宏能集团有限公司（以下简称“宏能集团”）申请执行淮安美源房地产开发有限公司（以下简称“美源公司”）、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案中，案外人徐瑞江和沈文向本院提出书面异议。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2017年12月11日，本院对淮安宏能集团有限公司诉淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初3446号民事判决：一、被告淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司借款本金840万元及2015年3月之前借款利息953325元；二、被告淮安美源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告淮安宏能集团有限公司逾期付款利息（以9353325万元为基数，按照年利率18.25%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）；三、被告于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内对上述第二项判决内容中的逾期付款利息（以840万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）承担共同清偿责任；四、驳回原告淮安宏能集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费77273元，保全费5000元，由被告美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋共同负担。美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋不服上诉，淮安市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏08民终89号民事判决，维持本院（2016）苏0891民初3446号民事判决书第一项、第三项，变更第二项为美源公司于判决发生法律效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5‰计算至实际清偿之日）。2016年10月8日和11日，本院根据宏能集团的申请，分别作出（2016）苏0891民初3446号民事裁定和协助执行通知书，并送达不动产登记部门，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区××楼××室等19套房产。根据宏能集团的申请，本院于2018年5月28日立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1069号，宏能集团申请撤回执行申请，本院于2019年5月17日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定，终结执行。2019年7月19日，本院恢复执行，案号为（2019）苏0891执恢224号，执行过程中，宏能集团于2019年10月8日申请续封，本院同日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定及协助执行通知书，查封美源公司名下位于淮安经济技术开发区××楼××室等19套房产。案外人徐瑞江、沈文提出异议称，案外人系涉案房屋实际占有人和房屋管理人，法院查封涉案房屋没有通知案外人，也没有向住建部门送达裁定书，致使案外人二次买卖时网签了备案合同，缴纳了契税和维修基金，给案外人带来了经济损失。2014年3月20日，涉案房屋已由美源公司出售给张某，张某准备办理过户手续时，才得知该房屋因美源公司欠淮安开发区管委会土地款，不能办理过户。2017年9月1日，张某接到美源公司通知，该房屋可以办理过户，2017年10月，张某通过美源公司将该房屋转卖给案外人，并办理网签手续，开具不动产销售发票，交纳契税和维修基金，但在办理产权证时被告知该房屋被法院查封。案外人认为，法院将其财产查封，明显错误，故提出异议，请求：解除对××花园×区××楼××室室房屋的查封，排除对该房屋的执行。另查明，2017年8月26日，案外人徐瑞江与被执行人孙奋（张某）及居间方签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定被执行人孙奋将涉案房屋转让给异议人徐瑞江，转让总价款54万元。2017年9月1日，案外人徐瑞江、沈文与被执行人美源公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人徐瑞江和沈文以37.72万元购买涉案房屋，并办理网签备案手续。本院认为，本案争议焦点为案外人徐瑞江、沈文购买涉案房屋并办理网签能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人通过居间方购买涉案房屋并办理网签时间在本院诉讼中依申请执行人宏能集团的保全申请查封涉案房屋之后，虽然诉讼过程中查封涉案房屋的查封期限为三年，但申请执行人宏能集团已在执行过程中申请续封，本院已依其申请在涉案房屋查封期限届满前续封。因此，案外人徐瑞江、沈文的异议不能成立，不能排除本案执行，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回徐瑞江、沈文的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  徐 蓉人民陪审员  于新春人民陪审员  丁 莉法官 助理  刘明明二〇二〇年七月二日书 记 员  陈姜晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无需重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。