江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8625号上诉人（原审被告）：**骁，男，汉族，1993年11月18日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：赵双双，江苏方德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡英阔，江苏方德律师事务所实习律师。被上诉人（原告原告）：南京骥记餐饮管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉口路42号。法定代表人：吴淮宁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏颢，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪雪强，男，该公司业务经理。上诉人**骁因与被上诉人南京骥记餐饮管理有限公司（以下简称骥记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**骁上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回骥记公司原审诉请。事实及理由：一、上诉人是在南大已经明确告知其与骥记公司的房屋租赁合同到期不再续租的情况下，行使了不安抗辩权，上诉人有权行使不安抗辩权不构成违约，无须支付违约金。二、被上诉人强行断水断电，致使上诉人无法经营，合同目的无法实现，构成根本违约。其无权要求上诉人支付相应期间的租金、水电费。三、根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷适用若干问题的解释第15条规定，南大与骥记公司合同约定到期日为2018年12月31日，骥记公司与上诉人签订的合同承租期限为2019年3月30日，已经超过了承租人剩余租赁期限，超过部分应当无效，骥记公司在签订合同时并未告知其与南大租赁合同，对于超过部分无效，负有缔约过失责任，结合骥记公司强行断水断电，导致上诉人未实际使用涉案房屋，给上诉人造成装修及经营方面的损失，被上诉人无权要求上诉人支付后续的占用费用，更不应当按照合同约定的42万元标准支付。因为上诉人与南大签订合同中，400平方米全部租金一共才58.8万元，其中上诉人仅占很小一部分，按照约定的租金标准支付，也是很不公平的。骥记公司辩称：一审法院审理查明的事实清楚，适用法律正确；上诉人在一审、二审中陈述的事实有误，其基于错误事实所主张的不安抗辩等所有观点都不成立。骥记公司一审诉讼请求：1.解除双方于2017年3月签订的《茶餐厅承包经营合同》；2.**骁交还经营场地（汉口路42号）；3.**骁支付自2018年10月1日起至实际退场日期间累计场地费（参照承包金计）、水电费、税费；4.**骁支付违约金10万元。一审法院认定事实：坐落于南京市鼓楼区汉口路42号房屋，含一楼、二楼共400平方米，所有权人为南京大学；案涉房屋为汉口路42号房屋的部分，主要包含一楼门厅和二楼茶餐厅。2016年4月1日，骥记公司（乙方）与南京大学后勤服务集团（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市鼓楼区汉口路42号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年4月1日至2018年12月31日；年租金为58.8万元；乙方不得转租等。2017年3月29日，骥记公司工作人员缪雪强代表骥记公司（发包人）与**骁（承包人）签订《茶餐厅承包经营合同》，约定：发包人将位于南京市鼓楼区汉口路42号二楼茶餐厅及一楼门厅发包给承包人使用；承包期限分三个阶段，第一阶段自2017年3月30日至2019年3月30日，第二阶段自2019年3月30日至2022年3月30日；第一阶段承包金每半年30万元，承包保证金10万元，第二阶段承包金每年在上一年的基础上递增5%；承包金每六个月支付一次，先付后用，第一期承包金于合同生效后3天内交给发包人，第二期承包金于前一期到期前15日支付；本合同生效即交房，生效后的45天为免承包金的装修期，已交纳的承包金自免承包金到期时开始计算；承包人承担在经营过程中所有需支出的费、税，发包人不承担任何费用；发包人承诺第一阶段的承包合同到期时取得房屋租用权并给承包人使用至合同结束，如因发包人无法履行承诺且承包人未能继续使用本房屋，发包人在支付违约金后应按合同约定的折旧补偿额度对承包人进行补偿；承包人迟延交付承包保证金及承包金的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之七向发包人支付违约金，超过15日未支付的，发包人有权终止合同，所收取押金作为违约金没收；承包人应于3月12日前与发包人签订《茶餐厅承包保证金合同（改后）》，并支付承包保证金；等等。另，骥记公司与**骁曾于2017年3月12日签订《茶餐厅承包保证金合同（改后）》，约定：承包人签订此合同后两日内应向发包人支付承包保证金10万元等等。《茶餐厅承包经营合同》签订后，骥记公司向**骁交付了案涉房屋，**骁以案涉房屋为经营地址申领了营业执照，对案涉房屋进行装修后经营餐饮。一审庭审中，双方均认可扣除免承包金期间45天，**骁已支付10万元承包保证金及三期（自2017年5月15至2018年11月15日）的承包金共计90万元。2018年4月至5月期间，缪雪强通过微信催促**骁支付案涉房屋的“房租”，**骁按照要求支付；2018年10月至11月期间，缪雪强通过微信催促**骁支付案涉房屋的“承包费”，**骁表示因骥记公司与南京大学后勤服务集团签订《房屋租赁合同》即将到期，费用支付给没有保障。2018年11月18日，骥记公司向**骁发送《承包合同解除函》，告知因**骁逾期不支付承包金，且经催告后仍未支付，故解除双方签订的《茶餐厅承包经营合同》，没收保证金10万元，要求**骁于11月底前清场并退空物品等。次日，**骁收到解除函。2018年11月20日，**骁向骥记公司回复《告知函》：在骥记公司未能续租房屋且取得转租权之前**骁暂停支付租金，2018年12月31日前产生的租金可在保证金中扣除等。2018年12月6日，骥记公司对**骁经营的场所进行断水断电。2018年12月10日，骥记公司在**骁经营的场所张贴告知函，告知**骁交房退场，清空物品，骥记公司于即日起封门。2018年12月21日，因骥记公司将案涉房屋的大门锁住，**骁自行将门锁撬开，双方发生纠纷并报警。2019年1月21日，南京大学房地产管理处向骥记公司发送《违约通知书》，认为骥记公司将汉口路42号房屋改变经营范围及转租构成违约，南京大学房地产管理处可以解除合同。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。南京市汉口路42号房屋为南京大学所有的合法建筑，骥记公司交给**骁的房屋系骥记公司从南京大学承租而来。**骁自行申领营业执照、自行装修案涉房屋及自行组织经营的事实，可知骥记公司并未向**骁提供经营资质、设备、人员等，仅是向**骁提供房屋，因此，原、**骁之间应为房屋转租关系，并非发包承包的关系。出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。由此可见，在承租人违反约定转租的情形下，法律仅是赋予出租人在一定期限内的合同解除权和确认转租合同无效的权利。故**骁作为次承租人主张合同无效没有法律依据，《茶餐厅承包经营合同》和《茶餐厅承包保证金合同（改后）》成立并生效，承包金实质为租金，**骁应当按照合同约定的时间支付租金。根据《茶餐厅承包经营合同》“发包人承诺第一阶段的承包合同到期时取得房屋租用权并给承包人使用至合同结束，如因发包人无法履行承诺且承包人未能继续使用本房屋，发包人在支付违约金后应按合同约定的折旧补偿额度对承包人进行补偿”的约定，可以看出**骁是知晓骥记公司的承租期限短于该承包经营合同的期限，且双方约定了骥记公司不能取得房屋租用权的违约责任。故**骁再以此为由拒交房租不成立，一审法院对**骁行使不安抗辩权的辩称不予采信。根据《茶餐厅承包经营合同》的约定，**骁应在2018年11月15日前支付第四期租金30万元。经骥记公司多次催要，**骁拒绝缴纳，故骥记公司有权解除合同。**骁于2018年11月19日收到《承包合同解除函》，故双方的《茶餐厅承包经营合同》于2018年11月19日解除。合同解除后，**骁应在合理期限内返还案涉房屋并支付欠付的租金和至实际交还房屋之日的房屋使用费、水费、电费。同时，根据合同约定，**骁交纳的10万元保证金充抵违约金。**骁经催告后未将房屋返还骥记公司，应支付逾期未归还的房屋使用费。骥记公司采取断水断电锁门的自力救济方式，以致**骁不能从事经营，影响了房屋的使用性质，故对逾期交房的房屋使用费酌情按年42万元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、骥记公司与**骁于2017年3月签订的《茶餐厅承包经营合同》于2018年11月19日解除；二、**骁于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区汉口路42号二楼茶餐厅及一楼门厅内的自有物品腾空后返还骥记公司；三、**骁于判决生效之日起十日内向骥记公司支付自2018年11月16日起至2018年11月31日的房租2.5万元、自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每年42万元的标准计算）及实际发生的水费、电费；四、**骁于判决生效之日起十日内向骥记公司支付违约金10万元（以保证金充抵）。案件受理费5050元，由**骁负担。二审中，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，**骁补充提供了《南京大学鼓楼校区经营用房招租结果公示》网页打印件，显示“南京市鼓楼区汉口路42号002号门面房的承租人：南京蜘蛛侠智能机器人有限公司；42号003号门面房的承租人：南京永源晟履瓯勒商业发展有限公司。”骥记公司对其真实性、合法性均不予认可。**骁补充提供了南京大学房地产管理处与骥记公司于2018年7月3日签订的《协议书》，该《协议书》约定，甲方（南京大学房地产管理处）将南京市鼓楼区汉口路42号，面积约400平方米的经营用房及面积为300平方米的空地提供给乙方（骥记公司）使用，乙方的经营范围：餐饮。使用期限：2017年1月1日至2018年12月31日。协议一年一签，本协议期为2018年1月1日至2018年12月31日。乙方在合同履行期内不得调整、改变、增加或减少营业范围；乙方擅自将标的房屋转租、转让、转借给他人，或与他人交换使用、共同使用房屋的，甲方可以随时书面通知乙方解除本协议……骥记公司补充提供了南京大学房地产管理处2019年5月21日向骥记公司发出的《租赁合同到期通知书》，该通知书载明“根据双方约定，你方承租南京大学位于南京市鼓楼区汉口路42号（面积约400平方米的经营用房及面积为300平方米的空地）将于2019年6月30日到期，且双方未就续约事宜达成一致……”并向骥记公司催缴2019年1月至6月的租金29.4万元。**骁对该通知书的真实性予以认可，但认为其中记载的租赁期限与2016年4月1日骥记公司与南京大学后勤服务集团签订的《房屋租赁合同》约定不一致，故不予认可。二审中，**骁向本院申请调查令，向南京大学资产管理处调查相关事项。南京大学资产管理处答复：“因南京大学内部职能转换，我单位（南京大学资产管理处）接管汉口路42号后，与骥记公司重新签订了租赁协议（编号：FCC2018FWCZ013）是到18年12月31日到期。我单位与2018年11月5日向骥记公司发出《租赁协议到期通知书》，该通知书上明确：骥记承租我校汉口路42号将于2018年12月31日到期，并且后期将组织公开招租。协议到期后，骥记公司提出南京大学后勤服务集团于2016年4月1日与其签订的协议上约定租期叁年，但双方至今并未签订书面协议，骥记公司亦未缴纳该期间的房租。”“我单位接到举报称骥记公司存在转租行为，我单位就转租问题展开了相关调查。**骁于2018年10月到我处了解相关情况，我单位向**骁提供了编号为FCC2018FWCZ013协议书的复印件，同时我单位回复**骁：协议到期后，原则上会采取公开招租形式重新确定新承租人，不会直接续租。”本院另查明，2019年1月21日，南京大学房地产管理处向骥记公司发送《违约通知书》，称“因贵司擅自改变经营范围及转租的行为已构成违约，达到了我方可以依法解除合同的条件，据此，我方有权依据相关法律及合同约定追究贵司的法律责任。”另，双方当事人已于2019年11月16日进行了涉案房屋的交接。本院认为。一、关于南京大学与骥记公司租赁合同的期限2016年4月1日，骥记公司与南京大学后勤服务集团签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年4月1日至2018年12月31日；2018年7月3日南京大学房地产管理处与骥记公司签订的《协议书》仍约定租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。但2019年1月21日，南京大学房地产管理处向骥记公司发送《违约通知书》，称“因贵司擅自改变经营范围及转租的行为已构成违约，达到了我方可以依法解除合同的条件，据此，我方有权依据相关法律及合同约定追究贵司的法律责任”，而事实上南京大学房地产管理处并没有明示解除合同；2019年5月21日南京大学房地产管理处又向骥记公司发出的《租赁合同到期通知书》，称租赁合同将于2019年6月30日到期，且双方未就续约事宜达成一致等。故虽然双方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》均约定合同到期时间为2018年12月31日，但根据南京大学房地产管理处向骥记公司发出的《租赁合同到期通知书》及2018年12月31日之后2019年6月30日之前，未要求骥记公司搬离案涉房屋等事实，可以认为双方可能存在继续租赁案涉房屋至2019年6月30日的合意,但该合意并未以任何书面形式表示。二、骥记公司与**骁《茶餐厅承包经营合同》的效力及解除**骁与骥记公司在《茶餐厅承包经营合同》第七条第2款约定：“发包人承诺第一阶段的承包合同到期时取得房屋租用权并给承包人使用至第二阶段的承包合同结束。若因发包人无法履行承诺且承包人未能继续使用本房屋，发包人在支付违约金后应按上款约定的折旧补偿额度对承包人进行补偿。”故**骁在签订《茶餐厅承包经营合同》时已明知骥记公司对涉案房屋的“租用权”期限并不能涵盖《茶餐厅承包经营合同》的全部承包期限的事实，但该合同并非不具有完全履行的可能且双方对合同不能履行的责任也作出了约定，故《茶餐厅承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。但由于骥记公司与南京大学房地产管理处之间就租赁合同仅具有履行至2019年6月30日的合意，而骥记公司与**骁《茶餐厅承包经营合同》约定，“承包期限分两个阶段……第二阶段自2019年3月30日至2022年3月30日”，显然第二阶段期间中2019年7月1日至2022年3月30日的部分超过了骥记公司与南京大学房地产管理处之间的租期，且目前南京大学已对案涉房屋另行招租，骥记公司不再承租案涉房屋，故对于《茶餐厅承包经营合同》本院认为于2019年6月30日已经自然终止，不需再另行解除，该合同中超出部分的期限约定应属无效。三、关于**骁的抗辩虽然双方当事人在签订《茶餐厅承包经营合同》之时，均明知骥记公司对涉案房屋的“租用权”期限并不能涵盖《茶餐厅承包经营合同》的全部承包期限，《茶餐厅承包经营合同》的履行存在一定的风险，并对相应的风险责任的承担作出了明确的约定，但是由于南京大学内部相关部门的表述和行为存在矛盾，**骁于2018年10月得知骥记公司与南京大学房地产管理处的租赁合同期限甚至不能涵盖其第一阶段承包期限，并且骥记公司与南京大学房地产管理处的租赁合同到期后，原则上会采取公开招租形式重新确定新承租人，不会直接续租，骥记公司可能丧失履行债务能力的风险大幅增加，超出双方签订《茶餐厅承包经营合同》时的预期，因此**骁可以行使不安抗辩权。此外，虽然南京大学房地产管理处向骥记公司发出的《租赁合同到期通知书》载明租赁合同将于2019年6月30日到期，但是该通知发出的时间为2019年5月21日，**骁行使不安抗辩权之时该通知并未发出。此外亦无其他书面证据可以证明南京大学房地产管理处与骥记公司就租期约定至2019年6月30日，该约定仅可能系南京大学房地产管理处与骥记公司之间的合意，**骁确系无法得知。故即便认定南京大学房地产管理处向骥记公司的租赁合同将于2019年6月30日到期，也并不影响**骁不安抗辩权的成立与行使。四、关于本案的处理根据本案相关证据以及双方当事人对合同的履行情况，本院认定双方当事人签订的《茶餐厅承包经营合同》于2019年6月30日终止。具体而言，2018年11月18日，骥记公司虽然向**骁发送了《承包合同解除函》，但是2018年11月20日，**骁向骥记公司回复了《告知函》，表明因骥记公司未能续租房屋且取得转租权，其只应当支付租金至2018年12月31日。该《告知函》系**骁行使不安抗辩权，其无需为其抗辩行为承担违约责任，骥记公司的解除权不能成立，其发送的《承包合同解除函》不能发生解除的效力。就**骁未向骥记公司支付的租金部分。因骥记公司2018年12月31日前未能积极争取与南京大学房地产管理处续签租赁合同，反而于2019年1月21日收到了南京大学房地产管理处发送的《违约通知书》，并对案涉房屋实施断水、断电、加锁等行为，影响**骁的正常经营，存在一定过错。**骁行使不安抗辩权仅能支撑**骁不支付2018年12月31日之后的租金。但是从2019年1月1日起，在骥记公司未能提供证据表明其已获得承租权的情况下，**骁未能及时通过解除合同等措施积极解决纠纷，相反却一直占用案涉房屋。虽然由于其与骥记公司之间的矛盾导致无法继续正常营业，但相关物品也一直在案涉房屋中并未搬离，故而对于该部分的租金损失，**骁亦有一定责任。故对于2018年11月16日至2019年6月30日之间的租金，本院酌定按合同约定标准，双方各承担一半。（具体租金标准为2018年11月16日至2019年3月30日每月租金5万元，2019年3月30日至2019年6月30日每月租金5.25万元。）2019年7月1日至2019年11月16日期间，因该部分的期限已经超出骥记公司与南京大学房地产管理处的租赁合同期限，故而**骁与骥记公司就该部分的租赁合同无效。但由于**骁在此期间既未依法解决合同争议，也未向骥记公司返还涉案房屋，直至2019年11月16日双方才进行了交接，故**骁仍应支付该阶段的房屋占有使用费及实际发生的水电费。**骁在与骥记公司签订《茶餐厅承包经营合同》时，对于骥记公司向南京大学的租赁期限不进行审查，贸然签订合同；骥记公司采取断水断电锁门等方式，导致**骁不能正常经营，对本案纠纷的产生均负有一定责任，故本院认定酌情按每年30万元的标准计算占有使用费。至于骥记公司是否应当按照《茶餐厅承包经营合同》的约定承担违约责任，**骁可与骥记公司协商解决或另行主张。综上，**骁的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但由于二审中出现了新的证据，导致裁判结果不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初14511号民事判决；二、**骁于本判决生效之日起十日内向南京骥记餐饮管理有限公司支付自2018年11月16日起至2019年6月30日的房租19.125万元；三、**骁于本判决生效之日起十日内向南京骥记餐饮管理有限公司支付自2019年7月1日起至2019年11月16日止的房屋使用费（按每年30万元的标准计算）及实际发生的水费、电费；四、驳回南京骥记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回**骁的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5050元，由**骁负担2525元，南京骥记餐饮管理有限公司负担2525元；二审案件受理费由**骁负担2525元，南京骥记餐饮管理有限公司负担2525元。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  王 路审判员  李 斐二〇二〇年七月三日书记员  郭旭冬