四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川14执复20号 复议申请人（申请执行人）：陈燕，女，汉族，1975年11月18日出生，住四川省青神县。 异议人：张杰，男，汉族，1992年12月25日出生，住四川省大竹县。 被执行人：邓超，男，汉族，1985年1月18日出生，住四川省内江市资中县。 复议申请人陈燕不服四川省青神县人民法院（2020）川1425执异4号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省青神县人民法院在执行陈燕与邓超民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人邓超购买的期房，案外人张杰向该院提出异议。该院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 案外人张杰称，其于2019年9月28日与被执行人邓超签订房屋租赁合同，租住邓超位于成都市郫都区房屋，租赁期限为2019年9月29日至2031年9月28日，并于签订合同次日将全部租金100000元付给了邓超。因青神县人民法院将该房屋进行查封并贴上封条，致使案外人无法进入该租赁房屋，影响其租赁权的实现。故请求法院解除对邓超位于成都市郫都区房屋的现场查封。 青神县人民法院经审查查明，陈燕与邓超因民间借贷纠纷一案，于2019年10月8日向该院起诉，同时申请了财产保全。该院立案受理后，于2019年10月11日作出民事裁定，查封、冻结邓超所有的财产，金额限于400000元。该院于2019年10月17日到成都市郫都区不动产登记中心查封了邓超位于成都市郫都区房屋，查封期限三年。诉讼中，经该院主持调解，陈燕与邓超达成调解协议，被告邓超尚欠原告陈燕借款本金38万元及利息；由被告邓超在2019年11月5日前履行返还义务。因邓超未按调解协议履行还款义务，陈燕于2019年11月6日向该院申请强制执行，在执行过程中，因邓超未自觉履行，该院在不动产登记中心查封了邓超在郫都区房屋的基础上，又于2020年4月23日对该房屋进行了张贴封条查封。 另查明，案外人张杰于2019年9月28日与被执行人邓超签订房屋租赁合同，案外人张杰租住邓超位于成都市郫都区房屋，租赁期限自2019年9月29日至2031年9月28日，并于签订合同次日通过银行转账方式将全部租金100000元付给了邓超。对于上述事实，案外人张杰提供了书面房屋租赁合同和转账凭证予以证实。 青神县人民法院审查认为，从查明的事实来看，案外人张杰在申请执行人陈燕起诉及提起财产保全前就与被执行人邓超签订了对涉案房屋的租赁合同，并支付了全部租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，……”。该院在执行过程中，对案涉房屋张贴封条的行为实际影响了张杰对租赁房屋租赁权的行使，有悖法律的规定，故认定案外人张杰的理由成立。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定解除对邓超位于成都市郫都区房屋张贴封条的查封措施。 陈燕不服，向本院提起复议称，被执行人邓超在向其借款时同意将房产和车辆一并抵押给复议申请人作为借款的担保，因案涉房产未办理不动产权证，已将买卖合同一并交付给复议申请人。在开庭审理过程中，邓超在法官、书记员和复议申请人处亲口承认已将案涉房屋卖给他人，且收取了他人10万元定金，并应该人要求与其签订了一份空白的长期租赁合同，该10万元的租金实质为买房产定金。案涉房产市场价格100万元，邓超以60万的低价卖给张杰，并收取10万元定金，由张杰帮邓超还中信银行供楼款，现因邓超银行账户被冻结没有供楼，开发商代邓超偿还尾款后已起诉邓超，并查封了案涉房产。张杰为阻止拍卖，将10万元定金转为12年租金。张杰提供的租赁合同约定租期为2019年9月29日至2031年9月31日，租金按月计算但一并结算支付，张杰在明知邓超存在经济纠纷等前提下，恶意与邓超签订租赁合同，仅700元/月低价向邓超租赁该房，合同未约定押金不符合常理，一次性支付十余年租金亦不符合常理，正常租房房租每年递增，这份租赁合同并没有体现；且合同字迹不一，除邓超本人签名外其余均为张杰自行补充填写，故该份租赁合同系虚假合同，张杰与邓超之间可能存在其他利益关系，相互串通，损害复议申请人利益。青神县人民法院据此作出的执行裁定认定事实不清，证据不足，裁定错误，请求撤销。为证实其主张，陈燕向本院提交了其与邓超的微信聊天记录、青神县人民法院（2019）川1425民初915号民事调解书等证据材料。 异议人张杰称，复议申请人的陈述不符合事实。 复议审查查明，青神县人民法院在执行陈燕与邓超民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人邓超购买的位于成都市郫都区房屋，案外人张杰以其已在法院查封前与被执行人邓超签订房屋租赁合同，青神县人民法院的查封行为影响其租赁权的实现为由，向该院提出异议，请求该院解除对案涉房屋的现场查封。青神县人民法院受理该异议申请后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行了审查，并在裁定中告知：“如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向眉山市中级人民法院申请复议。” 本院认为，本案中原异议人张杰在异议中虽然仅要求执行法院解除对涉案房屋的现场查封，并未明确要求中止对涉案标的的执行，但其异议的实质是针对案涉房产主张实际占有、使用的权利，以排除他人对案涉房产的占有、使用，即使执行法院处置案涉房产，在租赁期内也不能将案涉房产实际交付给买受人或接受抵债的人，应系针对执行标的提出的异议，是一种实体上的异议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”最高人民法院在《关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》第二条明确规定：“案外人对执行标的提出异议的，执行法院应当审查并作出裁定。按民事诉讼法第204条的规定，案外人不服此裁定只能提起诉讼或者按审判监督程序办理。执行法院在针对异议作出的裁定书中赋予案外人，当事人申请复议的权利，无法律依据。”（修订后原民事诉讼法二百零四条内容已调整为二百二十七条。）本案中，张杰主张租赁权，要求解除对案涉房产的现场查封，青神县人民法院本应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查处理，告知当事人在其对异议处理裁定不服时，通过向执行法院提起异议之诉来维护自己的合法权利，现青神县人民法院却错误地依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查处理，并赋予案外人、当事人申请复议的权利，系适用法律不当，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项之规定，裁定如下： 撤销四川省青神县人民法院（2020）川1425执异4号执行裁定，发回四川省青神县人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 韩 胜 审判员 蒋 毅 审判员 高 萍 二〇二〇年七月八日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。