安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终737号 上诉人（原审原告）：宋紫葳，女，1996年7月11日生，汉族，住安徽省淮南市。 委托诉讼代理人：雷明晶，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋家淼，男，1957年11月30日出生，汉族，住安徽省淮南市，系宋紫葳父亲。 上诉人（原审被告）：付燕燕，女，1982年11月17日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：朱广霞，女，1972年11月29日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 上诉人（原审被告）：许邵敏，女，1979年12月9日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：邱梅，女，1969年9月29日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审被告）：姚德宏，女，1971年10月20日出生，回族，住安徽省淮南市八公山区。 被上诉人（原审被告）：上海锦堂投资管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路1630号8幢10602号，组织机构代码55880735-6。 法定代表人：郭冬，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：朱文好，男，1967年11月23日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市谢家集区。 委托诉讼代理人：武新春，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮南翰澜教育咨询有限公司，住所地安徽省淮南市八公山区新庄孜街道新世纪社区紫金时代广场2层201室，统一社会信用代码：91340400MA2TB6BJ9W。 法定代表人：吕帅。 上诉人宋紫葳、上诉人付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏与被上诉人上海锦堂投资管理咨询有限公司（以下简称：锦堂公司）、朱文好、淮南翰澜教育咨询有限公司（以下简称：翰澜教育）返还原物纠纷一案，不服安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋紫葳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育立即共同腾空房屋并向宋紫葳返还紫金时代广场商业二层207号房屋（房产证号:房地权证淮八字第××号）；3.改判付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育共同支付商铺占用使用费12854元,后续费用自2019年5月13日起,按照月租金标准计算至实际交房之日止；4.改判付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育向宋紫葳支付律师费4000元。事实与理由：一、一审认定涉案商铺属于产权式商铺是认定事实错误。1.宋紫葳所购买207号商铺位于八公山紫金时代广场二层，该涉案商铺虽然与其他众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，并不能由此认定该商铺无法独立经营。只要有物理空间存在，在空间范围内均可实施一定的经营行为。一审认定涉案单个商铺没有独立的强、弱电和给、排水系统就不能独立经营也是错误的。商铺内部的强、弱电供应可由商户根据需要而装修改造；给、排水系统属于商场的商业共有部分，并不要求单个商铺都配备独立的。2.从涉案商品房买卖合同来看，并未约定涉案商铺为产权式商铺，也未约定商铺经营权和所有权分离，涉案商铺之所以在初期出现所有权与经营权分离，是宋紫葳通过商业委托经营合同实现的，而非产权式商铺赋予的，委托经营合同被法院解除后，经营权应该恢复到产权人处。一审认定宋紫葳在购买时即明知涉案商铺为产权式商铺错误。本案涉案商铺中一楼商户通商银行八公山支行、淮南市百味堂大药房八公山店及一楼原商户建设银行八公山支行都提交相应证据证明自己的商铺确定面积、独立经营，因此宋紫葳认为同一建筑区划范围内的商铺，在所有权与经营权是否分离的态度上不应被区别对待。3.宋紫葳主张返还的是物权所有权，而非主张独立经营权，一审法院以涉案商铺不具有独立经营权的客观条件、无法实际分割为由，驳回返还原物诉讼请求，属于对案件事实认定不清；4.涉案商铺物理空间能否认定，可以通过现场勘验来确定，一审法院没有准许现场勘验程序违法。二、一审判决适用《中华人民共和国物权法》第七条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条，是适用法律错误。宋紫葳主张返还原物并不损害公共利益，也不损害他人合法权益。本案中朱文好不论善意与否均不适用善意取得，因为承租权不属于物权。朱文好利用宋紫葳的商铺对外转租且取得了利益应当承担返还义务及经济赔偿义务。紫金时代广场并没有成立商铺委员会，付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏五人并不具有业主代表身份，无权代表其他业主对外签订《商铺租赁协议》。三、一审有两处滥用自由裁量权。一是参照付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏认定的购房款3.2%的标准计算年租金，宋紫葳认为应当按照购房款年8%计算或参照实际使用商铺的经营户所支付房屋租金来计算。二是将涉案房屋被侵权的时间确定为自2018年7月12日至2019年9月25日。涉案房屋在一审裁判文书未下达时仍处于被侵权状态，因此侵权时间应计算至实际返还房屋之日。四、一审判决表述前后矛盾。一审判决既明确付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏未经授权行为侵害了宋紫葳的合法权益，又认定宋紫葳行使权益要受物权法第七条的限制，而付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏未经授权的行为却代表大多数人的利益，这种表述逻辑前后矛盾。 付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育均未提交书面答辩意见。 付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏上诉请求：撤销一审判决,改判房屋占用使用费金额为5451.49元。事实与理由：姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅是在大多数业主同意下与朱文好签订的《商铺租赁协议》,虽然涉案商铺有独立的产权，但是属于一个整体，不能因极少数人的不同意，就把商铺空置不租，影响大多数人的利益。合同的第一年为免租期,即从2018年3月3日起计算租金，目前已有193位业主领取租金，租金的发放是按照实际购房款(购房发票上金额)的百分之3.2计算的,宋紫葳的实际购房款是170359元,付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏应支付的房屋占用使用费为170359×3.2%×1年(2018年3月3日-2019年3月3日)，即5451.49元，而不是7468元。 宋紫葳、锦堂公司、朱文好、翰澜教育均未提交书面答辩意见。 宋紫葳向一审法院起诉请求：1.请求判令付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育立即共同腾空房屋并返还“紫金时代”广场商业二层207号房屋（产权证号：房地权证淮八字第××号〕；2.请求判令付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育立即共同向宋紫葳支付房屋占有使用费12854元（该费用暂自2018年7月12日算至2019年5月12日，参照租金标准193590×0.08×0.83），后续费用自2019年5月13日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止；3.请求判令付燕燕、朱广霞、许邵敏、邱梅、姚德宏、锦堂公司、朱文好、翰澜教育向宋紫葳支付律师费4000元。 一审法院认定事实：关于本案事实，已经（2018）皖0405民初419号生效判决所确认，对该生效判决中所确认的事实予以认定。 另查明，宋紫葳取得的房地产权证载明，房地坐落八公山区，建筑面积21.51平方米，套内建筑面积13平方米，房屋总价款为193590元。上述权属证书中，未记载房产的四至界限，房产平面图中仅注有商铺号，没有详细测量尺寸。宋紫葳所购207号商铺位于八公山紫金时代广场二层，该商铺与其他众多分割的商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确界限，无法独立经营。自订立《紫金时代广场商业委托经营合同》后，由于锦堂公司经营不善，无法组织商场整体运营，致使宋紫葳所购商铺长期处于闲置状态。上海锦堂投资管理咨询有限公司淮南分公司（以下简称锦堂淮南分公司）也未按约支付租金，2018年4月19日，宋紫葳起诉淮南市浩泰房地产开发有限公司（以下简称浩泰公司）、上海启创房地产经纪有限公司（以下简称启创公司）、锦堂公司、锦堂淮南分公司至淮南市八公山区人民法院，要求解除其与锦堂淮南市分公司签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》，并要求上述四被告承担租金、违约金等。2018年6月26日，淮南市八公山区人民法院作出（2018）皖0405民初419号民事判决书，判决解除宋紫葳与上海锦堂公司淮南市分公司于2011年7月17日签订的《紫金时代广场商业委托经营合同》；被告淮南市浩泰公司、被告启创公司、被告锦堂公司共同向宋紫葳支付租金44525.7元、违约金46345元等。 再查明，2017年3月3日，出租方紫金时代广场业主委员会作为甲方，与作为乙方的朱文好签订一份商铺租赁协议，参与商谈协议的紫金时代广场业主委员会的委员还有姚德宏、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅。《商铺租赁协议》第三条：“甲方将位于淮南市八公山区商铺整体出租给乙方（朱文好）使用；第四条：商铺租赁期共计10年，自2017年3月3日至2027年3月3日。其2017年3月3日至2018年3月3日为招商及装修期，此租赁期间甲方不收取租金、乙方免交租金；第五条租金及支付：（1）紫金时代广场一楼、二楼、三楼全部商铺的租金每年125万元，甲方不提供税务发票，2017年3月3日至2018年3月3日为招商装修期甲方免收租金；（2）依据80%以上业主授权，乙方按本协议将应付的商铺租金转账商铺委员姚德宏账户；（4）本协议生效时乙方支付甲方30万元，其中20万元合同生效后自动转为租金，另外10万元作为房屋租赁押金。乙方2017年3月3日支付甲方42.5万元房租（2018年3月3日至2018年9月3日房租），2018年1月1日支付62.5万元下半年房租（2018年9月4日至2019年3月3日房租）。其余支付房租为半年一付，提前2个月支付；第十二条本协议的附件：紫金时代广场业主委员会成立的相关材料，出租商铺80%以上业主的授权委托书”等内容。《商铺租赁协议》盖有紫金时代广场业主委员会印章，并由业主委员会的委员姚德宏、付燕燕等5人的签名。上述被出租的商铺中，就包含有宋紫葳所有的207号商铺。姚德宏等人按照如下标准向业主支付租金：每年的租金以业主购买房屋的总价款乘以3.2%。 还查明，宋紫葳第二项诉请要求参照的租金标准8%，与（2018）皖0405民初419号民事判决中确定的标准是一致的。 一审法院归纳本案争议焦点，并评判如下： 一、关于宋紫葳要求返还商铺的诉讼请求是否能够得到支持的问题。本案所涉紫金时代广场的商铺为产权式商铺。虚拟产权式商铺是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。由于所销售商铺没有实质意义的不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，没有明确的四至界限，没有独立的墙体将商铺与相邻其他商铺、过道相隔离，单个商铺亦没有独立的强、弱电和给、排水系统。从本案案件事实看，虽然宋紫葳就涉案商铺取得了房屋不动产权证，但涉案商铺的上述特点决定了宋紫葳的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割性，即单个业主无法通过独立使用、经营其购买的商铺获益，其必须通过与其他商铺整体管理的方式才能产生收益。宋紫葳在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，该模式即是商铺所有权与经营权相分离的虚拟产权式商铺经营模式。宋紫葳应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制。虽然宋紫葳提交的权属证书能证明本案所涉商铺归其所有，但产权证未记载商铺四至界限。宋紫葳所购商铺未进行过实体上的物理分割，其要求返还的207号商铺所处位置与相邻商铺间在平面上紧密相连，空间上没有区分隔断墙体，其专有部分难以与其他商铺业主的权益相区分，并不具备独立经营的客观条件,无法实际分割，故宋紫葳要求返还207号商铺的请求，不予支持。针对宋紫葳提出的现场勘验申请，因该项申请对本案的处理没有实际意义，故对其该项申请不予准许。 二、关于宋紫葳要求本案被告共同支付房屋占有使用费占有使用费12854元（该费用暂自2018年7月12日算至2019年5月12日，参照租金标准193590×0.08×0.83），后续费用自2019年5月13日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止的诉讼请求是否能够得到支持的问题。根据本案已查明的事实，2017年3月3日，由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏5名业主代表，与朱文好签订了一份《商铺租赁协议》，将紫金时代广场一、二、三层商铺整体出租给了朱文好经营，租赁期为10年，从2017年3月3日至2027年3月3日。上述被出租的商铺中，就包含有宋紫葳所有的207号商铺。付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏将原告所有的207号商铺出租给朱文好时，并未得到宋紫葳的授权，事后也未得到宋紫葳的追认，因此，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏将207号商铺出租给朱文好的行为构成无权代理。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案中，朱文好与付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏在签订《商铺租赁协议》前，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏向朱文好提供了商铺业主签订的授权委托书，朱文好有理由相信付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏获得了业主们的授权，有权与朱文好签订《商铺租赁协议》，因此，朱文好在签订《商铺租赁协议》时是善意的。另外，朱文好按照《商铺租赁协议》支付了租金，且涉案商铺一层至三层已经交给朱文好进行经营，故此，朱文好善意取得了涉案商铺的承租权。朱文好已经将房屋租金交给了姚德宏，由姚德宏负责分配。由于付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏在未经宋紫葳授权的情况下处分了其所有的商铺，将宋紫葳的商铺对外出租，侵犯了宋紫葳的合法权益，故宋紫葳主张的房屋占用使用费应由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负责给付。其余各被告在本案中不承担付款责任。结合查明的事实，宋紫葳主张房屋占有使用费12854元（该费用暂自2018年7月12日算至2019年5月12日，参照租金标准193590×0.08×0.83），后续费用自2019年5月13日起，按照月租金标准继续计算至实际交房之日止于法无据，参照付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏实际分配的租金标准（年租金为购房款的3.2%）计算房屋占用使用费。2018年7月12日起计算房屋占用使用费符合法律规定，因宋紫葳所有的房屋使用权被侵害是持续的，暂将其主张的房屋占用使用费的截止日期确定为本案的开庭日期即2019年9月25日。针对宋紫葳主张的后续的房屋占用使用费，由于涉案房屋被侵权的持续时间不明确，宋紫葳可依据实际侵权情况另行主张权利。宋紫葳所有的207号商铺的房屋价款为193590元，支持的宋紫葳主张的房屋占用使用费为7468元[（193590元×3.2%）÷365天×440天（2018年7月12日至2019年9月25日，计440天）]。关于宋紫葳主张被告支付律师费4000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付宋紫葳房屋占用使用费7468元；二、驳回宋紫葳的其他的诉讼请求。案件受理费221元，由宋紫葳负担93元，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担128元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审对一审查明的事实予以确认。另查明，2011年7月17日，宋紫葳从淮南市中达房地产开发有限公司（以下简称中达公司，2013年8月18日中达公司变更名称为浩泰公司）处购买了紫金时代广场商业2层207号商铺，宋紫葳实际交付购房款数额为170359元。同日，宋紫葳（甲方）与锦堂淮南分公司（乙方）订立《紫金时代广场商业委托经营合同》，根据合同约定：宋紫葳自愿将其拥有的“紫金时代广场”铺位的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定范围内进行合法经营。2013年9月3日，宋紫葳取得八公山区号的房地产权证，建筑面积21.51平方米。 再查明，紫金时代广场业主委员会于2014年年底成立，本案中付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人并未获得业主委员会成员的身份。 二审期间，经本院到涉案现场察看，紫金时代广场一、二、三层商铺中，一楼部分沿街商铺正常营业，三楼整体正常营业，二楼闲置。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、涉案商铺是否属于产权式商铺，宋紫葳要求返还商铺应否得到支持；二、一审认定的房屋占有使用费计算标准是否正确；一审未支持宋紫葳律师费是否正确。 一、关于涉案商铺是否属于产权式商铺，宋紫葳要求返还商铺应否得到支持的问题。产权式商铺的销售模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元，以“售后包租”的形式进行销售。业主虽然拥有商铺的产权，但并不具备独立的运营条件，商铺所有权与自主经营权分离。本案涉案商铺的开发商浩泰公司委托启创公司将本案所涉紫金时代广场的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，并允诺运营管理商为锦堂公司，12年租约保障，前两年租金收益抵扣部分购房款。宋紫葳购买的涉案商铺权属证书中，未记载房产四至界限，无法确定涉案商铺具体空间位置。宋紫葳购买涉案商铺后即与锦堂淮南分公司签订了委托经营合同。由此可见，本案涉案商铺属于典型的产权式商铺。涉案商铺的特点决定了宋紫葳的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体性和不可分性，其权利的行使必然受到一定的限制。虽然付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人在未取得业主委员会代表资格的情况下，以紫金时代广场业主委员会的名义与朱文好签订《商铺租赁协议》不当，但在实际的对外招租和租金发放事宜中，紫金时代广场大多数商铺业主同意授权给付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人，认可该《商铺租赁协议》的内容，并已经按照该协议履行。虽然付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏未经宋紫葳授权将其商铺与其他业主的商铺整体对外出租侵犯了宋紫葳的合法权益，但基于涉案商铺的特点，权利人行使权利必须合理、适当，不能给其他大多数权利人造成损害。涉案商铺分割经营既不具备条件，也会影响商铺整体功能的发挥，损害大多数商铺业主的权利，故宋紫葳要求腾空房屋并返还紫金时代广场商业二层207房屋的上诉请求，本院不予支持。一审法院对此认定正确，没有准许宋紫葳现场勘验申请，程序并无不当。 二、关于一审认定的房屋占有使用费计算标准是否正确；一审未支持宋紫葳律师费是否正确的问题。根据本案已查明的事实，付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏五人将包括宋紫葳商铺在内的紫金时代广场整体出租他人使用并收取了租金，因此应当向宋紫葳支付房屋占有使用费。朱文好、翰澜教育基于《商铺租赁协议》占用涉案商铺并支付了租金，锦堂公司已经法院生效判决于2018年6月26日解除了与宋紫葳之间的委托经营关系，因此，不承担给付本案房屋占有使用费责任。宋紫葳主张的房屋占有使用费可以参照大多数业主约定的标准计算，以业主实际购房款3.2%标准计算年租金，即6572元[（170359元×3.2%）÷365天×440天﹙2018年7月12日-2019年9月25日）]。宋紫葳要求按8%标准计算年租金理由不充分，本院不予支持。一审认定宋紫葳购房款193590元有误，本院予以纠正。宋紫葳主张律师费4000元无事实和法律依据，一审予以驳回，符合法律规定。 综上所述，一审判决认定基本事实清楚，判决基本适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初533号民事判决第二项即“驳回宋紫葳的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省淮南市八公山区人民法院（2019）皖0405民初533号民事判决第一项即“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付宋紫葳房屋占用使用费7468元”为“付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏于本判决生效之日起十五日内支付宋紫葳房屋占有使用费6572元”。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 二审案件受理费271元，由宋紫葳负担221元，由付燕燕、朱广霞、许绍敏、邱梅、姚德宏负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  魏明秋 审判员  张 晨 审判员  魏 宁 二〇二〇年七月十四日 法官助理陆漫漫 书记员张海燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。