广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终555号 上诉人（原审原告）：包梅艳，女，1987年6月22日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：黄良华，男，1958年12月27日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 上诉人（原审被告）：广西远通地产有限公司，住所：广西防城港市防城区金花茶大道908号远通上城销售中心二楼，统一社会信用代码：91450600788435172C。 法定代表人：覃怀二，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 上诉人广西远通地产有限公司（以下简称：远通公司）、包梅艳商品房销售合同纠纷一案，均不服广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 远通公司上诉请求：撤销或变更一审判决。事实和理由：1．根据已生效判决2019桂06民终258号判决认定事实，本案案涉的8号楼1单元脚手架一直持续至2019年4月份也没能够拆除。众所周知，脚手架尚未拆除，远通公司无法开展对房屋的施工以及交付，后案涉楼盘一直涉及法律纠纷持续至2019年10月份，在此期间产生的延期交付房屋的违约责任不应当由远通公司承担。２．根据防城港远通上城停工天数明细表显示，自2016年2月25日至2018年12月，由于清明、端午、中秋等节假日远通公司以及施工单位等部门放假的日期，共计97天。３．根据防城港市气象部门提供的《气象资料咨询》来看，在2016年2月25日至2019年10月12日期间，中雨以上天气225天，台风天气共计39天。上述共计264天。远通公司因异常的自然现象无法正常开展作业，致使工期延误，故上述异常天气应为不可抗力，应在交房期限内扣除。4．在2016年期间，由于远通公司无法预知的停水、停电等意外事件，导致无法正常开展施工作业共36天。5．远通公司在施工过程中遇到村民阻拦施工，导致停工作业，在2016年期间长达11天，远通公司为此均上报了政府的相关部门，并停工下来与村名协商处理，但是政府部门考虑到社会效应，并没有采取过硬的措施阻止村民，导致土地边界问题与村民时有发生，没有及时解决，施工计划不得己导致延期。6．包梅艳没有按约定到银行办理贷款手续并缴纳相关费用，根据合同约定，远通公司有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房的违约责任。在本案中即便认定远通公司存在延期交房的情形，亦应当将包梅艳未桉时办理按揭手续贷款的违约责任相互抵消。7．本案中一审法院判决的违约金过高，远通公司根据法律的规定，在此申请人民法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金应以补偿性为主，以违约造成的损失为基准。包梅艳的诉讼请求是明显的违约金约定过高的情形。8．远通公司主观上不存在延期交房的故意，客观上也没有给包梅艳造成任何损失，且远通公司多次提出给与包梅艳各种补偿，但是包梅艳均拒绝。远通公司及时向包梅艳履行了通知入伙的义务，并积极配合包梅艳办理有关手续。 包梅艳辩称，1．远通公司延期交房的理由不成立；2．远通公司迟延交付房屋，造成包梅艳租房子的实际损失理应由远通公司承担。 包梅艳上诉请求：撤销一审判决，改判远通公司支付包梅艳逾期交房违约金203,968元。事实和理由：一审认定事实错误，根据包梅艳一审诉讼请求，远通公司承担本案违约金203,968元，并不超过总房价30%。一审法院判决远通公司支付上诉人违约金32,165.24元过低。根据《中华人民共和国合同法》第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二)）》第29条的规定，远通公司应赔偿包梅艳因逾期交房造成的损失。 远通公司辩称，包梅艳上诉理由不成立，请予以驳回。 包梅艳向一审法院起诉请求：1．要求远通公司赔偿包梅艳延期交房违约金，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售），合同编号：YTSC2024（以下简称合同），第一条第一款约定2016年10月30日前交房，但远通公司没有说明任何原因延迟至2019年10月12日才交房，每天按总房价万分之十赔偿违约金，共违约1017天，违约金为407,936.00元，但可要求按5%赔偿违约金，违约金为：203,968.00元；2．判决远通公司负担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年2月25日，包梅艳、远通公司双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：YTSC2024），合同约定：包梅艳购买远通上城8号楼1单元第15层1502号房，总房价401,117元。包梅艳按银行按揭付款方式按期付款，远通公司应当在2016年10月30日前向包梅艳交付该商品房。该合同同时对双方当事人权利义务都作出了约定。后包梅艳于2016年3月14日与银行签订《个人购房借款/担保合同》支付完全部购房款，远通公司于2019年10月12日交房。包梅艳认为远通公司延迟交房，构成违约，将远通公司诉至法院。包梅艳所购房屋在建设过程中遭遇暴雨以上天数为69天。 一审法院认为，编号为YTSC2024号的《商品房买卖合同》是具有完全民事行为能力人的包梅艳和远通公司自愿签订的合同，成立并生效，双方都应遵照履行。合同约定远通公司应于2016年10月30日前交房，但至2019年10月12日交房给包梅艳，远通公司构成违约，包梅艳请求按照合同远通公司违约天数1017天，同时依据合同，暴雨天气导致无法施工，工期受影响的，远通公司可据实予以延期，不承担违约责任，即69天暴雨以上的建设工期不计入违约天数，远通公司违约天数为948天。远通公司抗辩称包梅艳未按合同约定时间办理完按揭贷款手续，应抵消远通公司的违约责任。在远通公司明知包梅艳办理贷款手续的时间，仍继续履行合同，交付房屋给包梅艳，应视为远通公司默认同意包梅艳的行为，对远通公司此抗辩理由，该院不予采纳。远通公司同时抗辩法定节日不应计入违约天数，但该天数是包梅艳、远通公司双方签订合同时应当预见的每年固定放假日期，非合同约定或法定的抗辩事由，对此抗辩理由，该院不予采纳。远通公司抗辩的其它理由，无充分证据予以证明，且非合同约定或法定的抗辩事由，对远通公司的其它抗辩理由，该院不予采纳。远通公司抗辩称违约金过高，要求调整，该院认为，包梅艳请求的违约金，按50%计算，仍超过总房价的30%，且包梅艳未举证证明远通公司延期交房造成其实际损失的数额，该院依法予以调整为以全部购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍予以计算，同时包梅艳请求可按50%计算为32,165.74元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决：远通公司自本合同生效之日起10日内赔偿给包梅艳延期交房违约金32,165.74元。案件受理费2,180元，由包梅艳负担2,005.18元，由远通公司负担174.82元。 本院二审期间，远通公司向法庭提交一份《气象资料咨询》，拟证明降雨及台风等天气停工的合法事由及天数。包梅艳对其真实性不予认可。包梅艳向本院提交六组新证据，证据一，租房合同及收据，拟证明包梅艳租房的事实及损失；证据二，机动车证书，拟证明包梅艳是车主的事实及损失；证据三，银行流水单，拟证明包梅艳按期履行还款义务；证据四，2020桂0603民初31号判决书，拟证明一审查明远通地产的逾期交房事实及合同成立并生效；证据五，2019桂0603民初624号判决书，拟证明原告离婚的事实；证据六，中国工商银行个人贷款申请表，拟证明包梅艳按期办理贷款手续。远通公司对证据一三性有异议，这份租房合同中没有双方身份证号码，没有房屋的面积和甲方提供的房产证等，不应当作为证据采纳；证据二与本案无关；证据三、证据六没有银行的盖章，对三性均有异议；证据四因双方都在上诉中并非生效判决；证据五与本案无关，证据六也仅仅是一份谈话笔录，并非合同约定的办理贷款手续。本院认为远通公司提供的气象咨询材料符合证据三性，本院予以采纳。包梅艳提供的证据一真实性存疑，不予采纳。证据二、证据五与本案无关，不予采纳。证据四是本案一审判决书，尚未生效，不能证明包梅艳主张，不予采纳；证据三符合证据三性，本院予以采纳。双方当事人虽对一审认定事实无异议，但一审查明暴雨、台风天气有误，除认定的暴雨台风天气事实外，查明的其余事实属实，本院予以确认。 另查明，包梅艳按合同约定按时交清了首付款，《商品房买卖合同》约定余款按揭支付，包梅艳须在签署合同7日内即2016年3月3日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并交纳相关费用。 合同第九条约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内；该条还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日告知买受人的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后，因政府部门未能按公司的期限办结所导致无法按约定交付房屋的。合同第十二条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行了约定。2016年2月25日至2016年10月30日，因停水停电折合延误13天，因暴雨、台风延误22天。 本案争议焦点为：1．关于逾期交房的天数应当如何认定；2．包梅艳是否逾期办理按揭贷款；3．本案应如何计算违约金。 本院认为，关于焦点1，远通公司与包梅艳签订的编号为YTSC2024号的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审对合同的效力认定正确，本院予以确认。远通公司主张案涉房屋由于诉讼持续至2019年10月份导致楼层外架无法及时拆除而无法按期交付房屋。本院认为，该情形并非法律规定或者合同约定可以据实延期交付房屋的情形，故远通公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于节假日放假等原因，远通公司在签订合同时已经可以预见，但未约定作为延期交房的事由条款，故远通公司以节假日放假等事由作为延期交房的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于远通公司主张由于降雨以及恶劣天气等原因，远通公司无法施工264天，应当相应予以扣减的问题。合同第九条中约定，恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，远通公司可据实予以延期。合同已对恶劣天气的标准作出了明确的约定，即暴雨、台风等才属于恶劣天气，远通公司主张中雨天气也可以据实延期，与约定不符，本院不予支持。停水、停电、恶劣天气影响施工共35天，可据实延期交房。关于远通公司主张在施工过程中远通公司遇到村民阻拦施工，导致停工作业长达11天，远通公司可据实延期的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，故在施工过程中远通公司遇到村民阻拦施工不能成为延期交房的理由。 关于焦点2，合同约定包梅艳须在签署合同7日内即2016年3月3日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭贷款手续并交纳相关费用。众所周知，办理按揭贷款需要一定时间进行审批，本案包梅艳在2016年3月14日即成功办理了按揭贷款，办理贷款手续的时间并未超过合理期限，对远通公司此抗辩理由，本院不予采纳。 关于焦点3，远通公司可延期交房天数35天，故应于2016年12月5日前交付房屋，但其2019年10月12日才交房，逾期天数达1040天，构成违约，依法应当承担违约责任。包梅艳仅请求以1017天计算违约金，是其处分自己的权利，不违反法律规定，予以支持。远通公司主张一审判决的违约金过高，应予以调低。包梅艳则认为，违约金过低，应予调高。本院认为，包梅艳支付的购房款产生法定孳息损失是客观存在。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况、远通公司的过错程度及包梅艳的诉请等因素，本院酌情确定本案逾期交房违约金计算方法为：以包梅艳已付房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，即69,014元（401,117元×4.75%×1.3÷365天×1017天，取整）。 综上所述，包梅艳的上诉请求部分成立；远通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区防城港市防城区人民法院（2020）桂0603民初31号民事判决为：上诉人广西远通地产有限公司向上诉人包梅艳支付逾期交房违约金69,014元； 二、驳回上诉人包梅艳的其他诉讼请求。 上述义务，限义务人在本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行届满之日起二年内向一审法院或同级义务人财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2,180元，由上诉人广西远通地产有限公司负担754、包梅艳负担1,426。二审案件受理4,360元（上诉人广西远通地产有限公司、包梅艳均已预交），由上诉人广西远通地产有限公司负担1,508，包梅艳负担2,852。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年七月三日 法官助理 张 欣 书 记 员 曾 建