湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5374号上诉人（原审原告）:周璇，女，1988年9月3日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄玮，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴欣，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉旅华联房地产有限公司，住所地湖北省武汉市东湖生态旅游风景区碧波宾馆内。法定代表人：韩延胜，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，该公司项目经理。委托诉讼代理人：陈婷，湖北泽深律师事务所律师。上诉人周璇因与被上诉人武汉旅华联房地产有限公司（以下简称旅华联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初6905号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。周璇委托诉讼代理人黄玮、柴欣，旅华联公司委托诉讼代理人张鹏、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周璇上诉请求：1、请求二审法院依法撤销武汉市江夏区人民法院作出的（2019）鄂0115民初6905号民事判决书所作出的判决，依法改判武汉旅华联房地产有限公司应向周璇给付14654元违约金。2、本案一、二审的全部诉讼费用由武汉旅华联房地产有限公司承担。事实和理由：一、原审法院已认定旅华联公司构成违约，所以旅华联公司应当按合同约定向周璇支付违约金。本案违约金不应当下调，更不应当只象征性支持1000元。1、本案的合同中关于违约金的约定是双方真实的意思表示，并且该合同还是由旅华联公司所提供，该合同并没有违反法律法规的规定，合法有效。依据民法诚实信用的原则，在旅华联公司违约的情况下，旅华联公司应当按约定向周璇足额支付违约金。2、旅华联公司在明知楼盘没有正式通电的情况下，还将房产交付给周璇所使用，是完全置周璇的生命财产安全于不顾。并且在交房后长达近一年的时间内都是临时用电，临时用电的电缆就裸露地表，随意铺设，如遇雨雪、火灾，其隐患可想而知。故纵观本案，旅华联公司的主观恶性极大。3、临时用电也给周璇造成巨大的损失，有直接损失也有预期利益的损失，并且还导致周璇居住体验极差。临时用电造成小区经常停电，导致周璇装修停工，支付了装修工人待工费。临时用电电压不稳，导致周璇家具家电损害以及装修工具损害。本案所涉小区大量业主起诉临时用电问题，导致外人都知道本小区的用电有问题，故直接导致周璇的房屋不能出租，之前承租的租户到期后也不愿再续租。导致租金下降、影响房产增值。因为周璇当时并没有想到起诉维权，没有刻意搜集证据的客观原因，导致周璇现在再取证十分困难。4、本案日万分之一的违约金本身就不高，而且并非是周璇单方面提出来的，而是旅华联公司利用格式条款，利用自己的优势地位刻意设定的。本案没有及时开通正式用电是旅华联公司所导致的，违约天数高达300多天也是旅华联公司自己造成的，本案违约金的金额是旅华联公司咎由自取的结果。本案原审法院仅象征性地支持了1000元违约金，这岂不是原审法院让周璇为旅华联公司的持续违约行为买单。5、将违约金调整，特别是像本案仅仅象征性的支持1000元，将有损法律制度的健全。6、本案涉及到近300户业主起诉。各个业主购买房产的金额不同，违约天数也不一样，而原审法院没有尊重这些客观事实，一刀切来判案，明显有失公平，不符合客观实际，更不符合法律规定。二、本案旅华联公司存在欺诈交房，法院应当参照逾期未交房的判决标准(即依照合同约定的标准)判令旅华联公司向周璇支付违约金。三、原审法院将“旅华联公司不要求涉案房屋购房人向其缴纳临时用电期间的电费”也作为一个剧烈下调违约金的因素实属荒唐可笑。旅华联公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。旅华联公司瑕疵履行的行为，不构成逾期交房的违约。本案诉争的供电瑕疵问题，是供电手续不完全完备的问题而不是主体结构的重大重量问题，并不影响使用。临时用电问题，不构成逾期交房的违约。旅华联公司因供电瑕疵需要承担的责任为修复责任、赔偿损失的责任。一审法院在周璇未举证证明其具体损失金额的情况下，综合考虑，酌情按1000元损失金额进行赔偿，合情合理合法。二、周璇在上诉状中陈述的事实与理由，与客观事实不符，纯属主观臆测。旅华联公司不存在欺诈交房，没有主观恶意。旅华联公司也是在2018年11月底交房后才知晓临时用电问题，发现问题后一直积极采取补救措施。三、一审法院适用法律正确，程序合法，周璇的上诉理由不能成立。周璇向一审法院起诉请求：1.旅华联公司向周璇支付逾期交房违约金（自2018年9月30日起至达到交房条件之日止，按日向周璇支付已交付房价款万分之一的违约金，截止2019年5月30日暂计违约金为10833.5元）；2本案诉讼费用由旅华联公司承担。一审法院认定的事实：2016年12月2日，周璇与旅华联公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由周璇购买旅华联公司开发的位于武汉市江夏区庙山开发区庙山村东方雨林房屋一套，购房款为454524元。合同第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。3.供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；5.供电：交房同期达到使用条件。合同第十一条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式分别处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，周璇支付了购房款项。2016年3月15日旅华联公司与湖北盛世南方电力工程有限公司签订供电施工合同，合同约定旅华联公司将东方雨林房地产开发项目正式供电，委托湖北盛世南方电力工程有限公司施工，工程内容和范围包括：1、东方雨林项目小区进线电源（由供电局制定的接驳点至东方雨林小区开闭所、公用各配电室、专用各中心配电室）。2.公用部分，其中包括协调办理2304户住户的一户一表设计、安装、调试，移交武汉市供电公司管理，用户的电表集中安放于电气竖井内。办理每户表后断路器及公用桥架电缆通道采购安装施工。办理电表每户过户手续以及与供电部门协调火灾漏电报警探测器的安装等内容。同时合同约定东方雨林供电工程总包干价3446万元。旅华联公司为上述供电施工合同已付湖北盛世南方电力工程有限公司工程款2412万元。2018年2月，涉案东方雨林项目10KV电力工程经验收合格。2018年9月10日，旅华联公司取得涉案房屋的《湖北省房屋建筑工程竣工验收备案证明书》。案涉东方雨林项目开发商旅华联公司未能按合同约定办理完有关行业单位认可的正式供电相关手续后积极采取了补救措施，在重新施工的同时向周璇提供了临时用电，并支付了周璇的临时用电费用，并在庭审中明确表示不要求周璇向其支付垫付的临时用电期间的电费。一审法院另查明，2018年9月30日，周璇办理了收房手续。2019年8月23日，旅华联公司完成东方雨林项目入网供电手续。上述事实，有当事人的当庭陈述及其提交《武汉市商品房买卖合同》、购房发票、武汉市留言板上供电公司对于旅华联公司的违规用电说明、工程竣工验收工作单、电费缴费业务单、用电（业扩）报装项目送电工作单，旅华联公司与湖北盛世南方电力工程有限公司签订的供电施工合同及付款凭证等证据并经质证，足以认定。一审法院认为，周璇与旅华联公司签订《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，按照合同约定全面履行义务。根据本案查明的事实，并结合诉辩双方的理由以及我国有关的法律规定，现围绕双方当事人争议焦点详述如下：关于供电的标准问题。首先应对合同约定的供电标准依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付能保证正常使用，即使用无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时临时用电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的供电标准应理解为正式用电，而不是临时用电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。本案中的《武汉市商品房买卖合同》系旅华联公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则。依据双方签订的买卖合同第九条第3款约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电设施质量要求的约定，应将该供电标准理解为正式供电。旅华联公司至2019年8月23日前未举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件，其虽按约定的时间交付案涉房屋，且为业主提供了用电并支付了相关费用，但临时用电不符合双方合同约定的交付条件。综上所述，一审法院认定案涉房屋不具备合同约定的“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；供电：交房同期达到使用条件”的交付使用条件，旅华联公司应当承担一定的违约责任。关于违约金的计算问题。对于逾期未交房的，作为买受人可以依照合同约定主张出卖人承担交房的违约责任。但对于买受人接收了未达到交房条件的房屋，出卖人该如何承担责任，合同未作明确约定。未交付房屋导致承担逾期交房违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害，是房屋使用权行使不能；而交付的房屋不符合交付条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。旅华联公司至2018年9月30日交付案涉房屋时未完全达到交付条件，构成了周璇房屋使用权的影响，即房屋使用权存在瑕疵，非使用权行使不能。周璇未举证证明其具体损失金额，一审法院综合考虑涉案房屋交付后存在使用权瑕疵、该房屋现已接通正式居民用电以及旅华联公司不要求涉案房屋购房人向其交纳临时用电期间的电费等因素，对周璇要求旅华联公司支付违约金的诉讼请求予以酌情主张1000元，对其超出该部分的诉讼请求不予支持。综上所述，周璇的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审判决如下：一、武汉旅华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿周璇损失1000元；二、驳回周璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，减半收取35元，由武汉旅华联房地产有限公司负担。本院二审期间，周璇围绕上诉请求提交了证据，本院组织了证据交换和质证。周璇提交如下证据：1、（2019）大成武汉诉字第576、835号两份民事集体诉讼委托代理合同；2、两份集体诉讼代表人授权委托书；3、律师费发票两张（金额分别为71500元、6万元）、2020年客户开户明细表两张。旅华联公司对前述三份证据真实性均无异议，但认为律师费并非因临时用电导致的损失，不能达到周璇的证明目的。本院经审查认为，上述证据与本案诉争事宜无关联性，不属于周璇所主张的财产损失，故本院不予采信。一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为旅华联公司交房时供电不符合合同约定所应承担的违约责任。周璇与旅华联公司在《武汉市商品房买卖合同》中约定了交房时的供电标准及逾期交房的违约责任。旅华联公司交房时供电为临时用电，有违合同约定，且临时用电相较正式用电而言，确有可能存在较多的停电、电压不稳等情形，影响居住者的正常生活，旅华联公司应当承担相应的违约责任。现周璇要求该公司按逾期交房的违约条款支付违约金，旅华联公司主张按实际损失予以赔偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。周璇没有提交证据证明因供电为临时用电造成其财产损失，其以供电不符合合同约定为由主张旅华联公司依照逾期交房的违约条款向其支付违约金，金额明显过高，应予减少。一审法院在旅华联公司免费向周璇提供了临时用电，且现已为案涉房屋接入正式居民用电的情形下，酌情确定违约金为1000元，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。综上所述，周璇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周璇负担。本判决为终审判决。审判长 黄 浩审判员 任 文审判员 鲍 刚审判员 曹 芳审判员 易齐立二〇二〇年七月二十一日法官助理黄旭东法官助理李健伟书记员程玉书记员陈兴