江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1947号上诉人（原审原告）：马广义，男，1973年6月18日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：叶松，江苏首开律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐前，江苏首开律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陆双龙，男，1964年10月9日出生，汉族，住江苏省句容市。被上诉人（原审被告）：袁纪茂，男，1966年8月1日出生，汉族，住江苏省句容市。上诉人马广义因与被上诉人陆双龙、袁纪茂房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初12005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。马广义上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费由陆双龙、袁纪茂承担。事实与理由：一审法院对租金给付的事实认定不清。租赁转让发生以来，相关租金一直是支付到马广义的账户中，形成双方间的惯例，陆双龙、袁纪茂突然改付到其他人账户，显然有违双方共识，构成违约。陆双龙、袁纪茂通过案外人代付租金，不具有合同约定的支付租金的有效性。一审判决的相应认定没有正确把握双方的真实意思，判决错误。陆双龙辩称，其同意一审判决，请二审法院维持原判。袁纪茂辩称，案涉合同有效，且合同中并未约定租金一定要支付给马广义，案涉房屋的产权人是陶修娟、汲自春，案涉租金的支付方式应按照合同约定，其与陆双龙不构成违约。一审法院的认定正确。马广义向一审法院起诉请求：一、确认其与陆双龙、袁纪茂签订的《协议》于2019年8月31日解除，陆双龙、袁纪茂从案涉房屋迁出；二、判令陆双龙、袁纪茂承担诉讼费。一审法院认定事实：坐落于南京市玄武区的房屋（即案涉房屋）系案外人陶修娟、汲自春所有。2013年8月31日，马广义（乙方）与案外人汲自春（甲方）签订《租赁转让协议》，约定甲方将坐落于南京市玄武区的肯定宾馆转让给乙方经营，转让期限为2013年9月1日至2023年8月31日（每年租金20万元）。2015年8月28日，汲自春向马广义出具证明，同意马广义转租案涉房屋，期限以汲自春与马广义签订的租赁合同为准。2015年8月31日，马广义、汲自春、陶修娟（甲方）与陆双龙、袁纪茂（乙方）签订《协议》，约定：甲方同意把案涉房屋转租给乙方，同时把肯定宾馆转让给乙方经营；转让费为200万元；乙方预付定金20万元，待乙方将余下转让费175万元及一年租金32万元、押金5万元转让甲方指定收款人马广义账号后，乙方即可以接手经营；租赁期限为8年，租金每年32万元，乙方须在年租金期满后5日内交清下年的租金，逾期不支付，甲方有权终止合同。2019年4月27日，陆双龙、袁纪茂与案外人李孝银签订《承包肯定宾馆协议》，约定李孝银承包案涉肯定宾馆。一审中，陆双龙、袁纪茂称，案涉肯定宾馆的经营者李孝银向汲自春、陶修娟支付了2019年9月1日至2021年8月31日的租金64万元，实付50万元，其中40万元是通过转账支付，10万元是现金支付。由于租金是提前支付，故少付14万元，算成提前支付租金的利息。陆双龙、袁纪茂就此提交了汲自春、陶修娟于2019年9月2日出具的收条一份（内容是收到李孝银租金57万元，其中本金50万元，利息7万元，2019年9月14日至2021年9月14日两年租金共计64万元）、转账凭证1份（李孝银于2019年1月28日向案外人汲方鹏转账40万元）、陶修娟和汲自春于2019年1月28日出具的借条1份（内容是借到李孝银50万元，其中现金10万元，转账40万元，年息2分）。马广义认为，上述款项系汲自春向李孝银的借款，与马广义无关，且根据约定，陆双龙、袁纪茂应将租金支付至马广义指定的账户。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，马广义、汲自春、陶修娟与陆双龙、袁纪茂签订的《协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。根据陆双龙、袁纪茂提交的证据，虽然案外人陶修娟和汲自春于2019年1月28日向案外人李孝银出具的是借条，但陶修娟和汲自春于2019年9月2日又向李孝银出具收条，表明双方同意将借款转化为租金，据此可以认定案外人李孝银已向案外人汲自春、陶修娟支付了2019年9月1日至2021年8月31日的租金。汲自春、陶修娟作为与陆双龙、袁纪茂签订的《协议》的出租方主体，有权收取租金。至于租金在马广义与汲自春、陶修娟当中如何分配，与本案无关。马广义称，陆双龙、袁纪茂只能将租金支付至马广义指定的账户，于合同依据，因为《协议》中明确约定陆双龙、袁纪茂应将首期费用支付至马广义指定账户，而对之后租金的支付方式未作限定。因此，马广义以陆双龙、袁纪茂未按约支付租金为由要求解除合同，收回房屋，无事实依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回马广义的诉讼请求。一审案件受理费16320元，减半收取8160元，由马广义负担（马广义预交案件受理费的余款8160元由一审法院退回）。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，在本案二审期间亦均未提交新证据，本院依法予以确认。二审中，马广义陈述，虽然涉案合同中甲方是三人，但从合同内容来看，涉案租赁协议实质上是转租协议。汲自春、陶修娟出租给其，再由其转租给陆双龙、袁纪茂。涉案合同的主体实际上就是其和陆双龙、袁纪茂。至于2018年9月1日到2019年8月期间租金，其从李孝银处收到了12万元，另有20万元租金支付给汲自春和陶修娟了。本院另查明，马广义、汲自春、陶修娟作为甲方与陆双龙、袁纪茂作为乙方于2015年8月31日签订的《协议》第二条约定，“双方约定宾馆转让费共计人民币2000000（贰佰万）元整。乙方预付甲方定金20万（以后计入转让费）作为双方已达成转让意向，如甲方违此意向则付乙方40万元作为违约金，如乙方违此意向则甲方不退换此定金，待乙方支付甲方余下转让费壹佰柒拾伍万（另伍万双方结清转让过渡过程中账目，余款一个月内转入甲方指定账户）一年房租（32万元）和一次押金（5万）转让甲方指定的收款人马广义卡号……，乙方就可以接手经营，此时，房屋使用权及宾馆设施和经营权即归乙方所有。以上款甲方任一人打收条给乙方，双方认可。双方相互提供所有人的身份证复印件，甲方要提供房产证复印件给乙方”。以上事实，有《协议》以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、马广义关于案涉《协议》已于2019年8月31日解除的主张能否成立；二、马广义要求陆双龙、袁纪茂迁出案涉房屋是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本院认为，本案中，马广义以陆双龙、袁纪茂未按照在年租金期满后五日内交清下年房租的约定，支付2019年8月31日之后的租金为由，要求解除案涉《协议》，但陆双龙、袁纪茂提交了汲自春、陶修娟于2019年9月2日出具的收条，载明已收到李孝银租金57万元。根据《协议》第二条约定，作为《协议》甲方的汲自春、陶修娟出具的收条也应作为相应款项已支付的凭据，因此，马广义以相应款项未支付至其账户为由主张相应租金未支付，不能成立。马广义上诉称，相应租金系案外人李孝银支付，并非袁纪茂、陆双龙支付，对此，本院认为，对于2018年9月至2019年8月期间的租金，马广义亦认可自李孝银处收取了12万元，并未认为系袁纪茂、陆双龙欠付该租金，可见，马广义对于由李孝银代袁纪茂、陆双龙支付案涉房屋的租金的行为明知且认可，其在本案中又以相应租金系李孝银支付，不应视为袁纪茂、陆双龙支付的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，马广义以陆双龙、袁纪茂未按约支付租金为由要求解除案涉《协议》的主张不能成立，一审法院不予支持，并无不当。关于争议焦点二，如前所述，马广义要求解除案涉《协议》的主张不能成立，案涉《协议》目前仍在履行期内，马广义应继续履行《协议》约定的义务，将案涉房屋租与陆双龙、袁纪茂经营，其要求陆双龙、袁纪茂迁出案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，马广义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16320元，由上诉人马广义负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 路二〇二〇年七月九日法官助理  高礼慧书 记 员  孙雪松