江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1553号 上诉人（原审原告）：南通百安居商业企业管理有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人：查秀文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施春华，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨中伟，江苏扬子江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾美菊，女，1968年10月2日生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：王成，江苏东疆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卫华，江苏东疆律师事务所律师。 原审第三人：启东亿星家居有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人：赵美军。 上诉人南通百安居商业企业管理有限公司（以下简称百安居公司）因与被上诉人顾美菊及原审第三人启东亿星家居有限公司（以下简称亿星家居）房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初5448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百安居公司上诉请求：撤销原判，判决顾美菊向百安居公司支付展位租金和商场运营管理综合费用158357.63元、物业费21035.99元、空调费5866.34元、违约金42744元，合计228003元；解除百安居公司与顾美菊签订的《展位租赁合同》，并判决顾美菊赔偿百安居公司损失85488元；本案一、二审受理费由顾美菊承担。事实和理由：一、一审认定顾美菊已结清租赁期间的展位综合费有误。第一，百安居公司与顾美菊签订的《展位租赁合同》合法有效，理应作为双方结算综合费用的依据，展位租金和商场运营管理的综合费用每月52元/㎡，月合计14248元。从2018年1月1日起计算至2019年7月10日，该展位综合费用为260445.63元，顾美菊已交102088元，尚欠158357.63元。即使按一审算至2019年2月底，展位综合费用应为199472元，顾美菊已交102088元，尚欠97384元，一审认定顾美菊已经结清展位综合费用的判决缺乏依据。第二，顾美菊没有全面履行合同，不能享受综合费用的折扣优惠。一审按照合同内优惠后第一年实际支付综合费用合计85488元，第二年实际支付综合费用合计99736元计算综合费用缺乏合同依据。第三，顾美菊逾期交纳综合费用，构成违约，百安居公司有权取消其综合费用折扣优惠，要求其按照合同约定每月52元/㎡的租金标准交纳综合费用。二、一审认定顾美菊于2019年2月底退场有误。顾美菊至今没有按照其与亿星家居签订的《启东月星家居商场管理合同》规定的退场程序退场，其租用的展位至今尚未交付百安居公司或亿星家居。三、一审认定案涉《展位租赁合同》于2019年2月协商解除有误。亿星家居总经理张志忠所签的“结清费用，方可退场”是双方约定的解除合同条件，但至2019年7月10日，百安居公司向一审法院提起诉讼时，顾美菊没有依照《展位租赁合同》结清费用，该解除合同的条件尚未成就。四、顾美菊作为违约方无法行使法定解除权，即使允许其以承担违约责任和赔偿损失为代价取得合同解除权，一审法院依法应当支持百安居公司要求其支付违约金和赔偿损失的诉讼请求。2019年2月14日，亿星家居向顾美菊发出催收通知，要求顾美菊缴纳综合费用，原亿星家居总经理张志忠要求顾美菊“结清费用，方可退场”，也是向其催收欠费的意思表示，并未放弃追究其违约责任。五、顾美菊应当承担按租赁展位面积分摊空调费用，一审驳回百安居公司按照合同支付空调费用的诉请有失公允。 顾美菊答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 亿星家居未作述称。 百安居公司向一审法院起诉请求：1.判令顾美菊支付展位租金和商场运营管理费等综合费用158357.63元、物业费21035.99元、空调费5866.34元、违约金42744元，合计228003元。2.本案诉讼费用全部由顾美菊承担。诉讼中增加诉讼请求：3.解除百安居公司与顾美菊签订《展位租赁合同》；4.顾美菊赔偿损失85488元。 一审法院认定事实：2013年6月1日，以上海亿丰企业（集团）启东投资有限公司（以下简称启东亿丰公司）为甲方，百安居公司为乙方，订立《亿丰商城租赁管理合同》约定，就甲方将其购买的启东中央河中路789号亿丰商城1号楼、2号楼的商铺租赁给乙方经营管理，即由乙方统一招商、经营管理。 在设立亿星家居前，张志忠代表百安居公司及亿星家居与顾美菊等承租人进行交涉、订立意向协议等。2017年8月29日，案外人张志忠以启东月星家居广场为甲方（实为亿星家居），木杩品牌（代表：顾美菊）为乙方，签订《展位租赁意向协议》一份，协议约定乙方自愿向甲方预定位于启东市和平北路与中央大道交汇处（奥邦广场）的启东月星家居广场内B3层023-2的展位；乙方意向承租面积为275平方米，乙方应向甲方交纳定金4万元。本协议内容仅为品牌预定依据，待订立《展位租赁合同》后，定金自动转为首期综合费用和质量保证金。意向协议还就其他事项作了约定。甲方由张志忠签字，乙方由顾美菊签字。顾美菊租赁期间，经营管理由亿星家居实施，包括收取房租等各项费用。案涉商铺均由亿星家居实施统一经营管理，平时的卫生、安全、房屋租金的收取均由其负责。 意向协议签订后，顾美菊于2017年9月1日向亿星家居交纳了4万元定金，百安居公司向顾美菊交付了租赁场所，顾美菊随后进入案涉租赁场所，并于2018年1月正式营业。2018年1月28日，亿星家居向顾美菊出具收据，将定金4万元转化为综合服务费。2018年2月3日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用2万元。2018年12月3日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用488元。2018年12月9日，顾美菊向亿星家居交纳综合费用5000元。2018年12月，顾美菊因生意清淡，准备停止经营考虑退场。顾美菊为此向亿星家居书面申请：“撤场申请尊敬的月星家居启东商场领导：您好！我是家具馆B楼木杩展位（展位号B3023-2）的商户，由于个人原因，特申请撤场.申请人：顾美菊身份证号：320626196810020440日期：2018.6.1”。随后，亿星家居总经理张志忠在撤场申请下方签上“结清费用，方可退场张志忠”。 2019年2月14日，亿星家居向顾美菊发出催收通知，要求顾美菊交纳综合费用。2019年2月21日，顾美菊向亿星家居交纳了2万元综合费用。至此，顾美菊应交纳的2018年1月至12月的综合费用85488元（40000元+20000元+488元+5000元+20000元）已全部结清。之后，顾美菊做了退场准备工作，并于2019年2月底退场。2019年3月8日，顾美菊向亿星家居交纳了2019年1月、2月的综合费用16600元（99736元/年/12个月*2个月=16622元，实交16600元）。 又查明，百安居公司、顾美菊及亿星家居曾签订《展位租赁合同》，该合同显示：以百安居公司为甲方、顾美菊为乙方、亿星家居为丙方，签订合同编号为QDYX-054《展位租赁合同》，约定顾美菊承租百安居公司经营管理的亿丰商城B号楼B3023-2号展位经营“木杩”品牌家具，该展位计费面积为274平方米。租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该展位综合费（包含租金和商场运营管理费）为52元/平方米/月，月合计人民币14248元。并约定在顾美菊能完整履行本合同的情况下给予一定的折扣优惠，即优惠后第一年支付综合费合计人民币85488元，第二年支付综合费合计人民币99736元，第三年支付综合费合计人民币128232元。物业管理费在合同期内第1年减免，第2年起按照亿丰商城其他馆的物业收费标准及缴纳方式支付。并在合同签订之日起5日内向百安居公司一次性缴纳商品服务质量保证金计人民币14248元。合同还约定：综合费用按每年为一个结算期，先付后用，第一年综合费于该合同签订之日起5日内支付，以后每期综合费用于下一个结算期开始之日前15日一次性支付。如逾期每日按逾期应付金额0.5%加付滞纳金。如顾美菊拖欠综合费用、物业管理费及其他费用超过1个月或未交纳或补足质保金达30日，百安居公司有权取消给予顾美菊的各种优惠，并有权单方解除本合同等。另外，顾美菊与亿星家居曾签订《启东月星家居商场管理合同》，该合同第16页显示：“十、退场程序1、提前三个月书面申请，由招商部审核，总经理（或第一责任人）签字、填写退场程序表，交清欠费、交足商品服务质量保证金。3、…4、…”。上述合同版本显示，百安居公司提供的合同版本月星家居2017年11月修订，百安居公司开始陈述系2017年9月签订，后又陈述为2017年11月签订。顾美菊认为既然百安居公司提供的系2017年11月修订，是百安居公司答应顾美菊退场时补签。 一审法院认为，百安居公司、顾美菊之间订立意向协议及展位租赁合同，随之顾美菊亦实际进场承租案涉铺面经营，并支付综合管理费用（租金），可以认定双方之间的租赁合同合法有效，双方均应全面履行各自的权利义务。关于百安居公司主体事宜，百安居公司与启东亿丰公司订立《亿丰商城租赁管理合同》，取得了案涉房屋的出租权，故百安居公司具有诉讼主体资格。 1.百安居公司、顾美菊及亿星家居之间的合同是否协商解除？违约责任承担问题？首先，根据案涉展位租赁合同及管理合同，亿星家居有权对案涉商铺的经营权进行管理、收费等，故亿星家居的总经理张志忠的行为可以认定系百安居公司的行为，既然在撤场的时候已明确，结清费用，方可撤场，实际上百安居公司、顾美菊约定了解除合同的条件，顾美菊将实际使用期间的综合费用2018年度85488元及2019年的16600元已全部结清，并于2019年2月底退场，可以认定在顾美菊离场时双方已经解除合同，至于亿星家居，百安居公司委托亿星家居对案涉商铺进行管理，委托人与顾美菊结算费用解除合同，效力当然及于亿星家居即顾美菊与亿星家居之间的案涉展位租赁及管理关系，故合同解除效力及于亿星家居。因事实上已经于2019年2月底退场时解除案涉合同，故百安居公司诉请解除合同的诉请，法院不再支持。其次，因百安居公司、顾美菊协商解除案涉合同，百安居公司方管理人张志忠签字同意退场，且实际结清实际使用期间的综合费用，故百安居公司要求顾美菊支付违约金及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。 2.关于百安居公司要求顾美菊支付综合费用，顾美菊已交清了2018年约定的综合费用85488元；2019年的1月、2月的费用16600元，顾美菊已将实际使用百安居公司展位的综合费用结清，故该请求，法院不予支持。 3、关于百安居公司主张的物业费用，《展位租赁合同》显示第壹年（即2018年）减免。2019年1月1日起按照项目所在地亿丰商城其他的物业费标准及缴纳方式收取。顾美菊实际租赁2个月，应支付百安居公司2个月的物业费2301.6元[（274平方米*4.2元/平方米/月）*2个月]，对其他部分不予支持。 4.关于百安居公司主张的空调费电费。百安居公司仅提供了空调费公示表，补充调查时，百安居公司提供了自制的中央空调主机部分每日电量汇总表、A、B区电费统计表，顾美菊否认，百安居公司提供的证据无法证明空调费用的真实性。故对百安居公司主张空调费，法院不予支持。 亿星家居经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自身诉讼权利的放弃，但不影响法院在查明事实的基础上依法作出公正判决，由此可能给亿星家居带来不利的法律后果依法由其自行承受。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、顾美菊支付南通百安居商业企业管理有限公司的物业费2301.6元，限顾美菊于判决生效后日内履行（南通百安居商业企业管理有限公司开户银行：农村商业银行启东支行，银行账号：72×××79）。二、驳回南通百安居商业企业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4720元，由南通百安居商业企业管理有限公司负担4670元，顾美菊负担50元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为：1.双方展位租赁合同是否已解除，是协商一致解除还是顾美菊单方解除；2.顾美菊应交付的租金和管理综合费用如何认定，是否已交清上述费用包括空调使用费；3.百安居公司主张解除合同的损失能否支持。 本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以主张解除合同。双方一致陈述顾美菊退租的原因是因其生意清淡，这本是顾美菊自身的经营风险，顾美菊无权以此为由主张单方解除合同。顾美菊向商场管理人提出撤场申请后，时任负责人张志忠签字“结清费用，方可撤场”。此后，顾美菊陆续将家具、装修物品从商场拆除并搬离。百安居公司辩称，“结清费用，方可撤场”不代表其同意解除合同，对该意见本院认为，案涉商场是具有一定规模的家居商场，对货物进出有严格的管理制度，双方签订的《启东月星家居商场展位商（承租人）管理规定》中对此有详细规定。顾美菊拆除、搬离家具及装修物品耗时几天，亿星家居作为商场的经营管理人对此不可能不知情，顾美菊持张志忠签字的撤场申请单顺利搬离商场，商场方从未加以阻拦，表明亿星家居已同意顾美菊的撤场申请，双方就顾美菊提前退租已达成一致。因此认定双方协商一致解除租赁合同符合本案实际情况。 关于争议焦点2，百安居公司、顾美菊、亿星家居三方签订的展位租赁协议第七条第1款约定：协商一致，可以解除展位租赁合同。第2款约定：如因一方违约导致合同提前终止，甲方除追究乙方的违约责任外，有权取消给予乙方的折扣优惠、展位租赁费、物业管理费和运营管理费减免优惠及其他优惠，并要求乙方立即补交所优惠的金额。百安居公司上诉主张，顾美菊违约导致合同提前终止，不应享受租金等减免优惠，按合同约定其尚欠费用未结清。本院认为，如前所述，顾美菊与亿星家居是协商一致解除合同，不应适用合同第七条第2款的约定，双方合同中并未约定协商一致解除时取消各种优惠减免，故一审对各项费用的计算并无不当。关于空调费用的问题，亿星家居提供的2018年度空调费公示是在2019年5月14日作出，此时顾美菊已离场，百安居公司认为顾美菊对该公示未提异议即视为认可的意见不能成立。加之百安居公司主张空调费只提供了其自行统计的表格，未提供其他证据佐证，故一审对空调费用未予支持亦无不当。 关于争议焦点3，百安居公司主张的损失系建立在顾美菊违约导致合同解除的前提之下，本院已认定顾美菊与亿星公司系协商一致解除合同，百安居公司主张损失的前提不存在，其主张不应支持。 综上，百安居公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4720元，由上诉人南通百安居商业企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年七月十五日 书记员  邱晴