辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4375号上诉人（原审原告）：大连鸿诚物业服务有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区大同街189号。统一社会信用代码：912102037234751651。法定代表人于国成，该公司经理。委托代理人赵跃，辽宁泰海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昌荣，男，1964年7月20日生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：牛春见，河北沧澜律师事务所律师。上诉人大连鸿诚物业服务有限公司（以下简称鸿诚物业）因与被上诉人李昌荣物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初6483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿诚物业上诉请求：依法改判李昌荣给付2004年5月1日至2008年9月30日、2014年7月1日至2018年6月30日期间的物业费141,154元。事实和理由：李昌荣拥有大连市西岗区公建房屋一处，建筑面积1,223.17平方米。鸿诚物业是案涉小区的物业管理公司，依据小区业委会与鸿诚物业签订的《物业管理合同》，2014年1月1日之前的物业费标准为1元/平方米/月、之后的物业费标准为1.3元/平方米/月，李昌荣自2004年5月1日起欠付物业费，合计141,148元。李昌荣在2001年购买案涉房屋，从2004年起对外出租经营至今，李昌荣不在大连居住。房屋出租后，鸿诚物业每年都通过向房屋经营者下发《催缴物业费通知》和《律师函》的方式催缴物业费，李昌荣对此明知。经鸿诚物业催要，李昌荣于2018年7月1日至2019年6月30日的物业费19,082元。鸿诚物业的案涉诉请未超过诉讼时效。李昌荣辩称，不同意鸿诚物业的上诉请求。案涉房屋系临街房屋，出租后鸿诚物业未向李昌荣提供任何物业服务。案涉房屋的电网、下水管道、门前的卫生等都不是鸿诚物业提供。除本案诉讼外，鸿诚物业从未向李昌荣主张过物业费的权利。鸿诚物业所述2018年7月1日至2019年6月30日的物业费也不是李昌荣所交，李昌荣对此不知情。鸿诚物业向一审法院起诉请求：李昌荣给付物业费141,154元及欠费期间滞纳金37,770元。一审法院认定事实：李昌荣2001年购买并使用位于大连市西岗区公建房屋，之后，房屋办理产权至李昌荣名下，房屋建筑面积1,223.17平方米。2001年2月28日,鸿诚物业（乙方）与大连市康阳房屋开发有限公司（甲方）签订《大连市前期物业管理委托合同》,合同约定甲方将胜利花园物业委托乙方进行前期物业管理。乙方服务事项主要有房屋及维修管理、共用设备管理、共用设施管理、路滑及养护管理、环境卫生管理、社区秩序维护、停车场及车辆停放管理、消防等;在有效期内已经交付使用物业管理服务费，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元，非住宅房屋建筑面积每月每平方米2元，向产权人或使用人收取,逾期不交，按照应缴额的百分之0.3按日缴纳滞纳金。2007年9月18日，鸿诚物业与大连市西岗区胜利花园AB区业主委员会（以下简称“胜利花园AB区业委会”）签订《胜利花园AB区物业管理合同》，约定甲方将胜利花园AB区住宅小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2007年至2010年。上述合同到期后，鸿诚物业又与该业主委员会在2010年、2015年续签了合同。其中，2015年签订的《胜利花园AB区物业管理合同》期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，并约定住宅房屋及非住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.3元收取。合同签订后,鸿诚物业履行了主要的物业管理服务义务,李昌荣未按约定及时、足额交纳物业管理服务费,在2004年5月1日至2008年9月30日期间，以及2014年7月1日至2018年6月30日期间，李昌荣未缴纳物业费。鸿诚物业在庭审中提供了落款日期为2016年4月的催收物业费律师函，但未提供已向李昌荣送达律师函的相关证据。另查，鸿诚物业工商登记的原名称为大连胜利花园物业管理有限公司，2003年变更为大连宏成物业管理有限公司，2007年变更为大连鸿诚物业管理有限公司。一审法院认为，鸿诚物业与胜利花园AB区业委会签订《胜利花园AB区物业管理合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的相关规定,合法有效。李昌荣作为小区业主，受该合同约束，应全面履行合同约定的义务，即李昌荣在接受鸿诚物业提供的物业服务的同时应按时履行交纳物业服务费的义务。李昌荣无故拖欠物业费的行为侵害了鸿诚物业的合法权益,对此应承担民事责任。关于李昌荣提出诉讼时效抗辩，鸿诚物业虽提供律师函但未提供向李昌荣送达的相关证据，无法证明已向李昌荣催收物业费，故鸿诚物业提出的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，其主张本次起诉之日起三年之前的物业费，不予支持。依据法律规定，李昌荣应给付鸿诚物业自2016年9月至2018年6月30日期间的物业费34,982元（1.3元/平方米×1,223.17平方米×22个月=34,982元,取整)，鸿诚物业主张超出部分的物业费，不予支持。关于鸿诚物业主张的滞纳金，虽在案涉合同中约定了逾期交费应按日加收违约金，但因上述约定的违约金过高，且鸿诚物业在服务过程中存在一定瑕疵，需要不断提高物业服务水平，故对鸿诚物业主张的滞纳金，酌情予以支持3,000元，对超出的部分不予支持。判决：李昌荣于本判决生效之日起十日内给付大连鸿诚物业服务有限公司2016年9月至2018年6月30日期间物业服务费34,982元及滞纳金3,000元。如李昌荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,940元(大连鸿诚物业服务有限公司已预交),由大连鸿诚物业服务有限公司负担1,552元，李昌荣负担388元。二审中，上诉人鸿诚物业提交了新证据：1、《小修工程报修及工程质量认证单》，拟证明鸿诚物业向李昌荣提供了物业服务；2、证人郑某的证言，拟证明对于李昌荣欠缴的物业费，鸿诚物业每年年初、年中和年尾都进行催收。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人李昌荣对前述证据1的真实性和和关联性不予认可，主张记录中的签名并非李昌荣；对证据2的真实性、关联性不予认可，主张证人与鸿诚物业有利害关系，证言不应采信。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人本案部分诉讼请求是否超过诉讼时效。关于上诉人主张的2004年5月1日至2008年9月30日及2014年7月1日至2016年8月的物业费，上诉人主张其一直向被上诉人进行催缴，但上诉人在一审中提供的催缴律师函没有被上诉人的签收记录，被上诉人亦不予认可。二审中，上诉人申请了证人郑某出庭作证，以证明催缴的事实；但郑某现仍为案涉小区物业经理，与上诉人公司有直接利害关系，故其证言本院不予采信。上诉人在一、二审中提供的证据不足以证明其在诉讼前存在向被上诉人催缴物业费的事实。故一审法院以被上诉人起诉时间为基点，认定上诉人在本案中主张的2016年8月之前的物业费已超过诉讼时效并无不当。对于一审判决认定的被上诉人应缴纳的2016年9月至2018年6月30日的物业费34,982元，双方当事人均未对此提出并未对此提出异议，且一审法院认定的案涉房屋面积和此期间的物业费标准亦准确，故本院对前述物业费金额予以确认。虽然案涉《物业管理合同》对滞纳金标准进行了明确的约定，且一审法院也酌情对被上诉人应缴滞纳金进行了调整，但考量双方物业服务关系的基础及延续，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，对于滞纳金的诉讼请求一审不应支持。但鉴于被上诉人亦未对此提出上诉，故本院不予调整。综上所述，鸿诚物业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,424元，由上诉人大连鸿诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月十四日书记员 牛超群