四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民初142号 原告（案外人）：徐中金，男，1983年12月30日出生，汉族，住所地：四川省资中县。 委托诉讼代理人：郑勇，四川吉邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王裕华，四川吉邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：四川德阳锦虹建筑房产有限公司，住所地：四川省德阳市市区华山南路8号。 法定代表人：江丙财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张丽，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李进，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川久安房地产开发有限公司，住所地：四川省德阳市区湘江街61号。 法定代表人：彭礼乾。 被告（被执行人）：彭巍，男，1979年1月25日出生，汉族，住所地：成都市锦江区。 被告（被执行人）：彭礼乾，男，1947年1月15日出生，汉族，住所地：四川省德阳市旌阳区。 原告徐中金与被告四川德阳锦虹建筑房产有限公司（以下简称锦虹建筑公司）、四川久安房地产开发有限公司（以下简称久安房地产公司）、彭巍、彭礼乾案外人执行异议之诉一案。本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告徐中金及委托诉讼代理人王裕华，被告锦虹建筑公司委托诉讼代理人李进到庭参加诉讼。被告久安房地产公司、彭巍、彭礼乾经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐中金诉讼请求：1.不得执行位于德阳市房屋。2.原告与久安房地产公司已就“久安·新座标”2-201、2-301、2-办公201、2-办公301号房屋建立事实上的买卖合同关系。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月4日，原告与久安房地产公司签订4份《久安·新座标订购协议》，约定由原告购买久安房地产公司开发建设的位于德阳市房屋。同日，原告缴纳了相应的定金。此后，由于久安房地产公司的原因，不能在约定的期限与原告签订网签合同。但因原告有强烈的购房需求，于是与久安房地产公司重新商议案涉房屋交易相关事宜（相关协商事宜备书于“订购协议”），原告分别于2017年10月26日和2018年4月26日支付了房款279万和179万元。后久安房地产公司仍未按照约定网签合同，经原告数次催告，才知晓所购的案涉房屋已被德阳市中级人民法院采取查封措施。2020年4月10日，原告申请执行异议。2020年4月17日，德阳市中级人民法院作出（2020）川06执异10号《执行裁定书》驳回原告异议。原告认为，人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。原告与久安房地产公司就案涉房屋的买卖已达成合意，系双方真实意思表示。原告已支付大部分房款，履行了合同主要义务，且久安房地产公司接受。按照《合同法》36条之规定，双方已经形成事实上的商品房买卖合同关系。原告系真实购房人，愿意按照约定付清尾款，并不损害其他债权人的权益。案涉房产交易在前，查封在后。《订购协议》可见多处备书，均是久安房地产公司利用其房地产开发商交易优势地位拖延签订网签合同，原告一直处于被动状态不得不接受支付房款要求，以期取得网签合同。若久安房地产公司按约履行其责任，查封前案涉房屋理应完成合同备案并交付，未办理合同网签备案和过户登记是久安房地产公司的原因造成，而非原告。基于对原告合法权益的保护，应赋予原告对案涉房产物权期待权。现除办理过户登记手续外，案涉房屋上的权利状态已经稳定。按照我国法律“物权优先于债权”的司法原则和惯例，应赋予原告对案涉房产享有请求出卖人久安房地产公司协助办理过户的权利，排除强制执行。原告所购买的案涉房屋虽为商业房，但该商业房系原告经营赖以生活生存的业务所必需，案涉房屋购房款也系多处借贷筹措而来，为购买案涉房屋四处举债。因此，根据《民法总则》第一条之规定，本案应本着为维护社会和经济秩序，保护交易安全，体现诚信履约、所有权保护的司法价值导向，理应保护和尊重原告取得案涉房屋所有权，排除执行的合法权益。综上，应当认定原告享有足以排除强制执行的权利。此外，就本案所涉房屋，久安房地产公司涉嫌一房多卖并涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安处理。 锦虹建筑公司辩称，锦虹建筑公司申请对案涉房屋进行强制执行，完全符合法律规定，原告徐中金对案涉房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。根据相关司法解释规定，出卖人通过认购、订购等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的方案处理，徐中金与久安房地产公司签订的订购协议应当按照法律关于定金的规则处理，不应当认定双方存在事实上的买卖合同关系。久安房地产公司是否承担刑事责任与本案的执行并无关联性，并不能阻碍对本案所涉房屋的执行。 久安房地产公司、彭巍、彭礼乾未作答辩。 本院经审理查明，2017年9月4日，久安房地产公司（甲方）与徐中金（乙方）签订了四份《久安.新座标订购协议》，协议编号分别为0000262、0000265、0000264、0000260。 编号为0000262的《久安·新座标订购协议》载明：“一、乙方自愿订购“久安·新座标”项目商品房一套，房号2-办公201，建筑面积139.6m2。付款方式一次性，单价13252.15元/m2，总价1850000元。其他相关税费按国家相关规定支付。二、乙方在签订本协议时，即向甲方支付购房定金30000元，待乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，此款自动转为乙方购房首期款。三、甲、乙双方约定在签订本协议后57日内签订《商品房买卖合同》，乙方同意，如因乙方原因未能按期与甲方签订此套房屋《商品房买卖合同》即视为乙方已违约。甲方不再返还乙方已付购房定金，本协议解除。四、甲方同意，若在本协议签订后57日内将该商品房另行出售，则甲方双倍返还乙方定购款，并在七个工作日内支付给乙方。五、如乙方向银行申办按揭贷款，则乙方有义务在签订合同之时向甲方提供应由乙方提供的按揭资料，如乙方不能向甲方按时、完整的提供按揭资料，则甲方有权拒绝与乙方签订本协议中约定的商品房买卖合同，由此造成的后果甲方概不负责。六、本定购协议经乙方签字付款，甲方签字盖章且出具甲方公司财务专用收据后即生效。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力”。徐中金在乙方处签名按印，久安房地产公司在甲方处加盖印章，同时甲方处手写“客户于2017年9月4日交3万元定房2-办公201，并承诺于2017.10.31前先交70万元（大写柒拾万元正），首笔款，若逾期未付，否则定金不退，房源不留”。 编号为0000265的《久安·新座标订购协议》载明：“一、乙方自愿订购久安·新座标项目商品房一套，房号2-201，建筑面积130.96m2。付款方式一次性，单价12599.27元/m2，总价1650000元。其他相关税费按国家相关规定支付。二、乙方在签订本协议时，即向甲方支付购房定金30000元，待乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，此款自动转为乙方购房首期款。…”。协议载明的其余内容与编号为0000262的《久安·新座标订购协议》一致。徐中金在乙方处签名按印，久安房地产公司在甲方处加盖印章，同时甲方处手写“客户于2017年9月4日先交3万元整定房2-201，并承诺于2017.10.31前交70万元（大写柒拾万元正）首笔款，若逾期未付，否则定金不退，房源不留。乙方申请将尾款付款时间延长至2018年4月30日前来付清并签定购房合同”。 编号为0000264的《久安·新座标订购协议》载明：“一、乙方自愿订购久安·新座标项目商品房一套，房号2-301，建筑面积130.96m2。付款方式一次性，单价8017.72元/m2，总价1050000元。其他相关税费按国家相关规定支付。二、乙方在签订本协议时，即向甲方支付购房定金30000元，待乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，此款自动转为乙方购房首期款。…”。协议载明的其余内容与编号为0000262的《久安·新座标订购协议》一致。徐中金在乙方处签名按印，久安房地产公司在甲方处加盖印章，同时甲方处手写“客户于2017.9.4交3万元定房2-301，并承诺于2017.10.31前先交70万元（大写柒拾万元正）首笔款，若逾期未付，否则定金不退，房源不留”。 编号为0000260的《久安·新座标订购协议》载明：“一、乙方自愿订购久安·新座标项目商品房一套，房号2-办公301，建筑面积139.6m2。付款方式一次性，单价8237.82元/m2，总价1150000元。其他相关税费按国家相关规定支付。二、乙方在签订本协议时，即向甲方支付购房定金30000元，待乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，此款自动转为乙方购房首期款。…”。协议载明的其余内容与编号为0000262的《久安·新座标订购协议》一致。徐中金在乙方处签名按印，久安房地产公司在甲方处加盖印章，同时甲方处手写“客户于2017.9.4日交3万元定房2-办公301，并承诺于2017.10.31前先交70万元（大写柒拾万元正）首笔款，若逾期未付，否则定金不退，房源不留”。 同时0000262的《久安·新座标订购协议》复印件手写载明：“客户于2017.10.26交279万元（贰佰柒拾玖万元整），用于四个铺面（2-办公201、2-201、2-办公301、2-301）余款279万，定于2018年4.30日之前交齐并签订合同。客户于2018.4.26交房款179万元（壹佰柒拾玖万元整）用于四个铺面（2-办公201、2-201、2-办公301、2-301）余款100万（壹佰万元整）定于2018.7.30前交齐并签订合同。由于财务外出学习无法在原定时间签订合同，现约定三个月内签订合同，若财务提前回来，提前15日通知客户（2018年9月4日）…”。 2017年9月4日，徐中金向久安房地产公司支付定金120000元。久安房地产公司向徐中金开具四张收据，每张收据注明购房定金3万元。2017年10月26日，徐中金向久安房地产公司支付购房款合计2790000元。久安房地产公司向徐中金开具四张收据，每张收据注明购房款697500元。2018年4月26日，徐中金向久安房地产公司支付购房款合计1790000元。久安房地产公司向徐中金开具四张收据，其中二张收据分别注明购房款295000元。二张收据分别注明购房款600000元。 德阳市住房保障和房地产事务中心关于徐中金反映“久安·新座标”项目开发企业一房多卖的回复载明“….经过调查核实，现将相关情况回复如下：经我中心核实，您于2017年6月2日与四川久安房地产开发有限公司签订了“久安·新座标”项目2栋2楼1号（建筑面积130.96m2），2栋2楼商办1号（建筑面积139.6m2）、2栋3楼1号（建筑面积130.96m2）、2栋3楼商办1号（建筑面积139.6m2）四套房屋的定购协议，但久安公司于2017年5月23日将2栋2楼商办1号房屋办理商品房买卖合同网签备案，房屋买受人为朱丽蓉（该套房屋于2018年7月2日办理了商品房买卖合同备案注销，并于2018年7月3日重新网签备案至四川德阳锦宏建筑房产有限公司名下）。久安公司于2018年4月27日与刘怡签订了2栋3楼1号、2栋3楼商办1号房屋的商品房网签合同。久安公司名下2栋2楼1号房屋已被人民法院司法查封。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，久安公司涉嫌一房多卖的行为，我中心正按规定移交执法部门调查处理，同时建议你通过法律途径依法解决上述问题”。 锦虹建筑公司与久安房地产公司、彭巍、彭礼乾建设工程施工合同纠纷一案中，2019年4月8日我院作出（2019）川06民初89号民事裁定书，决定查封、扣押、冻结久安房地产公司、彭巍、彭礼乾价值65239591.05元的银行存款或同等价值的其他财产。随后依据（2019）川06执保63号查封久安房地产公司名下位于德阳市角“久安·新座标”多处房屋，包括本案所涉四处房屋，查封期限为3年。锦虹建筑公司依据生效民事判决向本院申请强制执行案涉房屋，原告徐中金提出执行异议。本院于2020年4月27日作出驳回徐中金异议的执行裁定。本案所涉房屋至今并未实际使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，原告徐中金提交了其与久安房地产公司在2017年9月4日签订的四份《久安·新座标订购协议》，定购协议明确约定“在签订本协议后57日内签订《商品房买卖合同》”，但原告徐中金怠于向久安房地产公司主张权利，在签订定购协议后直至案涉房屋被查封近一年七个月的时间都未与久安房地产公司签订合法有效的书面《商品房买卖合同》。本案所涉房屋系营业用房并非用于居住，且原告徐中金至今并未占有使用，故原告徐中金对案涉房屋所享有民事权益并不能够排除强制执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故原告徐中金所提的“确认原告与久安房地产公司已就“久安·新座标”2-201、2-301、2-办公201、2-办公301号房屋建立事实上的买卖合同关系”的诉请不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围。至于“久安房地产公司涉嫌一房多卖并涉嫌刑事犯罪，本案应移送公安处理”的理由，现有证据不足以证实其诉求理由，故不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐中金的全部诉讼请求。 一审案件受理费44400元，由徐中金承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  费元汉 审判员  秦 欣 审判员  吴 剑 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张 晶