海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3928号原告：赵琪，女，1961年6月30日生，汉族。住所地：辽宁省海城市。被告：曲英凯，男，1956年2月26日生，汉族。住所地：辽宁省海城市。原告赵琪诉被告曲英凯定金合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法由审判员王迪适用简易程序独任审判，于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告赵琪、被告曲英凯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵琪诉称：原告通过东方丽城小区广告栏得知被告在本小区有一套楼房出售，原告有意购买遂与被告联系，在看完房屋现状后于2020年3月22日在双方邻居的见证下，达成购买意向，并交予被告2000元定金。当日，被告称忘带相关房屋手续并一再保证房屋所有手续合法，原告出于信任并未验看相关房屋手续。几日后，双方约见交易，在约定交易日，原告看到相关手续才知道被告所售房屋并非本人名下，系其己故的姑姑名下，并且被告并没有相关合法的继承手续。因此当日没有达成交易，双方协商由被告尽快办理相关继承手续后，双方再进行交易。截止2020年5月26日，原告多次联系被告询问继承手续办理情况，被告先是告知原告正在办理，后又告知原告其人没在海城暂时办不了。之后又承诺返还2000元定金给原告，却又找各种理由迟迟不归还。后通过中间人沟通，被告确定不归还2000元定金给原告。为保护原告的合法权益，依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求人民法院判令被告返还4000元（以最后一次诉讼请求为准）；2、诉讼费由被告承担。被告曲英凯辩称：第一，原告在交付定金时，找来了几名她和被告姑姑曲玉芝共同邻居作为见证人，看了被告人姑姑曲玉芝名下的产权房，并一起同被告人协商房屋买卖事宜，被告已告知原告由于政府原因，房屋相关手续非本人名下，房屋为被告继承姑姑曲玉芝所得，继承依据为遗嘱。经过被告和原告协商一致，并在被告邻居的见证下，原告自愿向被告交纳2000元定金原告并约定由被告书写房屋买卖合同。原告曾为我姑姑生前多年邻居，对被告赡养、房屋继承等情况早已知晓，且被告于2020年3月27日向原告提供的房屋买卖合同文本中第十条已经提到“包括因甲方在过户给乙方前需要将产权办理过户至甲方名下所需的公证费、评估费及各项税费等”，原告当时并未表示异议，说明原告对房屋相关手续未在本人名下已提前知晓，不存在欺瞒的事实。原告所述与事实不符，属于虚假陈述。第二，曲玉芝系五保老人，一生无工作，没有退休金及医保，仅靠政府补贴度日，其丈夫高光琛先于其死亡，二人未育有子女，高光琛父母也先于其死亡，且高光琛生前未立有遗嘱。根据《中华人民共和国继承法》第二章第十条中规定的法定继承顺序，我姑姑曲玉芝应为其第一顺序唯一法定继承人，具有继承高光琛全部财产的权利被告在姑父高光琛死亡后，个人承担了曲玉芝全部赡养义务，包括曲玉芝的生活费、医药费、护工费、房屋修缮丧葬费等各项费用。因此，曲玉芝于生前通过遗嘱形式将其名下的房屋遗赠于本人，遗嘱签订时间为2006年8月20日，遗嘱由曲玉芝的弟弟，根据《中华人民共和国继承法》第二章第十条中规定的法定继承顺序，唯一法定继承人曲家云签字同意，曲玉芝的侄儿曲英柏、侄女曲丽华签字证实，且被告人承担了曲玉芝的赡养义务，遗嘱法律事实清楚，不存在任何争议。原告所说被告不具备继承条件明显与事实不符，属于原告主观臆断，原告以主观臆断代替法律事实，在合理约定的时间内以各种理由推脱、拒绝签订房屋买卖合同，已构成定金合同违约。第三，房屋相关过户手续属于政府行为，具有不可抗力，被告并未答应原告方立即办理相关过户手续。被告向原告方提供的合同文本第十条，第十一条已对房屋过户予以约定和说明，原告当时未表示异议。原告也从未向被告询问过继承手续办理情况。原告所说:“被告先是告知原告正在办理又告知其人没在海城暂时办理不了”及“之后又承诺返还2000元定金给原告，却又找各种理由迟迟不归还”等内容与事实不符，属于虚假陈述。第四，在原告对被告出具的房屋买卖合同没有争议的情况下，被告与原告约定于2020年3月29日上午在原告父母家中签订房屋买卖合同。当日，被告及妻子、儿子按时携带遗嘱、房屋买卖合同、拆迁补偿入户单等手续前往原告父母家中，原告及邻居并未对房屋买卖合同等内容提出异议，直到原告女儿等人几小时之后到达后，怂恿原告拒绝签订房屋买卖合同，并提出被告只有向法院起诉判定被告具有房屋买卖的权利才能签订合同等无理要求，被告方认为其要求缺乏法律依据，遭到被告拒绝，导致合同未能签订。后被告曾告知原告最后交易时间，原告始终以主观臆断代替法律事实，认为被告不具备房屋买卖资格，拒绝在被告告知的最后交易时间内与被告签订房屋买卖合同，已构成违约行为。根据《中华人民共和国担保法》第六章第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告有权不予退还定金。第五，由于原告已构成定金合同违约，被告并无义务返还其定金。原告所说中间人，被告在收到原告定金之前并不相识，无法判断其是否能够代表原告，并且所谓“中间人也仅是通过电话通知被告，威胁被告如不返还原告2000元定金，原告将要起诉，被告会为此承担更大的费用等等。其ロ气强硬、态度恶劣，并非与被告协商。被告无法判断其人存在的真实性、合法性，是否能够代表原告提出要求，故对其不予理睬。第六，原告方通过电话方式与被告妻子(在鞍山市区带孩子)取得联系，要求返还定金，被告人妻子承诺返还定金，但并非基于被告违约的基础上，而是基于原告生活条件较差，本着人道主义的原则，减少原告方损失，但因疫情影响无法完成交易。在此期间，原告方多次以各种理由威胁被告方，且态度恶劣，无理取闹，罔顾事实，拒不认错。被告当时并不知情，事后了解但并不完全认同。一是原告必须认错，并赔礼道歉，二是原告应端正态度，不能蛮不讲理。由于原告存在过错，被告未返还原告定金，符合《中华人民共和国合同法》第五百八十六条、第五百八十七条之规定，原告与被告妻子达成的事宜与被告无关，不能成为原告的法律依据。综上所述，被告在完全具备房屋买卖资格的基础上，原告方因主观臆断而未按约定时间签订房屋买卖合同，构成定金违约，且向法院提起诉讼时有违背常识，虚构事实的情况。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条，被告请求海城市人民法院驳回原告方诉讼请求并承担此次诉讼费，同时赔偿被告因应诉而产生的交通费、误工费、通讯费、精神损失费，因原告方未按期签订合同而产生的经济损失。经审理查明：原、被告于2020年3月22日协商原告购买被告出售的位于东方丽城小区F5号楼2单元3层楼房一处，建筑面积70.87平方米。原告于当日向被告交付定金2000元，被告于当日为原告出具收条一份，载明：“今收到赵奇买楼定金贰仟元整，如果赵奇不买楼定金不反回。如果卖主不卖楼定金返回肆仟元正。卖主将物业费、暖气费3月22日以前交齐（2020年3月22日以前）买主将楼款交齐（买楼款）。”原告赵琪、被告曲英凯均在收条上签字。原告在交付被告定金2000元时，被告未将案涉房屋相关手续交付给原告核实。后待原、被告协商交付房款时，被告将遗嘱复印件及莲花园周边征收地块主张回迁进户结算单交付给原告核实，但原告因案涉房屋手续及继承手续不符合法律规定，原、被告就卖房事宜未达成一致意见，未能签订房屋买卖合同，故原告要求被告返还定金4000元。另查，案涉房屋系回迁房屋，被征收人登记为被告姑姑曲玉芝。2006年8月20日，曲玉芝自书遗嘱一份，载明：我死了以后，将房产由我侄儿曲英凯继承。曲玉芝于2012年4月去世。案涉房屋现未办理权属登记。以上事实，除原、被告当庭陈述外，原告提供的证据有：收条一份、证人杨某、迟某证人证言一份；被告提供的证据有：遗嘱一份、房屋买卖合同范本一份、莲花园周边征收地块住宅回迁进户结算单一份、微信聊天记录一份。上述证据，经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：原告在向被告交付定金时，被告未将案涉房屋相关手续交付给原告，原告对案涉房屋的相关手续未能进行核实。待原、被告双方预签订《房屋买卖合同》时，被告将遗嘱复印件及结算单交付原告核实，原告认为被告提供的手续不符合规定，因原、被告双方未达成一致意见，故原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原、被告双方均不存在违约行为。因原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，故被告应将收取原告的房屋定金2000元返回给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告曲英凯于本判决生效后5日内返还原告赵琪定金2000元；二、驳回原告赵琪的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告曲英凯承担。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 王 迪二〇二〇年七月十四日书记员 吴海军