黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终239号上诉人（原审原告）：于春美，女，1972年7月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审被告）：王树清，男，1952年2月24日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被上诉人（原审被告）：鸡西市锦绣房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山办汽车公司4-首-4。法定代表人：刘茂林，男，职务经理。委托诉讼代理人：姜瑞丹，女，1985年11月28日出生，汉族，该公司办公室主任，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。上诉人于春美因与被上诉人王树清、鸡西市锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭审理了本案。本案现已审理终结。于春美上诉请求：1、依法撤销（2019）黑0302民初3238号民事判决，改判停止对上诉人所有的位于北欧印象小区C区2号楼1单元1502号房屋的执行和查封；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人锦绣地产公司签订的房屋认购协议无效错误，根据合同法的有关规定，只有违反法律效力性强制性规定的合同才是无效合同。2、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条只是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。3、一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，上诉人对本案房屋享有期待物权，该权利足以排除人民法院的查封和执行。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。锦绣地产公司辩称，公司对与金宁建筑公司以房抵顶工程款暂不确认，待与其对清财务往来之后再进行确认。于春美向一审法院起诉请求:立即停止对北欧印象小区C区2号楼1单元1502号房屋的执行及查封。一审法院认定事实：于春美称其于2017年9月25日，与锦绣地产公司签订商品房认购协议书，以抹账的形式购得了锦绣地产公司开发的北欧印象C区2号楼1单元1502号房屋。2017年7月18日王树清因程弘、刘伟、锦绣地产公司欠其借款未还，诉讼法院。本院于2018年8月8日作出（2018）黑0302民初1886号民事调解书，确定程弘承担偿还责任，刘伟、锦绣地产公司对王树清的借款20万元及利息124000元承担连带给付责任。到期后，王树清申请法院强制执行。本院于2019年6月10日作出（2018）黑0302执1011号之四执行裁定书，查封了锦绣地产公司开发的北欧印象C区2号楼1单元1502号房屋。该案在执行过程中，于春美称争议房屋系其所有并向本院提出执行异议。本院经审查认为锦绣地产公司在未取得商品房预售许可即销售房屋的行为违反法律规定，其与于春美签订的购房协议及实施的房屋买卖行为无效，于春美对本院查封的争议房屋提出的异议理由不能排除法院的强制执行。本院于2019年10月18日作出（2019）黑0302执异102号执行裁定书，驳回于春美的异议请求。于春美不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。另查，北欧印象小区C区2号楼至今未取得商品房预售许可证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的焦点在于于春美是否对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案诉争房屋在未取得预售许可证的情况下，于春美与锦绣地产公司签订的商品房认购协议书应认定为无效。故在人民法院查封之前于春美与锦绣地产公司未签订合法有效的书面买卖合同，于春美对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对于春美要求终止鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302执1011号之四执行裁定的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回原告于春美的诉讼请求。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，上诉人于春美提交了5份证据。1、2015年9月25日商品房认购协议书1份；2房屋转让协议1份;3、2016年5月3日商品房认购协议书1份；4、2017年9月25日商品房认购协议书1份；5、情况说明1份。证明目的：说明取得案涉房屋的过程。被上诉人锦绣地产公司对以上事实及经过无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提交的证据，因该证据能够有效证实其主张，且能够起到证明目的，故本院予以采信。二审查明，2015年9月25日，上诉人于春美购买黑龙江省金宁建筑公司（赵文胜）的抹账房屋，房屋位于北欧印象D区1号楼1单元23层5号。锦绣地产公司给开具了《商品房认购协议书》及收据。当上诉人于春美去办理入户手续时，锦绣地产公司负责人告知此房已经卖了。2016年5月3日，锦绣地产公司承诺给串至C区3号楼2单元701号，但告知此房现在银行抵押贷款，承诺年底还上贷款，同时又承诺如果还不上，将用在建的期房C区2号楼1单元15层2号开给上诉人于春美，同时开具了二份协议书，有锦绣地产公司经理刘兴福亲笔书保证书1份。2017年9月25日，由于到期开发商没有还上银行贷款，上诉人于春美与锦绣地产公司正式签订了C区2号楼1单元15层2号商品房认购协议书。将案涉房屋正式开给了上诉人于春美。2019年6月10日，一审法院查封了案涉房屋，上诉人于春美提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，2017年9月25日，上诉人于春美与被上诉人锦绣地产公司签订商品房认购协议书，以抹账的形式购得了锦绣地产公司开发的北欧印象C区2号楼1单元1502号房屋。虽然被上诉人锦绣地产公司未取得商品房预售许可证，但双方签订的商品房认购协议书是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定。上诉人没有办理登记是因为锦绣地产公司没有相关证件无法办理登记，对此上诉人于春美没有过错。上诉人于春美对案涉房屋享有物权期待权，应当对无过错房屋买受人的物权期待权和物权期待权在内的生存权益予以优先保护。另查明，上诉人于春美在房产登记系统中无登记（案涉房屋属唯一住房）。因此，一审法院以被上诉人锦绣地产公司未取得商品房预售许可证为由查封了案涉房屋，并判决驳回于春美的诉讼请求不当,应予纠正。综上所述，于春美的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鸡西市鸡冠区人民法院（2019）黑0302民初3238号民事判决；二、不得执行北欧印象小区C区2号楼1单元1502号房屋。二审案件受理费5800元，由被上诉人王树清、鸡西市锦绣房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。一审作出的（2019）黑0302执异102号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  武建明审判员  刘兆宇审判员  高雪峰二〇二〇年七月十三日书记员  赵婧珺