湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2543号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉蜗居酒店管理有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山农场七支沟西。法定代表人：张占飞，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉味福调味食品有限公司，住所地武汉市东西湖区裕民街80号。法定代表人：龙桂玲，总经理。委托诉讼代理人：**，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金大田，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉蜗居酒店管理有限公司（以下简称蜗居酒店）因与被上诉人武汉味福调味食品有限公司（以下简称味福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蜗居酒店上诉称：2012年3月18日，蜗居酒店与味福公司签订了一份厂房租赁合同，约定厂房面积约2000平方米由蜗居酒店使用。出租时间为：2011年3月18日至2021年3月18日。租期时间为十年。现合同按期履行,蜗居酒店经营期间，味福公司多次以味福公司线路抢修为理由，对我酒店断电多次，直接造成我酒店经济损失。2018年11月30日，味福公司以房租到期为理由，未经协商对我酒店断电长达7天之久。2018年l2月6日，蜗居酒店被迫与味福公司又签订了一份补充合同，味福公司才恢复我酒店的正常用电。2019年5月，蜗居酒店按合同约定准备给付租金，但味福公司拒不接受租金，态度非常强硬，并对蜗居酒店说：“给租金也不要，就是不让你再经营，直接关门走人，准备转行吧!”要求蜗居酒店退出。经营期间，蜗居酒店并无恶意拖欠租金，确实因为资金困难不能一次性结清，只能分批交付，并承诺2019年底前全部结清。2011年起，蜗居酒店租赁厂房后，酒店按准三星标准投资四百余万元，开办了武汉蜗居酒店管理有限公司。办理了经营执照、消防许可证、特种行业许可证、治安许可证、卫生许可证等相关所有证件合法经营。现该宾馆拥有豪华单人问、豪华标准间、豪华套房共52个房间，内有独立卫生间，席梦思床，电视、电话、衣柜等所有配套设施，公共区域全部铺设了地毯，另蜗居酒店通过各种渠道增盖了五间活动板房，一楼厨房，食堂、玻璃房等面积约200平方米。现味福公司要求蜗居酒店退出宾馆，味福公司应赔偿蜗居酒店经济损失2200000元（按市场转让价计算，味福公司知情）。综上所述，蜗居酒店的这笔投资款，是用来经营宾馆使用的，现因味福公司的停电阻止营业，致使蜗居酒店无法经营。造成每天经济损失5000元，损失律师费l0万元。截止上诉之日，因味福公司停电蜗居酒店共遭受损失80万元（2019年7月1日停电至今），且损失仍在扩大。蜗居酒店与味福公司合同没有到期，且味福公司没有任何证据证明蜗居酒店不给付租金，并且味福公司不补偿蜗居酒店的投资款，还直接停电，让蜗居酒店无法正常营业。且已给蜗居酒店造成了实际经济损失。故请求二审法院依法改判；一、二审诉讼费用由味福公司承担。味福公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。味福公司向一审法院起诉请求：1、判令蜗居酒店立即腾退房屋；2、判令蜗居酒店支付自2017年3月18日至房屋腾退之日的租金（暂计算至2019年6月30日，租金为人民币657661.58元）；3、判令蜗居酒店将房屋恢复原状或支付恢复原状的费用；4、判令蜗居酒店承担本案诉讼费。一审审理中，味福公司撤回第三项诉讼请求。蜗居酒店提出反诉请求：1、判令味福公司赔偿损失2200000元；2、判令味福公司承担反诉费。一审法院查明，2011年3月18日，味福公司与蜗居酒店签订一份《厂房租赁合同》，约定：蜗居酒店承租味福公司位于本市东西湖区革新大道银湖科技大楼对面味福公司办公楼的四、五层、临街主楼的三、四、五层及一层左边大厅、二间门面。每三年签一次合同，十年内蜗居酒店有优先租用权，即从2011年3月18日至2021年3月18日止；2011年3月18日至2012年3月18日年租金为290000元，后两年内按每年20000元递增，第一年租金一次性付清，后两年按半年支付一次，乙方每半年的首月前三天付款到味福公司指定的账户；如蜗居酒店累计两个月不按期缴纳租金和水电费，则视为蜗居酒店违约，应承担违约责任，终止本合同。同日，双方签订一份补充协议，约定味福公司将其临街主楼的二楼（原鑫思特产品开发有限公司）出租给蜗居酒店，时间从2011年6月1日起租，租金为每年30,000元，其他协议条款按原合同约定执行。蜗居酒店租赁上述房屋后用于经营酒店。2017年3月18日，味福公司与蜗居酒店又签订一份《房屋租赁合同》，蜗居酒店承租味福公司办公楼四、五层、临街主楼的三、四、五层及一层左边大厅，租期三年，即从2017年3月18日至2020年3月18日止，每年续签一次，本次租期自2017年3月18日至2018年3月18日，租金为410000元，后两期租金由双方根据实际情况议定（以前与蜗居酒店签订的合同无效），蜗居酒店按月付款，即每月18日支付租金50,000元，本承租期最后一个月进行总结算；2016年3月18日至2017年3月18日期间的租金还有280000元没有付清，此笔租金在2017年3月18日至2018年3月18日租期内支付180000元，余下100000元在第二期承租期内付清；如蜗居酒店累计一个月不按期缴纳租金和水电费，则视为蜗居酒店违约，甲方有权采取停电和停水的方式要求蜗居酒店缴纳所欠的费用，并且蜗居酒店应承担违约责任，情节严重可终止本合同。合同签订后，蜗居酒店未依约支付租金，双方于2018年4月19日签订一份《协议》，约定：根据目前蜗居酒店拖欠味福公司2017年3月至2018年3月房租事宜，双方协商如下：一、从2018年3月3日起，蜗居酒店每天向味福公司指定账户汇款2000元，含节假日；二、蜗居酒店按月支付其所使用的水电费；三、如蜗居酒店一个月内超过5天没有汇款，味福公司停止向蜗居酒店供电、供水；四、如蜗居酒店在接到水电使用公函后，10天内没有向味福公司缴清水电费，味福公司可停止向蜗居酒店供电、供水。2018年4月20日，蜗居酒店法定代表人张占飞向味福公司出具欠条确认欠味福公司2017年3月18日至2018年3月18日期间的租金440,000元。《协议》签订后，蜗居酒店仍未依约支付房租及水电费，味福公司分别于2018年7月5日、10月17日、11月30日向蜗居酒店发出《公函》，要求蜗居酒店依据《协议》缴纳租金及水电费，否则将依据《协议》的第三款和第四款的约定，停止向蜗居酒店供应水、电。2018年12月6日，双方又签订一份《补充合同》，约定：补充合同执行时间为2018年12月5日至2019年6月30日止；蜗居酒店在2017年3月18日至2018年3月17日期间拖欠味福公司房租440000元、2018年3月18日至2018年11月30日期间拖欠味福公司房租121911.58元，共计561911.58元；蜗居酒店每月30日前向味福公司缴纳50000元房租，每月按时缴纳水电费，如未按时缴纳以上两项费用，蜗居酒店自动退场；到2019年6月30日止，蜗居酒店交完全部租金后，在同等条件下，蜗居酒店优先签订新的租房合同，否则蜗居酒店自动退场。同日，蜗居酒店法定代表人张占飞向味福公司出具欠条，确认拖欠味福公司2018年3月18日至2018年11月30日期间房租121911.58元。《补充协议》签订后，蜗居酒店还是未依约支付房租及水电费，味福公司分别于2019年5月7日、7月1日向蜗居酒店发出《公函》，催促蜗居酒店缴纳租金及水电费，否则将停止向蜗居酒店供应水电。2019年6月26日，蜗居酒店出具对账单，确认截至2019年6月30日下欠味福公司租金657661.58元。因蜗居酒店长期拖欠味福公司租金，味福公司于2019年7月1日起停止向蜗居酒店供应水、电。本案一审审理过程中，经味福公司、蜗居酒店双方确认，蜗居酒店现实际占用的房屋为：革新大道542号办公楼四、五层；临街主楼一层左边大厅（包含海炒食堂）、二层仓库（占地面积约40平方米）、三、四、五层及六层办公室一间。一审法院认为，味福公司与蜗居酒店签订的《房屋租赁合同》及《协议》、《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，2011年双方签订的《厂房租赁合同》已失效，双方于2018年12月6日签订的《补充合同》明确租赁期限至2019年6月30日止，同时双方约定若蜗居酒店依约支付房租及水电费，则在同等条件下有优先承租权，若未依约支付租金，则2019年6月30日后自动退场。蜗居酒店辩称租期至2021年3月18日的辩解意见与事实不符，法院不予采信，蜗居酒店未依约支付租金，且双方租赁合同期限已经届满，蜗居酒店应腾退房屋给味福公司，味福公司主张蜗居酒店腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。蜗居酒店应向味福公司支付截止至2019年6月30日下欠的房租合计657661.58元，味福公司的相应诉讼请求法院予以支持，其主张2019年7月1日至房屋实际腾退之日的租金，考虑味福公司停止向蜗居酒店供水、供电，该公司虽未实际经营，但该公司仍占有该房屋，法院酌情认定蜗居酒店按照2017年3月18日房屋租赁合同约定租金标准的70%支付味福公司房屋占用费，即蜗居酒店应按287000元/年的标准向味福公司支付2019年7月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。蜗居酒店反诉要求味福公司赔偿经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、蜗居酒店于判决生效后十日内将位于武汉市东西湖区吴家山革新大道542号的办公楼四、五层；临街主楼一层左边大厅（包含海炒食堂）、二层仓库（占地面积约40平方米）、三、四、五层及六层办公室一间腾退给味福公司；二、蜗居酒店于判决生效后十日内支付味福公司租金657661.58元；三、蜗居酒店按287000元/年的标准支付味福公司房屋占用费（自2019年7月1日计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回味福公司的其他诉讼请求；五、驳回蜗居酒店全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5188元、反诉案件受理费12200元，由蜗居酒店负担。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，蜗居酒店、味福公司于2018年12月6日签订的《补充合同》明确租赁期限至2019年6月30日止，同时双方约定若蜗居酒店依约支付房租及水电费，则在同等条件下有优先承租权，若未依约支付租金，则2019年6月30日后自动退场。故双方的租赁关系的履行应依据该《补充合同》执行。而且2011年3月18日以及2012年3月18日，味福公司与蜗居酒店签订的《厂房租赁合同》中约定的“从2011年3月18日至2021年3月18日止”系针对的“十年内蜗居酒店有优先租用权”的期限，并非租赁期限的约定。故蜗居酒店认为租期至2021年3月18日的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。虽然蜗居酒店称味福公司没有供水、供电，蜗居酒店无法正常经营。但自2019年6月30日后蜗居酒店系无权占有和使用涉案场地，且该无权占有的行为会给味福公司所有的场地利用价值造成损害。故蜗居酒店在无权占有期间是否正常经营，不影响蜗居酒店承担占有使用费的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。蜗居酒店应支付占有使用费。且原审法院亦考虑到没有供水、供电的情况，酌情对占用费进行了打折，该处理并无不当。蜗居酒店要求味福公司赔偿经济损失的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，蜗居酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22576元，由武汉蜗居酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年七月十六日书记员 陈喜兰