云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初1987号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。以下简称宇辰物业公司。法定代表人：李侠，系宇辰物业公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：陈华琼、廖伟，系宇辰物业公司员工。特别授权代理。被告：崔桂祥，男，汉族，1978年4月25日生，云南省会泽县人，会泽县群英医院医生，身份证住址：云南省曲靖市会泽县，现住云南省曲靖市会泽县。原告宇辰物业公司与被告崔桂祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告宇辰物业公司的委托诉讼代理人陈华琼，被告崔桂祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇辰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间拖欠应缴纳的物业服务费1570元，车库12-K-4物业管理费240元，生活垃圾清运处置费132元，违约金3258元，总计5200元；2.此次诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告崔桂祥购买了泽润龙都一期12幢1单元601室房产（面积218平方米，车库12-K-4面积25.14平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费1570元，车库12-K-4物业管理费240元，生活垃圾清运处置费132元，违约金3258元，总计5200元。另外，被告多年来均以各种理由拒缴物业服务费，每年都是以法院判决强制执行缴纳。故提出如上诉请。被告崔桂祥辩称，原告的诉请不符合法律规定，原告没有诉讼主体资格，依法应予驳回。1.小区业主为维护合法权益，于2018年10月8日在会泽县住房和城乡建设局及金钟街道龙潭社区居民委员会等相关行政主管部门的指导下，召开业主代表大会成立了会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会，并于2018年11月2日在会泽县住房和城乡建设局完成备案程序。2.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用，并向宇辰物业公司会泽分公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，宇辰物业公司会泽分公司已经没有资格继续留在泽润龙都茗泽苑及芳泽苑小区。3.业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期协议及补充协议，业委会成立并选聘新物业后，原告与开发商签订的前期物业服务协议已经终止，原告已无资格继续留在小区，完全没有权利收取业主物业费。4.业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交相关资料。5.会泽县人民法院已经判决原告退出会泽县泽润龙都物业管理并将相关资料移交业主委员会，原告已经没有资格继续留在该小区。为证明自己的主张，原告宇辰物业公司提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证，欲证明原告是适格的主体；2.前期物业服务协议，欲证明原告与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》；3.会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4.昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书，物业服务管理移交书，欲证明明亨物业退出小区及向原告移交物业管理的合法性；5.物业服务费欠费清单，催费照片，欲证明被告未按《前期物业服务协议》履行的事实。经质证，被告崔桂祥对原告提交的证据第一组没有意见；第二组有意见，开发商与宇辰物业签订这份物业服务协议签订的时候没有告知我们，我们不知道，开发商也没有进行招标就签订了合同，属于违法合同；第三组没有意见；第四组有意见，没有见过该公示，没有谁通知我们与昆明明亨物业服务有限公司之间的合同取消了；第五组对于移交书我们不清楚，都没有告知我们，是他们单方面的事情；第六组有意见，拖欠物业费清单中我的住房面积和车库面积都是对的，我不知道原告是按照什么标准收费的；第七组，催费照片是贴在我家门上的。为证明自己的主张，被告崔桂祥提交了以下证据：1.业委会成立备案申请及批复，欲证明会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）首届业主委员会成立且已经行政主管部门备案；2.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会2018年第11号公告、告知函二份、告知函送达回执单二份，宇辰物业公司回复函复印件，欲证明业委会已经向业主公告初步选聘物业公司入驻小区试用，并向宇辰物业公司及会泽鼎业房地产开发经营有限公司送达初步选聘物业公司入驻小区试用的告知函，而且已经收到宇辰物业公司得知业委会通过简易程序选聘了新物业公司的回复函；3.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期协议，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）物业服务过渡期补充协议，附件一（会泽创安物业服务有限公司服务承诺），附件二（新聘物业公司必须1个月以内解决问题的通知书），欲证明业委会已经初步选聘物业公司入驻小区试用并签订了物业服务过渡期协议及补充协议；4.会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会关于新老物业服务公司资料监督移交的申请二份，欲证明业委会已经申请相关行政主管部门参与新老物业服务公司监督移交；5.云南省会泽县人民法院（2019）云0326民初2182号民事判决书，欲证明法院已经判决原告退出会泽县泽润龙都物业管理，将物业用房、配电室等其他相关设施、设备、地下管网工程、房屋建筑规划设计及竣工验收资料等移交给会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）业主委员会；6.最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释，欲证明根据该解释第十条规定，原告没有权力收取业主物业费；7.前期物业服务协议一份，欲证明原告物业服务的截止日期以及原告的不合法性。经质证，原告宇辰物业公司对被告提交的证据第一组、第二组有意见，被告小区成立业主委员会并选定新的物业服务企业是告知过我们，但被告所述的业主委员会的成立是不合法的，现在该小区有两个业主在起诉业主委员会了，具体原告小区的业主委员会成不成立合不合法应由法院判决来确认；第三组是新成立的业主委员会与创安物业公司签的，我们不清楚；第四组有意见，没有那个行政部门来监督新、老物业服务公司移交；第五组原告已提起上诉，终审判决尚未下发，该一审判决尚未生效；第六组，不是证据材料；第七组有意见，新的物业没有进入小区管理以前，前期物业服务协议是合法有效的，而且原告已按前期物业服务协议进行日常管理并对公共设施设备的运行进行了维护。另外被告与昆明明亨物业服务有限公司签订的不是物业合同，只是一个购房合同。经庭审举证、质证认证，对于原告宇辰物业公司提交的第一组、第三组、第四组、第五组证据，能够证明案件事实，本院予以采信；对于原告提交的第二组证据，能够证明原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订了前期物业服务协议的事实，本院对此予以采信。对于被告崔桂祥提交的第一至第四组证据仅能证实被告小区成立业主委员会并与会泽创安物业服务有限公司签定为期一月的物业服务过渡期协议，但不能证实原告的证明目的即会泽创安物业服务有限公司现已为被告小区提供物业服务及被告小区成立的业主委员会已与原告的物业服务合同已经解除。第五组证据，法院判决书尚未生效，故不能作为定案依据；对于第六组证据，其系最高人民法院司法解释，不属于本案证据；对第七组证据，其与原告提交的一致，但不能用于证实被告的证明目的即原告宇辰物业公司与鼎业房地产开发经营有限公司签订了《前期物业服务协议》已解除。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宇辰物业公司是可以依法从事物业管理活动的企业，2018年，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都一期茗泽苑、芳泽苑小区进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务范围为对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、私家车库每月20元／个；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。逾期交纳的，按应交物业服务费每天千分之五计收违约金。被告崔桂祥系该小区12栋1单元601室（面积218平方米）及12-K-4号车库的业主，其未对2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋物业服务费1570元，车库物业服务费240元、生活垃圾清运处置费132元进行交纳。另查明，会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）成立首届业主委员会，该业主委员于2018年12月14日与会泽创安物业服务有限公司签订物业服务过渡期协议。会泽创安物业服务有限公司现还未对会泽县泽润龙都（茗泽苑小区、芳泽苑小区）提供物业服务，至今该小区是宇辰物业公司在提供物业管理服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，本案的争议焦点为原告是否具有本案的诉讼主体资格，是否能够向被告收取物业管理服务等费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宇辰物业公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力。崔桂祥作为涉案小区业主，依法应向宇辰物业公司交纳物业服务费、生活垃圾清运处置费等共计人民币1942元。关于违约金的承担，因原告宇辰物业公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》约定违约金按应交物业服务费每天千分之五计收。原告诉请的物业服务等费只为1942元，而诉请的违约金为3258元，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条第二款“过分高于造成的损失”。结合被告未按时支付物业服务等费用1942元的事实，根据公平原则和诚实信用原则，对于违约金本院予以酌情认定300元。庭审中被告崔桂祥辩解被告小区已成立业主委员会，业主委员会已经解除了与原告的物业服务合同，故原告不再有资格向被告收取物业管理服务等费用，对此辩解原告未提出证据证实，其提交的（2019）云0326民事判决书经核实还未生效，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律、司法解释的规定，作出解聘物业服务企业的决定，应当由业主大会依照法律规定程序进行。《中华人民共和国物权法》第七十六条中关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的事项，有明确的程序要求。针对此规定被告未提交证据证实，且庭审中原、被告均认可原告至今还在为被告居住的小区提供物业服务。故被告拒不交纳物业服务等费用的辩解理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及其《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告崔桂祥于本判决生效后10日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的房屋物业服务费1570元、车库物业服务费240元、生活垃圾处理费人民币132元、违约金300元，合计人民币2242元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交），由被告崔桂祥负担，并与前述判决内容一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员 殷 惠二〇二〇年七月二十二日书记员 周红师