辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽07执异39号异议人（被执行人）：葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区岛里海丰路1号。法定代表人：边疆，该公司总经理。异议人（被执行人）：葫芦岛渤船钢制结构有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市连湾街道荒地村（龙港区西山坡锦葫南路）。法定代表人：边疆，该公司总经理。异议人（被执行人）：葫芦岛江浙海洋装备有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区岛里龟山岛西南侧。法定代表人：邵宝昌，该公司总经理。上述三异议人共同委托诉讼代理人：宋再兴，辽船集团公司职员。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区三好街81号。法定代表人：阚惠民，该公司总经理。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司与葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司借款合同纠纷一案中，异议人葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司对案涉土地评估报告不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司称，请求终止执行（2019）辽07执28号。事实和理由：葫芦岛江浙海洋装备有限公司在2019年11月15日由法院组织双方当事人代表及评估公司亲自到葫芦岛江浙海洋装备有限公司土地现场查勘土地现状，当时葫芦岛江浙海洋装备有限公司代表提出，出具评估报告时要把此块土地上的两次开发建设的部分投入要本着公平、公正原则予以评估，当时经过讨论同意土地、地上的房屋及附属物进行分别评估、分别出具报告的，并且葫芦岛江浙海洋装备有限公司于2019年11月26日向法院报送了两次开发投入资金的详细情况，但是收到的评估报告第16页第5点：估价对象地上建有房屋及其他附属物，经承办法官要求，本次不对地上房屋及附属物进行评估，也不考虑其对土地价值的影响，只对土地使用权进行评估。这样没有公平、公正地对此地块进行评估，会对葫芦岛江浙海洋装备有限公司造成经济损失约3788万元。另外，葫芦岛江浙海洋装备有限公司的土地位于葫芦岛××融合产业园区内海岸线位置非常优越地段，此园区为渤船重工辅助产业的配套园区，土地增值空间较大，评估报告中没有考虑区域优势现存价值，对土地的价值太低。葫芦岛江浙海洋装备有限公司恳请法院依据土地现状，对该块土地作出公平、公正的评估。申请执行人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司答辩称，答辩人不同意将执行标的物即抵押土地上的现有建筑物及其他附属物纳入评估范围，理由如下：一方面，异议人将涉案土地使用权抵押给原债权银行时为净地，抵押土地之上并没有相应的建筑物及附属物。办理抵押登记后，异议人在涉案土地上进行的建筑施工行为并没有取得原债权银行或答辩人的同意。此外，答辩人对异议人提供的合同明细表及材料工程款信息的真实性也存在质疑。因此，从优先保护抵押权人的角度，在未获得抵押权人同意的前提下，擅自在抵押土地上进行建筑施工，由此产生的所有费用应由异议人自行承担，不应计算在涉案土地的评估范围内。另一方面，异议人参与了贵院土地评估程序，但并未在规定的时间内对评估内容及结果及时提出异议，而是在评估报告出具后才提出异议，其目的是拖延执行时限，故意制造执行障碍。故从保护国有金融债权的角度，亦应驳回其执行异议。综上，该案在贵院进入执行程序已有一年多的时间，现已完成评估工作，望贵院从保护债权人、惩治失信人的角度，依法驳回异议人的请求。本院查明，中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司诉葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年12月25日作出（2018）辽07民初203号民事判决书，判决：一、被告葫芦岛渤船钢制结构有限公司于本判决生效后五日内偿还原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司借款本金人民币1.2亿元及利息（以后发生的利息，自2018年7月1日起至本判决确定的款项付清之日止，按贷款合同约定予以计算）；二、原告中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司在本判决第一项范围内对被告葫芦岛江浙海洋装备有限公司提供的位于葫芦岛市××区××路与宝岛街交汇处东南侧面积528131.60平方米的出让工业用地使用权经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、被告葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司在本判决第一项范围内承担连带保证责任；四、被告葫芦岛江浙海洋装备有限公司承担抵押担保责任后，有权向被告葫芦岛渤船钢制结构有限公司追偿；五、被告葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司在承担连带保证责任后，有权向被告葫芦岛渤船钢制结构有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费807870元，由被告葫芦岛渤船钢制结构有限公司负担。被告葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司及被告葫芦岛江浙海洋装备有限公司承担连带责任。判决发生法律效力后，中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司向本院申请执行。本院于2019年4月2日作出（2019）辽07执28号执行裁定书，裁定：冻结、查封被执行人葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司的15321万元银行存款或相应价值财产。并于2019年4月4日向葫芦岛不动产登记中心送达协助执行通知书，请求协助查封被执行人葫芦岛江浙海洋装备有限公司名下位于葫芦岛市××区××路与宝岛街交汇处东南侧面积合计528131.60平方米的出让工业用地（土地证号：龙港国用[2013]第0043号）。宗地代码：211403003001GB00121。查封的期限为三年，自2019年4月4日至2022年4月3日。2019年5月20日，中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司向本院申请评估拍卖葫芦岛江浙海洋装备有限公司提供抵押的位于葫芦岛市××区××路与宝岛街交汇处东南侧面积528131.60平方米的出让工业用地（土地证号：龙港国用[2013]第0043号）。根据本院委托，辽宁天力渤海房地产土地资产评估有限公司于2019年12月23日作出辽宁天力渤海（2019）地估字第葫230号土地评估报告，认定在估价期日2019年11月15日的土地使用权司法鉴定价值为：土地面积528131.6平方米，单位面积地价320元/平方米，总地价为人民币169002112元。该土地估价报告于2020年4月28日向异议人邮寄送达。异议人于2020年5月2日向本院提出执行异议。本院认为，异议人葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司虽主张终止执行（2019）辽07执28号，但依据对事实和理由的陈述，其实质是针对评估提出异议，即本案争议焦点是应否对抵押土地上的建筑物及附属物进行评估。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条明确规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该规定。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，评估程序是财产拍卖之前必经程序，评估报告是拍卖价格的重要参考依据，亦应坚持“房地一体”原则，真实、客观体现执行标的的价值。本案评估中应对地上建筑物及附属物进行评估而未评估，可能造成房地分离情形，违反了法律规定。葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第四规定，裁定如下：异议人葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、葫芦岛渤船钢制结构有限公司、葫芦岛江浙海洋装备有限公司请求对抵押土地上建筑物及其他附属物进行评估的异议请求成立。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。审判长  庄丽洁审判员  刘艳芬审判员  姚雪峰二〇二〇年七月二十四日法官助理郭晶晶书记员秦诗源