广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8489号上诉人（原审原告）：黄晓群，女，1973年4月5日出生，汉族，住广东省遂溪县。上诉人（原审原告）：陈基，男，1971年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈双，广东丰信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄健伟，广东丰信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广东嘉德丰投资发展有限公司，住所地广东省广州开发区永和大道108号。法定代表人：林绰浩。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛媛，广东四端律师事务所实习律师。上诉人黄晓群、陈基因与被上诉人广东嘉德丰投资发展有限公司（以下简称嘉德丰公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9593号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄晓群、陈基上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判黄晓群、陈基与嘉德丰公司于2017年11月18日签订的《协议书》无效；二、撤销一审判决，依法判决嘉德丰公司返还黄晓群、陈基服务费用人民币228896元，并自2017年11月18日起按中国人民银行同期贷款利率向黄晓群、陈基支付利息至全部服务费用返还之日止；三、本案一审、二审诉讼费用全部由嘉德丰公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。《协议书》中约定的服务费用是嘉德丰公司对涉案房屋提供装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务的对价，而非购房款的一部分，《协议书》更非房屋买卖合同的组成部分。从《协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》（下简称“合同”）在2017年11月18日同一天签订的情况，以及黄埔区住房和城乡建设局在《责令（限期）改正通知书》（穗埔房监法［2019]8号）中查明的事实，可知《协议书》的签订属于捆绑搭售，嘉德丰公司处于绝对优势地位，因此，《协议书》中对装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务内容仅作框架性约定符合常理，即使法院认为《协议书》的服务费用与约定的服务内容不对等，捆绑搭售协议存在该不对等情形在市场交易中也并不罕见，于情于理都不应就此认定《协议书》约定的服务费用为购房款的一部分。退一步说，即使嘉德丰公司关于该《协议书》隐藏的意思表示是以服务费用为购房款的一部分，但黄晓群、陈基在签订和履行该《协议书》时的意思表示仍是购买嘉德丰公司提供的装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务，对嘉德丰公司隐藏的意思表示并不知情。因此，双方的共同意思表示应当是以《协议书》约定的服务费用为对价购买嘉德丰公司提供的装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务。《合同》仅在附件六中约定了装修的基础标准，《协议书》中约定的装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务内容并未在《合同》的任何部分有所体现，此外，以《协议书》的服务费用作为购房款的一部分仅为嘉德丰公司的单方意思表示，并非双方的共同意思表示，因此，《协议书》与《合同》的约定内容没有重合，也没有补充或附属关系，二者均为独立的合同，不应认为《协议书》是《合同》的组成部分。二、黄晓群、陈基并非怠于行使权利，而是在积极地收集证据，审慎地行使权利，一审判决以黄晓群、陈基在收楼后到提出投诉期间怠于行使权利为由，认定黄晓群、陈基已知悉《协议书》项下服务费是购房款，属于认定事实错误。一审判决认为黄晓群、陈基在2018年5月5日确认收楼后一直未提出异议，直至2019年4月18日才就《协议书》的履行问题向有关部门投诉。而事实上，嘉德丰公司在2018年5月5日交楼后一直拒绝向黄晓群、陈基提供已签订的《协议书》，期间，黄晓群、陈基还于2018年10月26日和2018年11月29日两次通过广州12345平台向政府部门投诉，后黄晓群、陈基于2018年12月23日在售楼部签领涉案《协议书》并在嘉德丰公司的领取记录本上签字。可知黄晓群、陈基并未怠于行使权利，而是在积极收集证据，若无涉案《协议书》，则黄晓群、陈基2019年4月18日的投诉及本案诉讼均缺乏基本证据，黄晓群、陈基在2018年5月5日至2019年4月18日期间的行动是审慎行使其权利的表现。一审判决以黄晓群、陈基怠于行使权利为由，认定黄晓群、陈基在签订《协议书》时已知悉《协议书》项下服务费用并非装修费用，而是购房款，该事实认定并不正确，黄晓群、陈基正是因为认为涉案《协议书》项下服务费用属于装修费用，在收楼后积极收集证据并行使自己的权利，黄晓群、陈基至今依然认为涉案《协议书》项下服务费用属于装修费用而非购房款。三、一审判决既已认定《协议书》隐匿了提高房屋价款、规避政府房价调控政策的真正目的，则该《协议书》应当无效，一审法院以该隐匿的目的并未违反现行法律和行政法规的强制性规定为由认定该《协议书》仍然有效，属于适用法律错误。1、一审判决中，一审法院已认定“《协议书》隐匿了提高房屋价款的真正目的，有规避政府房价调控政策之嫌”，但又以“该隐匿的目的并未违反现行法律和行政法规的强制性规定”为由，不认可《协议书》的无效情形。且不论该《协议书》是否为双方的真实意思表示，只要《协议书》隐匿了提高房屋价款、规避政府房价调控政策的真正目的，该《协议书》即已符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，而一审判决所述的“违反现行法律和行政法规的强制性规定”情形属于《合同法》第五十二条第五项，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条中“效力性强制性规定”的解释也仅限于《合同法》第五十二条第五项，效力并不涉及第三项“以合法形式掩盖非法目的”的情形。因此，《协议书》既然已符合《合同法》第五十二条所列的五种情形之一，无论是否同时违反现行法律和行政法规的强制性规定，都应当认定该《协议书》无效。2、退一步讲，一审判决已经认定《协议书》隐匿了真实目的，即认定黄晓群、陈基与嘉德丰公司签订的《协议书》属于虚假意思表示，并未真实履行，且双方实际履行的是一个变更房屋价款的隐藏民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，即使认为《协议书》的虚假意思表示和隐藏民事法律行为都属于双方共同意思表示，且不适用《合同法》第五十二条第二项“以合法形式掩盖非法目的”认定隐藏的民事法律行为无效，仍应当依据《民法总则》第一百四十六条第一款认定《协议书》属于虚假意思表示，应为无效合同。四、一审判决在已认定《协议书》规避政府房价调控政策后，却以嘉德丰公司已接受行政处罚，以及《协议书》已履行完毕需保护市场交易稳定为由，对损害社会公共利益的理由不予认可。该认定并不准确，嘉德丰公司所接收的是《责令（限期〉改正通知书》，仅要求嘉德丰公司自查自纠、限期整改，减少未来对社会公共利益的损害，即未受到任何法定形式的行政处罚，也未对已造成的损害进行救济，嘉德丰公司通过《协议书》造成的社会公共利益损害仍然存在。此外，《协议书》的履行正是规避政府房价调控政策、社会公共利益遭受损害的体现，如果仍保护此类市场交易的存续，本质上是阻止受损的社会公共利益得到救济，是法不责众的体现。因此，《协议书》造成的社会公共利益损害仍然存在且未得到救济，一审判决对《协议书》因损害社会公共利益而无效的主张不予认可，属于法律适用错误。根据一审判决中所述“《协议书》隐匿了提高房屋价款的真正目的，有规避政府房价调控政策之嫌”，又认为“《协议书》的签订存在不当之处”，可知，一审法院已认为《协议书》的签订对社会公共利益造成了损害。但一审法院以“嘉德丰公司已因此接受行政处罚”、“《协议书》作为双方房屋买卖合同的组成部分早已履行完毕，故从保护市场交易的稳定性出发”两点理由对《协议书》因损害社会公共利益而无效的主张不予认可。对于第一点理由，嘉德丰公司并未因此接受行政处罚，而仅仅是收到《责令（限期）改正通知书》，要求在10天的自查自纠期限内暂停核发《商品房预售许可证》办理业务以及暂停使用网签系统，并未接受任何法定形式的行政处罚。同时，结合黄埔区政府在12345网络信访平台的回复可知，上述责令改正要求，仅为对嘉德丰公司销售行为的规范，减少以后对社会公共利益的损害，对于嘉德丰公司通过《协议书》已造成的损害，在行政上并未予以救济，而是建议通过司法途径解决。对于第二点理由，正是随着《协议书》的履行，造成了对社会公共利益的实质损害后果，即事实上规避了政府房价调控政策，司法维护市场交易秩序的稳定，应当以该类市场交易未损害社会公共利益为基础，对于本案中涉及的此类市场交易，若仍然坚持维护交易稳定，将导致已经遭受损害的社会公共利益得不到救济。因此，黄晓群、陈基根据《合同法》第五十二条第四项，该《协议书》属于损害社会公共利益的合同无效情形的主张，应当予以支持。综上所述，恳请二审法院查清事实后予以改判！嘉德丰公司辩称：一、《协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应对双方具有法律约束力。黄晓群、陈基在购房时自愿签订《协议书》，黄晓群、陈基充分理解该协议的全部内容并按《协议书》的约定履行了付款义务，《协议书》是双方真实意思表示。虽《协议书》违反了政府房价调控政策（规范性文件），但并未违反法律、行政法规的强制性规定，《协议书》合法有效，应对双方具有法律约束力。二、《协议书》是《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“《商品房买卖合同》”）的组成部分，黄晓群、陈基支付的服务费实质是购房款，在嘉德丰公司已交付房屋并办妥过户手续的情况下，黄晓群、陈基要求返还已付购房款及支付利息，没有任何合同和法律依据。1、黄晓群、陈基于2017年11月18日签订《商品房买卖合同》时，同步签订了《协议书》，黄晓群、陈基明知且接受购房总价为2502645元（即《商品房买卖合同》约定金额和《协议书》约定金额的总和），并实际按《商品房买卖合同》和《协议书》的约定履行了付款义务，且在验收房屋后近一年未向嘉德丰公司提出任何异议。2、《协议书》约定的交房时间与《商品房买卖合同》约定时间一致，且《协议书》第三条约定黄晓群、陈基逾期支付服务费时嘉德丰公司有权延迟交付房屋，交付房屋是嘉德丰公司在《商品房买卖合同》中的主要义务，但黄晓群、陈基需同时支付《商品房买卖合同》中的购房款及《协议书》约定的服务费才可交付房屋，显然《协议书》属于《商品房买卖合同》一部分，两者共同构成了规定房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议。《商品房买卖合同》和《协议书》作为购房协议早已履行完毕，黄晓群、陈基已使用房屋、取得产权证，其要求返还购房款没有任何依据。3、《协议书》约定嘉德丰公司向黄晓群、陈基提供的是技术咨询服务，未约定嘉德丰公司应对房屋另行提供装修升级、增加软装和家居智能配置的合同义务及具体完成标准，《协议书》所约定的技术咨询服务内容亦与对应的228896元服务费用明显不对等，黄晓群、陈基主张已支付的服务费是房屋装修升级改造、增加软装和家居智能配置服务的对价没有合同依据。《协议书》约定内容较为简单，服务内容约定含糊且服务价值与合同金额明显不对等，《协议书》明显不同于正常理解的装修改造及配置智能家居合同，且双方签订另外《协议书》提高房价，是全国房地产市场普遍存在且为人所知的。黄晓群、陈基是完全民事行为能力人，具备基本的判断能力，从《协议书》约定内容和房产市场普遍的交易现象，黄晓群、陈基明知双方另外签订《协议书》的本意是服务费作为房款的一部分，亦自愿签订《协议书》，并按《协议书》约定支付房款，接受房屋的销售价格和销售方式。4、广州市黄埔区住房和城乡建设局接受黄晓群、陈基的举报，调查确认：嘉德丰公司在房屋销售中存在回避政府监督，破坏房价调控政策，间接确认服务费是购房款的一部分，为此，于2019年5月13日就向嘉德丰公司发出穗埔房监法[2019]8号《责令（限期）改正通知书》。三、黄晓群、陈基在购房时自愿签订《协议书》，接受购房总价为买卖合同约定金额和协议书约定金额之和及被上诉的销售方式，但在收房和办理产权登记后又反悔要求返还228896元购房款，严重违反诚实信用原则，其上诉请求不应获得支持。黄晓群、陈基向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认黄晓群、陈基与嘉德丰公司于2017年11月18日签订的《协议书》无效，若法院没有支持该诉讼请求，认为该《协议书》有效，则请求法院解除该《协议书》；2.判令嘉德丰公司返还黄晓群、陈基服务费用228896元，并自2017年11月18日起按中国人民银行同期贷款利率向黄晓群、陈基支付利息至全部费用返还之日止；3.本案全部诉讼费用由嘉德丰公司承担。一审法院查明事实：2017年11月18日，嘉德丰公司（甲方、卖方）与黄晓群、陈基（乙方、买方）签订了编号为201711193239的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买位于广州市萝岗区（现黄埔区）摇田河大街65号3栋2梯（自编号3#）1002房的珠江嘉园（二期）商品房；该商品房的用途为住宅，层高为3米，建筑面积共128.4459平方米，其中套内建筑面积104.3368平方米，共有分摊面积约24.1091平方米；房价按套内建筑面积计算，单价为21792.40元/平方米，总价为2273749元；付款方式为按揭贷款，首期款683749元在本合同网上签订之日支付，剩余房款1590000元须于2017年11月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，则视为同意接收该商品房。第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准按附件七补充协议约定执行。合同的附件六“装饰、设备标准”列明了珠江嘉园包括室外公共部位、室内公共部位、住户室内部位在内的各项装修的具体标准。附件七“本合同补充协议”第八条“房屋装修及质量”约定，该房屋装修标准以双方在附件六的约定为准，对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，甲方有权根据市场采购或者供应的实际情况采用质量、价款、款式、颜色相当的材料及设备代替；该房屋在交付乙方使用时，除非该房屋装修之瑕疵严重影响乙方对该房屋正常使用，乙方不得拒绝接收该房屋。同日，嘉德丰公司（甲方、卖方）与黄晓群、陈基（乙方、买方）另行签订了《协议书》，该协议载明：乙方于2017年11月5日向甲方购买了由甲方开发的“珠江嘉园”3栋2梯xx单元的房屋，因乙方实际使用需求，乙方向甲方申请对该单元进行装修升级改造，及增加软装和家居智能配置；为确保乙方充分理解本协议的条款，甲方特提示乙方在签订本协议前，详细阅读并充分理解本协议全部条款及内容；乙方确认在签订本协议之前已详细阅读，甲方已给予乙方充分提示、解释、说明；现经甲乙协商一致，就乙方委托甲方提供技术咨询服务等事宜达成如下协议。协议第一条约定，服务范围和内容为：（一）代为选择装修单位、优化设计；（二）协助乙方采购设备和材料；（三）管理、监督改造施工；（四）管理、监督设备和材料搬运、验收；（五）负责房屋交付前的清洁卫生；（六）保证改造工程按时、按质量完成；（七）承担工程质量维保责任。第二条“服务费用”约定，乙方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于甲方的品牌价值、技术、设计理念等因素，乙方认为公平合理、平等自愿，乙方完全同意并没有任何异议自愿接受本次技术咨询服务的各项费用共计228896元，双方同意前述费用为一次性包干价格，乙方不再与甲方有任何结算差额。第四条约定，甲方确认2018年3月31日完成上述房屋的升级改造，同时发出收楼通知给乙方，如乙方在收楼通知约定交付日内仍未收房，则视为本协议项下房屋已完成升级改造并验收合格交付乙方。上述买卖合同和《协议书》签订后，黄晓群、陈基依约向嘉德丰公司支付了合同约定的全部购房款和技术咨询服务费用。嘉德丰公司于2018年5月5日将涉案房屋交付给黄晓群、陈基，涉案房屋也已办理过户登记手续。2019年4月8日，黄晓群、陈基在广州12345网上信访平台上举报嘉德丰公司，称其在交房验收后发现嘉德丰公司并未履行《协议书》的约定，对房屋进行装修升级改造及增加软装和家居智能配置，交付的仍是《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的装修和设备标准的房屋，存在虚假宣传、收费未提供商品及服务的行为，故申请相关主管部门协调，要求嘉德丰公司退还多收的费用228896元并赔偿相应利息。2019年5月13日，广州市黄埔区住房和城乡建设局向嘉德丰公司发出穗埔房监法[2019]8号《责令（限期）改正通知书》，以嘉德丰公司开发建设的“珠江嘉园”项目在房屋销售中存在回避政府监管、破坏房价调控政策的违规行为为由，决定将其列入该局开发资质审查中重点审核单位，对其进行书面警示，并责令其立即自查自纠，加强销售行为管理，落实房地产调控相关政策性文件，确保房产销售行为规范，自查自纠期间暂停核发其《商品房预售许可证》办理业务，同时暂停其使用网签系统，自查自纠期限10天，自查自纠完成后需向该局提交书面整改报告。上述事实有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《协议书》、发票、信用卡交易明细和账单、《珠江嘉园业主收楼确认书》、12345平台投诉界面截图、《责令（限期）改正通知书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为，黄晓群、陈基与嘉德丰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其合同附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是《协议书》性质及效力的认定。一审法院对此分析认定如下：首先，尽管《协议书》载明黄晓群、陈基向嘉德丰公司申请对涉案房屋进行装修升级改造、增加软装和家居智能配置，但双方并未在《协议书》中就上述事项的具体内容或完成标准予以明确约定。实际上，就嘉德丰公司的服务内容而言，双方最终仅约定嘉德丰公司提供技术咨询服务。由此可见，双方并未约定嘉德丰公司须在《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六约定的装饰、设备标准以上，对涉案房屋另行升级改造。同时，根据《协议书》，嘉德丰公司提供的前述技术咨询服务内容与对应的服务费用228896元明显不具有对等性，但黄晓群、陈基对此毫无异议且自愿履行，结合《协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》在同日签订的事实，一审法院采信嘉德丰公司的主张，认定技术咨询服务费用实为购房款的一部分。此外，黄晓群、陈基并未举证其在房屋验收时曾以任何形式就房屋装修问题向嘉德丰公司提出异议，事实上，二人在2018年5月5日确认收楼后直至2019年4月18日才就《协议书》的履行问题向有关部门投诉，亦可印证二人在签订《协议书》时早已知悉技术咨询服务费用并非装修费用，而是购房款。基于上述分析，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和《协议书》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容，《协议书》实质上是双方房屋买卖合同的组成部分。其次，尽管双方通过《协议书》隐匿了提高房屋价款的真正目的，有规避政府房价调控政策之嫌，但隐匿的目的并未违反现行法律和行政法规的强制性规定，故黄晓群、陈基主张《协议书》构成以合法形式掩盖非法目的，一审法院不予认可。此外，尽管《协议书》的签订存在不当之处，但嘉德丰公司已因此接受行政处罚，加之《协议书》作为双方房屋买卖合同的组成部分早已履行完毕，故从保护市场交易的稳定性出发，黄晓群、陈基主张《协议书》损害社会公共利益，一审法院不予认可。综上，黄晓群、陈基要求确认《协议书》无效的理由都不能成立，一审法院对此不予支持。至于黄晓群、陈基以嘉德丰公司未履行装修升级改造义务为由要求解除《协议书》并返还服务费的问题。如前所述，双方在《协议书》中并未约定嘉德丰公司须对涉案房屋的装修另行升级改造，该《协议书》是双方房屋买卖合同的组成部分，在嘉德丰公司已经履行合同主要义务交付房屋并办理过户手续的情况下，黄晓群、陈基诉请解除《协议书》、要求返还服务费228896元并支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回黄晓群、陈基的全部诉讼请求。一审受理费4733元，由黄晓群、陈基负担。二审期间，黄晓群、陈基提交证据二份：证据1.2018年10月26日广州12345平台投诉截图。证据2.2018年11月29日广州市12345平台投诉及答复截图。证据1、证据2拟证明：黄晓群、陈基分别在2018年10月26日和2018年11月29日在广州12345平台就涉案房屋的相关事宜进行投诉，通过投诉等方式收集本案证据，积极寻求权利救济，而并非一审判决所述在2018年5月5日收楼后至2019年4月18日之间一直未提出异议。嘉德丰公司对上述证据发表意见如下：真实性、合法性认可，关联性不予认可。对方证据只是投诉被上诉人未提供协议书，只是对未提供协议书提出异议，并未对装修内容提出异议。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于装修《协议书》的性质及效力问题。从《协议书》的相关内容可知，案涉《协议书》为格式合同，其内容并未体现一般单纯装修服务合同的双方协商意志，《协议书》与《商品房买卖合同》约定为不可分割、是互附终止的合同。结合对价明显不对称等，以及当时房地产调控限价政策，据此，一审法院采信开发商的陈述，即认定《协议书》约定的服务费实为购房款的一部分，并无不当，予以维持。根据《民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。根据前文所认定事实，案涉《协议书》是双方房屋买卖合同的组成部分，隐匿的目的并未违反现行法律和行政法规的强制性规定，故其主张《协议书》无效并请求返还服务费，理据不足，不予支持。黄晓群、陈基在二审提交的证据并非新证据，且不足以证明主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。黄晓群、陈基的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4733元，由黄晓群、陈基负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月十五日书记员 王日平古文娜