辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4927号上诉人（原审被告）：大连昌和物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连长兴岛经济区三堂村翠岛经典10-2号。统一社会信用代码：91210244696017424J。法定代表人：玄文波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张芝丽，辽宁金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊飞，男，该公司员工。被上诉人(原审原告)：吕传和，男，1956年6月29日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。上诉人大连昌和物业管理有限公司（以下简称昌和物业）因与被上诉人吕传和物业服务合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2020）辽0292民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已终结。昌和物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持其一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决处理2011年9月至2012年8月20日的物业费违反不诉不理原则。吕传和自愿缴纳2011年9月至2013年8月31日期间的物业费，且吕传和从未提出撤销、返还和抵销，一审判决认定2011年9月至2012年8月20日期间的物业费不应由吕传和承担，侵犯双方当事人的意思自治权利。吕传和无故拖延收房时间，2011年9月至2012年8月20日期间的物业费应由吕传和自行承担，一审判决认定吕传和的物业费应从2012年8月21日起算错误。吕传和未答辩。昌和物业向一审法院起诉请求：吕传和支付2013年9月1日至2019年12月21日的物业服务费19,366元及滞纳金20,916元。一审法院认定事实：吕传和系大连长兴岛经济区长兴路708-5号（房照号：大房权证长私自第2012002975号，建筑面积213.18平方米）的所有权人。2011年4月11日，案涉房屋开发商大连衡逸房屋开发有限公司（甲方）与昌和物业（乙方）签订三堂“综合区商业街”前期物业服务合同，双方约定甲方委托乙方为三堂“综合区商业街”提供物业管理服务，服务期限自2011年4月1日起至“综合区商业街”业主大会成立后与物业公司签订物业管理服务合同生效时终止。物业管理服务费由乙方根据物业类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，公建的收费标准为1.2元/月/平方米。物业管理服务费于物业交付之日起计收，每位业主应支付的首期物业服务费应于物业交付使用前付清。物业管理服务费一年一缴纳，除首期物业服务费外，业主或物业使用人应于下半年首月10日前向乙方交纳，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之三的滞纳金。昌和物业制定了业主管理规约。2012年8月20日，大连长兴岛临港工业区土地储备交易中心向昌和物业发放了回迁安置通知书，确认吕传和回迁安置房屋确定为4-15（5-C29）号，回迁安置面积为213.18平方米。要求吕传和持此通知书、原回迁安置协议书和有效身份证明到昌和物业处缴纳物业服务费等款项后，由昌和物业发放安置房钥匙办理入住手续。吕传和于2012年8月20日向昌和物业交纳了2011年9月1日至2013年8月31日的物业服务费6,140元，次日从昌和物业处接收了案涉房屋钥匙14把，并填写了业主档案、楼宇验收表，签订了防火责任协议书。在此之后产生的物业服务费吕传和未予交纳。昌和物业曾于2015年8月19日、2018年9月7日两次向吕传和发快递催收，吕传和均拒收。本案审理过程中，一审法院向瓦房店市人民法院发函，以确定案涉房屋执行时间。该院回函，确认2019年12月21日将案涉房屋（大连长兴岛经济区长兴路708-5号，房照号：大房权证长私自第2012002975号）交付大连农村商业银行股份有限公司长兴岛支行，已腾退完毕。一审法院认为，案涉房屋系回迁安置房，所在小区至今未成立业主委员会，案涉房屋开发商大连衡逸房屋开发有限公司与昌和物业签订了前期物业服务合同。吕传和在接收案涉房屋时向昌和物业交纳了两年的物业服务费，收费标准为前期物业服务合同中所确定的物业服务费收费标准，之后的物业服务费未予交纳，昌和物业向其发快递催收物业服务费，吕传和拒收，其应负违约责任。吕传和称未使用房屋，不应交纳物业服务费的辩解意见无法律依据，不予采纳。案涉房屋于2019年12月21日被法院强制执行给申请执行人，故应以此时间作为吕传和交纳物业服务费的终止时间。前期物业服务合同中约定：物业管理服务费于物业交付之日起计收，每位业主应支付的首期物业服务费应于物业交付使用前付清。根据此项内容，吕传和应从2012年8月21日开始交纳物业服务费，至2019年12月21日应为22,511.8元，减去吕传和已交纳的6,140元，应为16,371.8元，昌和物业所要求的过多部分，不予支持。昌和物业所要求的滞纳金系前期物业服务合同约定的内容，因昌和物业并未将这一条款告知吕传和，故对吕传和无约束力，对昌和物业要求吕传和支付滞纳金的诉讼请求不予支持。判决：一、吕传和于本判决生效之日起十日内支付大连昌和物业管理有限公司物业服务费16,371.8元；二、驳回大连昌和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由大连昌和物业管理有限公司负担240元，吕传和负担164元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案的焦点为被上诉人应缴纳的物业费数额。案涉小区开发商与上诉人签订了《三堂“综合区商业街”前期物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，案涉《物业管理委托合同》对被上诉人具有约束力。故被上诉人应按照案涉《物业管理委托合同》约定的物业费标准向上诉人缴纳物业费。经本院审查，一审法院认定的物业费标准及房屋面积正确。根据上诉人提交的专用收款收据，被上诉人于2012年8月20日缴纳了6,140元物业费，上诉人开具的收据上载明的收款事由为“物业费213.18㎡*1.2元/㎡/月*24个月2011.09.1-2013.08.31”。被上诉人于2012年8月21日收取了案涉房屋的钥匙，办理了相关的收房手续。上诉人虽主张被上诉人恶意拖延办理交房手续，但未提供证据加以证明，案涉前期物业服务合同亦约定物业费应从物业交付之日计收，则被上诉人应自2012年8月21日起缴纳物业费。被上诉人已缴纳了6,140元物业费，虽然缴费收据上载明的缴费期间包含未办理收房手续前一年，但该时间为上诉人书写，根据案涉物业费标准及房屋面积，被上诉人实则向上诉人缴纳了两年的物业费。案涉房屋自2019年12月21日被强制执行，则被上诉人应向上诉人缴纳自2012年8月21日向2019年12月21日的物业费。因被上诉人仅在办理收房手续时缴纳了一次物业费，一审法院将被上诉人作为案涉房屋业主期间应缴的物业费总额减去已缴纳的物业费金额，认定被上诉人欠缴的物业费金额为16,371.8元并无不当，本院予以确认。被上诉人在一审中主张不应缴纳物业费，虽未提出抵顶的要求，但亦属对上诉人主诉请的抗辩，一审判决最终认定的欠费金额未超过上诉人诉请金额，故一审判决不存在违反不告不理原则或超范围裁判的问题。关于滞纳金一节，虽然案涉前期物业服务合同约定了欠缴物业费的滞纳金标准，如前所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该约定对被上诉人有约束力；一审判决以上诉人未告知被上诉人该约定内容为由认定对被上诉人无约束力错误。但考量双方物业服务关系的基础，立足于督促物业提供者不断提高物业服务质量及缓和双方之间矛盾的角度，一审判决未支持上诉人关于滞纳金的诉讼请求的处理方式正确，本院不予变更。综上所述，昌和物业上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费808元，由上诉人大连昌和物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王  歆审判员 王  迪审判员 王 慧 莹二〇二〇年七月十七日书记员 年牛超群