辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初4482号原告：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。法定代表人：段钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜慧娟，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。被告：林伟，女，1989年3月3日出生，汉族，住址沈阳市和平区。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告林伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁保利物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜慧娟，被告林伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付拖欠的物业管理费7519.2元；2、请求被告支付违约金751元；3、以上合计8270.2元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：沈阳万怡房产置业有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，原告为保利?海上五月花四期项目小区提供物业服务，服务期限至小区业主委员会与其选聘的物业企业签订新的物业管理合同生效时止。保利?海上五月花四期多层洋房住宅物业费按建筑面积2.8元/月?平方米标准收取。被告系原告管理的36#262号房屋业主，该房屋建筑面积111.91㎡。被告自2018年7月1日起拖欠住宅物业服务费，至2020年6月30日止，共产生拖欠物业服务费7519.2元。被告拖欠物业管理费损害原告与其他业主利益，依据物业服务合同之规定，业主、物业使用人不按标准和时间缴纳物业费的，原告有权要求其补交并从逾期之曰起按每日1‰向原告支付违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，依据相关法律规定诉至法院，望依法支持。被告林伟辩称，我家是顶楼存在漏雨，与物业和地产多次协商，地产推给物业，物业说2018年减免半年物业费。欠费期间应该是2019年1月1日开始。房屋现在还是漏雨，物业不负责，不管理，五月花物业费交费不一，打几折都有。现在楼管态度恶劣，投诉无人管。对物业服务不满意，楼道单元、进门闲散人员随便进入，物业服务达不到收费标准，园区没有业主委员会。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的证据：商品房买卖合同，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据：前期物业服务协议，被告不予认可，经查，被告自认协议为其本人签订，且原告实际为被告所在小区提供了物业服务。因此，对此证据本院予以确认；对原告提供证据：照片，被告不予认可。经查，照片拍摄于被告所居住之小区，能够反映物业工作情况，本院予以确认；对被告提供证据：发票，原告不予认可，称需要回去核实。经查，原告逾期未向法庭提交发票的核实情况，本院对该证据予以确认；对被告提供证据：照片、语音，原告不予认可，经查，照片确无拍摄时间，但可以反映物业人员正在提供物业服务，本院予以确认；对被告提供的证据语音，原告不予认可，经查该语音证据不能反馈沟通双方的身份信息，无法核实真实性及关联性。本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于沈河区房屋的业主，该房屋建筑面积为111.91平方米。2016年9月3日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为保利海上五月花小区提供物业管理服务，多层洋房服务费按建筑面积每月每平方米2.8元，电梯洋房服务费按建筑面积每月每平方米3.1元，别墅服务费按建筑面积每月每平方米3.5元。业主交纳费用时间为每季度第一个月的十日前。若在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日，将按欠交金额的1‰收取滞纳金。《前期物业服务合同》第二条第5款约定：物业负责监督管理本物业区域内的共用设施的使用情况，保障相关设施设备不被擅自占用或改变其使用功能，如需改变或完善配套项目，需上报有关政府职能部门批准后实施。第三条物业服务内容约定：一、房屋共用部位的维修养护和管理；二、房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；三、环境卫生：1、公共环境卫生，包含公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的收集、清运；2、“除四害”服务；3、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；四、秩序维护服务。被告自2018年7月1日起拖欠物业费，原告起诉到法院。另，原告提供日期为2018年12月11日发票一张，收费内容为6个月物业服务费，金额为1879.80元。在该发票背面手写注明：36#262业主由于南卧室漏水，无人维修，无人赔偿，于2018年减免6个月物业费，并盖有保利海上五月花物业中心章及物业管理人员签字。本院认为，原告辽宁保利物业管理有限公司系被告林伟所居住的“保利?海上五月花”小区的物业服务企业，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，本院予以支持。关于被告抗辩称2018年减免半年物业费问题。根据被告提供的发票可以看出被告于2018年年底交纳2018年6个月月物业费1879.8元，因该发票背面注明减免2018年6个月物业费，并有物业中心章及物业管理人员签字，故本院对被告此项抗辩主张，予以支持，被告应自2019年1月1日起交纳物业服务费。关于被告抗辩房屋漏雨的问题。因原告并非房屋买卖关系的主体，对被告房屋并无质量担保及维修的义务，故被告的该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。被告可以另行主张权利。关于被告抗辩原告服务不到位问题。按照被告提供的照片，园区内确有部分草木不够美观、卫生不够清洁等情况。但根据原告提供的照片，物业公司也正努力对园区内各种设备设施进行养护和修缮。在物业企业已完成了物业服务的主要义务的情况下，物业企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，影响小区全体业主的利益，造成恶性循环。因此，对被告的此项抗辩理由，本院不予支持。关于原告主张被告支付滞纳金的问题。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，营造更加美好的生活环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告林伟于本判决生效后15日内，给付原告辽宁保利物业管理有限公司2019年1月1日至2020年6月30日的物业费5640.26元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告林伟承担。本判决为终审判决。审 判 员 贾丽秋二〇二〇年七月六日法官助理 王 颖书 记 员 杨元元本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。