浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终618号 上诉人（原审原告）：林某，女，2007年1月4日出生，汉族，住安吉县。 法定代理人：林惠，男，1972年12月25日出生，汉族，住安吉县,系上诉人林某的父亲。 委托诉讼代理人：陈涛，浙江浦源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈赛，浙江浦源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张艺，女，1978年12月28日出生，汉族，住安吉县。 被上诉人（原审被告）：胡格凡，男，1960年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：戴先顺，浙江振源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程涵，浙江振源律师事务所实习律师。 上诉人林某因与被上诉人张艺、胡格凡确认合同无效纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林某上诉请求：1.依法撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初1527号民事判决，发回重审或查清事实后改判支持林某全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张艺、胡格凡承担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定错误。涉案宅基地属于林某与张艺共同共有，依照《中华人民共和国物权法》规定，处分共同共有的共有物应当征得全体共有人同意。本案中，张艺处分共同共有的涉案宅基地时未征得林某及法定代理人同意，事后也未追认，胡格凡受让涉案宅基地的行为不能认定为善意取得。具体理由如下:1.涉案宅基地的转让价款为75万元，但目前安吉县城递铺周边相近似宅基地的转让价款为150-200万元之间，故该宅基地的转让价款明显低于市场价，不属于《中华人民共和国物权法》第106条所规定的“以合理的价格转让”。2.虽胡格凡与张艺属于不同的村民小组，但受让宅基地系家庭中大事件，不可能不经了解调查而草率作出决定，且胡格凡在签订《宅基地转让合同》时让张艺丈夫作为共有人签名，其当时就已意识到涉案宅基地系家庭共同共有而非张艺单独所有。另案外人李志猛作为证明人也在《宅基地转让合同》上签名，李志猛系张艺所在万亩村的村主任，其也应知道林某与张艺系同一户的情况。综上，一审判决认定胡格凡系善意取得涉案宅基地是错误的，涉案《宅基地转让合同》由于张艺无权处分而无效。二、一审判决法律适用错误。依据《最高人民法院关于印发〈全国民事审判工作会议纪要〉的通知法办【2011】第442号》第15项“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”。也就是说集体经济组织成员之外的宅基地转让行为当然无效，但集体经济组织成员之间的宅基地转让行为也并非一定有效，其有效是以不违反法律、行政法规和国家政策为前提的。本案中胡格凡其本身有宅基地并在宅基地上已经建造了房屋，现又受让了林某与张艺共同共有的涉案宅基地并在该宅基地上建造了房屋，明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。依照合同法原理，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。一审判决虽适用了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，但又认定张艺与胡格凡之间签订的《宅基地转让合同》未违反法律、行政法规强制性规定，显然自相矛盾。张艺与胡格凡之间签订的《宅基地转让合同》因违反法律、法规强制性规定而无效。三、一审判决对林某有失公允。本案中林某与张艺作为安吉县递铺街道万亩村村民，因相关政策取得了涉案宅基地使用权，张艺在未征得林某及法定代理人同意的情况下将该宅基地转让胡格凡，如该转让行为有效，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，林某作为农村户口的自然人一生都无法享受国家宅基地政策，一审判决对林某不公。 张艺辩称，涉案宅基地的取得与林某是否与其一户没有关系，该宅基地取得是因张艺再婚且其现任丈夫符合相关条件而申请取得的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 胡格凡辩称，一、林某认为胡格凡是非善意取得涉案宅基地的上诉理由不成立。2017年受让涉案宅基地的价格为75万，是当时地段最高的，且该宅基地已交付胡格凡，胡格凡已装修居住。涉案宅基地取得与林某的户口无关，宅基地申请上也没有林某共有的记录，签协议时张艺丈夫也有签字，胡格凡并不知道林某是涉案宅基地共有人。林某认为胡格凡不构成善意取得应举证证明。二、一审适用法律正确，本案张艺与胡格凡之间签订的《宅基地转让合同》合法有效。关于本案《宅基地转让合同》是否违反法律、行政法规强制性规定的问题，一户一宅只是管理性的规定，涉案合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。同一经济组织之间村民转让宅基地是允许的，只是再申请宅基地会受到限制。关于涉案合同是否因无权处分而无效的问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，无权处分财产的合同是有效的。2017年林某10岁左右，张艺离婚之后其也是林某的监护人，监护人处置被监护人的财产系有权行为，至于是否侵犯了被监护人的权利与本案不是同一个法律关系，且从处置结果来看是有利于林某的。因为宅基地取得后需在的一定年限内建造房屋，否则会被收回，当时张艺并没有经济能力建造房屋，出卖宅基地是有利于林某的。三、林某认为一审判决致使林某以后无法享受国家宅基地政策有失公允的上诉理由，也不成立。安吉县2017年下半年之后住宅房屋征收拆迁都实行了货币补偿，不可能安置农村宅基地，张艺的处置行为也是转化为了货币，是对林某权益的保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 林某向一审法院起诉请求：1.张艺与胡格凡签订的关于丰食溪安置地Ａ9地块的《宅基地转让合同》无效；2.本案诉讼费由张艺、胡格凡承担。 一审法院认定事实：林某系林惠与张艺婚生女。2010年5月19日，一审法院立案受理张艺与林惠离婚纠纷一案，2010年6月7日，经该院主持调解，双方达成婚生女林某由林惠抚养、张艺支付抚养费等内容的离婚协议。虽然林某由林惠抚养，但其户籍一直落在，未予迁出。2017年6月10日，张艺与胡格凡签订《宅基地转让合同》一份，张艺作为转让方，将坐落在递铺街道万亩村丰食溪小区Ａ9号宅基地转让给胡格凡，价格750000元，并约定双方权利义务等内容。2017年6月10日，陶骏（胡格凡女婿）向张艺一次性支付该款项。胡格凡分别于2017年11月23日、24日、2018年2月14日将该款归还陶骏。后胡格凡在该宅基地上建造了房屋。2018年10月22日，林惠以其女儿林某也享有该宅基地使用权为由，叫他人用挖机将部分围墙推到，双方发生争执，安吉县公安局灵峰派出所出警予以处理。另查明，2014年11月11日，张艺与彭大洪登记结婚。2016年11月27日，张艺向安吉县城西北开发区有限公司提出宅基地安置申请，认为其与前夫林惠离婚后双方均未再婚，不具备安置条件，后与彭大洪再婚，已满两年可以享受宅基地安置。2016年12月27日，安吉县城西北开发公司同意张艺在万亩村丰食溪安置区Ａ9号地块放样建房。 一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、林某对涉案宅基地是否享有使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，实行的是一户一宅。本案中，林某在其父母离婚后随林惠生活，户籍从出生时就一直落在，未曾迁出。在安吉县公安局递铺派出所、灵峰派出所出具的居民户口薄上，也证明张艺和林某同属一户。虽然张艺在离婚两年后再婚符合宅基地安置政策，但是宅基地安置是以户为单位进行安置，林某也属于安置对象，该宅基地使用权属于张艺为户主家庭成员共同共有，林某对涉案宅基地享有使用权，故对胡格凡认为该块宅基地取得是基于张艺离婚后又结婚，符合安置政策申请取得的，林某不享有该宅基地使用权的辩称不予采纳。二、张艺、胡格凡签订的《宅基地转让合同》是否违反法律、行政法规强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”，第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”一户一宅应理解为一户已经拥有一处宅基地的，则不能再申请宅基地，如果将其出售，同样也不能再申请宅基地。法律规定禁止将宅基地使用权流转至本集体经济组织以外，否则丧失了宅基地使用权的农民依法将无法再申请宅基地，还将构成本集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空，故在我国宅基地制度改革非试点地区，农村村民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，房屋买卖合同应认定为无效，但法律并未禁止同村村民之间通过合法方式流转、出让宅基地。根据庭审查明的事实，张艺与胡格凡系同一农村集体经济组织成员，胡格凡已取得涉案宅基地使用权，支付对价并建房居住，林某未能提供证据证实被告张艺与胡格凡之间的买卖行为存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，即违反法律、行政法规强制性规定，故张艺、胡格凡签订的《宅基地转让合同》未违反法律、行政法规强制性规定，并不当然无效。即使胡格凡已经拥有宅基地再另行购买宅基地，其应当将其中一块恢复土地功能，但其是否具体实施恢复行为不影响合同效力，故对林某以农村的宅基地转让行为是属于违法行为，涉案宅基地转让合同无效的诉称不予采纳。三、张艺处分宅基地行为法律效力如何认定。林某认为，涉案宅基地属于其与张艺共同共有的财产，张艺在未经其及其父亲林惠的同意下擅自转让宅基地使用权的行为应属无效。胡格凡则认为，购买宅基地属于善意取得，其已经按照市场对价支付转让款，新建了房屋并进行了装修，合同已经履行完毕，即使林某主张共同共有，在张艺无权处分的情况下，也是善意取得。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案中，虽然张艺在处分宅基地时未征得林某及其法定代理人的意见，事后也未予追认，但本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及宅基地共有使用人的物权利益保护和买受人的合理信赖保护二者之间的平衡，关键在于胡格凡的购买宅基地的行为是否属于善意取得。根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”经该院查明的事实，胡格凡受让宅基地主观上相对善意。林某于2007年1月出生，父母离婚时仅3周岁，一直随其父亲生活。2014年11月，张艺与他人再婚，安吉县城西北开发区有限公司根据安置政策，给予张艺宅基地安置，且安置建房户宅基地建房发放联系单也明确户名为张艺。胡格凡虽然与张艺同属一个自然村，但属于不同的村民小组，刻意要求其知晓林某与张艺同属一户，实属牵强。同时，胡格凡购买宅基地已经支付合理价款。涉案宅基地使用权转让协议中不仅有张艺及其丈夫签字确认，还有第三人作为证人予以证明，可以认定该交易行为系双方真实意思表示，交易自愿、平等、等价有偿，也不违背公序良俗。现胡格凡在涉案宅基地上已经建造了房屋，从遵循诚实信用和维护稳定社会关系的角度出发，应维持居住使用现状，张艺与胡格凡之间签订的宅基地使用权买卖协议不应认定为无效。故对于林某的诉讼请求，该院实在难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回林某的诉讼请求。一审案件受理费40元（已减半），由林某负担（已预交）。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、涉案《宅基地转让合同》是否因违反法律、行政法规强制性规定而无效。二、涉案《宅基地转让合同》是否因张艺无权处分而无效。 关于争议焦点一，林某上诉认为胡格凡在已有宅基地的情况下又受让涉案宅基地，胡格凡与张艺签订的《宅基地转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“一户一宅”的规定而无效，对该节上诉理由本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于“一户一宅”的规定，本意是限制农村村民拥有宅基地数量，减少占用耕地，保护现有耕地，而不是说一个人只能拥有一块宅基地。在我国农村，通过申请获得宅基地是比较常见的一种形式，但并不排除通过其他途径获得宅基地，宅基地受让人可以通过合法的房屋买卖、结婚、遗产继承等方式继受取得宅基地使用权，只是农民出租、出卖自己的农村房屋或宅基地的，需承担今后不被批准宅基地申请的不利后果。本案中，张艺与胡格凡系同一农村集体经济组织成员，胡格凡依法可以受让涉案宅基地，涉案《宅基地转让合同》并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，即违反法律、行政法规强制性规定，一审法院适用法律正确。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，无权处分并不影响买卖合同的效力。本案为宅基地买卖合同，张艺虽系无权处分，但张艺的无权处分行为并不影响本案宅基地买卖合同的效力，故林某上诉以涉案《宅基地转让合同》系张艺无权处分而请求确认涉案《宅基地转让合同》无效的上诉理由，于法不符，本院不予采纳。 综上所述，林某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人林某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡新春 审判员  程 烨 审判员  周辰晨 二〇二〇年七月十四日 法官助理张美琴 书记员沈雯雯