江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1526号上诉人（原审被告）：陈爱清，男，1963年5月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：沈亚君，江苏兴时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆兴堂，男，1958年7月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：李坤，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审被告：张冬娣，女，1963年12月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：沈亚君，江苏兴时代律师事务所律师。上诉人陈爱清因与被上诉人骆兴堂及原审被告张冬娣房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭于2020年5月8日进行了听证，并于2020年6月22日公开开庭进行了审理，上诉人陈爱清及其委托诉讼代理人沈亚君、被上诉人骆兴堂及其委托诉讼代理人李坤、原审被告张冬娣的委托诉讼代理人沈亚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈爱清上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回骆兴堂的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用、律师代理费由骆兴堂承担。事实和理由：一、本案的基本事实是，骆兴堂及其妻、子分别在澳大利亚买房签订了合同并交纳了预付金，后其不想购买，就多次找陈爱清欲将买房人资格转让给陈爱清，陈爱清碍于情面同意，但骆兴堂一直未与澳大利亚出卖方办理购买主体变更手续，也未及时办理贷款手续。二、一审法院未查明：1、骆兴堂与澳大利亚托普花园发展有限公司签订的土地买卖合同的内容，合同内容涉及买卖双方的合同权利义务，以及合同权利能否转让及如何转让问题；2、274万元款项的去向问题未查明，陈爱清不是最终的款项占有人。三、一审法院对于骆兴堂转让购买人资格后应当履行的义务没有审查，无视合同的双务性、有偿性的基本特征，错误认定陈爱清负有单方履行的义务，明显适用法律错误。四、本案所涉及的权利义务争议大，应当查明合同内容、合同权利义务能否转让，这对本案的处理有决定性影响，陈爱清一审中申请适用普通程序审理，但一审法院置之不理，程序违法。五、《澳大利亚楼花房屋转让协议书》违反了我国城市管理法第四十六条以及国务院关于稳定房价的政策意见，商品房预购人将购买的未竣工的预购商品房进行转让是被法律所禁止的，双方签订的转让协议也未经开发商的同意，违反了我国合同法的相关规定，因此双方签订的关于楼花转让协议系无效合同。骆兴堂辩称，1、陈爱清在上诉状中所称的基本事实大都不属实，陈爱清从未告知骆兴堂在澳大利亚购房需要相应的资格，骆兴堂也不清楚出卖方公司的名称，只签订过一张纸的英文合同，骆兴堂的妻、子未签字，并非实际购买人，骆兴堂预付的购房定金274万元是由陈爱清交给其儿子在澳大利亚办理的购房手续，具体如何操作骆兴堂并不清楚。2、骆兴堂和陈爱清就涉案的六套房屋转让进行过多次协商，最终达成《澳大利亚楼花房屋转让协议书》，骆兴堂放弃了14万元的购房本金，但陈爱清并没有按约履行，双方后又达成了《还款协议》。3、陈爱清的儿子、女儿都在澳大利亚长期从事房产中介业务，并成立了房产中介公司，案涉房产能否转让陈爱清是明知的，现涉案房产由陈爱清的儿子在澳大利亚出租收益。4、本案系陈爱清与骆兴堂间履行房屋转让协议而产生的纠纷，并非与澳大利亚房产出卖方间的房屋买卖合同纠纷，陈爱清拒不提交能够证明款项已交给澳大利亚房产出卖方的有效证据。5、骆兴堂曾到盐城市中级人民法院申请立案，该院经审查认为本案系普通民事案件，要求骆兴堂到当地基层人民法院立案，一审审理程序合法。6、案涉两份协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，陈爱清应当承担还款义务。请求二审驳回上诉，维持原判。张冬娣同意陈爱清的上诉意见。骆兴堂向一审法院起诉请求：1、判令陈爱清、张冬娣立即给付骆兴堂购房款274万元。2、判令陈爱清、张冬娣支付骆兴堂房款利息1356300元（2016年12月1日起至2019年8月30日止）。3、判令陈爱清、张冬娣支付骆兴堂律师代理费120000元、交通费2000元，合计122000元。4、判令陈爱清、张冬娣支付骆兴堂（以本金274万元为基数）自2019年9月1日起至履行完毕之日止按月息1.5%计算的利息。5、本案诉讼费、保全费由陈爱清、张冬娣负担。一审法院认定的事实：2015年7月31日，骆兴堂经陈爱清介绍，为购买位于澳大利亚房屋开发商澳大利亚托普太平洋集团签订土地购买合同，陈爱清在合同上签字见证。合同签订后，骆兴堂按陈爱清及其子的要求，累计打款274万元至陈爱清及其子在澳大利亚的银行账户。2016年11月25日，骆兴堂与陈爱清签订《澳大利亚楼花房屋转让协议书》，载明“转让方（以下简称甲方）骆兴堂身份证号：；受让方（以下简称乙方）陈爱清身份证号：。经双方自愿协商达成一致，甲方将陈爱清中介所购的澳大利亚生根地产的陆套房屋楼花所付的10%款，第一次88万，笫二次96万，第三次90万，合计274万（人民币贰佰柒拾肆万元整），现转让给乙方，双方就转让相关事宜达成以下合同条款，以资共同遵守。第一条房屋基本情况转让房屋（以下简称该房屋）位于澳大利亚悉尼（以交款合同地址为准），合同在澳大利亚生根地产所委托的律师处。第二条转让价格，双方商定转让价为人民币260万元整，大写人民币贰佰陆拾万元整。第三条付款方式双方一致协商将260万的购房款打借条给转让方，在2018年12月30日前一次性付清。第四条甲方同意乙方享有该房屋的使用、收益和处分权。房屋的一切相关升值以及相关税收及一切房子未付的余款均与甲方无关。（到时配合乙方出具收入证明和护照证明）。第五条违约责任：若乙方不按时支付房款，则按月利息1.5%的金额作为违约金付给甲方。第六条本合同未尽事宜，由双方另行协商。协商不成，由转让方所在地人民法院管辖。第七条本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。甲方（签字）：骆兴堂2016.11.25乙方（签字）：陈爱清2016年11月25日。”转让协议签订后，陈爱清未按约向骆兴堂归还购房款260万元。经双方重新协商，陈爱清与骆兴堂又于2018年12月30日签订《还款协议》，载明“甲方：骆兴堂，男，身份证号码；乙方：陈爱清，男，身份证号码。根据双方于2016年11月25日订立的《澳大利亚楼花房屋协议书》，乙方计结欠甲方房屋转让款人民币：贰佰陆拾万元整（¥260万元）。就该欠款双方于2018年12月30订立还款协议如下：一、乙方保证在2019年4月30日前还款60万元，2019年10月30日前还款100万元，所有款项必须在2019年12月30日前还清（还款以银行打款凭证为依据）。二、如乙方不能按上述约定偿还甲方房款本息，则甲方有权向乙方主张实际房款274万元；并有权向乙方主张274万元房款按月息率1.5%计算利息，该利息自2016年11月25日（房屋转让合同订立之日）起至乙方还款实际履行完毕之日止。三、如乙方不能按上述约定偿还甲方房款本息，则应支付甲方因此而造成的律师代理费、交通费。四、本协议为乙方提议自愿订立，甲乙双方签字按印后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：骆兴堂2018年12月30日乙方：陈爱清2018年12月30日。”此后，陈爱清仍未还款，骆兴堂遂提起诉讼。另查，陈爱清、张冬娣系夫妻关系。骆兴堂在诉讼中未能举证证明张冬娣知悉案涉《澳大利亚楼花房屋转让协议书》、《还款协议》签订的情况，亦未能举证证明陈爱清的案涉受让澳大利亚房产行为系夫妻共同经营的家庭行为。一审法院认为，案涉转让协议的标的物虽为涉外不动产，但骆兴堂与陈爱清在该协议中已约定纠纷处理的方式为由转让方所在地人民法院管辖，故因该协议产生的诉讼应由我国国内法调整并由一审法院管辖。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力并受法律保护。骆兴堂与陈爱清之间签订的《澳大利亚楼花房屋转让协议书》是在骆兴堂向作为购房中介的陈爱清及其子支付购房款的基础上形成的，该转让协议及随后签订的《还款协议》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。陈爱清未按约履行其返还出资款义务，构成履行合同违约，依法应承担相应的民事责任。因此，骆兴堂要求陈爱清返还购房款的主张，应予以支持。经审核，骆兴堂主张的陈爱清逾期付款利息计算标准符合案涉合同的约定及法律规定；诉讼代理费、交通费为骆兴堂依据前述两份协议，为实现债权的合理支出，于法有据，应予支持。但骆兴堂关于要求张冬娣与陈爱清共同偿还案涉债务的主张，因其未能举证证明陈爱清的案涉受让澳大利亚房产行为系夫妻共同经营的家庭行为，对此不予支持。陈爱清所辩无相关法律与事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、陈爱清偿还骆兴堂案涉房屋转让款274万元，并承付此款自2016年12月1日起至2019年8月30日止按月息1.5%计算的利息1356300元，以及此款自2019年9月1日起至履行完毕之日止按月息1.5%计算的利息，于判决生效之日起10日内履行。二、陈爱清赔偿骆兴堂律师代理费12万元、交通费2000元，于判决生效之日起10日内履行。三、驳回骆兴堂的其他诉讼请求。案件受理费40546元，减半收取20273元，诉讼保全费5000元，合计人民币25273元，由陈爱清负担。陈爱清于判决生效之日起15日内将上述应负担的案件受理费25273元汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××71。二审中当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，骆兴堂经作为购房中介的陈爱清及其子介绍，为购买位于澳大利亚澳大利亚房屋开发商签订土地购买合同，并按陈爱清及其子要求预付10%的价款至陈爱清及其子在澳大利亚的银行账户。嗣后因骆兴堂提出退购要求，经与陈爱清协商，双方签订《澳大利亚楼花房屋转让协议书》，明确约定由陈爱清享有涉案房屋的使用、收益和处分权，房屋的一切相关升值以及相关税收及一切房子未付的余款均与骆兴堂无关，陈爱清返还骆兴堂转让价款260万元。该协议是经双方充分协商签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。陈爱清上诉称涉案房产不能转让，因其未提供有效证据予以证明，本院不予采信。审理中陈爱清还认为骆兴堂负有至外资银行开户办理贷款的义务，因骆兴堂未履行该义务而导致原土地购买合同违约，已付的价款被澳大利亚房屋开发商以违约处理。但其未提供证据证明，且根据《澳大利亚楼花房屋转让协议书》的约定，骆兴堂所负有的仅是配合陈爱清出具收入证明和护照证明的义务，陈爱清要求骆兴堂办理外资银行的贷款也超出《澳大利亚楼花房屋转让协议书》的约定。因陈爱清未按约定履行支付转让款的义务，双方经协商签订《还款协议》，再次明确陈爱清限期支付骆兴堂的转让价款260万元，逾期按原实际房款274万元支付并按月利率1.5%计算利息，以及承担相应损失。因陈爱清未按约履行返还房款义务构成违约，依法应承担相应的民事责任。综上，陈爱清的上诉理由依法无据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40546元，由上诉人陈爱清负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月六日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴