江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4221号上诉人（原审原告）：凤兆俊，女，1978年12月15日生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：江苏青石置业有限公司，住所地江苏省南京市建邺区地铁二号线油坊桥站（天迈广场A1-4-2）。法定代表人：籍晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涛，江苏致邦律师事务所律师。上诉人凤兆俊因与被上诉人江苏青石置业有限公司（以下简称青石公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凤兆俊上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院在认定事实和适用法律上全部错误。一审法院认定“443室邻侧的公共厕所系按规划建设，其属于公共设施，而非特定业主专有设施，即使公共厕所的建设规划发生变更，其所在区域亦应属于公共区域，而非特定业主专有区域，故青石公司关于将公共厕所或公共厕所所在公共区域面积赠与凤兆俊专有独有的承诺及双方由此达成的约定依法属于无效约定及双方由此达成的约定依法应属无效，青石公司未履行该无效约定，其并不构成违约，而即便上诉人关于被上诉人就公共厕一事的欺诈之说成立，其也不属于上诉人解除涉案合同的法定理由或约定事由”，属于认定事实错误。二、一审法院简单以“公共设施”“公共区域”而认定被上诉人基于建设规划的变更而向上诉人承诺赠送给被上诉人相应面积（约20多平米）约定无效，而不顾被上诉人是开发商的事实，而开发商对于建设规划是完全有权进行相应变更的最基本的生活常理。上诉人与被上诉人之间关于面积的约定，是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人的利益，属于当事人意思自治的范畴。该名义上的赠送面积，上诉人亦向被上诉人支付了相应价款（约20多万元），上诉人提交的录音证据中，被上诉人也明确指出了上诉人多支付购房价款的事实，而一审法院确无视上诉人支付相应对价的最基本事实。被上诉人违背合同约定，没有向上诉人交付名义赠送的面积及443房屋边上建设有男女两个公共厕所之违约行为，己致使上诉人作为普通大众对房屋的面积、所处位置、设施等最普通认知的购房目的无法实现，上诉人购房最基本的客观目的即交易目的等根本无法实现，上诉人购房的目的落空，上诉人无法实现购房的根本目的，故被上诉人的违约行为构成根本违约，上诉人完全可以据此进行解除合同。三、被上诉人销售443房屋，是以住宅的名义进行销售，并且上诉人购买该房屋的目的是自住，一审法院以“《商品房认购合同》所载明的房屋规划用途为办公而认定凤兆俊购房并非出于自身生活消费需要”就简单代替了上诉人的真实购房意愿和目的，明显是认定事实错误。一审法院据此而认为不能适用《消费者权益保护法》显然也是适用法律错误。青石公司辩称：一、商品房预售合同中甲乙双方其他约定16条明确双方的权利义务均以本合同约定内容为准，从合同内容来看，案涉房屋明确约定规划用途为办公，且协议中约定了房屋面积65.4平方米，与被上诉人交付的面积一致，从合同内容及交付的行为来看，符合合同约定，也达到了上诉人签订合同的目的。上诉人以拒绝接收厕所面积来推翻全部合同约定的权利义务明显不当，要求解除协议没有法律及合同依据。二、上诉人对被上诉人赠送使用的面积系公共厕所部分是明知的，上诉人也没有表示过规划已经变更，上诉人明确告知其该部分作为厕所需要经过验收，在交付以后外部进行更地，内部通过砸墙的方式与上诉人购买的房屋连通供上诉人使用，无论是从合同约定的面积、附件的套型及分层平面图、销售人员的告知，还是上诉人作为法律工作人员的基本常识，上诉人对赠送的面积是公共区域的面积而非443房屋面积都是明知的。被上诉人在向上诉人交付房屋时从未拒绝将该厕所的面积提供给上诉人使用，也愿意为上诉人将厕所门封闭、厕所内的坑位填起来，但上诉人拒绝接收该部分的面积，上诉人阻却被上诉人履行的情形应当认为为被上诉人已经履行。从被上诉人积极履行的主观意愿来看，不存在欺诈，被上诉人提供给上诉人使用，在上诉人拒绝接收的情况下，对其购买的443室房屋并无任何影响，不存在损失，不能因上诉人拒绝接收行为要求被上诉人承担赔偿责任。且从房屋的办公性质来看，确不属于消费者权益保护法的适用范围，上诉人要求退还购房款及赔偿购房款的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。凤兆俊向一审法院起诉请求：解除双方签订的商品房预售合同，青石公司退还购房款1548806元并赔偿利息，青石公司赔偿同倍购房款1548806元，青石公司承担2400元担保费。一审法院认定事实如下：2017年2月17日，凤兆俊和青石公司签订商品房预售合同，合同载明：凤兆俊购买青石公司开发建设的建邺区天迈广场443室房屋，房屋规划用途为办公，房价款为1488806元。一审法院认为：443室邻侧的公共厕所系按规划建设，其属于公共设施，而非特定业主专有设施，即使公共厕所的建设规划发生变更，其所在区域亦应属于公共区域，而非特定业主专有区域，故青石公司关于将公共厕所或公共厕所所在公共区域面积赠与凤兆俊专有独用的承诺及双方由此达成的约定依法应属无效，青石公司未履行该无效约定，其并不构成违约，而即便凤兆俊关于青石公司就公共厕所一事及公司股东与法定代表人变更一事的欺诈之说成立，其也不属于凤兆俊解除涉案合同的法定事由或约定事由，故凤兆俊诉请解除涉案合同并据此要求青石公司退还房款及支付利息的诉讼主张，缺少事实依据、合同依据及法律依据，不能成立。凤兆俊购买的443室房屋系根据规划建设的办公用房，凤兆俊购买此房显然并非出于自身生活消费需要，故凤兆俊并不属于消费者权益保护法所规定的消费者的范畴，其基于消费者权益保护法的规定向青石公司提出赔偿一倍购房款的主张因此不能成立。至于凤兆俊提出的诉讼保全担保费的主张，无事实依据、合同依据及法律依据，不能成立。一审法院判决：驳回凤兆俊诉讼请求。一审案件受理费31580元，保全费5000元，合计36580元，由凤兆俊负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人凤兆俊提交以下证据：一、认购单，证明认购单上清楚的记录了经营目的是自住。二、涉案房屋旁边厕所照片，证明被上诉人建造厕所并没有给上诉人交付厕所位置的面积，上诉人的购房目的无法实现，被上诉人构成根本违约。三、短信记录，内容为上诉人和被上诉人的王晶晶、上诉人和被上诉人的刘珊经理一起沟通433室房屋的相关事宜，上诉人要求退赔，被上诉人的刘珊同意了退赔，双方争议的在于退赔金额，当时对方的意见是将我购房款全部退还，但是不予赔偿，我是要求进行赔偿，但对方不同意赔偿，双方就该问题沟通了一年多时间无果，最后才诉讼至法院。四、房地产公示的价格网页，证明上诉人购买的房屋价格高于其他房屋，上诉人在购房时向被上诉人支付了相应的对价。五、工商登记资料，证明王晶晶的身份信息。六、银行可刷卡回单，证明上诉人向被上诉人支付了全部房屋价款1548806元。七、手写报价单，证明上诉人购买的443房屋价格高于其他房屋，上诉人购房时向被上诉人支付了原厕所位置房屋的对价。被上诉人青石公司质证称：一、对证据一的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，该证据系认购单，连预约式的协议都不属于，应当以预售合同为准，预售合同明确房屋性质为办公；并且该认购单也明确了房屋建筑面积为65.4平方米，同时与预售合同中房屋总价对比，认购单的房屋价格是高于预售合同的，所以不存在被上诉人加价出售的情形。二、对证据二的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可，上诉人在购买房屋时对该部分是公共厕所是知情的，其合同目的是购买443室房屋，该目的已经达到，在销售房屋时被上诉人明确告知公共厕所部分需要改造，但因其拒绝改造、拒绝接收，从而导致其无法使用，该部分面积的后果应当由其自行承担。三、对证据三的真实性合法性予以认可，对关联性不予认可，短信内容均是上诉人的单方陈述，不能体现被上诉人同意退款的内容。四、对证据四的真实性合法性予以认可，对关联性不予认可，上诉人的房屋均价并不是最高的，很多房屋的单价都超过上诉人，此证据不能证明上诉人多支付对价。五、对证据五的真实性合法性予以认可，关联性不予认可，该证据与本案无关。六、对证据六的真实性合法性予以认可，对关联性不予认可，其中6万元看不出是支付给被上诉人，上诉人支付给被上诉人的房款为首付款748806元以及贷款740000元。七、对证据七的真实性合法性关联性均不予认可，该证据无签名或盖章，真实性无法核实，且与本案无关。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案双方签订的商品房预售合同是否应当解除。本案双方签订的商品房预售合同系关于买卖涉案443室的约定，并未提到赠送面积的事宜。但从双方陈述看来，双方确实曾约定被上诉人将公共厕所面积赠送给上诉人，但关于如何实现赠送的目的双方陈述不一。因公共厕所属于公共设施，占用的面积属于建筑物的共有部分，故双方的约定属于无权处分，根据相关司法解释规定，该约定仍对双方有约束力，一审法院认定该约定无效不当，本院依法予以纠正。现被上诉人无法向上诉人交付上述面积，其行为构成违约。但建筑物共有部分的权利属于全体业主，上诉人对此不应当持有不合理期待；且从上诉人提交的证据看，并不能看出其购买涉案房屋的单价显著高于同类型房屋；加之，涉案443室房屋属于办公用房，自有其配套基础设施，缺少公共厕所面积并不影响合同目的的实现，故本案上诉人以被上诉人不能交付公共厕所面积为由主张解除合同依据不足，本院对其主张不予支持，相应的，上诉人要求返还购房款并赔偿损失等主张本院亦不予支持。但是，本案被上诉人的行为构成违约，其违约责任并不因此而免除，上诉人有权另行主张。综上所述，上诉人凤兆俊的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31580元，由上诉人凤兆俊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月十七日书记员 汪海燕