青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1105号上诉人(原审原告):刘丙洋,公民身份号码:×××,男,汉族,1974年9月8日出生,住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：程虹毓，青海金略律师事务所律师。上诉人(原审原告)：单世兵，公民身份号码:×××，男,汉族,1989年10月10日出生,住河南省临颍县。委托诉讼代理人：程虹毓，青海金略律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姜发林,公民身份号码:×××，男，1973年11月20日出生,住青海省西宁市。被上诉人(原审被告)：路生文,公民身份号码:×××，男,1971年3月14日出生,住青海省西宁市。上诉人单世兵、刘丙洋因与被上诉人姜发林、路生文租赁合同纠纷一案不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭于2020年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人单世兵、刘丙洋及其二人委托诉讼代理人程虹毓，被上诉人姜发林、路生文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单世兵、刘丙洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持单世兵、刘丙洋一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由姜发林、路生文承担。事实和理由:一审法院认定《房屋租赁合同》因租赁标的违法无效,却未认定导致合同无效的过错责任划分,仅以“法律仅保护合法行为及合法权益”为由驳回单世兵、刘丙洋的全部诉讼请求,将由姜发林、路生文过错导致的损失强加给单世兵、刘丙洋承担,违背基本法理及社会情理。首先,姜发林、路生文向单世兵、刘丙洋隐瞒该土地的耕地性质,表示建房审批手续正在积极报审中,且该土地旁就有一处由姜发林、路生文自行建盖的三层楼房已使用多年,该土地上的房屋属于可合法租赁的建筑，并在合同中约定承诺:“保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋出台的规定，甲方应予配合办理国家相关行政部门规定的手续,不得以任何借口推诿或阻挠，修建过程中如遇政府部门阻挠、捣毁或者强拆造成的一切损失由甲方承担”，故单世兵、刘丙洋在租赁房屋时并不知该土地属于明令禁止占用的耕地范围。且单世兵、刘丙洋在一审庭审中才知晓该土地的合法使用权人也并非姜发林、路生文,而属姜发林的舅舅。姜发林、路生文并不能以自己名义签订《房屋租赁合同》将该土地及其附着物进行出租,其一再隐瞒事实误导单世兵、刘丙洋与其签订无效租赁合同,应对合同无效结果负主要责任。其次,单世兵、刘丙洋告知姜发林、路生文租赁食品加工厂的需求,对方表示其资金短缺,要求单世兵、刘丙洋预支五年半租金作为修建厂房的资金,预支租金在使用年限中逐年折抵,该租金性质在合同中体现的很明确,姜发林、路生文出具的《收条》清楚显示收到的款项为“2018年11月1月-2024年5月1日房租”。故案涉合同无论从合同约定、双方实际履行情况还是从法律依据来看,均应定性为房屋租赁合同，双方为租赁关系,姜发林、路生文对案涉房屋享有物权所有权，该标的的灭失风险应由姜发林、路生文承担,在租赁标的灭失后除收取占用半年的使用费外,其余租金应向单世兵、刘丙洋返还。再次,房屋交付后,单世兵、刘丙洋基于租赁目的进行了大量的前期装修,案涉租赁合同因租赁标的违法导致无效后,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”，故姜发林、路生文因合同取得的56万元租金应当予以返还,给单世兵、刘丙洋造成的损失应按照过错比例承担。综上,请求二审法院依法支持单世兵、刘丙洋的上诉请求。姜发林、路生文辩称，一审判决认定事实清楚，理由充分，应当予以维持。单世兵、刘丙洋与姜发林、路生文于2018年4月8日签订《房屋租赁合同》，双方约定姜发林、路生文租赁地址位于西宁市××区用于经营食品加工厂，因案涉土地上缺少厂房，单世兵、刘丙洋主张由其出资修建，姜发林、路生文按单世兵、刘丙洋要求修建厂房，并交付单世兵、刘丙洋使用。因案涉土地无法办理相关政府审批手续，2019年6月17日，西宁市城北区农业农村和扶贫开发局、西宁市城北区自然资源局联合向单世兵、刘丙洋下发《整改通知》。单世兵、刘丙洋在未经批准将农用地转为建设用地的情况下，擅自在耕地性质的土地上修建厂房，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律强制性规定，应认定为无效合同。单世兵、刘丙洋明知案涉土地无法办理相关手续，仍然自拟合同误导姜发林、路生文为其建设厂房并提供给其使用，最终该厂房作为违章建筑被依法拆除，所造成的损失应当由其自行承担。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘丙洋、单世兵向一审法院起诉请求：1.判令依法解除刘丙洋、单世兵与姜发林、路生文签订的《房屋租赁合同》；2．判令姜发林、路生文返还刘丙洋、单世兵租赁款560000元及2019年6月17日至2019年8月30日期间的资金占用费5005元；3．判令姜发林、路生文赔偿刘丙洋、单世兵损失182429元；4．本案诉讼费由姜发林、路生文承担。一审法院认定事实：2018年4月8日，刘丙洋、单世兵（承租方）与姜发林、路生文（出租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁地址位于西宁市××区，租赁面积为2000平方米；租期为10年，前五年租金为每年100000元，从第六年开始每壹年按20％递增；因目前该场地缺少厂房，经双方商定，由乙方投资修建，该场地没有城建盖房审批手续，修建过程中如遇政府部门阻挠、捣毁或强拆造成的一切损失，由姜发林、路生文承担。2018年4月8日至2018年10月10日期间，刘丙洋、单世兵共计向姜发林、路生文支付了五年半的租金共计560000元，姜发林、路生文于2018年10月10日向刘丙洋、单世兵出具了收条。双方口头约定由姜发林、路生文进行厂房建设，建房款用刘丙洋、单世兵预付的五年半的租金来支付。姜发林、路生文用该款修建了厂房，其二人向刘丙洋、单世兵交付厂房后，刘丙洋、单世兵对厂房进行了装修并用于经营食品加工厂。2019年6月17日，西宁市城北区农业农村和扶贫开发局、西宁市城北区自然资源局联合向刘丙洋下发的《整改通知》，依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”、第七十四条“违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”之规定，要求刘丙洋在收到《整改通知》后7日内，自行清理场地，拆除违规建筑并恢复耕作层。此后，该厂房依法被拆除。另查明，案涉厂房所在的土地是姜发林的亲戚姜发明向西宁市××区民委员会租赁的，姜发明对双方签订《房屋租赁合同》之事知情且无异议。一审法院认为，刘丙洋、单世兵与姜发林、路生文在《房屋租赁合同》中提及的场地是耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”之规定，双方约定在该场地上修建厂房，违反法律的强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁合同》无效，对刘丙洋、单世兵主张解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。一审庭审中，刘丙洋、单世兵亦认可双方口头约定由姜发林、路生文进行厂房建设，建房款是用刘丙洋、单世兵提前预付的五年半的租金来支付。刘丙洋、单世兵明知案涉厂房无法办理建房审批手续，仍向姜发林、路生文支付租金并约定用于建设厂房，收房后又自行装修用于经营食品加工厂，该厂房作为违章建筑已被依法拆除。法律仅保护合法行为及合法权益，对刘丙洋、单世兵主张租赁款、资金占用费、赔偿损失的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回刘丙洋、单世兵的诉讼请求。案件受理费11274元，减半收取5637元，由刘丙洋、单世兵承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦无异议，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉土地性质为农业用地，单世兵、刘丙洋与姜发林、路生文签订的《房屋租赁合同》将案涉农用性质土地作非农业建设用途，违反法律的强制性规定，一审法院认定案涉合同无效，处理正确。单世兵、刘丙洋要求解除该《房屋租赁合同》的法律基础不存在。关于其二人主张的租赁款及资金占用费、损失等，单世兵、刘丙洋明知案涉土地性质非建设用地，亦未取得建房审批手续，仍在案涉土地上出资修建食品加工厂，由此造成该食品加工厂作为违法建筑被强制拆除的相应损失应由其二人自行承担。单世兵、刘丙洋要求姜发林、路生文返还其支付的2018年11月1日至2024年5月1日的房租560000元，但该笔款项实际已全部用于修建案涉食品加工厂，现单世兵、刘丙洋请求姜发林、路生文作为租金返还该款项没有事实依据。综上所述，单世兵、刘丙洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11274元，由单世兵、刘丙洋负担。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 王 鹏审判员 李 娟 二〇二〇年七月二十日书记员 姚燕燕附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。