江西省宁都县人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0730执异6号异议人（利害关系人）：钟才禄，男，1969年8月7日生，汉族，江西南康人，现住江西省赣州市南康区。申请人：赣州银行股份有限公司宁都支行（以下简称赣宁银行），住所地为江西省赣州市宁都县梅江镇金盆小区7-277-276-278店面。负责人：彭程，系赣宁银行行长。被执行人：南康区鸿华床垫材料厂（以下简称南康鸿华材料厂），住所地为江西省赣州市南康区东山工业园工业三路。法定代表人：马水华，系南康鸿华材料厂经营者。被执行人：马水华，男，1974年8月9日生，汉族，江西赣县人，现住江西省赣州市赣县区。被执行人：罗九秀，女，1974年6月11日生，汉族，江西赣县人，现住江西省赣州市赣县区，系马水华之妻，被执行人：江西华轩大酒店有限公司（以下简称华轩大酒店），住所地为江西省赣州市南康区东山工业园管理区。法定代表人：马水华，系华轩大酒店总经理。被执行人：宁都县富康贸易有限公司（以下简称宁都富康公司），住所地为江西省赣州市宁都县梅江镇三环北路翠盈家苑B7-A1号店面。法定代表人：张彦华，系宁都富康公司总经理。被执行人：张彦华，男，1965年12月10日生，汉族，江西赣州人，现住江西省赣州市章贡区。被执行人：刘定金，女，1974年8月11日生，汉族，江西大余人，现住江西省赣州市章贡区。被执行人：张彦多，男，1979年2月26日生，汉族，江西赣州人，现住江西省赣州市章贡区。本院在执行申请人赣州银行股份有限公司宁都支行与被执行人南康区鸿华床垫材料厂、马水华、罗九秀、江西华轩大酒店有限公司、宁都县富康贸易有限公司、张彦华、刘定金、张彦多借款合同纠纷一案中，异议人钟才禄对本院2020年4月27日作出的空房公告不服，向本院提交书面执行异议申请书，要求本院中止对涉案房产的空房行为。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人钟才禄称，宁都法院受理的申请人赣宁银行与被执行人南康鸿华材料厂、马水华、罗九秀等借款合同纠纷一案，于2019年9月18日作出拍卖被执行人南康鸿华材料厂名下的,位于江西省赣州市南康区华轩大酒店有限公司相关房产及土地使用权的执行裁定；于2020年4月27日作出的空房公告，要求相关利害关系人及承租户迁出上述房产；异议人认为，其与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》明确约定了租期与租金支付方式，根据买卖不破租赁原则，其对涉案房产享有合法租赁关系，故异议人无需搬离涉案房产；请求法院撤回空房公告。申请人赣宁银行向本院递交书面函辩称，异议人提出的拒绝空房理由无法律依据。理由是：异议人与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》属于以租赁形式抵偿债务，异议人在《执行异议申请书》中也确认了以租抵债的事实；可见该《酒店租赁管理合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”的法律原则；请求法院驳回异议人的异议请求。本院查明，申请人赣宁银行与被执行人南康鸿华材料厂、马水华、罗九秀等借款合同纠纷一案，本院于2016年6月11日作出（2016）赣0730民初534号民事判决书，判决被执行人连带清偿申请人借款本金8906116.39元及相关利息。判决生效后，因相关被执行人均未履行义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2016年8月4日立案执行。案件进入执行程序后，查明本案主债务人宁都富康公司为皮包公司，无任何可供执行的财产。担保人即南康鸿华材料厂、马水华、罗九秀可供执行的财产仅有被执行人南康鸿华材料厂位于江西省赣州市南康区华轩大酒店有限公司相关房产及土地使用权（综合楼面积4855.39平方米、厂房5877.32平方米、土地使用权面积2838平方米，产权证号为房权证赣康房字第××号、房权证赣康房字第××号、康国用2006第31-02-59号，土地性质为工业，终止日期为2056年7月24日）。上述房产的首封法院为江西省赣州市中级人民法院，土地使用权首封法院为江西省赣州市章贡区人民法院，本案申请人对上述房产和土地使用权均享有抵押优先受偿权（2015年6月17日办理抵押登记），抵押债权金额为借款本金900万元及相关权利。2015年2月起，异议人依据其与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》，一直占有使用原华轩大酒店（2015年5月起更名为新利大酒店，钟才禄系其法定代表人）至今。2018年9月，异议人钟才禄与廖高峰签订场地租赁合同，将新利大酒店后栋厂房中一楼、二楼租赁给后者使用，租金每年15万元，由异议人钟才禄收取。2019年9月，依据相关法律规定，本院与相关法院协调后，取得涉案房产及土地使用权的处置权，并于2019年9月18日作出拍卖上述房产及土地使用权的执行裁定书。2019年9月19日及2020年4月28日执行人员在涉案房产（原华轩大酒店，现新利大酒店）张贴与送达拍卖裁定书、腾房公告，要求相应利害关系人及承租人自公告之日起三十日内迁出上述房产及厂房。2020年5月12日，新利大酒店经营者钟才禄（即本案异议人）向本院提出执行异议，并提交2015年2月14日其与被执行人马水华签订《酒店租赁合同》，其内容主要为：第一条租赁时间，2015年2月14日至2035年2月13日；第二条租赁位置与面积，马水华提供的酒店位于南康区的华轩大酒店，共10层，建筑面积5000平方米，由钟才禄进行酒店经营；第三条租金费用及支付方式，钟才禄每月向马水华支付人民币10万元作为酒店及房屋租赁租金，费用的具体支付方式为由钟才禄在马水华向钟才禄的520万元借款利息中支付，利息与租金每月13日相互抵消。异议人认为，依据买卖不破租赁原则，涉案房产不应腾退，要求本院撤销对该栋房产的空房公告。另查明，钟才禄诉马水华、罗九秀民间借贷纠纷一案，江西省赣州市南康区人民法院于2018年3月2日作出（2017）赣0703民初3804号民事判决书，判决认定异议人与李斌《债权转让协议》符合法律规定，判决马水华、罗九秀于判决生效后三十日内偿还钟才禄借款本金337.75万元及相关利息。本院认为，本案争议的焦点为《酒店租赁管理合同》的性质认定，异议人对涉案房产能否适用“买卖不破租赁”的法律原则阻却法院执行。关于《酒店租赁管理合同》性质认定问题，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议；从该《酒店租赁管理合同》内容看，异议人为使自己的债权得到清偿，双方约定由被执行人马水华让渡华轩大酒店房屋使用权给异议人，以抵顶被执行人应支付给异议人借款利息。可见，该《酒店租赁管理合同》性质是债务人以其房屋使用权抵偿借款利息而形成的合同之债，不同于出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同。综上，异议人钟才禄与被执行人马水华签订的《酒店租赁管理合同》实质上为用房屋使用权抵偿欠款而形成的合同之债，并非房屋租赁合同法律关系，故本案不能适用合同法规定的“买卖不破租赁”法律原则，亦不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定。同时，关于涉案房产后栋厂房转租给他人使用的问题，异议人既未提供其占有使用的法律依据或合同文本等证据，也未支付相应对价，对其转租行为不予支持，其产生的法律后果由异议人承担。综上，异议人要求本院撤销空房公告的请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人钟才禄的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省赣州市中级人民法院申请复议。审判长  曾雪平审判员  罗锦华审判员  李智伟二〇二〇年七月二日书记员  黎绵贵