山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3476号上诉人（原审被告）:山东景和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨风兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王敬兰，女，1934年9月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红艳，北京市君致（济南）律师事务所律师。上诉人山东景和置业有限公司（以下简称景和置业）因与被上诉人王敬兰商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景和置业上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案基本事实。2017年6月13日，王敬兰（买受人）与景和置业（出卖人）签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于济南市历城区港沟街道办事处凤鸣路以东，经十路以北的景和山庄项目11号楼1单元****室房屋一套，房屋面积186平方米，单价13950元/平方米，房屋总价款2594700元，合同约定房屋交付日期为2017年12月15日前将取得《竣工验收备案证明》的房屋交付买受人使用。合同签订后，因济南市环保政策影响，在“最严停工令”压力下，迫于政策压力项目截至起诉之日已合理逾期472天。二、关于双方签订的《济南市商品房买卖合同》是否应该解除的问题:根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法【2019】254号）第47条的规定，合同约定解除条件：合同约定解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否影响合同目的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。违约方的违约行为不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。人民法院在认定约定解除条件是否成就时，不能完全根据合同文本机械的认定合同是否解除，而应综合考量以下因素来确定：一是要考察违约方的过错程度；二是考察违约行为形态；三是考察违约行为的后果。如果违约方的违约程度不影响守约方合同目的实现，不能轻易根据合同约定认定解除合同条件已经成就。本案中，景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城、全国文明城市及大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停工。景和置业对于项目逾期无明显恶意或重大过错。双方签订商品房买卖合同的目的为买卖房屋，房屋作为特殊商品，其购买的主要合同目的是为了居住。事实上，景和山庄项目已完成竣工验收，建筑工程不存在任何质量瑕疵，绝大部分业主也已经入住，至于未达到《竣工验收备案证明》只是政府手续办理未完成，并不影响居住的合同目的实现。景和山庄项目已完成竣工验收，已完成了房屋从新建到竣工的全部流程，已履行完毕绝大部分合同义务，涉案商品房也可以交付入住，并不存在侵害买受人利益的违约后果。综上，不应就此认定双方商品房买卖合同约定的合同解除条件成就。二、合同解除后违约金赔偿问题。即使一审法院认定双方合同解除的条件成就，关于解除合同后违约金赔偿数额的认定严重不符合法律规定。根据合同法第97条的规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第八条明确规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第98条的规定进行处理。合同法第98条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，买受人退房的，出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。根据前述法律规定，双方签订的商品房买卖合同即使解除，景和置业也应以王敬兰所付总房款的2%为限承担违约责任。三、合同解除场合的损失赔偿请求权，是因合同解除之前的违约行为而产生的，并非因合同解除才产生，损失赔偿的对象是因违约行为而产生的损失，合同解除与损害赔偿都是违约的救济措施。对于违约损失赔偿，我国合同法规定的是赔偿可得利益，因而在合同解除与违约损失赔偿可以并存的情况下，损失赔偿的范围应为可得利益，即正常合同履行时，当事人可以获得的利益，包括当事人的缔约费用、履约准备费用等必要交易成本（信赖利益）以及合同履行后可以获得的利益。一审法院以合同解除时鉴定机构鉴定的涉案房屋所在楼盘的价格与购买房屋时的差价作为可得利益损失，无异于支持被上诉人通过解除合同牟取暴利，明显违背了公平原则。并且，关于鲁中安估字（2019）字第2001号司法鉴定估价报告并不切合实际，景和山庄项目同期在济南市城乡建设委员会网签备案合同售价均为14000元/平方米左右，原审法院盲目采信估价报告的估价严重损害了上诉人的合法权益。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请求法院查明事实，依法改判。王敬兰辩称,一、上诉人所谓合理逾期472天未能提供证据证实，应当承担不利的法律后果。上诉人提交的证据均不能证实其逾期交房系合同约定的可以排除己方责任、不可抗力的情形所致，无有效证据足以免除其违约责任。二、关于合同解除，可以是基于双方约定而解除，也可以是基于合同目的不能实现等原因而产生的法定解除。本案中双方对于解除条件有明确约定，解除条件成就王敬兰即可享有解除权，无需做其他法定解除的论证。此外，即便按照上诉人的逻辑，上诉人所谓的已经取得竣工验收，只能代表房子已经建成，但水、电、暖、燃气，这些满足居住所需的市政施工和验收才是满足居住的基本条件；消防验收这是保障居住安全的重要条件；很显然，上诉人目前的证据不能证明涉案房屋已经具备了前述居住功能，无法实现被上诉人购买涉案房屋的目的。进一步讲，商品房属于特殊商品，是老百姓穷尽一生积蓄所购买的家庭重大资产，每一个购房者不仅对于自己居住有要求，还对将财产传承给儿女、抵抗家庭遭遇变故以及重大开支时能够保值、变现有要求；绝不是上诉人所谓的从建设到竣工就已经实现了购房者的合同目的。司法的公平、正义绝不允许类似上诉人这种单纯以利己主义为出发点的、缺乏诚实信用的理论成立。三、关于鉴定报告，虽上诉人一审提出异议时已超出异议期限，但一审法院为保证鉴定结论的公平公正，仍要求鉴定人员出庭接受了上诉人的质询，穷尽了双方当事人举证、质证、异议的诉讼权利，才依法全面审查后认可了鉴定报告的效力。根据鉴定结论，将增值的差价损失作为双方订立合同时可以预见到的可得利益损失要求违约方进行赔偿完全符合法律规定。而本案中因购房目的不能实现，我方从其他楼盘重新购买房屋时不但多支出了因房价上涨而多出的房款，还因资金被本案占用，多支出了贷款利息，不仅不存在上诉人所述的通过解除合同牟取暴利的情况，即便按照现在的鉴定结论，被上诉人重新购买其他楼盘额外支出的损失也不足以弥补。综上，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，上诉人的上诉请求无证据证实、无合法依据，应予以驳回。王敬兰向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认王敬兰、景和置业双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2019年4月14日解除；2.判令景和置业协助王敬兰办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续等）；3.判令景和置业返还王敬兰购房款2594700元，储藏室费用108600元，车位费180000元，共计2883300元及利息；4.判令景和置业赔偿王敬兰房屋差价损失，具体数额待鉴定后确定；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费由景和置业承担。本案的鉴定结论作出后，王敬兰变更第四项诉讼请求为：判令景和置业赔偿王敬兰房屋、储藏室及车位的差价损失共计909800元；变更第五项诉讼请求为：本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用18965.5元由景和置业承担。一审法院认定事实：1、2017年6月13日，王敬兰（买受人）与景和置业（出卖人）签订合同编号为：销售（字）201719870871的商品房买卖合同一份，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北景和山庄（暂定名）11号楼1单元****室房屋一套，建筑面积186平方米，房屋单价13950元，房屋总价款2594700元。王敬兰于2017年5月12日前一次性付清全部房款。该合同第八条约定出卖人房屋交付期限应当在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其它原因政府或有关部门下达限期停工通知的；买受人未按本合同约定期限付款的等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条关于出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。在出卖人退款前应协助出卖人办理银行提前还款及《济南市商品房买卖合同》的注销手续。上述手续办理完毕后，方能办理退款手续，如因买受人的原因，导致出卖人不能于30天内退还买受人已付房款，买受人不得因此追究出卖人任何责任。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。（3）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。该商品房买卖合同签订的同时，王敬兰与景和置业又签订了附件五即补充协议，该补充协议第三条第二项约定：任何一方解除主合同的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。第三项约定：经双方协商一致或单方依法、依约定解除合同的，买受人应在解除合同之日起15日内配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续）。该商品房买卖合同及补充协议签订后，买受人王敬兰按约于2017年5月12日之前支付了全部购房款2594700元。2、王敬兰自景和置业处另购买车位及储藏室，景和置业向王敬兰出具《景和山庄车位/储藏室确认单》（客户联）一份，该确认单载明：客户房源11号楼1单元****室，储藏室编号1--***、面积21.73㎡、单价5000元，总价108600元；车位编号3-***，总价180000元。王敬兰在该确认单的“客户签字确认”处签字并按捺手印，并于2017年4月15日之前向景和置业交付储藏室及车位款总计288600元。3、2019年4月14日，王敬兰用中国邮政EMS按涉案商品房买卖合同上景和置业载明的住所地济南市）、法定代表人的姓名'style='cousor:pointer'>（济南市，向景和置业邮寄解除合同通知书一份，景和置业拒绝签收该邮件后，该邮件被退回。4、庭审中，王敬兰将第二项要求景和置业协助其办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续等）的诉讼请求明确为：要求景和置业协助其办理撤销网签手续。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议是否予以解除及解除时间的认定问题。王敬兰主张涉案商品房应于2017年12月15日前交房，但至其起诉之日2019年4月19日景和置业仍未交房，依据其与景和置业签订商品房买卖合同第八条、第九条之约定，景和置业已逾期交房超过了180日，其享有合同约定的解除权。景和置业提供监理单位出具的工程暂停令二十一份、《建设工程监理合同》及该合同相关补充协议、《景和山庄项目施工总承包工程合同》，主张济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，该监理单位因日气温超过37℃需要停工及政府大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具了停工令。同时提供政府文件复印件两份、济南市历城区人民政府公告复印件一份主张因政府强制要求停工及天气原因导致景和置业停工天数合计472天，其中日气温超过37℃导致停工20天、响应政府创城要求停工93天、政府举办大型活动停工4天、2017-2018供暖季要求停工120天、2018-2019供暖季要求停工181天，以上472天，根据商品房买卖合同第八条之约定应当顺延工期，因此抗辩其不存在逾期交房180天的事实，王敬兰无权解除合同。王敬兰质证后认为景和置业提供的监理合同及总包合同无法确定真实性，监理合同中的监理人与停工通知中的监理人并非同一人，停工令没有对应的楼号不能证明是对涉案房产所在楼盘作出的停工处理。政府部门的相关文件无法证实涉案房产停工的真实性，且部分通知发生在涉案房产网签的2017年6月13日之前，对景和置业关于停工472天的抗辩理由不予认可。经一审法院审查，景和置业提供的停工令关于天气原因的停工均系气温超过37℃一天内具体一个时间段内的停工并不是一个工作日全部停工，且该天气原因并非自然灾害、遭遇不可抗力的原因而停工。关于政府部门发布关于环保、重大活动的相关通知，政府部门并未直接向景和置业发出有关停工的通知，景和置业亦未提交相关的监理施工日志证实其该期间确实存在停工的真实性，且停工后及时通知买受人的相关证据，景和置业辩称其停工472天，依据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，景和置业应于2017年12月15日之前将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给王敬兰，而在王敬兰起诉之日2019年4月19日，景和置业逾期交房已达到489天，符合商品房买卖合同第九条关于交房“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”之约定。王敬兰依据该约定要求解除其与景和置业签订的涉案商品房买卖合同及补充协议，符合合同约定的解除权，一审法院予以支持。景和置业关于其并未逾期交房的抗辩理由，未提供有效证据予以佐证，一审法院不予采信。关于合同解除时间的认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，王敬兰于2019年4月14日向景和置业发出解除合同通知书一份，该通知书亦到达对方，但经一审法院审查，王敬兰向景和置业发出的通知书中将楼号记载为13号楼1单元****室并非王敬兰购买的11号楼1单元****室，该解除通知书对景和置业并不发生法律效力。王敬兰于2019年4月19日向一审法院提起诉讼要求确认解除其与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议，景和置业于2019年4月25日收到一审法院送达的起诉状副本。故，涉案商品房买卖合同及补充协议应于2019年4月25日景和置业收到起诉状副本之日解除。二、关于鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告是否应予采信的问题。王敬兰要求景和置业赔偿其涉案房屋的差价损失，于2019年5月31日向一审法院递交了评估鉴定申请书，申请对涉案11号楼1单元****室房产及1-***储藏室、3-***车位的价值进行评估鉴定，申请鉴定基准日为2019年4月14日。一审法院依法予以委托后，山东中安土地房地产评估有限公司于2019年6月12日出具鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告，估价结论为：济南市历城区景和山庄11号楼1单元****室住宅房、1--***储藏室及3-***车位在价值点假定未设立法定优先受偿权下的市场价值为379.31万元，大写人民币叁佰柒拾玖万叁仟壹佰元整。该估价报告附估价明细表载明1-****室单价为18783元、储藏室1-***单价5500元、车位180000元。王敬兰据此向一审法院明确其主张的房屋、储藏室、车位的差价损失为909800元，鉴定费18965.5元。景和置业于2019年7月29日以“该评估价格明显高于市场价格、评估结果没有依据”等为由对该估价报告提出书面异议，山东中安土地房地产评估有限公司于2019年7月30日出具“关于对济南市历城区景和山庄提出评估报告异议书的答复”，该答复认为鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告估价程序、估价技术思路等均真实、客观、全面，符合《房地产估价规范》（GB／T50291-2015）的规定，估价结果是客观、公正、合理的。景和置业在鉴定部门对其异议出具书面回复后，向一审法院口头申请要求鉴定部门的鉴定人员出庭接受质询。一审法院于2019年12月13日通知鉴定部门的人员出庭接受质询，山东中安土地房地产评估有限公司鉴定人员宋述超于2019年12月18日出庭接受质询。经质询，王敬兰认为鉴定人员具备鉴定资质，陈述客观，能完整还原鉴定报告形成的结论，故认可鉴定结论。景和置业质询后认为鉴定人员进行了现场查勘，所选取的成交实例均是已经成熟且比较完善的小区项目，依据片面的成交实例作出涉案房产的评估价值有失公允，故仍对该鉴定结论不予认可。经一审法院审查，山东中安土地房地产评估有限公司出具的鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告，系依据委托人王敬兰申请的鉴定基准日2019年4月14日为价值时点，选用比较法、收益法、采用价值时点条件下的公开市场价值标准，并经现场勘验后出具，该鉴定机构、鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，且鉴定人员出庭接受质询时当庭提交了对涉案房产进行鉴定时，选用的当时市场调查表三张，证实景和置业的房产出售价格为每平方18032元、19306元、20000元等，一审法院亦审查该估价报告不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的情形，对该评估报告书，一审法院予以采信。同时，在本案的审理过程中，王敬兰提供其亲属于2019年4月23日通过电话咨询景和置业售楼处工作人员房屋单价的电话录音三段，在该三段录音中景和置业的工作人员明确陈述2019年4月23日景和山庄11号楼1楼186平方米的商品房出售单价为19100元。景和置业关于鲁中安估字（2019）第2001号司法鉴定估价报告鉴定的涉案房屋单价18783元，明显过高，该估价报告书不应予以采信的抗辩理由，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采纳。一审法院认为，本案系房地产开发商把正在建设中的房屋预先销售给承购人，承购人支付房屋价款的合同产生的纠纷，应认定为商品房预售合同纠纷，本案案由依法予以纠正。王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。因景和置业逾期交房的时间已达到双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房买受人享有合同约定解除权的成就条件，王敬兰主张合同约定的解除权，于法有据，一审法院予以支持。但应以一审法院认定的解除时间为准。根据王敬兰与景和置业签订补充协议第三条第二项“任何一方解除主合同，出卖人与买受人签署的本补充协议以及车位、车库及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的协议一并解除”之约定，王敬兰与景和置业签订的商品房买卖合同及补充协议予以解除的同时，王敬兰与景和置业签订的储藏室、车位认购协议应一并予以解除，王敬兰据此要求景和置业返还房款、储藏室及车位款共计2883300元，有事实及合同依据，一审法院予以支持。根据王敬兰与景和置业签订补充协议第三条第三项双方解除合同后，一方应协助另一方办理退房手续之约定，王敬兰要求景和置业协助其办理撤销网签的手续，并无不当，一审法院予以支持。关于王敬兰主张的房屋差价损失及房款利息损失应否予以赔偿。对此一审法院认为：1.关于房屋的增值差价。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，景和置业未能按约交付房屋且无法定的免责事由，依法应向王敬兰赔偿损失，而房屋的增值差价损失属于当事人订立合同时应当预见到的预期利益损失，王敬兰主张景和置业按涉案房屋司法评估价值计算出的差价损失909800元进行赔偿，合法有据，一审法院予以支持。王敬兰与景和置业签订商品房买卖合同第九条逾期交房违约责任的约定，其中“违约金最高限额为已交房款的2%”的约定，亦属排除对方主要权利的格式条款情形。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案上述相关协议条款，具有免除出卖人责任及排除买受人主要权利的情形，依法应属无效。据此，景和置业以此约定为由抗辩不承担房屋增值的差价损失，于法无据，一审法院不予采纳。2.关于房款2883300元的利息损失。王敬兰已向景和置业主张其房屋差价损失，该损失包括了解除本案商品房买卖合同给王敬兰所造成的所有预期利益损失，王敬兰再主张房款的利息损失，于法无据，一审法院不予支持。关于鉴定费18965.5元，该鉴定费系王敬兰为确定其损失而支出的费用与解除合同责任的承担及损失的赔偿金额有直接关联，属于确定景和置业违约责任而造成的王敬兰的实际损失，景和置业应予赔偿。判决：一、原告王敬兰与被告山东景和置业有限公司于2017年6月13日签订的销售（字）201719870871号商品房买卖合同及补充协议于2019年4月25日解除；二、被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王敬兰已交纳购房款、储藏室及车位款共计2883300元；三、被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告王敬兰办理景和山庄11号楼1-****室（合同编号：销售（字）201719870871号）的网签撤销手续；四、被告山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王敬兰房屋增值差价损失909800元、鉴定费损失18965.5元；五、驳回原告王敬兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37297元，保全费5000元，共计42297元，由被告山东景和置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景和置业提交以下证据：1.《济南市人民政府办公厅关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》及《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》各一份，拟证明自2016年以来，济南市政府已对济南市商品房的销售价格进行了限制，如超过现价，开发商将会被严厉惩处。自两份文件发布以来至今，均具有效力。但事实上，上诉人从未因超过现价而被处罚，根据济政办发201625号第三条、济政办发201631号第二条第二款的规定，商品房的销售价格，不得高于开发成本的20%，根据该规定及上诉人涉案楼盘的实际情况，自文件发布以来至今上诉人的销售价格，均不高于14000元每平方米。2.2019年4月份，涉案小区周边楼盘的商品房销售价格一份，拟证明2019年4月份，涉案小区及周边楼盘商品房价格均在13000元、14000元、15000元左右，未发现有任何一例楼盘的销售价格高达18000元每平方米，且根据各小区房价走势图能够看出，自2019年以来，各小区的房价均处于稳定并下降的趋势。以上两份证据综合证明，2019年4月份，无论是涉案小区还是周边小区的商品房销售价格，均在14000元左右。经质证，关于证据1，仅是当地政府为了规范房地产市场有序发展、一定时期之内制定的规范商品房销售的指导性文件，不能代表涉案小区的实际售价，且现实中，各楼盘通过所谓佣金、装修款、入会款等方式规避政府限价的方式比比皆是。该限价只是对于一手房销售价格的限制，不能涵盖整个商品房市场流通价格。另，政府没有处罚不代表上诉人没有高价销售的情况。我国实行市场经济，销售价格由买卖双方自愿达成协议，不以政府定价为准。关于证据2，该份证据属于上诉人自行制作，不具有客观性和参考价值，也不能证明所涉小区的实际销售价格。另，根据王敬兰的一审判决书第九页最后一段及第十页最上面提交的录音，上诉人对于价格的表述为19100元，且鉴定报告均是调查了楼盘的实际成交价格，鉴定程序合法，应以鉴定结论为准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王敬兰与景和置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。本案二审的争议焦点为：一、景和置业主张的工期延误应否支持；二、涉案的《商品房买卖合同》应否解除；三、王敬兰主张的房屋及车位的差价损失应否支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，景和置业提供济南市历城区人民政府官网的公告等证据，据此主张存在迟延交房的免责事由，但未提交施工单位的施工日志，监理单位的监理档案等证据证实具体实际的停工情况，仅凭政府公告、文件等证据不足以证明政府要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，其应承担举证不能的责任，因此一审法院对于景和置业主张工期延误的理由不予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。根据合同约定，景和置业应当于2017年12月15日前向王敬兰交房，至王敬兰起诉之日即2019年4月19日，已经超过了180日，双方合同约定的解除条件已经成就，且未超过解除权的行使期限，故一审法院对王敬兰要求解除合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因景和置业违约导致合同解除，故景和置业应当赔偿王敬兰的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条规定第一款规定：“当事人申请重新鉴定，存在下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）鉴定人不具备相应资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定意见明显依据不足的；（四）鉴定意见不能作为证据使用的其他情形。”本案中，一审法院根据王敬兰的申请，依法委托鉴定机构对涉案房屋及车位的增值损失进行鉴定。鉴定机构出具的《房地产司法鉴定估价报告》载明房屋、储藏室及车位的市场总价为379.31万元。经计算，增值损失为90.98万元（379.31万元-259.47万元-10.86万元-18万元）。景和置业对该鉴定报告提出异议。鉴定机构对其异议进行答复，并出庭接受了当事人的质询。二审中，景和置业申请重新鉴定。经审查，该鉴定机构、鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，且《房地产司法鉴定估价报告》不存在上述重新鉴定的其他情形，故本院对景和置业重新鉴定的申请不予准许。因合同约定的违约金即已付房款的0.5%，低于实际损失，故王敬兰请求景和置业按实际损失90.98万元予以赔偿，符合法律规定，因此，一审法院对王敬兰该主张予以支持并无不当，本院予以维持。另，网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签只是一种行政管理手段，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，不属于法院民事案件的受理范畴。对于王敬兰要求景和置业协助其办理撤销网签及备案手续的诉讼请求，法院不应受理。鉴于本案双方当事人在二审中均未涉及，且不影响合同解除后的履行效果，本院对涉及该项的判决不再予以变更。综上所述，景和置业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37297元，由上诉人山东景和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二〇年七月三日书记员 薛嘉丽