辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3631号上诉人（原审被告）：贾连祥，男，1962年8月1日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连新华物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区万岁街121号。法定代表人：杨滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱世铭，男，该公司职员。上诉人贾连祥因与被上诉人大连新华物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8508号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人向上诉人支付人身损伤费用。主要事实和理由：因房屋质量问题，案涉房屋至今没办理签字入住。43号楼有8户，因质量问题，每户都得到了赔偿款3万到3.5万元不等，我一直没入住，所以没得到维修和赔偿，为此我没交物业费。以前的物业领导因房屋质量问题没向我要过物业费，现在的物业经理杨斌与住户有矛盾，曾在2017年找黑社会保安人员把人打伤。被上诉人不同意上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：上诉人所述质量问题，被上诉人不认可，房屋质量问题应向开发商反映，并由开发商进行解决。如过质保期，则应通过申请维修基金予以维修。上诉人以房屋质量问题拒交物业费没有法律依据。上诉人所述物业经理与住户有矛盾不是事实，且与本案无关，应当另行主张。大连新华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业费11,968元（2004年5月1日至2018年12月31日），滞纳金5984元，合计17,952元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2002年10月16日，“绿洲园”项目的开发商大连新华房屋开发有限公司与原告签订了《绿洲园前期物业管理服务委托合同》，委托原告为“绿洲园”小区提供物业管理服务，委托管理期限至物业产权人委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋及公建按建筑面积每月每平方米0.60元。2006年5月、2009年7月、2013年3月、2015年12月、2019年3月，原告分别与大连市甘井子区新华绿洲业主委员会签订了《物业管理委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，约定由原告对位于新华绿洲小区所属范围内的物业提供物业服务，物业费收费标准为住宅房屋和非住宅房屋的物业费均按建筑面积每月每平方米0.60元，业主或物业使用人可采取季度或半年缴纳，并在当年年底前结清当年物业服务费，逾期缴纳物业费的，违约金按照国家相关规定（法律法规）执行，该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查，被告贾连祥系大连市甘井子区新华绿洲43号1-6-1号房屋的业主，该房屋建筑面积113.33平方米。被告自2004年5月1日起至2018年12月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计11,968元（0.60元/月/平×113.33平×176个月）。一审法院认为，大连新华房屋开发有限公司与物业服务企业签订的绿洲园前期物业管理委托合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《绿洲园前期物业管理服务委托合同》、《物业服务委托合同》、《物业管理服务委托合同》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米0.60元，故原告要求被告支付物业服务费11,968元的诉讼请求，予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，故本案不予支持原告的违约金主张。同理，加强沟通应当是相互的，原告作为物业服务企业，面向全小区的业主提供物业服务，在处理问题方面可能存在一定的滞后性，原、被告双方应本着相互理解的态度进行沟通，解决问题，被告不能以此作为拒交物业费的理由。关于被告辩称绿化差以及防盗门多次损坏未及时维修等物业服务未达到相关标准的问题，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告称原告没有及时制止住户私搭乱建，导致被告生活受到影响的问题，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权。关于被告辩称，物业相关人员曾承诺赔偿损失、减免物业费、赠送车位等意见，但未提供证据予以证明，不予采纳。故判决如下：一、被告贾连祥于判决发生法律效力之日起十日内向原告大连新华物业管理有限公司支付拖欠的自2004年5月1日起至2018年12月31日止的物业服务费11,968元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连新华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币125元（已减半收取，原告已预付），由被告贾连祥负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，上诉人提交一组照片和一份鉴定意见书作为二审新证据，照片用于证明房屋墙体脱落，质量不好；鉴定意见书用于证明被上诉人工作人员将上诉人打成轻伤害。被上诉人质证意见如下：对于照片，真实性不予确认，因为证明不了这是上诉人人为造成还是房屋本身质量问题；对于鉴定意见书，因与本案诉争内容无关，不予质证。本院采信被上诉人的质证意见，对上诉人二审提交的新证据材料均不予采纳。被上诉人在二审也提交一份《楼宇交接书》作为新证据，拟证明上诉人于2003年6月14日已领取案涉房屋钥匙，房屋于当日交付使用。上诉人对其签字的真实性予以认可，但否认收到了钥匙，上诉人对此未能进一步举证。因上诉人对《楼宇交接书》真实性无异议，故本院对被上诉人二审提交的证据材料予以采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2003年6月14日，上诉人在《楼宇交接书》上签字，该交接书载明：“1.自2003年6月14日起，该房屋交付使用。2.该房屋虽已交付给本人，本人仍负有“商品房买卖合同”中所规定的保修义务，大连新华房屋开发有限公司已委托由大连新华物业管理有限公司协调保修工作。3.该房屋的建筑质量和装修质量完全符合双方所签订的“商品房买卖合同”中各项规定。”该页下方为《收钥匙记录》，记载：本人于2003年6月14日收到4号楼1单元6层1号房屋钥匙。其中单元门钥匙1把，入户门钥匙5把。本人承诺遵守《业户手册》及《装修手册》的各项规定，并遵照物业管理公司制订的收费标准缴纳各项费用。贾连祥“业主签字”处签名，并填写：“2003年6月14日”。本院认为，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被上诉人是新华绿洲小区的物业服务单位，上诉人因购买案涉房屋而成为小区业主，与被上诉人成立物业服务合同关系，现上诉人对欠付2004年5月1日起至2018年12月31日止的物业服务费的事实未提出异议，原审判令上诉人向被上诉人给付所欠物业费并无不当，应予维持。上诉人不同意交纳物业的上诉理由主要有两个：一是其房屋墙体脱落，质量不好；二是其被殴打致伤，要求赔偿。本院认为，首先，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，如果上诉人房屋出现质量问题属于物业维修范畴，应当及时向被上诉人报修。如果被上诉人不履行维修义务，上诉人应当依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，向被上诉人主张权利。上诉人以此为由拒交物业费没有合同和法律依据，不能得到支持。其次，上诉人如确与被上诉人工作人员发生口角并致身体损害，应当另行主张，该纠纷与本案的物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贾连祥负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年七月二十三日书记员  黄月妍