浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终428号 上诉人（原审原告、反诉被告）:浙江恒中城工业科技有限公司，住所地浙江省宁波高新区院士路66号5-18-41室。 法定代表人：史国行，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昌佶，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄河，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋某，男，1967年10月4日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：朱瑛，浙江水乡人律师事务所律师。 上诉人浙江恒中城工业科技有限公司（以下简称恒中城公司）因与被上诉人蒋某房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。2020年4月29日至2020年5月29日为双方庭外和解时间，本案现已审理终结。 恒中城公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回蒋某的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由蒋某承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定两份《补充协议》的签订时间错误，实际上两份协议均为2019年4月4日签订。一审判决对租金的起算时间和支付时间认定错误，双方在《补充协议》中明确约定租金起算时间自涉案厂房可办理工商注册之日起算，租金支付时间延期至商户完成注册之日，一审判决认为约定不明确错误。2.一审判决适用法律错误。一审判决遗漏了恒中城公司的第一项诉讼请求，即确认蒋某于2019年8月21日向恒中城公司发出的《解除合同告知函》无效。一审判决第二项超出了蒋某的反诉请求，违反了不告不理原则。3.双方约定的租金支付条件尚未成就，蒋某依法无权主张租金。一审判决认定租金起算时间为2019年7月10日没有事实和法律依据。双方在《补充协议》中约定的租金支付时间尚未届满，恒中城公司有权支付租金。即使恒中城公司应当支付租金，一审判决对于应付租金的计算也存在错误，恒中城公司实际上已经支付租金400000元。 蒋某辩称，1.一审判决认定《补充协议》签订时间为2019年4月4日和4月5日符合实情。蒋某在一审中已就此予以陈述，一审判决认定两份《补充协议》有先后顺序并无不当。2.一审判决对租金起算时间和租金支付时间的认定是正确的。蒋某在2019年4月6日将厂房钥匙交付给恒中城公司，该厂房至今一直处于恒中城公司的管理使用中。即便按照恒中城公司所说根据2019年4月4日的《补充协议》“租赁时间顺延至可办理工商注册之日开始计算”，但蒋某在一审中曾提交过一份南浔区市场监督管理局制作的住所（经营场所）信息表，该表第八条显示登记机关不审查住所（经营场所）的权属及法定用途，即恒中城公司强调没有房产证所以无法办理工商注册的理由不成立，恒中城公司应按合同约定支付租金。3.一审判决不存在漏判。一审判决确认双方的《厂房租赁合同》及两份《补充协议》合法有效，自然蕴含了2019年8月21日蒋某所发的《解除合同告知函》无效的含义。4.蒋某的反诉请求要求租金支付至恒中城公司搬离之日，不仅仅要求租金260000元，故一审判决未超出诉讼请求。5.一审判决扣减金额计算如果确有错误，请求二审法院作出相应调整。该计算错误不影响一审判决认定事实的正确性和适用法律的准确性。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 恒中城公司向一审法院起诉请求：1.确认蒋某于2019年8月21日向恒中城公司发出《解除合同告知函》无效；2.蒋某继续履行双方于2019年4月3日签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》；3.本案诉讼费由蒋某承担。 蒋某向一审法院反诉请求：1.确认2019年8月21日的《解除合同告知函》有效，双方的《厂房租赁合同》及两份《补充协议》已发生合同解除的法律效力；2.恒中城公司向蒋某支付2019年7月10日起拖欠的厂房租金260000元（暂算至蒋某提起反诉之日，实际要求支付至恒中城公司搬离之日）；3.恒中城公司支付拖欠房屋租金的滞纳金78125元（从2019年6月10日起按每日2500000元÷2×0.5‰=625元，暂算至蒋某提起反诉之日，实际要求支付至恒中城公司付清房租之日）。 一审法院认定事实：2019年4月3日，蒋某与恒中城公司签订《厂房租赁合同》一份，将位于湖州市南浔区的总面积为15155.85㎡的厂房出租给恒中城公司，约定恒中城公司在2019年4月5日前支付蒋某定金100000元，定金支付后恒中城公司即可进入租赁厂房进行前期工作安排，前期工作时间不计入免租期，免租期自2019年4月10日起至2019年7月9日止，共计90天，免租期间蒋某免收租金，由起租日开始计收租金；厂房租赁期自2019年4月10日起至2029年7月9日止（具体以双方签订的交接书确定日期为准），租赁期计十年，自2019年4月10日起至2022年7月9日止，租金每年2500000元整，自2022年7月10日起至2025年7月9日止，租金每年2650000元，自2025年7月10日起至2029年7月10日止，租金每年2800000元，租金定于每年6月10日与12月10日分2期支付，先支付后使用；厂房押金为200000元；恒中城公司承租的厂房可以对第三方出租。 2019年4月4日，双方签订《补充协议》，约定由于蒋某房产证等证件缺失原因造成的恒中城公司商户无法注册，一切损失及后果，由蒋某全权承担，相应租赁时间顺延至可办理工商注册之日起开始计算，且恒中城公司有权延期支付租金，直到商户完成注册。 2019年4月5日，双方又签订《补充协议》，对2019年4月3日签订的《厂房租赁合同》作了补充修改，将《厂房租赁合同》第五条第1款中的“蒋某必须在免租期前提供房产证、土地证给予恒中城公司”修改为“蒋某必须在免租期前提供土地证给予恒中城公司”；将第七条第2款由“在厂房租赁期间，恒中城公司应及时支付厂房的租赁费，如拖欠不付，满三十天的要支付0.5‰的滞纳金，满六个月的蒋某有权终止该租赁合同。”修改为“在厂房租赁期间，恒中城公司应按照合同约定时间及时支付租赁费，如拖欠不付，超过合同支付日期，每天要支付蒋某应付房租的0.5‰的滞纳金，超过60天蒋某有权终止该租赁合同。” 上述《厂房租赁合同》及两份《补充协议》签订后，蒋某按约将厂房交付恒中城公司使用，恒中城公司于2019年4月5日向蒋某支付100000元，2019年5月21日支付300000元。 2019年8月21日，蒋某以恒中城公司未按约支付租金为由，向恒中城公司送达《解除合同告知函》，表示立即解除《厂房租赁合同》及两份《补充协议》。恒中城公司收到《解除合同告知函》后，以其未违约，蒋某无合同解除权为由，起诉至法院，双方纠纷成讼。 一审法院认为，恒中城公司与蒋某签订的《厂房租赁合同》及两份《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面正当地履行合同义务。本案争议焦点为：1.案涉《厂房租赁合同》及两份《补充协议》约定的租金支付的起算时间和支付时间分别为何时；2.2019年8月21日，蒋某是否有权行使合同解除权解除案涉《厂房租赁合同》及两份《补充协议》。 首先，关于租金支付的起算时间，两份《补充协议》均作了约定，2019年4月4日签订的《补充协议》中约定“由于蒋某房产证等证件缺失原因造成的恒中城公司商户无法注册，一切损失及后果，由蒋某全权承担，相应租赁时间顺延至可办理工商注册之日起开始计算”，根据恒中城公司的陈述，结合4月3日《厂房租赁合同》中的相关约定，“办理工商注册之日”即指蒋某取得案涉厂房房产证的时间，但2019年4月5日的《补充协议》又将《厂房租赁合同》中关于“蒋某必须在免租期前提供房产证、土地证给予恒中城公司”修改为“蒋某必须在免租期前提供土地证给予恒中城公司”，删除了关于交付房产证的相关约定，间接也变更了4月4日《补充协议》中关于相应租期顺延的约定，故合同免租期仍应根据《厂房租赁合同》约定的期限确定，即自2019年4月10日至2019年7月9日止。关于租金支付时间，4月4日的《补充协议》约定，恒中城公司有权延期支付租金，直到恒中城公司的商户完成注册。因“商户完成注册”存在诸多不确定因素，会导致租金支付时间无法确定，甚至可能人为造成租金的延期支付，故应认定为约定不明确，根据4月5日《补充协议》约定，仍应按《厂房租赁合同》约定的时间支付租金，即恒中城公司应于2019年6月10日支付2019年7月10日至2020年1月9日这六个月的租金计1250000元，于2019年12月10日支付2020年1月10日至7月9日这六个月的租金计1250000元，后续以此类推。 其次，关于蒋某是否有权行使合同解除权解除案涉《厂房租赁合同》及两份《补充协议》。双方连续三天签订了涉《厂房租赁合同》及两份《补充协议》就免租期及租金支付进行了约定，导致约定并不明确，恒中城公司以4月4日的《补充协议》约定的期限为由延期支付租金，虽有不当，但主观上并无违约的故意，且其在收到蒋某送达的《解除合同告知函》后在异议期内及向法院提起诉讼，要求继续履行合同，且其在2019年5月支付过300000元，扣除应支付的押金，剩余100000元应作为租金，故恒中城公司的违约程度应属显著轻微，只要其及时支付租金及相应滞纳金，并不影响蒋某实现租赁合同的目的，合同应继续履行。 综上，故蒋某要求确认合同已经解除的诉讼请求，不予支持。案涉《厂房租赁合同》及两份《补充协议》继续有效，恒中城公司关于要求继续履行合同的诉讼请求，予以支持，但恒中城公司应及时支付相应的房屋租金及滞纳金，2019年7月10日至2020年1月9日应支付的租金为1250000元，扣除恒中城公司已经支付的100000元，剩余应为1150000元。对恒中城公司、蒋某各自主张的其他意见与一审法院认定不一致的，均不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、浙江恒中城工业科技有限公司与蒋某于2019年4月3日签订的《厂房租赁合同》及两份《补充协议》均合法有效，应继续履行；二、限浙江恒中城工业科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付蒋某房屋租赁款（2019年7月10日至2020年1月9日间的）1150000元及滞纳金（以1150000元为基数自2019年6月11日起按每日0.5‰计算至实际履行之日止）；三、驳回蒋某的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费80元，减半收取40元，由蒋某负担；反诉受理费6372元，减半收取3186元，由浙江恒中城工业科技有限公司负担。 本院二审期间，恒中城公司和蒋某均未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下几点：一、恒中城公司应当支付租金的起算时间和支付时间应如何确定；二、一审判决是否存在漏判以及违反不告不理原则；三、一审判决在计算租金时是否存在错误。 关于争议焦点一，双方于2019年4月3日签订的《厂房租赁合同》第五条第1款约定：“甲方（蒋某）必须在免租期前提供房产证、土地证给予乙方（恒中城公司）”，于2019年4月4日签订的《补充协议》约定：“由于甲方（蒋某）房产证等证件缺失原因造成的乙方（恒中城公司）商户无法注册，一切损失及后果，由甲方（蒋某）全权承担，相应租赁时间顺延至可办理工商注册之日起开始计算，且乙方（恒中城公司）有权延期支付租金，直到乙方（恒中城公司）商户完成注册”，于2019年4月5日签订的《补充协议》约定：“（第五条第1款）甲方（蒋某）必须在免租期前提供土地证给予乙方（恒中城公司）”。恒中城公司上诉主张租金的起算时间为“可办理工商注册之日”，支付时间为“商户完成注册之日”，恒中城公司对“可办理工商注册之日”解释为蒋某向其提供房产证之日，但双方2019年4月5日签订的《补充协议》已将《厂房租赁合同》约定蒋某必须提供的“房产证、土地证”变更为“土地证”，删除了“房产证”，故恒中城公司主张蒋某必须向其提供房产证没有合同依据，因此“可办理工商注册之日”、“商户完成注册之日”均存在不确定因素，一审判决对此认定为“约定不明确”并无不当，故租金的起算时间和支付时间应当按照《厂房租赁合同》的约定，起算时间从免租期(自2019年4月10日起至2019年7月9日止)结束的次日开始计算，支付时间为“每年6月10与12月10日分2期支付”。恒中城公司上诉主张两份《补充协议》为同日签订，本院认为是否同日签订不影响双方将《厂房租赁合同》第五条第1款的约定进行变更的意思表示，且恒中城公司对其该项上诉主张并未能提供证据予以佐证，故不予采纳。 关于争议焦点二，恒中城公司的诉请之一为“确认蒋某于2019年8月21日向恒中城公司发出《解除合同告知函》无效”，一审判决双方签订的《厂房租赁合同》及两份《补充协议》均合法有效，应继续履行，显然包含了《解除合同告知函》不产生效力的认定，故一审判决在分析说理时未遗漏恒中城公司的诉讼请求，但在判决主文中对该项诉请未予驳回有不当，本院予以指正。蒋某的部分反诉请求为恒中城公司向蒋某支付租金“实际要求支付至恒中城公司搬离之日”、滞纳金“实际要求支付至恒中城公司付清房租之日”，故一审判决恒中城公司支付2019年7月10日至2020年1月9日间的租金并不违反不告不理原则。 关于争议焦点三。双方确认恒中城公司已经支付的款项合计400000元，其中200000元为押金，100000元为租金，100000元为定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收”，现恒中城公司上诉主张定金抵消租金符合该条规定，本院予以准许。故恒中城公司应支付2019年7月10日至2020年1月9日间的租金为1250000元，扣除已付租金100000元和定金抵作租金100000元，剩余未付租金为1050000元。 综上所述，恒中城公司的上诉请求合法有据部分本院予以支持，其他部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初3954号民事判决第一项、第三项； 二、撤销浙江省湖州市南浔区人民法院（2019）浙0503民初3954号民事判决第二项； 三、浙江恒中城工业科技有限公司支付蒋某2019年7月10日至2020年1月9日的房屋租赁款1050000元及滞纳金（以1050000元为基数自2019年6月11日起按每日0.5‰计算至实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回浙江恒中城工业科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费80元，减半收取40元，由蒋某负担；反诉受理费6372元，减半收取3186元，由浙江恒中城工业科技有限公司负担。二审案件受理费6372元，由浙江恒中城工业科技有限公司负担5818元，蒋某负担554元。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二〇年七月九日 法官助理管福生 书记员谢敏飞