北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7046号上诉人（原审被告）：陈朝阳，男，1973年1月26日出生，满族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉亮，北京市观澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡汉胜，男，1975年3月8日出生，苗族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申艳，河北润谦律师事务所律师。原审第三人：靳秀如，女，1948年5月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建勇，北京市天正律师事务律师。上诉人陈朝阳因与被上诉人蔡汉胜、原审第三人靳秀如合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初11697号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈朝阳的委托诉讼代理人罗国平、被上诉人蔡汉胜及其委托诉讼代理人申艳、原审第三人靳秀如的委托诉讼代理人刘建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈朝阳上诉请求：1．撤销一审法院判决第四项；2．本案一、二审诉讼费用由蔡汉胜负担。主要事实与理由：蔡汉胜建房的过程中，陈朝阳对涉案土地的性质并未核实清楚，所以曾多次口头要求其停止建房，并非如同一审法院判决中认定的陈朝阳没有对蔡汉胜建房一事进行过制止。另一方面，蔡汉胜在建房时并未获得相应的规划手续，即使陈朝阳同意其建房，蔡汉胜也不应该建房。所以蔡汉胜建房的损失系因自己的过失造成，陈朝阳不应对此承担责任。综上一审法院判令陈朝阳赔偿蔡汉胜经济损失84万元与事实不符，请求二审法院依法改判。蔡汉胜辩称：同意一审法院判决，不同意陈朝阳的上诉请求。陈朝阳与蔡汉胜之间的协议中明确提到了蔡汉胜建房的事项；陈朝阳为证实本案土地为宅基地能建房，向蔡汉胜提供了靳秀如的房屋买卖及土地转让协议，协议中明确约定符合国家关于房基地的补偿政策。蔡汉胜向一审法院起诉请求：1．请求法院依法确认蔡汉胜、陈朝阳于2015年9月24日签订的《土地分割协议》无效；2．请求法院判令陈朝阳退还蔡汉胜土地出资款100万元；3．请求法院判令陈朝阳赔偿蔡汉胜建房损失2099557．98元；4．本案诉讼费由陈朝阳承担；5、蔡汉胜将占有使用的土地全部腾退返还给陈朝阳。一审法院认定事实：2015年4月1日，靳秀如（甲方、卖方）与陈朝阳（乙方、买方）及案外人陈学正（丙方、担保人）签订《房屋买卖及土地转让协议》,约定：甲乙双方就宋庄镇任庄村工业区北房屋院落买卖转让一事，经友好协商并在中间人陈学正的担保下，达成如下协议：1．甲方所有的地上建筑，二层自建住房一幢，包括围墙及院落内其它附属物，一次性全部出卖给乙方。2．甲方所拥有的该院落内的房基地，以现有院落的实际面积为准，随地上建筑物同时转让给乙方。3．甲方保证上述房产及土地面积无争议，符合国家关于房基地补偿的政策，且不存在任何经济纠纷及抵押等情况。如出现任何法律纠纷及争议，甲方承担所有相关法律责任及因此给乙方造成的直接的和间接的经济损失。4．房屋买卖、土地转让总价为人民币300万元整。5．付款方式：协议签订之日起，七日内乙方支付人民币100万元整，十日内甲方腾退房屋并交钥匙给乙方。2015年12月23日后七日内，乙方支付甲方人民币200万元整。6．违约责任：如乙方未能按时付款或甲方未按约定时间腾退房屋，违约方按人民币100万元支付违约金。7．本协议附件：《关于落实房产政策的申请》。8．本协议一式四份，甲乙双方各持二份，具有同等法律效力。9．本合同签订后，甲乙双方如有争议，可在中间人协助下进行调解，如无法调解，可向法院起诉。在合同落款处有甲乙丙各方的签字，乙方处陈朝阳的签字由他人代签，陈朝阳、靳秀如对上述协议的签署予以认可，上述协议中未对丙方陈学正作为担保人的担保责任作出约定。上述协议的附件即《关于落实房产政策的申请》载明：“本人：刘大钊（曾用名）现用名靳秀如我养父刘文德（已故）在任庄村原有住房五间（文革期间被生产队征用）。目前我已退休，由于子女已大，城里住房困难。为落实房产政策本人特此向任庄村委会申请房基地一块，自建住房。申请人签字：靳秀如二零零四年二月八日”。在该申请书上有“陈学正”的签名字样，并加盖了任庄村民委员会的公章。上述协议签订后，陈朝阳通过中国建设银行转账方式从其账户中分两次向靳秀如的账户转款共计280万元，靳秀如认可收到了该280万元款项，并表示另有20万元是中介费支付给了他人。靳秀如认可其建设的2层楼没有取得建房许可和规划审批手续。根据靳秀如的户籍信息显示其户籍地为北京市朝阳区，靳秀如并非任庄村农民，不属于任庄村集体经济组织成员。2015年9月24日，陈朝阳（甲方）与蔡汉胜（乙方）达成了《土地分割协议》（陈朝阳签署协议的时间为9月23日，蔡汉胜为9月24日），约定：甲乙双方就宋庄镇任庄工业区北土地分割一事，经友好协商并达成如下协议：1．甲、乙方将共同出资拥有的该院落土地做如下分割。2．以该院落北侧现有二层楼主体以南14米为甲乙双方土地的分界线，该分界线以南为乙方所有、以北为甲方所有。（包括建筑物、围墙及土地内其它附属物）。3．该院落原有西南大门为甲乙双方共同使用的入口，乙方在建房时需留出东西宽5米通道供甲方进出。如果将来条件允许甲方能够在北院墙开大门，乙方可以封此通道。4、乙方出资总价为人民币100万元整。5．协议签订之日一次付清该出资款。6．本协议一式两份，甲乙双方各执一份。蔡汉胜表示在签订协议时，陈朝阳向蔡汉胜出示并交付了陈朝阳与靳秀如签订的《房屋买卖及土地转让协议》及《关于落实房产政策的申请》，蔡汉胜在庭审中向法院提交了该两份证据。协议签订后，蔡汉胜按照协议约定向陈朝阳支付了100万元，陈朝阳认可收到了该100万元款项。后蔡汉胜在依据上述土地分割协议约定归其占用的土地上建设了2层楼（建筑面积约1050平方米）、东厢房2小间（建筑面积40多平方米）。蔡汉胜认可其建设的房屋没有政府相关行政主管部门的建设规划审批手续。2019年7月，宋庄镇人民政府向蔡汉胜发出公告称因其建设的房屋涉嫌违法建设，拟进行依法拆除。在本案审理过程中，一审法院到现场进行实地察看，确认蔡汉胜建房的事实，在现场一审法院察看到蔡汉胜建设了2层楼房，在其楼房的北边系原由靳秀如建设的现归陈朝阳占有的2层楼，该两幢楼目前尚未拆除，在院楼原西南大门由双方共同使用，并留出了东西宽约5米的通道供陈朝阳出入其占有的大楼，这与《土地分割协议》约定一致。后一审法院还到涉案土地所在村的任庄村委会进行了调查，村委会的现任负责人表示没有《关于落实房产政策的申请》的备案和存档，没有见过这份文件，靳秀如并非任庄村农民，没有资格申请宅基地，而且按照规定村委会无权向个人审批宅基地，应当上报镇政府，镇政府再上报到国土等部门。关于靳秀如所占用的涉案土地的面积，村委会负责人表示应在4亩左右，蔡汉胜、陈朝阳及靳秀如均表示应在3亩左右。根据土地分割协议及现场目测情况，蔡汉胜所占用土地的面积在1亩多点。此外，该村委会负责人表示蔡汉胜所建设的房屋必须拆除，只是目前还在履行相关程序中，而且也碍于本案诉讼的发生，虽尚未实际拆除，但肯定是要拆除的，这是政府确定了的事情，不可能保留。经了解，目前任庄村关于涉案土地周边对外出租1亩土地的价格最高1500元/1年，根据土地的位置分不同的价格，没有统一的定价。蔡汉胜表示当时陈朝阳称涉案土地可以建设房屋，故其向陈朝阳支付了100万元买下了土地的永久使用权用于建设房屋。蔡汉胜表示同意将其占用的土地返还给陈朝阳，并同意适当扣除自2015年9月24日至实际腾退之日止的占有使用费。陈朝阳表示同意将其收取的100万元买地款在扣除占有使用费后的剩余款项退还给蔡汉胜，占有使用费的具体数额由法院依法酌定。关于蔡汉胜在涉案土地上所建设房屋支出的建设费用，因陈朝阳对此存在争议，故蔡汉胜申请了对其建设的房屋进行工程造价评估鉴定。一审法院受理了蔡汉胜的申请，并依法委托北京荣广盛工程管理有限公司进行此次工程造价鉴定。经鉴定，该公司出具了工程造价鉴定意见书（荣价鉴（2019）011号），载明的鉴定意见为：经鉴定，本案的工程造价为2099557．98元。陈朝阳对该鉴定意见书提出了异议，并申请了鉴定人员出庭接受质询。一审法院受理了陈朝阳的申请，该鉴定机构也委派了鉴定人员出庭接受了询问。本案审理过程中，一审法院联系了案外人陈学正核实相关情况。陈学正系案涉土地所在地的宋庄镇任庄村原支部书记及村主任，从1998年开始担任村党支部书记兼村主任直至2008年卸任。经了解，陈学正认可在《关于落实房产政策的申请》上签字并加盖了村委会的公章的事实，并表示给靳秀如这块地是作为工业区的工业用地使用，不是给靳秀如的私人宅基地，没有向靳秀如发放集体土地使用权证书。后靳秀如在没有取得建设规划许可及相关审批手续即在涉案土地上面建设了两层楼房。关于涉案土地的性质，陈学正表示据其所知这是任庄工业区北边的土地，其认为是作为工业开发区的工业用地使用。陈学正认可在2015年4月1日《房屋买卖及土地转让协议》上签字的事实，但表示其本人不是作为合同一方当事人，也不是作为担保人，只是作为见证人，证明双方签合同的事实，不承担担保责任。关于蔡汉胜在这块地建房的事情，陈学正表示对此知情，蔡汉胜找过陈学正帮忙，陈学正帮蔡汉胜找的建筑施工队来实际建设的房屋，并在房屋建设过程中帮忙做过协调，但蔡汉胜建设的房屋因缺乏规划审批手续，而且这是政府要对任庄工业区内的房屋进行腾退拆除，所以蔡汉胜自建的房子肯定也是要拆除的。据其所知，任庄工业区周边有将近30来家企业所建设的房屋都已经拆除完毕了，拆除工作已经进行两三年了，去年就到了扫尾阶段，就剩下蔡汉胜的尚未拆除。另查，经一审法院到北京市规划和自然资源委员会通州分局调查涉案土地的性质，涉案土地利用现状包括水浇地、旱地、其他林地、村庄、沟渠、设施农用地。一审法院认为：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。国家实行土地用途管制制度。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依法前述规定办理农用地转建设用地的审批手续。本案中，靳秀如与陈朝阳作为甲乙双方签订的《房屋买卖及土地转让协议》约定靳秀如将所有的地上建筑二层自建楼房出卖给陈朝阳，将该院落内的房基地随地上建筑物同时转让给陈朝阳，而根据一审法院查明的事实，涉案土地的性质为任庄村集体所有的农业用地，靳秀如并未取得涉案土地的宅基地使用权（其并非本村村民也不可能取得），涉案土地作为农用地一般不允许作为建设用地建房使用，如需建设占用土地，应当办理农用地转用审批手续，但本案中靳秀如认可其所建设的二层房屋没有取得相关行政管理部门的规划审批手续及开工许可，也未办理农用地转用审批手续，属于违法建设。故靳秀如与陈朝阳签订的《房屋买卖及土地转让协议》中所约定的房屋买卖及土地转让的内容违反了土地管理法及农村房屋建设许可等相关法律及行政法规的强制性规定，应属无效。因《房屋买卖及土地转让协议》无效，导致陈朝阳与蔡汉胜签订的《土地分割协议》亦应属无效，理由为《土地分割协议》系陈朝阳通过《房屋买卖及土地转让协议》取得涉案土地的占有使用权后与蔡汉胜签订的，陈朝阳系在先与靳秀如签订《房屋买卖及土地转让协议》，而后才与蔡汉胜签订的《土地分割协议》，而陈朝阳并未合法取得涉案土地的占有使用权，且协议中有约定允许蔡汉胜建房的内容，违反了法律及行政法规的强制性规定。故一审法院依据上述查明的事实，依法认定陈朝阳与蔡汉胜在2015年9月24日达成的《土地分割协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因陈朝阳与蔡汉胜签署的《土地分割协议》应属无效。无效后，陈朝阳因该协议收取的蔡汉胜100万元出资款应予以返还，蔡汉胜因该协议所占用的土地应予以退还。因蔡汉胜自签订协议后一直在占用土地（认可占用了1亩多，根据公平原则按照1．5亩计算），理应向陈朝阳支付占有使用费，占有使用费按照一审法院询价的1500元/亩/年的标准进行计算，计算至蔡汉胜实际退还给陈朝阳之日止。如双方协商进行折抵扣除，双方可以另行协商解决。关于蔡汉胜主张的建房损失，根据评估鉴定报告确认其建设房屋的工程造价为2099557．98元。虽目前蔡汉胜的房屋尚未拆除，但根据一审法院查明的情况蔡汉胜的房屋已被政府告知通知拆除，任庄村委会的负责人以及案外人陈学正均表示肯定要拆除，陈朝阳也认可房屋要拆除的事实。在审理过程中，蔡汉胜表示本来早就要拆除，但因前期本案鉴定的需要以及后期受新冠肺炎疫情影响推迟了拆除，但这是宋庄镇政府确定要拆除的，所以建房损失也是必然要发生的，故请求法院一并处理。因《土地分割协议》无效，蔡汉胜与陈朝阳作为协议的双方均对此存在过错。陈朝阳在没有对涉案土地的性质（是否为建设用地，是否允许建房）进行核实清楚的情况下在协议中明确同意蔡汉胜进行建房，并要求蔡汉胜需留出东西宽5米通道供其进出，陈朝阳还收取了蔡汉胜支付的土地使用费100万元（分割后占用土地的面积才1亩多，不到2亩），如不是为了建房的用途不可能收取如此高额的使用费（任庄村同地段的土地对外出租作为农业使用最高也就1500元/亩/年），故陈朝阳对此应是明知的，且没有证据表明陈朝阳在蔡汉胜建房过程中进行过制止，其明显存在故意或放任损失的发生，故其应对蔡汉胜的损失承担一定的责任。蔡汉胜在未取得建房许可及审批手续的情况下，径行建设房屋导致损失的发生，蔡汉胜应知晓在农村建设房屋应取得相应规划手续，其对此也是明知的，蔡汉胜对此应承担主要责任。一审法院依据双方均存在的过错，依法判定陈朝阳对蔡汉胜的建房损失承担40%的责任，结合通过评估鉴定得出的工程造价为2099557．98元的鉴定意见，故陈朝阳应赔偿蔡汉胜建房损失84万元（四舍五入取整数）。对于蔡汉胜主张的赔偿部分的合理诉求，一审法院予以支持。超出之外的部分，因蔡汉胜对自己的过错需要承担主要责任，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈朝阳与蔡汉胜于2015年9月24日达成的《土地分割协议》无效；二、陈朝阳退还蔡汉胜土地出资款100万元，于判决生效之日起十日内执行清；三、蔡汉胜将依据《土地分割协议》占用的土地（具体范围以协议约定及实际占用为准）腾退返还给陈朝阳，并按照每年2250元的标准从2015年9月24日起向陈朝阳支付土地占有使用费至实际腾退返还之日止，于判决生效之日起十日内执行清；四、陈朝阳赔偿蔡汉胜经济损失84万元，于判决生效之日起十日内执行清；五、驳回蔡汉胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：陈朝阳应否就蔡汉胜之建房损失承担责任。对此本院认为，涉案《土地分割协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据已查明的事实及在案证据，其一，陈朝阳与蔡汉胜作为涉案《土地分割协议》双方，在未核实清楚涉案土地性质的情形下即约定在该土地上建房相关事宜，二人对合同无效及其后果均具有过错；其二，蔡汉胜明知自己未取得建房许可及相关审批手续，仍在涉案土地上建设房屋，该房屋因涉嫌违法建设被政府部门通知拆除，对该等后果，蔡汉胜应承担主要责任。故一审法院依据双方过错情形，确定陈朝阳对蔡汉胜之建房损失承担40%责任，并无不当，本院予以确认。双方均未对蔡汉胜所建房屋经评估鉴定确认的价款提出异议，故一审法院依该价款为基础确认陈朝阳应赔偿蔡汉胜建房损失84万元亦无不当，本院予以维持。另，有关靳秀如与陈朝阳之间签订《房屋买卖及土地转让协议》之效力问题及相应后果，并非本案审理范围，相关人员应另行起诉解决，本案对此不予审处。综上所述，陈朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由陈朝阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 张玉娜审 判 员 张 慧二〇二〇年七月十四日法官助理 贾宇飞书 记 员 杨艳娇