广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5650号上诉人（原审被告）：何宝莲，女，汉族，1948年12月20日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：何庆和，男，汉族，1953年1月17日出生，住广州市越秀区，系上诉人何宝莲的弟弟。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地：广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思伺，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人何宝莲因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称市房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初30960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何宝莲上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判何宝莲与市房管所继续保持房屋租赁关系，无需迁出；2.本案一、二审诉讼费用由市房管所负担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。一、案涉房屋系何宝莲的配偶李圣能生前单位分配给李圣能的福利分房，何宝莲因此取得案涉房屋租赁权，法院在判决时应该考虑上述特殊政策福利待遇等原因，不能单纯地套用是否符合目前公租房的条件予以处理。李圣能是文冲船厂的高级工程师，几十年来一直致力服务于单位，案涉房屋之所以分配给李圣能是基于其对单位的贡献。按照李圣能当时的职称及条件，本应分得面积为85至100平方米的福利房，但当时仅分配给其面积为73.58平方米福利房，不足面积部分根据当时的政策允许其另行租赁公租房，且享有福利租金。从李圣能的爸爸到李圣能的女儿，案涉房屋已经历了3代人近百年，房子虽旧，但充满了回忆和感情。市房管所不应该在李圣能离世几年后就要收回其房屋，而令其妻女流离失所。二、何宝莲并非恶意转移福利分房以达到符合承租案涉房屋的条件。何宝莲的女儿现年40多岁，至今未婚未育，且女儿亦承担了李圣能生前治病费用。何宝莲作为母亲，一直想让女儿早点成家，故在2017年将广州市南华东路647号607房转到女儿名下。市房管所系在此后的2018年7月才向何宝莲发出解除房屋租赁关系的律师函，故不存在何宝莲有意造成名下无房之说。三、何宝莲并非恶意不同意按照市房管所提出的标准缴纳房屋租金，市房管所将案涉房屋收回完全是出于工作人员的恶意心态，并非为了国有资产的有效配置使用。市房管所当初要求升租，何宝莲是配合的。何宝莲作为一名70多岁的老人，亲自去到市房管所想要了解升租条款是否合理，但该所领导直接将数十页的条文给何宝莲，要求何宝莲现场看完，不同意何宝莲提出要求复印回家看的要求。何宝莲因此没有签订升租合约，故而产生本案纠纷。一审庭审时，市房管所的委托诉讼代理人曾表示如果何宝莲愿意按照规定交租就同意调解。何宝莲在逐步了解租金计算方法后等待市房管所通知去签订租约时，却被市房管所告知不同意调解了，理由是因为市房管所的工作人员觉得何宝莲在协商变更租金时态度不好。涉案房屋系503房，而隔壁的502房、504房、505房空置了几十年，这是浪费国家资源的体现。市房管所表示收回503房的目的是为了安排优先照顾人士居住的说法是不合理的。何宝莲在涉案房屋居住了几十年，市房管所没有为涉案楼栋修缮过房屋和楼道，也未装夜灯、消杀白蚁和鼠患。何宝莲在分配到该房的时候只是土胚房，没有厕所，何宝莲自己花费超过10万的装修费用才为房子的墙壁钉上了木板，修建了厕所，安装了天花等。综上，请求二审法院考虑本案的实际情况，改判支持何宝莲的上诉请求。被上诉人市房管所二审答辩称：一、案外人李圣能并非市房管所的职工，其房改问题与市房管所无关，如因房改问题导致该夫妇与原单位之间存在纠纷，应由其双方另行解决。市房管所与何宝莲之间已就案涉房屋形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，市房管所可以随时要求解除合同。二、公有房屋一直以“以租养房"的原则进行管理，根据政策的调整，有部分房屋将移交给其他有关单位进行统一管理，市房管所按照规定要求调整案涉房屋的租金，但经市房管所多次沟通，何宝莲始终拒绝。何宝莲已参与房改，名下登记有商业用房，其有能力按规定支付租金，但却拒绝接受调整。既然双方就租金标准不能达成合意，市房管所提出解除合同，合法有据，也合情合理。三、市房管所多次派人要求何宝莲提交资料，办理租赁手续，直至2016年8月何宝莲提交资料时才告知市房管所其夫妇已参与房改。根据规定，应当调整案涉房屋的租金计收标准。市房管所早在2017年就派人上门通知何宝莲，要求调整案涉房屋租金，正是因为口头沟通无果，市房管所才委托广东君厚律师事务所发出律师函。从何宝莲转移名下房屋的时间、价格上，可以明显看出何宝莲有刻意逃避调租的嫌疑。何宝莲在一审时反复提及市房管所未告知其租金调整的依据，这与何宝莲在上诉状中称市房管所已告知租金调整依据却不让其复印的陈述前后矛盾，有违诚信原则。直至市房管所提起本案诉讼，何宝莲才表示可以调整租金。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，何宝莲的上述种种行为，已使得案涉房屋租赁关系的建立丧失了信任基础。综上，何宝莲的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。市房管所于2019年7月向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除市房管所与何宝莲关于广州市越秀区长堤大马路先施二街12号503房的房屋租赁关系；二、何宝莲及同住人员立即搬出上述房屋，将房屋交还市房管所；三、何宝莲向市房管所支付房屋占用费，房屋占用费按每月1075.12元计算，从2019年7月1日起计至实际交还房屋之日止。一审法院经审理查明：广州市越秀区长堤大马路先施二街12号5xx房，是市房管所管理的公房。上述房屋原由何宝莲丈夫李圣能的父亲向房管部门承租。李圣能父亲死亡后，上述房屋于1995年11月27日经批准转由李圣能名义承租。李圣能于2013年死亡，何宝莲于2016年8月23日向市房管所申请上述房屋转由其名义承租。何宝莲按260.36元/月向市房管所交纳租金至2019年9月。市房管所经核查查明李圣能参加其单位文冲船厂房改，有房改房海珠区南华东路647号6xx房一套，建筑面积71.9068平方米。后市房管所于2018年7月25日委托律师向何宝莲发出《律师函》，以向何宝莲协商调整租金未果，要求解除与何宝莲关于涉讼房屋的租赁关系，何宝莲交还房屋等。一审另查明，何宝莲于2017年10月13日将上述房改房以36000元的价格卖给其女李蓝玉。何宝莲名下房产尚有越秀区一德路198号首层xx号铺一套。因本案纠纷，市房管所于2019年7月22日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，市房管所称：我方是按照穗国房字（2001）174号《关于调整2001年广州市住宅房屋租金的通知》第三条的规定计算房屋占用费。何宝莲配偶李圣能的单位已经出具证明其享受房改的建筑面积为85-100平方米。已房改的建筑面积是71.9068平方米，按照李圣能单位的证明房改下限为85平方米，减去已房改的建筑面积就是未超标的部分建筑面积13.1平方米，换算成使用面积为10.48平方米，涉讼房屋结构属于钢筋混凝土，租金单价为3.85元每平方米每月，因为涉讼房屋位于市中心区，所以未超标部分的使用面积的租金10.48×3.85×110%=44.38元/月。现何宝莲承租房屋的使用面积为73.58平方米减去未超标部分使用面积10.48平方米等于超标部分的使用面积63.1平方米，涉讼房屋对应的成本租金价每平方米每月14.85元，由于房屋位于中心市区增加10%即14.85元×110%，超标部分每月租金为63.1×14.85×110%=1030.74元/月，超标部分加上未超标部分的租金就是涉讼房屋租金为每月1075.12元。一审法院认为：根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，何宝莲曾有房改房（建筑面积71.9068平方米）一套，不符合继续承租公房的条件，理应将承租的公房广州市越秀区长堤大马路先施二街12号5xx房腾空交还市房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。何宝莲在2017年10月13日将其房改房以36000元的低价卖给其女李蓝玉，显然是有意造成其名下无住宅房屋、符合继续承租公房的条件。对此，依法应视为条件不成就。故何宝莲以其目前无其他居住房屋，符合继续承租公房的条件为由提出的抗辩，一审法院不予采纳。市房管所诉请要求解除双方之间关于广州市越秀区长堤大马路先施二街12号5xx房的房屋租赁关系并收回房屋，合法合理，一审法院予以支持。何宝莲及同住人员应尽快将承租的公房腾空交回市房管所。房屋租赁关系解除前，何宝莲向市房管所支付的为租金非房屋占用费，且应按原约定的标准260.36元/月计缴。解除后至房屋交回市房管所前，何宝莲仍使用了涉讼房屋的，市房管所要求1075.12元/月标准计收房屋占用费，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除广州市房屋安全管理所与何宝莲之间关于广州市越秀区长堤大马路先施二街12号5xx房的房屋租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，何宝莲及同住人员迁出广州市越秀区长堤大马路先施二街12号5xx房，并将该房屋交还广州市房屋安全管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，何宝莲将2019年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按260.36元/月计）支付给广州市房屋安全管理所；自本判决发生法律效力之次日起，何宝莲按1075.12元/月标准逐月计付房屋占用费给广州市房屋安全管理所，至交还上述房屋之日止；四、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由何宝莲负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院二审询问，双方当事人均确认已按原租金标准交租至2020年2月。本院认为，案涉房屋系市房管所管理的公房，原由何宝莲的丈夫李圣能的父亲向房管部门承租。在李圣能的父亲去世后，案涉房屋经批准转由李圣能承租。李圣能去世后，何宝莲向市房管所申请将该房屋转由其名义承租，并按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金。上述租赁关系与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方当事人之间有关案涉房屋的租赁关系具有福利保障性质，市房管所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有行政优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。市房管所作为房屋受托管理单位对涉案租赁合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其受托人就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审法院对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，故本院二审予以裁定驳回起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初30960号民事判决；二、驳回广州市房屋安全管理所的起诉。一审案件受理费100元，退还广州市房屋安全管理所；二审案件受理费100元，退还何宝莲。本裁定为终审裁定。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年七月七日书记员 张冰玲李逸丹