浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1073号 原告：潘新宇，男，1993年3月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：王朋、应崇华，浙江信泰律师事务所律师。 被告：杭州山姆教育信息咨询有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道同人路29号，统一社会信用代码：91330108082137333K。 法定代表人：黄宇，总经理。 被告：黄宇，男，1986年3月30日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：李励，浙江浙联律师事务所实习律师。 原告潘新宇与被告杭州山姆教育信息咨询有限公司（以下简称杭州山姆公司）、黄宇房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年4月17日向本院起诉，本院立案受理后，适用简易程序于2020年5月27日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人王朋、应崇华，被告黄宇及二被告共同委托诉讼代理人刘唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请本院判令：1.被告杭州山姆公司支付原告租金331000元及逾期付款违约金174200元；2.被告黄宇对417000元部分（331000元租金及86000元违约金）承担连带偿还责任；3.解除原告与被告杭州山姆公司之间的租赁合同；4.被告杭州山姆公司立即腾空租赁原告位于的房屋，并支付原告房屋占有费用（从2020年1月1日起计算至实际腾房之日止，每日占用费用为1268元／天）；5.本案诉讼费用由二被告承担。庭审中经法庭释明，原告变更第4项诉请中的房屋占用费部分为：被告杭州山姆公司支付从2020年1月1日起计算至合同解除之日的租金，以及解除后至实际腾房之日起的占用费，均按1268元／天计算。事实和理由：原告与被告杭州山姆公司于2017年1月1日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于的房屋出租给杭州山姆公司作为办学使用，租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日，租金为一年40万元，半年一付，每年递增，并约定了具体的支付期限和支付金额。合同在违约责任中约定，杭州山姆公司逾期支付房屋租金的，原告有权要求杭州山姆公司按照当年租金千分之五每天的标准支付逾期付款违约金，但杭州山姆公司支付逾期付款违约金的总额不得超过当年房屋租金的20%。嗣后，原告依约交付房屋，但杭州山姆公司未能按约支付，遂双方于2019年5月11日对欠付的租金进行了结算，确定杭州山姆公司尚欠原告租金43.05万元，并约定了相应的付款时间，同时约定未按约付款须支付违约金8.6万元。被告黄宇对上述租金及违约金承担担保责任。之后，杭州山姆公司仅支付了32万元。按照合同约定，杭州山姆公司应于2019年6月1日支付原告22.05万元，于2019年12月1日支付23.15万元，但杭州山姆公司均未按约付款，故根据合同约定杭州山姆公司还须支付违约金8.82万元。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告杭州山姆公司、黄宇共同答辩称：1.原告主张被告应付租金331000元与事实不符，逾期付款违约金也过分高于造成的损失，请求法院予以调整。2.被告是在力求能够继续履行房屋租赁合同的前提下签订的关于86000元的违约金，且黄宇个人一直在积极的履行还款责任，只是受疫情的影响，经营出现困难。黄宇转账的35万元系其履行担保责任。3.被告主张继续履行房屋租赁合同，因为疫情期间无法从事线下培训，导致客观上无法使用承租的房屋，请求适当减免疫情期间的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的原被告身份信息、租赁合同、房屋产权证、还款承诺书三性均无异议，本院予以确认。原告对被告提交的银行及微信、支付宝付款凭证三性均无异议，本院予以确认。 根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2017年1月1日，原告（作为出租方、甲方）与杭州山姆公司（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于房屋出租给乙方作为办学使用，面积为284.98元，装修情况为精装修；租赁期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；房屋租金为一年40万元，半年一付，第一期房租以甲方实际交付房屋之日起3个工作日内支付，此后每期租金应当在不晚于该期租金所对应的租赁期限开始前30日支付；房屋租金一年内不变，自2018年1月1日起上浮标准为上一年年租金的5%；租赁期间，乙方逾期支付房屋租金的，甲方有权要求乙方按照当年租金千分之五每天的标准支付逾期付款违约金，但不能超过当年房屋租金的20%，合同列明了每期租金应支付期限。 2019年5月11日，杭州山姆公司向原告出具了一份《还款承诺》，载明：杭州山姆公司欠付原告租金共两期，2018年6月1日21万元，2018年12月1日22.05万元，共计43.05万元。现承诺于本协议签订之日归还3.05万元，从2019年5月至2019年12月，每个月30日归还4.5万元，2020年1月30日归还4万元。若任一期没有按期足额归还，则一次性归还剩余本金及利息，并支付违约金8.6万元。黄宇在该协议的担保人处签字。该协议签订后，黄宇于2019年5月11日支付3万元、2019年5月30日支付1.5万元，2019年6月1日至2019年11月13日期间又陆续支付合计30.5万元，上述合计35万元。目前，杭州山姆公司尚未腾退。 本院认为：原告与杭州山姆公司签订的租赁合同系双方真实意思之表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。原告已按约向杭州山姆公司交付了房屋，杭州山姆公司未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案审理过程中，双方均同意案涉租赁合同于2020年5月27日解除，本院予以确认。 关于原告主张杭州山姆公司支付租金331000元（截至2019年12月31日）。经查，双方于2019年5月11日对此前欠付的租金进行了结算，杭州山姆公司确认欠付两期租金，即2018年6月1日应付租金21万元和2018年12月1日应付租金23.05万元，合计43.05万元。以及根据合同约定，杭州山姆公司应于2019年6月1日支付2019年7月至2019年12月期间的租金22.05万元。庭审中，双方对上述欠付的租金金额均无异议，扣除黄宇支付的35万元，杭州山姆公司尚欠截至2019年12月31日的租金为30.1万元。关于原告主张杭州山姆公司支付2020年1月1日起至合同解除前的租金，考虑到杭州山姆公司租赁案涉房屋的目的是为了办学经营，而受疫情防控措施影响，杭州山姆公司无法正常开展办学活动系客观事实，故本院酌情减免2个月租金，即杭州山姆公司应支付2020年1月1日起至2020年5月27日止的租金110497元（1268元/天*148天-77167元）。综上，杭州山姆公司应支付原告租金合计411497元。关于原告主张杭州山姆公司按1268元/天支付至实际腾退之日止的占用费，合同解除后，杭州山姆公司负有腾退的义务，考虑被告租用面积较大，需要合理的腾退时间，故本院酌情确认占用费自2020年6月15日起按1268元/天计算至实际腾退之日止。 关于原告主张黄宇对杭州山姆公司欠付的租金30.1万元承担连带清偿责任。被告辩称黄宇支付的35万元系黄宇作为担保人履行的还款义务，应先偿还设有黄宇担保的欠付租金43.05万元，冲抵后，黄宇仅需对剩余的8.05万元承担保证责任。本院认为，首先，被告在庭审中认可杭州山姆公司在履行合同期间都是通过黄宇的个人账户向原告支付租金，且黄宇系公司法定代表人，其行为有权代表公司。原告有理由相应黄宇之后支付的35万元系代表公司履行支付租金的义务。其次，双方对35万元款项的清偿优先顺序未进行约定，根据法律规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先冲抵已到期的债务；几项债务均到期的，优先冲抵对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务。因此，黄宇支付的35万元款项按照上述法律规冲抵后，应对30.1万元承担保证责任。基于双方未对保证方式进行约定，故按照法律规定，黄宇应承担连带保证责任。 关于原告主张杭州山姆公司支付逾期付款违约金174200元，黄宇对其中86000元承担连带清偿责任。根据合同约定，乙方逾期支付房屋租金的，甲方有权要求乙方按照当年租金千分之五每天的标准支付逾期付款违约金，但不能超过当年房屋租金的20%，约定过高，本院酌情确认杭州山姆公司支付违约金72000元，黄宇对其中39000元承担连带清偿责任。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州山姆教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘新宇租金411497元，并支付违约金72000元。 二、被告杭州山姆教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于杭州市滨江区房屋。 三、被告杭州山姆教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告潘新宇自2020年6月15日起按每天1268元标准计算至实际腾退之日止的占用费。 四、被告黄宇对第一项债务中租金301000元和违约金39000元，合计340000元范围内承担连带清偿责任。如承担保证责任后，则黄宇有权向杭州山姆教育信息咨询有限公司追偿。 五、驳回原告潘新宇的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8852元，减半收取4426元，由原告潘新宇负担191元，被告杭州山姆教育信息咨询有限公司、黄宇负担4235元。二被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  费婧 二〇二〇年七月一日 书记员  朱洁 -8- -7-