天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1969号上诉人（一审被告）：天津市永濠科技发展有限公司，住所地天津市南开区长江道65号。法定代表人：刘维威，执行董事。委托诉讼代理人：王一然，天津德度律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双宝，天津德度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张永新，男，1967年9月3日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。上诉人天津市永濠科技发展有限公司因与被上诉人张永新房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初11154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津市永濠科技发展有限公司的委托诉讼代理人王一然、李双宝，被上诉人张永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市永濠科技发展有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。上诉人不存在任何违约行为，鞋城停电是因为包括被上诉人在内的租户逾期缴纳租金导致的；2．一审法院查明事实不清。被上诉人是否存在损失以及该损失是否和上诉人具有因果关系，一审法院均未查明；3．一审法院程序错误。根据“不告不理”原则，一审法院判决了被上诉人未主张的违约金，扩大了上诉人的责任；4．一审法院适用法律不当。判定的违约责任以及违约金错误。张永新辩称，上诉人提供的场所无法进行经营，人为造成涉案房屋漏雨，造成被上诉人的货物损失。涉案商铺停水停电，鞋城外部还有护栏，根本无法经营。请求驳回上诉，维持原判。张永新向一审法院起诉请求：1．确认被告违反合同约定的行为属违约；2．判令被告赔偿因违约给原告造成的货品损失380000元；3．判令被告退还原告租赁保证金5000元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告将其所有的位于天津市南开区共计40平方米的商铺租赁给原告用于经营使用；租赁期限十年；月租金5400元，首年租金64800元于合同签订之日一次性支付，自第二年起，每季度（三个月）交纳一次，交付日期为每季度首月的前10日。逾期，原告承担违约金，违约金按日3%的比例由被告收取。逾期交付租金30日，视为原告违约，被告有权单方解除合同，收回商铺及库房，并不承担违约责任，押金不予退还；原告需向被告交付抵押金5000元作为销售质量保证金及服务质量保证金，该抵押金在双方合同终止、原告结清经营期间产生的各项费用及双方无纠纷时，被告退还原告。合同中就被告提前解除合同应承担的违约责任未进行约定。合同第七条免责条件中约定：因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋而影响本合同履行的，被告负责选址重建。合同签订后，被告实际交付原告使用的商铺为一区10、11号。原告如约交付被告保证金（即抵押金）5000元并将租金交付至2015年9月14日。被告于2015年6月30日给原告开具了2015年6月15日至9月14日的租金结算单。2015年10月9日，被告张贴通知，内容为：“因鞋城没有资金支付电费，自2015年10月16日起电力公司停止对鞋城供电。”此后，鞋城停水停电，原告无法继续经营。鞋城的其他商户也曾向天津电视台都市报道节目反映过该情况。后被告又在鞋城外安装围挡。2018年9月12日，被告张贴通知，告知商户因对鞋城进行拆除施工，要求商户自行搬清所有物品腾空房屋。因原告张永新拒绝腾交商铺，被告遂于2019年7月10日诉至一审法院要求张永新腾房并交付占用商铺期间的租金及使用费248400元。一审法院作出（2019）津0104民初9478号民事判决书，判决支持天津市永濠科技发展有限公司要求张永新腾交商铺的诉讼请求，但以因天津市永濠科技发展有限公司的原因导致张永新自2015年10月鞋城停电时起即无法继续经营为由，驳回其要求张永新交付租金及使用费的诉请。张永新对判决不服提起上诉，目前案件尚在二审期间。被告当庭陈述如下内容：1.2015年7、8月间，政府已经通知被告鞋城的土地要进行规划；2．原告在2015年10月10日前应交纳当年第四季度的租金，但原告未交纳；3.2015年10月初，因商场要进行拆迁，被告催告原告立即搬离。原告对被告的陈述不予认可。原告称，2015年10月停电后，被告未要求原告腾空商铺且通知原告等待继续招商。被告在2018年9月12日前从未通知原告商场即将拆迁的情况。庭审中，原告主张因被告造成其如下经济损失：库存鞋价值381145元（共2459双，进货价格155元/双），原告取整主张被告赔偿380000元。诉讼中，原告曾就其货物损失的价值申请鉴定。因原告无法提供鉴定涉及的皮鞋的质量检验报告，该鉴定未能完成。经现场查勘，原告在案涉租赁商铺内尚有大量货物存放。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方争议焦点为被告是否存在违约行为。原、被告签订的合同约定租赁期限为十年，2015年10月合同租赁期内，被告的鞋城即因停水、停电无法经营，原告租赁的商铺也因此无法正常使用。被告未保证租赁场所正常使用的情况构成违约，应对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。被告关于原告未按时交纳租金违约在前的抗辩主张，按照被告的陈述，原告应于2015年10月10日前交纳第四季度租金，但被告已在此前一天张贴商场停电通知，其商场停电并非是因原告逾期交纳租金所致，故其该项抗辩事由不成立。被告关于在2015年10月因政府拆迁已通知原告腾交商铺，不应承担违约责任的抗辩主张，未提交证据证明，其通知行为有证据证明发生在2018年9月12日，故其该项抗辩主张，不予采信。关于原告主张的货物损失，其提交的证据不足以证明其主张的损失数额。因原告主张的损失无法认定，综合考虑被告商场停业给原告经营造成的影响、原告的存货数量、经营地点通常的货物价格、原告未及时采取有效措施防止损失扩大的部分责任，参照通常状况下出租方提前解除租赁合同应承担的违约责任计算方式，酌情认定被告以承担赔偿原告6个月租金计32400元的违约责任为宜。关于原告主张返还保证金一节，按照合同约定，双方无纠纷时被告予以返还，因双方目前涉及返还商铺的纠纷尚未审理完毕，故本案中不予处理。一审法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津市永濠科技发展有限公司给付原告张永新32400元；二、驳回原告张永新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，由原告张永新负担2870元、被告天津市永濠科技发展有限公司负担305元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人在合同履行过程中是否有违约行为，是否应承担相应的违约责任。上诉人在2015年10月9日向涉案鞋城的商铺经营者下发通知，表明其没有资金支付电费，鞋城自2015年10月16日起停止供电。上诉人没有证据证明是因被上诉人原因导致鞋城停止供电，因此在租赁期间内，上诉人单方停止供电的行为已经构成违约。后又在鞋城外部安装围挡，造成鞋城商铺不能继续正常经营。一审法院综合考虑被上诉人的存货数量、货物的价格以及停业影响等因素，酌定上诉人赔偿被上诉人6个月的租金作为上诉人提前解除租赁合同应承担的违约责任并无不当，本院予以维持。关于被上诉人的腾房问题，已经另案解决，本案不予涉及。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由上诉人天津市永濠科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年七月十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……