河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1123民初747号 原告：牛喜佳，男，1982年9月4日出生，汉族，武强县人。 委托诉讼代理人：尹建兵，河北刘爱国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛永兴，男，1958年8月15日出生，汉族，武强县人，系原告牛喜佳之父。 被告：张娃，男，1984年8月10日出生，汉族，现住武强县。 第三人：刘建新，男，1960年11月23日出生，汉族，现住武强县。 原告牛喜佳与被告张娃、第三人刘建新案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告牛喜佳委托诉讼代理人尹建兵、牛永兴、第三人刘建新到庭参加诉讼，被告张娃经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 牛喜佳向本院提出诉讼请求：1.要求确认武强县御金院天桂园区五号楼××单元××301室为原告所有，解除对此房产的保全查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：武强县御金院天桂园区五号楼××单元301室，原所有权人为刘建新（身份证号1330261960××××××××）。2016年10月13日，刘建新将此房产以40万元的价格转让给原告，原告于2016年10月13日先后以现金和转账的方式，分四次将合计40万元的购房款交付给刘建新，购房款到账后。2016年10月14日双方签订了买卖协议，2018年5月30日，原告陆续交付该房产的物业费等相关费用后从物业处领取了该房屋钥匙，由于开发商原因武强县御金院所有商品房和回迁安置房均未办理产权证书，但此房已经完成了实际的占有转移，该房产的所有权应属原告所有。 被告张娃辩称，被告不同意解除对诉争房屋的查封，因为原告与第三人系亲属关系，存在转移财产的嫌疑。 第三人刘建新在庭审中口头辩称，御金院两套房都是回迁房，702卖给张建檩，另一套卖给牛喜佳，让会计收原告牛喜佳40万元购房款。 原告为证明自己的主张，庭审中提交了如下证据：1.原告牛喜佳与第三人刘建新签订的安置房转让协议一份；2.银行交易明细表七份；3.衡水榕和物业有限公司武强分公司收据三份；4.河北昊和房地产开发有限公司房款专用收据两份；5.北代乡韩庄村村委会证明两份；6.商品房使用说明书一本（8页）；7.业主装修承诺书一份；8.5-1-301房门钥匙照片一张；9.证人张某1、刘某、张某2出庭作证。原告用上述证据和证人证言，证明2016年10月14日原告牛喜佳与第三人刘建新签订安置房转让协议，第三人刘建新将其回迁安置的御金院天桂园区5号楼1单元301室以40万元的价格转让给原告牛喜佳，原告牛喜佳于2016年10月13日与第三人刘建新的会计张某2、牛喜佳的姐夫张某1，分四次通过银行转账、现金存款的形式，将40万元购房款转入、存入第三人刘建新的银行卡。2018年5月30日开发商交房时，原告牛喜佳委托其父亲牛永兴与第三人刘建新的女儿刘某一同办理的交房手续，缴纳的各种费用均是从原告牛喜佳母亲郭秀云银行卡中支取的。开发商和物业发放的各种文件及房门钥匙均由原告牛喜佳父亲领取，由此证明原告牛喜佳购买第三人刘建新房屋的事实。第三人刘建新对原告提交的证据、证人证言、及证明目的无异议。上述证据能够形成完整的证据链条，并与证人证言相互印证，本院予以确认。 经审理本院认定的事实如下：武强县光明路棚户区改造时，第三人刘建新按政策取得两套回迁安置房，分别是武强县御金院天桂园5号楼1单元301室、702室。2016年10月原告牛喜佳经与第三人刘建新协商，第三人刘建新将其回迁安置房中合同面积138.06平方米的301室以40万元的价格出售给原告牛喜佳。原告牛喜佳于2016年10月13日与第三人刘建新的会计张某2、其姐夫张某1一起，将现金1.95万元分两次（一次1万元、一次0.95万元）存入第三人刘建新建设银行（卡号：62×××42）账户，原告牛喜佳从其62×××43账户，将5万元转账到第三人刘建新上述账户，张某1从其62×××13账户，将33.05万元转账到第三人刘建新上述账户。第三人刘建新在收到40万元购房款后，于2016年10月14日与原告牛喜佳签订了安置房转让协议。2018年5月30日原告牛喜佳的父亲牛永兴与第三人刘建新的女儿刘某一起向河北昊和房地产开发有限公司交纳涉案301室维修基金0.8448万元、武强县御金院天桂园5号楼1单元301室、702室两套房屋房屋面积补差款7.7386万元。向衡水榕和物业服务有限公司武强分公司交纳301室违规拆改防损费0.3万元，装修垃圾清运费、水费、照明电费共0.0854万元，物业费、电梯费、公摊费、生活垃圾处理费共0.45271万元，总计0.83811万元。上述费用维修基金0.8448万元、房屋面积补差款7.7386万元中的4.5万元，是从原告牛喜佳母亲郭秀云62×××75账户转入第三人刘建新女儿刘某账户，再由刘某账户转入河北昊和房地产开发有限公司账户，其余0.83811元是由郭秀云账户转入衡水榕和物业服务有限公司武强分公司账户。付款完毕后开发商和物业公司将商品住宅使用说明书质量保证书、房屋验收表、业主装修承诺书、住宅装修钥匙和房门钥匙，交付刘某和牛永兴，在上述文件中房屋验收表由刘建新签名，商品住宅使用说明书质量保证书中商品住宅买受人一栏由牛喜佳签名。接收时涉案301室房屋的实际面积为142平方米。本院在执行张娃与刘建新、牛香芝作为被执行人的民间借贷合同纠纷一案中，依据申请执行人的申请，查封了武强县御金院天桂园5号楼1单元301室，原告牛喜佳对保全措施不服，向本院提出书面异议，本院2018年9月13日作出（2018）冀1123执异6号执行裁定书，驳回了原告牛喜佳的异议请求，原告向本院提起案外人执行异议之诉，要求确认武强县御金院天桂园5号楼1单元301室为原告牛喜佳所有，解除对此房屋的查封。 另查明，第三人刘建新于2017年11月3日将武强县御金院天桂园5号楼1单元301室、702室又与案外人李晓月签订房屋买卖协议，案外人李晓月在得知上述房屋被查封后，于2018年9月28日向本院提起案外人执行异议之诉，本院已经受理案号为（2018）冀1123民初749号。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案是案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告牛喜佳与第三人刘建新2016年10月在按协商价格交付购房款后，订立安置房转让协议，该协议签订时第三人的债务纠纷还未发生，并且合同价格为2897.3元每平方米，交房时在补交面积差价后房价为每平方米3133.8元，虽然双方存在亲属关系，但通过整个交易过程的证据分析，没有发现双方存在恶意串通转移财产的情形。2018年5月30日原告牛喜佳在交付了相关费用后，在商品住宅买受人一栏签名，并取得该房屋的初始装修钥匙和房门钥匙，原告牛喜佳取得房门钥匙就意味着对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准。因原告牛喜佳购买的是回迁安置房，办理登记手续需要一定的时间，原告牛喜佳未办理过户登记手续并不是原告牛喜佳自身原因造成的。综上所述，原告牛喜佳与第三人刘建新签订的安置房转让协议是双方真实意思表示，该合同是合法有效的合同。原告牛喜佳按合同约定履行了全部合同义务，在该买卖合同中原告牛喜佳没有过错，其请求解除对武强县御金院天桂园5号楼1单元301室查封的主张应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，物权的取得经依法登记发生效力，因原告牛喜佳未办理过户登记手续，尚不能取得该房屋的物权，只是取得对该房屋物权的期待权。关于第三人刘建新将涉案房屋又与李晓月签订买卖协议的问题，可由牛喜佳、李晓月、刘建新三方协商解决，协商不成可通过诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、原告牛喜佳与第三人刘建新签订的安置房转让协议合法有效，解除对御金院5号楼1单元301室的查封； 二、驳回原告牛喜佳的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由第三人刘建新负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 本院（2018）冀1123执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈国辉 人民陪审员  李东兴 人民陪审员  耿新春 二〇二〇年七月三日 书 记 员  张彩玉 ——