江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初607号原告：喻建勇，男，1981年8月31日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。被告:南昌盛源领航投资有限公司，住所地：江西省南昌市经济技术开发区皇姑路冠山管理处办公楼106室，统一社会信用代码：913xxxxx6Q。法定代表人：朱雄辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。原告喻建勇与被告南昌盛源领航投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告喻建勇、被告委托诉讼代理人李茂斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻建勇向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行合同，给付原告因延迟收房产生的违约金从2019年1月1日截止到2020年3月25日，违约金41.96元/天，逾期450天，暂定18882元。（由2019年1月1日至房屋实际交付之日止）2、请求贵院判令被告限期无条件交付原告之房屋不动产产权合法手续，给付因被告延期交房造成房屋不动产产权合法手续未办理的违约金839.16元；3、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切费用由被告承担。事实与理由:一、原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年9月28日与被告签订南昌市商品房买卖合同，并支付了首付款259260元，原告购买被告开发的南昌市经济技术开发区经开大道2888号枫华天成小区6栋一单元301室。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定，原告于2017年11月6日与九江银行股份有限公司南昌分行签订了商品房按揭借款合同，被告为保证人，贷款人民币58万元付于被告指定帐户，合计总房款839260元全部支付到被告指定帐户，原告按贷款合同一直如期还款。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条第一款第一项规定该商品房应于2018年12月31日前经验收合格交付买受人使用。根据合同第十一条第一款之规定原告于2018年12月31日接原告房屋交付通知书及交付办理须知，于2019年1月8日前去收房，因发现房屋水电未通，房屋质量问题，交付办理流程错误，被告未出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《建设工程质量认定证书》等原因，不具备交付条件，遂拒绝收房。根据合同第九条第一款第二项之规定逾期超过60日，被告按日向原告支付已支付房价款万分之0.5的违约金（截止到2020年3月25日），违约金41.96元/天，逾期450天，暂定18882元；二、原告于2019年2月25日按规定缴完契税和维修基金，由被告将材料报产权登记机关备案，根据合同第十五条第一款第二项之规定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，被告延期交房造成房屋不动产产权合法手续未能如期办理，需支付违约金839.26元。为维护我的合法权益，特依法向贵院提起诉讼。被告辩称：1、涉案房屋于2018年11月28日竣工验收合格，具备合同约定的房屋交付条件；2、已按照合同约定通知原告办理收房手续，原告不予收房不符合合同约定，由此产生的后果由原告自行承担；3、被告处未发现有原告提供的相关材料，不能办理房产证的原因不在于被告，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交的证据：房屋验收交接表（编号：0000887）、入伙手续办理流程卡、房屋购买发票（总价839260元）、原告的还款凭证。被告向本院提交证据：工程质量竣工验收报告、邮政特快转递详单。经查，当事人提供的上述证据来源真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的将其缴纳契税及住房维修基金文书交给代办产权证的江西海拓营销策划有限公司的现场照片，因为其内容没有显示相关接收单位和材料清单，不能证明与本案有关联性，本院不予采信。对被告庭后补交的《南昌市建设工程竣工验收备案表》，经本院核对原件，该证据来源真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。经审理查明，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号1000710605）一份，原告系买受人，被告系出卖人，合同约定由原告购买被告开发的位于南昌市经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为117.94平方米，每平方7115.99元，房屋总价为839260元，原告支付了首付款259260元，其余购房款项人民币58万元通过银行按揭付款，总房款839260元已全部支付到被告指定帐户，原告一直按时履行银行按揭还款义务。该商品房买卖合同第八条对交付期限约定如下：“出卖人应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同对交房交接约定如下：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另查明，2018年11月28日，诉争房屋所在的6#楼通过施工单位、监理单位、建设单位、勘察单位、设计单位联合验收，验收结果为合格。2018年12月31日，被告以邮寄房屋交付通知书和房屋交付办理须知等材料方式通知原告交房。原告2019年1月8日现场验房时，该房屋未通水电。原告于2019年2月25日缴完维修基金，于2019年3月4日缴完契税。还查明，2019年6月14日，被告完成建设工程竣工验收备案登记。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、商品房按揭借款合同、还款银行流水、契税完税证明及维修资金交存凭证、房屋验收交接表，被告提供的工程质量竣工验收报告、房屋交付通知书、《南昌市建设工程竣工验收备案表》及当事人各方的当庭陈述等在卷佐证。根据查明的事实，本案争议的焦点为：一、案涉房产枫华天成小区6栋一单元301室于原、被告办理交房手续时是否符合房屋交付标准。二、被告是否在合同约定的时间内履行了为原告办理产证登记手续的义务。关于被告应按何标准向原告交付房屋。本院认为，根据《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第二条规定，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同第八条规定，以“该商品房经验收合格”为交付条件，该合同约定的交付条件明显低于上述标准,因此适用“合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。”的规定即开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。故，被告以竣工备案登记表不是确定房屋是否验收合格的法律依据，而应以五方验收合格即合同第八条中“该商品房经验收合格”作为涉案房屋竣工合格时间节点的主张，本院不予支持。因被告在2019年6月14日才完成建设工程竣工验收备案登记，所以，本院支持被告向原告支付从2019年1月1日开始到2019年6月14日止，逾期165天的延迟收房违约金6923.4元（165天×41.96元/天）。关于被告是否在合同约定的时间内履行了为原告办理产证登记手续的义务。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由被告发给小区业主的《城泰枫华天成房屋交付办理须知》规定，小区业主办理不动产证及他项权证由江西海拓营销策划有限公司代办。原告提交了一张现场照片，以证明其将办证材料交给江西海拓营销策划有限公司，但该照片中没有显示办证材料的接收单位及办证材料清单等信息，无法证明原告所主张的事实即将办证材料交给了产证代办机构江西海拓营销策划有限公司，且原告没有提供其他证据予以证明。因此，对原告提出因被告责任导致房屋产权手续未能如期办理并要求被告赔付违约金的主张，本院不予支持。综上，原告喻建勇与被告南昌盛源领航投资有限公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同双方均要全面、及时履行合同义务，原告诉求被告继续履行合同，给付因延迟收房产生的违约金理由正当、充分，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告南昌盛源领航投资有限公司于本判决生效后继续履行与原告喻建勇于2017年9月28日签订《商品房买卖合同》；二、被告南昌盛源领航投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告喻建勇因延迟收房产生的违约金6923.4元；三、驳回原告喻建勇的其他诉讼请求。如未按法律文书确定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，减半收取计146.5元，由原告喻建勇和被告南昌盛源领航投资有限公司各自承担73.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李云根二〇二〇年七月六日书记员  詹智雯