湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1742号上诉人（原审被告）：凯恩斯国际置业（武汉）有限公司。住所地湖北省武汉市江岸区中一路1号。法定代表人：汪一艇，董事长。委托诉讼代理人：阮茜，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：左继荣，湖北诚明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉嘉信物业管理有限公司。住所地湖北省武汉市青山区和平大道943号武钢宾馆院内。法定代表人：李钢，董事长。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所律师。上诉人凯恩斯国际置业（武汉）有限公司（以下简称凯恩斯置业公司）与被上诉人武汉嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初12957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯恩斯置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉信物业公司的一审诉请或将本案发回重审，一、二审案件受理费由嘉信物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。因涉案小区业委会拒绝，凯地物业公司无法移交相关资料和设备，涉案小区电梯备案、公共区域水电在凯地物业公司名下，凯地物业公司只能继续承担相应工作、支付相关费用，凯地物业公司无过错；凯地物业公司是否履行另一生效判决确定的义务，并不影响嘉信物业公司未按约定及要求完成物业服务，不影响凯恩斯置业公司主张的从嘉信物业公司物业费中进行扣减；一审法院无任何证据证明凯地物业公司代嘉信物业公司履行合同义务。二、一审法院适用法律错误。凯地物业公司已退出涉案小区，多次移交资料、设备遭拒，本案也不存在凯地物业公司向业主请求支付合同终止后的物业费，一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定错误。三、一审法院严重违反法定程序。本案案情复杂，争议较大，且凯恩斯置业公司在第一次庭审前提起反诉，应转为普通程序；一审法院审理期限严重超期；凯恩斯置业公司在第一次庭审前提起反诉，一审法院至2019年9月3日才送达不予受理裁定，严重超过法定期限，且该裁定未载明凯恩斯置业公司的上诉权和上诉期限，限制且剥夺了凯恩斯置业公司的上诉权；一审缺少必要诉讼参与人，申请追加凯地物业公司为本案诉讼参与人。嘉信物业公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。嘉信物业公司向一审法院起诉请求：判令凯恩斯置业公司一次性支付嘉信物业公司物业管理费960564元，并承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，武汉市江岸区中一花园小区由凯恩斯置业公司开发建设。小区共有9栋住宅楼（编号1-10，没有编号4）。小区建成，业主收房后，凯地物业管理（武汉）有限公司（以下简称凯地物业公司）与小区业主签订《前期物业管理服务协议》，由凯地物业公司为该小区提供前期物业服务。2012年8月，武汉市中一花园小区业主大会选举产生第2届业主委员会（以下简称中一花园业委会），并办理相关备案。2016年4月20日，中一花园业主大会投票同意“解聘原物业公司，引进新物业公司；委托业主委员会跟新物业公司签订合同”。2016年5月29日，中一花园业委会与嘉信物业公司签订《物业管理委托合同》。双方约定，嘉信物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调，暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理。共用绿地、花木等养护和管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序。管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。负责向业主和物业使用人收取下列费用，物业管理费、泊车管理费。委托管理期限为3年，自2016年6月6日起至2019年6月5日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由嘉信物业公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。空置房屋的管理服务费，由嘉信物业公司按建筑面积每月每平方米1.6元向业主收取。2016年6月6日，嘉信物业公司进驻中一花园小区开始提供物业服务。因凯地物业公司未退出该小区，经相关部门催告后，凯地物业公司仍未履行义务。2017年，中一花园业委会向一审法院提起诉讼，一审法院经审理后判决凯地物业公司在判决生效之日起三日内退出中一花园小区全部物业服务区域并向中一花园业委会移交小区的竣工总平面图、竣工验收资料等等。凯地物业公司不服一审法院判决向本院提起上诉。本院于2017年9月25日作出（2017）鄂01民终5034号民事判决，驳回上诉，维持原判。凯地物业公司在该案上诉状中称中一花园小区单体建筑包括住宅区域和商业区域，商业区域包括酒店会所、健身房-幼儿园、商业配套用房。一审法院另查明，截至2018年12月26日，中一花园小区住宅楼（编号1-10，没有编号4）登记在凯恩斯置业公司（权利人）名下的房屋共有138套，总建筑面积21110.75㎡（详见附件）。凯恩斯置业公司自2016年6月6日起至2018年8月5日，未交纳物业管理费。嘉信物业公司自认中一花园小区的水、电、电梯管理由凯地物业公司在提供服务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主”。本案中，根据嘉信物业公司提交的房产查询清单统计，凯恩斯置业公司在中一花园小区享有所有权的房屋有138套，总建筑面积21110.75㎡。凯恩斯置业公司作为中一花园小区的建设单位且在该小区取得部分住宅房屋所有权，应认定为业主。凯恩斯置业公司未按《物业管理委托合同》约定交纳物业管理费，应承担继续履行的民事责任。凯恩斯置业公司应支付2016年6月6日至2018年8月5日的物业费878207.20元（21110.75㎡×1.6元/㎡×26个月）。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，凯恩斯置业公司抗辩认为2016年6月6日后中一花园小区仍由凯地物业公司在提供物业服务，嘉信物业公司未提供物业服务，凯恩斯置业公司不应支付物业费的理由不成立。其一，生效法律文书已判令凯地物业公司退出中一花园小区全部物业服务区域。根据上述规定，凯地物业公司与业主之间在物业服务合同权利义务终止后的物业费无法得到法律保护；其二、凯恩斯置业公司称在中一花园小区还有自管商业区域部分，不排除凯地物业公司同时在为上述区域提供物业服务；其三，即使存在事实上的物业服务关系，凯地物业公司在与业主无合同关系的情况下提供部分物业服务，应视为代嘉信物业公司履行合同义务。故，凯恩斯置业公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：凯恩斯置业公司于判决生效之日起七日内向嘉信物业公司支付物业管理费878207.20元（2016年6月6日至2018年8月5日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13406元减半收取6703元，由嘉信物业公司负担670元，凯恩斯置业公司负担6033元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：凯恩斯置业公司提交的执行笔录、移交材料清单、结案说明、通知、申请书及邮寄单达不到证明目的，本院不予采信。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：中一花园业委会与嘉信物业公司签订《物业管理委托合同》，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，依法对涉案小区业主和嘉信物业公司均由约束力。嘉信物业公司在签订上述合同后，进驻涉案小区，按照合同约定履行了物业管理服务，凯恩斯置业公司作为业主，应向嘉信物业公司交纳物业管理费。凯地物业公司经中一花园业主大会投票被解聘，并经本院生效判决判令退出涉案小区，其是否实际退出、是否实际对涉案小区提供部分物业管理服务，均与凯恩斯置业公司无关，凯恩斯置业公司以凯地物业公司无过错、实际履行部分管理义务为由拒绝向嘉信物业公司交纳物业管理费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，凯地物业公司并非合同相对方，其是否退出涉案小区及是否实际为涉案小区提供部分物业管理服务与本案无关联，凯恩斯置业公司要求追加凯地物业公司的上诉主张，于法无据，本院不予支持。凯恩斯置业公司未举证证明一审法院在审理本案过程中存在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，其关于一审法院程序严重违法的上诉主张不成立。经一审法院核实，凯恩斯置业公司在中一花园小区享有所有权的房屋总建筑面积为21110.75㎡，凯恩斯置业公司应支付2016年6月6日至2018年8月5日的物业费878207.20元，嘉信物业公司主张物业管理费为960564元的依据不足，对其超出878207.20元部分的诉请，予以驳回。综上所述，上诉人凯恩斯国际置业（武汉）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，但遗漏判项，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初12957号民事判决，即凯恩斯国际置业（武汉）有限公司于本判决生效之日起七日内向武汉嘉信物业管理有限公司支付物业管理费878207.20元（2016年6月6日至2018年8月5日）；二、驳回武汉嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费13406元，由上诉人凯恩斯国际置业（武汉）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王丹红审判员  杨 玲审判员  王 阳二〇二〇年七月十六日书记员  宋晶晶