辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终899号上诉人（原审被告）：塔春雷，男，1981年11月25日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：孙宇，辽宁律策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董伟超，男，1988年8月6日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）：何燕峰，男，1978年9月23日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。被上诉人（原审原告）：杨腾飞，男，1988年2月10日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：高亮，辽宁振高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方巍，男，1975年9月3日出生，满族，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人塔春雷因与被上诉人董伟超、何燕峰、杨腾飞、方巍房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人塔春雷及其委托诉讼代理人孙宇，被上诉人董伟超及同时作为被上诉人何燕峰、杨腾飞的共同委托诉讼代理人高亮，被上诉人方巍的委托诉讼代理人李艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。塔春雷的上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判上诉人不承担返款责任。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原告诉状中部分内容不属实，塔春雷对原告没有返还定金及预付款义务。具体理由如下：原告董伟超、杨腾飞不是本案适格主体，塔春雷未与董伟超签订过任何合同，因为在商谈该房产交易过程中，董伟超与塔春雷说的是何燕峰是购买人，他是负责传话和跑腿的，在签订第一份合同时，是董伟超带来一名律师，何燕峰的名字是律师代签的。签第二份合同时，是董伟超带杨腾飞来的，董伟超介绍杨腾飞是何燕峰的会计，他们都是替何燕峰买房的事跑腿。两次打给塔春雷定金300万元都是何燕峰通过帐户转帐给塔春雷的。因此本案中董伟超，杨腾飞不是本案适格主体。原告提到的三份合同，只有两份是有效力的，在房产交易过程中，原、被告双方经过商谈和商议，签订了第一份合同，但合同签订后的一段时间后，塔春雷将自己对房产的份额全部退出，房产归方巍一人所有，并且双方对相关权利义务有了重大调整，因此在双方达成共识后，双方签订了第二份协议替换了第一份协议，第一份协议在签订第二份协议时已经销毁，权利义务以第二份协议为准。签第二份协议时，由于方巍本人不在锦州，是塔春雷代表方巍与被告杨腾飞签订的，对于方巍没有在锦州，不能在合同上签名由塔春雷代替方巍签名原告当时是认可的，否则原告不会按照合同约定正常打款。原告向塔春雷帐户所转的定金，也是塔春雷代方巍收的。涉案房产在交易过程中，由于塔春雷已经退出房产的全部份额，因此涉案房产已经不是塔春雷所有，系方巍个人所有，定金也是双方都同意代方巍收的。该情节原告方知情，因为塔春雷退出，原告又与方巍单独签订合同，也就是本案中的第三份合同，第三份合同签订时，到底是谁买房，以及字是谁签的，款是谁打的，塔春雷一方不知情，没有参与。在原告与方巍签订的第三份合同中，还有一条约定，写明了“原塔春雷代表方巍与杨腾飞签订的合同仍然具备法律效力”根据该约定，也能清楚的证明，第二份合同是塔春雷代表方巍签订的，并且原告是知情的。原告与方巍签订的第三份合同，塔春雷没有参与，对内容也不知情，对塔春雷也不产生作何约束力，因此塔春雷对原告不存在任何违约行为。本案中，只有第二份合同是塔春雷与杨腾飞签订的，根据第二份合同约定，如2017年6月1日前未交付房款，300万定金归塔春雷（甲方）所有。根据该合同约定，乙方没有按期给付全部房款，乙方己经违约，定金归甲方，因此，根据第二份合同，只有原告方存在违约，塔春雷也没有任何违约行为。董伟超、何燕峰、杨腾飞辩称，1.三原告系合伙购买，有合伙意向书，三人均在合同中作为合同的一方进行签字。因此三人均有权作为原告主张权利。2.塔春雷退出我方不知情。根据二被告与开发公司签订的合同，我方有理由相信二被告为涉案标的的共同共有人。在签订第一份合同的时候，二被告均作为甲方签订合同。在签订第二份合同的时候，塔春雷作为甲方签订的合同并收取了300万元定金。在签订第二份合同之时，我方并不知道塔春雷已经退出。否则我方在签订合同以及给付定金时候会有另外一种考虑。因此，塔春雷退出与否不能影响我方主张权利。3.房屋时至今日不具备交付和办理房照的条件，违约是属实的，一审判决只是返回我方交付的500万元定金，对于我方的损失，没有判决给付。我方已经认可要回500万元定金，也没有进行上诉。我方认为，这是我方最基本的诉求，二审法院应予以支持，维持一审判决。方巍辩称，一审法院判决由方巍返还500万元，方巍服判。但是一审法院判决塔春雷共同偿还，我方认为因为塔春雷退出了开发公司与塔春雷、方巍之间的购房合同，而且在签订合同的时候已经做出说明，三位买受人是对此知情的，不应该再向塔春雷主张权利。董伟超、何燕峰、杨腾飞向一审法院起诉请求：1.要求解除原、被告之间签订的三份房屋买卖合同，双倍返还定金人民币780万元和预付款110万元；2.承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月10日，原告董伟超、何燕峰、杨腾飞签订《合伙意向书》，约定，三方拟共同出资购买锦州市太和区石化新区B区临天津街的综合会馆，房屋为三方按份共有，份额以最后出资比例确定。2016年7月5日，被告塔春雷、方巍与案外人锦州天元房地产开发有限公司签订《集中商业、会馆、幼儿园买卖协议》。协议约定，标的物位于石化新区幼儿园，集中商业6000万元、会馆1200万元、幼儿园1200万元。本协议签订后，塔春雷、方巍即付300万元定金，180日内付至2000万元，具备办理房照条件后150日内付清全部房款。2016年，被告塔春雷、方巍与原告何燕峰签订《房屋买卖协议》。协议约定，何燕峰购买塔春雷、方巍合法拥有的坐落于锦州市石化新区综合会馆，暂定建筑面积2310.38平方米；双方议定上述房产出售价格为1950万元，塔春雷、方巍于2016年7月18日收何燕峰定金100万元，余款1850万元待能办理房照之后一次性付清；上述房产交易过程中产生的一切费用，均由何燕峰承担缴纳，塔春雷、方巍不承担任何费用；双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；塔春雷、方巍保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由塔春雷、方巍承担；塔春雷、方巍应在2016年7月18日将该房产交付何燕峰；在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签订后，双方不得违约，如塔春雷、方巍违约，双倍返还何燕峰定金，如何燕峰违约，定金不退。2016年7月15日，被告塔春雷、方巍与案外人锦州天元房地产开发有限公司签订《补充协议》，协议约定，塔春雷不再与方巍共同购买锦州天元房地产开发有限公司开发建设的集中商业、会馆、幼儿园的房屋产权，原协议的购买方调整为唯一自然人方巍。2016年7月18日，被告塔春雷与原告杨腾飞签订《房屋买卖协议》。协议约定，杨腾飞购买塔春雷合法拥有的坐落于锦州市石化新区综合会馆，暂定建筑面积2310.38平方米；双方议定上述房产出售价格为1950万元，定金300万元于2017年1月22日前交付完毕，剩余房款于2017年6月1日前交付，如2017年6月1日前未按时交付房款，双方自动解除此协议，300万元定金无偿归塔春雷所有并不退还给杨腾飞，塔春雷可任意处分该房产；余款为1650万元；上述房产交易过程中产生的一切费用，均由杨腾飞承担缴纳，塔春雷不承担任何费用；双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；塔春雷保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由塔春雷承担；全部房款结清后交付杨腾飞；在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担；本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力；本合同签订后，双方不得违约，如塔春雷违约，双倍返还杨腾飞定金，如杨腾飞违约，定金不退。2016年7月18日，原告何燕峰支付给被告塔春雷定金100万元。2017年1月22日，原告杨腾飞支付给被告塔春雷定金200万元。2017年6月1日，被告方巍与原告董伟超签订《房屋买卖协议》。协议约定，方巍转让的房屋位于锦州市石化新区综合会馆，暂定建筑面积2310.38m2；双方议定上述房产出售价格为1950万元，方巍不承担交易中任何费用；购房定金300万元董伟超已付清，剩余房款1650万元，董伟超于协议签订当天再追加定金200万元，剩余房款1450万元在房屋具备办理《房屋所有权证》条件后10个工作日内一次性付清，此次付款时定金自动转为房款；方巍承诺本协议签订之日起三个月内(即2017年9月1日前)使房屋具备办理《房屋所有权证》的条件；方巍保证出售房屋具备交付条件并可办理《房屋所有权证》，并保证权清晰，无抵押、无查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的损失由方巍承担；本合同签订后，双方不得毁约，如方巍毁约，需返还董伟超的定金，如董伟超违约，定金不予返还；如方巍无法在承诺的三个月内提供办理《房屋所有权证》条件的情况下，方巍应返还董伟超已支付的500万元，如方巍无法在三个月期满后的三十天内提供具备办理《房屋所有权证》的条件，董伟超有权解除合同，方巍应返还已支付的全部房款；如方巍在三个月内中途时任意时间已经具备办理《房屋产权所有证》的条件，可通知董伟超，董伟超在房屋具备办理条件后10个工作日内一次性付清全部房款1450万元，如董伟超不能按时交付剩余房款，方巍有权终止本协议，并不返还董伟超之前支付的500万元定金；原塔春雷代表方巍与杨腾飞签订的合同仍然具备法律效力；本协议内容与此前双方合同内容不一致之处以本协议为准。2017年6月1日，原告董伟超支付给被告方巍定金200万元。至2017年9月1日，本案所涉房屋并未具备办理房屋所有权证条件，被告塔春雷、方巍未向原告交付房屋，原告亦未向被告支付剩余购房款。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》规定，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任，合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。本案中，三原告董伟超、何燕峰、杨腾飞之间以及二被告塔春雷、方巍之间均属于个人合伙，故合伙人员的经营活动，应由全体合伙人享有民事权利、承担民事责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原、被告双方约定原告向被告给付定金作为合同履行的担保，被告承诺于2017年9月1日前房屋具备交付条件并可办理《房屋所有权证》，被告未能兑现承诺，其迟延履行之违约行为，致使原告合同目的不能实现，可以适用定金罚则。因原、被告双方在2017年6月1日签订的合同中约定，被告违约应由被告返还原告的定金、购房款，现被告已违约，故被告按照约定应当承担返还原告定金、购房款的违约责任。《中华人民共和国担保法》规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。据此，本案中，原告支付的定金500万元，应当认定390万元为定金，110万元为购房预付款。综合前述，被告应当返还原告定金390万元、购房款110万元，共计500万元。关于被告塔春雷所辨“塔春雷对原告没有返还定金及预付款义务，涉案房产已经不是塔春雷所有，系方巍个人所有，塔春雷已经退出房产的全部份额，定金也是双方都同意代方巍收的。”之观点，无法律依据，本院不予支持。理由是，二被告共同购买锦州天元房地产开发有限公司开发建设的综合会馆房屋，共同向原告出售此房屋。被告塔春雷未将退出与方巍共同购买房屋的事实告知原告，并在其退伙后继续与原告方签订房屋买卖合同，收取原告方交付的定金300万元，最终亦未向原告退还其已收取的定金300万元，应当认定二被告仍在合伙经营。故被告塔春雷退出与方巍共同购买房屋，仅对其二人有约束力，对原告不具有约束力，二被告对于原告的债务，应当共同承担民事责任。至于被告塔春雷所辨“原告董伟超、杨腾飞不是本案适格主体。原告没有按期给付全部房款，已经违约，定金归被告，只有原告方存在违约，塔春雷没有任何违约行为。”及被告方威所辩“合同不具备解除条件，购房相对人是董伟超，方巍无违约情形，原告交付的500万元购房定金根据定金罚则不予返还”的观点，有悖案件事实，缺乏法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、解除原告董伟超、何燕峰、杨腾飞与被告塔春雷、方巍签订的三份《房屋买卖协议》；二、被告塔春雷、方巍于本判决生效后十日内返还原告董伟超、何燕峰、杨腾飞定金及预付款500万元；三、驳回原告董伟超、何燕峰、杨腾飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74100元，由原告董伟超、何燕峰、杨腾飞负担27300元，被告塔春雷、方巍负担46800元。二审中，上诉人塔春雷向本院提交转款凭证及收条，证明塔春雷收取300万元定金后，将此定金全部支付给被上诉人方巍，其已经退出案涉房屋的买卖关系。经过庭审质证，被上诉人董伟超、何燕峰、杨腾飞对上诉人塔春雷提交的证据及拟证明的事实不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被上诉人董伟超、何燕峰、杨腾飞向一审法院提交的合伙意向书，以及其三人分别向被上诉人方巍及上诉人塔春雷转款500万元，证明三方已经按照合伙意向书的约定，合伙出资购买案涉房屋的事实，其三人作为共同合伙人对上诉人塔春雷及被上诉人方巍提起本案诉讼主体适格。关于塔春雷是否退出案涉房屋的买卖合同关系及是否承担返款义务的问题，经查，虽然2016年7月15日，塔春雷、方巍与案外人锦州天元房地产开发有限公司签订补充协议，约定塔春雷不再与方巍购买案涉房屋。但在此之后的7月18日，塔春雷却与杨腾飞签订房屋买卖协议。塔春雷虽主张该协议系其代替方巍所签订，但从协议内容看均没有体现其已经退出与方巍合伙关系及其是代替方巍签订的事实。此协议均是对签约双方的约定，且在签订的当日，塔春雷收取了何燕峰交纳的定金100万元，以及于2017年1月22日杨腾飞所交的定金200万元。2017年6月1日方巍与董伟超签订的协议，此协议内容能够反映出董伟超积极处成买卖房屋的事实，约定了协议履行的期限，并对定金仅仅是要求返还已经支付的500万元。当日，董伟超又向方巍支付200万元。至此，何燕峰、杨腾飞、董伟超分别向塔春雷、方巍支付购房定金500万元。最后这份协议内容虽表述塔春雷代表方巍杨腾飞签订的协议，但不能证明何燕峰、杨腾飞、董伟超三人知道塔春雷已经退出其与方巍合伙关系的事实，故对塔春雷的此项上诉主张，本院不予支持。关于塔春雷是否将其收取的300万元转付给方巍问题，经查，塔春雷在原一审庭审及上诉状中均没有提出其已经将收取的300万元定金支付给被上诉人方巍的事实，也未向一审法院提交相关证据。二审庭审中其提交了部分转账证明以及方巍所写的现金收条，该证据并非系一审法院判决后新发现的证据，该证据也不足以证明其将收取的300万元定金已支付给方巍的事实，且被上诉人董伟超、何燕峰、杨腾飞对此事实也不予认可。故对上诉人塔春雷的此项主张及证据，本院不予采信。综上所述，塔春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人塔春雷负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年七月二十三日法官助理杨艳洲书记员郭立萍