新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1089号   上诉人（原审原告）：叶龙川，男，1975年2月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：陈琪，新疆翔瑞律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：秦真同，男，1992年4月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：康明亮，乌鲁木齐县亚心法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：齐双燕，女，1980年4月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人叶龙川、秦真同因与被上诉人齐双燕房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2018）新0109民初5633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人叶龙川的委托诉讼代理人陈琪，上诉人秦真同及其委托诉讼代理人康明亮到庭参加了诉讼，被上诉人齐双燕经本院合法传唤，没有正当理由拒绝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   叶龙川上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决第四项，依法改判秦真同、齐双燕共同赔偿装修损失125,169.46元；2．请求二审法院撤销一审判决第五项，依法改判秦真同、齐双燕共同承担鉴定费2,000元；3．请求二审法院撤销一审判决第六项，依法改判秦真同、齐双燕共同赔偿利息损失直至还款之日，暂记27,300元（200,000元×4.875‰×28个月＜2017.11-2020.3＞）。事实及理由：一审法院认定我在本案中有过错，应当承担50%的责任，没有事实及法律依据。首先，政府查封厂房的原因是基于《关于印发米东区“散乱污”企业分类整治工作实施方案的通知》的要求，而该通知则是基于米东区违法使用土地而进行的“两断三清”措施。散、乱、污均是土地使用违法的各种情况。秦真同、齐双燕违规使用土地、违建房屋是造成涉案房屋“两断三清”的根本原因，在合同签订过程中，秦真同、齐双燕隐瞒没有土地证的事实，还向我一再承诺土地和房屋没有任何问题，可以生产经营，致使我方对承租房屋进行装修投资。因秦真同、齐双燕违规用地，导致涉案合同无效，其存在主观故意，应当承担我方所有损失。一审法院认定秦真同、齐双燕不承担我方资金占有期间利息没有事实及法律依据。请求二审法院撤销一审错误判决，依法予以改判。   秦真同辩称，我方在本案中不存在违约行为，没有过错，请求二审法院依法驳回叶龙川的上诉请求。   秦真同的上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第二三四项。事实及理由：一审法院判决我方返还租金200,000元没有事实及法律依据，因为自2017年11月10日，我方将房屋交予叶龙川使用至今，房屋仍由叶龙川占有使用存放货物，因此该租金不应予以退还。一审法院认定我向叶龙川返还电费20,000元没有事实及法律依据，一审法院没有查明具体剩余多少电费并进行核实与查证，故我方不应承担。一审法院认定我方承担装修损失62,584.73元，也没有事实及法律依据。因为叶龙川开办的企业没有合法手续，才导致查封的，所以，叶龙川应当自行承担因此而产生的损失。综上，请求二审法院依法改判或者发回重审本案。   叶龙川辩称，一审法院查明事实清楚，涉案房屋没有产权证，被查封导致我方无法使用，该厂房在拆除范围内已经断水断电无法使用，不存在占有使用费。   叶龙川向一审法院起诉请求：1．请求法院依确认双方签订的《厂房租赁合同》《租赁协议》无效；2．判令秦真同、齐双燕退还租金200,000元；3．判令秦真同、齐双燕退还电费押金20,000元；4．判令秦真同、齐双燕赔偿装修损失及扩建厂房设施费用200,000元；5．判令秦真同、齐双燕占用资金利息损失直至还款之日，暂记22,425元（计算公式：200,000元×4.875%×23个月（2017.11-2019.10）＝22,425元）。   一审法院认定事实：2017年11月10日，叶龙川（乙方）与秦真同、齐双燕（甲方）签订《租赁协议》，协议约定：芦草沟村20-2号厂房出租给乙方，约定年租金150,000元整，租期为五年，租金为壹年壹付，租期为2018年2月1日至2023年2月1日止；甲方要保证乙方正常使用包括暖气、变压器和厂房能正常生产；现付定金贰万元整。   2017年11月15日，叶龙川（乙方）与秦真同、齐双燕（甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在米东区工业园，土地证号20-2，租赁建筑面积为1600平方米（使用权包括整座厂房院落，厂房类型为砖结构）；厂房装修日期2.5个月，自2017年11月15日起至2018年1月31日止，装修期间免收租费；厂房租赁自2018年2月1日起，至2023年2月1日止，租赁期5年；甲乙双方约定，该厂房租赁年租金为150,000元，甲乙双方签订合同后，乙方应于每年的壹拾伍万元一次性向甲方支付一整年厂房租赁金；租赁期间，甲乙双方都应该遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动；租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作；租赁期间，装修费用由乙方自负；在合同期内，不可抗拒的因素如下：政策变动，以及自然灾害而不能继续生产，甲方应退还乙方余额租金并终止合同；租赁期间，如甲方提起终止合同而违约，应包括乙方扩建厂房设施费用，装修费用和一年租金；租赁期间，如因产权证、土地使用证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负责一切责任并给予赔偿。该合同还约定了其他内容。   2017年11月15日，秦真同向叶龙川出具收条一份，内容为“今收到叶龙川交来2018年2月1日至2019年2月1日房租150,000元”。同日，秦真同向叶龙川出具借条一份，内容为“今借叶龙川现金50,000元整，此款用于2019年房租款”。   2019年6月25日，新疆天丰建设工程项目管理有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，就案涉厂房的装修工程造价进行鉴定，叶龙川支出鉴定费2,000元。根据该鉴定意见书载明的内容，鉴定意见为：该工程项目可以确定的造价为125,169.46元，其中装饰工程的造价为98,403.46元，安装工程的造价为26,766元。该鉴定意见书中的现场勘验记录表中记载“2台设备”，经向鉴定人员询问，设备的价值不包含在上述可以确定的造价范围内。   庭审中，双方均认可叶龙川租赁厂房缴纳电费25,000元。   另查明，叶龙川为证实案涉厂房被查封的原因，申请法院调取了相关证据，根据一审法院调取的证据显示，2018年4月11日，乌鲁木齐市米东区人民政府作出《米东区“散乱污”企业分类整治工作实施方案》，要求确保2018年6月前完成化工工业园区范围以外“散乱污”企业分类整治工作，“宜拆则拆”的范围是：涉嫌侵占耕地、林地、草地用地企业；擅自改变土地审批用途的厂房或企业，如经乡镇、相关部门审批或许可，在农业用地、畜禽养殖用地擅自建设厂房用于企业生产加工的类型；列入土地卫片范围内的“散乱污”企业；因违法用地被国土部门处罚的厂房或者企业；由环保局牵头对未完成分类整治企业中违法排污企业进行整治，依法立案查处，从重处罚，并报请政府或提交法院责令限期恢复原状，市场监督管理局负责对无照经营、超范围经营企业的查处和关停工作，行政执法局负责对建成区、城乡结合部使用违章建筑生产企业的拆除工作。2018年12月11日，乌鲁木齐市米东区芦草沟村委会出具证明，证实芦草沟乡芦草沟村在2017年6月响应国家号召，对于辖区内的“小散乱污”企业进行“两断三清”，清理工业园厂房库房。2019年12月5日，一审法院前往乌鲁木齐市米东区芦草沟村进一步核实案涉厂房的查封时间及查封原因，并制作询问笔录，根据询问笔录反映的内容：自2017年下半年至2018年年初，该村接上级文件，对“散乱污”企业进行“两断三清”，断水断电，清厂房清设备清原料，案涉厂房属于“两断三清”的范围，因企业没有环评手续、产品合格证，也没有产品是否符合环保标准的相应手续，按照规定，要么转园要么停产停业，案涉厂房无产权证，已于2018年年初被查封。   一审法院认为，叶龙川与齐双燕、秦真同签订了《租赁协议》及《厂房租赁合同》，因涉案厂房无产权证，秦真同、齐双燕也未提交证据证实其建设厂房取得了相应的工程规划许可证或者是经主管部门批准而建，故《租赁协议》及《厂房租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。秦真同所提交的《土地使用合同》存在涂改，也无其他证据予以佐证，其真实性存疑，故不予认定。庭审中，叶龙川与秦真同对于借条确定的50,000元款项性质存在争议，一审法院认为借条中已明确“此款用于2019年房租款”，故在秦真同向叶龙川出具借条时，已明确该款为房租款，一审采信秦真同意见，确定该50,000元为叶龙川向齐双燕、秦真同交纳的房租。纵观本案纠纷的发生，主要在于案涉厂房被查封导致叶龙川无法继续租赁厂房，合同目的亦无法实现，叶龙川产生了相应的装修损失，根据一审法院调取的政府文件、证明及所制作的询问笔录可知，该厂房系在叶龙川承租后被列入“散乱污”企业的范围，政府基于行政管理行为对该厂房采取了“两断三清”的措施，故叶龙川的经营行为不符合相应的环保政策要求是导致厂房被查封的直接原因，同时，秦真同、齐双燕作为出租方将无合法手续的厂房进行出租，主观上存在过错，是导致双方租赁合同无效的直接原因，因此，对于叶龙川产生的损失，双方均有过错，故按照双方过错程度酌情确定双方各承担50%的责任。   合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故关于叶龙川的各项损失认定及齐双燕、秦真同应承担的赔偿数额确定如下：   一、房租200,000元，合同约定的租赁期限自2018年2月1日起，而案涉厂房被查封的时间与该时间基本一致，可以认定叶龙川并未实际使用该厂房获得收益，且双方合同被认定无效，故租金200,000元秦真同、齐双燕应向叶龙川返还。   二、电费20,000元，双方均认可叶龙川租赁厂房之初交纳电费25,000元，双方约定的厂房装修期为2017年11月15日至2018年1月31日，且叶龙川装修厂房属实，厂房被查封时切断电源亦属实，叶龙川主张齐双燕、秦真同返还未使用的电费20,000元，符合客观事实情况，故予以支持。   三、装修损失，鉴定意见书所确定的案涉厂房的装修造价为125,169.46元，齐双燕、秦真同提出异议，认为该造价包含了叶龙川租赁厂房前原有的装修工程，但齐双燕、秦真同在鉴定过程中不仅放弃参与现场勘验，鉴定结束后也未举证证实其异议成立，对于齐双燕、秦真同的该项抗辩，不予采信，叶龙川对厂房的装修造价应以鉴定结果为准。对于未列入鉴定的三台可拆除设备叶龙川已然自行拆除，且叶龙川不再向秦真同、齐双燕主张相应的价值损失，那么对于叶龙川的装修损失125,169.46元，按照双方过错比例划分，秦真同、齐双燕应向叶龙川赔偿62,584.73元（125,169.46元×50%）。   四、鉴定费2,000元，叶龙川申请鉴定交纳鉴定费2,000元，应由秦真同、齐双燕负担其中的1,000元（2,000元×50%）。   五、对于叶龙川主张的资金占用期间的利息损失，案涉厂房在双方签订租赁合同后，秦真同、齐双燕已将厂房交付给叶龙川进行装修及使用，现厂房被查封，租赁合同被确认无效，双方过错程度相同，故叶龙川此项诉讼请求不符合法律规定，不予支持。齐双燕经法院传票传唤拒不到庭，视为其放弃本案一审中答辩、质证、举证、辩论及最后陈述等诉讼权利。   综上所述，遂判决：一、叶龙川与齐双燕、秦真同签订的《租赁协议》及《厂房租赁合同》无效；二、齐双燕、秦真同向叶龙川返还租金200,000元；三、齐双燕、秦真同向叶龙川返还电费20,000元；四、齐双燕、秦真同向叶龙川赔偿装修损失62,584.73元；五、齐双燕、秦真同向叶龙川支付鉴定费1,000元；六、驳回叶龙川的其他诉讼请求。   本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。叶龙川提交一张打印的照片，用以证明涉案厂房是违章建筑的事实。秦真同不认可该份证据。因叶龙川提交的照片证据，仅能证明房屋现状，并不能证明违章建筑的事实，故本院不予采纳。   本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。   本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，齐双燕、秦真同将至今仍未取得建设工程规划许可证的涉案房屋出租给叶龙川使用，故其与叶龙川签订的《租赁协议》及《厂房租赁合同》违反了法律、法规的强制性规定，应属无效。依照法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。租赁合同无效后，出租人应当返还已付租金，承租人应当腾退租赁物，并支付占有使用费。   在本案中，根据一审法院调取的政府文件、证明以及制作的询问笔录，可以证实案涉厂房系在叶龙川承租以后被列入“散乱污”企业的范围，政府基于行政管理行为对该厂房采取了“两断三清”的措施，故叶龙川的经营行为存在不符合环保政策要求的情形，同时，秦真同、齐双燕作为出租方将未取得建设工程规划许可证的厂房进行出租，主观上存在过错，鉴于双方对合同无效均存在过错，故一审法院按照双方过错程度酌情确定各承担50%的损失责任并无不当，本院对此予以维持。   根据一审法院向米东区芦草沟乡芦草沟村委会工作人员所做笔录可知，案涉厂房在2018年年初即被查封，而双方约定的租赁期限自2018年2月1日起，鉴于案涉厂房被查封的时间与双方约定租赁费用缴费起始时间基本一致，故一审法院认定叶龙川并未实际使用该厂房获得收益，并判决秦真同、齐双燕应向叶龙川返还200,000元租金，并无不当，本院予以维持。另，因叶龙川租赁厂房之初交纳电费25,000元，结合叶龙川在装修期间使用电源，之后租赁厂房被查封等客观事实，一审法院酌情认定齐双燕、秦真同返还叶龙川未使用的电费20,000元，亦无不妥，本院对此亦予以维持。   关于叶龙川装修损失的问题，一审法院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司对案涉厂房的装修造价进行评估，法院委托鉴定程序合法，双方当事人亦对该鉴定意见进行了质证，齐双燕、秦真同虽然提出了异议，但未能举证予以证明，故本院对该鉴定意见予以采纳。一审法院按照双方过错比例，确定装修款及鉴定费的承担责任，并无不当。鉴于叶龙川对导致租赁合同无效亦存在过错，故对叶龙川主张的资金占用期间的利息损失的上诉请求不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   本案二审案件受理费7,610.89元（秦真同已预交5,538.77元，叶龙川已预交2,072.12元），由秦真同负担5,538.77元，叶龙川负担2,072.12元。   本判决为终审判决。   审  判  长   黎 剑   审  判  员   柳 燕   审  判  员   焦 玉   二 〇 二 〇 年 七 月 十 六 日   书  记  员   马恒雯