云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2323民初454号 原告：云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司。住所地：楚雄市雄宝路云华饮食商业广场6栋8号。统一社会信用代码：91532300697978307R。 法定代表人：何建华，男，1968年6月12日生，回族，该公司董事长（未到庭）。 委托诉讼代理人：周学书，男，1962年6月20日生，彝族，云南省牟定县人，瑞鑫物业公司牟定分公司员工，住牟定县，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘辉雄，男，1974年5月25日出生，汉族，湖南省岳阳县人，公司员工，住湖南省岳阳县，代理权限为特别授权代理。 被告：宋开文，男，1953年9月11日生，汉族，云南省牟定县人，农民，住牟定县。 原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司（以下简称瑞鑫物业公司）与被告宋开文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周学书、刘辉雄、被告宋开文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日未缴纳的物业服务费4,028元（24个月×0.5元／㎡×181.97㎡＋24个月×商铺0.8元／㎡×95.99㎡），代收垃圾处理费360元，合计4,388元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：我公司于2018年2月25日与牟定县金化湖园小区业主委员会签订物业管理服务合同，服务期为三年，自2019年3月1日至2021年2月28日止。被告宋开文自2018年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳过物业管理费、垃圾处理费。我公司多次派人上门催讨上述有关费用，被告都以各种理由推诿，万般无奈，为了公司的正常运转和维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《物业管理条件条例》等相关规定，特提出上述诉讼请求，请依法秉公处理。 被告宋开文辩称，金化湖园小区是我们队上的土地被征收以后得到的安置小区，由于村民没有钱建房，村上与开发商合作建房，一二层归我们村民，三层以上由开发商售卖，现在一层商铺租不出去，家中生活开支大，原告收取的物管费又高，每年我们都要贴钱缴纳物管费，对于这个问题我们村民打算写申请向上级部门反映。业主委员会与原告签订的合同没有公布，我不知道情况，合同上说一年开一次业主大会，但是至今一次都没有开过，导致小区物管业务产生许多问题。原告并没有上门催讨过任何费用，我一直是居住在老村子北土坡村，我也没有接到任何的催缴物管费的通知，只是在村里的宣传栏板上看到要求缴纳物管费。我家的房屋一层及二层只能算一个户头，物管费应当按照房屋面积计算，商铺至今没有租出去，物管费应当不收或者少收，且不应当支付垃圾清运费。我不缴纳物管费的理由是租我商铺的租户的小货车撞坏了小区的限高杆因为赔偿租户退租，另外是我家的下水道阻塞无人处理，我找人修理支出了600元，房门被灌固体胶原告也不管，开锁换锁我支付了130元。另外是房屋的水管坏了物管也不管，让我找水厂，因为物管的问题我和物管公司吵架后导致我身体不适，原告起诉的费用过高，我自己修理上述问题支出的费用也应该由原告处理。 综合原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有相应的事实及法律依据？ 原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明，欲证实原告是具有相应管理资格的公司及原告的诉讼主体资格； 2.物业管理服务合同，欲证实原告对金化湖园小区进行了管理服务，且尽到了管理义务； 3.当庭提交住建局、发改局备案价格表，欲证实原告收取物管费的标准是合法的，商铺垃圾清运费审批的是10元／㎡，但是我公司是按照5元／㎡代收。 经质证，被告对原告提交的证据1无异议；对证据2持有异议，其认为在此之前没有见过该合同，也不知道有业主管理委员会，原告接手我们小区是从2018年3月开始，但原告起诉的物管费是从1月份开始计算，存在多计算；对证据3持有异议，其认为该份证据是通过物管公司整理后上报给发改局备案的，该备案表上的价格相对发改局的文件收费标准明显过高，且我家的商铺现在属于空置房。 被告为证实其主张，向本院提交了牟发改收费[2015]1号文件，欲证实原告收取的物管费没有严格按照发改局的文件执行，原告收取的费用过高。 经质证，原告对被告提交的证据的真实性无异议，但认为该份文件系2015年的文件，原告备案的时间是2018年，自己提交的证据已经否定了被告提交的文件上的价格。 通过各方当事人质证，并经本院对本案证据进行全面客观地审核判断后认为，原告提交的证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定。被告提交的证据虽然客观真实、来源合法，但原告提交的证据3系在被告提交的证据后形成，后备案的价格否认了前面的文件规定，故本院对其证明力不予认定。 根据庭审和对证据的分析，本院确认本案法律事实如下： 原告瑞鑫物业管理公司系经营物业管理服务、物业培训等有限责任公司，被告宋开文系牟定县金化湖园小区的业主，其在该小区内有住房两套、商铺两间，住房总面积为181.97㎡，商铺总面积为95.99㎡。2018年2月25日，牟定县金化湖园小区业主委员会与原告瑞鑫物业管理公司签订物业管理服务合同，牟定县金化湖园小区业主委员会将金化湖园小区委托给原告进行管理。合同约定的主要内容为：原告对金化湖园小区进行管护，每年向业主收取管理费，住宅每月标准为0.5元/㎡，商铺每月标准为0.8元/㎡，城市生活垃圾处理费每户每月5元每年60元，上述费用全年按照12个月一次性收取，服务期限为3年，即从2018年3月1日起至2021年2月28日止。合同还对物业服务过程中各方的权利义务作了相关约定。因被告从2018年起未缴纳物业管理费，原告书面催收无果后于2020年5月20日向本院提起诉讼。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，被告所居住的小区（金化湖园）业主委员会选聘原告为该小区物业服务企业，双方签订的物业管理服务合同依法成立，对双方具有约束力，同时对作为该小区业主的被告也具有约束力。被告已接受了原告物业服务，其应当按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用，经原告书面催交，被告仍然没有交纳，现在原告诉至本院请求被告支付物业费，符合相关法律规定，本院予以支持，但按双方签订的物业管理服务合同，原告接受委托管理的期限是从2018年3月至2021年2月28日，虽然庭审中原告陈述其进行服务实际上是从2018年1月1日开始，但被告不予认可，原告又未向本院提交证据证实其主张，故本院计算被告应当缴纳的相应物业管理费及其他费用从2018年3月1日起算，住房物业管理费为2,001.67元（22个月×0.5元／㎡×181.97㎡）、商铺物业管理费1,689.42元（22个月×0.8元／㎡×95.99㎡），垃圾清运费330元（22个月×5元／月×3处）。被告在缴纳了物业管理费等相应费用后，若认为原告未全面履行其物业管理服务合同约定的义务，其修理下水道及找人开锁换锁支出的费用应当由原告承担，其可另行主张。被告认为住房与商铺只能按照一个户头来计算，且物管费用过高等问题，不属于本案处理的范围，被告可通过业主委员会或找相关部门解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告宋开文在本判决书生效后10日内支付原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司2018年3月至2019年12月期间的物业服务费3,691.09元和垃圾清运费330元，合计4,021.09元，款交本院。 二、驳回原告云南瑞鑫物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告宋开文承担，限与上述支付的物业服务费和垃圾清运费同期交本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  高艳红 二〇二〇年七月六日 书记员  雷兴美