浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异61号案外人绍兴创世房产营销策划有限公司，住所地绍兴市迪荡新城富绅大厦701-3室。法定代表人曹聂耳。委托诉讼代理人（特别授权代理）：沈建翔，浙江和畅律师事务所律师。申请执行人绍兴市越城区银丰小额贷款股份有限公司，住所地绍兴市越城区中兴北路601号好望大厦2幢2004室。法定代表人王永泉。委托诉讼代理人（特别授权代理）：郭利松、夏海锋，系公司员工。被执行人樊丽芬，女，1970年9月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人浙江广亿置业有限公司，住所地绍兴市经济开发区浦江路2号4楼。法定代表人王加兴。被执行人浙江东方一脉休闲服饰有限公司，住所地绍兴经济开发区浦江路2号7楼。法定代表人王爱珍。被执行人王加兴，男，1963年11月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人王爱珍，女，1963年6月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人绍兴东方一脉新能源科技有限公司，汉族，住所地绍兴经济开发区平江路328号2幢。法定代表人王加兴。在本院执行申请执行人绍兴市越城区银丰小额贷款股份有限公司（以下简称银丰公司）与被执行人樊丽芬、浙江广亿置业有限公司（以下简称广亿公司）、浙江东方一脉休闲服饰有限公司（以下简称东方休闲公司）、王加兴、王爱珍、绍兴东方一脉新能源科技有限公司（以下简称东方新能源公司）小额借款合同纠纷一案中，案外人绍兴创世房产营销策划有限公司（以下简称创世公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人创世公司异议称，广亿公司于2015年4月29日将中汇大厦1110室房产（以下简称涉案房产）出售给案外人，同日，案外人付清了房屋全款并接收房屋后实际占用至今。另，广亿公司已向案外人开具了增值税发票及契税纳税联系单。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，本案中案外人已支付房屋全款并实际占有涉案房产且没有过错，故人民法院不得查封该房产，已查封的应立即解除查封。综上，为维护自身合法权益，案外人特提出执行异议，请求立即解除对涉案房产的查封。申请执行人银丰公司称，案外人的执行异议请求不符合法律规定，具体理由如下：第一，根据申请执行人从绍兴房地产信息网核实，中汇大厦2013年5月房屋均价为11600元每平方，涉案房产实际面积为47.59平方米，总价应在552044元，案外人仅支付了285540元后即认为已全额付清涉案房产购房款，实际仅为市值的一半，不符合公平交易的原则。第二，申请执行人于2016年1月19日申请法院首次查封了涉案房产，并于2019年1月15日申请法院续封，目前该房产仍处于有效查封期间，而案外人与被执行人广亿公司于2020年5月13日签订的《商品房买卖合同》系涉案房产被查封后签订的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。因此，该买卖合同不构成对涉案房产排除执行的事实。第三，案外人实际住所地为富绅大厦，系专业房产中介机构。本案中，案外人并未提供可以证明在查封之前已经合法占有涉案房产的证据，即使房产现由案外人占有，按照案外人登记的住所地与营业性质，该占有行为亦不属于善意占有。上述行为均涉嫌被执行人广亿公司与案外人合谋转移涉案房产所有权、逃避执行的意图。案外人所提执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定之情形。综上，案外人作为专业房产中介机构，被执行人广亿公司又系专业房地产开发企业，相对于一般的房产交易双方，他们对涉案房产的交易流程应具有极高的专业知识，对涉案房产交易中存在的各项合规要求应有全面了解，但其所提供的证据却不能证明案外人已实际购得并占有涉案房产，结合物权法相关规定，不动产物权以登记为准，故申请执行人认为涉案房产系被执行人广亿公司所有，请求法院依法裁定驳回案外人的执行异议请求。本院查明：绍兴市越城区中汇大厦1110室房地产系由被执行人广亿公司开发建设并登记于该公司名下、不动产权证号为F0000290256。本院在审理原告银丰公司与被告广亿公司等小额借款合同纠纷一案中，根据原告申请于2016年1月9日诉讼保全查封了该房地产。2016年5月23日，本院作出（2016）浙0602民初347号民事判决书。该判决生效后，因被告未自觉履行，依据银丰公司申请，本院于2016年7月4日立案执行，执行案号为（2016）浙0602执2945号。执行中，本院于2019年1月15日续查封了涉案房地产。2019年11月28日，本院作出（2016）浙0602执2945号公告，责令被执行人于2019年12月15日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知如对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人，须于2019年12月31日前向本院书面申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。该公告在涉案房地产处张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人创世公司为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：一、出卖人为广亿公司、受让人为案外人、落款日期处书写有“2020年5月13日补签”的《商品房买卖合同》1份，内容为：买受人向出卖人购买出卖人开发的中汇大厦1110室房产，建筑面积共47.59平方米，总价款为285540元，买受人一次性付款；出卖人应当在2014年12月前将符合条件的商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作商业使用。二、发票号为17273032的浙江省增值税普通发票1张，其中记载购买方为案外人、销售方为广亿公司、开票日期为2020年5月16日、货物名称为“中汇大厦1110室”、面积为47.59平方米、金额为285540元。三、广亿公司开具的落款日期为2020年5月16日的契税纳税联系单1份，其中记载纳税人为案外人、发票号码为17273032、房屋坐落为中汇大厦1110室、面积47.59平方米、房款285540元、签订合同时间2020年5月16日。四、日期为2015年4月29日的交通银行现金解款单（回单）1张，其中记载收款单位为广亿公司、收款来源为中汇大厦1110房款、金额为285540元。申请执行人银丰公司为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、绍兴房产信息网关于中汇大厦楼盘历史动态打印件1份，其中记载2013年5月24日中汇大厦5-12层为精装Loft，面积45-75平方米，均价11600元每平方米，一次性付款98折。2、关于涉案房产的不动产查询证明及查封记录各1份。3、案外人的企业信用查询记录网页打印件1份，其中记载该公司住所地为绍兴市迪荡新城富绅大厦701-3室，经营范围为房产中介服务。本院认为，本案系金钱债权纠纷案件，涉案房产现仍登记于被执行人广亿公司名下，性质为办公用房，而案外人创世公司提供的证据不足以证明其在涉案房产被法院查封之前就已与被执行人广亿公司签订了关于该房产合法有效的书面买卖合同并实际合法占有该房产的事实，故其所提执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定之情形，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人绍兴创世房产营销策划有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  俞文新二〇二〇年七月二十日书 记 员  俞聪聪本案援引法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。