四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1××民终1223号 上诉人（原审原告）：赵婕，女，1987年8月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵硕，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁韬，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾超，男，19××4年2月19日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：李良琼，女，19××6年12月20日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区长江大道东段××3号。 被上诉人（原审被告）：宜宾怡安龙润置地股份有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区南岸航天路中段6号。 法定代表人：邓华，董事长。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，该公司员工。 上诉人赵婕因与被上诉人曾超、李良琼、宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称龙润公司）第三人撤销之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1××02民撤7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1××日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人赵婕的委托诉讼代理人赵硕、被上诉人曾超、李良琼、被上诉人龙润公司的委托诉讼代理人邱小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵婕的上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法发回重审或者查明事实后依法改判即支持赵婕一审全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由曾超、李良琼、龙润公司承担。事实和理由：一、一审程序违法。1.一审认定赵婕与开发商之间建立的是借款法律关系而非买卖合同关系超出第三人撤销之诉的审理范围；2.一审法院对龙润公司与案外人宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾公司）之间合作开发房地产合同进行实质性审查，并得出开发项目“由龙润公司单独开发建设，享有一切收益”结论，超出第三人撤销之诉的审理范围；3.原拆迁合同遗漏了赵婕和寅吾公司参与诉讼；4.征收安置补偿建立的合同关系属于行政诉讼受案范围，一审法院在民事程序中进行审查认定，亦构成程序违法。二、关于实体认定问题。1.根据《征收条例》的规定，龙润公司是案涉项目的建设单位，其以拆迁人身份从事拆迁补偿活动，为条例所禁止；2.拆迁协议约定的安置房没有特定。三、关于法律适用问题。1.赵婕的物权进行了预告登记，具有对抗第三人的效力；2.拆迁户与房地产开发商的合同在法律上、事实上不能履行，也不适用强制履行。拆迁户没有在合理期限内提出继续履行，已丧失提出继续履行合约的权利。 曾超、李良琼辩称，1.旧房不拆迁就无法修建新房，所以拆迁户有优先权；2.确定门牌号与拆迁户无关，是龙润公司的事；3.赵婕与龙润公司是借贷关系还是购房关系，与拆迁户无任何关系，赵婕提供的收款收据中只有龙润公司签字盖章，也没有寅吾公司签字盖章，如果赵婕认为遗漏了寅吾公司，我们也可以认为赵婕的手续不齐全的；4.我方认为拆除了我们的房屋就应当补偿我们房屋。 龙润公司辩称，1.程序是否合法由法院审理；2.是否遗漏主体的问题，龙润公司与寅吾公司有补充协议，协议中明确了寅吾公司没有参与开发建设，所有收益都是龙润公司享有；3.拆迁的合法性的问题，寅吾公司没有参与开发和建设，拆迁都是龙润公司进行，寅吾公司没有参与；4.在拆迁的时候，没有具体门牌号，需要拆迁完毕根据拆迁户数和面积进行划分，才确认门牌号；××.赵婕与龙润公司签订的买卖合同，是为了担保。赵婕与龙润公司之间是融资关系，从一审提交的利息支付证据中也可以证明。 赵婕向一审法院起诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决书第一项“曾超、李良琼对位于龙润国际小区4号楼1-2层××号营业房享有优先权”的判决；2.本案诉讼费用由曾超、李良琼、龙润公司承担。 一审法院认定事实：2010年11月24日，龙润公司、寅吾公司签订《寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书》，约定双方联合竞买位于宜宾市南岸东区，面积340××4平方米的土地，取得开发权后，龙润公司全权负责该地块项目定位、方案定位、开发建设、营销策划，该地块取得的全部收益，归龙润公司所有。2010年12月3日，宜宾市国土资源局和龙润公司签订《国有土地使用权出让合同》，将上述地块出让给龙润公司。2010年12月，为加快实施城市改造，宜宾市人民政府颁发宜府通［2010］7号《关于实施南岸东区组团Ｄ-2-3地块范围内城市改造有关事项的通告》，载明:该地块由龙润公司、寅吾公司竞得，并负责实施改造工作；改造内容为完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，按照规划要求进行建设。 2013年7月2日，曾超、李良琼及案外人曾向东（乙方／被拆迁人）与龙润公司（甲方／拆迁人）签订了《宜宾市南岸东区组团Ｄ-2-3地块房屋拆迁补偿安置协议书（产权调换）》（以下简称拆迁协议书），协议约定乙方同意龙润公司拆迁其位于宜宾市南岸东区的房屋，房屋用途为营业房和住宅，所有权人分别为曾超、李良琼、曾向东，一层营业房建筑面积为92.2××㎡，二层住宅建筑面积为112.74㎡，三层住宅建筑面积为110.39㎡，房屋所有权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××、00××××1、00××××2号；偏房建筑面积为1××0㎡；乙方自愿选择产权调换拆迁补偿方式进行安置。协议第二条约定：“甲方对乙方进行补偿：安置一层营业房建筑面积94.41㎡在4号楼正一层营业用房（新办产权证的用途应为营业），安置的营业房公摊面积不计入乙方的营业房中，产权调换后，安置面积中增加××㎡以内按甲方公布的价格打五折，超过××㎡的面积按市场价补差价；二层住宅建筑面积112.74㎡，按1:1.××在4号楼二层安置，产权调换后新办产权证的用途应为商业用房，所安置的商业用房公摊面积不计入乙方的商业房中；三层住宅建筑面积110.39㎡按1:1.××由甲方在2号楼9层和21层安置两套分别为120㎡左右住宅给乙方，不补差价；甲方在航天路安置房二单元一楼二号建筑面积71.94㎡，三楼××号建筑面积72.07㎡安置两套住宅给乙方作为乙方偏房的补偿；返还二号楼下范围内标准地下车库二个，不补差价。待甲方4号楼营业房建成竣工验收后由甲方返还乙方。因即刻拆除乙方所有住房、营业房、偏房，……”此后龙润公司出具商业楼安排明细，载明龙润公司向曾超、李良琼提供的安置房具体位置为4号楼1层××号，预测绘建筑面积421.6㎡。 2014年9月1××日，龙润公司向赵婕出具载明金额为40000000元的，款项事由为房款的《收款收据》。2014年9月19日赵婕分4次向龙润公司转账支付共计××0000000元。龙润公司于当日向赵婕出具载明金额为××0000000元的，款项事由为借款的《收款收据》，并同时出具载明金额为10000000元的，款项事由为房款的《收款收据》。2014年10月23日，龙润公司郭昌平转账支付张帮嘉162××000元，龙润公司内部记账凭证注明系赵婕10月19日至10月18日的资金占用费。2014年9月17日，赵婕（买受人）与龙润公司及案外人寅吾公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买龙润国际小区4幢1层××号商业用房，预测建筑面积共843.73㎡，总价款6474730元，买受人采取一次性付款。该份合同在宜宾市房地产管理局办理了《宜宾市商品房买卖合同预售备案证明》【宜房（201××）合备字第0137号】，载明买受人为赵婕，房屋坐落为翠屏区航天路中段8号龙润国际小区4幢1-2层××号，建筑面积421.6㎡，总价6474730元，用途为商业用房。201××年3月18日，赵婕在载明“本人承诺以案涉龙润国际小区的房屋自愿做商品房预告登记，如以后撤销商品房预告登记所产生的一切费用由本人自己承担。”的《承诺书》上签字摁手印。次日，赵婕就前述房屋办理了预购商品房预告登记（宜宾市房预翠屏区字第××号）。根据宜宾市房地产管理局提供的资料显示，龙润国际小区4号楼1层××号商业用房（建筑面积421.6㎡）“拆迁户姓名”一栏载明为曾超、李良琼。 2016年7月12日，曾超、李良琼以房屋拆迁安置补偿合同纠纷将龙润公司诉至一审法院，要求：龙润公司向曾超、李良琼交付案涉房屋、办理房权证、国土证并过户到曾超、李良琼名下、支付拖欠的安置费用及利息等；一审法院于2016年10月9日作出（2016）川1××02民初4048号民事判决，认为曾超、李良琼应取得的安置房属于龙润国际小区二期工程，尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交付房屋、过户、备案等条件，遂判决龙润公司支付曾超、李良琼拖欠的安置费用及利息，并驳回曾超、李良琼的其他诉讼请求。2016年10月27日，曾超、李良琼再次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷将龙润公司诉至一审法院，要求：确认曾超、李良琼对案涉房屋享有优先权。一审法院于2016年11月28日作出（2016）川1××02民初62××8号民事判决，判决曾超、李良琼对案涉房屋享有优先权。判决之后曾超、李良琼和龙润公司均未上诉。 2016年12月29日，宜宾市房地产管理局向赵婕发出宜房发（2016）177号《关于依法撤销龙润国际项目9套房屋商品房买卖合同预售备案的通知》，告知赵婕根据四川省宜宾市翠屏区人民法院已生效的（2016）川1××02民初62××8号等九份民事判决，房管局经研究决定将依法撤销龙润国际9套房屋的商品房买卖合同预售备案，其中即包括本案该套房屋。该通知中对应本案所涉房屋的被拆迁人载明为曾超、李良琼。赵婕认为确认曾超、李良琼对诉争房屋享有优先权，损害了赵婕的权益，故向一审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2016）川1××02民初62××8号民事判决。 一审法院认为，本案系第三人撤销之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条规定：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、判决书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、判决书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、判决书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、判决书内容错误损害其民事权益。”一审法院根据审理查明的事实，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否存在错误，即是否遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体，曾超、李良琼两次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉龙润公司是否构成重复起诉，龙润公司是否具有拆迁人主体资格，《拆迁协议书》约定的安置房源是否特定、具体；2.关于赵婕向龙润公司转款行为性质的法律分析。 1.（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否存在错误 第一，是否遗漏寅吾公司及赵婕作为诉讼主体。案涉龙润国际小区由龙润公司与寅吾公司共同开发，两公司签订《寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书》中明确约定由龙润公司全权负责案涉小区开发建设、营销策划，全部收益也归龙润公司所有。赵婕虽与两公司签订《商品房买卖合同》，但其合同款项是支付给龙润公司，收据也由龙润公司出具。另寅吾公司对曾超、李良琼与龙润公司签订拆迁协议书并开发修建案涉小区等一系列行为均未提出异议，应视为寅吾公司默认龙润公司的一切开发行为。在（2016）川1××02民初62××8号案件中曾超、李良琼系基于与龙润公司签订的拆迁协议而主张优先权，赵婕并非该合同当事人，故一审法院在审理（2016）川1××02民初62××8号案件时未追加寅吾公司和赵婕参加诉讼并无不当。基于此，一审法院在本案审理中也未准许赵婕提出追加寅吾公司为被告的申请。 第二，曾超、李良琼两次以房屋拆迁安置补偿合同纠纷起诉龙润公司是否构成重复起诉。曾超、李良琼在第一次诉讼时系要求龙润公司交付案涉房屋、办理产权证过户，一审法院在审理时认定曾超、李良琼应取得的安置房属于龙润国际小区二期工程，尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备交付房屋、过户、备案等条件，遂判决驳回其诉讼请求。曾超、李良琼遂根据安置房不具备交付及本证情况，第二次起诉要求确认其对案涉房屋有优先权。曾超、李良琼两次起诉的基础事实相同，但诉请的内容和法律依据不同，故不构成重复起诉。赵婕提出曾超、李良琼重复起诉的理由不成立。 第三，龙润公司是否具有拆迁人主体资格。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”及第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”规定，龙润公司系根据宜宾市人民政府颁发的宜府通[2010]7号通告内容负责实施改造，完成地块范围内建构筑物的拆迁安置补偿工作后，有权按规划要求进行建设。故龙润公司是具有拆迁人主体资格，其与曾超、李良琼签订《拆迁协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。赵婕以龙润公司不具有“拆迁人”主体资格，拆迁协议书违法的理由不能成立。 第四，《拆迁协议书》约定的安置房源是否特定、具体。曾超、李良琼和龙润公司在《拆迁协议书》约定了龙润公司提供给曾超、李良琼的安置房位于叙府路龙润国际小区安置一层营业房建筑面积94.41㎡在4号楼正一层营业用房……二层住宅建筑面积112.74㎡，……；三层住宅建筑面积110.39㎡……龙润公司在航天路安置房二单元一楼二号建筑面积71.94㎡，三楼××号建筑面积72.07㎡安置两套住宅给曾超、李良琼作为偏房的补偿……。双方在签订拆迁协议书时未明确安置房的具体门牌编号等，也符合拆迁协议书签订时房屋尚未修建的实际状况；且之后龙润公司出具商业楼安排明细，载明龙润公司向曾超、李良琼提供的安置房具体位置为4号楼1层××号，预测绘建筑面积421.6㎡。一审法院认定曾超、李良琼和龙润公司的《拆迁协议书》及《补充协议》关于安置房的约定符合安置房位置和用途特定的规定，赵婕提出的《拆迁协议书》约定的安置房源不具有特定性，不应适用《最高人民法院》第七条，曾超、李良琼不应对案涉房屋的优先权的理由不成立。 故，一审法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决依照《最高人民法院》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”规定，判决曾超、李良琼对案涉房屋享有优先权并无错误，赵婕提出的撤销理由不成立。 2.关于赵婕向龙润公司转款行为性质的法律分析 赵婕主张其转账给龙润公司的款项系购房款，其与龙润公司之间仅存在商品房买卖合同关系，而龙润公司和曾超、李良琼认为赵婕的转账系借款，即借贷关系。结合本案赵婕向龙润国际转账支付款项日期、《收款收据》载明内容、龙润公司向张帮嘉转账支付了部分利息、赵婕签订《商品房买卖合同》日期、赵婕签订商品房预告登记《承诺书》等事实，说明赵婕与龙润公司签订《商品房买卖合同》的合同目的并非系单纯的买卖房屋，赵婕当时向龙润公司支付款项也并非基于直接履行商品房买卖合同。即使赵婕支付的款项系购房款，龙润公司存在一房二卖的情形，依照《最高人民法院》第七条规定，曾超、李良琼作为被拆迁人仍享有优先取得补偿安置房屋权益，赵婕可主张龙润公司违约等要求龙润公司承担违约责任等。且本案中，曾超、李良琼和龙润公司签订《拆迁协议》和《补充协议》的时间均早于赵婕于龙润公司签订《商品房买卖合同》及赵婕办理商品房预告登记时间，赵婕也并未举证证明曾超、李良琼和龙润公司之间存在恶意串通损害赵婕的民事权益的行为。 综上，赵婕提供的证据不能证明一审法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决存在内容错误，对其主张撤销该民事判决的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十二条、第二百九十四条、第二百九十八条、第三百条规定，经一审法院审判委员会讨论，判决：驳回赵婕的诉讼请求。案件受理费100元，由赵婕负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，一审判决第10页记载“龙润公司内部记账凭证注明系赵婕10月19日至10月18日的资金占用费”系笔误，应为“龙润公司内部记账凭证注明系赵婕10月19日至11月18日的资金占用费”。 本院认为，本案争议焦点：一是一审审理了赵婕与龙润公司的关系及龙润公司与寅吾公司的关系是否超过了第三人撤销之诉的审理范围；二是四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否遗漏了诉讼主体赵婕、寅吾公司；三龙润公司与曾超、李良琼签订《房屋拆迁协议书（产权调换）》是否违反《征收条例》；四是案涉拆迁安置房位置、用途是否特定；五是曾超、李良琼对案涉房屋是否享有优先权即四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否正确。 针对争议焦点一即一审审理了赵婕与龙润公司的关系及龙润公司与寅吾公司的关系是否超过了第三人撤销之诉的审理范围。本院认为第三人撤销之诉虽主要审理法院已发生效力的判决、裁定、调解书是否错误，是否因该错误损害了第三人权利的问题。但在本案中曾超、李良琼等原审被告以赵婕与开发商之间是借款关系而非买卖关系为由抗辩赵婕不享有房屋买受人的权利，进而认为四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决并无错误。故一审法院依法对该事实进行认定不仅为了查清事实，也在回应当事人的抗辩是否成立，故一审法院审理赵婕与龙润公司的关系并未超过本案的审理范围，赵婕的该点上诉理由不能成立。 赵婕一直在陈述四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决遗漏了诉讼主体寅吾公司，故一审法院通过认定寅吾公司与龙润公司之间的法律关系，从而认定是否有必要追加寅吾公司参加诉讼，以回应赵婕的起诉理由，并未超过本案的审理范围，故赵婕称一审审理寅吾公司与龙润公司的关系超过了本案的审理范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于赵婕与龙润公司的关系。赵婕向龙润公司转账共计××0000000元整，而正常的房屋交易金额一般不会是整数，赵婕的转款金额异于正常的房屋交易金额。龙润公司提交了记账凭证,记账凭证虽是龙润公司单独制作，但是依法、按实记账是公司的法定义务，一审中龙润公司提交了完整的原始记账凭证，且记账凭证上收入与支出金额与转账金额相一致，故本院对一审采信记账凭证予以确认。龙润公司的账务凭证上记录赵婕的转款系“借款”，并记载通过转账张帮嘉支付了利息，结合前述赵婕支付款项的异常，一审法院认为“赵婕与龙润公司签订《商品房买卖合同》的目的并非系单纯的买卖房屋，赵婕当时向龙润公司支付款项也并非基于直接履行商品房买卖合同”并无不当。 争议焦点二即四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否遗漏了诉讼主体赵婕、寅吾公司的问题。对该份判决是否遗漏赵婕参加诉讼的问题评析如下：本院认为，赵婕认为其是案涉房屋的预告登记人,并认为曾超、李良琼对案涉房屋不享有优先权，系认为其自身对案涉房屋享有独立的请求权。有独立请求权的第三人参加诉讼的方式，可以是自愿加入到曾超、李良琼提起的四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号案件，也可以另行提起诉讼，而不是由法院依职权通知，赵婕不是必须参加四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事案件审理的当事人，在该案中未通知赵婕参加诉讼并无不当，故赵婕称该案遗漏其作为诉讼主体的上诉理由不能成立。对该份判决是否遗漏了寅吾公司的问题评析如下：本院认为，第一，曾超、李良琼是基于其与龙润公司签订的《房屋拆迁协议书（产权调换）》主张优先权，寅吾公司并非该份合同的主体；第二，从龙润公司与寅吾公司签订的《寅吾公司与龙润公司联合竞投补充协议书》的内部约定来看，合同中约定由龙润公司全权负责案涉小区开发建设、营销策划，全部收益也归龙润公司所有；第三，从龙润公司、寅吾公司在经营中具体操作来看，赵婕虽与两公司签订《商品房买卖合同》，但其合同款项是支付给龙润公司，收据也由龙润公司出具。另寅吾公司对龙润公司与曾超、李良琼签订拆迁协议书并开发修建案涉小区等一系列行为均未提出异议，从两公司经营方式来看，可以认为寅吾公司认可龙润公司的一切开发行为。故四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号案件中未追加寅吾公司参加诉讼并无不当。赵婕上诉称该案遗漏了其与寅吾公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 争议焦点三即龙润公司与曾超、李良琼签订《房屋拆迁协议书（产权调换）》是否违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》。本院认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》的公布时间是2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”，龙润公司在该条例公布前就已取得案涉房屋拆迁许可，虽实施行为在该条例之后，但根据该条例的规定龙润公司可以继续成为拆迁主体，只是不能成为强制拆迁的主体。一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定认定龙润公司是拆迁人属于适用法律错误，但不影响对该争议焦点的认定，因此，龙润公司与曾超、李良琼签订《房屋拆迁协议书（产权调换）》符合法律规定，赵婕的上诉理由不能成立，本院不予支持。曾超、李良琼是根据与龙润公司两方平等主体之间签订的协议提起的诉讼，应适用民事程序及民事法律审理，故赵婕称曾超、李良琼提起的诉讼应适用行政诉讼审理的上诉理由不能成立，本院不予支持。 争议焦点四即案涉拆迁安置房屋位置、用途特定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法安置曾超、李良琼的房屋约定了用途为“商业”，应认定为用途特定，双方对此无争议。但双方对案涉房屋位置是否特定有争议。本院认为，宜宾市房地产测绘队于2014年9月1××日才出具《宜宾市房屋面积预测绘报告》，在该报告上才显示了房屋的编号，龙润公司与曾超、李良琼签订房屋的时间是2013年7月2日，系在该测绘报告之前，故没有写明门牌号符合当时的拆迁实际。对于梁尚芳的拆迁协议上有门牌号的问题，龙润公司解释为梁尚芳安置的房屋中其中一套系龙润公司已修建完成的房屋而非未修建的房屋，对于已修建的房屋有门牌号，但未修建的房屋和本案曾超、李良琼一样无门牌号。从梁尚芳与龙润公司签订的《房屋拆迁协议书（产权调换）》上看梁尚芳安置的房屋一个名为“安置房”小区，一个是“龙润国际”小区，“安置房”小区有具体的门牌号，但“安置房”小区同时也写明了“现房”，而“龙润国际”小区因是未修建的房屋，同样未标明具体的门牌号。结合梁尚芳的协议书，本院有理由相信龙润公司的陈述为真。对于恒昌塑料厂的拆迁协议上有门牌号的问题，龙润公司解释为恒昌塑料厂最后拆迁，因恒昌塑料厂硬性要求写上门牌号故写上了门牌号。本院认为恒昌塑料厂与龙润公司签订协议的时间是2013年12月14日，随着拆迁工作的推进，龙润公司有条件编写门牌号的情况下与恒昌塑料厂的协议上写上安置房屋的门牌号也符合拆迁工作的实际情况。 本院认为门牌号固然是确定安置房屋位置的最佳方式，但并非唯一的识别方式。若从现有的约定可以对应以后安置房屋的位置则也应当视为约定的房屋位置特定。本案中约定了安置曾超、李良琼的房屋名称为“龙润国际”，位置为4号楼1-2层××号，并约定了面积，从龙润国际同一楼幢同一层房屋的面积来看，并无房屋面积完全相同的情况，故双方系用楼幢加楼层再加面积的方式最终定位具体的安置房屋。从实际效果看，据龙润公司陈述，仅存在少数的安置重复的情况。龙润公司出具的商业楼安排明细及宜宾市房地产管理局出具的函件附表《龙润国际拆迁户安置房源明细表》，均准确记载了曾超、李良琼被安置房屋的面积和门牌，上述两份证据虽系后来制作，但均是根据前期龙润公司与曾超、李良琼等拆迁户签订的协议后整理的结果，并非龙润公司与拆迁户重新协商的结果，故赵婕称安置曾超、李良琼的房屋位置不特定的上诉理由不能成立，本院不予支持。 争议焦点五即曾超、李良琼对案涉房屋是否享有优先权即四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号民事判决是否正确。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”规定，此为法律赋予了被拆迁人的法定优先权。前文已分析，本院有理由怀疑赵婕与龙润公司之间是一种借款关系，而所谓的房屋买卖合同只是一种担保，在权利的顺位上，赵婕对案涉房屋的权利劣后于被拆迁人对案涉房屋享有的权利。即使赵婕果真如其所言系真实的购房者，在权利顺位上，被拆迁人享有法定优先权也优于其经过预告登记的债权请求权。故四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1××02民初62××8号案件判决曾超、李良琼对案涉房屋享有优先权并无不当。物权的预告登记确实使该登记债权人的债权具有一定的物权对抗效力，但其效力并非最高，赵婕系在201××年才为案涉房屋办理了预告登记，系在被拆迁人与龙润公司签订拆迁补偿安置协议之后，一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条比较了曾超、李良琼与赵婕权利的优劣，而未适用物权法关于预告登记的规定并无不当，故赵婕称一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，赵婕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽在适用法律上有错误，但不影响案件裁判的结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人赵婕负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 聂华竟 审判员 陈志彬 二〇二〇年七月七日 书记员 牟岑雪