河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2193号原告：雷通，男，2000年3月31日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：高江坤，河南众得成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽阳，河南众得成律师事务所律师。被告：河南正商龙湖置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷2号楼2幢1单元1-2层01号，统一社会信用代码91410000317262017T。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：申涛，男，1983年1月7日出生，汉族，住河南省滑县，系该公司员工。原告雷通与被告河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告雷通的委托诉讼代理人高江坤、王丽阳，被告正商公司的委托诉讼代理人申涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷通向本院提出诉讼请求（明确后）：1、依法判令被告立即向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付违约金20700元（以购房款2295209元为基数按照合同约定的日万分之一的标准自2019年12月21日起计算至被告交付房屋之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月2日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告以2015369元的价格购买被告开发建设的位于新郑市××镇正商智慧城（A-05）一期6幢1单元1层101号的房屋及价格为279840元的地下室，原告按照合同约定已向被告支付了全部购房款。2019年12月12日，被告通知原告收房，原告去被告处办理交房手续时，被告却以其他理由拒不向原告交付房屋，为此原告多次找被告协商未果。原告认为，被告未按照合同约定时间交付房屋的行为，已经构成违约。因此，原告雷通提起本案诉讼，请求判如所诉。被告正商公司辩称：原被告双方就涉案房屋的首付款分期支付事宜，签订有《借款协议书》，原告未按《借款协议书》约定的时间支付首付款，按照《借款协议书》的约定，应当支付相应的违约金。在交房前，原告拒绝支付违约金，被告依据《借款协议书》约定有权拒绝向原告交付涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2018年8月25日，河南三阳实业发展有限公司（甲方、出借人）、雷通（乙方、借款人）与正商公司（丙方、出卖人）签订了《借款协议书》，主要内容约定如下：“本人雷通，于2018年4月30日购买丙方开发的正商智慧城项目三期Y6号楼-1-101号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额为人民币陆拾万元整（即￥600000元），乙方同意本借款由甲方直接支付给丙方，同时，乙方向甲方出具借据，丙方向乙方出具收款收据。乙方承诺按下列时间向甲方归还上述借款。一、还款时间约定。1、乙方须在2018年10月20日前向甲方归还所借款项叁拾万元整（即￥300000元）；2、乙方须在2019年4月20日前向甲方归还所借款项叁拾万元整（即￥300000元）。二、借款人结清欠款日期必须约定在《商品房买卖合同》中交房日期之前。若借款人未在交房之日前结清借款的，则不予交房给购房者，且物业费等相关费用自《商品房买卖合同》约定交付之日起计取。三、借款期限届满，乙方未清偿完毕所有借款的，丙方有权不交付房屋，并且不承担《商品房买卖合同》逾期交付房屋的违约责任。四、借款期限届满，乙方应当按期主动归还甲方欠款，未通知乙方还款、乙方资料信息变更或者其他因素均不能成为乙方拒不偿还本金和缴纳滞纳金的免责抗辩事由，如乙方未按期结清甲方欠款，逾期在60日之内，自规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付欠款千分之二的违约金，丙方与乙方《商品房买卖合同》继续履行；逾期超过60日后，丙方有权解除合同。解除合同的，乙方按总房款的10%给甲方支付违约金。乙方同意无条件配合丙方办理作废合同等相关事宜。乙方愿意继续履行合同的，经丙方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款千分之二的违约金。乙方仍未还清借款，未结清部分从借款到期日起按未还款总额的千分之二向甲方支付违约金。五、若乙丙之间《商品房买卖合同》解除，则乙方同意甲方将其对乙方享有的债权全部转让给丙方，同时乙方保证将其需付甲方欠款在前述《商品房买卖合同》解除当日直接支付给丙方。因乙方违约致使《商品房买卖合同》解除的，乙方还需就全部欠款按银行同期贷款利率向丙方支付利息。六、借款期限届满，乙方未清偿完毕所有借款的，乙方同意不动产证在初始登记完成且乙方还清全部借款后360天办理完毕，不承担《商品房买卖合同》中相关逾期的违约责任。七、本合同项下一方致另一方的通知均应以书面形式发出，如以面呈方式递交，则送交当时视为送达；如以电子邮件方式送交，则以发出方邮箱显示通知业已发送后24小时后视为送达；如以挂号邮寄方式送交，则以邮寄方按照本合同签字页载明的联系地址（家庭详细住址、工作单位、其他地址）寄出后均视为送达。如一方变更联系地址，应当在变更前七日内通知对方，否则视为没有变更。如收到变更通知前发出通知，则该通知仍有效。八、甲乙丙方如因本协议发生争议，约定向甲方所在地人民法院起诉。”在《借款协议书》落款处，加盖有河南三阳实业发展有限公司和正商公司印章，并有雷通签名及捺印。《借款协议书》的附件2《借据》显示，原告雷通向河南三阳实业发展有限公司出具两份借款借据，每份借据的借款金额均为300000元，其中一份借款期限为“按双方签订《借款协议》执行至2018年10月20日”，另一份借款期限为“按双方签订《借款协议》执行至2019年4月20日”，两份借据的借款用途均为“仅限购买由河南正商龙湖置业有限公司开发的正商智慧城三期Y6号楼-1-101号房”。同日，河南三阳实业发展有限公司（甲方、出借人）、雷通（乙方、借款人）与正商公司（丙方、出卖人）还就涉案房屋的地下室款项签订了《借款协议书》，约定乙方须在2018年10月20日前向甲方归还所借款项玖万元整（即￥90000元），在2019年4月20日前向甲方归还所借款项玖万元整（即￥90000元）；原告雷通向河南三阳实业发展有限公司出具两份借款借据，每份借据的借款金额均为90000元，其中一份借款期限为“按双方签订《借款协议》执行至2018年10月20日”，另一份借款期限为“按双方签订《借款协议》执行至2019年4月20日”，两份借据的借款用途均为“仅限购买由河南正商龙湖置业有限公司开发的正商智慧城三期Y6号楼负一层地下室-1-101”。2018年8月25日，正商公司在上述两份《借款协议书》签订当日向雷通出具两份收据，分别是智慧城三期Y6号楼-1-101首期现金600000元和智慧城三期Y6号楼负一层地下室-1-101楼款现金180000元，以上共计780000元。2018年11月13日，原告雷通以银行转账的方式向河南三阳实业发展有限公司偿还390000元，2019年4月19日，原告雷通以银行转账的方式向河南三阳实业发展有限公司偿还390000元，以上共计780000元。2018年9月2日，被告正商公司（出卖人）与原告雷通（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8861），合同约定原告雷通购买由被告开发的位于新郑市××镇规划三路北、规划二路东正商智慧城（A-05）一期6幢1单元1层101号房屋一套，建筑面积为132.19平方米，房屋总价为2015369元，其中907369元于2018年9月2日以现金方式交付、1108000元于2018年10月2日以商业贷款方式交付；第八条约定交付期限：出卖人应当在2019年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。2018年4月30日，雷通向正商公司交纳智慧城三期-Y6号楼-1-101首期现金107369元和地下室楼款99840元；2018年5月6日，雷通向正商公司交纳智慧城三期-Y6号楼-1-101首期现金200000元。2018年9月2日合同签订当日，被告正商公司向原告雷通开具一张金额为307369元的发票，名称为“*房地产预收款*智慧城（A-05）Y6-1-101”。上述307369元加上雷通于2018年8月25日交纳的600000元，共计907369元首付款。2019年12月16日，河南三阳实业发展有限公司向正商公司发出《不予交房的通知》，主要内容如下：“购房人雷通购买了你公司开发的正商智慧城项目三期的房屋及地下室，为支付首付款，向我公司借款78万元，约定分两期还款，分别为2018年10月20日前还款39万（其中房屋款30万，地下室款9万），2019年4月20日前还款39万（其中房屋款30万，地下室款9万）。雷通第一次还款时间为2018年11月13日，依据三方所签订的《借款协议书》之约定，逾期还款产生违约金18720元。在雷通未付清前述违约金前，你公司应依《借款协议书》之约定不予交付房屋，以维护我公司权益，以免影响贵我双方的业务合作”。2019年12月16日，河南三阳实业发展有限公司出具《债权转让证明》，主要内容如下：“河南三阳实业发展有限公司与雷通、河南正商龙湖置业有限公司于2018年8月25日签订《借款协议书》两份，约定向雷通出借款项780000元，用于支付河南正商龙湖置业有限公司开发的正商智慧城项目房屋的购房款。因雷通逾期偿还借款，现河南三阳实业发展有限公司依据借款协议约定将对雷通享有的逾期偿还借款违约金的债权转让给河南正商龙湖置业有限公司，由河南正商龙湖置业有限公司就前述债权对雷通行使权利”。另查明：1、《借款协议书》约定首批借款390000元应在2018年10月20日前偿还，而雷通于2018年11月13日逾期偿还；约定第二笔借款390000元应在2019年4月20日前偿还，雷通依约于2019年4月19日清偿完毕。2、原告雷通已按照《商品房买卖合同》约定履行全部付款义务；被告正商公司未按照《商品房买卖合同》约定的2019年12月20日前向原告雷通交付涉案房屋。3、在本案庭审中，被告正商公司陈述在2019年底交房前曾口头通知原告雷通债权转让一事，原告雷通当庭予以否认。以上事实有《借款协议书》，《商品房买卖合同》，收据，发票，银行交易回单，不予交房的通知，债权转让证明及双方当事人当庭陈述予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《借款协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告应当按照上述合同或协议的约定行使权利和履行义务。根据双方在《借款协议书》中的约定，原告应在2018年10月20日前将所借390000元偿还给河南三阳实业发展有限公司，若借款期限届满原告未清偿完毕所有借款，被告正商公司有权不交付房屋，并且不承担《商品房买卖合同》逾期交付房屋的违约责任。原告雷通于2018年11月13日逾期偿还390000元借款，存在违约行为，故被告正商公司辩称原告雷通未按约定支付逾期偿还借款的违约金，因此拒绝向原告交房。对此，本院认为，根据双方在《商品房买卖合同》及《借款协议书》中的意思表示，原告逾期支付的系借款而并非购房款，《借款协议书》中并没有明确约定在原告未支付借款违约金的前提下被告可以拒交房屋。在原告已经向被告支付全部购房款及借款本金的前提下，本院认为被告不能向原告拒绝履行交付房屋的主要合同义务。因此，对于原告要求被告履行交房义务的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。同时，根据双方在《商品房买卖合同》中第九条的约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，其中违约金以购房款2295209元为基数按照日万分之一的标准自2019年12月21日起计算至被告交付房屋之日止。关于河南三阳实业发展有限公司出具的债权转让证明，因被告正商公司未能提供证据证明该债权转让通知已送达原告，且原告当庭予以否认，故双方对于债权转让的纠纷可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南正商龙湖置业有限公司应当于本判决生效之日起五日内将原告雷通购买的位于新郑市龙湖镇规划三路北、规划二路东正商智慧城（A-05）一期6幢1单元1层101号房屋按照《商品房买卖合同》（合同编号：18002018861）约定的交房条件交付给原告雷通；二、被告河南正商龙湖置业有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告雷通支付逾期交房违约金（以购房款2295209元为基数按照日万分之一的标准自2019年12月21日起计算至被告交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费318元，减半收取计159元，由被告河南正商龙湖置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年七月二日书记员  李智萍