陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初640号 原告：康亚军，男，汉族，1967年9月15日出生，住西安市长安区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵新，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告：王利，女，汉族，1977年3月1日出生，住西安市临潼区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘跃，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣，陕西泽诚律师事务所律师。原告康亚军与被告王利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用普通程序、由审判员杨红雨独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告康亚军的委托诉讼代理人赵新、被告王利及其委托诉讼代理人张荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告康亚军向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金2200000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的XX房XX街XX村以东、与西安外国语大学相邻，建筑面积7000平方米，被告经人介绍愿意承租原告的此处房屋开办学前教育及幼儿园，双方协商后，在2018年2月1日签订了《房屋租赁合同》，约定的租赁期限为10年（自2018年7月31日至2028年7月30日），原告应于2018年6月1日前将房屋交付给被告，2018年8月31日之前为免租期，前三年的房屋租金为每年2200000元，被告应在合同签订之日起10日内向原告支付定金1000000元，定金充作房费（租金）；原告交房、经被告验收后支付剩余第一年租金1200000元。合同签订后，原告按约定交付了房屋及场地，被告收房后也进行管理用于开办幼儿园，第一年被告按约定支付了租金，但自第二年度租期开始至今，被告一直没有交付租金。被告的行为损害了原告的合法权益，为此提起诉讼，请求法院查明事实公正判决。被告王利辩称：因为原告出租给被告的房屋没有取得建设工程规划许可证，所以，原、被告签订的租赁合同无效；原告实际交付给被告的房屋面积是5000平方米、不是合同约定的7000平方米，租金应当按5000平方米的房屋面积计算；原告负有配合被告办理幼儿园证照的义务，但原告却将证照办到了原告的儿子康某某名下，因此被告才拒绝支付房租；另外，被告为承租的房屋已投入5772191.23元，该损失应由原告方承担。经审理查明：原告诉称的原、被告签订房屋租赁合同的时间、交付房屋的时间、承租房屋的用途、租期、租金的约定内容，以及被告支付定金和第一年的房租的数额及时间均属实。另查，原、被告签订的房屋租赁合同没有明确约定支付第二年度以及之后租金的具体时间；该合同第7.9条约定：“甲方（即原告康亚军）积极协助乙方（即被告王利）办理相关经营手续、执照及处理邻里村民关系，甲方并提供给乙方办理幼儿园办学许可证手续的相关资料。”合同履行期间，原告认为被告拖延支付第二年度的租金，遂于2019年12月23日向本院递交了民事起诉状要求法院判决被告支付第二年度的租金2200000元。庭审中，原告坚持诉讼请求，被告坚持辩称意见，不同意原告的诉讼请求。原告举证的证据有：一、原、被告签订的房屋租赁合同，用以证明双方的合同约定事项，房屋占用的土地属于集体所有土地，房屋不属于城镇房屋，该房屋没有权属凭证，被告是知情的，该场地和房屋是整体租赁，并非以建筑面积计算租金；二、律师函和EMS回执和查询单，用以证明原告发函件敦促被告支付租金、被告收到通知但并未支付租金。被告的质证意见为：对原告的第一组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为合同约定的房屋建筑面积为约7000平方米、但该房屋的实际面积只有5000平方米；对原告举证的第二组证据的真实性认可，证明目的不认可，认为从原告将幼儿园的办学资质办到原告的儿子康某某名下之后，原告就一直要求参股被告的幼儿园，被告租赁原告的房屋就是为了办理自己名下的幼儿园，合同约定原告应协助被告办理办学资质，但原告却将办学资质办到被告儿子名下，导致被告的合同目的无法实现，所以被告拒绝支付租金。被告举证的证据有：一、原、被告签订的房屋租赁合同1份、西安市长安区教育局文件1份，证明目的为：原告违反合同约定将幼儿园的办学许可证手续办理到原告的儿子康某某名下，此后的房屋租金被告不应承担，原告应向被告承担缔约过失责任；二、房屋安全鉴定报告，证明目的为：涉案房屋的面积并非合同约定的约7000平方米，被告应按照房屋实际面积5000平方米缴纳租金；三、原、被告的短信聊天记录，用以证明原告将办学资质办到原告儿子名下后，被告不应向原告支付租金；四、幼儿园品牌推广费明细、广告宣传明细、固定资产明细，用以证明原告应承担缔约过失责任，赔偿被告的上述损失；五、西安新时代弘文教育投资管理有限公司的营业执照（法定代表人为王利、住所登记为西安市长安区XX街XX花园XX层、成立时间为2018年3月29日）、西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的营业执照（法定代表人为康某某、住所登记为西安市长安区XX街道XX路XX号、成立时间为2019年6月17日）、西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的民办学校办学许可证副本（地址为西安市长安区XX街道XX路XX号、校长为贺小妹、举办者为康某某、学校类型为幼儿园、办学内容为学前教育幼儿园全日制、有效期限为2019年3月15日至2022年3月14日），证明目的为：原告没有按合同约定为被告办理幼儿园办学许可证，应当承担缔约过失责任。原告的质证意见为：对被告的第一组证据的形式要件无异议、证明目的不认可，认为本案纠纷为房屋租赁合同纠纷，租赁合同并未约定办学许可证办到谁的名下，原告办到他人名下并不违反合同约定，并且在办学许可证办理之前，被告自2018年下半年就开始使用承租的房屋开办幼儿园，被告主张的许可证问题会导致“被告的租赁合同目的不能实现”与事实不符；对第二组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为原告未提供鉴定报告的原件，鉴定报告也没有登记出具报告的时间，其中记载的房屋面积不应作为认定诉争房屋面积的依据，并且双方签订合同时约定的房屋面积是大约估计的面积，不是准确测量的面积，合同是将场地、房屋作为整体出租，并非是按房屋面积确定的租金；对第三组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为该证据内容是被告的单方陈述，并无原告认可或确认的内容；对第四组证据的形式要件和证明目的均不认可，认为这是被告单方制做的费用明细，与本案的诉讼请求没有关联性，本案不应涉及；对第五组证据的形式要件无异议，证明目的不认可，认为西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司的办学许可证系在教育局申请获批的幼儿园名称，并非经过工商登记的企业法人，西安市长安区郭杜街道弘文学府幼儿园有限公司系案外人独资成立的企业法人，名称虽然一致，但被告混淆了幼儿园名称和公司的名称。本案原、被告意见对立，未能达成调解意见。本院认为：本案原告康亚军举证的房屋租赁合同，足以证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，本院予以认证。 根据原、被告签订的房屋租赁合同第一条的约定内容，原告出租给被告的房屋明确约定为原告租赁本村集体土地的自建房屋、无权属凭证、被告是在充分且全面了解了房屋的位置、性质等不动产现状后承租的房屋，故在政府管理部门并未明确认定该房屋为违法建筑的情况下，原告有权出租房屋，被告辩称因该房屋没有取得建设工程规划许可证导致租赁合同无效的意见，本院不予采信。房屋租赁合同约定的出租房屋的面积为“约7000平方米”，被告举证了盖有“西安市房屋安全鉴定服务中心”印章的房屋安全鉴定报告用以证明涉案房屋的实际面积为5000平方米，但被告并未举证该房屋安全鉴定报告的证据原件、而且因西安市房屋安全鉴定服务中心并非房屋面积的有权测量部门或审查部门，本院对被告的证明目的不予认可，况且被告在承租之前是查看过承租房屋的全貌、并且也明知合同约定的7000平方米未经准确测量，故被告要求按5000平方米计算租金的辩称意见，本院亦不予采信。房屋租赁合同约定前三年的租金为每年2200000元，还约定了2018年8月31日之前为免租期，那么，房屋的租金起算时间应当认定为2018年9月1日，原告已交纳的第一年度的租金2200000元应认定为2018年9月1日至2019年8月31日的租金。根据房屋租赁合同第7.9条的约定内容，原告负有积极协助被告办理经营手续、执照的义务、负有向被告提供办理幼儿园许可手续的相关资料的义务，但合同约定的是原告的积协助义务和提供资料的义务，办理幼儿园证照的主要义务在被告一方，所以，被告主张的原告将幼儿园许可证办理到康某某名下的行为构成违约行为的意见不能成立，本院不予采信。本案的房屋租赁合同虽然没有约定第二年度（即2019年9月1日至2020年8月31日）的租金交付时间，但根据交易习惯，原告催告后被告就应当在合理期限内支付租金，原告举证的证据可以证明原告催交租金的信件已由被告在2019年12月27日签收，被告即应当在合理期限内向原告支付租金却没有支付租金，故原告有权要求法院判决被告立即支付租金。但是，因为在2020年1月底即开始的全国范围内的新冠疫情的影响下，被告承租房屋经营的幼儿园并未实际运营，根据公平原则，租金应予适当减免；具体的减免费用核算为：每月的租金原本为183333元，在疫情期间减半收取91666.50元，减半收取的期间酌情核算为2020年2月-2020年7月共计六个月的时间，即减少的租金应为91666.50元×6=549999元，故被告应当支付的第二年度的租金数额确定为2200000元-549999元=1650001元。原告要求被告支付租金的诉讼请求中，在1650001元范围内的诉讼请求应予判决支持，原告超出该范围的诉讼请求，应予判决驳回。至于被告要求原告承担缔约过失给原告造成的各项损失的意见，因被告在本案中并未反诉，本院不予涉及处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王利于本判决生效后十日内向原告康亚军支付第二年度的房屋租金1650001元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24400元，原告康亚军已预交，由被告王利承担19650元，并于本判决生效后十日内向原告康亚军支付该款；余款由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员        杨红雨 二0二0年   七  月  十三  日 书  记  员        吴亚桐 1