浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初10164号 原告：厉科为，男，1974年2月26日出生汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：朱伟方，浙江合一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑞瑞，浙江合一律师事务所律师。 被告：中房集团瑞安房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330381145615882P），住所地浙江省瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。 诉讼代表人：周光，破产管理人浙江光正大律师事务所的负责人。 委托诉讼代理人：范丰盛，浙江光正大律师事务所律师。 第三人：重庆国际信托股份有限公司（统一社会信用代码：91500000202805720T），住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。 法定代表人：翁振杰，董事长。 委托诉讼代理人：汪瑜，男，员工。 委托诉讼代理人：李杨，男，员工。 原告厉科为与被告中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）、第三人重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱伟方、被告中房公司的委托诉讼代理人范丰盛、第三人重庆信托公司的委托诉讼代理人汪瑜、李杨均到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。 原告厉科为向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2018年7月19日作出的《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》关于解除原、被告双方于2015年2月11日签订的《商品房买卖合同》以及《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》无效，并继续履行该二份合同；2、依法判令被告向原告交付坐落于瑞安市瑞祥新区《水岸蓝庭》小区第1幢1单元1801室的房屋并办理产权登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月11日，原告厉科为与被告中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房公司）签订一份《商品房买卖合同》。约定：原告向被告购买坐落于瑞安市瑞祥新区《水岸蓝庭》小区第1幢1单元1801室的一套房屋，面积为155.05㎡，单价为19000元／㎡，总价款为2945950元。原告另购买了该小区065＃配套车位一个，价款12万元。原告向被告支付了大部分的购房款及全部车位款，现尚欠55万元购房款。2017年1月23日，瑞安市方信物业服务有限公司向原告发出水岸蓝庭交房通知书。但是，由于被告于2016年11月4日被瑞安市人民法院裁定受理破产清算一案，案号为：（2016）浙0381破申26号民事裁定书。2018年7月19日，被告的破产管理人通知原告，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》以及《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》。原告与本小区的其他业主一样，同样作为商品房购买者，已经履行了购房付款、交纳物业管理费及作为业主身份对该小区的继续施工筹集垫付资金等各项义务。被告破产管理人唯独通知原告等三人解除购房合同，显属无理与不公。根据《合同法》第九十四条之规定，原告并不属于该法条所规定的情形，也没有损害其他债权人的合法权益，也不妨碍被告破产管理人的清算工作。因此，被告的管理人如此随意解除双方业已签订且原告履行完毕的二份合同，于理于法均相悖。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》系属双方的真实意思表示，并不违反法律法规之规定，属合法有效，应受法律保护。由于不存在合同应当解除之情形，被告破产管理人随意解除合同行为已经严重损害了原告的合法权益，请求判准原告之诉求。 被告中房公司辩称：原告并非善意购房者而是以房抵债，原来一审法院认定涉案房屋购房款不但没有进入过水岸蓝庭账户而且通过支付工程款的形式后回到原告及相关人员账户。根据原告提供的证据，原告是承包人，结合现有的资金流水可以看出原告是以房抵债，他的行为侵害了抵押人的利益。2015年2月10日涉案房屋被查封后，原、被告签订了商品房买卖合同，目前仍处于限制销售状态，中房以涉案房屋抵债，侵害了抵押权人的利益。管理人在进入破产程序后解除合同是为了解决民生问题，并非认可原告的购房地位，在购房系统中管理人也没有解除对涉案房屋的限制销售。本案原告虽然与被告在账面上有资金往来，但不能视为购房款的资金，实际上是抵债。在商品房买卖中原告并没有尽到支付购房款义务。假设破产法18条不能解除，双方都不能构成善意，在进入破产程序后，管理人对存在疑点的房屋是有必要进行排查的，涉案房屋进行抵债但是以水岸蓝庭抵雅景苑和仁和嘉园的债务。根据民法公平和企业破产法公平清偿原则，中房对他们的债务应由他们各自的项目向管理人申报债权。 第三人重庆信托公司：1、本案原告并善意购房者，是以物抵债，从涉案房屋在2015-2-12当天交付购房资金可以看出原告与瑞建公司、东阳公司进行了资金划转，原告将本案的购房资金划入中房非监管账户中，原告是东阳公司实际的施工人，原告是不具有真实购房意图的善意购房人；2、原告的行为侵害了第三人的利益，就房屋的销售价款和变现价格享有有限授权的资格，原告将资金划拨到中房非监管账户使得第三人权利落空；3、涉案房屋已经被第三人申请由重庆高院进行查封，涉案房屋在签署买卖合同时处于限制交易不允许转移的状态，法律是不允许这种交易行为，合同也是无效的。原告的诉请没有依据，我们认可管理人提出的解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告厉科为提交的证据2《商品房买卖合同》、《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，拟证明原告向被告购买水岸蓝庭小区第1幢1单元1801号房屋并与被告签订合同的事实；原告向被告租赁地下车位并签订合同的事实。被告中房公司质证称，对证据2的真实性无异议，但不能证明原告与被告之间有购买涉案房屋及车位租赁赠与的真实合意。第三人重庆信托公司质证称，对证据2的形式真实性无异议，但合法性，关联性有异议，上述合同仅仅是为了以物抵债表面上构造的购房行为，不动产登记已经详细记载了第三人重庆信托公司系涉案水岸蓝庭地块的抵押权人，已经足以阻却原告的善意。本院认为，各方当事人对证据2的真实性均无异议，本院对证据2的真实性予以采信。 2、原告厉科为提交的证据3、6领款凭证，证明2015年2月12日，原告厉科为向瑞安市建筑工程有限公司借款400000元购买案涉“水岸蓝庭”第1幢1单元1801室房屋及065#车位。被告中房公司质证称，证据3形式真实性无异议，合法性关联性不能表达原被告双方存在真实买卖的意思，原审一审法院法院调取资金流水的走向可以反映原告先给中房打了250多万，中房把80万打给了瑞建，瑞建又打了40万给原告。而不是原告先向瑞建借了40万购房。第三人质证认为，证据3仅能证明原告向中房划付了资金，这并不是基于正常购房行为，记载的时间是2015-2-11日，但是原告实际支付时间是12日，划款行为发生前原告与中房就捏造了收据，可以佐证不存在真实的房屋买卖，6领款凭证同管理人意见一致，时间有问题，逻辑是矛盾的。本院认为，各方当事人对证据3的真实性均无异议，本院对证据3的真实性予以采信，是否具有关联性及真实性本院将在说理部分予以阐述。 3、原告厉科为提交的证据8（2018）中房破管字第××号告知函，拟证明被告中房公司管理人已经在2018年6月12日出具的告知函中确认涉案购房款在支付给被告中房公司后，再行转给瑞建公司系用于清偿被告中房公司尚欠瑞建公司的工程款，原告尚有购房余款55万元未支付是由于被告财务上的手续没办好才搁置，因此不能归责于原告。被告中房公司、第三人重庆信托公司均质证称，对证据8的真实性无异议，但证据8仅是被告管理人在债权人会议上对账目排查清款的客观陈述，并非表示被告管理人认可被告中房公司与瑞建公司之间以房抵债的行为。本院认为，各方当事人对证据8的真实性均无异议，本院对证据8的真实性予以采信，但仅能证明被告中房公司管理人在2018年6月12日出具的告知函中确认存在涉案购房款在支付给被告中房公司后，再行转给瑞建公司用于清偿被告中房公司尚欠瑞建公司的工程款的情形，不能证明被告中房公司管理人认可被告中房公司与瑞建公司之间以房抵债的行为。 4、原告厉科为提交的证据9声明书、（2018）浙0381民初11689号民事判决书、（2018）浙03民终3136号民事判决书，拟证明第三人重庆信托公司曾出具《声明书》，承诺放弃中房水岸蓝庭商品房项目的土地使用权的抵押权；即使涉案房屋所在项目的地块设定了土地他项权利，第三人重庆信托公司的债权也已经中房公司管理人确认为优先债权。被告中房公司质证称，对证据9的真实性无异议，对原告主张的待证事实有异议，声明书是为了购房款有进入监管账户的正规的水岸蓝庭购房户办理按揭贷款需要而出具的，而涉案房屋不涉及办理按揭贷款的情况；判决书仅仅是确认优先债权，与实际清偿是有区别的。第三人重庆信托公司质证称，对证据9的真实性无异议，对原告主张的待证事实有异议，第三人出具声明书放弃抵押权的前提条件是相关合同已签订，有农行瑞安支行出具的存缴证明等一系列条件，且系用于真实合法的购房户办理按揭贷款，而本案系以物抵债不存在办理按揭贷款情形，涉案房屋系该声明书中提及的虚假买卖，原告认为第三人已放弃涉案房屋抵押权的说法不能成立；判决书与本案案件事实不相似，没有类推适用的空间。本院认为，对证据9的真实性各方当事人均无异议，本院对其真实性予以采信，能够证实2014年7月29日，第三人出具声明对于合法售出的涉案水岸蓝庭商品房放弃对应的土地使用权抵押权，但售出行为不包括虚假买卖、买卖双方恶意串通等行为。 5、被告中房公司提交的证据1（2015）渝高法民保字第00005号民事裁定书及协助执行通知书，拟证明涉案房屋于2015年2月5日已被重庆高院查封。原告厉科为质证称，对证据的真实性、合法性无异议，对涉案房屋被冻结的事实没有意见，实际上在住房规划局输入电脑进行查封时间不是这个时间，我们根据同案，瑞建还有2套跟这个案件是一样的，那两套是有备案的，如果2-5有查封那另外两套是备案不了的，根据能够备案事实证明买卖合同无效是不能成立的。第三人重庆信托公司质证称，证据的三性和证明对象无异议，查封时间我们是作为执行案件的申请人，应该就是这个时候，房屋也没有备案，我们查封时间是早于他们签订合同时间，基于有这个查封，能证明查封时间是与协助执行通知书记载时间一致，原告主张其他两个案件备案了，是间接证据的推定，需要直接证据加以作证。本院认为，上述能够证实涉案房屋交易时处于查封状态，对该证据本院予以采信。 6、被告中房公司提交的证据2转账凭证，证明被告中房公司收到原告厉科为购房款和车位款当天即将该款项支付给了瑞安市建筑工程有限公司和浙江省东阳市市政环境工程有限公司。原告厉科为质证称，对证据2这份证据不能证明被告所称的原告的行为是以房抵债的行为，原告付出的钱是购房的钱，中房公司拿这个钱作说明是无法控制的，中房整个债务的梳理中管理人已经把收到这些钱作为工程款，已经减掉了这份购房款，如果没有原告的购房款，那么他欠的工程款会更多。第三人重庆信托公司质证称，对证据2的三性均无异议。本院认为，各方当事人对证据2的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，对上述款项性质的认定在说理部分详细阐述。 7、被告中房公司提交的证据3资金监管协议，拟证明原告的购房款并未汇入水岸蓝庭项目的资金专业监管农行账户。原告厉科为质证称，对证据3的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，证据3仅是农行和被告中房公司之间的约定，没有任何证据证明相关约定已告知原告。第三人重庆信托公司质证称，对证据3无异议。本院认为，证据3能够证明被告主张的待证事实，涉案购房款客观上确实并未汇入水岸蓝庭项目的资金专业监管农行账户，对证据3本院予以采信。 8、第三人重庆信托公司提交的（2016）浙0381破11号之十民事裁定书、土地他项权利证明书，拟证明第三人对涉案房屋享有合法抵押权，对被告中房公司享有优先债权。原告厉科为质证称，对证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，第三人是否享有优先债权与本案无关，（2016）浙0381破11号之十民事裁定书附的无争议债权表中，瑞建公司第二项目部向被告中房公司申报债权时已经扣除涉案房屋相应的购房款金额。被告中房公司质证称，对证据无异议。本院认为，上述证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆高院于2015年2月3日作出(2015)渝高法民保字第00005号民事裁定书，于2015年2月5日查封被告中房公司名下包括涉案房屋在内的水岸蓝庭8套房屋及绿城璟园96套房屋，查封期限二年。后因中房公司进入破产清算程序，管理人依法解除了该批房屋的查封。 2015年2月11日，原告厉科为与被告中房公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于瑞安市瑞祥新区《水岸蓝庭》小区第1幢1单元1801室的一套房屋，面积为155.05㎡，单价为19000元／㎡，总价为2945950元。同日，双方又签订一份《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，约定车位号为065＃，租赁期限20年，价格为120000元。当日，原告厉科支付购房款2395950元和车位款12万元，尚欠55万元购房款未付。被告中房公司次日向瑞安市建筑工程有限公司（以下称瑞建公司）汇款800000元、向浙江省东阳市市政环境工程有限公司汇款1710966元，均用于支付工程款。当日，瑞建公司和浙江省东阳市市政环境工程有限公司又把该款汇给原告厉科为。 2015年11月11日，被告中房公司(甲方)、瑞建公司(乙方)、业主代表徐幼华和阮小兰(丙方)，在市政府工作组鉴证下签订一份协议书，约定向88位业主(每户10万元)催收购房款等措施筹集资金，由乙方完成剩余工程。 2016年11月4日，本院裁定受理被告中房公司破产清算案，案号为：（2016）浙0381破申26号，并成立清算小组，指定浙江光大律师事务所、毕马威华振会计师事务所为破产管理人。2018年7月19日，被告破产管理人向原告厉科为送达通知书，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》和《中房水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，请原告申报债权。 另查明：2014年1月30日，被告中房公司将涉案房屋所在“水岸蓝庭”地块土地使用权抵押给第三人重庆信托公司。2014年7月29日，第三人重庆信托公司向瑞安市住建局发函对于“水岸蓝庭”已合法售出的房屋放弃抵押权，对未售出的仍继续保留抵押权。2018年7月3日，本院作出（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，裁定确认叶文肖等63户债权人的债权，其中包括第三人重庆信托公司享有的债权针对璟园项目、水岸蓝庭项目金融借款的抵押债权901753175.08元（优先债权）及迟延履行金11608900.01元（普通债权），瑞建公司享有的债权针对雅景苑项目的工程款483105元（优先债权）及利息10693.09元（普通债权），针对水岸蓝庭项目的工程款16760953元（优先债权）、利息436345元（普通债权）及履约保证金450000元（普通债权）。 本院认为，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。本案中，重庆市高级人民法院对涉案房屋查封在先，被告中房公司擅自与原告厉科为签订《商品房买卖合同》，出卖该查封房屋在后；涉案房屋购房款被告中房公司于次日向瑞建公司汇款800000元、向浙江省东阳市市政环境工程有限公司汇款1710966元，均用于支付工程款，瑞建公司和浙江省东阳市市政环境工程有限公司又把该款汇给原告厉科为。原告厉科为所在的公司作为被告中房公司的长期合作伙伴，承建被告中房公司多个工程项目，知道或者应当知道当时中房公司资信不良、多处房屋被查封的情形；综上，原告厉科为与被告中房公司签订涉案《商品房买卖合同》，明显存在恶意串通，侵害包括第三人重庆信托公司在内的其他债权人利益的情形，涉案《商品房买卖合同》无效。对已查封房屋进行买卖，同时违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条关于被执行人（中房公司）就已查封的财产所作的移转不得对抗申请执行人的规定。涉案房屋虽依《企业破产法》第19条规定被解除查封，但不能履行情形在先。原告厉科为请求被告中房公司继续履行《商品房买卖合同》及交付坐落于瑞安市瑞祥新区《水岸蓝庭》小区第1幢1单元1801室的房屋，不予支持。中房水岸蓝庭地下停车位属于房屋买卖的配套设施，应随房屋买卖一并处置，原告请求继续履行该合同，亦不予支持。关于确认被告于2018年7月19日作出的《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》无效的诉讼请求，一是本院对合同效力已作出认定，二是该请求无诉的实质利益，故不能作为独立的诉讼请求来支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，判决如下： 驳回原告厉科为的诉讼请求。 案件受理费30368元，由原告厉科为负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  邢 建 人民陪审员  潘孝东 人民陪审员  薛宽妹 二〇二〇年七月六日 代书 记员  王 剑