云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终594号 上诉人（原审被告）：杨正双，男，1964年10月29日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。 上诉人（原审被告）：邵美娣，女，1963年3月10日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。系上诉人杨正双之妻子。 共同委托诉讼代理人：杨兴保，男，1988年11月8日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。系上诉人杨正双、邵美娣之儿子。代理权限：特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：杨德奇，云南春裕律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：许永旺，男，1971年6月19日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。现在云南省第二监狱服刑）。 被上诉人（原审原告）：许升林，男，1995年10月12日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。系被上诉人许永旺之长子。 共同委托诉讼代理人：许健林，男，1999年6月6日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。系被上诉人许永旺之次子，被上诉人许升林之弟弟。代理权限：特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：杨成纲，云南良益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人杨正双、邵美娣与被上诉人许永旺、许升林合同纠纷一案，不服龙陵县人民法院（2020）云0523民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨正双、邵美娣的委托诉讼代理人杨德奇、杨兴保、被上诉人许永旺、许升林的委托诉讼代理人杨成纲、许健林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨正双、邵美娣上诉请求：1.撤销龙陵县人民法院（2020）云0523民初232号民事判决，驳回被上诉人的起诉；2.由被上诉人承担一审、二审案件受理费。事实和理由：1.双方签订的房屋买卖合同未依法成立。（1）诉争的房屋买卖（仅卖房子）由邵美娣与杨润兰达成口头协议，该口头协议未实际履行。2.“证明”是房屋买卖合同的另一形式，房屋买卖合同的双方是杨正双与许永旺，许永旺至今未在“证明”上签字。根据《合同法》“自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，双方的该合同未依法成立。3.被上诉人不符合法律规定的诉讼主体资格。《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件为“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人、其他组织”，被上诉人均不符合法定的原审原告诉讼主体。（1）被上诉人许永旺未在房屋买卖合同（证明）中签字，导致房屋买卖合同未依法成立，非房屋买卖合同的合法当事人，无权起诉请求人民法院确认合同的效力及要求上诉人履行合同义务。（2）被上诉人许升林虽然在“证明”中签字，但其身份仅是“证明”而非房屋买卖合同主体。根据“合同相对性原则”，许升林无权向人民法院起诉请求确认房屋买卖合同效力及要求上诉人履行合同义务。4.双方各自从对方取得的财产应当返还。上诉人虽然收取了被上诉人许永旺的20000元购房款，但由于双方的房屋买卖合同未依法成立，导致上诉人取得的财产没有合法根据，属于不当得利。被上诉人许升林因没有与上诉人签订房屋买卖合同，占有上诉人的房屋也没有合法依据，显然也属于不当得利。基于此原因，上诉人才拒收许升林的款项38600元。5.原审判决违反法律和政策规定。2019年9月1日《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，农村村民实行“一户一宅”及“严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地”，2020年1月12日《保山市农村宅基地管理规定》“禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地”。被上诉人在家庭已经占有一农村宅基地的条件下，欲以起诉方式，流转之名再占有上诉人的一宗宅基地并得到原审判决支持。因此，原审判决违反了上述政策规定，实质是违反《民法通则》第六条的规定。同时，上诉人为卜窝寨村民小组成员，户口、承包土地和山林均在卜窝寨村民小组，原审判决让上诉人再无法享有农村宅基地，无法更好行使承包山林和土地等物权，有失公平。综上，原审判决认定事实错误，证据不充分，违反法律政策规定，请求支持上诉请求。 被上诉人许永旺、许升林答辩认为：1.被上诉人与上诉人达成的房屋转让合同合法有效。上诉人邵美娣（上诉人杨正双之妻子）与被上诉人家属杨润兰（被上诉人许永旺之妻子）达成口头转让协议，将上诉人位于龙陵县的宅基地（含地上房屋）以及周边自留地转让给被上诉人。作为同一村民小组成员，基于彼此信任及受到文化低、法律意识淡薄的限制，双方邀请时任村民小组长的杨正啟（上诉人杨正双之兄长）代书《证明》一份。该《证明》清晰描述了双方当事人、转让标的物、价款、款项支付方式等合同主要事项，上诉人杨正双在《证明》中签字，知晓以上事项。被上诉人许永旺因在监狱服刑，未在《证明》上签字，但知晓并认可以上转让事项。被上诉人认为，（1）上诉人系完全民事行为能力处分权人，符合签订、转让宅基地（含地上房屋）合同主体资格。（2）《证明》记载内容，具备《合同法》关于合同文本应该具备的条款，合同内容清晰明确。（3）转让事项，系双方自愿、平等、协商确定，不存在欺诈、胁迫，损害国家利益、第三人利益和公共利益的无效情形。双方当事人均系同一村民小组成员，自愿转让宅基地（含地上房屋），并未违反法律禁止性规定。“一宅一户”是针对该户宅基地合法转让后，转让人不得再次申请宅基地。据此，上诉人与被上诉人签订的房屋转让合同不存在违反法律、行政法规的强制性规定。（4）被上诉人根据房屋转让合同的约定，于签订当日将第一笔转让款支付给上诉人，次日上诉人将房屋实际腾给被上诉人，实际履行了合同。根据《合同法》第八条、第九条、第十二条、第五十二条之规定，双方签订的房屋转让合同合法有效，应受法律保护，上诉人应当依法履行“协助被上诉人办理转让手续”义务。2.被上诉人符合法律规定的诉讼主体资格。被上诉人与上诉人均系普通村民，双方自愿转让宅基地（含地上房屋）及周边自留地，所书写《证明》内容清晰、明确，被上诉人许永旺因在监狱服刑，虽然未能在《证明》中签字，但知晓并认可接受转让标的物，许永旺作为受益人是否签字并不影响双方转让与接受转让的真实意思表示。许升林系许永旺之子，自始至终参与转让事宜，作为家庭成员许升林实际亦为接受转让标的的主体之一，不具备证明人资格，正如上诉人杨正双一样，虽然在《证明》上签字，但是转让主体，不是证明人。被上诉人认为，无论是许永旺还是许升林，均与本案有直接利害关系，系本案适格的诉讼主体。3.本案不存在不当得利情形。上诉人与被上诉人签订房屋转让合同，合法转让宅基地（含地上房屋）及周边自留地，转让行为依法成立并生效。被上诉人诚实守信，按约定支付转让款，严格履行自身义务，上诉人接受转让款项，将房屋腾给被上诉人，合同已实际履行。被上诉人无论付款还是接受标的，均有事实和法律依据，上诉人也不存在不当得利情形。上诉人意欲反悔，想要回转让标的，系违法违约的不诚信行为。4.原审判决并未违反法律、行政法规的强制性规定。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条规定：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《宪法》第十条规定：宅基地和自留地、自留山属于集体所有。国家法律没有禁止农村宅基地使用权流转，而是有所限制，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，农村宅基地使用权转让，主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，农村宅基地可以向本集体经济组织成员转让，向本集体经济组织成员以外人员的转让行为无效。本案中，上诉人到龙陵县购买房屋（含宅基地），将闲置的农村房屋转让给被上诉人，后上诉人购买的房屋（含宅基地）在棚户区改造中被征收并已获得补偿，现居住于龙陵县。上诉人与被上诉人系同一村民小组成员，法律并未禁止同一村民小组成员之间转让宅基地（含地上房屋），对于民事行为而言“法无禁止则自由”，换言之被上诉人与上诉人转让宅基地（含地上房屋）的行为合法有效，根本不存在违法违规圈占和买卖。双方转让行为发生在2016年3月10日，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，房屋转让合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。综上，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人应当按照约定履行“协助被上诉人办理房屋转让手续”之义务，原审判决认定事实清楚，证据充分，符合法律法规规定，上诉人的上诉请求既无事实依据，也无法律依据，请求二审法院驳回上诉。 被上诉人许永旺、许升林起诉请求：1.确认原、被告双方流转宅基地（含地上房屋）及周边自留地的行为合法、有效；2.判令被告及时协助办理宅基地（含地上房屋）及周边自留地流转手续；3.判令被告赔偿原告精神损失费10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的法律事实：原告许永旺户与被告杨正双户均系龙陵县村民，杨正双户到龙陵县购房后，准备将位于的闲置房屋转让。后被告邵美娣与杨润兰（许永旺的妻子）达成口头转让协议，2016年3月10日，双方邀请时任村民小组长的杨正啟作为代书人，与许庆会、杨兴良、许永兴到许永旺家，就房屋转让事宜作证。杨正啟代书“证明”内容为：杨正双将位于房屋及头间土地卖给许永旺，价款58600元。当场给付20000元，余款38600元于2019年3月10日付清。许升林、杨正双及到场证人均在该“证明”上签名、捺印。次日，杨正双户将腾空的诉争房屋交予许升林户，许升林户搬入并居住至今。期间，被告邵美娣数次要求杨润兰支付余款，均以未到支付日期为由予以拒绝，双方协商未果，多次发生口角。2018年7月8日，杨润兰、许健林邀请许庆会、许庆福、饶枝佳等到杨正双家（位于白塔社区）给付尾款，邵美娣以许升林未按约定履行付款义务为由拒绝接受购房尾款，并明确表示不再转让房屋及头间土地。双方发生纠纷后，请求村民小组、社区及龙山镇司法所多次调解无果，致许永旺、许升林提起起诉。另查明，杨正双户经批准于1989年12月建盖诉争房屋，1992年11月取得集体土地建设使用权证。杨正双户到龙陵县城购买的房屋（含宅基地）在棚户区改造中被征收并已获得补偿，暂居于龙陵县。 一审法院认为，民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。当事人依法享有自愿订立合同的权利，但所订立的合同不能违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、第六十四条“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，法律对于宅基地使用权的流转并未明确禁，而是有所限制，村民之间转让宅基地使用权，只需具备一定条件即允许转让。本案中，被告邵美娣就其位于的闲置住房与杨润兰达成口头转让协议后，被告杨正双与原告许升林签订了正式转让协议。该转让协议名为“证明”，但其内容包括当事人姓名、标的、价款、履行期限和方式等条款，实为农村房屋买卖合同。双方均为完全民事行为能力人，所作出的农村房屋买卖行为自成立时生效，非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或解除。同时，该农村房屋买卖合同不违反法律、行政法规关于宅基地使用权流转的效力性、强制性规定，依法成立且生效，对双方具有约束力，应按照合同约定全面履行义务。杨正双与许升林签订合同后，接受了许升林支付的购房款20000元，并将房屋交予许永旺户使用至今，许永旺、许升林关于双方房屋转让行为合法有效，杨正双、邵美娣不接受尾款及不履行协助办理房屋转让手续构成违约的主张予以采纳，其要求杨正双、邵美娣协助办理房屋转让手续的诉讼请求予以支持。因自留地流转与房屋转让系不同的法律关系，由不同法律予以调整，本案不一并处理，双方可另行解决。人身损害赔偿与合同纠纷系不同法律关系，许永旺、许升林要求杨正双、邵美娣赔偿精神损失费的诉讼请求不予支持。被告杨正双、邵美娣关于双方买卖宅基地及自留地的行为违反国家法律、行政法规的强制性规定，应归于无效的主张，与法律规定不符，不予采纳。邵美娣关于杨正双签订房屋转让协议未经其他家庭成员同意，侵犯其他家庭成员合法权益的主张与庭审查明的事实不符，不予采纳。因双方签订的房屋买卖合同明确约定尾款给付时间为2019年3月10日，杨正双、邵美娣关于许永旺、许升林未按合同约定给付尾款，构成违约的主张与事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决1.原告许永旺、许升林与被告杨正双、邵美娣所签订的农村房屋买卖合同合法有效；2.由被告杨正双、邵美娣于判决生效十五日内协助原告许永旺、许升林办理房屋转让手续；3.驳回原告许永旺、许升林的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半征收计25元，由被告杨正双、邵美娣负担。 本院二审期间，（一）上诉人向本院提交如下证据：1.《证明》，欲证明被上诉人许永旺在。2.照片六张，欲证明被上诉人许永旺在。3.2014年10月30日龙陵县房权证龙山镇字第××号房屋所有权证、2013年9月9日龙集用（2013）第000075号集体土地使用权证，欲证明上诉人没有在白塔社区七组购房，的房屋属于上诉人的唯一住房。 经质证，被上诉人认为，该三组证据不属于二审新证据，不发表质证意见。本院认为，该三组证据与本案没有关联性，不予采纳。 （二）被上诉人未向本院提交证据。 经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。 二审审理查明的事实，与一审判决认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人邵美娣就位于龙陵县的闲置住房与被上诉人许永旺之妻子杨润兰达成口头转让协议后，上诉人杨正双与被上诉人许升林于2016年3月10日由时任村民小组长的上诉人杨正双之兄长杨正啟代书，在证明人许庆会、杨兴良、许永兴见证下签订《证明》，《证明》中包含了买卖行为的标的物、出卖人和买受人、总价款、付款时间、付款期限等内容，这表明上诉人与被上诉人之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。上诉人接受分期购房款20000元，并于次日将房屋交给被上诉人许升林居住至今。2018年7月8日，被上诉人家庭成员杨润兰、许健林邀约许庆会等人到上诉人家中支付剩余购房尾款，上诉人邵美娣以被上诉人许升林未按约定履行付款义务为由拒绝接受购房尾款，该事实进一步印证上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖行为（或称房屋转让行为），且房屋转让行为，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人按约定期限提前支付购房尾款，上诉人虽不予接受，但这并不影响房屋转让合同的效力。本案中，自留地流转和房屋转让分属不同的法律规范调整，一审法院告知当事人对自留地流转另行解决的处理方式并无不当。综上，上诉人与被上诉人之间存在真实、合法、有效的房屋转让行为，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人杨正双、邵美娣负担。 本判决为终审判决。 审判长  何延武 审判员  杨明朗 审判员  刘光好 二〇二〇年七月七日 书记员  赵梧谚