山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1725民初1543号原告：山东郓城祥达房地产开发有限公司。统一社会信用代码；91371725694416763G。法定代表人：吴云玲，职务：经理。住所地：郓城县。委托诉讼代理人：陈泽华，山东郓州律师事务所律师。被告：李晓红，女，1981年11月27日出生，汉族，居民，住郓城县。原告山东郓城祥达房地产开发有限公司与被告李晓红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东郓城祥达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈泽华到庭参加诉讼，被告李晓红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东郓城祥达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1，解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2，要求被告将郓城县帝景湾小区4号楼1单元1101室房屋返还给原告，协助原告办理涉案房屋的撤销登记备案手续、注销预告登记手续；3，要求被告按合同及补充协议约定支付原告违约金；4，要求被告偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本息39709.1元（截止到2020年4月28日，之后以实际发生额为准）；5，诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月30日被告购买原告开发的郓城县帝景湾小区4号楼1单元1-1101室商品房一套，双方在真实自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同总价款438000元，被告交纳首付款138000元，余款300000元在山东郓城农村商业银行股份有限公司办理了按揭贷款。原告按照合同约定交付给被告涉案房屋，被告在偿还按揭贷款时，未及时偿还贷款，银行多次向被告催要贷款，被告置之不理，因被告连续三期未偿还贷款本息，构成严重违约，银行要求原告履行担保义务，从原告账户中划扣了被告应偿还的银行贷款39709.1元，被告的行为违反了合同及补充协议的约定，损害了原告的合法权益，为此原告提起诉讼。被告李晓红经本院依法送达起诉状副本后，在法定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，2014年6月30日，原、被告签订合同编号：20140630005《商品房买卖合同》，约定：原告以出让方式取得位于郓城县、编号为郓国用（2010）字第656号地块的土地使用权，规划用途为住宅，名称为帝景湾，商品房预售许可证号11-10；被告购买郓城县帝景湾小区4号楼1单元1-1101室商品房,建筑面积为134.13平方米，房屋总价款438000元，首付款138000元,其余的300000元办理银行按揭贷款，被告购买的商品房为预售商品房，约定由原告于2014年9月30日前交付被告房屋。同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第六条第5项约定：被告应按《个人住房借款合同》约定日期归还银行贷款本息，因被告未及时归还贷款本息而导致银行向原告扣收贷款本息及费用，原告有权按被告未偿还原告垫付款的时间计算利息，如被告连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且被告未向原告归还相关款项的，原告有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回被告购买的房产，同时被告应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向原告计付违约金，原告有权从被告已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用，其余的款项原告不计息退还被告，被告以银行按揭付款方式支付的购房款，被告同意原告直接付款给贷款银行。第七条第4项约定，因被告的原因《商品房买卖合同》解除的，原告有权注销合同，被告同意原告与房地产交易登记中心的注销行为。2014年7月28日，原、被告与山东郓城农村商业银行股份有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告为购买涉案房屋向银行贷款300000元，贷款期限为360个月，原告自愿对借款向银行提供阶段性连带责任保证。同时对涉案房屋办理了预登记抵押手续。银行依约向被告指定的原告账户内发放贷款本金300000元。借款合同生效后，被告偿还部分借款本息后，未再及时按月偿还借款，银行从原告保证资金账户内分五次划扣款项39709.1元，用于偿还被告应偿还的借款本息。在银行最后一次2020年4月28日划扣后贷款还款通知单上显示，贷款余额为241941.71元。审理中，原告表示只要求被告支付违约金10000元，其余的违约金保留向被告追偿的权利，本案不再主张。同时原告表示如商品房买卖合同解除，下欠的银行借款本息原告承担偿还责任。审理中，本院依法通知山东郓城农村商业银行股份有限公司以第三人的身份参加本案诉讼，但其表示不参加诉讼。本院认为，原、被告于2014年6月30日签订合同编号：20140630005《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，原告向被告交付了房屋，被告以首付加贷款的方式向原告支付了购房款，但该涉案房屋办理的银行借款未全部偿还，应视为该合同尚未履行完毕，对原、被告双方仍具有法律约束力。上述协议明确约定在原告承担担保责任期间内，如被告连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且被告未向原告归还相关款项的，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》、原告有权注销商品房预售登记手续及登记备案撤销手续、有权要求被告返还房屋并承担违约责任。在《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》履行过程中，被告未按时归还银行贷款导致第三人从原告保证金账户中划扣39709.1元，用于偿还被告未偿还的借款本息，以上事实清楚，被告存在连续三个月不交纳按揭借款，并未归还原告代其偿还借款的行为，违反原、被告签订合同的约定，现原告请求解除与被告签订的合同编号：20140630005《商品房买卖合同》及补充协议，要求被告向原告返还涉案房屋并协助原告办理预告登记注销手续、登记备案撤销手续的主张，于约有据，于法相符，本院依法予以支持。原告为被告垫付的借款本息39709.1元，被告应返还给原告。双方签订的合同中约定如被告违约，被告应按房屋总价款的20%的比率向原告支付违约金，被告应支付的违约金为438000元×20%=87600元，原告要求其中的10000元，其余的保留权利，是对自己权利的合法处分，应予以支持。鉴于被告违约，原告与被告签订《商品房买卖合同》已经解除，涉案郓城县帝景湾小区4号楼1单元1-1101室商品房被告应归还给原告，原告应当返还被告已支付的购房款，同时根据合同约定及原告的表示，下剩的银行贷款原告自愿承担偿还给银行的责任，且原告垫付的银行借款39709.1元由被告偿还给原告，基于以上事实，被告已交付的房款为首付款138000元及被告偿还的借款本金300000元-241941.71元=58058.29元，共计196058.29元，此款原告应返还给被告，因被告违约，根据合同约定已偿还的借款利息，由被告自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告山东郓城祥达房地产开发有限公司与被告李晓红于2014年6月30日签订的合同编号：20140630005《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告李晓红于本判决生效之日起10日内协助原告山东郓城祥达房地产开发有限公司办理合同编号：20140630005《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和预告登记注销手续。三、被告李晓红于本判决生效之日起10日内返还原告山东郓城祥达房地产开发有限公司涉案郓城县帝景湾小区4号楼1单元1-1101室商品房。四、被告李晓红于本判决生效之日起10日内返还原告山东郓城祥达房地产开发有限公司代偿贷款本息39709.1元（以实际发生额为准），并于本判决生效后十日内支付原告山东郓城祥达房地产开发有限公司违约金10000元。五、原告山东郓城祥达房地产开发有限公司应自合同编号：20140630005《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和预告登记注销手续办理完毕之日起10日内返还被告李晓红购房款196058.29元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费798元，由被告李晓红负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  韩承安审 判 员  李美仓人民陪审员  吴福生二〇二〇年七月二日书 记 员  孙明智注:本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。