浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1311号 上诉人（原审被告）：欧蓉，女，1969年2月18日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：田兆余,浙江波宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锋良,浙江波宁律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：陈丹妍，女，1978年3月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：鲍明伟,北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吉,北京大成（宁波）律师事务所律师。 上诉人陈丹妍、欧蓉因房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2020年3月11日作出的（2019）浙0212民初5036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈丹妍因未按规定预交上诉费，按自动撤诉处理。本案现已审理终结。 欧蓉上诉请求：撤销原判，改判驳回陈丹妍的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、涉案房屋系陈丹妍与案外人叶波夫妻共同财产，涉案合同未经叶波签字，故涉案房屋买卖合同依法不能生效。二、涉案合同履行过程中，欧蓉不存在违约行为，因该房屋不仅存在租赁，且叶波自身存在大额债务，2018年4月的诉讼就明确其债务高达206万余元，因此，事实上是陈丹妍无法腾空并交付房屋，导致欧蓉购房不成。三、一审法院认定陈丹妍的损失为100万元，没有事实和法律依据。陈丹妍向案外人徐某借款产生的利息与欧蓉未支付房款不存在法律上的因果关系。 陈丹妍辩称,从本案来看，欧蓉从头到尾都是在违约。从合同约定来看，欧蓉应该是在签订协议后10天内支付150万元，然后陈丹妍把房子清空，事实上欧蓉一直没有付钱，根据合同约定2018年8月20日800万元贷款到期以后，没有将款项归还宁波银行的话，欧蓉需要赔偿150万元。陈丹妍与欧蓉之间的微信聊天，以及叶波跟欧蓉的聊天，可以看出陈丹妍从7月30日到9月26日整个过程督促欧蓉履行付款义务，欧蓉一直没有拒绝过要买房，其一再欺骗违约。关于100万元赔偿的问题，房子租金是4万元一个月，一年48万元，陈丹妍这个收入是存在的。但陈丹妍支付的利息到现在已经23个月，扣除租金以外，损失已经达到180多万元，原审将损失减到100万元也不是很合理。 陈丹妍向一审法院起诉请求：1.解除陈丹妍与欧蓉签订于2018年6月30日的《二手房屋买卖合同》；2.欧蓉向陈丹妍支付违约损失费1500000元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费等由欧蓉承担。 一审法院审理认定事实：2018年6月30日，陈丹妍作为卖方，欧蓉作为买方，双方签订《二手房屋买卖合同》一份，约定：卖方所售房屋座落为福明路343、345、347、349、351号，建筑面积共487.78平方米，房屋成交价格为950万元。合同载明，该房屋性质为商业用房，该房屋已抵押给宁波银行邱隘支行，抵押贷款为800万元。合同第三条第二款约定：签协议之日起10天内买方支付前期购房款150万元整，卖方在2018年8月10日内清空房子交房给买方，如卖方在2018年8月10日内未交房，则无条件退还买房先期支付的150万元整，并赔买方150万元整损失。买方在2018年8月10日替卖方归还在宁波银行邱隘支行的该房贷款800万元整，同时办好产权过户手续到买方名下，陈丹妍名下的该房产所有权归买方所有。2018年8月20日前800万贷款到期时买方归还不了，该房产所有权还在陈丹妍名下，买方赔偿卖方损失150万元整，本买卖合同自动失效。合同第七条第二款约定：买方违约，卖方有权解除合同，并有权要求买方按照第三条支付一切损失。 合同签订后，欧蓉未依约于2018年7月10日前支付购房款150万元。欧蓉陈述，未依约付款是有原因的，一是陈丹妍配偶叶波对外负有高额债务；二是案涉房屋存在租赁的事实，不具备交付的条件，陈丹妍不能按约交付案涉房屋；三是案涉房屋已出租，承租人享有优先购买权，未依约付款为依法行使不安抗辩权。陈丹妍则称，案涉房屋的承租人为欧蓉的朋友，欧蓉的朋友承租了案涉房屋，欧蓉是知情的，欧蓉购买陈丹妍的房屋并与陈丹妍签订案涉合同，就是由案涉房屋的承租人即欧蓉的朋友介绍的。此后，欧蓉也未依约于2018年8月20日前归还800万贷款。因欧蓉未依约履行支付150万元购房款，陈丹妍也未将案涉房屋交付于欧蓉，案涉房屋的所有权仍然登记在陈丹妍名下。 另查明，陈丹妍与欧蓉双方签订案涉合同时，案涉房屋已出租，租金为4万元/月。因欧蓉未依约于2018年8月20日前归还800万贷款，同年9月14日，陈丹妍及其配偶叶波与案外人徐某签订《借款协议》，向徐某借款800万元。同年12月11日，陈丹妍、叶波与徐某签订《还款协议》，再次确认陈丹妍与叶波于2018年9月14日共同向徐某借款800万元的事实，并约定借款月利率为1.5%，借款到期日为2019年12月23日，陈丹妍与叶波于2018年12月23日前一次性支付800万元借款利息36万元。陈丹妍与叶波以案涉房屋作抵押，为其债务提供担保。该《还款协议》经宁波市永欣公证处公证。案涉房屋于2018年12月14日办理了房产抵押登记手续，履行期限为2018年12月23日至2019年12月22日。截止2019年12月27日，陈丹妍共向徐某支付自2018年9月14日至2019年8月22日止的800万元借款利息142万元。 一审法院认为，陈丹妍和欧蓉签订《二手房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，合法有效，双方均应自觉履行。合同签订后，欧蓉未依约支付购房款，构成违约。欧蓉称，陈丹妍配偶对外负有高额债务，案涉房屋存在租赁的事实，不具备交付的条件，陈丹妍违约在先，其未依约付款为依法行使不安抗辩权。欧蓉的主张缺乏法律依据，不予采纳。合同约定了陈丹妍方解除合同的条件，现合同解除的条件已经成就，欧蓉也同意解除合同，对陈丹妍要求解除案涉合同的诉请，予以支持。案涉合同解除因欧蓉违约所致，欧蓉构成违约，应依约承担违约责任。案涉合同第七条第二款约定，如欧蓉违约，陈丹妍有权解除合同，并有权要求欧蓉按照合同第三条的约定支付一切损失，合同第三条第二款约定了赔偿损失的金额为1500000元。陈丹妍依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定请求欧蓉承担违约责任，具有合同和法律依据。欧蓉称案涉房屋一直在出租，陈丹妍享有租金收益，应在实际损失中予以扣除。欧蓉此称实为主张约定的违约金过分高于造成的损失，要求适当减少。关于约定的违约金是否过分高于因欧蓉违约造成的损失的问题，因欧蓉未依约于2018年8月20日前代陈丹妍归还在宁波银行邱隘支行的800万贷款，导致陈丹妍及其配偶向案外人徐某借款800万元用于归还到期的银行贷款，该借款所产生的利息为陈丹妍的损失。现陈丹妍提供了证据证明其共向徐某支付自2018年9月14日至2019年8月22日止的800万元借款利息142万元，陈丹妍支付利息的金额与约定的违约金相当。考虑到案涉房屋的租金收益为每年480000元，该租金收益一直由陈丹妍收取，一审法院酌情将违约金金额调整为1000000元。欧蓉应支付陈丹妍违约金1000000元。陈丹妍主张的保全担保费未实际发生，陈丹妍该项诉请没有事实依据。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈丹妍与欧蓉于二○一八年六月三十日所签订的《二手房屋买卖合同》；二、欧蓉于本判决生效之日起十日内支付陈丹妍违约金1000000元；三、驳回陈丹妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费18300元，由陈丹妍负担6100元，欧蓉负担12200元。 二审中，欧蓉向本院提交欧蓉与叶波的微信对话，证明陈丹妍与欧蓉及配偶叶波，除了涉案房屋买卖合同关系外，还有民间借贷关系，陈丹妍一直向欧蓉催款，其实是催借款，而非购房款。欧蓉一直要求先腾退房屋再付房款的行为并非违约行为，这是双方经协商后达成一致的行为。该对话证明双方对付款时间和交房时间有变更（2018年9月27日欧蓉回答房子肯定买，希望清空交我越快越好）。叶波回答是10月底清空后过户。欧蓉认为是付款条件的变更。 陈丹妍对欧蓉提供的证据经质证，对证据真实性没有异议，对证明事项有异议。欧蓉要买房子，要求把房子清空，陈丹妍准备把房子腾空以后，欧蓉又没有态度了。陈丹妍一直想把房子卖给欧蓉，但是欧蓉一直在欺骗陈丹妍。 陈丹妍向本院提交（2020）浙甬天证民字第1436号公证书一份，证明2018年7月30日至2018年10月10日陈丹妍主动联系欧蓉，多次催促支付购房款。欧蓉的行为构成了严重的违约。 欧蓉对陈丹妍提供的证据经质证，对证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据虽然是陈丹妍一直在催款，除了催款，陈丹妍在合同履行过程中并没有其他行为存在。对方在出卖涉案房屋时，租赁的问题没有向欧蓉交代清楚，导致后续陈丹妍没有处理好清退问题。在房屋腾退没有解决好之前，陈丹妍一直在催款，欧蓉出于慎重，同时考虑到叶波在鄞州法院已经有执行案件，要求解决好房屋腾退的事情。由于陈丹妍一直没有沟通好，所以钱一直没有付。 本院经审查认为，双方当事人对相对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。根据证据反映，陈丹妍一直在要求欧蓉支付房款，双方并未就房款支付条件的变更达成一致意见。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋买卖合同虽未经陈丹妍丈夫叶波签字确认，但从微信聊天可见，叶波对此明知且无异议，故原判认定该合同合法有效，理由充分，并无不当。合同签订后，上诉人欧蓉未按约支付房款，属违约，其应承担相应违约责任。欧蓉上诉提出其不存在违约事项，对此，涉案房屋虽存在租赁事实，但欧蓉对此明知，而欧蓉主张的叶波对外债务明显低于涉案房款，因此，欧蓉以此为由拖欠支付房款，理由不能成立。现陈丹妍因欧蓉未支付房款导致其资金周转困难，为此向案外人徐某借款，由此产生的利息损失客观存在，陈丹妍要求欧蓉按合同约定承担违约责任，与合同约定相符。现原判考虑到陈丹妍享有租金的事实，将违约金酌情调整为100万元，应属合理。 综上所述，欧蓉上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人欧蓉负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇二〇年七月二十四日 书记员  潘芬芬