山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2069号上诉人（原审原告）：李明磊，男，1978年8月28日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：孟月香，女，1956年4月20日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人李明磊因与被上诉人孟月香房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李明磊上诉请求：撤销一审判决，改判支持李明磊的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定李明磊违约是错误的。李明磊与孟月香双方只是对房屋总价款达成了合意，但对何时交付，如何变更过户都没有约定。双方真实意思表示是待双方签订合同后再支付购房款。因双方对合同其他条款以及与谁签订买卖合同没有达成合意，导致本买卖合同没有订立，过错不在李明磊。从孟月香将房屋出售给第三人而房屋买卖合同的卖方却不是孟月香即可得知，李明磊没有与孟月香签订合同，过错不在李明磊。二、即使李明磊有过错，10000元的违约金过高。李明磊交付给孟月香的押金属于立约保证金。在一审过程中，孟月香并未提交因李明磊过错导致其损失的任何证据，李明磊与孟月香协商以445000元购房是在2018年4月7日，而孟月香在2018年7月底就将涉案房屋以465000元的价格出售给第三人，并未给孟月香造成损失。一审判决10000元的违约损失明显过高，显失公平。综上所述，一审判决认定李明磊违约是错误的；即使李明磊有过错，10000元的违约金过高。孟月香未作答辩。李明磊向一审法院起诉请求：判令孟月香返还李明磊购房押金10000元并赔偿利息损失485.75元（自2018年4月10日计算至2019年1月2日），合计10485.75元；并自2019年1月3日起至实际履行之日止仍以10000元为基数按照同期银行贷款利率的1.5倍支付李明磊利息。一审法院认定事实：涉案房产位于烟台经济技术开发区，该房产系孟月香从案外人刘翠燕处购买取得，至今未办理房屋产权登记。2018年，李明磊欲购孟月香上述房产，但双方未签订书面房屋买卖合同。2018年4月7日孟月香出具收条一张，载明“今收到李明磊86号楼803号房款押金壹万元整（10000元）”，孟月香主张该收条上的签名是由孟月香所签，但其他内容及时间非孟月香所签，且其没收到10000元押金。李明磊解释称，其他内容是李明磊书写，李明磊书写完内容让孟月香签的字。李明磊主张该10000元是从其舅舅孙某处所借，提交了孙某的银行交易流水一份，证明10000元押金的来源。孟月香对银行交易流水质证称，孙某取款多少钱我不清楚，跟我没有关系。李明磊申请证人孙某出庭作证，证人称2018年4月份李明磊和他母亲去我那，说要买孟月香的房，让我带他们去找孟月香，我去找孟月香嫂子问也没问到，后来打电话找到了，孟月香住在8楼3号，他们三个人上去后，怎么商量的不清楚，到傍晚的时候，他们下来了，说商量好了，跟我借10000元押金，我就拿了10000元给李明磊，李明磊拿了以后，交给了孟月香，李明磊下来后，我问他没要个收条吗，他说打条了。因为李明磊是我外甥，没让他给我打条。李明磊质证称，证人证言足以证明李明磊从证人处借得10000元，并交付孟月香，孟月香出具收条予以确认。孟月香质证称，孙某是我的老师，也是一个村的，如果说我确实收到李明磊的钱，李明磊领他母亲到我家里赔礼道歉，我可以把钱还给他，但是房子不可能卖给他，因为已经卖给别人了。证人讲的没有这个事，我没有收到李明磊的10000元。另外，李明磊提交了2019年7月24日、7月29日其与刘翠燕的录音两次、2019年7月24日其与欧阳义的录音以及书面整理材料，证明李明磊向孟月香交纳了10000元押金。孟月香质证称，录音里面没有我说的一句话。经审查，其中2019年7月29日李明磊与刘翠燕的录音中显示“刘：我听孟月香说她把房子卖给三十里堡的了，说给了她10000块钱的押金”。庭审中孟月香向一审法院提交了2018年3月30日李明磊出具的书面材料，注明房款全款一星期内全部付清445000元。从这个条可以看出，李明磊一星期内把房款445000元全部付清，为什么又出来10000元押金，不符合常理。李明磊质证称，有异议，该材料原件和我提交法庭的收条是出自于同一张纸，我从中间撕开，孟月香提交法庭的材料2018年3月30日的笔迹不是我的笔迹，电话号码也不是我的。在445000元的5改动也不是我改的。经询问，李明磊称该材料上大写的伍是其书写的。孟月香解释称，该材料上的时间和电话号码不是孟月香写的，是李明磊写完给我的。后孟月香补充证据原件，李明磊质证称对证据真实性没有异议，但对日期有异议，李明磊主张2018年3月30日的日期和电话号码是孟月香添加的，孟月香对此不认可。李明磊未申请鉴定。另，孟月香向一审法院提交了大季家医院、毓璜顶医院、开发区医院的病历，证明孟月香的病情和身体状况。烟台精神疾病司法鉴定所出具的鉴定意见，证明孟月香的精神状态。还有开发区公安局、大季家派出所给孟月香的鉴定意见书，证明孟月香身体和精神状况。李明磊质证称，证据均系复印件，要求提供原件，且与本案无关。对于双方未继续履行的原因，孟月香主张2018年3月30日之后没几天李明磊打电话说他不要房子，什么原因我记不起来了。李明磊称，2018年4月7日，李明磊与孟月香双方约定李明磊先交10000元押金给孟月香，等回头李明磊找人拟定一份房屋买卖合同，签订合同后将房款付清，后因双方对过户费产生分歧，没有达成协议，所以未签订房屋买卖合同。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中结合孟月香向李明磊出具的收条、孙某的银行流水明细、证人孙某出庭作证情况,一审法院对李明磊主张的其向孟月香交纳押金10000元的事实予以认定。关于李明磊交纳押金应否返还问题。押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。在违约时将会被扣除。李明磊购买孟月香房屋系通过其舅舅联系孟月香，李明磊舅舅孙某系孟月香老师，与孟月香住上下楼，对房屋的基本情况应当知晓，李明磊主张在双方要签订书面合同时才得知涉案房屋是从第三人处购买，不符合常理，不予支持。李明磊与孟月香在协商购买房屋过程中，李明磊书面承诺房屋全款445000元一星期内全部付清，但李明磊未在约定期限内向孟月香履行交付房款义务，存在违约行为。孟月香在涉案房屋买卖合同已不能履行的情况下才出卖给他人，孟月香不存在违约情形，所以李明磊要求孟月香返还押金10000元及利息损失，缺乏事实及法律依据，不予支持。李明磊主张因孟月香及第三方原因导致其双方买卖合同无法继续履行，因其未提交充分证据予以证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回李明磊的诉讼请求。一审案件受理费减半收取31元，由李明磊负担。二审中，李明磊提交孟月香给欧阳义出具的收据复印件，载明：现已共收到欧阳义购买烟台海韵小区86号楼2单元8层3号房购房款465000元（肆拾陆万伍仟元正），共同约定，余款伍仟元待房证过户后再付清。收款人孟月香，日期2018年7月22日。证明在2018年7月22日，孟月香和欧阳义房屋买卖以465000元成交，李明磊并没有给孟月香造成损失。孟月香未予质证。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、李明磊支付的10000元押金应否返还；二、押金10000元是否过高。一、关于李明磊支付的10000元押金应否返还的问题。本案中，李明磊向孟月香交付的10000元押金具有担保李明磊按约履行义务的效果，李明磊书面承诺涉案房款445000元一星期内全部付清，但其并未在约定期限内履行向孟月香履行交付涉案房款的义务，存在违约行为，且其主张是因双方对过户费用产生分歧而未能订立合同亦无证据证实，故李明磊无权请求返还押金。一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、关于押金10000元是否过高的问题。李明磊向孟月香交付10000元押金属于双方当事人意思自治的范围，李明磊虽主张10000元押金过高，但其提交的证据不足以证明其该项主张，本院不予支持。综上所述，李明磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由李明磊负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月三日书记员  孙嘉慧