湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2573号上诉人（原审原告）：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期A1地块会所1层。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：余佳奇、张翥，均系湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾雄飞，男，1980年5月28日出生，汉族，住汉阳区。上诉人武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）因与被上诉人曾雄飞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。滨江天地公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、曾雄飞向滨江天地公司支付拖欠的租金及占用费至房屋腾退移交滨江天地公司之日(暂计算至2018午12月31日，拖欠租金为人民币414261元)；3、曾雄飞向滨江天地公司支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交上诉人之日(暂计算至2019年3月12日，拖欠的物业管理费为人民币ll5031.7元)；4、曾雄飞向滨江天地公司支付违约金人民币72702元；5、曾雄飞向滨江天地公司支付欠缴租金的滞纳金人民币168376.05元；6、曾雄飞向滨江天地公司支付欠缴电费人民币l8466.68元；7、曾雄飞按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向滨江天地公司支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费(暂计至2019年3月12日，共计人民币31960.8元)；8、本案一审、二审诉讼费用由曾雄飞承担。事实与理由：一、曾雄飞应当向滨江天地公司支付房屋承租及占用期间的租金及物业管理费；二、曾雄飞逾期支付租金及物业管理费已构成违约，曾雄飞应当向滨江天地公司支付违约金和滞纳金。曾雄飞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。滨江天地公司向一审法院起诉请求：一、曾雄飞立即腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋（公安编号为：汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业120号）；二、曾雄飞拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；三、曾雄飞向滨江天地公司支付拖欠的租金及占用费至房屋腾退移交滨江天地公司之日（暂计算至2018年12月31日，拖欠租金为414,261元）；四、曾雄飞向滨江天地公司支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交滨江天地公司之日（暂计算至2019年3月12日，拖欠的物业管理费为115,031.7元）；五、曾雄飞向滨江天地公司支付欠缴租金的滞纳金168,376.05元；六、曾雄飞向滨江天地公司支付违约金72,702元；七、曾雄飞向滨江天地公司支付欠缴电费18,466.68元；八、曾雄飞按照《租赁合同》约定的租金标准向滨江天地公司支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费（暂计至2019年3月12日，共计31,960.8元）；九、滨江天地公司不予返还租金保证金24,234元与物业保证金5,766元；十、曾雄飞向滨江天地公司支付本案律师费20,000元；十一、本案诉讼费、保全费由曾雄飞承担。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MINIMALL系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2007年9月，武汉市公安消防局对锦绣长江A1地块1#-3#商铺工程进行了消防验收，并出具了消防验收合格的意见书。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年，滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方曾雄飞（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于（世茂武汉52+MINIMALL）第1幢1单元120号房（公安编号为：汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业120号），建筑面积约186平方米，乙方租赁该商铺用于咖啡、飞镖俱乐部经营，品牌名称为ACE飞镖咖啡俱乐部。乙方自愿接受甲方所进行的物业管理或商业管理。租金采用每年每月固定租金方式计租，租金支付采取预付制，自本合同项下的免租期满次日起算。每三个自然月支付一次（为一个租金周期）每次预付三个月租金，乙方应于下个租金周期开始的15日之前支付下期租金。租金标准为2016年4月1日起至2016年12月31日止每月12,117元；2017年1月1日起至2017年12月31日止每月12,117元；2018年1月1日起至2018年12月31日止每月13,317元。乙方同意于本合同签订时，向甲方支付租赁保证金24,234元，因乙方原因提前终止本合同的，甲方有权没收租赁保证金，且乙方另需承担相当于租赁保证金3倍的标准作为乙方的违约金。甲方有权从该租赁保证金中扣减租金、物业管理费及其他费用。物业管理费为15.5元/平方米/月，乙方应在房屋交付日支付两个月的物业管理费作为物业管理费押金，并应在每月的15日前向物业管理公司付清当月的物业管理费。物业管理费支付采取预付制，自房屋交付之日起算至该房屋实际交还之日止。物业费标准为每月2,883元。双方确认该租赁房屋交付日期为2015年11月15日，乙方未按照交付日期进行接收，办理接收手续的，视为甲方已按照约定日期交付。自交付日起46日，为装修免租期，经营免租期为装修免租期满之日起91日。房屋租赁期为3年1个半月，自交付日起至2018年12月31日止，装修免租期及经营免租期包含在租赁期内。本合同提前终止时，乙方应于合同终止后7日内将该租赁房屋按照甲方交付乙方使用时的原状交还甲方。乙方逾期支付本合同约定的相关费用包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金、滞纳金、违约金等超过30日的，甲方有权解除本合同。乙方的行为构成本合同约定的解除合同条件致使甲方解除本合同的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，并要求乙方按相当于租赁保证金3倍的标准支付违约金，若违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。合同签订后，滨江天地公司向曾雄飞交付了约定的房屋，曾雄飞对房屋进行装修并用于经营咖啡、飞镖俱乐部。曾雄飞向滨江天地公司支付了租赁保证金24,234元及物业保证金5,766元，未向滨江天地公司支付租金及物业管理费等费用。2016年5月，因经过曾雄飞店内的下水管道爆裂，曾雄飞的设备机器损坏，曾雄飞停止经营并将主要设备搬走。2018年10月25日，滨江天地公司向曾雄飞邮寄《腾退及缴纳欠费催告函》，函称由于曾雄飞未按照约定支付租金、物业管理费及水电费，滨江天地公司于2018年6月12日向曾雄飞发出关于租赁合同的《解除函》，要求曾雄飞缴纳费用并立即腾退租赁商铺。截至2018年10月24日，曾雄飞仍未缴纳前述费用并腾退租赁商铺，现滨江天地公司再次函致曾雄飞，限于2018年12月31日前缴纳前述费用、腾退租赁商铺并将商铺恢复至租赁合同约定状态，否则须依约承担违约责任。滨江天地公司未能提交证据证明该函件实际送达于曾雄飞。一审另查明：世茂武汉52+MINIMALL商场的经营状况不良,绝大部分商铺处于空置状态，有的关门停业、有的未装修、有的部分装修未开业，整个商场客流稀少。招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋顶漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。一审法院认为，世茂武汉52+MINIMALL办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托滨江天地公司对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此滨江天地公司与曾雄飞签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。租赁期限现已届满，曾雄飞也已停止经营，曾雄飞应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，双方对装修进行了约定，曾雄飞根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后曾雄飞可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对滨江天地公司要求判令曾雄飞拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求不予支持。曾雄飞所租房屋因经过其店内的下水管道爆裂导致其于2016年5月停止经营，故对滨江天地公司要求曾雄飞支付租金、物业管理费、占用费的诉请，不予支持。关于电费，滨江天地公司未提交证据予以证实，不予支持。曾雄飞虽于2016年5月停止经营，但未能及时将所租房屋返还给滨江天地公司并结清相关费用，故对滨江天地公司要求不予返还租赁保证金及物业保证金的诉请，予以支持。鉴于滨江天地公司存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，应承担相应责任，一审法院酌定免除曾雄飞支付滞纳金、违约金及承担律师费的民事责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、曾雄飞于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第1栋1单元120号房屋；二、武汉滨江天地商业经营管理有限公司不予返还曾雄飞租赁保证金24,234元及物业保证金5,766元；三、驳回武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12,208元（滨江天地公司已预交）,由武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担10,000元，由曾雄飞负担2,208元，曾雄飞于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。本院审理期间，滨江天地公司既未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故滨江天地公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人滨江天地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12008元，由武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年七月二十二日书记员 陈佳佳