安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1227号上诉人(原审原告):黄春叶，女，1978年4月28日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省蚌埠市龙子湖区。上诉人(原审原告):高维群，女，1974年8月9日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省凤阳县。上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：周永，江苏昊信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：凤阳县信源房地产开发有限公司。住所地安徽省凤阳县西门小学院内。统一社会信用代码931411266973951524。法定代表人:黄林，该公司总经理。委托诉讼代理人:梅法达，该公司员工。委托诉讼代理人:李世成，凤阳县经开区法律服务所法律工作者。上诉人黄春叶、高维群与被上诉人凤阳县信源房地产开发有限公司（以下简称凤阳信源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄春叶、高维群上诉请求：一、依法撤销(2019)皖1126民初5181号民事判决,改判支持黄春叶、高维群的一审诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由凤阳信源公司承担。事实与理由:一审判决认定案件事实错误。一、凤阳信源公司未将涉案房屋实际交付:1、涉案房屋不符合合同约定的交付条件。2、黄春叶、高维群未实际占有涉案房屋(包括直接或间接占有)。二、黄春叶、高维群实际购房价格与房屋是否交付没有任何关联。综上,一审判决认定凤阳信源公司已将涉案房屋交付给黄春叶、高维群,不构成违约,属于认定案件事实错误,从而导致判决结果错误。恳请二审法院依法查明案件事实,予以改判。补充：根据委托管理协议的规定，黄春叶、高维群委托信源商业管理有限公司按黄春叶、高维群、凤阳信源公司签订的商品房买卖合同约定的交付条件进行验收，签订交接书才视为交接，目前涉案房屋还没有通过验收。凤阳信源公司辩称，黄春叶、高维群的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请求判决驳回上诉，维持原判。理由：一、凤阳信源公司严格按照双方签订的预售合同第十一条约定时间将预售房交付给黄春叶、高维群。二、黄春叶、高维群的预期收益在预售合同签定时就得到了反租补偿，并从房价中预先扣除，在签订合同之初提前得到了预期收益。三、房屋认购书与实际购房价有根本的联系，实际购房价不到认购一半，其原因就是反租补偿所至。综上，黄春叶、高维群上诉请求没有事实和法律依据，其理由不能成立，请求驳回黄春叶、高维群的上诉请求，维持原判以维护凤阳信源公司合法权益。补充：涉案房屋已经交付且在2014年黄春叶、高维群与信源商管公司签订的《委托经营管理协议》已经将涉案房屋对外出租，出租期6年，与黄春叶、高维群陈述到2020年4月到期相符，说明黄春叶、高维群知道涉案房屋信源商管公司已经代表黄春叶、高维群接收，且同意对外出租获取利益。不存在至今没有交付的事实，商管公司与黄春叶、高维群之间签订合同，对接收房屋是否违约与本案无关。涉案房屋有几百户，只是至今为止没有形成市场，但该房屋早已综合验收合格且备案。黄春叶、高维群向一审法院起诉请求：1、凤阳信源公司立即履行交房义务并依约承担逾期交房违约金652254.6元（违约金以已付总房款3830033元为基数，按每日万分之一计算，自2015年1月1日计算至2019年8月31日；逾期续算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由凤阳信源公司承担。一审法院查明：2013年11月5日，凤阳信源公司作为甲方（出卖方）与黄春叶、高维群作为乙方（认购方）签订《中都旅游文化商业街商品房认购书》十四份。该认购书约定：乙方自愿认购中都旅游文化商业街C02区1栋2层1号、2层2号、2层3号、2层17号、2层18号、2层29号、2层30号、2层39号、2层40号、2层42号、2层43号、1层345号、1层347号、1层349号，计14套商铺，认购建筑面积为491.97平方米，总价款为7464708元，扣除5年返租（40%）金额2985883元和其他优惠648792元，实际认购价款为3830033元。2013年12月3日和2013年12月28日，凤阳信源公司作为甲方（卖方）与黄春叶、高维群作为乙方（买方）签订十四份《商品房预售合同》，黄春叶、高维群购买的十四套商铺与双方签订的《中都旅游文化商业街商品房认购书》中认购的商铺、建筑面积和实际认购价款均一致。《商品房预售合同》第十一条约定：甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，合同继续履行，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算至实际交付使用为止。《商品房预售合同》签订前，黄春叶、高维群按合同约定的价款3830033元，已全部交付。2014年4月29日，黄春叶（甲方）与凤阳县信源商业管理有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理协议》，黄春叶同意将其投资购买的明中都旅游文化商业街商铺全权委托凤阳县信源商业管理有限公司代为租赁经营管理。协议主要内容：甲方所购位于凤阳县明中都旅游文化商业街，铺位号为：与上述商品房认购书相同，其购房合同面积（含公摊）为491.97平方米；本协议期限为6年（一年365天为推算依据、共计2190天）。自凤阳信源公司将商铺实际交付甲方之日次日起始日，同时为记租起始日；在约定委托经营期间，甲方将该商铺不可撤销地特别授权委托给乙方进行统一经营管理。甲方对该商铺不享有占有、使用权，只能按本协议约定享有收益、处分权；甲方同意，委托乙方按照甲方与开发商签订的约定对该商铺是否符合交付条件予以验收，并委托乙方办理交接手续，该商铺交付手续办理完毕后，视作开发商已依约将该商铺交付给甲方，同时也视作甲方已将该商铺交付给乙方委托经营管理。2014年12月16日，凤阳县信源商业管理有限公司办理了入伙程序登记，并于2014年12月31日凤阳信源公司将黄春叶、高维群购买的商铺正式移交给凤阳县信源商业管理有限公司。一审法院认为：黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的《商品房预售合同》和黄春叶与凤阳县信源商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，本院予以确认。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房预售合同》签订前，黄春叶、高维群依约支付了房屋价款3830033元。2014年4月29日，黄春叶、高维群将其所购商铺委托凤阳县信源商业管理有限公司经营管理，按照《商铺委托经营管理协议》约定，黄春叶、高维群同意，委托凤阳县信源商业管理有限公司按照黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的约定对该商铺是否符合交付条件予以验收，并委托凤阳县信源商业管理有限公司办理交接手续，该商铺交付手续办理完毕后，视作凤阳信源公司已依约将该商铺交付给黄春叶、高维群，同时也视作黄春叶、高维群已将该商铺交付给凤阳县信源商业管理有限公司委托经营管理。2014年12月16日，凤阳县信源商业管理有限公司办理了入伙程序登记，并于2014年12月31日凤阳信源公司将黄春叶、高维群购买的商铺正式移交给凤阳县信源商业管理有限公司，依此约定，可视为凤阳信源公司按约定期限将涉案房屋交付给黄春叶、高维群。同时，在黄春叶、高维群认购14套商铺时，也实际获得5年返租费2985883元。故黄春叶、高维群主张的事实不成立，本院不予采纳。如果黄春叶、高维群认为凤阳县信源商业管理有限公司在接受委托事项中存在过错给其造成损失，可以另行向凤阳县信源商业管理有限公司主张权利。综上所述，黄春叶、高维群主张的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄春叶、高维群的诉讼请求。案件受理费10323元，减半收取5161.5元，由原告黄春叶、高维群负担。本院二审期间，双方均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对一审查明的事实予以确认。经双方确认本案二审的争议焦点为：黄春叶、高维群要求凤阳信源公司立即履行交房义务并依约承担逾期交房违约金的请求能否成立。本院认为，黄春叶、高维群与凤阳信源公司就案涉房屋签订的《商品房预售合同》和黄春叶与凤阳县信源商业管理有限公司就案涉房屋签订的《商铺委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，根据该协议的约定凤阳县信源商业管理有限公司受委托享有办理房屋交付的权利，案涉房屋的交付对象变为了凤阳县信源商业管理有限公司，根据《入伙程序表》可见凤阳县信源商业管理有限公司已经完成案涉房屋现场查验，案涉房屋于2014年12月31日正式移交凤阳县信源商业管理有限公司，应视为凤阳信源公司向黄春叶、高维群交付了案涉房屋，凤阳信源公司按期交付了案涉房屋。如果黄春叶、高维群认为凤阳县信源商业管理有限公司未按黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的《商品房预售合同》约定办理房屋交付手续，凤阳县信源商业管理有限公司在《房屋委托经营管理协议》到期后未将案涉房屋交交还黄春叶、高维群，黄春叶、高维群应当向凤阳县信源商业管理有限公司追究责任、主张权利。综上，上诉人黄春叶、高维群的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10323元，由上诉人黄春叶、高维群负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇二〇年七月二日法官助理魏雅书记员岳陈陈附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。