山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3610号上诉人（原审被告）：赵光善，男，1984年7月15日出生，朝鲜族，住山东省烟台市经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈晨，北京市尚公(烟台)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙淑玲，女，1971年7月2日出生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：王宗昊，山东福阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：员小涵，山东福阳律师事务所实习律师。上诉人赵光善因与被上诉人孙淑玲租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院作出（2020）鲁0611民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵光善上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判;一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实证据不足。一审中，原告向法院提交了双方的微信聊天记录，该微信记录反映2019年12月8日被上诉人已从上诉人手中取走涉案房屋钥匙，已转移对房屋的占有，上诉人对涉案房屋不再享有占有、使用等权利，说明被上诉人同意解除涉案房屋租赁合同，上诉人不应承担12月8日之后的租金。被上诉人关于2019年12月8日以后租金的诉讼请求应予驳回。二、一审判决适用法律错误。一审中被上诉人未提交证据证明涉案房屋原状，双方亦没有交接记录，虽然上诉人同意将案涉房屋恢复原状，但双方对何为原状未达成一致意见。鉴于被上诉人提交的证据现不能证实涉案房屋的现状，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，一审法院对被上诉人关于恢复原状的诉讼请求应予以驳回。一审法院在未查明涉案房屋现状的前提下即判决上诉人修复涉案房屋，属于判项不明且会导致该项判决无法实际履行。三、一审法院对合同是否解除及保证金退还问题未作明确判决。双方签订租赁合同时，上诉人支付一万元履约保证金，该事实有被上诉人提交的收款收据为证。一审判决既确定合同是否解除、解除时间，亦未说明保证金是否退还，假如上诉人承担违约责任，该保证金亦应从违约金中予以扣除。被上诉人孙淑玲答辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分。2019年12月8日涉案房屋租赁合同未解除，上诉人未经被上诉人同意，对房屋结构进行改动，应承担赔偿损失或恢复原状的法律责任。上诉人未提出过履约保证金问题，一审法院不予审理正确。请求驳回上诉，维持原判。原审原告孙淑玲向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2019年12月1日至2020年12月1日期间租金12万元及其利息；2.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请变更诉讼请求：1.依法判令被告支付2019年12月1日起至今日（2020年3月20日）期间的租金36164元，以后租金按照合同约定标准计算至租赁房屋恢复原状并交付原告之日止；2.判令被告支付解除合同违约金18万元；3.判令被告将涉案房屋的一楼承重柱、承重横梁、临街门窗、地面底板、墙面、二楼承重柱、承重墙、窗户、卫生间砖墙面、走廊吊顶、墙面、三楼整体吊顶、一至三层水电暖部分恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告孙淑玲为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、房屋租赁合同一份、收据两张，证明原、被告之间存在合法有效的租赁关系。原告将位于福山区租赁给被告，租赁期为五年，自2018年12月1日至2023年12月1日止，房屋租金为壹拾贰万元/年。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告向原告支付了第一年的租金及履约保证金，但被告至今未向原告支付第二年即2019年12月至2020年12月的租金。2、涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证、离婚协议书各一份，证明涉案房屋登记在姜进大名下，2015年11月30日，原告与姜进大协议离婚时，在离婚协议中明确约定该房产归原告所有，原告依法享有上述房屋的所有权及使用权，为本案适格主体。3、原告孙淑玲与被告赵光善微信聊天截图25张，证明在本次诉讼之前被告从未向原告提出要求单方解除合同，涉案房屋一直由被告占有使用，原告多次向被告催要第二年租金，被告均未提出解除合同的要求，且在原告要求被告明确表示是否继续承租时，被告仍未告知原告解除合同。同时，因被告租期较长，原告给被告让了四个月的租期，现被告单方要求解除合同的违约行为严重损害原告的合法权益。4、房屋外部照片一张。证明原、被告之间至今仍存在租赁关系，被告并未要求解除涉案合同，涉案房屋至今仍由被告占用使用，同时，被告未经原告同意擅自在房屋外招挂房屋出租横幅，将房屋对外转租，横幅上联系方式均为被告处人员。5、涉案房屋现状照片14张、涉案房屋需恢复原状的明细一份，证明被告在未经原告同意的情况下擅自改变了房屋的内部结构，将房屋内隔断全部砸掉，房间内的床、床头柜、空调、电视以及卫浴等设施均被拆卸，同时，一楼承重梁、承重柱、临街门窗、地板墙面，二楼承重柱、窗户、卫生间墙面砖、走廊吊顶、墙面，三楼的整体吊顶，一到三楼的水电暖等均被拆除，被告的行为严重损坏了房屋建筑主体及承重结构，产生了极大的安全隐患，违反合同第五条第二款之约定，给原告造成了巨大的经济损失，现原告有权要求被告立即将涉案房屋的上述部分恢复原样并支付在此期间租金。6、《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》各一份、租赁前涉案房屋照片一张，证明涉案房屋出租给被告之前，为福山区聚祥宾馆，内部按宾馆标准装修，房屋上下三层共17个房间，均有单独隔断，每个房间内均有床、床头柜、空调、电视、暖气以及卫浴等设施设备，租赁过程中被告不仅擅自改变房屋内部结构，破坏房屋建筑主体及承重结构，现又因其自身经营原因要求解除合同，给原告造成了实际损失远超过涉案合同第九条第二款中约定的违约金数额。被告赵光善对原告孙淑玲提交的上述证据发表以下质证意见：1、对房屋租赁合同、收据的真实性无异议，对证明内容有异议，原告仅提供了双方的租赁合同，并未提供房产证及相关手续，无法证明双方租赁关系合法存在；被告于2019年12月8日将租赁房屋的钥匙返还给原告，原告已收回房屋，对今后的租金我方不应当承担；租赁合同中约定的违约金数额过高，原告也未提交相应证明说明其实际损失，请求法院合理分担双方的责任，适当降低违约金数额。2、对涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证、离婚协议书的真实性无异议，我方认为根据房产证显示的涉案房屋的面积为172.72平方米，租赁合同的面积是800平方米，且原告未提供超出部分面积的房产证及规划部门提供的规划许可证，超出面积应属违章建筑，租赁合同大部分无效。3、对微信聊天截图的真实性无异议，对证明内容有异议，聊天记录仅能说明双方就是否继续履行合同或者解除合同一事进行协商，而且该聊天记录也恰好能证明被告已于2019年12月8日将钥匙交还给原告，原告对此并未提出异议，即已收回房屋，对之后的租金我方不应该承担。4、对房屋外部照片的真实性无异议，证明内容有异议，首先被告已于2019年12月8日将钥匙交给原告，并没有占有使用该房屋，其次被告在外面挂横幅、打广告是经过原告许可的，这一点从原告提交的证据三即双方的聊天记录中可以看出。5、对涉案房屋现状照片的真实性无异议，维修明细有异议，首先原告仅提供房屋的现状照片，未提供合同签订之前的照片，双方对此也没有任何的交接记录，无法证明房屋的原状，其次，被告同意将涉案房屋恢复原状，进行修复，但是被告对维修明细中的部分项目不予认可。双方没有交接记录，无法证明明细中的沙发、热水器、空调等需要我方进行返还或修复。6、对《个体工商户营业执照》、《卫生许可证》、租赁前涉案房屋照片的真实性无异议，我方认为该组证据与本案无关，不能证明涉案房屋的原状。被告赵光善为证明其诉讼主张向法院提交了以下证据：芜湖达锦新材料科技有限公司声明一份及营业执照一份，证明租赁合同签订后被告并非因主观原因不想租赁涉案房屋，因与案外第三人经营计划的变动，客观上无法继续经营，请求法院适当减轻违约责任。原告孙淑玲对被告赵光善提交的上述证据发表以下质证意见：对芜湖公司声明以及营业执照的真实性不予认可，系复印件，我方无法确认其真实性，同时我方认为该组证据与本案无关，被告从未明确向我方表示要求解除合同。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定如下：原、被告于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》，原告孙淑玲（甲方）将位于山东省烟台市福山区的房屋出租给被告赵光善（乙方）。合同约定，租期自2018年12月1日至2023年12月1日共计5年，租金按年交付为每年12万。合同对原、被告双方的违约责任进行约定：甲方违约责任处理规定1、违反本合同约定，提前收回房屋的，甲方应该按合同总租金的30%的额度向乙方支付违约金并赔偿乙方的现值装修费。2、甲方因房屋权属瑕疵，甲方应当赔偿乙方损失。乙方违约责任1、租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋。未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，擅自退租，乙方应当按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3、乙方拖欠租金累计15天的，甲方有权终止合同，收回该房屋。被告赵光善已交纳2018年12月1日至2019年12月1日租金12万元，并交纳履约保证金1万元。被告赵光善承租涉案房屋后，对房屋原内部装修、门窗、水电等进行了拆除改造，现不具备正常使用功能。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，合同部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告孙淑玲提供了涉案房产的房产证和土地证，但房产证中载明的建筑面积为172.72平方米，与《房屋租赁合同》中载明的出租面积800平方米差距较大，且无法提供其他有效证据证明超出部分建筑面积的合法性，故原告孙淑玲应承担对其不利的法律后果，因此法院认为该《房屋租赁合同》中关于172.72平方米房屋的租赁行为有效，而超出的部分无效。法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该案中，原、被告签订的合同部分有效，部分无效，但均不影响被告向原告支付合同解除和无效后的租金和房屋占有使用费，故原告主张2019年12月1日至2020年3月20日期间的占有使用费36164元及被告交付涉案房产之前的占有使用费，符合法律规定，法院予以支持。被告主张已于2019年12月8日将涉案房产的钥匙交给原告，双方租赁关系已经解除，不应支付2019年12月8日以后的占用使用费。法院认为，从双方提交的聊天记录来看，被告虽然已经表示无力继续承租，但双方并未达成解除合同的合意，且原告也明确要求被告支付下一年租金或支付30%的违约金，并修复房屋。从房屋的现状来看，被告对涉案房屋进行了改造，现涉案房屋并不具备正常的使用功能，也并不符合房屋返还的条件，故法院对被告的该答辩理由不予采信。原告要求被告支付解除合同违约金18万元，被告不予认可，认为该违约金标准过高，要求根据合同效力及原告的实际损失情况进行调整。法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》为部分有效，故合同中关于违约条款的约定应当结合合同履行情况进行认定，因此根据双方合同中约定的违约条款及租赁合同中有效租赁面积，法院酌定违约金为38862元。庭审中，原、被告均认可被告对涉案房屋进行了改造，原告要求被告进行修复、恢复原状，被告也同意由被告进行修复，法院予以照准。原告主张的修复内容，被告不予认可，原告也没有提供其他证据证明其涉案房屋的原状及具体财物损失，故被告应将涉案房屋恢复至具备正常使用功能。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第七条规定，判决：一、被告赵光善于判决生效之日起十日内给付原告孙淑玲违约金38862元；二、被告赵光善于判决生效之日起十日给付原告孙淑玲2019年12月1日起至2020年3月20日占有使用费36164元，并按12万元/年标准支付至实际交付涉案房屋之日止；三、被告赵光善于判决生效之日起三十日内修复涉案房屋并交付给原告孙淑玲；四、驳回原告孙淑玲其他诉讼请求。如果按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2271元，申请费1270元，由原告孙淑玲负担2000元，由被告赵光善负担1541元。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人、被上诉人于2018年12月1日签订《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行一段时间，因该租赁房产登记面积与实际面积存在差异，一审法院对合同效力所作认定正确、合法。上诉人主张2019年12月8日已将涉案房产钥匙交给被上诉人，租赁关系已经解除，不应支付2019年12月8日以后的占用使用费。从本案现有证据和事实看，尚不足以认定双方已于2019年12月8日达成解除租赁合同的合意，一审法院判决上诉人支付的房产占有使用费合理合法，上诉人所提主张，证据不足，理由不当，本院不予支持。从涉案房产的现实情况及当事人举证材料看，上诉人对涉案房屋所进行的改造，影响了该房屋正常使用功能，被上诉人要求上诉人进行修复并无不当，一审法院判决上诉人对该房屋进行修复合情、合理、合法，也符合本案实际情况，上诉人对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予采纳。关于履约保证金，因上诉人一审时没有主张，一审法院也未作处理，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人赵光善的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2271元，由上诉人赵光善负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年七月十七日书记员  王 琪