福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2762号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林彬，男，1977年11月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡春佃，男，1976年7月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：钟富文，福建融成律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王雪香，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙燕婷，女，1987年5月28日出生，汉族，住福建省宁化县。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所律师。 上诉人林彬、胡春佃因与被上诉人孙燕婷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11048号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林彬、胡春佃上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项判决，改判驳回孙燕婷一审全部诉求并支持林彬、胡春佃一审反诉请求。在二审审理过程中，林彬、胡春佃变更其上诉请求为：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回孙燕婷一审诉讼请求并支持林彬、胡春佃一审第二项反诉请求。事实和理由：一、一审认定讼争房屋租赁合同于2019年4月18日解除错误，林彬、胡春佃一审反诉要求继续履行合同有事实和法律依据，应当予以支持。1.林彬、胡春佃积极配合军产管理处的要求进行整改并取得成效，但由于军产管理处缺乏明确整改标准，在林彬、胡春佃进行多次整改后，又提出整改不符合要求，后孙燕婷直接断水断电并锁门，亦无法继续进行整改。2.合同并未约定林彬、胡春佃有义务按照军队房地产租赁管理规定进行整改，即使林彬、胡春佃未进行整改，孙燕婷亦不能据此要求解除合同。综上，林彬、胡春佃不存在违约行为，孙燕婷据以解除合同的理由没有事实和法律依据。二、一审判决林彬、胡春佃向孙燕婷支付三个月的租金和物业费，缺乏依据。一审判决查明，孙燕婷于2018年12月20日对租赁场所采取断水断电措施，之后租赁场所已无法经营使用。孙燕婷作为出租人，违反合同约定和法律规定，不提供租赁场所给林彬、胡春佃使用，根据合同约定和《中华人民共和国合同法》规定，林彬、胡春佃有权拒付租金。林彬、胡春佃不能正常经营使用租赁场所，再要求其支付租金也有悖公平原则。三、孙燕婷强制切断租赁场所的水电属严重违约，客观上给林彬、胡春佃造成了巨大的经济损失，林彬、胡春佃要求其赔偿有事实依据。一审认为本案纠纷系因政策改变、不可归责于双方，是错误的，本案合同的当事人是林彬、胡春佃与孙燕婷，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，孙燕婷因此违约，应当向林彬、胡春佃承担违约责任，不因第三人原因而免除。林彬、胡春佃提出的经济损失项目明确，依据充分，且未超出孙燕婷的预见范围，应当得到支持。四、增加如下意见：鉴于林彬、胡春佃已被迫停业一年多，重新开业经营需要资金投入和时间，继续履行合同可能造成更多的损失，林彬、胡春佃经充分考虑，认为解除合同能防止双方损失进一步扩大，故林彬、胡春佃同意解除讼争租赁合同，租赁合同的解除时间为2020年5月27日。 孙燕婷辩称，1.林彬、胡春佃未能按部队要求完成对租赁项目的整改，致使合同不能继续履行，已达到合同约定的解除条件。因此，孙燕婷与林彬、胡春佃的租赁关系已于2019年4月18日解除，原审认定事实正确。2.因林彬、胡春佃怠于履行整改义务和在解除合同后未能搬离租赁房屋，导致租赁房屋从2019年1月至今仍因林彬、胡春佃上锁占有而无法继续对外出租，因此原审法院仅判决支持三个月的租金和物业费，有相应的事实和法律依据。且直至本案二审，讼争房屋仍由林彬、胡春佃占有、控制，林彬、胡春佃未履行腾退房屋义务，已属于违约。3.关停林彬、胡春佃的项目系空军福州管理处依据部队房产的管理规定所指示的，属于因政策变更的不可抗力因素，孙燕婷不存在违约行为，无需承担违约责任。且林彬、胡春佃主张的损失也无相应的事实和法律依据。 孙燕婷向一审法院起诉请求：1.判令林彬、胡春佃立即腾空并向孙燕婷返还租赁房屋福州市梅峰梁厝路1号华雄楼5层；2.判令林彬、胡春佃向孙燕婷支付逾期租金440315元及相应的逾期利息349元（以日租金为基数按千分之一计算，从2019年1月1日暂算至2019年4月30日，判决时应算至实际付款之日止）；3.判令林彬、胡春佃向孙燕婷支付房屋占有使用费人民币176126元（从2019年5月1日暂算至2019年5月30日，判决时应算至房屋实际返还之日止）；4.判令林彬、胡春佃向孙燕婷支付水电费35173元、物业费28926元，判决时应算至林彬、胡春佃实际返还占有房屋之日止；5.依法判令由林彬、胡春佃承担本案诉讼费用、公告费用等。 林彬、胡春佃向一审法院提出反诉请求：1.判令孙燕婷立即恢复供电，确保租赁房屋（华雄大厦1号楼5层）恢复正常经营，并继续履行《租赁合同》；2.判令孙燕婷支付违约金人民币共计1590374.07元（林彬、胡春佃自2018年12月因孙燕婷违约造成停业的经济损失为人民币540374.07元，2019年1月起的预期利益为人民币1050000元，以法院认可的评估结论为准）；3.判令由孙燕婷承担本案受理费及其他诉讼费。 一审法院认定事实：已生效的（2017）闽0102民初6097号《民事判决书》确认位于福州市鼓楼区房产（以下简称“华雄大厦1号楼”）系属于中国人民解放军空军福州房地产管理处（以下简称“空军福州房地产管理处”）所有；2012年12月27日，案外人杨子华经空军福州房地产管理处的同意，将所承租的华雄大厦转租给案外人郑秋锋；2016年12月7日，孙燕婷与案外人杨子华、郑秋锋签订《协议书》，合法承继取得有关承租华雄大厦1号楼的权利义务。 孙燕婷（甲方）与林彬、胡春佃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于福州市整层出租给林彬、胡春佃用于经营使用，租赁面积1607平方米，每平方米租金43元；租期自2013年5月23日起至2021年5月22日止，每月租金人民币69000元，年递增百分之五。该《房屋租赁合同》第八条违约责任中约定：1．任何一方违反本合同规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，均属于违约。若乙方违约，则甲方不需要退还押金；若甲方违约，除退还押金外，并赔偿由此给乙方造成的一切损失（乙方的损失可通过第三方机构结装修费用及其他损失进行评估）；2．因不可抗力导致本合同无法履行的，双方免责。 2018年11月21日，空军福州房地产管理处向案外人杨子华发出《通知》，称因华雄大厦1号楼5层的“万佳汇健康中心”项目业务与军队房地产租赁管理相关规定不符，从2018年4月至今未完成整改，要求立即停业整改，并于2018年11月30日前作出整改方案。 2018年12月18日，空军福州房地产管理处再次向案外人杨子华发《通知》，称因未落实2018年11月21日的函告要求，根据军队房地产租赁管理相关规定，现责令其即日起将转租的“万佳汇健康中心”项目关停。 2019年4月16日，林彬、胡春佃委托律师向孙燕婷发函，称林彬、胡春佃未出现违约行为，其依据同时履行抗辩权之规定，要求即日起停止租金、水电费的计算和给付，直至诉争租赁场所恢复正常经营；孙燕婷应在收到函件之日起30日内开锁、恢复供电，继续履行合同。 2019年4月18日，孙燕婷向林彬、胡春佃发出《告知函》，内容主要是告知林彬、胡春佃因其未落实空军福州房地产管理处于2018年11月21日发函要求林彬、胡春佃整改的通知，故要求林彬、胡春佃即日起立即将所经营的“万佳汇健康中心”项目关停，并于收函之日起七日内整改至符合军队管理规定，否则至发函之日起双方解除租赁合同关系，林彬、胡春佃需要立即腾空并向孙燕婷交付租赁房屋，否则孙燕婷有权自行采取断水、断电、强制关停涉案店面，由此产生的一切损失由林彬、胡春佃自行承担。 一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，孙燕婷与林彬、胡春佃之间签订的关于诉争租赁场所的相关房屋租赁合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。孙燕婷主张林彬、胡春佃未能按空军福州房地产管理处的要求对“万佳汇健康中心”项目业务进行整改，违反双方在《房屋租赁合同》中第八条约定之规定，已构成违约，孙燕婷有权依约要求林彬、胡春佃立即腾房等。林彬、胡春佃对月租金金额不持异议，但认为双方签订租赁合同时孙燕婷并未告知诉争租赁场所为军队房地产，孙燕婷也未举证证明系军队房地产，林彬、胡春佃并未违约。在审理过程中，孙燕婷提交的由空军福州房地产管理处出具的《情况说明》称华雄大厦1号楼5层房产属于其所有，其将房产出租给杨子华并允许其进行转租，但因次承租人林彬、胡春佃所经营的项目不符合军队房地产租赁管理相关规定，在多次要求整改后仍未能达到军队房地产租赁合理要求，根据军队租赁管理相关规定，已通知承租户停止出租该项项目，但租户至今没搬出租赁场地，已造成不良影响。一审法院认为，林彬、胡春佃能够办理相应营业执照等材料，需有孙燕婷提供相应权属材料，由此林彬、胡春佃对诉争租赁场所的权属性质应系知晓的；且根据常理分析，林彬、胡春佃在签订合同时即应查明诉争租赁场所的所有权人和权属性质，故林彬、胡春佃辩称并不知情一审法院不予采信。现空军福州房地产管理处认为“万佳汇健康中心”与军队房地产租赁管理相关规定不符，多次与林彬、胡春佃沟通并要求限期整改，但林彬、胡春佃整改仍不能符合要求，孙燕婷与林彬、胡春佃之间的房屋租赁合同显然已无法继续履行。孙燕婷于2019年4月18日发函称“若未能在此之前完成整改，则至发函之日起双方解除租赁合同关系……”，孙燕婷与林彬、胡春佃之间的房屋租赁合同关系于2019年4月18日解除。现孙燕婷诉请林彬、胡春佃腾空并返还诉争租赁场所，一审法院予以支持。林彬、胡春佃反诉要求继承履行《房屋租赁合同》没有依据，一审法院不予支持。 关于租金和占用使用费问题。孙燕婷诉请林彬、胡春佃支付自2018年12月份至实际搬离之日的租金和占用使用费。一审法院认为，根据空军福州房地产管理处于2018年12月18日发的通知，林彬、胡春佃即日起关停“万佳汇健康中心”。孙燕婷与林彬、胡春佃亦确认于2018年12月20日已断水断电，对此一审法院认为，在孙燕婷采取断水断电措施后，此时诉争租赁场所已无法经营，孙燕婷应及时采取通知林彬、胡春佃在合理限期内搬离或诉讼等途径予以解决争议，而其怠于采取后续措施主张权利，放任扩大损失，如若因此均由林彬、胡春佃承担租金损失显失公平，故一审法院酌定林彬、胡春佃承担三个月的租金损失更趋公平合理。林彬、胡春佃应支付孙燕婷租金88063元×3个月=264189元。同理，林彬、胡春佃应支付物业费为4821元×3个月=14463元。孙燕婷提交的证据可以证明林彬、胡春佃尚欠2018年11月29日至2018年12月28日的水电费35173元，故孙燕婷的该项主张，一审法院予以支持。 关于逾期违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙燕婷与林彬、胡春佃约定，逾期交付房租加收滞纳金。但综合本案的案情，林彬、胡春佃于2013年即开始经营“万佳汇健康中心”，直至2018年孙燕婷方以此项目不符合军队房地产租赁管理相关规定要求整改，可以认定为系政策的改变，是不可归责于双方的原因。孙燕婷主张林彬、胡春佃承担违约责任没有事实依据，一审法院不予支持。同理，林彬、胡春佃反诉要求孙燕婷承担停业的经济损失亦没有依据，一审法院不予支持。 综上，判决：一、林彬、胡春佃于本判决生效之日起二十日内腾空位于福州市，并返还孙燕婷；二、林彬、胡春佃于本判决生效之日起十日内向孙燕婷支付租金人民币264189元、水电费人民币35173元和物业费人民币14463元；三、驳回孙燕婷的其他诉讼请求；四、驳回林彬、胡春佃的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费适用简易程序减半收取5304元，由孙燕婷承担2860元，林彬、胡春佃承担2444元；本案反诉诉讼费减半收取9556.5元，由林彬、胡春佃承担。 二审中，孙燕婷向本院提交如下证据：证据一《限期腾房通知书》现场张贴照片，证据二EMS邮寄物流信息，以上证据共同证明在一审判决后，孙燕婷于2020年3月3日在讼争租赁房屋安全通道侧门张贴《限期腾房通知书》，并通过EMS的方式向胡春佃邮寄送达该通知书，要求其限期腾空租赁房屋，但林彬、胡春佃至今仍未履行腾房义务。林彬、胡春佃经质证认为，对上述两份证据的真实性无异议，对证明对象有异议。一审判决文书并未生效，孙燕婷无权要求林彬、胡春佃腾房。本院经审查认为，上述证据与本案的争议焦点不相关，不予采纳。 根据在案证据，本院确认一审法院查明的事实属实。 本院认为，根据本案已查明的事实，可以确认在讼争《房屋租赁合同》履行过程中，因林彬、胡春佃使用讼争房屋经营“万佳汇健康中心”项目不符合军队房地产租赁管理的相关规定，经产权人空军福州房地产管理处多次通知整改后，林彬、胡春佃经整改仍不能符合要求，故孙燕婷发函解除与林彬、胡春佃签订的《房屋租赁合同》，一审法院认定本案房屋租赁合同已无法继续履行，进而认定讼争《房屋租赁合同》以孙燕婷于2019年4月18日发函主张“若未能在此之前完成整改，则至发函之日起双方解除租赁合同关系……”为解除合同之日，并无不当，予以维持。林彬、胡春佃上诉主张房屋租赁合同应继续履行或是在二审中主张房屋租赁合同的解除时间应为2020年5月27日，均无依据，不予支持。 空军福州房地产管理处于2018年12月18日通知要求林彬、胡春佃即日起关停“万佳汇健康中心”项目，孙燕婷与林彬、胡春佃亦确认于2018年12月20日已断水断电，一审法院结合讼争租赁场所已无法经营，孙燕婷应履行及时通知林彬、胡春佃在合理限期内搬离或诉讼等途径予以解决争议的义务，依据公平原则，酌定林彬、胡春佃应向孙燕婷再支付三个月租金和物业费损失，并无不当，予以维持。林彬、胡春佃主张孙燕婷不提供租赁场所给其使用存在违约，其有权拒付租金，缺乏依据，不予支持。 关于林彬、胡春佃诉请经济损失的问题。林彬、胡春佃于2013年开始经营“万佳汇健康中心”，2018年孙燕婷方以此项目不符合军队房地产租赁管理相关规定要求整改，并在林彬、胡春佃经整改仍不符合要求后发函解除讼争租赁合同，故一审法院认定讼争租赁合同系因政策的改变，不可归责于双方的原因解除，既不支持孙燕婷关于林彬、胡春佃承担违约责任的主张，也不支持林彬、胡春佃反诉要求孙燕婷承担停业经济损失的主张，亦无不当，予以维持。 综上所述，林彬、胡春佃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19113元，由林彬、胡春佃负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年七月二日 法官助理游佳 书记员林婷