辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3946号上诉人（原审被告）：石庆东，男，1972年10月16日生，汉族，住大连经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：大连佳和物业管理有限公司，住所地：大连市沙河口区中山路572号星海旺座B1层2室。统一社会信用代码：91210204764434634X。法定代表人：姜积全，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：崔雪梅，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王中乾，北京市京都（大连）律师事务所律师。原审被告：姜彦，男，1964年3月12日生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。上诉人石庆东因与被上诉人大连佳和物业管理有限公司（以下简称佳和物业）、原审被告姜彦物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石庆东上诉请求：撤销一审判决并依法改判按照五折的标准支付物业费；佳和物业返还和赔偿其利用小区公共区域取得的收益和给业主造成的损失；一、二审诉讼费用由佳和物业负担。事实和理由：佳和物业提供的服务存在重大瑕疵，从小区交房至今物业一直在侵害业主合法权利。从小区交房至今佳和物业一直在侵害业主合法权力。小区路面方砖破损率达到90%以上，路灯从未正常使用，绿化带、草坪已损坏，消防设备不合格，安防设备形同虚设。第一年交房时原本是配套停车场被改成了室外商亭。在业主的举报下,2014年7月7日行政执法局下达了处罚决定书,勒令其拆除。2015年7月7日在未征得业主同意下,又擅自将停车场以近乎自用的低价租赁给第三方改成了收费停车场,规划71个停车位三年只收费2万元(实际停车位画了150多个)，损害了广大业主的利益中饱私囊。停车场三年按淡旺季各占百分之五十计算收费应不少于300万元,损失应当由佳和物业承担。交接合同上显示佳和物业将钟楼楼顶租赁给铁塔公司,交接书上写明转给名越物业8个月租金9,700元,折合每年14,550元×5年合计72,750元。私自将场地租用给于洪文、沐海天歌、集装箱冷饮亭、旋转木马、户外电子大屏幕、墙体广告、电梯广告、四个海鲜烧烤大棚等等(均有照片为证),佳和物业应依法公布财务数据，并按照《物业管理条例》、《物权法》的相关法律法规之规定，连本带息返还上述赔偿和返还之款项给全体业主，石庆东保留另案起诉的权利。金普新区物业办于2018年10月11日已认定佳和物业恶意弃管，记入不良记录。佳和物业向业主主张物业费，应当建立在履行物业服务责任的基础上，收费标准应按照服务达到的实际水平确定。佳和物业提供不了收费资质、企业资质。佳和物业提供的物业服务直接导致小区房价严重贬值，损害了业主的利益。佳和物业辩称，不同意石庆东的上诉请求。停车场非佳和物业出租，佳和物业也没有收费。前期物业未经招标不构成合同无效。房屋的价值是否保值与佳和物业无关，业主若对佳和物业不满，可以成立业主大会，重新选聘物业机构。佳和物业没有恶意弃管，向新物业公司履行了相应的交接手续。姜彦未陈述。佳和物业向一审法院起诉请求：石庆东、姜彦支付2015年6月1日至2018年9月30日期间的物业费44,799元。一审法院认定事实：石庆东、姜彦购买了案外人大连大商嘉华金海岸有限公司开发的位于大连经济技术开发区商铺（建筑总面积223.75平方米），并与案外人大连大商嘉华金海岸有限公司签订了《大商金石滩商业中心前期物业服务协议》，约定石庆东、姜彦每年度应按照5元/月平方米的标准向大连大商嘉华金海岸有限公司委托的物业管理企业交纳物业费，如逾期交纳须从逾期之日起按日千分之三的标准交纳滞纳金等相关内容。后案外人大连大商嘉华金海岸有限公司与佳和物业签订《前期物业服务合同》，将案涉小区的物业管理及服务委托给佳和物业。石庆东、姜彦依约向佳和物业交纳了2015年6月1日之前的物业费。但2015年6月1日至2018年9月30日期间的物业费44,779元（223.75平方米×5元/平/月×40个月），石庆东、姜彦至今未交。佳和物业就案涉2015年6月1日之后的物业费曾于2017年诉至一审法院，调解未果，佳和物业撤回起诉。一审法院认为，佳和物业、石庆东、姜彦存在物业服务合同关系，佳和物业向石庆东、姜彦提供物业管理服务，石庆东、姜彦应向佳和物业缴纳物业费。石庆东、姜彦未按约定缴纳物业费的行为属违约，应承担相应的责任。故佳和物业要求石庆东、姜彦缴纳自2015年6月1日至2018年9月30日期间物业费44,779元，于法有据，予以支持。关于诉讼时效。佳和物业于2017年就石庆东、姜彦欠付的物业费诉至本院，本案佳和物业的诉讼请求未过诉讼时效。关于石庆东、姜彦称佳和物业没有收费资质无权收取物业费的问题，佳和物业是否具有收费资质以及小区违建问题，属于行政管理范畴，石庆东、姜彦对此如有异议，可向相关部门举报。佳和物业依据《大商金石滩商业中心前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》已为案涉小区提供了物业服务，石庆东、姜彦理应依约向佳和物业交纳物业费，故对石庆东、姜彦的抗辩意见不予采信。关于石庆东、姜彦称小区物业服务存在瑕疵的问题，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以佳和物业未尽到管理义务、存在不作为为由拒绝交纳物业费，该行为不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，石庆东、姜彦若认为佳和物业存在不当行为或者收费标准偏高，可依法另行主张权利，但以此为由拒绝交纳物业费没有法律依据，不予支持。判决：姜彦、石庆东于本判决生效之日起十日内给付大连佳和物业管理有限公司自2015年6月1日至2018年9月30日期间的物业费44,779元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由姜彦、石庆东负担。二审中，上诉人石庆东提交了七组证据：1、停车场场地的租赁协议书，拟证明佳和物业私自以低价对外出租停车场，损害了业主的利益；2、关于大商金石滩商业中心项目组织开展相关工作的函，拟证明佳和物业恶意弃管的问题；3、曾任佳和物业消防领班的高丹的证明，拟证明2013—2014年任职期间，冬季消防水箱由于防冻的问题放出开发区2单元8号消防用水，佳和物业消防不合格；4、照片，拟证明佳和物业占用公共区域；5、大连市机动车停车场备案证，拟证明佳和物业将停车场对外出租；6、佳和物业金石滩分公司与名越物业交接付款确认函复印件，拟证明佳和物业把公共区域租给中国铁塔股份有限公司大连分公司；7、合同复印件，证明佳和物业把公共区域租给铁塔公司等公司。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证据1的真实性不予认可且否认对外出租停车场的事实；对前述证据2的关联性不予认可，主张该函件仅是明确要求召开业主大会选聘物业公司且是否弃管不影响佳和物业已业主提供服务有权收取物业费；对前述证据3、4的真实性不予认可；对前述证据5的关联性不予认可；对前述证据6、7的真实性不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。被上诉人与案涉小区开发商案外人大连大商嘉华金海岸有限公司签订了《大商金石滩商业中心前期物业服务协议》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉前期物业服务协议对包括上诉人及原审被告在内的全体小区业主具有约束力。上诉人提出的被上诉人作为前期物业服务企业未经招投标准程序选聘等问题不构成案涉前期物业服务协议无效的理由，该协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且不存在违反其他强制性、效力性法律规定之处，故上诉人及原审被告应按照该协议中约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费。经本院审查，一审法院认定的房屋面积及欠缴物业费期间均正确，故上诉人应向被上诉人缴纳案件期间的物业费44,779元，一审法院对此认定无误，本院予以确认。关于上诉人提出的被上诉人私自以低价对外出租停车场、占用公共区域损害业主利益的问题，与缴纳物业费并非同一法律关系，不构成上诉人拒缴物业费的合法理由。关于上诉人主张的案涉小区在卫生、安保、消防服务等方面存在的问题，上诉人应依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达不满。上诉人在二审中提出由被上诉人返还和赔偿其利用小区公共区域取得的收益和给业主造成的损失，该请求在一审中并未作为反诉提出，故本院亦不予处理。关于本案诉讼时效的问题，经本院审查，被上诉人在2017年已就案涉物业费纠纷向一审法院起诉，经诉前调解程序调解未果后被上诉人撤诉，故被上诉人本次起诉未超过诉讼时效，一审法院对此认定正确。综上所述，石庆东上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人石庆东负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月一日书记员 牛超群