黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终291号上诉人（一审原告）：佳木斯海方房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长青乡江南村。法定代表人：王弓鹤，公司总经理。委托诉讼代理人：孙小风，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王英军，男，1967年9月4日出生，汉族，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：徐宇（系王英军女婿），男，1990年4月6日出生，住佳木斯市郊区。上诉人佳木斯海方房地产开发有限公司(以下简称海方公司)因与被上诉人王英军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海方公司上诉请求：1、依法撤销（2019）黑0811民初1848号民事判决，改判被上诉人给付上诉人房屋扩大安置面积房款219800元及利息（从2017年9月18日起计算至全部债务履行完毕止）；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为案涉房屋第二次测绘是上诉人委托，故上诉人应承担不利后果属认定事实错误。案涉房屋所在的新府苑小区第33号楼和第37号楼是2010年建设完工交付使用的，为了明确回迁安置房的具体面积，上诉人委托黑龙江瑞达测绘服务有限公司对新府苑小区已建成的所有房屋（包括第33号楼、第37号楼）建筑面积进行实地测绘。2011年1月12日，瑞达公司出具了测绘报告，2012年3月28日，上诉人依据该测绘报告，与被上诉人签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》（签订该协议书时回迁房屋已经建成）约定回迁给被上诉人三户房屋，分别为33号楼4号门市房，37号楼4号和9号门市房。2013年上诉人向被上诉人交付了该三户回迁房，被上诉人接收房屋后一直使用至今，且该三户回迁房从未进行面积变更。由于新府苑小区的一些业主对瑞达公司的测绘结果存在异议，纷纷要求重新对房屋进行测绘，2017年黑龙江瑞达测绘服务有限公司对33号楼、37号楼的房屋进行了重新测绘，测绘结果案涉三户房屋共超出回迁安置协议约定的面积43.96平方米。虽然在2017年9月份的测绘报告上委托单位写的上诉人，但实际该次测绘报告是因为新府苑小区的业主多次上访要求而由瑞达公司重新实地测绘后作出的，测绘结果与上诉人无关，上诉人对瑞达公司二次出具的测绘结果没有任何过错或不当行为。一审判决仅从第二次测绘报告上委托单位处写有上诉人单位，即认定上诉人主动委托瑞达公司进行了第二次测绘是违背客观事实的，而将第二次测绘面积扩大的结果认定由上诉人承担不利后果更是对上诉人不公平，明显有意偏袒被上诉人一方，却侵害了上诉人一方的合法权益。二、一审判决适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整本案属适用法律错误。案涉房屋是上诉人安置补偿给被上诉人（被拆迁人）的回迁房，是上诉人按当时市政府的相关政策安置给特定的被拆迁人的房屋，在价格上明显低于上诉人正常出售的商品房价格。而《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，该司法解释所调整的商品房是指开发商向社会不特定人销售的已建或在建房屋，其与回迁房完全是两类不同性质的房屋，完全不能相互混淆，更不能在法律没有明确规定的情况下，草率地适用《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来调整案涉回迁房的相关问题。《房屋拆迁补偿安置协议书》显示上诉人与被上诉人在协议书中已经明确约定了回迁房扩大安置面积差价问题，按照有约定按约定处理的原则，本案应由被上诉人按房屋拆迁补偿安置协议书的约定，向上诉人补交超面积房款219800元。而纵观协议书全文，双方没有约定超面积误差比3%内外如何处理等字样，一审判决依据什么作出的回迁房面积误差比3%内由被上诉人按约定价格补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担的判决结果。一审判决执意舍弃双方约定的超面积回迁处理原则，却参照《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条调整本案，显明适用法律错误，应依法予以纠正。鉴于以上理由，上诉人认为案涉房屋的回迁面积是由瑞达公司测绘的，瑞达公司对案涉房屋进行了二次测绘特别是第二次测绘回迁面积扩大了43.96平方米，上诉人对此均没有任何过错。由于第二次测绘结果已在产权登记机关登记备案，作为办理房屋产权登记的唯一依据。因此按照公平原则以及权利义务一致原则，被上诉人占有使用了270.95平方米的房屋就应依法交纳43.96平方米扩大面积款219800元。现一审判决将瑞达公司的第二次测绘结果认定由上诉人承担不利后果并错误适用了《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条判决本案，严重侵害了上诉人的合法权益。为此，上诉人不服该判决，依据《民事诉讼法》第164条规定，提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人提出的上诉请求。王英军辩称，一审判决正确，应维持原判。海方公司向一审法院起诉请求：1、被告给付原告房屋扩大安置面积房款219800元及利息（从2017年9月18日起计算至全部债务履行完毕止）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定：2012年3月28日，海方公司与王英军签订《房屋征收补偿安置协议书》一份，约定海方公司拆迁王英军199.93平方米营业用房，为其安置新府苑小区33号楼1-2-4号门市面积为65.11平方米、37号楼1-2-4号门市面积80.94平方米、37号楼1-2-9号门市面积80.94平方米，合计面积226.99平方米。王英军交纳了房屋结构差价款99965元（199.93平方米×500元/平方米），扩大安置面积款135300元（27.06平方米×5000元/平方米）。上述三户房屋的面积是根据黑龙江瑞达测绘服务有限公司于2011年1月12日对新府苑小区33号楼和37号楼所作的测绘报告认定的。2013年，海方公司为王英军安置上述三户房屋。2017年，因新府苑小区业主对2011年的测绘面积提出质疑，黑龙江瑞达测绘服务有限公司受海方公司委托重新对该小区的房屋进行了测绘，王英军的回迁房屋最终测绘面积为33号楼1-2-4号门市面积84.88平方米、37号楼1-2-4号门市面积98.05平方米、37号楼1-2-9号门市面积88.02平方米，合计面积270.95平方米，比动迁安置协议约定的面积超出43.96平方米。2017年的测绘报告已在产权登记部门备案。一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋的面积应以哪份测绘报告为准。根据《房产测绘管理办法》第六条第二款规定：房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。第十七条规定：当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。第十八条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。经审理查明，围绕该案涉房屋，共有两套（四份）测绘成果。2011年1月12日瑞达测绘公司出具的两份测绘报告，该面积被海方房地产公司作为动迁安置结算依据，但因未经过房地产行政主管部门审核备案，故不能作为房产管理的测绘面积依据；2017年8月22日、9月19日瑞达测绘公司出具的两份测绘报告，该面积因经过房地产行政主管部门审核备案，故测绘报告作为最终的房产管理测绘面积依据。海方公司与王英军2012年3月28日签订的房屋拆迁安置补偿合同的面积，是依据黑龙江瑞达测绘服务有限公司2011年1月12日的测绘报告确定的，而2017年黑龙江瑞达测绘服务有限公司对测绘结果做出了变更，现不动产登记部门亦依据2017年的测绘报告进行不动产登记。故一审法院认定海方公司为王英军安置的三处房屋面积分别为：33号楼1-2-4号门市面积84.88平方米、37号楼1-2-4号门市面积98.05平方米、37号楼1-2-9号门市面积88.02平方米，合计应为270.95平方米。一审法院认为，案涉回迁房屋已于2013年实际安置给王英军，当年王英军已经补交了结构差价款及扩大安置面积款，并已实际入住数年。现因测绘公司重新出具了测绘报告导致房屋在产权部门备案的面积与回迁时面积相比有所增加，不是王英军造成的。因测绘公司系海方公司委托，故海方公司应承担不利后果。依据公平原则，本案处理方式可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担。据此，33号楼1-2-4号门市安置时测绘面积为65.11平方米，产权备案的测绘面积为84.88平方米，超出3%的部分为1.9533平方米，王英军应补房价款9767元（1.9533平方米×5000元）；37号楼1-2-4号门市安置时测绘面积为80.94平方米，产权备案的测绘面积为98.05平方米，超出3%的部分为2.4282平方米，王英军应补房价款12141元（2.4282平方米×5000元）；37号楼1-2-9号门市安置时测绘面积为80.94平方米，产权备案的测绘面积为88.02平方米，超出3%的部分为2.4282平方米，王英军应补房价款12141元（2.4282平方米×5000元），三处房屋王英军共计应补房款34049元（9767元+12141元+12141元）。面积误差比超出3%的部分由海方公司自行承担。综上，王英军应给付海方公司扩大面积房款34049元，对于海方公司超出上述数额部分的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、王英军于本判决生效后立即给付佳木斯海方房地产开发有限公司房屋扩大面积房款34049元；二、驳回佳木斯海方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4598元，由王英军负担712元，由佳木斯海方房地产开发有限公司负担3886元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海方公司提交的证据：1、(2019)黑0811民再1号民事判决书。意在证明，佳木斯市郊区法院审理该案时认为动迁房非商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。王英军发表质证意见称，对证据的真实性无异议，本案一审判决是正确的。2、购买合同一份。意在证明，2012年4月2日，被上诉人将回迁安置的新府苑小区33号楼4号门市，面积84.88平方米，以30万元的价格卖给案外人刘天柱。进一步证明被上诉人认可瑞达公司2017年9月测绘报告所确认的房屋面积。被上诉人对扩大部分的房屋面积已经取得了经济收益，按照权利义务依照原则，被上诉人应将扩大部分房款支付给上诉人。王英军发表质证意见称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该证据是在一审判决之后签订的，一审判决已经认定33号楼4号门市房面积为84.88平方米，所以在卖给案外人刘天柱时，以84.88平方米签订了买卖协议。本院对王英军与案外人刘天柱签订房屋买卖协议的事实予以确认。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。通过庭审查明，海方公司与王英军为避免发生回迁安置房屋面积出现争议，海方公司委托黑龙江瑞达测绘服务有限公司对案涉三座门市进行了面积测绘，黑龙江瑞达测绘服务有限公司于2011年1月12日出具测绘报告后，海方公司与王英军于2012年3月28日签订了房屋征收补偿安置协议，协议约定了王英军应补缴扩大安置面积费用为135300元，海方公司与王英军已按双方签订的房屋征收补偿安置协议全面履行了各自义务。现海方公司依据黑龙江瑞达测绘服务有限公司出具的二次测绘报告向王英军主张扩大安置面积房款，对海方公司超面积安置的房款损失，海方公司与王英军均无过错，一审判决依据公平原则，并参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，确认了双方应分担的损失，于法有据，处理结果亦无不当，本院予以维持。对海方公司提出的一审判决适用法律错误的主张，本院不予支持。另，海方公司提出一审判决认定二次测绘系海方公司委托属事实认定错误，但未提交相应的证据予以证明，一审判决依据二次测绘报告中委托单位为海方公司并对该事实予以确认，亦无不当，本院予以维持。综上，海方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4598元，由上诉人佳木斯海方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晋文红审判员  鲁晓薇审判员  金爱武二〇二〇年七月一日书记员  张 楠