湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5886号上诉人（原审原告）：唐建新上诉人（原审原告）：唐小华上诉人（原审原告）：雷学海上诉人的共同委托诉讼代理人：周春，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张明强委托诉讼代理人：唐光明，湖南金州律师事务所律师。原审第三人：长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所，住所地湖南省长沙市天心区新姚南路188号。法定代表人：舒昶。上诉人唐建新、唐小华、雷学海因与被上诉人张明强、原审第三人长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐建新、唐小华、雷学海上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院作出（2019）湘0103民初1499号民事判决第二项；2.改判被上诉人支付三上诉人涉案承租房屋“装饰装修补偿费用”81856元、“户外设施补偿费用”64000元、“搬迁补助费用”2558元、“按期拆迁房屋奖励”33254元、“按期腾房倒地奖”80000元、“停产停业损失”20000元、“实物损失”20000元，上述款项共计301668元；3.判令被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋已经被拆除倒地，被上诉人已收到全部拆迁补偿款。一审法院认定“涉案房屋暂未拆迁，被告未收到拆迁补偿款”属于认定事实错误。在本案的第二次开庭时，上诉人即明确表示涉案房屋已经被拆除倒地，被上诉人已收到全部拆迁补偿款，该事实属于本案中的关键事实，但是，一审法院却未能依法履行调查程序，导致该关键事实认定错误。二、上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋的租赁约定应当以双方于2014年11月20日所签订的《房屋租赁合同》之约定为准，双方关于承租房屋拆迁问题并未进行约定。关于涉案房屋的租赁事宜，上诉人与被上诉人先后于2014年9月6日与2014年11月20日签订了2份《房屋租赁合同》，后一份合同当中，明确将前一份合同第14条关于“在经营期间和合同期满后如政府征收，承租人必须无条件配合，所有不动产(含房屋履行装修等)财产承租方一律不得拆迁带走，否则承租方违约承担违约责任”的约定删除。其他关于租赁期间、租金金额、租金支付方式等合同主要内容，两份合同约定均一致。合同法第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中上诉人与被上诉人前后签订的2份协议均为双方真实意思表示，“相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则”，结合合同履行情况，在合同签订后，上诉人对涉案房屋花费了巨额资金进行装修改建，如按前一份合同约定，当涉案房屋被拆迁时，上诉人得不到任何补偿的话，这是明显不合常理也是不公平的。因此，本案中，上诉人与被上诉人关于涉案房屋的租赁约定应当以双方于2014年11月20日所签订的《房屋租赁合同》之约定为准，双方关于承租房屋拆迁问题并未进行约定。退一步讲，双方即使有约定，该约定也是严重有违公平的，该约定应当认定为无效。三、涉案房屋的土地性质为集体土地，一审法院适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，属于适用法律错误。本案中，涉案房屋虽位于市区内，但涉案房屋的土地性质为集体士地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整范围为国有土地房屋征收与补偿活动，一审法院适用该条例属于适用法律错误。四、本案的基础法律关于为“房屋租赁合同关系”，而非征地拆迁关系。本案中，涉案房屋虽涉及到拆迁安置补偿，但本质上，本案中上诉人与被上诉人之间的关系属于民事法律关系中的租赁合同关系，对于上诉人与被上诉人之间的权利义务应当适用民事法律予以调整。五、一审法院无视上诉人巨额财产损失，严重违背了公平原则以及现行司法实践。一审法院已经查明，上诉人租赁涉案房屋后，花费了巨额资金对涉案房屋进行了装修改建，并添置了大量餐饮设备，经过4年的经营，上诉人在涉案房屋经营的“江语庭院”餐饮店已经在周边具备了稳定的客源，餐饮店经营收入稳定。现因涉案房屋的拆迁，导致“江语庭院食府”被迫停止运营。上诉人该部分的稳定收入来源全部丧失，为经营“江语庭院食府”所翻新修建的房屋、房屋装修将被拆除，所购买的餐饮设施设备闲置浪费，所雇佣的员工需支付补偿进行解散安置。因此，本案中上诉人因涉案房屋的拆迁所遭受的巨额财产损失是客观存在的。现有立法未将拆迁房屋承租人列为拆迁安置补偿的直接对象，是为了简化拆迁安置补偿的行政法律关系，并非意味着在民事审判的司法实践中，承租人的民事权利不受法律保护。司法实践中，对于被拆迁房屋的承租人，法院依据“公平原则”或“用益物权”的相关规定对承租人的权益予以相应保障的案例大量存在。参考案例有贵州市中级人民法院(2019)黔01民终944号民事判决书、长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初9453号民事判决书、长沙市雨花区人民法院(2016)湘0111民初9291号民事判决书等。“司法是维护社会公平正义的最后一道防线”，由于在集体土地拆迁安置的立法过程中，并未明确承租人的权益保护，此时，司法裁判者对于此类案件的处理则显得尤为重要。“公平”一词的模糊度很大，因此相应地授予了法官很大的自由裁量权，在法律缺乏明确具体规定的情况下，法官可根据公平原则作出判断，平衡合同当事人之间的权利和义务，以补救法律规定的不足。拆迁过程中，房屋承租人的权益受损是客观存在的，对承租人的利益损失进行补偿，是司法裁判者维护社会公平正义的体现，也是推动拆迁工作的实际需要，更是在践行“努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”的庄严承诺。一审法院无视上诉人的巨额财产损失，严重违背了公平原则以及现行司法实践。综上所述，一审法院认定关键事实错误，适用法律不当，请求贵院依法予以纠正，支持上诉人所有上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人张明强辩称，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实客观，适用法律正确，上诉人提交的证据也不符合证据规则要求的新证据，一审开庭时间是2019年6月26日，故上诉人在开庭前就可以获得新证据。上诉请求30多万的赔偿缺乏证据支持。上诉人至今未提交装修等花费的证据，故没有事实依据。唐建新、唐小华、雷学海向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间的《房屋租赁合同》已经解除；2.判令张明强支付唐建新、唐小华、雷学海涉案承租房屋“装饰装修补偿费用”人民币280180.2元、“户外设施补偿费用”人民币64000元、“搬迁补助费用”人民币7892.4元、“按期拆迁房屋奖励”102601.2元以及“按期腾房倒地奖”人民币80000元，“停产停业损失”人民币100000元、“实物损失”人民币100000元，上述款项共计人民币734673.8元；3.判令由第三人长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所与张明强对上述款项承担连带责任；4.判令张明强承担本案所有的诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：2014年9月6日，唐建新（乙方）与张明强（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落在长沙市，建筑面积约为140平方米；租赁期限为8年，从2014年9月10日起至2022年11月20日止；每年租金55000元，租金按一年交付，每年其中5000元归张国强所得;在经营期间和合同期满后如政府征收，乙方必须无条件配合，所有不动产（含房屋改造装修等）财产承租方一律不得拆除带走,否则承租方违约承担赔偿责任。合同尾页，唐建新、雷学海在承租方签名，张明强及其兄弟张国军、张国富在出租方签名。2014年11月20日，唐建新（乙方）与被告张明强（甲方）再次签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租房屋坐落在长沙市，建筑面积约为140平方米；租赁期限为8年，从2014年11月20日起至2022年11月20日止；每年租金55000元，租金按一年交付，每年其中5000元归张国军所得;合同尾页，唐建新在承租方签名，张明强在出租方签名。2018年7月14日，长沙市天心区人民政府发布［2018］第04号《长沙市天心区人民政府征收土地方案公告》，公告载明：被征地所有权人：黑石铺街道九峰集体资产管理办公室、黑石集体资产管理办公室；建设用地项目名称：长沙市新昌学校项目。涉案承租房屋属于长沙市新昌学校项目征地拆迁范围。2019月1月22日，张明强签收第三人长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所送达的《征地补偿告知书》及《征地补偿告知书送达回执》，送达回执载明：涉案承租房屋总建筑面积为392.02㎡，本次认定住宅房屋补偿面积为127.9㎡，征地补偿费用合计579856元。征地补偿告知书同时注明，超出《征地补偿安置方案实施公告》时限未将房屋腾空并交指挥部统一拆除的将扣除按期拆迁房屋奖励费33254元、按期倒房腾地费奖励费80000元。现涉案房屋暂未拆迁，张明强尚未收到拆迁补偿款。唐建新、唐小华、雷学海支付租金至2018年8月。2019年1月22日，唐建新致函张明强要求解除房屋租赁合同。另查明，为经营“江语庭院食府”，唐建新、唐小华、雷学海共租赁张明强、张振球、刘淑媛的房屋作为经营场所，并分别由唐建新、雷学海与案外人张振球签订房屋租赁合同，唐建新与案外人刘淑媛签订房屋租赁合同。一审法院认为，涉案承租房屋已规划为长沙市新昌学校项目征地拆迁范围，唐建新、唐小华、雷学海继续承租涉案房屋已无法履行，合同目的已不能实现，故唐建新、唐小华、雷学海请求解除其与张明强双方之间签订的《房屋租赁合同》，符合事实和法律规定，一审法院予以支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”国有土地上房屋征收与补偿均是针对房屋所有权人进行，第三人长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所与涉案承租房屋所有权人张明强签订《征地补偿告知书》，符合法律规定，唐建新、唐小华、雷学海作为涉案房屋承租人不享有被征收人地位，无权要求房屋征收补偿。另，唐建新与张明强于2014年9月6日签订的《房屋租赁协议合同》第十四条约定，在经营期间和合同期满后如政府征收，唐建新、唐小华、雷学海必须无条件配合，所有不动产（含房屋改造装修等）财产承租方一律不得拆除带走，否则承租方违约承担赔偿责任；双方虽然于2014年11月20日再次签订《房屋租赁合同》一份，但在2014年11月20日的《房屋租赁合同》中双方未明确解除2014年9月6日签订的《房屋租赁合同》，且2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》上对于房屋因征收拆迁所涉及的补充事宜与2014年9月6日的《房屋租赁合同》约定不冲突，故一审法院确认双方于2014年9月6日签订的《房屋租赁合同》中第十四条依然有效；双方未就涉案房屋面临政府征收时补偿标准进行约定，且唐建新、唐小华、雷学海未提供充分有效证据证实其诉请中的“停产停业损失”及“实物损失”，故唐建新、唐小华、雷学海请求张明强支付三原告涉案承租房屋“装饰装修补偿费用”人民币280180.2元、“户外设施补偿费用”人民币64000元、“搬迁补助费用”人民币7892.4元、“按期拆迁房屋奖励”102601.2元以及“按期腾房倒地奖”人民币80000元，“停产停业损失”人民币100000元、“实物损失”人民币100000元，上述款项共计人民币734673.8元，并由第三人长沙市国土资源局天心区分局征地拆迁事务所对上述款项承担连带责任的诉讼请求，一审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除唐建新与张明强于2014年9月6日签订的《房屋租赁合同》以及唐建新与张明强于2014年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回唐建新、唐小华、雷学海的其他诉讼请求。二审中，张明强未向本院提交新证据。上诉人提交了新昌学校项目房屋交接文书与领款单，拟证明涉案房屋已被全部拆除，张明强于2019年6月16日领取了全部补偿款。张明强对该两份证据予以认可。新昌学校项目房屋交接文书载明：“被征收人张明强于2019年1月22日与项目拆迁指挥部签订《房屋征收补偿协议》,被征收人已向供水,供电,电视,网络。等部门交清费用,并办理好用户注销手续。室内物品,设备也全部搬移。房屋已具备腾空交房条件。项目拆迁指挥部于2019年5月26日10时25分正式接收被征收房屋,并按照相关要求统一拆除。拆除时,征收实施单位不再履行告知义务,被征收房屋内的物品,设备,视为遗弃物,由拆除单位负责处理。房屋位置：九峰集资办雅雀岭组。房屋基本情况:房屋一栋,其中楼房/栋、平房一栋,共有房屋位置和分配情况：单独所有,全部拆除。”领款单显示张明强于2019年6月11日领取房屋拆迁补偿费（全额）579856元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，因涉案房屋已规划为长沙市新昌学校项目征地拆迁范围，《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现，故上诉人请求解除合同的事实和法律依据充分，一审法院判令解除并无不妥。关于上诉人要求张明强向其支付的款项，双方于2014年9月6日签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：“在经营期间和合同期满后如政府征收，乙方必须无条件配合，所有不动产（含房屋改造装修等）财产承租方一律不得拆除带走，否则承租方违约承担赔偿责任。”双方虽于2014年11月20日再次签订《房屋租赁合同》，但既未解除双方签订在先的合同，也未在后签订的合同中对政府征收涉案房屋情况下双方的权利义务作出新的约定，故在先合同中第十四条仍然有效。受此条款拘束，涉案房屋被政府征收时，上诉人作为承租方应当无条件予以配合（此处“无条件”应合理理解为包含“不得向出租方提出经济要求”之义），对于含房屋改造、装修等在内的财产不得拆除带走。因此，上诉人无权要求张明强向其支付“装饰装修补偿费用”“户外设施补偿费用”“按期拆迁房屋奖励”等各项费用。一审法院对此认定无误，应予维持。综上所述，唐建新、唐小华、雷学海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5825元，由上诉人唐建新、唐小华、雷学海负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 孙一中审判员 蔡 晓二〇二〇年七月十日书记员 胡 妍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。