辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1072号上诉人（原审被告）：绥中鑫宏房地产开发有限公司，住所地：辽宁省绥中滨海经济区25号2-18。法定代表人：李春芳，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王斌，男，1955年10月20日出生，汉族，系该公司法务办主任，现住址。委托诉讼代理人：李万玲，女，1968年12月28日出生，汉族，该公司销售部经理，住河北省秦皇岛市海港区。被上诉人（原审原告）：黄雨柱，男，1953年4月7日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：黄东升，男，1978年11月4日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区（系黄雨柱儿子）。原审第三人：辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司，住所地：辽宁省葫芦岛市东戴河新区25号2-18号。法定代表人：卞祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘兆龙，男，1988年5月10日生，汉族，系该公司总经理，住东戴河新区。上诉人绥中鑫宏房地产开发有限公司因与被上诉人黄雨柱、原审第三人辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司确认合同效力纠纷一案，不服绥中县人民法院（2019）辽1421民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绥中鑫宏房地产开发有限公司委托诉讼代理人王斌、李万玲、被上诉人黄雨柱的委托诉讼代理人黄东升、辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘兆龙通过互联网庭审参加诉讼。本案现已审理终结。绥中鑫宏房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求并判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：上诉人与被上诉人之间所签订的《商品房买卖合同》并非基于商品房买卖的真实意思表示，一审法院判决合同有效不符合法律规定。被上诉人手中所持有的两份《商品房买卖合同》系上诉人向高峰借款时担保还款而签订，被上诉人未向上诉人支付过任何购房款，上诉人与被上诉人不存在商品房买卖关系。本案中被上诉人所主张的债权为其亲戚高峰对上诉人公司的原股东李玲、刘东生的借款，因到期后李玲、刘东生未能偿还，上诉人将所开发的鑫宏盛世小区5号楼101、201号《商品房买卖合同》和收据交给了高峰作为抵押，按高峰的要求购房人填为被上诉人。后高峰以民间借贷纠纷为由将李玲、刘东生和上诉人等诉至秦皇岛市海港区人民法院，该院判决上诉人对高峰的借款承担连带偿还责任，但《商品房买卖合同》和收据高峰并未还给上诉人。2015年12月9日上诉人与高峰（由被上诉人代理）签订了《和解协议书》，协议第2条约定由高峰办理在海港区人民法院的撤诉和解除对上诉人财产的查封手续，第6条和第7条约定由高峰确定购房人后上诉人负责变更《商品房买卖合同》和收据中的购房人名称，但高峰违约一直不予办理撤诉和解封手续，给上诉人造成了重大损失，上诉人无法继续履行协议，方将该两套房屋借给物业公司使用。本案中被上诉人所主张的两份《商品房买卖合同》系上诉人为李玲、刘东生向高峰的借款进行担保所出具，被上诉人与上诉人双方虽然为合同当事人，但被上诉人未支付房款。该协议高峰违约双方未能全面履行，本案也没有任何证据可以证明高峰将债权转让给了被上诉人，被上诉人并非上诉人与高峰后来确认的商品房买房人，故被上诉人无权作为合同方主张有《商品房买卖合同》有效，一审判决认定的事实证据不足。本案中被上诉人提交的《交房协议书》只是上诉人在与高峰签订《和解协议书》时应高峰要求出具的虚假手续，实际并未履行。绥中东戴河新区住建局出具的证明已经证实了上诉人开发的商品房未办理竣工验收，因此不具备交付条件，在法律上不能交付，故一审判決认为《交房协议书》已经交付完毕与事实不符。黄雨柱辩称，本案的实质是“以房抵债”。高峰、黄雨柱及李玲、刘东生、鑫宏科贸公司及上诉人等各方共同签订了《和解协议书》。该《和解协议书》第三条约定将抵债的“两套门市房直接办理在黄雨柱名下”。2015年12月10日，上诉人又与答辩人签订了这两套房的《交房协议书》，并将这两套房及房屋钥匙交付给黄雨柱，故这两套房交付完毕。2015年12月14日，双方共同到辽宁东戴河新区房地产开发理办公室进行房屋销售“备案”，并在这两套房的《商品房买卖合同》的第15页加盖公章。此后，按照《和解协议书》约定，被答辩人分别于2016年1月8日、2016年1月11日，给付黄雨柱现金1万元、4万元（合计5万元），有加盖上诉人财务专用章的收据佐证。双方自愿以“以房抵债”形式解决民间借贷纠纷，并不违反法律规定，应为合法有效。依据《交房协议书》交接房产钥匙，办理房产销售备案，余下的5万元现金交付以及法院出具的《结案通知书》，都是《交房协议书》已经履行完毕的具体体现，至此用“以房抵债”方式将法院生效判决履行完毕，双方的债权债务关系消灭。抵债之后，未经答辩人允许，上诉人又将抵债房产允诺物业公司使用系无理行为。原审第三人辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司述称，没有意见。黄雨柱向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告双方签订的绥中县东戴河新区鑫宏盛世小区5号楼101号、201号及8号楼106户、206户的《商品房买卖合同》有效；2、判决确认原、被告双方所签订的绥中县东戴河新区鑫宏盛世小区5号楼101号、201号、8号楼106号、206号《交房协议书》有效。事实与理由：2013年5月，原告黄雨柱以其外甥高峰名义借给李玲、刘东生人民币100万元，黄雨柱之子黄东升分多笔借给李玲、刘东生人民币178万元，用于二位借款人经营使用。上述全部借款按照债务人的协调，由葫芦岛市绥中鑫宏科贸有限公司（以下简称“鑫宏科贸公司”）和绥中鑫宏房地产开发有限公司（以下简称“鑫宏房地产公司”）承担连带保证责任。借款到期后，债务人没有依法偿还借款本金及给付全部利息。虽经债权人多次催要，但未果。2014年5月26日，借款人开具2份《商品房买卖合同》和2份《房款收据》，与出借人协商，欲以房抵顶借款及利息。出借人以不能办理备案登记为由，拒绝接受，双方未能达成一致，此事就此拖延下来。直至2014年年底，债权人父子由于各种原因，无力顾及催债之事，便责成高峰向法院提起诉讼，同时将黄东升名下多笔债权（本金计178万元及利息）转移到高峰名下，由高峰以自己名义分别向秦皇岛海港区人民法院提起诉讼，诉请法院判决借款人李玲、刘东生及担保人鑫宏科贸公司、鑫宏房产公司偿还借款，并给付剩余利息；四被告承担连带清偿责任。2015年3月26日，秦皇岛市海港区人民法院做出（2015）海民初字第654号及（2015）海民初字第655号两份《民事判决书》，判决两名借款人偿还借款本息，并由两个担保人承担连带偿债责任。两份判决书生效后，债权人与债务人又进行多次协商判决书的履行事宜，债务人提出如下解决方法：一是仍坚持用东戴河鑫宏盛世小区5-101、201号及8-106、206号两套商业房，以每平米13000.00元的价格抵账给黄雨柱，但在购房合同中两套商业房价格要标为8000.00元每平米，并保证在房产登记机关办理房屋销售的备案登记；二是以房抵债剩余金额人民币5万元在以现金方式付给黄雨柱。鉴于当时各债务履行主体的经济状况，如果债权人不同意此解决方案，那么法院判决就很难得到执行，自身权益难以保障，不得已，债权人只好同意。在此情况下，债务履行主体再次拿出2014年5月26日所开出的两份《商品房买卖合同》和两份《房款收据》，要求债权人接受，债权人只好接受。由于黄雨柱、黄东升父子的债权是以高峰名义提起诉讼的，作为借款人的李玲、刘东生对于当初以高峰名义出借款项以及后来的债权转让提起诉讼等情况，他们都是知情的，故2015年12月9日高峰，黄雨柱及作为债务履行主体的李玲、刘东生、鑫宏科贸公司、鑫宏房地产公司等各方共同签订了《和解协议书》。该《和解协议书》第三条规定，将抵债的“两套门市房直接办理在黄雨柱名下”。至此对债务履行主体所提出的解决方案，各方予以确认。2015年12月10日，鑫宏房地产公司又与黄雨柱签订了《交房协议书》。2015年12月14日，按照相关规定和合同约定，黄雨柱与债务履行主体共同到“辽宁东戴河新区房地产开发管理办公室”进行房屋销售“备案”，并在《商品房买卖合同》中第15页加盖公章。按照《和解协议书》约定，债务履行主体分别于2016年1月8日、2016年1月11日，给付黄雨柱现金1万元、4万元（合计5万元），并分别出具《收款收据》，至此《和解协议书》所约定内容全部得以履行。上述情况是通过“以房抵债”形式解决民间借贷所形成的债权债务关系，并不违反相关法律规定，应认定为合法有效。但2016年8月，原告发现鑫宏房地产公司抵债给自己的东戴河鑫宏盛世小区5-101、201号商业门市房被他人占用，经了解得知，是鑫宏房地产公司的人将此房允诺辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司（以下简称“裕祥物业”）作为办公场所使用。此后原告多次要求裕祥物业停止侵权，腾出其所占用的房产，但未果。2018年年底，原告以裕祥物业侵权为由，向绥中县人民法院提出诉讼。诉讼进行中，绥中县人民法院依职权将鑫宏房地产公司列为第三人参加到诉讼中，在庭审过程中，第三人鑫宏房地产公司提出原告并未给付购房款。最终绥中县人民法院以涉案房屋争议为由，驳回了原告的起诉。综上所述，原、被告双方通过“以房抵债”方式解决债权债务关系，所签《商品房屋买卖合同》并不违反法律，应为合法有效；合同签订后，债务履行主体已将房产交付债权人，该合同已实际履行。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法确认原、被告双方所签《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产已实际交付原告，并判决被告协助原告办理产权登记过户。一审法院认定事实：案外人李玲与案外人刘东生原系夫妻关系，刘东生原系被告绥中鑫宏房地产开发有限公司法定代表人。李玲现为绥中鑫宏房地产开发有限公司实际控制人。2013年5月14日至2013年6月13日原告黄雨柱之子黄东升借给李玲、刘东生人民币178万元。2013年5月4日，原告黄雨柱外甥高峰借给李玲、刘东生人民币100万元。按约定李玲、刘东生未按合同履行还款义务，其间178万元债权黄东升转让给了高峰。2014年5月26日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告以5号楼101号、102号折价1919360.00元及8号楼106、206折价789120.00元卖给原告。因李玲、刘东生对上述借款未按约定履行还款义务，高峰分两笔向河北省秦皇岛市海港区人民法院提起了诉讼，海港区人民法院分别于2015年3月26日作出了判决，判决生效后，于2015年12月9日高峰、黄雨柱、葫芦岛市绥中鑫宏科贸有限公司、绥中鑫宏房地产开发有限公司，李玲、刘东生达成和解协议，载明：甲乙就借款本金、利息一事经协商达成如下协议：1、乙方（葫芦岛市绥中鑫宏科贸有限公司、绥中鑫宏房地产开发有限公司、李玲、刘东生）欠甲方（高峰）本金2780000.00元，利息1670000.00元，利息合计4450000.00元，用绥中鑫宏房地产开发有限公司鑫宏盛世项目门市房5-101面积239.92㎡，单价13000.00元，金额3118960.00元，8-106面积98.64㎡，单价13000.00元，金额1282320.00元，总价款为4401280.00元，抵付本金2780000.00元，利息1620000.00元，本息合计4400000.00元。剩余利息50000.00元以现金支付。2、甲方负责撤销诉讼、解除对乙方所有查封手续等事宜。3、乙方负责将二套门市房直接办理在黄雨柱名下及相关手续和备案、税费由甲方承担。4、本协议以前甲、乙双方签订的所有合同，协议、收据。5、按2014年5月26日协商签订的合同及收款收据价款备案。6、甲方确定购房人并与其签订《商品房转让协议》。6、甲方确定购房人并与其签订《商品房转让协议》后，乙方负责变更《商品房买卖合同》及《收据》。7、乙方保证无条件配合甲方办理更名手续及签约或贷款等相关手续。8、差额50000.00元人民币乙方于2015年12月30日前给付甲方，双方概不赊欠。如乙方未按时付款，则甲方同意甲乙双方继续计算本息，直至乙方还清为止。2015年12月10日原、被告双方分别签订了鑫宏盛世小区5号楼101号、及鑫宏盛世小区8号楼106号房产交房协议书，协议签订当日甲方将该房屋钥匙交给乙方，2015年12月14日被告绥中鑫宏房地产开发有限公司在辽宁东戴河新区房地产开发管理办公室进行了备案。上列合同签订后，绥中鑫宏房地产开发有限公司已将余款50000.00元执行给了原告。因第三人辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司将5号楼101、201作为物业办公室，原、被告双方协商未果，原告于2019年7月5日诉至本院。一审法院认为，原告黄雨柱与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于2015年12月14日签订的编号为2011104-5-105/205《商品房买卖合同》及编号为2011123-8-106/206《商品房买卖合同》是基于原被告双方履行完债务后达成合意，并且已办理了备案手续，不属于最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条一款规定的情形，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。原被告双方应按合同约定履行义务。关于原告黄雨柱要求被告绥中鑫宏房地产开发有限公司交付诉争房屋的请求，因原、被告双方在2015年12月10日《交房协议书》中已约定交付完毕，不再需本院做出裁判。关于原告要求判决第三人辽宁东戴河新区裕祥物业服务有限公司排除妨害、赔偿损失等请求，因与本案系不同法律关系，可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告黄雨柱与被告绥中鑫宏房地产开发有限公司于2015年12月14日签订的编号为2011104-5-101/201《商品房买卖合同》及编号为2011123-8-106/206《商品房买卖合同》有效；二、驳回黄雨柱其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告绥中鑫宏房地产开发有限公司承担。二审中，被上诉人黄雨柱提交了秦皇岛市海港区人民法院的执行裁定书、结案通知书、高峰和黄雨柱的授权委托书和协议书，欲证实和解协议是自愿达成的，上诉人的质证意见是对执行裁定书、结案通知书的真实性、关联系合法性予以认可，其他不予认可。原审第三人的质证意见是没有意见。对当事人二审争议的事实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄雨柱持有的编号分别为2011104-5-105/205、2011123-8-106/206的两份《商品房买卖合同》，虽签订时间为2014年5月26日，但此后其与绥中鑫宏房地产开发有限公司先于2015年12月10日签订了两份《交房协议书》，后又于12月14日就前述两份《商品房买卖合同》办理了备案手续，从以上过程可见案涉两份《商品房买卖合同》并非上诉人绥中鑫宏房地产开发有限公司所述的为借款进行担保而出具，并不属于最高人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条一款规定的情形。从本案的证据来看，绥中鑫宏房地产开发有限公司系为履行生效判决确定的连带清偿责任而与被上诉人黄雨柱签订了案涉两份《商品房买卖合同》及《交房协议书》，此系双方当事人的真实意思表示，一审认定案涉两份《商品房买卖合同》有效并无不当。绥中鑫宏房地产开发有限公司上诉理由均不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由绥中鑫宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白文革审判员  席 贺审判员  薛 丽二〇二〇年七月十五日书记员  顾妤诺本判决援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。