浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初2119号 原告：中国农业银行股份有限公司玉环市支行，住所地玉环市玉城街道玉兴东路30号。 负责人：钱红英，行长。 委托诉讼代理人：王贤飞，男，系该行员工。 委托诉讼代理人：叶顺剑，男，系该行员工。 被告：沈扬标，男，1975年11月9日出生，汉族，住玉环市。 被告：洪云仁，女，1976年5月21日出生，汉族，住玉环市。 被告：玉环绿园永兴置业有限公司，住所地玉环市大麦屿街道兴中西路222号。 法定代表人：董西寿，总经理。 委托诉讼代理人：黄忠洁，玉环市海天法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司玉环市支行（以下简称玉环农行）与被告玉环绿园永兴置业有限公司（以下简称绿园公司）、沈扬标、洪云仁金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告玉环农行委托诉讼代理人王贤飞，被告绿园公司委托诉讼代理人黄忠洁到庭参加诉讼；被告沈扬标、被告洪云仁经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告玉环农行向本院提出诉讼请求：一、判令被告沈扬标、洪云仁偿还借款本金人民币793595.87元，利息22151.26元，合计人民币815747.13元（利息、罚息、复利自2019年10月18日暂计至2020年5月19日，并自2020年5月20日起至本息实际全部清偿之日止的利息、罚息、复利等按合同约定另行计付）；二、判令原告对被告所有的坐落于玉环市的房地产（登记证：玉房预玉环字第××号）折价款或者拍卖、变卖的价款在上述第一项请求金额范围内优先受偿；三、判令被告三对上述款项承担连带担保责任。事实与理由：原告、被告于2016年3月10日订立了一份编号为33020120160033415《个人购房担保借款合同》，约定：原告借给被告沈扬标购房贷款人民币90万元；借款期限自2016年3月10日起至2036年3月9日止；贷款采用分期还款的方式归还本息，以每一个月为一个还款周期，结息日为每月17日，借款利率以发放日所对应中国人民同期同档次人民币贷款基准利率，具体以借款凭证为准。该合同同时约定抵押人沈扬标、洪云仁提供其所购的坐落在玉环市的房地产（登记证：玉房预玉环字第××号）为上述借款提供债务抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记（登记证号：玉房预玉环字第××号），抵押担保的范围包括：借款本金、利息、逾期利息、复利以及原告实现债权的一切费用。合同订立后，原告依约履行了义务，于2016年3月17日实际发放给被告沈扬标贷款90万元，到期日为2036年03月16日。后被告自2019年10月18日起一直拖欠本息；截至2019年11月28日共欠原告本金793595.87元，利息22151.26元（利息包括正常利息21529.73元、罚息291.03元、复利330.50元），合计人民币815747.13元。被告沈扬标向原告申请了购房贷款，由被告洪云仁（系被告一的配偶），自愿承担共同还款连带责任，被告绿园公司（为商品房的开发商）作为保证人，承担本案连带保证责任，自愿承担还款连带责任和保证人承担连带保证责任范围包括：借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费、损害赔偿金等贷款人实现债权的一切合理费用。 被告沈扬标、洪云仁未作答辩。 被告绿园公司辩称，对于还款情况与欠款情况绿园公司并不清楚，对于计算方法原告应予明确说明，本案应先处置抵押房地产，然后再由保证人绿园公司承担保证责任。 本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。本院另查明：1.个人购房担保借款合同约定被告绿园公司为阶段性保证人，提供连带责任保证担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日为止。2.个人购房担保借款合同第9.1.4（8）条约定：“本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”。3.案涉抵押预告登记房产于2016年3月15日向办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为被告沈扬标、洪云仁；于2017年4月5日办理了不动产初始登记，产权登记在绿园公司名下。 上述事实由原告向本院提供的原告营业执照副本、金融许可证、法定代表人身份证复印件及身份证明书、被告绿园公司企业登记信息、被告沈扬标与洪云仁身份证复印件及结婚证复印件各一份，个人购房贷款申请表、个人购房担保借款合同、承担共同还款责任承诺书、他项权预告登记证明、借款凭证、欠息清单各一份，以及原告和到庭被告当庭陈述等证据予以证实。到庭当事人对上述证据的真实性、合法性均无异议。被告沈扬标、洪云仁经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利。本院经审查认为上述证据来源形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认其具有证明力，并作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告与被告沈扬标之间签订的借款合同合法成立并已生效。被告沈扬标借款之后，未按约偿还借款，已构成违约，现原告起诉催讨，被告沈扬标应偿还借款本金，支付利息，并承担包括支付罚息、复利在内的违约责任。关于欠款本息金额，原告已提供充分证据证明，足以证明其主张的事实。被告洪云仁承诺承担共同还款责任，其应对上述债务承担共同清偿的责任。被告沈扬标、洪云仁与原告签订的个人借款合同中约定了抵押条款，该两被告以其购买的房产为上述借款提供抵押担保，抵押合同关系已成立并生效。抵押权虽尚未正式登记，但根据被告绿园公司提供的证据，该房产已经办理初始登记，具备了办理抵押登记的条件，原告对抵押权至今未登记并无过错。该房产已办理了抵押权预告登记，原告为预告登记权利人，该预告登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力，原告的请求权具有物权的效力，因而对预告登记抵押物以拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。被告绿园公司为本案债务提供连带责任保证担保，目前抵押房产的他项权证尚未取得，按照本案借款合同对于保证责任期间的约定，绿园公司仍应承担连带保证责任。本案虽有主债务人以自己的不动产提供的担保，但本案借款合同约定原告仍可同时要求保证人承担连带清偿责任，故被告绿园公司关于应当先处理抵押房产再由保证人承担责任的抗辩意见不成立，本院不予采纳。绿园公司承担保证责任后，有权向债务人沈扬标、洪云仁追偿。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告沈扬标、洪云仁于本判决生效之日起十五日内共同偿还原告玉环农行借款本金793595.87元，支付计算至2020年5月19日的利息、罚息、复利22151.26元，继续支付自2020年5月20日起按《个人购房担保借款合同》约定利率及中国人民银行规定计算至借款清偿完毕之日止的利息、罚息、复利； 二、原告对被告沈扬标、洪云仁共有的坐落于玉环市的房地产【1901室初始不动产权证号：浙（2017）玉环县不动产权第××号，1902室初始不动产权证号：浙（2017）玉环县不动产权第××号，预购商品房预告登记证号：玉房预玉环字第××号，抵押权预告登记证号：玉房预玉环字第××号】以拍卖、变卖等方式变价后所得款项在清偿上述第一项债务范围内享有优先受偿权； 三、被告玉环绿园永兴置业有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；被告玉环绿园永兴置业有限公司承担连带清偿责任后有权向被告沈扬标、洪云仁追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11957元（原告已预交），减半收取计5978.5元，由被告沈扬标、洪云仁、玉环绿园永兴置业有限公司共同负担（此款于本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  陈华辉 二〇二〇年七月六日 代理书记员  胡梦婷