湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1144号上诉人（原审原告）：何波，男，1983年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：吴健，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高禛，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙愿香，女，1983年8月20日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：严福长（系孙愿香之夫），1986年10月18日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。原审第三人：武汉新环境房地产经纪有限公司魅力之城分公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区高新四路1号武汉万科魅力之城12区2栋1层08室。负责人：张兵。上诉人何波因与被上诉人孙愿香、原审第三人武汉新环境房地产经纪有限公司魅力之城分公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何波上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持何波的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由孙愿香承担。事实和理由：一、一审对何波、孙愿香协商分摊房款垫资费用的事实未予认定属于认定事实错误。何波提交的录音可以证明何波是在承担1万元垫资费用的情况下才将总房款约定为149万元，孙愿香在一审中对总房款为150万元也予以承认。在垫资手续未办理的情况下，1万元的垫资费用应予返还。二、孙愿香在2018年9月25日光大银行贷款审批通过后并未及时过户，而是另行申请交通银行贷款，并于2018年9月28日贷款审批通过。根据合同约定，孙愿香应在2018年10月3日前办理完过户，但其迟延至2018年10月18日才办理完过户，逾期15天，应承担3600元的违约金。三、一审法院认定垫资违约行为的过错责任“举证不能”错误，垫资未成是孙愿香迟延办理且未与新环境公司积极对接造成的。四、何波发生的律师费系正当维权的必要费用，应予支持。孙愿香辩称：一、何波提交的录音不能证明房屋总价款为150万元，购房合同写明房屋总价款是149万元。孙愿香在一审中所称的150万元是之前的房价，何波折让1万元是因为其要求延期交房两个半月，该1万元是折抵这两个半月的房租，且录音也并未提及1万元的返还。何波断章取义，故意歪曲房屋的真实价格，与事实严重不符。合同约定的垫资费用是由孙愿香承担，孙愿香交纳了18000元的垫资费并多次催促中介办理垫资事宜，履行了自己的义务。二、光大银行和交通银行的贷款是同一时间申请的，在2018年9月28日交通银行贷款审批通过后，根据“三个工作日内办理过户手续”的合同约定以及10月1日至10月7日为国庆假期的客观情况，孙愿香于2018年10月18日过户仅逾期10天。三、何波并未提交证据证明其办理了垫资手续公证，自身存在严重违约。何波的证据也不足以证明孙愿香对于垫资未办理成功存在过错和违约行为。四、何波存在未办理垫资手续公证及迟延一天交房的违约行为，其律师费属于扩大的损失，不应由孙愿香承担。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。新环境公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。何波向一审法院起诉请求：1、判决孙愿香向何波支付房款10000元；2、判决孙愿香向何波支付逾期违约金7000元；3、判决孙愿香向何波支付律师费7000元；4、判决孙愿香负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月8日，经过前期沟通协商，何波（甲方、出售方）与孙愿香（乙方、买受方）、新环境公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同，约定与本案有关的条款主要为：“第一条：房屋概况。1.甲方自愿将坐落于东湖高新区万科魅力之城九区A栋2单元802室房出售给乙方……2.该房屋的现有状况为：已设抵押，抵押给中国农业银行，未结清银行贷款余额约为260000元，甲方最迟应在办理房屋产权过户前解除房屋抵押……第二条：房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲乙双方确认该房屋总售价为1490000元。（一）甲乙双方约定付款方式为：购房定金+购房首付款+公积金贷款或商业贷款+购房尾款。（二）双方约定付款步骤如下：购房定金：乙方于2018年8月8日支付甲方购房定金260000元……贷款：……备注：此房款由乙方的贷款银行或第三方直接放款至甲方指定账户的方式支付。甲乙双方必须全力配合办理银行贷款手续，贷款额度、放款日期以银行实际审批为准，贷款差额部分应在银行审批通过之后，办理过户手续之前，甲乙双方根据总房价多退少补。购房首付款：甲乙双方应于银行贷款审批通过后3个工作日内办理房屋产权过户手续，在产权过户见收件单后，乙方应向甲方支付购房首付款140000元，资金乙方以自行支付的方式支付给甲方。购房尾款：乙方应于房屋产权过户之后，向甲方支付全部购房尾款。……第七条：其他约定。……3.甲方应在房屋产权过户手续之后2018年12月31日将房屋交付给乙方，并配合乙方办理物业交接手续……第八条：违约责任。1.甲乙双方应提供真实、有效、合法的同本次房屋买卖相关的材料并及时配合办理相关手续，如因甲乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担迟延履行的责任。如因银行贷款政策、政府房管机构政策的变更等，此种不可归责于甲乙双方的原因导致合同流程迟延的，甲乙双方应相互配合在合理的顺延时间内办理交易手续。2.甲乙双方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金，若违约行为已累计超过双方约定时间50个工作日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方按房屋总价款的20%支付违约金。若通过诉讼解决合同纠纷的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用……第九条：备注。……2.过户当天见到收件单甲方收到全款。3.乙方承诺无户口、征信问题。4.甲方承诺做垫资手续公证。5.垫资费用由乙方承担。”上述合同签订后，孙愿香于2018年8月8日向何波支付购房定金30000元，于2018年8月9日向何波支付购房定金200000元，于2018年8月10日向何波支付购房定金30000元。何波及新环境公司配合孙愿香分别在光大银行和交通银行办理了按揭贷款手续，申请贷款金额为1090000元。2018年9月26日，光大银行审批通过的贷款额度为770000元，因额度太低，孙愿香并未使用光大银行的按揭贷款。2018年9月28日，交通银行审批通过的贷款额度为920000元，与申请金额相差170000元，因孙愿香无力支付该笔款项，故未按照合同约定于贷款审批通过后3个工作日内即2018年10月8日前办理房屋产权过户手续，而是另行办理了信用贷款170000元的申请手续，并分别于2018年9月30日向何波支付购房款50000元，于2018年10月1日向何波支付购房款50000元，于2018年10月6日向何波支付购房款10000元，于2018年10月11日向何波支付购房款30000元。孙愿香的信用贷款到账后，何波与孙愿香于2018年8月18日办理了房屋产权过户手续，孙愿香于过户当天向何波支付购房款170000元。2018年10月21日，孙愿香向新环境公司支付垫资费用18000元，此后多次催促新环境公司，因垫资事宜未及时办理成功，新环境公司于2018年10月24日将该款退还孙愿香。交通银行于2018年11月5日将孙愿香申请的按揭贷款920000元发放至何波账户。2019年1月1日，何波与孙愿香办理了房屋交付手续。一审法院另查明，孙愿香在合同履行过程中向新环境公司支付佣金29800元、评估担保费5500元。何波因本案纠纷共计支出律师费7000元。一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：何波与孙愿香在履行上述房屋买卖合同中是否存在违约行为，如存在违约行为，违约责任如何承担。2018年8月8日，何波与孙愿香签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖条款系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同约定房屋总价款为1490000元，垫资费用由孙愿香承担。何波提出房屋总价款应当为1500000元，因垫资事宜未办理成功，孙愿香应当向其返还购房款10000元。但何波提供的证据并不足以证明双方有该项约定，其仅向一审法院提交了一份录音用于证明该项事实，该录音主要为何波与新环境公司商谈垫资事宜，不足以证明何波与孙愿香约定购房款为1500000元，更不足以证明在垫资事宜未办理成功的情形下孙愿香应当向何波返还购房款10000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，何波应当承担举证不能的法律后果，一审法院对何波要求孙愿香支付购房款10000元的诉讼请求不予支持。根据上述合同约定，孙愿香应当在2018年8月8日向何波支付购房定金260000元，但孙愿香直至2018年8月10日才向何波支付完毕该款，逾期2天，已经构成违约，根据上述合同第八条第2款“甲乙双方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金”的约定，何波有权要求孙愿香向其支付违约金400元。孙愿香申请的交通银行按揭贷款于2018年9月28日审批通过，根据上述合同约定，孙愿香应当于贷款审批通过后3个工作日内即2018年10月8日前办理房屋产权过户手续，因孙愿香自身资金问题，其未按照双方约定及时办理房屋产权过户手续，直至2018年10月18日才办理完毕，逾期10天，已经构成违约，根据上述合同第八条第2款“甲乙双方未按本合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外，每逾期一日违约方向守约方支付200元/天的违约金”的约定，何波有权要求孙愿香向其支付违约金2000元。孙愿香辩称因新环境公司需要审查其购房资格而耽误3天办理房屋过户手续，但其未提供充分证据予以证明，一审法院对其该项辩解意见不予支持。存量房买卖涉及多重环节，房产中介公司往往受利益驱使仓促促成买卖双方签订合同，对合同相关事项约定不明确，发生纠纷后不及时通过补充协议的形式明确双方权利义务，在合同履行过程中需要买卖双方及中介方多次配合，否则极易引发纠纷，尤其是本案争议合同还约定了垫资事宜，更加需要各方当事人积极配合。根据上述合同约定，何波在办理过户手续当天应当收到全部购房款，其中银行按揭贷款系通过第三方垫资的方式在过户当天先行支付给何波，上述合同并未对办理垫资手续进行详细约定，仅仅约定了何波承诺办理垫资手续公证，孙愿香承担垫资费用。根据常理，办理垫资手续需要何波、孙愿香及新环境公司互相配合，但何波并未提供证据证明其依照合同约定办理了垫资手续公证，自身存在违约行为，孙愿香在支付垫资费用后，多次催促第三人新环境公司办理垫资事宜，何波的证据不足以证明孙愿香对于垫资未办理成功存在过错和违约行为，应当承担举证不能的法律后果。因此，一审法院对何波提出孙愿香未完成垫资手续、逾期18天支付尾款920000元的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，在孙愿香违约后，何波应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据一审法院查明的事实，孙愿香在合同履行过程中仅仅是存在瑕疵履行行为，违约行为较轻，并未构成根本违约，何波主张的律师费7000元属于扩大的损失，故一审法院对该项费用不予支持。综上所述，一审法院对何波要求孙愿香支付违约金2400元的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：一、孙愿香于一审判决生效之日起十日内向何波支付违约金2400元；二、驳回何波的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为200元，由孙愿香负担（此款何波已预交，孙愿香于一审判决生效之日起十日内支付给何波）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的除“何波与孙愿香于2018年8月18日办理了房屋产权过户手续”以外的事实予以确认。二审另查明，何波与孙愿香于2018年10月18日办理了房屋产权过户手续。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。何波上诉认为在垫资未成的情况下，房款应以150万元计，孙愿香应再向其支付1万元购房款，因与双方合同约定的购房款为149万元不符，且其提交的证据并不足以证明其主张，本院不予采纳。本案中，何波已配合孙愿香在光大银行和交通银行分别办理了贷款申请手续。孙愿香根据两家银行贷款审批的金额，最终确定贷款银行并无不当。一审据此认定孙愿香应当于2018年9月28日交通银行贷款审批通过后3个工作日内（即2018年10月8日前）办理过户手续，孙愿香迟延至2018年10月18日办理过户手续，逾期10天，具有事实依据。何波认为孙愿香逾期15天办理过户手续的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于垫资事宜，本案合同仅约定了何波承诺办理垫资手续公证，孙愿香承担垫资费用。根据常理，办理垫资手续需要何波、孙愿香、新环境公司以及垫资公司紧密配合，才能实现何波在过户当日通过垫资拿到全款。而对上述垫资的一系列流程及时间节点，本案合同并未约定。本案中，因何波尚未办理垫资手续公证且并无充分证据证明未在过户当日完成垫资系孙愿香的过错所致。故一审综合本案事实，对何波主张孙愿香承担垫资未成迟延付款的违约责任不予支持，并无不当。对于何波主张的律师费7000元，综合双方关于律师费负担的约定以及孙愿香在合同履行过程中的违约程度，本院酌定孙愿香负担律师费3000元。综上所述，何波的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初74号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初74号民事判决第二项；三、孙愿香于本判决生效之日起十日内向何波支付律师费3000元；四、驳回何波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，由何波负担100元，孙愿香负担100元。二审案件受理费200元，由何波负担100元，孙愿香负担100元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十日书记员  于 宁