贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终3392号上诉人（原审被告）：王家元，男，1968年12月26日出生，汉族，住贵州省遵义市。诉讼委托代理人：金义祥，贵州崇尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人。住所地：遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B区4楼。原审被告：胡松，男，1987年1月23日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。原审第三人：谢尚福，男，1948年1月20日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人王家元因与被上诉人遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人（以下简称“恒业房开管理人”）及原审被告胡松、第三人谢尚福租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王家元上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1036号民事判决，将本案发回遵义市红花岗区人民法院重审;2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误。1.原审判决依据贵州省遵义市民法院（2019）黔03民终5628、5629号民事判决，认定被上诉人享有涉案租赁房屋返回请求权，是事实认定错误，原审判决认定《商品房买卖合同》已经解除没有事实和法律依据，系事实认定错误。2.涉案租赁房屋不属于破产财产，被上诉人对案涉租赁房屋不享有返还请求权，被上诉人提交的证据不能证明被上诉人对涉案租赁房屋享有返还请求权，应承担举证不能的不利后果，上诉不应返还房屋和租金。恒业房开管理人、胡松、谢尚福均未提交书面答辩意见。恒业房开管理人向一审法院起诉请求：1、确认二被告于2018年8月8日签订的《房屋租赁协议书》无效；2、判令二被告将位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1（下称B5-5-1号房屋）的房屋返还给原告；3、判令被告赔偿原告占用B5-5-1号房屋期间的租金损失（自2018年8月至房屋返还之日止，每月按9000元计算），现已产生36000元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王家元（甲方）与被告胡松（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于遵义市红花岗区租赁给乙方使用，租赁期限从2018年8月8日至2021年8月9日止，租金每月9000元。该协议由谢凝代被告王家元签订。2018年12月28日，王家元、谢尚福（甲方）与胡松（乙方）签订《补充协议》，约定《房屋租赁协议书》甲方签字人为谢尚福、王家元，协议继续正常履行。2018年7月11日，经案外人张集利申请，我院以（2018）黔0302破申5号《民事裁定书》受理张集利对遵义市恒业房地产开发有限公司的破产清算申请，并以（2018）黔0302破7号《决定书》制定贵州山一律师事务所担任遵义市恒业房地产开发有限公司管理人。2018年11月12日，原告向被告胡松发出《资产接管函》，函告被告胡松原告自2018年11月12日起依法接管位于红花岗区外环路恒业兴天地Ｂ5-5-1号570.43平方米房屋，若被告胡松需继续使用该房屋，则应与原告签订协议。被告王家元与第三人谢尚福作为合伙人，由王家元与遵义市恒业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买本案案涉恒业兴天地（商住综合楼）Ｂ区五单元五层一号房屋以及恒业兴天地（商住综合楼）Ｂ区五单元三层一号房屋。经释明，被告王家元及第三人谢尚福在限定期限内向我院起诉遵义市恒业房地产开发有限公司要求确认其与遵义市恒业房地产开发有限公司签订的两份《商品方买卖合同》有效，并协助将位于遵义市红花岗区房屋过户，返还收取违法租金，我院做出（2019）黔0302民初3098、3106号民事判决，后遵义市恒业房地产开发有限公司不服上述判决书，在法定期限内上诉于遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院以（2019）黔03民终5628、5629号《民事判决书》，因遵义市恒业房地产开发有限公司现处于破产清算过程中，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，恒业房开的管理人有权解除合同，且恒业房开的管理人已经做出解除合同的意思表示，据此做出以下判决：撤销我院（2019）黔0302民初3098、3106号民事判决，驳回王家元、谢尚福的诉讼请求。案涉房屋Ｂ5-5-1号房屋（570.43平方米）仍然登记于遵义市恒业房地产开发有限公司名下。一审法院认为，经释明，被告王家元、第三人谢尚福对案涉恒业兴天地（商住综合楼）B区五单元五层一号房屋的产权归属问题向本院提起诉讼，要求确认涉案房屋归其所有并协助办理过户手续，遵义市中级人民法院以（2019）黔03民终5628、5629号《民事判决书》因遵义市恒业房地产开发有限公司处于破产清算过程中，《商品方买卖合同》未履行完毕，恒业房开的管理人即本案原告享有合同解除权且已经做出解除合同的意思表示为由驳回被告王家元及第三人谢尚福的诉讼请求，且案涉房屋仍登记于遵义市恒业房地产开发有限公司名下，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定，原告恒业房开管理人有权要求被告王家元以及第三人谢尚福返还本案案涉位于恒业兴天地（商住综合楼）B区五单元五层一号房屋。又因该房屋实际已经由被告王家元以及第三人谢尚福租赁于被告胡松，且签订了《房屋租赁协议》，但被告王家元以及第三人谢尚福与被告胡松订立的《房屋租赁协议》涉及案涉房屋的占有、使用、收益，且被告胡松在承租案涉房屋时，被告王家元与第三人谢尚福持有《商品房买卖合同》，被告胡松属善意相对方，原告虽未对该份《房屋租赁协议》予以追认，但该份《房屋租赁协议》仍在被告王家元、第三人谢尚福以及被告胡松之间有效，但效力并不及于原告，故原告要求确认上述《房屋租赁协议》无效，不予支持。又依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，因《房屋租赁协议》的效力并不及于原告，故原告作为所有权人，有权要求被告胡松返还房屋，并要求被告王家元及第三人谢尚福按照《房屋租赁协议》的约定向原告支付案涉房屋的租金，租金以每月9000元为标准，自2018年8月8日起直至房屋返还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国企业破产法》第二十五条之规定，判决：一、被告王家元、胡松、第三人谢尚福于本判决生效之日起十日内向原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人返还位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋；二、被告王家元、第三人谢尚福于本判决生效之日起十日内向原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人支付位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋的租金（租金按照9000元/月，自2018年8月8日起直至房屋返还之日止）；三、驳回原告遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。案件受理费700元（已减半收取），由被告王家元、第三人谢尚福负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，遵义市中级人民法院于2019年10月28日作出的（2019）黔03民终5628、5629号民事判决书，已于2020年1月10日送达双方并生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条关于“下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；”的规定，该生效判决已经明确认定遵义市恒业房地产开发有限公司与王家元于2009年1月25日签订的《商品房买卖合同》已经解除，进而驳回了王家元关于确认《商品房买卖合同》有效的诉请。故应认定双方之间的《商品房买卖合同》已经解除，加之涉案房屋现登记在遵义市恒业房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，亦应认定涉案房屋的所有权人为遵义市恒业房地产开发有限公司。综上，恒业房开管理人作为破产管理人，有权要求返还涉案房屋，一审判决由王家元、谢尚福，以及实际占有人胡松返还涉案房屋符合法律规定，予以确认。王家元上诉主张生效判决的主文未明确《商品房买卖合同》已经解除，不应认定双方之间的合同已解除的上诉理由不成立，不予采纳。王家元、谢尚福与遵义市恒业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，其作为《商品房买卖合同》的买受方而占有涉案房屋并不属于无权占有，其依照《租赁合同》向胡松收取房屋租金亦符合双方之间的合同约定，故在（2019）黔03民终5628、5629号民事判决书生效以前，即2020年1月10日以前，王家元、谢尚福与遵义市恒业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》未被确认解除期间，其不应承担返还该期间租金的责任。故一审判决王家元、谢尚福返还自2018年8月8日起直至房屋返还之日止的租金不当，予以改判，即王家元、谢尚福应从2020年1月10日起返还涉案房屋租金（9000元/月）直到归还房屋时止。综上所述，王家元的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；一审认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初1036号民事判决；二、王家元、胡松，谢尚福于本判决生效之日起十日内向遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人返还位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋；三、王家元、谢尚福于本判决生效之日起十日内向遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人支付位于遵义市红花岗区外环路恒业兴天地B5-5-1房屋的租金（租金按照9000元/月，自2020年1月10日起直至房屋返还之日止）；四、驳回遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元（恒业房开管理人交纳），由王家元、谢尚福负担；二审案件受理费1400元（王家元交纳），由王家元负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年七月三日法官助理李会书记员黄佩玉