安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终3573号 上诉人（原审被告）：安徽慧世达酒店管理有限责任公司，住所地合肥市合作化北路158号。 法定代表人：韩看起，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭明，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘家强，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽七星物业管理有限公司，住所地合肥市高新区香樟大道180号201-202室。 法定代表人：朱兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙素明，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 上诉人安徽慧世达酒店管理有限责任公司（以下简称慧世达酒店）因与被上诉人安徽七星物业管理有限公司（以下简称七星物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初8577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 慧世达酒店上诉请求：1.撤销原判第二、三项，改判慧世达酒店于判决生效之日起九十日内将坐落于合肥市合作化北路158号办公楼返还于七星物业公司，并按年租金2222756.40元向七星物业公司支付租金至房屋实际返还之日止，其中扣除2020年1月20日至2020年5月20日处于疫情期间的租金788389.04元（以月租金2365167.12元／月为基数计算）。事实和理由：1.慧世达酒店承租涉案房屋从事经营长达6年以上，已形成了相对稳定和固定的业务合作单位和客户群体，考虑慧世达酒店经营的延续性，请求给予慧世达酒店不少于九十日的过渡期，且一审判决确定的返还日期在春节期间，慧世达酒店于该期间返还房屋确实存在困难。2.近两年因市场因素，涉案房屋所在周边区域纷纷下调租金。慧世达酒店仍按30元／平方米的标准向七星物业公司支付租金，并代七星物业公司承担12%的房屋租赁税，负担过重致经营困难，请求改判慧世达酒店按年租金2111756.40元的标准向七星物业公司支付房租至实际返还之日，并确认慧世达酒店不再代七星物业公司缴纳房屋租赁税。3.2020年1月20日至2020年5月20日处于新冠××疫情期间，该期间租金788389.04元应予以扣除。另七星物业公司需按约向慧世达酒店开具已支付租金的发票。 七星物业公司辩称，1.慧世达酒店请求于判决生效之日起九十日内将涉案房屋返还七星物业公司无依据，应予驳回。双方所签《房屋租赁合同》第十三条第三款约定，租赁期满或合同解除或终止，乙方必须自租赁期满或合同解除或终止之日起30日内自行搬出租赁房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆卸的设备设施归乙方所有，不能移动、拆卸的设备设施归甲方所有。逾期未搬离，甲方有权收回房屋，视为乙方已搬走租赁房屋内的一切属于乙方的物品。故一审判决慧世达酒店于判决生效之日起三十日内将涉案房屋返还七星物业公司正确。2.慧世达酒店要求按年租金2111756.40元的标准计算租金无依据，应予驳回。双方所签《房屋租赁合同》第四条第三款约定，双方约定年租金在合同生效后在2015年4月27日前保持不变，自2015年4月27日起以后每五年租金上调一次，调整幅度根据相关因素由双方公平协商而定。租赁期间，七星物业公司并未上调租金，但慧世达酒店仍未按约支付租金，故慧世达酒店主张下调租金至2111756.40元缺乏依据。涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应按约履行。该合同约定房屋租赁税12%由慧世达酒店按规定的税率和标准交纳，慧世达酒店要求不再缴纳，缺乏依据。七星物业公司就慧世达酒店交纳过的租金已开具了增值税发票，现慧世达酒店拖欠租金2991945.13元，对该部分拖欠租金七星物业公司如开具增值税发票会导致损失产生。3.新冠××疫情期间的租金系因慧世达酒店不诚信行为所致，其未在法定期限内提出，上诉状中也未载明，现主张免除2020年1月20日至2020年5月20日的租金无事实依据。即使依据国家政策减免也仅限一个月且需向出租人履行申请手续，鉴于慧世达酒店在诉讼期间更换法定代表人逃避责任的情况，七星物业公司不同意减免租金。 七星物业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认七星物业公司与慧世达酒店于2015年1月23日签订的《房屋租赁合同》自本起诉状送达之日起解除；2.判令慧世达酒店将坐落于合肥市合作化北路158号办公楼立即返还给七星物业公司；3.判令慧世达酒店自2013年11月1日起向七星物业公司支付租金、房产税至租金、房产税付清之日止，暂计算至2019年7月31日租金、房产税为4765820.46元；4.判令慧世达酒店自2013年11月1日起按月租金金额的同期银行贷款利率向七星物业公司支付违约金至租金付清之日止，暂计算至2019年7月31日违约金为48715元（175979.7×4.75%/12/30×2098天=48715元）；5.判令慧世达酒店承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：七星物业公司系坐落于合肥市蜀山区1幢（建筑面积5865.99平方米）的房地产权利人。2015年1月23日，甲方（出租方）七星物业公司与乙方（承租方）慧世达酒店签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：“第一条租赁标的物。甲方将其合法拥有的坐落于合肥市合作化北路158号办公楼，总建筑面积共5865.99平方米，房屋结构钢筋混凝土，层数七层，以及院内停车场出租给乙方使用，甲方出租房屋的规划用途为办公，乙方承租用途为宾馆、餐饮及酒店相关的配套。第三条租赁期限。该房屋租赁期为11.5年，自2013年11月1日起至2025年4月27日。第四条租金和租金交纳期限、税费和税费缴纳方式。1、双方议定月房租金按30元／平方米计算为175979.70元,年租金共计2111756.4元，由乙方在合同签订之日将规定期限的租金交纳给甲方，如此租金未缴纳，合同无效。甲方提供正规发票给乙方。2、先交房租，后用房屋。租金每半年支付一次。由乙方在每半年的前一个月的15日前一次性将半年租金全额交纳给甲方。3、双方约定年租金在合同生效后在2015年4月27日前保持不变，自2015年4月27日起以后每五年租金上调一次，调整幅度根据相关因素由双方公平协商而定。如双方协商不成，由乙方在甲方选定的三家第三方机构中选举一家进行评估，调整幅度以评估结论为准。4、合同生效后，乙方须按上述条款规定的时间内向甲方缴纳租金，否则按第九条、第十条中的相关条款执行。5、乙方在合同生效后一个月内向甲方交纳合计50万元作为押金。押金无利息，合同期满或双方同意终止合同后，乙方负责缴清应交所有费用后一周内，无息返还。6、房屋租赁税（12%）由乙方按规定的税率和标准缴纳。第九条有下列情形之一的，双方有权解除租赁合同。2、乙方拖欠租金三个月（含三个月）以上的，甲方有权解除合同。第十条双方责任。1、乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，另每逾期一天按月租金金额的同期银行贷款利率向甲方交付违约金。第十三条其他约定事宜。3、租赁期满或合同解除或终止，乙方必须自租赁期满或合同解除或终止之日起30日内自行搬出租赁房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆卸的设备设施归乙方所有，不能移动、拆卸的设备设施归甲方所有。逾期未搬离，甲方有权收回房屋，视为乙方已搬走租赁房屋内的一切属于乙方的物品。6、合同期满或合同解除，乙方保证租赁房屋和场地内已有建筑物、装饰物、所有设备设施的清洁、不得损坏（可拆除、移动、搬离等除外），否则造成的损失由乙方承担。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方履约保证金中扣除维修和赔偿费用”。 合同履行中，因慧世达酒店拖欠七星物业公司租金，七星物业公司于2018年10月26日向慧世达酒店发出《催缴函》，写明：“……租赁有效期限为11.5年，即自2013年11月1日起至2025年4月27日止，房屋年租金为2111756.4元，房产税年为253410.72元，每年贵司应向我司支付应收账款合计为2365167.12元。……现贵司未按时支付租金已构成严重违约，截止2018年10月23日，贵司累计拖欠租金为4291945.13元，……请贵司最迟于2018年11月1日前向我司交清所拖欠租金4291945.13元。……特此函告！”对此，慧世达酒店于2018年10月27日予以了回复，后又于2018年11月9日向七星物业公司作出《说明》，其中写明：2018年12月31日前支付700000元；2019年4月30日前支付1000000元；2019年12月31日前支付2591945.13元。2019年4月23日，七星物业公司再次向慧世达酒店发出《催缴函》，写明：“自2013年11月1日起至2018年10月31日止累计拖欠租金为4291945.13元，经双方协商，贵公司承诺对此款分三次付清，按照协议，2019年4月30日截止，须支付第二期款项1000000元。贵公司自2018年11月1日至2019年4月30日累计拖欠房租1182583.56元（6个月，月租金197097.26元）。现我司郑重致函：如贵司未按承诺和合同规定的时间向我司交纳租金，我司有权按照合同第9、10条款规定追究贵司的违约责任即我司有权解除合同并收回本合同项下房屋。若贵司仍怠于履行合同义务，我司将通过法律途径追究贵司的违约责任，……特此函告！” 2018年1月2日，慧世达酒店向七星物业公司付款250000元；2018年11月1日、2018年11月12日、2018年11月13日、2018年11月30日、2018年12月29日、2019年1月7日、2019年1月31日，慧世达酒店7次向七星物业公司付款计700000元；2019年4月26日、2019年4月30日，慧世达酒店两次向七星物业公司付款计300000元；2019年5月10日、2019年6月3日，慧世达酒店两次向七星物业公司付款计300000元。 案涉房屋租金，七星物业公司向税务机关纳税的税率为12%。 2019年9月26日，一审法院通过邮寄送达的方式向慧世达酒店送达了诉讼材料。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。 依据七星物业公司举证的两份《催缴函》及《说明》的内容，可认定双方认可：含税年租金为2365167.12元，截止2018年10月31日慧世达酒店累计拖欠七星物业公司含税租金4291945.13元。此后，慧世达酒店于2018年11月1日至2019年6月3日累计向七星物业公司支付了1300000元，故应认定慧世达酒店尚欠七星物业公司截止2018年10月31日含税租金2991945.13元未付，及拖欠2018年11月1日之后按年租金2365167.12元计算的租金。据此，应认定七星物业公司有权依据合同9.2条主张解除合同。对此，该院于2019年9月26日通过邮寄送达的方式向慧世达酒店送达了诉讼材料，故应认定合同自此时解除。由此，慧世达酒店应向七星物业公司返还房屋，并支付含税租金至房屋实际返还之日止。 依据《房屋租赁合同》的签约时间，可知合同系房屋租赁后而补签。因双方认可截至2018年10月31日慧世达酒店累计拖欠七星物业公司含税租金4291945.13元，结合合同4.2条的约定，可推算出慧世达酒店拖欠该含税租金的违约时间为2016年9月16日，故该院酌情认定慧世达酒店自该日起按照合同10.1的约定向七星物业公司支付逾期违约金至租金付清之日止，即对七星物业公司主张的以175979.70元为基数按年利率4.75%的计付标准予以采信。 因合同4.1条约定的“甲方提供正规发票给乙方”系合同附随义务，慧世达酒店不能据此抗辩不向七星物业公司缴纳含税租金，如七星物业公司不能按照约定向慧世达酒店提供正规发票，慧世达酒店可另行向七星物业公司主张相应的赔偿责任。又因慧世达酒店对合同4.5条约定的50万元押金是否缴纳未能举证证明，且该条约定的押金返还条件尚不具备，故对慧世达酒店关于押金抵扣租金的抗辩不予以采信。 综上所述，七星物业公司的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除；二、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于判决生效之日起三十日内将坐落于合肥市合作化北路158号办公楼（建筑面积5865.99平方米）返还于安徽七星物业管理有限公司；三、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向安徽七星物业管理有限公司支付含税租金2991945.13元，及按年含税租金2365167.12元计算自2018年11月1日至房屋实际返还之日期间的租金；四、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向安徽七星物业管理有限公司给付逾期支付租金违约金（以175979.70元为基数按年利率4.75%自2016年9月16日计付至本判决租金实际付清之日止）；五、驳回安徽七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费45316元，保全费5000元，合计50316元，由安徽七星物业管理有限公司负担756元，安徽慧世达酒店管理有限责任公司负担49560元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，慧世达酒店与七星物业公司对于一审判决认定的涉案《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除均无异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁协议》约定“租赁期满或合同解除或终止，乙方（慧世达酒店）必须自租赁期满或合同解除或终止之日起30日内自行搬出租赁房屋”，故房屋租赁合同解除后，慧世达酒店应积极履行返还房屋的合同义务。一审基于履行便利，给予慧世达酒店三十日的腾房时间，符合双方合同约定，并无不当。且一审判决作出后至二审法庭调查前，慧世达酒店实际享有的腾房时间远大于三十日，慧世达酒店再行主张九十日的履行时间，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 2020年1月20日至2020年5月20日期间，慧世达公司实际占有使用涉案房屋。一审判决已认定双方所签《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除的情况下，慧世达公司即应积极返还房屋，其怠于履行该项义务未在合同约定的期限内搬离，应当预见到自己不搬离会产生的后果，对承担相应的占有使用费应有所预判，慧世达酒店未及时搬离的行为实际是在放任该后果发生。在此情况下，慧世达酒店因自身原因未及时返还房屋而导致占有使用费用的产生，在七星物业公司不同意直接减免的情况下，本院对慧世达酒店主张减免2020年1月20日至2020年5月20日期间的占有使用费的意见，不予支持，双方可另行协商处理。 涉案《房屋租赁合同》明确已约定房屋租赁税（12%）由慧世达酒店按规定的税率和标准缴纳，慧世达酒店于2018年11月9日向七星物业公司出具的《说明》中亦明确载明，截止2018年10月23日慧世达酒店应支付房屋租赁租金和资金税金累计为4291945.13元，故慧世达酒店主张以年租金2111756.4元/年（不含12%的房屋租赁税）为标准计算房屋租金及占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上，慧世达酒店的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费45316元，由安徽慧世达酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二〇年七月一日 法官助理吴丁蔷 书记员俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。