江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终774号上诉人（原审被告）：周新来，男，1956年9月1日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：邵才成，江苏三宝律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁杰，江苏三宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区商务局,住所地南京市浦口区江浦街道文昌路12号。负责人：解天庆，该局局长。委托诉讼代理人：陈敏，江苏昊程昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹军，江苏昊程昊律师事务所律师。上诉人周新来因与被上诉人南京市浦口区商务局（以下简称浦口商务局）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初5357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周新来上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、2001年，上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定上诉人带4名老、伤、病职工，3万元租赁费冲抵老、伤、病职工的工资福利。2011年，租赁合同到期后，上诉人离开了租赁房屋和场地。二、原审法院认定事实和判决错误：1、判决上诉人支付2003年至2011年租金错误。在2001年租赁合同中有约定，上诉人带4名老、伤、病职工，3万元租赁费冲抵4名职工的工资待遇及福利。被上诉人在8年后主张租金，明显过了诉讼时间期间。2、法院认定不超过诉讼时效错误。补充协议签订后，上诉人把2001年租赁合同拿到被上诉人处给被上诉人看，此后，被上诉人从未找上诉人要过租赁费。3、法院认定按830平方米房屋计收租金错误。上诉人租赁初期，为方便汽车修理业务，搭建了151平方米简易房用于汽车修理。评估公司评估830平方米房屋中有151平方米房屋是上诉人自建的。4、由于断水、断电、断气、断路，上诉人在2009年就离开了租赁地点，房屋无人使用，年久失修，早已成险房，评估公司评估前提是错误的，是在修理厂正常使用房、地，且是电通、水通、气通、路通的情况下评估的价格。5、2011年，南京浦财施救有限公司在上诉人不知情的情况下，把事故车辆停放进去，与上诉人没有任何关系，上诉人无法返还。三、租赁的标的物房屋和土地所有权人是江浦县食品中心，应当由食品中心当原告。浦口商务局辩称：1、涉案土地属于国有资产，由被上诉人代管，一审中被上诉人已举证证明主体适格。2、双方签订的补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，基于补充协议租赁期限的约定，租赁期满后上诉人应返还涉案土地及房屋。3、上诉人应按租赁协议的租金条款约定履行支付租金的义务。4、截至到目前为止，上诉人一直未与被上诉人办理交接手续，对涉案房屋及土地处于占有使用状态，应支付占有使用费。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。浦口商务局向一审法院起诉请求：1、判令周新来立即返还位于南京市浦口区原浦进汽车修理厂大桥分厂的土地及房屋；2、判令周新来支付2003年10月1日至2011年7月9日的租金236500元；3、判令周新来支付自2011年7月10日起至2019年8月10日逾期占有使用费747673元；4、本案诉讼费用由周新来承担。一审法院认定事实：2008年5月16日，南京市浦口区商业贸易局（甲方）、周新来（乙方）签订《补充协议》，约定：一、甲方将位于浦口区原浦进汽车修理厂大桥分厂房产、土地租赁给乙方从事汽车维修业务，乙方已对该处房产、土地情况充分了解，对此现状无异议。二、租期：2003年10月1日至2011年7月9日止。三、租金：每年3万元（含已在用设备，设备清单以2001年7月签订的设备移交清单为准）。本协议签订时，一次性先交4年（即2003年10月1日-2007年9月30）租金计12万元，先交后用。四、乙方如需对房屋进行改造，需征得甲方同意后方可进行，但不得破坏房屋的整体结构。自建房屋，经甲方同意后自行办理相关手续，租赁期满后，维修、装饰后的房屋与自建房一律无偿交付给甲方。五、乙方对甲方移交的设备应妥善保养、使用，并进行必要的维护，维护费用由乙方自负。租赁期满后一并交还甲方，且保证设备原有使用性，也可以双方协商作价处理给乙方。六、乙方不得对所租赁的资产（含设备）进行转租或变卖，一经发现，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿，情节严重的可追究乙方的法律责任。七、乙方在租赁期内应办理一切证照手续，守法经营，按章纳税，经营中的一切费用均由乙方自负，经营中产生的债权、债务及民事纠纷由乙方负责，与甲方无关。八、乙方应做好平时的安全生产工作，注意防火、防盗，如发生安全责任事故与甲方无关。九、租期内如遇政府拆迁等，甲方应提前一个月告知乙方，乙方应无条件搬出，甲方退还未到期的租金。十、属乙方添置的设备，在协议期满或终止时，由乙方自行处理。一审庭审中浦口商务局提交以下证据：1、江委发（2001）17号“关于调整县级工作部门的通知”、浦委发[2002]34号“关于浦口区党政机构改革方案的实施意见”、浦委[2010]42号“关于南京市浦口区人民政府机构改革的实施意见”，证明浦口商务局主体适格。2、江商发（95）59号“关于要求成立江浦县浦进汽车修理厂的报告”、江计经（1995）220号“关于同意成立‘南京浦进汽车修理厂’的批复”，证明本案土地及房屋的权属。3、2008年5月16日《补充协议》，证明浦口商务局、周新来之间的租赁合同关系。4、非农业用地使用证，证明土地及房屋的权属。5、情况说明，证明浦口商务局、周新来就租金问题一直在协商，浦口商务局要求周新来搬离涉案房屋。周新来对浦口商务局提交的证据1虽为复印件，认可真实性，但不认可其证明目的，并陈述本案签订合同的甲方为商业贸易局。对证据2真实性无异议，并陈述此组证据无法证明诉争房屋和土地为商贸局所有。对证据3真实性无异议，并陈述双方确实签订过《补充协议》，在《补充协议》之前双方签订过租赁合同，在租赁合同中有体现关于四名工伤及生病职工安置待遇问题，但周新来无法提供租赁合同。对证据4真实性无异议，并陈述周新来知道浦进汽车修理厂花旗分厂房屋及土地使用权人为食品公司，食品公司与浦口商务局非等同关系，因食品公司现仍存在，由浦口商务局代管，2016年至今，在法院几起诉讼中，食品公司还是独立的法人。对证据5情况说明真实性认可，并陈述该证据出具时间为2016年9月，故时效应从此时开始，浦口商务局无权主张之前的房屋租金。一审庭审中，浦口商务局主张与周新来就租金事宜一直在协商，因未协商达成一致意见，故向法院起诉，但无法提交证据，对此周新来不予认可。周新来陈述其未向浦口商务局支付过租金，其使用土地及房屋至2008年，后不再使用，案涉土地及房屋现由浦进汽车修理厂大桥分厂使用，并非周新来使用，但无法提供相关证据证明。一审在审理过程中，因浦口商务局申请，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司作出苏中正评报字[2019]第012号“房地产估价报告”，结论为：位于南京市江北新区花旗村委会浦进汽修厂大桥分厂所属房地产自2011年7月10日-2012年1月9日租金水平为7.56元/平方米/月，租金总值为37687元；自2012年1月10日-2013年1月9日租金水平为7.94元/平方米/月，租金总值为79162元；自2013年1月10日-2014年1月9日租金水平为8.34元/平方米/月，租金总值为83150元；自2014年1月10日-2015年1月9日租金水平为8.76元/平方米/月，租金总值为87338元；自2015年1月10日-2016年1月9日租金水平为9.2元/平方米/月，租金总值为91725元；自2016年1月10日-2017年1月9日租金水平为9.66元/平方米/月，租金总值为96311元；自2017年1月10日-2018年1月9日租金水平为10.14元/平方米/月，租金总值为101097元；自2018年1月10日-2019年1月9日租金水平为10.65元/平方米/月，租金总值为106181元；自2019年1月10日-2019年8月9日租金水平为11.18元/平方米/月，租金总值为65022元，合计747673元。此评估产生评估费用19230元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中《补充协议》由浦口区商业贸易局与周新来签订，浦口商务局提交江委发（2001）17号文件、浦委发[2002]34号文件、浦委[2010]42号文件证明南京市浦口区商务局由浦口区商业贸易局变更而来，对此周新来未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果。故对周新来关于“浦口商务局不具有诉讼主体资格”之辩解意见，一审法院不予采信。浦口区商业贸易局与周新来签订的《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按协议约定履行义务。关于浦口商务局诉请1，判令周新来立即返还位于南京市浦口区原浦进汽车修理厂大桥分厂的土地及房屋。一审法院认为，浦口区商业贸易局与周新来于2008年5月16日签订的《补充协议》约定：甲方将位于浦口区原浦进汽车修理厂大桥分厂房产、土地租赁给乙方从事汽车维修业务。租期自2003年10月1日至2011年7月9日止，周新来主张其使用土地及房屋至2008年，后不再使用，案涉土地及房屋现由浦进汽车修理厂大桥分厂使用，并非周新来使用，对此周新来未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果，故浦口商务局此诉请于法有据，一审法院对此予以支持。关于浦口商务局诉请2，判令周新来支付2003年10月1日至2011年7月9日的租金236500元。一审法院认为，周新来与浦口区商业贸易局在《补充协议》中约定租金为30000元/年，租期自2003年10月1日至2011年7月9日止，周新来庭审中陈述其未向浦口商务局支付过租金，且未提交证据证明租赁期间将上述土地及房屋返还浦口商务局的事实，故应向浦口商务局支付2003年10月1日至2011年7月9日期间的租金233500元（30000元×7年+30000元/360天×282天）。关于浦口商务局诉请3，判令周新来支付自2011年7月10日起至2019年8月10日逾期占有使用费747673元。一审法院认为，浦口区商业贸易局与周新来签订的《补充协议》约定租期自2003年10月1日至2011年7月9日止，周新来主张其使用土地及房屋至2008年，后不再使用土地及房屋，但未提交证据证明，应承担举证不能的法律后果。江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司出具的苏中正评报字[2019]第012号“房地产估价报告”结论为位于南京市江北新区花旗村委会浦进汽修厂大桥分厂所属房地产自2011年7月10日-2019年8月9日租金总值为747673元，故浦口商务局该项诉请于法有据，一审法院对此予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告周新来于本判决生效之日起三十日内将位于南京市浦口区原浦进汽车修理厂大桥分厂的土地及房屋返还给南京市浦口区商务局。二、被告周新来于本判决生效之日起三十日内支付原告南京市浦口区商务局2003年10月1日至2011年7月9日期间的租金233500元；2011年7月10日起至2019年8月10日占有使用费747673元，合计人民币981173元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13642元，减半收取6821元，鉴定费19230元，合计26051元，由周新来负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司作出的苏中正评报字[2019]第012号评估报告中查明，涉案房屋的面积为830.84平方米。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于双方争议的主体问题，本院经审查认为，被上诉人一审中提供了江委发（2001）17号“关于调整县级工作部门的通知”、浦委发[2002]34号“关于浦口区党政机构改革方案的实施意见”、浦委[2010]42号“关于南京市浦口区人民政府机构改革的实施意见”，证明2001年经有关部门决定，撤销县商业局、县物资局、县供销合作总社，组建县商业贸易局；2002年，原南京市浦口区商业局和江浦县商业贸易局合并，组建南京市浦口区商业贸易局；2010年，浦口区商业贸易局等，整合划入区商务局。另外，2008年5月16日的《补充协议》系上诉人周新来与被上诉人签订，双方在该协议约定的租赁期限结束后，未实际终止该协议的履行，双方成立不定期租赁关系。故上诉人周新来对于本案主体问题的上诉理由不能成立。周新来上诉提出，其早已离开涉案场地，不再占有使用涉案房屋和土地，故不应当支付占有使用费。被上诉人对周新来的陈述不予认可，认为涉案房屋和土地仍由周新来使用。双方当事人认可涉案场地目前仍存在使用的情况，周新来主张其没有使用，而是由案外人南京浦财施救有限公司使用。周新来在本案审理中，对于其离开涉案房屋和土地不再使用的时间多次陈述不一，在上诉状中分别陈述为2011年、2009年，在二审审理中陈述为2008年11月。此外，周新来在一审法院2018年9月3日第一次开庭审理时称，其租用案涉房屋及土地用于修理汽车，并陈述“现我方仍在案涉土地及房屋内经营一些小的修理项目”，对于被上诉人要求其返还案涉房屋和土地的要求周新来陈述“房屋和土地确实为原告所有，我方同意返还。”因此，周新来主张其早已离开涉案场地，不再占有使用涉案房屋和土地，不应当支付占有使用费的主张不能成立。周新来上诉提出，案涉房屋中有其自行搭建的151平方米简易房，对该部分房屋其不应当支付占有使用费。被上诉人对此不予认可。周新来未能提供其搭建房屋的证据。因周新来这一主张未能提供任何证据予以证明，本院对此不予采纳。周新来上诉提出，案涉房屋和土地早已经断水、断电、断气、断路，年久失修，早已成为险房，不应支付占有使用费。经审查，一审法院委托的江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司在对案涉房屋和土地进行评估时，对案涉房屋和土地进行了现场勘察。评估报告中记载了对案涉土地和房屋现场勘察的情况，勘察的土地情况为：所在宗地外通路、供水、排水、通电、通讯及宗地内通电、通路、供水、通讯，场地平整；勘察的房屋情况为：水、电等其他相关设施齐全；房屋的使用及维护状况截至价值时点整体状况一般，部分建筑轻度明显破损，维护状况一般。从上述评估报告记载的现场勘察情况看，周新来提出的案涉房屋和土地早已经断水、断电、断气、断路，年久失修，早已成为险房的主张不能成立，其以此为由主张不支付占有使用费，依据不足，不应予以支持。周新来上诉提出，案涉房屋和土地由南京浦财施救有限公司使用，其未使用。本院审查认为，案涉房屋和土地由周新来承租使用，如案外人侵犯周新来的承租权，周新来可向案外人主张。南京浦财施救有限公司不属于本案的当事人，浦口商务局对其亦无诉讼请求，故本案对此不予理涉。周新来上诉提出，浦口商务局的主张已过诉讼时效。本院经审查认为，依照法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。2016年9月12日，周新来向浦口商务局出具了一份《情况说明》，言明其向浦口商务局承租的案涉房屋和土地租赁期为2003年10月1日至2011年7月9日，租金已交至2011年7月9日，其向浦口商务局提出重新签订合同，待合同签订后其将剩下的租金给予付清。双方签订的《补充协议》约定的租期为2003年10月1日至2011年7月9日，周新来在2016年9月12日向浦口商务局出具的《情况说明》中明确表明其不愿意交纳2011年7月9日前的租金，浦口商务局也未能举证证明其在2018年7月19日起诉前曾要求周新来交纳2011年7月9日前的租金，故浦口商务局要求周新来支付2011年7月9日前租金的诉讼请求已过诉讼时效，不应予以支持，一审法院判决应予变更。周新来在《情况说明》中表明，其对于2011年7月9日后的租金表示愿意交纳，情况说明的书写时间为2016年9月12日，至2018年7月19日浦口商务局起诉主张该部分房屋使用费时，未超过三年诉讼时效期间，故对浦口商务局该部分诉讼请求应当予以支持。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，除期限为不定期外，原租赁合同继续有效，租金应当按照原合同标准确定。本案中，双方在2011年7月9日后为不定期租赁关系，房屋使用费的标准应当按照原合同标准予以确定，直至2018年7月19日起诉，浦口商务局才向周新来表达了返还涉案房屋和土地的要求，2018年9月3日一审法院第一次开庭时，周新来表示同意返还，应当认定双方此时已达成解除不定期租赁合同关系的合意，双方之间的不定期租赁合同关系解除，因此，2011年7月10日至2018年9月3日期间的租金标准应当按原合同约定的标准确定为227500元，此后应当为占有使用费，应当按照评估报告确定的标准计算为105272.97元。综上所述，上诉人周新来的上诉请求部分成立，一审法院判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初5357号民事判决第一项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初5357号民事判决第二项；三、周新来于本判决生效之日起三十日内向南京市浦口区商务局支付2011年7月10日起至2019年8月10日的租金和占有使用费合计332772.97元。四、驳回南京市浦口区商务局要求周新来支付2003年10月1日至2011年7月9日租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13642元，减半收取6821元，鉴定费19230元，合计26051元，由周新来负担8857元，由浦口商务局负担17194元。二审案件受理费13642元，由周新来负担9004元，由浦口商务局负担4638元。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二〇年七月十四日书记员 郭旭冬