铁岭市银州区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1202民初785号原告：孙秀秋，女，1966年10月9日出生，汉族住址铁岭市银州区柴河街48号楼3单元401室。身份证号：211202196610091028。被告：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。法定代表人：邹尚峰，系该公司经理。委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。代理权限：代为出庭举证、和解、调解、代收法律文书。原告孙秀秋与被告宏运地产铁岭有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告孙秀秋，被告宏运地产铁岭有限公司委托代理人汪纯辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀秋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告将坐落于宏运中央观邸1号楼1单元1-24-3号房屋的所有权转移登记在原告名下；2、请求法院依法判令被告承担原告未能取得房屋权属证书的违约责任，并依法判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金暂计为43250元[从回迁之日后90日起算即从2014年8月7日起至房屋权属证书交付给原告之日止，暂计至2019年4月30日止共计即56个月，按房屋拆迀价113806元+25560.7元（增加面积款)X6.65%/12X56个月（逾期银行贷款利息即同期银行贷款4.75%(年化率）再上浮40%)]；3、请求判令诉讼费及案件产生的鉴定费等所有费用均由被告承担。事实与理由：2007年10月29日，被告与原告签订了《城市房屋拆迀补偿安置协议》（以下简称“安置协议”）（详见证据1)，该协议约定甲方（被告方）保证在2009年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方（原告方)。签订后，原告如约进行了搬迀，但回迁期限内，甲方未能如期履行约定、按时回迀，遂与乙方于2011年签订了《回迁补充协议》（详见证据2)，约定于2013年9月30日前回迀。然而被告再次违约，直至2014年4月28日才通知入户，但该入住房屋不符合约定及法定的交付条件，被告未提供任何合法手续（五证)。但原告迫于无房居住的压力，无奈的于2014年5月7日回迀（详见证据3)，按双方签订的安置协议第九条“乙方的房屋产权证由甲乙双方共同配合办理，一般情况下要在正式入住后三个月内办理完成”之约定，被告理应2014年8月7日(回迁三个月后的第一天)前办理完成，原告于2016年至2019年多次要求被告办理房证，被告答复还欠税务局税钱房照办不了（详见证据4)，但至2019年4月17日止，己过4年8个月，至今为止，被告仍然未将房屋产权证交付原告，被告的行为实属违约，故理应承担逾期办理房屋权属证的违约责任，并向原告支付违约金。综上所述，希望法院秉承公平、公正、公开的原则，维护原告合法权益，支持原告的全部诉讼请求。被告宏运地产铁岭有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，本案是回迁安置补偿合同关系而不是商品房买卖关系，原告不能依照商品房买卖规定要求被告承担责任。原告入住时间是2014年6月23日，当时拆迁面积是51.73平方米，回迁之后是61.78平方米，总房款应该是131366.7元，本公司在2018年6月8日取得了房屋的初始证书。对原告出示证据的审核与认定1、城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补偿协议（证明原、被告签订补偿协议）。经质证，被告没有异议，本院予以采信；2、完税证明（证明交税时间）。经质证，被告的质证意见：证据来源真实性有异议，企业所得税与原告是否能办理房产证无关，现在这个楼可以办理房照了。本院认证意见：被告异议成立，该证据与原告诉求没有关联性，对该证据不予采信；3、房地产评估报告（证明2014年回迁房的单价）。经质证，被告没有异议，本院予以采信。4、回迁房进户增加面积的费用收据（证明回迁补差的费用支出）。经质证，被告没有异议，本院予以采信。对被告出示证据的审核与认定1、辽（2018）铁岭市不动产权第0009367号不动产权证（证明涉诉房屋已办理不动产权首次登记及首次登记时间，从而已具备办理不动产权转移登记的条件）。经质证，原告没有异议，本院予以采信；2、回迁户结算确认单（证明原告需要交的进户差价款数额）。经质证，原告没有异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院查明如下事实：2007年10月22日，宏运集团铁岭房地产开发有限公司（甲方）与原告孙秀秋（乙方）签订城市房屋拆迁补偿安置协议，约定：乙方于同月29日前将其坐落于银州区工人街14委11组铁岭日报社集资楼（房屋所有权证号：A002648）（建筑面积51.73m2）搬迁腾空。铁岭日报社集资楼3层房屋2007年9月时市场价格为2,200元/m2，甲方保证在2009年12月31日前将符合国家有关规范、标准的产权调换房屋交付给乙方。2011年，被告宏运地产铁岭有限公司与原告签订《回迁补充协议》约定：乙方回迁面积超过动迁面积5m2以上部分，按2009年末同地段商品房市场价格执行。回迁时间确定为2013年9月30日。2014年6月23日，被告交付了涉诉房屋。交付前，经评估，涉诉房屋2009年末时市场价格为3,110元/m2，原、被告据此签署了进户结算确认单，载明涉诉房屋建筑面积61.78m2、差价款数额17,560.70元，原告如数交纳了差价款。2018年6月8日，不动产登记部门完成涉诉房屋不动产权（房屋所有权、土地使用权）首次登记，并向被告核发了辽（2018）铁岭市不动产权第0009367号不动产权证；该证登记涉诉房屋建筑面积为61.78m2、所在住宅小区名称为铁岭市银州区工人街道铁岭大剧院（宏运中心裕景）1幢1-24-3号。被告至今亦未与原告办理涉诉房屋不动产权转移登记。本院认为：原告孙秀秋与宏运集团铁岭房地产开发有限公司、被告宏运地产铁岭有限公司签订的城市房屋拆迁补偿安置协议、回迁补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定有效，双方应全面履行各自的合同义务。双方约定于原告入住涉诉房屋后3个月内共同配合办理房屋所有权转移登记，原告于2014年6月23日入住，故被告应于同年9月23日前协助原告办理不动产权转移登记，被告至今未协助办理转移登记，构成违约，除应承担继续履行办理不动产权转移登记违约责任外，还应承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。所谓商品房，系指房地产开发企业开发建设并对外转让的房屋。涉诉房屋系由作为房地产开发企业的被告开发建设，被告将其作为产权调换房屋补偿原告，原、被告间签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》可视为商品房买卖合同，适用于法释[2003]7号第18条的规定。法释[2003]7号第18条第2款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条款所规定的其实是未约定违约金及损失数额难以确定情况下确定损失的方法，但鉴于本院此前受理的此类案件的生效判决已以“违约金”项目作出裁判，故本案宜予袭用。原告已付购房款总额的确定方法及数额为131,366.7元（建筑面积51.73m2×2200元/㎡+差价款17,560.70元）。原告请求按贷款利率的140%计算“违约金”，未超出上述金融机构计收逾期贷款利息标准，亦予确认。本院此前受理的此类案件的生效判决已判决“违约金”计算截止期限为被告完成商品房不动产权首次登记之日，故本案亦应判决“违约金”计算截止期限为完成涉诉房屋首次登记之日即2018年6月8日。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、法释[2003]7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后30日内协助原告孙秀秋将宏运中心裕景1幢1-24-3室不动产权（房屋所有权、土地使用权）转移登记在原告名下，并以131,366.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的140%标准向原告支付自2014年9月23日起至2018年6月8日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费881元（原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起七日内预交上诉费881元，逾期按撤回上诉处理。审 判 长  刘大军人民陪审员  张哲鼎人民陪审员  韩 杨二〇二〇年七月七日书 记 员  苗 蕾