湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2640号上诉人（原审被告）：刘婵，女，1991年5月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：徐丹，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴洪明，男，1988年7月25日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈群，湖北道博律师事务所律师。原审第三人：武汉好房缘房地产经纪有限公司，住所地武汉市汉阳区汇福苑B区28栋商业-1号。法定代表人：杨凡，总经理。上诉人刘婵因与被上诉人戴洪明、原审第三人武汉好房缘房地产经纪有限公司（以下简称好房缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019)鄂0105民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘婵上诉请求：1.撤销原判第二项并依法改判；2.一、二审诉讼费用由戴洪明承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.2019年3月31日前未办理完毕解除抵押登记手续非上诉人违约导致。根据双方合同约定，出售方应在2019年1月31日前向案涉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请。上诉人于2019年1月22日合同签订的次日就前往贷款审批银行办理面签申请手续。同时根据庭审查明，双方通过中介明确约定：被上诉人在提前还款当日支付首付款43万元，上诉人通过过桥公司借款50万元，两项资金合计93万元用于结清上诉人的剩余银行贷款。此项约定经过了三方一致同意，是促成该交易最经济最便利的举措，否则上诉人根本没有能力一次性偿还剩余银行贷款。但是一审法院并没有厘清该事实的过程和成因，也没有认真考虑这个约定的根本目的：即办理完毕解除抵押登记手续有赖于结清银行剩余贷款，而结清银行剩余贷款有赖于被上诉人交付第一笔首付款43万元和上诉人寻求过桥资金的借款50万元。其中上诉人的过桥资金借款50万元已经筹措到位，但是被上诉人的第一笔首付款43万元却迟迟不付，违约责任应当是被上诉人承担。因此一审判决认定被上诉人支付第一笔首付款的条件尚未成就过于草率。2.上诉人为了能在约定期限截止前办理完毕解除抵押登记手续，在预产期临近的情况下，于2019年3月20日办理了委托案外人汪杰的授权公证协助办理案涉房屋的网签手续（包括代为签订网签合同和网签备案）、过户登记手续及银行按揭贷款手续，代为结清案涉房屋的银行贷款，领取结清证明、他项权证及相关资料，办理上述房屋的房地产抵押登记解除手续并领取相关证件，协助办理水、电、天然气、物业等相关配套设施的过户手续。上诉人明确已在1月20日前办理了过桥公证委托手续。因为上诉人预产期临近，担心耽误解押还款，在3月31日前通过售房代理人杨某通过微信不下7次（分别于2019年2月17日、2月18日、2月26日、3月1日、3月8日、3月13日、3月14日）催告被上诉人提前履行银行解押还款，该事实完全可以证明上诉人即使在合同约定的办理解除抵押登记手续的最后时刻依然在积极履行自己的义务。直至上诉人3月24日临产，上诉人仍未收到被上诉人配合履行房屋解押还贷的首付款。同时上诉人生育后，仍多次委托售房代理人和代理律师与被上诉人交涉催告继续履行合同。而被上诉人在此期间内，完全不配合相关工作，不积极履行自己的义务，拖延搪塞，挑毛病找借口，直至5月27日被上诉人给上诉人邮寄解除房屋买卖合同的告知书。至此，上诉人在合同履行过程中并没有违约事实，合同无法继续履行的违约责任应由被上诉人承担。二、一审判决适用法律错误。一审法院要求上诉人双倍返还定金，没有事实和法律依据。未办理解除抵押登记手续的合同违约责任在于被上诉人，一审法院援引定金罚则，要求上诉人双倍返还定金，属基于错误事实错误适用法律。戴洪明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。好房缘公司述称，当时买方银行贷款审批通过后卖方确实有公证准备去还款解押，跟买方也协商过了，最终是因为卖方还款的银行卡掉了要去补卡，产生了一定的时间，在补卡期间卖方生孩子因为坐月子不方便去银行，所以还款解押工作没有完成，有一个月的时间我们都是在协调，最后是买卖双方在联系。戴洪明向一审法院起诉请求：1.判令戴洪明、刘婵于2019年1月21日签订的《房屋买卖合同》于2019年5月27日解除；2.判令刘婵退还戴洪明定金50,000元、办证费17,000元并向戴洪明支付违约金133,000元，共计200,000元；3.判令本案诉讼费由刘婵承担。后戴洪明于一审中增加诉讼请求：判令刘婵向戴洪明赔偿中介费16,000元。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区四新南路192号华发四季3栋34层3号房屋（建筑面积91.27平方米）系刘婵单独所有。2019年1月21日，戴洪明（房屋购买方、乙方）、刘婵（房屋出售方、甲方）及好房缘公司（居间方丙方）签订《存量房买卖合同》，该合同约定：甲方所售房屋位于武汉市汉阳区四新南路与梅林东路交叉华发四季3号楼34层3室，房屋权属证明所载建筑面积为91.27平方米，该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2017年7月27日，出售方应于2019年1月31日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2019年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续。该房屋按套转让，转让价共计1,537,000元，包含该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备（以列明的家私清单为准）作价7,000元。购买方应于签订合同当日将第一笔定金50,000元自行支付给出售方。购买方应在该房提前还款当日将第一笔首付款430,000元支付给出售方。购买方拟贷款1,050,000元，买卖双方应于2019年3月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续，买卖双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署法律文书，购买方的具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准。交易房屋所有权证未满两年，本次房屋交易所涉及税费包括但不限于契税、印花税、土地收益金、增值税及附加税等全部由购买方承担。买卖双方应于该房屋注销抵押后且贷款已审批通过7个工作日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。出售方承诺于2019年1月31日前将房屋交付给购买方，出售方与购买方共同对该房屋附属设备、装饰装修、相关物品进行验收，记录水、电、气的读数，并交接家私清单所列物品，移交该房屋的房门钥匙、开门密码。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价款万分之五的违约金。出售方若逾期履行本合同约定义务超过十五日或出现本合同约定的其他构成根本违约情形的，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付其他款项。购买方若逾期履行本合同约定义务超过十五日或出现合同约定的其他构成根本违约情形的，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，戴洪明依约向刘婵支付了定金50,000元、办证费17,000元，向好房缘公司支付了居间服务费16,000元，并于2019年3月7日向银行办理了贷款1,050,000元的申请手续。刘婵因其自身原因未于合同约定的时间即2019年3月31日前办理房屋解押手续。2019年5月27日，戴洪明向刘婵发出《解除合同通知》，戴洪明称：刘婵未办理该房屋解押手续，根据《房屋买卖合同》的约定，出卖方逾期履行本合同约定的义务超过十五日，构成根本违约，现通知解除双方于2019年1月21日签订的《存量房买卖合同》。刘婵同意解除合同，双方就合同解除的后果协商未果，戴洪明起诉至法院。上述事实有当事人陈述、《存量房买卖合同》及《房屋交易保障服务合同》、支付记录、收条、收据、微信聊天记录、通知录音、证人证言等证据证实，法院予以认定。一审认为：戴洪明、刘婵签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定义务。合同签订后，戴洪明依约支付了合同定金并申请贷款，刘婵也为办理解除抵押手续寻求垫资。因刘婵自身原因导致刘婵未能在合同约定时间即2019年3月31日前办理完毕该房屋的解除抵押登记手续，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定及合同的约定，戴洪明可行使合同解除权。戴洪明已向刘婵发出解除合同通知，刘婵也同意解除该合同。因此法院确认双方签订的《存量房买卖合同》于2019年5月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，根据合同约定及上述法律规定，结合刘婵履约过程中的过错程度，法院酌定刘婵应双倍返还定金计100,000元，对于戴洪明要求刘婵退还办证费17,000元、赔偿戴洪明中介费损失16,000元及支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。刘婵辩称合同解除原因系戴洪明违约未支付首付款致使解押无法完成，依据合同约定，办理房屋解除抵押手续是刘婵的义务，且合同约定刘婵应于2019年3月31日前办理房屋解除抵押手续，而戴洪明支付第一笔首付款是在提前还款当日，但刘婵因其自身原因未在2019年3月31日前办理提前还款、解除房屋抵押手续，戴洪明支付第一笔首付款的条件尚未成就，刘婵的答辩意见，法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认戴洪明与刘婵签订的《房屋买卖合同》于2019年5月27日解除；二、刘婵于判决生效之日起十日向戴洪明双倍返还定金计100,000元；三、驳回戴洪明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,300元,戴洪明、刘婵各负担2,150元。二审中，当事人向本院提交了新证据，本院组织进行了证据交换与质证。刘婵提交的新证据有：1.刘婵售房代理人与中介的微信聊天记录，证明3月10日前戴洪明尚未完成购房的贷款审批，3月24日前，卖方催促买方支付首付款以办理解除抵押手续履行合同。2.刘婵3月23日医院超声检查单，证明刘婵没有主观违约的故意，不可抗力情况发生，虽然刘婵在医院待产，但是刘婵已经办理授权委托文书，又委托人办理房屋的出售手续。3.证人杨某出庭证言，证明刘婵在售房中没有拒不履行的行为，并且配合积极履行合同。戴洪明质证表示对以上证据均不予认可。好房缘公司质证称，证据1和证据2的事实都是属实的，确实催过办贷款资料。本院审核认为，刘婵的上诉理由系其已积极履行义务，未办理完毕房屋解押手续非刘婵违约导致，而是因戴洪明未支付解押所需的首付款43万元，但刘婵二审中所提交的证据均为证明其积极履行合同，而无法证明戴洪明存在拒不支付解押所需首付款43万元的违约情形，故本院均不予采纳。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同约定，出售方最迟应于2019年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续；出售方若逾期履行本合同约定义务超过十五日或出现本合同约定的其他构成根本违约情形，购买方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付其他款项。本案中刘婵未按合同约定办理完毕房屋解押手续，戴洪明根据前述条款约定享有合同解除权，故其解除合同并主张刘婵承担违约责任符合法律规定。刘婵虽然上诉称其已积极履行合同，未办理房屋解押手续系戴洪明拒不支付解押所需43万元款项造成，但刘婵提交的证据无法证明戴洪明拒不支付43万元款项，且根据中介方陈述，未能完成房屋解押手续系因刘婵用于还款银行卡遗失及刘婵怀孕生产造成，该两点均属刘婵自身因素，不属于不可抗力，在刘婵未按合同约定完成办理房屋解押手续构成违约的情况下，法院只能判定应由刘婵向戴洪明承担合同解除的违约责任。一审判决刘婵承担双倍返还定金共计10万元，未超出合同约定违约责任范围，本院对此予以维持。综上所述，刘婵的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由刘婵负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年七月二十二日书记员  肖 华