江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1128民初1793号原告：江西省天宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码91361128796987970Ｘ，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇白天鹅花园A4幢1-202室。法定代表人：王明福，该公司董事长。委托代理人：陈秋实，江西赣鄱律师事务所律师。委托代理人：杨丽霞，江西赣鄱律师事务所律师。被告：邓正栋，男，1982年7月10日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。第三人：鄱阳县龙顺商业运营管理有限公司，统一社会信用代码913611285892319274，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇向心路湖城新天地售楼部。法定代表人：李方涛，该公司执行董事。委托代理人：曾明华，男，该公司招商部负责人。原告江西省天宇房地产开发有限公司（以下简称“天宇公司”）与被告邓正栋、第三人鄱阳县龙顺商业运营管理有限公司（以下简称“龙顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天宇公司的委托代理人杨丽霞、被告邓正栋、第三人龙顺公司的委托代理人曾明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宇公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2017年10月1日起至2018年9月30日止的租金36828元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：“湖城新天地”第三期33幢109号、110号商铺为原告天宇公司所属房产，商铺建筑面积为102.09平方米。原告天宇公司与第三人龙顺公司签订了《委托合同》，天宇公司授权龙顺公司处理“湖城新天地商业街”相关招商及运营管理工作。2013年4月24日，第三人代表原告与被告签订了《湖城新天地商铺租赁合同》，租赁期为2013年10月1日至2018年9月30日。合同约定2013年10月1日起至2015年9月30日为免租期，实际支付从2015年10月1日开始按年收租，租金支付方式为本承租年度开始前10日内。租赁合同约定自2015年10月1日起，被告应按租赁面积以下标准支付租金：逐年增加10%，以此类推至合同期满。合同还约定了履约保证金为10200元。现租赁期已满，被告至今尚欠自2017年10月1日至2018年9月30日止的租金36828元未付。原告多次催收未果，故诉至法院提出前述诉请。被告邓正栋辩称，我与第三人龙顺公司签订了房屋租赁合同，租赁期为2013年10月1日至2018年9月30日。2013年10月1日至2015年9月30日为免租期，2015年10月1日至2018年9月30日按年付租金，租金支付方式为本承租年度开始前10日内付清。由于龙顺公司在招商过程中有不公平对待行为，我多交了100元/平方米市场管理费和100元/平方米的保证金。有的商户只交了100元/平方米的保证金，而没有市场管理费一项。招商完成以后龙顺公司也没有按招商承诺对“湖城新天地”商圈进行大量广告和商业活动进行引流客源，导致客源稀少，店铺长期亏本经营，没有按合同要求交租。龙顺公司于2017年初到鄱阳县人民法院起诉，要求支付租金。我是守法公民，诚信经商，怕失信就与龙顺公司协商，要求返还100元/平方米的市场管理费，并按合同付租金，付清房租后龙顺公司撤诉，以后按时交付租金。合同期满后搬离，房屋交还给龙顺公司。交付房租时龙顺公司给的也是一张手写收据，没有正规发票。由于时间久远，我已撤出，收据也没有保存价值，包括房屋租赁合同一起丢弃，现无法提供。如果我没有交清房租，龙顺公司也不会让我搬出，或者当时就会向法院提起诉讼，而不会等到三年之久再来起诉。根据我国民法通则第136条规定，延付或拒付租金的诉讼有效期限为一年。龙顺公司诉我拖欠2017年10月1日至2018年9月30日租金未付，行为不符合时效和人之习惯，请求法院不予支持原告的诉讼请求。第三人龙顺公司述称，被告陈述龙顺公司没有向他催收不属实，2018年、2019年都向被告催收过，被告交纳的市场管理费折抵了之前的租金，而2017年起诉的是要求被告支付2015年度、2016年度的租金。经审理查明，原告天宇公司系鄱阳镇商业大道湖城新天地第三期33幢109号、110号商铺的产权人，商铺面积共为102.09平方米。2012年5月20日，原告天宇公司与第三人龙顺公司签订《委托合同》一份，委托事项包括出租湖城新天地的全部商铺等。2013年4月24日，第三人龙顺公司与被告邓正栋签订了《湖城新天地商铺租赁合同（未售）》两份，约定将33幢109号、110号商铺出租给被告使用，租赁期自2013年10月1日起至2018年9月30日止，其中2013年10月1日至2015年9月30日为免租期。2016年10月1日起，被告按租赁面积及下列标准支付租金：逐年递增10%，以此类推至合同期满。109号商铺（面积为60.88平方米），自2015年10月1日起至2016年9月30日止租金为每平方米20元，年租金为14611元；2016年10月1日起至2017年9月30日止租金为每平方米22元，年租金为16072元；2017年10月1日起至2018年9月30日止租金为每平方米24.2元，年租金为17680元；招商服务管理费为每平方米100元；履约保证金为6100元，租赁期满办理合同终止手续后10日内退还。110号商铺（面积为41.21平方米），自2015年10月1日起至2016年9月30日止租金为每平方米32元，年租金为15825元；2016年10月1日起至2017年9月30日止租金为每平方米35.2元，年租金为17407元；2017年10月1日起至2018年9月30日止租金为每平方米38.72元，年租金为19148元；招商服务管理费为每平方米100元；履约保证金为4100元，租赁期满办理合同终止手续后10日内退还。另合同对其他事项进行了约定。合同签订后，第三人将商铺交付给被告使用。被告向第三人交纳了10200元履约保证金及10209元（4121元+6088元）招商服务管理费。另查明，原告天宇公司曾于2017年4月24日向本院起诉，要求解除合同、被告邓正栋支付2015年10月1日起至2017年3月31日止的租金等。2017年5月15日，被告向第三人交付了2015年10月1日起至2016年9月30日期间的租金20227元（另招商服务管理费10209元折抵了该年度租金）和2016年10月1日起至2017年3月31日止期间的租金16773元，第三人向被告出具了收据。2017年5月17日，原告天宇公司撤回了对被告的起诉。现原告以被告未交纳自2017年10月1日起至2018年9月30日止期间的租金为由，诉至本院提出上述诉请。上述事实，有各方当事人的当庭陈述及《湖城新天地商铺租赁合同（未售）》、收据等证据予以证实，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原告委托龙顺公司出租涉案商铺，该公司在授权范围内以自己名义与被告签订租赁合同，被告在订立合同时知道该公司与原告之间的代理关系且无证据证明该合同只约束该公司与被告，故该合同可直接约束原、被告。因此，原告主张涉案合同权利，符合法律规定。原告要求被告支付2017年10月1日起至2018年9月30日止期间的租金36828元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。为避免诉累，被告交纳的10200元履约保证金，折抵相应的租金。被告答辩已交纳该期间租金，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。被告以已过一年诉讼时效为由进行抗辩，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，对该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，判决如下：被告邓正栋于本判决生效之日起十日内支付原告江西省天宇房地产开发有限公司自2017年10月1日起至2018年9月30日止的商铺租金36828元（其中10200元履约保证金折抵相应租金，被告还需向原告支付租金26628元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，减半收取360元，由被告邓正栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行期限为自判决书生效后自动履行期届满之日起二年内，逾期则丧失申请执行的权利。审判员  郑尚龙二〇二〇年七月六日书记员  刘 颖此页无正文