江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9297号上诉人（原审被告）：石亚军，男，汉族，1990年9月6日生，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：吴儒风，江苏钟山明镜（镇江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡配玲，女，汉族，1972年5月7日生，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：陈协平，江苏博聪律师事务所律师。上诉人石亚军因与被上诉人胡配玲房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石亚军上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人并未在第二份房屋租赁合同上签字,双方并未形成书面的房屋租赁合同，应当视为不定期租赁关系。2.被上诉人于2017年12月12日的换锁行为已经默认双方的房屋租赁合同已解除。综上，上诉人与被上诉人之间的不定期房屋租赁合同早已解除，并未延续至2019年。胡配玲辩称：1.上诉人已经在合同上签了字，双方是合法的房屋租赁合同关系。2.关于换锁行为，是因为被上诉人报警后上诉人不接电话，换锁是为了逼迫对方出来交纳房租，且被上诉人换锁后上诉人又撬锁继续进入房屋，并不构成所谓的被上诉人默认双方之间的房屋租赁合同关系已解除的情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。胡配玲向一审法院提出诉讼请求：判令石亚军向其支付租金36000元、违约金53040元、物业费3490元，合计92530元。一审法院认定的事实：601室系胡配玲所有，石亚军从事房屋群租中介业务。2015年12月14日，胡配玲（甲方）与石亚军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将合法拥有的601室出租给乙方使用，租赁期为36个月，自2016年1月14日起至2019年1月13日止；每月租金1500元，租金支付方式为季付，乙方应提前十天支付下一期房租，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，乙方需按月租金的5%向甲方交付滞纳金，逾期十天，则甲方有权终止合同，自行收回房屋；租赁期限内，水、电、气、网费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方签约时收取乙方押金1500元，房屋押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；乙方在租赁期限内，甲方书面同意乙方可将承租的房屋部分或全部转租给第三人；在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或者解除本合同1、甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部该房屋的2、因出现非甲方能及的情况，使该房屋的设施，或水、或电、或气等正常供应中断，且中断期一次超过十五天，乙方认为严重影响房屋的正常使用的3、因不可抗力的因素致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的4、在租赁期内，该房屋被批准动迁，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况，变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方提出，且应上述2、3、4款变更或解除合同的，甲乙双方互不承担责任；合同签订后，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，租金押金不退还，此外乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金的两倍的违约金，逾期三天的，则甲方有权依约自行收回房屋；租赁期满或本合同解除、终止后，乙方必须在两日内将其物件全部搬出，未取得甲方谅解下，均视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。石亚军在该份合同下方还手写注明：1、甲方允许乙方分隔出租；2、承租期间，除产权纠纷以及产权周边问题外，其他租客产生的问题由乙方负责。合同签订后，胡配玲向石亚军交付了601室，石亚军向胡配玲支付了押金1500元和自2016年1月14日起至2017年1月13日的房租。2017年12月12日15时许，胡配玲前往601室向石亚军索要租金，胡配玲电话联系石亚军，因石亚军不接电话，胡配玲报警，南京市公安局江宁分局高新园派出所民警出警后按照胡配玲提供的电话号码联系石亚军，但石亚军仍不接电话，警方建议胡配玲通过司法途径解决。2017年12月14日，胡配玲因涉嫌生产、销售伪劣产品罪被上海警方羁押，次日被刑事拘留，2018年1月18日被逮捕，此后胡配玲一直被羁押于上海市虹口区看守所，直至上海市虹口区人民法院于2018年11月28日作出（2018）沪0109刑初893号刑事判决书后才被解除强制措施。2019年5月9日，胡配玲向南京紫竹物业管理股份有限公司交纳了自2016年1月至2019年1月的物业费3490元。2019年6月2日，胡配玲将601室自行收回后转租给了案外人孔晨林。庭审中，胡配玲陈述其于2017年12月12日向石亚军索要租金无果的情况下更换了601室门锁，但随后石亚军让租客将601室门锁撬开后再次强行入住，此后因为其被上海警方羁押，一直无法实际控制601室，其出狱后于2019年6月2日自行收回601室前，601室内还产生了水费541.14元、电费641元，其于当日再次更换了601室门锁，2017年至2018年其既未收到石亚军的租金，也未收到石亚军转租租客的租金。石亚军陈述其在2016年底就告知胡配玲不再继续承租601室，其将601室钥匙放在门口的小盒子里面，此后601室租客继续向胡配玲直接支付租金，胡配玲也从未向其索要过租金，2017年12月，租客徐东亚向其反映房东将601室门锁更换了，进不了门，其找了人来开了锁，徐东亚和另外一名租客没过几天就搬走了，其与胡配玲丈夫曾经达成口头协议，以601室内电器、家居、装修冲抵租金。胡配玲否认与石亚军达成过上述口头协议。石亚军还认为胡配玲主张的违约金过高，要求法院依法核减。双方均同意将押金在本案中一并处理。一审法院认为，胡配玲与石亚军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同约定的租赁期限为3年，石亚军仅支付了1年租金，剩余2年租金36000元应予支付。胡配玲要求石亚军按照合同约定的每日5%标准承担逾期支付租金违约金54000元，该违约金标准明显过高，石亚军也要求法院予以核减，一审法院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍标准计算逾期付款违约金。经计算，截止至胡配玲主张的2019年3月31日止，逾期付款违约金合计9290元。胡配玲支付了603室的物业费3490元，按照合同约定，应当由石亚军承担。双方均同意将押金1500元在本案中予以抵扣，一审法院予以准许。故对胡配玲要求石亚军支付租金36000元、违约金53040元、物业费3490元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。石亚军辩称《房屋租赁合同》不是其签的。《房屋租赁合同》底部有石亚军的签字确认，石亚军对此并不否认，合同系胡配玲、石亚军双方签订。此辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。石亚军陈述其在2016年年底就已经退租，胡配玲在2年时间内未向其索要房租与常理不符，实际上是胡配玲自行向601室内租客收取租金。经一审法院向警方查询，胡配玲于2017年12月12日因石亚军欠付租金上门催要，只是由于石亚军拒不接听电话而索要租金无果，此后胡配玲于2017年12月14日被上海警方羁押，客观上无法向石亚军索要租金，也不可能直接向601室内租客收取租金。石亚军在庭审中陈述601室门锁被胡配玲更换后，系601室内租客联系其开的锁，可见601室直至2017年12月12日还在石亚军控制中，石亚军并未提供相关证据证明其向胡配玲交还过601室，石亚军应当承担承租期内的租金。此辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。石亚军辩称已与胡配玲丈夫达成口头协议，将电器、家居、装修冲抵租金，双方租金已清，但对此并未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、石亚军于判决发生法律效力之日起10日内向胡配玲支付租金36000元、逾期付款违约金9290元、物业费3490元，扣除押金1500元，合计47280元。二、驳回胡配玲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1069元，由胡配玲负担523元，由石亚军负担546元。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人石亚军提交《YO公寓电器要货结算明细》，拟证明案涉房屋中的五台空调是由上诉人安装。被上诉人胡配玲质证认为，对该证据的三性不予认可，无法看出是否是在案涉房屋内安装的空调。本院认为，对上述证据真实性不予确认，亦不足以证明上诉人的观点。二审期间，本案的争议焦点为：石亚军是否应向胡配玲支付租金、逾期付款违约金及物业费，如应支付，数额如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，胡配玲与石亚军签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定的租赁期限为3年，石亚军仅支付了1年租金，剩余2年租金36000元应予支付。因石亚军未能依约支付租金，应当承担相应的违约责任，一审结合双方合同约定及当事人抗辩，酌定将逾期付款违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍标准计算，截止至胡配玲主张的2019年3月31日止，认定违约金总额应为9290元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。胡配玲支付了603室的物业费3490元，按照合同约定，应当由石亚军承担。双方均同意将押金1500元在本案中予以抵扣，一审法院将其在石亚军应付数额中予以抵扣亦并无不当。石亚军称其并未在《房屋租赁合同》签字，双方应视为形成不定期租赁关系，但《房屋租赁合同》底部有石亚军的签字确认，石亚军并未提供充分证据证明自身观点，本院对其该项上诉理由不予采信。石亚军认为2017年12月12日被上诉人换锁行为已经默认了双方租赁合同解除，但结合现有证据，不足以证明石亚军的观点，石亚军在一审庭审中亦陈述601室门锁被胡配玲更换后，系601室内租客联系其开的锁，可见601室直至2017年12月12日仍在石亚军控制中，石亚军亦并未提供相关证据证明其后向胡配玲交还过601室，故对石亚军的该项上诉理由，本院亦不予采信。石亚军辩称已与胡配玲丈夫达成口头协议，将电器、家居、装修冲抵租金，双方租金已结清，但对此并未提供相关证据予以证明，举证不力的法律后果应自行承担。综上所述，石亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费982元，由上诉人石亚军负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年七月十三日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕