辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3754号上诉人（原审原告）：金鹏晖，女，1994年3月19日出生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：曲云，辽宁鼎扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连鸣远餐饮管理有限公司，住所地大连市中山区鲁迅路12-1号一方国际F203号。统一社会信用代码91210202311411149M。法定代表人：姜黎芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘陆璐，北京市华泰律师事务所大连分所律师。上诉人金鹏晖诉被上诉人大连鸣远餐饮有限公司（以下简称鸣远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金鹏晖上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人给付上诉人拖欠的租金285,453.8元，支付违约金311,636元；二、一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于“原告应在成为案涉租赁房屋产权人后及时积极向被告通知、释明产权人变更的事实，方可主张合同约定的权利，原告虽主张已经通知但未能提供证据，应承担不利后果”的认定，不但事实认定错误，法律适用也是错误的。理由是：1、根据《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。案涉房屋自2017年9月12日所有权变更到上诉人名下，上诉人就继受了原房屋所有权人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中的全部权利和义务，而且上诉人的权利和义务的取得不需要履行任何通知或取得被上诉人同意等义务，这是法律明确规定。2、事实上，原产权人姚佳良与上诉人均告知了被上诉人房屋出卖的事实。被上诉人自认向姚佳良交纳房屋租金到2017年末，2018年1月至4月的租金总计136,000余元分两次交付给了上诉人；被上诉人因经营不善想要提前解除合同，双方多次就解除合同事宜进行协商，包括未协商一致情况下，被上诉人通过微信向上诉人发送了单方解除合同通知；被上诉人庭审当庭自认2018年1月上诉人方联系被上诉人；上述事实无可辩驳的证明了被上诉人知晓产权变更的事实且已经实际履行了向上诉人交纳4个月租金的义务。原审法院罔顾被上诉人自认的事实，做出错误判决。二、原审法院将被上诉人应付房租计算至2018年10月26日没有事实依据。《租赁合同》约定到2019年9月30日期满，2018年9月份时被上诉人因自己无力经营等原因找上诉人协商解除租赁合同，双方经过几次协商就违约金数额没有达成一致意见，此后被上诉人于10月26日搬离房屋并将钥匙送到了物业公司，随后通过微信发送通知解除租赁合同，上诉人立即微信回复不同意解除并于2018年11月26日向法院提起了诉讼，要求继续履行租赁合同。上诉人认为，被上诉人自己经营不善单方解除合同理由不成立，法院即使经过审理认为不能强迫被上诉人继续履行租赁合同，那么法院可以判决解除租赁合同，但应确定合理的解除合同时间，可以是开庭时间或者法院判决时间，但绝对不能是被上诉人搬离时间，否则契约精神就荡然无存了。原审法院的判决无疑是向社会传递了一个可怕的信号，只要承租人离开租赁房屋合同就解除了，而且不承担任何违约责任。三、原审法院对上诉人主张的违约金不予支持，是错误的。被上诉人无理由的单方解除租赁合同，已经严重违约是不争的事实，根据《租赁合同》第8.3条的约定，被上诉人应该支付相当于租赁年度9个月租金的违约金即311,636元。由于案涉房屋系商业用房，面积较大，随时找到合适的承租方不是易事，事实上房屋至今仍然在闲置，上诉人的实际损失已经远远超过了违约金的数额。法院应该支持上诉人的违约金主张。四、原审法院关于履约保证金103,879元冲抵房租的认定是错误的。既然《房屋租赁合同》有效，对上诉人、被上诉人是有约束力的，合同中约定的履约保证金条款被上诉人就应该遵守。被上诉人自2018年5月开始拖欠租金，根据合同中第七条7.1款的约定“逾期10日给付租金，甲方有权解除合同。同时甲方有权把履约保证金作为违约金扣除，并另行追索欠付的房租”，由此约定可以看出，履约保证金是起担保作用的，在逾期交纳房租10日以上的，被上诉人在丧失保证金的同时仍然要承担继续给付房租的义务。本案在被上诉人自2018年5月开始到10月26日离开，欠缴6个月房租的情况下，丧失履约保证金完全符合双方约定。原审法院将履约保证金直接抵做房租没有任何法律依据。鸣远公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：双方案涉合同解除是双方合意的结果，事实是自从将钥匙交还到物业后，案涉的房屋始终由上诉人和其父亲进行对外出租，在房屋的橱窗外挂着招租的照片，联系方式还是上诉人的，经查是上诉人在2017年底取得了房屋的所有权，但是在2018年初后都是自称是原告父亲的人口头告诉我们房主已经变更，且不给我们看房产证，因为我方与房主姚佳良有约定，如有变更是需要书面确认，我方当时联系不上原房主，上诉人方也没有组织过三方确认，我方不存在违约行为，此外原审认定事实清楚，事实充分请求法庭驳回上诉人的上诉请求。金鹏晖向一审法院提出诉讼请求：一、被告继续履行2016年8月3日签订的《房屋租赁合同》；二、被告给付拖欠的房屋租金2018年5月至12月为285,453.8元，并支付违约金311,636元，共计597,089.8元；三、被告自2019年1月1日开始，每天按1209.55元标准支付租金，至合同履行完毕为止；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下:案外人姚佳良（甲方）与睿明（大连）餐饮有限公司（乙方）于2016年8月3日签订《房屋租赁合同》，约定（甲方）将位于大连市中山区一方国际广场二楼1—15号房屋出租给乙方使用，租赁期限为3年，自2016年10月1日至2019年9月30日。租金标准分别为第一年、第二年为年租金415,546元，第三年为441,485.75元。保证金及支付方式：鉴于乙方已将保证金交由原房主，故原房东向乙方全额返还履约保证金时，乙方应将该款项向甲方交纳。履约保证金为103,879元。本合同期满或甲方提前终止时，如乙方无违约行为，甲方应将该履约保证金在合同期满或合同提前终止之日全部无息返还给乙方。物业管理费、水电费由乙方承担，每月25日至下个月1日支付下个月租金。乙方应按时向甲方缴付租金。每逾期一日，须按年租金的千分之五承担违约金拖延支付下一期租金并在甲、乙双方无任何协议的情况下，逾期10日未给付租金，甲方有权解除合同。同时甲方有权把履约保证金作为违约金扣除，并另行追索欠付的房租。租赁期间，甲乙双方应当严格履行本合同项下各项条款，如有违反，视为违约，违约方应当承担继续履行合同义务的法律责任，同时向另一方支付相当于租赁年度内9个月租金的违约金，如该违约金不足以弥补损失的，违约方应当继续承担赔偿责任。另查，睿明（大连）餐饮有限公司于2017年7月4日经市场监督管理部门核准更名为大连鸣远餐饮管理有限公司。原告于2017年9月12日取得了案涉租赁房屋的产权证。原告未能提供充分证据证明已通知被告房屋产权人已变更。被告占用房屋至2018年10月26日，当日被告将案涉租赁房屋钥匙交给物业，并通知了原告。一审法院认为：案外人姚佳良与睿明（大连）餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。睿明（大连）餐饮有限公司更名为大连鸣远餐饮管理有限公司，其合同权利义务应由被告继受。而原告成为案涉租赁房屋的产权人后，原租赁合同在租赁期限内对原、被告仍有效。但原告应在成为案涉租赁房屋的产权人后及时积极向被告通知、释明产权人变更的事实情况，方可主张合同约定的相应权利，原告虽主张已通知但未能提供充分的证据加以证明，对此原告应承担不利后果。因被告占用房屋至2018年10月26日，故应向原告交纳2018年5月至10月26日的房屋租金，经一审法院计算为204,580元，因被告已交纳保证金103,879元，应抵扣相应的租金，故被告应向原告支付的租金为100,701元，对原告主张的超过此金额的租金不予支持。至于原告主张的违约金，因被告迟延交纳租金系因原告未积极及时履行告知出租房屋产权人变更导致，故原告无权主张此违约金。原告主张被告继续履行合同，因双方曾协商解除合同一事，现被告已从案涉房屋搬离，租赁合同已无法继续履行，故对原告这一诉情予以驳回。本案庭审过程中，原告增加了诉讼请求但未能按期补交诉讼费，故对原告增加的诉讼请求一审法院不予审理。据此，一审法院判决:一、被告大连鸣远餐饮管理有限公司于判决生效后十日内原告金鹏晖支付欠付的房屋租金204,580元（以履约保证金103,879元抵顶相同的租金金额后，实际应支付100,701元）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9770元，由原告负担6500元，被告负担3270元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实除“原告未能提供充分证据证明已通知被告房屋产权人已变更”外的内容，本院予以确认。另查，1.金鹏晖称2017年底，原房东姚佳良和金鹏晖父亲金丰齐告知鸣远公司房屋产权变更的事实，对此金鹏晖未提供直接证据。鸣远公司称2018年其找不到姚佳良，金丰齐自称是房主找到鸣远公司，鸣远公司要求金丰齐找出姚佳良或提供产权证，但金丰齐均以各种理由拖延，直到本案起诉时鸣远公司才知道房主是金鹏晖。2.鸣远公司自认其于2018年4月向金鹏晖母亲账户转账支付2018年1月、2月租金，于2018年7月向金鹏晖母亲账户转账支付2018年3月、4月租金。3.2018年10月26日，鸣远公司通过微信方式向金丰齐发送了由鸣远公司草拟的《解除协议》，该协议首部出租方处打印为金鹏晖，承租方处打印为鸣远公司，双方未在该协议上签字。鸣远公司又称此时金丰齐才告知房主是金鹏晖。上述事实有《解除协议》及询问笔录在卷为凭，可以确认。本院认为，本案中鸣远公司与原房主姚佳良签订《房屋租赁合同》，约定租期2016年10月1日至2019年9月30日，金鹏晖于2017年9月12日取得案涉租赁房屋的产权证，虽然金鹏晖未能提供其将案涉房屋产权人变更一事告知鸣远公司的直接证据，但鸣远公司自认2018年金鹏晖的父亲金丰齐自称是房主找到鸣远公司，且鸣远公司向金鹏晖一方已经实际支付2018年1月到4月的房屋租金，鸣远公司在租赁期限内提前解除合同亦向金鹏晖的父亲金丰齐进行了告知，鸣远公司草拟的《解除协议》上出租人也为金鹏晖。根据上述事实可以认定金鹏晖在鸣远公司提前解除租赁合同之前已将房屋产权人变更的情况有效通知至鸣远公司，鸣远公司应向金鹏晖支付2018年5月1日至2018年10月26日欠付的房屋租金204,580元，并承担提前解除合同的违约责任。关于违约责任，鸣远公司与原房主姚佳良签订的《房屋租赁合同》当中约定，违约方应向另一方支付相当于租赁年度内九个月租金的违约金，如该违约金不足以弥补损失的，违约方应当继续承担赔偿责任。在鸣远公司搬离并将钥匙交给物业并通知金鹏晖后，金鹏晖作为守约方，应尽早收回房屋以避免损失的扩大，金鹏晖称其在几个月之后才从物业取回钥匙，金鹏晖对租金损失扩大的后果应自行承担。综合考虑本案双方履约情况、合同解除后的情况以及租金数额，本院认为，鸣远公司按照四个月租金标准向金鹏晖支付违约金较为适宜，违约金具体数额为147,162元（441,485.75元÷12个月×4个月）。鸣远公司已经支付履约保证金103,879元，该履约保证金抵顶相同数额违约金后，实际应向金鹏晖支付43,283元。综上所述，上诉人金鹏晖的上诉请求部分成立；一审判决认定事实不清，本院查清事实后依法改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初440号民事判决；二、大连鸣远餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向金鹏晖支付欠付的房屋租金204,580元；三、大连鸣远餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向金鹏晖支付违约金147,162元（以履约保证金103,879元抵顶相同数额的违约金后，实际应支付违约金43,283元）；四、驳回金鹏晖其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9770元（原审原告已预付），由原审原告金鹏晖负担4015元，原审被告大连鸣远餐饮管理有限公司负担5755元；二审案件受理费6500元（上诉人已预交），由上诉人金鹏晖负担2671元，被上诉人大连鸣远餐饮管理有限公司负担3829元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年七月十三日书记员  宋敏