浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1545号上诉人（原审被告）：永嘉县星豪家居有限公司。住所地：永嘉县瓯北街道和一村。法定代表人：吴祖川，总经理。委托诉讼代理人：卢建东、章冬娟，浙江嘉瑞成（永嘉）律师事务所。上诉人（原审被告）：吴祖川，男，1964年12月18日出生，汉族，住永嘉县。被上诉人（原审原告）：薛文锋，男，1973年3月30日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：林锋，浙江泽大（乐清）律师事务所律师。原审被告：吴祖彩，男，1962年2月10日出生，汉族，住永嘉县。上诉人永嘉县星豪家居有限公司（以下简称星豪公司）、吴祖川因与被上诉人薛文锋、原审被告吴祖彩房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初4863号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星豪公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回薛文锋原审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。薛文锋至今未按约提供涉案厂房整体消防合格手续、未及时交付全部租赁物，构成根本性违约。吴祖彩与薛文锋签订的《厂房租赁合同》明确约定租赁物用于家居、建材、小汽车市场经营使用，并约定薛文锋需提供房产证、消防验收资料等。星豪公司在涉案房屋未达到出租条件下，于2018年3月20日便委托国安中建建设有限公司鹿城分公司对承租的二、三层进行内部装修设计，并于2018年5月17日委托温州市天盾施工审图审查咨询中心对上述装修图纸进行审查。而薛文锋于2018年5月10日左右才开始建设租赁厂房缺失的消防水池等消防附属设施，于2018年7月2日以永嘉瓯尚众创空间有限公司的名义对涉案厂房1-5层的内部装修以及家具商场的使用功能进行施工设计，于2018年8月16日取得消防设计审核意见书。后因薛文锋与施工方发生纠纷，涉案房屋四楼、五楼的消防设施设备和消防隐患均未进行整改，导致星豪公司至今无实现创办家具建材、小汽车市场的合同目的。星豪公司的次承租人于2018年8月开始以消防整体验收未通过为由，拒绝支付租金。此后，薛文锋不仅未整改涉案厂房存在的消防问题，甚至在2019年1月3日开始对整个市场一至三楼采取不合法的停电措施。综上，星豪公司不支付租金，系因为薛文锋未办理涉案房屋消防验收合格的手续，未交付符合租赁用途的租赁物，一审未查明上述事实，属于认定事实不清。二、一审未适用同时履行抗辩权，属于适用法律错误。星豪公司承租涉案房屋系用于创办家具建材及小汽车市场，而非生产厂房。星豪公司为涉案房屋能够通过消防验收，已垫付300万元有余，但因薛文锋至今未能获得消防验收合格材料，星豪公司基于同时履行抗辩权，有权拒绝支付租金。因消防验收未通过期间的租金损失及其他损失，均应由薛文锋负担。薛文锋辩称：一、涉案《厂房租赁合同》明确约定租金支付期限，并约定逾期超过15天，薛文锋可以解除合同。现星豪公司逾期支付租金的事实明确，薛文锋有权解除合同并追究其违约责任。二、涉案租赁物的商业消防整改手续应由星豪公司自行负责。薛文锋并未向星豪公司承诺由其办理好商业消防整改手续。涉案合同有关“该租赁厂房仅用于家居、建材、小汽车市场经营使用”的约定，仅是为了限制星豪公司租赁房屋的用途，并非是薛文锋承诺完成商业消防整改手续。涉案厂房本身具有工业消防验收合格手续，由星豪公司承租后，用途变更的消防整改工程系星豪公司经营项目所需。实践中，也都是承租人按照自己的经营项目进行消防整改验收。吴祖彩创办类似企业众多，经验丰富，了解经营家具市场要具备验收合格的商业消防手续，也明知需由承租人自行办理商业消防整改手续。若双方约定了由薛文锋负责商业消防整改，一定会在合同中进行约定。星豪公司转租时，都明确告知次承租人需由次承租人自行进行消防验收。星豪公司与章忠特、叶增峰签订的租赁合同中明确约定星豪公司提供现有建筑工程消防验收意见书，章忠特、叶增峰的经营场所内装修应由其自行重新审批有关部门手续。再次印证薛文锋并未向星豪公司承诺办好商业消防手续。星豪公司在章忠特案件的答辩状中明确其已告知章忠特涉案房屋原属工业厂房，说明其明知薛文锋未承诺负责工业用途变更为商业用途的事实。2018年3月20日，吴祖川与国安中建建设有限公司鹿城分公司签订了《建筑工程设计合同》，委托其进行内部装修及商业消防设计。故双方真实意思就是由星豪公司自行进行商业消防改造。薛文锋与吴祖彩签订的《厂房租赁合同》中有薛文锋提供房产证、消防验收资料的约定。而薛文锋与星豪公司于2018年4月签订的《厂房租赁合同》中则没有上述约定，说明薛文锋已经履行了提供资料的义务。且上述合同中均无由薛文锋负责工业用途变更为商业用途的约定，有关租金金额及支付时间约定不同，可以知晓双方约定的消防验收资料是涉案厂房原先工业消防的验收资料。而星豪公司陆续支付租金，均未提及或要求薛文锋完成商业消防验收的事实。三、根据先后两份协议有关租金金额及支付时间的不同约定，可以明确双方在签订第二份合同时，已经对租赁面积及期限进行计算，薛文锋已交付了完整的租赁物。吴祖川、吴祖彩同意星豪公司的上诉意见。吴祖川提起上诉以后，在指定的期间内未缴纳上诉案件受理费。薛文锋向一审法院起诉，请求：1.判令解除薛文锋与星豪公司于2017年12月11日签订的《厂房租赁合同》；2.判令星豪公司腾空并返还薛文锋坐落于瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉不动产权第0012782号）一至三层的厂房；3.判令星豪公司支付薛文锋租金3159268.644元（计至2019年6月20日）及违约金898697.2346元（以1295707元为基数，自2018年5月23日起按每日千分之一计算至2019年6月20日；以1863561.644元为基数，自2018年11月23日起按每日千分之一计算至2019年6月20日）；4.判令星豪公司赔偿薛文锋三个月租金950000元（以年租金3800000元按月计算）；5.判令星豪公司支付薛文锋房屋占有使用费（自2019年6月20日起以年租金3800000元按日计算至实际返还房屋之日）及赔偿损失（自2019年6月20日起，以房屋占有使用费的每日千分之一计算至实际返还房屋之日）；6.判决星豪公司支付薛文锋水电费、物业费110675元；7.判令吴祖川、吴祖彩对第3项、第4项、第5项及第6项诉请承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由星豪公司、吴祖川、吴祖彩承担。一审法院认定事实：2017年12月11日，薛文锋（甲方）与吴祖彩（乙方）签订一份《厂房租赁合同》。合同载明：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在永嘉县瓯北街道和一村（证号：浙2017永嘉县不动产权第0012782，属主厂房第1、2、3层共叁层，租赁物建筑面积以不动产权证为准）。双方在合同生效时进行现场确认。二、厂房租赁期限为2017年12月23日至2026年12月22日；该租赁厂房乙方仅用于家居、建材、小汽车市场经营使用，在已支付租金的前提下市场内经营摊位可以合法转租，市场总体经营不可转让给第三方。三、该厂房第1、2、3层共三层租赁第一至三年月租金为316666.67元，年租金为3800000元；乙方于合同签订当日向甲方支付定金300000元，该定金冲抵首年租金，乙方于合同签订11日内支付首半年租金；第二年起乙方租金需提前一个月支付，租金一年一付（第一年每半年付半年租金，分两次付清），于届期的每年11月23日前支付，逾期由乙方承担日1%的滞纳金；甲方收取乙方押金300000元，租期满，四方检查有关设备设施完好，退还押金给乙方。四、租赁期间，乙方使用该厂房所发生的水、电等费用及损耗维护费用由乙方承担，乙方必须在每月规定之前付清，逾期由乙方承担日1%的滞纳金。五、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如发生拖欠情况，甲方收取乙方欠费金额每天百分之一的违约金，并且可以终止协议，乙方承担违约责任；同时，如果乙方拖欠各项费用超过一个月，甲方可以停止供应水、电、直至乙方付清费用为止，六、租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方三个月租金，等等。合同签订后，吴祖彩于2017年12月14日汇款给薛文锋100000元、支付薛文锋现金50000元，于2017年12月15日分两次共汇款给薛文锋100000元，2018年1月16日支付给薛文锋现金50000元，以上300000元作为押金。2018年1月30日吴祖川汇款给薛文锋200000元，2018年1月31日永嘉县精彩游乐设备有限公司汇款给薛文锋300000元，2018年2月1日吴祖彩汇款给薛文锋500000元、吴祖川汇款给薛文锋200000元，2018年2月11日吴祖川汇款给薛文锋200000元，2018年2月13日吴祖川汇款给薛文锋200000元，以上1600000元用于支付租金。2018年3月21日，星豪公司成立，其股东为吴祖川、吴祖彩。后星豪公司与薛文锋签订《厂房租赁合同》，吴祖彩作为星豪公司的代表在乙方即承租方处签名。该份合同与前述《厂房租赁合同》内容绝大部分一致，落款时间也是2017年12月11日。不一致的地方主要有：1.合同第二条租赁到期日变更为2027年12月22日；2.合同第三条月租金变更为316666元；3.合同第三条乙方于合同签订后11日支付第一年期租金变更为1495707元（第一年租金自2018年2月1日起至6月22日止），第一年第二期租金1900000元变更确定为于2018年5月23日前支付，逾期滞纳金变更为日0.1%；4.乙方逾期支付超过15天的，乙方可以解除合同，等等。签订该《厂房租赁合同》后，薛文锋收回了此前与吴祖彩签订的《厂房租赁合同》。星豪公司于2018年7月31日向薛文锋支付租金500000元。星豪公司承租薛文锋的厂房后，开始招租章忠特等人经营。由于星豪公司未按时交纳房租，薛文锋曾于2019年1月3日采取断电措施，后恢复。2019年6月18日，薛文锋再次采取断电措施，至今未恢复。星豪公司认缴注册资本500000元；吴祖川曾于2018年5月2日收取章忠特租金481594元。次承租人章忠特及陈立久、邵焕庚、陈策等向法院起诉，请求解除与星豪公司的租赁合同关系。星豪公司提供的其他次承租人表示不参加本案诉讼。一审法院认为，薛文锋与星豪公司签订的《厂房租赁合同》主体合格，内容合法，应为有效，受法律保护。该份《厂房租赁合同》后签于薛文锋与吴祖彩之间签订的《厂房租赁合同》，两份合同落款时间一致，后份合同的租赁期限包含了前份合同，后份合同签订后薛文锋从吴祖彩手里收回了前份合同，故可以认定后份合同吸收了前份合同。双方均应依照合同履行义务。薛文锋将厂房一至三层交由星豪公司经营管理后，星豪公司应按合同约定交纳房租。按照合同约定，星豪公司应于2018年5月23日支付第一年租金3395705元，而星豪公司于2018年5月23日前仅支付租金1600000元，加上于2018年7月31日支付的500000元，仅2100000元，之后再也没有支付过租金。星豪公司的行为显属违约，同时在薛文锋采取断电措施及向起诉后，星豪公司仍没有支付尚欠租金，现薛文锋起诉要求解除与星豪公司之间签订的《厂房租赁合同》，理由正当，予以支持。合同解除后，星豪公司应腾空租赁物，并返还租赁物。现薛文锋起诉要求星豪公司腾空并返还租赁物即坐落在永嘉县瓯北街道和一村[证号：浙（2017）永嘉县不动产权第0012782]一至三层厂房，理由正当，予以支持。若星豪公司逾期未腾空，应按租金标准即每年3800000元向薛文锋支付占有使用费，但薛文锋要求的星豪公司未支付占有使用费的违约金，理由不足，不予支持。截止2019年6月20日，星豪公司尚欠薛文锋租金3159268.64元，其中第一年尚欠1295707元，第二年截止2019年6月20日尚欠1863561.64元，事实清楚，证据充分。薛文锋没有提供证据证明逾期支付租金所造成的损失，故双方约定的逾期支付租金的违约金每日千分之一，显然过高，应予调整，酌情调整为每月1%。现薛文锋起诉要求星豪公司支付截止2019年6月20日的租金3159268.64元及违约金（按月利率1%计算，均算至2019年6月20日，其中1295707元从2018年5月24日起算，另1863561.64元从2018年11月24日起算），理由正当，予以支持。违约金超出部分，不予支持。2019年6月21日至租赁合同解除之日，星豪公司应向薛文锋支付的是租金而不是占有使用费，故薛文锋主张的租赁合同解除前的占有使用费应变更为租金。合同解除后，若星豪公司继续占有，则产生占有使用费。故薛文锋要求星豪公司支付自2019年6月21日起至合同解除之日的租金（截止2019年12月31日为1936438.36元，自2020年1月1日至合同解除之日按每年3800000元的租金标准计算）及违约金（按月利率1%计算，其中1936438.36元从2019年6月21日起算，另2020年1月1日起至《厂房租赁合同》解除之日的租金的违约金从2019年11月24日起算），理由正当，予以支持。星豪公司逾期支付租金，薛文锋已经主张逾期支付租金的违约金，同时薛文锋又主张了租金及占有使用费，现薛文锋没有提供证据证明因星豪公司违约而造成的具体损失，故薛文锋要求星豪公司赔偿三个月租金950000元损失，于法无据，不予支持。薛文锋要求星豪公司支付垫付的水电费110675元，但未提供相应的证据，不予支持。星豪公司认缴注册资本500000元，而薛文锋与星豪公司之间签订的《厂房租赁合同》的年租金为3800000元，股东实际投入公司的资本数额与公司经营所隐含的风险相比明显不匹配；同时吴祖川收取承租户章忠特交纳的租金后，现吴祖川未提供证据该租金已经汇入星豪公司的账户。现薛文锋起诉要求星豪公司的股东即吴祖川、吴祖彩对星豪公司向薛文锋所负的债务承担连带责任，理由正当，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，于2020年1月7日判决：一、解除薛文锋与星豪公司签订的《厂房租赁合同》（落款时间为2017年12月11日）；二、限星豪公司于判决生效之日起十日内腾空并返还薛文锋所有的坐落在永嘉县不动产权第12782号］一至三层的厂房；三、若星豪公司未按判决履行腾空义务，应向薛文锋支付占有期间的使用费（从逾期之日起至实际腾空完毕之日止按年使用费3800000元计算）；四、限星豪公司于判决生效之日起十日内支付薛文锋截止2019年6月20日止的租金3159268.64元及违约金299133.84元（按月利率1%计算至2019年6月20日，其中1295707元从2018年5月24日起算，另1863561.64元从2018年11月23日起算）；五、限星豪公司于判决生效之日起十日内支付薛文锋自2019年6月21日至《厂房租赁合同》解除之日的租金（截止2019年12月31日为1936438.36元，自2020年1月1日至《厂房租赁合同》解除之日按每年3800000元的租金标准计算）及违约金［按月利率1%计算，其中1936438.36元从2019年6月21日起算，另2020年1月1日起至《厂房租赁合同》解除之日的租金的违约金从2019年11月24日起算，均计算至履行完毕之日止（若返还厂房之日早于本项租金支付之日，则该项违约金计算的截止日期为厂房返还之日）］；六、吴祖川、吴祖彩对上述三至五项的款项承担连带责任；七、驳回薛文锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61186元，由薛文锋负担11623元，由星豪公司、吴祖川、吴祖彩共同负担49563元。二审期间，薛文锋未提供新的证据。星豪公司提供了以下证据：1.建筑工程合同及消防改造工程合同书，证明薛文锋于2018年4月份以其创办的永嘉瓯尚众创空间有限公司委托国安中建建设集团鹿城分公司对本案租赁物进行消防改造变更用途为商业的事实；2.工程进度催告函，证明薛文锋未及时腾空租赁物的第四层、第五层，导致无法进行消防整改，未支付消防改造首付款而与施工方发生纠纷，至今没有完工的事实；3.消防审查合格书、施工图消防设计文件监督抽查凭证和建设工程消防设计审核意见书，证明薛文锋未以永嘉瓯尚众创空间有限公司就本案租赁物向有关部门进行消防改造变更为商业用途的事实；4.行政处罚公示信息，证明薛文锋创办的永嘉瓯尚众创空间有限公司进行消防改造不达标而被永嘉县公安消防局处罚的事实。薛文锋对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，因商业消防验收需以整栋厂房进行审批，薛文锋系出于协助目的才以永嘉瓯尚众创空间有限公司名义办理，但相应的联系、沟通都是由星豪公司处理，上述合同约定了星豪公司负有支付首付款的义务，其并未支付，而永嘉瓯尚众创空间有限公司已支付10万元；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，永嘉瓯尚众创空间有限公司或者薛文锋从未收到上述函件；对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据是薛文锋协助才产生的，而不能证明薛文锋负有办理商业消防审批手续的义务；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。吴祖彩、吴祖川对上述证据均无异议。吴祖川提供了转账记录，证明星豪公司向次承租人收取的租金用于向出租人缴纳租金。薛文锋认为上述证据不能证明吴祖川的待证事实。星豪公司、吴祖彩对上述证据无异议。吴祖彩提供了浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初7645号案件传票，证明涉案厂房的消防审批是以永嘉瓯尚众创空间有限公司的名义进行的。薛文锋对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。星豪公司、吴祖川对上述证据无异议。星豪公司申请证人夏某、胡某出庭作证，证明由于薛文锋没有履行办理消防审批手续的义务，导致星豪公司及次承租人无法进场而遭受重大损失。薛文锋认为证人证言与星豪公司在章忠特案件中的答辩意见相互矛盾，不应予以采信。吴祖川、吴祖彩对证人证言没有异议。星豪公司为证明其已向国安中建建设集团鹿城分公司支付工程款，在庭后向本院提交了时间为2018年12月、2019年3月的巨创五金电器经营部销售清单及收据、时间为2018年12月的浙江爱德智能科技股份有限公司销售单以及领款时间为2018年12月、2019年1月、2019年3月的领款凭证以及国安中建建设集团鹿城分公司出具的证明书。薛文锋对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，相关费用本应当由星豪公司支付，永嘉瓯尚众创空间有限公司仅出于配合目的而挂名签订合同，因国安中建建设集团鹿城分公司未施工才导致消防问题，与生产车间是否搬离无关。本院经审查认为，星豪公司提供的证据1、3的真实、合法，本院予以采信；证据2无原件，真实性无法核实，本院不予采信；证据4与本案不存在关联性，本院不予采信。吴祖川、吴祖彩提供的证据均与本案不存在关联性，本院不予采信。证人证言并不能证明星豪公司与薛文锋之间就办理消防审批手续的义务负担问题，本院不予采信。星豪公司庭后提供的证据与双方争议的消防整改工程施工情况存在一定的关联性，其票据金额总计166061元，与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司出具的证明书中载明的金额一致，本院予以采信。至于上述证据能否证明星豪公司主张的办理商业消防审批手续系薛文锋的义务，本院将在下文予以阐述。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，薛文锋与吴祖彩签订的《厂房租赁合同》第十六条约定薛文锋应提供房产证、消防验收资料。薛文锋与星豪公司签订的《厂房租赁合同》还约定薛文锋出租给星豪公司的厂房当前各项性状良好，双方在协议生效时现场验收交接；如果星豪公司拖欠各项费用超过15天的，薛文锋可以停止供应水、电直至星豪公司付清费用为止。星豪公司、吴祖彩自认薛文锋于2018年3月份交付温公消验[2013]第0094号建设工程消防验收意见书。2018年3月20日，星豪公司与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司签订《建筑工程设计合同（一）》，约定由国安中建建设集团有限公司鹿城分公司承接涉案厂房二、三层内部装修、消防图纸设计。星豪公司自认于2018年7月份得知涉案厂房需整栋审批用途变更的消防手续，薛文锋自认在涉案厂房第一层至第三层出租以后，才将涉案厂房第四层、第五层出租案外人生产。双方一致确认涉案厂房用途变更需整栋厂房第一层至第五层一并办理消防审批手续。法定代表人为薛文锋的永嘉瓯尚众创空间有限公司与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司于2018年7月20日签订《建筑工程设计合同（一）》，约定由国安中建建设集团有限公司鹿城分公司承担涉案厂房消防设施图纸的设计；于2018年9月17日签订《消防改造工程合同书》，约定由国安中建建设集团有限公司鹿城分公司承接涉案房屋消防报警系统整改工程；施工工期1个月；工程款合计820000元；合同签订后永嘉瓯尚众创空间有限公司及其承租方支付合同总金额的50%，其中星豪公司支付261000元整；承租方六禾公司支付62000元整；其他支付87000元整等。星豪公司对于上述合同约定由星豪公司支付工程款的事实知情且同意，并主张为国安中建建设集团有限公司鹿城分公司垫付的购买消防工程施工材料及工人工资的款项已抵扣其应支付的工程款。国安中建建设集团有限公司鹿城分公司于2020年6月1日出具证明书，确认薛文锋于2018年10月8日支付了10万元的工程款，认可星豪公司就涉案厂房第一层至第三层采购消防材料及工人工资垫付了166061元整。现涉案厂房消防整改工程尚未施工完毕，消防验收手续未完成。星豪公司于2019年7月16日签收本案起诉状副本。星豪公司在（2019）浙0324民初3511号原告章忠特诉被告星豪公司、第三人薛文锋租赁合同纠纷一案中，于2019年6月27日答辩称已明确告知章忠特涉案房屋为厂房，章忠特装修后正常使用至今，特别是在试营业期间的家具展销会，章忠特一天的营业额高达20多万元。本院认为：吴祖川未在指定期限内交纳上诉案件受理费用，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十条之规定，应按自动撤回上诉处理；吴祖彩未在法定期间内提起上诉，因此关于吴祖川、吴祖彩对本案承担连带责任的处理原则，应予维持。本案二审期间的争议焦点为：第一，涉案租赁合同应否解除，星豪公司以涉案厂房用途变更未完成作为其拒不支付租金的抗辩理由是否成立；第二，若合同解除，星豪公司应支付的租金、违约金及占有使用费的金额为多少。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中星豪公司与薛文锋签订的《厂房租赁合同》明确约定，星豪公司应当于2018年5月23日前支付第一年第二期租金1900000元，逾期支付超过15天的，薛文锋享有合同解除权。星豪公司于2018年3月21日成立，上述合同签订时，星豪公司已付押金300000元、租金合计1600000元，超额支付涉案租赁物第一年第一期租金1495707元，其多支付的部分应当抵扣第一年第二期租金，故星豪公司应当于2018年5月23日前支付第一年第二期租金1795707元【1900000元-（1600000元-1495707元）】。但星豪公司仅于2018年7月31日支付租金500000元，未按期、足额支付涉案租赁物第一年第二期租金，构成违约，薛文锋依据双方合同约定行使解除权的条件显然已经成就。星豪公司在（2019）浙0324民初3511号案件中称次承租人一直正常使用租赁物，但2018年7月31日后星豪公司再未支付租金，故薛文锋解除涉案租赁合同的请求，应予以支持。2019年7月16日星豪公司签收一审起诉状副本，足以确认薛文锋解除涉案合同的意思表示于该日到达星豪公司，故本院确认2019年7月16日为涉案租赁合同解除日。上述《厂房租赁合同》明确记载薛文锋出租给星豪公司的厂房当前各项性状良好，双方在协议生效时现场验收交接，说明双方在签订协议时已对租赁物进行确认，星豪公司也从未对其接收的租赁物范围提出异议，现星豪公司主张薛文锋未交付全部租赁物，本院不予采信。星豪公司主张根据吴祖彩与薛文锋签订的《厂房租赁合同》的约定，薛文锋应当提供涉案厂房消防验收资料但其一直未交付。但星豪公司自认于2018年3月份收到薛文锋交付的温公消验[2013]第0094号建设工程消防验收意见书，结合其自认直到2018年7月份知晓涉案厂房需第一层至第五层一并办理用途变更消防审批手续的事实，足以认定上述合同中有关薛文锋交付涉案厂房消防验收资料应指厂房本身已具备的消防验收资料，而非涉案厂房变更为商业用途的消防验收资料，故星豪公司以薛文锋未完成涉案厂房整体消防审批和验收手续、未交付涉案厂房消防验收资料、未将涉案厂房由工业用途变更为商业用途以及交付全部租赁物等为由，认为自己有权不支付租金，显然不成立。关于争议焦点二。本案当事人均明知涉案厂房为工业用途，为实现租赁物经营家居、建材、小汽车市场的目的，涉案厂房需变更为商业用途；且薛文锋将涉案厂房第一层至第三层出租给星豪公司后，才将涉案厂房第四层、第五层出租案外人用于生产经营；本案双方于2018年7月知晓涉案厂房用途变更需第一层至第五层一并办理消防审批手续的情况下，薛文锋以永嘉瓯尚众创空间有限公司的名义着手办理涉案厂房用途变更的消防审批手续，于2018年7月20日与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司签订设计合同、2018年9月17日签订施工合同，并支付了一定费用等事实清楚。星豪公司主张该施工合同中有关费用的负担经双方协商己方同意支付，后续因涉案厂房第四层、第五层未腾空导致施工受阻。但是，上述施工合同中约定星豪公司应付工程款占合同总金额820000元的60%以上，其应付的首期工程款为261000元整。即使如星豪公司所主张其直接垫付了相关费用以抵扣应付的工程款，然而根据星豪公司提供的销售单及收款收据，上述行为发生于2018年12月至2019年3月，而施工合同约定的施工期为1个月，且星豪公司所提供垫付款项的证据与国安中建建设集团有限公司鹿城分公司确认垫付的金额均仅为16.6余万元，远未达到星豪公司应当支付的首期工程款金额。况且星豪公司陈述次承租人于2018年5月份进场装修、2018年8、9月间开始试营业，薛文锋于2019年1月3日停电恢复后，一直经营至2019年6月18日。可见，本案是由于星豪公司未足额支付消防施工费用、实际占有使用涉案租赁物却一直拖欠应付租金等行为，导致双方矛盾激化，最终消防施工停滞。因此，星豪公司应当对涉案厂房消防施工受阻承担责任。涉案合同明确约定在星豪公司逾期支付相关费用超过15日的情况下，薛文锋有权停水停电。因此，星豪公司应该承担因逾期支付租金而被停电停水的后果。但停水停电行为直接影响租赁物正常使用，考虑双方利益平衡，本院酌定涉案租赁物被停电之日即2019年6月18日至2019年7月16日止的租金由星豪公司按照合同约定租金的70%支付。薛文锋在本案一审中所主张2019年6月20日起至2019年7月16日之间的占有使用费，实系租金。据此，星豪公司应支付截至2019年7月16日止的租金共计3370927元（1295705元+31666.67元÷30天×177天+31666.67元÷30天×28天×70%）。一审对违约金标准酌情进行的调整并无不妥，本院对此予以维持。因薛文锋仅主张截至2019年6月20日的违约金，系对自己权利的处分，故星豪公司应支付的违约金金额为313879元（以1295705元为基数，按月利率1%自2018年5月24日计算至2019年6月20日，以2075222元为基数，按月利率1%自2018年11月23日起计算至2019年6月20日）。租赁合同解除后，承租人应腾空返还租赁物，并按照合同约定标准支付占有使用费。综合考虑涉案厂房尚未完成用途变更、2019年6月18日断电、围绕涉案租赁合同履行问题双方争议等因素，故本院酌定占有使用费由星豪公司按照月租金221666.67元（3800000元÷12个月×70%）的标准支付。鉴于涉案租赁物物品不多的现状，本院限星豪公司于2020年7月20日前腾空、返还租赁物。若星豪公司未在2020年7月20日前腾空涉案租赁物，则自2020年7月21日起按照月租金316666.67元的标准支付占有使用使用费至实际腾空之日止。因新冠疫情发生于星豪公司占有涉案租赁物期间，故本院酌情扣减两个月的占有使用费。综上，星豪公司上诉理由部分成立，对其上诉请求成立的部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省永嘉县人民法院（2019）浙0324民初4863号民事判决；二、薛文锋与永嘉县星豪家居有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年7月16日解除；三、永嘉县星豪家居有限公司于2020年7月20日前腾空坐落于永嘉县瓯北街道和一村[证号：浙（2017）永嘉县不动产权第0012782]的厂房一至三层，交还给薛文锋；并向薛文锋支付占有使用费（自2019年7月17日至2020年7月20日之间（扣减两个月）按月租金221666.67元的标准计算；若永嘉县星豪家居有限公司未按期腾空，则自2020年7月21日起按月租金316666.67元的标准计算，均计算至实际腾空之日止）；四、永嘉县星豪家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛文锋租金3370927元及违约金313879元；五、吴祖川、吴祖彩对上述三至四项的款项承担连带责任；六、驳回薛文锋其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费61186元，由薛文锋负担14340元，永嘉县星豪家居有限公司负担46846元。二审案件受理费46846元，由薛文锋负担4000元，星豪家具有限公司负担42846。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月十日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜