浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2170号 上诉人（原审被告）：金华市现代房产建设开发有限公司，住所地：金华市婺城区迎宾大道建科大楼五楼。 法定代表人：沈锦旺。 委托诉讼代理人：李静，浙江八婺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：明锐，男，1960年2月12日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：郑帅，浙江金正大律师事务所律师。 上诉人金华市现代房产建设开发有限公司（以下简称现代房产公司）因与被上诉人明锐商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2019）浙0703民初5268号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 现代房产公司上诉请求：撤销原判，查清事实后依法改判现代房产公司不承担民事责任。事实与理由：一审判决认定基本事实不清，未查清本案关键事实。一、明锐未按合同约定时间交付购房款，先行构成违约，现代房产公司可以行使先履行抗辩权。双方之间的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人应于2016年12月25日之前办理银行贷款手续并支付剩余购房款32万元给出卖人；如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应按照本合同第八条承担违约责任。本案中，明锐实际支付该款项的时间为2017年8月8日，逾期付款时间共计223天。合同法六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，明锐作为先履行付款义务的一方，未按合同约定的时间支付购房款，已经构成违约，现代房产公司作为后履行一方，可以拒绝或延迟交付房产。所以，现代房产公司相应顺延交房，无需承担违约责任。二、一审法院认定现代房产公司逾期交房543天与事实不符。按照万分之二的违约金计算，明锐应该支付违约金51049.82元。暂且不论本案中明锐是否应该承担违约责任，一审法院这样的违约金计算方式也是错误的。假设现代房产公司逾期交房的时间为543天，明锐先逾期付款的时间为223天，两者相减，现代房产公司实际逾期交房的时间应该是310天，按照万分之二的违约金计算，应该是29144元。三、现代房产公司虽然逾期交房，但有合理理由。2018年初，现代房产公司收到金东区政府通知，由于金东区金瓯路扩建占用了部分案涉房产同心阁项目的地块，导致实际测量的用地红线与土地证不符，直接影响了案涉房产的交付和不动产证的办理。现代房产公司及时将以上情况告知明锐以及其他同心阁购房户，并多次与金东区政府、金华市国土资源局、规划局等政府相关部门沟通，最终得以协商解决地块红线划分问题。明锐作为买受人也知晓以上情况，也曾经与其他购房户一起上访要求解决该问题。金瓶路的扩建属于政府行为，应当属于合同第九条、第十条约定的不可抗力，因此导致逾期交房的，出卖人可以据实予以延期交房，并不承担逾期交房的违约责任。关于金瓯路扩建导致红线划分重新规划的问题现代房产公司未在一审庭审中及时提出，也是事出有因。根据现代房产公司员工的反映，现代房产公司在开庭前并未收到开庭通知，以致没有按时参加2019年11月6日的庭审。但本案中金瓯路扩建等政府规划问题实际存在，是本案不可或缺的关键事实，所以恳请二审法院查清全部事实，还原事情真相，改判现代房产公司不承担本案民事责任。 明锐辩称：1、现代房产公司提出合同第七条约定“买受人应于2016年12月25日之前办理银行贷款手续，并支付剩余购房款32万元给出卖人”，与事实严重不符。合同第七条约定的是“买受人应于2016年12月25日之前办理银行贷款手续，贷款金额为人民币32万元整。”并非现代房产公司杜撰的条款内容。2、根据合同约定，现代房产公司应当在2017年12月30日前向明锐交付房产，但直至2019年6月26日，明锐才收到现代房产公司寄送的交房通知书，构成逾期543天交房的事实清楚。3、现代房产公司一审期间提出管辖权异议，不服管辖异议裁定又提出上诉，本案上诉理由又以未收到开庭通知，没有按时参加庭审，这不符合正常逻辑，现代房产公司既然能利用法律手段无理提出管辖权异议，为何一审不能出庭。现代房产公司缺席一审，放弃其举证权利，应当承担举证不能的法律后果。4、现代房产公司上诉状中提出的第三点理由也不符合事实。现代房产公司未告知过明锐所列的相关情况，明锐更未与其他购房户上访，现代房产公司完全编造上述事实。而且就现代房产公司所列的情况，完全不影响房屋交付使用及产权登记转移。即使存在相关的政府行为，也不属于不可抗力。不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。现代房产公司上诉状中所述，协商就可予以解决，何来不能克服之说。更何况合同约定为“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”，本案中明锐也并未收到出卖人的相关告知。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 明锐向一审法院起诉请求：1、判令现代房产公司立即支付逾期交房的违约金计人民币56408.64元；2、判令现代房产公司提供购房尾款320000元的购房发票；3、判令现代房产公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月6日，明锐与现代房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定明锐向现代房产公司购买现代·同心阁7幢2单元101室和辅房12号商品房一套，总价款为470072元。合同第七条约定，买受人（明锐）在同年12月20日前支付人民币定金10000元，同年12月22日前支付140072元，同年12月25日前办理银行按揭贷款，贷款金额320000元；买受人如需办理贷款的，应根据出卖人（现代房产公司）通知备齐贷款的相关资料，按指定时间和地点办理有关手续，如买受人未征得出卖人同意擅自拖延或拒绝办理有关手续的，应按照本合同第八条承担违约责任。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人。出卖人（现代房产公司）逾期交房超过90日后，买受人（明锐）要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）因县级以上文物、环保主管部门原因导致开发建设延长的，但出卖人应该在该情形出现后30日内告知买受人。合同签订后，明锐已经全额付清涉案房产的价款，但现代房产公司直至2019年6月25日才向明锐寄送交房通知书，同年7月25日双方办理了交房手续。 一审法院认为，双方之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。根据合同约定，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付房产。但直到2019年6月26日明锐才收到现代房产公司寄送到交房通知书，已构成逾期交房。至2019年6月26日，延迟了543天。现代房产公司并未提交证据证明其存在逾期交房的合理理由，现明锐已向现代房产公司全额支付了房款，其要求现代房产公司支付逾期交房违约金，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、由金华市现代房产建设开发有限公司于判决生效之日起十日内支付明锐逾期交房违约金51049.82元（按已付房款470072元为基数，自2017年12月31日至2019年6月26日按日万分之二计算）。二、驳回明锐的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元（已减半收取，明锐已预交），由明锐负担66元，金华市现代房产建设开发有限公司负担539元。 二审中，现代房产公司为证明其诉称主张，向本院提供如下证据：证据一，2018年1月18日报告一份，证明现代房产公司打报告给金东区政府，要求解决因金瓯路建设等工程，导致红线调整问题的事实。证据二，2018年5月16日告知函一份，证明现代房产公司将因红线调整等问题而导致延后交房、办证的情况，及时告知明锐等购房户的事实。证据三，聊天记录截屏打印件一份，证明信访局在接访后通知现代房产公司及国土、建设、规划等部门开展协调工作。证据四，2018年8月20日报告一份，证明现代房产公司再次打报告给金东区政府，要求解决因金瓯路建设等工程，导致红线调整问题的事实。证据五，2018年10月补充协议一份，证明现代房产公司与政府部门就用地红线问题达成协议的事实。证据六，用地红线图复印件两份，证明案涉房产地块确实存在用地红线调整问题的事实。证据七，通知复印件一份，证明因G20峰会、全国环保大检查、创卫等原因工程全面停工的事实。证据八，记账凭证及回单各一份，证明明锐逾期付款的事实。 明锐对上述证据质证认为：八组证据都不属于二审新证据。对证据一，三性均有异议。为现代房产公司单方制作，明锐不清楚。对证据二，三性均有异议，明锐也未收到过。对证据三，三性均有异议，不清楚其真实性及相关内容。对证据四，三性均有异议，系现代房产公司单方制作。对证据五，真实性以法庭核实为准，且不是逾期交房的合理理由。对证据六，真实性以法庭核实为准。对证据七，三性均有异议，也达不到现代房产公司的证明目的。对证据八，没有异议，但不能证明明锐存在逾期付款的事实。 本院认为：证据一至证据六，均系现代房产公司的内部行为，在无其他证据印证的情形下，本院对其真实性无法确认。证据七系复印件，不能确认其真实性，也不能达到上诉人的证明目的。证据八，证据的真实性被上诉人没有异议，本院予以确认，同时对明锐交付房款时间的事实予以确认。 明锐未向本院提供新证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点是，现代房产公司是否应承担逾期交房的违约责任。现代房产公司认为，明锐作为先履行付款义务的一方，未按合同约定的时间支付购房款，已经构成违约，现代房产公司作为后履行一方，可以拒绝或延迟交付房产。所以，现代房产公司相应顺延交房，无需承担违约责任。本院认为，一、本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为银行按揭贷款，2016年12月25日之前办理银行贷款手续。而贷款手续应根据出卖人通知买受人备齐借款的相关材料，按指定时间和地点办理。在实际履行过程中，双方对于按揭贷款为何不能按期办理的原因说法不一，上诉人无证据证明是被上诉人故意拖延或拒绝办理，合同约定的办理按揭贷款的时间逾期后，上诉人也没有按合同约定及时通知被上诉人变更付款方式。2017年6月7日、8月7日被上诉人变更付款方式，现金及转账支付32万房款后，上诉人也没有提出任何异议。因此，双方对合同约定的房款支付条款应认定已作出了变更，现代房产公司不能以此作为其逾期交房的理由，并主张不承担违约责任。二、现代房产公司主张逾期交房是因政府行为所致，但该事由不符合合同约定及法定的免责理由，故不能作为其逾期交房的合理理由。且现代房产公司在一审中除提出管辖异议外，未对被上诉人的诉讼主张提出上述抗辩，且经一审合法传唤，也无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其自身抗辩权的放弃。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1210元，由上诉人金华市现代房产建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  胡 照 审 判 员  楼 晋 二〇二〇年七月二十日 代书记员  何亚运