天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2118号上诉人（一审被告）：苏建会，女，1965年11月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：屈建爱，天津光尘律师事务所律师。上诉人（一审被告）：吴广玲，女，1963年10月17日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：单中卫，天津翠亨律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄希波，男，1976年11月1日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：曹胜才，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建东，天津世杰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：宋增鑫，女，1978年12月19日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：曹胜才，天津世杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建东，天津世杰律师事务所律师。一审被告：崔桂明，男，1964年8月10日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：单中卫，天津翠亨律师事务所律师。上诉人苏建会、吴广玲因与被上诉人黄希波、宋增鑫及一审被告崔桂明房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2018）津0114民初14209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。苏建会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄希波、宋增鑫对苏建会的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由黄希波、宋增鑫承担。事实和理由：1．苏建会购买吴广玲、崔桂明的房屋已经支付了购房款358000元，因此本案应扣减这部分房款；2．涉案协议不成立，自始是无效的，因此苏建会只承担返还房款的责任，不应当赔偿损失；3．苏建会不存在主观过错，不应承担40%的赔偿责任；4．涉案房屋的差价损失600000元属于黄希波、宋增鑫执意装修后自行扩大的损失。黄希波、宋增鑫辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖不成立的主要原因在于苏建会、吴广玲的不诚信，导致不能取得涉案房屋的所有权。一审法院根据过错程度等因素，判决的责任比例是适当的，请求驳回苏建会的上诉。吴广玲辩称，对苏建会的上诉请求没有意见。崔桂明述称，同意上诉人苏建会的上诉请求。吴广玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回黄希波、宋增鑫的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由黄希波、宋增鑫负担。事实和理由：1．涉案两份协议均被认定不成立，因此吴广玲只承担返还的责任，不应赔偿损失；2．根据过错程度，吴广玲不应承担40%的责任；3．涉案房屋的评估时间点为2018年1月3日不当；4．黄希波、宋增鑫主张的差价为市场价值无法律依据；5．装修部分属于黄希波、宋增鑫自行扩大的损失，不应由吴广玲承担；6．涉案房屋的取暖费、物业费用等应由黄希波、宋增鑫返还给吴广玲和崔桂明。黄希波、宋增鑫辩称，在合同不成立的情形下，吴广玲承担赔偿责任于法有据。吴广玲是引发该案的始作俑者，没有她的出售行为，就不会产生后来的纠纷，因此其承担40%的过错责任是适当的。其赔偿房屋差价损失符合法律规定，亦符合公平原则。对评估的时间节点问题，各方当事人均未提出异议，吴广玲现在提出质疑，违反了禁止反言的原则。一审法院没有支持涉案房屋的装修损失问题，因此该部分的上诉请求并无事实依据。采暖费以及物业费的问题一审均未涉及，吴广玲二审中提出，超出了二审的审理范围。综上，请求驳回吴广玲的上诉。苏建会述称，对吴广玲的上诉没有意见。崔桂明述称，同意吴广玲的上诉。黄希波、宋增鑫向一审法院起诉请求：1．判令苏建会返还其购房款352300元、定金20000元；2．判令崔桂明、吴广玲、苏建会赔偿其房屋差价损失600000元；3．判令崔桂明、吴广玲、苏建会赔偿其房屋装修损失51000元；4．本案诉讼费、保全费、评估费、诉讼保全担保保险费由崔桂明、吴广玲、苏建会负担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。黄希波、宋增鑫系夫妻关系，崔桂明、吴广玲系夫妻关系。案涉房屋系还迁房屋，坐落于武清区，在拆迁部门备案有拆迁协议及购房合同。2015年7月10日，苏建会以“吕志鹏”的名义与吴广玲（代崔桂明签字）签订《售房协议书》一份，约定崔桂明将案涉房屋出售给吕志鹏；2015年11月20日，苏建会以崔桂明的名义将案涉房屋以384000元的价格出售给宋增鑫，当日，苏建会收取宋增鑫定金20000元；2015年12月16日，案涉房屋交付二原告，当日，宋增鑫将房款352300元汇入苏建会指定账户。后二原告对房屋进行了装修并入住，但未在拆迁部门办理过拆迁协议及购房合同的更名手续。对于“吕志鹏”是否知道买卖事宜问题，苏建会表示，吕志鹏不知道这事，苏建会与吴广玲签订合同时没有表示自己的身份。对于苏建会与宋增鑫签订协议时是否表明身份问题，苏建会称，其与宋增鑫签订协议的时候表明了自己的身份，但没有陈述过与崔桂明的关系，当时有中介，苏建会就什么也没有说；宋增鑫陈述，签订合同时，苏建会及中介并未陈述过涉案房屋是如何取得的，也没有陈述苏建会与崔桂明的关系，当时苏建会提供了大票、还迁协议、购房合同，都是崔桂明的名字，宋增鑫没有核实权属情况。2016年8月，崔桂明以对上述买卖不知情为由将苏建会、黄希波、吕志鹏、宋增鑫作为被告、吴广玲作为第三人诉至一审法院，要求确认崔桂明与吕志鹏之间的买卖协议无效；确认宋增鑫作为买受人的合同无效；要求宋增鑫、黄希波返还房屋。一审法院经审理，于2017年12月19日作出（2016）津0114民初7429号民事判决：一、苏建会以吕志鹏名义与第三人吴广玲（代崔桂明签字）于2015年7月10日签订的《售房协议书》不成立；二、苏建会以崔桂明名义与宋增鑫于2015年11月20日签订的《售房协议书》不成立；三、宋增鑫、黄希波于本判决生效之日起30日内将坐落于武清区房屋一处返还给崔桂明。上述判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。另查明，审理中，二原告申请对案涉房屋价值进行评估，经一审法院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司评估，案涉房屋在2018年1月3日的市场价值为984000元。一审法院认为，合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失时，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产责任或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。本案中，案涉的二份《售房协议书》经法院判决确认不成立，苏建会应当按照法律规定返还二原告购房款，故对二原告要求苏建会返还购房款372300元的诉讼请求，依法予以支持；但仅返还购房款，明显不足以弥补二原告的损失，参照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。自2016年后，武清区房屋价格涨幅较大，涨幅差价作为信赖利益，属于合同履行后可以获得的利益，应当属于损害赔偿范围。审理中，经二原告申请，一审法院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行评估，经评估，案涉房屋在2018年1月3日的市场价值为984000元，结合宋增鑫与崔桂明（苏建会代签）签订《售房协议书》时约定的房屋价款384000元，确认涉案房屋涨幅差价损失为600000元；二原告主张装修损失51000元，因案涉房屋评估节点为2018年1月3日，此时装修已完成，案涉房屋评估价值98.4万元为装修过的房屋价值，故对二原告该项主张，不予支持；二原告主张的诉讼保全责任保险费3000元，并非必要支出，不予支持；评估费4920元，属合理支出，且提供了合法票据予以佐证，依法予以支持。考虑各方当事人的过错程度，吴广玲在明知没有取得崔桂明授权的情况下与苏建会（以吕志鹏名义）签订《售房协议书》；苏建会故意隐瞒事实，在未取得吕志鹏授权的情况下代吕志鹏与吴广玲签订《售房协议书》，其后，在未取得崔桂明授权的情况下，以崔桂明名义与宋增鑫签订《售房协议书》，并收取了相应定金及房款；宋增鑫作为完全民事行为能力人，就购房这一重大事项，应当在签订《售房协议书》前核实案涉房屋的权属情况，但却未能尽到审慎义务，最终导致案涉的二份《售房协议书》均被法院判决确认不成立。纵观案涉二份《售房协议书》的签订过程，吴广玲、苏建会、宋增鑫均存在过错，其中吴广玲、苏建会主观过错明显，应就二原告的损失各自承担40%的赔偿责任；宋增鑫未尽合理注意义务，就自身所受损失承担20%的责任；崔桂明未参与案涉《售房协议书》的签订，亦不存在过错，不承担赔偿责任。一审法院判决：被告苏建会于本判决生效之日起五日内返还原告黄希波、原告宋增鑫购房款372300元；二、原告黄希波、原告宋增鑫的损失房屋差价损失600000元、评估费4920元，合计604920元，由被告吴广玲赔偿241968元（604920元×40%），由被告苏建会赔偿241968元（604920元×40%），此款于本判决生效之日起五日内给付；三、驳回原告黄希波、原告宋增鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6017元，原告申请的财产保全费4637元，合计10654元，由原告黄希波、原告宋增鑫负担1808元，由被告吴广玲负担4423元，由被告苏建会负担4423元。二审中，上诉人吴广玲向本院提交不动产产权证书用于证明吴广玲取得产权证的时间为2019年1月30日，因此涉案房屋在该时间之前不存在市场价格。上诉人苏建会向本院提交银行转账流水，证明苏建会已将购房款转给吴广玲。经本院组织质证，黄希波、宋增鑫对上述产权证的真实性无异议，但认为取得产权证的时间与房屋的市场价格无关，也没有影响。黄希波、宋增鑫对苏建会提供的银行流水单认为一审审理阶段已经提出，不是新的证据，与黄希波、宋增鑫无关。吴广玲对上述银行流水单的真实性无异议，认可收到了上述款项，根据合同相对性原则，同意返还该部分房款。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，天津市武清区人民法院（2016）津0114民初7429号民事判决业已生效，确定了涉案的两份房屋买卖合同不成立。依据该判决，黄希波、宋增鑫已将涉案房屋返还给崔桂明、吴广玲夫妇。苏建会作为与黄希波、宋增鑫进行交易的一方应当承担返还房款的责任。因此一审法院判决苏建会返还黄希波、宋增鑫房款并无不当。同时，一审法院纵观全案，考虑到各方当事人在交易过程中各自的过错程度，判决各方应承担的责任比例是适当的，本院予以维持。就黄希波、宋增鑫主张的房屋差价损失问题，一审法院组织进行鉴定并无不当。所产生的差价损失根据各方当事人的过错程度予以分担亦是适当的。综上所述，上诉人苏建会、吴广玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计14873元，由上诉人苏建会负担9943元，由吴广玲负担4930元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年七月二十日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……