新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初1750号 原告（反诉被告）：古丽扎尔艾吉代尔，女，1971年7月3日出生，住新疆维吾尔自治区温宿县。 委托诉讼代理人：热合木别克阿力甫斯，新疆孙谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晓琴，新疆亿铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区延安路756号。 委托诉讼代理人：田辉，新疆元正盛业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李杨，新疆元正盛业律师事务所律师。 原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔与被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司（以下简称：亚泰聚丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔及其委托诉讼代理人热合木别克阿力甫斯、丁晓琴，被告（反诉原告）亚泰聚丰公司的委托诉讼代理人田辉、李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院判令被告返还原告交纳的房屋租赁费537902元，保证金50000元、暖气费32098元、装修押金5000元、装修管理费5000元、赔付资金占用期间的利息损失21791元、索款损失45724元；3.案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于乌鲁木齐市天山区延安路756号亚泰南楼西厅二层商铺租赁给原告使用，租赁期限为7年，自2019年6月1日至2026年5月31日，原告依约向被告交纳了半年的房屋租赁费537902元、保证金5万元、暖气费32098元、装修押金5000元、装修管理费5000元，共计63万元，原告交纳款项后发现被告存在恶意欺诈，违反诚实信用原则。被告声称是上述商铺的产权人，但商铺所有权人为新疆军区司令部直属工作处，被告并不是上述商铺的产权人。被告出租上述商铺给原告经营餐饮，但是该房屋存在重大安全隐患，根本无法正常使用。被告租赁给原告的商铺没有1459平方米，实际只有1334.34平方米，合同内容与实际情况严重不符，原告多次要求被告退还上述款项未果，故诉至法院。 被告（反诉原告）亚泰聚丰公司辩称：涉案房屋租赁合同不违反法律规定，其适用请求权基础错误，其在起诉状中所述的事实与理由并不适用确认合同无效之诉，双方合同不存在民法总则、合同法规定的无效情形，案涉房屋租赁合同主体适格，内容合法。原告未依约支付租金且违反约定对房屋进行装修，已严重违约，应当承担违约责任。原告向被告缴纳房租57万元，保证金5万元，原告逾期未交房租，根据合同约定，我方在书面催告后有权收回房屋，已交房租及保证金不予退还，且有权向原告主张违约责任。原告缴纳装修押金、装修管理费各5000元，原告未按约定将装修方案向我方备案审核，经被告多次纠正、催告后仍不改正，违反合同约定，原告开墙打洞装修的行为对房屋结构造成安全隐患。双方履约期间，原告未向我方缴纳暖气费。被告并未违反房屋租赁合同约定的义务，不应该支付原告主张的资金占用利息损失和索款损失。被告经中央军委后勤保障部房地产资源管理中心授权，有权将包含涉案房屋在内的天山区延安路756号范围内的所有房屋进行租赁，可将租赁房屋用于经营宾馆、餐饮、商贸，涉案的房屋并不存在安全隐患，原告所述的事实与实际情况不符。商铺面积为1459平米，合同有双方协议一致订立的总价，并不是按每方平米的租赁单价计算得出。原告所述事实不存在法律规定的确认合同无效的情形，应驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）亚泰聚丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原被告于2019年5月24日签订的房屋租赁合同；2.判令反诉被告返还反诉原告案涉租赁房屋；3.判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金602419.6元（计算租金期间：2019年3月15日至2020年4月8日）；4.判令反诉被告向反诉原告支付自2020年4月9日起至租赁合同解除之日的租金；5.判令反诉被告向反诉原告支付欠付暖气费32098元；6.判令反诉被告向反诉原告支付违约金50000元；7.判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金、暖气费期间资金占用费133597元（自2019年8月16日计算至2020年4月8日，按日息万分之五计算）；8.判令反诉被告向反诉原告支付自2020年4月9日起至租赁合同解除之日因欠付租金、暖气费产生的资金占用费（每日费用以当年度租金、暖气费总额的万分之五计算）；9.判令反诉被告将拆除的租赁房屋内部结构恢复原状，若无法恢复原状，请求判令反诉被告支付恢复原状费用，暂估为300000元（最终已评估造价为准）；10.判令反诉被告向反诉原告支付律师费代理费74543元；11.判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年5月24日，双方签订房屋租赁合同，约定由反诉被告承租我方位于乌市延安路756号院内的亚泰南楼西厅房屋，建筑面积1459平方米，租赁期7年，自2019年6月1日至2026年5月31日，双方约定了租金、暖气费等费用的支付金额、方式及违约责任。合同签订后，我方依约交付房屋，反诉被告确认承租期内履行部分租金支付义务后拒绝按照合同约定继续支付租金、暖气费等费用，且未按约合理使用房屋，导致租赁房屋长期空置。经我方多次催促，反诉被告仍拒绝支付租金，已达到合同约定的解除条件，为维护我方合法权益，故诉至法院。 原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔辩称：反诉被告不同意反诉原告的全部诉讼请求。涉案合同系无效合同，反诉被告是在收到反诉原告多次威胁下签订了本合同。反诉原告在与反诉被告签订合同期间，一直宣称是合法产权人，双方签订合同、我方交付部分租金及其他费用，反诉原告才于2019年9月向反诉原告出具了许可证，告知反诉被告案涉房产系军队所有，反诉原告只是房屋的承租人，被告的行为属于欺诈。一方以欺诈行为签订的合同是无效的。我方调取了被告的档案，包括被告作为承租人与第三人签订的军队房地产合同，租赁期限是2012年9月1日至2018年1月15日，且约定不得将承租的房屋转租。被告已丧失对房屋的使用权，军队房产不允许对外出租，被告与我方签订的合同是无效的。反诉原告也有房屋钥匙，且至今也未将钥匙交付我方使用。涉案房产存在安全隐患无法进行装修，被告应该向我方退还各项费用。双方在2019年6月4日签订合同，并非2019年5月24日签订。反诉被告曾多次要求对方退还已交款项，而对方起初同意退款，后来又告知我方只能退一部分，双方就退款未达成一致，2019年8月派出所民警组织双方调解未果，我方申请调取调解的影像资料。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：新疆亚泰聚丰公司与案外人新疆军区房地产管理局乌鲁木齐办事处签订军队房地产租赁合同解除协议，约定双方解除就延安路756号房地产于2018年12月31日签订的租赁合同，载明亚泰聚丰公司租金已交至2019年9月30日。若因亚泰聚丰公司原因，未在该协议签订后15日内与融通地产（新疆）有限责任公司签订新的房地产租赁合同，视为亚泰聚丰公司自动放弃租赁权利，并应在5日内无条件腾退承租房地产。2019年6月12日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定的房屋及场地的使用权，有效期限为2019年6月12日至2024年9月30日。2019年11月1日，亚泰聚丰公司与案外人融通地产（新疆）有限公司签订军队房产租赁合同。约定亚泰聚丰公司租赁案外人位于乌鲁木齐市天山区延安路756号建筑面积32216.93平方米房屋及14771平方米场地，租赁用途为宾馆、餐饮、商贸，租赁期限自2019年9月1日至2026年9月30日。亚泰聚丰公司认可承租建筑物、场地等权属全部归军队所有。2019年6月12日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定的房屋及产地的使用权，有限期限为2019年6月12日至2019年9月30日。2020年3月27日，案外人中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向亚泰聚丰公司颁发军队房地产使用许可证，许可亚泰聚丰公司具有上述合同约定房屋及产地的使用权，有限期限为2020年1月1日至2024年12月31日。 2019年3月15日，古丽扎尔与亚泰聚丰公司签订装修施工协议书。约定，古丽扎尔向亚泰聚丰公司缴纳装修押金5000元、管理费5000元。2019年5月24日，亚泰聚丰公司与古丽扎尔签订《房屋租赁合同》。约定，亚泰聚丰向古丽扎尔租赁亚泰南楼西厅房屋，双方确认面积为1459平方米，租赁期限为2019年6月1日至2026年5月31日，用途为经营餐饮。2019年3月15日至2019年5月31日为装修期，装修期内不计收租金，如承租人违反合同约定导致违约责任，出租方有权从2019年3月15日起收取租金。双方签订合同之日承租方应向出租方支付保证金50000元，合同履行期满，双方共同验收返还房屋后3日内，承租方向出租方无息返还保证金，若承租方未按约支付租金，经承租方书面催告后3日，承租方有权解除合同，保证金和租金不予退还。2019年6月1日至2022年5月31日每年租金为1100086元……承租方应付2019年6月1日至2020年5月31日年租金为1100086元，保证金50000元，暖气费32098元。承租人已于2019年3月12日交付定金100000元，2019年3月22日已交部分租金100000元、保证金50000元，2019年4月19日已交付部分租金250000元，2019年5月31日前交付部分租金150000元，2019至2020年度剩余未付租金及暖气费532184元，于2019年8月15日前一次性付清，届时已付定金可冲抵首期租金。承租人逾期未交付的，出租方在书面催告后有权收回房屋，已交保证金不予退还。在本协议签订且出租方交付保证金（定金）后，如因承租方原因，导致合同无法继续履行，出租方收取的定金和租金不予退还。租金、暖气费每逾期一日，承租方须按当年度租金、暖气费总额的0.5‰向出租方支付逾期违约金，逾期天数超过30日的，出租方可单方解除合同。租赁期间，出租人应保证房屋结构完好，承租人如需装修，需向出租方递交装修方案备案并经书面同意，出租方视具体情况给予必要协助。承租方如需对房屋内部进行装修、改造、更新的，施工前必须先征得出租方同意，不得改变租赁房屋结构，不可开墙打洞，若擅自拆改租赁房屋结构，出租方有权解除合同，并按约定主张违约责任。承租方需在交房之日7日内对房屋进行装修、并于交房之日起80日内执行完毕，并保证在签订合同后90日内开张营业。如遇租赁期内因出租方原因造成承租方合同无法正常履行的，出租方应将剩余未到期部分的租金及押金及时退还。承租方未经出租方书面同意擅自拆改房屋结构损坏承租房屋或改变主体结构、拖欠租金超过30天等情形，出租方有权解除合同。协议生效期间，未按约定履行义务的，守约方可向违约方主张违约金50000元。承租方欠付租金，按日息0.5‰支付逾期利息，逾期30天，出租方可单方解除合同，保证金不予退还，并不得主张任何装修补偿。因实现合同争议债权发生的费用（包括不限于违约金、诉讼费、律师费等）由违约方承担。 2019年3月2日，古丽扎尔的委托代理人柔孜旦木阿木提向亚泰聚丰公司支付定金100000元。2019年3月18日，柔孜旦木向亚泰聚丰公司支付装修押金5000元、装修管理费5000元。2019年3月18日，柔孜旦木向亚泰聚丰公司支付保证金50000元，租金100000元。2019年4月8日，古丽扎尔向亚泰聚丰公司支付租金250000元。2019年6月3日，古丽扎尔向亚泰聚丰公司支付租金120000元。 2019年8月22日，亚泰聚丰公司向古丽扎尔发送催款通知。载明，古丽扎尔已于2019年5月31日前支付部分租金620000元，尚欠2019年6月1日至2020年5月31日剩余部分租金562184元，按照约定应于2019年8月15日前一次性付清剩余租金，请于2019年8月28日前将上述费用付清，否则将收回房屋，不予退还已交的保证金及租金。 2019年8月，古丽扎尔在案涉房屋内开墙打洞，2019年8月30日，古丽扎尔向亚泰聚丰公司出具承诺书。载明，因古丽扎尔经营需要，欲在租赁房屋区域内开墙打洞，遂承诺：在正式开墙打洞前将相关工程图纸报亚泰聚丰公司备案…… 亚泰聚丰公司为参与本案诉讼，聘请新疆元正盛业律师事务所律师田辉、李杨为其诉讼代理人。2020年4月13日，亚泰聚丰公司向该律师事务所支付代理费74543元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案争议焦点为：一、案涉租赁合同效力的认定；二、违约责任的认定与案涉租赁合同是否应当解除；三、欠付租金、暖气费金额的核算；四、因违约而产生的金钱给付债务金额的核定。 一、案涉租赁合同效力的认定 古丽扎尔主张，亚泰聚丰公司宣称其系案涉房屋的产权人，但该公司并不享有案涉房屋产权，案涉房屋系军产，亚泰聚丰公司与案涉房屋产权人签订的租赁合同已于2018年1月15日到期，其无权将案涉房屋出租，该公司在订立合同时存在欺诈。本院认为，案涉房屋产权方向亚泰聚丰颁发的许可证及与亚泰聚丰亚泰聚丰公司签订的租赁合同能够证明案涉房屋系亚泰聚丰公司于产权人处租得，亚泰聚丰公司在2019年5月24日订立合同时享有案涉房屋的使用权，本院对古丽扎尔该抗辩不予采纳。古丽扎尔称其系在对方威胁下订立合同，但其并未提交证据予以证明，本院对其该抗辩亦不予采纳。案涉合同系双方真实意思表示，不存在我国《合同法》第五十二条规定的无效的情形，为合法有效的合同。故，本院对古丽扎尔请求确认案涉租赁合同无效的诉讼请求不予支持。 二、违约责任的认定与案涉租赁合同是否应当解除 古丽扎尔称，古丽扎尔称案涉房屋存在重大安全隐患。其提供的证人证言显示，其聘请的设计师称房子比较老旧，需要做安全隐患鉴定。仅依该证人证言并不能证明案涉房屋存在安全隐患，本院对其该主张亦不予采纳。古丽扎尔称，亚泰聚丰公司未向其交付房屋，但古丽扎尔于2019年3月15日与亚泰聚丰公司订立装修施工协议书和施工安全协议书，已聘请设计人员对其装修进行设计，且拆除了房屋内部分墙壁，该事实能够证明古丽扎尔已接收案涉房屋并实施装修事宜，其所持亚泰聚丰未向其交付房屋与事实不符，本院对其该抗辩不予采纳。古丽扎尔称，案涉房屋实际面积与合同约定面积不符，但双方租赁合同载明，双方确认的租赁面积为1459平方米，古丽扎尔未举证证明其主张，本院对其该主张不予支持。 双方合同约定，古丽扎尔需于2019年8月15日前付清2019年6月1日至2020年5月31日剩余的租金562184元，如逾期缴纳租金超过30天，则亚泰聚丰公司有权解除合同，且于2019年8月22日向古丽扎尔发出了催款通知，截止本院受理本案，古丽扎尔尚未支付应付租金，逾期支付应支付租金天数超过30天，其逾期不支付应付租金的行为构成违约。我国《合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方约定了亚泰聚丰单方解除合同的条件，现该条件已经成就，亚泰聚丰公司有权主张解除合同，本院对亚泰聚丰公司请求解除案涉租赁合同的诉讼请求予以支持。亚泰聚丰提起反诉要求解除案涉租赁合同，本院向古丽扎尔送达反诉状的日期为2020年4月10日，故本院确认案涉租赁合同解除的日期为2020年4月10日。合同解除后，古丽扎尔应向亚泰聚丰公司返还案涉房屋。古丽扎尔向亚泰聚丰公司缴纳装修押金5000元、管理费5000元，现合同已经解除，亚泰聚丰公司应向古丽扎尔返还装修押金5000元、返还管理费5000元。 三、欠付租金、暖气费金额的核算 双方合同约定如古丽扎尔违约应在2019年3月15日起算租金，故本院认定，案涉租赁合同应自2019年3月15日计收租金。2019年3月15日至2020年4月8日租金为1175434元（1100086元÷365天×390天）。古丽扎尔对亚泰聚丰公司要求支付未支付租金的诉讼请求不予认可，结合新冠疫情对商业经营活动的影响，本院根据公平原则，酌定2020年1月25日至2020年3月25日的租金减半计付，减免租金金额为45837元（1100086元÷12个月÷2）。古丽扎尔已支付租金570000元，应再向亚泰聚丰公司支付租金559597元（1175434元-570000元-45837元）。2020年4月9日至2020年2020年4月10日合同解除之日，古丽扎尔应支付亚泰聚丰公司租金3014元（1100086元÷365天×1天）。古丽扎尔应向亚泰聚丰公司支付租金合计562611元（559597元+3014元）。 案涉房屋租赁合同履行期间为2019年3月15日至2019年4月10日，已经过一个采暖季，古丽扎尔未举证证明其已缴纳采暖费，故其应按合同约定向亚泰聚丰支付采暖费32098元。 四、因违约而产生的金钱给付债务金额的核定 双方合同第三条第3项约定，如因古丽很扎尔违约导致合同无法继续履行，已交保证金和租金不予退还。古丽扎尔已缴纳保证金50000元，因其违约导致案涉合同解除，其交纳的保证金不应退还。双方合同约定违约金为50000元，古丽扎尔应按约定支付亚泰聚丰公司违约金50000元。 古丽扎尔欠付亚泰聚丰公司租金562611元，暖气费32098元，合计594709元，古丽扎尔应按照贷款市场报价利率（LPR）向亚泰聚丰公司支付2019年8月16日至2020年4月10日的资金占用利息16218元（594709元×4.2%÷365天×237天）。 亚泰聚丰公司主张，古丽扎尔未按租赁合同、装修协议书约定向其备案装修方案，且经原告多次纠正、催告后仍不改正，明显违反约定，其装修行为对案涉房屋结构造成安全隐患，古丽扎尔应恢复案涉房屋内部结构原状。本院认为，古丽扎尔租赁案涉房屋系用于经营餐饮，亚泰聚丰公司应对古丽扎尔就房屋的适度装修改造负担一定容忍义务。亚泰聚丰公司未举证证明古丽扎尔对案涉房屋的装修改造影响房屋结构安全，并已向古丽扎尔提出纠正、催告，故本院对其该项诉讼请求不予支持。 根据双方合同第九条约定，应由违约方负担守约方为实现债权支出的律师费，本院对亚泰聚丰公司要求古丽扎尔支付律师代理费74543元的诉讼请求予以支持。 综上，按照《中华人民共和合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔与被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司签订的《房屋租赁合同》，解除时间为2020年4月10日； 二、被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔装修押金5000元； 三、被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔装修管理费5000元； 四、原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司返还位于乌鲁木齐市天山区延安路756号亚泰南楼西厅房屋； 五、原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔支付被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司租金562611元； 六、原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔支付被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司暖气费32098元； 七、原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔支付被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司逾期支付租金、暖气费资金占用费16218元； 八、原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔支付被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司律师代理费74543元； 九、驳回原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔的其他诉讼请求； 十、驳回被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 上述款项相互折抵后，原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔应支付被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司675470元，须于本判决生效后十五日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉请求标的额697515元，本院核定给付标的额10000元，占请求标的额的1.43%。本诉案件受理费10775.14元，减半收取5387.57元（古丽扎尔·艾吉代尔已预交），由原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔负担5310.5元，由被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司负担77.07元。 反诉请求标的额1192657.6元，本院核定给付标的额685470元，占请求标的额的57.47%。反诉案件受理费15533.92元，减半收取7766.96元（新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司已预交），由原告（反诉被告）古丽扎尔艾吉代尔负担4463.67元，由被告（反诉原告）新疆亚泰聚丰置业投资有限责任公司负担3303.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 麦 祖 义 二〇二〇年七月二日 书记员 买日比也