浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1682号 上诉人（原审原告）：孙迪锋，男，1982年11月22日出生，汉族，住慈溪市。 上诉人（原审原告）：范迪慰，女，1983年9月14日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：陈迪，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋天童，浙江煜华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司。住所地：慈溪市白沙路街道恒元商务广场1号楼〈17-2〉室。 法定代表人：刘小勇，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 上诉人孙迪锋、范迪慰因与被上诉人慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司（以下简称嘉年鸿迪公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院于2020年3月6日作出的（2019）浙0282民初7853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 孙迪锋、范迪慰上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金28539.05元及停车位面积误差价款1549.77元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：关于案涉房屋何时具备交付条件，一审法院存在事实认定错误。1.案涉房地产项目取得竣工交付备案证明书仅能表明其已符合行政管理规范所要求的其中某一环节，并不表明案涉商品房已具备了正常使用的基本条件。案涉房地产项目的管道天然气设施配套燃气工程于2019年1月23日验收合格，但该验收仅针对的是燃气设备，而不是燃气本身，当时燃气管道中并没有燃气。2019年5月10日，案涉房地产项目的燃气设施才正式点火通气，至此，案涉商品房才真正具备了“用气”条件。一审法院认定上诉人系于2019年4月3日收房并无事实依据，上诉人的实际收房时间为2019年5月10日之后，上诉人在该日之前以案涉商品房未通气为由拒绝收房合理合法。2.案涉商品房买卖合同中不仅约定地下停车位按188000元/个计算，共1只，金额188000元整，同时也约定了地下停车位面积为15.77平方米。上诉人购买的是面积为15.77平方米的地下停车位，不仅仅是简单的1只停车位、1间储藏间。对双方当事人而言，“只”、“个”仅仅是对案涉地下停车位的计量单位，并无其他特殊含义，而对面积15.77平方米、价格188000元的具体描述才是双方签订合同的目的所在，也是双方的根本利益所在，不能因为地下停车位是按只卖的，就可以不顾双方约定的具体面积。 嘉年鸿迪公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孙迪锋、范迪慰向一审法院起诉请求：1.判令被告支付两原告自2019年1月17日起至2019年5月10日止(共计113天)、以慈溪市悦城玖号花园7号楼203室已付价款1902666元为基数、按日万分之二计算的逾期交房违约金43000.25元及自2019年1月17日起至2019年4月3日止(计76日)、以已付车位价款188000元为基数、按日万分之一计算的逾期交付违约金1428.8元，合计44429.05元，扣除被告已支付的15890元，被告尚应支付两原告逾期交房违约金28539.05元；2.判令被告支付两原告地下停车位面积误差价款1549.77元；3.判令被告赔偿两原告因逾期交房、未及时开具增值税专用发票致契税成本上升的经济损失691.19元；5.判令被告按宽1200mm、高2400mm标准履行涉案房屋大门的整改义务，如不能整改，判令被告赔偿两原告损失3000元。 一审法院认定事实：2013年6月22日，两原告与恒元公司签订商品房买卖合同一份，约定：两原告购买悦城玖号花园7幢203室的商品房，建筑面积143.74㎡，除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于合同附件三。商品房单价13236.86元/平方米，总价1902666元，地下车位按188000元/个计算，共1个，计价188000元，合同总价款2090666元，合同第六条面积确认及面积差异处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款：(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期贷款基准利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款用由买受人补足：超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第①种方式处理：①交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。②×。合同附件一房屋平面图显示案涉房屋大门宽1200mm、高2400mm，平面图左下方合同分户门的尺寸为1500*2400；合同附件三载明：地下室编号为-2-756小型汽车标准停车泊位1个，按188000元/个计算，上述物业的价格结算、交付及违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。2013年6月22日、同年11月27日，恒元公司向原告开具了销售不动产统一发票（自开）。 2014年5月，恒元公司、监理公司、施工单位共同签署工程联系单，对悦城玖号花园工程1-7号楼入户门门洞进行调整，调整为宽1050mm，高2320mm。 2017年2月17日，一审法院裁定受理了恒元公司破产重整一案。在处置恒元公司破产财产过程中，对恒元公司开发的悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程委托淘宝网进行公开拍卖。2017年6月16日，慈溪市人民法院发布悦城玖号花园项目土地使用权和在建工程竞买公告，公告载明整体拍卖，按现状交付。2017年7月17日，被告以12亿元的最高价竞得。2018年11月19日，受常务副市长委托，市政府办公室副主任主持召开关于“悦 城玖号”交付有关事宜的协调会议，市法制办、市法院、市住建局、市规划局、市商务局、市环杭州湾创新中心、市调处办、市工作组、恒元置业破产管理人等单位相关负责人参加会议。其中会议议定事项包括：恒元公司已落实的与施工图不符的工程变更，由设计单位补充出具工程变更联系单后按现状进行验收；涉及规划方案调整的，不再补办变更手续，相关单位按现状验收。后设计单位补充出具了落款时间为2017年9月18日的设计修改通知单，载明门洞大小调整为宽1050mm，高2300mm。 2018年8月2日，两原告作为买受人与被告签订编号为20180800016号商品房买卖合同一份，约定：1.买受人购买的商品房为悦城玖号花园7号楼203室，为预售商品房，用途为住宅，建筑面积为143.74㎡，总价为1902666元，地下车位按188000/个计算，共1个，总价188000元，合同总价2090666元，合 同第六条面积确认及面积差价处理约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第①种方式处理：①交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。②×。合同第九条交付期限及条件约定：出卖人应当在2019年1月17日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、电信、有线电视、安防系统等，具备商品房正常使用的基本条件；4.商品房经竣工交付备案。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定证明文 件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺2019年4月17日前取得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1或2项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件三其他物业租赁协议书约定：该物业的名称、面积或尺寸、物业及占用土地的权属状况、价款与结算、交付、违约责任等)。1.地下室编号为-2-756小型汽车标准停车泊位1个，按188000元/个计算，金额188000元。2.上述物业的价格结算、交付及违约责任按合同第七、八、十、十二条履行。合同附件一平面图中未标注入户门的尺寸。同日，双方签订编号为20180800017号商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的附属用房为地下室-2-756，建筑面积15.77平方米，该地下车位按188000/个计算，共1个，总价188000元，合同第六条约定当事人选择只作为计价方式。当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第①种方式处理：①交付的房屋套型与设计图纸一致，相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的，总房价款不变。②×。合同第九条、第十条、第十二条、第十六条、附件三约定内容同编号为20180800016号商品房买卖合同。 慈溪市建设局发布的慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定：市建设局为房地产开发项目竣工交付备案机关。交付备案的房地产开发项目，应按国土、计划、规划、建设主管部门批准的方案已全部建成，各单项工程全部验收合格，并满足使用要求。开发建设单位应在房地产开发项目竣工后，自行组织有关部门或单位进行单项竣工验收。开发建设单位认为符合竣工交付条件的开发项目，应在各单项工程全部验收合格，整理了完整的备案资料后，在交付十个工作日前报市建设局备案。备案资料的所有单项工程质量验评材料包括供电、供水、燃气、供热、通信、广电、邮政、绿化、人防、环卫、地下车位、消防、排污排水的合格意见或证明。开发建设单位向市建设局提交完整的备案资料，建设局受理备案申请后，组织人员进行资料审查，必要时现场踏勘。提供资料符合要求、施工现场工完场清的，在十个工作日内出具竣工交付备案证明。开发建设单位据此向市房地产管理中心办理房屋产权登记。未经建设行政主管部门竣工交付备案的开发建设项目，不得交付使用；市房地产管理中心不得办理房产确权手续。 2019年1月23日，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程经验收合格。2019年4月2日，恒元玖号花园取得了慈溪市住房和城乡建设局颁发的房地产开发项目竣工交付备案证明书。2019年4月3日，被告通知两原告办理案涉房屋、车位的交付手续。交付地下车位的实际面积为15.64平方米。 2019年5月8日，被告向慈溪华润燃气有限公司致函，称项目已实现整体竣工交付，因住户入住需开通燃气，请慈溪华润燃气有限公司予以支持，并表示项目工程合同款项2627494元截止2018年5月28日已付清，后续发生的变更费用131881元，被告承诺在收到慈溪华润燃气有限公司相应发票后付清。2019年5月10日，慈溪华润燃气有限公司以被告悦城玖号花园项目已拨交，该项目合同款已付清，后续签订的工程签证单费用131881元被告承诺在本月付清，对被告的点火通气申请予以准许，并于同日对悦城花园玖号燃气设施进行通气调试完毕。2019年8月15日，两原告与被告签订悦城玖号花园逾期交付赔偿协议，约定：两原告购买被告开发的悦城玖号花园7幢203室房屋、车位、储藏间（下统称为商品房）事宜，双方分别签订了《商品房买卖合同》（下统称为买卖合同)，约定：被告应当在2019年1月17日前向原告交付该商品房。现就该商品房逾期交付事宜，双方经协商一致签订本协议；一、买卖合同第十条约定，除不可抗力外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用、逾期不超过90日，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行：二、原告己交付购房款1902666元、车位款188000元；三、被告房屋逾期交付76天，车位逾期交付76天，依据前述约定，被告应支付原告逾期交房违约金共计15890元；……六、原告应于本协议签订当日办理完成该商品房交付手续。本协议签订后被告按上述约定支付逾期交房违约金后，双方就该商品房延期交付事宜再无任何纠葛。该协议系被告提供格式协议。原告在签署该协议时将第六条协议中“本协议签订后被告按上述约定支付逾期交房违约金后，双方就该商品房延期交付事宜再无任何纠葛”予以划去。两原告于协议签订当日办理了交房手续。被告已支付了两原告逾期交房违约金15890元，并支付了两原告逾期交付权属证书违约金1463.46元。 一审法院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立有效，双方均应按约履行。本案双方的争议焦点为：1.案涉房屋何时具备交付条件；2.地下车位的面积误差被告是否应予补差；3.因逾期交房是否造成原告税费成本增加，增加税费成本被告应否承担;4.被告对大门的尺寸变更是否应承担整改义务，如不能整改，原告主张损失3000元的请求是否成立。就争议焦点1，原告认为车位的交付时间为2019年4月3日，悦城花园7幢203室房屋于2019年5月10日才具备通气条件，故被告交付悦城花园7幢203室房屋的时间应为2019年5月10日。被告认为至2019年4月2日，案涉房屋及车位已具备交付条件，且被告于次日通知两原告收房，故被告交付两原告房屋及车位的时间为2019年4月3日。对此，本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告将符合合同第九条条件的房屋交付两原告即完成交房义务。虽合同第九条规定4个条件为并列条件，但根据慈溪市房地产开发项目竣工交付备案管理暂行办法规定，颁发房地产开发项目竣工交付备案证明书的前提条件之一为房地产项目各单项工程已全部验收合格。而根据查明事实，案涉恒元玖号花园管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日已验收合格，故被告取得房地产开发项目竣工交付备案证明书表明案涉房地产项目的用气、用电等设施已验收合格，具备商品房正常使用的基本条件。被告于2019年4月3日通知两原告收房后，两原告也于该日对地下车位进行了交接，故原告以燃气未点火通气为由未予收房的后果应由原告承担。就2019年1月17日至2019年4月2日逾期交付的损失，原、被告已达成逾期交付赔偿协议，被告也已履行支付义务，故对原告要求被告另支付逾期交房违约金28539.05元的诉请，不予支持。关于争议焦点2，原告认为车位价格188000元，双方签订商品房买卖合同中载明车位建筑面积为15.77平方米，实际车位面积为15.64平方米。根据约定的面积折算，车位单价为11921.36元/平方米，故被告应支付原告车位面积缩减的面积误差价款1549.77元。被告辩称车位以个为计价单位，面积补差条款不适用车位。虽合同中载明了车位的建筑面积为15.77平方米，但也明确载明案涉车位的计价单位为只，原告认为车位单价11921.36元/平方米，与合同约定不符。且合同约定有出售（赠送、出租等）车位、车库、绿地或物业的，双方约定于附件三，而附件三约定双方就车位的价格结算、交付、违约责任按合同第七、八、十、十二条履行，表明双方对车位的约定不适用第六条条款，故原告要求被告支付车位面积补差价款的诉请，不予支持。就争议焦点3，原告认为因被告逾期交房，致使原告税费成本增加691.19元，该损失应由被告承担。被告认为两原告系恒元公司破产前购房并付清房款的购房者，其购房发票仍为营业税发票，不受增值税税率下降的影响，且即使确因逾期交房致使税费成本增加，也属于因逾期交房所造成的实际损失，该损失已由被告向原告支付违约金予以补偿。因恒元公司开具给原告的发票为销售不动产统一发票（自开），并非增值税发票，故原告称因房屋增值税率调整导致原告应缴契税成本上升无证据证实。即使原告所称因被告逾期交房致使原告承担契税成本增加属实，因双方约定了逾期交房的违约责任，被告也已支付两原告因逾期交房的违约金15890元，现原告无证据证明约定的违约金低于被告因逾期交房所造成的损失，故对两原告主张被告赔偿因逾期交房致使税费成本增加费用691.19元的请求，不予支持。就争议焦点4,原告认为原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附件中载明大门的尺寸为1500mm*2400mm，现大门实际尺寸变更为1050mm*2320mm，故被告应承担整改义务，若不能整改，应赔偿原告损失3000元。被告认为被告通过司法拍卖按现状受让案涉工程，受让时包括案涉房屋在内的入户门门洞均已施工完成，被告不应承担整改大门的义务，同时，原告主张损失3000元依据不足。根据两原告与恒元公司签订的商品房买卖合同附图载明，双方对门洞尺寸作了约定。虽被告按现状收房，但根据协调会议，被告与原告重新签订合同时除交付时间外，合同其余条款不变，故原合同对门洞尺寸的约定对被告有约束力。现交付房屋门洞尺寸与约定不符，应由被告承担违约责任。但房屋已整体竣工验收，原告也已经收房，且原告也无证据证明门洞尺寸的变更达到根本性影响房屋使用的程度，故对原告要求整改的请求，不予支持。因被告已构成违约，故原告要求被告赔偿损失的请求,予以支持。原告主张损失3000元，虽未提供证据，但根据门洞尺寸减小的程度，原告主张3000元也比较合理，本院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告慈溪嘉年鸿迪房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿原告孙迪锋、范迪慰3000元；二、驳回原告孙迪锋、范迪慰的其余诉讼请求。案件受理费645元，由两原告负担590元，被告负担55元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方合同约定的商品房交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。根据查明的事实，涉案小区的管道天然气设施配套项目燃气工程于2019年1月23日验收合格，故应视为商品房正常用气的基本条件已经具备。至于管道内何时接通燃气，则需要燃气公司、被上诉人以及物业管理公司等相关部门根据安全因素和实际使用等综合考量予以确定。故上诉人主张燃气接通之日的2019年5月10日作为用气符合基本条件之日的理由不足，本院难以采信。双方在合同中约定车位按个计算，储藏室按间计算，且约定如车位、储藏室面积误差超过3%，买受人可以退房，故上诉人以车位面积不足为由主张索赔的依据不足，本院亦难采信。 综上所述，孙迪锋、范迪慰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费590元，由上诉人孙迪锋、范迪慰负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年七月十六日 书记员  桂红艳