安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1323民初2116号 原告：安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司,住所地安徽省宿州市灵璧县祥和庄园11号楼2单元204室,统一社会信用代码91341323594276660H。 负责人:邵应斌,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。 被告：李志民，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：张复，安徽鑫光律师事务所律师。 原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司（以下简称广业公司）与被告李志民租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后,依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人潘飞、被告李志民及其委托诉讼代理人张复到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广业公司向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告双方于2017年11月12日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告按照合同约定的租金标准31000元每月向原告支付自2020年1月10日起至实际返还租赁房屋之日的房屋占用费;3、依法判令被告向原告支付违约金40万元;4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2017年11月12日,原告与被告签订《租赁合同》,合同约定原告将坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目4#17附属至25附属201、202、37#201房屋出租给被告使用。该租赁合同约定租赁期限自2017年11月11日至2024年1月10日,房屋面积为1550m;合同租金为20元/平米/月,租金自租赁期间第4年起每年递增5%,半年为一支付周期,采取先付款后使用的原则,每个付款期届满前两个月预付下个月付款期租金。并在合同第12.1条、第14.4及14.5条明确约定,若承租人逾期缴纳租金,甲方可解除合同收回房屋,承租人自行承担其所有损失,承担月利率2%的逾期付款违约金,逾期超过十日还应承担合同总价款20%的违约金。合同中还对房屋交付现状、物业水电费的承担、争议解决方式等都作出了明确具体的约定。 依照合同约定,被告需于2019年11月10日前支付完毕第二个租赁年度上半年的租金共计186000元,然而经过原告方多次催要,被告均未能按合同约定全部履行支付租金义务。被告的上述行为严重违反合同约定,损害原告方合法权益。故为维护原告方合法权益,特具状于贵院,望依法判如所请。 被告李志民辩称：1、被告同意解除租赁合同；2、让被告支付全部租金不公平。因新冠病毒的影响，2020年3月26日才被允许经营，被告愿意支付自该日期实际占有原告房屋的时间支付租金，之前的租金根据法律规定，应予以减免；3、被告没有主观过错，不构成故意违约，不应向原告支付违约金。按原告主张的2019年11月19日应交付2020年上半年的租金，被告方没有按合同约定支付租金，根据合同第5章12条第一款的规定，被告拖欠原告的费用达到15个工作日之上，原告应在合同约定的期间内主动行使合同解除权；即使被告违约，也只是给原告造成了租金损失，没有造成原告的40万元违约金的损失，要求被告支付违约金的损失有失公平。因为疫情属于不可抗力，根据合同的15条的规定：因为不可抗力影响，双方应共同承担责任。故，被告只应在租金部分给予原告补偿，不应再承担违约金的责任；4、对于诉讼费，被告主张按双方过错的比例依法判决承担。 本院经审理认定事实如下：2017年11月12日,广业公司（甲方）与李志民（乙方）签订《租赁合同》,主要约定: 1、甲方将坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目4#17附属-25附属201、202、37#201部分铺位（面积为1550平方米），出租给乙方经营餐饮项目； 2、租赁期限:自2017年11月11日至2024年1月10日; 3、租金及支付：为20元/平方米/月,租金自租赁期间第4年起每年递增5%,半年为一支付周期,采取先付款后使用的原则,每个付款期届满前两个月预付下一个付款期租金； 4、合同的解除：乙方拖欠甲方任何一项或多项费用达十五个工作日以上的，甲方有权解除合同；乙方逾期缴纳租金或管理费任何中的一项超过10天，经甲方书面催告后10日内仍未缴纳的，甲方可单方面解除本合同，并履约保证金不予退还； 合同解除或终止之日起5日内,乙方必须清理完毕经营场地,原状返还甲方的场地,乙方未在前述期限内恢复场地原状(乙方拒不恢复场地的,甲方有权从乙方保证金内直接扣除相应金额,保证金额度不足以弥补甲方损失的,甲方有权向乙方追索)并交还甲方场地的,每延迟一日须按照日租金的3倍向甲方支付违约金直至全部搬离之日止。 5、违约责任：如因乙方违反本合同书中任何条款规定，履约保证金不予退还；乙方应赔偿因违约行为给甲方所造成的实际损失；甲方还有权没收乙方的履约保证金； 如乙方未按照本合同约定按时足额缴纳租金的，乙方应按月息2%向甲方支付逾期付款违约金。逾期超过十日，甲方有权解除合同，同时，乙方应当按照合同租赁总额的20%向甲方支付违约金； 6、免责条件：合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任。 合同签订后，案涉房屋交付被告使用。依照合同约定,被告应于2019年11月10日前支付完毕第二个租赁年度上半年的租金共计186000元,原告方多次催要,被告未按合同约定履行支付租金义务，广业公司遂提起诉讼。 另查，2020年1月20日，因突发新冠××疫情公共卫生事件，灵璧县新型冠状病毒疫情防控应急指挥部通告：全县酒店、宾馆等暂停营业。 本院认为，本案争议的焦点为1、租赁合同应否解除；2、新冠××疫情是否属于不可抗力事件，被告要求租金减免应否支持；3、原告要求被告支付40万元违约金应否支持 一、租赁合同应否解除。 合同法规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 原告广业公司按约将租赁房屋交付李志民使用,已履行了合同约定的义务,李志民接受、使用租赁屋后未按约定向广业公司支付到期租金,经广业公司多次催要后,仍拒不支付,已构成根本违约。按照合同约定,李志民拖欠租金逾期十日以上,广业公司即有权解除合同。广业公司于2020年4月16日向本院起诉，被告于2020年4月22日收到本院向其送达的起诉状等诉讼材料，可认定为被告已收到原告解除合同的通知，租赁合同已经解除。 二、新冠××疫情是否属于不可抗力，被告要求租金减免应否支持。 合同法规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 此次新冠××疫情属于在事前无法预知的情形，结合采取的防疫措施，如隔离、封锁、停运、停业等，反应在事中无法避免及不能克服的情况，其应属于不可抗力事件。 原被告签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。 被告李志民按照合同约定应于2019年11月10日前支付完毕第二个租赁年度上半年的租金，其迟延履行后发生不可抗力，且因疫情导致停业造成损失，与其逾期缴纳租金没有必然因果关系，故，被告要求减免租金的请求不予支持，应按租赁合同约定的31000元/月租金标准支付原告自2020年1月10日起至实际返还租赁房屋之日的租金。 三、原告要求被告支付40万元违约金应否支持。 按照相关法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。认定违约金是否过高，应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。 原告广业公司遭受的实际损失仅是逾期租金及利息，而非全部六年租期的租金。双方在租赁合同中约定：如乙方未按照本合同约定按时足额缴纳租金的，乙方应按月息2%向甲方支付逾期付款违约金。故，原告要求被告支付40万元违约金有违公平原则，且原被告签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。现因合同履行期内，突发疫情，导致原告租赁目的、预期利益均受影响，不应再因合同解除增加被告利益，扩大原告损失。故，原告要求被告支付40万元违约金不予支持，被告应按月息2%向原告支付逾期付款的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下: 一、解除原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司与被告李志民于2017年11月12日签订的《房屋租赁合同》; 二、被告李志民应于判决生效后十日内将租赁房屋（坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目4#17附属至25附属201、202、37#201），返还原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司； 三、被告李志民于判决生效后十日内支付原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司房屋租金（按照合同约定的租金标准31000元/月，自2020年1月1日起计算至实际返还租赁房屋之日）； 四、被告李志民于判决生效后十日内支付原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司房屋违约金（以逾期租金为基数，按照月息2%自2019年11月10日起计算至实际返还租赁房屋之日）； 五、驳回原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4347元,由原告安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司负担2347元、被告李志民负担2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  张莺歌 二〇二〇年七月九日 书记员  余鹏程 附本案适用法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。