河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2945号原告：陈猛，男，1988年4月18日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王姗姗，女，1988年6月20日出生，汉族，住河南省新郑市。系原告陈猛妻子。被告：刘旭，男，1986年1月10日出生，汉族，住江苏省东海县。原告陈猛与被告刘旭租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告陈猛及其委托诉讼代理人王姗姗到庭参加了诉讼，被告刘旭经本院合法传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。原告陈猛向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原被告于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于法院判决之日起15日内搬离商铺并恢复原状；3、判令被告补齐剩余未缴租金直至实际搬离商铺（暂计算至2020年6月28日的未缴租金为29900元）及违约金14400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月24日，原被告双方签订商铺租赁合同，合同中约定自2019年7月1日起，原告将位于龙湖镇康桥溪棠小区907号2单元102室，面积为250平方米的商铺出租给被告使用。合同中约定，被告应提前15天向原告支付租金，租金每三个月支付，租赁期内的水、电、物业费由被告承担。自2019年6月24日合同签订至2020年6月28日，被告应向原告支付物业费、房租、押金三类资金共计79000元整。截至2020年6月28日，原告共收到被告各项款项共计49100元，尚余29900元未支付。被告应向原告支付共4笔资金，被告多次累计拖欠，截至起诉时，最长一笔已拖欠达224天。期间，原告试图通过电话或微信联系被告，但被告数次失信，多次口头应付，甚至直接拒接电话、拒回信息，拒绝和原告联系。根据合同第三条：“乙方拖欠租金超过30天，应按当年应交租金总额的20%向甲方偿付违约金，拖欠租金累计90天及以上，甲方有权终止合同收回该房屋。”同时，根据保证书（被告刘旭于2019年12月30日签），原告有权终止租赁合同且不支付任何装修费用及其他费用。因此，原告陈猛提起本案诉讼，请求判如所诉。被告刘旭未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告陈猛购买新郑市龙湖镇学府路南侧，轩辕路东侧康桥溪棠907号楼2单元1-2层102号房屋。2019年6月24日，原告陈猛（出租方、甲方）与被告刘旭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：“一、租赁地点及设施。1、租赁地址：龙湖镇祥安路康桥溪棠小区907号2单元102室，建筑面积250平方米，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。2、乙方如要求续租，则须在租赁期满5个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等条件下，优先给受让乙方续租。二、租用期限及其约定。1、租用期限：甲方同意乙方租用五年，自2019年9月1日起至2024年8月31日止，装修期自2019年7月1日起至2019年8月31日，装修期免去租金。2、房屋租金：第1-3年，每年72000元整人民币，第4-5年，每年80000元整人民币，租金总额为376000元整人民币，另付押金4000元整人民币，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，房屋终止，乙方结清相关费用，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。3、付款方式：按每三个月支付，租赁期内的水、电、物业费等费用由乙方支付。三、双方责任及义务。乙方的责任：1、乙方须按时交纳水、电、物业管理费等费用；2、乙方依约交付租金，租金应提前15天交付甲方，乙方如果拖欠租金超过30天，应按当年应交租金总额的20%向甲方偿付违约金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任；5、乙方拥有本房屋租赁期的转让权，但应提前告知甲方，须经甲方书面同意，在没有征得甲方书面同意而私自转让此房屋，如出现危害甲方的实质性结果，乙方全权承担法律责任。乙方的违约处理：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（3）拖欠租金累计90天及以上。”在该合同落款处，有陈猛和刘旭各自签名。2019年12月30日，原被告在本院诉前调解室达成调解，被告刘旭陈述其未交付2019年8-11月的租金9500元及违约金2000元，12月的租金当场付清，2020年1月和2月的租金共12000元，自愿定于2020年1月31日前偿还9500元，2020年2月29日前偿还下余14000元。同日，原被告签订《补充协议》，载明：“陈猛与刘旭双方约定，刘旭租用陈猛商铺一楼于2020年2月29日前转让出去，转让事宜刘旭必须与陈猛协商，转让费由刘旭收取，房租由陈猛收取，约定商铺二楼仍由刘旭承租，承租方分别与陈猛签订租房合同。如未在约定时间转出一楼商铺，刘旭与陈猛原租房合同自动终止，双方重新协商签订租房合同。”同日，被告刘旭还出具《保证书》，主要内容如下：“本人对以下内容作出保证：保证关于我租陈猛商铺一事，现保证自己2019年12月30日起不再拖欠租金。如果我本人违约，陈猛可以有权解除租赁合同，并不负担本人的装修费用。”另查明：1、根据原告陈猛与河南新康桥物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，被告承租的涉案房屋物业费按照5元/月/平方米收取，建筑面积250平方米，即物业费每月1250元。2、自原被告签订《房屋租赁合同》起至2020年6月30日，被告应付原告物业费15000元、租金60000元、押金4000元，共计79000元；期间，原告共收到被告支付的各项费用共计49100元，其中2019年6月21日收到2000元、2019年6月24日收到8000元、2019年9月1日收到3000元、2019年10月1日收到7000元、2019年12月30日收到6000元、2020年3月29日收到5100元、2020年5月5日收到18000元。3、在本案庭审中，原告陈述被告已将涉案房屋一楼转租出去，但是未按照《补充协议》的约定与原告进行协商，且被告仍欠付原告2020年1月、2月、3月租金、物业费和2019年未结清的租金，按照合同约定应当解除合同并由被告以年租金20%的标准向原告支付违约金。以上事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《房屋租赁合同》、调解笔录、《补充协议》、《保证书》、交易明细及原告的法庭陈述为证。本院认为，被告刘旭经本院传票传唤无正当理由未到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。原被告于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告在起诉前未书面通知被告解除租赁关系,故以诉状副本送达被告之日即2020年6月25日合同予以解除。租赁关系解除后，被告应搬离并返还系争房屋,故原告要求被告搬离系争房屋的诉请，本院予以支持。被告还应支付租赁期内拖欠的租金及在租赁关系解除之后继续使用系争房屋的占有使用费，使用费可参照租金标准计算。自2019年6月24日起至2020年6月30日，被告应付原告物业费15000元、租金60000元、押金4000元，共计79000元；期间，原告共收到被告支付的各项费用共计49100元，尚欠29900元未支付，扣除2020年6月25日《房屋租赁合同》解除之日至2020年6月30日期间的租金1200元，被告应支付欠缴租金28700元。根据《房屋租赁合同》，乙方如果拖欠租金超过30天，应按当年应交租金总额的20%即14400元向甲方偿付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈猛与被告刘旭于2019年6月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除;二、被告刘旭应当于本判决生效之日起十五日内搬离新郑市龙湖镇学府路南侧，轩辕路东侧康桥溪棠907号楼2单元1-2层102号房屋,并将该房屋返还给原告陈猛;三、被告刘旭应当于本判决生效之日起十日内向原告陈猛支付租金28700元，并按72000元/年的标准自2020年6月25日起支付房屋使用费至实际搬离之日止；四、被告刘旭应当于本判决生效之日起十日内向原告陈猛支付违约金14400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，依法减半收取318元，由被告刘旭负担。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年七月十三日书记员  李智萍