广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0981民初1701号 原告（反诉被告）：徐黎藜，女，1990年7月1日出生，汉族，住北流市。 原告（反诉被告）：徐毅，男，1993年12月7日出生，汉族，住北流市。 共同委托诉讼代理人:黄育，广西济见律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗智文，男，1972年4月6日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人:林玉井，广西鹏越律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈梅，女，1976年6月4日出生，汉族，住北流市。 原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文定金合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告罗智文提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭合并审理。原告徐黎藜、徐毅的委托诉讼代理人黄育，被告罗智文的委托诉讼代理人林玉井、陈梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文于2019年11月25日签订的《房地产买卖定金协议》终止；2、被告罗智文交付给原告的5万元定金不予返还；3、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告徐黎藜、徐毅通过北流市鸿兴房地产公司（鸿兴公司）居间介绍拟将位于原丛义加油站回建地转让给被告罗智文。2019年11月25日，原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文、中介鸿兴公司签订了一份《房地产买卖定金协议》。约定甲方为徐黎藜、徐毅，乙方为罗智文，丙方为鸿兴公司。甲方自愿将其房地产原丛义加油站回建地出售给乙方，该两块土地占地面积共134.3平方米，每块地面积均为67.15平方米。甲方同意两块土地总成交价款233万元出售给乙方。签订本合同时，乙方向甲方支付购买定金5万元。双方协商该房地产交易付款方式为:按照办理手续进度来支付购地款。签订本协议后，乙方应在7日内与甲方签订《房地产买卖合同》，否则视为乙方违约，定金不退，本协议终止。协议签订后，原告根据被告的请求对土地边的围墙进行了拆除。被告也按协议约定向原告支付了5万元定金。但被告并没有在签订本协议后7日内与原告签订《房地产买卖合同》，经原告多次同意推迟后，仍未能与原告签订《房地产买卖合同》。被告的行为违反了定金协议的规定，损害了原告的合法利益。 被告辩称，违约方是原告，不在被告。 被告提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人于2019年11月25日签订的《房地产买卖定金协议》；2、两被反诉人共同支付违约金10万元给反诉人；3、本诉、反诉的诉讼费用由两被反诉人承担。 反诉事实和理由：2019年11月25日，反诉人与两被反诉人签订《房地产买卖定金协议》，约定两被反诉人将原丛义加油站回建地两块土地共计134.3平方米出售给反诉人，每块土地占地面积均为67.15平方米，两块土地总成交价款为233万元，合同签订时，反诉人需向被反诉人支付5万元定金。《房地产买卖定金协议》约定甲方(两被反诉人)保证该房地产共有权人或共同居住人同意出售该房地产，并在7日内与乙方(反诉人)签订《房地产买卖合同》，否则视为甲方违约，甲方向乙方支付违约金10万元(含定金)。《房地产买卖定金协议》签订时，反诉人立即向被反诉人徐黎藜支付定金5万元。后双方协商同意延期到2019年12月17日签订《房地产买卖合同》。双方还约定，由被反诉人进行该地块地面的平整，拆除该地块右边围墙建筑后，反诉人支付购地款首付50万元，被反诉人将该地块抵押给反诉人，待反诉人在该地块建成一层并将产权过户到反诉人名下时，反诉人支付余下的购地款。就在双方准备签订《房地产买卖合同》期间，被反诉人一再要求提高支付首付款的数额，从要求首付60万元到100万元，直至要求将首付款变更到150万元。2019年12月23日，被反诉人发函反诉人，要求在2019年12月24日前双方签订《房地产买卖合同》，但在2019年12月24日当天，中介公司员工林裕深打了两次电话给被反诉人徐黎藜，并于当晚21时1分发短信给徐黎藜要求其过来与反诉人签订《房地产买卖合同》，被反诉人均不予理睬。后反诉人多方打听，两被反诉人已将该地块出售给其他人，为了达到不退还反诉人5万元定金的目的，而多次无理提高首付款，拖延签订《房地产买卖合同》的时间。两被反诉人的行为违反《房地产买卖定金协议》的约定，已构成违约，应当向反诉人支付违约金10万元。 原告对被告的反诉辩称，答辩人与被答辩人于2019年11月25日签订了《房地产买卖定金协议》，约定买卖双方在7天内签订正式买卖合同，如买方不按规定时间签订正式合同的，视为违约，定金不退，如卖方不按规定时间签订正式合同的，视为违约，双倍返还定金。协议签订后，答辩人徐毅按约定从上海回到北流签订正式合同，但被答辩人却以地块右边有围墙为由，拒绝签订正式合同，致使答辩人白白浪费了两天时间及来回交通费用。但答辩人却没有因此而解除合同，而是按被答辩人的请求要求土地部门拆除了围墙。可是，被答辩人又提出了支付50万元后对答辩人的土地进行抵押登记。被答辩人提出的该条件完全改变了原先约定的初衷。致使答辩人完全无法接受。由于双方在定金协议中并未对付款方式进行约定。经对付款方式进行多次协商，并多次将签订正式合同的时间一再推退，而最后一次约定的签约时间为2019年12月24日前。2019年12月24日买卖双方及中介公司三方一起在中介公司的办公室就支付方式进行协商，但由于被答辩人的无理要求致使无法达成一致意见，从而没有签订正式买卖合同。该行为是由于被答辩人多次改变支付方式而导致不能签订正式合同，违约在于被答辩人。按照买卖交易习惯，应支付全部价款，办理转户手续，但被答辩人却为了逃避税收而强烈要求建好一层并办理房产证后办理转户手续。因而没法签订正式合同是由于被答辩人的原因。双方没有签订正式合同，就算被答辩人没有过错，但答辩人也没有过错。根据最高人民法院关于商品房买卖合同解释的相关规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致买卖合同不能订立的，则返还定金于买受方。因此，就算被答辩人没有过错也是只能得回定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换。本院对有争议的证据和事实认定如下： 原告提交的证据1－8真实性予以确认，但没能证明原告主张。证据9出庭证人证言，真实性无法核实，不予确认。 被告提交的证据1－8、10、11真实性予以确认，但不能证明被告的答辩和反诉主张。证据9真实性无法核实，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月25日，原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文、中介鸿兴房地产公司签订《房地产买卖定金协议》。约定甲方（原告）将其位于北流市原丛义加油站两回建地出售给乙方（被告），该两块土地面积共134.3平方米，每块地面积均为67.15平方米。两块土地总成交价款233万元。签订本合同时，乙方向甲方支付购买定金5万元。按照办理手续进度来支付购地款。甲方保证该房地产共有权人或共同居住人同意出售该房地产，并在7日内与乙方签订《房地产买卖合同》，否则视为甲方违约，甲方向乙方支付违约金10 万元(含定金)。签订本协议后，乙方应在7日内与甲方签订《房地产买卖合同》，否则视为乙方违约，定金不退，本协议终止。如经三方查实该房地产存在查封状态或者其他原因导致不能转户给乙方，则甲方将购买定金退还乙方，本协议终止，合同各方均无需承担违约责任等。同日，被告支付定金5万元给徐黎藜。之后，原、被告先后同意延期到2019年12月9日、16日、17日签订买卖合同。2019年12月23日，原告向被告发《告知书》，要求被告2019年12月24日前按照原约定条款签订《房地产买卖合同》，或有异议向北流市人民法院进行诉讼解决，否则逾期履行即视为被告违约，属于被告自动放弃，定金不退，原签订的协议自动解除。2020年1月4日，被告向原告发《关于单方解除〈房地产买卖定金协议〉的复函》，要求被告支付购地款首付20万元，原告无需将土地抵押，被告建成一层后，原告将产权过户到被告名下，被告支付余下购地款，如原告仍然坚持单方解除《房地产买卖定金协议》，将追究原告的违约责任。至今，原、被告没有就土地转让达成协议。 另查明，涉案土地属国有划拨土地。 本院认为，涉案土地属国有划拨土地，应报有批准权的人民政府审批方可转让。原告未经批准，与被告签订《房地产买卖定金协议》，转让国有划拨土地，违反了法律的强制性规定，双方签订的《房地产买卖定金协议》无效，原告应返还5万元定金给被告。原、被告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 1、原告徐黎藜、徐毅与被告罗智文签订的《房地产买 卖定金协议》无效； 2、原告徐黎藜、徐毅返还5万元定金给被告罗智文； 三、驳回原告徐黎藜、徐毅其他诉讼请求； 四、驳回被告罗智文反诉其他诉讼请求。 上述判决第二项，于本案判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 案件本诉受理费1050元，减半收取525元（原告已预 交），由原告徐黎藜、徐毅负担；反诉受理费1150元（被告已预交），原告徐黎藜、徐毅负担575元，被告罗智文负担575元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满后七日内预交案件受理费2200元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李兆远 二〇二〇年七月十五日 法官助理 张 维 书 记 员 何玉玲