上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初6272号原告：上海三湘物业服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张涛，总经理。委托诉讼代理人：倪冬梅，女。被告：张小松，女，1966年7月18日生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：陈楚裕，上海元竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松蔚，上海元竹律师事务所律师。被告：上海城光置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王魁星，总经理。委托诉讼代理人：陈勇，男。原告上海三湘物业服务有限公司与被告张小松、上海城光置业有限公司(以下简称城光置业公司)、上海丰旭餐饮管理有限公司(以下简称丰旭餐饮公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)。诉讼中，本院口头裁定准许原告撤回对丰旭餐饮公司的起诉，于2020年6月3日、同年6月24日二次公开开庭进行审理。原告上海三湘物业服务有限公司的委托诉讼代理人倪冬梅、被告张小松的委托诉讼代理人陈楚裕、被告城光置业公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海三湘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告张小松支付2014年1月1日起至2014年7月15日止的物业服务费、共用能耗费、自用部位空调能耗费合计24,554.5元；2、被告上海城光置业有限公司对被告张小松的上述债务负连带清偿责任。事实和理由：2013年6月1日，原告与被告城光置业公司签署《前期物业服务合同》一份，约定由原告为梅家浜路1500弄提供物业服务。被告城光置业公司系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋所有人。2012年8月23日，城光置业公司将上述房屋出租给被告张小松，双方签署《上海市房屋租赁合同》一份，明确约定物业服务费等相关费用由被告张小松负担。原告多次向两被告催讨所欠的物业管理费、共用能耗费、自用部位空调能耗费等费用，均未果。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告张小松辩称：1、被告张小松系丰旭餐饮公司的工作人员，在公司成立前由被告张小松出面与被告城光置业公司签订租赁合同，公司成立后是即由公司作为承租人，费用也由公司支付，故系争房屋的承租人是丰旭餐饮公司而非被告张小松；2、丰旭餐饮公司与被告城光置业公司签订的租赁合同中并没有约定物业费由承租人支付；3、合同具有相对性，承租人丰旭餐饮公司及被告张小松不是物业服务合同关系的相对方，没有法律义务支付物业管理费；4、原告未向被告张小松主张过权利，本案已过诉讼时效。被告城光置业公司辩称：其公司与原告签订《前期物业服务合同》，与被告张小松签订《房屋租赁合同》，系争房屋的承租人是被告张小松，租赁合同约定物业服务费等费用由承租人负担，故同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月23日，被告城光置业公司(出租方、甲方)与被告张小松(承租方、乙方)签订编号为CGXXXXXXXXXXXXXX《上海市房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁松江区梅家浜路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为171.71平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋以直营方式引入品牌“天癸苑”，开设港式茶餐厅，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理、停车费等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担；在该合同的补充条款第11条约定，乙方可以与物业公司另行签署物业服务协议，明确权利义务；在此情况下乙方与物业公司之间的纠纷由乙方自行解决，与甲方无涉。合同另对其他事宜作出约定。2013年8月1日，原告与被告城光置业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：由原告为坐落位置为梅家浜路1500弄的三湘四季花城——财富广场提供前期物业管理服务；1号楼商铺的物业服务费收费标准为每平方米每月6.60元、共用能耗费收费标准为每平方米每月6.80元、自用部分空调能耗费收费标准为每平方每月8.60元。合同另对其他事宜作出约定。2013年10月28日，被告城光置业公司作为出租人(甲方)，被告张小松作为原承租人(乙方)，丰旭餐饮公司作为现承租人(丙方)签订《房屋租赁合同主体变更之补充协议》一份，约定自2013年10月28日起，甲、乙双方于2012年8月23日签订的合同编号为CGXXXXXXXXXXXXXX上海市房屋租赁合同中的承租人由乙方变更为丙方；并约定自本协议生效之日起，丙方基于履行原租赁合同对甲方所负的一切责任与义务，由乙方承担连带担保责任。2014年7月17日，作为甲方的被告城光置业公司与作为共同乙方的被告张小松、丰旭餐饮公司签订终止协议一份，约定：甲乙双方于2012年8月23日签订的租赁合同终止；乙方承诺于2014年7月17日返还房屋，搬清该房屋内部全部设施设备，并结清水、电、通信、物业管理费等应由乙方支付的费用，并办妥该处物业的工商注销事宜。合同另对其他事宜作出约定。另查明：被告城光置业公司系上海市松江区梅家浜路XXX弄XXX号105房屋权利人，于2012年9月29日取得松XXXXXXXXXX号房地产权证，载明的建筑面积为244.05平方米，房屋类型及用途为店铺，并备注新建商品房，上述房屋用于租赁。再查明：2014年7月13日、2015年10月20日，原告分别以挂号信的方式向被告张小松催缴物业服务费。2018年4月9日、2019年11月20日、2020年1月2日，原告曾三次以诉讼的方式向被告张小松主张物业服务费，后均因故撤诉。以上事实，由上海市房屋租赁合同、前期物业服务合同、房屋租赁合同主体变更之补充协议、终止协议、物业服务费缴费通知、律师函、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单、上海市松江区人民法院受理通知书、上海市不动产登记簿及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告城光置业公司与被告张小松签订的房屋租赁合同、原告与被告城光置业公司签订的前期物业服务合同、被告城光置业公司与被告张小松、丰旭餐饮公司签订的房屋租赁合同主体变更之补充协议及终止协议，体现了合同各方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。现原告依合同约定提供了物业服务，按被告城光置业公司与丰旭餐饮公司的约定，物业服务费用由物业承租人即丰旭餐饮公司交纳，故丰旭餐饮公司应按约支付相关费用。根据房屋租赁合同主体变更之补充协议的约定，被告张小松对丰旭餐饮公司基于履行原租赁合同对丰旭餐饮公司所负一切责任与义务承担连带担保责任，现在原告向被告张小松主张权利，要求支付物业服务费24,554.50元［171.71平方米×6.5个月×(6.6元+6.8元+8.6元)，以元为单位四舍五入］，并由被告城光置业公司承担连带责任，与法无悖。故本院对原告的诉讼请求，予以支持。关于诉讼时效，原告举证证明其于2015年10月20日以国内挂号信的方式向被告张小松寄送了催收物业费的催款通知，足以证明其向被告张小松主张权利的意思表示行为的客观存在，原告既有表意行为，又有送达行为，理应认定其向被告主张了权利，诉讼时效中断。按照法律规定，自2017年10月1日起，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故本院对于被告张小松关于本案已过诉讼时效的辩称意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张小松于本判决生效之日起十日内支付原告上海三湘物业服务有限公司自2014年1月1日起至2014年7月15日止的物业服务费、共用能耗费、自用部分空调能耗费合计24,554.50元；二、被告上海城光置业有限公司对被告张小松的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告张小松、上海城光置业有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员  庞伟丽二〇二〇年七月三日书记员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。四、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上半年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。