黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终514号 上诉人（原审被告）：兰春全，女，1961年5月7日出生，无职业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。 委托诉讼代理人：全文军，黑龙江易律网典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马骏，女，1980年3月1日出生，无职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：王金娟，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市中天幸福家园二期10号楼11号门市房。 法定代表人：杜明月，该公司董事长。 上诉人兰春全因与被上诉人马骏、黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称中天恒基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 兰春全上诉请求：1.撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1830号民事判决，依法发回重审或改判；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、兰春全与中天恒基公司是在平等、自愿的情况下签订的商品房买卖合同，且签订时间早于马骏与中天恒基公司之间的合同，该合同依法成立，合法有效，并依法在房产部门办理了登记备案手续，马骏不是案涉合同的相对方，无权确认该合同无效，一审法院认定事实及适用法律错误。二、马骏关于案涉房屋于2011年5月25日与中天恒基公司达成协议属于虚假陈述，其在行政诉讼案件的庭审笔录中明确承认协议调整是在2015年末或2016年初。拆迁安置补偿协议中的公章是行政案件开庭后补盖的。马骏与中天恒基公司恶意串通伪造证据损害上诉人的权益。三、一审法院将马骏的房屋与兰春全的房屋强行认定为同一房屋没有任何事实与法律依据。马骏未提供任何证据证实中天XXXXXXX幢X单元XXXX号房屋与二区XXX#楼X单元XXXX号房屋是同一房屋，一审法院在审理过程中也没有调查证实上述房屋系同一房屋。四、兰春全与中天恒基公司签订的房屋买卖合同合法有效，兰春全系涉案房屋的合法所有权人。2011年12月，因中天恒基公司到期不能清偿兰春全借款，双方达成抵账协议，由中天恒基公司用其开发的XXXX小区10户房屋抵顶欠款本息，双方签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并在房产部门办理了商品房销售备案登记，将该房屋登记在兰春全名下。该商品房买卖合同不是流质契约，符合法律的相关规定，合法有效，兰春全依法取得了该房屋的所有权，是该房屋的合法所有权人。五、兰春全得知自已的房屋被马骏侵占后向人民法院提起诉讼，但因中天恒基公司涉及“一房多卖”等刑事案件而未予立案，由此可见兰春全与中天恒基公司以房抵账是真实的，一审法院确认房屋买卖合同无效没有事实和法律依据。 马骏辩称，一、兰春全与中天恒基公司签订的买卖合同是债权的让与担保，马骏系本案的适格主体。首先，兰春全与中天恒基公司不是真实的房屋买卖。双方之间没有对借款本息进行结算，没有协商一致终结借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，中天恒基公司更没有为兰春全办理房屋进户手续，双方仅是将包括案涉房屋在内的10套房屋作为“流押”。其次，人民法院应当对兰春全与中天恒基公司之间的民间借贷基础法律关系进行审理和认定。不能仅依据合同表现形式进行判断，还应审查合同实际履行情况、真实目的等。再次，2009年11月8日马骏与中天恒基公司签订“绥芬河市拆迁安置补偿协议书”，且案涉房屋已经交付给马骏，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条规定，马骏对案涉房屋享有优先安置权。最后，兰春全与中天恒基公司担保的买卖合同损害马骏的合法权益。案涉房屋因双方之间的买卖合同已经备案，马骏无法办理房屋权属登记手续。马骏是基于侵权行为而提起的确认之诉，是适格的诉讼主体。二、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。一审庭审时中天恒基公司强调与兰春全是民间借贷关系，双方只有借款和“流押”的合意，虽然签订房屋买卖合同，但双方真实意思表示是民间借贷，基于虚假意思表示而签订的商品房买卖合同无效。中天恒基公司已经将公司开发的三套商服抵账给兰春全，账款已经结清，因债务的消灭，兰春全应将“流押”的10套房屋办理联机备案撤销手续。四、XX路XXXX商住小区（二区）X#楼（XXX幢）X单元XX层XX号商品房与案涉房屋（XXXX二区X#楼X单元XXXX号）是同一房屋，兰春全一审对此无异议。 中天恒基公司辩称，兰春全与我是借贷关系，马骏若是回迁户，则应该进行回迁。兰春全须拿银行打款凭证与我对账。 马骏向一审法院起诉请求：一、确认兰春全与中天恒基公司于2011年12月7日签订的商品房买卖合同(合同编号为B20111207022554)无效；二、诉讼费由兰春全、中天恒基公司承担。 一审法院认定事实：2009年11月8日，马骏与中天恒基公司签订拆迁安置补偿协议书。双方约定，中天恒基公司拆迁马骏两套住宅，两套住宅的建筑面积分别为125.44㎡、168㎡。中天恒基公司以产权调换方式为马骏安置四套房屋，即中天XXXX二区X＃楼X单元XXX室、X＃楼X单元XXX室、XXX室、三区XX＃楼X单元XXX室。由于中天恒基公司变更规划，导致XXXXXX三区XX＃楼X单元XXX室无法安置。中天恒基公司欲以XXXXXX二区X＃楼X单元XXX号房屋（建筑面积102.18㎡）为马骏调换房屋，重新安置，马骏当时并未同意，后于2015年末或2016年初，双方确定将三区XX＃楼X单元XXX室变更为二区X＃楼X单元XXXX号。2016年1月8日，中天恒基公司为马骏办理XXXXXX二区X＃楼X单元XXXX号房屋进户手续，马骏支付垃圾清运费、物业费、电梯费、二次供水费、取暖费、声控灯费、装修期间电梯、运料使用费等费用后，中天恒基公司于当日将房屋交付给马骏。另查明，2011年3月8日，中天恒基公司因开发建设工程向兰春全借款300万元，双方约定月利率2%，期限至2011年9月7日，兰春全在扣除6万元利息后分两次将294万元汇入中天恒基公司指定的银行账户，中天恒基公司为兰春全出具了借据。后因中天恒基公司未能如期偿还借款，2011年12月7日，兰春全与中天恒基公司签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同，并在房产部门办理商品房销售备案登记。另查明，XXXXXX二区XXX幢X单元XXXX号与XXX#X单元XXXX号系同一房屋。中天恒基公司原名称为黑龙江中天恒基房地产开发有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点为：案涉房屋是否为以房抵债房产，中天恒基公司与兰春全签订的商品房买卖合同是否有效。兰春全辩称其与中天恒基公司签订的商品房买卖合同，系以房抵债而签订的合同，但是中天恒基公司否认这一说法，而且兰春全未能举证证明其与中天恒基公司是如何结算的，其自称抵顶房屋10套，但是对于抵顶房屋的价值、面积、具体坐落位置均不能说明，亦无证据证明双方结算的事实，故对其辩解意见不予采信，结合双方借款及审理查明的事实，应认定兰春全与中天恒基公司系为保证履行偿还借款而签订的商品房买卖合同，房屋买卖不是真实意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，应当认定兰春全与中天恒基公司签订的案涉房屋的商品房买卖合同无效。综上所述，一审法院判决：兰春全与黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司于2011年12月7日签订的商品房买卖合同（合同编号为B20111207022554）无效。 二审中，各方当事人均未向本院出示新证据。 本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，关于马骏的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”。马骏与中天恒基公司于2009年11月8日签订拆迁安置补偿协议书，后因中天恒基公司变更规划，导致约定回迁的XXXX三区XX#楼X单元XXX室无法安置，调整为案涉房屋，马骏于2016年1月8日入住该房屋。兰春全与中天恒基公司签订的《商品房买卖合同》的标的物与马骏拆迁安置入住的是案涉的同一房屋。马骏与本案存在直接利害关系，其诉请确认兰春全与中天恒基公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》无效主体适格。 关于兰春全与中天恒基公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。2011年3月8日，中天恒基公司因开发建设工程向兰春全借款300万元，并于2011年12月7日签订了关于案涉房屋的商品房买卖合同。兰春全主张借款到期未能偿还，双方由民间借贷关系转为商品房买卖关系，中天恒基公司对此不予认可，中天恒基公司主张双方签订案涉《商品房买卖合同》是作为借款的担保。兰春全未能出示充分有效的证据证实双方经结算约定由借款转为购房款，未能证实由借贷关系转为商品房买卖关系。综上，应认定双方之间签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》是作为履行还款义务的担保。案涉《商品房买卖合同》买卖房屋的约定不是双方的真实意思表示，是双方当事人之间的虚伪意思表示。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，该买卖案涉房屋的《商品房买卖合同》无效。 综上所述，兰春全的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7431元，由上诉人兰春全承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年七月六日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。