山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2699号 上诉人（原审被告）：赵传海，男，1965年1月2日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：李帅，山东卓知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李恒军，男，汉族，1967年10月20日出生，住肥城市。 委托诉讼代理人：尹伟，山东名硕律师事务所律师。 原审被告：许秀杰，女，1964年6月18日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：李帅，山东卓知律师事务所律师。 上诉人赵传海因与被上诉人李恒军、原审被告许秀杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初6330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵传海上诉请求：1.请求依法撤销肥城市人民法院（2019）鲁0983民初6330号民事判决书，发回重审。2.请求判决被上诉人承担本案的上诉费用。事实与理由：一、一审法院认定赵传海承担60%的损失过高。1.在涉案房屋买卖合同签订时李恒军具有重大过错。因其在庭审陈述时，也自认赵传海居住的涉案房屋系周转房，其也核实了房屋的档案登记情况，其在回复法庭时，也说“问了村里，村里说分配完以后，交完钱，房子就是赵传海的了”。从物权法角度来讲，其在与赵传海签订房屋买卖合同的时候，被上诉人李恒军明知赵传海还未交钱取得该房屋，赵传海对该房屋不具有所有权，其就要求与上诉人赵传海主张签订房屋买卖合同，系有重大过错，应当对其损失承担绝大部分的责任。2.结合本案的基础事实，该房屋买卖合同的签订系赵传海因追偿权纠纷延伸而来，其当时也是面临着重大经济困难，并背负诸多债务，基于其承受的压力，赵传海也是无奈而已，并草率在被上诉人李恒军自行起草的格式合同上仅就名字部分、身份证号码进行了填写，其他内容均系被上诉人李恒军书写，其并没有自愿签订合同的意思，存在胁迫之嫌。故涉案房屋买卖合同虽然有见证人签字，但并非赵传海的真实意思表示，不能认定赵传海的自愿性。3.房屋是用来居住的，并不是用来炒的。虽然因涉案房屋纠纷给李恒军造成了影响，但不具有重大损失。据李恒军本人陈述，且经赵传海了解，李恒军在赵庄村具有多套房屋，虽然其未取得涉案的房屋，但也未实际影响其居住，从其生活需求上来讲，并没有重大损失，况且，李恒军还将该房屋租赁出去用来收益。结合此点，希望法庭能够有效的结合情理和法律，更多的从司法价值和社会生活的角度上公平、客观的认定被上诉人李恒军所遭受的实际损失。二、一审法院参照赵庄村7号楼房屋确定涉案房屋的价值不具有客观性和公正性。涉案房屋位于4号居民楼，是2000年左右建设而成，系多层建筑，且涉案房屋在楼顶，属于老房子，又是集体产权房屋，储藏室位于地下最里面，位置较差，客观来讲，该房屋的价值并不高。而一审法院依法调取的7号楼房屋，系2019年开始建设，目前尚在建设中，属于新房，又是高层电梯房，位置优越，价格固然较高。一审法院以新建的7号楼房屋作为参照推定涉案房屋的价值，显然缺乏客观性和公正性，不能真实体现涉案房屋的价值。但对于涉案房屋可以通过法院委托评估机构进行评估较为公平、客观。 李恒军辩称，一、关于答辩人的责任问题。涉案房屋一直由上诉人居住，其拥有权利外观，涉案房屋为小产权房没有登记机关，上诉人占有涉案房屋的原因是肥城市赵庄村因修路问题占用了上诉人的家庭房屋，被占用的家庭房屋是上诉人夫妇和上诉人孩子共有的财产，赵庄村便将涉案房屋交付上诉人一家人使用居住，而且赵庄村承诺哪个家庭使用房屋，房屋便会卖给哪个家庭，实际操作中也是按照这一原则处理，并且上诉人出售房屋时一再表示房屋就是上诉人所有，信誓旦旦的承诺不会发生任何纠纷，对于答辩人来讲，完全有理由相信涉案房屋就是上诉人的，一审法院认定上诉人承担主要责任准确。二、关于上诉人被胁迫所签合同的问题。上诉人主张签订合同时为胁迫所签，未向法庭提交证据，并且从合同内容看有赵传海和见证人的签名捺印，而且见证人赵某系上诉人的叔辈兄弟，赵传海与见证人都是成年人，书写的签名都是经过深思熟虑的，如果与事实不符，完全不需要签字，因此完全可以证实合同签订的流程是合法的，不存在胁迫。假如存在胁迫上诉人可以通过报警或者行使撤销权的形式来推翻签字，但是该合同签订及收到条出具长达8年之久，现在上诉人陈述被胁迫所签，完全不符合常理。三、2012年上诉人将涉案房屋出售给答辩人后，答辩人使用该房屋7年之久，从未有人向答辩人主张过房屋的任何权利。2019年上诉人之子赵大伟以房屋所有权人的身份起诉答辩人，要求返还房屋。肥城市人民法院判决房屋返还赵大伟，答辩人履行判决义务后，赵大伟将房屋交付上诉人赵传海夫妇使用，现在房屋的实际居住人仍是上诉人。曾经的房屋出售方，现在的房屋实际居住人均是上诉人，答辩人怀疑上诉人夫妇和孩子串通，损害答辩人的合法权益。答辩人有几套房屋以及上诉人的经济状况都不是上诉人通过串通的手段将房屋要回的理由，如果社会上都通过这种手段推翻十年乃至二十年的买卖合同，社会将会是不稳定的，看到房屋增值就将房屋要回，这种手段于情于理于法都是不合适，希望上诉人正视这一事实，换位思考这一事实。四、关于房屋价值。关于房屋评估应遵循、适用“最高最佳使用原则”。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）第3．0.1条款规定“房地产估价应遵循下列原则：1合法原则；2最高最佳使用原则；3替代原则；4估价时点原则”。包括“最高最佳使用原则”在内的该四项估价原则是估机构进行评估活动时所应当遵循的、应当适用的原则，四项估价原则是指导评估机构从事评估活动的最高行为准则，必须遵守。只有在遵循估价对象的最高最佳使用为前提的情况下，才能更加准确的估价评估对象的价值，更加公平公正的保障房地产权利人的合法权益。涉案房屋坐落在肥城新城市区，北有范蠡公园，东有实验小学、桃都中学、肥城第一中学、泰西中学、第六中学，涉案房屋所在区域小学、初中、高中均是肥城的重点学校，是典型的学区房，而且交通便利，城市公用设施完备，城市基础设施-供水、排水、供电、通讯齐全，居住环境良好。不论房屋始建何年，其地理位置注定房屋价值不菲，不能简单的适用“成本法”确定房屋价值。 许秀杰述称，同上诉人意见。 李恒军向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被告支付原告款项655672元；3.本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实:赵传海向案外人李增借款未能及时还款，后其与担保人李恒军协商，将赵传海居住的肥城市新城街道办事处赵庄社区4号楼3单元5楼西户抵顶给担保人李恒军，由李恒军代赵传海偿还借款本息160000元。2012年3月5日，李恒军与赵传海就抵顶借款的房屋签订房屋买卖合同，约定赵传海将其位于肥城市文化路赵庄桥南的赵庄村居民楼4号楼3单元5楼西户的房屋以人民币160000元的价格出售给李恒军，房屋建筑面积89.6平方米，地下室20平方米，合同主体部分载明“甲方是赵传海、许秀杰共贰人，委托代理人赵传海即甲方代表人，乙方是李恒军”。2012年2月26日，赵传海为李恒军出具收到房款定金50000元的收到条，签订房屋买卖合同当日，赵传海为李恒军出具收到房款110000元的收到条。后赵传海将涉案房屋交付李恒军。2018年7月1日，经李恒军认可，肥城市泰西生态旅游开发有限责任公司（以下简称泰西公司）（法定代表人李恒军）与王海霞签订房屋租赁合同，约定泰西公司作为出租方将涉案房屋出租给王海霞，租赁期限自2018年7月1日至2021年7月1日。另查明，2014年2月10日，赵传海之子赵大伟以62722.2元的价格向赵庄社区购买了涉案房屋，但购买后一直未居住。后赵大伟发现王海霞居住于涉案房屋内并要求其搬出，双方经协商未达成一致。2019年4月11日，赵大伟以王海霞、泰西公司、李恒军为被告，以赵传海为第三人向一审法院提起诉讼，要求王海霞搬出涉案房屋，并要求王海霞、泰西公司、李恒军、赵传海共同赔偿损失75000元（该损失按照赵庄社区对外出租房屋价格15000元/年，自2014年起计算五年）。一审法院于2019年9月27日作出（2019）鲁0983民初2222号民事判决书，认定赵大伟系涉案房屋合法所有权人，赵传海对涉案房屋无权处分，判决王海霞搬出涉案房屋，李恒军与泰西公司赔偿赵大伟损失24000元，赵传海赔偿赵大伟损失30000元。该判决现已生效。判决生效后，经法院强制执行，李恒军将涉案房屋返还赵大伟。再查明，赵传海与许秀杰于2012年4月16日协议离婚。一审法院依法自肥城市新城办事处赵庄村民委员会调取2014年6月2日赵庄村关于对《赵庄村旧房拆除及安置方案》的补充规定、2019年4月20日《7号楼剩余房源对空挂户进行安置相关事项征求意见会议记录》，该村2019年4月份对本村空挂户安置的房款价格为主房6300元/㎡，储藏室3700元/㎡。 一审法院认为，债务人不能偿还债务，与债权人签订房屋买卖合同，约定债务人将房屋出售给债权人，并注明债权人已经支付房款，该约定实质是双方对债务不能清偿情形下就债务清偿方式达成的变更协议，即以房屋给付替代金钱债务的履行，双方当事人之间具有转移房屋所有权的合意，体现了双方当事人的真实意思表示。本案房屋买卖合同履行过程中将双方之间的债务转为购房款，且已实际交付房屋，表明旧的债务关系经双方协商一致归于消灭，之前追偿款性质转为购房款，并就房屋买卖达成合意。因赵传海对涉案房屋无权处分，且事后未取得权利人追认，亦未取得处分权，该房屋买卖合同为无效合同。无效合同自始无效，原告要求解除《房屋买卖合同》无法律依据，一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李恒军已返还涉案房屋，赵传海应向李恒军返还购房款，并赔偿李恒军损失。赵传海作为出售方，对涉案房屋的无权处分行为系造成房屋买卖合同无效的主要原因，对无效的房屋买卖行为造成的损失应当承担主要责任。李恒军作为买受人，在签订合同时对房屋的权属未尽到合理的审查和注意义务，自身存在过错，对无效的房屋买卖行为造成的损失应当承担次要责任。原告李恒军因房屋买卖合同造成的损失为涉案房屋现在价值减去被告应当返还给原告的购房款，参照肥城市新城办事处赵庄村民委员会2019年4月20日对其本村村民安置房屋价格规定，即主房6300元/㎡，储藏室3700元/㎡，一审法院酌情确定涉案房屋现在价值为638480元（89.6㎡×6300元/㎡+20㎡×3700元/㎡），原告造成的损失为478480元（638480元-160000元），原告承担该损失的40%，即191392元（478480元×40%），被告赵传海承担该损失的60%，即287088元（478480元×60%）。关于原告李恒军在占有涉案房屋期间出租房屋收益，（2019）鲁0983民初2222号案件中已判决李恒军将相应收益返还房屋所有权人赵大伟，故该收益本案中不予处理。原告要求被告许秀杰承担责任的诉讼请求，一审法院认为，赵传海在房屋买卖合同中作为许秀杰的委托代理人，但赵传海未出具许秀杰的委托代理手续，且原告未能证实涉案款项系用于两被告夫妻共同生活、共同生产经营或基于两被告双方共同意思表示形成，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。被告关于其受胁迫签订房屋买卖合同及李恒军实际代其偿还借款本息为13万元多的辩称，未提交相应证据予以证实，一审法院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决：一、被告赵传海于本判决生效之日起十日内，返还原告李恒军购房款160000元；二、被告赵传海于本判决生效之日起十日内，赔偿原告李恒军损失287088元；三、驳回原告李恒军对被告许秀杰的诉讼请求；四、驳回原告李恒军的其他诉讼请求。如果未能按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5178元，财产保全费3120元，共8298元，由原告李恒军负担2640元，被告赵传海负担5658元。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。赵传海提交照片四张，证实法院参考的七号房屋估值不具有参考性和客观性。李恒军质证称，对于照片本身无异议，但是对证明目的有异议，见答辩状意见第四条。许秀杰质证称，同上诉人意见。本院认为，对于该证据的真实性本院予以认定，但是仅凭照片无法确认房产估值，对于该证据的证明目的本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有，一、一审法院认定赵传海承担60%赔偿责任是否适当；二、一审法院参照肥城市新城办事处赵庄村空挂户安置房价格确定损失数额是否适当。 关于第一个问题，赵传海作为出售方，理应对涉案房屋产权状况有更多的认知，由于其对涉案房屋的无权处分行为造成房屋买卖合同无效，赵传海对无效的房屋买卖行为造成的损失应当承担主要责任，一审法院认定赵传海承担该损失的60%并无不当。赵传海认可房屋买卖合同系其签订，但主张系受胁迫签订，与常理不符，本院不予支持。 关于第二个问题，由于涉案房屋系小产权房，无法在公开市场自由交易，一审法院参照肥城市新城办事处赵庄村民委员会2019年4月对其本村村民安置房屋价格规定确定涉案房屋现在价值并无不妥。对于赵传海关于一审法院参照赵庄村7号楼房屋确定涉案房屋的价值不具有客观性和公正性的主张本院不予支持。 综上所述，赵传海上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10357元，由上诉人赵传海负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年七月十四日 书记员 宋姚瑶