河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执复226号 复议申请人（异议人）：卢某生，男，1977年8月27出生，汉族，住石家庄市无极县。 委托代理人：张哲，河北冀华律师事务所律师。 申请执行人：石家庄恒世海纳印务有限公司，住所地石家庄市鹿泉区上庄镇大车行村工业园区2号路河北庄正工贸有限公司院内，统一社会信用代码：9113018510439549XF。 法定代表人：薛广驹，该公司总经理。 委托代理人：张振龙，河北明杰律师事务所律师。 被执行人：河北科技报社（河北省科学技术传播中心），住所地石家庄市富强街92号，统一社会信用代码：12130000401703807A。 法定代表人：李树宝，该报社社长。 委托诉讼代理人：刘立雄，河北林平律师事务所律师。 复议申请人卢某生不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108执异63号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 裕华法院查明，2018年5月16日石家庄市裕华区人民法院作出（以下简称裕华法院）（2018）冀0108民初1311号民事判决书。2018年10月11日石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终8741号民事判决书，判决：一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初1311号民事判决第二项即“驳回原告石家庄恒世海纳印务有限公司的其他诉讼请求”。二、变更裕华法院（2018）冀0108民初1311号民事判决第一项即“被告河北科技报社于本判决生效之日起五日内支付原告石家庄恒世海纳印务有限公司印刷费欠款227.7347万元及逾期付款利息（利息按照日利率万分之1.75计算自2018年1月19日起至款项支付完毕时止）”为被上诉人河北科技报社于本判决生效之日起五日内支付上诉人石家庄恒世海纳印务有限公司印刷费欠款227.7347万元及逾期付款利息（利息按照日利率万分之1.75计算，其中216万元的利息自2005年1月1日起算至款项支付完毕时止以180万元为限；其中117347.787万元的利息自2018年1月19日起算至款项支付完毕时止）。2019年1月2日石家庄市中级人民法院作出民事裁定书，裁定判决书中的判项“117347.787万元”更正为“117,347.787元”。 另查明，在诉讼过程中经该案原告的申请，2018年3月21日裕华法院作出（2018）冀0108民初1311号民事裁定书，裁定：查封被告河北科技报社名下银行存款410万元或查封、扣押其同等价值的财产。2018年5月8日本院作出（2018）冀0108民初1311号协助执行通知书，查封了河北科技报社坐落于裕华区年，面积447.44平方米。案涉房屋的不动产权登记证书（石房权证裕字第××号）中载明的案涉房屋建筑面积为447.44平方米。2020年5月9日石家庄市不动产登记中心出具的不动产权利及其他事项登记信息记载：案涉房屋的建筑面积为447.44平方米。另有石家庄市公有房屋所有权变更申请书、房屋所有权证存根、申请注销清单、房屋所有证书等材料对案涉房屋的建筑面积予以佐证。2018年5月3日的河北科技报社房产情况说明中显示：河北科技报社拥有位于石家庄市住宅房产，共有6套447.44平方米（建筑面积）。分别为：4-1-101、77.5平方米，4-1-501、77.5平方米，4-2-202、53.65平方米，4-2-302、53.65平方米，4-2-501、59.19平方米，4-2-502、53.65平方米，以上面积均不含公摊和阳台。其中，4-1-101、4-1-501、4-2-202、4-2-501、4-2-502共5套住宅于2003年9月至2006年8月出租给报社职工，2006年9月份开始不再出租，也不再收取租金。 再查明，2019年5月29日本院作出（2019）冀0108执799号之一执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人河北科技报社名下位于石家庄市裕华区不动产。”京东网的拍卖公告中特别提示部分第4条载明：“拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样。”第5条载明：“竞买人决定参与竞价的、视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵。”并且在拍卖标的记载中：“一、拍卖标的：位于石家庄市裕华区，分别为：4-1-101、77.5平方米，4-1-501、77.5平方米，4-2-202、53.65平方米，4-2-302、53.65平方米，4-2-501、59.19平方米，4-2-502、53.65平方米），不动产权证书号：512000051，总共建筑面积447.44平方米，现有人居住。房屋使用年限不详，起拍价4547510.80元，保证金80万元，增价幅度：10000元（或10000元的整数倍）。”拍卖公告的第九条载明：“拍卖标的以实物现状进行拍卖。拍卖成交后，房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。未咨询、实地看样的竞买人视为对本标的现状的认可、责任自负。”“特别提醒，有意者请亲自到标的物所在相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担。”2020年1月14日裕华法院作出的成交确认书，载明竞买人为卢某生，在裕华法院于京东网开展的“石家庄市裕华区”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的网络拍卖成交价格为5617510.80元。最后，裕华法院作出（2019）冀0108执恢413号之一执行裁定书，裁定：“一、被执行人河北科技报社名下位于石家庄市裕华区不动产的所有权及相应的其他权利归买受人卢某生所有。将被执行人河北科技报社名下位于石家庄市裕华区的不动产过户至买受人卢某生（身份证号：1323241977××××××××）名下。二、买受人卢某生可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。” 裕华法院认为，异议人卢某生在参加竞买且多次竞价的情况下，竞买成交。裕华法院已经就案涉房屋的拍卖事宜进行了公告，并载有特别提示内容。本院的拍卖行为并无不当。综上，异议人卢某生的异议理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人（利害关系人）卢某生的异议请求。 复议申请人卢某生向本院申请复议称，请求依法撤销裕华法院（2020）冀0108执异63号执行裁定书，变更裁定返还申请人房屋价款907710元。事实和理由：2020年1月14日复议申请人在裕华法院于京东网开展的“石家庄市裕华区”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价5617510元胜出，拍得六套房产。登记程序中复议申请人发现上述房屋的建筑面积实际仅为375.14平方米，与网上公示总面积447.44平方米，少了72.3平方米。复议申请人认为法院在网上公示的网络询价报告中登记的房屋建筑面积是447.44平方米，对房屋价值的网络询价结果也是按照447.44平方乘以单价每平米18149元计算的，复议申请人出于对法院公示信息准确度的信任，对公示信息中已注明的447.44平方米，没有进行累加计算。竞价中也是基于447.44平方米才提出了自己的竞价数额。在房屋登记程序中，法院才告知被执行人曾出具一份房产情况说明中有“以上面积不含公摊和阳台”的表述，因此法院的拍卖公告中没有对此重要情节披露，是不符合《最高人民法网络拍卖若干问题的规定》。按照该规定，网络司法拍卖是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。法院应当查明拍卖财产的现状、权利负担等内容，并予以说明，对拍卖财产中六套房产的面积总和与房产证中登记的面积不一致，这一明显存在的重大瑕疵应当予以公示，法院在登记程序出现问题后，复议申请人提出异议后才告知被执行人出具的情况说明，此行为导致了复议申请人对拍卖财产产生重大误解，事实上，按照相关规定计入不动产登记证书的房屋面积是应该包括公摊面积的，登记部门只能按原六套房屋登记的面积办理变更登记，这就导致复议申请人实际支付的房款多出了72.3平方米价款。基于以上事实，申请人依法向法院提请求返还多支出的价款907710元，但异议请求被驳回。裕华法院在裁定中所称拍卖公告中特别提示部分第四条载明：“拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样。”第五条载明“竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵。”以及拍卖公告第九条载明“拍卖标的以实物现状进行拍卖。拍卖成交后，房屋外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以交易过户时登记为准。法院对房屋外观、质量、结构、固定装修损坏、房地产面积差异不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交价格。未咨询、实地看样的竞买人视为对本标的现状的认可、责任自负。”等等，法院以此理由驳回复议申请人的异议申请是错误的。首先，申请人提出的异议并不是对拍卖标的房屋外观、结构、质量及装修状况有意见，对房地产的面积差异合理范围内的差异也没有提出异议，本案中申请人多支付了72.3平方米的价款，竞买了六套房屋，却支付了七套房屋的价款，这是不合理差异，况且对房地产的实际面积，竞买人作为非专业人士即使看了现场，也不可能对房屋的面积进行实地测量，法院以此理由驳回复议申请人的异议是错误的。其次对于所谓只要参与竞价，就视为接受一切已知和未知瑕疵，这也仅指的是标的本身的问题。如果法院在拍卖财产时的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，根据最高院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条，利害关系人提出异议，请求撤销的人民法院应当支持。再次本次司法拍卖的六套房产，实际的面积与旧证面积存在重大不相符，法院在瑕疵说明中并没有明示，而且明知两者相差72.3平方米，在网络询价中没有对六套房屋的价值进行评估，而是对与实际情况严重不符的旧证所载明的447.44元平方米进行了评估，产生争议的责任在于法院公示时的重大瑕疵。综上由于法院对拍卖标的物的现状描述严重失实，导致申请人对财产的真实价值产生重大误解，在办理分证时房管部门要求必须按照原六套房屋载明的面积处理，申请人必须承诺放弃72.3平方米，否则不予办理。因此复议申请人请求中院依法撤销裕华法院（2020）冀0108执异63号执行裁定书，变更裁定返还申请人房屋价款907710元。 申请执行人石家庄恒世海纳印务有限公司答辩称，我方认为裕华区法院异议裁定正确，请求驳回复议申请人的复议申请。 被执行人河北科技报社答辩称，裕华法院作出的裁定书适用法律正确，认定事实清楚，复议申请人所指出的面积差异也是根据法院拍卖公告所公示的具体每一套房屋面积所计算得出，裕华法院的拍卖公告无任何不当，复议申请人要求返还所谓差价的请求没有事实和法律依据，因复议申请人是经过网络竞价所取得的该房产，而并非按单价进行出售而取得该房产，裕华法院拍卖公告已经明确说明对房产的面积不承担任何责任，房产的面积以实际过户面积登记为准，法院没有义务查明房产证登记面积与房屋实际面积具体有多少的差距，以及为何产生该差异，裕华法院拍卖符合最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定，复议申请人的申请依法应予以驳回。 本院查明，竞买人卢某生向裕华法院提出执行异议申请书中的请求事项已经由：“一、请求依法撤销贵院2020年1月14日于京东网开展的‘石家庄市裕华区’房屋的司法拍卖；二、返还异议人已缴纳的价款561710.80元”变更为：“请求贵院依法退还异议人缴纳的房屋价款907710.59元”。 本院查明的其他事实与裕华法院异议裁定查明的事实一致。 本院认为，本案竞买人卢某生在异议程序中已经对其提出的异议请求事项向裕华法院提交了变更网络司法拍卖异议申请书，对请求事项变更为请求依法退还异议人缴纳的房屋价款907,710.59元。而裕华法院作出的异议裁定未针对异议人提出的变更后的异议请求进行审查，属于遗漏异议请求，故裕华法院异议裁定应予撤销。裕华法院重新审查时应针对异议人的请求事项依法进行审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第四项规定，裁定如下： 一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108执异63号异议裁定； 二、发回河北省石家庄市裕华区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年七月三日 书记员  郭智芳