山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1695号 上诉人(原审原告)：张勇，男，1970年12月8日出生，汉族，住泰安市宁阳县。 委托诉讼代理人:王峰，泰安岱岳科创法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：杜爱苓，女，1966年8月1日出生，汉族，住泰安市宁阳县。 委托诉讼代理人:田敬勇，宁阳金阳法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：张崇根，男，1987年12月24日出生，汉族，住泰安市宁阳县。 委托诉讼代理人:李洪刚，宁阳东疏法律服务所法律工作者。 上诉人张勇因与被上诉人杜爱苓、张崇根确认合同效力纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院(2018)鲁0921民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张勇上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判支持张勇的诉讼请求或发回一审法院重审；二、一、二审诉讼费用由杜爱苓、张崇根承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、涉案房屋应认定为张勇个人合法财产。根据张勇所提供的1998年8月29日的《土地使用权租赁合同》以及2001年8月16日的《补充协议》可以充分证实涉案土地的使用权系张勇在婚前与宁阳县民委员会签订。张勇虽然于2010年3月份为扩大经营拆除另一块租赁土地上的附属物重新建楼房一套于同年11月份竣工。虽然建造时间系夫妻关系存续期间，但所有的建筑材料费用及装饰费用均是张勇于建造前用刘平的借款及朱法军的购房款8.5万元作为启动资金，大部分的建筑材料均是赊欠他人。因此涉案楼房系张勇个人的婚前财产转化而来，应当认定涉案楼房系张勇个人婚前财产。在一审审理期间，张勇提交了(2014)宁民初字第1724号民事调解书一份，根据法庭审理查明及双方当事人的确认，杜爱苓并没有主张涉案楼房系双方婚后共同财产，从此可以看出，杜爱苓认可该涉案楼房系张勇的个人婚前财产。2、杜爱苓、张崇根恶意串通侵占张勇的合法财产，侵害了张勇的合法利益。张勇起诉至法院，要求确认杜爱苓、张崇根于2014年8月17日签订房屋买卖合同无效，法院未予审理是错误的。通过张勇一审提交的证据，可以证实了杜爱苓为达到侵占张勇合法财产为目的非法伪造证据。张勇在得知杜爱苓、张崇根达成房屋买卖协议后，在张崇根还未付清全部房款前，找到张崇根说明了该房产杜爱苓无权处分。张崇根在知道杜爱苓伪造证据、没有处分权的情况下执意购买房屋不是善意取得。杜爱苓、张崇根的行为明显存在恶意串通，以远低于市场价格达成买卖协议，双方的买卖合同为无效合同，签订合同的行为为无效行为，并应当赔偿张勇的经济损失。三、一审法院适用法律错误，且超越权限办案。本案虽然一审法院确认案由为确认合同效力纠纷，但根据张勇的诉讼请求，该案争议的基础法律关系应为物权保护纠纷。一审法院应当依据《民法总则》第3条、第113条、第114条、第154条、第157条、第179条以及《物权法》第4、33、34、37条及《合同法》第52条之规定，依法支持张勇的诉讼请求，而一审法院却引用《土地管理法》相关条文来认定涉案房产为违法建筑，来认定杜爱苓、张崇根所签订的买卖合同无效，一审法院的行为明显超越权限。同时法院依据《合同法》第214条之规定认定张勇与宁阳县村民委员会签订的《土地使用租赁合同》超过20年部分无效的认定是错误的，也超越了其权限。根据法无禁止皆自由的原则，双方之间的协议为有效协议。一审法院在合同双方当事人对合同均未提出异议的情况下认定超过20年的部分无效，不但使用法律错误且也超越了权限。综上所述，望二审法院查明事实，依法支持张勇的诉讼请求。 杜爱苓辩称，一、原审庭审卷宗显示张勇未提供证据证实涉案土地是经宁阳县人民政府批准使用的合法用地，原审法院判决杜爱苓、张崇根签订的买卖合同无效，双方签订的合同行为系无效民事法律行为正确；二、根据原审查明的事实，本案涉案房屋占用的土地面积为112.24平方米，并非256.24平方米；三、张勇未提供证明涉案房屋系个人合法财产，该房屋建造于张勇与杜爱苓婚姻关系存续期间，离婚时双方未确认涉案房屋的权属及份额，并且涉案房屋一直由杜爱苓占有，所以张勇要求杜爱苓向其返还土地256.24平方米和恢复原状后返还地上附属物及赔偿经济损失的请求没有法律依据。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 张崇根辩称，一审法院审理查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院查明事实后驳回张勇的上诉请求，维持原判。 张勇向一审法院起诉请求：1.确认杜爱苓、张崇根于2014年8月17日签订的房屋买卖合同无效且杜爱苓、张崇根签订房屋买卖合同的行为系无效民事法律行为;2.判令杜爱苓、张崇根返还张勇位于宁阳县西侧）土地256.24㎡及地上附着物（二层商品房一座）并恢复该附着物原状；3.判令杜爱苓、张崇根赔偿张勇经济损失（自2014年8月起至损失偿付之日止，按7500元/年标准计算）；4.本案诉讼费由杜爱苓、张崇根承担。 一审法院认定事实：张勇与杜爱苓原系夫妻关系，双方于2009年3月5日登记结婚,双方均系再婚。2010年3月，张勇、杜爱苓在宁阳县建设了房屋一套（包括地上一层和地下一层）即本案所涉房屋。2013年9月23日，张勇与杜爱苓经一审法院主持调解离婚，离婚时双方均要求不对夫妻共同财产进行分割。张勇与杜爱苓离婚后，杜爱苓在涉案房屋内居住。后张勇于2013年11月、2014年5月提起离婚后财产纠纷诉讼，案号分别为（2013）宁民初字第3548号、（2014）宁民初字第1724号，于2014年9月提起所有权确认纠纷诉讼，案号为（2014）宁民初字第2796号。其中（2013）宁民初字第3548号离婚后财产纠纷一案裁定按张勇撤诉处理；（2014）宁民初字第2796号所有权确认纠纷一案张勇撤回了起诉；（2014）宁民初字第1724号离婚后财产纠纷一案，经一审法院主持调解，张勇与杜爱苓达成协议，双方确认夫妻关系存续期间的相关动产归张勇所有，相关债务115000元由张勇负责偿还。2014年8月17日,杜爱苓(甲方)与张崇根(乙方)签订房屋买卖合同一份,该合同的主要内容:“甲方现将门头房一处卖给乙方,经双方协商达成以下条款,以资共同遵守。一、房屋座落及面积该房屋座落在鹤山乡政府驻地朝阳街北段路西，东靠朝阳街西边，西靠后鹤山村土地，南邻窦安志门头房，北邻崔胜华门头房，占地面积12米×12米=144平方米。建筑面积平方米（包括地平层、地下室、顶层小房）二、价款及付款方式双方商定价格为叁拾陆万元整（￥360000.00），合同签订时付款贰拾万元整（￥200000.00元），2014年旧历春节前付清下欠的壹拾陆万元整（￥160000.00）。三、附属设施的约定该房屋内外现有的水、电设备，不另外作价，交易时一并交归乙方。四、其他约定1、该房屋所占土地使用年限，类同于朝阳街其他门头房。2、甲方负责协调乙方与后鹤山村签订土地有偿使用合同。3、该房屋下步如需办理有关证件，牵扯甲方时，甲方应积极协助。4、该房屋交付前的一切应付责任，由甲方处理与乙方无任何关系。5、合同签订乙方交清第一次应付款项后，甲方将房屋交付给乙方。五、违约责任及处理1、甲方不能按合同约定履行责任，必须赔偿给乙方造成的实际损失。2、乙方不能按合同约定履行付款，每拖一天按5‰计算违约金。本合同一式三份，双方各持一份，见证单位存档一份，三方签字盖章生效。”杜爱苓、张崇根分别在合同甲、乙方处签字捺印，朱法军在在场人处签名捺印，见证单位处加盖了宁阳鹤山法律服务所公章。合同签订后，杜爱苓将涉案房屋交付给了张崇根，张崇根占有涉案房屋并进行了添附,在原有房屋上又加盖了一层。张崇根先后分三次将购房款共计360000元支付给了杜爱苓。同时查明，涉案房屋所占用土地系经张勇与宁阳县民委员会签订土地使用租赁合同取得。1998年8月29日，张勇与宁阳县鹤山镇（原鹤山乡）后鹤山村民委员会签订《土地使用权租赁合同》一份，约定张勇租赁宁阳县民委员会144㎡土地，土地租赁期限为40年即从1998年12月30日起至2038年12月30日止。后双方又于2001年8月16日签订《补充协议》一份，《补充协议》的内容：“甲方：鹤山乡后鹤山村民委员会，乙方：张勇因乙方在九八年八月二十九日与村委签订的土地使用权租赁合同，因乙方北边有一块空地不能规划，经甲乙双方协商一致，同意签订本补充协议。一、甲方将座落在乙方北边长9.2米，宽12.2米，计112.24平方米，临时租赁乙方使用。今后铁板沟改造等需用此地时，乙方应无条件的服出。甲方不承担任何补偿。二、租赁费采取方式、交费时间租赁费每年每月0.15元/平方米，交费时间随合同时间一块交清。本协议与原合同具有同等法律效力。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，宁阳县公证处留存一份。甲方：鹤山乡后鹤山村村民委员会，法定代表人：张善岱，乙方：张勇。二00一年八月十六日签订”。《土地使用权租赁合同》和《补充协议》中所涉两块土地面积合计为256.24㎡，其中《土地使用权租赁合同》所涉土地144㎡，张勇在上边建设房屋一套后于2010年10月将房屋出售给案外人窦安志，《补充协议》中所涉土地面积为112.24㎡，即本案涉案房屋所占用土地。截至本案诉讼时，涉案房屋未确认权属。一审法院认为,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。本案中，张勇在与杜爱苓在婚姻存续期间建造了涉案房屋，涉案房屋所占用土地系张勇与宁阳县民委员会签订土地使用租赁合同取得，该合同中明确载明该土地不能规划、临时租赁给其使用，并且张勇未提供证据证明该土地是经县级人民政府批准使用的合法用地，因此涉案房屋为未取得乡村建设规划许可证的自建房屋。该自建房屋规避了国家对于乡村规划体系、建筑产品质量的监管，亦损害了国家和社会公共利益，故杜爱苓与张崇根签订的房屋买卖合同应属无效合同。因此，张勇要求确认杜爱苓、张崇根签订的房屋买卖合同无效及签订该合同的行为系无效民事法律行为的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于张勇主张的要求杜爱苓、张崇根返还土地256.24㎡和恢复原状后返还地上附着物（二层商品房一座）及赔偿经济损失的诉讼请求。首先，根据查明的事实，本案涉案房屋所占用的土地面积为112.24㎡，并非256.24㎡；其次，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，张勇与宁阳县民委员会签订《土地使用权租赁合同》约定的租赁期限为40年，截止本案起诉时也已超过20年，并且双方签订的《补充协议》约定所涉土地系临时租赁，即对租赁期限没有约定，张勇没有提供证据证明截至本案诉讼时张勇一直在支付租金亦没有证据证明双方一直按协议履行；再次，张勇未提供证明涉案房屋系其个人合法财产，该房屋建造于张勇与杜爱苓婚姻关系存续期间，离婚时双方未确认涉案房屋的权属及份额，并且在涉案房屋签订买卖合同时，涉案房屋一直由杜爱苓占有、使用。综上，张勇要求杜爱苓、张崇根向其返还土地256.24㎡和恢复原状后返还地上附着物（二层商品房一座）及赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杜爱苓与张崇根签订的房屋买卖合同无效，双方签订合同的行为系无效民事法律行为；二、驳回张勇的其他诉讼请求。案件受理费6700元，由张勇负担3350元，杜爱苓负担2000元、张崇根负担1350元。 本院二审期间，张勇提交2001年8月由宁阳县鹤山乡乡村建设办公室为张勇颁发的村镇规划选址意见书复印件一份，该证明结合1998年及2001年其与后鹤山村委会签订的土地租赁协议可以证实，该土地的使用权系张勇婚前取得。根据约定现该土地所签订的合同正在履行中，法院认为超过了20年的租赁期限没有任何的法律依据。杜爱苓对该证据的真实性有异议，认为该证据并未加盖公章，是复印件，且该证据并未涉及本案中的112.24平方米土地，故与本案无关。张崇根对该证据的真实性有异议，认为该证据系鹤山乡人民政府颁发的，并不是县级人民政府。因该证据系复印件，无法核对其真实性，本院不予采信。二审过程中，各方当事人均认可，本案所涉及土地及房屋位于朝阳街路西，西至耕地，北面是崔胜华家，东面是朝阳街，南面是窦安志家。本案涉及的土地面积原系112.24平方米，因后来张勇在上面建房时又扩出了几米，现在的土地面积是144平方米。张崇根认可，其户籍地现为宁阳县，并未迁入到涉案土地所在的后鹤山村。张勇、杜爱苓均认可，出售给窦安志的房屋与涉案房屋占地面积一样，但构造不同。出售给窦安志的是地上两层，而涉案房屋在出售给张崇根时是地上一层、地下一层。经查，在原审双方提交的多份庭审笔录中，双方多次提到张勇出售给窦安志的房屋价格为27万元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据不诉不理的基本原则，人民法院的审判工作属于被动行为，不能主动参与到当事人的纠纷之中。但对诉讼到人民法院的民事案件，法院应依职权首先审查当事人民事行为的合法性，避免将违反法律禁止性规定的民事行为以生效判决的形式将其合法化，所以一审法院依职权主动对涉案土地的性质以及当事人在涉案土地上建设房屋的行为合法性予以审查并无不当。另外，本院注意到，涉案房屋的购买人张崇根系鹤山镇前罗山村，其并非涉案土地所在的后鹤山村人，根据房地一体的原则，其与杜爱苓签订的房屋买卖合同，实际也购买了该房屋所占用的土地使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。通过以上法律规定可以看出，农村集体所用的土地使用权只能归本集体成员所有，不得对外出卖、出租用于非农业建设。显然，杜爱苓、张崇根之间对涉案房屋买卖的行为亦违反了上述法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二的规定，杜爱苓、张崇根签订的房屋买卖合同属于无效合同。本案中，张勇及杜爱苓均主张涉案房产归其个人所有，但因双方未在本案中对涉案房屋提起确权之诉，本院不予审理。因涉案房屋权属并不清晰，张勇主张杜爱苓、张崇根应将涉案房屋及土地使用权予以返还亦无事实和法律依据。此外，本案中张勇出卖给窦安志的房屋为27万元，而张崇根购买涉案房屋为36万元，在涉案土地及房产面积相仿的情况下，张勇主张张崇根的购房行为存在恶意并无证据证明。综上，一审法院认定杜爱苓、张崇根签订的房屋买卖合同无效并无不当，本院予以支持。至于张勇要求杜爱苓、张崇根向其返还土地256.24㎡和恢复原状后及赔偿其经济损失的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6700元，由张勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年七月一日 书记员  苏 倩