云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终320号上诉人（原审被告）：袁滔，女，1991年9月7日生，苗族，企业职工，云南省临沧市云县人，住云县。委托诉讼代理人：王光伟，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15309201810043625。被上诉人（原审原告）：李发瑛，女，1967年12月24日生，汉族，居民，云南省临沧市人，住双江自治县。委托诉讼代理人：罗恒丹，云南志颠律师事务所律师。代理权限：特别授权代理，执业证号：15309201810059534。被上诉人（原审被告）：临沧林夕房地产经纪有限公司。住所地：临沧市临翔区时代商都10幢10号。统一社会信用代码：91530900MA6K99H67C。法定代表人：李桂恒，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：鲁忠萍，女，1991年3月23日生，汉族，云南省临沧市人，住临翔区。被上诉人（原审被告）：李桂恒，男，1991年1月23日生，汉族，云南省临沧市人，住临翔区，现羁押于临沧市临翔区看守所。上诉人袁滔因与被上诉人李发瑛、临沧林夕房地产经纪有限公司（以下简称：临沧林夕公司）、李桂恒、鲁忠萍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初40号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭于2020年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人袁滔及其委托诉讼代理人王光伟，被上诉人李发瑛的委托诉讼代理人罗恒丹、被上诉人鲁忠萍到庭参加了诉讼。被上诉人临沧林夕公司的法定代表人李桂恒因羁押于临翔区看守所通过远程视频参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁滔上诉请求：1、撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初40号民事判决；2、依法改判由被上诉人临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍共同退还被上诉人李发瑛购房首付款105,600元、购房定金10,000元并承担一审案件受理费3,515元，上诉人袁滔不承担责任。3、驳回被上诉人李发瑛关于违约金的诉求或由被上诉人临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍共同向被上诉人李发瑛承担违约责任，上诉人袁滔不承担责任。4、二审案件受理费由被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院采信证据却不支持证据载明内容以及证明目的的做法应予纠正。1、上诉人与李发瑛签订买卖合同是基于对临沧林夕公司的信任以及与涉案房屋所有权人黄鑫、王丽娟之间存在买卖合同关系，现涉案房屋被上诉人临沧林夕公司、李桂恒再次作为中介将房屋过户到案外人王晓秋名下。最终导致本案《房屋买卖合同》成为无履行基础的合同，上诉人不存在任何过错。本案过错全部在于专业从事房地产中介服务的临沧林夕公司及李桂恒，责任应由二被上诉人共同承担，被上诉人鲁忠萍应承担连带责任。2、上诉人经手共计收到李发瑛交来房款225,600元并已经全部交给了被上诉人李桂恒、临沧林夕公司用于偿还涉案房屋的银行贷款，扣除被上诉人李桂恒退回给李发瑛的房款120,000元，仅剩房款105,600元应当由被上诉人临沧林夕公司及李桂恒全额退还。从李发瑛提交的《保证书》《承诺书》可知，上述证据已对原《房屋买卖合同》协议约定内容、承担责任主体、形式作出了变更，《保证》及《承诺书》系李发瑛与临沧林夕公司及李桂恒之间的真实意思表示，应当予以确认并尊重，上诉人袁滔退还房款105,600元、定金10,000元的责任已经免除，更不应当再承担一审案件受理费。一审法院采信证据却不支持证据载明内容以及证明目的的做法应当予以纠正。3、被上诉人鲁忠萍同被上诉人李桂恒在本案交易过程中一直处于夫妻关系，涉案房屋过户给案外人王晓秋是由被上诉人鲁忠萍受委托办理，且李发瑛购房过程也由被上诉人鲁忠萍办理包括介绍看房等手续，被上诉人鲁忠萍是知情并参与的；本案中的债务来源于被上诉人李桂恒与鲁忠萍夫妻关系存续期间从事正常生产、经营活动而产生，故此，夫妻在婚姻关系存续期间生产、经营所负的债务，应当共同偿还。二、被上诉人李发瑛关于违约金的诉求不应当得到支持或由被上诉人临沧林夕公司、李桂恒、鲁忠萍共同承担，上诉人袁滔不承担责任。1、上诉人同李发瑛签订的《房屋买卖合同》权利义务的履行被《保证》及《承诺书》取代，《房屋买卖合同》约定的违约金条款已失效。2、违约条款应当适用《保证》及《承诺书》的约定由被上诉人临沧林夕公司及李桂恒共同承担。该意思自治完全系李发瑛同被上诉人临沧林夕公司及被上诉人李桂恒共同经过友好协商达成的一致意见，该意见并未违反法律法规的强制性规定，上诉人的违约责任完全免除，违约责任应当由被上诉人临沧林夕公司及李桂恒承担。3、被上诉人鲁忠萍有义务承担违约金。综上，请二审法院查明事实，依法改判支持上诉人的各项上诉请求。李发瑛答辩称：一、上诉人的上诉主张无事实和法律依据，不能成立；二、李发瑛系案涉《房屋买卖合同》的善意买受人，根据合同的相对性袁滔应承担退赔购房款、违约金、购房定金的责任，临沧林夕公司、李桂恒在明知袁滔没有房屋所有权的情况下，仍为双方提供案涉房屋的中介服务，其主观存在明显过错，其做出的《保证》《承诺书》表示对本案纠纷有责任，愿意承担责任，一审对其所做判决并无不当；李发瑛无变更或免除袁滔责任的意思表示，上诉人关于袁滔不承担责任的上诉主张无事实和法律依据，不能成立；鲁忠萍系临沧林夕公司员工，公司法定代表人李桂恒的妻子，参与并知晓本案所涉《房屋买卖合同》的中介服务，案涉房屋房主黄鑫办理公证委托给鲁忠萍，最终过户给案外人王晓秋也是由鲁忠萍受托办理，鲁忠萍应承担共同责任。三、关于《房屋买卖合同》的效力，袁滔与李发瑛签订《房屋买卖合同》转让房屋应界定为无权处分，本案房屋买卖合同不应无权处分而无效，应认定案涉《房屋买卖合同》有效，并据此认定各方责任。临沧林夕公司、李桂恒共同答辩称：鲁忠萍确系临沧林夕公司员工，但与李发瑛签订合同时鲁忠萍并不在场。本案责任应当由袁滔与其共同承担。《承诺书》是在被强迫的情形下签订的。鲁忠萍答辩称：房屋的过户是在离婚后，其本人是在不知情的情况下办理，且办理时持有合法的公证书，不应承担任何责任。李发瑛向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告三方共同签订的《房屋买卖合同》；2、判令四被告共同退赔原告已付买房款135,600元；3、判令四被告共同赔付违约金115,120元；4、判令被告袁滔双倍返还定金共20,000元（贰万元整）；5、判令四被告共同赔付因不履行合同义务致使原告购房失败而带来房价上涨的经济损失；6、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，李发瑛自愿申请撤回第5项诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认定事实：2016年6月20日，袁滔与案外人黄鑫、王丽娟、临沧之星房产经纪有限公司（以下简称“临沧之星公司”）签订了《房屋买卖合同书》一份，甲方为案外人黄鑫、王丽娟，乙方为袁滔，丙方为临沧之星公司，三方约定由丙方居间促成甲方将登记在黄鑫名下的位于临翔区（金旭之光）7幢1403室（以下简称“金旭之光7幢1403室”）的房屋作价516000元出售给乙方，乙方应于合同签订当日向甲方支付首付款100000元，合同签订后一年乙方再向甲方支付50000元；丙方负责按乙方要求及有关规定为乙方办理交易事宜，并于甲方房产证满两年到期后（90天内）帮助乙方办理过户按揭，甲方需配合乙方及丙方办理过户手续，将此房过户到乙方名下；甲方应于2016年6月25日前腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；该合同同时对双方的其他权利义务作出了约定。2017年2月21日，李发瑛与袁滔、临沧林夕公司签订了《购房订金协议》一份，甲方（卖方）为袁滔，乙方（买方）为李发瑛，丙方（中介方）为临沧林夕公司，双方约定甲方自愿将金旭之光7幢1403室房屋转让给乙方，成交价格为575,600元，乙方实地看房后交纳定金10,000元；下列任何一项如有一方违约，按房价成交价20%赔付违约金，赔付款全额付与未违约方，该赔付金额与中介无关，违约方并支付给中介方全额中介费；甲方在此期间不能将房屋转卖他人，不能加价或违约不卖；乙方在此期间不能违约不买此房，如有违约甲方定金不退并支付给中介方全额中介费；此合同签订之日起由丙方担保此次交易，经甲乙双方商定2017年3月7日前支付首付款；签订此协议时，甲方收取购房定金10,000元；该协议同时对双方其他权利义务作出了约定。李发瑛于该协议签订当日向袁滔支付了购房定金10,000元，袁滔于同日向李发瑛出具了《收据》一份。2017年2月28日，李发瑛与袁滔、临沧林夕公司签订了《房屋买卖合同》一份，甲方（卖方）为袁滔，乙方（买方）为李发瑛，中介方为被告临沧林夕公司，双方约定甲方自愿将金旭之光7幢1403室房屋转让给乙方，成交价格为575,600元，乙方实地看房后交纳定金10,000元；签订合同时，乙方支付首付款215,600元，房屋过户到乙方名下后支付剩余房款360,000元；中介方代办过户手续，交易产生的税费由乙方承担；乙方需于合同签订之时向中介方支付中介费10,000元，中介方负责帮乙方办理过户及银行按揭手续，合同签订后，任何一方违约中介费不退（中介费由违约方承担）；合同签订当日，由中介方协助接房把不动产产权证办理完，时间为2017年3月28日以内办理过户相关手续，逾期视为违约；甲方保证拥有上述房屋的完全所有权，并且无任何争议；甲方交房的时间及条件为乙方把尾款结清7日内；交付首付款后，不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付总房款的20%作为违约金；一方违约造成对方经济损失的，应承担损失赔偿责任；中介方向甲乙双方保证于2017年5月28日以内办理完全套手续，乙方于2017年5月28日内把尾款付清给甲方；该合同对双方其他权利义务作出了约定。李发瑛于合同签订当日向袁滔的银行账户内转入首付款215,600元，且于当日向临沧林夕公司支付了中介费10,000元，袁滔、临沧林夕公司、李桂恒分别于同日向李发瑛出具了定金及中介费收据各一份。2017年6月4日，李桂恒向李发瑛出具《保证》一份，内容为：“李桂恒向李发瑛保证于6月30日前将金旭之光7幢1单元1403室房屋过户到李发瑛名下；于7月15日前办理完二手房交易流程（过户、公积金提取、贷款）；若在此期限内未办理完成，李桂恒自愿退还购房首付款现金235,600元，此房产权仍属李发瑛所有；如发生一切纠纷，由李桂恒负责。”2018年2月23日，李桂恒向李发瑛出具《承诺书》一份，内容为：“由于林夕房产中介公司李桂恒工作失职，导致李发瑛在本公司购买金旭之光7幢1单元1403室房无法办理各项手续，购房不成功，特此承诺于2018年3月1日前退还李发瑛部分购房首付款150,000元。”2017年5月28日至2018年1月6日期间，李桂恒退还了李发瑛购房款120,000元，袁滔未向李发瑛退还过任何费用。2018年1月5日，李桂恒与案外人王晓秋签订了《房屋买卖合同》一份，甲方（卖方）为鲁忠萍，委托代理人为李桂恒，乙方（买方）为案外人王晓秋，双方约定，甲方将金旭之光7幢1单元1403室房屋以700000元价格转让给乙方，乙方支付的定金270000元用于抵扣房款，并于2018年1月8日前支付银行贷款310000元，剩余120000元尾款于过户当天支付给甲方；该合同同时对双方其他权利义务作出了约定。2018年1月15日，金旭之光7幢1单元1403室房屋在临沧市临翔区不动产登记中心办理了不动产登记手续，房屋所有权人为案外人王晓秋，不动产权证号为云〔2018〕临翔区不动产权第××号。现因被告未按约定将涉案房屋过户给李发瑛，故李发瑛为维护自身合法权益提起诉讼。另查明，案外人王晓秋于2018年9月3日向一审法院提起诉讼，要求李发瑛立即搬离涉案的金旭之光7幢1单元1403室房屋，并支付相应房产占用费等费用。一审法院于2018年10月17日作出（2018）云0902民初1764号民事调解书，案外人王晓秋与李发瑛达成了如下调解协议：“一、李发瑛自愿定于2018年11月25日前将位于临沧市临翔区的房产归还王晓秋，李发瑛在搬离过程中不得损坏房屋结构，搬离的物品以现场勘察笔录确定为准；二、王晓秋自愿定于2018年11月25日前支付给李发瑛房屋装修补偿款15000元；三、本案案件受理费268元，适用简易程序审理减半收取134元，王晓秋自愿负担；四、王晓秋自愿放弃其他诉讼请求。”一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律行政法规的强制性规定。无效的合同或者被撒销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方以此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，金旭之光7幢1单元1403室房屋的原所有权人为案外人黄鑫，袁滔作为非产权所有人，其与李发瑛签订了《购房订金协议》及《房屋买卖合同》来转让涉案房产，并没有原所有权人黄鑫的授权。而合同签订后，涉案房屋的原所有权人黄鑫也没有进行追认，且袁滔至今都未取得涉案房屋的处分权，故李发瑛与袁滔、临沧林夕公司签订的《购房订金协议》及《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定，应属无效合同，对双方自始没有法律约束力。据此，李发瑛起诉要求解除与被告方签订的《房屋买卖合同》的主张与法律规定不符，一审法院不予支持。关于争议问题，一审法院评议如下：一、李发瑛应退回多少购房款的问题。本案中，李发瑛向袁滔支付了定金10,000元及购房首付款215,600元，合计225,600元。因双方签订的《购房订金协议》及《房屋买卖合同》违反法律强制性规定而无效，故因该合同取得的财产，应当予以返还。袁滔明知自己没有涉案房屋所有权的情况下还与李发瑛签订相应合同，其主观上存在过错。袁滔收取款项后如何使用并不影响和限制李发瑛对其主张相应权利，故根据合同相对性原则，袁滔应承担退还李发瑛购房款的责任。李发瑛认可被告李桂恒已退还其购房款110,000元，临沧林夕公司、李桂恒均表示愿意退还剩余的购房款，根据当事人意思自治原则，不做干预，故袁滔、临沧林夕公司、李桂恒应共同向李发瑛承担退还剩余购房款105,600元（215,600元－110,000元）的责任。李发瑛主张要求四被告共同退赔已付房款135,600元的请求，予以部分支持。袁滔收取了原告10,000元的定金，因《购房订金协议》无效，故该笔费用依法应当由被告袁滔退还原告。袁滔辩称其不应承担责任的意见，与本案查明事实及法律规定不符，不予采纳。被告李桂恒作为被告临沧林夕公司的法定代表人，在本案所涉整个合同的签订过程中均知晓被告袁滔没有涉案房屋的所有权，其还为原告与被告袁滔提供涉案房屋的中介服务，其主观上存在过错，被告临沧林夕公司、李桂恒收取了原告支付的中介费10,000元，应当退还原告。但因李发瑛认可被告李桂恒已退还了中介费10,000元，故本案中对该笔费用不再作处理。二、关于违约金和双倍定金是否应当得到支持的问题。如前所述，袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在涉案合同签订及履行过程中均存在过错，造成李发瑛无法取得涉案房屋的所有权，需要另行购买其他房屋，且袁滔、临沧林夕公司、李桂恒占用李发瑛已支付的购房首付款及定金，造成了实际损失，故主张要求承担违约金的请求有事实依据且符合法律规定，予以支持。但李发瑛作为完全民事行为能力人，在签订合同之前没有对房屋产权登记情况进行核实，其自身存在一定过错。结合目前涉案房屋所在地段的房产交易情况及李发瑛与袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在本案中的过错程度，一审法院酌定违约金按原告已付购房首付款及定金的总额的20%计算，即袁滔、临沧林夕公司、李桂恒应共同向李发瑛支付违约金45,120元［（215,600元+10,000元）×20%］。李发瑛主张要求四被告承担115,120元的违约金的主张，予以调整。袁滔辩称其不应承担违约责任的意见与本案查明事实及法律规定不符，不予采纳。李桂恒、临沧林夕公司辩称违约金过高，应予以调整的意见符合法律规定，予以采纳。因已对李发瑛主张的违约金予以部分支持，依据违约金及定金条款择一主张的法律规定，故对李发瑛要求四被告赔偿双倍定金20,000元的主张不予支持。三、关于四被告在本案中应如何承担责任的问题。本案中，袁滔、临沧林夕公司、李桂恒在本案中的责任已作认定，而李发瑛并未提供证据证明被告鲁忠萍在本案中存在过错，故其要求被告鲁忠萍在本案中承担责任的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、袁滔、临沧林夕房地产经纪有限公司、李桂恒于本判决生效之日起十五日内一次性共同退还李发瑛购房首付款105,600元，并共同向李发瑛支付违约金45,120元，两项合计150,720元；二、袁滔于本判决生效之日起十五日内一次性退还李发瑛购房定金10,000元；三、鲁忠萍在本案中不承担责任；四、驳回李发瑛的其他诉讼请求。案件受理费5,361元，由李发瑛负担1,846元，由袁滔、临沧林夕房地产经纪有限公司、李桂恒共同负担3,515元。二审中双方均未提供新证据。本院审理查明的法律事实与一审查明的法律事实一致，本院予以确认，但一审认定袁滔与李发瑛签订的《房屋买卖合同》《购房订金协议》因处分人无权处分违反了法律的强制性规定而无效错误，本院予以改判。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，袁滔与李发瑛签订的《房屋买卖合同》《购房订金协议》是在平等自愿基础上订立，是双方真实意思表示，合法有效。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人袁滔、被上诉人鲁忠萍是否应承担本案的责任。针对本案争议焦点，本院作出如下评判：关于袁滔是否应承担本案责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，袁滔在明知自己无房屋所有权的情况下与李发瑛签订《房屋买卖合同》，后因为临沧林夕公司及李桂恒将涉案房屋过户至案外人王晓秋名下，造成无法实际履行合同义务，袁滔作为合同相对方仍应向李发瑛承担违约责任。李发瑛与李桂恒双方达成的《保证》及《承诺书》中，李发瑛并未做出免除袁滔义务的意思表示，李发瑛仍可根据《房屋买卖合同》的约定要求违约当事人对自己的行为造成的违约后果承担违约责任。另，李桂恒答辩称《承诺书》是在被强迫的情况下签订，但未提供相应的证据证明其主张，其辩解本院不予采信。关于鲁忠萍是否应承担本案违约责任的问题。案发时鲁忠萍系李桂恒的妻子，其另一身份为临沧林夕公司员工，其参与案涉房屋的中介服务行为均系履行职务的行为。综合本案在案证据，无法得出《保证》及《承诺书》系李桂恒与鲁忠萍在婚姻关系存续期间共同合意签订，也无证据证明鲁忠萍在本案中存在过错，故，一审法院处理正确，本院予以支持。综上所述，袁滔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,361元，由上诉人袁滔负担。本判决为终审判决。审判长  张建红审判员  龙 伟审判员  周付翠二〇二〇年七月十三日法官助理王翀书记员邓姜玉