辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终973号上诉人（原审被告）：王景荣，女，1968年5月20日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王景龙，男，1972年10月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区，王景荣弟弟。被上诉人（原审原告）：中国石油抚顺石油化工有限公司，住所地：抚顺市新抚区东二街3号。法定代表人：李天书，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铁祥，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李勇力，辽宁泽隆律师事务所律师。上诉人王景荣因与被上诉人中国石油抚顺石油化工有限公司（简称中石油抚顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王景荣的委托诉讼代理人王景龙、被上诉人中石油抚顺公司的委托诉讼代理人李铁祥、李勇力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王景荣上诉请求：1、依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3274号民事判决中的第一项、第二项，改判王景荣不给付房租；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决判令上诉人给付被上诉人房屋租金50825.4元，缺少事实依据，其判决不公平。1、房租不符，2001年至2008年每年都是14064元。2、原判决认定上诉人与被上诉人于2008年3月21日签订了《房屋租赁合同》，不是事实。上诉人于2001年就承租了涉案房屋，当年签订的《房屋租赁合同》，上诉人将房租金交到2009年10月份有交租金收据为证。被上诉人提交给法庭所载明的租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止的《房屋租赁合同》系被上诉人伪造的，2008年上诉人没有与被上诉人签过《房屋租赁合同》，该协议上也没有上诉人的手印，内容虚假；原判决认定双方《房屋租赁合同》签订的时间上有误，判令上诉人交纳2009年1月1日起至2019年8月8日止的房屋租金时间上错误。3、原判决一方面认定被上诉人自2009年之后未向上诉人主张过租金、未尽维修、承担暖气费等项义务、不与上诉人签订房屋租赁合同、上诉人因不能办理工商营业执照而影响正常经营，另一方面却判令上诉人交纳部分租金，属于自相矛盾且判令上诉人交租金的证据不足。4、从被上诉人给上诉人开具的房租金收款收据上看，被上诉人不断更换名头收取租金，说明被上诉人作为产权所有人主张房租金权利的起始时间事实不清，为此原判决支持被上诉人索要十年的房租金、行使主体权利的证据不足。5、2009年左右至被上诉人起诉，这期间有证据证明被上诉人预向上诉人出售涉案房屋，双方还为此进行过协商，其证据有：《第三批房屋出售通知确认单》、《门市房登记通知》、《拍卖公告》及上诉人上访信函；特别是被上诉人于2016年11月25日以抚顺石化矿区事业部物业中心名义向上诉人发过通知，该通知要求上诉人到原石油一厂房产处进行登记，即意将此房出售给上诉人。就是说被上诉人自2009年对涉案租赁物进行弃管，对所出租房屋不检查、不修缮不维修，上诉人因暖气漏水，其经济损失严重。总之十年来是上诉人而非被上诉人对涉案房屋进行维修、看护和管理，被上诉人只要权利不尽房主义务的做法，不应受到法律的保护和支持。二、原判决判令上诉人承担2019年8月起至本判决生效之日止，参照年租金16008元的标准、按实际占用房屋时间给付被上诉人房屋占用费，此项判决不公平不公正，所谓占用费参照标准不合理，应予以撤销。三、原判决判令上诉人承担一半的诉讼费不合理，且缺少事实和法律依据。综上，原判决判令上诉人给付租金和占用房屋费，缺少事实和法律依据，出租人存在自身过错反从中受益不合情理。上诉人依据《合同法》及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》规定精神，恳请上级法院驳回被上诉人关于索要租金的诉请。中石油抚顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。一审法院按照2008年签订的租赁合同的租金标准确定案涉房屋租金，符合法律规定。中石油抚顺公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王景荣立即给付中石油抚顺公司房屋租金168084元（自2009年1月至2019年6月，共126个月）；2、判令王景荣给付中石油抚顺公司违约金50425.2元；3、解除双方租赁协议，王景荣立即将抚顺市顺成区戈布路33号楼（中戈3栋12号）房屋返还给中石油抚顺公司；4、判令王景荣自2019年7月1日起至房屋实际返还之日止，按每日44元给付中石油抚顺公司房屋租金；5、诉讼费由王景荣承担。一审法院认定事实：王景荣（乙方、承租方）于2001年起开始承租使用中石油抚顺公司（甲方、出租房）所有的房屋（位于抚顺市顺城区门市，建筑面积68.96平方米）用于对外经营，之后中石油抚顺公司以上门收取的方式，陆续向王景荣收取租金。双方于2008年3月20日签订《房屋租赁合同》，约定中石油抚顺公司将案涉房屋出租给王景荣使用，年租金16008元，含暖气费。租赁期限自2008年1月1日至2008年12月31日止。中石油抚顺公司保证房产权属清楚，负责供暖设施的维修，其余设施维修由王景荣自行处理，自担费用。合同落款处甲方签章为抚顺石油化工公司物业中心（系中石油抚顺公司中石化公司下设直属单位），乙方签章处为王景荣。合同签订后，王景荣根据约定交付了租金。合同到期后，中石油抚顺公司因有出售房屋意向，未与王景荣续签房屋租赁合同，自2009年1月起至今，王景荣继续使用房屋，但中石油抚顺公司未向其收取租金。另查，案涉房屋无单独产权证，为中石油抚顺公司中石化公司2000年自建，2013年12月9日登记，总建筑面积6586.31平方米。一审法院认为，当事人订立合同，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。本案中，中石油抚顺公司、王景荣于2008年3月20日签订租赁合同，虽然王景荣主张合同上的签字非其本人所写，但无相关证据予以佐证，且其已根据租赁合同上约定的金额缴纳2008年的房屋租金，应当认定双方签订的租赁合同有效。至于王景荣辩称的中石油抚顺公司法律主体不一致问题，抚顺石油化工公司物业中心作为中石油抚顺公司的直属单位，有权利代表中石油抚顺公司与其签订房屋租赁合同，且案涉房屋产权确归中石油抚顺公司所有，故王景荣该辩称法院不予支持。在租赁期限届满后，王景荣继续使用房屋至今，中石油抚顺公司未就此提出异议，应当认定原租赁合同继续有效，王景荣应当根据合同约定给付中石油抚顺公司租金。但是，由于中石油抚顺公司自2009年起至起诉之日近十年之久的时间，始终怠于行使向王景荣索要租金的权利，宣称欲出售租赁房屋，不与王景荣签订新的租赁合同，导致王景荣无法对是否缴纳租金及缴纳的金额作出合理预期，且在此期间，中石油抚顺公司未尽到出租人应尽的房屋供暖设施维修等义务，房屋无书面租赁合同的情况致使王景荣无法办理营业执照，这些给王景荣对房屋的经营使用带来较大影响。另外，根据原租赁合同的约定，租金中包含暖气费，而自2009年起，暖气费中石油抚顺公司均未支付。考虑到上述情况损害到了王景荣作为承租人的权利，而王景荣自2009年起至今使用房屋并从中受益又是事实，故根据合同的公平原则，法院酌定王景荣给付中石油抚顺公司租金金额（从2009年1月1日起至2019年7月止以每年16008元的标准计算，共计127个月）16008÷12×127=169418元的30%，即50825.4元。关于王景荣辩称其已缴纳租金至2009年10月一节，王景荣未提供证据证明，对其辩解法院不予采信。关于违约金，因租赁合同到期后转化为不定期合同后，双方未就租金的给付期限作出补充约定，中石油抚顺公司亦未能证明自己在诉讼前提出过租金主张，故不存在王景荣逾期交付租金的情况，中石油抚顺公司违约金的主张法院不予支持。关于诉讼时效，由于租赁事实持续发生，不应当认为中石油抚顺公司的租金诉求超出诉讼时效，故关于王景荣诉讼时效的抗辩法院不予支持。关于返还房屋一节，因法律规定不定期租赁当事人可随时解除合同，故中石油抚顺公司要求与王景荣解除租赁关系、返还房屋的主张于法有据，法院予以支持。至于2019年8月以后产生的租金，因中石油抚顺公司在起诉之日已明确提出给付租金和返还房屋的主张，而王景荣在此情况下继续占用房屋，故对此部分占用费，王景荣应参照合同约定的租金标准全额给付。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、王景荣于本判决生效之日起十日内一次性给付中石油抚顺公司房屋租金50825.4元（自2009年1月起至2019年7月止共计127个月）；二、王景荣于本判决生效之日起十日内一次性给付中石油抚顺公司实际占用房屋期间房屋占用费，房屋占用费自2019年8月起至王景荣倒出房屋返还中石油抚顺公司之日止参照年租金16008元的标准计算；三、王景荣于本判决生效后十日内将位于抚顺市顺城区门市（中戈3栋12号），建筑面积68.96平方米的房屋返还中石油抚顺公司；四、驳回中石油抚顺公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2289元（已减半收取），中石油抚顺公司负担1754元，王景荣负担535元。本院二审期间，王景荣提交证据：1、2009年1月-10月租金收据，证明2009年交纳租金；2、2016年11月25日的通知，证明中石油抚顺公司2016年之前没有收取房租的意思。中石油抚顺公司质证意见：对收据无异议，可以证明交款为租金，月租金为1172元，证明王景荣在2008租赁合同到期后仍租赁案涉房屋，其上诉状中称没有书面合同，不能办理营业执照影响经营的事实不存在；对通知真实性无异议，但是该通知不能证明王景荣称中石油抚顺公司要将案涉房屋出售给王景荣的事实，也证明不了案涉房屋为弃管房，证明不了中石油抚顺公司在2016年之前没有主张过房租。本院对证据分析、认定如下：收款收据可证明王景荣交纳了2009年1-10月的房屋租金，月租金为1172元；通知不能达到证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，王景荣已交纳案涉房屋2009年1-10月租金，月租金为1172元。庭审中，中石油抚顺公司表示根据收款收据可以将案涉房屋租金调整为月1172元。本院查明的其他事实与一审法院相同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。中石油抚顺公司诉请承租人支付房屋租金，依据的是2008年双方当事人签订的租赁合同，承租到期后，虽双方当事人未再签订租赁合同，但承租人仍使用承租房屋，出租人未收回房屋。一审法院在充分考虑到王景荣承担了租赁房屋的暖气费等因素，只支持了中石油抚顺公司请求租金金额的30%，但依据上述法律规定，承租人应依约按时足额履行交纳房租义务，鉴于中石油抚顺公司对一审判决认可未提出上诉，本院对于一审判决酌定支付租金30%予以维持。故，上诉人王景荣不给付房屋租金及房屋占用费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。二审中王景荣提交了租金收据，中石油抚顺公司对此认可并同意调整租金为1172元，本院对此予以支持。因此，王景荣应给付中石油抚顺公司租金金额为41137.2元（从2009年11月起至2019年7月止以月租金1172元标准计算，共计117个月，1172元×117个月=137124元×30%=41137.2元）。王景荣在2019年8月以后占用房屋费用参照月租金1172元标准全额给付。关于诉讼费用的负担，《诉讼费用交纳办法》之所以规定诉讼费用由败诉一方承担，是基于败诉方对于纠纷的产生和诉讼的形成负有过错这一一般情况。而就本案而言，王景荣持有2009年收款收据，无正当理由未在一审中提交，导致案件事实认定以及结果发生变化，尽管王景荣的部分上诉主张予以支持，但不能因此否认王景荣对于本案诉讼所负有的责任。故而，本院对于一审诉讼费用负担予以维持，二审案件受理费由王景荣负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3270号民事判决第一项、第二项；二、维持抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3270号民事判决第三项、第四项；三、王景荣于本判决生效之日起十日内一次性给付中国石油抚顺石油化工有限公司房屋租金41137.2元（自2009年11月起至2019年7月止共计117个月）；四、王景荣于本判决生效之日起十日内一次性给付中石油抚顺公司中国石油抚顺石油化工有限公司实际占用房屋期间房屋占用费，房屋占用费自2019年8月起至王景荣倒出房屋返还中国石油抚顺石油化工有限公司之日止参照月租金1172元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2289元，由中国石油抚顺石油化工有限公司负担1754元，由王景荣负担535元；二审案件受理费1071元，由王景荣负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年七月六日法官助理王宝伦书记员刘娟