湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6227号上诉人（原审原告）：武汉采乡缘农业科技有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区水果湖街中北路227号愿景广场二期1栋9层2室极客人众创空间第AN-A086号。法定代表人：樊文娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张治安，男，1956年10月25日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉市武昌区金象王洗衣店，经营场所湖北省武汉市武昌区东湖路8号（现为22号-24号）。经营者：夏平，男，1983年7月1日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：田中山，湖北松之盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅梦元，湖北松之盛律师事务所律师。上诉人武汉采乡缘农业科技有限公司（以下简称采乡缘公司）因与被上诉人武汉市武昌区金象王洗衣店（以下简称金象王洗衣店）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。采乡缘公司上诉请求：1、依法撤销（2019）鄂0106民初1195号民事判决，查清事实后改判支持采乡缘公司一审诉请或发回重审。2、一、二审诉讼费用由金象王洗衣店承担。事实与理由：一、一审审判程序严重违法，影响公正判决。一审判决遗漏当事人，其起诉的金象王洗衣店经营者是潘丽萍，但判决中载明的是夏平；一审中采乡缘公司申请追加湖北水果湖物业服务中心为第三人，但一审未就此作出裁决；本案不应适用简易程序。二、一审法院认定事实错误。金象王洗衣店应当向采乡缘公司提供房屋所有权证复印件和租金发票，采乡缘公司才能申请办理营业执照和卫生许可证，但金象王洗衣店拒绝提供，导致采乡缘公司无法办证，无法正常经营。一审法院认定合同无效，且金象王洗衣店是过错一方，则应当由金象王洗衣店赔偿采乡缘公司合同履行利益或签订合同时预见到的利益，以上利益与金象王洗衣店违反诚信原则、虚构事实的故意、隐瞒真相有直接因果关系，一审法院认定合同无效与金象王洗衣店的以上过错无直接因果关系，是错误的。三、一审法院适用法律错误。采乡缘公司交纳了租金，但金象王洗衣店未提供税务发票。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条显然错误。金象王洗衣店辩称，一、原审程序合法，因为金象王洗衣店依法登记的经营者是夏平，夏平也依法应诉，而且采乡缘公司也未对开庭人员提出异议；湖北水果湖物业服务中心与金象王洗衣店之间是另一法律关系，与本案无关；一审法院适用简易程序，符合民事诉讼法的规定。二、一审中采乡缘公司放弃了提供发票等请求，也未造成采乡缘公司的损失，金象王洗衣店与采乡缘公司签订合同不存在虚构事实隐瞒真相的行为，在租赁期间内，采乡缘公司正常使用了该房屋。三、原审判决适用法律正确，金象王洗衣店无义务向采乡缘公司交付证件、出具发票，采乡缘公司无法证实其损失与合同的因果关系，应承担举证不能的责任。请求驳回上诉，维持原判。采乡缘公司向一审法院起诉请求：1、判令金象王洗衣店支付违约金，预期利益40000元；2、判令金象王洗衣店交付给采乡缘公司办理营业执照需要的房产证复印件，金象王洗衣店的身份证复印件等。2019年3月29日，采乡缘公司向一审法院提交变更诉请申请书，增加砸坏损坏申请人的财产损失140787.5元，请求将原诉请金额40000元变更为180787.5元。2019年4月19日，采乡缘公司撤回变更增加诉讼请求的申请，同日当庭变更诉讼请求为：1、判令金象王洗衣店支付违约金、预期利益共计40000元；2、判令金象王洗衣店交付给采乡缘公司办理营业执照需要的房地产权证复印件、金象王洗衣店的身份证复印件。2019年7月22日，采乡缘公司向一审法院提交变更诉请申请书，请求将判令金象王洗衣店支付违约金变更为判令金象王洗衣店支付违约金或湖北水果湖物业股份中心与夏平金象王洗衣店签订的租赁合同因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定而无效，导致金象王洗衣店与采乡缘公司签订的租赁合同无效，金象王洗衣店应支付损坏采乡缘公司财产的赔偿金441987.5元。同日，采乡缘公司将上述赔偿金的数额变更为442587.5元。2019年8月28日，采乡缘公司向一审法院提交变更诉请申请书，请求将判令金象王洗衣店支付违约金变更为判令金象王洗衣店因水果湖物业股份中心与夏平金象王洗衣店签订的租赁合同违反《解释》第二条规定无效，导致金象王洗衣店与采乡缘公司签订的租赁合同无效，支付采乡缘公司损失的赔偿金306260.1元。2019年9月3日，采乡缘公司撤回2019年7月22日赔偿金为441987.5元的变更诉讼请求的申请。并当庭明确变更诉讼请求为：判令金象王洗衣店向采乡缘公司支付因合同无效导致的损失306260.1元。一审法院认定事实：2017年4月19日，湖北省机关事务管理局向省直住建中心发出《省机关事务局关于同意省直住建中心房屋出租的复函》，内容为：同意你单位下属的湖北八方智能化物业管理有限公司、水果湖物业服务中心负责管理的39处、面积总计2193.14㎡的门面继续对外出租。附件《省直住建中心39处拟出租门面情况表》中载明：14、北环小区干洗店，面积125㎡。2017年9月14日，湖北水果湖物业服务中心（甲方、出租方）与夏平（乙方、承租方）签订《租赁合同》，内容为：甲方将位于武昌区东湖路22-24号建筑面积为125平方米的房屋租赁给乙方，租赁期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。房屋仅作为金象王洗衣店用途。在未获得甲方的书面同意及办妥有关手续前，乙方不得对房屋进行任何内部或外部的装饰装修或改、扩建。除非得到甲方的书面同意，乙方不得以任何形式或方式将房屋及其任何部分进行转租、分租、或以其他方式让予使用权，否则由此引起的一切后果和责任由乙方承担，并且甲方有权解除合同，收回房屋。2018年3月1日，金象王洗衣店（甲方、出租方）与采乡缘公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容为：甲乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：甲方房屋坐落于武昌区水果湖东湖路24号。租赁合同期限一年，自2018年3月1日至2018年12月31日止，租赁合同一年一签。该房屋租金为：月租金2600元，房屋押金2600元。房屋解除租赁时未损坏房屋时押金退回。付款方式：乙方应于本合同签订之日向甲方一次性支付26000元，十个月租金。该合同落款处有采乡缘公司及樊文娜、金象王洗衣店及潘丽萍签章。合同落款处有手写备注：2018年3月1日租金和押金共计收到28600元。2019年房租不变，房租半年一付，潘丽萍。2018年2月26日，樊文娜向户名为邵玲玲的银行账户转账28600元。2018年5月10日，湖北省机关事务管理局向武昌区工商行政管理局发出《关于武昌区水果湖北环小区东湖路22-24号商业门面有关情况的函》，内容为：湖北省省直住房建设服务中心代管的北环小区东湖路22-24号（商业门面）、建筑面积125平方米，已按相关规定出租给夏平经营，不属于违章建筑。该门面产权隶属湖北省机关事务管理局，湖北省直住房建设服务中心负责使用管理。2018年12月7日，樊文娜向户名为邵玲玲的银行账户存入15600元。2019年1月4日，邵玲玲向樊文娜银行账户转账15600元，备注：退回2018年12月7日樊文娜存入的不明款项15600元。2019年1月，采乡缘公司与金象王洗衣店于租赁房屋处发生冲突。照片显示，采乡缘公司所租用门面系金象王洗衣店铺面中单独隔出的一部分。2019年6月30日，武汉恒通会计师事务所出具恒通审字[2019]第8-000169号《审计报告》，载明：审计了采乡缘公司财务报表，包括2018年6月30日的资产负债表、2019年6月的利润表、现金流量表、所有者权益变动表及财务报表附注。附件包括2019年6月30日资产负债表、2019年6月利润表、2019年6月现金流量表、2019年6月所有者权益变动表、2019年6月会计报表附注等。利润表显示，2019年6月采乡缘公司综合收益总额亏损190327.14元。2019年8月28日，武汉恒通会计师事务所出具恒通审字[2019]第8-000168号《审计报告》，载明：审计了采乡缘公司财务报表，包括2018年12月31日的资产负债表、2018年度的利润表、现金流量表、所有者权益变动表及财务报表附注。附件包括2018年12月31日资产负债表、2018年度利润表、2018年度现金流量表、2018年度所有者权益变动表、2018年度会计报表附注等。利润表显示，2018年度采乡缘公司综合收益总额亏损71733.07元。庭审过程中，采乡缘公司述称：金象王洗衣店租给我方的房屋与金象王洗衣店提供的39处出租门面证明无关，面积不一样，位置不一样。物业公司与夏平签的合同位于武昌区东湖路22-24号，而金象王洗衣店与采乡缘公司签订的合同是武昌区水果湖路东湖路24号，但这39处房产没有该地址；其诉请为只要金象王洗衣店支付因合同无效造成的损失，不要求支付违约金；不再坚持原第二项诉请即判令金象王洗衣店交付给采乡缘公司办理营业执照需要的房产证复印件、金象王洗衣店的身份证复印件等。采乡缘公司庭后提交的调解意见显示，其所主张的损失赔偿额306260元中包含退还租金数额。庭审过程中，金象王洗衣店述称：即使合同无效，采乡缘公司也应参照租金标准支付房屋占有使用费，不应退还租金；东湖路22-4商业门面有一个大的产权证，其从未见过。一审法院要求金象王洗衣店限期提供案涉房屋产权证或建设规划许可证，金象王洗衣店未能提供。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的效力。本案中，采乡缘公司所租用房屋系由金象王洗衣店铺面中隔出的一间，金象王洗衣店主张《房屋租赁合同》有效，但经一审法院释明仍未能向一审法院提交该租赁房屋的建设工程规划许可证或产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，由金象王洗衣店承担举证不能的不利后果，一审法院认定其与采乡缘公司于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效。关于赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”约定的租赁期限内，采乡缘公司正常使用案涉房屋进行了经营，对于金象王洗衣店述称采乡缘公司仍应参照合同约定租金标准支付占有使用费，故不应退还租金的抗辩，一审法院予以认可。关于采乡缘公司所受损失，其所提交的两份《审计报告》所涉为其2018年度及2019年6月的财务报表，但经营状况的盈亏受多种因素影响，与租赁合同无效并无直接因果关系。采乡缘公司未能举证证明其因合同无效所受损失及具体数额，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，由采乡缘公司承担举证不能的不利后果，对其请求判令金象王洗衣店向其支付因合同无效导致的损失306260.1元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回武汉采乡缘农业科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取400元，由武汉采乡缘农业科技有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、一审审理程序是否合法；二、金象王洗衣店是否应当赔偿因合同无效导致采乡缘公司的经营损失306260.1元。关于本案的审理程序问题。虽然采乡缘公司在民事起诉状中诉的被告是金象王洗衣店潘丽萍，但金象王洗衣店在工商管理部门登记的经营者为夏平，且采乡缘公司自己在2019年7月22日、2019年8月28日的变更诉请申请书中列明“夏平金象王洗衣店”“金象王夏平”等语句。本案是房屋租赁合同纠纷，湖北水果湖物业服务中心不是合同当事人，采乡缘公司认为湖北水果湖物业服务中心是本案必要共同诉讼参与人，没有法律依据。故采乡缘公司称一审审理程序严重违法的上诉意见不能成立，本院不予支持。关于金象王洗衣店是否应当赔偿因合同无效导致采乡缘公司的经营损失306260.1元的问题。采乡缘公司提供依据其2018年至2019年6月财务报表制作的两份《审计报告》，作为证明其经营损失的证据，但未提交证据证明该经营损失完全由案涉《房屋租赁合同》无效所造成。采乡缘公司实际占有、使用案涉房屋经营达九个月后，再行追问金象王洗衣店出租房屋的权利基础，并认为此系金象王洗衣店的过错，没有事实依据。故采乡缘公司认为金象王洗衣店应当赔偿因合同无效导致其经营损失306260.1元的上诉意见不能成立，本院不予支持。综上，采乡缘公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5893.9元（按上诉标的306260.1元计算），由武汉采乡缘农业科技有限公司负担（武汉采乡缘农业科技有限公司已预交7939元，故应退其2045.1元）。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月十三日法官助理胡海洲书记员杨俊华