浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3449号上诉人（原审被告）：金献勇，男，汉族，1977年12月24日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：阮再岳，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市飞云江农场，住所地：瑞安市东山街道下埠村农垦大楼。法定代表人：黄展鹏。委托诉讼代理人：余心海、**，浙江玉海律师事务所律师。原审第三人：瑞安市新纪元实验学校，住所地：瑞安市经济开发区滨江大道1658号。法定代表人：陈伟志。上诉人金献勇与被上诉人瑞安市飞云江农场、原审第三人瑞安市新纪元实验学校因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。金献勇上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，并依法改判。事实和理由：（1）一审判决认定的租金数额错误。空地闲置两年半的事实，双方一致确认。一审判决认定闲置原因在承租人，与事实不符。租赁合同及竞拍资料均未约定出租人可按现状交付。空地上垃圾、养殖物及残破建筑物的清理义务在于出租人。合同虽约定“出租的空地不含地面建筑物”，但空地其余部分属于租赁物，因该建筑物残破不堪，若承租人直接使用空地其余部分，存在严重安全隐患。因此，未支付的租金应为1891323.50元，而非2600800元。（2）一审中，瑞安市飞云江农场并未提供前两年（2015年9月1日起、2016年9月1日起）违约金向承租人主张的证据，故已超过诉讼时效。（3）空地部分占有使用费过高。一审判决认为承租人在空地搭建厂房，实际利用价值远高于2013年的鉴定价值，该逻辑是错误的。价值提升是因为承租人花费170万建设成本搭建厂房，并非空地自身价值提升。因此，一审判决认定的占用费明显过高。瑞安市飞云江农场辩称:（1）招租公告明确记载租赁土地存在地上建筑物，且不得擅自拆除。承租人报名参加竞拍，应视为接受该条款约定的租赁物现状。空地内的建筑物并不影响租赁物使用。空置两年后，承租人在空地搭建了厂房，也表明空地被闲置的责任在于承租人。（2）一审中，出租人已提供了两份律师催告函，证明向承租人催告租金及违约金，故未超过法定诉讼时效。（3）现空地实际租金标准已远高于2013年的鉴定标准，一审判决以2013年鉴定标准为基数按合同约定计算2017年租金两倍认定占用费，实际已低于现市场价值，并未过高。原审第三人瑞安市新纪元实验学校未陈述。瑞安市飞云江农场向一审法院起诉请求：（1）腾空瑞安经济开发区水产城北大门对面西首房屋（丘号0100500060203000）的二至五层房屋（建筑面积2348.36㎡）及空地（2464.62㎡）；（2）支付租金2600800元及违约金（其中租金801200元自2015年9月1日起、租金865200元自2016年9月1日起、租金934400元自2017年9月1日起，均按每日万分之五分别计算至实际履行之日止）；（3）按年租金1862200元标准自2018年10月1日起支付占用费至实际腾空完毕之日止（暂计1862200元）。诉讼中，变更第（1）项诉请为：腾空瑞安经济开发区水产城北大门对面西首空地（2464.62㎡）；变更第（3）项诉请为：按年租金724868.50元标准自2018年10月1日起向支付占用费至实际腾空完毕之日止。一审法院认定事实：2013年8月份，瑞安市飞云江农场将坐落于瑞安经济开发区水产城北大门对面西首房屋的二至五层房屋及空地通过拍租方式公开出租。8月23日，瑞安市飞云江农场发布房屋招租公告及告知书。告知书第四条第3、4项规定：出租的空地不含地面上的建筑物，承租人不得擅自拆除空地上的建筑物，否则应承担因此所造成的一切责任。2013年8月30日，金献勇竞拍成交，双方签订《竞价成交确认书》及《房屋租赁合同》。房屋租赁合同约定：瑞安市飞云江农场将水产城北大门对面西首房屋的二至五层房屋及空地出租给金献勇，租期为2013年10月1日至2018年9月30日，共五年；租金从第二年开始以上年租金额度为基础环比递增8%；租赁期届满，承租人应无条件把房屋腾空还给出租人，动产由承租人自行搬出，不动产由出租人无偿收受。如承租人逾期搬迁的，出租人可按合同约定租金额的二倍（逾期天数×［租期最后一年租金÷12÷30天］×2）收取房屋占用费；若承租人逾期支付租金的，则每天按逾期金额的0.5‰向支付违约金。2013年6、7月份，经瑞安市信诚房地产评估公司评估，涉案空地（三处）面积2464.62㎡，经估价租金为26.64万元／年（2013-2014），地上建筑物，钢结构，高5ｍ，底部砖1.8ｍ。合同签订后，金献勇将二至五层转租给第三人新纪元学校，空地部分闲置两年半后由金献勇搭建厂房分别出租。金献勇支付了瑞安市飞云江农场两年租金，分别为68.7万元、74.19万元。现房屋二至五层已腾空，空地部分未腾空。一审法院认为，（1）关于空地闲置两年半是否计算租金。瑞安市飞云江农场认为标的物已经交付，空地上虽有建筑物、垃圾，承租人可自行处理，空地上家禽和种菜并不影响使用。金献勇认为，空地上的建筑物和垃圾必须清理后才能使用，且清理又需出租人同意，交付可以使用的租赁物是出租人义务，因为瑞安市飞云江农场一直推诿，没有实际行动，才自行处理。一审法院认为，房屋租赁合同附件中的告知书明确约定，出租人不得擅自拆除空地上的建筑物，现金献勇主张因出租人未清理地上建筑物而认定未完成交付的理由不成立，至于垃圾等物，承租人亦有能力自行清理，闲置原因在于承租人，故金献勇不得以此理由拒付租金。（2）关于违约金计算。金献勇辩称计算违约金于理不合，前两年违约金已超过诉讼时效，且瑞安市飞云江农场于2019年发的律师函也只要求结算支付租金，并未主张违约金。瑞安市飞云江农场称因双方对场地交付时间有异议，长期持续协商该问题，故不存在诉讼时效问题。一审法院认为，涉案房屋租金及其违约金，以及场地交付，双方一直未能在诉前达成一致，故金献勇主张违约金超过诉讼时效，不予支持。即便双方存在结算争议，金献勇拒不支付租金的行为亦构成违约，故瑞安市飞云江农场主张按合同约定计算违约金，并无不妥，应予确认。（3）关于占用费的计算。金献勇认为占用费按租金两倍计算过高，请求酌情调整。一审法院认为，鉴于金献勇在出租的空地上搭建了厂房，其实际租用价值已远高于2013年的鉴定价值，瑞安市飞云江农场依据合同约定主张按2017年的租金标准的两倍计算，并不明显过高，予以确认。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，双方均应依照约定全面履行自己的义务。瑞安市飞云江农场主张腾空空地部分，符合合同约定，予以支持。金献勇应当支付租期内租金计2600800元（801200＋865200＋934400）及违约金（其中801200元自2015年9月1日起，865200元自2016年9月1日起，934400元自2017年9月1日起，均按日万分之五计算至实际履行之日止）。瑞安市飞云江农场请求按年租金724868.50元标准支付自2018年10月1日起至实际腾空完毕之日的占用费，合理合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、金献勇于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于瑞安经济开发区水产城北大门对面西首空地（2464.62㎡），并交还给瑞安市飞云江农场；二、金献勇于本判决生效之日起十日内支付瑞安市飞云江农场租金2600800元及违约金（其中801200元自2015年9月1日起，865200元自2016年9月1日起，934400元自2017年9月1日起，均按日利率万分之五计算至实际履行之日止）；三、金献勇于本判决生效之日起三十日内支付瑞安市飞云江农场占用费（按年724868.50元标准自2018年10月1日起计算至实际腾空完毕之日止）；四、驳回瑞安市飞云江农场其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45077元，减半收取22538.50元，由金献勇负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。瑞安市飞云江农场已按合同约定交付租赁物，金献勇应当按约定支付租金。关于租赁物空地部分存在垃圾、残破建筑及养殖物，是否构成租赁物瑕疵并影响租赁物使用的争议。本院认为，招租公告记载租赁物为空地，告知书记载出租的空地不含地面建筑物，且承租人不得擅自拆除。二审中，金献勇陈述竞拍前看过现场，后签订《竞价成交确认书》，应视为其对租赁物状况已充分了解。交付的租赁空地虽有垃圾、养殖物及残破建筑等，但对该租赁空地的使用并不构成实质性影响。尽管，金献勇就此事项多次向瑞安市飞云江农场提出异议并要求协商解决，瑞安市飞云江农场未予积极协助解决，虽有不妥，但仍不足予以构成出租人租赁物瑕疵交付，以及承租人拒付租金的合理抗辩理由。并且，从此后金献勇在空地搭建成厂房的实际情况来看，双方有关空地清理事项的争议，并不构成租赁物使用上的实质性阻碍。因此，金献勇主张扣减空地空置期间的租金，理由不充分，一审判决不予支持，并无不当。瑞安市飞云江农场分别于2014年10月31日、2019年5月8日两次书面催告支付租金。金献勇在后一次书面催告律师函中亲笔题注“同意结算交付纠纷问题一并解决”的内容；并且，双方均确认在合同履行期间因空地清理事项进行过长期协商。同时，本案延迟支付租金的行为具有连续性。因此，金献勇主张前两年违约金已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予采纳。房屋租赁合同第七条约定，租赁期届满后，承租人逾期搬迁的，应按约定租金的二倍收取占用费。该条款是关于承租人逾期交还租赁物应当支付占用费以及违约责任承担的约定，属双方意思自治，不存在法定无效之情形，对双方具有拘束力。一审判决以合同约定的2017年租金标准计算二倍占用费，符合合同约定，依法有据。金献勇主张占用费明显过高的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无明显不当，应予维持。金献勇的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人金献勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月十五日法官助理姜岳良代书记员 **程