上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民再19号抗诉机关：上海市人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：王甲。委托诉讼代理人：王乙。委托诉讼代理人：赵伟荣，上海济铭律师事务所律师。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴甲。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：戴某某。申诉人王甲因与被申诉人吴甲、戴某某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终7756号民事判决，向上海市人民检察院第一分院申请监督，该院提请上海市人民检察院抗诉。2019年4月10日，上海市人民检察院作出沪检民（行）监［2019］31000000027号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年5月21日作出（2019）沪民抗8号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上海市人民检察院指派检察员江某出庭。申诉人王甲的委托诉讼代理人王乙、赵伟荣，被申诉人吴甲、戴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市人民检察院抗诉认为，吴甲、戴某某迟延支付人民币122万元（以下币种相同）房款事实客观存在；王甲确曾同意推迟办理过户手续，但从未表示过放弃追究违约责任；吴甲、戴某某迟延支付122万元房款，王甲主张赔偿合法有据。生效判决鉴于合同继续履行已无障碍，从维护交易稳定考虑，判决合同继续履行，有其合理性，但对王甲有关赔偿金主张，未综合考量本案讼争起因、双方前期对违约责任问题沟通不明以及当时房价上涨的客观事实，公平认定双方责任，合理平衡双方利益，简单以吴甲、戴某某不构成根本违约，驳回王甲全部赔偿金诉请，适用法律有误，实体判决不公。王甲同意检察机关抗诉意见，又称，其卖房是为了置换；同意适当延缓时间办理交易过户，却始终没有放弃合同约定的追究对方违约责任的权利。请求撤销原一、二审判决，改判由对方赔偿自己因为买卖无法完成造成的损失146万元，并支付按照总房价20%计算的违约金40.8万元。再审庭审结束后，王甲又向本院递交变更诉讼请求书，请求变更再审诉讼请求为：1、撤销一、二审判决、本院（2017）沪民申188号民事裁定以及长宁区人民法院（2017）沪0105民初25104、25107号民事判决；2、解除系争购房合同，系争房产权利恢复至王甲名下，如吴甲、戴某某愿意继续购买系争房产，则按当前市场价350万元计补足差价146万元给王甲；3、吴甲、戴某某支付违约金40.8万元；4、吴甲、戴某某支付过失造成王甲房屋置换不成而实际支付给下家的违约金35万元；5、吴甲、戴某某支付王甲用于委托他人说服房屋出售方延长交易日而实际支出的公关费20万元；6、一、二审诉讼费用及房产保全费由吴甲、戴某某承担；7、吴甲、戴某某支付系争房产强占费，自2019年6月起，按每月市场租金6000元计算至实际归还日或者实际支付房屋差价146万元当日止；8、吴甲、戴某某退回由长宁区人民法院强行从王甲账户划扣的系争房产租金和房产交易个人所得税共计10万元及其按同期银行贷款利率，自2019年6月起至实际支付日止的利息；9、吴甲、戴某某赔偿强行霸占系争房产内的家用电器设备、衣裤鞋帽、珠宝饰品、纪念币钞、字画等损失；10、退回一、二审诉讼费和房产保全费10万元并按银行同期贷款利率，自2016年6月15日起至实际收到止的利息；11、吴甲、戴某某、长宁区人民法院、上海市第一中级人民法院共同支付王甲精神损害赔偿金15万元。被申诉人吴甲、戴某某答辩称，王甲认可其要求延期交易的短信就是认可延迟支付尾款、同意变更合同，其没有违约，无需赔偿。请求维持一、二审判决。2016年3月16日，原告吴甲、戴某某夫妇向上海市长宁区人民法院起诉请求：判令被告王甲继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，将涉讼房屋所有权过户至原告名下；要求被告承担延迟履行违约金，自2016年1月30日起至判决生效之日止，以204万元为本，按日万分之三计算。王甲反诉请求：判令解除上述合同；判令原告吴甲、戴某某夫妇支付违约金40.80万元。上海市长宁区人民法院一审认定：两原告吴甲、戴某某系夫妻关系。2015年11月22日，原告吴甲、戴某某（乙方）与被告王甲（甲方）通过上海好年华房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，由乙方受让甲方自有的涉讼房屋，该房屋建筑面积52.97平方米，转让价款204万元。合同附件三约定，乙方于2015年11月9日支付定金5万元，于2015年11月30日前付首付款77万元，以银行贷款方式支付剩余房款122万元。合同第六条约定，甲、乙双方确认于2015年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续……。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2016年2月29日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。……查验后甲方将房屋钥匙交付乙方为房屋转移占有的标志。同时第九条第三款约定：乙方未按合同付款协议约定期付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15天后乙方仍未付款的，乙方应向甲方支付15天的违约金，并且甲方有权单方面解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿金责任，赔偿额为总价款的20％，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于违约金的赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十条第三款约定：甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15天后甲方仍未交付的，甲方应向乙方支付15天的违约金，并且乙方有权单方面解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还向乙方支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款（一）第3条约定，乙方于签订本合同5个工作日内备齐贷款材料，并办理银行贷款申请手续。……若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款未保证本合同约定的额度，则乙方应与甲方按照合同规定日期，共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并与交易中心出具受理单当日，以现金补足不足部分或全部支付现金。否则乙方应按照本合同第九条之约定承担违约责任。原告于2015年11月9日支付定金5万元，于合同签订当日，通过银行转账方式支付首付款77万元，于合同签订次日，向中国工商银行上海市分行长宁支行申请贷款122万元。自合同签订次日至2016年1月4日，原、被告之间无任何联系。2016年1月5日，原、被告之间开始有通话和短信往来联系,原告向被告通报正在催银行工作人员加紧对贷款的审批，被告表示“多谢”。同月21日，原告短信通知被告贷款明日审批通过，被告回复“好的太棒了”和“年前希望能拨款”。在原告告知其审批出来后20个自然日放贷款，其回复“审批出来后快的话一周多一点，希望能顺利点就好”和“我也知道你们很努力，感谢”。同月25日，原告与申请贷款银行签订了个人购房借款/担保合同，贷款金额为122万元。同月26日上午9时55分，被告发短信问原告何时办理过户？原告回复约被告同月29日上午去办理过户。被告回复“好”。原告告知其贷款审批已通过，催银行早日放贷。被告回复“先要过户好等产证下来之后才能放款，这个周期又不知道需要多久了”、“审核太久了，这么长时间人家都放款了”。同日12时51分，被告短信原告“我们约好2015年12月31日去办理过户手续，尾款1月中旬付，我订的房子，约好今天付首付款180万，由于你的房款迟迟没有付，造成我无力支付，出售方视我违约，给我造成50万损失。现我只能追究你的违约责任，我们解除合同。你赔偿我违约金40万元。”原告未同意被告解除合同的提议，仍约被告于次日上午9时去办理过户。被告于当晩21时32分再次向原告提出要求原告对其进行补偿的新方案，原告仍未能接受，也提出了两个继续履行合同的解决方案，被告也未予接受。涉讼房屋最终未能办理过户。2016年2月，被告委托律师致函原告，要求解除房屋买卖合同，并要求原告支付逾期付款违约金及合同总价款20％的赔偿金。原告遂提起诉讼。原、被告确认，房屋中介公司于2016年2月下旬将原、被告签订的网签合同撤销备案。另查，原告向上海市长宁区人民法院提出诉前保全的申请，2016年3月14日，该院作出裁定，查封了被告名下的涉讼房屋。上海市长宁区人民法院一审判决：一、原告（反诉被告）吴甲、戴某某与被告（反诉原告）王甲就上海市长宁区虹古路XXX弄XX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同继续履行；被告（反诉原告）王甲应于判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）吴甲、戴某某办理前述房屋的产权变更登记手续，将前述房屋的产权变更登记至原告（反诉被告）吴甲、戴某某名下；原告（反诉被告）吴甲、戴某某应在取得前述房屋的房地产权证之日起十日内支付被告（反诉原告）王甲房款1220,000元；二、驳回原告（反诉被告）吴甲、戴某某的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王甲的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉前财产保全费5,000元，由被告（反诉原告）王甲负担。本诉案件受理费23,344元，因适用简易程序，减半收取计11,672元，由被告（反诉原告）王甲负担。反诉案件受理费3,710元，由被告（反诉原告）王甲负担。王甲不服一审判决，向上海市第一中级人民法院上诉请求：撤销原判第三项，依法改判支持上诉人原审中要求吴甲、戴某某支付违约金40.80万元的反诉诉请。事实与理由：在签订《上海市房地产买卖合同》后上诉人和房产中介多次提醒被上诉人抓紧办理银行贷款审核事宜，按约定时间办理过户，上诉人急等银行放款去支付置换房屋的购房余款。但到合同约定的截止日，被上诉人的贷款申请还是未获银行审批通过，直接影响上诉人房屋置换，双方通过电话沟通，在被上诉人同意以现金方式全额支付购房款的前提下，上诉人同意适当延期几日办理过户。2016年1月5日在被上诉人并没有现金付清购房余款的情况下，上诉人电话通知被上诉人要求解约并要追究被上诉人违约责任，在被上诉人再次承诺去筹款并在2016年1月27日前参照市场价现金付清购房余款后，上诉人有条件承诺在放宽时间至1月27日前去办理过户。然至约定日期，被上诉人通知上诉人说贷款审核通过了，要求上诉人配合去办理过户，而只字不提用现金付款的承诺，被上诉人背信弃义的行为严重损害了上诉人的权益，直接导致上诉人不能按时支付置换房屋余款，造成违约，35万元诚意金被没收，置换房屋的愿望化为泡影，损失惨重，因此被上诉人理应支付上诉人违约金，并赔偿上诉人新增的200万元房屋置换成本，请求二审依法改判。上海市第一中级人民法院二审查明：一审法院认定事实无误。上海市第一中级人民法院二审认为：上诉人王甲与被上诉人吴甲、戴某某就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且于法不悖，故双方均应按约恪守。而在履约过程中，吴甲、戴某某因银行贷款收紧、贷款申请未能在合同约定的2015年12月31日前获得审批通过，但吴甲、戴某某经与王甲沟通后，王甲知晓上述情况而未表异议，也未追究吴甲、戴某某的违约责任，尤其是在2016年1月26日还主动询问吴甲、戴某某何时可以办理过户手续，足以证明王甲同意吴甲、戴某某在银行贷款审批通过后再予办理房屋过户手续，双方就此达成一致意见，之后吴甲、戴某某银行贷款申请获得通过，在此情况下，吴甲、戴某某不构成根本违约，双方仍应继续全面履行合同。现王甲主张其对上家违约造成损失要求吴甲、戴某某承担，但在吴甲、戴某某不构成违约的情况下，王甲依据合同关系要求合同相对人赔偿损失没有合同依据、法律依据；同时，王甲也没有提供充分确凿证据证明其已实际遭受损失，因此，王甲该上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。原审在认定本案基本事实的情况下所作的判决并无不当，依法维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27,054元，由上诉人王甲负担。围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据和事实认定如下：二审法院查明的事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点是：申诉人王甲是否有权追究被申诉人吴甲、戴某某的违约责任。本院再审认为，申诉人王甲与被申诉人吴甲、戴某某就涉讼房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。由于系争房屋付款需通过贷款完成，故涉讼的《上海市房地产买卖合同》中仅约定了定金与首付款支付日期，合同《补充条款（一）》也仅约定：“若乙方未申请办理贷款或申请的贷款未获审批通过或贷款保证本合同约定的额度，则乙方应与甲方按照合同规定日期，共赴房地产交易中心办理交易转让过户手续，并于交易中心出具受理单当日，以现金补足、不足部分或全部支付现金。否则乙方应按照本合同第九条约定承担违约责任”，对于贷款支付日期、贷款延迟获批情况下如何付款、如何承担违约责任等则未明确。合同履行过程中，吴甲、戴某某夫妇在获知贷款办理可能迟延时即与王甲协商，双方同意将过户日期调整至2016年1月29日，但对于尾款付清日期与相应的违约责任等仍未作进一步补充。故在吴甲、戴某某的银行贷款申请获批通过的情况下，王甲反悔不愿办理过户手续，并要求吴、戴两人承担违约赔偿责任，缺乏合同依据与法律依据，原一、二审据此驳回王甲的违约赔偿请求，并无不妥，本院予以维持。至于申诉人王甲于再审庭审后提出的其余诸项诉讼请求，因超出了原审诉讼请求范围，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款之规定，判决如下：维持上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终7756号民事判决。原一、二审诉讼费用及诉前保全费用的负担不变。本判决为终审判决。审 判 长 沈盈姿审 判 员 朱蔚云审 判 员 陈 岚二〇二〇年七月一日法官助理 刘 霞书 记 员 刘 霞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人另行起诉。