河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1532号 上诉人（原审被告）：承德鸿图房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区铂悦山B-09地块1号楼底商129号。 法定代表人：张宝春，总经理。 委托诉讼代理人：赵梦祎，河北汇林律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：程云飞，河北汇林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏蕾，女，1991年11月25日出生，满族，住河北省承德市开发区。 委托诉讼代理人：赵琳，河北紫胤律师事务所律师。 上诉人承德鸿图房地产开发有限公司因与被上诉人苏蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 承德鸿图房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第二项中关于支付被上诉人电商费（购房款）30000.00元的判决结果，依法改判或发回重审；2、撤销原审判决第二项关于支付被上诉人利息的判决结果，依法改判或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定部分事实有误，适用法律错误。理由如下：一、双方签订的关于铂悦山项目A-05-3#-909室的《认购协议》明确约定建筑面积30.72平方米，最终面积以房屋实测面积为准，总价款189806.00元，最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算。二、根据上述约定，上诉人不应支付被上诉人电商费（购房款）30000.00元。上诉人只收到被上诉人支付的189806.00元，被上诉人向灌南县云翔不动产经纪有限公司支付的30000.00元电商费系其为享受30000.00元抵40000.00元的优惠活动向灌南公司支付的服务费，上诉人并未收取该款项，未就该款项取得任何利益，不应承担相应的法律责任。根据上诉人与灌南公司的约定，业主退房后，灌南公司需向业主退还收取的全额费用，被上诉人无需就此部分费用起诉。如果解除涉案合同的判决生效后，灌南公司拒绝退还该费用，上诉人可配合被上诉人追讨。三、上诉人不应支付被上诉人利息。案涉合同明确约定：“最终房屋总价款以房屋实测面积为准，据实结算”。据此约定，被上诉人应据实补交房款,但实际被上诉人不仅违约在先未履行合同义务补交房款，并以此为由向上诉人主张损失，明显不应得到支持。被上诉人所购案涉房屋为期房，合同条款明确提示面积存在不确定因素，被上诉人应有风险判断能力。上诉人就房屋面积无故意隐瞒、欺诈等情节，不存在任何过错。根据《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。上诉人无过错，被上诉人违约存在过错，上诉人未给被上诉人造成任何损失，不应承担赔偿责任。综上所述，上诉人不应承担30000.00元的退款责任及支付利息的责任，请二审法院依法判决。 苏蕾辩称，一、被上诉人购买的铂悦山小区A-05-3#-909号房屋，约定房屋建筑面积约30.72平方米，但是在签订商品房买卖合同前，上诉人却告知标的房屋面积实际为48.99平方米，面积误差达到了59.47%。上诉人一再强调认购协议中存在“以实测面积为准”的格式条款约定，但该条款是绝对无效的格式条款，参照《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于面积误差的相关规定，上诉人实际提供房屋的面积误差已超出3%的法定合理误差范困，构成了根本性违约。具体理由如下：1、上诉人在认购协议文本中单方选择了以实测面积为准为面积差异的处理方式，并没有给被上诉人协商或选择的权利，剥夺了被上诉人的合法权利。2、认购协议本身是上诉人一方为重复使用而提前制定的，对于面积差异处理方式的约定内容在签订认购协议时并未提示被上诉人或进行任何解释说明。在文本中也并未以加粗、放大字号等足以引起购房人注意的方式书写，而且此约定意味着不论购房人想购买多大面积的房屋，上诉人均有权单方随意调整，并且被上诉人还必须根据上诉人实际交付的房屋面积补齐面积差额的房款，此格式条款明显剥夺了被上诉人及其他购房者按自身意愿购买房屋的权利，最终成交结果完全由上诉人一方随意决定。二、被上诉人所购房屋，真实售价为每平方米8620.00元，建筑面积为30.72平方米，房款总额264806.00元，按照上诉人的优惠政策，被上诉人支付30000.00元抵40000.00元，总房款优惠5000.00元，全款购房再优惠30000.00元，被上诉人实际支付购房款219806.00元。上诉人称30000.00元抵40000.00元的优惠政策是上诉人一方与第三方灌南公司的约定，被上诉人并未参与他们之间合同约定，该约定不能给被上诉人设置义务。被上诉人与灌南公司并无任何业务往来，其从开发商处购买期房，也不需要任何中介服务，支付的全部购房款均是在上诉人售楼处由其工作人员操作进行，事先并未告知被上诉人部分款项支付到第三方账户，事后也仅是解释说这笔钱是享受优惠政策需要如此操作，被上诉人所支付的所有价款均用于购买标的房屋，现在因上诉人一方严重违约，双方解除合同，上诉人却主张此30000.00元不应由其返还，明显违背诚实信用原则，其上诉理由不能成立。综上所述，上诉人存在违约行为，给被上诉人的财产权益造成重大损失，一审法院判决其支付相应利息，符合客观事实及法律规定。 苏蕾向一审法院起诉请求：请求依法解除原被告双方签订的认购协议；被告返还原告支付的购房款219806.00元及相应利息；被告赔偿原告房屋增值部分损失72034.00元；本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月29日，原告苏蕾与被告承德鸿图房地产开发有限公司签订了商品房认购协议，原告购买被告开发的位于承德市高新区房屋，该房屋建筑面积约30.72平方米，但房屋最终面积以实测面积为准。在原被告双方签订认购协议之前，原告于2017年6月27日向灌南县云翔不动产经纪有限公司账户内转账30000.00元，此后原告又分别向被告账户内转账计189806.00元，原告共支付购房款219806.00元。原告所认购房屋具备交付条件时，经实际测算面积为48.99平方米，该涉案房屋实际面积与认购协议中暂定的面积相差59％左右。因原告认为实际交付房屋面积过大，故而无力缴纳剩余购房款，被告于2019年11月14日向原告送达解约函一份。 一审法院认为，原被告双方自愿签订《认购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定。认购协议签订后，被告收取了原告大部购房款并向原告出具了收款收据，因此原被告双方签订的《认购协议》合法有效。虽然原被告双方签订《认购协议》中约定最终房屋总价以房屋实测面积为准，据实结算，但被告最终实际交付房屋面积远远超过认购协议中约定的购房面积，致使原告不能继续履行合同。被告于2019年11月14日向原告送达解约函的行为亦有解除合同的意思表示，故原告关于请求判令解除原被告双方于2017年6月29日签订认购协议的诉讼请求本院予以支持，原告请求被告返还购房款并支付相应利息的诉讼请求本院亦应予以支持。原告不能提供证据证明被告提供房屋实际面积存在故意隐瞒、欺诈等情节，因此原告关于请求被告赔偿损失72034.00元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告辩称从未收到原告购房款中的30000.00元，应为灌南县云翔不动产经纪有限公司所收取，应与被告无关。因原告作为购房者，在原告缴纳购房款时一切均应遵从被告指示，该30000.00元购房款具体缴纳到哪个公司与原告无关，结合原告购房款缴纳时间等事实，该30000.00元购房款应为被告实际收取，故对其辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告苏蕾与被告承德鸿图房地产开发有限公司于2017年6月29日签订的《认购协议》。二、被告承德鸿图房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告苏蕾购房款219806.00元及利息（自2017年6月29日起至实际给付之日止以购房款219806.00元为基数，按年息4.9％计算）。三、驳回原告苏蕾的其他诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人苏蕾提交证据如下：1、高静与承德鸿图房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、增值税普通发票及向灌南县云翔不动产经纪有限公司打款凭证一份，拟证明高静在铂悦山小区购房一套，同样将30000.00元购房款打给了灌南县云翔不动产经纪有限公司，也是由上诉人工作人员代为操作的。证据2、选房须知一份，拟证明上诉人与被上诉人按照上诉人的销售优惠政策最终确定被上诉人的购房款为219806.00元。上诉人承德鸿图房地产开发有限公司对上述证据发表质证意见为：对证据1真实性认可，但30000.00元转款凭证中未显示转账人名称，该证据达不到被上诉人证明目的。对证据2真实性不认可，认为该证据中没有上诉人公司人员签字或盖章，达不到被上诉人证明目的。本院经审查认为，上诉人对被上诉人提交证据1的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据2因没有与本案有关人员签字或盖章，对该证据不予采纳。一审法院认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人主张向案外人灌南县云翔不动产经纪有限公司转款30000.00元系用于支付涉案购房款，对于上诉人与案外人灌南县云翔不动产经纪有限公司之间的关系，在本院审理中，上诉人否认其与灌南县云翔不动产经纪有限公司之间存在关系，但在上诉状中称其与案外人灌南县云翔不动产经纪有限公司之间约定业主退房后，灌南县云翔不动产经纪有限公司需向业主退还收取的费用，被上诉人无需就此部分费用起诉，依据上诉人该陈述意见及双方当事人提交的证据，一审法院认定被上诉人向灌南县云翔不动产经纪有限公司转款30000.00元系支付购房款并无不当，上诉人应将该款项退还给被上诉人苏蕾。对于上诉人与案外人灌南县云翔不动产经纪有限公司之间的纠纷，双方可按照约定另行解决。上诉人与被上诉人签订《认购协议》后，因上诉人实际交付房屋面积远远超过《认购协议》中约定的面积，致使双方不能继续履行协议，被上诉人主张上诉人返还购房款及相应利息应予以支持，但双方在《认购协议》中对于利息及违约责任没有约定，一审法院判决上诉人按照年息4.9%支付利息没有依据，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，承德鸿图房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初93号民事判决书第一项（一、解除原告苏蕾与被告承德鸿图房地产开发有限公司于2017年6月29日签订的《认购协议》）； 二、变更河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初93号民事判决书第二项为：承德鸿图房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性支付苏蕾购房款219806.00元及利息（自2017年6月29日起至实际给付之日止以购房款219806.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回苏蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6076.00元，由苏蕾负担2000.00元，由承德鸿图房地产开发有限公司负担4076.00元；二审案件受理费6076.00元，由苏蕾负担1000.00元，由承德鸿图房地产开发有限公司负担4076.00元。 本判决为终审判决。 审判长 裴赤博审判员高伶丽审判员应春明 二〇二〇年七月十六日 书记员 赵      萌      萌