广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终531号 上诉人（原审原告）：邓卫民，男，1962年3月3日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：王文丽，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港市海岸房地产开发有限公司。住所：广西防城港市沙潭江中心（迎宾路德城集团售楼中心）。统一社会信用代码：91450600773887387N。 法定代表人：张哨德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦滔韬，广西欣和律师事务所实习律师。 上诉人邓卫民因与被上诉人防城港市海岸房地产开发有限公司（以下简称海岸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓卫民上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、依据合同约定及法律规定，被上诉人有提交合格的材料报产权登记机关备案并协助上诉人办理不动产权证的义务，但一审法院以办理不动产权证的履行条件未成就不予支持，不符合事实和法律规定。首先，合同约定被上诉人应当在商品房交付使用后12个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。其次，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被上诉人有协助上诉人办理不动产权证的法定义务。本案上诉人所购买的商品房属于预售商品房，应当在交付使用后至迟12个月内办理不动产权证。被上诉人的交房时间为2013年1月，但被上诉人截至目前仍未能取得竣工验收，因此无法提交合格的材料办理权属登记备案，导致上诉人长时间无法取得不动产权证书。一审法院认定因涉及行政机关的审批权限，被上诉人办理不动产权证的履行条件未成就不予支持，未考虑到被上诉人有法定和约定的办证义务，不能因其未通过行政审批而免除，一审判决有可能导致被上诉人更加怠于履行其义务。二、被上诉人因第三人的原因对上诉人违约，仍应当对守约方承担违约责任，一审法院调低了违约金数额没有事实和法律的依据。被上诉人在未取得竣工验收的情况下向业主交房，而部分业主收房后违建影响规划验收，导致目前案涉房屋仍未通过竣工验收。而房屋竣工验收是办理权属登记的前提条件，因此，未能办理权属登记是由于开发商的过错导致，即使有第三人的违建行为影响了权属登记，也是由于开发商违反法定的交房条件，开发商仍应当承担主要责任。且上诉人没有违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，被上诉人应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条之规定,上诉人主张的违约金计算标准以已付房款355,810元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率7.665%计算，从2016年7月1日暂计至2019年7月1日，实际应计至产权登记机关受理被上诉人提供的办证登记资料之日止。上诉人主张的违约金依据法律规定，不属于双方约定的违约金过高的情形，不应当进行调低。且被上诉人如主张违约金过高，应承担举证责任，否则应承担举证不能的后果，一审法院按照年利率1%的标准计算违约金，不符合法律规定。三、上诉人于2013年5月开始缴纳物业费，应当认定此时办理了交房手续。而一审法院以上诉人补缴物业费的时间2016年12月29日为交房时间，不符合事实。四、据防城港住建局出具的复函，该局只是不同意涉及违建的134户业主办理不动产权证，并非不同意被上诉人办理房屋所有权的首次登记。因此不能认为被上诉人不能办理房屋首次登记的原因是由于部分业主的违建行为导致。 海岸公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，从公平角度出发，应维持一审对违约金计算方式的认定。一、小区无法按时办证是由于小区内有130多户业主存在违规搭建的情况，影响了小区的验收。住建局有公函，该公函已在一审作为证据提交。公函内容是要求违建的业主进行整改，在整改完毕之前不予办证。故无法办证过错责任不在被上诉人。二、被上诉人已向上诉人交房，上诉人实际占有使用房屋并获得相应收益，没有实际损失。如果上诉人需要对外转让房屋，被上诉人也同意为其办理商品房买卖合同更名手续，房屋流转没有任何限制，如果上诉人觉得违约金低于其实际损失，要求调高违约金，上诉人应该证明其存在实际损失及损失的额度远低于判决认定的违约金。三、合同第15条约定，逾期办证按同期定期存款利率计算，所以不能适用商品房买卖合同司法解释第18条。同时被上诉人认为定期存款利率也过高，在一审中已提出抗辩。四、合同第15条约定，出卖人在商品房交付使用后计算办证期间。上诉人2016年才缴纳物业费，足以证明其至2016年缴纳物业费时才开始使用房屋，起算点应从缴纳物业费时起算。 邓卫民向一审法院起诉请求：1.海岸公司依合同约定立即将办理权属登记需由海岸公司提供的资料报产权登记机关备案，协助邓卫民办理产权证相关事宜；2.海岸公司支付邓卫民逾期办证违约金81,818.51元（违约金计算方式：以已付房款355,810元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2016年7月1日暂计至2019年7月1日，实际应计至产权登记机关受理海岸公司提供的办证登记资料之日止）；3.海岸公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2010年7月21日，邓卫民、海岸公司签订《商品房买卖合同》，约定邓卫民购买由海岸公司开发的乐天花园住宅小区第5幢9层901号房，总价款为355,810元。海岸公司应在2011年6月30日前交付房屋，且应在商品房交付使用后12个月内，将办理权属登记需由海岸公司提供的资料报产权登记机关备案；如因海岸公司的责任，邓卫民不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.如海岸公司未按合同约定期限向主管部门报送办证资料超过一年的，导致邓卫民无法办理房屋产权登记，邓卫民可以要求退房，并有权要求海岸公司退还已付购房款和赔偿利息损失，利息可参照中国人民银行公布的同期定期存款利率计算。后邓卫民按约定支付全部购房款。2013年4月8日，邓卫民、海岸公司签订《调解协议书》，约定因海岸公司延期交房，海岸公司一次性赔偿邓卫民违约金2万元并优惠出售车库等给邓卫民。2016年12月29日，邓卫民交纳了自2013年5月起的物业服务费。 另查明，2014年12月5日，防城港市住房和城乡建设委员会出具《关于要求暂不办理乐天花园住宅小区部分业主房屋产权手续的函》，载明海岸公司申请办理《建设工程竣工规划核实证》，该委于2014年10月27日办结该规划审批手续，证件号为“建（竣）字第45060120140050号”，但“乐天花园住宅小区”部分业主未经审批擅自把消防平台（公共）部分封闭扩大房子使用面积，涉及违规的小区住户为134户，涉及违规的小区住户需自行拆除封闭的消防平台，整改合格后，房产部门方可办理房屋产权登记手续。2019年9月19日，防城港市住房和城乡建设局出具《关于协助核查乐天花园小区项目违规建设行为整改情况的复函》，载明2014年10月27日海岸公司已办理了规划核实手续，但存在134户业主未经审批擅自将消防平台（共同）部分封闭扩大房屋使用面积的情形尚未整改，故该局不同意涉及违规搭建的134户业主办理不动产首次登记。经核实，邓卫民并不在上述函件所列的违建业主名单中。至今乐天花园小区1-11栋楼未通过竣工验收备案，也未办理房屋所有权首次登记。 一审法院认为，邓卫民、海岸公司签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。根据现有证据可知邓卫民于2016年12月29日开始缴纳物业服务费，推定此时办理了交房手续。合同约定海岸公司应当在商品房交付使用后12个月内即2017年12月24日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权机关备案，但是否能够办理备案登记即首次登记，已涉及到产权登记机关的审批权限，一审法院不予处理；海岸公司尚未办理房屋所有权首次登记，其为邓卫民办理《不动产权证》的履行条件尚未成就，邓卫民可待履行条件成就后再行主张，故对邓卫民的该项诉讼请求不予支持。 关于邓卫民主张海岸公司支付逾期办证违约金的问题。因海岸公司未在上述期限内将需由其提供的资料交到产权登记机关备案，导致邓卫民在合理期限内无法取得案涉商品房的产权证书，应当承担相应的违约责任。根据相关规定取得竣工验收备案是办理房屋所有权首次登记的必要条件，而本案案涉小区部分业主未对违建进行整改也直接导致了海岸公司在2019年9月19日前不能办理房屋产权登记手续。由于双方未对该违约责任进行约定，综合考量海岸公司过错程度及邓卫民所遭受的损失等因素，一审法院酌定以邓卫民已付房款即355,810元为基数，按年利率1%计算违约金。至于海岸公司主张邓卫民在签订《调解协议书》时就自愿放弃了逾期办证违约金，一审法院认为该协议仅就延期交房进行了赔偿约定，对该主张不予采信。 关于邓卫民请求违约金是否超过诉讼时效的问题。海岸公司逾期办证的违约行为直至本判决书作出之日仍在持续，每逾期一日就产生一日的违约金，诉讼时效也应当自每天违约金产生之日起算。邓卫民向一审法院提交诉讼材料之日为2019年8月26日，邓卫民的主张中自2017年12月25日至本判决作出之日即2019年11月26日（共计701天）的违约金并未超过诉讼时效，依法予以支持，违约金计算为355,810元×1%/360天×701天=6,928元。后续违约金待损失实际发生后可另行主张。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、海岸公司在判决生效之日起十日内向邓卫民支付违约金6,928元；二、驳回邓卫民的其他诉讼请求。案件受理费2,145.46元，减半收取计1,072.73元，由邓卫民负担994.73元，海岸公司负担78元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对该合同的效力认定正确，本院予以确认。 关于本案房屋交付时间应如何认定的问题。经查，上诉人于2016年12月29日缴纳了从2013年5月至2016年12月的物业费6,913元，结合《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”规定，上诉人主张房屋交付时间为2013年5月，本院予以采纳。 关于上诉人诉请被上诉人立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案、协助上诉人办理产权证相关事宜是否应予支持的问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后12个月内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2013年5月交付，被上诉人确有将以上资料报产权登记机关备案及协助上诉人办理产权证的义务。但防城港市住房和城乡建设局于2019年9月19日出具的《关于协助核查乐天花园小区项目违规建设行为整改情况的复函》附件载明，上诉人所在楼栋有部分业主违规占用消防平台致使无法办理不动产初始登记。按规定，房屋产权初始登记前需消防验收并备案，而消防验收属于整体验收，目前尚无证据证明上诉人所在楼栋的违规搭建业主已整改合格符合消防验收条件，故上诉人诉请被上诉人立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案、协助上诉人办理产权证相关事宜，本院暂不予支持，上诉人可待涉案楼栋违规业主整改合格后再行主张权利。 关于上诉人诉请的2016年7月1日至2019年7月1日的违约金是否已过诉讼时效的问题。上诉人已按合同约定支付完全部购房款并不存在违建行为，完成其相应的义务，而被上诉人至今未能按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。双方未就出卖人逾期提交资料买受人不申请退房的情况下约定违约金的计算方式或数额，但依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，上诉人有权要求被上诉人支付违约金。因被上诉人的逾期办证违约行为在持续，每逾期一日则产生一日的违约金，上诉人也未能提交证据证明其有诉讼时效中断等证据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，违约金的计算期间应为上诉人起诉之日2019年8月26日倒计三年，即从2016年8月27日开始计算。考虑到上诉人要求暂计算至2019年7月1日，且被上诉人能够将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的日期尚存不确定性，为了便于执行，本院确定本案违约金的计算期间应为2016年8月27日至2019年7月1日止，双方可就其后的违约金协商解决或另案处理。一审判决认定的违约金计算起始时间认定有误，本院予以纠正。 关于本案违约金数额应如何确定的问题，被上诉人逾期提交资料构成违约，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，应向上诉人支付违约金。被上诉人主张法律规定的违约金过高，要求予以调低。本院认为，被上诉人逾期提交资料系因第三人违规搭建所致，且被上诉人已就逾期交房违约事宜进行过赔偿，如参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，确实过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况、被上诉人的过错程度、上诉人所受实际损失及诉请等因素，一审判决酌定以上诉人已付房款即355,810元为基数，按年利率1%计算违约金，尚属合理，本院予以确认，故本案违约金为355,810元×1%/360天×1038天=10,259元（取整）。 综上所述，邓卫民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2590号民事判决第二项； 二、变更防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2590号民事判决第一项为：被上诉人防城港市海岸房地产开发有限公司向上诉人邓卫民支付违约金10,259元； 三、驳回上诉人邓卫民的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1,072.73元，由上诉人邓卫民负担938.23元，由被上诉人防城港市海岸房地产开发有限公司134.5元；二审案件受理费1,845.46元，由上诉人邓卫民负担1,614.06元，被上诉人防城港市海岸房地产开发有限公司231.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪