云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初1205号原告吕则锐，男，汉族，1974年9月27日生，宣威市人，住宣威市。委托代理人王利平，云南谦泰律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司。地址：曲靖市麒麟区翠峰西路19号。统一社会信用代码915303007998748404。法定代表人孙昆林，总经理。委托代理人邓金波，系该公司行政部经理（特别授权）。委托代理人王圣凯，系该公司营销总监助理（特别授权）。原告吕则锐诉被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理，原告吕则锐及其委托代理人王利平，被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司委托代理人邓金波、王圣凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年7月22日，原告到被告售楼处与被告签订了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》，原告认购了被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司的水岸雅苑小区经济适用房12幢2单元1002号房屋，在《说明》中不仅确定了购房号，同时确定了所购房屋的面积约为91.89平米；单价为2748元/平米；总价为252349元，并于当天原告向被告交付了人民币20000元的预约金，《说明》中约定此款项：“作为后期原、被告签订《购销合同》的担保”。《说明》中对这笔预约金将来的处理作出了明确的约定：在将来签署《购销合同》时转为房款（说明人如一次性付款的，则转入所购房屋总价款，如按揭购房的，则转如所购房屋的首付款）。2018年11月初，原告接到被告销售人员电话，要求提交关于经济适用房的申请材料，原告于11月12日按被告要求提交了关于经济适用房申请的所有材料。2019年1月，原告便接到被告销售人员要求变更《说明》中的单价，要求每平方米加价200元，原告和销售人员说可以协商并要求给予时间考虑一下，之后就再也没有接到电话，待今年8月份原告找到被告销售人员时，原告被告知他所认购的房屋已经出售。综上所述，为维护原告的合法权益，故请求人民法院依法判令：1、由被告承担违约责任，双倍返还定金40000元；2、由被告以20000元为基数按银行同期贷款利率标准支付原告利息，自2015年7月22日计算至实际清偿之日止；3、本案诉讼费等相关费用由被告承担。被告辩称：原告购买的是经济适用房，必须提交相关申请材料给房管局，原告提交的材料不符合房管局对于购买经济适用房的条件，被房管局退回来，于是我们只能取消合同，退款给他，最后一次通话是2019年1月24日，要求原告在2月1日前来办理退订手续，如不过来办理就不做处理，原告在电话中明确表示是不会过来的，就是要这个房子，但是他购买条件达不到；《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》是2015年7月22日签订的，在我们项目部开始销售后，多次打电话要原告过来办理，但是原告一直没有过来提交材料并办理，故原告预购房屋已经出售给案外人了。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》、收据、优惠券各一份，证明原告向被告预订水岸雅苑小区12幢2单元1002号房屋的事实；3、滴滴打车行程记录一份，证明2018年11月12日，原告最后一次打车去被告处提交申请经济适用房的材料；4、原告与被告销售人员通话录音一份，证明被告要求对原告认购房屋提高单价及房屋卖给他人违约的事实。经质证，被告对原告所提交的证据1三性无异议；对证据2无异议；对证据3是事实，原告确实提交过材料；对证据4认为经济适用房必须在期限内申请并办理，若不办理则转为商品房销售，录音中可能说过这些话。本院认为，原告所提交的上述证据1-4客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1、案外其他两人的《经济适用住房购销合同》复印件两份，证明跟原告同期签订《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》的其他两人，他们已经办理了，但是原告申请材料不合格，才没有办理。2、录音一份，证明我方跟原告最后一次通话是2019年1月24日，要求原告在2月1日前来办理退订手续，如不过来办理就不做处理，已通知原告无法办理，要退款给原告的事实。经质证，原告对被告提交的证据1三性均不认可，且是复印件；对证据2因没有录音光盘，本次不质证，待被告提交正式的录音光盘再进行质证。庭审后，原告对通话录音及曲靖市发改委的通知进行质证，认为通话录音中销售人员说：“在超过时间后，我们已经将12-2-1002房源进行经适房转商品房处理。”所说的超过时间，这段时间并未明确在合同内进行约定，也未以其他形式通知原告，属于单方违约，通话内容与光盘内容不一致，通话内容通知的2月1日来办理是合同内容（所指的房屋性质变为商品房，要求原告按商品房购买）已发生改变，需要经得双方协商一致，并不是告知就行了，故对该证据的关联性不予认可，对曲靖市发改委的通知因是复印件，三性不予认可，且其中并未明确说明原告所购的12-2-1002号房屋性质发生改变。本院认为，被告提交的证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。但导致未能办理不动产登记，主要是因为土地出让金问题未能有效解决，通话录音真实性本院予以采信，但双方订立的《说明》中载明为经济适用房，房屋性质发生改变后，被告仅以电话形式告知原告不妥，应由双方协商订立合同。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：2015年7月22日，原告与被告签订了《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》，载明：“本说明人作如下说明并承诺：一、本说明人申请参与预约认购，望贵公司予以同意。二、在贵公司准予说明人参与预约认购的情况下，本说明将作为说明人与贵公司就“水岸雅苑”经适房项目签订《购销合同》的预约。三、出具本说明后，本说明人会按照贵公司公示的项目房源、预约价格进行房源确定，确定房源为12幢2单元1002号房屋，面积91.89平米（最终以政府相关部门实测报告为准），说明人以单价2748元/平米，总价为252349元（大写：贰拾伍万贰仟叁佰肆拾玖元整）预约购买，并承担相应的各种税费。四、在出具本说明后，本说明人将自愿向贵公司支付人民币￥20000元（大写：贰万元整）预约金，以此作为说明人将来与贵公司确定《购销合同》的担保，在将来签署《购销合同》时转为房款（说明人如一次性付款的，则转入所购房屋总房款，如按揭贷款购房的，则转入所购房屋首付款），转为房款时，预约诚意金不计利息。五、贵方开发前述项目开盘时，本说明人会按贵公司通知的时间和规定的程序以本人名义与贵方签订《购销合同》。六、如本说明人未按照贵公司通知的期限以本人名义就所选定房屋与贵方签订《购销合同》，对说明人之前向贵公司支付的预约金、差档保证金，本说明人将不要求退还，贵方可将房屋另行出售或处置。七、本说明提及的函件、公告、通知等，希望贵公司均以书面形式和采取电话通知和短信形式通知直接送达给说明人一方，希望说明人与贵公司均严格审核各自联系方式，如因提供无效联系方式造成不能送达的，将由过错方承担不利后果。八、九（略）。说明人：吕则锐（签字、手印）。曲靖市云健兴大房地产开发有限公司（公章）”。《说明》签订当日，原告向被告交纳预约金2万元，由被告出具《收据》并出具《优惠券》。2018年11月12日，原告按被告工作人员要求，将无房证明、经济适用房申请材料、结婚证、户口本、身份证复印件、收入证明提交给被告，后因经济适用房转入商品房进行销售，2019年1月，被告告知原告要求每平方加200元，原告只同意每平方加50元，双方为房屋单价发生争执，2019年8月，原告到被告售楼处找到被告公司销售人员时，被告得知所认购的房屋已经出售。本院认为，商品房销售合同是房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋出售给承购人，承购人支付定金或者房屋价款的合同。本案中，被告作为房地产开发商，其与原告签订《关于申请水岸雅苑经适房预约选房的说明》，原告按约定交纳预约金20000元，后因经济适用房变更为商品房销售后，双方就房屋提高单价发生争执，在未形成一致意见后，被告将原告所认购房屋出售给他人，被告的行为构成违约，原告向被告交纳购房预约金，具有定金性质，原告要求双倍返还定金40000元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付利息的诉请，在双倍返还定金已得到弥补，本院不予支持。庭审中，被告提出原告所提交的材料不符合购买经济适用房条件，被房管局予以退回，无相关证据予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司于判决生效后十日内双倍返还原告吕则锐定金40000元。二、驳回原告吕则锐的其他诉讼请求。案件受理费800元（原告已预交），由被告曲靖市云健兴大房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  孟菊芬人民陪审员  许国云二〇二〇年七月八日书 记 员  周长虹