浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书(2020）浙0783民初4382号原告：刘寒冰，女，1976年2月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：黄明梅（ＳＩＮＧＳＯＮ，ＡＮＴＯＮＩＯ），男，1970年9月11日出生，菲律宾公民，现住浙江省义乌市。两原告委托诉讼代理人：马梁英，浙江国翔律师事务所律师。被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。法定代表人：黄孝富。委托诉讼代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。原告刘寒冰、黄明梅（ＳＩＮＧＳＯＮ，ＡＮＴＯＮＩＯ）与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年5月13日向法院提起诉讼，诉请要求：一、判决确认原、被告于2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令被告向两原告交付东阳市房屋，并支付两原告逾期交房违约金2121239元（已计算至2020年4月28日，以后以购房款522.1万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告实际交房给原告之日止）；三、判令被告支付原告逾期交付初始登记权属证书违约金1014962元（已计算至2020年4月28日，以后以购房款522.1万元为基数按日万分之一计付至初始登记权属证书实际交付之日）；四、判令被告立即协助原告办理将位于东阳市房屋登记至两原告名下的不动产权属转移登记手续。五、被告赔偿两原告损失（以522.1万元为基数，从被告交付原告初始登记权属证书起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人马梁英及被告的委托诉讼代理人楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件相关情况一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2012年3月28日签订了商品房买卖合同。二、房屋地点：东阳市（以下简称涉案房屋）。三、合同约定房屋面积为：656.63平方米。四、合同约定房屋总价款为：522.1万元。五、合同约定的商品房交付期限为：2013年12月31日。六、合同约定的逾期交房违约金计算方式为：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。七、合同约定的产权登记为：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准为：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。九、其他需要说明的问题：涉案房屋购房款共计522.1万元两原告已付清。2016年9月20日，被告将涉案房屋交付两原告，原告刘寒冰签署一份发放钥匙通知单。涉案房屋所在工程于2016年4月6日通过竣工验收备案。被告于2017年9月4日取得涉案商品房的不动产初始登记证。裁判理由与结果本院认为，原告黄明梅（SINGSON，ANTONIO）系菲律宾共和国公民，故本案系涉外商事纠纷。其在中华人民共和国领域内有住所。涉案合同在中华人民共和国领域内签订、履行，且诉讼关联的标的物也在中华人民共和国领域内，现其向合同签订地、履行地、被告住所地同一的辖区法院即本院提起诉讼，故本院对本案享有管辖权。双方当事人均表示同意适用中华人民共和国法律，故中华人民共和国法律应作为处理本案争议的准据法。原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，商品房买卖合同约定的交房日期为2013年12月31日，但被告直到2016年9月20日才将涉案房屋交付两原告，故本院认定逾期交房违约金应从2014年1月1日计算至2016年9月20日为止。同样，被告于2017年9月4日取得涉案房屋权属初始登记证后直到开庭之日也未向两原告交付交付权属证书，故逾期交付权属初始登记证的违约金应从2015年1月1日开始计算至实际交付之日止。关于原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，涉案的两项违约金是否已过诉讼时效应综合认定。两项违约金均系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算。两原告已于2016年9月20日取得涉案房屋的发放钥匙通知单，原告在该时即已取得涉案房屋的实际控制权，其主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年9月20日起算，且两原告未能提供证据证明未超过诉讼时效，故原告于2020年5月13日起诉要求被告支付逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。因被告直到开庭时仍未交付权属初始登记证，故原告主张逾期办证违约金的诉请并未超过诉讼时效。关于被告是否应当协助原告办理涉案商品房权属转移登记手续及赔偿损失的问题。涉案合同约定买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续。现原告要求被告协助办理，本院予以支持。若因被告原因未在合理期限内协助办理，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失，本院对合理部分的损失的诉请，予以支持。综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告刘寒冰、黄明梅（ＳＩＮＧＳＯＮ，ＡＮＴＯＮＩＯ）与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告张丽莎逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金1014962元（已计算至2020年4月28日，此后违约金从2020年4月29日起以522.1万元为基数按日万分之一计算实际履行之日止）。三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告刘寒冰、黄明梅（ＳＩＮＧＳＯＮ，ＡＮＴＯＮＩＯ）办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未协助办理，则应向原告刘寒冰、黄明梅（ＳＩＮＧＳＯＮ，ＡＮＴＯＮＩＯ）赔偿损失（以522.1万元为基数从本院确定的交付不动产权属初始登记证书之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至两原告取得房屋权属证书之日止）。四、驳回原告刘寒冰、黄明梅（SINGSON，ANTONIO）的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31890元，由原告刘寒冰、黄明梅（SINGSON，ANTONIO）负担17955元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担13935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  蒋 倩人民陪审员  麻月英人民陪审员  马红灯二〇二〇年七月一日代书 记员  陈文昕