海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初7268号原告孙文颖，女，1968年1月29日出生，汉族，无业，住辽宁省海城市。委托代理人杨洪杰，系辽宁日泽律师事务所律师。被告谢守忠，男，1955年2月16日出生，汉族，退休教师，住辽宁省海城市。被告徐庆华，女，1955年10月11日出生，汉族，农民，住辽宁省海城市。被告谢守忠、徐庆华共同委托代理人刘胜，男，1963年1月15日出生，汉族，机关干部，住海城市。被告潘俊含，女，2004年3月9日出生，汉族，住辽宁省海城市。法定代理人潘福胜，男，1982年11月2日出生，汉族，住辽宁省。委托代理人高荣会，系辽宁海清律师事务所律师。委托代理人赵兰兰，系辽宁海清律师事务所实际律师。被告海城市方略房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91210381091953391Q,住所地为辽宁省鞍山市海城市兴海管理区站前街光明委新华三组团海州大街8-S7号。法定代表人高华，系该公司经理。委托代理人周振，系辽宁星洲律师事务所律师。第三人潘福胜，男，1982年11月2日出生，汉族，住辽宁省。委托代理人高荣会，系辽宁海清律师事务所律师。委托代理人赵兰兰，系辽宁海清律师事务所实际律师。原告孙文颖诉被告谢守忠、徐庆华、潘俊含、海城市方略房地产营销策划有限公司（以下简称方略房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2019年12月16日第一次公开开庭进行审理。原告孙文颖及其委托代理人杨洪杰，被告谢守忠和徐庆华的委托代理人刘胜，被告潘俊含的委托代理人高荣会，被告方略房地产的委托代理人周振均到庭参加诉讼。2020年5月25日本院依职权追加潘福胜作为第三人通知其参加诉讼，并为各方当事人送达相关手续，于2020年6月10日第二次公开开庭进行审理。原告的委托代理人杨洪杰、被告潘俊含和第三人的委托代理人高荣会，被告方略房地产的委托代理人周振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙文颖诉称，原告想购买住宅楼一处，便找到本案被告方略房地产向其表明想买房的事实。被告方略房地产享有大量房源信息，向原告提供位于海城市新力社区御景尚品小区24号楼1单元7层1071号谢丹名下楼房，原告看房后谢丹称这处楼房在银行抵押贷款还有148000元未还。被告方略房地产告诉原告此房可以购买，然后原告与谢丹及被告方略房地产签订房屋买卖合同（方略房地产系以居间人身份参与）在合同中约定房屋价款及付款方式、违约责任、中介费及三方权利义务等。合同签订后原告按约定先行给付谢丹148000元购房款，依据合同约定该款应由谢丹房屋抵押的银行，然后谢丹将交易房屋解押，之后通知原告交付剩余购房款、办理过户手续。但原告交款后时隔3、4个月一直没有办理房屋解押手续。原告多次催促被告方，但无结果。被告方略房地产以各种谎言欺骗原告拖延时间。在原告的追问下被告方略房地产说出事实真相，谢丹收款后没有偿还银行，现谢丹已经死亡。被告谢守忠、徐庆华、潘俊含分别是谢丹的父亲、母亲、女儿。谢丹于原告起诉前就死亡。被告谢守忠、徐庆华、潘俊含系谢丹的第一顺序法定继承人。故将三人列为本案共同被告。原告认为，本案系买卖合同纠纷，被告方略房地产作为房屋中介明知谢丹名下的房屋在银行抵押贷款还向原告推荐购买，谢丹作为卖房人明知自己房屋处于抵押状态还向原告出售，且未按合同约定将原告先付的购房款偿还房贷，故谢丹和方略房地产构成民事欺诈。被告谢守忠、徐庆华、潘俊含系谢丹的法定继承人应当负有返还购房款及赔偿违约金和经济损失的义务。故原告诉至法院，请求法院确认原告与被告亲属谢丹、被告方略房地产签订的房屋买卖合同无效，返还原告购房款148000元及中介费5000元，要求被告赔偿原告经济损失10000元，并由被告承担诉讼费用。开庭过程中，原告补充经济损失租房费用2500元，其他损失按合同约定日万分之五计算，从合同签订之日起至实际给付之日止，要求被告方略房地产、潘俊含及第三人潘福胜承担连带返还义务。要求确认合同无效的依据系因为方略公司存在欺诈行为，第三人与死者谢丹就案涉房屋没有进行离婚后财产分割，所有权不属于谢丹一人，谢丹无权单方处理，基于以上两点确认合同无效。我方不同意继续履行合同，我方要求潘俊含和潘福胜返还购房款，方略公司承担连带责任。被告谢守忠、徐庆华辩称，谢守忠和徐庆华不应列为被告，因为二人不是他们诉争案件中的，他们与房屋买卖无任何利害关系。谢守忠和徐庆华是谢丹的父母，二位老人对谢丹的财产明确表示放弃继承，并且法院工作人员也做了笔录记录在案。被告潘俊含辩称，我方也放弃财产的继承，案涉房屋买卖合同与潘俊含无关联性。死者生前所作出的任何行为，对于死者的未成年子女不发生任何效力，也与潘俊含本人没有任何关联性，潘俊含不但受到父母离婚的伤害，母亲离世也对孩子打击很大，请法庭从照顾未成年权益的角度出发，不要将潘俊含列为本案当事人，也希望法庭不要在判决书中对潘俊含予以任何表述，因为小孩正在上学，面临继续求学，此判决的出现会影响到孩子的心理，给以后求学造成很大的影响。被告方略房地产辩称，原告所述与事实不符，是其为诉讼所说的托词，我方完全尽到了作为中介机构的全部义务，提供了相应的服务，我方没有任何过错，请求法院驳回对我公司的诉讼请求。原告诉称是我公司向其推荐的谢丹名下的房源，并以各种谎言欺骗和拖延原告，这显然是与事实不符的，是为诉讼所说的托词。真实情况是原告本人在其他中介机构自行看到该房源，并去看过，了解了房屋的状态和银行抵押贷款及价款，只是对楼房价格不满意，于是在2019年5月7日通过微信形式与我公司取得联系，原告在微信中明确表示，御景尚品这个楼房37万元，我已经看过了，你看看能不能帮我讲下来，36.5万元，要是能讲到36万元，我就在你那签订合同。在这种情况下，我公司才同意帮助其沟通的价格和签订买卖合同。之后该房源由于在其他机构没有达成协议，在我公司的努力下，原告与谢丹达成了36.8万元的购买协议。三方在5月9日签订买卖合同，在签订的协议中明确说明了甲乙双方知道楼房存在按揭贷款，由谢丹负责结清银行贷款，并办理楼房产权等手续。同时在合同中明确约定由原告支付中介费5000元，且中介服务费不退还。我公司在签订合同时完全尽到了告知义务，楼房的状态及银行贷款等原告是完全了解的，我公司没有任何隐瞒和欺诈行为。原告与谢丹交付银行按揭贷款时，我公司也派出了职员到交付现场，之前明确要把首付款存入银行卡内，只是在工作人员到达时，双方已经达成协议，以现金形式完成了楼款的交付，谢丹承诺立即去银行办理相关手续并称其舅舅在银行工作，已做提前预约，原告与我公司的职员才离开，回去等待谢丹的消息。之后我公司准备了全部楼房过户手续和银行贷款手续，只等待房源的房照，以便进行贷款评估等。我公司作为中介机构，一直联系谢丹，催促谢丹办理楼房手续，只是谢丹一直以各种借口推脱。我公司了解到什么情况，都会以微信形式通知原告，双方及时沟通。7月24日，原告曾提出要求退房，谢丹以正在房产办理房照理由告知，中途我公司安排职员同谢丹本人去不动产落实手续情况，后因房产系统瘫痪不能办理，期间我公司也一直在催促谢丹赶紧办理相关手续，直至8月13日，原告向谢丹要楼房钥匙，在我公司的多次沟通后，谢丹才将钥匙送到我公司。同时约定当天去物业公司办理谢丹陈欠物业的费用，以便办理楼房电梯卡等。我公司职员同谢丹一同去的物业公司，又因谢丹与物业公司没有达成协议，没有办成，再次约定15日早8点半去物业办理，可是在15日早晨，我公司再拨打谢丹电话时，却发现谢丹一直处于关机状态。我公司多次拨打一直没有接通，感觉事情有变化，经向相关部门查询才知道楼房的陈欠贷款根本没有偿还。原告的预付款不知去向，我公司连忙通知原告有关情况，并告诉原告应该向公安机关报案处理，以保护自己的权利。8月16日，我公司以电话形式向公安报案。当日我公司与原告共同到公安机关报案，但是公安机关以不构成刑事案件为由没有受理。8月20日，我公司还向原告建议应该去人民法院提起民事诉讼，对楼房进行财产保全，并于当日找了律师起草手续，诉讼的相关材料和手续我公司完全配合，但是原告不同意，又因我公司的身份不能成为诉讼主体，无法单独提起诉讼。无奈我公司又让公司工作人员去谢丹母亲住处和各大医院去了解谢丹情况，但是查询无果，最后经对谢丹朋友了解，才得知谢丹服毒自杀。在整个过程中，我公司对原告没有任何隐瞒事实，更没有编造任何谎言，也没有任何拖延。我公司都是积极的主动的，所谓的谎言都是谢丹在编造和拖延，我公司根本不知情。在我公司知道后第一时间告知原告，配合和建议原告怎么样去维护自己的权利，做了所有公司力所能及的，完全站在原告的角度上去维护原告的利益。作为中介机构，我公司尽到了所有的义务，如实告知、协助办理、签订合同、及时沟通、多次催促、积极挽救和尽职尽责，我公司没有任何过错和过失，所有的行为都是谢丹在欺骗和隐瞒，我公司也是一直被谢丹所欺骗，承担责任的应该是谢丹，而不是我公司。公司不存在任何欺诈行为，不应承担任何责任，三方在合同中明确写明了谢丹负责将房屋产权办理之后保证无任何抵押和财产分割，故此公司不应承担任何责任。针对要求承担连带责任，我方不应承担任何责任。第三人陈述，第一，第三人与谢丹离婚当时并未就房产进行处理，但是离婚后相关的贷款偿还均是由第三人打到谢丹偿还银行房贷的银行卡中，先期是按月，后期是两个月，不等额的把款陆续打到谢丹还贷款的账户中。同时，因谢丹的离世导致银行相关款项无法从账户中及时划扣，不能及时划扣的原因是谢丹本人在农业银行有一笔个人信用贷款没有偿还，自银行的房贷系统不再接受贷款的偿还，农业银行于2019年11月将第三人起诉至法院，因主动偿还贷款无果，故经法院判决后第三人已将剩余房贷及房地产开发公司保证金以及诉讼费153456.62元全部偿付；第二，对于第三人，只有将第三人偿付贷款的部分及共有财产份额等值的价款给付第三人，谢丹的行为我们不干涉。对于谢丹将诉争房屋出售的行为，将我方离婚前产权份额即双方离异后偿还贷款的全部份额不足第三人，第三人不干涉谢丹的个人行为，另外，还有一个案件农业银行就谢丹生前的个人信用贷款已在本院立案并且确定了开庭日期。如果房产分为产权份额，我方应得的份额远远高于诉请的份额，我方已经还了15万多的贷款，之前双方平分的部分及本人偿还的部分，远远多于20多万元，原告只能就谢丹个人的产权份额进行平分。潘福胜与谢丹离婚后，潘俊含归潘福胜抚育，并且谢丹不支付任何抚育费用，潘俊含既不是房屋的共同居住人，也不是现存财产的保管人，并且潘俊含已经明确放弃谢丹所有财产的继承权，原告不能因为第三人担心诉讼对孩子的影响就无止境的对孩子进行伤害，请法庭依法判决。经审理查明：2019年5月9日，谢丹作为卖方（甲方），原告孙文颖作为买方（乙方），被告方略房地产作为居间方，共同签订一份房屋买卖合同，约定甲方将坐落于海城市新立御景尚品24号楼1单元7层1071号的房产卖于乙方，房屋售价总金额为叁拾陆万捌仟元整（368000元），经双方协商，付款方式决定以银行贷款的方式：乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币壹万元整（￥10000）；在本合同签订之日起10日内，向甲方支付首期购房款壹拾肆万元整（￥148000）；剩余房款人民币贰拾贰万元（￥220000）申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。甲方应于乙方支付（定金/首付款/全款）之日起7日内，甲方办理自己的户口迁移手续并出具相关的证明，否则视为违约，违约方按万分之五的标准向对方支付违约金。本合同履行期间，如甲方中途违约，双倍返还乙方所交定金。如乙方中途违约，定金不退。如遇甲方或乙方中途违约，且经双方协商一致继续履行此合同，则由违约方按百分之五的标准向对方支付违约金。中途违约方支付中介费。如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付百分之五标准的滞纳金。其他事项的约定：备注，甲乙双方知晓此房产为银行按揭购买，乙方支付甲方首期购房款仅用于银行按揭尾款结清，甲方负责银行解冻相关手续，甲方未办理产权，办理原产权契税维修基金等工本费用甲方支付，甲方负责将原房证办理之后无任何抵押及财产分割，保证与乙方正常办理不动产交易。2019年5月9日，原告孙文颖缴纳被告方略房地产5000元，收款事由为代办御景尚品交易过户贷款。2019年5月20日，谢丹为原告出具一份收条，内容为：今收到孙文颖购买谢丹坐落于海城市新立御景尚品24号楼1单元7层1071号的房源，房产证面积为93.18平方米（总房款为叁拾陆万捌仟元整即368000元整），首付款为壹拾肆万捌仟元整（148000元整）。后谢丹未将原告已给付的148000元购房款支付给银行，且谢丹在此过程中因故死亡。故原告诉至法院，要求确认原告与被告亲属谢丹、被告方略房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同无效，并返还原告购房款148000元及中介费5000元，同时要求被告赔偿原告经济损失2500元，诉讼费由被告承担。另查，谢丹与潘福胜原系夫妻关系，二人于2016年5月10日离婚，二人育有一女潘俊含（2004年3月9日出生）。被告谢守忠、徐庆华系谢丹的父母，且二人均表示放弃继承权。被告潘俊含在开庭过程中亦表示放弃继承权。再查，本案诉争房产系谢丹与第三人潘福胜在夫妻关系存续期间（2013年7月1日）向银行贷款购买的商品房。谢丹于2019年8月去世。因该商品房潘福胜系共同还款人，故中国农业银行股份有限公司海城市支行于2019年11月14日起诉潘福胜、海城市兴惠房地产开发有限公司，要求潘福胜立即偿还银行借款本金及利息。2019年12月3日本院作出（2019）辽0381民初9241号民事判决书，判决被告潘福胜偿还中国农业银行股份有限公司海城市支行借款本金及利息145393.20元。该判决已生效，潘福胜已履行偿还借款的义务，共计支付本金、利息及诉讼费153456.62元。上述事实，原告提供的证据有：房屋买卖合同、收条、收据、微信截图、微信聊天记录。被告潘俊含提供的证据有：离婚协议书、离婚证。被告方略房地产提供的证据有：微信聊天记录、通话记录、报案记录、照片一组、通话录音、微信截图。法庭出示的证据：谢守忠和徐庆华的询问笔录。第三人潘福胜提供的证据有：农业银行账户明细查询流水两份、潘福胜结清诉争房屋全部贷款的付款收据四张（手机照片）、判决书。上述证据经本院审查及庭审质证，所证事实足资认定，均予以采信。关于原告提供的租金收条，因该份证据与本案无关，证据缺乏关联性，故本院不予采信。本院认为：本案的争议焦点系原告、谢丹（已故）与方略房地产于2019年5月9日签订的房屋买卖合同是否无效，原告方主张该合同因方略房地产存在欺诈行为和第三人与死者谢丹就案涉房屋没有进行离婚后财产分割，所有权不属于谢丹一人，谢丹无权单方处理，基于以上两点确认合同无效，并要求返还购房款。该合同明确约定原告和谢丹均知晓此房产为银行按揭购买，虽然双方约定原告支付谢丹首期购房款148000元仅用于银行按揭尾款结清，谢丹负责银行解冻相关手续，甲方未办理产权，办理原产权契税维修基金等工本费用甲方支付，甲方负责将原房证办理之后无任何抵押及财产分割，保证与乙方正常办理不动产交易。谢丹并未按照约定履行即未将原告给付的首付款用于偿还银行贷款，同时该诉争房产系谢丹与第三人潘福胜婚姻存续期间共同贷款购买的房屋，二人离婚时并未对该房产进行处理，但该诉争房产欠银行贷款已由法院判决并由第三人潘福胜偿还完毕，原告提供的证据不足以证明死者谢丹与方略房地产在签订合同时有欺诈行为，房屋共有人潘福胜亦并未否定谢丹卖房的行为，故原告主张合同无效无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告基于合同无效主张谢丹的继承人应返还148000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告方略房地产应返还中介费一节，根据原告、谢丹（已故）与被告方略房地产签订的合同约定及被告方略房地产为原告出具的收据收款事由，可以证明该费用系用于代办御景尚品交易过户贷款的中介费，显然该行为尚未确定是否可以继续履行，且合同中约定此费用不退，同时约定如有人违约该费用由中途违约方承担，显然合同的违约方不是被告方略房地产，故原告的主张没有法律依据，故本院不予支持。关于原告主张的被告赔偿经济损失2500元的请求，因无法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告孙文颖的诉讼请求。案件受理费6820元，保全费1350元，均由原告孙文颖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  何振华人民陪审员  王 鹏二〇二〇年七月二十一日书 记 员  吴海军