江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6554号上诉人（原审被告）：林世华，男，1952年9月21日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：汤雪，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁智慧，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁全东，男，1971年4月10日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：蒋立灿，男，1956年10月14日生，汉族，现住徐州市。上诉人林世华因与被上诉人丁全东房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人林世华及委托诉讼代理人汤雪、袁智慧，被上诉人丁全东及委托诉讼代理人蒋立灿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林世华上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回丁全东的全部诉讼请求。2、诉讼费由丁全东负担。事实和理由：一、一审认定上诉人违约责任的事实认定错误。1、在丁全东租赁厂房直至搬离期间，林世华不存在任何违约行为。相反，丁全东一直存在严重违约，长期拖欠租金，致使林世华发出解除租赁合同通知书。2、丁全东所称的扒门洞行为并非林世华所为。3、丁全东不再继续承租是其自身原因造成，其经营的家具厂生意不符合环保要求，也不具备生产资质被责令停业整改，故主动搬离。二、一审法院判令林世华支付违约金20万元明显不当，有悖公平原则，应予调整。按照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第八条的规定，对于违约金是否要求调整给予上诉人进行释明，一审法院并未释明，存在一定的过错。丁全东答辩称：第一，上诉人的违约行为事实清楚，无可推卸，2015年11月8日上诉人与被上诉人双方签订租房合同一份，合同中明确约定出租期限五年，五年内不再变动，租金17万元，租金每年两次分期付款，租金紧张时可再分期付，违约金为20万元，由于实用面积与合同约定面积不符，双方又与2016年2月6日签订了补充协议，涉案厂房发生效力后被上诉人按合同约定正常生产经营中，上诉人于2017年7月份后到2018年2、3月份三番五次口头、微信找借口让被上诉人搬走，现有聊天微信为证据，然后多次拒收租金，被上诉人多次催促上诉人收取房屋租金，但上诉人无正当理由据不收取，并从多次短信言语上胁迫被上诉人限期搬走，我们认为上诉人的真实目的是迫使被上诉人无奈搬走，然后再抬高房价另租他人获取最大经济效益，造成被上诉人违约的事实。事实情况是被上诉人无奈搬走后上诉人立即把房价抬高三倍另租给东兴市场北区16号楼xx号、南区3号楼xx号两家使用。被上诉人租金偏低，是因为涉案厂房是闲置多年的场地，杂草遍地水电不通，不整治无法使用，被上诉人经营使用多年后正好便于提高房价另租他人。特别是在生产经营中三月初，突然去三四个人在仓库破墙开洞，丁全东本人找其说理时，当晚用装载机把门临时挡住，导致仓库无法使用只好搬出，合同无法继续履行的结局。上诉人推卸违约责任，说是被上诉人环保整治自行搬出，正常情况下环保单位的职能部门必须到现场检查查看，不达标时指出具体问题，给当事人下达整改意见通知书或停产意见通知书，通过当事人认可并书面签字才有法律效力。然而上诉人第二次开庭拿出环保证据并补交后期街道的手续，上面没有被上诉人的签字，不真实，不具有效力，无法证明是环保原因。以上事实均有被上诉人当庭提供的多份电话录音、微信截图、照片等证据佐证，形成证据链条，均有力的证明了上诉人提高房价拒收租金，语言胁迫，破墙开洞的违约行为。第二。上诉人的违约行为给被上诉人造成破产倒闭的损失，上诉人称没有给被上诉人造成经济损失没有证据。丁全东向一审法院提出诉讼请求：1.林世华继续履行合同义务；2.林世华承担租赁合同所约定的违约责任即支付违约金20万元；3.本案诉讼费用由林世华承担。一审法院查明，2015年11月8日，丁全东（乙方、承租方）与林世华（乙方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定丁全东租赁林世华的厂房，厂房位于104国道西500米，张屯工业园内，共3960平方米，出租期限为5年，日期以完土计算，租金17万元/年，五年期满后，甲方如需再继续使用，在同等条件下，甲方优先租用，如需浮动，在本租赁价格上上下浮动最多不超过百分之十，五年内不再变动；租金为每年两次分期付（出于人道主义如果乙方经营当中，资金紧张可分期付）；甲方在按照乙方使用规格要求建成完毕之后，要留二个月的搬迁期，以便乙方进入使用；如果有一方违约，违约金20万元。2016年2月6日，丁全东、林世华双方又签订了附加合同，约定原租赁合同上注明建筑面积为3960平方三个车间的厂房，现只建成二个车间约2200平方米，甲乙双方协商此二个车间年租金为10万元；此附加合同与原租赁合同具有同等法律效力。丁全东租赁涉案厂房从事家家美门业经营。后林世华之子林森以林世华名义向丁全东邮寄《房租催缴函》一份，称丁全东应于2017年8月1日前向林世华缴纳剩余租金25600元，但经催要，一直未缴纳，要求丁全东在接到本通知之日起七日内向林世华缴纳剩余租金25600元，逾期，林世华将解除与丁全东签订的租赁合同并追究违约责任。快递单查询结果显示该邮件于2017年10月17日被签收，丁全东称其并未收到。后林森以丁全东未在发出催缴函7天内交清余款，以林世华名义向丁全东发出解除租赁合同通知书。显示为丁全东签字签收，但丁全东称其并未收到。2017年10月17日，丁全东方工作人员通过丁全东手机与林世华之子林森进行微信聊天，要求其来拿房租，并称早就让其来拿房租，来了几次都不要。林森表示不拿，必须先和丁全东解除合同。2017年5月13日，林世华之子林森签字确认收到丁全东支付的2017年上半年房租3万，2017年8月30日签字确认收到丁全东支付的租金5万，2017年11月12日签字确认收到丁全东支付的相关款项2.8万元，并载明租金已支付到2018年2月底。后徐州市开展集中整治“散乱污”企业专项行动。丁全东经营的家家美门业在关停“散乱污”企业名单上，被责令限期整顿，验收达标后再生产。丁全东方员工陈述2018年3月，在丁全东厂房还在正常生产时，三、四个人来到涉案厂房，在仓库屋山头扒了个洞，扒门后没多久，丁全东就搬走了。丁全东称扒门后，仓库无法落锁，其去找林森，林森调来叉车挡上门的。同时丁全东提供了砸墙开洞后的厂房照片。庭审中，林世华认可丁全东使用涉案厂房至2018年3月。但林世华方证人称丁全东是在2018年4、5月份搬出，且称扒门是在丁全东搬出之后，是因为新来的租户要求扒门。2018年6月29日，丁全东与林世华之间进行电话沟通，沟通中丁全东陈述是因为林世华方要求房租涨价和砸门不得不搬出涉案厂房。一审法院认为，丁全东与林世华签订的租赁合同及附加合同合法有效，双方均应履行各自义务。本案中，丁全东确实存在延迟交付租金的行为，但延迟交付租金并不必然导致租赁合同解除。首先，从通话记录内容及微信聊天截图可看出，林世华方存在违反合同约定涨房租、拒绝接受丁全东方支付租金要求的情况。其次，合同约定，出于人道主义如果丁全东经营当中资金紧张可分期付，丁全东并未按照每年两次进行交付租金并不当然违约。再次，在林世华方向丁全东发出解除租赁合同通知书后，丁全东又继续向林世华支付租金，林世华收款后并未提出异议，应视为双方又按照合同的约定继续履行。但因丁全东确实已搬离涉案租赁房屋，且涉案房屋已另租他人，涉案租赁合同已经不存在继续履行的条件，故对于丁全东要求林世华继续履行合同义务的诉讼请求不予支持。关于违约金问题。首先，从通话记录内容及微信聊天截图及丁全东方证人陈述可看出，林世华方存在违反合同约定涨房租及砸门开洞的事实，导致丁全东不得不搬离涉案租赁房屋。虽然林世华辩称是在丁全东搬离之后按照新租户要求砸门的并提供证人出庭作证，但证人陈述的丁全东搬离时间和丁全东、丁全东证人、林世华陈述的均不一致，且丁全东按照新租户的要求把门砸了的说法也不符合常理，新租户租用涉案仓库也是为了使用，即使需要改造，也不是第一时间把门砸烂，致使仓库无法落锁。其次，根据常理，丁全东租赁涉案厂房的租金并不高，在无其他因素导致其搬离涉案厂房的情形下，其不可能无故搬离。林世华抗辩丁全东是因为环保问题搬离的，但当时整治小组只是责令家家美门业限期整顿，验收达标后再生产，并未让该企业搬离，故对林世华该项抗辩意见不予采纳。综上，综合丁全东、林世华提供的证据，认定丁全东的陈述更符合逻辑、更具合理性。因林世华存在违反合同约定涨房租及砸门开洞的事实，导致丁全东不得不搬离涉案租赁房屋，以至于合同无法继续履行，林世华应当向丁全东支付违约金。综合考虑合同对违约金的约定、租金上涨情况及丁全东搬离时间距离原租赁期限到期的时间，认定丁全东主张违约金20万元并无不当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、林世华于判决生效之日起十日内向丁全东支付违约金20万元。二、驳回丁全东的其他诉讼请求。二审期间，林世华提交新证据：1、微信截图4张，来自丁全东在2018年3月自己发布的微信朋友圈，证明丁全东在2018年3月3日就开始处理自己厂里的设备，已经开始搬厂，证明丁全东系主动搬离，与2018年2月治理环境污染大行动的时间吻合。并非其所述的因为出租方的违约行为才导致其搬厂。2、提供丁全东和林世华的儿子林森的电话录音整理材料，证明丁全东是自己答应月底之前就全部搬离，丁全东完全是自主意愿，没有任何逼迫的迹象。证明当时搬厂是丁全东和林森二人自愿协商的结果，不存在所谓被上诉人林世华的指示和过错。3、厂房租赁协议复印件两份，证明丁全东使用的房屋在被案外人肖玉虎通过拍卖程序得到产权后，肖玉虎于2018年5月10日出租给案外人马龙朋、王少华，证明丁全东搬走并不是因为其所称的林世华为了抬高租金租给其他人而将其逼走，搬离涉案厂房与林世华无关，林世华不存在违约行为，不应承担违约责任。4、（2018）苏0391民初4597号民事判决书，审理查明丁全东于2018年3月3日与张华书签订了厂房租赁合同，且丁全东于签订当日便缴纳了房屋定金，并将生产设备等搬至张华书的厂房中，证明丁全东搬离厂房是因为自身原因，在别处即张华书租赁了厂房，而不是由林世华所造成，再次证明林世华不存在违约行为。其二，通过该判决书能够看出丁全东搬到张华书处又因为环保问题被迫再次搬走，其更恶意的起诉张华书，也称是张华书违约，但最终其败诉，其诚信有明显瑕疵。5、（2019）苏03民终8170号民事判决书，证明丁全东不服判决上诉，后该案被徐州市中级人民法院依法维持，该判决认定丁全东搬到距离市区较远的生产场地，仍然因为环保不达标被当地有关环保部门警告，并切断电源阻止污染生产，其根本就没有能够完成正常的生产的防污设备，故此丁全东从林世华所租赁的厂房搬走是因为环保原因搬离。丁全东发表质证意见：一、对证据1的真实性有异议，该份证据无法证明丁全东从几月几日开始出卖厂房变卖机器，因丁全东自经营以来始终另经营一份防盗门事业，无法证明丁全东出卖机器。微信头像是我的，内容我记不清楚了。关于3月3日的朋友圈我卖机器的问题，从2017年7月份开始林世华以各种方式让我搬走，中间拒收厂房房租，我和林世华之间的矛盾一直在增加，2月底的时候林世华就不愿意收下一年的房屋，就逼着我搬走，我就准备有多余的机器就处理。二、对证据2的内容真实性无法确认，2018年3月27日时已经在搬厂了，因为林世华已经扒开了墙洞，我无法继续在厂里，所以那时候我已经在搬厂了。三、对肖玉虎的租赁合同的真实性持有异议，与丁全东的涉案厂房没有任何关联性。四、对经济开发区一审民事判决书的真实性持有异议，判决中没有谈及丁全东是由于环保问题搬离厂房的，丁全东租赁的涉案厂房经林世华多次催促，且破墙开洞提高房租，先行违约导致租赁的厂房无法进行使用，造成了100多万元的重大损失。丁全东提供新证据：1、丁全东在租赁厂房期间购置机器的订单、发票及送货单、提货手续，说明被上诉人由于被迫搬出厂房所造成的经济损失。2、售房合同及承诺书，证明丁全东在搬离厂房期间把在徐州市的唯一一套住房卖出，而弥补搬离厂房造成的100多万元经济损失。3、机器照片18张。证明为了扩大经营购置机器花费近30万元。林世华发表质证意见：一、对证据1真实性、合法性、关联性均持异议，2017年10月14日林世华便因为丁全东拖欠租金多次索要未果的情况下发出了书面解除合同通知书，该通知书也在2017年10月17日被丁全东签收，在签收之后2017年11月29日丁全东才与昆山公司签订订购合同，明显与事实不符，其自相矛盾，该买卖的行为是否已经实际履行不能仅凭其几张手写的复印件证实。作为订购合约书上面显示的云龙区的“云”是后添加的，并且也没有加盖家家美门厂的公章，并且签订的日期是在2017年11月29日，和其提供的后面的送货单及数据时间明显自相矛盾，送货单时间显示为2017年5月16日，而收据是2016年5月23日、2016年2月10日、2016年3也25日、2016年3月2日、2017年的6月2日、2017年12月27日、2017年7月16日及没有标注日期的，而购买收据上的名称与合同上的名称也不一致，明显自相矛盾，其即便能够证实购买以上设备也不能证明丁全东的观点。其在后来又租赁了案外人张华书的厂房，其设备均搬走，不存在损失。二.房地产买卖合同并不是产权处所出具的二手房存量房买卖协议，是复印件，对真实性、合法性、关联性均不予以认可。通过合同上标注的日期为2018年3月2日，其卖房的行为即便存在也是搬厂产生后，不能证明是因为搬离厂房给造成损失而进行的卖房。三、对照片的真实性无异议，但是不能证明被上诉人正常生产以及厂房内机器的价值。二审另查明，2018年3月3日，丁全东以云龙区家家美门厂负责人的身份与案外人张华书签订房屋租赁合同，租赁张华书的2000平方米房屋作为生产加工厂使用。丁全东陈述于2018年3月上旬从林世华的房屋中搬离。丁全东从租赁林世华的房屋搬出后即搬到租赁张华书的房屋内进行生产经营。林世华一共收取丁全东房屋租金200000元。其他事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人在租赁合同履行期间是否存在违约行为。2、一审判决违约金20万元是否适当。本院认为，关于上诉人在租赁合同履行期间是否存在违约行为的问题。双方当事人在租赁合同中就租金的支付约定为每年两次分期付（出于人道主义如果乙方经营当中，资金紧张可分期付）。一审查明的租金支付情况为：2017年5月13日丁全东支付了2017年上半年房租3万，2017年8月30日丁全东支付了租金5万，2017年11月12日丁全东支付到2018年2月底的租金2.8万元。租金的支付没有违反合同约定的支付期限。故林世华于2017年9月29日催缴租金以及于2017年10月14日提前解除租赁合同的行为没有合同依据和事实依据，是一种违约行为。关于违约金的金额问题。双方当事人在租赁合同中约定“如果有一方违约，违约金200000元。”丁全东据此主张违约金200000元。根据查明的事实，林世华虽然在租期届满前要求解除租赁合同，但允许丁全东经营使用至2018年3月另行租赁房屋后搬离，给丁全东留了一定的搬迁时间，应当对违约金金额予以酌减。丁全东二审中主张其损失包括破产倒闭的损失，购置机器和生产设备的损失以及出售房屋的损失合计100余万元。本院认为，丁全东从林世华的房屋中搬离后，另行租赁房屋进行生产经营，其主张的破产倒闭事实不存在、购置机器和生产设备的损失不能成立，均不予支持。其出售房屋的行为也不能证明与租赁合同解除有关，亦不予支持。但考虑到丁全东租赁林世华的房屋系从事生产经营，设备搬迁和重新组织生产确实会产生一定的损失，应当酌情赔偿。林世华一共收取了丁全东租金200000元，一审判令林世华赔偿丁全东损失200000元，和林世华收取的租金相当，有失妥当。考虑到丁全东的搬迁损失和重新组织生产的损失情况，本院酌定违约金为100000元。丁全东支付租金至2018年2月底并于2018年3月从租赁房屋中搬离，应认定为双方之间的租赁合同已实际解除。丁全东再行诉讼要求继续履行合同，不应予以支持。综上所述，根据二审新证据，林世华的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4619号民事判决；二、林世华于本判决生效之日起十日内向丁全东支付违约金100000元。三、驳回丁全东的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。丁全东预交的一审案件受理费8300元，由丁全东负担4150元，林世华负担4150元。林世华预交的二审案件受理费8300元，由丁全东负担4150元，林世华负担4150元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年七月二十日书记员 陆滢冰