绥中县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)辽1421民初3974号 原告：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，地址：辽宁省绥中县西山街，统一社会信用代码：91211421557202678U。 法定代表人：左远红，系该公司经理。 委托诉讼代理人：智玉坤、徐颖，系该公司法务。 被告：孙伟，男，1965年10月25日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 被告：王晓娜，女，1975年8月12日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 被告：绥中县富洋物业管理服务有限公司，地址：辽宁省绥中县绥中镇西山街剑桥小区2-11-1号，统一社会信用代码：9121142131890814XX。 法定代表人：孙伟，系该公司经理。 委托诉讼代理人：席英，系绥中县众和法律服务所法律工作者。 原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司诉被告孙伟、王晓娜、绥中县富洋物业管理服务有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人智玉帅、徐颖、被告孙伟、王晓娜、绥中县富洋物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人席英等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告孙伟、王晓娜同原告公司签订的《物业管理公司转让预定合同》无效；2、确认被告绥中县富洋物业《物业管理委托书》无效；3、诉讼费用由三被告连带承担。 事实与理由：1、我公司（重组前）与富洋物业公司签订的《物业委托管理合同》因法律强制性规定而到期，我公司于2015年6月22日同富洋物业公司签订的《物业管理委托书》，故于2018年6月21日该委托已经到期，目前富洋公司管理的物业属于无权管理状态。《物业管理委托书》约定委托服务期限为20年，违反了《辽宁省物业管理条例》第41条第二款“合同期限不得超过3年”的强制性规定，属于因违反法律法规强制性规定而无效条款。因为该《物业管理委托书》属于条例规定的建设单位前期与选聘的物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，依法应当适用该条款。2、按照我公司与孙伟、王晓娜签订的《物业管理公司转让预定合同》相关规定，后期富洋物业公司取得物业委托经营权违反了《物业管理公司转让预定合同》相关约定，因而富洋物业公司经营物业没有合同法律依据或根本违约而无效而失去合同法律依据。《预定合同》约定由我公司先组建“金鼎嘉苑”、“东方国际商贸城”的物业管理公司，包括所有相关经营性手续的办理、资质证书、项目立项审批以及物业队伍的组建、员工培训等，然后乙方认购公司组建的物业公司股份的方式转给孙伟，并且明确在合同第七条注明物业管理公司注册资金为500万元。后期富洋物业并非依据该《预定合同》设立，根本上违反了双方在《预定合同》中约定的物业服务公司经营权的取得方式的规定（包括注册资本500万元的约定）。3、富洋物业取得公司授权委托对价不明，富洋物业取得物业服务委托没有合同平等和对等的经济事实依据。我公司在2012年1月13日同孙伟、王晓娜签订的《物业管理公司转让预定合同》第四条约定的孙伟、王晓娜（合同乙方）向我公司（合同甲方）支付对价款处为空白，并紧接着约定余款由甲方垫付，物业管理公司工程交工后乙方以按揭贷款方式支付转让费，经过公司查账表明孙伟没有向公司交纳过任何转入费用。在貌似“合法”合同上，避讳转入对价条款，无偿取得物业经营权的背后（经过公司查证：公司没有收到孙伟或富洋物业有限公司转让物业任何款项），恰恰体现的就是孙伟强占巧取豪夺的事实真相，孙伟取得金鼎嘉苑B区物业管理是完全非法和无效的。有不愿留名的业主口头反映，针对富洋物业公司众多业主前几年就已经向县里有关部门反映富洋物业存在的种种劣迹，要求有关部门撤换富洋物业公司，在召开业主大会的周围纠集社会不明人员进行所谓“保安”服务，加大对广大业主的威胁、恐吓。对此有业主甚至还在民心网上进行过举报，最终因种种原因不了了之，现在众多业主存在惧怕心理严重，处于敢怒不敢言的状态。孙伟多次强行要求公司承担维修服务、索要物资，向业主高额收受物业费，却要求公司承担费用、无偿供应物资，简直就是岂有此理！综上，现在公司前期开发的“金鼎嘉苑”小区大部分业主因历史原因不能办理产权手续，还不是严格意义上的业主，原告公司还处于前期物业公司管理的状态，现针对三被告在取得物业管理权和提供服务有巨大瑕疵的情况下，为了维护广大业主的合法权益和原告后续开发的经营信誉，原告请求法院基于上述事实确认物业预定合同和授权书无效，特诉至法院，请贵院以事实为依据、以法律为准绳，依法支持原告的诉讼请求。 被告孙伟、王晓娜辩称，一、答辩人孙伟、王晓娜与被答辩人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于2012年1月13日签订的《物业管理公司转让预定合同》，不存在效力确认的法律事实。物业管理公司转让预定合同，是被答辩人的原实际掌控人张清贵与答辩人孙伟、王晓娜就关于被答辩人投资开发的“金鼎嘉苑”“东方国际贸易城”的物业管理工作交给二答辩人的预定约定。事实上是物业管理交由答辩人在本约合同签订前双方达成一致意见的合约，随着本合同即《物业管理委托书》的签订已经实际完成预定合同的履行，包括更改相关预定合同的条款履行。从而被答辩人与答辩人最终签订物业管理委托合同。因此，被答辩人要求确认《物业管理公司转让预定合同》无效的主张，不符合民事诉讼中的“诉”的基本要求，不能独立的提出诉求，其诉讼主张没有事实根据，也没有现实的实际意义，没有可诉性。二、被答辩人就“转让预定”合同中未按约定的事项成立物业公司。被答辩人与答辩人签订的“约定合同”后，被答辩人并未实际组建物业公司，而是由答辩人按照被答辩人的要求，由答辩人组建了绥中县富洋物业管理服务公司，故此，也不存在物业管理公司注册资金500万元的事实，被答辩人以此做为诉讼理由，是对物业公司的权属不清楚，由于被答辩人无力组建公司与答辩人协商，变更为由答辩人组建祖业公司。答辩人组建公司被答辩人以授权方式与答辩人签订《物业管理委托书》，其内容是《物业管理合同》。不言而喻，双方不存在物业公司的转让，更不可能存在所谓支付价款。被答辩人的这一诉讼主张，是没有事实根据的。三、关于业主口头反映物业公司管理问题。1、答辩人的物业管理，依据《物业管理条款》，答辩人依法依规管理，并没有任何业主投诉，答辩人所诉的事实是虚构的。我们有“小区物业管理问卷调查”，可以证明我物业的管理情况及好评。2、关于答辩人的物业公司管理问题与本案的诉讼毫无关系，更不是要求确认合同效力法定事由。综上，被答辩人对二答辩人的诉讼，既无客观事实有无法律依据，更不符合民事诉讼中的“诉”的要素，故此，应驳回被答辩人关于要求确认《物业管理公司转让预定合同》无效的诉讼请求。 被告绥中县富洋物业管理服务公司辩称，一、被答辩人要求确认合同效力，请求《物业管理委托书》无效，无法定事由，应当依法予以驳回。1、被答辩人是签订《物业管理委托书》一方当事人，根据《合同法》第52条的规定，只有符合该条规定情形，合同的一方当事人方可提出确认合同效力的主张，或者由第三方当事人提出：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定。被答辩人要求确认《物业管理委托书》无效。首先不存在欺诈胁迫情形，更没有损害国家利益。其次，不存在恶意串通，损害第三方利益。“委托书”的签订不存在违法事实和违法目的。第三，《物业管理委托书》未损害公共利益，也无违背法律、行政法规的强制性和禁止性规定。确认合同无效必须符合上述法律规定，而依据目前案件事实，被答辩人要求确认《物业管理委托书》无效的请求，无事实依据，且不符合《合同法》52条合同无效的情形。被答辩人主张确认合同无效，无法律依据。被答辩人的诉讼依据是因“我公司（重组前）与富洋物业公司签的“物业委托管理合同”（物业管理委托书）因法律强制性规定而到期，并引用了《辽宁省物业管理条例》第41条第二款的规定。《辽宁省物业管理条例》是2018年2月1日起实施，而答辩人与被答辩人所签订的《物业管理委托书》是在2015年6月22日，该《物业管理委托书》签订时，2018年的《辽宁省物业管理条例》还未出台，故此，答辩人与被答辩人签订的《物业管理委托书》不存在违背法律、法规的强制性规定。在答辩人与被答辩人签订物业管理委托书时应当适用的《辽宁省物业管理条例》（2009）并没有上述强制性规定。被答辩人以此为由，进行诉讼是法律认识的水平问题。2、根据2018年的《辽宁省物业管理条例》第41条的规定，是指建设单位的前期物业管理。而答辩人与被答辩人签订委托书时，不存在前期管理的约定。（目前答辩人提供物业管理服务已四年，即使按照前期物业合同三年期限的规定，答辩人与被答辩人的前期物业服务合同也在三年期限届满时全部履行完毕，不存在合同解除或确认无效问题。也就是说在答辩人为业主提供三年前期物业服务后，业主与答辩人又重新建立了物业服务合同关系）。约定了所管理总建筑面积为198565平方米，按照约定，现在建筑的即将完工的楼房面积在“委托书”约定的范围之内。3、根据我国法律制度的约定，我国的法律、法规无特别说明，没有溯及既往的效力。因此，被答辩人的诉讼请求没有法律依据，也不是客观事实和法律事实。二、关于委托书的对价问题。1、《物业管理委托书》不存在任何对价，在被答辩人与答辩人签订《物业管理公司转让预定合同》时，被答辩人未按约定组建公司，而是在被答辩人组建公示不能的情况下，由答辩人按法律规定和被答辩人要求自己组建了公司。为了履约，我方向被答辩人交付了保证金10万元。答辩人成立物业公司后，被答辩人进行了委托。因此，不存在对价，更没有转让行为。答辩人自行投资组建公司，包括所有相关经营手续，办理资质证书，项目立项，审批以及物业队伍的组建，投资购入设备设施，员工培训，均与被答辩人无关。三、关于强占巧取豪夺之词。答辩人与被答辩人签订《物业管理委托书》时，当时的公司归属原实际掌控人张清贵，而与现在公司实际掌控人无任何联系。更谈不上强占巧取豪夺，答辩人按照《物业管理委托书》行使服务管理范围，被答辩人理应按照“委托书”交付相应的楼房管理服务，而被答辩人首先违约，还强词夺理倒打一耙进行无理诉讼。应当受到社会的谴责和法律的制裁（我们有被答辩人想夺取物业管理权，让其工作人员用不正当手段恶意拉拢小区业主录音证据）。综上，请人民法院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护我公司的合法经营权。 诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证，认定如下：被告孙伟、王晓娜系合伙关系。2012年1月13日，原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方，被告孙伟、王晓娜为乙方，双方签订了《物业管理公司转让预定合同》，内容载明：“为使甲方在绥中县投资开发的“金鼎嘉苑”“东方国际商贸城”的物业管理工作得到加强，保障房屋和公用设施的正常使用，甲方同意将即将组建的“金鼎嘉苑”“东方国家商贸城”的物业管理公司转让给乙方。为使转让协议顺利进行，经甲乙双方友好协商达成预定协议如下：1、由甲方负责组建“金鼎嘉苑”“东方国际商贸城”的物业管理公司，包括所有相关经营性手续的办理，资质证书，项目立项审批，征地施工，物业队伍的组建、员工培训等……”该预定合同共七条。 2015年5月26日，绥中县富洋物业管理有限公司成立，股东为被告孙伟、王晓娜。 2015年6月22日，原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方（委托方）、被告绥中县富洋物业管理有限公司为受托方（乙方），双方签订了《物业管理委托书》部分条款载明：“物业名称：金鼎嘉苑和国际商贸城小区。坐落位置：绥中县西山街，四至：东至肖家，南至306南延路、西至三强公司，北至102国道和平街，总建筑面积198565平方米。委托管理服务期限：2、物业服务管理期限为20年，至2015年8月1日起至2035年8月1日止。3、乙方要对承接服务的物业全体结构安全和使用功能进行在验收。4、本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。5、甲方在物业交付使用前向乙方提供管理用房面积约100平方米，最终以实际甲方安补房屋面积为准。6、甲方权利义务（1）在业主委员会成立，负责制定《业主临时公约》物业竣工使用时，负责向购房者提供质量保证书和房屋使用说明书。（2）在物业管理接管验收时，向乙方提供相关物业资料。（3）授权乙方对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，采取劝阻、制止，要求赔偿经济损失，报告有关行政管理部门，诉讼等方式处理。（4）审定乙方拟定的各项物业管理制度，检查监督乙方管理工作实施及制度的执行情况。（5）审定乙方提出的物业管理制度，检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。（6）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育，文化活动。（7）法规政策规定的由甲方承担的其它责任”。 7、乙方相关的权利和义务：（1）对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议。（2）在本物业管理区域设立专门机构负责人负责在物业的日常管理工作，并委派有岗位资格要求的人员履行本合同。（3）向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立本物业项目的《住宅室内装饰装修管理服务协议》并负责监督。（4）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划，年度维修养护计划，年度费用预算，决算报告。（5）本合同终止时，向甲方或业主委员会移交全部物业管理用房，物业档案资料和属甲方或业主委员会所有的其他资产，并办理交接手续。（6）物业管理企业服务项目：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理车辆的行驶和停放管理服务，公共秩序维护配合协助公安机关做好安全防范事项的协助管理。装饰装修管理服务，法规和政策规定的其他事项。2016年1月3日原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司将金鼎嘉苑一期B区住宅1-2#楼、3#楼，商业2#楼半地下商业门市交给被告绥中县富洋物业管理有限公司。2018年5月16日，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司出具了证明载明：由绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司开发的金鼎嘉苑B区小区，占地面积8889.12平方米（以有权部门测绘面积为准），委托绥中县富洋物业管理有限公司为该小区提供物业管理。2018年5月18日，绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司出具了证明载明：金鼎嘉苑一期项目工程中，供水系统（高、低压区水源泵站）供电系统（临时电）、电梯七部（经葫芦岛市技术监督局检验合格，已有准运证，并在绥中县技术监督局备案）。供暖系统（三栋楼已供两个采暖），地下强排系统整改完成。地下工程中有50个车位（未完善,未设卷帘门防火喷淋系统等），弱电正常，上述工程已全部移交给绥中县富洋物业管理有限公司后。原、被告双方在其它区域物业管理上发生争执，原告于2019年7月15日诉至本院。 本院认为，原、被告双方签订的《物业管理公司转让预定合同》及《物业管理委托书》系预约性质合同，该两份合同并不完善，现原告方所开发建设的金鼎嘉苑小区和东方国际商贸小区设计，施工均发生了变化，且部分工程未施工完毕及验收。原、被告双方仅就金鼎嘉苑B区进行了交接，该小区业主已接受了被告绥中县富洋物业管理服务有限公司的物业管理，双方应按约定履行。关于其他区域原被告双方存在争议，应协商解决。按国务院第379号令《物业管理条例》相关程序办理；人民法院不宜强制调整，所以原告要求确认与被告孙伟、王晓娜签订了《物业管理转让预定合同》及原告与被告绥中县富洋物业管理服务有限公司签订的《物业管理委托书》无效，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十份，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  刘延顺 人民陪审员  郭艳艳 人民陪审员  安丽娜 二〇二〇年七月九日 书 记 员  刘 兵 附相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于适用的解 释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。