云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）云26执异23号案外人：赵海燕，女，1982年9月19日出生,汉族，住文山市。申请执行人：彭高洪荣，男，1971年8月30日出生，壮族，住文山市。委托代理人：安虹泽，云南博引律师事务所执业律师。特别授权代理。被执行人：文山和鑫房地产开发有限公司。住所地：云南省文山壮族苗族自治州文山市开化街道振华社区东风路光大广场光大中心23层。法定代表人：李涛，该公司执行董事。委托代理人:崔伟，云南杨柏王律师事务所执业律师。特别授权代理。在本院执行彭高洪荣与文山和鑫房地产开发有限公司（以下简称和鑫公司）居间合同纠纷一案中，案外人赵海燕对执行拍卖位于文山市作出的（2019）云26执14号《执行裁定书》提出书面异议。本院受理后，依法组成合议进行了审查，并于2020年7月2日对赵海燕进行了调查询问。本案现已审查终结。案外人赵海燕称，其于2018年12月31日购买了和鑫公司出售的商铺，商铺号为“文山佛寿街文化商业街区一期”第Ｂ幢壹层Ｂ1-Ｘ069号，面积为25平方米，签订了《商铺认购合同》和《商铺委托经营合同》，商铺结算总价格为757895元，现已支付了576000元，尾款181895元在《商铺委托经营合同》中规定用2018年12月31日-2021年12月31日的租金抵消，所以商铺所有价款已全部支付完毕，该商铺应属于赵海燕所有，而不是和鑫公司所有。商铺的实际位置在购买时的图纸上可以看出，就位于现在出租给富滇银行的区域内，在文山州法院拍卖的文山佛寿街文山区域内。和鑫公司办理的房屋产权证云（2016）文山市不动产权第0000112号是否属实，请法院审核。虽然赵海燕还未办理不动产证，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。Ｂ1-Ｘ069号商铺是赵海燕支付全部价款购买，并且没有办理不动产证是由于和鑫公司的原因导致，并不是赵海燕恶意为之。且在法院查封该商铺前赵海燕已合法占有该不动产，所以该商铺的所有权应归赵海燕，商铺不应作为和鑫公司的财产进行查封、拍卖。申请执行人彭高洪荣称，赵海燕提出的异议不能成立，不能排除执行，赵海燕所购买的是B区商铺，法院执行的是A区商铺，不在一个范围内，与本案没有关系，不是同一区域内的商铺。而且赵海燕与和鑫公司签订的仅是内部认购协议，该协议中约定还需签订正式合同并进行预告登记，所以本案合同处于从未履行状态，不存在交付或者占有的情况，赵海燕的权利就没有上升到准物权的权利，赵海燕交了购房款，其权利停留于合同债权的权利，赵海燕可要求和鑫公司办理备案登记，只有拥有备案登记或者实际占有才具备排除执行的权利。被执行人和鑫公司称，一、赵海燕购买的B1-X069号商铺并不在法院拍卖的范围内，与法院拍卖无关，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，依法应当裁定驳回赵海燕的申请。二、和鑫公司开发了文山佛寿街商业街区项目，并按政府规划部门审批通过的方案在市房管部门进行了楼盘搭建,其中标的商铺编号为A-F1-01号、A-F1-02号、A-F1-03号，之后公司负责人回老家公休，期间公司聘用的职业经理人为了快速销售商铺，委托外包销售公司进行房屋销售，销售公司将原本的规划方案进行了更改，其中将A-F1-O1号、A-F1-02号、A-F1-03号商铺分割为若干小商铺，但当时和鑫公司及其负责人并不知情，事后才知道销售公司擅自改变了公司的规划方案，销售公司的行为已经严重损害了公司的合法权益，其只考虑销售快，但不考虑商品房的整体价值，已经给和鑫公司造成了巨大的损失，这本是销售公司的无权处分行为，但和鑫公司也存在着监管不力的失误，公司为了维护购房者的合法权益，自愿承担该损失，按销售公司擅自分割后的户型为准，以保障购房者的商铺户型与其购买的户型一致。三、同时和鑫公司也尊重法律，假如赵海燕购买的B1-X069号在本次拍卖范围内的话，若法院认为赵海燕不享有物权，被执行的标的商铺可以被拍卖并进行了拍卖，那么和鑫公司有责任和义务配合法院将被拍卖的商铺保留为拍卖状态的户型，然后将标的商铺范围内涉及的赵海燕商铺价款予以退还，但是由于和鑫公司已经将所有的资金全部投入到该项目，高达几个亿，只有等到项目复工完成收尾工程，整体竣工验收合格并正式交房后，才能回收销售款项支付赵海燕。本院查明，文山市佛寿街文化商业街区系由和鑫公司开发建设的。2018年12月31日，赵海燕分别与和鑫公司签订了编号为ＸＡ20181231001号的《商铺认购合同》、与文山佛寿街商业管理有限公司签订了《商铺委托经营合同》，《商铺认购合同》约定和鑫公司将位于文山市出售给赵海燕，该商铺面积25平方米，总价757895元，采用一次性付款方式付款，根据《商铺委托经营合同》约定扣除三年租金后，实际应付款为576000元。同时，第七条“购房合同的签订”约定和鑫公司在2021年3月31日后，预告登记手续并在365个工作日内办理相关产权证，在和鑫公司通知赵海燕签署正式商品房买卖合同后，由于赵海燕原因不能签订正式商品房买卖合同，责任由赵海燕承担，……。《商铺委托经营合同》主要约定赵海燕将购买商铺委托文山佛寿街商业管理有限公司经营，具体经营业态以佛寿街项目商业中心业态规划为准。签订合同后，赵海燕共交了576000元购房款。本院在执行彭高洪荣与和鑫公司居间合同纠纷一案中，于2019年5月17日作出（2019）云26执14号之十一号《执行裁定书》，裁定查封被执行人和鑫公司所有的位于文山；于2019年12月4日作出（2019）云26执14号之二十一号《执行裁定书》，裁定查封被执行人和鑫公司所有的位于文山；于2020年4月22日作出（2019）云26执14号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人和鑫公司名下位于文山。本院认为，本案争议的焦点问题是：赵海燕主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本院执行的彭高洪荣与和鑫公司居间合同纠纷案属金钱债权案，在本院查封拍卖被执行人和鑫公司开发建设的位于文山前，案外人赵海燕与和鑫公司签订了《商铺认购合同》购买Ｂ1-Ｘ069号商铺并交付了576000元的购买款，赵海燕据此主张其是Ｂ1-Ｘ069号商铺的所有权人，其商铺包含在本院查封拍卖的一期2幢Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号商铺范围内。经审查：①赵海燕陈述是看到法院的网拍公告后，自己认为所购买商铺在网拍范围，但彭高洪荣及和鑫公司均不认可赵海燕所认购的商铺在法院公告网拍的商铺范围；②赵海燕与和鑫公司签订的《商铺认购合同》中约定的商铺号是一期Ｂ1-Ｘ069号，与本院查封拍卖的商铺号一期2幢Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号不符。综上，赵海燕无证据证明其商铺包含在本院查封拍卖的一期2幢Ａ-Ｆ1-01号、Ａ-Ｆ1-02号、Ａ-Ｆ1-03号商铺范围内，故其主张的权利不能排除本院（2019）云26执14号之十一号、（2019）云26执14号之二十一号及（2019）云26执14号《执行裁定书》的执行。综上所述，赵海燕的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回赵海燕的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 唐 丽审判员 何 英审判员 王汉水二〇二〇年七月六日书记员 普 艳