青海省西宁市中级人民法院民事裁定书（2020）青01民特35号申请人：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648。住所：青海省西宁市城西区西川南路53付1号楼。法定代表人：高维必,该公司总经理。委托诉讼代理人：何富华。委托诉讼代理人：文武，湖南金昌律师事务所律师。被申请人：常和平,男,汉族,公民身份号码:×××，1971年11月14日出生,住青海省西宁市。委托诉讼代理人：刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。申请人青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）与被申请人常和平申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请人八百年公司委托代理人何富华、文武，被申请人常和平的委托代理人刘瑞路到庭参加诉讼，本案现已审理终结。八百年公司诉称，请求依法撤销西宁仲裁委员会（2019）宁仲裁字146号仲裁裁决。事实与理由:一、申请人提供的《委托书》真实合法,与案件紧密相关,仲裁庭不予认可有违法律规定。青海量具刃具有限责任公司为了销售昆仑路19号王府花园1号楼一二层商铺,给申请人出具《委托书》,委托申请人及西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置前述商铺。对于该《委托书》,仲裁庭以《委托书》在闭庭之后提交而不予认可。申请人认为虽然提交日期有瑕疵,但青海量具刃具有限责任公司已作出解释,对申请人代理销售上述商铺的权利以及对《委托书》的效力均予以认可。青海量具刃具有限责任公司与申请人之间成立委托代理关系,对上述事实青海量具刃具有限责任公司在(2020)青0104民初459号案件的庭审中也予以承认。仲裁庭不顾合同双方的真实意思表示,单方认为该《委托书》不能作为定案依据,不仅不符合客观事实,更直接导致了法律关系定性的错误,即该案不是简单的商铺买卖合同关系,而是牵涉到三方主体的委托代理关系,商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。仲裁庭对申请人提交的《委托书》以及青海量具刃具有限责任公司出具的《情况说明》未经查证就不予认可,遗漏了关键证据,依据不完整证据作出裁决导致整个案件偏离客观事实。二、仲裁庭超期作出仲裁裁决,严重违反法定程序申请人与被申请人商铺买卖合同纠纷一案，西宁仲裁委于2019年12月18日作出裁决,已经超过仲裁期限。根据《西宁仲裁委仲裁规则》第四十九条之规定:仲裁庭应当在组庭后三个月(不包括鉴定期间和公告期间)内,作出仲裁裁决。有特殊情况需要延长的,由首席仲裁员提请本会秘书长批准,可以适当延长。本案属于普通的合同纠纷,并无特殊情况,仲裁庭应当在三个月之内作出仲裁裁决。因此仲裁庭的上述做法严重违反了法定程序。综上,仲裁庭的仲裁裁决符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条申请撤销仲裁裁决的规定，应予以撤销。常和平辩称，仲裁裁决认定事实清楚，适用法律正确。八百年公司的撤裁理由不属于《中华人民共和国仲裁法》五十八条规定的撤裁情形，其撤裁请求应予以驳回。仲裁庭查明：2013年11月1日,青海量具刃具有限责任公司与西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司签订《商铺买卖合同》,将其通过人民法院执行(案号:【2008】青执字第1-2号)的财产,位于西宁市××路建筑面积1662.96平方米,二层建筑面积2260.63平方米)的商铺出卖给西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司。本案审理期间,2019年9月30日,青海量具刃具有限责任公司向仲裁庭出具“情况说明”,称“2013年11月1日,我公司与西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司签订《商铺买卖合同》将上述房屋所有权转让给了西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司。实际房屋买受人为八百年公司,已付购房款叁仟叁佰万元整(￥33000000),由八百年公司支付给我公司。由于八百年公司2014年1月8日才注册成立,所以八百年公司以西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司的名义与我公司签订了《商铺买卖合同》。八百年公司有权处分上述房产,对于出售给常和平的位于西宁市××路房屋,面积23.13平方米。(实际房号以西宁市不动产登记中心为准),我公司可为其办理不动产登记手续。”2014年5月2日,八百年公司以出卖人名义与常和平签订了《酷卓拉-婴童世界商铺买卖合同》,合同约定,常和平购买的商铺位于西宁市××区,建筑面积为23.13平方米,单价为每平方米20413.90元,总价款为472174元;房屋竣工验收后,以西宁市房地产管理局测绘队的实测面积为准,单价不变,多退少补。付款方式为:银行按揭付款。合同还约定,出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内,为买受人办理该商铺的产权证书。房屋交付期限为:出卖人应当在2015年1月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将商铺交付买受人使用。签订合同当日,常和平向被常和平支付了242174元购房款。同日,常和平与青海酷卓拉商场管理有限公司签订了《酷卓拉-婴童世界委托经验管理合同》,约定常和平将2-256号商铺委托青海酷卓拉商场管理有限公司经营,委托经营期限从2015年1月30日至2017年1月30日,三年共支付常和平收益84167元。同日,常和平向青海酷卓拉商场管理有限公司出具收条:“今收到酷卓拉-婴童世界2-256号铺面租金人民币捌万肆仟壹佰陆拾柒元(84167元),租赁期限从2015年1月30日起至2017年1月30日止”。庭审中,双方均认可,该商铺实际销售价格为556341元,收益84167元用于抵扣了购房款,并未实际支付给常和平。另查明,与常和平签订《酷卓拉-婴童世界商铺买卖合同》及《酷卓拉-婴童世界委托经验管理合同》时,八百年公司与青海酷卓拉商场管理有限公司的股东相同。案涉房屋(2-256号商铺)的产权登记至今仍登记在青海量具刃具有限责任公司名下,而不在八百年公司名下。仲裁庭认为：八百年公司与常和平签订《酷卓拉-婴童世界商铺买卖合同》事前、事中、事后,刻意隐瞒了其销售商铺并不在其名下的事实,有违诚实信用原则,常和平购房时亦未尽到应尽的注意义务。虽青海量具刃具有限责任公司于本案第一次开庭后的2019年9月30日,出具了关于被常和平有权处分案涉房屋的《情况说明》,但仲裁庭认为,首先,该说明系双方争议产生后常和平申请仲裁后出具;其次,合同约定案涉房屋的付款方式为银行按揭贷款。客观上,常和平无法依据其与八百年公司签订的《酷卓拉-婴童世界商铺买卖合同》获得银行的贷款;再次,青海量具刃具有限责任公司仅表示,其可为常和平办理不动产登记手续,能否办理不动产登记手续具有不确定性,且常和平一方明确表示不再办理。根据最高人民法院《关于审理商铺买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定:“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”故常和平关于要求解除合同并赔偿损失的请求应予支持,八百年公司的抗辩理由不能成立。关于常和平主张的利息损失,合同中未明确约定,仲裁庭认为起始时间应自2015年1月30日(委托经营管理起始日视为交房日)后的180天之后(2015年8月1日)开始计算,根据最高人民法院《关于审理商铺买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商铺买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商铺买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商铺买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”基于本案事实计算标准应按按中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮30%分段分期进行计算。计付利息至常和平主张之日(2019年7月2日),共计1431天,以已付购房款242174元为基数计算利息损失为58863.87元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十条、第九十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于审理商铺买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条和《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定,裁决如下:一、依法解除常和平与八百年公司于2014年5月2日签订的《酷卓拉-婴童世界商铺买卖合同》。二、八百年公司向常和平返还已支付的购房款242174元,并支付利息损失58863.87元。本案仲裁费16068元,由八百年公司承担15585元,常和平承担483元。常和平预交的仲裁费用不再退还,由八百年公司在支付上述款项时一并支付给常和平。以上八百年公司应向常和平支付人民币共计316622.87元,八百年公司自收到本裁决书之日起十五日内付清。本院查明事实与仲裁庭查明事实一致，另查明，常和平已向本院申请强制执行,现涉案房屋仍登记在青海量具刃具有限责任公司名下。根据当事人争议总结焦点问题如下：（一）仲裁裁决是否违反法定程序；（二）仲裁认定是否违背案件事实，暨提交的委托书是否应当作为定案的依据。本院认为，常和平与八百年公司签订《酷卓拉．婴童世界商铺买卖合同》和《补充协议》，约定由八百年公司协助常和平办理产权登记，合同约定办理期限内八百年公司未履行合同义务，合同目的无法实现，应当予以解除。关于仲裁裁决是否违反法定程序的问题，申请人提出仲裁超期审理，经查仲裁庭2019年9月17日组庭，于2019年12月18日结案，属于审限内结案，故本案并无超期仲裁的情形，八百年公司的此节撤裁请求不成立。关于仲裁委不予认定《委托书》有违法律规定的问题。八百年公司提交的《委托书》和《情况说明》，虽系仲裁庭闭庭后提交，但该证据更能还原本案的法律事实，即青海量具刃具有限责任公司系涉案房屋的实际所有权人，其与八百年公司是委托代理关系。该事实与西宁市城西区人民法院（2020)青0104民初459号等案件认定的事实相吻合。因双方委托代理关系成立，商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。为购房者办理产权登记的义务应由八百年公司和青海量具刃具有限责任公司共同承担。青海量具刃具有限责任公司应当作为案件当事人参与仲裁，但因在仲裁阶段，常和平和八百年公司均未提出申请要求追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人。鉴于仲裁程序的特殊性，仲裁庭亦无法直接依职权追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人，故依据合同相对性解除常和平与八百年公司之间的《商品房买卖合同》。仲裁庭未采用《委托书》作为证据，查证的案件事实不完整，可能影响本案的公正裁决，从而使常和平申请强制执行存在障碍，可能损害当事人合法权益。裁决违反《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，八百年公司的该项撤销仲裁裁决的理由成立。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：撤销西宁仲裁委员会（2019）宁仲裁字第146号仲裁裁决。申请费400元，由被申请人常和平负担。审判长 李忠炜审判员 马秀芬审判员 刘 红 二〇二〇年七月三日（法官助理 祁 雪书记员 李申年 附：本案适用的法律规定