湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2584号上诉人（原审被告）：武汉小白牙定制科技有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区经济开发区庙山办事处特2号。法定代表人：刘大兵，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张兴华，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕妮，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：恩扬电器（武汉）有限公司，住所地武汉市江夏区庙山办事处庙山中路民营工业园特2号。法定代表人：林连义，系该公司经理。委托诉讼代理人：夏俊，湖北君博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。原审原告：林连义，男，1969年7月30日出生，汉族，住浙江省洞头县。委托诉讼代理人：夏俊，湖北君博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。原审被告：刘大兵，男，1971年11月1日出生，汉族，住湖北省老河口市。原审第三人：武汉阜通科技有限公司，住所地武汉市江夏区庙山开发区特1号。法定代表人：唐道毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡军，湖北春园律师事务所律师。原审第三人：武汉奥雅达机电有限公司，住所地武汉市江夏区庙山汤逊湖科技工业园特2号。法定代表人：唐道毅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡军，湖北春园律师事务所律师。上诉人武汉小白牙定制科技有限公司（以下简称小白牙公司）因与被上诉人恩扬电器（武汉）有限公司（以下简称恩扬公司）、原审原告林连义、原审被告刘大兵、原审第三人武汉阜通科技有限公司（以下简称阜通公司）、原审第三人武汉奥雅达机电有限公司（以下简称奥雅达公司）腾退纠纷一案，不服湖北省江夏区人民法院（2019）鄂0115民初7550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。小白牙公司的上诉请求：一、撤销一审判决的第一项、第二项，改判驳回恩扬公司的诉讼请求，二、判决本案一、二审诉讼费由恩扬公司及林连义负担。事实与理由：一、就武昌法院、江岸法院以财产保全方式查封涉案不动产情况，原审将未经当庭出示并查证属实的“证据”作为认定事实的根据，程序违法。二、原审判决超出当事人诉讼请求的范围，违反“不告不理”原则，程序违法。三、武汉中院对涉案土地、房屋的查封没有依法公示，其效力不得对抗“善意第三人”即上诉人小白牙公司，原审认定事实和适用法律错误。四、武汉中院对涉案土地、房屋存在严重的超标的额查封状况，其效力并不当然及于全部土地、房屋，原审认定事实和适用法律错误。五、房地产估价机构错误选用单一的“成本法”对涉案土地、房屋进行估价，评估价值过低，导致林连义通过拍卖程序以极低的价格竞拍成功成为买受人，是产生本案的根源所在。六、武昌法院拍卖本案房地产，未经公告程序，未依法告知优先购买权人即上诉人小白牙公司，不符合最高法院司法解释的规定，不具有法定效力，原审认定事实和适用法律错误。七、上诉人小白牙公司与阜通公司签订租赁合同并交纳了全部租赁，对涉案土地、房屋的租赁使用权依法受法律保护，原审对租赁合同的签订及租金的支付情况仅作表述但不予认定，认定事实和适用法律错误。八、林连义成为买受人后，在短期内，先后在涉案地块注册经营范围相同的两家公司，其参与竞拍的目的令人生疑，原审对此却刻意回避。小白牙公司作为涉案土地、房屋的租赁使用人，小白牙公司的合法权益依法受法律保护。为此，特提起上诉，恳请上级法院依法予以纠正。恩扬公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。竞拍公告中标注了租赁，但是没有对租赁是否有效进行认定，只是对标的物情况的介绍，至于标的物是否合法没有进行确认。司法拍卖后购买人提起诉讼要求腾退是通常做法。一审中上诉人没有陈述今天的抗辩理由，也没有证据证实，上诉人承租的事实和效力都不成立，2014年公示了对涉案房屋的查封，后来又查封了两次，且张贴了拍卖公告，没有人申报权利，上诉人也没有申报，上诉人的上诉理由和事实没有依据请驳回上诉，维持原判。林连义述称：同意恩扬公司的答辩意见。刘大兵述称：同意上诉人的意见。阜通公司辩称：一审未判决阜通公司承担责任，同意上诉人的上诉请求和意见，依据请二审法院予以支持。奥雅达公司辩称：一审未判决奥雅达公司承担责任，奥雅达公司与本案无关，同意上诉人的上诉请求和意见，依据请二审法院予以支持。恩扬公司、林连义向一审法院提出诉讼请求：1.判令小白牙公司、刘大兵腾退位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道民营工业园（现不动产权证号为鄂2018武汉市江夏不动产权第0048124号）房屋及土地；2.判令小白牙公司、刘大兵支付占用房屋及土地损失3749929.92元（按照13020.59㎡×24元/月×12个月的标准从2018年8月1日计算至2019年7月30日），并从2019年8月1日起按占用面积每日每平方米0.8元计算至腾退之日止；3.判令小白牙公司、刘大兵将工商注册地址迁离武汉市江夏区庙山汤逊湖科技工业园特2号；4.判令小白牙公司、刘大兵赔偿公证费、律师费15万元；5.本案诉讼费用由小白牙公司、刘大兵承担。2014年10月8日，武汉市中级人民法院就周光启与阜通公司及其法定代表人唐道毅的借款合同纠纷一案，作出了（2014）鄂武汉中立保字第00550号《民事裁定书》，裁定冻结唐道毅、阜通公司的银行存款8000000元，如存款不足，则查封其相应价值的其他财产。武汉市中级人民法院并于2014年10月9日向武汉市江夏区国土资源和规划管理局下达了《协助执行通知书》，查封了阜通公司位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）[土地证号：夏国用（2011）第659号，面积13020.59平方米，价值800万元以内]土地使用权。上述土地在查封期间不得办理土地变卖、抵押、过户等交易手续。查封期限为二年（自2014年10月9日至2016年10月8日止）。2015年4月14日，武汉市中级人民法院作出（2014）鄂武汉中民商初字第00940号民事判决，判令唐道毅向周光启偿付借款本金735万元，并自2014年5月15日按银行同期贷款利率的4倍给付利息及逾期违约金至该款项清偿之日止，阜通公司对上述债务承担连带保证责任。上述判决生效后周光启向武汉市中级人民法院申请执行。2016年6月22日，武汉市中级人民法院作出了《评估拍卖公告》，告知即将依法评估、拍卖阜通公司名下位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）上述财产，并要求上述土地（房产）的承租人、使用人应在2016年6月30日前向该院提交租赁合同等合法使用土地（房产）的相关材料原件，逾期未提交的，该院将不再进行审查，视为无人使用；合法的承租人对承租的土地（房产）主张优先购买权的，需在上述期限届满前向该院提交书面申请；无合法依据占有使用上述土地（房产）的单位或个人应自公告日起15日内自行腾退，逾期该院将依法强制执行。该评估拍卖公告于当日张贴于阜通公司、小白牙公司、奥雅达公司等正在使用涉案不动产企业的公告栏内。2016年9月12日，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中执字第00549-1号《执行裁定书》，裁定继续查封上述财产，查封期间为三年（自2016年10月8日至2019年10月7日止）。2017年7月10日，武汉市中级人民法院又作出（2015）鄂武汉中执字第00549-2号《执行裁定书》，预查封阜通公司所有的位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）尚未在房产管理部门登记但已在建3号车间的房屋所有权，预查封的效力等同于正式查封，查封期限为三年（自2017年8月1日至2020年7月31日）。2016年5月25日，武汉市武昌区人民法院就武汉汇泉典当有限公司、岳欣与唐道毅、阜通公司、奥雅达公司、刘碧民间借贷纠纷案，作出了（2016）鄂0106财保76号民事裁定，查封、扣押、冻结唐道毅、阜通公司、奥雅达公司、刘碧价值人民币1280万元的财产，并向武汉市江夏区土地资源管理局下达了协助执行通知书，查封了阜通公司名下涉案不动产土地使用权三年（2016年6月1日至2019年5月31日止）。2016年11月15日，武汉汇泉典当有限公司、岳欣与唐道毅、阜通公司、奥雅达公司就借款合同纠纷一案达成了调解协议，双方一致确认截止到2016年11月15日，唐道毅、阜通公司、奥雅达公司共欠岳欣、武汉汇泉典当有限公司借款本金970万元、利息414万元，唐道毅、阜通公司、奥雅达公司承诺在2016年11月22日前向岳欣、武汉汇泉典当有限公司清偿上述全部债务。武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106民初3917号《民事调解书》对上述协议予以确认。后因唐道毅、阜通公司、奥雅达公司未按约履行上述约定，岳欣、武汉汇泉典当有限公司向武汉市武昌区人民法院申请执行。2017年12月6日，武汉市中级人民法院将周光启一案指定由武汉市武昌区人民法院执行。2014年11月，武汉市江岸区人民法院就彭箭与唐道毅、奥雅达公司、阜通公司民间借贷纠纷一案作出（2014）鄂江岸民初字第02857号民事裁定书，查封了阜通公司名下涉案不动产，查封期限自2014年11月13日至2016年11月12日止。2016年10月，武汉市江汉区人民法院就武汉市农业小额贷款有限公司与唐道毅、奥雅达公司、阜通公司借款合同纠纷一案也作出（2016）鄂0103执1639号民事裁定书，查封阜通公司名下涉案不动产，查封期限三年，自2016年10月13日至2019年10月12日。2018年2月5日，武汉市武昌区人民法院作出（2018）鄂0106执17号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人阜通公司名下位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）土地使用权及地上建筑物。武汉市武昌区人民法院分别通过邮寄和登报公告方式向阜通公司、唐道毅送达了该裁定书，并向小白牙公司也进行了送达。2018年6月4日，武汉市武昌区人民法院发出通知，要求承租人若有购买涉案不动产意向的，于2018年6月11日到该院执行局办理相关手续。2018年6月13日，武汉市武昌区人民法院在京东网络司法拍卖平台上就涉案不动产进行公开拍卖活动。2018年7月15日，林连义出价1946万元参与竞买，最终以最高应价胜出。2018年7月31日，武汉市武昌区人民法院作出如下裁定：登记在被执行人阜通公司名下位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道（民营工业园）[土地证号：夏国用（2011）第659号，面积13020.59平方米]的土地使用权及土地上的建筑物的使用权（具备办证条件时即为所有权）及相应的其他权利归买受人林连义所有；买受人林连义可持本裁定书到财产权利管理机构办理相关过户登记手续。后林连义于2018年10月26日将涉案不动产的不动产权证办理至自己名下，证号为鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0043137号。2018年9月3日，林连义向小白牙公司、武汉顺祥万鑫技术服务有限公司等在涉案不动产挂牌的企业送达了要求上述公司最迟于2018年9月16日前腾退清理的告知函，并对送达行为进行了公证，但上述公司未予腾退。2018年12月7日，该宗不动产变更登记至恩扬公司名下，证号为鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0048124号，林连义为恩扬公司的法定代表人。另查明，唐道毅因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2016年12月14日被刑事拘留，2018年10月26日被武汉市中级人民法院判处有期徒刑十五年。2019年1月，林连义向一审法院起诉武汉顺祥万鑫技术服务有限公司，要求其腾退所占用的部分涉案不动产。该案诉讼中，双方达成一致协议，武汉顺祥万鑫技术服务有限公司同意于2019年3月20日前向林连义腾退其使用的位于涉案不动产，一审法院作出（2018）鄂0115民初8451号民事调解书予以确认。2019年7月，小白牙公司向一审法院提起第三人撤销之诉，该案诉讼中，武汉顺祥万鑫技术服务有限公司认可其所使用的土地、房屋均系以每月每平方米21元的标准向小白牙公司转租而来，并非在之前诉讼中所述直接向阜通公司租赁，因该案遗漏诉讼主体，一审法院因此作出（2019）鄂0115民初5842号民事判决书，判决撤销（2018）鄂0115民初8451号民事调解书。本案审理过程中，小白牙公司出具了一份落款2016年9月30日由阜通公司与小白牙公司签订的《土地、房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限为20年，自2016年5月5日至2036年4月30日，年租金为60万元，租赁标的为武汉市江夏区庙山汤逊湖科技工业园特1/2号，建筑面积约5900平方米，绿地及附属通道面积约6700平方米，租金支付方式为2017年4月30日前付前十年的租金600万元，2020年12月31日前付后十年的租金600万元。还提交了一份落款时间为2018年4月30日的《土地、房屋租赁补充协议》，约定新增加租赁房屋面积约2300平方米，期限为2018年4月30日至2036年4月30日共18年，新增租赁面积的租赁费共420万元。小白牙公司提交了8张收据、9张银行回单和1份协议书，拟证明其已在2016年4月和2017年2月陆续向阜通公司支付前十年租期的租金共计600万元，后十年租期的租金600万使用债权债务相抵的方式予以结清,2018年5月、6月又以现金方式向阜通公司支付了新增面积租金共420万元。上述租赁协议与收据上均盖有武汉阜通科技有限公司的公章，无人签字。阜通公司认可上述租赁协议的真实性，并认可收到上述全部租金。恩扬公司向一审法院提交了其在工商行政管理局调取的小白牙公司工商注册登记资料，资料显示小白牙公司成立日期为2016年5月6日，资料中亦有一份阜通公司与小白牙公司签订的《租赁合同》，合同约定的租赁期限为3年，从2016年5月1日至2019年4月30日，租赁面积为80平方米，年租金为24000元。小白牙公司与阜通公司均陈述该合同系为了办理工商登记手续所签，实际并未按该合同履行。小白牙公司与阜通公司均认可小白牙公司系目前涉案不动产上唯一的占有使用人。一审法院认为，涉案不动产由林连义以个人名义购买之后，其产权目前已转移登记至恩扬公司名下，林连义作为该公司的法定代表人非本案适格原告；同理，小白牙公司的法定代表人刘大兵亦非本案适格被告，小白牙公司关于林连义与刘大兵主体资格不适格的辩称意见，一审法院予以采纳。现双方当事人均确认，小白牙公司系涉案不动产目前唯一的占有使用人。本案的争议焦点在于本案是否适用“买卖不破租赁”规定，评析如下：一、2014年10月，登记在阜通公司名下的涉案不动产被人民法院首次依法查封，其后又被多家人民法院轮候查封直至最后进入评估拍卖程序，拍卖公告、裁定均已通过直接张贴、邮寄或登报公告等方式向阜通公司以及正在使用涉案不动产的企业进行了送达，亦在相关行政管理部门进行了查封登记。阜通公司和小白牙公司对此均应该明知，现阜通公司与小白牙公司均称完全不知涉案不动产被查封的意见，一审法院不予采信。二、小白牙公司提交的与阜通公司签订的租赁合同租期为20年，租金1620万元集中在三个月内迅速付清，且其中有480万元采用现金方式支付，上述行为不符合常理。即使该租赁合同为真实合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”之规定，人民法院查封在前，小白牙公司成立以及与阜通公司签订合同在后，且没有经过人民法院的准许，甚至在人民法院公告通知后亦未曾向人民法院提交过租赁合同或主张过优先购买权，其租赁行为不能对抗人民法院的执行行为。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，涉案不动产在小白牙公司租赁之前已被人民法院依法查封，小白牙公司亦不能请求继续履行原租赁合同。综上，恩扬公司作为涉案不动产的权利人要求小白牙公司腾退，一审法院予以支持。林连义于2018年9月3日向小白牙公司送达限期腾退告知函，要求小白牙公司2018年9月16日前腾退，由于2018年12月7日涉案不动产变更登记至恩扬公司名下，且恩扬公司系林连义投资设立的自然人独资有限责任公司，故上述告知函的效力及于恩扬公司，小白牙公司拒不腾退致使恩扬公司长期无法正常使用涉案不动产而遭受损失，恩扬公司要求小白牙公司支付涉案不动产占用期间的使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。参照阜通公司与小白牙公司、阜通公司与武汉顺祥万鑫技术服务有限公司在工商部门备案的租赁合同所约定的租金标准，一审法院酌定占用使用费按照每平方米每日0.7元的标准自2018年9月17日开始计算。恩扬公司要求小白牙公司承担公证及律师费用，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据合同相对性原则，恩扬公司与小白牙公司之间并无合同关系，故小白牙公司辩称如要腾退，恩扬公司需承担违约责任、退还剩余租期租金并赔偿损失的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳，但小白牙公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,判决:一、武汉小白牙定制科技有限公司于本判决生效之日起十日内向恩扬电器（武汉）有限公司腾退其所占有使用的位于武汉市江夏区庙山办事处江夏大道民营工业园的房屋及土地[不动产权证号为：鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0048124号，面积为13020.59平方米]；二、武汉小白牙定制科技有限公司自2018年9月17日开始按照每平方米每日0.7元的标准向恩扬电器（武汉）有限公司支付占有使用费直至腾退完毕之日止；三、驳回恩扬电器（武汉）有限公司、林连义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38000元，由武汉小白牙定制科技有限公司负担。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，2016年9月30日由阜通公司与小白牙公司签订的《土地、房屋租赁合同》约定租赁期限为20年，租金支付方式为2017年4月30日前付前十年的租金600万元，2020年12月31日前付后十年的租金600万元。但是小白牙公司又提出于2016年4月至2017年2月之间已经付清20年的全部租金，不符合房屋租赁的常理。其次，小白牙公司主张于2018年5月、6月又以现金方式向阜通公司支付了新增面积租金共420万元。在银行交易如此便捷的时期，420万的现金交易不安全也不便捷，同样不符合常理。再次，案涉土地使用权及房产的查封日期早于阜通公司与小白牙公司签订《土地、房屋租赁合同》之前，因此房屋租赁关系并不能对抗法院的执行措施。最后，人民法院对涉案土地及房产的查封手续，均在土地管理部门或房产部门登记备案，拍卖手续也通过不同渠道进行了公示，因此提出小白牙公司一审判决程序违法的主张本院不予支持。综上所述，上诉人武汉小白牙定制科技有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38000元，由武汉小白牙定制科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十日书记员  张 欣