浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1779号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司。住所地：温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室。法定代表人：于修阳，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈星滔，男，1967年1月8日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈久新、胡慧，浙江建桥律师事务所律师。上诉人温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称龙湾万达公司）、陈星滔因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初3628号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙湾万达公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项的全部内容、第二项中关于“驳回原告温州龙湾万达广场投资有限公司的诉讼请求”之内容，依法改判；2.依法确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场3幢108室的房产于2013年7月3日视为向陈星滔交付；3.依法判令陈星滔支付逾期办理房屋交接手续的违约金(以17664856元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止)；4.本案一审、二审的诉讼费用由陈星滔承担。事实和理由：一、涉案商铺早已满足合同约定交付条件，未能按期交付并非龙湾万达公司原因所致，一审法院认定事实错误。首先，“商铺现状与合同附图一致”并非合同约定的交付条件，双方已经在《合同补充协议》第四条第二款中约定涉案房屋的唯一交付条件为“取得竣工验收备案证明文件”，是否达到合同约定交付条件应以《合同补充协议》约定为准。根据2013年4月28日龙湾区住建局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案商铺于2013年4月28日已符合上述交付条件。龙湾万达公司在房屋满足交付条件的前提下，于2013年5月15日向陈星滔发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知业主办理房屋交付手续，陈星滔无正当理由迟延办理。根据《合同补充协议》第四条第五款之约定，应视为龙湾万达公司已于公告送达之日起第五日(即2013年7月3日)向陈星滔交付了涉案商铺。一审法院认定涉案商铺尚未达到交付条件，属事实认定错误。其次，退一步讲，即使是按照《商品房买卖合同》第九条判断涉案商铺是否已达到合同约定交付条件，涉案商铺在龙湾万达公司通知陈星滔办理房屋交付手续时，已经达到相应的交付标准。商铺二层消防门位置在邻铺入驻装修之前，并未被砖砌墙体封堵，商铺整体情况均与合同附图约定相符。如上所述，涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，龙湾万达公司并无管理之义务，商铺的毁损灭失的风险也应由陈星滔承担。故视为交付之后，涉案商铺二层消防门被邻铺封堵的责任不应由龙湾万达公司承担。消防门被封堵系因邻铺装修、改造所致，与龙湾万达公司无关，其实质上应属陈星滔与邻铺业主或者经营户之间的相邻权纠纷，应由陈星滔在房屋投入使用前，根据商铺实际经营业态，自行与邻铺协商解决。一审法院仅凭涉案商铺二层存在被封堵的情况，片面认定涉案商铺未能按期交付属龙湾万达公司违约导致，不符合客观事实。另外，一审法院认定“该封堵的墙面亦属于他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除”，亦说明二层消防门被封堵并非龙湾万达公司原因所致，但仍将“消防门被封堵导致商铺现状与合同附图不一致”的违约责任全部归咎于龙湾万达公司，显失公平。二、涉案商铺二层消防门被封堵并非龙湾万达公司原因所致，涉案商铺未能按期交付，陈星滔自身也存在一定过错，一审法院认定龙湾万达公司构成违约，属适用法律不当。如上所述，涉案商铺已于2013年7月3日视为交付，陈星滔拖延办理房屋交付手续的行为构成违约，根据《合同补充协议》第四条第三款、第五款，第六条第四款之约定，陈星滔除应当继续履行合同(签署房屋交接单、支付面积补差款、专项维修基金，配合办理房屋权属转移登记手续)外，还应按照购房款总额每日万分之一的标准，向龙湾万达公司支付逾期收房的违约金。根据《合同补充协议》第四条第三款、第六款之约定，陈星滔在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用(含契税、公共维修基金等税费)尚未付清的，龙湾万达公司有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。龙湾万达公司在涉案商铺符合交付条件后多次通知陈星滔缴纳物业管理费、公共维修基金，但陈星滔至今未缴纳。因此，龙湾万达公司有权顺延交付涉案商铺，无需承担逾期交房的违约责任。一审法院已经认定“消防门被封堵虽对商铺使用带来不便，但并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营”。若陈星滔能够及时收房，并与邻铺协商解决，自不会使得涉案商铺长期处于空置状态。因此，陈星滔自身也存在一定过错。根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审法院仅认定龙湾万达公司构成违约，而未考虑陈星滔自身的过错，属适用法律不当。三、退一步讲，即使要认定龙湾万达公司构成逾期交付，交付日期限应定在2015年10月21日。2015年，龙湾万达公司曾应业主要求，对商铺首层楼梯间进行消防设计变更。涉案商铺首层楼梯间分隔变更建设工程竣工以后，除二层消防门被封堵外，商铺现状与合同附图完全一致。因此，一审法院即使要认定龙湾万达公司构成逾期交付，交付日期应认定在首层楼梯间分隔变更建设工程竣工之日即2015年10月21日。2013年6月30日至2015年10月21日期间的逾期交付违约金为17664856元*0.01%*843天=【1489147.3608】元，2015年10月21日至起诉之日的逾期收房违约金为17664856元*0.01%*1813天=【3202638.3928】元，两项相抵后，龙湾万达公司仍应向陈星滔支付逾期收房违约金【1713491.032】元。四、一审法院认定涉案商铺消防设计方案合理费用由龙湾万达公司承担，无事实与法律依据。龙湾万达公司已交付的所有商铺均是按照竣工图所示的状况进行交付的，二次装修消防设计方案的相关费用均是由业主自行承担，一审法院认定陈星滔有权另行向龙湾万达公司主张消防设计方案合理费用，无事实与法律依据。陈星滔辩称：一、龙湾万达公司拟交付的商铺与合同约定不符。根据涉案合同约定，龙湾万达公司应在2013年5月30日前交付涉案商铺，但其发送的《入伙通知书》上载明的交房时间为2013年12月15日，已构成逾期。其次，涉案商铺严重与合同附图不符：第一，首层中间增加了横向隔墙，影响结构空间；第二，二层“安全出口”被砖砌墙体封堵。故陈星滔有权拒绝收房。再次，温州市安全消防局作出的温公消设备字【2015】第0015号文件显示，最早在2015年10月16日，龙湾万达公司仍因消防安全不合规，无法交付涉案标的。最后，温州市龙湾区人民法院（2017）浙0303民初900号民事判决书已明确涉案商铺消防门被封堵，龙湾万达公司至今未交付符合合同约定的标的物，构成违约。二、龙湾万达公司上诉称涉案商铺消防门被封堵系邻居装修、改造所致，与其无关，无事实与法律依据。涉案商铺消防门被封堵，与合同附图约定不一致，龙湾万达公司至今无法交付符合合同约定的商铺。且封堵消防门违反消防规定，存在重大安全隐患，龙湾万达公司负有拆除封堵消防门墙体的责任。龙湾万达公司作为出卖人，应当交付符合合同及附图约定的标的物，故涉案商铺交付前的纠纷应由龙湾万达公司负责理清。即使涉案商铺消防门被封堵与邻铺有关，也应当由龙湾万达公司出面处理，与陈星滔无关。陈星滔上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持陈星滔一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由龙湾万达公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“（Ｐ19）二层封堵的消防门亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除封堵；另一方面，商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由陈星滔结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。陈星滔如不能与109室商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张”认定事实错误，应依法予以纠正。根据双方签定的《商品房买卖合同》之规定，龙湾万达公司应于2013年5月30日前将取得有关工程验收合格证明文件的房屋交付使用。但经一审庭审查明，案涉商铺交付时，陈星滔购买的商铺与《商品房买卖合同》及平面图纸约定明显不一致，存在“货不对板”情形，即商铺二层的疏散通道出入口已被砖砌封堵，至今无法出入。本案中，龙湾万达公司拟移交的商铺虽经多次整改，均因最关键的涉及重大火灾安全隐患的商铺二层疏散通道出入口被砖砌封堵，至今仍处于无门可出的窘境，已违反了《商品房买卖合同》规定，同时疏散门被砖砌墙封堵也不符合消防法律、法规的强制性规定。拆除案涉商铺二层疏散门的责任，应当由龙湾万达公司自行承担。因为龙湾万达公司作为房屋出卖方应当承担交付符合《商品房买卖合同》的商铺的基本义务。根据《物权法》的相关规定，不动产登记所有人具有法定的处置权能，他人未经授权无权代为处置与他人的相邻关系。本案中，根据查明事实，案涉登记的不动产为龙湾万达公司所有（权证号为：温房权证龙湾区字第××号），该房屋在交付之前产生的相关权益纠纷应当由龙湾万达公司自行厘清，以达到符合《商品房买卖合同》及附图的交付约定，再行通知陈星滔办理交接手续。退一步讲，如果存在案涉商铺疏散门被封堵与3幢109室（隔壁）业主有关，也应当由作为案涉商铺业主的龙湾万达公司出面处置。而一审认为陈星滔可以先接受存在重大瑕疵的疏散门被封堵的商铺后，自行与相邻3幢109室业主协商，并就装修工程消防设计方案合理费用另行向龙湾万达公司主张，显属错误。如果陈星滔接收案涉商铺，将运用何种技术手段消除疏散门的瑕疵，且该技术的运用是否得到消防部门的认可，均不确认。相反，可以肯定的，即使有部分购房户收房后即开门经营，也必然是未经消防部门审核批准的违规经营使用。根据《建筑设计防火规范》5.4.1规定，商业服务网点中每个分隔单元之间应采用耐火极限不低于2.00ｈ且无门窗、洞口的防火隔墙相互分隔，当每个分隔单元任一层建筑面积大于200平方米时，该层应设置两个安全出口或疏散门。本案中，陈星滔购买的案涉商铺建筑面积达331.05平方米，远远超过200平方米的限度。根据消防法规的规定，应当配备第二个“安全出口”（正门为第一“安全出口”）。为此，案涉商铺二层的平面设计图纸也的确标注一个疏散门，但现场勘验其又与“安全出口”消防规范标准不符，无门可出。根据《高层民用建筑设计规范》2.0.15的“安全出口”规定，即保证人员安全疏散的楼梯或直通室外地平面的出口，而案涉商铺二层根本无路可出。另，龙湾万达公司经备案的案涉商铺图纸（二层平面图）也标明商铺二层与3幢109室应存在二扇互通门，而目前商铺的物理现状，可以认定龙湾万达公司擅自修改了已经依法备案的建设工程消防设计，封堵了“安全出口”，应由龙湾万达公司无条件拆除，并承担相应的违约责任。同时，本案涉及《建设工程消防设计备案凭证》的批文中均注明“已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改”。《建设工程消防监督管理规定》（公安部119号令）第二十条规定：建设、设计、施工单位不得擅自修改已经依法备案的建设工程消防设计；第四十二条规定有下列情形之一的，应当依法从重处罚：（一）已经通过消防设计审核，擅自改变消防设计、降低消防安全标准的等等。因此，案涉商铺二层的疏散门被砖砌墙封堵，必须龙湾万达公司人予以拆除，承担违约责任。二、一审认定“结合108室商铺与合同不符之事项对陈星滔使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，本院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向陈星滔支付108室商铺合同约定之购房款总额20%即3532971.2元（17664856＊0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持”缺乏事实依据和法律依据，系认定错误。根据合同权利义务一致性的原则，以体现公平、公正，一方违约应当承担相应的违约责任，并通过合同约定予以体现，以维护守约方的合法权益。本案中，由于龙湾万达公司拟将交付疏散门被封堵的商铺，直接导致陈星滔无法实现合同目的，系龙湾万达公司擅自违反《商品房买卖合同》的约定，应当承担违约责任。鉴于龙湾万达公司违约之责，多次私下整改，变更消防设计方案，至今仍无法交付案涉商铺，导致陈星滔巨额购买的商铺无法进行出租或自营，蒙受巨额的经济损失。故根据《商品房买卖合同》第四条第八款之约定，龙湾万达公司应承担自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日起以案涉商铺购房款17664856元为基数按每日万分之一计算至商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止的违约金，完全符合合同的约定，也未超过法律对违约金的限高规定。而一审判决无视龙湾万达公司逾期交房的违约责任，将合理的违约金归咎于双方的责任，显系事实认定错误。三、《商品房买卖合同》第三条明确约定其建筑样式为封闭式。而涉案商铺按消防部门的验收要求，3幢108室和3幢109室必须全天侯无阻碍（包括不能上锁或运用其他技术手段）ＡＢ互通。按物权法理论或按日常经验法测的推定，涉案商铺的建筑样式肯定不能称之谓封闭式。为此，在一审审理期间，陈星滔申请一审法院秉持审慎态度，依据《民事诉讼法》第七十六条第二款的规定，依职权委托鉴定部门就双方争议的商铺二层“两扇门”的性质定义、安全出口、商品房现状消防安全、拆除砖砌墙体是否系封闭建筑样式等专门性问题予以鉴定，以切实消除消防安全隐患，避免重大安全事故发生。但一审法院以陈星滔鉴定申请无必要或者非司法鉴定范围而未予许可，实为不妥。四、陈星滔购买的商铺处于龙湾万达商业中心地带，属于高危的超大型综合体组成部分，杜绝火灾安全隐患为重中之重。为此，自2019年开始，陈星滔就其商铺二层消防门被砖墙封堵情形，多次通过各种途径向消防部门进行投诉、举报，要求其履行法定监督管理职责，责令龙湾万达公司及时整改，排除火灾潜在危险，但消防部门均未作出具体行政处罚行为，更未履行法定职责强行拆除案涉商铺二层疏散门被砖墙封堵的情形。为此，陈星滔就消防部门不作为的行政行为，已向鹿城区人民法院提起行政诉讼，并已被立案审理。龙湾万达公司辩称：一、涉案商铺早已满足合同约定的交付条件，陈星滔长期拖延办理房屋交付手续，应视为商铺已交付。涉案商铺二层消防门被封堵是商铺视为交付后邻铺装修改造所致，与龙湾万达公司无关，并非龙湾万达公司违约。陈星滔要求龙湾万达公司负责拆除砖砌墙体，无事实和法律依据。首先，根据《商品房买卖合同》第九条以及《补充协议》第四条第一、二、八款之约定，涉案商铺的交付条件为龙湾万达公司取得竣工验收备案证明文件。涉案商铺于2013年4月28日已通过竣工验收，龙湾万达公司多次通知陈星滔办理交付手续，但陈星滔一直拖延办理。根据《补充协议》第四条第三、第五款之约定，应视为龙湾万达公司已于2013年7月3日交付了涉案商铺。涉案商铺二层公共墙体上的消防门被砖砌墙体封堵的现状，是商铺视为交付后，邻铺因自身经营需要进行装修、改造所致，陈星滔并未提供证据证明消防门被砖砌墙系龙湾万达公司所为，故其主张龙湾万达公司存在持续违约行为，无事实和法律依据。涉案商铺现登记在龙湾万达公司名下系陈星滔拒绝配合办理房屋权属转移登记手续所致，其仅凭涉案商铺登记在龙湾万达公司名下，就将其与邻铺之间的纠纷处理强加给龙湾万达公司，显然不当。涉案商铺二层消防门与邻铺互通借用消防通道的设计已通过消防验收，亦符合合同约定。商铺营业前的二次消防审批，与商铺的经营业态密切相关，原审认定由陈星滔结合自身经营业态和消防审批要求解决消防门封堵等问题更具有现实操作性和针对性，并无不当，但相应的装修改造审计费用应由陈星滔自行承担。二、陈星滔以“商铺二层消防被封堵，不符合消防规范”为由，主张应由龙湾万达公司拆除砖砌墙体，无事实和法律依据。首先，根据消防局【2019】43号复函结果来看，涉案商铺尚未投入使用，不存在消防违归与否的考量。且涉案商铺被封堵之现状系邻铺装修、改造所致，与龙湾万达公司无关。三、“商铺现状与合同附图一致”并非合同约定的交付条件，双方合同约定的涉案商铺唯一交付条件为“取得竣工验收备案证明文件”，涉案商铺于2013年4月28日已经符合上述条件。龙湾万达公司于2013年5月15日向陈星滔发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知业主办理房屋交付手续，陈星滔无正当理由迟延办理房屋交付手续，根据《合同补充协议》第四条第五款之约定，应视为龙湾万达公司已于公告送达之日起第五日(也就是2013年7月3日)向陈星滔交付了涉案商铺，一审判决龙湾万达公司支付违约金，无事实和法律依据。四、商铺现状是否违反消防规定，原审法院已向消防部门征询意见，根据消防部门的回复，商铺在投入使用前不存在违规与否的考量。“建筑样式封闭式”是行业概念，与商铺二层消防门是否封闭无关，设置消防门不等于非封闭。一审对陈星滔提出的各项鉴定均不准许，并无不当。五、浙江省高级人民法院已作出（2019）浙民申3788号裁定书，驳回陈星滔的再审申请，陈星滔以消防门被砖砌封堵为由主张涉案商铺不符合交付条件的理由不能成立。一审认定“涉案商铺未按期交付系龙湾万达公司违约所致”的认定错误。六、即使龙湾万达公司就涉案商铺构成违约，一审判决的违约金亦过高。涉案商铺未能办理交付手续，并非龙湾万达公司一方的过错。陈星滔不积极解决涉案商铺存在的消防门问题，一直以该理由要求解除涉案合同，并经法院生效判决认定不成立。陈星滔拖延办理房屋交付手续，存在过错，但一审判决违约金时未予考虑。而且，房屋未交付的损失系租金损失，涉案商铺的年租金为16万元，故陈星滔所有的损失大约在96万元左右，一审判决龙湾万达公司支付购房款20%的违约金，明显过高。龙湾万达公司向一审法院起诉，请求：1.陈星滔继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续；2.陈星滔支付维修基金25821.9元；3.陈星滔支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以17664856元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年12月15日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4.本案诉讼费用由陈星滔承担。后龙湾万达公司变更诉讼请求为：1.确认龙湾万达公司已于2013年7月3日向陈星滔交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第3幢1层108号商铺；2.陈星滔继续履行《商品房买卖合同》，立即配合龙湾万达公司签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3.陈星滔支付维修基金25821.9元；4.陈星滔支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以17664856元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际房屋交接手续之日止）；5.本案诉讼费用由陈星滔承担。一审审理过程中，陈星滔提起反诉，请求：1.判决龙湾万达公司拆除涉案商铺二层封堵“消防门”的砖砌墙体，实现商铺的物理状态与《商品房买卖合同》及附图相符，且符合消防验收备案文件的规定；2.判令龙湾万达公司支付陈星滔违约金3898633元(暂算至反诉之日)；3.判令龙湾万达公司赔偿陈星滔损失720165.33元；4.本案诉讼费用由龙湾万达公司承担。一审法院认定事实：2011年10月12日，陈星滔与龙湾万达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）一份，载明“出卖人龙湾万达公司，买受人陈星滔。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第3幢1层108号房，建筑层数地上15层，地下1层。商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，其建筑样式为封闭式。建筑面积共331.14平方米，其中套内建筑面积307.44平方米，应分摊的共有建筑面积23.7平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米53345.58元，总金额17664856元。第七条，付款方式及期限。买受人按照第3种方式按期付款，即买受人应于本合同签订同时向出卖人支付50%购房款，计8834856元（包括买受人已经支付的定金1000000元），其余购房款8830000元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任按《补充协议》相关约定执行。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面图；附件八为《补充协议》，载明“第四条，关于房屋交付的补充约定。1.本合同第九条约定的房屋交付时间为2013年5月30日前，具体时间以甲方（出卖人）发放《入伙通知书》载明为准（不迟于前述日期）。2.该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（买受人）应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用（如物业服务费、专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。5.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未交房，自第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条，关于办理产权登记手续的补充约定。4.办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按照甲方或代办单位要求无条件给予配合。第十三条，合同解除。4.除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同”等。上述《合同》已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。《合同》签订后，陈星滔已向龙湾万达公司支付购房款合计17664856元。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向龙湾万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。落款日期为2013年5月15日的《温州龙湾万达广场入伙通知书》，载明“陈星滔业主：你所购买的万达广场3号楼108室已正式竣工验收并具备交付条件。根据双方签订的《合同》及《补充协议》约定，建议您在2013年12月15日10时到龙湾万达广场金街入伙办公司办理收房收入手续……二、办理入伙时你还需支付以下款项：1.根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积331.05平方米，根据您跟我司签订的合同规定，面积误差-0.09平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款-4801元。2.按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计44793元；3、装修垃圾清运费1089元；4、维修基金25821元”等。陈星滔已收到该入伙通知书。因对涉案商铺是否符合交付条件存在争议，陈星滔未签署涉案商铺的房屋交接单。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）就作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年6月28日，龙湾万达公司在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，载明“尊敬的温州龙湾万达广场业主：您所购买的温州龙湾万达广场已正式通过竣工验收并具备交付条件，我公司拟定于2013年6月30日开始在温州入伙办公室集中办理SOHO和商铺的入伙事宜”等。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。2013年10月24日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人龙湾万达公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场3幢108室，建筑面积331.05平方米，套内建筑面积307.44平方米，土地使用权取得方式国有出让”等。温州市立民房地产测绘有限公司实测该3幢108室的总建筑面积亦为331.05平方米。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“龙湾万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。该首层楼梯间分隔变更建设工程对应商铺包含本案3幢108室。龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302行初48号行政判决书第18页载明“涉案建设工程（即上述首层楼梯间分隔变更建设工程）经系统随机确定为检查对象，于2015年10月21日通过了消防设计备案检查”。本案审理中，温州市龙湾区人民法院于2019年8月9日对涉案商铺进行勘验，发现本案3幢108室二层消防门位置被砖砌墙体封闭。另，温州市龙湾区人民法院在该次勘查中发现中国建设银行股份有限公司温州万达支行与相邻的5幢115号商铺原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封堵，但在其他位置开辟疏散通道。温州市龙湾区人民法院在本案审理过程中向温州市公安消防局发函询问包括3幢108室商铺在内的三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号）称经核查龙湾万达广场包括3幢108室商铺在内的三间商铺的二层位置存在消防疏散通道被封堵的情况，目前商铺未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。2018年7月30日，温州市龙湾区人民法院作出（2017）浙0303民初900号民事判决书，判决确认陈星滔委托律师于2014年12月6日发出、2014年12月8日到达温州龙湾万达广场投资有限公司的《律师函》不具有解除合同的效力。该判决书还载明以下内容：“2015年3月6日，万达公司向本院邮寄起诉状，诉请确认解除通知不具有效力并继续履行合同；因继续履行合同的诉请不明确，本院通知其补正后于2015年4月16日立案受理。2015年3月18日，陈星滔向本院起诉万达公司，请求解除合同、退还购房款并承担违约责任等，本院于同日立案受理。因并案审理需要，万达公司于2015年4月27日撤回起诉、提起反诉。后因另案行政诉讼需时较长，双方于2016年12月30日共同申请撤回该案本诉与反诉，本院裁定准许。2017年2月20日，陈星滔再次提起民事诉讼，本院予以受理（即本案）；万达公司再次提起反诉，本院受理后合并审理。陈星滔等购房户另案向本院提起行政诉讼，请求确认住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为无效。本院于2015年11月16日作出一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院作出二审行政裁定，撤销原判，发回重审。经重审，本院再次作出一审行政判决，驳回陈星滔等人的诉讼请求。陈星滔等人再次上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。该二审行政判决已发生法律效力。陈星滔等购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局2015年10月16日作出的消防设计备案行政行为。该院于2016年6月20日作出一审行政判决，一、驳回张明良、张明贤的起诉。二、驳回陈星滔、李秀娥、周爱香、陈金丰、邱乐珍、汤雪梅的诉讼请求。陈星滔等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。陈金丰、邱乐珍购房户另案向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，请求撤销消防局于2013年6月27日作出的消防验收行政行为。该院作出一审行政判决，确认消防验收行政行为违法。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。”（2017）浙0303民初900号民事判决书还载明“2017年6月6日勘验现场时发现，涉案商铺二层消防门位置被砖砌墙体封闭。”“需要指出的是，本案双方历经多次民事、行政诉讼，各法院也曾多次组织双方调解、和解，同期起诉的部分当事人也已达成和解协议并履行完毕，本院建议本案双方亦能本着解决问题、合作共赢的心态，尽快彻底解决纠纷，尽早发挥不动产的价值，避免更大的损失”。陈星滔不服该判决提出上诉，温州市中级人民法院于2019年3月15日作出二审判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。关于本案争议，逐一分析如下：一、关于涉案商铺未能按期交房的违约及交付问题。涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。但关于本案108室商铺，二层消防门位置被砖砌墙体封闭，明显与买卖合同附图不一致，该问题的存在的确对商铺使用带来不便，且长期未得到处理，故108室商铺未能按期交付系龙湾万达公司违约导致。龙湾万达公司主张确认108室商铺于2013年7月3日视为交付，依据不足，不予支持。二、关于陈星滔主张的整改问题。陈星滔要求龙湾万达公司拆除涉案商铺二层封堵“消防门”的砖砌墙体，实现商铺的物理状态与《商品房买卖合同》及附图相符，且符合消防验收备案文件的规定。一审认为该二层消防门与他人享有产权的不动产直接相连，该封堵的墙面亦属他人商铺墙一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除，陈星滔要求龙湾万达公司拆除该封堵墙面，不予支持。三、关于违约金、维修基金等金钱给付诉求问题。龙湾万达公司及陈星滔均主张违约金。如前所述108室商铺现状与买卖合同附图不一致，系龙湾万达公司违约，其要求支付违约金，不予支持。龙湾万达公司未能按期交房，依据《补充协议》第四条第八款之约定，龙湾万达公司应自2013年5月30日后第31日即2013年6月30日开始以108室购房款17664856元为基数按每日万分之一计算至108室商铺符合交房条件并实际办理房屋交接手续之日止。同时，考虑到龙湾万达公司及陈星滔双方就涉案商铺诉累不断，108室商铺存在的违约问题虽对商铺使用有带来不便，但商铺并非完全不能使用，龙湾万达广场多数同类商铺均已收房并实际经营，且有中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道并消防备案检查合格的先例。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定了减损规则，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”一方面，如上文所述，二层封堵的消防门亦属他人商铺墙面一部分，非龙湾万达公司所能强制拆除封堵；另一方面，商铺消防审批要求和具体经营行业类型密切相关，由陈星滔结合自身经营行业和消防审批要求解决消防门封堵等问题，与龙湾万达公司在交房前无具体方向整改对比，更具现实操作性和针对性。陈星滔如不能与108室商铺邻户达成协议消除消防门封堵状态，确有必要的话，可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行先例另行制定装修工程消防设计方案，该装修工程消防设计方案合理费用可另行向龙湾万达公司主张。综上，结合108室商铺与合同不符之事项对陈星滔使用涉案商铺的影响程度、减少涉案商铺空置损失，鼓励增加涉案商铺物权利用效率、违约期限、落实减损规则等本案特殊因素综合判断，一审法院对违约金金额进行调整，由龙湾万达公司向陈星滔支付108室商铺合同约定之购房款总额20%即3532971.2元（17664856*0.2），实际办理房屋交接手续之日止的其余违约金不予支持。龙湾万达公司主张陈星滔支付垫付的维修基金25821.9元，经核算，与商铺面积331.05平方米乘78结果一致，符合《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算方式，龙湾万达公司已予垫付，陈星滔应向龙湾万达公司支付该款。陈星滔要求龙湾万达公司赔偿损失720165.33元，理由为砖砌墙体拆除后，形成了AB互通的物理状态，即涉案商铺与3幢109室互通。按照消防规范的规定，因“AB互通”的结果必须24小时无阻碍畅通。涉案商铺其中部分空间作为消防疏散通道与3幢109室共用，造成损失720165.33元(按30米×0.9米宽×1/2计算)损失面积13.5平方米(最后以勘验或鉴定结论为准)。一审认为，必要的消防疏散通道是商铺经营的前提条件，让龙湾万达公司承担该部分成本承担缺乏法律和事实依据，消防疏散通道面积亦无鉴定必要。另外，审理中陈星滔曾申请对与109室互通的门性质、门移动位置对房屋结构等影响、拆除砖砌墙体后商铺建筑样式是否为封闭式、商品房现状消防安全等进行鉴定，一审认为，龙湾万达广场已通过消防验收，一审就二层“消防门”封堵问题也已致函消防部门并获回函，上述鉴定申请或非司法鉴定范围，其他鉴定申请亦无必要，故对陈星滔的上述鉴定申请均不予准许。上述各项金钱支付义务相互抵扣，龙湾万达公司应向陈星滔支付违约金3507149元（3532971.2-25821.9）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，于2020年1月2日判决：一、龙湾万达公司向陈星滔支付3507149.3元；二、驳回龙湾万达公司及陈星滔的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费446元，反诉诉讼费21875元，合计22321元，由龙湾万达公司承担22000元，由陈星滔承担321元。二审期间，龙湾万达公司提供了（2019）浙民申3788号民事裁定书，证明陈星滔以涉案商铺不符合交付条件为由，向浙江省高级人民法院申请再审，要求解除涉案《商品房买卖合同》。浙江省高级人民法院经审理认为，陈星滔未提供证据证明消防门被砖砌墙封堵系龙湾万达公司所为，陈星滔主张的涉案商铺不符合交付条件的理由不能成立。陈星滔对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。陈星滔提供了诉前登记材料接收确认单、行政起诉案件接收诉讼材料凭证和行政诉状，证明陈星滔要求消防部门履行监督职责，责令拆除涉案商铺消防门被堵的墙体，现处于预立案状态。龙湾万达公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该行政案件处于预立案状态，且涉案商铺消防门被封堵并非龙湾万达公司造成。本院经审查认为，龙湾万达公司提供的证据能够证明经浙江省高级人民审理认定陈星滔不享有合同解除权，本院予以采信。陈星滔提供的证据与本案不存在关联性，本院不予采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，陈星滔不服本院（2018）浙03民终4735号民事判决，向浙江省高级人民法院申请再审。浙江省高级人民法院经审理作出（2019）浙民申3788号民事裁定，驳回陈星滔的再审申请。本院于2020年7月6日进行现场勘查，涉案商铺现状与一审法院勘查时的状况一致。本院认为，涉案108室商铺二层消防门位置被砖砌墙体封堵，与合同附图不一致，上述事实清楚，一审据此驳回龙湾万达公司确认108室商铺于2013年7月3日视为交付及逾期办理房屋交接手续违约金的诉讼请求，并无不当。陈星滔要求龙湾万达公司拆除涉案商铺二层封堵消防门的砖砌墙体，但该消防门所在墙体亦属他人商铺墙面的组成部分，一审未支持其要求龙湾万达公司现径行拆除的诉讼请求，亦无不当。但陈星滔因解决上述消防门封堵问题所支出的合理费用，应当由龙湾万达公司承担。本案判决受已生效的民事裁判拘束。因本案双方诉累已久，一审综合考虑涉案108号商铺消防门问题、龙湾万达广场同类商铺的经营使用情况及中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行制定装修工程消防设计方案等情况，为避免损失的进一步扩大，酌情由龙湾万达公司按照总购房款的20%支付违约金，总体利益平衡。龙湾万达公司主张上述违约金过高，陈星滔主张上述违约金过低，均不成立，本院不予支持。陈星滔有关损失赔偿的主张，无事实和法律依据，一审未予支持，正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，龙湾万达公司、陈星滔的上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22321元，由温州龙湾万达广场投资有限公司承担22000元，由陈星滔承担321元。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月七日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜