新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终651号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆阜康市天山农场有限公司，住所地新疆维吾尔自治区新疆昌吉州阜康市水磨沟乡柳城子村北。 法定代表人：邓同法，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯进，男，该公司财务。 委托诉讼代理人：段友东，新疆新蓝天（奇台）律师事务律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈斌，男，1966年11月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：李江红，新疆益一律师事务所律师。 原审第三人：阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市水磨沟乡柳城子西村。 法定代表人：哈巴提·阿吉巴依，该村委会主任。 原审第三人：员春玲，女，1974年7月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 上诉人新疆阜康市天山农场有限公司因与被上诉人沈斌、原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲土地承包经营权转包合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，因涉及没有新的事实，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆阜康市天山农场有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：被上诉人于合同签订后仅向上诉人交付了位于222团水渠以南的750亩一块土地，而另一块位于柳城子村东的700亩土地实际只有480亩，且因被上诉人又将该480亩土地承包给他人耕种，至今未向上诉人交付。期间上诉人给付了被上诉人部分土地转让费90000元。被上诉人作为先履行合同义务一方不履行合同义务，后履行一方的上诉人依法享有拒绝履行合同义务的抗辩权。在被上诉人先违约未全面履行合同义务情况下,一审判决解除双方签订的土地使用权转让协议错误且显示公平。被上诉人虽然与上诉人约定转让土地1450亩，但实际只向上诉人交付土地750亩。且该750亩地的所有权转让至沈斌与村委会签订的土地承包合同期满，一审判决上诉人返还被上诉人解除合同后1230亩土地，及未耕种期间的全部土地使用权转让费1403793元，违约金215175元没有事实和法律依据。 沈斌辩称，案涉土地450亩没有包给别人，只是因为土地质量较差，上诉人没有找到承包人，所以一直说我没有交给他们。一审计算承包费正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲二审未提交答辩状。 沈斌向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告签订的土地使用权转让协议；二、判令被告向原告返还土地1450亩；三、判令被告向原告支付土地转让费1510000元（计算方式：合同已履行两年，约定应付土地使用权转让费1600000元，被告已支付90000元）；四、判令被告向原告支付违约金215175元（到期被告欠付原告土地使用权转让费1510000元，按照当年银行贷款年利率4.75％的三倍计算，即1510000元×年利率4.75％×3倍）。 新疆阜康市天山农场有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告履行2018年4月8日签订的土地使用权转让协议义务，向反诉原告交付土地700亩；2.反诉被告向反诉原告支付违约金210000元。 一审法院认定事实：2007年12月11日及2010年9月1日，原告与第三人柳城子西村先后签订两份土地承包合同，合同约定由第三人柳城子西村将案涉土地1450亩向原告承包，原告对该承包土地有权转包等。2018年4月8日，原、被告经协商签订土地使用权转让协议，协议约定，经第三人柳城子西村同意，由原告向被告转包位于柳城子村东合同土地面积700亩，222团水渠以南合同土地面积750亩，土地转让费2100000元由被告分三年向原告付清，具体为签订合同5天内付土地转让费250000元；2018年9月底付650000元；2019年9月底付700000元；2020年底支付剩余的500000元。如被告不能按时支付转让费，应当按照当年银行贷款利息三倍支付违约金。逾期时间不得超过半年，如超过半年，原告有权收回土地等，协议签订后，原告向被告交付1450亩土地，后因第三人柳城子西村修路修渠占用了案涉土地700亩中220亩土地，该块土地剩余480亩，处于没有种植状态。案涉另一块土地由被告与第三人员春玲签订租赁合同，第三人柳城子西村不知情、不认可。第三人员春玲与被告签订土地租赁合同后已向被告交纳土地租赁费550000元，并在2019年予以种植。原、被告签订土地使用权转让协议后，被告向原告交纳土地转让费90000元，后原告通过微信联系向被告催要土地使用权转让费，并于2019年7月19日通过邮寄方式向被告发出解除合同通知书，催告被告在收到通知后五日内向原告支付土地使用权转让费，如被告逾期支付，原告解除与被告的合同。被告收到后未向原告交纳欠付的土地使用权转让费，也没有对解除合同提出异议。一审法院认为，本案原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订土地使用权转让协议，协议意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且协议已实际履行，故案涉土地使用权转让协议为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告在土地使用权转让协议中约定，被告向原告交纳土地使用权转让费的时间逾期超过半年，原告有权收回土地，即为解除合同。根据本案事实，被告在与原告签订土地使用权转让协议后仅向原告交纳土地使用权转让费90000元，剩余始终未交纳，且在接到原告解除合同通知书后未提出异议，通知到达时双方之间的协议解除，故原、被告签订的土地使用权转让协议因合同约定而解除，原审法院对原告本诉主张解除与被告签订的土地使用权转让协议之诉讼请求予以支持；因原、被告之间土地使用权转让协议已解除，原告本诉主张被告向原告返还土地有事实根据和法律依据，但由于位于柳城子村东合同土地面积700亩中的220亩因第三人柳城子西村修路修渠占去220亩，该220亩土地已无法返还，该块土地中剩余的480亩被告应当依法向原告返还，原审法院对原告本诉主张由被告返还1450亩土地中的1230元予以支持，其余部分不予支持；原告主张由被告支付土地使用权转让费1510000元，根据本案查明的事实，协议约定土地为1450亩，原告亦在协议签订后向被告交付1450亩土地，后因第三人柳城子西村修路修渠占去被告转让转包的土地，经实地勘验是220亩土地，对该220亩土地被告不应向原告交纳土地使用权转让费，220亩土地为106207元（2100000元÷3年÷1450亩×220亩）。原、被告之间土地使用权转让协议已履行两年，按照合同约定两年应支付的土地使用权转让费为1600000元，扣减被告已向原告交纳的土地使用权转让费90000元及220亩土地使用权转让费106207元，尚欠1403793元未付，原审法院对原告主张的由被告支付土地使用权转让费1510000元中的1403793元予以支持，其余部分不予支持；原告本诉主张由被告支付违约金215175元，被告存在逾期支付原告土地使用权转让费的事实，构成违约，原告该项本诉主张有事实根据，计算符合当事人约定，原审法院予以支持。被告反诉要求原告履行2018年4月8日签订的土地使用权转让协议义务，向其交付土地700亩，根据本案事实，原告已向被告交付案涉700亩土地，后因第三人柳城子西村修路修渠占地220亩，与原告无关，且原审法院对该220土地未判决未由被告向原告返还，未支付该220亩土地的土地使用权转让费，故对被告该反诉诉讼请求不予支持；被告反诉要求原告支付违约金210000元，原告在本案中不存在违约事实，且被告主张的违约金是其估算的利润损失，无证据证实，原审法院对被告该项反诉诉讼请求不予支持。判决：一、解除原告（反诉被告）沈斌与被告（反诉原告）新疆阜康天山农场有限公司于2018年4月8日签订的土地使用权转让协议；二、被告（反诉原告）新疆阜康天山农场有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）沈斌返还转让承包的土地亩1230亩（其中位于柳城子村东面积480亩土地，位于222团水渠以南750亩土地）；三、被告（反诉原告）新疆阜康天山农场有限公司于判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）沈斌支付土地使用权转让费1403793元；四、被告（反诉原告）新疆阜康天山农场有限公司于判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）沈斌支付违约金215175元；五、驳回原告（反诉被告）沈斌的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）新疆阜康天山农场有限公司的反诉诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新疆阜康市天山农场有限公司提交证据：阜康市水磨沟乡2019年耕地地力保护补贴资金发放表（柳城子西村）一份、阜康市水磨沟乡农业服务中心出具的证明一份，拟证实2019年之前，案涉土地由被上诉人包给王玉霞，700亩中的450亩由王玉霞耕种，并没有交于上诉人耕种。王玉霞在2019年种的是玉米并领取政府补贴8100元。且王玉霞所种土地就是涉案的480亩土地中的250亩。 经质证，被上诉人沈斌对该组证据真实性认可，合法性不发表意见，关联性不认可，证据中的450亩土地与案涉土地没有关系，一审中法院已经组织双方当事人到土地现场，对土地的面积和位置进行了核实，一审就是以核实的结果进行判决的，上诉人不应当对此在提出异议。 原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲二审未提交质证意见。 本院对该组证据真实性予以采信。 被上诉人沈斌提交证人证言四份，拟证实与新疆阜康市天山农场有限公司签订合同之后对涉案土地均进行了丈量。 经质证，上诉人新疆阜康市天山农场有限公司对该证据真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不认可，并不能证明沈斌已经实际缴付涉案700亩土地。 原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲二审未提交质证意见。 本院对该证据真实性予以采信。 本院依职权制作询问阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会主任哈巴提·阿吉巴依笔录，证实哈巴提·阿吉巴依在一审庭审中出具的证明的真实性，进一步说明了土地耕种情况。 经质证，上诉人新疆阜康市天山农场有限公司对该询问笔录真实性、合法性、关联性均认可，但无法证实沈斌是否缴付700亩土地，也无法证实2017年到2018年涉案土地是否有人耕种。被上诉人沈斌对该询问笔录真实性、合法性、关联性均认可。 原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲二审未提交质证意见。 本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。 原审第三人阜康市水磨沟乡柳城子西村村民委员会、原审第三人员春玲均未提交新证据。 二审期间查明事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实予以确认。 另查明，2020年6月24日经本院现场勘查，双方对涉案土地700亩中的480亩土地四至界限进行了确认。 本院认为，本案争议焦点是1.双方签订的合同能否解除；2.涉案土地是否全部交付；3.涉案土地使用权转让费的计算方式。关于上诉人新疆阜康市天山农场有限公司与被上诉人沈斌之间2018年4月8日签订的土地使用权转让协议能否解除的问题。双方签订协议意思表示真实，协商一致，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效合同。且该协议中对解除条件进行了约定，现已符合解除条件，且在被上诉人向上诉人送达解除合同通知书后，上诉人未提出异议，通知到达时双方之间的协议解除。故上诉人与被上诉人签订的土地使用权转让协议因协议约定而解除，本院对被上诉人原审主张解除与上诉人签订的土地使用权转让协议的诉讼请求予以支持。 关于涉案土地1450亩是否全部交付的问题。上诉人新疆阜康市天山农场有限公司自认合同签订后，被上诉人向上诉人交付了位于222团水渠以南的750亩土地。但由于位于柳城子村东合同土地面积700亩中的220亩因修路修渠占去220亩，双方均认可该220亩土地已无法交付，该块土地中剩余的480亩上诉人认为被上诉人并未交付。根据上诉人提交的阜康市水磨沟乡农业服务中心出具的证明及阜康市水磨沟乡2019年耕地地力保护补贴资金发放表来看，该涉案480亩土地并未实际交付且在2019年有人种植，被上诉人并不能提供证据证明已经交付该块土地。故对于上诉人主张的被上诉人只交付了1450亩土地中的750亩土地的请求，本院予以支持。被上诉人未全部交付土地的行为构成违约，应承担违约责任，本院对上诉人主张的被上诉人存在违约事实的请求予以支持，因双方协议中未约定违约责任的承担方式，且上诉人未提供证据证明实际损失数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院酌定被上诉人承担违约金10000元。 关于双方涉案土地承包费计算的问题。2007年12月11日及2010年9月1日，被上诉人与第三人柳城子西村先后签订两份土地承包合同，合同约定由第三人柳城子西村将案涉土地1450亩向被上诉人承包，被上诉人对该承包土地有权转包，其中位于222团水渠以南的750亩土地承包期限自2010年9月1日至2039年12月31日止，位于柳城子村东合同土地面积700亩承包期限自2007年12月30日至2037年12月30日止。之后，2018年4月8日上诉人与被上诉人签订土地使用权转让协议，协议约定将1450亩土地使用权一次性转让，并未约定转让期限。根据被上诉人与村委会签订的承包协议中约定转包期限不得超过本协议承包期限，被上诉人是将剩余承包期限转包给了上诉人，故上诉人对位于柳城子村东合同土地面积700亩的土地使用权期限是自2018年4月8日至2037年12月30日止（21年），对位于222团水渠以南的750亩土地的使用期限自2018年4月8日至2039年12月31日止（23年）。每亩土地每年的转让费为65.72元【2100000元÷（750亩×23年+700亩×21年）】。双方均认可因修路修渠占去220亩土地，该220亩上诉人不应承担转让费，220亩土地转让费为318621.6元（220亩×2100000元÷1450亩）。上诉人对已交付的750亩土地已经使用了3年，应当支付土地使用费147870元（65.72每亩每年×750亩×3年），因上诉人已缴纳90000元，故上诉人还需支付57870元（147870元-90000元）土地使用费。双方协议约定三年内付清土地使用权转让费，对于涉案750亩土地的全部土地使用权转让费为1086210元（750亩×2100000元÷1450亩），上诉人已缴纳90000元，对于剩余996210元土地使用权转让费，上诉人存在逾期支付的事实，构成违约，应承担违约责任，因双方协议中未约定违约责任的承担方式，根据双方协议约定不能按时支付转让费，按银行贷款利息的三倍承担违约金。故上诉人应承担违约金8246.5元（57870元×银行贷款年利率4.75%×3倍）。 综上所述，新疆阜康市天山农场有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十天七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初2385号民事判决； 二、解除上诉人新疆阜康天山农场有限公司与被上诉人沈斌于2018年4月8日签订的土地使用权转让协议； 三、上诉人新疆阜康天山农场有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人沈斌返还转让使用权的土地750亩（位于222团水渠以南）； 四、上诉人新疆阜康天山农场有限公司于本判决生效后十日内一次性向被上诉人沈斌支付土地使用费57870元； 五、被上诉人沈斌于本判决生效后十日内一次性向上诉人新疆阜康天山农场有限公司支付违约金10000元； 六、上诉人新疆阜康天山农场有限公司于本判决生效后十日内一次性向被上诉人沈斌支付违约金8246.5元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20327元，由新疆阜康天山农场有限公司负担1017元，由沈斌负担19310元。一审反诉案件受理费2225元，由新疆阜康天山农场有限公司负担2114元，由沈斌负担111元。二审案件受理费19371元，由新疆阜康天山农场有限公司负担969元，由沈斌负担18402元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 华 审 判 员  李静蓉 审 判 员  李 娟 二〇二〇年七月十三日 法官助理  马 恒 书 记 员  陈晓静