湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5094号上诉人（原审原告）：长沙佳捷物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路二段359号佳天大厦南栋4楼。法定代表人：吴学俊。委托诉讼代理人：戴金花，女，1995年12月8日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑丽仙，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柯昊，男，1979年4月10日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人长沙佳捷物业管理有限公司（以下简称“佳捷物业公司”）与被上诉人柯昊物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳捷物业公司上诉请求：撤销一审判决，支持佳捷物业公司一审的全部诉讼请求，并由柯昊承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定佳捷物业公司未处理空调漏水问题属于事实认定错误。该空调系柯昊买房时开发商为其配备，属柯昊的专有部分，佳捷物业公司对其空调质量并不承担保修责任。《前期物业服务合同》中所约定的对物业专有部分的维修属有偿服务，需要柯昊支付一定对价后方能对其提供维修服务，柯昊报修空调漏水问题时并未支付维修费用。佳捷物业公司就柯昊反映的空调漏水问题多次派人上门查看，并积极联系维修责任人，维修人员也曾多次上门维修。2.原审法院在超过答辩期限和举证期限后当庭接收柯昊的答辩状和证据，却不允许佳捷物业公司庭后提交补充证据反驳，对佳捷物业公司来讲有失公平公正。柯昊辩称，捷物业公司未履行物业合同约定的义务，柯昊曾多次向佳捷物业公司反映空调漏水的情况，但是佳捷物业公司一直没有处理，导致柯昊家房屋内部受损严重；物业公司曾牵头联系开发商要为我房屋同户型的业主进行空调移机，但移机工作进行到一半物业公司就没做了，导致柯昊家空调使用不了。请求驳回上诉，维持原判。佳捷物业公司向一审法院起诉请求：1.判令柯昊向佳捷物业公司支付红橡华园5-1002号房物业管理费9419元，违约金2825.7元，共计12244.7元；2.本案诉讼费由柯昊承担。一审法院认定事实：柯昊系长沙市芙蓉区红橡华园5栋1002房的业主，该房建筑面积121.53平方米。长沙朗景房地产开发有限公司（以下简称“朗景公司”）系该楼盘的开发商。朗景公司作为开发商与佳捷物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定：朗景公司将红橡华园委托佳捷物业实行物业管理服务；物业管理费标准为2.5元/月/平方米；物业专有部分的自用部位、自用设施损坏时，业主、物业使用人可以向佳捷物业报修，经报修由佳捷物业维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。由于柯昊的房屋出现空调漏水、空调移机工作延误等情况，从2016年12月1日起至今柯昊一直未交纳物业管理费。从2016年12月1日至2019年6月30日止共计31个月，柯昊需向佳捷物业交纳物业管理费9419元。现柯昊居住的红橡华园5-1002号房存在空调漏水且报修无回应等问题。2019年10月9日，佳捷物业委托律师向柯昊发出《律师函》，督促柯昊切实履行缴费义务。但柯昊至今未向佳捷物业交纳物业管理费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。朗景公司与佳捷物业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对柯昊具有约束力。现佳捷物业提供了物业服务，而柯昊未按约定支付物业管理费，故对佳捷物业要求柯昊支付物业管理费的诉讼请求，依法予以支持。但佳捷物业未提供证据证实其及时对柯昊房屋的空调漏水问题进行处理，未达到合同约定的质量要求，具有一定瑕疵，为促使佳捷物业提高物业服务水平，一审法院酌情确定柯昊按照双方约定标准的70%向佳捷物业支付物业管理费，即柯昊应向佳捷物业支付从2016年12月1日起至2019年6月30日止的物业管理费6593.3元。由于佳捷物业在提供物业服务过程中确存瑕疵，故对于佳捷物业要求柯昊支付逾期违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、柯昊于本判决生效之日起十日内向长沙佳捷物业管理有限公司支付物业管理费6593.3元；二、驳回长沙佳捷物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费106元，减半收取53元，由柯昊承担28.5元，由长沙佳捷物业管理有限公司承担24.5元。二审审理期间，佳捷物业公司提交了以下证据：证据一、业主（物业使用人）物业服务需求记录表，拟证明佳捷物业公司积极协助处理柯昊报修的空调漏水问题；证据二、物业服务照片若干；证据三、小区整体环境照片；证据四、长沙市物业管理协会《关于表彰2018年度“最美物业项目”的通知》，拟共同证明佳捷物业公司的物业服务水平达到物业服务合同约定的标准。柯昊的质证意见为：对证据一，佳捷物业公司接到柯昊客厅空调管道漏水请求后，于2015年8月4日派人来过，但维修是柯昊自己找人的，对2016年1月份及2019年6月份的报修，佳捷物业公司派人处理过，但前提是要收费，后没有处理，对2016年3月份的报修空调漏水事项，佳捷物业公司没有派人来过；对证据二、三、四的真实性不予认可。本院根据柯昊的答辩意见，对佳捷物业公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以认定，对佳捷物业公司提交的证据二、三、四与本案没有关联性，不予认定。柯昊向本院提交了一组照片，拟证明佳捷物业公司的物业服务未达到合同约定的标准。佳捷物业公司质证认为：对该组证据的真实性合法性不予认可，没有照片生成的时间和地点，物业服务是长期持续的过程，业主以单个时间展现状态认定物业服务不到位不合理，垃圾的产生系个别业主问题，对第三张照片三性均不认可，对第四张照片证明目的有异议，未体现违章建筑，摩托车乱停放及私家车位占领消防通道，佳捷物业公司均进行过提示，业主提交的照片也是从管家的朋友圈下载，对第七、八张照片三性和证明目的均不认可。本院对柯昊因柯昊提交的证据认证如下：照片无法反映拍摄时间和地点，也不能真实反映佳捷物业公司的整体服务水平，故对其证明目的不予认定。本院二审查明，柯昊购买的红橡华园系由长沙郎景房地产开发有限公司开发，长沙郎景房地产开发有限公司在开发的楼盘内统一安装了中央空调。前期物业服务合同系长沙郎景房地产开发有限公司与长沙佳捷物业管理有限公司于2016年11月20日所签。其中第三条的物业服务内容包括：......2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等；3、共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道、共用照明；4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、停车场等；5、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集；7、维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查等......本院二审查明的其它事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是佳捷物业公司是否依约履行了物业服务义务。柯昊主张其多次向佳捷物业公司反映家中客厅中央空调漏水、面板损坏等问题，佳捷物业公司一直未按物业服务合同约定履行维修义务。佳捷物业公司主张其接到柯昊的报修需求后，已全部履行物业服务义务。根据佳捷物业公司与长沙郎景房地产开发有限公司签订《红橡华园前期物业服务协议》的约定，佳捷物业公司对共用设施设备具有维修、养护和管理义务，但双方约定的共用设施设备不包括中央空调系统，且佳捷物业公司提交的新证据中，也证明佳捷物业公司在接到柯昊反映空调漏水的问题后，对柯昊的多次需求进行上门处理。故本院认定佳捷物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务。一审法院认定佳捷物业公司未达到合同约定的服务质量要求，具有一定瑕疵并对双方约定的物业服务费标准予以酌减，缺乏事实依据，本院予以纠正。因柯昊房屋存在空调漏水问题属实，其拒交物业服务费系因该问题未得到解决而为，并非恶意拖欠。同时，佳捷物业公司虽对柯昊房屋内空调漏水不具有维修义务，但仍应加强与业主之间的沟通、交流，进一步提高物业服务水平。故本院对佳捷物业公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，佳捷物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17659号民事判决；二、柯昊在收到本判决书之日起十日内向长沙佳捷物业管理有限公司支付物业服务费9419元；三、驳回长沙佳捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，减半收取53元，由长沙佳捷物业管理有限公司负担13元，柯昊负担40元；二审案件受理费137元，由长沙佳捷物业管理有限公司负担50元，柯昊负担87元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年七月二日法官助理苏逢连书记员曾知畅