浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1778号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司。住所地：温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室。法定代表人：于修阳，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张慧瑜，女，1968年9月6日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：冯宪明（系张慧瑜配偶），男，1967年10月20日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：章魁者，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称龙湾万达公司）、张慧瑜因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初3633号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙湾万达公司上诉请求：1.撤销原判第一项、第二项、第三项之内容，依法改判；2.依法确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场5幢113室、114室、115室的房产于2015年10月21日视为向张慧瑜交付；3.依法判令张慧瑜支付逾期办理房屋交接手续的违约金(以30103648元为基数，按每日万分之一的利率，自2015年10月21日起计算至实际办理房屋交接手续之日止)；4.本案一审、二审的诉讼费用由张慧瑜承担。事实和理由：一、115室商铺二层消防门被封堵，并在其他位置开辟疏散通道并非龙湾万达公司原因所致，一审法院据此认定龙湾万达公司构成违约，属事实认定错误。首先，根据《合同补充协议》第九条第三款之约定，合同附件所示平面布局为暂定，“消防门位置与合同附图完全一致”并非合同约定的交付条件。115室商铺首层楼梯间分隔变更建设工程竣工以后，除消防门位置变更外，商铺现状与合同附图完全一致。且从现场勘查情况可知，消防门位置变更并不会对张慧瑜使用涉案商铺产生不利影响，反而对张慧瑜更为有利。一审法院仅凭“消防门位置变更”，认定115室商铺尚未达到交付条件，依据不足。其次，115室商铺二层消防门被封堵并在其他位置开辟疏散通道，系邻铺装修、改造所致，并非龙湾万达公司自身原因所致，其实质上应属张慧瑜与邻铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，应由张慧瑜在房屋投入使用前，根据商铺实际经营业态，自行与邻铺协商解决。一审法院仅凭涉案商铺二层存在被封堵并在其他位置开辟疏散通道，与合同附图不符，片面认定涉案商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致，不符合客观事实。二、根据合同相关约定，张慧瑜未缴纳物业管理费、专项维修基金的，龙湾万达公司有权顺延交付涉案商铺，且不视为龙湾万达公司违约。一审法院认定龙湾万达公司构成违约，并未考虑上述约定。根据《合同补充协议》第四条第三款、第六款之约定，张慧瑜在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清的，龙湾万达公司有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。龙湾万达公司在涉案商铺符合交付条件后，多次通知张慧瑜缴纳物业管理费、公共维修基金、面积补差款，但其至今仍未缴纳。因此，龙湾万达公司有权顺延交付涉案商铺，而无需承担逾期交房违约责任。三、涉案三间商铺首层楼梯间分隔变更建设工程实际于2015年10月21日竣工，应视为三商铺于2015年10月21日向张慧瑜交付。113室、114室、115室商铺首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月16日取得消防设计备案凭证，于2015年10月21日通过消防设计备案检查，实际亦于同日竣工。从(2015)浙温民终字第2300号民事判决书(第13页第1-3行)的内容，可以看出张慧瑜对于三间商铺的施工情况是知情的。张慧瑜明知涉案商铺均已完成整改，满足合同交付条件，仍拖延办理房屋交付手续，应视涉案商铺已于张慧瑜知晓商铺符合交付条件之日交付。一审法院将张慧瑜收到《入伙通知书(再一次)》的时间作为龙湾万达公司的交付期限，依据不足。四、113室、114室商铺现状与合同约定一致，一审法院认定113室、114室商铺已经交付，但却未支持龙湾万达公司具有合同依据的违约金请求，应属适用法律不当。113室、114室商铺与115室商铺为三间独立的商铺，双方就该三套商铺分别签订了三份《商品房买卖合同》，113室、114室商铺与合同约定完全一致，张慧瑜拒不办理房屋交付手续，应当承担逾期收房的违约责任，一审法院仅凭“三商铺毗邻”从而认定其主观过错不大，驳回龙湾万达公司要求张慧瑜承担违约金的诉讼请求，显属不当。一审法院既已认定“主观过错不大”，亦说明其也认可张慧瑜存在一定过错，但最终仅支持张慧瑜的违约金请求，未支持龙湾万达公司的违约金请求，不符合公平原则。五、一审法院认定115室商铺消防设计方案合理费用由龙湾万达公司承担，无事实与法律依据。龙湾万达公司已交付的所有商铺均是按照竣工图所示的现状进行交付的，二次装修消防设计方案的相关费用均是由业主自行承担的，一审法院认定张慧瑜有权就115室商铺另行向龙湾万达公司主张消防设计方案合理费用，无事实与法律依据。张慧瑜辩称：一、涉案115号商铺二层消防门被封堵，一直由龙湾万达公司持有，至今未交付。根据《物权法》第九条相关规定，涉案商铺至今登记在龙湾万达公司名下，故龙湾万达公司负有保管义务。涉案商铺消防门被封堵，与合同附图不一致，龙湾万达公司构成根本性违约。二、根据上述答辩意见，涉案商铺至今无法交付，张慧瑜就不负有缴纳各项费用的义务，龙湾万达公司的上诉不成立。三、龙湾万达公司主张涉案商铺于2015年10月视为交付不成立。该期间，双方处于诉讼状态，且龙湾万达公司一直未将商铺合法化及优化使用，生效判决亦已经确认龙湾万达公司存在违约行为。四、涉案113室、114室一直由龙湾万达公司控制，一审判决上述两商铺视为交付，与事实不符。五、涉案115号商铺的变更系龙湾万达公司单方行为，亦不符合法律规定，造成张慧瑜巨大经济损失，故一审判决相关消防设计方案合理费用由龙湾万达公司承担，具有事实和法律依据。张慧瑜上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持张慧瑜一审反诉请求，驳回龙湾万达公司一审本诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由龙湾万达公司负担。事实和理由：第一、根据本案前几次诉讼所查明的事实，龙湾万达公司的第一项诉讼请求为确认涉案商铺于2015年10月21日视为交付。根据我国《物权法》第九条规定，涉案商铺仍登记在龙湾万达公司名下，并一直由龙湾万达公司保管占有，故商铺物权仍为龙湾万达公司所有。其次，2015年10月21日双方仍处于诉讼阶段期间，温州市中级人民法院的(2015)浙温民终字第2300号民事判决书的落款时间为2015年11月25日，该判决书认定龙湾万达公司存在着违约行为并应承担违约责任。因此，龙湾万达公司的这一项诉讼请求无事实与法律依据。第二、龙湾万达公司要求张慧瑜继续履行合同既不可能也不现实，同时也没有事实与法律依据。纵观本案，经过现场勘查，涉案房屋目前的这种物理现状，根本无法予以交付投入使用，该商铺既不合法，又不能达到合同所要求的目的。根据合同的第三条规定，涉案房屋的设计为独立封闭式设计。但是现场已经看到，涉案房屋不能各自独立使用，二楼所有店铺系互通状态，也没有公用安全通道与安全疏散通道，消防通道全部系借用他人店铺场所。一旦火灾的发生，极有可能造成重大人身伤亡。其次，113号、115号商铺的设计与目前的物理状态不完全一致，消防门的封堵、移位，消防门的任意开设，导致张慧瑜至今也无法判断，真正的消防门与消防通道在何处。钢板楼梯弹性的动态砌墙，亦会导致重大事故的发生，温州市龙湾区人民法院的(2017)浙0303民初1049号判决书与温州市中级人民法院的(2018)浙03民终4734号判决书明确指出涉案三套房屋存在着明显瑕疵，并要求龙湾万达公司提交技术参数并优化工程。但龙湾万达公司至今未提供任何技术参数，亦没有对涉案商铺进行整改与优化，龙湾万达公司对整改的相关事项没有备案等。因此，由于合同的契约精神得不到保护，以致合同目的无法实现。故此，张慧瑜根据《合同法》第90条的法律规定，依法提出解除合同的反诉请求，应当得到法律的支持与保护。第三，双方签订的合同根本无法履行，龙湾万达公司所罗列的项目，张慧瑜既不知情也没有参与实际测量，至今未予以确认。涉案合同由于龙湾万达公司的违约行为导致合同目的无法实现，应当依法予以解除。由于龙湾万达公司的违约行为，已经导致了张慧瑜的重大经济损失。因此，张慧瑜的原审反诉请求合法有据，应予以支持。第四、根据补充合同第九条的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致该房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，甲方应当在变更确定之日起10日书面通知乙方，乙方收到通知后15日内向甲方作出是否退房的书面答复。故此，根据该约定，龙湾万达公司在一楼设计的高度空间上进行变更与店铺变化网点的变更，一直未通知张慧瑜。因此，张慧瑜也有权予以解除合同。第五、根据我国法律与设计的相关规定，店铺面积超过200平方米的，应当具备独立安全消防通道与安全疏散独立通道，但张慧瑜购买的三套商铺，明显超200平方米，应当具备独立通道与必备的安全疏散通道，而涉案房屋的现状不但没有独立通道与安全疏散通道，且所有店铺通道均需互相借用他人场所，根据涉案房屋的高度、面积以及龙湾万达公司这种网店式的设计，根本不符合合同的约定，亦不合理，合法。故此，张慧瑜也有权予以解除合同。龙湾万达公司辩称：一、涉案商铺尚登记在龙湾万达公司名下系因张慧瑜逾期办理交付的违约行为所致，涉案商铺的权属信息不能作为张慧瑜逾期接收商铺之理由。自2015年10月21日起，涉案113和114室商铺已与附图完全一致，115号商铺除因邻铺装修改造导致消防门被封堵或移位外，亦与合同附图完全一致。张慧瑜明知涉案商铺已满足合同约定的交付条件，仍长期拖延办理房屋交付手续，已构成违约，应视为商铺于符合交付条件之日已交付。涉案商铺登记在龙湾万达公司名下，完全是因为张慧瑜拒绝配合过户登记所致。涉案商铺的市场日租金标准显著低于购房款每日万分之一的违约金标准，张慧瑜以权属登记为由向龙湾万达公司主张逾期交付的违约责任，有违诚实信用原则。二、（2015）浙温民终字第2300号民事判决书仅仅是认定龙湾万达公司在2015年1月16日前存在违约，对该时间以后是否存在违约，并未审查。龙湾万达公司自（2014）温龙民初字第736号判决书作出后，即根据张慧瑜的要求，对商铺楼梯间进行了调整，涉案商铺自2015年10月21日起即满足交付条件。三、张慧瑜要求解除合同的诉请，已经温州市中级人民法院终审判决，确认其不享有合同解除权。张慧瑜申请再审后，亦已被浙江省高级人民法院驳回。张慧瑜在本案中仍主张解除合同，构成重复起诉，应当裁定驳回。四、即使张慧瑜要求解除合同不构成重复起诉，其要求解除合同的诉请，亦无事实与法律依据。第一，涉案商铺已取得独立产权证，二层存在两扇不同开口的门户已在合同附图中明确标注，涉案商铺消防门与邻铺互通借用消防通道的设计符合合同约定。“建筑样式封闭式”是行业概念，仅与建筑物外墙、屋面的孔口面积比例有关，与商铺二层消防门是否封闭无关，设置消防门不等于非封闭。涉案113和114号商铺二层消防门并未被封堵，115室商铺合同附图上的消防门虽被封堵，但邻铺同时增设了新的消防门，张慧瑜可以通过该消防门通往室外，邻铺也无需借用涉案商铺，对张慧瑜而言是一种优化。上述改造符合消防要求，不存在张慧瑜所称安全隐患。根据温消办【2019】43号复函结果看，涉案商铺在消防验收和竣工验收备案通过之后至收房装修前，因商铺未投入使用，不存在消防违规与否的考量。115号商铺消防门被封堵或移位，虽与合同附图不符，但该现状系因邻铺装修改造所致，与龙湾万达公司无关。故一审认定张慧瑜可向龙湾万达公司另行主张装修工程消防设计方案合理费用，无事实和法律依据。龙湾万达公司交付的所有商铺均为钢楼梯，且都在正常使用中，故张慧瑜主张钢楼梯存在安全隐患问题，不成立。不管是合同约定还是合同解除案件的判决书内容，均未设定龙湾万达公司负有提供技术手段解决消防门互通问题的义务。五、龙湾万达公司要求张慧瑜支付专项维修基金及面积补差款，具有合同和法律依据。根据《商品房买卖合同》第五条第四款、《补充协议》第四条第三、六款约定、《浙江省物业专项维修基金管理办法》第六、第八条以及《温州市人民政府办公室转发市房管局等部门关于温州市市区新建物业首期专项维修资金交村标准及交存办法的通知》第一、二、五条规定，涉案首期物业专项维修资金已由龙湾万达公司代为缴纳，张慧瑜应当予以支付。根据《商品房买卖合同》第六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，张慧瑜应当按照合同约定价格据实补足面积差价款60000元。六、龙湾万达公司交付的商铺为“普通商业”，并无结构、户型、空间尺寸、朝向等方面变化，与合同约定一致，张慧瑜主张涉案商铺变更为“商业网点”，无事实和法律依据。七、涉案商铺消防门互通的设计已通过消防验收及竣工验收，符合合同约定，亦符合消防规定，张慧瑜以消防门互通为由主张解除，无事实和法律依据。龙湾万达公司向一审法院起诉，请求：1.张慧瑜继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续；2.张慧瑜支付维修基金61591.14元，面积补差款60000元；3.判令张慧瑜支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以30103648元为基数，按每日万分之一的利率，自2016年4月15日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4.本案诉讼费用由张慧瑜承担。后龙湾万达公司变更诉讼请求为：1.确认龙湾万达公司已于2015年10月21日向张慧瑜交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第5幢1层113、114、115号商铺；2.张慧瑜继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3.张慧瑜支付维修基金61591.14元，面积补差款60000元；4.张慧瑜支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以30103648元为基数，按每日万分之一的利率，自2015年10月21日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；5.本案诉讼费用由张慧瑜承担。一审审理过程中，张慧瑜提出反诉请求：1.判令龙湾万达公司支付逾期交房违约金4846687元(从2015年1月17日始至2019年6月17日止，共计1610天，基数为30103648元，按日万分之一计算，即4846687元)；2.依法解除双方于2011年10月24日签订的三份商品房买卖合同与补充合同(即201190002600008号、201190002600009号、201190002600010号与备案号分别为20110100978号、20110100979号、20110100980号)；3、本案的诉讼费由龙湾万达公司负担。一审法院认定事实：2011年10月24日，龙湾万达公司作为出卖人（甲方），张慧瑜作为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》三份（合同编号为201190002600009、201190002600010、201190002600008）。该三份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第三条均为买受人所购商品房的基本情况，第五条均约定计价方式与价款，并载明房屋平面图见本合同附件一，商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，建筑样式封闭式。编号为201190002600009的《合同》对应的商品房为第5幢1层113号房，合同约定建筑面积为168.5平方米，单价为每平方米41096.22元，总价为6924713元。编号为201190002600010的《合同》对应的商品房为第5幢1层114号房，合同约定建筑面积为230.21平方米，单价为每平方米37747.65元，总价为8689886元。编号为201190002600008的《合同》对应的商品房为第5幢1层115号房，合同约定建筑面积为389.96平方米，单价为每平方米37155.22元，总价为14489049元。《合同》其他主要条款，其中第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于温州市龙湾城市中心区的地块的建设用地使用权；出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2011006。第七条，付款方式及期限。分期付款，2011年10月24日前支付30%购房款，2012年3月31日前支付30%购房款，2012年10月31日前支付30%购房款，2012年12月31日前支付10%购房款。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起／日内告知买受人；2.双方按照补充协议的相关约定执行。第十条，出卖人逾期交房的违约责任。双方按照补充协议的相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明……。第十六条，关于产权登记的约定。出卖人承诺于2014年5月25日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记等。上述三份《商品房买卖合同》均包含附件。其中附件一为平面图，附件八为《补充协议》。《补充协议》第四条第2款载明，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件；房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行（详见《补充协议》第四条第5款），甲方就此不承担延期交房责任。《补充协议》第四条第3款载明，甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用（如物业服务费、专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。第四条第5款载明，乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。第四条第8款载明，甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条第4款载明.办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按照甲方或代办单位要求无条件给予配合。第九条第3款，本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定，如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，由甲方可自主实施，不需要提前征得乙方同意；但如甲方向乙方发出相关通知，乙方应在收到通知后的7日内给予书面答复，逾期回复，或未明确表示不同意的，视为乙方同意并接受该调整。第十三条第4款载明，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同等。2011年12月22日，上述三份《商品房买卖合同》在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称“房管局”）备案。合同签订后，张慧瑜已按约向龙湾万达公司支付上述三份《合同》项下的购房款合计30103648元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局向万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全。落款日期为2013年5月15日的三份《温州龙湾万达广场入伙通知书》，载明“张慧瑜业主：您所购买的温州龙湾万达广场5号楼113、114、115室已正式竣工验收并具备交付条件，根据双方签订的《合同》及《补充协议》约定，建议您在2013年7月16日9时到温州龙湾万达广场金街入伙办公室办理收房入伙手续”等。其中113室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积169.96平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差1.46平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款60000元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计20395元；3、装修垃圾清运费595元；4、维修基金13256.88元等。114室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积230.18平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差-0.03平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-1132元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计27622元；3、装修垃圾清运费806元；4、维修基金17954.04元等。115室对应的《入伙通知书》载明：1、根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积389.49平方米，根据您与我司签订的合同规定，面积误差-0.47平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-17463元。2、按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计46739元；3、装修垃圾清运费1363元；4、维修基金30380.22元等。张慧瑜已收到上述《入伙通知书》。但因对三套涉案商铺是否符合交付条件存在争议，张慧瑜未签署三套涉案商铺的房屋交接单。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。2013年10月16日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××、10××64、10××63号产权证，载明“房屋所有权人万达公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场5幢113、114、115室，建筑面积169.96、230.18、389.49平方米，套内建筑面积157.62、213.46、361.2平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。上述建筑面积与温州市立民房地产测绘有限公司实测面积一致。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）就作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“龙湾万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。该首层楼梯间分隔变更建设工程对应商铺包含本案5幢113、114、115室。龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302行初48号行政判决书第18页载明“涉案建设工程（即上述首层楼梯间分隔变更建设工程）经系统随机确定为检查对象，于2015年10月21日通过了消防设计备案检查”。2016年4月12日，龙湾万达公司向张慧瑜发送《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，载明“张慧瑜业主：你所购买的万达广场5号楼113、114、115室早已正式竣工验收并具备交付条件。根据双方签订的三份《合同》及附件约定，再次通知您在2016年4月15日上午9时到温州龙湾万达广场7号楼1316号房屋办理收房入伙手续等等”。张慧瑜收到后向龙湾万达公司发送《复函》，载明“关于贵司的入伙通知书本人于2016年4月14日已收悉，但对该通知特复函如下：因贵司对目标商品房的交付已构成严重违约，本人已向龙湾区人民法院起诉要求解除合同，返还购房款及赔偿损失等，故一切有待于法院处理”等。2014年9月4日，张慧瑜第一次在温州市龙湾区人民法院起诉龙湾万达公司，请求龙湾万达公司赔偿迟延交付房屋损失2709328元等，温州市龙湾区人民法院经审理于2015年7月14日作出（2014）温龙民初字第736号民事判决书。该判决书载明：“本院于2015年1月16日勘验现场时发现，113号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号①照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；114号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号②照片所示），相应合同附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺一层楼梯下有一堵墙体（即勘验现场笔录所附编号③照片所示），相应附件一平面图对应位置无墙体；115号涉案商铺二层南面墙近窗一侧消防门有封堵痕迹（即勘验现场笔录所附编号④照片所示），南面墙远窗一侧另开一消防门（即勘验现场笔录所附编号⑤照片所示），相应合同附件一平面图对应位置消防门在南面墙近窗一侧。”该次诉讼中，张慧瑜表示：在法院勘验现场时，万达公司拟交付的涉案商铺尚不符合合同约定，尚不具备交付条件，为便于确定违约金数额，申请减少诉讼请求，即违约金计算至2015年1月16日法院勘验现场之日；对法院勘验现场之后的违约责任，保留相关权利，视履行情况另案处理。该判决以截止2015年1月16日三套涉案商铺尚不符合双方约定的交付条件，已逾期565日为由，判决龙湾万达公司支付张慧瑜逾期交房违约金1700856元，并指出“至于2015年1月16日之后双方合同相关事宜的处理，应视实际履行等具体情况，由双方另行解决”。龙湾万达公司不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）浙温民终字第2300号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年2月26日，张慧瑜第二次向温州市龙湾区人民法院起诉龙湾万达公司，请求解除合同、退还购房款并承担违约责任等，温州市龙湾区人民法院立案受理，案号为（2016）浙0303民初876号。经开庭审理，因另案行政诉讼需时较长，张慧瑜于2016年12月30日申请撤回该案诉讼，温州市龙湾区人民法院裁定准许。2017年3月3日，张慧瑜第三次向温州市龙湾区人民法院起诉龙湾万达公司，温州市龙湾区人民法院予以受理。张慧瑜变更后诉请为：确认双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于2016年3月21日解除。温州市龙湾区人民法院经审理于2018年7月30日作出（2017）浙0303民初1049号民事判决书，判决驳回张慧瑜的诉讼请求。张慧瑜不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2019年3月15日作出（2018）浙03民终4734号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2017）浙0303民初1049号民事判决书载明：“本院于2018年3月27日勘验现场时发现，2015年1月16日勘验现场确定的①-③号点墙体已拆除；④、⑤号点无变化（其中⑤号点通往相邻商铺已装修经营，可经过通道、楼梯通往室外，即⑦号点）；新增⑥号点消防门被封闭”。“本次勘验现场所见的113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，第一次诉讼勘验现场时所见的楼梯间隔墙已经拆除，该拆除涉及的消防设备变更已经备案，至于115室原消防门位置被砖砌墙体封闭、在另一位置新开消防门问题，在技术上并非无法整改，也不宜据此解除合同。原告以此为由主张解除合同，依据不足。”上述1049号判决书还载明：“陈星滔等购房户另案向本院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。本院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，本院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、汤雪梅等人的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。”“需要指出的是，本案双方历经多次民事、行政诉讼，各法院也曾多次组织双方调解、和解，同期起诉的部分当事人也已达成和解协议并履行完毕，本院建议本案双方亦能本着解决问题、合作共赢的心态，尽快彻底解决纠纷，尽早发挥不动产的价值，避免更大的损失”等。本案审理中，温州市龙湾区人民法院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，勘验情况与1049号判决书载明的2018年3月27日勘验现场情况基本一致，113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，5幢115室与相邻的中国建设银行股份有限公司温州万达支行（在115室南侧）原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道，115室北侧消防门被封闭。温州市龙湾区人民法院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括5幢115室商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括5幢115室商铺在内的三间商铺的二层位置存在消防疏散通道被封堵的情况，目前商铺未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。一审法院认为，本案双方签订的三份《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，逐一分析如下：一、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。龙湾万达公司早在2013年4月28日即已取得竣工验收备案证明早在2013年4月28日，但根据（2016）浙0302行初48号行政判决书，温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月21日通过消防设计备案检查。（2015）浙温民终字第2300号民事判决书已确认，万达公司对113号、114号商铺的变动后果由其自行承担，故首层楼梯间分隔变更建设工程竣工前，房屋并不符合合同的约定，张慧瑜有权拒绝接受。2016年4月12日，龙湾万达公司向张慧瑜发送《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，张慧瑜复函确认其2016年4月14日已收悉入伙通知书，此时首层楼梯间分隔变更建设工程已竣工，张慧瑜应配合交接。且经现场勘查，113室、114室涉案商铺现状与《合同》附图已经相符，故张慧瑜未依据合同约定办理113室、114室商铺交接手续，已违约。依据《补充协议》第四条第五款约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，张慧瑜复函确认其2016年4月14日收到《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，故应视为113室、114室商铺已于第5日即2016年4月19日交付。至于115室商铺，存在二层消防门被封堵，且在其他位置开辟疏散通道问题，明显与涉案商铺买卖合同附图不一致，这些问题的存在的确对商铺使用有带来不便，且长期未得到处理，故115室商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认115室商铺于2015年10月21日视为交付，依据不足，不予支持。二、关于违约金、维修基金、面积补偿等金钱给付诉求问题。龙湾万达公司及张慧瑜均主张违约金。如前所述张慧瑜未按合同约定办理113室、114室商铺房屋交付手续，万达公司要求依据《补充协议》第四条第五款要求以购房款为基数，按每日万分之一自2015年10月21日起计算至实际办理房屋交接手续之日止。113室、114室商铺于2016年4月19日视为交付，视为交付后房屋损毁、灭失等风险转移，且张慧瑜同时购买113室、114室和115室商铺，三商铺毗邻，买受人同时收房、一并规划使用的期望亦符合常理，115室商铺长期存在违约问题，张慧瑜对113室、114室商铺不收房的主观过错显然不大，考虑到本案特殊情况，对龙湾万达公司要求张慧瑜支付逾期办理房屋交接手续违约金的诉请不予支持。至于113室、114室商铺，根据（2016）浙0302行初48号行政判决书，温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月21日通过消防设计备案检查，而龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示计划竣工日期为2015年11月1日，根据现有证据，一审认定首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年11月1日竣工。另张慧瑜于2016年4月14日收到《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》。考虑到一审对龙湾万达公司要求张慧瑜支付逾期办理113室、114室房屋交接手续违约金的诉请不予支持，首层楼梯间分隔变更建设工程施工期间，张慧瑜与万达公司正在（2015）浙温民终字第2300号案件诉讼过程中，对113室、114室施工情况理应知情。综合上述因素，逾期交房违约金计算至2015年11月1日止。依据《补充协议》第四条第八款之约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。综合上述因素，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以113室、114室购房款为基数按每日万分之一计算至2015年11月1日止（共计854天），之后的违约金不予支持。该期间违约金为15614599元（6924713+8689886）*1/10000*854=1333486.7元。至于115室商铺，龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以115室购房款14489049元为基数按每日万分之一计算至115室商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及张慧瑜双方就涉案商铺诉累不断，115室商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”一方面，二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除；另一方面，商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由张慧瑜结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。张慧瑜如不能与115室商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合115室商铺与合同不符之事项对张慧瑜使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，一审对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向张慧瑜支付115室商铺合同约定之购房款总额20%即2897809.8元（14489049*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。上述113室、114室、115室商铺逾期交房违约金合计4231296.5元（2897809.8+1333486.7），鉴于（2014）温龙民初字第736号民事判决书已确定龙湾万达公司支付张慧瑜逾期交房违约金1700856元，该款应从上述违约金中扣除，故本案中龙湾万达公司还应向张慧瑜支付113室、114室、115室商铺逾期交房违约金合计2530440.5元（4231296.5-1700856）。龙湾万达公司主张张慧瑜支付垫付的维修基金61591.14元，经核算，与三商铺总面积789.63平方米（169.96+230.18+389.49）乘78结果一致，符合《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算方式，龙湾万达公司已予垫付，张慧瑜应向龙湾万达公司支付该款。龙湾万达公司主张面积补差。一审认为依据涉案商铺权属登记，113室商铺登记面积较合同面积超出1.46平方米（169.96-168.5），而108-2商铺登记面积与合同约定一致，依据房屋买卖合同第六条之约定，应据实结算房款，故张慧瑜应向龙湾万达公司支付面积补差款60000元（1.46*41096.22）。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向张慧瑜支付违约金2408849元（2530440.5-61591.14-60000）。三、关于解除合同诉求问题。关于张慧瑜反诉要求依法解除双方于2011年10月24日签订的三份商品房买卖合同与补充合同，经查（2017）浙0303民初1049号民事判决书，张慧瑜该案中诉请即为“判令解除原、被告于2011年10月24日签订的3份《商品房买卖合同》及《补充协议》”，该判决认定张慧瑜不享有解除权并驳回张慧瑜的诉讼请求。可见本案中张慧瑜再次提出解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请属于重复起诉，违反了一事不再理的原则，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，应予驳回起诉，故不予支持该诉求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，于2020年1月2日判决：一、确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场5幢113室、114室的房产于2016年4月19日视为向张慧瑜交付；二、驳回龙湾万达公司其他诉讼请求；三、龙湾万达公司向张慧瑜支付2408849元；四、驳回张慧瑜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费2732元，反诉诉讼费22786元，合计25518元，由龙湾万达公司承担25000元，由张慧瑜承担518元。二审期间，双方均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院于2020年7月6日到涉案商铺勘查时，113号商铺楼梯墙体上新设一扇门，其他状况与一审勘查时的状况一致。龙湾万达公司主张113号商铺已在2016年视为交付，且该商铺墙体上的门系112号商铺承租人为自身便利所为，已承诺于2020年7月15日前恢复原状。本院认为，张慧瑜曾就解除涉案三份《商品房买卖合同》及《补充协议》提起诉讼，业经法院生效判决予以驳回，现又在本案中主张解除涉案上述合同，构成重复起诉，一审予以驳回起诉，正确。龙湾万达公司要求确认涉案113、114、115号商铺于2015年10月21日视为交付，然其于2016年4月12日向张慧瑜发送《温州龙湾万达广场入伙通知书（再一次）》，张慧瑜于2016年4月14日收悉，故一审根据《补充协议》第四条第五款的内容认定涉案113号、114号商铺于2016年4月19日视为交付，并无不当。温州市龙湾区人民法院在（2017）浙0303民初1049号案件及本案现场勘查时均已确认113号商铺符合合同附图约定，而该商铺楼梯墙体新设一扇门系一审判决后出现，与115号商铺始终与合同附图不符的情况不同，故上述情况不能作为否认113号商铺于2016年4月19日视为交付的理由，亦不足以成为张慧瑜解除涉案合同的依据。涉案115号商铺存在二层消防门被封堵且在其他位置开辟疏散通道问题，与涉案合同附图不符，事实清楚。故一审驳回龙湾万达公司要求确认该商铺于2015年10月21日视为交付的诉讼请求，亦无不当。因115号商铺二层消防门亦属他人商铺墙面的组成部分，龙湾万达公司现无法径行拆除，但就张慧瑜解决上述消防门封堵问题所支出的合理费用，应由龙湾万达公司承担。本案判决受已生效的民事裁决拘束。因本案双方诉累已久，一审综合考虑涉案115号商铺消防门问题、龙湾万达广场同类商铺的经营使用情况及中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行制定装修工程消防设计方案等情况，为避免损失的进一步扩大，酌情由龙湾万达公司向张慧瑜支付115号商铺购房款总额20%的违约金，总体利益平衡，龙湾万达公司有关上述违约金过高的主张，不成立。张慧瑜主张其无需支付专项维修基金及面积补差款等费用，不成立，一审未予支持，并无不当。涉案商铺的结构、高度、面积等均与合同附图一致，张慧瑜主张涉案商铺变更为网点的主张，不成立，本院无法予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，龙湾万达公司、张慧瑜上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25518元，由温州龙湾万达广场投资有限公司承担25000元，由张慧瑜承担518元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月七日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜