福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5138号 原告：福州绿景物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路248号6号楼708单元。 法定代表人：周逢钦，总经理。 被告：姚棋松，男，汉族，1965年8月27日出生，住福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 被告：林小琦，女，汉族，1965年1月6日出生，住福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 两被告共同委托诉讼代理人：雷科保，福建坤海律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：冉秀红，福建坤海律师事务所律师。 原告福州绿景物业管理有限公司（以下简称绿景物业公司）与被告姚棋松、林小琦物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。绿景物业公司的法定代表人周逢钦，被告姚棋松及其与被告林小琦的共同委托诉讼代理人雷科保、冉秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿景物业公司向本院提出诉讼请求：1.姚棋松、林小琦立即向绿景物业公司支付福州市鼓楼区的物业费、公摊水费、公摊电费、电梯运行费、柴油费、停车费各项费用共计10222元及逾期支付费用的滞纳金954.66元（滞纳金按照月利率0.76%计算，自2018年3月起计至2020年2月止为954.66元）；2.本案全部诉讼费用由姚棋松、林小琦承担。在法庭辩论终结后，绿景物业公司自愿撤回姚棋松、林小琦应支付滞纳金的诉讼请求。 事实和理由：2004年6月18日，绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，福建盛亚房地产开发有限公司选聘绿景物业公司对其开发的位于福州市鼓楼区（蔚蓝国际）提供前期物业服务。合同签订后，绿景物业公司入驻提供物业管理服务。2009年7月1日，双方续签了物业服务合同，并约定合同有效期至业主大会选出物业服务企业签署物业服务合同生效时止，并于同年8月31日将物业服务合同报经福州市鼓楼区房地产管理局备案。合同约定物业费为每平方米1.5元，水电公摊按户平均计算。2012年6月开始，经业主大会表决决定物业费调整为每平方米1.76元。 姚棋松与林小琦系夫妻关系，是蔚蓝雅园（蔚蓝国际）XXXXX单元的所有人并且实际居住，其房屋建筑面积为174.88平方米，姚棋松、林小琦每月应支付物业费307.8元，姚棋松、林小琦的车辆闽A6XXXX停放于本小区XXX号车位，每月应支付停车管理费70元，但从2018年3月起至2020年2月，姚棋松、林小琦均未依合同约定缴纳物业费7387.2元、公摊水费22.8元、公摊电费1021.3元、电梯运行费97.2元、柴油费13.5元、停车管理费1680元，以上合计10222元。经绿景物业公司多次催收，姚棋松、林小琦均以其他理由推脱、不予理会。姚棋松、林小琦在享受绿景物业公司物业管理服务的同时却拒绝承担缴纳物业管理服务费等相关费用的义务，构成违约，造成绿景物业公司资金占用等经济损失。根据民法的公平公正原则及弥补绿景物业公司的损失，对于姚棋松、林小琦迟延承担物业费用的期间应当另行支付滞纳金，滞纳金按照月利率0.76%计算，自2018年3月起计至2020年2月止为954.66元（滞纳金计算方法为：上月滞纳金加本月欠缴物业费用×0.76%=本月滞纳金）。为维护自身合法权益，绿景物业公司遂提起诉讼，请求判如所请。 被告姚棋松、林小琦辩称，请求驳回绿景物业公司的诉讼请求。理由如下：1.案外人福建盛亚房地产开发有限公司于2009年2月6日吊销，绿景物业公司于2009年7月1日与其续签的物业服务合同无效，诉争物业费收取无合同基础。2.绿景物业公司未按法律规定和合同约定向答辩人及其他业主公开应予公开信息，严重侵害了业主权益。3.绿景物业公司提供的物业管理服务存在严重瑕疵，不符合行业与合同约定标准。4.绿景物业公司提供的服务严重违反法律规定、合同约定，侵吞小区全体业主共有收入，业主可基于先履行抗辩权不交物业费。5.退一步讲，即便答辩人应缴纳物业费用，依照相关法律规定，绿景物业公司侵吞的公共收入应抵扣部分物业费用，应予适当调低。6.绿景物业公司主张按1.76元/平方米/月价格计取物业管理综合服务费没有合同依据，也未经业主大会投票表决，其擅自提高收费，答辩人有权拒绝支付，此前多收的物业服务费应当予以退还。7.绿景物业公司将非公共设施、部位列入业主公摊项目，随意增加公摊费用，损害全体业主权利。8.绿景物业公司物业服务存在严重瑕疵，答辩人基于先履行抗辩权有权拒绝支付物业费，无需支付滞纳金。9.因绿景物业公司提供物业管理服务存在严重瑕疵，请求在其整改之前将答辩人的物业费用由法院提存或交由业主委员会暂管。 本院经审理查明事实如下：2004年6月18日，绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《蔚蓝国际前期物业管理服务合同》，约定由绿景物业公司为蔚蓝国际小区实行前期物业管理，期限自2005年7月31日起至2008年7月30日止，物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元。合同签订后，绿景物业公司进驻蔚蓝国际小区提供物业服务。2008年7月1日，绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《补充协议》，约定将物业管理委托合同期限延长至业主大会依法选聘新物业服务企业止。2009年7月1日，绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订《蔚蓝雅园前期物业管理服务合同》，约定由绿景物业公司为蔚蓝雅园小区实行前期物业管理，期限自2009年7月11日起至蔚蓝雅园小区业主大会依法选聘物业服务企业签署物业服务合同生效时止，物业管理服务费标准为每月每平方米1.5元，2009年8月31日，该份合同经福州市鼓楼区房地产管理局备案。2012年5月11日，蔚蓝国际小区业主大会对于物业管理综合服务费由1.5元/平方/月提高至1.8元/平方/月进行投票表决，该表决实现经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主投票，该表决事项通过。 另查明，姚棋松、林小琦系福州市鼓楼区的业主，房屋建筑面积174.88平方米，绿景物业公司主张按照1.76元／平方／月计算物业费，故姚棋松、林小琦每月应交物业费307.8元。姚棋松、林小琦自2018年3月起至2020年2月止共24个月未缴纳物业费7387.2元、公摊水费22.8元、公摊电费1021.3元、电梯运行费97.2元、柴油费13.5元、停车费1680元，合计10222元。 本院认为，绿景物业公司与福建盛亚房地产开发有限公司签订的《蔚蓝雅园前期物业管理服务合同》，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。姚棋松、林小琦辩称“福建盛亚房地产开发有限公司在被吊销营业执照后，与绿景物业公司续签的物业服务合同无效”。但公司被吊销营业执照属于行政处罚，其依然具有民事权利能力和行为能力，若其继续从事清算以外的经营活动，可由行政机关依法追究其行政责任并作出处罚，但并不影响其民事行为的效力。故对姚棋松、林小琦的上述辩解，本院不予采纳。绿景物业公司作为福州市蔚蓝雅园小区的物业管理企业，向小区业主姚棋松、林小琦提供了物业服务，姚棋松、林小琦负有按时缴纳物业管理费及其他费用的义务，对在物业管理服务中存在的不足之处绿景物业公司应加以改进。绿景物业公司主张的物业服务费、公摊水费、公摊电费、电梯运行费、柴油费、停车管理费，其均提供有相应证据予以佐证，本院予以支持。绿景物业公司自愿撤回滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。姚棋松、林小琦以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业费，客观上损害了小区其他按时缴纳物业费业主的利益，是对业主共同利益的侵犯，姚棋松、林小琦作为业主，应当向绿景物业公司交纳相应的物业管理服务费用及相关费用，其抗辩理由于法无据，本院不予采纳。姚棋松、林小琦辩称“绿景物业公司存在侵吞小区全体业主共有收入，将非公共设施、部位列入业主公摊项目的行为”，但其提供的证据尚不足以证明该主张，应承担举证不利的后果。此外，姚棋松、林小琦认为绿景物业公司未依约公开相关物业信息，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条规定，判决如下： 姚棋松、林小琦于本判决生效之日起十日内向福州绿景物业管理有限公司支付从2018年3月至2020年2月止的物业服务费、公摊水费、公摊电费、电梯运行费、柴油费、停车管理费共计10222元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56元，减半收取计28元，由姚棋松、林小琦负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄宜财 二〇二〇年七月二十一日 书记员  张继星 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。