安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2284号上诉人(原审原告)：高小勇，男，1983年11月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人(原审原告)：陶侠，女，1986年3月16日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号公寓1层、5层1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人高小勇、陶侠因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高小勇、陶侠上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约的截止时间错误，应当以高小勇、陶侠提交的不动产登记收件单载明的时间为违约的截止时间。1.收件单上载明自登记受理次日若干工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期。受理单仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续。荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间即将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司主张以受理单日期为准，明显不符合法律规定和合同约定。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三项规定，办理不动产权证应当提交相关不动产权属来源证明材料即蚌埠市房屋交易确认书，而确认书时间在受理单之后几个月。受理单中没有交易确认书，收件单第5项为确认书，可以佐证应以收件单为准。3.荣盛公司提交的交易确认书在受理单之后6个月，荣盛公司未提交证据证明确认单办结所需材料也是在受理当日完成或者确认单办理是不动产登记中心职责，故应以收件单日期为准。4.荣盛公司主张在受理单载明的日期已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛公司该主张没有证据证明，不属实。且自荣盛公司主张将全部办证材料送至不动产登记中心到发证之日长达一两年之久，明显与事实和法律相违背。5.经向不动产登记中心询问，收件单载明日期才是登记中心收到全部办证材料的日期。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应将公维基金存入专项维修基金专户。高小勇、陶侠已经在交房当日将契税、公维基金、办证费用等全部费用交付给荣盛公司。但荣盛公司办证费用交纳时间与受理单相差较远。二、高小勇、陶侠起诉未超过诉讼时效。1.基于合同约定，高小勇、陶侠已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并交纳了各种税费及资料。办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台之前，不动产权属证书原件是存放在抵押人即银行处。本案已经办理抵押登记，故只有在卖房时或本小区大量业主起诉时才知道自己的权利受到损害。2.迟延办证是一个持续性的行为，每日都在发生变化。按照荣盛公司意见，意味着业主每日都要去查询是否完成办证，或者每日主张一次赔偿，明显不符合常理。且只有荣盛公司才知道违约截止时间，根据诚实信用原则，荣盛公司应当在违约期限确定时，主动向高小勇、陶侠赔偿。荣盛公司采取隐瞒手段逃避违约赔偿，故应以办完所有手续的时间为诉讼时效起算点。3、诉讼时效制度的立法目的是权利上的睡眠者不保护，而高小勇、陶侠在知道权利受到损害后就立即起诉，若认为高小勇、陶侠诉讼时效超过与立法目的不符。三、根据统一裁判原则，也应当以不动产登记收件单时间为违约的截止时间。在本案中，一审判决以荣盛公司提交的受理单载明日期为违约截止日期，明显裁判尺度不统一，依法应当改判。综上，一审法院认定事实不清且赔偿数额过低，请求支持高小勇、陶侠的上诉请求。荣盛公司辩称，1.高小勇、陶侠与荣盛公司之间已经签订有正式的商品房买卖合同，双方之间的权利义务应当以合同约定的内容为准，受该合同约定的约束；2.一审法院作为定案依据的小证受理单时间是荣盛公司将办理产权证书所需资料，提交至产权登记机关所形成的时间材料，最迟在该日，荣盛公司已经将须由自身提交材料报产权登记机关备案，因此一审法院以该日期作为荣盛公司承担违约金的截止日期并无不当；3.关于诉讼时效问题，高小勇、陶侠既然主张荣盛公司在交房后360日内未能将产权证书办妥，可以说明高小勇、陶侠对荣盛公司未能办理产权证是明知或应当明知的。根据民事诉讼法相关规定，其起诉立案之日起3年以前的时间已经超过诉讼时效，因此一审法院对此作出部分扣除诉讼时效的认定合法合理。综上，请求驳回上诉，维持原判。高小勇、陶侠向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司立即支付高小勇、陶侠因其逾期办理房地产权属证书的违约金45370.11元（以488902为基数,按照日0.02%,自2016年6月21日起至2017年9月28日止，共计464天，按488902元乘以0.02乘以464天=45370.11元计算)；2、判令荣盛公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、合同名称及签订日期：《商品房买卖合同》（合同编号201304230001）；2013年4月23日签订。二、房屋坐落及总价款：荣盛锦绣香堤第6栋1单元8层01084号，总价款488902元。三、实际交房时间：2015年6月27日。四、报送办理权属登记资料时间：2016年12月22日。一审法院认为，本案争议的事实即为荣盛公司依照商品房买卖合同第十五条履行报送资料的时间。经查，《商品房买卖合同》第十五条约定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，高小勇、陶侠提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单（小证）载明了产权部门收到以高小勇、陶侠为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年12月22日。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年6月27日，经过360日为2016年6月21日，荣盛公司于2016年12月22日将《商品房买卖合同》第十五条约定履行报送资料义务，该日期超出双方约定的报送资料时间，属于逾期“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”的违约行为，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2016年6月21日至2016年12月22日。一审法院收到高小勇、陶侠诉讼材料之日为2019年10月21日，故一审法院支持高小勇、陶侠的违约金时间为自2016年10月21日至2016年12月22日，违约天数为62天，违约金数额为6062元（62天×房屋总价款488902元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向高小勇、陶侠支付违约金6062元；二、驳回高小勇、陶侠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费934元，减半收取计467元，由高小勇、陶侠承担405元，由荣盛公司承担62元。二审期间，双方当事人均未提交证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是高小勇、陶侠主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月22日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为高小勇、陶侠户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。高小勇、陶侠上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。高小勇、陶侠该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于高小勇、陶侠主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。高小勇、陶侠上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，高小勇、陶侠对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于高小勇、陶侠主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，高小勇、陶侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费783元，由上诉人高小勇、陶侠负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年七月二十一日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。