辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4797号上诉人（原审被告）：曲迎捷，女，1963年3月25日生，汉族，住辽宁省普兰店市。委托诉讼代理人：王雷（曲迎捷丈夫），男，1960年5月1日生，汉族，住辽宁省普兰店市。被上诉人（原审原告）：大连好管家物业管理有限公司，住所地：大连市普兰店区南山路388号。统一社会信用代码：91210282792039412W。法定代表人：滕毓文，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙于，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董成坤，男，该公司员工。上诉人曲迎捷因与被上诉人大连好管家物业管理有限公司（以下简称好管家物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲迎捷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回好管家物业的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：小区室外露天雨水排水沟选址和构造不合理，存在一楼住房雨天容易进水的隐患。曲迎捷自2017年开始多次向好管家物业提出整改，但未解决问题。2018年8月20日因暴雨雨水进入家中造成财产损失。好管家物业在事后才改造了室外雨水排水管道。因好管家物业服务不到位，造成了曲迎捷家中财产损失严重，但好管家物业一直未解决赔偿的问题，故曲迎捷拒缴2017年至2018年的物业费，该期间的物业费应予免除。曲迎捷为一楼住房，不使用电梯，不应缴纳电梯费。好管家物业辩称，不同意曲迎捷的上诉请求。曲迎捷居住楼栋为一楼下跃户型，实际上是草坪高出业主的地下室小院地面50厘米，而排水沟的深度是50厘米，所以根本不存在排水沟高出地面50厘米的现象。自小区2012年交付使用至2018年期间，曲迎捷未提出任何的整改要求。该区域排水系统在2018年8月20日之前也从未出现任何业主家中进水的现象。2018年8月20日特大暴雨降雨实属不可抗力因素。好管家物业在相关单位的建议下修建了明渠，将雨水排放到路面一部分，加大区域的雨水排放量。好管家物业每年都对排水沟进行清理。曲迎捷家中进水不是物业服务不到位造成的，不应赔偿，也不应免除其2017年至2018年的物业费。曲迎捷所居住的房屋为小高层建筑，前期物业协议中对于物业费标准有着明确的约定，且曲迎捷所居住的楼层为地下车库上一层。在电梯运行中，其所住楼层属于一个停运层，不应以在日常生活中不使用电梯为由不交纳电梯费。好管家物业已经履行了合法的收费手续，取得了物价部门的收费许可。好管家物业向一审法院起诉请求：1、曲迎捷给付物业费6,087元并承担违约金；2、诉讼费由曲迎捷承担。一审法院认定事实：2010年8月16日，大连新纪元房地产开发有限公司与好管家物业签订《前期物业管理合同》，约定由好管家物业对骊都小区进行物业管理。曲迎捷系骊都小区业主，其所购房屋为骊都D苑5号楼3单元101室，建筑面积120.81平方米。2012年12月30日好管家物业（甲方）与曲迎捷（乙方）签订《骊都前期物业管理服务协议》，约定：根据中华人民共和国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在开发建设单位与乙方签订《商品房买卖合同》的同时，就前期物业管理服务达成协议。第二条物业服务费用（不包括房屋共同部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）第一项自乙方办理入住手续之日起，预付一年物业费。第二项住宅按建筑面积（以产权证面积为准）多层物业服务费每月每平方米：1.20元；高层物业服务费每月每平方米：1.40元（含电梯费）。第四项根据《最高人民法院两部司法解释》规定，为了维护全体业主的合法权益不受侵害，无论房屋是否使用，业主/租户均需全额交纳物业服务费用。第八项乙方交纳物业费时间：首次交费后，按年度提前10日。第十条违约责任第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天3‰交纳违约金。第十七条本协议自签字之日起生效，至业主委员会与其选定的物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。协议还约定了其他内容。2014年8月，普兰店市物价局为大连好管家物业管理有限公司颁发收费许可证，许可好管家物业收取居民物业服务费的标准为：多层1.2元每月每平方米；高层、小高层1.4元每月每平方米。曲迎捷在普兰店骊都小区所购房屋类型为住宅。每年物业费为2,029元（120.81平方米×1.4/平方米/月×12个月），曲迎捷依约将2017年1月1日以前的物业费交纳完毕，曲迎捷尚欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元（120.81平方米×1.4/平方米/月×12个月×3年）。一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种双务、有偿合同，合同各方均应履行各自的合同义务。本案中，根据好管家物业、曲迎捷双方签订的前期物业管理服务协议的约定，由好管家物业对案涉小区实施物业管理，且曲迎捷已经实际享受好管家物业所提供的物业服务。故好管家物业要求曲迎捷支付自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元的诉讼请求，予以支持。关于曲迎捷辩称好管家物业提供的物业服务存在诸多瑕疵的抗辩意见，好管家物业对案涉小区进行物业管理虽存在不足之处，但好管家物业实际一直履行物业服务的义务，曲迎捷长期不交纳物业费只会导致小区物业服务水平下降，诸多具体问题到不到妥善解决，同时拒交物业费的行为在业主之间会产生影响，进而影响小区整体物业服务水平。关于曲迎捷辩称雨水进入家中造成财产损失一节，好管家物业并没有否认曲迎捷陈述的该节事实，但曲迎捷因此所遭受的财产损失是否是应当由好管家物业承担赔偿责任，曲迎捷可以就其财产损失另行提起诉讼。关于好管家物业主张违约金的诉讼请求，因曲迎捷未按时交纳物业费的原因是曲迎捷对好管家物业提供物业服务存有异议，对曲迎捷遭受的财产损失未能进行及时有效的沟通，曲迎捷并非恶意拖欠物业费，故对好管家物业的该项诉讼请求，不予支持。好管家物业作为物业服务者，应积极主动履行自己的职责，对小区存在问题应积极采取整改等补救措施，不断提高物业服务质量，改善全体业主生活环境，切实维护好业主的日常生活秩序，及时化解双方矛盾。判决：一、曲迎捷于本判决生效之日起十日内给付大连好管家物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费6,087元；二、驳回大连好管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如曲迎捷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计25元，由曲迎捷负担，曲迎捷于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。上诉人与被上诉人签订了《骊都前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。案涉《骊都前期物业管理服务协议》中对于物业费标准作出了明确的约定，即1.4元/月/平方米（含电梯费）。上诉人对于案涉期间内未缴物业费一节事实并无异议，对于一审法院认定的房屋面积亦认可。案涉《骊都前期物业管理服务协议》中对于各层住户应缴纳的物业费及电梯费缴纳标准未作出区别性约定，故上诉人以其居住楼层为一层无需使用电梯为由主张不应缴纳物业费中包含的电梯费部分无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人应按照案涉《骊都前期物业管理服务协议》约定的标准向被上诉人缴纳案涉期间的物业费。经审查，一审判决认定的欠缴物业费数额6,087元正确，本院予以确认。关于上诉人主张因小区排水构造不合理造成其2018年暴雨期间财产损失一节，上诉人自认该排水设计在案涉小区交房时即存在，也即该排水设计实由开发商建设。案涉小区的排水系统设计施工与被上诉人无关，上诉人主张的2018年暴雨后造成的财产损失不能认定为因被上诉人未履行物业服务职责造成，且双方当事人亦认可2018年暴雨后被上诉人作为案涉小区物业公司已对排水方式进行了改造，故上诉人以其因案涉小区排水设施设计不合理造成其暴雨后财产损失为由拒缴物业费无事实和法律依据，本院不予支持。另，上诉人如认为开发商或物业服务企业的过错行为造成其财产损失，可另行提起诉讼。关于上诉人在一审中主张的案涉小区在卫生、安保等方面存在的问题，上诉人可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，而不宜以拒缴物业费的方式表达不满。综上所述，曲迎捷上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曲迎捷负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年七月十五日书记员 牛超群