河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8440号上诉人(原审原告)：雷翠萍，女，汉族，1984年10月14日出生，住青海省湟中县共和镇萱麻湾村105。委托诉讼代理人：韦建，河南荣元律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：河南炎晖商业管理有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号升龙环球广场1206号。法定代表人：史桂梅。上诉人雷翠萍因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、河南炎晖商业管理有限公司（以下简称炎晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。雷翠萍上诉请求：1、请求撤销郑州市二七区人民法院作出的(2019)豫0103民初18529号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人德润公司、炎晖公司承担。事实与理由:一、涉案合同不能解除无事实和法律依据。2018年8月6日雷翠萍与德润公司签订的一份《商品房买卖合同》(编号为18004204898)，雷翠萍支付了房款80000元，并在售楼部缴纳了购买该房的平台服务费143215元。该合同约定，交房时间为2018年10月31日前。逾期超过60日，买受人有权解除合同，并于30日内退还全部已付款和承担己付款1％的违约金。德润公司既不交付房屋，又不支付租金补贴，严重违反二项合同义务，导致雷翠萍合同目的不能实现，达到了解除合同的法定情形。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，德润公司应当书面通知雷翠萍，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，德润公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，雷翠萍有权拒绝交接。根据合同相对性，德润公司应当对雷翠萍履行交房义务，书面通知雷翠萍并交付相关证明文件。即便雷翠萍与星润公司签订《托管经营协议书》，那也是雷翠萍与星润公司之间的约定，德润公司无权在不告知雷翠萍的情况下，直接将涉案房产交付星润公司。雷翠萍从来没有收到德润公司书面交房通知，也没有见到任何证明文件。同时，在购买商铺时，德润公司出具《销售政策告知函》，承诺自雷翠萍支付首付房款之日起至商场实际开业之日止(交房日期为2018年10月31日，交房之日即为商场开业之日)，按1800元/月标准支付租金补贴。德润公司实际上负有二项合同义务，第一是按约定交付商品房并为雷翠萍办理产权证，第二是按1800元/月向雷翠萍支付租金补贴至商场实际开业之日止。雷翠萍未收到任何交房通知，德润公司2018年10月31日之前的租金及补贴从未支付。德润公司既不交付房屋，又不支付租金，严重违反二项合同义务，致使雷翠萍合同目的不能实现，合同解除条件已经成就。一审法院认定德润公司将雷翠萍的房屋托管给星润公司，并且已经完成交付。雷翠萍并不认可已经完成了交付，对此不知情，也没有委托任何人代为交付。德润公司与星润公司之间的托管协议，对于雷翠萍没有约束力。何况德润公司也未提交与星润公司签字确认的交房手续。实际真正的交房日期比约定的交房时间晚，超过解除合同约定的两个60日。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具(2019)020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2＃楼已办理竣工验收备案手续，备案日期为2019年3月29日，而合同约定的交房时间为2018年10月31日前。显然德润公司已经逾期交房构成违约，超过60日雷翠萍有权解除合同。一审认定的施工期限遇到市区级地方政府的通知书，不属于法律法规规定的不可抗力情形。政府的“蓝天行动冻土令”是为了社会公共利益，并不是鼓励德润公司违约的事由。二、炎晖公司的平台服务费不退还无事实和法律依据。雷翠萍与炎晖公司签订的房屋购买服务协议实为居间服务合同，炎晖公司收取的平合服务费(房屋购买服务费)143215元实为佣金。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用，《房地产经纪管理办法》第十八条第二款规定，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。炎晖公司无权收取雷翠萍平台服务费，应当返还该费用并支付利息。收取的服务费，实为郑州市房管局重点打击的“电商费、会员费、信息咨询费”，这些费用是开发商与电商的合作模式，通过在网签合同约定的价款之外加价出售房屋，或者价外收取服务费、团购费、信息咨询费等费用，属于不明确、不合理、不合法的费用，是物价管理部门重点对房地产领域监管打击的对象，也是房地产主管部门监管的范畴。这部分费用就不应该收取，不属于法律保护的对象。被上诉人德润公司、炎晖公司未到庭，未答辩。雷翠萍向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告德润公司所签订的《商品房买卖合同》（编号为18004204898）；2．判令被告德润公司退还维修基金1475元和原告房款80000元（以房款80000元为本金，从2018年8月6日按年利率6％标准计算利息，计算至全部付清之日）；并判令被告炎晖公司退还平台服务费143215元；3．判令被告德润公司向原告支付因其逾期交房违约金800元；4．判令诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月31日，原告雷翠萍向被告炎晖公司交纳150000元，被告炎晖公司出具加盖公章的收据一份：兹收到雷翠萍交来红星国际广场B4-043购房款150000元，收款人处签名为段高平。2018年8月6日，被告德润公司作为出卖人与买受人雷翠萍签订《商品房买卖合同》（合同编号：18004204898），合同约定的主要内容为：雷翠萍购买德润公司开发的位于二七区大学路西、南三环南2幢4层4342号商品房，用途为商业服务；该商品房的单价为20998.99元／㎡，建筑面积22.68㎡，总金额为476257元；买受人于2018年8月6日支付246257元，剩余金额230000元办理商业贷款，约定付款时间为2018年9月6日。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年10月31日前。商品房交付时应符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3．由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定。出卖人逾期交房的违约责任是：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件一、二、三、四等。商品房买卖合同签订当日，原告向被告德润公司缴纳80000元及维修基金1475元，并与被告德润公司签订《借款协议书》一份，约定的主要内容是原告向德润公司借款166257元（即原告所购房屋首付款不足部分），借款期限为自商品房买卖合同签订之日起两年内，原告需在2018年12月31日前一次性足额偿还以上借款。当日，被告德润公司向原告出具加盖其财务专用章的收据三份，金额分别为1475元、80000元和166257元。购房合同签订当日，原告雷翠萍（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场），该协议约定的主要内容为：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年10月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。关于商铺收益协议约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托管收益：第一年、第二年收益按协议约定的第一年租金保底即4楼90元／㎡／月×12个月×实测面积、第二年租金保底即4楼100元／㎡／月×12个月×实测面积计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80％返还客户，20％作为商场运营管理费用，计算公式为：商铺的年税前收益=商铺面积／商场总面积×整楼收益×商铺所在楼层加权系数×80％［注：4楼加权系数为0.81，商铺面积为购买商铺的建筑面积，整楼收益（不含临街商铺）由第三方会计事务所核对后公布，商场总面积不含临街商铺，涉及相关税费按政策各自承担］。本协议中的合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。商铺每个自然年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。2018年9月6日，被告德润公司出具《关于“红星国际广场”2号楼商场托管方面告知函》，与本案相关内容为：为保障购房人的利益，根据购房人签订《商品房买卖合同》条款中约定交房日期为2018年5月1日，且交房之日即为商场开业之日；我公司将从2018年5月1日起按合同约定计算购房人租金收益，并于2018年4月30日起停止商铺开业前租金补贴。租金标准按《托管经营协议》约定计算，2018年年度租金将于2019年3月31日之前由托管公司结算并发放购房人账户。注：凡未按相关协议及合同约定“按时交款”或“按揭款到账”客户，不享有以上“租金补贴、前两年核定的应收租金”收益。2019年4月16日，郑州市城乡建设局出具（2019）020号《政府信息公开告知书》，称德润公司开发的红星国际广场2#楼已办理竣工验收备案手续，备案日期2019年3月29日。2019年6月25日，郑州星润房屋租赁有限公司出具证明，主要内容为：为了保障购房人权益，我公司于2018年5月1日（商品房买卖合同约定的交房日期）按照德润公司的要求，开始向购房人发放托管经营协议约定的租金收益，同时根据托管协议书的约定，应视为德润公司已于2018年5月1日向购房人交房。部分购房人未领取租金收益，是因其未按照托管协议书的约定缴纳税费导致的，应当自行承担责任。在本案审理期间，被告德润公司向该院提交郑州市人民政府于2017年9月22日下发的郑政文（2017）178号《郑州市人民政府关于印发郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案及配套方案的通知》及2018年8月8日二七区建设局房建工程和市政道路工程停工通知书等证据，证明本案所涉的红星国际广场在建设期间因环保等因素存在较长时间的停工情况。一审法院认为，原告雷翠萍与被告德润公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。原告未按合同约定缴纳全部购房款存在违约，被告德润公司未在合同约定的交房期限内交付符合约定条件的房屋亦存在违约，双方应当各自承担相应的责任。但原告在与被告德润公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订《托管经营协议书》，约定原告所购买的房屋由德润公司直接向郑州星润房屋租赁有限公司交付，而郑州星润房屋租赁有限公司自2018年5月1日起向符合条件的购房人发放租金收益，可以证明托管经营已实际履行，被告德润公司未在合同约定的交付期限内交付符合约定房屋的行为，不影响原告签订《商品房买卖合同》目的的实现，故对原告请求确认本案《商品房买卖合同》已解除的主张，该院不予支持。关于原告所主张与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。对原告请求判令被告德润公司支付延期交房违约金的主张，因房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年10月31日前将符合交付条件的商品房交给原告，如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期；被告德润公司也提交了有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据。而被告德润公司与原告签订合同是在2018年10月22日，但实际于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，被告德润公司在签订合同时应当预见到存在逾期交付符合约定条件房产的情况，其仍与原告约定2018年10月31日交房，故被告德润公司存在过错，应当承担违约责任，原告主张判令被告德润公司支付违约金800元不违反法律规定，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告雷翠萍违约金800元；二、驳回原告雷翠萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670元，由原告雷翠萍、被告河南德润置业有限公司各负担2335元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，雷翠萍在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定自合同生效起，雷翠萍同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时雷翠萍予以协助，星润公司的签收行为对雷翠萍具有法律效力。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。雷翠萍称该托管协议书其本人不知情，雷翠萍的委托诉讼代理人陈述是雷翠萍的丈夫所签。因同日“雷翠萍”签署了案涉《商品房买卖合同》、《借款协议书》、《托管经营协议书》等多份文件，雷翠萍称其对《托管经营协议书》不知情，不应受该《托管经营协议书》约束的理由不能成立。在雷翠萍与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象是星润公司，雷翠萍的权益可以依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，雷翠萍以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合雷翠萍与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对雷翠萍提出的解除与德润公司所签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人雷翠萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人雷翠萍负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月十七日书记员  李唯丽