沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初3332号原告：王金香，女，汉族，1957年11月14日出生，住址：黑龙江省龙江县。原告：王善喜，男，汉族，1983年1月24日出生，住址：黑龙江省龙江县。原告：王丽华，女，汉族，1982年2月22日出生，住址：黑龙江省龙江县。原告：王丽娟，女，汉族，1981年1月4日出生，住址：黑龙江省龙江县。四原告共同委托代理人：袁艳，辽宁铭星律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王成俊，系该公司总经理。委托代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：安新太，男，1953年1月11日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：许亚新，辽宁东拓律师事务所律师。委托代理人：薄文超，辽宁东拓律师事务所实习律师。原告王金香、王善喜、王丽华、王丽娟诉被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）、安新太商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托代理人袁艳、被告巨臣公司的委托代理人王玉娇、被告安新太的委托代理人许亚新、薄文超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。四原告诉称，2013年6月20日，王体海与第一被告签订商品房买卖合同一份，合同约定，王体海购买第一被告开发建设的坐落于沈阳经济技术开发区的房屋，面积为97.19平方米，房屋总价款242975元。合同签订后，王体海向第一被告支付了全部购房款，第一被告于2013年6月20日向王体海交付了房屋，王体海及其继承人占有并使用该房屋至今。由于第一被告向第二被告借款，将王体海购买的房屋以担保的方式备案在第二被告名下，导致该房屋无法办理房屋备案登记及权属登记手续。王体海与第一被告签订后的商品房买卖合同合法有效，而被告之间签订的商品房买卖合同系名为买卖实为借贷的、非真实的商品房买卖合同，且该种担保方式违反物权法的规定，应为无效合同。王体海因交通事故于2014年8月30日死亡，原告王金香系其妻子，原告王丽娟、王丽华、王喜善系其子女。现四原告诉至法院，请求判令：1.第一被告为原告办理房屋备案登记手续；2.撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记；3.被告支付逾期办证违约金1214元；4.被告承担本案的诉讼费。被告巨臣公司辩称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋是原告的亲属王体海购买的，我公司与第二被告是借贷关系，是为了从第二被告处借款，按照第二被告的要求备案登记在第二被告名下，我公司与第二被告之间没有商品房买卖合同关系，涉案房屋交付给王体海使用至今，备案登记的事实也没有向王体海告知，仅仅是因为我公司资金周转困难，如能在正常还款的情况下，第二被告不可能取得房屋，现由于涉案房屋备案在第二被告名下，导致巨臣公司无法为原告办理备案登记手续，与第二被告有关的案件在2017年时开发区法院已经审理过，当时一共备案给第二被告安新太10余处房产，有的已经撤销备案登记了。被告安新太辩称，1、巨臣公司的答辩不属实，2011年3月16日安新太所在的公司与巨臣公司签订合作协议，约定巨臣房屋到期不按时归还贷款的，造成信誉不良记录时，巨臣公司应赔偿损失费100万元，用房产折合成人民币进行赔偿。2、巨臣公司借用沈阳塔湾旧机电产品市场管理有限公司（以下简称“塔湾公司”）的名义（2011年3月30日—2012年3月20日期间），但在2011年11月28日时巨臣公司已经出现违约，共将案涉房产折合成人民币赔偿给塔湾公司（放在法人安新太的名下），故签订了案涉房屋的备案合同，即在2011年10月28日时就案涉房屋安新太已经支付完毕购房款并签订了合法有效的合同。至此，案涉房屋已经不属于巨臣公司所有。3、原告购买案涉房屋的时间为2013年6月20日，此时房产早已备案到安新太名下，原告购买房屋时未尽到谨慎义务存在过错，应承担不利后果，巨臣公司将同一房产同时出卖两个主体，属于一房二卖，已经构成刑事犯罪。根据最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定第11条，人民法院作为经济纠纷受理案件，经审理认为不属于经济纠纷案件的而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检查机关，所以请求法定裁定驳回原告起诉，将本案移送公安机关立案侦查。4、原告应提供合法有效的证据证明其已支付了足额的购房款，否则其买卖合同本身也不能够成立。请求法院依法审查。经审理查明，2013年6月21日，王体海（买受人）与被告巨臣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定王体海购买被告巨臣公司开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区，建筑面积97.19㎡，合同总价款242975元。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人选择不退房的，出卖人按已付房价款的千分之五向买受人支付违约金。2013年6月20日，王体海一次性向被告巨臣公司付清购房款242975元，被告巨臣公司向王体海出具收款收据并加盖单位财务章，并于次日向王体海交付了涉案房屋，王体海生前一直在该房屋居住，其去世后，该房屋由其妻子、儿子共同居住使用至今。被告巨臣公司至今尚未为原告办理房屋备案登记。另查明，2011年3月16日，被告巨臣公司（乙方）与塔湾公司（甲方）签订《合作协议》一份，约定：“甲方向北陵信用社贷款叁仟万元，其中贰仟伍佰万元由乙方使用。”2011年10月28日，被告巨臣公司将其开发的位于沈阳经济技术开发区房屋以签订《商品房买卖合同》的方式备案至被告安新太名下作为债务担保。被告安新太曾系塔湾公司的法定代表人，塔湾公司现企业名称为沈阳塔湾物流有限公司，被告安新太系该公司控股股东。又查明，涉案房屋的买受人王体海已于2014年8月30日去世，其父母均在王体海去世之前早已病故。原告王金香系王体海的妻子，原告王善喜系王体海的儿子，原告王丽娟、王丽华系王体海的女儿，四原告系王体海的第一顺序法定继承人。上述事实的认定，有死亡医学证明书、继承人关系证明、注销户口证明、亲属关系证明、商品房买卖合同、收款收据、物业费票据、电梯费收据、有限电视费收据、税费缴费通知、不动产电子登记（簿）查询证明、合作协议、借款凭据、企业信用报告、国家企业信用信息公示以及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于四原告要求被告巨臣公司为其办理房屋备案登记手续并支付逾期办证违约金1214元的问题，本案中，四原告系王体海的法定继承人，其享有合法的诉讼主体资格。王体海与被告巨臣公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。王体海按照约定履行了付款义务，并在被告巨臣公司交付房屋后实际居住使用，但被告巨臣公司在向王体海出卖房屋前又将涉案房屋备案至安新太名下，致王体海生前及四原告未能按期办理房屋备案手续，系违约行为，被告巨臣公司应为四原告办理房屋备案手续，并按照《商品房买卖合同》的约定，承担违约金1214元（242975元*0.5%）。关于原告要求撤销二被告之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记问题，本案二被告之间签订的《商品房买卖合同》，双方系基于借款关系而订立的，并非真实的商品房买卖的意思表示，其以虚假的意思表示实施的民事法律行为应为无效，故对于原告该项诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告沈阳巨臣房屋开发有限公司与被告安新太签订的《商品房买卖合同》的备案（沈阳经济技术开发区）；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内为原告王金香、王善喜、王丽华、王丽娟办理房屋备案登记手续；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告王金香、王善喜、王丽华、王丽娟逾期办理房屋所有权证书的违约金1214元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4963元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司、被告安新太共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉费4963元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  裴婷婷人民陪审员  于 洋二〇二〇年七月六日书 记 员  闵 璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。