广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0881民初95号 原告：梁梅芳，女，1991年4月22日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 被告：广西美景房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇大成路（黄祖永屋），统一社会信用代码：91450881MA5KC1JTOY。 法定代表人：黄先朋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄林才，男，1967年10月15日出生，汉族，住桂平市，桂平市江夏文化发展研究会推荐。 原告梁梅芳与被告广西美景房地产开发有限公司（以下简称美景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告梁梅芳的委托诉讼代理人黄宝炜，被告美景公司的委托诉讼代理人黄林才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梁梅芳向本院提出诉讼请求：判令被告支付迟延办证违约金22720元（以购房款357788元为基数，自2018年3月22日起至原告取得房产证之日止，按日万分之一计算）给原告。事实和理由：2016年2月25日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告以357788元的价格购买被告开发的坐落于桂平市商品房。合同第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。签订合同后，原告已付清购房款。被告于2016年3月31日将涉案商品房交付给原告，但至今未能办讫房屋权属登记。原告认为，被告的行为已构成违约，为维护其合法权益，特诉至法院。 被告美景公司辩称，第一，按合同约定，未能办理案涉房产转移登记，原、被告的原因都有可能造成，不能片面只强调一方，并非被告单方的责任。理由有：（一）被告开发的案涉小区商品房所有法律手续齐备，包括：土地证、规划证、施工证、准建证、预售证等，是合法、合规的；（二）被告已将办证所需的资料交给了房产管理部门，并已进行了备案登记，有部分商品房已办理了转移登记。 第二，涉讼商品房不能办理转移登记，是原、被告双方意志以外的原因造成。（一）房产管理部门自始至终不执行桂平市人民政府2007年9月10日常务会议纪要精神（十四届第七期），办理了1＃、2＃楼的转移登记后，其他就不再办理。原因是：根据桂平市城建部门的规划，涉讼小区规划用地为20472平方米，其中16556.9平方米为原桂平市罐头果品厂的用地，3915.03平方米为周围的臭水沟。被告通过公开竞标，获得上述土地使用权，并办理了16556.97平方米的土地证。2007年9月10日，桂平市人民政府以常务会议纪要形式，决定由被告按政府有关部门的要求对3915.03平方米的臭水沟进行整治后按规划使用，整治费用由被告负担，并明确该部分土地不用办理土地使用证。之前的1＃、2＃楼的转移登记均能顺利办妥，但自从成立不动产登记中心后，就不再办理，要求对3915.03平方米用地先办理土地使用证，才能办理转移登记。（二）房产管理部门不落实桂平市人民政府2017年6月29日常务会议纪要精神（十六届第11期），导致一段时间没有对上述土地进行评估，从而影响办证。2017年6月29日，市政府又通过常务会议纪要的形式，明确3915.03平方米土地，按现土地评估价补交土地出让金后方能依法依规办理土地使用证。然而，相关部门一直拖着不办。（三）为了解决类似本小区的问题，贵港市中级人民法院和贵港市人民政府于2018年专门召开一次联席会议，并出台了会议纪要［贵政阅（2018）28号］。桂平市人民政府也据此于2019年1月23日召开常务会议，同年2月1日印发了会议纪要（十六届第45期），要求相关部门无条件先办理产权转移登记。但是，房产、城建等部门不执行以上会议纪要精神，至今拖着不办。直到2019年7月16日才办理了3915.03平方米国有建设用地交地确认手续，同年8月22日才办好用地规划许可证，但整体验收工作一直拖着不办。 第三，按合同约定，房屋登记包括预售合同登记备案、预告登记、转移登记三种，其中转移登记由出卖人和买受人共同申请，但到目前为止，原告没有并申请转移登记。因此，造成未办理转移登记原告也有责任。 第四，原告主张的违约金数额过高。（一）原告没有证据证明由于不能办理房产转移登记其受到任何损失；（二）按原告诉请的赔偿金额，被告共要赔偿二千多万元，超出了被告的能力，根本承受不了，甚至会导致破产，对双方都会造成很大伤害。综上所述，希望法院在审判过程中，充分考虑被告的实际情况，以维护被告的合法权益。 本院经审理认定如下法律事实：2016年2月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：0848），约定：买受人购买出卖人预售的坐落于桂平市，总房价款357788元；出卖人应于2016年3月31日前将涉案商品房交付给买受人；合同第十九条第（三）项约定：“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金……”。签订合同当日，被告即将涉案商品房交付给原告，原告也已付清了购房款，但被告至今未能为原告办讫房屋权属登记。 另查明，2020年3月27日，桂平市自然资源局函复本院称，涉案小区中的1#、2#、5A#楼占地面积超出发证范围，整个小区无法落宗，不能录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记。目前，被告已将涉案小区的5A、5B#楼的权属材料提交到该局申请权籍录入，该局已于2020年3月23日进行了实地查看，权籍录入后即可进行首次登记。 本院认为，原、被告订立的《商品房预售合同》，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 合同第十九条已明确约定被告应当在商品房交付使用后720日内办讫房屋所有权登记，现庭审查实被告已于2016年2月25日将上述商品房交付给原告，故被告应于2018年2月15日前履行此项合同义务。由于被告的原因，其未能在上述期限前办讫房屋所有权登记，已构成了违约，应按合同约定承担违约责任。 对涉案房屋和土地进行首次登记，是原告获得房屋产权登记的前提，而何时办讫权属登记则是产权登记机关的权力范围，不是被告可控制。根据桂平市自然资源局的复函，目前被告已提交资料申请办理涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的权籍录入，首次登记后即可办理转移给业主的转移登记。但被告未能提供有效证据证实其何时提交，桂平市自然资源局亦未明确被告提供资料的具体时间，本院确定桂平市自然资源局函复本院之日即2020年3月27日为被告提交资料之日。故被告违约时间应从2018年2月15日起至2020年3月27日止。原告主张从2018年3月22日起计算，属其对实体权利的自由处分，本院予以照准。故被告应支付违约金27585元（2018年3月22日起至2020年3月27日，共771天，357788元×0.0001×771天）给原告。 涉案小区的1#、2#、5A#楼占地面积超出发证范围，整个小区无法落宗，不能录入权籍调查系统，影响了整个小区的不动产登记，责任在于被告，故被告辩称其已履行合同的义务，应免除赔偿责任，证据不充足，本院不予采信。被告辩解违约金过高，请求予以调整，但被告对此未能提供充足证据予以证实，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款的规定，判决如下： 1、被告广西美景房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金27585元给原告梁梅芳； 2、驳回原告梁梅芳的其他诉讼请求。 本案受理费184元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告广西美景房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费368元，款汇至户名为:广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户;开户行:农行贵港分行；账号:20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈静珍 二〇二〇年七月十四日 代书记员 曾格婷