福建省龙岩市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽08民终868号 上诉人（原审原告）：陈天章，男，1968年10月22日出生，汉族，无业，住漳平市。 被上诉人（原审被告）：漳平市华龙B区业主委员会，住所地华龙B区2栋B梯1602室。 法人代表：官光尧。 被上诉人（原审被告）：漳平市森德物业管理有限公司，住所地漳平市外环西路20号，统一社会信用代码9185088166925810J。 法定代表人：叶世民，职务董事长。 委托诉讼代理人：林飞龙，漳平市森德物业管理有限公司职工。 上诉人陈天章与被上诉人漳平市华龙B区业主委员会（以下简称华龙B区业委会）、被上诉人漳平市森德物业管理有限公司（以下简称森德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳平市人民法院（2020）闽0881民初343号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。 陈天章上诉请求：撤销一审民事裁定书,依法支持陈天章的原审诉讼请求。事实和理由：1.本案森德物业公司是前期物业公司,与华龙开发商签了3年物业服务合同。期间华龙B区业委会于2018年5月24日获批成立。因华龙B区业委会没依法召开业主大会重新公开选聘其它物业公司，就与前期物业公司私谈条件允许其继续执行前期物业合同，导致业主们上访投诉。华龙B区业委会于2019年10月21日前叫几名委员拿着所谓“华龙B区续签物业管理合同业主签名表”(标明讲要降低物业收费是否同意)叫部分业主签名(此部分签名业主存在代签，冒签，一户多签等嫌疑)，也没有在小区公示过，就于12月25日在华龙E区物业办公室召开“华龙B区业主委员会与新聘物业公司签订物业服务合同纪要”的会议。该业委会主任官光尧在没有召开业主大会情况下便与森德物业公司代表人陈帅签下《华龙B区物业管理委托合同》,期限三年,自2020年1月1日起至2022年12月31日。签下合同后也没有在小区里公示该合同复印件，便以已征得小区双过半业主签名同意为由向菁城街道办事处提交备案,后获批同意递交到漳平市城管局存档。小区业主后来通过网络信访才知已私签合同之事，经上访于2020年1月20日经市城管局督促,才张贴合同复印件(却看到物业方无盖公章和填写月日及业主委员会主任也无填月日)。其双方暗箱操作的行为明显违反了《物权法》和《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，同时也违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定。因此，该华龙B区业委会做出的决定侵害业主的合法权益，于是陈天章才依法起诉要求撤销业委会作出的《华龙B区物业管理委托合同》的决定。2.一审法院适用法律错误。理由:业委会与物业公司签订物业合同不但需实体上合法，还需程序上合法。依据《物权法》和《物业管理条例》规定，当业委会和物业公司签订合同的决定，侵害业主的合法权益时，业主有权依法起诉维权，故陈天章的诉讼主体资格适格。据此，请求二审法院依法撤销原裁定，支持陈天章的诉讼请求。 森德物业公司答辩称，根据《福建省物业管理条例》第3节第15条规定，召开业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用电子信息技术或者书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用集体讨论方式的，可以按照幢、单元、楼层为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以右业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议；数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一名共有人参加业主大会会议，业主可以委托代理人参加业主大会会议。凡需投票表决的，应当由业主本人或者其书面委托的代理人签名，每一代理人介绍的委托不得超过三人。未参加表决的，其票数如何计算，由业主大会管理规约规定。提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。森德物业公司于2019年4月23日提交小区物业管理方案，与华龙B区业委会进行讨论，业委会于2019年5月召集各楼梯梯长进行集体讨论，并形成初步意向。于5月28号在小区内进行公示，公示期为7天，并向所在漳平市菁城街道办事处汇报讨论结果。在2019年6月18日，遵照漳平市菁城街道办事处领导的指示，在小区内公示拟签订的物业服务合同样本，公示期为15天，并在业委会办公室开放咨询通道，以便收集业主意见，后因部分业主的过激行为，导致业委会工作无法正常开展，期间菁城街道办事处多次派工作人员前来小区协商，仍未得到解决。由于受场地、设备及时间的限制，无法召开业主大会，根据《福建省物业管理条例》第15条规定，在征得菁城街道办事处领导同意后，采用上面书面征集的方式继续开展工作。征集工作结束后面向菁城街道办事处递交《华龙B区续签物业管理合同业主签名表》复印件。经过街道办事处讨论后，认为华龙B区符合签订新物业合同的标准。2019年12月25日华龙B区业委会与森德物业公司签订了该服务合同，随后将合同原件递交菁城街道办事处及城市管理局进行备案，因此该服务合同的签订完全是在相关部门指导下以公平、公正、公开的流程进行，是合法有效的。 森德物业公司向一审法院起诉请求：一、依法撤销《华龙B区物业管理委托合同》；二、本案一切诉讼费用由被告承担。 一审法院认为,本案中，陈天章提起的是撤销权之诉，而《华龙财富广场B区物业管理服务合同》是由漳平市华龙B区业主委员会与漳平市森德物业管理有限公司签订的。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，结合陈天章在庭审中的陈述，陈天章不是《华龙财富广场B区物业管理服务合同》的合同相对方，不具备本案诉讼主体资格，对其起诉，依法予以驳回。 本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，业主撤销权的含义是业主对于业主大会或业委会作出的决定，认为侵害业主的合法权益或者违反了法律规定的程序，可请求人民法院予以撤销的权利。陈天章作为华龙B区的业主，纵观全案，其实质行使的是撤销权，故案由应确定为业主撤销权纠纷，其诉讼请求应当是撤销业委会的决定，案件审理的主要方向应当是业主委员会于2019年12月25日作出的与新聘物业公司（森德物业公司）签订物业服务合同的决定是否违反法律规定的程序，有无侵害业主的合法权益，应否予以撤销。但陈天章的起诉请求并不是撤销业委会的决定，而是要求撤销《华龙B区物业管理委托合同》，而《华龙财富广场B区物业管理服务合同》是由漳平市华龙B区业主委员会与漳平市森德物业管理有限公司签订，陈天章作为合同以外第三方，其能否主张撤销合同是本案的关键。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，故第三方有无对合同的撤销权，要看这个合同有无损害第三方的利益。现陈天章并未向法院举证其实质性权益受损，其对该合同有诉的利益，故一审法院以陈天章不具有原告主体资格为由驳回起诉并无不当。 综上，陈天章的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年七月三日 法官助理陈倩 书记员韦婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。