湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2349号上诉人（原审原告）：周昱辉，男，1993年6月17日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：姚玮澜，湖北忠三律师事务所律师。上诉人（原审原告）：熊萍，女，1990年9月10日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：姚玮澜，湖北忠三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉中央商务区股份有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：张博，该公司董事长。委托诉讼代理人：何蓓，该公司员工。委托诉讼代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。上诉人周昱辉、熊萍与上诉人武汉中央商务区股份有限公司（以下简称中央商务区公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初11122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周昱辉、熊萍上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判中央商务区公司向周昱辉、熊萍支付利息损失（利息以2417148元为基数，按人民银行发布的同期同类人民银行贷款利率计算，其中200000元从2018年6月22日起算、2217148元从2018年6月26日起算，计至中央商务区公司实际全部清偿之日止），并赔偿经济损失2417148元；2.判令中央商务区公司承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实与理由:一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的利息、赔偿损失及不超过购房款一倍的赔偿责任为不同的内容，应同时支持。二、即便《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的赔偿责任包含实际损失，也还应包括信赖利益损失、精神损失、可得利益损失等其他损失，一审判决的赔偿金额远远不足以覆盖周昱辉、熊萍的全部损失。三、中央商务区公司通过隐瞒抵押事实出售房屋的方式获得了非法利益，应当承担赔偿责任。中央商务区公司辩称：一、双方之间签订的是认购协议书，而不是商品房买卖合同。二、中央商务区公司未明确告知抵押事实并不必然构成故意隐瞒，主观上没有达到恶意的程度，不应该适用惩罚性的规定。三、双方已经对退房有了明确约定。故周昱辉、熊萍的上诉理由不能成立，不能认定为商品房买卖合同，中央商务区公司同意返还购房款并承担适当的利息。中央商务区公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，以购房款1535948元为基数，从2018年6月26日起按同期银行贷款利率计算利息损失；2.本案一审、二审诉讼费用由周昱辉、熊萍承担。事实与理由：一、本案中《认购协议书》依法不应当认定为正式的《商品房买卖合同》，不能认定双方的买卖合同成立。二、即便是中央商务区公司未明确告知抵押事实，也不必然构成故意隐瞒。三、双方已经形成合议解除了认购协议，根据约定，除返还购房款外，双方无其他任何纠纷。即便是中央商务区公司未按时退款，也只能以已付房款为基数，自《保密协议》签订之日起按年利率6%支付至实际付清之日止。周昱辉、熊萍辩称：一、双方实际上已经建立了商品房买卖合同关系，应该认定成立了房屋买卖合同。二、房屋是否抵押属于中央商务区公司应主动告知的义务。周昱辉、熊萍在购房一年期间未能签订网签合同，中央商务区公司在一年内仍不告知，构成了刻意隐瞒。三、利息、赔偿损失、购房款一倍的赔偿责任是三项不同性质的赔偿，周昱辉、熊萍购房的目的是给小孩购买学区房，因为中央商务区公司的原因导致周昱辉、熊萍的经济损失和教育资源损失。即便中央商务区公司认为双方没有签订商品房买卖合同，依据该预约合同，周昱辉、熊萍支付的款项性质是定金，因中央商务区公司的原因不能签订本约合同，应该双倍返还定金并承担缔约过失责任。周昱辉、熊萍向一审法院起诉请求：1.依法判令中央商务区公司向周昱辉、熊萍返还已付购房款2417148元及利息(利息以2417148元为基数，按人民银行贷款利率计算，其中200000元从2018年6月22日起算、2217148元从2018年6月26日起算，计至中央商务区公司实际全部清偿之日止)；2.依法判令中央商务区公司向周昱辉、熊萍赔偿经济损失2417148元；3.依法判令中央商务区公司承担本案全部诉讼费、保全费等诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月22日，周昱辉、熊萍与中央商务区公司签订《泛海国际·芸海园认筹协议书》，确定置业顾问为白凯，并于当天通过刷卡的方式向中央商务区公司缴纳200000元认筹金。2018年6月23日，周昱辉、熊萍在置业顾问白凯的指导下登录中央商务区公司选房系统进行选房，成功认购房源为：8-1-2601。同日，白凯将8-1-2601房屋的价款详情发给周昱辉、熊萍，内容为“8-1-2601，熊萍、周昱辉，首付三成，面积167.65㎡，总单价38456元/㎡，总价6447148元，…贷款（5105948元+670600元）×0.7=404万元，首付6447148元-404万元=2407148元”。以上价款与周昱辉、熊萍于2019年9月4日在武汉市住房保障和房屋管理局官网上查询的房屋面积及备案价一致。2018年6月26日，周昱辉、熊萍向中央商务区公司支付2217148元。同日，中央商务区公司向周昱辉、熊萍出具金额共计为2417148元的《湖北增值税普通发票》3张，发票备注记载“泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元26层01号，认购面积167.65，POS预收款，不作为产权交易凭据”。周昱辉、熊萍提交的其与置业顾问白凯的聊天记录显示：2018年12月4日，白凯告知周昱辉、熊萍准备资金，可以签订合同，房屋预计2020年4月份交付。2019年5月26日，白凯告知周昱辉、熊萍其选定的房屋泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元26层01号已经办理抵押，无法办理网签。2019年5月30日，白凯发给周昱辉、熊萍“退房申请”模板，要求按照模板手写一份交给白凯，并要求带上发票原件办理退房流程。周昱辉、熊萍按照白凯提供的模板，书写了一份《退房申请》交中央商务区公司。中央商务区公司提交的《芸海园项目认购退定/没定审核表》中记载了客户名称为熊萍、周昱辉，认购房号为：第8幢1单元26层01号房，建筑面积：167.65平方米，单价38456元，总价6447148元，退款金额2417108元，周昱辉、熊萍于2019年6月11日签字，中央商务区公司总裁2019年6月14日签字；《保密协议》一份，《自动放弃房源说明》一份，均有周昱辉、熊萍签字。截止周昱辉、熊萍提起本次诉讼之日，中央商务区公司仍未向周昱辉、熊萍退还购房款。一审法院认为，周昱辉、熊萍与中央商务区公司之间系房屋买卖合同纠纷。2018年6月22日，周昱辉、熊萍向中央商务区公司缴纳了200000元的认筹金，确定了参加泛海国际居住区·芸海园开盘活动，并且于同月23日通过中央商务区公司的选房系统确定了预售商品房的具体指向为泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元26层1号房。选定房屋后，中央商务区公司置业顾问告知周昱辉、熊萍房屋总面积、总价款、装修价款等内容。同月26日，周昱辉、熊萍依据以上内容向中央商务区公司缴纳了2217148元，加上已经缴纳的200000元，周昱辉、熊萍共计向中央商务区公司支付了购房款2417148元。中央商务区公司向周昱辉、熊萍出具了《湖北省增值税普通发票》3张，金额共计为2417148元，其中载明了周昱辉、熊萍的身份信息、购房款、房屋位置、面积等信息。中央商务区公司提交的《芸海园项目认购退定/没定审核表》中亦明确记载了客户名称为熊萍、周昱辉，认购房号为：第8幢1单元26层01号房，建筑面积：167.65平方米，单价38456元，总价6447148元，退款金额2417148元。综上，周昱辉、熊萍与中央商务区公司就当事人名称、商品房基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间等事项已经达成了合意，符合《商品房销售管理办法》第十六条中关于商品房买卖合同主要内容。因此，周昱辉、熊萍与中央商务区公司就泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元26层1号房已经建立了商品房买卖合同关系，应认定买卖合同成立。周昱辉、熊萍提交的与置业顾问白凯的聊天记录可以显示，周昱辉、熊萍一直要求签订正式的《商品房买卖合同》，白凯直至2019年6月26日才告知周昱辉、熊萍所选定房屋存在抵押的事实。本案在审理过程中，中央商务区公司认可所选定房屋存在抵押不能办理网签的事实，但认为其已经通过在售楼部张贴公告、置业顾问告知等方式告知了周昱辉、熊萍房屋存在抵押，却并未提交证据证明，对中央商务区公司辩称理由，一审法院依法不予采纳。综上，中央商务区公司违约属实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”本案中，周昱辉、熊萍已经按照约定向中央商务区公司支付了购房款2417148元，中央商务区公司却故意隐瞒了所售房屋已经被抵押的事实，致使周昱辉、熊萍购买房屋的目的迟迟不能实现。2019年5月31日，周昱辉、熊萍按照中央商务区公司的要求提交了《退房申请》。随后，周昱辉、熊萍于2019年6月11日按照中央商务区公司的要求签订了退房审核单、保密协议及放弃房源说明等材料，但中央商务区公司直至周昱辉、熊萍向一审法院提起诉讼时止，依然未向周昱辉、熊萍退回购房款。综上，周昱辉、熊萍已经向中央商务区公司提交了退房申请，双方之间的房屋买卖合同已经解除，其请求判令中央商务区公司返还已付购房款2417148元，一审法院依法予以支持。关于周昱辉、熊萍请求返还利息及赔偿购房款一倍损失的主张，周昱辉、熊萍为保证子女享受优质教育资源购买房屋，并向中央商务区公司支付了大额现金，现因中央商务区公司的原因导致其资金长期被占用，其无法另行购买房屋并产生了相应损失，其主张购房款一倍的赔偿，一审法院认为过于超过其实际损失，对其利息及其他经济损失一审法院酌情按照以购房款2417148元为基数，按照年利率24%自支付之日计算至实际全部清偿之日止，即自2018年6月26日支付至实际全部清偿之日止，则截止本案审理终结之日即2019年12月16日，中央商务区公司应赔偿周昱辉、熊萍866950.42元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉中央商务区股份有限公司于一审判决生效之日起十日内返还周昱辉、熊萍购房款2417148元；二、武汉中央商务区股份有限公司于一审判决生效之日起十日内赔偿周昱辉、熊萍866950.42元（以2417148元为基数按照年利率24%计算自2018年6月26日至实际全部清偿之日，暂计算至2019年12月16日）。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费22737元、财产保全费5000元，共计27737元，由周昱辉、熊萍负担6198元，武汉中央商务区股份有限公司负担21539元（此款周昱辉、熊萍已预付，武汉中央商务区股份有限公司应付部分随同上述应付款一并支付周昱辉、熊萍）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，周昱辉、熊萍与中央商务区公司虽未签订《商品房买卖合同》，但周昱辉、熊萍与中央商务区公司签订《泛海国际·芸海园认筹协议书》，该协议约定置业顾问为白凯，周昱辉、熊萍按照协议约定向中央商务区公司缴纳200000元认筹金。之后，周昱辉、熊萍在白凯的指导下认购确定具体房源，白凯将该房屋的价款及支付情况告知周昱辉、熊萍，周昱辉、熊萍向中央商务区公司支付首付款2217148元。中央商务区公司向周昱辉、熊萍出具的《湖北省增值税普通发票》中载明周昱辉、熊萍的身份信息以及购房款、房屋位置、面积等信息。白凯后告知周昱辉、熊萍房屋预计2020年4月交付。故周昱辉、熊萍与中央商务区公司就当事人名称、商品房基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交付时间等事项均已达成合意，而且中央商务区公司已经按照约定收取了周昱辉、熊萍购房款2417148元，故周昱辉、熊萍与中央商务区公司就涉案房屋的商品房买卖合同成立，中央商务区公司关于双方的买卖合同不成立的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现周昱辉、熊萍按照约定向中央商务区公司支付购房款2417148元，中央商务区公司却故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，中央商务区公司的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。中央商务区公司上诉认为双方已经形成合议解除了认购协议，根据约定，除返还购房款外，双方无其他任何纠纷。首先，周昱辉、熊萍与中央商务区公司并未就涉案房屋签订解除商品房买卖合同的协议。其次，周昱辉、熊萍签字的《自愿放弃房源说明》上虽然载明“同意将该房源出售给他人，本人承诺办理退房后不再追究贵司任何法律责任。”但周昱辉、熊萍在按照中央商务区公司的要求提交了《退房申请》并在《保密协议》、《自愿放弃房源说明》上签字后，中央商务区公司仍未办理涉案房屋的退房手续，故周昱辉、熊萍关于免除中央商务区公司违约责任的条件并未成就。中央商务区公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。周昱辉、熊萍上诉认为利息、赔偿损失及不超过购房款一倍的赔偿责任为不同的内容，应同时支持，一审判决的赔偿金额远远不足以覆盖周昱辉、熊萍的全部损失。中央商务区公司上诉认为应以已付房款为基数，自《保密协议》签订之日起按年利率6%支付至实际付清之日止。虽然中央商务区公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，构成根本违约，但考虑到周昱辉、熊萍对其损失并未提交充分的证据予以证明，一审法院综合本案合同履行情况及中央商务区公司的过错程度，结合周昱辉、熊萍的实际损失，对周昱辉、熊萍利息及其他经济损失酌定为以购房款2417148元为基数，按照年利率24%自2018年6月26日计算至实际全部清偿之日止。对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重。周昱辉、熊萍与中央商务区公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，周昱辉、熊萍、中央商务区公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38607元，由周昱辉、熊萍负担26137元，武汉中央商务区股份有限公司负担12470元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月十六日书记员 杨雨竹