河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2861号原告索克物业发展股份有限公司，住所地河南省郑州市东明路218号。法定代表人姜芳，董事长。委托代理人张瑞，该公司项目副经理。委托代理人崔国庆，上海段（郑州）律师事务所律师。被告程怀磊，男，1985年7月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告河南京润人力资源服务有限公司，住所地河南省郑州市西三环路289号河南省国家大学科技园四号楼三单元四楼。法定代表人曹金苟，董事长。二被告共同委托代理人徐合卫，河南豫商律师事务所律师。二被告共同委托代理人刘标，河南豫商律师事务所实习律师。原告索克物业发展股份有限公司与被告河南京润人力资源服务有限公司（以下简称京润公司）、被告程怀磊物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告索克物业发展股份有限公司委托代理人张瑞，被告河南京润人力资源服务有限公司、被告程怀磊共同委托代理人徐合卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系郑州市高新技术开发区西三环279号大学科技园东区14号楼的物业服务公司。于2018年1月3日开始负责本大楼的物业服务。被告程怀磊系该大楼23层92号和93号房屋的业主，于2018年9月10日房屋验收完毕，后92号和93号房屋被打通，并由被告河南京润人力资源服务有限公司自2018年9月开始使用至今。根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》之约定，物业区域按照每平方米每月2.5元收取物业费，每半年收取一次，业主或使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，应从逾期之日每日加收万分之五的违约金。合同签订后，原告按约履行各项义务并提供相应的物业服务，但两被告从2018年10月1日起开始拖欠物业服务费，经统计，两被告自2018年10月1日至2019年12月30日拖欠的物业服务费共计28808元，并产生相应违约金，原告多次上门进行催收，两被告仍不缴纳，其行为严重侵害了原告的合法权益。故请求判令被告程怀磊向原告支付拖欠的物业服务费28808元及违约金6553.82元；判令被告河南京润人力资源服务有限公司对第一项债务承担连带赔偿责任。被告程怀磊辩称：被告程怀磊与原告之间不存在物业服务合同法律关系；被告程怀磊从未享受到应有的物业服务，不应向任何人支付物业费用；原告违法代收的公摊水电费依法应予退还。被告京润公司辩称：京润公司与原告从未签订过物业服务合同或前期物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同法律关系，也不存在其他任何形式的法律关系；京润公司不是涉案房屋业主，不应承担依法应由业主承担的责任和义务；合同具有相对性，京润公司不是物业服务合同或前期物业服务合同任何一方的主体，不应承担任何付款责任，原告要求京润公司承担连带责任没有任何法律依据。经审理查明：2010年6月29日，郑州高新区大学科技园发展有限公司作为甲方，郑州天航电子科技有限公司作为乙方，签订《房地产联合开发合同》约定：甲乙双方共同投资开发大学科技园（东区）14#楼项目，项目地址为西三环与东风路交叉口北；收益分配：项目竣工验收合格后，双方以项目房产进行实物分配，甲方以销售成本价取得2000万元的产权面积，并且在7日内退还乙方缴纳的履约保证金；除甲方分配的房产外，其余房产全部归乙方所有，已销售房产的销售款归乙方，甲方需给乙方（或乙方指定的第三方）办理房产手续。2018年1月20日，郑州天航电子科技有限公司（甲方)与河南索克物业发展股份有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定物业基本情况：座落位置：西三环与希望路国家大学科技园东区14号楼；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、制定物业服务工作计划，并组织实施，管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料等，建立物业管理的各项制度；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的卫生清洁，垃圾的收集、清运及室外公共雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放、消防管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案、资料的管理；房屋自用部位的水电等有偿维修（有偿服务收费标准参考郑州市物业服务有偿收费标准的规定执行）有委托代收合同约定的有偿代收水、电、采暖等相关费用、便民服务；其他相关服务；物业服务期限为本合同自2018年1月3日至2021年1月2日止，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，收费标准为2.5元/月/平方米。物业服务费：业主应于甲方《交房通知书》统一交房之日起交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方，因物业使用人的行为而致乙方产生损失的，业主应对乙方的损失负连带赔偿责任；物业服务费用由业主/使用人按半年/年交纳一次，物业服务费采用预收的方式，业主/使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每日加收万分之五的标准向乙方支付违约金。2018年3月22日，河南索克物业发展股份有限公司变更名称为索克物业发展股份有限公司。另查明：2017年11月24日，程怀磊（××）与郑州高新区大学科技园发展有限公司（出卖人）分别签订两份《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于西三环东、××路南地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房。商品房为高新技术产业开发区西三环路279号14幢23层92、93号的房屋××为程怀磊，用途为科研，建筑面积共768.22平方米等。双方在该合同附件四中关于前期物业服务中约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为郑州高新区科技园物业管理有限公司；本合同签订前××已详细阅读并认可《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定内容，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，签订《前期物业服务合同》，书面承诺遵守《临时管理规约》；该商品房交付使用后，业主大会成立并选举产生业主委员会，业主委员会依法以物业服务企业签订的《前期物业服务合同》、制定的《管理规约》生效的，上述《前期物业服务合同》《临时管理规约》自行终止。2019年1月2日，程怀磊（甲方）与京润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在郑州高新区西三环289号国家大学科技园14号楼23层东侧出租给乙方，房屋租赁期限自2019年1月12日至2020年1月11日，共计1年，租金标准及支付方式：年付（每年￥：50000元）。本案审理过程中，原告提交《京润装修资料》《催费催款单》、客户拜访登记表、京润人力资源车库服务导出信息、财务资料等证明其为被告提供了物业服务，被告对其真实性均无异议，但认为上述证据不能证明原、被告之间存在合同关系，被告也未承诺向原告支付物业费。但被告在2020年7月1日提交的说明中自认原告目前正为安涉房屋提供物业服务，但认为原告所提供之服务系郑州高新区科技园物业管理有限公司或其他第三方所托而为，原告仅仅为受托人，其行为的法律后果应由委托人承担，即原告与二被告之间无物业服务合同法律关系，无权向程怀磊主张物业费。以上事实有下列证据在案佐证：《房地产联合开发合同》《前期物业服务委托合同》《房屋交接验收表》《商品房买卖合同》《京润装修资料》《催费催款单》《说明》、客户拜访登记表、京润人力资源车库服务导出信息、财务资料及当事人陈述。本院认为：本案所涉房产系郑州高新区大学科技园发展有限公司与郑州天航电子科技有限公司联合开发项目，双方对收益分配有相关约定。二者依其内部约定对各自分配房产行驶相关权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此，原告与郑州天航电子科技有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对被告程怀磊有约束力。且根据本案现有证据及被告自认能够证明，原告实际负责本案所涉房产的物业服务工作，被告也实际享受到了原告的物业服务，应当缴纳相应的物业服务费用。被告程怀磊辩称未享受到应有的物业服务，但未提交相关证据予以证明，本院根据证据优势对其辩称不予采信。二被告签订有《房屋租赁合同》，能够证明被告程怀磊已经实际接收本案所涉房产，并出租收益，该《房屋租赁合同》中并未约定由物业使用人交纳物业服务费用，故原告向被告程怀磊主张物业费用符合法律规定，本院予以支持。被告京润公司作为物业使用人，暂无证据证明应由其自行缴纳物业费用，原告主张京润公司承担责任不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，本院不予支持。关于物业费的计算标准，合同约定按其拥有物业的建筑面积缴纳，即按收费标准为2.5元/月/平方米，被告房屋建筑面积为768.22平方米，被告每月应交纳的物业服务费为1920.55元。原告请求被告支付2018年10月1日至2019年12月30日期间的物业服务费，共计28808元，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案原告虽书面催交，但其发往对象均为京润公司，而非被告程怀磊，故对原告主张的诉前违约金本院不予支持。本院支持违约金从原告起诉之日（即2019年10月10日）计算。关于违约金的计算标准，根据《前期物业服务委托合同》约定“业主/使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每日加收万分之五的标准向乙方支付违约金”。本院认为该约定标准过高，本院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，高出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告程怀磊于本判决生效后十日内支付原告索克物业发展股份有限公司物业服务费28808元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年10月10日计至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告索克物业发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，减半收取342元，由被告程怀磊负担。本判决为终审判决。审判员  陈晓菲二〇二〇年七月五日书记员  韩万花