河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初4263号原告：驻马店市御苑物业管理有限公司，住所地：驻马店市天中山大道南段。法定代表人：李拥军，总经理。委托诉讼代理人：李国锋，男，1976年8月16日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告员工。委托诉讼代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。被告：魏永生，男，1966年8月8日出生，汉族，户籍地河南省驻马店市驿城区，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市御苑物业管理有限公司（以下简称“御苑物业公司”）与被告魏永生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御苑物业公司的委托代理人李国锋、李立柱、被告魏永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御苑物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即支付原告物业费3591.73元，违约金1077.52元，合计4669.25元。原告当庭变更诉讼请求为：被告支付原告2016年12月31日至2019年12月31日的物业费3495元，违约金1049元，合计4544元。事实和理由：被告为“福华御苑”小区B7-11中室业主，房屋面积107.86平方米，原告与驻马店福华御苑房地产开发有限公司（以下简称“福华御苑公司”）签订《前期物业服务合同》，物业收费标准为0.9元/m2/月。原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2016年12月4日起停缴物业管理费，截至2019年12月31日，被告欠交物业费3591.73元。根据《前期物业服务合同》第三十一条违约责任，业主未能足额缴纳物业服务费用的，应按应当缴纳的费用金额的月3%的标准向乙方支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原告为减轻被告的负担，故按照不超过30%的损失，对被告主张违约金1077.52元。经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳物业费。被告魏永生辩称，1.2016年12月31日至2019年12月31日物业费确实没交，原因系原告没有公布详细收费标准及收费方式，其作为业主有权知道收费详细项目；2.公共设施老化，原告没有及时进行维修更换。公共安全管理差，夜晚巡逻次数少，监控设施毁坏，存在盲区。2018年夏季垃圾原告不及时处理；3.原告物业费每平方米每月0.9元外多收费。2018年9月21日业主委员会成立时每平方米0.9元的物业费标准应废除，应由业主委员会、物业公司、业主三方共同协商物业费收费标准；4.被告房屋内墙体裂纹多次与原告协商，原告没有处理，被告才暂停交纳物业费。经审理查明，被告魏永生系驻马店市“福华御苑”小区B区7号楼11楼1102号房屋业主，所购房屋建筑面积107.86平方米，系高层住宅。福华御苑公司系案涉“福华御苑”小区B区的建设单位。2014年1月1日，福华御苑公司向被告交付案涉房屋，当日，被告魏永生与驻马店市弘顺物业管理有限公司（以下简称“弘顺物业公司”）签订《物业管理服务协议》一份，约定：物业管理服务费实行预交制度，第一次领取钥匙时足额交清十二个月物业管理费用和预收定额公共能源费用，以后应提前一个月足额交纳次年物业服务费用和公共能源费费用；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：商业门面：1元/月?平方米、小高层住宅：1元/月?平方米；公共能源费根据实际发生的数额按户均摊。2015年4月27日，原告御苑物业公司与弘顺物业公司签订《物业管理交接协议书》一份，约定自2015年5月1日“福华御苑”小区由原告接管，原告负责该小区的物业管理工作。次日，福华御苑公司（甲方）与御苑物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：第二章、服务内容与质量：第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部分的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理……第三章、服务费用：第六条、本物业管理区域物业服务收费选择一下第一种方式：1.包干制：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.6元/月?平方米；高层住宅：1元/月?平方米。第八章、违约责任：第二十九条、甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失；第三十条、除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按合同及时整改，由甲方、业主监督直至整改合格；第三十一条、甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按应当交纳的费用金额的月3%的标准向乙方支付违约金；第三十五条、本合同期限自2015年5月1日起至业主委员会成立日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等条款。同年5月4日，御苑物业公司向驻马店市住房管理中心就福华御苑项目物业服务合同备案，其中物业服务项目收费标准中带电梯为1元/月?平方米。2016年1月19日，被告向原告交纳2015年12月31日至2016年12月31日的物业费及公电费1381元（物业费1165元=107.86平方米×0.9元/月?平方米×12个月，公电费216元=18元/月×12个月），2016年12月31日-2019年12月31日的物业费3495元（物业费3495元=107.86平方米×0.9元/月?平方米×12个月×3年）被告未交纳，原告分别于2017年12月31日、2018年12月31日和2019年8月20日通过在被告住处张贴“物业费催缴通知书”的方式进行催交，但被告仍未交纳。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，被告魏永生提交以下证据：①照片四张。被告用以证明：原告物业服务质量、服务态度差，公用设施不维修，一楼私占绿化面积；原告质证称：照片无时间、地点，无法确定真实性，物业服务是长期全面的服务，被告以静态照片反映事情真相不属实；②被告住房墙体裂纹的照片一张。被告用以证明：被告房屋墙体开裂，原告不予维修；原告质证称：墙体裂纹与物业公司无关，真实性无法判断。另查明，原告御苑物业公司当庭称《前期物业服务合同》和《驻马店市物业服务合同备案证明》均显示高层住宅1元/月?平方米，但自愿按0.9元/月?平方米收取，被告亦承认其欠缴物业费前的收费标准为0.9元/月?平方米。上述事实，有原告提供的《物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、驻马店市物业服务合同备案证明、照片等证据、被告提交的照片、收据等证据及原、被告陈述在卷，并经庭审质证，据以认定。本院认为，被告魏永生系驻马店市“福华御苑”小区B区7号楼11楼1102号房屋业主，原告御苑物业公司与建设单位福华御苑公司签订《前期物业服务合同》，为该小区提供物业服务，被告虽不是合同的一方当事人，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原、被告之间形成物业服务合同关系。合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。对被告魏永生提出公共设施老化，原告没有及时进行维修更换，公共安全管理差，夜晚巡逻次数少，监控设施毁坏，存在盲区等原告存在物业服务质量问题的抗辩主张，本院认为，原告为小区全体业主提供物业服务，是一个持续、不间断的长期过程，被告提供的相关证据仅能证明原告在某一固定时间点存在服务不到位的问题，但不能以偏概全完全否认原告履行物业服务合同约定的保洁、安保、修理等服务项目，被告提出的该项主张，存在一定合理性，原告虽存在被告所称的上述物业服务问题，但并不应当成为被告拒绝交纳全部物业服务费的合理理由，本院经综合考量，对原告请求的物业费酌情予以减少，被告应向原告交纳应交物业费的95%，对原告请求被告支付违约金，本院不予支持；对被告提出其房屋内墙体裂纹多次与原告协商，原告没有处理，被告才暂停缴纳物业费的主张，本院认为，被告房屋内墙体质量问题，不属原告《前期物业服务合同》约定原告履行维修义务的范围，被告以此为由拒绝交纳物业管理费，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告欠缴物业费后，原告每年均进行了书面催交，故原告请求被告交纳物业费，于法有据，本院予以支持，根据前述分析，被告应向原告交纳2016年12月31日至2019年12月31日物业费的95%，即3320.25元（3495元×95%=3320.25元），对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告魏永生于本判决生效后十日内向原告驻马店市御苑物业管理有限公司支付2016年12月31日至2019年12月31日的物业服务费3320.25元。二、驳回原告驻马店市御苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告魏永生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告驻马店市御苑物业管理有限公司负担5元，被告魏永生负担20元。本判决为终审判决。审判员 王 鹏二〇二〇年七月二十二日书记员 胡永发