大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初1650号原告：深圳市深长城物业集团有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道环城南路坂田国际中心C2栋10楼1003，统一社会信用代码：91440300692506554P。法定代表人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：李广东，辽宁研精律师事务所律师。被告：李超，男，1987年5月14日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张雪，辽宁贤齐律师事务所律师。原告深圳市深长城物业集团有限公司与被告李超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市深长城物业集团有限公司的委托诉讼代理人李广东、被告李超的委托诉讼代理人张雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业费201318.06元；2、被告支付欠缴物业费的违约金83509.16元。事实与理由：2011年6月15日，原告同海印长城小区签署前期物业服务合同，约定原告为被告所居住的海印长城小区提供物业服务，被告为该小区居民，服务费拖欠2011.6.15-2018.12.31年共计201318.06元，在原告服务期间，被告欠付的物业服务费，经原告多次催要，但被告迟迟未能交付。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告李超辩称，一、原告未与被告签订物业服务合同，也未提供物业服务，被告所有的公建在小区外，原告更是未将被告房屋纳入物业服务范围，所以，不存在物业服务合同关系，也就不应支付物业费，且对于原告是否具有物业服务资质，也未提供证据证明，因此，被告认为，原告没有要求被告支付物业服务费的资质和法律及事实关系基础。二、诉讼请求中2011.6.15-2016.10.30（诉状记载，以实际起诉时间为准）应交部分的物业费也已过诉讼时效。三、原告收取的物业费标准为4元／月／平方米，也就是《大连市住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准，原告没有提供物业服务资质证明其具有收费资质且收费标准可达4元／月／平方米，也不能证明其提供的物业服务可达五级物业服务等级。四、原被告双方并未签订物业服务合同，更不存在违约金约定条款，物业公司也并未提供合格的物业服务，没有支付违约金的基础。五、原告物业公司在交房后，根本没有进行过物业服务，小区有很多业主包括被告在内房屋均出现漏雨情况，被告多次联系原告，向原告反应，希望解决，但原告均以“等提维修基金再修理，而维修基金使用必须是维修结束，验收合格才能提取”为借口，不予解决，导致被告产生巨大的屋内装修损失及自行维修损失。小区多次发生盗窃事件，原告物业公司根本没尽到任何的物业管理责任，保安形同虚设，因此，原告无权主张物业服务费用。小区环境脏、乱、差，处处是垃圾，小区物业保洁岗位也是虚无的。小区违法私搭乱建行为严重，物业公司未能尽到通知整改义务。被告楼上就是多处违建，导致被告房屋年年漏雨且没有办法对房屋进行修缮，被告多次向原告反应，原告没有尽任何物业管理职责，给被告造成了巨大的经济损失。六、原告提供的全体投资人承诺书记载企业不存在债权债务，企业注销就不具备法人资格，也不存在债权债务的承继和交接说明，原告不能以股东身份提起诉讼。综上，原告公司未向被告提供物业服务，双方不存在物业服务关系，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，应依法驳回。经审理查明，被告李超于2011年4月入住大连市沙河口区海印长城小区，系海印长城小区业主，房屋建筑面积合计为557.62平方米。大连深长城物业管理有限公司为被告小区提供物业服务，被告于2011年4月20日向大连深长城物业管理有限公司交纳2011年4月19日至2011年7月18日期间的物业服务费3242元（面积：270.19平方米、单价4元），现被告未交纳2011年7月19日至2018年12月31日期间的物业服务费。大连深长城物业管理有限公司于2019年6月18日注销，原告深圳市深长城物业集团有限公司系大连深长城物业管理有限公司股东。原告深圳市深长城物业集团有限公司于2019年11月1日向本院提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的起诉状、工商登记、被告提供的发票及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，关于被告抗辩的原告主体资格问题，根据《关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第六十四条规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。虽大连深长城物业管理有限公司注销后，其法人人格已经消灭，但公司债权不因其主体的消灭而灭失，公司股东仍可以一般债权人的身份主张其权利。关于被告抗辩的其未与原告签订合同的问题，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。虽被告在形式上非合同的签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方享有者和承担着，大连深长城物业管理有限公司接受大连长源房地产有限公司的委托对案涉小区提供物业服务，符合《物业管理条例》的规定，虽被告对原告提供的《前期物业服务合同》的真实性不予认可，但即使《前期物业服务合同》并非真实有效，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告曾缴纳2011年4月19日至2011年7月18日期间的物业服务费3242元，双方已形成事实上的物业服务合同关系。原告已履行了服务义务，被告应按时交纳物业费，现被告未交纳2011年7月19日至2018年12月31日期间的物业服务费，已构成违约，被告提出原告诉请超过诉讼时效，原告提交的缴费通知单不能证明其向被告主张过物业费，故对被告对抗辩意见，本院予以采信，现原告要求被告按照其前期支付物业费的标准支付其欠缴的物业服务费201318.06元，本院对2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业费57992.48元（557.62平方米×4元/平方米×26个月）予以支持。关于被告抗辩的物业费收费标准和资质问题，其依据的《大连市住宅物业服务标准》中关于等级的规定仅是物业服务事项服务质量的级别，与收费标准无关。《物业管理条例》中关于物业服务企业应当具有资质证书的规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务，该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不能因此认定合同无效。故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩的小区多次发生盗窃事件、环境脏乱差、违法私搭乱建行为严重、被告房屋漏雨等情况，本院认为，关于物业服务不到位的问题，被告应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。关于被告房屋漏雨问题，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。关于原告要求被告支付逾期交费违约金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告李超于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市深长城物业集团有限公司2016年11月1日至2018年12月31日期间的物业费57992.48元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2786元（原告已减半预付），由原告负担2161元，被告负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇二〇年七月七日书记员  赵家艺