山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1191民初747号原告（反诉被告）：王均娥，女，1957年9月3日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告（反诉被告）：盛禄，男，1987年9月23日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告（反诉被告）：盛福，男，1980年11月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上述三原告共同委托诉讼代理人：马彦飞，山东宝元律师事务所律师。被告（反诉原告）：王元有，男，1974年1月19日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。原告（反诉被告）王均娥、盛禄、盛福与被告王元有（反诉原告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王均娥、盛禄、盛福共同委托诉讼代理人马彦飞、被告（反诉原告）王元有委托诉讼代理人汪凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王均娥、盛禄、盛福向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告购房款20000元，并赔偿原告利息损失（自2003年4月30日开始至实际支付之日止，以20000元为基数按照年利率6%计算利息）；2.判决被告赔偿原告可得利益损失和房屋区位价值损失即涉案房屋拆迁利益的90%，暂计572400元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2003年4月和原告的亲属盛庆忠签订《合同书》将其位于日照市东港区间转让给盛庆忠。盛庆忠付清房款20000元后取得房屋的所有权并搬入房屋居住使用。居住期间盛庆忠加盖东屋两间，南屋三间，正房五间重新装修（装修是雇佣被告王元有施工的），电路重新布线撤换、供水及污水埋设管道，更换门窗、大门、整修院墙，院落硬化等。因日照市东港区为城中村，该村面临棚户区改造，且该村部分村民房屋已因鲁南高铁建设被占用拆迁。被告在房屋拆迁利益的驱使下，背信弃义，以盛庆忠等不是孔家湖子村村民为由，竟通过诉讼确认双方于2003年4月份签订并已履行完毕的房屋买卖《合同书》无效。被告的行为从情理上、道义上违反了诚实信用原则，严重破坏了市场交易稳定，更与我国当前社会主义核心价值观严重背离，被告的违法目的不应得到法律的支持或者鼓励。综上，为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请依法审理。被告王元有辩称，第一，三原告亲属盛庆忠与被告就涉案房屋签订的买卖合同，违反法律法规的强制性规定，被认定无效。无效合同系自始无效，被告请求确认合同无效的行为并不违反诚实信用的原则。第二，涉案房屋所在村并无拆迁计划，且在计算合同无效后的损失问题时，应以双方确认合同无效之诉（2019鲁1191民初814号一案）起诉时间作为评估的时间点。第三，合同被确认无效后，双方应返还因合同所取得的利益，原告因本案合同无效取得的利益包括对涉案房屋的长期占有使用，而被告另外寻求居住地必然产生相应的损失，因此被告应向原告支付涉案房屋的占有使用费，被告当庭就该部分提起反诉，提交反诉状一份。第四，（2019）鲁1191民初814号一案目前处于强制执行阶段，本院原告也就是被执行人，拒绝腾空房屋，仍占有房屋。被告王元有提出反诉请求：1.依法判令反诉被告支付反诉原告自2003年4月30日至房屋实际腾空返还之日的房屋占有使用费（截止2020年4月30日为110500元，2020年5月1日之后的按每年1万元计算）；2.反诉诉讼费等相关费用由反诉被告负担。针对被告王元有提出的反诉请求，反诉被告王均娥、盛禄、盛福辩称，反诉原告王元有基于利益的驱使在处理与反诉被告的合同纠纷过程适用了双重标准，反诉原告在本诉的答辩第二条陈述因房屋买卖合同无效的损失认定应当自（2019）鲁1191民初814号起诉之日进行计算，那么在反诉中却要求反诉被告支付房屋居住使用期间的使用费，自相矛盾。虽然双方合同被生效判决为无效合同，但是在（2019）鲁1191民初814号案件生效前，反诉被告对涉案房屋的居住使用是合法的，是对自有房屋的正常使用，反诉原告无权向反诉被告主张任何权利。反诉被告认为，反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回反诉原告的诉讼请求。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年5月16日，王元有以盛禄、盛福、王均娥为被告向本院提起农村房屋买卖合同纠纷一案，本院审理后于2019年8月2日作出（2019）鲁1191民初814号民事判决书，该判决书认定：“2.原告王元有系日照市东港区奎山街道大岭三村村民。王元友与盛庆忠签订《合同书》一份，约定王元友现房一处，正房五间卖给盛庆忠，水电齐全，房价2万元整。双方协定于2003年4月30日前全部付清房款。付清房款后房产证交予盛庆忠。以后房产过户办理手续全部由盛庆忠承担。原、被告双方签字、捺印，见证人王某、崔某。。4.本庭庭后依职权前往日照市东港区村民委员会调查，经向该村村委委员吕坤调查得知，盛庆忠、盛福、盛禄、王均娥户口均不在该村。涉案房屋四至为西面李强，北面是路，东面是路，南面是宋明亮。西面原来是李宗华，现为李宗华之子李强居住，南面宋明亮是后期建盖的。同时了解到，该村目前暂无拆迁计划。”。判决：“一、确认原告王元有（王元友）与盛庆忠签订的位于日照市东港区房屋一处买卖的《合同书》无效。二、被告盛禄、盛福、王均娥于本判决生效之日起九十日内向原告王元有返还判决主文第一项《合同书》中位于日照市东港区房屋一处（正房五间，四至为西至李强，北至路，东至路，南至宋明亮）。”。2.庭审期间，本诉原告盛福、盛禄、王均娥增加诉讼请求，因本诉原告取得房屋后加盖了部分房屋，并对房屋进行了装修、院落整修等，法院判决原告返还房屋，原告要求被告支付后期发生建设、装修房屋产生的费用暂计5万元。后庭审期间表示，上述增加诉讼请求部分实际已包含在原告提起本诉的诉讼请求二中，且在指定期间内本诉原告并未按期补缴相应诉讼费，故对本诉原告就该增加的诉讼请求部分，本案不予处理，本案将依据本诉原告提交的民事起诉状中载明的诉讼请求进行审理。本诉被告王元有当庭提交书面反诉状，提出反诉请求，并按期缴纳了相应反诉费用。本诉被告王元有就上述本诉原告庭审期间增加的诉讼请求部分，反诉原告盛福、盛禄、王均娥对反诉原告王元有当庭提出的反诉请求，双方均表示放弃相应答辩期。本院经审查认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当按照各自的过错程度承担相应责任。依据（2019）鲁1191民初814号民事判决书对相关事实的认定，现本诉原告要求本诉被告返还购房款20000元的诉讼请求，本院予以支持。本诉原告要求本诉被告以20000元基数，自2003年4月30日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算利息，本院认为，合同无效，自始无效，本诉原告在合同无效后，的确存在购房款占用期间的利息损失，返还购房款要综合考虑双方当事人的过错程度、款项用途、获利情况等因素合理确定利率标准，从合同履行角度而言，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本诉被告王元有未能完全履行其与本诉原告亲属盛庆忠签订的房屋买卖协议，并主动起诉要求解除，存在违约行为，结合双方之间交易年限购房款的当时价值等情况，参照《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》第二十九条关于资金占用期间利息利率的相关规定，对于本诉原告要求本诉被告以20000元基数，自2003年4月30日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算利息的诉讼请求，本院予以采纳。关于本诉原告要求本诉被告向其赔偿可得利益损失和房屋区位价值损失即涉案房屋拆迁利益的90%，暂计572400元，庭审中，本诉原告进一步释明上述572400元为本诉原告可得利益损失，该损失计算参照了涉案房屋所在的村落已拆迁房屋的拆迁标准进行计算的，并非涉案房屋的拆迁利益。上述572400元系本诉原告依据《孔家湖子村鲁南高铁项目房屋拆迁安置补偿协议（五间A）》中对拆迁房屋补偿标准的90%予以计算得出。本诉被告认为上述协议约定标准系高铁项目特定的补偿协议，不能依据该协议的标准来认定涉案房屋的现价值。本院认为，从上述补偿协议内容来看，孔家湖子村鲁南高铁项目拆迁的房屋补偿标准为被拆迁户意向选择108平方米和90平方米楼房户型，楼房总面积不超过198平方米，另有货币补偿60000元，并未有全部货币补偿标准，同时，上述补偿协议系特定项目的房屋拆迁补偿标准，如作为本案涉案房屋本诉原告可得利益损失的计算标准，有失公允。庭审期间，本诉原告明确表示对涉案房屋可得利益损失、区位价值损失不申请进行价值评估，在本诉原告未提供其他相应证据进一步充分证实其涉案房屋可得利益损失情况下，本诉原告应承担举证不能的责任，故对于本诉原告要求本诉被告向其赔偿涉案房屋可得利益损失572400元的诉讼请求，因缺乏充分、有效的证据予以佐证，本院暂不予认可。涉案房屋较之房屋交易时，的确存在房屋价值增值情况，本诉原告可在提供相应的证据后再另行起诉。关于本诉被告王元有反诉本诉原告盛福、盛禄、王均娥向其支付自2003年4月30日至房屋实际腾空返还之日的房屋占有使用费（截止2020年4月30日为110500元，2020年5月1日之日的按每年1万元计算）的诉讼请求。反诉被告认为在（2019）鲁1191民初814号民事判决书生效之前，原告对房屋拥有所有权，所以对房屋的使用是行使所有权，不存在向反诉原告支付费用的问题。双方的房屋买卖合同因违反法律强制性规定而被认定无效，要求双方互相返还，但是并未认定反诉被告对反诉原告主张的房屋违法占用，再者反诉原告的反诉请求系侵权之诉，而双方的本诉系买卖合同，反诉原告的诉求不成立。本院认为，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。就本案反诉而言，反诉原告王元有要求反诉被告向其支付2003年4月30日至房屋实际腾空返还之日的房屋占有使用费，应分开看待，在双方买卖合同确认合同无效后，自双方房屋交易日期即2003年4月30日至确认合同无效民事判决书生效之日止，该房屋的占用问题因系与本诉基于相同法律关系、诉讼请求具有因果关系或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，可以合并审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，反诉被告自双方房屋交易日期即2003年4月30日至确认合同无效民事判决书生效之日前占有涉案房屋是基于与原告达成的房屋买卖交易的意思表示一致，基于双方买卖合同的各自权利义务，是反诉原告自愿转让给被告涉案房屋的占有、使用权利，是反诉原告对其自身权利的处分行为，反诉被告在该期间占用涉案房屋并无过错，不应向反诉原告承担支付房屋占用费的义务。对于涉案房屋买卖合同无效的民事判决书即（2019）鲁1191民初814号民事判决书生效后至房屋实际返还之日期间的房屋占用费，应系侵权纠纷，与本案本诉并非基于相同法律关系、基于相同事实，本部分不应合并审理，反诉原告可另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王元有于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王均娥、盛禄、盛福返还购房款20000元并支付资金占用期间的利息（以20000元为基数，自2003年4月30日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算）；二、驳回原告（反诉被告）王均娥、盛禄、盛福本案的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王元有本案的反诉请求。如果被告王元有未按本判决生效指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9724元，减半收取4862元，由原告（反诉被告）王均娥、盛禄、盛福承担2431元，被告（反诉原告）王元有承担2431元。反诉费2510元，减半收取1255元，由被告（反诉原告）王元有承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇二〇年七月二十一日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条：反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。