辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4088号原告：辽宁中金物业服务有限公司（原辽宁道恩物业服务有限公司），住所地沈阳市皇姑区北陵大街20号（6门）。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：武甜甜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杜福春，男，该公司员工。被告：赵仡欣，男，1970年3月3日出生，汉族，沈阳五爱深港房地产开发有限公司副总经理，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵镇廷，男，1936年7月10日出生，汉族，沈阳市交通局技术处处长（已退休），住址沈阳市沈河区。原告辽宁中金物业服务有限公司与被告赵仡欣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中金物业服务有限公司的委托诉讼代理人武甜甜、杜福春，被告赵仡欣及其委托诉讼代理人赵镇廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中金物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年11月1日至2019年12月31日的物业服务管理费7076元；2、判令被告支付2017年11月1日起至实际给付之日止的日千分之三的违约金，暂计6251元（暂计算至起诉之日）；合计金额13327元；3、判令被告承担诉讼费。事实及理由：被告于2016年11月1日，缴纳相关费用办理了沈河区和睦路113-2号1-2-2房屋的入住手续，并已实际居住，自2017年7月1日起至今，经原告多次催要，被告仍未缴纳物业费，故为了维护原告合法权益，诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告赵仡欣辩称，物业与业主的关系是业主接受物业的有偿服务，物业收取物业服务费，要按质论价，质价相符，不能只收取不服务，也不能多收费少服务，物业服务不达标、不作为、乱作为，业主可以少交物业费或者免交物业费，物业给业主造成损失和人身财产安全的，根据民法总则、合同法、刑法应给业主赔偿或者承担法律责任。物业服务不应该折腾业主、推诿、拖拉、浪费业主时间。被告不认可原告的诉讼请求。一、2018年10月31日以前的物业费被告已经交了，原告重复收费是犯法的。原告收取物业费是上打租，一收就是一年的，不缴费不给门禁卡更新，使业主回不了家，以此来逼迫业主交物业费，有较真的业主，允许业主每周更新一次门禁卡。物业从不催缴物业费，而是采取刁难、折腾、忽悠、浪费业主时间，逼迫业主交物业费。二、物业费是业主花钱购买物业的服务费。物业服务不到位，就等同于买东西缺斤少两，依据缺斤少两的程度，业主可以少交或不交物业费，如果缺斤少两是主观故意，就是欺诈，要退一赔三等等。中金启城28号楼供暖2017年由原告负责开栓，没有按规定时间开栓供暖，经业主多次寻找，原告才于2017年11月3日开栓。三天时间没给供暖，被告也没有得到565.4元的退费。三、2017年原告收取被告采暖费，不给被告开具发票，应该被告不能按照规定时间报销采暖费，浪费被告时间，多次找原告要发票。四、原告违反物业管理条例：1、原告没有做到管理区域内的安全防范工作，疏于管理，导致一人从顶楼跳下身亡，酿成惨剧。2、原告未经业主同意，多次多地挖园区公用道路，给园区外单位接煤气等。损害业主共同利益，并给业主造成安全隐患和出行不便，长达11个月之久。3、原告不进行园区管理，不制止破坏绿地，侵占绿地，在绿地草坪堆放钢管、杂物、垃圾、残土等污染环境。五、原告无视***主席提出的人民健康理念，全民健身，不给南区安装健身器材，经多次交涉，原告于2018年9月18日安装好三件健身器材，2019年5月又安装三件，南区业主估计住户有1900左右。六、原告将原有的平开门，改成电闸门、旋转门，旋转门出入很不方便，电闸门形同虚设，且极不安全，现又改回平开门，浪费人力、财力、业主的物业费。七、园区内、电梯间多处广告费收入不是小数目，应归业主所有，收入去向业主一无所知，不公开、不透明，违法有关政策。八、原告管理服务不到位，引起业主强烈不满，导致物业费难收，为了收取物业费，原告多次升级门禁卡，在寒冷的冬天，使业主在消防控制中心窗户外排队升级门禁卡。九、原告知法犯法，破坏绿地，搞装修材料展销活动。十、原告管理区域南区存在多处顶楼违建，风大时曾有违建物掉落，随时有可能有业主收到伤害。十一、原告管理区域南区地下停车场存在重大安全隐患：1、地下停车场有出入口3处，业主只能使用1处，在紧急情况下，车辆无法及时疏散，存在安全隐患。2、地下停车场北侧部分停车区域和出入口，让原告出租给门市使用，外部人员可以随意出入住宅楼内，给业主带来安全隐患，侵犯业主的利益。3、地下停车场无应急照明灯，疏散通道指示牌多处损坏，停电后停车场一片漆黑，出入口无法分辨，存在安全隐患。综上，原告违反物业管理条例、合同法和有关政策，侵犯业主利益、弄虚作假、耍文字伎俩、折腾、刁难业主、浪费业主时间，物业管理不到位，服务不达标、不作为、乱作为，而且被告与原告没有签订前期物业服务协议。被告答辩的结论是：1、被告认定物业费已交到2018年10月31日。2、被告从2018年11月1日至2019年12月31日，14个月交物业费938元。其中，每月交保洁费30元，保安费10元，绿化费3元，其他费零元或负数。电梯费每人12元，两人24元。希望原告端正态度，逐渐提升物业管理水平和物业服务质量，逐渐做到物业管理及服务双达标。经审理查明，原告辽宁中金物业服务有限公司为中金·启城小区提供物业服务。被告赵仡欣系位于中金·启城小区内的沈阳市沈河区和睦路113-2号1-2-2房屋（建筑面积113.39平方米）的业主。另查，原告（该时名称为辽宁道恩物业服务有限公司）（乙方）与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对中金启城小区提供物业服务。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务等。合同期限自2016年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，物业费由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，其中多层住宅2.3元/月·平方米，高层住宅2.8元/月·平方米，商业物业2.3元/月·平方米。物业管理服务费用按首次按年支付，次年起按季度或年支付交纳，业主或物业使用人应在物业管理费到期后当月首五日内缴付该季、半年或一年物业管理服务费。业主或物业使用人违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.3%的标准向乙方支付违约金。现因被告拖欠自2017年11月1日起至2019年12月31日止期间的物业费，原告诉至本院，主张以2.4元每平方米标准由被告交纳物业费。上述事实，有双方当事人陈述、前期物业服务合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与沈阳凯盈汇源房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依约为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告按照2.4元/月/平方米收费标准支付物业服务费，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告房屋建筑面积113.39平方米，故被告自2017年11月1日起至2019年12月31日期间所欠物业费金额为7076元（113.39平方米×2.4元/月/平方米×26个月）。关于被告提出的已交纳2018年10月31日以前物业费等抗辩问题。被告未提供证据证明其物业费已交纳至其主张的日期，故被告的抗辩缺乏依据，本院不予采信。关于被告提出的有关供暖方面的抗辩问题。原告为物业服务企业，并非供暖企业，如被告与原告之间就供暖问题或者供暖费收费问题发生纠纷，与本案并非同一法律关系，被告可另案主张权利。关于被告提出原告未尽到管理区域内安全防范工作导致一人从顶楼跳下身亡以及原告未经业主同意给园区外单位接煤气的抗辩问题。本院认为，园区内存在施工情况实属正常，但被告提供的照片无法反映施工系原告为园区外单位接煤气，另外，安保工作无法杜绝自杀行为，故被告的上述抗辩缺乏依据，本院不予采信。关于被告提出的园区内健身器材少的抗辩问题。对于小区内健身器材数量，并无强制性或禁止性规定，被告健身器材少为由拒交物业费，缺乏法律依据，本院不予采信。关于被告提出的原告改变园区出入门门型及在冬季升级门禁卡的抗辩问题。原告出于管理需要，改变出入口门型、升级门禁卡，恰说明原告为加强管理、提升服务质量作出努力，被告以此为由拒交物业费，缺乏依据，本院不予采信。关于被告提出的园区内、电梯间多处广告费收入不公开、不透明的抗辩问题。业主在物业管理活动中，对物业服务企业履行物业服务合同享有监督权，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，如被告认为原告未履行上述义务，可行使监督权，向物业公司主张要求公示相关信息，物业公司应予以配合，但业主以此作为拒交物业费的理由，依据不足。对被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出的园区内多处顶楼违建的抗辩问题。物业公司对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为应及时劝阻，但物业公司并非行政执法部门，并无强制执法权，这属于相关行政执法部门的行政权力。如顶楼业主有侵害他人权利的情况，属于相邻关系范畴，被告亦可向相关行政部门举报，故被告以上述问题为由拒交物业费，依据不足，本院不予采信。关于被告提出的有关地下停车场存在各种问题及原告破坏绿地、搞装修材料展销活动的抗辩问题。对此，本院认为，当事人对自己的主张有举证的责任。被告应提供证据证明其主张的事实存在，但被告未提供证据证明上述情况，且经本院现场勘查，被告所述与实际情况并不一致，故被告的抗辩意见，缺乏依据，对该抗辩意见本院不能采信。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。另外，需要指出的是，作为物业公司，原告以收取物业费为盈利来源，作为物业服务提供者，原告在收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主作为物业服务的接受方，在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，会对物业公司的正常工作以及对小区进行正常的服务造成影响，业主拒交物业费必然导致物业服务质量降低，陷入恶性循环。提高园区居住生活质量，需要各方共同努力。业主维护自身的权利应当依法采用合理方式。业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵仡欣于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告辽宁中金物业服务有限公司自2017年11月1日起至2019年12月31日期间的物业费7076元；二、驳回原告辽宁中金物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费132元，已减半收取66元，由原告辽宁中金物业服务有限公司负担41元，被告赵仡欣负担25元。本判决为终审判决。审判员  皮晓赛二〇二〇年七月八日书记员  刘 娇