北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4702号上诉人（原审被告）：金宏，女，1973年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张庆明（金宏之夫），男，1969年6月7日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：张庆明，男，1969年6月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京和泓物业服务有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层957室。法定代表人：王文浩。委托诉讼代理人：郭晓华，男，1988年1月1日出生，汉族，北京和泓物业服务有限公司交大嘉园分公司总经理，住山东省安丘市。上诉人金宏、张庆明因与被上诉人北京和泓物业服务有限公司（以下简称和泓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初30592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员董伟独任审理。本案现已审理终结。金宏、张庆明上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实、重新审核；2.诉讼费由和泓物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、和泓物业公司要求金宏、张庆明交纳2015年6月1日—2019年2月8日期间的物业费9162.8元，此事不成立。二、根据一审判决书第三页中提到管理费用计算，物业费应为1.49元/㎡/月，和泓物业公司所说2.33元/㎡/月的物业费构成错误。三、和泓物业公司收取物业费未按照《交大嘉园物业管理公约》（以下简称公约）收费，其中最大出入的地方有两处：保安费应该是每栋楼都有人24小时值守，而实际上却无人值守，收费却按有人值守收费；电梯运行维护费和检验费按照(房字)1996第274号规定，八层以下按600元每年次，每增加一层加25元。四、水泵房噪音问题在一审判决中未提到，有和泓物业公司的道歉信和工程部人员测得的数据和签名为证，因为噪音问题在2002年至2010年、双方达成协议按1元每平米每月收取物业费，有物业发票为证。五、小花园下沉问题使得主卧室的房门变形，窗户开启不方便，根据公约第三章第一条：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。主卧室门基下沉属于外墙的一部分，在设计中也属于整体楼房的一部分，在物业费缴纳中有小修费一项(小修费在公约中的第四章物业费收取费用中体现)，所以下沉问题应该由物业公司负责。由于以上问题，在2015年6月1日至2019年2月28日期间物业费应该为3932.55元，而非物业所说的9162.8元。和泓物业公司辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。和泓物业公司一审诉讼请求：1.要求张庆明、金宏缴纳2015年6月1日—2019年2月28日期间的物业费共计9162.8元；2.要求张庆明、金宏缴纳和泓物业公司代收代缴2015年6月1日—2019年2月28日期间的垃圾清运费112.5元；3.要求张庆明、金宏每日按照合同约定的欠费金额的万分之三支付滞纳金；4.诉讼费由张庆明、金宏承担。一审法院认定事实：张庆明、金宏系北京市海淀区×××房屋的所有权人，该房屋建筑面积×××平方米。2002年10月7日，北京东和嘉业房地产开发有限公司（以下简称东和公司）与北京东和田园物业管理有限责任公司（以下简称东和物业公司）签订了物业管理委托合同，东和公司将交大嘉业委托于东和物业公司实行物业管理。东和物业公司负责房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；东和物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、供暖费、代收水、电等能源费；有关规定应收取的其他费用；委托管理期限自2002年10月8日起至交大嘉园成立业主委员会选聘新的物业公司管理之前。本物业的管理服务费，住宅房屋由东和物业公司按建筑面积每月每平方米2.33元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。金宏、张庆明于2002年11月30日办理了入住手续，并于当日与东和公司、东和物业公司签订了承诺书，承诺遵守公约内的一切条款并愿意承担相应的违约责任。交大嘉园物业管理公约总则第1条和第2条显示：“如因我公司制定过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关政策，由我公司承担相应责任，我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触”。交大嘉园物业管理公约规定，物业管理服务费包括:……4）管理费：3.5元/平方米/年；5）小修费：4.72元/平方米/年（其中公共部分38.7%）；6）电梯运行维护费、电梯检验费、高压水泵运行维护费：按照京价（房）字[1996]第274号文件规定标准结合实际情况分摊计收；9）垃圾清运费：30元/户/年；10）保洁费:3元/户/月；11）化粪池清淘费：0.3元/平方米/年；12）保安费：5元/户/月；13）绿化费：0.55元/平方米/年；14）各项费用统收服务费:1元/户/月；15）共用设施维修费：1元/平方米/年。同时物业管理企业计算上述费用时，按政府有关规定需加收5.5%的营业税；按照实际发生项目，由产权人或受托代表到物业管理企业财务部门交纳。双方没有约定或者约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。物业管理公约在违约责任部分规定，如产权人、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收0.5的滞纳金。金宏、张庆明未交纳2015年6月1日—2019年2月28日期间的物业费共计9162.8元及2015年6月1日—2019年2月28日期间的垃圾清运费112.5元。现金宏、张庆明主张小院地面下沉一直未解决，并提供照片相佐证。和泓物业公司称花园属于地基的问题，不在我们范围之内，期间我们修过，但是又下沉了。金宏、张庆明自2004年5月1日每年按1048.68元交纳了物业费至2013年11月30日，每年按30元交纳了垃圾清运费。对此，张庆明、金宏提交了2013年之前缴纳的物业费发票，以证明其一直是按1048.68元交纳且已交清了物业费证明自己的问题没解决，一直按照每平方米1元交的。和泓物业公司对金额认可，但认为并不是按照全额交纳。另查，东和物业公司于2007年12月6日变更为和泓物业公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业委托合同系东和公司与东和物业公司签订，金宏、张庆明作为业主应受到该物业委托合同的约束，该委托合同对金宏、张庆明具有约束力。根据该合同，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.33元计收。和泓物业公司作为物业服务单位提供了物业服务，金宏、张庆明作为小区业主，享受了该服务，应按约定交纳相应的物业费和垃圾清运费。张庆明、金宏提出的小院地面下沉问题，不是和泓物业公司提供的物业服务不达标所造成，不应成为其少交物业费的理由。对其辩解，一审法院不予采信。因金宏、张庆明不交纳物业费并非恶意拖欠，故本案中和泓物业公司主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，一审法院判决：一、张庆明、金宏于判决生效后七日内向和泓物业公司支付2015年6月1日—2019年2月28日期间的物业费共计9162.8元及2015年6月1日—2019年2月28日期间的垃圾清运费112.5元；二、驳回和泓物业公司其他诉讼请求。本院二审审理中，各方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案物业委托合同系东和公司与东和物业公司签订。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，金宏、张庆明作为业主应受到该物业委托合同的约束，该委托合同对金宏、张庆明具有约束力。金宏、张庆明称应按照公约收费，以及其与物业公司达成协议按1元每平米每月交纳物业费，但其对此均未提交足够证据予以证明，本院对此主张不予支持。根据物业委托合同的约定，物业管理费按每月每平方米2.33元计收。和泓物业公司作为物业服务单位提供了物业服务，金宏、张庆明作为小区业主，实际享受了该服务，应按约定交纳相应的物业费和垃圾清运费。张庆明、金宏提出的小院地面下沉问题以及水泵房噪音问题，无法证明系和泓物业公司提供的物业服务不合格所造成，不应成为其少交物业费的理由。综上所述，金宏、张庆明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张庆明、金宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  董 伟二〇二〇年七月十七日法官助理  胡保峰书 记 员  张 雪