湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2368号上诉人（原审被告）：武汉长凯物业发展有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区江夏大道凯迪工业园管委会对面。法定代表人：乔晓建，该公司董事长。委托诉讼代理人：付凤伦，该公司员工。委托诉讼代理人：马晓俊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴超，男，1976年11月25日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：胡正天，湖北江衡律师事务所律师。原审第三人：武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司（曾用名：武汉鑫安阳房地产经纪有限公司），住所地武汉东湖新技术开发区清风别墅服务中心商铺栋1层19号。法定代表人：徐瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖帅，该公司员工。上诉人武汉长凯物业发展有限公司（以下简称长凯公司）因与被上诉人吴超、原审第三人武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司（以下简称四诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长凯公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴超的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由吴超承担。事实和理由：一、案涉合同尾页载明：“合同签订时间：2018年7月25日”，并由各方当事人签字盖章确认，因此案涉合同的生效时间是2018年7月25日。二、一审法院未能查明吴超迟延支付定金的违约事实。根据吴超所称，其于2018年8月14日才支付定金，远远迟于合同签订之日2018年7月25日，吴超已构成严重违约，吴超所提交的定金转账凭证的收款方并非四诚公司而是作为个人的罗海波，罗海波既不是合同当事人，也不是四诚公司的经纪人，且转账时也未对转账用途进行相关说明，四诚公司也从未通知过长凯公司，导致长凯公司对吴超已支付定金的情况完全不知情。三、一审法院对房屋过户资料的提供、过户手续的办理认定事实错误，吴超的举证并不充分。长凯公司从未收到吴超及四诚公司提交的任何过户资料，更未通知过四诚公司无法完成盖章手续，一审法院仅依据四诚公司出具的情况说明认定系长凯公司通知无法完成盖章手续导致无法办理过户手续，属于认定事实不清。四、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款认定合同解除，属于适用法律错误。目前房屋权利状态良好，仍具备过户条件，长凯公司愿意继续履行合同。吴超辩称，其解除合同具有事实和法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。吴超向一审法院起诉请求：1、判决确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年3月22日解除；2、判决长凯公司向吴超退还购房款30000元；3、判决长凯公司向吴超支付违约金150000元；4、判决长凯公司负担本案诉讼费用。2019年10月15日，吴超申请变更诉讼请求为：1、判决确认双方签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年3月22日解除；2、判决长凯公司向吴超退还购房款30000元；3、判决长凯公司向吴超支付延期履行违约金68500元（从债务履行到期之日2018年11月6日至2019年3月22日，共计137天，以500000元按日千分之一支付）；4、判决长凯公司向吴超支付中介费13000元；5、判决长凯公司负担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，吴超（乙方、买方）、长凯公司（甲方、卖方）、四诚公司（丙方、居间方）共同签订《存量房居间（买卖）合同》，约定与本案有关的条款为：“第一条，甲方所有的房屋坐落于武汉市江夏经济开发区清风别墅服务中心公寓左5-5，建筑面积52.99平方米，房屋所有权证号为武房权证夏字第××号，土地使用权证号为夏国用（商2008）第1709号。第二条，经甲乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为500000元。第三条，付款方式约定：1.签订本合同当天乙方支付甲方购房定金30000元（后期冲抵房款），合同签订后因乙方原因不购房，定金不退，由甲方没收；若因甲方原因不卖房，双倍返还定金给乙方。2.乙方在房产过户当天过户手续完成后向甲方支付首付款470000元。第四条，由乙方承担过户税费和经纪代理费。第五条，在房屋交易过程中，丙方协助甲乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。本合同签订之日，甲方按宗需向丙方支付经纪代理费0元，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费13000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计10000元。甲乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计10000元。第六条，本合同签订之日，甲乙双方须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证或不动产权证书，户口本、身份证、婚姻状况证明等），丙方在甲乙双方提供相关证件资料齐全后协助办理贷款、过户手续。……第八条，甲方应在房屋过户完成后当日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方……第九条，甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日按已付房款的1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的30%向乙方支付违约金。……第十五条，本合同自甲乙双方签字、丙方盖章之日起生效。……补充约定：……三、备注（备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准）：……3.由于甲方的房产证、土地证需在其公司自行保管，不能交给丙方保管，甲方特委托丙方代收此房屋交易定金，丙方收到乙方购房定金视为甲方收取，在过户当天丙方应将代收的定金转给甲方。4.甲乙丙三方约定在本合同生效之日起七十个工作日内办理过户手续，如因单方面原因导致本合同无法按约定时间正常履行的，有过错方每逾期一日按全部房款的0.1%向另两方支付违约金。”吴超、四诚公司于2018年7月25日在上述合同上签名盖章后，四诚公司将该合同交给长凯公司，由长凯公司拿回公司按公司管理流程进行盖章。长凯公司认为应当以约定的签订时间2018年7月25日为准。四诚公司称长凯公司于2018年8月14日将盖章后的上述合同交给四诚公司，然后四诚公司通知吴超支付定金。吴超收到四诚公司通知后，于2018年8月14日向四诚公司支付购房定金30000元，并共计向四诚公司支付经纪代理费13000元（含2018年6月11日支付的3000元）。上述合同履行过程中，吴超按照约定向四诚公司提交了办理房屋过户的相关资料，后长凯公司通知四诚公司无法继续履行合同，因为在办理过户手续时无法完成盖章手续。四诚公司将上述情况告知吴超后，吴超于2019年3月21日通过EMS向长凯公司邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，邮单显示长凯公司于2019年3月22日签收该解除通知。一审中，一审法院询问双方房屋买卖合同为何无法继续履行，长凯公司曾称当时雅居乐公司正在收购长凯公司，可能存在人员交接的问题，无人处理房屋买卖的相关事宜。长凯公司表示现同意继续履行上述合同，可以协助办理过户手续。经一审法院询问，若一审法院判决解除上述合同，长凯公司、四诚公司均同意一审法院判决由四诚公司直接向吴超返还购房定金30000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院仅对上述《存量房居间（买卖）合同》中吴超与长凯公司之间的房屋买卖关系进行评判。上述《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款系吴超与长凯公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。根据一审法院查明的事实，吴超和四诚公司先在上述合同上签名盖章，长凯公司后在上述合同上盖章，虽然长凯公司认为合同签订时间应当以落款日期2018年7月25日为准，但明显与本案查明的事实不符，其未举证证明在上述合同上盖章的具体时间，应当承担举证不能的法律后果。一审法院结合四诚公司的陈述及吴超交付定金的时间，根据证据优势原则和日常经验法则，认定长凯公司于2018年8月14日在上述合同上签字盖章。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，一审法院认定上述合同自长凯公司签字盖章之日即2018年8月14日成立并生效，吴超于2018年8月14日支付定金并未构成违约，一审法院对长凯公司提出吴超延期支付定金的主张不予支持。根据上述合同约定，长凯公司应当配合办理房屋过户手续，在合同履行过程中，长凯公司虽然辩称并非长凯公司的原因导致无法办理过户手续，但并未提供证据对其反驳主张予以证明。一审法院在全面审核本案证据后，认定吴超及四诚公司的陈述较为符合常理，其证据能够形成较为完整的证据链，故一审法院对吴超提出长凯公司存在违约行为导致无法办理过户手续的主张予以支持，对长凯公司提出并非自己原因导致不能办理过户手续的辩解意见不予支持。上述合同于2018年8月14日生效，根据合同约定，长凯公司应当在合同生效之日起70个工作日内即2018年11月23日前配合办理过户手续，但直至长凯公司收到吴超的解除合同通知书之日即2019年3月22日，长凯公司仍未配合办理过户手续，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款的规定，吴超有权行使合同解除权，一审法院对吴超请求确认上述合同已于2019年3月22日解除的诉讼请求予以支持。上述合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，长凯公司应当将已收取吴超的购房定金30000元返还给吴超，因该款系四诚公司代长凯公司收取，且长凯公司、四诚公司均同意由四诚公司直接向吴超返还，故一审法院对吴超要求长凯公司返还购房定金30000元的诉讼请求予以支持，该款由四诚公司直接向吴超返还。因长凯公司对合同无法按约定时间正常履行存在过错，根据上述合同约定并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，每逾期一日长凯公司应当按全部房款500000元的0.1%向吴超支付违约金，该违约金应当从2018年11月24日计算至2019年3月22日，共计119天。长凯公司提出双方约定的违约金过高应当进行调整，一审法院结合本案的具体情形，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定上述合同约定的违约金过高，一审法院调整为以总房款500000元为基数，按年利率24%计算违约金，即500000元×24%÷365天×119天=39123元。故一审法院对吴超要求长凯公司支付违约金39123元的诉讼请求予以支持，对超出该金额的违约金不予支持。关于吴超要求长凯公司支付中介费13000元的诉讼请求，属于吴超、长凯公司与四诚公司之间的居间合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，不是本案审理范围，吴超可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：一、确认吴超、武汉长凯物业发展有限公司、武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款于2019年3月22日解除；二、武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内向吴超返还购房定金30000元；三、武汉长凯物业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向吴超支付违约金39123元；四、驳回吴超的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1950元，由吴超负担1201元，武汉长凯物业发展有限公司负担749元（此款吴超已预交，武汉长凯物业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内将749元支付给吴超）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四诚公司向本院提交《准予变更登记通知书》，拟证明四诚公司原名称为武汉鑫安阳房地产经纪有限公司，名称变更时间为2019年3月26日。经质证，长凯公司、吴超对四诚公司提交的证据均无异议。本院认为，因长凯公司、吴超对四诚公司提交的证据均无异议，本院对四诚公司提交的证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2018年《存量房居间（买卖）合同》签订时，丙方系武汉鑫安阳房地产经纪有限公司。2019年3月26日，武汉鑫安阳房地产经纪有限公司的名称变更为武汉四诚瑞家房地产经纪有限公司。本院认为，《存量房居间（买卖）合同》中关于房屋买卖的条款系吴超与长凯公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。四诚公司对长凯公司盖章时间的陈述与吴超支付定金的时间可以互相印证。长凯公司否认四诚公司和吴超的陈述，在二审中称其是在合同落款的2018年7月25日的当日即加盖印章，但对于吴超因何原因未在合同签订当日支付定金，以及对于其主张的吴超自合同签订当日即迟延支付定金且后续不办理过户的行为，长凯公司为何直至吴超起诉解除合同之时都没有主张过权利，长凯公司并未给出符合常理的解释。根据日常经验法则和证据优势原则，一审认定长凯公司于2018年8月14日将盖好章的《存量房居间（买卖）合同》交给四诚公司，案涉《存量房居间（买卖）合同》在2018年8月14日生效，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。故对长凯公司认为吴超迟延支付定金构成违约的上诉理由，本院不予采纳。根据合同约定，长凯公司应当在合同生效之日起70个工作日内（即2018年11月23日前）配合办理过户手续，但直至长凯公司收到吴超的解除合同通知书之日（2019年3月22日），案涉房屋仍未办理过户手续。考虑到长凯公司陈述在此期间存在股权收购的情况，一审法院在全面审核本案证据后，认定吴超及四诚公司的陈述较为符合常理，从而认定系长凯公司未配合办理过户手续导致合同解除，符合民事诉讼的证据采信标准，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，长凯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由武汉长凯物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十二日书记员  于 宁