湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2567号上诉人（原审原告）：董承军，男，1974年6月10日出生，汉族，住湖北省武穴市。被上诉人（原审被告）：孙民金，男，1954年4月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人董承军因与被上诉人孙民金房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董承军上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.诉讼费由孙民金承担。事实与理由：2009年9月29日董承军租用孙民金的门面一间，每月租金1200元，租期至2015年12月31日止。董承军向孙民金多交租金56100元，押金1000元。一审法院没有认真调查，错误认定董承军多交租金己过诉讼时效。为了还董承军的清白，请上级法院审查清楚，撤销一审法院错误判决。孙民金答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。董承军向一审法院起诉请求：1.孙民金返还多付租金56100元、押金1000元；2.诉讼费由孙民金承担。一审法院认定事实：2009年9月29日，（甲方）孙民金与（乙方）董承军、马元福、姚涛、张业胜、徐卓强签订租约，约定“5人租用位于武汉市江岸区球场街解放大道992号一楼5间门面。董承军租用其中一间，每月租金1200元，租赁期限至2010年12月31日止。租金按季度付，提前一个月付下季度的租金。5家承租户在租约生效时每家各付1000元押金，共计5000元。以上5家承租户，如果任何一家不按租约预付房租，甲方与乙方的房租租约也即自行终止解除。”次日，孙民金向董承军出具收条一份，载明收到6600元，其中押金1000元，2009年8月10日至2009年9月30日2000元，2009年10月1日至2009年12月31日3600元。此后，董承军仍继续占用门面。2015年1月27日，孙民金向一审法院起诉，要求董承军腾退房屋。同年7月21日，经一审法院主持，调解协议如下：一、董承军继续租用位于武汉市江岸区球场街解放大道992号一楼门面至2015年12月31日，并于2015年7月29日之前一次性向孙民金支付2015年的房租共计18000元（每月1500元）；二、董承军于2016年1月15日之前从武汉市江岸区球场街解放大道992号一楼门面腾退并交付给孙民金；三、孙民金放弃其他诉讼请求；四、案件受理费400元减半收取200元、邮寄费20元，合计220元，由董承军负担。因案件受理费和邮寄费已由孙民金全部预交本院，故董承军将220元直接支付给孙民金（已当庭支付）。一审法院作出（2015）鄂江岸民商初字第00421号民事调解书予以确认。2015年7月28日，董承军向孙民金委托代理人李强账户存款18000元。一审庭审中，董承军向法庭提交现金存款客户回单12份，分别为2009年12月30日存入22400元、2010年3月31日存入15500元、2010年6月30日存入15500元、2010年10月2日存入7500元、2010年10月8日存入12000元、2011年8月2日存入12000元、2012年1月1日存入7200元、2012年6月30日存入7200元、2013年1月4日存入7200元、2013年7月2日存入7200元、2014年1月3日存入7200元、2014年7月2日存入7200元，拟证明董承军12次向孙民金账户存入共计128100元。孙民金认可存款金额。一审法院认为，孙民金（甲方）与董承军、马元福、姚涛、张业胜、徐卓强（乙方）签订租约，是各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案双方当事人均不能提供另外4人的身份信息，无法作为本案当事人参加诉讼。2009年10月1日至2010年12月31日，董承军与孙民金系合同租赁关系；2011年1月1日至2015年1月27日属不定期租赁关系；2015年1月1日至2015年12月31日，系新的租赁关系。从董承军提交付款凭证看，除2009年9月30日至2011年8月2日，董承军无规律、不定期、不定额分7次向孙民金账户现金共存入84900元外，其余从2012年1月2日至2014年7月2日，董承军有规律、定期、定额6次向孙民金账户现金共存入7200元×6﹦43200元。2015年7月28日，董承军又向孙民金支付租金18000元。董承军所谓多交租金均发生在2011年8月2日前，若此前存入现金系董承军所为，2012年1月1日，其再次存入现金时，即应当知道自己的权利受到侵害，且董承军在2015年的诉讼中，未见提及多付的租金一节，依然按照调解书支付了相应租金。对此，董承军未作出合理解释，其于2017年7月6日主张权利，但未举证有诉讼时效中止、中断的情形，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间已经届满。孙民金认为董承军的诉讼请求已过诉讼时效的辩称意见，法院予以采纳。故董承军主张孙民金返还多付租金56100元的诉讼请求，法院不予支持。由于孙民金同意退还押金1000元，故董承军的该项诉请，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、孙民金于本判决生效之日起十日内一次性退还董承军押金1000元；二、驳回董承军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1228元，由董承军和孙民金各负担614元。二审中，当事人未提交新证据，且均表示对一审判决认定的事实无异议。本院经审理，除对一审认定的事实予以确认外，本院另补充认定以下事实：1.董承军2017年8月1日起诉本案至一审法院，一审法院于2018年5月2日作出判决，孙民金不服上诉，本院审理后裁定发回重审；2.本案被发回重审的一审程序庭审中，董承军称，按照市场价房租确实便宜，多交钱是因孙民金说急用钱，董承军为了租赁更长时间，就按孙民金的要求把钱转给他，2015年腾退一案调解是因为法官说多付的租金要另案起诉，所以就继续交了18000元，董承军没有代其他租户缴纳租金；孙民金则称，租约期间，含董承军在内的五人共应交租金105000元，该期间租金不是由董承军一人交纳，其他人也在交房租，无人拖欠租金。董承军一直想租赁房屋，租约到期孙民金不愿意继续租给他，董承军强行多付租金，孙民金把银行卡注销了，董承军租金才打不进来，租约显示租期1年，董承军不是单独承租方，是联合的承租，董承军多存的钱可能是五个租户共同支付的。3.本案一审重审庭审中，孙民金质证时称，孙民金每次要董承军走的时候，董承军就把钱交到卡里，报警时警察又说别人把钱已经打进来了；2019年3月27日，董承军在案件调查中称，董承军不认识租约中的其他四人，五人共签合同是因为房东要求这样签。4.已生效的（2015）鄂江岸民商初字第00421号调解书中载明：该案审理中董承军希望可以继续租赁，孙民金坚持要求腾退，经法院调解后孙民金同意董承军继续租赁房屋。本院认为，本案双方对董承军所付超出其本人应付金额的租金部分是否代其他四人支付存有争议。本院认为，首先，从五人共签租约内容来看，其中并无五人连带或者代付租金约定，孙民金在本案中未举证证明董承军超付金额系代其他四人所付，应承担举证不能的后果；其次，租约期间董承军及其他四承租人各自支付租金，不存在代付情形，根据本院补充查明事实综合分析，董承军超付租金系因租金便宜想长期租赁但孙民金不同意，所以通过预先多付租金的行为以达到继续租用房屋的实际效果，不应当认为董承军存在代付他人租金的行为。董承军持续实际租用孙民金的房屋，2015年调解案件系因双方就是否继续租赁产生纠纷，并非建立新的租赁关系，前后租赁仍为同一租赁关系。董承军采取滚动预付租金方式，诉讼时效应自2015年12月31日租赁关系结束之次日起算，董承军2017年8月1日起诉本案，其诉请未过诉讼时效。根据孙民金出具的收条和（2015）鄂江岸民商初字第00421号调解书，2009年8月10日至2009年12月31日期间的租金和2015年一年的租金，董承军系按应付金额支付不存在多付情形，超付部分集中表现在2009年12月30日至2014年7月2日期间的12次打款共计128100元，对应的应付租金为2010年至2014年期间金额为72000元（5年×12个月/年×1200元/月），董承军超付金额56100元（128100元－72000元），孙民金应予退还。综上，董承军的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2472号民事判决第一项，即：一、孙民金于本判决生效之日起十日内一次性退还董承军押金1000元；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2472号民事判决第二项，即：二、驳回董承军其他的诉讼请求；三、孙民金于本判决生效之日起十日内一次性退还董承军多付的租金56100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二案件受理费各1228元，均由孙民金负担本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年七月二十二日书记员  肖 华