湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2504号上诉人（原审原告）：舒华平，男，1973年10月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：刘帆，湖北喻家律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钱程，男，1977年8月13日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张雨齐，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人舒华平与上诉人钱程因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舒华平上诉请求：1、撤销一审判决第一项，确认《房屋租赁合同》于2019年7月21日解除，并依法改判钱程支付2019年4月1日至2019年7月21日期间的租金，扣除22,316元押金后，仍需向舒华平支付18,972元（41,288元-22,316元）租金；2、撤销一审判决第二项，依法改判钱程向舒华平支付违约金133,896元（11,158元×12）；3、撤销一审判决第三项，依法改判钱程向舒华平支付物业费10,079元（1,032元/月÷30天×293天），水费244.3元，电费85.48元；4、本案的一审、二审诉讼费用全部由钱程负担。事实与理由：一、一审法院认定《房屋租赁合同》解除时间错误，2019年3月28日舒华平同意解除合同的条件是钱程按合同承担违约责任或者钱程参考原合同转租成功，故双方在当时并未达成解除合同的合意，应当以具有单方合同解除权的舒华平的解除通知时间（2019年7月21日）为准，确认合同解除时间。二、钱程未依约履行合同给舒华平造成的损失依据合同约定的违约金仍不足以弥补实际损失，一审法院适用法律错误，错误的对约定的违约金进行了核减，钱程应当按照合同约定支付违约金。三、在合同履行陷入僵局的情况下，违约方以起诉的方式请求解除合同，应当以舒华平通知的时间为房屋租赁合同解除的时间。四、主张违约金过高的一方，应当对违约金是否过高承担举证责任。上诉人钱程上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费全部由舒华平承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。一、舒华平与钱程签订的《房屋租赁合同》自始至终不具备交房标准。2018年10月1日，涉案房屋租赁合同签订后，钱程依约支付押金和租金，共计：89,264元，已履行合同义务。但在房屋租赁合同第二条中“交房标准：甲方（即舒华平）将该房屋钥匙交给乙方（即钱程），并由甲、乙双方签署《房屋交接书》”，钱程承认从房屋租赁居间服务方已接收钥匙，但双方从未签署《房屋交接书》，故此租赁合同自始至终不符合交房标准。二、舒华平承认钱程承租该房屋是用来办学经营所使用，所以该房屋必须达到钱程的办学所需要求。而钱程在2018年11月份收到办学《行政许可受理通知书》，得知因消防设施不符合条件而未能办校成功，本意对房屋进行装修，添附以符合民办教学培训学校的办学许可证的办理要求。因舒华平未与钱程签署《房屋交接书》，且《房屋租赁合同》中“8.4款”明确规定“未经甲方的书面同意，乙方不得对房屋进行装修、添附”，故钱程无法对该承租房屋依据民办教学培训学校消防设施要求进行整改装修，进而无法再次对民办教学培训学校的办学许可证进行申请：而正因为这一点，钱程有权依据双方签订的《房屋租赁合同》有关条款解除该合同，并由舒华平承担违约责任。三、钱程因消防设施不符合条件而未能办校成功，随即与舒华平以电话形式沟通并邀约见面书面办理房屋交接书事宜，以便钱程对该房屋装修、添附，且符合该房屋所在的物业管理部门的要求及国家的相关装修要求，而因舒华平不予理睬，导致钱程无权对该房屋进行装修，添附，继而无法再次对民办教学培训学校的办学许可证进行申请。因此钱程在多次沟通无果的情况下提出解除租赁合同是遵循双方签订的《房屋租赁合同》规定。舒华平向一审法院起诉请求：1、判决确认房屋租赁合同己经解除，责令钱程履行退房义务，清理交接房屋；2、判决钱程支付2019年4月1日至解除通知到达之日（2019年7月21日）的租金41,288元；3、判决钱程支付违约金133,896元（11,158元/月×12个月）；4、判决钱程支付物业费、水电费10,409元；5、判决本案的诉讼费用全部由钱程承担。案件审理过程中，舒华平撤回了要求钱程腾退、清理交接房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年10月31日，绿地地产集团武汉置业有限公司与舒华平签订《商品房买卖合同》，该公司将位于武汉市汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块一期第3幢1-2层商17号房屋出售给舒华平，建筑面积159.4平方米。2014年8月，武汉市公安消防局对绿地地产集团武汉置业有限公司申报复验的绿地新都会B地块1#-3#楼及地下室工程的验收出具建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防复验合格，另提意见：1、对建筑内的消防设施应当定期维护保养，保证完整有效；2、经此次验收合格的工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更等）应依法向该局重新申请建设工程消防设计审核或备案，属公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法向公安消防机构申请消防安全检查。2018年9月5日，舒华平和钱程经武汉绿地美居房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》，该合同约定：舒华平将上述绿地中央广场A区3-17号房商铺出租给钱程经营使用，租期为八年即自2018年10月1日至2026年9月30日，租金为11,158元/月，每六个月一付，第一期租金于2018年9月18日前付清。钱程逾期支付租金，则每逾期一日，按应付租金的一倍支付滞纳金，逾期十日以上的，除如数交租金及滞纳金外，视为钱程自动解除合同，并应承担违约责任。钱程支付舒华平租赁保证金22,316元，于租赁关系解除且在该房屋及附属物品交割清楚后，并付清所有应付费用后，舒华平无息全额退还给钱程。租赁期内，水费、电费、煤气费、物业管理费等费用由钱程承担。钱程应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用；钱程逾期不支付租金累计超过二十日的，舒华平有权单方面解除合同。合同期内，双方其中一方违约解除合同，须支付对方违约金当年一年的租金，双方都要履行。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，舒华平向钱程交付了上述商铺，钱程向舒华平支付保证金22,316元及第一期租金66,948元。2018年11月13日，武汉市汉阳区行政审批局受理钱程提交关于在上述商铺设立培训机构的申请。2018年12月26日，武汉市汉阳区行政审批局向钱程出具了《不予受理通知书》，因无消防应急通道、无独立的安全通道、无应急指示标志、没有安装监控设备而不符合民办教育培训学校设立的规定，决定不接受钱程的申请。2019年2月24日，钱程将该商铺钥匙交给房产中介即武汉绿地美居房地产经纪有限公司。2019年3月28日，钱程向舒华平发微信称，因该商铺无法满足办学需要要求退租、下个月起房子不租了。舒华平要求钱程支付违约金。舒华平和钱程双方就违约责任的承担通过微信进行沟通，未达成一致。2019年7月13日，钱程向舒华平邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，告知舒华平终止租赁合同，并应允不索取押金22,316元，但对于因出租方拒绝约见协商面谈期间所造成的其他损失不予承担。针对该解约通知，舒华平回复称双方签订了8年的租赁合同，2019年3月承租方以下期应付租金时间提前电话告知要解除合同，舒华平同意解除，但是需要按照合同约定条款执行赔付违约金，承租方不同意。后面电话协商结果是舒华平同意承租方合同期内转让商铺使用权，舒华平只需要按时收到租金即可，承租方如果愿意赔付违约金舒华平才认可合同终止。舒华平还对物管费、水电费等其他内容进行了回复。舒华平于2019年7月21日向钱程邮寄《关于解除房屋租赁合同的律师函》，称钱程无权解除合同，并行使单方解除权，解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求钱程承担违约责任及支付相关费用。该商铺水电费情况为：2018年9月6日至2019年7月23日欠交电费85.48元，2018年10月1日至2019年7月23日欠交水费244.3元。物业管理费每月1,032.01元。2019年10月25日，舒华平将涉案商铺出租给他人。舒华平和钱程现因合同的解除及后果协商未果，舒华平起诉来院。经一审法院组织双方进行调解，双方未能达成一致协议。一审法院认为，舒华平购买了武汉市汉阳区梅子南一街与江城大道交叉口西南部的绿地新都会B地块一期第3幢1-2层商17号房屋，舒华平有权用于出租收益。舒华平与钱程签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行该合同。租赁合同签订后，舒华平依约将房屋交付给钱程使用，舒华平向钱程支付了保证金、一期即6个月房租。因未取得设立民办教育培训学校的行政许可，钱程于2019年3月28日向舒华平要求退租、解除合同，舒华平同意解除合同，但双方就违约责任的承担未能达成一致意见。因此，舒华平和钱程之间的房屋租赁合同实际于2019年3月28日由双方协商解除，只是对违约责任的承担未能协商一致。故对舒华平要求钱程支付2019年4月1日至同年2019年7月21日租金的诉讼请求，一审法院不予支持。钱程应向舒华平支付物业管理费6,192.06元（1,032.01元×6）。钱程应将租赁期间欠交的电费85.48元、水费244.3元支付给舒华平。钱程承担上述应付费用后，舒华平应将租赁保证金退还给钱程。关于违约责任，钱程认为违约金过高，请求调整，结合违约金的作用及舒华平已于2019年10月25日将涉案商铺出租给他人的事实，一审法院对违约金适当调整，钱程应向舒华平支付违约金78,106元（11,158元×7）。扣除舒华平应返还的租赁保证金22,316元，钱程应向舒华平支付违约金55,790元，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、确认舒华平与钱程签订的《房屋租赁合同》于2019年3月28日解除；二、钱程于本判决生效之日起十日内向舒华平支付违约金55,790元；三、钱程于本判决生效之日起十日内向舒华平支付物业费6,192.06元、电费85.48元、水费244.3元；四、驳回舒华平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，舒华平与钱程签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应严格依约履行。根据合同约定，舒华平作为房屋出租人，有保证所出租房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态的义务，钱程无证据证实舒华平违反该项约定。钱程作为房屋承租人，在确定承租之前，对选定的房屋是否满足设立培训机构的要求，应当知晓，其承租后向相关行政机关申请设立培训机构未获批准，不能归责于出租人。现钱程因未取得设立民办教育培训学校的行政许可，于2019年3月28日向舒华平要求退租、解除合同，舒华平同意解除合同，一审认定双方之间的房屋租赁合同实际于2019年3月28日协商解除，符合法律规定。合同解除后，钱程并未实际占有使用房屋，故舒华平无权要求钱程支付合同解除后的租金、物业费和水、电费。根据合同约定，钱程所交的租赁保证金，舒华平应于钱程付清所有应付费用后无息退还给钱程，经一审法院核算，钱程应付费用的数额大于其租赁保证金的数额，一审法院对租赁保证金予以冲抵，并无不当。一审中，钱程认为约定的违约金标准过高并请求调低，一审法院结合违约金的作用及舒华平的实际损失，对违约金的标准予以调整，符合法律规定。综上所述，上诉人舒华平与钱程的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,577元，由上诉人舒华平负担3,565元，上诉人钱程负担4,012元。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十日书记员  邬云格