山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6855号上诉人(原审原告)：李迎，男，1953年4月6日出生，汉族，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：张新颖，山东文楷律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯家盈，男，1968年10月1日出生，汉族，住山东省平阴县。委托诉讼代理人：宋海滨，山东垠鹏律师事务所律师。原审第三人：贾海军，男，1970年3月1日出生，住山东省齐河县。上诉人李迎因与被上诉人侯家盈、原审第三人贾海军房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2019）鲁0124民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。李迎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费等由侯家盈承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认定事实不清。一审法院认定济南民营科技产业园西沙实业公司（以下简称西沙公司）于2018年9月30日从张秀华处将涉案房屋收回，并另行租赁给第三人，导致张秀华丧失涉案房屋的租赁权，认定事实错误，证据明显不足。第一，李迎于一审时向法院提交了西沙公司与张秀华签订的《市场经营房租赁合同》，其中租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。据此2018年9月30日，西沙公司与张秀华之间的租赁合同并未到期。第二，在西沙公司与张秀华之间签订的房屋租赁合同未到期，且西沙公司未依法解除租赁合同的情况下，西沙公司无权强行从张秀华处收回租赁房屋，并将房屋转租他人。西沙公司出具的证明违背法律，没有任何依据。即使西沙公司与贾海军签订租赁合同，该租赁合同也是无效的。首先，西沙公司从未通知张秀华解除租赁合同，张秀华也从未收到西沙公司与其解除租赁合同的任何通知。西沙公司与张秀华之间签订的《市场经营房租赁合同》第十四条约定：双方之间任何关于合同向对方的通知行为，均应以书面形式进行方为有效。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，本案在西沙公司未与张秀华协商解除租赁合同，西沙公司也从未书面通知张秀华解除合同的情况下，一审法院在未审查西沙公司与张秀华之间是否依法解除租赁合同的情况下，仅依据西沙公司出具的证明就认定西沙公司已于2018年9月30日与张秀华解除了租赁合同，明显依据不足。其次，西沙公司单方出具的证明不具备法律效力且不符合相关法律规定。西沙公司出具的该证明中没有该公司法定代表人的签字，孟广国并非西沙公司的单位负责人及法定代表人。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。民事诉讼法第六十七条规定：人民法院对有关单位和个人提出的证明文书，应当辨别真伪，审查确定其效力。据此，西沙公司出具的证明不具备法律效力，一审法院在未审查西沙公司出具的证明是否合法有效的情况下，直接认定西沙公司已与张秀华之间解除租赁合同，依据不足。第三，西沙公司出具的证明中称张秀华不能按时缴纳租金，与事实不符。事实上，张秀华根本不拖欠西沙公司的租赁费，西沙公司出具的证明毫无事实依据。第四，西沙公司在未与张秀华依法解除租赁合同的前提下，无权将房屋再租赁给贾海军，西沙公司与贾海军于2018年10月1日签订的租赁合同是后补的，也是无效的。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用合同法第九十二条第(二)项、第九十四条第(四)项、第九十七条的规定，驳回李迎的诉讼请求，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。侯家盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贾海军未作陈述。李迎向一审法院起诉请求：1.解除李迎、侯家盈签订的《租赁合同》，侯家盈向李迎返还房屋及房屋内的固定资产，如不能返还，要求侯家盈赔偿房屋内的财产损失50000元。2.侯家盈向李迎支付2018年12月至2019年4月的房屋租赁费12500元。3.要求侯家盈向李迎支付私自转让房屋的违约金11万元。4.本案的诉讼费、保全费、保全保险费由侯家盈承担。一审法院认定事实：2016年10月1日，西沙公司与张秀华签订市场经营房租赁合同，约定西沙公司将位于济南市二环西路1777号西沙酒水副食调料批发市场内A4区12号，面积为一层42.5平方米、二层42.5平方米的商铺经营权租赁给乙方，租赁期限为三年，从2016年10月1日起至2019年9月30日止。出租方若要延长合同，应在合同期满前三个月向出租方提出书面申请，经出租方同意后签租赁合同。否则，出租方有权随时收回租赁场地。租金一层为每天0.7元/平方米，二层为每天0.5元/平方米，租金一年一次性交清，先交费后使用。每间房交押金伍仟元整，退租时设施完好无损，押金退还。商铺转让，每间收取5000元合同变更费。未经西沙公司允许擅自将商铺转租、转让或转借他人的，视为自动终止合同，西沙公司有权解除合同收回商铺，剩余合同期经营权出让金不予退还。2017年9月11日，张秀华与李迎签订房屋租赁合同，张秀华将上述案涉房屋出租给李迎使用，租赁期限以西沙市场合同签约时间为准。2017年12月13日，李迎与侯家盈签订房屋租赁合同，约定：一、李迎将上述案涉房屋出租给侯家盈使用。二、租赁期限以西沙市场合同签约时间为准。三、房屋租金为3万元，按年结算，一次性付清，先付后住。……五、房屋只限侯家盈使用，侯家盈不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。在租赁期限内，李迎确需提前收回房屋时，应当事先征得侯家盈同意，给侯家盈造成损失的，应当予以赔偿。六、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任。七、房屋内固定资产以附件为准。……九、双方中任何一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为租赁费的双倍赔偿。……2017年12月13日，由侯家盈签字确认的固定资产交接单中载明：货架四节、接梯架1台、办公桌1个、条桌1个、椅子2把、圆凳2把、提升机1套、灭火器2个。另查明，西沙公司于2018年9月30日在张秀华处强行收回涉案房屋，并于10月1日与第三人贾海军签订《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》。现涉案房屋由第三人贾海军租赁使用。本案在审理过程中，李迎方表示对涉案房屋内的“固定资产”不进行现场勘验，也不进行价值评估。对有争议的事实和证据，一审法院分析如下：第三人贾海军取得涉案房屋租赁权的方式及时间。李迎主张，涉案房屋的租赁权已由侯家盈私自转租给他人，并收取了转让费10万元。侯家盈主张，西沙公司于2018年9月30日强行收回涉案房屋，并于10月1日租赁给第三人贾海军。侯家盈为证实自己的主张提交了西沙公司2019年9月1日出具的证明一份。该份证明的内容为“张秀华于2016年10月1日至2019年9月30日租赁我公司A4-12房屋一套，张秀华租赁期间擅自将该房屋转租，不能按时缴纳租金，故我公司于2018年9月30日强行予以收回该房屋并转租他人”，该份证明加盖了西沙公司的公章，孟广国在经办人处签字。第三人贾海军主张，涉案房屋的租赁权是2018年10月1日通过西沙公司租赁取得，并自2018年10月1日交纳租金，第三人为证实自己的主张提交了与西沙公司签订的《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》。李迎不认可侯家盈提交的西沙公司出具的证明，认为西沙公司从没有通知张秀华解除租赁合同，张秀华也没有收到任何解除租赁合同的相关文件。西沙公司无权收回涉案租赁房屋。李迎对第三人贾海军提交的与西沙公司的租赁合同亦不予认可，认为西沙公司在没有与张秀华解除租赁合同前，无权再与第三人签订新的租赁合同，即是签订也应为无效合同。一审法院认为，侯家盈提交的西沙公司2019年9月1日的证明，与第三人贾海军提交的2018年10月1日与西沙公司签订的《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》，符合证据的合法性、关联性、有效性，且两份证据能够相互印证，一审法院作为有效证据予以使用。且通过以上证据证实涉案房屋现由第三人贾海军租赁使用，第三人贾海军系通过2018年10月1日与西沙公司签订的《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》取得涉案房屋租赁权。对于李迎的各项诉讼请求。一审法院分析如下：一，对于李迎要求解除与侯家盈之间的租赁合同。一审法院认为，李迎基于享有的涉案房屋租赁权，与侯家盈签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，为有效合同。西沙公司于2018年9月30日在张秀华处将涉案房屋收回，并另行租赁给第三人，导致张秀华丧失了涉案房屋的租赁权，致使张秀华与李迎之间的租赁合同，及李迎、侯家盈之间的租赁合同已无法履行。故本案中李迎、侯家盈之间的租赁合同实际上已于2018年9月30日解除；二，对于李迎要求侯家盈返还房屋及房屋内的固定资产，如不能返还，要求侯家盈赔偿房屋内的财产损失50000元的诉讼请求。一审法院认为，本案在审理期间，李迎、侯家盈及第三人对涉案房屋内现存的“固定资产”无法形成统一意见，法庭曾组织当事人进行现场勘验，但李迎方表示不进行现场勘验，也不进行价值评估。根据“谁主张、谁举证”的举证规则，李迎应承担举证不能的法律后果。故李迎的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；三、对于李迎要求侯家盈支付2018年12月至2019年4月的房屋租赁费12500元的诉讼请求。一审法院认为，根据上述对李迎第一项诉讼请求的分析，李迎、侯家盈之间的租赁合同实际已于2018年9月30日解除。侯家盈于2018年9月30日之后已不再实际占有、使用涉案房屋，且该过错责任并非侯家盈一方导致。因此李迎的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持；四、对于李迎要求侯家盈支付私自转让房屋的违约金11万元。一审法院认为，第三人贾海军系通过2018年10月1日与西沙公司签订的《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》取得涉案房屋租赁权。侯家盈并不存在李迎所称的私自转让行为。故李迎的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李迎的诉讼请求。案件受理费3750元，由李迎负担。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审中，侯家盈提交的西沙公司于2019年9月1日出具的证明记载张秀华租赁期间擅自将涉案房屋转租，不能按时缴纳租金，西沙公司于2018年9月30日强行予以收回该房屋并转租他人。该证明加盖了西沙公司的公章，并有孟广国签字。原审第三人贾海军亦提交了与西沙公司签订的《西沙酒水副食调料批发市场租赁合同》，证实其取得了涉案房屋2018年10月1日之后的租赁权利。经本院审查，上述证据能够相互印证，可以证实西沙公司于2018年9月30日收回房屋，并与贾海军签订涉案房屋租赁合同的事实。李迎虽对此不予认可，但并未提交充分证据予以证实，只是强调张秀华与西沙公司的租赁合同尚未到期，西沙公司解除租赁合同并未通知张秀华，损害了张秀华及自己的合法权利。对此，本院认为，李迎的上述辩解针对的是西沙公司擅自收回房屋进行转租的行为，与本案侯家盈无关。涉案房屋现虽由贾海军实际占有使用，但贾海军的租赁权并非来源于侯家盈，而是从西沙公司处取得，侯家盈并无侵害李迎租赁权或者违反合同约定的行为。故李迎向侯家盈主张权利没有事实及法律依据，一审法院判决驳回李迎的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3750元，由李迎负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月九日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨