江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣05民终480号上诉人（原审原告、反诉被告）：新余中川木业有限公司，住所地新余市高新产业园区龙腾路999号。法定代表人：郑孟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张果，江西仁实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗开花，女，1970年4月2日出生，汉族，江西省抚州市人，住抚州市安县，现住新余市高新区学森路168号-2。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：新余市久胜包装彩印有限公司，住所地新余市开发区学森路168号-2。统一社会信用代码：91360504MA35G1XH6J。法定代表人：罗开花，该公司经理。被上诉人（原审被告）：罗九祥，男，1970年7月19日生，汉族，江西省新余市人，住江西省福州市安乐县。被上诉人（原审被告）：新余市久祥包装彩印有限公司，住所地新余市高新区学森路168号-2。社会信用代码：91360504571190565U。法定代表人：罗九祥，该公司经理。四被上诉人共同委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。上诉人新余中川木业有限公司（下称中川公司）因与被上诉人罗开花、被上诉人新余市久胜包装彩印有限公司（下称久胜公司）、被上诉人罗九祥、被上诉人新余市久祥包装彩印有限公司（下称久祥公司）合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中川公司的委托诉讼代理人张果，被上诉人罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司的共同委托诉讼代理人李潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中川公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司支付土地转让合同履行过程中的本金90530元、逾期利息31598元、违约金200000元；2.撤销一审判决第二项；3.撤销一审判决第三项，改判原判决支持的土地转让款107950元，依合同条款从2016年3月12日开始按日千分之一逾期计息累计计算至款项付清之日为止；4.一、二审案件受理费由罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司承担。事实和理由：1、一审法院在罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司未主张违约金过高，也没有以反诉或者抗辩的方式请求适当减少的违约金的情形下，直接将逾期利息调整为年利率的24%，并不计算20万元违约金，违反了意思自治的民事法律基本原则。2、对于分摊面积1.27亩，双方签订的《土地使用权转让合同》并未约定中川公司为永盛公司办理使用权证书，结合合同条款的约定，土地证面积17.57亩已经确定，公摊面积也已经确定。既然合同约定中川公司不存在办理公摊面积1.27亩土地使用权证的义务，那么一审法院则不得违背合同约定，将办理土地使用权证的义务强加于中川公司。罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司辩称，1.一审以年利率24%计算逾期付款违约金并无不当。2.双方签订的《土地使用权转让合同》第五条第二款明确约定中间道路分摊的1.27亩土地，是共同共有，根据物权法及合同法相关规定应当办理权属登记。3.交纳税费的事实并不能推定中川公司不应当办理权属分割登记。请求驳回上诉，维持原判。中川公司向一审法院起诉请求：1.判令罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司支付土地转让合同履行过程中所欠本金194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日），违约金200000元，合计462661元；2.本案诉讼费用由罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司承担。罗开花向一审法院反诉请求：1.判令中川公司将东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积1.27亩以共有方式转移登记给罗开花指定的久胜公司。2.本案诉讼费由中川公司承担。一审法院认定的事实：2015年11月20日，中川公司与罗开花签订了一份《土地使用权转让合同（南）》，将位于江西省新余市高新区部分，面积暂定为20亩。东至学森路，北至中间道路南路边50ｃｍ，西至中川ＥＮ-Ｊ02-06-05-01地块，南至ＥＮ-Ｊ02-04-02地块。转让年限自2015年11月20日至2062年10月17日止，共46年11个月。同时转让地上附属物及其他。罗九祥和久祥公司作为罗开花的保证人承担连带责任。该合同还约定该地块的土地使用权转让金为每亩65000元（含公摊面积），总额为65000元／亩×20亩＝1300000元，附属物及土地平整转让费用400000元。合计此次转让费用1700000元。本合同经双方签字之日，罗开花向中川公司支付定金人民币100000元，剩余1600000元，考虑到罗开花一次性支付困难，中川公司同意分二次支付，在土管局通知土地可办理过户手续日，罗开花支付600000元，过户手续签字日后二个月再付1000000元。该合同约定若逾期支付，从逾期之日起每日加收未付款的1‰为逾期利息，逾期超过90日的，加倍计算利息直至付清为止，并停建项目。地块内的土地及已建建筑物无偿归中川公司使用，同时视为罗开花违约再补偿中川公司200000元。罗九祥、久祥公司签字保证并承担连带责任。2016年1月12日，案涉土地使用权人（不含公摊面积）由中川公司转让给久胜公司的申请获行政主管部门审批通过。2016年1月20日，罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司签字盖章对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，面积为土地使用权证书上面积17.57亩加学森路公摊1.5亩再加产业园二期三家公用通道公摊1.27亩，共计20.34亩，应付款项为1728900元（20.34亩×85000元／亩）。2016年8月26日，久胜公司、罗九祥、久祥公司向中川公司出具《承诺书》一份，承诺案涉土地使用权转让款在2016年8月31日前付清。截至2017年1月16日，中川公司共计收到案涉土地使用权转让款1728900元（其中2015年11月20日收取100000元，2016年3月22日收取600000元，2016年6月2日收取850000元，2017年1月16日收取178900元）。另查明，中川公司通过出让的方式取得的土地使用权面积为115.56亩（包括已变更登记给久胜公司的17.57亩土地在内），未包含学森路公摊面积在内，但中川公司支付了学森路公摊面积的土地出让价款。园区内三家公司共用道路已建成并实际使用。一审法院认为，本案属合同纠纷。中川公司与罗开花签订的《土地使用权转让合同（南）》，罗九祥、久祥公司作为保证人签字及久胜公司出具承诺书自愿加入付款主体，系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。一、对中川公司的本诉请求，一审法院作如下处理：1、中川公司要求罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司支付土地转让合同履行过程中所欠转让款194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日）。一审法院认为，中川公司主张逾期利息按日利率1‰计算虽符合合同约定，但罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司在诉讼中提出双方约定的违约金过高并要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，一审法院支持逾期利息按年利率24%计算，但已按日利率1‰支付的逾期利息，不予调整。中川公司转让给罗开花的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩，包含在中川公司的土地使用权证书上，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，应当向登记机构申请变更登记”，故中川公司将该分摊面积1.27亩的土地使用权转让给久胜公司后，应当向登记机构申请将该土地使用权人变更为罗开花指定的久胜公司。故，在中川公司未将该分摊面积1.27亩土地使用权变更登记给久胜公司前，罗开花有权拒绝向中川公司支付该分摊面积1.27亩土地使用权的转让款107950元（1.27亩×85000元/亩），且该部分土地使用权转让价款，中川公司无权主张逾期利息及违约金。根据合同约定，罗开花应于2015年11月20日向中川公司支付转让款100000元，2016年1月12日向中川公司支付转让款600000元，2016年3月12日向中川公司支付转让款920950元（1028900元-107950元）。结合中川公司的收款情况，按照先抵充逾期利息，再抵充转让款的法律规定，扣除尚未变更登记至久胜公司名下的1.27亩土地使用权价款，截至2017年12月31日，罗开花需支付的转让款及逾期利息计算如下：1.2016年3月22日，罗开花支付了600000元。①.2016年1月12日至2016年3月22日，600000元共70天的逾期利息为42000元（600000元×1‰×70天）。②.2016年3月12日至2016年3月22日，920950元共10天的逾期利息为9210元（920950×1‰×10天）。逾期利息共计51210元，扣除该利息，余款548790元（600000元-51210元）可抵扣转让款，剩余转让款应为972160元（600000元+920950元-548790元）。2.2016年6月2日，罗开花支付了850000元。2016年3月23日至2016年6月2日，972160元共71天的逾期利息为69023元（972160元×1‰×71天），扣除该利息，余款780977元（850000元-69023元）可抵扣转让款，剩余转让款应为191183元（972160元-780977元）。3.2017年1月16日，罗开花支付了178900元。2016年6月3日至2017年1月16日，191183元共227天的逾期利息为43399元（191183元×1‰×227天），扣除该利息，余款135501元（178900元-43399元）可抵扣转让款，剩余转让款应为55682元（191183元-135501元）。4.2017年1月17日至2017年12月31日，55682元共348天的逾期利息为12741元（55682元×24%÷365天×348天）。关于中川公司要求支付土地转让合同履行过程中所欠转让款194708元、逾期利息67953元（暂计算到2017年12月31日）的请求，一审法院予以部分支持。截至2017年12月31日，罗开花需向中川公司支付的转让款为55682元，逾期利息为12741元，合计68423元。2、关于违约金，中川公司主张罗开花支付违约金200000元，虽符合合同约定，但一审法院支持的逾期利息足以弥补中川公司的损失，且对罗开花而言具有一定的惩罚性，我国《合同法》中违约金主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性，故中川公司在主张逾期利息的同时主张违约金200000元，不予支持。二、对罗开花的反诉请求——要求中川公司将东边学森路该地块占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家公用平均分摊面积1.27亩以共有方式转移登记给罗开花指定的久胜公司。一审法院认为，中川公司转让给罗开花的地块东边学森路占用的公摊面积1.5亩未包含在中川公司的土地产权证上，中川公司自身并非东边学森路占用的公摊面积的使用权人，无法向登记机构申请通过共有的方式将该部分土地使用权变更登记给久胜公司，故罗开花要求中川公司将东边学森路占用的公摊面积1.5亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给久胜公司的反诉请求，不予支持。罗开花要求中川公司将该中间道路三家共用平摊面积1.27亩的土地使用权转让给久胜公司后，向登记机构申请将该土地使用权人变更为久胜公司，予以支持，理由前文已述，而罗开花、久胜公司应在中川公司将土地使用权人变更登记给久胜公司后，支付土地使用转让款107950元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日为止。另，久胜公司虽非土地使用权转让合同的当事人，但其是合同指定的土地使用权人，案涉土地使用权除学森路占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩外，已登记至其名下，且其与中川公司对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，并向中川公司承诺于2016年8月31日前付清转让款，久胜公司以单方承诺的方式加入了中川公司与罗开花之间的债务，该行为合法有效，故久胜公司应与罗开花共同对所欠中川公司转让款及逾期利息承担付款责任。罗九祥、久祥公司作为罗开花的保证人在《土地使用权转让合同（南）》上签字，约定的保证方式为连带责任保证，但未对保证担保的范围、保证期间进行约定，根据法律规定，罗九祥、久祥公司的保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故上述债务在罗九祥、久祥公司保证担保的范围内，且中川公司是在保证期间内向罗九祥、久祥公司主张权利，故罗九祥、久祥公司应对罗开花所欠中川公司土地使用权转让款及逾期利息承担连带清偿责任，罗九祥、久祥公司承担担保责任后，可向中川公司追偿。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗开花、新余市久胜包装彩印有限公司应于本判决生效之日起十日内向新余中川木业有限公司支付拖欠的转让款55682元，逾期利息12741元，共计68423元；二、新余中川木业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将转让给罗开花的地块中间道路三家共用平摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给新余市久胜包装彩印有限公司；三、罗开花、新余市久胜包装彩印有限公司在新余中川木业有限公司履行完本判决第二项所确定的义务后五日内向新余中川木业有限公司支付土地使用权转让款107950元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日为止；四、罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司对罗开花上述债务承担连带清偿责任；五、罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司承担完保证责任后有权向罗开花追偿；六、驳回新余中川木业有限公司其他诉讼请求；七、驳回罗开花其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8240元，由新余中川木业有限公司负担6500元，罗开花、新余市久胜包装彩印有限公司负担1740元，罗九祥、新余市久祥包装彩印有限公司连带负担；反诉案件受理费3901元，由罗开花负担2400元，新余中川木业有限公司负担1501元。二审庭审中，中川公司向本院提交土地使用税明细表2份、中川公司申报土地使用税和房产税说明1份、已申报明细表单5份，拟证明2016年以来，中川公司一直在为本案诉争的土地缴纳土地使用税。经质证，罗开花、久胜公司、罗九祥、久祥公司认为该组证据系中川公司自行制作，除其中一笔费用与本案有关联外，其他均与本案无关且中川公司未提供相应的支付凭证，不能达到中川公司的证明目的。本院认为，该组证据系中川公司自行制作，没有相应的付款凭证来印证，不具备证据的三性而不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点是：1、中川公司是否负有以共有方式给久胜公司办理公用土地1.27亩使用权证的义务？2、中川公司主张逾期本金、逾期利息、违约金的主张是否应当支持？本院分别评述如下：关于中川公司是否负有以共有方式给久胜公司办理公用土地1.27亩使用权证的问题。中川公司认为公用土地1.27亩未由合同约定应办理土地使用权证，因此，中川公司对该公用土地不负有办证义务。本院认为，正如一审判决所述，虽然合同未约定中川公司负有该办证义务，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十三条之规定，建设用地使用权转让，应当向登记机构申请变更登记。由此可知，办理土地使用权证是建设用地使用权转出一方中川公司的法定义务。一审法院认定中川公司负有以共有方式给永盛公司办理公用土地1.27亩使用权证的义务，并无不当，本院予以确认。关于逾期本金、逾期利息和违约金的问题。因前面已阐述中川公司负有为永盛公司以共有方式办理1.27亩土地使用权证的义务，在中川公司向登记机构申请办理转移登记前，应扣除该1.27亩土地相对应的转让款107950元，中川公司主张该部分转让款的逾期利息及违约金不应支持。中川公司上诉认为一审计算天数有误，主张在原判基础上增加支付土地转让款本金34848元及逾期利息18854元，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二百零一条规定，按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。一审判决分段计算逾期利息，计算期间天数正确，且已按照先抵充逾期利息再抵充本金的顺序进行抵扣，对应支付的土地转让款本金及逾期利息的计算金额正确，本院予以维持。中川公司的上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金的问题，本院认为，在合同同时约定逾期利息和违约金，约定的逾期利息足以弥补中川公司的损失的情形下，对于中川公司再主张违约金的请求，不予支持。综上，中川公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5106元，由新余中川木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  甘致易二〇二〇年七月二十日书记员  周美娟