天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1976号上诉人（一审被告）：封晶，女，1975年2月27日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何雨潇，女，1960年5月27日出生，汉族，天津市和平区（系天津雅泉工贸有限公司推荐）。被上诉人（一审原告）：王宏阳，男，1981年6月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：翁路，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪杰，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王新颖，女，1982年12月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：翁路，天津旗帜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪杰，天津旗帜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李玉玲，女，1962年2月23日出生，汉族，住天津市南开区。被上诉人（一审被告）：冯雪岩，男，1985年4月6日出生，汉族，住天津市南开区。一审第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南市街福安大街与禄安大街交口天汇中心写字楼5号楼6层。法定代表人：赖国强，经理。委托诉讼代理人：林晶，女，该公司法务。上诉人封晶因与被上诉人王宏阳、王新颖、李玉玲、冯雪岩及一审第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初7066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。封晶上诉请求：1．依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人王宏阳、王新颖一审的相关诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：一审法院作出的判决没有事实依据和法律依据。尤其是对四被上诉人存在涉嫌“职业放贷、非法经营”的违法的事实不能给予核实。据此，上诉人作为一般公民无法就四被上诉人的违法事实提供确凿证据，属于客观原因，不应承担举证不能的责任。一审法院对涉诉房屋判令上诉人按照每月11250元的标准给付租金没有任何法定依据。一审法院收取的诉讼费没有合法依据，计算错误。王宏阳、王新颖、李玉玲、冯雪岩存在恶意串通。2017年12月27日，封晶与李玉玲由冯雪岩代签的一个房屋买卖协议系假协议。因为封晶在正常渠道贷不到款，所以才找到他们这些小贷公司贷款。王宏阳、王新颖辩称，不认可上诉人的全部上诉请求，请求法院驳回。上诉人提及的王宏阳、王新颖存在职业放贷、非法经营的陈述是虚假陈述。王宏阳和王新颖夫妻关系，为了解决三个子女来天津读书的问题，联系了中原公司为其居间购买本案的涉案房屋。王宏阳和王新颖与封晶、李玉玲、冯雪岩不认识。在本案一审时承办法官就多次赴公安机关调查核实，其结果均证实上诉人提及的刑事案件予以立案的事实是不存在的。一审法院根据询价情况酌定房屋租金标准为11250元每月，符合法律规定。中原公司述称，同意一审法院判决。李玉玲、冯雪岩未对封晶的上诉发表意见。王宏阳、王新颖向一审法院起诉请求：1．依法判令李玉玲、冯雪岩、封晶立即腾空坐落于天津市南开区房屋并交付王宏阳、王新颖；2．依法判令李玉玲、冯雪岩、封晶给付王宏阳、王新颖逾期付款违约金680000元；3．案件受理费由李玉玲、冯雪岩、封晶承担。一审法院认定事实：王宏阳、王新颖于2007年2月27日登记结婚。2019年4月7日，李玉玲、冯雪岩、封晶作为甲方（出售方），王新颖作为乙方（买受方），中原公司作为丙方（居间方）签订《房产交易合同》，约定乙方购买甲方坐落于天津市南开区地产；房屋权利人为李玉玲；建筑面积为144.91平方米；房屋设立抵押，抵押权人为国金小额贷款有限公司，甲方确认于2019年4月24日前还清贷款并注销该抵押权；成交价为6800000元，乙方于签订合同之时向甲方支付定金500000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款一部分；双方须于2019年4月25日前亲自到辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市存量房屋买卖协议》；乙方须于2019年4月25日前将剩余房款6300000元存入资金监管中心，同时甲方须将已收取的定金存入资金监管中心；双方确认于乙方领取不动产登记证书之后3日内进行物业交验，并签署物业交验单，及进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用；甲方逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的1‰作为违约金，逾期十五日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价10%作为违约金。双方另对其他权利义务作出了相关约定。李玉玲、冯雪岩、封晶在出售方签章处签字捺印，王新颖在买受方签章处签字捺印，中原公司在居间方处加盖合同专用章。合同签订后，王新颖于2019年4月8日向李玉玲支付定金500000元，李玉玲出具相应收款收条。2019年4月16日，王宏阳向天津市房地产交易资金监管中心转入2900000元，向李玉玲转账支付3363000元。天津市房地产交易资金监管中心向王宏阳出具相应收款凭证。李玉玲出具相应收款收条，确认收到王宏阳、王新颖交来剩余购房款，并认可所有房款已交付完毕。2019年4月18日，王宏阳取得涉案房屋的不动产权证书。现封晶在涉案房屋内居住。庭审中，王宏阳、王新颖表示因王新颖不具备购房资格，故将购房人由王新颖变更为王宏阳，将涉案房屋登记至王宏阳名下。王宏阳、王新颖另称因购买涉案房屋时封晶在涉案房屋内居住，且与王宏阳、王新颖洽谈购房事宜的为冯雪岩，故便要求其二人作为共同出售方也在涉案房产交易合同中签字。中原公司对王宏阳、王新颖陈述的上述事实表示认可。审理过程中，封晶提出王宏阳、冯雪岩系套路贷团伙，表示向冯雪岩之母李玉玲出售涉案房屋并非其真实意思表示，并要求法院核实其报案的情况。经一审法院承办人向公安部门调查核实，并无封晶所报案件的立案信息。后一审法院承办人再次向封晶核实，就其所称报案情况，公安部门是否向其出具过立案或不予立案的书面材料。封晶表示没有出具过，称其仅收到过公安部门于2019年6月18日出具的受案回执。此后，一审法院承办人再次向受案的公安部门调查核实，该部门告知就封晶的报案，已于2019年7月16日向其出具《不予立案通知书》。嗣后，一审法院承办人就涉案房屋2019年4月至2019年12月期间，同等地段、相似户型、相似面积的房屋租赁标准，分别向案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司、天津博纳房地产经纪有限公司、天津安东房地产经纪有限公司询价。经上述经纪公司查询告知，该期间与涉案房屋同等地段、相似户型、相似面积的房屋租赁标准在7000元/月至8000元/月之间。一审法院认为，王新颖与李玉玲、冯雪岩、封晶经中原公司居间签订《房屋交易合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定履行合同义务。合同履行过程中，因王新颖购房资格不符合规定，将其夫王宏阳变更为买受人继续履行合同，各被告均未提出异议，且王宏阳依约支付了全部房款，并取得了涉案房屋产权证书，各被告理应依约于王宏阳领取不动产登记证书之后3日内，即2019年4月21日前将涉案房屋腾交王宏阳、王新颖。各被告逾期腾房早已超出十五天之约定，故王宏阳、王新颖有权向李玉玲、冯雪岩、封晶主张逾期腾房之损失。涉案合同虽约定卖方逾期腾房，买方有权要求其支付涉案房屋成交价10%作为违约金，但封晶对违约金的承担提出异议，且王宏阳、王新颖未提交证据证明逾期腾房给其造成的实际损失，故一审法院认定为租金损失。由此可见，合同约定的违约金标准（6800000元＊10%）确实存在过高的情形，故一审法院将违约金计算标准调整为与涉案房屋同等地段、相似户型、相似面积的房屋租赁标准上浮50%。结合一审法院询价情况，房屋租金标准酌定为11250元/月（7500元/月＊150%）。关于封晶主张其向冯雪岩之母李金玲出售涉案房屋并非其真实意思表示，另提出王宏阳、冯雪岩系套路贷团伙问题。首先，封晶未提交任何证据证明其与李玉玲之间的房屋买卖行为属无效或已被撤销。其次，封晶主张的报案情况，已有公安部门出具的《不予立案通知书》给予其明确答复。据此，封晶亦未再提交其他证据证明其上述主张的成立，故其应承担举证不能的法律责任。一审法院判决如下：“一、李玉玲、冯雪岩、封晶于本判决发生法律效力之日起三十日内，将坐落于天津市南开区房屋腾交王宏阳、王新颖；二、李玉玲、冯雪岩、封晶于本判决发生法律效力之日起三十日内，给付王宏阳、王新颖，按11250元／月标准计算自2019年4月22日至实际腾房之日的房屋占有使用费；三、驳回王宏阳、王新颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64160元，由李玉玲、冯雪岩、封晶负担，于本判决发生法律效力之日起三十日内直接给付王宏阳、王新颖。”。二审期间，封晶提交证据一、封晶和案外人借款一案的庭审笔录复印件，证明本案是借款不是买卖，与李玉玲不存在房屋买卖的事实。证据二、封晶和李玉玲的房屋买卖协议，证明当时是为了办贷款进行的假过户。王宏阳、王新颖、中原公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王新颖与李玉玲、冯雪岩、封晶经中原公司居间签订《房屋交易合同》合法有效，双方均应依约履行，封晶应向王新颖腾交房屋。虽封晶主张的该起房屋买卖是虚假的，涉嫌刑事犯罪，已向公安部门报案，经一审法院核实，公安部门已出具《不予立案通知书》。综上，封晶占用涉诉房屋没有合同和法律依据，其上诉请求，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由封晶负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月八日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；