浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异57号 案外人：金华华卫市场管理有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇怡村6幢。 法定代表人：胡斌。 申请执行人：平阳如祥资产管理有限公司，住所地温州市平阳县南麂岛美龄宫（南麂柳成山庄940室）。 法定代表人：黄小定。 被执行人：金华市天宏建设有限公司，住所地金华市义乌街3号3楼东面由南往北1-5间。 法定代表人：叶跃群。 被执行人：叶林，男，1987年9月9日出生，汉族，住金华市婺城区。 在本院执行中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行与金华市天宏建设有限公司、叶林金融借款合同纠纷一案中，金华华卫市场管理有限公司对本院拍卖被执行人金华市天宏建设有限公司的房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人金华华卫市场管理有限公司称：1.根据金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执4670号公告，异议人是案涉场地合法承租人，要求继续租赁经营，依法保障异议人的承租权益。2.金华成估字［2020］第05-5013号《房地产估价报告》存在错误，损害了金华市天宏建设有限公司和异议人的合法利益，应当依法重新评估。理由如下：一、根据金华市婺城区人民法院（2016）浙0702执4670号公告，异议人是案涉场地合法承租人，要求继续租赁经营，依法保障异议人的承租权益。（一）异议人早于案涉场地抵押登记办理前就已与天宏公司确定了租赁合意并进场整理，系案涉场地合法承租人，要求继续租赁经营。1、早在2014年5月，异议人就已经在政府、天宏公司的多方商讨过程中确定了承租合意，并为此在2014年6月初就开始为承租后的经营工作而申请工商注册，并入场施工整合场地。2014年7月7日异议人取得营业执照。因天宏公司与异议人达成约定，同意免除一年的租金，所以在《房屋租赁合同》中的租期起始时间写成了2015年5月1日。但双方达成真实租赁约定确实在抵押登记之前。2、2014年12月24日，在金华市××市长××市区市场建设管理领导小组全体成员会议上，确定了对案涉场地进行整理并开办犬类交易市场和流浪狗收容的决定（文件号“金市场建［2014］3号”）。为了明确异议人的经营主体资格，让异议人安心承租经营，2015年1月15日，金华市市场发展集团有限公司还特意发文予以证明。正是基于对政府工作的信任与支持，异议人才会在政府有关部门的鼓励与政策承诺下，长期承租案涉场地，并自费巨资完善场地建设。这也进一步证明了第1点提到的“免租一年”的事实约定，否则异议人与天宏公司不可能在一月份就已经确定了经营主体的情况下，却毫无原因的迟迟到五月份才计算租赁期限。（二）《房屋租赁合同》的租赁期限还未届满，应继续履行。异议人与天宏公司就金华市婺城区白龙桥镇怡村的房地产市场签订的《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年5月1日至2035年4月30日止。该协议至今有效，仍在履行。（三）带租拍卖既依法保障异议人的合法承租权益，也有益于拍卖工作。案涉场地位处乡镇，且用途特定，即使拍卖成功，买受人亦要遵循政策要求继续以宠物交易为使用方式。异议人已经长期租赁并经营案涉场地，并且租金约定符合市场水平履约情况良好，与天宏公司未有纠纷。带租拍卖，继续维持承租现状，既可保障异议人的合法权益，保障政府公信力，又可继续保持案涉场地稳定的租赁关系，对买受人不仅可节省大量的招租工作与成本还可使其保持长期稳定的收益，对拍卖工作有极大的益处。二、金华成估字［2020］第05-5013号《房地产估价报告》存在错误，损害了异议人的合法利益，应当依法重新评估。1、评估机构查勘估价对象错误。《房地产估价报告》“致估价委托人函1、估价对象…包括土地使用权、地上建筑物、钢棚、围墙、水泥地坪、绿化和配电设施等构筑物及附属设施”。但涉案房地产中的钢棚、围墙、水泥地坪、绿化和配电设施等构筑物及附属设施系归异议人金华华卫市场管理有限公司所有，不应径直进行评估，评估前评估机构及法院应当先行确定估价范围，依法保障异议人的合法权益。2、对构筑物及附属设施估价明显错误、偏低。异议人于2014年自费建设构筑物及附属设施（包括：钢棚、围墙、水泥地坪、绿化和配电设施等），并对场地内房产进行装修等，共花费六百万元左右，至今使用不足6年时间，却被估价余值仅为66万元，远低真实价值，与事实明显不符。并且《房地产估价报告》也未记录构筑物及附属设施明细情况，无法确保估价对象已真实涵括场内所有构筑物及附属设施。《评估报告书》存在的问题，不仅损害了所有权××金华市天宏建设有限公司的合法利益，也会对以后异议人与天宏公司之间的租赁合同结束后的财产价值分割产生重大影响，应依法予以重新鉴定。 金华华卫市场管理有限公司提交了《金华市市场建设领导小组专题会议纪要（金市场建［2014］3号）》、《金华市犬类交易市场搬迁选址方案》、金华市市场发展集团有限公司出具的《证明》、《房屋租赁合同》复印件各1份。 申请执行人平阳如祥资产管理有限公司称：请求法院驳回金华华卫市场管理有限公司的异议。理由如下：一、异议人在申请书上的描述存在众多不实之处。首先，异议人提出其与政府、天宏公司于2014年5月已达成承租意向，可这与事实情况完全不符。第一，按照异议人自行描述的，其于2014年6月才开始办理工商注册，于2014年7月7日依法设立。在2014年5月，异议人在自身名字都不确定的情况下，不可能以公司法人名义对外沟通具体经办事宜，还达成承租意向。第二，根据金华市人民政府【2014】54号（《加强市区犬类管理工作协调会议纪要》、金华市市场发展集团有限公司《关于要求审批金华市犬类交易市场选址方案的请示》（金市市集团【2014】81号）、金华市《市区市场建设领导小组专题会议纪要》（金市场建【2014】3号）、金华市市场发展集团有限公司《证明》等系列资料显示，金华市人民政府于2014年8月1日才提出“建设市区犬类交易市场和犬类收容所”，并要求相关选址的比选方案，并于2014年12月14日原则上同意宠物市场选址为婺城区白龙桥怡村，于2015年1月15日才公开地址，并确认市场举办和经营主体为异议人。这与异议人自行所述的2014年5月相差甚远。其次，异议人认为其与天宏公司达成免租一年的约定，但是这并没有充足证据予以证明，反而其所述与法律相悖。第一，异议人与天宏公司签订的《房屋租赁合同》上，明确租赁期限自2015年5月1日至2035年4月30日，这已是法律明文规定的20年最长租赁期限。如异议人与天宏公司另有约定的一年免租期，那已超过20年最长期限。作为一个根据政府要求办理的事宜，签署明显违规的租赁协议，这与常理及法律相悖。第二，如上所述，异议人于2014年7月7日才设立，政府于2014年8月1日才初步提出要办理宠物市场的需求。按照常理来说，异议人与天宏公司达成意向，应晚于政府提出意向或者是确认地址时间，异议人所谓的提前达成长达一年的免租期，与现有事实存在严重出入。二、异议人租赁时间晚于抵押时间，按照法律规定不得对抗抵押权的行使。根据原债权人中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行（以下简称“原债权银行”）与天宏公司签订的《最高额抵押合同》约定，天宏公司将抵押物于2014年6月18日抵押给原债权银行，并于同日办理他项权证。现我司经受让，已依法取得上述抵押权，并由贵院出具裁定书予以确认。异议人与天宏公司签订的《房屋租赁合同》上面没有明确记载签署日期，但是租赁日期自2015年5月1日至2035年4月30日。根据异议人自行所述及抵押物现场情况可知，当时异议人与天宏公司之所以达成承租意向，主要是因为金华市人民政府需在金华市设立犬类交易市场和犬类收容所需要。但是，金华市人民政府于2014年8月1日才提出上述设想，并明确金华市市场发展集团有限公司负责选址事宜。2014年12月8日，金华市市场发展集团有限公司出具请示筛选抵押物为选址，并由市区市场建设领导小组于2014年12月31日出具会议纪要确认，金华市市场发展集团有限公司与2015年1月15日对外公开明确。按照常理来说，人民政府对上述事宜作出最终确认后，异议人方会与天宏公司签署《房屋租赁合同》，这时间最早也得2015年1月15日之后，即《房屋租赁合同》签署时间不早于2015年1月15日。如考虑到其中需异议人协调商家入驻等具体操办所需时间，《房屋租赁合同》约定自2015年5月1日起计算租赁期，符合现实情况。故经上述时间对比，异议人承租抵押物的时间，远远晚于我司取得抵押权的时间，故异议人享有的租赁权利不得对抗我司的抵押权。三、异议人已自行放弃对评估报告提出异议的权利，不应属于本次异议审查范围。异议人在执行异议中提出，其对抵押物评估范围及价值均有异议。但是，异议人已自行放弃提出异议的权利。在贵院依法办理抵押物评估时，已对评估事宜依法公告债务人及利害关系人。但是，异议人并未按照法院给予的期限主张权利，而是在法院准备抵押物挂拍时，才提出自己对抵押物评估有异议，这无疑是滥用司法资源行为。退一步说，即使异议人对抵押物评估有异议，那应由其他相关法律程序予以办理，而不应在执行异议范畴中审理。 平阳如祥资产管理有限公司提交了金房他证婺字第××号、最高额抵押合同（编号：33100620140022522）及抵押清单复印件各1份。 金华市天宏建设有限公司、叶林未答辩也未提交证据材料。 本院查明，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行与金华市天宏建设有限公司、叶林金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月5日作出（2016）浙0702民初6381号民事判决：一、被告金华市天宏建设有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款本金1780万元并支付相应利息（算至2016年5月20日的利息为493705.51元，此后利息按合同约定计至实际履行之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行对金华市天宏建设有限公司所有的坐落于金华市婺城区白龙桥镇怡村的房产（房产证号：金房权证婺字第××号，土地证号：金市两区国用2010第16-1233号，他项权证号：金房他证婺字第××号）、对叶林名下的坐落于金华市义乌街3号的房产（房产证号：00117539-××0、001175342-××号，土地证号：金市国用2006第7-96885、7-96887、7-96888、7-96889、7-96890、7-96891、7-96892号，他项权证号：金房他证婺字第××号）折价或拍卖、变卖后的价款在2708万元范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费131502元，由被告金华市天宏建设有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。该民事判决生效后，李吉未履行生效法律文书所确定的义务，中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行向法院申请执行。 另查明，本院分别于2018年3月22日作出（2016）浙0702执4670号执行裁定：变更第三人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为本案的申请执行人。2019年11月30日，又作出执行裁定：变更第三人平阳如祥资产管理有限公司为本案的申请执行人。2020年5月9日裁定：拍卖被执行人金华市天宏建设有限公司所有的位于金华市××怡村的房产（证号：金市（两区）国用（2010）第16-1233号）。为此，金华华卫市场管理有限公司以其享有该涉案房屋的租赁权为由，向本院提出书面异议。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人金华市天宏建设有限公司向中国农业银行股份有限公司金华经济开发区支行借款提供案涉房产抵押担保，并办理了抵押登记手续，不动产物权一经登记就产生公示公信的效力。法院依据生效判决依法查封、拍卖该抵押房产，并无不当。金华华卫市场管理有限公司提交的房屋租赁协议没有载明签订日期，载明的租赁开始时间也在案涉房产抵押之后。综上，金华华卫市场管理有限公司的异议理由不成立，对其异议请求，本院不予支持。若对抵押物司法处置评估报告有异议的，案件相关当事人可以在法定程序期限内提出和处理，但案外人对此提出异议不适格，且该异议不属本案异议审查范畴。金华华卫市场管理有限公司应配合法院腾空执行，如拒不配合法院执行将被依法追究法律责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回金华华卫市场管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年七月二十二日 书 记 员  肖俊秀