浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3022号上诉人（原审被告）：袁法加，男，汉族，1958年5月31日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢作票，男，1971年1月10日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：吴学斌，浙江浙信律师事务所律师。原审被告：苍南县祥弘置业有限公司，住所地浙江省龙港市城东工业功能区四期B20地块。法定代表人：袁敏，总经理。委托诉讼代理人：金安翔，浙江法之剑律师事务所律师。上诉人袁法加因与被上诉人谢作票及原审被告苍南县祥弘置业有限公司（以下简称祥弘置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初10280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁法加上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定袁法加与谢作票签订的《工业厂房买卖合同》合法有效，属认定错误。涉案《工业厂房买卖合同》系袁法加与谢作票在对厂房产权归属产生重大误解的基础上签订，属于可撤销合同。该合同系袁法加以个人名义向谢作票出售，在合同磋商阶段，袁法加将与祥弘置业公司股东签订的协议书和补充协议书出示给谢作票。因袁法加与谢作票均对上述股东协议书和补充协议存在重大误解，以为袁法加有权出售，才签订了涉案合同。事实上，涉案厂房产权属于原祥弘置业公司，袁法加无权出售，双方均存在过错。二、若法院认为涉案《工业厂房买卖合同》有效，根据合同第五条、第六条的约定，谢作票逾期付款天数达到20天，应当承担逾期付款的违约责任。根据《工业厂房买卖合同》第五条的约定，谢作票于签订本合同的2017年10月10日支付房款50%，即3001810元，剩余房款在产权移交时一次性付清。而谢作票分别在2017年10月12日、10月13日、10月30日向袁法加支付1701810元、30万元、100万元，均有不同程度的迟延，其中部分款项迟延达到20天。根据《工业厂房买卖合同》第六条的规定，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四违约金，违约金累计不超过本合同总价款的5%。袁法加在一审庭审中提出谢作票须承担逾期付款的违约责任，但一审法院没有对此进行审理，也没有从损失赔偿额中扣减，处理错误。三、《工业厂房买卖合同》第八条明确约定，出卖人如未按照本合同规定的时间交房，按下列方式处理：自本合同规定应当交房之日起第二天至实际履行之日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万分之四违约金，违约金累计不超过已付款的5%。逾期超过90天，买受人有权解除合同。根据该条款的约定，袁法加未能按时交房，应当承担违约责任，违约金累计不能超过已付款的5%，即不得超过150090.5元。根据当事人意思自治原则，在不违反法律、法规的情况下，应首先严格依照合同约定处理，若无合同约定，再适用法律规定。一审法院忽视合同双方关于出卖人逾期交房的违约责任，直接使用法律规定，认定谢作票存在损失，属适用法律错误。四、一审法院直接判决袁法加赔偿谢作票损失1894060元，并以祥弘置业公司出售给案外人的价格与涉案交易合同的差价作为谢作票损失的计算标准，是对可得利益损失的范围、标准的错误认定，均无合同依据和法律依据。1、袁法加承担逾期交房等违约责任后，谢作票是否还有未能弥补的损失以及损失的计算标准问题，一审法院并未进行审查。首先，在本案纠纷发生期间，袁法加均强调愿意退还购房款并承担违约责任，并在本案起诉前已将涉案购房款全部退还。谢作票并未再次购买其他厂房，不存在另行购买厂房而多支付款项的损失。其次，合同约定若袁法加违约逾期交付厂房，谢作票可以向袁法加主张一定金额的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于违约金的规定，如果约定的违约金低于因违约产生损失的，可以请求给予增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求给予减少。在一审中，谢作票并未提供任何证据证明损失的存在，也并未提供任何证据证明约定的违约金过低而无法弥补因袁法加违约造成的损失。一审法院直接认定损失存在，无证据支持。2、一审法院将涉案厂房出售的差价作为损失的计算标准，处理错误。第一，涉案房屋的“出卖方”是袁法加和祥弘置业公司，并非同一出卖人。袁法加作为出卖方，其违约后没有获得涉案房屋转售后的利益，故本案不属于“一房二卖”的情形，不能将“一房二卖”适用的赔偿标准套用到本案中。一审法院直接将涉案厂房出售的差价作为谢作票损失的计算标准，且金额高达1894060元，对袁法加而言，不属于袁法加在缔约时应当预见的损失，显失公平。第二，一审法院判决袁法加赔偿1894060元的损失，无证据支持，系对可预见损失的错误理解。谢作票购买涉案厂房，属于自用而非炒房投资，并不能预见厂房涨价可以转售从中赚取差价。事实上，涉案厂房在谢作票起诉时，价格已经跌到每平方3000元以下，因此，袁法加无法在缔约时预见转售的利益系谢作票的损失。若法院将涉案厂房的增值部分作为谢作票的损失，对厂房的增值部分谢作票未提供任何证据，在双方对于损失没有达成统一意见的情况下，法院无任何证据直接判定损失的金额。3、一审法院在界定谢作票的可得利益损失时，没有适用混合过错原则，没有认定谢作票本身也具有过错而扣减相应的损失赔偿金额。首先，因双方均对祥弘置业公司股东协议书和补充协议存在重大误解，以为袁法加有权出售，才签订涉案合同，故双方均存在过错。其次，根据法律规定，不动产所有权确认应以登记为准，涉案厂房的所有权人实际上是祥弘置业公司。在与谢作票签订合同过程中，袁法加一直强调系以个人名义出卖，并且在将祥弘置业公司股东所作的《补充协议（二）》的复印件提供给谢作票。谢作票作为正常的理性购买人，应尽一定的审慎审查义务。但其仅查看祥弘置业公司股东作出的协议书，没有核实祥弘公司是否有授权，也没有核查不动产的登记情况，自身有重大过错。谢作票为了能够以低于市场价购买厂房（其购买价格较市场价每平方米低200-300元）而自甘冒险，具有重大过错。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条有关“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”的规定，若法院认定谢作票存在损失，因其对于损失的发生亦有具有重大过错，应当扣减相应的损失赔偿。一审法院没有审查谢作票的过错情况以及对于损失的扣减，明显错误。谢作票辩称，一、袁法加是祥弘置业公司法定代表人的亲叔叔，是祥弘置业公司的隐名股东和实际控制人之一，在祥弘置业公司股东协议书、补充协议书、股份代持协议书上，袁法加均是作为祥弘置业公司的实际股东签署名字，协议书明确约定袁法加可以分得涉案厂房。第二次转卖厂房的买卖合同也是袁法加签署的，说明其有权出售涉案厂房。二、谢作票系按实际约定的付款时间付款，并没有逾期。双方约定交付50%房款的时间应当是2017年10月30日，只因合同是袁法加事先拟定并打印好，误写成2017年10月10日。合同的签订时间是2017年10月11日，而合同所写的付款时间是2017年10月10日，不符合常理。2017年10月30日谢作票最后一次付款的当天与另外两个买家到袁法加办公室拿收据，袁法加把收据交给谢作票时并没有提出逾期付款的问题。谢作票第一次起诉袁法加要求继续履行合同，袁法加没有提逾期付款的问题。本案移送公安机关立案时，其也没有提该问题。此后，袁法加发送给谢作票的短信中也没有提逾期付款的问题。现其提出逾期付款的问题系有意混淆事实。三、袁法加根本违约导致谢作票不能实现合同目的，谢作票要求赔偿房屋差价等可得利益损失，应该得到法律支持。祥弘置业公司辩称，涉案厂房登记在祥弘置业公司名下，袁法加私自出售厂房的行为属于无权处分行为，其与谢作票签订的房屋买卖合同对祥弘置业公司没有约束力。谢作票向一审法院起诉请求：1、判令解除谢作票与袁法加之间于2017年10月11日签订的《工业厂房买卖合同》；2、判令祥弘置业公司、袁法加赔偿谢作票各项经济损失2131703元（包括厂房差价款1894060元、利息损失237643元）。一审法院认定事实：祥弘置业公司以公开拍卖方式取得坐落于苍南县工业功能区四期东首、南城路北首，编号为Ｂ20地块的建设用地使用权。该地块总土地面积为32000.2平方米。祥弘置业公司经批准，在上述地块上建设工业厂房，现定名为龙港镇嘉宏工业园。2017年9月14日，祥弘置业公司各出资人订立《补充协议（二）》，约定分配上述拍卖所得厂房。分配在袁法加名下的厂房为1号综合楼4层980平方、3号车间楼2单元2257平方、4号车间楼5202平方、5号车间楼5771平方、8号车间楼7700平方、11号生产车间2998平方。2017年10月11日，袁法加与谢作票签订《工业厂房买卖合同》，约定袁法加将坐落于龙港镇嘉宏工业园区第3幢，建筑层数地上4层，建筑面积共2257平方米的工业厂房，以每平方米2660元的价格出售给谢作票。同时，双方约定于2017年10月10日支付购房款3001810元，购房余款在产权移交时一次性付清；出卖人应当在2018年6月30日前将验收合格的厂房交付买受人使用；如出卖人未按合同规定的时间交房，自合同规定的应交房之第二天起至实际交房日止，出卖人按日向买受人支付已付款的万份之四违约金，违约金累计不超过已付款的5%；逾期超过90天，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付购房款，出卖人按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。2017年10月12日，谢作票向袁法加支付1701810元；2017年10月13日，支付300000元；2017年10月30日，支付1000000元。2018年4月3日，祥弘置业公司与案外人温州康倩服饰有限公司亦签订《工业厂房买卖合同》，约定祥弘置业公司将坐落于龙港镇嘉宏工业园区第3幢2单元，建筑层数地上4层，建筑面积共2256.48平方米的工业厂房，以每平方米3500元的价格出售给温州康倩服饰有限公司。2018年8月20日，谢作票向苍南县人民法院提起诉讼，要求袁法加、祥弘置业公司履行厂房买卖合同，向其交付厂房，并协助其办理产权分割和过户登记的手续。苍南县人民法院于2019年4月18日以该案涉嫌诈骗罪为由，裁定驳回谢作票的起诉。温州市中级人民法院维持了一审裁定。因苍南县公安局认为袁法加没有犯罪事实，不予立案，谢作票遂提起本案诉讼。2019年7月8日，袁法加将谢作票支付的厂房转让款3001810元退还给谢作票。谢作票于2019年11月5日提出财产保全申请，要求冻结袁法加在温州中慈物资储运有限公司的18%股权。苍南县人民法院于当日做出（2019）浙0327民初10280号民事裁定，依法冻结了上述股权。谢作票为此支出申请费5000元。一审法院认为，谢作票与袁法加在平等、自愿的基础上签订涉案《工业厂房买卖合同》，双方意思表示真实，主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性和强制性规定，应属合法有效。现谢作票以合同目的不能实现为由要求解除合同，袁法加对此也无异议，依法应予准许。涉案合同因袁法加作为出卖人未取得所有权或处分权，致使谢作票不能转移标的物所有权，袁法加应承担违约责任，赔偿谢作票因此造成的各项损失。谢作票的损失以可预见原则进行判断，可以涉案厂房再次转卖的实际价格差价作为可得利益的损失数额，即2017年10月11日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价2660元每平方米，与2018年4月3日签订的《工业厂房买卖合同》约定的面积单价3500元每平方米的差价，为840元／平方米（3500元／平方米-2660元／平方米）。按照谢作票与袁法加合同约定的厂房面积2257平方米计算，谢作票可得利益损失数额认定1895880元。据此，谢作票要求解除与袁法加签订的涉案《工业厂房买卖合同》及要求袁法加赔偿厂房差价款1894060元的该部分请求，合理合法，予以支持。谢作票要求袁法加赔偿利息损失2131703元，属于重复计算，且其也未提供造成其其他损失的证据，故依法不予支持。鉴于祥弘置业公司并非涉案2017年10月11日《工业厂房买卖合同》的相对人，谢作票要求其承担共同赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。谢作票缴纳的财产保全申请费是维权的合理支出，应由袁法加予以承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（四）项和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、解除谢作票与袁法加于2017年10月11日签订的关于坐落于建筑面积共2257平方米的《工业厂房买卖合同》；二、袁法加应于本判决生效之日起十日内赔偿谢作票损失1894060元；三、袁法加应于本判决生效之日起十日内支付谢作票财产保全费5000元；四、驳回谢作票的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23854元，减半收取计11927元，由谢作票负担1302元，由袁法加10625元。本院二审期间，谢作票提供了股份代持协议及苍南县公安局经侦大队对袁法加的询问笔录。证明袁法加在祥弘置业公司的股份由袁敏代持，袁法加是祥弘置业公司的隐名股东和实际控制人之一。袁法加认为上述证据在一审已经存在，谢作票在二审才提交，属于逾期提交，不属于二审新证据。同时，袁法加对证据的真实性、合法性没有异议，但认为不能证明谢作票的待证事实。祥弘置业公司对上述证据没有异议，但认为不能证明谢作票的待证事实。本院认为，上述证据系谢作票针对袁法加的上诉主张而在二审补充提交，且均不属于原由谢作票持有或掌握的证据，故应视为二审新证据。上述证据符合证据真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认。证据1股份代持协议证明袁法加系祥弘置业公司的实际股东，其股份由袁敏代持。证据2询问笔录记载袁法加在公安机关工作人员对其询问时，其陈述自己为了早点收回投资款，遂将分配给自己的厂房出卖给谢作票等人，签订买卖合同时，其向买受人出示了《补充协议（二）》，以证明自己有权出卖厂房。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据2017年9月14日《补充协议（二）》的记载，袁法加等出资人以祥弘置业公司名义参与并竞得龙港镇城东工业功能区四区B20地块的国有土地使用权（即嘉宏标准厂房）后，各出资人对嘉宏标准厂房的产权面积进行了分配，其中袁法加分得3号车间楼2单元2257平方及1号综合楼、4号、5号车间楼等厂房。现袁法加主张其与谢作票均因对厂房归属存在重大误解而签订3号车间楼2单元2257平方米的厂房买卖合同，与事实不符，本院不予采信。对其关于谢作票在订立合同中存在过错的主张，本院亦不予支持。双方当事人签订《工业厂房买卖合同》的时间为2017年10月11日，签订合同时谢作票尚未支付任何款项，而合同中对付款时间的约定内容却为“买受人于签订本合同时2017年10月10日支付房款50%（3001810元）”，袁法加亦坚称合同约定的付款时间就是2017年10月10日，该约定明显与实际情况相矛盾，应视为约定不明确。谢作票在当月即付清了约定的3001810元，且在谢作票诉袁法加继续履行合同的（2018）浙0327民初7889号及（2019）浙03民终3282号案件中，袁法加均未提及谢作票逾期付款的问题，现袁法加主张谢作票存在逾期付款的违约行为，依据不足，本院不予采信。涉案《工业厂房买卖合同》第八条约定的是出卖人逾期交房的违约责任，而本案系因厂房被卖给案外人，导致谢作票合同目的不能实现而解除合同，故并不适用该条约定。袁法加主张根据上述第八条的约定，承担合同解除后的违约责任，依据不足，本院不予支持。袁法加系祥弘置业公司的实际股东，该公司法定代表人袁敏系袁法加的亲属，也系袁法加在该公司股份的代持者。袁法加在已经将涉案厂房出卖给谢作票并收取购房款的情况下，又代表祥弘置业公司以高于原价格将该厂房出卖给案外人，明显有违诚信，一审法院基于其该恶意违约行为，判令其按厂房再次转卖的实际价格与原价格的差价，赔偿谢作票的损失，实体处理并无不当，本院维持。综上，袁法加的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23854元，由上诉人袁法加负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年七月十六日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛