四川省沐川县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1129执异10号 案外人：刘小菊，女，生于1983年1月24日，汉族，户籍地四川省乐山市市中区，现住四川省沐川县。 申请执行人：沐川县农村信用合作联社，住所沐川县沐溪镇交通街901号。 法定代表人：张棚，该社理事长。 被执行人：孟萍，女，生于1973年10月27日，住四川省沐川县。 在本院执行沐川县农村信用合作联社（以下简称沐川信用社）与孟萍金融借款合同纠纷一案中，案外人刘小菊于2020年7月7日对本院执行位于沐川县提出书面异议，请求终止执行（2020）川1129执258号裁定书的执行内容，解除对四川省沐川县子的查封。 刘小菊称，2006年3月22日，杨波与沐川县安宁物业管理公司（以下简称“安宁物业”）签订了《房屋转让协议》，杨波以330000元的价格将其名下位于沐川县处住宅包括平台（后面分割成三套出售）卖给了安宁物业，并保证权属清晰，与之有关的产权纠纷和债务纠纷由杨波负责。还约定在安宁物业支付了购买保证金后就可对该房屋进行装修和出售。2006年3月23日，刘小菊与安宁物业签订了《房地产买卖契约》，购买了××于沐溪镇××街××号实际楼层为第三层的房产，即（2018）川1129民初1166号判决书中的案涉房屋（沐房权证××号）。在购买时安宁物业称其系该房屋的所有权人，且安宁物业当时已实际控制该房屋，刘小菊并不知晓该公司与杨波之间的关系。除刘小菊外，还有另外2户先后在安宁物业处购买了同一楼层的房屋。在购得该房屋后，刘小菊对所购房屋进行装修，并于2006年底入住至今，已在该房屋内居住了14年之久。刘小菊购买该房屋后，一直要求安宁物业办理过户手续，但安宁物业一直拒不办理，后来才知晓该房屋是杨波卖给安宁物业，且杨波已将该房屋抵押给银行。安宁物业的法定代表人雷光强因刑事犯罪入狱，刘小菊未能与之取得联系。杨波于2015年死亡，杨波死亡后信用社邀约孟萍（杨波之妻）及其它住户一起到银行商议解除抵押的事情，刘小菊等人当时愿意帮杨波偿还银行贷款，要求孟萍在代为还款之后协助办理过户手续，但孟萍要求刘小菊等人按2015年的房价补200000元才同意办理过户手续，双方未能协商一致。2018年信用社起诉孟萍，要求孟萍还款。雷光强以案外人身份向法院起诉主张该房屋的所有权，后撤诉。在诉讼中，孟萍故意不提诉讼时效抗辩，并因杨波的继承人表示同意继续抵押该房产，导致法院支持了信用社的诉讼请求。2020年5月底，刘小菊收到了法院的执行通知书才知晓此事。基于上述事实，刘小菊请求法院终止执行（2020）川1129执258号裁定书的执行，并提出理由如下：一、信用社未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权已消灭。根据2014年6月9日杨波签收了催收通知书可知，2016年6月8日主债权已过诉讼时效，而信用社未在此期间内行使抵押权，其享有的抵押权已消灭。二、孟萍等人在诉讼中同意继续抵押给信用社，在原抵押权已消灭的情况下，该意思表示是设立一个新的抵押权，该抵押权实际还未设立，信用社不能行使尚不存在的抵押权。三、本案执行依据是在孟萍与信用社故意隐瞒事实、恶意串通，误导审判员的情况下作出的，应终止执行本案。四、在查封前刘小菊已经签订了合法有效的合同，且在该房屋内居住了14年之久，由于杨波、安宁物业、雷光强、孟萍等的原因未办理到过户手续。杨波在与安宁物业的合同中约定收到20000元购房订金之后，安宁物业就可以出售该房产，即杨波赋予了安宁物业对该房产的处分权，安宁物业有权处分该房产。刘小菊以当时市场价从安宁物业手中购买该房产，系合法取得。杨波出卖三套房屋，收到安宁物业接近300000元的购房款，即刘小菊等人购买的房屋的房款杨波已收到，也已实际将房屋交付刘小菊使用。购得该房屋后刘小菊等人已居住了14年之久，杨波和孟萍从来未提出过异议，说明两人是知晓且认可该房屋已经由安宁物业出售给刘小菊。五、案涉房屋是刘小菊目前的唯一住房，虽然购买的是二手房，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定目的是为了保护消费者购房人的居住权，刘小菊也是购房人，权益也应当得到保护。综上，刘小菊的申请符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定的情形，请求中止本案执行。 沐川信用社称，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提系金钱债权的执行，而本案中沐川信用社申请的是享有优先受偿权的担保物权，不属于金钱债权的执行范畴，不应适用第二十八条。且在本案中，沐川信用社抵押在前，刘小菊买卖在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，抵押设立在前，买卖在后的，买受人不能对抗抵押权人的优先受偿权。第二十八条是对一般不动产买受人的物权期待权的保护，本质上是债权请求权，不属于二十七条的但书情形，不能对抗抵押权人的优先受偿权。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“……符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考量，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案中，刘小菊在买房时未尽到合理的注意义务，忽略了该房产上设定有抵押，导致其无法办理过户登记。且刘小菊自2006年买房至今均未有证据显示其向登记机构递交过户手续或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。因此，刘小菊并不符合第二十八条规定的情形，其权利并不能排除执行，应驳回其提出的执行异议。 孟萍称，一、该执行房屋产权明确，无任何争议；二、2006年杨波是与沐川县安宁物业管理有限公司（雷光强）签订的房屋转让协议书，协议明确约定了双方的权利和义务，该协议由于雷光强的失约而未能生效。杨波未与刘小菊有过任何转让或买卖协议，故该执行案与刘小菊无任何关系，刘小菊无资格提出异议；三、雷光强未完全履行与杨波签订的房屋转让协议中约定的义务，房屋产权未作更改，产权人仍为杨波。雷光强无权出售案涉房屋，故刘小菊与雷光强签订的房地产买卖契约本身就是无效合同，刘小菊对此有异议可另案起诉雷光强承担相应责任。 本院查明，杨波（孟萍之夫，已故）与沐川信用社于2005年8月11日签订《个人借款合同》，约定杨波向沐川信用社借款150000元，借期一年，杨波以其所有的位于沐川县营业用房（房权证沐房监证字第××号，建筑面积257.88㎡，以下简称案涉房屋）作抵押担保，并于2008年8月10日办理了抵押登记。 2006年3月22日，杨波与沐川县安宁物业管理有限公司（以下简称安宁物业，法定代表人为雷光强）签订《房屋转让协议》，约定杨波将位于沐川县住宅包括一处屋顶平台（总建筑面积约400㎡）出售给安宁物业，房屋成交价为330000元。 2006年3月23日，安宁物业与刘小菊签订《房地产买卖协议》，约定安宁物业将位于沐溪镇××街××层的房屋（建筑面积138.07㎡）出售给刘小菊，房屋总价为135300元。2006年6月30日，安宁物业（甲方）与刘小菊（乙方）签订《房地产买卖契约补充协议》，载明：“由于甲方未能如实将房产证的抵押情况告知乙方，使乙方在签订购房契约是认为甲方能如期交付房地产手续。现因甲方需先还贷后，才能去除原房地产证给乙方办理房地产手续。……” 2015年1月，杨波意外去世。因杨波及其继承人未按期归还沐川信用社借款本息，沐川信用社于2018年10月12日诉至本院，要求孟萍归还借款本息并承担抵押担保责任，抵押物为案涉房产。本院作出（2018）川1129民初1166号民事判决：杨波欠信用社借款本金100000元及利息、复利，孟萍以其夫妻共同财产位于沐川县营业用房（建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。 上述判决生效后，沐川信用社于2020年5月13日向本院申请强制执行，要求强制执行孟萍以案涉房屋用于归还杨波在沐川信用社处的借款本金100000元及利息。2020年5月26日，本院作出（2020）川1129执258号之二民事裁定书，裁定：查封孟萍所有的位于沐川县，查封期限为三年。案件执行过程中，本院查明案涉房屋已被案外人刘小菊、胡世容占有使用，安宁物业出售给刘小菊的位于沐溪镇××街××层的房屋实际是案涉房屋的一部分。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，本案中，申请执行人沐川信用社对案涉房屋享有抵押权，即享有了对抗案外人的优先受偿权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在执行中，不动产受让人基于物权期待权的保护以排除执行应同时具备以下条件：一、申请执行的债权应限于金钱债权；二、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；三、已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、人民法院查封前已合法占有不动产；五、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，刘小菊提出异议所针对的房屋（案涉房屋）已于2005年设定了抵押，抵押权人为沐川信用社，（2018）川1129民初1166号民事判决除确定金钱债权外，还确定了担保物权（即抵押权），故本案申请执行的债权不止金钱债权，还包括物权。其次，刘小菊是与安宁物业签订的房屋买卖合同而非房屋登记的所有权人杨波，刘小菊购买房屋时既没有核实房屋所有权人，也没有对所购房屋上是否存在他项权利进行查验，其在签订购房合同时没有履行合理的注意义务而最终导致案涉房屋无法办理过户登记，刘小菊对房屋未办理过户登记存在过错。 综上，案外人刘小菊对案涉房产不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权的构成要件，不符合排除执行的情形，更不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人刘小菊的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  夏定华 审判员  杨甲华 审判员  黄梦蛟 二〇二〇年七月十七日 书记员  熊 熊