辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终657号上诉人（原审原告）：张桂珍，女，1933年8月1日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：王振武，张桂珍之子，1967年8月27日出生，汉族，无职业，住址。委托诉讼代理人：刘瑞年，辽宁卫华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：锦州医科大学，住所地锦州市古塔区松坡路4号。法定代表人：丁维光，该校校长。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州市世博房屋开发有限公司，住所地锦州市古塔区河家信261-1号。法定代表人：姜楠，该公司经理。上诉人张桂珍、上诉人锦州医科大学因与被上诉人锦州市世博房屋开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2019）辽0702民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张桂珍的委托诉讼代理人王振武、刘瑞年，被上诉人锦州医科大学的委托诉讼代理人高杨到庭参加诉讼。被上诉人锦州市世博房屋开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张桂珍上诉请求：一、请求依法纠正判决第三项。二、临时安置费应按照被征收房屋建筑面积每平方米17元计算。三、由于征收人的责任延长过渡期限的，2012年2月6日以后应按照协议安置面积即82平方米计算，而不应再按建筑面积计算。四、上诉费由锦州医科大学承担。事实和理由：一、2012年2月6日《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》发布施行，该办法第三十二条（二）项：“临时安置费按照被征收住宅房屋建筑面积每平米17元标准向被征收人支付临时安置费，低于900元的，按照900元支付”。按照上诉人与锦州市世博城房屋开发有限公司签订的《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》规定，房屋为期房，定于2010年10月31日前交付，所以临时安置费应截止到2010年10月31日，计算方式为2010年4月至2010年10月×900元/月为5400元。二、对于逾期交房的，该办法也有明确规定：“实行房屋产权调换的，临时安置费按照过渡期限支付；由于征收人的责任延长的，自延期之日起，按照协议安置面积计算支付原规定标准1.5倍的临时安置费”。而一审判决却按原住宅房屋建筑面积而未按照协议安置面积82平米计算，实属适用依据错误，准确算法为自2010年11月至2019年10月按照协议安置面积82平方米×17元/月×逾期1.5倍为223737元。总之，一审判决由于适用规定错误，导致判决结果明显错误，故为维护上诉人合法权益，上诉至二审法院，请二审法院纠正一审判决的错误。锦州医科大学答辩称，一、诉争房屋动迁行为发生在新法颁布之前，应适用当时的法律。2004年的拆迁须知已明确了临时安置费及过渡期的补助，因此在不考虑赔偿主体的前提下，仅从赔偿数额来看，一审法院的计算有合法依据。二、上诉人提出的《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》是在国家出台了国有土地上房屋征收与补偿条例之后出具的，而锦州市的办法和国家级的条例在附则中均明确约定2011.1.21即条例实施前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理，因此上诉人上诉请求无事实与法律依据。锦州市世博城房屋开发有限公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。我公司受锦州医科大学委托与张桂珍签订协议，该协议约束锦州医科大学与张桂珍，权利义务应由锦州医科大学承担。锦州医科大学上诉请求：一、撤销（2019）辽0702民初391号判决书判决，驳回张桂珍对上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定本案诉争房屋不能建成的原因系上诉人因土地原因决定不再建设，事实上，本案诉争房屋不能建设的原因系世博城公司资金链断裂，且土地的补偿费用亦应由世博城公司负担，此乃认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。1、世博城公司与张桂珍签订的《医学院房屋产权调换交款通知书》、《经济适用房认购协议书》合法有效，双方应当严格遵照执行。《经济适用房认购协议书》约定乙方需在2010年10月31日前将甲方所选住房交付甲方，即世博城公司应当按照前述约定将房屋交付给张桂珍。一审法院擅自突破“合同相对性原则”将本应属于世博城公司违约不交付房屋产生的赔偿责任，错误的判令由上诉人承担。世博城公司作为“工学里项目”的代建主体，自行开发建设，由于其擅自挪用建设资金，导致项目资金链断裂，剩余房屋不能完成建设，进而导致张桂珍在内的数十户被拆迁人无法获得回迀房屋，由此产生的赔偿责任应当由世博城公司承担。2、一审法院认定“上诉人与世博城公司系委托关系，世博城公司接受上诉人委托与张桂珍签订《经济适用房认购协议书》，现由于上诉人不能建设原因导致前述协议不能履行，应当解除该协议，由上诉人承担由此产生的赔偿责任。”此乃适用法律错误。上诉人与世博城公司应为工程委托代建关系，其有别于合同法规定的一般委托关系。上诉人作为“工学里项目”拆迁人，并不具备建设资质，因此，才将“工学里项目”的整体建设包括小区动迁、拆迁、投资、建设、安置等工作交由世博城公司负责。世博城公司作为代建单位全权负责项目建设的全过程，通过专业化项目管理形式控制项目投资风险。从此角度出发，世博城公司应在代建工作范围内对外独立承担民事责任。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，将本应由世博城公司承担的责任判归上诉人承担，请求二审法院撤销一审判决驳回张桂珍对上诉人的诉讼请求，并判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。张桂珍答辩称，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人锦州医科大学是本案拆迁主体，国家相关部门将拆迁许可证等相关手续及批件均发给锦州医科大学，所以从我方在一审提交的拆迁许可证及政府的相关文件来看，锦州医科大学是拆迁主体及承担责任的主体。二、锦州市世博房屋开发有限公司与锦州医科大学之间是委托的法律关系，按照法律规定，在委托代理关系成立情况下，承担相应责任是委托人即锦州医科大学。锦州市世博城房屋开发有限公司答辩称，同意一审判决。不再建设9、10号楼系锦州医科大学作出不再建设的决定，与我公司无关。锦州医科大学是委托人，应为责任主体。张桂珍向一审法院起诉请求：1、因为被告未能建设产权调换房屋，故依法解除与被告签订的《经济适用房认购协议书》。2、要求被告锦州医科大学赔偿因不能安置产权调换房而给原告造成的房屋损失259565元（82平方米×4100元）-（实际出资金额86635元-10000元）。3、因被告锦州医科大学未能如期安置产权调换房，故要求该被告给付逾期的房屋补助费202827元（2010年11月1日至2018年12月8日×应安置面积45平方米×每月17元×延期1.5倍的安置费，以后另计）。4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年6月12日，被告锦州医科大学作为甲方与被告世博城公司作为乙方签订了拆迁安置及职工住宅建设委托书，载明：坐落于古塔区域住宅是甲方的职工住宅。经市政府总体规划及有关部门批准，对该区域及周边平房进行拆迁、改造，并建设成甲方的职工住宅小区，经甲乙双方协商，达成如下委托协议：一、乙方负责该小区的动迁、拆迁、投资、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。二、甲方协助乙方进行该区域内原有职工住宅的动迁工作；甲方全力支持和协助乙方办理拆迁、建设、安置等手续，并以甲方的名义争取相关政策。三、乙方须遵守国家及锦州市相关的政策、法规、条例、进行拆迁、安置工作，并负责相关政策的解释。四、甲乙双方同意非动迁区域内的102、103号楼，由乙方垫付资金参加本次动迁，职工迁出后原有建筑物及土地由乙方统一利用，乙方须按照《锦州市城市房屋拆迁管理办法》，对甲方进行统一安置。五、乙方为甲方提供除动迁安置外的全部楼房，价格按照网上公示成本情况执行。六、动迁安置完成后，整个区域的物业管理工作由乙方统一负责。七、资金使用办法另签协议。诉讼过程中，原告陈述对二被告之间的委托关系知晓。2009年10月13日，世博城公司作为甲方与原告作为乙方签订医学院房屋产权调换交款通知书，内容为：就上述锦州市古塔区工学里111-8号住宅房屋拆迁补偿金额包括搬迁补助费300元，房租补助费45×8×6=2160元，附属物补偿院墙930元，其它（奖金）2000元，45×100=4500元，补偿金额合计9890元，产权调换房屋必须符合国家有关规定，标准，安置地点在工学里，面积82平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2010年10月31日前交付乙方。应出资金额计算=原面积×850元/㎡+新增面积×1575元/㎡（楼层差按照实际楼层计算），应出资金额合计96525元。实际出资金额=应出资金额合计-补偿金额合计，实际出资金额86635元。2009年11月7日，原告作为甲方，被告锦州市世博城房屋开发有限公司（承建方）作为乙方签订经济适用房认购协议书，约定甲方自愿购买坐落于工学里，本单位自建经济适用房一户，一、面积、价格、金额、时间方面约定1、订购房情况，订购楼房设计建筑面积82平方米，其中原有建筑面积45平方米，订购单价850元/平方米（基价），新增建筑面积37平方米，订购单价1575元/平方米（基价），订购房预付总价96525元。2、搬迁补助费2460元，补偿费930元，奖励6500元，合计9890元。3、出资情况：本次出资金额=订购房总价-补助及奖励=86635元4、交款时间：2009年11月7日交付首付款10000元。剩余房款将在楼房主体完成后按照统一安排分批交清。二、建造标准约定乙方严格按照国家建筑规范和质量安全标准建设……三、说明：1、甲方未按约定时间交款，视同放弃所选房屋，学院另行分派。2、本协议所签订的建筑面积为设计面积，与实际面积发生差异时，以锦州市房地产测绘中心实测为准……3、乙方需在2010年10月31日前将甲方所选住房交付甲方。上述协议书签订当日，原告按约交付房款1万元，被告世博城公司出具收款收据，并加盖财务专用章。2010年4月6日，辽宁医学院（被告锦州医科大学前身）获取锦州市城乡规划建设委员会颁发的房屋拆迁许可证（锦拆许字【2010】5号），拆迁范围为锦州市古塔区工学里规划拆迁红线范围内，拆迁实施单位为锦州古塔房屋拆迁安置有限公司。期限2010年4月7日至2010年10月7日。第六条：乙方应向甲方提交有关房屋产权证（原件）、身份证复印件、营业执照复印件等有关证件。第七条，乙方应凭此交款通知书及交款凭证，于一个月来公司签订正式职工购买经济适用房协议书（此通知书序号与协议书序号一致）。第八条、最终价格以实际面积、实际团购价格、实际楼层差价为准，多退少补。过期限后果自负。2010年5月30日，被告锦州医科大学作为拆迁建设单位委托锦州市古塔区拆迁安置有限公司发布拆迁须知，内容：经市政府批准，古塔区工学里104-119号列入拆迁改造计划，并下发《房屋拆迁许可证》，依据《城市房屋拆迁管理条例》、《锦州市城市房屋拆迁管理办法》《关于印发〈拆迁非公益事业房屋附属物货币补偿标准〉的通知》等法律法规，公示了拆迁单位、拆迁范围、产权调换安置地点、拆迁补偿安置政策及方式、被拆迁人享受补助和奖励、房屋验收标准等，其中有照（证）房屋产权调换办法规定该区域产权调换价格为1750元/㎡出资，在原产权证所载建筑面积基础上增加10㎡、按1750元/㎡，上靠户型不足部分按优惠商品价2350元/㎡出资，增加10㎡后未达到45㎡的，不足部分按1750元/㎡出资，商品价增加面积2950元/㎡出资。产权调换新楼出资金额=新楼楼房价格-被拆迁人应得货币补偿金额。用以产权调换楼房，严格执行国家建筑规范和质量安全标准。无照（证）房屋拆迁补偿安置方法为拆迁用于居住的无照房屋，所有人具备下列全部条件的，由拆迁人按照房屋的重置价格给予所有人购房补助。（1）持有2001年11月1日前迁入的独立户口；（2）房屋用于所有人自住；（3）所有人在市内他处无合法房屋居住的；（4）房屋檐高2米以上，建筑面积15㎡以上，具备独立生活条件。对符合上述条件的无照房，可以安置45㎡户型，安置1950元/㎡出资。不符合上述条件的无照房，均为违章建筑，不予补偿。不予安置由使用人自行拆除，逾期不搬迁的，由拆迁人拆除，以料顶工。同时发布拆迁奖励办法。另产权调换住宅房屋，按被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米8元支付租房补助费。坐落于锦州市古塔区住宅房屋，系被告锦州医科大学公有产权住宅，原告系该单位职工，此房一直由原告承租使用。协议签订后，原告于2009年10月13日迁出房屋，被告锦州医科大学因土地原因决定不再建设9、10号楼，上述协议不能履行。2018年9月8日，被告锦州医科大学作为甲方与原告张桂珍作为乙方签订协议，内容为：鉴于乙方系原工学里小区的动迁户，由于种种原因，造成后续楼房没有建成，致使乙方现在仍然没有固定居所。考虑乙方的实际困难，以及对弱势群体的社会关照，依据动迁协议，现甲方同意向乙方出借人民币捌仟元整（8000.00元），用于解决乙方自签字之日起两年的租房问题。此款待甲方与开发公司之间的权利义务明确后，乙方同意从甲方或开发公司方应给付其的款项中扣除。此款一次性支付。收到借款后，乙方将通过法律途径解决与学校的纠纷问题，不再采取到校上访的方式解决问题。特别约定：乙方承诺动迁协议真实有效。一旦发现有弄虚作假行为，乙方涉嫌侵占国有资产，甲方将保留追究其法律责任的权权利。同日，原告向被告锦州医科大学出具借条一份，载明：张桂珍向锦州医科大学借款人民币捌仟元整（8000.00元）借款期限两年，到期后偿还或者按协议中有关约定执行。另原告提供锦州金衡土地房地产估价有限公司对锦州市古塔区汉口街102-1号的住宅房地产的评估结论计算损失，评估结论为单价4100元/平方米，被告锦州医科大学对参照评估结论计算损失没有异议。另查，2004年4月1日起实施的《锦州市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁住宅房屋，拆迁人应当向被拆迁人支付按照被拆迁房屋建筑面积核定的租房补助费每平方米每月8元；实行产权调换的，搬迁和租房费按过渡期限支付；实行产权调换的过渡期限为：自被拆迁人迁出之日起，多层住宅建筑规模5万平方米以上，10万平方米以下的不得超过24个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限的，应当自延长之日起增加过渡期租房补助费50%，增加的过渡期租房补助费，拆迁人应当自延长之日起按月支付给被拆迁人。一审法院认为，被告世博城公司接受被告锦州医科大学委托与原告基于拆迁安置产权调换签订的经济适用房协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议履行。现因被告锦州医科大学不能建设原因导致上述协议不能履行，原告请求解除该协议，符合法律规定，予以支持。协议解除后，鉴于被告不能按照协议将安置房屋回迁给原告,原告有权要求赔偿损失。赔偿损失的价值应参照被安置房屋同等地段同等楼层相近面积的房屋按照产权标准进行评估,评估价格扣除应缴纳的购买产权的费用予以赔偿。诉讼过程中，原告请求参照评估机构对坐落于锦州市古塔区汉口街102-1号住宅房屋的评估价值赔偿，双方对参照评估结论计算损失没有异议，按此计算。关于被告锦州医科大学提出的赔偿主体责任问题，因被告世博城公司系接受被告锦州医科大学委托以自己名义在委托人授权范围内实施的行为，与原告签订协议，原告在订立协议时知道其与二被告之间的代理关系，故其赔偿责任应由委托人被告锦州医科大学承担。关于二被告之间的争议，与本案不属于同一法律关系，可另行处理。关于原告请求的逾期房屋补助费，按照拆迁须知及相关法律规定，拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费，实行产权调换的过渡期按照24个月计算，此后由于拆迁人被告锦州医科大学的责任延长过渡期，自延期之日起，支付原规定标准1.5倍的临时安置费。本案原告自签订协议之日起迁出，故过渡期自2009年10月13日开始计算至2011年10月12日为8640元，被告已给付原告6个月房屋补助费2160元，另提供用于解决乙方自签字之日起两年的租房借款8000元，上述数额折抵过渡期款项后余款2800元视为逾期安置房屋补助费。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告张桂珍与被告锦州市世博城房屋开发有限公司签订的经济适用房协议；二、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内赔偿原告张桂珍因房屋不能回迁安置的经济损失259565元[82平方米×4100元-(实际出资金额86635元-已付10000元）]；三、被告锦州医科大学于本判决生效后10日内给付原告张桂珍逾期安置房屋补助费49040元（自2011年10月13日至2019年10月12日按照被拆除住宅房屋建筑面积45平方米×8元/月×1.5倍标准计算扣除已给付的2800元），此后至本判决第二项损失实际付清之日止按照上述标准计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4118元（已减半）,由原告张桂珍负担1153元，被告锦州医科大学负担2965元。本院二审期间，张桂珍提交了督办函等证据，拟证明锦州医科大学为责任主体。与一审查明事实不相矛盾。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，关于承担赔偿责任主体问题。锦州市城乡规划建设委员会颁发的拆许字（2010）第5号房屋拆迁许可证载明，上诉人锦州医科大学为拆迁人。因锦州医科大学不具有拆迁主体资格，将拆迁安置工作委托给锦州市世博城房屋开发有限公司进行。因案涉拆迁行为发生于《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施以前，拆迁主体及责任认定应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称的拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称的被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”该条例第十条第一款规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。”根据上述规定，锦州医科大学取得了拆迁许可证，为拆迁人，负有对被拆迁人予以补偿、安置的法定义务。虽然案涉《医学院房屋产权调换交款通知书》、《经济适用房认购协议》均为张桂珍与锦州市世博城房屋开发有限公司签订，但锦州市世博城房屋开发有限公司并非真正的拆迁人，而是锦州医科大学委托的实施拆迁工作的被委托人，双方之间构成委托关系，对此，双方签订了《拆迁安置及职工住宅建设委托书》，张桂珍对此也已经知晓。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人与第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”因此，锦州市世博城房屋开发有限公司与张桂珍签订《医学院房屋产权调换交款通知书》、《经济适用房认购协议》系接受锦州医科大学委托的行为，因协议解除而产生的法律后果应当由上诉人锦州医科大学承担。故对锦州医科大学对此相反的辩解理由，本院不予采信。关于张桂珍请求的逾期房屋补助费，一审法院按照拆迁须知及相关法律规定，对拆迁人应按照被拆除住宅房屋建筑面积和实际发生过渡期限每平方米每月8元支付租房补助费；对逾期安置房屋补助费，一审法院在折算过程中充分考虑了相关的损失，并予以说明。因类案判决均依据同一标准，故对张桂珍此项上诉请求，本院不予支持。综上所述，张桂珍与锦州医科大学的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8236元，由上诉人张桂珍负担1058元；由上诉人锦州医科大学负担7178元。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年七月十四日法官助理刘佳乐书记员张采琳