江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初5357号 原告：江苏省淮安技师学院，住所地淮安市北京北路77号。 法定代表人：朱延华，该学院院长。 委托诉讼代理人：张扬，江苏凯仕曼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱剑，江苏凯仕曼律师事务所律师。 被告：杨从明，男，1966年5月15日出生，汉族，住淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：赵庆明，安徽玉金律师事务所律师。 原告江苏省淮安技师学院（以下简称淮安技师学院）与被告杨从明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行审理。原告淮安技师学院委托诉讼代理人张扬、被告杨从明委托诉讼代理人赵庆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮安技师学院向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2、判令被告立即向原告支付自2013年6月21日起至实际解除租赁合同之日所欠的房屋租金，暂算至2019年9月20日累计26.88万元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利息的1.5倍支付迟延履行金，迟延履行金实际计算至被告支付完所有拖欠的租金之日止；3、本案的所有诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2006年11月21日，淮安市商业技工学校与杨从明签订《房屋租赁合同》，约定将淮安市楚州区淮城镇南门大街老三号楼43号一楼和二楼层面的所有房屋出租给杨从明，租赁期限为五年，自2006年11月21日至2011年11月20日；年租金为43000元，每半年支付一次。合同期满后，淮安市商业技工学校与被告没有续签书面租赁合同，但被告继续使用租赁物至今。截止2019年9月，被告已交房租28.3万元，尚欠房租约26.88万元。又知2008年10月9日，淮安市商业技工学校整建制并入本案原告江苏省淮安技师学院，成为原告的一个部门，不再具有独立法人资格。前述钱款原告每年均进行催要，但被告一直找各种理由推诿，至今没有支付。原告认为，原《房屋租赁合同》期限届满后，被告继续使用、占有租赁物至今，应当视为原被告成立不定期租赁关系，被告应当继续履行支付房屋租金的义务，被告的行为己经构成违约，原告有权解除双方之间的不定期租赁关系，并要求被告支付所欠租金。根据《合同法》等有关规定，为保护原告的合法权益，特具此状，诉至贵院，请求依法判决。 被告杨从明辩称，1、被告行使了职务行为，其代表公司（淮安市一清商贸有限公司）签订的房屋租赁合同，其责任应当由公司承担，其个人不应当承担责任。2、欠的租金的金额有异议。3、原商业技校的领导答复被告免去2007年、2008年南门大街因修路给被告造成的损失，免去两年的房租租金。另外因受疫情影响，请求免除3个月的房屋租金。4、租赁的房屋在2019年3至5月份进行了重新装修，花去被告公司35万元，希望通过与原告协商，继续经营，重新签订房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1．涉案房屋权属情况。 原告主张涉案房屋系位于淮安市淮安区，原实验菜馆）一楼（北四间）和二楼层面的所有房屋。涉案房屋原为淮安市商业技工学校所有，后淮安市商业技工学校于2008年10月9日整建制并入淮安职业技师学院，后命名为江苏省淮安技师学院即本案原告，故原告系涉案房屋的所有权人。提供房产证、土地证、淮安市机构编制委员会淮编发[2008]42号关于市商业技工学校和淮安职业技师学院合并有关问题的批复、江苏省人民政府苏政复[2008]4号关于同意淮安职业技师学院等3所院校为省重点技师学院的批复。被告对原告提供的证据未表异议，经本院审查对原告主张的上述事实和证据予以确认。 2．房屋租赁合同签订和承租人身份情况。 原告主张淮安市商业技工学校和杨从明在2004年就签订房屋租赁合同，杨从明租赁涉案部分房屋，后杨从明嫌房屋太小，故双方于2006年重新签订了房屋租赁合同二份。提供2004年4月29日房屋租赁合同（约定淮安市商业技工学校将其坐落在淮安市淮安区淮城镇南门大街实验菜馆一楼北数第1至第4间营业用房出租给承租方经营药品业务，租赁期限自2004年4月10日起至2005年8月9日止，年租金3.6万元，第九条约定租赁期间届满，承租方继续使用承租房屋，出租方未提出异议的，本租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期，双方均可以随时解除合同，但须提前一个月书面通知对方，承租人杨从明印章，并加盖淮安广济医药连锁有限公司楚州南门药店印章）、2006年5月24日房屋租赁合同（约定淮安市商业技工学校将其所有的淮安市淮安区淮城镇南门大街实验菜馆二楼层面的所有房屋出租给杨从明作为药品库房。租赁期自2006年7月1日至2008年6月30日，年租金7000元，承租人杨从明印章，并加盖淮安广济医药连锁有限公司楚州南门药店印章）、2006年11月21日房屋租赁合同（约定淮安市商业技工学校将其拥有的淮安市淮安区淮城镇南门大街三号楼43号原实验菜馆一楼北四间和二楼层面的房屋出租给杨从明，约定租赁期限5年，自2006年11月21日起至2011年11月20日，年租金为43000元。第八条约定违约金为10000元。第十条约定合同期满后，甲方不承担乙方在合同期内的任何装潢等费用，承租人杨从明签名）等各一份。 被告对三份合同的真实性无异议，但认为前两份是以“淮安市广济医药连锁有限公司楚州南门药店”的名义与原告签订的房屋租赁合同，而非杨从明个人签订的合同，2006年被告成立淮安市一清商贸有限公司继续与原告签订合同，应当认定被告行使的是职务行为。提供企业信用信息公示查询表。 原告对被告该主张不予认可，认为杨从明系实际的承租人，且缴纳房租及沟通过程中，杨从明也从未提及其是履行职务的行为，商贸公司只是他个人用于经营医药生意的载体，2006年11月21日房屋租赁合同是杨从明个人签订。 经原、被告举证质证，本院确认以下事实：杨从明以杨从明和淮安广济医药连锁有限公司楚州南门药店名义自2004年4月29日起租赁淮安市商业技工学校所有的涉案部分房屋，租赁期限届满后，杨从明按照合同约定继续使用承租房屋，淮安市商业技工学校未提出异议，租赁期限为不定期。2006年11月21日，杨从明以自己名义和淮安市商业技工学校重新签订房屋租赁合同，重新约定了年租金和租赁期限。被告杨从明辩称其签订合同系职务行为，但租赁合同承租方一栏明确载明系杨从明，杨从明未提供证据证明其主张，本院对其异议不予认定。 3．房屋租赁合同履行情况。 原告主张自2006年7月5日起至起诉之日即2019年9月20日止租金共计应为551833.3元，杨从明共计已支付租金28.3万元，原告向被告催要后未果。尚欠租金数额26.88万元。提供杨从明历年所欠房租明细表、杨从明已交房租金额明细表、杨从明缴纳的房租的凭证18张。2019年6月28日淮安市商业技工学校向杨从明发出的通知一份、2019年8月8日杨从明在淮安市内谈话笔录一份。 被告对原告主张的欠付租金数额虽有异议，未提供证据证明，且明确表示庭审结束后7日不提交证据则视为认可原告主张的租金金额，杨从明主张原来商业技工学校的崔校长答复因2007、2008年南门大街修路，故免去2年租金8.6万元；另受2020年新冠病毒影响，应当免除3个月的房租。 原告不认可被告免除2年租金的主张，认为个人无权免除租金。 经双方举证质证，本院确认以下事实：被告杨从明截止到2019年9月20日共欠付租金26.88万元。2019年6月28日，淮安市商业技工学校向杨从明发出收回房屋收回租金通知，通知杨从明15日内交齐租金，30日内交回房屋。被告主张免除修路影响的租金，无事实和法律依据，本院不予认定。因疫情影响，被告主张扣除3个月房屋租金，符合规定，本院予以采纳。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 原告与被告之间于2006年11月21日签订的房屋租赁合同合法有效，该合同履行期届满后，被告继续使用承租房屋，原告未提出异议，原、被告之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，被告应按原房屋租赁合同约定的年租金43000元支付租金。被告主张其签订合同系职务行为，责任应当由公司承担，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 原告主张解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系。被告不同意，辩称被告投入35万元对租赁房屋进行了重新装修，如果解除合同将给被告造成巨大的损失，请求法院考虑让被告在同等条件下优先承租。因原、被告之间系不定期房屋租赁合同，原告依法可以随时解除合同，原告作为出租人已于2019年6月28日发出通知即已在合理期限之前通知承租人，故原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。被告主张其投入资金对租赁房屋进行重新装修，故考虑被告在同等条件下优先承租，但被告对租赁物装修前并未与原告沟通商议，故本院认为，被告是否能在同等条件下优先承租不属于法院审理范围，应当由原、被告双方自行协商确定。 原告主张被告支付房屋租金26.88万元（计算至2019年9月20日）和迟延履行金（自起诉之日即2019年9月5日起按照银行同期贷款利息1.5倍计算至被告付清之日止）。被告对欠付租金数额虽有异议，未提供证据证明，其明确表示庭审结束后7日不提交证据则视为认可原告主张的租金金额无异议，且被告主张免除修路异议不成立，本院确认被告应给付原告至2019年9月20日房屋租金268800元。因疫情影响，被告主张扣除3个月房屋租金，符合规定，本院予以采纳，自2019年9月21日至2020年7月2日计算房屋租金为22933.33元，被告合计给付原告房屋租金291733.33元。因合同仅约定违约金10000元，并未约定迟延履行金，综合被告自2013年开始一直未按约定及时给付房屋租金和合同约定租金给付时间、经原告通知催要后仍未交付等情况，本院酌情确认被告承担逾期给付租金利息（按本金268800元自2019年9月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、解除原告江苏省淮安技师学院与被告杨从明于2006年11月21日签订的房屋租赁合同到期后的不定期房屋租赁合同； 二、被告杨从明于本判决生效后五日内给付原告江苏省淮安技师学院租金291733.33元和逾期给付租金利息（按本金268800元，自2019年9月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告付清之日止）； 三、驳回原告江苏省淮安技师学院的其他诉讼请求。 如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5803元，由被告杨从明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；账号：62×××15） 审 判 长 李 岭 人民陪审员 方 海 人民陪审员 伏永明 二〇二〇年七月二日 法官 助理 白文君 书 记 员 张 迟 附页 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定的，视为不定期租赁。 当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。