文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3231号上诉人（原审被告）：徐敬良，男，1972年9月17日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：李新，江苏鸿国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京宏祥板栗食品有限公司，住所地南京市建邺区东升村43-3号。法定代表人：戚志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶家勇，男，该公司员工。上诉人徐敬良因与被上诉人南京宏祥板栗食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。徐敬良上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审诉请或发回重审、驳回起诉。2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人不是适格的诉讼主体。上诉人从来没有与被上诉人签订过房屋租赁合同，也没有给被上诉人缴纳过房屋租金，上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，故被上诉人起诉上诉人是错误的。二、被上诉人与褚方宏签订过房屋《租赁协议》，但上诉人根本不欠褚方宏的租金，双方已经结清。褚方宏因为拆迁给付了徐敬良机械设备补偿款5.7万元，可证明上诉人根本未拖欠租金。三、一审法院审理程序严重违法。上诉人接到起诉状及相关应诉手续是在2019年12月13日，一审法院应诉通知书告知上诉人答辩期限为15天，举证通知书给予上诉人的举证期限为15天，而一审法院在给予上诉人的答辩期及举证期限内开庭审理。2019年12月23日，上诉人因举证问题没能参加开庭，也没能联系上本案的承办法官。上诉人在2019年12月24日早上刚一上班电话联系上法官时，己经提出了因举证问题要求在举证期限及答辩期限届满后开庭，但一审法官对上诉人的合法、合理要求置之不理。上诉人没有放弃答辩期及举证期限，一审法院的审理方式，剥夺了上诉人的答辩权及举证权利，程序违法。故依法提起上诉，请支持上诉人的上诉请求。宏祥公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、褚方宏本人是宏祥板栗公司的原法定代表人与股东，宏祥板栗公司授权褚方宏上诉人徐敬良签订的租赁合同，工商变更资料、公司证明及褚方宏本人证言等证据均可证明该节事实。2、设备转让款与租金是两笔费用，上诉人已与徐敬良就设备补偿订立协议，就应当给付徐敬良转让款项。3、一审法院已以电子方式送达徐敬良，徐敬良称一审法院程序违法，并非事实。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。宏祥板栗公司向一审法院起诉请求：1.判令徐敬良支付宏祥板栗公司租金235616.44元；2.诉讼费由徐敬良承担。一审法院认定事实：2006年12月28日，案外人天后村村民委员会（甲方）与宏祥板栗公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方提供所属南河北侧天后五组4.6亩土地给乙方用于食品加工和其他经营性活动，联营期为30年，自2003年元月1日起至2032年12月31日止，到期可协商续订：甲方交给乙方荒地时间为2002年8月10日前。2011年4月26日，宏祥板栗公司（甲方）股东褚方宏与徐敬良（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方同意将位于天后村厂房租给乙方使用，租赁期二年，自2014年6月1日至2016年5月31日止；年租金为24万元，先付后租，分二次付清，租金需提前二个月支付，即每年4月1日前支付12万元，第二次于当年10月1日前支付，逾期交纳租金，视为单方而终止合同，甲方有权收回厂房，剩余租金不予退还……。2016年8月13日，褚方宏出具收据一份，交款单位为天保家具厂，收款事由为2016年6月1日至2016年11月30日房屋租金，金额125000元。2017年6月6日，褚方宏出具欠条一份，载明“今褚方宏欠徐敬良设器转让费人民币伍万元正，在徐敬良家具厂搬清三日内付清转让款。”2017年9月21日，徐敬良出具证明一份，载明“因政府规划拆迁，房屋承租人徐敬良自2016年12月1日至2017年9月未有再支付房屋租金，使房主褚方宏蒙受损失，希望拆迁办在拆迁中酌情处理此事。”2017年11月9日，徐敬良出具收条一份，载明“今收到褚方宏设备转款五万元正50000元。”以上事实有租赁协议、收据、欠条、收条、证明及当事人当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定履行自身所负的义务。宏祥板栗公司在合同签订后将案涉厂房交付徐敬良使用，徐敬良亦应向宏祥板栗公司支付案涉厂房的租金。现双方在租赁协议届满后，因拆迁，未续签租赁协议，但约定由徐敬良继续承租案涉房屋，年租金为250000元，徐敬良实际租赁使用案涉房屋至2017年11月9日，并已支付自2016年6月1日至2016年11月30日期间租金125000元，尚欠344天房屋租金235616.44元未支付，故宏祥板栗公司主张徐敬良支付剩余房屋租金，于法有据，一审法院依法予以支持。徐敬良经一审法院合法传唤拒不到庭，依法应承担相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：徐敬良于判决生效之日起十五日内支付南京宏祥板栗食品有限公司房屋租赁费235616.44元。一审案件受理费4834元减半收取2417元，由徐敬良负担。对于一审查明的事实，上诉人徐敬良异议之处为：其与褚方宏而非宏祥公司签订厂房租赁协议。被上诉人宏祥公司对一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中，双方当事人不持争议的部分，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。上诉人徐敬良提交了以下证据：1、厂房租赁协议及银行汇款凭证，以证明上诉人和案外人王立明之间签订了租赁协议并支付租金，租赁期限为2016年12月31日至2021年12月31日，地点是江宁区新中村2队；上诉人和褚方宏之间签订的租赁协议到期之后，上诉人已在他处找到新厂房准备搬走，褚方宏为了自己拆迁利益的需要，答应给徐敬良免租金继续使用厂房，不让徐敬良搬走。2、雨花区人民法院传票、举证通知书和应诉通知书，以证明开庭时举证期限和答辩期限都未届满。3、厂房租赁协议一份，以证明上诉人举证的厂房租赁协议与其手中版本不符。被上诉人对证据1厂房租赁协议的真实性、合法性、关联性均不认可，认为徐敬良直至2017年11月9日才迁出涉案房屋，其与他人签订租赁合同与被上诉人无关；对银行汇款凭证的真实性认可，但认为上诉人支付案外人王立明5万元与本案无关。对于证据2的真实性认可，但认为一审法院没有程序问题。对证据3的真实性不予认可。对证据1-2的真实性本院依法予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对证据3真实性、证明力结合案件情况综合认定。被上诉人宏祥公司申请证人褚方宏作证，上诉人徐敬良认为证人与被上诉人存在利害关系，其证言不能采信；被上诉人宏祥公司对证人证言无异议。本院结合本案情况，对证人证言的证明力予以综合认定。本院二审另查明：宏祥公司为证明2017年租金为25万元每年，提供了《租赁协议》及收据。《租赁协议》双方签字落款下方处备注：“第三年2016年6月1号至2017年5月31号房租为贰拾伍万元正”，收据载明交款单位为天保家具厂，款项为125000元，收款事由为“房租（2016.6.1－2016.11.30）”。徐敬良称备注未签字，其不予认可；房租交款单位为“天保家具厂”，与其无关。宏祥公司称交款单位系会计简单书写，意为“在天保桥经营的家具厂”。徐敬良二审中提交租赁协议一份，该租赁协议与宏祥公司提交租赁协议约定的租期一致，但租金为28万元每年。徐敬良在本院庭审中称其租金为24万元每年，后在询问中又称其记忆有误，2014年以来是以每年28万元的标准支付租金。徐敬良另陈述：徐敬良当时已与案外人王立明签订租赁协议并支付大部分租金，但因褚方宏让其留下好争取拆迁利益，并承诺不收房租，故徐敬良未履行与案外人王立明签订的协议，并于2017年11月9日迁出案涉房屋。另查明，宏祥公司法定代表人于2008年7月22日由褚方宏变更为戚志强。褚方宏陈述：褚方宏曾系宏祥公司股东，涉案厂房租赁协议是其代表宏祥公司签订，下方备注由其书写，徐敬良持有的协议也有同样备注。褚方宏当时未承诺徐敬良减免租金。徐敬良提供的租赁协议上签名并非褚方宏所签，与褚方宏签名存在明显区别。当时徐敬良曾与褚方宏说过，想请褚方宏签一份租赁协议供其办事，褚方宏让其自行处理，可能徐敬良自己做了一份租赁协议。按照双方之间签订的真实租赁协议，2017年租金应为25万元。当时因面临拆迁，其向徐敬良催要过多次租金，徐敬良一直不给；徐敬良已拖延支付正常期间的租金，拆迁期间确未支付租金。因徐敬良所欠租金远超过设备转让款，其已答应徐敬良给设备转让款，做事要一码归一码，故在徐敬良迁出后其即支付了转让款。以上事实，有《租赁协议》两份、收据、本院庭审笔录、询问笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。上诉人上诉称涉案租赁协议的主体系其与褚方宏，但涉案房屋系被上诉人从案外人南京市雨花台区西善桥街道天后村村民委员会处以协议方式获取使用，被上诉人、褚方宏亦均认可褚方宏签订租赁协议的行为系职务行为，一审法院认定租赁协议主体系上诉人与被上诉人，具有事实和法律依据；上诉人这一上诉理由不能成立。上诉人还主张褚方宏曾承诺其不收租金，但宏祥公司、褚方宏对此均明确否认，上诉人与案外人签订的厂房租赁协议、银行流水等亦不能证明其观点，本院对其这一上诉理由不予采信。关于数额问题，上诉人虽不认可租赁协议备注中载明的每年25万元租金标准，但未能提交相反证据予以证明；上诉人自行提交的租赁协议载明租金标准为28万元每年，其亦陈述自2014年以来按每年28万元标准支付租金，故被上诉人以每年25万元的标准主张上诉人占有涉案房屋期间的租金，一审法院予以支持，并无不当。因被上诉人认可上诉人已支付了2016年6月1日至2016年11月30日期间的租金，上诉人也认可其于2017年11月9日迁出，一审法院以25万元每年的标准，结合上述期限，计算上诉人使用涉案房屋期间的费用，亦无不当。上诉人还上诉称一审法院严重违反法定程序，未保障其诉讼权利。经查一审法院于2019年12月9日经上诉人同意后以电子方式向其送达起诉状副本、诉讼权利义务告知书、传票及证据等文件，给予其15日答辩期限与举证期限。一审法院于12月23日开庭，其程序虽存在瑕疵，但尚不足以对当事人的诉讼权利发生重大影响，不属于严重违反法定程序的情形，故上诉人以一审程序存在严重问题为由主张改判或发回重审，其理由不能成立。综上，徐敬良的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4834元，由上诉人徐敬良负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二○年七月八日书记员  陈晓君