文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1704号上诉人(原审被告)：王荣桂，男，1954年8月21日生，汉族，小学文化，无业，住镇江市。委托诉讼代理人：王建坤，上海锦坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国富，男，1962年12月1日生，汉族，初中文化，上海庆刚国际物流有限公司驾驶员，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：朱寒峰，江苏中坚汇律师事务所律师。上诉人王荣桂因与被上诉人朱国富房屋租赁合同纠纷一案，王荣桂不服镇江经济开发区人民法院(2020)苏1191民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王荣桂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。王荣桂行为不构成违约,双方2019年7月达成口头解除合同协议，约定2019年8月起双方提前解除租赁关系；王荣桂退还2个月租金3300元。王荣桂遂后组织人员备料施工，但朱国富反悔要求停止施工，增加赔偿数额即2个月租金3300元浴室内全部物资折价16888元（包括门帘、灯箱、窗口、监控、空调、水杯、香皂、拖鞋等)，双方对此未能达成一致意见。双方发生纠纷后，朱国富在2019年9月30日租赁期满时，才将房屋腾空交还给王荣桂。一审判决认定王荣桂多次阻挠朱国富经营不符合事实。王荣桂没有带人阻挠朱国富经营，朱国富租期届满时才搬走，故王荣桂不应赔偿2个月房租损失；朱国富要求赔偿经营损失证据不足。在与朱国富对话中，王荣桂手中榔头脱落导致朱国富意外受伤，派出所看过监控影像表示无违法事实、犯罪嫌疑，作出终止案件调查决定。朱国富受伤属意外事件，朱国富的人身损失应受侵权责任法的调整，不属租赁合同关系调整内容。被上诉人朱国富答辩：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉人。朱国富向一审法院起诉请求：1、判令王荣桂赔偿其2019年8月1日至2019年9月30日房租损失3333元；2、判令王荣桂赔偿其经营损失3万元（1.5万元×2个月）；3、本案诉讼费由王荣桂承担。事实和理由为：朱国富、王荣桂于2018年9月30日签订浴室租赁协议，约定朱国富承包王荣桂的浴室，租赁一年（即2018年10月1日至2019年9月30日），年租金2万元。朱国富按照协议约定向王荣桂交纳了2000元保证金。自2019年7月底，王荣桂以浴室需要装修为理由要求与朱国富提前解除浴室租赁协议。在朱国富不同意的情况下，王荣桂带人多次到浴室阻挠朱国富正常经营，直到2019年8月8日王荣桂使用暴力阻挠朱国富正常经营，将朱国富砸伤入院治疗，导致朱国富无法经营浴室。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月30日，王荣桂（甲方，浴室产权人）与朱国富（乙方，浴室承包人）签订《浴室租赁协议》，主要约定：“一、租房日期从2018年10月1号至2019年9月30日止，承包期1年，租金贰万元正（20000），租房前一次付清。二、甲方提供营业执照、卫生许可证、锅炉二台、热水箱1个、空调挂壁2台、立柜1台等设施（电机4台）。三、乙方承包期间一切有关部门的费用都由乙方承担。四、未经甲方同意乙方不能损坏和改变室内的建筑结构和设施。五、乙方经营期间的一切事务由乙方自理自负，与甲方无关”。之后，朱国富向王荣桂支付房租2万元和保证金2000元。2019年8月8日16时许，王荣桂带人到浴室进行装修，但因双方解除补偿条件未达成一致意见，故朱国富不同意王荣桂装修浴室，进而双方在浴室发生口角，王荣桂强行用榔头拆除浴室吧台过程中将站在旁边的朱国富鼻子砸伤。朱国富随后报警，镇江市公安局新区分局丁岗派出所民警出警并进行调查。2019年11月7日，丁岗派出所出具终止案件调查决定书，认定王荣桂没有违法事实而决定终止调查。朱国富于当日（2019年8月8日）住院治疗，并于2019年9月7日出院。出院小结医嘱为建议休息，鼻部勿受力，不适随诊。庭审中，王荣桂提交了一份由自己书写并由三位证人签名确认的《事由经过》，拟证明当初朱国富、王荣桂已口头约定提前解除租赁合同，由王荣桂负责装修浴室，但在王荣桂开始装修时朱国富忽然找理由阻止王荣桂装修的事实。该《事由经过》载明：“丁岗食为天浴室由于房屋漏水需要维修，房东王荣桂7月份跟现在承包人朱国富提出在8月份开始修改房屋浴室。王荣桂提出8、9两个月的房租由王容桂退还给朱国富，其余的承包协议执行，就是说我的东西归还给我，朱国富在经营期间所添置的东西由朱国富自行处理，双方都同意，朱国富也没有任何条件提出来，所以王荣桂就找瓦工定于8月6号开始维修屋面。就在8月4号瓦工成龙、水电工殷阿顺、还有浴室擦背的也在场，我们5个谈8月6号维修，朱国富也没有什么条件提出来。到了8月6号瓦工成龙来施工，朱国富不准瓦工施工，提出要把他经营期间所添置东西要王荣桂原价一起承担，也就是说要王荣桂按原价付钱给他，王荣桂没有答应，所以导致之后所发生的事情。该书面证据落款处有“赵小富”、“殷阿顺”、“成龙”三个签名。朱国富对该份证据不认可。庭审中，王荣桂还提交了一张物品清单，拟证明朱国富于2019年8月6日将该清单交给王荣桂，要求王荣桂原价补偿朱国富添置的物品损失。朱国富质证诉称该清单正好可以反证双方并未协商好提前解除租赁协议的事实。庭审中，朱国富诉称王荣桂确实于2019年7月要求提前两个月解除该承包协议，但双方就解除补偿条件未达成一致意见，故朱国富不同意提前解除合同，王荣桂从2019年8月1日起多次带人来到浴室，阻挠朱国富正常经营，最终于8月8日强行进行装修。庭审中，王荣桂辩称朱国富于2019年10月1日才将浴室钥匙交给自己，而同时自己将2000元保证金退还给朱国富。朱国富认可其于2019年10月1日将浴室钥匙移交王荣桂并于当日收到2000元保证金的事实，但诉称自己实际上从2019年8月8日开始已经丧失对浴室的控制权，因为8月8月当天发生暴力事件后浴室大门并没有上锁，而且朱国富住院也无法继续经营。庭审中，朱国富诉称其主张的3万元营业损失是按照2019年江苏省城镇居民服务行业月收入标准的三倍标准酌定估算的。一审法院认为：朱国富、王荣桂签订的《浴室租赁协议》合法有效，双方都应严格按照合同约定履行各自义务。王荣桂辩称双方口头约定提前两个月解除合同，朱国富对此并不认可，且在2019年8月8日朱国富已经用实际行动明确表达了拒绝提前解除合同的意思表示，而王荣桂提供的自书后由三个证人签名确认的书面证人证言，并不能证明双方已口头达成提前解除涉案合同的事实，故法院认定王荣桂违约并拟强行收回浴室的案件事实。朱国富因王荣桂的不当行为受伤住院一个月，且出院时医嘱建议休息，导致朱国富无法正常经营浴室，王荣桂应承担违约责任，故对朱国富要求王荣桂赔偿2019年8月8日至2019年9月30日期间的房租损失2944.34元（2万元/年÷12个月×2个月-8月1日至7日的房租389元）的请求，应予以支持。关于朱国富依据合同法主张的经营损失，因其未提供证据，不予支持；至于朱国富的收入损失，朱国富可在今后的人身损害赔偿纠纷中进行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、王荣桂于本判决生效之日起十日内赔偿朱国富房租损失2944.34元；二、驳回朱国富的其他诉讼请求。本院二审期间，王荣桂、朱国富均未提交新的有效证据。王荣桂认为一审判决书漏查了部分事实，即：双方原对解除租赁合同已经达成一致意见，但在开始维修房屋时，朱国富反悔阻挠施工，又提出新的补偿要求，双方产生矛盾。王荣桂当时用榔头要拆除自有的吧台，不慎伤到朱国富，属于意外事件。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王荣桂与朱国富签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。合同双方当事人应当自觉履行合同约定的义务，王荣桂应保证浴室在质量和性能等方面符合合同的要求，不会因此影响承租人对房屋的使用及合同目的的实现。本案中，王荣桂虽称双方口头达成解除合同协议，遂后王荣桂组织人员备料进入浴室进行施工，后因朱国富阻止王荣桂在浴室内施工，双方口头达成解除合同缺乏证据作证。双方事实上就解除合同未能协商一致。而王荣桂用榔头拆除自有的吧台，不慎导致朱国富受伤的行为，影响了朱国富的正常经营活动，故对王荣桂没有违约不应承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。综上，王荣桂的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王荣桂负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年七月十日书记员  何婧静