贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4992号上诉人（原审原告、反诉被告）：郁蔚，男，1968年8月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：谭代江，贵州省贵阳市云岩区北京路法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。法定代表人：梁光时。委托诉讼代理人：邓召丹，贵州富迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭天敏，贵州富迪律师事务所实习律师。上诉人郁蔚因与被上诉人贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14444号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郁蔚上诉请求：一、撤销原判第四项，改判支持上诉人要求6500元违约损失赔偿的诉讼请求；二、撤销原判第五项，改判驳回被上诉人提出支付房屋面积差价款49555元的诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人负担。理由是，第一，原判认定事实错误，上诉人是以既定价款除以既定面积得出的房屋面积单价，而非以可变面积、不变单价达成的买卖合意。首先，被上诉人在约定面积没有发生改变的情况下，采取阳台封闭与半封闭设置陷阱，增加房屋面积2.39㎡，并要求上诉人支付差价，非双方真实意思表示。《商品房买卖合同》第十五条的约定是被上诉人为了多收取购房款而设定，上诉人不应当支付该差价。其次，被上诉人没有按照合同约定的时间和条件向上诉人交付房屋和产权凭证构成违约，应当向上诉人承担违约责任及赔偿损失。第二，原审适用法律错误，本案合同第三条和第七条为非格式条款，而附件六位格式条款，原判以格式条款的内容否定非格式条款的内容错误。被上诉人贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司答辩称，第一，答辩人已按约交付房屋，被答辩人也已经收房，相关设施、设备具备开通条件，被上诉人主张的6500元是其自行进行的询价，不具有可信性。第二，按照合同第七条的约定，套内建筑面积误差比在3％之内的，应按实测面积结算。合同附件六约定客厅阳台为封闭阳台，上诉人在签订合同时是知晓且认可的，不存在答辩人设置陷阱增加房屋面积的问题。第三，上诉人在一审中没有主张逾期交房违约金，答辩人也没有逾期交房。关于协助办证的问题，原审已经判令上诉人承担了违约金。第四，《商品房买卖合同》的所有条款都具有法律约束力，本案不存在格式条款及格式条款无效的问题。原审原告郁蔚的诉讼请求为：1.判令被告按国家相关法规《住宅工程初装饰竣工验收办法》验收标准，折价6500元赔偿给原告；2.判令被告退还三通费3880元；3.判令被告开具售房发票，交付办理该商品房转移登记的有关文件，协助原告办理小产证，并按合同约定，按日支付已交房价款银行同期活期利率的违约金；4.诉讼费由被告承担。原审反诉原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司的反诉请求为：1.判令反诉被告支付房屋面积差价款49555元，并以49555元为基数，自2016年5月16日起按照同期人民银行贷款利率支付资金占用费至实际付清之日止；2.判令反诉被告支付律师代理费10000元；3.案件受理费由反诉被告承担。原审经审理查明：2013年11月1日，原告郁蔚（买受人）与被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于南明区棚户区改造工程依水丽都住宅楼地块的建设用地使用权，出卖人在上述地块建设依水丽都住宅楼，买受人购买的商品房房号为（Ｂ）2-14-3，建筑面积117.33平方米，套内建筑面积87.58平方米。按套内建筑面积计算，单价每平方米20734.37元，总价款1815916元，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应满足下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足相关设施、设备达到的条件。相关设施、设备的交付使用条件：水、电交付时达到使用条件；燃气在2014年12月31日达到管道敷设到户；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款银行同期活期利率的违约金，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。附件六约定厨房阳台不封闭，客厅阳台铝合金封闭。同日，原告向被告一次性支付全部房价款1815916元。2015年5月19日，南明区棚户区改造工程依水丽都住宅楼经贵阳市住房和城乡建设局竣工验收备案登记，原告购买的（Ｂ）2-14-3号房经贵阳市房产测绘队实测套内面积89.97平方米。被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司交付房屋后，原告于2015年5月26日交纳了有线电视及燃气开户费3283元。2016年5月16日，被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司电话通知原告补交房屋面积差价款49555元后即可办理房屋产权证，原告表示自己被欺骗，不愿补交，故被告至今未开具购房发票，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，协助原告办理案涉房屋产权证。2019年9月5日，贵阳市房产测绘队就南明区依水丽都住宅楼（Ｂ）2-14-3号房实测面积与预售面积差异情况回复：该幢房屋预售时阳台均为不封闭阳台，计算一半建筑面积，实测时，其中客厅面阳台均为封闭阳台，计算全部建筑面积，导致实测面积大于预售面积。2019年9月19日，被告贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司名称变更为贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司。原审认为，原告郁蔚与被告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同约定了房屋交付要满足的三个条件包括建设工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、相关设施设备达到的条件，案涉房屋在交付时经过竣工验收合格并取得竣工验收备案证明，亦有贵阳市房产测绘队的建筑面积测绘被告，同时相关设施、设备具备开通条件，原告主张其购买的房屋达不到交付标准无事实和法律依据，故对原告要求被告赔偿6500元的请求，不予支持。原告主张的三通费，被告同意退还，按原告实际交付的3283元予以确认。根据合同约定，被告于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，因约定的时间已到，故对原告要求被告开具购房发票、向其交付办理商品房转移登记的有关文书，并配合办理房屋产权证(小产证)的请求，予以支持。因案涉房屋有面积误差，双方对面积差价款有争议，被告未向原告开具购房发票、交付办理商品房转移登记的有关文书，导致案涉房屋产权证未办理。对此，原审认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六约定，客厅阳台为铝合金封闭，则原告在购房时对客厅阳台封闭的事实已知晓，被告亦是按该标准建设房屋，原告主张被告欺骗不成立。案涉房屋预测套内建筑面积87.58平方米，实测套内面积89.97平方米，套内建筑面积误差比为2.73%，根据《商品房买卖合同》中关于面积差异处理的约定，套内建筑面积误差比在3%以内的，应按实测面积结算，故对被告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司反诉要求原告补交房屋面积差价款49555元[（89.97㎡-87.58㎡）×20734.37元/㎡]的请求，予以支持。原告辩称因案涉房屋有质量问题，被告在交房时已同意不收取面积差价款，但未提供证据予以证明，不予采纳。关于面积差价款资金占用费，没有合同和法律依据，不予支持。原告要求被告协助办理房屋产权证并主张逾期办证违约金，根据合同约定，被告最迟应在2015年6月30日将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告在2016年5月16日通知原告补交房屋面积差价款后即可办理房屋产权证，双方对面积差价款有争议，致房屋产权证未办理，证明该日才可以办理房屋产权证，故逾期办证违约金应计算至2016年5月16日止。被告反诉要求原告支付律师费，因该费用不是诉讼必然产生的费用，且双方对该费用的负担没有约定，故对被告反诉要求原告支付律师费10000元的请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项、第十八条之规定，判决：一、贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还郁蔚三通费3283元；二、贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内开具购房发票、将办理商品房转移登记的有关文书交付给郁蔚，并协助郁蔚办理南明区依水丽都住宅楼（Ｂ）2-14-3号房的房屋所有权证；三、贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付郁蔚违约金（以1815916元为基数，自2015年6月30日起至2016年5月16日止，按银行活期利率计算）；四、驳回郁蔚的其他诉讼请求；五、郁蔚于本判决生效之日起十日内支付贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司房屋面积差价款49555元；六、驳回贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费30元，由贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司负担。反诉案件受理费644元，由郁蔚负担。二审中，上诉人提交了与贵州名创装饰工程有限公司签订的《住宅室内装饰装修工程施工合同》，拟证明被上诉人应当承担水电不符合交付要求部分上诉人多支付的6500元的损失。另查明，双方主合同未对阳台是否封闭进行约定，在合同附件六装饰、设备标准中，起居室内墙为水泥砂浆清光、顶棚为混合砂浆清光、地面为石混凝土找平拉毛；厨房地面为防水地面＋细石混凝土找平、墙面为防水墙面＋混合砂浆抹平拉毛、顶棚为混合砂浆清光；卫生间地面为防水地面＋细石混凝土找平、墙面为防水墙面＋混合砂浆抹平拉毛、顶棚为混合砂浆清光。阳台为：厨房阳台不封闭、客厅阳台铝合金封闭。经本院要求，贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司提交了案涉楼盘的房屋单体建筑平面设计图并经双方质证，设计图中，厨房阳台为不封闭阳台，客厅阳台为封闭阳台，与《商品房买卖合同》所附分层分户平面图显示一致。其他事实，与原审认定一致，本院予以确认。本案事实，有置业计划表、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、照片、整改报告、收据、贵阳市房产测绘队关于房屋建筑面积差异情况的回复，交房公告、收据、预售许可证、贵阳市房屋建筑面积测绘报告等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，郁蔚与贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当依合同约定履行义务。就上诉人郁蔚提出要求贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司赔偿水电安装不到位造成多支付6500元的装修损失的问题，从双方《商品房买卖合同》附件六可以看出，双方约定交付的房屋为毛坯房，而在交付的房屋中，上诉人并没有提出不符合约定标准的情形。对于其提出的交付房屋没有配备电灯、电线、开关，上下水管没有接到卫生间和厨房、没有配备洗手池和水龙头的问题，因双方约定买卖的为毛坯房，并非精装房或简装房，在合同中也没有约定出卖人在交付房屋时应当配置以上设备、设施，故上诉人要求贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司承担其在装修过程中产生的6500元水电安装费无合同依据，不应当得到支持。关于房屋面积差的问题，本院认为，由于双方在《商品房买卖合同》主合同中没有约定阳台是否封闭，而是在合同附件六中进行了约定，结合《商品房买卖合同》所附分层分户平面图以及案涉楼盘房屋平面设计图所显示的内容可以看出，该约定为双方真实意思表示，不违反法律规定，也不存在格式条款问题，故该约定对双方具有法律约束力。现上诉人提出贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司在签订合同时设置陷阱，增加房屋面积，一方面，房屋单体建筑方案设计图系计算房屋面积的依据，该图产生在先，双方合同所附分层分户平面图是依据房屋单体建筑方案设计图制作，通过对比，房屋分层分户平面图的内容与房屋单体建筑方案设计图一致，贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司并没有改变设计，故不存在设置陷阱。另一方面，上诉人在签订合同时也负有审慎义务，对不符合自己要求的地方，应与相对方进行协商并提出个人意见作为合同条款记载于合同之中，上诉人在合同上签字，即表明其对出卖人的要约作出承诺，合同成立，合同当事人即应当受合同条款的约束。在双方合同第十五条中，明确了面积差的处理方式，即不超过3％的部分据实结算。贵阳市房产测绘队的《建筑面积测绘报告》是依据《房屋测量规范》作出且与工程设计图相符，应当作为定案依据。对于贵阳市房产测绘队出具给郁蔚的《关于房屋建筑面积差异情况的回复》称该幢房屋预售时阳台均为不封闭阳台，实测时均为封闭阳台的说法与房屋规划设计图及房屋分层分户平面图所标示内容不一致，且向郁蔚作出该回复的贵阳市房产测绘队也没有到庭向本院作出明确说明，故《关于房屋建筑面积差异情况的回复》不能作为本案定案的依据。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郁蔚的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1201元,由上诉人郁蔚负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月十五日书记员 唐正艳