山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1083执异83号案外人尹平，女，1961年4月27日出生，汉族，住威海市火炬高技术产业开发区。申请执行人林世德，男，1954年6月20日出生，汉族，住山东省龙口市。被执行人日照丽城建设发展有限公司。住所地：日照市东港区港务局第一生活区047幢01单元101号。法定代表人**田，董事长。被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。住所地：乳山市海阳所镇海林小区。负责人**田，经理。被执行人王靖翔，香港特别行政区居民，男，1972年7月11日出生，住山东省乳山市银滩旅游度假区香港平远国际城56号楼1单元301室。本院在执行申请执行人林世德与执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案过程中，案外人尹平对执行标的向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人尹平称：本人与被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订了《商品房买卖合同》，购买其开发的香港平远国际城25号楼2单元404室房产，2010年8月8日经乳山市住房保障和房产管理局备案登记并付清了全部房款294615元，且本人已于2011年11月20日收房入住，并向开发商支付了所有办理房产证所需费用，包括契税、维修基金等，但因被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的原因至今未能进行权属转移登记。乳山法院在审理和执行林世德与日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司一案中查封了该房产，但该房产属本人合法取得并拥有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，贵院的查封实属不当，侵犯了本人的合法权益，现请求解除对上述房产的查封，维护本人正当的合法权益。本院查明，申请执行人林世德诉被执行人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔债务转移合同纠纷、民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2017）鲁1083民初2625号民事判决书，判令：“一、被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司于本判决生效之日起十日内连带给付原告林世德混凝土款6540000元及利息（自2013年12月30日起至2017年11月19日的利息为7683774.24元；2017年11月20日之后的利息以6540000元为基数，自2017年11月20日起至给付之日止，按年利率24%计算）；二、被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔于本判决生效之日起十日内共同给付原告林世德借款4000000元及利息（以4000000元为基数，自2013年12月30日起至给付之日止，按年利率24%计算）；三、被告日照丽城建设发展有限公司对被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告林世德多诉部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129800元，保全费5000元，由被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔负担。”。因义务人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、王靖翔未自觉履行生效判决确定的付款义务，本院根据权利人林世德的申请于2019年1月17日立案执行【（2019）鲁1083执45号】。该案在诉讼过程中，本院根据原告林世德的诉讼保全申请，于2017年11月3日依法查封了被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司开发的位于乳山市银滩香港平远国际城包括25号楼2单元404室房产在内的多套房产，执行过程中又依法进行了续封。为此，案外人尹平向本院提出上述执行异议，要求法院依法解除查封，并提交了商品房买卖合同（商品房预售文本）一份(房号为香港平远国际城第25幢2单元404号房；出卖人为日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司、买受人为尹平；房款总计294615元，合同约定，签订本合同同时付定金叁万元，余款壹万元于2018年4月30日前付清，合同签订时间未填写)、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的预收款收据两张【交款人均为尹平50%、曹晨宇50%，金额分别为294300元（刷卡）、1890元（其中刷卡600元、现金1290元）】并附pos签购单一张（款项为294900元，日期为2010年6月6日）、业主结算或缴纳费用清单一份（姓名尹平50%、曹晨宇50%，楼号25#2-404，合同约定建筑面积65.4平米，欠款及差价无，代收费用为公共维修基金2616元、燃气开口费2800元、有线电视初装费300元、契税4415元、登记费85元、土地证费30元、物业费314元）并附盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的公共维修基金收据一张（交款人为尹平、曹晨宇，金额2616元，日期为2011年11月22日）、物业公司配套费收据一张（交款人为尹平、曹晨宇，金额3100元，日期为2011年11月22日）、盖有日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司财务专用章的契税款（含土地证、工本费）收据一张（交款人为尹平、曹晨宇，金额4530元，日期为2011年11月22日）、物业费（2012年1月1日-2012年12月31日）收据一张【交款人均为尹平、曹晨宇，金额314元，日期为2011年11月22日】并附香港平远国际城房屋移交接确认书一份（甲方为日照丽城物业管理有限公司乳山分公司、乙方签收人为尹平，日期为2011年11月22日）、香港平远国际2011年7月1日印发的4#、5#、8#-41#、80#-99#楼业主购电须知一份、房屋交付后的物业公司物业费（2013年1月1日-2020年12月31日）收据一张（交款人为25#2404尹平、曹晨宇，金额2514元，日期为2020年5月28日）、物业公司物业费违约金收据一张（交款人为25#2404，金额200元，日期为2020年5月28日）、物业公司电费收据五张(交款人均为25#2404，金额分别为600元、500元、500元、200元、790元，日期分别为2015年、2016、2017年、2018年、2019年)、物业公司公用电收据三张（交款人为25#2404，金额分别为20元、10元、10元，日期分别为2017年4月9日、2018年8月5日、2019年5月20日）、物业公司水费收据一张（交款人为25#2404，金额176元，日期为2017年4月19日）、盖有乳山胜利华昌燃气有限公司财务专用章燃气收费收据两张（交款人均为尹平，金额均为100元，日期分别为2015年10月21日、18年6月4日）、案外人出具的购房情况说明书一份（内容为：本人与曹晨宇系母子关系，2010年8月8日与被执行人签订了购房合同，付款一次性付清，2011年11月22日收房，合同约定交房后90日给我们办好房产证，由于开发商失信，直到2014年5月我们也未拿到房产证，为了不影响曹晨宇的工作及在浙江购房结婚，曹晨宇在浙江省舟山海韵公证处办理了公证，委托本人为他的合法代理人，全权代表他处理案涉房产的产权撤销备案的事宜，但开发商一直不给办理，直到2018年4月才通知我可以办理，2018年4月17日后我持公证书到乳山房管部门办理了撤销尹平、曹晨宇的房屋备案，将购房人改为尹平一人）并附公证书一份等相关证据。另查，因被执行人将案外人等买房人预交的公共维修基金、配套费、契税款给挪用，未及时上缴有关职能部门，故案涉房产一直无法办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的购房合同虽然只有变更后的购房合同，但结合其提交的其他证据，能够证明在法院查封之前其母子已经签订了合法有效的购房合同、购房款已全部付清并合法占有；案涉房产未办理过户登记是被执行人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司作为开发商违规造成的，并非案外人自身原因。案外人作为变更后的买受人，其所提执行异议符合上述法律规定的情形，能够排除执行，本院应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：对乳山市香港平远国际城25幢2单元404号房产中止执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二〇年七月二十八日书记员  王伟