河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7505号上诉人（原审被告）：河南兴农供应链管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路33号美盛中心1107号。法定代表人：高大临，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭文丹，河南佩里弗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，河南佩里弗迪律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈凯东，男，1970年1月7日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托代理人：许琼娜，河南扬善律师事务所律师。委托代理人：姚雯，河南扬善律师事务所实习律师。原审被告：赵勇，男，1961年9月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人河南兴农供应链管理有限公司因与被上诉人陈凯东，原审被告赵勇房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初1823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法适用独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南兴农供应链管理有限公司上诉称，一审判决重复计算违约金，故请求二审依法纠正。陈凯东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判决第二项内容并非重复计算违约金，而是对被答辩人因未及时支付租金而应当支付的，自违约之日即2016年起至答辩人起诉之日即2020年1月9日期间的违约金。故请求依法驳回上诉，维持原判。陈凯东向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金470,964元及违约金（违约金按照合同约定按照月息2%计算至起实际偿还之日止，违约金暂计5万元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年3月6日，原告陈凯东（作为甲方、出租方）与被告兴农公司（作为乙方、承租方）签订《租房合同》一份，载明：甲方将合法拥有的河南省郑州市金水东路农业南路口美盛中心写字楼1107号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为154.13平方米；合同租赁期为1年，自2015年3月6日起至2016年3月5日止；该房屋首年租金按建筑面积计算为129元/平方米/月（租金不含租赁发票，如果乙方需要发票，需提供甲方相应金额费用，甲方再开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票双方需要相互配合完成），共计租金每月19,883元；6个月为一期支付甲方，租赁合同签订当天乙方须支付履约保证金19,883元，乙方未能向甲方按时支付应支付下一租赁时期租金的，每逾期一日，乙方按应缴总额的千分之五支付滞纳金等。2016年8月26日，原告陈凯东（作为甲方、出租方）与被告兴农公司（作为乙方、承租方）签订《租房合同》一份，载明：甲方将拥有的河南省郑州市金水东路农业南路口美盛中心写字楼1107号房屋出租给乙方办公使用，建筑面积为154.13平方米；合同租赁期为1年，自2016年3月6日起至2017年3月5日止；租金按建筑面积计算为1.948元/平方米/天，租金标准为9,000元/月，租金总计10.8万元/年（租赁不含租赁发票，乙方如需要发票，需向甲方提供相应金额费用，甲方在开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票需要相互配合完成）直至合同租赁期限结束，//括号内为解释说明非合同内容（10.8万元年租金，房产税、个人所得税、印花税、土地税，合计约3万元，含税房价折合为约2.49元/平方米/天，实际年租金为138,000元）。甲方交付房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金19,883元，乙方未能向甲方按时支付应支付下一租赁时期租金的，每逾期一日，乙方按应缴总额的千分之五支付滞纳金等。关于租赁期限，原告称，自2015年3月6日开始租赁，至2019年3月25日搬走。被告称，2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋，因为原告对房屋密码进行了更换，是物业更换的，是经原告同意的，物业公司才可以更换密码。原告称，是物业公司更换的密码，因为被告未缴纳物业费，并且被告是在2019年3月25日向原告出具了物品清单，被告从涉案房屋搬走，物业公司向被告兴农公司员工得到的密码，并更换了密码，大概是在2019年3月5日之后，物业公司打电话问原告更换密码，原告同意更换。原告向本院提交2018年1月10日的欠条一张，载明：陈总，我公司因改制不能按期交款，现欠金额29.6万元整，2月中旬交款，特此说明。兴农公司赵勇。原告称，合同到期后被告继续租赁原告房屋，双方协商约定按照原合同继续执行，后期房租租金138,000元/年，被告应该承担租赁期间的租金和违约金。被告赵勇称，欠条的真实性予以认可，但当时兴农公司与原告就欠付金额未详细对账，截止2019年3月兴农公司具体租金的欠付金额是353,415元。关于已支付租金及剩余租金的计算。原告称，2015年3月6日至2016年3月5日共计12个月，是按照月租金19,883元计算，共计238,596元。2016年3月6日至2019年3月25日是按照年租金13.8万元每年计算，2016年3月6日至2019年3月5日共计三年，共计414,000元；2019年3月6日至2019年3月25日共计20天，为7,666元（计算方式138000÷12÷30＊20=7,666元）。综上，被告占用原告房屋2015年3月6日至2019年3月25日期间，以上共计应付租金为660,262元，扣除被告兴农公司支付的209,181元（含保证金1,983元），实际支付租金为189,298元，剩余470,964元未支付。被告称，2015年3月6日至2016年3月5日是按照月租金19,883元计算，共计238,596元。2015年3月至2016年3月扣除被告兴农公司已支付的209,181元，尚欠原告29,415元。2016年3月6日至2019年3月25日是按照年租金10.8万元每年计算，2016年3月6日至2019年3月5日共计三年，共计32.4万元。2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋，因原告对房屋密码进行了更换。综上，被告兴农公司共欠原告29,415元加32.4万元，共计353,415元。原告并称，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，所以注明租金为10.8万元，另外被告赵勇向原告出具的欠条以及原告给被告之间的短信沟通后期的租金时按照13.8万元，要求被告进行支付，被告未提出任何异议，自2016年3月6日之后的租金是按照13.8万元的标准计算。在案件审理过程中，被告兴农公司向本院递交反诉状，反诉请求为：依法判令被反诉人向反诉人开具金额为209,181元的租金增值税发票；依法判令被反诉人向反诉人支付抵扣增值税进项税额损失9,961元，本院不予准许。以上事实由原告提交的租赁合同原件1份、房产证证书一份、欠条原件1份、短信打印单1份（16页）、物品清单1份、通话录音整理3份（5页）、录音光盘1份物品清单1份、（2019）豫0191民督1512号民事裁定书打印件1份、微信聊天记录1份（2页）、美盛中心收费清单打印件2份、增值税电子普通发票打印件1份（8张）；被告兴农公司提交的《租赁合同》1份及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订的2015年3月6日、2016年8月26日两份《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。原被告对2015年3月6日的《租赁合同》对租金的约定无分歧，按合同约定标准月租金19,883元计算，2015年3月6日至2016年3月5日的租金共计238,596元。2016年8月26日的《租房合同》约定，合同租赁期为1年，自2016年3月6日起至2017年3月5日止；租金按建筑面积计算为1.948元/平方米/天，租金标准为9,000元/月，租金总计10.8万元/年（租赁不含租赁发票，乙方如需要发票，需向甲方提供相应金额费用，甲方在开具发票，乙方也可以自行开具发票，开具发票需要相互配合完成）直至合同租赁期限结束，//括号内为解释说明非合同内容（10.8万元年租金，房产税、个人所得税、印花税、土地税，合计约3万元，含税房价折合为约2.49元/平方米/天，实际年租金为138,000元）。对此，原告认为，应按照年租金13.8万元每年计算，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，所以注明租金为10.8万元，另外被告赵勇向原告出具的欠条以及原告给被告之间的短信沟通后期的租金时按照13.8万元。被告兴农公司认为，应当按照年租金10.8万元计算。本院认为，原告称，应按照年租金13.8万元每年计算，实际租金为13.8万元是包含房产税、个人所得税、印花税、土地税合计约3万元，但未向本院提交证据证明原告缴纳了房产税、个人所得税、印花税、土地税及具体数额，故本院按年租金10.8万元计算，如原告实际缴纳了房产税、个人所得税、印花税、土地税，可另行主张。关于租赁期限，原告称，自2015年3月6日开始租赁，至2019年3月25日搬走。被告称，2019年3月6日之后被告兴农公司未使用案涉房屋。因原告在2019年3月5日之后同意物业公司更换密码，物业公司更换密码后被告已无法使用房屋，但原告未说明同意物业公司更换密码的具体时间，本院对被告所述予以采信，并认定，租赁期限至2019年3月5日。综上，2016年3月6日至2019年3月5日共计三年，按照年租金10.8万元每年计算，共计32.4万元。2015年3月6日至2016年3月5日的租金共计238,596元。以上租金共计562,596元，扣除已支付的209,181元（含保证金1,983元），被告兴农公司尚欠原告租金353,415元。原告诉请判令被告向原告支付租金470,964元，本院予以支持353,415元。结合原告诉讼请求，被告兴农公司并应向原告支付违约金5万元，且应以353,415元为本金自2020年1月9日起按月利率2%向原告支付违约金至实际付款之日（以5万元为限，超出部分不予支持）。原告诉请判令被告赵勇支付租金及违约金，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告河南兴农供应链管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈凯东支付租金353,415元，并月利率2%利率支付自2020年1月9日起至实际付款之日止的违约金（以5万元为限，超出部分不予支持）；二、被告河南兴农供应链管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈凯东支付违约金5万元；三、驳回原告陈凯东的其他诉讼请求。案件受理费9,010元，减半收取4,505元，原告陈凯东负担829元，由被告河南兴农供应链管理有限公司负担3,676元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，上诉人河南兴农供应链管理有限公司因其拖欠案涉房屋租金的行为应当支付违约金。一审判决第二项所述违约金并非重复计算，而是上诉人自违约之日起至被上诉人陈凯东本案一审起诉之日即2020年1月9日的违约金。上诉人河南兴农供应链管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050元，由上诉人河南兴农供应链管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二〇年七月一日书记员 赵泽宇