江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终675号上诉人（原审原告）：王江，男，1957年8月27日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告）：王业，男，1984年3月31日生，汉族，住南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张绪明，北京市中银（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王正香，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京海麒房地产开发有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：齐大鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄莎，江苏致邦律师事务所律师。上诉人王江、王业因与被上诉人南京海麒房地产开发有限公司（以下简称海麒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王江、王业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人逾期交房违约金274065元，被上诉人赔偿上诉人经济损失19万元或将本案发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律错误。涉案房屋迟延交付。涉案房屋交付前就存在严重渗漏问题，被上诉人长期、多次维修后仍然严重影响上诉人正常使用，预售合同明确约定上诉人和被上诉人签署商品房交接单，交钥匙后即为交付，直至2018年8月29日上诉人才拿到钥匙。上诉人拿到涉案房屋钥匙后进行装修，但被上诉人以上诉人拆除部分非承重墙，拒绝维修，导致房屋至今仍然渗漏水，墙体开裂。一审法院认为被上诉人在交付时已经取得建设工程规划验收核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，符合合同约定的交付条件错误。二、一审法院判决被上诉人赔偿上诉人损失89125元，数额过低。涉案房屋在2016年10月至2018年8月期间，该地段的租金明显高于一审法院询价的租金，与涉案房屋相邻约60平方米的租房合同，2016年10月1日起租10万元一年，2018年5月7日起租5万元一年；上诉人自2018年8月29日将涉案房屋（面积87.71㎡)对外出租7万元一年，按此合同，出租价格均逐年递增。本地段房屋现在出租价格受种种因素影响，价格比之前偏低，但以往价格均比现在高。一审法院对中介机构租金标准的询价无事实依据，仅口头询问，并非实际租房成交价格。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。海麒公司辩称：一、涉案房屋符合法律及合同规定的交付条件。涉案房屋于2016年6月22日取得建设工程规划合格证书，2016年6月19日取得竣工验收备案表，并且也通知了业主收房，该房屋在主体结构方面并无根本质量问题，满足合同法律规定及司法实践中的交房条件。根据上诉人在一审中所述截至2018年8月29日涉案房屋仍存在渗漏水情形，但实际上根据上诉人自行提交的证据反映在2018年8月10日上诉人已经与河北大麦汽车维修服务有限公司（音）签订了出租合同，并且于8月6日将房屋交给承租人装修使用，可见上诉人所谓的房屋问题并不影响其正常的出租使用。因此，涉案房屋不存在迟延交付及不能正常使用的违约事由。二、一审法院对于损失的时间是从交房日一直计算至2018年8月29日，根据上诉人在二审中提交的证据在2018年8月16日实际已经交付承租人使用，但是在一审中上诉人却隐藏了该事实，被上诉人已经多支付了其所谓的损失。涉案房屋位置偏远并非是核心地段，本身该地段的出租整体情况就不理想，根据被上诉人在一审中提交的证据所知，该地段很多房屋即使在没有任何所谓的质量问题的情况下也难以出租，并且一审的租金标准是由法院询价而知，且也是上诉人同意询价。三、涉案房屋实际上的问题是基于楼上75—201室业主在刚交付后就立即开始私建阳光房，是由于该业主私自建阳光房并拆除不当而导致的，但出于对业主的负责以及减少、转移业主之间的矛盾，被上诉人已经履行了开发商应尽的义务。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。王江、王业向一审法院起诉请求：1.海麒公司支付逾期交房违约金274065元（自2016年10月1日至房屋实际交付之日止，暂计算至2018年6月1日）；2.海麒公司赔偿其经济损失200000元（参考本案同地段60㎡房屋租金每年100000元，自2016年10月1日至房屋实际交付之日止，暂计算至2018年6月1日）；3.本案诉讼费用由海麒公司承担。一审法院认定事实：2016年2月28日，王江、王业（预购人、乙方）与海麒公司（预售人、甲方）签订《商品房预售合同》1份，载明：“甲方已领取宁江国用（2013）第28488号、第28500号《国有土地使用证》，依法享有南京市江宁区麒麟街道东至南湾营路，南至东麒路，西至天成路，北至沧麒东路地块的国有土地使用权；该宗地块地号为21101101031。甲方获准在上述地块上开发建设的商品房暂定名称为海麒花园。甲方已领取宁房销字第2015200125号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房…第一条合同标的基本情况。一、甲方预售给乙方的商品房（下称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区麒麟街道东至南湾营路，南至东麒路，西至天成路，北至沧麒东路海麒花园75幢104室（以下简称涉案房屋），该房号为工程暂定编号…三、该商品房设计用途为商业…四、该商品房的建筑面积87.71平方米，其中套内建筑面积84.79平方米，共有共用分摊建筑面积2.92平方米。计入上述共用分摊面积的建筑部位见附件3…六、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为城镇混合住宅用地，土地使用年限自2013年8月6日起至2053年8月5日止…第三条定金及处理办法。一、乙方应于2016年1月16日前向甲方支付定金（大写叁万元整）（小写30000元）…第四条计价方式与价款。乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为26072.59元/平方米，总价款合计（大写）贰佰贰拾捌万陆仟捌佰贰拾柒元整，（小写）2286827元，币种为人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价26072.59元/平方米，总价款合计（大写）贰佰贰拾捌万陆仟捌佰贰拾柒元整，（小写）2286827元…第五条付款方式、时间和迟延付款的责任。一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：…分期付款：第一期：应于2016-2-21前支付（小写）1146827元。预购商品房抵押贷款：商业性贷款：（小写）1140000元…第六条房屋交付时间。一、甲方应于2016-9-30前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料…三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金…第七条配套基础设施和其他设施一、甲方对配套基础设施及其它设施的承诺见附件7。二、附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外：在乙方催告后90天内采取补救措施达到附件7约定标准。本款约定的违约责任不与第六条约定的迟延交付违约责任累加适用。三、该商品房交付后，附件7中第1、2项设施达到甲方承诺条件，经乙方催告后90日内仍未达到的，乙方有权解除本合同，并按下列方式处理：甲方应于本契约解除后30日内双倍返还定金，同时将剩余已收款项（不含定金）返还乙方…第十条房屋交付和接收手续。一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。乙方未如期收房责任：乙方以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方通知的交付日起视同已交付…第十三条商品房质量保证。一、甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。二、经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同。乙方解除本合同的，按下列约定清理和结算：甲乙双方解除本契约的，甲方应于本契约解除30日内双倍返还定金，同时将剩余已收款项（不含定金）返还乙方。对于房价涨跌等造成的相关损失，甲方不承担赔偿责任。三、该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人；甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方委托代为承担保修任务的受托人应当在壹年内常驻该商品房项目现场。甲方没有将保修任务委托给受托人，甲方应当在壹年内设立常驻该商品房项目现场的保修点。甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任，按每拖延一天5元计算，向乙方支付违约金。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方，乙方的实际直接经济损失。该损失不包括间接损失、不必要的误工损失及精神抚慰金。四、甲、乙双方对该商品房工程质量发生争议的，任何一方均可委托由市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作。检测结果支持一方主张的，由对方承担检测费用…第十九条补充协议、附件内容、空格的填写内容的效力。一、本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准…附件9、保修范围和保修期。基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限。房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年（不低于5年）。墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年（不低于1年）。地面空鼓开裂、大面积起砂为1年（不低于1年）。电气管线、给排水管道、设备安装和装修为2年（不低于2年）。管道堵塞为2个月（不低于2个月）。房屋白蚁预防为15年（不低于15年）。门窗翘裂、五金件损坏为1年（不低于1年）。灯具、电器开关为6个月（不低于6个月）…设备、配件保修期与甲方供应商提供的保修期相同。保修期自房屋交付之日开始算起。因乙方原因导致交付延迟，由乙方自行承担责任…”双方还签订一份甲、乙双方的其它约定（B1-4、5地块商铺），该约定载明：“…30.该商品房交付时已取得国家竣工验收备案等相关手续，即表明该商品房质量合格具备交付条件。在不影响正常使用的情况下，乙方不得以细节性瑕疵拒绝接收或要求甲方承担迟延交付责任…32.乙方依据第十三条第二款，因该商品房主体结构质量不合格或存在重大工程质量问题要求解除合同的，应自甲方通知的交房期限届满日后7个自然日内，出示由具备相应资质的鉴定机构出具的《鉴定报告》。乙方未出示或逾期出示《鉴定报告》的，均视为该商品房质量合格。33.关于对商品房预售合同第十三条第三款的补充约定。保修期内乙方所购商品房出现属于保修范围内的问题，甲方依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；如因不可抗力、乙方装修及使用不当等不可归责于甲方的原因导致的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担…38.关于交付房屋的约定：1）乙方所购商品房达到合同约定的交付使用条件后，甲方无需一定以书面形式通知乙方办理房屋的交付手续。通知方式可能为邮寄通知单、报纸公告、短信或电话告知等方式中的任何一种。无论甲方的通知在客观上是否能够送达乙方，乙方均应于合同约定的最后交房日期与其他甲方通知的交房日期二者中较早的日期前往现场办理房屋交付验收手续，并最迟应在合同约定的最后交房日期与其他甲方通知的交房日期二者中较早的日期起三日内办理完毕房屋交付验收手续；如乙方逾期未办理完毕交付验收手续，则以合同中约定的最后交房日期与其他甲方通知的交房日期二者中较早的日期，视为甲方的交付日，房屋的毁损、灭失风险以及物业服务费用等自该交付日起由乙方承担。同时房屋保修期也自甲方实际交付或视为交付之日（以二者较早时间为准）起算。商品房迟延交付的情形除外。2）交付该商品房时，甲方应当与乙方共同查验收房，发现有其他问题的，由双方在该商品房交接文件上予以确认和记录，并由甲方根据国家和本省有关工程质量的验收规范和标准在商品房交付之日起90日内负责整改。在甲方承诺整改的前提下，乙方不得以此要求退房或者拒绝办理该商品房交接手续或者要求甲方承担违约责任。如在90日之内仍不能完成整改的，甲方应当依法提供保修服务，并按照《住宅质量保证书》相关约定承担保修责任。3）该商品房交付时已取得国家竣工验收备案手续，即表明该商品房质量合格具备交付条件。在不影响正常使用的情况下，乙方不得以细节性瑕疵拒绝接收或者要求甲方承担迟延交付责任…49.合同正文部分列明的第十条房屋质量保证；第七条配套基础设施和其他设施；第六条延期交房等三大甲方违约责任，如有出现乙方不得累加适用…”合同签订后，王江、王业按约已向海麒公司支付全部购房款2267273元。一审另查明，海麒公司于2016年6月22日取得涉案房屋项目建设工程规划核实合格书，2016年6月29日完成竣工验收备案。后王江、王业在与海麒公司就涉案房屋收房问题发生纠纷，王江、王业因涉案房屋存在渗漏水问题向海麒公司主张权利，海麒公司对涉案房屋进行多次维修。2018年8月29日，王江出具手书材料1份，载明“天光路6号门面房在装修过程中拆除非承重墙，如果由此造成后果由王江和承租方负责”。2018年8月29日，王江、王业将涉案房屋对外出租。2018年6月，王江、王业向一审法院提起诉讼，要求海麒公司赔偿逾期交房违约金及其无法正常使用涉案房屋遭受的经济损失。审理中，海麒公司坚持认为其已按照双方合同约定取得房屋质量合格手续，涉案房屋具备交付条件，系王江、王业拒绝收房，其不存在延期交付情形。涉案房屋渗漏水原因为案外人建造阳光房所致，非其原因，且其已尽到房屋维修义务，涉案房屋出租有价无市，王江、王业主张的租金损失不合理，其不予认可。庭审中，双方一致确认涉案房屋存在渗漏水问题，王江多次就该问题向海麒公司报修，海麒公司也进行了多次维修。庭审中，双方就涉案房屋渗漏水问题的报修、维修及质量检测事实陈述及举证、质证情况如下：1.王江陈述其于2016年10月3日至涉案房屋现场进行房屋查验，发现房屋存在渗漏水问题，并于2016年10月12日首次向海麒公司报修。日期为2016年10月12日的《中海国际社区维修中心投诉维修转呈单》（以下简称转呈单）载明“记录人：曹婧；投诉来源：来访；房号：天光路6#；投诉时间：2016.10.12；业主电话：17712885129、17372665129；姓名：王江；业主诉求登记：天光路6#（原75幢104）商铺顶、屋内周边渗水、后墙角严重渗水、层高不够高。（可能是沉降比不一致导致，看看怎么一次性解决，如果一次性处理不好，后患无穷）”。日期为2016年11月25日转呈单、日期为2017年1月10日《房屋报修记录》、日期为2017年2月11日转呈单、日期为2017年4月7日对涉案房屋存在渗漏水情况均有记载。日期为2017年5月4日的转呈单载明“记录人：曹婧；报修来源：来访；房号：天光路6号；报修时间：2017年5月4日；业主电话：17372265129；姓名：王江；业主诉求登记：北墙顶（3处）、西墙顶（2处）、东南角（一片）漏水；北墙顶和墙之间有裂缝。（且来过5次，修过6-7次），业主说，开发商的曹工和施工方负责人到现场查看并安排维修，至今房屋仍漏水，业主无法使用”。日期为2017年6月6日转呈单、日期为2017年7月1日转呈单、日期为2017年8月9日转呈单、日期为2017年9月11日转呈单、日期为2017年9月26日转呈单、日期为2018年1月8日转呈单、日期为2018年2月1日转呈单对涉案房屋存在渗漏水情况均有记载。日起为2018年7月7日《中海海麒花园400接单流转单》（以下简称流转单）载明“房号：天光路2号；信息来源：来访；接单人：刘艳；问题类别：维修；业主姓名：王江；业主电话：17372265129；接单日期：2018.7.7；是否销项：否；保修时间及内容：第一道两右后方漏水并且地上积水，进门第一道梁和第二道梁之间墙角处都有漏水，第二道梁一共三处，门头上墙角和顶部漏水两处，一共漏水八处，墙体开裂，西面墙体漏水（业主说未收房为什么电费3000多）；问题处理跟进记录：2018.7.7接到业主维修；2018.7.7.17:10通知芮师傅去查看；2018.7.7.17:30转400董师傅和杨师傅已去查看，情况如上所示”。2018年7月11日，王江就涉案房屋渗漏水问题向建筑工程施工质量相关部门进行投诉，该部门出具《建筑工程施工质量投诉调查、处理意见书》1份，调查内容显示涉案房屋存在渗漏水情况。日期为2018年8月18日流转单、2019年5月24日流转单对涉案房屋存在渗漏水情况均有记载。王江并提交视频资料及现场照片，证明涉案房屋始终存在渗漏水问题，海麒公司多次维修未果，其无法正常使用。2.海麒公司对王江、王业提交的上述报修、维修记录的相关凭证质证意见为：其认可自2017年5月4日起之后的转呈单、流转单等凭证，对王江、王业提交的该日期之前的5份报修及维修凭据未核实到相关情况。对于2019年5月24日王江的报修请求其未进行处理，因为2018年8月后王江已自行改变房屋主体结构并自行装修，承诺由此产生的后果自行承担。视频资料及现场照片能够证明其积极履行房屋维修义务，且证明涉案房屋的渗漏水原因系案外人搭建阳光房所致。一审法院至涉案房屋所在区域三家房产中介机构就2016年10月至2018年8月期间涉案房屋的租金标准进行询价，询价结果为类似房屋当前年租金标准约为46500元。因双方意见分歧较大，致调解未成。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王江、王业与海麒公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，合同中对房屋交付条件的约定亦符合法律规定，双方当事人均应积极履行，故对王江、王业主张合同关于交付部分的约定为格式条款应认定无效的意见，一审法院不予采信。海麒公司在向王江、王业交付涉案房屋时，已经取得建设工程规划验收核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，符合合同约定的交付条件，涉案房屋虽存在渗漏水情形，但未达到法定及约定的业主拒收房屋的条件，故对王江、王业主张海麒公司存在迟延交付房屋的情形并要求海麒公司据此承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持，涉案房屋应视为于2016年9月30日完成交付，对海麒公司关于涉案房屋交付部分的抗辩意见，一审法院予以采信。关于涉案房屋的渗漏水情形，王江、王业的报修及海麒公司的维修事实，结合海麒公司对于王江、王业提交的转呈单、维修记录、流转单的质证意见，足以认定王江至早于2016年10月12日即就涉案房屋存在渗漏水情况向海麒公司主张维修，截至2018年8月29日（王江、王业认可于该日将涉案房屋对外出租）涉案房屋仍存在渗漏水情形。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，2016年9月30日至2018年8月29日期间，海麒公司持续就涉案房屋的渗漏水问题进行维修，已严重影响王江、王业的正常居住使用，故对王江、王业主张该期间的相应损失89125元的诉讼请求，一审法院予以支持，对王江、王业主张超出部分，一审法院不予支持。海麒公司虽对涉案房屋的进行过维修，但作为开发房地产项目的专业单位，在业主于约定交房日期不久即提出涉案房屋存在渗漏水原因的情况下，对涉案房屋进行长达近两年的维修，期间维修效果并未达到可供业主正常使用的程度，对海麒公司认为其已围绕涉案房屋积极履行合同约定维修义务的抗辩意见，一审法院不予采信。海麒公司认为涉案房屋存在渗漏水情形原因系案外人搭建阳光房，海麒公司经自行核实称“75幢201室业主在岗交付后就立即开始私建阳光房”，结合王江、王业提交的相关证据可知，涉案房屋在双方初次查验时即存在渗漏水情况，且一直持续至王江、王业自行对外出租，故海麒公司主张涉案房屋渗漏水存在其他原因，应承担该抗辩意见的举证责任，故对海麒公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京海麒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿王江、王业损失89125元；二、驳回王江、王业的其他诉讼诉讼请求。一审案件受理费8411元，由海麒公司负担。二审中，上诉人王江、王业提交证据一：录音光盘一份及照片一组，流转单及漏水图片。证明房屋存在重大质量问题，具有漏水和开裂现象。证据二：租赁协议一份，证明2018年9月6日至2023年9月5日的租金从5万元逐年递增到6.6万元，进一步证明涉案房屋的租赁价格。证据三：八张照片打印件。证明涉案房屋收房时就存在漏水，现仍在漏水，墙体开裂等质量问题。被上诉人海麒公司质证称，证据一非新证据，上诉人一审未提交，故不应采信。证据二，租赁协议系上诉人与案外人签订，对真实性不予认可，无法达到上诉人的证明目的。证据三，照片上的时间系手写，无法确认实际拍摄时间，该组照片可以看出房屋已出租交付案外人。如上诉人认为房屋目前存在的质量问题系开发商原因，可走正常的质保程序。本案的诉讼请求是2016年10月至2018年8月的损失。上诉人提出的该损失已超出本案审理范围，与本案诉请并无关联。二审中，上诉人陈述，2016年9月，其已开始对涉案房屋在中介登记招租。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同成立后，当事人应当按约履行。本案中，根据现有证据可以证实，被上诉人按合同约定向上诉人通知交房后，涉案房屋确存在渗水等情形，在上诉人要求下，被上诉人亦予以多次维修。根据当事人陈述和涉案门面房门口张贴出租联系广告的事实，亦可确定，在合同约定的交房日期后，上诉人亦将涉案房屋对外招租。据上，一审法院认定，涉案房屋未达到法定及约定的业主拒收房屋的条件，对上诉人要求被上诉人承担迟延交付房屋的违约责任不予支持，并无不当。因涉案房屋确存在渗水情形，被上诉人亦多次维修，确对上诉人的使用造成一定的影响，致使上诉人产生相应的损失，一审法院经向中介对涉案房屋周边的房屋的出租价格进行了询价，依据询价结果和涉案房屋的客观情形，确定被上诉人向上诉人赔偿损失89125元，具有依据，亦客观合理。上诉人认定该金额过低的上诉理由，本院不予采信。综上，王江、王业的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6924元，由王江、王业负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年七月十日书记员  汪海燕