辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终1043号上诉人（原审被告）：武志会，男，1989年8月16日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。委托诉讼代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朝阳华新房地产开发有限公司，住辽宁省朝阳县柳城街道腰而营子村。法定代表人：韩国锋，总经理。委托诉讼代理人：刘翠丽,辽宁令顺律师事务所律师。原审第三人:马怀广，男，1965年6月24日出生，汉族，农民，住辽宁省朝阳县。上诉人武志会与被上诉人朝阳华新房地产开发有限公司（以下简称“华新房产公司”）、原审第三人马怀广商品房买卖合同纠纷一案，不服朝阳县人民法院（2019）辽1321民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。武志会上诉请求：1、请求撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案争议的房屋系被上诉人以480，682元抵账给建筑商马怀广的，马怀广又将房屋卖给上诉人武志会，虽然形式上是上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同，但实质上是第三人马怀广以38万的价格将争议房屋卖给上诉人武志会，所以上诉人与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，对这一事实，被上诉人在一审起诉状中已明确说明了房子的交易过程。上诉人交付的首付购房款4万元，交给了第三人马怀广的儿子马胜坤，并没有将首付款交给被上诉人，一审法院认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖合同关系错误。被上诉人不具备原告主体资格，应予驳回其诉讼请求。上诉人不存在违约行为，合同的目的并非无法实现。上诉人为能尽快缴纳房款，促使合同正常履行，一直在积极的办理商业贷款，因非本人原因导致贷款流程延迟，贷款未按时下发，一审法院不能据此认定上诉人对该合同履约不能，构成根本违约。武志会是争议房屋的顶名人，实际买房人是王宇。华新房产公司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一，上诉人与被上诉人之间就涉案房屋签订了商品房买卖合同，双方均为适格主体，出售方为被上诉人华新房产公司，买受方为上诉人武志会，上诉人在上诉状中主张的一审法院认定事实错误，实际出卖方为原审第三人马怀广是不成立的。第二，本案中上诉人存在严重的违约行为，从上诉人买卖合同签订之日起至被上诉人起诉时止，武志会并未实际向被上诉人华新房产公司支付任何的购房首付款及尾款。第三，针对上诉人当庭补充的这一事实，涉案房屋实际买受人为王宇，我们不予认可，因为从买卖合同来看，合同签订时都是武志会本人去的。马怀广答辩称，武志会是房主，因为合同是他签订的，当时情况他都知情。华新房产公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、判令被告向原告支付房屋使用费人民币50,000；3.判令被告将其侵占的房屋返还给原告；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发企业，第三人马怀广系建筑商，因原告拖欠第三人马怀广工程款，故双方口头商定，原告将自己开发的兴隆尚品小区商品房13号楼一单元501室，以市场价（480，682元）抵账给第三人。2018年2月1日，第三人称抵账房已经以380，000元出售给被告，为了被告办理房屋贷款，要求原告与被告签订商品房买卖合同及开具发票，原告应第三人要求为被告办理了以上手续。事后，由于被告原因，房屋贷款没有审查通过，故拖欠的购房款项始终没有给付。为此，原告诉至法院。一审庭审中，原告变更事实为，涉案的房屋并非原告抵账给第三人的，原告确实拖欠第三人工程款，原告与第三人口头约定，要求第三人协助原告将房屋出售，但没有明确约定哪套房，只是说约定的房屋款抵顶第三人的工程款。原告将开发的几个兴隆尚品不同户型的房屋钥匙交由马怀广保管，目的是看房子方便，其中包括涉案房屋的钥匙。2018年2月初，马怀广与原告沟通说有人同意买涉案房屋，经过马怀广的沟通，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定被告以贷款方式支付尾款，当时兴隆尚品的房价有所下调，为了配合被告贷款，在被告没有支付任何购房款的情况下，原告为被告虚开了涉案房屋的首付款发票，被告在办理贷款过程中，因资信不足，贷款没有审核通过，至今房屋首付款及尾款均未支付。这份房屋买卖合同并没有实际履行，所以原告要求解除合同，同时要求被告退还房屋。一审法院认为：原告朝阳华新房地产开发有限公司与被告武志会于2018年2月1日所签《商品房买卖合同（预售）》，是原告朝阳华新房地产开发有限公司与第三人马怀广欲用该房款抵账，经第三人马怀广同意后，原、被告之间签订的合同。合同签订时，被告武志会虽未向原告缴纳合同中约定的首付款150，682元，但原告经第三人马怀广同意为被告出具了首付款150，000万元的收据，以备被告办理下欠房款的银行贷款。但被告武志会迟迟未能办结银行贷款，庭审中，被告未提交证据证明未能办结银行贷款系原告责任。双方所签《商品房买卖合同（预售）》虽未约定具体的贷款办结期限，但自《商品房买卖合同（预售）》签订之日起至原告起诉请求解除合同之日，已达18个月，至本案法庭辩论结束时，被告武志会仍不能办结合同约定的银行贷款，致使原告合同目的无法实现。综上，一审法院认定被告武志会超过了正常合理的贷款办结期限，应视被告武志会对《商品房买卖合同（预售）》履约不能，构成根本违约。故原告朝阳华新房地产开发有限公司请求解除与被告武志会签订的《商品房买卖合同（预售）》，并请求被告武志会返还其所占有该商品房的诉讼请求，本院予以支持；原告请求判令被告向原告支付房屋使用费人民币50，000元，因合同没有约定，本院不予支持；被告提出已付给第三人首付房款40，000元，付给原告物业费，维修基金等费用，并提出已经对该商品房进行了装修等，因本案被告未提出反诉，也未提交相关证据，本案不予审理，被告武志会对此应及时根据自认的法律关系另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决如下：一、解除原告朝阳华新房地产开发有限公司与被告武志会2018年2月1日所签《商品房买卖合同（预售）》；二、被告武志会于判决生效后60日内，将其占有的兴隆尚品小区13号楼一单元501室返还给原告朝阳华新房地产开发有限公司；三、驳回原告朝阳华新房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费525元，原告朝阳华新房地产开发有限公司负担425元，由被告武志会负担100元。二审中，上诉人武志会向法院提供2019年11月14日王宇和马怀广及其儿子马胜坤的录音两份，证明涉案房屋是王宇从本案第三人马怀广儿子处购买的，王宇支付了4万首付款，银行和中介也是马胜坤给联系的。被上诉人华新房产公司质证称，我们对该份证据真实性有异议，该份录音无法证明是王宇，我们认可购房人是武志会，我公司没有收到过首付款。王宇和马胜坤均不是本案当事人。我们只给马怀广授权出售房屋，没有给他儿子授权。王宇和马怀广及其儿子之间的经济往来与我公司无关。马怀广质证称，录音属实，我是帮华新房产公司卖房子，是我家孩子收了钱，我也不知情，因王宇妻子是黑户不能贷款，所以签合同的是武志会。第二份证据是王宇向朝阳华新物业管理有限公司交纳的物业费、信报箱等费用的收款收据，证明已向被上诉人华新房产公司交纳了首付款40000元。被上诉人华新房产公司质证称，对该份证据的真实性没有异议，但无法看清收费的项目，和涉案房屋也没有关联性，不能证明上诉人将购房款交付给华新房产公司，是交付给华新物业管理公司的物业费、维修基金等。马怀广质证称，该份证据什么也看不清楚，无法证明上诉人所说的。因王宇和马胜坤均是案外人，并未出庭，无法核实证据的真实性，被上诉人朝阳华新房产公司未对马胜坤授权出售房屋，对该份证据不予认可。而王宇向朝阳华新物业管理有限公司交纳的物业费、信报箱等费用和本案没有关联性，无法证明上诉人武志会向被上诉人朝阳华新房产公司缴纳了首付款。综上，本院对上述证据不予采信。本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：《商品房买卖合同（预售）》系被上诉人朝阳华新房地产开发有限公司与上诉人武志会签订的，不违反法律规定，双方应按照约定履行各自的权利义务。从2018年2月1日合同签订后至2020年6月3日二审开庭，上诉人武志会未向被上诉人朝阳华新房地产开发有限公司给付任何购房款，因其个人原因到目前仍不能办结合同约定的银行贷款，致使合同目的无法实现，构成根本违约。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除，上诉人武志会应返还其所占有的商品房。综上，上诉人武志会的上诉请求及其理由缺乏证据支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人武志会负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年七月十六日书记员  杨丽南