湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终421号上诉人(原审被告)：荆州市沙市饭店有限公司，住所地荆州市沙市区北京中路235号。法定代表人：陈永怀，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨颖，湖北昭信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行，住所地荆州市沙市区北京中路318号。负责人：杨正荣，该行行长。委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。上诉人荆州市沙市饭店有限公司（以下简称沙市饭店）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称农业银行）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2019)鄂1002民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人(原审被告)荆州市沙市饭店有限公司的委托诉讼代理人陈永怀、杨颖，被上诉人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的委托诉讼代理人梁松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙市饭店上诉请求：一、依法改判上诉人向被上诉人赔偿房屋损失3642395元（即按房屋评估市场价值3834100元计算，比原审判决减少5％金额即191705元）。二、请求依法纠正原审判决注销案涉房屋荆州房权证沙字第××号房屋所有权、荆州国用（2009）第102010384号国有土地使用权权证错误结论。主要事实和理由：一、原审判决按照房屋评估价值全额赔偿，有违公平，应当予以改判。评估价值与实际成交价值存在差异，实际变现价款肯定比评估价值要低。二、原判要求注销案涉房屋权属证书，超越了审理范围，侵犯了当事人的财产权利，且导致判决无法执行，应当依法予以纠正。原告农业银行向一审提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿因荆州市××便河东路（便东大楼）1-2楼房屋（建筑面积130.52㎡、土地使用权面积77.2㎡，房屋所有权证号：荆州房权证沙字第××号，土地使用权证号：荆州国用2009第102010384号）由于被告拆除而造成的实际损失3834100元；2、案件的全部诉讼费用由被告承担；3、（当庭增加）确认原被告于2002年6月20日签订的《关于营业房屋置换使用的协议》已经合法解除，合同解除之日为2017年9月25日。被告沙市饭店辩称：1、双方之间置换房屋使用的事实属实，原告的房屋已被拆除改建作为市场通道，暂时无法恢复，希望继续维持现状履行下去。2、如解除合同，我方愿意以市场评估价值予以补偿。一审认定：坐落于荆州市××便河东路（便东大楼）1-2楼房屋的所有权（房屋所有权证号：荆州房权证沙字第××号、建筑面积为130.52平方米）登记在原告农业银行名下。2002年6月20日，原告农业银行（乙方）与被告沙市饭店（甲方）签订了一份《关于营业房屋置换使用的协议》，被告沙市饭店需置换邻靠饭店西侧的原告农业银行的营业部，双方约定：甲方按乙方现有房屋面积130.52平方米置换便河东路临街营业店面给乙方（一楼不小于100平方米，二楼不大于100平方米），如置换使用房屋面积超出乙方置换房屋面积，超出部分将按所在地段店面租赁价格优惠10%租赁给乙方；置换方位确定为沙市饭店主楼西侧靠南第一个店面，甲方提供乙方置换使用的店面，保证三通（水、电、路），内墙为瓷粉墙面；乙方提供甲方置换使用的房屋产权所有权不得变更，若干年后，如因甲方原因该置换使用房屋市场发生扩建、改建等因素，由甲方负责恢复乙方在原址提供置换使用房屋的原面积并承担相关费用，如因乙方原因该营业部拆迁，其置换使用的房屋乙方有权转让他人经营。2017年9月25日，原告农业银行向被告沙市饭店发出《关于要求返还置换房屋的联系函》，载明“根据2002年6月20日我行与贵公司签订的《关于营业房屋置换使用的协议》，我行将位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼的房屋与贵公司所有的位于沙市区北京××（××）1栋13号的1-2层店面房屋进行置换使用。现经我行研究决定并报上级行批准，我行致函贵公司要求解除《关于营业房屋置换使用的协议》，将贵公司置换给我行使用的位于北京××（××）1栋13号的1-2层店面房屋退还给贵公司并协助办理好相关手续。同时，我行要求贵公司将我行所有的位于便河东路（便东大厦）1-2楼房屋完整返还给我行”。被告沙市饭店在该函件上注明“函件已收”并加盖印章。2017年9月28日，被告沙市饭店向原告农业银行回函，载明“2002年6月20日签订《关于营业房屋置换使用的协议》后，十多年来，双方置换房屋，各取所需，互利双赢。同时，因我公司一隆广场市场改建消防和规划需要，贵单位房屋已经改建为市场通道，暂时无法恢复房屋使用功能。因此，我公司不同意解除合同，要求维持现状，望贵单位从实际出发，本着合作精神，继续履行置换协议”。2017年9月30日，原告农业银行将置换后的位于沙市区北京××（××）1栋13号的1-2层房屋全部返还给被告沙市饭店。2018年2月5日，原告农业银行向被告沙市饭店发出《关于赔偿我行置换房屋损失的联系函》，载明“我行有权依法通知贵公司解除2002年6月20日《关于营业房屋置换使用的协议》且该通知贵公司已收悉；我行依法通知解除《关于营业房屋置换使用的协议》不存在给贵公司造成任何经济损失；贵公司对我行要求返还的房屋因建设规划及消防要求已造成了无法返还原房屋的现状，我行经研究决定并报上级行批准，要求贵公司按原房屋的市场价值赔偿我行经济损失”。被告沙市饭店在《关于赔偿我行置换房屋损失的联系函》上注明“收到”并加盖印章。2018年3月12日，沙市饭店向农业银行发出《关于解决置换房屋有关事项的函》，载明“双方于2002年6月20日签订《关于营业房屋置换使用的协议》以来，双方置换房屋使用，但贵行却单方面提出解除合同、互返房屋。因贵行房屋已经被改建为市场通道，暂时无法恢复房屋使用功能，故我公司希望贵行向上级部门汇报，争取继续合作，执行置换协议。如贵行确要求解除合同、赔偿损失，则请贵行通过法律途径解决问题，我公司将按照法院判决执行”。一审另查明，湖北智博资产评估事务所受原告农业银行的委托，于2019年3月18日作出了鄂智评报字（2019）第029号《中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行核实房地产价值项目资产评估报告》，经评定估算，原告农业银行拥有的位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼建筑面积为130.52㎡的房地产在2019年3月11日的市场价值为人民币3834100元。一审认为，原告农业银行与被告沙市饭店签订的《关于营业房屋置换使用的协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，故合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，原告农业银行于2017年9月25日向被告沙市饭店发出《关于要求返还置换房屋的联系函》，其内容要求解除《关于营业房屋置换使用的协议》，被告沙市饭店签收后，虽然向农业银行回函表示不同意解除合同，但并未在收到解除通知后请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告于2002年6月20日签订的《关于营业房屋置换使用的协议》已经解除，合同解除之日为2017年9月25日，原告要求确认其解除合同行为有效的诉讼请求，一审予以支持。合同解除后，原告农业银行与被告沙市饭店应当将置换的房屋返还给对方。原告农业银行已于2017年9月30日已将置换后的房屋全部返还给被告沙市饭店，而被告沙市饭店却将原告所有的位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼房屋改建为一隆广场消防通道，无法恢复原状并返还给原告农业银行。故被告沙市饭店应向原告承担无法返还房屋的赔偿责任。鉴于湖北智博资产评估事务所评定估算，原告所有的位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼房屋现市场价值为3834100元，故原告主张被告赔偿其房屋损失3834100元的诉讼请求，一审予以支持。被告沙市饭店抗辩应在评估价值基础上给予适当降价进行赔偿的意见，既无法律规定，也无事实依据，一审不予采纳。基于原告农业银行所有的位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼房屋及土地使用权已经改变了设计用途，无法实现其作为商业房屋、土地的使用目的，故原登记在原告名下的证号为荆州房权证沙字第××号、荆州国用2009第102010384号的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》应当依法注销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十七条规定，判决：一、确认原告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行解除与被告荆州市沙市饭店有限公司于2002年6月20日签订的《关于营业房屋置换使用的协议》的行为有效，合同已于2017年9月25日解除；二、被告荆州市沙市饭店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行赔偿房屋损失3834100元。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37472元，减半收取18736元，由被告荆州市沙市饭店有限公司负担。二审中双方当事人没有新证据向法庭提交。本院认可一审法院对本案事实的认定。本院认为，关于上诉人提出的“原审判决按照房屋评估价值全额赔偿，有违公平”的问题。被上诉人的房产价值是经合法的评估机构确认的客观合理的市场价值，上诉人认为有失公平没有提交相关证据证明，其主张没有法律依据和事实根据，一审据此判决并无不当。关于上诉人提出的“原判要求注销案涉房屋权属证书，超越了审理范围，侵犯了当事人的财产权利，且导致判决无法执行，应当依法予以纠正。”的问题。原审并没有在判决主文中涉及此内容，原审只是在裁判理由中表述了下列内容：“基于原告农业银行所有的位于沙市区××河东路（便东大厦）1-2楼房屋及土地使用权已经改变了设计用途，无法实现其作为商业房屋、土地的使用目的，故原登记在原告名下的证号为荆州房权证沙字第××号、荆州国用2009第102010384号的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》应当依法注销。”对此，本院认为，本案只确定民事法律关系及民事权利与民事义务，对本案所涉及的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》是否注销，属行政管理权限范畴，不是本案审理的内容。对此，一审陈述上述裁判理由没有必要，本院予以纠正。综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实清楚，虽裁判理由存在瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4134元，由上诉人荆州市沙市饭店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年七月一日书记员  程 瀛