湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2383号上诉人（原审被告）：湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店（曾用名：湖北当代地产集团有限公司润丰大酒店），住所地武汉市洪山区民族大道158号时间广场1栋第5-15层。法定代表人：王发刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉新都房地产策划有限公司，住所地武汉市武昌区中北路148号（天源城802、803）。法定代表人：王琼芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明亮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何永涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐冬梅，女，1961年1月10日出生，汉族，住武汉市洪山区，被上诉人（原审第三人）：武汉安盈福酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区民族大道158号1栋12层05室。法定代表人：付桂珍，该公司执行董事。上诉人湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店（以下简称润丰大酒店）、武汉新都房地产策划有限公司（以下简称新都房地产公司）因与被上诉人徐冬梅、武汉安盈福酒店管理有限公司（以下简称安盈福酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润丰大酒店、新都房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回徐冬梅全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由徐冬梅、安盈福酒店承担。事实与理由：一、一审法院在追加安盈福酒店时，未依法采取相应的送达或者传唤措施就直接缺席审理作出判决，诉讼程序违法。二、一审法院根据合同相对性，直接认定欠付租金的义务人为润丰大酒店，显属事实认定错误。三、在徐冬梅等人认可从安盈福酒店取得租金的情况下，一审法院未审查租金来源、未认定租金性质、未区分租金中徐冬梅应取得的分红与收取润丰大酒店欠付租金的情况，属于未查清的案件核心事实，一审法院未查清此事实，属于认定基本事实不清。徐冬梅辩称，从发生事实来看，所欠的租金是润丰大酒店承租期间的欠款，前面的欠款应由润丰大酒店承担。润丰大酒店、新都房地产公司把责任推给安盈福酒店，完全是污蔑事实，推卸责任。润丰大酒店、新都房地产公司出具的所有证据，都无法证明其上诉请求合理、合法，且润丰大酒店、新都房地产公司没有财务依据证明其上诉请求，请求二审法院查清事实，维持原判。安盈福酒店未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。徐冬梅向一审法院起诉请求：1.判令润丰大酒店立即支付欠徐冬梅房屋租金18292.50元并向徐冬梅支付逾期支付租金的违约金59267.70元（计算至2019年6月15日，之后违约金按欠房屋租金每月2%计算至欠租金全部付清之日止），两项合计77560.20元；2.判令新都房地产公司对上述润丰大酒店欠徐冬梅租金及违约金承担连带还款的保证责任；3.判令第一项诉讼请求所产生的税费由润丰大酒店、新都房地产公司承担；4.判令润丰大酒店、新都房地产公司将徐冬梅从润丰大酒店、新都房地产公司处购买的房产进行水电分户；5.本案诉讼费用由润丰大酒店、新都房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年11月，徐冬梅（买方、乙方）与新都房地产公司（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》及《协议书》，载明：甲方所有房屋，坐落于武汉市洪山区民族大道158号1栋8层05室；经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为649391元。该合同还约定了其他条款。新都房地产公司于2010年11月15日向徐冬梅出具发票，载明徐冬梅向其支付房款649391元。2010年11月15日，徐冬梅（出租方、甲方）与润丰大酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将购买的房屋出租给乙方用于酒店经营，合同约定的与本案相关的条款有：1.租赁期限为十年，租赁期从乙方按第三条约定第一次向甲方支付收益日起，计算至第十年届满时止；2.租赁期开始后，本合同项下房屋年租金前三年为甲方实际支付购房款（以新都房地产公司开具的收据为准）金额的7%，三年以后（从第四年开始）为甲方实际支付购房款金额的8%，如甲方本合同项下房屋系一次性付款，则乙方从房款交清起第二个月（届满30日，下同）开始向甲方支付租金；3.如本合同项下房屋系按揭购房的，则乙方从按揭贷款计息的第二个月开始向甲方支付租金，且甲方只能以其按揭贷款账户接收乙方租金；4.甲方按有关规定缴纳因本合同产生的应由甲方缴纳的税费，如因甲方原因未按国家有关规定纳税，导致税务机关向乙方追究责任的，乙方有权从甲方租金中直接扣除，代甲方缴纳税费；5.乙方按有关规定缴纳因本合同产生的应由乙方缴纳的税费；6.乙方保证按本合同约定向甲方支付租金，乙方逾期3日仍然未支付租金的，每逾期一日按月租金额的百分之三支付违约金。2011年1月11日，案涉房屋办理武房权证洪字第××号房产权证，徐冬梅为案涉房屋所有权人。2016年1月27日，润丰大酒店向包含本案徐冬梅在内的“湖北时间科技集团润丰大酒店全体业主”出具《承诺书》，载明“酒店方和酒店业主代表于2016年1月27日，在光谷时间广场五楼会议室就返租一事经讨论后，酒店方承诺如下：一、酒店方欠全体业主2016年1至3个月的租金于2016年3月24日之前支付，如果逾期未付，酒店方按日息3%予以赔偿。二、酒店业主2015年12月份的租金，酒店方在2016年2月7日之前支付。三、如果酒店方到期未付，同意业主代表提出的经营方向和管理方法”。2016年4月16日，徐冬梅（甲方）与润丰大酒店（乙方）、新都房地产公司（丙方）签订《及的解除协议》，载明：现经甲、乙、丙三方自愿协商一致，就解除各方之间原《房屋租赁合同》、《协议书》及交还甲方房屋一事达成协议如下：一、各方自协议签订之日起解除原《房屋租赁合同》、《协议书》。二、乙方于本协议签订之日，向甲方交付所承租的甲方房屋，按房屋现状交付，房屋内所有装饰装修及所有物品归甲方所有。如甲方将房屋继续租赁给乙方经营，甲方保证房屋内装饰装修及所有物品均保持现状。三、乙方于本协议签订之日起30日内（即2016年5月15日前），向甲方支付下欠房屋租金（截止至乙方付清甲方全部租金及违约金之日止）及违约金（违约金按下欠租金金额每天3%计算，计算至乙方付清甲方全部租金之日止）。如乙方未按本条约定支付下欠房屋租金及违约金，每逾期一天须向甲方支付下欠房屋租金（2%÷30）的违约金；丙方对前述下欠房屋租金及违约金承担连带还款的保证责任。该合同还约定了其他条款。一审法院另查明，2016年6月22日，润丰大酒店（甲方）与安盈福酒店（乙方）签订《经营合同》，载明甲方同意乙方以甲方的名义和资质经营润丰大酒店，过渡期为六个月。乙方承诺在经营期间以自己的名义独立承担相应的法律和经济责任；本协议中甲方应获得的收益优先用于偿还甲方所欠原酒店业主的租金。该合同还约定了其他条款。2016年7月27日，润丰大酒店与安盈福酒店签订《的补充协议》，补充约定酒店交接工作的安排。一审庭审过程中，徐冬梅、润丰大酒店、新都房地产公司均同意按照税后租金标准4065元/月计算租金，但徐冬梅主张润丰大酒店欠付徐冬梅租金的期间为2016年1月1日至2016年5月15日，润丰大酒店、新都房地产公司主张欠付租金期间为2016年1月1日至2016年4月16日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。徐冬梅与润丰大酒店签订《房屋租赁合同》及《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。后徐冬梅、润丰大酒店、新都房地产公司经协商一致，终止合同关系，并签订《及的解除协议》，对合同终止的权利义务进行了明确，润丰大酒店应在2016年5月15日前支付其欠缴的租金及违约金，并约定了逾期付款违约金和新都房地产公司对房屋租金及违约金的连带还款的保证责任，协议三方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，润丰大酒店自2016年1月1日起拖欠徐冬梅房屋租金直至2016年4月16日双方租赁关系解除，租金应当计算至2016年4月16日，徐冬梅主张租金计算至2016年5月15日没有法律依据，一审法院不予支持。故润丰大酒店应向徐冬梅支付租金14363元（4065元/月×106天÷30天/月）。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》中约定“乙方保证按本合同约定向甲方支付租金，乙方逾期3日仍然未支付租金的，每逾期一日按月租金额的百分之三支付违约金”，虽然润丰大酒店从2016年1月1日开始拖欠租金，但因《房屋租赁合同》中未约定租金支付的时间，故无法确定2016年1月1日即为逾期之日。2016年4月16日，徐冬梅（甲方）与润丰大酒店（乙方）、新都房地产公司（丙方）签订《及的解除协议》中确定润丰大酒店有付违约金的义务，则违约金可以从2016年4月16日起开始计算，但每天3%过高，应以年利率24%计算为宜，故润丰大酒店应自2016年4月16日起按照年利率24%支付违约金至其实际偿清之日止。关于新都房地产公司是否承担连带责任的问题，根据上述合同的明确约定，新都房地产公司对润丰大酒店欠付的房屋租金及违约金承担连带责任保证，故新都房地产公司应对前述租金及违约金按照连带责任保证方式承担保证责任，在新都房地产公司承担保证责任后，有权向润丰大酒店追偿。对于润丰大酒店主张其已通过与安盈福酒店签订《经营合同》而付清徐冬梅的房屋租金，根据合同的相对性，润丰大酒店和安盈福酒店间的约定不能视为徐冬梅、润丰大酒店、新都房地产公司间对债权债务的约定，且《经营合同》中仅约定“甲方应获得的收益优先用于偿还甲方所欠原酒店业主的租金”，而无具体的还款内容，不能取代徐冬梅、润丰大酒店、新都房地产公司在《及的解除协议》中对于租金、违约金应由润丰大酒店、新都房地产公司支付的明确约定，故对于润丰大酒店的该项抗辩主张，一审法院不予支持。因徐冬梅按照税后租金标准主张租金，根据合同约定，因支付租金产生的税费应由润丰大酒店负担。对于徐冬梅要求润丰大酒店、新都房地产公司将案涉房产进行水电分户的主张，因本案为房屋租赁合同纠纷，而水电分户应属物权纠纷，故该主张不属于本案处理的法律关系，不宜一并审理，徐冬梅可另行协商或提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店应于一审判决生效之日起十日内向徐冬梅支付租金14363元及违约金（以14363元为基数，自2016年4月16日起按照年利率24%计算至实际偿清之日止）；二、武汉新都房地产策划有限公司对上述第一项按照连带责任保证方式承担保证责任，在武汉新都房地产策划有限公司承担保证责任后，有权向湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店追偿；三、因支付本案中租金产生的税费由湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店负担；四、驳回徐冬梅的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费870元（已减半收取），由湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店负担（此款徐冬梅已垫付，湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店应于一审判决生效之日起十日内支付给徐冬梅，武汉新都房地产策划有限公司对此款承担连带责任）。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，徐冬梅与润丰大酒店签订的《房屋租赁合同》以及徐冬梅与新都房地产公司签订的《协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2016年4月16日，徐冬梅与润丰大酒店、新都房地产公司签订《及的解除协议》，对于各方当事人签订的上述《房屋租赁合同》、《协议书》予以解除。根据《及的解除协议》约定，润丰大酒店应于2016年5月15日前支付欠付租金、违约金以及逾期支付租金的违约金，新都房地产公司对欠付租金及违约金承担连带还款的保证责任。润丰大酒店、新都房地产公司上诉认为润丰大酒店并非欠付租金的义务人，应对租金来源、租金性质以及租金中徐冬梅应取得的分红与收取润丰大酒店欠付租金的情况进行审查。虽然润丰大酒店与安盈福酒店签订了《经营合同》，但首先，该合同并未明确约定润丰大酒店将其对徐冬梅所负之债务转移给安盈福酒店，故不应将该合同认定为债务转移协议。其次，即使将该合同认定为债务转移协议，因该合同并未征得债权人徐冬梅的同意，故对徐冬梅亦不发生法律效力。润丰大酒店、新都房地产公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决润丰大酒店向徐冬梅支付租金及违约金，新都房地产公司按照连带责任保证方式承担保证责任，因支付租金产生的税费由润丰大酒店负担并无不当，本院予以维持。经过审查，一审审理程序符合法律规定，润丰大酒店、新都房地产公司关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，润丰大酒店、新都房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由湖北时间科技集团有限公司润丰大酒店、武汉新都房地产策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年七月十六日书记员 何 瑛