湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2563号上诉人（原审被告、反诉原告）：王智超，男，1968年4月16日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙忆，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉广兴房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区桃源坊64号。法定代表人：张梅梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：何红霞，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨哲文，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司武汉硚口支行，住所地武汉市硚口区中山大道建乐村31号。负责人：李仁俊，该支行行长。委托诉讼代理人：吴林兵，湖北诚明律师事务所律师。上诉人王智超因与被上诉人武汉广兴房地产开发有限责任公司（以下简称广兴公司）、中国银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称中行硚口支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9603号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王智超上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广兴公司的一审全部诉讼请求并主持王智超的一审全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决罔顾双方对案涉购房款支付的明确约定，判决王智超违约并支付购房款、违约金错误；2.一审判决认定自相矛盾，案涉房屋的抵押权应当涤除，抵押权无效，广兴公司有义务涤除无效的抵押权。广兴公司答辩称，1.王智超购房后一直占有房屋，也不办理公积金贷款，一审也未举证证明其曾经申请过，一审中自认长达4年时间并未主动去办理房屋公积金贷款手续，并未支付购房款；2.我方曾两次起诉并催要房款，但王智超并未履行付款义务，我方诉讼请求符合事实；3.王智超知晓房屋抵押权是无效的，房屋增值部分应当作为交易价格来处理；4.王智超长期占有案涉房屋，明知抵押的事实，并未采取涤除措施，应当向我公司支付违约金，请求驳回王智超的上诉。中行硚口支行辩称，王智超与广兴公司签订的商品房买卖合同，只是债权，物权变更必须登记变更，王智超的债权也应该在我方享有的债权之后。王智超反诉主张的物权变更与本案商品房买卖纠纷不是同一性质，违反了反诉的规则，应予驳回，我方认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。广兴公司向一审法院起诉请求：1、王智超按同地段同类房屋市场价格（暂估18000元/㎡，以实际评估价为准），继续履行合同并支付剩余购房款1285700元（按照未支付的购房款200000元所占合同总价款391328元比例乘以18000元/㎡乘以建筑面积139.76㎡）；2、王智超支付逾期付款违约金192700元（暂计算至2017年10月17日，以200000元为基数，从2017年10月18日起至实际付款之日按每日0.2‰的标准支付违约金）以及违约金不能弥补的损失差额887300元，共计1080000元；3、诉讼费由王智超承担。王智超向一审法院提出反诉请求：1、确认中行硚口支行在江岸区渣左新村63号4单元601室房屋上的抵押权无效，并立即办理注销该抵押手续；2、广兴公司立即为王智超办理位于江岸区渣左新村63号4单元601室房屋不动产权属证书，办理费用各自依法承担；3、广兴公司支付逾期办证违约金1913.28元；4、广兴公司承担反诉费。一审查明，2004年8月1日，广兴公司（出卖人）与王智超（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买江岸区西马街渣左新村59号（现为63号）第1幢4单元6层1号房，建筑面积139.76㎡，总金额391328元；付款方式：2004年8月1日付121328元，2004年8月18日前支付70000元，余款200000元办理公积金贷款；违约责任：逾期在7日内，违约金为每日0.1‰；逾期超过7日后，出卖人有权解除合同，违约金为每日0.1‰；双方继续履行合同的，违约金为每日0.2‰。合同签订后，王智超向广兴公司支付了购房款191328元（121328元＋70000元）。2004年8月18日，广兴公司将上述房屋交付王智超。一审法院另查明，中行硚口支行诉广兴公司、李东、朱定武返还财产纠纷案件，经武汉市硚口区人民法院审理查明，2002年10月30日，李东及朱定武与广兴公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定李东以373,880元的价格向广兴公司购买位于武汉市江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）4单元6层1室的房屋，首付款113880元，剩余购房款项办理银行贷款。李东并未支付购房首付款，2003年3月6日，广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》，并在房地产主管部门办理了房屋抵押登记。该院认为，广兴公司具有恶意占用贷款的行为，并作出（2007）硚民三初字第286号民事判决，确认广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订的《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》无效，广兴公司向中行硚口支行偿还借款本金229946.16元并赔偿相应利息损失。广兴公司提出上诉，武汉市中级人民法院作出（2009）武民二终字第790号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院再查明，截至2019年11月11日，广兴公司欠中行硚口支行贷款本金229946.16元、利息173893.40元、迟延履行利息151256.90元、诉讼费4500元，共559596.46元。一审法院庭审中，广兴公司增加诉讼请求，主张王智超支付违约造成的损失559596.46元。王智超认为该诉请无事实和法律依据，应予驳回。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，广兴公司与王智超签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。该合同约定余款200000元办理公积金贷款，未约定其他付款方式和支付时间，直至法庭辩论终结，双方亦未重新达成一致意见。由于广兴公司恶意占用贷款，冒用他人名义设定房屋抵押，并导致房屋抵押尚未涤除的情形下，其主张王智超按照同地段类似房屋现在市场价格的标准支付剩余购房款1285700元，支付违约金不能弥补的损失差额887300元及违约损失559596.46元的诉称意见，理由和依据均不充分，一审法院不予采纳。根据合同性质、目的和交易习惯，购买房屋应以支付对价获取所有权。在继续履行合同的前提下，王智超实际占有房屋而不同意支付剩余房款的辩称意见不能成立，应按合同约定履行付款义务，并承担逾期付款的违约责任，故广兴公司主张的其余诉请，于法无据，一审法院不予支持。由于另案生效法律文书已确认上述房屋的抵押合同效力，本案不再处理。王智超主张中行硚口支行注销抵押手续涉及另外的法律关系，本案亦不予处理。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。很明显，法律规定物权变动要办理登记，说明物权行为效力与债权行为效力具有相对独立性，且互不影响。本案中，广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订的《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》无效，抵押登记行为自然无效，但物权性质的抵押权并未发生变动。王智超于2004年8月作为买受人购买了存在抵押权的房屋，其自称2008年5月才知晓房屋抵押，说明其间王智超未曾办理公积金贷款手续，此后，王智超亦未提交证据证明其采取了积极措施涤除抵押权，并实际办理房屋登记手续以取得物权。王智超签订商品房买卖合同，仅享有合同法的请求权即债权，没有排他性民事权益。审理中，由于王智超坚持公积金贷款的支付方式，不同意向广兴公司一次性支付剩余购房款，亦无代为涤除涉案房屋抵押权的意思表示，其在明知房屋存在上述权利限制的情况下，坚持主张广兴公司为其办理房屋不动产权属证书和支付逾期办证违约金1913.28元的反诉请求，其条件尚未成就，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王智超于判决生效之日起十日内向广兴公司支付剩余购房款200000元；二、王智超于判决生效之日起十日内向广兴公司支付逾期付款违约金(以200000元为基数，自2004年8月18日起，按每日0.2‰的标准，计算至付清款项之日止)；三、驳回广兴公司的其他诉讼请求；四、驳回王智超的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30202元、邮寄费20元，共计30222元，由广兴公司负担19222元，王智超负担11000元，反诉受理费25元由王智超负担。本院经审理查明一审判决查明的事实属实。本院认为，广兴公司与王智超签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。合同中除首付款外对余款200000元的支付方式明确约定为办理公积金贷款。因广兴公司在与王智超签订上述合同之前，冒用他人名义设定房屋抵押，并且案涉房屋抵押尚未涤除的情形下，导致上述合同约定的支付方式不能实现，其过错在于广兴公司，王智超并无过错，一审判决王智超承担违约责任错误，本院依法予以纠正。但因王智超实际占有案涉房屋多年，并且一审中认可2008年5月知晓房屋抵押的事实，即便是案涉房屋抵押尚未涤除，其不同意支付剩余房款的上诉请求缺乏事实依据，并且其请求判决涤除抵押，故一审判决王智超按合同约定履行付款义务并无不当，本院依法予以维持。关于案涉房屋抵押权能否涤除的问题，本院认为，生效判决已经确认广兴公司以李东的名义与中行硚口支行签订的《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》无效，说明中行硚口支行在签订《个人住房贷款借款合同》及《住房贷款抵押合同》过程中存在过错，在王智超付清案涉房屋尾款的情况下，广兴公司与中行硚口支行有义务涤除案涉房屋的抵押登记，广兴公司有义务协助王智超办理案涉房屋的变更登记手续。综上所述，王智超的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9603号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初9603号民事判决第二、三、四项；三、武汉广兴房地产开发有限责任公司、中国银行股份有限公司武汉硚口支行于本判决生效之日起十五日内办理位于武汉市江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）4单元6层1室房屋的抵押解除手续；四、武汉广兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助王智超办理位于武汉市江岸区渣左新村63号（鑫涛苑）4单元6层1室房屋的权属登记手续；五、驳回武汉广兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回王智超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30202元、邮寄费20元、反诉案件受理费25元，共计30247元，由武汉广兴房地产开发有限责任公司负担25947元，王智超负担4300元；二审案件受理费4300元，由王智超负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二〇年七月二十二日书记员 严 洁