四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初824号 原告（反诉被告）：李洪宇，男，1981年11月11日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托代理人：刘美，吉林公捷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈立国，男，1979年6月22日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 委托代理人：历涛，吉林杨信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贾世龙，男，1983年7月1日生，汉族，住吉林省四平市铁西区。 被告：贾学有，男，1964年3月14日生，汉族，住黑龙江省海伦市。 原告李洪宇与被告陈立国、贾世龙、贾学有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，6月24日公开开庭进行了审理。李洪宇的委托代理人刘美，陈立国及委托代理人历涛、贾世龙、贾学有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洪宇起诉称：2019年4月25日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告将自有房屋出卖给被告，房屋状况：该房产坐落于四平市铁西区仁兴街十委电业新村小区9811号楼1至2层1东6；付款方式：双方商定成交价格为人民币235万元整，签订合同当日已支付给原告人民币200万元，余款双方在2020年2月1日前，被告支付给原告人民币35万元整；违约责任：被告原因导致交易无法继续，原告不退还任何已支付定金并赔付因此产生的损失，违约期间产生的所有相关费用由违约方支付；补充协议：因被告未付清全部房款而要求原告提前办理过户手续，为保障原告权益故达成以下约定：如被告未按合同约定日期结清尾款，以全部尾款计从合同签订之日按当时银行固定存款利息四倍支付给原告，并按房屋租金（年租金人民币10万元计）向原告支付五年的房租。如被告无力按以上条款支付尾款及约定支付的五年房租则原告有权将房屋收回另租他人。合同签订后，原告将上述房屋及相关附属物交付给了三被告，并办理了房屋过户手续，但三被告仅支付购房款200万元后，余款35万元到期后未付。原告多次催要，三被告均无理由拒绝支付。综上，原告为维护合法权益，特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求：1．判令三被告立即向原告支付购房余款35万元及利息（以35万元为基数，按中国人民银行同期存款利率四倍计算，自2019年4月25日起至实际清偿完毕之日止）。2．判令三被告按双方所签合同中有关违约的约定向原告支付五年房租50万元（如三被告不能履行上述义务，则由原告收回房屋另租他人，由原告收取租金冲抵上述三被告应支付款项）。3．诉讼费、保全费、律师费由三被告承担。望支持原告诉讼请求。 陈立国辩称：1、原告的诉请35万元房款（余款）的请求不能证明被告陈立国有违约行为，有恶意拖欠房款（余款）的事实，相反由于双方买卖合同签订后在房屋产权登记机关查询该房屋欠土地出让金致使陈立国、贾世龙的购房目的无法达到，不能办理房屋不动产所有权证书，违约行为在于原告，故该35万元房款不是被告陈立国、贾世龙拖欠所致。2、原告请求的35万元利息没有具体的金额，应系诉讼请求不具体，按照我国《民诉法》第一百一十九条第三项的规定，其请求的利息应予驳回。3、关于按照人民银行同期存款利率四倍的计算，我国现行的法律并无此规定，系缺乏法律依据，同时，原告方不能提供同期存款利率的计算依据，导致利息的请求额不具体不明确，应予驳回，同时，从2019年4月25日起计算该利息错误，按照双方的合同35万元房款交付截止日期为2020年2月1日前。4、要求三被告承担五年的房租费50万元，缺乏事实及法律依据，合同中关于房租50万元的约定应属无效，原、被告不是租赁关系，而是房屋买卖的相对人，不存在租房的事实，如原、被告就此房屋因违法或违约不能成就，应按照合同法中关于协议解除或法定解除进行，因此该50万元房租的约定纯属原告加重被告责任的恶意行为，当然不能被法律所采信，原告的该项请求称如三被告不能履行上述义务由原告收回房屋另租他人并收取租金，已冲抵上述三被告应支付款项，明显违背了合同法中公平公正原则，且50万元房租请求与第一项诉请支付房款35万元及利息相矛盾，因此原告的诉请存在违反法律规定即诉请混乱的情况。关于律师费、诉讼费等请求双方在合同中并未约定，法律实践中律师费也以人身伤害案件为保护的前提，故原告的请求应予驳回。 贾世龙答辩意见与陈立国相同。 贾学有答辩意见与陈立国相同，另称，房屋买卖没有我的名字，与我无关。 陈立国、贾世龙反诉称：2019年4月25日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖合同》约定，反诉被告将位于四平市铁西区仁兴街十委电业新村小区9811号楼1至2层1栋6室商品房出售给反诉原告，房款235万元。2019年4月23日，反诉原告交付房款200万元，余款35万元在2020年2月1日前交付。双方签订《房屋买卖合同》后，反诉被告愿意配合反诉原告办理过户登记。但在办理时，反诉原告得知反诉被告未交纳土地出让金，未取得房屋土地使用权证，无法办理房屋产权证。无奈之下，反诉原告为取得房屋不动产权证，代反诉被告补缴了全部土地出让金，评估费等费用共计96682.3元。2019年6月19日，四平市财政局收缴部门以李洪宇为缴款人收取土地出让金费用。反诉原告认为，案涉房屋土地出让金的缴纳，应在双方房屋买卖交易前，李洪宇在未交纳土地出让金并刻意隐瞒该事实的情况下，与反诉原告进行房屋买卖交易，违反相关法律规定。按照《房屋买卖合同》中第八条的约定，存在违约行为。反诉原告按合同相对性的原则，向反诉被告提出反诉，请求判令反诉被告向反诉原告支付土地出让金89200元、土地评估费3000元及印花税、契税4482.3元，共计96682.3元，反诉被告承担反诉费用。 李洪宇辩称：1、反诉被告不是反诉原告反诉请求的主体，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，房地产开发企业在开发建设房地产企业时必取得土地所有权，否则无法进行开发建设并出卖，同时根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让或转让暂行条例》第十二条，商业用房土地出让年限最高为40年，原告于1998年购得本案房屋，距2019年远远低于法律规定的最高年限40年。且反诉原告也没有证据证明其补缴土地出让金的具体年限，土地出让方式等具体问题，如果存在欠缴土地出让金情形也是房地产开发企业欠缴，应由房地产开发企业进行补缴，反诉原告认为应由反诉被告交纳没有法律依据。2、土地出让金超过房地产开发企业应当缴纳年限的也应由反诉原告自行承担。根据《中华人民共和国城市管理法》第八条，反诉被告已将房屋出卖给反诉原告，反诉原告是土地使用者，超过开发企业应当交纳年限的土地出让金应由反诉原告自行承担。3、根据双方合同约定土地出让金应由反诉原告承担，双方合同第五条约定，反诉原告已按合同承担税点的一半，因过户产生的其他费用应由反诉原告自行承担，且双方在实际办理过户手续中反诉原告一直认可其对该笔费用的交纳，并已实际行动支付了该笔费用，对于其自愿交纳的该笔费用，双方此前并无争议，现因反诉被告起诉要求支付房屋尾款及利息违约金，反诉原告才提出该无理请求对抗反诉被告的诉请。4、反诉被告已配合反诉原告办理了房屋产权过户手续，按合同履行了自己的全部义务，不存在任何违约行为，该房屋出卖时没有产权纠纷，没有有关按揭抵押债务及租金问题。 经审理查明：2019年4月25日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，原告将自己所有的坐落于四平市铁西区仁兴街十委电业新村小区9811号楼1至2层1东6面积为212.92平方米的商业用房出售给三被告，价款为235万元，签订合同当日三被告支付购房款200万元，余款35万元在2020年2月1日前给付。买卖过户的有关税费，双方协商，过户税点17.7由双方各承担一半，过户其它费用由被告承担。合同中补充协议条款约定，如被告未按合同约定日期结清尾款，以全部尾款计从合同签订之日按当时银行固定存款利息四倍支付给原告，并按房屋租金（年租金人民币10万元计）向原告支付五年的房租。如被告无力按以上条款支付尾款及约定支付的五年房租则原告有权将房屋收回另租他人。合同签订后，原告将房屋及相关附属物交付给了三被告。2019年6月19日，被告以原告的名字补缴土地价款89200元，2019年6月20日办理了房屋过户手续，房屋所有权为陈立国、贾世龙共有。2020年5月18日、22日，被告分别以原告的名字交纳评估费3000元、印花税及契税4482.3元。被告尚欠原告购房款35万元未给付。原告为诉讼聘请律师交代理费3000元。 以上事实有原告提交的房屋买卖合同、律师费发票，被告提交的房屋买卖合同、收条、四平市财政局缴款收据及通用票据、土地评估费发票、不动产权证书等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为：本案争议的焦点问题在于补缴的土地价款应由哪方承担，也因有此争议，导致被告不按约定给付购房欠款。原、被告签订的房屋买卖合同，对房屋价款、给付方式、交易税如何承担做出明确约定，双方无争议。合同第五条中约定，过户其它费用由被告承担，补缴的土地价款应理解为过户其它费用，故该款应由被告承担，被告的反诉请求，本院不予支持。原告要求被告支付购房余款35万元并以35万元为基数，按中国人民银行同期存款利率四倍计算利息，自2019年4月25日起至实际清偿完毕之日止的请求，双方合同中有约定，应按约定履行。关于要求判令三被告按双方所签合同中有关违约的约定向原告支付五年房租50万元（如三被告不能履行上述义务，则由原告收回房屋另租他人，由原告收取租金冲抵上述三被告应支付款项）的请求，因原、被告不是租赁关系，不存在租房的事实，且合同中约定了违约利息，原告此项请求，本院不予支持。关于保全费、律师费由三被告承担问题，因保全费并未实际发生，律师费在合同中未约定，也没有法律规定由被告承担，此请求，本院不予支持。贾学有辩称房屋买卖没有其的名字，与其无关，事实是房屋买卖合同上贾学有作为购买方签字，过户时没有把贾学有作为共有人。这不能否认贾学有购买原告房屋的事实，故贾学有应承担民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一．被告陈立国、贾世龙、贾学有于本判决发生法律效力后五日内，一次性给付原告李洪宇购房余款35万元； 二、被告陈立国、贾世龙、贾学有自2019年4月25日起，以35万元为基数，按中国人民银行同期存款利率四倍计算向原告李洪宇支付利息，至实际清偿完毕之日止； 三、驳回原告李洪宇的其他诉讼请求； 四、驳回被告陈立国、贾世龙的反诉请求。 案件受理费6150元，原告李洪宇负担4400元，被告陈立国、贾世龙、贾学有负担1750元；反诉费1108元，由被告陈立国、贾世龙、贾学有负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员 刘 岩 二〇二〇年七月二日 书记员 谭皓月