四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1403民初328号 原告:四川省眉山市万鑫房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区彭祖大道北段88号，统一社会信用代码：91511422723206037M。 法定代表人：冯娇，总经理。 委托诉讼代理人：方跃中，四川贤济律师事务所律师。 被告：陈娜，女，回族，1987年10月9日出生，住四川省金阳县。 被告：戴尚全，男，汉族，1984年9月27日出生，住四川省金阳县。 原告四川省眉山市万鑫房地产开发有限公司（以下简称“万鑫公司”）诉被告陈娜、戴尚全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理，依法适用简易程序进行审理。后因被告陈娜、戴尚全不接电话，邮寄诉讼材料逾期被退回，本院无法向其送达法律文书，故于2020年3月25日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告万鑫公司的委托诉讼代理人方跃中到庭参加诉讼，被告陈娜、戴尚全经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》（签约备案号28021）；2.二被告支付原告违约金18109元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月3日，二被告订购原告开发的“蔡山美地二期”3幢1单元501号的房产一套，交付了定金10000元。2013年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，将房号确定为1幢2单元903号，房款总价362180元，采用按揭贷款方式付款，首付112180元等。被告还向原告出具了《承诺书》一份，承诺该房系家庭唯一住房，若因个人原因未完善银行按揭工作，以日按总房款5%赔付逾期违约金，逾期30日以上，开发公司有权收回房屋并另行出售。当日，被告交付了购房款10000元。2014年2月8日，上述合同通过主管部门备案，签约备案号28021。后被告一直未按约定支付购房款。2018年4月24日，原告委托四川贤济律师事务所向被告发送了《律师函》一份，告知了被告解约时间以及未履行解约手续，律师函件即为解除合同通知书的法律后果。被告签收《律师函》后仍未履行义务，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告陈娜、戴尚全既未到庭参加诉讼，也未提交证据及书面答辩意见。 结合原告的举证、质证，本院经审理认定事实如下： 二被告系夫妻关系。2013年6月3日，二被告与原告签订了《房屋认购单》一份，约定二被告订购原告开发的“蔡山美地二期”3幢1单元501号的房产一套，房屋总价336888元，签订《商品房买卖合同》时，付首期房款20000元，封顶付50533元，交房付36355元。当日，原告支付了购房定金10000元。2013年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，将房号确定为“蔡山美地二期”1幢2单元903号，房款总价362180元，采用按揭贷款方式付款，首付112180元，签订合同时付20000元，本楼栋封顶时付款54327元，本小区约定的交付房屋时，付清首付余款37853元，剩余房款250000元，向银行申请抵押按揭贷款；买受人未按约定时间付款，逾期在5日内，自约定的应付款期限届满之日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过5日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付商品房。同时，二被告向原告出具《承诺书》一份，承诺内容为：该套房屋系家庭唯一住房，如若银行查出该套房屋不为家庭唯一住房，则本人在接到书面通知7日内自愿追加首付款，如因个人原因没有配合完善银行按揭工作，则愿每日按总房款的5%赔付逾期违约金，如逾期30日以上，开发公司有权收回该房屋并另行出售。当日，二被告交付了购房款10000元。2014年2月8日，案涉《商品房买卖合同》通过主管部门备案，签约备案号28021。截止诉讼时，二被告一直未按合同约定支付购房首付款以及办理案涉房屋的抵押贷款手续。2018年4月24日，原告委托四川贤济律师事务所向二被告邮寄送达《律师函》一份，2018年4月30日，被告签收上述《律师函》。《律师函》载明内容为：“一、你2013年6月6日申请、认购蔡山美地二期小区1幢2单元903号房屋，签订了《商品房买卖合同》手续，约定以银行按揭方式购房。在交了20000元定金后一直未履行其余义务，经出卖方多次催告，你均以借款推拖，既不履行应尽义务也未到场办理解约。二、本所受权函告处理意见:1、敦请你于2018年5月15日前至万鑫公司处办理解除合同手续。2、超过前述时间你方未履行解约手续的，本律师函即解除合同通知书。”签收《律师函》后，二被告仍未履行合同义务，故原告诉至法院，请求判如所请。 庭审中，原告同意在解除《商品房买卖合同》后，退还二被告已经缴纳的购房款20000元，由二被告根据合同约定承担违约责任。 以上事实有原告提供的原告营业执照、法人证明、二被告身份信息、结婚证复印件、《房屋认购单》、《房屋买卖合同书》、《承诺书》、收据存根2张、《律师函》、邮政快递单及签收查询结果等证据及原告的委托代理人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。结合查明的事实，对本案当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、二被告是否违约，原告是否有权行使合同解除权？本案中，原、被告对购房款项的支付约定为采用按揭贷款方式付款，房款总价362180元，首付112180元，签订合同时付清20000元，本楼栋封顶时付款54327元，交付房屋时付清首付余款37853元，剩余房款250000元，向银行申请抵押按揭贷款。截止庭审时，二被告仅支付了购房款20000元，剩余首付款及按揭款项均未支付，故二被告未按合同约定履行付款义务，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，本案中，原告与二被告所签订的《商品房买卖合同》中明确约定，逾期付款超过5日后，出卖人有权解除合同，故原告可以行使单方解除权，解除其与二被告签订的《商品房买卖合同》。原告于2018年4月24日委托四川贤济律师事务所向原告邮寄送达《律师函》，2018年4月30日，被告签收，故本院确认原告与二被告签订的《商品房买卖合同》（签约备案号28021）于2018年4月30日解除。 二、原告主张二被告支付违约金是否应支持？根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二被告未按约定支付购房款的行为已经违约，应当依据合同约定向原告支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》中违约金的约定，逾期超过5日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计的逾期应付款的3%，即10265.4元[（362180元-20000元）x3%]向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。故对于原告要求二被告支付违约金18109元的主张，本院予以部分支持，即支持二被告向原告支付违约金10265.4元。 另二被告交付了购房款20000元，虽原告在庭审中同意退还，但二被告未出庭，本案中不宜一并处理，二被告可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告四川省眉山市万鑫房地产开发有限公司与被告陈娜、戴尚全在2013年11月6日签订的《商品房买卖合同》于2018年4月30日解除（签约备案号：28021）。 二、被告陈娜、戴尚全在本判决生效后十日内向原告四川省眉山市万鑫房地产开发有限公司支付的违约金10265.4元。 三、驳回原告四川省眉山市万鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7004元、公告费300元，共计7304元（原告已预交），由被告陈娜、戴尚全负担（由二被告在向原告支付违约金时一并直接支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  李 彬 人民陪审员  许明红 人民陪审员  张 然 二〇二〇年七月三日 书 记 员  牟 玲