安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1323民初3138号原告：武金楼，男，1944年7月28日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：胡居彦，灵璧县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：黄明婉，安徽徽灵律师事务所律师。被告：蔡辉，男，1980年1月3日出生，汉族，住江苏省邳州市。被告：李斌，男，1979年11月14日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。被告：马腾，男，1966年10月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。被告：马美华，系马化腾之妻，女，1964年9月11日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。被告马腾、马美华委托诉讼代理人：马道庆，安徽双睿律师事务所律师。被告：王林，男，1971年3月30日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告武金楼与被告蔡辉、李斌、马腾、马美华、王林房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月10日，向本院起诉。本院同日受理后，依法由审判员**适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭审理了本案。原告武金楼及其委托诉讼代理人胡居彦、黄明婉，被告马腾及其委托诉讼代理人马道庆，被告王林到庭参加诉讼，被告蔡辉、李斌经本院传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武金楼向本院提出请求：1、判令五被告立即共同支付原告房屋租金430000元；2、判令五被告共同支付原告违约金60000元；3、判令五被告对上述款项承担连带责任；4、判令五被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年9月1日,原告与被告蔡辉签订一份《房屋出租合同书》,约定原告将其所有的座落在灵城南关光明大街南段西侧二环路口楼房(土地使用证号:灵国用(2013)字第015907,房产证号:房地权灵房字第Ｅ18-××6)的二、三、四层全部及五楼南半边出租给蔡辉使用:租期为七年,即自2012年9月1日起至2019年8月31日止:当年租金为24万元,从第三年起每年递增当年房租总和的7%;每年到期租金一次性付清,即每年9月1日支付租金,否则依法律规定按拖欠租金的30%支付违约金。同日,原告与蔡辉又签订一份《房屋出租补充合同》,约定在前《房屋出租合同书》约定的当年房租24万元基础上增加2万元,即为26万元;以后房租每年增加2万元,从第四年开始递增;前《房屋出租合同书》其余条款不变。签订合同后,原告将房屋交付给了蔡辉,蔡辉接收房屋后用于开设经营“99快捷商务宾馆”。2015年5月11日,蔡辉因与被告马美华之间因民间借贷纠纷达成执行和解协议。并在(2014)皖灵公证字第1144号公证书的基础上,约定被告王林享有“99快捷商务宾馆”50%的份额。2015年6月12日,原告与被告蔡辉、李斌签订《房屋出租补充合同》,约定2012年9月1日的《房屋出租合同书》及《房屋出租补充合同》继续有效,并将“99快捷商务宾馆”委托给李斌经营管理,同日李斌授权被告马腾负责“99快捷商务宾馆”的相关事宜,其后“99快捷商务宾馆”归被告马腾、马美华夫妻二人负责实际经营。2017年8月31日前租赁期间的租金,被告均已支付:2017年9月1日至2018年8月31日期间的房租,被告仅支付部分租金,尚欠9万元;2018年9月1日至2019年8月31日的租金34万元,被告至今没有支付。累计拖欠租金43万元。原告认为,被告马腾对原告应当承担的债务经原告同意已经发生转移,且被告蔡辉并没有脱离原租赁合同关系,各被告之间应当是并存的债务承担,而各被告以种种理由推脱、拒绝支付租金,严重侵害了原告的合法权益。为此,原告为了维护自己的合法权益,依据法律的规定和合同的约定,具状起诉,请判如所请。蔡辉辩称：被告自合同签订之日至2015年6月6日之前都是本人经营。2015年6月6日后，本人50%股份归马美华、马腾，经营由李斌管理。宾馆所有收入用于归还欠马美华、马腾债务，宾馆一切开支由马美华、马腾支付（工人工资、保洁费用、电费及房租）。另外50%股份由王林支配。李斌未做答辩。马腾、马美华辩称：1、被告不是诉争房屋承租人，不是本案适格的被告，没有缴纳案涉房租的义务；2、被告马美华与蔡辉在2015年5月11日签订的执行和解协议并未实际履行。原告与蔡辉2012年9月1日签订的房屋出租合同对被告没有约束力；3、2015年6月12日的房屋租赁合同背面备注部分，有改动痕迹，且“李斌”签名并非本人书写。该证据不能证明被告马腾同意按原租房合同履行；4、案涉宾馆在2018年8月31日以后，由原告控制及经营；5、原告以被告为案涉宾馆的实际经营人，要求支付房租，没有事实依据。综上，建议驳回原告对被告马腾、马美华的诉讼请求。王林辩称：被告持有50%股份，只经营2015年一年。2016年已经将该股份转让给被告马腾，马腾向被告支付转让费14万元，之后房租与被告无关。本院经审理查明以下事实：2012年9月1日，原告武金楼与蔡辉签订《房屋出租合同书》一份，合同的主要内容为“原告将其所有的坐落在灵城南关光明大街南段西侧二环路口楼房（土地使用证号：灵国用（2013）字第015907号，房产证号：房地权灵房字第××号）的二、三、四层全部及五楼南半边出租给蔡辉使用；租期为七年，即自2012年9月1日起至2019年8月31日止；当年租金为240000元，从第三年起每年递增当年房租总和7%；每年到期租金一次性付清，即每年9月1日支付租金，否则按合同法规定支付违约金30%。同日，原告与蔡辉又签订一份《房屋出租补充合同》，约定在前《房屋出租合同书》约定的当年房租240000元基础上增加20000元，即为260000元；以后房租每年增加20000元，从第四年开始递增；前《房屋出租合同书》其余条款不变”。签订合同后，原告将房屋交付给了蔡辉，蔡辉接收房屋后用于开设经营“99快捷商务宾馆”。2014年12月2日，蔡辉与王林签订合同书，约定将宾馆50%的股份转让给王林，并进行了公证。2015年王林经营一年后，在2016年将该50%的股份转让给被告马腾，其后王林不再参与宾馆经营。蔡辉在经营期间因与被告马美华之间民间借贷纠纷，2015年5月11日，在本院执行期间蔡辉将“99快捷商务宾馆”享有的财产所有权和经营管理权的50%的财产份额作价605000元折抵给马美华。2015年6月12日，原告武金楼与蔡辉、被告马腾签订了《房屋出租补充合同》，主要内容为“甲、乙双方在2012年9月1日的房屋出租合同有效，同等情况下补充如下：1、蔡辉全权委托李斌从事99宾馆的经营，主要管理；2、自签订之日起有效。在补充合同中特备注：宾馆相关事宜一律由李斌委托马腾负责。甲方武金楼、乙方蔡辉、丙方李斌，马腾四人签字”。2016年始，被告马腾、马美华经营该宾馆，每年的租金也是马腾直接向武金楼支付。2012年9月1日至2017年8月31日的租金，均已支付；2017年9月1日至2018年8月31日期间的房租，原告曾承诺被告仅需支付260000元即可，马腾分别在2017年9月25日、2018年3月6日、2018年4月3日三次支付给原告武金楼房租100000元、50000元、20000元，合计170000元，尚欠90000元没有支付。2018年8月31日，被告马腾、马美华退出经营。之后，宾馆由原告实际经营。本院认为,原告武金楼与被告蔡辉之间签订的《房屋出租合同书》，是双方真实意思表示，合法有效。2015年6月12日，原告武金楼与被告蔡辉、李斌、马腾之间达成的补充合同、特别备注，是各方真实意思表示，合法有效。原告武金楼和被告蔡辉虽是案涉租赁合同的相对人，但蔡辉在经营期间因与被告马美华民间借贷纠纷，本院在执行过程中达成的和解协议，蔡辉将享有的“99快捷商务宾馆”财产所有权和经营管理权的50%的财产份额作价605000元折抵给马美华，王林也将其50%的份额转让给马腾，被告夫妻即对该宾馆进行了经营和管理。从原告武金楼的银行卡交易明细清单上可以看出，被告马腾在2017年9月至2018年4月间三次通过银行转账的方式支付给原告案涉房屋租金170000元。上述证据形成一条完整的证据链，证明被告马腾、马美华在实际经营案涉宾馆，同时也在实际履行案涉房屋租赁的合同义务。原告武金楼对两被告实际经营案涉宾馆及支付房租的事实亦予以认可。故，对原告要求被告马腾、马美华立即共同支付原告2017年房租90000元，本院予以支持。被告蔡辉、李斌、王林没有参与实际经营，原告请求判令其承担责任，本院不予认可。关于原告违约金的请求，因被告马腾、马美华实际经营支付房租，双方并没有对经营活动的违约责任进行约定，不能以与蔡辉签订合同中的违约责任推定由被告马腾、马美华负担，故原告关于违约金的请求，本院不予支持。原告武金楼虽然与被告蔡辉签订了租赁合同，但在合同履行过程中，实际对合同进行了变更，即实际经营者承担租金。2018年8月31日之后，被告马腾夫妻不再进行经营，宾馆实际由原告自己经营管理，故原告关于2018年至2019年的房租，请求判令被告支付没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告马腾、马美华于判决生效后十日内支付原告武金楼房屋租金人民币90000元；二、驳回原告武金楼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4325元，由原告武金楼负担3300元，被告马腾、马美华负担1025元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  **二〇二〇年七月十四日法官助理耿婷书记员陈小艺附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。另附：灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户户名：灵璧县人民法院执行款专户账号：12×××23开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部汇款备注栏请注明案号