江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初440号 原告：连云港光伸置业有限公司，住所地连云港开发区临港产业区兴港路。 法定代表人：宋君，该董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：屠勇、柴传盛，江苏云港律师事务所律师。 被告：李某，女，1972年7月12日生，汉族，住连云港市连云区。 原告连云港光伸置业有限公司与被告李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连云港光伸置业有限公司的委托诉讼代理人屠勇、柴传盛，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连云港光伸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告给付原告购房款470700元及违约金（以210700元为基数，从2019年10月31日起，按日万分之五计算至实际给付之日止，以260000元为基数，从2020年1月31日起，按日万分之五计算至实际给付之日至），暂计算至起诉之日，违约金为29870.79元，共计500570.79元。2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告于2019年4月30日签订《商品房买卖合同》，编号为GF-2000-0171，购买原告开发建设的光伸·国际购物中心8-商22号商铺，总价为520700元，被告除在2019年4月30日支付定金五万元，再未支付任何款项。被告以搁置物品为由，申请先行使用，现在房屋已经交由被告占有使用。而被告尚欠原告购房款470700元，原告多次发函催要未果。根据合同第七条约定，买受人逾期付款的，买受人应当按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告李某答辩称：我不同意给付款项，因为当时原告承诺一年后给钱，还有半年可以办理贷款的缓冲期，如果还不上原告可以贷原告承诺一年后给钱，还有半年可以办理贷款，利息比银行利率低，在这种欺骗的方式下我同意签的合同。另外，购房价格应该在合同约定的价格基础上再扣除3万元经纪人费用。合同第三条层高5.8米、3.3米，楼层为两层，实际看房时候房子是三层，改变了房屋结构，与合同不符，原告擅自改变了屋内的消防管道，造成无法使用。按照合同第十条约定，原告变更了第三层应该提供有关部门通知书，但是我们没有接到通知书，有权要求退房。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《商品房买卖合同》、《申请》两份、《催款告知函》两份、沈某与胡某商谈的录音、《全民经纪人合作协议书》、沈某证人证言等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告于2019年3月9日向被告出具两份《申请》，第一份《申请》主要内容如下：本人李某于2019年3月7日认购光伸·国际购物中心8-122商铺，现申请借用光伸·国际购物中心8-122商铺放置物品。本人承诺该商铺使用期间，保持商铺卫生整洁，保证商铺内一切设施完好，使用期间产生的一切费用均由本人自行承担，使用后由本人负责将商铺恢复原样。使用期限3个月。特此申请！原告工作人员胡某于当日同意，并向被告交付了房屋。第二份《申请》主要内容如下：本人李某于2019年3月10日认购光伸·国际购物中心15-108商铺，现申请借用光伸·国际购物中心15-108商铺放置物品。本人承诺该商铺使用期间，保持商铺卫生整洁，保证商铺内一切设施完好，使用期间产生的一切费用均由本人自行承担，使用后由本人负责将商铺恢复原样。使用期限6个月。特此申请！原告工作人员胡某于2019年3月20日同意，并向被告交付了房屋。 原、被告于2019年4月30日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港光伸置业有限公司，买受人：李某……第三条、买受人所购商品房的基本情况……(房屋坐落)8幢无单元商22室，该商品房的用途为商业营业用房，户型为0，属钢砼结构，层高为5.8,、3.3米，建筑层数地上2层，地下0层。该商品房合同约定建筑面积共81.64平方米，其中套内建筑面积79.55平方米。……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米6378元，总金额(人民币)520700元整……第六条、付款方式及期限：2019年04月30日付购房定金50000元；2、2019年10月30日前付首付房款210700元，3、余款260000元于2020年01月30日前银行贷款结清，逾期则按照合同第七条赔偿违约金。第七条、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条、交付期限：出卖人应当在2020年2月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。……第十条、规划、设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。……《商品房买卖合同》签订后，被告于同日向原告支付了定金50000元，后未按约付款。 原告于2020年3月10日向被告出具第一份《催款告知函》，主要内容如下：……现您已逾期131日未支付该房款。现我司发函告知，请您于2020年3月17日前将剩余房款224501元，(其中含违约金13801元)支付到我司账户上。原告于2020年4月10日向被告出具第二份《催款告知函》，主要内容如下：……现您已逾期157日未支付该房款。现我司发函告知，请您于2020年4月8日前将剩余房款210700元，支付到我司账户上(详见备注)。并提交符合贷款条件的资料，公司不追究您的违约责任。若逾期不支付，我司将按商品房买卖合同相关违约责任执行，同时保留法律诉讼的权利，由此产生的一切经济责任和法律责任由您本人承担。后至本院于2020年4月26日立案时，被告仍未向原告支付所欠房款。 另查明，原、被告于2019年4月10日签订《全民经纪人合作协议书》，主要内容如下：甲方：连云港光伸置业有限公司，乙方：李某……二、佣金支付方式及时间：1.每笔成交单以乙方介绍意向客户签订《商品房买卖合同》并付清50%首付款即视为成交，甲方在7个工作日内一次性付清佣金。2.2019年12月31日前，经纪人介绍成交后获取佣金标准按下表执行：                            项目名称                       光伸·国际购物中心                       光伸·科创基地                       其他项目                               70-110㎡                       140-360                       360㎡以上                               成交佣金                       5000元/套                       10000元/套                       20000元/套                       10000元/套                       待定                以上如有变更，以甲方公众号通知内容为准。3.以上佣金为含税标准，经纪人领取佣金需开具等额合规增值税发票或按国家相关规定扣税。 本院认为，原告连云港光伸置业有限公司与被告李某基于自愿、平等的基础，签订《商品房买卖合同》,属于双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，形成买卖合同关系，双方理应恪守合同，履行合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，被告李某应于2019年04月30日付购房定金50000元，于2019年10月30日前付首付房款210700元，余款260000元，于2020年01月30日前银行贷款结清，逾期则按照合同第七条赔偿违约金。现被告李某仅支付了定金50000元，后续经原告多次催要，仍未能向原告支付所欠房款，被告应当承担逾期履行的违约责任。原告要求被告支付剩余房款470700元并按合同约定日万分之五计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于被告提出原告同意一年后付款且无违约金的抗辩意见。被告向法庭出示沈某与胡某商谈的录音，结合证人沈某的证人证言，即使认为沈某与胡某对话时被告在场，录音中无原告向被告直接承诺同意一年后付款的内容。付款时间应以双方签字确认的房屋买卖合同约定为准。故而被告的该抗辩意见不予支持。 对被告辩称购房价格应该在合同约定的价格基础上再扣除30000元经纪人费用的抗辩意见。原告认为被告尚未达到领取相关经纪费用的条件。本院认为，被告主张的30000元经纪人费用系依据双方签订的《全民经纪人合作协议书》，本案系房屋买卖合同纠纷，被告主张的该项费用是否达到领取条件，原、被告双方存在争议。因该争议与本案系不同的法律关系。故本案中对此不予处理，被告可另行主张。 对于被告辩称房屋为三层，与合同约定不符，原告擅自改变了屋内的消防管道，造成无法使用，要求退房的抗辩意见。《商品房买卖合同》第三条的约定，涉案房屋层高为5.8,、3.3米，建筑层数地上2层。在原告向被告交付时，原告为方便买受人使用，将一层层高5.8米的房屋加层，被告在接收房屋时并未提出异议。在审理过程中，原告也表示如被告不愿意加层，可拆除加层恢复原状。《商品房买卖合同》第十条约定的是变更规划和设计的需通知买受人，如未通知买受人可退房。而案涉房屋并未变更规划和设计，被告依据该条款提出退房的抗辩意见，与合同约定不符。另外，被告未对原告改变涉案房屋的消防管道造成房屋无法使用提供证据。因此，被告的该项抗辩意见，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告李某于本判决生效后十日内向原告连云港光伸置业有限公司支付购房款470700元及违约金（以210700元为基数，从2019年10月31日起，按日万分之五计算至实际给付之日止，以260000元为基数，从2020年1月31日起，按日万分之五计算至实际给付之日至）。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4403元（原告已预交），由被告李某负担。被告于给付上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年七月八日 书记员  陈婉玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 [二]《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。 [三]《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。