青海省西宁市中级人民法院民事裁定书（2020）青01民特36号申请人：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648。住所：青海省西宁市城西区西川南路53付1号楼。法定代表人：高维必,该公司总经理。委托诉讼代理人：何富华。委托诉讼代理人：文武，湖南金昌律师事务所律师。被申请人：张红梅，女，汉族，公民身份号码：×××，1980年12月18日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。申请人青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）与被申请人张红梅申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请人八百年公司委托代理人何富华、文武，被申请人张红梅的委托代理人刘瑞路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。八百年公司诉称，请求依法撤销西宁仲裁委员会（2020）宁仲裁字第14号仲裁裁决。事实与理由:一、申请人提供的《委托书》真实合法,与案件紧密相关,仲裁庭不予认可有违法律规定。青海量具刃具有限责任公司为了销售昆仑路19号王府花园1号楼一二层商铺,给申请人出具《委托书》,委托申请人及西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置前述商铺。对于该《委托书》,仲裁庭以《委托书》在闭庭之后提交而不予认可。申请人认为虽然提交日期有瑕疵,但青海量具刃具有限责任公司已作出解释,对申请人代理销售上述商铺的权利以及对《委托书》的效力均予以认可。青海量具刃具有限责任公司与申请人之间成立委托代理关系,对上述事实青海量具刃具有限责任公司在(2020)青0104民初459号案件的庭审中也予以承认。仲裁庭不顾合同双方的真实意思表示,单方认为该《委托书》不能作为定案依据,不仅不符合客观事实,更直接导致了法律关系定性的错误,即该案不是简单的商铺买卖合同关系,而是牵涉到三方主体的委托代理关系,商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。仲裁庭对申请人提交的《委托书》以及青海量具刃具有限责任公司出具的《情况说明》未经查证就不予认可,遗漏了关键证据,依据不完整证据作出裁决导致整个案件偏离客观事实。二、仲裁庭超期作出仲裁裁决,严重违反法定程序申请人与被申请人商铺买卖合同纠纷一案，西宁仲裁委于2019年12月11日作出裁决,已经超过仲裁期限。根据《西宁仲裁委仲裁规则》第四十九条之规定:仲裁庭应当在组庭后三个月(不包括鉴定期间和公告期间)内,作出仲裁裁决。有特殊情况需要延长的,由首席仲裁员提请本会秘书长批准,可以适当延长。本案属于普通的合同纠纷,并无特殊情况,仲裁庭应当在三个月之内作出仲裁裁决。因此仲裁庭的上述做法严重违反了法定程序。综上,仲裁庭的仲裁裁决符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条申请撤销仲裁裁决的规定，应予以撤销。张红梅辩称，仲裁裁决认定事实清楚，适用法律正确。八百年公司的撤裁理由不属于《中华人民共和国仲裁法》五十八条规定的撤裁情形，其撤裁请求应予以驳回。仲裁庭查明：2014年9月30日,八百年公司与张红梅分别作为买受人与出卖人签订《商铺买卖合同》,该合同主要约定以下内容:买受人购买的商铺位于西宁市××区(该商铺的最终编号以西宁市房地局最终核发的编号为准);该套商铺建筑面积共27.7平方米;商铺价款按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米21218.78元,总金额(人民币)587760元整;房屋竣工验收以后,以西宁市房地产管理局测绘队的实测面积为准,单价不变,多退少补;出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷,因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任;出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内,为买受人办理该商铺的房地产权属证书,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理:2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金;本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决,协商不成的,按下述第1种方式解决:1、提交西宁仲裁委员会仲裁。同日,张红梅与八百年公司签订《补充协议》一份。《商铺买卖合同》、《补充协议》签订当日,张红梅向八百年公司支付价款307760元。另查明,2014年7月11日,西宁市房地产交易服务中心依据青海省高级人民法院2008青执字第1-2号民事裁定书及2008青执字第1-2号协助执行通知书将青海华峰房地产有限公司位于××区)建筑面积1637.81平方米、19-8室(第一层)建筑面积1662.96平方米、19-10室(第二层)建筑面积2260.63平方米的商铺过户登记到青海量具刃具有限责任公司名下。青海量具刃具有限责任公司于2014年12月申请办理了第一层及第二层铺面的分割,共分割为110间铺面。负1层及地上1-2层共计111间房屋,其中包括案涉商铺。2016年4、5、11月分次将青海量具刃具有限责任公司名下位于××路套铺面以二手房买卖的形式办理到了八百年公司名下,但其中不包括案涉商铺。案涉商铺在西宁市房地产交易服务中心的备案房号为19-229,现该商铺产权登记在青海量具刃具有限责任公司名下。再查明,2014年9月30日,张红梅与八百年公司签订《商铺买卖合同》同时,张红梅与青海酷卓拉商场管理有限公司签订《委托经营管理合同》一份。现张红梅不实际占有案涉商铺。仲裁庭认为：（一)关于《商铺买卖合同》、《补充协议》的效力问题。张红梅与八百年公司于2014年9月30日签订《商铺买卖合同》、《补充协议》时具有相应的民事行为能力,意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然八百年公司未取得案涉商铺的所有权,但合同主要是负担行为,不以行为人对标的物有处分权为必要,即无权处分合同本身是有效的。故张红梅与八百年公司于2014年9月30日签订的《商铺买卖合同》、《补充协议》依法应属有效。(二)关于《商铺买卖合同》、《补充协议》是否应当解除的问题。八百年公司在与张红梅签订《商铺买卖合同》、《补充协议》时,对案涉商铺不享有所有权,且直至仲裁庭庭审结束时,距双方签订《商铺买卖合同》、《补充协议》达五年时间,八百年公司仍未取得案涉商铺的所有权,致使案涉商铺的所有权不能按约定转移至张红梅。虽然案涉商铺所有权人青海量具刃具有限责任公司出具情况说明表示可为张红梅办理不动产登记手续,但张红梅与青海量具刃具有限责任公司不存在合同关系,且八百年公司也没有证据证明其与张红梅签订《商铺买卖合同》时,张红梅知道案涉商铺所有权人为青海量具刃具有限责任公司的事实。根据《合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同”之规定,买卖合同中出卖人的主要义务是转移标的物的所有权于买受人,与之相对应的买受人的主要权利则是取得标的物的所有权。因此,因八百年公司不能将案涉商铺的所有权按约定转移至张红梅,八百年公司的行为构成根本违约。八百年公司认为其已履行了约定义务,张红梅的合同目的已经实现的抗辩意见缺乏事实依据。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定,对张红梅解除《商铺买卖合同》、《补充协议》的请求,应予支持。(三)关于张红梅已付购房款307760元应否返还及八百年公司应否支付利息87712元的问题。《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”据此,《商铺买卖合同》、《补充协议》解除后,张红梅要求八百年公司返还购房款307760元及支付利息的请求应予支持,但利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%计算为宜,自2014年10月1日至2019年6月30日止共计70900.21元(307760元×4.75%×4.85年)。(四)关于本案仲裁费的承担问题。根据仲裁规则的规定,仲裁庭有权根据裁决结果以及当事人的责任确定当事人一方或各方应承担的仲裁费或其他费用。鉴于造成本案纠纷的原因在于八百年公司不能将案涉商铺的所有权按约定转移至张红梅,且张红梅的仲裁请求大部分获得支持,故本庭确定本案仲裁费用由八百年公司承担95%,张红梅承担5%。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条,《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十一条、第五十七条的规定,裁决:(一)解除张红梅与八百年公司于2014年9月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》;(二)八百年公司自本裁决书送达之日起10日内返还张红梅购房款307760元及给付利息70900.21元;(三)驳回张红梅的其他仲裁请求。本案仲裁费用17543元,由张红梅承担702元,八百年公司承担16841元。张红梅预交的仲裁费用不再退还,由八百年公司支付上述款项时一并支付给张红梅。本院查明事实与仲裁庭查明事实一致，另查明，张红梅已向本院申请强制执行,现涉案房屋仍登记在青海量具刃具有限责任公司名下。根据当事人争议总结焦点问题如下：（一）仲裁裁决是否违反法定程序；（二）仲裁认定是否违背案件事实，暨提交的委托书是否应当作为定案的依据。本院认为，张红梅与八百年公司签订《酷卓拉．婴童世界商铺买卖合同》和《补充协议》，约定由八百年公司协助张红梅办理产权登记，合同约定办理期限内八百年公司未履行合同义务，合同目的无法实现，应当予以解除。关于仲裁裁决是否违反法定程序的问题，申请人提出仲裁超期审理，经查仲裁庭2019年9月17日组庭，后于2019年12月13日申请延期一次，为期3个月，于2020年1月21日结案，属于审限内结案，故本案并无超期仲裁的情形，八百年公司的此节撤裁请求不成立。关于仲裁委不予认定《委托书》有违法律规定的问题。八百年公司提交的《委托书》和《情况说明》，虽系仲裁庭闭庭后提交，但该证据更能还原本案的法律事实，即青海量具刃具有限责任公司系涉案房屋的实际所有权人，其与八百年公司是委托代理关系。该事实与西宁市城西区人民法院（2020)青0104民初459号等案件认定的事实相吻合。因双方委托代理关系成立，商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。为购房者办理产权登记的义务应由八百年公司和青海量具刃具有限责任公司共同承担。青海量具刃具有限责任公司应当作为案件当事人参与仲裁，但因在仲裁阶段，张红梅和八百年公司均未提出申请要求追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人。鉴于仲裁程序的特殊性，仲裁庭亦无法直接依职权追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人，故依据合同相对性解除张红梅与八百年公司之间的《商品房买卖合同》。仲裁庭未采用《委托书》作为证据，查证的案件事实不完整，可能影响本案的公正裁决，从而使张红梅申请强制执行存在障碍，可能损害当事人合法权益。裁决违反《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，八百年公司的该项撤销仲裁裁决的理由成立。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：撤销西宁仲裁委员会（2020）宁仲裁字第14号仲裁裁决。申请费400元，由被申请人张红梅负担。审判长 李忠炜审判员 马秀芬审判员 刘 红 二〇二〇年七月三日（法官助理 祁 雪书记员 李申年 附：本案适用的法律规定