湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2525号上诉人（原审原告）：华俊豪，男，1971年10月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：谭国英，女，1961年3月12日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：张鹤忠，男，1938年6月19日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：陈欢，男，1995年8月15日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张卫权，北京大成（武汉）律师事务所律师。上诉人华俊豪因与被上诉人谭国英、张鹤忠、陈欢确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华俊豪上诉请求：1.判决谭国英与张鹤忠签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第13316733号）合同无效；2.确认张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》无效；3.确认华俊豪为上述涉诉房产的合同产权人；4.谭国英、张鹤忠、陈欢承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.张鹤忠没看过房屋，也没出过庭，和华俊豪及家人素未谋面，陈欢的父亲是在取得房产证后手持复印件上门敲门，一审中认定的看过房才买房与事实不符，也与腾退案庭审调查不符。2.张鹤忠购房时未付款，谭国英未代收也未与华俊豪清算，购房合同中华俊豪的签名及手印均为造假。3.一审法院对于谭国英、张鹤忠、陈欢之间有无恶意串通、低价转让的关键事实没有查清。二、证据不足。1.谭国英未提供证据证明其售房前告知华俊豪并得到华俊豪的认可。2.一审认定的“经多次催促无果”不符合事实，谭国英根本就没有任何证据。3.张鹤忠、陈欢支付的对价明显不在合理价位内。三、程序不合法，一审中张鹤忠未到庭参加诉讼。四、适用法律不当。2018年最高人民法院规定民间借贷中为借款而签订的房屋买卖合同无效，华俊豪与谭国英素不相识，不会委托其卖房并代收房款。谭国英、张鹤忠未到庭应诉，亦未提交书面意见。陈欢辩称：1.华俊豪的诉求违反一事不再理原则。2.陈欢取得诉争房屋所有权符合物权法第106条关于不动产所有权善意取得的规定。3.华俊豪经过公证的委托书及公证书具有极强的法律效力。4.华俊豪通过公证委托谭国英出售其房屋代收房款后，谭国英代理华俊豪与张鹤忠发生房屋买卖行为，现除斥期早过，华俊豪并未提起撤销之诉。5.物权优于债权，根据物权保护优先原则，陈欢对诉争房屋拥有的物权应得到优先保护。华俊豪向一审法院起诉请求：1.判决谭国英与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》（武房字[07]第13316733号）合同无效；2.确认张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》合同无效；3.确认华俊豪为武汉市洪山区珞南街石牌岭石政村精典公寓D座栋B单元9层901号（房屋所有权证号武房权证洪字第××）的合法产权人；4.谭国英、张鹤忠、陈欢承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年8月20日，华俊豪因经营项目急需资金周转，向谭国英借款60万元，并签订《借款合同》。约定甲方（借款人华俊豪）将拥有的洪山区珞南街石牌岭石政村精典公寓D座栋B单元9层901房屋抵押给乙方（放款人谭国英），并向乙方借款60万元整；借款期限从2012年8月20日至2012年11月20日止，期限为90天；甲方在借款时间内必须每月20日以前按期缴纳借款利息（按当时银行贷款利率的四倍计息），直到归还本金后终止付息；甲方就拥有的上述该房产抵押给乙方，并办理房屋公证，甲方到期如不能偿还借款，乙方有对该房产的全权处置权和租赁权，甲方必须无条件腾退房屋，并停止一切进行中的活动；甲方到期不能按合同约定归还借款及付息，乙方有权对甲方进行追偿，对甲方的财产进行暂扣和质押并进行处置，并按违约数额和延期天数支付给乙方违约金，违约金按照违约数额的千分之五的日罚息计收。同日，谭国英通过交通银行向华俊豪实际转账出借56.95万元，华俊豪向谭国英出具《委托书》并在湖北省武汉市江天公证处进行公证。委托谭国英代为办理以下事项：1.代为偿还上述房屋的银行贷款，领取银行结清证明及他项权证，办理解除抵押登记事宜；2.代为办理上述房屋的过户事宜，并代收房款；3.代为办理上述房产的水、电、煤气、物业管理、有线电视、电话等过户手续；4.协助买方办理银行抵押贷款等相关手续。2013年3月2日，因华俊豪未偿还到期债务，谭国英代理华俊豪与张鹤忠签订《武汉市存量房买卖合同（华俊豪/张鹤忠）》（武房字[07]第13316733号），将华俊豪上述房屋出售，并于3月5日过户登记给张鹤忠【房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，土地使用权证号：洪国用（2013私）第1108号】。2015年9月23日，陈欢以80万元购买上述房屋，与张鹤忠签订《二手房买卖合同》，又于2015年10月22日签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第15600789号张鹤忠/陈欢）。次日，陈欢支付交易手续费、契税、房屋产权登记费、土地收益金后，于10月26日将上述房屋过户登记为陈欢【房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，土地使用权证号：武昌国用（商2015）第16678号】。2015年11月4日，陈欢以上述房屋为抵押，向交通银行贷款80万元支付给张鹤忠。2016年1月5日，陈欢以华俊豪占用涉案房屋拒不腾退，要求排除妨害为由向一审法院提出起诉。一审法院经开庭审理，于2016年8月2日作出（2016）鄂0111民初35号民事判决：一、华俊豪于本判决生效之日起，三十日内向陈欢腾退武汉市洪山区珞南街石牌岭石政村精典公寓D座栋B单元9层901房屋；二、华俊豪于本判决生效之日起，三十日内向陈欢赔偿房屋占用损失1万元；三、华俊豪于腾退房屋时，结清所有因居住使用该房屋而欠缴的相关费用；四、驳回陈欢的其他诉讼请求。华俊豪不服提出上诉后，湖北省武汉市中级人民法院于2016年10月28日作出（2016）鄂01民终6162号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”本案中，谭国英以华俊豪名义与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》，以及张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》，均是基于本案诉争的武汉市洪山区珞南街石牌岭石政村精典公寓D座栋B单元9层901房屋买卖这一事实发生的纠纷，华俊豪一并提出起诉，根据上述规定可以合并审理。陈欢认为华俊豪的诉讼请求涉及三个独立的诉讼标的、当事人不同，应当分别起诉、不能合并审理的意见，不符合上述法律规定，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案陈欢于2016年1月5日以华俊豪占用诉争房屋拒不腾退，要求排除妨害为由向一审法院提出起诉，一审法院经审理判决华俊豪腾退上述房屋。华俊豪不服提出上诉后，湖北省武汉市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的判决。本案中，华俊豪现对陈欢取得诉争房屋的买卖行为提出异议，要求判决谭国英与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》，以及张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》无效；确认其为诉争房屋的合法产权人。本诉的诉讼标的为房屋买卖合同，诉讼请求为确认合同无效。与前诉的诉讼标的诉争房屋和诉讼请求腾退房屋不相同，不构成重复起诉，本案应当依法受理。陈欢认为华俊豪本次起诉属重复起诉，应当驳回起诉的意见，不符合上述法律规定，一审法院不予采纳。本案争议的焦点是，谭国英与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》以及张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》是否有效？华俊豪认为，以上二份合同均无效。1.谭国英代理华俊豪与张鹤忠恶意串通签订的《武汉存量房买卖合同》，损害了华俊豪利益，应属无效。因为谭国英与华俊豪签订委托书是为其借款提供保障，华俊豪并非委托谭国英出售房屋。谭国英没有按照法律规定向华俊豪催款或是通过法律程序来处理房屋，而是在没有与华俊豪沟通的情况下低价转让房屋，严重损害了华俊豪的利益。谭国英2014年曾到华俊豪家中讨论还款事宜，声称只要华俊豪还款，随时可以将房屋转至华俊豪名下，因此可以证明谭国英与张鹤忠存在恶意串通；2.房屋当时评估价为87万余元，张鹤忠的购买价50万元，远远低于市场平均价的70%，是明显不合理的低价；3.张鹤忠从2013年5月买房到2015年卖房，从没有去过房屋，也没有要求腾退，显然不符合情理，且在办理房屋过户时留的是谭国英的电话；4.张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》亦是恶意串通损害华俊豪利益的无效合同。双方签订的合同没有约定房屋的交付时间和腾退时间，陈欢在购买前从来没有去看过诉争房屋，不符合交易习惯；房屋转让价格是不合理的低价，双方约定63万元，陈欢购买房屋时自己并未支付对价，而是向银行贷款80万元支付，因此，显然是恶意串通。谭国英认为，上述房屋买卖合同程序正当、合理合法，均为有效合同。其经常去华俊豪家，看过房子的状况，张鹤忠也看过房子的状况；陈欢买房子的时候跟张鹤忠的亲属一起过去看房，房屋出售是因为华俊豪借款60万元不能偿还，经多次协商不得已，华俊豪对此知晓，房屋买卖合法有效。陈欢认为，谭国英与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》以及其与张鹤忠签订的《二手房买卖合同》均有效。1.华俊豪经过公证的委托书、公证书具有法律效力。华俊豪与谭国英《借款合同》的约定及委托书载明，谭国英有权与张鹤忠签订《武汉市存量房买卖合同》，并办理过户手续；2.陈欢取得诉争房屋所有权属于善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产所有权善意取得的规定；3.上述合同均已实际履行并办理房屋登记转移手续，根据物权优先原则，陈欢取得的物权应当得到优先保护。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，华俊豪向谭国英借款60万元并签订《借款合同》。借款到期后，华俊豪因无力还款，谭国英在催要无果后，根据华俊豪的委托书，代理华俊豪与张鹤忠签订《武汉存量房买卖合同》，将房屋出售给张鹤忠并办理房屋登记过户，符合上述合同法以及物权法的有关规定。此后，陈欢支付购房款80万元与张鹤忠签订《二手房买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同》并办理房屋登记过户，亦符合上述法律规定，应当认定登记的物权法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案华俊豪主张谭国英与张鹤忠签订《武汉存量房买卖合同》，没有按照法律规定或者通过法律程序来处理房屋，以明显不合理低价转让，系恶意串通；办理委托书公证是谭国英为其借款提供保障，并非是自己委托谭国英出售房屋。华俊豪向谭国英借款并签订《借款合同》，其作为完全行为能力人，对借款内容、性质以及违约责任清楚明确，在此情况下仍出具委托书并办理公证。谭国英在华俊豪借款到期未还款的情况下，根据华俊豪的委托书与张鹤忠签订房屋买卖合同，华俊豪应当对谭国英委托代理的结果承担法律责任。华俊豪称谭国英2014年曾到其家中讨论只要华俊豪还款，随时可以将房屋转至华俊豪名下，据此认为谭国英与张鹤忠恶意串通的证据不足；称张鹤忠、陈欢未查看诉争房屋，与事实不符；谭国英根据华俊豪的委托书，按照法律规定代理华俊豪与张鹤忠签订房屋买卖合同、办理登记过户，以及陈欢与张鹤忠签订《二手房买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同》并办理房屋登记过户。华俊豪称谭国英没有按照法律规定或者通过法律程序来处理房屋，不能成立。要求判决谭国英与张鹤忠签订的《武汉存量房买卖合同》，以及张鹤忠与陈欢签订的《二手房买卖合同》无效、确认华俊豪为诉争房屋合法产权人的诉讼请求，证据不足，不符合法律规定。一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回华俊豪的诉讼请求。一审案件受理费200元，由华俊豪负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，华俊豪与谭国英签订的《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华俊豪认为《借款合同》上的签字并非其所签，但并未提交证据予以证明。华俊豪向谭国英出具的《委托书》在湖北省武汉市江天公证处进行公证，该《委托书》亦为华俊豪的真实意思表示。华俊豪在借款到期后无力还款，谭国英依据《借款合同》中“甲方就拥有的上述该房产抵押给乙方，并办理房屋公证，甲方到期如不能偿还借款，乙方有对该房产的全权处置权和租赁权，甲方必须无条件腾退房屋，并停止一切进行中的活动”的约定和华俊豪出具的《委托书》，将诉争房屋出售给张鹤忠并办理房屋过户登记手续，符合法律规定，华俊豪应当对谭国英代理其出售房屋的行为承担相应的法律责任。张鹤忠将房屋转让给陈欢并办理房屋过户登记手续，亦符合法律规定。华俊豪认为谭国英与张鹤忠、陈欢之间恶意串通，但其提交的证据并不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。经审查查明，一审审理程序合法，华俊豪认为一审违反法定程序的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，华俊豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由华俊豪负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月九日书记员 肖 华