山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2071号上诉人（原审原告）：栾海涛，男，1985年9月22日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱晓丹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张楠，女，1980年10月25日出生，满族，住甘肃省嘉峪关市长城区。委托诉讼代理人：刘晓，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台爱尚家房产经纪有限公司，住所地山东省烟台经济技术开发区福海苑小区B2-B门市。法定代表人：聂晓冬，经理。委托诉讼代理人：范海晖，山东永禄律师事务所律师。上诉人栾海涛因与被上诉人张楠、烟台爱尚家房产经纪有限公司（以下简称爱尚家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。栾海涛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持栾海涛的诉请，或者将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由张楠、爱尚家公司承担。事实和理由：栾海涛已经按照合同约定履行了支付全部房款的义务，一审判决认定栾海涛缴纳的款项并非房款系对事实认定错误。1、栾海涛支付购房款虽然未打入合同载明的账号中，但不影响其已实际支付购房款的事实。聂某是栾海涛与张楠以及爱尚家公司均认可的、代表爱尚家公司来主导涉案房屋交易的人员，他是经过爱尚家公司授权的代理人，聂某指示栾海涛将款项支付至刘清尾号为6012的银行账户，应当视为爱尚家公司的意思表示。根据《房屋买卖合同》关于付款方式的约定：乙方（即栾海涛）将总房款（含定金）及居间报酬一次性交于丙方（即爱尚家公司），待过户手续办理完毕后，丙方将总房款转交给甲方（即张楠）。也就是说，栾海涛只要将房款交给爱尚家公司，即完成了合同约定支付房款的义务。此外，合同上载明的对公账户中也有刘清的账户，虽然合同上载明的账号并非栾海涛支付房款的账号，但是栾海涛支付的账号是爱尚家公司的代理人聂某指示栾海涛打款的账号，该账号同样是刘清的账号。另外，栾海涛在一审中提交了多位在爱尚家公司购买房屋的证人作证，这些交易中有房屋买卖交易已经完成的，也有交易尚未完成的，时间跨度从2017年一直到2019年，所有证人购买房屋的购房款全部都是按照爱尚家公司工作人员的指示，将购房款支付至刘清尾号为6012的银行账户中。这些证据足以说明爱尚家公司长期以来一直使用该账户收取房款。合同约定是将房款交付爱尚家公司，而非一定是合同载明的两个银行账户，因此，栾海涛将房款支付至爱尚家公司指定的账户中，即完成了付款义务。2、张楠自认聂某告知她栾海涛已全额支付房款的事实。在张楠提交的2019年1月17日电话录音证据文字版第二页中，栾海涛问张楠是否知道其房款全款到账的事情，张楠承认爱尚家公司负责人聂某告诉她栾海涛已全款到账。鉴于聂某是爱尚家公司的实际负责人，同时也是栾海涛与张楠房屋买卖交易的实际联络人，该证据足以证明爱尚家公司以及张楠均承认栾海涛已全额支付购房款的事实。张楠否认该款项并非房款，但其并无相反证据对其主张进行证明。3、一审法院认为栾海涛将房款打入刘清尾号为6012的银行账户系对合同条款的变更系认定事实不清，变更收款账号是爱尚家公司提出，无论使用哪个银行账户收取房款，均是按爱尚家公司指示支付，不能认定是栾海涛变更合同条款。退一步讲，即使是合同条款变更，张楠也接到了爱尚家公司告知栾海涛房款全额到账的通知，并未提出支付账号不符的异议。因此，无论合同条款是否变更，提出变更条款的不是栾海涛，张楠也对此并未提出异议。4、栾海涛在与张楠的电话中陈述自己钱款被骗的原因是，因为聂某自杀，张楠告知栾海涛交易无法继续进行，要将房屋另卖，栾海涛表示不同意，但张楠坚决不予继续履行合同，栾海涛在交易无法进行又无法拿回已支付的房款的恐惧下，将该行为归结为聂某骗取他的钱款。一审法院以此认定栾海涛支付的该款项并非购房款而忽视栾海涛已实际通过银行转账方式支付购房款系对事实的认定错误。5、栾海涛与刘清之间没有任何借贷的经济往来，而栾海涛与聂某之间的民间借贷，已经另案确认，一审法院认为栾海涛支付的款项无法确认是房款，但结合张楠的自认以及栾海涛支付款项为房屋买卖合同签订之后、且微信记录证实聂某指示栾海涛将房款支付至刘清6012银行账号的情况，可以形成完整的证据链证明栾海涛已按约支付了购房款。事实表明，栾海涛已经完成了全部房款的支付义务，一审法院错误地认定栾海涛所缴纳的款项并非房款，系对本案事实认定错误。综上，一审判决对本案事实认定不清，证据不足，不能正确适用法律。请求二审法院查明事实后，依法支持栾海涛的上诉请求。庭审中，栾海涛补充事实和理由如下：一、一审法院事实认定错误。1、《房屋买卖合同》关于付款方式的约定：乙方（即栾海涛）将总房款（含定金）及居间报酬一次性交于丙方（即爱尚家公司），待过户手续办理完毕后，丙方将总房款转交给甲方（即张楠）。而合同载明的两个账户为对公账户。但根据合同约定，将购房款交付给丙方，并未要求栾海涛一定要将购房款交付到两个对公账户中。只要栾海涛完成了将房款交付给爱尚家公司，就完成了合同约定的付款义务。而一审法院认为栾海涛必须要将购房款打入合同载明的两个账户才算履行了付款义务，系对事实的认定错误。2、从栾海涛与聂某以及张楠与聂某的微信聊天记录可以明显看出，聂某对于栾海涛交付购房款的事实承认，并通知了房主张楠，三方约好1月14日按照合同约定办理后续手续。并且聂某向栾海涛以及张楠发送的位置为同一家银行，而该银行正是栾海涛支付购房款所打入刘清尾号为0612的银行账号的开户行。因此可以看出，合同三方对于栾海涛已付清全部购房款的事实均已知晓并认可，才会继续履行合同。二、一审法院未查明案件事实。本案中，栾海涛按照爱尚家公司指示，将购房款打入其指定的股东刘清账户，并告知栾海涛该账户为爱尚家公司的业务账户，但爱尚家公司当庭否认其收到上述房款，一审法院应当查明款项支付的事实，向刘清调查该款项是否收到以及该款项为何会支付到刘清个人账户的事实。刘清对该款项的主张对本案有重要影响，但一审法院并未对刘清是否收到款项的事实进行查明，在认定该款项并非购房款的情况下，对该款项支付的事实和性质没有任何表述，避而不谈，导致栾海涛既不能以房款主张权利，也失去主张其他权利的可能。综上，一审判决对本案事实认定不清，证据不足，不能正确适用法律。请求二审法院查明事实后，依法支持栾海涛的上诉请求。张楠辩称，一、栾海涛并无证据证实是聂某指示其将款项付至刘清0612的账户，反而是在三方合同中明确约定收款账户的情况下，收款账户的变更需要三方一致同意方才生效，所以即使栾海涛是受聂某指示转款给刘清，也不能认定该款项为购房款。二、一审中栾海涛提供的证人证言与本案无关，其他购房户与爱尚家公司之间的交易模式不能对抗栾海涛与张楠及爱尚家公司之间的三方协议的约定。三、通过张楠一审提交的证据可以证实，三方已经协商将付款方式变更为办理银行监管账户，对此，在2019年1月17日的录音中栾海涛对此是认可的，且还称其在银行等张楠及聂某等了一上午，所以，栾海涛并未按三方协商的方式办理银行监管，张楠也自始至终未收到一分房款。四、在2019年1月17日录音中，栾海涛一直称其被聂某骗了940000元，且其自认与聂某、刘清有其他民借贷纠纷，还试图让张楠帮助其通过公安报案手段把钱追回来。在爱尚家公司明确否认收到涉案购房款、栾海涛所称的房款金额与合同约定不符的情况下，栾海涛并未提供证据证实其已经按照三方约定实际支付了房款。五、栾海涛所称的张楠的自认只是聂某的单方告知，也是聂某意图诈骗栾海涛钱财的说辞，并不能因此当然地证实栾海涛已经实际按照约定履行了付款义务，更不能因此免除其举证义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回栾海涛的上诉请求，维持原判。爱尚家公司辩称，栾海涛主张的910000元并非支付的购房款，而是与刘清之间其他的业务往来，一审中爱尚家公司已提供相应证据证明栾海涛与刘清以及聂某之间有买卖房屋投资共同经营的相关证据，因此栾海涛主张910000元为购房款是不成立的。并且合同约定的金额与支付的910000元金额也不符，并且栾海涛也未按照合同约定将款项打到合同约定的账户当中，因此一审判决认定事实清楚，证据确凿，应依法驳回其上诉请求。栾海涛向一审法院起诉请求：1、依法判令张楠、爱尚家公司履行房屋过户手续；2、依法判令张楠、爱尚家公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月6日，栾海涛（购买人、乙方）与张楠（出售方、甲方）、爱尚家公司（居间方、丙方）签订《房产买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房产（房产证号烟房权证开字第××）卖予乙方，房产及其配套设施的成交价为930000元，合同签订当日，丙方代甲方收取乙方定金50000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管，丙方收取定金视为乙方向甲方支付定金义务已履行；付款方式约定乙方应于2019年1月8日前将总房款（含定金）及居间报酬一次性交于丙方，待过户手续办理完毕后，丙方将总房款880000元转交给甲方；产权转移登记及税费约定按本合同所列联系方式接受丙方通知办理房产过户手续，乙方承担全部税费；丙方促成甲乙双方签订买卖合同即视为履行完毕居间服务，甲乙双方应按与丙方约定支付居间报酬，中介费由乙方承担，在履行合同过程中，任何一方违约，仍须向丙方支付约定的服务报酬；甲乙双方如违反本合同约定条款，违约方应承担产权转回已缴和应交税费并按照总房款20%向守约方支付违约金，并支付丙方总房款2%的居间报酬，严重违约导致合同无法履行的，守约方有权解除本合同。并用黑体字特别提示：甲乙双方均已充分知晓，交易涉及款项均由丙方公司财务人员收取，如有私付、私收款项情况，丙方不承担任何责任，且甲乙双方仍需足额支付居间报酬。丙方对公账户：爱尚家公司，开户行中信银行烟台开发区支行，收款账户81×××44；刘清（爱尚家公司法定代表人），开户行光大银行烟台幸福九隆支行，收款账户62×××81。另查，聂某和刘清是爱尚家公司的股东，二人原系夫妻，曾离婚又复婚，后又离婚。2018年12月15日，爱尚家公司法定代表人由刘清变更为聂某的父亲聂晓冬。2019年1月16日凌晨，聂某自杀身亡，死亡前是爱尚家公司的负责人。聂某死亡后，爱尚家公司人去楼空，已停止经营，并涉入多起房屋买卖债务纠纷中。栾海涛为证明其已履行付款义务，向法庭提交了以下证据：证据1、栾海涛与刘清的两笔微信转账记录及银行流水（2019年1月7日160000元、2019年1月11日750000元，均转入刘清光大银行幸福九龙支行62×××12账号）、定金收据（2019年1月6日50000元），证明栾海涛在合同签订当日以现金方式支付购房定金50000元，于2019年1月11日前分两笔支付了包括居间费30000元的购房款共计910000元，履行了合同约定的付款义务。证据2、栾海涛与爱尚家公司股东聂某2019年1月10日至15日的微信聊天记录，证明栾海涛按照爱尚家公司要求将房款和居间费打入指定收款人刘清账户后，爱尚家公司通知张楠和栾海涛于2019年1月15日一起办理房屋后续过户手续。证据3、张楠与爱尚家公司股东聂某2019年1月3日至15日的微信聊天记录，证明张楠知晓栾海涛已支付全部购房款，并在爱尚家公司通知和协调下拟于2019年1月15日协助栾海涛办理后续房屋过户手续，栾海涛与张楠的房屋买卖均是双方的真实意思表示，并表达出对合同进行了履行的意愿。证据4、宫砚恒、张媛博、方丽娟、张芮萁、宫伟、贺楠、凌云等人的情况说明、银行流水、收据复印件、房屋买卖合同复印件及宫伟、贺楠、凌云、姚鹏飞出庭证言，证明所有通过爱尚家公司卖房的人都是将房款打到刘清尾号为6012的银行卡里。张楠质证称，从流水中可看出栾海涛与聂某、刘清间有多笔款项往来，栾海涛所称的两笔款非购房款。按照《房产买卖合同》约定，栾海涛应将房款打入合同指定的丙方账户，而栾海涛并未将房款打入约定账户中，并且栾海涛支付给刘清的910000元与应付房款及中介费的金额不符。关于定金，当时栾海涛称先打出单据，以后再打款，因此爱尚家公司在未收到任何款项的情况下，先向栾海涛出具了收据，但栾海涛拿到收据后，并没有向爱尚家支付款项。栾海涛、张楠与聂某的聊天记录与本案无关。证人均与爱尚家公司及刘清有利害关系，其证言不应采信。爱尚家公司质证称，爱尚家公司并未收到栾海涛支付的房款，栾海涛提交的银行流水即使证明栾海涛向刘清转账，也不符合合同约定的付款方式，只能说明其与刘清之间有资金往来，不能产生付房款的法律后果。并且栾海涛自认与聂某及刘清之间有民间借贷款项，栾海涛付款后未索要收据、付款金额与约定房款及中介费用不符等情形均与栾海涛支付房款相矛盾。栾海涛与聂某的聊天记录与本案没有关系。栾海涛提交的证人与爱尚家公司及刘清有利害关系，且与本案没有关系，其证言不应采信。张楠主张，栾海涛并未履行合同约定的付款义务，为证明其主张，向法庭提交以下证据：2019年1月17日张楠与栾海涛的电话录音、2019年1月18日张楠与栾海涛的面谈录音、证人于斐出庭证言、聂某与张楠2019年1月14日至15日的微信聊天记录，证明在涉案房屋交易过程中，三方协商共同到银行设立监管账户，聂某以各种理由推脱，栾海涛即使将房款转账给刘清，亦属其私自将款项打入非合同指定账户，违反合同约定。栾海涛向张楠表述被聂某骗了940000元，希望张楠配合报案，而栾海涛和聂某、刘清间有多笔金钱往来，即使被骗款属实，也不能证明是支付给张楠的购房款。栾海涛质证称，对证明内容有异议，房屋买卖是三方的真实意愿，栾海涛已按照合同约定履行了支付房款的全部义务。栾海涛和张楠见面前不清楚其要求资金监管，聂某一直在催促栾海涛支付全部房款，三方协商办理资金监管时，栾海涛已支付全部房款，张楠明确承认其已接到爱尚家公司通知栾海涛已全部支付房款。栾海涛对涉案房款没有报案，对栾海涛和聂某、刘清间的借款报过案，公安没有立案。爱尚家公司质证称，上述证据能够证明栾海涛并没有按照双方的约定将款项打至银行设立的监管账户中，栾海涛提供的银行流水系刘清与栾海涛之间的其他业务往来。一审法院认为，栾海涛与张楠、爱尚家公司三方签订的《房产买卖合同》是三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均受其约束，应该按照合同约定的方式履行义务。《房产买卖合同》对于付款明确约定栾海涛应于2019年1月8日前将总房款（含定金）及居间报酬一次性交于丙方（爱尚家公司），并特别提示“甲乙双方均已充分知晓，交易涉及款项均由丙方公司财务人员收取，如有私付、私收款项情况，丙方不承担任何责任。丙方的对公账户为爱尚家公司8110**0344账号或刘清62×××81账号”，因此，栾海涛只有依约将房款打入上述两个账户中的任意一个，才是履行完毕合同约定义务。栾海涛虽主张其是按照爱尚家公司负责人聂某的要求将房款转账至刘清尾号为6012的银行账户，但此举与合同约定不符，《房产买卖合同》是栾海涛与张楠、爱尚家公司三方之间的约定，关于合同条款的变更，必须取得三方一致同意才能发生变更的效力，在张楠未同意的情况下，栾海涛仅依据聂某的要求变更付款方式，因此而发生的后果不应对张楠发生效力。爱尚家公司不认可转给刘清账户的款项是房款，也未向栾海涛出具过收到房款的凭据，且栾海涛自认其与刘清、聂某之间存在民间借贷关系，导致转账款项是否为房款无法排除合理怀疑。另外，聂某自杀身亡后，款项去向不明，栾海涛在电话中向张楠称被聂某骗了940000元，综合前述因素，不能认定栾海涛已按约定向爱尚家公司付清了房款。《房产买卖合同》付款方式约定“乙方（栾海涛）应于2019年1月8日前将总房款（含定金）及居间报酬一次性交于丙方（爱尚家公司），待过户手续办理完毕后，丙方将总房款880000元转交给甲方（张楠）”。虽然未明确载明应由栾海涛将房款付至爱尚家公司后，再由张楠协助办理过户手续，但结合合同对各方履行义务的排列顺序、微信聊天内容及交易习惯能够确认，应是栾海涛将房款付至爱尚家公司后，再由张楠履行过户义务。因不能认定栾海涛已按合同约定履行了付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”之规定，张楠享有先履行抗辩权，有权拒绝履行房产过户义务。综上所述，因栾海涛履行付款义务不符合约定，张楠、爱尚家公司有权拒绝履行办理过户的义务，依法不支持栾海涛的诉讼请求。本案调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条规定判决：驳回栾海涛的诉讼请求。一审案件受理费13100元、诉前保全费5000元，由栾海涛负担。二审中，栾海涛提交一审法院（2019）鲁0691民初652号民事判决书复印件，证明爱尚家公司在贺楠诉爱尚家公司、刘清、郝永学、王瑞民商品房买卖合同纠纷一案中，当庭自认刘清个人尾号为6012的银行账户同商品房买卖合同中载明的尾号为5881的对公账户都是公司经营账户，两个账号系同一账户，因银行原因进行变更，结合爱尚家公司在一审庭审笔录中自认尾号为5881的账号于2018年12月就已经停用被银行注销，因此栾海涛在2019年1月11日12时25分通过微信询问爱尚家公司负责人聂某房款打到哪个账户时，聂某告知其打到尾号为6012的刘清个人银行账户,系栾海涛按照合同约定将购房款打给丙方（即爱尚家公司）,完成合同约定的交付全部购房款的义务。经质证，爱尚家公司对该证据的真实性没有异议，但认为第一，爱尚家公司已针对一审判决提起了上诉，现在案件正在审理；第二，栾海涛主张的观点并不能认定为栾海涛将房款打给爱尚家公司，通过一审当中审理的相关证据来看，存在栾海涛与爱尚家公司之间是共同融资、共同经营房屋的事实，所以栾海涛往爱尚家公司刘清的账户上打款，并不代表就是支付的购房款，一审当中爱尚家公司也提供了相关的证据证明栾海涛与爱尚家公司以及聂某、刘清个人之间相互往来的多笔资金。张楠对该证据的真实性没有异议，但认为第一，栾海涛所称转到尾号6012的款项并非为房款，在一审中栾海涛所称的50000元定金向爱尚家公司索要了收据，但在后期的款项来往中，却没有向爱尚家公司索要收据明显与常理不符；第二，张楠提交的栾海涛与张楠之间的通话录音中可以证实三方已经协商将付款方式变更为办理银行监管账户的形式，因此，姑且不论栾海涛所称的款项是否为房款，其采用的方式本身就不符合三方变更后的约定，其他质证意见与爱尚家公司的质证意见相同。爱尚家公司提交提交聂某与栾海涛之间的微信聊天记录3页，证明该内容明显可以看出栾海涛与聂某之间共同炒房经营的事实。经质证，栾海涛对该证据的真实性有异议，认为该微信聊天记录手机持有人为刘清，而刘清与聂某没有任何关系，且该微信聊天记录可以清楚看出栾海涛一直主张的都是本金利息等涉及民间借贷的用词，因聂某是爱尚家公司的负责人，其在开展业务过程中需要大量的过桥资金，因此其向栾海涛及周围朋友多次借款，因此该证据不能证明双方开展合作投资以及合作经营房产买卖。张楠对该证据的真实性及证明内容均无异议，认为因刘清与聂某系夫妻关系，恰恰可以证实栾海涛转到刘清账户的款项并非购房款。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：栾海涛是否按照合同约定履行了支付房款义务，应否支持栾海涛的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。栾海涛与张楠、爱尚家公司于2019年1月6日签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。履约中，栾海涛未将涉案房款打入合同约定的银行账户中的事实清楚，证据充分，栾海涛虽主张其按照聂某的要求变更了付款方式，但其提交的证据不足以证明合同三方当事人一致同意对付款方式进行变更，且爱尚家公司只向栾海涛出具了50000元定金的收款收据，未向其出具收到涉案剩余房款的收款收据，故不能认定栾海涛按约履行了支付涉案房款的义务。栾海涛未按合同约定履行自己的合同义务，张楠、爱尚家公司在其履行之前有权拒绝履行涉案房屋过户义务，故对栾海涛的诉讼请求本院不予支持。综上所述，栾海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由栾海涛负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月四日书记员  孙嘉慧