山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6500号上诉人（原审原告）：杨国栋，男，1971年4月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳区银河路东汇鑫路西。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：张先昌，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，系该公司员工。上诉人杨国栋因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。杨国栋上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据涉案《商品房买卖合同》第八条规定，被上诉人应当于2013年10月31日前将具备经综合验收合格的房屋交付给上诉人，但是直到2018年6月25日，被上诉人才将本涉案房屋通过综合验收合格。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，房屋的交付使用应包含两个层面的内容，第一，要在约定的期限内将房屋交付购房人使用；第二，要确保在约定的期限内所交付的房屋已综合验收合格。被上诉人虽然在2014年6月30日将涉案房屋交付上诉人，但是该房屋直至2018年6月25日才经综合验收合格，根据《合同法》第六十条、《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第六条规定，商品房未经综合验收不得交付使用。被上诉人在未经综合验收合格的情况下将涉案房屋交付上诉人，违反了上述法律法规的强制性规定。商品房买卖合同是合同双方的民事法律行为，债务人实施给付时，债权人应积极配合。根据《合同法》第七十二条规定，债权人拒绝部分履行要受到法律限制，但债权人接受部分履行时完全可以的。上诉人可以接收被上诉人交付的未经综合验收合格的商品房，但并不意味着合同双方对房屋交付条件达成咧变更，上诉人也并未放弃追究被上诉人的违约责任。本案中，合同双方没有对房屋交付条件进行过协商，伤损也不会接受明显损害自身权益的合同条款的变更。一审法院对2016年11月24日作为交房日期的认定，于事实和法律都没有依据，理由如下：1、房地产开发，是我国境内较为资金密集型的项目。我国的商品房预售制度，在促进房地产企业的迅猛发展和我国城镇化进程的同时，也给不良房地产企业开辟了非法的创收的渠道。事实上，被上诉人早在2014年初，就一分不少地把上诉人的购房款收入囊中，理应完全按照《商品房买卖合同》中的约定去履行义务。天量资金极具诱惑性，尽管政府有商品房预售资金监管政策，但也阻挡不了天量资金孳息的产生；被上诉人不按合同约定履行义务的迟延行为，期间所产生的孳息，本来就应该归属上诉人所有，且《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金，早已被实际所产生的孳息所覆盖。房地产开发企业在只追求利益不追求信誉的境况之下为什么不去违约呢？况且运用各种手段还可规避支付违约金，岂又怎能不是一条生财之道？事实已经如此，一审认定焉能正确？在被上诉人违约期间，上诉人有享有总购房款所产生的孳息的权利(即被上诉人理应继续支付上诉人逾期交房违约金)。2、在本涉案楼栋《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》遵守事项：该证明为房地产开发项且交付使用和办理房屋初始登记的法律依据，已经明确阐述了此《证明》为唯一房地产开发项目交付使用和办理房屋初始登记的法律依据。在通过综合验收之前，上诉人不单是承受着房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准，但是其它若干项单项验收尚未满足买受人或者房屋使用人正常的属住和生活需要的验收条件的风险，还要承受不能交易、赠与、置换、继承、出租、典当、抵押、依证入学，没有办理过户而可能被依法强制执行的风险。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，在此期间被上诉人理应继续自上诉人的购房款所产生的孳息中支付逾期交房违约金。一审法院对单项安全质量验收日期，认定为法定交房日期的认定，是对上诉人的利益不负责任的认定，是对事实又一错误的认定。3、关于《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》，上诉人在本案一审审理中已经提交过，但在一审判决书中，没有给予阐述说明，是不负责任的行为，是对法律适用的错误。4、虽然《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》相关内容具有法不溯及既往的原则，但同样强调了房地产项目综合验收的唯一性，与《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》第六条的规定是一样的。以上亦是一审法院对法律适用的错误，是对本案涉案房屋的2017年3月31日单项建筑工程质量竣工验收备案，认定为本涉案房屋的交房日期，是违反《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》第六条的认定，是适用法律的错误，应子纠正。二、依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应按照合同约定全面、严格履行各自合同义务。在既不符合合同约定，又不符合国家法律规定的情况下，一审法院对交付房屋日期的错误认定，是对房地产开发企业违法行为的纵容和鼓励，不利于房地产开发企业积极地履行合同约定。前面给房地产开发企业卸下了逾期交房支付违约金的包袱，后面再继续拖欠需要综合验收出具前置证明的承建商的工程款结算、电力公司的配套建设工程款、国有土地出让金、首期住宅专项维修资金、政府的增值税、营业税、城建税、教育、养老、卫生附加费、通讯、物业质量保证金、城市基础设施配套费等款项等；只是前期优先办理了资金付出较少的：燃气公司的配套建设工程款、水务公司的配套建设工程款、热力公司的配套建设工程款、消防验收、绿化、排水，建筑质量竣工验收等项目。最后导致其它各种国家规费和税收也未能及时的征收，才呈现出迟迟不能经过综合验收的现象，这其中的违法利益是巨大的。这对国家、社会和上诉人个人在一定程度上都造成了侵害。以上综合验收前置条件下的费用缴纳状况，上诉人申请二审法院，根据举证倒置原则，责令被上诉人进行举证，以证事实。故，一审法院对交房日期的认定应予纠正，从而维护上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实严重错误，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。帝华公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨国栋向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付原告自2017年3月29日至2018年6月24日共计452天的逾期交房违约金14173.77元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同当事人：出卖人帝华公司，买受人杨国栋。二、合同签订时间：2012年12月20日。三、商品房信息及价款：XXXX区XXXX幢XXXX单元XXXX号房及储藏室XXXX，共计313579元。四、买受人付款情况：已按合同约定支付全部房款。五、合同约定交房日期及条件：出卖人应当在2013年10月31日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付买受人使用。六、实际交房日期：应以2016年11月24日竣工验收备案日为交房日期。七、约定逾期交房违约责任：自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金。八、逾期交房违约金的支付情况：帝华公司于2014年6月30日按已交房款的万分之一给付了杨国栋242天的逾期交房违约金7589元；另经一审法院（2019）鲁0125民初3173号调解书调解，帝华公司应于2020年1月30日前给付原告杨国栋逾期交房违约金20870元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。帝华公司与原告签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据双方签订的《商品房买卖合同》，涉案房屋通过综合验收系交房条件之一。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号），在决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院已取消了对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。由此可见，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，涉案楼房可依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格即可，而无需强制性进行综合验收。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下即将涉案房屋交付使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定。帝华公司虽于2016年11月24日前交付涉案房屋，但该房屋未经竣工验收备案，未达到法定的最低交付标准。鉴于涉案楼房已于2016年11月24日通过济阳县工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，已具备法定的最低交付标准，可认定双方对于房屋交付条件作出变更，因此应以2016年11月24日为正式交房日期，并以该日期作为商品房达到法定交付标准的截止时间，作为计算逾期交房违约金的截止日期。根据民事诉讼法及司法解释，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，书证应当提交原件。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告曾于2019年5月份向一审法院起诉要求被告支付2014年6月30日止2016年11月24日的逾期交房违约金，经一审法院调解作出（2019）鲁0125民初3173号调解书，帝华公司同意给付原告逾期交房违约金。在原告已于2016年11月24日前接受使用涉案房屋，并已取得逾期交房违约金的情况下，再行主张2017年3月29日起至2018年6月24日止的逾期交房违约金，证据不足，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，判决：驳回原告杨国栋的诉讼请求。案件受理费减半收取计77元，由原告杨国栋负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件。合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件，即商品房项目应当取得竣工验收备案单。涉案商品房买卖合同约定，帝华公司应于2013年10月31日前，将经竣工综合验收备案同时满足合同其他约定条件的商品房交付杨国栋。帝华公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。取得项目竣工验收备案单是商品房交付的法定条件。涉案商品房买卖合同中约定涉案商品房交付条件约定为取得《综合验收备案证明》，帝华公司向上诉人交付涉案房屋时，尚未取得涉案项目的综合验收备案证明，亦未取得涉案项目的竣工验收备案单，帝华公司应承担逾期交房的违约责任。帝华公司于2016年11月24日取得涉案项目竣工验收备案，已达到法定交房条件，应以该时间作为计算逾期交房违约金的截止时间。综上，上诉人关于逾期交房违约金应计算到涉案房屋取得综合验收备之日前一天的上诉主张不能成立，一审法院认定并无不当，本院予以维持。综上所述，杨国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，由上诉人杨国栋负担。本判决为终审判决。审判员 李 静二〇二〇年七月七日书记员 薛嘉丽