浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异51号 案外人：谢焕军，男，汉族，1991年2月23日出生，住浙江省余姚市。 申请执行人：梁锦旦，女，汉族，1981年10月9日出生，住浙江省金华市婺城区。 被执行人：田仁杰，男，壮族，1975年8月8日出生，住浙江省金华市婺城区。 在本院执行梁锦旦与田仁杰房屋买卖合同纠纷一案中，谢焕军对本院查封被执行人田仁杰名下的位于白龙桥镇××、××以南××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人谢焕军称：请求立即裁定中止对案外人房产（即位于金华市婺城区××、××以南××室房产）执行，包括强制进行评估和拍卖，并立即解除保全措施。理由如下：一、案外人是涉案房屋的实际所有权人、实际使用人，且已经支付了全部房款。且案外人与被执行人田仁杰房屋买卖合同纠纷案件中法律文书已发生法律效力，应依照生效法律文书履行义务。2017年11月23日案外人谢焕军与被执行人田仁杰签订了《房地产（居间）买卖合同》，合同约定被执行人田仁杰同意将座落于金华市婺城区白龙桥镇白沙春晓7幢1-502室房产以总价81万元出售给案外人谢焕军，签订合同时支付定金15万元，首付款40万元（含定金）由案外人谢焕军在2018年4月30日前付给被执行人田仁杰，同时，被执行人田仁杰协助案外人谢焕军在2018年4月30日前办理相关的房产过户手续，余款41万元于银行贷款放款当天付清。签订合同当日，案外人即支付了定金15万元，被执行人田仁杰拿走定金10万元，剩余定金5万元暂时由中介方保管。但被执行人田仁杰房产证未办成，致使案外人谢焕军无法办理产权过户。2018年4月，案外人谢焕军对该房屋进行简单装修并入住，随后，发现该房产被金华市婺城区人民法院查封，2018年12月7日，案外人代替田仁杰缴纳给金华市婺城区人民法院执行款25万元。被执行人保证该房产不存在纠纷，可以过户给案外人谢焕军。2019年3月，该房产又被衢州市衢江区人民法院查封并已进入执行程序，无奈，案外人谢焕军只能向衢江区人民法院提出案外人执行异议，并按照衢江区人民法院要求将剩余购房款46万元支付至衢江区人民法院，据此，案外人谢焕军已将购房款全部支付完毕。且案外人为了保证该房产能顺利过户，2019年11月22日，案外人又替被执行人垫付按揭贷款12235.84元。后案外人又催被执行人去办理过户手续，但被执行人电话拒接，无奈，案外人只能向法院提起诉讼，经婺城区人民法院审理，达成协议：原告谢焕军与被告田仁杰继续履行《金华市房地产（居间）买卖合同》，被告田仁杰应于2020年4月17日前协助原告办理产权登记手续。嗣后，案外人发现该房产现又被金华市婺城区人民法院查封并进入执行程序，无奈，只能依据《民事诉讼法》第二百二十七规定向贵院提出执行异议。二、本案执行标的符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行规定》）第二十八条规定的四个构成要件，应当阻却本案执行。《执行规定》第二十八条规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与被执行人就案涉房产签订的《房地产（居间）买卖合同》，确认合法有效，签订合同的时间早于法院查封案涉房产的时间，案外人合法占有该房间的时间也早于法院查封案涉房产的时间，更何况，案外人已支付全部价款除定金之外，其他款项均是支付至法院的执行款账户。据此，案涉房产即执行标的符合《执行规定》第二十八条规定的情形，故应依法裁定中止对案涉不动产的执行，以切实维护案外人的合法权益。 谢焕军提交了金华市房地产（居间）买卖合同、收条、婺城区人民法院票据、（2019）浙0803执异6号执行裁定书及衢江区人民法院交款票据、中国建设银行客户回单、结清证明、（2020）浙0702民初1510号民事调解书等证据材料。 申请执行人梁锦旦称：请求法院驳回谢焕军的异议。理由如下：根据案外人证据材料显示，2017年9月27日，周小华因合伙纠纷起诉被执行人，2018年10月10日判决（（2017）浙0803民初3498号），被执行人应退还周小华入伙金286000元，二审维持。2019年3月14日，周小华提起执行申请，案外人就查封房屋提起异议之后于2019年6月18日将房屋尾款46万元支付至衢江区人民法院。2017年10月1日，被执行人将查封房屋以67万元卖给答辩人，约定2018年3月30日过户支付首付款。2017年11月23日，被执行人将查封房屋以81万元卖给案外人，约定2017年（推测是2018年）4月30日支付首付款40万元（其中定金15万元于2017年11月23日支付）。2018年4-5月，案外人简单装修被查封房屋，并入住。2018年12月7日，案外人代被执行人支付婺城区人民法院执行款25万元（（2018）浙0702执3727号），作为应当支付被执行人的首付款。2018年11月2日，答辩人因房屋买卖纠纷起诉被执行人，2019年1月11日作出调解（（2018）浙0702民初14573号），令被执行人双倍返还定金计10万元。2019年1月29日，答辩人申请强制执行。2019年11月22日，案外人为被执行人垫付银行剩余按揭款12235.84元。2020年3月9日，案外人起诉主张房屋权益，2020年4月14日调解房屋过户，被执行人返还给案外人银行按揭款12235.84元，赔偿违约金7753.16元及诉讼费6011元于2021年10月15日前付清。对于上述罗列事实，答辩人认为，案外人对涉案房屋的权利是不真实的：1、案外人不可能于2018年4-5月占有涉案房屋，获得对房屋的支配地位。2018年4-5月，案外人在仅仅支付了购房定金15万元时，被执行人如不是与案外人串通为了逃避已经发生以及可能产生的支付纠纷，是不可能也没有条件交付房屋给案外人的。2019年1月，被执行人就涉案房屋与答辩人买卖关系纠纷调解时，开发商仍然不肯交付涉案房屋给被执行人。2、案外人与被执行人存在利益不区分的情况。案外人至其向被执行人主张房屋权益已经是2020年3月9日，晚于被执行人目前为止除答辩人案件外的其他所有纠纷及执行程序。当时案外人已经支付定金15万元，其余首付款25万元，购房尾款46万元，代垫付银行按揭12235.84元，已超出其应当支付的购房款81万元（超612235.84元），且案外人主张权益并未主张超付部分，案外人和被执行人之间权益不区分你我的关联，不主张超付放款这也是不符合常理的。且，被执行人可能因不能妥善处理与开发商之间问题尚未取得已查封房屋的登记。3、案外人在2019年6月18日支付衢江区人民法院46万元购房尾款时，被执行人仅有一个286000元退还入伙金的被执行案件，超出174000元尚不知如何分配，这是不合理的，且当时婺城区人民法院已经受理了答辩人的强制执行申请尚待处理。目前涉案房屋大概价值110万元，上述1、3的案外人提前占有房屋、超额给付尾款的行为，显然在于保留房屋不被法院查封拍卖或进入其他流转程序。就目前而言，案外人向衢江区人民法院的支付尾款行为，尚有部分款项超出纠纷范围，答辩人认为案外人与被执行人的房屋买卖关系存疑，有恶意占有和与被执行人利益不区分的嫌隙，不能适用善意取得也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。因此，答辩人认为本案不能中止对查封房屋的执行，被执行人应当支付给答辩人的10万元（目前答辩人仅受偿28000元）实现之后，贵院才可以中止对查封房屋的执行。 梁锦旦未提交证据材料。 田仁杰未答辩也未提交证据材料。 本院查明，梁锦旦与田仁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日作出（2018）浙0702民初14573号民事调解：一、被告田仁杰应于2019年1月18日前支付原告梁锦旦50000元，于2019年1月25日前支付原告40000元。二、若被告有任一期逾期未履行，则须另行加付原告梁锦旦10000元，且原告可就剩余款项申请强制执行。三、其他事项双方互不追究。四、本案受理费1150元，由被告田仁杰承担。该民事调解生效后，田仁杰未履行生效法律文书所确定的义务，梁锦旦向法院申请执行。执行期间，本院于2019年6月6日作出（2019）浙0702执1127号执行裁定：冻结、划拨被执行人田仁杰的银行存款100000元，或查封、扣押其相应价值的财产。并于当日查封被执行人田仁杰名下的位于白龙桥镇××、××以南××室【证号：00107595（预告证明号）】的房屋产权，查封期限为三年（自2019年6月6日起至2022年6月5日止）。为此，谢焕军以其享有该涉案房产物权为由，向本院提出书面异议。 另查明，2017年9月27日，周小华因合伙纠纷起诉被执行人田仁杰。2018年10月10日，衢州市衢江区人民法院作出（2017）浙0803民初3498号民事判决，判决被告龚小刚、田仁杰于本判决生效后十日内共同返还原告周小华入伙金人民币286000元。2019年3月14日，衢州市衢江区人民法院查封田仁杰位于白龙桥镇××、××以南××室房地产。同年4月1日，谢焕军对该房地产查封向衢江区人民法院提出异议。6月21日，该院经异议审查后作出裁定“中止对坐落于金华市婺城区白龙桥镇××、××以南××室房地产的执行”，并解除了该房产的查封。 又查明，2019年6月18日，谢焕军根据衢江区人民法院要求交付了购房余款46万元，此后，衢江区人民法院将该款全部支付给建设银行金华分行用于归还案涉房产抵押按揭贷款。 本院认为，根据衢江区人民法院查明的事实，即谢焕军在衢江区人民法院查封案涉房产前已与被执行人田仁杰签订了房屋买卖合同，并根据法院要求支付全部未付房款等，并据此裁定“中止对坐落于金华市婺城区白龙桥镇××、××以南××室房地产的执行”。本案中，2019年6月6日，本院作出（2019）浙0702执1127号执行裁定查封案涉房产系轮候查封。申请执行人梁锦旦无相反证据否定衢江区人民法院已查明和认定的事实，故，异议人谢焕军的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止（2019）浙0702执1127号一案对位于白龙桥镇××、××以南××室【证号：00107595（预告证明号）】的房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  李爱华 二〇二〇年七月二日 书 记 员  肖俊秀