浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异60号案外人杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社，住所地杭州市萧山区闻堰街道老虎洞村。法定代表人张建平。委托诉讼代理人（特别授权代理）：戴文良、金梦楠，浙江六和律师事务所律师。申请执行人浙江广孚联合控股有限公司，住所地杭州市萧山区义蓬街道义蓬村。法定代表人何卫良。委托诉讼代理人（特别授权代理）：金刚标，浙江正大金茂律师事务所律师。被执行人浙江优泽创业投资有限公司，住所地杭州市萧山区北干街道心意广场1幢11层。法定代表人莫辉波。被执行人金马控股集团有限公司，住所地杭州市萧山区通惠中路218号三楼。法定代表人徐建初。被执行人浙江萧然工贸集团有限公司，住所地杭州市萧山区通惠中路218号五楼519室（浙江金马饭店内）。法定代表人徐建初。被执行人杭州湘山置业有限公司，住所地杭州市萧山区湘湖金融小镇二期中区块南岸3号楼171室。法定代表人莫辉波。被执行人莫辉波，男，1967年9月19日出生，汉族，住杭州市萧山区。被执行人徐建初，男，1948年7月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。在本院执行申请执行人浙江广孚联合控股有限公司（以下简称广孚公司）与被执行人浙江优泽创业投资有限公司（以下简称优泽公司）、金马控股集团有限公司（以下简称金马公司）、浙江萧然工贸集团有限公司（以下简称萧然公司）、杭州湘山置业有限公司（以下简称湘山公司）、莫辉波、徐建初民间借贷纠纷一案，案外人杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社（曾用名杭州萧山闻堰镇老虎洞经济联合社，以下简称老虎洞经济联合社）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人老虎洞经济联合社异议称，2012年1月18日，案外人通过公开招标的方式寻找案外人位于萧山区××堰街道××村级留用地项目的合作开发方，后被执行人优泽公司竞得涉案土地的合法开发权。2012年2月13日，案外人和优泽公司签订《合作开发合同》，合同约定：根据相关政策要求，双方联合开发留用地项目，案外人占51%地上建筑面积的物业，优泽公司占49%地上建筑面积的物业。同时案外人享有的物业占开发土地总面积51%的土地面积，优泽公司享有的物业占开发土地总面积49%的土地面积，均包括相应代征用地面积，地下室建筑面积按双方所属的土地部分各自占有。双方在合同签署后即合作成立项目公司，项目开发建设由项目公司全权独立实施；案外人所享有的土地和物业属于村级集体资产，物业的主体结构原则上以宾馆、酒店的形式进行设计和装修。2012年11月8日，案外人与优泽公司根据《合作开发合同》及《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》的规定，设立项目公司即被执行人湘山公司对涉案土地进行开发建设。目前项目已经完成开发建设，并领取不动产权证，归属案外人的不动产已由湘山公司取得编号为浙（2018）萧山区不动产权第007350号不动产权证（以下简称涉案不动产），明确权利类型为出让／自建房，用途为商服用地／商业服务，土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米，附记：留用地项目中村级集体经济组织自留。本宗地内未作分摊土地使用权属全体业主共同所有。案外人认为：第一，涉案不动产，依照村级留用地项目法律政策的规定及《合作开发合同》的规定，实际属于案外人所有，合作开发当事人对此予以了确认，且不动产权证书及不动产登记簿已明确附记该部分不动产属于村级集体经济组织自留。因而该不动产虽仍登记在湘山公司名下，尚末析产转移登记给案外人，但实际属于案外人所有，该不动产不属于湘山公司的责任财产范围，不能作为执行标的。第二，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人在人民法院查封前签订合法有效的书面合同、已合法占有上述不动产、已以提供土地使用权的方式支付了全部对价、非因案外人自身原因未办理过户登记，因而上述不动产满足排除金钱债权执行的全部条件。第三，涉案不动产系村级集体经济组织所有的财产，牵涉到全村598户、2413个百姓的公共利益，这是社会主义公有制的重要组成部分。如果涉案不动产被贵院强制执行，将不利于村级留用地政策法律制度的执行，严重损害村级集体经济组织的集体财产利益，严重影响地方社会稳定，必将造成不可挽回的严重后果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条等相关规定，案外人特提出执行异议，恳请贵院依法裁定中止对湘山公司名下涉案不动产的执行。申请执行人广孚公司称，第一，案外人关于涉案不动产属于案外人所有、不能作为执行标的的主张是错误的。湘山公司由案外人和被执行人优泽公司共同出资设立，案外人和优泽公司是湘山公司的股东，《合作开发合同》是湘山公司股东之间的约定，不能对抗债权人，而案外人也认可涉案不动产并未进行析产也未登记转移给案外人。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力，浙（2018）萧山区不动产权第0077350号不动产权证上登记的权利人为湘山公司，涉案不动产是湘山公司的财产，应作为执行标的。第二，案外人是湘山公司的股东，与湘山公司之间并非是买卖关系，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定适用的主体是买受人，所以本案不适用上述规定，并不能参照上述规定排除涉案不动产的执行。第三，涉案不动产系湘山公司的财产，对涉案不动产的强制执行依法有据，应当予以强制执行。综上，请求法院依法驳回案外人的执行异议请求。本院查明：被执行人湘山公司系有限责任公司，成立日期为2012年11月8日，股东为案外人老虎洞经济联合社（认缴出资1020万元，占注册资本的51%）以及优泽公司（认缴出资额980万元，占注册资本的49%），两股东认缴出资方式均为货币，实缴出资时间均为2012年11月8日。湘山公司名下于2018年8月27日登记有坐落杭州市萧山区闻××××、权证号为浙（2018）萧山区不动产权第0077350号的不动产权证，证载共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让／自建房，用途为商服用地／商业用地，面积为土地使用权面积9951.53平方米／房屋建筑面积15986.6平方米，房屋总层数为4层，所在层数为1-3层，房屋用途为商业房屋；该不动产权证附记中记载“留用地项目中村级集体经济组织自留。本宗地内未作分摊土地使用权属全体业主共同所有”。原告广孚公司诉被告优泽公司、金马公司、萧然公司、湘山公司、莫辉波、徐建初民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告优泽公司归还原告广孚公司借款本金6000万元，并支付利息和逾期利息26634927元，共计86634927元，该款于2019年1月30日前支付43317463.5元，余款43317463.5元于2019年2月28日前付清；若被告未按上述约定付款，则除应归还未清偿的本息外，还需另行支付原告以未清偿本息为基数，自2019年3月1日起至款清日止按年利率24%计算的逾期利息；二、被告金马公司、萧然公司、湘山公司、莫辉波、徐建初对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、本案案件受理费减半收取226730.5元、财产保全费5000元，合计人民币231730.5元，由六被告共同负担，于2019年1月30日前支付至本院。上述协议，不违反法律规定，本院于2018年12月28日出具（2018）浙0602民初12801号民事调解书予以确认。此后，因各被告未按调解协议约定履行，根据原告广孚公司申请，本院于2019年3月7日对该调解书立案执行，执行案号为（2019）浙0602执1371号。执行中，本院于2019年8月28日，诉讼保全首轮查封了被执行人湘山公司名下位于杭州市××区××号的不动产。2020年5月29日，本院作出（2019）浙0602执1371号公告，责令被执行人于2020年6月18日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对所查封的涉案房地产进行拍卖，并通知对该房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，须于2020年6月18日前向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。此后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、《老虎洞村村级留用地开发项目招标文件》（含老虎洞村级留用地开发建设的总体方案、招商公告、竞投报价书、中标公示）1份。2、甲方为案外人、乙方为优泽公司、落款日期为2012年2月23日的《合作开发合同》1份，合同中，甲乙双方就乙方于2012年1月18日竞得的甲方位于萧山区闻××镇××村约58.1亩村级留用地项目的合作开发方式及物业分享，项目公司的组建、治理及结算，双方权利及义务，违约及赔偿等事项进行了具体约定。合同第2.1条约定根据相关政策要求，甲乙双方联合开发留用地项目，甲方占全部股份的51%，乙方占全部股份的49%，甲方的股份回报为按该地块实际容积率要求的占51%地上建筑面积的物业，乙方的股权回报为占49%地上建筑面积的物业。同时，甲方享有的物业占有开发土地总面积的51%的土地面积，乙方占有的物业占有开发土地总面积的49%的土地面积，均包括相应代征用地面积。合同第3.1条约定甲、乙双方在本合同签署后即合作成立项目公司（名称另定），项目建设依据的所有文件和审批手续均以项目公司名义办理报批并获得有权审批机构的批准，项目开发建设由项目公司全权独立实施。合同第6.1条约定甲方所享有的物业和土地，在建设期满后，全部返租给乙方经营，租期为20年，总租金为7000万元。3、湘山公司工商登记信息、公司章程各1份。4、出让方为浙江省杭州市国土资源局萧山分局、受让方为湘山公司、义务承受人为杭州市萧山区闻堰镇人民政府、落款日期为2014年7月25日的《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份（加盖杭州市规划和自然资源局萧山分局不动产登记信息查询专用章），主要内容为：本合同项下出让宗地编号为20140163，出让宗地面积均为38733平方米，出让宗地坐落于闻××镇××村，用途为商业、商务用地，该土地为村级留用地，应符合村级留用地政策。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币82812831.25元，于2014年8月9日前一次性付清；主体建筑物性质为酒店、商务办公、附属建筑物性质为配套公建、建筑总面积为31000平方米以下。国有建设用地使用权出让合同》另附有加盖有杭州市国土资源局萧山分局公章、落款日期为2014年7月25日的《附件》一份，内容为：根据区政府办公室20131001号公文处理告知单精神特增加合同条款如下：1、该项目商务会所（占建筑面积49%部分）房屋不得分割销售、转让；2、在总平布局符合要求的前提下，单体平面功能应满足《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》（萧政办发［2012］172号）文件要求；3、商务会所部分土地证不得分割，房产证可以幢为单位办理至湘山公司名下，由湘山公司统一进行经营管理。5、杭萧国用（2014）第1600012号国有土地使用权证复印件1本，其中记载土地使用权人为湘山公司、坐落于闻××镇××、地类用途为商业、商务用地、使用权面积38733平方米，在记事中记载“本宗地工程建设未竣工，属于村级留用地，商务会所部分土地证不得分割”。6、《杭州市人民政府办公室转发市国土资源局关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》打印件1份。7、编号为20131001、收文日期为2013年9月26日、落款日期为2013年10月24日的杭州市萧山区人民政府办公室《公文处理告知单》及所附的杭州市萧山区发展和改革局向杭州市萧山区人民政府报送的《请示》复印件各1份。请示主要内容为：老虎洞村村级留用地建设商贸用房项目经我局萧发改投资[2012]1372号批复项目建议书,地块东至老虎洞村村级道路,西、南、北至山体,用地58.1亩,用地性质为商业、商务,建设规模控制在31000平方米以下,根据区府办20121163号公文处理告知单精神,我局以萧发改投资[2013]79号文件同意该项目建设主体由杭州市萧山区闻堰镇人民政府调整为湘山公司（老虎洞村经济联合社和招标确定的合作单位成立的项目公司,老虎洞村占股51%,合作单位占股49%）,日前湘山公司对该地块进行了方案设计,拟建设约15800平方米的酒店和约15200平方米的商务会所,根据村级留用地相关政策及双方合作协议,占建筑面积51%的酒店产权归老虎洞村经济联合社,占建筑面积49%的商务会所产权归湘山公司。根据湘湖设施建设领导小组2013年第三次会议精神(原则同意项目落地和度假区上位规划的功能布局)和区领导要求，我局会同规划萧山分局、国土萧山分局、湘湖新城,闻堰镇就老虎洞村村级留用地建设商贸用房项目建设方案进行了再次协商，并形成以下建议：1、该项目商务会所(占建筑面积49%部分)房屋不得分割销售、转让；2、在总平布局符合要求的前提下,单体平面功能应满足《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》(萧政办发[2012]172号)文件要求；3、商务会所部分土地证不得分割,房产证可以幢为单位办理至湘山公司名下，由湘山公司统一进行经营管理。4、湘山公司应就以上1、2、3意见出具函;国土萧山分局负责将1、2、3意见纳入土地出让合同条款；区住建局(规划萧山分局),浙江省湘湖旅游度假区(湘湖新城)负责后续监管,杜绝变相使用、违规销售转让现象发生。5、满足上述意见后,各部门按程序办理相关手续。在该《请示》对应的公文处理报告单中，区政府领导批示意见为同意。8、编号为20180513、收文日期为2018年6月11日、落款日期为2018年6月19日的杭州市萧山区人民政府办公室《公文处理告知单》及所附的浙江省萧山湘湖国家旅游度假区管理委员会向杭州市萧山区人民政府报送的《关于湘湖国家旅游度假区（闻堰街道）老虎洞村村级留用地有关事宜的请示》｛浙湘管[2018]14号｝复印件各1份。请示主要内容为：我委下属老虎洞村村级留用地项目自2012年1月启动开发,后因项目商务部分(建筑面积49%)不得分割转让、销售等条件限制,影响发展,为使该村级留用地项目得到顺利开发,现经我委与相关部门对接,并与杭州市国土资源局萧山分局商议后,提出如下建议：一、湘山公司在还清抵押贷款、通过用地复核验收前提下,将该村级留用地项目中老虎洞村享有51%部分的酒店物业权证分割,并办理不动产证至老虎洞村经济联合社,同时老虎洞村退出在湘山公司的股份,办理产权登记过程中涉及老虎洞村经济联合社的相关税费由村自行承担。考虑老虎洞村集体经济可持续发展,建议由湘湖旅游控股(集团)有限公司负责接管运营该酒店物业。原涉及老虎洞村经济联合社与优泽公司间《合作开发合同》履行的相关事宜由湘湖旅游控股(集团)有限公司与相关双方一起另行协商解决。二、该项目土地出让合同附件中第3点约定:商务会所部分土地证不得分割,房产证可以幢为单位办理至湘山公司名下。这一合同签订于2014年7月,当时房、地分别由房管、国土部门登记,土地不分割、房产按幢登记可以办理,2016年不动产实行统一登记,根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致”，附件第3点与这一条款有抵触,实际登记中也是无法操作的。建议对该项目的商务会所部分进行房地一体按幢登记至湘山公司,同时根据附件第1点“该项目商务会所(占建筑面积49%部分)房屋不得分割销售、转让”的约定,控制其销售、转让,由该公司统一进行经营管理。三、其余条款按原土地出让合同履行。在该请示所对应的《公文处理告知单》中，区政府领导批示意见为“请湘管委及相关部门加强监管，既要确保村级集体利益不受损失，又要防止该项目变成类住宅”。9、浙（2018）萧山区不动产权第0077350号不动产权证复印件1本及该权证对应的不动产权利及其他事项登记信息1份。10、甲方为老虎洞经济联合社（出租方）、乙方为浙江湘旅控股集团有限公司、丙方为优泽公司、湘山公司，落款日期为2019年11月15日的《协议书》1份，其中就甲方与优泽公司之间解除根据《合作开发合同》第6.1条约定所建立的关于涉案不动产的租赁关系，甲乙双方建立关于涉案不动产的租赁关系等事项进行了具体约定。11、企业法人变更登记核准通知1份，其中记载杭州萧山闻××镇××村经济联合社于2016年12月5日更名为杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社。12、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件1份，其中记载建设单位为湘山公司、工程名称为樾珑台名座、工程规模为42362.15平方米、竣工日期为2017年12月14日、该工程竣工验收备案文件已于2018年1月18日收讫，文件基本齐全。13、湘山公司名下权证号为浙（2018）萧山区不动产权第0077335-0077349号的不动产权证复印件15本，其中记载的不动产均坐落于杭州市萧山区闻堰街道樾珑台名座，附记中均记载“不得分割销售、转让，本宗地内未作分割土地使用权属全体业主共同所有”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。该司法解释第二十五条进一步规定，对已登记的不动产，应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。本案中，案外人老虎洞经济联合社系被执行人湘山公司占51%股权的股东，虽然在案外人与湘山公司另一股东优泽公司所签订的《合作开发合同》中约定了案外人在合作开发村级留用地项目中的股权回报方式；在浙江省萧山湘湖国家旅游度假区管理委员会于2018年6月4日向浙江省萧山区人民政府报送的《关于湘湖国家旅游度假区（闻堰街道）老虎洞村村级留用地有关事宜的请示》中亦建议“杭州湘山置业有限公司在还清抵押贷款、通过用地复核验收前提下,将该村级留用地项目中老虎洞村享有51%部分的酒店物业权证分割,并办理不动产证至老虎洞村经济联合社,同时老虎洞村退出在杭州湘山置业有限公司的股份,办理产权登记过程中涉及老虎洞村经济联合社的相关税费由村自行承担”；但在涉案不动产被法院查封时，该不动产仍登记于被执行人湘山公司名下，案外人亦尚未退出在湘山公司中的股份，案外人老虎洞经济联合社对涉案不动产所享有之权利尚不足以排除法院对该不动产的执行，对案外人的执行异议请求，本院依法不予支持。同时，在对涉案不动产执行过程中，本院执行实施部门亦应充分考虑该不动产附记中所载明的“留用地项目中村级集体经济组织自留”的特殊性质，在征求当地政府及相关职能部门意见后再依法予以处置。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人杭州萧山闻堰老虎洞股份经济联合社的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  俞文新人民陪审员  钱土仙二〇二〇年七月二十日书 记 员  俞聪聪本案援引法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。