浙江省义乌市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0782民初508号 原告：余功敏，男，1976年8月29日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈文周，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被告：浙江省义乌市恒大百货有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道经济开发区二期。 法定代表人：金锦香，执行董事。 委托诉讼代理人：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市，系公司股东。 被告：王红仙，女，1968年8月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告余功敏与被告浙江省义乌市恒大百货有限公司（以下简称恒大百货公司）、王红仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法进行审理。 原告余功敏向本院提出诉讼请求：1.确认2016年7月20日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告恒大百货公司返还原告租金55万元及保证金5万元；3.判令被告恒大百货公司赔偿原告装饰装修损失300万元（以司法评估结论为准）；4.判令被告王红仙对上述款项承担连带责任。事实和理由：被告恒大百货公司分别于2010年12月1日、2013年10月23日与义乌市义威袜业有限公司（以下简称义威公司）签订房屋及土地使用权租赁合同、补充协议，约定义威公司将坐落于义乌市内20间4层房屋一幢（共计4800平方米）及土地面积为4600平方米出租给恒大百货公司经营；租赁期限为2011年2月18日至2024年2月17日等。2011年2月至2011年11月期间，恒大百货公司在未取得新的建设工程规划许可证情况下，擅自在上述20间4层房屋北侧扩建钢结构3层厂房1幢（占地4265.7平方米，建筑面积12797.1平方米）。2016年6月22日，吴玉连与恒大百货公司签订商铺租赁意向书，约定吴玉连预定恒大百货公司所承租的位于义乌市上述房屋北侧扩建钢结构3层厂房中的3楼4楼约1650平方米，租金每年55万元等。后吴玉连支付给恒大百货公司10万元保证金。2016年7月20日，吴玉连与恒大百货公司正式签订《房屋租赁合同》，约定恒大百货公司将其所承租的位于义乌市（蓝钻影城一侧）转租给原告，具体为3楼和4楼建筑使用面积约1500平方米，另加消防通道；原告承租房屋用途为开设舞厅、酒吧、ＫＴＶ等；租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日止，共计5年；房屋租金为55万元／年，保证金5万元；恒大百货公司保证租赁物合法，不存在违章建筑或权属争议等任何问题，若合同被解除或确认无效，则恒大百货公司应无条件返还租金并赔偿一切损失；恒大百货公司保证1至3楼扶梯运行时间为早上至晚上11时；恒大百货公司无偿提供一台电梯（位置在蓝钻影城侧）给原告营业期间使用，费用由恒大百货公司承担；因解决本合同争议产生的费用（包含律师费）由败诉方承担等。2016年7月21日，吴玉连支付给王红仙租金及保证金共计50万元，嗣后，吴玉连安排人员进场装修，花费装修费数百万元。2017年4月装修完工后，吴玉连遂向各行政部门办理各种经营所需证照，但由于所承租的房屋系违章建筑无法办理文化许可证等，导致吴玉连无法经营。2017年4月，吴玉连得知恒大百货公司因连续三年未向义威公司支付房租，义威公司已向义乌市人民法院起诉恒大百货公司【案号为（2017）浙0782民初858号】，要求解除双方于2010年12月1日签订的房屋及土地使用权租赁合同以及2013年10月23日签订的补充协议等。2017年6月，恒大百货公司向吴玉连催讨第二年租金，吴玉连以恒大百货公司与义威公司之间的房屋租赁纠纷未解决为由拒付，被告即停水停电、堵塞通道，屋顶漏水亦不予修缮。2017年8月23日，义威公司张贴函告，告知吴玉连等众多承租人义威公司已起诉恒大百货公司并要求停付租金给恒大百货公司等。义乌市人民法院于2018年11月17日作出（2017）浙0782民初858号判决书，判决解除义威公司与恒大百货公司签订的房屋及土地使用权租赁合同、补充协议等。2019年4月12日，吴玉连将上述经营项目转让给原告。上述涉案房屋因系违章建筑正由义乌市综合行政执法局拆除。原告认为，恒大百货公司所转租的涉案房屋未经审批，系违章建筑，2016年7月20日签订的房屋租赁合同理应无效并赔偿经济损失等；王红仙系恒大百货公司股东，其个人财产与公司财产混同，其滥用恒大百货公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，应当对恒大百货公司的债务承担连带责任。庭审中，原告按照评估报告的结论变更第三项诉讼请求的装饰装修损失数额为4155853元。 被告恒大百货公司、王红仙共同辩称，一、原告的诉讼主体不适格。1、原告不是涉案合同的当事人，无权提起本案诉讼。2、吴玉连是租赁房屋的次承租人，其再次将涉案房屋转租给原告缺乏法律依据。二、涉案合同合法有效。涉案房屋恒大百货公司已于2016年1月25日办妥了变更规划的审批手续，不存在合同无效的情形。涉案地块虽系恒大百货公司转租，但到目前为止各项手续较恒大百货公司向承租人承租时更完备，如果这份合同是无效的，那恒大百货公司和出租人签订的合同也应无效。三、原告的第二项诉请不成立。不论涉案合同是否有效，涉案房产已由原告实际占有使用，恒大百货公司无须返还已收取的款项（有效为租金，无效为房屋占有使用费），更何况原告还不是合同权利人。四、原告的第三项诉请不成立。1、原告不是合同相对人。2、根据租赁合同约定，次承租人应按约履行付款义务，逾期两个月仍未付租金的，恒大百货公司有权解除合同。本案中，次承租人已达2年4个多月未付租金（义威公司和恒大百货公司解除合同的时间是2018年11月27日），本身就是违约方，其无权以恒大百货公司违约解除合同。3、原告提起本案诉讼的原因是开业后生意惨淡、经营不善，原告以租赁合同为由转嫁其本应承担的商业风险是不诚信的。4、在2018年（2017）民初858号案件中的合同解除后，原告与义威公司就租赁事宜进行多次协商，经稠江街道调解已从义威公司处得到100万元的款项。5、原告陈述其于2019年4月向吴玉连受让了经营项目，此时恒大百货公司与义威公司之间的纠纷已到不死不休的地步，各大论坛就恒大百货公司的状态纷纷评论，原告作为一个商人难道真的不考虑如此重大的不利消息。如果原告真的是善意的，应该找他的上手去主张权利。据被告所知，这次诉讼是原告拿了义威公司100万元好处费后才提起的，目的是骗取恒大百货公司的财产利益。五、原告要求王红仙对涉案债务承担连带责任依据不足，王红仙未实施损害恒大百货公司利益的行为，相反，为了恒大百货公司渡过难关，王红仙已倾家荡产、家破人亡，先后投入恒大百货公司的6000万元被义威公司强行占有。恒大百货公司花6年时间替义威公司造房、跑各种手续，得到的结果是6000万元没有，还倒欠义威公司1800余万元房租费。恒大百货公司承租义威公司房子和空地的目的是开办商场，但是事到如今赚钱的都是义威公司，亏钱的都是恒大百货公司。 本院认为，原告认为其取得本案原告主体资格的依据是2019年4月12日其与吴玉连签订的《协议》，该《协议》约定：“义乌市三楼金午池娱乐厅，经双方共同协商决定由余功敏接手。关于之前（从2016年6月起至今）的事务、债务、债权、法律文书等一切事宜均由余功敏负责承担。从此，一切与吴玉连无关。”但根据被告恒大百货公司（甲方）与吴玉连（乙方）于2016年7月20日签订的《房屋租赁合同》第三条第6款的约定“甲方同意乙方分块出租或承包等情形，但整体出租或承包则需经甲方同意。”因吴玉连将案涉房屋整体转租给原告的行为未经被告恒大百货公司的同意，故原告与吴玉连订立的《协议》对被告恒大百货公司不发生效力，案涉《房屋租赁合同》的相对方仍为被告恒大百货公司与吴玉连。故根据合同的相对性原则，余功敏作为本案原告起诉被告恒大百货公司属原告主体不适格，依法应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 驳回原告余功敏的起诉。 鉴定费4万元，由原告余功敏负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年七月十三日 书记员 金倩倩