河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终8506号上诉人（原审被告）：河南恒祥实业有限公司，住所地郑州市信息学院路9号526房间。法定代表人：白恒，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈柳青，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉飞，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈振铎，男，1989年3月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：闫国强，北京市中洲律师事务所律师。上诉人河南恒祥实业有限公司（以下简称恒祥公司）因与被上诉人陈振铎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。恒祥公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由陈振铎承担本案一、二审诉讼费等费用。事实和理由：一、本案法律关系为商品房买卖合同，而并非预约合同，一审法院认定法律关系错误。本案双方当事人之间签订的合同虽名为《商品房认购协议》，但是该合同对房屋位置、面积、价款、支付方式及违约责任等都进行了详尽的约定，具备买卖合同的主要法律要件，因此，《商品房认购协议》依法应当认定为商品房买卖合同，而并非商品房买卖合同的预约合同。所以，一审法院对本案法律关系的认定存在错误。二、本案恒祥公司不构成根本违约，合同目的也并非不能实现，陈振铎无权解除合同。本案恒祥公司全部工程五证齐全，且项目已逐渐恢复施工，恒祥公司已具备办理网签手续的全部条件，可随时与陈振铎办理网签事宜，合同目的也能够实现。本案陈振铎担忧网签事宜，更被项目负面信息所困扰，随意解除合同，没有任何法律依据和事实依据。陈振铎的该行为已经构成违约，依法应当追究其责任。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，依法应当撤销原判，依法改判或发回重审。陈振铎辩称：本案合同的法律关系实际是预约合同，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律问题的解释第五条，商品房销售管理办法第十六条规定，商品房买卖合同应该明确包括13项信息，从本案认购书的内容看，具备第十六条规定的仅仅有当事人姓名（无住所），商品房基本状况只有房号没有土地证等信息，除此以外，包括交付使用条件、日期、面积差异的处理方式、办理产权登记、违约责任等重要的关键性内容均未约定，因此，认购书不符合第五条规定，不应认定为商品房买卖合同。从认购书具体条款可以看到其中多次提到签署商品房买卖合同。因此，认购书的根本目的，在于将来签署商品房买卖合同，所以认购书属于预约合同。陈振铎向一审法院起诉请求：1.解除《商品房认购协议》，并由被告向原告返还首付款293983元；2.被告支付以293983元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月22日起计算至实际返还之日止的利息；3.被告负担诉讼费。一审法院认定事实：2019年10月26日，原告与被告签订《商品房认购协议》一份，主要约定，原告自愿选购位于郑州市金水区××北、经××·百悦城项目3层F5区068号房屋。原告在签订本认购协议同时向被告缴纳定金人民币贰万元整，直接转化为购房款，并作为商品房买卖合同项下履约定金。原告应在签署本协议后三日内补足首付房款及购房款，按被告另行通知时间签署该商品房买卖合同。原告同意按照按揭付款方式支付购房款。本认购协议经双方签章签字、原告足额缴纳定金后生效，双方签订该商品房买卖合同后，本认购协议自动终止。同日，原告支付定金20000元，被告向原告出具了收据。2019年10月28日到2019年10月29日，原告通过微信转账分六次向被告支付房款293983元。被告向原告出具《收据》两份，其中一份载明：“兹收到陈振铎交来3-F5-068房款人民币20万元”；另一份载明：“兹收到陈振铎交来3-F5-068房款人民币93983元”。2019年11月21日，原告通过微信联系被告销售人员陈小磊要求退还房款。截止原告起诉，双方未就涉案房产未办理网签、备案等手续。2020年1月8日，原告诉至该院成讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告与被告签订的《商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，该院依法予以确认。认购协议签订后，原告先后向被告支付定金及部分购房款，但被告一直未履行与原告订立商品房买卖合同的义务，原告主张解除《商品房认购协议》，合法、有据，该院依法予以支持。关于原告主张的利息，该院依据本案实际情况，酌定以293983元为基数，自起诉之日即2020年1月8日起按照年利率6％计算为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决：一、原告陈振铎与被告河南恒祥实业有限公司于2019年10月26日签订的《商品房认购协议》解除；二、被告河南恒祥实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈振铎房款293983元及利息损失（以293983元为基数，自2020年1月8日起按照年利率6％计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告陈振铎其余诉讼诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2855元，由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，关于案涉《商品房认购协议》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，本案中，双方当事人签订的《商品房认购协议》，并未约定交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等商品房买卖合同的主要内容。因此，案涉《商品房认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故一审认定案涉《商品房认购协议》为预约合同并无不当。恒祥公司称案涉《商品房认购协议》系商品房买卖合同的理由不足，不予支持。根据双方签订的《商品房认购协议》第八条约定，买受人放弃（包括视为放弃）购买该商品房，出卖人有权单方面解除本认购协议，不予退还买受人已付定金，且无需另行通知买受人，将该商品房另行出售。本案中，陈振铎自签订《商品房认购协议》后不到一个月的时间即提出退房，并表示不愿继续购买案涉房屋，陈振铎的行为违反了《商品房认购协议》约定，应承担缔约过失责任。根据双方签订的《商品房认购协议》约定，陈振铎放弃购买案涉房屋，恒祥公司有权不予退还陈振铎已付的定金，陈振铎亦自愿放弃定金，在其诉讼请求中未包含已交付的定金。一审判令解除双方签订的《商品房认购协议》并无不当，合同解除后，恒祥公司应当返还陈振铎缴纳的293983元购房款。一审综合本案情况，酌定自陈振铎起诉之日起按年利率6%支持其利息请求亦无不当。综上所述，恒祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5710元，由河南恒祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年七月十六日书记员 柴涵博