湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5761号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京延龄草科技有限公司，住所地北京市海淀区上地信息产业基地开拓路1号5层5050。法定代表人：曾博文，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑昕，该公司员工。委托诉讼代理人：张焕瑜，湖北灵均律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汪小鸿，女，1963年6月22日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟璟，女，1991年9月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：巩军庆，湖北山河律师事务所律师。上诉人北京延龄草科技有限公司（以下简称延龄草公司）因与被上诉人汪小鸿、孟璟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。延龄草公司上诉请求：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18077号民事判决，重审改判；二、支持上诉人原审的反诉请求；三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2018年12月17日上诉人通过房屋中介公司与被上诉人签订了一份被上诉人提供的房屋租赁格式合同。拟用于开办中医门诊。合同签订后，上诉人就积极办理各种证照登记和注册，因被上诉人未能配合，致使上诉人的证照一直办不下来。在上诉人与被上诉人协商期间，被上诉人强行收走房门钥匙，将上诉人赶出租赁房屋。本案中并非上诉人解除合同，而且是被上诉人违约在先，上诉人未按时交租金，是行使不安抗辩权，原审关于上诉人未按约定支付租金属违约，押金不予退还的认定是错误的。关于存放在租赁屋内的物品是被上诉人强行扣押的，其应当负有保管责任，造成物品损失，被上诉人理应予以赔偿。引起本案纠纷的主要原因是该出租屋没有消防合格资质，致使上诉人的中医门诊执照无法办理，中医门诊无法正常营业，导致上诉人租房目的不能实现。主要是因为被上诉人即不能提供消防合格资质，也不肯配合办理。上诉人曾多次与其协调，均未果。上诉人要用租赁房屋开办中医门诊在租房时已告诉了被上诉人，只是这份格式合同是被上诉人提供的，合同上没有写明而已。开办中医门诊必须要有消防验收合格证，而租赁房不具备验收合格的条件，被上诉人又不同意整改，上诉人曾多次与其协商，均未果，上诉人只得行使不安抗辩权，这不是上诉人违约，而是被上诉人违约。汪小鸿、孟璟辩称，一、延龄草公司是一个科技公司，经营范围不包含医疗服务，其租赁房屋时未告知我方是开办中医诊所，我方依据合同的义务只是协助办理营业执照等，不包含其他的证照配合办理义务，我方也无法配合对方办理医疗方面的证照，延龄草公司要开办的圣和堂公司已经设立成功，是其自己的原因未办成医疗证，故违约不交租金，延龄草公司称我方没有消防验收不属实，我方所在的物业经过了竣工验收。延龄草公司装修后又中止，是自己装修不合格导致不能办证，却认为是我方的责任，没有事实和法律依据。没有任何证据证明延龄草公司要求我方配合办理医疗方面的证件。二、关于遗留物品，是延龄草公司单方制作的表格，且我方并无保管义务，中介公司后来报警，也是延龄草公司自己开门将物品搬走。请求驳回上诉，维持原判。汪小鸿、孟璟向一审法院起诉请求：1、判令立即解除汪小鸿、孟璟与延龄草公司的房屋租赁合同关系；2、判令延龄草公司向汪小鸿、孟璟支付2019年4月21日至2019年8月21日的房屋租金20万元；3、判令本案诉讼费由延龄草公司承担。延龄草公司向一审法院反诉请求：1、判令汪小鸿、孟璟赔偿延龄草公司的损失85615.95元[含法国原装红酒5瓶15000元、飞天茅台53度4瓶8800元、XO洋酒1瓶3200元、大号拖把2套90元、垃圾袋（黑）5卷11.9元、海绵拖把+拖布1套52元、蓝月亮地板清洁剂1瓶27.8元、斧头牌洗洁精3瓶39.9元、玻璃擦工具1套39.9元、威猛先生洁厕啫喱4瓶36.8元、抹布8片13.5元、威猛先生84消毒液11.8元、滴露洗手液3套48.9元、烟灰缸3个63.85元、绿植若干2150元、装修56029.6元]；2、本案诉讼费全部由汪小鸿、孟璟承担。一审法院认定事实：汪小鸿、孟璟系位于武汉市武昌区积玉桥万达广场第1幢1-3层008号（建筑面积553.56平方米）房屋所有权人。延龄草公司于2017年1月22日成立，经营范围包括：技术开发、技术推广、技术转让、技术咨询、技术服务；软件开发；销售自行开发后的产品；计算机系统服务；基础软件服务、应用软件服务；公共关系服务；会议服务；翻译服务；企业管理咨询；教育咨询（中介服务除外）；经济贸易咨询。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事北京市产业政策禁止和限制类项目的经营活动）。2018年12月17日，汪小鸿、孟璟与延龄草公司签订《商铺租赁合同》，约定汪小鸿、孟璟将位于武汉市武昌区积玉桥万达广场1-008#（建筑面积553.56平方米）门面租予延龄草公司；汪小鸿、孟璟提供具有出租权的有效证明，包括但不限于业主本人身份证、房屋产权证书、购房合同等原件及复印件各一份，上述材料仅限于延龄草公司工商注册使用，延龄草公司留存复印件备用，使用原件时，汪小鸿、孟璟携带配合延龄草公司，延龄草公司提供有效期内的营业执照、法人身份证材料和身份证复印件；租赁期限自2018年12月20日至2023年12月19日；延龄草公司应在工商行政及其他相关部门核准登记的经营范围内进行合法经营；延龄草公司在支付第一期房租时，向汪小鸿、孟璟支付房屋押金10万元，租赁合同终止或双方协商一致解除后，延龄草公司交清全部租金及物业管理费、水电、煤气、电话等相关费用后，汪小鸿、孟璟7日内将押金全额无息退还延龄草公司，因延龄草公司的原因提前解除租赁合同，视为延龄草公司违约，押金不予退还；商铺免租期到2019年1月20日，商铺自2019年1月21日至2020年1月20日租金为每月5万元，自2020年1月21日至2021年1月20日租金为每月52500元，自2021年1月21日至2022年1月20日租金为每月55125元，自2022年1月21日至2023年1月20日租金为每月57881元，自2023年1月21日至2024年1月20日租金为每月60775元；租金按季支付，按照先付租金后使用的原则，提前15天支付，合同签订之后三日内延龄草公司需支付押金及首季度租金25万元；延龄草公司在支付商铺押金及第一期房屋租金的当天，汪小鸿、孟璟将商铺钥匙交付给延龄草公司；汪小鸿、孟璟有下列行为之一的，延龄草公司有权解除合同：（1）不能提供商铺或所提供商铺不符合约定条件，严重影响使用的，（2）汪小鸿、孟璟未尽修缮义务，经延龄草公司书面通知后，仍不履行维修义务，严重影响延龄草公司使用的，（3）延迟交付房屋达7日的；商铺租赁期间，延龄草公司有下列行为之一的，汪小鸿、孟璟有权单方解除合同，收回出租商铺，延龄草公司交纳的押金不予退还：……（6）拖欠租金累计15天（含）以上的或拖欠租金金额累计达到3万元的，……；延龄草公司必须按合同的规定按时支付租金、押金及其他各项约定费用，延龄草公司逾期不支付租金超过15天的视为违约，汪小鸿、孟璟有权单方面解除合同并收回房屋，不退还延龄草公司押金；在租赁期内，延龄草公司逾期交纳租金每逾期一天，则按应付额的千分之五支付违约金；延龄草公司在租赁期间，不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需变更用途，需经汪小鸿、孟璟书面同意后方可进行；延龄草公司在装修之前必须到该小区物业公司办理相关手续，装修图纸必须得到该小区的物业公司的同意后，才能施工；在合同到期或解除合同（包括双方协商一致解除合同和因延龄草公司违约，汪小鸿、孟璟单方解除合同）7日内，延龄草公司应将其物品清理出案涉房屋，对超期未经汪小鸿、孟璟留存的物品，视为延龄草公司放弃该物品的所有权和处置权，汪小鸿、孟璟有权自行处置，同时汪小鸿、孟璟有权要求延龄草公司赔偿因此而产生的费用，延龄草公司的装修不得拆除和损坏，无偿归汪小鸿、孟璟所有；双方在合同履行过程中相互发出或者提供的所有通知、文件、文书、资料等，均可以当面交付或以本合同所列明的联系地址履行送达义务。孟璟、汪小鸿与延龄草公司在合同上签字盖章。当天，汪小鸿与延龄草公司法定代表人曾博文签订《附件》，对季度租金15万元的收款账户作出部分变更。2018年12月28日，延龄草公司向汪小鸿转账支付押金10万元。2019年1月20日，汪小鸿、孟璟将案涉房屋钥匙正式交给延龄草公司。2019年3月6日，延龄草公司向汪小鸿转账支付租金6万元；2019年3月7日，延龄草公司向汪小鸿转账支付租金91500元。延龄草公司陈述，其支付租金至2019年4月19日。2019年4月9日，延龄草公司与武汉恒昌三旺广告有限公司签订《装修合同》，约定由武汉恒昌三旺广告有限公司对武汉市武昌区临江万达公馆1栋008号房屋进行装修，工程价款60037元。延龄草公司陈述该装修合同未履行完毕。2019年4月8日，汪小鸿、孟璟通过易某配合延龄草公司办理工商注册登记。2019年4月16日，延龄草公司以武昌区积玉桥武汉积玉桥万达广场第1幢1-3层008号房屋作为住所地注册成立武汉圣合堂中医门诊部有限公司。证人易某陈述，2019年4月21日之后，汪小鸿、孟璟通过易某多次要求延龄草公司支付租金未果。2019年5月21日，汪小鸿、孟璟通过易某告知延龄草公司必须于2019年5月22日支付租金。2019年5月22日，汪小鸿、孟璟通过易某从延龄草公司处取回案涉房屋钥匙，延龄草公司未再使用案涉房屋。2019年6月26日，汪小鸿、孟璟通过易某将案涉房屋钥匙交由武汉飞翔联盟地产有限公司对外招租，并签署《钥匙托管协议书》。延龄草公司对证人易某签署的《万达门面租赁事宜情况说明》的真实性不持异议，但表示对于汪小鸿、孟璟通过易某将案涉房屋钥匙托管给武汉飞翔联盟地产有限公司一事不知情。汪小鸿、孟璟与延龄草公司均陈述，2019年5月22日汪小鸿、孟璟将案涉房屋收回，延龄草公司员工带走随身携带的个人用品及笔记本电脑等。2019年7月20日，延龄草公司员工报警称积玉桥临江大道万达广场万达公馆1-008商铺，红酒洋酒被盗，价值上万，要求调查。2019年8月5日，延龄草公司搬走案涉房屋内的办公用品。2019年8月8日，武汉圣合堂中医门诊部有限公司在长江商报刊登注销公告。2019年10月8日，武汉市武昌区行政审批局准予武汉圣合堂中医门诊部有限公司注销登记。2019年8月27日，汪小鸿、孟璟向延龄草公司送达《解除合同通知书》，载明：汪小鸿、孟璟与延龄草公司于2018年12月17日签订《商铺租赁合同》及附件，约定延龄草公司承租汪小鸿、孟璟的商铺，并按合同的约定向汪小鸿、孟璟支付租金。合同签订后，汪小鸿、孟璟按照合同约定向延龄草公司交付了商铺，但延龄草公司自2019年4月起未按合同的约定及时支付租金，期间汪小鸿、孟璟多次向延龄草公司催告，但延龄草公司始终未向汪小鸿、孟璟支付租金，汪小鸿、孟璟据此认为延龄草公司已经构成违约，根据合同约定汪小鸿、孟璟有权解除合同，后延龄草公司于2019年8月5日私自撬开商铺大门钥匙，搬走租赁商铺内的物品，其中部分物品根据合同约定应为汪小鸿、孟璟所有。现汪小鸿、孟璟向延龄草公司发出解除合同通知书，自延龄草公司收到本通知书之日起《商铺租赁合同》及附件均告解除，且立即返还你方非法占有的汪小鸿、孟璟所有财物。汪小鸿、孟璟主张延龄草公司违约，延龄草公司所付押金10万元不予退还。延龄草公司主张汪小鸿、孟璟违约，要求汪小鸿、孟璟退还全部押金10万元。汪小鸿、孟璟以延龄草公司未按时支付租金为由诉至法院，要求判如所请。延龄草公司以汪小鸿、孟璟违约为由反诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，汪小鸿、孟璟与延龄草公司于2018年12月17日签订的《商铺租赁合同》及附件，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。延龄草公司自2019年4月21日起未依约支付租金，对于延龄草公司辩称其因汪小鸿、孟璟未依约交付案涉房屋钥匙并不配合延龄草公司办理工商及医疗执业许可证，故延龄草公司行使不安抗辩权，暂缓缴纳房租的意见。双方所签合同明确约定在延龄草公司支付商铺押金及第一期房屋租金的当天，汪小鸿、孟璟将案涉房屋钥匙交付给延龄草公司。实际上，延龄草公司于2018年12月28日支付押金、于2019年3月7日支付完毕第一期房屋租金，汪小鸿、孟璟于2019年1月20日将案涉房屋钥匙交由延龄草公司并不违约。汪小鸿、孟璟于2019年4月8日配合延龄草公司办理工商注册登记亦不违约，且双方所签合同并未约定汪小鸿、孟璟需配合延龄草公司办理医疗执业许可证，故对延龄草公司的上述辩称意见，一审法院依法不予支持。延龄草公司未依约按时足额向汪小鸿、孟璟支付租金，显属违约，汪小鸿、孟璟有权解除双方的房屋租赁合同，汪小鸿、孟璟已于2019年8月27日向延龄草公司送达了《解除合同通知书》，故一审法院确认双方的房屋租赁合同已于2019年8月27日解除。延龄草公司未依约按时足额向汪小鸿、孟璟支付租金，应承担继续履行等违约责任，汪小鸿、孟璟于2019年5月22日收回案涉房屋，故延龄草公司应按合同约定继续向汪小鸿、孟璟支付2019年4月21日至2019年5月22日的房屋租金52603元（50000元×12月÷365天×32天）。双方所签合同约定延龄草公司拖欠租金累计15天以上的或拖欠租金金额累计达到30000元的，其交纳的押金不予退还，延龄草公司拖欠租金时间及金额均已明显超出上述约定，故汪小鸿、孟璟无需向延龄草公司退还押金100000元。关于汪小鸿、孟璟要求延龄草公司支付2019年5月23日至2019年8月21日的房屋租金的主张，因汪小鸿、孟璟已于2019年5月22日收回案涉房屋，延龄草公司自2019年5月22日起并未再占用案涉房屋，其上述主张没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于延龄草公司反诉要求汪小鸿、孟璟赔偿其各项损失85615.95元的主张，延龄草公司所举证据仅能证实延龄草公司对案涉房屋进行了部分装修，不足以证实其在案涉房屋存放了相关物品，但因延龄草公司不履行合同义务，《商铺租赁合同》已于2019年8月27日解除，根据双方所签合同约定，合同解除后延龄草公司的装修不得拆除和损坏，无偿归汪小鸿、孟璟所有，故对于延龄草公司的上述反诉请求，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认汪小鸿、孟璟与北京延龄草科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年8月27日解除；二、北京延龄草科技有限公司于判决生效之日起十日内向汪小鸿、孟璟支付房租52603元；三、驳回汪小鸿、孟璟其他诉讼请求；四、驳回北京延龄草科技有限公司全部反诉请求。本案一审本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由北京延龄草科技有限公司负担（此款汪小鸿、孟璟已预付，由北京延龄草科技有限公司连同上述款项一并支付汪小鸿、孟璟）。本案一审反诉案件受理费1940元，已减半收取970元，由北京延龄草科技有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。延龄草公司提交一次性告知书，拟证明延龄草公司设立医疗机构的步骤与其他公司不一样，必须要办理医疗机构执业许可证，但该证办理必须以消防安全检查合格为前提，房屋大于500平方米必须要备案，该房屋的消防验收不符合延龄草公司的租赁房屋要求，合同目的无法实现。汪小鸿、孟璟质证认为，对该证据的真实性有异议，对证明目的有异议，与本案无关联关系，办证与汪小鸿、孟璟无关，汪小鸿、孟璟并无配合义务。经质证，本院认为，诚然延龄草公司设立医疗机构需要满足行政机关的审批要求和条件，但这些要求和条件是否附属于汪小鸿、孟璟需要承担的合同义务，延龄草公司并未进一步证明，而现有的书面《商铺租赁合同》及附件亦无体现，故该证据无法实现其证明目的，本院不予采信。汪小鸿、孟璟未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，汪小鸿、孟璟与延龄草公司签订的《商铺租赁合同》及附件，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。延龄草公司使用案涉商铺，则应依约按期支付租金，但经汪小鸿、孟璟催告后该公司仍未在合理期限内履行租金给付义务。延龄草公司称其拒付租金的理由在于汪小鸿、孟璟未配合其办理中医门诊执照，故其行使不安抗辩权，该理由并不能成立：其一，该项办证义务并未在合同中予以约定；其二，延龄草公司未提供其要求汪小鸿、孟璟配合办证而汪小鸿、孟璟拒绝的证据；其三，延龄草公司所主张的汪小鸿、孟璟的行为并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权行使的任一情形，则延龄草公司的该项主张不能成立，其应当按照合同约定履行租金给付义务，延龄草公司关于违约方系汪小鸿、孟璟一方的上诉意见，没有事实和合同依据，本院不予支持。关于延龄草公司主张的汪小鸿、孟璟应承担商铺内存放物品灭失的赔偿责任的问题，汪小鸿、孟璟于2019年5月22日收回案涉商铺的钥匙，则延龄草公司于当日应知晓其丧失继续占有商铺的合同依据及现实可能，在此种情形下，延龄草公司应及时处置其遗留物品，且延龄草公司也不能证明是汪小鸿、孟璟造成其主张的全部物品的灭失，故其该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，延龄草公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由北京延龄草科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月九日法官助理胡海洲书记员杨俊华