湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2556号上诉人（原审被告）：杨举，男，1971年7月26日，汉族，武汉市公安局干部，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：胡利方，湖北魏娟律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏娟，湖北魏娟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王龙武，男，1973年2月24日出生，湖北警官学院管理人员，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：向勇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。原审被告：黎明，女，1972年4月20日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：胡利方，湖北魏娟律师事务所律师。上诉人杨举因与被上诉人王龙武，原审被告黎明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨举上诉请求，1、撤销一审民事判决，改判驳回王龙武一审诉讼请求。2、王龙武承担本案一审、二审的全部诉讼费用。其上诉理由为：一审判决忽略本案双方签订《卖房协议》时存在违法前提，直接认定“《买房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效”；其次，一审法院忽略王龙武无购买经济适用房资格导致涉案房屋长期无法过户的事实，而直接以“杨举现在将诉争房屋出卖给案外人并办理产权过户手续，构成违约，判决杨举按诉争房屋现在市场价值1,779,400元予以赔偿”。杨举认为，一审法院认定事实和适用法律均存在错误。具体理由如下：一、《卖房协议》标的不是涉案房屋,是购买经济适用房的资格。一审查明：2003年11月3日，杨举与王龙武签订《卖房协议》，王龙武支付购房款150,000元；2004年6月，涉案房屋建成交付，杨举选定房号后将房屋直接交给王龙武；王龙武将涉案房屋出租；2006年1月12日，杨举与其所在单位签订了《经济适用房出售协议书》，向单位一次性支付全部购房款；2006年1月16日，王龙武向杨举支付购房款余款5,000元。很明显，签订《卖房协议》时，涉案房屋尚未建成，房号尚未确定，杨举与单位尚未签订购房协议，更没有支付购房款。可以说，那时杨举手里根本没有房屋，仅仅有个购房资格。因此，一审法院认定王龙武与杨举于2003年11月3日签订的《买房协议》系涉及位于武汉市汉阳区郭茨口知音西村41号1栋3单元4曾3室房屋无任何依据，当时涉案房屋不存在！因此，一审法院认定事实错误。二、杨举与王龙武恶意串通买卖经济适用房购房资格，损害国家和公共利益，《卖房协议》无效。涉案房屋系经济适用房，国家对购买者有着严格的条件限制，不符合条件者不能购买。而国家对买卖经济适用房的强制性规定，不仅规范买卖经济适用房屋，也适用于买卖经济适用房的购房资格。其次，购买经济适用房需要同时具备四个条件，且购买的房屋五年内不得出售，五年后出售房屋，必须缴纳出售价10%的综合地价款。因为，这样的房屋是国家对低收入阶层的优惠待遇，国家承担了巨大的经济补贴，如果不符合条件的人取得购房资格，甚至予以买卖，就损害了国家、社会公共利益。本案中，王龙武不符合购买经济适用房的四个条件，甚至在本案起诉时都不具备购买经济适用房资格。因此，本案不能仅仅考虑协议是双方自愿签订的，更应该重视签订协议的合法性，而杨举与王龙武相互串通买卖经济适用房购房资格的行为共同侵害了国家社会公共利益，是违法的，依据《合同法》第五十二条第二、三、四、五项规定，涉案《卖房协议》无效，因此，并非一审法院认定“不违反法律、法规的禁止性规定”。三、本案违约在于王龙武。王龙武未能取得涉案房屋所有权的原因系不具备购买经济适用房资格，所以五年内不能办理过户手续，而五年后又因为武汉市限购等因素，不能过户取得房屋所有权。试想，杨举出售购房资格给王龙武的时间是2003年11月，出售房屋给案外人范新杰的时间是2018年10月，二者时间相隔长达15年！在这15年中，王龙武从来没有要求杨举配合办理过户手续。究其原因，王龙武自身的条件不能过户。一审法院忽略上述事实，仅以杨举将诉争房屋出卖给案外人并办理产权过户手续为由，依据《合同法》第九十四条第四款和第一百零七条认定杨举违约，并判决承担违约责任。一审法院忽略案件重要事实，错误适用法律，导致判决错误。四、杨举不应当承担赔偿责任。涉案《卖房协议》无效，且自始无效，因此，不存在解除合同的问题。其次，杨举没有违约，合同不能履行的原因在王龙武。另外，《卖房协议》是杨举与王龙武共同违法行为的结果，各自从对方所得利益应当退回。依照高法有关规定，杨举可以返还购房款本金155,000元，在购房款一倍以内进行赔偿。但是，王龙武自2005年起将房屋用于出租，至少收入租金450,000元，应当以此数额充抵杨举的返还和赔偿数额，而不应该以诉争房屋现在的评估价值予以赔偿，因此，一审判决以“诉争房屋现在市场价值”要求杨举对王龙武进行赔偿没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致判决错误。恳请二审法院查清事实后依法改判。王龙武辩称，1、黎明没有提出上诉，服从一审判决，仅凭这点，杨举要求改判驳回王龙武请求不应成立。2、鉴2015年12月31日武警湖北总队三支队与杨举签订的住房出售协议书，购买方由杨举签字，且合同第四条明确表述武警支队在2004年6月将住房交付给了杨举，基于该事实本案双方当事人的关系并非是购买适用房资格，而是房屋买卖关系。3、本案房屋买卖合同并没有违反法律法规效力性强制规定，杨举说五年后才能出售适用房过户登记手续只是管理性规定，不影响买卖合同的效力。4、王龙武作为购买人，虽没有及时向杨举主张过户手续，但是该主张是权利而不是义务，没有及时行使权利不属于违约行为。综上，杨举的上诉理由不能成立。黎明同意杨举上诉意见。王龙武向一审法院起诉请求，判令：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、杨举承担违约责任，赔偿王龙武因不能按照合同约定取得购买杨举房屋所有权而造成的全部损失，明确损失为1,779,400元及评估费7,000元；3、黎明对王龙武上述损失承担共同赔偿责任；4、本案诉讼费由杨举承担。一审法院经审理查明，王龙武与杨举原系武警湖北总队第三支队军人。杨举与黎明于1996年10月29日登记结婚。2003年11月3日，杨举（甲方）与王龙武（乙方）签订《卖房协议》，约定：甲方同意将支队经济适用房一套（105平米）转卖给乙方，价格壹拾伍万伍仟元整；除八楼外，价格不变；乙方一次性付甲方现金壹拾伍万元整，余下伍仟元整待两证办齐付清（两证户主名为乙方）；如出现其他原因或人类不可抵御的原因使两证无法办理，甲方同意壹拾叁万元整将房子卖给乙方等内容。甲方杨举及乙方王龙武在协议末尾处签字。同日，王龙武向杨举支付房款150,000元，杨举出具《收条》一份，内容为：“今收到王龙武房款壹拾伍万元整，收款人：杨举”。后武警湖北总队第三支队将位于武汉市汉阳区二桥街桥西村41号三单元303号房屋交付给杨举，2005年12月31日杨举将房屋交付给王龙武，王龙武将该房屋对外出租。2006年1月12日，杨举（乙方）与武警湖北总队第三支队（甲方）签订《武警部队经济适用住房出售协议书》，约定甲方将坐落于武汉市汉阳区二桥街桥西村41号三单元303号营职住房一套出售给乙方；乙方购买的经济适用房属钢混结构，共八层，实际建筑面积为105.72平方米；房屋实际售价为132,420.75元；甲方已于2004年6月将所售住房交付乙方；乙方付清购房款后，拥有所购住房的房屋所有权（证）和土地使用权（证）；乙方所购住房，依法进入房地产出租、出售时，按国家和军队有关规定执行等内容。2006年1月16日，王龙武通过中国建设银行向杨举支付购房尾款5,000元。2010年5月21日，杨举取得诉争房屋的《房屋所有权证》（武房权证阳字第××号），房屋建筑面积为115.57平方米，因有架空层，诉争房屋的登记地址为武汉市汉阳区郭茨口知音西村41号1栋3单元4层3室。2010年10月13日，杨举取得诉争房屋的《国有土地使用证》[阳国用（商2010）第8054号]。2018年9月27日，杨举在不动产登记部门换取诉争房屋的《不动产权证》，产权证号为：鄂（2018）武汉市汉阳不动产权第0060634号，原《房屋所有权证》及《国有土地使用证》注销。2018年10月11日，杨举与范新杰签订《武汉市存量房买卖合同》，约定杨举将诉争房屋以人民币580,000元出卖给范新杰，范新杰于2018年10月17日取得诉争房屋的《不动产权证》[不动产权证号：鄂（2018）武汉市汉阳不动产权第0063876号]。2019年4月19日，范新杰与朱俊文、柳爱钗签订《武汉市存量房买卖合同》，约定范新杰将诉争房屋以700,000元出卖给朱俊文、柳爱钗，朱俊文与柳爱钗于2019年4月22日取得诉争房屋的《不动产权证》[不动产权证号：鄂（2019）武汉市汉阳不动产权第0022002号]。朱俊文、柳爱钗取得该房屋的《不动产权证》后，要求王龙武的租户腾退房屋，目前，诉争房屋的实际控制人已不是王龙武，故王龙武起诉法院，请求判如所请。根据王龙武的申请，一审法院委托武汉仲恒房地产估价有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，评估公司于2019年9月12日出具仲恒房估字（2019）第0275号《房地产估价报告》,估价结果为：综合分析影响估价对象房地产价值的各项因素，经过认真的分析计算，最终确定估价对象在价值时点2019年9月4日及满足完整权利状态与各项假设前提和限制条件下的房地产公开市场价值为177.94万元，单价为15,397元/平方米。一审法院认为，王龙武与杨举于2003年11月3日就位于武汉市汉阳区郭茨口知音西村41号1栋3单元4层3室房屋签订的《卖房协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，王龙武向杨举支付全部购房款，杨举于2005年12月31日将诉争房屋交付给王龙武使用，后杨举将诉争房屋出卖给案外人并办理产权过户手续，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”及第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现王龙武已无法取得诉争房屋，合同目的无法实现，故王龙武要求解除与杨举于2003年11月3日签订的《卖房协议》并要求杨举承担违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。诉争房屋评估的现市场价值为1,779,400元，故杨举应按此款项赔偿王龙武的损失。杨举辩称王龙武取得房屋后一直有租金收益，故不存在损失，王龙武与杨举签订了《卖房协议》后，王龙武支付了全部购房款，杨举亦于2005年12月31日将诉争房屋交付给王龙武，后王龙武即对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故一审法院对杨举的辩称理由不予采信。该诉争房屋取得于杨举与黎明婚姻关系存续期间，系夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，黎明对杨举取得该房屋是知情的，杨举于2005年12月31日即将诉争房屋交付给王龙武使用，后黎明始终未提出异议，故一审法院对黎明称对《卖房协议》不知情的辩称理由不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、解除王龙武与杨举于2003年11月3日签订的《卖房协议》；二、杨举、黎明于判决发生法律效力之日起十日内支付给王龙武1,779,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,814元、保全费5,000元，评估费7,000元，以上共计32,814元，由杨举、黎明负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因买卖合同而引起的纠纷，杨举上诉认为其与王龙武签订的《卖房协议》属无效合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，杨举与王龙武签订的《卖房协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。王龙武依据协议约定于协议签订后即支付了全部购房款，依据协议杨举将诉争房屋交付给王龙武使用。后杨举将诉争房屋出卖给案外人并办理产权过户手续，根据约定，杨举明确违约，依约应承担违约责任。但是在本案中，王龙武已无法取得诉争房屋，导致合同目的无法实现，王龙武要求解除其与杨举于2003年11月3日签订的《卖房协议》并要求杨举承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，因诉争房屋评估的现市场价值为1,779,400元，故一审法院判决对王龙武要求解除合同及杨举应按此款项赔偿王龙武的损失予以支持并无不当。杨举上诉认为违约在于王龙武自身的条件不能过户，一审判决以诉争房屋现在市场价值进行赔偿没有事实和法律依据,但王龙武支付了全部购房款后，对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，杨举亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，杨举上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各20,814元，由杨举负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年七月二十三日书记员  陈旭敏