浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1960号上诉人（原审原告）：胡秀珍，女，汉族，1937年10月30日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈亮，系胡秀珍儿子。被上诉人（原审被告）：温州市名城建设开发有限公司，住所地：温州市鹿城区信河街松台大厦B幢4-6层。法定代表人：林玉飞，董事长。委托诉讼代理人：戴盛，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市总工会，住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦A区14-16层。法定代表人：程龙凤，常务副主席。委托诉讼代理人：张崇伟，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人胡秀珍与被上诉人温州市名城建设开发有限公司、温州市总工会因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡秀珍上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）涉诉13.96㎡房屋性质为住宅。该房屋属于未领取临时营业用房规划许可证，仅有营业执照的房屋，不符合营业房认定标准。在杨进业裁决案件中，温州市房产管理局亦裁决认定类似房屋为住宅用房。拆迁登记表也认为不属于营业房。（2）一审判决认定涉诉房屋的被拆迁人为房屋原所有权人，是错误的。首先，上诉人已通过房改政策取得该房屋完全产权，故应按私房安置；其次，比较《温州市旧城改建信河街─九山改建区范围内房屋拆迁补偿安置有关规定》第三条第二项第4、第6两个条款，本案诉争房屋安置政策应当适用前款规定；第三，一审判决混淆原房所有人与原所有人概念，导致政策理解适用错误。结合《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施办法》（温政[1993]3号）有关原所有人将公有住宅属性的原房出售给原使用人的规定，《规定》第三条第二项第4款规定的“原房所有人”，并非原所有人，而应指的是取得公房所有权的原房使用人，也就是本案上诉人。（3）《单位拆迁协议书》签订时间为2006年，但房屋拆除时间为2001年，上诉人通过房改取得原房所有权为2005年。上诉人支付对价购买的是该房拆迁安置权益而非房屋实体。一审判决以房屋拆除在先，取得所有权时间在后，认定原所有人为被拆迁人，缺乏法律依据。温州市总工会将房屋房改后出售给上诉人后，已丧失安置权益的身份资格。上诉人于2005年才取得办妥房改手续，系因原工人业余大学撤销等原因导致。（4）《会议纪要》记述的“营业房”，指的是“合格的营业房”，并不包括本案讼争的无规划许可的13.96㎡。《会议纪要》形成于2005年，房改程序2001年已启动。温州市总工会在明知未取得营业规划的诉争房屋要房改的情况下，在《会议纪要》记载的“营业房不参加房改”，可见，纪要载明的“营业房”应为合格的营业房，不应包括本案诉争房屋。此外，诉争13.96㎡房屋为住宅，习惯上从未直接称呼为“营业房”；同时，从会议纪要文义来看，“营业房不参加房改”是指某一类房屋不参加房改，一审判决将权益等同于房屋，将涉诉住宅上所附的营业房性质的拆迁安置补偿权益等同于营业房，显属擅自扩大理解纪要中文义本身。综上，上诉人在通过房改取得诉争房屋完全产权后，享有拆迁安置政策规定的相应安置权益，以控制性市场价80%购买丙类营业房的权利人应为上诉人。一审判决错误，应予撤销。温州市名城建设开发有限公司辩称:涉诉房屋原属温州市总工会所有，房改后出售给上诉人胡秀珍，但营业房部分并没有房改给上诉人，故其无权主张相应拆迁安置权益。上诉人对营业房部分没有房改是知情的，并在会议纪要上签字确认。因此，其上诉请求不成立。温州市总工会辩称:（1）被拆迁营业房不论是合格部分面积，还是不合格部分面积13.96㎡，在2001年拆迁时均属原温州市工人业余大学所有。温州市总工会作为权利继受人，系原房所有人。原房所有人是指房屋于2001年被拆迁时的所有人，并非2005年房改后的上诉人。拆迁协议本应于2001年签订，由于各种原因拖延至2006年，但并不能因此否定温州市总工会为被拆迁权益人的事实。（2）国有营业房（包括不合格营业房）不参加房改，只能由原国有单位购买。温州市总工会2005年会议纪要已明确记载营业房不参加房改。在房改过程中，胡秀珍等人的房改是特事特办。温州市总工会并没有对该13.96㎡所包含营业房回购权利进行房改，胡秀珍支付的购房款并非营业房回购权利的对价。即便胡秀珍享有该13.96㎡营业房购买权，其起诉主张也已超过诉讼时效。胡秀珍向一审法院起诉请求：（1）确认名城公司与温州市总工会签订的《单位拆迁协议书》第三部分新房安置第一条第二项：当年控制性市场价80%优惠购买的营业房建筑面积69.81㎡无效；（2）确认胡秀珍有向名城公司按当年控制性市场价80%(15000元×80%)的价格购买丙类营业房建筑面积13.96㎡的权利。一审诉讼过程中，变更上述诉讼请求为：确认其享有按当年控制性市场价80%的价格购买丙类营业房建筑面积13.96㎡的拆迁安置权益。一审法院认定事实：坐落于温州市鹿城区房屋原产权人为温州市工人业余大学，后因温州市工人业余大学与温州市广播电视大学合并，涉案房屋权利由温州市总工会继受。胡秀珍系古炉巷59号房屋49.63㎡建筑面积的使用人，其中13.96㎡建筑面积于20世纪90年代起经营服装修补店。2000年，涉案房屋被纳入拆迁改建范围。2001年，胡秀珍腾空房屋交付拆除。为解决信河街原住户安置问题，温州市总工会于2005年6月24日召开协调会并形成《信河街、古炉巷职工宿舍房改工作座谈会纪要》，载明：一、市总工会同意信河街职工宿舍住户杨进业、陈兆恺、谷源宁、陈秋宇和古炉巷职工宿舍住户陈宜宣、潘藻、胡秀珍等7户参加房改，具体手续按有关房改政策办理；二、营业房不参加房改，由市总工会购置，产权属市总工会所有。待营业房安置到位后，由市总工会按照市房管局的有关政策对原使用人实行新房新租；等等。胡秀珍儿子陈亮作为座谈会人员在该份会议纪要上签字。2005年12月，胡秀珍为参加房改，缴纳了信河街古炉巷59号职工宿舍建筑面积46.97㎡对应的房改购房款18788元及其他费用。2006年1月11日，胡秀珍经核准取得坐落于温州市鹿城区房屋的所有权证（所有权证号为394281，建筑面积46.97㎡）。2006年7月18日，温州房地产联合开发有限公司温州市房地产联合开发有限公司（现更名为温州市名城建设开发有限公司，甲方）与温州市总工会（乙方）就坐落于温州市鹿城区的拆迁补偿安置事项签订《单位拆迁协议书》，约定：乙方坐落于温州市鹿城区改建红线拆迁范围，已于2001年2月腾空并交甲方拆除；拆迁面积为120.85㎡，包括营业房91规划许可证建筑面积54.48㎡（另有以当年控制性市场价80%优惠购买的营业房建筑面积69.81㎡）及办公用房建筑面积66.37㎡；新房安置在改建区范围内安置地块同等地段、相应区位，新房购房款合计1494478.87元；营业房安置建筑面积124.29㎡，购房款为1374746.40元，其中“91”规划许可证54.48㎡×4430元／㎡＝241346.40元，当年控制性市场价80%优惠购买的营业房建筑面积为69.81㎡，甲类24.64㎡×（30000×80%）元／㎡＝591360元，丙类45.17㎡×（15000×80%）元／㎡＝542040元。上述合同另附面积明细表一份，载明信河街古炉巷59号胡秀珍，以市场控制价80%购买的面积为13.96㎡，类别为丙类。另查明：温州市旧城改建指挥部于2000年9月21日发布《温州市旧城改建信河街─九山改建区范围内房屋拆迁补偿安置有关规定》，其中第三条第二项第4款规定：凡属下列情况之一的被拆迁户，原拆面积一律作住宅补偿，但在房源许可情况下，原房所有人可按相应部位、相应面积、相应地段优先向拆迁人以控制性市场价购买新营业房。其中包括对未领取临时营业用房规划许可证，但商业营业执照符合的，以当年控制性价格80%给予购买新营业房；凡符合上述规定条件的房管直管公房或单位自管营业房（不包括住宅改非住宅的）按上述规定安置，新房由原所有人购买，安置使用人，对原使用人实行新房新租。一审法院认为，本案争议焦点为信河街古炉巷59号房屋未领取临时营业用房规划许可证的13.96㎡建筑面积营业用房的被拆迁人的认定。《温州市旧城改建信河街─九山改建区范围内房屋拆迁补偿安置有关规定》明确对“未领取临时营业用房规划许可证，但商业营业执照符合的，以当年控制性价格80%给予购买新营业房”进行安置的，新房由原所有人购买，对原使用人实行新房新租。基于上述规定，涉案营业用房被拆迁人应为被拆房屋原所有人。虽《单位拆迁协议书》的签订时间为2006年，但房屋的拆除时间为2001年，房屋被拆除时的所有权人为温州市工人业余大学。胡秀珍在房屋拆除以后通过房改政策已取得信河街古炉巷59号住宅用房所有权，而针对住宅用房部分，胡秀珍已经享受相关补偿安置权益。另，胡秀珍与温州市总工会也以会议纪要形式再次明确营业用房的相关权益归温州市总工会享有，由温州市总工会按照政策规定对包括胡秀珍在内的原使用人以新房新租方式进行安置。综合上述情况，应认定信河街古炉巷59号房屋未领取临时营业用房规划许可证的13.96㎡建筑面积营业用房的被拆迁人为温州市总工会。因此，按当年控制性市场价80%的价格购买丙类营业房建筑面积13.96㎡拆迁安置权益应由温州市总工会享有。胡秀珍诉请无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：驳回胡秀珍的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由胡秀珍负担。二审中，胡秀珍为证明其上诉主张及请求，向本院提供了《温州市区旧城改建房屋拆迁补偿安置实施办法》（温政[1993]3号）、《温州市区出售公有住房实施办法》、《关于出售公有住房的批复》（温房改批[2005]82号）、《补偿安置临时协议书》、《单位拆迁临时协议书》、《关于落实本会职工宿舍拆迁安置的报告及批复》。温州市名城建设开发有限公司、温州市总工会对政府规范性文件没有异议。双方主要争议在于相关政策性文件的理解与适用，故对上述证据的真实性均予以认定。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案因公房改革与拆迁而发生权利争议，即胡秀珍是否享有以控制性市场价80%购买13.96㎡营业房的权利。主要争议在于《温州市旧城改建信河街─九山改建区范围内房屋拆迁补偿安置有关规定》第三条相关条款的理解与适用。首先，《规定》第三条第（二）项是关于营业房安置条件及价格的规定。本案涉诉13.96㎡房屋房改时，已由胡秀珍购买，并于2006年取得了房屋所有权证，胡秀珍亦按《规定》第三条第（一）项有关住宅安置的规定取得了安置补偿权益。一审判决书裁判理由部分表述“涉案营业用房被拆迁人应为被拆房屋原所有人”、“信河街古炉巷59号房屋未领取临时营业用房规划许可证的13.96㎡建筑面积营业用房”，此两处有关“营业用房”的表述均为错误，二审予以纠正。胡秀珍主张涉诉13.96㎡面积的房屋属于住宅的上诉理由，本院予以采纳。其次，2005年6月24日《会议纪要》经胡秀珍儿子陈亮签字确认，依法具有约束力。《纪要》明确记载“营业房不参加房改，由市总工会购置，产权属市总工会所有。待营业房安置到位后，由市总工会按照市房管局有关政策对原使用人实行新房新租”。该会议纪要系在有关拆迁安置补偿政策的《规定》已经出台，且双方当事人已经知晓不同性质房屋安置政策的情况下形成。因此，《纪要》中表述的“营业房”，应当包括“合格营业房”与“不合格营业房”。《纪要》已明确约定营业房购买主体为市总工会；同时，《纪要》有关“新房新租”的文义表述，也表明了涉诉房屋公房房改购买人并非《规定》第三条第（二）项第4条款规定的购买权利人或安置权利受益人。第三，《规定》第三条第（二）项第4条款规定，“未领取临时营业用房规划许可证，但商业营业执照符合的被拆迁户，原面积一律作住宅补偿，在房源许可情况下，原房所有人可以当年控制性市场价80%给予购买新营业房”。现胡秀珍房改后已取得该涉诉房屋所有权证书，故其理应属于上述《规定》中的“原房所有人”。胡秀珍主张的该上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决书认为“涉案营业用房被拆迁人应为被拆房屋原所有人”以及“被拆迁人为温州市总工会”的裁判理由错误，二审予以纠正。但是，鉴于涉诉房屋属于房改房的特殊性，在房改过程中，原公房所有权人与购房人就相关拆迁安置补偿权益通过会议纪要的形式作出排除性约定，并不违背法律、行政法规强制性规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月十四日法官助理姜岳良代书记员 **程