安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终650号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张定，男，1975年3月4日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：吴捍东，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘蓉，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马鞍山金世纪房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区康乐路1252号。 法定代表人：杨文东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人张定因与被上诉人马鞍山金世纪房地产开发有限公司（以下简称金世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张定上诉请求：撤销一审判决第一项内容并依法改判，一、二审诉讼费用由金世纪公司承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。2015年11月，其经案外人汪应权介绍向金世纪公司购买案涉房屋，双方约定的购房总价为450000元，并约定采取分期付款的方式支付购房款，该价格也符合当时同小区同户型房屋的市场价格。金世纪公司在收取首批购房款270000元后即向其交付了房屋，其随即进行装修并一直占有使用至今。如果双方未对购房价格达成合意，金世纪公司不可能主动交付案涉房屋。证人汪应权也在一审出庭对其购买房屋的过程作了详细阐述，但一审法院对该事实却未予认定。二、一审判决依据的证据不足。1.根据其一审中提交的马鞍山市花山区康乐路1250号-2007号购房发票可以看出，在同时期、同一栋楼、同一户型的房屋的出售单价仅为4374.81元/平方米。一般高层建筑中，楼层越高，价格越高，其购买的案涉房屋在4层，一审判决依据评估报告得出的价格却比20层高出1730元/平方米。2.一审中，对案涉房屋进行评估的评估机构认为案涉房屋销售单价高于20层的销售单价原因是4层用户可以使用该栋建筑4层的共有平台，但同在4层的住户购房单价分别为404室5018.01元/平方米，411室5154.64元/平方米，均低于案涉房屋的评估价6105元/平方米。该份评估报告结论存在明显错误。3.一审判决依据的评估报告中评估价值并非案涉房屋的买卖价值，而是包含了其投入的室内装饰价值，因此评估出的案涉房屋价值过高，该评估报告不能作为判决依据。 金世纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。汪应权与张定是朋友关系，汪应权的证人证言在没有其他证据补强的情况下，证明力较弱。关于案涉房屋价值的评估，我公司一审时也提供了部分证据证明当时的房价都是每平方米6000多元，一审所做的鉴定符合法律规定，鉴定结论客观公正。在张定没有提供充足的理由和证据推翻鉴定结论的情况下，一审法院依据鉴定结论作出的判决公平合法。 金世纪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张定支付剩余购房款266372元（参照同时期同楼层不动产的出售单价6169.21元乘以案涉房屋面积98.29平方米，总价为606371.6元，截至目前，张定已支付340000元），支付利息69862元（张定于2015年11月13日支付270000元定金，于2018年7月17日支付70000元，按照年利率6%分两段计算利息：从2015年11月13日至2018年7月17日、本金336371.6元得出利息53819.464元，从2018年7月18日至2019年6月18日、本金266371.6元得出利息15982.299元），合计336234元；2.案件诉讼费用由张定承担。 张定向一审法院提出反诉请求：1.判令金世纪公司立即将位于马鞍山市花山区不动产登记至其名下；2.案件诉讼费用由金世纪公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月13日，张定与金世纪公司约定，张定购买金世纪公司开发的位于安徽省马鞍山市花山区房屋，后金世纪公司将该房屋交付给张定，张定共支付金世纪公司房款340000元。因双方均未能提供充分证据证明双方当时约定的购房款，一审诉讼中双方同意就案涉房屋于2015年11月13日的市场价值予以鉴定，并根据鉴定的价值继续履行合同。经一审法院委托，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司对案涉房屋于2015年11月13日的市场予以估价，估价结果为该房屋于价值时点的市场总价值为600100元。 一审法院认为，金世纪公司与张定就案涉房屋形成的房屋买卖合同虽未签订书面合同，但该合同系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。关于本诉部分，根据鉴定结论，张定应支付金世纪公司房屋余款260100元。因双方并未约定支付房款的时间，且金世纪公司至今亦未将案涉房屋转移登记至张定名下，故对金世纪公司主张的利息不予支持。关于反诉部分，因双方并未约定办理房屋转移登记的时间，结合本案情况，确定在张定支付购房款后七日内将案涉房屋转移登记至张定名下。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、本诉被告张定于本判决生效之日起七日内支付本诉原告马鞍山市金世纪房地产开发有限公司购房款260100元；二、反诉被告马鞍山市金世纪房地产开发有限公司于反诉原告张定支付购房款余款后七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋转移登记至反诉原告张定名下；三、驳回本诉原告马鞍山金世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费6344元，减半收取3172元，由金世纪公司负担571元、张定负担2601元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由金世纪公司负担；鉴定费3900元，由金世纪公司负担1950元，张定负担1950元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实除与一审相同外，另查明:位于安徽省马鞍山市花山区康乐路1250号404室房屋2014年12月的销售单价为5018.01元/平方米，411室房屋2016年3月的销售单价为5154.64元/平方米。 根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉房屋价格如何确定。 本院认为，各方当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人就案涉房屋达成真实购买意愿，并已由张定本人占有使用无异议，关键是房屋价格如何确定。第一，关于本案纠纷发生的原因。金世纪公司作为一家专门从事房地产开发的企业，较一般的房屋购买人存在明显优势地位，其在未订立书面合同的情形下将案涉房屋交付给张定，事后亦未能及时完善房屋买卖合同形式，确定无争议价格，对本起纠纷的发生负有主要责任。张定作为购房者，理应知道房屋价格是房屋买卖的核心内容之一，而未采取措施固定房屋价格，本身也存在一定过错。第二，关于案涉房屋价格的确定。本次诉讼中，本院有理由相信双方当事人曾经就房屋价格达成口头协议，但双方所举证据均无法充分证明其主张。安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司的价格鉴定结论与双方买房时相邻时期、同一楼层、同一户型的房屋价格相差较大，并且该鉴定结论中包含了装修价值，故该鉴定结论不能单独作为定案依据，可综合其他证据参考使用。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。为正确平衡双方当事人利益，适当保护购房者的合法权益，减少当事人诉累，本院认为可综合相邻时期404室房屋单价5018.01元/平方米、411室房屋单价5154.64元/平方米及鉴定价格6105元/平方米的均价来确定案涉房屋价格。经计算，案涉房屋总价为533310元【（5018.01+5154.64+6105）/3*98.29】，扣除张定已付款340000元，张定尚应支付购房余款193310元。 对于一审判决未支持金世纪公司主张的利息及办理过户登记等事宜，双方均未提起上诉，本院经审查予以确认。 综上，原审判决部分事实认定有误，应予纠正，张定部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2459号民事判决第二、三项判决，即“二、反诉被告马鞍山市金世纪房地产开发有限公司于反诉原告张定支付购房款余款后七日内将位于安徽省马鞍山市花山区房屋转移登记至反诉原告张定名下；三、驳回本诉原告马鞍山金世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院(2019)皖0503民初2459号民事判决第一项“本诉被告张定于本判决生效之日起七日内支付本诉原告马鞍山市金世纪房地产开发有限公司购房款260100元”为“张定于本判决生效之日起七日内支付马鞍山市金世纪房地产开发有限公司购房款193310元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3212元，由马鞍山市金世纪房地产开发有限公司负担2212元，张定负担1000元，鉴定费用3900元，双方各负担1950元；二审案件受理费5202元，由张定负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 源 审判员 齐 萍 审判员 王红伟 二〇二〇年七月七日 法官助理陈婷婷 书记员易莉