江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7527号原告：崔连成，男，1973年12月28日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：张瑞、曹瑞雪，江苏泰耀律师事务所律师。被告：马德，男，1981年2月18日出生，汉族，居民，住江苏省涟水县。被告：殷素娥，女，1982年9月28日出生，汉族，居民，户籍所在地江苏省响水县，现住江苏省淮安市清江浦区。第三人：涟水尚居房产中介服务部，住所地江苏省涟水县涟城镇阳光嘉园39幢16室。经营者：林士祥，男，1982年10月23日出生，汉族，居民，住涟水县。原告崔连成诉被告马德、殷素娥、第三人涟水尚居房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理，原告崔连成的委托诉讼代理人张瑞、曹瑞雪，被告马德、殷素娥，第三人涟水尚居房产中介服务部的经营者林士祥到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年5月18日组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告崔连成及其委托诉讼代理人曹瑞雪，被告马德、殷素娥到庭参加诉讼。第三人涟水尚居房产中介服务部经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔连成向本院提出诉讼请求：1.两被告退还原告购房款450000元，并自2018年10月16日起，按照月利率2%支付利息至实际付清之日止；2.两被告支付原告补贴款20000元；3.两被告赔偿原告装潢损失26875元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告马德分别于2018年10月15日、2018年11月16日签订2份《房屋买卖定金协议》，约定原告购买两被告所有的位于涟水县房屋。原告向被告交付购房款450000元，后被告马德一直拖延办理房屋过户手续，原、被告及第三人于2019年9月7日签订1份《补充协议》，就房屋过户时间、违约责任进行了约定。后被告在约定时间内，未协助原告办理过户手续，已经构成了违约，在原告一再催促下，至今仍不予办理，却不退还原告相关款项。原告认为，被告已经侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告马德辩称，买卖房屋时，房屋并未被保全，之后才出现该情况，故没有过户给原告，也在与原告沟通，如何将房屋解封然后过户给原告；同意退还原告已付购房款，但不同意承担利息及装潢损失，同意给付补贴款20000元；原告已经入住涉案房屋，水电等费用均是我在交纳。被告殷素娥辩称，不知晓房屋买卖事宜，与被告马德已经协议离婚，该房屋属于我个人财产，不同意原告的诉讼请求。第三人涟水尚居房产中介服务部述称，没有意见，希望双方尽快协商解决。审理中，原告崔连成增加一项诉讼请求：解除原告崔连成与被告马德于2018年10月15日、2018年11月16日签订的2份《房屋买卖定金协议》。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，原告崔连成作为甲方与乙方即被告马德，在第三人涟水尚居房产中介服务部见证下签订1份《房屋买卖定金协议》，约定原告经中介方介绍愿意购买被告马德所有的位于涟水县房屋，向被告马德支付定金20000元，该房屋建筑面积109.80平方米（实际面积以房产证面积为准），车库面积8平方米，房屋成交价为855000元，甲方需支付成交价1%的中介费及房屋权属转移费用，乙方将主卧床、十字绣、锅碗带走，其他留下，协议的有效时间为自签订之日起至2018年11月30日止，在约定时间内，卖方不卖双倍返还定金，买方未按时签约则定金不退，卖方有权对房屋进行另外交易。如违约，违约方承担中介费。当日，原告向被告马德交付现金20000元，并通过微信向被告马德转账10000元。2018年11月6日，原告崔连成与被告马德再次签订1份《房屋买卖定金协议》，除定金金额变为400000元外，其余内容与双方于2018年10月25日签订的内容基本一致。当日，原告通过中国农业银行分两次向被告马德转账5000元、365000元，合计370000元。2018年12月4日，原告崔连成再次通过中国农业银行向被告马德转账50000元。后涉案房屋因被告马德与他人发生纠纷，被人民法院依法查封。2019年5月31日，被告马德向原告出具1张收条，载明收到原告买房款450000元，并承诺一个月内完成与原告的房屋买卖所有交易，如逾期不能完成，愿负法律责任。2019年7月8日，被告马德在与原告于2018年11月16日签订的《房屋买卖定金协议》上写明：“备注：于2019年7月8日至2019年8月23日前完成过户手续，如到时不能完成，从合同签订之日起按月息贰分计算，到时付尾款少收贰万元正，过户交易费由我方负债原贷款肆拾万，现贷款叁拾捌万，剩于贰万由我负债马德2019年7月8日”。2019年9月7日，原告与被告马德及第三人经营者林士祥签订1份《补充协议》，约定被告马德承诺于2019年9月20日前将涉案房屋过户给原告，如未能完成，被告马德以已付450000元为本金，自双方签订《房屋买卖定金协议》之日起，按照月息2分支付利息，退还原告所有款项（包括违约金利息），不含被告马德承担20000元补贴和过户所有费用。另查明，被告马德与被告殷素娥原系夫妻关系，双方于2010年6月18日登记结婚，2019年2月25日协议离婚，约定涉案房屋归被告殷素娥所有，欠中国农业银行贷款由被告马德负责偿还。以上事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的2份《房屋买卖定金协议》、微信转账记录、中国农业银行银行卡交易明细清单、被告马德出具的收条、《补充协议》，被告殷素娥提供的与被告马德的《离婚协议书》、涉案房屋房屋产权证等在卷为证，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告与被告签订的2份《房屋买卖定金协议》、1份《补充协议》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原告与被告马德签订的3份合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。被告马德辩称，《房屋买卖定金协议》当中的备注内容以及《补充协议》系受原告胁迫所签，但未提供证据证明，且未提起诉讼要求撤销，故本院不予采信。现因涉案房屋登记在被告马德、殷素娥两人名下，被告殷素娥不同意将该房屋出卖给原告，2份《房屋买卖定金协议》不能实际履行，现原告要求解除该2份《房屋买卖定金协议》，符合法律规定，且被告马德亦表示同意，本院予以支持，被告马德应当返还原告已付的购房款450000元。第二，关于被告马德是否应当向原告承担利息、补贴款及装潢损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。”被告马德在2018年11月16日双方签订的《房屋买卖定金协议》以及《补充协议》中均约定，如其违约自愿向原告按照月息2分支付利息，故对原告要求被告马德支付利息的诉讼请求，本院予以支持。但因双方约定的计算利息起点不明，按照公平原则，本院按照原告实际支付购房款的时间作为计算利息的起点，即以30000元为本金，自2018年10月25日起开始计算；以370000元为本金，自2018年11月16日起开始计算；以50000元本金，自2018年12月4日起开始计算。虽然原告因购房产生了交通费、装潢损失费，但被告马德向其支付的利息，应当足以弥补该损失，且原告主张的装潢损失当中所包含的床款、床垫款等，原告可以搬离再利用，故对原告要求被告马德支付补贴款20000元、装潢损失26785元的诉讼请求，本院不予支持。第三，关于被告殷素娥是否应当向原告返还购房款450000元，并承担利息的问题，被告殷素娥未在2份《房屋买卖定金协议》、《补充协议》中签字，且原告未能提供证据证明被告殷素娥参与了洽谈房屋买卖、磋商《房屋买卖定金协议》及《补充协议》、接收购房款等事宜，故不能认定被告殷素娥与原告存在房屋买卖合同关系，对原告要求被告殷素娥返还购房款，并承担利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十一条、第一百一十四条第一、二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔连成与被告马德、第三人涟水尚居房产中介服务部于2018年10月25日、2018年11月16日签订的2份《房屋买卖定金协议》。二、被告马德于本判决生效后二十日内退还原告崔连成已付的购房款450000元，并支付利息（计算方式：以30000元为本金，自2018年10月25日起至实际给付之日止，按照月息2分计算；以370000元为本金，自2018年11月16日起至实际给付之日止，按照月息2分计算；以50000元本金，自2018年12月4日起至实际给付之日止，按照月息2分计算）。三、驳回原告崔连成其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8753元，由被告马德负担。保全费3520元，由被告马德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××44）。审 判 长  王 丽人民陪审员  彭国玉人民陪审员  宋士美二〇二〇年七月三日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。