山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5152号原告：某某公司，住所地山东省济南市。法定代表人：蒋某某，总经理。委托诉讼代理人：郭欣，山东海金沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姣珑，山东海金沙律师事务所律师。被告：赵某某，男，1969年8月12日生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：王玉华，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张吉锋，山东睿扬律师事务所实习律师。原告某某公司与被告赵某某房屋租赁合同纠纷一案，我院于2020年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告某某公司法定代表人蒋某某的委托诉讼代理人郭欣，被告赵某某及其委托诉讼代理人王玉华、张吉锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向法院提出以下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告赵某某向原告返还租金40000元，并以40000元为基数，按照银行同期贷款6%的标准支付利息，自2017年5月26日起至完全清偿之日止；2、请求法院依法判令被告赔偿原告的经济损失35335元；3、请求法院依法判令被告向原告支付赔偿金20000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年4月26日签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的房屋，坐落于济南市市中区，原告于同年5月4日以转账的方式预付半年租金40000元。原告对涉案房屋装修过程中，在2017年5月26日接到济南市市中区人民政府白马山街道办事处城市管理委员会的通知，涉案房屋系违章建筑，要求使用人限期搬出，涉诉房屋要进行拆除。因此，原告的合同目的不能实现，被告应予向原告退还租金并承担各项损失。原、被告多次协商不成，原告诉至法院，请求法院依法判如所请。被告赵某某辩称：1、原告要求被告向其返还租金40000元及装修损失35335元没有事实及法律依据。原告承租的房屋被白马山街道办事处城市管理委员会拆除，属于政府拆迁行为，是不能预见的，应属不可抗力，被告不存在违约行为。2017年4月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同是双方在平等自愿基础上订立的，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告称其收到济南市市中区白马山街道办事处城市管理委员会的通知，认定该涉诉房屋系违章建筑，限期搬出并进行拆除。原告应当将该通知的内容告知被告，但直至涉诉房屋被拆除，原告也未告知被告房屋被认定为违章建筑和拆除的情况。原告存在严重隐瞒事实真相的行为，违反了诚实信用原则，且被告是涉诉房产的所有权人，原告作为承租人无权处理房屋拆迁的相关事宜。被告按照合同约定于2017年4月26日将房屋交付给原告，至2017年10月份房屋被拆除，原告占有使用涉诉房产的期间长达5个多月，在此期间，原告并未向被告提出过解除租赁合同的请求，一直占用着房屋，故原告要求被告返还已交纳的半年租金40000元没有事实依据。另，原告称其装修房屋，房屋被拆除后导致无法经营，双方在签订租赁合同时，均不知晓租赁房屋属于被拆迁的范围，本案导致租赁合同解除的原因是政府的拆迁行为，属于不可归责于双方当事人的事由，应属不可抗力。根据我国《民法总则》第一百八十条的规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定。”原告的合同目的无法实现，不是被告的原因导致的，被告不存在违约行为。原告于2017年5月18日自行办理完毕了营业执照，原告也在申请办理营业执照时自行承诺其经营场所不属于违章建筑。即使涉诉房屋被认定为违章建筑进行了拆除，原告依然应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告以涉案房屋属于违章建筑为由要求被告返还租金及赔偿装修损失没有法律依据。2、原告要求被告再向其支付赔偿金20000元，无事实和法律依据。双方当事人在签订合同时均具有审查和注意义务，该租赁合同约定“甲方应提供房屋所有权证明文件”，但涉诉房屋是被告通过以房抵债的方式取得的所有权，并没有房产证，原告明知被告没有房产证，依然进行租赁、申请办理营业执照，后该房屋被认定为违建，原告本身也存在过错，并不是被告的违约才导致合同的解除。《房屋租赁合同》第十三条约定：一方违法、违约解除或终止合同的，应另行赔偿所有损失。合同解除并不是被告单方违约造成的，故原告要求被告承担赔偿金无事实和法律依据。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告某某公司（以下简称某某药房）与被告赵某某于2017年4月26日签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告承租被告所有的位于济南市市中区房屋一处，建筑面积75平方米，用于经营药店。合同约定的租赁期限为2017年4月20日至2022年4月30日，共5年。被告赵某某同意给予原告10天的装修期，装修期间免租金。租金标准为第一年、第二年均为80000元；第三年、第四年、第五年均为85000元。租金自免租期满次日起计算。租金支付方式、时间：每6个月支付一次，于租期开始前30日支付至被告的指定银行账户中。在租赁合同第二条中双方约定：“2.1甲方（被告赵某某）承诺房屋不存在禁止出租的情形，房屋使用性质符合乙方（某某药房）使用要求。甲方承诺房屋没有产权纠纷，保证对该房屋享有所有权或出租权，并提供有效的法律证明文件。2.1.1甲方是房屋所有权人的，甲方应提供房屋所有权证明文件（房产证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证等）；……8.1乙方租赁房屋后，可对房屋进行相应装修。……10.1第三方拆迁房屋时，由双方同拆迁人达成拆迁房屋安置补偿协议。10.2拆迁租赁房屋，由乙方投资的装修的补偿、停产停业损失、搬迁补偿金、一次性安置费用等依照相关规定应给予承租人的补偿归乙方所有，同时甲方给乙方3个月的房屋租金作为补偿。乙方未收到拆迁补偿款及甲方支付的补偿金的，乙方有权拒绝搬迁。……13.1除另有约定外，一方违法、违约解除或终止合同的，或因一方违反本合同约定导致另一方解除合同的，给另一方造成损失的，应另行赔偿所有损失。”合同落款处，甲方由被告赵某某签名捺印、乙方由原告加盖公章予以确认。同日，原、被告签订了《租赁房屋交付确认书》，被告将合同约定的房屋交付给了原告使用。2017年5月4日，原告通过银行转账向被告赵某某支付了半年租金40000元。后原告某某药房与案外人济南展华堂装饰工程有限公司签订了《建筑装饰工程承包合同》一份，对所租赁的涉诉房产进行了装修，工期为2017年5月15日至2017年5月26日，原告支付了装修款计35335元。2017年5月26日，济南市市中区人民政府白马山街道办事处城市管理委员会向在涉诉房产内的原告方工作人员下达通知，内容为：“某某药房连锁（山东）有限公司：根据《济南市拆违拆临行动方案》统一部署，你处建筑未有任何土地规划建设手续，限期10日内自行搬出物品并拆除，逾期不拆除的将由城市管理行政执法部门强制清理，特此通知。”原告提交了由济南市市中区人民政府白马山街道办事处城市管理委员会出具的《关于腊山路拆违拆临的情况说明》一份，该说明中证实涉诉房产于2017年6月8日拆除。被告赵某某对此提出异议，称涉诉房产的拆除时间是在2017年10月份左右，城管委出具的证明内容不实，同时被告还提交了案外人刘可心、高岭的证人证言，在2017年10月中旬以前，原告方的部分物品一直在涉诉房产中放置，也未将房屋钥匙交还给被告，在10月下旬，其曾与被告一起找原告公司一位姓朱的经理要过钥匙。原告不认可被告提交的证人证言，称在2017年6月8日房屋就被拆除，被告不可能在10月份还向原告工作人员索要房屋钥匙。原告方认为被告未能提供符合合同约定的租赁房屋，导致涉诉房产因被认定为违章建筑而拆除，原告未能使用租赁标的物，故被告违反了合同约定，应当承担相应的民事责任，故请求法院依法判决被告赵某某向其退还已交纳的租金40000元，赔偿原告的装修损失35335元，赔偿此期间原告支付的人员工资20000元。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中所涉及的房屋，已被政府相关部门认定为违章建筑而拆除，也没有取得建设工程规划许可证，故原、被告所签订的关于涉诉房产的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。上述司法解释第五条中规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条规定处理。原、被告争议的主要是原告实际占有和使用涉诉房产的时间、合同无效原、被告双方是否具有过错及过错程度、原告的损失的负担问题。对此，本院认为，原告作为经营者一方，在与被告签订租赁合同时，有义务对所租赁的标的物是否合法进行审查，且合同中也明确约定了双方的权利和义务，故应推定对于房屋没有合法建设手续的情况原告是明知的，在此情况下，原告仍与被告签订《房屋租赁合同》，对于合同的无效，其自身也具有一定过错。我国《合同法》中规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉诉房产被强制拆除是因政府部门的拆迁行为导致，主观上原、被告均无法预见和控制，故被告主张原告违约的观点不能成立，本院不予采信。对于合同的无效，双方均有过错，应当各自承担相应的民事责任，据此，原告要求被告赔偿其装修损失35335元及此期间员工工资20000元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告退还已交纳的2017年5月至10月的租金40000元的诉讼请求，本院认为，根据最高人民法院相关司法解释的规定和书证效力优先于人证的原则，结合本案中的证据，可以认定房屋的拆除时间时2017年6月8日，在此之前，涉诉房产仍在原告处占有，故此期间的房屋使用费原告仍应向被告支付。根据双方合同约定的租金标准，2017年的房屋使用费为每年8万元，折算到月为每月为6666.67元，每日222.22元；2017年5月1日至2017年6月8日的使用费金额为8444.43元，该费用仍应由原告方负担，剩余部分使用费31555.57元，被告赵某某应予退还；故对于原告要求被告赵某某全部退还已交纳的房屋使用费40000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告赵某某于本判决生效之日起十日内向原告某某公司退还房屋使用费31555.57元。二、驳回原告某某公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2180元，减半收取1090元，原告某某药房连锁（山东）有限公司、被告赵某某各负担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李江二〇二〇年七月七日书记员  王旭