河北省承德市双滦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0803民初530号 原告（反诉被告）：田丽娟，女，1980年6月4日出生，满族，市民，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：宋铁军，承德市双滦区双塔山镇维权法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司，住所地承德市中兴路2-2号楼4单元108号-2，统一社会信用代码91130802559052477G。 负责人：马晓飞，经理。 委托诉讼代理人：庞博，河北马春如律师事务所律师。 被告：河北壹加贰房地产经纪有限公司承德金色家园分公司，住所地承德市双滦区双塔山镇金色家园综合楼5号底商，统一社会信用代码91130803557686994B。 负责人：马晓飞，经理。 委托诉讼代理人：庞博，河北马春如律师事务所律师。 原告田丽娟与被告河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司（以下简称壹加贰地产经纪公司中兴分公司）、河北壹加贰房地产经纪有限公司承德金色家园分公司（以下简称壹加贰地产经纪公司金色家园分公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，壹加贰地产经纪公司中兴分公司在诉讼过程中提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）田丽娟及其委托诉讼代理人宋铁军、被告（反诉原告）壹加贰地产经纪公司中兴分公司、被告壹加贰地产经纪公司金色家园分公司的负责人马晓飞、委托诉讼代理人庞博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田丽娟向本院提出诉讼请求：判令二被告共同支付原告赔偿款47140.40元。事实和理由：2016年12月12日，经被告壹加贰地产经纪公司金色家园分公司中介介绍，原告与原产权人周军签订了二手房《房屋买卖合同》，并向被告支付了中介费用。合同中三方约定，原告向原产权人周军首付房款后，剩余的房价款由被告代原告向银行申请“二手房买卖”贷款。但由于被告的过错，未按约定先为原告办理银行贷款，而是先将房屋过户至原告名下，导致原告不能以二手房买卖形式进行贷款，只能以抵押房产进行“商业贷款”，致使贷款利率上涨，利息大幅增加。由此，原告多承担利息47140.40元。2017年7月8日，经被告壹加贰地产经纪公司金色家园分公司上级主管单位即被告壹加贰地产经纪公司中兴分公司同意，原告与二被告就增加的利息达成补偿协议，二被告承诺自原告将“商业贷款”全部交付被告后三日内，被告一次性向原告补偿支付46000元，并承诺原告月供3199.20元，如不符，超出部分由被告无偿进行偿还。但原告履行约定后，二被告再次违约，至今未向原告支付补偿款。 壹加贰地产经纪公司金色家园分公司辩称，壹加贰地产经纪公司金色家园分公司在田丽娟与周军房屋买卖一事中，作为双方的中介提供居间服务。2016年12月，三方签订买卖合同，并按合同约定为其办理了房屋买卖的相关事宜，不存在任何违约等相关情况，没有任何依据证实金色家园分公司需要向田丽娟承担赔偿责任。田丽娟诉请金色家园分公司承担赔偿责任无法律事实依据，请驳回其诉讼请求。 壹加贰地产经纪公司中兴分公司辩称，壹加贰地产经纪公司中兴分公司在田丽娟与周军的房屋买卖中未向其提供居间服务，也未收取中介费用，本次中介服务中只有金色家园分公司在提供了中介服务后收取8000多元中介费，没有其他任何费用，也就是中兴分公司与田丽娟在没有任何合同义务的前提下签订的补偿协议不是答辩人的真实意思表示。因为当时金色家园分公司为了促成房屋交易的完成，在田丽娟提交的材料没有被贷款审批通过时，公司经理通过个人找到了贷款方为田丽娟办理了贷款垫资460000元，未收取其任何费用和利息，但是后来被答辩人就开始以银行利息上浮为由拒绝在办理的银行贷款上签字为要挟，让中兴分公司承担利息上浮的损失，答辩人认为，该协议存在着胁迫行为，也显失公平。答辩人所属的河北壹加贰公司最终也只是收到8000多元中介费，只有存在着胁迫等行为违背答辩人真实意思的情况下才可能签订这样的协议，已收取的中介费和对外补偿体现的权利义务明显不对等。另外，银行利率调整不受答辩人的控制，金色家园分公司已经按照合同约定帮其办理了房屋买卖，完成了交易，帮助田丽娟垫资等行为也是经过田丽娟的同意。退一步讲如果因为田丽娟的个人资料无法贷款或者利息上浮导致该合同田丽娟不再履行，其也要承担对周军解除合同的相关损失及承担违约金，中介公司顶多也就是退还中介费用。所以说中介公司积极帮助田丽娟履行合同也是为其减少了损失，而原告的行为明显有违诚实信用原则，而且即使未撤销合同但是根据公平原则，在未造成原告损失的前提下，答辩人也不应该承担超出收取中介费用数额的责任。根据补偿合同的情况，答辩人认为存在着合同无效的情形，答辩人与田丽娟在没有签订任何中介合同的前提下与其签订的补偿协议，明显有违常理，违背真实意思，不是答辩人的真实意思表示，而且答辩人作为河北壹加贰房地产经纪有限公司承德的分公司的一个店面，没有单独的财务收支权限，承诺人不是公司的法定代表人也不是公司授权的其他代理人，无权实施代理公司对外承诺赔偿的权限。签订协议后，并未经公司追认及事后授权，现在公司对该协议也不承认，该协议也就无效，而且原告对于没有授权的行为是明知的，因为在补偿协议签订之前，双方不存在任何权利义务关系，让一个从未参加过的第三方承诺补偿的保证协议，对方是否有授权，有权限是当事人必然考虑的事项，所以只有一份简单的补偿协议，未经有权限的公司追加承认是无效的。再者，根据公司法的规定分公司无独立法人资格，未经公司许可，不得单独对外保证，而且其经营范围内只涉及房屋中介服务相关项目，只能提供房屋中介服务，没有独立的财务、人事部门，不能对外提供承诺保证责任等合同协议的签订，根据公司法及担保法司法解释的规定，用公司财产对外担保保证的，合同无效，该协议虽然名称是协议补偿，性质是以公司财产对外保证的行为，属于保证协议，是无效行为，协议亦无效。 壹加贰地产经纪公司中兴分公司向本院提出反诉请求：依法确认壹加贰地产经纪公司中兴分公司给田丽娟出具的补偿协议书无效。事实和理由：2016年，田丽娟通过在双滦区壹加贰地产经纪公司金色家园分公司的居间服务购买双滦区锦绣城小区房屋，后因为被告个人贷款条件有问题，导致银行审批未能通过，但考虑到双方已经办理了房屋过户，原告方为了不使双方损失扩大以及促成双方购买房屋的意愿，通过协调找到第三方为田丽娟无偿垫付贷款460000元，保证了双方交易顺利达成，之后又帮助其办理了银行贷款，但田丽娟以贷款利息上浮为由拒绝配合原告偿还垫付款，以此要求原告签订了补偿协议书，现被告以此协议书起诉，原告认为，该协议书无效。首先该协议书的签订不是原告的真实意思表示，是被告以不配合贷款为要挟原告被迫签订的，利息上浮与原告无关，不是由原告控制决定，原告不可能自愿对利息上浮的损失进行补偿，而且原告只收取了8000多元的中介费。其次，原告只是河北壹加贰房地产经纪有限公司承德的分公司的一个店面，没有单独的财务收支权限，承诺人不是公司的法定代表人也不是公司授权的其他代理人，无权实施代理公司对外承诺赔偿的权限，在签订协议后未经公司追认及事后授权并且现在公司对该协议不承认，该协议也就无效，再者，根据公司法的规定分公司无独立法人资格，未经公司许可，不得单独对外保证，而且其经营范围内只涉及房屋中介服务相关项目，只能提供房屋中介服务，没有独立的财务、人事部门，不能对外提供承诺保证责任等合同协议的签订，根据公司法及担保法司法解释的规定，用公司财产对外担保保证的，合同无效，该协议虽然名称是协议补偿，性质是以公司财产对外保证的行为，属于保证协议，是无效行为，协议亦无效。 田丽娟对于壹加贰地产经纪公司中兴分公司的反诉辩称，双方签订的补偿协议有效，反诉原告应当进行赔偿。 田丽娟向本院提交以下证据： 1、《房屋买卖合同》1份； 2、承德银行借款凭证1份、客户回单1份； 3、中介费收条1张，金额10000元； 4、首付款收条1张，金额分别为240000元、80000元； 5、《补偿协议书》1份。 壹加贰地产经纪公司中兴分公司向本院提交《房屋买卖合同》1份（复印件）。 壹加贰地产经纪公司金色家园分公司未向本院提交证据。 经审理查明，2016年12月12日，田丽娟作为买方，案外人周军作为卖方，壹加贰地产经纪公司金色家园分公司作为居间方，三方签订了《房屋买卖》合同。由田丽娟通过贷款方式购买案外人周军名下的位于承德市双滦区。该房屋成交价格780000元。2016年12月27日，壹加贰地产经纪公司金色家园分公司工作人员收到田丽娟支付的中介费10000元。2017年3月17日，田丽娟向案外人周军支付楼房首付款240000元，后上述楼房过户至田丽娟名下，2017年6月27日，田丽娟向案外人周军支付楼房首付款80000元。同日，壹加贰地产经纪公司双滦片区经理赵宏斌向田丽娟出具《补偿协议书》，并加盖壹加贰地产经纪公司承德中兴分公司印章。该《补偿协议书》记载“1＋2联合不动产承诺承担周军与田丽娟买卖双滦区锦绣城六区12号楼2单元501室，原银行利息为4.9%，现在银行利息为4.9%的1.15倍，多出的总利息为45326元，于回收垫付款3个工作日内一次性给付田丽娟，账户为工商银行：62×××95。贷款460000元，还款20年，月供3199.20元。如实际与3199.20元不符，则多出部分由1＋2联合不动产无偿进行补偿。如以后人民银行利息变动，由田丽娟自行承担。”后赵宏斌找到其同事董程伟为田丽娟先行支付了楼房余款460000元。2017年8月2日，又协助田丽娟在承德银行办理二手房按揭贷款，贷款460000元，还款到期日为2037年7月2日。该款到达田丽娟账户后又转给董程伟。 本院认为，田丽娟、壹加贰地产经纪公司金色家园分公司、案外人周军针对承德市双滦区签订的《房屋买卖合同》已经履行完毕，应认定该合同合法有效。在该合同履行的过程中，壹加贰地产经纪公司双滦片区经理赵宏斌为合同及时履行完毕，就贷款利率上涨的问题自愿向田丽娟出具了《补偿协议书》，并且加盖了壹加贰地产经纪公司中兴分公司的印章，该补偿协议书应认定为合法有效，该公司有义务向田丽娟支付补偿款。原告诉称中赔偿款应按47140.40元进行计算，但其未就该款的计算方法进行举证，故本院将《补偿协议书》中确定的数额45326元认定为补偿款的数额。壹加贰地产经纪公司中兴分公司及壹加贰地产经纪公司金色家园分公司就辩称的理由举证不足，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告田丽娟因贷款利息上涨产生的损失45326元； 二、驳回原告田丽娟的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费978.50元，减半收取计489.25元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由河北壹加贰房地产经纪有限公司承德中兴分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  王爽 二〇二〇年七月二十日 书记员  温鑫