山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6486号上诉人（原审被告）：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶小利，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵福民，男，1979年8月24日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。上诉人山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）与上诉人赵福民商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。才高公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判驳回赵福民的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由赵福民承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》第十五条中内容无效错误。首先，办证前提交办证所需全部资料和缴纳税费是办理不动产登记过程中作为买房人应尽的义务。即便涉案《商品房买卖合同》不做如此约定，赵福民也应提交相关资料和缴纳税费，否则不符合不动产登记部门办理房产登记的基本要求。赵福民按涉案合同约定提交办证所需全部资料和缴纳税费既是不动产登记机关的办证程序要求，也符合全国《商品房买卖合同》均做如此约定的现状。一审判决将买房人提交资料和缴纳税费的合同义务条款认定为加重买房人责任的无效格式条款，认定事实严重错误。其次，涉案《商品房买卖合同》是在才高公司与赵福民双方平等、自愿、协商一致基础上达成的（合同第2页也有此记载）。从合同内容上看，无论才高公司作为开发商在交房、办证、面积差异处理、违约责任等核心义务上，还是赵福民作为买房人相应权利约定上，均公平合理，甚至倾向于保护购房人。在现有房地产市场很难找到如此一份保护买房人利益的合同，但一审判决却认定涉案《商品房买卖合同》属于“加重购房人责任”的格式合同，并依据合同法第四十条认定赵福民提交资料和缴纳税费的合同义务条款无效。如果诚如一审判决认定事实，涉案《商品房买卖合同》属于加重买房人责任的格式合同，应认定整个合同自始无效，赵福民应当退房给才高公司，才高公司也同意返还相应购房款，但赵福民能否接受房价从6500元/平方米已上涨到2.6万多元/平方米而原价返还房屋的结果不得而知。一审判决在错误认定买房人提交资料和缴纳税费的合同条款为加重赵福民责任的基础上，依据合同法第四十条认定合同约定无效显然适用法律错误。如果认定事实及适用法律正确，涉案《商品房买卖合同》应整体无效，赵福民应返还才高公司涉案房产。二、原审判决基于上述赵福民提交办证资料和缴纳税费等合同约定无效的错误认定，依据才高公司实际交房的时间，并以该时间为基准，以才高公司未在房屋交付后730日内将权属登记资料提交登记机关备案构成违约为由，判令才高公司依据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定按照已付房款日万分之一标准向赵福民支付逾期办证违约金，认定事实及适用法律严重错误，且自相矛盾。理由具体如下：首先，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的730天办证期限尚未届满，也未开始起算，才高公司不构成逾期办证违约，没有义务支付违约金。涉案房产办证期限的起算按合同约定应当同时具备“出卖人将商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）”及“买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后”两方面条件，但如一审法院查明事实，赵福民至今未提交办证资料及缴纳税费，属于购房人应完成的办证条件尚未成就，依据双方签署的《补充协议》第五条第1款“买受人未能提供、签署办理房屋所有权证所需的所有资料、文件和缴纳所有相关费用的，出卖人不承担任何延期办证的责任”约定，才高公司亦不应支付逾期办证违约金，原审判决确定才高公司民事责任明显违背当事人双方的合同约定，应当认定为原审判决适用法律错误；另外，才高公司虽已按时实际交付了房产，但未按照合同约定向赵福民交付取得《综合验收备案证明》的房产，应属于上述合同第十五条约定的“视为交付房屋的情形”，不被包括在办证期限起算条件之内，因此上述两方面办证期限起算条件均不具备，一审判决直接以实际交房日期起算730天，且在赵福民拒不提供资料和缴纳税费导致无法办证的情况下判决才高公司支付违约金，认定事实及适用法律确有错误。其次，如上所述，原审判决已经认定涉案《商品房买卖合同》第十五条属于加重赵福民责任的格式合同而无效，赵福民可以不提供资料和缴纳税费。则，才高公司同样无需为赵福民办证，更不需要向赵福民支付所谓逾期办证违约金，原审判决自相矛盾。再次，既然该十五条约定无效，那么赵福民主张违约金的诉讼请求没有了合同依据。再退一步讲，根据商品房买卖合同之《补充协议》，买卖合同第十五条之“取得”的理解是指已经具备了办理产权登记备案的条件。故，2019年7月3日，涉案房产办理完毕综合验收备案，即已具备了合同约定的办理产权登记备案的条件。故，一审判决认定才高公司承担违约责任的截止日期为2019年8月5日，认定事实错误，应予纠正。三、在赵福民未提供任何证据证明其受有损失的情况下，一审判决才高公司向赵福民支付违约金，认定事实和适用法律错误。首先，截至2019年8月5日，赵福民尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条之规定，赵福民系先履行义务一方，在其未履行时，才高公司有权拒绝履行。因此，一审判决才高公司向赵福民支付违约金，为适用法律错误。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，赵福民应当提供因迟延办证而受有损失的证据。但是，截止目前，本案所涉房屋增值较大，赵福民并未因迟延办证而受有损失。同时，赵福民亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。因此，一审判决才高公司向赵福民支付违约金，认定事实错误，且违约金数额过高。四、一审法院判决才高公司支付律师费10000元，没有任何事实和法律依据。1.赵福民系为自身权益而聘请的律师，因赵福民自身原因扩大损失。该损失应当由赵福民自行负担，要求才高公司承担该费用没有任何事实和法律依据。2.根据合同约定及补充协议约定，由败诉方承担胜诉方实现债权支付的费用。但本案尚未经二审法院审理，在未有生效判决情况下，无法认定才高公司是败诉方，赵福民是胜诉方。3.退一步讲，该律师费金额明显过高。其他类似案件律师费一般为3000元，但是本案中律师费金额为10000元，明显过高。本案与其他案件并无特别复杂之处，即使支持，亦应调整。4.一审判决并未完全支持才高公司的诉讼请求，应当承担相应部分诉讼费。否则，对才高公司而言是不合理、不公平的，更是没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，明显违背当事人双方约定，应依法撤销原判，并依法改判驳回赵福民的全部诉讼请求。赵福民辩称，原审法院认定才高公司违约事实部分正确，但原审判决应当自2016年4月19日起开始计算违约金的数额，请二审法庭查明事实，予以改判。赵福民上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判才高公司给付赵福民逾期办证违约金101602.53元（以845279元为基数，自2016年4月19日起，至2019年8月5日止，按照日万分之一的标准计算）。2.一、二审诉讼费用由才高公司承担。事实和理由：原审法院认定赵福民2016年4月19日至2016年9月12日，诉求才高公司支付违约金超过诉讼时效，适用法律错误。1.逾期办证属于持续性违约，持续违约过程不计算失效。按照赵福民与才高公司签订《济南市商品房买卖合同》的约定，才高公司应当从交房后730日（2016年4月19日）内为赵福民办理产权登记，但才高公司直到2019年8月5日才向登记机关提交首次登记材料，违反了合同的约定。其违约行为处于持续状态，不应当计算诉讼时效。而原审判决认为，赵福民请求才高公司给付的违约金属于继续性债权，应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。赵福民2019年9月12日向原审法院提交起诉状，所以违约金从2016年9月13日计算至2019年8月5日。赵福民认为原审法院适用法律错误。2.本案判决与原审法院对同一才高公司的类似案件判决结果不同。才高公司开发出售本案楼盘鑫源山庄，全部出现逾期办证的情况，所以在原审法院请求才高公司给付逾期办证违约金的案件很多，有一审生效的，有二审生效的，但涉及到诉讼时效问题时，没有支持才高公司的主张，均以不超过诉讼时效支持了原告的主张，唯独本案，判决赵福民超过诉讼时效。赵福民认为，同一法院、同一被告、同一案由、相同案情的案件，同一法院应当保持判决的一致性，同案不同判，有悖法律原则。综上所述，一审判决适用法律错误。恳请上级法院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。才高公司辩称，一审法院对诉讼时效的认定适用法律正确，赵福民上诉理由不能成立，应依法驳回上诉。（一）赵福民主张逾期办证违约责任的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定了，“....如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中，赵福民于2019年9月12日向法院提起诉讼，主张自2016年4月19日起的逾期办证违约金，且未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，应当认定赵福民于2019年9月12日首次向才高公司主张权利，人民法院认定自2016年4月19日至2016年9月12日期间的诉讼请求已经超过法定诉讼时效，符合《民法总则》《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定。（二）赵福民所称同案不同判与事实不符。才高公司开发出售的“鑫源山庄”楼盘确有多起已生效判决可供参考，但并非才高公司所称的法院以不超过诉讼时效支持了原告主张。相反，在才高公司主张诉讼时效抗辩的情况下，一审法院均支持了才高公司关于“逾期办证违约金属于继续性债权，债权具有可分性，每个个别债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效”的抗辩意见，对原告主张的已超过三年诉讼时效部分的诉讼请求，未给予支持，不存在赵福民所称的同一法院、同一被告、同一案由、相同案情的案件判决不一致的情形。赵福民向一审法院起诉请求：1.判令才高公司支付违约金105727元；2.本案诉讼费、律师费10000元由才高公司承担。一审法院认定事实：2013年1月18日，赵福民（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定赵福民购买位于济南市历下区XXXX号楼XXXX单元XXXX室房屋及地下室，房屋建筑面积128.77平方米，价款为785497元，地下室建筑面积17.48平方米，价款为59782元，两项价款合计845279元。其中，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，赵福民与才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2013年4月1日，才高公司为赵福民出具收据三份，载明住宅价款785497元、地下室价款59781.60元、其他3941.68元。2014年4月19日，才高公司交付涉案房屋。2019年8月5日，才高公司向济南市不动产登记中心提交国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记材料。2019年9月10日，赵福民与山东鲁瑞律师事务所签订《委托代理合同》，山东鲁瑞律师事务所指派魏朝蓬作为本案诉讼委托代理人。赵福民向山东鲁瑞律师事务所支付律师费10000元，山东鲁瑞律师事务所向其开具增值税普通发票。一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于才高公司应否支付逾期办证违约金。一审法院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，赵福民与才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以赵福民结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了赵福民的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系才高公司提供的格式合同，上述约定无效。才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。二、关于违约金是否超过诉讼时效。才高公司辩称赵福民所主张的违约金已超过诉讼时效，对此，一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条明确约定，“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，部分违约金已经超过了三年诉讼时效，且赵福民未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形。才高公司于2014年4月19日交付涉案房屋，第一笔违约金的诉讼时效应当自2016年4月19日起开始计算。以此类推，赵福民于2019年9月12日将起诉状提交一审法院，故一审法院认定赵福民系于2019年9月12日向才高公司主张权利，其自2016年4月19日至2016年9月12日的违约金已经超过诉讼时效，一审法院对该期间的违约金不予支持。违约金数额，以845279元为基数，自2016年9月13日起，至2019年8月5日止，共计1056天，按照日万分之一的标准计算，违约金共计89261.46元。三、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，赵福民有权根据合同约定要求才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，才高公司关于违约金过高的主张不能成立。另外，赵福民为实现涉案债权支出律师费10000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费。赵福民主张才高公司支付其律师费10000元，一审法院予以支持综上，判决：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告赵福民逾期办证违约金89261.46元（以845279元为基数，自2016年9月13日起，至2019年8月5日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告赵福民律师费10000元；三、驳回原告赵福民的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，减半收取1210元，由原告赵福民负担70元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担1140元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵福民提交济南市历下区人民法院判例一份，证明才高公司系持续性违约，违约持续期间不应计算诉讼时效。才高公司质证认为，对判例真实性无异议，但已经二审法院改判，支持了才高公司关于诉讼时效的上诉意见。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，其不应承担逾期办证违约金。一方面，《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条产权登记的办理事宜部分第一款约定了才高公司具有通知赵福民交纳办理房屋所有权所需的所有资料、文件及交纳相关费用的义务，但才高公司无证据证实其已经履行了通知义务。另一方面，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”本案中，买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，非买受人应履行商品房屋买卖合同的义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否缴纳税、费及提交办证资料为前提，但《商品房买卖合同》第十五条的约定以赵福民结清房款并交纳办证资料及税、费作为才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，且不包括视为交付房屋的情形，明显加重了赵福民的责任。另外，该条款虽然划有下划线，但纵观整个合同文本，带有下划线的条款较多，无法在合同文本中体现该条款的特殊性，在才高公司无证据证实其另行向赵福民进行说明和提示的情况下，不能认定才高公司履行了说明和提示的义务。故本院认为涉案《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内”的约定无效。才高公司作为涉案房屋的出卖人，交付房屋并协助办理房产转移登记系其应尽的主要义务，故才高公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上，才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权不能成立。因才高公司未在合同约定的时间内将权属登记资料提交登记机关备案，构成违约，故一审法院判决才高公司承担逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方约定的逾期办证违约金的计算标准为出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，该约定未超过上述法律规定，故一审法院按照此标准计算逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。赵福民于2019年9月12日将起诉状提交一审法院，一审法院据此认定赵福民系于2019年9月12日向才高公司主张权利。赵福民主张的2016年9月12日及此前的违约金要求，根据现行《中华人民共和国民法总则》的新规定，已经超过了三年诉讼时效，且赵福民未能提交证据证实诉讼时效存在中止或中断的情形，故一审法院认定赵福民主张的逾期办证违约金应自2016年9月13日起计算，并无不当，本院予以维持。关于违约金的截止日期问题。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第5条中虽约定“对于买卖合同第十五条‘取得’的理解：此处的‘取得’是指具备了办理房产登记备案的条件，并不是指买受人领取房产权属证书”，但才高公司作为涉案房屋的开发商在完成涉案房屋交付后，协助办理房产转移登记成为了其主要义务，即才高公司应当在房屋交付后的730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为其主要义务，不应以《补充协议》第5条中“取得”的解释否定才高公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的主要义务。一审法院以才高公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间作为逾期办证违约金的截止时间，并无不当，应予维持。被上诉人主张的律师费系其为实现债权而支出的合理费用，且符合补充协议的约定，故一审法院对被上诉人的该主张予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，才高公司、赵福民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4752元，由上诉人山东才高鑫源置业有限公司负担2420元，由赵福民负担2332元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年七月十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗