山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3124号上诉人（原审被告）：山东明联置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路北、原京海宾馆东，东方夏威夷小区。法定代表人：黄胜涛，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李孝续，男，1972年11月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：林英，山东宁欣英辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东海阳农村商业银行股份有限公司，住所地山东省海阳市海阳路208号。负责人：王彤辉，行长。上诉人李孝续因与被上诉人山东明联置业有限公司（以下简称明联公司）、山东海阳农村商业银行股份有限公司（以下简称海阳农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2019）鲁0687民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。明联公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回李孝续解除《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的诉请，剩余贷款仍应按照贷款合同约定履行；二、上诉费用由李孝续和海阳农商行承担。事实和理由：一、一审判决解除涉案《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。并认定该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。但本案情形并不适用上述规定，第一，上述司法解释是最高院立法时充分考虑开发商销售房屋时宣传强调该房屋为学区房或者其他区域及设施明显比其他小区具有优势，从而确定更高的房屋价格及较强烈的购买意向，从而使业主产生购房愿望并与开发商订立商品房买卖合同的情形。本案中的返租既非房屋本身的区域优势，也不存在设施承诺，一审法院将返租列为房屋及相关设施所作的说明和允诺明显是错误的。第二，李孝续提供的《置业计划书》中对于返租的介绍并未达到司法解释中“说明和允诺具体确定”的标准，该证据没有起止时间和计算标准，6%-8%的回报更谈不上明确具体，而李孝续与明联酒店签订的《物业委托管理经营协议》也只是约定委托“途家”运营10年。第三，返租行为是违法行为，并不意味着开发商返租销售违法，而购房者参与返租合法，李孝续依据合同法九十四条要求解除合同，而该条规定适用的前提是合同目的合法，故其要求不应予以支持。最后，《商品房买卖合同》的目的对于开发商来讲是通过销售房屋赚取利润，对于业主就是购买房屋用于居住和取得不动产权，房屋居住功能应当成为商品房买卖合同纠纷审判实践的共识。本案中，涉案房屋已经具备交付和办证条件，李孝续的合同目的已经实现，合同不应解除。二、在涉案《商品房买卖合同》不应解除的情况下，李孝续、明联公司及海阳农商行签订的《个人一手住房贷款合同》没有解除的依据，李孝续仍应按照贷款合同约定承担还款责任。综上，请求二审法院依法查明事实，支持明联公司的上诉请求。李孝续辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。海阳农商行未到庭，未发表答辩意见。李孝续向一审法院起诉请求：1.要求解除李孝续与明联公司2014年签订的《商品房买卖合同》，解除李孝续与海阳农商行的借款合同；2.退还李孝续缴纳的房款64417元，装修款70005元，装修费5005元，截止到2019年3月20日已偿还的银行本息154464.17元（庭审中变更为截止到2019年5月10日151434.34元），印花税5元，契税5142元，面积差款286元，抵押登记费160元，维修基金1081元，补房款3631元，合计304196元，赔偿李孝续损失91258元，以上合计395454元；3.李孝续未偿还的银行本息由明联公司偿还。一审法院认定事实：2014年12月28日，李孝续与明联公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：201412280062)，约定李孝续购买明联公司开发的东方夏威夷第0001幢17层1704号房，房款按套计为529776元，2014年12月28日支付首付款159776元，剩余370000元贷款；约定2014年10月31日前交付房产。另，双方签订补充协议，对银行贷款、税费、违约责任等作了进一步补充。李孝续支付首付款64416元（2014年8月13日青岛德铭房地产营销公司出具10000元收据，12月27日青岛德铭房地产营销公司出具54416元收据，两笔款后期转入明联公司）。2014年12月27日，李孝续交纳抵押登记费80元（青岛德铭房产营销公司出具收据，后期兑换发票），装修款5005元（青岛德铭房产营销公司出具收据）。之后，李孝续与明联公司及海阳农商行签订了《个人一手住房贷款合同》，2015年2月10日海阳农商行向李孝续支付贷款37万元。2017年7月31日，李孝续交纳装修款70005元，2017年12月8日，李孝续交纳面积差款3531.40元，装修面积差款286元，公共维修基金1081.4元，契税5142.18元，印花税5元。目前涉案房屋已办理不动产权证。答辩期内明联公司提出管辖权异议，认为其股东为外国公司，应由烟台市中级人民法院审理。经一审法院审查，认为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均约定由一审法院管辖，故裁定驳回其异议，明联公司未上诉。庭审中，李孝续主张明联公司在销售房屋时宣传售后返租，每年按房款总额的6%-8%固定收益固定返利，承诺20年固定返利，且用前三年的租金抵顶了部分房款，基于此李孝续才于2014年与明联公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议和《物业委托管理经营协议》。但在2019年2月明联公司通过电话告知李孝续不再履行《物业委托管理经营协议》，不再给李孝续返利。李孝续提供如下证据予以证明：一、提供明联公司对外发布的广告宣传页，明确载明每年固定回报6%-8%，证实明联公司以广告的形式向业主明确承诺每年固定回报6%-8%。李孝续认为该广告内容具体明确直接严重影响房屋价格，根据最高院商品房买卖合同司法解释，该广告构成合同内容，明联公司在双方的《商品房买卖合同》履行过程中应当履行该广告承诺；二、提供明联公司给李孝续提供的投资计划书，证实明联公司再向李孝续宣传出售该房产时明确向李孝续宣传每年返还的价款，并且明确写明了返还20年，计算了如果李孝续贷款其明联公司每年返还的租金足以全部抵顶贷款需要偿还的本息，根据该投资计划书李孝续只需要交纳首付款加上前三年的贷款本息就可以购得涉案房产，李孝续也正是看到了明联公司出具的该份明确的投资计划书才与明联公司签订购房合同；三、明联公司向海阳市住房保障和交易中心出具的整改报告和承诺书及海阳法院丛艳法官对海阳住房保障和交易中心的调查笔录，证实明联公司以其他公司的名义与李孝续签订的物业管理返租协议及返租协议均是明联公司的行为，并且明联公司也认可该行为明确违反山东省人民政府和住建部的相关规定，该返租协议不具有履行性，是明显的不能履行，证实明联公司以合同行为和广告行为向李孝续作出了虚假承诺，致使李孝续原来设想的以20万左右买到涉案房产的购房合同目的不能实现；四、提供海阳法院和烟台中院的两份判决书，证实两级法院均以判决书的形式认定了明联公司的欺诈行为及购房目的不能实现给予撤销和解除；五、提供海阳农商银行出具的李孝续已经偿还的银行本息的明细，证实李孝续到2019年5月10日已经偿还的本息金额；六、提供《认购协议书》一份，证实明联公司一次性给李孝续返还3年固定的租金是毛坯总价的18%，即95360元；明联公司质证意见如下：一、对宣传资料的真实性有异议，众所周知每逢夏季海阳的房地产销售市场开始兴起，各种中介买房人员层出不穷，该宣传资料确实宣传的是明联公司开发的楼盘，但对部分内容不予认可，因未加盖公司章。从最高院关于商品房买卖司法解释的规定来看宣传资料本身就是要约邀请，只有该资料对于房屋的规划及相关设施所做的说明、允诺具体明确的，才可以视为买卖合同的内容，根据该条的规定，如果说宣传资料对于房屋的硬件设施所做的承诺明确具体可视为合同内容，除此之外其他说明法律没有规定可以作为合同的内容，单纯从该资料的内容看,也不是像李孝续主张的我公司承诺每年6%-8%的收益，而只是给予了相对模糊的说明，该说明既没有期限也没有基数，也算不上明确具体，因此该证据不能证实李孝续的主张；二、投资计划书没有加盖明联公司的公章，也没有明联公司工作人员的签字，对其真实性有异议，不能证实是明联公司出具的；三、对整改报告、承诺书、处罚决定及法院笔录的真实性无异议，整改报告是因为部分小区业主上访，海阳市房管局要求明联公司停止网签，影响到明联公司的实际经营，在此情况下应房管局的要求，明联公司在整改报告上盖章，从该报告的内容看，有部分事实与现实情况不符，无论是案涉业主还是其他业主，均未与明联公司签订物业托管返租协议，尽管明联公司在报告上盖章，但是由于行政部门停止公司的网签，明联公司在被逼无奈的情况下出具的，请法庭结合案件调查情况综合认定；承诺书也是由于业主上访，海阳市房管局要求公司在该承诺书上盖章，相关内容均系行政部门要求，且该承诺书中也明确说明经营租赁协议的相对方是凯美酒店，并非明联公司；处罚决定只是认定房屋销售之后出现的行为，并不是说在销售时就已经承诺返租；法院的笔录与李孝续的主张没有关联性；四、对海阳法院及烟台中院的判决书真实性无异议，但一审判决并未生效，该判决已被撤销，二审判决已生效，尽管二审作出了判决意见，但该判决意见是基于涉案业主与明联公司在庭审前协商一致而形成的意见，事实上该判决意见并非是法院的认定意见，只是确认了业主与明联公司达成的协议内容，只是因为农商行未到庭不能做出调解而采用判决的形式，故该判决对于案件不具有指导意见。五、对于还贷款情况，以海阳农商行提供的金额为准；六、对于《认购协议》真实性无异议，但因双方已签订正式的《商品房买卖合同》，本协议自动失效，应当以签订的《商品房买卖合同》载明的内容为准；海阳农商行质证意见：对证据真实性同明联公司质证意见，具体还款金额以我方计算的金额151434.43为准（截止到2019年5月10日）。李孝续与我方签订的借款合同是双方真实意思表示，且房屋已经办理产权证，不应该解除合同。经举证、质证，一审法院对于明联公司和海阳农商行认可的整改报告、承诺书、处罚决定及法院笔录、两级法院的判决书、收据6张、发票4张的真实性予以认定。虽然明联公司和海阳农商行对宣传资料、投资计划书的真实性不予认可，但结合海阳市住房保障局和交易中心的处罚决定和明联公司的整改报告及承诺书，可以相互认证，形成完整的证据链，故对上述证据的真实性一审法院予以认定。虽李孝续与明联公司签订的《认购协议》在签订《商品房买卖合同》后自动失效，但从约定的内容中可知在签订酒店托管协议后，李孝续可享受三年固定经营回报95360元。庭审中，李孝续称因为明联公司通过广告宣传以及给李孝续投资计划书明确标注了返还数额，明联公司的对外广告和返租协议上大肆宣传途家经营管理，与途家签订10年的管理协议，对李孝续进行误导，明联公司的行为明显就是欺诈，明联公司仅用了3年的返租费95360元作为房屋优惠款，现不再进行返租，与其应作为合同内容的宣传资料、投资计划书规定的不符，明联公司的欺诈行为和违约行为使李孝续的合同目的不能实现，故要求解除《商品房买卖合同》，明联公司返还李孝续支付款304196元，由于明联公司的违约及欺诈行为，给李孝续造成一定的经济损失，原明联公司双方系2014年12月28日签订合同，至案件第一次开庭时间2019年8月2日计4年8个月，按照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，要求明联公司支付以304196元为基数按照年利率6%的标准支付损失。明联公司辩称不同意解除《商品房买卖合同》，李孝续要求解除合同没有依据，李孝续主张合同目的无法实现不成立，中央强调房子是用来住的，明联公司已向李孝续交付涉案房屋，且李孝续也办理了相应的不动产权证，其合同目的已经实现；李孝续主张的损失计算方式没有依据，案件并非民间借贷案件，退一步讲即使计算这一部分损失，也应当从李孝续主张之日起计算。诉讼中，李孝续申请一审法院对明联公司的财产进行保全，保全金额为40万元，并于2019年7月2日在阳光财产保险股份有限公司烟台中心支公司投保诉讼财产保全责任保险作为担保，2019年7月3日，一审法院裁定对明联公司名下位于海阳市海景路22号东方夏威夷1号楼1405室进行查封，查封期限为三年。一审法院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。虽然李孝续与明联公司未在《商品房买卖合同》中约定返还租金的事宜，但通过明联公司的宣传材料、《置业计划书》及所谓的明联酒店与李孝续签订的《物业委托管理经营协议》结合房管部门对其的处罚及其在房管部门的承诺可以确定，明联公司承诺的返利为总房款的8%，且至少返还十年，明联公司的返租销售条件对房屋价格的确定及购房者《商品房买卖合同》的订立，均有重大影响，因此宣传材料、《置业计划书》、《物业委托管理经营协议》应视为双方的合同内容，现因返租销售属于违法行为，明联公司不再与李孝续续签《物业委托管理经营协议》，不再向李孝续支付租金，已严重违约，李孝续据此以合同目的无法实现为由要求解除合同，一审法院予以支持。关于李孝续偿还的贷款本息应以海阳农商行提供的金额151434.43元为准（截止到2019年5月10日）。经一审法院审核，李孝续重复主张抵押登记费80元，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除，明联公司应返还李孝续已支付的房款64416元，截止到2019年5月10日已偿还的银行本息151434.43元，装修款70005元，装修款5005元，抵押登记费80元，面积差款3531.40元，装修面积差286元，公共维修基金1081.4元，契税5142.18元，印花税5元，合计295981.41元。李孝续主张的3年收益款95360元，因李孝续并未实际交付，故不应予以返还。李孝续要求明联公司按照年利率6%的标准支付损失，于法有据，一审法院予以支持。房款64416元中10000元的损失应自2014年8月14日起计至明联公司支付之日止，剩余54416元自2014年12月28日起计至明联公司支付之日止，其已偿还的银行贷款本息151434.43元的损失应自2019年5月11日即其停止偿还银行贷款次日起。抵押登记费80元、装修款5005元应自2014年12月28日起至明联公司实际支付之日止，装修款70005元的损失自2017年8月1日起计至明联公司支付之日止，面积差款3531.40元，装修面积差286元，公共维修基金1081.4元，契税5142.18元，印花税5元合计10045.98元自2017年12月9起计至明联公司支付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决：一、解除李孝续与山东明联置业有限公司于2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201412280062)；二、明联置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还李孝续房款及费用300986.41元及利息(按照年利率6%的标准，以10000元为基数自2014年8月14日起计，以59501元为基数自2014年12月28日起计，以151434.43元为基数自2019年5月11日起计，以80元为基数自2015年2月3日起计，以70005元为基数自2017年8月1日起计，以10045.98元自2017年12月9日起计)；三、李孝续与明联置业有限公司及海阳市农村商业银行股份有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》自2019年5月10日解除；四、明联置业有限公司于判决生效之日起三十日内向海阳市农村商业银行股份有限公司偿还李孝续就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金及利息(以海阳市农村商业银行股份有限公司出具的还款明细清单为准)；五、驳回李孝续的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计3616元，保全费2520元，由山东明联置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：李孝续与明联公司签订的《商品房买卖合同》及李孝续与明联公司、海阳农商行签订的《个人一手住房贷款合同》应否解除。李孝续于一审期间提交了明联公司向海阳市住房保障和交易中心出具的整改报告和承诺书、一审法院对海阳市住房保障和交易中心的调查笔录等证据，足以证实明联公司系以明联酒店的名义与李孝续签订《物业委托管理经营协议》，由此产生的法律后果应由明联公司自担。虽然李孝续与明联公司未在《商品房买卖合同》中约定售后返租相关事宜，但通过明联公司的广告宣传材料、《投资计划书》及《物业委托管理经营协议》可以确定，明联公司向李孝续作出的售后返租承诺具体确定，该承诺对房屋价格的确定及《商品房买卖合同》的订立均有重大影响，因此上述材料中关于售后返租的内容应视为双方的合同约定。现因售后返租属于违法行为，明联公司不再与李孝续续签《物业委托管理经营协议》，不再向李孝续支付租金，李孝续据此以合同目的无法实现为由要求解除其与明联公司签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。涉案《商品房买卖合同》解除后，李孝续与明联公司、海阳农商行签订的《个人一手住房贷款合同》目的已无法实现，李孝续请求解除《个人一手住房贷款合同》，于法有据，本院亦予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，涉案《商品房买卖合同》及《个人一手住房贷款合同》解除后，扣除首付款总额中以三年返租款抵顶的部分，明联公司应返还李孝续已支付的首付款64416元、截至2019年5月10日李孝续已偿还的银行贷款本息151434.43元、抵押登记费80元、装修款75010元、面积差价款3531.40元、装修面积差价款286元、公共维修基金1081.40元、契税5142.18元、印花税5元，以上合计300986.41元，明联公司亦应将剩余贷款本息支付给海阳农商行。利息属于法定孳息，明联公司占有使用李孝续支付的款项，应向李孝续支付利息损失，一审判决明联公司向李孝续支付利息损失（按照年利率6%的标准，以10000元为基数自2014年8月14日起计算至实际返还之日止，以59501元为基数自2014年12月28日起计算至实际返还之日止，以151434.43元为基数自2019年5月11日起计算至实际返还之日止，以80元为基数自2015年2月3日起计算至实际返还之日止，以70005元为基数自2017年8月1日起计算至实际返还之日止，以10045.98元自2017年12月9日起计算至实际返还之日止），于法有据，计算标准及结果正确，本院予以确认。综上所述，明联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3616元，由山东明联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月十六日书记员  孙晓雯