河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7484号上诉人(原审被告)：河南省清华房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区中州大道欢乐家园王庄社区服务站三楼。法定代表人：邢菲，该公司董事长。委托诉讼代理人：张坤杰，北京天平（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张楠楠，女，汉族，1991年6月6日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯凯，河南中亨律师事务所律师。原审被告：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。负责人：董琢理，该分行行长。委托诉讼代理人：牛冬婕，女，该分行员工。上诉人河南省清华房地产开发有限公司因与被上诉人张楠楠及原审被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法独任开庭进行了审理。本案现已审理终结。河南省清华房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初3208号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2018年8月29日，被上诉人张楠楠与上诉人签订《商品房买卖合同》（合同编号180××××9239），合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或不作为、城市规划调整、市政工程实施、恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，××不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延”。在购房合同履行期限内，因郑州市政府采取大气污染治理、扬尘防控，采取封土令及政府重大活动等客观因素影响，上诉人开发的清华城项目施工期间多次停工，上诉人依据合同有权顺延交房，不构成违约。一审法院认定事实及适用法律错误。具体如下：一、一审法院认定上诉人未按时交付房屋构成违约，属于认定事实错误。依据被上诉人张楠楠与上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，因政府作为，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，上诉人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。上诉人在2018年、2019年施工期间，受郑州市采取大气污染治理、扬尘防控，采取封堵令及政府重大活动等客观因素，影响工期延误389天，在受影响范围内上诉人有权顺延交房。上诉人延期交房符合合同约定，不构成违约。一审法院认定上诉人未按时交付房屋构成违约，属于认定事实错误。二、一审法院认定《商品房买卖合同》于2019年12月30日解除属适用法律错误。首先，根据双方《商品房买卖合同》约定，上诉人不构成违约，《商品房买卖合同》不具备解除的条件，被上诉人无权单方解除《商品房买卖合同》。其次，依据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法[2019]254号）46.[通知解除的条件]审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这是不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。对该条的准确理解是，只有享有法定或约定解除权的当事人，才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提出诉讼，也不发生合同解除的效果。因本案中上诉人不存在违约行为，依据《商品房买卖合同》约定可以有权延期交房。本案商品房买卖合同不具备解除的条件，被上诉人张楠楠不享有解除权，上诉人不提出异议，也不发生合同解除的法律后果，一审法院判决上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》于2019年12月30日解除属适用法律错误。三、一审法院判决上诉人承担未偿还的银行贷款本息错误。首先，上诉人依据《商品房买卖合同》可以延期交房，不存在违约，不承担违约责任。其次，上诉人不是《个人购房担保借款合同》的借款人，让上诉人清华公司依据《个人购房担保借款合同》承担还款义务，违反合同相对性原则，属于适用法律错误。综上所述，购房合同约定因政府大气治理、污染防控、重大活动等原因影响工期的，上诉人可在影响范围内延期交房，上诉人不存在违约行为，商品房买卖合同不具备解除条件。一审法院判决上诉人延期交房违约，且判决上诉人有权解除《商品房买卖合同》及欠款协议错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。以维护双方合同的稳定性。张楠楠辩称，一、上诉人逾期交房已然构成违约事实，给被上诉人的合法权益造成严重损害，被上诉人为维护自己的合法权益依法行使合同解除权，符合法律规定，并无不当；二、被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》中第八条第二款的约定，该条款并不影响被上诉人依法行使合同解除权，且该条款系上诉人自制的格式条款，该格式条款自始无效。三、上诉人称因郑州市采取大气污染治理、扬尘防控、封土令等政府重大活动等客观因素影响，导致停工逾期，延期交付房屋符合合同约定，其不构成违约，上诉人该主张不成立，不应当支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行述称，一、第三人与上诉人和被上诉人张楠楠签订个人购房担保借款合同系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋已办理抵押权人为第三人的抵押登记。二、第三人依据合同约定履行了放款义务，被上诉人张楠楠应依约履行还款义务。上诉人在张楠楠未履行还款义务时，应承担连带保证责任，在张楠楠贷款本息结清前，第三人不同意解除上述个人购房担保借款合同，截至2020年6月23日，张楠楠贷款本金余额为263103.14元，应付未付利息为零。三、被上诉人张楠楠与上诉人的房屋买卖合同纠纷与第三人无关。张楠楠向一审法院起诉请求：1、确认原、被告清华房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》、欠款协议已经于2019年12月30日解除；2、被告清华房地产公司退还原告已付首付款225328元及利息（利息以125328元为基数，自2018年8月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告全部支付之日止；利息以10万元为基数，自2018年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告全部支付之日止）；3、判令被告清华房地产公司返还原告截止至判决生效之日已偿还银行贷款的本金及利息（原告自2018年11月1日起至2020年1月1日止，暂付15期共51181.58元，其中贷款本金27274.56元，贷款利息23977.02元）；4、判令解除原告与被告上海浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》，并由被告向第三人偿还判决生效以后的银行贷款本金及利息；5、判令被告清华房地产公司返还房屋维修基金2962元；6、判令被告清华房地产公司支付延期交房违约金10506.56元；7、由被告清华房地产公司承担本案的诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2018年8月29日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××9239）位于金水区建业东路，货站街北３幢18层1826号房，建筑面积共45.58平方米，该商品房单价为每平方米13280.56元，总金额605328元整。另，本合同第八条交付期限载明，××应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；第九条××逾期交房的违约责任载明：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理；（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并接受××累计已付款的2%向××支付违约金。合同××签章处盖有被告河南省清华房地产开发有限公司印章，××签章处由原告张楠楠签字并加盖指印。原告与被告清华房地产公司于2018年8月29日签订《欠款协议》一份，欠款金额18万元整，甲方盖有被告清华房地产公司公章，乙方有张楠楠签字及手印。被告清华房地产公司于2018年8月29日开具房款125328元收据一张、维修基金2962元收据一张，2019年5月21日开具房款100000元收据一张。2019年12月20日被告河南清华地产公司发布《延期交房通知书》一份，载明清华城1号院项目住宅和公寓产品原定于2019年12月31日交付，交付时间调整至2020年9月30日。一审法院另查明，原告与被告上海浦发银行于2018年10月12日签署《个人购房担保借款合同》一份，合同贷款金额为人民币30万元整，贷款期限为10年，自2018年10月12日起至2028年10月12日止。贷款人为被告上海浦发银行；借款人抵押人均为原告；保证人为被告清华房地产公司。一审法院认为，原、被告清华房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》明确载明约定交付期限和××逾期交房的违约责任。现被告清华房地产公司未按时交付房屋，构成违约，故原告诉请确认《商品房买卖合同》及欠款协议于2019年12月30日解除，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。原告诉请退还已付首付款225328元及已偿还部分银行贷款本息61566.53元（暂计至2020年4月，之后至判决生效之日的由原告继续偿还），维修基金费用2962元，依据充分，该院予以支持。原告与被告上海浦发银行签订的《个人购房担保合同》系双方真实意思表示，合法有效。现《商品房买卖合同》已依法解除，合同目的已不能实现，故原告诉请解除此合同并就判决生效后的未履行的银行贷款本息由被告清华房地产公司承担，并无不当，该院予以支持。原告已主张被告清华房地产公司就其首付房款按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失至实际付清之日，该院予以支持。在被告清华房地产公司逾期交付房屋时，原告选择解除合同，并已主张上述利息损失。故原告诉请逾期交房违约金，该院不予支持。被告清华房地产公司经该院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张楠楠与被告河南省清华房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及欠款协议于2019年12月30日解除；二、被告河南省清华房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告张楠楠首付款225328元及利息（其中125328元自2018年8月29日起计算，其中10万元自2019年5月21日计算，均按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日）、已偿还银行贷款本息61566.53元（暂计至2020年4月，之后至判决生效之日的银行贷款本息由原告张楠楠继续偿还并由被告河南省清华房地产开发有限公司退还）、维修基金2962元；三、解除原告张楠楠与被告上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行双方签订的《个人购房担保借款合同》；判决生效以后未偿还的银行贷款本息（以银行系统计算数据为准）由被告南省清华房地产开发有限公司承担；四、驳回原告张楠楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2901元、保全费1970元，由原告负担81元，被告河南省清华房地产开发有限公司负担4790元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人河南省清华房地产开发有限公司与被上诉人张楠楠签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。该《商品房买卖合同》明确约定上诉人应当在2019年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付被上诉人使用，但上诉人于2019年12月20日发布《延期交房通知书》，将交付时间调整至2020年9月30日。同时，到本院2020年6月28日开庭审理本案时，上诉人仍未交付房屋，且不能明确交房日期。所以，上诉人未能按合同约定的交房日期交付房屋，其已构成违约，且在2019年12月20日已明确告知将逾期超过90日，因此，被上诉人依据合同约定有权解除合同。上诉人称在2018年、2019年施工期间，受郑州市采取大气污染治理、扬尘防控，采取封土令及政府重大活动等客观因素，影响工期延误389天，在受影响范围内上诉人有权顺延交房，上诉人延期交房符合合同约定，不构成违约。但因大气污染治理、扬尘防控、采取封土令等环保问题造成的停工，并未明确具体约定于合同第八条可以延期的事由内，且2018年8月29日签订合同时，郑州市每年大气污染治理已常态化，上诉人作为专业的房地产公司，对此在签订合同时应予以考虑，以避免出现逾期交房的情形，故上诉人该上诉理由不能成立。由于上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行已按《个人购房担保借款合同》约定将贷款发放给了上诉人，现《商品房买卖合同》已解除，被上诉人不再购买涉案房屋，所以，上诉人应将已收取的房款予以退还，因此，原审判决上诉人承担未偿还的银行贷款本息并无不当。二审中上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，河南省清华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8180元，由河南省清华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年七月八日书记员 田宇恒