浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1004民初5773号原告（反诉被告）：台州恒恩金属表面处理有限公司，住所地台州市路桥区金清镇新十六路以北、十条河以西（浙江之恩环保产业园内）。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：梁毅，浙江康大律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江之恩环保产业园有限公司，住所地浙江省台州市路桥区金清镇新十六路以北、十条河以西辅助用房幢。法定代表人：刘宏亮，经理。委托诉讼代理人：李素，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林明语，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）台州恒恩金属表面处理有限公司（以下简称“恒恩金属处理公司”）与被告（反诉原告）浙江之恩环保产业园有限公司（以下简称“之恩环保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月10日、2020年5月11日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）台州恒恩金属表面处理有限公司的委托诉讼代理人梁毅、被告（反诉原告）浙江之恩环保产业园有限公司的委托诉讼代理人李素、林明语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台州恒恩金属表面处理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理坐落于浙江之恩环保产业园内12号厂房（建筑面积为16189.02平方米）的产权过户登记手续。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2017年7月25日签订的厂房买卖合同；2.判令被告立即返还原告已支付的购房款18557568元、办证税款及费用3000000元、已支付利息4455114.20元等共计人民币26012682.20元及支付至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失（其中以6635520元为基数自2016年8月5日起算，以11922048元为基数自2017年8月1日起算，以3000000元为基数自2019年1月30日起算）；3.判令被告赔偿原告因其违约而导致原告产生的可得利益损失17480240元；4.判令被告赔偿原告购买厂房后的各项投入损失共计4237449元；5.本案诉讼费用（包括评估费、保全费）由被告负担。事实和理由：2017年7月25日，原、被告签订一份《厂房买卖合同》，约定：乙方（原告）自愿购买甲方（被告）位于浙江之恩环保产业园内的厂房，编号12号，建筑面积16189.02平方米，购房总价为46899760元；乙方于2016年8月4日签订《浙江之恩环保产业园厂房认购协议书》时已向甲方支付6635520元作为定金；于本合同签订后三日内支付购房款（含定金）人民币18557568元，余额28342192元由乙方于本合同签订后10天内，以向农业银行路桥支行办理贷款方式支付，具体支付时间以银行贷款发放为准，但支付期限不超过二年（自本合同签订后30天起算）；甲方在2年内办理好园区厂房与土地的产权证，并协助乙方办理本合同厂房与土地的产权过户登记手续；因办理本合同项下房产、土地证照，土地与房屋的产权过户所产生的契税、增值税销项税、营业税金及附加、印花税、工本费用等所有税款及费用，均由甲、乙双方各承担50%。合同签订后，原告向被告支付了购房款18557568元、办证税款及费用300万元、利息4455114.20元。被告亦应依约于2019年7月24日前将案涉厂房的产权过户给原告，而被告未经原告同意擅自将涉案房产办理了抵押，抵押期限为2018年9月13日至2021年9月12日，现案涉厂房仍处于抵押状态，足以说明被告无意将涉案厂房过户给原告，且客观上亦无法办理过户登记手续，被告的上述行为已构成违约且严重损害了原告的利益。综上，请求法院支持原告变更后的全部诉讼请求。被告浙江之恩环保产业园有限公司辩称并反诉：原、被告于2017年7月25日签订一份《厂房买卖合同》。合同签订后，被告依约将涉案厂房交付原告使用。原告诉称应在2019年7月24日前办理完成涉案厂房过户登记手续没有合同依据，亦不符合合同履行的实际，合同签订后，被告积极履行合同义务，已办妥园区总产权证，并已开始办理涉案厂房产权分割手续，且在纠纷发生前已通过3个部门的审批，而原告并未依约履行合同义务，即其至今未向农业银行路桥支行办理贷款手续，其亦在合同履行期限内，经常逾期支付利息，办证费用亦拖延支付，其财务状况可能已严重恶化，存在履行不能的可能性，故被告暂缓办理产权过户的相关手续并未违反合同约定，也未违背相关法律规定，原告主张法定解除权不成立。原告仅以涉案厂房存在抵押即主张被告根本违约，没有法律和事实依据，原告于2017年8月1日即已取得涉案厂房，并实际占有、使用和对外出租，已实现其合同目的。被告并不存在原告主张的违约行为，原告主张违约损害赔偿没有事实依据，且导致涉案合同无法继续履行的过错在原告，其主张利息损失、可得利益损失及其他损失亦不应获得支持；况且，本案财产保全与评估并无必要，相应费用应由原告自行承担。反之，因反诉被告无力一次性支付本金，双方在合同中约定：在余款付清之前，反诉被告应向反诉原告支付按照月利率0.7%计算的利息，利息自2017年9月1日起每季度支付一次。合同亦约定：逾期付款超过90日（含90日），反诉原告有权解除本合同；反诉原告解除合同的，反诉被告向反诉原告支付按购房款总额的10%计算的违约金。期间，反诉被告仅支付反诉原告购房款19557568元，2017年9月1日至2018年12月31日的利息3166795.60元、过户税费3000000元（迟延履行），反诉被告虽已自行承担案涉厂房使用期间的物业费、水电汽费等，但均需经多次催讨方可。对反诉被告认为其于2019年3月11日支付的1000000元属于利息之事实不予认可，该款项应属于购房款。故反诉被告存在逾期支付利息的违约行为，依据合同约定，反诉原告享有约定解除权。另反诉被告未经告知，擅自将厂房一层出租给非电镀企业，严重违反了合同中关于“需以镀铜/镀镍/镀贵金属等加工生产经营”的约定，违背了之恩产业园扶持电镀产业的初衷，导致反诉原告的合同目的无法实现，反诉原告亦可据此解除合同。综上，1.要求判令解除双方之间签订的厂房买卖合同；2.判令反诉被告立即腾空并搬离涉案厂房，将涉案厂房交还给反诉原告，并支付自2017年8月1日起至厂房实际交还之日止按506元/平方米/年的标准计算的房屋占有使用费（房屋建筑面积16189.02平方米）；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金4689976元。反诉被告辩称，双方均同意解除合同，但解除合同的理由并非反诉原告所称的反诉被告存在违约行为，而系反诉原告自身存在根本违约行为，即其将涉案不动产抵押，导致至今无法办理过户登记手续，故反诉原告要求反诉被告支付违约金无法律依据，反诉被告亦无需支付房屋占有使用费，且反诉原告主张的房屋占有使用费计算标准无事实和法律依据。经审理，本院认定事实如下：2017年7月25日，原告（反诉被告）台州恒恩金属表面处理有限公司与被告（反诉原告）浙江之恩环保产业园有限公司签订一份《厂房买卖合同》，约定：乙方（原告）自愿购买甲方（被告）所有的位于浙江之恩环保产业园内的12号建筑面积为16189.02平方米的厂房；厂房用地为工业用地，土地使用权年限为50年，自2016年3月16日起至2066年3月15日止，实际年限按产权证为准；乙方所购买的厂房，仅限于用作环保部门允许生产的用途。购房总价款（含地下室3065.69平方米，1600元/平方米；1楼至4楼13123.33平方米，3200元/平方米）为人民币46899760元；付款方式：乙方于2016年8月4日签订《浙江之恩环保产业园厂房认购协议书》时已向甲方支付6635520元作为定金，于本合同签订后三日内支付购房款（含定金）18557568元，余额28342192元由乙方于本合同签订后10天内，以向农业银行路桥支行办理贷款方式支付，具体支付时间以银行贷款发放为准，但支付期限不超过二年（自本合同签订后30天起算），乙方应付的上述余额28342192元，自本合同签订后30天起至乙方付清之日止，由乙方按照月利率0.7%计算向甲方支付利息，利息自2017年9月1日起每季度支付一次；若农业银行路桥支行不同意发放贷款的，则余额部分乙方应当于二年内付清（自本合同签订后30天起算）；若乙方逾期付款的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款2‰的违约金，合同继续履行；逾期付款超过90日（含90日），甲方有权解除本合同；甲方解除合同的，乙方按购房款总额的10%计算向甲方支付违约金；甲方愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款4‰的违约金；甲方应在2017年8月1日前将该物业交付给乙方使用；甲方在2年内办理好园区厂房与土地的产权证，并协助乙方办理本合同厂房与土地使用权的产权过户手续，若逾期未办理，则甲乙双方另行协商解决；甲方在办理好园区厂房与土地的产权证后，按照台州市路桥区人民政府办公室路政办发【2016】56号《台州市路桥区人民政府办公室关于加快电镀园区建设和电镀企业入园的通知》精神，甲乙双方互相配合并以乙方名义向政府主管部门办理合同项下房产、土地证照；因办理土地与房屋的产权过户所产生的契税、增值税销项税、营业税金及附加、印花税、工本费用等所有税款及费用，均由甲、乙双方各承担50%。乙方于2018年12月31日前预付300万元办证税款及费用给甲方；乙方所购产权房可以自由转让或出租给其他方办业，但必须书面告知甲方，且其他方受让或承租方均须遵守本合同规定内容；双方亦对双方权利义务、物业管理等进行了明确约定。合同签订后，被告按约将案涉厂房交付原告使用。原告于2017年7月31日前支付被告购房款共计18557568元，并陆续支付被告未付款项的相应利息至2018年12月31日，支付水电汽费9947076元。后原告分别于2019年1月21日、2019年1月29日支付被告办证税款及费用共计3000000元。2019年3月11日，原告再次支付被告1000000元。另查明，被告于2015年10月13日取得坐落于路桥区金清新十六路以北、十条河以西地块的开发权，并于2018年6月9日取得案涉厂房不动产权证，后为办理案涉厂房用地分割转让手续，已取得台州湾循环经济产业集聚区路桥分区管理委员会、台州市路桥区经济和信息化局、台州市生态环境局路桥分局等部门的同意，但未取得消防部门和自然资源规划分局的同意意见。现案涉厂房尚处于被抵押状态（抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司台州分行，抵押方式为最高额抵押，债权数额为500000000元，债务履行期限截止2023年5月13日）。审理中，经原告申请，本院依法委托台州中兴和资产评估有限公司对案涉12号厂房（含地下室、建筑面积共计16189.02平方米）现价进行评估。台州中兴和资产评估有限公司于2020年3月20日作出中兴和评（2020）33号浙江之恩环保产业园内12号厂房资产评估报告，认为：12号厂房房屋面积为13123.33平方米，评估价值为59475000元，地下室面积为3065.69元，评估价值为4905000元，合计64380000元。上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、厂房买卖合同、付款凭证、不动产登记资料查询结果证明、资产评估报告、被告提交的不动产权证书、路桥区工业企业用地分割转让联审意见单、记账凭证、增值税专用发票、路桥区金清新十六路以北、十条河以西出让地块项目建设协议书、台州市路桥区人民政府办公室关于加快电镀园区建设和电镀企业入园的通知、浙江之恩环保产业园厂房认购协议书及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原、被告自愿成立厂房买卖合同，双方意思表示真实，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。鉴于案涉厂房至今尚处于抵押状态且未取得用地分割转让相关部门同意意见，无法办理过户登记手续，原告为此主张解除合同，符合法律规定，被告亦反诉要求解除合同，故本院对于双方解除厂房买卖合同的意见依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已向被告支付购房款18557568元、办证税款及费用3000000元，现原告要求被告予以返还，符合法律规定，本院依法予以支持，原告亦应及时腾空并搬离涉案厂房。鉴于原告已实际使用涉案厂房，其亦未全部支付购房款，其因此所支付的以欠付购房款为基数自占有使用之日起至实际腾退之日止按月利率0.7%计算的利息可与被告应取得的房屋占有使用费互相折抵。被告认可原告已支付相应利息至2018年12月31日，本院予以认定。对于原告于2019年3月11日支付被告1000000元款项的性质问题，本院认为，在债权人和债务人双方对债务人支付的款项性质存在争议时，一般应以债务人的真实意思表示为准，本案中，原告作为债务人，确认其于2019年3月11日支付的1000000元系利息，本院依法予以认定，综上，原告尚需支付被告以28342192元为基数自2019年1月1日起至实际腾退之日止按月利率0.7%支付的利息（应扣除原告于2019年3月11日支付的1000000元）。对于原告主张要求被告因其违约而导致原告产生的可得利益损失17480240元之诉讼请求，被告认为，其并无违约行为，原告该主张没有事实依据；另在计算可得利益损失时，应结合原告仅支付41.7%的购房款、原告在合同履行过程中存有过错应承担相应责任、原告主张的1倍首付款金额已超过合同双方的预期等因素综合予以认定，而非简单以评估差价计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，案涉厂房交易价为46899760元，后经鉴定现价为64380000元，两者之差17480240元即为本案合同履行后可以获得的利益，鉴于被告将案涉厂房用于抵押，且未取得用地分割转让相关部门同意意见，导致案涉厂房产权在本案审理过程中仍无法办理过户登记手续，存在根本违约行为；而原告未及时支付购房款、利息、办证税款及费用等，存在一般违约行为，亦应承担相应的责任，综上，本院酌情认定被告承担上述可得利益17480240元85%的损失赔偿责任计14858204元。被告辩称该可得利益在其订立合同时无法预见，理由不足，本院不予支持。鉴于原告已主张可得利益损失，故对于原告要求被告承担以已付购房款、办证税款及费用等款项为基数计算相应利息损失不再予以支持。原告要求被告赔偿其购买厂房后的各项投入损失共计4237449元，依据不足，本院依法不予支持。鉴于本院在认定可得利益损失赔偿过程中已综合考虑反诉被告违约行为，故对于反诉原告要求反诉被告另行支付违约金4689976元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十条之规定，判决如下：一、解除原告台州恒恩金属表面处理有限公司与被告浙江之恩环保产业园有限公司之间订立的厂房买卖合同。二、被告浙江之恩环保产业园有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告台州恒恩金属表面处理有限公司购房款18557568元、办证税款及费用3000000元，并支付原告台州恒恩金属表面处理有限公司损失14858204元，上述款项合计人民币36415772元。三、原告台州恒恩金属表面处理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离浙江之恩环保产业园内的12号建筑面积为16189.02平方米的厂房，并支付被告浙江之恩环保产业园有限公司以28342192元为基数自2019年1月1日起至实际腾退之日止按月利率0.7%支付的利息（应扣除原告台州恒恩金属表面处理有限公司于2019年3月11日支付的1000000元）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告台州恒恩金属表面处理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告浙江之恩环保产业园有限公司的其他反诉请求。案件受理费人民币298950元，由原告台州恒恩金属表面处理有限公司负担87200元，由被告浙江之恩环保产业园有限公司负担211750元。反诉案件受理费185660元，减半收取计92830元，由反诉原告浙江之恩环保产业园有限公司负担79000元，由反诉被告台州恒恩金属表面处理有限公司负担13830元。鉴定费44900元（原告台州恒恩金属表面处理有限公司预付），由原告台州恒恩金属表面处理有限公司负担6735元，由被告浙江之恩环保产业园有限公司负担38165元。保全费5000元，由被告浙江之恩环保产业园有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  毛俏俊审 判 员  李夏瑾人民陪审员  金玉锃二〇二〇年七月十七日书 记 员  章玲晓附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2019）浙1004民初5773号台州恒恩金属表面处理有限公司、浙江之恩环保产业园有限公司：原告（反诉被告）台州恒恩金属表面处理有限公司与被告（反诉原告）浙江之恩环保产业园有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。特此通知。二〇二〇年七月十七日