浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1603号 上诉人（原审原告）：方丽川，女，1976年12月15日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道恒元商务广场1号楼〈17-2〉室。 法定代表人：刘小勇，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 上诉人方丽川因与被上诉人慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司（以下简称嘉年鸿迪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2020年3月6日作出的（2019）浙0282民初7854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 方丽川上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金24080.37元及储藏室面积误差价款2160元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于案涉房屋何时具备交付条件，一审法院存在事实认定错误。1.案涉房地产项目取得竣工交付备案证明书仅能表明其已符合行政管理规范所要求的其中某一环节，并不表明案涉商品房已具备了正常使用的基本条件。案涉房地产项目的管道天然气设施配套燃气工程于2019年1月23日验收合格，但该验收仅针对的是燃气设备，而不是燃气本身，当时燃气管道中并没有燃气。2019年5月10日，案涉房地产项目的燃气设施才正式点火通气，至此，案涉商品房才真正具备了“用气”条件。2.案涉商品房买卖合同中不仅约定地下停车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整，储藏间金额为148960元，价格按间计算，同时也约定了地下停车位面积为15.77平方米，储藏间面积为18.62平方米。上诉人购买的是面积为15.77平方米的地下停车位，面积为18.62平方米的储藏间，不仅仅是简单的1只停车位、1间储藏间。对双方当事人而言，“只”、“个”、“间”仅仅是对案涉地下停车位、储藏间的计量单位，并无其他特殊含义，而对面积15.77平方米、18.62平方米及价格188000元、148960元的具体描述才是双方签订合同的目的所在，也是双方的根本利益所在，不能因为地下停车位、储藏间是一只或一间卖的，就可以不顾双方约定的具体面积。 嘉年鸿迪公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 方丽川向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告自2019年1月18日起至2019年5月10日止（共计113天），按慈溪市悦城玖号花园7号楼201室所涉房屋已付房屋价款1605358元为基数、按日万分之二的标准计算的逾期交房违约金计36281.09元；2.判令被告支付原告自2019年1月18日起至2019年4月3日止（计76日）、以已付地下停车位价款188000元、储藏间价款148960元为基数、按日万分之一的标准计算的逾期交付地下停车位〈-2-755〉、储藏间〈-2-127〉违约金计2560.89元；3.判令解除原告与被告签订的合同编号为2018330282YS0172806的《商品房买卖合同》，并判令被告返还原告已支付的地下停车位〈-2-755〉价款188000元及支付原告自2014年10月29日起至款项实际清偿日止按同期同档次中国人民银行贷款利率计算的利息；4.判令被告支付原告储藏间〈-2-127〉的面积误差价款计2160元；5.判令被告支付原告自2019年4月18日起至2019年4月23日止、以已付房价款（包括房屋价款1605358元、储藏间价款148960元）为基数、按日万分之一的标准计算的逾期交付权属证书违约金计1228.02元；6.判令被告按宽1200mm、高2400mm的标准履行案涉房屋大门的整改义务，若无法整改、则赔偿原告损失3000元；7.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，原告与恒元公司签订编号为20141000773《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向恒元公司购买悦城玖号花园7号楼201室商品房、地下室〈-2-755〉（车位）、地下室〈-2-127〉（储藏间）。合同第五条中约定，主体房计价方式为建筑面积；储藏间和车位的计价方式分别为间和只。上述商品房房款合计2046720元。1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算。优惠后合同总价为1942318元整。同时在合同附件三中约定上述物业的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。原告按约向恒元公司支付了1942318元。 2014年5月，恒元公司、监理单位、施工单位共同签署工程联系单，对悦城玖号花园工程1-7号楼入户门门洞进行调整，调整为宽1050mm，高2320mm。 2017年2月17日，一审法院裁定受理了恒元公司破产重整一案。在处置恒元公司破产财产过程中，对恒元公司开发的悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程委托淘宝网进行公开拍卖。2017年6月16日，慈溪市人民法院发布悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程竞买公告，公告载明整体拍卖，按现状交付。竞买公告另载明，购房者在恒元公司进入破产程序前支付的房款仍由恒元公司享有,与买受人无涉；买受人受让“悦城玖号花园”整体项目后，应重新和签署购房者签订商品房买卖合同，除只变更合同的交房时间外，其余合同条款按原合同内容继续履行；如签署存在销售情形的房屋的购房者最终选择退房的，在恒元公司破产程序中依法申报债权，参与破产分配。2017年7月17日，被告以12亿元的最高价竞得。2018年11月19日，慈溪市政府召开由相关部门参加的关于“悦城玖号”交付有关事宜的协调会议。其中会议议定事项包括：恒元公司已落实的与施工图不符的工程变更，由设计单位补充出具工程变更联系单后按现状进行验收；涉及规划方案调整的，不再补办变更手续，相关单位按现状验收。2018年12月11日，原、被告签订编号为2018330282YS0172792《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为住宅，位于悦城玖号花园7号楼201室，合同约定建筑面积为143.28㎡，总价款为1605358元。合同第七条中约定，2014年10月29日之前，原告支付首付款773838元，余款以按揭方式支付831520元（其中公积金贷款300000元，商业贷款531520元）。1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算。优惠后合同总价为1942318元整。同时在附件三中约定上述物业的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。同日，原、被告签订编号为2018330282YS0172806《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为车位，位于悦城玖号花园地下室〈-2-755〉，合同约定建筑面积为15.77㎡，其中套内建筑面积14.56㎡，应分摊的共有建筑面积1.21㎡。合同第五条中约定，出卖人与买受人约定按照下述第3种方式计算该商品房价款，即按套（单元）计算，该商品房总价款为188000元。合同第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【只】（本条款均简称面积）作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款利率给付利息。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按以下方式处理，即交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。同日，原、被告签订编号为2018330282YS0172840《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买的商品房为预售商品房，用途为储藏间，位于悦城玖号花园地下室〈-2-127〉，合同约定建筑面积为18.62㎡，其中套内建筑面积13.283㎡，应分摊的共有建筑面积5.34㎡。合同第五条中约定，出卖人与买受人约定按照下述第3种方式计算该商品房价款，即按套（单元）计算，该商品房总价款为148960元。合同第六条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择【间】（本条款均简称面积）作为计价方式，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款利率给付利息。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按以下方式处理，即交付房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。前述三份合同第九条均约定，出卖人应当在2019年1月17日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.商品房经竣工交付备案，但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。前述三份合同第十条均约定，除合同第九条约定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。前述三份合同第十二条均约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；买受人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。慈溪市建设局发布的慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定：市建设局为房地产开发项目竣工交付备案机关。交付备案的房地产开发项目，应按国土、计划、规划、建设主管部门批准的方案已全部建成，各单项工程全部验收合格，并满足使用要求。开发建设单位应在房地产开发项目竣工后，自行组织有关部门或单位进行单项竣工验收。开发建设单位认为符合竣工交付条件的开发项目，应在各单项工程全部验收合格，整理了完整的备案资料后，在交付十个工作日前报市建设局备案。备案资料的所有单项工程质量验评材料包括供电、供水、燃气、供热、通信、广电、邮政、绿化、人防、环卫、地下车位、消防、排污排水的合格意见或证明。开发建设单位向市建设局提交完整的备案资料，建设局受理备案申请后，组织人员进行资料审查，必要时现场踏勘。提供资料符合要求、施工现场完工场清的，在十个工作日内出具竣工交付备案证明。开发建设单位据此向市房地产管理中心办理房屋产权登记。未经建设行政主管部门竣工交付备案的开发建设项目，不得交付使用；市房地产管理中心不得办理房产确权手续。 2019年1月23日，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程经验收合格。2019年4月2日，恒元玖号花园取得了慈溪市住房和城乡建设局颁发的房地产开发项目竣工交付备案证明书。2019年4月3日，被告通知原告办理案涉房屋、车位、储藏间的交付手续。交付储藏间和地下车位的实际面积分别为18.35平方米和15.17平方米。2019年5月8日，被告向慈溪华润燃气有限公司致函，称项目已实现整体竣工交付，因住户入住需开通燃气，请慈溪华润燃气有限公司予以支持，并表示项目工程合同款项2627494元截至2018年5月28日已付清，后续发生的变更费用131881元，被告承诺在收到慈溪华润燃气有限公司相应发票后付清。2019年5月10日，慈溪华润燃气有限公司以被告悦城玖号花园项目已拨交，该项目合同款已付清，后续签订的工程签证单费用131881元被告承诺在本月付清，对被告的点火通气申请予以准许，并于同日对悦城花园玖号燃气设施进行通气调试完毕。 一审法院认为：原、被告之间的商品房买卖合同依法成立有效，双方均应按约履行。本案双方的争议焦点为：1.案涉房屋何时具备交付条件；2.地下车位、储藏间的面积是否适用差异处理条款；3.被告对大门门洞尺寸的变更是否应承担整改义务，如不整改，原告主张损失3000元是否合理。就争议焦点1，原告认为车位、储藏间的交付时间为2019年4月3日，悦城花园7号楼201室房屋于2019年5月10日才具备通气条件，故被告交付悦城花园7号楼201室房屋的时间应为2019年5月10日。被告认为至2019年4月2日，案涉房屋及车位、储藏间均已具备交付条件，且被告于次日通知原告收房，故被告交付原告房屋及车位的时间为2019年4月3日。对此，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告将符合合同第九条条件的房屋交付原告即完成交房义务。虽合同第九条规定4个条件为并列条件，但根据慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定，颁发房地产开发项目竣工交付备案证明书的前提条件之一为房地产项目各单项工程已全部验收合格。而根据查明事实，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日已验收合格，故被告取得房地产开发项目竣工交付备案证明书表明案涉房地产项目的用气、用电等设施已验收合格，具备商品房正常使用的基本条件。被告于2019年4月3日发函通知了原告收房，故原告以燃气未点火通气为由未予收房的后果应由原告承担。故对 原告就2019年1月18日至2019年4月3日逾期交付的损失予以支持；对原告要求被告支付2019年4月4日起的逾期交房违约金的诉请，不予支持。关于争议焦点2，原告认为双方签订商品房买卖合同中载明车位建筑面积为15.77平方米，实际面积为15.17平方米；储藏间建筑面积18.62平方米，实际面积18.35平方米，应当适用合同第六条关于面积差异的约定解除合同和支付差额。被告辩称车位以个为计价单位、储藏间按间为计价单位，第六条面积补差条款不适用车位和储藏间。虽合同中载明了车位和储藏间的建筑面积，但根据编号为2018330282YS0172792的《商品房买卖合同》中载明，“1.优惠后主体房价格为11204.34元/平方，主体房价格为1605358元整；2.地下车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整；3.储藏室金额为148960元整，价格按间计算”，能够看出主体房以面积计价、车位以个计价、储藏间以间计价。同时编号为20141000773和2018330282YS0172792合同在附件三中均约定双方就车位、储藏间的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行，表明双方对车位、储藏间的约定不适用第六条条款。另，在编号为2018330282YS0172806、2018330282YS0172840的《商品房买卖合同》中，再次明确车位、储藏间按套（单元）计算，而非按照建筑面积计算。故原告以车位和储藏间实际面积与合同约定的建筑面积存在差异为由，要求解除与被告之间签订的车位买卖合同及支付面积误差价款的诉请，均不予支持。就争议焦点3，原告认为原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附件中载明大门的尺寸为1500*2400mm，现大门实际尺寸变更为1005*2320，故被告应承担整改义务，若不能整改，应赔偿原告损失3000元。被告认为被告通过司法拍卖按现状受让案涉工程，受让时包括案涉房屋在内的入户门门洞均已施工完成，被告不应承担整改大门的义务，同时，原告主张损失3000元依据不足。根据原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附图载明，双方对门洞尺寸作了约定。虽被告按现状收房，但根据协调会议，可以确定除交付条件外，其余条款不变，附图也应为合同条款之一，虽原、被告的合同中没有注明尺寸为原尺寸，但也未明确告知原告变更后的尺寸，故原合同对门洞尺寸的约定对被告有约束力。现交付房屋门洞尺寸与约定不符，应当由被告承担违约责任。案涉入户门洞尺寸的变更未经变更审批手续，但房屋已整体竣工验收，原告也已经收房。根据本案的实际情况，案涉大门门洞尺寸不宜整改。原告诉请如果不能整改，要求被告赔偿损失3000元，该3000元也比较合理，可以予以支持。综上，被告应当支付原告逾期交房的违约金为14761.62元（1942318元×1/日×76日）、逾期交付权属证书的违约金为1052.59元（1754318元×1/日×6日）、损失3000元，合计18814.21元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付原告方丽川18×××××.21元；二、驳回原告方丽川的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费3053元，由原告方丽川负担2636元，被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司负担417元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方合同约定的商品房交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。根据查明的事实，涉案小区的管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日验收合格，故应视为商品房正常用气的基本条件已经具备。至于管道内何时接通燃气，则需要燃气公司、被上诉人以及物业管理公司等相关部门根据安全因素和实际使用等综合考量予以确定。故上诉人主张燃气接通之日的2019年5月10日作为用气符合基本条件之日的理由不足，本院难以采信。双方在合同中约定车位按个计算，储藏室按间计算，且约定如车位、储藏室面积误差超过3%，买受人可以退房，故上诉人以储藏室面积不足为由主张索赔的依据不足，本院亦难采信。 综上所述，方丽川的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费673元，由上诉人方丽川负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年七月十六日 书记员  桂红艳