江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初2409号原告：宜春市天地和房地产经纪有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区秀江西路196号万民世贸广场。法定代表人：郭彦军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙庚云，江西利元律师事务所律师。被告：新余仙女湖新城房地产开发有限公司，住所地：新余市仙女湖区干宝路。法定代表人:曹中印,该公司总经理。委托诉讼代理人：任国辉、胡云，江西辰盛律师事务所律师。被告:熊玖仔，男，1961年10月3日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。原告宜春市天地和房地产经纪有限公司与被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司、熊玖仔商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙庚云、被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任国辉、胡云到庭参加诉讼，被告熊玖仔经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令两被告向原告支付拖欠的代理服务费660000元及利息13200元（按年利率12%从2020年1月12日暂算至2020年3月12日，剩余利息计算至付清之日止）。事实及理由：2018年10月22日，原告与被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司签订了一份《怡景园房地产销售代理合同书》，约定被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司委托原告为“仙女湖新城——怡景园商住楼项目”提供独家策划、招商和销售总代理服务，合同期限2年，从2018年11月1日至2020年10月31日止。合同第二条第六款约定甲方组建一个由高级管理人员领导的甲方工作小组，负责人熊玖仔，协助乙方开展各项工作。第二条第9款约定，甲方指定工作小组负责人对乙方提交的报告及问题给予书面及时回复，如收到乙方书面文件15天未有书面回复，视为甲方同意。合同第五条5.2款约定，月度服务费前6个月每月100000元，第7个月至第12个月费用为每月50000元，月度服务费在合同期内每月5日前支付，期限为12个月，即2018年11月1日起至2019年10月31日止。2019年11月24日，双方签订一份补充协议，约定续延月度服务期两个月，期限从2019年11月11日至2020年1月11日，服务费每月3万元，由被告熊玖仔承诺支付。合同签订后，原告按合同约定，投入大量人力、物力组建营销团队并积极开拓销售市场，但被告一直拖欠原告的月度服务费，至今仅向原告支付前三期月度服务费30万元，后续月度服务费至今未付。2020年1月12日，经双方协商一致，提前终止合同，签订《撤场说明》，约定售楼部已全部交接清楚，被告承诺尚欠总金额66万元。后原告向被告催讨未果，故诉至法院。被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司辩称，被告熊玖仔系涉案项目合作方宜春信达公司股东及派驻代表，无权代表答辩人与原告变更合同、费用结算及放弃权利；原告怠于履行策划、营销、销售等合同义务，未售出任何房产，构成先行违约，答辩人有权没收保证金，且剩余服务费不予支付；答辩人即便需要承担付款责任，也仅是在主合同范围内承担付款责任，且原告应收服务费50万元已作为保证金抵付，原告诉请中的金额计算错误。被告熊玖仔未答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、营业执照、法人代表证明、法人代表身份证复印件，用以证明原告的身份信息。2、销售代理合同书。用以证明被告委托原告为仙女湖新城——怡景园商住楼项目提供全程独家策划、招商和销售总代理服务，现双方合同期满，被告应当付清原告的全部代理费，被告熊玖仔作为被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司的指定负责人，有权与原告对接各项工作；被告应付原告总金额90万元加上延续服务期两个月的费用6万元，合计96万元；两被告尚欠原告66万元。3、付款通知单11份，用以证明被告应付原告的服务费金额；4、撤场说明及售楼部交接清单，用以证明双方已协商解除代理合同，交接完毕，两被告尚欠原告66万元未付。被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、《仙女湖新城商住楼项目开发合作合同》、承诺书、宜春市信达房地产开发有限公司企业信息，用以证明被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司与宜春市信达房地产开发有限公司合作开发涉案房地产项目，被告熊玖仔系宜春信达公司股东及派驻代表，并非新城房地产开发有限公司的管理人员，无权代表新城房地产开发有限公司与原告变更合同、费用结算及放弃权利。2、房地产销售代理合同书，用以证明原告应向新城房产公司缴纳保证金50万元，如项目开盘之日起三个月内销售业绩为零，新城房产公司有权没收保证金，不予退还；原告确保项目开盘之日起12个月内，完成销售面积不低于合同标记25%的销售任务；原告没有指定切实可行的方案计划提交新城房产公司审核确认，构成先行违约，新城房产公司有权不予支付剩余服务费。3、《怡景园营销工作事务确认单》、收据、会议纪要，用以证明合同签订后，原告仅投入三名工作人员，其余三人挂职未投入实际现场服务，且其后招录短期人员不稳定工作；原告以应收月度服务费缴纳保证金50万元；涉案项目的开盘时间为2019年7月21日。上述证据均经庭审质证。因被告熊玖仔未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证和抗辩的权利，由此造成的不利后果应由其承担。对原告提交的1、3号证据，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司对证据的真实性未提出异议，本院予以采信；对原告提交的2号证据，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司提出异议，认为原、被告合同签订时间不一致，且被告的合同没有补充协议约定，本院认为，原、被告提供的房地产销售代理合同的在内容部分是一致的，补充部分系被告熊玖仔手书并签名捺印，真实性上并无疑义，故本院予以采信；对原告提交的4号证据，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司提出异议，认为撤场说明并非公司出具，本院认为，撤场说明上有熊玖仔本人的签名及捺印，真实性并无疑义，故本院予以采信。对被告提交的1-3号证据，原告对证据的真实性未提出异议，本院予以采信。根据上述证据，结合庭审，本院可确认如下事实：2018年10月22日，原告与被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司签订《怡景园房地产销售代理合同书》，约定被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司委托原告为“仙女湖新城——怡景园商住楼项目”提供全程独家策划、招商和销售总代理服务，项目建筑面积103000平方米，商品房198套，合同期限暂定从2018年11月1日至2020年10月31日止。合同第二条第六款约定被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司组建一个由高级管理人员领导的甲方工作小组，负责人熊玖仔，组织、协调所属部门全面支持并协助原告开展各项工作。第二条第9款约定，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司指定工作小组负责人对原告提交的报告及问题给予书面及时回复，如收到原告书面文件15天未有书面回复，视为同意。合同5.2款约定，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司在原告制定的营销策划方案、广告宣传计划和广告费预算书审核确认后，每月支付原告固定费用，暂定前6个月每月100000元，第7个月至第12个月每月50000元，月度服务费在合同期内每月5日前支付。房地产销售代理合同由原告的委托代理人熊玖仔与被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司的委托代理人郭彦军签字确认并经双方加盖公章。2019年11月24日，被告熊玖仔在该合同的下方处补充：根据被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司要求，原告延续服务期两个月，期限从2019年11月11日至2020年1月11日，服务费用每月3万元，并签字确认。合同签订后，原告开展了各项工作，但被告仅向原告支付了前三期的月度服务费30万元。2020年1月12日，双方同意解除合同并签订《撤场说明》，约定2020年1月11日双方已全部交接清楚，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司就原合同内容不再做任何追究，并承诺月度服务费总金额66万元在年前付清，撤场说明由被告熊玖仔签字确认。后原告向被告催讨款项未果，故诉至法院。本院认为，本案属商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点在于，被告熊玖仔在《房地产销售代理合同书》下方补充的延续服务期两个月的内容以及在撤场说明中承诺的支付66万元服务费是否构成表见代理。对此本院认为，被告熊玖仔为宜春信达公司的管理人员，而宜春信达公司与被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司系合作开发涉案的仙女湖新城——怡景园商住楼项目，熊玖仔为两公司共同确认的派驻代表派驻在该项目部。根据房地产销售代理合同中约定，被告熊玖仔作为被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司工作小组的小组负责人，负责组织、协调所属部门全面支持并协助原告开展各项工作，还约定熊玖仔作为小组负责人对原告提交的报告及问题给予书面及时回复，若15天内未有回复则视为被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司同意。合同履行过程中，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司支付给了原告月度服务费30万元，付款通知单都是由熊玖仔签字确认并交至被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司。2019年7月9日，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司与宜春信达公司及原告在怡景园项目部会议室召开关于涉案项目的会议，会议纪要中也明确了该项目的认购合同印制、《商品房合同》条款定稿、销售方案把关等相关开盘前准备工作由“熊总”，即熊玖仔具体布置。故本院认为，被告熊玖仔作为被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司派驻在怡景园项目部的负责人，统筹负责该项目的销售工作并与原告的工作对接，原告有理由相信熊玖仔具有被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司的代理权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”以及《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”故被告熊玖仔在《房地产销售代理合同书》下方补充的将服务期延续两个月，以及在撤场说明中承诺支付原告66万元月度服务费，应对被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司产生效力，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司按照合同约定，应向原告支付上述66万元月度服务费用。对于被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司辩称原告应将上述66万元中的50万元用于抵扣原告向被告缴纳的保证金，本院认为，房地产销售代理合同中虽约定原告向被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司交付保证金50万元，但一直未予交付，现双方已解除该房地产销售代理合同，被告熊玖仔在撤场说明中也称对原合同代理内容不再做任何追究，故原告再向被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司缴纳保证金已无实际意义，对该项抗辩本院不予支持。对于原告主张被告熊玖仔对上述66万元承担共同支付责任，本院认为，被告熊玖仔系被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司的签约代表，其在房地产销售代理合同及撤场说明等材料上的签字应属职务行为，故原告的该主张，于法无据，本院不予支持。对原告主张上述66万元按年利率12%自2020年1月12日起计算逾期利息，本院认为，按12%年利率于法无据，且撤场说明中双方并未明确该66万元的支付时间，故对该逾期利息，本院不予支持。另，被告仙女湖新城房地产开发有限公司可在承担涉案款项后，依据与熊玖仔、宜春市信达房地产开发有限公司签订的合作协议及承诺书进行内部清算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宜春市天地和房地产经纪有限公司支付服务费660000元；二、驳回原告宜春市天地和房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5266元，财产保全费3886元，共计9152元，由原告宜春市天地和房地产经纪有限公司承担180元，被告新余仙女湖新城房地产开发有限公司承担8972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  管东长二〇二〇年七月十三日书记员  曾振轩