吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0221民初132号 原告（执行案外人）：吉林市伊瑞达建筑安装工程有限公司，住所地吉林省吉林市北大湖镇经济技术开发区。 法定代表人：徐有力，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周晓涛，该公司副经理。 委托诉讼代理人：王国辉，吉林盛剑律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张滨，男，1977年11月28日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 第三人（被执行人）：吉林市昌晟房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉经济开发区。 法定代表人：张永纯，董事长。 委托诉讼代理人：刘海涛，该公司员工。 委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。 原告吉林市伊瑞达建筑安装工程有限公司（以下简称伊瑞达公司）与被告张滨、第三人吉林市昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊瑞达公司的委托诉讼代理人周晓涛、王国辉，被告张滨，第三人昌晟公司的委托诉讼代理人刘海涛、唐加丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊瑞达公司向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止、解除对永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼全部房屋的执行和查封；2.确认永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼归伊瑞达公司所有（房屋造价21831714.00元）；3.诉讼费由张滨承担。事实和理由：2019年12月4日，伊瑞达公司对张滨（原案申请执行人）与第三人昌晟公司（原案被执行人）借款合同纠纷执行一案，向永吉县人民法院提出执行异议，要求法院解除（2018）吉0221执270号民事裁定书中对永吉西典雅苑小区9号楼、10号楼全部房屋的执行。2019年12月16日，永吉县人民法院作出(2019)吉0221执异100号执行裁定书，驳回伊瑞达公司（案外人）执行异议请求。伊瑞达公司认为，张滨对永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼的查封和申请执行，严重侵害了伊瑞达公司对该两栋楼的实有权利和房屋所有权。对此，伊瑞达公司不服永吉县人民法院作出(2019)吉0221执异100号执行裁定书，故提出执行异议之诉。伊瑞达公司与昌晟公司于2013年6月9日及2013年7月31日签订了两份补充协议，协议中就案涉的永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼的建设及产权处理进行了充分的约定，合同明确约定9号楼、10号楼建成后全部归伊瑞达公司所有，用以抵顶伊瑞达公司部分工程款。合同签订后，伊瑞达公司进行了案涉房屋的建设，并依据合同实际占有了案涉房屋。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（二）第17条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据《合同法》第286条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第286条这样述说，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。伊瑞达公司与昌晟公司协商用9号楼、10号楼抵顶工程款系双方完全自愿，也不违反法律法规强制性规定，应依法有效。同时，按照《最高法执行异议和复议案件司法解释全文法释》（2015）10号第28条之规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1．伊瑞达公司早在2013年6月9日、2013年7月31日就与昌晟公司签订了两份《补充协议》，因昌晟公司无力给付承包价款，遂双方自愿约定用9号楼和10号楼抵顶工程款，所抵工程款金额为21831714.00元，该抵顶协议形成时间远远早于张滨向法院申请查封之时，即2019年8月26日；2.依据张滨申请，永吉县人民法院于2019年8月26日作出（2019）吉0221执字第270号民事裁定书，将位于永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼予以查封，在法院查封前伊瑞达公司早已合法占有该房屋（依据合法有效的合同实际处分9号楼和10号楼，2013年、2018年分别处分一部分）；3.从昌晟公司以9号楼、10号楼抵顶部分工程款之时，就视为伊瑞达公司已经交付了全部房屋价款，这事不争的事实；4．伊瑞达公司未将口前西典雅苑9号楼、10号楼办理过户登记，原因是昌晟公司的缘故未能办理过户，绝非是因伊瑞达公司的因素而未办理房屋过户登记。综上，伊瑞达公司认为，昌晟公司对该执行标的不享有实体权利，永吉县人民法院（2018）吉0221执270号民事裁定书妨碍了伊瑞达公司对西典雅苑9号楼、10号楼的实体权利，永吉县人民法院于2019年12月16日作出(2019)吉0221执异100号执行裁定书，驳回伊瑞达公司（案外人）执行异议请求，损害了伊瑞达公司作为执行标的的唯一合法权利人的重大财产利益，应予停止执行，解除对9号楼和10号楼的查封。请法院查明事实，依法支持伊瑞达公司诉请。 张滨辩称，我与昌晟公司民间借贷纠纷一案，法院作出（2017）吉0221民初1337号民事调解书，昌晟公司于2017年11月15日前给付我欠款本金650万元及利息。2019年8月，通过调查得知位于永吉县口前镇西典雅苑的9、10号楼归属昌晟公司名下，于是我向法院提出依法查封。在查封期间不知道伊瑞达公司和昌晟公司有合同纠纷，但在2017年至2019年长达两年的时间里伊瑞达公司没有到房管局办理归属人变更，也没有依法向具有法律效力的机构去申请相应的法律确权文书。所以，我认为伊瑞达公司已经对上述房源主动放弃了合法占有权，伊瑞达公司不具备起诉我查封合法性的条件，请法院予以驳回。 昌晟公司述称，一、伊瑞达公司应当提供其将西典雅苑房屋对外出售的相关证据，辅证其以房抵工程价款的情况。昌晟公司不否认与伊瑞达公司之间存在建设施工合同关系，2013年6月，伊瑞达公司承建且施工西典雅苑工程是9号、10号、13至18号楼，共计8栋楼。伊瑞达公司是一次性包工包料，每平方米1280.00元，以房产测绘面积核算工程总造价。现该8栋楼的建筑面积共计28552平方米，工程总造价为36547072元。双方在《西典雅苑施工工程补充合同》中明确约定了昌晟公司用房屋抵工程款，抵账房屋的价格及伊瑞达公司在9号、10号、16号、17号楼房源中可以挑选具体房屋冲抵工程款，而不是用整栋楼冲抵工程款。伊瑞达公司要求确认案涉9号、10号楼房归其所有，伊瑞达公司应当承担举证责任，必须提供证据证明其出售的具体房屋情况，确定实际冲抵工程款的具体房屋及冲抵工程款数额。否则，伊瑞达公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不享有排除执行的权利，予以驳回。二、伊瑞达公司对案涉房屋不具有工程价款优先受偿的权利。伊瑞达公司请求确认西典雅苑9号、10号楼归其所有，是要求确认物权，而不是主张对案涉房屋享有工程价款的优先受偿权，二者性质不同，故根据不诉不理原则，伊瑞达公司不具有工程价款优先受偿的权。三、据昌晟公司自行概算，在给付伊瑞达公司工程价款中，应先行扣除伊瑞达公司承包的西典雅苑8栋楼逾期竣工需赔偿昌晟公司损失379.8万元及屋顶、外墙、防盗门、楼宇门、电子门铃和散水工程未按图纸施工，而扣除的工程款暂定300万元（以鉴定为准），再扣减昌晟公司以车辆抵抹工程款，为伊瑞达公司垫付的钢材款、招标代理费、5%保质金及伊瑞达公司擅自对外出售的昌晟公司房屋折算的工程款。现昌晟公司已经存在多给付伊瑞达公司工程款，故伊瑞达公司应当承担返还责任，对此昌晟公司提出反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。 伊瑞达公司提供的证据：1.2013年6月9日伊瑞达公司与昌晟公司签订的西典雅苑二期总包施工工程合同补充协议1份，能够证明伊瑞达公司承建昌晟公司西典雅苑9至18号共计10栋楼工程。亦能证明昌晟公司将西典雅苑二期承建项目中的11号、12号、16号、17号楼房抵顶工程款，抵账房屋价格1楼至5楼每平方米3000.00元，6楼每平方米2700.00元，本院予以采信；2.2013年7月31日伊瑞达公司与昌晟公司签订的补充协议及2013年8月17日签订的西典雅苑二期总包施工工程合同补充协议各1份，能够证明2013年6月9日伊瑞达公司与昌晟房公司签订补充协议中约定的11号、12号收回由昌晟公司自建，将补充协议中约定的9号、10号楼划拨给伊瑞达公司抵工程款，本院予以采信；3.商品房预售许可证2份，能够证明2017年8月17日西典雅苑二期9号楼、10号楼具备预售条件，准予预售，本院予以采信；4.永吉县住房和城乡建设局关于金地香山、西典雅苑小区用电的函3份及永建信字（2017）6号文件，与本案无关联性，本院不予采信；5.商品房销售合同，能够证明伊瑞达公司将案涉的9号楼出售30套、10号楼出售32套，本院予以采信；6.案涉9号楼、10号楼入住户及交付供热费名单及供热合同1份，能够证明入住户交纳供热费及伊瑞达公司与吉林市正泰实业有限责任公司签订供热费缴纳协议情况，本院予以采信；7.案涉9号楼、10号楼造价明细，该明细应当在工程款结算时由双方予以确认，本院不予确认；8.工程竣工验收情况说明，只是伊瑞达公司陈述，并无其他证据证明，本院不予采信。 昌晟公司提供的证据：1.西点雅苑二期总包施工工程合同补充协议、西典雅苑抵顶工程款情况统计表，能够证明2013年6月份伊瑞达公司承包了昌晟公司开发西点雅苑九号10号、13号至18号共计8栋楼房的工程，包干价单价为每平方米1280.00元，面积按房产部门测绘面积核算，用9号、10号、16号、17号具体房屋冲抵工程款，双方结算多退是多退少补，1至5楼抵账房屋单价为3000.00元每平方米，6楼为2700.00元每平方米，并约定竣工日期，逾期竣工违约赔偿及保证金等条款，本院予以采信。但不能证明伊瑞达公司在抵顶工程款的房源中挑选房屋冲抵工程款，对此本院不予采信；2.西典雅苑9号10号、13号至18号共计8栋楼的房屋测绘报告，该测绘报告应当在工程款结算时由双方予以确认，本院不予确认；3.伊瑞达公司出具的钥匙交接单，该交接单证明的是昌晟公司于2019年9月27日收到西典雅苑13号、14号、15号、18号楼各户钥匙，与本案无关联性，本院不予采信；4.收条1份，该收条证明的是用车辆抵顶工程款情况，与本案无关联性，本院不予采信；5.工作告知单和照片2张，该证据与本案无关联性，本院不予采信；6.法定代表人授权委托书1份，该委托书与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月9日，伊瑞达公司与昌晟公司签订的西典雅苑二期总包施工工程合同补充协议，约定伊瑞达公司承建昌晟公司西典雅苑9至18号共计10栋楼工程，并将其中的11号、12号、16号、17号楼房抵顶工程款，多退少补，抵账房屋价格1楼至5楼每平方米3000.00元，6楼每平方米2700.00元。2013年7月31日和2013年8月17日伊瑞达公司与昌晟公司分别签订补充协议和西典雅苑二期总包施工工程合同补充协议，两份协议约定，2013年6月9日双方签订补充协议中约定的11号、12号收回由昌晟公司自建，将9号、10号楼（案涉房屋）划拨给伊瑞达公司抵工程款。协议签订后，伊瑞达公司依据协议的约定对上述工程进行了建设。2017年8月17日，西典雅苑二期9号楼、10号楼取得了商品房预售许可证，伊瑞达公司将9号楼、10号楼的部分房屋予以出售。2017年11月8日，本院在审理张滨与昌晟公司民间借贷纠纷中，作出（2017）吉0221民初1337号民事调解书，昌晟公司给付张滨欠款6520000.00元及利息。执行该案期间，经张滨申请本院于2019年8月26日作出（2018）吉0221执270号民事裁定书，将昌晟公司名下位于永吉县口前镇西典雅苑9号楼、10号楼（案涉房屋）户籍予以查封，查封期限三年。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，伊瑞达公司与昌晟公司签订的西典雅苑二期总包施工工程合同3份补充协议，系双方真实意思表示，且已实际履行，合法有效。案涉房屋在本院查封前已由伊瑞达公司合法占有，取得了商品房预售许可证，并将案涉部分房屋出售。双方签订的补充协议中约定了抵账房屋的价格，伊瑞达公司已提供其出售的具体房屋及价格情况，应认定案涉房屋已经冲抵工程款的事实。案涉房屋至今未办理过户登记，非因伊瑞达公司自身原因，伊瑞达公司不存在不办理过户登记的主观过错。故伊瑞达公司就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得执行案涉房屋。伊瑞达公司要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因为不动产物权确认应以登记为准，而案涉房屋未进行不动产登记，本院不予确认。关于昌晟公司反诉请求，因其反诉请求与本案不属于同一法律关系，本院不予合并审理。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行坐落于永吉县口前镇西典雅苑小区9号楼、10号楼全部房屋； 二、驳回吉林市伊瑞达建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费150959.00元，由张滨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 本院（2019）吉0221执异100号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 员  吴延军 人民陪审员  刘瑞江 人民陪审员  姚福杰 二〇二〇年七月一日 书 记 员  杜鹏程