江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终988号上诉人（原审原告）：李科，男，1990年12月12日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张献捷，国浩律师（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王鸿玲，女，1954年6月17日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：易璟，女，1982年11月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王鸿玲，女，1954年6月17日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人李科因与被上诉人王鸿玲、易璟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李科上诉请求：1.撤销一审判决第三项并依法改判被上诉人向上诉人承担违约金5万元；2.本案律师费、保全费、诉讼费、上诉费均由被上诉人承担。上诉理由：一、被上诉人的加价行为属于阻碍合同继续履行的行为,应当被认定为违约行为。双方签订的合同约定，擅自提高房屋交易价格属于根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被上诉人在签约后要求提高房价，在收到上诉人以解约通知形式发出的催告后，不仅不向上诉人表示会按照合同约定履行，而且在中介公司主持调解的情况下，依然坚持高于原合同价格出售。被上诉人一审中主张其对于价格不满意，协调后没有反对按照合同履行，但未提交证据证明。被上诉人在收到上诉人解约通知后，经中介公司劝告才愿意协商，协商不成就不再主动联系上诉人要求按原合同价款执行，而是放任合同无法继续履行，应当被认定为存在违约行为，须承担违约责任。二、被上诉人的提价行为是阻碍合同继续履行的根本原因。一审法院认定了被上诉人存在签约后加价的行为，却认为被上诉人“磋商过程中未表示不加价就不同意出售房屋的意思”是明显的事实认定错误，如果被上诉人同意按照合同约定的价款履约，就不会存在多次要求加价的行为，一审法院将被上诉人的提价行为和未作出明确不出售房屋意思表示的行为割裂开来，有违一般常理和正常逻辑。即使在合同约定的面签当天，尽管被上诉人向中介方询问了面签情况但是依然不向上诉人或中介公司表示愿意按照合同价格履约，被上诉人的行为阻碍了合同的继续履行。三、上诉人的解约行为基于合同约定，应当自被上诉人收到即发生效力。双方合同第十条第二款约定了出售方构成根本违约的情形，并且赋予了购买方在此情况下享有的单方解约权。在被上诉人签约后就表示要提价，并且拒绝中介公司的调解、坚持提价的情况下，上诉人向被上诉人发出解约通知符合合同约定。在被上诉人收到解约通知后，仍然坚持提价的要求，拒绝按照合同约定价款执行合同，解约通知应当自被上诉人收到后生效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王鸿玲、易璟辩称：是上诉人不买房子，构成违约，被上诉人有权没收上诉人的定金，上诉人要求被上诉人双倍返还定金，没有道理。被上诉人不存在加价行为，涉案房屋是被上诉人和其女儿共同的，其女儿不同意价格之后，其和中介公司员工提出来能不能协商，后来上诉人不同意调整价格，被上诉人就在等待交易了。7月15日到房产局进行正式交易的时候，被上诉人一直等，上诉人都没有回复。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。李科向一审法院提出诉讼请求：1.王鸿玲、易璟双倍返还定金共计100000元；2.王鸿玲、易璟承担律师费10000元，保险费500元。一审法院认定事实：2019年4月14日，李科（乙方）与王鸿玲、易璟（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋坐落于南京市江宁开发区，建筑面积85.86平米；房屋总价款2300000元；乙方于2019年4月14日将定金50000元自行支付给甲方（给付定金乙方不履行本合同约定义务导致合同解除的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金）；甲乙双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押登记手续当日且于办理前述手续前共同办理资金监管手续，乙方将第一笔首付款600000元支付甲方；甲方同意乙方以商业贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为1600000元，乙方同意于2019年7月15日前与贷款机构签订借款合同等贷款相关资料；甲乙双方应于银行出具贷款审批通过文本后5个工作日内共同办理房屋权属登记及抵押登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费。该合同上易璟的签名由王鸿玲代签。合同签订当日，李科向王鸿玲支付定金50000元。合同签订后，王鸿玲、易璟提出希望李科加价，双方就加价事宜未能协商一致。2019年5月14日，李科向王鸿玲、易璟发送解约函，解约函载明“……由于你方在签约后同南京链家房地产经纪有限公司的沟通中，你方擅自将房屋价格由230万元提高至235万元，属于擅自提高房屋交易价格的行为，我方根据合同，决定以本通知的形式解除双方买卖合同，并保留追究卖方擅自提高房价的违约责任”。王鸿玲收到解约函后，中介方组织双方进行了磋商，双方经过协商仍存在1万元差价，就加价事宜未能协商一致。此后，双方未再继续履行合同。一审庭审中，案涉房屋买卖合同居间方南京链家房地产经纪有限公司工作人员郑玉麒出庭作证，陈述如下：签约时，王鸿玲一人到场，在沟通价格时，王鸿玲价格方面需要沟通，需要与家里打个电话，为了避嫌就出来了，不了解沟通情况，后来王鸿玲说已经沟通好了就进去签合同了。必须双方把价钱沟通好我们才能给他们签订合同。在签约后的第一个周一，王鸿玲说需要再次沟通价格。第一次沟通时，王鸿玲说235万元成交，我说价格太高了，因为之前已经订好了价格，我提出了一个方案说价格折中，做了协商工作，更改了233万元，然后李科不同意，进行第二次调解也没有达成一致，之后又沟通过说王鸿玲降低一点，我们公司再给1万元补偿，也没有达成一致。在最后一次沟通时，李科还是希望230万元的合同价成交，如果231万元也能接受，王鸿玲、易璟方提出232万元成交，双方也未达成一致。王鸿玲未说过不卖房子，只是对于价格不同意，王鸿玲一直在与易璟协调价格。2019年6月4日，李科就本案起诉至南京市江宁区人民法院。2019年7月15日，王鸿玲向中介公司发微信询问办理面签手续情况。一审审理中，双方均表示案涉合同不愿意继续履行。一审法院认为，李科、王鸿玲、易璟签订的《南京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方在合同签订后，王鸿玲、易璟提出希望李科能够加价，双方就房屋价款多次进行磋商，最后仍存在1万元差价，合同价款未发生变更，合同应继续按照原约定履行。王鸿玲、易璟在磋商过程中未表示如李科不加价其就不同意出售房屋的意思。同时，王鸿玲、易璟亦未作出任何实质性妨碍案涉房屋买卖交易继续履行的行为。李科亦未能提供充分证据证明王鸿玲、易璟作出了实质性妨碍案涉合同继续履行的行为。王鸿玲、易璟口头提出希望李科加价的行为未造成合同无法继续履行，故并不构成合同约定的根本违约情形，李科据此向王鸿玲、易璟提出单方解除合同函不发生法律效力。王鸿玲、易璟没有违反合同约定，故不应承担违约责任。双方最后一次就价格磋商后，双方均未继续履行合同，审理过程中，双方均表示不愿继续履行案涉合同，双方对解除案涉合同达成一致意见，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，恢复原状。王鸿玲、易璟依据合同收取定金50000元，现合同解除，李科主张返还定金具有事实及法律依据，本院予以支持。王鸿玲、易璟行为不构成违约，李科主张王鸿玲、易璟双倍返还定金并承担律师费、保险费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李科与王鸿玲、易璟于2019年4月14日签订的《南京市存量房屋买卖合同》解除；二、王鸿玲、易璟于判决发生法律效力之日起十日内退还李科定金50000元；三、驳回李科其他诉讼请求。本案应收案件受理费2500元，保全费1020元，共计3520元，由李科负担1760元，王鸿玲、易璟负担1760元。二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人认为一审判决查明的“合同签订后，王鸿玲、易璟提出希望李科加价，双方就加价事宜未能协商一致”存在错误，其称王鸿玲向中介明确表示上诉人能接受235万就过户，不同意就退定金，被上诉人始终未作出同意按原合同继续履行的意思表示。上诉人另对一审判决查明证人陈述“王鸿玲未说过不卖房子”有异议，认为证人表述存在偏差，录音中王鸿玲说过流程走不起来以及卖不了了。上诉人还对一审查明“2019年7月15日，王鸿玲向中介公司发微信询问办理面签手续情况”有异议，认为该内容仅有被上诉人提交的微信聊天记录的复印件，且仅是询问办理过户的手续，而非面签手续。对中介公司其后询问被上诉人是否确定好面签价格，其女儿是否出具授权手续等均拒绝表态。对一审查明的其他事实双方均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市存量房屋买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同第十条约定，被上诉人拒绝将房屋出售给上诉人或者擅自提高房屋交易价格的，上诉人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。本案中，被上诉人虽然向上诉人提出了提高房屋交易价格的要求，但是不符合《南京市存量房屋买卖合同》第十条的约定的情形。首先，涉案房屋的产权人为被上诉人王鸿玲、易璟，而签订该买卖合同之时，易璟并未在该合同上签字，亦未出具书面的委托手续，而系由王鸿玲代易璟签字，合同签订过程本身存在容易引起争议之处。其次，被上诉人提出了提高房屋价格的要求后，上诉人亦与被上诉人进行了磋商，上诉人提交的录音以及中介公司一审出庭作证的证言尚不足以证明被上诉人在协商不成的情况下拒绝履行合同。再次，被上诉人于2019年7月15日（即合同约定办理签订贷款合同的时间）向中介公司微信询问涉案房屋办理过户手续的情况，表明其继续履行合同的意愿，在本案一审中也表明愿意按原合同价格履行。综上，被上诉人的行为不符合双方合同约定的解除权条件，上诉人向被上诉人发送解除函并不能发生合同解除的法律效果。一审中，双方当事人均表示不愿意继续履行合同，一审法院认定双方系协商解除涉案房屋买卖合同，并判令王鸿玲、易璟向上诉人返还50000元定金，并无不当。综上所述，上诉人李科的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李科负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  郑 慧审 判 员  张旭东二〇二〇年七月二十一日法官助理  高 峥书 记 员  陈晓君