浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初244号 原告：刘桂娥，女，1968年8月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：王中民，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘正华，系原告的丈夫。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司，住所地：嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告刘桂娥因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（下称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（下称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月7日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王中民、二被告委托代理人葛林飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘桂娥起诉称，2013年7月6日，原告与被告德隆公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买德隆公司开发预售的位于嘉兴市环贸中心二层的20652号、20653号、20654号、20××55号商铺，该四间商铺合同约定购房款总额为1120997元，返租前的购房原价总额为1474996元。合同第十六条约定，四间商铺的权属证书由德隆公司负责办理，并于2015年6月30日前交付原告，如不能在该日期前交付权属证书，自约定之日起180日内，德隆公司交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。如自约定之日起超过180日，德隆公司仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，德隆公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 该四间商铺的购房款支付方式为首付款加银行贷款。2013年9月4日，原告与湖州银行嘉兴分行办理银行借款合同。同时，原告与德隆公司的关联公司即被告环贸公司签订《委托经营管理协议》，将上述四间商铺交给环贸公司，由该公司负责出租、经营、管理等事宜。委托期分A、B、C三个阶段执行，其中A阶段自2013年12月20日至2016年12月19日，原告不向环贸公司收取任何费用。B阶段为固定收益分红期，自2016年12月20日至2018年12月19日止，每年固定收益分红为原告所购物业总价的8%，由环贸公司代收代付，上述收益分红依法应缴纳税费由原告自行承担。C阶段为实际收益分红期，自2018年12月20日至2025年12月19日，实际收益分红期的收益分配按原告所购物业价格系数×环贸中心1-5层总面积年度经营净利润。原告应按照国家法律、法规的相关规定承担所购物业因经营（租赁）而产生的所有相关税费，由被告环贸公司代开发票，代扣代缴税费。原告对此予以认可，且本次主张金额中已将应承担的税费（12%的房产税、0.1%的印花税、0.5%的个税）予以扣除。 合同签订后，二被告没能如约履行义务，德隆公司未如期向原告交付房屋权属证书，环贸公司亦未如约向原告支付房租。2017年3月1日，经协商，原告与二被告签订《补充协议》，就房租的支付和逾期办理房屋权属证书等事宜补充约定。补充协议第3条约定，德隆公司于3个月之内办理好房屋权属证书，如到期办理不出房产证，德隆公司每逾期一日支付房款总价万分之三的违约金。第9条约定德隆公司自愿承担《委托经营管理协议》中环贸公司承担的责任和本补充协议中应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。但至今,被告德隆公司并未向原告交付房屋权属证书，二被告亦未向原告支付过任何费用。 综上，原告诉请判令：1、被告嘉兴市德隆置业有限公司办理20652号、20653号、20654号、20××55号房屋的权属证书；2、被告嘉兴市德隆置业有限公司向原告支付逾期办理20652号、20653号、20654号、20××55号房屋权属证书的违约金507398.64元（自2015年7月1日至2017年5月31日共计701天，合计103397.22元。2017年6月1日暂计至2019年11月30日共计913天，合计404001.42元，实际应计算至交付房屋权属证书之日）；3、二被告共同向原告支付拖欠的租金206263.45元（Ｂ阶段，自2016年12月20日至2018年12月19日，已扣除原告应承担的12.6%税费）。4、判令二被告承担本案诉讼费用。 被告环贸公司、德隆公司答辩称：一、原告通过委托贷款向被告支付购房款。原告、吕振飞及湖州银行三方签订《委托贷款借款合同》，约定由吕振飞提供资金，并委托湖州银行放款给原告。资金真正来源是德隆公司，期间原告多次逾期还款，德隆公司多次代其偿还逾期款项，并代原告偿还全部剩余贷款。因此实际上原告并未付清购房款，不符合补充协议约定的第三条的情形。二、原告无权要求逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十六条约定的是被告取得初始产权登记的时间，并非是指在该时间前为原告办理产权证书，原告的理解有误。办理产证需要原告到现场配合，提供身份证原件并进行验证。因原告一直未到现场，故无法办理产权证书。因此不能办证的原因在原告。退一步讲，即使应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，考虑到过失相抵原则，应当调低。三、根据《委托经营管理协议》，原告应当提前出具房屋租赁发票，否则支付租金的日期自动顺延，《补充协议》也未免除原告该义务。现原告未提供发票，故支付租金的日期应当自动顺延，付款条件未成就。且原告没有付清房款，支付租金的条件也未成就。退一步讲，即使应支付租金，也应以原告实际支付的购房款或者商品房买卖合同上的金额作为计算租金的基数，原告主张的计算基数并非其实际支付金额。四、因租金支付条件未成就，德隆公司无须承担责任。五、即使被告应当支付租金，因公司经营困难，无力偿还，法院已判决并生效的相似案件中也已证实被告多年来亏损无利润。请求法院判决由被告分期偿还。 针对自己的主张，原告提供的证据是：1、商品房买卖合同；2、委托经营管理协议；3、补充协议；4、购房发票、《委托贷款借款合同》；5、催款函。 经质证，二被告对证据1-4真实性均无异议，但对于原告的举证目的有异议，对证据5认为没有收件的记录，无法质证。 二被告未提供证据。 经审核，二原告的证据，形式合法、内容真实，且与本案有关联，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，所有商铺（包括德隆公司自持部分以及已对外出售部分）由环贸公司统一经营管理。2013年7月6日，原告向德隆公司购买环贸中心编号为20652、20653、20654、20655四商商铺（另同时购买20656号商铺，不属本案争议范围）。双方签订《商品房买卖合同》四份，合同价格分别为：307765元、273183元、271077元、268972元，购房合同第十六条关于产权登记约定：出卖人承诺于2015年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书的，按已付房款的每日万分之一支付违约金。购买商铺同时，原告与环贸公司签订四份委托经营管理协议，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2013年12月20日起至2025年12月19日止。委托期限内，分为A、B、C三个阶段执行。A阶段为共同培育期，自2013年12月20日起至2016年12月19日，该阶段1万元固定收租由环贸公司用于经营业支出。B阶段为固定收益分红期，自2016年12月20日至2018年12月19日，每年固定收益分红为所购物业总价的8%，在委托管理协议中，环贸公司标明固定收益分红分别为：32396元、28756元、28534元、28312元。B阶段租金收益支付周期为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应合法、有效的房屋租赁发票（双方约定由环贸公司代办发票的除外），否则支付日期自动顺延。环贸公司逾期付款的，需按照银行同期存款利率承担违约责任。C阶段为实际收益分红期，自2018年12月20日至2025年12月19日，实际收益分红期的收益分配按原告所购物业价格系数×环贸中心1-5层总面积年度经营净利润。 由于环贸公司未能按约支付B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主（作为甲方）签订补充协议。原告也与二被告签订《补充协议》，德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付，则每逾期一日需支付应付租金万分之三点五的违约金。德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的《委托经营管理协议》需承担的全部付款责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函等。 关于购房款支付情况：上述四间商铺的购房合同价格合计1120997元。原告于签订后支付该四间商铺价款计562997元，并于2013年9月4日与吕振飞、湖州银行嘉兴分行签订《委托贷款借款合同》，吕振飞通过湖州银行嘉兴分行向原告提供借款共计558000元，用于支付原告尚欠德隆公司的购房款。原告于2013年9月起，每月还款6633.03元，共计120期。庭审后被告陈述就借款558000元，因原告逾期未还款，共由被告代为偿还448499.51元。原告表示对此不知情。案涉四商铺商，被告德隆公司于2015年6月1日取得初始产权登记。 另查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55960平方米、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库31143平方米，目前已售商业用房约36612平方米、商务办公用房约77001平方米，涉及商业业主2500多户，尚有近2万平方米未出售。委托经营期间，环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。已按照上述方案签订分期支付协议的业主占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主的三分之二以上。 被告陈述，在2018、2019年已电话通知原告前来办理产权证，但原告没有到场。原告予以否认定，认为没有接到被告的办证通知。 本院认为，原告的诉讼请求包含了其与德隆公司的房屋买卖合同关系、与环贸公司的委托经营管理合同关系的相关权利义务。鉴于两者存在一定的关联性，避免当事人的诉累，基于二被告已作答辩的事实，可在本案中一并审查处理。 原告与德隆公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。双方争议的焦点是：一、原告办理产权转移登记的条件是否成就；二、德隆公司是否存在逾期办证的违约情形。 焦点一，根据《委托贷款借款合同》的约定，原告向通过湖州银行向吕振飞借款558000元用于支付剩余购房款。德隆公司也收到该款，因此视为原告已付清购房款，德隆公司应当根据商品房买卖合同的约定为原告办理产权转移登记，原告该诉讼请求予以支持。至于因原告未及时还款而由德隆公司代偿等问题，即使如德隆公司所述属实，双方另形成追偿法律关系，与本案无涉。 焦点二，根据商品房买卖合同第十六条的约定，德隆公司应当于2015年6月30日前取商铺初始产权登记。根据查明的事实，德隆公司取得商铺初始登记时间为2015年6月1日，未违反上述约定。因双方约定原告委托德隆公司办理产权转移登记，故再向原告交付初始登记的权属证书并无必要。2015年6月30日后属于原告接受委托办理产权转移登记的义务，在购房合同中也未约定转移登记办理完毕的期限；补充协议第3条中，德隆公司承诺交清房款、税费后三个月内办理原告的产权证，但原告也没有证据证实其已给予配合，不能以此单纯归咎于德隆公司，故原告主张德隆公司承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。 原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》、三方订立的《补充协议》系当事人真实意思的表示，内容未违反法律规定，应为合法有效。双方争议的焦点在于：一、租金收益的数额如何确定、支付条件是否成就；二、环贸公司提出的分期偿还债务的方案是否具有法律依据。 焦点一，关于租金收益的计算基数。双方于委托经营管理协议中明确注明了当年度的租金收益的数额，环贸公司对该部分内容盖章确认，应视为双方对租金收益数额达成一致意见，故根据合同约定，B阶段四间商铺租金收益总计为117998元×2年＝235996元。又根据经营管理协议，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。原告认为应由被告代开发票与合同约定不符，本院确定在被告向原告支付租金收益的同时，由原告向被告提供相应金额的租金发票。原告自行扣减税金的方式缺乏依据，不予采纳。 焦点二，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。首先，当前环贸公司应支付的固定收益及管理费用的数额远大于租金收益，处于经营困难状态，要求其依据协议约定按期向业主支付到期租金收益显然已不现实；其次，环贸中心系商贸综合体,由环贸公司统一经营管理,中心内的商铺虽为各个业主各自所有,但商业上存在统一经营的整体收益风险，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，已付清全部购房款的业主中已有超过三分之二接受环贸公司经营困难的事实并签订分期支付协议，环贸公司也积极按照该协议履行到期债务。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但本案中应当考虑当下市场实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照双方协议约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害绝大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负、甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现，故从利益权衡的角度，原告实现债权的期限利益应让位于整体利益，在被告应付租金总额不变的情况下，对于环贸公司请求参照大多数业主已签订的分期支付协议约定的方案履行本案付款义务，本院予以准许。 综上，环贸公司应支付二原告2016年12月20日至2018年12月19日期间的租金收益共计235996元，参照分期支付方案，环贸公司应于本判决生效后十日内支付199121.62元，2021年1月19日前支付36874.38元。 根据《补充协议》，德隆公司自愿对环贸公司基于经营管理协议所涉债务对业主承担担保责任，双方未约定保证方式，应视为连带责任保证，故对原告要求德隆公司共同承担责任的请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市德隆置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告刘桂娥办理环贸中心编号为20652、20653、20654、20655四间商铺的产权转移登记手续（所需税费依照相关规定承担）； 二、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告刘桂娥2016年12月20日至2018年12月19日期间的租金收益235996元，被告于判决生效之日起十日内支付199121.62元、于2021年1月19日前支付36874.38元。原告于被告付款同时向其出具相应金额的租金发票（发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定为准）； 三、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述嘉兴市环贸中心经营管理有限公司债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10936元，由原告负担6096元，二被告共同负担4840元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇二〇年七月三日 书记员  沈英子