湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2520号上诉人（原审被告）：向昭君，女，1995年6月1日出生，土家族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：刘念，系向昭君之母，住湖北省建始县景阳镇后槽村三组1号，公民身份号码422822197405014560。上诉人（原审原告）：刘念，女，1972年6月18日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：魏俊杰，湖北良朋律师事务所律师。原审第三人：国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心，住所地湖北省武汉市江岸区江汉二路127号。法定代表人：付卫建。委托诉讼代理人：陈波，男，该中心员工。上诉人向昭君、上诉人刘念因与原审第三人国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初5420号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。向昭君上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘念的全部诉讼请求。一、二审诉讼费用以及保全费用由刘念负担。事实与理由：一审认定事实不清，刘念没有诉讼主体资格，其一审诉请没有事实及法律依据。首先，刘念与国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心的租赁合同于2017年12月31日届满，2018年1月1日起刘念的转租人身份已经灭失，无权主张房屋占用费。其次，刘念从国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心低价承租房屋后，高价转租给我方谋取暴利，并故意隐瞒承租期限将于2017年12月31日届满的重要事实，导致我方投入大量积蓄后经营不到半年无法正常使用房屋，所以（2018）鄂01民终11175号民事判决书确定的房屋占用费支付义务应由刘念承担，与我方无关。再次，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心为化解矛盾，多次表示房屋占用费可以减免到18357.5元，只要刘念立即支付，但是刘念却不履行义务，相关责任由刘念自行承担。最后，一审判决后，为化解矛盾，我方已经代为向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付了18357.5元，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心表示不再向刘念主张房屋占用费，若刘念仍然企图通过本案诉讼谋取不当利益，我方将保留追究其责任的权利。刘念上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用均由向昭君负担。事实与理由：一审适用法律错误，我方有权要求向昭君按租金标准就占用期间支付占用费。依据合同相对性，向昭君向我方支付占用费与向储备局支付的租金无关，系两种法律关系，且我方就房屋租金已经承担了占用费，向昭君未承担房屋的占用费。我方已经就合同无效承担了其违约责任，向昭君应当承担其付款义务。向昭君、刘念的答辩意见均同各自上诉意见一致。国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心述称，之前双方也都有协商，但是并未谈成，所以才到了法院。向昭君已向我单位交了1万多元，房屋也收回了，钥匙也交给我们了，至于两上诉人双方之间的纠纷，由法院判决。刘念向一审法院起诉请求：1、判令向昭君向刘念支付房屋占用费89,700元（自2018年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月5,800元的标准计算）；2、判令向昭君向刘念支付水电费截止2018年5月14日止的水电费2,985元；3、本案诉讼费用由向昭君承担。一审法院查明，位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号的房屋系国家粮食和物资储备局所有的房屋。国家粮食和物资储备局委托下属机构国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心代理上述房屋的出租事宜。2015年6月29日，刘念以“云翔副食”名义与国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心签订《房屋租赁合同》一份，约定，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心将位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号（使用面积为18平方米）的房屋出租给刘念，用于从事副食经营，租赁期限三年，从2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金每月每平方米161.10元，月共计2,900元。承租方未经出租方同意，不得将房屋转租给第三方承租；承租方逾期不归还房屋，除按实际天数的两倍租金支付租金外，还需承担由此给出租方造成的经济损失。该合同还约定了其他内容。此后，该房屋由刘念经营使用。2017年4月1日，刘念（出租方）与向昭君（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，刘念将位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号（使用面积为18平方米）的房屋出租给向昭君，从事饮食经营。租赁期三年，从2017年4月1日起至2020年3月31日止。租金每月6,900元。先交租金后使用，每六个月交付一次，合计41,400元，即在租赁期开始的第10日前交付。本合同签订时，承租方应向出租方交纳三个月房屋租金的保证金，即交人民币20,700元。保证金在租赁期满后，承租方不再续租房屋时，将保证金无息返还给承租方。房屋租赁期间，承租方经出租方同意，可以对房屋按使用需要进行装修或增加设施，但不得影响房屋安全。承租方装修房屋和增加设施的费用由承租方承担。除不可抗力和政府拆迁外，合同未到期前出租方不得单方收回出租房屋，确因工作需要收回出租房屋，应提前60天书面通知承租方并征得承租方同意。合同还约定了其他内容。合同签订后，刘念将房屋交付给向昭君使用。向昭君于2017年4月2日向刘念支付保证金20,700元和2017年4月1日至2017年9月30日的租金41,400元。2017年7月，向昭君向武汉市江岸区工商行政管理局申请办理武汉市江岸区昭君小吃店工商登记，经营场所为武汉市江岸区大智街江汉二路127号。2017年7月12日，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心出具授权委托书一份，载明：“本机关服务中心同意委托刘念将位于江汉二路××一间18平方米门面租给向昭君从事经营活动”。2017年10月9日，向昭君向刘念支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金20,700元。2017年12月21日，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心向刘念发出《房屋租赁合同到期通知书》，告知其租赁合同已到期，并给租户两个月免费腾退期。2018年3月20日，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心再次发出《房屋租赁合同到期收房通知书》告知租赁合同已到期，要求最迟于2018年4月10日前腾退房屋。2018年5月14日，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心委托湖北正信律师事务所向向昭君发出律师函，要求向昭君将案涉房屋归还国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心，并支付自2018年1月1日起至实际归还之日期间的租金。向昭君截至2018年5月14日差欠水电费2,985元。2018年6月19日，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心以刘念、向昭君为被告，向一审法院提出起诉，请求判令刘念、向昭君腾退房屋，并支付房屋占有使用费、水电费。一审法院经审理于2018年9月17日以（2018）鄂0102民初9419号民事判决书判决：刘念、向昭君于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号的房屋；刘念、向昭君于本判决生效之日起十五日内向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付房屋占有使用费（自2018年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月5,800元的标准计算）；刘念、向昭君于本判决生效之日起十五日内向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付水电费2,985元；驳回国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心其他诉讼请求。向昭君不服此判决，提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年1月10日作出（2018）鄂01民终11175号民事判决书，判决：维持武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初9419号民事判决第一项；撤销武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初9419号民事判决第二项、第三项、第四项；刘念于本判决生效之日起十五日内向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付房屋占有使用费（自2018年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月5,800元的标准计算）；刘念于本判决生效之日起十五日内向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付水电费2,985元；驳回国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心其他诉讼请求。2018年7月18日，向昭君以刘念、湖北储备物资管理局、湖北储备物资管理局机关服务中心为被告，向一审法院提出起诉，请求判令上述三被告向向昭君支付租赁房屋的保证金20,700元及赔偿因不能履行租赁合同而使向昭君产生的损失210,000元。一审法院经审理于2019年3月29日以（2018）鄂0102民初11498号民事判决书判决：刘念于判决书生效之日起十日内向向昭君支付租赁房屋的保证金17,715元；刘念于本判决书生效之日起十日内向向昭君赔偿因不能履行租赁合同而使向昭君发生的损失33,619.80元；驳回向昭君的其他诉讼请求。一审法院还在上述民事判决书中认定“湖北储备物资管理局机关服务中心与刘念签订租赁合同约定租赁期限至2017年12月31日届满……向昭君与刘念签订的租赁合同中租赁期间超过原合同租赁期限的部分的约定无效”。此后，该房屋仍由向昭君占有、使用。2019年4月30日向昭君将该房屋腾退给湖北储备物资管理局机关服务中心。一审法院另查明，湖北储备物资管理局现更名为国家粮食和物资储备局，湖北储备物资管理局机关服务中心现更名为国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心。一审法院认为，刘念将承租国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心的位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号的房屋转租给向昭君，后经一审法院和武汉市中级人民法院二审终审，判决刘念、向昭君腾退位于武汉市江岸区大智街江汉二路127号的房屋；刘念向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付房屋占有使用费（自2018年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月5,800元的标准计算）和水电费2,985元。因湖北储备物资管理局机关服务中心与刘念签订租赁合同约定租赁期限至2017年12月31日届满，向昭君与刘念签订的租赁合同中租赁期间超过原合同租赁期限的部分的约定无效，故向昭君与刘念签订的租赁合同自2018年1月1日起无效。但此后该房屋仍由向昭君占有、使用，直至2019年4月30日腾退给湖北储备物资管理局机关服务中心。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，向昭君应支付自合同无效期间的房屋占有使用费。因在国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心诉刘念、向昭君租赁合同纠份一案中二审法院判决确定刘念应支付房屋占有使用费（自2018年1月1日起至实际腾退之日止，按照每月5,800元的标准计算）和水电费2,985元，上述义务系人民法院作出生效法律文书确定刘念应履行的法定义务，刘念可在上述支付义务范围内向实际房屋占有、使用人向昭君追偿。审理中，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心表示，如果向昭君可以立即支付相关费用，违约金即房屋占有使用费可以减免到18,357.50元。虽然生效法律文书已确定刘念应履行支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的房屋占用费（按照每月5,800元的标准计算）的义务，但考虑到刘念对国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心的上述义务并未实际履行，结合国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心在本案中可酌情减免房屋占有使用费的意见，一审法院综合考虑确定，向昭君应向刘念支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的房屋占用费（按照每月5,800元的标准计算），但向昭君支付刘念房屋占用费的金额应以刘念支付国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心实际房屋占用费的金额为限。关于水电费2,985元，因一审法院在（2018）鄂0102民初11498号民事判决书中将该款项已予以抵扣，故向昭君无需另行支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、向昭君于判决书生效之日起十日内向刘念支付2018年1月1日至2019年4月30日期间的房屋占用费（按照每月5,800元的标准计算，最终支付金额以刘念实际支付给国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心房屋占用费的金额为限）；二、驳回刘念的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,117元、诉讼财产保全费1,020元，由向昭君负担。因上述费用已由刘念预交，故向昭君在支付上述款项时，将上述费用一并支付给刘念。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心表示，因向昭君已腾退涉案租赁房屋，并向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付了房屋占用费一万八千余元，为了化解矛盾，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心可以不再向本案各方主张权利。本院认为，刘念承租湖北储备物资管理局机关服务中心所有的涉案房屋后再行转租给向昭君经营使用，刘念与向昭君的转租赁合同超过原租赁合同租期部分应属无效。向昭君作为房屋实际占用人理应承担涉案房屋自转租合同无效后（2018年1月1日）至实际腾退之日（2019年4月30日）止的房屋占有使用费损失，该房屋占用费应以房屋实际权利人国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心的损失为限，一审法院参照刘念与国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心签订的原租赁合同租金标准，并以刘念实际支付给国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心的房屋占用费损失金额为限认定向昭君应支付的房屋占用费金额，符合事实和法律规定，并无不妥。向昭君上诉要求撤销一审判决没有事实和法律依据，本院依法不予支持。因向昭君已向国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心支付房屋占用费1.8万余元，国家粮食和物资储备局湖北局机关服务中心亦在二审中表示若双方协商一致，为化解矛盾，其可以不再向各方主张权利。现刘念上诉要求向昭君按照双方转租赁合同租金标准支付房屋占用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，刘念、向昭君的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4234元，由上诉人向昭君负担2117元，上诉人刘念负担2117元。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月十四日书记员 严 洁