宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初5230号 原告:宁波北仑环球置业有限公司。住所地：浙江省宁波市北仑区明州路301号1201、1202、1203室，统一社会信用代码9133020656385208XQ。 法定代表人：周洪明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶元华，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：孙艳，女，1986年8月5日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 被告：杨剑，男，1982年10月24日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告宁波北仑环球置业有限公司与被告孙艳、杨剑商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶元华，被告孙艳、杨剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院诉请判令：1.确认原告与两被告于2017年5月5日签订的合同编号为ＹＳ0082060的商品房买卖合同于2019年6月15日解除；2.两被告向原告支付违约金97733元；3.两被告立即向原告退还合计金额1954657元的购房增值税发票；4.两被告立即配合办理撤销商品房预售合同登记备案手续；5.本案诉讼费用由两被告承担。后原告撤回了第3.4项诉讼请求。事实与理由：原告与两被告在2017年5月5日签订合同编号为ＹＳ0082060的《商品房买卖合同》（含补充协议，下称《商品房买卖合同》）。合同约定：两被告向原告购买位于北仑区”第33幢3单元2807室商品房（房屋代码为2138970）；房屋价款总计1954657元；合同还对房款支付方式、送达地址、违约责任等进行了约定。合同签订后，两被告向原告支付了首付款594657元。两被告于2018年11月1日与中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行签订《个人消费贷款及担保合同》，向银行按揭贷款1360000元，银行将前述贷款划付至原告账户，向原告付清剩余房款。原告为两被告的前述按揭贷款向银行提供阶段性保证担保，并向两被告开具了全额购房增值税发票。房屋至今未办理产权登记及抵押登记。中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行于2019年6月4日书面通知原告，因两被告已连续两期未按时归还贷款本息，银行宣布贷款提前到期。原告认为，两被告已构成根本违约，遂于2019年6月13日分别向两被告发出解除《商品房买卖合同》的通知，通过快递方式书面通知两被告解除合同。双方合同已于2019年6月15日解除。原告根据合同约定，于2019年7月9日将可退还两被告的房款中的1380967.55元直接代付给银行，清偿了银行贷款。 原告为证明其主张的事实，向本院提供《商品房买卖合同》（含补充协议）、《个人消费贷款及担保合同》、购房发票、银行通知函、解约通知、寄件人名片、快递信息、付款凭证等证据。 被告孙艳答辩称，其因涉嫌犯罪于2019年5月被羁押至今，故未按约支付按揭贷款，亦未收到原告解除合同的通知，不同意合同解除。 被告杨剑答辩称，其与孙艳已协议离婚，离婚时约定东方港城花园房屋归孙艳所有，房屋按揭贷款由孙艳归还，但孙艳未及时将款项打入其银行还款账户，导致还款逾期，2019年4、5月两期按揭未还，此前四期也均是逾期后才还，没有一期按时归还过，现其对原告的起诉主张没有异议。 被告孙艳、杨剑均未向本院提供证据。 经庭审质证，被告孙艳对原告提供的解约通知、寄件人名片、快递信息表示因被羁押未收到相关材料，不清楚，对其他证据没有异议。被告杨剑对原告提供的证据均无异议。因原告提供的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且证据间能相互印证，予以认定。 本院经审理认定事实如下： 两被告于2017年5月5日登记结婚。同日，两被告与原告签订合同编号为ＹＳ0082060的《商品房买卖合同》（含补充协议，下同）。合同约定：两被告向原告购买位于北仑区”第33幢3单元2807室商品房（房屋代码为2138970）；房屋价款总计1954657元，合同签订当日支付房屋价款594657元，余款1360000元通过贷款方式支付；买受人选择按揭付款的，在房屋抵押他项权证办妥之前，如发生买受人连续两期不按时归还银行贷款，或在出卖人要求的期限内未归还某期贷款本金和利息的，或买受人所购的房屋被司法机关查封等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案登记；合同解除后，出卖人有权直接从已付的房款中扣除相当于总房价5%的违约金及损失，且出卖人有权从可退还的已付房款中直接扣留买受人应偿还银行的按揭贷款本息、滞纳金、违约金及其他应由买受人承担的费用，并将该款项直接代付给按揭贷款银行；合同双方保证在合同中双方当事人栏目所载明的通信地址、联系电话等准确有效，该地址须为有效正确可送达地址，如一方的通信地址和联系方式发生变化应以挂号信或双方书面确认的形式立即通知对方，否则可能导致的相应损失和后果由责任一方承担。合同签订后，两被告向原告支付了首付款594657元。2018年4月27日，两被告协议离婚。离婚约定：东方港城花园四期33幢3单元2807室房屋归孙艳所有，孙艳支付杨剑400000元，余下按揭由孙艳承担。2018年11月1日，被告杨剑作为借款人，被告杨剑、孙艳作为抵押人，原告作为保证人与贷款人中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行签订《个人消费贷款及担保合同》。合同约定：贷款人向借款人发放贷款1360000元，用于购买坐落于环球东方港城花园四、五期33幢3单元2807室的房屋，贷款资金划付至原告账户，贷款期限为348个月，按月归还，每期还款日为实际放款日次月起的20日，原告为前述按揭贷款向银行提供阶段性保证担保，合同还对利率、担保范围、期间、违约及违约责任等进行了约定。后银行按约将前述贷款划付至原告账户，向原告付清了剩余房款。原告向两被告开具了全额购房增值税发票。但涉诉合同项下房屋至今未办理产权登记及抵押登记。贷款后被告杨剑仅向银行逾期归还了2018年12月至2019年3月的四期按揭。2019年6月4日，中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行书面通知原告，因杨剑（及孙艳）未按时归还贷款，银行按贷款合同规定宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及利息、违约金等。原告认为，两被告逾期归还银行按揭贷款的行为已违反双方《商品房买卖合同》约定，构成根本违约。为此，原告于2019年6月13日通过快递方式按合同确定的通信地址分别向两被告邮寄解除《商品房买卖合同》的通知。2019年6月15日，被告杨剑收到该解除通知。原告寄给被告孙艳的解除通知因无人接收未派送成功，原告经联系杨剑向其提供的孙艳实际居住地址再次派送通知，仍因无人接收于2019年6月15日被退回。2019年7月9日，原告根据合同约定，将可退还两被告的房款中的1380967.55元直接代付给中国邮政储蓄银行股份有限公司宁波北仑区支行，用于清偿银行贷款本金、利息、罚息、违约金。 另查明，被告孙艳因向多人借款欠下大量债务，多起案件已进入执行程序，债务至今未清偿完毕，现已被列入失信被执行人名单。涉诉《商品房买卖合同》项下房屋早在原告向两被告发出解除合同通知前已被法院预查封。孙艳因涉嫌诈骗罪于2019年5月9日被采取刑事强制措施，羁押于看守所。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人理应按约履行，未按约履行的，应按约承担违约责任。被告孙艳不同意合同解除，认为其因被羁押，导致无法按约归还按揭，亦未收到解除通知。本院认为，其理由不成立。其一，被告孙艳被羁押是因其行为涉嫌刑事犯罪所致，不能因此免除其相关合同义务、责任。其二，虽然两被告离婚时约定东方港城花园房屋归孙艳所有，由孙艳归还按揭，但该约定系两被告内部约定，并不能对抗外部第三人，在此后两被告办理按揭贷款时仍以杨剑作为借款人与银行签订贷款合同，即使孙艳未按时将款项打给杨剑，杨剑亦应按合同约定按时归还按揭。其三，原告并未收到被告孙艳被羁押的信息，其按合同约定地址向孙艳寄送解除通知，在约定地址无人接收邮件后，又联系杨剑向其提供的孙艳实际居住地址再次寄送通知，仍被退回，原告在送达通知过程中已尽到了合理注意义务。该通知被退回之日应视为通知到达孙艳之日。综上，本院认为两被告未按时归还银行按揭贷款，已构成根本违约，原告有权依据合同约定单方解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，该合同自通知到达两被告时解除，即于2019年6月15日解除。合同解除后，违约方应按照合同约定支付对方违约金。原告诉请的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。原告同意从两被告已支付房款中扣除已偿还银行的贷款本息、违约金及应支付给原告的违约金后，予以返还，结合本案实际情况，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波北仑环球置业有限公司与被告孙艳、杨剑于2017年5月5日签订的合同编号为YS0082060的《商品房买卖合同》已于2019年6月15日解除； 二、被告孙艳、杨剑应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波北仑环球置业有限公司违约金97733元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费2243元，减半收取1121.50元，由被告孙艳、杨剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 (此页无正文) 审 判 员 薛贞炎 二〇二〇年七月二日 代书记员 舒晓燕