辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终2330号上诉人（原审被告）：赵鑫，男，1995年7月24日出生，汉族，现住大石桥市。委托诉讼代理人：刘春雷，辽宁久和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：营口智诚物业有限公司，住所地营口市老边区宁园街宁园里21#1-201。法定代表人：刘忠伟，该公司经理。委托诉讼代理人：周海燕，女，1975年5月29日出生，汉族，现住营口市老边区，该公司职员。委托诉讼代理人：张丽莉，女，1969年4月9日出生，汉族，现住营口市老边区，该公司职员。上诉人赵鑫因与被上诉人营口智诚物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院（2020）辽0811民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。赵鑫上诉请求：一、请求撤销营口市老边区人民法院辽0811民初541号民事判决书，改判或发回重新；二、要求被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人赵鑫与被上诉人营口智诚物业有限公司没有建立物业服务合同关系。同时也没有与案外人营口市宏源物业管理有限公司建立物业服务合同关系。2、上诉人赵鑫虽然在2013年8月7日领取了房屋钥匙，但房屋门前的违章建筑阻碍了上诉人赵鑫房屋作为门市房的正常经营，导致上诉人至今无法利用重金购买的该门市房进行经营活动，造成了巨大的经济损失。3、无论是被上诉人营口智诚物业有限公司，还是案外人原营口市宏源物业管理有限公司，都没有提供收费的资质及许可以及物价部门的收费标准的相关证明。案外人营口市宏源物业管理有限公司与上诉人之间的债权债务关系本来就不清楚，不是确定的债权，因此他们之间的债权转让是无效的。5、被上诉人营口智诚物业有限公司仅在上诉人答辩后才将上诉人门前的违章建筑处理掉，却主张以前的物业费是不合理也不合法的。综上所述，营口市老边区人民法院在没有认真查明案件事实的情况就下达了判决书，不能正确维护上诉人的合法权益不受侵害。因此上诉人不服一审法院判决，请二审法院查明本案事实，公正判决。营口智诚物业有限公司辩称，上诉人与被上诉人之间存在着物业服务关系，上诉人于2013年8月7日领取钥匙，说明具备了进户条件。上诉人应支付物业费用，按物业行政主管部门的规定，只要具备进户条件，物业费从即日起开始缴纳。门市外的建筑是否影响到我物业不作评论。违章建筑不是我们建的，与物业公司无关。当时门市外的地已经亮出来，其他的门市都正常的开业了，只有上诉人家的门市没有开业，动迁户把临时的房子放在了那个位置。因为那房子是临时的房子，而且是逐步放在那里的，所以与物业无关，不单是对他一家，是根据辽宁省《物业管理条例》的意见，整个小区经过业主委员会讨论，决定已经公示无异议而定的收费标准，有相关的行政主管部门考核，小区业主也是按照标准交费的，而且我们周边的小区也是按每平米0.6元收取。前期物业管理经行政部门的批准，公示收费标准。上诉人的使用面积是固定的，按照这个计算出来的相关费用，也是上个物业公司转交给我们账户上体现出来的。并且债权债务转让有公示的照片，也经过小区业主的同意，我们来收取前期所欠的物业费，因要求清除的建筑物在上诉人购买房时已经存在，不属于物业服务的范围之内。在本案一审诉讼过程中上述建筑物由相关政府部门已经处理拆除，并且道板已经整齐了，不能以这个理由拒交物业费。营口智诚物业有限公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付拖欠的物业费合计27572元，滞纳金按银行每天的同期贷款利率计算合计1958元，支付违约金应在被告给付之日止（2013年物业费1712元、滞纳金224元。2014年物业费4310元、滞纳金528元。2015年物业费4310元、滞纳金437元。2016年物业费4310元、滞纳金347元。2017年物业费4310元、滞纳金256元。2018年物业费4310元、滞纳金166元。2019年12月3592元）；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告赵鑫系营口市老边区西岸丽景小区22号楼甲2号门市业主，房屋面积为598.64平方米。2013年8月7日，被告赵鑫办理了该房屋进户手续并取得房屋钥匙。2014年3月2日，营口会信房地产开发有限公司（甲方）与营口市宏源物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》该份合同主要载明“甲方将西岸丽景小区委托给乙方实行物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：门市：0.6元/月/平方米，业主应于办理进户手续之日起交纳物业服务费用”等内容。2018年10月20日，营口市宏源物业管理有限公司与营口会信房地产开发有限公司、西岸丽景小区业主委员会签订了《解除合同协议书》，约定双方同意解除2018年10月15日签订的《物业委托合同》及其他相关协议。2018年10月20日，营口市宏源物业管理有限公司与原告智诚物业签订《债权转让协议书》，约定2018年10月15日前西岸丽景小区业主所欠物业费，营口市宏源物业管理有限公司将债权转让于智诚物业，由智诚物业向欠费业主收取。智诚物业向该小区提供物业服务后，被告赵鑫未缴纳相应的物业费用。另查明，被告赵鑫主张的房屋门前违章建物，在其购买房屋时已存在，在本案诉讼过程中已经清理完毕。一审法院认为，原告与被告间存在物业服务关系，原告对西岸丽景小区提供了物业服务，要求被告赵鑫支付相应的物业费用,理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付滞纳金的诉请依据不足，本院不予支持。关于被告赵鑫主张其房屋前有违章建筑，影响正常经营一节，因被告要求清除的建筑在其购房时已存在且不属于原告物业服务的范围，在本案诉讼过程中上述建筑已经拆除，故该辩解理由并不属于可免除其应纳物业费用的法定理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告赵鑫给付原告营口智诚物业有限公司2013年8月7日至2019年12月31日的物业费27572元；二、驳回原告营口智诚物业有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后五日内付清，逾期给付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费490元，适用简易程序，减半收取245元,由被告赵鑫负担。本院二审期间，被上诉人提供公示照片8张，选取业主委员会照片10张，证明前期宏源物业和智诚物业收费标准是每平方米0.6元。还有债权债务的公示，让业主们都清楚了。业主委员会是经过全体业主的选举而成立的。上诉人质证意见：首先对这些证据的真实性有异议。所有的证据都是复印件，照片上的章和登记表上的章全是黑的。另外关于关联性，这些照片都是2018年10月25日，公示收费标准是2018年10月20日，另外选楼长这是一个登记表，竞选什么内容不清楚，和本案没有关联性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审认定的事实相一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系及收费标准是否符合规定等问题，根据本案查明的事实，无论是营口市宏源物业管理有限公司，还是被上诉人，均与小区业主委员会签订了合法有效的物业服务合同，且均在上诉人领取房屋钥匙后实际为其提供了物业服务，双方存在物业服务合同关系，上诉人依法应当交纳相应物业费。而营口市宏源物业管理有限公司已将2018年10月15日前西岸丽景小区业主所拖欠的物业费的债权转让给被上诉人，二物业公司之间的债权转让并不违反法律规定，属合法有效。故被上诉人有权向上诉人主张自2013年8月至2019年12月31日期间拖欠的物业费。上诉人认为其与被上诉人之间不存在合同关系及被上诉人无权收取物业费和物业费标准不符合规定的主张于法无据且与事实不符，本院不予支持。关于上诉人主张的因其房屋门前存在违章建筑导致无法经营的问题，第一，违章建筑并非被上诉人所建，第二，上诉人在买房时对门前有该违章建筑明知。故上诉人以违章建筑阻碍其经营为由拒交物业费于法无据。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人赵鑫负担。本判决为终审判决。审判长  杨名环审判员  段建勇审判员  朱隆升二〇二〇年七月二十七日法官助理刘丛博书记员王伟超