新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2050号   上诉人（原审被告）：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路165号。   法定代表人：关峙，新疆广汇房地产开发有限公司总经理。   委托诉讼代理人：李春德，男，新疆广汇房地产开发有限公司职员。   上诉人（原审被告）：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区天津南路65号美居物流园O座三楼。   法定代表人：关峙,新疆广厦房地产交易网络有限责任公司常务副总。   委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，新疆广厦房地产交易网络有限责任公司职员。   被上诉人（原审原告）：彭杰，男，1989年12月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：杜鹏，新疆金仕成律师事务所律师。   上诉人新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人彭杰商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人广汇公司的委托诉讼代理人李春德、上诉人广厦公司的委托诉讼代理人葛壁晓景、被上诉人彭杰的委托诉讼代理人杜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   广汇公司、广厦公司共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、彭杰要求我方承担违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定，彭杰在商品房交付使用之日起第91日就应当知道我方是否履行了办理房屋权属登记的协助义务，即我方是否存在违约行为、权利是否被侵害。因此彭杰要求我方承担违约责任，是以财产利益为内容的债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要（民事部分）》“关于违约责任问题”明确规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”按照上述规定，双方于2008年3月24日签订的《房屋买卖合同》，应当自签订之日起90日内办理权属证书，诉讼时效应当自签订合同后90日内起算3年，在此期间长达11年之久彭杰一直未主张办证，其主张的逾期办证违约责任已过诉讼时效。二、广厦公司并非涉案房屋开发主体，系广汇公司开发房屋的代理销售机构。广汇公司与广厦公司共同与彭杰签订了《商品房买卖合同》，但是广厦公司并非房屋所有权人，“房权证乌市沙依巴克字第****号房屋所有权证”明确写明房屋所有权人为广汇公司。广厦公司的营业范围无房地产开发，也无房地产开发经营资质，因此不是《商品房买卖合同》中适格的出卖人，一审法院对此认定错误。综上，一审判决认定事实不清，判决错误，请求二审法院依法改判。二审中，广汇公司明确仅针对一审判决第二项提起上诉；广厦公司明确对一审判决第一、二项提起上诉。   彭杰辩称，广厦公司是商品房销售合同的出卖方，应当按照合同约定协助我办理商品房权属证书。广厦公司在签订合同时对主体并未提出异议，现在以主体不适格为由主张无权办证是逃避责任。广厦公司与广汇公司没有积极协助彭杰办理商品房权属证书，构成违约，应当支付违约金。   彭杰向一审法院起诉请求：判令广厦公司、广汇公司为彭杰办理不动产权证书；2、判令广厦公司、广汇公司承担逾期办证违约金330,969.77元（自2008年6月23日至2019年5月17日，按同期央行三至五年贷款利率）。   一审法院认定事实：2008年3月24日，彭杰与广厦公司、广汇公司签订一份《商品房买卖合同》（合同前页载明出卖人是广厦公司,落款由广厦公司、广汇公司签章）。合同主要约定以下主要内容，买受人购买的位于本市平顶山东一路第6幢01号铺，商品房用途为商铺，建筑面积为116.896平方米，商品房单价为每平方米4,500元；客户已交清全部房款526,032元；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；合同落款手写备注，原客户陈美辰、现客户为彭杰，彭杰合同签订于2001年11月30日。合同签订后，广厦公司、广汇公司向彭杰交付商铺。为办理房屋产权手续，彭杰于2008年3月25日向广厦公司提供房款发票原件，住房维修基金收据原件，契税、印花税、工本制图费统计联收据原件，购房人身份证复印件二份、房款发票和住房维修基金收据复印件两份。   一审法院认为，广厦公司、广汇公司与彭杰签订《商品房买卖合同》，广厦公司认为其只是销售代理，但从合同约定内容并未显示，对广厦公司的该部分抗辩理由，不予采信，作为出卖人，有协助购买人过户的义务，对彭杰主张广厦公司、广汇公司协助办理过户手续，予以支持。彭杰主张违约金，广厦公司、广汇公司认为已过诉讼时效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，涉案房屋为现房销售，未约定办理房屋所有权登记的期限，故广厦公司、广汇公司应当自合同订立之日起九十日内办理权属证书。广厦公司、广汇公司逾期办证，构成违约，依照上述法律规定，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。广厦公司、广汇公司提出诉讼时效问题，一审法院认为，本案商品房买卖合同的标的物为现房，依据上述法律规定，广厦公司、广汇公司应自合同订立之日起九十日内办理产权证书，诉讼时效应自合同签订之日起90日的次日即2008年6月23日起算，由于广厦公司、广汇公司的办证行为系持续过程，且该违约事实仍在继续，结合《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，故以彭杰起诉的2019年7月15日倒计三年支持违约金，根据彭杰提供的计算方式，其按央行（三至五年）贷款利率主张，其中2016年至2019年按4.75％计算，一审法院予以确认，但应以已付房款526,032元（彭杰另行交纳税费、维修基金等系其应负担费用，不应计入房款，面积差转工本、物业费等亦不属直接交纳房款）计算为妥，为74,959.56元（526,032元×4.75％×3年）。一审法院判决：一、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司、新疆广汇房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助彭杰办理位于乌鲁木齐市某路商铺不动产权证书；二、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司、新疆广汇房地产开发有限公司于判决生效后十日内向彭杰支付违约金74,959.56元（526,032元×4.75％×3年）。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。   本院认为，首先，关于彭杰的起诉是否已过诉讼时效。广厦公司、广汇公司与彭杰签订《商品房买卖合同》后，向彭杰交付涉案商铺，未办理房屋产权手续，彭杰已于2008年3月25日向广厦公司提供房款发票原件，住房维修基金收据原件，契税、印花税、工本制图费统计联收据原件，购房人身份证复印件二份、房款发票和住房维修基金收据复印件二份，作为购房人已经尽到提供相应办证材料的义务，作为合同相对人的广厦公司、广汇公司一直未能履行商品房买卖合同中约定的办证义务，构成违约，该违约事实持续存在，故彭杰提起本案诉讼，未过诉讼时效。对广厦公司、广汇公司上诉称本案诉讼时效已过的上诉理由，本院不予采信。其次，关于广厦公司上诉称其系代理销售行为，不具备办理房屋产权手续的资格。本院认为，彭杰依据《商品房买卖合同》的约定提起诉讼，广厦公司系合同一方当事人，且亦是彭杰提交的办理产权证书相关材料的收取方，故广厦公司应当依照约定履行合同，对广厦公司上诉称不应协助彭杰办理涉案商铺不动产权证书的上诉理由，本院不予采信。第三，关于广厦公司、广汇公司是否应当向彭杰支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》并未对广厦公司、广汇公司逾期办证应承担的违约责任予以约定，彭杰有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，要求广厦公司、广汇公司支付违约金。一审法院根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，按照彭杰的起诉时间倒计三年认定违约金，符合法律规定，本院予以确认。   综上所述，广厦公司、广汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,673.99元（广汇公司、广厦公司已预交），由广汇公司、广厦公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   黄淑梅   审  判  员   蒋 欣   审  判  员   王奕丁   二 〇 二 〇 年 七 月 二 日   书  记  员   罗 敏