广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7112号上诉人（原审被告）：广州越秀区云居酒店合伙企业，住所地广州市越秀区恒福路41-43号。执行事务合伙人：肖幸携。上诉人（原审被告）：梁锦华，男，1955年9月4日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街25号。法定代表人：刘顺强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社，住所地广州市越秀区小北下塘南约直街25号。法定代表人：刘顺强，该社社长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。原审被告：肖幸携（曾用名莦幸携），女，1931年12月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原审被告：梁锦明，男，1966年12月28日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州越秀区云居酒店合伙企业（以下简称云居酒店）、梁锦华因与被上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰集团公司）、广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社（以下简称登峰经济联社）及原审被告肖幸携、梁锦明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。云居酒店上诉请求：1.撤销一审判决，驳回登峰集团公司、登峰经济联社上诉请求；2.一、二审诉讼费由登峰集团公司、登峰经济联社承担。事实和理由：（一）云居酒店与登峰经济联社之间的租赁合同合法有效，不存在法律规定的无效情形，租赁应至2021年8月13日止，一审法院查明事实不清，适用法律错误。双方签订的租赁合同期限为20年，2001年8月13日在合同已履行近5年的基础上，考虑到租赁物需再投入资金翻新改造，双方签订《补充协议（之三）》约定的租赁期限为20年，此时合同双方已履行完毕2001年8月13日前的租赁期限，双方就后续租期问题在《补充协议（之三）》再约定20年的租赁期限，并不存在违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，对双方具有约束力，不存在构成不定期租赁关系的情形。因此，一审法院关于云居酒店与登峰经济联社之间自2016年9月3日起为不定期租赁关系的认定，属查明事实不清，适用法律错误。（二）根据一审法院查明及各方在一审庭审中确认的事实可知，云居酒店已经履行了缴纳涉案物业租金的主要义务，且登峰经济联社已接收。云居酒店愿意继续履行租赁合同，按照每月166860元的标准支付涉案物业租金至租赁合同期满。因此，云居酒店与登峰经济联社之间的租赁合同应当继续履行。二审庭询时另补充：租期到2021年8月13日的合同依据是《补充协议（之三）》，该协议签订的前提是上一手股东经营不善，由后手的肖幸携进入接手，而且由肖幸携清偿了上一手拖欠的租金等大概200万，还有后续的装修，才导致了登峰经济联社同意在原租期已经履行了5年的情况下，重新确认租期从2001年8月13日到2021年8月13日。关于合同效力的问题，请求法院综合考虑。梁锦华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回登峰集团公司、登峰经济联社诉讼请求；2.一、二审诉讼费由登峰集团公司、登峰经济联社承担。事实和理由与云居酒店的上诉理由一致，另补充：梁锦华对云居酒店的债务承担的是补充清偿责任，非连带责任，一审法院判决梁锦华对云居酒店的债务承担连带责任属查明事实不清，适用法律错误。登峰集团公司、登峰经济联社二审答辩称，不同意云居酒店、梁锦华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。云居酒店、梁锦华所述情形无证据，不予确认，法律的底线是不允许突破的，无论是什么情形都不能违反法律强制性规定，双方租赁期限已经超过20年，超过部分应属无效。肖幸携经本院依法公告传唤，提交书面答辩意见称，同意梁锦华、云居酒店上诉请求，肖幸携对一审判决书意见与梁锦华意见一致。梁锦明经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。登峰集团公司、登峰经济联社向一审法院起诉请求：1.判令登峰集团公司、登峰经济联社与云居酒店就恒福路41号签订的租赁合同书超过二十年的部分（即自2016年7月3日起）无效；2.云居酒店、梁锦华、肖幸携、梁锦明立即交还广州市恒福路41号物业给登峰集团公司、登峰经济联社；3.云居酒店、梁锦华、肖幸携、梁锦明自2018年5月3日起至判决生效之日按月租金166860元标准缴纳房屋使用费给登峰集团公司、登峰经济联社；4.云居酒店、梁锦华、肖幸携、梁锦明自判决生效之日起至实际交还物业之日止按2018年广州市房屋租金参考价缴纳房屋使用费给登峰集团公司、登峰经济联社（具体为参照2018年广州市房屋租金参考价中商业用房“登峰街恒福路单号”133元/平方米的标准计算）。一审法院认定事实：1996年6月3日，登峰经济联社（原称广州天河登峰街登峰股份合作经济联社、合同中为甲方）与云居酒店（原称广州市天河东悦酒店、合同中为乙方）签订《租赁合同书》。其中约定：甲方将广州市恒福路41号恒福酒店，以下简称恒福酒店，租赁给乙方经营管理，经营使用面积4748平方米（主楼含地下室共七层，附楼一层），具体如下：旅业面积3099平方米，包括首层602平方米，三至六层2399平方米，顶部设备层98平方米；餐饮面积698平方米，包括二层685平方米、外卖点13平方米；地下室面积576平方米、附楼面积375平方米（含简易星铁棚工场92平方米）。旅业部分：首层设有旅业接待服务总台，三至六层（共四层）是客房，共有46间，分别有标准双人房16间、豪华房30间，每层有布草间、工作间、洗涤间各一间。餐饮部分：首、二层为餐厅，可设餐位约500个，点心部、厨房部设在首层，仓库、保安部、财务部、员工饭堂、加工场设在首层后面另一座大楼首层（即附楼）。地下室部分：地下室部分为设备层，设有高低压配电房、发电机房、空调机房、油库、地下水池、泵房和修理房。自本合同签订生效之日起计，甲方在30天内将恒福酒店移交给乙方，从移交日计两个月为乙方的装修期，装修期内不计租，装修期满即1996年9月3日起至2016年9月2日止，为租赁期，租赁期限为20年。甲方按恒福酒店应租的总面积4748平方米，以每月每平方米建筑面积62元计，租赁给乙方。乙方在租赁期开始之日计缴首期租金，头三个月为首期每月交纳一次（每月五日前交纳），即每月294376元（租金当中包括上交折旧费占25%、上交管理费占8%、上交租赁费占67%）。第二期起交租按每三个月一期交租金，并在期初五天前交纳，先交租，后使用，如此类推至合同期满。租金从第三年起即1998年9月3日起，每年在上一年的租金基础上，逐年递增8%，从第十一年起到第二十年，租金在上一年基础上按照广州市物价公布增幅指数逐年递增（因装修原因，租金递增时间顺延一个月计算）等。上述合同签订后，登峰经济联社依约将租赁房屋交付云居酒店使用。2001年8月13日，登峰经济联社（甲方）与云居酒店（乙方）又签订《补充协议（之三）》。其中载明，根据广州天河登峰街登峰股份合作经济联社与广州市天河东悦酒店于1996年6月3日签订的《租赁合同书》的条款精神，乙方为了继续发展企业，其内部股东资金进行重组，决定在原有基础上再投入资金翻新改造。由于乙方内部股东的股份有变动，需要办理有关更改合同法人代表的手续，经甲乙双方协商，同意以补充协议的形式，将有关问题明确如下：一、更改原租赁合同法人代表……二、租赁期限延期五年，从签订本补充协议之日起2001年8月13日至2021年8月13日止，租期为二十年（原合同书计实为二十五年）等。由于云居酒店提出申请，登峰经济联社与云居酒店曾多次协商调整了租金标准。2012年10月12日，云居酒店再次向登峰集团公司递交《关于豁免租金递增的申请报告》申请豁免租金递增，并希望在原缴租金标准基础上（166860元）给予减租3%等。登峰集团公司于同月30日回复称不同意云居酒店提出减免租金的报告，租金仍按每月人民币166860元执行至合同期满日止。2018年3月30日，登峰集团公司以特快专递方式向云居酒店（标明为原广州市天河东悦酒店）寄出《限期回复告知函》，称因双方租期超过二十年，违反了法律强制性规定，超过二十年的部分租期（即2016年9月-2021年8月）应为无效，但贵单位仍占有使用该物业；我司于2018年1月曾通知贵司协商处理超过二十年部分租期无效事宜，贵司同意五日内回复但未回复，故再次通知贵司在收到本函之日起五日内书面回复等。邮件投递记录显示该邮件于次日妥投，由同事前台代收。但此后双方未能就此问题协商达成一致意见。云居酒店在一审诉讼过程中继续按166860元/月的标准向登峰集团公司支付租金，现已支付租金至2019年11月2日。一审法院另查明，云居酒店为普通合伙企业，肖幸携、梁锦明、梁锦华为合伙人。登峰集团公司于2001年7月13日取得房地产行政主管部门核发的上述《租赁合同书》约定的恒福酒店附楼一层（登记地址为天河恒福路45号首层）的房地产权证，其中记载天河恒福路45号首层房屋总建筑面积为432.80平方米，用途为综合楼。2009年4月10日，登峰集团公司又取得了房地产行政主管部门核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证，其中载明越秀区恒福路41-43号房屋共7层，总建筑面积4634.78平方米。该房地产权证附图显示，上述房屋地下室面积为603.3263平方米，一至六层每层面积648.4274平方米，二层另有飘出面积68.3154平方米，第七层面积为72.5726平方米。本案一审审理过程中，登峰集团公司、登峰经济联社及云居酒店、梁锦华均确认，双方《租赁合同书》中约定的租赁标的物恒福路41号实际就是恒福路41-43号房屋，附楼一层现登记地址为恒福路45号首层。登峰集团公司、登峰经济联社称，由于签订《租赁合同书》时登峰集团公司、登峰经济联社尚未取得涉案房屋权属证书，故合同约定的面积是估算的，并不准确，应以房地产权证登记面积为准，并以此计算租金。关于涉案房屋各部分应按何种性质的房屋计算房屋使用费的问题。登峰集团公司、登峰经济联社称，因登峰集团公司、登峰经济联社将租赁房屋整体出租给云居酒店作商业用途使用，故各楼层均应当按照商业用房租金参考价标准计算使用费。云居酒店及梁锦华则认为，恒福酒店附楼一层按合同约定属于办公用房，应参照办公用房租金参考价，其他租赁范围适用何种租金标准由法院依法认定。一审法院认为，登峰经济联社与云居酒店于1996年6月3日签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，因此该合同中关于租赁期限自1996年9月3日起至2016年9月2日止共二十年的约定对双方有约束力。1999年10月1日，《中华人民共和国合同法》开始施行。该法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。越过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”登峰经济联社与云居酒店在2001年8月13日签订《补充协议（之三）》时，双方的租赁期限尚未届满，《补充协议（之三）》将租赁期限延长了五年，致使租赁期限变更为二十五年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，故上述《补充协议（之三）》中关于延长租赁期限的内容（即2016年9月3日至2021年8月13日）无效。由于登峰经济联社与云居酒店延长租赁期限的约定无效，原《租赁合同书》的租赁期限于2016年9月2日届满。此后，双方未续订书面租赁合同，但登峰集团公司、登峰经济联社继续出租涉案房屋给云居酒店，双方按166860元/月的标准收交租金，故自2016年9月3日起，双方为不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，登峰集团公司、登峰经济联社有权随时解除租赁合同。登峰集团公司、登峰经济联社提起本案诉讼要求云居酒店交还租赁物即行使合同解除权的行为，于法有据，故对该项诉讼请求一审法院予以支持。关于房屋使用费，登峰集团公司、登峰经济联社主张本判决生效前按照现租金标准166860元/月计算，对此双方没有争议，一审法院予以照准。因云居酒店已经向登峰集团公司、登峰经济联社支付了截止至2019年11月2日的租金，故对已经履行的部分的诉讼请求，一审法院不予支持，但对使用费标准予以确认。关于自本判决生效次日起按照何种标准计付房屋占有使用费的问题，登峰集团公司、登峰经济联社主张参照适用的《2018年广州市房屋租金参考价》是房管部门根据房屋的用途、地段、结构等情况，对市场交易数据统计分析后评估的该年度的平均租金，一定程度上反映了该时期同地段同类房屋的市场租赁情况。因此，在登峰经济联社与云居酒店租赁合同关系已经解除，双方对占有使用费又未能协商一致的情况下，参照该标准计算使用费符合公平合理、等价有偿原则。同时，因登峰集团公司、登峰经济联社将涉案房屋整体出租给云居酒店作商业用途使用，登峰集团公司、登峰经济联社要求按照同地段商业用房租金参考价标准计算使用费合法合理，一审法院予以采纳。上述《2018年广州市房屋租金参考价》列明登峰街“恒福路（单号）”商业用房租金参考价为133元/平方米。同时，适用说明部分还载明：“本租金参考价中公布的商业用房租金参考价一般是指首层商业整体平均租金参考价，因此，在实际应用中应根据商业用房的位置、楼层等因素差异，分别在公布首层商业租金参考价的基础上予以调整。比如，一般正常情况下，二层、负一层商业用房租金参考价一般为首层商业用房的60%，三层、负二层商业用房租金参考价一般为二层、负一层商业的65%”。据此计算，涉案租赁房屋每月房屋使用费为：地下室603.3263平方米×133元/平方米×60%+首层648.4274平方米×133元/平方米+二层716.7428平方米×133元/平方米×60%+三至七层2666.2822平方米×133元/平方米×60%×65%+附楼一层432.80平方米×133元/平方米=387444.82元。此外，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条规定“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿”，第三十九条规定“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”。云居酒店为普通合伙企业，肖幸携、梁锦明、梁锦华为合伙人，因此，肖幸携、梁锦明、梁锦华对云居酒店的上述债务应承担连带责任。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条之规定，于2019年10月30日作出如下判决：一、确认广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社与广州越秀区云居酒店合伙企业于2001年8月13日签订的《补充协议（之三）》中关于延长租赁期限的内容（即2016年9月3日至2021年8月13日）无效；二、广州越秀区云居酒店合伙企业在本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区恒福路41-43号及天河（现越秀区）恒福路45号首层房屋交还广州市登峰实业集团有限公司、广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社；三、自2019年11月3日起至本判决发生法律效力之日止的占有使用费，由广州越秀区云居酒店合伙企业按照166860元/月的标准逐月支付给广州市登峰实业集团有限公司、广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社；自本判决生效之次日起至交还场地之日止的占有使用费由广州越秀区云居酒店合伙企业按照387444.82元/月的标准逐月支付给广州市登峰实业集团有限公司、广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社；四、肖幸携、梁锦明、梁锦华对广州越秀区云居酒店合伙企业的上述债务承担连带责任；五、驳回广州市登峰实业集团有限公司、广州市越秀区登峰街登峰股份合作经济联社的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广州越秀区云居酒店合伙企业、肖幸携、梁锦明、梁锦华共同负担。本院二审期间，云居酒店、梁锦华向本院提交一份2014年2月18日登峰集团公司出具的证明，拟证明登峰集团公司、登峰经济联社同意租期至2021年9月2日。登峰集团公司、登峰经济联社经质证认为：该证据不属于新证据，且已经明确说明只是用于办理牌照手续时使用，无其他的证明目的和证明内容，即使该文件是由登峰集团公司出具且该文件上租赁期限是到2021年9月2日，也不能证明双方对租期的约定符合法律规定，该份文件恰恰证明了对租赁期限的约定已经超过了法律的强制性规定。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理?关于《补充协议（之三）》中延长租赁期限的约定是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案《租赁合同书》约定的租赁期限为20年，登峰经济联社、云居酒店于2001年8月13日通过签订《补充协议（之三）》的方式，将租赁期限延期五年，由此可见，登峰经济联社、云居酒店之间的租赁合同期限已经超过二十年，依照前述合同法第二百一十四条的规定，超过二十年的部分应属无效，一审法院认定《补充协议（之三）》关于延长租赁期限的约定无效，并无不当，本院予以认可。云居酒店、梁锦华认为《补充协议（之三）》关于延长租赁期限的约定应为有效约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同应否解除的问题。如前所述，因《补充协议（之三）》关于延长租赁期限的约定无效，故双方的租赁合同期限仍应以《租赁合同书》的约定为准，即至2016年9月2日，双方的租赁合同期限已经届满。租赁双方在租赁期限届满后并无另行签订书面租赁合同，云居酒店继续使用涉案房屋，登峰集团公司、登峰经济联社没有提出异议，一审法院认定双方之间为不定期租赁关系符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现登峰集团公司、登峰经济联社与云居酒店之间为不定期租赁，登峰集团公司、登峰经济联社有权随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”交还租赁物为合同解除后终止履行、恢复原状的方式之一，登峰集团公司、登峰经济联社要求云居酒店交还租赁物，实际上是作出解除合同的意思表示，一审法院判令云居酒店交还涉案房屋给登峰集团公司、登峰经济联社，并无不当，本院予以维持。关于使用费的问题。本案中，云居酒店、梁锦华系对判决生效之后的占有使用费的计付标准有异议，认为仍应按照合同约定标准缴纳。对此，本院评析如下：首先，登峰集团公司、登峰经济联社已经作出解除租赁关系的意思表示，该意思表示已到达云居酒店，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，登峰集团公司、登峰经济联社与云居酒店之间的租赁关系应于出租人解除合同的意思表示到达承租人之日解除。租赁关系解除后，作为承租人负有及时向出租人返还租赁物的义务，云居酒店至今拒绝交还租赁物缺乏合理、合法的依据。其次，对比《2018年广州市房屋租金参考价》列明的同地段商业用房的租金参考价以及涉案《租赁合同书》约定的租金标准来看，涉案《租赁合同书》约定的租金标准明显低于市场租金价格。本案判决发生法律效力之后，云居酒店更应及时履行交还租赁物的法定义务，如果继续按照合同约定的租金标准计付判决生效之后的占有使用费，不利于敦促承租人履行及时交还租赁物的法定义务。据上，一审法院参考《2018年广州市房屋租金参考价》所列明的同地段商业用房的租金参考价以及结合涉案房屋的具体情况，判令云居酒店自判决发生法律效力之次日起至实际交还场地之日，按照387444.82元/月的标准逐月支付占有使用费给登峰集团公司、登峰经济联社，并无不当，本院予以维持。此外，本院注意到，在本案诉讼期间，本地经历了新冠病毒爆发、蔓延的事件，或多或少会因疫情影响到承租人对租赁物的经营、收益，鉴于云居酒店并无提供其受疫情影响的具体期间以及损失情况的相关证据，且合同约定的租金标准远远低于市场租金标准，所以本院对于判决生效之前的占有使用费标准不再予以调整。关于梁锦华的责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零二条规定“非法人组织是不具有法人资格，但是能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织包括个人独资企业、合伙企业、不具有法人资格的专业服务机构等。”第一百零四条规定：“非法人组织的财产不足清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限责任。法律另有规定的，依照其规定。”《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条规定“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”第三十九条规定：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。”由此可见，基于非法人组织成立时并没有法定最低限额独立财产的要求这一自身特点，决定了非法人组织的民事责任既是一种无限责任，也是一种连带责任，非法人组织不能作为独立组织与其出资人或者设立人相分离，其民事责任问题形成了组织与成员互不分离、互为连带、互相转承的法律关系。云居酒店为合伙企业，肖幸携、梁锦明、梁锦华为合伙人，一审法院判令肖幸携、梁锦明、梁锦华对云居酒店的涉案债务承担连带责任，符合前述法律规定，本院予以维持。梁锦华认为其不应对云居酒店的涉案债务承担连带责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，云居酒店、梁锦华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12032元，由上诉人广州越秀区云居酒店合伙企业、梁锦华共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年七月十四日书记员  贾妍胡秀红