湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初3842号原告：恩施市磐龙建材有限责任公司（以下简称磐龙公司），住所地：湖北省恩施市龙凤镇建设大道1号。统一社会信用代码：91422801562713248G。法定代表人：徐世怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：严奉祥、何超群，湖北雄视律师事务所律师。被告：杜修军，男，生于1972年12月15日，湖北省鹤峰县人，住鹤峰县。原告磐龙公司与被告杜修军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告磐龙公司的委托诉讼代理人何超群到庭参加诉讼，被告杜修军经本院公告送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2015年5月25日至2016年8月15日房屋租金250065元；2.判令被告支付原告代缴水电气费共计1204元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。其事实与理由：2015年5月25日，被告以“恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司”的名义与原告签订了《商用房屋租赁合同》，并以法定代表人的身份在合同上签字。该合同约定，原告将位于恩施市福星城××楼××、××、××、××、××号门面出租给“恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司”，用途为商业服务租赁经营，约定房屋租金为每月18304元，租赁期限为三年零五个月，自2015年5月25日至2018年10月25日止，合同履行地在湖北省。合同签订后，被告杜修军及“恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司”未按照合同约定支付房屋租金，在原告多次催收后，被告于2015年11月20日支付了18000.00元，截止2016年8月15日，被告自行搬离门店，被告下欠原告租金共计250065元；水、电、气费由原告代为缴纳，共计1204.00元。经原告及其委托代理人到工商管理部门查询，并无“恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司”，被告杜修军私自雕刻印章，以“恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司”的名义与原告签订《商用房屋租赁合同》，并以法定代表人的身份在合同上签字确认，应由被告杜修军个人承担相应的民事责任。综上，原告已经按照合同约定，完整的履行了自己的义务，将房屋交付给被告使用，被告一直未按合同约定向原告支付租金，故为了维护原告的合法权益，依据我国相关法律之规定，特具状起诉请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告未提出答辩。原告围绕其诉讼请求提交了原告公司营业执照复印件、法人身份证明书原件、房屋所有权证复印件（证号：恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号、恩施房权证恩施市字第××号）；土地使用证复印件〔证号：恩市国用（2015）第031757号、恩市国用（2015）第031758号、恩市国用（2015）第031759号、恩市国用（2015）第031760号、恩市国用（2015）第031761号〕、《商用房屋租赁合同》原件、收据复印件、国网湖北省电力公司普通电力发票原件、湖北省民生天然气有限公司发票原件、湖北省自来水有限责任公司发票原件等证据。被告未提交证据。本院认为，原告恩施市磐龙建材有限责任公司提交的证据，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，且被告杜修军未提出抗辩，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月25日，原、被告签订《商用房屋租赁合同》，原告为甲方（出租人），被告为乙方（承租人）。合同约定甲方将其位于恩施市××州大道××福星城××楼××、××、××、××、××号（房权证号分别为：恩市字第201530008号／201530008—××号、第201530007号／201530007—××号、第201530006号／2015300086—××号、第201530005号／201530005—××号、第201530004号／201530004—××号）、面积为561.3平方米的商铺出租给乙方用于经营品牌清江夜宴中晚餐、夜宴，租赁期限3年5个月，即自2015年5月25日起至2018年10月25日止；租赁费三年标准相同，即一楼50元/月/平方米，二楼25元/月/平方米，计月租金18304元；自本合同期限内6个连续月内为乙方免租赁费，即2018年4月25日至2018年10月25日止，在此期间内，乙方除行缴纳水、电、费气费和物业管理费外，无需就租赁房屋的使用向甲方支付租赁费用。除本合同特别约定可以导致乙方免交租赁费用的原因外，自免租期届满之日前第30日起，乙方应按本合同约定向甲方交纳租赁费用；租赁费用的支付方式为乙方须于提前一个月缴付下期租金，下期管理费、上月水、电、燃气费、给甲方租赁费用，具体交付形式为银行转账支付和现金支付两种形式。附加：本合同第六条，刘炫梓（422801198805190443）承诺代乙方交纳2018年4月25日—2018年6月25日租金，合计36608元（人民币）。双方在合同中还约定了其他相关事项。原告的法定代表人徐世怀在合同上签字并加盖原告的印章，被告杜修军作为恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司的法定代表人在合同上签字并加盖公司印章。合同签订后，原告依约定将租赁房屋交付被告使用。2015年11月20日，原告出具收据收取被告交纳的房租费18000元。另查明，原告出租的房屋系其购买的位于恩施市××州大道××福星城××楼××、××、××、××、××号商铺，面积为561.3平方米，原房屋所有权人为刘炫梓、陈飞宏，房权证号分别为：恩市字第201530008号／201530008—××号、第201530007号／201530007—××号、第201530006号／2015300086—××号、第201530005号／201530005—××号、第201530004号／201530004—××号。2015年10月23日，房号为103、104、204、213的房屋变更登记所有权人为原告，房权证号分别恩施房权证恩施市字第××号号第××号号第××号号第××号号。2015年10月26日，房号为203号的房屋变更登记所有权人为原告，房权证号恩施房权证恩施市字第××号号。土地使用证号分别为恩市国用（2015）第031757号、第031758号、第031759号、第031760号、第031761号。恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司未在登记机关注册登记。审理中，原告认可被告于2016年8月15日将租赁房屋交付原告并搬离，此后，被告未再使用租赁房屋，双方的租赁合同已实际解除。原告主张被告下欠租金268065元，系自2015年5月25日至2016年8月15日共计14个月20天，按月租金18304元计算。本院认为，恩施州清江夜宴餐饮连锁有限责任公司未在登记机关注册登记，被告杜修军以该公司的名义从事民事活动，依据法律规定，应以行为人即被告杜修军为本案的当事人。原、被告签订的《商用房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原告在履行了提供租赁物商铺的义务后，被告也应履行支付租金的义务。现被告未能按约定按期支付租金的义务，构成违约，依法应承担相应违约责任。故对原告要求被告支付下欠租金的请求本院予以支持。原告认可被告于2016年8月15日将租赁房屋交付原告并搬离，此后，被告未再使用租赁房屋，双方的租赁合同已实际解除。被告对原告自认的该事实未提出抗辩，且未提供于2018年10月25日租赁合同期满后继续租赁的证据。故，对原告认可的该事实本院予以确认。关于租金数额的确定。《商用房屋租赁合同》第六条约定“自本合同期限内6个连续月内为乙方免租赁费，即2018年4月25日至2018年10月25日止，在此期间内，乙方除行缴纳水、电、费气费和物业管理费外，无需就租赁房屋的使用向甲方支付租赁费用。除本合同特别约定可以导致乙方免交租赁费用的原因外，自免租期届满之日前第30日起，乙方应按本合同约定向甲方交纳租赁费用”。该条约定免租期为合同期满日的前六个月，同时又约定“除本合同特别约定可以导致乙方免交租赁费用的原因外，自免租期届满之日前第30日起，乙方应按本合同约定向甲方交纳租赁费用”、附加条款约定“本合同第六条，刘炫梓（422801198805190443）承诺代乙方交纳2018年4月25日—2018年6月25日租金，合计36608元（人民币）”，其约定前后不相一致。且根据房屋租赁的习惯，免租期一般自起租之日起计算。因此，本院确定本案中免租期六个月应自2015年5月25日至2015年11月25日，则被告支付租金的期间为自2015年11月26日至2016年8月15日共计8个月21天。经计算租金为159244.8元（18304×8+18304÷30×21），扣减被告已支付的18000元，下欠141244.8元，应由被告支付。关于原告要求被告支付代缴水电气费共计1204元的请求。原告主张代缴电费30元、天然气费981元、水费193元，合计1204元，发生于被告租赁期间，有收费票据为证，本院予以确认，亦应由被告支付。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜修军于本判决生效后五日内向原告恩施市磐龙建材有限责任公司支付房屋租金159244.8元，支付水、电、气费1204元，共计160448.8元。二、驳回原告恩施市磐龙建材有限责任公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××444。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5068.64元，由原告负担1831.64元，被告杜修军负担3237元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  于永国审判员  张久福审判员  尹学友二〇二〇年七月九日书记员  罗 毅