浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初1016号 原告：何耀土，男，1992年12月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：刘中秋、谢依杨，浙江天册律师事务所律师。 被告：刘莲珠，女，1966年9月25日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告：李鑫磊，男，1989年7月5日出生，汉族，住北京市延庆区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：朱文昊，浙江泽大律师事务所律师。 原告何耀土与被告刘莲珠、李鑫磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，因采用其他方式无法向被告刘莲珠、李鑫磊送达，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告何耀土及其委托诉讼代理人刘中秋，被告刘莲珠、李鑫磊的共同委托诉讼代理人朱文昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何耀土向本院提出诉讼请求：1.判令刘莲珠向何耀土双倍返还购房定金1416000元、购房款340000元及为本案支出的律师费61640元，上述合计1817640元；2.判令李鑫磊对刘莲珠的全部付款义务承担连带清偿责任；3.判令由刘莲珠、李鑫磊承担本案诉讼费及财产保全申请费。事实和理由：何耀土于2019年8月26日与刘莲珠签署了一份《房屋买卖中介合同》，约定由何耀土购买刘莲珠名下的柯桥大坂风情6幢3104室房屋，该合同中对定金、购房款支付、交易过户、解除条件及违约责任等事宜作了具体约定。嗣后，何耀土依约付清定金708000元以及购房款340000元。 根据《房屋买卖中介合同》第三条及第十三条的约定，刘莲珠有义务按约定按时办理产权过户登记，即买卖双方应于2020年1月5日前完成房屋过户，因刘莲珠的原因逾期超过五天仍未履行的，何耀土有权解除合同并要求刘莲珠承担双倍返还定金的责任，已收购房款亦应予退还。案涉房屋在买卖时处于抵押，刘莲珠虽经何耀土多次催告，但仍无法涤除房屋抵押，以致何耀土无法正常办理房屋过户手续且逾期时间超过五天，刘莲珠构成违约。据此，何耀土无奈书面通知解除与刘莲珠签订的前述《房屋买卖中介合同》，并要求刘莲珠按约定双倍返还定金1416000元及已付购房款340000元，刘莲珠迄今未予支付。 李鑫磊系刘莲珠之子，一直全程协同刘莲珠处理案涉房屋买卖事宜，并向何耀土出具一份《承诺书》，承诺自愿为刘莲珠因买卖案涉房屋事宜承担连带担保责任。据此，何耀土要求李鑫磊就刘莲珠全部付款义务承担连带清偿责任。 综上，刘莲珠和何耀土签订的《房屋买卖中介合同》真实、合法、有效，对双方均具有约束力。何耀土有权追究刘莲珠的违约责任，并要求李鑫磊依承诺承担担保责任，请求法院依法维护何耀土的合法权益。 被告刘莲珠、李鑫磊共同辩称，何耀土与刘莲珠签订《房屋买卖中介合同》属实。根据合同约定，何耀土应在2020年1月5日前支付购房款350000元，刘莲珠则配合办理过户手续，上述两项债务应同时履行，何耀土没有履行支付350000元购房款的债务，刘莲珠没有配合办理过户不构成违约，这符合同时履行抗辩权的规定。事实上合同约定的定金过高，即使法院认为刘莲珠违约，也应依法处理。何耀土称其书面向刘莲珠寄送解除合同通知，但刘莲珠并未收到该文件，故《房屋买卖中介合同》尚未解除。 案涉房屋在买卖时负有抵押，为解除抵押，经买卖双方协商以及中介推荐，当时选定一家贷款机构放款消除抵押，但该贷款机构业务员要求刘莲珠提供担保。为了交易顺利进行，由刘莲珠之子李鑫磊向贷款机构出具一份承诺书，约定李鑫磊自愿与刘莲珠一起承担因案涉房屋买卖所产生的全部连带担保责任。嗣后，上述贷款机构并未放贷，故承诺书亦未生效。李鑫磊所供的担保债务并非《房屋买卖中介合同》项下的债务，其担保对象亦非何耀土。何耀土现出示承诺书要求李鑫磊对其承担担保责任，应为何耀土与贷款机构串通，李鑫磊对此不予认可。 综上，请求法院采纳刘莲珠、李鑫磊的意见，驳回该两人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2019年8月26日，甲方刘莲珠与乙方何耀土在中介方绍兴金柯房产营销策划有限公司的撮合下签订一份《房屋买卖中介合同》，约定乙方向甲方购买案涉房屋即柯桥大坂风情6幢3104室房屋，总价款3468000元，签约日乙方向甲方支付定金708000元，房屋有抵押，赎楼款由甲方按银行通知的还款日将赎楼款汇入还款账户；乙方在2019年11月30日前支付购房款340000元，乙方在过户时（2020年1月5日前）支付房款350000元，余款2070000在乙方办理的按揭贷款放贷后当日转付给甲方；除乙方、中介方原因外，甲方违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追偿因甲方过错造成的经济损失：甲方有义务按约定按时办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时按约履行交付房产及附属设施等，不得逾期。逾期未超过五天的，甲方须按逾期每日总房款千分之一向乙方支付违约金；逾期超过五天仍未履行的，乙方有权解除合同并要求甲方承担定金责任(双倍返还定金)或支付等额于总房款百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房款的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或中介方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；甲方愿意在2020年1月5日前将该房屋的户口（如有）全部迁出，否则甲方须向乙方支付违约金50000元；定金在签约当天付108000元，在2019年8月27日前支付600000元，合计708000元；因甲方未按合同履行各项义务，甲方应承担乙方要求甲方履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等合项实现权利的费用等。 上述合同签订后，刘莲珠于2019年8月27日向何耀土出具一份收条，载明收到定金708000元。2019年11月30日，刘莲珠又向何耀土出具一份收条，载明收到购房款340000元，共计收到房款1048000元。 另认定，刘莲珠迄今未涤除案涉房屋的抵押。房屋中介绍兴金柯房产营销策划有限公司于2020年1月向刘莲珠推荐贷款机构放款涤除抵押，在协商过程中，刘莲珠之子李鑫磊于2020年1月9日出具一份承诺书交贷款机构，其内容载明：本人李鑫磊与刘莲珠为母子关系，今李鑫磊代母亲刘莲珠处理在2019年8月26日签订的《房屋买卖中介合同》，关于出售柯桥大坂风情6幢3104室房屋出售所有事宜，并自愿与母亲刘莲珠一起承担因买卖房屋所产生的全部连带担保责任。何耀土在本案庭审中提供了上述承诺书的复印件。2020年1月12日，何耀土按《房屋买卖中介合同》所载地址向刘莲珠邮寄解除合同解除书，要求依约解除该合同，并由刘莲珠返还已付购房款340000元、双倍返还定金1416000元。快递公司将上述邮件投送于9幢丰巢柜。另，何耀土为本案诉讼支出律师费61640元。 本院认为，何耀土、刘莲珠之间为买卖案涉房屋即柯桥大坂风情6幢3104室房屋于2019年8月26日签订《房屋买卖中介合同》以及何耀土向刘莲珠交付定金708000元、购房款340000元的事实清楚，可以认定。上述合同应定性为房屋买卖合同，其体现签约双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定合法有效。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。若违约，则应承受定金罚则。据此，围绕双方当事人的诉辩意见以及何耀土的诉求，本院作以下评判分析。 针对何耀土提出合同已经解除的问题，本院认为，合同解除有约定解除和法定解除。在本案中，双方在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定，即刘莲珠有义务按约定时间2020年1月5日前办理产权过户登记，并及时提供产权过户所需资料及按揭资料，按时按约履行交付房产及附属设施等，不得逾期，逾期超过五天仍未履行的，何耀土有权解除合同。事实表明，案涉房屋在买卖时负有抵押，何耀土、刘莲珠均为明知，并约定抵押涤除以办理过户，迄今，刘莲珠未涤除抵押，致使案涉房屋无法在约定时间办理过户，何耀土基此于2020年1月12日按《房屋买卖中介合同》所载地址向刘莲珠邮寄送达解除合同解除书，符合合同约定的解除条件，故何耀土主张《房屋买卖中介合同》业已解除，本院予以采纳。刘莲珠辩称其未收到解除合同通知书，不同意解除合同，缺乏事实依据，本院不予采纳。 针对何耀土要求刘莲珠双倍返还定金、返还购房款的诉求，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该司法解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。结合前述分析，《房屋买卖中介合同》不能继续履行系刘莲珠之原因造成，刘莲珠因此构成根本性违约，故何耀土要求双倍返还定金的请求，符合上述司法解释之规定，本院予以支持。据此，在合同解除之后，刘莲珠除应返还何耀土所付定金708000元外，应适用定金罚则再支付不超过主合同标的额百分之二十的另一倍定金计693600元。何耀土主张返还双倍定金的数额，与法律规定不符，本院不予采纳。另，对于何耀土另付的340000元购房款，刘莲珠在合同解除之后应依法予以返还。刘莲珠基于同时履行抗辩权认为其不构成违约且无需双倍返还定金。本院认为，刘莲珠迟延涤除抵押致使合同无法履行，直接导致何耀土合同目的无法实现，应承担根本违约责任。何耀土并未有拒绝支付购房款的意思表示及行为，不构成违约。据此，刘莲珠抗辩无需承担双倍返还定金的民事责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。 针对何耀土要求刘莲珠赔偿律师费61640元的诉求，本院认为，根据合同约定，因刘莲珠未按合同履行各项义务，其应承担何耀土要求刘莲珠履行各项义务而支付的律师费、调查费、差旅费、诉讼费等合项实现权利的费用。何耀土为实现自己的权利提起本案诉讼并为此支出律师费61640元的事实清楚，可以认定，该费用依约应由刘莲珠承担，本院据此对何耀土的该项诉求予以支持。 针对何耀土要求李鑫磊承担连带责任的诉求，何耀土为证实李鑫磊应承担连带责任提供一份由李鑫磊签署的承诺书。本院认为，李鑫磊以第三人身份单方以书面形式向债权人出具担保书，如债权人接受且未提出异议的，保证合同可认定成立。经审查李鑫磊提供的证据，可以证实上述承诺书出具的时间点为刘莲珠找相关贷款机构借款涤除案涉房屋的抵押，何耀土并未持有该承诺书原件，表明李鑫磊提供担保的对象并非债权人何耀土，而是为刘莲珠涤除抵押的贷款提供担保。何耀土要求李鑫磊承担连带责任缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院对何耀土诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘莲珠应双倍返还原告何耀土定金合计1401600元，限于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告刘莲珠应双倍返还原告何耀土已付购房款340000元、律师费61640元，合计401640元，限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告何耀土的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21159元，财产保全申请费5000元，合计26159元，由原告何耀土负担630元，被告刘莲珠负担25529元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  冯春盛 人民陪审员  宋来云 人民陪审员  丁国定 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  陈鑫星 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。