河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2932号上诉人（原审原告）:麻青军，男，汉族，1966年3月11日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:刘建伟，河南万基律师律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:马龙，河南万基律师律师事务所律师，特别授权。上诉人（原审被告）：洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组。住所地河南省洛阳市洛龙区关林镇二郎庙村六组。负责人：王琳、李校乐、李留军、李龙朝、李留照。委托诉讼代理人：张嫚，河南诚然律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘晶晶，河南诚然律师事务所律师，特别授权。原审第三人：李红欣，男，汉族，1971年5月11日生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人麻青军与上诉人洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组（以下简称二郎庙六组），第三人李红欣因租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初2052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人麻青军及其委托诉讼代理人刘建伟、马龙，上诉人二郎庙六组组长王琳、李校乐、李留军、李龙朝及其共同委托诉讼代理人张嫚、刘晶晶到庭参加诉讼。原审第三人李红欣经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麻青军上诉请求：1、依法将一审判决第二条改判为二郎庙六组赔偿麻青军退还承租户租金损失207142元；2、依法撤销一审判决第三条；3、依法改判二郎庙六组赔偿其强拆麻青军房产造成的损失383.7万元；4、依法改判二郎庙六组赔偿其强拆麻青军钢结构棚子造成的损失，计165360元（该数额以每平米400元乘以二郎庙六组强拆麻青军钢结构棚子面积413.1平方计算得出）；5、依法改判二郎庙六组赔偿麻青军被拆除的房产租金损失953088元（租金以麻青军未被拆除的房产面积3971.2平方米为基数，按照每月每平米10元计算，从二郎庙六组围堵侵占麻青军房产当月的2016年12月开始计算，到房屋被拆除的2019年1月，即24个月，租金共计953088元）；6、一、二审全部诉讼费用由二郎庙六组承担。事实和理由：一、本案所涉两个法律关系均为诉争法律关系，一审法院应按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由，一并审理，而非要求麻青军另案主张。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法（2011）42号）第三条第3款规定：“同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，应当依照当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”。该规定是为了规范人民法院立案、审判、司法统计制定的，是指当事人基于同一法律事实向法院起诉时，其诉争的法律关系可能涉及两个以上，人民法院可以确定并列的两个案由进行立案。本案虽涉及两个案由，但该两个案由均是由二郎庙六组围堵、拆除涉案厂房造成麻青军无法经营产生相应损失这一基本事实引起的，合并一案审理更有利于查明案件事实，提高审判效率。同时，本案的两个案由不存在法律责任竞合关系。判断竞合的关键在于存在两个法律责任且这两个法律责任相互冲突，同时追究会让权利人获得双重赔偿，不法行为人将承担双重责任，此时才要求权利人选择其中一项请求权维护权利。本案中，二郎庙六组的封堵厂房行为造成的是合同约定租金、违约金等损失，封堵后拆除厂房造成的是麻青军合法财产的毁损灭失，该两项损失不存在相互冲突的问题，更不会导致麻青军获得双重赔偿的问题。也即，本案以任何一个案由进行审理均不能全面的、准确的涵括整个案件，无法对案件进行整体性、全局性处理，不利于纠纷的解决。此外，人为地机械地将已经立案的一个案件拆成两个案件，不但无益于案件的审理调查，更会造成当事人的诉累，故请求二审法院依法合并审理，尽快查明案件事实，正确适用法律，高效维护当事人合法权益。二、二郎庙六组强行拆除麻青军房产的事实清楚，证据确凿，依法应当承担赔偿责任。同时，麻青军损失己有评估价格，二郎庙六组应按评估价格赔偿损失。1.一审判决已经认定二郎庙六组封堵涉案厂房，阻止麻青军经营，将涉案土地租赁他人的事实。一审判决认定的上述事实，结合本案一审中双方已质证的证据，能够看出各证据在时间、内容、逻辑等方面相互印证，一审中租金较低的《租赁合同》、《二郎庙村六组村民代表会议记录》、2016年12月16日张贴在麻青军仓库大门的清场收地《通知》封堵并拆除原告仓库的视听资料、洛龙派出所的《出警证明》、被拆仓库所在土地已被高价出租的二郎庙六组陈述、仓库原址另行建造的构筑物照片等证据，已经串联出二郎庙六组拆除麻青军厂房的事实，根据《民事诉讼法司法解释》第105条、第108条的规定，本案各证据已经形成了相互印证的证据链，能够达到待证事实的存在的证明要求，能够得出麻青军仓库是二郎庙六组拆除的这一唯一的结论，故麻青军有权要求二郎庙六组承担赔偿责任。2、麻青军委托评估房产是在二郎庙六组封堵、强拆涉案厂房的紧急时刻，具有当然的合理性，且评估程序合法，评估价格合理，二郎庙六组应按评估价格赔偿损失。同时，根据《民事诉讼证据规定》第28条“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许”的规定，麻青军自行委托的鉴定结论，在二郎庙六组没有证据足以反驳且未申请重新鉴定的情况下，依法应当作为本案定案依据。三、麻青军退还承租户租金损失已实际发生，应按麻青军实际退还金额207142元支持麻青军的请求。一审判决已经明确二郎庙六组应当赔偿麻青军退还承租户租金损失，但对损失金额的认定与事实不符。一审麻青军提交了其退还承租户租金名单及金额记录、历年收取商户租金的收据，该证据能够证实麻青军退还租金的金额为207142元，以及仓库每平米租金为10元至12元之间的事实。四、二郎庙六组封堵涉案厂房、阻止麻青军经营期间造成的房产租金损失953088元，应依法赔偿。首先，一审中，本案双方均认可二郎庙六组从2016年12月开始封堵涉案厂房的事实，根据麻青军提供的照片、视频等证据以及二郎庙六组庭审时承认涉案厂房己经全部拆除的陈述，可以得知涉案厂房已于2019年1月被全部拆除。其次，一审中麻青军提交的历年收取商户租金的收据，能够证实涉案厂房每平米租金为10元至12元之间。麻青军按照较低的每平米10元的价格诉求涉案房产租金损失，已经合理地兼顾到了二郎庙六组的权益，应当依法予以支持。二郎庙六组答辩称：一、一审法院认为房租交付李红欣即视为交给二郎庙六组，显属事实认定错误。李红欣虽然属于六组村民，但在合同签订时，即为麻青军一方的代表，参与合同协商、拟定，对租金支付标准、支付方式、支付时间、合同期限等详细内容均是李红欣提出并与时任的组长一一协商直到剑订最终合同文本。二郎庙六组有部分土地是由小组成员个人进行出租的，当时负责与个人协商租地事宜的仍然是李红欣，麻青军并未出面。最终的合同也是由李红欣将麻青军签字的合同拿给个人的。在合同实际履行中，李红欣不但经常拖延租金，且直接违反合同“只增不减”的约定，导致组员的强烈不满。李红欣多年来一直是麻青军的代言人，其逾期未支付租金是事实，小组成员未收到租金也是事实，因此违约方显然是麻青军。二、合同解除权为形成权，单方意思表示到达相对人即生效，且不可撤销。二郎庙六组在麻青军未按合同约定交付房租的情况下，以张贴告示的明示方式通知麻青军解除租赁合同。因此，二郎庙六组没有义务赔偿麻青军的损失。三、违约行为是承担损害赔偿的前提，而损害赔偿是承担违约责任的一种形式，而约定违约金正是为了一方违约时，弥补可能给对方造成的损失，一审既判定违约责任，又判定赔偿责任，明显属于重复认定，属于法律适用错误。二郎庙六组上诉请求：一、依法撤销本案一审判决第一项、第二项，改判驳回麻青军的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由麻青军承担。事实及理由：原审法院判决所依据的事实不清，证据不足。本案麻青军诉二郎庙六组租赁合同纠纷一案，根据双方《租赁合同》第三、第四条约定，麻青军在租赁期限内必须按时交纳租金（即在每年的11月1日前，必须交清下一年度租金），如不按时付款，逾期一个月，二郎庙六组全体村民有权终止合同，同时有权处理乙方所建的一切建筑物。2016年11月，麻青军未按合同约定向二郎庙六组交纳租金，逾期一月有余，二郎庙六组依据合同约定行使自己的权利，并不存在违约行为。而麻青军未按合同约定交纳租金，明显存在违约行为。原审判决认为在无任何证据证明李红欣为二郎庙六组代表人、本案租赁款项委托或指定接收人的情况下认为麻青军将钱款交给李红欣的行为应当视为双方已经形成了由麻青军将租金缴纳给二郎庙六组村民李红欣或由李红欣向麻青军收取租金的交易习惯实属不妥。根据原审判决认定的基本事实，可以确实认定的事实为2016年，二郎庙六组未如期收到麻青军的租赁款项，且已逾期超过一个月。合同中虽未约定或指定款项接收人，但二郎庙六组一方由五个村民组组长签名确认，且认可应由麻青军将租赁款项交给村民组组长。在双方的租赁合同履行过程中，二郎庙六组认为麻青军在2016年未如期如约缴纳租金。若麻青军认为其未违约，应提供缴纳租金的证据。原审法院认为麻青军将租金交给李红欣的行为交易习惯。而事实是李红欣为麻青军一方的合伙人，是以麻青军一方委派代表的身份与二郎庙六组交涉。麻青军是否将款项交给李红欣均与二郎庙六组无关。不能认定麻青军将租赁款项交给李红欣为本案中租赁款项履行的交易习惯。其理由如下：1、李红欣虽为二郎庙村第六组村民组中一名组员，但本案中并没有书面或口头委托或指定李红欣为租赁合同款项代收人。2、麻青军提供的2004年以来李红欣所打收条，为其内部处事方式，与给二郎庙六组支付租金无任何关系。3、李红欣是代表麻青军将租赁款项交给六组组长或村民，第六组以村民组长或组员收到租赁款项视为收到被上诉人交纳的租金。4、若李红欣为二郎庙六组一方租赁款项接收的代表或指定人，麻青军先后两次重复向李红欣支付租赁款项与常理不符。5、若李红欣为双方认可的接收租赁款项的中间人，通过麻青军诉李建娃等侵权纠纷案件庭审笔录中，在麻青军未向二郎庙六组村民支付租金的情况下，引起村民不满，其个人即决定给每个村民增加支付应付款。其即为中间人，又不从中获利，且村民多次向其讨要租赁款项，其均以没钱为由拒绝支付。那么其作为中间人亦不从中获利，其一系列行为也与常理不符。故其亦不是本案租赁合同租赁款项双方认可的接收租赁款项的中间人。李红欣的一系列行为均为麻青军一方合伙人的表现。综上，麻青军是否将款项交给李红欣均与二郎庙六组无关。请法庭查明实情，支持二郎庙六组的上诉请求。麻青军答辩称：麻青军依约缴纳租金，不存在违约行为。2016年10月12日，麻青军已按照十多年来双方形成的交易习惯将次年租金交付给李红欣，李红欣核查最新人口后，2016年10月16日，麻青军将2017年应缴租金72650元全部交至李红欣外，李红欣向麻青军出具了收条。李红欣确系本案租金接收人，而非麻青军合伙人，一审对其身份及接收租金行为的认定事实清楚，应予支持。麻青军历次缴纳租金均是由李红欣接收并出具收条，李红欣本人也陈述，其是麻青军租赁二郎庙六组土地的介绍人，合同签订后双方口头约定以后租金交给李红欣，由其再分给组员或组长，一审据此认定麻青军按照此交易习惯履行了缴纳租金义务，应予支持。二郎庙六组采用粘贴《通知》，要求麻青军撤场，阻止麻青军经营等措施，其行为违反了《租赁合同》第5条的约定，属于违约，应当承担违约责任。一审法院结合双方合同约定违约金计算的条款，判令二郎庙六组支付违约金145300元，认定事实清楚，应予维持。一审认定二郎庙六组赔偿麻青军退还承租户租金损失数额有误，应结合《收款收据》、租金清单，依法改判赔偿麻青军租金损失207142元。李红欣未到庭，未提交答辩意见。麻青军向一审法院起诉请求：1、判令二郎庙六组继续履行其在2003年10月7日与麻青军签订的《租赁合同》；2、判令二郎庙六组向麻青军支付违约金145300元（违约金按照2016年10月16日交纳租金的2倍计算）；3、判令二郎庙六组赔偿其强拆麻青军的房产造成的损失160.52万元；4、判令二郎庙六组赔偿其强拆麻青军钢结构棚子造成的损失，暂计165360元（该数额以每平米400元乘以被告强拆麻青军钢结构棚子面积413.4平方米计算得出，具体数额以鉴定评估的数额为准）；5、判令二郎庙六组赔偿麻青军退还承租户租金的损失207142元；6、判令二郎庙六组向麻青军交还其现未拆除的房产；7、判令二郎庙六组赔偿麻青军未被拆除的房产租金损失595680元（租金以麻青军未被拆除的房产面积3971.2平方米为基数，按照每月每平米10元计算，从二郎庙六组围堵侵占麻青军房产当月的2016年12月开始计算，计算到交付之日为止，暂计算到起诉月2018年4月，即15个月，租金暂计：595680元）；8、判令二郎庙六组承担本案诉讼、鉴定、保全等费用。一审审理中麻青军变更起诉请求为：1、诉讼请求第三条变更为判令二郎庙六组赔偿其强拆麻青军的房产造成的损失383.7万元；2、第六条诉讼请求撤回；3、第七条诉讼请求变更为：判令二郎庙六组赔偿麻青军被拆除的房产租金损失953088元（租金以原告未被拆除的房产面积3971.2平方米为基数，按照每月每平米10元计算，从二郎庙六组围堵侵占麻青军房产当月的2016年12月开始计算，计算到房屋被拆除的2019年1月，即24个月，租金计为953088元）。一审法院查明事实如下：2003年10月7日，二郎庙六组作为甲方和乙方麻青军签订《租赁合同》，合同主要约定：1、甲方将位于村东约九亩的集体土地租赁给乙方建厂使用，具体四至及面积为东至南北大路，西至呼兰小组地，北至豆腐店地界，南至东西进村路。2、租赁期限为二十年，从2003年11月1日至2023年10月31日止。3、租金及交纳租金的方式为乙方前15年的租金按甲方的每人每年伍拾元计算，后5年按每人每年捌拾元计算，乙方交纳租金的日期为每年的11月1日前，乙方必须每年度交清下一年度租金。每年乙方按甲方提供的常住户口本中的人数为准，付给租金，只增不减。4、乙方在租赁期内必须按时交纳租金，如不按时付款，逾期一个月，甲方有权终止合同，同时甲方有权处理乙方所建的一切建筑物。5、在合同有效期内乙方对该租赁物享有充分的自主经营权，甲方不得有任何理由干涉乙方的正确经营。否则，甲方除赔偿乙方的一切损失外并承担违约金，违约金按每年总租金二倍计算。合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同由当时该组组长及人员王星亮、李竹、李校明、李呼兰、李同森在甲方处签字，麻青军在乙方处签字。洛阳市洛龙区关林镇二郎庙村村民委员会在该合同上签字同意并加章。2003年起麻青军开始在该处加盖厂房，麻青军向一审法院提交房产证多份显示其对在租赁土地上加盖的建筑物办理了产权证，产权截止到2023年。后二郎庙六组以麻青军未在2016年11月1日前向其缴纳租金为由，要求收回土地，并于2016年12月13日在其小组召开二郎庙六组代表会议，其提交的会议记录主要显示：麻青军不按时付款，逾期2个月，甲方有权终止合同，故决定终止合同、收回土地。会议记录由组长及村民代表签字。2016年12月16日，二郎庙六组在麻青军的厂房处粘贴《通知》，内容为：“各位租赁商户，由于本仓库土地承包人至今未付租金，付款日期十月三十一日，根据合同第四条，租金超过一个月未付，终止合同。经全体村民商议决定，十二月二十三日收回土地，望各位租赁户到期搬离本院。”后双方发生纠纷，麻青军诉至该院。本案审理中，麻青军向该院提交多份《领条》及《收条》，麻青军表明其已按合同约定日期缴纳租金，其中2003年10月7日领条两页显示王星亮、李竹、李校明、李呼兰、李同森均从麻青军处领取租地款。二郎庙六组对该证据无异议并表明上述人员均为二郎庙六组当时的小组长。麻青军提交的《收条》显示时间分别为2004年10月30日、2005年11月18日、2007年10月28日、2008年11月1日、2013年11月5日、2014年12月4日、2015年5月22日、11月1日、2016年10月12日、10月16日，内容主要显示收到麻青军或其雇佣人员杨社峰、麻寿星的租地款，收款人显示均为李红欣。二郎庙六组对以上《收条》均不认可，认为本案中二郎庙六组收到租金应当是以六组小组组长或者村民收到租金为准，并表明与李红欣之间不存在委托关系，同时认为2016年的两张《收条》不能证明麻青军向二郎庙六组缴纳租金。二郎庙六组向该院提交另一案麻青军诉李建娃、李龙朝、李红欣等人侵权纠纷庭审笔录一份，该笔录中显示第三人李红欣陈述是其口头与第六组村民组长约定，麻青军每年把钱给李红欣，李红欣发放给村民。该笔录还显示问及李红欣是否是第六组村民组的代表时，其表示不是。因此二郎庙六组认为第三人李红欣为麻青军方代表或合伙人其不代表第六组村民组。同时该笔录中还显示二郎庙六组两名证人系第六村民组村民，均陈述多年来租金均是从李红欣处领取。本案诉讼前，麻青军委托洛阳祥业房地产评估有限公司，对其位于洛龙区关林镇二郎庙村部分现存及已灭失的仓储、办公房产市场价值进行评估，2018年4月8日，该公司出具：豫洛祥业咨（2018）第02号房产咨询估价报告，显示估价对象为混合（砖混）及砖瓦结构，均为一层，建筑面积合计为7379.31平方米（其中现存部分合计为3971.20平方米，已灭失部分合计为3408.11平方米），土地性质属于集体，产权期限截止为2023年10月31日。估价范围不含室内动产及其他债权债务。（各房产状况及权属状况详见估价结果明细表）。估价结果明细表显示：1、洛市房权证（2006）字第014019号建成年份为2003年，建筑面积为331.15平方米，总价为21.89万元；2、洛市房权证（2006）字第014017号建成年份为2001年，建筑面积为643.08平方米，总价为30.29万元；3、洛市房权证（2006）字第014012号建成年份无，建筑面积为71.91平方米，总价为4.8万元；4、洛市房权证（2006）字第014015号建成年份为2002年，建筑面积为1496.03平方米，总价为98.89万元；5、洛市房权证（2006）字第014018号建成年份为2003年，建筑面积为1109.92平方米，总价为52.28万元；6、洛市房权证（2006）字第014014号建成年份为2003年，建筑面积为2298.19平方米，总价为108.24万元；7、仓库，建筑面积为1051.56平方米，总价为49.53万元；8、仓库，建筑面积为377.47平方米，总价为17.78万元，总价383.7万元。麻青军还向该院提交2015年度、2016年度、2017年度其工作人员填写的租赁收据及仓库退租清单；同时还提交有名单一份，显示商户魏纪亮、林正明等人收到2017年退回租金共计115540元，但未申请商户到庭作证或提交款项交付凭证。另查明，麻青军、二郎庙六组均认可案涉土地上的建筑物已被拆除，但二郎庙六组表明并非其拆除，是其将案涉土地招标给案外人，案外人找人拆的。后经该院询问第三人李红欣，李红欣称在二郎庙六组实施堵门行为后，二郎庙六组就开始对外招标该土地厂房出租，当时案外人中标后租赁了土地，是新租赁人把麻青军的厂房全部拆除。同时，李红欣称麻青军租赁二郎庙六组土地，其是介绍人。合同签订后双方口头约定以后租金交给李红欣，由其再分给组员或组长，其认为是二郎庙六组委托其向麻青军收租金，且已形成多年惯例。第三人李红欣还认可在2016年10月收到麻青军分两次给付2017年度的租金6万元、12650元，共计72650元。但第三人表示因其生病迟延给村民们发租金，具体推迟的时间不清，但是到2016年12月份村民堵门，其保证到周一给村民租金，并承诺由其本人给村民5000元违约金，但有的村民不同意。一审法院认为：本案争议焦点为：一、二郎庙六组是否具有民事诉讼主体资格；二、本案涉及双方于2003年10月7日签订的《租赁合同》效力问题，是否能继续履行；三、本案中二郎庙六组是否存在违约行为，若存在违约金怎么计算；四、麻青军要求二郎庙六组赔偿其退还承租户租金的损失207142元是否应当支持；五、麻青军要求二郎庙六组赔偿其强拆房产造成的损失383.7万元、钢结构棚子造成的损失及被拆除的房产租金损失953088元本案中如何处理。具体分析如下：（一）二郎庙六组是否具有民事诉讼主体资格问题；《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”其中“其他组织”是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具有法人资格的组织。村民小组由村委会根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设，成立合法，拥有独立的土地所有权，能单独承担民事责任，符合“其他组织”的要求，具备了民事诉讼主体资格条件，故二郎庙六组可以作为本案当事人。（二）本案涉及麻青军、二郎庙六组于2003年10月7日签订的《租赁合同》效力问题，是否能继续履行问题。本案中，二郎庙六组村东约九亩的集体土地租赁给麻青军，双方签订《租赁合同》，但双方均没有提供合法的土地使用证显示涉案租赁的土地属于何种性质的土地。现麻青军租赁土地后，办理了相应的建筑许可证，并进行了大量的厂房建设，同时对建筑物取得了相应的所有权，可以印证该土地并非农用地，应属于《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定的“村内空闲地”。故本案土地性质不属于《中华人民共和国农村土地承包法》规定的农用地，本案不适用于《中华人民共和国农村土地承包法》的调整，应当适用《中华人民共和国合同法》。因此，双方对村内空闲地予以出租，并约定为建厂使用，并不违反法律规定，该《租赁合同》经小组组长及部分成员代表签字，并加盖村委会印章，且多年来双方按约履行，应当视为合法有效。现案涉土地已租赁与他人使用，且地上的建筑物合同双方均认可已拆除完毕，现合同根本目的已无法实现，故对麻青军要求继续履行，一审法院认为已无履行的可能性，故对麻青军的该项诉求不予支持。（三）本案中二郎庙六组是否存在违约行为，若存在，违约金怎么计算；本案中是因为租金缴纳发生纠纷，造成双方争议产生。麻青军提供的证据可看出其多年来其将租金交付给第三人李红欣，由李红欣给付村民，同时麻青军于2016年10月将2017年度租金72650元又交给第三人李红欣，二郎庙六组认为其并没有委托第三人李红欣收租金。那么麻青军将租金给付李红欣的行为是否能视为麻青军按照交易习惯履行缴纳租金义务。交易习惯，是指在交易中大家普遍接受的，长期、反复实践的行为规则。适用交易习惯解释合同的条件如下：1、只有当事人对合同的有关条款没有约定或约定不明确，而又不能达成补充协议时，才有适用交易习惯对合同进行解释的必要，此为适用前提。因此，在合同存在明示条款的情况下，法院不适用交易习惯对合同进行解释和变更补充，否则违背了合同自由的原则。本案中，《租赁合同》对交纳租金仅约定价格和缴纳时间，但并未指定缴纳接收人，因本案涉及的租赁合同出租方为二郎庙六组，那么该组由众多村民组成，按常理不能要求麻青军每年直接向每一名村民给付租金，应当由麻青军向该组组长给付或向该组指定的人员交付。麻青军自2004年以来，多年是将租金交付给二郎庙六组组员李红欣，并由李红欣签字的《收条》为证。由李红欣负责向村民发放，二郎庙六组对该情况不认可，但并未提交证据证明租赁款项有其他人负责接收。2、适用交易习惯解释合同不能与合同的明示条款相抵触。交易习惯是任意性规定，不具有强制性，其功能是辅助性的解释依据，当事人可以选择适用，也可以排斥其适用。只有当事人表明采用该习惯并接受该习惯约束的情况下，才对当事人产生约束力。首先，本案中没有明确约定租金接收人，其次二郎庙六组提交的其他案件庭审笔录中显示其两名证人系六组村民，均陈述多年来租金是从李红欣处领取。那么，多年来由麻青军将租金缴纳给二郎庙六组村民李红欣后，由李红欣向组员直接发放，该小组村民并未提出异议。故以上事实应当是视为合同双方已经形成了由麻青军将租金缴纳给李红欣或由李红欣向麻青军收取租金的交易习惯。且经一审法院询问第三人李红欣，其自认合同签订后双方口头约定租金交给李红欣，由其再分给组员或组长且已履行多年，也认可于2016年10月收到麻青军缴纳的2017年度租金，因自身原因造成迟延给村民们发放。那么，麻青军在未违约的情况下，二郎庙六组长采取粘贴《通知》，要求麻青军撤场，阻止麻青军经营等措施，二郎庙六组行为违反《租赁合同》第五条约定，属于违约，因双方合同约定违约金按每年总租金二倍计算，而2017年度租金为72650元，故对麻青军要求二郎庙六组支付违约金145300元，该院予以支持。（四）麻青军要求二郎庙六组赔偿其退还承租户租金的损失207142元是否应当支持；依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，二郎庙六组在麻青军的厂房处粘贴《通知》要求租赁户搬离，且又将案涉土地租赁他人，势必造成麻青军相应损失，麻青军主张其租金损失207142元，现麻青军提交的证据不足以证明该租金损失具体金额，一审法院酌定以麻青军向二郎庙六组交纳的2017年度租金为限作为麻青军退还承租户的租金损失，即二郎庙六组赔偿麻青军退还承租户租金损失为72650元。（五）麻青军要求二郎庙六组赔偿其强拆麻青军的房产造成的损失383.7万元、钢结构棚子造成的损失及被拆除的房产租金损失953088元的问题，本案案由为租赁合同纠纷，而麻青军该部分主张涉及其权利被侵害，属于侵权纠纷案由，故与本案不属于同一案由，该院对麻青军的该项诉求不予审查，麻青军可就该侵权所产生的损失向实际侵权人另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组于本判决生效之日起十日内支付原告麻青军违约金145300元；二、被告洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组于本判决生效之日起十日内赔偿原告麻青军退还承租户租金损失72650元；三、驳回原告麻青军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28550元，原告麻青军承担25695元，被告洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组承担2855元。二审中，当事人提交了新证据，本院组织各方进行了证据交换和质证，本院二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，麻青军、二郎庙六组于2003年10月7日签订《租赁合同》，麻青军租赁土地后，办理了相应的建筑许可证，并进行了大量的厂房建设，同时对建筑物取得了相应的所有权，可以印证该土地并非农用地，应属于《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定的“村内空闲地”。故本案土地性质不属于《中华人民共和国农村土地承包法》规定的农用地，应当适用《中华人民共和国合同法》。因此，双方对村内空闲地予以出租，并约定为建厂使用，并不违反法律规定，该《租赁合同》经二郎庙六组组长及部分成员代表签字，并加盖村委会印章，且多年来双方按约履行，应当视为合法有效合同。本案是因为双方租金缴纳发生纠纷，从麻青军提供的证据可看出多年来其将租金交付给李红欣，由李红欣给付村民，同时麻青军于2016年10月将2017年度租金72650元又交给李红欣，麻青军自2004年以来，多年是将租金交付给二郎庙六组组员李红欣，并由李红欣签字的《收条》为证。由李红欣负责向村民发放，二郎庙六组对该情况不认可，但并未提交证据证明租赁款项有其他人负责接收，该小组村民也并未提出异议。故以上事实应当视为合同双方已经形成了由麻青军将租金缴纳给李红欣或由李红欣向麻青军收取租金的交易习惯。且经一审法院询问第三人李红欣，其自认合同签订后双方口头约定租金交给李红欣，由其再分给组员或组长且已履行多年，也认可于2016年10月收到麻青军缴纳的2017年度租金，因自身原因造成迟延给村民们发放。那么，麻青军在未违约的情况下，二郎庙六组采取粘贴《通知》，要求麻青军撤场，阻止麻青军经营等措施的行为违反《租赁合同》第五条约定，属于违约，因双方合同约定违约金按每年总租金二倍计算，而2017年度租金为72650元，故对麻青军要求二郎庙六组支付违约金145300元，一审法院予以支持并无不当。二郎庙六组上诉提出麻青军违约的上诉理由，本院不予支持。关于麻青军要求二郎庙六组赔偿其退还承租户租金的损失207142元问题，由于二郎庙六组在麻青军的厂房处粘贴《通知》要求租赁户搬离，且又将案涉土地租赁他人，势必造成麻青军相应损失，一审法院根据本案事实酌定以麻青军向二郎庙六组交纳的2017年度租金为限作为麻青军退还承租户的租金损失，即二郎庙六组赔偿麻青军退还承租户租金损失为72650元并无不当。关于麻青军要求二郎庙六组赔偿其强拆麻青军的房产造成的损失383.7万元、钢结构棚子造成的损失及被拆除的房产租金损失953088元的问题，本案为租赁合同纠纷，而麻青军该部分主张涉及其权利被侵害，属于侵权纠纷，故与本案不属于同一法律关系，麻青军可就该侵权所产生的损失向实际侵权人另行主张。综上所述，麻青军、二郎庙六组的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51999元，由麻青军负担47430元，洛阳市洛龙区太康东路街道办事处二郎庙村第六村民小组负担4569元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年七月九日书记员  张丽梅