贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终2581号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡晖，男，苗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：夏雪，女，汉族，住贵州省凯里市。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威房开公司）因与被上诉人胡晖、夏雪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初2635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院(2020)黔2601民初2635号民事判决；二、改判调整上诉人对被上诉人违约金按照同地段同类房屋租金标准计算。事实和理由：一、原审歪曲上诉人在一审的答辩。一审中，上诉人没有陈述逾期交房违约金与逾期办证违约金属于重复，法院只应该支持一项的意见。二、本案全部违约金数额或者损失赔偿额应当与租金标准相当。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该规定确定违约金和租金标准一致，当违约金数额或损失数额没有约定时，违约金按照租金标准确定，当违约金数额或损失赔偿额有约定时，违约金数额或损失赔偿额不应过分高于或者低于租金标准。三、本案全部违约金过分高于损失，上诉人请求调整减少违约金。上诉人逾期交房与逾期办证，是因为消防验收未能通过从而影响综合验收导致的，有历史和客观原因，并非上诉人恶意违约。被上诉人因此受到的实际损失，是其租金损失，被上诉人购买的房产，在逾期交房与逾期办证期间，房价一直上涨，上诉人并没有给被上诉人造成任何差价损失。为此，上诉人委托专业评估机构对同地段同类房屋租金标准作出评估，请求调整全部违约金与房屋租金标准相当。胡晖、夏雪辩称：要求维持原判。胡晖、夏雪向一审法院起诉请求：一、判决被告支付原告城市基础设施未交付违约金364.5元（房屋总价款的1‰、公共服务设施未交付违约金364.5元（房屋总价款的1‰）；二、判决被告支付原告逾期交房违约金29347.7元（截至2020年3月16日），之后的违约金按合同约定计算至实际交房之日止；三、判决被告支付原告逾期办理转移登记违约金22749元（截至2020年3月16日），之后的违约金按合同约定计算至被告履行义务之日止；四、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，原告胡晖、夏雪与被告凯威公司签订了《商品房买卖合同》，房屋建筑面积132.57㎡，房屋总价款364568元。合同主要内容：原告购买被告开发建设的位于凯里经济开发区第12号楼1单元12层1-12-4号房屋；第十一条，交付时间和条件（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、……4、……5、电话通信：交付时路敷设到户；6、有线电视：交付时路敷设到户；7、宽带网络：交付时路敷设到户……如果在约定期限内未达到交付使用调节，双方同意按照下列2种方式处理……（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1‰的违约金；（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附件图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共服务设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案……以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种当时处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金；第十三条，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。之后，原告胡晖、夏雪（乙方）、被告凯威公司（甲方）又签订了一份《补充协议》（以下简称：补充协议），补充协议约定：“双方签订的《商品房买卖合同》约定之房屋，在获得预售证后进行了一系列优化，导致预售证载明的竣工日期适当顺延。为此，特将双方所签《商品房买卖合同》第十一条第（一）项、第二十二条第（三）项及补充协议第四条约定的房屋交付日期顺延到2017年12月31日前交付商品房；并将转移登记时间顺延至2018年6月30日前办理转移登记。《商品房买卖合同》约定的其他条款不变。”补充协议签订后，被告凯威公司一直未向原告胡晖、夏雪交付房屋。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。房屋交付时间和办理商品房转移登记的有关文书时间及双方权利义务均明确载明在案涉《商品房买卖合同》、《补充协议》中，迟延交房和迟延办理商品房转移登记的有关文书均构成合同违约，且有明确的违约计算利率约定，而两种迟延交付行为其法律基础并不相同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条的规定来看，两种迟延交付行为构成并不是非此即彼的排除关系，在合同有效并均有约定的情形下，可以同时适用，故被告辩称迟延交房和迟延办理商品房转移登记两项诉讼请求冲突，且应当减少的意见，不予采纳。关于原告诉请被告承担城市基础设施违约金与公共服务设施违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，城市基础设施和公共服务设施如果在约定期限未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金。故城市基础设施未交付违约金为：364568元×1‰＝364.57元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同），公共服务设施未交付违约金为：364568元×1‰＝364.57元，两项合计729.14元，予以支持。关于原告诉请被告承担逾期交房违约金的问题。本案中，原、被告在《补充协议》中约定被告交房时间顺延至2017年12月31日，在《商品房买卖合同》中约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，起算时间为2018年1月1日，截至2020年3月20日，逾期交房违约金为29493.55元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；关于原告诉请被告承担逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告在补充协议约定被告办理转移登记的时间顺延至2018年6月30日，起算时间为2018年7月1日，同时双方在买卖合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，截至2020年3月20日，逾期办理转移登记违约金为22894.87元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪城市基础设施违约金与公共服务设施违约金，两项合计729.14元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪从2018年1月1日起至2020年3月20日的逾期交房违约金29493.55元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡晖、夏雪从2018年7月1日起至2020年3月20日的逾期办理转移登记违约金为22894.87元，2020年3月21日之后的逾期交房违约金以房款总价364568元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。案件受理费720元，减半收取560元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司承担560元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中约定：第二十二条房屋登记三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人承担的违约金是否过高。一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房和交付商品房转移登记文书的约定标准计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中，双方约定逾期交房与逾期办证违约金以已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人未举证证明其承担的违约金已超实际损失。而上诉人请求按照逾期交付使用房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额，该情形适用条件是针对商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，本案双方当事人对违约金有明确的约定，并不属于该情况。故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费720元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年七月七日法官助理陈礼华书记员汪庆庆