新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终3号 上诉人（原审原告）：黄世开，男，1969年1月1日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 上诉人（原审原告）：孙桂荣，女，1978年10月20日出生，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：宋继忠，新疆法爱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿勒泰市文化路1区21-127栋。 法定代表人：史发国，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋容波，广东强邦律师事务所律师。 上诉人黄世开、孙桂荣因与被上诉人阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司（以下简称俄罗斯步行街公司）商品房预售合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2019）新4301民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄世开及上诉人黄世开、孙桂荣的共同委托诉讼代理人宋继忠，被上诉人俄罗斯步行街公司的委托诉讼代理人蒋容波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄世开、孙桂荣上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判俄罗斯步行街公司支付黄世开、孙桂荣违约经济损失132,600元。事实和理由：一、一审认定俄罗斯步行街公司未按约定办理房屋权属证书，构成违约，却对黄世开、孙桂荣按已付款65万元作为计算违约金基数不予支持，认为黄世开、孙桂荣主张的违约金数额高于合同约定，不符合法律规定。1.违约责任的承担方式有：支付违约金、损害赔偿、继续履行、其他补救措施等。损害赔偿是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司约定的违约金低于造成的损失，可以请求予以增加，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，黄世开、孙桂荣的经济损失为132,600元（65万元×48个月×0.0052）。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，黄世开、孙桂荣计算的违约经济损失132,600元符合客观实际。二、一审未将黄世开、孙桂荣的付款证据作为定案证据使用，不符合法律规定。案涉房屋（阿勒泰市文化路l区73栋二层2F02号商用房）建筑面积153.66平方米，每平方米4,404.82元，共计676,845元。黄世开、孙桂荣举证2012年4月13日工商银行个人业务凭证150,000元、农业银行个人结算业务申请书300,000元、2013年2月7日工商银行个人业务凭证200,000元，证明黄世开、孙桂荣支付房款65万元。一审没有将2013年2月7日支付凭证作为定案证据使用，以俄罗斯步行街公司自认的数额认定已付45万元房款，违反了证据规则的规定。 俄罗斯步行街公司辩称，一、黄世开、孙桂荣的上诉请求与一审诉讼请求自相矛盾，对其上诉请求应予驳回。二、黄世开、孙桂荣没有付清购房款，俄罗斯步行街公司享有后履行抗辩权，在其付清房款之前可以拒绝为其办理房屋产权证。按照双方约定黄世开、孙桂荣应在2013年4月20日前付清案涉房屋的购房款，但黄世开、孙桂荣除2012年4月13日支付房款45万元外，剩余房款226,845元至今未付。按照房地产行业交易习惯，买受人在购房款支付完毕前，出卖人完全有理由拒绝为买受人办理房屋产权证。黄世开、孙桂荣2013年2月7日转账的20万元，是购买76栋负一层03号商铺的购房款，该款的收款收据编号0013067，在××街房款，且该款在另一案件中被确认为购买76栋负一层03号商铺的购房款，不能认定为本案房屋的购房款，黄世开、孙桂荣重复计算已付房款，与事实不符。三、黄世开、孙桂荣未付清房款，已违约在先，不应判决俄罗斯步行街公司承担违约责任。如认定俄罗斯步行街公司逾期办证构成违约，违约金的计算应按照一审认定的计算方法，即双方《商品房买卖合同》约定的按已付房价款的1%支付违约金。黄世开、孙桂荣按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，不适用于本案，主张的违约金过高，且没有事实及法律依据，应予驳回。 黄世开、孙桂荣向一审法院起诉请求：1.俄罗斯步行街公司将位于阿勒泰市××路的商用房不动产权属证办理到黄世开、孙桂荣名下；2.俄罗斯步行街公司承担违约经济损失132,600元；3.俄罗斯步行街公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定俄罗斯步行街公司将位于阿勒泰市××路建筑面积为153.66平方米的商用房出售给黄世开、孙桂荣，每平米价格为4,404.82元，合计房款总价676,845元。合同约定买受人于2012年9月20日向出卖人支付房款450,000元，另约定于2013年4月30日前付清余款226,845元。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金的约定执行。俄罗斯步行街公司于2012年4月13日将位于阿勒泰市××路的商用房已交付给黄世开、孙桂荣使用，至今未办理不动产权属证书。一审法院认为，黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，依法成立的合同应受法律保护。合同双方应按照诚实信用原则依法履行合同，违约方应承担法律责任。本案中俄罗斯步行街公司辩称黄世开、孙桂荣付清全部房款前，俄罗斯步行街公司有权拒绝为其办理房屋产权证，故至今未办理房屋产权证。按照双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。在庭审过程中，经过向双方进行核实确认俄罗斯步行街公司于2012年4月13日将位于阿勒泰市××路商用房交付给黄世开、孙桂荣使用，故作为出卖人的俄罗斯步行街公司应当在商品房交付使用后300日内，即2013年2月17日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并应当将位于阿勒泰市××路商用房不动产权属证办理到黄世开、孙桂荣名下。本案合同中约定了俄罗斯步行街公司提供资料报备的时间，但未约定俄罗斯步行街公司办理房屋权属证书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（三）规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。故俄罗斯步行街公司应在第301日前协助黄世开、孙桂荣办理房屋权属证书，因俄罗斯步行街公司未提供证据证实其已提供了资料进行报备，故认为本案所涉房屋至今未办理房屋权属证书属俄罗斯步行街公司的原因，故俄罗斯步行街公司构成违约。对俄罗斯步行街公司辩称黄世开、孙桂荣未缴清房款有权拒绝办证的意见，不予支持。因俄罗斯步行街公司存在违约行为，按照双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定由出卖人按照已付房款的0.1%支付违约金。俄罗斯步行街公司应按合同约定向黄世开、孙桂荣承担违约责任。本案中黄世开、孙桂荣向法庭举证证明其向俄罗斯步行街公司交付房款数额为650,000元。俄罗斯步行街公司认可其中的450,000元，对其中2013年2月7日黄世开、孙桂荣向俄罗斯步行街公司转账200,000元，认可支付的事实，但认为是黄世开、孙桂荣购买俄罗斯步行街公司所有的其他商铺而支付的款项，并且俄罗斯步行街公司举证2013年5月2日俄罗斯步行街公司向黄世开、孙桂荣出具的200,000元收款收据，收据注明收到××路房款。对于俄罗斯步行街公司自认的黄世开、孙桂荣支付本案所涉房款4500,000元，予以确认；对于俄罗斯步行街公司认为黄世开、孙桂荣于2013年2月7日向俄罗斯步行街公司转账200,000元系黄世开、孙桂荣购买其他商铺的房款的意见，对于黄世开、孙桂荣是否付清房款属于另一法律关系，且双方签订的合同中并未约定付清房款后才予办证，故对俄罗斯步行街公司的主张不予支持。对于2013年2月7日黄世开、孙桂荣向俄罗斯步行街公司支付200,000元是否系本案所涉房款，因双方之间存在较大的分歧，属于其他法律关系，故双方可另行主张。故根据合同约定俄罗斯步行街公司应支付黄世开违约金450,000元×0.1%为450元，黄世开、孙桂荣诉请的132,600元的违约金过高，支持违约金为450元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助黄世开、孙桂荣办理位于阿勒泰市××路商用房不动产权属证书；二、阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿黄世开、孙桂荣违约金450元。三、驳回黄世开、孙桂荣的其他诉讼请求。案件受理费2,952元，减半收取1,476元，由阿勒泰市俄罗斯步行街房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，黄世开、孙桂荣、俄罗斯步行街公司对一审中的证据没有新的举证、质证意见，二审中俄罗斯步行街公司未提交新证据。黄世开、孙桂荣提供以下证据： 第一组证据：1.关于《强制执行申请》的答复3份；2.2015年8月18日证明1份；3.阿勒泰市人民法院（2016）新4301民初1405号民事判决书1份；4.阿勒泰地区中级人民法院（2017）新43民终374号民事判决书1份，证明黄世开、孙桂荣要求俄罗斯步行街公司办理阿勒泰市文化路一区76栋负一层03号商用房不动产权属证书，但因俄罗斯步行街公司在案涉房屋上加盖一层的原因导致规划变更，至今没有经过验收，未能办理不动产权属证书，俄罗斯步行街公司应承担违约金132,600元。黄世开、孙桂荣曾起诉俄罗斯步行街公司办理阿勒泰市文化路一区76栋1层02号商用房不动产权属证书，该案件判决已生效，但未得到履行，黄世开、孙桂荣要求增加违约金数额应予支持。 第二组证据：黄世开、孙桂荣因购买房屋向他人借款产生的利息损失，自2016年至2018年借记卡历史明细清单18份，证明黄世开、孙桂荣的利息为252,800元，主张俄罗斯步行街公司承担违约损失有事实依据。 俄罗斯步行街公司的质证意见为：对第一组证据真实性认可，对关联性、证明目的不认可，76栋负一层02、03号房产证没有过户，既有规划验收的原因，也有黄世开、孙桂荣对案涉房屋做了间隔的原因，该组证据与本案无关。 第二组证据是黄世开、孙桂荣与案外人资金借贷、往来的情况，对真实性无法确认，该资金往来与本案无关。 本院认证意见：对第一组证据的真实性认可，该证据中的房屋与本案无关，对关联性不予确认。第二组证据与本案没有必然的关联性，也无法证实为直接损失，对该证据不予确认。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为，一、黄世开、孙桂荣已付购房款的数额如何确定；二、俄罗斯步行街公司应否支付黄世开、孙桂荣违约金，违约金的计算标准如何确定。 本院认为，关于焦点一，俄罗斯步行街公司将正在建设中的房屋预先销售给黄世开、孙桂荣，由黄世开、孙桂荣支付房屋价款，因此本案案由应为商品房预售合同纠纷。黄世开、孙桂荣与俄罗斯步行街公司房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。黄世开、孙桂荣2013年2月7日向俄罗斯步行街公司转账的20万元，俄罗斯步行街公司于2013年5月2日补开收款收据，收据中注明房号为“文化路1区76栋负一层”；阿勒泰市人民法院（2019）新4301民初237号民事判决已将该20万元认定为黄世开等六人支付的××路商品房的房款，该民事判决已发生法律效力，因此对黄世开、孙桂荣认为2013年2月7日支付的20万元是本案2F02号商用房房款的意见，本院不予支持。俄罗斯步行街公司在2012年4月13日45万元收款收据中注明了房号为“2F02”，因此一审认定黄世开、孙桂荣支付2F02号商用房购房款为45万元的事实正确，本院予以确认。 关于焦点二，按照双方《商品房买卖合同》的约定：出卖人应在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由出卖人按已付房款的0.1%支付违约金。案涉商品房交付给黄世开、孙桂荣使用后，俄罗斯步行街公司未按合同约定的期限协助黄世开、孙桂荣办理不动产权属证书，构成违约，应承担违约责任。一审按照合同约定计算违约金为450元（450,000元×0.1%），并无不当，本院予以确认。黄世开、孙桂荣未能举证证实双方约定的违约金低于造成的实际损失，对黄世开、孙桂荣认为违约金过低，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以增加的意见，本院不予支持。 综上所述，黄世开、孙桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,952元，由上诉人黄世开、孙桂荣负担。 本判决为终审判决。 审判长 孟      蕾 审判员 胥   彩   霞 审判员 黄   清   明 二〇二〇年七月二十四日 书记员 马合巴丽吐尔逊汗 1