浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0726民初1834号 原告：徐永利，男，1937年6月18日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托代理人：黄红英、叶伟荣，浙江川丰律师事务所律师。 被告：石力铭，男，1969年7月22日出生，汉族，住浙江省浦江县。 被告：黄伶圳，女，1973年8月2日出生，汉族，住浙江省浦江县。 两被告共同委托代理人：陈国松，浙江仙华律师事务所律师。 原告徐永利与被告石力铭、黄伶圳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法由审判员周利民独任审判。因等待他案的审理结果，本院于2019年5月8日裁定中止审理本案。后于2020年7月7日本院公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告石力铭及两被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，二被告系夫妻关系。2014年至2015年期间，二被告未经有关部门批准，私自在其所有的土地上进行商品房开发，建起数幢商品房屋，并进行虚假宣传，在二被告的鼓动下，2017年2月16日，原被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告方将坐落于浦江县一幢3单元201室，面积约105平方米的房屋卖给原告方，双方议定房屋总价为661500元，于签订本合同时支付定金5万元，于2017年2月23日前付20万元，于2017年12月16日前付7万元，于2018年12月16日前付7万元，于2019年12月16日前付7万元，于2020年12月16日前付69200元，余款20%在过户前付清，交房时间为2017年3月，双方并约定了违约责任。事后，原告先后支付了定金及房款共计39万元，被告也把上述房屋交付给原告，之后原告对该房屋进行装修，共计花去装修费用18万元。原告方多次向被告要求办理产权证，但至今被告方没有回音，后经原告了解，二被告所有的的土地性质为生产、居住，房屋产权证根本不可能办理。在诉讼过程中原告发现，被告改变土地用途，私自改造房屋，原告的房屋处在被告所谓的工业土地上。综上，二被告未经有关部门批准，未取得有关证照的情况下，以个人名义擅自进行房地产开发，显然被告方根本不具备房地产开发的条件，也不能进行商品房买卖，根据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市管理法》、《城市房地产开发管理条例》相关规定，双方签订的房屋买卖合同应属无效，为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求判令（变更诉请）：1、请求确认2017年2月16日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款人民币390000元；3、判令被告支付原告上述资金占用期间的利息（从交付购房款之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失至2019年8月19日，自2019年8月20日起利息损失按全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4、判令被告赔偿原告房屋装修损失96032元、评估费损失7500元；5、由被告承担本案的诉讼费用。 被告辩称，一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，被告没有虚假宣传、隐瞒真实情况。（1）原告知道并且接受土地用途为住宅、工业综合用地的事实，被告对此情况是向原告作过明确告知的，原告也了解该情况，并愿意在此基础上接受购买；（2）原告在签订合同时知道暂时不能过户的情况，所以在合同中约定余款在过户前付清，合同没有约定过户时间，原告知道暂时不能办理过户；（3）原告在录音中也提到卖完以后才能过户，也说明原告是知道暂时不能过户；（4）合同约定的总价为661500元，面积105平方米，每平方米单价是6300元，远远低于周边的商品房价格，而且原告仅支付39万元（不足80%）即交付使用，与一般的商品房买卖有明显区别，从这个角度来说，原告对于土地用途不知情是不可能的。二、被告名下的整宗土地的用途是住宅、工业综合用地，但原告所购买的房屋所对应的土地用途是住宅，是可以依法转让的。（1）根据《农民街有关遗留问题专题协调会议纪要》，使用年限为70年，土地用途为住宅，而被告名下的该宗土地的使用年限为70年，应当为住宅用地；（2）根据浦江县建设局颁发的《建设工程规划许可证》的附件《规划设计要求》，居住面积和工业面积是有明确区分的，而原告所购买的房屋所对应的土地用途属于住宅。三、原告与被告之间的合同并未违反国家法律、法规。原告引用《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》，进而要求确认合同无效，但原告所引用的法条与本案无关，本案只涉及合法产权人转让房屋，并不涉及房地产开发经营，而且《合同法》五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性的强制性规定，即在法律明确规定违反的后果是合同无效的，才能认定合同无效，被告也没有任何违反《土地管理法》和《城乡规划法》的行为，该宗地本身就有两种用途，被告也是按照两种用途进行建设，并没有违反法律规定。故被告认为，原告主张合同无效的理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 原告向本院提交的证据、被告的质证意见如下： 证据1、原、被告身份信息各1份，证明原被告主体适格。被告质证后无异议。 证据2、《房屋买卖合同》1份，证明原被告签订房屋买卖合同，并对房价、付款、过户等情况作了约定。被告质证后对该证据的证据“三性”均没有异议，认为该合同是真实有效的，也是依法成立的。 证据3、收据7张，证明原告支付购房款的事实。被告质证后无异议，但提出原告没有按照合同约定付80%的购房款。 证据4、补发婚姻登记证审查处理表1份，证明两被告系夫妻关系的事实。被告质证后无异议。 证据5、浦江县不动产登记信息查询记录1份，证明被告在原被告签订合同后被告擅自在该房地产上设立抵押产生违约行为。被告质证后提出确实有过抵押，但是这个情况原告是知晓的，抵押在2019年9月20日已经注销了，现在为止没有抵押。 证据6、地块规划总平面图1份、剖面图1份、3#楼夹层平面图1份，证明被告把工业用地造成住宅，明显改变了土地用途，又私自将6户排屋改造成4层半38户套房，未经质量、规划、消防的查验，存在安全隐患，其行为违反了法律、法规的强制性规定，损害了国家利益、公共利益。被告质证后对该证据的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，被告并没有将工业用地变成住宅，不存在改变工业用地的性质，也不存在把6户排屋改造成38套房违反规定的问题，主体结构没有发生变化，只是把排屋改造成单独入户的设计，没有违反国家法律规定，且被告已经办理了产权登记。 证据7、《用地规划许可证》1份、《浦江县建设工程更改意见书》1份、石力铭（曾用名：石利明）户用地红线图1份，证明案涉房屋土地为生产用房性质，不得用于商品房改建、出售，而被告未取得商品住宅用地许可，私自改建成套房向社会不特定人群出卖，违反法律强制性规定，房屋买卖合同无效。被告质证后对该组证据的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，许可证经过更改意见书已经明确为生产居住综合用途，应当以更改意见书的为准，而不是以1995年为准，所以不存在被告擅自改变土地用途的问题，被告把房屋改成自建房，拿出一部分用来出售，是合法的。 证据8、宣传照片2张，证明被告明知工业综合用地在未经变更土地性质的前提下，将案涉房屋向社会公众公开宣传出售，开具富有诱惑力的条件，违规出售，合同无效的主观恶意明显。被告质证后对该组据的真实性不予确认，认为该照片来源不明，即使属实也不能证明被告违反任何法律规定，因为被告将个人房产转让而进行宣传推广，不能认定为房地产开发行为。 被告向本院提交的证据、原告的质证意见如下： 证据1、《国有土地使用权出让合同书》（复印件）1份，证明被告通过出让方式取得涉案土地的使用权，土地使用权年限70年，土地的用途是生产、居住。原告质证后对证据的真实性没有异议，但被告存在违反合同约定，擅自改变土地用途的情形，无法达到被告的证明目的，因为被告将工业用地部分、生产用房部分全部用于建造居住住宅楼予以销售，因此，被告违反了该份合同的约定。 证据2、《国有土地使用证》（复印件）1份，证明被告享有涉案土地的使用权，用途为住宅、工业，土地使用权年限70年。原告质证后对证据的真实性没有异议，但对被告取得使用证的合法性以及与被告的待证事实的关联性有异议，住宅用地和工业用地是没有分开的，工业用地使用权终止期限为2046年，住宅用地使用权的终止期限为2066年，被告妄言出售房产享有70年产权，其实是被告为一己私利，损害了国家利益；被告将使用期限为50年的工业用地私自改建住宅楼当70年产权来出售，其行为本身违反了《土地管理法》、《城乡规划法》、《房地产管理法》的强制性规定。 证据3、农民街有关遗留问题专题协调会议纪要1份，证明使用年限70年的土地用途为住宅。原告质证后对证据的真实没有异议，对证明目的有异议，仅仅是县政府工作协调会议，没有案涉土地的有关内容，因此该组证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，被告如需改变土地用途性质，并不是在县政府层面上可以解决的，也不属于历史遗留问题。 证据4、建设工程规划许可证及规划设计要求各1份，证明涉案房屋的居住面积和工业面积分别获得规划许可的事实。原告质证后对证据的真实没有异议，但对证明目的有异议，被告已改变土地用途，将土地规划许可的生产用房私自改建成套住宅违规出售，其改建行为不但违反了将工业用地改建成了住宅，改变了土地用途，而且违反了规划设计要求，其行为已违反了《土地管理法》及《城乡规划法》的有关规定。 证据5、《房屋所有权证》（复印件）2份，证明房产已登记产权，房屋的住宅面积和工业面积可以相互区分。原告质证后对证据的真实没有异议，对证明目的有异议，根据房地产平面图所载的建筑面积来看，被告私自改建向不特定人群出售的房屋面积已远远超过了房产证记载的面积，而出售的房屋包括了工业面积部分，还包括空地上的面积部分，其私自出售行为改变了土地使用性质，违反了国家强制性法律规定，损害了国家利益，相关法律规定该类房产禁止作为商品住宅买卖，国有土地范围内成套住房必须以套为基本单元进行权属登记，该房权证以两幢两种性质的房屋登记于一本证上，显然不能达到被告可以相互区分的证明目的，是违反法律强制性规定的，是不能用于房屋买卖的。 证据6、浦房权证浦阳字第056980-1房屋所有权证、056980-3房屋所有权证、浦国用（2010）第0638号国有土地使用权证各1本，证明抵押已经于2019年9月20日注销的事实，记事栏第一栏土地使用权终止日期中住宅和工业是分开的，记事栏备注是2066年。原告质证后对证据的证据“三性”没有异议，对证明目的有异议，并不能改变被告在房屋买卖签订以后曾经用于抵押的事实。 证据7、平面图2份，证明工业面积和住宅面积是相互独立、可以区分的。原告质证后对证据的真实没有异议，但对被告的证明目的有异议，平面图显示西边是工业用地，与住房竖向独立分割，住房三层排屋结构，而本案被告已改变土地用途造成套房，违反规划将排屋改造成套房，违规出售，其行为违反了相关法律的强制性规定。 本院综合庭审事实，认证后对原、被告提交的上述证据的真实性均予以认定。 原告在举证期限内向本院申请，要求对涉案房屋的房屋装潢材料费、人工费等装潢费损失进行价格评估。本院依法委托了金华市大明价格事务所有限公司进行鉴定。该价格评估结论原告方质证后对其“三性”均无异议。被告方质证后认为鉴定意见确定的装修款损失过高，原告自行装修与被告没有关联性。本院认证后对该价格评估结论予以认可。 经审理，本院认定的事实如下： 被告石力铭与被告黄伶圳系夫妻关系。2017年2月16日，原告徐永利（乙方）与被告石力铭（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于浦江县一幢3单元201室，面积约105平方米卖给乙方；双方议定上述房屋总价为661500元整；乙方在签订本合同时支付定金5万元整；于2017年2月23日前付20万元整，于2017年12月16日前付7万元整，于2018年12月16日前付7万元整，于2019年12月16日前付7万元整，于2020年12月16日前付69200元整，余款20%在过户前付清，交房时间为2017年3月；违约责任：乙方如交付定金后，首付款在约定的期限内未付，则甲方有权解除合同且不退还定金，甲方如收到定金后不卖房给乙方，甲方应双倍返还定金给乙方，如果甲方按时交房而乙方未付款的，则乙方应每日按应付而未付款的千分之一作违约金向甲方承担违约责任。原告共支付购房款39万元。被告石力铭将上述房屋交付予原告。原告对房屋进行装修并入住。但至今为止，案涉房屋未办理产权证。 另查明，浦江县的房屋系登记于石力铭名下，为石力铭与黄伶圳共同共有【房权证号：1幢：石力铭：浦房权证浦阳字第××号；1幢：黄伶圳：056980-2号；2幢：石力铭：056980-3号；2幢：黄伶圳：056980-4号，总共房屋建筑面积5652.25平方米。土地使用证号：浦国用（2010）字第638号，土地使用权面积为1971.1平方米】，该房屋所在的土地用途为住宅、工业。两被告对浦江县的房屋分割成数十间套房并进行出售。2017年，两被告曾将浦江县的房屋作抵押向中国建设银行贷款；2019年9月20日办理了抵押注销手续。 在审理过程中，原告向本院申请对案涉房屋的装修价值进行价格评估。本院依法委托了金华市大明价格事务所有限公司进行价格评估。金华市大明价格事务所有限公司于2020年6月22日出具金大明估字【2020】297号价格评估结论书，认定价格评估标的在价格评估基准日（2020年4月24日）的价格为96032元。原为此预交鉴定费7500元。 本院认为，原被告签订的《房屋买卖合同》效力问题系本案争议焦点，亦为处理原告其他诉请的前提条件。经庭审查明，原被告订立合同时未约定明确的过户时间；原告未付清全部房款；房屋价格比周边地段低；房屋的土地性质为工业、住宅；原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定。综合以上因素，案涉房屋买卖合同应认定为合法有效。现原告要求确认合同无效的诉请，于法无据，本院依法予以驳回。原告的其他诉请，本案亦不再处理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告徐永利的诉讼请求。 案件受理费4840元（已减半收取），由原告承担。鉴定费7500元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 周利民 二〇二〇年七月八日 代书记员 叶 俊