广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8459号上诉人（原审被告）：广州铜材厂有限公司，住所地广州市从化广东从化经济开发区高技术产业园龙洞路5号。法定代表人：张汉明，职务：党总支书记。委托诉讼代理人：胡坤昆，广东盛博信成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：余美娟，女，1960年1月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：李中庸，女，1943年6月23日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何颖章，女，住广东省广州市荔湾区，系李中庸的孙女。原审第三人：钟金莲，女，1928年11月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原审第三人：梁桂芳，女，1956年2月15日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人广州铜材厂有限公司（以下简称铜材厂公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局），原审第三人余美娟、李中庸、钟金莲、梁桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人铜材厂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实与理由：本案送达程序违法，事实不清，证据不足。一、本案未经正常程序送达我司，以至于我司未接到起诉状，缺席审理，非法剥夺了我司正常诉讼的权利。我司地址十多年一直未变，所有文书都能正常送达，但是本案未采取常规送达的方式，直到被公告我方才知悉本案的判决结果。二、同一案件在此之前已有法院生效裁定，在原生效裁定未撤销的情况下，一审作出不同的判决是违法。荔湾住建局曾就同一事实、同一被告于2018年3月19日向一审法院提起（2018）粤0103民初2515号案，但该判决已经被一审法院驳回。三、我司和荔湾住建局之间的租赁合同已于2015年11月1日解除，之后的租金我司无需再行支付。1.双方签订的书面租赁合同的期限至2012年12月31日，之后再未签订任何书面合同，故该合同可直接通知对方解除；2.2015年9月22日我司向荔湾住建局发出移交管理函，已经明确解除租赁合同，荔湾住建局工作人员签收该函件之日即解除；3.2015年10月后我司未向住户收取任何租金和费用；4.荔湾住建局根据其发布的《关于2009年直管房非住宅续租工作的通知》，是应该同意我方主动接触租赁合同的；5.现住户仍属可承租公租房的住户，且均非我司职工，按规定可以直接承租房管局的直管房，我司无义务管理并解决其问题。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人荔湾住建局辩称：不同意铜材厂公司的上诉请求，意见如下：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法。首先关于送达程序，关于本案纠纷之前，荔湾住建局于2018年向铜材厂公司提起过诉讼，该案已经将相关的诉讼材料发给铜材厂公司。荔湾住建局认为铜材厂公司是可以正常的签收诉讼材料的，因为铜材厂公司不签收相应的诉讼文书，导致了应合法传唤依据相应的程序依法作出缺席审理，荔湾住建局认为送达程序并无不当，其次即便是本案在2018年一审法院曾经作出的裁定，以行政诉讼的原因驳回，根据2020年施行的《最高院关于审理行政协议案件若干问题规定》第28条第二款，2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的适用当时法律行政法规及司法解释，案涉的租赁合同，是在2011年签订的，在2015年之前，应当适用2011年的法律及相关的司法解释进行处理。根据11年的处理定性为民事合同纠纷，所以一审法院对本案作出实体审查并无不当，最后铜材厂公司反复声称在2015年9月份将案涉房屋移交给荔湾住建局，从刚刚第三人在庭审过程中所作的陈述也足以证明铜材厂公司并未解除与第三人关系，没有将押金退回给第三人，反而还收租金到16年。所以铜材厂公司所述解除合同是缺乏客观事实，请求驳回铜材厂公司请求，维持原判。原审第三人李中庸述称希望铜材厂公司与荔湾住建局妥善解决，能安置好就好。原审第三人钟金莲、余美娟、梁桂芳没有述称意见。荔湾住建局向一审法院起诉请求：1.要求铜材厂公司按照每月3,806.78元的标准，支付2015年11月至实际腾空交还之日止（计算至2019年6月期间的租金共44个月）合计167,498.32元；2.本案诉讼费用由铜材厂公司承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办［2016］22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，荔湾区逢源路逢源中约24号地下前座房屋为直管公房。2011年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与铜材厂公司（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定，甲方将坐落在荔湾区逢源中约24号地下前座部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积353.51平方米；租赁期限从2010年8月1日至2012年12月31日止，月租金额为3,806.78元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；本合同终止、解除后，乙方必须在本合同终止或解除之日起3个月内将该房屋人员户籍登记迁出；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。铜材厂公司租赁涉案房屋后将其转租于第三人余美娟、李中庸、钟金莲、梁桂芳作住宅用途。铜材厂公司分别与第三人余美娟、李中庸、钟金莲、梁桂芳签订《广州铜材厂有限公司房屋租赁合同》，其中与第三人李中庸约定租赁涉案房屋的15.8平方米，租赁期自2005年12月30日至2006年12月30日，续期至2015年12月30日，第三人家属名单为空白；与第三人余美娟约定租赁涉案房屋的11.4平方米，租赁期自2014年1月1日至2015年1月1日，第三人家属名单为空白；与第三人钟金莲约定租赁荔湾区龙津西路逢源中约24号二楼的47.36平方米，租赁期自2005年10月11日至2006年10月10日，续期至2016年10月10日，第三人家属名单登记同住人员；与第三人梁桂芳约定租赁荔湾区龙津西路逢源中约24号二楼的18.54平方米，租赁期自2005年10月11日至2006年10月10日，续期至2016年10月10日，第三人家属名单登记同住人员。铜材厂公司向荔湾住建局缴纳租金至2015年10月。2018年3月19日，荔湾住建局向一审法院提起（2018）粤0103民初2515号民事诉讼，要求解除与铜材厂公司之间关于涉案房屋的不定期租赁关系、腾空房屋等。一审法院以涉行政诉讼原因裁定驳回起诉，荔湾住建局后撤回上诉。2019年9月6日，一审法院在荔湾区逢源路逢源中约24号地下前座房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，期限届满后仅有第三人余美娟、李中庸、钟金莲、梁桂芳来院登记。一审法院认为：荔湾住建局、铜材厂公司签订的《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局与铜材厂公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是铜材厂公司有向荔湾住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现铜材厂公司自2015年11月起无故拖欠租金依法依约无据，一审法院对荔湾住建局的租金请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决如下：自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州铜材厂有限公司按每月3,806.78元的标准向广州市荔湾区住房和建设局支付2015年11月至2019年6月的房屋租金167,498.32元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3649元由广州铜材厂有限公司承担。二审经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院于一审诉讼期间，以法院专递方式向铜材厂公司（地址为广州市从化广东从化经济开发区高技术产业园龙洞路5号，该地址为铜材厂公司营业执照所载明的住所地）寄出应诉通知书、起诉状、开庭传票等诉讼文书，该邮件因无人认领于2019年8月31日退回。一审法院于2019年9月6日发出《公告》，向铜材厂公司公告送达起诉状、开庭传票等诉讼文书。二审诉讼中，铜材厂公司向本院提供了以下证据：1.（2018）粤0103民初2515号案件民事诉状、开庭传票、民事判决书，拟证明本案文书可以正常送达，一审法院直接送达采用公告送达文书并缺席判决属违法；2.广州市直管房租赁合同；3.关于案涉房屋移交管理的函（广铜函[2015]01号），拟证明铜材厂公司已通知荔湾住建局解除双方租赁合同，荔湾住建局已收执，从未提出异议；4.案涉房屋2015年12月时住房情况；拟证明该表当时已提交荔湾住建局，房屋现住房均非铜材厂公司员工，且均属可承租公租房的住房困难户；5.荔湾住建局发出的续租通知及催办通知，拟证明荔湾住建局通知租赁合同到期未办续租手续，视为承租人放弃承租，放弃承租无需腾空交回；6.本案一审笔录第7页荔湾住建局代理人陈述；拟证明房管局对租赁关系解除明知且无异议，实际使用人明确且可核查；7.荔湾住建局就同类房屋与住户直接建立租赁关系的通知，拟证明有相同先例证明，公房解除租赁关系交回房屋的方式就是荔湾住建局与住户直接建立租赁关系；荔湾住建局对于证据1真实性不予认可，证据2三性予以确认，合同所约定的租赁期限届满，双方没有去重新签订合同，荔湾住建局认为双方的租赁合同依然存在，第三人依然居住；证据3、4、5庭后核实后回复法庭，质证意见不发表，证据6确认真实性、合法性，关联性不予确认，证据7确认真实性、合法性，关联性说明该租金租期是2015年10月份，若如铜材厂公司所称在2015年9月22日向我方发出关于逢源中路24号管理函，地址是按照房屋的地址，根据铜材厂公司在上诉状自述是9月22日向我方发出的，从发票函可以看出，如果铜材厂公司所述是事实的话，不可能在10月份给我方缴纳租金，所以是不符合客观事实，铜材厂公司没有把涉案房屋移交给荔湾住建局，该份证据的所述的地址与本案无关。铜材厂公司表示没有携带证据原件，除了证据6所有证据在（2018）粤0103民初2515号案一审时提交过，当时已经进行质证，证据3下面是有签字的，是他们自己人签收的，荔湾住建局说租金缴纳与发出解除合同出件时间不一致，但是我方交到荔湾住建局时有签2015年10月份。这就是荔湾住建局说的不一致的问题,证据8是用来证明房管局续租直管房交回方式不是腾退，而是房管部门是直接与住户交接管理。能租赁的都是家庭比较困难的人，并不是我方把他们赶走,2018年10月14日荔湾住建局签收我方函件后，我方已经向荔湾住建局提供完整的住户名单，一般程序是这样的,多年以后荔湾住建局把这个责任推到我方是不合理的。原审第三人表示对铜材厂公司提交的证据不发表质证意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为铜材厂公司是否应向荔湾住建局支付涉案房屋的租金的问题。虽广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与铜材厂公司签订《广州市直管房租赁合同（住宅）》约定的租期至2012年12月31日已届满，即使铜材厂公司已要求解除该合同并要求将该房屋交回给荔湾住建局，但在铜材厂公司事实上未将涉案房屋清空交回给荔湾住建局的情况下，荔湾住建局要求铜材厂公司支付涉案房屋的租金合情合理，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于铜材厂公司上诉的其他问题。1.鉴于涉案房屋为荔湾住建局管理的产别为经租的房屋，不属于政府投资的保障性住房的范围，一审法院现对本案进行实体处理正确，本院予以维持；2.一审法院送达起诉状、开庭传票等诉讼文书的问题。一审法院以法院专递的方式向铜材厂公司营业执照所载明的住所地广州市从化广东从化经济开发区高技术产业园龙洞路5号寄出起诉状、开庭传票等诉讼文书被退回的情况下，才以公告的方式向铜材厂公司送达，该送达方式符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条、第九十二条的规定，铜材厂公司主张一审法院以公告方式送达违法理由不成立，本院不予支持。据此，铜材厂公司不到庭参加一审诉讼应承担不利的法律后果，且其在二审提交的证据不足以推翻荔湾住建局的诉讼请求，故对铜材厂公司在二审提交的证据不予接纳。综上所述，铜材厂公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3649元，由广州铜材厂有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月十六日书记员  郭 俏