贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初3117号原告：贵阳馨蕾物业管理有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路红树东方小区延盛轩夹1-2号，统一社会信用代码：915201007501586240。法定代表人刘志阳。委托诉讼代理人：杨敏，男，1988年4月19日生，系贵阳馨蕾物业管理有限公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：胡菲琪，贵州存理律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：高浪，女，1989年1月20日生，汉族，登记住址贵州省。原告贵阳馨蕾物业管理有限公司（以下简称馨蕾公司）诉被告高浪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告馨蕾公司的委托诉讼代理人杨敏及胡菲琪、被告高浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨蕾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2014年1月起至2019年12月的物业管理费10005元；2、判令被告按《前期物业管理服务协议》向原告支付滞纳金（按年利率6%的标准，从逾期之日分段累计计算至物业管理服务费付清之日止，暂计至2020年7月13日为2134.15元）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月15日，被告购买清镇市云岭东路红树东方·彤馨洲5栋1单元1层4号房屋（建筑面积95.16平方米），并认同原告作为前期物业管理企业；同意按建筑面积交纳物业管理费（费用为每月1.2元/平方米）。2012年7月2日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。2014年4月28日，原告取得清镇市发展和改革局下发的《贵州省经济性服务收费许可证》，批准原告就电梯房的物业管理费标准确定为每月1.4元/平方米。据此，原告有权在2014年5月起按该收费标准向被告收取物业管理费。因被告未按约交纳相应物业管理费，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告高浪辩称：被告与案外人万友在2015年3月31日离婚。离婚后，案涉房屋依约归万友所有，故原告诉请的各项费用应由万友承担。经审理查明，2012年2月15日，贵阳恒鑫房地产开发有限公司（出卖人）与高浪（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定高浪购买清镇市云岭东路红树东方·彤馨洲5栋1单元1层4号房屋（建筑面积95.16平方米，套内建筑面积81.36平方米），单价3520.53元/平方米（按建筑面积计算）；出卖人应当在2012年6月30日前交付房屋。贵阳恒鑫房地产开发有限公司（出卖人）与高浪（买受人）在《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》中，约定买受人同意由出卖人委托馨蕾公司作为前期物业管理企业；物业管理费标准暂定为1.2元/平方米（最终以物价局核定标准收取）。2012年7月2日，馨蕾公司（甲方）与高浪（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定房屋坐落于红树东方·彤馨洲5号楼1单元4号；物业管理服务内容为房屋共用部分的维护及管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、安全护卫、交通秩序-车辆停放；乙方从房地产开发商通知乙方入伙当月起，即开始向甲方交纳物业服务费；物业服务费依据清镇市物价局批准的收费标准执行，调整时亦同；乙方出租物业的，物业服务费由乙方负责交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的应交的物业服务费用；物业服务费应于当月10日前按月交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按双方约定交纳滞纳金，给甲方或其他业主的利益造成损失的，还须赔偿损失。2014年4月28日，清镇市发展和改革局向馨蕾公司发放《贵州省经营性服务收费许可证》，确认馨蕾公司可按步梯房0.5元/㎡·月、电梯房1.4元/㎡·月、商用门面2.5元/㎡·月的标准收取物业管理费。后馨蕾公司以高浪欠付从2014年1月起至2019年12月的物业管理费为由，诉至本院。另查明，2015年3月6日，高浪以万友为被告，向本院提起离婚诉讼。本院经调解后，于2015年3月31日作出（2015）清民初字第450号《民事调解书》，确认双方达成调解协议：1、万友自愿与高浪离婚；2、双方所生子万懿轩由万友抚养；3、万友自愿在2015年4月30日前偿还高浪借款20000元；4、万友自愿在2015年4月30日前补偿高浪6000元；5、高浪自愿放弃其他诉讼请求。诉讼中，高浪称案涉房屋自2015年3月31日起就归万友所有，与其无关，并提交《协议书》作为证明依据。《协议书》的签订时间载明为2015年3月31日；签约双方为高浪（甲方）、万友（乙方）；内容为“一、甲方所有的清镇市云岭东路红树东方·彤馨洲5栋1单元1层4号房屋归乙方所有；二、甲方积极配合乙方办理房屋过户手续，因房屋过户产生的所有费用全部由乙方承担；三、自2015年4月1日起该房屋按揭贷款由乙方负责偿还；四、自2015年4月1日起该房屋的所有水费、电费、煤气费、电视费、物管费等等所有费用全部由乙方承担；五、乙方不再要求甲方偿还其替甲方已偿还的个人债务105000元”。馨蕾公司对《协议书》的真实性予以认可。上述事实，有原、被告的陈述、有原告所举《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《贵州省经营性服务收费许可证》，有被告所举《民事调解书》、《协议书》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，本院予以认定。本院认为，馨蕾公司与高浪签订的《前期物业管理服务协议》，及高浪在《商品房买卖合同》的附件《合同补充协议》中所做认可，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效协议。协议达成后，高浪从2014年1月起至2019年12月，未依约向馨蕾公司支付物业管理费，属违约行为，故应承担向馨蕾公司支付2014年1月起至《贵州省经营性服务收费许可证》做出之时即2014年4月的物业管理费456.77元（按单价1.2元/㎡·月计算）、2014年5月至2019年12月的物业管理费9059.23元（按单价1.4元/㎡·月计算），共计9516元的民事责任。关于滞纳金，因双方未对其计算标准等相关事项予以明确约定，故馨蕾公司要求高浪支付此款的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于高浪认为案涉房屋已于2015年3月31日起归万友所有，故不应由其支付物业管理费的抗辩理由，因高浪就该房屋权属，与万友达成协议，确定案涉房屋归属万友后，并未将此事告知馨蕾公司，亦未获取馨蕾公司同意。而案涉房屋权属的变化，将实际造成案涉《前期物业管理服务协议》一方当事人权利义务的转让，依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，高浪的转让行为对馨蕾公司不发生法律效力。据此，高浪的此项抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”、第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第五条之规定，本院判决如下：一、被告高浪于本判决生效之日起15日内向原告贵阳馨蕾物业管理有限公司支付物业管理费9516元；二、驳回原告贵阳馨蕾物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告高浪承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  崔波二〇二〇年七月十四日书记员  陈雷