辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异92号案外人：大连旭阳水利建设开发有限公司。住所地：辽宁省庄河市。统一社会信用代码91210283554980696M法定代表人：原秀男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙平乙，系辽宁瑾宸律师事务所律师。申请执行人：高福庆，男，1953年2月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：姜志连，系辽宁昌汉律师事务所律师。被执行人：大连盛源房地产开发有限公司。住所地：庄河市。统一社会信用代码912102837873435249法定代表人：邓恩海，系该公司经理。在本院执行申请执行人高福庆与被执行人大连盛源房地产开发有限公司民间借贷合同纠纷一案，案外人大连旭阳水利建设开发有限公司对执行查封位于庄河市东城观海小区7#-1-403号、7#-1-603号、7#-1-703号住宅提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求停止对庄河市××海小区××＃××号、××＃××号、××＃××房屋的执行。事实和理由：申请执行人高福庆与被执行人大连盛源房地产开发有限公司（以下称盛源公司）民间借贷合同纠纷一案，贵院于2018年9月12日、2018年9月17日分别作出（2017）辽0283执恢3205号执行裁定书，查封了位于庄河市××海小区××＃××号、××＃××号、××＃××房产，异议人对贵院的执行不服，提出异议。2014年7月31日，异议人与被执行人盛源公司签订了《东城观海二期待售房源收购协议》，协议约定，异议人以1600万元的价款购买被执行人盛源公司开发建设的位于东城观海小区包括案涉房屋在内的37套房屋和30间厦子。协议签订当日，异议人将全部购房款1600万元电汇至被执行人指定的庄河汇通村镇银行帐户。2014年8月13日，被执行人盛源公司将37套房屋和30套厦子全部移交给异议人，异议人合法占有案涉房产至今。因为被执行人盛源公司不予协助，导致案涉房屋至今未办理过户登记。异议人与被执行人盛源公司签订的《东城观海二期待售房源收购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。异议人支付了全部购房款，并实际占有案涉房屋，未办理过户登记非异议人自身原因。异议人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除执行，故请贵院依法支持异议人的请求。申请执行人称，所有证据充分证明，异议申请人与盛源公司之间根本不存在房屋买卖合同关系，而是包干销售房屋的包销关系。异议申请人支付的款项是销售房屋的包销款，不是购房款；案涉房屋没有交付、没有依法占有，没有进行产权登记的原因是异议申请人作为全民所有的公司没有取得购买住宅房屋的审批手续和理由。异议申请人对高福庆申请查封的东城观海小区7#-1-403、7#-1-603、7#-1-703三套住宅并不享有排除法院执行的民事权益。理由是：一、异议申请人与盛源公司签订的《东城观海二期待售房源收购协议》（以下称收购协议）不是合法的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。盛源公司与异议申请人之间签订的收购协议中，没有转移房屋所有权给异议申请人的约定。相反，双方在收购协议第三条约定：由甲方即被上诉人负责该房源处置。还在第五条约定：异议申请人指定的买受人（被安置人）统一由乙方为其办理入住手续。从以上两条约定可以看清收购协议双方的真实意思是：(一)、异议申请人不需要房屋的所有权，而是需要得到该房源的处置权。(二)、异议申请人在处置房源的时候必然有购房人出现。因此双方在收购协议第五条中作出约定：异议申请人指定的买受人统一由乙方负责为其办理入住手续。以上两条约定是收购协议的核心条款，与房屋买卖合同的核心条款水火不相容。因此，足以认定异议申请人代为销售开发公司的房源，而不是约定取得房源的所有权。二、异议申请人向盛源公司支付的1600万元，不是购买37套住宅、30间厦子并转移所有权的对价,是向盛源公司支付的包干销售房屋的包销款。异议申请人为了证明支付1600万元的购房款，提交了一张《专用收款收据》。收据下方已标注的说明是：“本收据只做非经营性专用收款收据，不能代替发票使用”。《销售不动产统一发票》是房地产交易中法定的收款凭证。异议申请人没有这样的法定付款凭据，其支付的款项是什么性质，看其财务记录就一目了然。异议申请人提交的关于1600万元的记帐凭证中，在“其他应收款”科目中记录的是代大连盛源房地产开发有限公司付庄河汇通银行款，借方1600万元；在银行存款科目下记录的也是代大连盛源房地产开发有限公司付庄河汇通银行款，贷方1600万元。这和会计业务中对固定资产付款的记录完全相反。“其他应收款”是公司的经营性业务之外的债权记录，是必须收回来的资金。异议申请人的财务记录已表明，这1600万元是支付给开发公司包干销售房屋的款项，而不是买房款。三、案涉房屋的钥匙由双方各存一套，说明房屋被查封前没有交付，没有装修、没有产生任何使用房屋的费用，异议申请人没有合法占有案涉房屋。（一）、2014年8月13日异议申请人与盛源公司签订的《房屋移交书》中记载：“房屋钥匙移交和接收单位各存一套”。交钥匙是交付房屋的必经环节，要交付的钥匙是全部的钥匙，不能由买卖双方各把一套钥匙。异议申请人和盛源公司各存一套钥匙的行为证明，双方不是买卖关系，自然不能按买卖关系来交付房屋。由于案涉房屋没有交付，异议申请人自然没有依法占有使用案涉房屋的理由，客观上异议申请人也没有占有案涉房屋的行为。（二）、《收购协议》约定：异议申请人指定买受人后由本案盛源公司办理入住手续。这一约定说明异议申请人并不是自己入住。《收购协议》第五条规定：“甲方指定的买受人（被安置人）统一由乙方负责为其办理入住手续。”到法院查封案涉房屋时，作为异议申请人并没有指定买受人入住案涉房屋。四、异议申请人凭《收购协议》在任何情况下都不能办理产权登记，根据《房屋登记办法》和《不动产登记暂行条例实施细则》，《收购协议》没有取得房屋所有权的内容，案涉房屋无法办理产权登记。（一）、《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条规定，提交证明房屋所有权转移的材料才能办理房屋所有权登记。本案中的《收购协议》不属于房屋所有权转移的证明材料。不动产登记机关不可能根据《收购协议》受理登记申请。（二）、异议申请人提交了盛源公司出具的《情况说明》来证明没有办理过户登记的原因在盛源公司。异议申请人提交的这个《情况说明》只有盛源公司单位负责人签名而没有《情况说明》制作人的签名，民事诉讼法解释第一百一十五条规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章。”两个人签名加盖单位印章三要件缺一不可。《情况说明》只有负责人刘某某签名，没有制作人签名，不符合证明材料的法定形式要件，不能作为证据采信。综上所述，根据法律规定，异议申请人旭阳公司不享有物权期待权，不具有足以排除强制执行的民事权益，因此请法院驳回其异议请求。被执行人未作答辩。本院查明，原告高福庆（本案申请执行人，下同）与被告大连盛源房地产开发有限公司（本案被执行人，下同）民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月22日作出（2016）辽0283民初3186号民事判决书，判决：被告大连盛源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告借款30万元，并自2007年12月22日始按月利率2%给付原告利息至本判决确定给付之日止。判决生效后，被告未履行义务，原告向本院申请执行。在执行过程中，本院作出了（2017）辽0283执3205号执行裁定，查封被执行人盛源公司名下位于庄河市××海小区××＃××号、××＃××号、××＃××号住宅。另查，郝世权等29原告与被告盛源公司合同纠纷案件的判决生效后，郝世权等29原告向本院申请执行。在执行过程中，本院裁定查封了登记在被执行人盛源公司名下的位于庄河市城观海小区住宅楼房共计20套…（不包含案涉三套住宅）。大连旭阳水利建设开发有限公司（以下称旭阳公司）作为案外人向本院提出执行异议，请求中止对上述20套住宅的执行。本院经审查后，裁定驳回其异议请求。旭阳公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2019年12月22日作出（2019）辽0283民初431号民事判决书，判决：一、不得执行原告大连旭阳水利建设开发有限公司与第三人大连盛源房地产开发有限公司于2014年7月31日签订的《东城观海二期待售房源收购协议》中的由大连盛源房地产开发有限公司开发的东城观海小区案涉20套房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，郝世权等29人不服，提出上诉。大连中院经审查认为，旭阳公司提交的从庄河市自然资源事务服务中心调取的《庄河市土地储备委员会会议纪要》（第十五次）载明，该次会议听取了国土局《关于收购东城观海二期待售房源的意见》的汇报，由旭阳公司就收购东城观海二期待售房源中的37套住宅及30间厦子签订收购合同，收购价款为1600万元。后旭阳公司与盛源公司在2014年7月31日即查封前签订《东城观海二期待售房源收购协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效。该协议约定：根据庄河市土地储备委员会第十五次会议精神，为尽快解决东城观海开发项目的遗留问题，旭阳公司购买盛源公司开发的东城观海二期37套住宅及30间厦子，购房款为1600万元，付款方式为盛源公司同意旭阳公司一次性将款项付给庄河汇通村镇银行。可见，旭阳公司系根据庄河市土地储备委员会的会议精神，与盛源公司签订收购协议，收购案涉房屋，收购的价款及标的均与会议纪要中记载的一致。至于案涉房屋的具体销售方式，旭阳公司是否委托房屋中介机构对外出售，并不影响案涉收购协议的效力。且旭阳公司根据收购协议约定的付款方式已全额支付购房款。至于上诉人主张该笔1600万元款项不是购房款而是借款一节，上诉人并未提交证据证明，而盛源公司出具的专用收款收据上已载明“代还沧海汇通银行贷款抵购房款”，旭阳公司提交的大连银行电汇凭证表明其已将1600万元汇至庄河汇通村镇银行，旭阳公司实际付款方式与收购协议上载明的付款方式一致，盛源公司未开具发票并不能表明旭阳公司未支付购房款。旭阳公司将该笔款项在记帐凭证中计入“其他应收款”系其会计上的处理方式，并不影响该笔款项的性质及支付与否。关于案涉房屋的占有，旭阳公司已提供其与盛源公司于2014年8月13日的《房屋移交书》，可证明双方于案涉房屋查封前完成移交，至于《房屋移交书》约定“房屋钥匙移交和接收单位各存一套”，并不影响房屋移交行为。因该《房屋移交书》中还约定“住宅和厦子在业户购买前涉及开发商工程质量问题由移交单位负责维修”，故考虑到房屋维修事宜，由盛源公司保留一套钥匙并无不当，不能以此认定未完成房屋交付。关于房屋办理过户一节，盛源公司出具的《情况说明》表明，因双方对取暖费、物业管理费等税费承担存在争议，导致房屋未办理过户。该《情况说明》上加盖盛源公司的印章，并有出具说明的“刘锡岩”的签字，符合单位出具证明材料的形式要件。且收购协议中并未约定办理案涉房屋过户手续的具体时间。收购协议还约定“旭阳公司指定的第三方买受人（被安置人）统一由盛源公司负责为其办理入住手续”，可见，双方约定旭阳公司还可通过将案涉房屋出售给案外的第三人的方式对房屋进行处置，并非必须将案涉房屋全部直接过户登记在旭阳公司名下。故案涉房屋在查封前未办理到旭阳公司名下，并非旭阳公司自身原因造成，故旭阳公司享有对案涉房屋的民事权益可排除强制执行。2020年4月30日，大连市中级人民法院对该案〔（2020）辽02民终2153号〕作出了民事判决：驳回上诉，维持原判。案涉被查封的三套住宅包括在案外人旭阳公司购买的被执行人盛源公司开发的东城观海二期37套住宅之内。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明。案外人购买被执行人盛源公司开发的东城观海小区37套住宅、已付清1600万房款并实际占有、查封前未办理登记非旭阳公司过错所致的事实，已为大连市中级人民法院生效判决所确认，案涉被查封的三套住宅包含在上述37套住宅之内，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，旭阳公司对该三套住宅亦享有足以排除强制执行的民事权益，故对案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，裁定如下：中止对登记在被执行人大连盛源房地产开发有限公司名下的坐落于庄河市东城观海小区7#-1-403号、7#-1-603号、7#-1-703号住宅的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二〇年七月二十一日书记员  曲丽坤