北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终4264号上诉人（原审原告）：谭常蛟，男，1939年12月19日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审原告）：颜慧，女，1961年4月4日出生，汉族，住北京市大兴区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘英杰，北京合弘威宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金民，男，1963年7月4日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：杨锦云，女，1962年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：王双，女，1992年9月26日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：王桂境，女，1995年4月11日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：吕红香，女，1984年1月14日出生，汉族，住北京市丰台区。上列五被上诉人之共同委托诉讼代理人：侯顺，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人谭常蛟、颜慧因与被上诉人王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香农村房屋买卖合同纠纷（原审误为共有物分割纠纷）一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭常蛟、颜慧上诉请求：1.撤销一审判决第二项，将本案发回重审，或依法改判王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香向我方支付拆迁腾退所得补偿款170.26万元及从2012年7月11日起至付清之日止（按年利率6%计算）的利息；依法改判拆迁取得的4套安置用房50%的财产权益按同等价值原则，由谭常蛟、颜慧和王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香平均分配。2.本案一审、二审诉讼费由王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认定案涉协议为宅基地买卖协议属于认定事实错误。对方因无资金能力新建房屋于2010年找到我方出资，并约定利益分配方式，该协议为出资建房协议，并非宅基地买卖协议。2.一审法院认定案涉协议无效属于适用法律错误。我方出资建房没有损害对方的合法利益，也没有损害国家利益，没有违反法律、法规强制性规定，双方签订的《建房协议》不是宅基地买卖协议，不符合《合同法》第五十二条合同无效的法定情形，如果存在显失公平的情形，对方有权提起撤销或变更之诉。《建房协议》第3条明确约定，双方两家对所建房屋各分一半使用。若遇国家征用、拆迁，所得补偿款应先归还我方建房总投资（35万元）后，剩余部分双方平均分配。上述约定自愿协商、合法有效，应当受到法律保护。最高人民法院2010年第22期《人民司法(案例)》公布的(2009)通中民一终字第0087号、(2014)通中民终字笫0566号案例均肯定了此类共建协议的合法有效性。二、一审法院认定《建房协议》全部无效，按合同无效的返还原则处理本案，事实认定错误，适用法律错误。1.依法成立的合同，双方应当依约履行。我方是基于对方信誓旦旦承诺和保证，才签订《建房协议》并投资35万元建成案涉房屋。若没有对方的承诺和保证，我方也不会与之签订《建房协议》并投资盖房。2.对方违反了《建房协议》约定的义务，拆除房屋未通知我方，评估价值系对方单方恶意所为，评估价值极低，显失公平，我方不认可341817元的评估价值，依据当时当地的房价，我方所建571.6平方米房屋价值应当是60万元。即便对方基于农村宅基地取得的补偿款及村民资格获得的280平方米的安置住宅，我方无权分割，但《建房协议》约定的我方享有获得对方其他拆迁总收益50%分配权的权利仍然有效。案涉房屋571.6平方米当时价值百万以上，却被其单方重置成新价34万余元，对方应当予以赔偿。3.对方未履行《建房协议》的附随义务。王金民未及时通知我方腾退拆迁一事，导致我方房屋内所存物品损失一百多万元，对方应予赔偿。4.多年来对方以诉讼未了为借口将此案拖至今日，自己却于2012年7月10日领取372万余元的拆迁补偿款，即便仅按一审判决认定的我方应取得的62万元分配款项，对方也一直占用至今，故对方应自2012年7月11日起至付清之日止依法按年息6%向我方支付占用期间的利息。5.依据《建房协议》的约定，我方应分得扣除建房款之外的50%拆迁权益，依约我方应当分得房产1套，或者将房产折合成补偿款支付给我方。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决的第二项，依法改判支持我方全部诉讼请求。王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香辩称，同意一审判决，谭常蛟、颜慧的上诉请求没有事实和法律依据，不应当得到支持。一、利用农村宅基地投资建房并获得收益，是以合法形式掩盖非法目的，违反了国家法律的明确规定,故双方之间的《建房协议》因为违法而无效，无法成为双方之间寻求赔偿的依据。二、本案非小产权房买卖反悔案，故不能套用小产权房买卖这方面的案例和规定，因为我方并无所谓反悔，不具有任何道德上的可谴责性。三、本案案由为共有物分割纠纷，但谭常蛟、颜慧所谓请求分割的物并不存在，该物的转化物或价值尚未特定化、具体化，而且这种不存在不是由我方造成的，故其诉求不具有法律和事实依据。四、谭常蛟、颜慧并不存在损失，其称出资31.86万元，没有发票予以佐证，据调查了解，与案涉房屋面积相当的类似房屋总计花费12至15万元，达不到31.86万元。关于对方损失问题，这是其投机行为，在协议内容能看出，谭常蛟、颜慧想通过建房得到拆迁补偿利益，且对方在自己投资建设的房子里加工生产，属于商业盈利行为，对方使用收益可以说抵消了房屋租金，故对方不存在损失。五、我方没有违约行为。拆迁持续时间比较长，谭常蛟、颜慧夫妇在此从事商业经营、加工生产，不可能不知道拆迁之事。六、强拆不是我方所为，且由于对方把双方签订的《建房协议》告知北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会（下称东河沿村委会）导致案涉房屋被强拆，其对此负有责任。七、谭常蛟、颜慧编造并散布施恩于我家的谎言，蒙蔽不知情者，混淆视听，还胡搅蛮缠，让我全家苦不堪言。八、拆迁安置中合建房的贡献率微乎其微，谭常蛟、颜慧对除了房屋和附属物重置成新价以外的拆迁利益的诉求全属于强拉硬拽，逻辑混乱。综上，谭常蛟、颜慧的诉讼请求不应得到支持。谭常蛟、颜慧向一审法院起诉请求：1、判令王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香从取得的征地拆迁补偿款中优先偿还谭常蛟、颜慧建房投资款31.86万元；2、判令王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香履行《建房协议》第3条约定平均分配原则，将其收到的补偿款或按所分房屋的价值50%，即186万元，支付给谭常蛟、颜慧；3、判令王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香履行《建房协议》第3条约定平均分配原则，将拆迁取得的×××4套安置用房由谭常蛟、颜慧和王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香平均分配，各分两套。4、判令王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香按186万元（372.39万元的一半）自2013年10月30日起至付清之日止，按年息6%向谭常蛟、颜慧支付占用期间的利息。5、诉讼费、保全费由王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香承担。一审法院认定事实如下：2010年6月6日，王金民、杨锦云（甲方）与谭常蛟、颜慧（乙方）签订《建房协议》，双方在《建房协议》中约定：“……1、甲方主动自愿将自家的宅基地院子让乙方出资建房……所造房屋地按建筑面积各得二分之一，各分一半……2、双方同意由乙方出资约20万元盖平房……因甲方一再要求加盖二层，并出书面保证违章由甲方负责……乙方同意增资计约15万元左右加盖二层，这样原双方盖一层协议作废，重签此协议，一二层总概算约35万元（详见结算单据、凭证）。3、此房及土地因遇国家征用、拆迁，所涉补偿应先归还乙方建房总投资后，剩余部分甲乙双方平均分配……若国家或房地产商补偿的是房屋，按同等价值原则，房屋补偿分配按补偿价扣除乙方总价折合成房屋补偿面积后，剩余房子平均分配，乙方分得的房产甲方要鼎力协助过户到乙方名下，户主改成乙方姓名，分配中甲方不可隐藏……”。双方签订《建房协议》后，王金民向东河沿村委会申请翻建房屋，建房审批表上记载的家庭成员分别是：王金民（户主）、杨锦云（配偶）、王双（女儿）、王桂境（女儿）。2010年8月，王金民、杨锦云在《北京市丰台区下营村基督教家庭聚会点王金民家扩建工程结算单》（下称《工程结算单》）上签字。《工程结算单》上记载的工程总费用为31.86万元，上述费用已由谭常蛟、颜慧支付。2012年7月10日，杨锦云作为王金民的委托代理人在《长辛店镇东河沿村宅基地腾退补偿安置协议书》（下称《腾退安置协议》）上签字。《腾退安置协议》上记载的腾退人（甲方）是东河沿村委会，被腾退人（乙方）是王金民；被腾退宅基地位于北京市丰台区×××61号；被安置人口共5人，分别是：王金民（产权人）、杨锦云（之妻）、王双（之女）、王桂境（之女）、吕红香（之侄女）；甲方给予乙方补偿款共计2608899元，其中宅基地补偿费1602000元、超出控制面积补偿费385680元、地上房屋重置成新价341817元、附属物重置成新价279402元；甲方给予乙方各项补助及奖励款计1115000元；乙方安置用房购房指标共计销售建筑面积280平方米，乙方实际共计认购4套安置房，乙方需向甲方预付购房款1150000元；甲方在扣减乙方需支付的购房款后，将本协议约定的腾退款项计2573899元支付给乙方。2013年10月30日，杨锦云作为王金民的委托代理人在《安置房认购协议》（下称《认购协议》）上签字，《认购协议》上记载的回迁安置房为4套。一审法院认为：违规违法买卖宅基地、违反土地用途管制、工商企业和城市居民下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆的行为，应当依法认定为无效。本案中，因谭常蛟、颜慧并非东河沿村村民，故其无权以合作建房的名义与宅基地使用权人签订《建房协议》，该协议应属无效。谭常蛟、颜慧也不能据此取得房屋的所有权。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。案涉房屋为谭常蛟、颜慧出资所建，现房屋已经被拆除，相关利益已转化为拆迁款，故王金民、杨锦云应当将地上物所对应的重置成新价（即地上房屋重置成新价341817元、附属物重置成新价279402元）补偿给谭常蛟、颜慧。王金民、杨锦云称还有部分建筑物为其所建的答辩意见证据不足，对该答辩意见法院不予采信。谭常蛟、颜慧既非被安置人，也实际未支付过回迁房的购房款，故其无权主张分割回迁安置房。综上所述，法院仅对谭常蛟、颜慧合理的诉讼请求予以支持，一审法院于2019年12月判决：一、王金民、杨锦云于判决生效之日起十日内向谭常蛟、颜慧返还因建房取得的拆迁利益621219元；二、驳回谭常蛟、颜慧其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审查明，王金民、杨锦云与谭常蛟、颜慧于2010年6月6日签订的《建房协议》第四条载明：“杨家境困难，急待在自家宅基地院内盖房……但无力兴建，与颜协商，并得到双方家庭成员一致同意，达成建房协议条款如下”，谭常蛟、颜慧据此主张王金民、杨锦云家境困难，主动请其建房，其并不知道案涉房屋将要拆迁。二审庭审中，双方均认可案涉宅基地原有北房平房五间，2010年翻建时该五间平房并未拆除，谭常蛟、颜慧主张《建房协议》约定的“各得二分之一，各分一半”中的房屋包含新建房屋及原五间平房，王金民、杨锦云、王双、王桂境、吕红香则认为仅包含新建房屋，实际上地上房屋和附属物重置成新价中25%应属其所有，虽然一审法院将地上房屋和附属物重置成新价全部判决给谭常蛟、颜慧，但其并不斤斤计较，不持异议。谭常蛟、颜慧另主张其存放在案涉房屋的价值100余万元的物品在案涉房屋被强拆时灭失，王金民、杨锦云未及时通知，应赔偿其损失。二审期间，本院调取案涉院落《北京市集体土地房屋腾退估价结果报告》，该报告认定院落内原有旧房82.26平方米，谭常蛟、颜慧新建二层房屋面积277.14平方米。案涉宅基地面积为395.56平米，标准宅基地面积267平米，宅基地区位补偿总价为1987680元；认定正式房屋总建筑面积359.4平米，房屋重置成新价为341817元，其中二层房屋建筑面积277.14平米，重置成新价为283026元；装修及附属物补偿价279402元。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。王金民、杨锦云与谭常蛟、颜慧签订《建房协议》名义上为合作建房，实质上属于买卖房屋的性质，谭常蛟、颜慧作为城市居民与王金民、杨锦云签订的《建房协议》因违反相关法律规定属于无效合同。根据《建房协议》的内容可知，谭常蛟、颜慧买受了新建房屋的一半，因买卖行为合同无效，谭常蛟、颜慧与王金民、杨锦云应就买卖的房屋按无效责任合理分配对应的拆迁利益。关于合同无效的过错比例，王金民、杨锦云对于合同无效应承担主要责任，谭常蛟、颜慧承担次要责任。根据查明的事实，王金民、杨锦云在院落内原有旧房82.26平方米，谭常蛟、颜慧新建二层房屋面积277.14平方米。对于《腾退安置协议》中的宅基地区位补偿利益，因谭常蛟、颜慧购买了新建房屋的一半，其有权要求按所购房屋占院内房屋的面积比例分配宅基地区位补偿利益，本院结合买卖双方的过错程度予以合理分配宅基地区位补偿利益。对于房屋重置成新价，谭常蛟、颜慧有权按所购房屋的部分分配对应的拆迁利益，本院对该部分对应的房屋重置成新价亦予以支持。至于装修补偿，因双方对《北京市集体土地房屋腾退估价结果报告》中装修及附属物对应项均未举证证明，本院根据评估报告的记载情况酌情确定谭常蛟、颜慧的装修补偿。对于《腾退安置协议》中的“补助及奖励”、“安置房利益”，因该补偿的性质属于与王金民、杨锦云非居民身份相关的拆迁利益，谭常蛟、颜慧无权要求进行分配，本院对谭常蛟、颜慧要求分配该项拆迁利益的上诉请求不予支持。谭常蛟、颜慧上诉要求王金民、杨锦云支付拆迁腾退所得补偿款的利息，缺乏依据，本院不予支持。原审法院分配拆迁利益的处理原则有失妥当，本院依法予以改判。综上所述，谭常蛟、颜慧上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，本院判决如下：一、撤销北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38327号民事判决第二项；二、变更北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初38327号民事判决第一项为：王金民、杨锦云于本判决生效之日起10日内向谭常蛟、颜慧支付房屋的拆迁利益815808元；三、驳回谭常蛟、颜慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18280元，由谭常蛟、颜慧负担12301元（已交纳），由王金民、杨锦云负担5979元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费30800元，由谭常蛟、颜慧负担26608元（已交纳），由王金民、杨锦云负担4192元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年七月十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥