湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1795号上诉人（原审原告）：武汉市京楚置业有限公司，住所地：武汉市硚口区玉带正街94号。法定代表人：黎逢斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：周静雯、陆义方，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉名都物业管理有限公司，住所地：武汉市武昌区友谊大道21号友谊国际广场D+公馆3栋1404号。法定代表人：付毅敏，该公司经理。被上诉人（原审被告）：武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会，住所地：武汉市汉阳区十里铺汉府上院。负责人：周德胜，该业主委员会主任。上诉人武汉市京楚置业有限公司（以下简称京楚置业公司）因与被上诉人武汉名都物业管理有限公司（以下简称名都物业公司）、武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会（以下简称汉府上院业委会）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。武汉市京楚置业有限公司的上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或者依法改判确认两被上诉人签订的《武汉市物业服务合同》无效。2、本案的诉讼费由两被上诉人承担。其上诉的理由为：一、原审法院违反法定程序，以致我公司无法充分行使诉权、合法权益无法得到维护。《民事诉讼若干证据规则》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”一审法院在判决书明确指出，“依据《中华人民共和国物权法》第七十八条‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’之规定，即使汉府上院业委会未经法定选聘程序的情形下与名都物业公司签订了物业服务合同，京楚置业公司作为业主应在法律规定时间内请求撤销业主委员会的选聘物业公司的决定”。而在案件的庭审中，我公司据以请求确认名都物业公司、汉府上院业委会签订的《武汉市物业服务合同》无效的法律依据也是一审法院援引的《物权法》第七十八条。因此，一审法院明知我公司诉讼请求中主张的民事行为无效与我公司提供的证据、法律依据所指向的民事行为可撤销存在一定偏差，其应当按照《民事诉讼若干证据规则》告知当事人可以变更诉讼请求但却未予告知。该案件的审理违反广法定程序，导致我公司无法充分行使诉权，合法权益无法得到维护，增加了我公司的诉累，浪费了司法资源。二、一审法院判决适用法律错误，根据《最髙人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，两被上诉人签订的《武汉市物业服务合同》应属无效合同。2017年3月1日，在案外人付毅敏同时作为武汉市鹤园物业管理有限公司〔以下称“鹤园物业公司”及武汉名都物业管理有限公司（以下称“名都物业公司”）的法定代表人的情况下，鹤园物业公司作为甲方，名都物业公司作为乙方，双方签订《武汉市汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让协议》（以下称“转让协议”）1份，约定甲方因管理及财务原因需将汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让给乙方管理，乙方同意接受转让。甲方在汉府上院小区所有的财产权、债权、债务及物业服务合同中约定的所有权利义务一并转给乙方。同时该协议载明，转让协议必须征得武汉市汉阳区汉府上院业主大会业主委员会（以下称“汉府上院业委会”）同意。而两被上诉人于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》即是汉府上院业委会作出同意转让的意思表示的形式。两被上诉人签订的《武汉市物业服务合同》效力应当与转让协议的效力相关联，若转让协议无效的，对转让协议效力认可的《武汉市物业服务合同》也应当无效。而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”之规定，鹤园物业公司与名都物业公司就将汉府上院小区全部物业服务一并委托名都物业公司签署的转让协议属于无效协议，故对转让协议效力作出认可的《武汉市物业服务合同》也应属无效。一审法院仅以《武汉市物业服务合同》不存在《合同法》第五十二条确认合同无效的情形为由，驳回我公司的诉讼请求属于适用法律错误，应当依法予以改判。综上所述，一审法院作出的（2019）鄂0105民初6338号民事判决书适用法律错误且存在程序违法，我公司特提出上诉，望判如所请。被上诉人名都物业公司、汉府上院业委会答辩，均要求维持原判。2019年9月，京楚置业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、名都物业公司、汉府上院业委会签订的《武汉市物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由名都物业公司、汉府上院业委会承担。一审法院查明：京楚置业公司根据武汉市汉阳区住房保障和房屋管理局于2014年1月13日出具的武房商证阳字第2014001365、2014001406、2014001344号《武汉市商品房权属证明书》，获得该公司开发经营的武汉市汉阳区十里新村151号汉府上院地下室栋-1层，建筑面积均为30.68平方米的车位1、车位7、车位8的相应权属。2016年11月27日，经汉府上院业主大会投票表决，鹤园物业公司得票325票，满足业主大会“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”要求，被选聘为汉府上院物业管理服务企业。次日，汉府上院业委会与鹤园物业公司签订了《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜，其中物业服务合同期限为3年，自2016年12月1日至2019年11月30日。签订合同时，鹤园物业公司法定代表人系付毅敏。2017年2月24日，名都物业公司成立，法定代表人系付毅敏。2017年3月1日，在付毅敏同时作为鹤园物业公司及名都物业公司的法定代表人的情况下，鹤园物业公司作为甲方，名都物业公司作为乙方，共同签订《武汉市汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让协议》1份，约定甲方因管理及财务原因需将汉阳区汉府上院小区物业服务合同转让给乙方管理，乙方同意接受转让。转让合同必须征得汉府上院业委会同意。甲方在汉府上院小区所有的财产权、债权、债务及物业服务合同中约定的所有权利义务一并转给乙方。乙方在汉府上院小区提供物业服务所产生的所有收益归乙方所有，债务由乙方承担等。鹤园物业公司、名都物业公司均在该协议上加盖公章，法定代表人签名处均为付毅敏。2018年7月11日，汉府上院业委会与名都物业公司签订《武汉市物业服务合同》1份，约定了汉府上院物业服务事宜，其中物业服务合同期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。现京楚置业公司以其拥有汉府上院地下车位权属，系该小区业主，认为汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，决定选聘物业服务企业未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，要求确认该合同无效。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”“建筑区划内符合下列条件的房屋、以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”京楚置业公司取得小区内车位权属证明，可以认定为物权法第六章所称的业主。名都物业公司、汉府上院业委会认为京楚置业公司不是小区业主，不具有诉讼主体资格的观点，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意”；国务院《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……”。故选聘物业服务企业应由全体业主共同决定，而非业委会决定。本案中，鹤园物业公司成立于2000年5月23日，名都物业公司成立于2017年2月24日，鹤园物业公司与名都物业公司均具有不同的主体资格，属于两个不同的民事主体，并非仅为公司名称发生变化。合同变更并非消灭原合同，设立新合同，而仅仅是在原合同继续存续的基础上对原合同某些权利义务内容作出修改，合同的变更只能是内容的改变而不包括主体的变化。汉府上院业委会在其与鹤园物业公司签订的合同尚未到期的情况下，与名都物业公司签订的《武汉市物业服务合同》，属于新签订的合同，并非原合同的变更，故汉府上院业委会认为该合同是其与鹤园物业公司签订的《武汉市物业服务合同》的变更的观点，不予采信。名都物业公司取代鹤园物业公司，成为汉府上院小区物业服务企业，仍应当符合法定的选聘程序。现汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》，未经法定的选聘程序，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，即使汉府上院业委会在未经法定选聘程序的情况下与名都物业公司签订了物业服务合同，京楚置业公司作为业主应在法律规定时间内请求撤销业主委员会的选聘物业公司的决定。现京楚置业公司明确表示其诉讼主张为确认汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》无效。关于该合同的效力问题，汉府上院业委会作为业主大会执行机构，对外代表全体业主，业委会的决定对业主具有约束力，其与名都物业公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容本身并未违反法律规定。至于汉府上院业委会选聘名都物业公司为物业服务合同相对方的程序是否合法，系全体业主与业委会之间的内部管理问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”京楚置业公司主张物业服务企业选聘程序违反禁止性法律规定无效，但《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条等规范性法律规定，非禁止性法律规定，故京楚置业公司主张汉府上院业委会与名都物业公司于2018年7月11日签订的《武汉市物业服务合同》无效，不予支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉市京楚置业有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由武汉市京楚置业有限公司负担（已缴纳）。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，名都物业公司与鹤园物业公司仅仅是续签了物业服务合同，名都物业公司承继了鹤园物业公司相关的权利义务，不存在重新选聘物业公司的情形，京楚置业公司当时对该行为也未提出任何异议，且得到了绝大多数业主的认可和同意。其次，京楚置业公司在本案的一、二审诉讼中，也未提交任何证据证明名都物业公司与鹤园物业公司之间的承继关系未经过该小区半数以上业主的同意以及续签的物业服务合同条款中侵犯其哪些相关的权益。因此，京楚置业公司的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由武汉市京楚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年七月十七日法官助理龚燕书记员龚燕