辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4799号上诉人（原审被告）：杜静，女，1972年5月27日出生，汉族，现住：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李铮，辽宁汇安康宇律师事务所律师。上诉人杜静与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2019）辽0114民初20925号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员朱闻天担任审判长并主审，审判员金鑫、审判员丁广昱参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，驳回起诉或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、被上诉人擅自增加测绘范围没有法律依据和合同依据，对其行为产生的后果应由其自行承担。尽管其按新的测绘面积为上诉人办理了房证，但无权要求上诉人补交面积差价款。2、被上诉人起诉属于重复诉讼，应不予受理或驳回起诉。3、关于双方2019年10月28日签订的商品房买卖合同补充协议为格式条款，是为办证必须提供的协议，与双方之前诉讼生效判决的结果相抵触，损害了上诉人的合法权益。即使按该约定，前提也应是按原合同中所附房屋结构图进行套内面积测绘，而在被上诉人擅自增加测绘范围或存在重大失误致使房屋办证面积大幅增加，严重违反合同的情况下是不能适用的，请求二审法院支持我方上诉请求。被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人所有房屋产生面积差的原因是房产测绘部门根据图纸预测和到项目现场实测产生的差异，不是我方擅自增加的，图纸中已明确标注依图纸测算审核，最终价款结算依据的房屋建筑面积以实测为准。2、上诉人诉被上诉人办理房产证及给付违约金的另案中被上诉人未提起反诉，双方仅就违约金和解，且二审中明确表示要求业主补交面积差价款，本案不属于重复诉讼。3、补充协议合法有效，应对房屋面积差价款多退少补。原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告给付所购房屋面积差价款76,377.91元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区建筑面积198.56平方米的房屋一套。房屋单价为每平方米14,302.98元，总价2,839,999元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式处理：（1）多退少补。上述合同签订后，原告交付了购房款并于2014年1月27日办理入住手续。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后1300日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因原告业权房地产公司逾期办理房屋权属证书，被告杜静于2019年4月11日诉至本院，要求业权房地产公司协助杜静办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金20,000元。业权房地产公司抗辩称未能办理房证系由于被告未补交面积差价款及补交各项税费所致。本院经审理，下发2019辽0114民初8121号民事判决书，判决原告协助被告办理房屋权属证书并承担违约金2,839元。原告业权房地产公司对该判决不服，提出上诉，在沈阳中院审理的过程中，主持双方进行了调解并达成了调解协议，具体内容为：业权房地产公司于本协议签订后30日内协助杜静办理案涉房屋的不动产登记证书；办理不动产登记证书前需要杜静补交的契税及维修基金由杜静承担（增加的面积为5.34平方米，契税按4%的标准计算。价格为合同约定的价格，维修基金标准为每平方米57.5元）；杜静放弃对业权房地产公司主张的逾期办证违约金。双方就本案再无其他纠纷。另，原告提供的沈阳中院审理本案时的询问笔录记载，沈阳中院询问上诉方业权置业公司，关于增加面积款问题，你方如何主张权利？业权置业公司回答：“我方要求业主按实际面积补交房款，否则不予办理房屋产权证书，并保留诉讼的权利”。2019年10月28日，原、被告就面积差事宜签订《商品房买卖合同补充协议》（适用实测面积与合同面积有差异的房屋）一份，约定，一、双方同意继续履行于2013年5月29日签订的商品房买卖合同（合同编号E1309068942）；二、双方同意在买受人向房屋产权登记机关申请房屋产权登记时，房屋产权证登记的建筑面积按房产专业测绘部门出具的竣工测绘面积203.9平方米予以确认；三、因房屋竣工建筑面积与双方当初签订的商品房买卖合同约定面积不一致，实测面积大于约定面积5.34平方米，所差房款及相关费用，双方协商按下列第1项处理：1、双方均同意按实测面积办理产权证，双方自行约定、自行解决；2、双方同意按商品房买卖合同执行，且买受人承担应当交纳的维修基金、契税等法定义务。上述补充协议签订后，被告持原告出具的手续补交契税2909.68元、印花税19.10元、维修基金307元，并办理了案涉房屋不动产登记证书。被告杜静于2019年10月28日取得案涉房屋的不动产登记证书，该登记证书记载的房屋建筑面积为203.90平方米。一审法院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“一、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的，不予支持。”本案中，案涉房屋面积的误差比在3%的范围之内。关于面积差异问题，双方于2019年10月28日签订补充协议，关于面积误差比，双方约定：双方同意继续履行2014年1月27日签订的商品房买卖合同，双方同意在买受人向房屋产权登记机关申请房屋产权登记时，房屋产权证登记的建筑面积按房产专业测绘部门出具的竣工测绘面积203.9平方米予以确认；因房屋竣工建筑面积与双方当初签订的商品房买卖合同约定面积不一致，实测面积大于约定面积5.34平方米，所差房款及相关费用。双方协商按下列第一项处理：1、双方均同意按实测面积办理产权证，双方自行约定自行解决；2、双方同意按商品房买卖合同执行，且买受人承担应当缴纳的维修基金、契税等法定义务。因双方在商品房买卖合同中约定的面积确认及面积差异的处理方式为“多退少补”，故被告应当按照双方约定的商品房单价补足面积差异款76,377.91元（14,302.98元/平方米X5.34平方米）。关于被告提出的原、被告之间对案涉房屋已无其他纠纷，且原告本次诉讼请求已超过诉讼时效之抗辩意见，因原、被告此前经法院处理的纠纷为逾期办证产生的纠纷，在上述纠纷处理过程中，原告明确表示不放弃要求被告补足面积差异款的权利；双方针对面积差异款于2019年10月28日最终签订补充协议，原告于2019年11月13日向本院提起诉讼并未超过法律规定的诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告杜静于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告沈阳业权置地房地产开发有限公司房屋面积差价款76,377.91元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1709.50元，由被告杜静承担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就上诉人应否给付被上诉人案涉房屋面积差价款的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。结合双方的商品房买卖合同、补充协议及双方于2019年10月28日签订补充协议的约定，被上诉人均应给付被上诉人房屋面积差价款，故原审法院认定上诉人应补足相应面积差价正确，判决上诉人应付的面积差价款数额亦无不当，本院对此予以确认。对上诉人提出案涉合同及补充协议涉及面积差价部分条款为格式条款，被上诉人存在重大失误及不应给付面积差价款等上诉主张，本院不予支持。关于上诉人提出被上诉人擅自增加测绘范围没有法律依据和合同依据的主张，因双方《补充协议》第五条明确约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。故上诉人的该上诉主张与双方合同约定不符，本院对此不予采信。关于上诉人提出案涉争议为重复诉讼一节，因上诉人与被上诉人双方前已发生的争议并非针对房屋面积差价款，故上诉人的该主张无事实与法律依据，本院亦不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1709.5元，由上诉人杜静负担。本判决为终审判决。审判长  朱闻天审判员  周 濛审判员  杨 帆二〇二〇年七月三日法官助理姜博书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。