辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1555号上诉人（原审原告）：马明珍，女，汉族，1960年10月9日出生，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：宋洋，男，1985年5月8日出生，汉族，住抚顺市顺城区。(系社区推荐)被上诉人（原审被告）：抚顺伟达物业管理有限公司，住所地辽宁省抚顺经济开发区高湾经济区铁路南2号路29号411室。法定代表人:朴慧淑，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏巍巍，该公司职工。上诉人马明珍与被上诉人抚顺伟达物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。马明珍上诉请求：1、请求贵院依法撤销抚顺市望花区人民法院作出的(2020)辽0404民初898号民事判决书中第二项判项即驳回上诉人其他诉讼请求。2、请求贵院依法改判被上诉人退还上诉人1664.66元或发回重审。3、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：原审法院查明事实不清，导致判决错误，上诉人向被上诉人按1.2元每平缴纳物业费不是原审法院认定的缴纳即对被上诉人收费从0.8元涨至1.2元每平及提供服务达标的认可，是被上诉人采取违法手段迫使上诉人交纳，因为被上诉人涨收物业费时上诉人所在园区当时业主委员会处于解散状态，上诉人个人无法对抗被上诉人，上诉人也同园区其他业主找到相关部门，但都告知重新成立业主委员会抵制被上诉人的违法行为，新的业主委员会是2019年1月才重新正式成立，之后新的业主委员会多次找被上诉人协商退还多收的物业费，被上诉人各种推诿，被上诉人于2019年9月26日撤离上诉人所在园区，2019年11月被上诉人承诺于2019年12月31日前退还多收的物业费，但是被上诉人没有如约给付，从上述情况可以看出，新的业主委员会成立，开始行使权力维护业主，被上诉人无法在进行违法行为胡乱收费，才从上诉人所在园区撤离，故，原审法院查明的事实不清，认定错误，为此，上诉人依法上诉请求贵院还上诉人一个公平、公正的判决。抚顺伟达物业管理有限公司辩称，我们当时把物业费从0.8元上浮到1.2元时，有张贴告示，也通知过上诉人，而且上诉人也愿意履行，也主动到我公司交付物业费用。上诉人交付物业费用同时也认可我们物业费用。我们以往案件按0.8元的70%收取物业费用，不能代表物业费用的收取标准。马明珍向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告物业费1888.66元(其中2019年10月1日至2019年12月9日多收物业费224元，2018年1月1日至2019年9月30日被告上涨0.4元每平每月物业费716.48元，2015年1月1日至2019年9月30日因物业服务未达到服务标准应当减免30%物业费898.18元)；2、案件受理费由被告承担。一审法院审理查明：2015年6月18日枫泽家苑业主委员会作为甲方，与伟达物业作为乙方签订了《物业管理委托合同》，由伟达物业为枫泽家苑提供物业管理服务。合同约定，委托管理期限自2015年6月18日起至2020年6月17日止。物业的管理服务费按照《辽宁省城市住宅区物业管理条例》及省、市物价部门确定的物业服务收费标准执行，履行手续后报市物价局、市房产局备案。高层住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主、物业使用人收取。乙方对业主和物业使用人提供的特别服务项目收费需经甲方同意，标准如下：1、高层楼房实行电梯梯控，电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1.房屋共用部分的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。2、房屋共用设施、设备小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。3、公用绿地的养护费用，由乙方承担，改造、更新费用由甲方承担。4、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，由甲方承担，更新费用，由甲方承担。马明珍名下房屋位于望花区(枫泽家苑12号楼)5单元1704号，面积81.37平方米。2016年10月13日，伟达物业在园区内张贴了《关于调整高层住宅物业费的通知》，以维护园区12号楼和13号楼的高层电梯及高层二次供水导致运营成本增加为由，提出枫泽家苑12号楼和13号楼的物业费由每平方米0.8元加收到每平方米1.2元，2017年1月1日起开始执行。此后，马明珍按照每月1.2元/平方米的标准交纳物业费至2019年12月9日。2019年6月26日，伟达物业向枫泽家苑业主委员会提出申请，要求退出枫泽家苑园区物业管理。庭审中，双方均认可伟达物业于2019年10月1日前已实际退出枫泽家苑园区。一审法院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，伟达物业于2019年10月1日前从枫泽家苑园区撤离，不再为枫泽家苑园区提供物业服务，物业服务合同的权利义务已经终止，伟达物业预收的2019年10月1日以后的物业费应当返还。马明珍主张伟达物业返还其预交的2019年10月1日之后物业费224元的诉讼请求，伟达物业予以认可，本院予以支持。关于马明珍主张伟达物业返还擅自涨价的每月0.4元/平方米的物业费一节，因园区物业费的价格应当由业主与物业服务企业约定，伟达物业于2016年10月13日以通知的形式向该小区内12号楼、13号楼业主公示了提高物业费的标准及原因，并要求从2017年1月1日起按照新的物业费收取标准执行，此后，马明珍按照新标准实际交纳了物业费，其行为应视为马明珍已对伟达物业提高物业费收费标准的行为予以认可，故对马明珍的该项诉讼请求，本院不予支持。关于马明珍主张伟达物业返还因物业服务不达标应减免的30%物业费一节，虽马明珍提供了该园区部分业主未交纳物业费经判决确认可按照合同约定物业费70%标准缴纳的案例，但因业主的房屋位于园区内位置各不相同，接受的物业服务也各有差异，且其交纳物业费时亦未向伟达物业提出过存在物业服务不达标的情形，上述案例不能直接适用于本案业主，故对马明珍的该项诉讼请求，本院无法支持。关于伟达物业主张马明珍存在欠交物业费的情况，因其未提出反诉，本院不予审理，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告抚顺伟达物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告马明珍物业费224元；二、驳回原告马明珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告抚顺伟达物业管理有限公司承担。二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。本案争议的焦点问题是：一、被上诉人按照每月1.2元/平方米标准收取物业费的行为是否应认定为无效，被上诉人是否应返还上调部分的物业费；二、上诉人主张伟达物业服务不达标应按一定比例减免物业费是否应予支持。关于焦点一，被上诉人作为物业服务企业为包括上诉人在内的枫泽家苑小区业主提供物业服务并收取相关费用，其与上诉人之间形成了物业服务合同关系。被上诉人因物价及服务成本等因素针对高层小区业主提高物业收费标准已在园区内通过张贴《关于调整高层住宅物业费的通知》的形式予以了公示，上诉人按变更后的收费标准交纳了物业费，表明双方之间就变更收费标准达成了合意。上诉人称被上诉人采取违法手段迫使其交纳了物业费，但上诉人未提供确实证据予以证明。而本案可以说明被上诉人提高收费标准已经大多数业主同意，且调整价格按照周边物业收费标准，并未明显畸高。据此，上诉人请求被上诉人返还多收物业费，本院不予支持。关于焦点二，因为上诉人援引的是个别业主的具体判决，不具有普遍指导效力，其中的判决观点不能直接援引适用。且上诉人按照100%的标准交纳物业费，应视为是对物业服务的认可。原审出于充分尊重当事人双方的真实意思表示和既定事实，着眼于保护交易安全性和稳定性考虑作出判决，符合事实和法律，并无不当，本院予以维持。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马明珍承担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 田 丰审 判 员 刘晓菲二〇二〇年七月二十七日法官助理任思北代书记员 孙 悦