北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6399号上诉人（原审被告）：邵文悦，女，1968年6月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：权真玉，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁云琴，女，1970年8月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：田军，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹仪章，北京市金台律师事务所实习律师。上诉人邵文悦因与被上诉人梁云琴房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。邵文悦上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审认定合同解除的事实错误。本案争议焦点为双方的通话录音能否构成合同解除，一审判决未找到双方明确解除合同的意思表示，而是“综合判断”的。录音中被上诉人多次要求上诉人算账，但上诉人从未认可。一方发出要约要求解除合同，另一方没有承诺解除，没有同意退款。该“电话录音”不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定。被上诉人未出示储存该录音的原始载体，未当庭说明其来源和制作过程，无法辨别真伪以及是否存在删减、嫁接，其整理的文字没有通话双方的手机号码，也没有通话日期及具体时间说明，整体真实性存疑。2.一审认定11天装修事实错误。双方合同中因商场装修停业损失没有约定，一审法院要求上诉人承担于法无据。被上诉人所谓11天装修没有任何证据。上诉人对被上诉人的账单没有回复，不构成自认，一审庭审中亦未认可。3.一审认定关于190摊位租金事实错误。诉争的两个摊位都没有签订书面合同，上诉人已就合同租金是5000元提供了证据，被上诉人应该举证反驳。根据上诉人的证据，2014年与被上诉人签订的合同，此地段大小相同的摊位租金分别为12000元、7000元、4500元，没有只有1000元的可能。梁云琴辩称：同意一审判决，不同意对方上诉请求。梁云琴向一审法院起诉请求：1.确认双方关于西城区横二条59号楼一层1-28即光大高登大厦一楼西单明珠市场181、190商铺（以下简称181、190）形成的房屋租赁合同于2018年12月13日解除；2.判令邵文悦退还租金3万元及押金12000元，并支付自2018年12月14日起至实际付款之日止的资金占用损失（以42000元为基数，按年利率24％计算）；3.判令邵文悦赔偿梁云琴另行寻找替代房屋周转期间所受损失72000元。一审法院认定事实：梁云琴、邵文悦于2014年7月25日就181签订租赁合同，约定：租赁期限2014年8月23日至2015年8月22日，押金12000元，月租12000元，每六个月支付一次租金72000元，合同期满经双方确认租赁经营期内税费已清并未损坏场地相关设施，邵文悦将押金、保证金退还梁云琴。双方确认，上述合同期满后未续签书面合同，但一直照此履行，每次续期一年。双方同时确认，双方就181、190两个商铺均存在房屋租赁合同关系。其中，181商铺梁云琴已交纳押金12000元并已交租金至2019年2月22日；190商铺双方确认已按月租1000元支付租金至2019年2月12日，但梁云琴认为月租为1000元，邵文悦则认为月租为5000元。2018年12月13日，邵文悦向梁云琴发微信：不要再进货了，这个月撤店，具体时间不确定。梁云琴回：那21号撤还是不撤，大概哪一天？邵文悦：肯定这个月，具体时间在协商。梁云琴：一个星期时间要给我，我有准备。2018年12月19日，梁云琴向邵文悦发微信：姐：到23号是两个月少一天，加上上次装修11天，你退我两月多10就对了，还有押金12000。我们撤摊了就把账结了，我们都是微信转账的，我还要回老家。梁云琴还提供了与邵文悦的通话录音，录音内容与一审庭审中双方陈述及现有证据反映的部分内容均可以相互印证，综合判断，应予采信。通话录音反映，通话中提及的“昨天”系21日，结合一审庭审中双方关于撤店时间的陈述，可以确认，录音发生在2018年12月22日，12月23日营业结束撤店。通话中，梁云琴一再要求撤店即结算，退还押金、多交的租金及11天装修期间的租金，邵文悦一再称无法立即单独结算。后双方商定2019年一月份结算，邵文悦称梁云琴可委托代理人代为办理合同终止事项，并要求梁云琴发送结算明细作为参考。录音中邵文悦还提到，梁云琴可以歇，但合同尚在继续的人没办法歇，据此可知邵文悦对涉案合同终止当时并无异议。综合录音内容、在案证据及各方庭审陈述，一审法院确认2018年12月23日梁云琴完成撤店。2018年12月23日，梁云琴向邵文悦微信发送西单明珠1181与1190号摊位明细，并让邵文悦看完了回话。2019年1月5日，邵文悦微信问：去年电费什么时候结算，是否要等到月底？梁云琴回：好像5号还是7号前交吧。邵文悦：8号以后你找他们分别结算一下。梁云琴：我已经把钱转给她们了。邵文悦：转给谁了？现在谁管？梁云琴：分别转给化妆品和美妆。2019年1月7日，邵文悦发送微信语音：我近期要去一下西单，你看叫朋友或者你儿子过来跟我结算一下......你就写一个委托......来处理......退款多少......写好了发照片到微信......我预计可能11号左右还能过去，你看一下你什么时候去，反正十几号以后可能我还会连续去几天的。2019月1月9日，邵文悦发送委托书模板，要求梁云琴按模板书写，并发微信：我明天中午在西单。梁云琴又安排一人作为其代理人并将委托书写好后拍照发邵文悦，称10日中午可以。委托书写明：邵文悦女士，因本人身在外地不能到北京西单明珠领取多交的摊位租金和押金，兹委托冯远航先生代办事项。2019年1月10日，梁云琴问邵文悦在西单没，邵文悦称在忙，再联系。截至一审开庭，双方仍未就租金、押金退还等事项达成一致，邵文悦亦未退还梁云琴任何款项。一审法院认为，双方争议焦点为：一、涉案合同解除时间；二、押金、租金应否退还及退还数额；三、邵文悦应否赔偿损失及损失赔偿数额。一审法院认定如下：一、涉案合同于2018年12月23日解除。邵文悦于2018年12月13日通知梁云琴不要再进货了，这个月撤店，具体时间再通知。梁云琴认为上述通知即为解除合同通知，邵文悦则认为仅是通知装修腾出店铺，并非解除。一审法院认为，梁云琴关于上述通知的理解更符合通常解释，故采信。同时，综合邵文悦关于“不要再进货”、“撤店”的表示，梁云琴关于不再继续经营、歇一歇的表示，以及双方多次沟通结算的内容，可以认定当时双方就合同解除并无争议，争议之处仅在于结算时间和金额。据上，综合考虑双方协商内容及最终撤店时间等因素，一审法院认定，涉案合同基于双方合意于2018年12月23日解除，不存在单方违约或违法解除。邵文悦就此的答辩意见，与现有证据反映的事实相悖，一审法院不予采信。二、押金、租金应当退还。（一）押金应当退还。押金系为保障合同履行而交，涉案合同已经双方合意解除，不再继续履行，且押金交纳方亦无欠付款项的情况，故押金应当退还。梁云琴要求邵文悦退还181商铺的押金12000元，于法有据，一审法院支持。（二）租金应当退还实际未使用期间的部分。前已查明，涉案商铺于2018年12月23日撤店，则自2018年12月24日起梁云琴无须再付租金。关于181商铺，双方确认租金支付至2019年2月22日，多付的租金即2018年12月24日至2019年2月22日（计2个月少1天）期间的租金应当退还。关于190商铺，双方就月租数额产生争议。现有证据反映，双方按月租1000元已履行一段时间。现邵文悦主张月租为5000元，则其应当提交证据证明，但其就此并未提交充分证据，故对其该项主张一审法院不予采信，一审法院确认190商铺月租为1000元。现双方确认梁云琴已交租金至2019年2月12日，则多付的租金即2018年12月24日至2019年2月12日（计2个月少11天）的租金应当退还。关于2018年5月21日至5月31日的装修。一审庭审中，邵文悦称梁云琴曾告知其市场组织了该次装修，通话录音亦显示其对装修知情，据此可以判断，涉案装修确实存在。一审庭审中，双方认可装修系市场统一组织实施而非梁云琴实施，故该装修期间涉案商铺无法使用并非梁云琴原因导致，则该期间梁云琴亦不应支付租金，其预付的租金应当退还。关于装修期间，梁云琴要求与邵文悦结算时多次提及11天装修，邵文悦既无明确认可，亦无明确反对。前已述及，装修系市场统一组织实施，从常理上讲，邵文悦作为房东，对该装修不仅应当知情而且应当同意，否则装修无法进行。但现邵文悦却无法明确装修期间，有违常理，由此导致的不利后果应由邵文悦自行承担。综合双方沟通结算的内容及庭审陈述，一审法院推定梁云琴关于装修期间为11天的主张成立。故181、190商铺均应退还11天的租金。综上，181商铺应退租金2个月零10天，即2个月×12000元+12000元÷3=28000元；190商铺应退租金2个月，即2个月×1000元=2000元，合计应退租金3万元。故梁云琴关于退还租金的诉请，于法有据，一审法院支持。三、邵文悦应当承担迟延退款所致的资金占用损失。前已述及，合同解除系基于双方合意，不存在邵文悦违约导致合同解除的情况。且，合同解除后梁云琴亦明确表示先歇一段，故亦不存在寻找替代房屋周转的情况。因此，梁云琴要求邵文悦赔偿因合同解除导致其另行寻找替代房屋周转期间所受损失72000元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于资金占用损失，依据现有证据反映的双方协商过程及节点，综合考虑退款金额、双方结算及实际退款所需合理期限，一审法院酌定2019年1月10日为邵文悦退还上述押金、租金的截止日。邵文悦逾期未退款的行为构成违约，必然造成梁云琴资金占用损失，对该部分损失邵文悦应予赔偿。但梁云琴关于资金占用损失的计算标准于法无据，一审法院不予采信。综合考虑逾期退款可能造成的损失情况，一审法院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日之前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日（含）之后）计收资金占用损失。故对梁云琴关于资金占用损失的诉请，一审法院仅支持自2019年1月11日起按上述标准计算的部分，超出部分于法无据，不予支持。判决：一、梁云琴与邵文悦之间关于北京市西城区横二条59号楼一层1-28即光大高登大厦一楼西单明珠市场181、190商铺形成的房屋租赁合同于2018年12月23日解除；二、邵文悦于判决生效后十日内返还梁云琴押金12000元及租金3万元，并支付资金占用损失（以尚未返还的押金及租金为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回梁云琴其他诉讼请求。如果邵文悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，综合邵文悦于2018年12月13日通知梁云琴不要再进货了、这个月撤店的微信内容，梁云琴关于不再继续经营、歇一歇的表示，以及双方多次沟通结算的内容和最终撤店时间等因素，一审法院认定涉案合同基于双方合意于2018年12月23日解除，并结合合同履行和解除情况判令邵文悦退还181商铺的押金及梁云琴多支付的租金，并无不当。关于190商铺月租金，邵文悦主张双方口头约定月租金5000元，但梁云琴自2017年1月起每月支付1000元租金。首先，根据邵文悦的陈述，截至合同解除，梁云琴按1000元支付190商铺月租金已近两年；其次，邵文悦未能就其主张的月租金事实提供充分证据，亦未能提交其曾向梁云琴主张租金差额的证据，一审法院综合本案审理情况确认190商铺月租金为1000元，并根据履行情况判令邵文悦退还梁云琴多支付的租金，并无不当。另，一审法院依据现有证据反映的双方协商过程及节点，综合考虑退款金额、双方结算及实际退款所需合理期限，对诉争资金占用损失所做认定亦无不当。关于装修问题，一审法院根据录音、聊天记录等证据，结合日常经验法则推定梁云琴关于装修期间为11天的主张成立，认定181、190商铺均应退还11天的租金，并无不当。邵文悦上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，邵文悦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由邵文悦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 磊二〇二〇年七月十四日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静