浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民再42号抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：方崇佐，男，1980年9月16日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈振旺，浙江越人（平阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范伊婷，浙江越人（平阳）律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：温州平阳万达广场投资有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇新河中路68-70号，统一社会信用代码91330326063160351J。法定代表人：于修阳，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木，浙江浙杭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。一审第三人：梅栿，男，1978年1月25日出生，汉族，住浙江省平阳县。申诉人方崇佐因与被申诉人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、一审第三人梅栿商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）浙03民终744号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2018年12月17日作出（2018）浙民申3466号民事裁定，驳回再审申请。方崇佐仍不服，向浙江省人民检察院申请检察监督。浙江省人民检察院以浙检民监（2019）33000000070号民事抗诉书向浙江省高级人民法院提出抗诉。浙江省高级人民法院于2020年3月13日作出（2020）浙民抗21号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭审理了本案。抗诉机关浙江省人民检察院指派温州市人民检察院检察官王玮、助理检察官林芝出庭履行职责。申诉人方崇佐的委托诉讼代理人陈振旺、被申诉人万达公司的委托诉讼代理人胡洁到庭参加诉讼。一审第三人梅栿经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浙江省人民检察院抗诉认为，（2018）浙03民终744号民事判决存在法律适用错误，就合同履行及解除而言，方崇佐并无明显过错，万达公司过错明显。方崇佐支付相应房款后而未取得房屋，房款利息为其直接损失，原审判决不支持方崇佐支付房款利息的诉请存在不当。理由如下：1.方崇佐在合同订立履行中并无明显过错。方崇佐与万达公司订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方依法形成商品房预售合同法律关系。方崇佐按照约定向万达公司支付购房款638847元，已占到全部房款的80%。对于剩余房款，方崇佐通过万达公司销售代表傅世郭购买其他人的差价款，经万达公司审核并出具购房款发票予以确认，此后又重新签订《商品房买卖合同》确认已付清全部房款，万达公司并向方崇佐发送了《入伙通知书》通知其收房，方崇佐有理由相信抵价符合万达公司规定。傅世郭所涉刑事案件也并未涉及本案支付的款项。2.万达公司对于合同解除存在明显过错。一是万达公司未依约履行交房义务。万达公司向方崇佐送达《入伙通知书》，意思表示经方崇佐接受后，对万达公司即具有约束力。此后万达公司虽以傅世郭涉嫌诈骗为由拒绝交房，却未就本案诉争款项向侦查机关举报，直至傅世郭刑事判决生效一年后，仍未履行房屋交付义务。二是万达公司对于案涉差价款抵价操作存在过错。一方面，傅世郭为万达公司销售代表，万达公司就工作人员的选任、管理存在过错。另一方面，根据“商铺置换”优惠活动规定，差价款抵价需要转让方和受让方到万达公司售楼处确认，万达公司并未严格按照规定审核，而是通过出具发票、重签合同确认全部房款付清、发送交房通知等对此予以确认，对于差价款抵价、房款未能完全支付等存在明显过错。申诉人方崇佐称，二审判决认定事实不清，认定申诉人存在过错缺乏证据支持。申诉人已依合同约定向被申诉人万达公司支付761347元购房款，被申诉人万达公司占有该笔款项期间所产生的利息系因被申诉人过错导致的申诉人的重大损失，该利息损失计算至今已达十几万元，二审判决驳回利息诉请明显错误。根据合同法第九十七条之规定，申诉人有权要求被申诉人万达公司赔偿利息损失。在被申诉人万达公司违约至合同解除的情形下，二审判令由申诉人自行承担利息损失，明显不当。请求判令万达公司赔偿利息损失（按照银行同期同类贷款基准利率，其中488847元从2013年9月17日开始，272500元从2015年4月8日开始，均计算至实际付款之日止）。被申诉人万达公司辩称，1.二审判决认定事实清楚。差价款转让需要售楼处确认，还需转让双方确认，申诉人方崇佐未与一审第三人梅栿确认，存在过错。无证据证明申诉人方崇佐已经支付差价款，申诉人方崇佐未尽到谨慎义务。2.傅世郭没有代理权限而代理梅栿转让差价款、收取转让款。申请书不是委托收款合同，申请书明确载明差价款是转让双方的事，不应当向万达公司支付。申诉人未尽到注意义务。差价款是业主之间的行为，风险应由转让人承担，申诉人方崇佐对傅世郭诈骗行为应当有所警觉。3.全额发票、入伙通知并不是认可申诉人已经支付全部价款，不免除申诉人自身的过错，不会造成申诉人财产损失。4.被申诉人将涉案商铺低价转让造成损失，承担傅世郭诈骗的122500元退还给申诉人，同样是被害人。按照侵权责任法第二十六条规定，可以减轻责任。现申诉人要求被申诉人承担利息损失，有失公平。请求驳回再审请求。一审第三人梅栿没有提交意见。方崇佐向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还购房款合计794455元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率，以488847元为基数从2013年9月17日起计算至判决确定的付款之日，以305608元为基数从2015年4月8日起计算至判决确定的付款之日）。一审法院于2017年1月19日作出（2016）浙0326民初7096号民事判决：一、解除原告方崇佐与被告万达公司于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》（含附件）；二、被告万达公司应于本判决生效之日起十日内返还原告方崇佐购房款758847元及利息（按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计，以488847元为基数从2013年9月17日起计算至本判决确定的履行之日止、以270000元为基数从2015年4月8日起计算至本判决确定的履行之日止）；三、驳回原告方崇佐的其他诉讼请求。万达公司不服该判决提起上诉，本院（2017）浙03民终1746号民事裁定撤销原判，发回重审。一审法院于2018年3月1日作出（2017）浙0326民初5505号民事判决，认定：2015年4月28日，原告方崇佐和被告万达公司签订一份编号为201390006120007《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发建设的温州平阳万达商业广场第1－2－3幢2单元93号商铺一间，房屋建筑面积为39.28平方米，单价为每平方米20225.43元,总房价为794455元。双方在合同中确认买受人（原告）已于2015年4月8日一次性付清全部房款，并约定出卖人（被告）应当在2015年8月31日前交房。原、被告曾于2013年就涉案商铺订立过一份商品房买卖合同（包括附件八补充协议），之后因商铺价格调整，双方又重新签订了本案讼争合同。期间，原告共支付给被告购房款638847元。被告于2013年9月17日出具一份488847元的购房款发票，于2015年4月8日出具一份305608元的购房款发票。另155608元，原告主张系以128500元作为对价从时任被告公司销售代表傅世郭处购得其他人155608元房款差价款交付被告以抵购房款。为此原告提交了相关汇款凭证证明其向傅世郭汇款122500元，经核实，原告在2015年1月至2月间向傅世郭汇款计72500元，另50000元的汇款去向无法查实。另查明：2014年10月，被告万达公司作为促销手段推出了“商铺置换”的优惠活动，即客户可将手中的商铺置换成自己相中的其他商铺，但该商铺现价不能低于客户手中原购商铺合同价的80%，置换后由被告就新旧商铺的差价开具一收款收据，该差价款可用来抵价购买被告公司其他商品房或商铺，也可向他人转让，如需转让的，转让方和受让方须到被告公司售楼处确认，并由被告公司出具代付款申请书由出让方签名，受让方取得该申请书就可抵价购房。被告主张原告系购买了第三人差价款抵购房款，原告对此予以否认，称自己系向傅世郭购买了其他三个人的差价款。第三人梅栿在原审中表示自己与被告间因购房存在争议的225348元购房款，从未授权给任何人包括原告用作购房款抵价。后被告以原告未实际交付155608元购房款，其购买的差价款原业主不认可为由，至今未将涉案商铺交付原告。傅世郭已于2016年3月22日被温州市中级人民法院以诈骗罪判处无期徒刑，所涉刑事案件未涉及本案原告支付的款项。一审法院认为：原、被告就万达商业广场1-2-3幢2单元93号商铺买卖签订《商品房买卖合同》及作为附件八的补充协议，之后因价格调整又重新签订一份《商品房买卖合同》，上述合同及补充协议从内容上看并未违反法律、法规的强制性规定，属双方真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按约定自觉履行。本案的主要争议在于原告是否已支付全部购房款。原、被告重新签订的《商品房买卖合同》虽确认原告已支付全部购房款，且被告也已开具了全额购房款的发票，但原告确有一部分款项未实际支付给被告，而是支付给傅世郭。原告将相应款项支付给傅世郭后，已收到被告公司开具的购房款发票，之后双方签订《商品房买卖合同》也确认原告已支付全部购房款，可见被告曾认可原告的付款行为，由于原告未证实其向傅世郭购买的是其他人的房款差价款，对被告出示的与第三人有关的代付款申请书，原告也不予认可，因此只能根据原告支付傅世郭的款项来确定原告是否支付了剩余购房款。在本案合同履行过程中，原告作为一名普通的购房者，之所以将款项支付给傅世郭，与傅世郭系被告公司工作人员，被告对其工作人员管理失职，以及被告公司推出优惠活动等密切相关，其有理由相信傅世郭利用公司购房优惠活动之机所进行的系列行为系代表被告万达公司。参照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》〔法释（1998）7号〕第三条关于“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”的规定，原告支付给傅世郭款项，应认为系履行合同义务，原告支付给傅世郭的款项应视为交纳给被告的购房款。被告万达公司由此造成的经济损失，依法可向傅世郭追偿。原告主张共支付傅世郭128500元，现有证据显示其向傅世郭共计转账72500元，虽然原告支付给傅世郭的款项视为交纳给被告的购房款，但在原告未足额支付剩余部分的155608元购房款前，被告可以拒绝交房，原告应当在补齐其向傅世郭支付的款项与房款155608元之间的差额后，才能要求被告交付房屋。现原告以被告拒绝交房为由要求解除涉案合同并返还购房款及利息，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决驳回原告方崇佐的诉讼请求。案件受理费12778元，由方崇佐承担。方崇佐不服一审判决，上诉请求：1.解除双方于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》；2.返还购房款794455元并支付利息。本院二审对一审判决认定的事实予以认定。另认定：2015年1月6日，方崇佐妻子方爱莉转入傅世郭银行账户50000元。2015年8月18日，万达公司向方崇佐发出《入伙通知书》，通知方崇佐于2015年8月25日前收房，该通知书未记载购房余款交纳事项。本院二审认为，方崇佐与万达公司订立的商品房买卖合同及附件合法有效，双方形成商品房预售合同法律关系，均应恪守履约。合同约定购房总价款为794455元，对已支付房款638847元双方没有争议，对于余款155608元的争议，结合方崇佐一、二审提供的相关支付凭证，足以认定傅世郭已收取方崇佐款项122500元。鉴于傅世郭作为万达公司销售代表，其收受购房人款项的行为所产生法律后果应由万达公司承担，故应认定方崇佐已支付购房款761347元。万达公司主张傅世郭在售楼过程中的行为已经法院判决认定诈骗罪，不应由公司承担法律责任的意见。本院二审认为，首先，本案所涉款项并未在傅世郭诈骗犯罪刑事判决中作为犯罪事实予以认定；其次，万达公司在2015年4月8日开具了305608元购房款发票后，仍与方崇佐重新订立《商品房买卖合同》，合同中明确约定“买受人已于2015年4月8日一次性付清全部房款”；第三，傅世郭涉嫌诈骗于2015年5月案发后，万达公司不仅未就本案中傅世郭收取的购房款向侦查机关如实陈述或报案，反而于2015年8月18日通知方崇佐交房；第四，在《入伙通知书》中，万达公司也未就涉诉商铺购房余款或差额通知方崇佐交纳。因此，万达公司已以订立合同的方式及行为认可傅世郭收取款项的法律后果，故其主张应参照其他生效民事判决认定处理本案纠纷的意见，与本案法律事实明显不符，不予采纳。本院二审还认为，在商品房预售合同法律关系中，出卖人应当按约定期限交付商品房。本案中，万达公司已于2015年8月18日向方崇佐送达《入伙通知书》，该意思表示行为经方崇佐接受后，对房屋买卖双方当事人发生权利义务关系，对万达公司具有约束力。后万达公司虽以傅世郭涉嫌诈骗为由拒绝交房，却未就本案诉争款项向侦查机关举报，直至傅世郭刑事判决生效一年后，仍未履行房屋交付义务，故方崇佐主张解除合同并退还购房款的请求，于法有据。虽然，万达公司通知交房时，方崇佐尚欠极少部分购房尾款，但是，一方面，万达公司因未通知方崇佐交纳购房余款，对此方崇佐不存在过错；另一方面，在商品房买卖中购房款多退少补本属正常现象，履行交房义务并不妨碍出卖人主张购房余款的权利。因此，基于本案上述情况，万达公司以方崇佐未全额支付房款为由拒绝交房的理由，不符合本案实际情况。一审判决以方崇佐尚未支付全部合同价款为由驳回其诉讼请求不当。鉴于方崇佐实际支付的购房款为761347元，故其请求按合同约定的购房价款794455元予以退还的理由，不予采纳，应按其实际支付款项数额761347元退还。同时，因方崇佐在订立履行合同中，未尽谨慎义务，且客观上万达公司销售代表傅世郭在售楼过程中因诈骗罪被判处刑罚，故可认定方崇佐在订立履行合同中存在过错。因此，对其请求支付购房款利息的请求，不予支持。本院二审据此判决：一、撤销平阳县人民法院（2017）浙0326民初5505号民事判决；二、解除万达公司与方崇佐于2015年4月28日签订的《商品房买卖合同》，万达公司于判决生效后十日内退还方崇佐购房款761347元；三、驳回方崇佐的其他诉讼请求。一审案件受理费12778元，由方崇佐负担1034元，万达公司负担11744元；二审案件受理费11744元，由方崇佐负担490元，万达公司负担11254元。再审期间，双方当事人均没有提交新证据。双方当事人对一、二审判决认定的事实均无异议，本院再审予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。本案中，申诉人方崇佐对本院二审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》、万达公司于判决生效后十日内退还方崇佐购房款761347元，均无异议，本院再审不做评判。根据抗诉机关、申诉人和被申诉人的意见，本案再审的争议焦点是解除《商品房买卖合同》后，万达公司应否赔偿申诉人方崇佐已经支付购房款的利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，本院根据双方当事人履行合同情况和合同性质，评析如下：1.申诉人方崇佐尚未足额支付购房款，方崇佐与万达公司之间商品房买卖合同尚未完全履行完毕。尽管万达公司在《商品房买卖合同》第七条认可申诉人方崇佐已于2015年4月8日一次性付清全部购房款，并出具两张发票印证申诉人方崇佐已经交付全额购房款。但经一、二审判决认定，即使将傅世郭收取申诉人方崇佐的122500元所产生的法律效果归于万达公司，申诉人方崇佐仍有33108元购房款尚未支付给万达公司，支付购房款义务未履行完毕。2.申诉人方崇佐对《商品房买卖合同》的解除亦有过错。尽管万达公司存在因傅世郭诈骗犯罪而对差价款审核确认、双方产生争议具有过错，造成合同未完全履行而解除。但是，首先，傅世郭诈骗案件刑事判决中并没有涉及申诉人方崇佐交付购房款一事。万达公司作为傅世郭诈骗犯罪案件牵连的受害人之一，不仅有能力、有义务对包括方崇佐在内所有经傅世郭的收款进行核实并对其是否涉嫌犯罪的事实如实向公安机关陈述和申报，而且还有权与申诉人方崇佐就经傅世郭确认的购房余款155608元（其中包括傅世郭收取的122500元）进行核实，以判断申诉人方崇佐是否已经实际支付以及支付的具体金额，并初步判断是否属于犯罪事实以决定是否向公安机关报案。其次，方崇佐作为傅世郭诈骗犯罪的证人之一，知道傅世郭诈骗犯罪的事实，也应当配合万达公司进行核实。申诉人方崇佐作为当事人，对于其支付给万达公司购房款的具体金额、经傅世郭收取的购房款具体金额、通过傅世郭购买差价款的支付具体金额是明知的，且能够精准计算的。方崇佐亦有权利向公安机关报案以确定傅世郭收取的款项是否属于傅世郭诈骗的犯罪事实，或者对与万达公司有争议的购房款金额按照合同约定进行司法或仲裁确认。但是，方崇佐未核算、未付购房余款而直接请求解除合同，对合同的解除有过错。第三，通常情况下，销售的商品房交付以前，出售人与买受人就购房余款进行结算本属正常现象。万达公司在傅世郭诈骗案件刑事诉讼过程中向方崇佐发出《入伙通知书》，并不影响其与方崇佐对购房款进行结算权利，方崇佐也应当按照合同履行先后顺序履行支付购房款余款、接收商品房的义务。3.申诉人方崇佐在未支付全额购房款，未主动与万达公司进行核实结算情况下，欲凭万达公司出具的足额发票和入伙通知，不再支付购房余款就直接取得商品房，有违民事活动应当遵循公平、诚信原则。因此，本院二审判决认定方崇佐在履行合同过程中存在过错，不支持其请求赔偿购房款利息损失正确，应予支持。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。申诉人方崇佐的再审请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条的规定，判决如下：维持本院2018年6月25日作出的（2018）浙03民终744号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 吴忠烈审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇二〇年七月二日法官助理曹爽代书记员 徐琪琪