北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4115号上诉人（原审原告、反诉被告）：王慧强，男，1989年9月25日出生。委托诉讼代理人：尚西国，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：南波，北京市中洲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京万联汽车救援服务有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十一区10号楼4层401（园区）。法定代表人：居福建，经理。委托诉讼代理人：贾少英，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解建斌，男，1985年12月5日出生。上诉人王慧强、北京万联汽车救援服务有限公司（以下简称万联公司）因与被上诉人解建斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初10095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。王慧强上诉请求：请求二审法院依法改判万联公司和解建斌以每月11000元的标准向我支付2017年4月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；一、二审诉讼费由万联公司和解建斌承担。事实和理由：自我方2014年5月10日交付房屋后，万联公司与解建斌对涉案房屋的使用是一体、混同的，且处于连续使用状态，我方一审中提交的《借记卡账户历史明细清单》足以证明前述主张，故万联公司和解建斌应按照租金标准承担给付义务；一审法院未查明两份房屋租赁合同的履行所欠缴的租金数额。万联汽车辩称，不同意王慧强上诉请求。我方2017年12月已经支付了2018年1-3月的租金，并未欠付租金。解建斌辩称，我曾经是万联公司的法定代表人，代表万联公司签订合同是职务行为，合同的权利义务应当由万联公司承担。万联公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，王慧强应向我方支付房屋加建费8万元，待王慧强支付房屋加建费及装修费用后，我方再将涉案房屋腾空返还；2.请求撤销一审判决第三项，王慧强应向我方返还租金99000元，退还房屋押金11000元；3.请求撤销一审判决第五项，改判王慧强向我方支付装修费用414004.95元；4.本案鉴定费由王慧强承担；5.本案诉讼费由王慧强承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。我公司与王慧强签订的《租房协议书》中明确约定了装修价格和拆迁补偿，王慧强同意我方对房屋进行装修改建。王慧强虚构房屋的事实情况，隐瞒房屋无建设工程规划许可证的事实，存在合同欺诈，违反诚实信用原则。王慧强一直未能提供产权证等文件，导致我方一直未办理营业执照，不能对外以会所名义进行营业，未实现租赁房屋的使用目的。王慧强起诉我方合同无效、腾退房屋主要目的是为了独占装修赔偿款。一审法院认定案涉《租房协议书》无效需要进一步对涉案房屋产权及许可证等信息进行核实。王慧强应对合同无效承担全部过错责任，并应按照装饰装修工程造价进行赔偿。基于公平原则，王慧强主张的房屋占有使用费不能简单参照租金标准确定，应予以减少或免除。王慧强辩称，不同意万联公司的上诉请求和理由。万联公司上诉请求的第一项、第二项没有事实和法律依据且在一审反诉时并未提出。万联公司要求我方按照工程价支付其装修损失没有事实和法律依据。解建斌述称，我是职务行为，本案与我没有关系。王慧强向一审法院起诉请求：1.判令王慧强与万联公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》无效；2.判令万联公司与解建斌将位于北京市丰台区花乡葆台南路2号XXX号内的自建房拆除，并将8201号房屋腾空返还给王慧强；3.判令万联公司与解建斌支付自2017年4月1日至实际腾退之日止的房屋使用费，以每月11000元为标准；4.诉讼费由万联公司与解建斌承担。万联公司向一审法院反诉请求：1.请求王慧强赔偿装修装饰损失414004.95元；2.本案诉讼费、反诉费、鉴定费均由王慧强承担。一审法院认定事实：2014年5月10日，冯建芳（甲方、出租方）与解建斌（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区花乡葆台南路2号XXX号（以下简称8201号）。2017年7月1日，万联公司（甲方、承租方）与王慧强（乙方、出租方）签订《租房协议书》，约定乙方将XXX号房屋出租给甲方使用，租赁期限自2017年7月1日至2027年7月1日，月租金11000元，按季度结算，每季度初，甲方向乙方支付下季租金；因甲方承租乙方的房屋需投资200万元装修，如遇国家占地、村民集体占地等原因拆迁，房屋的装修赔偿归甲方所有，其他赔偿归乙方所有。庭审中，解建斌表示其于2017年6月30日向王慧强支付4.4万元，2017年10月14日向王慧强支付3.3万元，2017年12月31日向王慧强支付3.3万元，均系代万联公司支付的万联公司与王慧强所签《租房协议书》的租金。经法院向北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局查询，未查询到XXX号房屋建设工程规划许可证的相关信息。审理中，万联公司要求王慧强按照XXX号房屋装修工程造价进行赔偿，并申请对XXX号房屋的装修工程造价进行鉴定。经释明，万联公司表示坚持要求王慧强按照装修工程造价赔偿损失。一审法院认为：根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，租赁房屋未能取得规划审批手续，现王慧强要求确认其与万联公司签订的《租房协议书》无效，并要求万联公司拆除自建房、返还房屋，于法有据，法院予以支持。万联公司实际占有使用了租赁房屋，理应支付出租人占用房屋期间的使用费，王慧强要求参照合同约定的租金标准支付，法院予以支持。但应指出，结合本案证据及当事人陈述，万联公司租金已付至2018年3月，故对王慧强主张的使用费，法院予以部分支持。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，万联公司坚持要求王慧强按照装饰装修工程造价赔偿其损失，于法无据，法院不予支持，万联公司可就其装饰装修的现值损失另行主张。据此，一审法院于2019年12月判决：一、王慧强与北京万联汽车救援服务有限公司于二〇一七年七月一日签订的《租房协议书》无效；二、北京万联汽车救援服务有限公司于判决生效之日起七日内将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号内自建房一间拆除，并将北京市丰台区花乡葆台南路2号院8201号房屋腾空返还给王慧强；三、北京万联汽车救援服务有限公司于判决生效之日起七日内按照每月11000元的标准给付王慧强自二〇一八年四月一日至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回王慧强的其他诉讼请求；五、驳回北京万联汽车救援服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实，依法予以确认。在二审审理期间，补充查明如下事实：王慧强于2008年8月28日与北京海瑞房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买了北京市丰台区花乡葆台南路2号XXX号。2014年5月10日《房屋租赁协议书》显示，出租方是冯建芳，承租方是解建斌。冯建芳是王慧强的母亲，冯建芳于2018年4月9日出具“情况说明”，认可王慧强是房屋所有权人，亦是房屋租赁合同的权利人，其本人仅是代为签订租赁合同。在本案审理过程中，万联公司认可，该公司在2017年6月30日签订合同后，对租赁房屋进行装修，并在院内空地上加盖一间厨房。目前，该公司实际占有涉案XXX号房屋。关于租金支付情况，万联公司确认，2017年6月30日向王慧强支付的44000元中的33000元是一个季度的租金，11000元是押金；2017年10月14日支付了一个季度的租金33000元；2017年12月31日支付了一个季度的租金33000元。解建斌曾担任过万联公司的法定代表人。另查明，本案一审审理期间，依据万联公司的申请，一审法院委托北京京评价格评估有限公司对8201号房内装修残值进行评估。北京京评价格评估有限公司于2018年8月24日出具京评（涉）字2018第3080号“价格评估报告书”，评估结论为：评估对象无异议部分在价格评估基准日的评估结论为人民币65553元；评估对象异议部分在价格评估基准日的评估结论为人民币82218元。依据万联公司的申请，一审法院委托中建精诚工程咨询有限公司对8201号房装修工程进行价值评估。中建精诚工程咨询有限公司于2019年7月10日出具“工程造价鉴定意见书”，鉴定结论意见为：414004.95元；其中确定部分金额144340.11元，其中待定部分金额269664.84元。以上事实，有“价格评估报告书”、“工程造价鉴定意见书”、各方当事人的陈述及提交的证据在案佐证。本院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，王慧强与万联公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》中，约定出租的涉案XXX号房屋未能取得规划审批手续，原审法院据此认定该合同无效，法律依据充分，本院不持异议。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。万联公司原法定代表人解建斌于2014年即以个人名义就涉案房屋签订了《房屋租赁协议书》，并代表万联公司在2017年7月1日的《租房协议书》中签字，万联公司亦认可王慧强在签订涉案合同的时候出示了购房合同，据此可以认定，万联公司在签订合同时对涉案房屋的性质是明知的。万联公司提出的王慧强虚构房屋事实情况、隐瞒房屋无建设工程规划许可证的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予采信。对于合同无效一节，王慧强与万联公司均存在过错，双方均应承担相应的责任。依据本案查明的事实，万联公司实际占有使用了涉案XXX号房屋，应当按照实际占用时间向王慧强支付占有使用费，一审法院参照合同约定的租金标准确定万联公司应当支付的房屋占有使用费数额，并无不妥，本院予以确认。万联公司提出房屋占有使用费应予以减少或免除的上诉主张，没有法律依据。关于万联公司应交纳房屋占有使用费的起始时间问题，鉴于万联公司自签订涉案合同之日起已经实际交纳三个季度的租金，一审法院确认万联公司应支付自2018年4月1日起的房屋占有使用费，事实依据充分，本院予以维持。王慧强与万联公司于2017年7月1日签订的《租房协议书》中明确记载，承租方是万联公司，合同落款处有万联公司印章，解建斌仅是代表万联公司在合同上签字，因此该合同的签订主体是万联公司。王慧强要求解建斌与万联公司对该合同承担连带责任的主张，事实依据不足。关于王慧强提出的，万联公司在履行2014年《房屋租赁协议书》时已经拖欠租金的主张，本院认为，2014年《房屋租赁协议书》中列明的承租方是解建斌，万联公司与解建斌对该份协议的意思表示不一致；2017年《租房协议书》的签订主体是万联公司，因此不宜将该两份合同一并审理。王慧强可就2014年签订的《房屋租赁协议书》另行主张权利。万联公司在本案二审期间提出，王慧强应支付房屋加建费80000元、返还租金99000元、退还房屋押金11000元。鉴于万联公司在本案一审审理过程中并未提出上述诉讼主张，故本案对此不予处理，万联公司可另行主张权利。关于万联公司提出，王慧强应按照装饰装修工程造价赔偿其414004.95元，一审法院依据法律规定对其该项主张不予支持，并指明万联公司可就其装饰装修的现值损失另行主张。本院对此不持异议。万联公司的该项上诉主张，没有法律依据。在一审过程中，法院依据万联公司的申请委托评估机构进行评估，所产生的评估费、鉴定费应由万联公司自行承担。万联公司并未举证证明涉案房屋存在拆迁补偿款一事，故其提出的王慧强意图独占装修赔偿款的上诉主张，没有事实依据。综上所述，王慧强及万联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由王慧强负担350元（已交纳），由北京万联汽车救援服务有限公司负担7450元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年七月十四日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇