山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终1365号上诉人（原审原告）：李静，女，1964年3月5日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李强，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聊城北顺文化科技有限公司，住所地：聊城市东昌府区侯营镇张楼村。法定代表人：周长坤，经理。委托诉讼代理人：梁国涛，男，1985年11月4日出生，汉族，该公司副经理，住聊城市。委托诉讼代理人：程书元，山东智祥律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人聊城北顺文化科技有限公司（以下简称北顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初9869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人李静上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定“被告以自己使用租赁物为由向原告发出通知，要求终止合同，符合双方约定”属于适用法律错误，被上诉人以“自己使用”为由解除合同的行为，即不符合合同约定，也不符合法律规定，更有违诚实信用原则。一、被上诉人不满足行使合同解除权的条件。1.当事人根据《合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。合同解除分为协议解除、约定解除和法定解除。本案被上诉人主张解除合同属于约定解除。被上诉人解除合同必须满足：其一，符合了合同约定的条件，即有“自身使用”的需要和实际情况出现；其二，有证据证明其存在“自身使用”的需要和实际情况。从本案一审的情况来看，被上诉人一直声称因“自身使用”才提前解除合同，但其并没有说明如何使用，更没有提交证据证明其存在“自身使用”的需要和实际情况。2.退一步讲，假设被上诉人“自身使用”的条件已经成就，根据《合同法》第四十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效，但当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。结合本案实际情况，涉案土地及房产于2014年10月底交付上诉人使用至今，原告依约缴纳租金近100万元，投入资金185万元对场地进行了硬化以满足驾驶员培训业务的使用要求。几年来，上诉人与被上诉人相安无事，被上诉人从未提出因“自身使用”解除合同的要求。2019年8月9日，因涉案土地纳入政府征收范围，相关部门开展入户调查并对涉案土地、房产及硬化的地面进行了测量。上诉人作为涉案土地和房屋的承租人，作为硬化地面的投资人，理应得到政府相应的补偿。被上诉人也正是基于此情况的出现，才以“自身使用”为由，提出解除租赁合同。很明显，被上诉人是为了自身利益的需要，不正当的促成“自身使用”这一条件的成就，依法视为条件未成就，被上诉人的解除通知并不发生合同解除的效力。3.一审法院应对被上诉人“自身使用”的原因、动机和目的进行考量并加以限制。否则，任由被上诉人基于“自身使用”解除合同，无异于赋予了被上诉人任意解除权，这不符合合同法的立法精神。从合同法的立法目的看，任意解除合同违背合同法的精神。合同法的立法目的是尽量使合同有效，促进交易安全。合同解除是以合同生效为前提的，合同一旦生效，就像法律一样对缔约双方均产生约束力，任何一方违反合同将承担违约责任。如果缔约方可以任意解除合同，将使合同目的无法实现，破坏了合同的合法性和严肃性，严重影响经济发展和社会秩序。基于此，最高人民法院民事审判第二庭编著的《全国法院民事审判工作会议纪要》理解和适用关于“约定解除条件”的内容中指出“除委托合同等基于人身信赖关系订立的合同，当事人可以约定任意解除权外，其他类型的合同中，原则上不应允许当事人作出此类约定，否则，既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的”。本案涉及的是租赁合同，并非基于人身信赖关系订立的合同。《合同法》关于租赁合同一章以及最高人民法院关于租赁合同的司法解释中，均无一方当事人可任意解除合同的规定，涉案租赁合同中约定被上诉人一方享有任意解除权无法律依据，应属无效。二、被上诉人以“自身使用”为由行使合同解除权有违诚实信用原则。《民法总则》第7条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《民法通则》第4条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《合同法》第6条也规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”诚实信用原则要求民事主体从事民事活动时应诚实守信，以善意的方式履行义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。民事主体在民事活动中遵守诚实信用原则，应依诚实信用的方式行使权利。权利人无论是行使财产权还是行使人身权均应尊重国家、集体和他人的利益，以善意的方式行使权利并获得利益，不得以损害他人为目的滥用民事权利；应依诚实信用的方式履行义务，不得出尔反尔，见利忘义。全国民事审判工作座谈会文件《坚持司法为民，坚持司法和谐，推动公正高效权威民事审判制度建设》指出，诚实信用原则作为民法特别是债法中的最高指导原则或称为“帝王规则”，对于民事审判实践，具有统率作用。因此，人民法院应当充分运用这一原则，制裁不守信用、见利忘义、不守合同、毁约的一方，保护诚实守信的一方的合法权益。人民法院裁判的结果应注意不能让失信者、见利忘义者、毁约者在经济上占任何便宜。本案中，被上诉人解除合同的依据不足，动机目的不纯，存在见利忘义、恶意损害上诉人利益的可能性。即使符合合同约定的解除条件，被上诉人不守信用，滥用合同解除权，以此获取自身利益，损害上诉人利益的行为，不应得到法律肯定性的评价。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）第47条关于约定解除条件的问题，指出“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”由此可见，即便是对于违约方而言，其违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。“举重以明轻”，本案中，上诉人并不存在违约行为，上诉人继续租赁使用租赁物，也不影响被上诉人合同目的的实现，反而有利于其合同目的实现，被上诉人解除合同的行为，不应得到法律的支持。综上，原判决适用法律错误，恳请二审法院撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求，确认被上诉人的解除行为无效，判令被上诉人继续履行合同，以维护上诉人的合法权益，更重要的是维护法律权威，彰显公平正义。北顺公司辩称，上诉人的上诉理由依法不能成立，上诉状所引用的《合同法》第九十四条和第四十五条引用法律错误，二审法院理应依法驳回上诉。一、双方所签订的租赁合同是不定期合同，合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人，我方在2019年8月17日向上诉人发出解除合同通知，所发解除通知书符合法律规定。二、双方所签合同第一条明确规定了出租期限自2014年11月1日起，本合同截止期以甲方使用期为终止期，若甲方自身使用提前两个月通知乙方，乙方应无条件撤出并负责清理地面，甲方不予给乙方任何经济补偿，被上诉人解除合同是按照双方约定进行的，被上诉人向上诉人所发解除通知既符合法律规定，也符合双方约定。因此，二审法院应驳回上诉，维持原判。李静向一审法院起诉请求：1.请求确认北顺公司解除租赁合同的行为无效；2.判令北顺公司继续履行租赁合同。一审法院认定的事实：2014年10月27日，北顺公司（甲方）与李静个人投资的聊城平安汽车驾驶员培训中心（乙方）签订租赁合同。合同约定，甲方将位于聊城市东昌府区侯营镇张楼村聊城北顺文化科技游乐园内东南角的场地（面积为25亩，其中含房屋15间），租赁给乙方用于机动车汽车驾驶员培训服务。租赁期限自2014年11月1日起，合同截止期以甲方使用期为终止期。甲方若自己使用，提前两个月通知乙方，乙方无条件撤出并负责清理地面，甲方不给予乙方任何经济赔偿。双方约定租赁费为每年180000元，每半年支付一次。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务。2014年11月18日，李静注销了聊城平安驾驶员培训中心。2019年8月17日，北顺公司向李静发出通知，以北顺公司自己使用租赁物为由要求李静自收到通知两个月后撤出租赁的场地，并清理地面、腾空房屋。2019年10月30日，李静回复北顺公司称，涉案场地已纳入政府征收范围，不存在北顺公司自身使用的可能性、可行性和必要性，合同应继续履行。同日，李静通过银行转账向北顺公司支付了2019年11月份至2020年4月份的租金90000元。一审法院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行义务。北顺公司以自己使用租赁物为由向李静发出通知，要求终止合同，符合双方约定。鉴于北顺公司并未明确租赁物的用途，且已收取李静租金至2020年4月份，为避免双方损失，双方可继续履行合同至2020年4月份。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、李静与聊城北顺文化科技有限公司继续履行双方于2014年10月27日签订的租赁合同至2020年4月30日止。二、驳回李静的其他诉讼请求。案件受理费50元，李静和聊城北顺文化科技有限公司各负担一半。二审中，李静提交四组证据。证据一，《中国建设银行个人账户支出交易明细》原件一页，上诉人于2020年4月30日向被上诉人转款90000元，用于缴纳2020年5月1日至2020年10月31日租金，拟证明上诉人依约履行了租金交付义务，双方之间的租赁合同依然处于继续履行状态，尚未解除。证据二，《聊城市人民政府关于拟征收东昌府区沙镇镇朱庄等村土地的通告》(聊政通字[2020]11号)网络打印件三页（发布时间2020年3月6日）。证据三，被上诉人张贴在涉案租赁物园区内的落款时间为2020年3月13日的《公告》照片打印件一张，该公告系上诉人拍照后打印取得。该公告内容显示“郑济高铁为国家建设项目，此前我方接郑济高铁建设工程侯营镇段征迁现场指挥部通知，本园区在征迁范围内，征迁指挥部要求在4月中旬前拆迁完毕……”。证据四，《房屋征收货币补偿协议》（含附件征收补偿结算表）照片打印件一份，该补偿协议签订于2020年4月16日，被征收人显示为北顺公司、李静、张风庆。该协议所附补偿结算表对三家被征收人应获得的征收补偿进行了整体结算。（原件存放于东昌府区房屋征收中心）。证据二至证据四拟证明：1.涉案租赁物被列入政府征收范围；2.被上诉人、上诉人等作为被征收人与东昌府区房屋征收中心签订了征收补偿协议，已经不存在被上诉人以“自己使用为由”解除合同的可能性；3.被上诉人解除合同的目的在于将上诉人投资建设的地上附属物的补偿款占为己有，其解除合同的行为违反诚信原则，不应得到支持。北顺公司的质证意见是：一、证据一我方不知情，但是我方知情后已经将该资金在银行原路退还，不能证明上诉人的目的。合同第一条双方有明确约定，不能认为付款了就能继续有效使用，到目前我方已经没有占有该资金；二、证据二没有出处，我方不予认可；三、对证据三没有异议，这是我方得到拆迁通知后，明确了拆迁时间，告知租户限期搬离的通告；四、对证据四的真实性不予认可，复印件没有我方的印章。以上四份证据均是发生在2020年以后，根据双方协议第一条规定我们是在2019年8月份下达的解除通知，在下达通知期间并没有拆迁，不能支持上诉人的主张。北顺公司提交一组证据，即银行电子回单一份，拟证明已将9万元租金退还上诉人。李静的质证意见是：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据并不能否认上诉人依照双方签订的租赁合同的约定履行了交付租金的义务这一事实。对上诉人提交的证据《房屋征收货币补偿协议》，本院依法到东昌府区房屋征收中心进行了核实，查阅了《房屋征收货币补偿协议》原件，东昌府区房屋征收中心工作人员确认复印件与原件核对无异。本院审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：双方签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，租赁合同合法有效。一、关于上诉人李静的第一项诉讼请求，请求确认被上诉人2019年8月17日发出的解除合同通知无效。该通知的内容是要求上诉人自收到通知两个月后撤出租赁的场地，并清理地面、腾空房屋。该通知如果有效，则双方解除合同的时间是2019年10月17日。而一审判决双方继续履行合同至2020年4月30日，实质上已经否定了该通知的效力。被上诉人对一审的判决结果并未提出上诉，应视为被上诉人认可双方合同继续履行至2020年4月30日。上诉人李静上诉请求本院对被上诉人2019年8月17日发出的解除合同通知的效力进行审查评价，没有实际意义，本院不予支持。二、关于上诉人李静的第二项诉讼请求，继续履行合同。根据二审查明的事实，在双方合同履行期间内，2020年4月16日，上诉人、被上诉人共同和东昌府区房屋征收中心签订了《房屋征收货币补偿协议》，案涉租赁物已经纳入了拆迁范围，签订了拆迁协议。合同实质上已经无法继续履行。上诉人李静请求2020年4月30日以后继续履行合同，本院不予支持。综上所述，上诉人李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李静承担。本判决为终审判决。审判长 黄 进审判员 石 鑫审判员 孙久强二〇二〇年七月十四日法官助理崔欣欣书记员郑银银