安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1348号 上诉人（原审被告）：胡中木，男，1981年10月9日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审原告）：安徽映山红物业管理有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。 法定代表人：汪鉴，该公司经理。 委托诉讼代理人：金岳峰，安徽刘光耀律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安徽紫薇房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设西路117号。 法定代表人：刘和志，该公司董事长。 上诉人胡中木因与被上诉人安徽映山红物业管理有限公司（以下简称映山红物业公司）、安徽紫薇房地产开发有限公司（以下简称紫薇房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡中木、被上诉人映山红物业公司的委托诉讼代理人金岳峰到庭参加诉讼，被上诉人紫薇房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 胡中木上诉请求：1.撤销原判，改判紫薇房地产公司承担物业费用；2.映山红物业公司返还其向上诉人违法收取的装修押金1000元及利息；3.一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判认定事实不清。上诉人与映山红物业公司的物业服务关系是基于被上诉人与紫薇房地产公司签订的《紫薇山庄一期小区前期物业服务合同》相关权利义务的转移，并非基于上诉人与映山红物业公司签订的《前期物业服务合同》。前期物业合同只能由开发商与物业公司签订，业主和物业公司签订前期物业合同没有法律依据。截止被上诉人起诉时，紫薇山庄一期业主委员会尚未成立，映山红物业公司提供的物业服务属于前期物业服务。该《前期物业服务合同》是交房时打印的格式合同，业主签订日期均为2016年1月1日。映山红物业公司与紫薇房地产公司签订的《紫薇山庄一期小区前期物业服务合同》期限至2016年4月，到期后双方均未签订新的协议，故紫薇房地产公司与本案存在直接关系。2017年8月2日，紫薇房地产公司在紫薇山庄一期业主会议纪要中承诺“紫薇山庄一期的物业管理费从房产验收通过后开始正式收取，前期物业管理费用都由紫薇山庄垫付”，《紫薇山庄一期综合查验备案表》表明紫薇山庄一期3号楼综合验收时间为2018年8月10日，且购房合同中并未约定物业服务合同标准，依据《安庆市物业管理办法》第十四条规定，紫薇山庄一期前期物业管理费至少由开发商承担至2018年8月10日。2018年9月至2019年8月的物业费因上诉人在收房时已预缴一年费用，可在此抵扣；2.映山红物业公司交房时违法收取的装修押金应予返还。2016年4月15日，映山红物业公司收取上诉人装修押金1000元和工人进场押金及工本费75元，上述费用属于违法收取，依据相关规定，业主请求物业公司退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 映山红物业公司辩称，1.原判认定事实清楚。其一，双方签订的物业服务合同合法有效，《紫薇山庄一期小区前期物业服务合同》与《前期物业服务合同》是两个独立的合同，只能说是有关联性，不是上诉人所称的权利义务的转移，双方合同明确约定有效期为房屋出售之日至业主委员会成立并与物业公司签订新的物业服务合同时终止，但该小区业主委员会至今并未成立，合同仍然有效。上诉人所称该物业服务合同是被迫签订没有任何事实依据，合同是双方的真实意思表示，即便属于被迫签订，也已超过一年除斥期；其二，映山红物业公司与紫薇房地产公司是两个独立的企业，紫薇房地产公司的会议纪要对映山红物业公司没有约束力。同时，原审第三人是否按照《安庆市物业管理办法》第14条的规定签订了合法的前期物业服务合同，按合同相对性的原则对本案没有关联性；其三，根据国务院《物业管理条例》第41条规定，案涉房屋早已出售给上诉人，且上诉人已经与双方签订了前期物业服务合同，且于2016年4月15日实际收到相应的物业或房屋，故不符合41条的规定；其四，上诉人主张已交纳一年的物业费，被上诉人在一审起诉时已予以冲抵；2.关于收取装修押金。其一，我方认为是否有相关事实双方存在争议，被上诉人在2015年12月到2018年8月期间将物业公司承包给案外人孟其兵经营。2018年8月，被上诉人单方解除了合同，双方的承包合同纠纷现正在岳西法院审理，孟其兵在离开公司时没有完成移交相应的资料包括收取押金的资料，因此是否存在收取押金的事实无法查清。其二，孟其兵当时收取押金的目的是后来扣除业主的电费等，因为当时业主在入住时还没有一户一表，总的电费由物业公司代收代交；其三，押金和本案物业费是两个法律关系，上诉人可以另案处理，另案处理并不影响上诉人的实体权利。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 紫薇房地产公司书面答辩称，本案案由是物业服务合同纠纷，合同当事人是胡中木与映山红物业公司，胡中木与映山红物业公司之间成立物业服务合同关系，紫薇房地产公司并非合同当事人，根据合同相对性原则，欠缴的物业费应由胡中木承担，与紫薇房地产公司没有关系，不应承担任何责任。请求二审驳回胡中木对紫薇房地产公司的上诉请求。 映山红物业公司向一审法院起诉请求：1.胡中木立即支付拖欠的2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2882元；2.案件诉讼费由胡中木承担。 一审法院认定事实：2014年4月5日，紫薇房地产公司选聘映山红物业公司为其开发的紫薇山庄一期小区的前期物业管理服务，并与映山红物业公司签订“紫薇山庄一期小区前期物业服务合同”，合同相关条文为，第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1.包干制根据本物业管理区域物业服务费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.8元/月•平方米（以物价局、房管局核定的收费标准为准）。第二十六条约定：本合同期限为两年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三十八条约定：甲方（紫薇房地产公司）在销售物业时，本合同有关物业管理约定的权利义务随之转移。该合同有双方公司盖章，但甲乙双方签章栏均加盖刘和志的私章。胡中木从紫薇房地产公司购得岳西县天堂镇城西社区紫薇山庄一期小区3号楼2单元102室房屋一套，房屋面积91.79平方米。2016年1月1日，胡中木与映山红物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，相关条款约定如下，“前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务”；第四条约定：物业管理服务费用本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费及房屋公共维修金有业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.物业服务费标准（含电梯运行费、二次供水能耗费）：1-7层1.1元/月•平方米，8层以上1.2元/月•平方米…；2.…物业服务成本主要用于以下开支：…3.物业管理区域清洁卫生费用；…第五条约定：业主应自甲方（映山红物业公司）交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费。第十一条约定：本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。2016年8月8日，紫薇房地产公司将房屋交付，胡中木按《前期物业管理服务协议》约定交纳了“一年的物业服务费及能耗费”1212元。映山红物业公司向胡中木发出“物业费催缴通知书”，催缴2017年4月15日至2019年4月14日的物业费合计2424元。2017年8月2日，紫薇房地产公司在小区内张贴会议纪要，第三条第5款规定：紫薇山庄小区一期的物业管理费从房产验收通过后开始正式收取。目前紫薇业主的物业管理费都是紫薇山庄垫付的，没有验收之前不收物业管理费用，业主之前预缴的物业管理费等房产验收后抵扣第一年物业管理费。紫薇山庄项目规划实施过程中进行变更，映山红物业公司对赞成变更的业主给予一定优惠，胡中木没有赞成，没有获得优惠。紫薇山庄一期工程3号楼竣工验收日期为2015年11月15日，1#至4#楼的7-18层安装了二次供水，设备进行二次供水。至本案辩论终结时，紫薇山庄小区尚没有成立业主委员会。映山红物业公司的股东为安徽映山红旅游开发股份有限公司，安徽映山红旅游开发股份有限公司股东是刘和志、金焰琴、汪锦云，法定代表人为刘和志。紫薇房地产公司的股东是刘和志、储昭款、储荣生，法定代表人亦为刘和志。安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会“安价房〔2015〕97号”文件“安庆市物价局、安庆市住房和城乡建设委员会转发安徽省物价局安徽省住房和城乡建设委员厅关于住宅小区物业收费有关问题的通知”第二条规定：业主大会成立前的住宅小区物业综合管理服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，具体收费标准仍按市场价局、原房地产管理局安价房〔2006〕61号文件规定执行。高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米•月预收；带电梯多层能耗费按0.20元/平方米•月预收，每半年结算一次，多退少补。岳西县人民政府办公室“岳政办〔2015〕45号文件”“岳西县人民政府办公室关于印发岳西县物业服务收费管理办法的通知”第八条第三款规定：县价格主管部门应当会同县物业主管部门，每两年对物业服务等级的最高限价进行评估，并根据评估结果适时调整。第十二条规定：住宅小区的电梯及有物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共有设施设备运行所需电费除物业服务合同另有约定外，应纳入委托收代交费用，有物业服务企业单独列账，按实际支出费用和约定方式合理分摊。具体分摊方式由开发建设单位与物业服务企业在前期服务合同中约定或者由业主委员会与物业服务企业协商确定。该文件附“岳西县普通住宅前期物业公共服务收费标准表”载明最高限价C级高层物业费标准为0.8元/月•平方米。岳西县房地产管理局“关于紫薇山庄（一期）前期物业服务保障等级核准意见”规定“同意该一期物业服务标准为C级服务标准，并按《岳西县物业服务收费管理办法》物业服务收费标准执行”。岳西县物价局、财政局、城管执法局“岳价〔2017〕18号”“关于城镇垃圾处理费有关事项的通知”文件，第一条第二款规定：县城区居民住户垃圾处理费每户每月5元…实行前期物业管理的普通住宅小区，物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元（普通住宅前期物业公共服务费已包含垃圾处理费）。第五条规定：该文件自2018年1月1日起执行。一审法院认为，映山红物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在紫薇山庄成立业主委员会之前，与开发商紫薇房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容符合《物业管理条例》的规定，合法有效，映山红物业公司享有在该小区业主委员会成立前的物业的管理权，对业主具有约束力。映山红物业公司随后与胡中木签订《前期物业管理协议书》，亦明确约定了由映山红物业公司依据规定对紫薇山庄相应物业进行物业管理，胡中木对该协议书未提出异议并签字予以确认，该协议合法有效，双方均应依约履行。映山红物业公司为紫薇山庄一期业主提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。胡中木作为紫薇山庄一期的业主，接受映山红物业公司的物业管理服务，有按时交纳物业服务费的义务。映山红物业公司主张胡中木交纳2017年4月15日至2019年8月14日止（计28个月）的物业费的诉讼请求，法院予以支持。关于物业费标准问题，双方均无异议，胡中木提出异议的是高层二次供水电泵和电梯能耗费用按0.40元/平方米•月预收，但映山红物业公司始终没有进行结算。对此，法院认为，根据文件规定该款系预收，预交该费用系业主的义务，且胡中木仅缴纳一年的物业费。同时，映山红物业公司与胡中木签订的《前期物业管理协议书》已约定1.1元/平方米•月，故胡中木应按该标准先行支付物业费。当然，映山红物业公司亦应依据规定定期对该项费用进行结算。关于映山红物业公司收取的押金问题，与本案系不同的法律关系，胡中木可依法另行主张。关于房屋转让后的物业费用问题，胡中木提供的证据尚不足以证明房屋已实际转让交付，该抗辩法院不予采纳。关于胡中木所提紫薇房地产公司承诺减免部分物业费的问题。紫薇房地产公司对该会议纪要的真实性没有异议，该会议纪要中有关减免物业费的内容的真实性可予认定。但从胡中木提交的证据看，虽然在股东组成人员上，紫薇房地产公司和映山红物业公司之间存在关联性，且在紫薇房地产公司和映山红物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的甲乙双方的签章栏均有刘和志的签章，但没有证据证明两个公司存在其他混同的情形，该两个公司在法律上还是两个独立的主体，每个公司对各自的公司行为负责，故紫薇房地产公司承诺的事项对映山红物业公司不发生法律效力，对胡中木的此节质辩，法院亦不予采纳。关于胡中木提出紫薇房地产公司为变更其开发规划，映山红物业公司对同意变更规划的业主免除一年物业费的奖励，要求享有同等待遇，免收一年的物业费的问题。法院认为，此系合同双方的自行处分民事权利的协议行为，不具有普遍的约束力，胡中木的此项质辩没有相应依据，法院亦不予采纳。关于胡中木主张物业费中应扣除60元/年的垃圾费的问题。胡中木与映山红物业公司签订的《前期物业管理协议书》约定的物业费包含垃圾费，“岳价〔2017〕18号”规定“物业公司在前期物业公共服务费中每户每月扣减5元”的垃圾费，但映山红物业公司没有扣除相应费用，胡中木的此项主张符合前述规定，法院予以支持。该文件自2018年1月1日起执行，故自2018年1月1日至2019年8月14日的物业费中应扣减5元/月的垃圾费，即100元（20个月×5元/月）。胡中木实际应支付的物业费用为2727元（1.1元/月·平方米×91.79平方米×28-100）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条规定，判决如下：一、被告胡中木于本判决生效后十日内支付原告安徽映山红物业管理有限公司2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2727元；二、驳回原告安徽映山红物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。 二审中，当事人没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.一审判决胡中木支付映山红物业公司2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2727元是否正确；2.胡中木主张紫薇房地产公司返还装修押金1000元及利息的理由能否成立。 关于争议焦点一。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，2015年4月4日，胡中木和紫薇房地产公司签订《商品房买卖合同》。2016年1月1日，胡中木与映山红物业公司签订《前期物业管理服务协议》。2016年4月15日，紫薇山庄一期业主领房流程单显示紫薇房地产公司已于该日向胡中木交付房屋，胡中木在二审庭审中就该事实亦予以认可。胡中木在收房同时，预缴了一年的物业服务费。根据以上事实可知，胡中木与映山红物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2016年4月15日胡中木收房后，案涉房屋已由胡中木实际占有、使用，故胡中木应当按照其与映山红物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定缴纳物业服务费。另，紫薇房地产公司和映山红物业公司属于相互独立的法人，紫薇房地产公司公布的会议纪要对映山红物业公司不具有拘束力。综上，一审判决胡中木支付映山红物业公司2017年4月15日至2019年8月14日期间的物业费2727元有事实及法律依据。 关于争议焦点二。胡中木主张紫薇房地产公司返还装修押金1000元及利息，该主张与映山红物业公司的诉讼请求不属于同一法律关系，胡中木可另案主张，上诉人的该项上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人胡中木负担。 本判决为终审判决。 审  判  长  周大庆 审  判  员  陈铜林 审  判  员  潘 红 二〇二〇年七月十四日 法官助理许德智 书记员（代）  王丹红