杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初13773号 原告（反诉被告）：萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会，地址浙江省杭州市萧山区北干街道湖滨花园碧云天苑17幢1楼。 负责人：王希军，主任。 委托诉讼代理人：杨文娟，浙江王建军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐海剑，浙江王建军律师事务所律师。 被告：广东中奥物业管理有限公司萧山分公司，统一社会信用代码91330109MA27WGLGX5，地址浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区东方世纪中心1005室。 负责人：龙为民，总经理。 被告（反诉原告）：广东中奥物业管理有限公司，统一社会信用代码914400007783960699，住所地广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。 法定代表人：刘建，董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：高云翔，浙江泽大律师事务所律师。 萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会（以下简称湖滨花园业委会）诉广东中奥物业管理有限公司萧山分公司（以下简称中奥萧山分公司）、广东中奥物业管理有限公司（以下简称中奥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法由审判员宋晓敏进行审理，后因故改由审判员茹华丽适用简易程序进行审理。2019年9月30日，中奥公司提起对湖滨花园业委会的反诉，本院于2019年10月11日予以受理。审理中，原、被告申请庭外和解两个月，本案曾委托杭州市萧山区人民调解委员会调解未果。因新型冠状病毒感染的××疫情，本案于2020年1月23日中止审理，后于2020年3月10日公开开庭进行了审理。湖滨花园业委会委托诉讼代理人杨文娟、徐海剑，中奥萧山分公司、中奥公司共同委托诉讼代理人高云翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖滨花园业委会向本院提出本诉诉讼请求：1.中奥萧山分公司、中奥公司向湖滨花园业委会公布在本小区物业服务期间2015年5月至2017年12月的小区经营性收支情况并向原告移交其侵占的小区经营性收益余额131478元；2.中奥萧山分公司、中奥公司立刻向湖滨花园业委会移交中奥萧山分公司作为萧山区北干街道湖滨花园小区物业时物业管理的全部档案资料，同时向湖滨花园业委会支付违约金1463091.1元，并赔偿原告损失2978799元。事实与理由：2015年5月7日，湖滨花园业委会与中奥公司就选聘中奥公司为萧山区北干街道湖滨花园小区提供物业管理服务事项达成合意并订立了《湖滨花园住宅小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）一份。合同就中奥公司向湖滨花园业委会提供的服务内容、标准、服务期间、双方权利义务、服务费用、违约责任等作出了明确约定。同时，合同还约定，本合同如终止时，中奥公司必须向湖滨花园业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，包括当初移交时的财务清单，否则按中奥公司违约论处，并可追究被告的违约责任，违约金以当年物业费的20%为标准。合同履行期间，湖滨花园业委会发现中奥公司及中奥萧山分公司存在大量违规、违约行为，不仅存在服务人员不够、管理水平欠缺、服务意识较差等问题，甚至还存在私自关停消防主机并导致小区整套消防体系瘫痪、损毁的重大违规、违约情况。湖滨花园业委会发现上述情况后，与中奥萧山分公司沟通无果，遂多次向社区、房管、消防等有关单位反映，虽经多次调解，但至今仍无结果。物业服务期经延长后，中奥公司仍然无法就其违约行为作出有效处理，不得已，湖滨花园业委会不再与中奥公司续签物业服务合同，但中奥公司拒绝办理交接手续。经湖滨花园业委会多次通知及函告，中奥公司至今尚未履行相关义务。湖滨花园业委会认为，中奥公司未按照物业服务合同之约定履行合同义务，存在大量违规、违约行为，包括中奥公司、中奥萧山分公司未就物业共用部位及公共消防设施、电梯在内的物业公共设施设备进行有效维修、养护、运行和管理。因中奥公司的违约行为，湖滨花园小区照明系统、供配电系统、给排水系统、共用设施及公共场地、人防系统、弱电系统、电梯、消防系统、空调系统、防火门均出现了不同程度的损毁，以致人防、消防系统至今仍然处于瘫痪状态，其中的安全隐患不言而喻。在湖滨花园业委会的不断交涉下，相关部门也对中奥萧山分公司作出了整改通知，但中奥萧山分公司仍然拒不整改。即使在合同到期后，中奥公司及中奥萧山分公司同样拒绝进行交接，二被告的上述行为明显有悖于合同精神，严重损害了湖滨花园小区业主的切实利益，给小区业主造成了巨大损失，应当承担相应违约责任。故湖滨花园业委会经湖滨花园小区业主大会授权，为了维护湖滨花园小区广大业主的合法权益，特诉至法院。 中奥萧山分公司、中奥公司就本诉共同辩称：一、关于请求查看2015年5月至2017年12月的小区经营性收支情况的诉请无异议，但因中奥萧山分公司、中奥公司于2017年11月30日其要求移交的经营性收益金额计算错误，且中奥萧山分公司分别于2016年、2017年两次向湖滨花园业委会结算经营性收益金额为161405.4元，按3：7分成，剩余未分配金额为76474.02元。 二、关于档案资料移交的诉讼请求。物业服务合同终止后，根据湖滨花园业委会的要求，中奥萧山分公司、中奥公司分别于：2017年4月26日交接了房产信息明细、客户车位信息明细两份资料；2017年6月9日移交了洗车场地租赁合同2份、格格货栈入驻协议、顶鲜货柜场地使用合同、丰巢智能柜安装确认单、速递易快递柜合同、宁波驰众广告合同（含液晶广告和电梯镜框广告）、随后又移交了《精准阳光广告合同》；2017年12月5日向开元物业李晓峰移交了业主档案资料1738份；2017年12月9日向开元物业公司张洋、赵娟移交了业主违规登记本、对讲机、钥匙、门禁卡、图纸（包括一、二、三期户型图、四期建筑设计方案、三期设计方案、1-36幢浅水湾户型平面图、一期总平面图、二期户型平面图），向湖滨花园业委会杨春燕移交了消防监控资料（账户密码、一卡通系统、道闸系统、蓝色读卡器、门禁账户密码、消防主机密码、柜机空调、钥匙箱）、红外周围系统、地下车库显示系统等湖滨花园日常管理设施设备资料、工具，以及西门岗、东门岗、北门岗设备设施及物品资料；2017年12月21日向开元物业公司移交了电梯检查相关报告；随后向开元物业公司移交了小区物业费收费账目明细清单、车位费收费明细清单。综上，中奥萧山分公司已经履行了物业服务资料移交义务（详见被告证据1-6），不存在违约行为。原告提交的资料清单不符合事实依据，中奥公司入场时三、湖滨花园业委会诉请的损失构成，缺乏事实与合同依据。根据《物业服务合同》第十二条约定，房屋公用部位及共用设备、设施的小修、养护费用，由中奥公司承担，大中修费用及更新费用按照政府文件规定执行；第二十一条约定，中奥公司已履行本合同约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的，非因中奥公司责任出现供水、供电、供气、通讯、数字电视及其他共用设施涉备运行障碍造成损失的，中奥公司不承担责任。湖滨花园业委会提供的证据无法证明因中奥公司维护期间，即自2015年5月7日至2017年11月30日给湖滨花园业委会造成的经济损失及其具体损失金额。中奥萧山分公司、中奥公司在提供物业服务期间履行了消防设施、弱电系统、电子脉冲围栏、电梯及小区照明、路面、景观水系等设备设施的物业维护义务。此外，湖滨花园小区系2008年房产，截至中奥萧山分公司、中奥公司于2017年11月30日退出服务，湖滨花园小区共运行十年，其中前七年半的服务单位均非中奥萧山分公司、中奥公司，因此湖滨花园业委会主张由中奥萧山分公司、中奥公司承担设备更换费用毫无事实和法律依据。 综上，中奥萧山分公司、中奥公司于2017年11月30日根据湖滨花园业委会的要求终止物业服务关系，且与湖滨花园业委会及开元物业办理了交接手续，湖滨花园业委会提供主要证据资料即不足以证明湖滨花园小区设备设施损害的基本事实，也无法证明损害系中奥萧山分公司、中奥公司未履行物业服务义务导致，故湖滨花园业委会要求赔偿损失的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。 中奥公司向本院提出反诉请求：湖滨花园业委会退还中奥公司保证金100000元及利息（以100000元为基数，2016年6月3日至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息；以100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至反诉被告实际支付之日的利息）。事实和理由：2015年5月7日，中奥公司与湖滨花园业委会签订《物业服务合同》，约定由中奥公司为湖滨花园小区提供物业服务，双方分别向合同约定的第三方湖滨花园社区支付保证金100000元作为满意度考核奖惩资金，同时委托第三方执行相应的考核办法，考核日期为合同期限的第10个月。合同签订后，中奥公司于2016年6月3日向湖滨花园业委会账户支付了100000元保证金，但湖滨花园业委会并未交付第三方湖滨花园社区进行保管，合同约定的期间内，湖滨花园业委会也未组织或委托第三方进行物业服务的满意度调查。现中奥公司与湖滨花园小区的物业服务合同已经到期并终止，湖滨花园业委会应退还100000元保证金。 湖滨花园业委会针对中奥公司的反诉辩称： 一、中奥公司未能按约履行管理目标，按照合同约定，该100000元作为考核扣除。根据《物业服务合同》约定，中奥公司交付给湖滨花园业委会的100000元保证金作为对中奥公司服务质量的考核，物业公司达不到满意度45%以上，则应当扣除100000元保证金，超过或达不到管理目标，业委会有权进行奖励和处罚。在合同履行过程中，中奥公司并没有按照合同约定服务质量向小区提供物业服务。因湖滨花园小区业主对于中奥公司的服务不满意，在合同履行期间，湖滨花园社区委员会以及萧山区房地产管理处等机构就已经对中奥公司提供的物业服务质量问题组织过多次协调。综上，由于中奥萧山分公司没有提供合同约定的服务质量，没有达到管理目标，根据合同约定100000元保证金已经作为考核进行扣除，湖滨花园业委会无须返还。二、退一步讲，即使该100000元保证金不作考核予以扣除，由于中奥公司在提供物业服务过程中存在违约情形，给湖滨花园业委会造成了巨大经济损失，该笔费用也应作为违约金或赔偿金予以扣除。该100000元保证金约定于《物业服务合同》的第六章违约责任中，合同约定除奖惩考核作用以外，同样作为违约金或损失赔偿抵扣。合同履行期间中奥公司未按双方协议约定提供物业服务，经过湖滨花园业委会多次要求敦促也未有效整改，中奥公司承担相应的违约责任。 综上，湖滨花园业委会认为，中奥萧山分公司未按合同约定提供物业服务合同，湖滨花园业委会有权视服务满意度向中奥萧山分公司进行考核并扣除案涉的100000元保证金，请求法庭驳回中奥公司的反诉请求。 湖滨花园业委会为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《业主委员会成立备案表》、《业主委员会换届备案表》、《关于湖滨花园小区业主大会会议决议的公告》《湖滨花园业主大会会议表决意见统计表》各一份，欲证明湖滨花园业委会已换届为萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会，并经全体业主表决通过对中奥物业提起诉讼。2.中奥萧山分公司企业信息打印件一份、浙江省地方税务局通用机打发票一份、中奥萧山分公司收款收据三份、《关于对湖滨花园小区业主委员会组织的对物业服务企业续选聘投票程序及结果我司不予接受承认的申明》（以下简称《申明》）一份、《物业服务合同》一份、《关于要求继续提供物业服务的函》一份、《工作回复函》一份，欲证明湖滨花园业委会与中奥萧山分公司自2015年5月7日起至2017年12月1日止之间均在物业服务合同关系，双方就服务内容、标准、双方义务权利、违约责任等做出了明确约定。3.《关于参与湖滨花园小区业主委员会与中奥物业协调会议的情况证明》（以下简称《证明》）、《湖滨花园社区会议纪要》（以下简称《会议纪要》）、《回复函》、《湖滨花园业委会出具的抽查报告》（以下简称《抽查报告》）、《证明》、《湖滨花园项目移交查验报告》（以下简称《查验被告》）各一份，欲证明《物业服务合同》存续期间，中奥萧山分公司未按约定服务标准、内容提供物业服务，并存在大量违规、违约的行为。经原告反映及多方协调，中奥萧山分公司未整改，最终导致湖滨花园小区消防系统、弱电系统、电子脉冲系统、电梯、人防系统、空调系统等不同程度损坏，给小区业主带来严重的经济损失。4.《关于不再续聘的通知》两份、《关于物业服务项目交接的函》两份、《委托书》一份、《回复函》一份，欲证明湖滨花园业委会在合理期限内多次催告中奥萧山分公司进行物业服务交接工作，被中奥萧山分公司拒绝，并至今未履行任何移交义务的事实。5.湖滨花园社区居委会出具的《湖滨花园物业费收费明细》一份，欲证明中奥萧山分公司每年收取的物业费为7315455.48元。6.《关于湖滨花园小区经营收入的函》、《关于湖滨花园小区经营收入结算的函》、《多种经营分配明细》各一份，欲证明中奥萧山分公司尚需支付湖滨花园业委会经营收益131478.24元。7.《关于电梯维保单位事宜的函》、《关于九幢电梯故障的函》、《关于电梯维保单位事宜回复函》、《情况说明》、《二期电梯承接查验问题汇总》、修理报价单各一份，欲证明中奥萧山分公司在服务期间未按照合同约定对湖滨花园小区电梯进行维护，经湖滨花园业委会多次催告后仍然拒不整改，导致小区电梯严重毁损产生维修费用219939元。8.《湖滨花园弱电查验维修报价单》一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按约提供维护保养服务，导致湖滨花园业委会产生弱点工程维修费用308530元。9.《湖滨花园脉冲电子围栏改造报价》一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按约提供维护保养服务，导致湖滨花园业委会产生电子脉冲工程维修费用83563元。10.《责令限期改正通知书》、《检测意见书》、《萧山区北干街道绿都湖滨花园小区消防设施改造工程预算书》（以下简称《工程预算书》）各一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按规按约提供维护保养服务，导致湖滨花园业委会产生消防工程维修费用1894260元的事实。11.《成交通知书》两份、《萧山区北干街道绿都湖滨花园小区电子与智能化系统维修改造服务项目工程施工合同》（以下简称《智能化系统施工合同》）一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按约提供维护保养服务，导致原告产生小区电子与智能化系统维修改造费用1328000元；12.《工程造价咨询报告书》一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按约提供维护保养义务，导致湖滨花园业委会产生消防工程维修费用18942640元；13.消防整改材料15页、广东中奥物业管理有限公司临澧分公司企业信用信息公示报告打印件一份、（2017）浙0109民初20762号民事裁定书一份，欲证明中奥萧山分公司与杭州绿都湖滨花园物业服务有限公司存在人格混同，中奥萧山分公司并未按照物业服务合同约定及相关法律规定对湖滨花园消防设施进行维护、年检；14.萧山区北干街道绿都湖滨花园小区消防设施改造工程中标公示打印件一份，欲证明由于中奥萧山分公司未按规按约提供维护保养服务，导致原告产生消防工程维修费用1894260元。 经质证，中奥萧山分公司、中奥公司对证据1中的《业主委员会成立备案表》、《业主委员会换届备案表》真实性、合法性、关联性均无异议；对《关于湖滨花园小区业主大会会议决议的公告》的真实性、合法性有异议，该证据系湖滨花园业委会自行制作，无法确认具体表决数据的真实性，此外，表决内容仅仅是通过对中奥萧山分公司提起民事诉讼，并未对业主委员会进行授权，授权的具体事项不明确。对证据2无异议。对证据3中的《协调会议情况证明》、《会议纪要》真实性无异议，该证据中记载的档案移交、经营性收入、设备能否正常使用问题的分歧原因在于中奥萧山分公司已经移交了从上家物业转交的所有资料及服务期间产生的资料，但湖滨花园业委会仍按照要求中奥萧山分公司移交实际上并不存在的资料湖滨花园业委会关于经营性收益的计算金额有误，且拒绝返还100000元激励资金。关于设备正常使用问题无法判断是否为被告服务期间早曾等各方面复杂原因。对《回复函》无异议，但是该函反映了中奥萧山分公司良好的服务态度。对《抽查报告》及《证明》有异议，系湖滨花园业委会单方出具，反而能证明湖滨花园业委会早已知悉小区存在较大的弱点系统问题，但未实施组织整改。对《查验报告》有异议，该证据系浙江开元物业管理股份有限公司（以下简称开元物业公司）所出，该公司与中奥萧山分公司存在竞争关系，不符合证据的客观性标准。此外，报告中的内容系开元物业公司单方制作，按模板制作的可能性较大，无法确认是否进行了逐一检查。对证据4真实性无异议，对证明对象有异议，《不再续聘的通知》可证湖滨花园业委会要求中奥萧山分公司在选定新的物业服务机构之前，继续履行物业服务；《关于物业服务项目交接的函》可证湖滨花园业委会要求中奥萧山分公司于2017年12月1日交接；《回复函》中奥萧山分公司的回函日期为2017年1月21日，且已按照湖滨花园业委会的要求，于2017年12月1日办理了交接，并无违约行为。对证据5真实性及证明对象有异议，该项金额计算的方式无法确认，且仅仅是物业服务“应然”所得金额，而实际上因业主欠费，根本无法实现100%的收缴率。对证据6中的两份函无异议，但中奥萧山分公司并未同意承担税费，中奥萧山分公司仅认可2017年11月16日的函件，因此税费的分配应该以后发的函件为依据，即税后分配；对《多种经营分配明细》有异议，该证据为湖滨花园业委会单方计算所得，且计算金额未扣减见税费，此外，关于丰巢快递的费用尚未产生，应当重新核算。对证据7中《关于电梯维保单位事宜的函》、《关于九幢电梯故障的函》、《关于电梯维保单位事宜回复函》无异议，对《情况说明》有异议，该证据形成时间为2019年1月9日，具体问题检测时间为2019年1月4日，而中奥萧山分公司结束物业服务的时间为2017年12月1日。另外，三菱公司并未明确指出是由哪个阶段维保产生的问题，无法排除是2017年12月1日至2019年1月4日产生，三菱公司排除了设备自身质量问题或自己员工的维保技术问题导致的该种情况的可能性，因此真实性无法确认。对《二期电梯承接查验问题汇总》、修理报价单均有异议。对证据8、9均有异议，该项证据系开源物业单方所处，且该院物业与被告存在竞争关系，不符合证据的客观性标准；二是问题原因是否为维护不当导致无法判断，三是该小区交接时、及上家物业公司向被告交接时是否存在该等设备均无法判断；四是维修价格是开元物业公司的单方报价，价格是否公允无法判断，五是无法判断设备是否为新增加设备；六是报价对应的设备为新设备价格，被告是2015年5月后开始为原告提供物业服务，设备均为老设备，报价单是2019年8月份作出，与本案没有关联关系。经审查，本院认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定。 中奥萧山分公司、中奥公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.证明、工作联系函、《函件》各一份，收条二份，手写资料签收单复印件8页，欲证明中奥萧山分公司、中奥公司已经完成了物业资料交接，并不存在违约行为。2.《温馨提示》、《工程承包合同》、大安消防《建筑消防系统维保合同书》、《大安消防工程竣工验收报告单》、业务回单（付款）二份、费用报销审批单二份、增值税专用发票二份、防稳压泵更换验收单、湖滨花园消防稳压泵更换变更报价单、湖滨花园抢修二期13幢自来水管验收单、事故调查报告书，欲证明中奥萧山分公司、中奥公司已经履行了消防设施设备维护义务，并无违约行为。3.中国工商银行电子回单、费用报销审批单五份、增值税专用发票九份、维修清单一份、业务回单（付款）四份、预算外资金请示表三份，中奥记账凭证一份、销货清单二份、湖滨花园维修监控设施设备验收报告一份、签到表二份、工作联系函一份、喷漆验收清单一份、物料采购审批一份、申购入库单一份、领料单一份，欲证明中奥萧山分公司、中奥公司已经履行了安全设备及弱电设备的维护义务，并无违约行为。4.电梯维保合同六份、2016年电梯年检记录复印件一份、2017年电梯年检记录复印件一份、电梯配件更换记录原件一份，欲证明中奥萧山分公司、中奥公司已经履行了电梯设备的维护义务，并无违约。5.湖滨花园其他日常维护部分支出记录复印件一组，欲证明中奥萧山分公司、中奥公司对湖滨花园小区的维护符合物业管理条例及物业服务合同的约定，并不存在违约或侵权行为。6.湖滨花园项目多种经营说明打印件、网上银行转账凭证、业务回单、账户确认书复印件，欲证明中奥萧山分公司已经向湖滨花园业委会进行过两次多种经营性收益的决算，结算金额为161405.4元。7.《湖滨花园住宅小区物业服务合同》复印件一份，欲证明合同双方对物业服务进行了激励政策的约定，但最终并未实施。8.业务回单一份，欲证明中奥萧山分公司向湖滨花园业委会支出了100000元激励资金保证金。 经质证，湖滨花园业委会对证据1中出具时间为2017年4月26日的收条认为即使是真实的，中奥萧山分公司服务期限至2017年11月30日，故2017年4月26日起至2017年11月30日止的客户房产变更更新信息、客户车位变更信息是否移交给湖滨花园业委会与中奥萧山分公司无关。对证明的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证明中移交的并不属于物业资料范围。对工作联系函，中奥萧山分公司仅将部分经营类合同交给湖滨花园业委会，尚有菲曲科技、中国联合网络通信等租户所签的合同并未移交给湖滨花园业委会，且部分租户的租赁期限实际已达四五年以上，但中奥萧山分公司移交的仅仅是近期的合同，往年签订的合同并未移交。对收条无异议，对手写资料签收单有异议，中奥萧山分公司提交的是复印件，即便手写资料签收单是真实的，中奥萧山分公司移交的物业资料也不完整。对《函件》认为恰恰证明中奥萧山分公司尚未完成移交义务。对证据2中的温馨提示认为只提醒业主车辆停放事宜；对《工程承包合同》、《大安消防工程竣工验收报告单》均不认可，该两份合同仅针对消防自动报警系统进行的仅一次整改；对《建筑消防系统维保合同书》不予认可，仅证明中奥萧山分公司在2016年1月25日至2017年1月24日委托第三方对消防系统进行维保，委托行为并不代表中奥萧山分公司义务的转移，且中奥萧山分公司与第三方是否实际履行了合同义务，具体第三方是否根据合同实际履行了维保义务尚不明确，而且从本合同第四条第二款约定可以看出中奥萧山分公司是存在该类图纸的，但至今为将该图纸移交给湖滨花园业委会，且中奥萧山分公司并未按照工作程序进行消防维保。对消防稳压泵更换记录不予认可，即便真实，该证据仅证明中奥萧山分公司更换了一次消防稳压泵；对高压供水管维修支出记录不予认可，即便真实，该证据亦证明被告维修了一次高压供水管，且高压供水管与消防设施设备无关。 经审查，本院认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2015年5月7日，湖滨花园业委会（甲方）与中奥公司（乙方）就选聘中奥公司为萧山区北干街道湖滨花园小区提供物业管理服务事项达成合意并订立了《物业服务合同》。合同就中奥公司向湖滨花园业委会提供的服务内容、标准、服务期间、双方权利义务、服务费用、违约责任等作出了明确约定。同时，合同还约定，本合同如终止时，中奥公司必须向湖滨花园业委会移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料，包括当初移交时的财务清单，否则按中奥公司违约论处，并可追究被告的违约责任，违约金以当年物业费的20%为标准。合同期限自2015年5月7日起至2017年5月7日止；本物业管理区域的物业服务费支付方式为酬金制（物业服务费用的构成包括物业服务人力成本、固定酬金、法定税费），由甲方向乙方支付本合同约定的物业服务费用为每年2900000元；本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用，上述费用应通过专项维修资金予以列支；甲方委托乙方收取本物业管理区域的物业服务收费（含物业服务费用和代收代缴费）及停车收费，并设立共管账户，该账户由甲方委托乙方管理，甲方对该账务进行监督；乙方按约收取的物业服务费（酬金）按月结算，次月的15日之前（年末12月25日前），甲方将乙方上一个月的物业服务费转入乙方的非共管账户，金额为241666.67元，甲方业主委员会应当予以配合，甲方业主委员会无正当理由，超过一个月不配合将物业服务收费从共管账户转出，乙方有权暂停甲方业主委员会的预留印鉴和共管账户并将相应的物业服务收费直接划入乙方的非共管账户，直至甲方业主委员会纠正为止；业主或者物业使用人逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其限期支付；如业主或物业实际使用人不按照本条款的约定，按约足额交纳物业费、公共能耗费造成乙方可能出现类似不能按本条第一款的约定按时收到物业服务费（酬金）的，甲方授权乙方有权以原告的身份向拖欠物业费的业主或实际使用人主张物业费及公共能耗费，并加收所欠款项每日万分之五的违约金至实际付清所欠款项为止；若因甲方主体资格消灭或因故不能履行本合同的相关约定，致使乙方不能按照本条第一款按时收到物业服务费（酬金）的，参照本条第四款的约定执行；本合同签订后政府备案之日起5个工作日内，乙方须向甲方交纳100000元的履约保证金，甲方应在合同期满终止后的7个工作日内，足额退还乙方的履约保证金；如果甲方在服务期内无理由终止合同，甲方须提前一个月向乙方发出书面通知终止承包，甲方支付给乙方50000元的赔偿金。合同签订后，中奥公司向湖滨花园业委会支付履约保证金100000元，并于2017年5月7日正式入驻湖滨花园小区提供物业管理服务，于2017年11月30日终止提供物业管理服务，后撤离小区。中奥公司分别于2017年12月11日、2018年2月4日累计向湖滨花园业委会开具《浙江增值税普通发票》十八份，合计金额1691666.67元。2018年2月3日，湖滨花园社区居委会发布《关于湖滨花园业主大会决议的公告》一份，载明本物业管理区域湖滨花园业主大会会议已于2018年1月30日至同年2月3日以书面征求意见形式召开，表决通过罢免湖滨花园小区第一届业主委员会，解聘与中奥公司的物业服务合同；其中解除物业服务合同赞成人数占投票权总人数比例为67.7%，专有部分面积占建筑物专有部分总面积比例为66.0%。 本院认为，案涉《物业服务合同》系湖滨花园业委会与中奥公司在自愿、平等、协商一致的基础上所签订，乃双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。针对本案主要争议焦点，一、中奥公司要求湖滨花园业委会直接向其支付物业服务酬金是否具有合法依据。首先，中奥公司直接向湖滨花园业委会主张物业服务酬金具有合同依据。其一，根据案涉《物业服务合同》第五条第1款及第六条第1款约定，在中奥公司为案涉小区提供物业服务期间，物业服务费支付方式为酬金制且每年固定总价、按月结算，该款项的支付主体明确为湖滨花园业委会，而非该小区业主。湖滨花园业委会应承担的物业服务酬金支付义务系基于合同约定，而非《物业管理条例》及物业纠纷司法解释的规定。虽然湖滨花园业委会应支付的物业服务酬金主要来源于中奥公司受湖滨花园业委会委托收取的物业服务费、代收代缴费及停车费等，并按月从由中奥公司受权管理的用于收取前述费用的共管账户中转移支付，但根据《物业服务合同》第六条第1款之约定，湖滨花园业委会系每月将物业服务酬金转入中奥公司非共管账户的义务主体。且从法律概念及属性上看，物业服务酬金系湖滨花园业委会基于案涉酬金制《物业服务合同》约定应向中奥公司支付的物业服务报酬，在中奥公司按约履行合同义务时付款条件即成就，与业主应当交纳的物业费、公共能耗费、地下车位使用管理费分属不同法律概念。这从《物业服务合同》第五条第2款及附件“（一）物业服务费用构成明细”载明的内容可以获得印证。在业主未按时足额交纳物业费、公共能耗费、地下车位使用管理费的情况下，湖滨花园业委会仍应基于前述《物业服务合同》约定向中奥公司支付物业服务酬金，该报酬的支付不以业主按约足额交纳物业费、公共能耗费等为前提，此乃酬金制物业服务合同与包干制物业服务合同的显著区别所在。其二，虽然根据《物业服务合同》约定，湖滨花园业委会已委托中奥公司收取物业费、代收代缴费及停车费，并授权中奥公司在业主或物业实际使用人未按约足额交纳物业费、公共能耗费造成其无法按时收到物业服务酬金的情况下，可以原告身份向欠费的业主或实际使用人主张物业费及公共能耗费、逾期付款违约金等，但前述约定是权利而非义务。且如前所述，中奥公司基于湖滨花园业委会的授权而对业主享有的代收物业费、公共能耗费、停车费的权利，并不排除其向湖滨花园业委会主张物业服务酬金的权利，其向业主代收的费用进入共管账户后仅由其保管，权利不直接归属于其所有。故其既可以选择基于湖滨花园业委会的授权向业主收取物业费、公共能耗费、停车费及逾期付款违约金，并按照《物业服务合同》约定，在其应获取的物业服务酬金额度范围内从共管账户中转移支付相应款项，也可选择直接向湖滨花园业委会主张物业服务酬金。湖滨花园业委会关于中奥公司只能且应当直接向业主收取物业费的相关辩称，与合同约定不符。其三，结合前述查明事实可知，虽然中奥公司已被湖滨花园小区业主大会会议决议解聘，但解聘物业服务企业可能基于多种原因，在案证据尚不足以证明中奥公司被解聘系因其提供物业服务不到位，以及存在未履行合同主要义务或者致使合同目的无法实现的根本性违约行为，足以使湖滨花园业委会拒付物业服务酬金。其次，中奥公司要求湖滨花园业委会直接向其支付物业服务酬金具备客观履行条件。其一，虽然业主委员会作为代表全体业主的业主大会的执行机构，其自身无独立财产，其名下的财产（包括收取的物业费、公共能耗费、停车费及获得的公共经营性收益等）归全体业主共有，其参加有关诉讼的诉讼风险和后果应由全体业主共同承担，但人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，可以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益支付，不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。因此，湖滨花园业委会向中奥公司直接支付物业服务酬金不具有法律上或事实上的障碍。其二，湖滨花园业委会向中奥公司支付物业服务酬金，并不影响其基于《物业管理条例》规定及案涉《物业服务合同》关于酬金制物业费的约定，向欠费的业主催讨物业费、公共能耗费等，已交费业主在履行其相应义务后，亦无须重复交费。因此，以业主委员会自行管理的资金及其他合法收益先行支付物业服务酬金，并不会损害其他按约足额交纳物业费、公共能耗费的业主的合法权益。综上，因原、被告双方对中奥公司为案涉小区提供物业服务的起止时间无争议，故湖滨花园业委会应向中奥公司支付自2017年7月1日起至2018年5月3日止（计十个月零三天）的物业服务酬金，现中奥公司自愿按照十个月计算物业服务酬金计2416667元，于法有据，本院予以支持。中奥公司自认在其为案涉小区提供物业管理服务期间，其向小区业主收取的各项费用扣除相关支出后尚结余1199088.69元，且该款项现存于中奥公司开立的账户并由其实际控制，而湖滨花园业委会庭审中亦同意将前述结余款项直接用于抵扣其应付的物业服务酬金，故湖滨花园业委会尚须支付中奥公司物业服务酬金1217578.31元。该公司仅要求支付1217578元，不违反法律规定，本院予以支持。对中奥公司要求湖滨花园业委会支付物业服务酬金2416667元中的合理部分1217578元，本院予以支持。二、原、被告双方在案涉《物业服务合同》履行过程中是否存在违约行为及违约责任的认定。首先，结合前述分析及证据认证意见，尚无证据证明中奥公司在案涉《物业服务合同》履行期间存在违约行为。根据《物业服务合同》第七条第6款约定，湖滨花园业委会应定期或不定期对物业服务工作进行抽查和巡查，如有未达到合同约定要求的事项，其应发函督促中奥公司限期整改，但其在本案中并未提供相应证据证明中奥公司存在前述物业服务不达标的情形。而湖滨花园业委会未按约足额支付物业服务酬金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《物业服务合同》第六条第1款约定，每月的物业服务酬金应于次月15日之前支付，且根据该合同第六条第4款、第5款约定，在湖滨花园业委会未按约支付物业服务酬金时，中奥公司可向其主张欠付款项每日万分之五的违约金。中奥公司于2018年5月3日退场，其在本案中仅主张截至同年4月30日的物业服务酬金，故湖滨花园业委会应于同年5月15日前支付相应款项。现中奥公司要求其支付自2018年5月16日起至实际付清物业服务酬金之日止的逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。湖滨花园业委会认为合同约定的违约金标准即每日万分之五过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条之约定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。中奥公司因湖滨花园业委会的违约行为所遭受的实际损失为欠付款项的相应利息损失，故本院将违约金标准酌情调整为年利率6%（按照2019年8月20日前中国人民银行公布的中长期贷款同期贷款利率即年利率4.75%的1.3倍计算）。综上，湖滨花园业委会应支付中奥公司拖欠的物业服务酬金1217578元自2018年5月16日起至实际付清之日止按照年利率6%计算的逾期付款违约金。其二，虽然案涉《物业服务合同》第十条第2.1.1款约定，若湖滨花园业委会在服务期内无理由终止合同，其应支付中奥公司赔偿金50000元，但结合前述查明事实可知，湖滨花园业委会解聘中奥公司系因休博园社区居委会召开业主大会会议并通过相关决议，其作为业主大会的执行机构，只能执行业主大会会议决议，故案涉《物业服务合同》提前终止不能归责于湖滨花园业委会。退一步讲，即便休博园社区居委会通过召开湖滨花园小区业主大会会议决议解聘中奥公司不属于湖滨花园业委会提前终止合同的正当理由，前述合同约定的赔偿金性质亦属于违约金，其目的在于填补中奥公司因违约所遭受的损失，而该公司未举证证明其因湖滨花园业委会单方解除合同所遭受的实际损失及预期利益损失，故对其要求湖滨花园业委会支付赔偿金50000元的诉讼请求，本院不予支持。三、案涉履约保证金100000元返还条件是否成就。根据《物业服务合同》第七条第三款约定，湖滨花园业委会应于合同期满终止后7个工作日内足额退还履约保证金。结合前述查明事实及证据认证意见可知，湖滨花园业委会未能举证证明中奥公司存在《物业服务合同》第七条约定的应予扣除履约保证金的情形，故对中奥公司要求湖滨花园业委会退还履约保证金100000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对中奥公司合理的诉讼请求，本院予以支持；对其不合理的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、广东中奥物业管理有限公司萧山分公司、广东中奥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会公布在本小区物业服务期间2015年5月至2017年11月30日的小区经营性收支情况； 二、广东中奥物业管理有限公司萧山分公司、广东中奥物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会移交小区经营性收益余额92034.60元； 三、萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会于本判决生效之日起十日内返还广东中奥物业管理有限公司保证金100000元； 四、驳回萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会的其余诉讼请求； 五、驳回广东中奥物业管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费43386元，减半收取计21693元，由萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会负担15093元，由广东中奥物业管理有限公司萧山分公司、广东中奥物业管理有限公司负担6600元；反诉案件受理费1150元，由萧山区北干街道湖滨花园小区第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二〇年七月十三日 书记员  富美芳