文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1273号上诉人（原审被告）：徐巧根，男，1950年7月7日生，汉族，住镇江市中山。上诉人（原审被告）：潘芬英，女，1954年2月24日生，汉族，住镇江市中山。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐美华，女，1979年3月16日生，汉族，住常州市戚墅堰区戚厂工房一区1号，系两上诉人女儿。被上诉人（原审原告）：张瑜将，男，1978年1月18日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦劲，江苏恒强律师事务所律师。上诉人徐巧根、潘芬英因与被上诉人张瑜将房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2010号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐巧根、潘芬英上诉请求：1.撤销（2019）苏1102民初2010号民事判决，改判徐巧根、潘芬英无需支付搬迁费6776元、装修补偿款145022元、违约金2000元、律师费14000元；2.一、二审诉讼费及保全费由张瑜将承担。事实和理由：一、一审程序违法：1.一审法院诉讼保全违反民事诉讼法第103条规定；2.《房产赠与协议书》、《房屋搬迁补偿安置协议》、《房屋拆迁产权调换安置协议》等证据未经过送达、质证和询问等程序；3.一审审理期限超过民事诉讼法规定的期限。4.一审未对徐巧根、潘芬英提交的反诉状予以处理。二、一审事实认定错误：1.《协议书》订立的原因和基础是《购售住宅房协议》，因《购售住宅房协议》违法无效，故《协议书》应认定无效。《协议书》签订的当事人是错误的，属重大误解订立的合同，应予以撤销。2.从《协议书》字面理解、订立背景以及主客观角度看，装修补偿款和拆迁费用应为120m²房屋的装修补偿款和拆迁费用，徐巧根、潘芬英无权处分其子女依据《房屋搬迁补偿安置协议》取得的房屋及利益。3.附属物与装修是两个不同的概念。即便《房屋拆迁补偿安置协议》未将附属物、装饰、装修款区分，法院可在裁量范围内酌情区分。4.《协议书》未约定给付时间和支付方式，按照《合同法》相关规定双方可协商重新约定，徐巧根、潘芬英未得到机会协商、重新约定，故不存在违约。徐巧根、潘芬英对于具备给付条件的义务已经履行，不具备给付条件的也在积极履行，不存在违约的事实。张瑜将主张的律师费过高。三、一审判决对未作分户、徐巧根、潘芬英违约、附属物及装饰装修等同于装修等事实以及法律适用未充分论证。丹徒镇长岗复兴村76号房屋是按照四个人口核算，故拆迁安置利益属于徐巧根、潘芬英与其子女。协议书应当由徐巧根、潘芬英及其子女签订，徐巧根、潘芬英签订协议书属于效力待定，没有徐巧根、潘芬英子女的追认，该协议书是无效的。张瑜将辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回徐巧根、潘芬英上诉请求，维持原判。张瑜将向一审法院起诉请求：1.徐巧根、潘芬英支付装修补偿费及搬迁费151798元；2.徐巧根、潘芬英支付违约金100000元；3.徐巧根、潘芬英支付律师费18000元。一审法院认定事实，1998年12月22日，徐巧根与张修明签订《购售住宅房协议》一份，载明“前由徐巧根在长岗复兴村76号兴建住宅二层楼房壹座（包括围墙及附属房屋）位于镇江啤酒厂马路西侧，因徐巧根在市内已购新住宅房……决定出售给张修明，共所有房产权亦归张修明所有，该房价双方面议共计壹拾万元正”“徐巧根积极配合张修明办理过户手续，特列此协议，双方共同遵照执行。”合同签订后，张修明支付了100000元购房款，并携全家入住，但未取得房屋产权证，所有人仍为徐巧根。2018年11月2日，因该房屋面临拆迁，徐巧根、潘芬英（甲方）与张修明之子张瑜将（乙方）签订《协议书》一份，主要约定，甲方将一套不低于120平方米的房屋给予乙方；搬迁补偿费部分，由甲乙双方商定一致，按政府房屋拆迁补偿规定，将该房屋所有装修补偿与搬迁费，为乙方所得；如甲方未能按照本协议履行上述义务，乙方可向镇江市京口区人民法院起诉，要求甲方履行约定的义务并另支付违约金人民币拾万元整，并承担因诉讼产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、律师费等）；本协议签订时，乙方需把待拆迁房屋的原始房产证当场交还甲方。此后，徐巧根、潘芬英与其女儿徐**、徐美华签订《房产赠与协议书》一份，约定将上述房产中面积44.85平方米、64.85平方米分别赠与二个女儿；同时确认受赠人对赠与房产在拆迁中的商谈、签约、领款等事项均享受完全处理权利，所有补偿均归受赠人所有，赠与房屋的回迁安置权利亦由受赠人完全享有。2018年9月12日，搬迁人与徐巧根、潘芬英，徐**，徐美华、徐飞分别签订了《房屋搬迁补偿安置协议》《房屋搬迁产权调换安置协议》。其中，徐巧根、潘芬英合法面积109.5平方米，附属物及装饰装修款为42019元，调换面积为120平方米，搬迁补助费2190元；徐**合法面积74.42平方米，附属物及装饰装修款为0元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1488元；徐美华合法面积73.7平方米，附属物及装饰装修款为103003元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1474元；徐飞合法面积81.2平方米，附属物及装饰装修款为0元，调换面积为80平方米，搬迁补助费1624元。此后，徐巧根将一张房票交给张瑜将，但一直未支付装修补偿款及搬迀费用。2019年4月23日，张瑜将就本案事宜与江苏恒强律师事务所签订了委托代理合同，约定律师费用18000元。一审法院认为，本案焦点可作如下归纳：一、涉案协议是否有效及主体；二、附属物是否属于合同约定返还范围；三、徐巧根、潘芬英应给付的具体款项。关于涉案协议效力及主体问题，一审法院认为，首先，农村房屋买卖应当符合相关法律规定，如张修明与徐巧根签订的《购售住宅房协议》不符合相关规定，应当认定无效。其次，房屋买卖协议无效，并不必然导致双方就拆迁利益分配而签订的协议无效。鉴于房屋买卖协议签订后，张修明已全额支付购房款并占有使用房屋，而后徐巧根、潘芬英再以所有人身份参与拆迁分配，故张修明之子即本案张瑜将与徐巧根、潘芬英经协商而签订的《协议书》，实质是对房屋拆迁过程中所有人与使用人分离后的利益再平衡，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。最后，张瑜将系张修明之子，徐巧根、潘芬英称张瑜将系受让张修明的债权，则张瑜将属于有权主体，可予签订协议。关于附属物是否属于《协议书》约定范围，一审法院认为，虽然协议书中约定的是装修补偿（另及搬迁费），而与搬迁补偿安置协议中附属物及装饰装修款表述并不一致，但首先从文义看，附属物系指依附于房屋的设施物，而装饰物本身也是一种附属物，同时相关搬迁补偿安置协议也没有将二者剥离；其次，基于附属物的从属性，将主物与附属物分离开来约定也有违常理。故从文义及目的解释来看，应等同于装修物，属于徐巧根、潘芬英应给付的范围。关于徐巧根、潘芬英给付具体款项额，一审法院认为，首先，《协议书》约定的是该房屋所有装修补偿款及搬迁费用，而双方签订协议时，徐巧根、潘芬英尚未分户，张瑜将对分户一事也不知情，因此应当以分户前的房屋为标准，而不是仅以分户后徐巧根、潘芬英个人实际所获为标准。据此，除徐巧根、潘芬英名下的附属物及装饰装修款为42019元及搬迁补助费2190元外，徐美华的附属物及装饰装修款103003元及搬迁补助费1474元及徐**的搬迁费1488元、徐飞搬迁费用1624元应予给付。其次，徐巧根、潘芬英未能按约履行全部义务，应当支付违约金，综合合同已履行的程度、当事人过错等因素，酌情认定违约金2000元。最后，张瑜将发生律师费按约应由徐巧根、潘芬英支付，因徐巧根、潘芬英认可此类案件律师收费数额为14000元，故一审法院予以确认。一审法院判决：徐巧根、潘芬英于判决发生法律效力之日起十五日内向张瑜将支付搬迁费6776元、装修补偿款145022元、违约金2000元、律师费14000元。本院二审期间，上诉人徐巧根、潘芬英提交三份新的证据：1.镇江中兴房地产资产评估有限责任公司出具的镇江市集体土地房屋搬迁房屋分户评估结果表四份，证明2018年9月10日房屋已分户。张瑜将质证认为该证据系复印件，无评估单位加盖的公章，真实性无法确认，形成时间是否为2018年9月10日也无法确定。本院经核对原件，对该证据真实性予以确认；2.中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单一份，证明徐巧根、潘芬英2019年3月21日收到拆迁款，不存在违约。张瑜将对该证据真实性无异议，但认为该证据恰恰证明徐巧根、潘芬英收到装修补偿款及搬迁费用后，截至张瑜将起诉之日即2019年4月23日仍未将上述费用给付张瑜将，已构成违约。鉴于张瑜将认可该证据真实性，本院对该证据真实性予以确认。3.拆迁办金某的口述，证明张瑜将于2019年4月左右收到安置协议书与安置搬迁选房证，徐巧根、潘芬英及时履行了协议，未违约。张瑜将质证认为该证据属于证人证言，按证据规定，该证人需要出庭作证并接受法庭及双方当事人的询问，该证据在形式上不合法。因证人金某未出庭作证，本院对该证据真实性、合法性不予确认。被上诉人张瑜将未提交新的证据。本院二审中查明：徐巧根于2019年3月21日收到镇江市京口区象山街道办事处拆迁款。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，1998年12月22日，张修明与徐巧根、潘芬英签订的《购售住宅房协议》因违反法律禁止性规定而无效，虽然案涉房屋的买受人是张修明，但因其与张瑜将系父子关系，且张修明对张瑜将于2018年11月2日与徐巧根、潘芬英签订的《协议书》不持异议，故该协议可认定系张瑜将代表其父亲与徐巧根、潘芬英签订，内容是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格遵守并积极履行。徐巧根、潘芬英主张该《协议书》无效、效力待定的抗辩不能成立。2018年11月2日《协议书》第六条中约定徐巧根、潘芬英同意将该房屋所有装修补偿和搬迁费给张瑜将，从常识理解，只有被拆迁房屋才有装修补偿和搬迁费，《协议书》第六条的“该房屋”应是被拆迁房屋。虽然徐巧根和徐美华签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中合计为145022元的款项是“附属物及装饰装修款”，但镇江市中兴房地产资产评估有限公司出具的《镇江市集体土地房屋搬迁装饰装修补偿评估表》显示该145022元系对装饰装修补偿的评估，不涉及附属物，故145022元应全部为装饰装修款。因张修明及其家人在被拆迁房屋居住长达20余年，且已付清全部房款，故徐巧根、潘芬英在房屋拆迁时出于补偿，同意给张瑜将除一套房屋之外，还将被拆迁房屋所有装饰装修补偿和搬迁费归张瑜将所有，从本案的事实来看，该份协议书内容未侵犯徐巧根、潘芬英的合法权益，也不违反公平原则，一审法院在查明事实的基础上认定徐巧根、潘芬英向张瑜将支付装修补偿款145022元和搬迁费6776元符合法律规定。徐巧根于2019年3月21日收到拆迁款，但截至张瑜将起诉，其未能够按协议约定履行义务，显属违约，一审法院酌定徐巧根、潘芬英承担2000元违约金并无不当。徐巧根、潘芬英虽然向一审法院提交了反诉状，但并未交纳案件受理费，且在一审庭审中也未向法庭提出其反诉请求，而是在答辩时提及，因一审法院判决对徐巧根、潘芬英的答辩意见已作出审理，故本院认为一审审理程序合法。根据相关规定，在法院领导干部任职期间，禁止其子女在该领导干部所任职人民法院辖区内以律师身份担任诉讼代理人。任潇潇父亲原系本院工作人员，已退休多年，故任潇潇担任本案张瑜将诉讼代理人符合法律规定，其收取的代理费符合律师收费标准。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400元，由上诉人徐巧根、潘芬英负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年七月十三日书记员 周旻晶