新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书                              （2020）兵10民终49号    上诉人（原审被告）：苏世桂（曾用名苏世贵），男， 1963年12月22日出生，住新疆北屯市。   委托诉讼代理人：苏志鹏（曾用名苏志平，苏世桂之子），1987年11月17日出生，住新疆北屯市。   被上诉人（原审原告）：北屯新建旅客运输有限责任公司，统一社会信用代码916590057383787719，住所地北屯市工业园区火车站北兴路客运站。   法定代表人：朱亚军，董事长。   委托诉讼代理人：颜丹丹，新疆兰河律师事务所律师。   上诉人苏世桂因与被上诉人北屯新建旅客运输有限责任公司（以下简称新建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初982号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人苏世桂的委托诉讼代理人苏志鹏、被上诉人新建公司的委托诉讼代理人颜丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   苏世桂上诉请求：1.撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初982号民事判决，在查清事实的基础上依法改判。2.一、二审诉讼费用由新建公司承担。事实和理由：上诉人租赁的房屋转租后用于经营乐翻天儿童乐园、儿童保健等项目。上述经营项目对安全性能要求高，在相关证件不齐的情况下无法正常营业。因新建公司未提供适租的房屋，致使房屋在租赁期间无法使用。依据《合同法》相关规定，新建公司应减免一年租金。上诉人承租的地下室东侧第二间房屋常年翻水，管道阻塞，无法正常使用，租金应予扣减。上诉人承租房屋的周边房屋租金低于涉案房屋租金，租金应随行就市相应扣减。   新建公司辩称：1.其与苏世桂签订房屋租赁合同约定用途为商店商场使用，苏世桂将房屋转租并用于经营娱乐和儿童设施已违反合同约定。2.其交付苏世桂的房屋符合质量要求，在房屋消防验收前，苏世桂承租的房屋一直在经营使用，并无损失。上诉人要求扣减租金的理由不成立。   新建公司向一审法院起诉请求：要求苏世桂支付租金 865 578元并承担案件受理费、保全费。   一审法院认定的事实：2012年年底，苏世桂与北屯旅客公司协商租赁新客运站地下室3间房屋事宜，并交纳定金50 000元，后抵作租金。2013年12月17日，北屯旅客公司的法定代表人王建新与苏世桂签订《房屋租赁合同》，约定北屯旅客公司将其所有的坐落于新客运站（第十师客运站）地下室，建筑面积1200㎡的3间房屋出租苏世桂，每年租金270 000元；租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日；租赁用途商场、超市、餐饮广场；北屯旅客公司允许苏世桂对租赁房屋进行装修或改善、增设他物；北屯旅客公司同意苏世桂将承租的房屋进行转租；在租赁期间发生的一切费用由苏世桂承担。苏世桂向北屯旅客公司交纳租金100 000元。北屯旅客公司向苏世桂交付地下室房屋3间。   2014年1月6日，北屯旅客公司的法定代表人王建新与苏世桂签订《房屋租赁合同》，约定北屯旅客公司将其所有的坐落于新客运站（第十师客运站）一层，建筑面积201.33㎡的房屋4间出租苏世桂，约定每年租金150 000元；租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日；租赁用途商业；北屯旅客公司允许苏世桂对租赁房屋进行装修或改善、增设他物；北屯旅客公司同意苏世桂将承租的房屋进行转租；在租赁期间发生的一切费用由苏世桂承担。当日，北屯旅客公司向苏世桂交付一层4间房屋。苏世桂同意租金从2014年1月1日起开始计算。2014年年底，苏世桂陆续向北屯旅客公司交纳租金270 000元。   苏世桂于2015年陆续交纳租金150 000元、2016年陆续交纳租金153 873元、2017年陆续交纳租金150 000元、2018年陆续交纳租金130 000元、2019年陆续交纳租金239 708元，累计交纳房屋租金1 243 581元。   苏世桂承租新客运站地下室房屋3间和一层房屋4间后，将地下室东侧第一间房屋用于其经营立买批发超市，其余6间房屋陆续转租，其中地下室东侧第二间房屋用于经营乐翻天儿童乐园，地下室东侧第三间房屋用于经营美的电器，一层东侧第一间房屋用于经营福利彩票，东侧第二、第三、第四间房屋用于经营儿童蛋糕、儿童保健、儿童游泳活动的尚欣生活馆。2014年春节过后，上述房屋陆续开门营业。   2014年3月11日，北屯旅客公司向第十师公安局消防支队申请整体工程的消防验收，2014年9月26日消防验收合格。2014年10月3日，苏世桂从北屯旅客公司处收到新客运站的建设工程消防验收合格材料后，即向相关部门申请办理营业执照。2014年11月，苏世桂领取其经营超市的营业执照。   2014年6月底，北屯旅客公司对其所有的新客运站大楼进行外墙立面改造，至当年10月底完工。   2018年4月1日，经苏世桂同意，北屯旅客公司将出租苏世桂的一层东侧第1间房屋出租贺明媛，租赁期从2018年4月1日起至2023年3月31日，年租金10 000元，约定苏世桂租赁此房屋2018年4月1日至2018年12月31日期间租金7 500元予以扣减。   2019年3月22日，北屯旅客公司、北屯得仁公共交通有限公司合并整合至新建公司，同时注销北屯旅客公司、北屯得仁公共交通有限公司，北屯旅客公司债权债务由新建公司承继。   一审法院认为，合同纠纷首先须确认合同的效力。第十师客运站大楼属于人员密集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，在投入使用前应当通过消防验收，属于法律强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。该司法解释却将违反法律关于房屋使用条件强制性规定的情形归为承租人可单方解除合同的情形。关于房屋租赁合同的效力应当适用专门性司法解释的规定，租赁房屋在投入使用前未通过消防验收并非合同无效情形。故苏世桂与北屯旅客公司签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订，属合法有效合同，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。苏世桂租赁房屋的用途为商业用途，北屯旅客公司未向苏世桂提供消防验收手续材料，直至2014年10月3日苏世桂才取得建设工程消防验收合格材料，已构成违约，导致苏世桂租赁的房屋不能充分发挥物本身的价值。苏世桂虽然有时营业，但不能开展正常营业且时间较长，苏世桂因此遭受的损失较大，且在2014年合同履行过程中，苏世桂无违约行为，故对苏世桂要求扣减租金的抗辩理由，该院予以支持，按北屯旅客公司承担55%的赔偿责任，即174 041.10元（420 000÷365×275×55%）。2014年6月底，北屯旅客公司对其所有的新客运站大楼进行外墙立面改造，至当年10月底完工，对苏世桂的营业亦有影响，苏世桂要求扣减租金的抗辩理由，该院予以支持，该院酌定按北屯旅客公司承担30%的赔偿责任，即42 000元（420 000÷12×4×30%）。综上，苏世桂尚需支付租金632 877.90元 （2 100 000元－1 243 581元－174 041.10元－7 500元－42 000元）。北屯旅客公司已注销，新建公司承继其债权债务，故新建公司要求苏世桂支付尚欠租金632 877.90元的请求，该院予以支持，超出部分不予支持。苏世桂关于地下室东侧第二间房屋常年翻水，无法营业，应扣减该房屋所占面积5年租金的辩解，未提供充分证据证明，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：苏世桂于该判决生效之日起二十日内向北屯新建旅客运输有限责任公司支付租金632 877.90元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12 530元、减半收取计6 265元、诉前保全费3 020元，合计9 285元（新建公司已预交），由北屯新建旅客运输有限责任公司负担1 200.61元，苏世桂负担8 084.39元。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一审判决扣减上诉人苏世桂承租房屋租金的数额是否适当。   上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履约。根据一、二审查明的事实，被上诉人未向上诉人提供手续齐全的适租房屋，导致上诉人承租的房屋在2014年1月至10月未能充分发挥房屋本身的商业价值，被上诉人存在过错；2014年6月至10月，被上诉人对新客运站外墙立面进行改造，对上诉人的经营亦有影响。2014年1月至10月上诉人承租的房屋虽然未办理消防手续，但处于营业状态，亦有实际经营收入，一审法院结合以上酌情对上诉人承租的房屋租金进行适当扣减比例并无不当，本院予以确认。上诉人主张应减免一年租金420 000元的意见，依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张其承租的地下室东侧第二间房屋常年翻水，无法营业，租金应予扣减的意见，未提供充分证据证实，本院不予支持。上诉人主张承租房屋租金高于周边房屋租金，其承租的房屋租金应扣减的意见，因出租房屋面积不同，房屋间数不同，位置不同，致使租金价格不同符合常理，且房屋租金是双方自愿协商的结果，上诉人的该项主张，与本案不具有关联性，本院不予支持。   综上所述，上诉人苏世桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10 128.78元，由上诉人苏世桂负担。   本判决为终审判决           审  判长  徐  雷   审  判  员    蓝 文 瑜   审  判  员  刘 文 胜       二〇二〇年七月十六日       法  官  助  理  毛 文 冰   书  记  员  张  裴      1