湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1146号上诉人（原审被告）：韩震，男，1976年7月22日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：赖华辉，湖北獬志律师事务所律师委托诉讼代理人：张燕红，湖北獬志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶志辉，男，1982年2月25日出生，汉族，住湖南省新化县，委托诉讼代理人：徐秋林，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊厚春，湖北谦顺律师事务所律师。原审第三人：吴作豹，男，1979年5月11日出生，汉族，住址浙江省苍南县，上诉人韩震因与被上诉人叶志辉、原审第三人吴作豹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩震的上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初2298号民事判决书，依法驳回叶志辉的全部诉讼请求；二、—、二审诉讼费用由叶志辉承担。事实与理由：原判决认定基本事实不清、适用法律错误。1、涉案房屋权属不明，韩震、叶志辉与原审第三人所签订的《商铺租赁合同》效力待定。据悉，原审第三人吴作豹并非涉案房屋的完全产权人，其享有的所有权并不完整，出租房屋并无完整处分权，韩震作为被转租人，与叶志辉、原审第三人签订的租赁合同效力待定。2、假定《商铺租赁合同》有效，本案也并非合同解除纠纷，而是腾退纠纷，叶志辉曾于2017年6月9日以同样事由诉至武汉市武昌区人民法院，而在庭审笔录中双方早已认可商铺租赁合同早已解除，只是就合同解除后的后续事宜产生纠纷。而在叶志辉于2018年再次起诉的庭审过程中，叶志辉及韩震均提供过同一份证据，即为韩震与叶志辉于2016年11月8日的短信截图，短信内容表明叶志辉同意解除租赁合同，只是要求韩震尽快腾退以便转租，双方均对此证据内容真实性予以认可。这已充分表明本案已不存在合同解除的争议，商铺租赁合同已于2016年11月8日解除，双方只是对合同解除后的腾退事宜产生纠纷，本案应作为腾退纠纷来审理查明。3、在合同已于2016年11月8日解除的证据充足的情况下，一审法院却在判决书中写到被告无证据证明合同解除，对短信截图等证据置之不理，不予采纳，以推测认定商铺租赁合同的解除时间为2017年5月5日，据此判令韩震多支付38014元的租金，同时判令韩震支付逾期缴纳租金的违约金30000元不当，同时需要说明的是，韩震2016年提出解除合同是因为叶志辉干扰韩震店面的正常生产经营，致使韩震签订合同的根本目的不能实现，符合法定解除合同的条件，不存在违约情形，亦不存在其他任何需要支付违约金的情形，一审法院并未依法认定，查明事实。4、本案作为合同解除后的后续纠纷，根据叶志辉在一审中的诉请及事实可知，叶志辉认为韩震未及时腾退，要求韩震支付占用费及逾期腾退的违约金，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》可知，谁主张积极事实，谁承担举证责任，在腾退纠纷中，叶志辉应当证明韩震未腾退的事实及占用的时间段，而不是韩震自己证明自己未占用，原审法院错误适用证据规则，加重韩震的举证责任，依据推定判决韩震支付高达44620元的占用费不当。综上所述，原审法院认定事实不清，错误适用法律规定，致使韩震无故承担责任，望贵院依法查明事实，改判驳回叶志辉的全部诉讼请求，以实现司法公正。叶志辉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。民事案由并没有腾退纠纷，本案案由应是租赁合同纠纷。一审中也认定了韩震2016年11月8号提出解除合同没有证据证明。租赁合同解除后双方应该办理交接手续，如承租人未办理交接和腾退，出租人可以收取房屋占有使用费，叶志辉从2017年5月6号三次向韩震发送律师函，通过邮寄或张贴的方式发出通知，2017年11月17日一审法院制作的笔录载明韩震同意叶志辉进入房屋、接收房屋，因此无论是按租金名义和房屋占有使用费的名义，费用的计算截止日期应该是2017年11月17日。叶志辉向一审法院提出诉讼请求：一、判令《商铺租赁合同》于2017年5月5日解除；二、判令韩震立即向叶志辉支付租金38014元（2016年11月20日至2017年5月5日累计166天，每天租金229元）、房屋占有使用费44620元（1、2017年5月6日至2017年8月11日累计97天，每天229元，合计22213元；2、2017年8月12日至2017年11月17日累计97天，每天231元，合计22407元）及物业管理费4656元（1、2017年5月6日至2017年8月11日累计97天，每天24元，合计2328元；2、2017年8月12日至2017年11月17日累计97天，每天24元，合计2328元）；三、判令韩震向叶志辉支付违约金30000元；四、判令叶志辉不予退还收取的房屋使用保证金13000元；五、判令韩震承担叶志辉收回商铺产生的垃圾清运费2100元；六、判令韩震将涉案商铺门头恢复原状；七、本案诉讼费、保全费由韩震承担。一审法院认定事实如下：2015年6月17日叶志辉（合同乙方）、韩震（合同丙方）与第三人（合同甲方）共同签订了《商铺租赁合同》约定，甲方于2015年5月10日将其所有的湖北省武汉市万达SOHO12-13号楼1号商铺租赁给乙方，租期为2015年5月10日至2020年7月10日。现甲方同意乙方将该商铺的部分面积转租给丙方使用，出租部分的建筑面积为120平方米（楼下20平方米，楼上100平方米）。丙方承租租期为2015年6月12日至2020年7月10日，其中2015年6月12日起至2015年8月11日为装修筹备期，此期间丙方无需承担租金。自2015年8月11日起至2020年7月10日为正常使用期。租金标准为2015年8月11日起至2016年8月10日为每月6500元。自2016年8月11日起，每年在上一年的基础上递增：6%、7%、8%、8%，自上一次租金支付日起，丙方每隔3个月预支付后3个月租金，每次提前20天交付，乙方在收到租金后应给丙方开具收据。丙方签订本合同时交纳人民币13000元作为房屋使用保证金。待合同期满丙方付清所有费用并将房屋状态复原后，乙方将保证金全额退还给丙方（保证金不计算利息）。租赁期内，丙方承担物业管理费计费面积120平方米，计费标准以物业收费标准为准。丙方于每次交纳房租时将与房租同期的物业费交由乙方，由乙方代为向物业交纳。乙方在签订合同之时将房屋交给丙方使用。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：……4、丙方迟延交付房租及相关费用超过15天的。任何一方因违约造成合同终止的，应向对方赔偿违约金30000元。2017年10月17日一审法院（2017）鄂0106民初4648号中的笔录载明，叶志辉、韩震双方均认可涉案房屋租金交至2016年11月11日。2017年11月17日一审法院（2017）鄂0106民初4648号中的笔录显示，韩震同意叶志辉进入涉案房屋，接收房屋。庭审中，叶志辉、韩震均认可“对2016.11.20-2017.8.11每日租金229元，每日物业费24元的标准无异议，对2017.8.12-2017.11.17每日房屋占有使用费231元、每日物业费24元的标准无异议。”叶志辉向一审法院陈述2017年11月17日才实际控制涉案房屋，韩震陈述2016年11月8日将涉案房屋交还给叶志辉。叶志辉向一审法院陈述我们双方没有约定没收保证金的条件，但是设定了保证金的退还前提。一审法院认为，2015年6月17日叶志辉、韩震与第三人共同签订了《商铺租赁合同》，是三方当事人真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合同已经成立且生效，对三方当事人均有约束力。韩震主张2016年11月8日向叶志辉提出解除合同，但是韩震没有向一审法院举证证明其有合同法定解除权或者约定解除权，同时韩震也没有证明叶志辉同意解除合同，故韩震主张2016年11月8日解除合同的观点，一审法院不予支持。叶志辉主张其于2017年5月5日向韩震发出解除合同的通知，由于韩震也要求解除合同，故可以认定2017年5月5日叶志辉、韩震双方合意解除合同。一审法院对叶志辉的第一项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”的规定，韩震应当承担在合同解除后返还涉案房屋的后合同义务。韩震主张2016年11月8日将涉案房屋交还给叶志辉，但是韩震没有提交证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，一审法院对韩震的上述主张不予认可。叶志辉主张2017年11月17日才控制了涉案房屋，但是叶志辉也没有证据予以证明。叶志辉主张的上述时间在韩震主张的时间之后，因此一审法院可以推定最迟于2017年11月17日叶志辉控制了涉案房屋。叶志辉、韩震双方均认可涉案房屋的租金已经交到了2016年11月11日，对于2016年11月11日之后的租金，韩震没有向一审法院提交证据以证明其具有对抗叶志辉租金请求权的抗辩权。故韩震不按合同约定支付租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条的规定，叶志辉有权解除租赁合同，并要求韩震向叶志辉支付2016年11月12日至2017年5月5日共计175天的租金，叶志辉仅主张166天的租金，根据“不告不理”的原则，一审法院对叶志辉诉权予以尊重。韩震须向叶志辉支付166天的租金合计38014元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，腾退房屋是合同解除后韩震应当承担的后合同义务，韩震无法证明其何时腾退房屋，故一审法院只能推定叶志辉控制涉案房屋之日2017年11月17日韩震才腾退房屋，韩震应当向叶志辉支付2017年5月6日至2017年11月17日之间的房屋占有使用费。2017年5月6日至2017年8月11日期间叶志辉主张共计97天，每天租金标准为叶志辉、韩震双方均认可的229元，合计22213元；2017年8月12日至2017年11月17日期间叶志辉主张共计97天，每天租金标准为叶志辉、韩震双方均认可的231元，合计22407元。韩震应当向叶志辉支付2017年5月6日至2017年11月17日房屋占有使用费合计44620元。依据2015年6月17日叶志辉、韩震与第三人共同签订了《商铺租赁合同》第四条的规定，叶志辉要求韩震向其支付物业费。但是根据该合同约定，韩震是支付物业费的债务人，但是其债权人并非叶志辉而是物业公司，叶志辉只是代韩震将物业费缴纳给物业公司。叶志辉没有向一审法院提交证据以证明叶志辉已经将诉讼请求中主张的物业垫付给物业公司，因此叶志辉无权向韩震主张上述物业费。如果后期叶志辉能够提交证据证明其垫付了相关的物业费，叶志辉可以另案主张权利。一审法院对叶志辉的第二项诉讼请求中的物业费的主张不予支持。韩震不按照合同约定缴纳租金的违约行为导致叶志辉解除合同，依据2015年6月17日叶志辉、韩震与第三人共同签订了《商铺租赁合同》第八条的规定，韩震应当向叶志辉支付违约金30000元。一审法院对叶志辉的第三项诉讼请求予以支持。叶志辉主张依据《商铺租赁合同》第三条第二款的规定，要求没收叶志辉的保证金13000元。但是该合同条款仅规定了退还保证金的条件，并没有关于没收保证金的约定。叶志辉的第四项诉讼请求没有法律和合同依据，一审法院不予支持。对于叶志辉的第五项诉讼请求，由于叶志辉没有向一审法院提交证据以证明该费用实际发生了，故一审法院不予支持。对于叶志辉的第六项诉讼请求，由于叶志辉没有向一审法院提交证据以证明涉案房屋门头的原状具体是怎样的状态，故一审法院不予支持。对于第五、六项诉讼请求，叶志辉有权在符合法律规定的情况下另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、韩震向叶志辉支付房屋租金38014元和房屋占有使用费44620元，本判项合计82634元；二、韩震向叶志辉支付违约金30000元；以上两项，韩震于本判决生效之日起十个工作日内履行完毕。三、驳回叶志辉其他诉讼请求。案件受理费3020元，减半收取1510元，全部由韩震负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。根据上诉人的上诉请求及事实与理由，本院认为：一、《商铺租赁合同》的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。上述法律规定的内容即为合同的约定解除以及合同的法定解除。结合本案实际情况，上诉人韩震在2016年11月8日单方面提出要求解除合同，但是未能取得合同相对方叶志辉的同意，而且《商铺租赁合同》约定的内容以及双方履行过程中的事实也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定的情形。因此上诉人韩震主张《商铺租赁合同》于2016年11月8日已经解除本院不予支持。相反，被上诉人叶志辉主张其于2017年5月5日向韩震发出解除合同的通知，由于韩震也要求解除合同，因此一审判决认定2017年5月5日叶志辉、韩震双方合意解除合同本院予以确认。二、上诉人韩震返还商铺的时间。上诉人韩震在返还商铺时，应当与叶志辉办理房屋交接手续同时取得相关的证明文件。一审法院要求上诉人韩震提供相应的证据并承担举证不能的法律后果具有法律依据。而上诉人韩震无法提供已经返还房屋的证据，一审判决以双方解除合同的时间作为返还房屋的时间并无不当。综上所述，上诉人韩震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由韩震负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十日书记员  张 欣