浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初547号 原告：浙江京岭房地产开发有限公司，住所地温岭市横峰街道步云路32-1号，统一社会信用代码91331081MA2APC5R16。 法定代表人：江佩华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯兵波，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凯迪，浙江法校（温岭）律师事务所律师。 被告：温岭市全域改造建设有限公司，住所地温岭市横峰街道宅前路2号407室，统一社会信用代码91331081MA2AM57P2G。 法定代表人：陈维立，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳正晞，浙江台温律师事务所律师。 原告浙江京岭房地产开发有限公司（以下简称京岭公司）与被告温岭市全域改造建设有限公司（以下简称全域公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月2日公开开庭进行了审理。原告京岭公司的委托诉讼代理人柯兵波、胡凯迪，被告全域公司的委托诉讼代理人柳正晞到庭参加诉讼。审理过程中，当事人申请庭外和解三个月，本院予以准许，后双方未能达成和解意见，本案恢复审理，现已审理终结。 原告京岭公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告首期车位回购款5328000元，并承担本案诉讼费。事实和理由：原告通过招拍挂竞得温岭市XQ101206-1地块项目。2018年10月22日，原、被告双方签订了《温岭市XQ101206-1地块（建设拆迁安置住宅房）项目回购定向安置协议书》（以下简称安置协议书），就该地块的项目开发建设和回购定向安置达成协议。协议第二条约定：“1.定向限价回购全部住宅建筑，总建筑面积约391878平方米，回购价格5500元/平方米。2.定向限价回购全部商业建筑，总建筑面积约8982平方米，回购价格5500元/平方米。3.定向限价回购全部地下机动车位约3556个，回购价格为8万/个。”同时协议还约定了：“项目地下室顶板完成验收并取得预售证之后，乙方向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起的三十天内支付总回购款的30%。”2019年12月7日本项目地下室顶板完成验收，并且于2019年9月30日已取得《浙江省商品房预售许可证》。根据协议，原告向被告提出首期回购款支付的书面申请，被告出具《温岭市莞渭陈、方家洋城中村改造项目回购款项计算书》，并按计算书支付了回购款，其中停车位计算数量为3359个。本项目全部地下机动车位实际数量为3581个，按照回购协议约定，全部回购应为3581个。为此原告多次与被告沟通，要求按照实际车位3581个计算回购款，未果。 被告全域公司答辩称：双方在2018年10月22日订立安置协议书属实，该协议中约定“定向限价回购全部地下机动车位约3556个。”其中“地下机动车位”不应当包括222个地下公共泊车位。理由如下：1.该安置协议书本质为商品房买卖合同，依此为基础产生的纠纷为房屋买卖合同纠纷，适用商品房买卖相关规定。本案所涉地块的建设用地使用权由原告经招投标程序所购，原告与温岭市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同并支付土地出让金。在工程建设过程中，相关建筑成本与费用均由原告支付。答辩人仅以预先约定的回购价对原告建成的不动产进行回购。故双方基于回购协议产生的纠纷系房屋买卖合同纠纷。本案应使用商品房房屋买卖所涉的相关法律规定。原告认为商品房买卖是向社会上不特定对象销售，而答辩人是国有公司，系特定对象，故认为本案是代建合同关系，系错误理解了相关司法解释，最高人民法院并未规定商品房买卖合同的销售对象必须是不特定的、非国有的。原告在办理建房的相关手续时，均按商品房开发的规定进行的，其提供的商品房预售证也能说明本案是商品房买卖。2.根据商品房买卖合同相关规定，地下公共机动车位属于全体业主共有，不可改变其规划用途。公共机动车位不具有独立产权，不能独立地排他使用，也不能专属于某人，不得单独转让。从《物权法》第七十三条、第七十四条、《浙江省物业管理条例》第五十九条、《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配件标准》2.0.16条的规定可以看出，公共泊车位是开发商建造房屋时应当建造的配套设施，是建筑物的辅助设施，是为了增加房屋使用价值而建造的，其产权归属小区业主所有。其建设费用已公摊到专有分面积单价中，商品房专有部分的价值已包含了配套的公共停车位的成本。即，原告所销售的商品房价格依法应包含相应的配套基础设施和公共设施，对该配套事实及公共设施不能单独汲取销售价格。若对公共机动车位额外收取价款，属于重复计价，属于不合理高价。原告提交的商品房预售证中载明的可销售面积也不包括公告泊车位的面积。综上，原告无权向答辩人主张该222个地下停车位的价款，请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月4日，温岭市住房和城乡建设规划局出具《关于核发温岭市横峰街道XQ010206-1地块规划条件的通知》（温建规许[2018]197号），载明：“……4.交通组织4.3交通组织及停车泊位须按浙江省《城市减租工程停车场（库）设置规划和配件标准》（DB33/1021-2013）规定设置。并按台发改能源[2016]142号文件（关于印发《台州市电动汽车充电解除设施建设管理办法（试行）》的通知）规定设置充电设施。……4.5地块须实行人车分流，住宅停车泊位（除公共停车泊位外）须配置于地下室，且地下停车库需考虑预留机械式停车空间。……”并载明了公共配置，包括居家养老服务设施、物业管理用房、环卫设施、E邮站、社区办公用房、配套幼儿园、群众建设设施、一类公厕的配置均须按相关规定执行，其中社区办公用房、配套幼儿园、一类公厕的产权无偿归政府所有。该通知还载明了用地情况、用地使用强度、建筑设计要求、绿色建筑、海绵城市及环艺、开发（建设）要求和其他事项等。 2018年9月8日，温岭市国土资源局决定以挂牌方式出让温岭市横峰街道XQ010206-1地块的国有土地使用权【温土公告字[2018]整第55号】，公告载明出让面积为157322㎡，地块规划指标要求包括地上建筑总面积、建筑密度、限高、容积率、绿地率，注明“有关建设要求详见温岭市住房和城乡建设规划局温建规许[2018]197号”。 2018年10月22日，温岭市国土资源局作为出让人、原告京岭公司作为受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：温土让合字2018-79号），载明：“……第三条受让人对依法取得的国有建设用地，在出让期限内享有占有、使用、收益和依法处置的权利，有权利用该土地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。第四条本合同项下出让宗地编号为横峰街道ＸＱ010206-1地块，宗地总面积157322平方米，出让宗地面积为157322平方米，出让宗地坐落于、方家洋村。出让宗地的用途为住宅用地、商服用地。……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为39600万元，每平方米2517元。……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件……其他土地利用要求：温建规许［2018］197号、《温岭市ＸＱ010206-1地块（建设拆迁安置住宅房）项目回购定向安置协议书》、横峰街道ＸＱ010206-1地块建筑方案。……第十五条受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府：详见温建规许［2018］197号、《温岭市ＸＱ010206-1地块（建设拆迁安置住宅房）项目回购定向安置协议书》。……” 2018年10月22日，原告京岭公司（乙方）与被告全域公司（甲方）签订《温岭市XQ010206-1地块（建设拆迁安置住宅房）项目回购定向安置协议书》一份，载明：“鉴于乙方通过公开出让方式取得XQ010206-1地块的国有土地使用权，为严格执行国家有关规定，切实加强项目管理，认真落实拆迂户的回迁安置，进一步明确甲乙双方的责任、权利、义务，在《国有土地使用权出让合同》基础上，甲乙双方就XQ010206-11地块的项目开发建设和回购定向安置达成协议如下：一、工程建设要求1.XQ010206-1地块项目为拆迀安置房，可不采用装配式施工和全装修销售。该地块土地以初步设计标准（其中室外附属工程和环艺工程以施工图标准）进行出让，项目总用地面积157322平方米，总建筑面积565198平方米，其中地上总建筑面积420198平方米，地下总建筑面积145000平方米。乙方应严格按照出让公告明确的初步设计标准进行施工图设计，不得擅自变更，如确需微调，需书面申请经甲方确认后方可实施。……二、定向限价回购乙方同意将XQ010206-1地块项目内的所有住宅、商业、机动车停车位以甲方确定的定向回购价格销售给甲方，乙方不得向非甲方指定对象销售任何房屋建筑和机动车停车位，相关要求如下：1.定向限价回购全部住宅建筑，总建筑面积约391878平方米，回购价格5500元/平方米。2.定向限价回购全部商业建筑，总建筑面积约8982平方米，回购价格5500元/平方米。3.定向限价回购全部地下机动车位约3556个，回购价格为8万/个。4.所有建筑的销售结算面积以相关部门核定的实测面积为准。5.出让地块范围内除回购以外的所有建筑物（包括但不限于幼儿园、社区用房、物业管理用房、物业经营性用房、居家养老服务用房、公共厕所、配电房、垃圾收集房、配套建筑等）、架空层、人防设施（不包括人防车位）、构筑物、地面停车位等均无偿移交给甲方或甲方确定的对象。6.回购款项的支付及结算：项目地下室顶板完成验收并取得预售证之后，乙方向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起的三十天内支付总回购款的30％；项目主体结构完成15层楼板并通过验收后，乙方向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起的三十天内支付总回购款的10%；项目主体结顶并经主体结构中间验收合格后，乙方向甲方提出书面申请，甲方在收到申请之日起的三十天内，支付总回购款的15%。项目经竣工验收合格并办理竣工备案手续后交房〔以市建工局出具的竣工备案报告时间为准〕，自交房之日起六十天内，甲方向乙方支付总回购款的预留3%作为质量保证金，分三年退还，每年退还质量保证金的三分之一。三、违约责任1.建筑材料和人工工资上涨或下跌、人民币利率调整、相应税费调整等所有风险由乙方自行承担，回购款不予调整。2.乙方未遵守上述协议，逾期通过竣工验收并交付使用房屋的，每延期一天乙方按房屋回购款总金额的万分之三向甲方支付逾期违约金。3.甲方未能遵守上述协议逾期支付房屋回购款项，每延期一天按该期支付房屋回购款金额的万分之三向乙方支付违约金。……” 2019年7月17日，温岭市宏城房地产测绘有限公司出具项目建筑面积测绘结果：“分摊后建筑面积：住宅394202.9㎡，商业用房9140.36㎡，幼儿园……地上部分总计423502.42㎡；人防地下室34114.21㎡（其中，普通车位871个，微型车位27个，住宅公泊车位74个），非人防地下室（其中：非机动车库12332.98㎡，普通车位2406个31613.33㎡，微型车位55个484㎡，公共泊车位148个，共用部位65428.58㎡），地下部分总计569429.12㎡，分摊后总建筑面积569429.12㎡。 2019年9月30日，原告取得《浙江省商品房预售许可证》【温岭售许字（2019）第00643号】。原告于2019年11月29日出具《工程项目付款申请书》要求被告按照协议约定支付回购款750860379元。被告出具《温岭市莞渭陈、方家洋城中村改造项目回购款项计算书》，其中计算停车位3359个，回购价80000元/个，回购款为268720000元。被告于2019年12月10日支付380000000元、201912月17日支付365680048元，共计支付回购款745680048元。 上述事实由当事人提交的安置协议书、项目建筑面积测绘结果、商品房预售许可证、付款申请表、回购款项计划书、银行电子回单等材料、当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的安置协议书系双方真实意思表示，内容不违法法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按照合同约定履行。现根据安置协议书约定已达到首期回购款的支付条件，被告应当依约及时全额支付相应的回购款。被告抗辩安置协议书系商品房销售合同、按照法律规定公共停车位属业主共有、不能对外销售，不应计付回购款。本院认为，原、被告签订的安置协议书与《国有土地使用权出让合同》互为基础，互相关联，原告受让土地使用权的条件之一为被告按照安置协议书向原告回购安置房，而且安置协议书的内容包括工程建设和定向限价回购两部分，故其性质不同于商品房销售合同。关于回购范围，安置协议书中明确约定回购范围包括“所有地下停车位约3556个”，并明确了幼儿园、社区用房、物业管理用房等公共设施无偿移交给被告，则表明双方对整体回购的小区的有偿回购和无偿移交的建筑范围已有明确界定，在此基础上，被告同意以8万元/个的价款回购全部地下停车位，应当认定双方对此已达成一致意思表示，被告应当按照安置协议书的内容履行义务。现被告以公共停车位属业主共有、不能对外销售为由拒绝支付相应的回购款，违背了签订协议时的诚信原则，本院不予支持。因此，原告的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告温岭市全域改造建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江京岭房地产开发有限公司首期车位回购款5328000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49096元，减半收取24548元，由被告温岭市全域改造建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  徐 萍 二〇二〇年七月十六日 代书记员  庄佳琪