湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2570号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会，住所地湖北省武汉市东西湖区金山大道马池路8号。组织机构代码78931740-X。法定代表人：齐曼，主任。委托诉讼代理人：黄春安，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨东刚，男，1963年12月30日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：朱凡，湖北怡达律师事务所律师。上诉人武汉吴家山台商投资区金银湖生态园管理委员会（以下简称金银湖管委会）因与上诉人杨东刚合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金银湖管委会上诉并答辩称：一、关于杨东刚退出租赁后地上建（构）筑物的补偿和价格问题。1、鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号资产评估报告中，地上房屋和其他附属设施等的建（构）筑物的建安成本明显过高，评估报告完全没有考虑到建（构）筑物的建设、规划许可和用地手续审批问题，也没有考虑到临时设施的申请备案问题。杨东刚在修建上述设施时，根本没有履行必要的相关手续，忽略了金银湖管委会与其之间书面《租赁合同》中“不得兴建永久设施”的约定。在对上述地上房屋和其他附属设施等建（构）筑物的建安成本进行价值评估时，应当充分考虑到该建（构）筑物依约属于临时设施而非永久性设施且应当依法定程序办理备案的实际情况。评估报告以该地上房屋和其他附属设施等建（构）筑物为合法建筑且为永久建筑为前提而给出的评估结论明显与本案实际情况不符。一审判决对金银湖管委会在本案一审时补充提交的《关于金银湖街环湖路畔湖水庄处搭建的建（构）筑物的用地、规划手续说明》、《违法建设限期拆除决定书》及送达回证、《拆除公告存根》及送达回证等材料以超过举证期限为由简单地予以不予采信是极不认真负责的也是极为错误的。上述材料虽然超过了举证期限，但是却是真实存在的，是金银湖管委会在举证期限内没有及时掌握的情况，是能够证明案件基本事实和重要事实的证据材料。国家法律依法保护的是公民、法人和其他组织的合法财产权利，非法的财产权利是不受法律保护的。上述证据材料足以能够证明杨东刚在租赁土地上修建的房屋和其他附属设施等建（构）筑物属于违法建设，且应被限期拆除，而一审判决却置这一重要事实于不顾，仍然以评估报告的结论为依据判决由金银湖管委会承担此部分的赔偿费用，是完全错误的。2、鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号资产评估报告中没有明确市场计价法的具体比较方法和参考依据，对地上附着物如林木等的估价因大部分项目的单价畸高导致评估的实物价值明显与现行市场价值完全不相符合。金银湖管委会辖区范围内其他项目的征地补偿中，也均有林木的补偿项目，其估价结果也远远低于本案中评估单位对同类林木的估价。二、关于杨东刚畔湖水庄的预期经营收益问题。1、鄂华中（评报）字ZC[2018]第ll00074号评估咨询报告中对2018年度畔湖水庄的预期经营收入，评估咨询报告给出的结论为每年72万元，且未扣除杨东刚应承担的相关税费。其所有的依据仅仅是杨东刚的个人陈述和其所作的个人记录，除此之外没有任何其他第三方提供的客观真实的证据能够加以佐证。税收征管部门的查询结论只能证明杨东刚经营的畔湖水庄是小规模纳税人，无法核定其年度经营的实际利润数额。且自从2013年l0月l8日双方签订了退出租赁经营资源《协议书》以后，杨东刚主要在为补偿费用的数额问题与金银湖管委会协商，畔湖水庄的经营基本上处于停止状态，如此巨大数额的预期经营收入从何而来?2、本案在一审审理期间的法庭庭审质证过程中，评估单位出席法庭答疑的工作人员也认为，在计算了杨东刚承租水面的地面建（构）筑物、附着物的补偿费用以后，再又计算预期经营收入，是属于重复计算，因此本项不应当再行重复计算。一审判决根本没有考虑这一实际情况，简单地以评估咨询意见为依据判决由金银湖管委会赔偿杨东刚后7年的预期经营收益损失5040000元不仅是任意使用自由裁量权的明显表现，而且对金银湖管委会而言是极为不公正的。三、关于水域养殖物损失的补偿问题。鄂华中（评报）字ZC[2018]第ll00074号评估咨询报告中，对杨东刚承租的ll0亩水面范围内水域养殖物的价值并未给出具体明确的具体意见，仅仅是列举了一般豢养模式下中产水平、一般豢养模式下高产水平、在垂钓模式下中等密度投放、在垂钓模式下高密度投放四种情形，将选择的权利交还给了法院。但就是一般豢养模式下中产水平的产值31.87万元也明显过高，与金银湖管委会在本案一审庭审时提交的相同地区金银湖管委会所属金泰公司对三名养殖户的渔塘青苗补偿标准也差距甚大，而一审法院没有考虑杨东刚基本停止经营的具体情况，简单地以评估咨询报告中在垂钓模式下高密度投放的标准809.2元作为计算水域养殖物损失的依据根本不能令人信服，也仍然是随意使用法官自由裁量权的典型表现，对金银湖管委会来说也是非常不公平的。综上，请求二审法院撤销原审判决第一、第二、第三项，依法改判驳回杨东刚的全部反诉请求；本案一二审的案件受理费、反诉费、上诉费以及评估费用均由杨东刚负担。杨东刚上诉并答辩称：金银湖管委会以湖泊治理为由要求杨东刚退出剩余全部租赁土地，杨东刚经一审法院做工作，提前退出了全部剩余租赁土地，且金银湖管委会为了让杨东刚提前退出土地，承诺只要评估机构鉴定结果作出，即依法依规对杨东刚进行赔偿和补偿。但时至今日，金银湖管委会没有按照当时的承诺向杨东刚支付任何款项，甚至连劳动力安置费用都不予认可。杨东刚认为：（一）金银湖管委会作为职能管理部门，其在十四年前为了招商引资与杨东刚签订的《土地租赁合同》，其合同提出方为金银湖管委会，合同签订28年的租赁期限是双方真实意思的表示，杨东刚基于28年的长期租赁期限进行农庄的投资和建设及维护，金银湖管委会因为单方原因强行提前解除合同，给杨东刚造成难以预见的严重经济损失，一审中金银湖管委会提出该土地租赁合同超过合同法规定的20年的最长租赁期限，其提出超过部分无效。杨东刚认为金银湖管委会作为合同提供方和职能管理部门，其对签订该部分无效的土地租赁合同是有过错的，而杨东刚是自然人，基于对金银湖管委会、对政府职能管理部门的信任，与金银湖管委会签订了该合同，杨东刚对该部分无效合同的签订是无过错的。杨东刚是实际投资人，现在却成了利益受害人。无论从主观上，还是从客观事实，杨东刚都不可能故意签订所谓的无效合同来坑自己。所以，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。故，本案金银湖管委会对杨东刚剩余租赁年限即l5.5年的预期经营收益均应当予以赔偿。（二）武汉市东西湖区人民政府2017年8月21日会议纪要已经做出明确指示，要求各街道履行属地管理职能，制定解除协议的补偿方案和劳动力安置补偿意见，依法依规给予相关补偿。金银湖管委会不按上级文件指示办理，拒绝对杨东刚方的劳动力进行安置补偿，是不合法，也不合理的。同理，各级政府相关收回土地安置补偿政策都有搬家费的补偿项目，但金银湖管委会拒绝给付，杨东刚认为金银湖管委会并没有按国家政策为老百姓办实事。综上，请求二审法院依法改判1、金银湖管委会赔偿杨东刚预期经营收益损失11160000元；2、金银湖管委会赔偿杨东刚水域养殖物损失l567560元；3、金银湖管委会向杨东刚支付员工安置补偿费637000元及搬家费50000元；4、本案的上诉费用由金银湖管委会承担。一审审理期间，金银湖管委会申请撤回本诉，一审法院口头裁定予以准许。杨东刚向一审法院提出反诉请求：1、判令金银湖管委会支付退出110亩租赁水面建（构）筑物、附着物补偿款计9333300元；2、判令金银湖管委会支付退出110亩租赁水面之预期经营收益补偿款计11160000元（720000元/年×15.5年）；3、判令金银湖管委会支付退出110亩租赁水面之鱼类养殖补偿款计1567560元（3000斤/亩×8元/斤×65.315亩）；4、判令金银湖管委会支付员工安置补偿费637000元（17名员工工作年限为12年，10名员工工作年限为1年，解除劳动合同经济补偿金计算为17人×12个月×3000元/月=612000元，10人×1个月×2500元/月=25000元）；5、判令金银湖管委会支付搬家费50000元整（包含政策性奖励）；6、本案的诉讼费用由金银湖管委会承担。一审法院查明，2005年9月14日，金银湖管委会（出租方、甲方）与杨东刚（承租方、乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于生态园环湖路与工业园东路交叉处的110亩水面（含沿岸面积30亩）出租给杨东刚使用，出租年限为28年（从2005年10月1日至2033年10月1日止）；二、甲方考虑到改善环境的需要，在资金投入为零的前提下，免收乙方前五年的租金，从第六年开始根据土地利用率收取年租金10,000元；三、乙方承租本宗土地必须按双方约定的经营项目（农业休闲山庄）经营不能随意改变土地用途；四、乙方在承租期间如需转租该宗土地使用权，必须经甲方同意方可；五、租赁期间用于经营的地面构筑物、水、电、路等基础设施，由乙方自行投入解决；六、所建项目由乙方规划、设计，不得超出租赁范围，必须符合该区域总体规划；七、乙方不得在租赁土地范围内建设永久性设施（指与经营无关的大中型建筑）。甲方对其所有临时设施在租赁期满后不承担补偿费用；八、乙方在经营期间必须遵照国家有关法律规定合法经营，并保证经营范围内环境卫生，状况良好，并按规定缴纳各项规费；九、乙方的经营应以不破坏当地生态环境为前提，建好连接至园区的排污管网，产生经营的污水、垃圾不得随意排放……十二、合同约定的租赁期满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续完毕，并全部撤除租赁面积内的所有产品和构筑物……十四、在租赁期间内，因不可抗力造成合同不能继续履行，由此造成的经济损失双方互不承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，杨东刚在承租的土地上种植了树木，兴建了建（筑）物、钓鱼平台、道路、水电等基础设施，用于经营养殖、垂钓、棋牌、烧烤、餐饮、住宿等综合性的农业休闲山庄——“畔湖水庄”。2013年10月18日，因金银湖整体规划调整和环湖路扩建改造工程的需要，经双方协商，金银湖管委会（甲方）与杨东刚（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为：一、甲方根据规划和环湖路改造设计要求，通知乙方退出租赁的110亩（含沿岸面积30亩）土地资源，乙方同意退出，同时应向甲方提供客观真实的退地材料，作为租赁资源范围内的退地补偿依据。二、根据环湖路改造建设的需要，甲乙双方共同对环湖路改造工程占用乙方租赁资源范围内的树木、房屋、地面构筑物等进行清点核实、登记造册、签字备案。三、甲方在2013年10月20日向乙方支付人民币3,000,000元，作为乙方退出全部租赁资源补偿费的预付款，乙方应当保证在2013年10月25日前退出环湖路改造工程规划用地，不得影响环湖路改造工程。四、由乙方聘请具有资质的评估公司对乙方租赁的资源范围内的房屋、道路、树木等地面建筑（构）物进行清点、测量、评估。对评估公司出具的评估报告，经甲乙双方认可后，办理资产交接手续，甲方于资产移交完成后的次日，给乙方结清包括环湖路改造已退出资源的全部补偿费。五、对乙方营业中的休闲农庄经营性补偿，双方应本着依法依规、公平合理的原则，进行协商，应于2013年12月31日前达成协议，协议达成三天内，甲方向乙方支付该项费用。甲方与乙方于2005年8月签订的土地租赁合同终止。六、未尽事宜，甲乙双方友好协商，可签订补充协议，作为本协议的组成部分。七、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。协议签订后，金银湖管委会向杨东刚支付了补偿费预付款3000000元，双方亦共同对杨东刚租赁资源范围内的土地、树木、地面建（构）筑物进行了清点，形成了《实物核算清单》。后因双方就补偿费用协商不成，故金银湖管委会未再付款，杨东刚亦未将租赁资源全部移交给金银湖管委会，仅移交了环湖路扩建改造工程拟占用的21.62亩土地及地上附着物，剩余部分仍用于农庄经营。2017年8月3日，武汉市东西湖区湖泊保护与管理领导小组办公室下发东湖管办〔2017〕8号《关于落实中央第三环境保护督察组反馈的东西湖区八个湖泊水质变差问题的整改方案》，指出潇湘海面积10.9公顷，水面使用权属为私人农庄，现主要功能为养鱼，水质变差原因主要来自养殖污染、农业面源污染，并提出整改目标为“潇湘海收回湖泊权属，开展生态养殖”。2017年8月21日，武汉市东西湖区人民政府召开常务会议并形成会议纪要，要求根据中央环保督察组反馈的问题，按照省市关于湖泊水域管理的有关要求，按照时限要求加快推进全区所有湖泊退出养殖工作，各街道要履行属地管理职能，尽快解除与养殖户签订的协议，并制定解除协议的补偿方案和劳动力安置补偿意见，依法依规给予相关补偿。2018年2月5日，金银湖管委会诉讼来院，请求：1、确认其与杨东刚于2013年10月18日签订的《协议书》合法有效；2、判令杨东刚继续履行《协议书》义务，退出并交还租赁资源110亩水面（含沿岸面积30亩）；3、案件受理费由杨东刚承担。审理中，杨东刚提起反诉，反诉请求：1、金银湖管委会支付环湖路改造21.62亩退地补偿之尾款1955697.23元；2、确认其与金银湖管委会于2005年9月14日签订的《土地租赁合同》并未终止，继续履行；3、反诉费用由金银湖管委会承担。一审审理中，金银湖管委会于2018年4月22日向法院申请对杨东刚承租的潇湘海110亩水面（含沿岸面积30亩）（实际面积以测量为准）范围内的地上建（构）筑物及其他地面附着物、水域养殖物等进行资产评估（地上附着物已拆除的部分以双方认可的《实物核算清单》为准），以及对杨东刚经营的畔湖水庄的可预期经营收益进行评估。经双方摇号，确认武汉恒兴源资产评估有限公司为此次法院依法委托的司法鉴定机构。2018年4月25日，为了不影响中央环保督查组反馈问题的整改工作，在鉴定机构对畔湖水庄的实物资产进行实地测量前，经双方协商达成《关于潇湘海环境整治达成的共识》，主要内容为：1、杨东刚同意在2018年4月28日前关闭并停止在潇湘海周边各类餐饮、垂钓等所有行为；2、杨东刚同意将隔离潇湘海水面的堤埂，在东、西两处各开挖30米，与其他湖面相连（需移栽堤埂上的树木112棵），湖泊连通后，其原管理水面里的鱼的损失由法院按规定程序来核定；3、杨东刚将各类餐饮、垂钓等关闭停止后，不得干涉管理单位对潇湘海周边日常环境整治管理工作，并积极配合做好环境整治工作；4、区法院评估结果出来5日内，杨东刚将潇湘海周边建筑物内的物品全部搬离，并将该地块交给管理单位管理，合同及补偿等事宜依据法院判定结果执行。我们积极配合区法院的调查取证和案件审理工作，对以上共识，在诉讼期间共同遵守。2018年4月28日，杨东刚关闭停止餐饮、垂钓等业务，并将案涉鱼塘移交给金银湖管委会。司法评估过程中，因双方当事人对杨东刚承租的生态园环湖路与工业园东路交叉处的潇湘海水域面积有争议，经双方协商一致，法院于2018年5月2日依法委托武汉祥新行勘测评估咨询有限公司对该水域面积进行实际测量，该公司于2018年5月14日出具《测量报告》，测量结果为43543.43平方米（折合65.315亩）。2018年9月6日，杨东刚将其承租土地上的建（构）筑物、地上附着物等全部移交给金银湖管委会。2018年9月30日，武汉恒兴源资产评估有限公司以其因公司内部原因无法完成评估项目为由向法院退案。后法院组织双方再次摇号选定湖北华中资产评估有限责任公司为评估机构。评估期间，湖北华中资产评估有限责任公司来函称，在评估建（构）筑物及附属物的价值基础上，再评估后期经营收益，可能会导致价值重复评估，且因围湖的堤埂已被挖开，农庄内的水域养殖物已无法核实，故建议该部分补偿由双方协商确定，将后期经营收益和水域养殖物的补偿费用不包括在本次评估范围内。法院征求双方意见后，双方一致表示可就后期经营收益和水域养殖物的补偿费用单独出具咨询报告供法院参考。据此，湖北华中资产评估有限责任公司于2019年4月22日向法院出具鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号《资产评估报告》，结论为：杨东刚承租的110亩水面范围内的地上建（构）筑物及其附着物等资产，未申报账面价值，评估值为12333300元（含2013年已拆除的部分）。另于同日出具鄂华中（咨）字ZC[2019]第1100074号《评估咨询报告》，在2018年12月20日评估咨询基准日的咨询意见为：1、关于水域养殖物：①豢养鱼塘中产水平：鱼量约800斤（轮捕轮放经营模式下的每亩年产量），综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用16800元，评估价值318700元；②豢养鱼塘高产水平：鱼量约1200斤（轮捕轮放经营模式下的每亩年产量），综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用16800元，评估价值486400元；③垂钓模式下中等密度投放：鱼量约1400斤/亩，综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用21000元，评估价值566100元；④垂钓模式下高密度投放：鱼量约2000斤/亩，综合批发单价6.42元/斤，捕捞费用29400元，评估价值809200元。2、2018年度预期经营收入评估咨询价值为720000元（未扣除杨东刚应承担的相关税费）。一审审理中，法院依职权向国家税务总局武汉市东西湖区税务局函询如个体工商户2018年度的经营收入为720000元，其所应缴纳的税费金额是多少。该局回函称杨东刚在2018年度向税务机关申报增值税收入336000元，因月申报收入未达到国家规定的起征点标准，故享受免税优惠政策。另查明，根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，自2019年1月1日起，增值税小规模纳税人月销售额未超过100000元，免征增值税。一审审理中，因杨东刚已实际退出并交还租赁资源110亩水面（含沿岸面积30亩），故金银湖管委会申请撤回对杨东刚的起诉，法院口头裁定予以准许。另，评估报告出具后，杨东刚变更其反诉请求如反诉称。因金银湖管委会坚持其辩称意见，本案调解不成。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本案中，金银湖管委会与杨东刚签订的《土地租赁合同》，系双方真实意思表示，但合同约定租赁期限为28年，根据前述法律规定，超过20年的部分无效，法院不予保护。本案中，因金银湖整体规划调整和环湖路扩建改造工程的需要，金银湖管委会拟收回杨东刚承租的潇湘海110亩（含沿岸面积30亩）土地资源，双方经协商后于2013年10月18日对退出租赁资源等问题达成了初步共识并签订了《协议书》，但因双方就退地补偿费用的金额未最终协商一致，导致案涉租赁资源迟迟未移交给金银湖管委会，故而形成本次诉讼。审理中，双方共同确认案涉《土地租赁合同》已于2018年9月6日实际解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，杨东刚有权要求金银湖管委会赔偿因提前解除合同给其造成的损失。关于杨东刚的损失如何认定的问题。本案中，杨东刚主张了五部分损失，主要包括：1、案涉土地上建（构）筑物、附着物补偿款9333300元；2、鱼类养殖补偿款1567560元（3000斤/亩×8元/斤×65.315亩）；3、预期经营收益11160000元（720000元/年×15.5年）；4、员工安置补偿费637000元；5、搬家费50000元整（包含政策性奖励）。综合全案分析，法院对其损失认定如下：1、关于建（构）筑物、附着物的损失问题。杨东刚在承租金银湖管委会辖区内的潇湘海110亩（含沿岸面积30亩）土地资源后，种植树木，兴建房屋、钓鱼平台、道路、水电基础设施等，用于经营休闲农庄。双方于2013年10月18日签订的《协议书》中明确约定，由杨东刚聘请具有资质的评估公司对其租赁资源范围内的房屋、道路、树木等地面建筑（构）物进行清点、测量、评估。对评估公司出具的评估报告，经双方认可后，办理资产交接手续，金银湖管委会于资产移交完成后的次日，给杨东刚结清包括环湖路改造已退出资源的全部补偿费。本案中，杨东刚已于2018年9月6日将租赁资源全部移交给金银湖管委会，根据湖北华中资产评估有限责任公司于2019年4月22日出具鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号《资产评估报告》显示，杨东刚承租的潇湘海110亩水面范围内的地上建（构）筑物及其附着物等资产评估值为12333300元（含2013年已拆除的部分），扣减金银湖管委会已预付的3000000元后，金银湖管委会还应支付的地上建（构）筑物、附着物补偿款为9333300元。2、关于水域养殖物的损失问题。本案中，杨东刚为经营畔湖水庄，在其承租的潇湘海水域中投放了大量的不同品种的成品鱼，用于游客垂钓。为了不影响中央环保督查组反馈问题的整改工作，在鉴定机构对畔湖水庄的实物资产进行实地测量前，双方经协商于2018年4月25日达成共识，将杨东刚隔离潇湘海水面的堤埂在东、西两处各开挖30米，与其他湖泊连通后，其原管理水面里的鱼的损失由法院按规定程序来核定。经现场实测，杨东刚承租的潇湘海110亩土地资源中水域面积为65.315亩。根据湖北华中资产评估有限责任公司出具的《评估咨询报告》显示，垂钓模式下中等密度投放和高密度投放的鱼量分别为约1400斤/亩、约2000斤/亩，65.315亩水域养殖物的评估价值分别为566100元、809200元，因双方对投放的鱼量有争议，但鉴于案涉水域的平均深度达7.3米左右，其水域养殖物应属于高密度投放，杨东刚主张按3000斤/亩、每斤8元计算水域养殖物的损失，法院不予采纳，可参照该《评估咨询报告》中垂钓模式下高密度投放的评估意见酌情认定水域养殖物的损失为809200元。3、关于预期经营损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”另外，双方于2013年10月18日签订的《协议书》亦约定“对杨东刚营业中的休闲农庄经营性补偿，双方应本着依法依规、公平合理的原则，进行协商，应于2013年12月31日前达成协议，协议达成三天内，甲方向杨东刚支付该项费用。”可见，金银湖管委会因提前解除合同给杨东刚造成的损失，既包括直接损失，亦包括预期利益损失。因双方就剩余租赁期限内的预期利益损失未协商一致，一审审理中法院委托湖北华中资产评估有限责任公司对此项进行评估，该公司出具的评估咨询意见为：2018年度经营收入为720000元（未扣税）。杨东刚系个体工商户经营者，属于增值税小规模纳税人，自2019年1月1日起如月销售额未超过100000元，可免征增值税。参照以上标准，法院酌定其预期经营损失为5040000元（720000元/年×剩余租赁期限7年）。4、关于员工安置补偿费及安家费的问题。鉴于双方于2005年9月14日、2013年10月18日签订的《土地租赁合同》、《协议书》中并未约定员工安置补偿费及安家费等费用，杨东刚主张此费用于法无据，法院不予支持。综上所述，金银湖管委会和杨东刚之间签订的《土地租赁合同》解除后，杨东刚有权要求金银湖管委会赔偿因提前解除合同给其造成的损失。因此，对杨东刚要求金银湖管委会支付建（构）筑物、附着物补偿款9333300元的诉讼请求，法院予以支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付预期经营收益补偿款11160000元的诉讼请求，法院在5040000元范围内予以支持，超出部分不予支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付鱼类养殖补偿款计1567560元的诉讼请求，法院在809200元范围内予以支持，超出部分不予支持；对杨东刚要求金银湖管委会支付员工安置补偿费637000元及搬家费50000元的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十九条之规定，判决：一、金银湖管委会于判决生效之日起十日内赔偿杨东刚建（构）筑物、附着物损失9333300元；二、金银湖管委会于判决生效之日起十日内赔偿杨东刚预期经营收益损失5040000元；三、金银湖管委会于判决生效之日起十日内赔偿杨东刚水域养殖物损失809200元；四、驳回杨东刚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费16600元（已减半收取，金银湖管委会已预交），由金银湖管委会负担。反诉案件受理费77770元（已减半收取，杨东刚已预交），由金银湖管委会负担48495元，杨东刚负担29275元。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，关于杨东刚的上诉，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”无论合同双方当事人如何约定，合同条款由谁提供，双方当事人的合意必须在法律规定准许的范围内。人民法院亦只能保护当事人的合法利益，故杨东刚认为超过二十年租期部分的预期经营损失应予赔偿的上诉理由于法无据，本院不予采纳。杨东刚所主张的员工安置费以及搬家费无合同依据，其上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于金银湖管委会的上诉，双方签订的《土地租赁合同》中虽然约定“不得在租赁土地范围内建设永久性设施（指与经营无关的大中型建筑）”。但金银湖管委会并未举证证明案涉鉴定报告中的地上建（构）筑物及其附着物就是《土地租赁合同》中约定的不得建设的永久性设施。而且双方2013年10月18日签订的《协议书》约定“甲乙双方共同对环湖路改造工程占用乙方租赁资源范围内的树木、房屋、地面构筑物等进行清点核实、登记造册、签字备案。由乙方聘请具有资质的评估公司对乙方租赁的资源范围内的房屋、道路、树木等地面建筑（构）物进行清点、测量、评估。”该协议亦已重新约定房屋、地上建（构）筑物及其附着物属于补偿的范畴，故金银湖管委会以《土地租赁合同》中的上述约定以及房屋、地上建（构）筑物建设、规划手续问题作为免于补偿的理由缺乏事实依据。金银湖管委会认为鄂华中（评报）字ZC[2018]第1100168号资产评估报告中，地上房屋和其他附属设施等的建（构）筑物的建安成本明显过高，林木单价评估畸高，但金银湖管委会提交的证据不足以推翻上述鉴定结论，故该上诉理由无证据支撑，本院不予采纳。关于预期经营损失的上诉，本案《土地租赁合同》的解除不应归责于承租人杨东刚，杨东刚主张合同解除导致的直接财产损失和间接经营损失是符合法律规定的。双方2013年10月18日签订的《协议书》亦约定“对杨东刚营业中的休闲农庄经营性补偿，双方应本着依法依规、公平合理的原则，进行协商。”该约定能反映出双方达成合意，就杨东刚的经营性损失一并纳入了补偿的范畴。本案系合同纠纷，只要双方达成的协议或约定不违反法律规定，系双方真实意思表示，就应当遵从合同当事人意思自治原则，那么杨东刚所主张的预期经营损失是符合合同约定和法律规定的。从鉴定报告的陈述看，鉴定部门估算的2018年度预期经营收入主要来源于杨东刚将农庄承包给他人经营收取的承包经营费，可视作租金性质。该收益与现有资产价值并不矛盾。故金银湖管委会认为地上房屋和其他附属设施等的建（构）筑物的补偿费用与预期经营收入属于重复计算损失的上诉理由本院不予采纳。至于鉴定部门所计算的预期经营收入数额是否合理，鉴定部门已将鉴定预期经营收入的困难和风险告知了当事人，原审法院亦征求了金银湖管委会、杨东刚的意见，双方均同意鉴定部门的鉴定方法，故金银湖管委会现上诉认为鉴定部门计算的损失不合理的理由不能成立。原审法院参考鉴定部门的意见来确定预期经营收入的标准并无不当。对于水域养殖物的损失认定，为了不影响中央环保督查组反馈问题的整改工作，双方经协商于2018年4月25日达成共识，将杨东刚隔离潇湘海水面的堤埂在东、西两处各开挖30米，所以鉴定受限于现场条件的影响。就该情况鉴定部门、原审法院、金银湖管委会、杨东刚都进行了充分的沟通，鉴定部门给出的估算结果是符合客观事实的。原审法院结合现有证据，考虑到现状，参考评估咨询报告酌情认定的水域养殖物损失亦无不当，本院予以维持。综上所述，金银湖管委会、杨东刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97958元，由金银湖管委会负担33200元、杨东刚负担64758元。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年七月十六日书记员 陈喜兰