江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10980号上诉人（原审原告）：宋开通，男，1983年1月26日生，汉族，住江苏省金坛市经济开发区。委托诉讼代理人：刘仁杰，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪礼君，江苏法德东恒（江北新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王艳会，女，1986年7月3日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：沈东鹏，江苏衡鼎律师事务所律师。原审第三人：南京乐房房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道紫御东方花园02栋102室。法定代表人：吕冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：马士营，男，1983年4月2日生，汉族，南京乐房房产经纪有限公司员工，住江苏省南京市浦口区。上诉人宋开通因与被上诉人王艳会、原审第三人南京乐房房产经纪有限公司（以下简称乐房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋开通上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。1、乐房公司虽是案涉合同相对人，但与本案没有利害关系，一审法院追加其为第三人没有法律依据。2、案外人李某,4在本案中没有作为证人出庭作证，接受质询，一审法院直接采信其陈述违反法律规定。二、一审法院认定被上诉人借名买房，且上诉人对此知晓系认定事实错误。1、如果存在借名买房的事实，则应当是实际购房人，也就是被上诉人支付购房款，事实上被上诉人仅支付了两万元定金，上诉人还予以退还了。2、被上诉人与李某,4存在亲戚关系，不能排除共同出资买房的可能，也无法排除串通虚构借名买房来逃避赔偿责任，一审法院仅凭还贷流水及二人的陈述，即认定借名买房是错误的。3、一审法院认定上诉人对借名买房一事知晓证据不足，且违背常识。上诉人并不关心以谁的名义买房，也无必要知晓，只需拿到售房款。三、一审法院举证责任分配错误。被上诉人主张借名买房，负有举证责任，一审法院要求上诉人举证否定的事实，违反证据规则。一审法院认定双方当事人之间合同发生变更，但并未明确具体变更的内容。四、被上诉人存在违约行为。被上诉人依照合同约定应于2017年8月5日前办理贷款手续，但其并未履行。王艳会辩称，一审法院审理程序合法，认定事实正确，适用法律恰当，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。乐房公司述称，请求二审法院依法裁判。宋开通向一审法院起诉请求：1、判令王艳会向宋开通支付双倍定金40000元；2、判令王艳会赔偿宋开通其他损失117350元；3、判令王艳会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月30日，宋开通（甲方）、王艳会（乙方）、乐房公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：宋开通将其所有的位于中山，建筑面积64.63平方米的房屋出售给王艳会，房屋售价为1436000元。乐房公司派马士营经纪人负责该房产的居间活动，在委托期间内办理所委托的事项。甲、乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币20000元。乙方办理纯商贷款，所需相关费用乙方自行交纳。甲、乙双方应于2017年8月5日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按照银行需求提供相关材料，如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任，如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款，贷款下款以银行房款的时间为准。乙方借给甲方人民币600000元，贷款预审通过后三个工作日内，由丙方陪同甲、乙双方共同前往房产局查询房屋权属状况，在确认该房屋无其他影响交易的权利限制后，三方共同到银行办理还款解押手续，甲方在接到银行通知后3个工作日内必须到银行将他项权证领出并办理抵押注销手续，如解押后因不可抗力致使该合同不能履行的，甲方应在10个工作日内将所有已收取的款项返还给乙方。甲、乙双方约定于解押注销后三个工作日内办理产权送件手续。双方约定于下款后三个工作日内甲方腾空房屋，办理房屋交接手续，逾期按150元/天向乙方支付滞纳金，乙方不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担，乙方于房屋交付当日支付给甲方房款人民币50000元。三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同的约定提供必要的文件和配合，造成三方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，约定违约金为双倍定金及全额中介费作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。签订合同当日，王艳会支付宋开通购房定金20000元。宋开通将宁房权证鼓转字第××号房屋所有权证、宁鼓国用（2015）第13027号土地使用权证及钥匙交予乐房公司。2017年10月27日，宋开通（甲方）、案外人李某,4（乙方）、南京美富房地产经纪有限公司（丙方）签订《南京市存量房交易合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市鼓楼区中山的房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋建筑面积64.63平方米,不动产权证书号为鼓转字第××号。甲，乙双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为2100000元，其中含定金20000元，尾款50000元。甲、乙双方经协商一致，同意采取资金监管进行交易，对付款方式和付款期限约定如下：甲、乙双方同意将部分房款560000元，不存入监管账户，双方商定于贷款审批通过3个工作日由甲、乙双方自行给付。甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币1470000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2017年8月2日前与贷款银行签订借款合同。同时委托银行将贷款资金全部划入住房置业担保机构设立的存量房交易结算资金监管账户。若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起10日内筹款补足。甲方同意乙方自留尾款50000元，不存入监管账户，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于下款后三个日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于贷款审批后三个工作日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。宋开通在该合同落款“甲方”处签名，李某,4在“乙方”处签名。2017年10月16日，宋开通（甲方）、李某,4（乙方）签订“补充协议”，约定：甲乙双方协商，由大道金服出资垫资1370000元，其中含解押款600000元，600000元垫资费用由乙方支付，其余770000元垫资费用进件后由甲方支付，770000元垫出当日，甲方将204000元返还乙方代理人王艳会，由于甲方急用钱，故大道金服提议，找第三方出资，十天费用甲方支付六成，乙方支付四成。特此约定！宋开通在“甲方”处签字，“乙方”处签有李某,4王艳会代，“见证方”马士营。宋开通庭审中提交以下证据：1、南京市存量房交易合同，证明双方就涉案房屋达成买卖合意，合同约定了房屋价款、定金、价款支付方式、贷款办理、违约责任等；2、定金收条，证明王艳会签订合同后于2017年7月30日、31日向宋开通支付定金20000元，后在合同不能履行后在收条上注明收到退回的定金。3、收据，证明合同签订后宋开通将办理过户手续的不动产证件原件交给乐房公司，积极履行合同。4、中介费收据、招商银行流水，证明宋开通于2017年8月7日与常州人王中群签订房屋买卖合同，支付了相关费用。5、借条，证明因王艳会没有及时按合同约定支付房款，到了宋开通与王中群约定的合同付款时间只能向他人借款500000元支付王中群房款，产生利息12562元；6、常州市存量房交易资金监管协议，证明宋开通与王中群存在房屋买卖关系，双方在履行合同过程中就房款的支付及贷款手续按政府要求签订协议；7、中国银行转账回单，证明2017年10月27日宋开通向王中群支付房款190000元；8、解约协议书、招商银行流水明细，证明宋开通与王中群于2017年8月7日签订房屋买卖合同，因宋开通未及时支付房款，双方于2017年11月3日书面解约，约定宋开通向王中群支付违约金50000元及宋开通因此遭受的损失情况；9、中介费转账记录、招商银行流水明细，证明宋开通于2017年11月9日-10日分别支出中介费12000元。王艳会对证据1予以认可；对证据2真实性、合法性、关联性认可，并陈述该证据也证明双方依约履行房屋买卖的事实，但宋开通并未退还定金20000元，不能达到其证明目的；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，并陈述该证据证明了双方积极促成交易；对证据4、5、6三性不认可，并陈述宋开通与王中群是否达成交易的合意王艳会并不知悉，宋开通作为完全民事行为能力人，其应当自行承担其行为的法律后果，且此证据与本案无关；对证据7真实性、合法性认可，但关联性不认可，与本案无关；对证据8三性不认可，与本案无关；对证据9真实性、合法性认可，关联性不予认可，与本案无关。乐房公司对宋开通提交的证据1、2、3的真实性认可，对证据4的真实性不予确认，对证据5、6、7、8、9的真实性表示无法确认。王艳会庭审中提交以下证据：1、补充协议，证明涉案房屋为宋开通与案外人李某,4、王艳会交易的事实，宋开通对借名李某,4的事实知晓并认可及房屋垫资解押交易的事实；2、王艳会与宋开通短信通讯记录，证明王艳会为实际出资购买人，宋开通知晓并认可寻找担保公司垫资及双方签订比实际成交价1436000元更高价格的买卖合同用于贷款及因征信不好导致房屋交易缓慢的事实；3、李某,4银行卡流水，证明王艳会为实际出资购买人，涉案房屋的银行抵押贷款每月还款8060.01元均由王艳会出资支付的事实。4、王艳会银行卡流水，证明王艳会为实际出资购买人，涉案房屋的购房款项资金往来均由王艳会与宋开通互相交付的事实及涉案房屋的银行抵押贷款每月还款8060.01元均由王艳会出资支付的事实；5、房屋交易税费、个税及工本费的银行卡交易凭证、银行卡及税收缴款书、收据凭证。证明涉案房屋2017年10月27日办理缴税过户的费用由王艳会缴纳，王艳会为实际购房人的事实。6、情况说明，证明涉案房屋交易的过程及实际购买人为王艳会的事实。7、不动产权登记证，证明借名李某,4与王艳会达成了房屋交易。8、中国电信股份有限公司南京分公司的通用机打缴费凭证。证明17327737890为王艳会所有，宋开通在另案起诉中，诉状中李某,4的联系电话为该号码，证明宋开通对于借名买房予以认可并知悉。宋开通对证据1真实性认可，但不认可证明目的，并陈述该协议是宋开通将房屋卖给李某,4的过程中因抵押事宜签订的，并不是本案的房屋买卖合同的补充协议；对证据2真实性认可，并陈述该短信记录不能反映出王艳会所述的知晓借名买房的事实，可以看出王艳会不能及时支付房款，宋开通一直催促的事实；对证据3、4、5真实性无异议，但陈述其对该流水并不知情，李某,4如何还贷与宋开通及本案无关，王艳会与李某,4之间是否存在借名买房宋开通不知情；对证据6真实性、合法性均不认可，属于证人证言，应当以当庭陈述为准；对证据7真实性、合法性、关联性均认可，证明因王艳会无法完成贷款及过户的手续，宋开通不得不将房屋售予他人；对证据8真实性认可，并陈述该证据只能反映该号码账户名为王艳会，在2019年4月5日该账户收取50元话费，不能反映该号码的实际使用人就是王艳会本人，且该号码由李某,4书写，宋开通对此不知情，不能反映宋开通知晓借名买房的事实。乐房公司对王艳会提供的证据均予以认可，并陈述其通过南京美富房地产经纪有限公司打印的网签合同知道王艳会借名李某,4买房的事实，之前乐房公司与南京美富房地产经纪有限公司一直有合作关系，宋开通与李某,4签订的两份合同均由乐房公司居间签署，宋开通应当知道李某,4系王艳会的嫂子，在签贷款时见过面，故宋开通是知道王艳会借名买房的事实的。乐房公司陈述双方在涉案房屋买卖过程中均不存在违约行为。庭审中，宋开通陈述涉案房屋已过户在李某,4名下，但李某,4一直未收房。王艳会陈述其名下有两套房，因政府限购政策，故需借名买房，签订合同时已告知宋开通以其嫂子李某,4名字购房，涉案房屋已交付，王艳会已装修。本案在审理过程中，李某,4到庭陈述：王艳会系其小姑子，因王艳会买不了房子就用其名义购买，其只签订了合同，签合同时王艳会也在场，补充协议上的字不是其所签，是由王艳会签的，房款也是王艳会出的，后续事项均由王艳会办理，其与宋开通去房产局办理过户手续时，王艳会也去的。一审法院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，宋开通、王艳会及乐房公司签订的《南京市存量房交易合同》系三方真实意思表示，三方应按约履行。庭审中，王艳会陈述其名下有两套房，因政府限购政策，故需借名买房，后其借用李某,4名义买房，为此王艳会提供了补充协议、短信通讯记录、乐房公司出具的情况说明等证据证明宋开通知晓并同意王艳会借名买房的事实。宋开通陈述其不知晓王艳会以李某,4名义买房的事实，但对王艳会提交的证据未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，且乐房公司亦陈述宋开通知道王艳会借名买房。综合庭审查明事实及证人李某,4证言，一审法院认为宋开通、王艳会于2017年7月30日签订的《南京市存量房交易合同》后经双方确认发生了变更，王艳会提交李某,4银行卡流水、王艳会银行卡流水、房屋交易税费、个税及工本费的银行卡交易凭证、税收缴款书等证据证明其按合同约定履行了相应的义务，且乐房公司陈述双方在涉案房屋的买卖过程中均不存在违约行为。故宋开通主张王艳会违约，要求王艳会支付双倍定金40000元及赔偿其他损失117350元缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。一审法院据此判决：驳回原告宋开通的诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，宋开通明确其主张王艳会存在违约行为，系违反双方及乐房公司所签订合同中“甲、乙双方应于2017年8月5日前共同去贷款银行办理贷款签字手续……如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款”约定，认为王艳会既未及时办理贷款亦未按约定自筹资金补足房款。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，宋开通、王艳会及乐房公司于2017年7月30日签订的《南京市存量房交易合同》约定宋开通将案涉房屋出售给王艳会。2017年10月27日，宋开通又与案外人李某,4、南京美富房地产经纪有限公司签订《南京市存量房交易合同》，约定宋开通将案涉房屋出售给李某,4。宋开通主张两份合同完全独立，第二份合同系在王艳会违约后，其将案涉房产再次出售，其现依据第一份合同主张王艳会的违约责任。但根据已查明的事实，宋开通与案外人李某,4于2017年10月16日，即双方房屋买卖合同签订前即签订了《补充协议》，并约定了由第三方垫资解押的事宜及款项负担。王艳会代理李某,4在该协议上签名，见证方为乐房公司此前为王艳会、宋开通提供经纪服务的工作人员马士营。结合王艳会在一审中提供的银行流水及第三人乐房公司的陈述，一审法院认定宋开通、王艳会于2017年7月30日签订的《南京市存量房交易合同》经双方确认后发生了变更，并无不当。因名义购房人及购房款支付方式均发生了变化，宋开通以王艳会未按原合同约定于2017年8月5日办理贷款并在不能下款十日内自筹资金补足房款为由，主张王艳会违约，无事实和法律依据，本院不予支持。宋开通虽坚持主张李某,4购买案涉房屋与王艳会无关，系另一法律关系，但其对2017年10月27日合同履行及贷款办理情况均表示不清楚，对与李某,4签订的补充协议及协议中相关款项数额均未能合理解释，其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，宋开通的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448元，由上诉人宋开通负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇二〇年七月十三日书记员  郭旭冬