湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初1697号原告（反诉被告）：何桂兰，女，1961年11月10日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，原告（反诉被告）：肖金明，男，1961年10月23日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，两原告共同委托诉讼代理人:冯玉莹,罗波,湖北佑君律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐志刚，男，1956年2月8日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李少洲，湖北精图治律师事务所律师。原告何桂兰、肖金明与被告徐志刚返还原物纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告何桂兰、肖金明及其共同的委托诉讼代理人，被告徐志刚及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何桂兰、肖金明向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐志刚立即腾退位于武汉市新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号房屋；2、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告徐志刚于2016年12月26日至2017年5月25日先后四次向原告借款合计44万元，约定月利率1.5%，被告分文未还。2017年11月24日，在双方同意的情况下，被告徐志刚将位于武汉市新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号房屋以房抵债，过户于原告。过户之后，被告徐志刚强行霸占该房屋及不动产权证，且态度恶劣。2019年12月24日，原告作遗失补办现有的不动产证。综上所述，被告徐志刚非法占用该房屋两年多，为维护原告的合法权益，故向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告徐志刚辩称，原告何桂兰、肖金明所称与事实不符，且遗漏了被告，徐志刚的前妻何桂林和两个儿子都在房屋居住，只是平时在外地工作，逢年过节还是回来，房屋的装修儿子还出了钱。被告原来将房屋过户给原告只是为了逃避法律责任。当时被告徐志刚欠债很多，为了防止房屋被执行，徐志刚的前妻和原告何桂兰是姐妹，原告何桂兰主动提出帮忙，双方商议后，被告接受了原告何桂兰的好意，将房屋过户给原告。房屋的价值和欠债的金额不符，房屋价值大于欠债金额，如果是以房抵债，房产证当时不会在被告手上。被告徐志刚向本院提出反诉请求：1、依法驳回原告（反诉被告）何桂兰、肖金明的诉讼请求，判决撤销位于武汉市新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号房屋登记在被反诉人（原告）名下的鄂（2017）武汉市新洲不动产权第××号房产证。2、由此引起的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：因徐志刚被债权人提起诉讼，在法院执行过程中，徐志刚及其妻子何桂林的工资被冻结。何桂兰系何桂林的妹妹，主动找到徐志刚和何桂林，表示愿意帮忙，提议将房子过户到何桂兰、肖金明名下，房产证由徐志刚保留，过户费由徐志刚承担。徐志刚和何桂林相信了何桂兰的提议，将房子过户到何桂兰、肖金明名下。如果是以房抵债，双方应该会签订以房抵债的协议，该房屋的价值远大于债务金额42万元，过户费近4万元是徐志刚承担的，如果是以房抵债，过户费不会由徐志刚出。何桂兰、肖金明从2018年2月至2020年6月2日，多次带人到徐志刚家中催还借款，砸坏了家中物品。房产证本来在徐志刚手中，何桂兰、肖金明后来欺骗办证部门称证件遗失，重复补办了房产证。何桂兰谎称为徐志刚、何桂林帮忙，骗取了徐志刚、何桂林的信任，将房子过户到何桂兰、肖金明名下，违反了《中华人民共和国民法通则》第一百五十一条，《中华人民共和国侵权法》第七条、第八条、第十五条的规定，请求支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告何桂兰、肖金明对被告徐志刚的反诉辩称，房产登记是行政行为，撤销房产登记不属于民事诉讼的受案范围，且该行政行为作出时已经徐志刚签字，并无程序或者实体上的违法，徐志刚与何桂兰达成了以房抵债的合意，签订了合法的房屋买卖合同，并办理了过户登记手续，已经发生了物权变动的效力，何桂兰、肖金明是房屋合法的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、处分和收益的权利，徐志刚称何桂兰欺骗，没有提供证据证实，应承担举证不利的后果。根据采信的证据及各方当事人对无争议事实的陈述,本院确认以下案件事实：2017年11月24日，原告何桂兰（买方）与被告徐志刚（卖方）、案外人何桂林签订了一份《武汉市存量房买卖合同》（武房25字第××号），合同中载明房屋成交价格为25万元，随后徐志刚、何桂林将位于新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号的房屋作变更登记到何桂兰、肖金明名下，不动产权证上载明权利人为：肖金明、何桂兰，共有情况为：共同共有。此后被告徐志刚一直继续居住在该房屋。在办理该房屋过户登记时，被告徐志刚与案外人何桂林是夫妻关系，庭审时，徐志刚已经和何桂林离婚，何桂林是原告何桂兰的姐姐。徐志刚和何桂林有两个儿子，均已成年，在外地工作生活。2016年12月至2017年5月，被告徐志刚向原告何桂兰出具了四张借条，借款金额合计44万元，四张借条上均约定了利率为月利率1.5%。另外，庭审中原、被告双方均提供了该房屋的不动产权证，两份不动产权证的不动产权证号和落款日期不一致，其他信息如权利人，共有情况，坐落，不动产单元号等均一致。存在两份不动产权证系因原不动产权证一直由被告徐志刚持有，原告何桂兰、肖金明2019年12月24日以遗失为由补办证件造成，本院以后一份不动产权证号“鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0028798号”为准。本案争议的焦点：被告徐志刚认为原告何桂兰、肖金明遗漏了被告，他的两个儿子和前妻何桂林都在该房屋居住，只是平时在外地工作，逢年过节还是会回来，两个儿子还出资为房屋装修。原告何桂兰、肖金明认为徐志刚的前妻何桂林和两个儿子没有居住在该房屋。被告徐志刚认为2018年12月15日其已经偿还了借款20000元，实际欠款金额为42万元，房屋价值远大于欠款金额。原告何桂兰、肖金明称该笔还款系被告徐志刚偿还其欠何桂兰女儿肖盼的欠款，由何桂兰代收。被告徐志刚认为房屋过户在原告何桂兰、肖金明名下不是以房抵债，是原告何桂兰、肖金明欺骗他，为防止房屋被法院执行拍卖，才将房屋过户在原告名下。原告何桂兰、肖金明主张是因以房抵债。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，本案中，位于新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号房屋的不动产权证载明了房屋所有权人为原告何桂兰、肖金明，证实该房屋的所有权人为原告何桂兰、肖金明。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，原告何桂兰、肖金明作为该房屋的所有权人，依法对房屋享有占有和使用的权利，被告徐志刚居住在该房屋，属于无权占有，原告何桂兰、肖金明请求被告徐志刚腾退该房屋，返还不动产，于法有据，本院予以支持。被告徐志刚认为原告何桂兰、肖金明遗漏了被告，应追加前妻何桂林、其二子为被告，本院认为，徐志刚的两个儿子已经成年，在外地工作生活，逢年过节回家和出资装修该房屋的行为，是基于二人与被告徐志刚的父子关系，基于被告徐志刚居住在该房屋的事实，并非说明二人占有该房屋，可以不追加二人为本案被告。原告何桂兰、肖金明作为权利请求人，放弃对何桂林的主张，属于对自身权益的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。对被告徐志刚的该项辩称，本院不予支持。被告徐志刚辩称2018年12月15日其已经偿还了原告何桂兰借款20000元，实际欠款金额为42万元，房屋价值远大于欠款金额，显失公平。本院认为，被告徐志刚、案外人何桂林与原告何桂兰签订房屋买卖合同，后办理该房屋的转让登记，不动产的转让经登记生效，原告何桂兰与被告徐志刚之间的债权债务及还款事宜与本案缺乏有证据证实的必然联系，本案对双方之间还款事宜不做判断。被告徐志刚没有提供证据证明办理转让登记时该房屋的市场价值，以及其在签订合同和办理房屋转让登记时处于危困状态，缺乏判断能力，无法证实该不动产的转让系显失公平的民事法律行为。被告徐志刚认为房屋过户在原告何桂兰、肖金明名下不是以房抵债，是原告何桂兰、肖金明欺骗他，为防止房屋被法院执行拍卖，才将房屋过户在原告名下，办理过户时由其承担了过户费用，不动产权证由其持有，可以说明并非以房抵债。本院认为，被告徐志刚没有提供证据证实其与原告何桂兰、肖金明达成了该合意，过户费用由谁出资承担，不动产权证由谁持有，与不动产的所有权归属没有必然联系。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”，据此，被告徐志刚想证明其为该房屋的真实权利人，应提供证据证实，被告徐志刚没有提供有效证据，对其上述辩称，本院不予支持。被告徐志刚提出反诉，请求撤销位于新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号房屋的不动产权登记，属于行政诉讼受案范围，本案系民事诉讼，不予处理，被告（反诉原告）徐志刚可以另行提起行政诉讼。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一、被告徐志刚于本判决生效之日起二十日内腾退位于新洲区邾城街新光明里（建委宿舍楼）1栋1单元1层2号的房屋（不动产权证号“鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0028798号”），将该房屋返还给原告何桂兰、肖金明。二、驳回被告徐志刚的反诉请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告徐志刚负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余剑奇二〇二〇年七月十三日法官助理杨梅芳书记员杨梅芳