浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2287号 上诉人（原审被告）：宁波市新盛业大酒店有限公司。住所地：宁波市鄞州区兴宁路62-1号。 法定代表人：梅赛勤，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：宁波市丽嘉盛业大酒店有限责任公司。住所地：宁波市海曙区古林镇联丰中路222号。 法定代表人：戴莹，该公司执行董事。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李军，浙江红邦律师事务所律师。 上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：姜国庆，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市海曙天宇物资供应站。住所地：宁波市海曙区古林镇薛家村。 出资人：汪朝辉，该站总经理。 委托诉讼代理人：宋强，浙江甬策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡巧辉，浙江甬策律师事务所律师。 原审被告：宁波市格威酒店管理有限公司。住所地：宁波市海曙区古林镇联丰中路222号2楼。 法定代表人：梅赛勤，该公司执行董事。 上诉人宁波市新盛业大酒店有限公司（以下简称新盛业公司）、宁波市丽嘉盛业大酒店有限责任公司（以下简称丽嘉盛业公司）因与被上诉人宁波市海曙天宇物资供应站（以下简称天宇物资站）、原审被告宁波市格威酒店管理有限公司（以下简称格威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2020年4月13日作出的（2019）浙0203民初10062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 新盛业公司、丽嘉盛业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审法院对上诉人提供的《三方协议》、“租金支付明细”这二份证据，虽进行了质证，但未在判决书的证据一栏中体现，也未作认定。一审法院将上诉人提交的年租金标准为190万元的《房屋租赁合同》（以下简称“190万租赁合同”)，与被上诉人提供的“09年租赁合同”相混淆，遗漏了对“190万租赁合同”的认定。2.因涉案证据中部分合同、协议没有落款时间，一审法院错误认定了签订时间和合同主体。“09年租赁合同”并非被上诉人与上诉人丽嘉盛业公司签订，是出资人汪朝辉与法定代表人戴莹所签订，目的是在涉案房屋设立上诉人丽嘉盛业公司。2009年7月25日，被上诉人与两上诉人签订《三方协议》，约定“08年租赁合同”的承租主体由上诉人新盛业公司变更为上诉人丽嘉盛业公司，该协议签订后，上诉人新盛业公司不再是“08年租赁合同”的承租主体。在《三方协议》签订后，被上诉人与上诉人丽嘉盛业公司又签订“190万租赁合同”，与“190万租赁合同”同时签订的还有《房屋租赁补充合同》。《房屋转租协议》签订时上诉人名称已经变更为宁波市海曙天宇物资供应站。因此《房屋转租协议》至少是在2017年3月22日后签订，一审法院认定该转租协议签订于2009年7月25日之前系错误。鉴于被上诉人一审时称《房屋转租协议》是用于原审被告工商备案之用，结合原审被告工商登记的经营场所由薛家南路变更为涉案房屋最早是2018年3月15日之后的事实，《房屋转租协议》签订的合理时间应当是在2018年3月15日至2018年8月13日，也即该协议是最后一份签订的协议。3.一审庭审中，被上诉人对“租金支付明细”涉及的30214034元款项，仅就2018年6月所付的三笔共计60万元的款项性质有异议，其余的均认可为租金。依“租金支付明细”显示，截止2017年12月31日，涉案房屋租金实际支付了24610900元，而依“08年租赁合同”租金标准计算，截止2017年12月31日产生租金38049838元，两者相差13438938元。“18年多方协议”却称尚欠租金3776209.2元，这明显不合理。依“190万租赁合同”计算，截止2017年12月31日产生租金13627255元，根本就不存在欠付租金而是多支付了租金。该多支付租金的事实与2017年1月的《承诺书》表述的内容相吻合，能合理解释“18年多方协议”涉及虚构债务的事实。4.“租金支付明细”中，包括在“18年多方协议”签订之后被上诉人出具的租金收条中，写明了合同相对方为上诉人丽嘉盛业公司，可见被上诉人在合同实际履行中也一直把相对方认定为上诉人丽嘉盛业公司而非上诉人新盛业公司。5.“18年多方协议”并非一审法院认定的双方最后签订的合同，最后签订的合同应为《房屋转租协议》。该协议签订的三方是被上诉人、上诉人丽嘉盛业公司和原审被告。因此，依据一审判决的逻辑，以最后签订的合同为准，那么该《房屋转租协议》清楚地显示，涉案房屋的承租主体是上诉人丽嘉盛业公司。 天宇物资站辩称：上诉人否定了“18年多方协议”，认为双方之间应该按照“190万租赁合同”以及《房屋租赁补充合同》来确定租赁关系和租金标准。但是“18年多方协议”的效力问题，上诉人曾向一审法院起诉请求撤销该协议，被一审驳回后二审因为没有支付诉讼费按自动撤诉处理，该案判决已经生效，因此18年多方协议”是有效的。一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请驳回上诉、维持原判。 格威公司未陈述意见。 天宇物资站向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告新盛业公司签订的《房屋租赁合同》（即“08年租赁合同”）解除；2.判令被告新盛业公司向原告支付至“08年租赁合同”解除之日止的租金（自2018年1月16日起暂计至2019年8月15日为2872158.29元）；3.判令三被告共同腾退租赁房屋并按现状将房屋归还原告，同时被告新盛业公司向原告支付自“08年租赁合同”解除次日起至实际腾退之日止按434924.39元/月标准计算的占有使用费；4.判令被告新盛业公司向原告支付违约金3000000元。 一审法院认定事实：原告原名宁波市鄞州天宇物资供应站，2017年3月22日因行政区域调整变更为宁波市海曙天宇物资供应站。2008年8月16日，原告与被告新盛业公司签订“08年租赁合同”一份，原告将其所有的坐落于宁波市海曙区古林镇联丰中路222号，建筑面积共计15117平方米的房屋及三层附属楼房出租给被告新盛业公司，约定：租赁期限为12年，自2008年8月16日至2021年1月15日。装修期5个月免租金（合同生效日起）。租金为前三年每年3800000元，先付后用，一季度付一次提前一个月付款。第四年租金为4120000元。第五年开始每年按3%递增，以此类推。在违约责任部分约定：1.除在人力不可抗拒的条件下，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约金为3000000元及守约方一切损失；2.被告新盛业公司应按期付款，如逾期支付，按逾期付款部分月30‰支付逾期付款违约金；如逾期60日未支付水电费或逾期90日未付租金的，原告有权停电停水；逾期180日未付租金，原告有权单方解除合同，将上述房屋另行处理。原告采取上述措施所造成的一切损失由被告新盛业公司负担。2009年1月，原告与被告丽嘉盛业公司签订《房屋租赁合同》（即“09年租赁合同”）一份，该合同内容与“08年租赁合同”完全一致。同时，原告与被告丽嘉盛业公司、格威公司三方签订《房屋转租协议》一份，约定将案涉房屋转租给被告格威公司。之后，原告又与被丽嘉盛业公司签订《房屋租赁补充合同》一份，对租金约定进行修改，约定：2009年1月16日至2012年1月15日房租为每年1900000元租金，2013年1月16日至2015年1月15日为免租期，不收租金；2015年1月16日至2021年1月15日需支付租金，租金按以下约定：2015年1月16日至2016年1月15日年度租金为950000元，以后每年按3%环比递增计算。2009年7月25日，原告与被告新盛业公司、丽嘉盛业公司签订《三方协议》一份，约定：原告与被告新盛业公司于2008年8月16日签订租赁合同一份，现该租赁合同的承租方主体由新盛业公司变更为丽嘉盛业公司，原新盛业公司的权利义务均由丽嘉盛业公司承担，其余合同条款均不作变更。同时，新盛业公司在租赁合同期间向原告出具的相关承诺及补充协议，其权利义务也由丙方承担。2017年1月15日，原告向被告丽嘉盛业公司出具承诺书一份，载明：鉴于双方签订的租赁合同约定租金1900000元，租赁物我司实际投入3000余万元左右，我方（包括天杲公司）贷款每年利息需支付600万元左右，为了解决我司资金，你司愿意每年支付我司款项约3800000元（包括租金1900000元，具体以实际支付金额为准），故我司向你司作出如下承诺：一、我司承诺按租赁合同以及补充协议约定1900000元/年结算租金，你司支付的多余款项在2019年1月15日后统一结算，若你司经营困难时可以优先抵扣租金，如有往来借款可抵扣你司和法人戴莹/王龙波个人名义的借款。二、我司承诺在租赁合同期满后，考虑到租赁行情，继续承租给你司，并承诺年租金不高于3200000元。第一期合同往来款项如有结余可继续抵扣续租期租金。若双方未能达成协议，除租金发生变化外，租期以及支付方式等其他条款按原合同执行。2018年3月1日，由原告与宁波市海曙天杲商贸有限公司、汪朝辉作为甲方，被告新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司、王龙波、戴莹作为乙方签订《协议》一份（即“18年多方协议”），其中载明：根据“08年租赁合同”，双方确认：1.截至2017年12月31日，新盛业公司尚欠天宇物资站房屋租金3776209.20元；2.王龙波、戴莹系夫妻关系，二人是新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司的实际负责人及控股人，三家公司为关联公司；3.天宇物资站与新盛业公司签订的租赁协议，在本协议签订后继续有效，除本协议另有约定外，甲乙双方仍按照原租赁合同实行。租金支付变更为月结。未经甲方书面同意，乙方继续承租过程中，不得将租赁房产转租给第三方。乙方若未按照或未足额支付租金的，甲方有权提前解除合同，并要求乙方承担相关违约责任，乙方应在合同解除之日起15日内搬离上述房屋，乙方搬离上述房屋时不得破坏房屋现状（包括但不限于固定装修），甲方无需对装修剩余价值做出任何补偿或赔偿，若乙方在办理上述房产过程中有任何毁损的，乙方应恢复原状。逾期未搬离的，则租赁房屋内的一切物品视为乙方的抛弃物。 另查明：2019年9月12日，被告新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司、王龙波、戴莹向一审法院提起诉讼，以“18年多方协议”系协议签订人恶意串通损害第三人利益为由，请求确认该协议无效。2019年10月30日，一审法院作出（2019）浙0203民初11542号民事判决书，认为现有证据难以证明该协议在签订时存在恶意串通、导致合同无效的情形，驳回了被告新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司、王龙波、戴莹的诉讼请求。后被告新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司、王龙波、戴莹不服该判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。因未在规定期限内预交二审案件受理费，宁波市中级人民法院于2019年12月13日作出（2019）浙02民终5549号民事裁定，该上诉案件按被告新盛业公司、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司、王龙波、戴莹自动撤回上诉处理。（2019）浙0203民初11542号民事判决书已发生法律效力。 又查明：宁波市格威酒店管理有限公司注册登记在涉案房屋，被告自认案涉房屋由被告丽嘉盛业公司实际使用。 一审法院认为本案存在以下几个争议焦点：1.案涉房屋租赁合同关系主体为谁；2.应以哪份合同结算租金；3.被告是否构成违约，违约责任如何确定。 关于第一个争议焦点，原告在与被告新盛业公司签订“08年租赁合同”后，原、被告之间关于案涉房屋租赁事宜又先后存在“09年租赁合同”、《房屋租赁补充合同》、《承诺书》、《三方协议》、“18年多方协议”等多份书面合同，现原、被告对签订上述合同之事实均无异议，但对哪份合同系双方真实意思表示存在争议。“18年多方协议”作为最后签订的合同，有原告、被告新盛业公司、被告丽嘉盛业公司法定代表人戴莹共同签订，协议中已明确“08年租赁合同”继续有效且被告新盛业公司截至2017年12月31日尚欠原告房屋租金3776209.20元，故无论此前被告新盛业公司与丽嘉盛业公司谁系房屋实际承租方及相关租赁合同当事人，三方均已通过多方协议确认由被告新盛业公司作为案涉房屋租赁合同关系的结算主体。被告辩称该协议系原、被告恶意串通损害第三人利益，但未提交证据，对该辩称不予采纳。 关于第二个争议焦点，首先，根据此前认定，原、被告就案涉房屋租赁事宜已确定按照“18年多方协议”约定结算，而“18年多方协议”已明确除租金支付方式由季度结算变更为月结外其余权利义务仍按“08年租赁合同”执行。其次，根据被告陈述以初始1900000元每年为基数计算租金，其实际向原告支付的租金已超出应付租金1000余万元，然其对多付巨额租金原因未作合理解释，反于2018年3月书面确认尚欠原告租金3776209.20元，上述事实殊不合理，难以采信，故应按照“08年租赁合同”确定案涉房屋租赁合同的权利义务。 关于第三个争议焦点，根据“08年租赁合同”确定的租金标准、“18年多方协议”就租金进行的结算及原告自认，2018年1月15日之前的租金已经结清，2018年1月16日至2019年8月15日，被告新盛业公司应付租金7875292.29元，而根据被告提供的付款凭证，在此期间仅向原告支付5603134元，结合汇款凭证的备注信息，其中600000元未注明系支付租金，原告亦否认系租金，故认定上述期间被告新盛业公司向原告支付的租金金额为5003134元，按照“18年多方协议”约定，被告新盛业公司未足额支付租金，原告要求解除与被告新盛业公司之间的租赁合同，要求被告新盛业公司支付租金及占有使用费并承担违约责任合理合法，予以支持。故确定被告新盛业公司收到本案起诉状副本之日2019年8月17日为合同解除日，至合同解除日欠付租金共计2900308.74元。合同解除后，被告尚占用案涉房屋，故酌定按月租金422256.70元的标准由被告新盛业公司支付原告占有使用费至实际腾退之日。关于违约金，因“08年租赁合同”约定的违约金过高，按照原告损失酌定2000000元。至于腾退义务，因被告已自认案涉房屋系由被告丽嘉盛业公司实际使用，故由被告新盛业公司和丽嘉盛业公司共同腾退，原告未能提供证据证明被告格威公司实际使用该房屋，故其要求被告格威公司共同腾退，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告宁波市海曙天宇物资供应站与被告宁波市新盛业大酒店有限公司于2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月17日解除；二、被告宁波市新盛业大酒店有限公司与被告宁波市丽嘉盛业大酒店有限责任公司于判决生效后十五日内将宁波市海曙区古林镇联丰中路222号房屋腾退并返还给原告宁波市海曙天宇物资供应站；三、被告宁波市新盛业大酒店有限公司支付原告宁波市海曙天宇物资供应站剩余租金2900308.74元，并按月租金422256.70元的标准支付自2019年8月18日起至实际腾退之日止的占有使用费，限于判决生效后十五日内履行完毕；四、被告宁波市新盛业大酒店有限公司支付原告宁波市海曙天宇物资供应站违约金2000000元，限于判决生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告宁波市海曙天宇物资供应站的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费52905元，保全费5000元，合计57905元，由原告宁波市海曙天宇物资供应站负担6905元，被告宁波市新盛业大酒店有限公司负担51000元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：2018年3月1日，被上诉人及其出资人汪朝辉和宁波市海曙天杲商贸有限公司作为甲方，上诉人新盛业公司、上诉人丽嘉盛业公司的法定代表人戴莹及其丈夫王龙波、原审被告、宁波市江东盛业酒店管理有限公司、宁波市世纪盛业宾馆有限公司作为乙方，签订了“18年多方协议”。从内容上看，该协议是关于租金、借款、债务、担保、合同期限、租金支付主体及支付期限等一揽子关联事项的确认和承担，具有合同结算的法律性质。其中载明：“双方确认:截止2017年12月31日，宁波市新盛业大酒店有限公司尚欠宁波市海曙天宇物资供应站房屋租金3776209.2元”、“08年租赁合同继续有效”。由此，鉴于“18年多方协议”的签署时间晚于“08年租赁合同”和“09年租赁合同”，以及两上诉人和“18年多方协议”的乙方为关联方的事实，一审法院认定涉案房屋租赁关系的最终结算主体为被上诉人和上诉人新盛业公司，并无不当。“18年多方协议”的效力已经生效判决的确认，上诉人称该协议系虚构债务的依据不足。 虽然，被上诉人和上诉人丽嘉盛业公司签订过《房屋租赁补充合同》和“190万元租赁合同”，但该两份合同没有签署的日期。根据被上诉人于2017年1月15日出具的《承诺书》所提到的“补充协议约定190万元/年结算租金”，应当认定该两份合同的签订在2017年1月15日之前。故即使该两份合同系当事人的真实意思表示，从签订的时间上分析，其结算也已被此后签订的“18年多方协议”所涵盖。 上诉人主张《房屋转租协议》签订于“18年多方协议”之后，对此被上诉人予以认可。但该合同系关于上诉人丽嘉盛业公司将涉案房屋转租给原审被告以及被上诉人同意该转租的约定，故不能对抗被上诉人和上诉人新盛业公司以“18年多方协议”为依据的结算。 综上,在双方当事人已经对合同的结算和结算主体予以明确的情形下,上诉人仍以结算之前的合同为依据提出上诉主张,显然缺乏理由,本院不予采信。 据此，宁波市新盛业大酒店有限公司、宁波市丽嘉盛业大酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52905元，由上诉人宁波市新盛业大酒店有限公司、宁波市丽嘉盛业大酒店有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年七月九日 书记员  桂红艳