抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1237号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地辽宁省抚顺市新抚区万达华宅11号楼1层。法定代表人胥盈，系该公司经理。委托代理人付彬，系该公司员工。委托代理人韩莹，系该公司员工。被告时蕊，女，1984年2月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。委托代理人李科新，系辽宁必然律师事务所律师。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告时蕊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员路爽独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人付彬、韩莹、被告时蕊委托代理人李科新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理的抚顺万达华宅业主。被告于2017年3月21日与原告大连万达物业管理有限公司抚顺分公司(现己更名为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，以下简称我司。详见证据《核准变更通知单》）签订《前期物业服务协议》，并接收抚顺万达华宅。《前期物业服务协议》第四条物业服务费用第2款明确标明高层住宅、精装公寓物业费为3.0元/m2?月，但是被告在原告多次催缴物业费后仍然拒交2018年3月21日至2020年3月20日的物业费32179.2元。依据《辽宁省物业管理条例》第五十八条：业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费用。业主欠交物业服务等费用的，物业服务企业可以通过上门催交等方式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。此外，根据《合同法》解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案件最高判罚违约金为所欠物业费的24%,但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20%的违约金6435.84元。综上所述，被告拒交物业费行为，已经严重的违反了原告与被告所签订的《前期物业服务协议》，侵犯了原告公司及其他业主的合法权益，故原告公司将此案诉至法庭，请人民法院公正裁决，维护原告及其他业主的合法权益。1、请求判被告支付原告共计38615.04元。其中包含：(1)2018年3月21日至2020年3月20日物业费32179.2元；(2)由欠费日2018年3月21日起并截止于2020年3月31日的物业费违约金6435.84元;2、本次诉讼费用由被告承担。被告辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下，原告未尽到物业前期管理服务合同中的服务义务。根据合同法第67条规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据《前期物业服务协议》第一条第一款，双方的权利义务：物业应每12个月向乙方公布物业服务费用收支账目，但原告自成立以来从未向答辩人公布过任何账目，巨额物业费无人监管，是否用于物业服务，请原告在庭审中举证。协议第二条第四款，物业公司应24小时对小区内进行安全监督和巡查，但原告为了节省成本，每天只安排一名保安坐在一楼大堂，保安只在大堂内玩手机，对所有陌生进出人员不询问、不理睬、不巡视，业主在楼内毫无安全感。协议第三条物业质量第五款绿化，物业公司对园区内绿化无任何修缮维护、养护措施。园区绿化带杂草丛生，垃圾成堆，卫生条件极差，据答辩人了解，社区街道分别向物业公司下达过整改通知，均无任何回复。综上，原告的服务质量达不到前期物业管理服务的收费标准，答辩人不能按照协议约定价格缴纳物业费。经审理查明：原告系坐落于在抚顺市新抚区万达华宅万达（建筑面积148.95㎡）、（建筑面积148.99㎡）、（建筑面积148.95㎡）的物业服务公司，为以上商铺提供物业服务。2017年5月19日，被告时蕊签署关于以上商铺的房屋验收表并与原告签订关于以上商铺的《前期物业服务协议》，协议约定：大商业外铺、底商：3.00元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；原告向本院提交《关于无房屋交接单的情况说明》，内容为“本人是业主时蕊(身份证：2107021984××××××××)，因抚顺万达广场有限公司未能提供《房屋交接单》，现本人向贵公司申请提前办理入伙，销售合同签署日期均为2017年3月14日，物业费计费日期为销售合同签署日期延后7天，即2017年3月21日，望贵公司予以批准!在此，本人向贵公司承诺：1、抚顺万达广场有限公司核发《房屋交接单》后，第一时间送至贵公司；2、如《房屋交接单》物业费计费日期与办理入伙日期不符，计费日期按照《房屋交接单》日期为准”，被告时蕊在该说明上签字按印。被告时蕊于2017年5月19日收房后交付了第一年的物业费，后由于与原告发生纠纷未再给付物业费，原告以诉称理由诉至法院。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司变更为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2016年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司变更深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有情况说明、前期物业服务协议、房屋验收表、入伙资料、物品接收登记表、业户信息登记表、照片及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原告为小区业主提供物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。本案中,原告为小区提供了物业服务,被告作为该小区业主,事实上也享受了原告提供的物业服务,理应支付物业费用。关于被告主张原告未按时履行公布物业服务费用收支账目一节，被告向本院出具的照片证明其已经按照合同约定履行了园区管理、绿化、卫生等物业合同约定的相关义务，关于物业费收支账目被告可与业主委员会、物业工作人员及其他相关人协商解决，该理由并非被告拖欠物业费的法定理由。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。关于该物业费的起算时间双方已于情况说明中进行了明确约定，故原告主张给付自2018年3月21日至2020年3月20日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，该数额本院确认为32176元【（148.95㎡+148.99㎡+148.95㎡）×3.00元/m2·月×24月】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告时蕊于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2018年3月21日至2020年3月20日止的物业费人民币32176元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，减半收取计383元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年七月十六日代书记员 徐月