甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终879号上诉人（原审被告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩,甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：**宇,甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马玉萍，女,1965年9月26日出生，回族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘天祥，甘肃得舍律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅静，甘肃得舍律师事务所实习律师。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）与被上诉人马玉萍房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2018）甘0191民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1、撤销原审判决或驳回马玉萍的全部诉讼请求；2本案一、二审诉讼费由马玉萍承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以《技术报告》中部分内容认定虽未明确说明房屋主体结构质量不合格，但质量问题以严重影响居住使用，继而依据《最高人民法院》第十三条第一款的规定解除双方订立的合同系认定事实错误。绿地公司认为《技术报告》中的问题不属于房屋质量问题，根据《建筑法》的相关规定，绿地公司作为建设单位，可以对施工单位的修复行为予以监督，要求其履行修复义务。根据合同约定，商品房出现瑕疵或者任何非主体结构质量问题的，应记录在交接文件中，出卖人限期整改，而非解除合同。案涉房屋已完成竣工验收，只有验收合格后才能完成竣工验收的备案，产生《竣工验收备案表》。因此，该表足以证明涉案房屋质量合格，一审法院依据法律错误，应予纠正。二、在商品房合同不应被解除的前提下，一审法院判决绿地公司返还马玉萍购房款、承担利息、支付房屋溢价款、迟延交房违约金以及鉴定费明显错误。1、马玉萍与办理按揭贷款的银行形成了按揭贷款合同关系，其按照贷款合同约定偿还贷款本金及利息，属于应履行的合同义务。原审法院未根据马玉萍要求绿地公司赔偿损失的请求权基础进行判决明显错误。根据马玉萍向原审法院提交的，可以看出赔偿损失的请求权基础是第十二条、第十七条。而根据该解释第十七条规定:商品房买卖合同没有约定造约金数额或者损失赔偿额计算方法违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定。其中逾期交付使用房屋的按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条适用的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额，计算方法签订的商品房买卖合同中有关于违约金的约定，因此，该十七条依法而不能适用;其次商品房买卖合同司法解释第十七条只是规定了逾期付款和逾期交付使用房屋两种情形下，违约金或损失赔偿额参照的标准。而本案马玉萍是基于商品房买卖合同司法解释第十二条规定解除合同即房屋主体结构质量不合格不能交付使用。也就是说马玉萍是以商品房买卖合同司法解释第十二条的规定作为请求权基础，根据该解释第十七条规定提出了赔偿损失的请求。现原审判决并未基于商品房买卖合同司法解释第十二条规定解除合同。因此，马玉萍的请求权基础依法不成立，原审法院应依法驳回马玉萍的该项诉讼请求，而非判决支付房屋溢价款。最后商品房买卖合同中并无合同解除后，绿地公司应当按照涉案房屋同地段市场买卖价计算的房屋溢价赔偿板马玉萍损失的约定。因此马玉萍的该项诉讼请求既无法律依据也无约定依据。原审法院应判决予以驳回。三、绿地公司没有逾期交房不应承担迟延交房造约金，原审判决支付迟延交房造约金394154.36元明显错误应予纠正。双方约定的交房时间为2015年11月30日。根据双方签订的《商品房买卖合同》——附件四第六条6.1项约定2015年11月25日以及2015年11月26日在双方约定的交房日前，绿地公司就已采用发送书面信函以及报纸公告的方式通知马玉萍前来办理房屋交付手续，但马玉萍拒不收房。综上所述，在双方合同不应该被解除的前提下，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院依法驳回马玉萍的全部诉讼请求。马玉萍辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马玉萍向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2014年10月6日签订的房屋买卖合同；2.判令绿地公司向马玉萍双倍返还购房定金200000元；3.判令绿地公司退还马玉萍已付购房款773743.54元；4.判令绿地公司赔偿马玉萍因其延期交付房屋的违约金240277.1元；5.判令绿地公司赔偿马玉萍因其违约给马玉萍造成的房屋租金损失120000元；6.判令绿地公司赔偿马玉萍因其违约致使原告遭受的房屋增值费650136.96元；7.判令绿地公司承担本案的诉讼费用及其他费用。庭审中，马玉萍变更诉讼请求：1.解除双方签订的关于购买绿地智慧金融城A14幢1单元103号房屋买卖合同（合同编号：2014预32904）；2.要求绿地公司退还购房款1972718元，赔偿马玉萍已经向银行支付的按揭贷款利息231331.95元（利息计算至2019年9月3日，此后直至绿地公司履行赔偿义务之前产生的利息亦由绿地公司赔偿）；3.要求绿地公司向马玉萍赔偿损失918865元（暂定，房屋溢价具体数额以有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类市场买卖价计算，迟延交房违约金计算至2019年8月31日）；4.要求绿地公司赔偿马玉萍鉴定费57000元；5.要求绿地公司赔偿马玉萍鉴定施工费23000元；6.要求绿地公司赔偿马玉萍律师费10万元；7.要求绿地公司赔偿马玉萍交通费20400元；8.要求绿地公司赔偿马玉萍误工费36000元；9.本案诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定的事实：2014年11月6日，双方签订商品房买卖合同，由马玉萍购买绿地公司开发的位于兰州新区以北、经十二路以西，现定名为绿地智慧金融城Ａ14幢1单元103号，建筑面积为238.32㎡的商品房一套。合同约定该商品房单价为8277.60元／㎡，总价款1972718元；付款方式为首付30%即592718元，剩余1380000元购房款通过银行按揭方式向绿地公司支付，同时，合同还约定绿地公司应当在2015年11月30日前向马玉萍交付该房屋，并通过合同附件的形式对房屋交接、逾期交房等问题进行了补充约定。合同签订后，马玉萍依约向绿地公司支付定金100000元、首付款492718元，并通过中国银行办理按揭贷款，向绿地公司支付购房款1380000元。2015年11月25日，绿地公司按照双方商品房买卖合同附件四第6.1项约定，以信函方式通知马玉萍办理交房手续，并于2015年11月26日登报公告通知马玉萍办理收房手续。后马玉萍认为讼争房屋存在严重质量问题，拒绝收房，引起本案纷争。另查明，截止2019年9月3日，马玉萍支付购房贷款利息231331.95元。根据当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：1.涉案房屋是否交付；2.涉案房屋质量是否存在问题；3.马玉萍与绿地公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除及马玉萍主张的购房款、贷款利息、赔偿损失、鉴定费、施工费、律师费、交通费、误工费等是否应当支持。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马玉萍与绿地公司签订《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按相关约定履行各自义务。一、关于涉案房屋是否交付的问题。本案中，绿地公司虽通过信函和登报履行了交房告知义务，但其作为房屋买卖合同的出卖人，并未提供证据证明其按双方合同的约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。故绿地公司虽履行了交房告知义务，但未实际交付房屋。二、关于涉案房屋质量是否存在问题。绿地公司虽提交了竣工验收备案表，以证明涉案房屋质量合格，但该证据中未明确载明房屋质量合格，且在本案审理期间，经马玉萍申请，由本院委托甘肃土木工程科学研究院有限公司就涉案房屋该工程质量进行检测并出具报告，报告中明确载明：涉案房屋基础深埋、基础持力层压实系数、-0.1m梁箍筋、-0.1m梁抗扭纵筋等不符合设计图纸要求；房屋12～13×C轴线-0.1m梁左侧梁端、梁右侧梁端、梁跨中等存在裂缝，12～13×C轴线梁施工缝留置位置不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》的要求；房屋开凿部位填充墙体砌筑方式不满足《砌体结构工程施工规范》要求；房屋11～13×E轴线梁、12～13×C轴线梁进行过加固施工，在该梁底采用外包型钢加固，型钢已锈蚀严重，且部分固定型钢螺栓松动；卫生间管道泛水未作防水层，防水涂膜存在漏刷，涂膜厚度达不到1.5mm的要求，且房屋内存在渗漏痕迹，不满足《建筑地面工程施工质量验收规范》的要求；房屋露台屋面防水材料采用两道4+3厚（聚酯胎基）高分子卷材，女儿墙泛水处的防水层未增设附加层，不满足《屋面工程技术规范》的要求。报告中虽未明确说明房屋主体结构质量不合格，但上述质量问题严重影响买受人对房屋的正常居住使用，且至今未能修缮。三、关于马玉萍与绿地公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除及马玉萍主张的购房款、贷款利息、赔偿损失、鉴定费、施工费、律师费、交通费、误工费等是否应当支持的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”故马玉萍要求解除《商品房买卖合同》并返还购房款1972718元及贷款利息231331.95元的诉讼请求，本院予以支持，绿地公司返还购房款前产生的贷款利息，亦由绿地公司负担。关于马玉萍所主张的赔偿损失。根据双方合同中出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期交房买受人要求解除合同的，按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。后在补充协议中将逾期交房买受人要求解除合同的违约责任进行重新约定，按照买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，故绿地公司应当承担总房款2%的违约金即39454.36元（1972718元×2%）。关于马玉萍所主张的房屋溢价损失，根据兰州新区经济发展及房地产市场交易情况，酌情按照每平米2000元计算溢价损失，共计476640元（2000元/㎡×238.32㎡）；关于马玉萍所主张的鉴定费系真实发生且与本案有关联关系，予以支持；关于其所主张的律师费，双方在合同中并未约定，故不予支持；关于其所主张的施工费、误工费、交通费，因未提供有效证据予以证明，不予支持。综上所述，马玉萍的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除马玉萍与绿地集团兰州新区置业有限公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》；二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起三十日内返还马玉萍购房首付及按揭款共计1972718元，返还银行按揭款的贷款利息231331.95元，并承担返还按揭款前产生的贷款利息；三、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付马玉萍房屋溢价款476640元、迟延交房违约金39454.36元、鉴定费57000元，共计573094.36元；四、驳回马玉萍的其他诉讼请求。案件受理费33675元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担27839元，由马玉萍负担5836元。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，马玉萍与绿地公司于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“商品房达到交付使用条件后，……出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接……”本案中，马玉萍在验收涉案房屋时，发现存在质量问题，因此并未办理交接手续。另，绿地公司也未提供证据证明向马玉萍提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此，绿地公司虽采用挂号信及交房公告的方式交付涉案房屋，但不符合双方约定的交房条件，不应视为涉案房屋已交付，故绿地公司诉称涉案房屋已交付，本院不予采信。商品房作为特殊商品，是满足消费者居住需要的，其质量直接关系到消费者的切身利益。房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。房屋质量不合格和一般性瑕疵，对马玉萍是否享有合同解除权有着重要影响。根据一审法院委托鉴定机构出具的涉案房屋的鉴定报告，涉案房屋存在多处不符合相关房屋建设质量要求，房屋质量存在问题。绿地公司诉称其提供的《竣工验收备案表》足以证明涉案房屋质量合格，且涉案房屋存在问题仅是瑕疵或者质量缺陷。但根据该房屋鉴定报告，涉案房屋部分问题并不能通过修复达到质量要求，因此，该房屋质量已严重影响到马玉萍对房屋正常居住使用，且绿地公司也并未提供证据对涉案房屋进行了修缮，以达到交付使用的证据，因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的相关规定认定解除双方之间的商品房买卖合同并让绿地公司赔偿相应损失并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27839元，由上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 邵云和审判员 周瑞芹二〇二〇年七月二日书记员 夏菁菁