湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2602号上诉人（原审原告、反诉被告）：陶梅，女，1979年3月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：刘剑，男，1977年5月5日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉中建三局江北房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道241-1号E幢。法定代表人：李成强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王小锋，该公司员工。委托诉讼代理人：潘家磊，该公司员工。上诉人陶梅因与被上诉人武汉中建三局江北房地产开发有限公司（以下简称中建公司）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭于2020年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人陶梅及其委托诉讼代理人刘剑，被上诉人中建公司的委托诉讼代理人王小锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶梅上诉请求：1、撤销一审判决，查清事实，依法改判中建公司向陶梅双倍返还定金400000元；2、本案一、二审诉讼费用由中建公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审认定“陶梅一直未能办妥贷款审批手续，也未再支付购房款”违反了国家“先售房后贷款”的基本审批流程。陶梅于2019年6月15日、6月22日两次前往中建公司要求交纳购房首付款、签订商品房买卖合同，均被中建公司拒绝。根据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》和《武汉住房公积金管理条例》的相关规定，陶梅无法办理住房贷款审批手续的责任完全在中建公司。一审认定“2019年6月18日，中建公司向陶梅寄出《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书履约催办函》，要求陶梅自收到催办函之日起5日内到营销中心协商履约事宜。陶梅收到函件后仍未履行合同义务”与事实不符，陶梅及刘剑按函件约定的时间于2019年6月22日前往中建公司售楼部，要求中建公司接收购房款、签订商品房买卖合同，但被拒绝。一审认定“通过按揭银行的贷款审批系陶梅应履行的合同义务，陶梅在认购书签订后一直未能办妥贷款审批手续，在中建公司催告后也未能付清全部购房款，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，中建公司有权解除合同”违背事实。一审庭审期间，陶梅向法院提供了2019年6月15日、6月22日两次在中建公司售楼部要求中建公司接收购房款、签订商品房买卖合同被拒绝的现场拍照、录音摄像等一系列证据。一审庭审中，中建公司对上述证据的真实性予以认可，但一审判决对陶梅的上述履约事实未予确认存在明显的裁判过失。二、陶梅于2019年6月18日、7月4日、7月18日通过武汉城市留言平台投诉中建公司，要求中建公司按约定出售商品房，但中建公司拒不履约。2019年8月2日上午，武汉市房管局房地产市场管理中心执法检查科两位工作人员、陶梅、刘剑、兴业银行信贷员王威、中建公司李娜、刘珊及相关负责人在中建御景星城售楼部二楼会议室召开调查协调工作会（当日有会议现场录音拍照取证），陶梅要求中建公司出售商品房，中建公司予以拒绝。中建公司将陶梅认购的商品房另售他人，已构成根本违约。三、中建公司未履行商品房认购协议的约定，违规解除认购协议。陶梅可以选择提高首付降低公积金贷款与商业贷款额度或者全额支付购房款来履约，但中建公司拒不收取购房款、拒不出售商品房。四、中建公司无权认定陶梅不具备个人住房公积金贷款和个人住房商业贷款的资格。中建公司称陶梅不能办理贷款且拒不采用其他方式付清购房款没有事实依据。中建公司辩称：一、通过按揭银行贷款审批系陶梅的合同义务，陶梅不具备购房贷款资格是由贷款银行和住房公积金管理中心认定。贷款银行和住房公积金管理中心已明确答复因陶梅的收入还贷比超过50%，不能为陶梅办理贷款。市房管局也多次答复称中建公司已为陶梅联系了多家银行。而能否办理贷款由国家信贷政策和购房人信用等因素决定，与房地产开发企业无关。二、《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》签订后，陶梅因个人原因无法办理按揭贷款，也未再支付购房款。2019年6月18日，中建公司向陶梅寄送《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书履约催办函》，但陶梅未按催办函履行相关义务。中建公司遂于2019年7月4日向陶梅寄送《关于解除的函》，该函件已送达陶梅，双方签订的《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》已解除。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。陶梅向一审法院起诉请求：1、中建公司双倍返还陶梅定金40万元；2、中建公司承担本案诉讼费用。中建公司向一审法院反诉请求：1、确认双方2019年5月11日签订的《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》已解除；2、确认陶梅向中建公司支付的20万元定金不予返还；3、陶梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月11日，陶梅与中建公司签订《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》，约定：“认购商品房：武汉市硚口区解放大道与汉西路交汇处中建·御景星城C地块10栋4502号房，建筑面积约108.07平方米（最终以办理产权证时的面积为准）。一、认购人认购的房屋为带装修交付，以该房屋毛坯及装修作为一个不可分割的整体而购买，该房屋价款由两部分构成：1、毛坯部分总价款（含税）为2634098元；2、装修部分总价款（含税）为432280元；3、上述商品房毛坯部分总价款及商品房装修部分总价款为认购人应当向出卖人支付的全部购房款，即3066378元。……三、认购人签署本认购书同时支付认购金20万元，出卖人出具认购金收据，双方签订买卖合同、《中建·御景星城全装修合同》后，该认购金转为本协议第一条第3款约定的全部购房款的一部分。四、该商品房毛坯部分总价款认购人选择银行按揭付款：认购人在签订本认购书之日起3日内提供按揭银行办理按揭所需全部资料，并经按揭银行认可认购人所提交贷款资料后，在签订本认购书之日起7日内签订买卖合同，并支付不低于总房价款30%的首期购房款。如因认购人提供的按揭资料不合格或者个人征信状况异常等认购人原因，以及国家贷款政策调整原因导致按揭银行不能为认购人提供按揭贷款或提供按揭贷款额减少，认购人须在签订本合同7日内付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分。超过此期限未支付的，出卖人有权单方面解除本认购书，本认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。……八、认购人没有按照本认购书约定的时间和金额签订买卖合同及相关文件、支付购房款的，出卖人有权单方面解除本认购书，将该商品房另行出售，本认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。认购人愿意继续履行认购书的，经出卖人同意，认购书继续履行。”当日，陶梅向中建公司支付20万元，中建公司出具《专用收据》，确认收到陶梅定金20万元。后陶梅一直未能办妥贷款审批手续，也未再支付购房款。2019年6月18日，中建公司向陶梅寄出《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书履约催办函》，要求陶梅自收到催办函之日起5日内到营销中心协商履约事宜。陶梅收到函件后仍未履行合同义务。2019年7月4日，中建公司向陶梅寄出《关于解除的函》，内容为：“一、自本通知函送达您之日起，解除您与我司签署的《认购书》，您已丧失对该房的优先购买权，我司可将该房另行对外出售；二、由于您的违约行为，您应向我司支付违约金2万元。”陶梅已收到该函件。双方多次协商未果，故陶梅向一审法院提起诉讼。一审法院认为，陶梅与中建公司签订的《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。认购书约定陶梅应于签订认购书之日起3日内提供按揭银行办理按揭所需全部资料，并经按揭银行认可认购人所提交贷款资料后，在签订本认购书之日起7日内签订买卖合同，并支付不低于总房价款30%的首期购房款，如因认购人提供的按揭资料不合格导致按揭银行不能为认购人提供按揭贷款或提供按揭贷款额减少，认购人须在签订认购书7日内付清全部购房款或者支付按揭贷款不足的差额部分，超过此期限未支付的，中建公司有权单方面解除本认购书，认购书自出卖人向认购人发出书面解除通知的第三日起解除，认购人须向出卖人支付违约金2万元。通过按揭银行的贷款审批系陶梅应履行的合同义务，陶梅在认购书签订后一直未能办妥贷款审批手续，在中建公司催告后也未能付清全部购房款，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，中建公司有权解除合同。中建公司解除合同的通知已经送达陶梅，故认购书已经解除。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”认购书并未约定20万元系定金，故中建公司无权没收陶梅支付的认购金20万元，陶梅仅需按照约定支付违约金2万元。合同解除后，中建公司应当将剩余18万元退还给陶梅。因陶梅系违约方，故其要求中建公司承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决：一、确认陶梅与武汉中建三局江北房地产开发有限公司2019年5月11日签订的《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》已经解除；二、武汉中建三局江北房地产开发有限公司于一审判决生效后7日内向陶梅退还18万元；三、驳回陶梅其他诉讼请求；四、驳回武汉中建三局江北房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费3650元，一审反诉费2150元，共计5800元，由陶梅负担1850元，武汉中建三局江北房地产开发有限公司负担3950元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陶梅向本院提交以下证据：证据一、武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）一份，拟证明中建公司将陶梅认购的房屋另售他人，构成根本违约。证据二、武汉市住房保障和房屋管理局关于刘剑反映中建御景星城项目商品房销售问题的处理意见书一份，拟证明认购书上的交款日期延期至2019年6月15日。经质证，中建公司对陶梅提交证据的意见为：证据一、真实性、合法性、关联性均无异议，案涉房屋在发出解约函后确已售出，该证据不能达到其证明目的，中建公司有权在解除认购书后出售房屋。证据二、不属于二审新证据，中建公司未见过延期申请单，该证据不能达到其证明目的。本院认为，陶梅提交的证据一、证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，中建公司已将案涉房屋另售他人，登记（合同成交）时间为2019年10月22日。本院认为，陶梅与中建公司签订的《武汉市中建·御景星城C地块（9、10号楼）商品房认购书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该认购书中“认购人在签订本认购书之日起3日内提供按揭银行办理按揭所需全部资料，并经按揭银行认可认购人所提交贷款资料后，在签订本认购书之日起7日内签订买卖合同”的约定可知，陶梅与中建公司签订商品房买卖合同是以陶梅提交的贷款资料经按揭银行认可为前提。本案中，陶梅并未提交充分的证据证明其提交的贷款资料经过按揭银行认可，在中建公司催告后亦未能付清全部购房款，故其要求中建公司直接与其签约、收取购房款缺乏合同依据。一审综合双方当事人举证情况，认定本案系陶梅违约，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。陶梅认为中建公司拒绝签约、拒收首付款构成违约的上诉理由不能成立，本院不予采纳。中建公司在解除与陶梅签订的认购书后，有权将房屋另售他人。陶梅认为中建公司将其认购的房屋另售他人构成违约的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。陶梅以中建公司违约为由要求中建公司双倍返还定金40万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陶梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由陶梅负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十三日书记员  于 宁