四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初174号 原告：罗娟，汉族，女，1981年9月6日出生，现住址四川省峨眉山市。 原告：王春华，汉族，男，1982年2月6日出生，现住址四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：熊英俊，四川守诚律师事务所律师。 被告：陈淑容，汉族，女，1952年8月10日出生，现住址四川省峨眉山市。 原告罗娟、王春华与被告陈淑容租赁合同纠纷一案，本院2020年1月16日立案后,适用简易程序于2020年4月10日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告罗娟、王春华的委托诉讼代理人熊英俊到庭参加了两次庭审，被告陈淑容参加第一次庭审,未参加第二次庭审。本案现已缺席审理终结。 原告罗娟、王春华向本院提出诉讼请求：一、判令被告陈淑容 立即腾退并返还租赁房屋，从原告所有的位于峨眉山市土地（土地使用权证号：峨眉国用2011第46692号，地号Ｔ-38，证载面积2610.13平方米）及其地面所有构筑物及建筑物中搬离，同时要求陈淑容自行就解决强占其他房屋供其他人使用问题，即要求他人一并搬离。2、判令被告从2012年1月1日起至搬离之日止，按每年5000元支付原告损失。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年3月7日，被告陈淑容和其丈夫熊联仲将自有的位于峨眉山市拥有处置权的房地产转让给二原告，二原告依约支付了全部转让款，并办理了土地使用权证。此后，被告陈淑容、熊联仲提出需租用二原告所有的位于峨眉山市原自身使用的房产（即第一楼的部分门市、第三楼靠加油站方向的一套房间），二原告与熊联仲签订《房屋租赁合同》，租期为2011年9月30日到2011年12月30日。合同到期后，被告陈淑容、熊联仲却拒不搬离。后熊联仲离世，原告又要求被告陈淑容搬离，但被告陈淑容一直拒不搬离并强占其他房间供他人使用。 被告陈淑容辩称（第一次庭审）：我的房子96年开始修建的，97年搬进去的，房子一直是我的房子。房子是我的不是罗娟、王春华的，不可能交给他们。我的房子是我修的，不管熊联仲怎么卖，我的产权都是我的。 本院经审理认定事实如下： 被告陈淑容与熊联仲于1972年1月24日在峨眉山市民政局登记结婚。峨眉山市高桥花岗石厂系熊联仲个人投资开办的企业。1999年1月4日，熊联仲代表峨眉山市高桥花岗石厂与峨眉山市国土局签订《四川省划拨国有土地使用权租赁合同》，约定：峨眉山市国土局将位于峨眉山市地块出租给峨眉山市高桥花岗石厂作工业建设用地。同日，峨眉山市国土局向峨眉山市高桥花岗石厂颁发峨眉国用（1999）第5972号《国有土地使用证》，载明：土地使用者为峨眉山市高桥花岗石厂，坐落：高桥镇××村××组，地号：Ｔ-38,用途：工业，使用权类型：租赁。熊联仲于2015年间离世。 本院以（2002）峨眉执字第369-2号裁定书，将熊联仲所有的位于峨眉山市房屋（含住房、门市、厂房和其他建筑物）和以其私营独资开办的“峨眉山市高桥花岗石厂”之名使用的位于高桥镇××村××组的土地【地号Ｔ-38,使用证号：峨眉国用（1999）第5972号】2351.45平方米作价466837元抵偿给峨眉山市农村信用合作联社，用以清偿熊联仲对峨眉山市农村信用合作联社所负的债务。2011年3月7日，熊联仲与峨眉山市农村信用合作联社签订《资产赎回协议书》，约定：熊联仲以47万元将本院（2002）峨眉执字第369-2号裁定书确定的财产赎回，并于协议生效日一次性付清，峨眉山市农村信用合作联社将产权证书交付熊联仲。 同日，熊联仲（甲方）与罗娟、王春华（乙方）签订《房地产转让协议》，主要内容及约定：甲方因欠峨眉山市农村信用合作联社抵押贷款及私人债务无力偿还，经甲乙双方本着平等互利……，就甲方位于高桥镇××村××组拥有处置权的房地产（原峨眉山市高桥花岗石厂）转让事宜达成以下协议：1：转让标的：为甲方位于高桥镇××村××组原峨眉山市高桥花岗石厂土地（证号为峨眉国用1999第5972号，地号Ｔ-38，证载面积2575平方米）及其地面所有构筑物及建筑物（包括水电设施等）。2、转让价格：80万元人民币。3、付款方式：在本协议签订之日先支付47万元，余款于30日内（即4月6日前）甲方自身搬迁腾空将实物资产移交完备后一次性付清。4、其他约定：……（3）原已出租资产有关事宜约定：进大摩托车的租赁维持原租赁合同内容不变，除进大摩托车及甲方外的其他租赁使用人，甲方承诺租赁到期一律不超过2011年7月。（4）若甲乙双方某方违约，则违约方将赔偿守约方总价款30%的违约金。……。熊联仲在该协议尾部甲方处签名，在配偶签字处由熊联仲代陈淑容书写名字后，由陈淑容加盖手印。同日，熊联仲出具收条，载明：今收到罗娟交来购买我位于高桥镇××村××组原峨眉山市高桥花岗石厂房地产（土地证号为峨眉国用1999第5972号，地号Ｔ-38）首付款47万元（代我直接划转峨眉山市农村信用合作联社支付资产赎回款项）。 2011年3月9日，二原告通过罗娟丈夫付武平在峨眉山市农村信用合作联社的账户向峨眉山市农村信用合作联社支付47万元。2011年3月12日，熊联仲出具收条，载明：今收到王春华、罗娟上述房地产购买款5万元。2011年4月5日，熊联仲出具“承诺书”，载明：因本人搬迁后住房未完全落实，所以转让协议约定的4月6日前搬迁交付时间延迟到6月6日前（即延长2个月），交付时全部余款（28万元）再一次性付清。如再逾期，我自愿承担法律责任。2011年7月20日，峨眉山市人民政府同意将T-38号土地出让给王春华、罗娟，使用年限50年，工业用途，并依法注销峨眉国用1999第5972号《国有土地使用证》。 2011年9月30日，二原告再次用付武平的账户向陈淑容转款38万元（存入陈淑容名下活期存单中），同日熊联仲出具“收条及说明”，主要内容：今收到付武平代王春华与罗娟支付的房地产转让款（即土地转价款与建筑物构筑物实物价值）的全部余款38万元。同时已将该房地产实物移交给王春华、罗娟，并配合补充完善有关变更手续。有关房屋临时租赁使用问题，双方另行协商，与本次转让法律行为无关。 2011年9月30日，王春华、罗娟（甲方）与熊联仲（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、租赁对象：甲方位于高桥镇××村××组原峨眉山市中的乙方原自身使用的房产（即第一楼的部分门市、第三楼靠加油站方向的一套房间）。二、租赁期限：2011年9月30日到2011年12月30日。三、租赁费用：考虑到乙方经济困难，甲方自愿无偿让其临时使用，即不收取租金。四、其它：1、租赁期间有关租赁的税、费等均由乙方承担，与甲方无关；安全问题由承租人自行负责。2、乙方不得转租；在租赁期内，如因甲方资产处置、出租、自身使用等原因，乙方应通情达理的搬迁（即提前终止租赁关系，解除租赁合同），同时甲方不对乙方进行任何补偿。……。 2012年6月14日，陈淑容以熊联仲、王春华、罗娟为被告，向本院提出诉讼请求，要求确认熊联仲、王春华、罗娟签订的《房地产转让协议》为无效协议。本院作出（2012）峨眉民初字第786号民事判决，驳回陈淑容的诉讼请求。陈淑容不服，上诉于四川省乐山市中级人民法院。四川省乐山市中级人民法院作出（2013）乐民终自第461号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2020年3月30日，峨眉国用2011第46692号国有土地使用权证变更为不动产权证书：（2020）峨眉山市不动产权第0007481号,产权人：王春华，坐落：高桥镇××村××组，土地使用面积：2610.43平方米。 另查明，峨眉山进大摩托车有限公司与熊联仲于2010年9月签订《房屋租赁合同》，约定熊联仲将房屋3间租赁给峨眉山进大摩托车有限公司管理使用，租期从2010年9月12日起至2015年9月11日，租金为每年5000元。该租赁房屋3间，属于本案案涉房产的一部分。 上述事实，有原告提交的《房地产转让协议》、峨眉山市人民政府文件峨府土发【2011】43号、《房屋租赁合同》（2011年9月30日）、《房屋租赁合同》（2010年9月）、（2012）峨眉民初字第786号民事判决书、（2013）乐民终自第461号民事判决书、土地产权证明、转账记录、收条、承诺书、不动产产权证书（0007481号），以及庭审笔录在卷予以佐证。 本院认为，本案有以下焦点问题：一、案涉房地产的产权归属；二、原被告之间的租赁合同是否合法有效；三、原告的诉讼请求的确定。 对于焦点一，案涉房地产原属于峨眉山市高桥花岗石厂拥有土地使用权，取得了《国有土地使用证》。之后熊联仲与罗娟、王春华签订《房地产转让协议》，将案涉房地产转让给了罗娟、王春华，罗娟、王春华向熊联仲、陈淑容分别支付了合计90万元的转让款，并于2011年7月取得了峨眉山市人民政府的许可后，办理了相关土地权属证书；同时陈淑容在该协议上捺手印的事实已为生效法律文书所确认；故案涉房地产的土地使用权应当归属于罗娟、王春华。同时，陈淑容曾于2012年起诉，要求确认熊联仲、王春华、罗娟签订的《房地产转让协议》为无效协议，经过一审、二审均驳回其诉讼请求。因此，案涉房地产的土地使用权从峨眉山市高桥花岗石厂流转到罗娟、王春华名下，合法、有效。 对于焦点二，罗娟、王春华与熊联仲之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合法、有效；因此该《房屋租赁合同》期满后，熊联仲、陈淑容应当按约搬迁,并交还租赁的房屋。 三、对于焦点三：（一）原告诉请第一项包含的“同时要求陈淑容自行就解决强占其他房屋供其他人使用问题，即要求他人一并搬离”的内容不属于房屋租赁合同范畴，经本院向原告释明后，对该部分诉请在本案中不作处理。（二）考虑到陈淑容的实际情况，其立即搬离存在实际的、合理的困难，本院酌情给予陈淑容30日的搬离时间。（三）根据查明事实，峨眉山进大摩托车有限公司向熊联仲租赁的房屋3间，属于案涉房地产中的一部分，其租赁面积应小于案涉房地产的全部面积；原告诉请的租金损失系比照峨眉山进大摩托车有限公司每年租金5000元而来，其诉请依法应予支持。 综上，本院认为，王春华、罗娟与熊联仲于2011年9月30日签订的《房屋租赁合同》，已于2011年12月30日到期。陈淑容作为熊联仲的配偶，继续占有租赁的房地产已没有事实和法律上的依据。因此，原告要求陈淑容腾退并返还租赁房屋，以及从2012年1月1日起至搬离之日止，按每年5000元支付原告损失的诉请，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下： 一、被告陈淑容于本判决生效后三十日内，从原告拥有使用权的位于峨眉山市土地【（2020）峨眉山市不动产权第0007481号，产权人：王春华，坐落：高桥镇××村××组，土地使用面积：2610.43平方米】及其地面构筑物及建筑物（即第一楼的部分门市、第三楼靠加油站方向的一套房间）中腾退并搬离； 二、被告陈淑容于本判决生效后十日内，从2012年1月1日起至搬离之日止，按每年5000元支付原告的租金损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告陈淑容承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  邹 波 人民陪审员  王焱明 人民陪审员  张全如 二〇二〇年七月八日 书 记 员  冷在强 附本案适用的相关法律条文。 《中华人民共和国合同法》： 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。