辽宁省朝阳市龙城区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1303民初595号原告：杨久志，男，1942年5月25日出生，蒙古族，退休干部，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丰，辽宁中平律师事务所律师。被告：朝阳市龙城区蓝天幼儿园，住所地朝阳市龙城区长江路六段22号。法定代表人：杨小欢，园长。委托诉讼代理人：史艳波，朝阳市龙城区龙新法律服务所法律工作者。原告杨久志与被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园（以下简称蓝天幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐丰，被告法定代表人杨小欢及其委托诉讼代理人史艳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨久志向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房屋租金15万元。2.诉讼费由被告承担。事实理由：杨久志诉朝阳鹏博实业有限公司等借款合同纠纷一案，2015年4月3日，在朝阳市中级人民法院主持下，双方达成调解协议[民事调解书(2015)朝民一初字第108号]，朝阳鹏博实业有限公司等同意偿还杨久志欠款1052万元。此案进入执行程序后，2015年6月26日，在朝阳市中级人民法院执行员李金刚的主持下，朝阳鹏博实业有限公司同意用其所有的坐落于朝阳市龙城区房屋（面积707.76平方米）抵顶调解书中的欠款200万元同时将以上房屋所有权转让给杨久志并提供相关手续，因该房屋不能办理产权手续，所以一直未予过户。2018年9月，朝阳市龙城区蓝天幼儿园租用该房屋至今，累计拖欠房租15万元未支付，故诉至法院。蓝天幼儿园辩称：1.原告不是适格主体，并非租赁合同相对人，至本案纠纷发生日前，我方并不清楚原告是否具有该房屋所有权手续。2.案涉房屋租金我方已向合同相对方支付，不存在拖欠行为。3.原告自称为实际所有权人，但自我方入住该房屋使用后，原告从未以任何形式告知我方其为案涉房屋的所有权人，也从未向我方主张过房屋租赁费用。我方一直依据与鹏博公司签订的合同履行合同义务。综上我方认为原告此次诉讼没有事实证据支持，建议驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，原告杨久志作为甲方，案外人朝阳鹏博实业有限公司作为乙方，达成《抵债协议》，约定“乙方此前向甲方借款，到期未能偿还，2015年2月15日甲乙双方就借款进行结算，确认乙方尚欠甲方人民币壹仟零伍拾贰万元(￥10,520,000.00元)。经甲、乙双方自愿协商达成以下协议：一、乙方以坐落于朝阳市龙城区房屋抵顶以上借款中的人民币贰佰万元(￥2，000，000.00元)。二、经朝阳安居房产测绘有限公司测量，长江花园一期A18#房屋产籍号为VI-6-2-218，面积为707.76平方米，其中：仓房面积242.64平方米，其他面积465.12平方米，甲、乙双方交易以实际面积为准。三、乙方在此协议签订之日后将以上房屋交给甲方。四、乙方负责配合甲方办理房屋相关手续。五、未尽事宜双方可另行协商。六、本协议一式两份，甲、乙方各执一份。七、本协议各方签字后生效。”2015年4月3日，朝阳市中级人民法院就原告杨久志与案外人朝阳鹏博实业有限公司、朝阳龙腾汽车销售有限公司、朝阳市力士宝饲料有限公司、朝阳市阳光纸业有限公司、孙朋之间的借款合同纠纷一案作出（2015）朝民一初字第108号民事调解书。其中协议：“一、被告朝阳鹏博实业有限公司、朝阳龙腾长江汽车销售有限公司、朝阳市力士宝饲料有限责任公司、朝阳市阳光纸业有限公司及孙朋共计欠原告杨久志借款1,052万元；二、上诉五被告于2015年6月3日前共同偿还原告杨久志欠款1,052万元；三、其他无争执。”2015年6月26日，经朝阳市中级人民法院执行调解，案外人朝阳鹏博实业有限公司同意当日将前述抵账协议所涉房产（以下简称案涉房产）所有权转让给原告杨久志，并提供相关手续。本案被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园（学前教育办园许可证有效期限自2019年6月21日-2023年6月20日）园长杨小欢与朝阳市双塔区蓝天幼儿园的法定代表人杨小欢为同一人（两处幼儿园均为民办，主管机关分属朝阳市龙城区、双塔区教育局）。2014年12月7月，案外人朝阳鹏博实业开发有限公司作为甲方，与作为乙方的朝阳市双塔区蓝天幼儿园签订案涉房屋《租赁合同》，协议甲方将案涉房屋及楼前场地出租给乙方开办幼儿园使用，租期暂定为十年，自幼儿园开业之日（预计2015年3月）起计算，可续签。甲方保证出租的房屋具有合法产权（或具有出租权的有效证明），符合国家对租赁房屋的有关规定，出租的场地为平整水泥地面并与其他场所物理隔离。自幼儿园开业之日起，乙方向甲方支付租金，租金按幼儿园实际招生人数计提（入园不满一个月的，自下月起计算），第一年不收租金；自第二年起，每半年结算一次，全年按十个月计算。在第四条甲乙双方义务中约定，甲方不得在本小区内与他人合作或者单独开办幼儿园，乙方按月向甲方报告幼儿园经营管理情况，并接受甲方财务监督。在第六条合同的解除和终止条款中约定：“1.因乙方经营管理不善致使幼儿园连续三年亏损，甲方有权终止合同。2.经甲乙双方协商同意可以解除合同。3.因不可抗力原因致使合同无法履行，合同自动终止。4.任何一方违反合同实质性条款，经守约方督促仍不纠正的，守约方可以解除合同。”该租赁合同签订后，因小区内部的基础建设还不完善，不具备开办幼儿园的条件，以及甲方没有及时履行合同中的义务，导致幼儿园不能正常营业，给乙方造成一定的经济损失，双方分别于2015年1月28日、2015年5月9日，签订《幼儿园租赁补充协议》、《蓝天幼儿园长江分园租赁补充协议（二）》（此两份协议中乙方均以蓝天幼儿园名义，落款加盖朝阳市双塔区蓝天幼儿园印章）。2019年5月13日，双方再次签订《幼儿园租赁补充协议》（乙方仍以蓝天幼儿园名义，落款加盖朝阳市龙城区蓝天幼儿园印章），约定：“1.按原合同租赁期限不变，时间为正式开园之日2015年6月1日-2025年5月31日。2.租金交付方式由原合同的每月每生计提租金改为年租金，年租金为陆万元整（￥60,000.00元），年租金计算时间从开园之日起。每年6月5日之前乙方向甲方支付当年租金。3.2015年6月1日至2016年5月31日的租金履行原合同条款，甲方免租一年。4.2016年6月1日至2019年5月31日的租金为壹拾捌万元整，扣除乙方为甲方垫付的工程款捌万元整，剩余租金壹拾万元整（￥100,000.00元）乙方一次性支付给甲方。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效。”2020年4月28日，被告支付给朝阳鹏博实业有限公司2020年6月1日至2021年5月31日租赁费5万元。上述事实，有原告提交的抵账协议、调解书、执行笔录，被告提交的租赁合同、补充协议、许可证、收款收据、证明以及原、被告双方庭审陈述在卷佐证。经开庭质证和本院审查，认为证据来源合法，具有证明效力，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法），物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。物权法第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告与案外人之间订立有关转让案涉房屋所有权的抵债协议合法有效。物权法第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，案涉房屋经人民法院执行程序交付本案原告时即发生物权转让效力，虽尚未办理不动产权证，但原告杨久志依法已是案涉房屋的所有权人。物权法第三十九规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园实际租赁使用案涉房屋，原告杨久志对案涉房屋依法享有收益的权利。被告应向原告支付相应租赁费用。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，被告与案外人之间有关案涉房屋的租赁合同有效。合同法第八十一条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本案中，案外人朝阳鹏博实业有限公司作为租赁合同中的债权人，已将案涉房屋转让给受让人原告杨久志，原告杨久志应取得与案涉房屋所有权有关的收益权，故有权向租赁合同的债务人（被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园）收取租赁费。依照合同法第八十二条规定，“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”本案中，被告作为债务人经诉讼得知债权转让，其对让与人（案外人朝阳鹏博实业有限公司）的关于免租和垫付工程款等的抗辩事由，可以向作为受让人的本案原告主张。鉴于此前被告在租赁期间为案涉房屋垫付的工程款，已实际物化于原告所取得的案涉房屋价值中，其自2016年6月1日至2019年5月31日所应付共计18万元租赁费中，应扣除所垫付工程款8万元，向原告杨久志支付其余租赁费10万元。此期间之后的租赁费及被告已向案外人支付的租赁费（不含垫付工程款部分），有关当事人可得自行协商处理或另案主张权利。综上所述，对原告请求被告支付租赁费的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第八条、第十五条、第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八十一条、第八十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条规定，判决如下：一、被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园于本判决生效后三十日内，给付原告杨久志租赁费100,000元；二、驳回原告杨久志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,650元，由被告朝阳市龙城区蓝天幼儿园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  刁占相二〇二〇年七月一日书记员  董乃千