河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7814号上诉人(原审原告)：河南展宇置业有限公司。法定代表人：刘振强，该公司总经理。委托诉讼代理人：申涛。系该公司员工被上诉人（原审被告）：河南省二七担保有限公司。法定代表人：张勤。委托诉讼代理人：陈杰。系该公司员工委托诉讼代理人：张志宾，河南融业律师事务所律师。原审第三人：河南省康磊医疗器械有限公司。法定代表人：吕桂江。原审第三人：河南省三石康医疗器械有限公司。法定代表人：吕磊。原审第三人:吕桂江。原审第三人:吕磊。原审第三人:程航。原审第三人:贾文涛。原审第三人:郭汝丽。上诉人河南展宇置业有限公司（以下简称展宇公司）因与被上诉人河南省二七担保有限公司（以下简称二七担保公司）及原审第三人河南省康磊医疗器械有限公司（以下简称康磊公司）、河南省三石康医疗器械有限公司（以下简称三石康公司）、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人展宇公司委托诉讼代理人申涛，被上诉人二七担保公司委托诉讼代理人陈杰、张志宾到庭参加诉讼。原审第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。展宇公司上诉请求：1、依法改判不得执行第三人郭汝丽《商品房买卖合同》()项下位于）并确认上述房屋产权属于展宇公司所有或展宇公司在房屋拍卖款中优先受偿556156.12元。2、本案一审、二审诉讼费由二七担保公司承担。事实和理由：1.涉案房屋在上诉人名下,郭汝丽仅是预告权利人,不是所有权人,且没有该房屋的房产证,依据《城市房地产管理法》有关规定，二七法院的强制执行措施不应超越郭汝丽对涉案房屋享有的权能,不能对涉案房屋进行拍卖。2.法院对涉案房屋的查封属于预查封,而非正式查封,在预查封的情况下对涉案房屋进行拍卖,违反了《最高人民法院关于适用二七担保公司辩称:1.涉案房屋执行有事实和法律依据、程序合法且已拍卖完毕，一审驳回诉讼请求正确。2.上诉人承担担保责任后应当向郭汝丽追偿而不是阻碍房屋执行。3.竞拍人为购房办理了房屋贷款，应当保护善意第三人通过拍卖程序取得的财产权利。3.关于“上诉人在房屋拍卖款中优先受偿556156.12元”的诉请，上诉人所称的优先权没有事实和法律依据，不应支持，且一审中上诉人并未提出此项诉请，不应作为二审的审理范围。综上所述，一审法院认定事实清楚，依据法律正确，判决合法、合理。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。原审第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽未到庭亦未陈述意见。展宇公司向一审法院起诉请求：1.判令不得执行第三人（被执行人）郭汝丽《商品房买卖合同》）项下位于；2．确认上述房屋产权属于展宇公司所有；3.本案诉讼费由二七担保公司承担。一审法院认定事实：2014年6月26日，展宇公司与郭汝丽签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定郭汝丽购买由展宇公司开发建设的涉案房屋，付款方式为按揭付款，首付款为230791元，银行贷款538000元。为郭汝丽提供按揭贷款的银行为中国农业银行股份有限公司郑州中原支行，展宇公司为郭汝丽的借款提供担保。二七担保公司与吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽、康磊公司、三石康公司追偿权纠纷一案，一审法院于2017年12月18日保全查封郭汝丽名下位于。2018年2月2日，一审法院作出（2017）豫0103民初14740号民事判决书。判决书生效后，一审法院于2018年4月13日立案执行，经二七担保公司申请，一审法院作出（2018）豫0103执1468号执行裁定书，裁定终结一审法院（2018）豫0103执1468号案件的执行。2019年7月17日，二七担保公司向一审法院申请恢复执行，执行案号为（2019）豫0103执恢596号，并于2019年9月27日一审法院通过淘宝网依法对被执行人郭汝丽名下位于郑州市管城区紫辰路73号院1号楼2单元25层2502号（登记证明号：1409051253）房产依法拍卖，买受人王松伟以980224元竞得，该案款一审法院未发放申请人并提存至一审法院账户。在执行过程中，展宇公司作为案外人提出执行异议，一审法院于2019年11月15日作出（2019）豫0103执异168号执行裁定，裁定驳回展宇公司提出的执行异议。展宇公司不服，诉至一审法院，请求：1.判令不得执行第三人（被执行人）郭汝丽《商品房买卖合同》（）项下位于）；2.确认上述房屋产权属于展宇公司所有；3.本案诉讼费由二七担保公司承担。另查明，根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于房屋，预告权利人为郭汝丽，登记证明号为1409051253。再查明，因郭汝丽履行借款合同时违约，中国农业银行股份有限公司郑州中原支行于2018年10月15日将郭汝丽、展宇公司诉至河南省郑州市中原区人民法院，河南省郑州市中原区人民法院于2018年12月19日作出（2018）豫0102民初9046号民事判决书。判决书生效后，郭汝丽未依约还款，展宇公司承担担保责任，于2019年5月6日代郭汝丽履行了贷款本息等共计556156.12元。一审法院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院也可以进行预查封，故原审法院对涉案房屋进行预查封，符合法律规定。本案中，展宇公司与郭汝丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合法有效，合同所约定的权利确定且具有指向性，郭汝丽基于该合同就涉案房屋取得了物权期待权。首先，郭汝丽根据合同向展宇公司支付了购房的首付款，余款则通过银行贷款支付完毕，郭汝丽作为买房人已履行完支付购房款的主要义务，并已接收涉案房产，且涉案房屋在房管局办理了商品房的预告登记，已经具备取得权利的实质性条件，具有期待的利益，是一种受法律保护的地位，故不能简单以不动产登记作为认定财产是否具有可执行性的依据，而是认为登记前的郭汝丽作为买受人在支付全部价款并实际占有涉案房产时，对房屋办理预告登记也是占有的一种方式，故郭汝丽对涉案房产所享有的债权具备一定的物权属性，足以对抗展宇公司对郭汝丽享有的普通债权请求权。其次，涉案《商品房买卖合同》签订于2014年6月26日，而涉案房屋于2017年12月18日被原审法院裁定查封，同时原审法院已于2019年9月27日对涉案房屋依法拍卖并以980224元成交，在此过程中，展宇公司与郭汝丽未在涉案房屋被查封之前达成解除合同的合意，亦未在涉案房屋被依法拍卖前解除合同，展宇公司以就涉案房屋享有物权为由排除法院强制执行的主张实际上为未经法定程序单方面解除合同，否定了涉案《商品房买卖合同》的效力，展宇公司不应当在超越原有法律关系范围内，以对郭汝丽所享有的合同权利为由的主张排除法院的强制执行。最后，展宇公司作为郭汝丽向中国农业银行股份有限公司郑州中原支行按揭贷款的担保人，于2019年5月6日履行完连带保证责任后，有权向郭汝丽追偿。在行使上述债权时，可申请轮候查封涉案房产并就涉案房产处置所得申请参与分配，展宇公司对涉案房产所享有的上述期待利益，不具有排除强制执行性。综上所述，展宇公司要求原审法院终止涉案房屋的拍卖执行的诉请，原审法院不予支持。第三人康磊公司、三石康公司、吕桂江、吕磊、程航、贾文涛、郭汝丽经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其所享有相关诉讼权利的放弃，应承担由此所产生的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回展宇公司的诉讼请求。案件受理费9362元，由展宇公司负担。本院二审期间审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，郭汝丽与展宇公司签订商品房买卖合同，支付首付款230791元，通过向中国农业银行股份有限公司郑州中原支行按揭贷款支付余款538000元，郭汝丽已付清涉案房屋的全部房款并实际占有，郭汝丽对房屋所有权的期待权已转化为所有权。展宇公司虽然对涉案房屋进行了初始登记，但其不能取得涉案房屋的所有权。在涉案房屋已经进行了预告登记，登记权利人为郭汝丽，展宇公司处分涉案房屋存在法律障碍。涉案房产已被法院进行了预查封时，展宇公司也无权解除双方签订的房屋买卖合同。对于展宇公司代郭汝丽向中国农业银行股份有限公司郑州中原支行偿还的借款本息，展宇公司取得追偿权及代位权，包括对涉案房产的抵押权，但其享有的抵押权亦不能排除强制执行，可以在代偿的本息范围内对涉案房产拍卖款享有优先受偿权，在执行涉案房产时应予保护。原审法院判决展宇公司要求确认案涉房屋归其所有并不得执行涉案房屋的诉讼请求是妥当的，但在本院认为部分未明确表述展宇公司在代偿的本息范围内对涉案房产拍卖款享有优先受偿权，在执行涉案房产时应予保护不妥。综上所述，展宇公司部分上诉理由具有合理性，本院予以采信。一审判决认定事实清楚，适用法律不妥，但结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9362.00元，由原审第三人郭汝丽负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二〇年七月十六日书记员  刘红玉