湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终5716号上诉人（原审被告）：武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路39号武汉大学科技孵化器大楼裙楼一至二楼。法定代表人：周刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜俊，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉诚顺和中医门诊部，住所地武汉市洪山区珞瑜路588号1楼（吴家湾加油站旁）。投资人：代翠华，公司经理。委托诉讼代理人：严敏，湖北正康律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静静，湖北正康律师事务所律师。原审第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地武汉东湖开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：齐振远，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雯，该公司员工。上诉人武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司（以下简称赛博管理公司）因与被上诉人武汉诚顺和中医门诊部（以下简称诚顺和门诊部），原审第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武汉大学管理公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛博管理公司上诉请求：1、判令撤销武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7035号民事判决书第二项，并依法改判上诉人不向被上诉人支付违约金；2、判令本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院要求上诉人向被上诉人支付违约金的判决属于事实认定错误和适用法律错误，与一审法院此前作出的生效判决相互矛盾。一审法院已经查明案涉商铺属于连环转租，上诉人与被上诉人之间的租赁合同事实上被终止的原因，系原审第三人与案外人签订的租赁合同解除，导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同无法履行，而不是上诉人与被上诉人之间的租赁合同被解除。故此，上诉人与被上诉人之间的租赁合同被终止本身不应归责于双方，更不是上诉人违约导致，被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请没有事实依据和法律依据，不应得到支持。提请贵院注意的是，在本案判决下达之前，一审法院即武汉市洪山区人民法院已就涉及上诉人的同一租赁大楼的、多件同类型的案件作出了生效判决，均认定租赁合同被终止并非上诉人违约行为造成，没有支持与本案被上诉人类似的实际承租人提出的违约金诉讼请求。此外，上诉人在配合原审第三人强制执行腾退案涉商铺之前，已就被上诉人与原审第三人直接签订租赁合同进行了大量的协调工作，被上诉人经营活动没有受到原审第三人与案外人解除租赁合同的影响，被上诉人一直在承租案涉商铺正常经营。在上诉人与被上诉人之间的租赁合同非因双方当事人原因终止，并且上诉人已经善意履行协助被上诉人平稳过渡等义务情况下，一审判决有悖公平。诚顺和门诊部辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武汉大学管理公司述称，对一审判决无异议，其依法取得案涉物业，于无奈之下，只能以承接原租赁合同商户的方式认为赛博管理公司腾退完成，武汉大学管理公司收回腾退房屋不应承担任何责任。诚顺和门诊部向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2018年2月1日签订的租赁合同；2、判令赛博管理公司退还诚顺和门诊部租金108933元（从2018年8月23日起计至2018年9月30日）；3、判令赛博管理公司退还诚顺和门诊部履约保证金共计120000元；4、判令赛博管理公司赔偿诚顺和门诊部墙体广告费用120000元；5、判令赛博管理公司向诚顺和门诊部支付违约金376194元；6、判令赛博管理公司承担本案诉讼费用。诉讼中，诚顺和门诊部增加一项诉讼请求：判令赛博管理公司退还诚顺和门诊部装修押金20000元。一审法院认定事实：2018年2月1日，诚顺和门诊部、赛博管理公司签订《商业租赁合同》，约定赛博管理公司将位于武汉市洪山区珞喻路“赛博珞珈胡同”商场2楼002号，建筑面积1165.07㎡的商铺出租给诚顺和门诊部用于经营中医馆，租赁期限为5年，自2018年2月1日至2023年1月31日，装修免租期为2018年2月1日至2018年5月31日。合同约定租金采取先付后用的原则，当年租金为53.82元/㎡/月，每3个月支付一次，3个月租金为188097元。履约保证金为120000元，保证金为保证诚顺和门诊部履行本合同约定之各项义务和责任，诚顺和门诊部应在签订本合同当日向赛博管理公司支付。还约定，诚顺和门诊部装修需向赛博管理公司支付装修押金20000元，用于保证诚顺和门诊部装修符合物业管理规定，不损害公告设施及房屋主体结构，该费用在诚顺和门诊部装修完毕，赛博管理公司验收检查合格后退还给诚顺和门诊部。合同另约定，赛博管理公司应为诚顺和门诊部店招牌提供合理的架设或悬挂处，经协商可有偿为诚顺和门诊部在该店铺外或武汉光谷·世界城公共部位、人行通道等处悬挂广告牌、指示牌的合理位置。其中还约定，任意一方违反本合同的约定，单方面终止履行本合同，应向守约一方支付终止履行合同前半年的租金作为违约金。2018年2月11日，诚顺和门诊部、赛博管理公司签订《租赁合同附加协议》，协议约定赛博管理公司应免费提供外墙面给诚顺和门诊部做招牌和宣传用，合同期及将来合同期满续约赛博管理公司提供的广告位，不收取任何费用。消防通道前室及外围广告位赛博管理公司不存在任何相关责任，诚顺和门诊部应提前向赛博管理公司提交消防前室、5号通道电梯旁的亭子、外围广告位及楼梯改造的施工图和效果图，赛博管理公司备案后才能施工，如遇政府相关职能部门要求整改及其他的相关法律责任，由诚顺和门诊部承担。协议还约定，任意一方违反本合同的约定，单方面终止履行本合同，应向守约一方支付120000元违约金，诚顺和门诊部交的履约保证金即为违约金。协议还约定，签合同按照双方协商后，缴纳120000元的履约保证金及4个月租金及物业费344000元。（其中2楼002号租金为56699元/月，物业费23301元/月，1楼临街亭子6000元/月）。本协议和主合同具有同等法律效力，有冲突时以本协议为准。2018年2月8日，诚顺和门诊部向赛博管理公司支付履约保证金120000元、2018年6月1日至2018年9月30日四个月的租金250796元及四个月的物业费93204元。2018年3月29日，诚顺和门诊部向赛博管理公司支付装修押金20000元。另，诚顺和门诊部制作的外墙广告在租赁过程中被城管部门拆除。一审法院另查明，2010年12月23日，原审第三人武汉大学管理公司与案外人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司）签订《租赁合同》，将包括案涉商铺在内的2万余平方米的房屋出租给案外人武汉赛博数码有限公司。2015年12月25日，案外人赛博数码公司将其承租的上述房屋中的1万余平方米房屋转租给赛博管理公司。后原审第三人与案外人赛博数码公司发生纠纷。2017年12月21日，武汉市中级人民法院判决解除双方于2010年12月23日签订的《租赁合同》，并判决赛博数码公司还应履行腾退全部承租房屋、支付所欠租金等义务。2018年8月13日，武汉市中级人民法院向赛博管理公司以及案外人赛博数码公司、武汉科越恒商业经营管理有限责任公司、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司等四家公司送达《责令腾退通知书》，责令四家公司将案涉商铺交付原审第三人。2018年8月20日至8月23日，赛博管理公司联合案外人武汉科越恒商业经营管理有限责任公司、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司以及原审第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司分别发布公告，告知商铺均已由第三人收回并负责管理的事实，通知商户与原审第三人直接办理后续承租手续。2018年10月，诚顺和门诊部与原审第三人签订租赁合同。同年11月9日，诚顺和门诊部向原审第三人补交自2018年8月23日至同年12月22日的租金共计250118元。一审法院认为，诚顺和门诊部、赛博管理公司于2018年2月1日签订的《租赁合同》等及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋，出租人为原审第三人武汉大学管理公司，承租人为案外人赛博数码公司，次承租人为赛博管理公司，诚顺和门诊部再从赛博管理公司处承租。因武汉市中级人民法院已判决解除出租人与承租人签订的租赁合同，承租人与次承租人也于2018年8月22日实际向出租人返还房屋，诚顺和门诊部、赛博管理公司签订的租赁合同已无法继续履行，此时应当解除。诚顺和门诊部已与原审第三人签订租赁合同并自2018年8月23日起计算租金，说明诚顺和门诊部、赛博管理公司合同解除时间应为2018年8月22日，一审法院对此依法予以确认，诚顺和门诊部亦无需再以起诉的方式行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，诚顺和门诊部将租金付至2018年9月30日，因诚顺和门诊部、赛博管理公司之间的租赁合同于2018年8月22日解除，诚顺和门诊部要求赛博管理公司返还2018年8月23日至2018年9月30日租金108933元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对诚顺和门诊部要求赛博管理公司退还保证金120000元的诉讼请求，赛博管理公司予以承认，一审法院对诚顺和门诊部的此项诉讼请求，依法予以支持。赛博管理公司已按合同约定向诚顺和门诊部提供广告位，双方附加协议约定广告被政府部门拆除的，相关责任由诚顺和门诊部承担。因诚顺和门诊部制作的外墙广告系城管部门拆除，诚顺和门诊部要求赛博管理公司对此承担赔偿责任的诉讼请求，一审法院依法不予支持。根据合同约定，赛博管理公司单方终止合同应按六个月租金支付违约金376194元。诉讼过程中，赛博管理公司认为诚顺和门诊部主张的违约金过高。案涉房屋属于连环转租，诚顺和门诊部、赛博管理公司合同解除的直接原因，系因原审第三人与案外人赛博数码公司签订的租赁合同解除，导致赛博管理公司丧失承租权。但对诚顺和门诊部因合同解除导致的经济损失，根据合同相对性原则，仍应由赛博管理公司承担。诚顺和门诊部系连环转租中的实际承租人，无法控制任一前手的行为，地位较为被动。从本案的实际情况看，原审第三人与案外人赛博数码公司之间合同的解除已客观上影响了整个商业卖场的经营稳定性，对商户的经营造成了影响。因此，赛博管理公司仍应承担一定的违约责任。一审法院结合案件的实际情况，依法酌定赛博管理公司按上述约定违约金的20%向诚顺和门诊部承担违约责任，应向诚顺和门诊部支付违约金75239元。一审法院对诚顺和门诊部此项诉讼请求，部分予以支持。根据合同约定，赛博管理公司应在诚顺和门诊部装修完毕并验收合格的情况下返还装修押金，一审法院对诚顺和门诊部要求返还装修押金20000元的诉讼请求，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉诚顺和中医门诊部退还租金108933元、保证金120000元、装修押金20000元；二、武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉诚顺和中医门诊部支付违约金75239元；三、驳回武汉诚顺和中医门诊部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11052元，由武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司负担5034元、由武汉诚顺和中医门诊部负担6018元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为赛博管理公司是否应当向诚顺和门诊部支付违约金。诚顺和门诊部、赛博管理公司所签订的《租赁合同》等及《租赁合同补充协议》之终止在于赛博管理公司丧失了出租案涉商铺的权能，没有了出租案涉商铺的权利基础，不论这种权能的丧失是何种原因造成、是否归责于赛博管理公司的主观过错，客观上属于违约，且这种违约可能性属于赛博管理公司应当预见或规避的商业风险，则赛博管理公司应当向诚顺和门诊部支付相应违约金。赛博管理公司关于一审法院支持诚顺和门诊部违约金诉讼请求系认定事实错误、适用法律错误的上诉意见，不能成立，本院不予支持。综上，赛博管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1681元，由武汉赛博珞珈商业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月九日法官助理胡海洲书记员杨俊华