安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初6013号 原告:合肥第六空间大都会家居发展有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区红旗产业园复兴路南7号厂房,统一社会信用代码9134010057709876X7。 法定代表人:朱昆,执行董事。 委托诉讼代理人：马菲菲，公司员工。 委托诉讼代理人：赵思思，公司员工。 被告：高景涛，男，1979年10月1日出生，汉族，户籍地河南省新野县，经常居住地合肥市滨湖区。 原告合肥第六空间大都会家居发展有限公司(以下简称第六空间公司)与被告高景涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第六空间公司的委托诉讼代理人赵思思，被告高景涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告第六空间公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的商位租金、物管费、空调使用费及其他费用共计137558.77元；2、被告向原告支付因拖欠商位租金、物管费、空调使用费及其他费用产生的违约金27099元（以137558.77元为基数按每日千分一自2019年10月16日暂计算至2020年4月30日,具体计算至实际支付之日止）；3、被告向原告支付2019年10月16日至2020年6月23日的场地租金费127370元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2018年签订《商位租赁合同》一份,被告承租原告位于合肥市瑶海区合肥合裕店一期五楼编号为Ｄ041-Ａ-Ｆ5-Ａ503号商位用于经营,合同约定租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日。租赁期限届满后,被告继续承租原租赁商位用于经营,双方在2019年10月9日签订《撤场协议》一份,约定双方的商位租赁关系于2019年10月9日终止,被告在2019年10月15日前向原告付清拖欠的商位租赁、物管费、空调使用费及其他费用共计137558.77元。经原告多次催缴,被告仍拒绝支付。被告上述行为严重违反法律规定与合同约定,侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益,特依法向贵院提起诉讼,恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告高景涛辩称：1、原告诉请金额误差大，违约金标准过高，应予以免除；2、本人在经营期内努力经营，无奈商场环境恶劣，导致商户经营困难；3、原告存在承诺招商未能兑现，部分销售数据不真实等，愿意用保证金冲抵。 经审理查明：第六空间公司与高景涛签订《商位租赁合同》一份，合同约定：第六空间公司将位于合肥市瑶海区的合肥合裕店一期合裕店一期五楼编号为Ｄ041-Ａ-Ｆ5-Ａ503号商位，建筑面积442㎡，出租给高景涛经营使用。高景涛租赁的商位仅限用于路易公馆品牌商品使用。租赁期限为12个月，自2018年9月1日起至2019年8月31日止。高景涛承租的商铺租金为35元／平方米／月，每月租金为15470元，物管费20元／平方米／月，每月物管费为8840元，前述每月租金、物管费共计24310元。租金自2018年9月1日起算。租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每三个月为一个付费周期，首期租金、物管费由高景涛在合同签订之日起三日内向第六空间公司一次性付清，以后各期租金、物管费由高景涛在计费起始日的前15日内向第六空间公司一次性付清。高景涛自愿在本合同签订之日起三日内日向第六空间公司交纳保证金24310元。自本合同解除或终止之日起12个月内，如高景涛所受商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后高景涛已妥善解决的，经高景涛书面申请，第六空间公司于满12个月后将质保金不计息退还高景涛。如高景涛拖欠第六空间公司租金、物管费或者其他费用的，第六空间公司有权直接将高景涛交纳的保证金用以冲抵高景涛的相关欠款。空调使用费按0.3元／平方米／日计收，每月支付一次，由高景涛在每个月的10日前向第六空间公司付清上个月度的费用。若高景涛未按合同约定向第六空间公司支付商位租金、物管费等，每逾期一日，则按应付金额的千分之一向第六空间公司支付违约金，逾期达10日以上，第六空间公司有权采取停电措施或终止本合同收回出租商位，高景涛由此造成的损失由其自行承担。同时第六空间公司有权留置高景涛商位内的商品进行折价或者拍卖处理，处理款冲抵高景涛欠款，不足部分有权向高景涛追偿。 后，高景涛因经营问题，于2019年10月9日与第六空间公司签订《撤场协议》一份，约定：经双方友好协商，就解除双方于2018年9月1日签订的《商位租赁合同》及撤场事宜达成如下协议：双方同意终止上述《商位租赁合同》，高景涛应付第六空间商位租金及物管费至2019年10月9日，截止至2019年10月9日，应付9月1日至10月9日商位租金、物管费31368元，往期租金、空调使用费及其他费用合计106190.77元，由高景涛在2019年10月15日前向第六空间公司支付完毕，否则，每逾期一日，高景涛按逾期未付金额的千分之一向第六空间公司支付违约金。第六空间公司保留高景涛质保金24310元，高景涛撤场满一年后如无售后问题，高景涛至第六空间公司办理退款手续，第六空间公司不计息返还该保证金。 审理中，高景涛对该撤场协议不予认可，认为该协议的公章系原告后来加盖，并提交一份未盖原告公章的协议复印件予以佐证。同时，高景涛向本院提交由盖有合肥第六空间大都会家居发展有限公司营运部公章的催款函一份，该函载明：A503路易公馆.高景涛商户，截止2020年3月22日，贵展位已长期拖欠我商场租金及相关费用合计93036.42元，商场每日按0.1%计算逾期缴纳滞纳金，经商场多次与贵展位沟通此事，仍无果。鉴于贵展位已经严重违反双方签订的《第六空间场地租赁合同书》中相关约定。故提请贵展位须在2020年3月30日17时前将所有费用缴清，逾期未付清，商场将在3月31日起对贵商户进行法律诉讼。高景涛陈述该函系第六空间公司员工庄杰通过微信向其所发。第六空间公司对该函的真实性不持异议，对庄杰是其司员工的事实亦予以认可。但认为催款函上的章系运营部所刻私章，不具有对外授权，无法代表原告对外作出法律行为。 另查明，高景涛于2020年6月2日向第六空间公司支付费用6000元。因高景涛未按月支付租金等费用，第六空间公司将高景涛货物扣押在商铺内，至今没有撤场。 以上事实，有当事人提供的证据材料和陈述等证据在卷佐证。 本院认为：结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点是高景涛所欠租金等费用是按照《撤场协议》还是《催款通知函》支付。首先，高景涛对《撤场协议》不予认可，认为该协议的公章系第六空间公司后来所盖，并提供一份仅有其签字的协议复印件予以佐证。其次，第六空间公司对催款函的真实性不持异议，并认可庄杰是其员工并担任楼长一职。故本院对《催款通知函》予以认可，该函可以看作是双方对于租金等费用约定的变更，高景涛应按《催款通知函》的约定向原告履行义务。 关于高景涛交纳的24310元质保金应如何处理。依据《商位租赁合同》的约定，如高景涛拖欠第六空间公司租金、物管费或者其他费用的，第六空间公司有权直接将高景涛交纳的保证金用以冲抵高景涛的相关欠款。现高景涛拖欠租金等费用的事实确发生，第六空间公司可用质保金冲抵相关费用。故，质保金应在本案中一并处理为宜。 综上，除去高景涛在2020年6月2日支付的6000元及交纳的24310元质保金，高景涛应向第六空间支付租金、管理费等费用62726.42（93036.42-6000-24310）元。 关于第六空间公司主张的违约金。《催款通知函》中虽约定了违约金的计算标准，但该标准过高，本院依法调整为以日万分之五为标准，从催款函约定的付款期限的次日即2020年3月31日起开始计算。 关于第六空间公司主张的2019年10月16日至2020年6月23日的场地租金费应如何处理。首先，在高景涛无法按约交租，双方同意提前退场的情况下，第六空间公司留置了高景涛的货物，造成高景涛无法按时撤场。其次，依据《商位租赁合同》的约定，在高景涛未按约交纳相关费用的情况下，第六空间公司有权留置高景涛的货物并有权留置高景涛商位内的商品进行折价或者拍卖处理，处理款冲抵高景涛欠款。现第六空间公司并未及时处理该货物，怠于行使自己的权利。再次，在高景涛未按约支付租金等费用的前提下，第六空间公司亦可将货物扣押于案涉商铺外的其他地方。故该期间的场地租赁费不应由高景涛承担。综上，本院对第六空间公司的该项主张依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告高景涛于本判决生效之日起十日内支付原告合肥第六空间大都会家居发展有限公司商位租金、物管费、空调使用费等各项费用62726.42元及违约金（违约金计算方法：以62726.42元为基数，以日万分之五为标准，从2020年3月31日起计算至款清之日止）； 二、驳回原告合肥第六空间大都会家居发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2345元，减半收取1173元，由合肥第六空间大都会家居发展有限公司负担453元，由高景涛负担720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  温占敏 二〇二〇年七月二十一日 书记员  冯 艳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。