湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6211号上诉人（原审被告）：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区诚善里47号。法定代表人：任虎，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闵小林，男，1977年10月22日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：方伟，湖北千禧律师事务所律师。上诉人武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称武汉绿地公司）因与被上诉人闵小林房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉绿地公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2019）鄂0106民初15273号民事判决书，依法发回武汉市武昌区人民法院重审或者依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对案件事实认定不清，法律适用错误。原审法院认可上诉人与被上诉人所签订的《定向开发合同》是双方真实的意思表示，合法有效，但有关合同履行等问题，最后的判决不仅没有依照该合同，反而判令上诉人承担双倍返还定金的责任。因此，要公正、彻底了解此案，必须要全面、客观了解双方之间的权利义务，在此将本案的事实过程以及对本案的看法具体阐述如下：一、被上诉人请求解除《定向开发合同》依据的是法定解除权，而非约定解除权。本案中被上诉人不享有法定解除权。二、上诉人不构成逾期交房，非因上诉人原因所致应当免除逾期交房的责任。原审法院未能查清房屋尚未交付的原因。上诉人办理了合法的规划报建手续，故上诉人的施工行为合法，而中国民用航空中南地区管理局的限高文件是上诉人所无法预料的事件，不属于“出卖人的责任”，而上诉人因限高文件下达后上诉人无法整体施工导致的停工时间，应当予以扣除。因上诉人的开发建设得到规划部门的批准，上诉人也尽到了注意义务。非因上诉人原因所致应当免除逾期交房的责任。因而，上诉人不构成逾期交房。三、根据《定向开发合同》第八条的规定“在乙方付清应付款的前提下，双方进行房屋验收交接”，因此，被上诉人未支付完毕房屋价款无权要求上诉人交付房屋。四、被上诉人所支付的款项并非定金。虽然《定向开发合同》付款方式里约定2955885元为定向开发约定定金，但被上诉人在支付价款时已经通过收据确认的形式将款项性质变更为“首付”。即使解除《定向开发合同》，本案也不应当适用定金罚则。适用定金罚则是以根本违约为前提，武汉绿地公司不存在根本违约，可以交付案涉房屋。闵小林辩称，一、不管是法定解除还是约定解除，都可以解除合同，不能仅因“合同目的无法实现”就认为主张的是法定解除，闵小林不仅有约定解除权还有法定解除权，上诉人逾期两年，合同目的早已无法实现；二、上诉人构成逾期交房，上诉人应预见到限高，并及时在合同约定的期限内交付房屋，现仍未能交付房屋，构成根本违约；三、闵小林未收到对方要求付款的通知，即使收到，也可行使不安抗辩权；四、即使定金转为首付款，也不影响定金的性质。请求驳回上诉，维持原判。闵小林向一审法院起诉请求：一、武汉绿地公司双倍返还闵小林支付的合同定金5911770元；二、解除武汉绿地公司与闵小林于2013年10月29日签订的《定向开发合同》；三、武汉绿地公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月29日，闵小林、武汉绿地公司签订《定向开发合同》，约定：定向开发大楼位于武汉市武昌区和平大道750号，楼高约606米；定向开发的合同标的房屋位于1#楼43层10，建筑面积约249平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准，楼栋、楼层编号及房号以产权登记部门核定为准）；该标的房屋单价为39570.08元/平方米，此单价为最终签署《武汉市商品房买卖合同》的约定单价，总房款约为9852950元；签署本合同当日，闵小林向武汉绿地公司支付2955885元，作为定向开发约定定金；闵小林须在武汉绿地公司取得预售许可证之日起10日内向武汉绿地公司支付1977065元，并配合办理按揭手续；武汉绿地公司约在2018年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将符合完成商品房项目竣工交付使用相关手续等条件的商品房交付买闵小林使用；武汉绿地公司应在最终签署的《武汉市商品房买卖合同》约定的交房时间内交房，逾期交房超过90日后，闵小林有权解除合同，闵小林解除合同的，武汉绿地公司应当自闵小林解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按闵小林累计已付款的2%向闵小林支付违约金；双方根据本合同规定，就标的房屋的出售事宜在武汉绿地公司取得商品房预售许可证时，双方就标的房屋应另行签订《武汉市商品房买卖合同》，如购房合同对本合同相关条款进行补充或修改的，以购房合同为准。定向开发合同签订当日，闵小林向武汉绿地公司转账支付2955885元。武汉绿地公司向闵小林出具的仅限收取诚意金、房款及代收代付款项的《收据》证实收到闵小林上述款项的付款内容为“其他”。同时，武汉绿地公司向闵小林出具收取“定金、首付、按揭付款、一次性付款、分期付款、定金转房款”的《房款交款确认单》，在该确认单上，闵小林勾选的其向武汉绿地公司支付2955885元的内容为“首付”，闵小林在该确认单交款人处签名。2016年5月3日，武汉绿地公司取得绿地国际金融城A01-1地块一二期建设项目的《建设工程规划许可证》（编号：武规建[2016]061号）。2018年3月23日，武汉绿地公司取得位于武昌区和平大道750号绿地国际金融城A01-1地块项目《武汉市商品房预售许可证》（武房开预售[2018]101号）。武汉绿地公司在取得商品房预售许可证后，并未通知闵小林和其签订武汉市商品房买卖合同，而是在武汉绿地公司营销大厅进行公示。2018年6月6日，武汉绿地公司取得新建商业服务业设施项目（A01地块一期地块二）用地项目的《建设用地规划许可证》（武规地[2018]053号）。一审法院认为，闵小林和武汉绿地公司签订的《定向开发合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照上述合同约定享受各自权利，履行各自义务。《定向开发合同》约定武汉绿地公司约在2018年6月30日前，将符合完成商品房项目竣工交付使用相关手续等条件的商品房交付闵小林使用，但武汉绿地公司截止本案诉讼时，尚未完成开发合同约定标的房屋的交付使用手续。《定向开发合同》约定武汉绿地公司逾期交房超过90日后，闵小林有权解除合同，闵小林解除合同的，武汉绿地公司应当自闵小林解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按闵小林累计已付款的2%向闵小林支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，一审法院对闵小林请求解除与武汉绿地公司2013年10月29日签订的《定向开发合同》的诉讼请求，予以支持。《定向开发合同》约定2955885元系定向开发约定定金，该证据证明闵小林和武汉绿地公司明确了2955885元的定金性质。依据《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，闵小林与武汉绿地公司本案中约定的定金数额不得超过1970590元。依据定金的法律性质，武汉绿地公司应向闵小林双倍返还3941180元，不适用定金罚则双倍返还部分的定金985295元，两项合计4926475元，应予返还，对闵小林超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。武汉绿地公司抗辩称依据其向闵小林出具并经闵小林签字的《房款交款确认单》确认2955885元系首付。武汉绿地公司未举证证明确认单勾选的首付系和闵小林合意勾选，其抗辩观点一审法院不予采信。武汉绿地公司辩称《定向开发合同》仅约定约2018年6月30日前交付完成竣工验收的商品房，最终交房时间应以最终签署的《武汉市商品房买卖合同》约定为准，因此武汉绿地公司不存在逾期交房的违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，闵小林要求武汉绿地公司交房，应当给予武汉绿地公司足够的准备时间，从合同约定的2018年6月30日前交付房屋至本案诉讼时，闵小林已给予武汉绿地公司足够必要的准备时间。一审法院对武汉绿地公司该抗辩意见，不予采纳。武汉绿地公司辩称闵小林在武汉绿地公司取得涉案商品房预售许可证后，未和武汉绿地公司另行签订《武汉市商品房买卖合同》，闵小林系违约方，无权主张解除涉案《定向开发合同》，双方应继续履行合同的意见。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款关于“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，武汉绿地公司取得商品房预售许可证后，并未通知闵小林该事实。武汉绿地公司该抗辩意见没有事实和法律依据，其诉讼意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除2013年10月29日闵小林和武汉绿地滨江置业有限公司签订的《定向开发合同》；二、武汉绿地滨江置业有限公司返还闵小林定金4926475元；三、驳回闵小林的其他诉讼请求。上述第二项武汉绿地滨江置业有限公司对闵小林应付款，由武汉绿地滨江置业有限公司在判决书生效后十日内一次性给付闵小林。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53182元，减半收取26591元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担17836元，由闵小林负担8755元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、《定向开发合同》是否应当解除；二、武汉绿地公司是否应当承担违约责任。关于《定向开发合同》是否应当解除的问题。闵小林请求解除合同，并未明确该项请求的基础，只是指出了武汉绿地公司的违约行为，故不存在其请求行使法定解除权而一审法院支持以约定解除权的情形。双方当事人签订《定向开发合同》，约定了武汉绿地公司于2018年6月30日前向闵小林交付符合条件的房屋，但武汉绿地公司并未交付，无论未交付的原因是什么，武汉绿地公司逾期交房的违约行为是客观的，而按期受付房屋是闵小林依据《定向开发合同》的主要期待性权利。在武汉绿地公司逾期交房超过90日后，闵小林依据合同享有解除权，则闵小林要求解除合同的诉讼请求有事实和合同依据，本院予以支持。关于武汉绿地公司是否应当承担违约责任的问题。武汉绿地公司上诉认为其能够交付房屋，基于闵小林未支付购房款，故其行使先履行抗辩权，未向闵小林交房。但双方有关房款支付的约定是闵小林在武汉绿地公司取得预售许可证之日起10日内再行支付余下购房款，武汉绿地公司在取得预售许可证后未在合同约定的期间或合理期间内通知闵小林并告知其付款，故武汉绿地公司认为其逾期交房系行使先履行抗辩权的上诉意见，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。《定向开发合同》因武汉绿地公司的违约行为而解除，则武汉绿地公司应当承担违约责任。一审法院认定武汉绿地公司在合同标的额百分之二十的范围内向闵小林双倍返还定金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，故武汉绿地公司认为本案不应适用定金罚则的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上，武汉绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53182元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月十三日法官助理胡海洲书记员杨俊华