湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1530号 上诉人（原审被告）：谭芳，女，1958年9月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：李裳曦（谭芳之女），住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：陈彪，湖南莽源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郴州市维利亚商业运营有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋。 法定代表人：郭海建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭园，湖南联合创业律师事务所律师。 原审被告：湖南湘蝎府餐饮管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南湖路35号新贵华城3期A11栋314号。 法定代表人：谭芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李裳曦，女，该公司经理。 上诉人谭芳因与被上诉人郴州市维利亚商业运营有限公司（以下简称维利亚公司）、原审被告湖南湘蝎府餐饮管理有限公司（以下简称湘蝎公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谭芳上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由维利亚公司负担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清。谭芳与维利亚公司签订《商铺租赁合同》是为了经营“湘小蝎”火锅店，而湘蝎公司工商登记成立的前提必须是有固定的经营场所，这就是为什么先有租赁合同后有营业执照的原因。谭芳在一审提交的证据(水电费收据、发票、租金发票、维利亚公司发送的缴费通知单)载明的交费主体均是湘蝎公司，所以承担租金支付者应是湘蝎公司，而不是谭芳。2.一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”适用该条款的前提是公司没有成立，作为公司的发起人应当对外承担相应的责任。本案中，湘蝎公司于2017年11月15日依法获准登记成立，并在租赁期间以自己的名义向维利亚公司履行了租赁合同约定的义务，符合《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第二款“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，因此维利亚公司应当向湘蝎公司主张合法权益。 维利亚公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.案涉《商铺租赁合同》是谭芳以其个人名义签订的，是合同当事人。且双方在签订合同时，谭芳并未向维利亚公司表示其身份是湘蝎公司的发起人，其行为是代表湘蝎公司。2.湘蝎公司成立后，从未向维利亚公司出具相应函告或授权委托书表示追认谭芳以个人名义签订的《商铺租赁合同》系公司行为。3.案涉《商铺租赁合同》生效后，谭芳与维利亚公司也未变更履行主体，谭芳与湘蝎公司如何承担责任的问题，属于其内部责任划分问题。4.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定(三)》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。该法条的立法目的是在公司发起设立过程中，如何最大限度保证合同相对人的合法利益，而不是排除或限制发起人在公司设立后的责任。 湘蝎公司陈述，同意谭芳的上诉请求以及事实和理由。 维利亚公司向一审法院起诉请求：1.判令谭芳、湘蝎公司向维利亚公司支付欠付的租赁费用（包括租赁合同约定的租金、物业管理费），截止2019年11月10日止，欠付租赁费用359,189元（租赁费用应计算至实际付清全部租赁费用之日止）；2.按月息2％向维利亚公司承担逾期支付租赁费用的违约金。截止2019年10月10日止，已产生违约金13,794元［第一年度（18,758.6元／月×2％÷30天×665天）＋第二年度（22,511.4元／月×2％÷30天×365天）］，逾期违约金应计算至实际支付租赁费用之日止，合计372,983元；3.本案诉讼费、保全费由谭芳、湘蝎公司负担。 一审法院认定事实：2017年11月5日，维利亚公司为出租方（甲方）、谭芳为承租方（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于郴州市北湖区南湖路35号新贵华城三期A11栋商业综合体（又称“维多利亚中心”）3层314号商铺出租给乙方用于餐饮经营，商铺实际使用面积264.84平方米。该商铺经营状态限于餐饮，品牌或商号限于羊蝎子，乙方为该品牌或商号的法定权利人或授权经营人。2.租赁期限4年，自2017年11月5日起至2021年11月10日止，商铺交付日为2017年11月6日，乙方应于商铺交付日或之前向甲方缴纳装修期间的有关费用（包括但不限于装修保证金、装修期的物业管理费等）。3.自商铺交付日起算，乙方享有装修期二个月，并自装修期届满后开业当日起计算租金。4.装修期内，乙方享有无需缴纳租金权益，但在该期间内乙方仍需向甲方缴纳相关费用（包括但不限于物业管理费、所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）。5.上述装修期内，如果发生乙方违约导致租赁合同终止的情况，则乙方应向甲方支付其已经使用的相应期间的租金和甲方没收乙方的履约保证金及其他乙方给甲方造成的损失赔偿。6.租赁期内，乙方按本合同约定支付租金，方式采取月固定租金计算，按照月单价租金乘以该商铺实际使用面积计算：（1）第一年（2017年11月5日至2018年11月4日）每月固定租金45.33元/月/㎡，月固定租金12,005.2元，年固定租金144,062.4元；（2）第二年（2018年11月5日至2019年11月4日）每月固定租金59.5元/月/㎡，月固定租金15,757.98元，年固定租金189,095.76元；（3）第三年（2019年11月5日至2020年11月4日）每月固定租金63.75元/月/㎡，月固定租金16,883.55元，年固定租金202,602.6元；（4）第四年（2020年11月5日至2021年11月10日）每月固定租金69.11元/月/㎡，月固定租金18,303.09元，年固定租金219,637.08元。7.租金每一季为一个阶段支付一次，每阶段结束前15个工作日支付下一季的租金，先付后用。8.保证金、物业管理费和其他费用：（1）乙方应于签署本合同之时向甲方支付履约保证金（相当于三个月的租金、商业运作费及品牌推广费和物业管理费金额之和）67,534.2元，租赁期限内，乙方不得将履约保证金冲抵乙方应付的租金、物业管理费、违约金或其他费用，甲方有权从履约保证金中抵扣任何乙方应付未付的租金、物业管理费、违约金及其他费用，或由于乙方责任而导致的对甲方或第三方的损害赔偿；（2）装修保证金：乙方于商铺交付之日须向甲方缴纳装修保证金3000元，甲方在乙方装修完毕验收合格后一周内无息返还；（3）租赁期限内，物业费遵循谁使用谁支付原则，乙方应支付物业管理费，按实际使用面积计算每平方米每月25.5元，每月合计6753.42元，租赁期限内物业管理费每一季度支付一次，支付时间参照商铺租金的支付时间执行，物业管理费由甲方代收，乙方也可直接向物业公司缴纳；（4）乙方必须自行承担该商铺内产生的各项费用。9.乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、公用事业费用以及本合同约定的应由乙方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金。以上合同签订后，谭芳于2017年11月7日向维利亚公司交纳了履约保证金67,534元及围挡费6800元，维利亚公司将商铺交由谭芳使用、收益。二个月的装修期届满后，谭芳所经营的店于2018年1月5日正式营业，谭芳仅按合同约定交纳了一个季度（2018年1月5日至2018年4月4日）的租金67,534。因未按合同交纳下一季度租金，经维利亚公司多次催交，谭芳于2018年10月12日交纳租金31,000元。截止2019年11月4日，谭芳尚欠维利亚公司租金210,613.76元[（12,005.20元×10个月＋15,757.98元/月×12个月）－98,534元]，维利亚公司多次催收未果，遂诉至法院。另查明，谭芳系湘蝎公司的设立人，湘蝎公司于2017年11月15日成立，公司股东为谭芳及其女儿李裳曦。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。维利亚公司与谭芳签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按合同约定严格履行各自的义务。本案争议的焦点为:一、关于维利亚公司诉请的租金数额的认定及逾期交纳租金的违约金如何计算的问题。（一）谭芳、湘蝎公司辩称维利亚公司在营销时存在欺骗，未对其经营的商铺进行任何实质有效的商业运作宣传及品牌推广，维利亚公司不应收取商业运作费、品牌推广费、物业费，但谭芳、湘蝎公司未提供充足的证据予以佐证，而且对此并未请求撤销或变更合同，因此，对谭芳的上述抗辩意见不予采纳。谭芳、湘蝎公司主张应按李裳曦与商场负责人沟通的金额交纳租金。经审查，谭芳、湘蝎公司提交的录音证据来源不合法，谭芳、湘蝎公司并未提交证据证明双方已对原合同进行了变更，故谭芳、湘蝎公司主张自2018年4月5日起租金应按40元/月/㎡计算，无事实依据，不予采信。维利亚公司与谭芳尚未解除上述租赁合同，谭芳亦未将租赁的商铺返还给维利亚公司，按照上述合同的约定，租赁期限内，谭芳不得将上述履约保证金冲抵应付之租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、违约金或其他费用，因此对谭芳、湘蝎公司主张用其交纳的履约保证金及物业管理费抵扣租赁费用，不予支持。经一审法院审查认定，截止2019年11月4日，谭芳尚欠维利亚公司租金210,613.76元，之后的租金因未实际发生，本案不予审理。（二）按照合同约定，谭芳逾期支付履约保证金、租金、商业运作费及品牌推广费、物业管理费、公共事业费用以及合同约定的应由谭芳支付的任何一项费用，则每逾期一日，谭芳应按欠付费用总额的1%向维利亚公司支付违约金。该约定明显过分高于造成的损失，综合考虑合同的履行情况，一审法院确认违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算较为合理。二、维利亚公司能否向谭芳、湘蝎公司主张物业管理费的问题。按照谭芳与维利亚公司签订的《商铺租赁合同》的约定，物业管理费由维利亚公司代收，谭芳也可直接向物业公司缴纳。因此，维利亚公司只是代为收取物业管理费，并不是物业管理费收取的主体，谭芳欠缴物业管理费应由相关的物业公司向其主张权利。本案中，维利亚公司无权向谭芳、湘蝎公司主张物业管理费。三、本案责任应由谁承担的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款规定：“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”维利亚公司诉请谭芳、湘蝎公司共同承担本案民事责任，与上述法律规定不符。经释明，维利亚公司选择请求谭芳承担本案民事责任，一审法院予以认可。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决“一、被告谭芳于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州市维利亚商业运营有限公司租金210,613.76元（计算至2019年11月4日止），并自2018年4月5日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金至租金清偿之日止；二、驳回原告郴州市维利亚商业运营有限公司的其他诉讼请求。如谭芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3448元、保全费2385元，合计5833元，由原告郴州市维利亚商业运营有限公司负担2533元，被告谭芳负担3300元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，各方当事人对一审判决认定本案尚欠租金210,613.76元无异议。本院予以确认。本案的争议焦点是：一审判决认定案涉租金的支付主体为谭芳是否正确。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，案涉《商铺租赁合同》是谭芳与维利亚公司签订的，是双方真实意思表示，内容合法、有效。同时案涉合同约定商铺租赁给谭芳经营餐饮。且实际履行合同者亦是谭芳。虽然案涉部分水电费的收据载明交费主体是湘小蝎，但不能否定谭芳作为合同当事人履行缴纳水电费义务的事实。故一审判决认定案涉租金的支付主体为谭芳，并无不当。谭芳关于其不是租金承担者以及维利亚公司应当向湘蝎公司主张合法权益的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，谭芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4459元,由上诉人谭芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年七月二日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。