宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初7333号 原告：刘红英，女，1974年1月27日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：魏彬，系原告配偶。 被告：宁波市梅山美的房地产发展有限公司，住所地宁波市北仑区梅山盐场1号办公楼八号246室，统一社会信用代码913302065874533820。 法定代表人：唐佩文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江太安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛炯江，浙江太安律师事务所律师。 原告刘红英与被告宁波市梅山美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理，依法由审判员邱小波适用简易程序于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告刘红英及其委托诉讼代理人魏彬，被告美的公司的委托诉讼代理人葛炯江到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序由审判员邱小波独任审理。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。 原告刘红英向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告向原告支付违约金56175元，并按合同规定每日万分之五计算到2019年5月30日整改完成之日；2.被告承担未交付期间的物业费和电梯费等费用2000元；3.被告承担原告维权过程中的交通费、误工费3000元；4.被告承担本案诉讼费用；5.因被告违规建造等原因而导致延迟交付产生的并确认被告整改完成后才可以实际交付，同时确认整改完成并实际交付后为原告物业费的起算点。庭审中，原告明确第二项诉请的起算时间点为2018年10月24日至2019年10月23日止，同时撤回了第五项诉请。事实和理由：原、被告签订房屋买卖合同，被告的销售人员当时承诺原告与二期业主共用南大门，同时被告向宁波市规划局提交的规划中对此予以确认。2018年10月24日开始原告接到预交付通知，发现南门有门禁且业主无法使用该南门，同时发现二期和三期西之间被告擅自加设了铁门，将双方通行阻断，且被告违规改造了南大门西侧地下车库的入口，房屋根本未达到可以交付的条件。为此，原告多次维权。宁波市北仑区综合行政执法局于2019年1月23日发出《行政处罚听证告知书》，于同月30日发出《限期拆除决定书》。经过多方努力，铁门于2019年2月拆除但柱子犹在，直到同年5月才全部拆除，南门亦是在2019年5月才对三期西开通门禁，同时被告一直以各种理由拖延对南大门西侧地下车库入口的违规改造，直到2019年5月底才整改完毕。被告的行为不仅违反了与原告的合同约定，也阻碍了原告的通行便利，亦违反了原报批的行政规划设计方案，违反了《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，并骗取了竣工验收报告，故被告理应承担相应的违约责任。 原告刘红英向本院提供：1.《商品房买卖合同》1份，用以证明原告与被告签订购房合同、约定房屋交付期限及违约金的事实；2.宁波增值税普通发票2份，用以证明原告支付房款及违约金计算基数的事实；3.《行政处罚听证告知书》及《限期拆除决定书》各1份，用以证明被告违反规划施工存在违约的事实。 被告美的公司答辩称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1.被告已按约履行合同项下的交房义务，涉案房屋符合合同约定的房屋交付条件，南门及南门西侧地下车库出入口改造行为并不构成迟延交付的情形。退一步讲，被告就南门及南门西侧地下车库出入口已于2019年5月13日恢复原状，这已经是对南门及南门西侧地下车库出入口改造行为承担法律责任的方式，且原告所购房屋所在的三期西有多个出入口，从位置上来看，南门也并非三期西的主要出入口，且原告所购房屋所在的147#（163幢）位于三期西北侧，该幢旁边就有一个车库出入口可供车辆通行，同时南门西侧地下车位出入口无论恢复原状前还是恢复原状后均可通行车辆，并不影响其车库出入口的使用功能，故就前述南门及南门西侧地下车库出入口改造行为，并未给原告造成经济上的实际损失，原告也未举证证明前述改造行为给其造成了何种经济上的实际损失。再退一步讲，即使假设原告存在损失，从违约金的金额来看，仅就涉及小区其中一个出入口的问题，原告主张的第一项诉请中的违约金也明显过高，显然也是不合理的，应当予以减少。关于二期和三期西之间的铁门，因为二期于2015年6月交付时，三期西尚在施工，为保证施工期间的业主安全而临时设置了铁门，于2018年11月8日就已拆除，且该铁门不属于宁波市北仑区综合行政执法局发出的《行政执法听证告知书》及《限期拆除决定书》中的内容。2.物业费、电梯费等费用是由物业公司收取的，不属于原告与被告商品房预售合同纠纷项下的法律关系，而是原告与物业公司之间的另一法律关系，不属于本案审理的范围；如被告坚持该项诉请，则因该项诉请与物业公司有利害关系，被告申请追加涉案项目的物业公司广东美的物业管理股份有限公司宁波分公司为本案第三人，同时电梯费用也应以实际发生为准。3.原告并未就其主张的误工费等提供相应证据，且原告既主张违约金又主张损失赔偿存在重复主张的情形，同时原告此项诉请也缺乏法律依据，故应依法予以驳回。4.诉讼费用应由法院依法决定。5.因原告在庭审中撤回了第五项诉请，故针对此项诉请不再发表意见。综上，原告的各项诉请均缺乏事实和法律依据，被告已按约履行合同项下的交房义务，南门及南门西侧地下车库出入口改造行为并不构成迟延交付的情形，故应依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告美的公司向本院提供：1.《商品房买卖合同》1份，用以证明原、被告系商品房买卖合同关系，合同中对交付期限及交付条件进行了约定的事实；2.《宁波国际海洋生态科技城建设工程竣工验收备案证明书》、《房屋交付使用备案证明书》、房产开发交付使用备案所需资料目录各1份，用以证明原告购买的商品房已符合原、被告签订的合同所约定的交付条件的事实；3.《收楼通知书》、《交付指引》、《美的·蝴蝶海苑收费一览表》、EMS快递单各1份，用以证明被告已按合同约定通知原告于2018年10月29日收楼，但原告未办理房屋交接手续的事实；4.现场检查（勘查）笔录、现场检查（勘查）照片各1份，用以证明涉案项目的南门与地下车库南出口在城管局于2019年5月13日现场检查时已恢复原状的事实；5.三期西出入口平面示意图1份，用以证明南面仅是三期西的出入口之一，且从位置上来看，并非三期西的主要出入口的事实。 经开庭审理，原、被告举证、质证，本院对原、被告提供的证据分析认定如下： 1.被告对原告提供的证据的真实性均无异议，但认为被告通知原告交房时房屋已经具备交付条件，同时《行政执法听证告知书》及《限期拆除决定书》仅仅涉及南门及南门地下车库出入口。本院认为，原告提供的上述证据来源合法、真实，与本案具有关联性，本院均予以认定。 2.原告对被告提供的证1、证4无异议，对证2、证3、证5的真实性无异议，但认为结合合同项下第九条的约定，被告通知原告交房时南门及南门地下车库出入口并未处于合同约定的状态下，故房屋尚未符合交付条件。本院认为，被告提供的上述证据来源合法、真实，与本案具有关联性，本院均予以认定。 依据依法采信的证据，结合原、被告的陈述和辩称，本院认定事实如下： 2017年2月2日，原告刘红英与被告美的公司签订编号为YS0077717《商品房买卖合同》1份，约定：原告以总价535000元（单价6667.50元、预估面积为80.24平方米）的价格向被告购买“蝴蝶海苑（三期）”第163幢1203室房屋。合同第九条明确被告应当在2018年10月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；……。若被告不能在该期限内交房，逾期不超过60日，自2018年10月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2018年10月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。由于原告原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.被告按原告在本合同中提供的地址发出书面通知后，即视为被告已履行了交付使用房屋的通知义务；原告应当按合同约定的时间交付后的次月起承担房屋的毁损、灭失风险，并开始承担物业管理费、能耗费及其他相关费用；商品房的保修期从合同约定的最后交付期限起算。2.在该商品房按照设计的建筑图纸完成建筑工程并经验收合格后，原告应按照合同约定的交付时间办理收楼手续。如原告对装饰和设备有异议或遇该商品房确有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，原告有权要求被告就上述问题履行保修责任，由被告按实情修补、保修或给予合理解决，但原告仍应按照合同约定的时间办理收楼手续，原告不得借此拒绝收楼，否则，由此关于房屋交接而引起逾期交楼的法律责任由原告承担。被告承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：已交付的物业组团内，道路满足通行条件，绿化、水、电及排水、排污在交付时投入使用等。合同签订后，原告已于2017年3月1日付清合同项下约定的全部房款。 2018年8月28日，被告公司取得甬海科建竣备字[2018]第40号《宁波国际海洋生态科技城建设工程竣工验收备案证明书》，并于同年10月22日取得《房屋交付使用备案证明书》。 2018年10月24日，被告以ＥＭＳ特快专递的方式向原告邮寄《收楼通知书》、《交付指引》和《美的·蝴蝶海苑收费一览表》各1份，原告确认收到，并在收楼通知书约定的2018年10月29日前前往蝴蝶海苑三期西集中交付中心办理相关交付手续，因发现二期三期中间存在铁门隔断、南门及南门地下车库出入口存在与原先规划不同等情形而拒绝交付。2019年1月23日，宁波市北仑区综合行政执法局出具编号为［2019］梅山006号《行政处罚听证告知书》，认为被告未取得建设工程规划许可证擅自于2018年7月在北仑区大门西侧建设了一处地下停车场出入口行为属实，拟责令被告自收到限期拆除决定书之日起十五内自行拆除上述地下停车场出入口，对于上述处罚被告可以申请听证、陈述或申辩。2019年1月30日，宁波市北仑区综合行政执法局作出（2019）甬仑建设-决字第4号《限期拆除决定书》，责令被告自收到限期拆除决定书之日起十五内自行拆除其在北仑区大门西侧建设的地下停车场出入口。2019年5月13日，经宁波市北仑区综合行政执法局工作人员现场勘查，确认上述地下停车场出入口已拆除。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应当按照该合同约定全面履行自己的义务。被告美的公司已于2018年10月30日前取得了案涉工程竣工验收备案证明书及房屋交付使用备案证明等，已符合合同约定的交付条件。案涉房屋所在小区二期三期中间存在铁门隔断、南门及南门地下车库出入口存在与原先规划不同等瑕疵问题，理应由被告美的公司进行整改，且现已整改完成。双方合同中并未约定上述部位存在的瑕疵可作为原告拒收房屋，并要求被告承担违约金责任或原告可据此要求被告给付物业服务费用、电梯费、维权的误工损失等，同时上述部位的瑕疵存在不影响原告接受并使用案涉房屋，且在案涉房屋附近另有出入口，对于原告的出行并未造成实质上的影响。综上，本院对原告的诉讼请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘红英的诉讼请求。 本案受理费1329元，由原告刘红英负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 邱小波 二〇二〇年七月二日 代书记员 竺艳艳