江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初1293号 原告（反诉被告）：永丰县南洋商贸有限公司，住所地：永丰县恩江镇欧阳修大道东侧，统一社会信用代码：91360825MA38L2MOXM 法定代表人：裴永清，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨丹，系该公司员工。 委托诉讼代理人:杨智钢，江西阳丰律师事务所律师。 被告：罗馨（反诉原告），女，1987年2月14日生，汉族，永丰县人，高中文化，经商，住永丰县，现住永丰县。 第三人：金伟红，女，1983年8月9日生，汉族，永丰县人，初中文化，经商，住永丰县。 原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司（以下简称永丰南洋公司）与被告（反诉原告）罗馨、第三人金伟红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永丰县南洋商贸有限公司、被告罗馨、第三人金伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）永丰南洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金34800元（一年租金）；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告将“南洋购物广场永丰店”营业场地对外招租。被告经过多次到原告处考察决定租赁原告位于一楼C6号面积为29.15平方米的场地准备经营“奶茶、冰激淋（品牌申请中）”生意。双方于2019年8月8日签订了《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》。根据合同第4条约定：本合同的有效期限为24个月，自2019年8月7日至2021年8月6日止（合同生效以具体开业时间为准）。合同第5.2条约定：乙方场地租金2900元/月，租金交纳方式为一次性交一年，先付后用（不含水电费），不包括工商税务等费用…因考虑到被告和其他经营户要进行店面装修需要资金，原告在签订合同后没有要求被告立即支付租金，而是在原告正式对外开业时向被告要求一次性交纳一年的租金34800元。被告取得了原告一楼C6区号面积为29.15平方米的场地经营后通过更改原告与被告签订的“租赁合同”的方式（在合同乙方处增加“第三人名字”）与第三人共同成立“永丰县茶稻谷奶茶店（经营者是第三人）”进行营业。可是从原告开业以来虽然原告多次向被告催收一年租金，被告却拒不支付分文。综上:被告不按合同约定支付租金，侵犯了原告的合法权益，请法院支持诉请。被告罗馨未作答辩，也未提交证据。 被告罗馨（反诉原告）辩称，对于南洋商贸有限公司是违约，签订合同是独家代理独家经营，原告与我签订合同时是规划图纸招商，分场外场内两地，场外属于门面向超市以外的场地，场内是属于进超市以内的场地，我的奶茶店是场内，我与原告在合同上签订的是场内独家经营，可以见合同书，在开张时候我发现原告场外的墙已经打通，改为玻璃墙并开了两家同类奶茶店的场所，一个是贝克汉堡一个是黑泷堂，我发现之后要求原告恢复我们招商时的图纸，原告称不可能，我就没有交租金，我要求原告履行合同，到目前为止原告还没履行，因此我认为我没有真正的用过南洋超市一楼C6号场地一天，我要提出解除合同并赔偿我店投资90000元，还有押金5800元和进场费5800元要退还，诉讼费由原告承担，同时提出反诉，详见反诉状内容。 第三人金伟红述称，我与罗馨是合伙关系，其他同意罗馨意见。 被告罗馨（反诉原告）反诉称，反诉原告罗馨向本院提出反诉请求：1.请求判令解除双方租赁合同；2.请求判令被反诉人赔偿反诉人损失9万元；3.请求判令被反诉人退还反诉人押金5800元；4.请求判令被反诉人退还反诉人入场费5800元；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在2019年8月8日签订租赁合同，反诉人租赁被反诉人南洋广场一楼区C6号店面29.15平方米用于经营奶茶业务。合同约定租期24个月，租金计算从开业时开始计。另外，租金约定为2900元每月。在合同中被反诉人向反诉人特别承诺，在被反诉人场地处所只由反诉人一家独家经营奶茶服务，不再同意许可第二家经营项目相同商家(详见合同)。合同签订后，反诉人按合同要求办理了工商注册并且与稻谷奶茶店联盟，按规格标准装修及缴纳加盟费等花费费用9万多元，并且还按要求购置机器设备等。反诉人在2019年9月25号开始试营业，但反诉人发现在被反诉人场所，一共允许有三家相同奶茶店在经营，被反诉人严重违反了双方间合同约定，反诉人找被反诉人协商未果，后来，因疫情原因，导致无法开业，疫情过后，被反诉人采取自身优势对反诉人店采取停电方式，要求缴费或离场，反诉人报警并向被反诉人协商解除合同，而对方却向法院提出诉讼要求缴纳租金，法院予以立案，案号为(2020)赣0825民初1293号。但事实上，从承租店面开始，因被反诉人无法履行合同原因及疫情原因，反诉人一直都没有正式使用店面。相反，因被反诉人原因，造成反诉人财产上巨大损失及心理上重大抑郁。目前，被反诉人行为致反诉人根本无法经营。事实上，被反诉人已根本违反了双方签订合同，被反诉人已无法履行双方签订合同，反诉人依法提起诉讼，要求解除合同并赔偿损失，因此，反诉人依法提起诉讼，请求贵院依法判决所请。 原告（反诉被告）永丰南洋公司辩称，1.原、被告于2019年8月8日签订《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》(以下简称：合同)第12.2条约定：乙方(即被告罗馨)在内场所经营项为独家经营，并非是在民事反诉状中所声称的“在被反诉人场地处所只由反诉人一家独家经营奶茶服务，不再同意许可第二家经营项目相同商家。”合同约定可知，永丰南洋公司并未与罗馨约定“外场所不可以有经营与被答辩人相同的商家，也没有约定外场的商家(即罗馨所声称的“黑泷堂、贝克汉堡”)不可以对内开门”，故永丰南洋公司并未违反合同约定，罗馨的反诉理由根本与合同不符；2.原、被告签订租赁合同之前，罗馨多次到租赁场所考察，也仔细研究了永丰南洋公司租赁场所的图纸，最终选定租赁“内场”29.15平米的场地经营。因此，罗馨对租赁场所其他商户的租赁情况在签订租赁合同时已非常熟悉，可是罗馨与永丰南洋公司还是在2019年8月8日签订了租赁合同。如果罗馨不认可其租赁的场所是不会在2019年8月21日与广州市圣益企业管理服务有限公司签订“餐饮服务协议”，也不会利用与永丰南洋公司所签订的租赁合同在2019年11月4日去办理工商登记；3.如果罗馨确实是认为南洋公司违反合同约定，则罗馨在2019年9月25日整个超市开业之前就应向永丰南洋公司提出并解除合同。可是事实上，罗馨不仅如期开业，而且交纳了水、电费，已事实上享受了使用租赁场地进行营业的权利至今已达9个多月了；罗馨应依约支付租金。综上：罗馨没有解除合同的事实和理由，更没有解除合同的法律依据，永丰南洋公司恳请法庭依法驳回罗馨的反诉请求。 第三人金伟红述称，同意罗馨反诉意见。 原告（反诉被告）永丰南洋公司为支持其主张向本院提交的证据有：一、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份；二、南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书一份；三、原告开业海报一份；四、个体商户开业登记审核相关资料五张；五、照片一张；六、南洋超市一楼柜台设计图纸一张；七、1.被反诉人（原告）处“好永福快餐店”和“沙县小吃”对内开门的照片各一张，2.永丰县大汇发超市“贝克汉堡奶茶店”内、外照片各一张，3.永丰县国光超市“胜克贝店”和“清和坊国际生活馆”内、外照片各一张；八、缴纳水电费微信截屏三张。 被告（反诉原告）罗馨质证认为，证据一无异议；证据二对于合同上有补充条款，乙方在内场经营是独家经营，甲方经营水电到位，原告违约了；证据三海报上没有我店的海报；证据四属实；证据五属实，但是照片可以解释是另一个合伙人谢桃秀。证据六设计图纸分实心墙和虚心墙，实心墙是实线，虚心墙是虚线，图纸改了一个地方，这不是原图，图纸上贝克汉堡店是实心墙不应该开门；证据七“好永福快餐店”和“沙县小吃”与本案无关，是不同行业，别的超市招商与南洋超市招商无关；证据八试营业产生水电费是正常的。 第三人金伟红同意罗馨的质证意见。 被告（反诉原告）罗馨向本院提交的证据有：一、南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书一份；二、被告与圣益企业管理有限公司签订的餐饮服务协议书；三、招商设计图纸1张、图片4张；四、报警单一份；五、合伙经营协议书；六、收据28份；七、永丰南洋公司海报一份；八、7张照片。 原告（反诉被告）永丰南洋公司质证认为，证据一合同三性无异议，但是不能达到被告所要证明的目的，且本合同是原告与被告罗馨个人签订的，根据合同相对性与他人无关；证据二与本案无关联性；证据三并不能证明被告所证明的目的，被告所经营的场地属于内场地，而其他奶茶店属于外场地，在图纸上标明的很清楚，所以原告并没有违约，被告所举的照片两家奶茶店均在外场地，在合同上原告和被告签订合同并未许诺外场地的店面不能向内开门，此合同第12条约定非常清楚；证据四不能达到被告证明目的，上面写的因店面租金问题发生口角，而不是因水电停电的问题发生口角。证据五合伙经营协议与本案无关；证据六第一份及第二份收据都没有，剩下的三性均有异议，不具有合法性，都是便条，不具有真实性，按照相关规定应该开相应的税务发票；证据七不具有关联性，南洋公司和谁打广告是南洋公司的事，与被告无关；证据八恰巧证明原告未违反合同12.2条，都是在外场经营。 第三人金伟红对罗馨提供的证据无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、南洋购物广场开业海报中没有茶稻谷奶茶店的广告；二、招商设计图纸中实心墙和虚心墙不是很明显；三、永丰南洋公司提供的证据七与本案无关；四、罗馨提供的证据二与本案无关；五、罗馨提供的证据六全部是收据，不是税务发票，不具有合法性。 本院经审理认定事实如下：原告永丰南洋公司“南洋购物广场永丰店”的营业场地对外招租，被告罗馨在其商场内看中一楼区C6号面积为29.15平方米商铺准备经营奶茶、冰激淋生意。双方于2019年8月8日签订了《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》，合同约定：罗馨（乙方）在承租区域经营冰激淋、奶茶（品牌申请中），期限24个月，自2019年8月7日至2021年8月6日（合同生效期以具体开业时间为准）；月租金2900元，一次性交一年，先付后用；乙方支付保证金5800元；乙方拒交或拖欠各种费用者，按乙方违约处理，逾期30天内仍不交纳者，永丰南洋公司（甲方）有权单方终止合同，并通知乙方清场；除相关条款明确约定外，若甲乙双方有任意一方部分违约且不造成合同终止者，违约方以本协议约定的保证金为基数向守约方承担百分之六十违约金；若全部违约的，违约方以本协议约定的保证金为基数向守约方承担百分之百违约赔偿金，若违约赔偿金不足以赔付守约方的实际损失，违约方以实际损失金额对守约方进行赔付；甲方提供水电到位；乙方在内场所经营项目为独家经营。合同签订后，罗馨向永丰南洋公司交纳了保证金5800元，并另外交纳了5800元作为商铺基础装修费。永丰南洋公司为罗馨的商铺进行了基础装修。罗馨为经营“茶稻谷”奶茶等业务对商铺进行了装修，购买板材、木工装修、水电安装和材料、人造大理石等。罗馨还购买了净水器、收银机、桌椅、高脚凳、双温冰箱及水池、水吧操作台、不锈钢操作台、制冰机、灯等设施。 2019年9月25日永丰南洋公司的“南洋购物广场”正式开业，罗馨的“茶稻谷”奶茶没有在“南洋购物广场”开业广告中。开业时罗馨发现该购物广场“贝克汉堡”、“黑泷堂”经营奶茶的店铺均向内场经营，与签订合同时的招商设计图纸不符。罗馨向永丰南洋公司提出恢复招商图纸原样，再交租金，永丰南洋公司没有同意，罗馨则至今未交租金。2019年11月4日罗馨的合伙人金伟红对茶稻谷奶茶店到工商部门办理个体工商登记。2020年1月永丰南洋公司向罗馨的另一合伙人谢桃秀催收租金，2020年5月21日21时34分原、被告因租金问题双方发生争执，罗馨报了警，永丰南洋公司自当天起至6月17日停了罗馨店铺的电。 另查明，罗馨、第三人金伟红、与案外人谢桃秀合伙经营南洋购物广场内的茶稻谷奶茶商铺。南洋购物广场是永丰南洋公司的经营场地。该购物广场“贝克汉堡”、“黑泷堂”经营奶茶的店铺对广场内和广场外均开了门经营。 本院认为，本案争议的焦点：永丰南洋公司是否违反了原、被告双方签订的租赁合同中独家经营？所谓“独家”也就是独一无二的意思，而本案中原、被告签订的《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》约定，罗馨在内场所经营项目为独家经营。而事实上南洋购物广场“贝克汉堡”、“黑泷堂”经营奶茶的店铺对广场内和广场外均开门经营，这就表示“贝克汉堡”、“黑泷堂”在南洋购物广场内不止是罗馨一家经营奶茶，失去了独家经营的优势，没有达到独家经营的目的。所以永丰南洋公司违反了独家经营，永丰南洋公司违约，应按合同约定承担违约责任。 原、被告签订的《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》真实、合法、有效，本院予以确认，原、被告应全面按合同约定履行合同。而永丰南洋公司违反合同独家经营的约定，双方在合同中约定的违约责任是：违约方以本协议约定的保证金为基数向守约方承担百分之百违约赔偿金，若违约赔偿金不足以赔付守约方的实际损失，违约方以实际损失金额对守约方进行赔付。因罗馨提供的装修等费用都是收据，又没有进行评估，所以仅凭其提供的收据不能作为其实际损失；且在经营时也应考虑装修消耗。而按合同约定违约责任以保证金即5800元向对方赔偿更为合理，所以永丰南洋公司应赔偿罗馨5800元。因罗馨继续经营已不是独家经营，南洋公司构成根本性违约，合同应予解除。 罗馨承租永丰南洋公司的商铺约定合同生效期以具体开业时间为准，而具体开业时间应以永丰南洋公司的“南洋购物广场”正式开业时间即2019年9月25日，至2020年7月24日有10个月的租金29000元，期间2020年5月22日至6月17日共25天永丰南洋公司的原因停电导致罗馨不能营业，应扣除租金2417元；罗馨向永丰南洋公司交纳了5800元作为商铺基础装修费，该基础装修是永丰南洋公司的装修，不是罗馨装修的，不应该由罗馨承担，且没有在合同中约定该费用，应退回给罗馨；罗馨交了5800元保证金应冲抵租金，再冲减永丰南洋公司赔偿给罗馨的5800元，故罗馨尚应支付永丰南洋公司租金9183元（29000-2417-5800-5800-5800）。 罗馨反诉要求永丰南洋公司赔偿加盟费、培训费、物流等属于间接损失不予以支持；设备购置费净水器、收银机、桌椅、高脚凳、双温冰箱及水池、水吧操作台、不锈钢操作台、制冰机、灯等设施等由罗馨拆除移走，购买的材料由罗馨自己处理。 本案中以罗馨名义与永丰南洋公司的签订租赁合同产生的债权债务、财产全部归入在罗馨名下，至于罗馨、第三人金伟红和案外人谢桃秀三人内部如何处理，由其三人自行解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司与被告（反诉被告）罗馨2019年8月8日签订的《南洋购物广场永丰店旺铺租赁合同书》； 二、被告（反诉原告）罗馨应于本判决生效之日起三天内尚应支付原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司店面租金9183元； 三、被告（反诉原告）罗馨应于本判决生效之日起三天内搬离或拆除在原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司内的设备、财物等； 三、驳回原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）罗馨的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费670元，减半收取计335元（永丰县南洋商贸有限公司已预交385元），由原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司负担245元，被告（反诉原告）罗馨负担90元。反诉费2332元，减半收取计1166元（罗馨已预交），原告（反诉被告）永丰县南洋商贸有限公司负担240元，被告（反诉原告）罗馨负担926元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  罗花瑛 二〇二〇年七月二十日 法官助理肖春妍 书记员黄婷 附汇款账号： 开户银行：赣州银行永丰支行 户名：永丰县人民法院 账号：28×××38 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第四项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。