甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1728号上诉人（原审原告）：靳若谦，女，1964年3月2日出生，汉族，甘肃省兰州市城关区居民，住该区。委托诉讼代理人：辛焕福，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：何如思，甘肃正鼎律师事务所律师。上诉人：（原审被告）：甘肃中建房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区新港国际商贸城电子商务中心15—D区308室。法定代表人：罗建雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：李全洲，陕西增瑞律师事务所律师。上诉人靳若谦与上诉人甘肃中建房地产开发有限公司（中建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州新区人民法院(2019)甘0191民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人靳若谦提出上诉请求：一、判决撤销兰州新区人民法院于2019年12月18日作出的(2019)甘0191民初3207号民事判决书，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼清求;二、本案的一审、二审诉公费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对本案的定性(案由)和事实认定错误。上诉人于2017年1月17日与被上诉人签订了五份《商品房内部购买合同》，约定的合同总面积为295.02平方米，房屋总价354.024万元，五份合同中均明确约定付款方式为其他方式:“替凯鑫公司以房抵债”。同日，被上诉人向上诉人出具承诺书二份，均明确“是本公司自愿以凯鑫公司债务抵顶给靳若谦。所签的五份合同不再与凯鑫公司有任何经济纠纷，所有产权办理由我公司负责办理给靳若谦”。在签署以上合同及承诺书时凯鑫公司均在场。根据《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。以上事实足以表明，上诉人与被上诉人签订的五份《商品房内部购买合同》系因上诉人与凯鑫公司的债务转移而产生，名为房屋买卖合同实为债务转移合同，而被上诉人作为债务承担人，自愿以建造的房屋向上诉人抵顶债务并签署五份《商品房内部购买合同》的行为，是双方(债权人与第三人，也就是上诉人与被上诉人)债务转移真实意思表示的结果。另外，该行为根据上诉人出具的两份《承诺书》内容，该承诺亦具有不可撤销的法律性质，即债务转移早已经完成，被上诉人应按照约定的方式向上诉人履行代为清偿债务的义务，即“以房抵债”。故本案案由应为债务转移合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，一审法院对本案定性(案由)错误。另外，一审法院以“靳若谦、中建公司及凯鑫公司三方之间是否就涉案房屋的销售事宜协商一致，形成债务的合法转移，应以涉案房屋的房款支付情况予以印证”为由，否定以上债务转移及“以房抵债”的事实，属于事实认定错误。二、一审法院认定五份《商品房内部购买合同》性质为预约合同，属于事实认定错误。预约合同是指合同主体为确保将来签订正式的特定合同而签订的一种契约，通常表现形式为认购书、订购书、意向书、备忘录等。而上诉人与被上诉人签订的五份《商品房内部购买合同》无论从形式上还是实质内容而言，均不属于预约合同，而是名为房屋买卖合同实为债务转移合同。因此，一审法院认定五份《商品房内部购买合同》属于预约合同属于事实认定错误。三、一审法院驳回上诉人按照合同约定要求办理房屋交付及房屋过户的诉请，不符合诚实信用、全面履行合同义务的基本法律原则。《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。在一审法院确认五份《商品房内部购买合同》(实为债务转移合同)合法有效的前提下，被上诉人应当按照合同约定的内容积极全面履行合同义务。《商品房内部购买合同》第七条交付期限明确约定“出卖人应当在2017年1月17日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用”。另根据被上诉人出具的《承诺书》，承诺将房屋产权办理给上诉人。现房屋交付及过户的条件早已实现，上诉人多次催促其履行合同义务，被上诉人拒不履行已经构成违约。因此，一审法院的判决不符合诚实信用、全面履行合同义务的基本法律原则。综上，一审法院对本案定性和适用法律错误，部分事实认定错误，判决内容不符合法律的基本原则。请求二审法院查明事实，依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。中建公司辩称：答辩意见同我方的上诉理由。上诉人中建公司提出上诉请求：请求依法撤销兰州新区人民法院(2019)甘0191民初3207号民事判决书将该案发回重审或者改判。事实与理由：一、一审法院对本案纠纷事实认定错误，法律适用错误。本案争议的房屋是上诉人修建在未取得土地使用权土地之上的建筑物，该建筑物至今没有取得合法有效的预售许可证，上诉人与被上诉人签订合同的时候，上诉人没有取得商铺预售许可证，一审案件审理过程中，上诉人仍未取得预售许可证，根据相关司法解释，该商品房买卖合同应该属于无效合同。一审法院对合同效力认定属于事实认定不清，法律适用错误。二、上诉人至今没有收到本案争议房屋的购房款。首先，本案中上诉人与被上诉人签订合同的时候约定了由第三方白银凯鑫商贸公司付款给上诉人，但是合同签订后白银凯鑫公司及被上诉人没有任何一方向上诉人支付购房款。双方合同约定的购房款总价约为354万元，上诉人既没有收到购房款，也没有收到定金，故该买卖合同如果成立那么这份合同的价款该谁支付，一审法院没有对房屋价款做出明确的规定，故请二审法院依法予以明确。靳若谦辩称：双方签订的《商品房内部购买合同》，实为债务转移或“以房抵债”协议。该协议系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，涉案房屋也取得了商品房预售许可证，对方的上诉理由不成立，该合同应合法有效。对方承诺以房抵债，就应诚实信用，我不应再支付房款。靳若谦向一审法院提出诉讼请求：1、确认靳若谦、中建公司于2017年1月17日签订的兰州新区新港国际商贸城15栋ABC（A）区贰层2—542、2—543、2—544、2—545、2—546、2—547、2—548、2—549、2—550五份商铺购买合同合法有效；2、判令中建公司立即向其交付上述房屋，并按合同规定于交付之日起90日内为其办理房屋产权证；3、本案诉讼费用由中建公司承担。一审法院认定的事实：2017年1月17日，靳若谦与中建公司签订了五份《商品房内部购买合同》，约定靳若谦购买中建公司开发的兰州新区新港国际商贸城15#—ABC（A）区贰层2—542、2—543、2—544、2—545、2—546、2—547、2—548、2—549、2—550号商铺，总金额共计3540040元。付款方式为其他方式：替凯鑫公司以房抵债。其中，合同约定2—542、2—543、2—544、2—547商铺的交付期限为2017年1月17日之前，其余商铺的交房期限为2017年12月31日之前。当日，中建公司向靳若谦出具了两份承诺书，均载明：“本公司甘肃中建房地产开发有限公司于2017年元月17日签订给靳若谦的五份购房合同（内部）总计面积295.02m2，价值354.024万元合法有效。是本公司自愿以凯鑫公司债务抵顶给靳若谦。所签的五份合同不再与凯鑫公司（法人王兆凯）有任何经济纠纷，所有产权办理由我公司负责办理给靳若谦”。案外人“高家利”在《承诺书》均注明：“无论本公司与王兆凯公司合作是否成功，该五份购房合同均与王兆凯无关。该公司按合同约定时间将产权证办理给靳若谦名下”。后中建公司未向靳若谦交房，双方遂酿成纠纷，2019年11月11日，靳若谦诉至本院处理。庭审中，靳若谦称其与凯鑫公司之间存在债权债务关系，凯鑫公司以中建公司的房屋向其抵顶债务。中建公司称凯鑫公司曾承诺向该公司投资1000万元，靳若谦对凯鑫公司享有的债权即可转移到中建公司，后凯鑫公司并未投资，涉案房屋价款也未支付。另查明，中建公司已就兰州新区新港国家商贸城（失地农民就业市场）装饰软装综合馆项目取得兰州新区商品房预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，靳若谦与中建公司签订的五份《商品房内部购买合同》，系双方自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，内容真实有效，应予以确认。庭审中，靳若谦虽称其享有对凯鑫公司的债权，该公司以中建公司的房屋向其抵顶债务，但其主张涉案房屋权利的前提应是中建公司收受购房款，实现其合同债权。现靳若谦、中建公司与凯鑫公司三方之间是否就涉案房屋的销售事宜协商一致，形成债务的合法转移，应以涉案房屋的房款支付情况予以印证，但靳若谦未能提供相关证据，故根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，上述五份《商品房内部购买合同》的性质并非法律规定的商品房买卖合同，而应为预约合同。对于靳若谦主张的交房及办理产权证的诉请，因案涉合同均为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方的权利义务还未确定，故不予支持。综上，靳若谦的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、靳若谦、中建公司于2017年1月17日签订的五份《商品房内部购买合同》合法有效；二、驳回靳若谦的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费200元，由靳若谦负担。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，靳若谦与中建公司签订的五份《商品房内部购买合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审对此认定正确。对于中建公司称该房屋之前有预售许可证，后来被有关部门收回，故现在因没有预售许可证，案涉房屋买卖合同应属无效的上诉理由，本院认为其未提供预售许可证被撤销的相应证据，故对其上诉理由本院不予采纳。因双方当事人签订《商品房内部购买合同》约定了房屋买卖合同的主要内容，如当事人信息、房价以及付款方式、违约责任等，其性质应为商品房买卖合同，一审法院认为双方签订的合同系商品房预约合同属认定错误，本院对此予以纠正。对于中建公司称其未收到《承诺书》中的债权人“白银凯鑫商贸集团有限公司”的投资款，债权债务转让不成立的上诉理由，本院认为，本案双方签订的《承诺书》系双方真实意思表示，中建公司在《承诺书》中明确表示“所签五份合同不再与白银凯鑫商贸集团有限公司（法人王兆凯）有任何经济纠纷，所有产权办理由我公司负责办理给靳若谦”，上述约定内容应理解为无论“白银凯鑫商贸集团有限公司”与中建公司存在任何经济纠纷，中建公司是否收到投资款，中建公司都应受到该承诺的约束，向靳若谦交付房产并办理产权证，该《承诺书》实际具有债务加入的性质，故本院对中建公司的该上诉理由不予采纳。对于靳若谦要求办理过户登记的诉讼请求，因其未提供证据证明涉案房屋现在已经具备办理产权证的条件的相关证据，故一审对其诉讼请求未予支持并无不当，其可待证据充分后另行主张。综上所述，上诉人靳若谦与中建公司的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。靳若谦已预缴二审案件受理费400元，由上诉人靳若谦负担；甘肃中建房地产开发有限公司预缴的二审案件受理费400元，由甘肃中建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周瑞芹审判员  邵云翮审判员  冯 诚二〇二〇年七月三日书记员  卢淑娟