辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4111号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王国虎，男，该公司员工。被告：王嵘，女，1978年4月3日出生，汉族，辽宁中禛交通运输服务有限公司员工，住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告王嵘物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜，被告王嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务管理费7076元；2、请求判令被告支付2017年11月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计4050元（暂计算至起诉之日）；合计金额6251元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年11月1日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路113-2号2-5-1房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年11月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益诉至法院。被告王嵘辩称，我收房时间是2017年4月22日，收房当天已经缴纳了一年的物业费和垃圾清运费，有票据，原告起诉我拖欠物业费的时间段是不对，应该从2018年4月22日起计算。一、被告未缴纳物业费系因原告不履行物业管理服务义务在先，被告属于行使自身合法的抗辩权。原告作为一家物业服务企业，其收取物业费的前提必须是提供了与其收取的物业费相匹配的物业管理服务。而实际上，原告入驻小区后，原告只是负责收费，却从未尽到其应尽的义务，导致该小区长期处于近乎无人管理的状态。1、小区原本的门禁系统，由于物业的不作为，基本属于形同虚设。任何外来人员均可随意进出小区，导致小区内部治安案件频发，小区业主的电瓶车经常失窃。2、小区内部的环卫工作不到位，导致小区内部环境极其脏乱差。一方面物业未提供足够的环卫人员，导致小区内的垃圾不能得到及时的清理，另一方面，由于安保措施不到位，经常有外来不明人员进小区翻垃圾桶，导致垃圾遍地。小区的绿化带也因为物业长期的不维护，遭受到了巨大的破坏，绿化带上到处都是蜘蛛网，严重影响小区的美观。3、原告在管理小区的过程中对于小区内存在的安全隐患，漠不关心。小区的电梯明明早已超出年检期限，但原告怠于履行职责，视业主安全不顾，未能及时通知相关部门进行电梯的检测。小区内部存在着大量的违章建筑以及部分居民的违法搭建，但即使有大量业主长期反映，原告也一直视而不见，既不主动将有关违规情况向主管部门反映，也不履行督促职责要求有关业主整改。4、原告对于小区公共部分设施未尽到管理维护的义务。小区内部路灯损坏后长期无人修缮，照明严重不足，晚上一片漆黑。小区单元门损坏后，经过两个月的长期反映才进行修复。地下停车场通往楼上的门损坏后至今未进行修复。以上种种仅仅是对于物业管理严重不到位的部分列举，我方作为业主并非不愿意缴纳物业费，只是因为原告的物业服务存在着太多的问题，我方没有享受到应有的服务，因此才拒绝缴纳明显与服务不相匹配的物业费用。二、小区内部广告等产生的公共收益依法应当由全体业主享有，但该部分费用被原告擅自收取、占用，被告有权要求原告在收取物业费时将该部门费用进行核减抵扣。根据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的从其约定；没有约定的或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。上述规定表明：针对专有部分以外的共有部分产生的收益属于公共收益，业主享有共有和共同管理的权利。而长期以来，小区的公共收益一直被原告占有、使用，并且对于该笔费用的收支情况一直未向业主进行公示。被告作为业主方之一，有权了解以上费用的具体使用情况，并且有权要求将该笔收入从原告的开支中减去。综上所述，原告既未履行相应的物业管理义务，也未在收取物业费前核减属于业主的公共收益，其诉请缺乏事实和法律依据，恳请法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告王嵘系位于中金·启城小区内的沈阳市沈河区和睦路113-2号2-5-1房屋（建筑面积113.39平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用按首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年11月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2.4元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，原、被告具有物业服务合同关系。《前期物业服务合同》约定合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，因此，在未有业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告作为小区业主应受《前期物业服务合同》内容约束。原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2.4元/月/平方米收费标准支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积113.39平方米，故被告自2017年11月1日起至2019年12月31日期间所欠物业费金额为7076元（113.39平方米×2.4元/月/平方米×26个月）。关于被告提出的关于被告提出的原告环卫工作不到位、小区环境极其脏乱差、安保措施不到位、电梯存在安全隐患等抗辩问题。物业公司为小区提供的保洁、安保等服务是一个动态的服务过程，根据被告提供的照片及视频无法推知原告履行相关义务存在长期性瑕疵，且经本院现场勘查，小区大门处有门禁，且有多位安保人员值守，园区内卫生状况良好，电梯处于正常使用状态，地下停车场通往楼内的门处于正常使用状态，物业服务质量整体情况良好，故被告以上述情况作为抗辩理由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的小区业主电瓶车失窃的抗辩问题。原告为园区提供物业服务，原告与业主并不形成保管合同关系，业主车被盗应当由公安机关处理，被告以其他家业主车被盗作为自己拒交物业费的理由，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的园区内存在大量违章建筑及部分居民违法搭建的抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如业主有侵害他人权利等情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的原告未在物业管理区域显著位置公布上一年度物业服务合同的履行情况、利用物业公共部位公用设施设备开展经营活动的收支情况以及对业主的质询未给予有效回复的抗辩问题。业主在物业管理活动中，对物业服务企业履行物业服务合同享有监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况以及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有知情权和监督权，如被告认为原告未履行上述义务，可行使监督权，向物业公司主张要求公示相关信息，物业公司应予以配合，但业主以此作为拒交物业费的理由，依据不足。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对小区进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高园区居住生活质量，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王嵘于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年11月1日起至2019年12月31日期间的物业费7076元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费132元，已减半收取66元，由原告辽宁中金物业服务有限公司负担41元，被告王嵘负担25元。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇