广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8442号上诉人（原审原告）：永兴电镀（深圳）有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井后亭第三工业区1号，统一社会信用代码：91440300584060882T。法定代表人：杨军成，总经理。委托诉讼代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康璐，广东宝城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市沙井新宝益股份合作公司，住所地：深圳市宝安区沙井后亭大埔中路119号（办公场所），统一社会信用代码：914403007691682081。法定代表人：陈民欢，总经理。委托诉讼代理人：詹启平，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博文，广东鹏浩律师事务所实习律师。上诉人永兴电镀（深圳）有限公司（以下简称永兴公司）因与被上诉人深圳市沙井新宝益股份合作公司（以下简称新宝益公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初26130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永兴公司上诉请求：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初26130号判决，裁定将本案发回重审；二、判令新宝益公司承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人新宝益公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。永兴公司向一审法院诉请：1、新宝益公司立即停止非法侵占永兴公司约2400平方米土地的行为；2、新宝益公司将非法侵占的土地及地上建筑物消除妨碍、恢复原状后归还永兴公司；3、新宝益公司赔偿永兴公司因其强占强拆行为造成永兴公司的损失2500000元；4、新宝益公司返还永兴公司2018年5月-10月的房租56700元；5、本案的全部诉讼费用由新宝益公司承担。永兴公司于庭审中明确第二项诉讼请求为：判令新宝益公司将在涉案土地上已改建成的店铺清除后恢复原状，恢复至清除前的原状（游泳池、篮球场、平层宿舍楼、铁皮顶厂房）。一审法院经审理查明，1997年4月26日，宝安区沙井镇后亭第一经济合作社（后改制为深圳市沙井新宝益股份合作公司，即新宝益公司）作为甲方，与作为乙方的香港永兴实业公司签署《租用土地合约》，约定甲方将位于后亭大塘（土名）的空地，面积为1000平方米租用给乙方作发展工业、兴建工人宿舍用。租用期为30年，从1997年5月1日起至2027年5月1日止，租金为每月每平方米人民币3元，每隔五年递增15%。在租用期内，国家需征用该土地，乙方要从大局出发服从安排，土地赔偿费归甲方所有，搬迁费归乙方所有，如属甲方集体需要而令乙方搬迁的，搬迁费再另行协商解决。2002年9月9日，宝安区沙井镇后亭第一经济合作社作为甲方，与作为乙方的香港永兴实业公司再行签署《租用土地合同书》，约定甲方将位于后亭大塘（土名）的空地用山泥填平租给乙方作活动场所和扩建工人宿舍使用，租用期为50年，自2002年9月9日至2052年9月9日止。甲方租给乙方的实际面积是1400平方米。租金分两期计算，每期25年。第一期由2002年9月9日至2027年9月9日止，土地租金每月每平方米3元……乙方在租用期内，如国家政府需要征用该土地，则该土地的补偿费归甲方所有，建筑物的补偿费归乙方所有。在特殊情况下，乙方所建的建筑物不能使用，甲方不予以干涉，由乙方自行解决，期满后将土地交回给甲方，该土地所建一切不动产归甲方所有。上述两份合同签订后，所涉土地分别交付永兴公司使用。永兴公司在上述土地上建设了铁皮房、员工宿舍、游泳池等设施。2011年9月9日，深圳市沙井后亭股份合作公司（以下简称后亭股份公司）作为甲方，深圳市宝安区沙井后亭永兴电镀厂（以下简称永兴电镀厂）作为乙方，新宝益公司作为丙方，签署《协议书》，约定：1、甲方同意乙方由来料加工转型为独资企业，转型后当月起每月增加缴交管理费11000元给甲方，甲方必须配合乙方完全办理好转型手续，不得刁难或阻止。2、甲方与乙方所有签订的合同在2015年1月31日到期后所有合同终止，乙方在2015年2月前必须搬离后亭社区。3、如丙方在2015年1月31日后需要提前收回乙方所租用丙方厂房及土地，乙方必须无条件交还所有厂房及土地，乙方与丙方签订的所有合同自动取消，所有物业归丙方所有，丙方补偿给乙方人民币250万元。丙方必须提前6个月通知乙方为准。4、有关乙方与甲、丙双方签订合同，如本协议未提及事宜按其他合同办理，如有冲突以本协议为准。2012年1月16日，深圳市宝安区经济促进局同意永兴实业（中国）有限公司在宝安区设立外资企业即永兴电镀（深圳）有限公司，即永兴公司。2015年2月1日，后亭股份公司作为甲方（出租方），永兴公司作为乙方，签署《租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将位于后亭社区第三工业区1号房屋出租给乙方使用，总厂1300平方米，工业区南起第四幢1440平方米，永兴新厂2250平方米，共4990平方米，房屋租赁期限从2015年2月1日起至2016年6月30日止。每月租金115400元。2016年6月30日租赁期满后，乙方必须停止工厂一切生产，只能进行搬迁工厂工作。如乙方违反上述规定，赔偿甲方人民币150万元。2、甲方与新宝益公司根据2011年9月9日与乙方签订协议书，补偿给乙方人民币250万元整并退还押金，补偿全部由甲方负责支付……。永兴公司、新宝益公司均确认截至2018年7月，涉案的1000平方米的土地租金为5250元/月，1400平方米的土地租金为4200元/月。2018年5月15日，永兴公司向新宝益公司支付2018年1至6月份大塘1400平方米土地租金25200元、大塘1000平方米土地租金31500元，新宝益公司确认收到上述租金。此后，永兴公司于2018年9月至2019年2月期间多次向新宝益公司转账支付土地租金，新宝益公司均予转账退回，永兴公司自2019年3月起未再支付土地租金。永兴公司主张自2018年5月起无法正常使用涉案土地，新宝益公司于2018年7月收回涉案土地。双方均确认新宝益公司收回土地并未办理交接手续。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。永兴公司、新宝益公司于本案中争议的两块1000平方米及1400平方米的土地，约定的租期分别为1997年5月1日起至2027年5月1日止、2002年9月9日至2052年9月9日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，因此，上述合同约定的期限超过20年的部分无效，即合同的有效租赁期分别至2017年4月30日、2021年9月8日届满。2011年9月9日，永兴公司、新宝益公司与后亭股份公司签署的《协议书》中约定，“如新宝益公司在2015年1月31日后需要提前收回永兴公司所租用新宝益公司的厂房及土地，永兴公司必须无条件交还所有厂房及土地，永兴公司与新宝益公司签订的所有合同自动取消，所有物业归新宝益公司所有，新宝益公司补偿给乙方人民币250万元，新宝益公司必须提前六个月通知乙方为准。”依照上述约定，新宝益公司于2015年1月31日之后要求收回涉案土地，永兴公司应当予以配合，且物业归新宝益公司所有，并由新宝益公司作出补偿。现新宝益公司已收回土地，永兴公司诉请判令新宝益公司停止非法侵占土地，并将土地消除妨碍、恢复原状后归还永兴公司，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于永兴公司诉请新宝益公司赔偿永兴公司因其强占强拆行为造成永兴公司的损失250万元。永兴公司的该项主张系因返还土地及地上物业而导致的损失，应当按照2011年9月9日签署的《协议书》中约定的收回物业补偿标准执行。但此后永兴公司与后亭股份公司于2015年2月1日签署的《租赁合同》中已约定该项补偿款250万元由后亭股份公司负责支付，新宝益公司虽未签署该份合同，但其在本案中将该合同作为证据提交，表明其认可合同的相应条款，因此，2015年2月1日签署的《租赁合同》已变更了2011年9月9日签署的《协议书》约定的补偿款支付主体，永兴公司诉请新宝益公司向其支付补偿，与上述约定不符，一审法院不予支持。关于永兴公司诉请新宝益公司返还2018年5月至10月的房租56700元。经查，永兴公司、新宝益公司双方对于土地交还时间存在争议，且双方均确认未办理土地交接手续。首先，永兴公司主张其已于2018年5月向新宝益公司交还土地，但未能提交证据证明，一审法院依照新宝益公司自认的土地交还时间即2018年7月予以确定，新宝益公司有权向永兴公司收取2018年5月至6月的土地租金。其次，根据永兴公司提交的证据，其于2018年5月15日仍向新宝益公司缴纳了2018年1月至6月的土地租金，亦与其主张的返还时间不相吻合。再次，永兴公司于2018年7月之后仍向新宝益公司转账支付多笔租金，但从新宝益公司提交的银行交易记录来看，其已将2018年9月之后收取的款项悉数退还，在永兴公司未有其他反证的情况下，一审法院认为新宝益公司并未实际收取2018年7月之后的土地租金。综上，永兴公司诉请新宝益公司返还2018年5月至10月的租金56700元，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回永兴公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币27,254元，保全费人民币5,000元，由永兴公司承担。案件受理费永兴公司已预交。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，永兴公司与后亭股份公司租赁合同纠纷另案起诉，请求判令后亭股份公司向其支付补偿款250万元及利息等。本院已作出二审生效判决（2019）粤03民终28458号民事判决，判令后亭股份公司向永兴公司支付250万元补偿款等款项及利息。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中永兴公司与新宝益公司签订的《租用土地合约》、《租用土地合同书》中约定的租赁土地为新宝益公司村集体用地，且该土地上的建筑物未取得建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述《租用土地合约》、《租用土地合同书》因违反了法律法规强制性规定，依法应认定无效。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。关于永兴公司上诉主张的250万元补偿款。本院认为，2011年9月9日，永兴公司、后亭股份公司、新宝益公司签订《协议书》约定，新宝益公司如需提前收回租用的厂房及土地，其需补偿永兴公司250万元。2015年2月1日，后亭股份公司与永兴公司再次签订《租赁合同》约定，上述《协议书》中约定补偿给永兴公司的250万元、退还押金，全部由后亭股份公司负责支付。现本院作出的（2019）粤03民终28458号生效民事判决，已判令由后亭股份公司依据2015年2月1日《租赁合同》的约定向永兴公司支付250万元补偿款及其他款项。故永兴公司主张的补偿款已由后亭股份公司承担，其在本案中再行请求新宝益公司承担该部分补偿，本院不再支持。综上所述，永兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费27254元，由永兴电镀（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年七月二日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。