江西省新余市渝水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0502执异48号异议人（被执行人）：昌细英，女，1963年4月5日生，汉族，住新余市。异议人：胡丽婷，男，1985年9月23日生，汉族，住新余市渝水区。异议人：胡雅婷，女，1983年10月11日生，汉族，住新余市渝水区。申请执行人：廖且根，男，1968年10月9日生，汉族，地址江西省新余市渝水区。申请执行人：邓拥华，男，1978年1月6日生，汉族，地址江西省新余市渝水区。申请执行人：温新华，男，1978年2月1日生，汉族，地址江西省新余市渝水区。被执行人：江西省华东建设投资实业有限公司，地址南昌广场南路385号。法定代表人张志涛。在本院执行申请执行人廖且根、温新华、邓拥华与被执行人昌细英、江西省华东建设投资实业有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人昌细英、胡丽婷、胡雅婷对执行异议人名下位于新余市间商铺（下称涉案商铺）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人昌细英、胡丽婷、胡雅婷称，1、异议人名下的20间房产均系商用店铺不是普通住宅，而网络询价中没有明确认定举报人名下的房产是铺住宅还是商用店铺；2、网络询价报告中评估价格参照的样本系参照周边小区普通住宅的单价而得出的评估结果，而不是与周边路段商用店铺的单价作为参考样本；3、曾在2018年11月27日，委托江西信佳房地产评估咨询有限公司对涉案的20间店面进行评估时，在该份评估报告中（赣信佳房估【2018】字第11246号），涉案店铺的评估均价为7500元/平方米，而渝水区法院委托评估的价格仅为3969元/平方米，两份评估报告相隔时间也仅为半年左右，评估结果却相差一半之多，显然不符合客观情况；4、异议人在涉案商铺拍卖之前已经向贵院提出书面异议，但贵院收到材料后未给异议人任何答复。为此，案外人提出以下异议请求：中止对异议人名下的20间商铺进行拍卖、并重新对涉案的20间商铺进行网络评估。申请执行人廖且根、邓拥华、温新华称，1、涉案房屋在胡丽婷、胡雅婷名下是由于被执行人恶意财产所为，已被法院撤销【一审案号：（2014）渝民初字第01292号、二审案号：（2015）余民一终字第1117-1号】，已认定上诉店铺的实际所有人是昌细英等人，因此胡丽婷、胡雅婷没有提出的异议的主体资格。2、异议人没有在法定期限内提出书面异议，应视为已经放弃提出异议权利。3、异议人不符合申请重新评估的法律条件，根据《拍卖规定》第6条，异议人只有证据证明评估机构、评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违反的情况下法院才准许重新评估，被答辩人以评估价过低申请重新评估没有法律依据。4、从评估报告来看，评估结果参考周边房价只是考虑因素之一，涉案店铺每平方3969元已经考虑了上诉店铺是商业店铺，并不是异议人所称的没有明确认定异议人名下的房产性质下作出的评估报告，评估价是均价，根据房屋不同的地理位置、性质、现状造成评估有低有高很正常。5、异议人称其委托评估的价格是7500元/平方米，申请执行人对此不清楚也没收到其委托评估的材料，无法判断其评估结果的真实性，同时申请执行人认为涉案店铺拍卖实际成交价有达到近9000元/平方米的。本院查明，2012年9月21日，本院作出（2010）赣渝民字第00299号民事判决，判决如下：“一、被告昌细英应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖且根、温新华、邓拥华支付工程款一百六十二万二千三百四十元；二、被告江西省华东建设投资实业有限公司对上述第一项确定的款项承担连带清偿责任；三、驳回原告廖且根、温新华、邓拥华其他诉讼请求；四、驳回被告昌细英的全部反诉请求。”昌细英、江西省华东建设投资实业有限公司未按该生效判决履行，廖且根、温新华、邓拥华向本院申请执行。申请执行人提出被执行人昌细英所开发的香桥御景（富塘农贸市场）其中大量的店面均登记在昌细英的子女胡丽婷、胡雅婷名下。因店面产权均未登记在被执行人名下，故本院无法处置。申请人于2014年在本院提起诉讼，要求撤销登记在胡丽婷、胡雅婷名下的店面。本院于2014年12月25日作出（2014）渝民初字第1292号民事判决，判决撤销胡丽婷、胡雅婷与房产开发商签订的商品房买卖合同并撤销相关的房屋产权证。后胡丽婷、胡雅婷上诉，后又撤回了上诉，但由于部分判项涉及到行政诉讼范围，新余市中级人民法院裁定驳回了要求撤销相关房屋产权证的起诉并撤销了（2014）渝民初字第1292号民事判决中涉及到此的判项。但撤销胡丽婷、胡雅婷与房产开发商签订的商品房买卖合同这一判项已经生效，本院根据廖且根、温新华、邓拥华的申请查封了涉案房屋进行拍卖。本院执行案件（2019）赣0502执恢499号涉案财产为20处商铺，若无当事人一致要求，评估询价方式选用顺序依次为当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估。当事人未进行议价，亦未一致要求选择法律规定的任一询价方式。经本院与新余市税务局沟通，新余市税务局表示只能向本院提供有计税基准价的住宅的定向询价结果，无法对商铺进行定向询价，故本院评估拍卖小组收到承评估材料，选择了司法网络询价，本院评估拍卖小组工作人员随法官前往涉案财产20处商铺所在地，进行实地调查并填写标的物调查表后，于2019年6月18日在系统操作，对涉案财产20处商铺提起网络询价，分别向三家司法网络询价平台（中国工商银行股份有限公司、江苏京东信息技术有限公司、淘宝（中国）软件有限公司）提交网络询价委托书，委托书上载明财产基本信息，包括坐落、规划用途（商业）、建筑面积、所在楼层与总楼层、建成时间等信息。2019年6月18日江苏京东信息技术有限公司与淘宝（中国）软件有限公司分别反馈了网络询价评估报告，中国工商银行股份有限公司则于2019年6月20日反馈无参考项，无法提供询价结果。因无法联系到被执行人昌细英，无法送达网络询价报告，因此本院依法制作了送达公告，于2019年8月15日张贴在评估的标的物门前，公告注明涉案房产估价为3969元1平方至公告送达之日起十五日内到新余市渝水区领取评估报告及提出执行异议，逾期未领取，则视为送达。此后本院未收到被执行人提交的书面异议材料。因疫情原因，本院于2020年3月27日对该标的物20间店面进行挂网拍卖发布，在开始拍卖当天，承办人收到第三人胡丽婷、胡雅婷提交的执行异议材料，经本院初步审查，认为生效判决已认定上述标的物不属于第三人，而属于被执行人昌细英所有，第三人无权提出异议，并对第三人作出上述解释。拍卖结束当日，被执行人联合第三人提出执行异议，主张中止对异议人名下的20间商铺进行拍卖、并重新对涉案的20间商铺进行网络评估。但因异议材料不全，未在当天立案。经本院通知被执行人对异议材料进行补正后，本院于2020年7月3日立案受理。涉案的20套商铺，其中新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场282-1、282-2、129、130、284、285、286这七套商铺已暂缓拍卖或者流拍，其余13套商铺已于2020年5月6日拍卖成功，新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场108号商铺面积为19.99平方米，网络拍卖成交价格为157248.4元，单位面积成交约为7866.35元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场136号商铺面积为27.86平方米，网络拍卖成交价格为173425.2元，单位面积成交价格约为6224.88元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场132号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为56787元。单位面积成交价格约为2757.99元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场135号商铺面积为27.86平方米，网络拍卖成交价格为181425.2元。单位面积成交价格约为6512.03元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场131号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为52787元。单位面积成交价格约为2563.72元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场101号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为62787元。单位面积成交价格约为3049.39元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场105号商铺面积为27.86平方米，网络拍卖成交价格为141425.2元。单位面积成交价格约为5076.28元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场106号商铺面积为27.86平方米，网络拍卖成交价格为167425.2元。单位面积成交价格约为6009.52元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场109号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为160787元。单位面积成交价格约为7808.98元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场102号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为62787元。单位面积成交价格约为3049.39元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场103号商铺面积为19.99平方米，网络拍卖成交价格为73248.4元。单位面积成交价格约为3664.25元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场139号商铺面积为20.59平方米，网络拍卖成交价格为128787元。单位面积成交价格约为6254.83元／平方米；新余市城北站前西路延伸段富塘农贸市场市场138号商铺面积为19.99平方米，网络拍卖成交价格为137248.4元。单位面积成交价格约为6865.85元／平方米。本院认为，生效判决已撤销第三人胡丽婷、胡雅婷与开发商签订的商品房买卖合同，第三人无权提出异议，本院已将网络询价报告的公告于2019年8月15日张贴在评估的标的物门前送达给了昌细英，并告知了其异议权利，但昌细英未在期限内提出异议。且评估报告的出具也完全符合法律规定，不存在可以撤销的情形，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条的规定“人民法院对需要拍卖、变卖的财产，确定财产处置参考价可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”本案当事人未进行议价，亦未一致要求选择上述任一询价方式。本院在对涉案20套房产进行评估询价时明确了其是商铺，在新余市税务局表示只能提供有计税基准价的住宅的定向询价结果无法对商铺进行定向询价时，本院选择了司法网络询价，提交网络询价委托书中载明了规划用途为商业。2019年6月18日江苏京东信息技术有限公司与淘宝（中国）软件有限公司分别反馈了网络询价评估报告。京东大数据评估询价平台网络询价报告结果是依据标的物关键信息，结合京东大数据评估系统计算得出询价结果。阿里拍卖大数据询价平台网络询价报告结果是阿里拍卖系统依据询价房提供的标的物数据分析，利用阿里拍卖历史交易数据及第三方数据进行大数据处理生成。评估结果参考周边小区普通住宅价格只是其中一个考虑的因素，评估结果已经考虑涉案房产的规划用途为商业来进行计算，网络询价报告中财产基本情况中规划用途显示为商用，只是因为暂无涉案商铺所在区域的商铺成交案例所以没有列出，而涉案商铺同区域司法拍卖成功案例里都是普通住宅的成功案例被列入参照样本，导致异议人昌细英产生了网络询价报告只以周边小区普通住宅价格作为参照样本、弄错了涉案房产规划用途的误解。且本案采取的是网络拍卖方式，而互联网拍卖在互联网拍卖平台上向全社会公开，接受社会监督。询价的价格能够为竞拍者提供参考，但是待拍卖房屋的价格最终将通过司法拍卖变现体现其在公开市场的公允价格。已经拍卖成功的十三套房产地理位置、面积等情况都不同，市场价值也有所不同，其中有八套房产单位面积成交价格高出网络询价报告的估价，五套低于网络询价报告的估价，可见市场才是决定拍卖价格的决定因素。故对于异议人昌细英提出的执行异议请求，本院予以驳回。对于胡雅婷、胡丽婷提出的执行异议，驳回其执行申请。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条规定，裁定如下：一、驳回异议人昌细英的异议请求；二、驳回异议人胡雅婷、胡丽婷的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向新余市中级人民法院申请复议。审判长  刘雅萍审判员  周军华审判员  郭河华二〇二〇年七月二十七日书记员  游辉辉