安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终2014号上诉人(原审原告)：戴浩，男，1972年8月1日出生，汉族，住安徽省定远县。被上诉人（原审被告）：陈必奇，男，1975年12月28日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人戴浩因与被上诉人陈必奇定金合同纠纷一案，不服安徽省滁州市定远县人民法院（2020）皖1125民初2753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴浩上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持戴浩的诉讼请求，即判令陈必奇返还戴浩购房定金10000元及利息（利息以10000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年3月7日起，计算至付清之日止）；2、一审、二审诉讼费用由陈必奇承担。事实与理由：1、房屋中介梁秀芬收取戴浩的10000元实际是购房订金即预付款；2、即使案涉10000元是定金，梁秀芬作为房屋中介无权收取。陈必奇当时没有出具书面委托授权梁秀芬和陈孝代收10000定金。梁秀芬无权收取定金，其出具的收条是无效行为，该收条不能作为认定是定金的依据。梁秀芬和陈孝出具收条的日期是同一天，显然为梁秀芬、陈孝和陈必奇相互恶意串通，事后补打收条。3、定金合同必须以书面形式约定，戴浩和陈必奇没有签订主合同即房屋买卖合同，并在主合同中约定定金条款，也没有单独订立从合同，即定金合同，本案中定金合同没有成立，更没有生效，应当予以退还。陈必奇答辩称，1、梁秀芬出具的收条明确载明该款项是定金且反悔不退，戴浩持有该定金收条，其明知是定金，非预付款。2、案涉1万元定金，梁秀芬只是代为收取，实际收取人是陈必奇，梁秀芬和陈孝的行为均是代理行为，且中介代为收取定金，也是行业惯例。3、书面形式只是定金合同的形式要件，实质性要件是定金的实际交付，本案双方买卖房屋的意向清晰，定金金额较小，故而未签订定金书面合同，但这并不影响定金合同的实际成立。正是因为戴浩的违约行为，房屋买卖合同才未正式签订。戴浩向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令陈必奇返还购房定金1万元并支付利息（以1万元为基数，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年3月7日起计算至款清之日止）；2.判令陈必奇承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2018年3月份，戴浩通过他人认识房屋中介梁秀芬。经梁秀芬居间介绍，戴浩欲购买陈必奇所有的位于安徽省定远县定城镇马西塘2期21幢105室的拆迁安置房一处。2018年3月7日，戴浩与梁秀芬等人一起前去看房（因陈必奇在外地，经电话联系后，陈必奇同意梁秀芬、戴浩翻窗进入涉案房屋并进行察看）。戴浩查看房屋并且同意购买后，于当日向梁秀芬交付购房定金1万元。为此，梁秀芬向戴浩出具《收条》一份，载明“今收到马西塘二期21栋105定金壹万元整，如有反悔定金不退”。同日，梁秀芬将该1万元定金交付给陈必奇的委托代理人陈孝，陈孝亦向梁秀芬出具《收条》一份，载明“今收到戴浩购买马西塘二期21幢105室定金壹万元（10000.00），由梁秀芬转交房主代理人（房屋弟弟陈孝）”。之后，陈孝将该1万元交付给陈必奇。同年3月中旬，陈必奇从外地返还定远，拟与戴浩签订房屋买卖合同。但是，戴浩称房屋外墙存在裂缝，不愿再购买该房屋，并要求陈必奇退还购房定金。因数次与陈必奇协商未果，戴浩遂诉至人民法院。另查明：2019年7月18日，戴浩向该院提起诉讼，要求中介梁秀芬返还购房定金1万元。该案经该院一审并经安徽省滁州市中级人民法院终审，驳回了戴浩的起诉。一审法院认为，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案中，戴浩、陈必奇通过梁秀芬的居间服务洽谈涉案房屋的买卖事宜。戴浩现场查看涉案房屋后，作出愿意购买的意思表示，并支付1万元定金，该定金系戴浩在与陈必奇签订房屋买卖合同前交付给陈必奇的“立约定金”。梁秀芬作为居间服务人，代收该1万元，并在向戴浩出具的收款凭证中载明该1万元系“购房定金”，随后，梁秀芬将该1万元交付给陈必奇，陈必奇亦收受了该购房定金。至此，戴浩、陈必奇之间的定金合同依法成立并有效。之后，戴浩因故不愿购买涉案房屋，即拒绝与陈必奇签订房屋买卖合同，故无权要求陈必奇返还定金。戴浩诉称，梁秀芬制作虚假定金单，其未签字认可，该定金合同系无效合同。对此，因定金合同系实践性合同，双方均认可涉案1万元系购房定金，且分别实施了交付、收受定金的行为，双方的定金合同已经成立并生效，梁秀芬制作的定金单，不影响涉案定金合同的效力。戴浩诉称，涉案房屋外墙有裂缝存在安全隐患，故不愿再购买。根据戴浩的当庭陈述，其系在现场查看房屋后并愿意购买的情况下才交付的涉案定金，其交付定金的行为，视为其对房屋状况已经充分了解或者能够容忍房屋存有瑕疵。现戴浩以房屋外墙有裂缝存在安全隐患为由，拒绝购买该房屋，依法不予认可。另，涉案定金的性质系立约定金，应当结合双方是否订立合同的结果来考量是否适用定金罚则，而不论戴浩因何原因拒绝签订合同。戴浩要求陈必奇返还购房定金1万元并支付利息的诉讼请求，不符合法律规定和双方约定，依法不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：驳回原告戴浩的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告戴浩负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明，案涉房屋外墙裂缝系与戴浩进入屋内查看房屋情况所翻窗户相邻近的窗户上方，且非承重墙。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：戴浩要求陈必奇返还案涉1万元的上诉请求是否应当支持。针对争议焦点，根据查明的事实，梁秀芬、陈孝在收取案涉1万元时虽然没有陈必奇的书面授权委托，但该1万元实际交付给了陈必奇，陈必奇对此也未提出异议，属于对梁秀芬、陈孝代理行为的追认，故戴浩关于梁秀芬、陈孝无权代为收取案涉1万元，代理行为无效的上诉理由不予支持。梁秀芬出具给戴浩的收条上明确载明“今收到马西塘二期21栋105定金壹万元整，如有反悔定金不退”，戴浩拿到该收条后并未对1万元是定金提出异议，且戴浩未能提供证据证明案涉1万元是预付款，故对戴浩关于案涉1万元是预付款的上诉理由不予支持。本案中案涉1万元是双方当事人以交付定金作为订立主合同的担保，戴浩以案涉房屋外墙有裂缝存在安全隐患为由拒绝订立房屋买卖主合同，因戴浩不能提供证据证明案涉房屋存在安全隐患，且戴浩是在现场查看房屋后并愿意购买的情况下才交付的涉案定金，其交付定金的行为，视为其对房屋状况已经充分了解或者能够容忍房屋存有瑕疵，故对其要求返还1万元定金的上诉请求不予支持。综上，戴浩的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戴浩负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年七月二十四日法官助理贾倩倩书记员詹琪附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。