安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初2888号 原告:安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司,住所地安徽省六安市舒城县城关镇花桥路,统一社会信用代码91341523590168419J。 负责人:张申朋，经理。 委托诉讼代理人：耿涛涛，公司员工。 委托诉讼代理人：张静玲，公司员工。 被告：胡顺方,男,出生,汉族，住安徽省舒城县。 原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司（以下简称万兴物业公司）诉被告胡顺方物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人耿涛涛、张静玲到庭参加诉讼，被告胡顺方经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本院现已审理终结。 原告万兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费7062.55元,并按照年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止,暂计算至2020年5月30日为5136.12元,合计12198.67元(计算明细附后);2、本案诉讼费用由被告承担。2012年1月8日安徽万兴物业服务有限公司(原名六安市万兴物业管理有限公司,以下称“万兴公司”)与舒城远大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，由万兴公司为远大港汇广场小区提供物业服务,合同约定小区物业服务费实际收费标准依照舒城县物价局批准文件。为便于小区管理,万兴公司依法设立分公司即原告,授权原告为案涉小区提供物业服务并收取物业服务费用。2014年7月7日,原被告签订了《远大.港汇广场小区物业临时管理规约》,原告按约提供了物业服务,且仅按照1.4元/月每平方米收取物业服务费,然被告作为小区业主,经原告多次电话、书面催告,至今未交纳2015年7月1日至2019年期间的物业服务费7062.55元。按照原被告签订的临时管理规约的约定,被告应支付逾期交纳物业服务费违约金,因约定违约金标准过高,原告调整为按年利率24%标准计算违约金。为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求支持原告的全部诉讼请求。 被告胡顺方未到庭答辩，亦未提供书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：胡顺方系舒城县城关镇远大·港汇广场2幢402室业主，房屋面积93.42平方米。万兴物业公司于2012年1月8日与舒城远大房地产开发有限公司签订了舒城县城关镇远大·港汇广场《前期物业服务合同》，合同第三章第七条约定物业服务费用按年预先交纳，业主或物业使用人应在每年二月底前履行交纳义务。后又于2016年12月7日续签《前期物业服务合同》，期限自2017年1月7日起至2020年1月6止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2014年7月7日原告与被告签订了《远大·港汇广场小区物业临时管理规约》第七章违约责任第三十九条约定了未能按时足额地交纳物业服务管理费，应按日3‰的标准支付违约金；第三章物业服务费用第八条约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日之前履行交纳义务。2014年5月29日，舒城物价局以〔2014〕26号函核定舒城远大·港汇广场小区物业管理费按每月每平方米1.5元标准收取。但实际中，原告按每月每平方米1.4元标准收取。2014年7月7日，被告按物业管理费1.4元/平方米/月标准缴纳了物业管理费后，自2015年7月1日起一直拖欠物业管理费，经原告多次催要至今未付。 以上事实有原告营业执照、授权证明、被告身份证复印件、前期物业服务合同、远大港汇广场小区物业临时管理规约、关于舒城远大港汇广场小区物业服务收费标准的函、六安市前期物业服务合同、入户单、国家企业信用公示系统单、证明、物业费催缴单载卷佐证,本院予以确认。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的两份前期物业服务合同对业主具有约束力。万兴物业公司已经为舒城县城关镇远大·港汇广场业主们提供了前期物业管理服务，胡顺方在《远大·港汇广场小区物业临时管理规约》上签字确认,且胡顺方也一度履行了如期缴纳物业管理费的义务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，应受法律保护。胡顺方应当按合同约定的金额、时间缴纳相关物业服务费，但其自2015年7月1日起一直拖欠物业费，已违反合同约定。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，应予支持，故对原告起诉要求被告支付自2015年7月1日起至2019年12月31日的物业管理服务费（93.42㎡×1.4元/㎡/月×54个月）共计7062.55元的物业管理服务费，本院予以支持。协议中关于逾期缴纳物业管理费违约金的约定过高，现原告要求被告按年利率24%标准支付逾期交纳物业服务费违约金至实际支付之日止的诉求，符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告胡顺方于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司物业服务费7062.55元； 二、被告胡顺方于本判决生效后五日内支付原告安徽万兴物业服务有限公司舒城分公司自2015年7月1日起至2019年12月31日的逾期违约金（本金7062.55元，按年利率24%计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104元减半收取计52元，由被告胡顺方负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱更生 二〇二〇年七月十五日 法官助理方芳 书记员方昕 附：本案适用相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）…（五）按时交纳服务服费。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。