湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2630号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉天恒置业有限责任公司，住所地武汉市硚口区崇仁路口天恒商住楼三层四单元1号、2号房。法定代表人：刘英杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘世伟，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文沁，女，1971年10月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：何应元，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高红，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。上诉人武汉天恒置业有限责任公司（以下简称天恒公司）因与被上诉人朱文沁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天恒公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回朱文沁的一审全部诉讼请求；2、改判支持天恒公司的一审全部反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由朱文沁承担。事实和理由：一、朱文沁系合同违约方，不享有合同解除权，其发出的解除合同通知不产生解除合同的效力，一审认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月28日解除属于认定事实不清、适用法律错误。二、一审对天恒公司提交的重要证据不予采信且未充分说明理由，一审庭审中，审判长多次打断天恒公司代理人的发言，违反了诉讼权利平等原则及辩论原则，且一审将天恒公司的反诉请求认定为抗辩意见，违反了处分原则，程序违法。朱文沁辩称：一、朱文沁在2017年11月30日即就房屋漏水、消防、供电等问题与天恒公司沟通，由于天恒公司拒不履行合同义务，造成合同无法履行。二、朱文沁于2017年12月23日向天恒公司提出解除合同，但天恒公司不予理睬。朱文沁遂于2018年3月6日向天恒公司发出书面的解除合同通知，但天恒公司仍不予答复。2018年3月28日，朱文沁以函件形式向天恒公司实际退还了房屋，一审法院将实际交付房屋的时间认定为合同解除的时间合情合理。三、朱文沁表示愿意承担相应的违约责任是因为实际控制承租房屋有28天，朱文沁愿意对此承担相应的费用。综上，请求驳回天恒公司的上诉请求，维持原判。朱文沁向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、天恒公司返还租金864000元；3、本案诉讼费由天恒公司承担。天恒公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》；2、朱文沁立即办理武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记地址的迁移或者注销手续；3、朱文沁已支付的864000元租金及押金不予退还；4、朱文沁支付拖欠租金436426.52元(自2019年3月2日起暂计至2019年8月28日止，实际支付至合同解除之日止)；5、朱文沁支付违约金21821.33元(按逾期应缴房租金额的百分之五标准，自2019年3月2日起暂计至2019年8月28日止，实际支付至合同解除之日止，以第4项金额为基数)；6、朱文沁赔偿房屋占用损失(自合同解除之日起，按照合同约定的当年年度月平均租金标准支付至房屋腾退给天恒公司且就武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记的迁移或者注销手续办理完毕之日止)，该项费用还没有产生，也没有具体数额；7、朱文沁承担解决纠纷产生的相关费用(包括但不限于本案诉讼费、保全费、律师费等)；以上反诉请求金额合计1322247.85元。一审法院认定事实：2017年11月14日，天恒公司(甲方)与朱文沁(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将江岸区香港路远洋大厦四楼，面积为800平方米的房屋出租给乙方作为办公使用；租赁期限为五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止；第一年租金合计864000元。同月20日，朱文沁通过案外人代丽丽银行账户支付租金864000元，天恒公司出具相应收据，并将租赁房屋交付给朱文沁。2018年3月6日，朱文沁通过圆通速递向天恒公司发出《通知函》，载明“因市场下行及房屋漏水等问题未能解决等原因，正式通知贵公司解除合同”，天恒公司予以签收。同月28日，朱文沁通过EMS向天恒公司发出《退房通知》，载明“根据目前经济形势和房屋使用情况，我方已于2018年3月6日通知贵公司解除合同，现将房屋实际交还贵公司(收到房屋时没有上锁，现在仍然未锁)。从收到退房通知起，贵公司可以自行处置房屋的使用权”。快递单填写的收件人及联系方式均为天恒公司的法定代表人刘英杰，收件地址为天恒公司的办公地点汉口香港路145号24楼，快递单显示退回。一审法院另查明，2018年6月29日，原审承办法官前往天恒公司办公地点武汉市江岸区汉口香港路145号远洋大厦24楼及租赁房屋4楼进行现场实地勘验，制作工作记录：电梯不再停靠租赁房屋的4楼，房屋由天恒公司管理、控制。一审法院认为，朱文沁与天恒公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有拘束力。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，朱文沁以租赁房屋天顶大面积漏水，而无法实际使用为由解除合同，但未能提交充分证据予以证实，构成违约。双方合同亦未约定朱文沁享有合同解除权，2018年3月6日，朱文沁邮寄《通知函》明确表示解除合同，天恒公司亦收到通知。同月28日，朱文沁又邮寄《退房通知》，将诉争房屋交还给天恒公司。天恒公司虽未签收而退回，但填写了天恒公司办公地址及法定代表人的联系方式。表明朱文沁愿意以承担违约责任的方式解除合同，在法律上或者事实上不能履行。且天恒公司在解除合同通知到达后一直未提出异议，并通过关闭该楼层电梯的方式对房屋进行实际管业。故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除。对此，天恒公司有权主张朱文沁赔偿损失，但天恒公司的反诉请求中，并未主张朱文沁需要承担2018年3月28日解除合同的违约责任。天恒公司可另行主张朱文沁的违约责任。故合同解除后，朱文沁要求天恒公司返还租金864000元的诉讼请求，一审法院予以支持。天恒公司认为合同解除时间为2019年8月28日的抗辩意见，一审法院不予采纳。天恒公司不同意退还租金864000元的反诉请求，应作为其抗辩意见而不是诉求，天恒公司的该项诉请，一审法院不予支持。天恒公司主张朱文沁支付2019年3月2日至2019年8月28日的租金436426.52元及违约金21821.33元的反诉请求，于法无据，一审法院亦不予支持。天恒公司主张朱文沁立即办理武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记地址的迁移或者注销手续的诉请，不属于民事案件审理范围，一审法院不予处理。天恒公司主张朱文沁赔偿房屋占用损失(自合同解除之日起，按照合同约定的当年年度月平均租金标准支付至房屋腾退给天恒公司且就武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记的迁移或者注销手续办理完毕之日止)，因其表示该项费用还没有产生，也没有具体数额，该项反诉诉请，一审法院亦不予处理。由于天恒公司未提交律师费的相关证据，应当承担举证不能的法律后果，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、朱文沁与武汉天恒置业有限责任公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除；二、武汉天恒置业有限责任公司于一审判决生效之日起五日内向朱文沁返还租金864000元；三、驳回武汉天恒置业有限责任公司的反诉请求。如未按一审判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12440元和一审反诉费8350元，均由武汉天恒置业有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。天恒公司、朱文沁在二审中均认可天恒公司并未收取朱文沁的押金。本院认为，朱文沁与天恒公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，租赁期限为五年，至2023年2月28日止。2018年3月6日，朱文沁以“市场下行及房屋漏水等问题未能解决等原因”向天恒公司发出《通知函》，书面通知天恒公司解除合同，天恒公司予以签收，但未予答复。因朱文沁对于房屋漏水致合同无法履行并未提交充分的证据予以证明，故其提前退租的行为构成违约。2018年3月28日，朱文沁又向天恒公司邮寄了《退房通知》，告知天恒公司房屋未上锁，其可自行处置房屋。对于朱文沁此次邮寄的《退房通知》，天恒公司未签收，但朱文沁填写的地址是天恒公司的办公地址，联系人为天恒公司的法定代表人刘英杰，结合朱文沁此前邮寄的《通知函》被天恒公司签收，天恒公司应知晓朱文沁要求退租的意思表示。考虑到租赁合同客观上不适宜强制履行，一审综合本案事实，认定案涉《房屋租赁合同》存在事实上的履行不能，应当允许朱文沁通过承担违约责任的方式解除《房屋租赁合同》，并将合同的解除时间认定为2018年3月28日，符合民事诉讼的证据采信标准，并无不当。天恒公司认为朱文沁不享有合同解除权的上诉理由不能成立，本院不予采纳。本案中，天恒公司并未主张朱文沁承担2018年3月28日解除合同的违约责任，对此天恒公司可另行主张。关于租金的返还，因双方租赁合同于2018年3月28日解除，对于2018年3月1日至2018年3月27日的租金，朱文沁仍应负担，金额为63912元（864000元÷365天×27天）。天恒公司上诉认为除已付一年租金外，朱文沁还应承担2019年3月2日以后的租金及逾期支付租金的违约金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。扣除朱文沁应负担的租金63912元，天恒公司应返还朱文沁租金800088元。一审在判令天恒公司返还朱文沁租金时，对2018年3月1日至2018年3月27日的租金未予扣除不当，本院予以纠正。对于天恒公司上诉请求押金不予返还，因其并未收取朱文沁的押金，本院不予支持。对于天恒公司上诉请求朱文沁立即办理武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记地址的迁移或者注销手续的诉请，因不属于民事案件审理范围，本院不予支持。对于天恒公司上诉请求朱文沁赔偿房屋占用损失(自合同解除之日起，按照合同约定的当年年度月平均租金标准支付至房屋腾退给天恒公司且就武汉乖乖仔感统教育科技有限公司注册登记的迁移或者注销手续办理完毕之日止)，因天恒公司在一审中表示该项费用还没有产生，也没有具体数额，一审对该项反诉请求不予处理亦无不当，天恒公司可待诉请明确后另行主张。对于天恒公司主张的律师费，因缺乏证据支持，本院不予支持。综上所述，天恒公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9605号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9605号民事判决第二项、第三项；三、武汉天恒置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向朱文沁返还租金800088元；四、驳回朱文沁的其他诉讼请求；五、驳回武汉天恒置业有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12440元、反诉案件受理费8350元，合计20790元，由朱文沁负担4000元，武汉天恒置业有限责任公司负担16790元。二审案件受理费20790元，由朱文沁负担4000元，武汉天恒置业有限责任公司负担16790元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十二日书记员  于 宁