河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初574号原告：刘淑萍，女，汉族，1968年6月11日出生，住孟州市。委托诉讼代理人：张春福，河南孟洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋长征，河南孟洲律师事务所律师助理。被告：河南文成置业有限公司，住所地：孟州市东河雍大街009号唐人御园售楼部，统一社会信用代码：91410883587079861M。法定代表人：徐勇平，公司执行董事。委托诉讼代理人：孙保红，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一帆，河南苍穹律师事务所律师。原告刘淑萍诉被告河南文成置业有限公司（以下简称文成置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑萍的委托诉讼代理人张春福、宋长征，被告文成置业公司的委托诉讼代理人杨一帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘淑萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告迟延交房违约金5080元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月16日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于孟州市××大街××＃楼××单元××房，房屋面积为129.34平方米，总房款401607元，原告已按合同约定履行了付款义务，按照合同约定被告应当于2017年12月31日前交付房屋，但被告直至2019年4月1日才将房屋交付原告。原告认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，由于原被告在合同中约定的逾期交房违约金过低，低于给原告造成的实际损失，现原告依照法律规定，请求调整违约金数额。被告文成置业公司辩称，一、原告诉状中所称的《商品房买卖合同》的签订日期以及涉案房屋的交房日期均不正确。原告在2018年11月23日签订了《房屋验收交接表》、领取了房屋钥匙并交纳了装修保证金，答辩人已将涉案房屋实际交付给了原告，交房日期并非是原告所称的2019年4月1日。除此之外，原告与答辩人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年6月28日。二、原告诉状中要求提高原被告双方约定的逾期交房违约金数额的诉求依法不能成立。1、依据原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第九条：逾期超过180日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。我国《合同法》中一项最基本的原则是“意思自治原则”，即民事主体依照自己的理性判断，自主参与民事活动，管理自己的私人事务，不受国家权力和其他民事主体的非法干预。原告与答辩人双方已经对逾期交付房屋承担违约责任以及违约责任承担方式进行了详细约定，该约定系原告与答辩人真实的意思表示，对双方均具有约束力。2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：”换言之，如果商品房买卖合同中双方约定了违约金或损失计算方式的，应当尊重合同双方的意思，依据合同约定的标准计算违约金，因此本案中的违约金计算标准应按照《商品房买卖合同》中的约定标准计算。三、答辩人逾期交付房屋客观上存在合理的理由，依法应当予以扣减相应的停工天数。根据《商品房买卖合同》附件四第五条约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟。答辩人在开发建设涉案房屋的过程中，河南省人民政府、焦作市人民政府、孟州市政府及孟州市住房和城乡建设局为了执行国家大气污染防治的政策，多次向答辩人下发文件通知，并要求答辩人的施工工地停工，自合同签订后至实际交房之日止，因环保政策问题累计停工，这些政策原因导致了被告无法按照施工计划施工，属于合同约定的可以据实延期交付房屋的情形。四、基于公平原则，答辩人也将保留通过诉讼途径要求增加和变更房屋价款的权利。近些年来因受国家环保形势的影响，环保部门多次向开发商下发停工令，不仅是答辩人一家公司所面临的问题，更是整个房地产建设行业所面临的普遍难题。在严格的环保政策下，建筑材料上涨严重，工期延长，成本激增，造成答辩人长期亏损，但是答辩人现在并未向广大业主提出要求变更房屋价款，从公平的角度出发，答辩人希望法院在审理本案过程也中能够综合考虑上述问题，答辩人也将会保留相关的诉讼权利，以维护自身的合法权益。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回其诉讼请求。根据原被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原告要求被告支付迟延交房违约金5080元有无事实和法律依据。原告刘淑萍向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件一份；2、河南增值税普通发票复印件一张；证明原告购买被告的房屋和约定交房时间，被告没有按照约定时间交房。被告文成置业公司对原告刘淑萍提供的证据的质证意见为，对证据1真实性无异议，但证明指向有异议，合同中明确约定有违约金的计算标准；被告因环保政策逾期交房是合同中约定的可以据实延期交房的情形，停工天数应予扣减；对证据2无异议。被告文成置业公司向本院提交的证据有：第一组证据：收据、房屋验收交接表各一张。证明指向:1、原告签订了《房屋验收交接表》、领取了房屋钥匙，被告于2018年11月23日已将涉案房屋交付给原告。2、原告在2019年2月25日也交纳了装修保证金。第二组证据：商品房买卖合同一份。证明指向：1、原告与被告签订的商品房买卖合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。该合同系双方自愿签订，为双方真是意思表示，且在房管局进行备案，原告要求的违约金应当按此标准计算。同时合同第八条以及合同附件四中第五条明确约定了如果出现政策原因或其他不可抗力因素，被告可以据实延期交付。2、违约金的计算期限为合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。第三组证据：政策停工文件汇总表及政策文件一套，《建设工程竣工验收备案表》一份。证明指向：1、原被告签署《商品房买卖合同》后，政府因环保原因多次下达停工令，建筑室外作业、土石方作业停工。在计算被告延期交房天数时，应当对自合同签订后至2018年11月23日实际交房之日止共造成被告实际停工的207天予以扣减。2、2019年3月1日房屋已经五大主体验收合格。原告刘淑萍对被告文成置业公司提供的证据的质证意见为，对证据1真实性无异议，但房屋交接表没有具体签收时间，因原告提出房屋有部分质量问题，不能以交接表来计算交接时间，应以2019年4月1日工程修复好后交付时间为准；对证据2合同真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但是工程竣工验收时间是2019年3月1日，说明2019年2月25日交纳装修保证金时，该工程并不能验收备案，不应当交付给原告使用；因环保问题政府要求停工的真实性无异议，但是具体停工天数由法院确定。本院对原、被告的证据综合分析后认为，由于被告对原告的证据真实性均无异议，本院对原告证据的真实性依法予以采信。原告对被告提供证据的真实性均无异议，对该证据的真实性，本院依法亦予以采信。关于被告辩称系因环保停工，经本院审查，本案涉及工程自2016年6月28日至2018年11月23日因治理大气污染而停工的天数总计应为167天，具体如下：2016年9月30日，孟州市人民政府办公室发布紧急通知，规定自2016年9月30日0时至2016年10月7日24时启动应急管控措施，停止拆迁和土石方作业，停工8天。2016年11月18日孟州市住房和城乡建设局发布孟建（2016）97号文，自2016年11月19日至2016年11月25日，停工7天。2016年12月16日、2016年12月17日孟州市人民政府办公室关于认真做好重污染天气红色（I级）预警应急响应的特级通知、孟州市住建局通知，自12月17日至22日施工工地全面落实“六个百分百”、“两个禁止”要求，裸露场地增加洒水降尘频次，防止扬尘发生，停工6天。2016年12月25日、2016年12月26日焦作市蓝天工程行动领导小组办公室发布焦蓝天办（2016）107号、孟州市蓝天工程行动领导小组办公室发布孟蓝天办（2016）176号文件，自2016年12月25日至2016年12月31日，停工7天。2017年2月12日孟州市住建局发布通知，启动重污染天气红色（Ⅰ级）预警响应，自2017年2月12日至2017年2月17日，停工6天。2017年5月18日孟州市住建局通知，自5月18日至5月20日，停工3天。孟州市住房和城乡建设局文件2017年6月5日—2017年6月8日，停工4天。2017年9月6日焦作市住建系统蓝天办工作领导小组办公室焦建蓝天办（2017）113号文，通知自2017年9月11日至2017年9月22日、2017年10月15日至2017年10月31日，停止土石方开挖、场内倒运、回填、房屋拆迁、渣土清运等一切土石方工程，以上停工29天。2017年11月3日焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办发布（2017）24号文件，孟州住建局发布通知，规定自2017年11月3日0时启动橙色（Ⅱ级）预警，停工3天。2017年11月13日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的应急通知，停工2天。2017年11月21日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2017年11月21日至2017年11月26日，停工6天。2017年11月24日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，2017年11月26日起调整为橙色（Ⅱ级）预警，停工8天。2017年12月3日，孟州市住房和城乡建设局文件（孟建【2017】99号）自2017年12月3日至2017年12月31日，停工29天。2018年1月6日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气应急预案黄色（III级）预警的紧急通知，自2018年1月6日至2018年1月12日，停工7天。2018年1月11日孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于调整升级孟州市重污染天气预警级别的紧急通知，自2018年1月13日至1月23日，停工11天。2018年1月26日孟州市住房和城乡建设局通知、孟州市环境攻坚战办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（Ⅱ)级预警的紧急通知、孟州市环境污染办公室2018年1月29日关于解除孟州市重污染天气橙色（II）级预警的通知，自2018年1月26日至2018年1月29日，以上停工4天。2018年2月27日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）11号文，自2018年2月27日至2018年3月3日，停工5天。2018年3月8日，孟州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年3月22日，关于发布孟州市重污染天气橙色（II）级预警的紧急通知，停工3天。2018年6月4日，孟州市住房和城乡建设局通知停工4天。2018年10月31日，焦作市重污染天气应急指挥部办公室焦气应急办函（2018）19号关于发布焦作市重污染天所应急预案黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，停工2天。2018年11月10日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)287号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，2018年11月10日至2018年11月15日，2018年11月15日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)292号关于延长重污染天气橙色（Ⅱ级）预警的紧急通知，自2018年11月10日延长至16日，以上停工7天。2018年11月18日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)294号关于启动重污染天气黄色（Ⅲ级）预警的紧急通知，自2018年11月18日起，停工2天。2018年11月23日，焦作市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件(2018)301号文，2018年11月23日停工1天。依据当事人的庭审陈述和上述有效证据，本院可以认定以下案件事实：2016年6月28日原告刘淑萍与被告文成置业公司签订了商品房买卖合同，被告将自己开发的位于孟州市唐人御园2#楼2单元5层22051号房屋面积为129.34平方米的在建房屋，以总房款401607元的价款出售给原告。合同对双方的权利义务、违约责任做出了明确约定。商品房买卖合同载明：买受人（原告）如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人（被告）支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，并完成规划，单体工程质量消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格；排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行政单位认可，达到使用功能要求。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房经出卖人组织验收后交付。但如遇下列特殊原因：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议约定形式告知买受人的。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同签订后，原告向被告交纳首付款201607元，剩余200000元办理银行按揭。合同约定的交房日期2017年12月31日届满后，被告一直未向原告交付所购房屋。原告于2018年11月23日签收了房屋验收交接表，并领走了房屋钥匙。2019年2月25日，原告交纳了装修保证金。经本院审核认定，自合同签订之日2016年6月28日起至2018年11月23日止，因政府治理环保导致被告房屋建设施工不定期停工的天数为167天。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。原告按照合同约定向被告交付了购房款，被告即应在合同约定的交房日期向原告履行交房义务，被告在双方约定的交房日期2017年12月31日届满时未向原告履行交付房屋，也未按合同约定履行告知义务，逾期180日后仍未向原告交付，被告违反了合同中关于房屋交付期限的约定，构成违约，应当承担违约责任。因此，原告要求被告自2018年1月1日起承担逾期交房违约责任，符合法律规定，本院依法予以支持。庭审中，虽被告要求扣除因环保原因致被告停工天数207天，但是被告提供的证据不能证明该207天完全因为政府政策问题所造成的，因此，本院对被告该部分辩称理由不予采纳。关于逾期交房的时间确定问题，本院认为，合同的标的物为不动产，不动产的交付标志为移交房屋钥匙而取得对该房屋的占有和控制权，故应以原告在房屋验收交接表上签字领走房屋钥匙之日（2018年11月23日）为交付房屋之日。被告在施工过程中，根据政府相关部门治理污染天气的停工文件要求，从2016年6月28日至2018年11月23日期间不定期停工的167天，是双方在签订合同时无法预见的，该天数应当从被告迟延交房的总天数中予以扣除。关于原告是否有权要求调整双方合同约定的违约金比例问题：本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，审理商品房买卖合同纠纷应当严格依照合同法及相关司法解释执行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，当事人一方认为合同约定的违约金过低，请求人民法院予以适当提高的前提是对方的违约行为给己方造成的实际损失明显超过了合同约定的违约金计算数额，而本案原告未向法庭举证证明因被告的违约给其造成了实际损失以及损失的具体数额，故其要求变更合同约定、提高违约金计算比例的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，被告因违约（延期交房）应当支付给原告的违约金应以房屋总价款401607元为基数，按照日万分之0.2的比率从2018年1月1日起计算至2018年11月23日止，扣除其中停工的167天，即1285.1元（401607元×160天×0.2/10000）。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十六条之规定，判决如下：一、限被告河南文成置业有限公司于判决生效后十日内支付原告刘淑萍延迟交房违约金1285.1元；二、驳回原告刘淑萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告河南文成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇二〇年七月六日书记员  任志娟