辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8148号上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹田，辽宁坤略律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司工作人员，住湖南省长沙市南花区。被上诉人（原审原告）：刘思才，男，1975年4月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王英俊，辽宁夏森律师事务所律师。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（简称中南世纪城）因与被上诉人刘思才商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初4780号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中南世纪城陈述上诉请求：一、撤销原判，依法改判违约金为已付房款的2.5%；二、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人虽然办理房屋初始登记的时间有所延迟，但并未给被上诉人造成实际损失，一审法院判决上诉人承担高达总房款16.34%的违约金，严重高于被上诉人的实际损失。被上诉人刘思才答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘思才向一审法院起诉请求：1.判令被告给付逾期交房违约金545071.95元；2.判令被告给付逾期办理产权证违约金255383.36元；3.判令被告交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，原告刘思才与被告中南世纪城签订《商品房买卖合同》，主要约定：1.二原告购买被告中南世纪城开发的位于沈阳经济技术开发区，总价款为1270564元。2.交付期限：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。3.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。4.该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即按附件四补充协议一第二十八条约定履行。该补充协议第二十八条约定：出卖人如实告知，本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立抵押贷款，出卖人承诺，上述房屋在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。合同签订后，原告交付了涉案房屋的购房款1270564元。2014年6月11日，案涉商品房所属的沈阳中南世纪城T1商业项目验收合格。2014年11月1日，原、被告双方办理了商品房交接手续。涉案门市房所涉及的土地使用权于2017年7月25日解除抵押，涉案门市房于2018年5月29日取得初始登记，原告于2018年8月1日取得涉案房屋的所有权证书。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。关于原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》关于涉案商品房交付期限的约定，被告已按照合同约定于2014年11月1日将经验收合格的商品房交付给原告使用，并不存在逾期交房的违约行为，故原告的此项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，因被告未能在约定期限内向办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告在不能在规定期限内取得房地产权属证书，被告系违约，应依照该补充协议第二十八条约定的“自房屋交付后第七月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”，即被告中南世纪城应从2015年5月1日起至2017年7月25日止，按照原告已付购房款1270564元的每日万分之二支付违约金，共计207610.16元（1270564×817×0.0002）。关于原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》中对门市商铺没有明确约定被告必须提供，故对原告的此项诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘思才逾期办证违约金207610.16元；二、驳回原告刘思才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11805元，由原告刘思才负担8745元，被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担3060元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”。上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。关于本案的违约金计算标准问题，本案双方明确约定逾期付款违约金的计算标准为“已付房款金额的每日万分之二”，属于本案双方已经对违约责任作出明确约定；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。上诉人主张《附件四补充协议一》第二十八条约定的违约金过高，法院就此进行调整应以被上诉人的“损失”为参照。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。故在上诉人单方违约的情况下，一审法院考虑上诉人的过错程度并按照上诉人提供的格式条款计算本案的违约金并无不当。综上所述，中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁广昱审判员  姜会军审判员  吕长辉二〇二〇年七月九日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。