山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6507号上诉人（原审原告）：许文亭，男，1968年1月15日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，董事长。委托诉讼代理人：张先昌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王野，男，该公司员工。上诉人许文亭因与被上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。许文亭上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判支持许文亭的诉讼请求；2.判令一、二审所有诉讼费用由帝华公司承担。事实与理由：一、差额面枳退款利息。判决书中笫四页倒数第五行:“因双方合同约定面积差异据实结算,未对利息作出约定，故许文亭要求帝华公司支付面积差异相应利息的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。”一审法院的此项认定，是对事实认定的错误和适用法律的错误，请求二审法院给予纠正。1.许文亭与帝华公司双方签署的合同中约定：面积差异“据实”结算。“据实”,应为“依据实际情况”的缩写。汉语言文学，经过五千年的锤炼和积淀,蕴意博大精深，“据实”二字，在本《合同》中有两个含义；其一，依据勘测机构最终测量的面积数值与合同中约定的数值相比较，按照国家的法律法规的相关规定对差异面积进行结算。其二，应依据本涉案房屋有银行贷款（合同中第六条第五项）的实际情况，支持差异款面积结算金额的利息。一审判决无视涉案房屋贷款购买的这一事实,对于许文亭的差异面积金额利息部分不支持,属事实认定错误。2.一审法院对差额面积退款利息的不支持，有鼓励违约方获利、且不利于积极履行合同义务、故意违约白白的无偿占用他人资金的嫌疑，有违公平公正原则。理应支持许文亭的差异面积结算款利息（附：海南省三亚市中级人民法院（2017）琼02民终94号,相同案情支持了面积差异结算购房退款利息的案例）。在本案的商品房买卖合同交易中，许文亭的义务只是全额支付涉案购房款项，对于面积约定的准确建设，则是帝华公司所要履行的责任义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的违反合同可能造成的损失。由于帝华公司工作的极其不严谨，致使本涉案房屋合同约定与实际测量面积悬殊特别巨大，给许文亭造成了差异面积购房款的利息损失，帝华公司理应赔偿。一审法院对于差异面积利息诉求的不支持是错误的，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，予以纠正。二、储藏室公摊面积。一审庭审中，许文亭问帝华公司：“被告：本案涉案储藏室公摊面积增加了340.16%多，试问被告：你说增加到这样的数值，合理不合理？”审判长说：“还用问吗，绝对不合理。”但是一审判决书中，对于本案储藏室的情况未做丝毫表述和确认，是属于严重不负责任的行为。严重有违《合同法》的公平公正原则，有违民法典第四百九十六条。格式条款是当事人预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容的规定。虽然民法典尚未颁布施行，但却具有高度的审判指导意义（也许本案二审判决时，已经颁布施行）。《商品房买卖合同》第三条约定：2.储藏室合同约定建筑面积共4.82平方米，其中套内建筑面积3.55平方米，公摊面积1.27平方米。在许文亭缴纳的《住房维修资金专用票据中》载明建筑面积9.14平方米，在套内建筑面积3.55平方米没有改变的情况下（有分布明细图用以证明，且一审过程中经过了双方的质证确认）。故储藏室公摊面积为9.14平方米-3.55平方米（实际使用面积）=5.59平方米（多出来的公摊面积）/1.27平方米（合同约定面积）=4.4016倍。本案涉案储藏室公摊面积增加了340.16%,毫无公平可言。在公摊面积伤民日上甚嚣的今天，政府高层也早已注意到了此种弊端，2019年2月18日《住建部住宅项目规范征求意见稿》“2.4.6住宅建筑应以套内使用面积进行交易”己经起草下发完成，且早已在重庆、海南两省市，率先取消了房地产销售的建筑面积计算方式，改为了按套内使用面积销售的计算方式。纵观本案，依据图纸和相关证据证明，在储藏室比合同约定公摊面积，增大到了404%多的情况之下，对许文亭极为不公平。本案中涉案储藏室公摊面积多出来的到了原约定公摊面积的440.16%，还算公平不必理会的话，那么到底多出多大比率才算是不公平。总归要有个不公平的极限值。显然是属于约定不明和“可以主张该条款不成为合同的内容”的情形。请二审法院依照相关法律规定，公平公正的改判支持许文亭的诉求。综上，一审法院对许文亭房屋面积差结算款利息的认定和对储藏室公摊面积增加幅度的无视，是对事实认定的错误和适用法律的错误，有违《中华人民共和国民法总则》第六条和《中华人民共和国合同法》第五条第六条以及民法典第四百九十六条的规定，请求二审法院给予纠正，支持改判一审中的全部诉讼请求，并判令一、二审所有诉讼费用由帝华公司承担。帝华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。许文亭向一审法院起诉请求：1.判令帝华公司支付房屋面积差的结算款及利息16604.87元；2.判令帝华公司交付面积差处理结算单，储藏室面积误差比超出3%以外的购房款7598.51元，由帝华公司承担，产权归许文亭所有；3.判令帝华公司交付房屋正式发票；4.诉讼费由帝华公司承担。一审法院认定事实：2012年11月22日，帝华公司与许文亭签订商品房买卖合同，许文亭购买帝华公司开发建设的帝华?北岸新城第A区20幢3单元***号房屋及储藏室。合同第三条关于商品房基本情况约定，“1.该商品房合同约定建筑面积122.32平方米，其中，套内建筑面积90.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积32.29平方米。2.储藏室合同约定建筑面积4.82平方米，其中套内建筑面积3.55平方米，公共部位与公用设施分摊建筑面积1.27平方米……”。合同第四条关于计价方式与价款约定，“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米2869.02元，……储藏室单价为每平方米1998元，……共计金额为360569元整。”，合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：据产权面积登记，据实结算。……”许文亭按合同约定已全额交纳涉案房屋款并于2017年开始居住涉案房屋。2018年6月15日许文亭就涉案房屋及储藏室交纳住宅专项维修资金，山东省住宅专项维修资金专用票据记载住宅建筑面积分别为118.15平方米、9.14平方米，据此一审法院对涉案房屋实际建筑面积118.15平方米、涉案储藏室实际建筑面积9.14平方米予以确认。另，帝华公司与许文亭尚未对涉案房屋面积差异进行结算。一审法院认为，帝华公司与许文亭签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。根据双方合同约定，关于面积差异据产权面积，据实结算。该约定具体明确，许文亭主张双方约定不明，无事实依据，一审法院不予支持。双方合同约定涉案房屋建筑面积122.32平方米，因涉案房屋实际建筑面积双方均认可118.15平方米，根据双方合同约定，帝华公司应退还许文亭面积差异款11963.81元[（122.32平方米-118.15平方米）×2869.02元/平方米],故许文亭要求帝华公司退还相应面积差异款项的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因双方合同约定面积差异据实结算，未对利息作出约定，故许文亭要求帝华公司支付面积差异款相应利息的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。许文亭主张的面积差异处理结算单系双方签字确认的资料，许文亭无权要求帝华公司单方面出具，故对该主张一审法院不予支持。双方结算后，为许文亭出具发票系帝华公司的合同附随义务，故对许文亭要求帝华公司开具发票的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许文亭房屋面积差异款11963.81元；二、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告许文亭开具与涉案房产价值一致的发票；三、驳回原告许文亭的其他诉讼请求。案件受理费400元，由原告许文亭负担200元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许文亭提交以下证据：1.海南省三亚市中级人民法院（2017）琼02民终94号判例一份，拟证明与本案相同案情，法院支持了差异面积结算退款利息。2.涉案储藏室测绘对照表复印件一份，拟证明在合同约定与实际测套内面积没有改变的情况下，分摊面积增加特别高的情况。3.银行房屋按揭贷款放贷及还贷流水记录一份，拟证明涉案房屋银行贷款、还款情况以及放贷时间。经质证，帝华公司认为，证据1是复印件，真实性无法确认。即使为真实判决书，与此次开庭的案件无相关性。证据2系复印件，太过于模糊，不予认可。证据3与原告所请求的事项没有关联性，不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，帝华公司与许文亭签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，许文亭与帝华公司签订的《商品房买卖合同》约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意据产权面积登记，据实结算。双方合同约定涉案房屋建筑面积为122.32平方米，而双方均认可涉案房屋实际建筑面积为118.15平方米，故根据双方合同约定，帝华公司应退还许文亭面积差异款11963.81元[（122.32平方米-118.15平方米）×2869.02元/平方米]。因双方并无利息约定，许文亭再行主张面积差异款的利息并无依据。许文亭另主张帝华公司向其交付面积差异处理结算单，因该结算单需要双方确认，并非帝华公司单方即可完成，故一审法院未支持许文亭该项诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，许文亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人许文亭负担。本判决为终审判决。审 判 员  闵 雯二〇二〇年七月十三日法官助理  陈 超书 记 员  薛嘉丽