新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终720号 上诉人（原审原告）：徐才益，男，1976年2月6日出生，住新疆维吾尔自治区裕民县。 委托诉讼代理人：**，塔城市新城法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区裕民县郁金香路金地小区办公楼。 法定代表人：颜凡军，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：宋效安，男，1960年7月20日出生，住新疆维吾尔自治区裕民县。 共同委托诉讼代理人：陈萍，塔城市新城法律服务所法律工作者。 共同委托诉讼代理人：窦廷贵，新疆扬眉律师事务所律师。 第三人：塔城市君峰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区裕民县巴尔鲁克路西路22号。 法定代表人：张明友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨飞，新疆鸿疆律师事务所律师。 上诉人徐才益因与上诉人裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司（以下简称鑫龙房产）、宋效安、原审第三人塔城市君峰房地产开发有限公司（以下简称君峰房产）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区裕民县人民法院（2019）新4225民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人徐才益及其委托诉讼代理人**，上诉人鑫龙房产、宋效安及共同委托诉讼代理人陈萍，原审第三人君峰房产的委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐才益上诉请求：依法撤销一审判决第四项，支持上诉人徐才益要求鑫龙房产、宋效安承担迟延交付费用127680元及按3150元/平方米计算（数额相差47500元），合计175180元。事实和理由：一审认定按照2900元/平方米计算错误。裕民县房屋均价在3150元/平方米，双方合同约定房屋为二层一套和三层一套，按照裕民县的市场价格，二、三层房屋价格在均价的基础上可上浮，故一审按2900元/平方米计算有误。合同约定在2015年12月1日前交付房屋，但鑫龙房产、宋效安至今未能交付，且不可能交付给徐才益，故鑫龙房产、宋效安应承担迟延交付费用。 鑫龙房产、宋效安辩称，我们也认为一审判决认定缺乏事实依据，双方应当履行合同义务，就算是补偿也应当由政府进行评估鉴定再确定价值予以补偿。 君峰房产述称，上诉人徐才益的上诉请求未涉及到我公司，也未让我方承担责任，因此我方认为与我方无关。 鑫龙房产、宋效安上诉请求：依法撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人宋效安不承担民事责任，改判鑫龙房产承担置换房屋折现款40万元，庭审中变更为要求继续履行合同。事实和理由：1.上诉人宋效安履行职务行为，不应承担责任。宋效安是鑫龙房产员工，其行为系代表公司的职务行为，其法律后果应由鑫龙房产承担。2.一审判决上诉人承担房屋折现款55万元缺乏事实及法律依据，就算折价补偿，折价的基础是徐才益被拆除的平房，根据市场价值或政府补偿标准进行鉴定，进而确定价值予以补偿方为合理。目前房屋已建成，合同应当继续履行。当时宋效安要的是多层的二楼和三楼，之后又要高层的二楼和三楼，才导致房子卖掉的事情，之后宋效安才会要求把置换的房子变更为七楼和八楼。 徐才益辩称，当时裕民县没有拆迁款，不存在对方所说政府承担的拆迁款，对方既说合同无效，又说要继续履行，不知道对方是什么意思，我认可合同是有效的，要求给我赔付房屋款，在一审时我要求按3150元/平方米计算房款是根据该房地产公司的价格计算的，是合理的，一审按照2900元/平方米计算我不同意。我要求迟延交付利息按银行利息计算是合理合法的。对方在我不知情的情况下已把我的房屋卖掉，为何现在房屋又回来了？现在回来了说明房屋已经变成了二手房。我再次说明，房屋不是我委托开发商变卖的，是对方没有通知我就把房屋卖掉，并私自将我的三室一厅改成了二室一厅，我也未同意将二楼、三楼换成其他楼层。据我所知这个房屋到现在为止应该都没有验收合格。 君峰房产述称，因为我方不承担责任，在对方的上诉请求中没有涉及到我公司，因此我方认为一审针对我方不承担责任审理正确，判决正确。针对鑫龙房产和宋效安的上诉请求不做答辩。 徐才益向一审法院起诉请求：请求依法判令被告履行2014年4月30日双方签订的房屋置换合同，交付所置换房屋，并承担迟延交付费用127680元。庭审中变更诉讼请求为：如被告未能交付置换房屋，按照所交付房屋市场价款3150元/平方米折现。 一审法院认定事实：2014年4月30日，原告徐才益（曾用名徐美春）与被告宋效安签订了《房屋拆迁置换合同》，当时被告宋效安未成立公司故挂名在第三人君峰房产名下，第三人在合同中未加盖公章也没有法人签字。房屋拆迁置换合同约定：“被告宋效安将原告徐才益所有位于裕民县烟酒公司院内平房一栋予以拆迁，同时置换给原告新建住宅楼第二幢190平方米楼房（二楼一套两室一厅85平方米，三楼一套三室一厅105平方米），并约定安置的房屋于2015年12月1日交给原告使用。至今，被告宋效安未按约定交付房屋。另查明，该涉案房屋实际开发商为鑫龙房产，宋效安系该公司实际拥有人。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告徐才益与被告宋效安签订了房屋拆迁置换合同，双方应积极履行合同。被告宋效安违约延迟交房，有损原告合法权益。由于置换楼层房屋已被被告宋效安处理，致使双方签订的房屋拆迁置换合同无法履行，结合本案实际情况，原审法院认为将两套楼房以相应价格折现，被告宋效安将折现款支付给原告较妥。原告主张折现价为每平方米3150元，被告主张该楼盘所有拆迁置换户超出面积均按每平方米2900元计算，结合裕民县房屋交易行情，原审法院酌定以每平方米2900元计算为宜，折现款合计190平方米×2900元／平方米=551000元。该款由被告鑫龙房产承担连带清偿责任。对于原告主张被告应承担迟延交付费用127680元的诉求，因房屋拆迁置换合同无约定，原审法院不予支持。第三人辩称，原告起诉第三人诉讼主体不适格，第三人未与原告签订任何合同或协议，拆迁合同是第二被告宋效安个人与原告签订的，第三人没有加盖公章也没有法人签字，故原告诉求与我公司无关。结合本案实际情况，原审法院认为第三人辩称理由成立，予以支持。判决：一、被告宋效安于判决生效后十五日向原告徐才益支付置换房屋折现款551000元。二、被告裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司承担上述款项的连带清偿责任。三、第三人塔城市君峰房地产开发有限公司不承担合同履行义务。四、驳回原告徐才益要求被告宋效安承担迟延交付费用127680元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人徐才益提交证据一组：商品房预售合同2份，录音证据1份，证明房价不是一审认定的2900元/平方米，我提交的证据中最低标准都为3004元/平方米（且是开盘优惠的价格），录音文件证明此房屋售房部人员说该房屋价格3100-3200元/平方米，故我按照3150元/平方米的标准要求对方赔款为合理要求。鑫龙房产、宋效安质证意见：对商品房预售合同的真实性不认可，是复印件，无法核对，其中1份无住户姓名，2份合同的价格不一致，与本案无关，不能证明徐才益说的销售价格是3000元以上。电话录音的三性均不认可，他说的是跟中央公园小区售房部工作人员的通话，不知道具体通话的人是谁，也不知道此售房部是哪个公司的售房部，因此我们不认可。认证：该组证据中的两份合同均为复制件，电话记录无电话号码及通话人员姓名，因此对该组证据的真实性不予采信。 本案的争议焦点为：1.两方上诉人签订的拆迁合同是否有效？2.上诉人宋效安应否承担责任？3.合同应否继续履行，若不能履行房屋的折价款如何认定？4.上诉人鑫龙房产和宋效安应否承担违约金？ 本院认为，两上诉方签订的《房屋拆迁补偿置换合同》是双方真实意思表示，内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定。在拆迁安置补偿过程中，经徐才益与宋效安协商一致，同意给徐才益二层一套、三层一套共计190平方米两套楼房，徐才益同意拆迁自家平房，双方意思表示自由，合同合法有效。合法有效的合同具有法律约束力，必须得到切实的履行。按照诚实信用的原则，应是在规定的期限内，宋效安按约定向徐才益置换房屋，但经庭审查实，双方约定置换的房屋已不能交付，徐才益无法取得约定的房屋，既而要求宋效安以市场价款折现的要求应予支持，鑫龙房产、宋效安称合同应当继续履行的理由不能成立，应予驳回。对于房屋价款如何确定的问题，鑫龙房产、宋效安称应按该楼盘所有拆迁置换户超出面积2900元/平方米计算，但该价款是给予已入住的拆迁户的优惠价款，并非是对外出售的价款。因鑫龙房产、宋效安已将双方合同约定的置换房屋另行出售，对出售的价款应由鑫龙房产和宋效安承担举证责任，但二审中，在本院指定的举证期限内，其拒不举证，应承担举证不能的不利后果。根据常理，该房屋的出售价应高于给予拆迁户的超面积优惠价，即应高于2900元/平方米，故对上诉人徐才益主张的3150元/平方米，本院予以采信，即本案应认定置换房屋的折现房款为598500元（3150元×190平方米）。双方签订的《房屋拆迁补偿置换合同》虽未约定违约责任，但宋效安逾期未向徐才益置换房屋，已经构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，徐才益有权要求优先取得安置房屋，也有权选择解除合同并要求宋效安承担赔偿责任，故徐才益要求按房屋折价款，并按同期银行基准利率计算损失127680元的请求成立，应予支持。鑫龙房产主张宋效安是鑫龙房产的职工，宋效安履行的职务行为，但在签订本案合同时，鑫龙房产尚未成立，宋效安是以个人名义签订合同，徐才益主张宋效安承担责任符合法律规定。同时基于鑫龙房产在本案中认可其为案涉工程的建设单位，愿意承担合同责任，其在本案中应与宋效安作为共同债务人，共同向徐才益履行赔偿义务。第三人君峰房产因与本案无关，故不承担责任。 综上所述，徐才益的上诉请求成立，予以支持；鑫龙房产、宋效安的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实不清。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持裕民县人民法院（2019）新4225民初402号民事判决第三项，即：“三、第三人塔城市君峰房地产开发有限公司不承担合同履行义务”； 二、撤销裕民县人民法院（2019）新4225民初402号民事判决第一、二、四项，即：“一、被告宋效安于判决生效后十五日向原告徐才益支付置换房屋折现款551000元；二、被告裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司承担上述款项的连带清偿责任；四、驳回原告徐才益要求被告宋效安承担迟延交付费用127680元的诉讼请求”； 三、上诉人裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司、宋效安于本判决生效后十五日内向上诉人徐才益支付房屋折价款598500元、赔偿已付房款利息损失127680元，合计726180元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1427元，二审案件受理费9310，合计10737元，由上诉人裕民县鑫龙房地产开发有限责任公司、宋效安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  马 桂 兰 审 判 员  张 艳 梅 二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔