湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3139号上诉人（原审被告）：杜华，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：苏伟，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志铃，湖北浩泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：费红萍，女，1983年12月23日出生，汉族，住湖北省兴山县古夫镇古洞村7组26号，现住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：苏伟，湖北浩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志铃，湖北浩泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘娟，女，1980年10月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：王君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。原审被告：罗伟奇，男，1991年11月21日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：姜丽华，系罗伟奇母亲，1964年8月24日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。原审被告：郑墨冉，女，2007年10月3日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。法定代理人：郑某，系郑墨冉父亲，1969年5月5日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。上诉人杜华、费红萍因与被上诉人刘娟、原审被告罗伟奇、郑墨冉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜华、费红萍上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘娟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由刘娟承担。事实和理由：一、一审法院准许刘娟变更诉讼请求不符合法律规定，程序违法。1.刘娟提起诉讼时的诉讼请求为确认合同无效，而非请求解除合同，刘娟直至第二次开庭时才提出变更诉讼请求，明显过了举证期限。2.一审法院判非所请。即使按照刘娟变更后的诉讼请求，刘娟主张的是解除合同后的赔偿责任，认为杜华、费红萍存在违约行为，但本案中，一审法院已认定了违约方为刘娟，杜华、费红萍没有违约，不应承担赔偿责任。现一审法院以退还款项进行判决，而非以赔偿款项进行判决，超出了诉求范围。二、一审法院事实认定存在错误。1.本案一审判决中明确认定出租人是知道房屋已被出租的事实，且知情的时间远超过了六个月，出租人并未提出异议，仅因刘娟未按时支付租金而向刘娟发出了《收回房屋的通知》，该行为无任何法律依据。杜华、费红萍的转租行为已完成，在出租人无权收回房屋的前提下，不论刘娟是否搬离，是否使用，均与杜华、费红萍无关，均不影响转租合同的效力，亦无法达到解除合同的目的。2.根据一审法院查明的事实和相关证据，出租人出具的收回房屋通知是刘娟自行起草，并以退房为条件要求出租人签字后向杜华、费红萍发出的，杜华、费红萍有合理的理由认为，出租人与刘娟之间恶意串通。一方面刘娟因自身经营不善想退租，另一方面出租人是为了能顺利达到腾退房屋的目的，双方不顾客观事实，恶意串通，严重损害杜华、费红萍的合法权益。3.一审法院认定杜华、费红萍返还押金21000元及棋牌室经营转让费用130466.67元无法律依据。首先，杜华、费红萍是整体打包转让，所陈述的包含房屋押金21000元实质上指的是杜华、费红萍向出租人已支付的21000元保证金。而依据杜华、费红萍与出租人之间签订的《房屋租赁合同》第七条第一款第三项的约定，拖欠租金10日以上的，该保证金应没收。本案中，刘娟正是因拖欠出租人房屋租金超过十日后才导致出租人收回房屋的，因此，该保证金应当予以没收，不应退还。其次，本案杜华、费红萍转让时是整体打包转让，转让的内容包括经营权、品牌效应、相关设备、半年房租、转让费、保证金、员工宿舍的相关费用等，而非转让经营期限，一审法院按经营期限进行推断计算，与事实不符。4.一审法院以杜华、费红萍未提供证据证明相应设备损失金额为由不予处理明显不当。在一审庭审中，刘娟向法庭提交了相应设备的清单，杜华、费红萍当庭提出了对上述设备进行评估，以确认相应金额，但法庭未予采纳。三、一审法院法律适用存在错误。1.根据合同法第九十四条的规定，当事人可以解除合同的五种情形是专属于守约方的法定解除权，违约方不享有合同解除权，亦不能以其行为导致合同解除。本案中，一审法院在判决中已明确认定了违约方为刘娟，同时又认定作为违约方的刘娟的行为导致合同不能履行而解除，此与合同法第九十四条的规定完全不相符，实属适用法律错误。2.一审法院已经认定刘娟因不按时交纳租金构成违约，刘娟应当对其违约行为承担违约责任和法律风险，刘娟应当对自行搬离的行为负责，承担自行搬离后所有费用不退还的法律后果，一审法院完全未考虑合同的违约责任，反而要求守约方承担退款的法律责任，严重不符合合同法关于违约责任的规定以及合同的公平诚信原则。四、一审法院对21000元押金、30000元转让费、21000元中介费没有查清。刘娟辩称：1.杜华、费红萍对于出租人收回房屋、解除与其租赁合同关系的争议应当通过另案处理，与本案无关。2.刘娟与出租人之间不存在恶意串通行为，未给杜华、费红萍利益造成损害。3.一审法院判决杜华、费红萍返还押金21000元和棋牌室经营转让费130466.67元公正合理，符合法律规定。4.变更诉讼请求系当事人享有的诉讼权利，法官“释明权”是法官应尽的一项义务，该行为并未违反法定程序。综上，一审法院适用法律正确，应当予以维持。罗伟奇述称，本案与罗伟奇无关，请求法院依法判决。郑墨冉未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。刘娟向一审法院起诉请求：1.刘娟与杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》为无效合同，杜华、费红萍应向刘娟折价补偿人民币276000元；2.判令杜华、费红萍承担本案的诉讼费用。一审审理中，刘娟变更诉请为：1.刘娟与杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》为无效合同，杜华、费红萍应向刘娟返还投资款人民币276000元；2.判令杜华、费红萍承担本案的诉讼费用。后又变更诉请为：1.解除刘娟与杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》；2.杜华、费红萍承担违约责任，赔偿刘娟损失276000元；3.本案诉讼费由杜华、费红萍承担。一审法院认定事实：坐落在武汉市江岸区解放南路168号融科天城一期T7栋1层商31室（产权证号为武房权证市字第××号，建筑面积42.73平方米）的房屋（以下简称案涉房屋）登记在罗伟奇、郑墨冉名下。2016年3月6日，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某（甲方）与费红萍、杜华（乙方）、武汉吉家房地产经纪服务有限公司融科天城分公司（见证方）签订房屋租赁合同一份，约定罗伟奇、郑墨冉将案涉房屋出租给费红萍、杜华使用，租赁期限从2016年3月7日至2021年3月6日止。月租金为21000元，租金按半年结算，首次租金乙方于2016年3月交付给甲方，以后各期租金交付时间为提前10天。保证金21000元。乙方未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的，或拖欠租金累计达10日，甲方有权单方解除合同并要求乙方在7天内退还该房屋。2016年6月6日，刘娟（乙方）与杜华、费红萍（甲方）签订《棋牌室转让合同》一份，约定杜华、费红萍将位于案涉房屋的棋牌室转让给刘娟经营，转让款为36万元（包含甲方已经支付的房屋押金21000元，合同到期或者房屋租赁关系中途发生变化时该笔押金由甲方退还乙方），转让款一次性支付。在时机成熟时，甲方有义务邀约房东出面与乙方重新签订房屋租赁合同，在其他合同条款不变的情况下，变更承租人。乙方应遵守房屋租赁合同条款。租赁合同变更承租人之前，甲方应出具全权委托书给乙方，委托乙方全权处理与房屋租赁有关的一切事宜。2016年6月17日，杜华、费红萍出具收条确认收到门面房屋转让费353000元。后杜华、费红萍将案涉房屋及相应设备（包括麻将桌8台、沙发床3套、冰箱、洗衣机、吸烟机、净水器、电脑、水晶灯、收银系统、折叠桌等）交接给刘娟。后刘娟及其父亲刘源洪向罗伟奇母亲姜丽华账户通过转账、存入现金支付租金。期间，刘娟，杜华、费红萍与罗伟奇母亲姜丽华进行协商，办理房屋租赁合同更名事宜，罗伟奇母亲姜丽华要求收取1万元押金，刘娟，杜华、费红萍未协商一致，故更名未果。刘娟在2017年10月25日支付租金82300元后不再支付租金。2018年4月9日，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某向杜华、费红萍发出《收回房屋通知》，主张因为杜华、费红萍未征得房屋所有权人擅自转让房屋，该转让合同无效将收回房屋。该《收回房屋通知》因未联系到杜华、费红萍，直接交给了刘娟。2018年4月12日，刘娟将案涉房屋腾空，并将房屋附属设施设备包括空调挂机、微波炉、烤箱、橱柜、吧台、射灯、椅子等交于罗伟奇，自行将部分桌、椅、冰箱、麻将桌搬离。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务”。本案中，罗伟奇、郑墨冉的法定代理人郑某与费红萍签订的《房屋租赁合同》，刘娟与杜华签订的《棋牌室转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，房东罗伟奇、郑墨冉的法定代理人已经知晓案涉房屋已被费红萍、杜华转租，因押金事宜协商未果，故未办理租赁合同更名。刘娟未按时支付租金是导致房东要求收回房屋的原因。现刘娟已经从案涉房屋腾退，《棋牌室转让合同》已经履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，刘娟与杜华、费红萍签订的《棋牌室转让合同》已经解除。关于杜华、费红萍承担违约责任，赔偿刘娟损失276000元的诉请，因违约责任在刘娟，故对该诉请不予支持，但合同提前解除，杜华、费红萍应退还相应费用。根据上述两个合同推断，杜华、费红萍与租赁期限从2016年3月6日至2021年3月6日止即60个月，转让费用为353000元-21000元（押金）-21000元/月×6个月（杜华、费红萍已经支付的租金）=206000元。刘娟实际使用案涉房屋22个月，故还应返还（60-22）÷60×206000元=130466.67元。故杜华、费红萍应向刘娟返还21000元押金和棋牌室经营转让费用130466.67元。关于杜华、费红萍主张还有3万元转让费用支付给了房东，因其未提交证据予以佐证，房东也未予认可，故对此抗辩一审法院不予支持。关于杜华、费红萍主张相应设备应当予以折扣，因其未提交证据证明该损失的具体数额，在本案中不予处理，杜华、费红萍可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杜华、费红萍于一审判决生效之日起十日内向刘娟返还押金21000元和棋牌室经营转让费用130466.67元；二、驳回刘娟的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5440元，其中3329元由杜华、费红萍负担，2111元由刘娟负担。因上述费用已由刘娟预交，故杜华、费红萍在支付上述款项时将以上费用3329元一并支付给刘娟。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杜华、费红萍向本院提交收条一份，拟证明360000元的总费用中包含了30000元的转让费。经质证，刘娟认为该收条没有当事人的签字，对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。罗伟奇对该收条的真实性予以认可，但认为360000元中是否包含该30000元不清楚。本院认为，杜华、费红萍提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2016年6月17日，费红萍向刘娟出具委托书，授权刘娟全权处理与房屋租赁合同有关的一切事宜及纠纷。本院认为，杜华、费红萍与刘娟签订的《棋牌室转让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，刘娟向杜华、费红萍支付了353000元房屋转让费，杜华、费红萍将案涉房屋及相应设备交付给刘娟，并向刘娟出具委托书，授权刘娟全权处理与房屋租赁合同有关的一切事宜及纠纷。之后，杜华、费红萍按照合同中“在时机成熟时，甲方有义务邀约房东出面与乙方重新签订房屋租赁合同，在其他合同条款不变的情况下，变更承租人”的约定，邀约罗伟奇的母亲姜丽华对办理房屋租赁合同更名事宜进行协商，因姜丽华要求收取1万元押金，刘娟、杜华、费红萍未协商一致，故更名未果。根据一审庭审查明的事实，房东罗伟奇、郑墨冉的法定代理人已经知晓案涉房屋已被费红萍、杜华转租，刘娟未按时支付租金是导致房东收回房屋的原因。刘娟未按时支付租金已经构成违约，杜华、费红萍已经履行了《棋牌室转让合同》中约定的义务，刘娟要求解除《棋牌室转让合同》并要求杜华、费红萍赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，杜华、费红萍的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2018）鄂0102民初11160号民事判决；二、驳回刘娟的全部诉讼请求。一审案件受理费5440元，由刘娟负担。二审案件受理费3329元，由刘娟负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年七月三日书记员 李一凡