江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1121号上诉人（原审被告）：连云港市鑫海矿山机械有限公司，统一社会信用代码913207067827435298，住所地江苏省连云港市高新技术产业开发区花果山北路26号。法定代表人：赵斯海，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹迪，上海和华利盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处，统一社会信用代码1132070601426738X7，住所地江苏省连云港市海州区花果山北路26号。负责人：吴铭，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：赵广来，江苏明智达律师事务所律师。上诉人连云港市鑫海矿山机械有限公司（以下简称鑫海公司）与被上诉人连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处（以下简称花果山街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫海公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋租赁合同应认定为无效，一审法院应对合同效力及法律后果进行释明。被上诉人自始未向上诉人提供涉案房屋及土地权属登记证书，亦未提供建设工程规划许可证，据上诉人后续了解被上诉人并未取得上述权属证书或者建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，涉案的房屋租赁合同应为无效。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，一审法院应对合同效力以及合同无效后上诉人享有可以提出返还的请求进行释明。二、退一步讲，如果涉案房屋租赁合同被认定有效，本案的房屋租赁合同应当继续履行。1.该案被上诉人不具备解除房屋租赁合同的情形。涉案的房屋租赁合同期满后，上诉人与被上诉人仍按照原合同约定的租金数额、时间缴纳或者收取租金以及交付、使用房屋，截止2016年，被上诉人因内部原因表示暂缓租金缴纳的时间并继续将房屋出租给上诉人使用至今。如果按照一审法院认定的双方之间形成不定期租赁关系，截止一审诉讼前被上诉人并未向上诉人作出解除合同的意思表示，更未按照法律规定在合理期限前通知上诉人，本案解除合同的形式要件不成立。2.上诉人系政府招商引资单位，解除合同将导致上诉人损失惨重，损害上诉人的信赖利益。上诉人对涉案房屋投资巨大，如果现在解除合同，将导致上诉人投资的财产遭受巨大损失，并可能导致企业进入倒闭状态，疫情之下损失更为惨重，双方利益严重失衡。三、本案上诉人添附、扩建的不动产及设施应归属上诉人。一审法院以租赁合同第五条约定以及上诉人递交的申请报告认定上诉人扩建的房屋产权及设施归被上诉人所有，属于认定事实错误。1.涉案的房屋租赁合同无效，关于房屋产权归属的约定也应无效。2.上诉人于2008年3月18日、5月12日、5月28日分三次向被上诉人递交申请报告，申请对涉案房屋进行维修和扩建。在2008年5月28日的申请报告中，上诉人的法定代表人按照被上诉人的意思特别在机打部分尾端手写注明：“改建的二层底层所有权归乡政府”，该申请报告已经改变了原房屋租赁合同第五条的意思，应当视为双方对原合同条款的变更。3.本案中上诉人扩建的房屋系向被上诉人以及相关部门进行申请并经批准，如果合同解除，法院应一并处理房屋扩建费用由被上诉人承担。被上诉人花果山街道办答辩称：1.我方认为涉案上诉人已经超出诉讼时效，并且上诉人未对合同效力提出诉讼，上诉人的请求不应该得到支持。2.该涉案房屋是在2000年以前建设，根据当时的法律规定是合法有效的。3.双方的租赁合同约定明确，上诉人使用到期后，添置的所有不动产均归被上诉人所有。综上，应该驳回上诉人的上诉请求。花果山街道办向一审法院起诉，请求判令：1.解除花果山街道办与鑫海公司签订的租赁合同，鑫海公司返还租赁物；2.鑫海公司支付所欠租金72000元（2016年1月1日至2019年12月31日）；3.本案诉讼费由鑫海公司承担。一审法院查明事实：2007年12月18日，花果山街道办（原连云港市新浦区花果山乡人民政府，甲方）与鑫海公司（乙方）签订租赁合同，合同主要约定：甲方同意乙方租用其烧香路9号所有房屋，租赁期限二年，自2008年1月1日至2009年12月31日止。每年度租金为人民币18000元，合同签字生效日一次性交清当年租金，以后年度租金上交以此类推，以年度为单位。乙方租赁的资产，乙方有生产经营使用权和保管义务，乙方未经甲方同意不得随便改变财产原貌、损坏或转租、变卖、抵押、新建厂房等。如有此情况发生，甲方可单方终止合同，并追究乙方的违约责任。乙方应确保资产的正常使用，如有损坏，乙方应及时维修，其费用自理。合同期满后，本合同自行终止，乙方投入的不动产归甲方所有，承租期间乙方发生的一切债权债务，均由乙方清算处理，甲方不负任何连带责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，花果山街道办如约将租赁房屋交给鑫海公司使用，鑫海公司缴纳租金。鑫海公司为生产经营需要，于2008年3月18日、5月12日、5月28日多次向花果山街道办提交申请报告，请求对租赁房屋和场地进行维修、改造及扩建。花果山街道办同意鑫海公司在符合城管部门相关规定的情况下进行改造及扩建，并明确改造后的房屋产权及设施归属花果山街道办。鑫海公司将原租赁的平房改建为二层楼房。租赁合同于2009年12月31日期限届满后，花果山街道办与鑫海公司未续签租赁合同，鑫海公司仍继续占有、使用租赁房屋，并每年向花果山街道办交纳租金。花果山街道办亦未提出异议，已收取至2015年12月31日的租金。2016年以后，花果山街道办拒绝接收租金，并于2019年发函要求鑫海公司交还租赁物。鑫海公司至今未腾退房屋。一审法院认为,花果山街道办与鑫海公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。租赁合同约定的租赁期限于2009年12月31日届满，后鑫海公司作为承租人继续使用租赁物，出租人花果山街道办未提出异议并继续接收租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。花果山街道办于2016年起拒收鑫海公司的房屋租金，敦促鑫海公司搬离场地，并于2019年发函通知鑫海公司腾返房屋。花果山街道办以行为表示要终止不定期租赁，并已履行通知义务，故花果山街道办主张解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，鑫海公司应当返还租赁物，并补足自2016年1月1日起欠缴的租金。花果山街道办仅主张2016年1月1日至2019年12月31日共四年租金计72000元，一审法院予以支持，其未主张2020年1月1日以后的租金及房屋占有使用费，是对自身权利的放弃。关于鑫海公司改造、扩建中增设的不动产及附属设施，因双方合同明确约定“合同期满后，被告投入的不动产归甲方所有”，且鑫海公司在提交改造申请报告时，也被告知改造后的不动产设施归花果山街道办所有。因此，不定期租赁合同解除后，鑫海公司增设的不动产及附着物归属花果山街道办，鑫海公司的投入成本应自行承担。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除花果山街道办、鑫海公司关于连云港高新技术产业开发区花果山街道烧香路9号房屋租赁合同；二、鑫海公司于判决生效之日起三十日内腾退房屋，向花果山街道办交还租赁物；三、鑫海公司于判决生效之日起十日内向花果山街道办支付欠缴租金72000元（2016年1月1日至2019年12月31日）。一审案件受理费800元，花果山街道办已预交，由鑫海公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，除上诉人与被上诉人对改造后的房屋产权及设施归属问题产生争议外，一审法院查明的事实基本属实，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。虽然被上诉人在二审期间称涉案房屋建于20世纪80年代，但并未提供相关的证据予以证明，且被上诉人也自认涉案房屋所占用的土地系乡集体建设用地，但没有相关的土地使用手续，因此涉案的房屋租赁合同因租赁物无规划手续而无效。因房屋租赁合同无效，故被上诉人一审关于解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同的诉讼请求不应予以支持，一审法院判决错误，本院依法予以纠正。房屋租赁合同无效，当事人请求返还租赁房屋和参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。因上诉人至今仍占有使用涉案房屋，且自2016年1月1日起未缴纳房屋占有使用费，侵害了被上诉人的合法权益，现被上诉人主张返还房屋及支付自2016年1月1日至2019年12月31日的房屋占有使用费，上诉人应当向被上诉人返还租赁的房屋并支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费。上诉人上诉主张其对涉案房屋进行添附和扩建的不动产及设施应归其所有，鉴于上诉人在一审期间只是主张继续履行合同，并未主张其对涉案房屋进行添附和扩建的不动产及设施享有所有权，更未就该部分主张提起反诉，故上诉人的该项上诉主张属于二审新增加的诉讼请求，而被上诉人对上诉人的该项主张也不予认可，认为涉案房屋的添附和扩建部分应归被上诉人所有，因此上诉人可就涉案房屋添附、扩建的不动产及设施的归属问题另行起诉，本案依法不予处理。上诉人上诉称一审法院未对合同的效力及合同无效后的法律后果进行释明属于适用法律错误，本院认为一审法院对合同效力的认定存在错误，本院依法予以纠正，一审法院未释明不违反法律、法规的强制性规定，且也不影响上诉人另行主张权利，因而上诉人的该项上诉主张不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人鑫海公司的上诉请求部分能够成立，本院对成立部分予以支持，一审判决部分存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2101号民事判决第二项；二、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2101号民事判决第一项；三、变更江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2101号民事判决第三项为：连云港市鑫海矿山机械有限公司于本判决生效之日起十日内向连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处支付自2016年1月1日起至2019年12月31日止欠缴的房屋占有使用费72000元。四、驳回连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处的其他诉讼请求。一审案件受理费800元（连云港高新技术产业开发区花果山街道办事处已预交），由连云港市鑫海矿山机械有限公司负担；二审案件受理费800元（连云港市鑫海矿山机械有限公司已预交），由连云港市鑫海矿山机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 勇审 判 员  程 艳审 判 员  吴雪莹二〇二〇年七月九日法官助理  蒋 寻书 记 员  祝蔷薇法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。