北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1461号上诉人（原审被告）：杨国花，女，1958年12月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丽丽，北京旭旺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘建芬，男，1952年9月28日生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙丽丽，北京旭旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永海（刘建芬之女婿），1978年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：陈桂梅，女，1970年2月20日出生，汉族，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：王怀宇，北京识广律师事务所律师。上诉人杨国花、刘建芬因与被上诉人陈桂梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初10872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨国花、刘建芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈桂梅的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院不应认定刘建芬为本案的被告，判决其承担给付责任不妥。1.根据合同相对性原则，刘建芬不是本案房屋租赁合同纠纷的相对方，与陈桂梅之间不存在任何法律关系。2.一审法院不应超出陈桂梅的诉讼请求进行裁决，在一审中，陈桂梅仅要求刘建芬履行协助义务，而非给付义务。一审判决刘建芬为承担责任的主体，违反“不告不理”原则。3.一审判决刘建芬承担给付责任没有事实和法律依据。根据法律规定，承担共同责任或连带责任，必须有法律强制性规定或约定，除此之外，不能人为确定责任主体。二、一审法院认定的法律关系不清，导致事实认定错误，合同权利义务承继上自相矛盾。在一审法院审理过程中，未传唤2010年4月与杨国花签订厂房租赁合同承租方孙陆壹到庭，存在权利义务转移不清的问题。厂房出租期间，承租人在未经出租人同意的情况下，从事公寓房出租，孙陆壹从承租厂房后开始经营至其转让给李思瞳经营，后又转让给陈桂梅至今均未向相关部门申请营业许可，三人均无公寓的合法经营权，其转让行为违反国务院关于《无证无照经营查处办法》规定，因此，孙陆壹与李思瞳、李思瞳与陈桂梅签订的转让协议应为无效。三、陈桂梅属于无照经营，不应享受停产停业补偿等费用，一审法院判决杨国花给付陈桂梅装修补偿、停产停业补偿费用没有事实依据。陈桂梅没有任何证据能够证明其有装修等添附行为，一审法院酌定装修及停产停业补助等金额有误。停产停业补助系腾退人给予北京金鑫自控设备厂的，与陈桂梅承租后未在杨国花同意下无照经营公寓出租房无关。且陈桂梅在判决腾退后拒不腾退，违法占用房屋长达一年多，给杨国花、刘建芬造成严重的经济损失。陈桂梅辩称，同意一审判决，不同意杨国花、刘建芬的上诉请求。关于拆迁主体，陈桂梅多次起诉，对方一直不向法院提交涉案房屋的拆迁主体，法院无法到相关拆迁部门调取拆迁材料，最后一次庭审中才向法庭提交了被拆迁人是刘建芬的材料。陈桂梅在一审中提出过与杨国花签订的租赁协议是在经过孙陆壹、李思彤之后签订的，双方对此明知，也认可陈桂梅概括承受孙陆壹的权利义务。当时补签租赁合同时，陈桂梅支付了合同更名费用。在一审法院到场调取涉案房屋情况以及核查涉案房屋情况时，杨国花、刘建芬二人均到场，涉案房屋的权利主体是杨国花、刘建芬。涉案房屋对外出租经营没有办理审批手续是因为涉案房屋不具有规划审批手续，所以无法取得相应的审批文件。对于涉案房屋不具有审批手续，杨国花、刘建芬是所有者，非常清楚，因此对于合同不能履行的过错，杨国花、刘建芬要占大多数。陈桂梅是实际的经营使用者，因此应当享有相应的拆迁权利。陈桂梅向一审法院起诉请求：1.判令杨国花、刘建芬向陈桂梅支付装修补偿款144万元（2880平米×500），搬迁补助14.4万元（2880平米×50），停产停业损失1124464.32元（2880×390.439），共计2708464.32元；2.诉讼费用由杨国花、刘建芬承担。一审法院认定事实：2010年4月8日，杨国花（甲方、出租方）与孙陆壹（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，双方约定甲方将位于大兴区志远庄工业园西1路3号的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积约为2880平方米，房屋类型为主体楼的2层、3层、4层楼房，租赁期为10年，自2010年4月8日至2020年4月8日（2010年4月8日至2010年8月8日为免租期）；双方约定，在前5年内的年租金为300000元，之后每年递增，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金30000元，期满退还，租赁期间使用厂房所发生的水、电费用，以当地收费标准为准，由乙方承担；关于装修，双方在合同书第七条第4款约定，厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；关于拆迁补偿，双方在合同书第七条第3款约定，租赁期限内，前3年因国家拆迁、征地时，按国家标准房屋内装修拆迁赔偿归乙方所有，其他赔偿归甲方所有，3年后发生的国家征地赔偿一切归甲方所有，与乙方无关。合同签订前的2010年4月7日，孙陆壹向杨国花交纳租房押金（厂房租赁保证金）30000元，相关押金收据现由陈桂梅持有；合同签订后，孙陆壹占有使用租赁房屋。2010年7月8日，孙陆壹（甲方）与案外人李思曈（乙方）签订“转让协议”，双方约定孙陆壹将所租的大兴区志远庄工业区1路3号院的第2、3、4层的经营权有偿转让给李思曈，对外甲乙双方为合作关系，乙方应该保守此商业秘密，甲方已将租赁场地的原始合同交付给乙方，经营权以委托书的形式进行了授权；双方在协议落款处签字确认，并备注：“原交厂里叁万元押金归乙方李思曈，到期甲方负责索取”。同日，孙陆壹向杨国花出具委托书1份，该委托书载明：“大兴区志远庄工业区1路3号杨国花：由于本人不能亲自经营所租你处房屋，现委托李思曈为负责人经营，并全权代表我个人意愿，所作任何决定，对我们所签订协议起法律效力”。2014年，李思曈（甲方）与陈桂梅（乙方）签订“承租房整体转让协议”，双方约定李思曈将位于大兴区志远庄工业区志西1路3号承租房（面积约为2880平方米）的经营权整体有偿转让给陈桂梅，承租方在转让后由陈桂梅使用经营，陈桂梅承继李思曈对出租方享有的权利义务；双方在合同书第二条约定：“承租房的出租方是杨国花。出租方与甲方在本合同签订之前具有租赁关系，本合同签订之日，甲方将其承租房的权利全部转让给乙方”；合同书第三条载明：“承租房现有改造装修、设施、设备及出租经营权利在承租房交给乙方后全部归乙方所有，改建装修、设施、设备、全部动产的财产权利与所有权及因此产生的其他利益归乙方。甲方不得再向乙方索取任何其他费用”；合同书第四条载明：“在签订本协议当场乙方向甲方支付转让费（转让费数额按双方商定现场全额支付）、押金叁万元与租金柒万伍仟元（押金与租金按约定与转让费同时全额支付）。本案审理过程中，陈桂梅主张向李思曈支付转让费150万元，无收条；杨国花、刘建芬对陈桂梅该主张不予认可。2014年4、5月间，杨国花（甲方、出租方）与陈桂梅（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，租赁双方约定甲方将位于大兴区志远庄工业园西1路3号的厂房租赁给乙方，租赁建筑面积约为2880平方米，房屋类型为主体楼的2层、3层、4层楼房，租用物用作招待所、居住、房屋出租、办公、仓储等；关于租赁期限，双方约定租赁期限为12年，自2010年4月8日至2022年4月8日；关于租金及支付方式，双方在合同书第三条约定：“1.甲、乙双方约定，该厂房租赁五年内每年租金为叁拾万元整（30万）。2.自2015年8月8日至2020年8月8日租金每年叁拾万元整（30万），2020年8月8日至2022年8月8日，租金另行约定”，租金每半年一交，每次提前5日交付；关于保证金（押金），双方约定：“甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为叁万元（3万元），期满退还”；双方还在合同书中约定：“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行时，除双方特出约定外互不承担责任”，“租赁期间内，前三年因国家拆迁、征地时，按国家标准房屋内装饰装修拆迁赔偿金归乙方所有，其他赔偿归甲方所有；三年后发生的国家征地赔偿一切归甲方所有，与乙方无关”；在合同书落款处，杨国花、陈桂梅分别签字确认，落款时间为2010年4月8日；杨国花、陈桂梅均认可该合同书的实际签订时间为2014年4、5月份，陈桂梅主张倒签时间是为了让陈桂梅概括承受孙陆壹的全部权利义务。陈桂梅主张2016年10月其所承租房屋已经停水停电。2017年杨国花起诉，要求确认其与陈桂梅签订的厂房租赁合同无效，要求陈桂梅支付房屋占有使用费并腾退承租房屋；陈桂梅反诉要求杨国花退还押金。该案审理中，于2017年11月7日进行现场勘验，租赁房屋系楼房的第2、3、4层，其中2层共有房屋70间，3层共有房屋71间，4层共有房屋51间，每层西拐角处有卫生间及浴室，2至4层共有空调5台，杨国花主张该空调系租户安装，陈桂梅主张该空调系其安装，租户所安装空调均已自行拆除，杨国花、陈桂梅均认可2至4层租赁房屋的装饰装修系孙陆壹实施，杨国花租赁给孙陆壹房屋的时候租赁物系厂房，室内为水泥地，墙体刮白，之后孙陆壹对房屋进行了装修，装修改造成现在的状况；陈桂梅现已不再经营租赁房屋，陈桂梅主张雇佣1个人在场地看着，防止拆迁队强拆，杨国花则认为租赁房屋仍由陈桂梅占有使用。杨国花、陈桂梅均未举证证明涉案租赁房屋取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设。2018年4月16日北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初16503号民事判决书，判决：确认杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同无效；陈桂梅将所承租房屋腾退并返还杨国花等。该判决已于2018年7月18日发生法律效力。判决生效后，陈桂梅将所承租房屋腾退并返还给杨国花，现涉案房屋已经拆除。一审审理中，杨国花、刘建芬提交厂房（办公用房等）租赁合同，证明房屋由刘建芬出资建造，刘建芬将房屋出租给杨国花，由杨国花实际经营对外出租。陈桂梅对该租赁合同真实性及证明目的均不予认可。一审法院根据陈桂梅申请，调取被腾退人刘建芬拆除腾退补偿材料。西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退房屋权属经营状况及建筑年限确认单记载：清登1号房，建筑面积3923.52㎡，房屋建筑年限，其中2006年前1791.76㎡，2006年－2009年2131.76㎡；清登2号房，建筑面积514.56㎡，房屋建筑年限为2006年－2009年；清登3号房，建筑面积392.7㎡，房屋建筑年限为2006年前；合计建筑面积4830.78㎡。企业示意图记载：2006年以前经营面积2184.46㎡，2006年－2009年经营面积1587.79㎡；2006年以前建成房屋建筑面积2184.46㎡，2006年－2009年建成房屋建筑面积2646.32㎡。营业面积确认单最终确定该户实际营业面积为3772.25㎡。交房通知单记载刘建芬交房时间为2018年8月30日。西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退终审单记载：房屋重置成新价为5332956元，装修及附属物补偿价1403174元，停产停业综合补助费1886125元，搬迁补助费241539元，提前搬家奖966156元，总计9829950元。北京市房屋条件调查表中清登1号房装修及附属物记载：一层地面，大理石1/2，水泥地1/2；2、3、4层地砖；顶棚一层抹灰，2、3、4层，铝吊1/2，抹灰1/2。2019年11月中旬一审法院补充调取房屋坐落于西红门镇志远庄村产权人为刘建芬的估价结果通知单，关于房屋重置成新价为6016497元；关于附属物（含装修）重置成新价为1403174元。附属物（含装修）成新价明细显示：暖气4438.08㎡、257409元，大理石地面490.44㎡、120158元，地砖（2）2942.64㎡、235411元，抹灰980.88㎡、19618元，铝铁丝石膏1471.32㎡、44140元，抹灰1471.32㎡、29426元，地砖（2）385.92㎡、30874元，抹灰128.64㎡、2573元，铝铁丝石膏257.28㎡、7718元，抹灰128.64㎡、2573元，电表202个、22624元，蹲便46个、15640元，配电箱（1）6个、1800元，探照灯24个、4800元，消防设备6个、4836元，水磨石池36个7992元，电缆铜（35）300米、41100元，4号棚房4.68㎡、1404元，包门（3）203樘、203000元，水泥地（15）396㎡、47520元，塑钢809.92㎡、202480元，铁艺楼梯扶手81.84㎡、28644元，雨落管87米、2349元，大理石地面55.44㎡、13583元，监控16头、3200元，渗井（1）5座、1610元，贴瓷（1）128.55㎡、9898元，广告牌（1）10.4㎡、1040元，铁护网48.6㎡、2430元，卷帘门铝8.75㎡、1750元，铁门28㎡、4200元，铁楼梯46.2米、17094元，空调33台、13200元，电话1部、235元，有线1个、320元，宽带1个、525元。陈桂梅主张附属物（含装修）成新价明细表中除铁门和变压器外，其余均为其所做；杨国花主张附属物（含装修）成新价明细表中所有项目均由其所做，与陈桂梅无关。在2008年土地租赁补充合同、2011年土地出租合同中，承租方均有刘建芬、杨国花的签名；在北京市房屋条件调查表、北京市房屋附属物及设备登记调查表产权人签字处均有杨国花、刘建芬签名。陈桂梅主张其承租房屋为清登1号房的2、3、4层和清登2号房的2、3、4层，刘建芬、杨国花认可陈桂梅承租房屋为清登1号房的2、3、4层。刘建芬在北京市大兴区西红门镇志远庄村西北300米注册有北京金鑫自控设备厂并办理税务登记证。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同已经确认为无效。刘建芬、杨国花承租的土地及地上的房屋在西红门镇城乡结合部改造试点1号地代拆地块拆除腾退项目非住宅拆除腾退范围内，刘建芬基于涉案租赁房屋取得了拆除腾退补偿款，刘建芬应就陈桂梅的合理损失予以补偿。关于杨国花是否承担相应责任问题，因为杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同，且杨国花、刘建芬共同在北京市房屋条件调查表、北京市房屋附属物及设备登记调查表产权人处签名，由杨国花与刘建芬共同承担责任为宜。关于陈桂梅承租房屋2880㎡是否包括清登2号房问题，结合双方签订的厂房租赁合同、拆除腾退材料中记载的清登1号房的建筑面积、北京市房屋条件调查表中清登1号房装修及附属物记载内容及附属物（含装修）成新价明细记载的大理石地面490.44㎡、地砖（2）2942.64㎡、抹灰980.88㎡、铝铁丝石膏1471.32㎡、抹灰1471.32㎡，一审法院认定陈桂梅承租房屋2880㎡为清登1号房的2、3、4层。无效的合同自始没有法律约束力。杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同已经确认无效，刘建芬、杨国花依据已经确认无效合同的约定，主张陈桂梅无权要求相应补偿的答辩意见，法院不予采纳。关于陈桂梅主张的装修补偿款，杨国花、陈桂梅均认可2、3、4层租赁房屋的装饰装修系孙陆壹实施，杨国花租赁给孙陆壹房屋的时候租赁物系厂房，室内为水泥地，墙体刮白，之后孙陆壹对房屋进行了装修，陈桂梅承继孙陆壹的权利义务，故陈桂梅有权主张装修补偿款；关于陈桂梅应当取得装修补偿款的具体数额，结合一审法院调取的拆除腾退材料、承租房屋面积、承租房屋当时的状况及装修后的实际情况及附属物（含装修）成新价明细表内容，法院酌情确定陈桂梅应当取得装修补偿款83万元。关于停产停业综合补助费，结合陈桂梅承租房屋面积、承租房屋建成时间及相关拆除腾退补偿政策，刘建芬在北京市大兴区西红门镇志远庄村西北300米注册有北京金鑫自控设备厂并进行实际经营，刘建芬、杨国花承租土地后建成房屋出租亦属于经营行为的实际情况，故陈桂梅承租2880㎡房屋的停产停业综合补助费在双方之间进行合理分配为宜，一审法院酌情确定陈桂梅取得51万元。关于搬迁补助费，陈桂梅按承租房屋面积2880㎡，按50元/㎡主张权利，要求搬迁补助费14.4万元并无不当，法院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、刘建芬、杨国花于判决生效后10日内给付陈桂梅装修补偿款83万元、停产停业综合补助费51万元、搬迁补助费14.4万元，共计148.4万元；二、驳回陈桂梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。在二审中，杨国花、刘建芬提交了如下证据：第一组是营业执照一页、税务登记证两页、缴税付款凭证三页。证明拆迁档案中从拆迁公司补偿的停产停业损失是补给北京金鑫自控设备厂的，与陈桂梅没有关系。第二组是补缴土地租金收据，证明陈桂梅没有实际搬家，拒不腾退，经过法院强制执行才顺利搬迁，还导致杨国花、刘建芬缴纳了42840元的土地租金，陈桂梅不应当享有搬家补助、政府补贴。陈桂梅对第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为与本案没有关联性，对于涉案房屋的停产停业损失是涉案房屋被腾退，涉案房屋在腾退之前只有陈桂梅在涉案发房屋所承租的部分经营，其他的都是空置状态。陈桂梅对第二组证据的真实性不认可，证明目的不认可，认为涉案房屋被腾退，享有拆迁补助是按照拆迁房屋的面积支付的，只要最后搬迁了，就需要支付搬迁补偿，搬迁补助是对实际的建筑面积进行的补偿。涉案房屋已经被拆除，搬迁行为已经完成。本院认为，杨国花与陈桂梅签订的厂房租赁合同被确认为无效，但陈桂梅自2014年始一直占有使用涉案房屋，其作为实际使用经营人，有权分割拆迁补偿款项。刘建芬作为实际的被拆迁人，取得了拆除腾退补偿款，应当承担给付款项的责任。陈桂梅承租的房屋为清登一号房的2、3、4层，面积为2880㎡，装修补偿款部分，因租赁房屋的装饰装修系孙陆壹实施，陈桂梅承继孙陆壹的权利义务，故陈桂梅有权主张装修补偿款。一审法院结合拆除腾退材料、承租房屋面积、承租房屋当时的状况及装修后的实际情况及附属物（含装修）成新价明细表内容，酌定陈桂梅应当取得装修补偿款83万元，并无不当。停产停业综合补助费部分，一审法院结合陈桂梅承租房屋面积、承租房屋建成时间及相关拆除腾退补偿政策，酌定陈桂梅取得51万元，亦无不当。杨国花、刘建芬上诉认为关于停产停业补偿费系补偿北京金鑫自控设备厂，与陈桂梅无关，其提交的证据仅能证明刘建芬经营北京金鑫自控设备厂，并不能证明拆迁补偿仅是对北京金鑫自控设备厂的补偿，因刘建芬、杨国花承租土地后建成房屋出租亦属于经营行为，陈桂梅实际占有经营使用房屋，亦应取得部分停产停业综合补助费。陈桂梅按承租房屋面积2880㎡，按50元/㎡主张权利，要求搬迁补助费14.4万元应当支持，杨国花、刘建芬上诉提出陈桂梅拒不腾退给其造成损失，该损失与搬迁补助费的给付无关，杨国花、刘建芬的上诉理由本院不予采信。综上所述，杨国花、刘建芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18120元，由杨国花、刘建芬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二〇年七月八日法官助理 祁哲洋书 记 员 于明洁