广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终9424号上诉人（原审原告）：黄雪芬，女，汉族，1967年12月24日出生，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓岚莺、李垚，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州黄沙铁路房地产开发有限公司，住所地：广州荔湾区华誉三街2号101房。法定代表人：冼岩。委托诉讼代理人：李靖飞，男，公司职员，联系地址。上诉人黄雪芬、广州黄沙铁路房地产开发有限公司（以下简称“黄沙铁路公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9556号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理，现已审理终结。黄雪芬上诉请求：一、撤销原审判决第三项。二、判令黄沙铁路公司支付其自2018年2月3日起至2018年5月8日止的逾期违约金，按4000元/天的标准计算，共计人民币376000元。三、判令黄沙铁路公司支付其自2018年2月7日起至2018年5月8日止的住宅管理费6449元、车库管理费1440元、水费100元、电费1200元，共计人民币9189元。四、本案一、二审诉讼费全部由黄沙铁路公司负担。事实和理由：一、原判决认定事实错误，黄沙铁路公司未按照《保修协议》约定的完工时间完成保修内容、交付使用，应承担违约责任、赔偿损失。(一)《保修协议》第一条的保修内容是概括性约定，对该条款应按照有利于实现合同目的的方式理解。涉案保修内容应包括第一条的六项及相关联部分。2017年11月16日，双方签订《黄沙御景壹号保修协议》(简称《保修协议》，《保修协议》第一条约定房屋质量问题保修内容包括：1．室内电路线管不规范问题：全面线路检测及线路敷设安装(修复缺少插座：大厅地面阳台插座各一个、卫生间坐便器插座)，采用庆丰或荔湾品牌。2．室内地面局部发热问题：凿除地面和墙面并检查原有管路及敷设安装。3．室内木地板异响问题：甲方按乙方原已使用材料重新提供木地板和踢脚线，其他辅助材料及安装费用甲方按双方协商费用支付乙方，由乙方自行负责安装，甲方不再对木地板负保修责任。4．卫生间返臭问题：重新检查排水管网、地漏及管路敷设安装。5．书房、餐厅飘窗台白玉兰石材更换，厨房小阳台地面砖更换。6．全屋天花油漆翻新(采用多乐士品牌)。备注：电气线路及水管管路等敷设工程在隐蔽前应通知乙方进行验收。在维修施工期间，如乙方发现所用材料不符合国家现有标准有权提出更改，甲方按国家标准予以配合。《保修协议》第二条第2款约定，整改前甲方负责安排专业家具公司(美克美家)将室内所有家具打包安置，整改完工后两天内由专业家具公司搬回，费用由甲方负责。室内门柜按照原来要求安装，整改期限内妥善保管，如有损害按原样赔偿。根据《合同法》第一百二十五条第一款之规定，对合同条款的理解，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方签订《保修协议》的目的，是为了使涉案房屋达到可以正常居住使用的质量，对其第一条的理解应以前述目的为原则。因此，《保修协议》中黄沙铁路公司应负的保修义务包括：1．室内电路线管不规范方面：(1)全面线路检测，因电路线管为隐蔽工程，需凿除埋线相对应的墙体、地砖、木地板、插座、面板、墙纸等部分；(2)更换不合格的电路线管，全面线路敷设安装，需重新挖埋相关线管，并修复相关墙面、地面、插座、面板、墙纸等；(3)修复缺少插座，需在缺少插座的位置重新开孔、埋线，安装插座。2．室内地面局部发热问题：(1)全面检查原有管路，需凿除管线对应的墙面和地面；(2)更换不合格的管路，重新合理敷设安装管路，并修复相关墙面、地面、大理石及与其他物件相衔接的部分等。3．室内木地板异响问题：(1)拆除原有的木地板及其龙骨；(2)按照原已使用材料重新提供木地板和踢脚线；(3)相关辅助材料和安装费用由被上诉人承担。4．卫生间返臭问题：(1)全面检查卫生间及关联的排水设施、地漏及管线，需拆除地面原有物件；(2)更换有问题的水管，调整不合格的地漏等排水设施，并修复相关墙面、地面及与其他物件相衔接的部分。5．书房、餐厅飘窗台白玉兰石材更换，厨房小阳台地面砖更换：(1)拆除原有的石材、地砖；(2)按照相同质量提供石材、地砖，并重新铺装，修复相关墙面、地面及与其他物件相衔接的部分。6．全屋天花油漆翻新(采用多乐士品牌)：对原先的旧漆铲除，除去灰尘重新涂刷新漆。7．家具的运输安装：(1)将原有家具打包安置并妥善保管；(2)完工后将家具运回，门柜等按照原样进行安装。(二)原判决认为其在2018年1月23日提出的异议中，除电气线路、水管管路、石材更换外，均不属于《保修协议》的保修范围，属于认定事实错误。木门安装、大理石更换、墙纸铺贴、智能化面板更换、衣柜安装等均属于保修的义务。黄沙铁路公司在2018年1月19日作出《工程完工通知函》，声称完成了保修协议约定的维(保)工作。2018年1月23日，其向黄沙铁路公司发送《关于B9-1501房保修工作的回复函》，认为保修工作尚未完成，并提出了如下异议：1．室内地面未能恢复原状，导致与原有门框不能合理衔接使用。黄沙铁路公司在保修中拆除了入户大门，应负责入户大门的安装、恢复原状。入户大门对应地面低陷，距离原有门框大约20厘米；主人房地面与房门距离太小。前述两处室内地面与门框的距离不符合相关装修标准，部分地面高于整改前，如安装木地板后将导致无法正常关门。2．有两处大理石门套颜色严重不协调。3．餐厅背玻璃发黑。4．工人房洗脸台下水管没安装好，明线露出来。5．酒柜多处严重划痕。6．所有智能开关面板有严重划痕。7．所有洗脸台底下柜子内和门被严重刮花。8．厨房瓷砖美缝脱落。9．所有门套有不同程度施工痕迹无法清除。10．设备房阳台下水管堵塞。其回函时，拍摄了相关照片，以证明前述问题客观存在。黄沙铁路公司在2018年1月24日作出《关于对黄沙御景壹号B9栋1501业主2018年1月23日来函的复函》，在第1点承认了入户大门安装的工作确由黄沙铁路公司负责，在第3点承认了室内墙布、房间部门、衣柜等黄沙铁路公司负有安装义务，在第5点承认了其他关于木饰面些许划伤及零星材料更换由黄沙铁路公司负责。其在2018年1月30日向黄沙铁路公司发送《告知函》，明确入户门、主人房门的衔接问题是由黄沙铁路公司施工中铺设的大理石高度有问题导致的，智能化面板的划痕是黄沙铁路公司将正面不加保护措施直接放置于地面所致。其在2018年1月23日提出的10项异议，均属于黄沙铁路公司在履行《保修协议》时应承担的义务：第1项，关于入户大门的安装问题，入户大门由黄沙铁路公司在保修中拆除，理应由黄沙铁路公司负责安装、恢复原状。对于入户门的安装，黄沙铁路公司在2018年1月24日中的回函，确认其安装义务。其他房间门与地面无法正常衔接，是因黄沙铁路公司在铺设大理石时高度不合格导致。其提供的与黄沙铁路公司员工聂工等人微信聊天记录，多次提到了黄沙铁路公司安排装门、调试门，足以证明入户门的安装调试也由黄沙铁路公司实际负责。黄沙铁路公司的员工聂工于2018年4月26日、2018年6月5日委托汇豪木门厂家对B9-1501户内门、入户大门、厨房门、后门进行安装及调试、补漆，并载明厨房门存在变形情况。因此，前述入户大门安装、其他门与地面衔接问题均属于保修事项的关联部分。第2项，关于大理石门套颜色严重不协调，该项属于《保修协议》第一条的第5项。黄沙铁路公司对石材的更换应按照保修前的质量标准提供，大理石的颜色严重不同、纹理严重不一致，是大理石的品种不同导致。原判决认为“出现差异是正常的问题”，不符合客观情况。第4项与第10项，水管安装敷设，属于《保修协议》第一条的第4项。第5项、第6项、第7项、第9项，关于智能面板、洗脸台柜、门套被刮花的问题，是黄沙铁路公司在施工过程中造成中，黄沙铁路公司应负修复义务。因此，《保修协议》第一条所约定的内容只是概括性约定，不能涵盖此次保修的全部内容，如相关联的墙纸、智能化面板、门、瓷砖、木地板龙骨等拆除、重新安装均是保修义务，也是不可或缺的保修内容，黄沙铁路公司也应一并负责。而衣柜的安装等则是黄沙铁路公司应负责家私搬回、安装的义务。前述义务也是由黄沙铁路公司在实际履行的，如木地板的龙骨拆除事项，由黄沙铁路公司在2017年12月负责拆除；智能化面板事项，也由黄沙铁路公司负责更换；墙纸、衣柜、木门安装等事项也由黄沙铁路公司负责。原判决认可铺贴墙纸墙布属于黄沙铁路公司的附随义务，但却认为木门安装与调试、智能化面板等不属于《保修协议》的保修范围，前后矛盾。从对保修内容的解释、保修的目的、双方实际履行情况来看，上述木门安装与调试、智能化面板跟换、衣柜安装、墙纸铺贴等均属于保修范围。原判决对该部分事实认定存在错误。(三)黄沙铁路公司在电气线路及水管管路工程等隐蔽工程上存在违约行为，原判决给予的10天商议期并不合理，该异议期限应持续到房屋实际交付使用的时间。黄沙铁路公司未对隐蔽工程依法进行验收。《保修协议》第一条明确约定“电气线路及水管管路等敷设工程在隐蔽前应通知其进行验收”。黄沙铁路公司曾在2017年12月28日通知其对电气线路等隐蔽工程进行验收，其到场后发现电气线路等管线均已完成铺盖隐蔽，客观上无法验收。黄沙铁路公司后回函称隐蔽工程已按照国家规定进行了验收，所提供的《水电隐蔽工程(分部)隐蔽工程验收记录(表式二)》载明的验收日期为2018年1月2日。2017年12月28日其到场时发现电气线路及水管管路等早已完成铺盖隐蔽，黄沙铁路公司在2018年1月2日不可能对已经铺盖隐蔽的工程进行验收。此外，黄沙铁路公司所提供的《水电隐蔽工程(分部)隐蔽工程验收记录(表式二)》载明施工执行的技术标准名称及编号为“建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001)”。前述标准已于2013年被住房和城乡建设部公告第193号令废止，新施行的为“建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2013)”。黄沙铁路公司并未按照国家标准对隐蔽工程进行验收，使得隐蔽的管线存在一定的安全风险。黄沙铁路公司对既未按照合同约定通知其验收后再铺盖隐蔽，也未依照法定标准进行验收，构成违约。原判决给予的10天商议期并不合理，该异议期限应持续到房屋实际交付使用的时间。(四)其已对黄沙铁路公司在2018年1月19日的通知验收提出异议，黄沙铁路公司未按《保修协议》全面履行保修义务，应承担违约责任。如上所述，其已在2018年1月23日向黄沙铁路公司发送《关于B9-1501房保修工作的回复函》，对黄沙铁路公司通知验收提出异议。其所提出的异议事项属于《保修协议》中的保修事项及其附随义务。黄沙铁路公司2018年1月19日通知已完成验收时，施工仍在继续，此时还存在水管堵塞、入户门无法正常使用、管线安装不合格、木地板尚未铺装等问题，涉案房屋仍无法正常使用。2018年1月19日后至2018年6月5日期间，黄沙铁路公司仍在继续施工，如2018年3月13日智能化面板因系统不兼容黄沙铁路公司需重新采购更换、2018年3月23日黄沙铁路公司更换颜色严重不同的大理石、2018年3月30日黄沙铁路公司才完成大理石铺贴并进行打磨、2018年4月5日黄沙铁路公司安排整改沙发背景墙与智能化面板、2018年4月黄沙铁路公司安排做墙纸、2018年4月10日黄沙铁路公司安排对电视机背景墙量数、2018年4月23日黄沙铁路公司进行门的安装、2018年5月8日归还其家私、2018年6月5日完成木门的调试与补漆。原判决认为，黄沙铁路公司2018年1月19日要求验收时，其并无提出异议，视为验收合格，与客观事实明显不符。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据前述规定，黄沙铁路公司在保修工作中，应按照全面的履行保修义务及其附随义务，并对因保修行为导致的相关问题承担修复责任。黄沙铁路公司未能全面履行保修义务，在门安装调试、墙纸铺贴等方面均存在违约行为，应当承担违约责任、赔偿相应损失。二、黄沙铁路公司在2018年5月8日向其移交家私，将涉案房屋交付使用。黄沙铁路公司应支付逾期完工之日至实际交付使用之日的违约金，赔偿该期间相应损失。(一)《保修协议》第二条第1款约定，保修开工时间为2017年11月24日，施工工期为60天，2018年1月23日为完工日期。第二条第3款约定，在整改前黄沙铁路公司应安排专业家具公司(美克美家)售后专业人员前来将室内所有家具打包安置，整改完工后两天内由专业家具公司人员搬回，费用由黄沙铁路公司负责。室内门柜按照原来要求安装。其在2017年11月25日配合黄沙铁路公司完成家私打包、搬离，将涉案房屋交由黄沙铁路公司整改。按照约定，黄沙铁路公司完成全部保修工作后，需将前述家私搬回重新安装。待家私搬回安装完毕后，涉案房屋才可以正常居住使用，黄沙铁路公司的保修义务才算完成。黄沙铁路公司在2018年1月19日通知验收时，保修工作仍在继续，不仅存在水管堵塞、入户门无法正常使用、管线安装不合格、木地板尚未铺装等问题，而且家私也未归还，其事实上无法使用涉案房屋。黄沙铁路公司2018年1月19日至2018年6月5日期间仍在施工，到2018年5月8日才将家私搬回安装。黄沙铁路公司搬回、安装家私的时间才是其实际交付使用的时间，因黄沙铁路公司原因导致的逾期交付，黄沙铁路公司应按照《保修协议》的约定支付违约金。(二)原判决对于2018年1月23日起超出10天的损失扩大的违约责任认定错误，超出10天(至2018年5月8日)以外的损失是黄沙铁路公司违约导致的直接损失，应由黄沙铁路公司承担。原判决认定，黄沙铁路公司在隐蔽工程的验收上存有违约行为，黄沙铁路公司应就隐蔽工程的违约支付10天(2018年1月24日至2018年2月2日)的违约金。原判决认定超出10天的为扩大的损失，属于认定事实错误。如上所述，黄沙铁路公司除在隐蔽工程验收存有违约行为外，在其他保修事项上也存在违约行为。黄沙铁路公司2018年1月25日至2018年6月5日日期间仍在施工，到2018年5月8日才将家私搬回安装。因此，超出10天以外的损失并非“扩大的”损失，而是黄沙铁路公司违约行为直接导致的损失。并且，其于2018年1月23日向黄沙铁路公司发出《关于B9-1501房保修工作的回复函》，明确告知黄沙铁路公司不合格的地方，要求黄沙铁路公司在五日内处理。其于2018年1月30日向黄沙铁路公司发出《告知函》，多次就保修工作的问题与黄沙铁路公司员工进行沟通，由于黄沙铁路公司的原因导致延期，并非其不予配合。《保修协议》的目的是为了使涉案房屋可以正常居住使用，黄沙铁路公司在2018年1月19日通知验收时，涉案房屋仍在施工，黄沙铁路公司也未将家私搬回，涉案房屋在2018年1月23日仍不能正常使用。原判决对于该事实的认定存在错误。黄沙铁路公司搬回、安装家私的时间才是其实际交付使用的时间，才视为黄沙铁路公司完成保修事项的主要义务。《保修协议》第二条第3款约定，如因黄沙铁路公司原因延期完成交付业主，黄沙铁路公司应自延期之日起按4000元／天的标准向其支付违约金。故黄沙铁路公司应自延期之日(2018年1月24日)起按4000元／天的标准向其支付实际交付使用之日(2018年5月8日)止的违约金。原判决已判定黄沙铁路公司支付10天(2018年1月24日至2018年2月2日)的违约金。黄沙铁路公司还应支付超出10天外(2018年2月3日至2018年5月8日)的违约金。(三)黄沙铁路公司应按照《保修协议》约定支付实际交付使用前所产生物业管理费、水电费。《保修协议》第二条第4款约定，施工期间所产生的物业管理费、水电费、停车费均由黄沙铁路公司承担。黄沙铁路公司在2018年5月8日才将涉案房屋交回其实际使用，应支付施工之日(2017年11月24日)起至2018年5月8日期间的物业管理费(含住宅和车位的管理费)、水电费。原判决已判定黄沙铁路公司支付2017午11月24日至2018年2月6日的住宅管理费、车库管理费、水费、电费，但黄沙铁路公司还应支付2018年2月7日至2018年5月8日止期间所产生的住宅管理费、车库管理费、水费、电费。综上，原判决认定的部分事实存在错误，请求二审法院依法予以改判。黄沙铁路公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判降低违约金标准计算违约金。二、一、二审诉讼费由黄雪芬承担。事实和理由：《保修协议》约定的违约金标准4000元/天过高，远远超出黄雪芬的实际损失。请求法院要求黄雪芬提供证据证明其损失的证据，并根据黄雪芬实际损失调低违约金。黄雪芬在原审的诉讼请求：一、黄沙铁路公司向其支付逾期完工的违约金，自逾期之日（2018年1月24日）起至实际完工之日（2018年6月5日）止，按4000元每天的标准支付，共计人民币528000元；二、黄沙铁路公司向其支付施工期间（自2017年11月24日起至2018年6月5日止）所产生的物业管理费13758.99元（每月2149.84元）、水费222.68元、电费3168.85元、地库车位管理费3072元（每月480元），共计20222.52元；三、黄沙铁路公司承担本案的全部诉讼费用。针对黄雪芬提出的上诉，黄沙铁路公司答辩不同意黄雪芬的上诉请求，具体意见与一审答辩意见一致，并补充如下：针对黄雪芬上诉提出其公司在2018年1月24日作出的复函内容，首先，有关涉案房屋入户大门安装工作由其公司负责的问题，该安装工作并非质量问题，因此不属于保修协议里面的义务内容；其次，其公司在该复函中也明确了有关室内墙布、房间门、衣柜等的安装义务，是在黄雪芬完成房屋自装部分后，其公司后续才能完成的工作，当中涉及到黄雪芬的前置义务，在黄雪芬没完成前置义务之前，其公司不存在延迟安装的违约责任；再次，关于木饰面些许划伤及零星材料更换由其公司负责的问题，该陈述内容属于断章取义，该项维修内容本来就是商品房买卖合同约定的相关维保责任，而不属于本次保修协议里面相关的内容。针对黄雪芬上诉提出的移交家私、房屋交付使用的问题，由于家私保管是要在得到黄雪芬通知的情况下，才会把家私放回其房屋里面，黄雪芬延迟通知移交家私，由此产生的责任应由其本人负责。针对黄沙铁路公司提出的上诉，黄雪芬答辩认为：一、保修协议是双方的真实意思表示，黄沙铁路公司作为商事主体应当清楚合同约定每天4000元违约金的法律后果。黄沙铁路公司存在违约行为，就应该严格按照约定支付违约金。二、根据《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》第50条规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，黄沙铁路公司没有提供相应的证据证明约定的违约金过高。三、黄沙铁路公司没有按照保修协议的约定完成保修工作并交还房屋，构成违约。综上所述，请求法院依法驳回黄沙铁路公司的全部上诉请求。一审法院认定事实：2014年5月6日黄雪芬（乙方）与黄沙铁路公司（甲方）签订了《合同书》，约定黄雪芬向黄沙铁路公司购买睿薇御景花园B9栋15层1501房（门牌地址为荔湾区黄沙大道华禧二街5号B9栋1501房），建筑面积369.51平方米，总金额为18785539元。（第十三条交付时的验收）乙方应在接到交付通知书之日起15日内对该商品房进行验收。乙方认为不符合交付标准或条件的（包括毛坯和精装修），应当在验收期限届满之日起3日内一次性以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。第一次提出异议后，乙方再提出该异议范围之外的其他异议的，甲方不予处理，视为其他异议部分符合交付标准或条件。（第十九条工程质量保修）地基基础、墙面等部位的保修期，在保修期限和范围内的保修费用由甲方承担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。《合同书》附件三约定了房屋的交楼标准。2019年6月12日黄雪芬（乙方）与黄沙铁路公司（甲方）（网签）了《广州市商品房买卖合同》，约定甲方将黄沙大道华禧二街5号B9栋1501房出售给乙方，价格为18708541元。（第十三条交付时的验收）乙方应在接到收楼通知书之日起15日对商品房进行验收，乙方认为商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见。（第二十条工程质量保修）屋面、墙面、地面、门窗等部位的保修期，在保修期限和范围内的保修费用由甲方承担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。该合同附件七约定了房屋的具体装饰、设备标准，其中住宅部位为：1、门，主入户门为高级防火门，配高级大门锁等；2、窗户；3-4、客餐厅、房间，墙面高级乳胶漆、局部墙纸等。上述《合同书》签订后，黄雪芬向黄沙铁路公司支付了房款。黄沙铁路公司将房屋（精装修）交付给黄雪芬使用。黄雪芬于2016年5月入住涉案房屋。因房屋存在质量问题，黄雪芬、黄沙铁路公司于2017年11月16日签订了《黄沙御景壹号保修协议》，约定：一、房屋需保修的内容：1、室内电路线管不规范问题：全面线路检测及线路敷设安装（修复缺少插座）等；2、室内地面局部发热问题：凿除地面和墙面并检查原有管路及敷设安装；3、室内木地板异响问题：甲方按乙方原已使用材料重新提供木地板和踢脚线，其他辅助材料及安装费用甲方按双方协商费用支付给乙方，由乙方自行负责铺装，甲方不再对木地板负保修责任；4、卫生间返臭问题：重新检查排水管网、地漏及管路敷设安装；5、书房、餐厅、飘窗台白玉兰石材更换，厨房小阳台地面砖更换；6、全屋天花油漆翻新（采用多乐士品牌）。（备注）电气线路及水管管路等敷设工程在隐蔽前应通知乙方进行验收等。二、1、黄沙铁路公司应于2017年11月24日开工，施工期为60天，2018年1月23日前双方验收移交回乙方使用；如因乙方原因造成甲方工程延期（乙方对木地板重新铺设工期不计入甲方60天施工工期内），工期另行顺延核算。按国家装修验收规范验收不通过，甲方应负责继续按规范标准要求整改。3、施工期内甲方按每天1000元给乙方住宿补偿，如因施工单位原因延期完工的，甲方自延期之日起按4000元/天的标准支付违约金；4、施工期间所产生的物业管理费、水电费、停车费均由黄沙铁路公司承担。保修协议签订后，黄雪芬到别处暂时居住，将房屋交给黄沙铁路公司进行维修。2017年12月28日黄沙铁路公司通知黄雪芬对室内电路线管进行验收，黄雪芬发现电路线管工程已经铺盖隐蔽，在2017年12月30日向黄沙铁路公司表示黄沙铁路公司的行为违反保修协议的约定，无法进行验收。2018年1月3日黄沙铁路公司向黄雪芬回复室内电路线管工程是经过监理单位验收的，质量合格，并向黄雪芬提供了验收记录复印件；另向黄雪芬回复室内石材纹理存在差异是正常的现象。2018年1月19日黄沙铁路公司通知保修工程已经完工，要求黄雪芬配合三个工作日内进行确认，并配合以下工作：1、入户大门属于业主自装物品，该门的安装恢复由业主自行安排。3、室内业主自行安排施工项目及区域（室内所有木地板等），须业主签署《完工验收确认函》后，方可进行下一步工作。4、室内房间木门、房间衣柜、室内所有墙布墙纸待业主全部施工完成后，由业主提前五个工作日通知黄沙铁路公司完成后续铺贴及安装工作。针对上述通知，黄雪芬在2018年1月23日向黄沙铁路公司提出异议，认为：一、保修工作尚有部分细节未完成；二、入户大门是黄沙铁路公司拆卸的，应由黄沙铁路公司负责安装恢复；三、在业主完成木地板安装后，仍有部分工程是黄沙铁路公司负责完成，故验收工作应安排在全部工程完工后进行验收；四、黄沙铁路公司完成的保修工程存在以下问题：1、入户门与主人房的地面与门框的距离不符合标准，会导致房门拖地或无法关闭；2、有两处大理石门套颜色不协调；3、餐厅玻璃离发黑；4、工人房洗脸台下水管没有安装好，明线露出来；5、酒柜多处划痕；6、所有智能开关面板有不同程度划痕；7、所有洗脸台下柜子内和门被刮花；8、厨房瓷砖美缝脱落；9、所有门套有不同程度施工痕迹无法清除；10、设备房阳台下水管堵塞。2018年1月24日黄沙铁路公司对黄雪芬的异议进行回复，认为：1、保修工程并未对门框进行拆除，业主提出的入户门存在吊脚现象及主人房门扇离地间隙小等问题，均非房屋原有或维保工作产生的质量问题；入户门的安装，业主多次无理阻挠，且不承认该事实，导致无法安装。2、房屋已经政府部门验收，业主要求再找专业部门进行验收实属多余；后续保修期内的保修项目，黄沙铁路公司将按商品房买卖合同继续履行保修义务。4、智能化面板已使用多时，表面存在轻微刮花属于使用痕迹，功能正常不影响正常使用；工人房洗手台不锈钢下水管需引向下水孔位置，经勘查功能与美观并无问题。2018年1月30日黄雪芬向黄沙铁路公司回函，认为保修工程尚未完工，且未经黄雪芬验收，并要求黄沙铁路公司按保修合同支付违约金。一审庭审中，黄雪芬认为黄沙铁路公司是2018年4月8日才完成铺设木地板前的保修工程，向一审法院提供了2018年4月8日《睿薇御景花园B9栋15层1501房场地移交协议》，该协议有黄雪芬及工程部某人的签名。黄沙铁路公司对上述协议的真实性不予确认，认为黄沙铁路公司不是该移交协议的当事人。黄雪芬认为黄沙铁路公司在2018年6月5日才完成保修工作，提供了案外人与黄沙铁路公司工作人员聂工的木门安装费收款收据照片；黄雪芬与聂工、曾工、陈工的微信聊天记录。黄沙铁路公司对上述证据均不予确认，认为黄沙铁路公司不是收款收据的当事人，聂工、曾工、陈工无法确定是黄沙铁路公司的员工。黄雪芬认为其是在2018年4月8日至4月12日进行木地板的铺装，黄沙铁路公司表示木地板的铺装是由黄雪芬自行负责的，黄沙铁路公司不清楚黄雪芬铺装的时间。另查，黄雪芬每月需缴纳的住宅物业管理费是每月2149.84元，在2017年7月至2018年9月期间，黄雪芬每月已缴纳的管理费均由黄沙铁路公司返还。黄雪芬每月需缴纳的车位管理费是480元。2017年11月24日至2018年6月5日期间黄雪芬房屋的水费为222.68元，电费为3168.85元。黄雪芬认为2017年7月至2018年9月期间的住宅物业管理费是黄沙铁路公司在购买商品房后因逾期交楼，需承担逾期交楼违约责任，以免收黄雪芬物业管理费的形式对黄雪芬进行补偿，并非因保修协议向黄雪芬支付物业管理费。黄沙铁路公司对黄雪芬的主张不予认可，认为是因为保修协议而为黄雪芬支付物业管理费。一审法院认为：双方签订的《合同书》、《商品房买卖合同》、《黄沙御景壹号保修协议》均是双方的真实意思表示，合法有效。在签订保修协议时，双方尚未确定网签的《商品房买卖合同》，因此，本案纠纷产生处理时所依据的合同是《合同书》、《黄沙御景壹号保修协议》。黄雪芬在购房后收楼前没有对房屋是否符合收楼标准或条件提出异议，视为黄沙铁路公司交付给黄雪芬的房屋符合《合同书》的交楼标准。黄雪芬在入住后发现六项质量问题，属于房屋的质量保修问题。对于房屋的保修问题，双方签订了保修协议，双方均应按照保修协议履行。对于电气线路及水管管路等敷设工程，黄沙铁路公司在通知黄雪芬验收时已经将工程隐蔽，导致黄雪芬无法验收，故黄沙铁路公司存在违约行为。对于石材更换问题，黄雪芬提出更换后的石材纹理不协调，因不同批次的大理石纹理色彩等难以完全一致，出现差异是正常的问题，且该差异并不影响正常使用，故黄雪芬以此为由不接收房屋缺乏依据。对于保修协议中剩余的保修项目，黄沙铁路公司2018年1月19日要求黄雪芬验收时，黄雪芬并无提出异议，视为黄雪芬验收合格。对于黄雪芬提出的另外10项问题，不属于保修协议的保修范围，黄沙铁路公司在收到黄雪芬的要求后，已表示愿意按照《合同书》履行保修义务，故黄雪芬应在合理期间内先行接收房屋，黄雪芬以另外的10项问题尚未解决拒绝接收房屋有违保修协议的约定。根据保修协议约定，黄沙铁路公司延期完工的需要支付违约金，在2018年1月19日通知黄雪芬验收时，已对保修协议中约定的六个项目进行了保修，至于电气线路及水管管路的隐蔽，仅是工程的验收问题，并非黄沙铁路公司没有按时完成保修项目。另根据双方的往来函件可以反映，黄沙铁路公司需要在黄雪芬铺装木地板后为黄雪芬铺贴墙布墙纸，因此黄沙铁路公司在2018年1月19日后还有为黄雪芬铺贴墙布墙纸的附随义务。根据生活经验，一审法院确定铺贴墙布墙纸工程需要两天。加上该两天，黄沙铁路公司通知黄雪芬对房屋进行验收及收楼并未超过合同约定的交楼时间2018年1月23日。至于黄沙铁路公司对电气线路及水管管路的隐蔽的问题，黄沙铁路公司确实存在违约行为，因此导致黄雪芬在2018年1月23日不予收楼的责任在于黄沙铁路公司，黄沙铁路公司因此应承担相应的违约责任。考虑到黄沙铁路公司在复函中已经向黄雪芬提供了监理单位的验收报告复印件，说明电气线路及水管管路工程已验收合格，且已隐蔽的工程不宜再重新开挖，故在合理的验收异议期间过后，黄雪芬应及时接收房屋。该合理的商议期，一审法院确定为10天。黄沙铁路公司应支付该10天的违约金。超出10天的，属于黄雪芬自行扩大的损失，不予支持。由于黄雪芬延迟铺设木地板的四天也是黄沙铁路公司的原因造成，故黄雪芬延迟铺设木地板的四天所造成的损失包括管理费、水电费，黄沙铁路公司应给予赔偿。对于黄雪芬提出的住宅管理费问题，黄沙铁路公司在2017年7月至2018年9月期间均有向黄雪芬返还住宅的管理费，也就是说在签订保修协议之前及保修协议约定的交还房屋期限届满之后，黄沙铁路公司均有向黄雪芬返还住宅管理费，这与黄沙铁路公司称是支付保修协议约定的住宅管理费期间明显不符，因此一审法院采信黄雪芬的主张，认定该期间黄沙铁路公司返还的住宅管理费是双方因为黄沙铁路公司逾期交付商品房达成的口头协议，与本案的保修协议无关。因此，黄雪芬要求黄沙铁路公司支付2017年11月24日至2018年1月23日后加14天即2018年2月6日期间的住宅管理费，符合合同约定，予以支持。对于车库管理费，因维修期间黄雪芬搬到别处居住，没有使用车库，车库的管理费属于黄雪芬的实际损失，故黄雪芬要求黄沙铁路公司支付2017年11月24日至2018年2月6日期间的车库管理费，予以支持。对于水电费问题，黄雪芬提供了相应的扣费单据，对其真实性予以确认，但计算金额应截止到2018年2月6日，根据该单据，一审法院酌情认定该期间的水费为100元，电费为1000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院于2019年12月26日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄沙铁路公司向黄雪芬支付10天的逾期交还房屋违约金4万元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，黄沙铁路公司向黄雪芬支付2017年11月24日至2018年2月6日期间的住宅管理费（按每月2149.84元计算）、车库管理费（按每月480元计算）、水费100元、电费1000元。三、驳回黄雪芬的其他诉讼请求。一审案件受理费4641元，由黄雪芬负担4160元，由黄沙铁路公司负担481元。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，黄雪芬表示已经入住涉案房屋，保修协议约定的隐蔽工程即水电部分目前未有新的质量问题发生。本院认为，双方当事人对原审判决认定黄沙铁路公司在履行涉案保修协议期间存在违约行为，应当承担相应违约责任的认定及处理并无异议，本院予以确认。本案双方主要争议焦点为：一、保修协议约定的保修范围是否包括黄雪芬于2018年1月23日向黄沙铁路公司书面提出的10项质量异议；二、黄沙铁路公司承担违约责任的违约期限认定及违约金计算标准。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，双方签订的保修协议以列举的方式具体明确了黄沙铁路公司须承担的保修项目共为6项，黄沙铁路公司在2018年1月19日要求黄雪芬验收时，黄雪芬除对石材更换后石材纹理不协调提出异议外，对保修协议约定的其他保修项目没有提出异议。考虑不同批次生产的石材纹理色彩难以完全一致，该差异也不影响正常使用，一审判决认定黄雪芬不能以此为由拒绝接收涉案房屋，合同依据充分。黄雪芬在2018年1月23日向黄沙铁路公司书面提出的10项质量异议不属于保修协议约定的保修范围，且黄沙铁路公司对该异议也同意按照双方房屋买卖合同的约定履行保修义务，故该异议属于另一法律关系，黄雪芬不能据此拒绝接收涉案房屋。黄雪芬上诉对双方签订的保修协议约定的保修范围作扩大性解释，主张其2018年1月23日提出的10项质量异议也属于保修协议约定的保修范围，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，违约责任的期限认定。如前述，黄雪芬2018年1月23日提出的10项质量异议不属于保修协议约定的保修范围，黄雪芬上诉主张黄沙铁路公司支付违约金应计算至前述10项质量异议完工、且黄沙铁路公司向其移交家私之日即2018年5月8日，理由不成立，本院不予采纳。黄雪芬应于2018年1月19日接收涉案房屋，连同黄沙铁路公司后续为黄雪芬铺贴墙纸墙布所需的合理耗时，一审认定黄沙铁路公司通知黄雪芬验收并移交涉案房屋的时间没有超出合同约定的交付时间，处理并无不当。但黄沙铁路公司没有及时通知黄雪芬对水电隐蔽工程进行验收，确实构成违约。考虑该隐蔽工程已由监理单位进行了验收，黄雪芬二审也确认该隐蔽工程至今未再有质量问题产生，故一审酌情给予黄雪芬10天异议期，并判令黄沙铁路公司按照合同约定支付该期间的违约金，公平合理，依据充分。一审判决对黄雪芬主张的住宅管理费、仓库管理费、水电费等的酌情处理属于合理裁量范围，本院对此予以尊重。至于违约金计算标准问题，双方签订的保修协议对此已有明确约定，应予遵照执行。黄沙铁路公司上诉主张保修协议约定的违约金标准4000元/天过高，请求调减违约金计算标准，但黄沙铁路公司对此没有提供任何证据予以证明，故本院对此不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8040元，由上诉人黄雪芬负担7078元，由上诉人广州黄沙铁路房地产开发有限公司负担962元。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年七月十五日书记员  曾美玲