文书内容湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终535号上诉人（原审原告）：蒋青云，男，1964年4月13日出生，汉族，住洪湖市。被上诉人（原审被告）：汪和珍，女，1946年2月17日出生，汉族，现住洪湖市。委托诉讼代理人：江辉，上海申如律师事务所律师。上诉人蒋青云因与被上诉人汪和珍占有物返还及侵权责任纠纷一案，不服湖北省洪湖市人民法院（2019）鄂1083民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋青云上诉请求：1.判令被上诉人强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院一套归上诉人所有；2.判令被上诉人立即撤出所强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院；3.判令被上诉人赔偿上诉人的房租损失3000元；4.判令被上诉人赔偿上诉人的树木损失5000元；5.判令被上诉人将上诉人父亲的遗像恢复原状；6.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房契》没有违反效力性强制性规定，至多违反了管理性强制性规定，因为《房契》内容未涉及“金融安全、市场秩序、国家宏观政策”，一审认定涉及国家土地政策有些牵强。就算是涉及国家土地政策的强制性规定是效力性强制性规定，《房契》也不违反该规定。案涉土地是以划拨方式取得的土地使用权，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对以出让方式取得土地使用权作出了强制性规定即“不得转让”，但第四十条对以划拨方式取得土地使用权的并没有作出强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的是土地使用权人和受让人签订的合同效力，而上诉人没有和土地使用权人（即原房主惠自州）签订合同，不存在合同有效或者无效的问题。另外，按照一审法院的认定，被上诉人也没有将承租人刘广田从案涉房产中赶出去的权利，上诉人才是案涉房产的房东。2.上诉人的父母搬到该四合院居住后，在院子里栽种了八九棵白杨树，加上原房主惠自州留下的三四棵，共有十二三棵。如果二审法院判决房契有效，则树都归上诉人所有；反之，上诉人都不要。关于树木的价值，一审法院说咨询了有关物价评估机构，该机构是否有资质不明，且工作人员也未出庭接受质证。关于上诉人父亲的遗像，被上诉人拒不承认将遗像扔掉。但被上诉人将承租人刘广田夫妇赶走，霸占不属于她的房屋，不会容忍上诉人父亲的遗像留在家中，因此一定是扔掉了。被上诉人汪和珍辩称，上诉人关于双方争议事实部分一审已经认定，被上诉人不提出异议。关于法律适用问题，一审判决对本案诉争合同的定性是准确的，本案诉争合同是无效合同，违反了法律和行政法的强制性规定，应认定为无效合同。上诉人认为没有违反效力性强制性规定是错误的，事实上关于土地、房屋等一系列不动产的登记，国家出台了相应的法律规范，若不具有强制性将会对国家经济秩序造成混乱。买房买地不同于一般的商品交易，若允许购买房屋像本案中双方当事人一样私下双方买卖交易，势必会给国家造成很大损失。因为土地和房屋的流转税是国家的重要收入来源。合法的房屋和土地买卖，必须要相关部门的批准，并缴纳相应的税费才能完成。本案的诉争合同以及双方的交易过程都不具备相关的条件，故应当被认定为无效。综上，上诉人的上诉意见不能成立，应予驳回。蒋青云向一审法院起诉请求：1.判令被告强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院一套归原告所有；2.判令被告立即撤出所强占的洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院；3.判令被告赔偿原告的房租损失3000元；4.判令被告赔偿原告的树木损失5000元；5.判令被告将原告父亲的遗像恢复原状；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年1月11日，原、被告签订《房契》，载明“汪和珍住和平新村（4-1号）住房一套四合院，门对南平房四间，门对北平房四小间，东面猪舍五间，中间一大院，房后自留地一亩菜地，经双方协商整体一套作价壹万元卖给蒋青云”。此后原告开始占有、使用该房屋，原告父母还在该房屋院子内栽种了多棵白杨树。原告之父在该房屋去世后，原告于2009年将该房屋以每年1000元租金出租给刘广田使用。2015年，该房屋面临拆迁。同年，被告汪和珍以该房屋没有卖给原告为由，将承租人刘广田从该房地产中赶出，自己使用该房屋至今。原、被告双方因此产生纠纷。本案诉争的房屋位于洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号，当事人实际圈地占有面积约900㎡，由菜地485㎡，正房109.90㎡，厨房58.22㎡、废旧猪舍95㎡、院子151㎡组成，其中仅正房109.90㎡和厨房58.22㎡依法办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为案外人惠自州,使用权类型为城镇划拨土地，其余土地均为国有空闲土地。诉争房屋没有办理房屋所有权证。2002年10月，案外人惠自州将诉争房屋及占用的900余㎡土地使用权作价14000元卖给被告汪和珍，被告汪和珍至今未办理该房地产权属登记手续。2015年3月20日，惠自州以原土地证遗失，申请补办了2015第0607号《国有土地使用权证》并交给被告汪和珍之子江涛，2017年11月29日，惠自州、唐永香夫妇与汪和珍之子江涛补签《土地使用权转让协议》，将争议土地、房产卖给江涛；惠自州、唐永香出具《委托书》，委托江涛代办不动产登记、转移手续。2017年12月1日，被告汪和珍和其子江涛与惠自州、唐永香在洪湖市公证处就上述《土地使用权转让协议》、《委托书》分别办理了（2017）鄂洪湖证字第1721号、1722号两份《公证书》。另查明，2018年3月23日，原告蒋青云以汪和珍为被告，以惠自州为第三人向一审法院提起诉讼，要求判令被告汪和珍协助原告办理位于洪湖市大沙湖管理区和平新村4-1号房屋的不动产过户登记。一审法院于2018年7月9日作出（2018）鄂1083民初360号民事判决，判决支持原告之诉讼请求。被告汪和珍不服，上诉至本院，本院于2018年11月15日作出（2018）鄂10民终1345号民事裁定，认为“原审查明该房屋没有登记在汪和珍名下，而判决汪和珍协助原告办理不动产过户登记，与查明的事实不一致，原审判决认定基本事实不清”，裁定撤销原判，发回重审。一审法院重组合议庭进行审理，并追加第三人惠自州之妻唐永香为第三人，原告变更诉讼请求为要求判令被告汪和珍与第三人惠自州、唐永香协助原告办理位于洪湖市大沙湖管理区和平新村4-1号房屋的不动产过户登记。2019年7月3日，原告向一审法院申请撤诉，一审法院裁定予以准许。同年8月26日，原告又向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：一、诉争房屋是被告汪和珍购买还是汪和珍之子江涛购买的；二、被告汪和珍与原告蒋青云之间是否存在房屋买卖合同关系；三、原被告之间的房屋买卖合同是否有效；四、原告能否基于侵权法律关系要求被告返还诉争房屋，并要求被告赔偿租金损失；五、原告要求被告赔偿其树木损失，并将其父亲遗像恢复原状之诉请能否得到支持。一、关于诉争房屋是被告汪和珍购买还是汪和珍之子江涛购买的问题。2017年12月1日，被告之子江涛与案外人惠自州、唐永香在洪湖市公证处办理诉争房产《土地使用权转让协议》、《委托书》公证时，提交了惠自州、唐永香在2014年3月18日、2014年12月12日出具的证明，分别表述为“我家位于老高中后面和平新村的房产…于2002年10月卖给汪和珍，协商价款14000元，已全部付清”；“土管证、房产证补办好以后直接交给汪和珍就行，归汪和珍所有。”上述两份证明均由被告提交，该证明中惠自州、唐永香的陈述意思表示明确，真实性较高，而被告提交的惠自州夫妇与江涛签订的《土地使用权转让协议》，签订时间为2017年11月29日，明显系事后补签，被告也未提交其他证据证明惠自州夫妇与江涛之间存在房屋买卖合同关系。故综合本案其他证据，一审法院对被告汪和珍辩称诉争房产系惠自州卖给江涛的意见不予采信，诉争房屋系被告汪和珍购买。二、关于被告汪和珍与原告蒋青云之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。在本案审理过程中，原告蒋青云向一审法院提交了2004年1月11日原告蒋青云与被告汪和珍签订的《房契》以及登记为惠自州的《国有土地使用证》，证明原告是依买卖关系取得该房地产。《房契》约定：“汪和珍住和平新村（4-1号）住房一套四合院，门对南平房四间，门对北平房四小间，东面猪舍五间，中间一大院，房后自留地一亩菜地，经双方协商整体一套作价壹万元卖给蒋青云”。且事实上，原告蒋青云自2004年起入住该房产，其父母一直居住生活在那里，原告父亲在该房屋去世后，原告又将该房地产租给刘广田使用。原告实际占有使用该房地产，直至2015年底被告汪和珍将承租人刘广田逐出并控制该房地产。被告汪和珍辩称没有与原告蒋青云签《房契》，《房契》上的签名不是其本人所签，其是将诉争房屋委托原告保管。因诉争房产10多年由原告实际管领、控制，原告在该房屋内为其死去的父亲办理丧事，后又将该房屋对外出租，原告之行为远远超过了保管人的权利，而被告在此期间一直未提出异议。结合上述事实，并根据日常生活经验，原告主张的原被告之间存在房屋买卖合同关系的事实具有高度可能性，被告上述辩称意见显然有悖常理。况且，被告明确表示不就《房契》中“汪和珍”的签名是否本人所签问题申请司法鉴定。根据民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，一审法院认为被告汪和珍否认其与原告蒋青云之间签订过《房契》的理由不成立，原、被告之间房屋买卖合同关系成立。三、关于原被告之间的房屋买卖合同是否有效问题。一审法院认为，原被告之间的买卖合同无效，理由是：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，诉争房屋建立于惠自州以划拨方式取得的土地之上，因此被告处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定及最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条“下列强制性规定，应当认定为‘效力性强制性规定’：强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的……”之规定，上述法律及条例涉及国家土地政策，属于效力性强制性规定。本案中，诉争房屋所涉及的土地为划拨取得，被告既未取得诉争房屋所涉及土地的土地使用权，亦未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利。原被告双方签订的《房契》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”之规定，本案起诉前也未经有批准权的人民政府办理土地使用权出让手续，案涉《房契》亦应认定为无效。四、关于原告能否基于侵权法律关系要求被告返还诉争房屋，并要求被告赔偿租金损失问题。一审法院认为，原被告之房屋买卖合同既然无效，则双方均不能要求履行，只能恢复原状，有过错一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。故合同无效后，原告对诉争房屋之占有失去依据，其应当向被告返还诉争房屋，故其要求被告撤出诉争房屋并向其返还的诉讼请求一审法院不予支持。同理，原告也无权将诉争房屋对外出租，其要求被告赔偿其房租损失的诉讼请求一审法院亦不予支持。五、关于原告要求被告赔偿其树木损失，并将其父亲遗像恢复原状之诉请能否得到支持问题。原告认为诉争四合院内一共有十二三棵树，有三棵树是原房主的，其余白杨树都是原告及家人栽种的，市场价不低于5000元。被告认为一共只有八棵树，有五根白杨树是原告方的，另外三棵即1棵泡桐树和2棵白连树是惠自州种的，被告对外以500元的价格出售，被告同意赔偿原告500元。一审法院认为，原告认为其树木价值5000元，仅有口头陈述，无其他证据，无法采信。被告自认其出售的树木中有五根白杨树是原告方的，故一审法院认定原告之树木损失为5棵白杨树的损失。一审法院经咨询有关物价评估机构，了解到正常情形下本地生长了十年的白杨树一棵价格约为400元左右，扣减砍伐、运输等相关费用，一审法院酌定原告之树木损失为1500元，该1500元树木损失，被告应当赔偿。关于原告要求被告将其父亲遗像恢复原状问题，原告提交的证据不足以证明被告将其父亲遗像扔掉。且即使原告主张的事实成立，被告亦无法将原告父亲之遗像恢复原状，原告只能主张精神损害赔偿。故原告该主张一审法院不予支持。综上所述，诉争房屋为案外人惠自州建造，该房屋虽未办理产权登记，但根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，惠自州因合法建造而享有该房屋之所有权。该房屋占用范围内的部分土地办理了《国有土地使用证》，土地性质为国有划拨土地，权利人亦为惠自州。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，惠自州将诉争房地产转让给被告，被告又转让给原告，两次交易各方亦均未依法办理登记，不发生物权变动之效力。故诉争房屋所有权人及土地使用权人仍为惠自州。原告请求一审法院确认诉争房屋由原告所有，显然于法无据，该诉讼请求不能成立。原被告之房屋买卖合同，因违反了法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。合同无效后，原告无权要求被告交付诉争房屋，其对诉争房屋的占有也无法律依据，故其请求被告撤出诉争房屋并向其返还诉争房屋之诉讼请求一审法院不予支持。合同既无效，则原告无权将诉争房屋对外出租，故其要求被告赔偿其房租损失的诉请一审法院亦不予支持。另外，原告要求被告将其父亲遗像恢复原状之诉请一审法院也不予支持。但被告擅自将原告种植之树木对外出售，应赔偿原告树木损失1500元。总之，原告之诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告汪和珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋青云树木损失1500元；二、驳回原告蒋青云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费250元，由原告蒋青云负担50元，被告汪和珍负担200元。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：1.上诉人要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求是否应当得到支持；2.一审认定上诉人蒋青云与被上诉人汪和珍签订的合同无效是否有依据，上诉人要求被上诉人返还房屋和赔偿租金损失的诉讼请求是否应得到支持；3.一审认定被上诉人汪和珍赔偿上诉人蒋青云5棵白杨树的损失1500元是否适当；4.上诉人蒋青云要求被上诉人将上诉人父亲的遗像恢复原状的诉讼请求是否应得到支持。关于争议焦点一，案外人惠自州系本案争议房屋的所有权人和土地使用权人，惠自州将诉争房地产转让给被上诉人汪和珍，被上诉人又转让给上诉人蒋青云，但两次转让均未依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定办理登记手续，故不能发生物权变动的效力，上诉人要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人蒋青云主张其与被上诉人汪和珍签订的合同并未违反效力性强制性规定，故不应认定为无效。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房契》指向的标的物包含房屋和土地，根据房地一体的原则，本案涉及划拨土地使用权的转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。依据上述规定，划拨土地使用权的转让属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定的以批准作为其生效条件的合同，批准属于合同的特别生效条件，故上诉人与被上诉人签订的合同成立，因未经批准不发生法律效力。一审法院认定双方签订的《房契》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，为无效合同不当，本院予以纠正。被上诉人汪和珍在与上诉人签订合同时并未取得案涉房屋的所有权和案涉土地的使用权，其因未取得处分权致使房屋所有权和土地使用权不能转移，故此上诉人可依据双方签订的合同主张损害赔偿，但因合同未发生法律效力，对上诉人依据合同要求被上诉人返还房屋的诉讼请求本院不予支持。因上诉人对该房屋不享有所有权，亦未取得占有房屋的权利，故上诉人不享有该房屋收益即租赁收取房租的权利，对其主张房租损失的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点三，上诉人主张被上诉人赔偿十二三棵树木的损失5000元。本院认为，上诉人主张有十二三棵树被被上诉人砍伐售卖，但其未提交证据证明，一审法院根据被上诉人自认认定被上诉人赔偿上诉人5棵白杨树的对价并无不当。上诉人认为一审法院按每棵树300元的价值认定损失低于市场价格，但未提交当地白杨树交易的市场价格作为其主张的依据，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点四，上诉人认为被上诉人将其父亲的遗像扔掉，请求其恢复原状。本院认为，上诉人的主张系推断，未提交证据证明被上诉人扔掉了其父亲的遗像，故一审法院不支持上诉人的该项诉讼请求并无不当。综上所述，蒋青云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人蒋青云负担。本判决为终审判决。审判长 殷 芳审判员 杨叶玲审判员 葛筱立二〇二〇年七月九日书记员 张雅文