山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1723号 上诉人(原审被告)：郭吉斌，男，汉族，1987年6月13日出生，住泰山区。 被上诉人(原审原告)：王晓晓，女，汉族，1986年9月22日出生，住泰安市岱岳区。 被上诉人(原审被告)：胡文军，男，汉族，1975年3月1日出生，住泰安市泰山区。 原审被告：王永江，男，1955年8月20日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审被告：王庆臣，男，1976年10月6日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人：赵玉斌，男，1970年7月22日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人郭吉斌因与被上诉人王晓晓、胡文军，原审被告王永江、王庆臣，原审第三人赵玉斌确认合同效力纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭吉斌上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项；2.一、二审诉讼费由王晓晓承担。事实与理由：一、一审法院认定王晓晓与王永臣签订的合同为有效合同系错误的。王永江与签订的涉案房屋买卖合同系为民间借贷做的担保，根据《民法总则》第146条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。故该涉案买卖合同为无效合同；二、郭吉斌与胡文军签订的涉案房屋买卖合同系有效合同。郭吉斌与胡文军签订的涉案房屋买卖合同系在双方平等自愿基础上签订的合同，未有违反法律规定。根据合同相对性原则，王晓晓无权撤销该涉案合同。基于以上事实与理由，请求二审法院依法支持郭吉斌的上诉请求。 王晓晓辩称，一、一审判决事实清楚，证据明确充分，适用法律正确，判决有理有据，二审法院应予以维持，应支持一审正确的判决。二、郭吉斌既无上诉法律依据，也无事实根据，纯粹系无理上诉，无理缠诉，二审法院应依法驳回郭吉斌的上诉请求，维持一审法院正确的判决。 胡文军辩称，郭吉斌的上诉理由成立，一审判决侵害了郭吉斌的合法权益，请求二审法院支持郭吉斌的上诉请求。 王永江、王庆臣未陈述意见。 王晓晓向一审法院起诉请求：1.确认王晓晓与王永江于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》有效；2.撤销王永江、王庆臣与胡文军签订的《房屋买卖合同》；3.撤销胡文军与郭吉斌签订的《房屋买卖合同》；4.被告赔偿王晓晓损失14280元；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告为证实2012年6月13日至2015年9月26日王永江向其借款499200元，后因被告不能按时偿还全部借款，故双方将其中的400000元借款作为泰山区购房款，签订《房屋买卖合同》，要求确认该《房屋买卖合同》有效，向一审法院提交如下证据：证据一、山东新华机器厂出具的证明两份。2016年11月22日内容为：“兹证明王永江在本单位分配住房壹套，坐落泰山区灵芝小区25#4单502室，产权系个人所有。”2018年9月9日的内容为：“兹证明王永江在新华厂住房集资共计贰万叁仟壹佰壹拾壹元伍角整（23111.50元）。”证据二、和飞账号尾号为2516的新泰农行宫里分理处及原告账号尾号为3671的农行岱庙支行银行交易明细，该宗明细显示：和飞分别于2012年6月13日、2013年9月19日、2013年10月21日向王庆臣转账150000元、58200元、97000元。王晓晓于2015年9月26日转账189200元。证据三、2016年11月23日，原告与王永江签订《房屋买卖合同》一份，该合同主要载明：“甲方（卖方）王永江、乙方（买方）：王晓晓，甲方出卖房屋，乙方自愿购买，为明确甲乙双方的权利义务，经双方协商签订《房屋买卖合同》，具体条款如下，共同遵照执行。一、甲方现有房屋建筑面积为83平方米，位于泰山区。二、该房作价人民币400000元（大写：肆拾万元整）。三、甲方确保该房产权清晰，无权属争议、无被抵押、查封、担保等受限制权利的情况，否则，乙方有权解除合同，并向甲方索回所支付的全部购房款，承担违约责任，给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。五、日后由甲乙双方办理房产证、土地使用证过户手续时，甲方提供相关手续协助乙方办理，费用由乙方支付。八、甲方妻子、子女都一致同意甲方把此房屋卖给乙方。以后此房屋如拆迁等所有房屋权益归乙方所有与甲方无关。九、本合同一式三份，甲、乙双方及证明人各一份，自双方签名或捺指印之日起生效。”甲方处王永江签字、捺印，乙方处王晓晓签字、捺印，证明人处郭清宝签字、捺印。在合同的背面，王永江于同日书写收条一份，写明：“今收到王晓晓购房款肆拾万元整（400000元）。”证据四、王永江于2018年9月14日为其出具证明一份，主要内容为：“本人王永江与王晓晓2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》是唯一具有真实性，与他人所签订的《房屋买卖合同》均无效。付款方式为2012年6月13日、2013年9月19日、2013年10月21日分别向和飞借款150000元、60000元、100000元。2015年9月26日向王晓晓借款189200元。因工程拨款不及时所借和飞、王晓晓之款勇涉案房屋顶账肆拾万（400000元），房屋归和飞、王晓晓所有。”对于上述证据，王永江质证称，对上述证据的真实性及证明目的均无异议。胡文军质证称，对证据一的真实性无异议。对证据二的真实性无异议，该款项应系借款并非购房款。对证据三的真实性及证明目的均有异议，双方虽签订了《房屋买卖合同》，但实质是被告向原告借款提供担保，并不是真实的房屋买卖合同关系。对证据四的真实性及证明目的均有异议，证明内容与事实不符，双方之间应系民间借贷法律关系，并非房屋买卖合同关系。被告郭吉斌质证称，对证据一真实性无异议，但该证据仅能证实涉案房产属于王永江个人所有。对证据二的真实性无异议，但银行转账的金额与王庆臣向原告出具证明中记载的金额不一致，该证据证实双方之间存在民间借贷法律关系。对证据三的真实性无异议，但该合同应属无效，原告及其丈夫和飞借给王永江款项，为担保债权实现双方签订该合同，不是双方真实的房屋买卖意思表示。对证据四的真实性有异议，王永江系本案被告，不存在为原告出具证明的必要性。该证明中的“唯一”两字，足以证实王永江曾多次将涉案房屋出卖或抵押他人，王永江在2012年6月至2015年9月26日期间共计借款499200元，双方应为民间借贷法律关系，不应当认定支付的购房款。原告另提交2016年12月17日王永江、王庆臣与胡文军，2018年3月28日胡文军、郭吉斌签订的《房屋买卖合同》（复印件）各一份，主张由于2016年12月17日的合同才导致本案诉讼，形成王永江、王庆臣一房两卖、三卖的后果，使原告正当购买的房屋受到社会闲散人员骚扰，上述两份《房屋买卖合同》具有欺诈性，依据法律规定应当予以撤销。胡文军、郭吉斌对两份合同均无异议。王永江称其曾向案外人赵晓林借款，但不认识胡文军，与胡文军的《房屋买卖合同》中确实有王永江的签字，但系赵晓林让被告拿房屋做抵押，被告当时想尽快还钱就没事了，而且合同金约定了房屋的建筑面积，其他都未约定，与被告郭吉斌的《房屋买卖合同》王永江并不清楚。另查明，现在该房屋由原告居住使用。一审法院认为，王永江合法取得位于泰安市泰山区房屋，其对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。原告提交银行交易明细及收据足以证实王永江因向原告借款未能按时偿还，双方商议将400000元借款作为上述房屋的购房款，并于2016年11月23日签订了《房屋买卖合同》。王永江对该事实亦予以认可，故《房屋买卖合同》系原告与王永江以抵账方式进行的房屋交易，系双方真实意思表示，合法有效。故对原告要求确认其与王永江于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。胡文军、郭吉斌辩称的原告与王永江之间实际系民间借贷的法律关系，签订《房屋买卖合同》只是对民间借贷的担保的主张于法无据，一审法院不予采信。因原告并非2016年12月17日王永江、王庆臣与胡文军，2018年3月28日胡文军与被告郭吉斌签订《房屋买卖合同》的相对人，故原告要求撤销该两份合同于法无据，一审法院不予支持。对于原告主张的损失，因其未提供证据予以证实，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王晓晓与王永江于2016年11月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回王晓晓的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由王晓晓负担。 本院二审期间，郭吉斌提交（2020）鲁0902民初621号民事判决书，该判决书中认定涉案房屋未办理过房屋所有权证或者是不动产权证，也未在房产管理部门进行过登记，证明涉案房屋不是合法房产，该房屋应当定性为小产权房，王晓晓与王永江签订的房屋买卖合同是无效的。对该以上证据，本院对其真实性予以确认，可以认定涉案房屋并未进行产权登记，但并非小产权房。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，首先，正如一审法院所阐述的理由，根据合同相对性的原则，郭吉斌作为王晓晓与王永江之间签订合同之外的诉讼主体，无权确认王晓晓与王永江之间签订合同的效力；其次，通过法院查明的事实，本案中的王永江与王晓晓之间的购房款系双方的借款转而来，双方对于涉案房屋的买卖是真实自愿的，王永江也将涉案房产实际交付给王晓晓，故并不存在虚假的意思表示；再次，郭吉斌在二审中还主张王晓晓与王永江之间签订合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的第三十八条第六款的规定。对此，本院认为，该规定是有关房地产物权转让的管理性规定而非效力性规定。也即，未依法登记权属、领取权属证书的房地产，不能进行物权转让，但当事人就该房屋签订的买卖合同系债权行为，不直接发生物权转移的效果，因此出卖方未取得房屋所有权证不影响买卖合同的效力。 综上所述，郭吉斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元，由郭吉斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年七月八日 书记员  宋姚瑶