广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0881民初1672号 原告（反诉被告）：丁联合，男，1968年3月8日出生，回族，身份证住址福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈钢，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢钟莹，广西伟宁律事务所实习律师。 被告（反诉原告）：黄海祥，男，1979年11月24日出生，汉族，身份证住址浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：李柏成，桂平市148法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）丁联合与被告（反诉原告）黄海祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈钢、谢钟莹，被告黄海祥及其委托诉讼代理人李柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁联合向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金人民币60000元；2、判令被告向原告返还租金人民币15000元；3、判令被告向原告支付资金占用费人民币321元(以租赁保证金人民币60000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年4月2日起算至被告还清全部款项之日止，暂算至2020年5月13日);4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:原告与被告于2017年3月21日签订《房屋租赁合同》(合同编号:GXAL-ZD20170305，下称“涉案合同”)，双方约定:1、原告向被告承租坐落于贵港市桂平市桂平商厦A27号商铺(下称"涉案商铺")；2、租赁期限从2017年3月30日起至2020年3月29日止，每月租金3万元;3、涉案合同签订生效后5个工作日内由原告向被告支付租赁保证金6万元，涉案合同终止后3日内由被告如数返还给原告。受新型冠状病毒疫情影响，经原告与被告双方协商一致，被告同意免收涉案商铺2020年2月份半个月租金。原告多次向被告追索6万元租赁保证金及应返还的半个月租金1.5万元;但被告均拒绝向原告返还。被告拒绝返还租赁保证金及租金的行为己构成严重违约，依据涉案合同约定和相关法律规定，被告除应向原告返还租赁保证金和租金外，还应向原告支付资金占用费。为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，请求法院依法作出公正判决，支持原告的全部诉讼请求。 原告对其陈述向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件，拟证实原告的诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，拟证实原、被告对租赁期限、租金及返还租赁保证金的约定；3、收条，拟证实被告收到原告租赁保证金6万元的事实；4、微信聊天记录截图，拟证实被告同意免收2020年2月份半个月租金的事实；5、房屋照片，拟证实原告已腾空涉案房屋的事实。 被告黄海祥辩称，合同履行过程中，是原告存在违约。2020年3月19日，双方对续租商铺进行了协商，达成初步意见：到期后，如果原告继续租用商铺，则续租后的租金每月减2000元，即按每月28000元，并且可以免除2月份半个月的租金。2020年3月30日，原告方打电话给被告，说如果续租的话，要重新签订合同。2020年4月3日原告在微信上又突然跟被告说不续租了，但是并没有搬离店铺。经过被告多次催促，原告方承诺在2020年4月8日搬离，但直到现在也没有与被告办理交接手续。2020年5月26日，被告在接到法院电话通知领取传票当日，才强行撬开门锁收回店铺。因此，原告应赔偿被告2020年3月30日至5月26日期间的租金损失及承担相应的违约责任。 反诉原告黄海祥向本院提出反诉请求：1、请求反诉被告支付反诉原告房屋占用费58000元(从2020年3月30日计算至2020年5月26日，每日1000元)；2、请求反诉被告支付反诉原告违约赔偿金6万元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月21日签订《房屋租赁合同》(合同编号:GXAL-ZD20170305，以下称“涉案合同”)。合同约定:反诉被告向反诉原告承租贵港市桂平市桂平商厦A27号商铺，租期从2017年3月30日至2020年3月29日，每月租金3万元，租赁保证金6万元。在合同到期前10日，反诉原告多次致电及通过微信联系反诉被告，询问是否要续租事宜。反诉被告均没有给予明确答复。直到2020年4月3日反诉被告明确答复不再续租，并承诺2020年4月8日搬离。因反诉被告承诺4月8日将商铺交付，反诉原告与案外人洪永怀签订《租赁合同》约定将贵港市桂平市桂平商厦A27号商铺出租给案外人洪永怀，租期从2020年4月8日至2023年4月7日，并收取案外人洪永怀3万元定金。但因反诉被告4月10日仍未搬离该商铺。造成反诉原告违约，返还案外人洪永怀双倍定金并解除合同。此后，反诉原告多次要求反诉被告交付房屋，并派人交接商铺水、电、钥匙相关事宜。反诉被告在4月22日表示过几天来办理交接，但仍未过来办理交接手续。反诉原告于2020年5月26接到法院电话后，才强行撬开该商铺大门。综上所述，反诉被告的违约行为已经严重损害反诉原告的权益。为维护反诉原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持反诉原告诉讼请求。 反诉原告对其陈述向本院提供的证据有：1、反诉原告身份证复印件，拟证实反诉原告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，拟证实反诉原告与反诉被告存在房屋租赁关系；3、微信聊天记录，拟证实反诉被告于2020年4月3日明确表示不再租赁该商铺，并表示在4月8日搬离该商铺，但是4月10日仍未搬离；4、租赁合同、定金收条、转账记录，拟证实反诉原告将该商铺租赁给案外人洪永怀，收到洪永怀交来的3万元租赁定金，因反诉被告不按期交回商铺，造成反诉原告因违约赔偿洪永怀双倍定金6万元的事实；5、照片，拟证实反诉被告在4月10日仍旧未搬离，5月1日仍在拆除设备和反诉原告在5月26日强行将该商铺大门撬开；6、微信通话记录截图，拟证实反诉原告曾与案外人洪永怀协商赔偿事宜。 反诉被告丁联合辩称，一、反诉原告诉请反诉被告支付房屋占用费58000元没有事实和法律依据。反诉被告与反诉原告双方达成合意，将反诉被告向反诉原告承租的坐落于贵港市桂平市桂平商厦A27号商铺(下称"涉案商铺”的交还时间确定为2020年4月9日。且涉案商铺于2019年4月9日己腾空，具备交付条件并已通知反诉原告收铺，但反诉原告以各种无理要求恶意拒绝接收，故意制造反诉被告不交铺的假象，以达到恶意侵吞反诉被告保证金的目的。2020年4月10日以后反诉被告并没有占有使用涉案商铺，也未获得任何涉案商铺占有利益，反诉原告也可以随时使用涉案商铺。反诉原告恶意拒绝接收涉案商铺的行为，依法应当认定涉案商铺反诉被告已于2020年4月9日向反诉原告交付，相关后果应当由反诉原告自行承担。二、反诉原告诉请反诉被告向其支付违约赔偿金60000元所依据的事实是与案外人恶意串通虚构的事实，构成恶意诉讼和虚假诉讼，请求法院驳回反诉原告该诉讼请求，并依法追究反诉原告及案外人的法律责任。(一)反诉原告与案外人洪永怀签订的关于涉案商铺的租赁合同(下称“案涉第三人合同”)系反诉原告为本案虚假诉讼而签订的虚假合同，双方并无租赁涉案商铺的真实意思表示，反诉原告自己提交的证据就足以证实案涉第三人合同系虚假合同。1、反诉原告于2020年4月9日还在催促反诉被告继续交纳涉案商铺租金，其意思表示是希望反诉被告继续租赁涉案商铺，而案涉第三人合同的签订时间则显示是2020年4月3日，时间相互矛盾，显然不符合正常逻辑和常理。2、反诉被告自2020年4月3日确定不再继续租赁涉案商铺并通知反诉原告后，反诉原告仅仅是向反诉被告询问过一次涉案商铺的交还时间，从来没有催促反诉被告早点交还涉案商铺的行为，反而是非法单方设置了涉案商铺的交付程序为涉案商铺的正常交付设置种种障碍，从而导致不能按双方约定时间即2020年4月9日正常交付涉案商铺的后果，这些行为表现完全与涉案商铺己另行签订新租约的正常行为不符，完全有悖于社会一般常理。(二)案涉第三人合同内容非常简单，明显与正常商业习惯不符，租赁商铺的用途、租金的支付方式以及合同的份数等最基本内容缺失，案涉第三人合同以及收条的内容除了违约金条款就没有什么其他实质性内容，且3万元定金这种大项金额交易没有通过转账方式支付，而双倍返还定金却通过转帐方式支付，种种迹象均表明，被答辩人与案外人签订案涉第三人合同、支付定金及双倍返还定金均系为本案虚假诉讼而虚构的事实，且伪造了大量证据，依法应当追究其法律责任。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的全部反诉请求，依法还应当追究被答辩人与案外人洪永怀虚假陈述、虚构事实、伪造证据以及提起虚假诉讼谋取不正当诉讼利益的法律责任。 本院经审理确认事实如下：被告作为甲方与原告作为乙方于2017年3月21日签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方向甲方承租桂平市兴宁街桂平商厦A27号商铺，租期从2017年3月30日起至2020年3月29日止，租金每月3万元，整个租赁期间租金共计1080000元；租金按季度支付,乙方应在每期期满前10天支付下一期的租金。合同生效后5个工作日内乙方向甲方支付租赁保证金6万元，租赁保证金在合同终止后3日内由甲方如数返还给乙方…”。签订合同当日，原告交付了租赁保证金６万元给被告，被告则出具了收条给原告收执。之后，被告按约定交付商铺给原告使用，原告按约定交付租金。2020年1月31日，因受新冠××疫情影响，原、被告对于租金的减免进行了协商，被告同意减免2月份半个月租金。2020年3月19日开始，双方就该商铺是否续租事宜一直进行协商,直到合同到期时，原告均没有明确答复是否继续承租，且并未搬离该商铺。2020年4月3日，原告明确回复被告，不再续租该商铺，并表示在4月8日搬离该商铺。2020年4月9日，由于原告仍未搬离该商铺，被告便微信通知要求原告在4月9日18点前搬离，原告亦同意在4月9日交回商铺。4月9日晚上，原告方工作人员多次电话联系被告交接商铺事宜，但被告均未接听电话。4月10日被告微信原告，要求合同当事人或代签人拿证件及合同原件与被告办理房屋交接手续，但未果。原告于2020年5月19日诉至本院请求被告退还租赁保证金6万元及返还应减免的租金15000元。2020年5月26日，被告在接到本院电话通知后，撬开该商铺大门，收回该商铺，并于2020年6月2日向本院提出反诉。 本院认为，原告丁联合与被告黄海祥于2017年3月21日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同依法成立并生效，对双方产生法律约束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。关于原告何时交回商铺给被告的问题。2020年4月3日原告明确表示不再续租后，于2020年4月9日搬离店铺，并多次联系被告接收商铺，但被告则以交接人不是合同当事人或合同代签人为由拒绝交接。本院认为，根据双方签订租赁合同第七条第7.3项“甲方（被告）同意乙方（原告）委托他人履行房屋管理、日常沟通、租金支付等主要合同义务…”的约定，原告有权委托他人办理该房屋交接，故被告拒绝接收房屋的理由不成立，应认定原告已于2020年4月9日交回房屋给被告。关于本诉原告的请求是否得到支持问题。按照双方合同约定，被告应在合同终止后3日内退还租赁保证金给原告，而原告于2020年4月9日交回商铺给被告，应视为租赁合同于2020年4月9日终止，故被告应于2020年4月12日前退回租赁保证金给被告，但是被告以没有交接为由拒绝退还，没有事实依据，因此，原告诉请被告退还租赁保证金6万元，本院予以支持。至于原告请求被告返还租金15000元问题。因受新冠××疫情影响，双方于2020年1月31日达成了减免2月份半个月租金，故原告的该项诉请符合双方的约定，本院依法予以支持。对于被告辩称免减租金是有条件的，即在继续租赁的情况下才适用的辩解意见。本院认为，由于受新冠××病毒疫情影响，政府对经营场所实行管控，而遵守政府管控既是出租人的责任也是承租人的义务，而且双方对减免租金也达成了一致意见，被告也没有提供证据证实其辩解意见，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。至于原告诉请被告支付资金占用费问题。合同到期后，原告在没有明确答复是否续租的情况下，继续占用该商铺，已构成违约，因此其损失应由其自行承担，故对该项请求本院不予以支持。关于被告反诉请求是否得到支持问题。如上所述，原告交回商铺的时间为2020年4月9日，之后被告以各种理由拒绝接收商铺，放任损失扩大，该损失应由被告自行承担。因此被告反诉请求原告支付2020年3月30日至2020年5月26日期间的房屋占用费58000元，本院不予全部支持，本院仅支持2020年3月30日至4月9日期间的房屋占用费共10000元（10天×1000元）。至于被告反诉请求原告支付违约赔偿金6万元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。合同到期前后，双方一直对是否续租问题进行协商，在原告明确答复不再续租并继续占用该商铺的情况下，被告当日便与案外人洪永怀签订租赁合同并约定在4月8日交付该商铺，明显与正常的商业交易习惯不相符，且被告也没有证据证实确已收取了案外人的定金。因此，在没法确认被告与案外人签订的租赁合同是否真实的情况下，本院对被告的该项反诉请求不予支持。但是合同到期后，原告在没有明确是否续租的情况下，继续占用该商铺，已构成违约，妨碍了被告房屋的重新出租，导致被告重新寻找承租人期间房屋空置，因此，原告应承担被告寻租期间房屋空置的租金损失。根据该商铺的地理位置和当前的经济状况等因素综合考虑，本院酌情认定被告的寻租期为1个月，因此，原告应参照双方签订租赁合同的租金赔偿1个月的租金即3万元给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告黄海祥应退还租赁保证金60000元给原告丁联合； 二、被告黄海祥应退还租金15000元给原告丁联合； 三、反诉被告丁联合应支付房屋占用费10000元给反诉原告黄海祥； 四、反诉被告丁联合应赔偿违约金30000元给反诉原告黄海祥； 五、上述第一、二项与第三、第四项相抵减后，被告黄海祥应退回35000元给原告丁联合； 六、驳回原告丁联合的其它诉讼请求； 七、驳回反诉原告黄海祥的其它诉讼请求。 本案本诉案件受理费1682元（立案时已按简易程序减半收取841元，原告已预交），由原告丁联合负担449元，被告黄海祥负担392元。反诉案件受费费3260元（立案时已按简易程序减半收取1630元，被告已预交），由反诉原告黄海祥负担1077元，反诉被告丁联合负担553元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院；同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1682元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也不提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐胜伟 二〇二〇年七月六日 书记员  侯 宙