江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初74号 原告（反诉被告）：谢某某，男，1962年1月3日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：魏冬华，江苏方胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：连云港润恺矿产品有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区310国道北侧、大浦路东侧402室。 法定代表人：董蔼林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程某，该公司员工。 被告：程某，男，1964年2月17日出生，汉族，住江苏省连云港市开发区。 原告谢某某与被告连云港润恺矿产品有限公司（以下简称润恺公司）、程某租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，在诉讼过程中润恺公司向谢某某提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院适用普通程序，依法组成合议庭于2020年5月12日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）谢某某及其委托诉讼代理人魏冬华，被告（反诉原告）润恺公司的委托诉讼代理人程某，被告程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某某向本院提出诉讼请求：1、原、被告立即终止租赁合同；2、被告返还原告租金41667元，返还建房款121482元，支付违约金75000元；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告谢某某将第1项诉讼请求变更为解除原、被告签订的租赁合同，撤回要求被告返还租金41667元、支付违约金75000元的诉讼请求。事实和理由：2018年6月19日，原、被告签订场地租用合同，租赁期限3年，从2018年6月30日至2021年6月29日止，每年租金150000元，并要求原告为其投资建设厂房。被告润恺公司是被告程某投资的公司，合同加盖了公司印章。原告谢某某向被告支付租金150000元、押金10000元，并支付了160000元建设厂房费用。2019年3月13日，被告程某要求原告谢某某停产，停止租赁，原告只好返回原籍南京市溧水区。因被告违约，双方对赔偿不能达成一致意见，原告谢某某诉至法院请求依法判决。 被告润恺公司、程某共同辩称：1、房子和土地都不是我方的，我方帮谢某某代租，房子价值的受益人也不是我方。2、程某只是代表公司，不应成为被告。3、根据原告谢某某提供的付款交易清单，没有区分租金、电费、建房款、水某、门卫费、保洁费；4、原告谢某某支付的款项是按年交付，不是原告所说三年的费用。合同履行期已满一年，中间结算过程中不存在欠款，包括租金、水电费，请求法院查明事实依法判决。 反诉原告润恺公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告谢某某赔偿直接损失100000元，即润恺公司向狮子山公司支付2019年5月至2020年5月的租金损失；2、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告谢某某承担。事实和理由：反诉被告谢某某因违反国家环境卫生要求，违反开发区安全局要求，私自采用焦炭冶炼铅锭、铜锭，经开发区安全局、环保局、行政执法局联合执法关停。谢某某自身原因造成停产，润恺公司没有违约行为。关停后谢某某没有主动协调处理解除合同，将设备拆除就回了南京，欠润恺公司租金150000元。因反诉被告谢某某违约，造成合同无法履行，给润恺公司造成直接租金损失100000元，润恺公司投资水泥道路、安装水电直接损失60000元。润恺公司考虑合同实际履行时间，润恺公司要求谢某某赔偿直接损失100000元。 反诉被告谢某某辩称：双方的租赁合同约定非常清楚，期限是三年，大概履行了8个月20天，润恺公司及程某就让谢某某搬离。谢某某按照程某和润恺公司的要求，大概于2019年3月20日搬离。双方的合同事实上已经无法继续履行，润恺公司及程某要求双方解除合同是违约行为，润恺公司要求赔偿其损失没有事实依据，谢某某不清楚赔偿损失的来源。双方在合同第五条第1项第⑸款约定，因乙方自身原因导致经营活动不能正常进行或中途停止场地租赁的，乙方所付租金按实际发生计算，房屋建设费按经营时间比例由甲方退还。 本院经审理认定事实如下： 2010年9月2日，案外人连云港市巨杉科技开发有限公司与案外人连云港狮子山生态园有限公司（以下简称狮子山公司）签订《房屋租赁合同》，将连云港开发区朝阳镇港城大道边房屋、场地出租给狮子山公司，租赁期限自2010年9月20日至2020年9月19日止。2011年10月20日，连云港市巨杉科技开发有限公司与狮子山公司签订《补充租赁协议》，将大门东场地、主厂房大车间及后面车间、职工住房等，出租给狮子山公司，租期按主合同执行。2011年10月28日，双方又签订一份《补充租赁协议》，约定连云港市巨杉科技开发有限公司出租给狮子山公司的厂房、场地、车间、职工宿舍等，狮子山公司有权对外租赁，租期按主合同执行。 2018年6月20日，案外人狮子山公司（甲方，出租方）与润恺公司（乙方，承租方）签订《连云港狮子山生态园有限公司租赁合同》，狮子山公司将位于开发区朝阳镇港城大道西150米路北铁路边上土地1.5亩、车间、办公室租赁给润恺公司。双方约定租赁期限自2018年6月28日至2021年6月30日止，每年租金10万元。合同第五条约定“合同约定租赁期间，不得转租”。在本案诉讼过程中，狮子山公司对润恺公司转租行为追认予以同意。狮子山公司的法定代表人刘某与程某系夫妻关系，润恺公司的法定代表人董蔼林与程某系母子关系。 2018年6月19日，出租方润恺公司（甲方）与承租方谢某某（乙方）签订《场地租用合同》，润恺公司将厂区内西边850㎡场地出租给谢某某用于生产加工，租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日止，每年租金15万元。双方在合同约定“五、付款方式，每年6月30日乙方先付租金10万元，剩下租金5万元，正常生产时一次付清。1、甲方责任及义务⑴甲方必须保证所出租场地的正常使用。⑵甲方只负责场地的正常出租，其他有关经营或非经营等事项甲方可帮助乙方协调处理。⑶乙方委托甲方投资建设生产车间，甲方确保乙方使用三年，三年内一切维修费用由甲方承担。⑷甲方提供连接水电（单独水表、电表），水电产生的费用由乙方负责。⑸因乙方自身原因导致经营活动不能正常进行或中途停止场地租赁的，乙方所付租金按实际发生计算；房屋建设费按经营时间比例由甲方退还。⑹乙方建设的车间使用三年后归甲方所有。2、乙方责任及义务⑴按照合同预定的时间和方式支付租金，否则甲方有权收回场地。⑵未经甲方同意，乙方不得私自转租、转借承租该场地。⑶乙方在搭建和经营过程中不得有对地面破坏、污染等行为，应对地面进行成品保护，如有损坏或污染乙方应对损坏部位进行更换、清理或照价赔偿。⑷乙方在经营过程中应做好安全、防火等措施，并配备消防器具。⑸乙方应对所经营场所有协助治安管理等责任和义务，杜绝所经营场所不得发生打架斗殴等违法事件，如发生以上事件甲方概不负责，由乙方全权负责。⑹乙方应对所经营场所环境卫生负责，垃圾应投放到指定地点。六、免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要、拆除或改造已租赁场地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况’。七、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力”。被告润恺公司在合同甲方落款处盖章，被告程某在甲方代理人处签名。 谢某某向程某及程某的妻子刘某通过银行转账支付共计259999元。庭审时，原、被告确认房屋建设费约150000元，被告方确认谢某某已付清租金150000元、建房费。 谢某某租用润恺公司涉案场地后，用于提炼回收报废铝合金生产铝锭，未办理生产、环保等相关手续。2019年5月16日，连云港经济技术开发区朝阳街道污染防治攻坚战领导小组办公室向狮子山公司发出编号【2019】1号整改通知单，“一、接到本通知单之日起立即停产。二、对危险化学品进行清运处理。三对生产设备立即拆除。四、对清理完的车间及场地下水道作无害化处理，确保不发生二次污染（必须有资质的危废处理公司处理）。为了有效保护环境，街道污染防治攻坚办、‘263’专办、环保所、安某所会现场督查拆除、清理情况，拆除清理期限为10天（接到本通知单之日起）”。 庭审时，润恺公司认可谢某某于2019年5月20日搬离涉案场地，表示同意解除与谢某某签订的《场地租用合同》。 证人伏某出庭作证的证人证言陈述，谢某某搬离时间是5月初，谢某某是5月25日回南京的，谢某某搬离前多次给程某打电话但没人接。伏某还陈述谢某某与程某账对不上，其与谢某某一起将现金40000元的收条送给程某核对。 以上事实有原、被告庭审部分陈述；原告（反诉被告）谢某某举证的场地租用合同、银行卡交易明细、证人伏某出庭作证的证人证言；被告（反诉原告）润恺公司、被告程某举证的营业执照、整改通知单、狮子山公司租赁合同、补充租赁协议、场地租用合同等证据证实。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，连云港市巨杉科技开发有限公司与狮子山公司签订租赁合同，将场地出租给狮子山公司，租赁期限2010年9月20日至2020年9月19日。狮子山公司与润恺公司签订租赁合同，将其中1.5亩土地、车间转租给润恺公司。润恺公司又与谢某某签订《场地租用合同》，将其中850㎡场地转租给谢某某，租赁期限2018年6月30日至2021年6月29日。润恺公司与谢某某签订的场地租用合同系双方真实意思表示，且狮子山公司对润恺公司的转租行为追认予以同意，故该场地租赁合同合法有效，合同各方当事人均应按照合同全面履行己方义务，但是转租期限超过狮子山公司剩余租赁期限部分的约定无效。关于谢某某要求解除合同的诉讼请求，润恺公司表示同意解除合同，本院予以准许。 关于谢某某要求润恺公司返还建房款121482元的诉讼请求。谢某某自认搬离租赁涉案场地时间为2019年3月13日，被告方认可谢某某于2019年5月20日搬离。谢某某搬离涉案场地未与润恺公司进行交接，结合整改通知单下达时间为2019年5月16日，拆除清理期限为10天，以及证人伏某出庭作证的证人证言陈述“谢某某搬离时间是5月初，谢某某是5月25日回南京”。本院对润恺公司确认的搬离时间予以采纳，认定谢某某搬离涉案场地时间为2019年5月20日，谢某某使用、经营涉案场地325日。双方在《场地租用合同》第三条约定租赁期限自2018年6月30日至2021年6月29日止（即1096日）；在第五条第1点第⑶项约定乙方（谢某某）委托甲方（润恺公司）投资建设生产车间，甲方保证乙方使用三年；在第五条第1点第⑸项约定因乙方（谢某某）自身原因导致经营活动不能正常进行或中途停止场地租赁的，所付租金按实际发生计算，房屋建设费按经营时间比例由甲方（润恺公司）退还；在第五条第1点第⑹项约定乙方（谢某某）建设的车间使用三年后归甲方（润恺公司）所有。因谢某某租赁涉案场地提炼回收报废铝合金生产铝锭，被要求停产、拆除生产设备，谢某某使用、经营涉案场地325日搬离。谢某某搬离后建设的生产车间的使用价值由润恺公司继受，且根据双方合同第五条第1点第⑸项约定，润恺公司应按经营时间比例向谢某某返还房屋建设费计105520.07元[150000元-（150000元÷1096日×325日）]。谢某某该项诉讼请求符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于谢某某主张被告润恺公司是被告程某投资的公司，其与程某、润恺公司签订合同，要求程某对建房款承担返还责任的诉讼请求。涉案场地是狮子山公司转租给润恺公司，润恺公司再转租部分场地给谢某某，《场地租用合同》首部甲方出租方为润恺公司，程某在合同甲方落款代理人处签字。本院认为，谢某某主张被告润恺公司是被告程某投资的公司，未提供证据证明。谢某某与润恺公司发生租赁关系，程某代表润恺公司与谢某某签订合同，谢某某将涉案款项付至程某、刘某账户。谢某某据此认为与程某签订合同，要求程某承担责任的诉讼请求缺乏法律依据，谢某某该项诉讼请求本院不予支持。 原告谢某某撤回要求被告方返还租金41667元、支付违约金75000元的诉讼请求，系对其民事权利、诉讼权利的自愿处分，没有损害他人权益，本院予以准许。 关于反诉原告润恺公司主张反诉被告谢某某至今没有向其返还涉案场地，导致润恺公司向狮子山公司支付2019年5月至2020年5月的租金100000元，要求谢某某赔偿损失100000元的反诉诉讼请求。本院认为，谢某某因整改要求停产、拆除生产设备并搬离涉案场地，润恺公司亦知晓谢某某于2019年5月20日搬离，至此双方的场地租用合同已经终止履行。此后谢某某已不再占有、使用涉案场地，润恺公司要求谢某某承担其租金损失缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告谢某某与被告连云港润恺矿产品有限公司于2018年6月19日签订的《场地租用合同》； 二、被告连云港润恺矿产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢某某返还建房款105520.07元； 三、驳回原告谢某某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告连云港润恺矿产品有限公司的诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2457.50元（谢某某已预交），由被告连云港润恺矿产品有限公司负担。 反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），已减半收取，由反诉原告连云港润恺矿产品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户全称江苏省连云港市中级人民法院，开户银行农业银行苍梧支行，账号10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 人民陪审员  赵扣凤 人民陪审员  许璨璨 二〇二〇年七月十四日 书 记 员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [三]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。