安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初2324号 原告：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城H01#楼212室，统一社会信用代码91340200060804414L。 法定代表人：丁仁义，总经理。 委托诉讼代理人：章爱民，男，1962年1月9日出生，汉族，高中文化，住安徽省芜湖市弋江区，系原告公司员工。 被告：赵国勇，男，1977年2月15日出生，汉族，高中文化，推拿医师，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司诉被告赵国勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人章爱民及被告赵国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告2016年5月30日至2020年4月30日合计47个月的物业服务费共计4028元；2、判决被告支付因拖欠原告2016年5月30日至2020年4月30日合计47个月的物业费所产生的违约金1446.84元。 原告所诉事实与理由：根据2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日和2019年12月29日瑞华苑小区业主大会投票表决决定,瑞华苑小区业主委员会与原告签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》，聘请原告自2016年5月30日起，对瑞华苑小区提供物业服务和管理。被告系瑞华苑12-01门面房业主,产权面积为74.61平方米。按合同约定，该户交纳物业服务费为门面房每平米1.2元。被告应向原告交纳下列费用:1、2016年5月30日至2020年4月30日共计47个月的物业服务费，合计为4208元(计算公式为:74.61平方米*1.2元/平方米/月*47个月=4208元)；2、拖欠原告2016年5月30日至2016年12月31日7个月、2017年全年、2018年全年、2019年全年、2020年1月1日至2020年4月30日4个月五个时段共计47个月的物业费所产生的违约金,分别以所对应的下一年度的1月1日起按月息2%计算至2020年4月30日,合计为1446.84元。【计算公式为:(89.532元/月*7个月*2%*40个月=501.379元)+(89.532元/月*12个月*2%*28个月=601.655元)+(89.532元/月*12个月*2%*12个月=257.852元)+(89.532元/月*12个月*2%*4个月=85.95元)=1446.84元。】原告具备合法资质，与瑞华苑小区业主委员会签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》后，对合同范围内物业提供服务与管理，且收费标准符合相关法律、法规及政策规定,合同约定明确。被告作为原告提供物业服务的受益人,应履行按时向原告交纳相应物业服务费的义务。被告拖欠物业服务费期间,原告多次以上门、电话、函告等方式向被告催交,但被告一直没有交费。故原告提起诉讼。 被告辩称：2016年5月被答辩人入驻小区开始物业管理服务，未经小区业主委员会授权，且违背《物业服务委托合同》约定，擅自将包括答辩人所有的瑞华苑12-01门面房在内的小区全部公共道路划定为固定停车位，出租给固定业主，谋取额外利益，导致答辩人原门面前道路供不特定来店客户停车使用的全部停车区域被额外占用，严重影响到答辩人门面及小区全部门面业主及经营户。后在多方交涉下，至2017年年底，被答辩人才将上述区域恢复原状，但该期间因被答辩人的擅自非法谋利行为，已导致答辩人经营收入受损。其次，自2018年开始，答辩人所有的瑞华苑12-01门面房及隔壁12-02等几户门面房屋顶，被二楼住户擅自占用，非法搭建私人花园，以及门面房存在问题等，致使答辩人及邻居门面房严重渗漏，答辩人多次、不断要求被答辩人按照《物业服务委托合同》约定协调处理、维修、保养等，但被答辩人置之不理，且至今未能解决任何问题，导致答辩人根本无法正常生产经营，严重影响答辩人生产生活秩序。再次，被答辩人的服务质量严重不符合《物业服务委托合同》。答辩人作为小区的业主之一，有权利也有义务监督被答辩人的日常管理服务内容和质量。诸如小区的公共卫生间卫生、对楼道内停放电动车及充电存在安全隐患的不作为、擅自将业主共有用于物业服务的门岗用房提供给远辰中介使用、车辆乱停乱放无序管理等大量问题，均不能达到《物业服务委托合同》的约定内容，虽没有直接侵害到答辩人，但整体影响到小区形象和价位，也必然间接影响到答辩人所有的门面价位。综上所述，答辩人自始愿意并一直积极履行缴纳物业费义务。被答辨人严重违反《物业服务委托合同》约定，造成答辩人损失，影响答辩人正常生产生活秩序。答辩人未缴纳物业费，系有合同约定的法律和事实依据。恳请法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。 经审理查明：原告（乙方，受托方）先后于2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日及2019年12月29日与芜湖市江城国际瑞华苑业主委员会（甲方，委托方）签订物业服务委托合同共四份，约定自2016年5月30日至2020年12月31日由原告对该居民小区提供物业管理服务，合同中对委托管理事项、质量、期限、双方的权利义务、管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中约定，非住宅用房物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元收取。被告系芜湖市弋江区江城国际瑞华苑12-01门面房业主（系该门面房所有权人之一。被告已表示，该房应交物业服务费由其全部承担。该房建筑面积为74.61平方米，由被告实际使用）。上述合同签订后，原告即按时对案涉居民小区进行物业管理服务，其中存在一定的管理服务不足现象。被告遂因此为由，对原告诉请的物业服务费拒绝缴纳，以致本案诉讼产生。 以上事实有原、被告陈述，原告向本院提交的物业服务委托合同复印件四份、催缴物业费告知书及其张贴照片影印件、短信截图打印件，被告向本院提交的照片打印件等证实。 本院认为，原告通过与业主委员会签订物业管理服务合同方式向被告门面房所在小区提供物业服务，未违反法律。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业及业主均具有约束力。原告应按合同约定提供物业服务，作为该物业管理服务的相对方则应履行按约缴纳物业服务费等合同义务。本案被告作为案渉小区业主，于原告所诉时间段已实际受益于原告服务，故应向原告支付相关费用。案涉门面房虽非被告单独所有，但该房由被告实际使用，且被告已表示，该房应交物业服务费由其全部承担，故基于该门面房应交物业服务费应由被告负担。被告以原告物业管理服务存在问题为由拒缴该时段全部物业服务费，显然理由不足，应依法承担相应民事责任。鉴于原告物业管理服务存在不足的实际情况，结合考虑被告欠费时间等因素，本院酌定被告向原告交付其诉请物业服务费的90%，即向原告交付2016年5月30日至2020年4月30日期间的物业服务费共计3625.2元，同时本院再结合考虑本案物业服务委托合同未明确约定物业服务费具体交付时间，对原告要求被告支付逾期付款违约金之诉讼请求，不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告赵国勇于本判决生效后十日内支付原告芜湖市远辰物业服务有限公司物业服务费3625.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，原告负担5元，被告负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  周安文 二〇二〇年七月十日 书记员  汪 涛 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款的规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……