广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂14民终696号 上诉人（原审被告）：凭祥市西贡大酒店管理有限责任公司。住所：广西壮族自治区凭祥市新华路99号。统一社会信用代码：914514816724878358。 法定代表人：孙瑾，该公司总经理 委托诉讼代理人：蒙定光，广西大腾律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：凭祥市开天沉香经营部。住所：广西壮族自治区凭祥市新华路99号一栋一楼。统一社会信用代码：92451481MA5M1A287W。 经营者：冯胜裕，男，1971年4月18日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：韦正文，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：伦武，北京市盈科（南宁）律师事务所执业律师。 上诉人凭祥市西贡大酒店管理有限责任公司（以下简称西贡酒店管理公司）因与被上诉人凭祥市开天沉香经营部（以下简称开天经营部）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初73号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 西贡酒店管理公司上诉请求：撤销凭祥市人民法院（2020）桂1481民初73号民事判决第二项，判决驳回开天经营部的该项诉讼请求。事实与理由：一、梁义华是与苏露露签订《场地租赁合同》而不是从西贡酒店管理公司处获得房屋承租权，梁义华向西贡酒店管理公司承租的是酒店的二楼，不是本案涉案的一楼铺面，一审法院把这基本案件事实混为一谈，导致认定事实错误，判决错误。二、《西贡大酒店场地租赁合同》由冯胜裕一手操办，是自己与自己签订的合同，冯胜裕从黄冬梅处取得承租权没有事实和法律依据，最终损害了西贡酒店管理公司的合法利益。三、既得利益不同于可得利益，一审法院将两者混淆适用，是适用法律错误。 开天经营部辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审予以维持。 开天经营部向一审法院起诉请求：一、判令解除《西贡大酒店场地租赁合同》；二、判令西贡酒店管理公司赔偿开天经营部可得利益损失220957元；三、判令西贡酒店管理公司赔偿开天经营部装修费损失80000元。 一审法院认定事实：2013年12月1日，黄冬梅与西贡酒店管理公司签订《西贡大酒店场地租赁合同》，约定：西贡酒店管理公司将位于凭祥市贡大酒店一楼半层，建筑面积约150平方米，共四间房屋，出租给开天经营部，租赁期限10年，自2013年12月1日至2023年3月30日止，月租金9000元以及违约责任等主要内容条款。合同签订后，2013年12月31日黄冬梅将该合同的权利义务全部转让给开天经营部承受，西贡酒店管理公司予以追认。开天经营部对承租的房屋进行投资装修，双方依约履行合同约定的权利、义务。2014年3月3日，开天经营部与苏露露签订《开天沉香场地租赁合同》，合同约定，开天经营部将其承租西贡酒店管理公司的一楼150平方米中的约60平方米两间房屋转租给苏露露，租期为5年，自2014年3月3日至2019年3月2日，月租金5800元，以及租金交付方式，违约责任等主要内容条款。2016年7月30日，开天经营部再与苏露露签订《房屋租赁合同》，合同约定，开天经营部将其承租西贡酒店管理公司一楼约80平方米另两间房屋转租给苏露露，租期6年零8个月，自2016年7月31日至2023年3月30日，以及租金交付方式，违约责任等主要内容条款。合同签订后，苏露露按照约定交付租金给开天经营部，开天经营部同样按约交付租金给西贡酒店管理公司。2019年5月5日，苏露露与梁义华签订《场地租赁合同》，合同约定，苏露露将其从开天经营部转租来的西贡大酒店一楼四间房屋及后排茶室及仓库建筑面积约140平方米转租给梁义华，租期4年，自2019年5月5日至2023年3月30日，月租金12600元，按季度交付租金及违约责任主要条款。合同签订后，梁义华已对租赁房屋进行装修经营。开天经营部获悉苏露露转租行为后，终止了与苏露露签订的案涉房屋租赁合同，要求收回苏露露转租给梁义华的案涉租赁房屋，但西贡酒店管理公司获悉后，同意现承租人梁义华使用案涉房屋，并收取现承租人梁义华交付的租金，终止与开天经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，拒绝接收开天经营部交付的租金。开天经营部以西贡酒店管理公司终止与其签订的《西贡大酒店场地租赁合同》构成根本违约，应当根据合同约定赔偿开天经营部的既得利益及装修的损失为由，提出前述诉讼请求。 另查明，开天经营部为个体工商户，该经营部于2013年12月31日经凭祥市工商行政管理局核准成立，经营者为冯胜裕。西贡酒店管理公司由股东李向阳、冯胜裕、孙瑾三人共同出资，于2008年4月11日经凭祥市工商行政管理局核准成立，公司法定代表人为孙瑾。 一审归纳本案的争议焦点为：1.开天经营部与西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》是否合法有效；2.开天经营部与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》、《房屋租赁合同》是否合法有效；3.苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，应当如何处理；4.西贡酒店管理公司是否实施了终止其与开天经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，其行为性质如何认定。 一审法院认为，1.关于开天经营部与西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》是否合法有效的问题。合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。2013年12月1日，冯胜裕代表西贡酒店管理公司与黄冬梅（开天经营部此时尚未成立）签订《西贡大酒店场地租赁合同》，该合同属双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。2013年12月31日，开天经营部依法核准成立后，经营者为冯胜裕，《西贡大酒店场地租赁合同》中黄冬梅的权利义务转由开天经营部承受，双方按合同约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”第一百六十四条第二款规定：“代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”本案中，冯胜裕代表西贡酒店管理公司签订上述合同，并没有与黄冬梅恶意串通，损害被代理人西贡酒店管理公司的合法权益，且已实际履行长达6年，合同的履行，事实上得到了西贡酒店管理公司的认可。因此，开天经营部与西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》属合法、有效合同，依法应当受到法律保护。 2.关于开天经营部与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，开天经营部与西贡酒店管理公司签订的合同没有限制承租人转租条款，且承租人开天经营部转租上述房屋的行为已得到了出租人西贡酒店管理公司的认可。据此，开天经营部将其承租西贡酒店管理公司的房屋转租给苏露露的行为合法有效，双方签订的转租合同，依法应受法律保护。 3.关于苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，应当如何处理的问题。对于租赁中的转租问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，开天经营部与苏露露签订的房屋租赁合同中，已明确约定未经出租人开天经营部同意，承租人不得擅自转租。但苏露露未经出租人开天经营部同意，自行将案涉房屋转租给梁义华的行为，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，因此，苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》属无效合同，出租人开天经营部可依法行使合同解除权，收回租赁房屋。 4.关于西贡酒店管理公司是否实施了终止其与开天沉香经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，其行为的性质如何认定的问题。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。前述苏露露与梁义华签订的《房屋租赁合同》属无效合同，出租人开天经营部可依法行使合同解除权，收回租赁房屋，《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”该权利的行使应当由而且只能由开天经营部行使，因为其与西贡酒店管理公司签订的合同仍是合法有效期限内，开天经营部依法对其合同期限内的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条规定：“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”但本案中，开天经营部在行使自己的权利收回被违法转租的案涉房屋时，遭到了西贡酒店管理公司的阻止，并以案涉房屋所有权为由强行收回，将案涉房屋出租给梁义华，收取梁义华的租金，同时对开天经营部已交付的租金予以退还，其行为实质是单方面终止了双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，西贡酒店管理公司与开天经营部双方签订的合同并未届满，西贡酒店管理公司单方终止合同，导致开天经营部不能履行合同，据此，开天沉香部提出解除双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》事实清楚，符合法律规定，应予支持，西贡酒店管理公司因违约行为造成开天经营部的损失应予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可见，西贡酒店管理公司因其违约行为造成开天经营部履行合同可获得利益损失应为两部分，第一部分为2014年3月3日开天经营部与苏露露签订的《开天沉香场地租赁合同》，该转租合同于2019年3月届满，开天经营部虽未与苏露露续签合同，但实际仍为苏露露使用，西贡酒店管理公司与苏露露之间存在不定期合同关系，并按原合同履行权利义务，故案涉两间房屋每月租金5800元；第二部分为2016年7月30日开天经营部与苏露露签订的《房屋租赁合同》约定年租金为78000元，每季度一交，从第三年起每年递增10％租金，2019年5月5日，苏露露未经出租人开天经营部同意，擅自与梁义华签订《房屋租赁合同》，该转让合同无效，自此，开天经营部应当知道其合法权益受到侵害，由此造成的实际损失即每个月的实际损失不应由西贡酒店管理公司赔偿，而应由擅自转租方因其违约过错予以赔偿，但开天经营部的两份转租合同均得到西贡酒店管理公司的认可，且合法有效，故开天经营部合同履行后可获得的利益的损失额应当以西贡酒店管理公司认可的租金额自违约终止合同之日起计算损失赔偿额。即：第一份《开天沉香场地租赁合同》转租给苏露露月租金为5800元，自2020年12月1日起至2023年3月30日止，合同有效期尚未履行40个月，开天沉香经营部履行该合同可获得的收益为5800元／月×40个月=232000元；第二份《房屋租赁合同》转租给苏露露合同租金分段计付，截止2020年5月5日，苏露露违约转租时，西贡酒店管理公司认可租金为：月租金7865元，自2020年12月1日起至2023年3月30日止，合同有效期尚未履行40个月，开天沉香经营部履行该合同可获得的收益为：7865元／月×40个月=314600元，故开天经营部履行上述两份转租合同可获得利益：（232000元＋314600元）－（9000元／月×40个月）=186600元。综上所述，西贡酒店管理公司因其单方终止与开天沉香经营部签订的房屋租赁合同，给开天经营部造成可得利益损失186600元的损失额应予以赔偿。开天经营部主张的装修费损失80000元，西贡酒店管理公司出租的一楼四间房屋虽为开天经营部承租后装修，但其主张的损失赔偿，证据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除开天经营部与西贡大酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》；二、西贡酒店管理公司赔偿开天经营部经济损失186600元；三、驳回开天经营部的其他诉讼请求。案件受理费5814元，由开天经营部负担2209.32元，西贡酒店管理公司负担3604.68元。 本院二审期间，西贡酒店管理公司围绕上诉请求提交了以下证据：1.房屋租赁合同，拟证明其与梁义华于2019年12月2日签订合同,租赁西贡酒店二楼共8间房屋的事实；2.国家企业信用信息公示，拟证明开天经营部于2015年7月6日才注册成立；3.声明和孙瑾与冯胜裕微信聊天截屏，拟证明黄冬梅转让《西贡大酒店场地租赁合同》给开天经营部没有事实依据；4.梁义华、苏露露、孙瑾微信聊天截屏，拟证明梁义华租金已交至2020年1月以及梁义华寻求孙瑾帮助解决其与苏露露、冯胜裕房屋租赁纠纷的事实；5.梁义华微信截屏和给孙瑾的说明，拟证明开天经营部强制梁义华搬离其涉案房屋以及梁义华寻求孙瑾帮助解决纠纷的事实。开天经营部围绕其辩解提交了以下证据：全国企业信用信息公示，拟证明开天经营部2013年已经成立，其只是于2015年7月6日对经营范围进行变更登记。为了查明案件事实，本院通过微信方式对黄冬梅进行了询问。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：1.西贡酒店管理公司提交的房屋租赁合同，因梁义华未出庭作证证实，其真实性无法查清，故本院不予认定；2.开天经营部的注册日期应以营业执照登记的时间2013年12月31日为准,西贡酒店管理公司主张开天经营部于2015年7月6日才注册成立,与事实不符，本院不予采信;3.西贡酒店管理公司提交“声明”为其单方制作，不具有证据的效力；孙瑾与冯胜裕微信聊天截屏内容不能证明其待证事实，因此，对上述证据本院不予认定；4.开天经营部对西贡酒店管理公司提交的证据4、5的三性没有异议，本院予以认定；5.西贡酒店管理公司与开天经营部对本院通过微信方式对黄冬梅询问的内容的三性没有异议，故对黄冬梅的询问内容，本院予以认定；6.《西贡大酒店场地租赁合同》系黄冬梅代表开天经营部与冯裕胜代表的西贡酒店管理公司签订，一审认定黄冬梅个人与西贡酒店管理公司签订合同且于2013年12月31日将该合同转让给开天经营部，与事实不符，西贡酒店管理公司对此提出的异议理由成立，本院予以采纳；7.开天经营部主张西贡酒店管理公司收取梁义华交付的涉案房屋租金，终止与开天沉香经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》,没有提供证据证实，且与双方认可的梁义华交付给苏露露的租金至2020年1月30日的事实不符，本院不予采纳。 综上分析，一审认定“黄冬梅签订《西贡大酒店场地租赁合同》后于2013年12月31日将合同转让给开天经营部”、“西贡酒店管理公司收取梁义华交付的租金，终止与开天经营部签订的《西贡大酒店场地租赁合同》”的事实有误，本院予以纠正。其余事实属实，本院予以确认。 本院另查明，开天经营部实际由冯裕胜与黄冬梅合作经营。2013年12月1日，黄冬梅代表开天经营部与冯裕胜代表的西贡酒店管理公司签订《西贡大酒店场地租赁合同》。西贡酒店管理公司原由股东李向阳、冯胜裕、孙瑾三人共同出资，2015年，孙瑾出资230万元全部购买了李向阳、冯胜裕的股权。梁义华与苏露露于2019年5月5日签订《场地租赁合同》后，已向苏露露支付租金至2020年1月30日。期间，开天经营部以梁义华通过非法转租取得涉案房屋承租权为由，要求梁义华搬离出租的房屋，梁义华为此要求西贡酒店管理公司法定代表人陈谨出面协调解决此纠纷。 本院认为，开天经营部实际由冯裕胜与黄冬梅合作经营，2013年12月31日该经营部注册成立时，登记经营者为冯胜裕，组成形式为个人经营。2013年12月1日，黄冬梅代表开天经营部与冯裕胜代表的西贡酒店管理公司签订《西贡大酒店场地租赁合同》，此时，冯裕胜是西贡酒店管理公司的股东和经理，属于公司高管人员。根据《中华人民共和国公司法》第一百四十八条第一款第四项“董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易”的规定，开天经营部与西贡酒店管理公司签订的《西贡大酒店场地租赁合同》，违反了法律强制性规定，属于无效合同。一审认定黄冬梅与西贡酒店管理公司签订《西贡大酒店场地租赁合同》后将该合同转让给开天经营部并认定合同合法有效不妥，本院予以纠正。 2015年，孙瑾出资全部购买了李向阳、冯胜裕的股权，成为西贡酒店管理公司自然人投资或控股股东。此后，西贡酒店管理公司与开天经营部实际存在房屋租赁关系，但双方没有签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，双方之间的租赁关系为无固定期限的租赁合同关系。2019年12月1日，为了使开天经营部妥善处理好其与苏露露、梁义华的关系，西贡酒店管理公司将开天经营部支付当月的租金9000元退回开天经营部，但并未向开天经营部明确表示解除合同，此时，开天经营部如需继续租赁房屋，可通过协调方式解决，但开天经营部当月15日即写好起诉状要求解除租赁合同关系和赔偿损失，故其主张西贡酒店管理公司违反合同约定，单方解除合同，构成根本违约，没有事实依据。 如上所述，西贡酒店管理公司与开天经营部存在无固定期限的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，当事人可以随时解除合同。2020年1月15日，一审法院立案受理了开天经营部本案的起诉，视为开天经营部作为承租人当天解除双方无固定期限的房屋租赁合同，依法应予支持。由于双方签订的《西贡大酒店场地租赁合同》无效，双方存在的是无固定期限的租赁合同关系，开天经营部未经西贡酒店管理公司同意将涉案房屋转租给苏露露，租赁期限至2023年3月30日，没有事实和法律依据。开天经营部主张其有权租赁涉案房屋至2023年3月30日，要求西贡酒店管理公司赔偿自2019年12月起至2023年3月30日止共40个月可得租金收益186600元，不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，西贡酒店管理公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国公司法》第二百八十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、撤销广西壮族自治区凭祥市人民法院（2020）桂1481民初73号民事判决； 2、解除凭祥市西贡大酒店管理有限责任公司与凭祥市开天沉香经营部不固定期限的房屋租赁合同关系； 三、驳回凭祥市开天沉香经营部的其他诉讼请求。 一审案件受理费5814元，由凭祥市开天沉香经营部负担；二审案件受理费由4032元，由凭祥市开天沉香经营部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨德清 审 判 员 韦金彪 审 判 员 杨凤莲 二〇二〇年七月十三日 法官助理 黄海健 书 记 员 李红霞 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第五十二条第五项有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国公司法》 第一百四十八条第一款第四项董事、高级管理人员不得有下列行为：……（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；