江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1308号 上诉人（原审被告）：李勇岗，男，1978年2月23日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：李世贵（系李勇岗父亲），住如皋市。 被上诉人（原审原告）：姚桂梅，女，1974年7月24日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：**，江苏君哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕果，江苏君哲律师事务所律师。 上诉人李勇岗因与被上诉人姚桂梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初5959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李勇岗上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。案涉房屋的真实出租人为姚永新，李勇岗因高利贷追债离开后，姚永新曾经告知李勇岗父亲此后的电费及房租不要求李勇岗支付。2012年8月酒店即被上锁，姚永新控制了电源。姚永新违背合同约定，应由其赔偿李勇岗的一切损失。 姚桂梅辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人李勇岗未按照生效判决履行腾空义务，理应支付占有使用费。 姚桂梅向一审法院起诉请求：1.判令李勇岗给付姚桂梅自2015年3月16日起至2018年5月22日止的房屋占用使用费285656.06元（日租金标准89650元/年÷365天=245.62元/天）；2.判令李勇岗以285656.06元为本金，自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6%向姚桂梅支付逾期付款利息；3.案件受理费由李勇岗负担。 一审法院认定事实：姚桂梅与李勇岗于2009年9月6日签订房屋租赁合同，李勇岗向姚桂梅租用房屋经营酒店，因李勇岗未按约履行金钱给付义务，姚桂梅向一审法院起诉要求与李勇岗解除合同，且要求李勇岗支付截止到2015年3月15日的租金203821.20元，并腾空房屋，返还给姚桂梅。一审法院于2015年7月作出（2015）皋港民初字第292号民事判决书，载明：“经审理查明，2009年9月6日，姚桂梅（甲方）与李勇岗（乙方）签订房屋租赁合同一份，内容为：“……2.1房屋概况：房屋位于如皋市南侧原龙韵服饰有限公司综合楼；租赁范围：综合楼第七、八层（不含八层东南角一间）、一层的电梯间门厅；附属设施：电梯一台、增压水泵、楼顶水箱。2.2租赁期限：15年，自2009年12月30日起至2024年12月30日止。2.3租金标准及支付方式：1）租金标准：前五年人民币81500元/年；第六年起以81500元递增10%；第十一年起以89650元递增10%；因房屋的部分消防设施等不到位，甲方在前五年中以一年租金在第一、二、三、四、五年按比例返还给乙用于完善。（以上房租不包含税款）2）给付时间及方式：第一租赁年度的租金由乙方在本合同签订时付清；以后在每年的10月1日前一次性付清下一租赁年度的租金。……”该协议中姚桂梅签名系由其嫂子李福珍代为签署，姚桂梅对此无异议。协议签订后，姚桂梅按约将租赁的房屋交李勇岗使用，李勇岗在租赁房屋中开办了如皋市豪庭酒店，其亦按约缴纳了自2010年、2011年的房租，即61800元/年×2=123600元，2011年12月30日之后的房租未能按约缴纳。姚桂梅曾于2013年、2014年两次诉至本院，后均申请撤回起诉。2015年3月16日，姚桂梅诉至法院，要求判如所请。审理中，姚桂梅明确诉讼请求为：1、要求解除房屋租赁合同；2、要求李勇岗给付截止到2015年3月15日（起诉之日）的房屋租金203821.20元；3、李勇岗腾空房屋，返还给姚桂梅。其他诉讼请求本案中暂不主张，看李勇岗对本判决的履行情况，待后另确定我们是否主张该权利；4、案件受理费由李勇岗承担。另查明，涉案房屋位于如皋市南侧原龙韵服饰有限公司综合楼第七、八层，无房屋及土地权属证明，也未取得相关建设工程规划许可等批准手续。以上事实，有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、（2013）皋港民初字第0222号民事裁定书、（2014）皋港民初字第0236号民事裁定书、工商登记信息等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，姚桂梅、李勇岗于2009年9月6日签订的房屋租赁合同，因姚桂梅未能提供案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，双方所签订的租赁合同应为无效，姚桂梅要求李勇岗将所承租的涉案房屋予以清空返还的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同的无效并不影响被告李勇岗对租赁物进行实际占有使用，故其应参照合同约定的租金标准支付相应的占有使用费。关于占有使用费，姚桂梅主张李勇岗支付自2012年1月1日起至起诉之日（2015年3月15日）的租金，符合法律规定，故李勇岗应参照双方合同约定支付2012年1月1日起至2015年3月15日期间的房屋占有使用费为203329.99元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：一、李勇岗于本判决生效后十五日内返还姚桂梅租赁物：位于如皋市南侧原龙韵服饰有限公司综合楼第七、八层（不含八层东南角一间）、一层的电梯间门厅及附属设施：电梯一台、增压水泵、楼顶水箱。二、李勇岗于本判决生效后立即赔偿姚桂梅房屋占有使用费损失203329.99元（自2012年1月1日起至2015年3月15日止）。三、驳回姚桂梅的其他诉讼请求。” （2015）皋港民初字第292号民事判决书生效后，姚桂梅向一审法院申请执行，该院于2016年11月3日作出（2015）皋执字第4813号执行裁定书，载明：“本院依法查询被执行人李勇岗无银行存款、登记房产及车辆，被执行人李勇岗长期外出，去向不明，暂无可供执行的财产，且被执行人李勇岗租赁上述房产用于经营如皋市豪庭酒店，里面大量的桌、椅、酒水、电器未予清理，经本院多次协调，双方都难以清理……在本次执行中，本院依职权对被执行人的财产进行了调查，未发现其可供执行的财产。申请执行人亦未提供被执行人可供执行的财产线索，并书面同意终结本案的本次执行程序，故本次执行程序应予终结。”2017年10月20日，一审法院作出裁定，查封了李勇岗经营的豪庭酒店桌椅、厨具、电器等物品。2018年5月22日，法院组织人员将租赁房屋内的物品腾空，并暂交姚桂梅保管。 一审法院认为，李勇岗与姚桂梅的房屋租赁合同经生效判决认定为无效合同，且已判决要求李勇岗于判决生效后十五日内返还姚桂梅租赁物，李勇岗应当按照判决所确定的义务及时返还租赁物，并履行占用租赁物期间的占有使用费，因其未履行义务导致继续占用房屋，应当支付占用费。对于李勇岗抗辩的租赁物中含有其自建的房屋，且其没有实际占用等主张，均未能有充分的证据提供，法院碍难采信。对于占用期间的认定，（2015）皋港民初字第292号民事判决书生效后，李勇岗应当积极履行义务，因其怠于履行而导致继续实际占用房屋，其占用期间应当自2015年3月16日计算至实际腾空之日（2018年5月22日）止。对于占用费计算标准，考虑到市场行情等实际因素，在参照双方合同约定的租金标准的基础上，酌情认定按原租金的60%计算房屋占用费。综上，李勇岗应当支付2015年3月16日至2018年5月22日期间的房屋占有使用费171391.15元（其中2015年71474.38元、2016年89650元、2017年89650元，2018年34877.53元，合计285651.91元，按照60%计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条第一款、第五条第一款之规定，判决：一、李勇岗于判决生效后立即赔偿姚桂梅自2015年3月16日起至2018年5月22日止的房屋占有使用费损失171391.15元。如未能按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回姚桂梅的其他诉讼请求。案件受理费5580元，由姚桂梅负担2232元，由李勇岗负担3348元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，案涉房屋租赁合同的双方当事人、签订经过及履行情况已经生效判决查明认定。李勇岗主张合同当事人应为姚永新且案涉房屋由姚永新于2012年8月实际控制，但未能提交充分证据予以佐证。李勇岗未按生效判决的要求自觉履行返还租赁物的义务，应当承担延期交付期间的占用费。一审法院结合市场行情及生效判决执行情况等因素，参照双方合同约定的租金标准，酌情认定按原租金60%计算房屋占用费，依据充分。 综上所述，李勇岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5580元，由上诉人李勇岗负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年七月三日 书记员 张佳琦