甘肃省兰州市红古区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0111民初492号原告：甘肃省兰州公路局红古公路段，住所地甘肃省兰州市红古区海石湾平安路1652号。法定代表人：张仲宝，该单位段长。委托诉讼代理人：高建民，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘姿杉，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：王元忠，男，1971年8月6日出生，汉族，住兰州市红古区。原告甘肃省兰州公路局红古公路段（以下简称“红古公路段”）诉被告王元忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红古公路段委托诉讼代理人高建民、刘姿杉，被告王元忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红古公路段向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金及占用费59500元整(暂自2019年9月30日起计算至2020年3月20日)；3.判令被告立即搬离案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋恢复原状交还原告；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告自2016年10月1日至2021年9月30日承租原告位于兰州市红古区平安路原河窑公路管理所办公楼1至4层包括院子及院内两层楼用于开设宾馆、餐饮、停车场等。合同第十条第一部分约定，“有下列情形之一，出租人有权解除本合同：……6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违法活动的……”合同签订后，原告严格按照合同约定履行合同义务，但被告在合同履行过程中存在以下违约、违法事实：1.违反《房屋租赁合同》第十条第一部分第6款“未经出租人书面同意，承租人将出租方房屋转租第三人”之约定，未经原告书面同意，隐瞒事实，自2017年4月1日起将被告承租的院内小二楼一层房屋转租给了志鹏汽修厂，擅自改变租赁房屋用途；2.违反承租人应遵守的诚实守信、合法经营的原则及《房屋租赁合同》第十条第一部分第7款“承租人在出租房屋进行违法活动的”约定，私刻原告单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同，严重侵犯了原告合法权益并触犯了国家法律法规(涉嫌违法犯罪)。原告2019年8月30日发现被告上述行为后，立即于2019年10月15日、2019年11月6日告知被告，要求其严格按照合同约定履行并消除相关违约、违法行为，但一直未果。2020年3月13日，原告依据《房屋租赁合同》第十条第一部分第6款的约定，向被告发出《解除房屋租赁合同告知函》，依法行使解除权，解除与被告于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》，被告至今未予理会。被告尚欠原告自2019年9月30日起至2020年3月20日的房屋租金及占用费59500元。为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王元忠辩称，1.原告要求通被告解除《房屋租赁合同》没有事实依据和法律依据。原告依据租赁合同第十条第6项“未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人”的，出租人有权解除合同。该条的约定是指被告将承租的房屋在没有取得原告同意的情况下整体转租于第三人的这种情形。然而，被告自从同原告签订合同后并未将承租的房屋整体转租于第三人经营。被告为了能使承租的房屋能充分实现其使用价值和商业价值，不要使承租物闲置，被告将一小部分铺面分割租赁与他人，绝大部分承租物还是由被告自己经营，所以并不违反租赁合同的条款。而且这一小部分铺面分割租赁的行为是得到原告认可的，并且这种状态在租赁期内一直持续了八年多。红古公路段前几任领导从未提出过质疑，而现任领导去年刚当上段长不久就找我协商，声称要收回我承租的房屋，原因不详，而且还不予赔偿。我坚决没有答应，因此张段长从2019年开始就对我找各种理由刁难，不给我开据正常房产手续，使我承受了很大的损失。而现今原告却诉称被告将承租房屋转租于他人以其作为解除租赁合同的理由不能成立；2.原告诉称被告“私刻其单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同，严重侵害了原告合法权益并触犯了国家法律法规（涉嫌违法犯罪）”，原告的陈述与客观事实不符。被告之所以私刻公章，一切都是由原告推诿扯皮被逼无奈情势所迫之下所做。被告要去工商部门办理营业执照和到消防应急局、公安局等部门办理特种行业变更登记手续。但以上部门需要出租人向承租人出具的房产证明手续，被告多次请求原告出具房产证明手续，但原告拒不出具。出具房产证明手续是原告应当履行的义务，但原告推诿拒绝出具，使被告处于非法经营的状况，因此被相关部门多次处罚，被告之所以作出以上行为实在是被迫无奈之举；3.原告诉称要求被告交纳拖欠的租金，该陈述与事实不符。不是被告拖欠原告的租金，而是被告在交纳租金前多次主动向原告交纳而原告以各种借口推诿拒不收取而非被告故意拖欠不交。其目的不言而喻。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求为盼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对被告提交的第一组证据中被告与房震、杨丽娟、康增鹏签订的租赁合同，原告认为与原告无关无法核实，但该三份合同均系原件且与本案事实相关联，本院予以确认；2.对被告提交的第二份证据证明一份，原告认为有明显的涂改痕迹，对其真实性不予认可。本院认为该份证明的涂改痕迹仅存在于落款处的时间，而证明的主要内容并无更改痕迹，故对该份证据本院予以确认；3.对被告提交的第三份证据证明一份，原告认为是复印件，但该证据底部加盖了“经核对与原件无误”的印章，本院对该份证据予以确认；4.对被告提交的第五份证据录音两份，根据录音内容及录音时间，本院认为该份证据真实有效，予以确认；5.对被告提交的合作协议三份，因其均系复印件，本院不予确认。依有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：原告红古公路段（出租人）与被告王元忠（承租人）于2016年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于红古区平安路原河窑公路管理所办公楼1至4层包括院子及院内2层楼出租给被告。租赁期限五年，从2016年10月1日至2021年9月30日。租金人民币630000元（大写）陆拾叁万元整。租金支付方式和期限：按年一次性支付，每年10月1日前10天交付下年租金壹拾贰万陆仟元整（126000元）。合同生效后，被告就承租的房屋分别与他人签订合作协议，合作协议中均约定被告用涉案房屋为合作协议的相对方提供经营场所。2019年8月30日，兰州市红古区市场监督管理局做出（甘）执法证字第甘A010328001号兰（红）市监罚字[2019]1号行政处罚决定书，对被告伪造办理营业执照的相关材料，构成提供虚假材料骗取注册登记的行为进行了处罚。2019年11月8日，被告曾要求向原告交纳房租，但是原告未同意。2020年3月13日原告作出《解除房屋租赁合同告知函》并向被告送达。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。本案中，原告红古公路段根据《房屋租赁合同》第十条：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2.承租人所欠各项费用达（大写）两万元以上；6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违法活动的。原告认为被告存在上述行为，满足解除合同的条件，应当解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。首先，庭审中被告提交录音两份，证明被告曾于2019年11月8日向原告表达交纳房租的意向，但原告不同意收取房租。本院认为被告欠付2019年9月起的房租主要过错在原告，若由被告承担相应后果违背公平原则。故对原告以被告违反《房屋租赁合同》第十条第1、2项为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告以向他人提供经营场所与他人达成合作协议的行为，实际已构成转租。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从相关证据能够反映出被告自2011年开始便存在转租行为，被告与原告为邻居，原告应自转租行为存在时便知悉被告存在转租行为，但至2020年3月13日原告才作出《解除房屋租赁合同告知函》向被告送达，超过了法律规定的六个月期限，故对原告以被告违反《房屋租赁合同》第十条第6项为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。再次，原、被告实为自2011年就已经签订《房屋租赁合同》，2016年签订的即本案涉案合同为续租合同，2019年之前双方合作良好。之后，被告为办理相关手续，伪造办理营业执照的相关材料，构成提供虚假材料骗取注册登记的行为与《房屋租赁合同》第十条第7项约束的行为不符，故原告以被告违反该项约定为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告行为未达到解除《房屋租赁合同》的条件，且双方剩余合同履行期限一年多，为维护市场经营秩序的稳定，对原告请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。因《房屋租赁合同》继续有效，原、被告应按照合同履行相应义务。对原告主张被告支付拖欠的房屋租金59500元（2019年9月30日至2020年3月20日）的诉讼请求，因被告对欠付房租的事实予以认可，故对该项诉讼请求，本院予以支持。由此引起的诉讼费用，因未按时交纳房屋的过错在原告，诉讼费应由原告自行承担。对原告主张被告立即搬离案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋恢复原状交还原告的诉讼请求，因原、被告租赁合同没有解除，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告王元忠于本判决生效之日起十日内一次性向原告甘肃省兰州公路局红古公路段支付房屋租金59500元；二、驳回原告甘肃省兰州公路局红古公路段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，减半收取644元，由甘肃省兰州公路局红古公路段负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 鲁吉年二〇二〇年七月一日法官助理 武雅文书 记 员 赵兴华