台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初6226号 原告：台州市黄岩区电影公司。统一社会信用代码913310031481333367。住所地：台州市黄岩区司厅巷27号。 法定代表人：戴开富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。 被告：浙江时代电影院线股份有限公司。统一社会信用代码913300007392222505。住所地：杭州市西溪路511号。 法定代表人：许劲峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 第三人：台州市星美电影有限公司。统一社会信用代码91331003589031167W。住所地：台州市黄岩区司厅巷27号。 法定代表人：凌德碧，该公司执行董事。 原告台州市黄岩区电影公司（以下简称电影公司）为与被告浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称时代院线），第三人台州市星美电影有限公司（以下简称星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年11月21日向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2013年5月28日签订的房屋租赁合同，被告在合同解除之日起30日内腾空房屋并返还给原告；2、被告支付租金（自2018年8月10日起至2019年8月9日的租金1150000元；自2019年8月10日起至实际腾房之日止的租金按年租金1250000元计算），并赔偿自2018年8月1日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失;支付水电费77589.38元；3、被告支付违约金166600元。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告电影公司的法定代表人戴开富及委托诉讼代理人池君，被告时代院线的委托诉讼代理人陈南、胡梦平到庭参加诉讼，第三人星美公司的法定代表人凌德碧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 被告时代院线答辩称：1、原、被告之间不存在房屋租赁法律关系。虽然原、被告于2013年5月28日签订了房屋租赁合同，但截至今日原告从未将租赁房屋交付给被告，被告从未使用过租赁房屋，也从未向原告支付任何租金，故双方不存在可以产生租赁关系的法律事实。事实上，原告于2011年4月即将涉案房屋交付给第三人星美公司使用至今，并由星美公司支付租金等费用，后因原告对承租人资质方面的特别要求，在第三人已实际使用房屋近2年后，原、被告及第三人经协商，以被告的名义与原告签订了租赁合同，故原、被告之间的租赁关系是虚假的意思表示，被告从未履行过合同约定的任何权利义务，双方间不存在房屋租赁法律关系。2、原告已经明确向被告承诺过将由第三人星美公司承担责任。2018年5月24日，原告及第三人星美公司向被告出具一份《承诺函》，明确第三人星美公司系租赁房屋的实际使用人，同时明确若第三人星美公司未能按时足额支付房屋租金，将承担因此给原告和被告造成的全部损失。3、原告诉请的租金（含利息）及水电费均是因其自身原因造成的扩大损失，依法应由其自身承担。早在2016年2月24日、9月10日、12月13日，被告就三次函告原告，除告知租赁合同权利义务由第三人星美公司承担外，还明确告知若第三人星美公司未能支付租金的，请原告立即收回租赁房屋，自行处理相关物品并向第三人星美公司追究违约责任。2019年3月1日，被告在发送给原告的《通知函》中明确告知若第三人星美公司未按期支付房租租金、水电费等费用超过三天的，请原告立即对其采取停电、关门、腾退清空等止损措施，故在第三人星美公司未能在2018年8月1日支付租金的情况下，原告本应立即要求第三人星美公司停止营业并收回租赁房屋，以减少损失，但原告听之任之，未采取任何措施，直至欠款行为发生近15个月后才向法院起诉，期间所造成的租金（含利息）以及水电费系原告未及时采取适当措施而造成的扩大损失，原告无权向被告主张。综上，原、被告之间不存在房屋租赁法律关系，被告无需承担法律责任，且原告也明确承诺过相关责任由第三人星美公司承担，同时原告诉请的损失是因其过错导致的扩大损失，故请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据： 一、原告的营业执照、法定代表人证明书及被告的企业信用信息公示报告，拟证明原、被告的诉讼主体适格的事实。 二、《房屋租赁合同》一份，拟证明2013年5月28日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋及配套设施租赁给被告，租期12年，并约定了租金及租金的支付期限、违约责任等事实。 三、《房屋租赁合同》（2011年3月28日），工商银行收账通知，企业信息、公司信用报告各一份，拟证明涉案房屋最早是2011年3月28日由原告出租给浙江时代金球影业投资有限公司（以下简称时代金球公司），该合同同原告与被告签订的合同权利义务是一致的，被告系时代金球公司的控股股东，两份合同的签字系同一人所签（钱大钧），保证金10万元也是时代金球公司转账支付的事实。 被告对上述证据质证认为，1、对证据一无异议；2、对证据二合同的形式上的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据不能反映原、被告双方存在真实的房屋租赁法律关系，因为原告未向被告交付租赁物，被告未使用过租赁物，未支付过租金，双方不存在租赁关系。另合同的第十条约定，若承租方不按期支付租金、不及时支付水电等费用的，原告作为出租方有权提前解除合同，但原告未采取措施，扩大了损失。3、对2011年3月28日的房屋租赁合同的真实性予以认可，但对证明目的不予认可，该份合同与被告没有关联性，不能证明被告与原告之间存在房屋租赁法律关系。首先，该份《房屋租赁合同》同样是由于原告在招租时对资质方面有特别要求，才由时代金球公司作为一方当事人签订，实际上时代金球公司除了形式上支付了10万元租赁保证金外，未行使过任何合同权利且未履行过任何合同义务；其次，被告虽持有时代金球公司的股权，但并不是控股股东，两家公司均独立享有民事权利并承担民事义务，且2013年5月28日原、被告之间签订的《房屋租赁合同》未提及该份原告与时代金球公司签订的合同，故两份合同均为独立合同，不能因时代金球公司与原告签订了《房屋租赁合同》，就要求被告承担相应的责任；再次，原告与第三人星美公司之间签订的《房屋租赁合同》才是真实履行的合同，第三人星美公司早在2011年10月25日就与原告签订了《房屋（场地）租赁协议》，约定租期为12年，每月租金83000元，其后原告一直向第三人星美公司收取租金并开具发票给第三人星美公司。对信用报告显示被告系时代金球公司股东的情况表示认可，但不能证明待证事实。对工商银行收账通知的真实性予以认可，对证明目的不予认可，从形式上看，该10万元保证金系时代金球公司支付给原告，与被告无关，不能证明被告实际履行了2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》；另该10万元保证金最终由第三人星美公司的股东陈明奖支付至时代金球公司，因此实际支付该10万元保证金的是第三人星美公司。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供如下证据： 一、《台州黄岩影城房屋租赁合同》、《合作协议书》各一份，拟证明本案租赁房屋早已在2011年4月即交付给第三人星美公司使用，2013年5月，原告、被告及第三人星美公司补签了本案的《房屋租赁合同》，该合同中涉及的“原、被告之间的租赁关系”是一种虚假的意思表示，真实的房屋租赁关系存在于原告与第三人星美公司之间的事实。 二、《承诺函》一份，拟证明原告自始明知并认可第三人星美公司为实际承租人，欠付的租金应由第三人星美公司承担。且原告同意如有欠付租金的情况发生时，应立即要求第三人星美公司腾退房屋以减少损失的事实。 三、《通知函》三份，《回复函》、邮寄凭证及签收记录各一份，拟证明被告已经多次通知原告，如第三人星美公司未能支付租金的，原告应立即收回房屋、自行处理相关物品并向第三人追究违约责任，故原告的租金等损失是原告未采取适当措施导致的扩大损失，应由原告自行承担。 四、第三人星美公司的工商注册登记材料，拟证明第三人星美公司已于2011年10月25日与原告签订了《房屋（场地）租赁协议》，约定第三人向原告承租涉案房屋用于电影放映，租期12年，租金每月83000元的事实。 原告对上述证据质证认为，对证据一的《台州黄岩影城房屋租赁合同》没有异议，该合同证明原、被告之间存在房屋租赁关系；对《合作协议书》的真实性、合法性原告不清楚，该协议不涉及原告，从内容上看，被告接受了时代金球公司的委托，且合同约定的租金支付方式是由时代金球公司支付给被告，再由被告支付给原告，故能够证明被告系涉案房屋的承租方的事实。对证据二《承诺函》的真实性、合法性没有异议，从内容上看，承诺函所指的租金是2018年4月11日至2018年8月9日期间的租金，本案主张的租金是2018年8月9日之后的租金。对证据三的《通知函》的真实性、合法性无异议，原告收到相关文件，但仅是被告的单方通知行为，对原告不发生法律效力；《回复函》的真实性、合法性没有异议，该函恰能证明原告一直是向被告主张权利的。对证据四的工商登记注册材料真实性没有异议，材料中的《房屋（场地）租赁协议》仅作为设立登记备案使用，并非实际履行的协议，实际履行的协议是原、被告于2013年5月28日签订的合同。该份协议是2011年10月25日签订，而在此之前，原告曾于2011年3月28日与时代金球公司签订《房屋租赁合同》，后转与被告签订，原、被告之间签订合同的日期为2013年5月28日，足以证明被告关于其仅为代签、虚假意思表示的说法不能成立。从协议的内容上看，签订协议的实际主体是陈明奖，该份协议约定的租金与实际支付的租金不一致，实际支付的租金与原、被告签订的合同约定一致，该份协议没有约定保证金，而原、被告签订的合同中有约定保证金，且10万元保证金也是由时代金球公司支付给原告的。 根据原、被告的举证、质证意见，本院认证如下：对原告提供的《房屋租赁合同》及被告提供的《台州黄岩影城房屋租赁合同》、《合作协议书》、《承诺函》、《通知函》、《回复函》、工商注册登记材料等的真实性予以确认，具体将在论理部分予以阐述。 本院经审理认定事实如下： 2011年3月28日，原告电影公司与时代金球公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于台州市黄岩区所有合法建筑及影城配套的中央空调机房、配电房（屋顶平面不在租赁范围）出租给时代金球公司，租期12年，自2011年8月9日起至2023年8月10日止；租赁物交付日期为2011年4月8日，自2011年4月8日起至2011年8月9日期间为免租期；第1-4年每年租金100万元，第5-8年每年租金115万元，第9-12年每年租金125万元，于每年的8月1日支付租金；合同签订15日内，承租方需支付10万元作为房屋水电保证金，不计息，租赁期满归还；承租方有权将租赁标的用于经营“时代电影大世界（名称暂定）”及相关配套零售点；承租方逾期不支付租金以及其他应付费用超过30日的，原告有权提前解除合同，承租方应于合同解除之日起30日内按合同约定的第一年租赁年度租金标准向原告支付2个月的违约金，并全额没收承租方合同履行保证金，赔偿原告因此遭受的其他相关损失等内容（合同另附一条）。同年5月13日，时代金球公司向原告电影公司支付了10万元租赁保证金。 2011年10月25日，原告电影公司与台州市黄岩时代金球电影有限公司（后更名为星美公司）签订一份《房屋（场地）租赁协议》，约定由原告将坐落在黄岩司厅巷27号的房屋2413平方米出租给星美公司作为电影放映使用；租期12年，出租方自2011年10月25日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年10月24日收回；租金每月83000元。原告电影公司将涉案租赁物交付给第三人星美公司。 2012年1月12日，第三人星美公司向黄岩区市场监督管理局进行公司设立登记，后于同年1月16日核准设立，营业期限自2012年1月16日至2062年1月15日，公司住所地为台州市黄岩区司厅巷27号。之后，第三人星美公司向原告支付租金至2018年8月9日止，自2018年8月10日起的租金至今未付。 2013年5月28日，原告电影公司与浙江时代电影大世界有限公司（后更名为时代院线）签订一份《房屋租赁合同》，合同内容与前述原告电影公司与时代金球公司于2011年3月28日签订的合同内容一致（除前述合同另附的一条“待影院开业后，本合同转签至影院”外）。 2013年5月，浙江时代电影大世界有限公司（即更名前的被告）作为甲方与乙方台州市黄岩时代金球电影有限公司（即更名前的第三人）签订一份《合作协议书》，合同约定：因出租人（即原告）在招租时对承租人在资质等方面有特别的要求，乙方为能顺利取得租赁权，特委托甲方以甲方的名义向出租人承租了位于台州市黄岩区房屋并签订了租赁合同；根据租赁合同应由承租方支付的保证金、租金、水电费等，乙方必须在租赁合同规定的付款日前三天全额支付到甲方账户，由甲方再转付给出租方；若出租人同意，乙方也可将有关款项直接支付给出租人，与甲方无关；乙方于协议签订后三日向甲方一次性缴纳保证金10万元；乙方必须加入甲方院线等内容。 2018年5月24日，原告电影公司及第三人星美公司共同向被告时代院线出具一份《承诺函》，函载明：台州市黄岩区房屋的实际承租人星美公司与出租方电影公司同意2018年4月11日至2018年8月9日期间未付房租费用将自本周起由星美公司向出租方电影公司每周支付5万元，直至付清为止；若星美公司未能按时足额支付，立即自行关门停业，腾退清空并立即将房屋归还给出租方，并承担因此给出租方和被告造成的全部损失，包括但不限于赔偿出租方两个月房租作为解除房屋租赁合同的违约金等一切损失。 另认定，2012年4月19日，第三人星美公司的时任法定代表人陈明奖汇款10万元给时代金球公司作为水电保证金。时代金球公司系被告时代院线及浙江金球影业有限公司投资设立的有限责任公司。 本院认为，本案原、被告双方争议的主要焦点是：涉案债务应由被告时代院线承担。原告电影公司先后与第三人星美公司和被告时代院线签有二份内容基本相同的房屋租赁合同，从合同效力上看，在2013年5月28日原、被告之间签订房屋租赁合同后，2011年3月28日的原告电影公司与时代金球公司之间签订的房屋租赁合同即失去法律效力，即2013年5月28日的原、被告之间签订的房屋租赁合同开始生效，该份合同至今对原、被告双方均具有法律约束力。虽然涉案房屋的实际承租人为第三人星美公司，但根据合同的相对性原则，生效合同载明的权利、义务应该由原、被告双方享有和承担。故原告要求被告支付尚欠的租金，本院予以支持。被告关于原、被告之间不存在房屋租赁关系，被告无需承担法律责任的抗辩缺乏理由，本院不予采纳。至于被告与第三人之间的涉案相关事项，应该按照双方之间签订的协议另行处理。因原告未能提供相关证据证明其为原告代付了水电费的事实，故本院对原告要求被告支付水电费的请求不予支持。鉴于被告至今未支付租金，已构成根本违约，原告要求解除合同，并要求被告支付违约金，本院亦予以支持。但原告在要求被告承担违约金的前提下再要求被告赔偿利息损失缺乏理由，本院不予支持。本案中，房屋租赁关系存在于原、被告之间，在原、被告之间解除房屋租赁合同前，原告无权采取措施直接从星美公司收回出租房屋，因此产生后期租费，应属正常，该租费被告应予承担。被告关于后期租金系原告未及时采取适当措施而造成的扩大损失，原告无权向被告主张的抗辩也缺乏理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告台州市黄岩区电影公司与被告浙江时代电影院线股份有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》，被告在判决生效之日起30日内腾空坐落在黄岩司厅巷27号的房屋并交还原告； 二、被告浙江时代电影院线股份有限公司给付原告台州市黄岩区电影公司租金（自2018年8月10日起至2019年8月9日止的租金1150000元；自2019年8月10日起至实际腾房之日止的租金按每年1250000元计算）； 三、被告浙江时代电影院线股份有限公司给付原告台州市黄岩区电影公司违约金166600元； 四、驳回原告台州市黄岩区电影公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20973元，由原告台州市黄岩区电影公司负担1980元，被告浙江时代电影院线股份有限公司负担18993元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  吴良忠 人民陪审员  卢贝霓 人民陪审员  **俊 二〇二〇年七月二十一日 法官助理叶清 代书 记员  郏慧英 ——