广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8464号上诉人（原审原告）：吴怡琴，女，1975年3月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：苏妍娴，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴威君，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林华权，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：林肖，女，1976年7月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘乔玮，广东诺臣律师事务所实习律师。原审第三人：郑伊婷，女，1995年7月22日出生，汉族，住广东省广州市白云区。原审第三人：兴业银行股份有限公司广州中环支行，住所地广东省广州市越秀区建设大马路16号首层104、105和106号商铺。负责人：廖世建。上诉人吴怡琴因与被上诉人林华权、林肖及原审第三人郑伊婷、兴业银行股份有限公司广州中环支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴怡琴上诉请求：1.依法撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初22849号民事判决书的第一项、第二项全部内容。2.依法发回重审。3.本案一审、二审的诉讼费用全部由林华权承担。事实与理由：一、原审法院认为吴怡琴与林华权之间的过户约定违反有关政策，继续履行存在法律障碍，因此判决涉案合同应予以解除，属于事实认定不清，适用法律错误。（一）吴怡琴与林华权之间的过户约定不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，继续履行不存在法律障碍。根据吴怡琴与林华权在2015年8月14日签订的《房地产买卖合同》中约定“因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件（包括找第三人作为买受人申请交易过户登记）。届时甲方无条件配合乙方办理，交易过户过程中的所有手续，费用由乙方负担”，可见该合同是附条件履行和吴怡琴有权选择变更买受人办理涉案房屋过户登记的合同，该约定并不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定的情形，应当合法有效，双方均应遵照履行。（二）原审法院片面解读了广州市房地产限购政策，并判决解除涉案合同，属于法律适用错误。房地产限购政策是政府为实现“保障房地产市场平稳健康发展，抑制投资投机性购房需求，引导房产交易回归居住属性”的公共政策目标而对房地产市场进行宏观调控的一种手段。而吴怡琴及其配偶、子女均未在广州购买过房屋，涉案房屋是吴怡琴一家目前的唯一住房，如判决涉案合同解除并将房屋腾空交还，吴怡琴一家将无栖身之地，这有违房地产限购政策的初衷。二、原审法院认为吴怡琴提交的证据（2015年9月2日，林华权出具的40万元《收据》）有违交易常理而不予采纳，进而认定吴怡琴抗辩超付20万元可冲抵需代为偿还兴业银行抵押借款缺乏事实依据，属于事实认定不清。三、涉案合同目的具有可实现性，从诚实信用和维护交易稳定、鼓励交易进行的角度考虑也应当继续履行。（一）林华权在2018年8月6日寄出《解除合同通知函》之前从未向吴怡琴发出过催告，表明其愿意继续履行涉案合同。（二）吴怡琴的行为并不导致合同目的无法实现，涉案合同可以继续履行。根据我国《合同法》第九十四条规定。吴怡琴在合同履行期间从未收到过林华权的任何催告，且吴怡琴的行为并不导致合同目的无法实现，因此林华权关于吴怡琴严重违约的主张缺乏事实和法律依据，涉案合同不应当被解除。同时，从诚实信用和维护交易稳定、鼓励交易进行的角度出发，涉案合同应当继续履行。（三）林华权提出解除合同的时间节点及其背后的动机。吴怡琴于2018年6月份就曾要求林华权协助其办理产权过户登记等相关事宜，但林华权却以各种没有根据的理由拒绝协助办理。而是选择在涉案房屋市值翻倍的当下来主张吴怡琴多次逾期支付供楼款，要求解除房屋买卖合同并要求吴怡琴腾出房屋。可见，林华权在涉案房屋价格高速飞涨、巨大利益的驱使下，试图以其臆想的理由解除房屋买卖合同，这样不仅可以在不承担因其反悔不想出卖房屋的违约责任的同时，还可以获得房价高速上涨所带来的房屋差价利益。林华权的这种行为与我国传统善良风俗以及民法中诚实信用原则是不相符合的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院在依法查明事实的基础上，依法撤销一审错误判决，依法发回重审，以维护吴怡琴的合法权益！林华权、林肖辩称：不同意吴怡琴的上诉请求，请求依法驳回吴怡琴的全部上诉请求。原审第三人郑伊婷、兴业银行股份有限公司广州中环支行经本院传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未向本院提交意见。吴怡琴向一审法院起诉请求：1.林华权、林肖将广州市天河区天河北路601号xx房过户至第三人郑伊婷名下；2.林华权、林肖承担本案担保服务费8000元；3.本案财产保全费、诉讼费由林华权、林肖承担。一审法院查明事实：广州市天河区天河北路601号xx房（以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为林华权，规划用途为住宅，建筑面积164.98平方米，登记时间为2009年12月7日。2015年8月18日，涉案房屋办理了以吴怡琴为抵押权人的二次抵押登记，债权数额为50万元。2015年6月13日，林华权（甲方、卖方）、吴怡琴（乙方、买方）、广东合富房地产置业有限公司（丙方）就涉案房屋签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，按套成交价310万元，收齐楼款当天收楼，丙方协助办理产权转移登记，丙方应于2015年10月13日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续等。其中“合同重要提示”有：经纪方已经明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任。如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担等。2015年6月13日，林华权出具《收据》，内容为：收到吴怡琴购房定金30万元。2015年8月13日，林华权（借款人）、林肖（借款人）与吴怡琴（出借人）签订《借款合同》，约定：借款人向出借人借款50万元，借款期限36个月，借款人以涉案房屋作抵押，双方在签订本合同之日到广州市天河区房地产登记机关办理抵押登记手续。注明：本合同仅为到房管局办理抵押登记使用，并未实际发生借款事宜。庭审时，当事人均表示不存在借款关系，只存在房屋买卖关系，办理抵押登记目的为保障房屋买卖合同的履行。2015年8月14日，林华权（甲方、卖方）、林肖（甲方、卖方）与吴怡琴（乙方、买方）就涉案房屋签订《房地产买卖合同》（以下简称“涉案合同”），约定：甲方向乙方出售涉案房屋，成交价为390万元，本成交价包含了该房屋的所有费用（包括但不限于房地产价款、管道煤气初装费、有线电视初装费、物业维修资金等）；乙方于本合同签署当天付给甲方定金30万元，甲方出具收据；甲方尚欠银行按揭贷款265万元，自本合同生效之日起由乙方负责按银行确定的数额供款，供款方式为乙方于每月10日前将月供款转到甲方林华权名下的兴业银行账户上，如乙方提前还款，甲方予以全力配合；余款95万元，于2015年8月14日前支付50万元，房管局办好抵押登记后，2015年8月21日前支付45万元，甲方收到款项后出具收据。甲方与2015年8月14日前将房屋交付乙方使用。甲乙双方各自应缴纳的税费及可能要征收的房产税全部由乙方缴交；交易过户：因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件（包括找第三人作为买受人申请交易过户登记），届时甲方无条件配合乙方办理交易过户的所有手续，费用由乙方负担。甲方保证对房产享有完整的所有权，并保证无任何产权纠纷、债务纠纷或其他纠纷。甲乙双方以借款名义（实际并无借款事实发生）到广州市天河区房地产交易登记中心办理抵押登记。违约责任：1、本合同签订后，若乙方违约，其已付房款、按揭供款、税费等均无权收回；如甲方违约不卖或再卖给他人，或再以该物业作抵押贷款，除须全额退还乙方所付房款、按揭供款、税费等款项外，另须支付违约金390万元给乙方；2、乙方若不能按期支付供楼款，每延期一天按应付款项的1%支付违约金给甲方；若乙方连续三个月或累计六个月未按期支付供楼款，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付费用不予退还；…4、乙方不能在三年内办理好申请交易过户登记递件，又不能找到第三人作为买受人申请交易过户登记递件，甲方有权单方面解除本合同，乙方已付费用不予退还。在房地产交易登记中心所签格式合同或其他合同与本合同不一致时以本合同为准。当事人就涉案合同在广东南方剑律师事务所办理《律师见证书》。庭审时，林华权、林肖表示知道吴怡琴签约时无广州市限购区域购房资格，吴怡琴表示其居住在汕头，签约时吴怡琴购买社保年限不足，故约定三年内办理过户手续，因为当时的政策是三年社保记录，现又变更为五年社保记录。吴怡琴向一审法院提交了第三人郑伊婷的《购房资格证明》，显示为广州市不动产登记中心于2019年5月23日出具，内容为郑伊婷具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2019年5月23日。合同签订后，林华权、林肖向吴怡琴交付涉案房屋。吴怡琴表示其对涉案房屋进行装修居住至今。一审法院询问吴怡琴是否在本案中固定其装修残值，吴怡琴未提出申请请求。2015年9月2日，林华权出具《收据》，内容为：收到蔡先生交来购买涉案房屋部分尾款支票一张金额50万元（支票号31304430）。2015年9月2日，林华权出具《收据》，内容为：今收到蔡先生交来华标Axx房购房款40万元。对于该40万元，林肖出示其中国农业银行流水清单主张对应的40万元，分别为：1、2015年8月12日，账户转存收入15万元（未显示付款人）；2、2015年8月15日收入转存15万元（未显示付款人）；3、2015年8月31日收入转存10万元（未显示付款人）。吴怡琴则表示该《收据》的40万元是现金支付，其截至2015年9月2日前，累计实际已支付款合计145万元（即：1、2015年6月13日支付30万元；2、2015年8月12日支付林肖15万元；2015年8月31日支付10万元；2015年9月2日支票支付50万元；2015年9月2日现金支付40万元），按约定应支付125万元，现超出约定支付20万元，多出的20万元可冲抵后续应每期偿还的兴业银行借款，不存在违约。林华权、林肖不予确认该40万元为现金支付。另从吴怡琴提交的资金往来记录显示：2016年4月20日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2016年5月11日。林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2016年7月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2017年9月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2017年12月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年1月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年4月12日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年5月11日，林华权兴业银行贷款账户收入37375元；2018年6月、7月，没有吴怡琴的转账记录；2018年8月9日，林华权兴业银行贷款账户收入113000元。吴怡琴表示鉴于其在2015年9月2日前多支付20万元，可直接冲减上述显示为超期支付的月供款，故此不存在违约。2015年9月10日，林华权（甲方）、吴怡琴（乙方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋的赎契所产生的利息由乙方承担；甲乙双方就涉案房屋赎契事宜应无条件配合。如因不可抗力或政策变更影响该买卖交易赎契等进程，双方另行协商等。2016年4月12日，林华权、吴怡琴签订《协议书》，内容为（全部为手写条款）：本协议书是基于林华权和吴怡琴于2015年8月14日在广东南方剑律师事务所李剑律师见证下所签订的房地产买卖合同来展开。由于吴怡琴已严重违约，没有按合同去履行自己的义务，已给林华权造成严重的损失，现吴怡琴也已承认自己违约，承诺以后会按合同约定去执行自己的义务，并愿意赔偿人民币25万元给林华权作补偿。从这份协议开始，以后吴怡琴再有违约，林华权有再追究赔偿和收回楼房的权利。赔偿款必须在过户前和楼款一起结清。对于上述《协议书》，吴怡琴确认为其签署，但抗辩非其真实意思表示，称其识字不多，在不理解条文下签署，为此提交汕头市潮阳区河溪镇华东村民委员会的《文化程度证明》，称吴怡琴由于家庭条件困难，小学一年级第一学期未上满即辍学务工，识字能力有限。2018年8月6日，林华权、林肖向吴怡琴发出《解除合同通知函》，称吴怡琴违反合同约定，要求解除合同、没收款项，清空房屋搬迁等。函件于2018年8月7日由吴怡琴签收。另2018年7月至2019年1月期间，吴怡琴向林华权的兴业银行贷款账户转账，林华权原路退回款项。关于双方的沟通情况，吴怡琴出示微信记录，其中有：（吴怡琴方）林老板，我太太广州社保到今年5月份就满了三年，我六月份就跟你讲尽快办理好提前还贷手续，以便尽快办理好过户递件手续。请安排明天（8月9日）09：00到贷款银行办理提前还贷手续，争取下周一到天河区不动产登记中心办理交易过户递件手续。请予配合。（林华权）蔡生你好，昨晚已休息，刚看到你的微信，你所说的根本不是事实。贵方多次逾期支付供楼款的行为已构成严重违约，我们已发出解除通知函，请你尽快腾空房屋交还给我方，其他多说无益，相关事情我们已委托律师跟进。另查：林华权、林肖（原告）在一审法院另案【（2018）粤0106民初22553号】起诉吴怡琴，诉讼请求为：1、林华权、林肖与吴怡琴签订的《房地产买卖合同》于2018年8月7日解除；2、吴怡琴将涉案房屋腾空交还林华权、林肖；3、吴怡琴协助林华权、林肖办理涉案房屋的涂销抵押手续；4、吴怡琴承担本案诉讼费用。案件正在审理中。吴怡琴在本案中申请财产保全，一审法院于2018年9月9日查封涉案房屋。为证明其担保费支出，吴怡琴提交诉讼保全委托担保合同（显示为吴怡琴与广东合润融资担保有限公司2018年8月22日签订）以及诉保费收据（显示为广东合润融资担保有限公司2018年8月21日开具，金额8000元）。一审法院认为：民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。广州市实行房地产限购政策多年，涉案房屋位于天河区，属于本市限购区域，执行限购政策。吴怡琴签订合同时不具备购买涉案房屋的资格，至开庭日亦不具备购房资格，按生活常理，吴怡琴作为买受人应知悉该政策，另从2015年6月13日签订《存量房买卖合同》的提示信息亦明知该交易风险。当事人签订涉案合同约定“因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件”或指定落户第三人，当事人以三年期限或指定落户第三人的约定实质规避限购政策进行交易，违反有关政策，现双方继续履行存在法律障碍，涉案合同应当予以解除。现吴怡琴诉请要求林华权、林肖将涉案房屋过户至第三人郑伊婷名下，缺乏依据，不予支持。对于规避限购政策，当事人均存在过错，各自承担相应风险。现吴怡琴要求林华权、林肖承担担保服务费，没有合同以及法律依据，不予支持。至于吴怡琴已付款及代为偿还的兴业银行借款的款项，由当事人另循途径处理，本案不作调处。关于诉讼费用，当事人规避限购政策对涉案房屋进行交易，均存在过错，公平负担。第三人兴业银行股份有限公司广州中环支行经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回吴怡琴的全部诉讼请求。一审受理费38000元，由吴怡琴负担19000元，由林华权、林肖负担19000元；保全费5000元，由吴怡琴负担。二审期间，吴怡琴提交新证据。证据1.《在职证明》。证据2.吴怡琴社保缴费记录。证据1、2拟证明：截止至本案二审开庭之日，吴怡琴已经在广州市连续购买了60个月的社会保险，符合广州市房地产限购政策的规定，已具备购房资格。故无论是吴怡琴还是第三人郑伊婷均已具备购房资格，案涉房屋可以继续交易过户，案涉合同继续履行不存在事实和法律上的障碍。证据3.吴怡琴尾号6119农业银行账户流水。拟证明吴怡琴不存在逾期还贷的情况。证据4.吴怡琴尾号2868兴业银行账户流水。拟证明：2018年6月吴怡琴要求林华权配合办理将案涉房屋过户至第三人郑伊婷名下的手续，遭拒绝，遂双方在6月及7月期间就此事进行协商。鉴于双方协商未果，故吴怡琴自2018年8月9日至2020年3月10日期间继续每月于约定的还款时间向林华权支付案涉房屋银行贷款，但林华权均将每月相应的款项退回。证据5.《短信聊天记录截图》。拟证明：林华权在与吴怡琴丈夫的短信沟通中从未提及我方违约的事宜。证据6.《广东华苑物业管理有限公司收款记录》。证据7.《物业管理费发票、收据》。证据8.《生活缴费凭证》。证据9.《电费、生活垃圾处理费发票》。证据10.《燃气费缴费记录》。证据6、7、8、9、10拟证明：案涉房屋交付给吴怡琴后，吴怡琴一直在案涉房屋内居住并按时缴纳物业管理费、电费、生活垃圾处理费、燃气费等生活费用以及各项公摊费用。林华权、林肖发表质证意见如下：证据1证据2真实性予以确认、合法性、关联性不予确认，我方认为该证据与本案无关。证据3真实性、合法性予以确认、关联性不予确认。吴怡琴并无证据证明其向林华权、林肖支付了首期购房款，吴怡琴的该份证据与其在2014年4月12日签订的协议书相矛盾。证据4.真实性、合法性予以确认、关联性不予确认。吴怡琴从未在2018年6月要求林华权、林肖林华权配合将案涉房屋过户至第三人名下，相反林华权在2017年曾多次要求吴怡琴办理过户手续，但吴怡琴一直未予回应。证据5.真实性、合法性予以确认、关联性不予确认。吴怡琴所截图的短信聊天记录只是部分截图，并不能反映真实的客观现象。证据6、7、8、9、10的真实性、合法性予以确认、关联性不予确认。案涉房屋的费用一直从我方账户上支付的。林华权、林肖提交证据如下：林华权与吴怡琴配偶蔡华标2015年8月至2018年8月的短信往来记。拟证明：（1）吴怡琴主张其己多付20万元与事实不符。（2）由于吴怡琴逾期存入供楼款导致了林华权银行征信收到影响。（3）林华权分别于2016年6、7、8月多次询问吴怡琴的户口是否己办妥，催促其办理过户手续，但吴怡琴一直未予回应。（4）直至林华权、林肖发出解除通知前，其更未向林华权提出过要求过户。吴怡琴对上述证据发表质证意见如下：真实性、合法性予以确认、关联性不予确认。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。二审争议的焦点在于应否支持吴怡琴请求将案涉房产过户至第三人郑伊婷名下。双方签订《存量房买卖合同》约定“因乙方原因双方暂时无法进行过户登记，乙方必须在三年内办理申请交易过户登记递件或指定落户第三人”，当事人以三年期限或指定落户第三人的约定实质规避限购政策进行交易，违反有关政策，且案涉房屋买受人未吴怡琴，吴怡琴未完成过户而径直过户至第三人名下，亦违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款“转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，故一审不支持吴怡琴的诉请并无不当，予以维持。在二审期间，吴怡琴取得购房资格并拟变更由其作为过户主体继续履行案涉合同，该请求属于在二审期间变更诉讼请求，该请求的变更将可能影响到民事责任的承担及诉辩焦点的变化。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，当事人在二审期间不能增加独立的诉讼请求或者提出反诉，否则该主张将未经一审审理而直接二审审理后进行判决，违反审级管理，损害当事人的审级利益。同理，二审亦不得变更诉讼请求，故对吴怡琴的该请求亦不予接纳，其可另行起诉主张该诉请。原审第三人郑伊婷在一审法院宣判后向一审法院递交了上诉状，但未在规定的期限内预交案件上诉费。按其自动撤回上诉处理。本院不再另行制作裁定书。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人吴怡琴的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19000元，由吴怡琴负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月十六日书记员 王日平古文娜