江苏省泰州市姜堰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1204民初1331号 原告：佳兆业物业管理（深圳）有限公司泰州分公司，统一社会信用代码913212000586164224，住所地泰州市姜堰开发区海姜大道壹号公馆物业服务中心。 负责人：廖传强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：耿悠悠，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：卞亚美，女，该公司工作人员。 被告：徐羽，男，1991年9月15日出生，汉族，住泰州市姜堰区。 原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司泰州分公司（以下简称物业公司）与被告徐羽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿悠悠、被告徐羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付自2018年5月1日起至2020年4月30日的物业服务费共计14021.4元；2.被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至实际履行之日止产生的滞纳金。（暂计算至2019年11月30日违约金为750.1元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向泰州佳兆业江山房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）购买泰州壹号公馆39号楼102室联排别墅。后开发公司向被告发出入伙通知书并通知被告房屋建筑面积为233.69平方米，物业费为2.5元/月/㎡（预收12个月），物业费自2017年5月1日开始计收等相关事宜。根据原、被告于2016年9月15日签署的前期物业服务协议约定，物业费按年度收取，未能按时足额缴纳的，应按欠费额日息万分之五的标准支付违约金。现被告已拖欠2018年5月1日起至2020年4月30日的物业服务费共计14021.4元，暂计算至2019年11月30日产生违约金为750.1元。原告经多次催缴无果。 被告辩称，原告作为物业服务单位所提供的物业服务达不到合同要求，具体如下：1.卫生方面，花坛及路面经常有动物粪便、杂草长时间不予处理；2.消防通道被二期工程挡起来了，小区目前只有一个门可以出入，该门的规格使得消防车辆难以通行；3.小区工作人员巡逻不到位，达不到合同上约定的巡逻要求，我家曾经失窃，物业人员不能积极配合调查，小区经常有不明外来人员出入，也不登记，物业没有尽到应尽责任；4.小区内很多灯和摄像头损坏，没有人修理；5.小区道路上有一些砖瓦泥沙，长时间不处理，影响住户通行；6.有车辆违规停放，小区物业没有对车辆的停放进行管理；7.小区支出情况没有进行公示；8.购房时宣传的游泳池等配套设施都没有开放；9.2019年1月之前该住宅并未开通天然气，业主并未入住，只需要缴纳物业费的70%；10.原告对外宣称其为一级物业，该宣传应认定为合同中的一部分，原告并未达到一级物业的标准，其中硬性标准为绿化率35%以上，而其在宣传中标注的绿化率约30%；江苏泰州佳兆业壹号公馆项目规划设计2013年、2018年两次规划图纸中详细标注了2013、2018年佳兆业的规划设计，就一级物业而言，需要提供300平方以上的固定活动场所，两次规划中均未显示，视为原告宣传存在夸大，相应服务未达到宣传的标准，另相关数据也不符合宣传的一级物业标准。 针对被告的答辩，原告补充陈述：1.根据《前期物业服务合同》第4条物业管理服务内容之第4款环境卫生部分，公共环境卫生整洁实行8小时清洁工作，我公司已经按照合同约定定时进行打扫，虽然被告说地面可能会有动物粪便，但系其他业主个人不文明养宠物的行为，物业看到后会及时制止，但无法强制；小区杂草没有修理的问题，根据物业服务合同第4条第8项的约定，我司关于杂草是有适时清除的约定，且被告提供的照片仅为小区部分区域存在的问题，将会及时联系项目人员进行处理，对于小区整体环境而言，基本可以达到物业服务合同约定的管理标准；2.关于消防通道问题，根据被告提供的照片显示，该门关闭的原因是因为旁边二期、三期正在建设，若敞开可能会涉及到业主的生命安全问题，但若发生消防火灾问题，消防车仍能通过小区东门进入，并不影响消防救援；3.关于小区安防，根据《前期物业服务合同》第4条第5项秩序维护，我司会协助公安部门做好小区内公共区域的安全防范工作，但并不包含业主户内财产及人身安全，物业服务合同内并未约定我司必须要对外来人口进行一一核查，若被告家中确实失窃，我司也愿意配合警方进行调查；4.对于被告所说监控摄像头损坏的问题，确有部分摄像头损坏，但并不是物业管理，该部分摄像头系智能化设备地产保修期内发生的，开发公司移交物业的时候已经损坏，属于承接查验之前的问题，当时我司并没有接受移交。事后我司也通过发邮件等形式多次与开发公司沟通此事，近期开发公司回复将集中处理一期、二期智能化设备问题；游泳池的问题也同样是因为开发公司没有移交给我司，且游泳池在前期物业管理合同内并未约定；5.被告辩称地面有砖瓦堆放的问题，经我司实地查看系正在进行房屋装修的业主堆放，我司已派员上门告知建议不要堆放，业主表示是临时的，承诺不会影响他人通行；6.关于小区存在车辆乱停放问题，我司确有专门人员进行巡逻检查，但面对其他业主未按线路停放车辆的情况工作人员仅能电话告知，或致电114挪车，并无权强制处理。我司每日有定时巡逻，小区也设有监控设备，小区也是实行封闭式管理，我司已经尽到物业服务合同约定的安防管理职责；7.关于公示问题，我司每年有支出公示的，在小区东门宣传栏内，需要业主自行前往查看，包括在物业服务中心内也有：8.被告认为没有入住而无需缴纳或折价缴纳服务费没有法律依据；9.一级物业系佳兆业物业对外的广告宣传，仅可认为是一个形容词，并不构成对于物业服务内容的承诺或认可，具体仍应由双方签订的物业服务合同约定的物业服务内容为依据，且相应的服务质量标准也应当有书面约定，而不是简单的用一级来概括；10.对于被告所提及的小区绿化面积没有达到公开承诺，被告提供的网易网站截图并不能证明这是原告对外的公开宣传，且关于绿化率的承诺、300平方活动空间的承诺应系开发公司作出，与物业无关，原告以此为由不交或少交物业费亦没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，原、被告双方签订《佳兆业物业前期物业服务协议》一份，约定：原告（甲方）为壹号公馆小区提供物业服务；被告（乙方）系壹号公馆一期39号楼1单元102室业主，房屋建筑面积为233.69平方米；物业管理服务费根据建筑面积，联排别墅按建筑面积每月每平方米2.5元计算(含公共能耗费），按年交费。物业管理服务质量标准：1.住宅区公共设施、设备、公共场所(地)的维护和管理，包括路灯；2.公共环境卫生整洁实行8小时清洁保洁工作作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒，生活垃圾做到日产日清；3.建筑装修垃圾按指定位置堆放，由当地环卫所定期清理；4.协助公交部门做好小区内公共区域的安全防范工作，不包含业主户内财产及人身安全、建立各岗位安全值班制度；5.引导车辆停放在车库、车位线内；6.对消防监控系统实行24小时值班，做好消防器材、设施的维护检查，并作好检查记录，等等。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，由甲方承担相应的法律责任；乙方如违反协议，未按照本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金；等等。 合同签订后，原告为壹号公馆小区提供了物业服务，同时将保洁服务业务外包给上海志恒环保科技有限公司、绿化养护外包给江苏新经纬景观营造有限公司，并按月进行评估，对不足之处予以监督改正；自2016年5月23日起就壹号公馆智能化单位维修不及时等问题一直与壹号公馆房地产开发公司沟通处理；开发公司于2017年4月1日向被告发放《佳兆业泰州壹号公馆入伙通知书》，被告于2017年4月17日验房收房并缴纳2017年5月1日至2018年4月30日的物业费，并于2018年装修房屋，2019年入住，后未再交纳物业服务费。原告于2019年8月14日向被告送达律师函，要求被告缴纳拖欠的物业费，但被告至今未交纳拖欠物业费。 以上事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、商品房买卖合同、入伙通知书、入伙资料确认表、律师函及快递单号、交费收据、保洁服务外包合同、绿化养护外包补充协议、服务供方工作评估报告、往来邮件复印件；被告提供的小区环境图片、光盘及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的《佳兆业物业前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为业主和物业使用人提供了物业服务，被告作为业主应按约支付相应的物业服务费，才能保障小区内物业服务及各项公共设施正常运行，保障全体业主共同权益的实现。被告辩称小区内卫生环境服务不到位、道路停车缺乏秩序、人员进出管理不到位、巡防缺失、摄像头损坏、道路堆放砖瓦等问题，经本院调查核实，原告已基本履行了合同义务，针对业主提出的问题也能及时作出回复和整改，但仍存在车辆管理无序、消防通道堵塞、履行合同义务不到位、不及时等瑕疵，降低业主对物业服务的获得感，原告对此应改进服务态度，提高服务质量。被告辩称的物业服务达不到一级物业的标准、泳池并未开通、绿化面积不到位、活动区域不足300平方米等问题，未在物业服务合同中予以约定，被告以超过合同约定的内容来要求原告承担义务，缺乏法律依据，如被告因此造成了损失，可通过正当途径向负有责任的主体主张权利，但不能以此作为拒交物业服务费的理由。被告实际拿房并装修入住，原告已对其房屋提供了物业服务，被告以其房屋空置未享受到物业服务的理由来拒交物业费，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。关于被告应缴纳物业服务费的数额，综合考虑本案，本院认为可在原、被告约定交纳物业服务费数额的基础上酌情扣减500元，对于原告主张被告给付滞纳金的诉讼请求，因原告履行义务存在一定瑕疵，本院对该诉讼请求不予支持。本院认为，创造良好的居住环境是物业服务企业和业主的共同愿望，一方面需要物业公司改进服务态度，提高服务质量，另一方面更需要业主的理解和配合，只有在业主充分缴纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的服务，两者相辅相成、互相制约，物业服务企业更应该加强与业主的沟通，听取业主的意见，不断完善和改进工作。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告徐羽于本判决生效后十日内向原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司泰州分公司支付壹号公馆39号楼102室房屋自2018年5月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费合计13521.4元； 二、驳回原告佳兆业物业管理（深圳）有限公司泰州分公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费170元，减半收取计85元,由被告徐羽负担（原告同意其预交的案件受理费85元，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告） 本判决为终审判决。 审 判 员  赵 勇 二〇二〇年七月三日 法官助理  孙佳乐 书 记 员  顾孟蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。