宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院行政判决书（2020）宁02行终13号上诉人（原审被告）平罗县不动产登记事务中心。住所地：平罗县。法定代表人王占全，平罗县不动产登记事务中心主任。委托诉讼代理人黄占林，平罗县不动产登记事务中心法制办主任。委托诉讼代理人薛金龙，宁夏信援律师事务所律师。被上诉人（原审原告）尚遵华，男，1979年10月16日出生，汉族，住银川市金风区。委托诉讼代理人罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。原审第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司。住所地：平罗县。法定代表人苏义学，宁夏平罗农村商业银行股份有限公司董事长。委托诉讼代理人丁兴宏，宁夏平罗农村商业银行股份有限公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人张婷，宁夏宁正律师事务所律师。上诉人平罗县不动产登记事务中心（以下简称不动产登记中心）因房屋登记一案，不服石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202行初15号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭审理了本案。上诉人不动产登记中心委托诉讼代理人黄占林、薛金龙，被上诉人尚遵华及委托诉讼代理人罗雅芳，原审第三人宁夏平罗农村商业银行股份有限公司（以下简称平罗农商行）委托诉讼代理人丁兴宏、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年9月20日，平罗县人民政府作出平政土批[2010]111号《关于挂牌出让给平罗县恒盛物流仓储有限公司商服用地的批复》中记载，平罗县恒盛物流仓储有限公司（以下简称恒盛公司）以挂牌方式竞得位于平罗县城新109国道东侧、平陶公路北侧国有建设用地（地号为G1058）40049.40平方米。同日，原平罗县国土资源局与恒盛公司就上述宗地签订了《国有建设用地使用权出让合同》。2012年12月7日，恒盛公司与平罗县天翔仓储有限公司（以下简称天翔公司）就位于平罗县城新109国道东侧、平陶公路北侧的地号为1-G65、土地使用权证号平国用（2012）第xxxxx号中的14190.81平方米土地使用权签订了一份转让合同。2013年1月10日，平罗县人民政府作出平政土转[2012]193号《关于平罗县盛通仓储有限公司等变更国有建设用地使用权的批复》中记载，同意平国用（2012）第xxxxx号中的14190.81平方米土地使用权由恒盛公司变更给天翔公司，原土地用途、使用年限不变。2013年1月29日，天翔公司取得《建设用地规划许可证》（地字第2013-7-b号）和《建设工程规划许可证》（建字第2013-8-b），前证所记载的用地性质为商服，后证中所记载4-b（五层）的建设项目名称为商业楼。该项目在建设中将沿街5层商业楼中的3-5层建成住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼，原平罗县房管局房屋产权产籍管理所为沿街5层商业楼中的3-5层住户办理了住宅用途的《房屋所有权证》。期间，原告购买了天翔公司位于平罗县新109国道东侧、平陶公路北侧土地上4号-B处两套房屋。2013年9月13日，平罗县房管局分别向原告以平字第2013-xxxxx和2013-xxxxx颁发了房权证书,上述房权证书分别记载商住楼4-401号和5-402号,规划用途为住宅。2017年9月,原告尚遵华因无力清偿第三人平罗农商行贷款,双方遂协议将涉案房屋解除抵押后抵顶贷款。随后原告尚遵华和第三人平罗农商行共同持相关过户材料向被告不动产登记中心申请办理涉案房屋的过户手续,并按规划用途为住宅房的标准缴纳了交易税款。被告不动产登记中心在后续审查过程中由于发现涉案房屋权属证书上记载的住宅规划用途与许可证上记载的土地规划用途不符，以住宅房规划用途未给原告和第三人办理过户，原告坚持以住宅房规划用途申请办理过户经多方交涉未果，其遂于2019年5月30日向被告提交办理案涉房屋的产权变更的书面申请书后，于2019年11月25日向本院提起诉讼，其诉请有二：一是依法判决确认不动产登记中心拒绝履行将案涉房屋办理过户给平罗农商行的行政行为违法；二是依法判决被告履行办理案涉房屋过户登记的法定职责。2019年12月24日，由于被告当庭提交《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》（以下简称《房屋过户答复意见》），原告因此以需重新调整诉求为由提出了撤诉申请，本院当日作出（2019）宁0202行初91号行政裁定，准许原告撤诉。2020年1月9日，原告再次向本院提起行政诉讼，请求判如所请。2020年1月22日，被告向原告作出《关于办理更正登记的通知》，该通知明确就因案涉房屋存在房地规划用途不一的问题无法过户，告知原告办理更正登记，逾期不办理，该中心依法予以更正。另认定，2016年11月15日，经国家机构改革，原平罗县房屋产权产籍管理所的登记职责整合至不动产登记中心。原告请求：1.撤销被告平罗县不动产登记事务中心作出的《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》；2.被告平罗县不动产登记事务中心针对原告的过户申请重新作出行政行为；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，关于本案被诉《房屋过户答复意见》是否具有可诉性的问题。本案中，根据庭审查证，原告是基于案涉房屋产权登记的住宅性质要求变更登记的，且缴纳了相应性质的交易契税。根据《房屋过户答复意见》中的记载，被告答复意见认为，在办理原告申请该处不动产登记中，须以土地和房屋用途均为商服的性质予以办理，案涉房屋的所有权证的登记用途需由住宅更正为商服，且按照商服用途缴纳相关税费……或由开发商天翔公司向现建设规划部门申请办理土地和房屋变更规划用途手续后，再持相关材料申办过户手续。由此可见，上述答复意见影响了原告以住宅性质申请过户的权益，对原告坚持以住宅性质申请移转案涉房屋权属的权利产生了实质影响，该答复意见是具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的。因此，本案《房屋过户答复意见》具有可诉性，被告的此项主张不能成立。关于本案是否重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时具有下列情形的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求被前诉裁判所包含。本案中,根据庭审查证，原告就案涉房屋产权变更的过户登记问题向本院先后两次提起行政诉讼，前者是原告针对确认被告就变更案涉房屋所有权申请办理的不作为违法而诉的，后者是原告针对被告作出《房屋过户答复意见》而提出的撤销之诉。因此，原告在前案和后案的诉讼标的和诉讼请求均不相同，后案的起诉不属于重复起诉，被告的此项主张不能成立。关于《房屋过户答复意见》是否具有合法性的问题。首先，《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。本案中，根据庭审查证，被告的答复意见中称“该项目在建设中未经县建设规划部门审核变更用途，将沿街5层商业楼中的3-5层建成住宅，即由规划的商业楼改建成商住楼，县房屋产权产籍管理所已为沿街5层商业楼中的3-5层住户办理住宅用途的《房屋所有权证》”；且从本案平罗县二手房交易税收审定表中来看，原告与天翔公司购买的房屋属于二次交易，且之后又对第三人作过贷款抵押登记。因此，就调查发现案涉房栋楼的房地规划用途不一的问题，依照上述实施细则规定，涉案房屋属于在初始错误登记之后已办理了涉及不动产权利处分登记的除外情形。被告的该项相关答复意见，与事实不符，也缺乏法律依据。再者，本案中，根据庭审查证，原告是以案涉房屋登记的住宅规划用途来要求变更登记的，且已按住宅规划用途税率缴纳相应的交易契税。事实上，原告自提供其按照产证上记载的住宅规划用途缴纳了契税后过户登记材料就齐备了。从该答复意见来看，被告因就案涉房屋调查所发现的规划用途上房地记载不一的问题，依法负有更正职责，但被告履行更正职责与办理原告申请过户职责之间属于不同的工作范畴。而答复意见中就解决原告申办过户登记事宜设定了两个条件：即：或将案涉房屋的规划用途更正为商服，由原告按照商服用途缴纳契税，或由原开发商申办变更规划用途手续。对此，本院认为，房屋产权证记载的事项，具有使群众对物权公示公信产生信赖的效力，会影响当事人对房屋交易的用途和成本的认知进行判断。对原告而言，其自2013年购买涉案房屋登记以来，其本人并未改变房地的规划用途。涉案房屋规划用途出现了初始登记记载与用地批复、项目建设批复不同的失误非原告过错所致，况且案涉房屋在原告和第三人申请过户之前处于权利已处分过的客观登记状态；再者，答复意见由开发商天翔公司申请变更房屋规划用途，这涉及是否能被规划部门予以审批的现实可行问题，原告作为自然人的公民对此不能改变的；第三，《房屋过户答复意见》作为被告办理原告过户申请的意见载体，形成于被告作出的《关于办理更正登记的通知》之前，此通知不属于该答复意见的过程性程序文书。因此，《房屋过户答复意见》所设定的上述两个条件，对原告来讲不合理，该答复意见明显不当。因此，被告的此项主张不能成立。综上所述，原告尚遵华的诉讼理由成立，本院予以采纳，对其诉讼请求，本院予以支持；被告不动产登记中心的辩解理由均不能成立，本院不予采纳，对被告的辩解请求，本院不予支持;对第三人平罗农商行的辩解要求，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（六）项之规定，判决如下：一、撤销被告平罗县不动产登记事务中心作出的《关于尚遵华申请办理房屋过户手续的答复意见》；二、责令被告平罗县不动产登记事务中心针对原告尚遵华的过户申请限期重新作出行政行为；案件受理费50元，由被告平罗县不动产登记事务中心负担。不动产登记中心上诉称，一、一审程序违法，本案属于重复诉讼，请求二审法院予以撤销。被上诉人于2019年11月25日向大武口区人民法院提起行政诉讼，请求判决上诉人不动产中心拒绝将涉案房屋过户给第三人的行政行为违法，并要求上诉人履行法定职责办理过户登记。后被上诉人撤诉。2020年1月14日，被上诉人再次提起行政诉讼，请求撤销上诉人作出的《房屋过户答复意见》并要求对过户申请重新作出行政行为。被上诉人的两次诉讼均要求判决上诉人未按照被上诉人尚遵华以住宅办理过户的行为违法并且要求过户。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条规定，本案属于重复起诉，一审法院准予立案，并且无视上诉人重复起诉的答辩意见，明显程序违法；二、一审判决认定事实错误，《房屋过户答复意见》不属于具体行政行为，未对被上诉人的权利产生实质影响，不具有可诉性。被上诉人没有依法律规定申请，不享有过户的权利。上诉人无权进行过户登记，并且无法对其作出产生实际影响的具体行政行为。首先，被上诉人及第三人未依照《不动产登记暂行条例》的规定至上诉人处申请过户，被上诉人单方邮寄产权变更登记申请书至上诉人处，不符合申请过户的程序及要求。其次，上诉人仅就该申请书并且在房地性质不统一的情形下为其办理过户手续，则属于超越法定职权。上诉人作出《房屋过户答复意见》只是告知被上诉人缺少的相关资料及解决办法，待被上诉人资料齐全，上诉人必然依据程序为其办理过户，因此《房屋过户答复意见》并未剥夺其过户的权利，也没有对其权利产生影响，因此不具有可诉性。《房屋过户答复意见》符合法定程序，一审法院判决撤销没有法律依据；三、原审法院认定被上诉人办理更正登记系《实施细则》第八十一条的除外情形属法律理解错误。办理不动产权证需房地性质一致，但被上诉人拒绝办理更正登记，上诉人依据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，依职权办理更正登记，更正登记后即可办理过户手续。涉案房屋由天翔公司开发建设，由房屋开发商将房屋售卖给被上诉人不属于二手房交易。即使一审法院认定开发商将涉案房屋卖与被上诉人属二手房交易，也不应适用第八十一条的例外情形，原因如下：1.抵押、变卖、预告登记或被查封等情形下，如果进行更正登记，由于所有权人不完整的处分权，进行更正登记将对其他可能成为不动产权利人的第三人产生不确定的影响，因此无法进行更正登记，但是如果不动产所有权人享有稳定完整的处分权时，更正登记当然应该予以进行；2.更正登记的适用范围应贯穿不动产的全部程序，即只要所有权人的处分权处于稳定确定的状态，在所有权人对其进行处分前不动产登记机构可以依职权进行更正登记，而不是初始不动产所有权人只要对不动产进行了处分，就无法进行更正登记。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清、适用法律明显错误，请求：1.撤销石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202行初15号行政判决；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由：1.本案不属于重复诉讼，一审程序正当。被上诉人2019年11月25日向大武口法院提起的行政诉讼针对的是关于办理变更登记的通知及上诉人的行政不作为，其诉讼主体仅为上诉人和被上诉人。因上诉人当庭重新作出答复意见，故被上诉人撤回该案起诉，重新对本案提起诉讼。本案诉讼针对的诉讼主体、诉讼参与人、行政载体均不相同，不属于重复诉讼；2.上诉人称答复意见不属于具体行政行为错误。虽然答复意见权利外观只是告知，但上诉人通过答复意见的内容和记载拒绝为被上诉人办理变更登记，影响了被上诉人申请过户的权利，对被上诉人的合法权利产生了实质影响，属于具体行政行为；3.土地和房屋性质不统一的主要原因在上诉人，被上诉人在办理房产证时，房产证载明的房屋用途为住宅，使用形式也是住宅，在被上诉人对案涉房屋进行查档时，案涉房屋属于商住楼，房屋规划用途为住宅。因此，错误登记的主要原因在于上诉人，因上诉人的错误登记和拒绝办理变更登记，导致被上诉人欠付第三人欠款还在计算滞纳金和利息，被上诉人的房屋交易税从9000元激增到70000元，上诉人对被上诉人造成的损失保留提起行政赔偿诉讼的权利；4.案涉房屋属于二手房交易，被上诉人办理房产证购买房屋时，在上诉人处办理了二手房登记交易，也按照二手房缴纳了交易税。在被上诉人取得房屋所有权之前，涉案房屋已经办理权属登记，而被上诉人属于再次办理，第三人对案涉房屋也办理过抵押权登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，案涉房屋属于本条款规定的例外情形。上诉人无权直接变更房屋用途；5.上诉人告知被上诉人办理过户手续，要么由开发商变更土地使用性质，要么被上诉人按照商业用房税率补交税费。但被上诉人购买涉案房屋，主要是因权属登记用途为住宅。如果上诉人在原始登记时没有错误登记，被上诉人就不会购买案涉房屋。被上诉人与第三人多次到被上诉人处要求办理变更登记，上诉人均拒绝，并非上诉状中所称被上诉人不履行变更义务。综上，上诉人上诉请求不能成立，应当予以驳回。原审第三人述称，驳回上诉，维持一审判决。被上诉人提交以下新证据：《查档证明》两份。证明：2019年10月16日，上诉人不动产登记中心出具的房屋查档证明显示，案涉房屋属于商住楼，规划用途为住宅。上诉人对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，认为查档证明显示规划用途为住宅，系记载错误。案涉房屋土地规划用途为商业，该证据恰恰证明登记错误，上诉人须依职权更正登记。原审第三人对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对被上诉人提交新证据的真实性予以确认，对该证据予以采信。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于本案是否构成重复起诉的问题，被上诉人曾向大武口区人民法院提起诉讼，请求确认上诉人不作为行为违法，后因上诉人作出具体行政行为而撤回起诉。本次诉讼是针对上诉人作出《房屋过户答复意见》而提起的撤销之诉。两次诉讼的诉讼请求及诉讼标的均不相同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条的规定，上诉人提起本次诉讼并未构成重复起诉。关于上诉人作出的《房屋过户答复意见》是否具有可诉性的问题。上诉人虽称其向被上诉人送达《房屋过户答复意见》的目的仅为告知相关事项，但事实上已为被上诉人进行房屋转移登记设立了限制条件，故该《房屋过户答复意见》对被上诉人的权利义务产生了实际影响，具有可诉性。关于本案争议的焦点问题，即该《房屋过户答复意见》是否合法的问题。作为物权变动的基本原则，公示公信原则要求物权的产生、变更、消灭，应当以公示为要件，“登记”作为不动产的公示方式，应当维护其公信力，以保障交易的便捷和安全。不动产登记机关应当在认真审查后，对不动产权属进行登记，并保障登记行为的稳定性。本案中，原平罗县房屋产权产籍管理所作为不动产登记机关，在案涉房屋初始登记时，未发现用地性质为商用，即向被上诉人核发房屋所有权证书，确认该房屋的规划用途为住宅，登记机关未尽审慎审查义务，应当承担不利后果。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。行政机关在出现错误登记后，再次办理了涉及不动产权利处分的登记，若对登记事项进行变更，则会影响公示行为的信赖效力。本案中，在对涉案房屋进行初始登记后，案涉房屋已进行过所有权转移和房屋抵押登记，被上诉人作为案涉房屋的买受人已依照住宅规划用途缴纳相应税费，上诉人作为原平罗县房屋产权产籍管理所的权力承继机关，不能依职权办理变更登记。上诉人作出的《房屋过户答复意见》中称“……因4号商住楼5单元402号的《房屋所有权证》登记用途由住宅变更为商服，如办理过户登记需按照商服用途缴纳相关税费……”，将错误登记的风险责任转嫁被上诉人，违反法律规定。本案中，开发商天翔公司擅自变更建设用地的规划用途并将涉案房屋作为住宅性质房屋进行销售，上诉人对开发商的行为应当依法进行处理。上诉人在《房屋过户答复意见》关于“如按照原房产证住宅用途登记，必须先由开发商平罗县天翔仓储有限公司向县建设规划部门申请办理土地和房屋变更规划用途手续”的答复，作为买受人的被上诉人，对此种解决途径无法控制，此答复是对被上诉人行使依法享有的不动产处分权利的限制，且该限制无法律依据。综上，上诉人作出的《房屋过户答复意见》明显不当，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人平罗县不动产登记事务中心负担。本判决为终审判决。审判长 刘宁生审判员 卜东方审判员 姚 丽 二〇二〇年七月十四日（法官助理 叶 倩书记员 季 瑞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条人民检察院有权对行政诉讼实行法律监督。第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。