湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2518号上诉人（原审被告）：李泽民，男，1957年6月27日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：李桂嵩（李泽民之子），1981年9月24日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审原告）：东方人寿保险股份有限公司，住所地上海市静安区南京西路1376号7楼568室。法定代表人：田地，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘扬，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏旗，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人李泽民因与被上诉人东方人寿保险股份有限公司（以下简称东方人寿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李泽民上诉请求：1、撤销一审判决，驳回起诉或依法改判；2、判决东方人寿公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对事实认定错误。李泽民不是商业用房购买者。2010年3月12日，李泽民作为购买方代表人与东方人寿公司签订《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，合同中注明李泽民是买房代表人。2015年8月19日，李泽民又作为购买方代表与东方人寿公司签订《关于珞珈山公寓过户的补充协议》，此份协议也明确李泽民是代表而非购买方。二、一审判决适用法律错误。李泽民不是合同的权利义务主体，不是适格的被告。自东方人寿公司分别与实际购买人单独签订商业用房买卖合同之日起，李泽民就退出了合同的权利义务主体，继而由实际购买人取代李泽民签订的前两份合同的法律地位，享有相应的权利，承担相应的义务。虽然11个单位产权购买方有李泽民的子女，但李泽民的子女是完全民事行为能力人，其享有独立签订合同权利，也独立承担合同的义务，同时其他几个实际购买人与李泽民并无特别关系。三、一审判决对事实认定不清，（一）商业用房买卖合同和补充协议合法有效，双方约定先过户后付款的先后履行关系。1、李泽民与东方人寿公司经协商一致订立了《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，约定李泽民购买东方人寿公司拥有完全产权、位于武汉市洪山区珞南街街道口路珞珈山公寓A栋第三层商业用房，房屋所有权证面积2108.5平方米（武房权证洪字第××），国有土地使用证面积为338.4平方米（洪国用2008商第2057号，地号G11010028-A-3)。售房总款为人民币柒佰伍拾万元整（750万元）。付款时间及方式为李泽民在2010年4月25日前支付人民币贰佰贰拾伍万元整（225万元）给东方人寿公司，东方人寿公司即办理房产过户手续。其余房款人民币伍佰贰拾伍万元整（525万元）李泽民分两次支付给东方人寿公司，其中人民币伍佰壹拾伍万元整（515万元）申请银行按揭，余下房款人民币壹拾万元整（10万元）待相关事宜移交后支付给东方人寿公司。2、根据《珞珈山公寓八栋第三层商业用房买卖合同》第三条规定，在李泽民支付首付款225万元后，东方人寿公司即应办理商业用房过户手续，李泽民再办理房屋抵押贷款支付剩余房款给东方人寿公司。李泽民和东方人寿公司代理人费全胜联系中国工商银行洪山支行办理抵押贷款业务，提交了相关材料并通过银行审批。但由于保监会对东方人寿公司进行停业处罚，同时东方人寿公司不能形成股东会决议，且东方人寿公司银行账户被司法查封，致使东方人寿公司无法于2010年4月份为李泽民办理房产过户手续，导致银行不能发放贷款。故房屋买卖合同不能顺利履行的原因是由东方人寿公司单方面原因造成的，给李泽民造成巨大损失。3、由于东方人寿公司不能按合同约定履行过户手续，在李泽民要求退还首付款的情况下，双方于2015年8月19日签订《关于珞珈山公寓过户的补充协议》，作为《珞咖山公寓八栋第三层商业用房买卖合同》的补充协议，双方约定在补充协议签订之日起30内李泽民向东方人寿公司支付房款人民币壹佰伍拾万元整（150万元）。且上述房产早已分户为11个产权单位，双方一致同意以司法裁决或调解的形式办理过户。补充协议第五条约定：“在乙方取得珞珈山公寓八栋第三层商业用房的房产证、国土证后的十个工作日内，乙方应向银行申请该房屋的抵押贷款，用于支付未付房款的剩余部分375万元”。此条明确约定东方人寿公司先过户，过户后李泽民再向银行申请抵押贷款进行付款，《珞珈山公寓八栋第三层商业用房买卖合同》和《关于珞珈山公寓过户的补充协议》都是约定的先过户后抵押贷款还款，这是先后履行关系。在先履行的一方，即东方人寿公司没有履行过户手续的前提下，后履行的一方，即李泽民是有权拒绝付款的。（二）李泽民己将过户10个产权单位房款足额支付给东方人寿公司，不存在拖欠房屋买卖款项的事实。1、售房总款为750万元,李泽民己向东方人寿公司支付房款共计577万元,同时李泽民代东方人寿公司支付税费共计618,586.9元，故李泽民己支付现金房款为6,388,586,9元。2、售房总款为750万元，已过户10户房款总价应为7,500,000元-659,645元=6,840,355元（尚有一个单位产权未过户，武房权证洪字第××,此单位产权面积185.45平方米，房款人民币659,645元）。3、《珞珈山公寓六栋第三层商业用房买卖合同》第三条明确规定：“余下房款人民币壹拾万元整（10万元）待甲方所有的相关事宜移交之后，乙方在一个月内将余下房款人民币壹拾万元整(10万元)一次性支付给甲方。”第五条明确规定：“甲方在移交之前，须结清整层水、电费用。目前配备的水表、电表维持现状。”可是截止至今日，东方人寿公司仍然没有向李泽民移交水、电、楼道、电梯等相关配套设施，故此10万元要求支付给东方人寿公司于法无据且违反合同约定，侵害李泽民合法权益。4、因此应支付费用与已支付现金差额为：6,840,355元-100,000元-6,388,586.9元=351,768,1元。5、东方人寿公司己向李泽民出具了10户已过户产权单位的房款收款收据，总计为6,840,355元，收款收据即是东方人寿公司对李泽民己支付房款的确认。东方人寿公司知道并且同意，一是李泽民代其缴纳税费款冲抵房款，二是明知自己的违约行为导致应支付给李泽民腾退补偿金、违约金、赔偿损失等款项远远超出351,768.1元，同意腾退款、违约金、损失冲抵房款，故开具了收款收据，故李泽民不存在拖欠房款的事实。四、一审违反法定的审理期限。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。2、本案自2017年7月25日立案至今两年有余。既无法定的中止审理的条件，也无法院中止审理的裁定，更无上级法院批准延长审理期限的批复，本案程序己严重违法，恳请上级法院查明原因。五、承办法官拒不接受李泽民提出的反诉，不尊重李泽民的合法诉讼权利。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。4、李泽民提出的反诉与本案属于同一法律关系，更有利于法院査清案件事实，是可以合并审理的，人民法院应当合并审理，因此承办法官不接受李泽民反诉不符合法律的规定。综上所述，一审法院对事实认定不清，适用法律不当，程序严重违法，因此李泽民请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审，维护李泽民的合法权益。被上诉人东方人寿公司答辩称，一、关于李泽民的诉讼主体资格适格。本案涉及的房屋买卖合同以及相关补充协议，均是由李泽民与东方人寿公司签订，在实际履行过程中，相关购房款也是由李泽民直接支付，对于东方人寿公司与11个买房人分别签订房屋购房合同是依据李泽民的要求办理房屋产权过户所需，并且在一审中李泽民对其诉讼主体资格并未提出异议，已经作为被告应诉，故李泽民诉讼主体适格。二、一审法院认定事实清楚，东方人寿公司已经履行了过户义务，将10套房屋过户给了李泽民指定的人员，且房屋已经交付使用，李泽民应当承担支付购房款的法定义务。1、根据补充协议的约定结合实际履行情况，针对11套房屋的过户是分开进行过户，故对于补充协议第五条，关于尾款的规定，李泽民应当针对已过户的房屋办理抵押贷款并支付相应购房款。2、李泽民称2010-2015年期间不能办理过户是东方人寿公司所致，应当举证，否则承担举证不能的后果。双方已经对不能支付购房款的事实达成合意，双方均未相互追究违约责任。3、李泽民欠付东方人寿公司购房款，东方人寿公司无需向李泽民支付补偿款和违约金，根据第一份房屋买卖合同约定，东方人寿公司交付房屋的节点应该是交付房屋的十日之内，现在李泽民仍未付清全部房款，交房条件在2015年之前根本未实际达到。东方人寿公司向李泽民支付是为双方解决矛盾，此行为并不能证明东方人寿公司存在迟延交房，且李泽民主张东方人寿公司存在逾期腾退和迟延交房的违约责任的主张已过诉讼时效。李泽民应当将10万元尾款支付给东方人寿公司。双方实际交房是在2010年，至此之后，李泽民就在使用房屋，水电费也已经结清。4、李泽民主张的楼梯及消防通道被占用的问题。该房屋李泽民及其指定的产权人已经将该房屋出租用于宾馆经营，消防通道可以使用。相关十套房屋已经过户，即使产权人认为权利受到侵害，应当由产权人自行向侵权人提起诉讼，与东方人寿公司无关，更不能影响李泽民支付购房款。三、一审判决公平合理，一审审限也没问题，即便是审限延长也是侵犯东方人寿公司的利益，并且李泽民从2011年就开始实际占用使用房屋，实际享有房屋租金，但是却至今未支付购房款，其行为严重损害东方人寿公司的利益。东方人寿公司向一审法院起诉请求：1、判令李泽民支付东方人寿公司购房款44.04万元（李泽民拖欠购房款107.04万元，但其替东方人寿公司垫付房产交易税费约63万元，两项相抵后仍应支付东方人寿公司44.04万元）；2、李泽民将其垫付的63万元土地增值税、交易税等税费发票原件交付给东方人寿公司；3、由李泽民承担本案的诉讼费、保全费。后变更第三项诉讼请求为：由李泽民承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2010年3月12日，东方人寿公司与李泽民签订了《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，约定：1、东方人寿公司将位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓A栋第三层商业用房出售给李泽民，面积为2108.51平方米，房屋所有权证：武房权证洪字第××。东方人寿公司承诺对该房屋拥有完全的处分权，房屋质量符合国家有关规定，保证该房屋没有产权纠纷和设定抵押、被查封等产权受限的情形，买卖过程中如果发生权属纠纷，由东方人寿公司承担全部法律责任，若给李泽民造成经济损失，东方人寿公司赔偿全部损失；2、售房总价为750万元，合同签订当日，李泽民向东方人寿公司支付购房定金30万元；3、双方同意以银行按揭方式支付部分房款，2010年4月25日前，李泽民支付首付款225万元（含定金30万元），并办理该房过户手续。其余房款525万元，李泽民分两次支付给东方人寿公司，其中515万元申请银行按揭，并于5月30日前直接由银行付给东方人寿公司，余下房款10万元待东方人寿公司所有的相关事宜移交之后，李泽民一个月内一次性支付给东方人寿公司；4、东方人寿公司负责目前已经出租、还未到期的武汉康诚医药销售公司的腾退，若不能顺利腾退，从李泽民全部购房款到东方人寿公司账户之日起，东方人寿公司按月补偿3.8万元给李泽民，直至腾退完成止，武汉康诚医药销售公司的租金仍由东方人寿公司收取。李泽民全部购房款到东方人寿公司账户后，东方人寿公司结清水电等费用后10日内办理房屋移交手续；……8、若东方人寿公司逾期移交，自逾期之日始，按日计算承担售房总款0.1‰的违约金，东方人寿公司接到通知后15日内一次性支付给李泽民，双方合同继续履行。逾期超过60日的，李泽民有权解除本合同。若李泽民违反合同第三条所规定的各项时间点，则按日计算承担相应款项0.1‰的违约金，李泽民接到通知后15日内一次性支付给东方人寿公司，双方合同继续履行。逾期超过60日的，东方人寿公司有权解除本合同，李泽民支付约定的违约金给东方人寿公司。2015年8月19日，双方签订《关于不再执行购房合同第八条第2款的协议》，约定：双方一致同意原合同第八条“违约责任”的第2款不再执行。2015年8月19日，东方人寿公司与李泽民签订了《关于珞珈山公寓过户的补充协议》，约定：鉴于李泽民尚有525万元房款未付清，且上述交易房产已经分户为11个产权单位，双方愿意以务实的方式尽快办妥该房产的过户手续，为此双方经协商一致同意以人民法院判决、裁定或者法院调解的方式确认上述房产交易，以便李泽民办理后续过户手续，双方达成具体意见如下：1、本协议签订后三十个工作日内，李泽民向东方人寿公司一次性支付未付房款的部分150万元；2、李泽民应在付款后十个工作日内启动司法程序，并向东方人寿公司提交法院受理通知书和诉讼费交讫证明；3、东方人寿公司收到款项后，视李泽民启动司法程序的进度，无条件配合办理有关文书的签收、确认、盖章等手续；4、所有与执行有关的费用由李泽民承担；5、在李泽民在取得珞珈山公寓A栋第三层商业用房房产证、国土证后的十个工作日内，李泽民向银行申请该房屋抵押贷款，用于支付未付房款的剩余部分375万元，并备齐所有申请材料；7、若李泽民违反协议的约定，怠于履行本协议规定的任何一项义务超过十五个工作日，致使本协议未能及时履行或无法继续履行的，东方人寿公司将追究李泽民的违约责任，并可以采取其他措施弥补损失，包括接收物业管理、自行收取租金等，若李泽民在此期间仍不采取积极措施履行，东方人寿公司有权终止该房产的交易；8、若李泽民恪守本协议约定，全面履行完毕本协议约定的情况下，东方人寿公司不再对2015年1月起李泽民以此房产获取的收益主张权利；10、本协议的内容与《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》不一致的，以本协议约定为准。合同签订后，2010年3月12日，李桂嵩支付30万元定金，4月26日李桂嵩支付195万元，2015年9月9日李泽民支付150万元，2016年3月28日李桂嵩支付152万元，2016年5月20日李桂嵩支付50万元，共计支付577万元，双方确认李泽民垫付税费金额为618586.9元。2016年1月15日，东方人寿公司向李泽民发出《关于珞珈山公寓办理按揭贷款有关事项的函》，载明：11个相关产权单位的房产购房款未付清，为此双方约定你方应在房产过户后向银行申请抵押贷款用于支付未付清的375万元房款。迄今上述11个产权单位房产中7个已经过户到你方名下，合计面积为1248.26平方米，涉及房款444.0057万元，未过户4个产权单位合计860.25平方米，涉及房款305.9943万元，即未过户产权单位房款额尚不足你方未付清的375万元房款，按协议约定你方应办理珞珈山公寓A栋三层全部11个产权单位的贷款付清购房尾款，以便付清购房尾款，至本函发出之日，你方尚未办妥任何一个产权单位的贷款。我公司现要求你于2016年1月31日前全部办妥上述4个产权单位的按揭贷款手续或7个已过户产权单位的贷款。若逾期未办，按照上述协议第七条的规定，对于你方怠于履行协议规定义务超过十五个工作日，我公司有权追究你方的违约责任，并可以采取其他措施弥补损失，包括接收物业管理、自行收取租金等，若你方在此期间仍不采取积极措施履行，我公司有权终止上述4个未过户产权单位房产的交易，并追讨上述未过户房产之外多余的欠款69.0057万元。其后，李泽民向东方人寿公司发出《回复》，载明：我方于2016年1月22日下午5点收到你公司的函，回复如下：1、我方根据2015年8月19日补充协议第五条：“在乙方取得珞珈山公寓A栋第三层商业用房的房产证、国土证后的十个工作日内，乙方应向银行申请该房屋的抵押贷款，用于支付未付房款的剩余部分375万元并提交所有申请材料”。截止日前我方只取得珞珈山公寓三层商业用房7个房产证、国土证；2、我方于2016年1月18日才收到你公司送达的《土地登记委托书》，故不存在你公司于2016年1月15日提出的异议，你公司函发出之日你公司还未给我方办妥一个完整的产权过户单位；3、2016年1月18日我方收到你公司《土地登记委托书》后，于2016年1月21日才办理了7户房产证、国土证过户手续，不存在任何异议；4、关于你公司提出的四户未过户房产证、国土证之外的多余的欠款69.0057万元，是按合同办理十一户房产过户中你公司应缴的土地增值税和交易税。经双方约定由我方帮你公司代缴办理房产过户的土地增值税和交易税，约69万余元（以代交款发票为准），此款项实属应从未付清的房款375万元中减去我方代缴办理房产过户的土地增值税和交易税款，本也不应提出异议。2017年3月27日，东方人寿公司向李泽民发出《关于解除、的函》，载明：2010年3月12日李泽民作为购房方代表与我公司签订《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，后我公司分别与各购房方包括李桂嵩在内签订了11份《珞珈山公寓商业用房买卖合同》，之后自2010年起所有购房方已完全占有并使用了整个房屋，并从中获取收益至今。鉴于所有房产自2010年下半年即已交付你方占有使用并获取收益近七年，但你方一直拒绝支付最后所欠房款的尾款约173万元，经我方多次催告后仍不支付。现通知如下：1、解除2010年3月12日李泽民作为购房方代表与我公司签订的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》，除合同所涉已完成过户的10套房产外，余下1套房产（武房权证洪字第××）的交易我公司不再履行，现要求你方在2017年4月10日前付清欠款107.04万元（扣除李桂嵩与我公司签订的《珞珈山公寓商业用房买卖合同》对应房产登记权证：武房权证洪字第××的合同价款65.96万元），我公司将追究你方违约责任；2、解除李桂嵩2010年3月12日与我公司签订的《珞珈山公寓商业用房买卖合同》（房产登记权证：武房权证洪字第××）。2017年3月30日，李泽民向东方人寿公司发出《关于解除、的函的回复》，载明：从合同签订之日起，我方无任何违反合同内容的事实。若你方强行单方面解除合同，我方将按合同约定，追究你方责任。1、自合同签订至今，你公司没有将房屋的水、电、楼道办理移交手续，我方多次要求你方来人办理移交，结账。你方不予配合，一直拖延，不解决问题；2、因你公司内部原因，造成房屋不能按时办理过户手续，按揭贷款因你司银行账号受阻，并无能力将房屋原租户腾退的情况下，我方鉴于房屋买卖交易安全着想，在2011年1月31日从原租房康诚药业转租使用至2014年12月31日，另你方在武汉的房产物业公司东俞公司2011年上半年还在楼里办公，其“占有”这一说法更不存在；3、你方提出的欠款数，没有减去我方代你方垫付的十户已过户的房屋交易税费，数额不实。一审法院认为，东方人寿公司、李泽民2010年3月12日签订的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。合同约定：“东方人寿公司负责已经出租、还未到期的武汉康诚医药销售公司的腾退。若不能顺利腾退，从李泽民全部购房款到东方人寿公司账户之日起，东方人寿公司按月补偿3.8万元给李泽民，直至腾退完成止。武汉康诚医药销售公司的租金仍由东方人寿公司收取。李泽民全部购房款到东方人寿公司账户后，东方人寿公司结清水、电等费用后10内办理房屋移交手续。”本案中，李泽民未能支付已过户的十套房屋的购房款，东方人寿公司移交房屋转移给李泽民占有以及支付未腾退补偿费的前提条件未成就，李泽民辩称东方人寿公司迟延交付房屋不构成拒不支付房款的抗辩理由，李泽民辩称应将补偿款冲抵未付房款，但李泽民未举证证实双方在书面合同以外达成了关于支付违约金或腾退费用的口头约定，仅以东方人寿公司一次转账27000元不足以证实双方有腾退费及用此费用充抵房款的口头约定，故李泽民此辩称一审法院不予采信。本案中，最后一套房屋未办理房屋权属转移登记亦不是东方人寿公司拒不支付前十套已转移登记房屋剩余购房款的抗辩理由。综上，李泽民未支付的房屋价款为总价款减去已支付的577万元，扣除双方未办理过户的一套房屋的价款659645元，抵扣东方人寿公司垫付的税费618586.9元，即7500000元－5770000元－659645元－618586.9元=451768.1元。东方人寿公司请求李泽民支付购房款440400元，一审法院予以支持。关于税费发票的问题。双方确认口头约定办理房屋转移登记的税费由李泽民垫付，发票原件给东方人寿公司。故东方人寿公司要求李泽民交付税费发票原件的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、李泽民于本判决生效之日起十日内向东方人寿保险股份有限公司支付购房款440400元；二、李泽民将其垫付的618586.9元土地增值税、交易税等税务发票原件交付给东方人寿保险股份有限公司；三、驳回东方人寿保险股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7906元，由李泽民承担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，东方人寿公司、李泽民于2010年3月12日签订的《珞珈山公寓A栋第三层商业用房买卖合同》以及双方于2015年8月19日签订的《关于不再执行购房合同第八条第2款的协议》、于2015年8月19日签订的《关于珞珈山公寓过户的补充协议》，均合法有效，对双方均具有约束力。李泽民是上述合同的相对方，其诉讼主体资格适格。东方人寿公司将10套房屋交付并过户给了李泽民指定的人员，履行了合同约定的过户义务，故东方人寿公司有权要求李泽民支付10套房屋欠付的购房款。李泽民所称一审反诉问题，本案中虽未合并审理，但并不影响其权利救济，李泽民可另案主张。综上所述，上诉人李泽民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,900元，由上诉人李泽民负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十日书记员  邬云格