贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1290号上诉人（原审被告）：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号。法定代表人：时伟，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李家洋，男，1995年11月17日出生，汉族，住贵州省，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘润兰，女，1963年9月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：范睿洁，男，1989年8月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。上诉人贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）因与被上诉人刘润兰、范睿洁商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红华物流上诉请求：1、撤销原判，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2014年12月6日双方签订商品买卖合同，同日被上诉人与贵州红华商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将商铺委托给贵州红华商业运营管理有限公司出租并收取收益，上诉人系采取售后返租的方式进行销售，被上诉人购买的系已建成的现铺，在被上诉人签订《商铺委托经营管理合同》时，应视为被上诉人指定将商铺交给贵州红华商业运营管理有限公司，上诉人无需再向被上诉人履行交付商铺的手续，被上诉人有权向贵州红华商业运营管理有限公司主张商铺经营的收益，再向上诉人主张逾期交房违约金不公平、不合理；2、上诉人一审已提交项目规划调整的证据证明是因政府规划、土地、建设等部门审批手续滞后，导致案涉项目未能正常实施，造成产权逾期办理，上述情况属于不可预见的因素，上诉人并没有过错，应当免责。上诉人已取得大产权证，并办理了初始登记，即使法院认定上诉人违约，逾期办证的截止日期应计算至取得大产权证之日止。刘润兰、范睿洁答辩称，售后返租只是上诉人的销售手段，不能说明上诉人完成了房屋交付，签订返租合同后，被上诉人也未收到过任何租金，被上诉人保留主张租金的权利。上诉人并未交付房屋给被上诉人，被上诉人也未接到交付通知，上诉人称已经履行交付义务没有事实依据。关于逾期办证问题，上诉人所称系政府审批的原因导致逾期办证与被上诉人无关，上诉人也没有证据证明是政府原因导致逾期办证，也不能证明属于不可抗力。刘润兰、范睿洁向一审法院起诉请求：1、被告从2015年7月1日起向原告支付逾期交房违约金，直至房屋具备交付条件并实际交付原告时止（以原告已付购房款586,488为基数，按照每日万分之一计算，2015年7月1日起暂计至2019年7月1日共1461天，85,686元）；2、被告从2017年1月1日起向原告支付逾期交付房权证违约金，直至被告将房权证交付原告时止（以原告已付购房款586,488元为基数，按照每万分之一计算，2017年7月1日起暂计至2019年7月1日共730天，42,814元）。一审法院认定事实：2014年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以586488元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ负1层599号房（建筑面积27.66平方米），双方在合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第二十二条第三款约定转移登记“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1．约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2．约定日期起60日以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于合同签订当日向被告一次性付清房款586,488元，并于当日与贵州红华商业运营管理有限公司签订了《商铺委托经营管理合同》，原告将其购买的房屋委托给贵州红华商业运营管理有限公司进行经营管理。另查明，被告于2015年5月26日在《贵州商报》公告通知，贵州红华商贸物流中心A栋业主及租赁户：对尚未接收商铺的业主或租赁户在2015年5月31日前到贵州红华商贸物流园仓储物流中收A栋负一层物业交房大厅办理商铺接收手续，逾期视为自登报公告交房之日起自支收房……。被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋负一层、负二层于2018年4月11日通过竣工验收。在本案审理时原告购买的房屋已取得商品房转移登记的相关文书（大产权证）。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。本案争议焦点：1．被告是否逾期交房；2．被告是否逾期办证。关于争议焦点1：《商品房买卖合同》第十一条约定了房屋交付的时间及条件，竣工验收备案表及《不动产权证书》证实，被告开发的贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋负一层、负二层于2018年4月11日通过竣工验收，被告公告通知于2015年5月31日前收房，此时房屋并未通过竣工验收，被告未在约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，对原告要求被告按照约定标准支付逾期交房违约金的诉请符合合同约定，且不违反法律规定。被告开发的房屋具备交付条件后，其仍然未告知原告，至本案开庭审理时原告才知其购买的房屋具备交付条件，因此违约金的计算时间一审法院认为计算至本案审理时即2019年9月24日止为宜，被告应向原告支付的逾期交房违约金自2015年7月1日计算至2019年9月24日共1,546天，被告称原告将房屋委托给贵州红华商业运营管理有限公司经营其享有收益，被告没有证据证实贵州红华商业运营管理有限公司已代原告收房，且原告是否取得委托经营的收益与被告无关，被告应向原告支付的违约金为586,488×0.5?/日×1,546日≈45,335.5元，原告超过部分的请求一审法院不予支持。关于逾期办证违约责任，《商品房买卖合同》第二十二条约定被告应于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，而被告没有证据证实在合同约定的期间其取得了办理商品转移登记的文书（大产权证）并且通知原告，至庭审时才提供了原告购买的房屋已经取得大产权证的证据，按照合同约定被告应向原告支付逾期办证违约金，违约金的截止时间应计算至本案审理时，即2019年9月24日止为宜，被告应向原告支付逾期办证违约金自2017年1月1日计算至2019年9月24日共996天，586,488×1?/天×996天≈58,414.2元，原告超过部分的请求一审法院不予支持。被告辩称逾期办证违约金约定过高，违约金应计算至2018年8月30日止。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系原告提供的格式合同，双方应当按照合同约定诚信履行，其次被告取得大产权证后亦未通知原告，在原告无从知晓的情况下其请求违约金计算至2018年8月30日对原告明显不公，对被告的该项辩解意见一审法院不予采纳。需要强调的是，原告应当及时到被告处收房，及领取办理商品房转移登记的有关文书，以防止损失扩大。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效后十日内向原告范睿洁、刘润兰支付逾期交房违约金45,335.5元；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效后十日内向原告范睿洁、刘润兰支付逾期办理商品房转移登记文书违约金58,414.2元；三、驳回原告范睿洁、刘润兰其余诉讼请求。案件受理费1,435元（原告预交），由原告范睿洁、刘润兰负担247元，被告贵州红华物流有限公司负担1,188元。二审中，上诉人称被上诉人与贵州红华商业运营管理有限公司于2014年12月6日签订的《商铺委托经营管理合同》第三条第一款约定商铺委托经营期限自2015年7月1日起共十年，根据该条内容可以看出上诉人于2015年7月1日已交付房屋。被上诉人则称其与上诉人于2017年9月10日签订的《商铺委托经营管理合同》变更了2014年12月6日《商铺委托经营管理合同》约定的委托经营期限，明确约定了交付的手续。被上诉人为此向本院提交其与上诉人于2017年9月10日签订的《商铺委托经营管理合同》，证明上诉人没有交房的事实。上诉人质证称，两份合同并不冲突，也不矛盾，被上诉人自2015年7月1日起将案涉商铺委托给案外人贵州红华商业运营管理有限公司经营管理，履行至2017年才重新与被上诉人签订《商铺委托经营管理合同》，仍能证明上诉人于2015年7月1日将案涉商铺交付给被上诉人的事实。经本院询问，被上诉人称其从未收到过案外人贵州红华商业运营管理有限公司或上诉人支付的租金收益。上诉人亦未提交证据证明其与案外人贵州红华商业运营管理有限公司向被上诉人支付过租金收益。另查明，2017年9月10日签订的《商铺委托经营管理合同》第五条第9款约定红华商贸物流园A栋的商铺业主签订“委托经营管理合同”超过商铺数量的80%（不含）后该商场方能整体启动营运。第三条第3款约定在前述条件满足前的期间，上诉人无需向被上诉人支付收益金等费用。上诉人未提交证据证明案涉商场已启动营运。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人本案诉请上诉人支付逾期交房违约金、逾期办证违约金是否应当予以支持。关于逾期交房违约金根据《商品房买卖合同》第十一条约定，上诉人应于2015年6月30日前向被上诉人交付房屋，被上诉人与贵州红华商业运营管理有限公司于2014年12月6日签订的《商铺委托经营管理合同》虽约定商铺委托经营期限自2015年7月1日起共十年，但该合同不能证明上诉人按照合同约定的交付时间向被上诉人或被上诉人委托的案外人交付了房屋，被上诉人至今未收到任何租金，结合上诉人未提交证据证明其达到交房条件后通知了被上诉人的事实，故一审判决上诉人依照合同约定的标准自逾期之日计付违约金至上诉人于一审庭审时即被上诉人得知房屋达到交付条件之日并无不当。至于逾期办证违约金问题，上诉人一审提交的所谓项目规划调整的证据只能证明其向政府申请调整规划事宜，不能证明是相关行政部门审批滞后，亦不能证明系不可抗力等免责事由导致，故上诉人主张其不应承担逾期办证违约责任依据不足，本院不予支持。上诉人并未提交证据证明其取得初始登记并能交付办理产权转移登记有关文书时通知了被上诉人，故一审判决将逾期办证违约金按照合同约定的标准计付至上诉人于一审庭审时即被上诉人得知房屋达到交付条件之日并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用2,376元，由贵州红华物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年七月十七日书记员 帅艳芷