浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0702执异54号 异议人：朱婉芳，女，1974年10月20日出生，汉族，住金华市金东区。 申请执行人：浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行，住所地金华市婺城区八一南街1388号。 负责人：庄秀玲。 被执行人：李军飞，男，1971年5月20日出生，汉族，住金华市金东区。 被执行人：蒋秋芬，女，1967年8月13日出生，汉族，住金华市金东区。 被执行人：朱跃勇，1960年12月12日出生，汉族，住金华市婺城区。 被执行人：吴跃飞，女，1970年3月11日出生，汉族，住金华市金东区。 被执行人：赵建国，男，1968年12月21日出生，汉族，住金华市金东区。 在本院执行浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行与李军飞、蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国金融借款合同纠纷一案中，朱婉芳对本院查封被执行人李军飞名下位于金华市××湖街道宋濂路××都××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人朱婉芳称：请求法院解除对位于金华市××湖街道宋濂路××都××室（权证号码：浙（2020）金华市不动产权第××号）不动产的查封。理由如下：贵院查封了位于金华市××湖街道宋濂路××都××室（权证号码：浙（2020）金华市不动产权第××号）不动产，因该财产属于异议人所有，现提出书面异议，请求贵院解除对该财产的查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中：一、异议人在法院查封之前，2013年4月27日，原告与两被告签订《借款协议》，约定由异议人借款给李军飞100万元款项，借款的目的是异议人购买李军飞即将分到的110平方的房屋。2016年4月27日，异议人参与房屋摇号，摇到金都美地20幢2单元1202室房屋。2017年1月24日，异议人与李军飞签订补充协议，约定：位于金都美地20幢2单元1202室房屋归异议人所有，异议人于2013年4月27日支付给李军飞的100万元款项转化为购房款，房屋达到过户条件李军飞无条件配合过户，如李军飞违约应承担30万元违约金等内容。二、异议人已经按约定支付购房款。异议人在2013年4月27日已经将100万购房款交付给李军飞。三、涉案房屋已经实际交由异议人使用，异议人在法院查封该房屋前已实际占有该房屋。涉案房屋已经在2017年交付给异议人，且异议人已经对房屋进行装潢，现异议人一家三口都居住在房屋内，这有异议人提供的电费缴纳证明、管道燃气安装工单、燃气缴费清单、华数业务受理登记表、发票为证。四、该房屋未及时办理过户手续不是出于异议人的过错。房屋满足过户条件后，异议人多次催促李军飞进行过户，因李军飞违约要求异议人再加20万钱才同意过户，异议人对李军飞违约的行为不同意。2020年5月6日，异议人向金东区人民法院提出诉讼并保全了涉案房屋。由于李军飞的违约导致不能完成过户手续。 朱婉芳提交了借款协议、补充协议、收条、银行流水、结婚证、电费缴纳证明、管道燃气安装工单、燃气缴费清单、华数业务受理登记表、发票、不动产权属查询结果单、通话录音2份、光盘、2020浙0703民初1652号案件受理通知书、裁定书各1份。 申请执行人浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行称：请求法院驳回朱婉芳的异议请求。理由如下：法院查封李军飞的房产行为符合法律规定。申请执行人向李军飞发放18万元的保证借款，借款人未按照合同的约定按时归还贷款本息，申请执行人向法院提起诉讼，经判决后生效后，向法院申请强制执行。法院查封李军飞位于金华市××湖街道宋濂路××都××单元××室房产的行为符合法律规定。2013年4月27日，李军飞向异议人朱婉芳出具100万元的借条壹张，借款金额100万元，如借款人配合出借人将安置房过户到出借人名下，本借款转化为购房款，反之借款人应向出借人归还借款并支付利息。2017年1月24日，李军飞与异议人朱婉芳签订的补充协议第四条规定：李军飞违约则立即向异议人朱婉芳归还借款100万元及利息。从以上借条和协议内容来看，李军飞与朱婉芳之间为民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。现李军飞不同意将该房产过户给异议人，则视为其违约，则需向异议人归还100万元借款本金及利息。因此金都美地20幢2-1202室（权证号码：浙（2020）金华市不动产权第××号）不动产所有权为李军飞，婺城法院对该房产的查封符合法律规定。 浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行未提交证据材料。 李军飞、蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国未答辩也未提交证据材料。 本院查明，浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行与李军飞、蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月19日作出（2018）浙0702民初10516号民事判决：一、被告李军飞于本判决生效之日起三日内归还原告浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行借款本金18万元，并支付相应利息（算至2018年7月23日的利息为22412.81元，此后利息按合同约定计至实际履行之日止）；二、被告蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国对上述款项承担连带共同清偿责任，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2168元，由被告李军飞、蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国共同负担，限于本判决生效之日起三日内交纳。该民事判决生效后，李军飞、蒋秋芬、朱跃勇、吴跃飞、赵建国未履行生效法律文书所确定的义务，浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司江南支行向法院申请执行。该案执行期间，2020年5月6日，本院作出（2018）浙0702执6503号执行裁定：查封被执行人李军飞所有的位于金华市××湖街道宋濂路××都××室房产，查封期限三年。为此，朱婉芳以其购买该房产并实际占有使用为由，向本院提出书面异议。 另查明，2013年4月27日，李军飞、吴跃飞出具给朱婉芳借条，2017年1月24日，李军飞、吴跃飞与朱婉芳签订《补充协议》，该协议约定：金都美地20幢2-1202室房屋转让给朱婉芳，原借款100万元转化为购房款，且已结清，从签订协议之日起该房屋归朱婉芳等内容。同年，朱婉芳入住涉案房屋至今。 本院认为，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。另外，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱婉芳在本院查封前已签订了购房合同并付清了涉案房产的购房款项，且占有使用该房产多年；房产因涉及被执行人李军飞提出加付房款不愿意按约办理过户，导致未能及时办理房产过户登记，朱婉芳对此无过错。虽异议人朱婉芳与李军飞、吴跃飞存在名义上“借款关系”，但通过补充协议进一步明确了双方实为房产买卖关系的事实，可予认定。为有利于正常商业交易的开展和依法保护诚实守信的行为，故，异议人朱婉芳的异议理由成立，对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止（2018）浙0702执6503号一案对金华市××湖街道宋濂路××都××室房产（不动产权证号：浙（2020）金华市不动产权第××号）的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  应 峰 审 判 员  于 颖 人民陪审员  叶佳佳 二〇二〇年七月七日 书 记 员  肖俊秀