安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1294号上诉人(原审被告)：张祖石，男，汉族，1976年11月3日生，户籍地江苏省徐州市，现住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：何威，安徽赵天广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司，住所地安徽省明光市。负责人：王成林，该分公司经理。委托诉讼代理人：余云峰，安徽俊和律师事务所律师。原审被告：安徽润溪商业管理有限公司，住所地安徽省明光市。法定代表人：王硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。上诉人张祖石因与被上诉人深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司（以下简称新东升安徽分公司）、原审被告安徽润溪商业管理有限公司（以下简称润溪公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2019)皖1182民初3041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张祖石上诉请求：撤销一审判决,改判张祖石向新东升安徽分公司支付物业费2万元。事实与理由：一审判决在没有查明事实的情况下,仅凭新东升安徽分公司的单方陈述,就判决张祖石支付巨额物业费，与事实完全不符。润溪管理公司与新东升安徽分公司之间合同约定的物业费价格对张祖石没有约束力，张祖石与新东升安徽分公司另行约定每年物业费为2万元，张祖石已支付了2015年6月17日至2016年6月17日物业费2万元，还下欠一年的物业费2万元。新东升安徽分公司辩称：张祖石的上诉理由没有事实依据，请求依法驳回上诉，维持原判。润溪公司述称：1、润溪公司认同张祖石的上诉意见和观点。2、据润溪公司所知，润溪广场的商铺没有任何一家商铺是按照每平方3.9元计算租金的，都是与新东升安徽分公司协商打包的。3、润溪公司与新东升安徽分公司签订的物业合同是新东升安徽分公司广东总部提供的格式合同，当时新东升安徽分公司要求物业价格定高一点，是为了方便和业主们谈物业费用，但是实际不收取这么多。4、据润溪公司所知，张祖石和新东升安徽分公司协商好的物业费是每年2万元。新东升安徽分公司向一审法院起诉请求：判决润溪公司支付其明光市天空之城酷玩乐园服务中心拖欠的2016年3月21日到2017年12月21日物业管理费132617元。后变更诉讼请求为：润溪公司与张祖石共同支付其明光市天空之城酷玩乐园服务中心拖欠的2016年3月21日到2017年12月21日物业管理费132617元。一审法院认定事实：润溪公司是明光润溪城市广场的开发商，该广场建成于2014年。2014年10月14日，润溪公司就该广场前期物业与新东升安徽分公司签订《前期物业服务合同》。合同期限为2014年11月20日至2016年11月30日。合同第四条约定：由新东升安徽分公司按建筑面积向业主及使用人收取物业服务费，标准为商业物业每月每平方米3.9元。合同第五条约定：润溪公司在与业主及使用人签订《房屋出售合同》《商铺租赁协议》后，确定商铺交付日为物业服务交费计算开始时间。润溪公司空置房物业费由双方协商不再收取。润溪公司自有物业自出租之日由承租人缴纳物业费。2017年1月1日，双方续签合同至2017年12月31日。2015年6月30日，润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心签订《商铺租赁合同》。合同约定：润溪公司将坐落于明光润溪城市广场大润发金街在三楼东侧，面积约1600㎡，出租给明光市天空之城酷玩乐园服务中心经营电玩城；租赁期间2015年5月1日至2018年12月31日；物业管理费由明光市天空之城酷玩乐园服务中心自行向物业公司交纳。另查明，张祖石经营的明光市天空之城酷玩乐园服务中心成立于2015年6月17日，已于2018年7月2日注销。一审法院认为：一、张祖石的责任。润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心签订《商铺租赁合同》约定物业管理费由润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心自行向物业公司交纳，明光市天空之城酷玩乐园服务中心与润溪公司《前期物业服务合同》也约定润溪公司的自有房屋由承租人缴纳物业费，实践中也是由明光市天空之城酷玩乐园服务中心交纳物业费，故明光市天空之城酷玩乐园服务中心对欠交物业费承担责任。因明光市天空之城酷玩乐园服务中心已注销，故应由经营者张祖石承担责任。二、润溪公司的责任。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据该规定润溪公司应当承担交纳物业费的义务。润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心在《商铺租赁合同》约定物业管理费由明光市天空之城酷玩乐园服务中心自行向物业公司交纳，故明光市天空之城酷玩乐园服务中心也有交纳物业费的义务。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。依据该规定，润溪公司与张祖石对交纳物业费为共同责任。但本案新东升安徽分公司与润溪公司在《前期物业服务合同》中有特别约定：建设单位自有物业由承租人交纳物业费。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。鉴于《前期物业服务合同》中明确约定建设单位自有物业由承租人交纳物业费，该约定合法有效，依据以上法律规定，交纳物业费的义务已经由新东升安徽分公司同意转移至承租人明光市天空之城酷玩乐园服务中心，安徽润溪商业管理有限公司不再承担物业费交纳义务。三、收费标准及金额。新东升安徽分公司认为物业面积为1619.16㎡，没有事实依据，应以润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心签订《商铺租赁合同》约定的1600㎡为计算依据。单位收费标准为合同约定的3.9元/㎡/月，欠费时长为21个月（2016年3月21日到2017年12月21日）。欠交物业费为：1600×3.9×21＝131040元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、被告张祖石于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司物业服务费计131040（2016年3月21日到2017年12月21日）；二、驳回原告深圳市新东升物业管理有限公司安徽分公司的其他诉讼请求。案件受理费2952元，由被告张祖石负担。二审中，张祖石举证了账单和银行转账记录8张，证明目的：2015年6月17日-2016年6月17日张祖石已经按照每年2万元物业费的标准支付了物业费用，还下欠一年的物业费用。新东升安徽分公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。润溪公司质证认为，对证据的三性均予以认可，对其证明目的也予认可。根据双方当事人的举证及质证意见，本院对张祖石举证证据的真实性予以确认。二审查明，2015年9月21日，明光市天空之城酷玩乐园服务中心向新东升安徽分公司支付物业费2万元。其他的事实与一审查明一致。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，确定本案二审的争议焦点是：张祖石是否应支付新东升安徽分公司2016年3月21日至2017年12月21日物业管理费131040元。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心签订的《前期物业服务合同》，润溪公司与新东升安徽分公司《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按合同约定履行自己的义务。《前期物业服务合同》第四条约定：由新东升安徽分公司按建筑面积向业主及使用人收取物业服务费，标准为商业物业每月每平方米3.9元。润溪公司与明光市天空之城酷玩乐园服务中心签订《商铺租赁合同》第六条约定：物业管理费由明光市天空之城酷玩乐园服务中心自行向物业公司交纳。明光市天空之城酷玩乐园服务中心租赁期间是2015年5月1日至2018年12月31日，明光市天空之城酷玩乐园服务中心于2015年9月21日向新东升安徽分公司支付物业费2万元。张祖石辩称润溪管理公司与新东升安徽分公司之间合同约定的物业费价格对张祖石没有约束力，张祖石与新东升安徽分公司另行约定每年物业费为2万元，张祖石已支付了2015年6月17日至2016年6月17日物业费2万元，还下欠一年的物业费2万元。因张祖石提供的证据不足以证明其主张，故对张祖石的辩称理由，本院不予支持。张祖石应支付新东升安徽分公司2016年3月21日至2017年12月21日物业管理费131040元。综上所述，张祖石的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2921元，由上诉人张祖石负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年七月八日法官助理黄少华书记员朱婧靓附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。