文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1315号上诉人（原审原告）：江苏展鑫建材科技有限公司，住所地句容市白兔镇行香村。法定代表人：展海滨，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈怡，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：句容市海鹏科技有限公司，住所地句容市行香集镇。法定代表人：吴鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沛阳，江苏李安祥律师事务所律师。上诉人江苏展鑫建材科技有限公司（以下简称展鑫公司）因与上诉人句容市海鹏科技有限公司（以下简称海鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。展鑫公司上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初5562号民事判决第三项，改判海鹏公司向展鑫公司支付损失合计1323194.74元；判令海鹏公司承担本案保全费用、鉴定费及诉讼费用。事实和理由：原审认定展鑫公司开展厂房基础工程建设未经海鹏公司同意与事实不符。展鑫公司提交的微信聊天记录及通话记录，足以证明厂房基础建设系在海鹏公司同意下进行。厂房基础系展鑫公司投入施工，故如原审法院所判海鹏公司不承担上述赔偿损失的责任，违约方反而从中获益，有失公允。展鑫公司不存在任何扩大损失行为。综上，因海鹏公司违约，应当赔偿展鑫公司所有损失。海鹏公司答辩称：一、展鑫公司在进行厂房基础建设时未取得任何手续，其认为厂房基础工程已征得海鹏公司同意，则损失应由海鹏公司承担。如果真是这样，就是以合法形式确认违法事实。二、本案合同具备履行条件，是展鑫公司提出解除合同，是其单方违约，损失应当由其自担。且针对其终止合同给海鹏公司造成的损失，海鹏公司保留追究的权利。海鹏公司上诉请求：撤销原审判决第二、第三、第四项。（不服金额为855939.55元)；本案上诉费用由展鑫公司承担。事实和理由：1.原审认定海鹏公司虽按约交付涉案土地，但该土地不能使用是错误的。事实上，展鑫公司在接收案涉土地、房屋、附属设施后，就开始实际使用。2.原审判决适用法律不当。原审判决中的“国家相关部门规定”指的是环发【2012】140号《关于保障工业企业场地再开发利用环境安全的通知》，该文件不是法律，也不是行政法规，仅为部门规章，该文件也根本没有限制本案所涉的土地的租赁，原审法院依据该文件的规定，认定案涉土地不能使用，属适用法律不当。案涉租赁合同签订后，海鹏公司一直都在按照合同约定，积极协助展鑫公司到政府相关部门办理建设厂房的所需手续，无任何违约。至于案涉土地场地初步调查报告滞后上报的原因，是因展鑫公司在土地上施工作业，造成了部分采样井被掩埋、破坏，致使场地调查作业被迫暂停，场地调查报告出具时间后延。3.引发本案的根本原因是展鑫公司自己在投资项目前未能充分了解、考察宏观形势和政策法规，致使投资项目不符合当地的产业政策而不能上马，无法实际投产，继续租赁海鹏公司土地和房产已毫无必要。展鑫公司为减少损失，转嫁风险，单方提出解除租赁合同，是展鑫公司根本违约。一审法院既判令定金双倍返还又判令损失赔偿，违反了合同法113条、116条的规定，定金和损失赔偿不能同时适用。一审法院认定律师费属于损失范围于法无据，租赁合同并没有约定律师费问题。展鑫公司答辩称：1.展鑫公司的所有施工均取得了海鹏公司的同意，且在微信聊天记录中亦可反映配合了海鹏公司做了土壤取样的相关工作，不存在破坏采样井的情况。另，海鹏公司在案涉地块也做了部分道路的平整（不包括在鉴定范围内），采样井是否被破坏，如何被破坏，海鹏公司从未举证说明。2.展鑫公司不存在立项不予备案的情况，只是因为案涉地块未能通过场地调查报告审批，不能进行建设开发利用，更无法立项。海鹏公司所述展鑫公司系因项目不被批准而解除合同系无稽之谈，且未提供任何证据予以证明。另需说明，展鑫公司申报立项时间点是2018年7月10日，当时该土地未通过场地调查报告，不具备交付的使用功能，海鹏公司已违约。3.双方签订合同的目的就是在于展鑫公司需要在案涉土地上建厂房生产经营，重点是“用”。否则展鑫公司租赁一块不能生产经营的土地意义何在?4.案涉地块曾被生产化学用品，国家相关部门规定再次利用前必须通过环境调查评估，否则不能再次开发利用建设。而案涉土地2018年7月1日前未能通过场地调查报告，不具备用的基础。所以案涉场地因环境调查报告始终未能通过等原因，不能合法报建，且在一审庭审过程中即2018年10月才拿到场地调查报告的正式版，早已超过合同约定应当交付的使用时间，海鹏公司行为构成违约。展鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间租赁合同。2.判令海鹏公司向展鑫公司返还双倍定金40万元。3.判令海鹏公司向展鑫公司赔偿损失1927948.63元（以上两项共计2327948.63元）。4、判令海鹏公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月15日，双方签订租赁合同一份，约定：海鹏公司将其所有位于句容市行香集镇土地（苏2017句容市不动产权第0048637号）出租给展鑫公司使用（含三层办公楼一栋），土地面积13153平方米（具体以测量为准），展鑫公司同意以该土地现状租用，其余附着物由展鑫公司自行拆除，土地清理平整后使用；租赁期限自2018年1月1日至2028年6月1日止（含五个月免租期在内，房租自2018年6月1日起计，如海鹏公司因土地报建手续不齐无法于2018年5月1日前交付展鑫公司土地使用，租赁期相应顺延3个月）。双方未经协商一致，不得擅自终止本合同，如需终止，应提前六个月书面通知对方，并取得对方书面同意；租金、定金及时支付方式：“1.2018年1月1日至2018年6月1日，为乙方平整筹建阶段，双方一致同意该期间免收租金；2.2018年6月1日至2023年5月31日，租金为叁拾伍万元/年（不含税），每半年一付，每年3月底和9月底前各支付一次；3.2023年6月1日至2028年5月31日，租金为肆万元/年（不含税），每半年一付，每年3月底和9月底前各支付一次；4.乙方应付定金贰拾万元，该款项于2018年1月19日前支付给甲方，并在第一期租金中予以抵扣”；展鑫公司有权在租赁土地上建造3000平方的自用厂房用于生产，海鹏公司应协助展鑫公司到政府相关部门办理建设自用厂房的所需手续；展鑫公司负责在本合同签订后45日内交付水电以便展鑫公司使用，场地于2018年7月1日之前还不能交付展鑫公司使用，展鑫公司有权单方解除合同，海鹏公司应退还定金并赔偿双倍定金。双方还对其他事项进行约定。合同签订后，展鑫公司于2018年1月26日支付给海鹏公司定金20万元。海鹏公司将涉案土地交付给展鑫公司，并征得展鑫公司同意进行场地平整、围墙修整、道路硬化、大门铭牌墙工程、污水管网，并拆除17间瓦房，对员工宿舍、办公楼进行装修。展鑫公司还进行厂房基础、设备基础、厂房地坪施工。因海鹏公司出租给展鑫公司土地原系行香化工厂地块，根据国家相关部门规定，予以利用的关停搬迁企业场地，未按有关规定，开展场地环境调查及风险评估的，未明确治理修复责任主体的，禁止进行土地流转，污染场地未经治理修复的，禁止开工建设与治理无关的任何项目。涉案土地由海鹏公司于2018年3月19日委托南京凯泽环保科技有限公司进行场地调查，编写场地初步调查报告。2018年7月13日，南京凯泽环保科技有限公司出具“原行香化工厂地块场地初步环境调查报告”，专家组要求修改。展鑫公司遂以海鹏公司出租的土地曾生产化工产品存在污染，未取得场地调查报告导致展鑫公司无法建厂生产经营为由，于2018年8月24日向一审法院起诉，要求判如所请。审理中，一审法院根据展鑫公司申请依法查封海鹏公司所有涉案土地使用权。经海鹏公司申请，一审法院委托江苏江南工程管理咨询有限公司对展鑫公司在涉案土地上所进行的工程进行评估。2019年7月12日，江苏江南工程管理咨询有限公司出具鉴定意见书一份，鉴定结论为：该案件涉及厂房拆除；土方开挖、堆积；池塘回填；员工宿舍改造；办公楼装修改造；厂房基础、地坪施工；大门围墙施工等。经初步核定，该工程费用合计为1014890.54元。1.拆除工程为27384.87元。包括拆除17间瓦房；员工宿舍屋顶拆除、门窗拆除；办公楼门窗拆除、墙面涂料铲除等。2.厂房基础为613950.99元。包括厂房基础、设备基础、厂房地坪施工。3.装饰工程为93503.73元。包括员工宿舍装饰、办公楼装饰。4.安装工程为22379.97元、包括员工宿舍安装、办公楼安装。5.室外附属为121558.12元。包括围墙工程、道路硬化、大门铭牌墙工程、污水管网等。6.土方工程为136112.86元。包括场地平整、池塘回填、土方开挖、内倒等。海鹏公司支出鉴定费10150元。另查明：涉案土地场地初步环境调查报告于2018年10月22日经专家评审同意上报。一审法院经调查核实该报告已经环保部门备案，涉案土地可以使用。一审法院认为：双方签订租赁合同时，涉案土地未开展场地环境调查以确认可使用该土地，但审理中该涉案土地场地初步环境调查报告已通过专家评审，该涉案土地可以使用，故双方之间签订的租赁合同有效，双方均应按合同履行各自义务。海鹏公司在合同签订后虽将涉案土地交付给展鑫公司，且展鑫公司开展场地平整，拆除旧房等工程，但因海鹏公司直至双方约定的2018年7月1日前仍未取得涉案土地场地初步调查报告确认涉案地块可使用，致展鑫公司不能使用涉案土地。展鑫公司要求按约解除双方签订的租赁合同，且庭审中，海鹏公司亦同意解除双方签订的租赁合同，因此，对展鑫公司的该请求，一审法院予以支持。海鹏公司虽按约交付涉案土地，但该土地不能使用，构成违约，展鑫公司要求双倍返还定金的请求，符合法律规定，予以支持。展鑫公司接收土地后所进行基础建设工程中的厂房基础工程，因该工程属厂房建设需取得建设施工许可证方可进行，展鑫公司未取得建设施工许可证，且根据双方法定代表人电话及微信记录，可见展鑫公司明知该情况，仍私自建设且未征得海鹏公司同意，该损失属展鑫公司自行扩大损失，由展鑫公司自担。其余工程不在此列，且有些工程是通过海鹏公司同意实施，该部分损失属展鑫公司合理损失，应由海鹏公司进行赔偿。故展鑫公司所进行工程的总价1014890.54元，应扣除厂房基础工程价款613950.99元后，余款400939.55元，由海鹏公司赔偿。因此，海鹏公司支出鉴定费用10150元，由展鑫公司负担6140元，海鹏公司负担4010元。展鑫公司主张工资、交通费、电话费损失，于法无据，不予支持。展鑫公司要求海鹏公司支付律师费5万元的诉请，该损失系海鹏公司违约，展鑫公司主张权益受损支出合理费用，一审法院予以支持。展鑫公司主张的水电费用，因该费用已在评估时计入工程造价之内，不应重复计付。展鑫公司主张打井费用5000元，该损失应由海鹏公司负担，予以支持。海鹏公司辩称其未违约，不承担赔偿展鑫公司损失的意见，与事实不符，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决如下：一、解除双方于2018年1月15日签订的租赁合同。二、句容市海鹏科技有限公司于判决生效后十日内双倍返还江苏展鑫建材科技有限公司定金合计40万元。三、句容市海鹏科技有限公司于判决生效后十日内赔偿江苏展鑫建材科技有限公司损失405939.55元。四、句容市海鹏科技有限公司于判决生效后十日内赔偿江苏展鑫建材科技有限公司律师费5万元。五、驳回江苏展鑫建材科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25424元，保全费5000元，鉴定费10150元，合计40574元，由江苏展鑫建材科技有限公司负担19115元，句容市海鹏科技有限公司负担21459元。二审中，海鹏公司提供署名为史伟强的书面情况说明一份，欲证明展鑫公司在没有手续的情况下违背设计要求降低土地标高，该行为与其后的违建行为是一体的，均不应当获得支持。展鑫公司质证认为：对该证据的真实性不予认可，不能说明该情况说明系史伟强的本人签字，不具备证据中证人证言的形式特征，也不能证明所述系真实存在。本院经审查并结合双方当事人的意见，对海鹏公司二审提供的署名为史伟强的书面情况说明不予采信。另展鑫公司陈述，其已另寻场地建设了厂房，并于2019年年底进行了生产，本案案涉土地已不可能被展鑫公司继续租赁使用。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：海鹏公司与展鑫公司之间签订的租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，虽然涉案土地在合同签订时尚未进行场地环境调查及风险评估，但在一审审理中涉案土地场地初步环境调查报告已通过专家评审，确定可以使用，故一审法院认定双方之间签订的租赁合同有效并无不当。合同履行中，因案涉地块的场地初步环境调查报告于2018年10月22日才经专家评审同意上报，海鹏公司未能在合同约定的2018年7月1日之前交付展鑫公司使用，根据双方签订的租赁合同，展鑫公司有权解除合同，且展鑫公司已另寻场地建设厂房并已进行生产。一审中，海鹏公司亦同意解除合同，因此一审法院对展鑫公司要求解除合同的诉讼请求予以支持并无不当。关于案涉土地场地初步调查报告滞后上报的原因，海鹏公司上诉认为是因展鑫公司在土地上施工造成部分采样井被掩埋、破坏，致使场地调查作业被迫暂停，致场地调查报告出具时间后延。但目前证据不能证明系展鑫公司的施工造成场地调查作业暂停。且海鹏公司作为出租方，对于案涉土地原系行香化工厂地块的情形应当知晓，但其未能考虑到应给场地环境调查及风险评估的开展预留足够的时间或提前进行场地环境调查及风险评估，致使不能在合同约定的时间内将符合合同约定的土地交付展鑫公司使用。故本院对海鹏公司认为系展鑫公司原因造成场地调查报告出具时间后延的上诉理由不予采纳。至于解除合同的原因，海鹏公司认为是展鑫公司的投资项目不符合当地产业政策，无法实际投产，为减少损失，单方提出解除租赁合同，是展鑫公司违约。但海鹏公司并未提供证据予以证明，故对此上诉理由本院不予采纳。关于海鹏公司应否向展鑫公司双倍返还定金40万元并赔偿损失问题。根据一审法院委托评估单位对展鑫公司在涉案土地上所做工程量进行的评估结论：工程费用合计为1014890.54元，其中，拆除工程为27384.87元、厂房基础为613950.99元、装饰工程为93503.73元、安装工程为22379.97元、室外附属为121558.12元、土方工程为136112.86元。由于展鑫公司进行厂房基础工程建设时并未取得建设施工许可证，从展鑫公司提供的双方法定代表人电话及微信记录可以看出，双方对此是明知的；再从案涉租赁合同有关“海鹏公司协助展鑫公司到政府相关部门办理建设自用厂房的所需手续”的约定可以看出，双方均有义务办理建设厂房所需的手续，海鹏公司亦明知展鑫公司在自己出租的土地上私自建设，因此双方对厂房基础建设的613950.99元损失均负有一定的责任，应根据责任大小进行分担。一审法院判令由展鑫公司自行负担不当，应予纠正。根据“海鹏公司协助展鑫公司到政府相关部门办理建设自用厂房的所需手续”的合同约定，海鹏公司系义务协助方，本院酌定该损失由海鹏公司承担205000元，其余损失计408950.99元由展鑫公司自行负担。海鹏公司上诉称，一审法院既判令其双倍返还定金又判令赔偿巨额损失，违反了法律规定。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，展鑫公司提出要求赔偿经济损失有法律依据。现有证据证明因海鹏公司违约给展鑫公司已经造成损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，双倍返还定金和赔偿损失可以同时并存。一审法院根据海鹏公司的申请，对展鑫公司在涉案土地上所做工程委托评估结论为合计1014890.54元。一审法院认为除厂房基础建设的其余工程，不属于违章建设，且有些工程是经海鹏公司同意实施的，该部分损失属展鑫公司合理损失，应由海鹏公司赔偿，本院认为一审法院该认定并无不当。如前所述，其中厂房基础建设损失中的205000元应由海鹏公司赔偿给展鑫公司。而另一方面，因展鑫公司在合同签订后已向海鹏公司支付了20万元保证金，根据合同“场地于2018年7月1日之前还不能交付展鑫公司使用，展鑫公司有权单方解除合同，海鹏公司应退还定金并赔偿双倍定金”的约定，展鑫公司请求双倍返还定金40万元有合同依据，也符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。但其中20万元应当归入损失费用。故海鹏公司应赔偿给展鑫公司的损失应为605939.55元【1014890.54元－（613950.99元－205000元）】，其中20万元已以双倍定金形式予以赔偿，故海鹏公司还应赔偿给展鑫公司405939.55元。关于律师费用，本案中，由于海鹏公司未能如期履行其合同义务，致使展鑫公司通过提起诉讼来实现其权利，展鑫公司支出的5万元律师费属于其主张权益受损支出的合理费用，一审法院予以支持并无不当。综上，一审法院对于双方在厂房基础建设损失责任负担上的处理虽有不妥，但最终处理结果无误。展鑫公司、海鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19748元，7389元由上诉人江苏展鑫建材科技有限公司负担，12359元由上诉人句容市海鹏科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴晓东审判员  沈 荷审判员  朱宝华二〇二〇年七月十四日书记员  袁则莉