湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2512号上诉人（原审原告）：张代芳，女，1975年1月17日出生，汉族，武汉金牡丹电子新技术有限公司职员，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：杨会荣，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李华平，男，1965年8月16日出生，汉族，住武汉市硚口区。被上诉人（原审被告）：付姣荣，女，1964年8月13日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原审第三人：武汉房天地房地产咨询有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道697号（王家湾中央生活区）10栋7层12号。法定代表人：沈志欢，该公司总经理。上诉人张代芳因与被上诉人李华平、付姣荣以及原审第三人武汉房天地房地产咨询有限公司（以下简称房天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张代芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判，支持上诉人一审诉求；一、二审诉讼费及保全费由被上诉人共同承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。张代芳要求李华平再签订补充协议，是要求李华平认可垫付房贷的金额及返还房贷的时间，没有任何证据证明其中的28万元是增加的房款，故该28万元应属于李华平的不当得利。2.一审法院对张代芳要求李华平和付姣荣共同支付违约金59万元的诉讼请求没有认定就直接判决驳回，属于漏审。李华平违反了2018年11月21日和2019年8月2日的两份《补充协议》，未结清其抵押贷款，构成违约。一审法院在李华平、付姣荣未提供任何证据证实与张代芳就违约金条款进行变更的前提下，没有对该诉讼请求进行认定，就直接判决驳回，违反了事实与法律规定，属于漏审误判。3.一审法院在李华平、付姣荣未提供任何证据的情况下，直接认定双发已就合同价款的变更达成了一致，属于适用法律错误。李华平辩称，讼争28万元是调整后增加支付的房款，张代芳与李华平是经过友好协商且在张代芳及其同学一起达成一致意见。李华平出具的收条也载明43万元系付购房款。事实上双方已就增加购房款达成一致并履行完毕，张代芳有违诚信，出尔反尔，滥用诉讼权利。2019年8月2日《补充协议》约定2019年8月15日办理房屋贷款结清手续，但贷款结清证明需要7-10个工作日，张代芳2019年8月26日拿到了贷款结清证明，并于2019年8月30日过户登记到张代芳名下，此前该房屋已于2018年11月8日交付张代芳使用。从约定到完成过户仅有15日，办理过户时间并未拖延，张代芳已经达到了合同目的，自身利益并未受损，其主张违约金应予驳回。付姣荣辩称，付姣荣对张代芳与李华平的房屋买卖不知情，也未签字，之后补充协议及张代芳增加汇入28万元均是在付姣荣不知情的情况下，而且是离婚后汇入的。请求驳回张代芳的诉讼请求。房天地公司述称，涉案房屋的事房天地公司一直在参与。当时房屋交易出现搁置，房天地公司及张代芳比较担心李华平经济情况或出现变故，张代芳多支付28万元是以防出现交易变故，按照合同约定，28万元是多付的，合同总价款是固定。张代芳向一审法院起诉请求：1.判令李华平和付姣荣偿还张代芳垫付人民币280,000元；2.判令李华平和付姣荣共同向张代芳支付违约金人民币590,000元；3.本案诉讼费、保全费由李华平和付姣荣共同承担。一审法院查明事实：李华平与付姣荣于2009年8月11日登记结婚，2019年6月12日在民政局办理离婚手续。位于武汉市汉阳区秋礼街8号国博新城C区C3地块1栋2层（1）房屋（建筑面积192.44平方米）原权利人为李华平。2018年11月8日，李华平（甲方）与张代芳（乙方）以及房天地公司（丙方）签订《二手房居间买卖合同》，约定：甲方同意将其拥有的一套位于武汉市汉阳区秋礼街8号国博新城C区C3地块1栋2层（1），建筑面积为192.44平方米，房屋所有权证号为鄂（2017）武汉市汉阳不动产权第0032898号房屋出售给乙方；乙方需向甲方支付的该房屋成交价款人民币2,950,000元，本合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金人民币600,000元整，乙方需在合同签订后一周内向甲方交付剩余部分房款人民币2,200,000元，甲、乙双方同意在乙方向甲方支付人民币2,200,000元时，办理房屋交付手续；经甲乙双方协商一致，双方同意于2019年7月6日后，不晚于不动产权证登记日期届满两年后10日内，因乙方已于前期向甲方支付大部分房款，甲方在收齐乙方人民币2,800,000元后3天内，配合乙方办理该房屋委托公证手续，本次房屋交易包括地下车库一个（车位号B1区046号），乙方剩余尾款人民币150,000元于产权转移后3日内一次性交付给甲方。同日，李华平与张代芳还签订了《武汉市存量房屋买卖合同》。合同签订当日，张代芳支付给李华平人民币600,000元，2018年11月14日，张代芳支付给李华平人民币1,000,000元，2018年11月21日，张代芳支付给李华平人民币1,200,000元。李华平出具收条：“本人李华平已收到买方张代芳关于武汉市汉阳区秋礼街8号国博新城C区C3地块1栋2层（1）室购房款合计人民币2,800,000元”。2018年11月21日，李华平与张代芳以及房天地公司签订《补充协议》，约定：甲乙双方于2018年11月8日经第三方房天地公司签署关于武汉市汉阳区秋礼街8号国博新城C区C3地块1栋2层（1）室武汉市存量房屋买卖合同。根据原合同中约定，乙方将提前协助甲方结清该房屋于中国平安银行剩余房贷人民币2,200,000元，该款项仅用于甲方提前结清该房屋于中国平安银行剩余未结清房贷，不可用于它项用途，若因甲方将该笔款项挪用或用作他项用途，造成该房屋交易手续无法按原合同约定继续履行，将视为甲方违约。2019年8月2日，三方再次签订《补充协议》，约定：1、甲乙双方于2018年11月8日经第三方丙方房天地公司签署关于武汉市汉阳区秋礼街8号国博新城C区C3地块1栋2层（1）室，根据原合同约定，甲方应于该房屋不动产权证登记时间届满两年后5日内配合乙方办理该房屋产权过户手续，现因甲方个人原因，造成合同约定无法正常履行。现经丙方调解，甲乙双方达成以下协议：甲方承诺最晚不超出2019年8月15日办理该房屋于中国平安银行抵押贷款结清手续，超过约定时间将直接视为甲方违约，承担原合同约定最高违约责任，违约责任为合同总价20%；甲方承诺在办理完该房屋于中国平安银行抵押贷款结清手续并取得结清证明后7个工作日内配合乙方办理该房屋产权关系转移手续；甲方于2018年11月8日收到乙方定金人民币600,000元，于2018年11月14日收到前期部分房款人民币1,000,000元，于2018年11月21日收到前期部分房款人民币1,200,000元，合计截至本协议签订当天，共收到乙方全房款人民币2,800,000元。根据合同约定，该房屋含附属车位合同总价为人民币2,950,000元，剩余尾款人民币150,000元作为车位款项于产权关系转移当天乙方支付给甲方。甲方已于签订合同当天将该房屋交付给乙方实质性使用，因手续未办理完毕，未进行物业交割。2019年8月23日，李华平、付姣荣到湖北省武汉市琴台公证处办理公证，内容为：现李华平、付姣荣均同意出售上述房产，特此委托沈志欢为代理人，代为将上述房地产过户到买方张代芳名下，并办理出售上述房产的相关具体事宜。湖北省武汉市琴台公证处出具（2019）鄂琴台内证字第10378号公证书。后因李华平未能偿还银行贷款，张代芳于2019年8月23日支付给李华平人民币430,000元，注明用途为“偿还房贷”。同日，李华平出具收条：“今收到张代芳430,000元，系付购房款（包括地下车库全部结清）”。张代芳要求李华平就以上款项签订补充协议，李华平拒绝签订。2019年8月30日，张代芳取得该房屋的不动产权证书。后张代芳要求李华平返还人民币280,000元，李华平认为是房款，双方发生矛盾，张代芳起诉来院。一审法院认为，本案争议的焦点是张代芳于2019年8月23日支付给李华平人民币430,000元，其中有尾款人民币150,000元，另外的人民币280,000元是房款还是张代芳多支付的款项。在李华平不能结清银行贷款的情况下，张代芳要求李华平再次签订补充协议，但李华平拒绝签订，在此情况下，张代芳仍于2019年8月23日支付给李华平人民币430,000元，李华平出具的收条内容为“今收到张代芳430,000元，系付购房款（包括地下车库全部结清）”，对此张代芳并未提出异议，并于2019年8月30日办理了该房屋的过户登记手续，双方的房屋买卖关系已履行完毕。综上，应视为张代芳与李华平就合同价款的变更达成了一致，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，张代芳要求李华平和付姣荣偿还张代芳垫付人民币280,000元并要求李华平和付姣荣共同向张代芳支付违约金人民币590,000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回张代芳的诉讼请求。本案案件受理费12,500元、保全费5,000元，以上共计17,500元由张代芳承担（此款张代芳已交纳）。二审中，各方当事人未提交新证据。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，李华平二审中就违约金过高提出了抗辩。本院认为，李华平与张代芳以及房天地公司于2018年11月8日签订的《二手房居间买卖合同》及2018年11月21日和2019年8月2日签订的两份《补充协议》、李华平与张代芳于2018年11月8日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。张代芳实际向李华平支付的款项超过了合同约定的款项28万元，在双方未就增加购房款签订书面合同的情况下，仅凭李华平向张代芳出具的收条不能证明双方已达成变更原合同的合意，同时张代芳支付该28万元款项，是在李华平未按2019年8月2日《补充协议》办理案涉房屋抵押贷款结清手续的情况下，转款时也注明了用途为偿还房贷，故张代芳垫付该部分款项是为李华平结清银行贷款，更符合日常生活经验。根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，一审法院认为张代芳与李华平就合同价款的变更达成了一致，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。李华平违反了2019年8月2日《补充协议》中“甲方承诺最晚不超出2019年8月15日办理该房屋于中国平安银行抵押贷款结清手续，超过约定时间将直接视为甲方违约”的约定，存在违约行为。考虑到该约定的目的是为了督促李华平还清抵押贷款以办理过户，而张代芳于2019年8月30日已取得该房屋的不动产权证书，合同目的已经实现，李华平也就违约金过高提出抗辩。故合同约定的违约金标准显著高于李华平违约而造成张代芳的损失。李华平未及时返还张代芳28万元，造成了张代芳资金占用损失，本院酌情确定李华平向张代芳支付违约金2万元。2019年8月2日《补充协议》及李华平收取张代芳28万元均发生在李华平与付姣荣离婚之后，付姣荣亦非前述补充协议的合同当事人，故对张代芳要求付姣荣共同偿还28万元及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，张代芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6195号民事判决；二、李华平于本判决生效之日起十日内向张代芳返还垫付款28万元；三、李华平于本判决生效之日起十日内向张代芳支付违约金2万元；四、驳回张代芳的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12,500元、保全费5,000元，以上共计17,500元，由张代芳负担11,466元，由李华平负担6,034元。二审案件受理费12,500元，由张代芳负担8,190元，由李华平负担4,310元。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年七月十六日书记员  阮小琴