湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终230号上诉人（原审被告）：郭良军，男，1960年1月6日出生，汉族，湖北省潜江市人，职工，住潜江市。委托诉讼代理人：徐宗江，湖北章华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张喜平，男，1973年4月13日出生，汉族，湖北省潜江市人，湖北省纤维检验局潜江分局职工，住潜江市。委托诉讼代理人：王向阳，男，1967年5月12日出生，汉族，湖北省潜江市人，退休公务员，住潜江市。上诉人郭良军因与被上诉人张喜平返还原物纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2019）鄂9005民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭良军上诉请求：撤销原判，改判驳回张喜平的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1.张喜平通过购买方式获得涉案房屋登记产权证的纠纷正在潜江市人民法院审理，尚无判决结果。如果购买合同经判决确认无效，涉案房屋的产权证将被依法撤销；2.张喜平通过与潜江市农业机械有限责任公司（以下简称农机公司）签订虚假合同才取得涉案房屋的产权证书，涉案房屋一直由郭良军占有、使用、收益，张喜平购买后未实际获得涉案房屋；3.张喜平及共有人付克文与案外人关舜签订的租赁合同不能作为认定房屋占用费的依据，郭良军于2018年8月18日与农机公司签订了门店租赁合同，应依该合同履行。张喜平答辩称，1.郭良军所称正在诉讼的房屋不是本案涉案房屋，本案涉案房屋的买卖合同真实有效并已履行完毕；2.张喜平与关舜的房屋租赁合同已经履行，应作为认定房屋占用费的依据；3.郭良军所称其与农机公司签订的门店租赁合同是虚假的。请求驳回上诉，维持原判。张喜平向一审法院起诉请求：1.判令郭良军支付2018年9月1日至2019年9月30日的房屋占用费43300元；2.立即腾退所占用的房屋；3.本案诉讼费由郭良军负担。一审法院认定的事实：张喜平于2018年8月2日向农机公司购买位于潜江市××号的临街综合楼一楼房屋（共16间，含本案诉争房屋编号112号），并付清全部购房款，2018年11月2日完成产权变更登记手续。2019年8月30日，张喜平向郭良军发出《告租户书》，要求郭良军支付房屋占用费及限期腾退占用房屋，郭良军书面回复称：双方诉争的房屋存在产权争议，尚在诉讼中，对张喜平的产权人身份不予认可。一审还认定，本案诉争的编号为××号的房屋，自2001年起至目前状态，一直由郭良军承包经营或租赁经营，租金已交至2017年12月底。2018年11月2日，张喜平及共有人付克文，将同批房屋中编号为101号的房屋租给关舜，合同约定年租金为4万元。一审法院认为，张喜平通过购买的方式获得涉案房屋，并完成产权转移登记手续，应推定其为房屋所有权人，依法享有对该房屋的占用、使用、收益、处分等权利。张喜平要求郭良军腾退诉争的房屋并支付相应的房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。张喜平提出参照同地段、同用途、同批次的其他房屋的租赁价格计算房屋占用费的请求，合理合法，予以支持。郭良军提出的涉案房屋的产权存在争议，且尚在诉讼中的抗辩，因未提供相关证据，且与查明事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第（四）项、第十九条之规定，判决：一、郭良军应于判决生效后十日内腾退位于潜江市××号的临街面综合楼一楼房屋（编号为××号），并交付给张喜平；二、郭良军向张喜平支付2018年9月1日至2019年9月30日期间的房屋占用费43300元。上列具有金钱给付内容的事项，应于判决生效后五日内履行完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费883元，减半收取441.5元，由郭良军负担。二审期间，郭良军提交了六份证据。证据一：潜江市人民法院（2019）鄂9005民初327号民事裁定书复印件，证明与本案涉案房屋相关的其他房屋的案件已被裁定中止审理，本案也应当中止审理；证据二：潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2830号民事裁定书、2830号民事判决书复印件各一份、本院（2019）鄂96民终906号民事裁定书复印件一份，证明包括本案涉案房屋在内的16间房屋涉及的确认房屋买卖合同纠纷案件正在审理中，本案应当以该案审理结果为准；证据三：关舜出具的租金说明复印件一份，证明关舜是迫于无奈才以4万元的高额年租金租赁涉案房屋，张喜平一审提交的其与关舜签订的租赁合同不能作为认定房屋占用费的依据；证据四：周和平与关舜签订的租赁合同复印件三份，证明101号房屋是原承租人周和平（原农机公司股东）租赁给关舜，2016年3月1日至2019年2月28日的年租金为16000元；证据五：证人郑某的证言，证明郭良军在一审提交的其与农机公司于2018年8月18日签订的门店租赁合同的真实性；证据六：本院（2020）鄂96民终108号民事裁定书一份，证明农机公司与杨雨晴于2018年10月21日签订的《房屋不动产买卖合同》是无效合同，该合同涉及涉案16间房屋中的105号房屋，故本案112号房屋的房屋买卖合同和登记手续无效，张喜平的诉讼请求没有事实和法律依据。张喜平提交了四份证据。证据一：中国农业银行存款业务凭条一份，证明2018年11月22日，关舜向付克文的账户存入4万元用于缴纳101号房屋租金；证据二：张喜平与农机公司于2018年9月14日签订的《房屋不动产买卖合同》，证明张喜平通过拍卖的方式，购买了农机公司所有的16间房屋；证据三：张喜平与农机公司于2018年10月21日签订的《房屋不动产买卖合同》，证明在履行证据二所涉房屋买卖合同过程中，合同当事人对合同履行方式和交付方式进行了变更，变更为将房屋直接交付给张喜平、付克文等8名实际购买人；证据四：中国农业银行的交易明细流水一份，证明涉案16间房屋是由张喜平、付克文、樊孝珍、樊琼珍、杨雨晴、宋杰、向雪柔、卢艳艳等8人集资购买。本院认为，郭良军提交的证据中，潜江市人民法院（2019）鄂9005民初327号民事裁定书与本案缺乏关联性，不予采信；潜江市人民法院（2019）鄂9005民初2830号民事裁定书、2830号民事判决书不是生效法律文书，不予采信；本院（2019）鄂96民终906号民事裁定书及（2020）鄂96民终108号民事裁定书，具有真实性、合法性、关联性，予以采信，但上述民事裁定书并未判决涉案《房屋不动产买卖合同》及登记手续无效，对郭良军的证明目的不予采纳；对于关舜出具的租金说明复印件，因关舜未出庭作证，无法确认其真实性，不予采信；周和平与关舜签订的租赁合同复印件三份与本案不具有关联性，不予采信；郑某的证言不能证明在张喜平购买涉案房屋后，郭良军与农机公司仍存在租赁关系，不予采信。张喜平提交的证据中，中国农业银行存款业务凭条具有真实性、客观性、合法性，可以证明关舜向付克文交纳4万元租金的事实，予以采信；农机公司与张喜平签订的《房屋不动产买卖合同》具有真实性、合法性、关联性，予以采信；中国农业银行的交易明细流水能够证明张喜平、付克文等人出资购买涉案房屋的事实，予以采信。二审查明，农机公司于2000年改制为民营企业。改制时，郭良军承包了该公司所有的位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼112号门面房从事经营，双方形成了房屋租赁合同关系，但未签订书面合同，租金为一年一缴，房屋租金缴纳至2018年3月31日。2018年6月28日，农机公司在《潜江日报》上发布售房公告，欲将其所有的位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼门面房向社会竞价整体出售。2018年6月30日，农机公司发出书面告知书，告知包括郭良军在内的所有承租人上述门面房将整体出售，以12000元/㎡为底价竞价出售，竞价最高者取得购买权，在2018年7月2日至7月18日之内进行购买登记，同时应交付竞价保证金350万元。张喜平参与竞买并于2018年7月2日交付竞价保证金350万元。2018年8月2日，张喜平以648万元的价格竞得上述房屋的购买权。2018年9月14日，农机公司与张喜平签订了《房屋不动产买卖合同》，约定农机公司以648万元的价款将其所有的上述临街面综合楼一楼门面房（建筑面积为539.95平方米）出让给张喜平。同日，张喜平向农机公司缴清了余款298万元，该公司亦于同日向其会计科科长许志梅出具授权委托书，授权其办理上述不动产的转移变更登记手续。2018年10月21日，农机公司与张喜平就上述不动产中的112房屋签订了《房屋不动产买卖合同》，约定：“一、甲方出让的上述商铺建筑面积为34.42平方米，共有宗地面积为14.39平方米，不动产产权证号为：鄂（2018）潜江市不动产权第0009160号。二、甲方出让的上述不动产单价为7800元/㎡，总价款为268476元。三、乙方在签订本合同当日付清全部购房款，甲方及时向一方交付不动产产权证书等办理不动产变更登记的相关资料，并以此作为不动产已经交付的依据。同时甲方协助一方办理不动产变更登记。办理变更登记的相关税、费以及土地出让金等各种款项，均由乙方全部负担”。此后，张喜平按该价款缴纳了相关税费，将112号房屋的产权变更登记至其名下。2019年6月24日，潜江市税务局稽查局以农机公司在转让其所有的上述临街16间房屋时通过虚假的纳税申报不缴或者少缴增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税等为由作出潜税稽罚[2019]69547号税务行政处罚决定书，对该公司处以罚款。二审另查明，付克文分别于2018年7月2日通过银行转账向张喜平转款250万元，同年9月14日通过银行转账向张喜平转款229万元，共计转款479万元；其中部分款项系案外人向雪柔、宋杰、樊琼珍、杨雨晴等人向付克文转款后，付克文再向张喜平转款。以上款项用于集资购买农机公司位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼门面房。2018年11月2日，农机公司与张喜平办理了涉案112号房屋的产权变更登记手续，张喜平取得（2018）潜江市不动产权第009830号不动产权证。2018年11月2日，张喜平及共有人付克文将上述房屋中编号为101号的房屋租赁给关舜，合同约定年租金4万元，同月22日，关舜向付克文银行账户存入4万元。本院认为，本案二审双方当事人争议焦点为：1.张喜平是否有权向郭良军主张返还涉案房屋；2.如张喜平有权主张返还房屋，原判关于涉案房屋占用费的认定是否适当。关于张喜平是否有权向郭良军主张返还房屋的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，张喜平已经向农机公司付清了位于潜江市园林办事处××号的临街面综合楼一楼112号房屋的购房款，原所有权人农机公司基于其真实意思表示将该房屋产权变更登记至张喜平名下，张喜平已取得涉案房屋所有权，有权向郭良军主张返还涉案房屋。关于原判对涉案房屋占用费的认定是否适当的问题。本院认为，张喜平提交了《旺铺租赁合同书》、银行存款凭证，可以证明涉案房屋同地段当年其他房屋租赁价格为年租金4万元，原判以该租赁价格为标准认定房屋占用费，并无不当。综上，郭良军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费883元，由郭良军负担。本判决为终审判决。审判长  陈先锋审判员  别瑶成审判员  杨艳荣二〇二〇年七月十三日书记员  赵 明