山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁15民终1890号上诉人(原审被告)：聊城市顺德房地产开发有限公司，住所地：聊城经济技术开发区东昌东路1号顺德大厦。法定代表人：宋世德，该公司总经理。委托诉讼代理人：于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郭帆，男，1986年4月24日出生，回族，公务员，住聊城经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘晓雯（系被上诉人郭帆之母），住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：郭庆洪（系被上诉人郭帆之父），住聊城市东昌府区。被上诉人(原审被告)：聊城市市场监督管理局，住所地：聊城经济技术开发区黄河路101号。法定代表人：孙军，该局局长。委托诉讼代理人：席学岗，该局公职律师。委托诉讼代理人：马春国，山东遐迩律师事务所律师。上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司（以下简称顺德公司）因与被上诉人郭帆、聊城市市场监督管理局房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（以下简称东昌府区法院）作出的(2019)鲁1502民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人顺德公司的委托诉讼代理人于红伟、李新艳，被上诉人郭帆的委托诉讼代理人刘晓雯、郭庆洪，聊城市市场监督管理局的委托诉讼代理人席学岗、马春国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。顺德公司上诉请求：1.依法撤销东昌府区法院作出的(2019)鲁1502民初1761号民事判决，改判驳回被上诉人郭帆的诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未能清楚认定三方当事人之间的法律关系，认定《商品房预售合同》为有效合同错误。1.正确认定三方当事人之间的法律关系是查清事实的基础。上诉人与工商局签订《合作开发协议书》，约定工商局委托上诉人通过公开出让程序取得国有土地使用权，并借用上诉人名义组织实施专项职工住宅楼建设，属于2006年8月14日建设部、监察部、国土资源部《关于制止违规集资合作建房的通知》第六条“利用职权及其影响，以‘委托代建’‘定向开发’等方式变相搞集资合作建房”的情形，建房资金由工商局职工集资并按照房屋建设成本分摊全部费用。工商局与职工(购房人)是组织者与参与者的关系，工商局是集资合作建房的组织者，职工是集资合作建房的参与者。上诉人不享有项目土地和建筑物、设施的使用权和所有权，是集资建房的配合者。一审判决查明了《商品房预售合同》及《合作开发协议》约定的内容，但对上诉人与二被上诉人三者之间的关系并未予以认定，对房屋交易的性质、签约过程、合同真实的价格以及交款、收款的主体、交款方式、房屋交付等关键事实未查明，属于认定事实不清。2.一审法院以《商品房预售合同》作为定案依据错误。《合作开发协议书》第六条第(二)款第5项约定“商品房买卖合同只作为购房人办理房屋所有权登记手续的依据，不作为上诉人收取商品房买卖价款的依据”；第十三条约定“商品房买卖合同为本协议的附件”。被上诉人郭帆与上诉人签订的《商品房预售合同》与实际交易情况不符，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《商品房预售合同》不能作为双方履行权利、义务的合法依据。一审法院认为上诉人与被上诉人郭帆签订的《商品房预售合同》为有效合同、被上诉人郭帆履行了全部合同义务错误。二、一审法院认为上诉人不得以其与工商局签订的《合作开发协议》对抗其应对被上诉人郭帆履行的义务是错误的。1.被上诉人郭帆作为集资合作建房的参与者或权利、义务承受者，应受到《合作开发协议书》权利、义务的约束。工商局虽然是集资合作建房组织者，但其并不取得房屋权益，而是代表工商局购房职工实施相关活动，由工商局职工取得房屋所有权，即集资合作建房活动的权利、义务和最终结果由黄山公寓小区144户业主承担和享受。2.被上诉人郭帆未履行完毕相关付款义务，不具备要求上诉人协助办理不动产登记证书的条件。根据《合作开发协议书》关于费用及税金由工商局承担的约定，被上诉人郭帆应按比例承担工商局未履行的义务，并于办证前支付相关税费等款项。上诉人已办理了案涉楼房的不动产权证书，并垫付了相关税费等款项。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定及《合作开发协议书》第六条第(一)款第2项及第八条第(三)款的约定，在被上诉人郭帆未缴纳各项税金及费用的情况下，上诉人有权不予协助办理不动产权分割转移登记手续。三、一审法院适用法律错误。合同有效的基本条件，首先应当是合同双方的真实意思表示，而《商品房预售合同》只是作为办理房屋不动产权证的手续，其内容并不是双方真实的意思表示。因此，一审法院应适用民法总则第一百四十六条的规定，认定本案通谋虚伪行为产生的《商品房预售合同》无效，另根据合同法第六十七条“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，驳回被上诉人郭帆要求上诉人协助其办理不动产登记证书的诉讼请求。因此，一审法院适用合同法第四十四条、四十六条认定《商品房预售合同》合法有效、被上诉人郭帆履行了全部合同义务系适用法律错误。综上，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郭帆辩称，一、一审判决认定事实清楚。上诉人与答辩人之间签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，答辩人按照合同约定履行了购房人的全部义务，顺德公司应履行合同中约定的协助办理不动产证的附随义务。具体理由：1.《商品房预售合同》形式完备、内容合法，双方当事人盖章签字后，即发生法律效力，对双方均有约束力；2.黄山公寓小区项目所使用的土地，是顺德公司通过“招拍挂”的方式取得的国有土地使用权，且该地块的不动产证书大证(房产证)也办理在顺德公司名下，相关土地出让金以及税费等各项费用，均应由顺德公司缴纳。双方所签订的房屋买卖合同是聊城市住房及城乡建设委员会等有关单位批准备案的，完全是市场行为，顺德公司完全是通过市场化运作的方式取得黄山公寓项目的各项权利，并应负担义务。3.答辩人将购房款交付给顺德公司，并取得了该公司出具的收款收据；顺德公司也按照合同约定将房屋、车位一并交付给了答辩人，答辩人对《商品房预售合同》中的权利义务已经履行完毕，在此期间，顺德公司从未就涉案房产还存在未处理完毕的事项对答辩人进行明确告知，却在交房六年后给各业主办理不动产产权时，又让业主再交纳每平方米237.5元的款项，这不是答辩人应当负担的合同义务，顺德公司无权向答辩人主张。4.黄山公寓共有住户144户，顺德公司已经按照《商品房预售合同》的约定，为其中部分业主办理了不动产证书，说明其认可合同的效力，但其又对提起诉讼的相同版本的《商品房预售合同》主张合同无效，前后矛盾。同时也表明顺德公司上诉所称“通谋虚伪行为”是不存在的。二、关于上诉人和聊城市工商局签订的《合作开发协议书》的效力问题，该协议对被上诉人不产生效力。1.该协议的主体为上诉人顺德公司和聊城市工商局，根据合同相对性原则，上诉人和聊城市工商局无权通过该协议书为答辩人设立义务负担，该协议对答辩人不产生任何约束力。2.该协议书签订的时间为2010年7月10日，而国家建设部、监察部、国土资源部在2006年8月14日联合发布了《关于制止违规集资合作建房的通知》，禁止利用职权及其影响，以“委托代建”、“定向开发”等方式变相搞集资建房。上诉人顺德公司作为专业从事房地产开发的市场主体应当明知上述规定，却仍然从事国家明令禁止的行为，并且以该协议书的约定，向答辩人主张所谓“权利”，没有法律依据。3.顺德公司出于利益方面的考虑从事相关行为，就应当知道并承担做出该行为后所带来的后果，而不应将其在经营中的风险转嫁给与《合作开发协议书》无关的各位业主承担。4.《合作开发协议书》第六条第(二)款第5项约定“商品房买卖合同只作为购房人办理房屋所有权登记手续的依据，不作为上诉人收取商品房买卖价款的依据”，则顺德公司更应该履行义务，配合业主办理不动产证，而不应当就案涉房屋再追加任何费用。综上，顺德公司的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人应承担一、二审全部案件受理费用。被上诉人聊城市市场监督管理局辩称，1.答辩人不是案涉商品房预售合同的相对人，上诉人已办理了不动产相关证书，答辩人不具有协助义务也没有协助的必要；2.原工商局与上诉人签订的合作开发协议书与本案不是同一个法律关系，二者主体和所调整的法律关系均不同；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。郭帆向一审法院起诉请求：1.判令被告顺德公司协助原告办理房产证；2.判令被告顺德公司支付逾期交房违约金3357.08元；3.判令被告退回多交纳的款项67130.18元。事实和理由:2012年12月31日，原、被告签订《聊城市商品房买卖合同》，约定被告（出卖人）将其开发建设的位于开发区车位按套以818822元价格卖给原告，原告于2012年11月16日将房款全部交清，被告为原告出具了收款收据。按合同约定，被告应于2013年6月30日前将符合约定的商品房交付原告使用，但被告于2013年8月9日才将商品房交付原告，属于违反合同约定逾期交付。合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后两年内，办理权属登记。现该商品房已经交付使用五年之久，被告迟迟不给办理权属证明。2018年1月22日，被告通知交、退费差价款时，双方发生争议，被告本应退回原告多交的款项，然而被告不但不退反而再让原告按每平方米交237.5元，后经多次协商未果，被告应退回原告多交纳的款项。一审法院查明：2012年12月31日，郭帆（乙方）与顺德公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定顺德公司将位于聊城市开发区房屋出售给郭帆，建筑面积为237平方米，按套（单元）计算，房屋总价款为818822元。付款方式：一次性付款，买受人于合同签订当日付清全部房款818822元；交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前将房屋交付买受人使用；该合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定出卖人应当在商品房交付使用后两年（按揭贷款除外）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等其他事项。《合同补充协议》第二条2.1款约定：如甲方在《买卖合同》第八条约定日期之前或之后交房的，房屋约定交付日期以甲方书面通知的交付起始日期为准；第2.7款约定，甲方自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将房屋交付乙方，则：乙方给:予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。如宽展期内届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日起，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金等其他事项。后郭帆交纳房款并提交两张收据佐证，内容分别为：“交款单位：1-1052，人民币818822.21元，收款事由：地下室号1-11，面积36.11平方米”、“交款单位：1-1052，人民币：67130.18元，收款事由：——。”收据中均加盖有聊城市顺德房地产开发有限公司黄山公寓项目专用章。郭帆自认两张收据开具的时间为2013年11月1日，并称所交的67130.18元亦为房款。郭帆虽认可房屋交付时间为2013年8月9日，但未提交相关证据。2010年7月20日，工商局（甲方）与顺德公司（乙方）、聊城市开发区管委会（监督执行方）签订《合作开发协议书》一份，内容如下：“第一条，合作项目名称：红盾小区（暂定名），项目位置：该项目位于开发区工商分局以北、大东印染有限公司以南、大湖村以东、黄山路以西。项目概况：该项目地块由甲方委托乙方通过公开出让程序取得了国有土地使用权，用地性质为住宅，出让使用年限70年，专项用于甲方职工住宅楼建设。第二条，合作开发方式：双方合作开发本项目，甲方以乙方名义办理项目开发建设各项手续并具体组织开发建设等内容。第六条第一款，甲方权利义务：甲方以乙方名义办理项目开发建设需要的各项手续，并对工程项目进行全面管理，包括申办及取得商品房预售许可证，制定房屋分配方案，适当分配房屋，协助购买住房的职工取得房屋权属证书，负责办理项目开发建设过程中的其他必须的手续、与第三方洽谈及签订合同、取得各类证件、协调各类关系，并承担与之有关的所有费用等其他内容。第八条，其他事项：（一）机构及人员：在本项目开发建设过程中，甲方应设置专门管理机构、负责人和联络人员负责管理项目工程开发建设、项目销售及项目后续管理，并及时协商解决相关问题，且承担与此相关的全部费用；乙方负有指派专人协助甲方办理相关证件的责任。（三）产权确认与产权过户：由甲方与乙方共同将办理产权确认及房屋产权过户的资料报送至房屋管理机构，需交纳的各项税金及费用由甲方承担。第六条第二款乙方权利义务中约定：第三项，有权依约取得前期开发费及合作开发服务费；第四项，按照甲方制定的房屋分配方案，负责与购房人签订商品房买卖合同；第五项，商品房买卖合同只作为购房人办理房屋所有权登记手续的依据，不作为乙方收取商品房买卖价款的依据。同时还约定了其他内容。2018年1月22日，顺德公司张贴通知，告知业主：黄山公寓小区的不动产证书大证（房产证）已办理完毕，请各位业主于2018年3月22日前到公司售楼中心办理购房差价款的交、退相关结算手续。一审中，顺德公司提交了聊城恒大税务师事务所于2015年6月10日作出的聊恒大税鉴证字【2015】第18号《涉税鉴证报告》一份，拟证明黄山公寓小区为少缴税款，签订的商品房预售合同价格低于同类同地段房屋价格，顺德公司补缴税款1156830.08元；提交2016年10月12日《聊城市国土资源局告知书》一份，拟证明工商局未按期缴纳土地出让款，顺德公司支付违约金4075600元；提交《山东省非税收入通用票据》一份，拟证明顺德公司为涉案小区垫付不动产登记费11520元；以上三项费用应由市场监管局及原告承担。原告及市场监管局均认为上述费用的缴纳义务人为顺德房产公司，与其无关。2019年，根据《中共聊城市委、聊城市人民政府关于聊城市市级机构改革的实施意见》，工商局与聊城市质量技术监督局、聊城市食品药品监督管理局组建聊城市市场监督管理局，不再保留工商局。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方订立合同后，即应按照合同约定积极履行各自的义务。购房者的义务为交纳房款，售房者的义务为交付合格房屋以及为房屋办理备案登记等相关手续。本案原告足额交付购房款，支付合同对价，应视为履行了其全部合同义务，并享有基于其支付合同对价、对房屋交付的接受以及对房屋的实际占有居住而产生的对该房屋所有权的期待权益；协助原告办理不动产登记系被告的附随义务，现案涉房屋已具备办理不动产登记证书的条件，被告顺德公司不得以其与原工商局签订的《合作开发协议书》对抗其应对原告履行的义务。故原告郭帆要求被告顺德公司协助办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”关于原告主张被告逾期交房的违约责任、应退还多交纳款项的请求，自被告交付房屋之日及催其交纳款项之日起，原告就知道或者应当知道其权利受到损害，截至原告起诉之日诉讼时效期间已超过三年，原告亦未提交诉讼时效中止、中断的相关证据，对该项请求，该院不予支持。市场监管局不是《商品房预售合同》的相对方，且顺德公司已办理了案涉楼房的不动产权证书，该局不具有协助原告办理不动产权登记证的义务，其不应承担责任。综上，东昌府区法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定,判决：一、被告顺德公司于本判决生效之日起二十日内，协助原告郭帆办理位于聊城市开发区房屋（商品房预售合同编号：YS0000076271；房屋代码：160624）的不动产权登记证书；二、驳回原告郭帆的其他诉讼请求。案件受理费1562元，由被告顺德公司负担50元，原告郭帆负担1512元。2019年11月18日，东昌府区法院作出（2019）鲁1502民初1761号民事裁定，补正案件受理费1562元减半收取781元，由被告顺德公司负担50元，原告郭帆负担731元。二审中，当事人均未提交新的证据。上诉人顺德公司庭后提交了《情况说明》一份：目前144户业主中一共有100户业主办理了分户不动产权证，已办理分户产权证的业主在办证前均按每平方米237.5元的标准向顺德公司交纳了差价款；《黄山公寓价款汇总表》系原聊城市工商行政管理局职工班保超提供给顺德公司的。二审查明的其他案件事实同一审法院查明。本院认为，本案争议的焦点是：一、案涉《商品房预售合同》是否合法有效；二、上诉人顺德公司应否协助被上诉人郭帆办理案涉房产的不动产权登记证书。关于焦点一，上诉人顺德公司与被上诉人郭帆于2012年12月31日签订的《商品房预售合同》，对顺德公司出售给郭帆的案涉房屋建筑面积、房屋总价款、付款方式和时间、房屋交付期限以及双方的违约责任等权利义务均进行了明确的约定，系双方的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。郭帆不是《合作开发协议书》的合同主体，顺德公司以其与工商局签订的《合作开发协议书》违法为由主张《商品房预售合同》无效，本院不予支持。关于焦点二，被上诉人郭帆按照《商品房预售合同》的约定，及时足额支付了购房款，履行了合同约定的全部义务，上诉人顺德公司亦应积极履行合同义务，案涉房屋已于2013年交付郭帆使用至今，黄山公寓小区的不动产证书大证（房产证）也已办理完毕，顺德公司应依照该合同第十六条的约定为郭帆办理分户不动产权证。《商品房预售合同》并未约定税金和有关费用的负担问题，顺德公司与工商局在《合作开发协议书》中约定费用及税金由工商局承担系另一法律关系。顺德公司关于郭帆未按比例承担其垫付的相关税费，不予协助郭帆办理不动产权分割转移登记手续的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。顺德公司的上诉请求，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人聊城市顺德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张广军审判员  史兆锋审判员  张绍方二〇二〇年七月九日法官助理汪桂荣书记员徐如意