辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1969号上诉人（原审原告）：营口深南物业服务有限公司，住所地营口市站前区市府路南62甲，统一社会信用代码912108006768736612。法定代表人：申春阳，公司总经理。委托诉讼代理人：王顺宏，女，汉族，1964年4月14日出生，住辽宁省营口市，公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：陈嘉浩，男，1986年5月24日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：杨素芬，女，1965年3月22日出生，住营口市站前区，被上诉人陈嘉浩母亲。上诉人营口深南物业服务有限公司因与被上诉人陈嘉浩物业服务合同纠纷一案，不服营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人营口深南物业服务有限公司的委托诉讼代理人王顺宏，被上诉人陈嘉浩及其委托诉讼代理人杨素芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人营口深南物业服务有限公司的上诉请求：1、请求法院依法撤销（2020）辽0802民初第7号民事判决书。2、判令被上诉人立即支付2012年1月28日至2018年1月28日所欠的物业费共计人民币6745元及电梯费4320元及违约金，违约金数额按应付总额的日3‰计算。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、原审法院适用主张民事权利诉讼时效为三年的法律规定，没有支持上诉人2012年1月28日至2015年1月8日物业费的诉请，没有事实依据，也适用法律错误。该案件两次审理中被上诉人均没有提出诉讼时效的抗辩。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干的规定》第三条：当事人未主动提出时效抗辩的，人民法院不应对事实时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条：当事人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的情形除外。法院不能主动运用诉讼时效进行裁判。二、关于电梯费费用按约定价格减半交付不准确。依据当时实施的营口市物业服务收费管理办法第三章电梯运行收费，第十六条电梯运行费包括电梯年度安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费四项内容。物业企业收取的电梯费包括四项内容，因电梯属于房屋的共用设备，就是同一楼宇某房屋所有人不使用，电梯也要产生前三项费用，这是房屋所有人必须承担的，故减半收费不准确。三、物业合同第十一条交接中约定：1、该商品房达到本合同第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人在该商品房交接书面通知送达之日7日内于通知约定的时间和地点办理该商品房交接手续。未在该商品房交接书面通知送达之日起7日内办理该商品房交接手续的，视为出卖人以按期交付该商品房。3、自房屋交付之日或视为交付之日起，与该商品房有关的一切风险和费用转由买受人承担。此费用包括因买受人原因造成的实际入住日顺延期发生的物业费、取暖费等一切与该商品房有关的费用。被上诉人没有依据合同约定到开发公司和物业公司办理交接入住手续，开发公司和物业公司多次催促，至今不办理。上诉人是服务被告所在小区的物业公司，与开发公司签订了物业服务合同，按照物业服务合同的约定，上诉人履行了物业服务的义务，被告没有办理入住，房屋空置，已产生7年物业费，依据物业管理条例第四十二条第二款的规定：已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。和商品房买卖合同第十一条约定上诉人提起诉讼。被上诉人陈嘉浩辩称，我是2012年买的房，2012年的文件是规定是买房子不办进户不交物业费，等着买房子的时候，我又亲自问他售楼处服务人员，他说不进户不交物业费。当时合同上也写了不进户取暖费，等着他催我交费的时候，我又上售楼处问了一次，售楼处小姐又说不进户交不交钱，然后连续5、6年没催过我这个物业费。我也就没办进户。电梯费也是一样，问了他们多少遍电梯费根本就不收。一审判决正确。上诉人营口深南物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付2012年1月28日至2018年1月28日所欠的物业费6745元（房屋面积*收费标准*12个月）及电梯费4320元、违约金按应付总额的日3‰计算；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月14日，被告在营口禾嘉房地产开发有限公司购买了坐落于营口市站前区房屋，建筑面积94.63平方米。被告至今尚未办理房屋入住手续。原告与营口禾嘉房地产开发有限公司签订物业服务合同，约定由原告为被告房屋所在的小区提供物业服务，物业费按年收取，物业费标准为0.99元每平方米每月，6层电梯费为每月60元，每年720元。业主逾期交纳物业服务费用，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三的标准交纳滞纳金。一审法院认为，原告与营口禾嘉房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告应依约为被告所在小区提供物业服务，被告作为业主应交纳物业费、电梯费。被告主张的事实没有证据支持，不能认定。但是原告亦无证据证明在2012年1月后至本案起诉前，原告向被告主张过物业费、电梯费，被告的诉讼时效抗辩成立。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年8月26日向本院主张权利，故2012年1月28日至2015年8月26日的物业费、电梯费本院不予支持。关于原告主张的滞纳金，因《物业服务合同》系原告与营口禾嘉房地产开发有限公司签订，并非原告与被告本人签订，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。电梯费本院酌定参照约定价格减半判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈嘉浩于本判决生效之日起10日内给付原告营口深南物业服务有限公司2015年8月27日至2019年1月28日的物业费3841.03元，电梯费1230元；二、被告陈嘉浩给付原告营口深南物业服务有限公司拖欠的物业费、电梯费的利息，分段计算。其中494.74元的利息，自2016年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至本院确认给付之日止；其中1484.2元的利息，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至本院确认给付之日止；其中1484.2元的利息，自2018年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至本院确认给付之日止；其中1484.2元的利息，自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至本院确认给付之日止；其中123.69元的利息，自2019年1月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至本院确认给付之日止。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123.00元，原告已预交本院，由原告承担73元，由被告陈嘉浩给付原告50元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人主张要求被上诉人交纳2012年1月28日到2015年8月26日的物业费的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案上诉人营口深南物业服务有限公司向法院提起诉讼的时间为2018年8月26日，上诉人仅提供其2012年向被上诉人追要过物业费的电话录音，并未提供2012年以后至诉讼之前其追要过物业费的证据。并且被上诉人在一审期间亦提出了超过诉讼时效的抗辩理由，故对于2012年1月28日到2015年8月26日物业费的诉讼请求已过诉讼时效，对上诉人的该项诉讼请求本院不予支持。关于电梯费的问题，因约定电梯费的《物业服务合同》是上诉人与营口禾嘉房地产开发有限公司签订的，而上诉人并未与被上诉人签订《物业服务合同》，且被上诉人至今尚未办理房屋入住手续。故一审法院酌定参照约定价格减半判决电梯费并无不妥。综上所述，上诉人营口深南物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76元，由上诉人营口深南物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年七月八日法官助理王睿书记员李佩益