江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终521号上诉人（原审被告）：陈秀骥，男，1952年8月2日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鹤群，江苏天倪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文清，女，1967年12月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王正香，北京市中银（南京）律师事务所律师。上诉人陈秀骥因与被上诉人王文清财产所有权纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初4380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈秀骥上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用及评估费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人之间共同购买房屋没有依据，上诉人独自支付了全部购房款且为案涉房屋唯一产权人。案涉房屋的不动产登记证记载房屋权利人为上诉人。上诉人支付了全部的购房款。上诉人于2017年4月21日、9月12日、12月9日通过银行转账的方式向案涉房屋原房主张双连、张雯支付购房款97万元、200万元、30万元，共计327万元，该购房款支付情况可以证明房屋由上诉人单独购买。二、一审法院认为被上诉人向上诉人的汇款为案涉房屋购房款与事实不符。被上诉人2017年4月19日、12月6日分别向上诉人转账的130万元和18万元系款项往来的一部分。自2015年11月至2018年8月，上诉人共向被上诉人及被上诉人的女儿郑欢直接汇款达70余万元，且通过现金给付的费用已无法统计。2017年3月9日上诉人通过银行向被上诉人汇款14.5万元，2017年4月19日被上诉人向上诉人汇款13万元，这两笔汇款的时间和金额表明上诉人与被上诉人之间存在密切的财务往来，被上诉人向上诉人支付的148万元仅为双方之间往来款的一部分。三、上诉人向被上诉人出具的协议书并不足以作为认定双方为共同购房关系的依据，协议书无被上诉人签字且没有达到生效条件。一审法院依据上诉人向被上诉人出具协议书确认双方当事人存在共同购房关系有误。该协议书不能证明上诉人与被上诉人之间存在共同购房关系。四、受限购政策影响，王文清无购房资格，据此，王文清与他人共同购买房屋的客观条件不存在，其更不能成为案涉房屋的产权人，一审法院直接判令返还购房款以及房屋增值部分折价款，适用法律错误。即使一审法院认为被上诉人与上诉人构成共同购房关系，但是一审法院判决无购房资格的人对共同购买的房屋增值部分享有价值，也是与南京市现行房产限购政策相悖，并且对社会具有不良示范作用。综上，请求依法改判。王文清辩称：其与上诉人达成共识共同出资买房，有上诉人签字确认的协议书为证，其为购买案涉房屋，商业贷款130万元，后期被上诉人把继承过世儿子的房产卖掉才还清部分贷款。房产证只是外在表现形式，系房产登记的形式要件，最终看房屋的实际所有权人还得结合实际情况。被上诉人与上诉人合资买房并不违反法律法规，因此被上诉人有权按照出资比例享有房屋增值部分的价值。上诉人提交的70余万元汇款，与本案无关。请求驳回上诉，维持一审判决。王文清向一审法院起诉请求：判令陈秀骥返还购房款1578000元及房屋相应增值部分（暂计500000元）。一审法院认定事实：王文清与陈秀骥原系男女朋友关系。2017年3月10日，王文清（乙方、买方）与案外人张雯、张双连（甲方、卖方）、南京乐园之家房产信息咨询中心（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出售乙方，建筑面积226.03平方米，总价3290000元，付款方式为全款付清，乙方承担居间人佣金8000元。当日，南京乐园之家房产信息咨询中心出具收条，载明：“今收到王文清购博恩花园御凯轩36幢05室中介费用捌仟元人民币”；张双连出具收条，载明：“今收到王文清购奥斯博恩庄园御凯轩36幢05室房屋定金贰万元整”。2017年4月20日，张双连再次出具收条，载明：“今收到王文清购买奥斯博恩庄园御凯轩36幢05室房屋首付款玖拾柒万元整”。2017年9月12日，张双连第三次出具收条，载明：“今收到陈秀骥购买奥斯博恩御凯轩36幢05室（共计叁佰贰拾玖万元正），其中首付定金玖拾玖万元正，2017年9月12号付人民币贰佰万元正，合计付人民币贰佰玖拾玖万元正，余款还有叁拾万元未付，需至2017.12.31号付清，过户”。2017年12月9日，张双连第四次出具收条，载明：“现房款已全部付清，叁佰贰拾玖万元正”；当日，张雯与陈秀骥签署房产交易申报单一份，载明双方就案涉房屋交易签订《南京市存量房交易合同》，合同金额为1583000元，税费共计23745元；当日，南京市江宁区地方税务局出具税收缴款书，载明陈秀骥缴纳案涉房屋契税23745元。2017年12月13日，陈秀骥办理案涉房屋不动产权证书。关于双方购买案涉房屋的经过，审理中，王文清主张双方系共同购买案涉房屋，双方各自享有50%的权利；王文清对此提交陈秀骥出具的协议书一份，载明：“陈秀骥、王文清系未婚夫妻关系，经双方协商决定，共同购买江宁区奥斯博恩御凯轩36-5住房一套，面积226.03平方米，总价330万元；为防止双方及子女今后对购买上述房屋产生争议和纠纷，特订立协议如下：一、该房产以陈秀骥名义登记购买，双方共同出资；（1）陈秀骥出资200万元，资金来源为出售御水湾花园32-104房产所得；（2）王文清出资130万元，为成贤大厦1308室房屋做银行抵押所得；因此该房屋应为陈秀骥、王文清各有一半产权；二、陈秀骥、王文清二人领取结婚证以后，办理房产证所有人变更手续，上述房产所有权为陈秀骥、王文清夫妻共有；三、本协议经南京市公证处公证具有法律效力。”陈秀骥对于上述协议书真实性予以认可，但辩称其出具该协议书的目的系双方前往公证处办理公证手续，后因双方产生争议导致未能办理公证手续，故上述协议书并未生效。关于双方当事人为购买案涉房屋的出资情况，审理中，王文清主张其出资共计1578000元，分别为支付中介费8000元，支付购房定金20000元，向陈秀骥汇款1480000元及缴纳过户费用70000元；对于支付中介费及定金，王文清拟提交上述收条予以证实；对于向陈秀骥汇款，王文清拟提交银行汇款交易明细予以证实，银行汇款交易记录显示王文清于2017年4月19日向陈秀骥汇款1300000元，于2017年12月6日向陈秀骥汇款180000元；对于缴纳过户费用，王文清拟提交银行取款记录予以证实。关于张双连、南京乐园之家房产信息咨询中心于2017年3月10日向王文清出具的中介费及定金收条，陈秀骥辩称王文清签订上述《房屋买卖合同》后并未实际履行，故对于上述收条不予认可；关于王文清向陈秀骥银行汇款交易明细，陈秀骥辩称双方往来款项较多，在上述汇款之前，其亦向王文清及王文清女儿汇款高达70余万元，故其不认可上述汇款系案涉房屋购房款；关于银行取款记录，陈秀骥辩称案涉房屋实际税费仅为23745元，与王文清主张的70000元相去甚远，故其对于王文清的该项主张不予认可。关于案涉房屋增值部分，审理中，王文清申请对此进行司法评估，一审法院依法委托南京茗洋土地房地产资产评估造价咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行评估。2019年6月29日，该评估单位出具房地产估价报告，载明价值时点为2019年6月16日，估价结果为总价392.14万元，自2017年3月10日起至今（即2019年6月16日）房屋增值部分的价格为63.14万元，估价报告使用期限自2019年6月29日起为一年。王文清支付评估费20000元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一审法院确认案涉《房屋买卖合同》已实际履行，理由为陈秀骥虽与案外人张雯在办理案涉房屋过户手续时重新签订《南京市存量房交易合同》并约定合同金额为1583000元，但从陈秀骥提交的张双连向其出具的收条来看，陈秀骥仍按照原《房屋买卖合同》约定的价款履行了付款义务，并且张双连在2017年9月12日的收条中也明确载明已付房款中包含定金及首付款99万元，张双连依次出具的四份收条与原《房屋买卖合同》的约定一致，能够证实双方当事人均系按照原《房屋买卖合同》的约定履行了各自义务，陈秀骥辩称案涉《房屋买卖合同》未实际履行，与事实不符，亦未提供相应证据材料予以证实其实际履约情况，故一审法院对于陈秀骥的该项抗辩意见不予采纳。关于王文清与陈秀骥是否为共同购买案涉房屋，一审法院认为依据陈秀骥向王文清出具的协议书可以确认双方当事人真实意思表示为共同购买案涉房屋，现陈秀骥已办理案涉房屋不动产权登记，王文清要求陈秀骥返还相应购房款，具有事实及法律依据，一审法院予以支持；关于王文清支付款项的具体数额，一审法院依据上述收条确认王文清已支付中介费8000元及购房定金20000元，王文清提交的银行汇款交易记录显示王文清于2017年4月19日向陈秀骥汇款1300000元，于2017年12月6日向陈秀骥汇款180000元，该汇款事实与协议书约定的内容相符，并且该汇款时间亦与张双连出具收条的时间相符，故一审法院确认上述两笔汇款系王文清向陈秀骥支付的案涉房屋购房款，陈秀骥辩称双方往来款项较多，在上述汇款之前，其亦向王文清及王文清女儿汇款高达70余万元，因该多笔汇款时间跨度较长、单笔金额较小，且涉及案外人的权益，故一审法院不予理涉，陈秀骥可另案主张权利；王文清还主张其通过银行取款70000元用于支付案涉房屋过户费用，陈秀骥辩称案涉房屋实际税费仅为23745元，因两者差距较大，且王文清未提供其他证据材料证实其缴纳的税费情况，故一审法院对于王文清的该项主张不予支持；综上，一审法院确认王文清为购买案涉房屋出资共计1508000元，陈秀骥对此应当予以返还。关于双方当事人对于案涉房屋增值部分享有的权利，因协议书中约定该协议须经公证后发生法律效力，后因双方当事人并未就该协议办理公证手续，故该协议并未生效，王文清对此要求享有50%的权利，无事实及法律依据，一审法院不予支持；一审法院确定双方按照出资比例享有案涉房屋增值部分的价值，故陈秀骥应当支付王文清案涉房屋增值部分的折价款为286641.87元，具体计算方式为1508000元/（3290000元+8000元+23745元）×631400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈秀骥返还王文清关于南京市江宁区房屋的购房款1508000元及上述房屋增值部分折价款286641.87元，合计1794641.87元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回王文清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23424元、保全费5000元、评估费20000元，合计48424元，由王文清负担21983元，由陈秀骥负担26441元。二审中，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，根据2017年3月10日，被上诉人王文清与案外人张雯、张双连及南京乐园之家房产信息咨询中心签订《房屋买卖合同》，被上诉人给付中介费等事实，可以证明被上诉人具有购买案涉房屋的意思表示。上诉人陈秀骥出具的协议书虽然未生效，但其中的内容可以反映出双方当事人具有共同购买案涉房屋的意思表示。上诉人主张双方当事人没有购房合意的上诉主张，本院不予采信。双方当事人在购买案涉房屋过程中，被上诉人向上诉人转账汇款的130万元、18万元两笔款项，与案涉协议书约定的内容相符，时间亦与张双连出具的收条时间相符，一审法院据此认定，该款项系王文清出资的购房款，有事实依据，上诉人亦无证据证明该款项没有用于购买案涉房屋，据此，本院对上诉人主张该款项仅为双方之间往来款的一部分，并非购房款的上诉理由，不予采信。被上诉人即使在签订合同时不具有购房资格，本案双方当事人系合伙买房关系，被上诉人与上诉人共同出资购买了案涉房屋，登记在上诉人名下，不违反法律及相关政策的规定。据此，不能否定被上诉人非共同购房人，亦不能认定被上诉人对其出资不能获取升值利益。故一审法院对被上诉人主张上诉人返还其购房款及其出资相应的升值部分，予以支持，并无不当。综上，陈秀骥的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20952元，由陈秀骥负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年七月十五日书记员  刘 东