安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1266号上诉人（原审被告）:滁州市南谯工业开发区管理委员会,住所地安徽省滁州市南谯工业开发区乌衣园区双迎路与黄圩路交叉口,统一社会信用代码11341103750964204H。法定代表人：夏宝龙,该单位主任。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐源,男，1991年9月19日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：徐义祥，男，1967年2月28日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系徐源父亲。委托诉讼代理人：庞仁兵，安徽苏滁律师事务所律师。上诉人滁州市南谯工业开发区管理委员会（以下简称南谯管委会）因与被上诉人徐源房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2019)皖1103民初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南谯管委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐源的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由徐源负担。事实和理由：一、虽双方当事人于2011年5月29日签订的《合同书》及补充协议约定南谯管委会负责过户并承担相应费用，但徐源于2014年6月6日向南谯管委会出具委托函,函告9#厂房的房地产过户手续中的契税、50%手续费、工本费由徐源承担。该函件系对合同约定进行变更,实质上将办理9#的房地产证过户手续费用、税收等的承担主体从南谯管委会支付变更为徐源,应按变更后的条款履行。同时南谯管委会在此期间也将过户所需契税等各项税费缴纳至各职能部门,已无法返还,一审判决返还契税款16万元缺乏事实依据。南谯管委会缴纳契税的行为也能说明其一直在按合同约定履行了配合过户的义务,但由于客观原因未能完成过户手续,也不应将全部责任归咎于南谯管委会。二、合同约定南谯管委会将负责办理房地产证过户手续,但实际物权变更登记系国土房产局的法定职权,南谯管委会仅能履行配合办理的义务。除上述缴纳税费的行为外,南谯管委会多次函告徐源要求产证过户手续,足以证明南谯管委会不仅积极履行配合办理房地产证过户手续义务,更是在催促被上诉人尽快办理,没有违反约定,也不应承担违约责任。三、本案中合同双方为南谯管委会与徐源,但案涉2#厂房的产权人为滁州理想基础设施投资有限公司,房屋过户手续也应当由滁州理想基础设施投资有限公司协助办理,更能说明南谯管委会仅是配合义务。四、根据合同法第107条违约责任的规定,违约金系属于赔偿损失的违约责任,因此在本案中即使认定南谯管委会违约,也应当以徐源遭受的损失为依据来认定南谯管委会承担违约责任的大小,而不应当仅依据合同约定过分扩大上诉人的赔偿范围。具体到徐源遭受的损失而言,其在2011年5月29日与南谯管委会签订合同后,其即将房屋交付其投入使用,同时将尚未结清的前承租人租金交由徐源收取。但徐源在接收厂房后,始终未按合同约定投资兴建电工、电料加工项目,也未按合同约定在南谯工业开发区注册工业企业并缴纳税收,相反其将厂房出租给三家企业使用,通过收取租金方式获取高额利益,此举明显违反合同相关条款。南谯管委会系工业开发区,不同于寻常意义的标准化厂房建设方,南谯管委会负有保证一方经济稳定增长的责任,将案涉厂房出售给徐源也是基于其投资的工业项目,也为南谯开发区整体经济发展等因素而做出的决定,并非为了出售出租厂房而谋利。一审法院罔顾上述事实,仅依据一纸合同径行判决明显不当,合同法第114条也明确规定了约定的违约金过分高于造成的损失,人民法院也应当适当减少。徐源辩称，首先，南谯管委会作为政府机关和徐源签订协议书系双方当事人真实意思表示，是合法有效的，应当按照双方签订的合同书及补充协议履行。其次，根据双方的合同约定，在合同中约定南谯管委会的权利义务，南谯管委会作为出卖方应当履行协助办理过户的手续，其未能按照约定的时间办理过户手续，就应当按照双方协议约定的违约条款执行。再者，双方约定的违约条款并不存在过高，因为双方约定的利息计算方式是按照银行同期贷款利率计算，已经是最低的标准。给予办理过户的时间推迟一年半。显然不存在约定过高的情形。实际上，徐源作为购买方，在2011年就按照合同约定支付了房款500多万元，购买房屋的目的就是为了融资办企业，但是由于房产证一直未能办理，徐源没有办法融资办企业，造成的损失远远大于约定违约责任。综上，请求二审法院驳回南谯管委会的上诉请求，维持原判。徐源向一审法院提出诉讼请求：1.判决南谯管委会立即为徐源办理位于滁州市南谯工业开发区城南理想创业基地9#厂房房地产权证登记过户手续,所有费用由南谯管委会承担；2.判决南谯管委会退还徐源预缴纳的16万元契税款；3.判决南谯管委会支付徐源延期过户的购房款利息181.306万元(暂计算至2019年9月16日,直至计算至房地产过户之日止)；4.判决南谯管委会支付前期尚欠的租金2.18万元；5.判定南谯管委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月29日，南谯管委会（甲方）与徐源（乙方）签订《合同书》，约定：一、甲方将位于滁州市南谯工业开发区城南理想创业基地第2号厂房出售给乙方用于电工、电料加工项目,厂房面积为4522平方米,准确面积以实际测量为准,厂房出售价格为1160元/平方米,合计524.5万元(包含土地款),双方互不找差价。二、本合同签订十日内乙方一次性支付甲方全部购房款,如乙方未能按时支付购房款,则合同自动终止。三、甲方负责办理土地、房产等相关手续,所需费用由甲方承担。合同签订后，2011年6月2日，徐源支付购房款3245000元。2011年6月10日，徐源支付购房款1900000元，合计5145000元。南谯管委会对此予以认可。2012年3月15日，南谯管委会（甲方）与徐源（乙方）签订《补充协议》，约定：因甲方招商引资的需要,经甲乙双方协商,将乙方购买的暂时闲置的2#厂房交由甲方统筹安排。特订立本补充协议。1.甲乙双方于2011年5月29日签订的购房合同标的2#厂房变更为城南理想创业基地的9#厂房,结算方式按原合同执行。2.乙方已付甲方514.5万元的2#厂房购房款转为9#厂房购房款,余款待乙方拿到房产证后3日内付清。3.甲方应在本补充协议签订后18个月内办结房地产证过户手续,否则甲方承担延期时间的购房款利息(按同期银行贷款利率结算)。4.自本补充协议签订之日起,9#厂房现有承租人的租金归乙方所有,终止时间点为甲方与现有承租人的租赁合同结束时间,如现有承租人与甲方提前中止合同,乙方自动收回厂房,租金支付时间为实际中止合同时间(乙方负责为现有承租人出具合法的租赁发票)。乙方有权在甲方现有租赁合同期满之日立即收回厂房,现有承租人提出的一切要求与乙方无关。2014年2月10日，南谯管委会向徐源作出通知：根据前期我委与你方签订的厂房买卖合同，现厂房已办结相关手续，请接通知后速与我委对接相关事宜，否则一切后果自负。此后，南谯管委会分别于2018年和2019年作出通知，同意办理涉案厂房过户手续。2014年6月10日，徐源向滁州理想基础设施投资有限公司支付160000元。2014年6月6日，徐源出具委托支付函一份，载明：我（徐源）购买的城南园理想创业基地9#厂房的房地产过户手续中的契税、50%手续费、工本费由我承担。现我委托贵单位从应支付给我的延期利息（根据合同计算为15.0544万元）、尚欠我2万元房租费和我于2014年6月6日支付给贵单位的16万元中直接扣付，余款作为尚欠贵方的购房款，多退少补。委托人：徐源（签字），受托人：南谯管委会（盖章）。2015年8月11日，徐源支付涉案房屋的房屋登记费550元。另查明：涉案房屋前期租金，双方认可滁州市南谯工业开发区管理委员会尚有20000元未付。涉案房屋南谯管委会支付交易手续费52450元。再查明：应南谯管委会申请，我院向其出具调查令。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，南谯管委会与徐源签订《合同书》、《补充协议》后，徐源依约支付相关购房款5145000元，南谯管委会应按合同约定办理涉案厂房房地产权证登记过户手续，期间南谯管委会多次发出通知告知徐源可以办理涉案厂房过户手续，徐源向南谯管委会支付160000元款项用于办理过户税费，但截至庭审之日南谯管委会仍未办理相关手续，显已违约，另庭后双方同意南谯管委会四个月内给徐源办理涉案厂房过户登记手续，故对徐源该项诉请予以支持。南谯管委会未依约办理涉案厂房过户登记手续，依据双方签订的《补充协议》第三条：甲方（南谯管委会）应在本补充协议签订后18个月内办结房地产证过户手续,否则甲方承担延期时间的购房款利息(按同期银行贷款利率结算)。该项约定合法有效，不违反相关法律规定，予以认定。徐源出具委托支付函，系其本人自由意思表示，合法有效。函件已明确徐源自愿承担9#厂房的房地产过户手续中的契税、50%手续费、工本费（徐源已支付），上述费用与延期利息（根据合同计算为15.0544万元）、2万元房租费和支付给南谯管委会的16万元中直接扣付，多退少补，鉴于本案案情和双方支付款项具体情况，故对徐源主张9#厂房房地产权证登记过户手续所有费用由南谯管委会承担的诉请，不予支持。因南谯管委会需支付延期过户的购房款逾期利息已大于涉案厂房登记过户所产生的契税款和50%手续费26225元，故上述税费在逾期利息中一并处理。对于徐源主张的诉请二、诉请四，其提供证据予以佐证，故予以支持。应南谯管委会申请，我院已向其出具调查令，但南谯管委会未在规定期限内提供新的证据，故对其抗辩意见不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后四个月内将涉案厂房过户至徐源名下；二、滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后10日内一次性支付徐源逾期利息（以5145000元已付房款为本金，从2013年9月16日起至涉案厂房过户至徐源名下之日止，按照同期银行贷款利率予以计算，上述逾期利息应扣除滁州市南谯工业开发区管理委员会支付涉案厂房登记过户产生的契税款和50%手续费26225元）；三、滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后10日内一次性支付徐源160000元；四、滁州市南谯工业开发区管理委员会于本判决生效后10日内一次性支付徐源厂房租金20000元；五、驳回徐源其他诉讼请求。案件受理费22754元，由徐源负担2754元，由滁州市南谯工业开发区管理委员会负担20000元。二审中，南谯管委会提交租赁合同两份，证明徐源将案涉房屋租赁第三方使用，按月收取租金的事实。其已经使用案涉房屋，并产生收益。不存在损失的问题，所以合同约定的违约责任远远高于其遭受的损失，应当予以调整。徐源质证意见：对该证据的真实性无异议，案涉房屋因为未办理产权证，故租赁合同约定的租金较低，因此，对该证据的证明目的不予认可。本院认为，案涉补充协议约定的违约责任标准是同期银行贷款利率，该利息标准不存在过高的情形，故对该证据的证明目的不予采信。双方当事人所举其他证据与一审相同。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，南谯管委会与徐源签订的《合同书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行自己的义务。徐源按照约定已支付了相应购房款，补充协议明确约定南谯管委会应在补充协议签订后18个月内办结房地产证过户手续，故南谯管委会应按合同约定办理涉案厂房房地产权证登记过户手续，且一审中南谯管委会也同意给徐源办理涉案厂房过户登记手续。因此，南谯管委会上诉认为其仅有协助办证义务而不是直接为徐源办理产权过户登记手续义务的上诉理由，与合同约定不符，本院不予支持。徐源向南谯管委会支付160000元款项用于办理过户税费，但南谯管委会仍未办理相关手续，已违反了补充协议关于“南谯管委会应在本补充协议签订后18个月内办结房地产证过户手续”的约定，构成违约，应当承担相应的违约责任，根据约定南谯管委会应当承担延期时间的购房款利息(按同期银行贷款利率结算)。该项约定不违反法律规定，且不存在约定违约金过高的情形，故南谯管委会认为该项约定过高应予适当调整的上诉请求，于法无据，不能成立，本院不予支持。综上，南谯管委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22754元，由上诉人滁州市南谯工业开发区管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年七月三日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。