河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7212号原告:河南意中文化传媒有限公司,住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）七里河南路75号715室。法定代表人：邢坤海，执行董事兼总经理。委托代理人：王淑玉，河南成务律师事务所律师。委托代理人：王梦倩，河南成务律师事务所实习律师。被告:河南丰荣通用航空产业发展有限公司，住所地河南省漯河市舞阳县莲花镇吴李村。法定代表人：孟芯宇，经理。委托代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。原告河南意中文化传媒有限公司（以下简称意中公司）诉被告河南丰荣通用航空产业发展有限公司（以下简称丰荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告意中公司委托代理人王淑玉、王梦倩，被告丰荣公司委托代理人李夏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告意中公司向本院提出以下诉请：1、请求判令解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付欠付的租金173812.67元；3、判令被告向原告支付逾期违约金193974.94元（以应付款额的日5‰为基数，自逾期之日计算至合同解除之日，暂计至2020年5月11日）；4、判令被告向原告支付解除合同的违约金78215.7元；5、判令被告向原告支付律师费损失9000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费、公告费、保全费等相关费用。事实与理由：2018年,原告与被告签订了《租赁合同》,合同约定原告将位于河南自××试验区郑州××（郑东）××大厦××室出租给被告使用,租赁期限为三年,自2018年5月16日至2021年5月15日止,其中第二年度租金总额为312862.82元,租金每季度支付一次,各期租金应在当次周期开始前提前30日付清。但被告至今尚未支付2019年9月1日之后的租金,原告多次向被告催要,但被告明确表示资金短缺,暂无法支付租金,且事实上被告已于2020年3月20日将办公用品搬离了涉案房屋,因此,被告应向原告支付2019年9月1日至2020年3月20日止的房屋租金。根据《租赁合同》第9.3条约定,被告未按约定时间向原告支付租金的,每逾期一天,应按应付款额的千分之五向原告支付逾期付款违约金。逾期超过30日的,原告有权解除合同。另根据《租赁同》9.1条约定:“因一方违反合同约定解除合同的,应按照所租房屋当年度的3个月租金数额标准向对方支付违约金。”且《租赁合同》第9.5条还明确约定,因被告违约而发生诉讼时,被告应承担原告支付的律师费。综上,根据原被告双方合同约定及相关法律规定,原告有权要求被告向原告支付欠付租金、违约金等费用。为维护原告合法权益,现依法诉至贵院,望贵院依法判如所请!被告丰荣公司辩称，一、本案所涉《租赁合同》实际履行到2019年7月24日，丰荣通用公司并不拖欠意中公司租金，也不应支付违约金和律师费。丰荣通用公司因经营困难，拖延缴纳了部分房租和物业费，意中公司于2019年7月24日将丰荣通用公司租用的房产加锁，并张贴封条，造成丰荣通用公司此后一直无法使用该租赁房产。在此期间，丰荣通用公司积极筹措资金，补交了2019年9月1日之前房租和物业费，希望化解矛盾，但是意中公司负责人态度恶劣，禁止丰荣通用公司人员进入，拒不归还丰荣通用公司的办公物品，直至2020年3月20日意中公司才允许丰荣通用公司将办公用品搬走。双方《租赁合同》9.2条规定，“如乙方未按照本合同约定的时间向甲方支付租金、水电费、中央空调使用费、车位使用费……;逾期超过30日的，甲方有权解除合同并收回房屋”。意中公司在明知丰荣通用公司因经营困难的情况下，于2019年7月24日强行对租用的房产加锁，张贴封条，驱逐公司工作人员，在并未在逾期30天之后立即解除合同收回房屋，而是将本案所涉租赁房强行扣封至2020年3月20日，明显存在恶意，故意造成了损失的扩大，因此2019年9月1日之后的损失应由意中公司承担，丰荣通用公司并不拖欠意中公司租金，也不应支付违约金和律师费。二、通过意中公司的诉请及违约金计算清单可以认定该公司恶意诉讼，违背诚实信用原则。2019年7月24日，丰荣通用公司就已经无法使用租赁房产，意中公司却将租金计算至2020年3月20日，将违约金计算至2020年5月11日，并且分三段重复计算违约金，将违约金分为逾期违约金和解约违约金两个名目，最终索赔违约金数额为272190,64元。最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该公司主张的违约金比其主张同期租金损失173812.67元，还高出10万元，明显违背诚实信用原则，属于恶意诉讼。另外，本案意中公司诉请期间正值疫情爆发，2020年5月19日下午发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5项规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。因此，无论从意中公司强行锁门、恶意扩大损失、违反诚信原则的角度，还是从疫情期间企业困难无能力交付租金的角度，丰荣通用公司均不应支付租金，更不应支付逾期付款的违约金和解除合同的违约金。综上，望贵院查清事实，依法驳回意中公司的诉讼请求！经审理查明：原告意中公司（作为出租方、甲方）与被告丰荣公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，载明：甲方将坐落于河南自××试验区郑州××（郑东）××大厦××室出租给乙方，面积为288.8㎡用于办公使用；租赁期限三年，自2018年5月16日起至2021年5月15日止，自租赁期限起始日起，每满12个月为一个租赁年度，第一年度租金标准为2.8元/日/㎡，每一年在前一年度租金标准基础上上调6%，即第一年度的租金总额为295153.6元，第二年度租金总额为312862.82元，第三年度租金总额为331634.59元，租金分期支付，每季度支付一次，首期租金由乙方在本合同签订当日付清，以后各期租金在当次周期开始前提前30日付清；乙方应当向甲方支付履约保证金27596.13元整；本合同签订后，任何一方违反合同约定单方解除合同，或因其违约行为致合同被解除的，均应按照所租房屋当年度的3个月租金数额标准向对方支付违约金；如乙方未按合同约定的时间向甲方支付租金、水电费、中央空调使用费、车位使用费，每逾期1天，应当按应付款额的5‰向甲方支付逾期违约金，且甲方有权以停止租赁房屋的水、电供应，锁闭入户门、留置乙方经营商品等措施要求乙方支付，由此造成的损失由乙方承担，逾期超过30日的，甲方有权解除合同并收回房屋，乙方除应按约定标准支付逾期付款违约金外，还应按照9.1款约定支付合同被解除的违约金等。被告向原告支付了保证金27596.13元，现原告尚未退还被告。被告的租金原已支付至2019年5月15日。被告称，2019年9月份补交了2019年5月16日至2019年8月31日的租金。原告称，原告诉请租金从2019年9月1日起至2020年3月20日止计算，312862.82÷12*6+312862.82÷12÷30*20=173812.67元。被告提交的2019年7月24日10:48分被告负责人闫育生（飞机头像）与他人（不知是谁）微信聊天截图1张，他人（不知是谁）首先发送了已贴封条并加锁的照片一张，并发文字：闫总，我给他们送过去了，他说领导正好今天出差了，等回来有什么消息了在跟我们讲，公司里现在只能这样。被告称，在2019年7月24日因被告在7月份迟交物业费、租金，原告将涉案的717房间上锁断电，被告在2019年9月将2019年7月欠付的费用补齐后，原告仍拒绝被告使用该717房间，直至2020年3月20日将被告涉案房屋办公家具从717搬至302存放，办公家具现在仍在302房间。被告并向本院提交了照片打印件三张，称，该三张照片2020年3月25日系被告领取被扣物品所拍摄，该照片显示租赁房内灰尘很厚，所有花木已经枯死，足以证明所涉租赁房屋被告原告扣押致使被告无法使用的事实。原告称，存在上锁并加盖封条的事实，上锁及贴封条日期原告方记不清楚了，从原告方对涉案房屋上锁加贴封条起至2020年3月20日，被告进去过几次（因为被告只要有取东西的需求均让进去），直至2020年3月20日才将办公家具搬离涉案房屋。被告在2018年5月16日开始承租原告房屋意中大厦7层717室，并在2020年3月20日将其公司家具搬离该租赁717房屋，存放在意中大厦302房间存放，并出具承诺书。现在被告办公家具仍在意中大厦302房间存放。原告向本院提交了河南成务律师事务于2019年10月30日向被告丰荣公司发送《律师函》载明：河南成务律师事务所受意中公司的委托，就贵司欠付房屋租金事宜，向贵司郑重致函，经本律师核实，意中公司与贵司签订《租赁合同》，将意中大厦7层717室出租给贵司使用，按照合同约定贵司应当于2019年4月16日前向意中公司支付2019年5月16日至2019年8月15日期间的租金78215.71元，于2019年7月16日前向意中公司支付2019年8月16日至2019年11月15日的租金78215.71元，但贵司仅于2019年9月18日支付租金91251.66元，截止本律师函出具之日，贵司尚欠意中公司支付剩余租金，按照合同约定及法律规定贵司应当承担逾期付款违约金，经多次催要贵司仍未支付等。原告称，被告向原告支付2019年5月16日至2019年8月31日期间的租金后，2019年9月1日之后的租金一直未予支付，所以向其发律师函要求尽快支付剩余租金。被告称，该函不能证明我公司已经收到，没有收件人签收的送达回证，而且该邮政快递也未经公证送达，所以不能证明待证时效。原告向本院提交2019年12月16日《合同解除通知书》复印件一张，载明：我司与贵司于2018年5月16日签订《租赁合同》，贵司承租我司位于意中大厦7层717室的房屋。根据该合同约定租金每三个月为一个支付周期，各其租金应于当次租期起计前30日付清，但贵司逾期支付2019年5月16日至2019年8月31日期间的租金，并且2019年9月1日至2020年2月29日的租金至今未付等。原告并向本院提交邮寄单（打印件）、原被告负责人聊天记录截图1张，称，原告已于2019年12月16日向被告邮寄了解除合同通知函，被告未签收。原告当面向被告送达了解除合同通知函，被告不同意解除，也没有签收。被告不同意解除合同，且在2020年1月3日还对原告说尽快拿钱，也充分说明目前原被告签订的租赁合同并未解除。被告称，合同解除通知书及邮寄单并不能证明快递寄的内容是什么，另外快递的地址是在一个村上，被告并未收到该快递，原告也充分知道被告没有能力支付租金，原告应当根据合同约定减少损失，避免损失的扩大。另外通过被告补足2019年9月份之前的租金，也说明被告存在积极的心态解决问题，但是原告一直把涉案房屋锁起来，被告一直无法使用，关于微信聊天截图不能证明原告的证明目的，根本未提到被告愿意缴纳租金的事实，另外从2019年10月28日至2020年3月24日双方只联系过三次，因此原告所称不属实。2020年3月25日，被告丰荣公司闫育生出具《承诺书》一份，载明：本公司丰荣公司于2020年3月20日使用意中大厦302房间存放办公家具，月租费用5000元/月，待717房间解约事宜处理完毕后，按照实际存放时间一次性付清全部租金。2020年3月25日。该承诺书未加盖丰荣公司公章。原告称，被告2020年3月25日向原告出具承诺书，确认其于2020年3月20日将办公用品搬离了涉案房屋，并承诺尽快一次性支付剩余全部租金。被告称，该承诺书说明了原告将被告物品强行扣押至2020年3月20日，然后将公司物品扣押至原告的另外的一个房间，在这种情况下还要收取每月5000元的房屋占用费，更能说明本案的过错不在被告而在原告，不能证明其待证事实。关于该承诺书承诺的对象并不涉及本案的租赁房屋，是原告将被告的物品全部搬到302房间，被告承诺是对302房间存放家具的租金进行及时补足，与本案租赁717房间无关。所以不能证明被告同意支付涉案房屋717的租金。以上事实有原告提交的2019年10月30日《租赁合同》（原件）、《律师函》及邮寄单（原件）、2020年3月25日被告向原告出具的《承诺书》（原件）、《委托代理合同》及《发票》（原件）、原告向被告发送的合同解除通知书及邮寄单（均打印件）、原被告负责人聊天记录截图1张，被告提交的被告负责人闫育生（飞机头像）与他人（不知是谁）微信聊天截图1张、聊天记录中放大图片1张、照片打印件3张及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同履行自己的义务。被告未按约支付租金，存在违约行为。被告称，在2019年7月24日因被告在7月份迟交物业费、租金，原告将涉案的717房间上锁断电。原告称，存在上锁并加盖封条的事实，上锁及贴封条日期原告方记不清楚了。结合被告向本院提交的证据被告所述予以采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2019年7月24日，原告将涉案房屋加锁并贴封条，以自己的行为表明不再履行合同主要债务；被告已无法使用收益，无法实现合同目的。本院认定，涉案《租赁合同》已于2019年7月24日解除。故原告诉请判令解除原被告双方签订的《租赁合同》，本院不再支持。被告向原告缴纳的保证金及多支付的租金已足以支付其应支付原告诉请中的款项，故对原告的其他诉请本院也均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南意中文化传媒有限公司的诉讼请求。案件受理费8125元，减半收取4062.5元，由原告河南意中文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年七月九日书记员 桑金波