四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1024民初210号 原告：唐改平，男，1967年12月16日出生，汉族，户籍地湖北省孝昌县，现住四川省成都市新都区。 被告：威远县泰利贸易有限公司。 法定代表人：肖国柱，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈端祥，北京京师（成都）律师事务所律师。 第三人：资中中豪房地产开发有限公司。 法定代表人：易良君，系该公司执行董事兼总经理。 原告唐改平诉被告威远泰利贸易有限公司（以下简称泰利公司）、第三人资中中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）案外人执行异议之诉一案，本院作出（2019）川1024民初751号民事判决，被告泰利公司不服该判决，向内江市中级人民法院提起上诉，2019年11月6日，内江市中级人民法院作出(2019)川10民终837号民事裁定，以二审出现新证据导致原判决认定事实不清发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告唐改平、被告泰利公司的委托诉讼代理人陈端祥到庭参加诉讼，第三人中豪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对原告购买的位于资中县房屋的强制执行，并解除对上述住房的查封；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月8日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定第三人将位于资中县“中豪·资州印象”项目6幢2单元7-2、24-2住房抵债抵偿给原告，原告以施工电梯租赁费等相关费用向其支付购房款。截止2016年5月5日，第三人欠原告的4台施工电梯租赁费810098元，第三人抵债的两套房款仅802998元，租赁费足以支付两套房的购房款，原告实际在2016年5月5日已将两套房的购房款已履行完毕，第三人出具了全款下账凭证。2018年11月19日，资中县人民法院以（2018）川1025民初4005号《民事判决书》确定该《商品房买卖合同》有效，现该判决书已生效，案涉房屋应当归原告所有。2016年5月6日，被告才申请查封案涉房屋，明显不符合法律规定，损害了原告合法权益。被告与第三人之间的法律纠纷已经两级法院诉讼解决，判决结果为第三人返还被告货款，未涉及任何房屋的物权，被告与第三人之间判决的强制执行不应当损害原告的合法权益，原告对案涉房屋的物权应当优于被告的债权。原告向威远县人民法院提出的执行异议申请书，也得到法院支持。原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，原告已将全部购房款支付完毕，虽然贵院已解除2-7-2住房的查封，但该住房仍处于查封状态，并未登记在原告名下，原告名下无住房可居住。威远县人民法院（2019）川1024民撤2号生效判决，已撤销（2019）川1024民初549号民事判决主文第一项“资中中豪公司于本判决生效之日起十日内以其所位于资中县重龙镇‘中豪·资州印象’项目6号楼26套房屋以3120元／㎡的价格向威远泰利公司清偿债务7083847.26元，并将该房屋变更到威远泰利公司指定人名下”，足以证明原告对案涉房屋的物权应当优于被告的债权。 被告威远泰利公司辩称:原告提出的诉讼请求于法无据，应当依法驳回。1.无论是原告的陈述还是本案诉称的标的物不是以买卖合同买来的而是抵债来的，所以原告不是普通消费者购房，而是以物抵债来的。2.以物抵债的时间应以结算的时间为准而不是以签订的时间为准，晚于与被告执行和解的时间，按照先来后到的习惯，应该认定的时间为2017年5月19日。3.原告并非本案诉争房屋所在地的人，是湖北人，原告在资中没有户籍没有住房，只是做工程，相当于外来务工，不能认定原告对诉争房屋为唯一住房，因此不能得到保护。4.被告对本案诉争房屋的保全属于首查封，在被告申请对本案保全前该房屋没有其他保全或者网签转移登记等行为，因此原告不能对本案诉争房屋提出异议。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告资中中豪公司书面辩称：1.我公司与原告对案涉房屋是真实合法的买卖交易行为，已产生法律效力，具有物权期待权，且此法律关系在威远县法院诉讼保全之前。2.我公司与泰利公司的和解协议中关于房屋的关系是抵押关系，不具有物权期待权。3.我公司与泰利公司的和解协议中涉及的房屋均已被施工方(四川金源、自贡一建、云南白邑)和抵押银行(成都农商银行)查封，查封时间分别为2017年2月和2018年9月。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2016年3月8日，中豪公司与原告签订《施工电梯结算单》，约定，原告在资州印象工程施工中截止到2016年2月29日，中豪公司尚欠原告施工电梯租赁费617432元，此款以中豪公司在建项目两套住房抵款，不足部分在以后继续使用施工电梯租赁费中扣除。随后，中豪公司以其在建的“中豪·资州印象”6幢2单元7-2号、6幢2单元24-2号商品房（两套建筑面积均为107.93平方米，优惠后单价3720元/平方米，每套401499元）作价802998元冲抵原告租赁费617432元，原告尚欠房款185566元，之后，中豪公司又从欠付的租赁费中扣除原告所欠房款185566元。2017年7月18日，中豪公司分别向原告出具了收到前述两套房屋各401499元的收据。 2.原告起诉被告中豪公司确认合同纠纷，2018年11月19日，资中县人民法院作出（2018）川1025民初4005号民事判决，认定原、被告之间虽为签订书面的商品房买卖合同，但结合原告提交的施工电梯结算单、选房通知、工程抵款房源表、房款收据、机械设备租赁费决算表等证据，双方在2016年3月8日对原告的设备租赁费进行结算时，便确定了以被告的两套房屋抵偿设备租赁费，双方达成了一致的意思表示，并在2016年3月8日的施工电梯结算单上予以载明，可以证实双方在2016年3月8日订立了购买被告6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号两套房屋的客观事实，原告以其租赁费支付了大部分房款，虽收据是在2017年7月18日才出具，但系原告支付完所有房款后，被告予以确认的行为，不能否认双方之前达成的购房一致的意思表示。即使双方未签订正式的商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同亦成立。并据此判决原告与被告于2016年3月8日订立的购买“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号的商品房买卖合同有效。 3.2019年1月27日，资中县人民法院作出（2019）川1025执异12号执行裁定，中止了申请人四川金源建设有限公司对“中豪·资州印象”6号楼2-24-2号房屋的执行；（2019）川1025执异13号执行裁定，中止了申请人云南白邑建筑工程有限公司对“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号房屋的执行。 4.在泰利公司诉金源公司、中豪公司买卖合同纠纷一案中，本院在诉中的2016年5月4日作出（2016）川1024民初834号民事裁定书，冻结金源公司、中豪公司银行存款10000000元或者查封其相应价值的财产。同日，本院依据该裁定作出（2016）川1024民初834-1号协助执行通知书，载明，请协助查封包括“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号在内的中豪公司开发的房屋。2016年5月30日，本院作出（2016）川1024民初834号民事判决。判决生效后，泰利公司向本院申请执行，在执行中，2019年1月16日，本院对原告提出执行异议的“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号房屋分别作出执行裁定，其中，（2019）川1024执异7号执行裁定，中止了申请人泰利公司对“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号房屋的执行；（2019）川1024执异13号执行裁定，驳回了唐改平对“中豪·资州印象”6号楼2-24-2号房屋的执行异议的申请。原、被告均认可“中豪·资州印象”6号楼2-7-2号、6号楼2-24-2号房屋的所有权尚在资中中豪公司名下。 5.资中县房地产管理局出具《房产信息查询情况表》，查询对象唐改平名下无房屋登记信息。 6.原告提供本院（2019）川1024民撤2号民事判决书，系2019年9月，成都农村商业银行股份有限公司都江堰支行(以下简称农商银行都江堰支行)与泰利公司、中豪公司第三人撤销之诉。农商银行都江堰支行要求撤销本院(2019)川1024民初549号《民事判决书》第一项“资中中豪公司以其所有的位于资中县重龙镇‘中豪·资州印象’项目6号楼2-5-2等26套商品房以3120元/㎡的价格向威远泰利公司清偿债务7083847.26元，并将该房屋变更登记到威远泰利公司指定人名下”，本院认为，农商银行都江堰支行系包括案涉26套房屋在内的“中豪·资州印象”项目6号楼在建房屋的抵押权人，二被告在执行和解协议中约定以物抵债的行为损害了原告的抵押权，(2019)川1024民初549号民事判决要求中豪公司履行的是债务担保责任和债务清偿责任，而泰利公司和中豪公司在执行和解协议上将中豪公司案涉26套房屋抵偿给泰利公司，实际是以物抵债协议，是以消灭金钱债务为目的，该行为无视了农商银行都江堰支行在案涉26套房屋上的抵押权，案涉26套房屋在已设定抵押权和已被查封的情况下，不能将该房屋的变更登记到泰利公司指定人名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条之规定，应当就查封的房产进行拍卖或变卖，本院(2019)川1024民初549号民事判决第一项确有错误。农商银行都江堰支行系中豪公司开发的“中豪·资州印象”项目6号楼工程的贷款出借方，对“中豪·资州印象”项目6号楼工程的土地和在建工程进行了抵押登记，对中豪公司享有债权和抵押权，泰利公司对中豪公司享有的是基于双方合同而产生的债权，但没有证据证明泰利公司的债权优于农商银行都江堰支行的债权，因此，(2019)川1024民初549号民事判决将案涉26套房屋所有权权属判归泰利公司所有的错误内容，侵害了农商银行都江堰支行对案涉房屋享有的抵押权，减少了应属于农商银行都江堰支行的财产范围，应认定损害了农商银行都江堰支行的民事权益。故(2019)川1024民初549号民事判决主文第一项内容错误且损害了农商银行都江堰支行的民事权益，应予以撤销。判决撤销(2019)川1024民初549号民事判决主文第一项。该民事判决已生效。本案所涉房屋包含在(2019)川1024民初549号《民事判决书》的26套商品房中。 被告泰利公司对该判决书本身的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该判决针对的是2019-549号判决的第一项，不是本案诉争的执行措施，两者不具有关联性，2019-549号涉及的法律关系与本案不同，不能做对比。 因（2019）川1024民撤2号民事判决对(2019)川1024民初549号《民事判决书》主文第一项内容予以撤销，则案涉房屋在内的26套房屋所有权不属于泰利公司所有，泰利公司对案涉房屋并无抵偿权，原告的请求与（2019）川1024民撤2号民事判决有关联性，本院该证据予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：唐改平对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。对此问题，从以下两个方面进行分析： 1.对本案争议问题的判断如何适用法律。在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主原则的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，第二十九条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件。就本案而言，原告并非是居住需要向第三人购买商品房，而是因为原告与第三人之间存在金钱债权纠纷，原告为实现债权、第三人为消灭该债权，双方达成了以“中豪·资州印象”6号楼2-24-2号等房屋抵偿债权的合意，原告未取得物权，发生抵偿时，该房屋已存在抵押权，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，应适用第二十八条来判断原告对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 2.本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与第三人并未签订书面买卖合同，其以物抵债的事实以《施工电梯结算单》及《施工电梯（唐改平）工程抵款房源》为依据被资中县人民法院认定为商品房买卖合同，至今原告也未实际占有该不动产。原告提起案外人执行异议之诉不符合第二十八条第一款第(一)、(二)项的规定，故应驳回原告的诉讼请求。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费9970元(原告在原审时已预缴)，由原告唐改平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长  付 毅 人民陪审员  易建军 人民陪审员  李素英 二〇二〇年七月三日 书 记 员  孙嘉利