辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1219号上诉人（原审原告）：于红，1976年3月11日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽阳辽天置业有限公司，住所地辽阳市白塔区八一街115号。法定代表人：于秋影，系该公司经理。委托诉讼代理人：李哲周，辽宁辽正律师事务所律师。上诉人于红因与被上诉人辽阳辽天置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人于红，被上诉人辽阳辽天置业有限公司的委托诉讼代理人李哲周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于红上诉请求：一、撤销原判，改判辽阳辽天置业有限公司赔偿于红逾期办照违约金149144.79元；二、本案一、二审诉讼费由辽阳辽天置业有限公司承担。事实与理由：1、于红的诉讼请求理应得到支持。商品房买卖合同司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：一商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；二商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；三商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。辽阳辽天置业有限公司出售的商品房为现房。2015年9月24日签订商品房买卖合同，于红一次性支付房款884382元，交纳契税、物业费等，交房入住。依据上述规定，辽阳辽天置业有限公司应从2015年9月24日订立合同之日起90日内即2015年12月24日前为于红办理房屋所有权证。2018年9月3日于红取得房屋所有权证，辽阳辽天置业有限公司逾期办照事实存在，应依法承担违约责任。因为合同没有约定违约金，于红要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，完全符合法律规定，于红的诉讼请求获得白塔区法院初审判决2018辽102民初29号判决的支持。2、商品房买卖司法解释是特别法，买卖合同司法解释是一般法，特别法有规定时优先适用，不再适用一般法。因此，本案应适用商品房买卖司法解释第十八条进行判决，原审和二审发回重审裁定均适用法律错误。对未约定逾期办照违约金计算方式，在司法实践中均按商品房买卖司法解释第十八条规定按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，裁判案例，比比皆是。综上，原判和发回重审裁定，是显而易见的故意错判，故意枉法裁判，恳请二审另行组成合议庭对本案进行公正审理，并支持于红的上诉请求。辽阳辽天置业有限公司辩称:1、2015年9月24日于红与我公司签订商品房买卖合同，于红交付房款884382元，我方交付房屋是事实。2、在双方合同签订时，我方在2015年5月26日即已将办理房屋权属证书的申请工程竣工验收备案材料递交到辽阳市住房和城乡建设委员会的检验部门，并于2015年11月11日取得辽阳市住房和城乡建设委员会辽宁省建设工程规划核实合格证，于2016年11月4日取得辽阳市住房和城乡建设委员会房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书，2017年4月12日取得辽阳市住房和城乡建设委员会辽宁省城市建设档案合格证。我方在出售房屋期间，均是按规定递交相关手续，从2015年5月26日至2017年4月12日已将办理房屋权属证书的材料递交相关审批部门，但由于政府的审批部门业务量大而导致审批时间过长。故此并不是由于我们的原因造成于红在取得房屋后未能取得房屋权属证书。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条2款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中如我方违约，在双方签订《商品房买卖合同》时未约定违约金，可以按损失数额计算违约金。在一审法院审理过程中，于红已明确购买该商品房住宅系居住，从其居住使用状况并无任何损失发生。从法律规定的本意该条款是在出售方违约，造成购买人损失或损失难以计算的情况下适用该条款，损失难以计算是该条款的兜底条款。在于红居住使用期间未发生实际损失，按已付购房款总额计算损失于法无据。4、依据最高人民法院关于充分发挥审判职能作用为企业家创新创业营造良好法治环境的通知法（2018）1号及辽宁省高级人民法院的通知中明确，对于确因政府规划调整、政策变化导致当事人签订的民商事合同不能履行的，应依法支持当事人的请求，推动形成依法保护企业合法权益的良好氛围。通过该通知明确，在不是企业原因造成合同不能履行的情况下，应依法保护企业的合法权益。综上，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确。恳请二审法院查明事实，依据法律驳回于红的上诉请求，维护企业的合法权益。于红向一审法院起诉请求：2015年9月24日，我与辽阳辽天置业有限公司签订商品房买卖合同，向其支付购房款884382.00元，辽阳辽天置业有限公司交付了房屋，但至今也未曾为我办理房屋登记。我认为，辽阳辽天置业有限公司的行为构成违约，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，我要求40%，理由辽天置业有限公司应于2015年12月23日起承担违约责任。请求法院判令辽阳辽天置业有限公司承担从2015年12月23日至2018年9月29日违约责任，赔偿违约金149144.79元（884382×4.35%×1.4×（2+9/12+7/356））。一审法院查明的事实：2015年6月15日，辽阳辽天置业有限公司向辽阳市住房和城乡建设委员会申请工程竣工验收备案。2015年9月24日，于红与辽阳辽天置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，于红购买辽阳辽天置业有限公司开发建设的华御世家小区15幢1单元3层6号、预测建筑面积140.2平方米房屋，商品房单价为每平方米6308.00元，总价款为884382.00元。于红于签订合同当日支付了全部购房款并缴纳了物业费、电梯费等费用，辽阳辽天置业有限公司于当日交付了房屋。2016年11月4日辽阳辽天置业有限公司取得了住房和城乡建设委员会房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。2018年9月30日于红取得房屋所有权证。一审法院认为：于红与辽阳辽天置业有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立的合同，受法律保护，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，在合同没有约定违约金情况下，可按损失数额计算违约金，有损失且数额难以计算时可适用法定违约金计算条款。于红并未举证证明发生实际损失，故其主张按已付购房款总额计算损失，不予支持。判决：驳回于红的诉讼请求。案件受理费3172.00元，由于红负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，于红2015年9月24日与辽阳辽天置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同中只明确双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，没有约定办理房屋登记的期限。于红上诉主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任，根据该规定，在合同没有约定违约金情况下，可按损失数额计算违约金，有损失且数额难以计算时可适用法定违约金计算条款。二审中，于红未提供充分的证据证明其主张，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人于红上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3172元，由上诉人于红负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二〇年七月二十日法官助理侯是羽书记员徐智源