杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1217号 原告（反诉被告）：芦万龙，男，1983年11月7日出生，汉族，住江苏省建湖县。 被告（反诉原告）：林秀锋，女，1970年11月15日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托诉讼代理人：吴长富，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告芦万龙与被告林秀锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告林秀锋提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由简易程序变更为由审判员邱洁健适用普通程序独任审理，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。芦万龙及林秀锋的委托诉讼代理人吴长富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 芦万龙向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告之间的租赁合同；2、被告退还原告房屋使用保证金11000元3、被告返还原告房屋转让差价53497.6元；4、本案诉讼费由被告承担。之后，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：被告与原告在2019年9月26日达成一致，原告将浙江省杭州学林街1367号商铺转让给杭州捷翊汽车租赁有限公司，被告与杭州捷翊汽车租赁有限公司签署《房屋租赁合同》。被告与杭州捷翊汽车租赁有限公司签署租赁合同时承诺原告2019年8月1日起至2020年10月31日期间的房屋租赁差价归原告所有，作为补偿原告对商铺装修的损失。在杭州捷翊汽车租赁有限公司支付2020年5月1日至2020年10月31日租金120750元到被告账户后返还原告租金差价70883.1元，扣除原告物业管理费2320.5元和税费15065元，被告应返还原告53497.6元。另，原告主张的租金差价计算如下：根据原被告的租赁合同，2019年8月1日至2020年10月31日租金为194866.9元。2019年8月20日，原告支付被告租金30000元；2019年10月15日，杭州捷翊汽车租赁有限公司支付被告115000元；2020年4月17日，杭州捷翊汽车租赁有限公司支付被告120750元；故租金差价为70883.1元。经催讨无效，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 林秀锋答辩称：原告尚欠被告房租、物业费及税费，故不应返还保证金。被告不认可原告主张的房屋转让差价，并且认为该主张没有事实和合同依据，请求驳回原告的全部本诉请求。 林秀锋提出反诉请求：1、原告向被告支付拖欠的租金共计38587.5元；2、原告向被告支付违约金30000元；3、原告支付被告垫付的物业管理费2320.5元和税费15065元；4、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2018年7月9日，双方签订《商铺租赁合同》，约定被告将杭州市学林街1367号的房屋出租给原告，租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月30日止，合同约定第一年租金为147000元，第二年租金为154350元，原告应在签订合同之日内一次性支付第一年房租和物业费，第二年租金和物业费应于当年7月15日前一次性付清，并约定原告不得以任何形式转租、转让、转借案涉租赁房屋。合同签订后，原告未依约支付第二年租金和物业费，也未返还被告为其垫付的税款，甚至擅自将房屋转租给案外人杭州捷翊汽车租赁有限公司，已构成严重违约。为此，提出反诉请求，应依法支持被告的反诉请求。 芦万龙针对林秀锋的反诉答辩称：一、原告在第二年已经支付房租30000元，故没有欠被告租金。二、当时原被告协商一致先由原告退出租赁，再由杭州捷翊汽车租赁有限公司与被告签订租赁合同，被告还答应给原告租金差价，并不存在违约金。三、被告主张的物业费和税金没有异议，但原告已经在租金差价中抵扣。综上，请求驳回被告的反诉请求。 经审理查明：2018年7月9日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将杭州市学林街1367号的房屋出租给原告，租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月30日止，第一年租金为147000元，第二年租金为154350元，原告应在签订合同之日内一次性支付第一年房租和物业费，以后租金和物业费应于当年7月15日前一次性付清，并约定原告不得以任何形式转租、转让、转借案涉租赁房屋。2019年4月3日，原告擅自将案涉商铺转租给案外人杭州捷翊汽车租赁有限公司。2019年7月15日，原告未按约支付被告第二年租金。2019年8月5日，原告在微信中称因家里有特殊情况，提出该年房租多加30000元，并称下个月底前全部支付。2019年8月20日，原告支付被告30000元。此后，因原告一直逾期支付房租及物业费，被告提出解除案涉合同，原告无异议，双方口头约定原告的房租计算至2019年10月31日止。2019年9月24日，杭州捷翊汽车租赁有限公司直接承租了被告的商铺。当日，被告丈夫陈兆启向原告承诺收到房租后补偿后面8个月的租金差价50000元。另查明，被告还为原告垫付物业管理费2320.5元和税费15065元，原告尚在被告处的保证金为11000元。 以上事实有原、被告提交的证据及双方的当庭陈述为证。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。根据本案履行情况，本院认为原、被告系协商解除案涉合同。一、本诉部分。关于原告主张的保证金，应在合同解除后，且结算清全部款项后予以返还。关于原告主张的房屋转让差价，被告的丈夫同意补偿原告50000元，该口头承诺有效，本院予以支持。二、反诉部分。关于原告是否拖欠租金的问题。原告主动提出第二年房租多加30000元，被告未提出异议，故第二年租金应为184350元。根据双方解除合同时的口头约定，原告应支付被告2019年8月1日至2019年10月31日期间的房租，即46087.5元，原告已支付30000元，故尚欠被告16087.5元未付。关于被告主张的违约金，基于拖欠租金的事实，原告已经主动向被告提出第二年房租增加30000元，并且在解除案涉合同时，被告还提出补偿原告租金差价，故根据本案履行情况，本院认为双方系协商解除案涉合同。被告主张违约金，依据不足，本院不予支持。关于被告主张的物业费和税费垫付款，原告没有异议，但其认为房屋转让差价款中已经扣除物业费和税费。本院认为，根据原告提交的相关录音证据并不能证明被告的丈夫承诺的5万元差价款中已经扣除物业费和税费，故原告的陈述缺乏事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、林秀锋于判决生效后十日内补偿芦万龙50000元； 二、林秀锋于本判决生效后十日内返还芦万龙履约保证金11000元； 三、芦万龙于判决生效后十日内支付林秀锋租金16087.5元； 四、芦万龙于判决生效后十日内支付林秀锋物业管理费垫付款2320.5元和税费垫付款15065元； （上述款项经折抵，林秀锋应支付芦万龙27527元）； 五、驳回芦万龙的其他诉讼请求； 六、驳回林秀锋的其他反诉请求。 如林秀锋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉受理费1412元（原告预缴706），反诉受理费975元，共计2387元，由芦万龙负担787元，林秀锋负担1600元。芦万龙、林秀锋于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  邱洁健 二〇二〇年七月十日 书记员  孙佳萍