广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终8468号上诉人（原审被告）：胡少璋，男，1962年2月7日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区市桥城区房地产管理所。住所地广州市番禺区市桥街东涌路2、4、6、8号。法定代表人：周敏达，职务：所长。委托诉讼代理人：方倩玲，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：马灼儿，广东百健律师事务所律师。原审被告：胡海锋，男，1984年4月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：胡海敏，女，1989年10月22日出生，汉族，住广州市番禺区。原审被告：李丽针，女，1958年6月19日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人胡少璋因与被上诉人广州市番禺区市桥城区房地产管理所（以下简称市桥房管所），原审被告李丽针、胡海锋、胡海敏物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡少璋上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回市桥房管所诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由市桥房管所承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。胡少璋对涉案房屋中20.52平方米享有所有权，市桥房管所与广州市番禺区市桥建设开发公司（以下简称市桥建设公司）恶意串通，将属于胡少璋的面积赔偿给市桥建设公司，市桥房管所的行为是违法的。胡少璋已支付上述20.52平方米面积对价，并自1987年实际占用至今，从来不需要支付租金，只需要对超出的面积部分支付租金。胡少璋提交的证据足以证明胡少璋支付的4470.2元是购买上述20.52平方米面积的对价。此外，胡少璋在1990年代已购买多套商品房，2008年前名下已有多套商品房，还购买了土地、商铺等，早已不符合租赁经租房的资格，本不应再续签合同，正是因为胡少璋与市桥房管所共享涉案房屋所有权，故市桥房管所长期以来继续将经租部分12.65平方米租给胡少璋使用。一审认定胡少璋购买的是20.52平方米房屋使用权，且与租赁期限一致，显然与当时物价不符，故此，胡少璋提供的证据足以证明其对涉案房屋享有所有权。二、一审判决适用法律错误。双方确认自2013年7月开始没有交租金，从2013年7月份至本案起诉前，市桥房管所均未向朱少璋主张过租金，虽然双方对涉案房屋产权有争议，但并不影响租赁合同的履行，且双方仅对其中20.52平方米有争议，不影响市桥房管所对租赁合同中另外12.65平方米租金主张权利。故此，市桥房管所关于支付租金的诉讼请求已过诉讼时效。此外，双方租赁合同到期后，形成不定期租赁关系，租金应参照原有效租赁合同履行，故租金标准应按照23.8元每月计付，一审认定租金按照2015年至2018年的《广州市房屋租金参考价》计算租金没有依据。市桥房管所辩称，一、胡少璋对涉案房屋不享有所有权及永久使用权，其该项主张已经两审法院作出生效裁判驳回诉讼请求。二、胡少璋主张市桥房管所与市桥建设公司恶意串通、以其多年不支付部分租金反推其享有房屋部分所有权、以其早已不具有租赁经租房资格而市桥房管所未收回房屋反推其享有房屋所有权等理由均缺乏理据。三、市桥建设公司自2003年10月9日已登记为涉案房屋的合法产权人，依法对涉案房屋享有物权。2013年5月胡少璋提起另案诉讼，请求确认涉案房屋部分产权，该案持续至2018年3月28日，而市桥房管所在2013年6月4日已发出通知主张权利，在上述另案诉讼过程中从未间断，至2018年7月31日市桥房管所提起本案诉讼，并未怠于行使权利，未过诉讼时效。关于占有使用费标准，胡少璋在租赁期限届满后占有使用涉案房屋近十年，且自认出租于他人使用多年，占有使用公共资源并获取私益损害了公共利益，故一审判决参照2015年至2018年《广州市房屋租金参考价》计算涉案房屋占有使用费公平合理。综上，胡少璋主张无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李丽针、胡海锋、胡海敏经本院合法传唤未到庭应诉，也未提供答辩意见。因本案纠纷，市桥房管所于2018年7月31日向一审法院起诉请求：1.判令胡少璋、李丽针、胡海锋、胡海敏立即腾空位于广州市番禺区某某某号的房屋并交还给市桥房管所；2.判令胡少璋、李丽针、胡海锋、胡海敏向市桥房管所支付2013年7月14日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（占用费按照每月730.4元的标准，暂计算至2018年6月30日为43507.45元）；3.本案的全部诉讼费用由胡少璋、李丽针、胡海锋、胡海敏承担。一审法院认定事实：1986年因市政建设需要，某某大街11号由原番禺市市桥地区建设委员会旧城改造工程指挥部依法拆除。2003年10月9日，广州市番禺区国土资源的房屋管理局核发了涉讼房屋的产权证，权属人登记为市桥房管所，性质为全民，来源为1987年5月由番禺区市桥旧城改造工程指挥部拆迁赔偿，建筑面积为33.20平方米，住宅面积33.20平方米。2008年7月16日，市桥房管所与胡少璋签订了《公产房（住宅）租赁契约》，约定由胡少璋承租涉讼房屋的部分面积12.65平方米，每月租金23.80元，租期自2008年8月1日至2011年7月31日止。租赁期届满后，双方没有续签租赁合同，市桥房管所要求收回涉讼房屋，其后双方为房屋的权属问题产生争议。2013年5月24日，胡少璋以其享有涉讼房屋中面积20.52平方米即61.8%的产权份额，市桥房管所无权要求收回涉讼房屋为由，以市桥建设公司和市桥房管所为被告，提诉至一审法院，一审法院以（2013）穗番法民三初字第616号立案受理。在该案诉讼中，胡少璋主张其享有涉讼房屋61.8%的产权的依据主要有《协议通知》（盖有“番禺县市桥城区建设委员会”和“番禺县市桥地区西北区市政建设工程指挥部”章）和《番禺县工商企业销售发票》。其中《协议通知》约定胡少璋原住大西路××大街××号房屋属经租房，现安排新房座落清河路德安新村四排2号地下，双方对比扣除金额后应收4470.20元，原住面积14.85平方米，安排面积35.37平方米；西北工程指挥部补超原住20.52平方米，其中10平方米以160元/平方米计算，其余10.52平方米以260元/平方米计算，金额为4435.20元，另收卫生间设施35元，合计金额为4470.20元；双方水电对补，以签订合同即付清全部款项，住户在本月25日前交出旧房给指挥部；签署落款时间为1986年12月12日。发票载明购超面积、卫生间设施合计4470.20元。市桥房管所对《协议通知》的真实性无异议，但对《番禺县工商企业销售发票》不予确认。市桥建设公司则对胡少璋提交的《协议通知》上所加盖的两个盖章的真实性有异议，并向一审法院申请对上述两个盖章的真实性进行鉴定。一审法院依法委托广东某生司法鉴定中心对《协议通知》上盖的章进行鉴定。广东某生司法鉴定中心于2016年11月25日出具了《司法鉴定意见书》[编号：粤华生司鉴中心（2016）文鉴字第244号]，鉴定结论为《协议通知》上盖的两个章与委托单位提供的同名样本印文不是同一枚印章盖印形成。胡少璋对该鉴定意见书不予认可。市桥建设公司、市桥房管所均对该鉴定意见予以确认。2017年8月10日，一审法院作出（2013）穗番法民三初字第616号《民事判决书》，认定胡少璋提交的《协议通知》不具备证据的证明效力；而《番禺县工商企业销售发票》的内容亦不能证明市桥房管所享有涉讼房屋产权份额的事实；2003年10月9日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋产权，确认市桥房管所为房屋权属人，对外产生公示的效力；胡少璋依据上述的证据主张对涉讼房屋享有61.8%产权份额，及要求房屋归其所有，支付114141.60元房屋分割款给市桥房管所，于法无据，判决驳回胡少璋的全部诉讼请求。因对一审判决不服，胡少璋提起上诉。广州市中级人民法院于2018年3月28日作出（2018）粤01民终488号民事判决，认定胡少璋是原被拆迁房屋的承租人而非产权人，胡少璋为证明自己购买了涉讼房屋20.52平方米的产权，提供了《协议通知》和《番禺县工商企业销售发票》作为证据，一审期间《协议通知》上的盖章经司法鉴定被认定与委托单位提供的同名样本印文不是同一枚印章形成，胡少璋没有提供充分的证据证明《协议通知》中盖章的真实性和合法性，该《协议通知》的真实性不能得到确定；即使《协议通知》真实，但该《协议通知》以及《番禺县工商企业销售发票》均无明确载明胡少璋买卖超出原承租面积部分的所有权内容，反映不出胡少璋购买的是超出原承租面积部分的长期使用权还是所有权；其次，在胡少璋回迁涉讼房屋后，市桥房管所未对超出原承租面积的部分计收租金的行为亦不足以证明市桥房管所知道和认可胡少璋对涉讼房屋享有产权份额，胡少璋主张其购买了涉讼房屋20.52平方米的产权的依据不足，胡少璋的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。后胡少璋对该判决不服，向广东省高级人民法院提出申请再审。2018年9月25日，广东省高级人民法院以（2018）粤民申10006号立案审查。2018年7月31日，市桥房管所以胡少璋、李丽针、胡海锋、胡海敏在公租房租赁期满后已不具备租赁资格但拒不腾空交还为由，提诉至一审法院，引致本案纠纷。在本案一审诉讼过程中，市桥房管所和胡少璋、胡海锋、胡海敏均确认胡少璋已向市桥房管所支付租金至2013年6月，自2013年7月开始没有支付租金。但双方对于以下问题存在争议：一、对于涉讼房屋的使用情况以及胡少璋等人是否有权居住使用涉讼房屋的问题。市桥房管所称其所是涉讼房屋的合法产权人，2008年7月16日其所与胡少璋签订《公产房（住宅）租赁契约》，当时涉讼房屋租期自2008年8月1日至2011年7月31日，涉讼房屋一直由胡少璋及其家人即李丽针、胡海锋、胡海敏共同居住使用，租赁期满后其所对胡少璋的租赁资格进行审查，发现胡少璋已购置多套房产，已经不满足申请公租房的条件，因此其所在2013年6月4日发出通知书，要求胡少璋在2013年6月14日前配合迁出并交还涉讼房屋，后来双方就涉讼房屋的权属产生争议，胡少璋等人至今仍一直没有向其所交还涉讼房屋。市桥房管所对此并提交了《房地产权证》《直管房收回房屋使用权通知书》予以证实。胡少璋、胡海锋、胡海敏则表示没有收到该通知书，亦不确认涉讼房屋的权属全部归市桥房管所，认为是市桥房管所和国土登记部门以及拆迁部门恶意串通，导致属于胡少璋的产权也登记在市桥房管所名下，胡少璋在2012、2013年已就此进行信访，信访部门说要提起行政诉讼，后来法院说需要提起民事诉讼，所以其方才撤回行政诉讼；1986年12月12日胡少璋与当时的拆迁部门签订了购房协议，约定涉讼房屋超出原住面积的20.52平方米由胡少璋所购买，胡少璋已支付购房款、取得购房发票，并从1987年起开始使用涉讼房屋至今，双方也有签订租赁合同，2008年是续签的合同，每次续签都要把之前的合同交还给市桥房管所，2008年是最后一次续签，当时对产权有争议，所以双方均没有续签租赁合同，胡少璋也没有把租赁合同交还市桥房管所；对于涉讼房屋的产权问题，2003年市桥房管所在办理涉讼房屋的登记证和当时的拆迁部门签订补充协议，约定补偿的房屋面积是33.17平方米，所以市桥房管所向胡少璋收取的租金是按照12.65平方米（33.17平方米-20.52平方米）计算的，故市桥房管所应当清楚胡少璋对涉讼房屋享有20.52平方米所对应的61.8%产权份额；当时政策是可以买所有权也可以买使用权的，即使法院认定胡少璋购买的不是所有权，也应是购买了长期使用权；胡少璋在90年代已经购买了多套房屋，已经没有再居住在涉讼房屋，所以市桥房管所说后来资格审查发现胡少璋不具备租赁资格，那么胡少璋在90年代已经不符合资格，为何市桥房管所在2008年才提出胡少璋不符合资格；另外，市桥房管所陈述由胡少璋一家人居住在涉讼房屋是不属实的，涉讼房屋一直由胡少璋用于出租，自2014年空置至今，由于公租房需要登记户籍人员，所以胡少璋把当时的家庭成员都填写在租赁表格上，但并不代表家庭人员也在涉讼房屋居住，实际上胡少璋和李丽针已于2014年10月调解离婚，李丽针和胡海锋一起居住，胡海敏的居住情况不清楚，但胡海锋和胡海敏均没有居住在涉讼房屋，胡少璋已经再婚另行居住。胡少璋对此提交了《协议通知》《番禺县工商企业商品销售发票》《拆迁退赔协议》《公产房（住宅）租赁契约》及租金发票予以证实。市桥房管所表示胡少璋提交的上述证据已经前案作出认定；签订租赁合同的主体是胡少璋，故涉讼房屋是由胡少璋使用，但是胡少璋在填写租赁表格时登记了其家人信息，至于是否有李丽针、胡海锋、胡海敏共同居住，其所无法核实；对于胡少璋主张享有涉讼房屋的所有权或长期使用权的意见，其所不予确认，认为应当依据生效判决的事实来认定，从生效判决来看，法院陈述发票没有载明胡少璋买受超出原承租面积的内容，也不能反映胡少璋购买的是长期使用权，并没有认定胡少璋购买了涉讼房屋的所有权或是长期使用权，且胡少璋的证据也没有反映其购买的是涉讼房屋的所有权或是长期使用权，而且即使胡少璋对涉讼房屋的产权登记有异议，但也未经产权登记部门或司法部门生效判决对权属作出变更，故胡少璋的主张没有事实依据，理应向其所返还涉讼房屋。二、对于胡少璋应否支付占有使用费以及占有使用费的计算标准问题。市桥房管所主张其所向胡少璋发出的通知书要求胡少璋在2013年6月14日前迁出腾空涉讼房屋，并在一个月内将直管公房内的户籍登记迁出，由于双方没有再续签租赁契约，根据《广州市公共租赁住房保障办法》的规定，胡少璋、李丽针、胡海锋、胡海敏应按照同期同区域同类型普通商品住宅市场租金的2倍的标准即每月730.4元，向其所支付自2013年7月14日起至交还房屋之日止的占有使用费，而且双方就涉讼房屋的产权一直产生争议，（2013）穗番法民三初字第616号的二审判决是在2018年才发生法律效力，因此其所主张的占有使用费应从二审判决生效之日起才开始计算诉讼时效，没有超过诉讼时效。胡少璋、胡海锋、胡海敏则认为虽然双方对产权问题产生争议，但胡少璋当时没有拒绝履行合同，并愿意继续交租金，但市桥房管所明确拒绝收租金，所以并非其方原因导致，而是市桥房管所自行不收取，放弃自身权利，现在市桥房管所再要求其方支付租金，已经超过诉讼时效，而且即使要计算租金，也应按照双方合同约定的每月23.8元来计付。一审法院认为：市桥房管所与胡少璋就涉讼房屋签订的《公产房（住宅）租赁契约》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应遵照履行。从双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据可知，前述租赁契约约定租赁期限自2008年8月1日至2011年7月31日止，租期届满后双方没有再续签书面合同或达成续租意向，市桥房管所亦于2013年6月4日向胡少璋发出《直管房收回房屋使用权通知书》要求收回涉讼房屋。现涉讼房屋登记在市桥房管所名下，市桥房管所作为该房屋的所有权人据此要求胡少璋腾空交还涉讼房屋的主张，合理有据，予以支持。对于胡少璋提出其享有涉讼房屋的所有权或长期使用权而拒绝交还的抗辩意见，已生效的（2013）穗番法民三初字第616号《民事判决书》和（2018）粤01民终488号《民事判决书》已经驳回了胡少璋享有涉讼房屋中的20.52平方米产权的诉讼主张，胡少璋虽然提出再审申请，但未提交相关证据证实其再审申请已经相关法院立案受理，此外胡少璋亦未能提交证据推翻生效判决所认定的事实或证明，亦未能提交证据证实涉讼房屋的产权登记确有错误，故胡少璋该抗辩意见，缺乏事实依据，不予采纳。对于胡少璋主张的其对涉讼房屋亦享有长期使用权的抗辩，根据胡少璋提交的《协议通知》《番禺县工商企业销售发票》均只载明“购超面积”，无列明购超面积的具体内容，无法反映如胡少璋所述为房屋使用权。即使如胡少璋所述存在购买使用权的情况，因涉讼房屋中部分面积为公租房租赁，租赁具有期限，其购买租赁面积以外的面积部分的使用权期限亦应与租赁期限一致，胡少璋主张存在长期使用权，缺乏理据，亦不予采纳。市桥房管所与胡少璋签订租赁契约只计算部分面积的租金，不足以证明市桥房管所认可胡少璋对涉讼房屋享有产权或对房屋享有长期或永久使用权。鉴于胡少璋自租期届满后一直占有使用涉讼房屋至今，根据公平合理原则，胡少璋应当向市桥房管所支付相应的使用费。对于占有使用费的标准，可参照广州市房地产租赁管理所发布的2015年至2018年的《广州市房屋租金参考价》市桥街其他区域集体住宅即每月6元/平方米，涉讼房屋每月使用费为199.2元（6元/平方米×33.2平方米）。市桥房管主张按照同期同区域同类型普通商品住宅市场租金的两倍计算涉讼房屋使用费，缺乏理据，不予采纳。胡少璋主张应按照租赁契约约定以23.8元/月的标准计算的意见，亦不予采纳。关于胡少璋提出使用费的诉请已超过诉讼时效的抗辩。现双方当事人均确认胡少璋自2013年7月起没有再支付租金（使用费），市桥房管所提交了《直管房收回房屋使用权通知书》拟证实曾向胡少璋主张使用费，胡少璋虽然否认收到该通知书，但胡少璋在2013年5月24日于（2013）穗番法民三初字第616号案起诉时已确认市桥房管所主张其搬离涉讼房屋，后该案以及之后二审案件就双方所争议的涉讼房屋的产权问题进行审查并判决，市桥房管所在该案生效判决后提起本案诉讼，不能认定市桥房管所存在怠于追索债权的情况，故胡少璋提出的上述诉讼时效抗辩意见，理据不成立，不予采纳。综上，胡少璋向市桥房管所支付涉讼房屋的占有使用费应以每月199.2元的标准，自2013年7月14日起计至实际返还涉讼房屋之日止。至于市桥房管所一并请求李丽针、胡海锋、胡海敏交还涉讼房屋以及支付占用费的主张，基于合同相对性原则，李丽针、胡海锋、胡海敏并非租赁契约的合同主体，且胡少璋、胡海锋、胡海敏亦在庭审中自认胡海锋、胡海敏并不在涉讼房屋内居住以及李丽针与胡海锋一起居住，市桥房管所未能提供相关证据证实李丽针、胡海锋、胡海敏在涉讼房屋居住，故对于市桥房管所的该诉请，缺乏依据，不予支持。李丽针经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃有关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，一审法院于2019年11月30日作出如下判决：一、胡少璋应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区某某某号房屋交还给市桥房管所管业；二、胡少璋应于本判决发生法律效力之日起五日内向市桥房管所支付自2015年7月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月199.2元的标准计算），此后的房屋占有使用费由胡少璋按照上述标准逐月向市桥房管所支付至实际返还广州市番禺区某某某号房屋之日止；三、驳回市桥房管所的其余诉讼请求。如胡少璋未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4953元，由胡少璋负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，市桥房管所提供了广东省高级人民法院于2019年10月31日作出的（2018）粤民申10006号民事裁定，裁定驳回胡少璋的再审申请。本院另查明，根据（2018）粤01民终488号案查明的事实，在该案一审诉讼中，胡少璋和市桥房管所均确认原某某大街11号为市桥房管所管理的公租房。本院认为，首先，关于胡少璋与市桥房管所之间是租赁关系还是房屋共有人关系的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款：“下列事实，当事人无需举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”以及该条第二款：“前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”的规定，本案中，涉案房屋是市桥房管所管理的公租房的回迁房，胡少璋是原被拆迁房屋承租人而非产权人，胡少璋对回迁的涉案房屋不具有20.52平方米产权的事实，已经过生效裁判确认，胡少璋在本案二审中也没有提供相反的证据推翻上述认定，故此，胡少璋与市桥房管所就涉案房屋之间是公租房租赁关系，胡少璋主张其对涉案房屋享有所有权的主张不能成立。其次，根据已查明的事实及上述认定，涉案房屋属于公租房，市桥房管所受房屋管理部门的委托负责涉案房屋的管理。房管所将涉案房屋出租给胡少璋作为住宅使用，胡少璋按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，市桥房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等有监督管理职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁关系应认定为行政协议法律关系。市桥房管所作为房屋受托管理单位对涉案协议的履行享有监督的职权和职责，对于承租人胡少璋出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7182号民事判决；二、驳回广州市番禺区市桥城区房地产管理所的起诉。一审案件受理费4953元，退还广州市番禺区市桥城区房地产管理所；胡少璋预交的二审案件受理费4953元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年七月十日书记员  眭 翘郭蔚琳