黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终285号 上诉人（原审被告）：孙绍增，男，1964年5月29日出生，无职业，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：丛淼，黑龙江建纲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：迟林站，男，1973年4月14日出生，无职业，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：胡玉辉（迟林站妻子），女，1976年1月11日出生，住黑龙江省绥芬河市。 被上诉人（原审被告）：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期售楼处。 法定代表人：杜明月，该公司董事长。 上诉人孙绍增因与被上诉人迟林站、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙绍增的委托诉讼代理人丛淼、被上诉人迟林站的委托诉讼代理人胡玉辉、被上诉人中天恒基公司的法定代表人杜明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙绍增上诉请求：1.撤销（2019）黑1081民初1816号民事判决书；2.依法改判驳回迟林站的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院对关键部分事实没有依法予以认定。2012年7月3日，中天恒基公司与迟林站签订房屋拆迁安置补偿协议书，是在孙绍增与中天恒基公司签订《商品房买卖合同》并进行备案登记一年半之后。案涉房屋在2010年底已经建成，迟林站与中天恒基公司约定过渡期限自2012年7月10日至2012年10月10日。案涉房屋所在的绥芬河市XXXX商住小区（二区）在2011年11月30日全部竣工，可证实迟林站被拆迁房屋并不在XXXX小区（二区）建筑工程的动迁范围内，原审法院认定事实错误。中天恒基公司于2014年7月10日将已经被法院查封的房屋交付给迟林站，迟林站入住属于违法行为。二、原审法院认定《商品房买卖合同》无效，但其借款担保合同有效，没有法律依据。首先，原审法院判定商品房买卖合同无效，却认定该担保合同有效，二者相互矛盾。商品房买卖合同无效，必然导致作为抵押物的商品房的合法权益灭失。其次，中天恒基公司将已经预售并备案登记在孙绍增名下的房屋安置给迟林站，其与迟林站签订的动迁协议是无效的。再次，强行入住被查封的房产属于严重妨害民事诉讼的行为。原审法院依据无效的动迁协议，判定案涉商品房买卖协议无效，严重损害了孙绍增的合法权益。三、原审法院以“该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示”认定《商品房买卖合同》无效是错误的。借款之前中天恒基公司与孙绍增明确约定到期未还款，钱款直接转为购房款，并签订了正式的商品房买卖合同，在绥芬河市房产局备案。四、原审法院适用法律错误。原审法院片面曲解“虚假意思表示”，并错误适用《民法总则》第146条的规定。首先，孙绍增与中天恒基公司签订商品房买卖合同并备案，不是虚假意思表示。在借款之前，双方已经约定不能按期还款，钱款转为购房款。如果中天恒基公司不同意转为购房款，那么其不会与孙绍增签订商品房买卖合同，更不可能同意去房产局备案。中天恒基公司在将案涉房屋交付给迟林站后，否认其与孙绍增签订商品房买卖合同意思表示的真实性，明显是为逃避应对孙绍增承担的交付房屋的法律责任。其次，原审法院认定孙绍增与中天恒基公司签订《商品房买卖合同》作为让与担保的抵押物是错误的。最高人民法院2017年公布的《第十五批指导性案例》第72号明确了司法审判观点，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同具有法律效力。综上所述，孙绍增与中天恒基公司于2011年1月27日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原审法院以“该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示”判决该商品房买卖合同无效适用法律错误。请二审法院撤销一审判决，依法改判。 迟林站辩称，孙绍增是融资的，以房屋做抵押，孙绍增所述不属实。我是动迁安置房屋，分给我的时候不知道这个房屋备案在孙绍增名下。 中天恒基公司辩称，孙绍增与我是借贷，迟林站我不认识。要到公司核实是购买还是回迁，并要出示相关的材料。 迟林站向一审法院起诉请求：确认孙绍增与中天恒基公司于2011年1月27日签订的绥芬河市XXXXXX商住小区二区X号楼XXX幢X单元XXX室商品房买卖合同无效。 一审法院认定事实：2011年1月,中天恒基公司欲向刘凯丰借款500万元，刘凯丰要求中天恒基公司提供担保。经协商，刘凯丰委托孙绍增与中天恒基公司于2011年1月27日签订了32份商品房买卖合同并在绥芬河市房产管理局办理了备案登记，其中包括本案诉争的绥芬河市XXXXXX小区二区X号楼XXX幢X单元XXX室房屋，中天恒基公司以此种形式作为履行还款义务的担保。2011年1月29日，刘凯丰实际向中天恒基公司交付借款本金455万元。2012年10月30日，刘凯丰将中天恒基公司诉至一审法院，经调解双方当事人自愿达成如下协议：中天恒基公司偿还刘凯丰借款本金455万元……。上述借款至今未予清偿完毕。2012年7月3日，迟林站（乙方）与中天恒基公司（甲方）签订房屋拆迁安置补偿协议书，主要约定：建设项目名称XXXXXX商住小区，建设地点XX路XX公司南。乙方在拆迁范围内有房屋壹处，产权证号XXXX-XXXX，产权性质住宅，建筑面积91平方米。调换位置XXX#楼X单元XXX室，产权性质住宅，建筑面积85.71平方米。乙方在2012年7月10日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。甲方保证乙方在过渡期限内回迁，过渡期限自2012年7月10日至2012年10月10日。回迁楼房面积以房户实测量为准，多退少补。2014年7月10日，中天恒其公司将涉案房屋即：绥芬河市XXXXXX商住小区二区X号楼XXX幢X单元XXX室房屋交付迟林站入住。其后，迟林站相继支付了涉案房屋的物业费、水费、取暧费等费用。另查，上述XXX#楼X单元XXX室与X号楼XXX幢X单元XXX室是同一房产。其间，黑龙江中天恒基房地产开发有限公司已更名为黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项规定，民事法律行为有效应当具备“意思表示真实”的条件。第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”判断案涉商品房买卖合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。商品房买卖合同买卖涉案房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，孙绍增与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司签订的案涉商品房买卖合同的真实目的是以案涉商品房担保刘凯丰债权本息的履行，当事人间达成一致的真实意思即匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，因双方均无真实买卖的意思，而系一种为债权债务提供担保的措施，故该商品房买卖合同构成通谋虚假意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，一审法院认定案涉商品房买卖合同作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。综上所述，一审法院判决：黑龙江中天恒基房地产开发有限公司与孙绍增2011年1月27日签订的绥芬河市XXXX商住小区二区X楼XXX幢X单元XXX室的商品房买卖合同无效。 本院二审期间，上诉人孙绍增出示牡丹江市爱民区人民法院送达回证一份。意在证明：结合孙绍增向一审法院提交的执行裁定书，可证实孙绍增与中天恒基于2011年1月27日签订商品房买卖合同，孙绍增在2012年向绥芬河市人民法院提起诉讼主张权利，并取得生效法律文书。牡丹江市中级人民法院指定爱民区人民法院强制执行，爱民区人民法院于2014年5月13日查封本案诉争房屋，现爱民区人民法院已经将本案诉争房屋续封，期限至2023年1月16日。本院认为，该证据仅能证实案涉房屋现是否被牡丹江市爱民区人民法院执行查封，该事实与本案争议焦点不具有关联性，不予确认。 本院二审确认一审法院查明事实。 本院认为，关于迟林站的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。迟林站与中天恒基公司于2012年7月3日签订了案涉房屋的拆迁安置补偿协议书，并于2014年7月10日入住该房屋。孙绍增与中天恒基公司签订的《商品房买卖合同》的标的物与迟林站拆迁安置入住的是案涉的同一房屋。迟林站与本案存在直接利害关系，其诉请确认孙绍增与中天恒基公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》无效主体适格。 关于孙绍增与中天恒基公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。2011年1月28日，中天恒基公司向案外人刘凯丰借款455万元，以孙绍增的名义与中天恒基公司签订32份《商品房买卖合同》作为上述借款的担保。孙绍增称上述32份《商品房买卖合同》包括案涉房屋，孙绍增主张借款到期未能偿还，双方由民间借贷关系转为商品房买卖关系，但绥芬河市人民法院作出的（2012）绥商初字第323号民事调解书确认的是刘凯丰与中天恒基公司上述借款本息的偿还事项，（2012）绥商初字第322号民事调解书确认的是孙绍增与中天恒基公司民间借贷纠纷借款本息的偿还事项。孙绍增亦未出示其他证据证实由借款转为购房款，及双方由借贷关系转为商品房买卖关系。综上，应认定双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》是作为履行还款义务的担保。案涉《商品房买卖合同》买卖房屋的约定不是双方的真实意思表示，是双方当事人之间的虚伪意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，该买卖案涉房屋的《商品房买卖合同》无效。 综上所述，孙绍增的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4359元，由上诉人孙绍增承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年七月六日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。