新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1402号   上诉人(原审被告、反诉原告)：乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区红旗路26号1至-1层。   法定代表人：李磊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘峰，新疆则冰律师事务律师。   委托诉讼代理人：毛玉娇，新疆则冰律师事务律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:王澍,女,1975年5月7日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：史智刚，乌鲁木齐市新市区正大法律服务所法律工作者。   原审被告：李磊,男,1984年2月20日出生,汉族,乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司总经理,住新疆维吾尔自治区新源县。   委托诉讼代理人：毛玉娇，新疆则冰律师事务律师。   上诉人乌鲁木齐奥格瑞玛餐饮管理有限公司（以下简称奥格瑞玛公司）因与被上诉人王澍，原审被告李磊房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初6627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭于2020年5月26日开庭进行了审理。上诉人奥格瑞玛公司的委托诉讼代理人毛玉娇，被上诉人王澍及委托诉讼代理人史智刚到庭参加诉讼，原审被告李磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   奥格瑞玛公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五项,改判驳回王澍的全部诉讼请求;二、撤销一审判决第六项,改判王澍支付电费3,000元。事实和理由：1.一审法院认定事实错误,我公司不存在违约行为，《房屋租赁合同》无法继续履行是由于王澍的行为造成的,应由王澍承担违约责任。2018年,我公司与王澍签订《奥格瑞玛房屋租赁合同》,约定我公司将位于乌鲁木齐市××区水吧出租给王澍使用,租期四年,王澍在租赁期间,水、电、取暖、燃气、电话、物业及其他因王澍居住而产生的费用由王澍承担。我公司于2018年7月1日将该房屋交付给王澍使用,王澍一直正常使用该房屋。2018年8月10日,我公司关门停业后未进行经营,只有租赁给王澍的一楼水吧在对外经营。但由自治区地税局委托人关君出具的电费证明却显示2018年9月至12月未经营的负一层一直在产生电费。王澍在庭审中也认可其从未缴纳过电费。以上事实证明王澍在装修时偷接负一层的电源,王澍在使用该房屋过程中未产生电费,王澍使用的电费都计算在了我公司名下。而王澍实际经营产生的电费应当由王澍自行承担,一审法院认为我公司存在违约行为导致合同无法继续履行显属不当,本案中存在违约行为的应当是王澍,其欠付电费未付,导致涉案房屋停电,后自行搬离租赁房屋,所产生的损失均应由王澍自行承担。我公司已按照合同约定全面履行出租人的义务，即将乌鲁木齐市天山区红旗路26号一层水吧交与王澍使用,王澍虽按协议约定支付了一年的租金,但王澍未按照双方所签订的《奥格瑞玛房屋租赁合同》中第五条关于水、电、取暖、燃气、电话、物业及其他因王澍居住而产生的费用由其自行承担的约定,王澍违反合同约定,应承担违约责任。王澍自行搬离该房屋并未通知我公司,房屋空置期间的租金应当由王澍自行承担。我公司不应当退还王澍未实际经营期间的租金；2.一审法院认定2019年2月12日出租人停止对涉案房屋的供电,王澍停止经营,但王澍在庭审中自认大概是在2019年2月底3月初时开始搬离,期间王澍去拿过一次设备,大约7月份发现我公司已经换锁了。也就是说王澍实际控制该房屋至2019年7月,其是否实际经营、如何经营由王澍自行决定不影响王澍支付租金,我公司不应当退还王澍2019年2月13日至2019年7月1日期间的租金；3.王澍应当按照实际产生的电费支付给我公司,我公司仅主张了3,000元电费,依法应予以支持。我公司与王澍签订《奥格瑞玛房屋租赁合同》中约定王澍在租赁期间,电费由王澍自行承担,且王澍在庭审中也认可其从未缴纳过电费。因此按照合同约定由王澍使用产生的电费应当由王澍自行承担。自治区地税局委托人关君出具的电费证明显示2018年9月至12月由王澍使用的电费合计7,293.48元,而我公司仅主张了3,000元电费,依法应予以支持。综上所述,王澍要求我公司退还租金、赔偿装修费用无事实及法律上的依据,我公司要求支付电费的诉讼请求应当予以支持,一审法院认定事实错误,为维护我公司的合法权益,请求二审法院支持我公司的上诉请求。   王澍辩称，不同意奥格瑞玛公司上诉请求，过错方是奥格瑞玛公司，我方并未私接电源，由于奥格瑞玛公司未交纳完整的租赁费导致租赁的房屋没办法正常营业，奥格瑞玛公司说未交电费与事实是不相符的，导致电费未交的原因也是奥格瑞玛公司的原因导致的，奥格瑞玛公司无法给我们提供良好的经营环境，而且并未约定我方要预先交纳电费，请求二审法院依法维持一审判决。   李磊未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。   王澍向一审法院起诉请求：1.判决奥格瑞玛公司退还所交年租的剩余未使用房租21,348元及押金5,000元，合计26,348元；2.判决奥格瑞玛公司承担1月29日、2月3日-4日、2月12日-3月13日本店两名员工误工工资9,633元及后续解约金7,000元；3.判决奥格瑞玛公司赔偿店铺装修费用及办理各项手续费用合计59,850元；4.判决奥格瑞玛公司赔偿店内停电后物料损失费用2,790元；5.判决奥格瑞玛公司赔偿王澍误工损失费22,000元；6.判决奥格瑞玛公司赔偿电信电话及宽带费1,100元，美团业务金额1,800元；7.判令奥格瑞玛公司承担鉴定费2,000元；8.判令奥格瑞玛公司承担搬家费450元。   奥格瑞玛公司向一审法院反诉请求：1.判令王澍向我公司支付欠付电费3,000元；2.判令解除双方的租赁合同。   一审法院认定事实：2018年，王澍与奥格瑞玛公司签订《奥格瑞玛房屋租赁合同》，约定奥格瑞玛公司将位于乌鲁木齐市××区水吧出租给王澍使用，租期四年，奥格瑞玛公司从2018年7月1日其将出租房交付给王澍使用，至2022年7月1日收回；年租金55,000元，每年7月1日前向奥格瑞玛公司支付租金，王澍在租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业及其他由王澍居住而产生的费用由王澍负担；王澍不得随意损害房屋设施、如需装修或改造，需征得奥格瑞玛公司的同意，并承担装修改造费用，租赁结束时，王澍必须将房屋设施恢复原状，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10％的违约金。合同签订后，王澍交纳了55,000元租金及5,000元押金后开始装修。2019年2月12日，因奥格瑞玛公司拖欠出租人自治区地税局的费用，自治区地税局的委托人关君停止对涉案房屋的供电，王澍无法继续经营。庭审中，经王澍申请，一审法院委托新疆天丰建设工程项目管理有限公司对王澍装修造价进行评估。2019年12月12日，新疆天丰建设工程项目管理有限公司作出天丰基鉴字［2019］第188号鉴定意见书，鉴定意见为：（一）可以确定造价28,452.91元；（二）争议部分造价：1.店面挡风门帘432元，王澍认为店面挡风门帘是自己装的，奥格瑞玛公司认为是出租前装的；2.LED发光灯片造价613.84元，王澍认为是装修时重新配置的，奥格瑞玛公司认为是奥格瑞玛公司出租前就配置好的；3.艺术吊灯造价813.49元，王澍认为在装修时安装了艺术吊灯，停业后奥格瑞玛公司将锁换了，王澍无法进入，现场艺术吊灯已被拆除，奥格瑞玛公司认为勘验现场没有艺术吊灯，奥格瑞玛公司也没拆除；4.给排水项目造价为306.63元，王澍认为装修后重新做了排水，奥格瑞玛公司认为给排水是原来安装的，鉴定单位意见认为因现场条件限制，鉴定单位只测量了吧台背景墙下面的给排水，此部分造价只包含了吧台地面部分给排水，未包含地下室部分的给排水；（三）因拆除工程现场已不存在，根据王澍提供的照片及测量现场工程量推测此部分造价估值在700元至900元之间。审理中，王澍认可未交纳电费1,900元，同意支付。   一审法院认为，李磊系奥格瑞玛公司法定代表人，庭审中，奥格瑞玛公司认可李磊履行职务行为，故李磊在本案中不承担民事责任。奥格瑞玛公司从出租人自治区地税局承租涉案房屋后，将其中一部分房屋转租给王澍。因奥格瑞玛公司欠付出租人相关费用，2019年2月12日出租人停止对涉案房屋的供电，王澍停止经营，合同已实际无法继续履行，王澍亦同意解除合同，故奥格瑞玛公司要求解除合同的反诉诉讼请求，一审法院予以支持，因王澍于2019年9月6日收到奥格瑞玛公司要求解除合同的反诉状，故王澍与奥格瑞玛公司之间的租赁合同于2019年9月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因奥格瑞玛公司欠付出租人费用致使出租人对涉案商铺停电导致涉案合同无法继续履行，奥格瑞玛公司存在违约行为，应当赔偿王澍的损失，故奥格瑞玛公司应退还王澍自2019年2月13日至2019年7月1日期间的租金20794.52元（55,000元÷365天×138天）及押金5,000元。奥格瑞玛公司还应赔偿王澍剩余租期内装修损失，关于装修造价，新疆天丰建设工程项目管理有限公司作出天丰基鉴字［2019］第188号鉴定意见书客观公正，一审法院予以采纳。根据该鉴定报告，双方无争议部分造价28,452.91元，一审法院予以确认。对于有争议部分造价，庭审中，王澍提供了安装门帘工人的收条以及店内工作人员与工人的聊天记录，故门帘造价432元应计入王澍装修造价中；对于LED发光灯片造价613.84元，王澍未对其产生更换费用予以举证，此项费用不应计入装修造价；对于艺术吊灯造价813.49元，王澍提交购货收据予以证实，此项费用应计入装修造价；对于排水项目造价306.63元及拆除工程造价，因该部分工程系王澍承租后对负一层房屋部分位置进行改建，建造了吧台等设施，故该吧台地面部分的排水工程造价及拆除费用应计入王澍的装修造价，一审法院酌定计入装修造价的拆除费用为800元。综上，王澍承租房屋后装修造价为30,805.03元（28,452.91元＋432元＋813.49元＋306.63元＋800元），奥格瑞玛公司应赔偿王澍自2019年2月13日至2022年7月1日期间剩余租期的装修费用26,036.58元（30,805.03元÷4年÷365天×1234天）。王澍为支持其装修损失而支出的鉴定费用2,000元，系王澍诉讼中产生的损失，奥格瑞玛公司应当予以负担。王澍未提供有效证据证实其支付员工误工工资9,633元及解约金7,000元，亦未提供其产生了物料损失2,790元、搬家费450元，故对王澍主张的上述费用一审法院不予支持。王澍系个体经营者，其主张误工损失22,000元无事实和法律依据，对王澍此项诉讼请求，一审法院不予支持。王澍提交微信转账记录用以证明其支付美团费用1,800元，一审法院认为该转账记录中未载明1,800元的用途及权利义务关系，故对王澍主张奥格瑞玛公司赔偿美团损失1,800元，一审法院不予支持。关于电话及宽带费1,100元，王澍与其雇佣人员的微信记录可以证实该费用包括宽带及移动电话的共同费用，王澍不能证实宽带损失相关费用，对其该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。奥格瑞玛公司未提供有效证据证实王澍欠付电费的数额，庭审中，原告王澍认可欠付电费1,900元，对此一审法院予以支持。判决：一、王澍与奥格瑞玛公司之间签订的《奥格瑞玛房屋租赁合同》于2019年9月6日解除；二、奥格瑞玛公司返还王澍租金20,794.52元；三、奥格瑞玛公司退还王澍押金5,000元；四、奥格瑞玛公司赔偿王澍装修费26,036.58元；五、奥格瑞玛公司支付王澍鉴定费2,000元；六、王澍支付奥格瑞玛公司电费1,900元；七、驳回王澍的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王澍提交下列证据：图片打印件一份，用于证实奥格瑞玛公司2019年3月8日在涉案商铺门上张贴了转让协议。奥格瑞玛公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，但认可该图片上载明的电话为奥格瑞玛公司法定代表人李磊的移动电话。本院对上述证据认定如下：因该图片上为载明时间，且王澍无法证实该图片的来源，本院对该证据不予采信。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，奥格瑞玛公司与王澍之间因涉案房屋租赁合同的解除、租金返还、损失赔偿等问题产生争议，本案的争议焦点为：王澍主张奥格瑞玛公司返还租金、押金、赔偿损失的依据是否能够成立；奥格瑞玛公司主张王澍给付电费3,000元是否能够成立。对此本院分析如下：奥格瑞玛公司与王澍之间的签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，王澍在租赁使用涉案房屋过程中，涉案房屋的所有权人亦未提出异议，双方签订的租赁合同应属有效，双方均应按照合同内容全面履行合同义务。王澍在承租涉案房屋过程中，因奥格瑞玛公司的原因，导致涉案租赁房屋不能正常使用，奥格瑞玛公司的违约行为导致双方之间的合同不能履行，奥格瑞玛公司应当承担违约责任。双方之间签订的租赁合同因奥格瑞玛公司的违约行为无法继续履行，奥格瑞玛公司应向王澍退还未履行期间的房屋租金。双方之间的租赁合同已解除，王澍向奥格瑞玛公司支付的押金亦应予以退还，奥格瑞玛公司认为不应退还租金及押金的上诉理由不能成立，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一项规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持”。王澍主张奥格瑞玛公司赔偿装修损失符合上述司法解释的规定，因该部分装修损失系通过造价评估确定，该部分评估费用也属于王澍的损失，奥格瑞玛公司应当向王澍予以赔偿，奥格瑞玛公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。奥格瑞玛公司主张王澍支付3,000元电费，王澍在本案审理过程中自认使用了1,900元电费，奥格瑞玛公司未能举证代王澍支付的电费金额，亦未举证证实王澍经营期间使用的具体电费数额，其主张王澍给付3,000元电费没有事实依据和法律依据，该部分上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，奥格瑞玛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,220.78元（奥格瑞玛公司已预交），由奥格瑞玛公司负担。   本判决为终审判决。     审判长  冯  宁   审判员  卫杨   审判员  瞿佩茹   二〇二〇年七月九日   书记员李玉涛