吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉02民终1105号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丛刚，男，1963年3月15日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：郭百惠，吉林丰德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李姗姗，吉林丰德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张林，男，1982年9月28日出生，满族，吉林市志和口腔医院院长，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：李翰冰，吉林江城律师事务所律师。 上诉人丛刚因与被上诉人张林租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2018）吉0211民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丛刚及其委托诉讼代理人郭百惠、李姗姗、被上诉人张林及其委托诉讼代理人李翰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丛刚上诉请求：1.撤销原判，依法改判（驳回一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，对一审判决第五项予以改判，改判支持丛刚在一审的反诉请求，即支付租金）；2.一、二审诉讼费用由张林承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定内容继续履行。合同签订后，丛刚已按合同约定将所租赁房屋交付使用，包括将二楼产权证以外的库房交由张林，该二楼库房的使用权是丛刚从物业公司租赁的，二楼库房并非丛刚私自扩建，而是由开发商建成后交由物业公司进行管理、使用（此事实已在一审中举证证明)，该部分是开发商按照建筑美观需要统一建造的，建成后与小区整体建筑一同交由物业使用，该部分并非违章建筑，建设时有城建部门批复文件及施工图纸，丛刚在一审庭审中已提交租赁协议，使用权归丛刚，并未影响张林对库房正常使用，双方之间租赁关系合法有效，截至丛刚提起上诉时该房屋仍能正常使用，并无任何原因导致张林无法正常使用。因此,双方签订的合同应继续履行。二、导致张林无法进行装修的责任在于张林自身，丛刚并未违反合同规定，不应承担任何违约责任。丛刚将房屋交由张林使用，张林侵占小区一楼公共通道和消防通道，破坏了物业外墙大理石挂面、大理石地面、景观玻璃、顶棚保温、承重梁柱等公共设施，受到小区内其他业户及居民的举报，故过错方在于张林。三、城管部门作出《责令整改通知书》不能作为本案双方解除合同的依据，丛刚将房屋交与张林使用，行政执法部门作出《责令整改通知书》实际是针对张林擅自改建、侵占公共设施等一系列危险行为，因该房屋所有权人为丛刚，故《责令整改通知书》中被通知人为丛刚，但该通知书并未影响租赁房屋正常使用。另，在一审判决本院认定事实中称：“经丛刚申请，本院前往吉林市城市管理行政执法局调取吉市城执行改通[2016]C1017号卷宗，被告知没有卷宗。后询问行政执法局工作人员违法依据是什么，答复在一、二楼之间私自搭建隔层，属违章建筑，所以对其下发责令整改通知书。”该事实,一审法院认定毫无事实依据,作为行政执法部门,按规定对所作出的行政执法行为应记录在案，装卷存档便于日后可查，作出答复的执法人员亦不能确定为当时执法人员，且作出处罚毫无事实依据。四、对于一审法院判令装修损失、设计费及租金损失10万元、保证金损失1万元更无事实及法律依据，鉴定书中对所鉴定的设施并未区分是原有的还是后添加的，因此鉴定报告从客观上并不准确，另张林与白钢的装修损失不应由丛刚承担，因张林与白钢系双方自愿解除租赁关系，张林自愿承担与白钢解除租赁关系的法律后果，其与丛刚的租赁关系无任何关联性，就此损失由丛刚承担显失公平。张林的装修损失虽然经鉴定已计算出实际价值，但综合全案丛刚并没有违约行为，因此该损失不应由丛刚承担。五、至今房屋仍能正常使用，并无他人及任何原因致使张林就此所租赁的房屋无法使用，是张林无故不履行双方租赁合同，过错方在张林，因此，张林应当按照双方签订的租赁合同向丛刚履行给付租金的义务。丛刚在一审中的反诉请求应当予以支持。另，《告知函》系协商解除，而张林并未同意，张林应当支付租金。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持丛刚的上诉请求。 张林辩称，一审适用法律正确，认定事实清楚，请二审维持原判。 张林向一审法院起诉请求：1.判令丛刚返还张林房租及保证金18万元；2.判令丛刚赔偿张林装修各项损失242648.06元;3.判令丛刚赔偿张林因丛刚违约导致的张林对第三人违约而承担的租金及保证金11万元。 丛刚向一审法院反诉请求：判令张林支付丛刚2018年租金15.7万元。 一审法院认定事实：2016年4月22日,张林与丛刚签订房屋租赁合同一份。双方约定,丛刚将坐落于吉林市丰满区中环滨江花园x号楼x号网点出租给张林做商业房屋使用;租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，其中装修免租期为2016年5月1日至2016年6月30日，2016年7月1日至2019年6月30日期间的年租金为15.7万元,2019年7月1日至2021年6月30日期间年租金为16.2万元,保证金为2.3万元;租金采用先付后用的方式，按年支付，具体支付时间为每年的6月15日以前。首期租金支付时间为本合同签订当时，首期租金支付金额为18万元。并约定丛刚保证该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，丛刚均在出租该房屋前办妥。丛刚就房产证外扩建面积作出特别承诺，丛刚保证张林在租赁期间正常使用该部分面积，丛刚负责办妥该扩建面积相关的一切手续(物业等）,并对之后续可能发生的相关纠纷进行协调处理，保证张林租赁期间的正常使用。租赁期内如因上述原因发生影响张林正常经营的情况，由丛刚承担全部责任，由此给张林造成经济损失的，由丛刚负责赔偿，经济损失包括但不仅限于装修费用、营业额损失等相关费用;如因张林的原因导致合同终止,丛刚有权提前解除合同,并扣除抵押金。如因丛刚原因导致合同终止，张林有权提前解除合同，并向丛刚追索相关损失，包括但不仅限于装修投入、营业额损失等相关费用。签订合同后，张林依约支付了租金15.7万元、保证金2.3万元，共计18万元。2016年6月4日，张林与吉林市展鹏装饰装潢有限公司（以下简称展鹏公司)签订展鹏装饰工程施工合同，约定展鹏公司以75万元的价格负责对涉案网点进行装修,其中设计费为38250元。2016年9月27日,吉林市城市管理行政执法局向丛刚下发了吉市城执行改通[2016]C1017号责令改正通知书，认为丛刚在中环滨江花园x号楼x号网点擅自改建建筑物的行为，违反了《吉林市城市市容和环境卫生管理条例》第八条第一款的规定,依据上述条例第四十八条第（二)项的规定，责令停止违法行为，限三日内补办相关手续，未予批准的，限三日内自行拆除。2016年10月8日,丛刚向张林手机发送告知函,称因张林在装修过程中私自将物业的主体结构、墙面保温、公共设施及消防通道进行了改造，对物业造成一系列的损坏。导致周边住户及物业管理公司的强烈不满，故特向张林作出以下说明:1.收回物业不再租赁给张林;2.要求张林停止损害行为，并立即恢复已破坏的物业;3.若冬季前未能恢复的负责赔偿;4.恢复完成后商谈有关赔偿事宜;5.2017年5月1日前不能完成的，将根据损害程度进行索赔。2016年10月11日,张林与展鹏公司签订工程解约书,约定截至2016年10月11日，展鹏公司共收到张林支付工程款40万元,其中展鹏公司已设计施工完成部分项目,包含违约金37950.48元、管理费45802.3元、设计费38250元等共计产生相关费用24万元,经协商展鹏公司将余款16万元返还，合同终止。2017年2月8日，展鹏公司为张林就上述24万元出具增值税发票。在审理过程中，丛刚申请对涉案房屋装修部分进行造价评估，经吉林市春阳工程咨询有限公司鉴定，确认涉案房屋装修部分工程造价为47212元。丛刚花费鉴定费2000元。经丛刚申请，一审法院前往吉林市城市管理行政执法局调取吉市城执行改通[2016]C1017号卷宗，被告知没有卷宗。后询问行政执法局工作人员“违法依据是什么”,答复“在一二楼之间私自搭建隔层，属违章建筑，所以对其下发责令整改通知书。依据《吉林市城市市容和环境卫生管理条例》第四十八条第（二)项的规定。 另，2016年4月23日，张林与案外人白钢签订房屋租赁合同一份，双方约定:白钢将其自有的位于吉林市丰满区中环滨江花园小区x号楼x号网点房屋租赁给张林，张林用于开办口腔诊所;租赁期限为自2016年7月1日起至2021年6月30日止。2016年7月1日至2019年6月30日，年租金10万元，保证金1万元。如因张林原因导致合同终止，白钢有权解除合同并扣取抵押金。协议签订后，张林向白钢支付租金100000元、保证金10000元。白钢将房屋交付给张林。2017年1月5日,张林诉至法院要求解除与白钢之间的房屋租赁关系，并判令白钢返还张林租金及保证金11万元。在审理过程中,张林与白钢达成协议,约定双方解除房屋租赁合同，张林于2017年3月10日前将房屋恢复至租赁时的原始状态。双方并就房屋交付事宜自行达成协议。2017年3月6日丰满法院作出（2017）吉0211民初85号民事判决，判决:“一、解除张林与白钢2016年4月23日签订的房屋租赁合同;二、驳回张林其他诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取1250元，由张林负担。”现该民事判决已发生法律效力。在审理过程中，张林申请对4号网点装修工程进行造价评估,经吉林正大工程造价咨询有限公司鉴定，确认4号网点装修工程造价为84535元【4号网点装修工程（土建、电气、水暖）79647元，5号网点扩建部分装修工程（地热）4888元】。张林花费鉴定费3000元。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定:“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”丛刚于2016年10月9日向张林发送了解除合同通知，张林对此并无异议，双方签订的房屋租赁合同已经解除。故一审法院对丛刚要求张林给付2018年租金的反诉请求不予支持。吉林市城市管理行政执法局下发责令整改通知书系当事人认为合同无法继续履行的原因，而其中要求整改的系一楼装修部分的还是二楼房证外扩建部分是双方争议的主要问题。一审法院认为，根据现已查明的事实，可以认定整改通知书要求整改的是二楼扩建部分，一审法院对该事实予以确认。由于双方签订的合同中约定丛刚保证上述面积能够正常使用，并承诺负责协调处理因此产生的相关纠纷，现因扩建部分不能使用造成合同无法继续履行，丛刚应承担返还租金15.7万元、保证金2.3万元及赔偿损失的责任。关于损失问题，双方已明确约定如因扩建面积影响张林正常经营的，丛刚承担全部责任，由此给张林造成经济损失的，由丛刚负责赔偿，经济损失包括但不仅限于装修费用、营业额损失等相关费用。因扩建部分不能使用，造成张林与白钢之间的就4号网店达成的租赁合同的合同目的无法实现，给张林造成租金10万元、保证金1万元的损失，该损失应由丛刚承担。张林已投入4号网点、5网点及扩建部位的装修费用，丛刚应予赔偿，经鉴定装修费用共计131747元。张林另外主张的违约金37950.48元、管理费45802.3元、设计费38250元及税费，由于张林租用房屋系用于开设口腔医院，按规定，需要装修前即报送设计至相关部门，故一审法院对实际及必然发生的设计费38250元予以确认。其他费用，一审法院认为无论何种损害其赔偿范围都受可预见性原则的限制，即赔偿范围原则上不得超过当事人在订立合同时所预见到或应当预见到因合同无效或因其不履行所可能造成的损失。本案中，丛刚对张林需支付违约金、管理费及税费的损失不在其应当预见的范围内，故张林要求丛刚赔偿其上述费用，不符合损害赔偿的可预见性原则，一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下:一、丛刚于本判决生效后五日内一次性返还张林租金15.7万元、保证金2.3万元；二、丛刚于本判决生效后五日内一次性赔偿张林装修损失131747元、设计费损失38250元;三、丛刚于本判决生效后五日内一次性赔偿张林租金损失10万元、保证金损失1万元;四、驳回张林的其他诉讼请求;五、驳回丛刚的反诉请求。案件受理费9147元，反诉费1720元，鉴定费5000元，由张林负担947元，由丛刚负担14920元。 二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为： 一、关于双方签订《房屋租赁合同》效力问题。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，丛刚与张林签订房屋租赁合同，约定将涉案5号网点及业主改造增扩面积约60平方米房屋出租给张林，经吉林市城市管理行政执法局认定，该增扩面积约60平方米为擅自改建建筑物，无相关验收及权属等证明，故《房屋租赁合同》关于出租业主改造增扩面积约60平方米部分，因违反上述法律强制性规定而部分无效。 二、关于《房屋租赁合同》解除问题。 丛刚自2016年10月8日向张林发出解除通知，而张林对此亦无异议，故双方签订的房屋租赁协议已经解除，丛刚该请求无事实及法律依据，不予支持。 三、关于张林各项经济损失应否支付问题。 通过双方签订《房屋租赁合同》内容可以看出，丛刚作为出租人承诺因业主改造增扩面积部分不能使用而导致张林经济损失，由其予以赔偿，现吉林市城市管理行政执法局针对该部分房屋已作出《责令改正通知书》，该部分房屋现不能使用，故一审法院判决丛刚返还租金并赔偿经济损失，并无不当。关于经济损失范围应否包括4号网点部分，因张林租赁4号网点系开设诊所使用，该部分损失系因丛刚的原因导致张林不能开设诊所而产生的不可分割的经济损失，故一审法院认定此部分为应予赔偿范围正确。 综上，丛刚的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9970元，由丛刚负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  刘福祝 审判员  关 晶 审判员  张艺凡 二〇二〇年七月六日 书记员  聂 力