湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初7626号原告：恩施市凤凰壹号娱乐中心，登记经营场所恩施市皇御园路1号，统一社会信用代码92422801MA4CB83T33。经营者：雷志伟，男，生于1973年5月5日，苗族，湖北省宣恩县人，居民身份证登记住址湖北省宣恩县，现住湖北省宣恩县，委托诉讼代理人：吴仕讯，湖北将来律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：向大海，湖北将来律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：周金春，女，生于1949年5月27日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省恩施市，委托诉讼代理人：覃程，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告恩施市凤凰壹号娱乐中心（以下简称凤凰壹号）诉被告周金春租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凤凰壹号的经营者雷志传、委托诉讼代理人吴仕讯，被告周金春的委托诉讼代理人覃程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰壹号向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2018年4月3日签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告承担违约金180000元；3、判令被告返还原告租金97500元；4、被告向原告返还电梯、中央空调、专用变压器。事实与理由：2018年1月4日，唐湧将经营的恩施市凤凰壹号转让给原告，被告知晓并予以认可。2018年4月3日，被告与唐湧的房屋租赁期限到期后，被告与原告签订房屋租赁协议，约定租赁期限为三年（即2018年4月4日至2021年4月3日），年租金600000元，按月支付租金。合同第十一条规定任何一方违约，违约方支付合同总额30%的违约金给对方。2019年春节过后，被告恶意单方面毁约，采取锁门等强行措施不让原告继续经营，致使原告无法再继续经营，被迫中止经营。原告被迫中止经营后，被告即自行装修，损毁原告的经营设施。同时，2018年10月原告收到被告之女杨开艰的起诉书，后经法庭审理，方知被告对出租的房屋不具有完全的产权。2019年3月，恩施市人民法院判决原告从2018年10月16日起向杨开艰每月支付25000元的房租，但是从2018年10月16日起到2018年的农历年底，原告的房租均是按照原、被告之间的约定支付给了被告，被告应当返还给原告。综上，被告违背合同约定，单方面与原告终止合同，应当承担违约责任，并承担由此给原告造成的损失。同时被告将他人的房屋出租给原告并收取房租，属于不当得利，应当返还给原告。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望法院支持原告的诉讼请求。审理中原告撤回其请求的第一项，同时将请求第三项的数额变更为90833元（25000元÷30天/月×109天），将请求第四项变更为向原告返还的财产以提供的清单为准。被告周金春辩称，1、原告起诉所称的合同是伪造的。2、双方的纠纷经恩施市公安机关进行了调解，涉及财产返还如有被告方签字的清单才能认可。3、原告在另案已经起诉，查明房主已发生变化，所以被告的主体不适格。经审理查明，原告凤凰壹号是于2011年1月26日在恩施市工商行政管理局登记成立的个体工商户，登记经营范围为歌舞娱乐、餐饮服务，原登记经营者为案外自然人唐湧，现登记经营者为雷志伟。被告周金春与其夫杨洪哲1969年1月4日登记结婚后共生育两女，长女杨开黎生于1970年3月8日，次女杨开艰生于1971年9月24日。被告周金春所在家庭曾于1986年、1999、2002在恩施市××路××（××名称恩施市××北侧××、恩施市××大街××）取得土地使用权并建有房屋使用，后于2007年因凤凰山隧道建设发生拆迁，所签拆迁协议载明“靠博物馆路一侧沿河长10米的土地，由甲方中的杨开艰自用建房。另临杨开艰自建房用地的北侧沿河长10米的土地，由甲方中的杨开黎自用建房。建房后剩余的土地转让乙方”，相关协议签订后，被告夫妇及两女于2009年共同投资在该址一体建成地下一层、地上五层的框架结构房屋，后于2012年分别办理了权属登记。2009年5月4日，被告周金春与其丈夫杨洪哲作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的唐湧签订《房屋租赁合同》，约定甲方将前述房屋不包括地下山洞的地下一层及地上一至四层约1634.66平方米出租与乙方使用，租赁期限从2009年6月29日至2015年9月28日，共计6年零3个月，其中前3个月为装修期免收租金，此后前三年租金为320000元、后三年租金为750000元，合同还对租金支付方式和其他事项进行了约定，合同第六条第四项约定“在不破坏主体框架结构的原则下，乙方安装电梯之后，需在租赁期满前三个月（90天），一次性向甲方支付押金十万元人民币（100000.00元），待楼梯恢复原样经检查合格之后全额返还”；合同第七条第二项约定“租赁期满或合同解除后，乙方返还该房屋及附属设施。甲、乙双方验认，认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，乙方结算所有的水、电、气等费用。乙方装修、装潢、装饰设备的部分，具体处理方法为：1、装修部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损害，如所有门、所有窗、所有房间隔断等；2、装潢部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损害，如所有灯具、所有家具、所有电视等；3、装饰设备部分全部无偿归属甲方所有，乙方不得故意人为损坏，如锅炉（包括相关证件）、烘干机、消防器材（包括相关证件）、水泵、洗浴设施等”，合同还对其他事项进行了约定。该合同签订后，唐湧对房屋进行了装修，后以自营和承包租赁的方式先后以原告名称KTV开展经营。期间双方曾经另定补充协议，约定房屋租赁期限至2018年4月3日止。2017年9月28日，唐湧作为乙方，雷志伟作为甲方，当时承包租赁经营原告名称KTV的案外人**、赵军作为丙方，签订《协议书》一份，约定因甲方欲购买乙方的凤凰壹号KTV，甲方与丙方解除承包租赁合同关系，乙方给予相关补偿。2018年1月4日，唐湧作为转让方（甲方），雷志伟和赵波作为受让方（乙方）签订《KTV整体转让协议书》一份，合同载明甲方与房东签订的合同于2018年4月3日到期，约定甲方将所经营的KTV现有的装修装潢及包括一台正在使用的专业变压器的所有设施设备转归乙方所有。2018年4月3日，被告周金春作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的雷志伟签订《房屋租赁合同》一份，约定双方以2009年5月4日与唐湧签订的《房屋租赁合同》为基础，甲方将前述案涉房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2018年4月4日至2021年4月3日，合同第五条约定“㈠租金标准：陆拾万元人民币（600000.00/年）。㈡付款方式：每月1日付当月租金伍万元，不能按时支付的为乙方违约，甲方直接锁门，2019年3月后付款方式首付10万元，接下来每月支付伍万元，最后一个月不用支付，总额以60万元为准”，该合同第七条第二项的内容与被告原与唐湧所签合同的第七条第二款内容相同，合同第九条约定“㈠经甲、乙双方协商一致，若乙方拖欠租金，在租赁期内可以解除本合同，甲方收回房屋，甲、乙双方互不承担违约责任”，合同还对其他事项进行了约定。合同执行过程中，双方实际以每天1700元的标准以和按天支付的方式支付租金，自合同签订后，原告以按每月50000元的标准支付租金至2019年1月2日。期间，因租金的支付和房屋使用双方曾发生纠纷，2019年2月12日和2月16日，被告和原告先后对租赁房屋大门内、外侧上锁，双方经寻求其他解决途径解决未果，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。另查明，经被告次女杨开艰2018年9月17日提起诉讼，本院曾于2019年3月13日作出（2018）鄂2801民初6119号民事判决，判决“被告凤凰壹号娱乐中心于本判决生效之日起10日内腾退恩施市舞阳街道办事处龙洞河还建小区（恩施房权证恩施市字第××年0060号、国有土地使用权证号恩市国用（2012）第011017号）楼房的一至四层房屋，并自2018年10月16日起按每月25000元标准向原告杨开艰支付房屋占用费至房屋腾退完毕之日止。二、驳回原告杨开艰的其他诉讼请求”，该判决书在查明事实部分载明“诉讼期间，原告明确诉讼请求：要求被告恩施市凤凰壹号娱乐中心及时腾退诉争房屋，并要求恩施市凤凰壹号娱乐中心支付自2018年10月16日（开庭日）起按月支付房屋占用费25000元至腾退完毕之日止，2018年10月16日前的房屋占用费（租金）不再主张”。本院认为，对原、被告双方曾签订书面租赁合同，原告租赁诉涉房产，合同期间双方实际执行按折算的日租金标准支付租金、被告并按此标准支付租金至2019年1月2日的本案基本事实，双方当事人无异议，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列行为之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定”。原、被告所签《房屋租赁合同》中所涉及的出租房屋，包括房屋修建时拆迁协议所载明建房人杨开黎和杨开艰的各自一部分，从本案情况来看，至少杨开艰对被告出租其房屋并不认可且以主张所有人权利曾向本院提起诉讼，因此该合同中涉及杨开艰房屋部分的约定内容无效。《中华人民共和国合同法》第五十八规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，就当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，就应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任”。原告要求被告承担违约责任，没有相关合同约定依据和法律依据，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告退还房租90833元，因本院已在杨开艰提起的诉讼中判决其支付2018年10月16日起以后该部分房屋的房租，同时没有依据表明被告与杨开艰之间具有委托关系或其他可以代为收取房租的理由，因此被告对此日后收取原告房屋租金没有法律上的根据，且原告主张的计算方式和数额符合法律规定，因此对原告的该项诉讼请求，本院依法予以支持。原告要求被告返还其所提交清单载明财产，结合案涉租赁合同和双方举证情况，不能说明双方对应返还的财产具有事前或事后约定，因此对原告的该项请求，本院依法不予支持，双方可就此自行协商或另寻其他法律途径解决。被告辩称未与原告签订合同，与本院查明事实和其在前次诉讼中所作陈述不符，且不是可以不退还原告房屋租金的合法理由，因此对被告的相关辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告周金春于本判决生效后五日内退还原告恩施市凤凰壹号娱乐中心房屋租金人民币90833元。二、驳回原告恩施市凤凰壹号娱乐中心的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费5462元，减半交纳2731元，由原告恩施市凤凰壹号娱乐中心负担1800元，由被告周金春负担931元。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年七月十日书记员  包梦园