四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川09民终687号 上诉人（原审被告）：遂宁市宏业房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区启明街21号三楼，统一社会信用代码91510903708995445F。 法定代表人：何念君，该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：全显翔，遂宁市船山区慈音法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：肖恬，女，1992年1月26日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁志军，四川诚中成律师事务所律师。 原审第三人：遂宁市地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市城区德胜路301号，统一社会信用代码915109037089948563。 法定代表人：袁明秀，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 上诉人遂宁市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）因与被上诉人肖恬及原审第三人遂宁市地产开发有限公司（以下简称天贸公司）排除妨害纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏业公司上诉请求：1.撤销四川省遂宁市船山区人民法院（2020）川0903民初156号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定宏业公司在未经肖恬同意的情况下无权占有案涉房屋是错误的。上诉人根本不认识被上诉人，和被上诉人没有任何关系，租赁房屋怎么会经被上诉人同意。上诉人占有该房屋为案外人何念君个人所购买的合法财产，对该房屋的占有是由上诉人依法租赁的何念君的房屋，有房屋租赁合同为证。上诉人占有该房屋行使的是租赁权，且上诉人租赁时间在先，被上诉人起诉时间在后。根据《中华人民共和国合同法》“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，故上诉人占有使用该房屋既合法也应依法受到保护，属有权占有。2.一审法院认定案外人何念君将案涉营业房租赁给宏业公司使用，系无权处分错误。案外人何念君租赁给上诉人的房屋为何念君个人所有的合法财产，由何念君从2003年起一直合法占有使用，何念君于2003年12月5日在第三人天贸公司处购买，双方签订有合法有效的《商品房买卖合同》（合同编号：2003-14-07），该合同还进行了公证，且也有付款凭证和收条。该房屋这么多年怎会由何念君一直占有使用以及是否涉及“一房多卖”等事实没查清。3.一审遗漏必须参加诉讼的当事人。案涉房屋系何念君在2003年依法在第三人天贸公司处购买，因此，案外人何念君与案涉房屋具有直接的法律上的利害关系，为了查清事实，何念君必须参加本案诉讼，但一审法院却没有依职权追加，由此导致本案认定事实错误，判决错误。 肖恬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 天贸公司述称，一审法院判决宏业公司腾退房屋是合法的；宏业公司辩称其通过何念君租赁取得案涉房屋使用权的理由不能成立；何念君与天贸公司签订的房屋买卖合同不涉及案涉房屋，并且该房屋买卖合同属于借款担保性质并不是真实的房屋买卖合同。 肖恬向一审法院起诉请求：1.判令宏业公司立即将遂宁市船山区油房街280号临江花园14栋6号房屋交给肖恬；2.判令宏业公司和第三人天贸公司给付占用肖恬房屋使用费138000元（从2005年至2019年8月28日）；3.本案诉讼费由宏业公司负担。 一审法院认定事实：肖恬之母谢周芳于2003年购买了天贸公司开发的船山区营业房，于2017年取得该房屋的不动产权证（不动产权证号：川（2017）遂宁市不动产权第××号）。购买营业房后，该营业房一直由案外人何念君占有使用。2019年5月9日，何念君与宏业公司签订《房屋租赁合同》，约定何念君将其购买的位于遂宁市向南数12号、13号（从南向北数6、7号）租赁给宏业公司使用，租赁期限2019年5月10日至2024年5月9日，两间门面租金为9000元。其中从北向南数13号门面、从南向北数6号门面即为案涉油房街280号临江花园14栋1层6号营业房。另查明，谢周芳与李明雄婚后生育肖恬，后双方于2001年5月22日登记离婚。2018年11月26日，谢周芳去世。谢周芳的法定继承人父亲谢世学、母亲周德玉书面承诺放弃继承谢周芳全部遗产，由肖恬继承。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。谢周芳向第三人天贸公司购买了案涉房屋，并办理了不动产权证，依法取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”谢周芳依法享有案涉营业房的占有、使用、收益和处分的权利。谢周芳去世后，该营业房的相关权益依法由其继承人肖恬享有。肖恬依法享有排除妨害、返还原物的请求权。本案中，宏业公司辩称其系通过案外人何念君租赁使用案涉营业房，系合法占有。一审法院认为，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力。案涉房屋并未登记在何念君名下，故何念君不享有案涉房屋的所有权，亦不享有案涉房屋的处分权。何念君将案涉营业房租赁给宏业公司使用，系无权处分，宏业公司在未经肖恬同意的情况下无权占有案涉房屋。故对于肖恬要求宏业公司返还案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于肖恬主张的房屋占用费，经审理查明案涉房屋一直由何念君占有使用，由于案外人未参加本案诉讼，无法核实租赁合同的真实性及租期，故本案不予处理，肖恬可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第三十四条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、遂宁市宏业房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内腾退位于遂宁市船山区向南数13号、从南向北数6号）营业房，并返还给肖恬；驳回肖恬对遂宁市地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回肖恬的其他诉讼请求。案件受理费600元（减半收取），由遂宁市宏业房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人宏业公司提供的谢周芳与天贸公司签订的商品房买卖合同，本院对其真实性予以确认。本院审理查明，谢周芳与天贸公司于2004年6月8日签订了商品房买卖合同，而一审审理查明谢周芳于2003年购买案涉房屋于法无据，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合二审诉辩双方的意见，本案主要争议焦点是：宏业公司是否应当腾退案涉房屋以及一审是否存在遗漏当事人。 本案系排除妨害纠纷，指因物权的行驶受到他人的妨害而引发的以排除这种妨害为目的的纠纷。宏业公司上诉认为其与案外人何念君签订了房屋租赁合同，属于合法占有案涉房屋。经查，案涉房屋位于船山区登记在肖恬之母谢周芳名下（不动产权证号：川（2017）遂宁市不动产权第××号），根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”，故肖恬作为谢周芳的继承人对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而何念君并不享有案涉房屋的所有权。因此，肖恬要求宏业公司返还案涉房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。关于本案是否遗漏当事人的问题。上诉人宏业公司认为案涉房屋系何念君于2003年在第三人天贸公司处购买，案涉房屋与案外人何念君具有法律上的利害关系。因本案系排除妨害纠纷，承前所述案涉房屋已登记在谢周芳名下，何念君是否参加诉讼不影响案件处理，故一审法院未将何念君追加为本案当事人并无不妥。据此，上诉人宏业公司上诉主张本案遗漏当事人的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，遂宁市宏业房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1200元，由上诉人遂宁市宏业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 燕 审判员 郑 艳 审判员 赖 力 二〇二〇年七月八日 书记员 刘秀蓉