安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终1952号 上诉人（原审被告）：牛学芹，女，1970年10月20日出生，汉族，住安徽省五河县。 被上诉人（原审原告）：五河县房地产管理局，住所地安徽省五河县城关镇大桥路金贸园南门对面，统一社会信用代码12340322748926954Q。 法定代表人：黄杰，该局局长。 委托诉讼代理人：邓衍璐，安徽淮光律师事务所律师。 上诉人牛学芹因与被上诉人五河县房地产管理局房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初4464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 牛学芹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回五河县房地产管理局的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决牛学芹向五河县房地产管理局支付房屋租金112901元是错误的。双方没有签订租赁合同，一审法院仅凭双方签订的《拍卖规则》、《拍卖成交书》、《特别规定》的规范性文件作出判决，缺乏事实和法律依据。双方没有进行实际面积交付，203房屋牛学芹一直没有取得使用权，被案外人侵占使用至今，且牛学芹是使用期间对所租赁的房屋丈量，总面积与拍卖面积相差18个平方米左右。二、一审法院判决牛学芹支付拍卖佣金6201元及20670元履约保证金错误。五河县房地产管理局没有按照拍卖程序与牛学芹签订房屋租赁合同，违约在先，其次双方没有进行租赁房屋的交接，再次就是租赁房屋的面积有误差，所以牛学芹不应该承担履约保证金和拍卖佣金。 五河县房地产管理局辩称：一、虽然没有签订租赁合同，责任在于牛学芹，依据竞拍规则牛学芹应当在取得竞拍权十日内签订合同，牛学芹一直不愿意和五河县房地产管理局签订合同。二、本案标的物竞拍前就是牛学芹实际在使用，竞拍后已经占有了该标的物。牛学芹明知标的物现状，不存在相差18平方米的问题。一审判决是正确的，牛学芹上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 五河县房地产管理局向一审法院起诉请求：一、判令牛学芹履行《拍卖成交确认书》及《拍卖规则》、《特别规定》等拍卖文件规定的义务，支付房屋租金112901元，履约保证金20670元；二、判令双方签订正式《房屋租赁合同》；三、判令牛学芹承担违约责任，除不予退还竞租保证金外，还应按租金总额为基数，从2018年5月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至还清时止；四、诉讼费由牛学芹承担。 一审法院查明事实：2018年4月，五河县房地产管理局委托安徽省中正拍卖有限公司对五河县花木王、河东安置小区门面房租赁使用权进行拍租，牛学芹作为竞租人参与竞租活动，经过拍租程序，牛学芹取得五河县花木王安置小区35号楼103、203、105、205门面房租赁使用权。2018年4月25日，牛学芹在拍卖成交确认书上签字确认，对于《拍租规则》和《特别规定》，牛学芹均予以签字确认。但房管局与牛学芹之间未签订书面的租赁合同。拍卖《特别规定》中载明：“三、本次拍租的租赁使用权期限为三年，租金按年计价，三年租金一次性付清”；“五、竞租成交后，租赁权买受人须在10个工作日内与委托人签订《租赁合同》，并将全部款项(包括三年租金总额、三年租金总额10％的履约保证金、三年租金总额3％的拍卖佣金及其他款项)打人指定账户。如因租赁权买受人单方面原因逾期未能与委托人签订租赁合同，即视为违约，租赁权买受人参加竞租时缴纳的竞租保证金将不予退还”。但涉及违约责任的具体内容，双方及拍卖《特别规定》中均无书面约定。 一审法院另查明，案涉103、203、105、205门面房经竞拍后三年的房屋租金为206700元，牛学芹已向拍卖公司交纳保证金1万元和租金10万元。 一审法院认为，五河县房地产管理局委托拍卖公司对案涉门面房租赁使用权进行拍租，牛学芹作为竞租人参与竞租活动，并经过拍租程序，取得了案涉门面房的租赁使用权，牛学芹即应按照拍卖的相关规定向房管局支付房屋租金。案涉门面房经竞拍后，三年的房屋租金为206700元，牛学芹已交纳租金10万元，下欠房屋租金106700元未予支付，且履约保证金20670元和拍卖佣金6201元，牛学芹亦未支付，故对于五河县房地产管理局主张牛学芹应支付房屋租金112901元（含拍卖佣金6201元）及履约保证金20670元的诉讼请求，应予以支持。五河县房地产管理局请求法院判令牛学芹与其签订正式的房屋租赁合同，因缔结合同系双方当事人完全自愿，且合同的内容亦由双方平等协商确定，故对五河县房地产管理局的该项诉讼请求，不应予以支持。五河县房地产管理局请求牛学芹承担违约责任，即：以租金总额为基数，从2018年5月9日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失至还清时止。因双方及拍卖《特别规定》中对违约责任内容均无具体的书面约定，对五河县房地产管理局的该项诉讼请求，亦不应予以支持。牛学芹辩称，五河县房地产管理局交付的房屋与拍卖的房屋实际面积不一致，因案涉房屋系按门牌号整体拍卖租金，且牛学芹亦未提供相关证据证明拍卖的房屋面积与实际面积不一致，举证不能的不利后果，应由其自行承担，故对牛学芹该辩解意见，不应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、牛学芹应支付五河县房地产管理局房屋租金112901元（含拍卖佣金6201元）及履约保证金20670元，合计133571元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回五河县房地产管理局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2971元，由牛学芹负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实部分，牛学芹认为203房屋未清空交付，105房屋的面积不够。同时，牛学芹对一审查明的其余事实无异议。五河县房地产管理局对于一审查明事实无异议。经审查，本院对于一审查明的事实予以认定。 综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：牛学芹是否应向五河县房地产管理局支付房屋租金112901元（含拍卖佣金6201元）及履约保证金20670元。 本院认为，本案中，牛学芹已通过竞拍取得案涉房屋承租权，并实际占用房屋，故其应当按照拍卖成交确认书、拍卖记录、拍卖特别规定等拍卖文件的规定向五河县房地产管理局支付房屋租金、履约保证金等费用。牛学芹上诉主张其没有取得203房屋的使用权、房屋实际使用面积与拍卖面积存在差距。经审查，五河县房地产管理局提交了视听资料证明已将案涉房屋实际交付给牛学芹，牛学芹对该证据的内容不持异议。牛学芹庭审陈述意见亦表明，在竞拍房屋前其已通过转租取得了103号、203号房屋的租赁权益。据此，应当认定竞拍时牛学芹已实际控制案涉全部房屋，拍卖成交后五河县房地产管理局无必要再履行交付手续。至于203号房屋的实际占用人是否向牛学芹支付房租、按约履行租赁合同，属于另外的法律关系，牛学芹可依法主张权益，但不能以此为由拒绝向五河县房地产管理局支付租金等费用。关于面积差的问题，拍卖文件所载的拍卖标的仅列明了房屋所在位置与房屋编号，并未注明具体面积。拍卖特别规定中明确载明，拍卖标的以实际现状为准，拍卖人、委托人声明不对房屋的面积、质量、内部结构等承担瑕疵担保责任。竞买人应事先到现场仔细查看，一经应价，即承认拍品现状，如因情况不清造成后果，责任自负。据此，牛学芹作为竞买方，应当在充分了解房屋位置、结构、面积等情况后再行竞买，且竞买时牛学芹已经实际控制案涉房屋，理应清楚房屋结构面积等情况，其上诉主张房屋实际使用面积与拍卖面积存在差距，无事实与法律依据，本院不予采信。 关于租金数额的问题。根据查明事实，牛学芹除已交纳了10万元租金外，还交纳了1万元竞租保证金。拍租规则第五条规定，竞租成功后竞租保证金冲抵拍卖佣金后余额充抵租金。据此，计算本案欠付租金、拍卖佣金时应以该1万元进行充抵，牛学芹欠付五河县房地产管理局租金数额应为（206700-100000）-（10000-6201）=102901元。拍卖《特别规定》虽然规定，买受人单方面逾期未能与委托人签订租赁合同，视为违约，竞租保证金不予退还。但拍卖成交后，租赁合同即依法成立，同时，在判令牛学芹向五河县房地产管理局履行承租方主要义务（支付租金、履约保证金）的情况下，将竞租保证金予以充抵为宜。 综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初4464号民事判决； 二、牛学芹于本判决生效后十日内向五河县房地产管理局支付房屋租金102901元及履约保证金20670元，合计123571元； 三、驳回五河县房地产管理局的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2971元，由牛学芹负担2749元，由五河县房地产管理局负担222元；二审案件受理费2971元，由牛学芹负担2749元，由五河县房地产管理局负担222元。 本判决为终审判决。 审判长  吴公礼 审判员  李 艳 审判员  胡松涛 二〇二〇年七月二十日 法官助理唐红艳 书记员蔡轶男 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。