江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1374号上诉人（原审被告）：丹阳市天尧物业管理有限公司，统一社会信用代码91321181074719499R，住所地：丹阳市云阳街道华南西19幢2单元201室。法定代表人：沈忠良，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱键，江苏瀛尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建国，江苏瀛尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏星帝置业有限公司，统一社会信用代码913211817168723225，住所地：丹阳市开发区九纬路北侧。法定代表人：陈德时，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。上诉人丹阳市天尧物业管理有限公司（以下简称天尧公司）因与被上诉人江苏星帝置业有限公司（以下简称星帝公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2019）苏1181民初5077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天尧公司上诉请求：撤销原判，改判驳回星帝公司要求解除2014年7月8日签订的美域湾前期物业合同以及2017年签订的前期物业合同补充协议、要求天尧公司返还物业管理用房、要求天尧公司支付2018年和2019年的小区公共电梯检测费用的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.物业服务合同的解除主体是业主委员会，且时间上应当是业主委员会成立之时；天尧公司从未以自己行为表明不履行主要债务，双方和解时天尧公司同意暂时退出物业服务，对此天尧公司没有任何过错，故双方签订的物业服务合同不应解除。2.物业管理用房属于全体业主，而非星帝公司，故星帝公司物权要求返还。3.双方并未就电梯进行查验和确认，星帝公司也未将电梯交付天尧公司，故根据物业服务合同，电梯维保责任在星帝公司，天尧公司不应承担2018和2019年电梯检测费。星帝公司辩称：天尧公司退出完全是其自身原因，天尧公司因无法支付员工工资也早就列入失信被执行人名单。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。星帝公司向一审法院起诉请求：1、判令天尧公司退出丹阳市开发区九纬路北侧美域湾小区，将物业管理用房移交给星帝公司，在审理过程中，星帝公司增加诉讼请求：判令解除星帝公司、天尧公司签订的美域湾前期物业服务合同；2、判令天尧公司立即拆除美域湾小区2、3、4、5、6、7、8号楼地下负二层车库石膏板违规隔墙，在审理过程中，星帝公司变更为要求判令天尧公司拆除2、3、5、6号楼地下负二层的车库石膏板隔墙；3、判令天尧公司立即向星帝公司支付所垫付的电梯年检费84625元、绿化维护费96000元；4、诉讼费用由天尧公司承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，星帝公司作为甲方、天尧公司作为乙方签订美域湾前期物业服务合同，约定甲方通过招投标选聘乙方对美域湾住宅小区提供前期物业服务，该小区位于丹阳市开发区九纬路北侧，建筑面积为166196平方米，合同对服务内容、服务费用、物业经营管理、违约责任等事项进行约定，合同期限为3年，自甲方通知交付之日起至3年后止，合同并附物业构成、公共设施设备、服务质量标准等明细，其中公共设施设备明细列明电梯为22台、物业用房为665平方米。2014年9月17日，丹阳市物价局下发关于核定美域湾小区前期物业服务费标准的通知，同意天尧公司收取前期物业服务费，收费标准为高层住宅每月每平方米0.90元，服务标准为五级。2017年4月12日，星帝公司、天尧公司又签订前期物业合同补充协议，其中第四条第1项约定，关于美域湾部分抵债房物业费及其它相关费用由业主方支付给乙方，由乙方负责收取。2017年5月1日起，天尧公司开始入住美域湾小区，为业主提供物业服务。2019年1月18日，天尧物业与星帝公司签订结算明细，言明自2017年5月起至2018年12月31日止，美域湾小区空管房物业费及能耗费，星帝公司已经全部结清并给付天尧公司（除工程抵债房），双方无争议，予以确认。2019年3月4日，星帝公司向天尧公司发送律师函称，在天尧公司提供物业服务4年多以来，存在诸多违规违约行为，主要是违规隔断小区地下车库，影响消防安全，违规将物业用房进行出租盈利，违规收取装修保证金，违规收取业主的装修保证金，为此，要求天尧公司采取拆除隔墙、恢复原状、收回物业用房等整改措施。2019年3月19日，天尧公司向星帝公司律师回函称，天尧公司在服务过程中无违约行为，但星帝公司未能支付工程抵债房的物业服务费及能耗费，违反合同约定，要求星帝公司付清拖欠的款项。2019年5月6日，星帝公司对天尧公司发出物业整改通知，要求天尧公司进行整改，具体包括：立即交纳电梯年检费用，3日内完成电梯年检；立即拆除2、3、5、6、7、8号楼地下负二层石膏板隔断墙，隔墙严重影响小区业主消防安全及消防验收；提交2017年5月至2019年5月所有物业服务收支情况的明细资料，等等。美域湾小区绿化工程由丹阳市谷丰苗木合作社于2016年5月施工，2017年3月竣工。2019年3月28日，经施工单位、建设单位、监理单位验收，三方共同出具景观绿化到期交接验收证明书，其中载明绿化工程维保到期为2019年3月。2017年12月29日，星帝公司向电梯维保方支付维保工程款25070元。2018年2月13日，星帝公司向江苏省特种设备安全监督检验研究院交纳电梯检测费25000元。2019年5月7日，星帝公司又向江苏省特种设备安全监督检验研究院交纳22台电梯的检测费34555元。2019年3月12日，天尧公司作为原告起诉星帝公司、江苏新龙兴建设集团有限公司（施工单位），要求天尧公司方支付天尧公司2017年5月至2019年2月（工程抵债房）物业服务费、能耗费及违约金。一审法院经审理后于2019年11月1日作出（2019）苏1181民初2485号民事判决书，判决星帝公司支付星帝公司天尧公司物业费及能耗费520507.03、违约金14053.69元，合计534560.72元。该案目前已进入二审程序。一审法院认为，星帝公司、天尧公司签订的《美域湾前期物业服务合同》、《前期物业合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应按约定履行各自的义务，但是，双方在合同履行过程中产生纠纷，天尧公司已于2019年6月从美域湾小区暂时退出。依照合同法的规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。物业服务合同作为持续性的合同，面向全体业主，但天尧公司退出后，双方的物业服务合同在客观上已终止履行，因此，对于星帝公司要求解除物业服务合同、由天尧公司返还物业用房的诉讼请求，依法予以支持。对于星帝公司要求天尧公司拆除美域湾小区2、3、5、6号楼地下负二层的车库石膏板隔墙的诉讼请求，由于天尧公司设置石膏板隔墙未经开发商及业主的同意，也未经规划、住建部门批准，可能存在消防等安全隐患，因此，天尧公司应当予以拆除。关于电梯维护及检测费84625元，星帝公司方陈述每年交纳的为下一年度的费用。物业管理区域内公用的电梯、公共照明等费用，由物业服务企业代收代交，因此，应当由天尧公司方在物业服务费中支付电梯费用，星帝公司2017年交纳的25070元、2018年交纳的25000元，共计50070元，应当由天尧公司承担，星帝公司2019年交纳的2020年的电梯费用原则上不应由天尧公司承担，但是，如天尧公司已向业主预收了2020年的物业服务费，则应当在双方结算时另行计算。星帝公司主张的绿化维护费96000元，由于2017年3月至2019年3月为绿化工程施工单位丹阳市谷丰苗木合作社的维保期，根据行业惯例，由施工方免费进行维保，因此，对星帝公司的该项请求不予支持。一审法院判决：一、判决生效之日起解除星帝公司、天尧公司2014年7月18日签订的美域湾前期物业服务合同以及2017年4月12日签订的前期物业合同补充协议；二、天尧公司于判决生效后10日内向星帝公司返还物业管理用房；三、天尧公司于判决生效后10日内拆除美域湾小区2、3、5、6号楼地下负二层车库的石膏板隔墙；四、天尧公司于判决生效后10日内向星帝公司支付2018年、2019年的小区公共电梯检测等费用50070元；五、驳回星帝公司的其他诉讼请求。本院二审期间，天尧公司向本院提交下列证据：1.（2019）苏1181民初2485号案件谈话笔录2张，证明上诉人只是暂时退出美域湾小区物业服务，一审判决解除物业服务合同违背上诉人的真实意思表示；2.照片整理件6张，证明上诉人物业服务工作认真负责，依照双方签订的物业服务合同积极履行物业服务合同的义务。星帝公司经质证认为，对谈话笔录的真实性没有异议，但是没有说是暂时退出，就是说的直接退出；对照片的真实性有异议，物业公司在提供物业服务过程中存在很多问题，我们发出的律师函可以证明，因为物业公司存在违规行为，又没有整改，所以我方及业主均不赞同由其继续经营物业服务。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，星帝公司与天尧公司双方对物业服务质量、工程抵债房的物业服务费和能耗费、电梯维护检测费等多个方面存在较大分歧，并且已诉诸法院，双方不能达成一致。虽然天尧公司称退出美域湾小区系为了达成和解，但天尧公司已暂时退出美域湾小区的物业服务确是事实，而且双方并未因和解而彻底解决争议纠纷。故合同继续履行已无实际意义，一审法院对星帝公司要求解除租赁合同予以支持，并无不当。鉴于双方物业服务合同应予解除，天尧公司已退出案涉小区的物业服务，故天尧公司向星帝公司返还物业管理用房也是应有之义。关于2018年和2019年电梯维护检测费，物业和业主已实际使用案涉电梯，天尧公司也代收了业主的物业管理区域内公用的电梯费用，故天尧公司以星帝公司并未将案涉电梯交付给天尧公司为由，认为其不应承担电梯维保检测费的意见，本院不予采信。综上所述，上诉人天尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元，由上诉人丹阳市天尧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 樊华勇审 判 员 孙 毅审 判 员 葛荣贵二〇二〇年七月十六日法官助理 张亮亮书 记 员 王 萍