浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2628号原告：张晓华，男，1992年2月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：郑云容，浙江纳森律师事务所律师。被告：潘爱博，男，1987年11月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告张晓华与被告潘爱博房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告张晓华及其委托诉讼代理人郑云容、被告潘爱博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除原告与被告2019年2月25日签订的NO000804《房屋买卖居间协议》；二、被告向原告双倍返还定金人民币550000元；三、被告向原告赔偿中介费人民币11000元；四、被告向原告赔偿律师费29000元、财产保全担保费1000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月25日，在绍兴祥居房地产经纪有限公司作为中介促成下，原、被告双方及中介签订了N0000804《房屋买卖居间协议》。该合同约定：被告将坐落于袍江的丽景华庭5幢一单元3002室房屋出卖给被告。房屋售价为人民币1100000元。付款方式为2019年2月25日支付购房定金275000元。双方于2019年10月15日前过户。过户当天被告支付原告购房款165000元。剩余660000元通过银行贷款一次性汇入原告账户。签订本合同时，原、被告双方应各支付中介费人民币11000元。被告不按约定办理产权过户或不按约定按时交房，视为被告违约，原告有权选择单方面解除协议，被告应双倍退还定金，并承担中介费。造成法律诉讼的，还应承担诉讼产生的一切有关费用。合同签订当日，原告向被告支付了275000元购房定金。后原告要求被告和中介依约办理过户手续，但被告一直未予办理。后中介告之原告，被告不肯办理过户手续，该合同无法继续履行。综上，原告认为，双方及中介签订的《房屋买卖居间协议》系各方的真实意思表示，依法有效。各方应依约履行。现被告未依约履行，给原告造成了巨大经济损失。补充的事实与理由：案涉房屋被告已于2017年11月23日抵押给中国银行股份有限公司绍兴袍江开发区支行，债权为61万元，又于2018年8月24日抵押给中国对外贸易信托有限公司，债权为27万元，起诉后原告了解到案涉房屋又出卖给案外人，涉案房屋存在一房二卖的事实。被告辩称：一、首先，针对原告提出的解除合同诉请，被告也表示同意，但原告主张本案购房定金为275000元，被告有异议，本案的定金实际应为50000元。根据买卖合同及收款收据里的描述均明确提到“购房定金275000元，备注包含定金50000元”，结合上下文语境及交易习惯，很明显，275000元定金的意思是购房订金或者说预付款的意思，真正的定金是50000元。后，原告可能意识到了这一点，想索要更多赔偿金，于2020年3月24日强迫被告签订了补充协议，把定金说成275000元，说不签不让被告走，于是被告违背内心真实意思迫于压力签了这个字。被告认为，定金属于实践性合同，定金的金额以实际交付为准，本案原始实际交付定金为50000元，原告通过这种后补变更的方式来强行变更之前已付款项性质的行为是无效的。二、其次，即使变更定金金额的补充协议有效，根据《担保法》规定，定金金额不得超过主合同标的额的20%，超过部分无效。本案主合同标的110万元，因此，原告主张定金为275000元不合法。三、至于原告主张的律师费及财产保全担保费，没有相应的合同依据，也并非参与诉讼活动所必须支出的费用，因此不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2019年2月25日，原告张晓华（乙方）与被告潘爱博（甲方）在中介绍兴祥居房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋买卖居间协议》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区袍江丽景华庭5幢一单元3002室房屋（建筑面积90.24平方米）出卖给乙方；房屋售价为1100000元；付款方式为2019年2月25日乙方支付购房定金275000元整给甲方，双方约定于2019年10月15日之前过户，过户当天乙方支付购房首付款165000元整给甲方，剩余660000元整通过银行贷款一次性汇入甲方账户（备注包含定金5万元整）；在签订本合同时，甲方应支付中介方中介费11000元，乙方应支付中介方中介费11000元；如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，中介费由违约方承担；如因甲方或乙方违约，造成法律诉讼的，违约方须承担本合同约定的违约责任外，还应赔偿因此诉讼产生的一切相关费用。协议还对其他事项进行了约定。同日，原告支付中介费11000元；原告向被告转账支付275000元（分2笔转账，一笔50000元，一笔225000元），被告在收款项目为“购房定金275000元整，其中包含定金50000元整”收款收据的收款人处签字。2020年3月24日，原、被告签订《补充协议》一份，确认原告支付购房定金为275000元整。另查明，案涉丽景华庭5幢一单元3002室房屋（建筑面积90.24平方米）设定有抵押。被告潘爱博将案涉房屋另行出卖给了案外人。以上事实由原告提交的房屋买卖居间协议1份、不动产查询登记证明1份、中介情况说明1份、定金收据及补充协议1份、中介费收据1份、法律服务委托合同及代理费电子发票1份、代理费转帐凭证1份、委托担保协议书1份、担保费发票1份、担保费转帐截屏1份及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《房屋买卖居间协议》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，被告未按约过户，且一房二卖，导致原告合同目的无法实现，构成根本性违约，原告要求解除合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持，解除的时间为解除的意思表示送达被告之日（2020年5月9日）。被告作为收受定金的一方不履行约定的债务，应向原告双倍返还定金。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案双方约定的定金已超过了主合同标的额的20%（220000元），超过部分金额按购房款返还，不作双倍返还处理，故被告应返还给原告双倍定金440000元及购房款55000元。原告主张被告赔偿已支出的中介费11000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的律师费、财产保全担保费，本院认为双方合同虽约定违约方赔偿因此诉讼产生的一切相关费用，但未就具体费用进行明确约定，双方约定不明，本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张晓华与被告潘爱博于2019年2月25日签订的《房屋买卖居间合同》于2020年5月9日解除；二、被告潘爱博应于本判决生效之日起三十日内返还给原告张晓华双倍定金440000元、购房款55000元，合计人民币495000元；三、被告潘爱博应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告张晓华中介费人民币11000元；四、驳回原告张晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4855元、财产保全费3520元，由原告张晓华负担698元，由被告潘爱博负担7677元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。（此页无正文）审判员  俞颖尔二〇二〇年七月十七日书记员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。