浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1769号 原告：杭州美达物业管理有限公司，住所地：杭州市滨江区长河镇江一村。 法定代表人：朱忠华，总经理。 委托诉讼代理人：胡琼，女，系原告公司员工。 被告：邢赟，男，1989年6月29日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原告杭州美达物业管理有限公司与被告邢赟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杭州美达物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡琼、被告邢赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州美达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告物业管理服务费及能耗费7975.22元；二、被告支付违约金478.51元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7975.22元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止；三、本案案件受理费由被告负担。庭审过程中，原告将第一、二项诉讼请求变更为：一、被告支付原告物业管理服务费及能耗费7962.77元；二、被告支付违约金477.77元（按照每日千分之二暂计算至2020年5月10日），此后违约金以7962.77元为基数，按上述利率计算至实际付清之日止。事实和理由：2013年6月，原告杭州美达物业管理有限公司与杭州森和置业有限公司签订《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》，合同约定原告为湖漫雅筑小区提供物业管理服务该小区高层住宅的物业服务费为1.6元／平米／月，地下车库车位65元／个／月，能耗费按0.5元／月／每平米预缴，物业管理费按业主拥有房屋的建筑面积计算。原告己于2020年4月10日退出管理该小区。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告是该小区3幢1单元202室业主，建筑面积为89.57平方米。被告未支付2016年10月1日起至2020年4月l0日的物业服务费及能耗费7962.77元，原告己多次上门催收、电话催费、书面发函等方式要求被告支付欠款，但被告拖欠至今未支付。 被告邢赟答辩称：一、不认可原告向法庭提交的开发商与原告签订的物业服务合同，应以被告个人与原告签订的物业服务合同为准；二、被告提供的入驻服务团队人数与原告提供的物业服务合同约定不符；三、原告应在交房前两个月进驻小区，在物业管辖期间内，消控室内的生活供水装置安装位置与竣工验收图纸不一致，导致其家人及邻居受噪音困扰；四、原告服务极不负责，诉状中载明的被告房产面积与实际不符；五、案涉小区在业委会成立后要求原告撤离，但原告在未续签合同的情况下并未撤离小区，故原告主张的物业费、能耗费计算时间有误；六、原告声称多次上门催收、发函，被告未有正面收到过类似的催收信息，原告并未举证证明被告收到催缴信息，因催缴产生的违约金被告不予认可，不存在拖欠行为；七、原告应按《湖漫雅筑前期物业服务协议》约定履行合同义务，但存在阻止垃圾清运公司进入小区运送垃圾、毁坏公共绿化、放任违章建筑和外立面空调安装、不进行公共路面清扫、不制止业主共有区域私用行为、不疏通堵塞粪管、拆除太阳能供热系统等不作为行为，甚至通过封锁地下车库门禁等恶劣手段强行逼迫业主交纳物业费。 原告杭州美达物业管理有限公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.与开发商签订的《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》、《商品房买卖合同》、业主入伙档案，证明原、被告之间的物业服务合同关系以及自收房之日起应按时足额缴纳物业费、能耗费的事实。 2.催缴函、短信平台短信，证明原告履行了催缴物业费义务的事实。 3.物业交接工作函，证明原告于2020年4月10日结束案涉小区物业服务业务的事实。 被告邢赟为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.被告个人与原告签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》，证明原告与被告个人之间的物业服务合同关系。 2.业主委员会备案表，证明原告诉称的物业费结算不正确。 3.绿地面积核查单，证明物业服务期间原告存在破坏绿化行为。 4.水泵安装设计图，证明原告擅自迁移重要设施。 5.各类问题图片，证明原告服务不到位。 6.与开发商签订的《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》，证明服务人数不达标。 被告邢赟对原告杭州美达物业管理有限公司提交的证据质证认为：证据3的三性及证明目的无异议，对其他证据的三性及证明目的均有异议。原告杭州美达物业管理有限公司对被告邢赟提交的证据质证认为：证据1三性无异议，证据2—5的真实性、关联性和证明目的均有异议，证据6的真实性无异议，关联性和证明目的有异议， 本院对原、被告提供的证据质证如下：原告提交的证据1中业主入伙档案三性予以认可，但《湖漫雅筑前期物业管理服务合同》与本案缺乏关联性，《商品房买卖合同》显示案涉房屋面积与房屋产权证并不一致，均不予认可；证据2形式真实性予以认可，证据3真实性根据全案证据及原、被告庭审陈述予以认可，以上两项证据的关联性及证明目的综合全案再予认定。被告提交的证据1三性予以认定；证据2—5真实性无法核实，且不能证明其证明目的，不予认定；证据6，真实性予以认可，但因原、被告之间另签有《湖漫雅筑前期物业服务协议》，故该证据与本案缺乏关联性，不予认定。根据本院认定的上述有效证据，并结合原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下：被告为湖漫雅筑小区3幢1单元202室业主，案涉房屋建筑面积为89.57平方米。2015年6月，原、被告签订《湖漫雅筑前期物业服务协议》一份，原告在2015年8月1日至2020年4月10日期间为湖漫雅筑小区业主提供物业服务。原告向被告催缴物业服务费但被告未予履行，故诉至本院要求被告缴纳2016年10月1日起至2020年4月10日止的物业服务费6066.87元、能耗费1895.9元及相应违约金，但被告至今未予交纳上述费用。 另查明，原、被告之间签订的《湖漫雅筑前期物业服务协议》约定：一、物业服务企业以预收的方式向业主或使用人收取物业服务费，预收周期为12个月，交纳时间为每个周期首月的十五日之前，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费及能耗费等费用的，原告可以自被告逾期之日起按日加收应缴费用千分之三的滞纳金；二、物业收费标准为小高层住宅按建筑面积1.6元/平方米·月，商铺按建筑面积3.5元/平方米·月（不含门前三包费），地下停车库（泊位）65元/个·月。能耗费另行按实、按房屋建筑面积向被告分摊，住宅按0.5元/平方米·月预收,原告每半年公布，每年结算一次。2020年3月26日，杭州市滨江区湖漫雅筑小区第一届业主委员会向原告出具物业交接工作函一份，约定原告于2020年4月10日前完成新老物业的交接工作。 再查明，原、被告均认可被告已缴纳了至2016年9月30日止的物业服务费。被告认可原告实际于2020年4月10日退出案涉小区。 本院认为，原、被告双方虽因客观原因未续签物业服务合同，但被告在庭审中认可原告实际在2015年8月1日至2020年4月10日期间对湖漫雅筑小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应履行交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的标准，双方亦在《湖漫雅筑前期物业服务协议》中进行了约定，本院对原告诉请依据协议约定的物业服务费标准收取物业服务费予以支持。关于能耗费，原告未提供相应公示及结算依据，本院不予支持。协议中对逾期缴纳物业服务费的滞纳金进行了约定，但滞纳金标准过高，本院酌情调整计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告有权要求被告支付自起诉之日起至款项付清之日止按前述标准计算的违约金。鉴于物业服务的动态性、涉众性等特点，以及为保障物业服务区域的和谐、稳定，一般情形下业主不能以物业服务瑕疵为由拒付物业服务费。对于物业服务的瑕疵，业主可以通过业委会要求物业服务人改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人等，对于个别情形下因物业服务瑕疵导致业主受损的，可就具体受损事项另行提起损害赔偿之诉，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邢赟支付原告杭州美达物业管理有限公司物业服务费6066.87元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告邢赟支付原告杭州美达物业管理有限公司以物业服务费6066.87元为基准，自2020年5月28日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金； 三、驳回原告杭州美达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告杭州美达物业管理有限公司负担7元，被告邢赟负担18元。 原告杭州美达物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告邢赟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 方 晨 二〇二〇年七月十四日 书记员 王赟丹