内蒙古自治区宁城县人民法院民事判决书（2020）内0429民初2201号原告：建平县文福殿物业有限公司，住所地辽宁省建平县三家乡小新地村。法定代表人：张春杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人:张文生，系该公司经理。被告：尹占平，男，1987年8月1日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市宁城县。原告建平县文福殿物业有限公司与被告尹占平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建平县文福殿物业有限公司的委托诉讼代理人张文生、被告尹占平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建平县文福殿物业有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告尹占平给付1、2016年度物业费361.00元、2017年度物业费344.00元、2018年物业费309.00元、2019年物业费309.00元，共计1323元；2、2016年度违约金1608.00元、2017年度违约金1156.00元、2018年度违约金700.00元、2019年度违约金362.00元，共计3826.00元；3、2017年度公用电费85.00元、2018年共用电费85.00元、2019年公用电费85.00元、2016年清淘化粪池26.00元、2017年换主管道费用30.00元，共计353.00元并承担本案诉讼费及邮寄费。以上费用合计5502.00元。事实与理由：被告尹占平住××县东户，2016年1月26日原告建平县文福殿物业有限公司与被告所居住的宁城县建筑大厦小区业主委员会签订《物业委托管理合同》，并向被告尹占平提供物业服务。依据合同约定，至2020年5月30日被告尹占平欠原告建平县文福殿物业有限公司物业费、违约金及公用电费、清淘化粪池、维修主管道费用合计5502.00元，此款经建平县文福殿物业有限公司多次催缴未果，故建平县文福殿物业有限公司诉至法院请求如上所述。被告尹占平辩称，1、原告建平县文福殿物业有限公司不按合同约定提供物业服务，存在乱收费行为。自2016年1月26日原告建平县文福殿物业有限公司入驻后，小区门卫只存在了一个月，且没有监控影像，致使小区先后出现多起盗窃案至今未破案。原告只提供了简单的打扫卫生服务且原告索要的清掏化粪池费、换主管道等费用在物业合同中明确规定包括在物业费内，单独收取属于乱收费。2、原告在业主、业主委员会不知情的情况下未妥善保存门卫房及其中的监控设备，属不作为行为。3、伪造物业合同、私刻公章。2018年1月26日后，建筑大厦小区1号楼未与原告签订物业合同，原告在业主不知情的情况下私刻公章，其所签订的2018年、2019年物业合同系伪造。4、原告代收每年每户公用电费85元缺乏依据，且收取单据未公开。5、原告无视物业合同，其不作为构成违约。综上，被告拒绝支付物业费用。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：1、被告尹占平系宁城县天义镇建筑大厦小区业主,其所有的××区东室,建筑面积为85.97平方米。原告建平县文福殿物业有限公司与建筑大厦业主委员会于2016年1月26日签订《物业委托管理合同》，约定2016年1月26日至2018年1月26日多层住宅每月每平方米物业费0.35元，违约金按照逾期欠款金额的0.3%按日加收。2018年1月26日，原告建平县文福殿物业有限公司与建筑大厦业主委员会签订《物业委托管理合同》，约定2018年1月26日至2020年1月25日多层住宅每月每平方米物业费0.30元，违约金按照逾期欠款金额的0.3%按日加收；2、2016年3月23日，宁城县人民法院对戴东辉诉建平县文福物业有限公司排除妨害纠纷一案作出（2016）内0429民初1150号民事判决书，判决建平县文福物业有限公司将戴东辉的门卫房屋腾出，归还戴东辉使用；3、2016年5月8日，原告建平县文福殿物业有限公司与建筑大厦业主委员会签订《物业委托合同补充协议》，约定清掏化粪池每户业主承担26元。4、2017年11月25日，因缺少门卫，经过建筑大厦小区业主委员会与原告协商，2017年1月至2017年12月末物业费按每月每平方米0.33元收取；5、2019年，建筑大厦小区业主委员会公章作废并刻制新公章。以上事实有原告提交2016年1月26日签订《物业委托管理合同》一份、2018年1月26日签订《物业委托管理合同》一份、《会议纪要》一份、《物业委托管理合同补充协议》一份、《证明》一份、《物业委托管理合同补充协议》一份、（2016）内0429民初1150号民事判决书一份、尹占平的房屋产权面积证明一份在卷佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”原告建平县文福殿物业有限公司与被告尹占平所居住的××县的业主委员会于2016年1月26日、2018年1月26日签订的《物业委托管理合同》系双方真实意思表示且不违反相关法律和政策，该合同合法有效，被告应依照约定及时缴纳物业管理费，故对原告要求被告给付2016、2017、2018、2019年度物业费的诉讼请求，本院予以支持，但2017年度物业费经计算应为340元（0.33元/月×12月×85.97平方米），对超出部分本院不予支持。被告答辩意见称原告私刻建筑大厦业主委员会公章及原告同建筑大厦业主委员会签订的2018年、2019年物业合同系伪造，因其未能提交相应证据予以证实，本院不予采纳。原告与被告所居住的××县的业主委员会签订的《物业委托管理合同》约定自逾期之日起每日按所欠物业费总额的0.3%加收违约金，被告逾期未交纳物业费，应当支付违约金。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张自逾期之日起每日按所欠物业费总额的0.3%加收违约金，因该违约金的计算标准已超过法律规定的范围，应予以调整。本案中，被告拖欠物业费，已给原告造成损失，此项损失为被告占用物业费期间的利息损失。本院综合被告合同的履行情况，以原告实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则，确定被告自逾期之日起至2019年8月19日按照中国银行同期同类贷款利率计算支付违约金；自2019年8月20日至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付违约金。因双方对逾期日期约定不明确，逾期日期应以合同履行完毕之日起计算。原告与被告所居住的××县业主委员会于2016年5月8日签订的《物业委托合同补充协议》中约定清掏化粪池费用为每户26元，该协议系双方真实意思表示，协议合法有效，故对原告要求被告给付2016年清淘化粪池费用26.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付2017年度公用电费85.00元、2018年公用电费85.00元、2019年公用电费85.00元、2017年换主管道费用30.00元，因原告所提交证据不足以证实该主张属于物业服务合同调整范围，其要求被告给付2017年度公用电费85.00元、2018年共用电费85.00元、2019年公用电费85.00元、2017年换主管道费用30.00元的主张缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条第二款，国务院《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告尹占平于本判决生效后立即给付原告建平县文福殿物业有限公司:1、2016年度物业费361.00元（0.35元/月×12月×85.97平方米）、2017年度物业费340.00元（0.33元/月×12月×85.97平方米）及违约金（以2016年度物业费及2017年度物业费共计701.00元为基数，自2018年1月27日至2019年8月19日按照中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、2018年度物业费309.00元、2019年度物业费309.00元（0.30元/月×12月×85.97平方米）及违约金（以2018年度物业费及2019年度物业费共计618.00元为基数，自2020年1月27日至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、2016年清淘化粪池费用26.00元；二、驳回原告建平县文福殿物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20.00元，邮寄费44.00元，合计64.00元，由被告尹占平负担。本判决为终审判决。审 判 员 张丽红 二○二〇年七月六日法官助理 渐 伟书 记 员 张 晗