江苏省连云港市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏07执复52号复议申请人（异议人、利害关系人）：南京奥特环保设备有限公司，住所地江苏省南京市浦口区。统一社会信用代码9132011130260204XD。法定代表人：王继伟，执行董事。委托诉讼代理人：苏旭，江苏聚荣律师事务所律师。申请执行人：东海县农村信用合作联社,住所地东海县。统一社会信用代码91320700323654017N。法定代表人：张华，理事长。委托诉讼代理人：程军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：薄应光，男，该公司工作人员。被执行人:连云港叠金贸易有限公司,住所地东海县。法定代表人：尹雪良，总经理。被执行人：南京润熙床上用品有限公司,住所地南京市浦口区。法定代表人：狄昌贵，总经理。被执行人:尹雪良,男,1990年1月12日出生,住东海县。被执行人:曹路遥,女,1991年8月6日出生,住东海县。复议申请人南京奥特环保设备有限公司（以下简称奥特公司）不服江苏省东海县人民法院（以下简称东海县法院）(2020)苏0722执异16号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年3月8日，东海县法院对（以下简称东海信用联社）诉连云港叠金贸易有限公司（以下简称叠金公司）、南京润熙床上用品有限公司（以下简称润熙公司）、尹雪良、曹路遥金融借款合同纠纷一案，作出(2016)苏0722民初4619号民事判决：一、叠金公司于该判决生效之日起10日内偿还东海信用联社借款本金1600万元及逾期利息。二、尹雪良、曹路遥对上述借款本金、逾期利息承担连带偿还责任。三、东海信用联社有权对润熙公司所有的位于南京市××区汤泉街道汤××路××号（房产证号分别为宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号、宁房权证浦初字第××号）的三套房产及（土地证号为宁某2用[]第号）的土地使用权的变现款在该判决第一项确定的款项范围内享有优先受偿权。诉讼过程中，东海县法院于2016年8月15日裁定查封上述不动产。根据东海信用联社的申请，东海县法院于2017年8月7日立案执行，执行案号(2017)苏0722执3565号。2018年1月17日，东海县法院作出(2017)苏0722执3565号执行裁定书，裁定拍卖润熙公司所有的上述房产及土地使用权。2018年1月18日向江苏徽商保险公估有限公司询价，该公司于2018年2月13日出具《询价意见书》确定上述标的物市场参考总价为人民币30295259元。2018年2月27日东海县法院向润熙公司发出拍卖通知书，告知将以30295259元为保留价对标的物进行拍卖。2019年8月7日、9月10日，东海县法院两次在阿里巴巴网络司法拍卖平台发布公告和竞买须知，对上述执行标的物进行拍卖，均流拍。2019年10月31日在该平台再次发布公告，对上述标的物进行变卖，于2020年1月15日变卖成交，竞买人已交纳成交款。利害关系人南京奥特环保设备有限公司（以下简称奥特公司）向东海县法院提出异议称，一、请求裁定其对承租房屋具有优先购买权。二、请求裁定评估其添加的房屋、设施设备、装饰装修实际价值，并合并到变卖房产的变卖总价中。事实和理由，2014年其承租润熙公司的厂房，租期10年，其按月缴纳租金。其为便于生产经营，征得润熙公司同意，在承租厂房中添附了数千平方米房屋，安置了专用设施设备，对房屋进行了相应的装饰装修，支付成本数百万元，现市场价值约千万元。根据相关法律规定，承租人对出售、拍卖、变卖的出租房屋具有优先购买权。其对该房产变卖一事确实不知情，没能行使优先购买权。法院公告的变卖房产咨询意见书中也不包含其投资的房屋、设施设备、装饰装修，损害了其合法权益。奥特公司提出补充意见，1、变卖依据《询价意见书》已过有效期；2、变卖房产的面积远远大于询价意见书所描述的面积；3、价值巨大的设施设备被遗漏。东海县法院另查明，2013年8月1日，东海信用联社（借款人）与叠金公司（贷款人）签订《流动资金循环借款合同》一份。同日，东海信用联社（抵押权人）与润熙公司（抵押人）签订《最高额抵押合同》一份，约定为了确保债务人叠金公司与抵押权人签订的《流动资金循环借款合同》的切实履行，抵押人同意以执行标的物房产及土地使用权作为抵押物。双方办理了房产及土地使用权抵押登记手续。该事实由(2016)苏0722民初4619号民事判决书确认。执行过程中，在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向本院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”奥特公司提交《厂房租赁合同》一份，主要内容：甲方润熙公司将案涉厂房及附属用房租赁给乙方，建筑面积2710.94平方米。租赁期限2014年8月15日至2024年8月14日。以及租金支付等条款，签订时间2014年7月24日。奥特公司还提交了支付租金的凭证、2017年在租赁厂房内增建一层的《施工协议》等证据材料。东海县法院认为，本案的焦点问题是，奥特公司是否享有优先购买权，拍卖程序中是否侵害了其相关权益。一、奥特公司在本案中不享有优先购买权。首先，案涉土地使用权及房产已抵押给申请执行人东海信用联社，奥特公司所主张的租赁关系在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案执行标的物已变卖成交，奥特公司提交的租赁合同签订时间在涉案土地及房屋设立抵押权之后，因此，即使该租赁关系属实，人民法院在执行中也不保护该种租赁关系。其次，优先购买权的获得应有法律规定或合同约定，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但对于土地使用权的买卖，法律未规定承租人享有优先购买权。本案中，涉案土地总面积14964.3平方米，该土地上共有建筑物三栋，总面积11219.46平方米。鉴于涉案土地及房屋的使用功能完整性，执行中予以整体拍卖，奥特公司主张租赁的房屋系涉案土地上其中一栋建筑物，面积为2710.94平方米，从奥特公司承租的房屋占全部房屋的比例看，只占涉案房屋的少部分，亦不宜认定其对全部房屋及土地使用权享有优先购买权。二、关于拍卖程序中是否损害了奥特公司的相关权益。执行过程中，被执行人润熙公司并未向东海县法院反映拍卖标的物上存在租赁关系，东海县法院在三次发布的竞买须知中均告知“优先购买权人参加竞买的，应于拍卖开始前2日向本院提交有效证明，经法院确认后才能以优先购买权人身份参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有的优先购买权。”奥特公司主张其享有优先购买权，应于告知的期限前提交书面材料，以便东海县法院确认其是否享有优先购买权。江苏徽商保险公估有限公司于2018年2月13日出具《询价意见书》,2018年2月27日东海县法院向润熙公司发出拍卖通知书，2018年3月、8月，润熙公司与案外人狄昌和分别提出执行异议，两案经执行异议、复议及执行异议之诉，至2019年3月审理结束。拍卖程序因此而中断，现亦无证据证明市场行情发生了重大变化。另本案执行期间以及润熙公司异议案件审查期间，润熙公司未提出拍卖物上存在租赁和建筑物增扩建情况。故拍卖程序中不存在损害异议人相关权益的情形。对于奥特公司提及的租赁期间经济损失问题。对此，相关司法解释有明确规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”据此，奥特公司因租赁期间产生相关经济损失可通过其他途径解决。综上，奥特公司的异议请求，理由不成立，东海县法院不予支持。东海县法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，于2020年4月20日作出(2020)苏0722执异16号执行裁定：驳回奥特公司的异议请求。奥特公司不服上述裁定，向本院申请复议称，一、奥特公司作为执行标的的合法承租人对执行标的享有优先购买权，1、奥特公司承租时间早于奥特公司抵押时间，奥特公司自2014年起承租该部分房产，而申请执行人系因2015年的出借款到期，借款人没有清偿而提起诉讼并得到法院支持，进而申请强制执行。虽案涉借款起始时间是2013年但借款在2015年到期，后被展期一年，申请执行人与借款抵押人重新办理了借款手续，自前述各方新办相关手续之日起，原于2013年设立的债权债务抵押权即告消灭，新的债权债务与抵押权与此时设立。由此可见奥特公司承租时间实际早于执行标的的抵押时间。奥特公司依法享有优先购买权。2、奥特公司承租房产与其他两栋被拍卖的房产均具有相互独立的房产证。且有各自的房产证，并非是不可分割的主体。奥特公司承租的房产可以单独出售给奥特公司，土地证不构成房产出让的价卖，不影响奥特公司行使优先购买权。在法律明确规定了承租人有优先购买权的前提下，一审法院如认为此类情况应当排除优先购买权利人优先购买权利的必须有明确的法律依据。二、执行法院在执行过程中未能依法妥善通知奥特公司，系程序违法行为，严重侵害了奥特公司的合法权益。自2014年奥特公司承租该房产后一直在该房产经营至今，执行法院如适用直接送达等方式均能准确及时的送达奥特公司，而无任何障碍。但执行法院在拍卖变卖被执行人房产过程中违背民事诉讼法相关规定，直接采取网络公告方式，而奥特公司作为一个正常经营的公司，更是原借款合同纠纷的案外人，不可能随时关注法院在相关司法拍卖网站上有无公告，法律也未规定其对此有时刻关注的义务。故执行法院的送达方式不具有合理性合法性，显系程序违法行为。三、执行法院在变卖房产中侵害奥特公司和被执行人的合法权益。1、执行法院的变卖依据询价意见书已经过有效期，该意见书形成于2018年2月，其在申明中明确注明有效期六个月，到2019年底拍卖，显然该询价已失效，特别是在2018-2019的两年间，因变卖房产所在地南京市浦口区汤泉街道被江苏省规划为文化旅游名镇，地价房价已在2019年底翻倍，政府征收价格更是高于市场价，依据两年前已经失效的询价意见书变卖房产，显然损害了被执行人的合法权益。2、变卖房产中的厂房楼高9米余，中间被分别添加了一层，共计4000余平米，咨询机构没有到现场了解该房产情况，漏测房产价值，且被执行人、奥特公司为了正常生产不仅增添了附属用房，购置专用生产设备。询价机构及执行法院在估价及执行时，没有到现场进行有效勘察，导致房产价值被严重低估，使得被执行人及奥特公司合法权益受到严重损害。请求：撤销东海县法院（2020）苏0722执异16号执行裁定，裁定奥特公司对承租房屋具有优先购买权，裁定评估奥特公司添附的房屋设备设施，装修装饰的实际价值合并到变卖房产的价款中。东海信用联社称，一、抵押在租赁前，2013年8月我方与被执行人就抵押土地厂房办理了抵押登记，早于奥特公司租赁。二、处置抵押物时被执行人从未提出在抵押物有扩建等情况，也未提出有租赁行为。三、没有租赁，不存在优先购买权。四、程序方面是否得当，由法院审理。请求驳回复议申请。本院经审查查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，奥特公司关于其租赁案涉厂房早于案涉厂房被抵押的主张，与执行依据查明的案涉厂房抵押期限的相关事实不符，本院不予采信，如奥特公司认为执行依据错误损害其合法权益，可通过审判监督程序救济。其次，关于奥特公司是否享有优先购买权问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上既有的租赁权以及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，案涉土地使用权及房产已先抵押给申请执行人东海信用联社，东海县法院可以在执行中涤除抵押后形成的租赁关系，进而否定奥特公司的优先购买权。再次，关于东海县法院采取网络公告方式告知拍卖涉案标的物，对奥特公司而言是否存在程序违法、剥夺其优先购买权问题。本案中，被执行人润熙公司在未经抵押权人东海信用联社同意情况下，对抵押设立后财产出租的，在抵押权实现时，其对承租人负有通知义务，故，奥特公司知道或应当知道东海县法院已通过网络司法拍卖平台公告了有关案涉房地产的上述拍卖信息。奥特公司虽认为其是承租人而享有同等条件下的优先购买权，但并未依照案涉拍卖公告的规定要求向东海县法院申报，即便其主张享有优先购买权，也应视为其已放弃行使。最后，关于奥特公司主张的东海县法院变卖房产损害其与润熙公司权益的问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”，如抵押权实现造成奥特公司损失，奥特公司可依法另行向润熙公司主张损害赔偿责任。如润熙公司认为东海县法院变卖案涉房产损害其权益，可自行提出，奥特公司无权代为主张。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回南京奥特环保设备有限公司的复议申请，维持江苏省东海县人民法院(2020)苏0722执异16号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 杜兴淼审 判 员 李红梅审 判 员 胡海涛二〇二〇年七月十七日法官助理 于学金书 记 员 王诗语