吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终347号 上诉人（一审被告）：姜安，女。 委托诉讼代理人：李佳奇，吉林荆卫华律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：庞静艳，女。 委托诉讼代理人：董书家，吉林汲润律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：马群城，男。 上诉人姜安、庞静艳因与被上诉人马群城房屋租赁合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人姜安的委托诉讼代理人李佳奇，上诉人庞静艳的委托诉讼代理人董书家，被上诉人马群城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜安上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销一审第一项、第二项、第三项、第四项、第五项判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费由马群城负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院认定：“姜安在租赁期间未经房屋所有权人同意，将承租的房屋转租给庞静艳，双方签订的《兑店合同》无效”是错误的。事实上，姜安在提前终止租赁合同前，已经电话征得了马群城的同意，马群城在终止了与姜安的房屋租赁关系后，与庞静艳形成了新的房屋租赁关系，姜安并未转租涉案房屋。这一事实，有以下证据可以证明：第一，庞静艳向马群城支付租金的银行交易往来；第二，马群城自认收取过庞静艳现金，此现金也系租金；第三，姜安与马群城支付租金的方式系按年支付，而马群城与庞静艳支付租金的方式系按月支付。（二）一审法院认定：“姜安经营期间拖欠马群城2016年房屋租金18000元，2019年6月房屋租金9000元”是错误的。事实上，关于2016年房屋租金18000元系马群城因修路影响姜安经营给予了减免，虽然对此事实姜安在一审中未进行举证，但是马群城对此事实未进行否认。最重要的是，姜安也对此主张了诉讼时效抗辩。同时此主张也不符合交易习惯，因为日常生活中，没有跳跃式给付租金的。然而，一审法院对此抗辩理由没有进行审查。关于2019年6月房屋9000元与姜安无关，此期间承租人系庞静艳，应由庞静艳承担责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”判决姜安与庞静艳承担连带责任，这是错误的。理由为：第一，此法条规定的系承租人转租的情况，而本案并非转租；第二，此法条规定的系第三人对租赁物造成损失的情况，而本案没有对租赁物造成损失，本案系拖欠租金；第三，无论本案是否适用此法条，此法条也未规定承担连带责任。 综上，恳请二审法院依法改判。 被上诉人马群城辩称，其对此不认可，姜安在2018年10月1日应按双方签订的合同给付马群城下年度108000元，加上物业费2900元，共计110900元，但是姜安单方违约没有给付，无法与姜安取得联系，几天后告诉马群城说去香港了，由姜安朋友代其打理，让马群城去店里取钱，姜安朋友庞静艳一直推脱逃避，之后再找姜安，姜安与庞静艳之间沟通，去很多次庞静艳均推脱，有时找不到人，庞静艳经常不在，直至起诉前也未见到姜安，电话打不通，只能发短信。2016年姜安拖欠两个月租金18000元当时浑江大街修路，姜安说生意不好租金缓两个月，马群城同意缓交。第二年姜安也没补交这笔钱，2018年10月1日就出现单方违约的情况。到2019年6月份姜安和庞静艳都没有给付6月份的房屋租金，拖了几天之后开始给7月份租金，一直拖到10月份才交付九月份的房租。实际上他根本没交6月份租金，马群城不是跳跃式收取，是姜安故意拖欠。找不到庞静艳一直与姜安沟通，姜安与庞静艳沟通之后去店里就能收到部分房租。2019年10月份又收不到庞静艳房租了，又给姜安打电话，姜安电话打不通就发短信，最后达成共识就是不行就去法院起诉。 庞静艳上诉请求：请求：一、撤销一审第四项、第五项判决，依法改判姜安支付马群城2019年11月、2019年12月、2020年1月、2020年3月、2020年4月的房屋租金；二、一审、二审诉讼费由马群城负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.庞静艳庭审中认可自2018年11月30日与姜安签订的兑店合同，并自2018年12月开始向马群城交纳房屋租金，但庞静艳不欠2019年6月份及2019年10月份房租，因马群城也认可庞静艳交房屋租金的方式为银行转账和到店现金自取两种方式，马群城起诉状提出庞静艳不欠2019年7、8、9月份房租，但提出庞静艳欠2019年6月份房租，不符合交易习惯和常理。2.庞静艳不欠水费、电费、物业费、取暖费等费用。二、一审法院适用法律错误一审判决第五项：姜安与庞静艳承担连带责任，责任划分及表述不清，庞静艳是2018年11月30日兑店经营的，2018年11月30日兑店前的费用与庞静艳无关。 综上，恳请二审法院依法改判。 被上诉人马群城辩称：不认可庞静艳的上诉请求，庞静艳所述不属实。2019年6月份和10月份她根本没交租金，至于水费电费物业费等费用要看实际结算为准。对于姜安与庞静艳承担连带责任与其无关，姜安与庞静艳兑店没有经过马群城同意，没有告知马群城也没同其商量。马群城认为一审法院判决的合情合理。 马群城向一审法院起诉请求：1.要求姜安、庞静艳给付2016年拖欠的房屋租金18000元、2019年6月份房屋租金9000元，并承担自2019年10月1日起至姜安、庞静艳将房屋返还日止的房屋租金（按照双方合同约定月9000元计算）；2.要求姜安、庞静艳承担在承租期内未交付的物业费、取暖费、水电费等一切费用；3.要求解除马群城与姜安于2012年9月20日签订的房屋出租协议，姜安、庞静艳将房屋返还给马群城。事实与理由:2012年9月20日，马群城与姜安签订房屋出租协议，该协议约定马群城将位于白山市公安局正门对面向阳花园D座108门市房租给姜安使用，租期10年，月租金9000元，每年10月1日前一欠性交齐下年度租金。2016年，姜安以生意不好为由拖欠租金1.8万元，于2018年10月1日起开始违约拒绝一次性交齐下年度租金，并以去香港看病为由让庞静艳代其经营。2019年6月，庞静艳没有交租金，7、8、9月不欠租金。2019年10月1日起庞静艳无故拒交租金，马群城多次找姜安、庞静艳讨要未果。 一审法院认定事实：2012年9月20日，马群城（甲方）与姜安（乙方）签订《房屋出租协议》，该协议约定：一、甲方将其所有的位于白山市公安局正门对面向阳花园D座108门市房租给乙方使用，租期10年，从2012年10月1日至2022年10月1日，租金为年交。因乙方装修房屋，房屋租金头三年不随市场行情浮动为每年10.8万元整，从第四年起房屋租金每年随市场行情浮动，乙方在每年年末前15日交付下年度租金，如不按时交租金，甲方有权收回房屋；二、承租期间，乙方负责防火、防爆、防盗安全事项，出现任何责任由乙方负责，如乙方想改动房屋原有结构，需经甲方同意；三、在承租期内，乙方负责交纳物业费、取暖费、水电费等一切费用；四、甲方收取乙方抵押金1万元，若乙方履行合同期满无争议后押金返还，若乙方违约押金不返，合同期满后乙方享有该房屋的优先承租权；五、本合同一式两份，自签字之日起生效。姜安租赁房屋经营白山市浑江区卡莱尔洗衣店。姜安经营期间拖欠马群城2016年房屋租金18000元、2019年6月房屋租金9000元。 2019年1月2日，姜安（甲方）与庞静艳（乙方）签订《兑店合同》，具体内容为：甲方将卡莱尔洗衣店整体设备及业务出兑给乙方，价格7万元，乙方在2019年2月1日前向甲方付清全款。乙方负责承担2018年11月份房租及以后洗衣店经营产生的费用。此合同双方签字后生效。庞静艳依据与姜安签订的《兑店合同》继续经营白山市浑江区卡莱尔洗衣店至今。 一审法院认为，马群城与姜安签订《房屋出租协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。姜安应按协议约定，按时向马群城交纳房屋租赁费，姜安未按协议约定交纳租赁费，视为单方违约。姜安在租赁期间未经房屋所有人同意，将承租的房屋转租给庞静艳，双方签订的《兑店合同》无效。庞静艳依据与姜安签订《兑店合同》经营至今，系实际受益人，应承担经营期间给付房屋租赁费的义务，姜安作为承租人应承担连带给付义务。马群城的诉讼请求不违反法律及行政法规的强制性规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”规定，判决：“一、解除马群城与姜安签订《房屋出租协议》；二、姜安与庞静艳签订的《兑店合同》无效；三、姜安于本判决生效后立即给付拖欠马群城2016年房屋租赁费18000元、2019年6月房屋租赁费9000元，共计27000元；四、庞静艳于本判决生效后十五日内将位于白山市公安局正门对面向阳花园D座108门市房交还给马群城，并承担自2019年10月1日起至房屋交付给马群城日止的房屋租金（每月9000元）及承租期内的物业费、取暖费、水电费用（具体数额以实际结算为准）；五、姜安与庞静艳承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费476元，减半收取238元，由姜安负担。” 本院二审期间，姜安出示2020年1月14日姜安与庞静艳录音光盘一张、录音摘要一份。证明：姜安与庞静艳兑店一事，马群城知情，在兑店之后，马群城将之前的按年付租金的方式改变为按月付租金，直接向庞静艳收取租金，故在兑店之后，马群城解除了与姜安之间的租赁合同，与庞静艳之间形成了新的租赁关系。 马群城质证认为，不认可该证据，姜安与庞静艳说话没有任何信誉，其根本没有发言在录音中。 上诉人庞静艳没有提交新的证据。 马群城一审提交证据但是上诉人没有质证。 二审通过投屏方式出示一审时马群城出示的证据（姜安、庞静艳分别与马群城的短信截图）。 上诉人姜安质证认为：针对前三张图片，庞静艳与马群城的对话截图可知，庞静艳与马群城直接针对支付租金的方式、支付租金的宽限期进行商讨，可见二人已形成新的租赁关系，如果庞静艳仅是帮助其打理店面，而租金由姜安支付，庞静艳与马群城不会针对上述事项进行商讨（因二人不是合同相对方，也无权商讨）。针对其余图片，即姜安与马群城的对话可知，姜安已在2018年9月30日告知马群城其去香港治病，不能在经营此店面，同时把庞静艳联系方式告知马群城，由其二人自行结算房屋租金，虽在庞静艳欠租金之时姜安帮助马群城进行过沟通，但这不代表双方租赁合同没有终止，由马群城此次答辩可知，姜安的确在2018年10月1日时单方违约，其违约内容是提前终止租赁合同，故马群城扣除了姜安所缴纳的1万元押金作为违约金，马群城在2018年11月之后与庞静艳自行结算租金以及改变了租金支付的期限的行为再次可以证明姜安与马群城已经终止了租赁合同，由所有对话截图可知，马群城从未向姜安主张过2016年房屋租金18000元，恰恰可以证明此租金因修路已经进行减免，即使并未减免也已超过诉讼时效。 上诉人庞静艳质证认为：从微信聊天记录能证实庞静艳不欠2019年6月份房租，其他证据与其无关。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款第三项之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，马群城主张姜安欠付2016年租金1.8万元，姜安于一审庭质证时提出诉讼时效抗辩，马群城提交的证据不足以证明在诉讼时效期间内向姜安主张权利，至马群城向一审法院主张权利时，已经超过一年的诉讼时效期间，因此对马群城要求姜安给付2016年租金的诉讼请求不予支持。 2019年1月2日，庞静艳与姜安签订的《兑店合同》，是姜安与庞静艳的真实意思表示，其中有关房屋租赁及费用事宜，如未经房主同意，房主有权解除《房屋租赁合同》，但并不产生合同无效的法律后果，且各方当事人均未提出《兑店合同》的效力问题，因此一审法院确认庞静艳与姜安之间签订的《兑店合同》无效不当，应予以撤销。 姜安与庞静艳于2019年1月2日签订《兑店合同》，将洗衣店兑付给庞静艳，庞静艳通过现金及转账方式向马群城支付租赁费，马群城接受，结合庞静艳与马群城的微信截图，能够认定马群城与庞静艳进行商讨后，形成了新的房屋租赁关系，因此2019年6月房屋租金9000元是在庞静艳租赁期间产生，与姜安无关，应由庞静艳承担给付租金的义务。另，原审判决姜安与庞静艳承担连带责任无事实和法律依据，应予撤销。 马群城与姜安2012年签订的《房屋租赁合同》，因姜安后来将案涉店铺兑付给庞静艳，故马群城与姜安签订的《房屋租赁合同》自庞静艳向马群城支付租金之日起自然解除，马群城要求解除与姜安2012年签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 关于承租期限内的物业费、水电费、取暖费，具体数额不明确，且无法确定是在姜安租赁期间还是在庞静艳租赁期间所欠，因此对此项请求本院不予审理，待具体明确后，可另行处理。 综上所述，上诉人姜安、庞静艳的部分上诉请求及理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浑江区人民法院（2020）吉0602民初411号民事判决第一项； 二、维持浑江区人民法院（2020）吉0602民初411号民事判决第四项：“庞静艳于本判决生效后十五日内将位于白山市公安局正门对面向阳花园D座108门市房交还给马群城，并承担自2019年10月1日起至房屋交付给马群城日止的房屋租金（每月9000元）”部分； 三、撤销浑江区人民法院（2020）吉0602民初411号民事判决第二项、第三项、第四项的“承租期内的物业费、取暖费、水电费用（具体数额以实际结算为准）”部分、第五项； 四、庞静艳于本判决生效后十五日内给付2019年6月份房屋租金9000元； 五、驳回马群城的其他诉讼请求； 一审案件受理费减半收取238元，由马群城负担125元，庞静艳负担113元；庞静艳预交二审案件受理费476元，由庞静艳负担。姜安预交二审案件受理费476元，由马群城负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二〇年七月十六日 书记员  杨 栋