浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2031号 上诉人（原审原告）：浙江省宁波市北仑区新碶街道贝碶村村民委员会。住所地：浙江省宁波市北仑区新碶街道四明山路258号。 法定代表人：叶明波，该村委会主任。 委托诉讼代理人：罗建冬，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章宇文，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宁波市北仑区新矸阳光假日宾馆有限公司。住所地：浙江省宁波市新矸镇恒山路迪兴大厦。 法定代表人：叶信芬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾光伟，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）:吴继定，男，1972年12月29日出生，汉族，住浙江省庆元县。 上诉人浙江省宁波市北仑区新碶街道贝碶村村民委员会（以下简称贝碶村民委员会）、宁波市北仑区新矸阳光假日宾馆有限公司（以下简称阳光假日宾馆）因与被上诉人吴继定房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院（2020）浙0206民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年05月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 贝碶村民委员会上诉请求：1.撤销一审判决第一项内容,改判阳光假日宾馆、吴继定立即腾空位于宁波市北仑区的房屋。2.撤销一审判决第二项内容,改判阳光假日宾馆向贝碶村民委员会支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止按139万元／年的标准计算的占有使用费。事实与理由:一、一审法院酌情给予两个月的腾空期限过长。双方的租赁合同于2019年12月31日到期,阳光假日宾馆本应于2020年1月1日前交还涉案房屋。并且,2019年12月,贝碶村民委员会对涉案房屋2020年1月1日后的租赁权公开招标时,阳光假日宾馆、吴继定均参与,且明知案外人曹荣中标,中标价格为139万元。阳光假日宾馆、吴继定在明知不可能续租的情况下,理应在2019年12月即准备腾空。此外,涉案房屋租赁面积虽然较大,但阳光假日宾馆、吴继定开设宾馆购置的均为小件家具家电,并非大型设备,腾空房屋无需2个月。若仍给予阳光假日宾馆、吴继定过长的腾空期限,必然导致贝碶村民委员会向案外人交付房屋的期限延长,徒增各方损失。二、一审法院判决阳光假日宾馆按60万元／年的标准支付占有使用费的事实认定和法律适用均存在错误。（一）贝碶村民委员会与阳光假日宾馆是2004年签订租赁合同最初租金为50万元年,约定每五年涨5万元,2015年起至2019年的租金价格为60万元／年,即使参照原租赁合同,2020年的租金也应调整为65万元年。况且,目前该租赁房产的实际租赁价格已远超过60万元／年,事实上，阳光假日宾馆和吴继定之间的租赁合同，仅租赁部分涉案房产租金已达88万年;另一方面贝碶村民委员会经公开招投标,最终案外人曹荣以139万元／年价格中标,阳光假日宾馆、吴继定对此价格是知晓的,且吴继定参与投标其出价也高达120多万。一审法院按照60万元／年来认定阳光假日宾馆的房屋占用使用费,完全无视事实、显示公平。（二）本案中,贝碶村民委员会已收取案外人曹荣（中标人）交付的2020年度租金139万元,在阳光假日宾馆、吴继定占用期间,由于贝碶村民委员会不能将房屋交付曹荣,曹荣目前已向宁波市北仑区人民法院提起诉讼要求解除协议、并要求贝碶村民委员会返还租金19万元、支付违约金40万元、赔偿期待利益损失116.3875万元。如曹荣的诉讼请求获得支持,那么根据一审法院的判决情况,贝碶村民委员会将蒙受巨大的损失,届时将导致村集体经济利益的严重受损,引发村里群众强烈的不满。（三）贝碶村民委员会有同类型案件在一审法院审理却拿到了完全不同的裁判结果。租赁期满后,阳光假日宾馆不及时返还所租房屋的行为属于违约行为,贝碶村民委员会因阳光假日宾馆违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。如果按原租赁合同约定的租金标准来确定逾期腾房的占有使用费,在目前房屋租金价格不断上涨的市场形势下,虽然阳光假日宾馆不按时返还房屋构成违约,却无需按租赁期满后上涨的租赁市场价格支付租金,这样就实际上获得了比按时返还房屋更大的经济利益,一审法院的做法等于变相鼓励了阳光假日宾馆继续违约的不诚信行为。所以,贝碶村民委员会认为应当按照目前租赁价格139万元／年的标准计算占有使用费。 阳光假日宾馆辩称，请求驳回贝碶村民委员会的上诉。 阳光假日宾馆上诉请求：1.延长腾空时间为五个月;2.减少、减免自2020年1月1日起至实际腾空之日止按60万元/年的标准计算的占有使用费。事实与理由：案涉房屋当时是按二星级宾馆来装修的,投资了壹仟多万,经营设施腾空工作量很大,要求五个月。另外，对于60万元的占有使用费一审判决也不合理,现阶段正处于疫情期间,按政府规定依法抗击疫情,到今天不能营业,时间上应减免。退一步讲,即使阳光假日宾馆在1月1日退租,贝碶村民委员会到今天也是不能租给第三方使用,因为贝碶村民委员会申请350K变压器安装到今天为止还未动工,没有正常的水电汽供应怎么可以出租给他人使用。 贝碶村民委员会辩称，第一，阳光假日宾馆要求腾房时间五个月的腾空期限过长。2019年12月，贝碶村民委员会对涉案房屋2020年1月1日后的租赁权公开招标时，阳光假日宾馆、吴继定均参与，且明知案外人曹荣中标。阳光假日宾馆、吴继定在明知不可能续租的情况下，理应在2019年12月即准备腾空。其次，涉案房屋租赁面积虽然较大，但阳光假日宾馆、吴继定开设宾馆购置的均为小件家具家电，并非大型设备，腾空房屋无需5个月。若仍给予阳光假日宾馆、吴继定过长的腾空期限，必然导致贝碶村民委员会的利益受损。再于涉案房屋是否具备交付第三方使用的条件与阳光假日宾馆无关，阳光假日宾馆以此为由拒绝腾房实属于无稽之谈。第二，阳光假日宾馆要求减免房屋占用使用费无任何法律依据。一方面，阳光假日宾馆自2020年1月1日起即开始未按照约定归还涉案房屋属恶性侵占的违约行为，该违约行为早于疫情爆发之前产生应适用“一旦违约、永远违约”的原则，阳光假日宾馆应承担违约行为所造成的相关后果。另一方面，根据目前最新的司法实践及参考《浙江省财政厅关于新冠××疫情防控期间减免企业房租措施有关事项的通过》等，本案情况并不属于法定减免租金的情况，阳光假日宾馆要求减免租金无理无据。 吴继定未做答辩。 贝碶村民委员会一审诉讼请求：要求判令阳光假日宾馆、吴继定立即腾空位于宁波市的房屋，并按照3808.22元／日支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费。后贝碶村民委员会将诉讼请求变更为：1.阳光假日宾馆、吴继定立即腾空位于宁波市的房屋；2.阳光假日宾馆按照3808.22元／日支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：2004年12月23日，北仑区新碶街道贝碶村作为甲方与阳光假日宾馆作为乙方签订《宾馆房租赁协议》一份，约定:乙方向甲方承租由甲方出资建造的位于福泉路旁的宾馆，租赁时间为2005年1月1日至2019年12月31日，预定15年，3层以上必须作为宾馆用房，并应以二星级宾馆要求进行装潢，除电梯由业主负责安装外，其余一切费用均由租赁者自理。租赁费2015年至2019年预定每年60万元。租赁期满，乙方如要求继续租赁，可与业主共同协商续租协议，如不愿续租，凡乙方投资动产的装饰允许搬迁，不动产不准拆除，甲方亦不予任何经济补偿。合同落款处甲方由贝碶村民委员会，乙方由阳光假日宾馆盖章确认。协议签订后，贝碶村民委员会按约交付房屋，阳光假日宾馆也履行了支付租金的义务。2016年6月9日，阳光假日宾馆与吴继定签订《承包协议书》，吴继定向阳光假日宾馆承包阳光假日宾馆福泉分公司客房部住宿的经营，阳光假日宾馆福泉分公司原有的基础设施及现有物品提供给吴继定使用，承包期从2016年6月10日起至2026年6月9日，承包费用约定为88万元整，吴继定在承包期间经济独立核算，自负盈亏。吴继定按约于2016年6月开始承包经营位于的阳光假日宾馆。因贝碶村民委员会与阳光假日宾馆的租赁合同即将到期，经贝碶村村民代表大会决议，宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社（以下简称贝碶股份合作社）将涉案房屋的承租权通过公共资源交易中心平台公开招投标，阳光假日宾馆的委托诉讼代理人顾光伟及吴继定均缴纳了投标保证金，吴继定参与了报价，最终案外人曹荣以139万元／年的价格中标，并于2019年12月26日与贝碶股份合作社签订《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》。 另查明，1.位于房屋登记产权人为贝碶股份合作社；2.阳光假日宾馆及吴继定的物品目前仍堆放在涉案租赁房屋内；3.阳光假日宾馆及吴继定已向贝碶村民委员会支付截至2019年12月31日的房屋租金。 一审法院认为，贝碶村民委员会、阳光假日宾馆之间的《宾馆房租赁协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按约履行。现合同约定的租赁期限已届满，涉案房屋的承租权已按照相关规定进行公开招投标，阳光假日宾馆及吴继定均报名参加，但最终未能中标，房屋所有权人也已与中标人达成新的租赁协议，因此阳光假日宾馆及吴继定应从涉案房屋腾退。关于腾退期限，阳光假日宾馆及吴继定在2019年12月投标失败后，就应及时腾退，但考虑到承租房屋面积的大小、装修情况及使用现状，结合贝碶村民委员会、阳光假日宾馆及吴继定各自的陈述，一审法院酌情再给予两个月的腾空期限。因目前阳光假日宾馆方仍实际占用涉案房屋，作为合同相对方，阳光假日宾馆应向贝碶村民委员会支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止的占用使用费。关于占有使用费的支付标准，贝碶村民委员会要求按照新的租赁合同标准支付，但该标准系贝碶村民委员会和新承租人之间达成的合意，贝碶村民委员会不能据此向阳光假日宾馆进行主张，阳光假日宾馆应参照与贝碶村民委员会之间的租赁合同到期前的租金标准即60万元／年向贝碶村民委员会支付占有使用费。综上，对于贝碶村民委员会要求阳光假日宾馆、吴继定腾退及阳光假日宾馆支付占有使用费的诉讼请求，该院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。综述，该院依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第二款之规定，作出判决：一、宁波市北仑区新碶阳光假日宾馆有限公司、吴继定应于判决生效之日起两个月内腾空位于宁波市北仑区的房屋；二、宁波市北仑区新矸阳光假日宾馆有限公司应于判决生效之日起两个月内向浙江省宁波市北仑区新碶街道贝碶村村民委员会支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止按照60万元／年的标准计算的占有使用费；三、驳回浙江省宁波市北仑区新碶街道贝碶村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由宁波市北仑区新碶阳光假日宾馆有限公司负担。 二审中，贝碶村民委员会提交宁波忠正房地产土地资产评估有限公司针对涉案房屋出具的《房地产评估报告》，拟证明案涉房屋租金市场价格至少为每年80万元。阳光假日宾馆质证称，对真实性无异议，该价格评估基础是在有装修的情况下，如果没有装修也不会有这么高的租金。因双方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，宁波忠正房地产土地资产评估有限公司在2019年2月27日价值时点年市场租金价格为每年80万元。 本院认为，本案二审主要争议为判决生效后允许阳光假日宾馆腾退时间是否适当以及占有使用费确定标准是否妥当。 第一，判决生效后当事人履行义务的时间是法院依据案件情况裁量的范畴。鉴于案涉酒店装修面积较大，腾退搬迁的物品较多，需要的时间较长，一审法院酌定阳光假日宾馆在二个月内腾退，并无不妥。贝碶村民委员会主张预留腾退时间会影响到其向案外人交付，这系其与案外人之间的协议，与本案腾退时间的考量没有直接关系。且，贝碶村民委员会与案外人在订立协议时也应当预见到本案纠纷可能存在的影响，采取适当的措施，防范履行风险。退一步而言，即使一审判决要求阳光假日宾馆立即腾退，判决生效后，也已经超过贝碶村民委员会向案外人交付房屋的时间。因此，本院对贝碶村民委员会立即腾退的诉请，难以支持。阳光假日宾馆要求延长腾退时间的主张，本院也不予支持。 第二，关于逾期腾退房屋按照每年60万元的标准计算占有使用费是否妥当。占有使用费是承租人没有合同依据占有他人房屋产生的费用。该费用通常系参照合同约定的租金标准确定。在本案中，鉴于案涉租赁合同2015年至2019年的租金标准为每年60万元，宁波忠正房地产土地资产评估有限公司2019年评估阳光假日宾馆年市场租金价格为每年80万元，考虑到2020年爆发的疫情以及疫情后一段时间对租赁市场的影响等因素，一审判决确定逾期腾退房屋按照每年60万元的标准计算占有使用费，基本合理。贝碶村民委员会要求增加占有使用费的主张，本院不予支持。阳光假日酒店要求减少占有使用的诉请，本院也不予支持。 综上所述，阳光假日酒店、贝碶村民委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7550元，由浙江省宁波市北仑区新碶街道贝碶村村民委员会负担4250元，宁波市北仑区新矸阳光假日宾馆有限公司负担3300元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月十七日 代书记员 项凌燕