文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终466号上诉人(原审被告)：江光华，男，1973年4月28日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：马世银，重庆东龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：江光彬，男，1970年8月12日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：隆永国，重庆市丰都县三合法律服务所法律工作者。原审第三人：杨先荣，男，1952年11月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审第三人：江家芬，女，1950年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原审第三人：毛亚娟，女，1973年12月24日出生，汉族，农民，住重庆市丰都县。上诉人江光华因与被上诉人江光彬，原审第三人杨先荣、江家芬、毛亚娟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院(2019)渝0230民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江光华及其委托诉讼代理人马世银，被上诉人江光彬及其委托诉讼代理人隆永国，原审第三人毛亚娟参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人江光华上诉请求：撤销(2019)渝0230民初字第4573号民事判决书，依法改判，原审及二审案件受理费由江光彬承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。(一)原审法院在没有查明《房屋赠送契约》真实性的情况下，武断认定“2002年9月28日江光华之妻毛业娟、岳父毛先顺把江光华向杨先荣、江家芬所购之房其中两间（面积为70平方米)以400元之价卖给江光彬……江光彬之妻毛亚娟在江光华名字处按印。次日江光彬将400元房款交给毛亚娟”是错误的。江光彬对诉争房屋来源前后相互矛盾，为达到占有的目的，办理产权证时申报为自建、在行政诉讼和第一次民事诉讼时诉称是赠送，法庭审理后查明对自已不利时撤诉;再起诉时又主张是2000元买的。江光彬自己都难以自圆其说，原审法院认定事实错误。(二)原审认定“1996年4月16日杨先荣、江家芬将自己位于丰都县XX镇XX村X组的房屋230.90平方米卖给江光华，双方形成了口头上的《房屋买卖合同》”是错误的。我与杨先荣于1996年4月16日签订有书面的《房屋买卖契约》并已履行，办理了公证，第三人杨先荣、江家芬在法庭上也认可。(三)原审法院认为，“当事人就同一事项订立了两份不同的合同，其意思表示真实….”错误。法庭审理时，江光彬只举示了2002年9月28日的一份《房屋赠送契约》，何来两份合同，这份《房屋赠送契约》的真实性无法证明时，又冒出毛亚娟与江光彬就房屋买卖事项形成了口头上的房屋买卖合同，房屋价款约定为400元，为了避税而另行签订了《房屋赠送契约》。这是不合符情理的。(四)原审法院认定，江光华之妻毛亚娟以400元的价格将江光华向杨先荣、江家芬夫妇购买的房屋中两间卖给江光彬，江光彬将房款交付给毛亚娟，后江光彬将该房屋重新修整并长期居住生活，实际履行口头买卖合同。没有事实依据，也不合情理。1、所谓口头房屋合同根本不成立，江光彬诉称是2000元买的，原审法院认定毛亚娟是400元卖的，毛亚娟收了400元钱又无收款依据。2、原审法院认定为了避税另行签订了《房屋赠送契约》。常理来说如法院认定已经达成了口头合同，那为什么还要签订《房屋赠送契约》呢?目的还不是为了留下证据。但所谓的《房屋赠送契约》有很多疑点违背常情常理。1996年我为了结媳妇，辛苦挣了10000元钱购买杨先荣夫妇老家的房屋(杨先荣是树人粮站职工)4间，加两间附属房，诉争的房屋相当于一半，价值也是4、5千元，怎么到2002年就价值只有400元了呢?还要加上林权呢?房屋结构是砖石结构，怎么就变成了木瓦房呢?我没有在现场，又怎么写江光华的名字?既然诉称是毛亚娟与毛先顺商量卖的，说明他们在现场，怎么卖房的两个当事人都没有名字?邻居、在场人都有签名捺印，毛先顺还是一个有文化的人。《房屋赠送契约》有XXX村委会的印章，说明村委会也应该有干部在场，并且还签署有情况属实，那么签署人为什么又不签名?让江光彬居住该房屋，不是因为房屋买卖，而是我们的母亲跟江光彬生活，江光彬的房屋是平房，下雨天漏水，我长期在外打工，房子也是闲置，同意江光彬与母亲一起居住照顾母亲，我根本不知道该房屋江光彬用欺骗手段登记在自己名下。难道有这个居住事实就推定该房屋已经卖给江光彬去啦，既然是卖给他的，确权时为什么不光明正大提出，让我配合办理?时任社长彭胜平又是所谓《房屋赠送契约》的执笔人，如果该事实是真的，他就是明知的，作为个基层干部，在农村房屋确权时，为什么还帮助江光彬出具虚假证明，向原丰都县国土资源和房屋管理局办理产权登记呢?(五)原审法院以我未提出过异议，就推定我将该房屋卖给江光彬的事实具有高度可能性。这完全是主观臆断，毛亚娟未向我说过她是否卖过房屋、江光彬也没有向我主张过房屋权利。2018年知道江光彬用虚假证明办理了产权证，侵犯了我的权利，我通过行政诉讼给予撤销。江光彬变着花样三次提起民事诉讼主张权利，我均给予反驳，这难道不叫提出异议?二、原审法院判决第一项与诉讼请求矛盾。原审法院判决“一、确认江光彬与江光华签订的房屋买卖合同有效”。江光彬与江光华并未签订任何房屋买卖合同，江光彬在整个诉讼过程中都没有提到江光彬与我签订有房屋买卖合同，与诉讼请求矛盾。三、我不应是原审的被告。无论是江光彬的诉称还是法院所谓的认定，房屋买卖合同的双方当事人是江光彬与我的前妻毛亚娟，毛亚娟才应该是被告，我才是其权利受到侵害的第三人。四、原审适用法律错误。1、根据《民法总则》第143条规定：具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。结合本案，我以10000元钱购买房屋的一半，被原审法院认定为江光彬与毛亚娟以400元的价格达成口头买卖合同，显失公平。2、根据《合同法》第44条规定:依法成立的合同，自成立时生效。原审法院判决“确认江光彬与江光华签订的房屋买卖合同有效”。江光彬与江光华依法成立有房屋买卖合同吗。3、根据《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉诉房屋属于我婚前合法财产。离婚后也是属于我的合法财产，毛亚娟无权处分，即便法院认定她与江光彬达成了口头买卖合同，权利人也没有追认。根据合同法解释(三)规定的物权与债权分立的原则也不当然发生物权转移，故原审法院判决由我协助江光彬将诉争房屋过户登记在江光彬名下，是适用法律错误。被上诉人江光彬辩称，江光华不讲兄弟情分，出尔反尔，将购买自杨先荣、江家芬的房屋卖给江光彬两间房屋21年后，再去公证处获取公证，并隐瞒国家机关骗取了登记，炮制诉讼，今天已是第六回诉讼。杨先荣、江家芬将自己所有的产权房于1996年4月16日卖给了江光华，江光华长期未进行过户。在江光华与毛亚娟婚姻存续期间的2002年9月28日，江光华与其妻毛亚娟和岳父商议把杨先荣、江家芬处购买的房屋其中两间处置(无论是买卖，还是赠送)给了我。我于2002年11月5日已到树人镇财政所缴纳了房屋买卖契税，同时已将所购2间石瓦房重建为石砖瓦房。且改建后的房屋是独立的，未与任何人相邻。2010年我就申办房屋产权证，2011年10月28日即取得了房屋产权证。2018年4月5日，江光华趁我不在家之机，强行破门，搬出家具和日常生活用品到室外损毁丢失。同时上房蹬下瓦片，损坏檩椽，拆下门窗。后经树人镇政府、派出所调解无果。现是政府出钱为我和母亲租房和修复房屋的。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。原审第三人杨先荣、江家芬未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原审第三人毛亚娟陈述称，同意江家华的意见。而且我并未将房赠送给江光彬，我并未在赠送协议上签名和捺印，江光彬陈述的事实不属实。江光彬向一审法院起诉请求：依法确认江光彬与江光华于2002年9月28日签订的《房屋赠送契约》(房屋买卖协议)有效；由杨先荣、江家芬、毛亚娟、江光华协助办理过户登记；诉讼费由江光华负担。一审法院认定事实：江光彬(又名江光兵)与江光华系亲兄弟关系。1996年4月16日，杨先荣、江家芬夫妇将自己位于原丰都县XX镇XX村X组的房屋230.90平方米卖给江光华，双方形成了口头上的《房屋买卖合同》。同年5月12日，江光华与毛亚娟登记结婚。2002年9月28日，江光华之妻毛亚娟、岳父毛先顺把江光华向杨先荣、江家芬所购之房其中两间（面积为70平方米）以400元之价卖给江光彬，为了减少税款，双方签订了《房屋赠送契约》，载明江光华将木瓦房两间70平方米价值400元的旧房赠送给江光彬所有。该协议由彭胜平书写，江光彬和在场人江家贵、彭厚灿、江家前、彭盛平在各自名字处按印。江光华之妻毛亚娟在江光华名字处按印。次日，江光彬将400元房款交给毛亚娟。后毛亚娟将上述房屋两间交付给江光彬。2002年11月5日，江光彬到丰都县树人镇财政所，按房屋价值400元缴纳了契税，后江光彬雇人将该房屋重新修整并在该房居住生活。2010年10月7日，江光彬将位于丰都县XX镇XXX村X组的该房屋申请登记。2011年10月28日，原丰都县国土资源和房屋管理局给江光彬颁发了房产证(306房地证树人2011字第105XXX号，房屋建筑面积104.91平方米)。2016年5月13日，江光华与毛亚娟登记离婚。同年6月14日，江光华与杨先荣、江家芬到丰都县公证处办理买卖房屋公证。后江光华将位于丰都县XX镇XX村X组的房屋申请登记，原丰都县国土资源和房屋管理局于2018年2月22日向江光华颁发了不动产权证【渝(2017)丰都县不动产权第000149XXX号，房屋建筑面积299.50平方米】。2018年4月12日，江光彬以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光华为第三人向涪陵区人民法院提起行政诉讼，该院经审理后以原丰都县国土资源和房屋管理局未核实江光华申请登记的房屋包含江光彬房产证登记的房屋为由判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光华颁发的不动产权证。江光华不服，上诉至重庆市第三中级人民法院，经该院审理后判决驳回上诉，维持原判。同年7月5日，江光华以原丰都县国土资源和房屋管理局为被告，江光彬为第三人向涪陵区人民法院提起行政诉讼。经该院审理后，对江光华将房屋处置给江光彬的事实予以认定，并以江光彬申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致为由判决撤销原丰都县国土资源和房屋管理局为江光彬颁发的房产证。一审法院认为当事人就同一事项订立了两份不同的合同，其意思表示真实、不违反法律、行政法规强制性规定的合同可认定合法、有效，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。一、合同效力问题。本案中，江光彬与江光华之妻毛亚娟就江光华向杨先荣、江家芬所购房屋中的两间达成了买卖协议，房屋价款约定为400元。江光彬已将房款交付给毛亚娟，后江光彬将该房屋重新修整并长期居住生活。双方就房屋买卖事项形成了口头上的房屋买卖合同，并已实际履行，但为了避税而另行签订了《房屋赠送契约》，该《房屋赠送契约》系以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。但系双方真实意思表示的房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。江光华辩称，毛亚娟卖房时其并不在场，也不知情，但根据双方举示证据来看，江光华与毛亚娟系夫妻关系，共同生活多年，就卖房这一重大事宜江光华不可能不知晓。且江光彬将房屋重新修整后，在该房屋居住生活多年，江光华亦不可能不知晓，其长期并未提出异议，因此能够认定毛亚娟将房屋卖给江光彬是江光华的真实意思表示，江光华将该房屋卖给江光彬的事实具有高度可能性。故对江光华的辩称理由不予采信。二、房屋过户登记问题。该房屋系江光华婚前向杨先荣、江家芬购买，婚后卖给江光彬。江光华与江光彬就该房屋申请的房产证均被撤销。故应由杨先荣、江家芬将房屋过户登记给江光华，再由江光华将该房屋过户登记给江光彬。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、确认江光彬与江光华签订的房屋买卖合同有效；二、杨先荣、江家芬在本判决生效后5日内协助江光华将位于重庆市丰都县XX镇XX村X组的房屋(建筑面积104.91平方米)过户登记在江光华名下；江光华在上述房屋过户登记在其名下后5日内协助江光彬将上述房屋过户登记在江光彬名下。并决定一审案件受理费50元，由江光华负担。本院二审期间，双方均未举示足以推翻一审认定事实的新证据，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，诚实守信是每个公民应当具备的基本品质。本案，江家华与江光彬为同胞兄弟，因不诚信导致彼此反目成仇，双方陷于诉讼、相互攻击于法庭之上，毫不顾及亲情柔洽，这样的结局令人痛心、叹息！在本案诉讼过程中，一审法院、人民政府做了大量的调解工作，本院也努力调解，但各方当事人提出的调解方案差距过大。且各方对相关法律关系的设立等问题，未能作出明确约定并保留相应证据，故对所争议的问题，本院在充分考虑上述背景的基础上，结合本案事实和法律规定综合评判如下：关于本案房屋买卖事实的认定问题。江光彬已经占有使用讼争房屋多年。其接收房屋后，到相关部门缴纳了房屋产权转移登记税费，进行了改建，并于2010年10月7日取得房产证。江光彬办理房屋产权过户时的合同虽然是《赠送协议》，但证人刘淑云、彭胜平、朱仕华、隆永兰、江家勤等协议执笔人和在场人均证实江光彬支付了对价，双方实为房屋买卖关系，且证人刘淑云（系江光彬、江光华之母）、江家勤（系江光彬、江光华三叔）、隆永兰（系江光彬、江光华三婶）系双方亲属，证明效力较高。江光华在长达10多年的时间里，对江光彬占有使用改建房屋的事实未提出异议，依照高度概然规则以及证据优势规则，完全可以认定双方存在房屋交易和交付的事实。一审认定双方形成房屋买卖法律关系并无不当。综上，上诉人江家华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江家华负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年七月六日法官助理 邬昌杰书 记 员 敖 艳