江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2442号上诉人（原审被告）：王书纲，男，1984年12月29日，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：陈育，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解诗雨，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邹爱民，男，1969年4月3日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：邹强，男，系邹爱民之子。上诉人王书纲因与被上诉人邹爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王书纲上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、邹爱民承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、2019年3月5日，王书纲即将案涉房屋的钥匙归还给邹爱民并早己清空了屋内的物品，王书纲在一审中也已经举证了相关的聊天记录。一审法院的认定与事实不符。邹爱民于2019年4月29日庭审中表示拒绝解除租赁合同，但在2019年5月10日己将案涉房屋另行出租给案外人徐凯，那么邹爱民究竟何时拿到的案涉房屋钥匙，一审法院并未就此问题调查清楚，直接否定了上诉人2019年3月5日归还钥匙一事，属于认定事实不清。由于2019年1月15日至2019年2月14日是约定的免租期，且王书纲于2019年3月5日起己经不再使用案涉房屋，王书纲仅需支付2019年2月15日至2019年3月5日的租金及物业费用。2、王书纲于2019年2月27日己经将案涉房屋内的物品清空完毕。2019年3月5日当面告知邹爱民将不再承租案涉房屋，并将案涉房屋钥匙当场归还给邹爱民，邹爱民并未拒绝并接收了钥匙，此时双方己经就案涉房屋交付完毕，租赁合同关系终止。此后王书纲不再占用案涉房屋也并不影响案涉房屋的另行出租，案涉房屋的租金及物业费用皆与王书纲无关。3、免租期是双方意思一致的结果，王书纲无需支付免租期租金。免租期是双方基于自愿原则达成的合同条款，对双方均有约束力。合同中既未约定提前解除合同，王书纲应当补交免租期房租，免租期租金也并非邹爱民的租金损失。一审法院认定免租期租金为被上诉人的租金损失与事实不符，亦无法律依据。4、王书纲缴纳的保证金应冲抵上诉人需支付的租金及物业费用。租房保证金是承租人将一定费用存放在出租人处，以保证租赁期内房屋内部设施的完备及租金、物业费的正常交付，房屋租赁终止后，承租人在未足额支付租金及物业费的情况下，承租人交付的保证金是可以直接冲抵租金及物业费的。更何况双方的合同中并未约定保证金不得冲抵未付款项。因此，王书纲缴纳的保证金应当冲抵其应支付的租金及物业费用。邹爱民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王书纲称将钥匙交付给我并非事实，我并没有收到钥匙，王书纲也没有提供任何证据证明，房屋一直是上诉人在使用，王书纲也没有与我方达成任何和解协议，在王书纲使用房屋期间当然应该要支付房租和物业费。邹爱民向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年1月11日订立的房屋租赁合同，王书纲支付租金51272元；2.王书纲赔偿其房租损失45000元并支付逾期付款滞纳金1750元；3.王书纲支付物业费2880元（自2018年11月15日至2019年4月20日）。一审法院查明事实：邹爱民系案涉房屋业主（共有人）。2018年11月10日，邹爱民的儿子邹超（甲方）与王书纲（乙方）就案涉房屋（使用面积105平方米）订立的《龙庭水岸门面房租赁合同》1份，约定乙方向甲方租赁案涉房屋用于经营快递业务。租赁期限自2018年1月15日至2019年1月14日，租金为34000元。2019年1月11日，邹爱民（甲方）与王书纲（乙方）又就案涉房屋的租赁事宜再次订立的《龙庭水岸门面房租赁合同》，约定：“租期为2019年2月15日至2023年10月7日。2019年1月15日至2019年2月14日为免租期……2019年2月15日至2020年2月14日房租为180000元人民币……乙方租赁前，交纳保证金人民币壹万元……租赁期内，乙方的水电费、物业费等由乙方承担。乙方必须足额缴纳房租、水电费、物业费等……发生下列行为，视为乙方违约，甲方有权解除合同、收回房屋。发生下列行为，乙方已交的一切欠款不退，并且赔偿给甲方带来的损失：10.1乙方拖欠房租、水电费、物业费超过10天的……”。上述合同签订后，王书纲向邹爱民支付了10000元押金，并实际使用案涉房屋。2019年3月，邹爱民向一审法院提起诉讼。审理中，王书纲陈述自己于2019年3月5日已将案涉房屋交还给邹爱民，邹爱民对此否认，王书纲也未提供相关证据证明。王书纲在2019年4月29日庭审中明确表示不愿意继续承租案涉房屋，但邹爱民要求继续合同。2019年5月10日，邹爱民又就案涉房屋中的部分（约70平方米）与案外人徐凯订立了租赁合同。2019年5月13日，邹爱民又将案涉房屋中的其他部分（约35平方米）出租给案外人蒋康。双方于2019年5月29日庭审中一致表示同意解除租赁合同。上述事实，有《龙庭水岸门面房租赁合同》、不动产权证书及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，邹爱民、王书纲于2019年1月11日就案涉房屋订立的《龙庭水岸门面房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。当事人协商一致，可以解除合同。本案邹爱民要求解除租赁合同，王书纲亦同意解除，故上述租赁已于双方达成一致意见之日（2019年5月29日）起解除，一审法院对此予以确认。关于王书纲辩称其于2019年3月5日已将门面房交还给邹爱民，并明确表示不再履行合同，但其并未提交相应的证据证明，一审法院对此不予采信。关于邹爱民主张的应付租金，因承租人王书纲于2019年4月29日庭审中才表示不愿继续履行租赁合同，邹爱民于2019年5月10日将案涉房屋租赁给他人，故王书纲应支付自2019年2月15日至2019年5月10日期间的租金（42500元）和物业管理费（1020元）。关于邹爱民主张的2018年11月15日至2019年2月14日期间的物业费，因该期间的租赁合同系案外人邹超与王书纲签订，邹超亦未作出将该合同权利义务转让给邹爱民的意思表示，故对于该部分的物业费，一审法院不予支持。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于邹爱民主张的房租滞纳金，因合同对此并未作出约定，故一审法院将该部分以及邹爱民主张的租金损失一并予以处理。本案中，邹爱民的租金损失为免租期内的租金（即2019年1月15日至2019年2月14日，共18000元），应当由王书纲予以赔偿。此外，根据合同约定，承租方拖欠房租、水电、物业费等超过10天的，押金不应退还，故王书纲所缴纳的10000元押金应当没收并不予退还。对于王书纲主张的超出上述金额的租金损失，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、邹爱民与王书纲于2019年1月11日订立的《龙庭水岸门面房租赁合同》于2019年5月29日解除。二、王书纲支付邹爱民租金42500元、物业费1020元、损失18000元，合计61520元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回邹爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1072元，由邹爱民负担50元，由王书纲负担1022元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审还查明，一审中，王书纲提交微信聊天记录打印件，拟证明其已与邹爱民协商解除合同。该微信记录中王书纲于凌晨0点56分向房东发送微信，表示其已于2019年2月27日搬完所有物品，在3月5日当面把快递店的门面钥匙给了房东。该微信记录中，房东并未回复。邹爱民对该证据的真实性并无异议，认可该微信记录为发送给邹爱民的儿子邹超，但认为该证据不能达到其证明目的，该记录仅为王书纲的单方陈述，邹爱民并未同意。一审中，邹爱民还表示，王书纲并未将房屋交还，但邹爱民有一把备用钥匙。本院二审另查明，邹爱民于2019年5月10日与案外人徐凯就约70平方米房屋的租赁合同中约定的第一年租金为50000元，以后每年递增5%。邹爱民于2019年5月13日与案外人蒋康签订的约35平方米房屋的租赁合同中约定的第一年租金为90000元，以后每年递增5%。以上事实，有微信记录打印件、合同、当事人陈述等证据在卷证实。本案二审争议焦点为，王书纲是否已于2019年3月5日交还房屋。一审法院判决王书纲应支付的租金、物业费、损失金额是否正确。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王书纲上诉主张其已于2019年3月5日交还房屋，对此应承担举证责任。王书纲提交的微信记录并不能证明双方已达成一致，合同已经解除，亦不能证明王书纲已于2019年3月5日将房屋返还给邹爱民。二审中王书纲亦未提交证据证明其主张，王书纲应自行承担相应的不利后果。王书纲上诉主张其仅需支付2019年3月5日前的租金及物业费，本院不予支持。王书纲在合同未到期的情况下明确表示不愿意继续承租案涉房屋，系明示违约，应承担相应的违约责任。双方在一审中已对解除合同达成一致，邹爱民已将案涉房屋在2019年5月10日后另租他人，一审法院判令王书纲向邹爱民支付2019年5月10日前的租金、物业费，亦属合理，本院予以维持。关于王书纲应支付的损失问题，邹爱民为出租房屋，给予王书纲的免租期优惠为其真实意思表示，邹爱民应予遵守。因王书纲违约，导致邹爱民不能从王书纲处按约取得租金，而是将房屋另行低价出租，王书纲应赔偿邹爱民的租金损失，参考邹爱民另行出租房屋的差价，一审法院判决王书纲赔偿邹爱民租金损失18000元，一审法院对损失原因的表述虽有不当，但结果亦属合理，邹爱民对此亦未提出上诉，本院二审予以维持。根据合同约定，因王书纲违约，其所交款项不退，王书纲上诉主张应自租金中扣除其缴纳的保证金，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，王书纲的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1022元，由上诉人王书纲负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年七月十六日书记员 汪海燕