江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终505号上诉人（原审被告）：江苏明珠世贸商城有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道288号。法定代表人：黄金梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈启洪，男，1962年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）：王巧妹，女，1962年3月5日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈启洪（系王巧妹丈夫），男，1962年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市云龙区。上诉人江苏明珠世贸商城有限公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人陈启洪、王巧妹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明珠公司上诉请求：1.依法改判驳回陈启洪、王巧妹的一审诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由陈启洪、王巧妹承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.明珠公司与王巧妹于2018年2月2日签订的协议书中明确载明“现因甲方不动产证书手续正在办理之中，特与乙方签署协议，向乙方承诺乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产证书”，明珠公司认为这段协议的内容是一个整体，不能片面地分裂，甚至做出有利于王巧妹解释的认定，因双方对明珠公司不动产证书手续正在办理之中，有明确约定。而事实上案涉房屋横跨两块宗地，两块宗地的终止时间不一致，后经明珠公司向多部门沟通协商才分别获得批准是事实。即陈启洪、王巧妹对不动产证受当时政策按合一的影响暂时办不了证是知晓的，且从明珠公司后提交的一系列审批手续来看，延期办理的时间也不是由明珠公司所能掌控，但一审法院无视该特殊约定，作出由于明珠公司自身原因未能办理所售房屋的不动产权属证书初始登记导致陈启洪、王巧妹未能在法律规定90日内办理不动产权属证书，明珠公司作为房屋出卖人应当承担违约责任的错误认定。2.协议中还约定“如甲方提供的材料不能办理产权证，乙方有权拒绝所购房屋、物业费，并按甲方违约及有关规定处理。乙方缴清房款后，甲方承诺乙方所购房产在2018年3月6日全部交付乙方为准，甲方不得阻止乙方进行装修改造及经营使用。有关物业管理按行业规定及市场行情，乙方给甲方予以配合。”明珠公司认为上述约定是只能够提供办证材料而提供的办证材料，不能办理产权证时的情形，如明珠公司将房屋一房二卖或将不具备买卖条件的房屋出售陈启洪、王巧妹，明珠公司才应当承担违约责任。现明珠公司早已按约定时间向某洪、王巧妹交付全部房屋，由其正常使用，并无实际损失产生，且该幢的其他业主也有办理好不动产权属证书的事实存在，绝不是陈启洪、王巧妹在庭审中陈述的明珠公司存在欺诈、强买强卖、强迫交易、物业费、收费高等情形，此应当由陈启洪、王巧妹来承担举证责任。明珠公司关于物业管理及物业费标准是适用于整个明珠市场的上千户业主，并不是仅针对陈启洪、王巧妹这一户，这也是协议中明确约定的陈启洪、王巧妹的义务。而现一审庭审中已查明陈启洪、王巧妹不肯签订商品房买卖合同及相关手续是因陈启洪、王巧妹认为明珠公司对其存在欺诈，物业管理差，捆绑物业前物业收费高，对房产部门提供的固定格式合同必须按其意愿修改等，导致明珠公司根本没有机会向王巧妹提供办证材料，就谈不到明珠公司所提供的材料不能办理产权证书及违约责任问题。3.一审法院以从盐城市不动产登记中心调取的首次登记申请的备案时间来否定明珠公司提交首次登记申请的实际时间，最终导致事实认定不清。明珠公司提交的该份证据与一审法院调取的证据并不矛盾。因明珠公司首次申请登记的时间，明珠公司在一审庭审质证时就已作出合理的说明，仅是证明明珠公司向盐城市不动产登记中心首次提出申请登记行为的时间是说明明珠公司一直在积极的为包括陈启洪、王巧妹在内的案涉整幢楼的所有业主办理不动产权属证书。后由于出现附属设施问题，被迫停止申请，而该问题由请求相关部门到得到批复，经历长达六个月，作为盐城市不动产登记中心，其办证也有一定的时限，也不可能会认可明珠公司六个月前的申请，必然要求明珠公司重新申请。这从明珠公司在一审时提交法庭的一系列审批文件提交申请证据时是原件及后补充提交的，明珠公司当时打印该申请时，电脑上显示打印时间以申请书载明时间相吻合也能得到印证。4.一审法院根据明珠公司承建的案涉房屋整幢楼横跨两块宗地中一块宗地抵押权注销的时间是2018年6月5日，而盐城市政府公告2016年4月28日开始实施不动产统一登记，就认定明珠公司由于自身原因未能及时办理不动产初始登记，并导致不能按期向某洪、王巧妹提供相关办理不动产证的手续，显然为认定事实错误。因明珠公司对该宗地中的部分中第一抵押从未否认，在明珠公司提交法庭的聊天记录中就曾说到国土的一本大证存在他项权的问题，但明珠公司2018年6月5日注销抵押的宗地也仅是63989.7平方宗地中的一二幢楼728.2平方，C5幢楼1105.8平方，合计1834平方，与案涉房产下的宗地无关，也就是说与案涉房产的不动产办理业务无关。明珠公司后查询仅与案涉房产46幢一建成，且处于该块63989.7平方宗地上F1、48幢两幢在2018年6月5日抵押注销前，就有35户业主到明珠公司处办理了相关不动产证的手续，最早都是2017年12月8日，明珠公司至今也未听说有哪户办理不了不动产权属证书，因此案涉房产不能办理不动产权属证书的原因还是因横跨两块宗地的问题，而不是一审法院在一审判决中认定的原因，并在不动产二证合一前明珠公司就与案涉46幢相同，都是横跨两块宗地的，同一界限上的C2、C3幢楼也都是无经审批直接办理的。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第18条的规定来判决本案，显然是适用法律错误。此条的适用前提是双方当事人无特殊约定，而本案在2018年2月2日签订的协议中明确有特殊约定，双方存在关于延期办理不动产证的约定问题，故本条在此不能适用。2.一审法院按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算判决明珠公司向某洪、王巧妹支付违约金无法律依据，首先不要说不存在违约的问题，即使存在按逾期贷款利率计算也无法律依据。一审法院未考虑本案的实际情况就判决明珠公司于本判决生效之日起10日内向某洪、王巧妹提供办理产权证所需的合法有效办证手续。3.关于明珠公司能否提供办证材料的问题，明珠公司在一审庭审中就已明确说明该办证材料不是完全由明珠公司所能掌控。如陈启洪、王巧妹坚持按庭审中陈述，始终认为明珠公司对其存在欺诈，物业管理差，不愿按房产部门提供的固定格式来签订商品房买卖合同，不认可市场统一的物业管理及收费标准等，也就是说陈启洪、王巧妹不积极配合，明珠公司永远也无法向其提供办证材料。三、一审法院程序违法。一审法院调取的关于案涉房屋整幢楼横跨两块宗地的一块宗地抵押权注销时间是2018年6月5日的证据，未经双方当事人质证，显属程序违法。因如明珠公司质证，明珠公司就会对此提出相应的证据来证明案涉房产的不动产登记与该快中地上其他宗地部分的抵押是无关的。陈启洪、王巧妹共同辩称，1.关于2018年2月2日签订的协议的时候明珠公司没有告知陈启洪、王巧妹暂时无法办理不动产权登记手续的情况，而且协议还约定了陈启洪、王巧妹交付房款后明珠公司就协助办证。2.明珠公司称陈启洪、王巧妹不签订商品房买卖合同不是事实，是明珠公司不愿意与陈启洪、王巧妹签订商品房买卖合同，明珠公司要求陈启洪、王巧妹签订的是其单方提供的格式合同。关于违约责任是明珠公司不愿意调整，所以没办法签订商品房买卖合同。物业服务合同是捆绑销售，有霸王条款，双方没有达成一致意见，陈启洪、王巧妹没办法签订。3.关于登记的情况，陈启洪、王巧妹不清楚，至于46幢房是否跨越两块宗地，是否存在办证的障碍，都是开发商的责任，与买房人无关。4.明珠公司无故拖延不给陈启洪、王巧妹办证，应当承担逾期办证违约责任。5.关于抵押权证没有给陈启洪、王巧妹质证，与陈启洪、王巧妹无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈启洪、王巧妹向一审法院起诉请求：1.明珠公司依法给陈启洪、王巧妹提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助办理房产证。2.明珠公司未在规定期限内办证造成违约损失，2819075*10%计281907.5元。3.诉讼费由明珠世贸公司承担。一审法院经审理查明，2017年8月1日，陈启洪、王巧妹与明珠公司签订《明珠世贸商城商品房定购书》，约定：“甲方：明珠公司（出售方、以下简称甲方）乙方：王巧妹（定购方、以下简称乙方）定购房号：“明珠世贸商城”46幢203-211号商务办公房，建筑面积：805.45㎡。定金（大写）贰拾万元整合计小写：200000元付款方式：按揭总房价（大写）贰佰捌拾壹万玖千零柒拾伍元整。合计小写：2819075元。定购书说明甲、乙双方本着自愿、公平、公正的原则，乙方在清楚了解本项目的情况下，双方按以下内容约定：1.乙方为取得本定购房屋的优先购买权，自愿缴纳以上定金（本款是定购房屋的定金），甲方有义务按约定时间为定购方保留所定购房号；2.乙方自缴纳定购定金2017年9月18日前交齐首付款60%以上；否则所定房号不予保留，所交款项不予退还；3.乙方签订本定购书时，即时决定付款方式（一次性/银行按揭），如果一次性则在签定《商品房买卖合同》时，乙方应交纳总房款的100%；如果选择银行按揭则在交纳首付款的同时签定《商品房买卖合同》和《按揭合同》；4.乙方未能按双方约定的时间与甲方签定《商品房买卖合同》及决定付款方式交纳约定房款，将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本定购书自动失效，甲方有权将该房号转售他人，所交定金不予退还；5.定购书须由甲方盖章及乙方签名、按手印后方可生效，一式两份，甲乙双方各执一份，两份具有法律效力；6.此定购书解释说明权归明珠公司所有。”王巧妹在定购书中签名捺印，明珠公司进行了盖章。定购书签订当日，王巧妹向明珠公司缴纳了20万元定金，明珠公司向王巧妹出具了一份编号为NO：0980235的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币（大写）贰拾万元整￥200000收款事由收46-203、204、205、206、207、208、209、210、211定金”，收据中加盖了明珠公司单位财务专用章。2017年9月20日，明珠公司向王巧妹出具了一份编号为NO：0980265的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币（大写）壹佰伍拾万元玖千零柒拾伍元整￥1509075收款事由收46-203-211房款”，收据中加盖了明珠公司单位财务专用章。2018年2月2日，陈启洪、王巧妹与明珠公司双方签订一份《协议书》，载明：“甲方：明珠公司，乙方：陈启宏王巧妹甲乙双方于2017年8月1日签订了《明珠世贸商城商品房定购书》，乙方于2017年8月1日缴付甲方定金贰拾万元整，并于2017年9月20日缴付甲方壹佰伍拾万元玖千零柒拾伍元整。由于甲方与银行协调办理房贷未获通过，经甲乙双方友好协商，乙方同意于2018年2月5日前付清购房余款壹佰壹拾壹万元整，至此乙方已全部付清所定购甲方明珠世贸商城46幢203-211号商务办公房，合计建筑面积捌佰零五点肆伍平方米，房款总合计人民币贰佰捌拾壹万玖千零柒拾伍元整。现因甲方不动产权证书手续正在办理之中，特与乙方签署协议向乙方承诺，乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产权证书（契税、维修基金等办证费用由乙方承担），如甲方提供材料不能办理产权证，乙方有权拒缴所购房屋物业费，并按甲方违约及有关规定处理。乙方缴清房款后，甲方承诺乙方所购房产在2018年3月6日全部交付乙方为准，甲方不得阻止乙方进行装修、改造及经营使用。有关物业管理按行业规定及市场行情乙方给甲方予以积极配合。本协议一式四份，双方各执两份，双方签字盖章生效。未尽事宜，双方友好协商解决，特此协议。”，明珠公司在该协议中加盖了公章，法人进行了签名捺印，王巧妹在协议中进行了签名捺印。2018年2月2日，明珠公司向王巧妹出具了一份编号为NO：0980312的收据，载明：“交款单位：王巧妹人民币壹佰壹拾壹万元整￥1110000收款事由收46#203-211房款”。上述协议签订后，明珠公司于2018年3月2日履行协议内容将案涉房屋交付给陈启洪、王巧妹，当日陈启洪在商住房46#2层203-211号商铺、商务套房交付确认书上签名捺印进行确认。2018年5月10日，陈启洪、王巧妹向明珠公司发出催告函一份，载明：“明珠公司：贵公司于2017年8月1日与王巧妹签订《明珠世贸商城商品房定购书》一份，总价款为2819075元。定购人于2017年8月1日缴付购房定金200000元，于2017年9月20日缴付购房款1509075元，完成了定购合同约定的责任，由于贵方出售房屋无法取得银行与购房人完成房贷，经贵方与购房人陈启洪、王巧妹协商为尽快完成房产交易，双方在2008年2月2日又签定了《协议书》，明确了双方的责任权利和义务，《协议书》签定后，购房人王巧妹缴清了购房余款1110000元，由于贵方自今未向我方提供办理房屋产权证书材料等资料手续，使我方购买的房屋不具有合法使用正常经营条件，根据协议书约定贵方应当在我方缴清房款后为我方提供办证手续，完成房屋买卖责任义务。当前因我方有项目与他人合作，需有合法的房产权证方可进行运营，故请贵公司在2018年8月1日前向我方提供能够办理产权证书的有效手续，以免给我方造成不必要的麻烦，减少不必要的损失，免于使我方陷于纠纷及诉讼之中。请贵方信守承诺，我方将以最大的诚意与贵方进行友好协商，支持贵方的工作，促使双方友好协商合作共赢。特此催告敬请回复致明珠公司催告人：陈启洪王巧妹”。庭审中，陈启洪、王巧妹举证了快递邮寄回单用以证明其将催告函送达给明珠公司，对此明珠公司表示无法查询签收情况对催告函不予认可。2019年1月26日，明珠公司向某洪、王巧妹发出通知函：“陈启宏、王巧妹：您二人于2017年8月1日有意向从我公司购买明珠世贸商城46幢203-211号（计9间）商务办公房，后在我公司明确告之，现因政府原因使原房产证与土地证终止期不一致，会导致该46幢全部房产都暂不能办理相关证照，需等政府部门变更统一后方可办理，您二人认可本事实后与我公司签订了《明珠世贸商城定购书》，并于2018年2月2日签订了协议书，约定由您二人将剩余购房款在2018年2月5日前全部付清，我公司将房产在2018年3月6日前先行向您二人交付。先我公司已接到政府部门通知，明珠世贸商城46幢的房产证照已可办理，请您二人带全相关材料到我公司办理相关手续。特此函告。”。一审庭审中，陈启洪、王巧妹陈述明珠公司向其发函，情况不错，但陈启洪、王巧妹到明珠公司处，明珠公司以捆绑形式强行要求陈启洪、王巧妹与其签订物业管理协议，交付物业管理费，因明珠公司背离了双方在2018年2月2日的约定，陈启洪、王巧妹不能接受明珠公司的强买强卖，强迫交易，因此违约责任是明珠公司造成的，明珠公司应当承担赔偿损失的责任。对此明珠公司则认为，由于政府政策发生变化，原来的土地证和房屋产取证合二为一变为不动产权证书，因明珠公司分别于2007年3月和2009年4月取得二块第终止时间不一致，合并办理土地终期发生了矛盾，导致该整幢楼无法落宗，不动产权证暂不能办理，故其没有违约。同时其举证了其单位会计赵某与盐城市亭湖区国土局下的江苏星月测绘科技股份有限公司的经办负责人朱某、盐城市亭湖区国土籍科陈某科长、盐城市不动产登记中心主任滕某主任的微信记录，表示因46幢楼存在横跨两块宗地问题，从2017年11月17日开始就与相关部门人员进行沟通，2018年7月9日盐城市国土资源局亭湖分局建议横跨两宗地的建筑物不动产登记的终止日期按2049年3月31日确定。2018年7月19日江苏星月测绘科技股份有限公司出具了46幢楼的权籍调查表。其曾于2018年8月14日将材料报送至盐城市不动产登记中心办理初始登记，因办证时间的差异要求提供46幢公共配套设施的验收，被告单位在2018年11月5日向盐城市不动产登记中心提交请示报告，并于同月15日批准同意46幢进入后续的办证程序。且明珠公司举证了付款申请单以及编号为NO：0050179054的增值税发票，表明2019年1月17日，盐城市不动产登记中心通知明珠公司交纳46幢楼初始办证费用24200元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）2017年8月1日，陈启洪、王巧妹与明珠公司双方签订一份《明珠世贸商城商品房定购书》，陈启洪、王巧妹定购明珠公司46幢203-211号商务办公房，并于2017年8月1日交付定金20万元，2017年9月20日交付房款1509075元，2018年2月2日双方订立协议书后陈启洪、王巧妹交付111万元房款。至此陈启洪、王巧妹付清所买的46幢203-211号的房屋总价2819075元。同时明珠公司在庭审中也表示曾发函通知陈启洪、王巧妹，案涉46幢楼的不动产权证书可以办理。因此对于陈启洪、王巧妹要求明珠公司提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助陈启洪、王巧妹办理房产证的诉讼请求，一审法院依法予以支持。（二）关于陈启洪、王巧妹要求明珠公司赔偿未在规定期限内办证造成违约损失，2819075*10%计281907.5元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。陈启洪、王巧妹按照合同履行了交付房款义务，明珠公司应当履行交付房屋并及时将房屋所有权转移给陈启洪、王巧妹的义务。双方在2018年2月2日的协议书中约定“乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供办证材料给乙方办理所购房屋不动产权证书（契税、维修基金等办证费用由乙方承担），如甲方提供材料不能办理产权证，乙方有权拒缴所购房屋物业费，并按甲方违约及有关规定处理。”。庭审中明珠公司陈述由于政策变化，将房屋产权证给和土地使用证合二为一变为不动产权证书，且由于案涉房屋横跨两块终止日期不一致的宗地，致使案涉房屋不动产权证书未能及时办理。2018年8月14日，明珠公司向盐城市不动产登记中心报送办理初始登记的材料，但因办证时间上的差异，盐城市不动产中心要求提供公共配套设施的验收，经协商2018年11月5日其向盐城市不动产登记中心提交报告，同月15日批准同意案涉房屋进入后续的办证程序。但通过调取案涉房屋的首次登记申请书以及相关材料，明珠公司向盐城市不动产登记中心办理案涉房屋初始登记的时间为2019年1月9日，同时案涉房屋横跨的两块宗地中有一块宗地上的抵押权于2018年6月5日才注销。另查证盐城市人民政府公告2016年4月28日开始实施不动产统一登记，明珠公司作为房地产开发和销售机构，由于自身原因未能及时办理所售房屋的不动产初始登记，导致陈启洪、王巧妹未能在法律规定的90日期限届满内取得房屋不动产权证书,明珠公司作为房屋出卖人应当承担违约责任。但由于双方对违约责任的具体标准未做约定，应当按照法律规定的计算标准和方法计算相应的违约金。故对于陈启洪、王巧妹要求明珠公司承担未在规定期限内办证造成违约损失2819075*10%计281907.5元的诉讼请求，一审法院依法予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、明珠公司于判决生效之日起十日内向某洪、王巧妹提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助陈启洪、王巧妹办理房产证。二、明珠公司于判决生效之日起十日内向某洪、王巧妹支付违约金（违约金支付标准：从2018年5月3日起至2019年1月26日止，以2819075为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5529元，由陈启洪、王巧妹承担2000元，由明珠公司承担3529元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：一、明珠公司主张陈启洪、王巧妹在签订2018年2月2日签订协议书时明知其购买的案涉房屋无法办理不动产登记手续，并免除明珠公司延期办理不动产登记手续的相应责任，有无事实和法律依据。二、陈启洪、王巧妹要求明珠公司承担逾期办证违约金，一审法院认定明珠公司承担责任的起止时间及标准是否符合法律规定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，2018年2月2日，陈启洪、王巧妹与明珠公司签订的协议书中已经具备当事人情况、房屋基本状况、价款及付款情况、交付使用情况等，双方也未在协议书中约定上述协议为预约协议，故2018年2月2日，陈启洪、王巧妹与明珠公司签订的协议书应当作为双方关于案涉商品房买卖的合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，根据双方签订的2018年2月2日的协议书，双方在协议中明确“现因甲方（明珠公司）不动产权属证书手续正在办理之中，特与乙方（陈启洪、王巧妹）签署协议向乙方承诺，乙方在缴清房款后，甲方确保在房款缴清后提供材料给乙方办理所购房屋不动产权属证书……”，根据上述约定可知明珠公司承诺在陈启洪、王巧妹缴清房款后协助其办理不动产权属证书，但是协议未写明案涉房屋尚不能办理产权证书的情况，明珠公司也未能提交证据证明陈启洪、王巧妹签订协议时明知案涉房屋不能办理不动产权属证书并免除了明珠公司逾期办证的违约责任，故本院对明珠公司的该点上诉理由不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉协议书未对明珠公司逾期办证的违约责任有明确约定，协议签订后，陈启洪、王巧妹于2018年2月2日交清了全部款项，协议书约定了房屋交付日期为2018年3月6日前，双方在2018年2月2日签订房屋买卖合同，依据上述规定，若明珠公司构成逾期办证，则应当自2018年5月3日其按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计承担责任。关于明珠公司是否构应当逾期办证的违约责任的问题，明珠公司认为办证迟延系因国家政策调整，将原来的房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权属证书，案涉房屋所在楼栋跨越两块宗地，两块土地土地使用权终期不一，故导致明珠公司无法办理权属证书，但是根据一审法院向不动产登记机构调查的证据可知明珠公司系于2018年8月14日向不动产登记机关提出首次登记申请，而在2018年11月5日仍向不动产登记机关请示汇报公共配套设施未办理规划许可后经规划部门处罚并同意保留使用，且双方签订案涉协议书时不动产权属登记条例已经实施，如果确实存在不能办证的客观情况，明珠公司应当告知陈启洪、王巧妹，其也未能举证证明其已经履行了告知和说明义务，故明珠公司应当承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约责任的终止时间节点，在一审过程中，明珠公司举证证明其于2019年1月26日通知陈启洪、王巧妹办理权属证书，故以此时间节点作为明珠公司承担违约责任的终止时间，陈启洪、王巧妹对此未提出上诉，本院予以认定。综上所述，明珠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5529元，由上诉人江苏明珠世贸商城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年七月三日书记员  周亚梅