福建省邵武市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0781民初616号 原告：福建省邵武市农业机械公司，住所地邵武市八一路195号，统一社会信用代码：9135078115706087XQ。 法定代表人：严丽，经理。 委托诉讼代理人：余德庆，福建维理律师事务所律师。 被告：封昌幼（系黄传敏之母），女，1941年3月10日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：胡日友，邵武市创鑫法律服务所基层法律工作者。 被告：黄传敏（系封昌幼长子），男，1964年8月13日出生，汉族，住邵武市。 二被告共同委托诉讼代理人：黄传湘（系黄传敏之弟，封昌幼之子），男，1970年4月14日出生，汉族，住邵武市。 原告福建省邵武市农业机械公司（以下简称农机公司）与被告黄传敏、封昌幼返还原物纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农机公司的委托诉讼代理人余德庆，被告黄传敏、封昌幼及其共同委托诉讼代理人黄传湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农机公司向本院提出诉讼请求：判令1、黄传敏、封昌幼返还非法占有的属于农机公司所有的位于邵武市产。2、黄传敏、封昌幼支付农机公司非法占有期间的租金114180.01元（租金从2001年7月1日计至2020年3月31日）。3、黄传敏、封昌幼从2020年4月1日起按每月1100元支付农机公司租金直至返还之日止。事实与理由：黄传敏与封昌幼系母子关系，黄传敏系其公司员工，1996年担任其公司经理职务。位于邵武市产属于其公司所有。1994年黄传敏以其父亲黄德良（缴款时己死亡）名义参与其公司房改，于1994年3月1日缴纳了房改资金853.37元，1998年6月29日缴纳房改资金24000元，1999年6月30日缴纳了房改资金5866.53元，共计缴纳了房改资金30719.9元。2000年初其公司将邵武市产交付给黄传敏，黄传敏与其母亲即封昌幼在该房产居住生活。因黄传敏不具备房改条件，邵武市产没有房改过户到黄传敏名下，房屋产权一直登记在其公司名下。后黄传敏没有退还房改资金，而是与封昌幼一直占用上述房产至今。2020年3月初上级审计部门发现黄传敏非法占有上述房产，要求其公司通过法律途径依法解决。2020年3月15日其公司书面通知黄传敏、封昌幼返还非法占用的房产并支付租金，但黄传敏、封昌幼拖延拒不返还。 黄传敏、封昌幼共同辩称：一、封昌幼居住的邵武市屋本来就属封昌幼所有，不存在占用或租用，本案实为集资建房纠纷，而非返还原物纠纷。ｌ、根据《福建省城镇集资建房管理规定》第四条规定：“职工夫妇一方有城镇常住户口，家庭住房困难，可参加所在单位组织的集资建房。”、第五条规定：“每个家庭只能选择一处（一套）参加集资建房，不能多处多套参加集资建房。”；《邵武市城镇集资建房管理规定》第二条规定：“上述范围内的单位干部职工（含离退休和劳动合同制干部职工）夫妇一方有城镇常驻户口，家庭住房困难的，可以参加所在单位组织的集资建房。”、第三条：“每个家庭只能选择一处（一套）参加集资建房，不能多处多套参加集资建房。”，封昌幼有资格申请集资建房。2、封昌幼配偶黄德良于1973年12月调动至农机公司处工作，当时单位按规定分配了住房，全家均居住在一起。1994年农机公司经有关部门批复，决定拆除原职工住房，在原址由职工集资新建住宅，并承包给海发（邵武）房地产开发有限公司承建开发，封昌幼于1994年3月1日按农机公司要求缴交了集资建房款（收据缴款人记载为黄德良），当时分配的房号为503＃单元，1998年结合国家房改政策，封昌幼补交了全部集资款。1999年1月21日，封昌幼次子即黄传敏代表封昌幼全家与海发公司签署《换房协议》，协议约定将海发大厦407＃单元房与503＃单元房进行对换，今后407＃房产权归答辩人封昌幼所有，503＃房归海发公司销售买卖，封昌幼补交了差价款12002元。农机公司提供的福建省出售公有住房专用票据亦明确载明封昌幼所交款项为集资款，足以印证案涉房屋为封昌幼集资建房所得，封昌幼居住的邵武市屋本来就属封昌幼所有，不存在占用或租用，本案实为集资建房纠纷，而非返还原物纠纷。二、农机公司同意由封昌幼参与集资建房，并同意将房屋交由封昌幼居住。1、封昌幼配偶黄德良在1980年9月27日去世，农机公司召开了追悼会，会上农机公司领导明确封昌幼可以享受黄德良生前在农机公司的福利，其后封昌幼以黄德良的遗嘱的名义参与集资建房，四处借钱缴纳集资款，未注意农机公司的工作人员将缴款人仍记载为黄德良，但无法否认封昌幼参与集资建房的事实，且封昌幼当时要照顾四个孩子还要忙于工作，基于对农机公司的信赖并未在意以黄德良的名义缴纳款项是否合理，封昌幼想到的只是有一个安居的地方即可。2、封昌幼为福建省邵武福莲有限公司职工，本来也可以参与分配住房，但因为封昌幼在农机公司处己参加集资建房就失去资格，交付住房前的1997年，农机公司工作人员通知封昌幼出具工龄证以抵扣购房款，也足以说明农机公司当时是同意封昌幼参与集资建房。3、1999年8月23日，黄传敏及其他三兄弟在当时农机公司的几个领导徐青春、陈丽华、黄雪琴作为证明人的情况下，签署了一份协议书，协议写到“市农机公司已故干部黄德良生前在市农机公司分有的公有住房，其子女可以享受”、“有关产权问题，谁出钱购买，今后产权归谁”，这表明就算黄德良死亡，农机公司也给予其亲属享受单位集资建房这一福利。三、案涉房屋产权至今仍登记在农机公司名下的过错不在封昌幼，而在于农机公司。1、黄传敏于1996年6月才被任命为农机公司经理，而案涉房屋集资建房时间为1994年，何来以权谋私之说。2、将封昌幼的缴款收据缴款人写为黄德良，因黄德良已于1980年9月27日去世，无法办理产权证，自农机公司将房屋交给封昌幼后，封昌幼多次找农机公司的领导要求解决房屋过户事宜，但农机公司消极应对，推诿拖延不办，但从未提出过封昌幼为非法占有，也未提过要收房租，封昌幼已交完全部的集资款共30719.9元（加差价款12002元，共计42721.9元），农机公司应将房屋过户给封昌幼，而不是以审计问题要求封昌幼返还该房屋。3、农机公司提出要收取2001年7月1日至2020年3月31日的房租，且用封昌幼缴纳的集资建房款充抵部分租金，完全是无稽之谈。且不说本案的诉讼争议实质，就算要支付租金三年前的租金也超过诉讼时效，且二十几年前的42721.9元在当时完全可以购买一套住房，怎能用来抵扣所谓的房租。如果农机公司要收回房屋也应当先行购买一套相同地段相同面积的房屋交付封昌幼。综上认为：封昌幼通过参与集资建房，并支付了集资建房款所取得的房屋，具有完全所有权，农机公司本应该像对待其他职工一样为封昌幼办理房屋产权证，但因为农机公司自身原因导致产权登记在其自身名下，至今无法过户至封昌幼名下，理应继续完成产权过户义务。农机公司现以房屋产权登记在其名下为由让封昌幼搬离住了二十多年的房屋并支付租金，没有任何事实和法律依据，望法庭驳回农机公司的诉讼请求。 农机公司围绕诉讼请求向本院提供书证8份： 证1、房屋所有权证（邵武市房权证城公字第××号）。证明：位于邵武市产属于农机公司所有的事实。 证2、福建省出售公有住房专用票据。证明：1994年3月1日、1988年6月29日、1999年6月30日黄传敏以其父亲黄德良（缴款时已死亡）名义缴纳了房改资金30,719.9元的事实。 证3、邵武市农机公司通知（邵农机司［1996］第012号）。证明：1996年黄传敏系农机公司法定代表人，其利用职务便利以去世的父亲名义参与房改的事实。 证4、通知。证明：2020年3月15日农机公司书面向黄传敏、封昌幼发出通知要求返还非法占用的房产，但黄传敏、封昌幼一直拖延不处理的事实。 证5、海发大厦407室租金明细表（农机公司自行制作）。证明：黄传敏、封昌幼从2001年7月1日至2020年3月31日共计应支付农机公司租金144,900元，扣除黄传敏、封昌幼原缴纳了30,719.9元，还应支付租金114,180.1元。 证6、亲属关系证明。证明：封昌幼与黄传敏系母子关系的事实。 证7、黄传敏的不动产登记信息证明。证明：黄传敏原有参加房改，有一套房改房，位于古城路城××号，该套房改房现已被其转让的事实。 证8、招收职工子女登记表。证明：黄传敏系通过招收职工子女方式进入农机公司的事实。 以上证据8份经黄传敏、封昌幼共同质证后认为： 农机公司分配给封昌幼的是503室，不是407室。407室是黄传敏与海发大厦调换的。 对证1、证2无异议。 对证3在这期间黄传敏没有担任经理，不是利用职务之便参加房改。 对证4在2020年3月15日才通知的。 对证5有异议，住自己所购的房子不存在租金。 对证6无异议，黄传敏在1996年担任经理的，房改房是在黄传敏任经理之前已交的款，不存在以权谋私。 对证7无异议。 对证8黄传敏不是招工，是补员。 黄传敏、封昌幼围绕答辩主张，向本院提供证据4份： 证1、职工调整工资审批表、关于黄德良同志病故后遗属生活费的批复（邵革人［1980］22号）。证明：封昌幼丈夫黄德良生前属农机公司干部，封昌幼为染织厂工人的事实。 证2、邵武市人民政府关于颁发《邵武市城镇集资建房管理规定》的通知（邵政［1998］综207号）、南平市人民政府住房制度改革领导小组关于《邵武市人民政府关于要求审批的请示》的批复（南房改［1998］5号）、邵武市人民政府关于要求审批《邵武市城镇集资建房管理规定》的请示（邵政［1998］综102号）、南平市人民政府住房制度改革领导小组关于《邵武市人民政府关于要求审批的请示》的批复（南房改［1998］5号）。证明：被告封昌幼有权参加农机公司的集资建房的事实。 证3、换房协议、收款收据。证明：封昌幼最初分配的房号为503#单元，1999年1月21日黄传敏与海发公司签署《换房协议》，协议约定将海发大厦407#单元房与503#单元房进行对换，今后407#房产权归封昌幼所有，503#房归海发公司销售买卖，封昌幼交了差价款12,002元的事实。 证4、协议书。证明：1999年8月23日黄传敏及其三兄弟在当时农机公司的领导徐青春、陈丽华、黄雪琴见证下，签署了一份协议书，就案涉房屋的产权归属进行了约定的事实。 以上证据4份由农机公司进行质证后认为： 对证1真实性无异议，可以证明黄德良在1980年9月27日去世，而集资建房是在1994年，黄传敏利用死亡父亲的名义参加集资建房是明知的。 对证2真实性无异议，但该条款第一条与第二条规定是在职的干部职工，并没有载明已死亡的职工家属可以参加，黄传敏没有参与集资建房的条件。 对证3真实性没有异议，但是与本案没有关联性。 对证4与本案无关，是黄传敏自己家里财产分配的方案。 根据双方相互举证、相互质证，本院认证如下： 农机公司提供的证1、证2、证3、证6、证7、证8经黄传敏、封昌幼质证无异议，予以采信，证4、证5暂不作认定。 黄传敏、封昌幼提供的证1、证2、证3经农机公司质证无异议，予以采信，证4与本案无关。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下：黄传敏与封昌幼系母子关系，黄传敏系其公司员工，1996年担任其公司经理职务。位于邵武市产属于农机公司所有。1994年黄传敏以其父亲黄德良（已于1980年9月27日去世）名义参与农机公司房改，于1994年3月1日缴纳了房改资金853.37元，1998年6月29日缴纳了房改资金24000元（集资款），1999年6月30日缴纳了房改资金5866.53元（补交款），共计缴纳了房改资金30719.9元。2000年初农机公司将邵武市产交付给黄传敏，黄传敏与其母亲即封昌幼在该房产居住生活。因黄传敏不具备房改条件，邵武市产没有房改过户到黄传敏名下，房屋产权一直登记在农机公司名下。后黄传敏没有退还房改资金，而是与封昌幼一直占用上述房产至今。2020年3月初上级审计部门发现黄传敏非法占有上述房产，农机公司遂于2020年3月15日书面通知黄传敏、封昌幼返还非法占用的房产并支付租金，但黄传敏、封昌幼拖延拒不返还。农机公司遂向本院提起诉讼。 本院经审查认为，从黄传敏、封昌幼现居住的邵武市可知，农机公司在拆迁之前封昌幼居住的为黄德良单位所分的福利房。之后因农机公司拆迁重建，向农机公司全体职工集资，封昌幼以其夫黄德良名义参与了房改，并交纳了全部集资款，农机公司在重建完成后重新进行安置，封昌幼分得了诉争的房屋并居住至今。诉争的房屋封昌幼虽至今未取得房产所有权证，但应是对之前福利分房的延续，实质仍系福利享受。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，故本案讼争返还原物纠纷不应由人民法院受理，当事人可另循其他途径解决。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回福建省邵武市农业机械公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  肖吉培 二〇二〇年七月十日 书记员  金 凤 本案适用法律条文 1、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 第三条：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第二百零八条：人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。