贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2601民初8582号原告：梁翼，男，1986年2月22日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：宋云翠（系梁翼之母），住贵州省凯里市。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人，方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，黔东南州恒丰房地产有限责任公司经理助理。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司，住所地贵州省凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街7栋，统一社会信用代码：915226015806779573。法定代表人：盛立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡建英，女，凯里市恒丰物业服务有限责任公司职员。原告梁翼与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）、被告凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告梁翼的委托诉讼代理人宋云翠、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、被告恒丰物业公司的委托诉讼代理人胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁翼向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告2017年4月25日向被告缴纳的天然气开户费2,400元、供电开户费2,500元、电视开户费265元，共计5,165元，并支付利息1,022.67元（以5,165元为基数按贷款利率6.6%计算3年）；2.案件受理费用由被告承担。事实及理由：2012年12月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，并通过现金支付的方式向被告支付了足额购房款，双方形成了房屋买卖事实。《商品房买卖合同》第十四条的内容与《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第七款的规定不符合。第十四条格式条款具有合同法第五十二条、五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格当中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因此，原告的闭路电视开户费265元、供电开户费2,500元、天然气开户费2,400元，合计5,165元，该费用的缴费性质属于被告非法重复向原告收取，应当依法退还原告。恒丰房地产公司辩称，1、原告诉请确认的合同无效的条款不存在合同无效的法定依据。根据《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(一)》第四条的规定，原告不得以《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等相关规定否定原告与被告恒丰房地产公司之间约定的法律效力。2、本案案涉合同条款系就附属设施安装费以外所可能产生的、有关部门向住户收取的其他费用进行的约定，应属有效约定。3、被告恒丰房地产公司向原告收取的天然气开户费性质为“管道建设维护费”，且被告恒丰房地产公司仅为代收。4、《贵州省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）明确规定了有线电视初装费（工本费及安装工料费）由用户交纳，被告根据通知规定及补充协议约定一次性代收代付该费用。5、在2018年7月1日《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法》出台前，由于房开商未将小区燃气、有线电视开户费等安装工程的费用纳入公司成本核算，所以业主接房入住时需要开通燃气、有线电视，则由房开商代收代付后，燃气、广电经营单位才给业主办理燃气、有线电视开户手续。6、被告恒丰房地产公司向原告收取的供电开户费实则是作为用电客户的原告应向供电部门缴纳的“低压用户报装工料费”，依据贵州省物价局《关于规范供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔价费[2010]200号）所作通知内容，“低压用户报装工料费”属于供电系统对外常规作业服务型收费，系经营性服务收费范畴，系城乡用电户新装用电所交纳的费用。依据该通知收费标准，单相表“低压用户报装工料费”系每套520元。该小区的“低压用户报装工料费”仅是代收，实际收取该款项的单位为供电部门，交纳该项费用的缴纳方系用户而非房开企业。在案涉房屋交房时，供水专业经营单位已为原告办理了开户及安装手续，原告也实际进行了使用，该开户费也未包含在合同约定的房价中。被告开发的案涉小区系于2004年获得立项批复并投入建设的，故而不属于新建商品房项目之范畴。7、恒丰房地产公司开发建设的金泉国际新城小区中有14栋住宅为凯里市市郊供电局职工集资建房，其中2、3、4、5、6、7、8、9、10号楼共计9栋为花园洋房（别墅），而根据恒丰房地产公司开发建设的该小区中标准的供电配套设施，居民入户用电为三线十平方电线、单相电表（电表费用为520元/户），然而因该9栋楼为独立花园洋房用电量大，后恒丰房地产公司应凯里市市郊供电局黔东南州恒丰实业有限责任公司的要求，将原标准配置三线十平方电线、单相电表更改为五线十平方电线、三相电表（电表费用为2500元/户），而这一变更的费用超出了恒丰房地产公司原标准配置建设的成本，并且这一变更是应凯里市市郊供电局黔东南州恒丰实业有限责任公司的要求统一更改，故本案中的该部分费用2500元/户不应由恒丰房地产公司承担。8、原告诉请的返还天然气、广电、水电等开户费，被告恒丰房地产公司是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》颁布之后代收取的，原告也应当知晓该条例的颁布，当时就可以拒绝缴纳该笔费用。故本案不存在原告要求被告恒丰房地产公司承担利息或资金占用费的说法。9、根据原告缴纳天然气、电视、电表开户费的时间，原告直到2020年4月才提起本案诉讼，诉讼时效已然届满，原告关于上述费用的返还之请求不应获得支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉请。恒丰物业公司辩称，其意见与被告恒丰房地产公司的答辩意见一致。本院认为，财产权利的取得应当依照法律规定或者约定。依照约定取得财产权利的，必须以合法性为前提。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用。原告与被告恒丰房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》第十四条第四项第2款的第（5）项、附件十二《补充协议》第一条第2款是被告恒丰房地产公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，被告通过拟定上述条款将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给作为商品房买受人的原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，上述条款中约定由买受人承担相关费用的内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，被告恒丰房地产公司依据该无效条款取得的财产应当予以返还，故原告要求被告恒丰房地产公司退还供电开户费2,500元、有线电视开户费265元、天然气开户费2,400元的诉求，本院应予以支持。被告恒丰房地产公司辩解原告购买的住房系花园洋房，配置的三相电属于超标配置，供电开户费2,500元不应由房开来承担，但被告恒丰房地产公司未提交证据证明其标配的供电标准，也未提交证据证明更改原来单相电的配置为三相电系应原告要求。根据《商品房销售管理办法》第七条第一款第（六）项“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”的规定，被告恒丰房地产公司应当在交房时与该房屋配套的供水、供电等基础设施具备交付使用条件，且约定的商品房价格中应当包括水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，故本院对被告恒丰房地产公司的上述辩解意见不予采信。庭审中，被告恒丰房地产公司认可上述费用系其委托恒丰物业公司代收取，且该笔费用本应由被告恒丰房地产公司负担，故上述费用应由实际收取人被告恒丰房地产公司予以退还原告。因被告恒丰房地产公司收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，故原告要求按照中国人民银行同期同类存款利率为标准支付利息从资金收取之日即2017年4月25日起计算三年，本院予以支持。民事活动中的时效性是针对合法的民事行为而言。无效的民事行为从一开始就无效，不受法律保护，故不存在受诉讼时效调整的问题。被告恒丰房地产公司在补充协议中约定开户费由买受人承担属无效条款，故被告恒丰房地产公司抗辩二原告退还开户费用主张已过诉讼时效，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司自本判决生效之日起十五日内退还原告梁翼供电开户费2,500元、有线电视开户费265元、燃气管道开通费2,400元，共计5,165元，并以5,165元为基数从2017年4月25日起按中国人民银行同期同类存款利率支付三年利息。义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  赵白茹二〇二〇年七月七日法官助理黄惠珍书记员李佳学