黑龙江省友谊县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黑0522执异9号 案外人：友谊县吉安房地产开发有限公司。 法定代表人：栾继连。 委托代理人：刘相曾。 委托代理人：栾丽秋，51岁。 申请执行人：贲立松，男，42岁。 被执行人：梅红军，男，47岁。 被执行人：赵海波，女，44岁。 在本院执行申请执行人贲立松与被执行人梅红军、赵海波民间借贷纠纷一案中，案外人友谊县吉安房地产开发有限公司对本院查封执行友谊县友谊镇吉安家园5号楼2单元501室房屋提出书面执行异议,请求解除对该房屋的查封执行。本院受理后，依法组成了合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人友谊县吉安房地产开发有限公司称，2012年8月14日，友谊县吉安房地产开发有限公司与赵海波签订了编号为GF-2000-0171,NO:SP-1142777《商品房买卖合同》（以下简称合同）吉安公司把位于吉安家园小区5号楼2单元501室商品房卖给赵海波。合同约定：“案涉房屋面积133.68平方米，房屋总价253992.00元，付款方式为银行按揭。”赵海波应于合同签订当日支付首付款73992.00元，利余房款177000.00元办理银行按揭；同时由吉安公司提供担保，赵海波在2012年5月22日-2014年6月22日间实付首付款36662.00元，首付款欠款43000.00元，于2012年8月24日办理银行按揭，没有依约还款，为此中国农业银行股份有限公司友谊县支行在吉安公司的保证金扣除112358.59元。尽管案涉房屋已经进行了预告登记，但没有办理产权登记，且预告登记已失效。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可以证明该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于吉安公司。综上，为依法维护吉安公司的合法权益，恳请法院依法解除对吉安家园小区5号楼2单元501室商品房的查封。 案外人友谊县吉安房地产开发有限公司提供的证据为：证据一、商品房销售许可证、营业执照、建筑工程施工、规划许可证、建设用地规划许可证，证明吉安开发公司具备销售案涉房屋的资格。证据二、吉安公司与赵海波签订的商品房买卖合同一份，证明赵海波购买了吉安公司的案涉房屋。证据三、中国农业银行友谊支行出具的情况说明一份，证明赵海波截止到2017年9月18日累计欠款112358.59元，已从吉安公司的保证金专户扣除，这仅是按揭贷款中的一部分。证据四、梅红军的还款承诺书一份，证明2020年6月27日梅红军承认尚欠购买吉安公司的案涉房屋本息是216866.24元，定于2020年12月31日前偿还100000.00元，2021年6月末还清。 申请执行人贲立松称，赵海波、梅红军与吉安家园公司签订的商品房买卖合同并办理了房屋预告登记，根据物权法第二十条之规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，赵海波、梅红军享有对房屋的物权效力，赵海波、梅红军办理他项权抵押登记，办理房屋按揭贷款，农行将房款支付给吉安公司，吉安公司将房屋交付给赵海波、梅红军，吉安公司与赵海波、梅红军之间的房屋买卖合同权利义务已经履行完毕，赵海波、梅红军享有对该房屋的物权效力，在赵海波、梅红军断供的情况下，吉安公司承担担保责任，为赵海波、梅红军偿还借款本息，三方终止了按揭贷款合同，借款抵押合同。吉安公司应当及时向赵海波、梅红军主张民事债权的权利，行使债权。既然赵海波、梅红军已经享有该房屋的物权效力，在没有其他优于该房屋物上请求权的情况下，吉安公司享有的只是一般债权。赵海波、梅红军与吉安公司签订的不动产保留放弃所有权的补充协议违反了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条规定，买卖合同当事人主张《合同法》第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持，对赵海波、梅红军没有约束力，根据相关法律规定，案外人对赵海波、梅红军没有履行给付房屋义务，属于违约行为，应当承担支付剩余房屋款，承担违约金的责任。根据法律规定，保留所有权只适用于动产，而非不动产，其补充协议违反了法律强制性规定，而至无效，不具有合同约束力。 申请执行人贲立松未向本院提供证据。 被执行人梅红军称:2012年8月14日，吉安公司与赵海波签订了编号为GF-2000-0171,NO:SP-1142777《商品房买卖合同》（以下简称合同）吉安公司把位于吉安家园小区5号楼2单元501室商品房卖给赵海波。合同约定：“案涉房屋面积133.68平方米，房屋总价253992.00元，付款方式为银行按揭。”赵海波应于合同签订当日支付首付款73992.00元，利余房款177000.00元办理银行按揭；同时由吉安公司提供担保，赵海波在2012年5月22日-2014年6月22间实付首付款36662.00元，首付款欠款43000.00元，于2012年8月24日办理银行按揭，没有依约还款，为此中国农业银行股份有限公司友谊县支行在吉安公司的保证金扣除112358.59元。尽管案涉房屋已经进行了预告登记，但没有办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可以证明该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于吉安公司，不是我们夫妻的合法财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形情且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分这五十。”的规定，我们夫妻现在支付的购楼款不足购楼总额的50%，能够依法排除执行。综上，为依法维护吉安公司的合法权益，恳请法院依法解除对吉安家园小区5号楼2单元501室商品房的查封。 被执行人梅红军未提供证据。 本院查明，申请执行人贲立松与被执行人赵海波、梅红军民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月19日作出（2019）黑0522民初806号民事判决书，确定赵海波、梅红军于判决生效之日起十日内给付贲立松借款本金91632.75元及利息（自2016年10月7日起至给付之日时止，按月利率2%计算），赵海波、梅红军负担案件受理费1045.41元。判决生效后，赵海波、梅红军未履行生效法律文书确定的义务，贲立松向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法查封赵海波名下位于友谊县友谊镇吉安家园5号楼2单元501室房屋一处，并对该房屋委托中介机构予以了价格评估，评估价值为314148.00元。现案外人友谊县吉安房地产开发有限公司以对案涉房屋享有所有权为由提出执行异议。 另查明，2012年8月14日，友谊县吉安房地产开发有限公司与赵海波签订了编号为GF-2000-0171,NO:SP-1142777《商品房买卖合同》，吉安公司把位于吉安家园小区5号楼2单元501室商品房出售给赵海波。合同约定：“案涉房屋面积133.68平方米，房屋总价253992.00元，付款方式为银行按揭。”赵海波应于合同签订当日支付首付款73992.00元，剩余房款177000.00元办理银行按揭；同时由吉安公司为赵海波在银行按揭贷款提供担保。赵海波在2012年5月22日-2014年6月22日期间向吉安公司付首付款36662.00元。2012年8月24日赵海波在中国农业银行股份有限公司友谊县支行（以下简称友谊县支行）办理房屋按揭贷款177000.00元，友谊县支行将该笔房贷款支付给友谊县吉安房地产开发有限公司。2012年9月15日双方在房屋管理部门办理了该房屋预告登记（登记名为赵海波、梅红军）。赵海波在办理房屋按揭贷款后，陆续向友谊县支行偿还部分房贷本息，至2017年8月后未偿还，友谊县支行于2017年9月18日在担保人吉安公司保证金账户内直接扣划112358.59元，用以偿还赵海波房贷，赵海波银行按揭房屋贷款还清。 本院认为，案外人友谊县吉安房地产开发有限公司与被执行人赵海波签订有案涉房屋商品房买卖合同，赵海波交付了部分购房款，且该案涉房屋已实际交付赵海波、梅红军使用多年，因此，赵海波、梅红军对该案涉房屋享有实体权利，本院查封执行并无不妥。案外人友谊县吉安房地产开发有限公司以该案涉房屋未办理产权登记，预告登记已失效，该案涉房屋所有权没有发生转移为由，请求解除房屋查封，无法律依据，本院不予以支持，此外，赵海波、梅红军尚欠案外人购房首付款及案外人友谊县吉安房地产开发有限公司作为赵海波银行按揭贷款的担保人，代赵海波偿还的银行按揭贷款，应属赵海波、梅红军与案外人友谊县吉安房地产开发有限公司之间形成的一般债权债务关系，不能以此证明案外人友谊县吉安房地产开发有限公司对该案涉房屋仍然享有实体权利，故案外人异议理由不能排除本院对友谊县友谊镇吉安家园5号楼2单元501室房屋所采取的强制执行措施。综上，案外人的异议理由不成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人友谊县吉安房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 凌 审 判 员  张仁海 人民陪审员  张蓬勃 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  才 京