河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初4010号原告黄亚菲，女，1969年10月27日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托代理人刘亮，河南大鑫律师事务所律师。特别授权代理。被告常增龙，男，1988年6月26日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人杨鸿超，河南九都律师事务所律师。特别授权代理。原告黄亚菲诉被告常增龙买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告黄亚菲委托代理人、被告常增龙委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄亚菲诉称：2019年9月20日下午我在洛龙公务员小区内看到售房广告单后，拨打广告单上留的电话，与常增龙母亲孙春霞取得联系，于当晚七点左右再次联系孙春霞后过去看房。房屋位于定××与××交叉口东南角洛龙公务员小区四号楼401号。孙春霞说这个房屋售价135万元，经过协商后孙春霞说售价降到133万元，这时候常增龙从外面回来，孙春霞和常增龙商量后说让我定金交5万元。第二天上午我再次去到常增龙所售房屋处，和常增龙及其母亲孙春霞一起到河南农商行，银行周六休息。2019年9月22日九点左右我和常增龙再次到银行，我取出5万元，问常增龙房主是谁，常增龙说是他姑父，我要求让他姑父过来收钱并给我打收据签字，常增龙说钱太少，不值得让他姑父来。常增龙便收下定金出具收据。事后我越想越不对，房屋并非常增龙所有，而且我到现在不知道他姑父是谁，后来我打电话问常增龙要5万元定金，他不同意。遂诉至人民法院，请求法院判决对方归还购房定金5万元，并由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，要求被告支付利息，利息以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2019年12月26日起计算至实际支付之日止。被告常增龙辩称：一、被告具备签订买卖合同、收取定金的主体资格。本案涉诉房产位于洛龙公务员小区4号楼401号，房产所有人是被告父亲常柱欣，被告父亲已经全额支付房款。购房后，被告与父母共同居住在此，2019年9月被告父母决定出售该房产，被告受父亲常柱欣全权委托处理卖房事宜，因此被告有权卖房和收取定金。二、不退定金有充分法律依据。《合同法》第115条和《担保法》第89条、《担保法》司法解释第115条相关规定，被告收取定金只占合同总价款的3.7%，远低于法律规定的合同总价款20%的定金最高额。三、被告出售的房产价格低于市场平均价。原告购买该房产149.2平方米，布局比较合同。原告前后三次到被告家中实地看房，最终双方以总房款133万元成交，均价8914元。被告房产紧邻顺驰大街均价在12000-13000以上。四、原告违约给被告造成了经济损失，按原告承诺，2019年12月31日前支付17万元，剩余111万元在2020年3月1日前支付完毕。由于原告违约，直接导致被告面临20万元解约定金赔偿风险，被告不得不东挪西凑，甚至使用多张信用卡高额贷款支付广州购房款。综上，被告认为双方签订的定金约定，符合法律规定，合法有效，应得到法律的保护。被告不应退还定金，如定金不足以弥补被告的损失，被告将保留向原告主张赔偿损失的权利。审理查明：2019年9月，原告黄亚菲与被告常增龙协商购买房产事宜，双方未签订书面的房屋买卖合同，仅口头约定被告常增龙将位于洛龙区××与××交叉口东南角洛龙公务员小区四号楼401号房屋出售给原告，总价款133万元。2019年9月22日，原告向被告支付房屋定金5万元，同时出具定金收据一份，该收据显示：“今常增龙位于洛龙区××与××交叉口东南角洛龙公务员小区四号楼401号房屋出售给原告，总金额133万元，收定金5万元，2019年12月31日前，再付17万元，剩余部分2020年3月1日付清。”。后原告因所购房产所有权人并非被告，认为被告无权处分该处房产，想要回5万元定金，但被告予以拒绝，双方由此产生纠纷。庭审中，被告提交了洛阳市洛龙区公务员经济适用住房购房协议、证明、房屋买卖委托书以证明其有权处分涉案房产，其中洛阳市洛龙区公务员经济适用住房购房协议系被告姑父孙胜涛与洛阳市洛龙区人民政府于2005年12月23日签订，该协议显示：“孙胜涛自愿向洛龙区人民政府办公室购买位于洛阳新区××与××大道交叉口西南角洛龙区公务员高层住宅4号楼4层401号房产，建筑面积共4149.2平方米，每套总价暂定222010元。”。孙胜涛于2020年2月27日书写的证明上显示：“本人名下洛龙区太康路洛龙区公务员小区4号楼401号房屋购房款由常柱欣支付，该房的所有权属于常柱欣。但由于存在常柱欣和本人以外的原因，造成无法将房产登记在常柱欣名下。”。常柱欣系被告父亲，于2019年8月30日向被告出具房屋买卖委托书一份，该委托书显示：“我常柱欣因个人事务繁忙等原因，特委托常增龙为合法代理人，委托办理洛阳市洛龙区太康路洛龙公务员小区4号楼401号房产买卖事宜，常增龙代表常柱欣签署的一切有关文件，常柱欣均予以承认。”。原告认可案涉房屋的所有权人为孙胜涛，同时称其与被告协商购房事宜时，被告并未出示以上材料，原告也未见到过。另，涉案房屋至今未办理产权登记手续。双方就该纠纷未协商一致，原告遂诉至本院。本案在审理过程中，因原、被告分歧较大，致本案无法达成调解。本院认为：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负有举证责任的当事人承担于己不利的法律后果。本案中，原告黄亚菲与被告常增龙之间存在事实上的房屋买卖合同关系，依据洛阳市洛龙区公务员经济适用住房购房协议及孙胜涛出具的证明显示，涉案房屋登记购买人为孙胜涛，但实际出资人为常柱欣。无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。庭审中，双方一致认可原告交付5万元定金时已知房屋登记所有权人为孙胜涛，原告因被告无权处分涉案房屋，于2019年12月26日诉至本院，要求被告返还5万元定金。孙胜涛于2020年2月27日向本院出具证明，证明涉案房屋实际出资人为常柱欣，其并非实际所有权人，常柱欣亦出具委托书证明其授权委托被告办理洛阳市洛龙区太康路洛龙公务员小区4号楼401号房产买卖事宜。被告将案涉房屋出售给原告，虽事后经过孙胜涛及常柱欣的追认，但孙胜涛出具的证明是在原告起诉要求退还5万元定金之后，且被告也未提供证据证明其在原告起诉前，明确告知原告房屋实际出资人为常柱欣并已得到了常柱欣的授权委托，原告对常柱欣的追认也不予认可。因案涉房屋无法正常办理房屋所有权登记，原告在不能辨明房屋实际权利人的情况下，不同意继续履行合同，并要求被告退还原告已付的定金，符合相关法律规定。故，对原告要求被告常增龙退还5万元定金的诉讼请求，本院予以支持。被告为促成合同，让孙胜涛及常柱欣配合原告办理购房手续，同时一直表示仍愿意继续履行合同，但原告不同意，因此综合被告在合同履行过程中的行为及违约程度，对原告要求被告支付相应利息的诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告常增龙于本判决书生效之日起十日内退还原告黄亚菲定金50000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费525元（适用小额诉讼程序，已减半），由被告常增龙承担。本判决为终审判决。审判员  董曾曾二〇二〇年七月七日书记员  张晓圆