湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初974号原告：易德，男，生于1989年4月25日，土家族，湖北省咸丰县人，居民身份证登记住址湖北省咸丰县，现住湖北省恩施市，原告：覃琼，女，生于1990年2月13日，土家族，湖北省咸丰县人，居民身份证登记住址湖北省咸丰县，现住湖北省恩施市，二原告共同委托诉讼代理人：刘德坤，湖北施州律师事务所律师，代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：恩施市广银置业有限公司，住所地恩施市施州大道46号B座一单元202室，统一社会信用代码91422801080905730X。法定代表人：骆双保，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭天一，湖北夷水律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告易德、覃琼诉被告恩施市广银置业有限公司（以下简称广银置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告易德、覃琼的共同委托诉讼代理人涂绪钊，被告广银置业公司的委托诉讼代理人郭天一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易德、覃琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告及时履行协助原告办理房屋权属证书的合同义务；2、判令被告以473925元为基础，按照年利率7.125%支付自2017的10月10日至原告实际取得权属证书之日止的违约金；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是广银·翡翠城小区的开发单位，2016年2月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以473925元价格购买了被告所开发的广银·翡翠城小区1栋1单元1601号房屋，合同还对价款支付、房屋状况、交付及办证时间、违约责任等进行了约定。2017年5月17日，原告在收到被告邮寄的交房通知后，于2017年7月11日办理了房屋交接手续，并装修入住。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在房屋交付使用后180个工作日内，将办理权属登记资料提交到产权登记机关，故被告应在房屋交付后即2018年1月8日前将房屋权属证书办证资料提交到产权登记机关，但被告至今未提交任何办证资料到产权登记机关。同时《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金计算标准约定系格式条款，且过分低于给原告造成的损失，因此，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综上所述，为维护原告自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特诉至法院，望判如所请。审理中，二原告明确其请求第一项的“及时”为自判决生效之日起30日内，第二项请求中起算的时间为2018年1月10日。被告广银置业公司辩称，被告已在规定时间内，分批次将资料提交给不动产中心，是中心将资料堆压，称待全部业主资料齐全后才统一办理，并非被告未在规定时间内提交。2020年1月6日后，不动产中心分批次向业主办理发广银翡翠城房产证，但是原告2020年4月27日撤回了自己的申请资料，领回原件，致使未办到证件。经审理查明，原告易德与原告覃琼为夫妻关系。被告广银置业公司系于2013年10月14日在恩施市工商行政管理局登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有房地产开发经营。位于恩施市××坝街道办事处松树××村的广银·翡翠城是被告广银置业公司开发的房地产项目。2016年2月22日，原告易德、覃琼作为买受人与作为出卖人的被告广银置业公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的前述项目第1号楼1单元16层1601号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积110.40平方米，按建筑面积计算单价4292.80元/平方米，总价款为473925元；合同第六条约定买受人于签订合同之日付清定金20000元、2016年2月22日前支付房价款123925元，剩余房款330000元由买受人以银行按揭贷款方式支付并于2016年2月30日完成；合同第八条约定“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同内容外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因国家法律、行政法规、规章、政策变化的或遇政府原因的或战争、雨、雪、36℃以上高温等因素的，或遇区域性传染疾病的；3、买受人未付清应付款项的或买受人按揭（抵押）借款未转入出卖人银行账户的或买受人未付清相关税、费的，或买受人未按本合同第七条的约定履行合同义务的”；合同第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。2、如因不可抗力因素或政府导致出卖人延期交房的，出卖人不承担责任”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。分户土地证待本小区开发项目全部完成后按政府规定办理，费用由买受人承担。买受人同意出卖人用本项目土地做抵押贷款，但抵押期限不得超过本合同约定办理分户土地证的期限。若因买受人原因，导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，一切责任由买受人承担，出卖人不承担责任”（该条中“3、”以后的内容为合同更小字体）。2016年3月30日和同年4月23日，被告为二原告开具销售不动产发票各一张，载明收到二原告房款473925元（143925元+330000元）。2017年5月17日，被告广银置业公司向二原告发出收房通知书。2017年7月11日，二原告在被告处支付代收房产登记费80元、预告抵押费80元、他项权证费80元、地籍勘察费119元、专项维修基金8281元，同日双方办理房屋交接手续，现案涉房屋由二原告装修后入住使用。2019年4月30日，恩施州公安消防支队给被告出具《建设工程消防验收意见书》，载明综合评定双方合同所涉的该小区1﹟楼土建（不含装修）消防验收合格。后因被告广银置业公司未完成合同约定的不动产权利证书登记事项，双方为此发生纠纷，现二原告以诉称理由具状诉至本院，请求判准前述请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同及其内容合法有效，双方均应按照合同的约定及时履行各自的义务，并依照合同约定承担相关违约责任。关于原告的第1项诉讼请求，合同签订后，原告作为买受人已向作为出卖人的被告交付全部房款，并将办理不动产登记所需的房产登记费、预告抵押费、他项权证费、地籍勘察费、专项维修基金交被告代收，完成了原告一方应尽的合同义务，依据合同约定，被告负有及时向房屋登记机关提交房屋权属登记备案资料并协助原告取得商品房权属证书的义务，因此对原告的该项请求，本院依法予以支持。关于原告的第2项诉讼请求，《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”；第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，合同约定被告应当在商品房交付使用后180日内即2018年1月9日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现二原告至今未取得房屋权属证书的事实表明被告未按合同约定完成相关事项，应认为被告在此事项上也构成违约，应当依法承担违约责任，双方合同约定此项违约金的计算为已付房款的万分之一，首先此约定在被告所制作的格式合同中表现为特别小字，其次相对于被告延迟交房的违约责任明显不对等，第三是以此计算的结果明显不能代表原告由此受到的损失，现原告提出对该项违约金的计付标准予以调整、要求以当时的贷款基准利率上浮50%即年利率7.125%作为计付标准，并自2018年1月10日开始计算原告实际取得权属证书之日止，该请求不违反法律规定，本院对此予以支持。被告辩称不构成违约与双方合同约定和查明事实不符，辩称已将登记资料交由不动产登记机构和二原告将资料领回，所提交证据不足以证明，因此对被告的相关辩解，本院不予采纳。被告广银置业公司对其应完成的登记办证事项，应及时进行办理，对应向二原告支付的违约金，应及时向二原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告恩施市广银置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理位于恩施市舞阳坝街道办事处松树坪村的广银·翡翠城小区第1号楼1单元16层1601号商品房的权属登记资料报产权登记机关备案，并协助原告易德、覃琼取得该商品房的权属证书。二、被告恩施市广银置业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告易德、覃琼逾期办证违约金，该违约金以473925元为基数自2018年1月10日起按年利率7.125%计付至原告实际取得权属证书之日止。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告恩施市广银置业有限公司负担。本判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二〇年七月二日书记员  包梦园