山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2074号上诉人（原审被告）：赵明艳，女，1979年5月4日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：杨雪，山东君孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩衍荣，女，1969年4月30日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：温岳东，山东明朗律师事务所律师。原审被告：王振夫，男，1971年5月11日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人赵明艳因与被上诉人韩衍荣、原审被告王振夫房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵明艳上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、韩衍荣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、赵明艳与王振夫以假夫妻名义将涉案房屋过户的行为仅是形式上的瑕疵，不影响真实的以房抵债合同的效力，赵明艳为善意取得涉案房屋，应为涉案房屋的权利人。涉案房屋是王振夫等三人通过烟台市鑫瑞股权投资有限公司居间向秦铭、赵强用涉案房屋以及其他另外两套房屋进行抵押借款共计1300000元，后三借款人截至2016年6月3日尚欠本息合计605503元，经借款人与秦铭、赵强协商，以王振夫抵押的涉案房屋抵顶给秦铭，用以偿还剩余借款本息，房产作价人民币690000元，剩余85000元，在涉案房屋过户后，由秦铭直接支付给王振夫指定的潘红阳账户，秦铭不负责过户的全部费用。因赵明艳与秦铭均是居间人公司人员，因此过户到赵明艳名下。王振夫在庭审中也承认其作为潘红阳的顶名购房人，在与秦铭的借款合同、抵押合同中签字，赵明艳及秦铭、烟台市鑫瑞股权投资有限公司一直认为涉案房屋的产权人为王振夫，且王振夫也正常地将涉案房屋在不动产登记部门与秦铭办理了抵押登记手续，正是基于王振夫是合法的所有权人，且实际占有了涉案房屋，秦铭才将借款出借给了王振夫等人，并在借款未全部归还时，同意以房抵债接收了涉案房屋。赵明艳及秦铭对潘红阳、王振夫尚未付清涉案房屋购房款之事毫不知情，因此赵明艳为善意第三人，虽然以假夫妻名义办理过户的方式存在过错，但真实的以房抵债行为存在，赵明艳应当取得涉案房屋的所有权。二、一审庭审中，各方对案外人潘红阳是涉案房屋购买人的事实均认可，而王振夫也提交了潘红阳支付部分房款的依据，本案一审并未查清案件事实。从一审庭审各方的表述中可以看出，韩衍荣明知潘红阳为实际购买人，仍与王振夫签署房屋买卖合同，该行为存在过错。而韩衍荣陈述其在没有收到任何房款的情况下将涉案房屋过户，该行为不符合交易习惯。在一审庭审中，王振夫也提交了银行交易明细，证明潘红阳将110000元房款打给绍循道，由绍循道支付给了韩衍荣的丈夫姜红日。也说明实际上韩衍荣与潘红阳是有实际交易的，如果详细查明，可以查出案件的真实情况，而一审并未查清本案的案件事实，所以请求二审法院发回重审。综上所述，本案一审判决存在认定事实不清的严重问题，而且也损害了善意第三人的合法利益。为此，望贵院充分考虑赵明艳的上诉理由，支持赵明艳的上诉请求。韩衍荣辩称，第一，赵明艳与王振夫以假夫妻名义过户违反了法律的强制性规定，系违法行为，王振夫与赵明艳是通过伪造结婚证的方式以假夫妻名义办理了涉案房屋的过户手续，其二人伪造结婚证的行为不仅逃避了税收义务，还涉及伪造国家机关印章的刑事犯罪。第二，韩衍荣从未认可涉案房屋的购买人为潘红阳，赵明艳也不符合善意取得的条件，韩衍荣系与王振夫签订的房屋买卖合同，并不具有将房屋出售给潘红阳的意思表示，且根据王振夫所称，其系代潘红阳顶名购买房屋，在其明知并非房屋所有权人的情况下，王振夫更不可能具有以房抵债的意思表示。另外，通过案外人秦铭向潘红阳转账，将85000元转账支付给潘红阳的行为来看，明显能够证明赵明艳及案外人秦铭对于涉案房屋并非王振夫所有是明知的，因此在明知涉案房屋并非王振夫所有的情况下，秦铭安排赵明艳与王振夫进行过户，主观上是存在过错的，绝非是善意的。第三，一审法院并不存在任何未查清的案件事实，赵明艳所称的邵循道向姜红日进行转账是因为邵循道与姜红日存在太阳神保健品的代理，两人是具有业务合作关系的，其转账行为与本案没有任何关联。综上，王振夫并没有真实的购房意图，秦铭及赵明艳对涉案房屋并非王振夫所有也是明知的，在此情况下，赵明艳既不符合善意取得的条件，也存在明显的过错，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院依法驳回赵明艳的上诉请求。王振夫述称，对于韩衍荣的答辩没有异议。韩衍荣向一审法院起诉请求：1、依法确认位于烟台经济技术开发区房屋及阁楼为韩衍荣所有；2、依法判决赵明艳、王振夫将上述房屋及阁楼返还给韩衍荣；3、依法判决赵明艳、王振夫向韩衍荣赔偿房屋抵押损失366000元；4、依法判决赵明艳、王振夫向韩衍荣支付房屋占有使用费33933元（自2017年4月8日起暂计算至2018年8月30日），并自2018年8月31日起按照2000元/月的标准继续支付占有使用费至房屋实际返还之日止；5、本案诉讼费用由赵明艳、王振夫承担。一审诉讼过程中，韩衍荣撤回了第2、3、4项诉讼请求，表示将另行处理。一审法院认定事实：烟台开发区新世纪现代公寓4号楼7号内9号房屋及阁楼（产权证号K041350，建筑面积90.2平方米，以下简称涉案房屋）原系韩衍荣所有，2014年12月23日，韩衍荣与王振夫通过居间方烟台大林房地产信息服务有限公司签订房屋买卖合同，约定韩衍荣将涉案房屋及阁楼出售给王振夫，房款为680000元。后烟台大林房地产信息服务有限公司协助将涉案房屋过户至王振夫名下。王振夫又与赵明艳以假夫妻名义，将涉案房屋过户至赵明艳名下。2016年8月2日，韩衍荣以王振夫未按约支付房款为由将赵明艳、王振夫诉至一审法院，要求判令解除韩衍荣与王振夫签订的房屋买卖合同，一审法院于2016年10月28日作出（2016）鲁0691民初2266号民事判决书，判决：解除韩衍荣与王振夫于2014年12月23日签订的烟台开发区新世纪现代公寓4号楼7号内9号加阁楼的房屋买卖合同。该判决作出后，赵明艳提起上诉，后撤回上诉，（2016）鲁0691民初2266号民事判决已发生法律效力。另查明，2015年7月30日，赵明艳将该房产抵押登记给中国银行股份有限公司烟台开发区支行（以下简称中行开发区支行），抵押方式为最高额抵押，抵押金额为430000元，抵押期限自2015年7月29日至2025年8月29日止。2017年11月17日，经一审法院主持调解，赵明艳与中行开发区支行达成调解，一审法院作出（2017）鲁0691民初2001号民事调解书，约定：一、赵明艳于2017年12月4日前向中行开发区支行支付已到期未还本金5895.12元、利息3831.53元、拖欠本金罚息62.4元、应收利息罚息41.06元，合计9830.11元；二、赵明艳自2017年11月17日起继续按照赵明艳与中行开发区支行于2015年8月4日签订的《个人抵（质）押循环贷款合同》（编号为2015年抵字0169号）的约定按月于每月4日前向中行开发区支行支付每期本金及利息；三、如赵明艳未按上述第一、二项协议履行，则赵明艳应立即向中行开发区支行偿还剩余全部本金，并按上述合同的约定支付利息、罚息至款项全部付清之日止；四、中行开发区支行对登记于赵明艳名下坐落于烟台经济技术开发区（房产证号为烟房权证开字××号）房产就折价、拍卖、变卖所得价款在430000元最高本金限额内享有优先受偿权。本案争议的焦点问题是涉案房屋买卖合同解除后，该房屋是否应归韩衍荣所有。赵明艳辩称其以假夫妻名义将房屋过户的行为是无效行为，但仅仅是行为无效，并不能说明其真实的过户也是无效的，双方不存在房屋买卖关系，是以房抵债的法律关系，赵明艳属于善意取得。为此提供如下证据：证据1王振夫与案外人秦铭签署的抵押合同、证据2烟台市鑫瑞股权投资有限公司出具的证明、证据3蓬莱农行登州分理处银行打款记录、证据4秦铭支付给潘红阳转账汇款回单，共同证明王振夫、李劼、包敦玉三人向秦铭、赵强借款1300000元，并以涉案房屋在内的三套作为抵押，最终尚欠605503元，涉案房屋作价690000元，用以抵顶欠款，剩余85000元，予以退还；证据5秦铭与赵明艳签署的协议书、证据6解除/终止劳动合同证明书，共同证明赵明艳于2014年11月1日至2016年7月29日期间在烟台市鑫瑞股权投资有限公司工作，赵明艳是顶名的权利人。韩衍荣质证称，对证据1至证据6的真实性及证明内容均有异议。抵押合同系王振夫与案外人秦铭所签订，韩衍荣并非该份抵押合同的当事人，对该合同不清楚。并且抵押合同签订日期为2014年12月30日，而王振夫与韩衍荣签订房屋买卖合同的日期为2014年12月23日，王振夫在与韩衍荣签订涉案房屋的买卖合同后，随即将涉案房屋抵押，也能证明其不具有真实的购房意图。烟台市鑫瑞股权投资有限公司、孟梅、李哲之间的往来并不能证明王振夫与秦铭之间存在借贷关系，亦不能证明王振夫已将涉案房屋抵顶给秦铭。王振夫质证称，对证据1抵押合同真实性无异议，但是内容没有见过，只是按照潘红阳的指示只是签了名字而已，房子实际是潘红阳买的，抵押给秦铭；对证据2，其曾经到烟台市鑫瑞股权投资有限公司签过字，知道潘红阳用这个房去借款这个事儿，但借款借了多少钱不清楚，也没有收到任何的款项；对证据3、4、5、6均不知道。王振夫为证明其主张，提交绍循道向姜红日付款的银行交易明细两张，以证明潘红阳将110000元房款打给绍循道后，由绍循道支付给韩衍荣丈夫姜红日，潘红阳是涉案房屋的真正购买人，因为潘红阳需要贷款，所以将涉案房屋过户到其名下。韩衍荣质证称，对银行交易明细的真实性不清楚，但从该交易明细清单的内容来看，即使证据属实，也仅能证明是案外人邵循道向姜红日支付过款项，也无法证明该款项与本案所涉房款存在任何关联性。赵明艳质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容不清楚。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中即使赵明艳、王振夫提交的证据及其辩称属实，王振夫购买涉案房屋亦不是用于实际居住，而是以支付少量首付款取得房屋所有权的方式进行借款，赵明艳与王振夫亦非夫妻，二人以夫妻名义办理过户，系规避纳税义务，因此不论是王振夫向韩衍荣购买房屋的行为还是赵明艳以假夫妻名义取得涉案房屋过户的行为均违反了诚信的原则，其行为不应受到法律保护。（2016）鲁0691民初2266号生效民事判决亦认为“现王振夫否认购买房屋、接收房屋的事实，造成该房屋买卖合同无法履行，王振夫有过错；王振夫和赵明艳均承认系假夫妻，其双方以假夫妻名义将争议房屋过户的行为是无效行为，无效的法律行为自始无效，赵明艳未接受房屋和房产证，也未支付房款给王振夫，双方不存在房屋买卖关系，王振夫和赵明艳在房屋过户中均存在过错”，并判决解除涉案房屋买卖合同。合同解除后，王振夫将涉案房屋处分予赵明艳的行为构成无权处分。虽然赵明艳主张其善意取得涉案房屋，但善意取得的成立的条件为受让人受让该不动产时是善意的，且转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，而《不动产登记暂行条例》第十六条规定，申请人应对申请材料的真实性负责，但本案中，王振夫与赵明艳并非夫妻关系，其通过假夫妻名义提供虚假资料进行过户的行为违反了法律、法规的强制性规定，损害了公共利益，不符合善意取得的条件。因此，韩衍荣有权将王振夫过户给赵明艳的房屋追回。综上所述，一审法院依法确认王振夫出卖涉案房屋构成无权处分，赵明艳不符合善意取得的条件，不动产登记证书虽然登记在其名下，但实际所有权人为韩衍荣。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条判决：确认位于烟台经济技术开发区房屋及阁楼的所有权人为韩衍荣。一审案件受理费10600元、保全费5000元，由赵明艳、王振夫负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：韩衍荣主张涉案房屋及阁楼为其所有应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，一审法院（2016）鲁0691民初2266号民事判决已判决解除涉案房屋买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，韩衍荣有权请求赵明艳、王振夫返还涉案房屋或采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。目前王振夫尚未向韩衍荣返还房屋，且涉案房屋已过户登记在赵明艳名下并因贷款被赵明艳抵押至中行开发区支行名下，且经一审法院（2017）鲁0691民初2001号民事调解书确认中行开发区支行对涉案房屋就折价、拍卖、变卖所得价款在430000元最高本金限额内享有优先受偿权的证据充分，故依法不能认定涉案房屋及阁楼归韩衍荣所有，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。至于赵明艳是否构成善意取得，与本案无关，不影响本案的认定，本院不予审查。综上所述，赵明艳的上诉请求成立。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初2525号民事判决；二、驳回韩衍荣的诉讼请求。一审案件受理费10600元、保全费5000元，二审案件受理费10600元，均由韩衍荣负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月九日书记员  孙嘉慧