江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3982号上诉人（原审原告）：张乙森，男，1996年5月21日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：韩冰，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱陈玲，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百胜麒麟（南京）建设发展有限公司，住所地南京市江宁区麒麟镇晨光社区塘山头。法定代表人：施桂英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人张乙森因与被上诉人百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称百胜公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张乙森上诉请求：撤销一审判决，判令被上诉人返还涉案房屋约定装修价值与实际装修价值的差价，暂定人民币10000元（具体请求返还数额待鉴定后确认）；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人在销售现场向上诉人承诺精装修价值为3482元/平方米，且在“南京市网上房地产”网进行了公示，该精装修价值应当视为双方合同的一部分。《商品房预售方案》中3482元/平方米装修单价，是被上诉人对上诉人的承诺，装修价格对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，备案的装修标准应当构成对上诉人的要约，应当视为双方合同内容的一部分。1、根据《江苏省建设厅关于进一步规范商品房预(销）售行为的通知》，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。2、案涉房屋为精装修房屋，被上诉人通过“南京市网上房地产”网对全社会发布了该标准，被上诉人向房产管理部门提交的《商品住房申报价格表》中也明确装修单价为3482元/平方米，《江苏省城市房地产交易管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。被上诉人认为，《商品房预售方案》载明的3482元/平方米信息应视为被上诉人向购房人明示的精装修计价方式。3、装修确认书中品牌的选择并不能导致对网上公示价格的否定，开发商在售房时明确允诺了装修款的标准，在网上也公示了该标准，那么就应当保障实际交付的房屋室内装修价值不低于该标准，因此这两者均应视为双方合同的组成部分，双方均应受其约束。二、一审法院认定上诉人与被上诉人明确约定了装修材料、设备设施的品牌，因此不予支持上诉人以装修价格作为装修质量要求的主张，适用法律错误。本案中，虽然上诉人与被上诉人签订了《房屋装饰装修确认书-小高层》，但是该确认书中并未对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等做具体确定，甚至根本没有就前述的分项作出约定，装修材料、材料价格、部品型号一概不知，仅仅是形式上约定了装饰装修的品牌，有的连品牌都未约定，如整体橱柜、淋浴隔断等约定的标准为“定制”。1、确认书中的品牌约定多为“方太或同等档次品牌”、“科勒”或同等档次品牌等，确认书中并未做任何说明，庭审过程中，被上诉人也无法阐述清楚如何去定义、解释何为“同等档次品牌”。2、即便都是同一品牌，但并未约定究竟是该品牌的哪一种型号的产品。众所周知，每个品牌都有多种商品，价格更是相差甚远，例如方太油烟机，通过方太官方商城，在售的一共64款产品，最贵的方太CXW-258-EA06油烟机售价为36960，而最便宜的方太CXW-175-SY09G油烟机仅售1499元，价格天差地别，确认书中概括性的一句“方太或同等档次品牌”无任何意义。因此，该确认书的约定相当模糊，应当视为当事人没有对装修质量要求作出明确约定，故而应当以备案装修价格作为装修质量要求的依据。三、一审法院未同意上诉人对室内装修价格进行鉴定的申请，致使上诉人的主要证据未能够收集。涉案房屋装修问题层出不穷，装修标准明显不达标，与被上诉人承诺的房屋装修价值为3482元/平方米相去甚远，为查明事实，一审法院应当对涉案房屋装修标准进行鉴定而未鉴定，导致上诉人无法收集主要证据。1、小区业主中多有从事装饰工程行业，部分业主仔细比对了目前房屋里的装修，认为涉案房屋的装修标准，C1户型的装修费用每平方米不超过1500元。2、根据《东郊小镇第九街区精装修样板房C1户型工程施工合同》，该合同是被上诉人与南京辰邦装饰工程有限公司签订的施工合同，签订日期为2016年8月24日，由南京辰邦装饰工程有限公司承建被上诉人第九街区精装样板房C1户型，合同显示，该工程实行总价一次性包干，包括材料费、人工费、机械费、辅材费、利润、规费及税金等所有一切费用，而该费用为固定装修总价111140元，即1248.76元/平方米。被上诉人通过“南京市网上房地产”网，向社会公布的精装修价格为3482元/平方米，而实际上样板房的装修价格仅1248.76元/平方米，样板房的装修价格和被上诉人的公示价格相差甚远，中间居然有将近20万元的差价，为查明涉案房屋具体的装修标准，对涉案房屋的精装修价值进行鉴定显得尤为关键。3、就合同双方当事人的地位而言，被上诉人作为开发商，优势地位明显，双方的地位明显不对等，开发商利用其优势地位，可以要求购房人在其拟定的格式条款合同上签字，可以要求购房者为了购得房屋不得不接受开发商将毛坯房装修完毕提高房屋价格再售出。处于弱势地位的购房者，在很多时候不得不妥协，相应的，由于地位的悬殊，购房者收集证据证明实际装修标准的能力有限，为更好地均衡合同双方的地位，在上诉人能够提供证据初步证明被上诉人的装修装饰存在质量问题，装修标准远远低于公示价格的基础上，法院应当同意上诉人的鉴定申请，以查明装修的实际价值，更好地保护合同中弱势方的利益。4、2014年3月，南京市人民政府办公厅发布《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》要求，规范开发企业成品住宅的申报指导，对精装修价格实行价格评估制度，在新建精装修商品住房申报价格的同时，申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，在销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示；2019年，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》特别要求，全装修申请价格备案时，毛坯、装修分别备案。开发企业申请装修价格备案时，要提供国家一级评估机构出具的评估报告，应科学合理估价。结合南京市相关部门的这两个规定，可见在大环境下，政府意图通过严格区分毛坯价和装修价的方式，来抑制、规避开发商利用提高装修价的方式提高房屋价款的行为，要求毛坯和装修分别备案，说明认可装修款的备案价格就是房屋实际的装修价格，而从目前的证据来看，被上诉人却是想利用提高装修价格，降低装修标准的方式变相提高房屋总价，与国家政策相背离，为维护上诉人的合法利益，请求法院同意上诉人的鉴定申请。百胜公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、百胜公司从未作出任何关于具体装修单价的公示或承诺。1、双方商品房预售合同销售单价中并未明确约定装修的具体单价。2、上诉人认为网络公示装修价格，即为其所购的特定房屋装修价格，其观点不能成立。上诉人一审中提交的网络公示的南京市商品住房价格申报价格表，其中的房价是楼盘均价，故装修单价并不特指装修房屋的具体价格标准。3、南京市商品住房价格申报价格表是行政程序中的过程文件，具有明显的行政管理性质。百胜公司因行政监管需要向相关行政主管部门履行价格报备手续，对象并非是上诉人，不构成向上诉人作出的承诺，不能以该文件认定涉案房屋的装修价格标准。4、就涉案房屋具体装修标准，双方已签署房屋装饰装修确认书、房屋空间改造委托协议，对涉案房屋的装修标准进行了明确约定。二、双方对涉案房屋装修标准约定明确具体，百胜公司已依约交付房屋，上诉人也已受领房屋。1、就装修质量约定是否具体明确，江苏省高级人民法院装修装修质量纠纷案件审理指南第八条表述为装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等，列举的七项具体内容并以“等”字结尾，表明该条款所列举的内容并未穷尽，留有开放性空间，故该条款应当理解为双方对装修标准的约定，只要包含部分上述列举的内容或其他内容，能够达到可以认定双方约定是具体确定的装修标准即可，无需全部满足。2、双方所签的房屋装饰装修确认书，对涉案房屋的装修配置标准已作出了详细的约定，内容涵盖厅房、厨卫设备高达33个装修项目，对装修部位、品牌、材质做了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人上诉状中所称的品牌具体型号问题，在装修确认书的第九条也做了明确的约定，故双方对涉案房屋装修标准的约定具体明确。对于上诉人以装修价格作为装修质量要求依据的主张不应支持。三、涉案房屋的装修情况符合双方约定，上诉人主张实际装修价值与承诺不符，证据不足。上诉人虽主张实际装修价值与承诺不符，但就具体哪些内容不符，未能提交任何实质性的证据加以证明。在一审期间，上诉人就装修价值不符的具体情形也未能一一列举。一审法院现场查看的结果表明，除双方未约定品牌的部分外，其余约定了品牌的设备设施与交付情况均基本吻合。张乙森向一审法院起诉请求：1、判令百胜公司向张乙森返还江宁区麒麟街道齐东路777号东郊小镇第9街区49幢201室装修房约定装修价值与实际装修价值的差价10000元（具体请求返还数额待鉴定后确认）；2、本案的诉讼费、鉴定费由百胜公司承担。一审法院认定事实：2016年9月18日，张乙森（乙方）与百胜公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》，其中约定：由乙方购买甲方开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积88.27平方米，其中套内建筑面积71.28平方米，共有共用分摊建筑面积16.99平方米，单价为17172元/平方米，总价款为1515772元，交付日期为2018年8月31日前；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方采取补救措施使其达到约定标准；附件4、装饰装修及设备标准（精装修的，由双方另行约定），外墙涂料，外窗为塑钢门窗、中空玻璃，单元防盗门为可视对讲单元门，分户门为钢制门，“内墙、顶棚、室内地面、内门、厨房（地面、墙面、顶棚、设施）、卫生间（地面、墙面、顶棚、洁具）、其它”均见“装饰装修标准确认书”。2016年9月19日，张乙森（委托人，甲方）与百胜公司（受托人，乙方）签订了《房屋空间改造委托协议》，其中约定：“第一条、委托事项：1、甲方委托乙方对其购买的房屋按照甲方提供并确认的房屋改造平面图及说明（详见附件一）实施装修改造工程，并承担因改造可能引起的法律责任。2、甲方同意，乙方为进行该房屋的装修改造工程，有权另行委托具有相应资质的装修企业完成改造工程…4、乙方同意承担本次装修改造的全部工程款”；“第二条、房屋交付：1、乙方同意以本协议约定的完成房屋改造后交付房屋。2、双方确认，对于该房屋装修改造工程的验收等参照《预售合同》、《装饰装修标准确认书》以及本改造协议中的条款执行。3、甲方认可因甲方要求改造而导致改造后的房屋在户型结构、使用功能、空间布局等房屋基本情况都会有所调整，包括但不限于热水管线、供暖系统、强弱电系统、防护栏杆的调整，使之与《预售合同》的约定产生一定差异，甲方同意前述所指改造调整乙方无需事先通知甲方。具体装修标准以房屋交付时现状为准，甲方对此知悉且不持异议，并承诺不以交付的房屋不符合合同约定为由拒收房屋及在交房后不要求退房，也不得向乙方主张违约责任及其他权利…”；“第四条、保修责任：甲方同意乙方参照《预售合同》中的约定对本协议所涉装修改造工程承担保修责任，但不超过《预售合同》及补充协议约定的范围。因甲方使用不当或改造（动）设备位置及不当装修造成的质量问题，乙方不承担保修责任”。2016年9月19日，张乙森（甲方）与百胜公司（乙方）签订了《房屋装饰装修确认书》，双方确认由乙方对案涉房屋进行装饰装修，其中约定：1、乙方应委托有专业资质的设计、施工单位对该房屋进行装饰装修，并应于2018年8月31日前将该房屋交付给甲方，并达到相关主管部门验收标准；2、该房屋装饰装修标准如下：“厨房”内的油烟机、灶具为“方太”或同等档次品牌；“厨房”内的橱盆、橱盆龙头，“卫生间”内的五金龙头，“设备”中的入户门挂钩，均为“摩恩”或同等档次品牌；“厨房”内的墙砖、地砖，“卫生间”内的墙砖、地砖，“阳台”的地砖，均为“蒙娜丽莎”或同等档次品牌；“卫生间”内的马桶、台盆、浴缸为“科勒”或同等档次品牌，浴霸为“奥普”或同等档次品牌；“阳台”和“厅房”的墙面、“顶棚”的“其他房间原顶刷涂料，局部石膏板吊顶刷涂料”，均为“多乐士”、“立邦”或同等档次品牌；“厅房”内的户内门为“日门”或同等档次品牌，筒灯、射灯、吸顶灯为“三雄极光”、“雷士”、“欧普”或同等档次品牌，客厅及卧室主灯位为普通灯泡；“设备”中新风系统为“曼德瑞”或同等档次品牌，客餐厅中央空调为“美的”或同等档次品牌，可视对讲及智能化系统为“太川”或同等档次品牌，二次进水装置（仅适用于B2/C/D/E1户型）为“百诺肯”或同等档次品牌，热水器（48、50号楼仅适用于3层及以下楼层；其他楼栋仅适用于5层及以下楼层）为“林内”或同等档次品牌，小夜灯以及房屋内的开关面板、插座面板均为“西蒙”或同等档次品牌，入户门密码锁为“德施曼”或同等档次品牌；实木复合地板，为“圣象”或同档次品牌；“厨房”内的整体橱柜、“卫生间”内的浴柜、镜柜、淋浴隔断，“厅房”内的玄关柜（仅适用于A2、B2户型）、户内门锁，均为定制；“顶棚”的厨卫吊顶，为定制集成吊顶。备注：除特别约定的地面、墙面外，仍不排除其他被柜体等物件遮挡部位地面、墙面为水泥砂浆抹面的可能；3、自《预售合同》约定的房屋交付之日起，该房屋及套内的装饰装修保修范围和保修期，非人为损坏之质量保修期如下：（1）基础设施、房屋的地基基础和主体结构，为设计文件规定的合理使用年限；（2）房屋防水、有防水需求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（4）墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；（5）地面空鼓开裂为1年；（6）门窗、五金件损坏为1年；（7）卫生洁具为1年；（8）开关插座为2年，光源6个月；（9）卫浴设备、橱柜、收纳柜为2年，保修服务由厂家或供应商提供；（10）智能安防系统为2年，保修服务由厂家或供应商提供…5、样板房仅作为业主选房参考，不作为交付标准。乙方交付房屋的装饰装修、设备标准参照《预售合同》及本确认书约定的标准（包含以同等品质的材料、设备替代的情形）执行；6、签署本确认书前，乙方已向甲方说明装修详情，并回答了甲方的有关询问，因房屋装修所产生的费用由乙方承担；7、基于优化设计或改进施工或因其他不可归因于乙方的原因，乙方有权在不降低质量标准的情形下，变更所使用的建筑、装修材料，但此类变更不得影响甲方对房屋的使用。乙方有权在不影响使用功能的前提下，对可见面、不可见面以及其他局部区域对材料适用的部位、范围区域、工艺等进行细部调整。如若装修材料因采用天然石材或木材，在纹理、色泽方面存在自然生成的差异，甲方购房即视为其已理解并接受，装修细部系人工施工，细部差异及瑕疵难以完全避免，对于木材、石材的纹理差异和油漆的色差，允许存在一定范围的差异，在不影响生活的情况下甲方对此充分理解，乙方无需整改。甲方承诺就本款约定的变更、调整、差异等情形不得向乙方主张权利，不得以此为由拒收房屋及提出索赔…9、关于装修品牌，乙方可根据在参考品牌的标准上，选择同类档次的品牌作为替代。上述产品如注明品牌但未注明型号的，则该产品的型号由乙方自行确定：如未注明品牌、型号等事项，该产品的品牌，型号等事项由乙方自行确定。因不可抗力、意外事件、政府政策调整，厂家技术革新或断供等原因造成乙方无法按照第一法注明的品牌进行施工。进行施工，乙方有权更换同等品牌，但不降低其质量和标准。甲方承诺就本款约定的品牌变更调整、确定等情形不得向乙方主张权利，不得以此为理拒收房屋及提出索赔…12、装修配置标准本协议未列明者，均以交房时的实际状况为准；13、东郊小镇第九街区小高层A2户型约为77㎡，B2/C（C1/C2/C3）户型约为89㎡，D（D1/D2）户型约为110㎡，E1户型约为125㎡…。2018年8月，张乙森接收了案涉房屋。2019年1月，张乙森诉至法院。另查明：2016年8月25日，百胜公司向南京市住房和城乡建设委员会申报了东郊小镇第九街区49幢住房价格，均价为17700元/㎡，其中装修单价为3431/3482元/㎡。该价格在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2018年1月26日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为88.13平方米，共有共用分摊建筑面积17.01平方米。一审审理中，张乙森申请对案涉房屋的精装修价值鉴定。2019年12月21日，一审法院于对东郊小镇第九街区49幢201室房屋（建筑面积88.27㎡）以及13幢401室房屋（125㎡）进行了勘验，49幢201室房屋有人居住（该勘验房屋系张乙森提供），13幢401室房屋无人居住（该勘验房屋系百胜公司提供）。经勘验，两套房屋中，油烟机、灶具为“方太”品牌；橱盆、橱盆龙头、五金龙头、入户门挂钩，均为“摩恩”品牌；马桶、台盆、浴缸（13幢401室）为“科勒”品牌；浴霸为“奥普”品牌；筒灯、射灯、吸顶灯为“三雄极光”品牌；新风系统为“兰舍”品牌，中央空调为“美的”品牌，可视对讲及智能化系统为“太川”品牌，二次进水装置为“百诺肯”品牌，热水器为“林内”品牌，小夜灯以及开关面板、插座面板均为“西蒙”品牌，入户门密码锁为“德施曼”品牌；客厅及卧室主灯位为普通灯泡；厅房和阳台的墙面、顶棚均刷涂料；厨卫吊顶为集成吊顶，浴柜、镜柜、淋浴隔断、户内门、户内门锁，均未见品牌；地砖、墙砖、实木复合地板的表面未显示品牌；13幢401室房屋内放有“萨米特”品牌的瓷砖一块，“圣象”品牌的实木地板两块（经目测，规格与两套房屋内的地板规格一致，其中一块的颜色与49幢201室地板颜色一致，另一块与13幢401室地板颜色一致）；49幢201室房屋的卫生间中，门口处地砖有裂纹、浴室地砖有裂纹。原告张乙森认为百胜公司提供的13幢401室户型与其不一致，不具备参考价值；13幢401室房屋的装修质量明显优于49幢201室房屋，装修价值标准明显高于49幢201室房屋。上述事实，有《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》、发票、勘验笔录、照片、房产分层分户平面图、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，张乙森与百胜公司签订的《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。关于张乙森提供的《南京市商品住房申报价格表》，虽然百胜公司向管理部门备案了装修单价为3431/3482元/㎡，但在双方《南京市商品房预售合同》约定的销售单价中并未明确约定装修的具体单价数额，且双方在《南京市商品房预售合同》和《房屋装饰装修确认书》中明确约定了装修材料、设备设施的品牌等，故张乙森主张双方约定了装修标准为3482元/㎡，证据不足，一审法院不予采纳。从一审法院现场勘验结果来看，除双方未约定品牌的部分设备、设施外，其余约定了品牌的设备、设施与实际交付情况基本吻合，故可以认定百胜公司交付房屋的精装修设备、设施基本符合合同约定，对张乙森要求对房屋精装修造价进行评估的申请，一审法院不予准许。对张乙森要求百胜公司返还精装修达不到3482元/㎡标准差价的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回张乙森的诉讼请求。一审案件受理费65元，由原告张乙森负担。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人张乙森与被上诉人百胜公司签订的《南京市商品房预售合同》、《房屋空间改造委托协议》、《房屋装饰装修确认书》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应遵照执行。在双方签署的《房屋装饰装修确认书》中，针对33个装修部位、品牌、材质作了具体的约定，同时备注情况予以说明。上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。本案中，双方对装修质量已作出明确约定，且根据一审法院现场勘验结果，被上诉人实际交付内容亦与约定交付情况基本相符。被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向上诉人所作的承诺。同时，双方亦未将房屋销售报备价格列入协议内容之中，上诉人主张以报备的装修单价作为交付标准，缺乏事实及法律依据。故一审法院对张乙森要求对房屋精装修造价进行评估的申请不予准许，并无不当。综上，张乙森的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张乙森负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月九日书记员 戴 苗