湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5762号上诉人（原审被告）：彭燕，女，1968年8月28日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：徐一帆，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜霖，男，1992年11月10日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区，现住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：耿学军，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴少华，女，1964年8月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：韦奇志，男，1967年9月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审第三人）：武汉金管家房地产经纪有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道666号融侨华府2栋1层商14室。法定代表人：夏意，该公司总经理。上诉人彭燕因与被上诉人杜霖、韦奇志、武汉金管家房地产经纪有限公司（以下简称金管家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭燕上诉请求：1、撤销（2019）鄂0106民初18350号民事判决书第二、三项；2、改判上诉人彭燕不承担返还购房款400万元、不支付违约金6.5万元、不承担案件受理费19660元；3、本案的一审及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，上诉人未在《存量房居间（买卖）合同》签字，后续行为亦不能视为对合同的追认。一审法院认定的本案事实存在诸多疑点，1、本案中形成了两张400万元《收条》，一张仅有被上诉人韦奇志签名，一张有上诉人彭燕及被上诉人韦奇志共同签名，这显然与常理不符。2、被上诉人杜霖提供的证据：兴业银行贷款审核照片中，上诉人照片并非正面全身照，不符合银行贷款监管要求，上诉人对此照片并不知情。3、被上诉人声称与上诉人签订的《武汉市存量房买卖合同》未见原件，该合同是否系用于办理银行贷款及是否保存于银行均存疑。4、《存量房居间（买卖）合同》及初始《收条》、《承诺书》等交易过程中形成的文件均为被上诉人韦奇志单独签名，被上诉人并无直接证据证明上诉人事先认可或事后承认该合同，事实上上诉人未参与此次交易。本案的实际情况是，因不动产权属证书登记为上诉人彭燕及被上诉人韦奇志共有，被上诉人韦奇志为解除房屋抵押，要求上诉人配合办理“过桥贷（短期贷款用于解除银行抵押）”，上诉人在不知道被上诉人韦奇志与被上诉人杜霖间交易的情况下在《武汉市存量房买卖合同》上签字，真实意图系配合被上诉人韦奇志办理“过桥贷”解除银行抵押，并非追认被上诉人韦奇志及杜霖之间《存量房居间（买卖）合同》。二审调查时，彭燕补充意见如下：一、一审判决突破了合同相对性，彭燕不是合同当事人；二、彭燕未收到购房款400万元，收条是空白文件，是为了办理解除银行抵押，与本案并无关联。杜霖辩称，一审法院判决彭燕承担返还购房款与违约金责任，事实清楚，适用法律正确，虽然双方签订合同时，彭燕没有在第一次的买卖合同上签字，但其后在银行签订贷款时，彭燕是签字了的，其也在收条上签字，彭燕也清楚房屋是要出卖给杜霖的，对房屋出卖的事实，彭燕是清楚的，其上诉称其不知道卖房一事，与事实不符，彭燕在《武汉市存量房买卖合同》上签字，系用自己的行为对在先的合同进行了认可，故彭燕称其不是适格的被告，不承担责任，与事实不符，于法律相悖，请求驳回上诉，维持原判。韦奇志辩称，同意彭燕的上诉。400万售房款，彭燕确实没有收到，她仅是为了配合杜霖办理本案的房产按揭，在空白的房款收条签字，该收条是提供给银行为配合贷款用的，只能用于银行，不能用于本案。本案只有一笔400万，不可能有两笔400万，其确实收到400万售房款。金管家公司辩称，彭燕的上诉不能成立，请求驳回上诉，维持原判。韦奇志与彭燕是房屋的共同共有人，他们也是夫妻关系，杜霖购买房产的时候，韦奇志与彭燕是结婚状态，杜霖向银行申请贷款时，银行要向卖方即韦奇志、彭燕确认交易属实，确认房屋是出卖给杜霖。在审批贷款当天，银行要求韦奇志与彭燕两人到场签署相关文件，银行审批贷款的前提就是这样的，金管家公司认为，韦奇志、彭燕是夫妻，共同收款，对房屋出卖均知情，且杜霖的贷款审批已经通过。彭燕称是为了过桥贷款解除抵押才签署资料，而房屋有抵押贷款未结清，导致无法过户，这也是买卖合同不能继续履行的原因。杜霖向一审法院起诉请求：1、请求判令解除存量房居间（买卖）合同；2、请求判令韦奇志、彭燕返还购房款350万及定金50万元；3、请求判令韦奇志、彭燕承担违约金198万；4、请求判令韦奇志、彭燕承担杜霖为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于律师费20万元、金融服务费损失5万元）；5、请求判令韦奇志、彭燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：彭燕和韦奇志原系夫妻关系，韦奇志陈述韦奇志、彭燕已经离婚。2019年4月22日，杜霖向其母亲吴少华出具书面《委托代理协议》，委托其母全权代理武汉市武昌区中央文化旅游区k9-2地块第6幢1单元5层1号购买事宜。2019年4月23日，杜霖母亲吴少华、韦奇志和第三人签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：韦奇志向杜霖出售建筑面积303.12平方米的武汉市武昌区中央文化旅游区k9-2地块第6幢1单元5层1号房屋，成交价990万元，含地下负二楼车位一个；合同签定之日，杜霖支付定金50万元给韦奇志；杜霖必须在2019年4月29日之前支付350万元给韦奇志；韦奇志必须在2019年5月31日之前自行结清银行贷款并注销抵押，取得《不动产权证书》；在韦奇志取得《不动产权证书》之后双方提供合格有效材料前往相关银行，韦奇志配合杜霖，杜霖向银行申请按揭贷款审批手续，杜霖以办理购房按揭贷款的形式支付给韦奇志，商业贷款500万元；在杜霖的按揭贷款审批通过之日起7个工作日内杜霖与韦奇志双方须携带相关证件前往房屋管理部门办理产权过户手续，过户当日杜霖支付购房首付款90万元给韦奇志；过户当日，杜霖向第三人支付经纪代理费10万元；如韦奇志房屋有设定抵押、查封等行为导致本合同项下房屋交易发生纠纷或不能正常交易时，由韦奇志承担全部违约责任；若韦奇志、杜霖任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价百分之20的违约金，违约方承担守约方为实现债权而发生的全部费用。当日，杜霖母亲向韦奇志分别转账支付8万元、2万元，韦奇志向杜霖出具购房定金10万元收条。次日，韦奇志向杜霖出具购房定金40万元收条。2019年4月28日，杜霖母亲向韦奇志分别转账支付100万元、100万元、100万元、50万元，韦奇志向杜霖出具350万元购房房款收条。2019年5月6日，韦奇志、彭燕将案涉房屋交付给杜霖入住。2019年5月31日，涉案房屋不动产权证办理到彭燕和韦奇志名下。2019年6月24日，杜霖和韦奇志共同至兴业银行水果湖支行办理杜霖购房款按揭贷款手续。杜霖支付5万元贷款金融服务费。在庭审中，杜霖和金管家公司陈述：就案涉房屋办理杜霖购房的银行按揭贷款时，彭燕到场签字，且在银行对杜霖出具落款时间为2019年4月18日收房款400万元收条，该收条原件在贷款银行保存；韦奇志、彭燕和杜霖一起在贷款银行还签署了固定格式的《武汉市存量房买卖合同》，且合同原件保存于拟贷款银行。彭燕对到场办理贷款事实予以认可。2019年7月24日，韦奇志出具《承诺书》，称韦奇志、彭燕出售武汉市武昌区中央文化旅游区k9-2地块第6幢1单元5层1号房屋，于2019年4月23日和杜霖签订《存量房居间（买卖）合同》，合同第三条约定韦奇志、彭燕必须在2019年5月31日之前自行结清银行贷款并注销抵押，取得《不动产权证书》。截至2019年7月24日上述房产仍处于抵押状态，经协商，韦奇志、彭燕承诺在2019年8月20日之前注销抵押，履行合同义务，配合买方过户，如在2019年8月20日之后仍未履约合同约定，韦奇志、彭燕愿意承受相关违约责任。因韦奇志、彭燕对外举债，2019年8月8日，案涉房屋被一审法院查封。其后，上述房屋在2019年8月9日至8月29日期间又相继被其他两家法院二次轮候查封。杜霖在庭审中出具落款时间为2019年8月27日，杜霖因本案纠纷和湖北楚义君律师事务所签订的《委托协议书》，该《委托协议书》约定律师代理费20万元。但在庭审中，杜霖称不能向一审法院提交其已经就本案向律师事务所支付20万元律师代理费的相关证据。杜霖在法庭辩论环节主张：杜霖选择韦奇志、彭燕承担支付违约金的违约责任而非适用定金罚则理由如下：1、韦奇志、彭燕违约行为导致杜霖及其家属长期精神担忧，杜霖母亲经过医院诊断患有长期焦虑抑郁，杜霖母亲长期睡眠不足精神恍惚，意外摔倒住院接受治疗，花费医疗费用4万元；2、杜霖母亲受伤后无法正常参加工作，受伤期间造成误工损失，并且提交辞职申请；3、杜霖为购买房屋而低价出售自有房屋，亏损60多万本金；4、杜霖为了筹钱退了之前预定的房屋，当时是3.5万元每平方米，现在是4.5万元每平方米，亏损85万元；5、杜霖在兴业银行贷款审批已经通过，因为韦奇志、彭燕违约原因导致无法使用该按揭贷款，造成对杜霖信用损失及金融服务费损失5万元。一审法院认为，彭燕、韦奇志是案涉房屋的不动产所有人；彭燕认可在案涉房屋买卖过程中配合杜霖到贷款银行办理按揭贷款手续；庭审中就杜霖提交的2019年6月13日韦奇志、彭燕和杜霖在贷款银行签订的《武汉市存量房买卖合同》，彭燕并未否认自己签字的真实性。结合韦奇志、彭燕房屋实际交付杜霖居住使用的事实，可以确认彭燕虽未在2019年4月23日和杜霖母亲及韦奇志签订《存量房居间（买卖）合同》上签名，但以自己后续实际行为表达了自己认同对杜霖出让房屋的意思表示，应该由韦奇志、彭燕共同向杜霖承担案涉房屋买卖合同的合同责任。韦奇志、彭燕将自己的房屋出让给杜霖，与杜霖签订房屋买卖合同，其合同合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。韦奇志、彭燕收取杜霖定金、购房款后，因对外其他举债导致出让房屋被人民法院查封，不能依约对杜霖履行合同义务，应当对杜霖承担违约责任。杜霖要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，彭燕、韦奇志收取杜霖的购房款350万元、定金50万元依法应当返还杜霖。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，合同解除的，合同权利义务终止。因此在杜霖与韦奇志、彭燕合同解除后，双方的合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，杜霖与韦奇志、彭燕合同解除后，双方合同关于违约责任的条款约定对双方具有拘束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，杜霖可以选择使用合同约定的违约金条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，杜霖要求韦奇志、彭燕承担违约金198万，韦奇志抗辩以过分高于实际损失为由请求法院调减，一审法院予以采纳。杜霖主张其支付5万元贷款金融服务费，并向一审法院提交世纪源金服《预收款证明》为证。杜霖因韦奇志、彭燕违约形成上述5万元贷款金融服务费损失，一审法院予以确认。杜霖主张为实现本案涉债权支付20万元律师费用，由于本案韦奇志、彭燕违约导致杜霖母亲重大精神压力开支医疗费用4万元及误工费，为购买案涉房屋低价出售自有房屋亏损60多万元，为购买案涉房屋退订之前另预定房屋亏损85万元，为购买案涉房屋办理的兴业银行按揭贷款无法使用产生信用损失，但未举证证明上述损失存在及损失与韦奇志、彭燕违约的关联性，应由杜霖承担举证不能的不利法律后果。考虑到签订合同之后不久韦奇志、彭燕即交付案涉房屋给杜霖使用，武汉市房价自杜霖与韦奇志、彭燕合同订立至今未有上涨，杜霖并未举证证明其所购区域房价上涨，韦奇志、彭燕对杜霖支付的违约金数额应以杜霖实际损失5万元的130%依法调减至6.5万元。违约金不足以弥补守约方损失的，依法违约方还应当向守约方赔偿实际损失，但杜霖在庭审中并未举证证明自己存在5万元贷款金融服务费以外的其他损失，故判令韦奇志、彭燕对杜霖承担6.5万元违约金后，杜霖要求韦奇志、彭燕赔偿其他费用损失的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、2019年4月23日杜霖和韦奇志、武汉金管家房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》解除。二、韦奇志、彭燕向杜霖返还购房款400万元。三、韦奇志、彭燕向杜霖支付违约金6.5万元。上列二、三项在判决书生效后十日内履行。四、驳回杜霖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53660元，减半收取26830元，由杜霖负担7170元，由韦奇志、彭燕负担19660元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜霖提交湖北楚义君律师事务所于2020年1月2日向吴少华出具的律师服务费发票，拟证明杜霖因为韦奇志与彭燕违约导致房屋被法院查封，对其造成了损失，支付了律师费20万元，按照合同约定，该费用应由韦奇志与彭燕承担。彭燕质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其一，与本案的上诉请求无关；其二，发票购买方是吴少华，不能证明是杜霖所支付的律师费。韦奇志质证认为，与其无关。金管家公司质证认为，认可该证据。经质证，本院对该发票的真实性予以确认，但该票据与彭燕的上诉请求并无关联，本院不予采信。彭燕、韦奇志及金管家公司均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为彭燕是否应当承担房屋买卖合同解除后的购房款返还及违约责任？从彭燕对房屋交易是否知情的角度来看，彭燕认可其在《房款收条》上签名的真实性，亦认为签署收条的目的是用于解除案涉房屋的抵押以便将房屋过户给杜霖，且从收条的内容来看，仅从彭燕认可在其签字时已有的内容，彭燕也确认其收到的是“房款”，则彭燕对于其与韦奇志共有的房屋出卖给杜霖知悉且不持异议。从收益角度来看，案涉房屋属于韦奇志与彭燕共同共有，韦奇志基于《存量房居间（买卖）合同》处分该房屋的收益亦应由韦奇志与彭燕共同享有，彭燕称该款项未由其个人控制，不影响其对该收益所享有的权利。现房屋因出卖人的原因以致交易不成，房屋买卖合同解除，则彭燕应与韦奇志共同承担房屋买卖合同解除后的购房款返还及违约责任，彭燕上诉称其不应承担前述责任的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，彭燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39477元，由彭燕负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月九日法官助理胡海洲书记员杨俊华