四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终520号上诉人（原审被告）：四川省星垣房地产开发有限公司，住所地达州市达川区翠屏街道保险街381号门市，统一社会信用代码：91511703MA62E59H6A。法定代表人：严状，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊国进，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周琦卓，男，生于1989年2月17日，汉族，住四川省达州市通川区横街34号，公民身份号码：513001198902170216。委托诉讼代理人（特别授权）：杨万富，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邓勇，男，生于1971年3月4日，汉族，住四川省达州市通川区珠市街32号，公民身份号码：513021197103045452。上诉人四川省星垣房地产开发有限公司（简称星垣房产公司）因与被上诉人周琦卓、邓勇合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人星垣房产公司的法定代表人严状、委托诉讼代理人熊国进，被上诉人周琦卓的委托诉讼代理人杨万富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。星垣房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求并将该案移送公安机关追究被上诉人“套路贷”的刑事责任。事实及理由:1.本案不属民事纠纷，属二被上诉人以“套路贷”方式骗取案外人严华财物的刑事案件；2、被上诉人周琦卓所购房屋价格低于市场价且未签订正式合同即支付50万元定金违反正常交易习惯。周琦卓辩称，1.一审判决正确，请求驳回上诉；2.上诉人称“套路贷”并无确切证据，上诉人向公安机关举报后经调查没有任何结果；3.被上诉人购买房屋价格符合市场价格，一审判决认定事实清楚。邓勇书面辩称，1.其与严华系合法的民间借贷关系且与本案无关，上诉人举报到公安机关和巡视组后经调查也认定我们属正常的民间借贷法律关系，并不涉及违法行为；2.被上诉人周琦卓与上诉人系自愿买卖的法律关系，签订协议时是周琦卓委托我代签了一份给公司，另一份由周琦卓本人签署并完善了手续；3.上诉人所销售的房屋大部分属原达川区工商局职工集资房，工商局职工将集资房以3200元/㎡卖给上诉人三十多套，部分房屋对外出售也是3200元至4000多元不等，所以本案房屋售价并不低于市场价。周琦卓向一审法院起诉请求：1、依法确认周琦卓与星垣房产公司于2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》合法有效；2、依法判令星垣房产公司按照《红盾公寓认购意向书》约定的内容签订《商品房买卖合同》和交付标的物；3、本案的全部诉讼费、保全费由星垣房产公司承担。一审法院认定事实如下：2018年5月15日，周琦卓（乙方）与星垣房产公司（甲方）签订了《红盾公寓认购意向书》，主要内容：第一条基本情况（一）项乙方所拟购的商品房系甲方所开发的位于达州市达川区华蜀南路十字路口红盾公寓的住宅，房屋位置：红盾公寓1号楼1单元26层1号（住宅）；（二）乙方所订购的商品房的用途为：住宅，建筑面积约为112.27平方米。本条款中所称“建筑面积”在正式签订《商品房买卖合同》时，按政府主管职能部门测绘的预售测绘面积为准，并按预售测绘面积补足差价，大修基金、税、费及其它相关费用按政府相关规定另行收取。第二条价款与付款方式（一）本意向书项下的商品房按照建筑面积计价单价为：人民币4453.55元/平方米，合同总房价约为：50万元人民币，该房源房屋总价最终以相关管理机构确定的建筑面积据实结算数为准，多退少补；（二）甲方同意乙方在签定正式的《商品房买卖合同》及补充协议时一次性付清房款。第三条认购定金（一）定金总计：50万元（大写伍拾万元整）。第四条签定《商品房买卖合同》时间甲方通过短信、电话、挂号信件的方式，通知乙方签定正式《商品房买卖合同》及《补充协议》。乙方应于收到通知后7个工作日内与甲方签定《商品房买卖合同》及《补充协议》，逾期未签定《商品房买卖合同》及《补充协议》的，甲方有权不再为乙方保留房源。同时双方自动解除购房意向，乙方的认购资格及其权益即行丧失，因甲方因素造成的违约，甲方应向乙方赔偿违约金，违约金为每月向乙方支付定金总额3%。第五条乙方与甲方签定了《商品房买卖合同》及《补充协议》，乙方按约定支付首笔房款时，本协议书项下定金可转为乙方支付首笔房款的相应金额等。星垣房产公司在合同上加盖了法定代表人严状的印章和公司印章，周琦卓在合同上签名。合同签订的当天，星垣房产公司向周琦卓出具了收据，载明“收到周琦卓认购1号楼1单元26层1号房屋定金金额（大写）伍拾万元备注：此购房款请转入邓勇账户农行6217883100000460208”，该收据上加盖了星坦房产公司财务专用章。同年5月17日，周琦卓通过中国银行两次向邓勇的农行账户6217883100000460208转款10万元、40万元，共计50万元。周琦卓支付了认购房屋定金50万元后，星垣房产公司至今未与周琦卓签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》。故周琦卓诉讼来院，要求支持其诉讼主张。一审法院认为，一、关于周琦卓与星垣房产公司签订的《红盾公寓认购意向书》是否有效的问题。周琦卓与星垣房产公司签订《红盾公寓认购意向书》，合同中约定了当事人的名称、商品房基本状况、总价款、支付方式，但未约定交付使用条件及日期和办理产权登记等有关事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，该合同仅系双方为签订正式的《商品房买卖合同》及《补充协议》而达成的预约合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。故周琦卓主张确认周琦卓与星垣房产公司于2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》合法有效，符合法律规定，予以支持。二、关于周琦卓要求星垣房产公司按照《红盾公寓认购意向书》约定的内容签订《商品房买卖合同》的问题。周琦卓在2018年5月17日按意向书约定履行了支付定金的义务后，星垣房产公司至今未与周琦卓签订《商品房买卖合同》，由于签订正式商品房买卖合同不同于其它行为，没有星垣房产公司的配合无法进行，也没有第三方可替代履行,周琦卓的诉讼请求不适于强制履行，故对周琦卓该项主张，不予支持。三、周琦卓要求星垣房产公司交付标的物的问题。本案中，周琦卓与星垣房产公司仅签订了《红盾公寓认购意向书》，属于预约性质，双方还未签订正式的《商品房买卖合同》，还不具备法律上的商品房买卖合同的法律关系，而交付房屋是建立在双方已签订正式的商品房买卖合同基础上，故周琦卓的该项主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、周琦卓与四川省星垣房地产开发有限公司2018年5月15日签订的《红盾公寓认购买意向书》合法有效；二、驳回周琦卓其他诉讼请求。案件受理费3020元，保全费4400元，由四川省星垣房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人星垣房产公司向本院提交了《借条》、银行《汇款业务回单》、《交易明细清单》以及《红盾公寓认购意向书》，并申请证人严华出庭作证，拟证明严华与邓勇之间存在民间借贷，系高利贷，是以出售房屋方式来还款，协议也是邓勇代签的，本案属民间借贷法律关系。被上诉人周琦卓质证认为，《借条》系复印件，对真实性有异议且上述证据均系严华与邓勇之间的民间借贷关系，与本案无关联性。本案其余当事人二审中未提交新证据。对上诉人星垣房产公司二审中提交的证据除《红盾公寓认购意向书》本院将综合全案证据予以认定外，其余证据不能充分证明与本案具有关联性，本院不予确认。二审中还查明，2018年5月15日，周琦卓与星垣房产公司签订《红盾公寓认购意向书》时，周琦卓当时不在场，由邓勇代签了一份留存公司，另一份由邓勇带回后周琦卓签字保存。星垣房产公司就本案涉嫌“套路贷”问题向有关机关举报后，虽经公安机关进行过调查，但至今未予立案受理。二审查明的其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人周琦卓与上诉人星垣房产公司签订了《红盾公寓认购意向书》，同时周琦卓按照约定向星垣房产公司指定的收款人邓勇转账支付了购房定金50万元，星垣房产公司出具了收据，之后，双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》属实，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点是本案是否涉嫌犯罪，应否移送公安机关处理以及案涉《红盾公寓认购意向书》是否有效的问题。上诉人星垣房产公司以本案不属民事纠纷，属二被上诉人以“套路贷”方式骗取案外人严华财物的刑事案件，要求移送公安机关处理，但并未提供充分证据证明且星垣房产公司就本案涉嫌“套路贷”问题向有关机关举报后，虽经公安机关调查，但至今未予立案受理，因此，其以本案涉嫌犯罪，应移送公安机关处理的请求，本院不予支持。周琦卓与星垣房产公司签订的《红盾公寓认购意向书》并不违反法律、行政法规的禁止性规定，虽其中公司留存的《红盾公寓认购意向书》系案外人邓勇代周琦卓签署，但周琦卓对此并无异议，并不影响该协议的效力，据此，一审判决认定周琦卓与星垣房产公司于2018年5月15日签订的《红盾公寓认购意向书》合法有效并无不当。综上，星垣房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6040元，由上诉人四川省星垣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年七月二十日书记员 黄玉沾