河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6442号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北银兴影业投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路233号（老151号）世纪彩城E区世纪大厦6层15号。法定代表人周向东，总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州原楚新地商业运营管理有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人谢慧，总经理。以上二上诉人共同委托代理人胡辉，河南瀛豫律师事务所律师。以上二上诉人共同委托代理人常宝，河南瀛豫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司，住所地郑州市金水区南阳路300号。法定代表人吴人杰，执行董事。委托代理人王高应，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托代理人张鹏，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司与上诉人郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司上诉请求及辩称：1.撤销（2019）豫0105民初32380号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即判令被上诉人向上诉人赔偿损失12501238.3元及违约金3461297元，退还履约保证金2966826元，或者撤销原判，发回重审。2.本案一、二审诉讼费、保全费、保全担保费等费用由被上诉人承担。3.本案是由被上诉人严重违约行为导致的，应由被上诉人承担相应的违约责任，根据被上诉人的根本违约行为，上诉人有权行使同时履行抗辩权而不予支付租金，因此被上诉人并未违约行为，一审判决明显不公。4.一审法院未查明本案租赁合同履行情况的事实，对上诉人支撑诉求所主张的事实未进行查明认定，属于事实认定不清。5.一审法院既然已经认定了被上诉人有违约情形，就应当支持上诉人违约赔偿的诉求，但一审法院却以权利主体不明确为由驳回起诉，属于怠于行使审判职能。6.一审程序违法，判决未对履约保证金的退还问题作出处理，存在漏判的情形。郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司上诉请求及辩称：1.维持原审判决第一、二、五项。2.改判在原审判决第三项的基础上，增加“并依法判令二被上诉人按照《房屋租赁合同》约定的租赁面积及租金标准向上诉人支付自2019年11月1日至被上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司实际搬离涉案房屋之日止的租金”。3.撤销原审判决第六项，改判被上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向上诉人支付逾期付款违约金；逾期违约金计算标准详见上诉状。4.撤销原审判决第六项，改判被上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向上诉人支付解除合同违约金6922594元。5.撤销原审判决第四项，改判被上诉人湖北银兴影业投资管理有限公司对被上诉人郑州原楚新地商业运营管理有限公司应承担的全部义务承担连带责任。6.依法判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。7.上诉人主张的2019年11月1日至被上诉人实际搬离房屋之日止的租金，并非在本案中审理不能，原审法院不应在原审判决书中要求上诉人另行主张。8.上诉人在双方的租赁关系中并无违约行为，合同中明确约定了逾期付款违约金和解除合同违约金，被上诉人逾期付款，上诉人有权解除合同，并要求其支付逾期付款违约金和解除合同违约金。湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告赔偿损失12,501,238.3元；3.判令被告向原告支付违约金3,461,297元；4.判令被告退还履约保证金2,966,826元；5.本案财产保全费用、诉讼费用由被告承担。郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司反诉请求：1.依法判令解除反诉原告与二反诉被告所签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.依法判令二反诉被告自《房屋租赁合同》及《补充协议》解除之日起10日内搬离租赁房屋并恢复原状返还租赁房屋予反诉原告；3.依法判令二反诉被告向反诉原告支付租金5933652元（租金以租赁面积为基数按照28.5元/㎡/月自2018年11月1日暂计算至2019年10月31日），并依法判令二反诉被告向反诉原告按照租赁合同约定的面积及租金标准支付剩余租金至二反诉被告实际腾空、搬离租赁房屋之日止（剩余租金计算标准如下：①自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金按照28.5元/㎡/月计算；②自2020年5月1日起至2022年4月30日止的租金按照57元/㎡/月计算；③自2022年5月1日起至2025年4月30日止的租金按照59.85元/㎡/月计算；④自2025年5月1日起至2028年4月30日止的租金按照62.84元/㎡/月计算；⑤自2028年5月1日起至2031年4月30日止的租金按照65.98元/㎡/月计算；⑥自2031年5月1日起至2034年4月30日止的租金按照69.28元/㎡/月计算）；4.依法判令二反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金2254787.76元（①2018年11月1日起至2019年4月30日止租金的违约金以2966826元为基数，按照每日5‰的标准自2019年7月21日起暂计算至2019年11月20日，②2019年5月1日起至2019年10月31日止租金的违约金以2966826元为基数，按照每日5‰的标准自2019年10月21日起暂计算至2019年11月20日），并依法判令二反诉被告以租赁合同约定的租金标准及欠付租金时间、周期计算的租金数额为基数，以欠付租金所处交费周期及对应的交费日期，向反诉原告支付自2019年11月21日至二反诉被告实际支付完毕租金之日止的剩余逾期付款违约金（剩余逾期付款违约金计算标准如下：①2018年11月1日起至2019年4月30日止租金的剩余违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2019年11月21日计算至实际支付完毕租金之日止；②2019年5月1日起至2019年10月31日止租金剩余的违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2019年11月21日计算至实际支付完毕租金之日止；③2019年11月1日起至2020年4月30日止租金的违约金以2966826元为基数按照每日5‰的标准自2020年1月21日计算至实际支付完毕租金之日止；④2020年5月1日之后的租金违约金按照每日5‰，以租赁合同约定的月租金标准及欠付租金时间、周期计算的租金数额为基数，以欠付租金所处交费周期【自2020年5月1日起算，每三个月为一个交费周期】所对应的前一周期的最后一个月的21日为起点分别计算至二反诉被告实际支付完毕租金之日止）；5.依法判令二反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金6922594元；6.依法判令二反诉被告向反诉原告支付反诉原告为此案件花费的律师费用200000元；7.依法判令二反诉被告向反诉原告支付保全保函费用45333元；8.依法判令二反诉被告对上述款项承担连带责任；9.依法判令二反诉被告承担本案的全部诉讼费、保全费。一审法院根据原、被告的诉辩意见、举证、质证及庭审陈述，确认本案事实如下：1、2018年4月23日,郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司（下称“阳光公司”）与湖北银兴影业投资管理有限公司（下称“银兴公司”）经协商签订了《新生活广场房屋租赁合同》，约定银兴公司承租位于郑州市××路××号的阳光新生活购物广场，租赁面积为地上1-3层，建筑面积17349.86平方米，包括建筑物四周的广场、停车场以及外立面。租赁期限共计16年，自2018年5月1日至2034年4月30日。如果银兴公司转租的，次承租户的租赁期限不能超过本合同约定的租赁期限。自2018年5月1日至2020年4月30日止租金以6个月为一期，每期租金2966826元。本合同履行期间银兴公司如未能足额支付任何一期租金或其他应付费用，应自构成逾期之日起，每逾期一日向阳光公司支付相当于应付而未付金额5‰的逾期付款违约金。合同签订后7日内，银兴公司向阳光公司支付2966826元履行保证金，合同还对其他项进行约定；房屋租赁合同签订后，阳光公司依约向湖北银兴公司交付了租赁房屋；2、2018年4月27日，阳光公司与银兴公司签订租赁物业现状交付使用确认书，显示银兴公司承租的郑州市金水区南阳路300号阳光生活广场F1-F2层商铺已经接受确认，双方公司授权人员办理租赁物业接受使用手续；3、2018年6月8日，阳光公司与银兴公司及郑州原楚新地商业运营管理有限公司（下称“原楚公司”）共同签订了《补充协议》一份，约定银兴公司将上述租赁合同项下的所有权利和义务转让给原楚公司，阳光公司对该转让行为予以同意，如果原楚新地公司出现任何违约行为，湖北银兴公司承担连带保证责任，之后由原楚公司继续履行《新生活广场房屋租赁合同》。4、审理查明合同签订后原告于2018年11月22日支付租金2966826元。一审法院认为，本案审理过程中原、被告均认为合同已无法继续履行，现原告诉求解除合同，被告亦反诉请求解除合同，该院予以支持，涉案合同应于本判决生效之日起予以解除。原告还诉求判令被告向原告赔偿损失12,501,238.3元、支付违约金3,461,297元并退还履约保证金2,966,826元。本案中原告银兴公司已于2018年6月8日通过与原告原楚新地公司删除及被告签订《补充协议》的方式将租赁合同项下的所有权利义务均转让给了原告原楚新地公司，原告银兴公司仅就原楚新地公司出现的违约行为承担连带保证责任。故原告银兴公司无权就本案所涉租赁合同要求被告向其赔偿损失并支付违约金，现二原告共同诉至该院要求判令被告向原告赔偿损失等，且二原告未在诉请及事实与理由中明确被告应向哪一原告进行赔偿，故该院认为二原告的上述诉请不清，应予以驳回上述起诉。被告反诉要求原告自《房屋租赁合同》及《补充协议》解除之日起10日内搬离租赁房屋并恢复原状返还租赁房屋。合同解除后原告自应搬离涉案房屋，对该项诉求该院予以支持。但被告在其反诉状及举证中均未明确恢复原状的具体情况及清晰诉求，故该院认为该项诉请不够具体，应予以驳回。被告反诉要求二原告支付自2018年11月1日暂计算至2019年10月31日的租金5933652元，并依法判令原告向被告按照租赁合同约定的面积及租金标准支付剩余租金至二原告实际腾空、搬离租赁房屋之日止。该院认为合同应当得到履行，原告原楚新地公司租赁被告房屋并使用，其有义务支付租金，被告反诉要求支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金5933652元于法有据，该院予以支持。原告银兴公司承诺就原楚新地公司出现的违约行为承担连带保证责任。故上述租金的支付应由二原告承担连带责任。原告答辩称双方口头约定了一年免租期，但证据不足，该院不予认定。被告反诉要求支付租金至原告实际腾空、搬离租赁房屋之日止，本院认为因2020年新冠疫情影响且双方对租金的约定具有阶段性，故对该部分租金该院暂不予处理，被告可于合同解除且原告搬离后另行主张。被告反诉要求原告支付逾期付款违约金2254787.76元、支付解除合同违约金6922594元；支付律师费用200000元；支付保全保函费用45333元。一审法院认为在涉案合同履行过程中原、被告均存在不同程度违约情况，本案纠纷的造成系双方责任。故对被告的上述反诉请求一概不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：一、2018年4月23日被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司与原告湖北银兴影业投资管理有限公司签订的《新生活广场房屋租赁合同》及2018年6月8日被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司与原告湖北银兴影业投资管理有限公司及原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司签订的《补充协议》均于本判决生效之日予以解除；二、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于《新生活广场房屋租赁合同》及《补充协议》解除后十日内自涉案房屋搬离；三、原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司支付租金5933652元；四、原告湖北银兴影业投资管理有限公司对判决第三项中确定的支付义务承担连带责任；五、驳回原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司对被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的其他起诉；六、驳回被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135376元，由原告湖北银兴影业投资管理有限公司及原告郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担100元，剩余135276元，退回原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司。反诉案件费56969元，由原告湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担22013元，被告郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司负担34956元。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人签订的《房屋及场地租赁合同》、《主体变更协议》及《补充协议》等均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。银兴公司及原楚公司未在诉请及事实与理由中明确阳光公司应向哪一公司进行赔偿，一审法院驳回其相关诉讼请求并无不当。银兴公司及原楚公司对于欠付的2018年11月1日至2019年10月31日的租金5933652元，应承担连带责任。综合本案案情及现有在案证据，一审法院判决并无不当。综上所述，湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司与郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192345元，由湖北银兴影业投资管理有限公司、郑州原楚新地商业运营管理有限公司负担135376元，由郑州南阳路阳光新生活购物广场有限公司负担56969元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  常 沛审判员  蒋德军二〇二〇年七月十六日书记员  蔡玉龙