浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2218号 原告：金小荣，男，1944年9月28日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：厉卿，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧玲，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：季慎贤，男，1945年12月19日出生，汉族，住义乌市。 被告：楼菊芳，女，1953年9月22日出生，汉族，住义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：周英萍，浙江冠森律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吴伟浩，浙江冠森律师事务所律师。 原告金小荣与被告季慎贤、楼菊芳排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序由审判员舒怡独任审判，于2020年3月31日、2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告金小荣的委托诉讼代理人厉卿，被告季慎贤（参加第二次庭审）、楼菊芳（参加第二次庭审）及两被告共同委托诉讼代理人周英萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金小荣诉称，两被告系夫妻。2014年4月25日，原告与被告季慎贤因宅基地使用权纠纷诉至义乌法院，该案经义乌法院审理后作出（2014）金义民初字第1027号民事判决，判决原、被告之间《转让协议》合法、有效，被告应于判决生效后十日内协助原告办理初始登记和过户变更登记手续。2014年10月24日，由于被告拒不执行生效判决，义乌法院依法作出（2014）金义执民字第5785号协助执行通知书，要求义乌市房地产管理处协助原告办理涉案房屋的过户手续。由于被告对生效判决心生不满，故自原告获得涉案房屋所有权后一直妨碍原告正常使用房屋，更以各种手段阻止原告将房屋出租。为此，原告曾向义乌市公安机关报案，被告因此被拘留处罚。但被拘留后被告仍无悔改之心，甚至变本加厉，导致涉案房屋一直无法正常出租、使用，空置至今。原告认为，两被告以各种手段妨碍原告正常出租房屋已侵害了原告的合法权益，应当立即停止侵害、排除妨碍、赔礼道歉并赔偿原告因此产生的全部损失。故为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.两被告立即停止阻碍原告出租房屋的行为、排除妨碍、消除影响并赔礼道歉；2.两被告按610元/日的标准赔偿原告自2014年10月24日起至实际停止侵害之日止的租金损失。第二次庭审中，根据鉴定结论，原告明确第二项诉请为：判令两被告赔偿原告2014年10月24日起至实际停止侵害之日止的租金损失，暂算至2020年6月23日为1076800元。 被告季慎贤、楼菊芳辩称，两被告在2019年12月份没有对原告做任何侵害其出租房屋的行为，原告所称2014年10月被告阻止原告出租房屋不是事实，被告方只是在与原告发生争议的时候才对出租房屋提出异议。被告称本案房屋有纠纷也是事实，没有无理阻止原告出租房屋。本案的建设用地是调剂给原告儿子，在办理过户时原告擅自添加了原告的名字，故被告提出异议。原告起诉过户时只是叫被告去法院配合一下，被告基于对原告的信任出庭，没有委托代理律师，在庭审时被告才知道原告擅自篡改了协议的受让方，而且假冒被告季慎贤的签名办理了涉案房子的土地使用权证，这一切被告在庭审时才得知。由此，被告认为本案原、被告之间的纠纷是基于这个事实产生。虽然原告的过户之诉得到了法院的支持，但是是因为被告对法律的缺乏以及听信了原告的庭审说法才导致本案纠纷的产生，被告提出房屋有纠纷不是虚构，而是事实存在的。2014年开始涉案房子原告一直在使用，未因被告几次提出房子有纠纷而导致不能出租。原告的租金收入与本案没有关联，涉案房子原告自用不能算租金损失，涉案房屋能否出租以及可以租到什么样的价格与本案被告的行为之间没有因果关系。由于被告方早已没有阻碍原告出租房屋，之前的行为也不是持续的，故原告的第一项诉请没有事实基础。第二项诉请原告租金损失也不是被告的行为所导致，没有直接因果关系。原告的房子只是鉴定的时候空置着，之前一直在使用，诉请赔偿租金损失没有事实与法律依据。被告阻止原告房屋出租发生在2019年8、9月份，就是在派出所调解以后，因为当时调解的时候原告答应给被告18万元，而被告主张20万元，派出所的书记说他会去做工作再组织调解，后来原告说不调解，被告才去印了一张书面的单子说明此房有纠纷，不能出租。除此以外，被告方没有阻止原告出租房屋，被告只是贴了一张书面单子，没有其它妨碍行为。原告方在没有支付完毕被告方转让款之前就擅自做了土地证，且被告是不知情的，做了土地证也没有告诉过被告方，起诉的时候转让协议也让原告改掉了，被告希望原告对此做出解释，被告方才能够释怀。涉案房屋是2019年10月份要装修才搬空的，出租的告示一直贴在那里，2019年10月份之前原告都是自己在使用涉案房屋，也有人住在那里。请求驳回原告的诉请。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，（2014）金义民初字第1027号民事判决书核对件、（2014）金义民初字第1043号民事判决书核对件、协助执行通知书核对件各一份，证明涉案房屋经义乌法院判决并执行，已于2014年10月24日登记至原告名下的事实。 证据2，照片、监控视频各一份，证明两被告多年来多次通过在原告房屋上用油漆写字、故意制造纠纷、驱赶承租人、阻止承租人进入房屋等不法手段阻碍原告正常出租、使用房屋的事实。 证据3，处警证明核对件、受案登记表核对件、询问笔录核对件各一份，证明自2014年原告办理过户登记手续起，两被告长期阻碍原告正常使用、出租涉案房屋，原告为此多次报警，被告因此被行政拘留的事实。 两被告共同质证：证据1，（2014）金义民初字第1027号民事判决书真实性无异议，虽判决已生效但对判决内容有异议，判决书当中被告方也提出了受让方是金云忠而不是本案原告，判决书中原告提供的土地证也不是被告办理的，被告方没有到场签字；（2014）金义民初字第1043号民事判决书、协助执行通知书与被告无关。证据2，照片没有时间显示，不知道是何时拍摄，如果拍摄于2014年，当时原、被告正处于诉讼过程中，在法院没有判决之前，被告方认为房子有纠纷也是符合客观事实，反映客观事实的东西并不能阻碍原告的合法权益；监控视频只能证明被告在2019年即视频显示的日期张贴了“此房有纠纷”的字样，原、被告之间对房屋尚存纠纷也是事实，不能达到原告的证明目的，从视频看有公安人员的出警，公安人员在现场，纠纷的引起非被告一方的原因，从视频中看涉案房子在使用当中，在原告自己使用房子的情况下就不存在原告主张的租金损失。证据3，处警证明是接警记录，里面都是报警人的自己陈述，客观事实是否如报警人所称需要公安机关的现场调查、询问双方当事人，报警人也不是本案原告，报警人描述的不是客观事实，报警人与被告之间不存在买卖关系；受案登记表真实性无异议，反映的也是报案人的陈述，不能真实反映客观事实；询问笔录，被告楼菊芳不识字，对于笔录里楼菊芳所陈述的内容与楼菊芳自己所讲不完全相符，楼菊芳所陈述也是因为与原告之间有纠纷才导致，过错并不在于被告，被告季慎贤不存在多年来阻碍出租的行为，只是在去派出所做笔录前才贴了一张“此房有纠纷”的条子。 为支持自己的抗辩，两被告向本院提供转让协议复印件二份、土地登记代理委托书复印件一份，证明本案纠纷产生的缘由。 原告质证：该组证据都是复印件，对其三性均有异议。同时被告所称金云忠签字的事项已在（2014）金义民初字第1027号民事判决书第8页进行明确，因当时被告未举证证明如果知道金小荣是金云忠的委托人就不会订立本案的转让协议，故作为原告可以行使金云忠对被告的权利。土地登记代理委托书涉及的纠纷被告也曾提起行政诉讼，该案也已判决，且上述纠纷与本案被告侵犯原告合法权益没有实际的关联。 根据原告的申请，本院依法委托东阳市一达价格事务所有限公司作出价格评估结论，针对该估价报告书，原告质证认为：真实性、合法性无异议，对于评估报告认定的评估结论也无异议。两被告质证认为：2014年-2019年10月份期间的租金不能客观真实反映房子当时的价格，评估结论与本案没有因果关系。 根据双方当事人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。 证据1，对（2014）金义民初字第1027号民事判决书核对件、（2014）金义民初字第1043号民事判决书核对件、协助执行通知书核对件的真实性均予以确认。根据当事人的确认，（2014）金义民初字第1027号民事判决业已生效。 证据2，对照片、监控视频的真实性予以确认。 证据3，对处警证明核对件、受案登记表核对件、询问笔录核对件的真实性予以确认。被告楼菊芳的询问笔录中，其陈述“我就是在我家隔壁金云忠家黄杨梅二区3幢3单元一楼的墙上贴过纸条，阻止金云忠家这处房子的出租”、“我就是在他家门口倒垃圾、堵住他家一楼大门的门锁、在他家一楼墙壁上粘贴‘此房有纠纷，不得出租，后果自负’的不干胶贴纸、有租客来了我就去阻扰入住等方式，反正他不把钱补给我，我就不让他家的房子出租出去。”、“今年（指2019年）十月份的时候，具体日子我记不清了，是一天下午，那段时间是隔壁那幢房子刚刚装修好没几天，我怕他家房子出租出去，我就用红色、绿色的不干胶纸，上面写有‘此房有纠纷，不得出租，后果自负’的字样，我把这些不干胶纸贴在他家前后、侧面的一楼墙壁上，第二天下午，我看到他家墙上的这些纸条被撕掉了，我又把写有‘此房有纠纷，不得出租，后果自负’的不干胶纸贴在他家墙上和门上，第三天下午，我发现我贴在他家墙上这些贴纸被撕掉了，我又把贴纸给他贴回去了。到了上个月，具体日子我记不起来了，是一天早上，我老头子，就是季慎贤拿了红色油漆在他家一楼门口的走廊地面上写了‘此房有纠纷，不得出租’的字样，当时是早上，我先拿扫把把地面清扫干净，季慎贤去写的字。”、“我拿不到钱，我肯定不会让金云忠、金小荣家的房子出租出去一天，哪怕你们判我坐牢，我出去还是要去做的。”被告季慎贤的询问笔录中，其陈述“除了在我家隔壁黄杨梅二区3幢3单元金小荣家门口一楼走廊地面写过红色油漆字‘此房有纠纷，不得出租’，墙上的红纸‘此房有纠纷，不得出租，后果自负’也贴过的，其他事情没有做过”、“租客来了，我会上前告诉他们，这个房子有纠纷的，不要租这里”；当被民警问及之前做过哪些违法犯罪的行为时，被告季慎贤回答“去年（指2018年）的时候，具体时间我不记得了，我用红色油漆在他家一楼楼梯边的墙上写过‘此房有纠纷，不得出租’的油漆字，我老婆也有贴过红纸大字报‘此房有纠纷，不得出租’”。 二、关于两被告提供的证据。 因该组证据系复印件，被告未提供原件予以核对，且原告对真实性亦存有异议，故本院对该组证据的真实性不予确认。 三、关于东阳市一达价格事务所有限公司作出的估价报告书。 对该估价报告书的价格评估结论予以认定。 根据上述有效证据及原、被告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2014年4月25日，原告曾以宅基地使用权纠纷为由将被告季慎贤诉至本院【案号为（2014）金义民初字第1027号】，该案经审理后认定如下事实：2004年1月21日，原告之子金云忠（乙方）与被告季慎贤（甲方）签订《转让协议》，约定：甲方同意将坐落于义乌市稠州西路以西黄杨梅村地块第三幢西边第二间开始90㎡自愿卖给乙方，每平方米为伍仟玖佰元整，共计伍拾叁万壹仟元整；乙方一次性付给甲方伍拾壹万壹仟元整，余款在房产证、土地证更名手续办理完毕后一次性付清；建房、买地更名的一切费用由乙方负责，甲方只负责房产证、土地证的办理和更名手续（该房产建成完工后壹年内完成更名手续）。后原告现金支付给被告季慎贤款项人民币511000元。2014年6月2日，金云忠签名确认的《情况说明》中载明：“2004年，义乌市进行旧村改造。2004年1月21日，金小荣向季慎贤调剂建房用地，就该调剂事宜双方进行了商谈，当时在场人员有陈洪灵、何春仙、陈可人、金小荣、季慎贤、楼菊芳。双方意见达成一致后签订了书面协议，我父亲金小荣委托我金云忠在协议上签了字，我只是受我父亲委托签字而已，事实上调剂建房用地的是我父亲金小荣，之后建设房屋也是我父亲金小荣出资的。”本院经审理后认为：“转让协议签订后，被告收取原告交付的转让款，被告也把涉案的建设用地使用权交付原告，原告在此建房并管理使用至今。如果被告的妻子、女儿对涉案买卖有异议，那么被告无法按约交付建设用地使用权给原告使用。该事实说明被告的妻子、女儿虽未在协议上签字，但其已履行协议主要义务，视为对该协议的追认。故原、被告签订的转让协议合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约全面履行义务，办理涉案房屋的初始登记及协助办理过户手续是被告的合同义务。”本院于2014年7月22日作出（2014）金义民初字第1027号民事判决：“一、确认原告金小荣（以金云忠名义）与被告季慎贤于2004年1月21日签订的《转让协议》有效。二、被告季慎贤于本判决生效后十日内协助原告金小荣办理坐落于义乌市房屋（土地使用权证：义乌集用（2005）第30-323号，地号：30-20-0-10185）所有权证的初始登记和过户变更登记手续，相关税费等由原告金小荣负担。”该判决业已生效。 后，涉案房屋于2015年7月28日登记至原告名下【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第××号】，房屋坐落于义乌市。 自2018年起，两被告多次以粘贴“此房有纠纷，不得出租，后果自负”的字条、在房门口地面涂写“此房有纠纷，不得出租”的红色油漆字、阻扰租客入住、在房门口倒垃圾等方式妨碍原告出租涉案房屋。为此，原告方于2019年7月5日至2020年1月2日期间多次报警。 本案审理过程中，根据原告的申请，东阳市一达价格事务所有限公司于2020年6月23日作出估价报告书，评估结论为：2014年10月24日至2020年6月23日，涉案房屋的租金损失价格为人民币1076800元。 庭审中，两被告称“如果跟原告的事情不搞清楚，我跟租客讲这个房子有纠纷，愿意租就租，贴字条、泼油漆保证以后不去弄了”。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告已于2015年7月28日依法取得涉案房屋的所有权，两被告在无任何有效权属依据的前提下以粘贴字条、涂写油漆字、阻扰租客入住、在房门口倒垃圾等不正当手段阻碍原告使用、出租该房屋，侵犯了原告的合法权益，故原告要求两被告停止侵害、排除妨碍的诉求于法有据，本院予以支持。关于赔偿租金损失的问题。两被告的侵权行为确在一定程度上妨碍原告正常出租涉案房屋，进而获得收益，故两被告依法应赔偿原告租金损失。考虑到两被告的妨碍行为主要发生在2018年下半年以后，且妨碍程度较轻，结合房屋能否成功出租还受其他客观因素的影响，故本院以评估结论确定的2018年7月1日至2020年6月23日期间的租金417540元为依据，酌定两被告赔偿原告20%的损失，即83508元。综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条的规定，判决如下： 一、被告季慎贤、楼菊芳于本判决生效之日起停止侵害、排除妨碍，不得阻碍原告金小荣对坐落于义乌市的房屋进行出租。 二、被告季慎贤、楼菊芳于本判决生效后十五日内赔偿原告金小荣自2018年7月1日起至停止侵害之日止的租金损失，暂算至2020年6月23日为人民币83508元。 三、驳回原告金小荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7610元，由原告金小荣负担6666元，由被告季慎贤、楼菊芳负担944元。鉴定费11600元，由原告金小荣负担10763元，由被告季慎贤、楼菊芳负担837元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 舒 怡 二〇二〇年七月二十二日 书记员 金倩倩