浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1564号 原告：王金菊，女，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：杨军平，男，汉族，住仙居县。 被告：李学富，男，汉族，住仙居县。 被告：李超，男，汉族，住仙居县。 被告：李敬伟，男，汉族，住仙居县。 原告王金菊与被告杨军平、李学富、李超、李敬伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告王金菊及委托诉讼代理人蒋武君、被告杨军平、李学富到庭参加诉讼，被告李超、李敬伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王金菊向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除对坐落仙居县城关后溪路31号以南（《房屋所有权证》证号为仙字第001××50号）的二层楼房的查封，停止对该房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月14日，原告收到仙居县人民法院送达的（2020）浙1024执异52号《执行裁定书》，该裁定驳回王金菊的执行异议，缺乏事实与法律依据。因为2010年12月1日，李学富、李梅芬夫妇已将该处房产以七十五万元的价格转让给王金菊，购房款于当日付清，其中四十万元以现金支付，三十五万元用原借条进行抵销，借条当场收回并且由转让方出具四十万元的收条一份，王金菊自此对该房屋进行管理使用。2012年7月5日，王金菊与王芙蓉签订《租房协议》一份，将该处房产出租给王芙蓉作为住宅使用，王芙蓉至今仍居住在该处。王学富、李梅芬夫妇将诉争房屋交付给原告占有至今。根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原告已取得房屋的所有权，未登记并不是由原告所造成的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和第二十八条的规定，原告作为无过错的案外人，对诉争房屋已经支付全部价款并实际占有，人民法院对该房屋进行查封执行的行为与该条规定相背离。综上所述，原告为维护自身的合法权益，现根据《民事诉讼法》第二百一十七条之规定特向贵院提起诉讼，望支持诉请。 被告李学富承认原告王金菊的诉讼主张。 被告杨军平辩称：（2020）浙1024执异52号《执行裁定书》，事实清楚，证据充分，且根据目前所有证据，都不能认定李学富、李梅芬已将其房屋转让给王金菊，杨军平等债权人申请执行的该查封房产合法有据，王金菊的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：（一）没有客观证据证明原告为购买房屋支付了购房款项，所有的支付款项的凭证均不是客观的银行转账凭证，75万元购房款是巨款，其中40万元以现金交付不符合常理。不能排除王金菊与李学富夫妇串通虚假诉讼的可能，实现保住房屋不让法院拍卖，以逃避执行的目的。（二）房屋没有过户也不符合常理，更加不符合法律规定。按王金菊主张，李学富夫妇原先是因为欠债被迫用房屋抵债给她，说明王金菊早就知道李学富夫妇对外大额举债的事实，而且李学富原经营仙居假日大酒店的债务情况，当时社会上闹得纷纷扬扬，众所周知，在这种情形下，王金菊在2010年就购买了该房屋，怎么会到法院查封之时还没有办理过户呢？显然不符合正常人的逻辑，双方串通的可能性十分大。（三）如果判定双方买卖合同关系成立，也不属于法律规定不能执行的情形。首先，物权公示是我们国家《物权法》的规则，物权以房和屋登记为准，本案房屋产权登记在被执行人李梅芬名下，应当认定为李梅芬的可供执行的财产。其次，本案房屋系集体土地使用权上的房屋，购买该房屋本身就是违反国家法律规定，也是房屋不能过户的主要原因。因此，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，仍然应当继续执行该房屋。 被告李超、李敬伟未作答辩。 经审理，本院认定：李学富之妻李梅芬名下有位于仙居县房屋一间，房屋所有权证为仙字第001××50号，发证日期为1996年4月9日。2010年12月1日，王金菊与李学富、李梅芬夫妇签订了一份《房屋转让断契》，约定李梅芬名下位于仙居县转让给王金菊，每间价格75万元，合同签订后付清，李学富、李梅芬应提供王金菊房产证、土地使用证等资料等内容。当日，李学富出具给王金菊收条一张，载明“今收王金菊人民币肆拾万元正”。此后，交易双方未办理该房产的转户手续。2012年7月2日，王金菊与王芙蓉签订一份《租房协议》，约定王芙蓉向王金菊承租案涉房屋三年，共计租金17000元。2011年8月17日，本院对杨军平诉李学富买卖合同纠纷一案，作出（2011）台仙商初字第655号民事判决书，判决李学富给付杨军平货款724115元及利息。该判决发生法律效力后，杨军平向本院申请执行。2016年6月16日，本院作出（2013）台仙执民字第140号之一执行裁定书，查封登记在被执行人李学富之妻李梅芬名下的坐落在浙江省仙居城区后溪路31号以南的房产（即仙居县。2019年6月14日，本院作出（2013）台仙执民字第140号之二执行裁定书，继续查封上述房产。王金菊以该裁定损害其合法利益为由，向本院提出执行异议。2020年3月5日，李学富向王金菊出具《情况说明》一份，内容为“2010年12月1日，李学富、李梅芬夫妇将自己所有的位于房屋壹间（房产证号01××50）以柒拾伍万元的价格卖给王金菊，房款于当日付清（其中肆十万元付现金，叁拾伍万元用原借条抵销，借条当场收回），同时将房屋及房产证交给王金菊管理使用”。2020年4月14日，本院作出（2020）浙1024执异52号执行裁定书，认为物权具有公信效力，仙居城区后溪路31号以南的房产系登记于李梅芬名下，本院在执行中查封上述房产并无不当，故裁定驳回王金菊的执行异议。王金菊不服该执行异议裁定，再次向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明：李梅芬原系仙居县副食品公司职工。1988年4月，仙居县副食品公司将本公司位于罐头食品厂东南角空地（仙居城区，以优惠价格照顾安排给各建房户职工为建房屋基，并分别与各建房户职工签订协议书，约定乙方（职工）建房后，对房产具有所有权，享有继承权。但如因工作调动或其他原因需变卖房产，必须经双方协商作价卖给甲方（公司）等条款。李梅芬是享受上述建房屋基的职工之一。 案涉争议房屋土地使用权性质原属于国有划拨，李梅芬东邻的同公司建房职工凌某某，在接受相关部门处罚后，已于2006年4月取得国有土地使用权（出让类型）。 认定上述事实的证据：《房屋所有权证》（仙字第001××50号）、《房屋转让断契》、《收条》、《情况说明》、《（2011）台仙商初字第655号民事判决书》、《（2013）台仙执民字第140号之一执行裁定书》、《（2013）台仙执民字第140号之二执行裁定书》、《（2020）浙1024执异52号执行裁定书》和当事人的陈述。 本院认为：本案争议焦点为王金菊对涉案的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，王金菊作为不动产受让人，就争议标的提起排除强制执行诉讼，属于行使无过错不动产买受人物权期待权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无过错不动产买受人要实现物权期待权，需要满足四个要件（1）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。从该司法解释文意理解，当同时满足以上四个要件时，买受人享有的物权期待权才能获得排除不动产强制执行的权益。根据本院查明的事实，王金菊对涉案的房屋并不完全具备足以排除强制执行的法定情形。首先，王金菊、李学富均承认购房款中的三十五万元，是王金菊以李学富在签订买卖合同前所欠借款抵消，由此可以确认交易双方对案涉房屋存在以房抵债行为。以房抵债协议是以消灭金钱为目的的债的履行方式，在其债权并不优先于其他债权人的情况下进行以房抵债，显然侵害了债权的平等性原理，并对其他债权人权益造成损害。同时，该以房抵债案涉房屋，没有完成权属登记的变更手续，王金菊作为买受人只享有债权请求权而非物权，故不享有能够排除对标的物执行的权益。第二，王金菊未能提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料，也未能就现金交付的四十万元购房款的款项来源、交付时间、地点、方式等作出合理说明，其申请出庭的证人与其存在某种利害关系，所作证言不能采信。因此，王金菊关于已支付全部购房价款的理由不能成立。第三，王金菊援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，要求排除强制执行，但该条旨在所保护的第三人权利在性质上仍属债权，第三人并未取得财产的所有权。保护的第三人范围也有严格限制，必须同时满足已支付全部价款、实际占有执行标的物、对未办理过户登记没有过错等要件。第三人没有支付全部价款，或者没有实际占有执行标的物，或者对未办理过户登记有一定过错的，其执行异议都不应得到支持。本案中，王金菊于2010年12月1日签订《房屋转让断契》，至本院于2016年6月16日对涉案房屋采取查封措施相隔5年多时间，在此期间，涉案房屋的相邻房主已办理了相关证照，但王金菊作为买受人与出卖人李梅芬却怠于办理土地使用权证、转户手续，致涉案房屋呈现不稳定状态，足以证明其自身存在过错。如前所述，王金菊对涉案的房屋，缺少足以排除强制执行的全部要件，其案外人执行异议请求，本院依法予以驳回。为保障胜诉当事人及时实现合法权益，防范、制裁滥用执行异议权利，促进诚信诉讼，维护司法秩序，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告王金菊的诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告王金菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长 崔 明 人民陪审员 林 红 人民陪审员 王相进 二〇二〇年七月十四日 代书 记员 杨锦秀 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 （2020）浙1024民初1564号 王金菊、杨军平、李学富、李超、李敬伟： 原告王金菊与被告杨军平、李学富、李超、李敬伟为案外人执行异议之诉一案，若你（你单位）对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用11300元提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 款汇：台州市财政局。 账号：19-900001040000225089001。 开户银行：台州市农行。 特此通知。 2020年7月14日