四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1352号 上诉人（原审原告）：罗晓燕，女，1968年6月出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审被告）：魏仁强，男，1970年12月出生，汉族，住四川省长宁县。 上诉人罗晓燕因与被上诉人魏仁强房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院(2020)川1524民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗晓燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由魏仁强承担。事实和理由：2016年9月1日，罗晓燕到碧玉人家售楼部办理交房手续时，魏仁强与邓代蓉夫妻在场，经协商，双方就办理不动产证的问题签订了补充协议，魏仁强委托其妻子邓代蓉代签名并按印，同时收取罗晓燕支付的尾款40000元并开立票据。该补充协议是罗晓燕、魏仁强双方真实意思表示，对双方均有约束力。 魏仁强辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回罗晓燕的上诉。 罗晓燕一审诉讼请求：1.判令魏仁强支付不动产权证迟延违约金人民币14208元;2.判令魏仁强退还（文明建设费）200元;3.判令魏仁强承担本案的全部诉讼费用。庭审过程中，罗晓燕陈述其主张的违约金是以购房款总额398000元为基数，从2019年9月1日起至2020年3月31日止共7个月，按月利率0.51%计算所得。 一审法院认定事实：2015年12月24日，罗晓燕（乙方）与魏仁强（甲方）签订《碧玉人家联建（分期）房转让合同》，合同约定：甲方向乙方转让位于长宁县（长宁镇第一街宏泰超市后面）碧玉人家2栋×号房屋一套，房屋面积126.65平方米，房屋单价3142元／平方米，房屋总价款398000元，乙方首次支付甲方联建房转让款358000元，余款40000元，乙方于2016年6月30日前（交付钥匙时）一次性付清；合同生效后即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要时经双方协商一致，达成书面补充协议。当日，罗晓燕向魏仁强交付了购房款358000元，经办人签字为邓代蓉。2016年9月1日，邓代蓉（甲方）与罗晓燕（乙方）签订《碧玉人家交房费用细则：二栋Ａ型×号房》，该交房费用细则确定罗晓燕应承担的房屋税费共计20300元（其中文明建设费用为200元，并注明用于该小区联谊会费用）。该交房费用细则备注：此为房产合同补充协议，房产证由甲方全权代办2-3年内交给乙方，不能故意拖延。庭审中，罗晓燕称签订该交房费用细则时魏仁强在场但拒绝签字。同日，罗晓燕交付剩余房款40000元、面积补差款1099元、契税7960元、印花税199元、房产证费80元、土地证费50元、综合管理费300元、垃圾消运费380元、外来车辆占地卫生费60元、文明建设费200元等。碧玉人家小区目前尚未办理房屋初始登记。 一审法院认为，《碧玉人家交房费用细则；二栋A型×号房》系邓代蓉以个人的名义与罗晓燕签订，罗晓燕也称魏仁强在场但拒绝签字，说明该交房费用细则的内容不是魏仁强的意思表示，而且也没有证据证明魏仁强与邓代蓉之间是代理关系且邓代蓉与罗晓燕签订该交房费用细则是处理委托事务所为，根据合同的相对性，魏仁强不是该交房费用细则的当事人，该交房费用细则对魏仁强没有法律约束力，罗晓燕根据该交房费用细则主张魏仁强应当在2019年9月1日前向其交付不动产权证不成立。另，双方签订的《碧玉人家交房费用细则；二栋A型×号房》是自然人之间的房屋买卖合同，不是商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关交付房屋权属证书期限的规定。由于罗晓燕、魏仁强对房屋权属证书的交付时间无约定，法律对此也无明确规定，罗晓燕主张魏仁强未向其交付不动产权证违约不成立，其要求魏仁强承担违约责任一审法院不予支持。 罗晓燕交付的文明建设费200元，依据的是《碧玉人家交房费用细则；二栋A型×号房》，该费用是邓代蓉收取，是否应当退还，应根据罗晓燕与邓代蓉之间的合同约定。没有证据证明魏仁强是该费用的退还义务人，魏仁强虽然在庭审过程中表示对退还该费用没有异议并告知罗晓燕可以到门卫室退取，但魏仁强并没有认可由其向罗晓燕退还。故对罗晓燕要求魏仁强退还文明建设费200元的请求，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告罗晓燕的诉讼请求。案件受理费80元，由原告罗晓燕负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点为：一、《碧玉人家交房费用细则》对魏仁强是否具有拘束力；二、罗晓燕主张逾期办证违约金是否应予支持。 针对本案的争议焦点一，即《碧玉人家交房费用细则》对魏仁强是否具有拘束力的问题。该细则系2016年9月1日案涉房屋交付同一天由魏仁强的妻子邓代蓉与罗晓燕签订。从细则的内容来看，包括了契税、物业费用、维修基金、装修保证金、产权登记费、面积补差费用等若干需要甲方认可、协助才能明确的计算项目；从《碧玉人家联建（分期）房转让合同》签订后，履行过程来看，总房价款398000元，2015年12月24日支付350000元、2016年9月1日支付40000元，同日面积补差款、契税、房产证、土地证印花税的相关款项经办人均为邓代蓉；结合魏仁强自述案涉项目系联建房项目，魏仁强系大股东，邓代蓉在案涉项目经办票据开具事务。其与邓代蓉系夫妻关系，且提供了结婚证复印件予以证实。结合案涉项目的特点、魏仁强与邓代蓉的夫妻关系、合同履行过程中款项支付的经办、《碧玉人家交房费用细则》具体明细内容来看，邓代蓉的签字行为构成表见代理，对魏仁强具有拘束力。 针对本案的争议焦点二，即罗晓燕主张逾期办证违约金是否应予支持的问题。本案中，虽然罗晓燕与魏仁强系自然人之间签订的《碧玉人家联建（分期）房转让合同》《碧玉人家交房费用细则》，但结合查明事实来看，魏仁强系以联建房的形式完成碧玉人家项目的开发、销售，双方之间实为商品房买卖合同关系的性质。《碧玉人家交房费用细则》明确了房产证由甲方全权代办2-3年内交给乙方，不能故意拖延。结合魏仁强代为收取办证费用、商品房买卖合同交易习惯，办证期限一般为交房后一定期限内代为办理的行业惯例，现罗晓燕主张三年期限届满后要求魏仁强承担逾期办证违约金于法有据。 关于违约金计算标准的问题，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，魏仁强陈述其已告知购房户，办理产权证须待魏仁强办理产权证后，往后推两年办理过户登记，但并未提供相应的证据予以证明，其陈述也不符合交易习惯和有关税收制度。罗晓燕主张以购房款398000元为基数，按照同期银行贷款利息计收违约金符合法律规定，本院予以支持。但鉴于2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。案涉计算违约金的计算期间为2019年9月1日至2020年3月31日，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故计息方式表述为：以398000元为基数，自2019年9月1日至2020年3月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 综上所述，上诉人罗晓燕的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初532号民事判决。 二、魏仁强于本判决生效之日起十日内向罗晓燕支付自2019年9月1日至2020年3月31日的逾期办证违约金。具体计算方式为：以398000元为基数，自2019年9月1日至2020年3月31日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 三、驳回罗晓燕的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 一审案件受理费160元，减半收取80元，二审案件受理费160元由魏仁强负担。一、二审案件受理费罗晓燕已预交，双方当事人同意由败诉方直接向其支付，因此品迭后由魏仁强径行向罗晓燕支付一、二审诉讼费用合计240元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 翟旭玫 审 判 员 张力骁 二〇二〇年七月十日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧