安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1789号上诉人(原审被告)：杨宇轩，男，1995年12月9日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：杨运超，男，汉族，1965年8月23日生，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：杨运民，男，汉族，1961年7月4日生，住江苏省南京市。被上诉人(原审原告):雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司，住所地安徽省来安县。负责人：储立，该公司总经理。委托诉讼代理人:杨娟，该公司法务。委托诉讼代理人:金宗兵，该公司员工。上诉人杨宇轩与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省滁州市来安县人民法院（2020）皖1122民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宇轩上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实与理由：1、购买案涉房屋时，楼房模型中有景观湖、游泳池，且承诺业主可以享受免费游泳。到目前为止，承诺的景观湖和游泳池至今未配备齐全。且至今不能缴纳电费。2、案涉房屋有两处渗水，反映到物业公司，至今未解决。入户大门可视电铃至今未安装。3、案涉房屋至今空置并未入住，雅居乐公司对未入住业主均收取正常物业费的一半，却要求杨宇轩全额缴纳物业费不合常理，且对雅居乐公司是否有权收取违约滞纳金表示异议。雅居乐公司答辩称，1、针对杨宇轩所提未安装电表导致电费无法缴纳以此拒绝缴纳物业费的理由不成立。电费无法缴纳的原因是因为来安县汊河新区市政配套建设导致小区外围由政府施工的外线遗留问题尚未解决，从而导致小区业主无法办理电卡，但小区业主用电至今未受到不良影响。2、杨宇轩所称渗漏水问题，与本案无关，商品房质量问题与物业服务合同问题不属于同一法律关系。3、根据来安县发改委文件，申请空置房需满足连续六个月或六个月以上未使用水电气，且需要向物业服务企业书面备案，截止本案起诉之日，杨宇轩未作出任何申请，不满足空置房条件，同时根据双方共同确认并确定的前期物业服务协议第6条、第16条的规定，其应当按约缴纳物业费，逾期应按照每日应付物业费的千分之五支付违约金，雅居乐公司收取违约金有合同依据。4、杨宇轩经一审法院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃答辩举证质证的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求。雅居乐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨宇轩按每月518.31元的标准支付自2016年7月起至2019年12月31日的物业服务费为21769元。2.判令杨宇轩从逾期付款之日起至全部费用付清之日止,每日按欠费总额的5‰支付滞纳金（暂计算至2019年12月31日的滞纳金为78026.38元）；3.本案诉讼费用由杨宇轩承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，来安雅居乐房地产开发有限公司为甲方与杨宇轩为乙方签订《来安县商品房预售合同》及补充条款，约定由杨宇轩购买来安雅居乐房地产开发有限公司开发的南京湾雅居乐花园D27幢103室，房屋建筑面积为172.77平方米，甲方于2015年11月30日前将该房屋交付给乙方；补充条款关于物业管理约定如下，在甲方委托管理期间，乙方同意按以下标准支付物业服务费及公共能耗费，联排/双拼住宅3元/㎡?月，自甲方寄发的收楼通知所确定的交付日的次日起，物业管理费、水电费等费用由乙方承担；因乙方原因导致甲方延迟交付的，自合同约定的交付之日起该房屋相关的物业管理费、水电费及公摊等费用由乙方承担。2015年12月22日，来安雅居乐房地产开发有限公司向杨宇轩发出收楼通知，通知杨宇轩于2015年12月26日至2015年12月31日到物业管理公司办理收楼手续。杨宇轩于2016年4月16日办理了收楼手续，并与雅居乐物业管理服务有限公司来安分公司（2017年9月8日变更登记为雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司）签订了《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，约定物业收费标准为低密度住宅3元/月?㎡，杨宇轩应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按半年交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。协议签订后，杨宇轩按照协议约定交纳了半年的物业服务费3110元。2019年12月5日，雅居乐公司向杨宇轩寄发了《律师函》，要求杨宇轩支付2016年7月1日起至2019年12月31日的物业服务费21769.10元及滞纳金。一审法院认为，雅居乐公司与杨宇轩签订的《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，合同内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。自合同签订至今，雅居乐公司依约对南京湾雅居乐花园小区提供物业服务，杨宇轩作为该小区的业主，也是雅居乐公司提供物业服务的受益人，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。根据合同约定，本案物业服务费的交纳标准应为每月172.77㎡×3元/㎡，即518.31元/月，故对雅居乐公司要求杨宇轩支付自2016年7月1日起至2019年12月31日计42个月的物业服务费21769元（518.31元/月×42个月）的主张，该院予以支持。根据合同约定，杨宇轩逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，故雅居乐公司有权要求杨宇轩按日5‰支付逾期付款违约金；因合同约定物业服务费按半年交纳，故违约金应以每半年的物业服务费3109.86元（518.31元/月×6个月）为基础自逾期付款之日起开始计算。杨宇轩经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃了抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自负。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告杨宇轩于本判决生效之日起五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司物业服务费21769元及违约金（以3109.86元为基数自2017年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2017年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2018年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2018年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2019年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2019年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2020年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求。案件受理费2295元，减半收取1147.50元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担803.50元，被告杨宇轩负担344元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1、杨宇轩是否应当全额缴纳物业服务费；2、雅居乐公司是否有权收取违约金。（一）关于杨宇轩是否应当全额缴纳物业服务费问题2015年9月10日，杨宇轩与雅居乐公司签订《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》后，雅居乐公司依约对案涉小区提供物业服务，杨宇轩作为该小区的业主理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。关于杨宇轩上诉主张其至今未入住案涉房屋，雅居乐公司对未入住业主均收取正常物业费的一半，却要求杨宇轩全额缴纳物业费不合理。因来安县发展和改革委员会对案涉小区前期物业服务费收费标准备案批复中明确载明“业主（或物业使用人）办理物业交付使用手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未用的空置物业（水、电气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准缴纳50%的物业综合服务费”，杨宇轩自物业交付至今并未入住案涉房屋，其虽未向雅居乐物业公司进行书面备案，但雅居乐物业公司亦未告知其需履行书面备案手续方能享受半价缴纳物业服务费等相关事项，故杨宇轩应按照合同约定物业服务费的50%缴纳，即每半年缴纳物业服务费1554.93元。关于杨宇轩认为购买案涉房屋时承诺的景观湖和游泳池至今未配备齐全；案涉房屋有两处渗水；入户大门可视电铃至今未安装等上诉理由，因其与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。（二）关于雅居乐公司是否有权收取违约金问题雅居乐公司与杨宇轩签订的《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，合同内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行。合同中明确约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。杨宇轩自2016年7月1日起至今未缴纳物业服务费，雅居乐公司有权按照合同约定收取逾期付款违约金。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定:借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。因《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》约定的违约金标准过高，故本院酌定将违约金计算利率调整为自2017年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。综上，杨宇轩的上诉请求部分成立，本院依法对一审判决予以变更。对于其他上诉请求，因无事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市来安县人民法院（2020）皖1122民初1073号民事判决第二项，即“驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求”。二、变更安徽省滁州市来安县人民法院（2020）皖1122民初1073号民事判决第一项“被告杨宇轩于本判决生效之日起五日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司物业服务费21769元及违约金（以3109.86元为基数自2017年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2017年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2018年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2018年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2019年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2019年7月1日起按日5‰计算至实际给付之日止，以3109.86元为基数自2020年1月1日起按日5‰计算至实际给付之日止）”为“上诉人杨宇轩于本判决生效之日起五日内支付被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司物业服务费10884.5元及违约金（均以1554.93元为基数分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日至实际付清之日计算，其中自2017年1月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行贷款基准利率，自2019年8月20日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率）。一审案件受理费2295元，减半收取1147.50元，由被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司负担892.5元，上诉人杨宇轩负担255元。二审案件受理费344元，由上诉人杨宇轩负担172元，被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司负担172元。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年七月八日法官助理贾倩倩书记员张玉格附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。