河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终597号上诉人（原审被告）:禹州市大鹏房地产营销策划有限公司。法定代表人：张见军，任该公司经理。委托诉讼代理人：张乐平，河南禹曦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郝江浩，男，1991年7月12出生，汉族，住禹州市文殊镇黄龙村6组。委托诉讼代理人：张豪帅，河南德晟律师事务所律师。被上诉人(原审被告):康龙龙，男，1988年2月2日出生，汉族，住禹州市，委托诉讼代理人:田军奇,河南金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:徐建民，男，1967年3月2日出生，汉族，住禹州市。被上诉人（原审第三人）:周艳飞,女，1990年2月7日出生，汉族，住禹州市。上诉人禹州市大鹏房地产营销策划有限公司（以下简称大鹏公司）因与被上诉人郝江浩、康龙龙、徐建民、周艳飞房屋买卖合同纠纷一案，康龙龙不服禹州市人民法院(2019)豫1081民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日作出（2019）豫10民终1152号民事裁定，撤销原判，发回重审。禹州市人民法院在重审中追加徐建民、周艳飞参加诉讼，经审理作出(2019)豫1081民初4823号民事判决，大鹏公司不服向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大鹏公司的委托诉讼代理人张乐平、被上诉人郝江浩的委托诉讼代理人张豪帅、被上诉人康龙龙及其委托诉讼代理人田军奇、被上诉人徐建民到庭参加诉讼。被上诉人周艳飞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大鹏公司上诉请求:1、撤销原判，改判驳回被上诉人郝江浩对上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实错误,2017年7月2日的《委托购房定金协议书》是本案的关键证据，原判没有查明2017年7月2日的《委托购房定金协议书》的合同性质和委托人即业主是谁。依据在卷证据显示:早在2017年3月24日,原审第三人周艳飞(即被上诉人郝江浩的妻子)以出卖人的身份与原审第三人徐建民签订了一份《房屋买卖合同》,以40万元的价格,把该房出卖给了徐建民。而《委托购房定金协议书》签订于2017年7月2日，甲方是大鹏公司，乙方是康龙龙。其性质应为房屋买卖合同。买房人是康龙龙,那么,卖房人即房屋业主是谁?上诉人是接受谁的委托将该房出卖给了被上诉人康龙龙是关键所在。康龙龙明确称“是通过大鹏公司向徐建民购买的房屋,且已将房款475000元全部支付给了徐建民，与原告不存在房屋买卖合同关系。”在卷还有康龙龙对郝江浩父亲的录音,也足以证明郝江浩出卖该房屋的价格是40万元，与2017年3月29日周艳飞与徐建民所签订的《房屋买卖合同》相吻合。在卷还有徐建民的录音及文字整理材料。特别要说明的是2017年7月2日,上诉人与康龙龙签订《委托购房定金协议书》时,就不认识郝江浩。综上事实,依据《合同法》第四百零三条之规定及证据,足以确认2017年7月2日的“委托购房定金协议书”的委托人是徐建民，而不是郝江浩。该协议书对郝江浩不产生法律效力。依据在卷证据,郝江浩在2017年3月24日就将该房产出卖给了徐建民,导致该房产所在小区物业管理由徐建民改为康龙龙的事实。郝江浩出卖给徐建民的价格就是40万元。郝江浩之所以起诉，是从康龙龙手里获得到2017年7月2日的那份《委托购房定金协议书》后才编造事实提起诉讼的。原审判决所依据的事实逻辑混乱，显失公允。综上所述,请求二审人民法院查清事实真相，撤销原判,改判驳回郝江浩的诉求。另，庭审中上诉人提出本案一审程序启动是虚假的，一审诉状举证人的郝江浩签字不是本人所签，建议法庭进行鉴定，一审不知道此情况所以没有提出鉴定，一审就没有见到郝江浩出过庭，一审两个代理人出庭了。郝江浩辩称，1、上诉人大鹏公司在中介服务过程中隐瞒交易价格，赚取交易差价。根据《合同法》第425条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”《中国房地产经纪执业规则》第27条规定:“房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价。”根据上述规定，大鹏公司作为专业中介公司，在本案涉案房屋所有权转让中具有专业优势，而郝江浩在本案中处于交易信息不对等的劣势地位。结合在案证据及已查明的事实，大鹏公司通过分别与转让人、受让人订立空白协议的方式，有意向交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，意图赚取系争房屋承租权转让的差价，大鹏公司的前述行为有违房地产经纪机构从业禁止，侵害了房地产交易当事人的合法权益。2、涉案房屋只存在一次交易，不存在二次买卖这一情况。房屋买卖双方当事人为郝江浩和康龙龙。2017年，郝江浩通过大鹏公司将房屋对外出售，后经大鹏公司的通知，郝江浩与涉案房屋的购房人康龙龙签订了《转让协议》。《转让协议》明确显示：甲方为郝江浩，乙方为康龙龙。协议涉及的内容为甲方郝江浩将涉案的玫瑰园小区4号楼3单元1201东户房产转让给乙方康龙龙。郝江浩和康龙龙签订该《转让协议》时是在大鹏公司的主导下进行的。签订协议时，郝江浩和康龙龙均明知对方身份为涉案房屋的买卖双方当事人，大鹏公司在此时对协议双方的当事人身份也都进行了告知和确认。《转让协议》签订后，郝江浩又按照大鹏公司的要求，在开发商河南佰鼎置业有限公司处对涉案房屋办理了交房协议变更手续。综上，郝江浩在通过大鹏公司对涉案房屋进行出售的过程中仅发生了一次买卖，卖方为郝江浩，买房为康龙龙。本案涉案房屋在整个二手房交易过程中，不存在二次买卖这一情况。3、郝江浩与徐建民之间不存在买卖关系。郝江浩自始至终就没有见过徐建民，也没有与徐建民签订过任何书面或者口头的协议，更没有收到过徐建民的购房款。至于大鹏公司在一审中称涉案房屋是徐建民购买并装修，这完全是大鹏公司自己杜撰出来的。郝江浩通过大鹏公司对涉案房屋进行出售的过程中，根本就没有出现过徐建民这个人。郝江浩出售的涉案房屋本身就是已经装修好的新房，根本就不存在徐建民进行装修这一情况。4、康龙龙与徐建民之间不存在买卖关系。在一审中，康龙龙辩称：“当时是从中介即大鹏公司，以475000元购买的该房，当时并不知道房屋出卖人是谁，后来知道是原告郝江浩，房款我已经支付了475000元，至于钱是否到手是原告和大鹏公司之间的事。”且一审庭审中，康龙龙和大鹏公司均未出示过徐建民书写的收款收据。而一审开庭中，大鹏公司、徐建民均未到庭，康龙龙提供的证据三中，却出示了一份收款人为徐建民并加盖大鹏公司印章的收款收据。对于这样一份证据，在一审中康龙龙和大鹏公司均没有提到过有该收据的存在。很明显，这个证据是一审开庭后，康龙龙和大鹏公司以及徐建民伪造的。一审中，康龙龙当庭也明确表示自己从未与徐建民签订过任何的房屋转让协议。康龙龙在一审中也明确表示自己的购房款是支付给了大鹏公司。由此可以看出，康龙龙与徐建民之间既没有产生金钱交易，也没有签订买卖合同，康龙龙与徐建民之间不存在买卖关系。另，对上诉人当庭补充的上诉理由，答辩如下：本代理人的委托是从本案一审开始，一审中郝江浩本人与河南德晟所签订了委托代理合同，德晟所指派张豪帅律师担任郝江浩诉大鹏公司、康龙龙、徐建民、周艳飞案件的代理人，代理权限为特别授权。一审法院开庭前德晟所律师张豪帅代理郝江浩出庭，向一审法院提交了委托手续。一审开庭中进行了庭前核实，核实了双方当事人及委托代理人的出庭身份，一审到庭人员对各方当事人身份均无异议，并公开审理了本案。上诉人所说的一审诉状举证人的郝江浩签字不是本人所签，因这个诉状是原一审中提供的，原一审本代理人没有代理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律上的依据，请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。康龙龙辩称，1、康龙龙所购涉案房屋是通过上诉人购买的，和上诉人签订了《委托购房定金协议书》，以475000元的价格购买。当时被告知房主系徐建民，475000房款全部转账给上诉人。徐建民打的有收条。2、到房屋销售商处更改交房协议时，才知道郝江浩是交房协议上的业主，在上诉人的联系下，2017年7月7日和郝江浩签订转让协议，之后办理交房协议变更。当时并没有提到具体房款之事。3、房屋转让之后，郝江浩的家人通过熟人找到康龙龙家属，将涉案的委托购房定金协议书复印件拿走，之后诉讼至今。4、上诉状上所称的理由，都系上诉人告诉康龙龙的，郝江浩诉称的108500元购房款，是否应当支付，事实上有出入，康龙龙已经全部支付475000元房款，一审判决康龙龙不承担民事责任是正确的，是应当维持的。综上所述，康龙龙已经按照协议内容支付475000元房款，履行了支付义务，郝江浩和康龙龙之间没有房款的直接约定且其收取房款也是上诉人支付，因此，郝江浩起诉康龙龙，索要下余房款，没有事实根据。上诉人作为中介，应当对此承担相应的举证责任。请求二审法院依法维持原审判决中康龙龙不承担民事责任的部分。徐建民辩称，同意上诉人的上诉请求，上诉人的上诉请求成立。周艳飞未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。郝江浩向一审法院起诉请求：1.依法判令被告大鹏公司、康龙龙支付原告购房款108500元及利息（利息以108500元为基数，自2019年1月10日原告起诉之日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2016年2月24日，原告郝江浩与河南佰鼎置业有限公司签订《玫瑰园交房协议》，由原告郝江浩购买河南佰鼎置业有限公司开发的“玫瑰园”商品房4号楼东起第3单元12层东户1201房屋一套。2017年3月24日，第三人周艳飞与第三人徐建民签订《房屋买卖合同》，约定由第三人周艳飞以400000元的价格将涉案房屋出售给第三人徐建民，见证方为被告大鹏公司。同日，第三人周艳飞收到被告大鹏公司指定账户转入款项10000元，原告郝江浩账户收到被告大鹏公司指定账户转入款项6500元。2017年3月31日，原告郝江浩收到被告大鹏公司指定账户转入款项360000元。2017年7月2日，被告大鹏公司与被告康龙龙签订《委托购买定金协议书》，约定由康龙龙购买玫瑰园4号楼3单元12层东户房屋，房屋价款475000元，被告康龙龙向被告大鹏公司支付定金20000元。2017年7月7日，原告郝江浩与被告康龙龙签订《转让协议》，约定由原告郝江浩将涉案房屋出售给被告康龙龙。7月10日，河南佰鼎置业有限公司与被告康龙龙依据该《转让协议》，签订《玫瑰园交房协议》，约定由河南佰鼎置业有限公司直接向康龙龙交房。2017年7月11日，被告康龙龙将房屋价款455000元转账至被告大鹏公司指定的王晓峰账户。第三人徐建民与被告大鹏公司共同向被告康龙龙出具收到房屋价款475000元的收据一份，被告大鹏公司并在收据上加盖公章。一审法院认为，本案核心争议焦点:1、涉案房屋价款是400000元还是475000元；2、原告郝江浩实际收到款项的数额；3、本案被告大鹏公司、康龙龙及第三人周艳飞、徐建民是否应向原告郝江浩承担清偿责任。对于这三点问题,分别认定如下:第一、关于涉案房屋价款数额确定问题。根据居间人被告大鹏公司与被告康龙龙签订的《委托购买定金协议书》，双方明确约定，涉案房屋总价款为475000元，故该院确认涉案房屋价款数额为475000元。第二，关于原告郝江浩实际收到款项的数额。原告郝江浩认可收到366500元，本案亦有银行转账明细佐证，故该院确认原告郝江浩实际收到款项的数额为366500元。第三、关于本案民事责任认定及处理。1、涉案房屋实际出售人的认定。根据原告郝江浩与被告康龙龙签订《转让协议》及被告大鹏公司与被告康龙龙签订《委托购买定金协议书》，该院确定涉案房屋的实际出售人应为原告郝江浩，买受人一方为被告康龙龙。2、被告康龙龙是否支付了全部房屋价款，被告康龙龙、大鹏公司应否承担民事责任。该院查明并确认，2017年7月2日，被告康龙龙与被告大鹏公司签订《委托购买定金协议书》后，被告康龙龙支付被告大鹏公司现金20000元、向其指定账户转款455000元，合计付款475000元。被告大鹏公司转付原告郝江浩366500元，剩余108500元未付，故被告大鹏公司应就该未付款项向原告郝江浩承担清偿责任。鉴于被告康龙龙已履行了上述支付房屋价款的义务，故其不再承担民事责任。3、关于利息计付问题。原告郝江浩主张以未付款项108500元为基数，自2019年1月10日原告起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定,本案利息可以参照该条款关于逾期付款损失的规定处理，原告郝江浩上述主张于法有据，应当予以支持。4、第三人徐建民、周艳飞是否承担本案民事责任。该二人系由被告康龙龙申请追加为第三人而由该院通知参加诉讼，原告郝江浩并未对徐建民、周艳飞提起诉讼，亦未向该院明确要求第三人徐建民、周艳飞承担责任，根据不告不理的原则，原告享有主张谁承担责任的权利。该院应根据原告的请求决定请求是否合理，是否应予支持。鉴于上述，第三人徐建民、周艳飞不承担本案民事责任。判决：一、被告禹州市大鹏房地产营销策划有限公司于判决生效后十日内支付原告郝江浩款108500元及利息（利息以108500元为基数，自2019年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告郝江浩的其他诉讼请求。本案受理费2470元，由被告禹州市大鹏房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人大鹏公司提交周艳飞、郝江浩与徐建民签订的《房屋买卖合同》一份、收据二张，用以证明郝江浩把他的房子出卖给了徐建民，价格是40万元，郝江浩与徐建民存在房屋买卖合同关系。郝江浩与康龙龙之间没有房屋买卖合同关系。被上诉人郝江浩的质证意见是：对合同及收据真实性有异议，郝江浩与徐建民之间不存在买卖关系，郝江浩始终没有见过徐建民，没有与徐建民签订过书面或口头协议，没有收到过徐建民的购房款。该合同来源不真实，郝江浩本人只与康龙龙签订过转让协议，收据收款人也不是郝江浩。被上诉人康龙龙的质证意见是：对合同真实性有异议，买卖合同上郝江浩的签字，和康龙龙与郝江浩转让协议上的名字是一致的，说明房屋存在二次转让，且和郝江浩2017.3.31收到最后36万元转让房款相互印证。郝江浩在三次庭审中隐瞒事实，上诉人所说郝江浩三次诉讼中都不到庭，被上诉人认为合同真实有效。被上诉人徐建民的质证意见是：对合同真实性无异议，合同合法有效。郝江浩说不认识我，郝江浩如果到庭，我一眼就能认出他。被上诉人周艳飞未到庭质证。二审中，被上诉人郝江浩、康龙龙、徐建民、周艳飞没有提交新证据。经庭审质证和审查，被上诉人郝江浩虽对上诉人大鹏公司提交的《房屋买卖合同》及收据的真实性有异议，但未提供该合同及收据系伪造的相关证据材料，亦未在法院指定的期间对合同及收据上“郝江浩”签名的真实性提交书面鉴定申请。该组证据与在卷的其他证据相互印证，能够证实郝江浩以40万元的价款将涉案房屋卖给徐建民的事实，故本院予以采信。本院经审理查明：2016年2月24日，被上诉人郝江浩与河南佰鼎置业有限公司签订《玫瑰园交房协议》，购买河南佰鼎置业有限公司开发的“玫瑰园”商品房4号楼东起第3单元12层东户1201房屋一套。2017年3月24日，被上诉人郝江浩、周艳飞与被上诉人徐建民签订《房屋买卖合同》，约定被上诉人郝江浩、周艳飞以400000元的价格将涉案房屋出售给被上诉人徐建民，见证方为上诉人大鹏公司。同日，被上诉人郝江浩账户收到上诉人大鹏公司指定账户转入款项6500元；被上诉人周艳飞收到上诉人大鹏公司指定账户转入款项10000元，并出具收到徐建民购房定金20000元的收据。2017年3月31日，被上诉人郝江浩收到上诉人大鹏公司指定账户转入款项360000元，并出具收到徐建民购房款380000元的收据。2017年7月11日，被上诉人周艳飞收到上诉人大鹏公司指定账户转入款项15000元。2017年7月2日，上诉人大鹏公司与被上诉人康龙龙签订《委托购买定金协议书》，约定被上诉人康龙龙以475000元的价格购买涉案房屋，被上诉人康龙龙向上诉人大鹏公司支付定金20000元。2017年7月11日，被上诉人康龙龙将房屋剩余价款455000元转账至上诉人大鹏公司指定的王晓峰账户。同日，上诉人大鹏公司与被上诉人徐建民共同向被上诉人康龙龙出具收到房屋价款475000元的收据，上诉人大鹏公司的房产经办人郑彦伟在收据上签字，并由上诉人大鹏公司在收据上加盖公章。2017年7月7日，原告郝江浩与被告康龙龙签订《转让协议》，内容为“甲方：郝江浩乙方：康龙龙甲方自愿将玫瑰园4号楼3单元1201东户的商品房转让给乙方，甲乙双方如有经济纠纷均与玫瑰园无关”。2017年7月10日，河南佰鼎置业有限公司与被上诉人康龙龙签订《玫瑰园交房协议》，约定由河南佰鼎置业有限公司向被上诉人康龙龙交房。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决大鹏公司向郝江浩支付房屋价款108500元及利息是否有事实根据和法律依据。本案中，被上诉人郝江浩、周艳飞与被上诉人徐建民签订的《房屋买卖合同》不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，且该合同已实际履行。郝江浩虽对该合同及收据不认可，但其未提供该合同及收据系伪造的相关证据材料，亦未在法院指定的期间对合同及收据上“郝江浩”签名的真实性提交书面鉴定申请。故本院对郝江浩称其与徐建民之间不存在房屋买卖关系的辩解不予采纳。根据当事人提交的证据及庭审情况能够证明徐建民通过上诉人大鹏公司在郝江浩、周艳飞处购得涉案房屋后，又通过大鹏公司将涉案房屋以475000元的价格转卖给被上诉人康龙龙，虽然徐建民与康龙龙未签订书面房屋买卖合同，但该房屋买卖行为已实际履行，即康龙龙通过大鹏公司向徐建民交付购房款475000元，徐建民向康龙龙交付涉案房屋。诉讼中，郝江浩提出大鹏公司在中介服务过程中隐瞒交易价格，赚取交易差价，对此郝江浩未提交相应的证据予以证明，本院不予支持。郝江浩虽与康龙龙签订有转让协议，但该协议仅有房屋的坐落位置，没有房屋总价款、付款方式、违约责任等内容，不具备法律规定的房屋转让协议的基本构成要件。根据庭审中当事人的陈述，郝江浩与康龙龙签订转让协议的目的是为了在涉案房屋的开发商处变更房屋买受人的姓名。因此，郝江浩与徐建民的房屋交易行为已经完成，其不具有向大鹏公司及康龙龙主张购房款的权利，故郝江浩的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人禹州市大鹏房地产营销策划有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第六十四条规定，判决如下：一、撤销禹州市人民法院（2019）豫1081民初4823号民事判决；二、驳回被上诉人郝江浩的诉讼请求。一审案件受理费2470元，二审案件受理费2470元，共计4940元，由被上诉人郝江浩负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 朱耀宇审判员 张 靖二〇二〇年七月十六日本书记员 侯伟丽杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口