河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终512号上诉人（原审被告）：吴静，女，1976年6月13日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：未营国，男，1977年9月2日出生，汉族，与吴静系夫妻关系。委托诉讼代理人：申相泉，淇县高村镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高文军，男，1978年10月29日出生，汉族，住河南省淇县。委托诉讼代理人：苏广君,河南谦荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：未营举，男，1979年10月30日出生，汉族，住河南省淇县。上诉人吴静因与被上诉人高文军、未营举执行异议之诉一案，不服河南省淇县人民法院（2019）豫0622民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴静上诉请求：撤销一审判决，改判维持一审法院（2019）豫0622执异19号执行裁定书。事实和理由：一审法院认定的事实不实，适用法律错误。1.一审法院认定未营举与白铂有经济往来，经协商未营举将位于淇县朝歌尚都小区11号楼1单元903室房屋折价371432元，由高文军将房款给付白铂。但白铂的借款事实不清，未营举是否与白铂存在经济往来有质疑。涉案房款数额巨大，高文军一审中未能提供未营举与白铂欠款的交易凭证，仅凭高文军片面之词，不能让人信服。高文军系白铂姐夫，一审中未营举与白铂均未到庭说明情况，根据上述种种迹象，未营举有涉嫌转移财产的可能。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持。即在法院查封前，要签订合法书面买卖合同、支付全部价款、合法占有、买卖人过错，四个条件缺一不可。但高文军一审中所提交的回迁房买卖合同协议部分内容系伪造。合同中涉案房屋坐落位置系添加，房屋价款计算是错误的，回迁房买卖合同上没有落款日期。3.高文军并未占有该房屋，也未能提供未营举收取房款的凭证。被上诉人高文军辩称，未营举与高文军签订房屋买卖合同，并且未营举将案涉房屋及所有购房手续交给高文军，双方存在真实的交易关系。一审判决认定事实清楚，请二审法院驳回上诉，维持一审判决。未营举未提交书面意见。高文军向一审法院起诉请求：停止对淇县朝歌尚都小区11号楼1单元903室房产的执行，并解除对该房产的查封。一审法院认定事实：未营举与白铂有经济往来，经协商未营举将位于淇县朝歌尚都小区11号楼1单元903室以每平方米2200元及天然气、自来水初装费、维修基金等共计371432元折价卖于高文军，由高文军将房款给付白铂折抵其欠白铂的借款。2017年6月17日未营举与高文军签订了回迁房买卖合同协议，约定协议签字生效后，高文军一次性付清房款371432元，未营举在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，办理完产权登记后，在产权证下来七日内，应立即协助高文军办理产权过户手续，过户所有费用由高文军承担。同时将该房屋及2015年7月16日未营举与淇县安佳物业服务公司签订的前期物业管理服务协议、小区业主公约、房屋装饰装修管理规定、业主装饰装修项目告知书、小区业主装修验收协议、装修保证金收据交付于高文军。高文军将371432元房款交付白铂后，2017年11月29日，未营举与白铂结算将下欠白铂的239400元出具了借据。2018年2月14日高文军向淇县安佳物业服务公司交纳了电梯费。因销售商的原因至今未办理房产登记。2018年8月28日吴静以未营举、赵付珍欠其借款1215000元到期未归还为由向一审法院提起诉讼，2018年8月29日吴静与未营举达成协议，未营举欠吴静借款1215000元，于2018年8月31日前支付100000元，12月31日前支付400000元，2019年6月30日前支付400000元，余款315000元于2019年12月31日前全部付清；如未营举未按约定时间支付借款，吴静有权就全部借款余额向法院申请执行。当日一审法院确认并出具了（2018）豫0622民初1402号民事调解书。2018年10月15日吴静申请执行，2019年1月14日一审法院作出（2018）豫0622执554号之一执行裁定，拍卖被执行人未营举一套位于淇县朝歌尚都小区11号楼1单元903室的房产，高文军对该裁定不服，提出异议申请，2019年8月5日一审法院作出（2019）豫0622执异19号执行裁定，驳回异议人高文军的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据高文军所举证据，可以认定高文军在法院裁定拍卖诉涉房产之前，已与未营举签订了书面买卖合同，并在2017年6月17日法院裁定拍卖之前实际占有该房产；由高文军将房款给付白铂折抵未营举欠白铂的借款，系各方的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效；因销售商的原因至今未办理房产登记，致使双方未能及时办理房屋转移手续，并非高文军的原因造成。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在执行程序中，高文军提出执行异议，理由正当，依据成分，其对执行标的所享有的民事权益，足以排除强制执行。吴静称不认识高文军，未营举在借钱时已说明在无力偿还时将涉案房屋折价抵偿，但吴静未举出证据证明，对其辩称不予采纳。判决：停止对淇县朝歌尚都小区11号楼1单元903室房产的执行。二审中，各方当事人未提交新证据。经审查一审中高文军提交的证据，并不足以证明其已将涉案房款371432元支付完毕，故对该事实本院不予确认。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，案外人欲排除人民法院的强制执行，上述四个条件，缺一不可。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”涉案房产高文军与未营举签订买卖合同时，尚未依法登记领取权属证书，属于依法不得转让的房产。因此，该种情形属于买受人高文军自身原因在人民法院查封涉案房屋时未办理过户登记。综合本案案情，高文军要求排除强制执行，不符合法律规定。综上所述，吴静的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销淇县人民法院（2019）豫0622民初2325号民事判决；二、驳回高文军的诉讼请求。一、二审案件受理费各6872元，均由高文军负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年七月九日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重申的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。