文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1918号上诉人（原审原告）：中闻印务投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路39号12层B单元1515。法定代表人：魏建周，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘继祥，江苏苏晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫小敏，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏鸿裕地产发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁区淳化街道府前路186号。法定代表人：周致训，该公司董事长。委托诉讼代理人：王仁桃，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娟，江苏新高的律师事务所律师。上诉人中闻印务投资集团有限公司（以下简称中闻公司）因与被上诉人江苏鸿裕地产发展有限公司（以下简称鸿裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初11103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，并于2020年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人中闻公司的委托诉讼代理人刘继祥、闫小敏，被上诉人鸿裕公司的委托诉讼代理人王娟、王仁桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中闻公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.鸿裕公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定鸿裕公司应当按照合同约定直接向拆迁户交付房屋，违反了双方《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定内容。鸿裕公司应当向中闻公司交付房屋。中闻公司向鸿裕公司报送安置户名单和资料属于合同履行的附随义务而非房屋交付的前置行为。2.鸿裕公司怠于履行合同义务，恶意挑起中闻公司与南京中闻投资发展有限公司（以下简称南京中闻公司）之间内部矛盾，因其合同履行主体争议，恶意促成案涉买卖合同和补充协议的解除条件成就，以实现其不履行交付房屋义务且规避违约责任承担的意图。上诉人已经按照合同和补充协议约定向鸿裕公司支付了购房款，即使上诉人未及时报送安置户名单和资料，也不构成合同解除条件成就。3.一审法院认定鸿裕公司多次向上诉人发函催告属于事实认定错误，其从未发送任何催告函。鸿裕公司辩称，1.案涉房屋买卖合同履行过程中，均是由上诉人或其关联企业提供拆迁户安置名单，再由拆迁户自行和被上诉人办理房屋交付及产权登记手续。上诉人从未以购房人身份自行办理过房屋交付或产权登记，其一审主张不符合双方合同约定和交易习惯。2.本案所涉合同各方均系独立民事主体，上诉人所称被上诉人恶意挑起其与关联企业之间矛盾属于无稽之谈。且合同履行过程中，经办人一直是吴李园，其对于案涉合同履行以及协调过程均知晓，被上诉人一直积极履行合同并配合协调。3.案涉合同签订后，因安置户想要在汤山安置，上诉人一方口头要求将剩余13套房源作退房处理，且上诉人一方在隔壁小区团购的房屋也有大量退购。后双方又签订补充协议，约定交房的期限为2014年12月31日，但上诉人只提交一份安置户的手续，按照补充协议的约定，上诉人已经没有资格主张交付房屋，双方之间只能是存在着房款结算的问题。综上，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中闻公司向一审法院起诉请求：1.鸿裕公司将位于南京市江宁区的房屋钥匙交付给其，并将上述5间房屋产权登记至其名下；2.鸿裕公司支付违约金1770000元。一审法院认定的事实：2010年3月25日，南京中闻公司经主管部门批准取得拆许字（2010）第01号房屋拆迁许可证，批准其因南京国际传媒会议中心项目建设，实施对位于南京市江宁区汤山街道侯家塘社区南京东海化工厂进行拆迁。2010年7月30日，南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司（甲方）与南京中闻公司（乙方）、签订《商品房买卖合同》1份，载明：“……应乙方拆迁安置需要，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成以下协议，并由丙方（南京市江宁区淳化街道办事处）对此买卖合同予以监证……乙方向甲方所购商品房位于南京市江宁区淳化街道新淳湖路西侧，相邻104国道，楼盘名称为：东郊新城·裕园……乙方向甲方购买东郊新城商品房40套……总房款=3040×5200=15808000元……甲方于2011年12月30日前交付乙方购买的3号楼和9号楼商品房共40套……甲方交付房屋时应书面通知乙方；乙方应在书面通知送达之日起30天内对该房进行验收，并与甲方办理交接手续。甲乙双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为交付……”。上述《商品房买卖合同》签订后，中闻公司（乙方）与鸿裕公司（甲方）于2013年11月1日订立了《补充协议》1份，载明：“……2010年7月30日乙方因原南京东海化工厂地块拆迁安置需要，以该项目运作主体，南京中闻投资发展有限公司与南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司订立购买东郊新城3号及9号楼共40套商品房房屋买卖合同。购房总价款：人民币壹仟伍佰捌拾万捌仟元整，其中从项目拆迁专用账户支付人民币壹仟万元整，乙方直接支付人民币伍佰万元整，余款由乙方支付。2011年9月江苏鸿裕地产发展有限公司承继南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司东郊新城项目所有的权利和义务，东郊新城现已更名为“鸿裕华庭”。2013年5月乙方提供27户分房户实名，甲方为其办理了交房入住等手续，乙方剩余13套房源，由于当时双方未能明确留与退，由于种种原因，甲方放入市场已销售，乙方现仍需甲方提供6套房屋，2013年11月1日双方经协商，达成一致意见如下：一、甲乙双方约定将乙方原购鸿裕华庭3幢1单元202室、502室、2单元503室、504室、3单元205室、305室计6套房，调换至鸿裕华庭6幢2单元103室、104室、203室、303室、403室、503室……该六套商品房甲乙双方一致同意保留至2014年12月31日，到期乙方同意退购，甲方同意即时退清购房款……”。上述协议订立后，鸿裕华庭6幢2单元403室已于2013年交付给拆迁安置户郭春生，其余5套房屋未交付安置户。至此，鸿裕公司一共交付了28套安置房，并均办理了产权证书。2013年11月14日，鸿裕公司向南京中闻公司发出催告函：“……现江苏鸿裕地产发展有限公司继承东郊新城项目中南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司的所有权利和义务。关于东郊新城项目的所有事宜均由我司负责。我司为履行合同义务多次要求贵公司协助配合，直至2013年5月贵公司仅提供了部分实际被拆迁人的相关资料，我司也及时就此部分房屋与其办理了交房和登记手续。因国家政策强制要求买卖房屋必须进行实名登记，我司一再电话催告贵公司继续提供相关资料，否则不能办理交房和登记手续。贵公司对此置之不理并曾明确表示放弃剩余房屋……时至今日，我司仍未收到贵公司的任何材料，故我司正式书面函告贵公司：请贵公司于收到或应当收到本函之日起7日内或2013年11月21日前向我司提供相关被拆迁人的资料信息，以便我公司为其办理交房和登记手续。逾期未提供的，我公司视为贵公司放弃合同权利……”。2013年12月5日，鸿裕公司与南京市江宁区淳化街道办事处共同向住建局发出“申请”1份，载明：“兹有鸿裕公司开发的鸿裕华庭楼盘……2010年7月南京中闻投资发展有限公司团购了该楼盘3幢及9幢中的共计40套住宅，为落实具体实名业主。由于一直以来交房压力大，考虑到维护广大业主权益和社会稳定，鸿裕公司办理完首批房屋相关手续后，于2012年8月开始陆续交房。按照贵局要求：前期上报的房源必须实名办理，否则将影响到余下房源办理后期相关销售手续。为此鸿裕公司一再催告中闻公司，希望能落实相关实名业主，但直到2013年5月中闻公司仅提供27户实名，并曾口头表示放弃剩余13套房源，故鸿裕公司办理了该27户的交房手续，并将剩余13套房源推向市场销售。现中闻公司又提出再要6套房，2013年11月1日经双方主要负责人协商，确定将鸿裕华庭6幢103室、104室、203室、303室、403室、503室共计6套房源调换给中闻公司。为维护社会稳定，避免购房矛盾，恳请贵局给予上述13套已经另行销售的住房办理相关房产手续，后调换的6套房屋暂由贵局封存，待相关手续完善后再另行申报办理。”2014年3月10日，南京中闻公司向鸿裕公司发函：“我司（南京中闻投资发展有限公司）于2010年7月30日与南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司签订的《商品房买卖合同》，购买东郊新城裕园3栋及9栋共商品房40套，并支付了相应款项。本合同项下所购商品房源调换、退房等任何合同修改事项，必须经贵我双方同意后书面盖章确认；任何其他单位及个人未经我司书面授权，与贵司签订本合同任何修改或补充协议均非法无效，我司有权追究相关法律责任，特此敬告！”。同年9月19日，中闻公司吴李园又向鸿裕公司出具“承诺书”，载明：“近日根据我方拆迁安置工作需要，要求鸿裕公司对鸿裕华庭的安置户进行登记商品房售房协商及产权证的办理工作。我方承诺若此办理过程是由于我方作内部的矛盾，由我方全面承担负责”。2016年8月2日，鸿裕公司向中闻公司、南京中闻公司发函：“……东郊新城现已更名为鸿裕华庭。2013年11月1日我司与中闻公司就上述《商品房买卖合同》的履行签订了《补充协议》一份：除27套商品房已经按贵公司提供的实名登记并交付使用外，剩余的13套房，双方达成一致：保留6套，7套退购，保留的6套房由贵公司提供购房人资料给我司进行实名登记；保留期限至2014年12月31日止，到期如贵公司仍不能提供购房人的实名资料同意退购。协议签订后至今，贵公司在2014年12月31日前仅提供一套房的购房人资料（该房已交付），其余5套房贵公司一直未能提供具体购房人的实名资料给我司办理房屋产权登记手续，现协议约定的期限早已过，贵司至今也没派员至本公司办理退购手续，为此，本公司视贵公司已按照协议约定退购……”。一审另查明：中闻公司系南京中闻公司股东。中闻公司与南京中闻公司一直未将5间安置房屋的安置户身份信息提供给鸿裕公司。2018年5月，中闻公司向一审法院提起诉讼，要求鸿裕公司交付案涉5套房屋。一审法院鉴于南京中闻公司系原《商品房买卖合同》主体，且南京中闻公司在此后发函要求鸿裕严格遵守原《商品房买卖合同》，不得与任何其他未经授权的公司修改原合同，遂于2019年2月作出（2018）苏0115民初7850号民事裁定书，裁定驳回中闻公司的起诉。后中闻公司上诉至南京市中级人民法院，在二审过程中，南京中闻公司于2019年3月19日出具了“情况说明”1份，载明：“经我司决议我司于2010年7月30日与南京土桥镇村镇建设综合开发服务有限公司签订的《商品房买卖合同》中涉及我司的权利义务全部概括转移给中闻公司，我司不再基于该合同向合同相对方主张任何权利、承担任何义务……中闻公司与鸿裕公司签订的《补充协议》系在上述《商品房买卖合同》项下签订，我司认可该《补充协议》的内容及效力，该《补充协议》所涉及我司权利与义务亦全部概括转移至中闻公司名下，由中闻公司行使权利并承担义务。”南京市中级人民法院遂于2019年5月13日作出（2019）苏01民终4012号民事裁定书，撤销（2018）苏0115民初7850号民事裁定，并指令一审法院对本案进行审理。鸿裕公司后于2019年5月14日将剩余5套房屋的购房款退还给中闻公司，但中闻公司于同月20日又将该款退还给鸿裕公司账户。一审法院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。南京中闻公司已出具声明将《商品房买卖合同》项下全部权利和义务转让给中闻公司。故中闻公司有权作为本案原告向鸿裕公司主张权利。《商品房买卖合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，真实有效，双方均应当遵照执行。中闻公司向鸿裕公司购买房屋以安置拆迁户，并支付了价款，鸿裕公司应当按照合同约定向拆迁户交付房屋。根据双方交易惯例可知，中闻公司应当将安置户的名单及资料报送鸿裕公司，由鸿裕公司直接向安置户交付房屋并办理产权登记手续。双方在补充协议中的约定：案涉标的物即位于南京市江宁区商品房，双方一致同意保留至2014年12月31日，逾期则视为购买方同意退购。但中闻公司与南京中闻公司均未在约定的上述期限内将目标安置户（仅报送1户，剩余5户未报送）的资料报送给鸿裕公司，导致鸿裕公司无法将剩余5间房屋交付并办理产权登记手续，且鸿裕公司在上述期限内多次向中闻公司发函催告，并已向房地产登记管理部门报备，已经尽到了谨慎和积极的义务，买卖合同已达到约定的解除条件，鸿裕公司有权拒绝交付案涉5间房屋。此外，因双方订立《商品房买卖合同》的目的是安置南京东海化工厂被拆迁住户，所以中闻公司主张将房屋交付给其并将产权登记至其名下，并不符合双方订立的《商品房买卖合同》的目的，一审法院对于中闻公司的诉讼请求，不予支持。对于中闻公司主张的违约金，因鸿裕公司在履行合同的过程中并不存在违约情形，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回中闻公司的诉讼请求。一审案件受理费36768元，保全费5000元，合计41768元，由中闻公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：1.鸿裕公司在房屋买卖合同关系是否已经解除；2.鸿裕公司是否应当承担违约责任。本院认为，关于第一项争议焦点。鸿裕公司认为其所涉房屋买卖合同关系已经解除，其无需再交付本案所涉五套房屋的理由是，根据其与中闻公司在2013年11月1日签订的补充协议中约定，房屋保留至2014年12月31日，因在该期限前中闻公司及南京中闻公司未提交具体购房人的资料，故鸿裕公司无需再交付本案争议的房屋。但从双方补充协议的相关内容来看，双方仅约定“该六套商品房甲乙双方一致同意保留至2014年12月31日，到期乙方（即中闻公司）同意退购，甲方（即鸿裕公司）同意即时退清购房款”，该约定中并未明确约定将中闻公司在该日期前不能提供具体购房人名单作为合同解除条件，在中闻公司及南京中闻公司已经履行支付购房款的主要义务，且均未明确表示退购本案所涉五套房屋的情况下，鸿裕公司主张双方买卖合同因中闻公司未在期限内提交购房人名单而解除缺乏合同和事实依据。中闻公司要求鸿裕公司继续交付案涉房屋的上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于鸿裕公司履行义务方式的问题。尽管在前期履行过程中，通常是由中闻公司提供用于安置的购房人信息、由鸿裕公司直接向安置户交付房屋，但各方在实际履行过程中并未约定仅能够通过前述方式进行交房，该“惯例”并不能构成中闻公司作为购房人的合同义务。本案中，中闻公司明确主张鸿裕公司应将案涉房屋产权登记至中闻公司名下，并将案涉房屋向中闻公司实际交付，其主张符合案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。关于第二项争议焦点。本案所涉房屋买卖合同签订过程中，先是由南京中闻公司作为购房人签订了《商品房买卖合同》，之后又由中闻公司以购房人身份与鸿裕公司签订《补充协议》，且中闻公司、南京中闻公司均参与到案涉合同的实际履行。而至2014年3月10日，南京中闻公司又明确向鸿裕公司发函主张其才是房屋买卖合同的主体。中闻公司、南京中闻公司作为关联公司均参与到案涉合同履行，其两公司间又对于谁才是案涉合同的主体发生争议，必然导致鸿裕公司作为案涉合同的另一方无法明确应向谁履行义务。直至2019年3月19日南京中闻公司出具声明，将案涉房屋买卖合同项下权利交由中闻公司，鸿裕公司才能够正常履行合同义务。从本案纠纷情况来看，鸿裕公司未能及时履行交房义务，主要系各方对于合同主体、合同履行方式的争议导致。而中闻公司、南京中闻公司作为关联企业，在合同签订、履行过程中的相关行为，是导致鸿裕公司对其履行义务对象产生混淆的主要原因，鸿裕公司并不构成延迟履行，中闻公司以鸿裕公司延迟履行为由主张违约金，没有事实依据，本院不予支持。中闻公司主张鸿裕公司恶意挑起其与关联企业南京中闻公司之间矛盾，导致合同无法履行，该主张无任何依据，本院不予采信。综上所述，上诉人中闻公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初11103号民事判决；二、江苏鸿裕地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于南京市江宁区的房屋向中闻印务投资集团有限公司交付，并配合中闻印务投资集团有限公司办理上述房屋的产权登记；三、驳回中闻印务投资集团有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费36768元，由中闻印务投资集团有限公司负担20730元，由江苏鸿裕地产发展有限公司负担16038元；保全费5000元由中闻印务投资集团有限公司负担。二审案件受理费36768元，由中闻印务投资集团有限公司负担20730元，由江苏鸿裕地产发展有限公司负担16038元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年七月十三日法官助理李映碧书记员朱亚芳