舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2396号 原告：舟山海城投资有限公司，住所地舟山市定海区临城街道海城大厦20楼。 法定代表人：周永阳，董事长。 委托诉讼代理人：竺裕忠，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山广安医院有限责任公司，住所地舟山市普陀区东港街道海洲路239号二楼。 法定代表人：钟琦静，执行董事。 委托诉讼代理人：邵汉军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋善军，浙江震舟律师事务所律师。 原告舟山海城投资有限公司（以下简称“海城公司”）与被告舟山广安医院有限责任公司（以下简称“广安医院”）合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。广安医院向本院提出管辖权异议，本院依法进行了审查并裁定驳回广安医院的异议，广安医院提出上诉，舟山市中级人民法院作出裁定，维持本院的裁定。后本院对本案公开开庭进行了审理。原告海城公司的委托诉讼代理人竺裕忠，被告广安医院的委托诉讼代理人邵汉军、蒋善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海城公司向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方达成的口头租赁协议于2018年8月31日解除；判令广安医院向海城公司支付房屋占有使用费1073946元（从2018年8月16日计算至2020年4月30日），之后按每月每平方米21元的价格计算至实际腾退日止；判令广安医院立即腾退位于舟山市普陀区内建筑面积为2521平方米的房屋并对35000Ｖ高压配电设施进行销户处理。事实和理由：位于舟山市普陀区建筑面积为2521平方米的房屋原属舟山港明食品有限公司（以下简称“港明公司”）所有，广安医院和港明公司属关联公司，实际控制人均为胡佰海，广安医院一直使用该房屋进行营业。2013年10月9日，宁波市中级人民法院委托浙江金诚拍卖有限公司和宁波亚德拍卖有限公司在宁波公共拍卖服务中心对包括争议房产在内的共计102103.87平方米的土地及建筑物进行拍卖，海城公司竞得该不动产。广安医院以各种理由不肯将整个场地移交给海城公司，2016年2月2日，宁波市中级人民法院对广安医院进行了强制执行，除了案涉房屋外均已执行完毕，宁波市中级人民法院执行局局长等执行人员对广安医院实际控制人胡佰海所做的谈话笔录中明确就案涉房屋的腾退期限为2016年8月底。2016年12月29日，海城公司取得了拍卖房产的不动产权证书，其中2521平方米的两层办公楼即是本案争议的房屋。2016年8月17日，海城公司对浦西工业区东海西路2133号房屋的八年使用权进行拍卖，广安医院竞拍取得该房屋的租赁权。双方于2016年12月30日签订了租赁合同，租赁用途为开设医院。由于新的房屋改造成医院需要一定的时间，所以海城公司同意广安医院免费租用案涉房屋至新的医院建造完毕为止。2016年12月1日，市政府召开了专题会议，研究广安医院消防隐患整改事宜。原、被告均有人员参加了上述会议，会议明确了几个事项：一、对广安医院消防隐患整治采取“整治过渡、限期搬迁、挂牌督办、明确责任”的原则，要求广安医院限期落实消防整改措施，并抓紧做好整体搬迁工作，搬迁过渡时期要严管严控消防安全；二、广安医院要积极整改；三、加快推进广安医院整体搬迁工作，广安医院要从实际出发，加快新址改建搬迁进程，从根本上消除消防隐患。这说明广安医院租赁案涉房屋海城公司是同意的，并且是危房只是临时过渡使用，双方已达成了租赁的合意。上海瀛泰（舟山）律师事务所根据海城公司的委托于2018年8月30日向广安医院发出了律师函，要求广安医院在收到律师函后一个月内腾退案涉房屋，广安医院于2018年8月31日收到了律师函，但未予腾退，造成海城公司无法使用房屋至今，导致了海城公司的重大损失。另35000Ｖ的高压配电设施属广安医院申请建造的，但在拍卖财产之内，属海城公司所有，现广安医院已另外建造了配电设施，需对该设施办理销户手续。海城公司为此诉至法院。 广安医院辩称，一、案涉房屋腾退事宜处于宁波市中级人民法院强制执行的执行措施实施过程中，应驳回海城公司的起诉。宁波市中级人民法院因（2009）浙甬民执字第270号案件拍卖案涉房屋所属的不动产并采取相应的执行措施，截至2016年2月2日，包括案涉房屋在内的部分不动产未移交给海城公司，海城公司可在此后通过宁波市中级人民法院向广安医院发出腾退通知，广安医院愿依法配合腾退。二、宁波市中级人民法院委托拍卖案涉不动产时，在《拍卖须知》第四条第1款中特别说明“拍卖标的内容仅限于厂房及土地，装潢、设备、存货等可移动物品不在本次拍卖之列”，而且在资产评估中，未将装潢、装修、设施等动产列入评估拍卖之内。海城公司在拍得案涉不动产后，添附于不动产中的装潢装修、设施等依法随不动产转移，海城公司对该相应的动产应予以合理补偿，广安医院未获合理补偿前理应通过法院交付。三、双方不存在口头租赁协议。1.广安医院占有案涉房屋系基于拍卖之前的合法使用，案涉房屋从未移交给海城公司，海城公司根本不可能行使出租权并租赁给广安医院。2.双方没有租赁合同法律关系。双方均明确没有书面的租赁合同，案涉房屋也未移交给海城公司，现海城公司主张双方达成口头租赁协议缺乏事实依据，而案涉房屋亦不属于双方于2016年12月30日签订的《租赁合同》范围，该《租赁合同》与案涉房屋无关。四、海城公司主张占有使用费缺乏法律依据。1.双方没有租赁合同法律关系，海城公司依据租赁合同主张占有使用费依据不足。2.海城公司无权主张占有使用费。本案尚在执行措施实施阶段，且广安医院一直要求海城公司通过宁波市中级人民法院依法进行交付，若广安医院无理逾期拒不腾退，根据《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担的法律后果是宁波市中级人民法院裁定广安医院支付迟延履行金，在执行阶段海城公司直接通过诉讼向广安医院主张占用使用费没有法律依据。五、海城公司主张的占用使用费金额缺乏事实依据。1.在添附的动产未获合理补偿之前，宁波市中级人民法院不反对广安医院占有案涉不动产，而且海城公司也是认可的。2018年8月22日的律师函中提及的230万元租金与本案无关，且由于海城公司提供的租赁物用途不能满足招标公告和租赁合同约定要求，致使广安医院无法实现合同目的、造成巨大损失，应当赔偿广安医院因此造成的损失。2.海城公司主张的占用使用费金额明显偏离市场，应进一步举证证明其实际损失。案涉房屋一直由港明公司和广安医院改造用于员工住宿使用，不能用于经营和正常使用，根本不能产生收益，海城公司因案涉房屋无损失可言。案涉房屋地处城郊结合部的偏僻位置，按照每平米每月21元计算占有使用费完全偏离市场。根据原、被告于2016年12月30日签订的《租赁合同》同地段房屋租金来看，房屋面积17079平米、土地使用权面积26570平米，年租金为230万元。据此测算，案涉房屋每平米市场租金不足5元，而且案涉房屋各种配套差，事实上不具有收益性能，海城公司无损失存在。六、35000V高压配电设施与广安医院无关，与本案亦无关。综上，本案属于一案二诉，重复诉讼，海城公司的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.海城公司提交的房屋租赁费评估明细表，因该评估系海城公司单方委托，且形式不完整，广安医院不予认可，故本院对该证据不予认定；2.海城公司提交的关于舟山市普陀区的土地使用权、房产标的租赁物的使用权成交确认书、租赁合同，广安医院对关联性有异议，其他无异议，故本院对真实性予以认定，因该组证据与案涉房屋无关，本院对该组证据与本案的关联性不予认定；3.海城公司提交的舟山市政府〔2016〕49号专题会议纪要，该证据符合证据的形式要件，广安医院虽对真实性提出异议，但未提交相反的证据予以反驳，本院对该证据依法予以认定；4.海城公司提交的千岛街道安监站便函﹝2018﹞3号函，广安医院对真实性无异议，该函件内容亦与案涉房屋相关，本院予以认定；5.海城公司提交的律师函，广安医院确认收到过该律师函，故本院依法予以认定。广安医院对以上证据3、4、5的其他质证意见则属对证据证明力的异议，对此本院将结合本案的全部证据和事实予以综合认定。本院并根据海城公司的申请向宁波市中级人民法院调取了现场交接笔录一份，海城公司对该证据无异议，广安医院对合法性、关联性均有异议，认为该笔录内容是买受人的单方意思表示，对其没有约束力。本院认为，该现场交接笔录系宁波市中级人民法院于2016年2月2日向买受人交付拍卖标的物时就腾退事宜所做的确认，买受人对交付状态和方式予以认可，该现场交接笔录应为合法有效，内容亦与本案所涉房产有关，与本案具有关联性，广安医院是否确认不影响买受人所做确认的效力，故对该现场交接笔录本院依法予以认定。 结合双方的陈述及本院经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年10月9日，宁波市中级人民法院委托浙江金诚拍卖有限公司、宁波亚德拍卖有限公司在宁波市公平公共拍卖服务中心拍卖港明公司所有的位于舟山市普陀区的商业用地进行拍卖。舟山市新城建设投资经营有限公司（现名称为舟山海城建设投资集团有限公司）竞拍取得上述拍卖标的，并于2013年10月9日签订拍卖成交确认书。2016年8月29日，舟山海城建设投资集团有限公司决定将属上述资产一部分的舟山市普陀区等的不动产登记给舟山市临城新区开发建设有限公司。2016年12月21日，经国资部门审批，舟山市普陀区等的不动产由舟山市临城新区开发建设有限公司划归海城公司所有。2016年12月29日，海城公司取得坐落于舟山市普陀区等的不动产权登记证书〔权证号：浙（2016）舟山市不动产权第0008422号〕，案涉的2521平方米房屋属该不动产的一部分，为该不动产登记证书项下附记中序号1所列的房屋。 港明公司和广安医院的实际控制人均为胡佰海。案涉房屋在拍卖之前由广安医院使用。2016年2月2日，因为上述拍卖标的的腾退问题，宁波市中级人民法院对胡佰海进行了执行谈话，海城公司的法定代表人周永阳代表买受人参加了上述谈话。关于案涉房屋，胡佰海表示：“以我的能力，老的医院是危房改造，适当的增加面积，我相信年内可以搬出来了”，执行人员告知胡佰海“如果他们不要求我们强制清偿（场）我们是不会来的。时间给你六个月，六个月以后他们要求清偿（场），我们会来问你有不（没）有新的协议，如果没有新的协议我们要来清偿（场）并且追究你的责任”、“从法律层面上就是8月2日，考虑到过年延长到8月底”，买受人表示：“时间确定后任何人不能更改，如果你确实诚心诚意在落实，我们也会去和市里沟通，但时间上一定要确定”，胡佰海表示：“8月底法律层面确定了，其他的问题我们自己商量”,最后执行人员确认：“到今天为止，拍卖标的物除了医院部分以外已经全部交给新城公司和买受人了”。同时，宁波市中级人民法院就交接情况对买受人制作了现场交接笔录，执行人员表示：“对本院拍卖由你公司买受的舟山港明食品有限公司、舟山加藤佳食品有限公司厂区区域内已将人员清退完毕，现将场地交接给你公司”，买受人表示：“好的”，执行人员表示：“骨科医院（案涉房屋）的交接，将根据市政府的协调意见，以后自行交接”，买受人：“好的”。 2016年12月30日，广安医院通过竞拍取得海城公司所有的位于舟山市普陀区的土地使用权（证载面积26570.80平方米）及房产（证载面积17079.70平方米）的八年租赁权，并签订了租赁合同，约定租期自2017年1月1日起至2024年12月31日止，每年租金230万元，租赁用途为开办医院。2018年8月底，海城公司向广安医院发送了律师函，要求广安医院支付拖欠的该租赁物2018年的租赁费230万元，并要求广安医院腾退案涉的2521平方米房屋。在律师函中，海城公司就案涉房屋提出：“你方实际占用的原院址宿舍楼产权归海城公司所有，你方的实际控制人已经承诺在2016年底搬迁，海城公司当时表示认可，根据相关的法律规定，你方对宿舍楼的占用属于租赁……海城公司已于2018年7月27日向你方书面发了函，从2018年8月16日开始你方应当向海城公司支付宿舍楼的占有使用费……要求你方在收到本函后的1个月内腾退宿舍楼和拆除配电设施”。广安医院于2018年8月31日收到该律师函后未予回应。 2018年8月15日，千岛街道安监站联合相关部门对案涉的房屋进行安全检查时发现该房屋被改为职工宿舍，房屋存在严重消防安全隐患，因房屋产权在海城公司名下，海城公司被要求整改。 审理中，双方均确认，海城公司所称的35000V高压配电设施并非登记在广安医院名下。海城公司陈述，当时考虑广安医院的改造搬迁过渡，故同意由广安医院继续免费使用案涉房屋，待广安医院改造完毕后腾退上述房屋。广安医院对此不予认可，认为双方从未商谈租赁及费用问题。 本院认为，本案中，双方约定的腾退期满后广安医院未予腾退，并不能视为双方就此形成了租赁合同关系，现有证据也不能证明双方之间达成了租赁的合意，且根据海城公司的陈述，其考虑广安医院的改造搬迁同意由广安医院继续无偿使用案涉房屋，也说明双方之间未形成租赁合同关系，故本院对海城公司主张双方之间构成租赁合同关系的意见不予采纳。但从案涉房屋所属标的的腾退过程来看，双方确认案涉房屋明确的腾退时间为2016年8月底，其他的事情双方再商量，宁波市中级人民法院在与胡佰海的谈话笔录中也明确了2016年8月底后是否强制清场将会根据买受人的申请及双方的协议情况来定，结合宁波市中级人民法院与买受人的交接笔录中确认骨科医院以后由双方自行交接的事实，以及海城公司在广安医院新院址改造完成之前一直未要求广安医院腾退等事实，可以视为2016年8月底双方已完成案涉房屋的拍卖交付，其他事情属双方另行协商的范围。综合海城公司关于广安医院继续使用案涉房屋的陈述、海城公司给广安医院发腾退通知以及广安医院搬迁等情况，本院认为，海城公司与广安医院之间在约定腾退期限届满后就案涉房屋的继续无偿使用达成了合意，成立事实上的合同关系。综上，本案海城公司与广安医院之间的关系应为有关财产无偿使用的合同关系，但不属于租赁合同关系。从千岛街道安监站的消防安全检查看，广安医院至少在2018年8月15日前已完成了搬迁，海城公司也在2018年8月30日向广安医院发出腾退通知要求广安医院在收到通知后一个月内腾退案涉房屋，广安医院于2018年8月31日收到腾退通知，故应认为双方有关案涉房屋无偿使用的合同于2018年8月31日解除。广安医院收到腾退通知后在海城公司给予的合理腾退期限内一直未予腾退，有违诚信，故应向海城公司支付相应的占有使用费。虽然海城公司在腾退通知中明确广安医院应自2018年8月16日起开始支付占有使用费，但在所发腾退通知中并未要求广安医院腾退时支付占有使用费，且根据海城公司的陈述，广安医院此前的使用为无偿使用，具体腾退日期未进行明确约定，故本院对海城公司主张自2018年8月16日计算占有使用费的主张不予支持，基于房屋占有使用人在接到腾退通知后一般需要一定的腾退时间考虑，本院认为本案中占有使用费从海城公司给予广安医院的合理腾退期届满之日即2018年10月1日开始计算较为合理。关于租赁费金额，参照广安医院向海城公司所租赁的、与案涉房屋处于同一地段的不动产的租赁费用情况以及案涉房屋的状况和使用情况等，本院酌情确定2018年10月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费为38万元，自2020年5月1日起的房屋占有使用费按每月2万元计算。根据双方陈述，海城公司主张的35000V高压配电设施并非登记在广安医院名下，故本院对海城公司要求广安医院销户的诉讼请求不予支持。广安医院关于案涉房屋拍卖前的装饰等添附物的补偿的抗辩不构成广安医院拒绝腾退的理由，亦不属本案的审理范围，本院不予理涉。广安医院关于海城公司提供的租赁物用途不能满足招标公告和租赁合同约定要求、应当赔偿广安医院因此造成的损失的抗辩，因与本案不是同一法律关系，本院亦不予理涉。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条规定，判决如下： 一、原告舟山海城投资有限公司与被告舟山广安医院有限责任公司之间关于舟山市普陀区等不动产〔权证号：浙（2016）舟山市不动产权第0008422号〕中的2521平方米房屋〔浙（2016）舟山市不动产权第0008422号登记证书项下附记所列的序号1房屋〕的合同于2018年8月31日解除； 二、被告舟山广安医院有限责任公司于本判决生效之日起一个月内腾退位于舟山市普陀区等不动产中的2521平方米房屋并返还给原告舟山海城投资有限公司； 三、被告舟山广安医院有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告舟山海城投资有限公司房屋占用使用费38万元，并自2020年5月1日起至腾退日止按每月2万元的标准向原告舟山海城投资有限公司支付房屋占有使用费； 四、驳回原告舟山海城投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取7233元，由原告舟山海城投资有限公司负担3733元，被告舟山广安医院有限责任公司负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 欧青梅 二〇二〇年七月二十日 法官助理庄嘉超 代书记员 夏思维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。