湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2610号上诉人（原审被告）：徐科，男，1962年5月13日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：陈茂华，男，1972年10月18日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：胡龙，湖南天地人律师事务所律师。原审第三人：徐佩，女，1964年7月18日出生，汉族，户籍地长沙市雨花区，现住长沙市天心区。上诉人徐科与被上诉人陈茂华、原审第三人徐佩物权确认纠纷一案，徐科不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人徐科上诉请求：1.请求撤销(2019)湘0103民初2466号判决,判令驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,适用法律错误。本案系物权确认纠纷一案，根据《物权法》物权法定原则和公示原则，不动产的设立、变更应当依照法律规定登记。经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案案涉房屋长久以来一直登记在上诉人名下，根据物权法定原则，该房屋为上诉人所有的完整物权的不动产，除上诉人以外，其他人均无权处分，包括上诉人的父亲或者妹妹，甚至上诉人的配偶都无权单独处分该案涉房屋。一审法院适用表见代理对上诉人父亲及妹妹的无权售卖行为进行法律定性系法律适用错误。二、本案已过诉讼时效，被上诉人已经丧失胜诉权。法律规定的诉讼保护期间为三年，被上诉人认为自己权益受到侵害的时间已经过去18年之久，已过诉讼保护时效，一审法院没有审查诉讼时效，系法律程序错误。三、准予被上诉人对案涉房屋的实际使用不意味着上诉人对案涉房屋物权的放弃，也不意味着默示物权的转让行为。根据不动产登记备案的原则，该案涉房屋登记权利人为上诉人，其父亲和妹妹无权处分其房屋,然基于亲属关系，上诉人对其亲属的不当行为有一定的包容度，但这种包容不意味着法律上的默示性质。只要其亲属没有强制性地变更其房屋产权，上诉人并不认为其物权受到了严重侵害。在18年期间，被上诉人也没有向实际的权利人主张权属变更，也没有让实际权利人补签协议或者书面凭证之类，这是不符合常理的。一审庭审中查明，被上诉人对上诉人的告知置之不理。由此可见，上诉人的物权登记上没有发生权利损害，仅仅房屋使用上出现了权利损害。相对于被上诉人而言，上诉人对案涉房屋准予他人使用，不意味着对案涉房屋产权的放弃。四、被上诉人在案涉房屋买卖过程中有审慎的义务，被上诉人非善意相对人。被上诉人作为一个单位的同事，应当非常清楚该案涉房屋真实的权利人为上诉人，其通过上诉人的父亲和妹妹，故意避开上诉人进行交易，且双方在此交易过程无书面协议，仅仅口头约定，不符合交易习惯。案涉房屋的交易属于生活中的重大交易，老百姓租赁几百元一月的房屋都会习惯性签订书面协议，何况是价值很高的房屋。被上诉人如此疏漏，究竟是基于对被上诉人父亲的相信还是故意避开真实权利人？由此可见，被上诉人并非善意相对人。五、从维护不动产交易安全出发，法院应支持上诉人的物权保护。如果准许权利人的亲属(包括但不限于父母、配偶、兄弟姐妹)擅自出发权利人的不动产，只要经过一定年限就可以归相对人所有，那么，社会上就会有更多的被上诉人出现，他们只需要等待时间经过就可以把房屋从真实的权利人处拿过来，此时的法律将形同虚设，那么，天底下就没有安全的房屋。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人陈茂华答辩称：原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案关键是双方房屋买卖行为是不是上诉人真实意思表示，收款人是第三人收取，第三人与上诉人是兄妹关系，收了款项，上诉人将相关权属证书原件交付给被上诉人，被上诉人实际占有此房屋十九年，上诉人没有证据证明向房屋主张任何权利，现在因为涉及拆迁，被上诉人要求过户，才产生纠纷，房屋买卖是上诉人真实意思表示，并且双方已经履行，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。第三人徐佩同意上诉人徐科的上诉意见。陈茂华向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认位于长沙市天心区归陈茂华所有；2、确认双方订立的房屋买卖合同合法有效，徐科应当继续履行合同并配合陈茂华过户；3、判决徐科承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：徐科与徐佩系同胞兄妹关系，徐进堂（已死亡）系徐科、第三人徐佩的父亲。陈茂华与徐科均系湖南省水利水电机械施工有限公司（原为湖南省水利水电机械施工公司）的职工，系同事关系。位于长沙市天心区，其中，6栋1门406房由徐科在单位房改过程中购买，并取得产权（面积为：61.71平方米，产权证号为：长房南私房改字第××号）。2001年，陈茂华通过案外人郑志桥介绍、联系，与徐进堂口头达成一致的买卖协议，约定由陈茂华以38000元的价格购买徐科名下的位于长沙市天心区。2001年7月24日，徐佩按照其父亲徐进堂的要求向陈茂华收取了购房款38000元，徐佩也向陈茂华出具《收据》，载明：“今收到陈茂华交来现金叁万捌仟元，房屋出售款已全部结清（6栋406号）”。案外人郑志桥作为见证人也在收据上签字确认。后陈茂华也取得了长沙市天心区房屋所有权和国有土地使用权证的原件，并于2001年起入住该房屋，但该房屋仍登记在徐科名下。后陈茂华又将案涉房屋用于出租，并收取租金收益。因陈茂华要求徐科协助办理案涉房屋的产权变更登记手续，徐科予以拒绝，陈茂华遂诉至一审法院。另查明，庭审中，徐科陈述，其十多年前已经知晓其父亲徐进堂将案涉房屋出卖给陈茂华的事实，并陈述其当时不同意出售，遂找到陈茂华协商，要求返还房屋，由其向陈茂华退还相应房款，但陈茂华予以拒绝，后徐科对该事宜遂置之不理，也未向陈茂华主张过权利。还查明，长沙市天心区南湖路251号4、5、6栋住宅仍由湖南省水利水电机械施工有限公司进行管理，根据该公司保管的长沙市天心区南湖路251号4、5、6栋住宅相关资料（住户平面图、水电登记表等），显示6栋1门406号房屋的“产权人”、使用人均为陈茂华。该房屋交付给陈茂华使用后，该房屋的水费、电费、燃气费、有线电视费等费用也均由陈茂华向湖南省水利水电机械施工有限公司缴纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，长沙市天心区房屋虽系徐科所有，但徐科的父亲徐进堂以徐科的名义将该房屋于2001年出卖给陈茂华，双方达成了一致协议，陈茂华也依约向徐科的妹妹徐佩交付了购房款38000元，徐进堂、徐佩虽非该房屋的产权人，但因徐进堂系徐科的父亲、第三人徐佩系徐科的妹妹，与徐科属于近亲属关系，陈茂华支付购房款38000元之后，也取得了案涉房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证的原件，并自2001年起占有、使用该房屋，后对外出租该房屋获得收益，同时，该房屋的管理单位湖南省水利水电机械施工有限公司也将其保管的有关案涉房屋的平面图、水电登记表等资料的“产权人”、“使用人”均变更为陈茂华，陈茂华也自此向湖南省水利水电机械施工有限公司缴纳相应的水费、电费、燃气费等，徐科在长达18年的时间中未向陈茂华提出过异议或主张过权利，因此，陈茂华有理由相信徐进堂有权代表徐科于2001年出售案涉房屋给陈茂华，也有理由相信第三人徐佩有权代表徐科收取购房款，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，故徐进堂、徐佩的行为应构成表见代理，案涉房屋的买卖合同依法成立，对徐科具有约束力。现陈茂华要求徐科继续履行房屋买卖合同，并协助陈茂华办理该房屋的产权变更登记手续，符合法律规定，予以支持。但是，根据《中华人民共和国物权法》第第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，现案涉房屋仍登记在徐科名下，尚未办理产权变更登记手续，故案涉房屋的物权未产生变更效力，陈茂华要求确认其对该房屋享有所有权，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，判决：一、限徐科于本判决生效后二十日内协助陈茂华办理位于长沙市天心区房屋（面积为：61.71平方米，产权证号为：长房南私房改字第××号）的产权变更登记手续；二、驳回陈茂华的其他诉讼请求。本案受理费80元，由徐科负担。在二审审理期间，上诉人徐科及被上诉人陈茂华均未提供新证据。经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是本案案涉房屋买卖协议是否对上诉人徐科具有约束力，上诉人徐科是否应当协助将案涉房产向被上诉人陈茂华办理产权变更登记。经查，2001年，被上诉人陈茂华即经人介绍与上诉人徐科的父亲徐进堂达成就案涉房屋买卖的口头协议，并由上诉人徐科的胞姐原审第三人徐佩收取房款38000元，且在上述行为完成后，被上诉人陈茂华取得了案涉房屋相关权属证书原件。在此后的十多年间，被上诉人陈茂华一直就案涉房屋占有、使用和收益，上诉人徐科、陈茂华为同一单位职工，案涉房屋在被其单位管理过程中，被上诉人陈茂华一直以“产权人”“使用人”等身份出现。从上述徐进堂、徐佩与上诉人徐科的身份关系、案涉房屋产权权属证书的交付及时间经过等相关事实分析，上诉人陈茂华有理由相信徐进堂、徐佩有权代理上诉人徐科出售案涉房屋，该房屋买卖协议对上诉人徐科具有约束力，被上诉人陈茂华请求上诉人徐科办理产权变更登记具有事实和法律依据，原审对此认定正确，本院亦予以支持。综上，上诉人徐科的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐科负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年七月十五日书记员  杨 蓓