四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5826号 上诉人（原审被告）许陆桥，男，1965年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人秦志旗，四川秉济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都陆通生态农业开发有限公司。住所地：四川省成都市郫都区花园镇。 法定代表人刘伟，董事长。 委托诉讼代理人肖贵华，系公司工作人员。 委托诉讼代理人陈应辰，北京市高通（成都）律师事务所律师。 原审第三人成都市郫都区友爱镇龙溪村村民委员会（原成都市郫都区花园镇永泉村村民委员会）。住所地：四川省成都市郫都区花园镇七永路598号33栋1单元2号。 法定代表人师涛，主任。 上诉人许陆桥因与被上诉人成都陆通生态农业开发有限公司（以下简称陆通农业公司）、原审第三人成都市郫都区友爱镇龙溪村村民委员会（原成都市郫都区花园镇永泉村村民委员会，以下简称原永泉村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初2059号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许陆桥上诉请求：1.请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉土地使用权争议应行政处理程序前置，司法机关不宜直接介入，一审判决违反法律规定；2.案涉《成都市郫都区花园镇永泉村枫林用地使用面积实测成果》违反法律规定且不具有真实性和关联性，不应采信作为证据使用；3.一审法院判决解除案涉合同、上诉人支付违约金没有事实依据和法律依据。故提起上诉。 陆通农业公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，证据理由充分，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人原永泉村委会二审中陈述称，对一审判决没有异议，请求驳回上诉，维持原判。 陆通农业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方签订的《农村土地承包经营权流转协议》；2.请求法院判令许陆桥腾退所租用土地并交付；3.请求法院判令许陆桥向其支付欠付的土地租赁费用共计人民币1103199.31元并支付逾期付款的违约金（违约金按照合同约定，即每逾期一日按未付金额的1‰计算至被告实际支付之日止，截至起诉之日的违约金暂计为人民币613525.97元）；4.请求法院判令许陆桥向其支付土地占有使用费及违约金（土地占有使用费及违约金的计算方式：按照双方合同约定的土地租赁使用费及违约金计算至腾退之日）；5.本案一切诉讼费用（诉讼费、财产保全费等）均由许陆桥承担。在原审诉讼中，陆通农业公司将第三项诉讼请求变更为：请求法院判令许陆桥向其支付欠付的土地租赁费用共计人民币1277438.19元并支付逾期付款的违约金（违约金按照合同约定，即每逾期一日按未付金额的1‰计算至实际支付之日止，截至起诉之日的违约金暂计为人民币810210元） 一审法院认定事实：2008年陆通农业公司从郫都区花园镇永泉村农业合作联社的667户农户以出租的方式流转2133.15亩农用地，流转期限自2008年10月13日至2027年10月12日。2013年1月25日、2014年1月1日陆通农业公司为甲方，许陆桥为乙方，原永泉村委会为丙方分别签订两份《农村土地承包经营权流转协议》,编号：ＮＦＨ［20130125］（以下简称合同一）、ＮＦＨ［201301225］（以下简称合同二）。约定如下：合同一第一条第1项为乙方流转陆通农业公司位于郫都区花园镇永泉村的除集体建设用地外的农用土地，面积约200亩；合同二第一条第1项乙方流转陆通农业公司位于郫都区花园镇永泉村9社的农用土地，面积约51亩；合同一与合同二第一条第1项具体面积数据根据流转范围以实测后双方书面确认的面积为准。合同一与合同二第一条第3项因上述区域内包含农村集体建设用地，集体建设用地乙方暂不能实施农业产业，甲乙双方同意暂不列入计算面积，乙方同意待甲方完成对农村集体建设用地整理复垦恢复为耕地后，增加计入乙方流转面积。具体面积等甲方完成该区域集体建设用地土地整理后，甲乙双方同意按照本合同费用标准，以第一年少付1000元／亩，以第二年少支付600元／亩，以第三年少支付400元／亩，第四年起全额支付的方式另行签订补充协议，并作为乙方支付增加面积流转费用的依据，为本合同不可分割之部分。合同一与合同二第二条流转用途为农林等农业相关内容。合同一与合同二第三条流转方式为出租。合同一第四条流转期限为2013年2月28日起至2027年9月30日止；合同二第四条流转期限2014年1月1日起至2027年9月30日止。合同一与合同二第五条流转费用为每亩每年1100斤大米（按照每年当地政府财政部门公布的指导价格标准折算成人民币执行；若无法取得当地政府公布的指导价格，9月30日当日市场中等大米价格折算成人民币）；合同一与合同二第六条第4项大米的具体价格按当年花园镇人民政府确定的价格标准支付；合同一与合同二第六条乙方支付甲方土地流转费的原则是“先付费、后用地”；合同一第六条第1项甲方同意自2013年2月28日起计算并收取乙方土地流转费；合同二第六条第1项甲方同意自2014年1月1日起计算并收取乙方土地流转费。合同一第六条第2项乙方应于本协议签订之日起17个工作日内支付2013年2月28日至2013年9月30日的土地流转费；合同二第六条第2项乙方应于本协议签订之日起15个工作日内支付2014年1月1日至2014年9月30日的土地流转费。合同一第六条第3项2013年9月25日前支付2013年10月1日至2014年9月30日的流转费用，以此类推交次年度的土地流转费用；合同二第六条第3项2014年9月25日前支付2014年10月1日至2015年9月30日的流转费用，以此类推交次年度的土地流转费用。合同一第十条第1项乙方未按约定及时足额支付费用的，每逾期一日，乙方按应付金额的1‰向甲方支付违约金；合同二第十条第1项乙方未按约定及时足额支付费用的，每逾期一日，乙方按应付金额的1‰向甲方支付违约金，乙方逾期不交租金的甲方有权解除协议。除上述外，三方还对其他事项进行约定。合同二签订后，双方确认该合同项下的土地面积为51亩。涉案合同的租金计算标准为每亩每年按大米1100斤计算，自2013年1月1日至2013年12月31日为大米2.15元／斤，2014年1月1日到2014年12月31日为大米2.16元／斤，2015年1月1日至2016年12月31日为大米2.15元／斤，2017年1月1日至今为大米2.10元／斤。三方在上述合同的履行过程中产生争议，2014年8月18日陆通农业公司向许陆桥发出《关于许陆桥先生应付租金说明》，要求其在2014年8月18日前将未支付的租金499015元交给陆通农业公司。2014年9月17日再次向许陆桥发出《催缴通知书》，要求缴纳上述金额的租金。后陆通农业公司、许陆桥及原永泉村委会经协商于2014年12月9日签订《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》，约定如下：一、陆通农业公司二次流转于许陆桥的土地租金明细：1.合同二确认土地面积为51亩，支付租金从2014年1月1日到2015年9月30日，租金总计为211076.25元；2.合同一确认土地面积160亩，支付租金从2013年9月30日至2015年9月30日，租金总计为756800元；3.以上土地租金合计967876.25元，许陆桥于2014年12月20日之前支付租金589476.25元，此款项支付于永泉村委会账户。剩余378400元（除去51000元修沟渠费用，即实际金额327400元）租金在以下工作完成后3日内一次性支付完毕；4.从2015年9月30日起，流转于许陆桥的土地面积按实际使用面积实测，并按实测面积按时支付租金。二、协调问题：1.靠友爱的房子通电问题，由陆通农业公司负责接通；2.土地边缘几户农民树苗及种菜的清理工作，由原永泉村委会负责协调处理；3.蓝莓园排水的处理，由陆通农业公司负责3000元工钱的支付，超出范围由许陆桥自行承担；4.由陆通农业公司负责安装三个路灯，所涉及电费由许陆桥自行承担。三、以上协定事项由三方共同声明在2014年12月31日之前完成。四、51亩租地合同在许陆桥支付完第一笔款项后3日内给予。2015年2月5日陆通农业公司委托四川世正律师事务所律师向许陆桥发送律师函，要求许陆桥向其支付剩余租金516876.25元。2016年12月1日陆通农业公司向许陆桥发送缴租通知书，要求其支付剩余租金1436082.8元。2018年1月3日陆通农业公司向许陆桥发送关于支付成都陆通生态农业开发有限公司项目内土地租金的函，要求其支付剩余租金、借款及违约金共计3341883.52元。2018年1月3日陆通农业公司向原永泉村委会发出关于协助收取天府玫瑰谷项目区内许陆桥租金的函，要求原永泉村委会协助其收取款项。许陆桥从2013年起到2018年2月9日止陆续共计向陆通农业公司支付了1309476.25元租金。支付情况为2013年1月27日支付合同一项下2013年3月1日至2013年9月30日的租金10万元、2013年7月23日支付合同一项下2013年3月1日至2013年9月30日的租金12万元、2014年12月30日支付租金40万元、2015年2月13日支付租金189476.25元、2015年5月12日由许陆桥在陆通农业公司处借支10万元用于支付租金10万元（该借支的款项许陆桥于2018年2月6日归还）、2016年2月2日许陆桥支付租金10万元、2018年2月9日支付2015年10月1日至2016年9月30日的租金30万元。现靠友爱的房子通电问题，陆通农业公司已协助许陆桥接通，但现电线杆系用木桩、竹竿制作，存在安全隐患。蓝莓园排水已处理，但标准问题双方存在争议。在原审庭审中双方对合同二的土地面积51亩无异议，但对合同一的土地面积有争议，陆通农业公司遂申请专业机构进行测量，后经原审法院委托四川省川建勘察设计院测绘出具《成都市郫都区花园镇永泉村枫林用地使用面积实测成果》确定合同一的面积为187.42亩。产生鉴定费12000元，该费用由陆通农业公司预交。许陆桥在庭审中申请鉴定人出庭，并对该份测量报告有异议，后原审法院向该院出具意见函，要求其进行书面的说明，而后该院向其出具回函，并对上述报告的瑕疵进行更正。后经陆通农业公司多次催收，均未足额缴纳租金。 一审法院认为，陆通农业公司、许陆桥及原永泉村委会之间签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》及《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》系三方当事人的真实意思表示，合法有效，对三方当事人均有约束力。案件争议的焦点为：一是合同一的具体面积是多少？二是租金的金额问题？三是谁的行为构成违约？四是两份合同是否构成合同解除的条件？五是许陆桥的先履行抗辩权是否成立？陆通农业公司的诉请是否应得到支持？对于合同一的面积问题。合同一第一条第1项约定“具体面积数据根据流转范围以实测后双方书面确认的面积为准”《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》第一条第4项约定“从2015年9月30日起，流转于许陆桥的土地面积按实际使用面积实测，并按实测面积按时支付租金。”双方在签订合同一后未对该土地面积进行实测，也未在2014年12月9日签订上述决议后对该合同一项下的土地进行实测。各方当事人在合同明确约定需进行实测，土地租赁合同的面积的多少系确定租金的基础，后经陆通农业公司申请，原审法院委托的四川省川建勘察设计院实测，合同一的总面积为187.42亩。对于租金的金额问题。从案件证据能证实，合同一2013年3月1日至2013年9月30日的租金为220000元（已支付）；合同一2013年9月30日至2015年9月30日的租金为756800元，合同二2014年1月1日至2015年9月30日的租金为211076.25元，共计967876.25元。2015年10月1日起的租金，按实测面积支付租金，其中合同二的面积为51亩，合同一经委托测量机构实测面积为187.42亩。合同一2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为1113940.14元[2365元/年/亩（2.15元×1100斤）×187.42亩×1年（2015年10月1日至2016年9月30日）+197.08元/月/亩（2.15元×1100斤÷12个月）×187.42亩×3个月（2016年10月1日至2016年12月31日）+2310元/年/亩（2.10元×1100斤）×187.42亩×1年（2017年1月1日至2017年12月31日）+6.33元/天/亩（2.10元×1100斤÷365天）×3个月（2018年1月1日至2018年4月17日）]，合同二2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为303121.05元[2365元/年/亩（2.15元×1100斤）×51亩×1年（2015年10月1日至2016年9月30日）+197.08元/月/亩（2.15元×1100斤÷12个月）×51亩×3个月（2016年10月1日至2016年12月31日）+2310元/年/亩（2.10元×1100斤）×51亩×1年（2017年1月1日至2017年12月31日）+6.33元/天/亩（2.10元×1100斤÷365天）×3个月（2018年1月1日至2018年4月17日）]。许陆桥已向陆通农业公司支付的租金共计1309476.25元，其中包括合同一2013年3月1日至2013年9月30日的租金为220000元；2014年12月30日与2015年2月13日分两次支付了《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》中所确定了合同二2014年1月1日至2015年9月30日与合同一2013年9月30日至2015年9月30日期间租金967876.25元中的589476.25元，该决议约定该款项项应在2014年12月20日前支付；2015年5月12日、2016年2月2日、2018年2月9日分三次共计支付了500000元，未确定该款支付的系合同一还是合同二的租金，还是上述决议中所确定的剩余的327400元租金，故该笔款项中的327400元应视为上述决议中双方所确认的无争议的租金，余下的172600元，因双方在此期间未对合同一的面积进行确认，故该款项应先视为双方对面积无争议的合同二的租金，合同二从2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日共计产生的租金为303121.05元，现已支付172600元，尚欠130521.05元。合同一从2015年10月1日至起诉之日即2018年4月17日期间的租金均未支付。对于是否构成违约的问题。从上述租金的支付情况可以分析，对于合同二约定的租金为“先付费、后用地”，许陆桥并未按约定的期间支付2015年10月1日至陆通农业公司起诉之日的租金，故其行为已构成违约。对于合同一，双方虽未对面积进行确认，但该合同中也约定了租金为“先付费、后用地”，许陆桥并未支付2015年10月1日至陆通农业公司起诉之日的租金，其行为已构成违约。对于涉案合同是否应解除的问题。土地租赁合同的出租方的主要义务系交付土地，承租方的主要义务系按约定使用土地并支付租金。现陆通农业公司已按约定交付了土地多年，许陆桥使用该土地进行种植至今，但并未按约定支付费用。合同二约定许陆桥逾期不交租金的陆通农业公司有权解除协议，而许陆桥在陆通农业公司多次催收后并未按约定交纳租金，其已构成合同二约定的解除条件。合同一双方并未约定解除条件，虽双方对面积有争议未进行实测，但从2015年10月1日起许陆桥经催告后均未按该合同“先付费、后用地”的约定支付租金，且经陆通农业公司多次催收后，仍未足额支付租金，其不能实现合同目的，已构成法定解除的条件。对于违约金的问题。案涉合同中约定了违约金的计算方式，但该标准明显过高，结合双方的合同履行情况以及其他情形，原审法院酌情确定为从起诉之日至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款实际付清时止为宜。对于许陆桥的先履行抗辩权是否成立的问题。案件为土地租赁，陆通农业公司将土地交付给许陆桥，许陆桥向原陆通农业公司支付租金为该合同的目的，双方虽对《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》第二条所约定的协调问题的处理的标准存在争议，但协调事项不是案涉合同的主要义务，故其先履行抗辩权不成立。对于因测量土地而产生的鉴定费12000元，因涉案合同二的土地因双方的原因导致未进行实测，故鉴定费由双方各承担一半。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条,《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陆通农业公司与许陆桥、原永泉村委会于2013年1月25日、2014年1月1日所签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》；二、许陆桥于判决生效后三十日内将2013年1月25日、2014年1月1日所签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》中所承租的土地腾退并交付给陆通农业公司；三、许陆桥于判决生效后十日内向陆通农业公司支付截止2018年4月17日的租金1244461.19元及其违约金（违约金的计算方式：以租金1244461.19元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年4月17日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至该款实际付清时止）。四、许陆桥于判决生效后十日内向陆通农业公司支付鉴定费6000元。五、许陆桥在上述土地腾退后十日内向陆通农业公司支付从2018年4月18日至上述土地实际腾退时止的土地使用占用费，土地使用占用费的标准：按每亩每年1100斤大米（按照每年当地政府财政部门公布的指导价格标准折算成人民币执行；若无法取得当地政府公布的指导价格，9月30日当日市场中等大米价格折算成人民币）；六、驳回陆通农业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23500元，保全费5000元，共计28500元，由陆通农业公司负担5700元，许陆桥负担22800元。 二审中，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，陆通农业公司、许陆桥及原永泉村委会之间签订的两份《农村土地承包经营权流转协议》及《关于许陆桥先生租地租金支付相关问题的决议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。本案中，陆通农业公司将案涉承包土地二次流转交付给许陆桥使用，但许陆桥未按协议约定支付相应土地租金，且经陆通农业公司多次催促后仍未支付，案涉两份流转协议目的已无法实现，原审法院综合全案证据判决解除案涉两份流转协议、许陆桥向陆通农业公司支付土地租金等相关费用并无不当。许陆桥上诉称案涉测绘成果违反法律规定且不具有真实性和关联性，但提交的证据不能证明其观点，对该上诉理由本院不予支持。 综上，上诉人许陆桥的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23500元由上诉人许陆桥负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年七月六日 书记员  陈 悦