湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1133号上诉人（原审原告）：熊用兵，男，1970年9月26日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：连涛，湖北成和诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴新华，女，1964年12月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：罗鑫月，湖北驰纵律师事务所律师。上诉人熊用兵因与被上诉人吴新华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊用兵上诉请求，判令：1、撤销一审判决，改判支持熊用兵一审诉求；2、吴新华负担本案一审、二审诉讼费。其上诉理由为：一、一审法院认定“同时，吴新华又作为出卖人（甲方）与（乙方）买方张忠飞、丙方（居间方）武汉信诚怡居房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同补充协议》”，系认定事实错误。2009年7月12日，熊用兵与吴新华签订《房产转让合同》，约定熊用兵作为买受人购买涉案房屋；2017年5月22日，熊用兵与案外人张忠飞签订《存量房居间（买卖）合同》及补充协议，约定熊用兵将涉案房屋出售给张忠飞，吴新华并在该协议上签字；但当日并未签订《房屋买卖合同补充协议》，熊用兵亦未在该协议上签字确认，亦不知晓该协议签订的具体时间，一审法院认定该协议系“同时”签订，系认定事实错误。二、一审法院认定“熊用兵通过其与案外人张忠飞签订《存量房居间（买卖）合同》及补充协议等出售了涉案房屋，并对相对应房屋产权过户登记权利以委托形式授权与吴新华，直接办理并登记至买受人名下，该授权行为应视为其对房屋产权过户登记权利的放弃”，并据此认定吴新华委托张忠飞将涉案房屋出售给彭宇巍的行为不构成违约，系认定事实与适用法律错误。首先，无论2009年《房产转让合同》中，还是2017年5月22日的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》中，均没有授权吴新华直接过户给张忠飞或合同外第三人的约定，一审法院认定熊用兵“对相对应房屋产权过户登记权利以委托形式授权与吴新华，直接办理并登记至买受人名下”没有事实依据。其次，即便熊用兵在《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》中授权吴新华直接过户到买手人名下，则授权内容也应为：将涉案房屋以200万元净价的交易价格出售给买受人张忠飞。吴新华作为代理人，应当严格按照被代理人熊用兵的授权履行职责。吴新华在熊用兵不知情、更未征得熊用兵授权的情况下，委托张忠飞以3199100元的交易价格出售涉案房屋给彭宇巍，并实际收取该售房款，显然超出了《存量房居间（买卖〉合同》及《补充协议》的约定，吴新华的行为亦属于无权代理行为，对熊用兵并无约束力。一审法院在无证据证明存在授权的情况下，并判决熊用兵对吴新华的无权代理行为负担不利后果，违反法律规定。综上，《存量房居间（买卖）合同》及《补充以议》后，熊用兵未授权吴新华将涉案房屋直接过户给彭宇巍或张忠飞;吴新华委托张忠飞出售房屋给彭宇巍的行为，事先未征求熊用兵同意，熊用兵亦不知晓，属于吴新华个人行为。一审法院认定熊用兵“并对相对应房屋产权过户登记权利以委托形式授权与吴新华，直接办理并登记至买受人名下”，并认定吴新华以319万另行出售房屋的行为不构成违约，属于认定事实和适用法律错误，损害了熊用兵的权益，综上，请求二审查清事实，撤销一审判决，改判支持熊用兵一审诉求。吴新华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回熊用兵的上诉请求。理由如下：1、案涉两份协议的签订时间不论是同时还是先后均不影响本案判决结果；2、熊用兵要求吴新华配合签订房屋买卖合同并同时要求配合办理过户，即可认定熊用兵对吴新华有实质的授权行为，法律并未规定该授权行为必须以书面方式确定。从另一方面来看，熊用兵在整个交易过程中，从未要求吴新华停止配合过户。3、吴新华仅完成了对案涉房屋的过户登记，张忠飞另行出售房屋是其个人行为，与吴新华无关。无论是熊用兵出售给张忠飞，还是张忠飞出售给案外人，出售价格均由合同双方自行约定，熊用兵以张忠飞与案外人约定的合同价格与熊用兵和张忠飞约定的价格对比认定吴新华对其造成经济损失，无事实依据。综上，请求二审维持原判。熊用兵向一审法院起诉请求，判令：1、解除熊用兵与吴新华2009年7月12日签订的《房产转让合同》；2、确认吴新华2017年12月25日将位于武汉市江夏区藏龙岛办事处玉叶路依水园二期3栋1-4层4室房屋出售给案外人彭宇巍的行为构成违约；3、吴新华向熊用兵支付违约金179万元（319万元-140万元）；4、吴新华负担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下，2009年7月12日，吴新华（甲方）与熊用兵（乙方）签订了一份《房产转让合同》，约定：甲方愿意以按揭形式购买由武汉鸣鸿科技发展公司开发的位于武汉市江夏区藏龙岛科技园长咀村依水园二期第叁座04号房转让给乙方。双方达成协议如下：一、甲方以总价1222688元整转让给乙方；由于本合同所指的房产的产权证还未办下来，故乙方支付5万元为订金。甲乙待产权证办理过户清算余款项。二、甲方所按揭本合同所指房产所产生的其他费用截止2009年6月，自2009年7月起本合同按揭房产费用由乙方支付。三、双方若一方违约，依《中华人民共和国合同法》相关条款解决。该合同签订后，熊用兵向吴新华支付了订金5万元。2011年5月6日，吴新华（甲方）向熊用兵出具了一份转让房款项支付及相关手续确认函，内容为“甲方于2009年7月将江夏区藏龙岛科技园长咀村依水园二期第叁座04号房转让给乙方，今房产转让金额支付完成，即产权交付手续开始进行，转让金及相关手续事项确认：房屋总价1222688元乙方只需支付甲方571809元，其他余额由于此房有按揭部分由乙方承担。1、2011年元月15日吴新华确认熊用兵付款金额225000元（见附表）。2、2011年2月熊用兵第二次付款200000元。3、2011年5月6日熊用兵第三次付款126809元。4、预留伍万元，待甲方交接完房屋转让证件后，乙方支付所预留押金伍万元。二、所付费用为房产转让合同甲方2009年6月份以前各项所付571809元，加上房产涨价补偿金叁万元，预留伍万元作为房产办证押金。本次结算金额为551809元。因甲方公证委托由物业孙主任办理房产证、土地证，故等甲方交接完房屋转让证件后，乙方才付所预留押金伍万元，办证费用由乙方承担，但不含其它费用。2013年11月18日，吴新华向熊用兵出具一份收条，内容为”今收到熊用兵支付房款5万元“，同时在该收条上注明”房款已全部付清。一审法院另查明，吴新华、杨冕于2006年1月25日登记结婚，2009年7月6日经广东省东莞市第三人民法院调解离婚。但双方未对涉案房屋进行处分。2007年5月26日，杨冕与兴业银行股份有限公司武汉分行签订《个人住房抵押借款合同》，杨冕向该行借款80万元，用于购买涉案房屋，借款期限自2007年6月6日至2027年6月6日止。自2015年9月起至2016年4月，杨冕未按期向该行还本付息。2016年6月20日，经武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初2990号民事判决，由杨冕、吴新华清偿兴业银行股份有限公司武汉分行借款本金575300.33元及利息、罚息、复息等等，并由兴业银行股份有限公司武汉分行对涉案房屋因折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。2017年5月4日，熊用兵向吴某借款620006.03元代杨冕、吴新华还清了兴业银行股份有限公司武汉分行的全部借款本息。2017年5月22日，卖方熊用兵（甲方）与买方张忠飞（乙方）、居间方（丙方）武汉信诚怡居房地产经纪有限公司签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，约定：第一条甲方所有的房屋坐落于武汉市江夏区经济开发区藏龙岛依水园二期3栋1-4层4室。……第二条经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价200万元（包过户）。第三条付款方式约定：……2、乙方直接付款给甲方的（1）、乙方于2017年5月22日向甲方支付5万元整作为购房定金，定金自动转为房款。（2）、甲方于2017年5月22日向丙方支付5万元，丙方于办理公证委托之后支付吴新华2万元，办理完房产过户手续后支付吴新华3万元整。……（4）余款245万元整委托丙方办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足部分金额由乙方以现金形式支付补齐。（5）因甲、乙双方自行交接产生的风险，由甲、乙双方自行承担。乙方委托丙方贷款以实际银行审批为准，贷款金额高出二百万元部分，甲方承诺无条件退还给乙方。第四条乙方承担交易过程中产生的评估费、贷款担保费、过户税费及中介信息服务费。双方还就有关事项进行了约定，同时约定附加条款：1、甲方保证房屋产权清晰，无任何纠纷，甲方白发有产权人已知晓此房交易条款。如甲方所有产权人以不知情为由拒绝履行合同，或者无故拖延过户进度则视为甲方违约。2、乙方保证提供资料真实有效，无任何信不良记录，如因乙方单方面原因导致合同无法履行，则视为乙方违约。3、丙方保证交易期间，甲、乙双方的房屋以及财产资金安全。该合同由甲方熊用兵、乙方张忠飞、房产所有权人吴新华、房产共有人杨冕签名，居间方武汉信诚怡居房地产经纪有限公司盖章。张忠飞向熊用兵支付了定金5万元。当日，熊用兵（甲方）还与乙方吴军、丙方张忠飞签订了一份《补充协议》，约定：“此协议用于张忠飞购买吴新华位于江夏区经济开发区藏龙岛依水园二期3栋1-4层4室的房屋流程。经甲、乙、丙三方友好协商，关于此房的交易事宜达成如下协议：1、该房屋实际产权人吴新华将该房屋出售给甲方，甲方具有该房屋实际出售权。2、甲方因工作繁忙，公证委托乙方全权办理该房屋办理过户手续及收售房款。3、因丙方实际贷款金额大于该房屋实际成交价格，乙方承诺在收到银行贷款三个工作日之内地无条件退还丙方超出壹佰玖拾伍万元的部分，丙方指定退还账号为……。熊用兵、吴军、张忠飞及吴新华均在该补充协议上签名。同时，吴新华又作为卖方（甲方）与（乙方）买方张忠飞、丙方（居间方）武汉信诚怡居房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同补充协议》，约定：就甲乙丙三方于2017年5月22日签订的位于武汉市江夏区藏龙岛依水园二期3栋1-4层4室房屋的存量房居间买卖合同，甲方吴新华作为此房屋的产权人，具有执行此合同及附加协议的义务，经甲乙丙三方友好协商，达成以下协议：1、关于购房总价问题达成共识，因房屋实际拥有者熊用兵房贷逾期对产权人杨冕造成征信上和经济上的重大损失，甲方必须支付此房屋共有产权人杨冕精神损失及经济补偿费人民币26万元整，此26万元由甲方承担5万元，乙方承担21万元，故该房产实际成交价调整为221万元整。2、甲方吴新华保证在2017年12月11日将该房屋产权明晰，可以正常交易，产权人无条件配合乙方及丙方办理贷款面签及过户手续，并配合乙方办理过户公证委托手续。乙方可将该房产正常过户给乙方或指定其他人名下。……上述合同签订后，吴新华于2017年12月18日通过公证委托形式将涉案房屋委托给张忠飞代为出售。2017年12月25日，张忠飞代吴新华与案外人彭宇巍签订《武汉市存量房买卖合同》，以合同价款3199100元将涉案房屋出售给彭宇巍，并办理了不动产变更登记手续。2018年3月2日，吴新华向熊用兵付款145万元，并出具欠条一份，内容为“今欠熊用兵江夏区藏龙岛依水园二期3栋1-4层4室房款伍万元整，此款待武汉信诚怡居房地产经纪有限公司退还吴新华押金伍万元时偿还。（应付熊用兵壹佰伍拾万元房款，已付145万元）。一审法院认为，2009年7月12日吴新华作为出卖方与买方熊用兵签订的《房产转让合同》是双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当严格履行各自的合同义务。现双方均已履行了各自的主要合同义务，即熊用兵支付了相应的合同款项，吴新华作为出卖方亦履行了相应的交房义务，双方合同中未就办理产权过户登记时间进行明确约定，熊用兵可以要求吴新华随时履行。但是在本案中，熊用兵通过其与案外人张忠飞签订《存量房居间（买卖）合同》及补充协议等出售了涉案房屋，并对相应的房屋产权过户登记权利以委托形式授权与吴新华，直接办理并登记至买受人名下，该授权行为应视为其对房屋产权过户登记权利的放弃，且明显违反相关行政法律法规的关于房屋产权登记等管理性规定，但不影响当事人对其民事权益的处分，故其主张以吴新华未履行房屋产权过户登记、并将涉案房屋再次出售给他人而构成违约，主张解除合同并以该差价款作为违约金请求赔偿，该请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回熊用兵的诉讼请求。一审案件受理费20910元，减半收取10455元，由熊用兵负担。二审审理中，熊用兵向本院提交（2018）鄂0115民初8242号案庭审笔录、江夏区人民法院对彭宇巍、吴新华、刘鑫（武汉信诚怡居房地产经纪有限公司凤凰花园分公司负责人）所做调查笔录、民事答辩状、二手房买卖居间合同、收据。拟证明：1、张忠飞庭审明示其在与熊用兵签订买卖合同后，又接受吴新华委托出售涉案房屋；2、2017年12月18日，吴新华、张忠飞、彭宇巍父母等人到工商银行水果湖支行办理贷款手续；3、2017年12月21日，张忠飞代理吴新华与彭宇巍、武汉中实房地产经纪有限公司签订《二手房买卖居间合同》，约定吴新华将涉案房屋以300万价格出售给彭宇巍，彭宇巍并支付叁万元中介费。上述证据证明内容均印证吴新华“一房二卖”的违约事实。经质证，吴新华对上列证据的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议。综合该份证据并结合本案中张忠飞在一审中提交的答辩词来看，案涉房屋另行出售给彭宇巍系张忠飞从中介骗取产权证书并向吴新华隐瞒其另行出售的意图完成的。从吴新华与熊用兵、以及熊用兵与张忠飞履行合同的时间上看，吴新华在熊用兵与张忠飞的交易过程中，仅仅是配合过户，不存在一房二卖。本院认为，熊用兵提交上述证据，因吴新华对真实性、合法性无异议，从吴新华与熊用兵、以及熊用兵与张忠飞履行合同的时间上看，不能印证吴新华“一房二卖”的违约事实。故对该证据的真实性和证明对象予以确认,但无法达到熊用兵证明目的。二审查明，一审法院另查明张忠飞向熊用兵支付了定金5万元表述错误为：吴新华向熊用兵支付了定金5万元，本院更正为：张忠飞向熊用兵支付了定金5万元。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕熊用兵的上诉请求及理由进行审理。吴新华出售涉案房屋的行为是否构成违约的问题。根据熊用兵与吴新华签订的《房产转让合同》约定，熊用兵依据合同支付了相应的合同款项，吴新华作为出卖方亦履行了相应的交房义务，双方合同中未就办理产权过户登记时间进行明确约定，熊用兵可以要求吴新华随时履行。本案中，因熊用兵与案外人张忠飞签订《存量房居间（买卖）合同》及熊用兵、吴军、张忠飞及吴新华在补充协议等签名并出售了涉案房屋，对相应的房屋产权过户登记权利以委托形式授权与吴新华，直接办理并登记至买受人名下，该授权行为应视为其对房屋产权过户登记权利的放弃。因此，吴新华的行为当时不违反法律规定，且涉诉房屋已更名至了彭宇巍名下。故一审判决驳回熊用兵的诉讼请求并无不当。审理中，熊用兵虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，对熊用兵的上诉请求，本院不予支持。综上所述，熊用兵上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20910元，由熊用兵负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月十八日书记员  陈旭敏