湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1825号上诉人（原审原告）：上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司，住所地武汉市洪山区铁机村武汉保利城K1地块二期G1栋B单元15层3号，统一社会信用代码91420111MA4KN5UP7U。负责人：张世友，总经理。委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王斌，男，1995年1月16日出生，汉族，住武昌区，被上诉人（原审被告）：武汉极地华迪酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区保利公园家5栋1单元1-4层1室（12），统一社会信用代码914201123033005102。法定代表人：王朋，总经理。委托诉讼代理人：刘浩，湖北全成律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝瑾枫，湖北全成律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王朋，男，1978年8月20日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：刘浩，湖北全成律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝瑾枫，湖北全成律师事务所实习律师。上诉人上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司（以下简称“汉仁置业武汉分公司”）因与被上诉人王斌、武汉极地华迪酒店管理有限公司（以下简称“极地华迪酒店”）、王朋物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。汉仁置业武汉分公司上诉请求：1、请求判令将本案发回重审或判令撤销原审第一判项，支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决违反法律程序。一审法院认定证据严重违反法律程序。二、一审判决认定事实错误。三、一审法院滥用自由裁量权。王斌辩称，我虽然是房主，但是房子是租给酒店在经营。物业费应该由酒店来支付，不是我支付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。极地华迪酒店、王朋辩称，物业服务合同是业主委员会和物业公司签订的，我们没有跟他们议价，我们现在想和他们议价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。汉仁置业武汉分公司向一审法院起诉请求：1、王斌、极地华迪酒店支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费351737.64元；2、王斌、极地华迪酒店赔偿违约金（截止2019年4月15日下欠违约金39007.70元，之后的违约金以351737.64元为基数，按日万分之三利率标准计算至实际清偿之日止）；3、王朋对王斌、极地华迪酒店的上述应承担责任在股东认缴出资范围内承担连带偿还责任；4、王斌、极地华迪酒店、王朋承担本案的诉讼费用。一审法院查明，上海汉仁物业管理有限公司于2016年10月31日更名为上海汉仁置业集团有限公司。汉仁置业武汉分公司系上海汉仁置业集团有限公司的分支机构。极地华迪酒店是由王朋设立的一人公司，其法定代表人为王朋。王斌系武汉市东西湖区保利·公园家5栋1单元1-4层房屋的业主，4层房屋建筑面积共计3256.83平方米。2014年11月12日，王斌与极地华迪酒店签订《房屋租赁合同》（该合同系在武汉市工商行政管理局备案的租赁合同），约定王斌将武汉市东西湖区保利·公园家5栋1单元1-4层房屋出租给极地华迪酒店使用，租赁期限自2014年11月12日至2019年11月11日，共5年；租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业服务费及其它由极地华迪酒店而产生的费用由极地华迪酒店负担。武汉保利公园家小区第一届业主委员会与上海汉仁物业管理有限公司于2016年7月签订《保利·公园家物业管理服务合同》，约定由上海汉仁物业管理有限公司为保利·公园家小区的住宅、商铺提供物业服务，合同期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，物业服务费的标准为商业物业4元/平方米/月。业主按三个月（季度）交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每满三个月后的十日内（当月10号前）履行交付义务。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每天0.03%的标准支付违约金。上述合同签订后，上海汉仁置业集团有限公司委托其分支机构汉仁置业武汉分公司实际履行物业服务合同，为保利公园家小区提供物业服务。极地华迪酒店按时交纳物业服务费至2016年12月31日。极地华迪酒店以汉仁置业武汉分公司未提供物业服务为由未交纳物业服务费。汉仁置业武汉分公司于2019年4月17日对极地华迪酒店进行催收，极地华迪酒店仍未交纳物业服务费，汉仁置业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。审理中，极地华迪酒店提供了一份由王立煌（王斌的代理人）与王朋签订的《商铺租赁合同》，约定王斌将位于武汉市东西湖区宏图大道6号5号楼商铺租给王朋，租赁期限为10年，自2014年3月22日起至2024年3月21日止，其中免租期345日，自2014年3月22日起至2024年3月21日止。房屋租金每月121600元，房租头三年不增，三年后每三年按5%递增。该合同中未对物业服务费的承担问题进行约定。2014年9月1日，王立煌与王朋签订《商铺租赁补充协议》，约定根据2014年3月22日双方签订的商铺租赁合同，针对物业管理费等缴纳要求补充如下：1、王朋按照物业公司4元/月/平方米的标准补交从2014年9月1日起至2015年3月31日共计7个月的物业管理费，王斌承担其中一半费用共计44800元，费用从2015年4月租金中抵扣，涉及到其他相关费用由王斌与物业公司协商解决；2、从2015年4月开始，王朋按照4元/月/平方米标准按时交纳物业管理费，王斌承担部分从后续房屋租赁费用中扣除，即每月租金调整为115200元。王斌对上述《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》的真实性没有异议。另查明，因保利公园家5号楼屋顶和外墙漏水，极地华迪酒店雇请沈浩军对屋顶防水层整面及外墙漏水进行维修，支出人民币20万元。同时，因汉仁置业武汉分公司对极地华迪酒店未提供安保和保洁服务，极地华迪酒店另行聘请人员从事酒店及停车场的安保和保洁服务。2017年12月23日，王立煌与王朋再次签订《补充协议》，约定根据双方2014年3月22日签订的位于武汉市宏图大道6号保利公园家5号楼的房屋租赁合同中关于物业管理费事宜，经双方协商，就2017年全年物业费缴纳事宜达成如下补充协议：鉴于王朋为整栋楼租赁使用，且王斌以物业管理方不提供安保服务、车辆管理服务、保洁服务、公共设施维护保养、房屋维修以及其他物业管理有关规定的服务内容，王朋在2017年全年自行组织、聘用人员完成上述物业服务内容，王朋不再向王斌或小区物业公司缴纳2017年以及后续物业管理费，物业管理费由王斌与物业管理公司协商解决。2017年12月23日，王斌与王朋重新签订《房屋租赁合同》，约定王斌仍将保利公园家5号楼1-4层整体租赁给王朋。租赁期限自2017年12月23日至2030年12月22日止，租金每月80000元，房租前三年不增，三年后每三年按5%递增。物业费由王朋负担。2017年12月25日，王斌与王朋再次签订补充协议，约定根据双方2017年12月23日签订的位于武汉市宏图大道6号保利公园家5号楼的房屋租赁合同物业管理费事宜，经双方协商，达成如下补充协议：1、王朋按照合同约定定期向王斌或受王斌委托直接向物业管理方缴纳物业管理费。同时，王斌或物业管理方应提供相应的物业管理服务，包括但不限于安保服务、保洁服务、公共设施维护保养、房屋维修以及其他规定的服务内容，服务区域主要包括5号楼公共区域，含5号楼各楼层在内的相关区域，以及有关规定的范围。其中王斌或物业管理方应提供足够的人员保障上述服务内容；2、鉴于王朋为整栋楼租赁使用，若王斌或物业管理方不提供上述物业服务内容，王朋可自行组织、聘用人员完成上述物业服务内容，具体费用由双方会同物业管理方协商解决。王朋对该补充协议的真实性没有异议，但认为之前的协议中明确约定物业服务费由王朋承担，且无证据证明其有违约行为，王朋不应承担物业服务费，且在承租期间内王朋也承担过极地华迪酒店房屋维修的部分费用。一审法院认为，关于汉仁置业武汉分公司的主体资格问题。虽然武汉市保利公园家小区第一届业委会是与上海汉仁物业管理有限公司签订的物业服务合同，但实际履行该物业服务合同的是汉仁置业武汉分公司，武汉市保利公园家小区第一届业委会对此未提出异议，故汉仁置业武汉分公司作为实际提供物业服务的企业，起诉业主及物业使用人请求支付物业费的主体资格适格。关于支付物业服务费的请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上海汉仁物业管理有限公司与业委会签订的物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对全体业主及物业使用人具有约束力。汉仁置业武汉分公司作为小区实际提供物业管理服务的企业依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，极地华迪酒店作为物业实际使用人应依约支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，虽然王朋与王斌及王斌的代理人签订的多份租赁合同及补充协议中对物业服务费的约定不尽相同，但王斌作为业主，极地华迪酒店作为物业使用人，汉仁置业武汉分公司主张极地华迪酒店支付物业服务费，王斌承担连带责任的请求符合上述法律规定，法院予以支持。对王斌辩称依据租赁合同的约定其不应承担物业服务费的主张法院不予支持。但极地华迪酒店提供的证据及王斌的陈述可以相互印证，汉仁置业武汉分公司在对保利公园家进行物业服务时，并未对极地华迪酒店提供相应与其物业服务费标准相适应的物业服务，未为极地华迪酒店提供安保、保洁等基本的物业服务，在极地华迪酒店发现公共区域漏水时，汉仁置业武汉分公司亦未尽到与建设单位进行沟通，配合物业使用人要求建设单位进行维修的义务，因此，汉仁置业武汉分公司在对极地华迪酒店承租的5号楼区域进行物业服务时存在较大瑕疵，法院酌情在50%的范围内支持极地华迪酒店应支付的物业服务费。经计算为175868.82元（4元/平方米/月×3256.83平方米×27个月×50%）。因汉仁置业武汉分公司存在瑕疵履行的情况，综合考量其物业服务质量，法院对汉仁置业武汉分公司主张违约金的请求不予支持。关于王朋承担连带责任的请求。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，王朋未提供证据证明极地华迪酒店财产独立于其个人财产，且王朋亦表示愿意承担连带责任，故对汉仁置业武汉分公司主张王朋承担连带责任的请求法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、武汉极地华迪酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费175868.82元；二、王斌、王朋对上述第一项判决中武汉极地华迪酒店管理有限公司应履行的义务承担连带责任；三、驳回上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3581元（已减半收取）、保全费2520元，以上共计6101元（上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司已预缴），由上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司负担3356元，由王斌、武汉极地华迪酒店管理有限公司、王朋共同负担2745元，并在支付上述款项时一并向上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司支付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，上海汉仁物业管理有限公司与业委会签订的物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对全体业主及物业使用人具有约束力。汉仁置业武汉分公司作为小区实际提供物业管理服务的企业提供了物业服务，极地华迪酒店作为物业实际使用人应依约支付物业服务费。现有证据能够证明汉仁置业武汉分公司在对保利公园家进行物业服务时，并未对极地华迪酒店提供与其物业服务费标准相适应的物业服务，在极地华迪酒店发现公共区域漏水时，汉仁置业武汉分公司亦未尽到与建设单位进行沟通，配合物业使用人要求建设单位进行维修的义务。因此，汉仁置业武汉分公司在对极地华迪酒店承租的5号楼区域进行物业服务时存在较大瑕疵。一审法院酌情在50%的范围内支持极地华迪酒店应支付的物业服务费，处理并无不当，本院依法予以确认。因汉仁置业武汉分公司存在瑕疵履行的情况，一审法院对汉仁置业武汉分公司主张违约金的请求不予支持，符合法律规定。故对汉仁置业武汉分公司的上诉理由，本院依法不予采纳。综上所述，汉仁置业武汉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4523元，由上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年七月七日书记员  张璇