辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1985号上诉人（原审被告）：孙丹丹，女，1978年5月12日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：孟晓凡，辽宁同方（鞍山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地鞍山市千山区鞍海路950号。法定代表人：张钧尧，经理。委托诉讼代理人：王莹，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人孙丹丹因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院(2019)辽0311民初1116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙丹丹上诉请求：撤销一审判决，依法改判，不服金额62853.1元，由中骏物业承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审事实认定不清、证据不足，判决承担物业费错误。1、根据商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据此条约定，中骏物业与孙丹丹没有签署房屋交接单，孙丹丹没有收到中骏物业提供的入户钥匙至今没有入户。根据《物业管理条例》第四十一第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，本案物业费用应由中骏物业自己承担。2、一审没有调查什么原因导致迟迟没有交付房屋，因房屋质量存在问题双方一直在商谈中，没有给孙丹丹进户钥匙，孙丹丹没有进户，孙丹丹保留对房屋质量问题的诉权，房屋质量与本案有关联，影响孙丹丹入户。3、中骏物业于2015年10月27日在千山晚报刊登记《中骏汤泉香墅交房公告》，该公告是中骏物业单方向社会作出的内容，在商品房买卖合同中有孙丹丹的信息和联系方式，均可联系孙丹丹本人无须公告，不能仅凭该公告就认定具备房屋交付的条件并与孙丹丹办理了交接手续，公告证明不了孙丹丹对房屋验收合格，双方办理了房屋交接单。4、前期物业服务合同第五条明确约定物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年，本案中的商品房至今没有交付给孙丹丹，不存在孙丹丹拖欠物业费的问题，中骏物业主张2016年1月1日到2019年7月31日物业费，不能仅从2019年9月16日向孙丹丹发出律师函证明孙丹丹应付2016年1月1日到2019年7月31日物业费，这是中骏物业单方主张的赔偿时间证据，中骏物业没有什么时间开始交房的证据，实际上一直也没有向孙丹丹交付房屋。5、中骏物业起诉要求赔偿物业费时间为2014年7月1日起至2019年7月31日，赔偿金额62853.1元，经法院审理查明给付物业费时间即2016年1月1日起至2019年7月31日，法院判决赔偿时间2016年6月1日至2019年7月31日，赔偿金额62853.1元。一审判决赔偿的时间、数额前后矛盾。二、一审认定的证据中骏物业未提供原件，孙丹丹对此提出异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物，而一审法院对此予以认定，明显程序错误，请求二审法院查实。中骏物业辩称，1、任何文件的出示都需要孙丹丹到场，在房屋达到交付条件小区办理整体进户的时候，中骏房地产开发公司多次在电话、邮件、报纸公告的方式通知孙丹丹来接收房屋，但孙丹丹在接到通知后拒不到场接收房屋，在孙丹丹拒不到场的情况下，根本无法与孙丹丹签署房屋交接单，向其提供住宅质量保证书和说明书，责任在于孙丹丹，是孙丹丹拒不办理房屋交付手续造成的，其承担物业费的责任不能因此免除。2、孙丹丹说没有收到通知和房屋质量有问题的陈述矛盾，对因房屋存在质量问题拒绝接收房屋的理由，孙丹丹应提交相应的证据，否则应承担举证不能的责任，一审中孙丹丹未提供任何证据，其拒绝接收房屋的理由不能成立，无论房屋出现任何质量问题，都应及时到场对房屋进行验收，并签署房屋验收交接单，以证明房屋存在质量问题。3、虽然商品房买卖合同中有孙丹丹的联系方式，但地产公司已多次打电话、发邮件方式通知孙丹丹，孙丹丹采取拒收邮件等逃避方式恶意拖延房屋交付，以达到不交付物业费的目的。4、恶意阻止条件成就的，应当视为条件已经成就，在房屋具备交付条件后，已及时通知了孙丹丹，孙丹丹在此期间就应当办理入住手续，接收房屋交纳物业费用，但由于孙丹丹的原因拒不接收房屋，中骏物业已实际提供物业服务，所以应当承担在此期间的物业费用。5、庭审中已经明确62853.1元物业费期间为2016年1月1日起至2019年7月31，该期间的物业费用正好也是62853.1元，判决写明2016年6月1日属于笔误，应为2016年1月1日，但不影响判决结果的正确性。一审中已经提供了证据原件，二审期间还能继续提供。综上，孙丹丹的上诉请求无事实依据，请求驳回上诉请求。中骏物业向一审法院起诉请求：要求孙丹丹给付中骏物业物业管理费62853.1元(截止至2019年7月31日)。一审法院认定事实：中骏物业为鞍山中骏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业。2013年11月26日，孙丹丹与鞍山中骏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买中骏·汤泉香墅项目第31幢1单元-1-3层6号房屋(即A203)，房屋产籍号为43-22-51-6011。合同第八条约定交房时间为2015年12月30日前。与此同时，孙丹丹与中骏物业签订前期物业服务合同，约定由中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，孙丹丹所购住宅建筑面积417.64平方米，住宅物业费按3.5元每平方米每月收取，逾期交纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金；业主的空置房，其物业费用或物业服务资金由业主全额交纳；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。合同签订后，中骏物业于2019年9月16日向孙丹丹发出律师催告函，要求交纳2016年1月1日起至2019年7月31日的物业管理费，但孙丹丹以未收到房，至今未交纳。另查，中骏物业于2015年10月27日在千山晚报上刊登《中骏汤泉香墅交房公告》，内容为：“中骏汤泉香墅”项目1#-4#楼，9#-12#楼，17#-19#楼，23#-25#楼，31#-32#楼，现已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，我司可为您办理交房入伙手续。1、交房时间：2015年10月31日前。2、交房地点：鞍山市千山区汤岗子镇中骏汤泉香墅项目会所1层。一审法院认为，中骏物业与孙丹丹之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，中骏物业与孙丹丹之间的物业服务合同对孙丹丹具有约束力。中骏物业为孙丹丹提供物业服务，孙丹丹应当按时交纳物业费，经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故孙丹丹应当交纳物业费。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、孙丹丹于判决发生法律效力十日内给付中骏物业2016年6月1日至2019年7月31日的物业费62853.1元；二、驳回中骏物业的其他诉讼请求。孙丹丹如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元，减半收取685.5元由孙丹丹承担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙丹丹提交的证据有：照片一组，欲以证明中骏地产开发公司出售给孙丹丹的房屋存在质量问题，孙丹丹多次联系维修事宜但没有解决，导致至今未办理入住手续。中骏物业质证意见为，对该组证据不予认可，即便是真实的，依据商品房买卖合同补充协议24条，质量瑕疵应在交接单中载明，局部渗水等原因不影响交房，由出卖人负责。中骏物业提交的证据有：快递单一组，欲证明已经通知孙丹丹办理交房手续，孙丹丹予以接收或者被退回。孙丹丹质证意见为，合同约定的进户时间并未通知孙丹丹办理入住手续，给孙丹丹邮寄的多份快件没有收到，购房合同中有孙丹丹的联系方式。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，孙丹丹拒绝交纳物业费的理由是否成立。孙丹丹一、二审中关于拒绝交纳物业费的理由均为房屋存在质量问题，与房屋开发公司未办理房屋交接。二审中，其提交的照片能够证明房屋存在漏水现象，并因此拒绝接收房屋。中骏物业提交的2015年至2020年多份快递邮件单显示，均是要求孙丹丹办理交房手续。因此，可以看出孙丹丹与房屋开发公司就房屋并未进行交接，孙丹丹也未能入住。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，孙丹丹因房屋存在质量问题，未接收房屋的情况下，该房屋的物业费应由开发公司负担，孙丹丹拒绝交纳物业费的理由，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，孙丹丹的上诉请求成立，予以支持。依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《物业服务收费管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市千山区人民法院(2019)辽0311民初1116号民事判决；二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司诉讼请求。一审案件受理费1371元，二审案件受理费1371元，均由被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 张 雪二〇二〇年七月二十八日书记员 王 娇