新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）兵10民终35号   上诉人（原审原告）：新疆大有房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91659005552418341U，住所地新疆北屯涌泉路三运司住区。   法定代表人：贺敏达，董事长。    委托诉讼代理人：朱宝玲，新疆北屯律师事务所律师。   上诉人（原审第三人）：刘玉蓉，女，1968年3月26日出生，住新疆北屯市。   委托诉讼代理人：李立（系刘玉蓉丈夫），1970年1月22日出生，住址同上。   委托诉讼代理人：李长青，新疆北屯律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张远祥，男，1995年9月16日出生，住新疆阿勒泰市丰庆187团。   委托诉讼代理人：乔传玲（系张远祥母亲），1973年12月1日出生，住新疆阿勒泰市丰庆187团。   委托诉讼代理人：刘新艳，新疆兰河律师事务所律师。   上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司（以下简称大有房产公司）因与上诉人刘玉蓉及被上诉人张远祥房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人大有房产公司的委托诉讼代理人朱宝玲、上诉人刘玉蓉及其委托诉讼代理人李立、李长青及被上诉人张远祥的委托诉讼代理人乔传玲、刘新艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人大有房产公司上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初240号民事判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定部分事实错误，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋价款为312 559.5元，被上诉人对该合同真实性认可，涉案房屋价款应为312 559.5元。被上诉人出示的由张雄伟、李成旺、龚又求签名的收据，只能证实张雄伟、李成旺、龚又求三人收到被上诉人支付的涉案房屋价款为252 200元，并不能证明被上诉人已足额支付涉案房屋价款。被上诉人一审中辩称，涉案房屋房款于2016年12月15日经上诉人、被上诉人和案外人张雄伟达成一致意见，因张雄伟急需用钱，为了能及时收到款项将价值312 559.5元的房子自愿以252 200元的价格卖给被上诉人，但被上诉人另外还向上诉人交付房款22 000元，被上诉人实际交付的房款共计 27 400元。由此可见，被上诉人关于涉案房屋价款的陈述前后矛盾，涉案房屋实际价款应为312 559.5元。综上，请求查明事实，依法改判。   张远祥辩称，大有房产公司欠张雄伟等人的工程款，大有房产公司以涉案房屋抵扣张雄伟等人的工程款，达成抵扣协议后张雄伟等人因急需用钱，所以自愿以25万多元的房价出售给张远祥。大有房产公司作为名义上的出卖人，因办理相关房产手续需其协助，所以与大有房产公司签订房屋买卖合同，合同价款为312 559.5元。一审中张远祥出示了手机拍摄到的大有房产公司财务室电脑里的记录，明确写明大有房产公司将涉案房屋抵扣张雄伟的工程款。另外，张远祥向大有房产公司交的22 000元是契税，不是房款，大有房产公司称不交22 000不给办房产手续。综上，张远祥已全额交付了涉案房屋房款，大有房产公司不应向张远祥主张张雄伟自愿减去的房款，一审法院认定事实正确，应予维持。   刘玉蓉未作答辩。   刘玉蓉上诉请求：撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初240号民事判决，确认刘玉蓉与大有房产公司之间的房屋买卖合同关系合法有效，判令大有房产公司继续履行合同，并判令大有房产公司与刘玉蓉签订书面商品房买卖合同，办理房屋备案登记及产权证。事实和理由：一、原审认定事实错误，刘玉蓉与大有房产公司房屋买卖合同合法有效。2016年9月10日，大有房产公司与李明签订北屯明润花园小区二期工程项目施工承包合同，约定李明以包工包料方式对大有房产公司开发的北屯明润花园小区二期工程6、9、10号楼工程进行施工，双方约定工程款支付为全额抵扣明润花园二期项目在建工程8号楼一至四单元2-6层、6、7、9、10号楼部分住宅和门面，价格以现金价抵扣结算。2017年1月13日，刘玉蓉与李明签订明润花园住宅认筹意向书，约定将该小区8号楼4单元302室房屋以每平方米2 800元共计277 256元价格出售给刘玉蓉。当日刘玉蓉向李明支付房款230 000元，李明向刘玉蓉出具收据一份，并注明房款已全部付清。2017年6月，因该套房屋已由李明出售他人，李明于2017年9月将涉案房屋调换给刘玉蓉，并向刘玉蓉交付涉案房屋。刘玉蓉于2017年9月对涉案房屋进行了改水改电，并对涉案房屋进行了装修。2018年9月13日，刘玉蓉向大有房产公司申请，要求将涉案房屋的水、电卡等交付给刘玉蓉，当日大有房产公司总经理贺万军签字同意将该房屋水电卡等交接给刘玉蓉。刘玉蓉与大有房产公司虽未订立书面商品房买卖合同，但大有房产公司对刘玉蓉自李明处购买涉案房屋并交付涉案房屋的事实予以认可，刘玉蓉与大有房产公司形成了房屋买卖合同关系，合法有效。二、原审判决适用法律不当。张远祥虽与大有房产公司签订商品房买卖合同，并进行了备案登记，但未办理产权登记，故不具有物权转移效力。大有房产公司向刘玉蓉交付涉案房屋，刘玉蓉接收并进行了装修，已实际占有该房屋，根据交付优先原则，依法应当确认涉案房屋归刘玉蓉所有。原审判决驳回刘玉蓉诉讼请求，明显不当。三、一审准许刘玉蓉作为有独立请求权的当事人参加诉讼，并对刘玉蓉的诉讼请求作出实体判决程序违法。本案系给付之诉，诉讼标的为给付行为，刘玉蓉对本案诉讼标的并无独立的请求权，原审受理刘玉蓉的诉讼请求并作出实体处理不当。   大有房产公司辩称，不认可刘玉蓉的上诉请求，大有房产公司与刘玉蓉不存在合同关系，大有房产公司只履行与张远祥之间的合同。   张远祥辩称，刘玉蓉主张继续履行合同没有法律依据，涉案房屋在刘玉蓉与李明协商调换前就已经出售给了张远祥，刘玉蓉确认与大有房产公司之间合同合法有效继续履行的主张，于法无据，一审判决程序并无不当，请求驳回上诉，维持原判。   大有房产公司向一审法院起诉请求： 1、要求被告支付剩余房款60 359.5元；2、要求被告支付违约金16 523.41元（以60 359.5元为基数，从2016年12月16日至2019年5月15日，按日万分之三计算）；以60 359.5元为基数，从2019年5月16日至还清为止，按日万分之三计算的违约金；3、要求被告承担本案的诉讼费。原审第三人刘玉蓉要求：确认第三人与原告房屋买卖关系合法有效，继续履行合同，原告协助第三人办理涉案房屋产权证件。   一审法院认定事实：2016年经第十师房产管理局第十师房预售字第20160020号商品房预售许可证号的批准，原告大有房产公司系北屯市多尔布尔津街1766号瑞祥小区的出卖方，当时因原告尚欠案外人张雄伟、李成旺、龚又球的工程款项，该三人系该小区的实际施工人，原告与张雄伟协商，将该小区10号楼3单元302室房屋以312 560元折抵张雄伟同等数额的工程款。2016年12月15日经原告销售经理陈江银在场，原告、被告张远祥与张雄伟共同协商，张雄伟自愿同意将该房屋以252 200元价格出售给被告，由原告与被告签订商品房买卖合同，当日原告与被告签订合同编号为第十师201602665号商品房买卖合同，由原告作为出卖人，被告作为买受人，该房单价为每平方米     2 850元，总金额312 559.50元，付款方式为2016年12月15日一次性付清。出卖人应于2017年10月30日前向被告交付房屋。同日被告向张雄伟、李成旺、龚又球支付涉案房屋房款 252 200元，该三人向被告出具内容为“今收到明润花园10号3单元302室张远祥购房款252 200元”的收据一张。2016年12月21日该商品房买卖合同向北屯市房产交易中心登记备案。2018年初原告向被告交付涉案房屋的钥匙。2019年1月31日北屯市民政局向被告颁发涉案房屋的门牌证。另查明，收据中的明润花园10号楼与商品房买卖合同中的瑞祥小区23栋系同一楼房，系小区名称和楼栋号重新编排所致。原告公司财务账目中明确记录由被告作为购房户名称的信息，其中写明抵张雄伟工程款，数额为312 560元。再查明，2017年1月13日第三人刘玉蓉与案外人李明签订明润花园住宅认筹意向书，约定将该小区8号楼4单元302室房屋以每平方米2 800元共计277 256元价格出售给第三人。当日第三人向李明支付房款230 000元，后因该套房屋已由李明出售他人，李明与第三人约定将涉案房屋调换给第三人。2018年9月13日经第三人向原告申请，要求将涉案房屋的钥匙、水卡、电卡批准给第三人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告大有房产公司对于被告已支付25万多元房款的事实无异议，但认为被告尚欠房款60 359.5元。庭审查明，原告主张的该房款已由原告与张雄伟进行抵账而实现，至于张雄伟自愿将总额为31万多元的房屋以25万多元的价格出售给被告，系张雄伟等人对自身权益的处分，不违反法律规定，因涉案房屋原告与张雄伟等在抵账时并未签订书面合同，故待张雄伟出售给被告时，原告作为名义上的出卖人，需由原告办理相关买卖销售手续，故在被告与张雄伟协商过程中，原告销售经理在场共同商谈，由被告当日向张雄伟等人付款25万多元，由原告与被告签订商品房买卖合同且经过备案，合同中约定当日一次性付清款项，直至诉讼前原告未再向被告谈过剩余房款，抵账事实在原告的财务账目中亦有明确记录，综上，可以认定该协商系三方共同确定的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告主张被告尚欠房款60 359.5元，与庭审查明事实不符，原告无权再向被告主张张雄伟自愿减去的60 359.5元房款，原告该主张属于违反协商约定，不诚信履约的情形，本院不予支持。因被告不存在未付清房款的事实，故对原告主张被告支付相应款项违约金的诉请，本院不予支持。对于第三人要求确认与原告房屋买卖关系合法有效，继续履行合同，原告协助第三人办理涉案房屋产权证件的主张，根据庭审查明，涉案房屋已在第三人与李明协商调换之前，就由原告出售给被告且办理备案登记，第三人关于确认与原告之间房屋买卖关系合法有效，继续履行合同的主张，于法无据，本院不予支持。至于第三人对涉案房屋已进行装修如何解决的事宜，根据“不告不理”的原则，该事宜亦与本案不属同一法律关系，本案不作审理，第三人可另行解决。综上，判决：一、驳回原新疆大有房地产开发有限责任公司的诉讼请求；二、驳回第三人刘玉蓉的诉讼请求。   二审期间，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实，大有房产公司与案外人张雄伟、李成旺、龚又球三人存在欠付工程款关系，并约定将涉案房屋以312 560元的价格抵扣张雄伟、李成旺、龚又球三人工程款，后在大有房产公司销售经理程江银在场的情况下，三案外人与张远祥协商一致，将涉案房屋自愿以252 200元的价格出卖给张远祥，张远祥与大有房产公司以312 560元的价格签订房屋买卖合同，以上事实有三案外人出具的收据、大有房产公司财务记录及李成旺、程江银电话录音为证，可以认定其真实性，以上协商内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应全面履行。大有房产公司因与三案外人抵扣工程款的行为，已全额取得涉案房屋合同价款，三案外人自愿以低于合同价将涉案房屋出售给张远祥的行为，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，亦不影响大有房产公司权益，大有房产公司无权再向张远祥主张剩余房款。大有房产公司上诉称张远祥未足额支付房屋价款的上诉意见与本案查明的事实不符，且有违诚信原则，本院不予支持，一审法院驳回其诉讼请求正确。   对于刘玉蓉的上诉请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。”本案系大有房产公司提起的房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼标的为房屋价款给付行为，而刘玉蓉作为本案第三人向一审法院起诉要求，确认其与大有房产公司买卖关系合法有效，继续履行合同，大有房产公司协助其办理涉案房屋产权证，该诉讼请求与本案不属同一诉讼标的，刘玉蓉不应作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，其诉讼请求亦不在本案审理范围内，一审法院对其诉讼请求进行实体审理，并作出判决不当，本院依法予以纠正。对刘玉蓉的起诉应依法予以驳回，对此，本院在本判决中一并处理，不在另行制作民事裁定书，刘玉蓉可就其权利另行诉讼。   综上所述，大有房产公司的上诉请求和刘玉蓉的上诉请求均不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十六条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初240号民事判决第一项（即驳回新疆大有房地产开发有限责任公司的诉讼请求）；   二、撤销新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初240号民事判决第二项（即驳回第三人刘玉蓉的诉讼请求）；   三、驳回上诉人刘玉蓉的起诉。   一审案件受理费1 722元，由上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费1 822.07元，由上诉人新疆大有房地产开发有限责任公司负担1 722.07元，由上诉人刘玉蓉负担100元。   本判决为终审判决。                   审  判  长    蓝 文 瑜   审  判  员  徐  雷   审  判  员  刘 文 胜         二〇二〇年七月九日       法官助理    常 亚 南   书  记  员  宗  琦     1