辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1711号上诉人（原审原告、案外人）：杨新，女，1981年4月22日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人：张伦，辽宁蓝佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：方增礼，男，1956年7月10日出生，汉族，个体，住大石桥市。委托诉讼代理人：纪有伟，辽宁元久律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王永长，男，1965年2月25日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王高原，辽宁原知律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李桂萍，女，1964年6月2日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：王高原，辽宁原知律师事务所律师。上诉人杨新因与被上诉人方增礼、王永长、李桂萍案外人执行异议之诉一案，不服大石桥市人民法院（2018）辽0882民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨新的委托诉讼代理人张伦，被上诉人方增礼的委托诉讼代理人纪有伟，被上诉人李桂萍及其与王永长的共同委托诉讼代理人王高原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨新的上诉请求：1、请求依法改判；2、案件受理费被上诉人承担。事实与理由，一、关于上诉人与方增礼签订的房屋买卖协议是否有效问题。上诉人与方增礼之间就案涉房屋签订了房屋买卖协议，在该协议中明确书写了交易金额，时间落在了2011年10月29日，因国宏房地产给上诉人开具的购房专用收款收据上的时间是2011年10月29日，经买卖双方协商一致那收据和买卖协议上的时间也应该是2011年10月29日，协议签订的真实时间上诉人已经如实告知。上诉人名下国宏房地产购房专用收款收据是方增礼联系开具，当时会计收回方赠礼名下的购房专用收款收据并开具上诉人名下购房专用收款收据交付给上诉人的，而方增礼作为国宏房地产合伙开发人也是购房专用收款收据如何书面的主导方，上诉人对此是没有任何发言权的，开具价格3619960元是国宏房地产、方增礼出于自身的考量，该金额的多少不是上诉人与方增礼房屋买卖协商的结果，现原审法院将一切责任推到了上诉人身上，以不符合一般买卖行为的逻辑是错误的，上诉人作为一个买受人，在该房屋尚没有房产证的情况下，看到由国宏房地产出具的专用收款收据上写的自己的名字并盖章，开具时会计书写日期为2011年10月29日，同日签房屋买卖协议时上诉人发现日期不对，经双方协商为了与购房专用收款收据日期一致将房屋买卖协议、收据日期也写为2011年10月29日是无可厚非的，也是符合买受人的正常思维模式，原审法院从日期推原因，将上诉人与方增礼的法律关系认定为借贷都凭个人推测于法无据。二、有关于上诉人何时合法占用使用诉争房屋问题，原审只以水电费收据作为认定上诉人在查封前没有实际占用使用该房是错误的，上诉人还提交了物业证明，物业证明是经法庭核实的，应当得到法庭的认可。再者，上诉人曾提供了郭东池证人，证明郭东池在2015年年底去给案涉房屋去换锁。上诉人前述两组证据均能证明其在2015年年底占用使用案涉房屋。被上诉人方增礼作为原使用人，在有意反悔的前提下，有条件恶意交纳费用等行为，而原审法院的认定恰恰让其得逞。三、关于对价款和收据的时间问题，上诉人已明确为何书写2011年10月29日，上诉人是就因被上诉人联系开具给上诉人国宏房地产购房专用收款收据的日期就是2011年10月29日，上诉人为了保证交易安全，这也是被上诉人与上诉人协商后的结果。原审认为普通公民家中存有大量现金有违生活真实，经几次庭审，假如按被上诉人方增礼的陈述上诉人给付的150万元，上诉人提醒过法院，方增礼陈述的这150万元也是现金，原审在认可被上诉人方增礼的陈述交付150万元现金的陈述，而认为20万元、30万元、280万元是虚假的，没有依据。方增礼一家三口在330万元收据中签字按手印的行为，说明其收到的就是330万元。再者，被上诉人提交的所谓的与徐波的录音，原审在采集了众多人员的询问笔录，为何没有找徐波询问笔录，徐波与上诉人的婚姻早就名存实亡，而原审法院就只凭来源都不合法的一个录音资料，就否定了被上诉人出具的房屋买卖书证的效力，上诉人认为原审法院违反了关于证据规则证据效力的规定。被上诉人王永长、李桂萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。第一，上诉人支付给方的人民币150万元是借款而非买房款。上诉人与方增礼签订的房屋买卖协议非真实的房屋买卖协议，而是双方为民间借贷行为所做的担保，本案的真实情况为2015年方增礼通过朋友陈洪海向上诉人与上诉人的丈夫徐波借款人民币150万元，约定借款利息为月利率四分，双方签订房屋买卖协议的方式作为本案借款担保。第二，本案诉争房屋为六层连体网点门市，地处大石桥市核心地段，2015年实际的价值就高于人民币600万元，但上诉人与方正立签订的房屋买卖协议中出卖的价格仅为人民币300万元左右，很明显不符合常理。并且该协议的实际签订时间为2015年，而上诉人提供的收据收款收据的时间却为2011年，同时，商品房买卖协议中出卖价格为人民币3619960元，而收据收款收据上却写明的是330元等，上述诸多瑕疵以及严重不合常理的情况，均能够说明房屋买卖协议非真实的买卖合同仅仅是为相关借款提供担保的一种方式而已。并且上诉人没有能够提供已经按照合同约定支付全部购房款的证据，故此其应当承担举证不能的不利后果。第三，上诉人在大石桥市人民法院查封本案争议房屋前并没有合法占有本案争议房屋，所以其无权排除答辩人对本案争议房屋的执行。大石桥市人民法院于2016年11月4日作出（2016）辽0882民初7959号民事裁定书查封本案争议房屋。本案争议房屋在大石桥市人民法院查封前以及查封后的一段时间一直由方增礼居住，在2017年时，上诉人强行占据该房屋。一审法院对本案争议房屋进行现场勘查，可以明确认定本案涉案房屋的上诉人非法本案涉案房屋为上诉人非法占有这一事实，同时从方增礼提交的缴纳相关水电单据、水电费单据，也可以明确认定大石桥市人民法院在2016年10月4日查封前以及查封后的一段时间内，应该由方增礼使用并占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件规定》第28条规定，上诉人在针对本案争议房屋没有在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同，也没有支付任何购房款项，同时亦没有合法占有本案争议房屋，从而无法排除答辩人的执行。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据。被上诉人方增礼辩称，答辩人认为房屋买卖协议是以合法的形式达成非法的目的，房屋买卖事宜，是抵押为目的的让与担保。首先房屋买卖的价值不真实，与当时的交易的价格差距巨大，三百多万也不是真实的价格，另外办理过户的手续过于简单。而且在交易的时间上与真实的交易时间严重不符，说明双方当事人都不在真实的交易房屋。第二，上诉人并没有占有该房屋，各方当事人在涉案房屋中仍有方增礼的保险柜以及办公用品。通过一审的证据可以证实从资金的来源和现场交付时候的现状，都可以证明借款是150万元，也可以证明双方的借贷关系。综上所述，房屋买卖协议是实际上已经是以买卖房屋为表现，实为抵押。另外上诉人并没有实际占有，不符合最高人民法院关于办理执行异议和执行复议的法律规定。为此建议二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人杨新向一审法院起诉请求：1.确认大石桥市佳美馨居小区4号楼5单元1-6层门市及房屋住宅买卖协议及手续有效；2.不得执行大石桥市佳美馨居小区4号楼5单元1-6层房产；3.法院对原告的财产予以查封是否有合法依据。一审法院认定事实：本案被告李桂萍、王永长曾于2016年11月3日起诉本案被告方增礼（及辽宁建华实业有限公司、营口国华石化有限公司）民间借贷纠纷一案，诉讼中，本院于2016年11月6日作出（2016）辽0882民初7959号民事裁定书查封了案涉房屋，并于11月18日向开发商的佳美馨居物业管理处送达。该案进入执行程序时，原告杨新提出案外人执行异议，本院于2017年8月24日作出（2017）辽0882执异44号执行裁定书，驳回了案外人杨新的异议请求，杨新在法定期间内2017年9月22日提起案外人执行异议之诉，本院于2017年11月30日作出（2017）辽0882民初6698号民事判决书，驳回杨新的诉讼请求。原告不服该判决，提起上诉；营口中院于2018年2月24日作出（2018）辽08民终502号民事裁定书，撤销本院（2017）辽0882民初6698号民事判决，发回本院重审。杨新诉称案涉房屋在本院查封之前，就与被告方增礼（及其妻子卜祥敏、儿子方振强）达成买卖协议，并交付了330万元购价款，并且开具了该房屋的“专用收款收据”，且方增礼也出具了收款收条，并且在2015年1月21日双方还签订了房屋租赁协议，杨新把案涉房屋租赁给被告方增礼使用，证明该房屋的实际所有权人是杨新，应当阻却执行。被告方增礼辩称，该房屋实际是其向杨新借款150万元的抵押担保，只是应杨新的要求做了房屋买卖的上述全部手续，是名为买卖，实为借款担保的行为。本案是案外人执行异议之诉纠纷，案涉标的系争议的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”需要说明的是：关于营口中院于2018年2月24日作出（2018）辽08民终502号民事裁定书认为，一、方增礼称其向上诉人杨新借款的利息打入杨新所指定的党阳银行账户中，对此情节，一审法院应予查清；二、收据、付款据上所记载的杨新的名字是否为杨新本人所签，一审法院应予查清。撤销原判，发回本院重审。本案重审中，对第一个问题对党阳进行调查，党阳称方增礼汇入其账户的资金是偿还方增礼妻子卜祥敏与党阳母亲张红之间的借款35万元而发生的，且卜祥敏、张红现在都已经病故，无从查证；第二个问题经向方增礼本人调查，方增礼承认是“杨新”的名字是其自己为了记账需要而填写备注的。结合当事人的陈述和证据的分析，本院认定事实如下：（一）、在人民法院查封之前，原告是否与被告方增礼已经签订了合法有效的书面买卖合同？原告杨新提供的《房屋买卖协议》实际签署于2015年1月21日，而该买卖协议却将签署时间写为2011年10月29日，同时将加盖“大石桥市国宏房地产开发有限公司佳美馨居项目部”财务专用章、公司经理牛玉军的个人名章的该房屋的“专用收款收据”和被告方增礼及其妻子卜祥敏、儿子方振强签字的收款330万元的收条也注明收款日期为2011年10月29日；被告方增礼辩称上述房屋买卖协议、专用收款收据、收条均不属实，实际是在2015年1月21日方增礼为向原告杨新借款150万元，应原告要求所签署的，目的是作为借款150万元的担保。对此，如果房屋买卖协议是真实发生的行为，双方根本没有必要将购买时间提前签订，该做法不符合一般买卖行为的逻辑，严重违背交易习惯。且总面积为742㎡的一至六层的整体独立单元房屋，以330万元价格进行买卖的重大交易，签订买卖协议仅有原告杨新和被告方增礼及其妻子卜祥敏、方振强双方签字，而没有其他见证人的签字的买卖协议也不太符合交易习惯。双方以330万元成交，但所谓的开发商开出的专用收款收据却写购房款仍为3619960元，更是不符合常理和交易习惯。结合证人迟某、姚某的证言，尤其是姚某的证言，杨新、徐波夫妻确实经迟某、姚某介绍于2015年1月21日向方增礼出借人民币150万元，并且姚某承认方增礼为此向其支付中介费3万元的事实。且标注为付款单位杨新、收款单位国宏房地产的№0038473专用收款收据并非开发单位主管会计***书写出具，这与该公司出售房屋应该由主管会计开具专用收款收据、现金会计收款并加盖项目部财务章和牛玉军印鉴的通常工作流程不相符合，由此可以认定该房屋买卖协议大概率不是真实的买卖协议，那么被告方增礼辩称的是名为买卖，实为是其为借款150万元进行担保而形成的具有高度盖然性。(二)、在人民法院查封之前，原告是否已经合法占有该不动产？原告杨新提供的被告方增礼及其妻子卜祥敏、儿子方振强与原告杨新于2015年1月21日签订的《租房协议》签署的租期为2015年1月21日至2016年1月21日，房屋租金为人民币19万元每年，此后租金随行就市。原告提供的缴纳电费收据联有四张显示开具日期2017年3月18日，有两张显示开具日期2017年10月12日，水费客户存款回执2份也显示时间分别为2017年3月18日和10月13日；而被告方增礼提供的11份客户购水凭条记载的时间从2016年9月18日延续至2017年4月18日，其中有两份是方增礼签字、5份是方振强签字、4份是建华实业公司员工徐明签字。被告方增礼提供的水费“用户资料修改记录”显示于2017年10月13日进行变更登记，变更前值为方增礼、营口建华涂料有限公司，变更后值杨新、101门点（杨新）。假设双方签署的《租房协议》是真实的，亦诚如原告杨新诉称的方增礼实际租房到当年（即2015年）年底就搬走了，还欠几个月的房租情况属实的话，作为“承租方的”方增礼也没有必要在其“搬走”之后的2016年9月18日延续至2017年4月18日仍然为该房屋缴纳水费。因此，该份租赁协议的真实性也大打折扣，被告方增礼辩称该协议也是应原告要求而签订的假协议具有高度盖然性。原告没有充分的证据证明已经在人民法院查封该房屋之前就实际占有使用该房屋。(三)、原告是否已向被告支付全部购房价款330万元，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行？原告杨新提交的被告方增礼及其妻子、儿子出具的收条，既然“买卖房屋”发生在2015年1月21日，也没有必要签署“收款”时间为2011年10月29日，如上所述，该时间签署也有违生活真实和交易习惯，无须赘述。仅就交款方式而言，虽然原告称在2015年1月21日全款330万元均是现金交付，也有两位闺蜜白晓杰、徐艳平出庭证明杨新从其二人处分别借款30万元、20万元用于交付购房款，且均是证人家中的现金借给杨新，杨新也没有为其二人出具借款凭证。结合被告方增礼提供的与原告杨新丈夫徐波的通话录音，仅仅是围绕着150万元的借款而进行交谈，虽然原告质证称说话的人“好像不是徐波”，且与本案330万元购房款无关，但杨新及证人均没有向法庭提供大额资金来源的证据予以佐证交付330万元的资金来源，原告及二位证人均系普通公民，家中存有280万元、30万元、20万元现金的可能性同样有违生活真实。故，原告称330万元现金交付的客观性没有证据支撑，本院亦不予采信。(四)、原告是否因非因买受人自身原因未办理过户登记？就此问题，本院向佳美物业管理处和大石桥市不动产登记中心了解到，案涉房屋所处的佳美馨居小区的房屋产权登记确实是在2018年8月份左右开始办理。此处不予赘述。一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案围绕上述四个方面进行的审查确认如上所述，原告的诉请，没有充分证据证明完全符合上述四方面（一）、（二）、（三）条要求的实质要件。原告诉请的证据不足，不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院不予支持，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项的规定，判决:驳回原告杨新的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨新负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案中上诉人杨新的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其就执行标的是否依法享有足以排除强制执行的民事权益。判断上诉人杨新就执行标的是否依法享有足以排除强制执行的民事权益应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，《房屋买卖协议》、专用收款收据以及收条的落款时间均为2011年10月29日，但双方实际签订该《房屋买卖协议》的时间为2015年1月21日，在房屋买卖前提前签订协议并出具收条及收款收据明显不符合常理，且《房屋买卖协议》和专用收款收据中的购房款均为3619610元与收条中载明购房款3300000元存在矛盾，故不能认定双方之间存在真实有效的买卖合同。关于在法院查封前上诉人是否已合法占有该房屋的问题，上诉人主张其已合法占有该房屋，并与方增礼及其妻子卜祥敏、儿子方振强签订了《租房协议》，租期为2015年1月21日至2016年1月21日，但被上诉人提供了2016年1月21日以后的购水凭证，这与房屋租期相互矛盾。并且水费的用户资料修改记录记载的修改时间为2017年10月13日，因此无法确定该《租房协议》的真实性，故无法据此认定上诉人在法院查封前已合法占有该诉争房屋。关于上诉人是否已支付房屋的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题，上诉人主张其已交付330万元购房款并提供了方增礼及其妻子卜祥敏、儿子方振强出具的借条和证人证言，但并未就大额资金来源予以证明，亦未提供其他交付凭证予以佐证，故对该主张本院不予支持。综上所述，上诉人杨新不享有足以排除强制执行的民事权益，故其上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨新负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年七月六日法官助理王睿书记员李佩益