云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1443号原告：方清，男，1974年10月14日出生，汉族，户籍地址四川省隆昌县。委托诉讼代理人：朱丽英，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：徐梅，系云南诚信成律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司，住所地昆明市盘龙区茨坝青松路11号。法定代表人：马罗矶。委托诉讼代理人：飞扬，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王晗，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告方清与被告云南上基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。后因转为普通程序，于2020年7月10日依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丽英、徐梅，被告的委托诉讼代理人飞扬、王晗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告继续履行《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明玉器城Y12幢1单元第5层502号房不动产权登记手续所需的全部资料；2.依法判令被告因未依约办理房屋产权登记，向原告支付以总房价696331元为基数，自2016年12月1日起至2019年12月31日期间，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年12月20日公布同期贷款市场报价利率（LPR）4.15%，计算违约金90305.43元及自2020年1月1日起至房屋登记机构实际受理之日止的逾期办证违约金；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年12月6日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，总房价696331元。当日原告向被告支付首期购房款216331元并向建设银行贷款480000元用于支付余款，依法完成商品房备案登记手续。根据《商品房购销合同》关于产权登记的约定：房屋交付日期为报纸公告所确定的日期，且被告应当向产权登记机关报送办理产权登记的全部资料。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》，通知玉器城项目洋房区业主，于2014年7月5日至2014年7月30日办理接房手续。原告依约按时向被告提交了办理房屋产权登记所需的全部资料。经查询，被告至今仍未向产权登记机关报送相关资料，导致房屋产权证无法办理，严重影响原告各方面社会活动，被告的行为明显违约，已侵犯了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规，特向贵院（被告所在地人民法院）提起诉讼，敬请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：同意继续履行《商品房购销合同》，不同意原告关于违约金的主张，理由如下：1.商品房购销合同第12条关于产权登记的明确约定，原告应当支付全部房价款、维修基金及相关税费，原告未履行应当在先履行的义务，故不应由被告承担违约责任；2.被告开发的玉器城楼盘因一些客观原因到目前为止尚不满足办理房产证的条件，没有通过整体验收，主要责任也并不在被告一方；3.原告主张的违约金部分已过诉讼时效，不应支持。本案原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织被告进行了质证，结合质证意见，本院对原告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认。被告未向法庭提交证据。根据当事人陈述及认定的证据，本院确认案件事实如下：2013年12月6日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区，总房价人民币696331元。原告首期支付购房总价款的31.07%金额216331元，付款日期2013年12月6日，其余价款480000元向建设银行贷款支付。被告应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告应当以报纸公告形式通知原告办理交接手续。第十二条关于产权登记约定：1.原告支付全部房价款、维修基金及相关税费等；2.双方办理房屋交接手续；3.原告签订委托被告办理产权证委托书及产权登记书；4.原告向被告提供完整有效的办理产权所需资料（如购房发票等）。在原告办理完以上事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。签订上述合同当日本案商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号为KM2013120603697）。原告按合同约定履行完毕支付房款的义务，2016年4月11日，被告向原告开具发票予以确认。2014年6月29日，被告在生活新报上刊登《交房公告》通知玉器城项目的洋房区业主于2014年7月5日至2014年7月30日期间办理接房手续。之后原告按照被告的要求办理了接房手续。被告当庭确认涉案房屋所在小区消防验收、综合验收至今未通过，且具体何时能完成验收不确定，故涉案房屋暂时不具备办理不动产权证书的条件，被告暂时无法向不动产权登记部门报送办理不动产权证书所需资料。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的第一项诉讼请求是否能够成立？二、被告是否应当承担逾期办证违约金？一、原告的第一项诉讼请求是否能够成立？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告与被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方真实意思表示，协议内容并未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。被告作为涉案房屋的开发商，根据《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等的规定，应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有提供必要的证明文件（如不动产权属证书或者土地权属来源材料、建设工程符合规划的材料、房屋已经竣工的材料、房地产调查或者测绘报告、相关税费缴纳凭证等）的法定协助义务。且根据涉案合同第十二条约定，在原告办理完相关事项后被告按国家规定程序为原告代办该套房屋产权登记手续及产权证。被告在其资质和权属范围内向产权登记机关报送本项目的工程验收合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权登记义务。但因被告所报送的部分资料如建设工程是否符合规划、房屋是否已经竣工验收等涉及其他行政机关审批，且通过庭审可以查明，涉案房屋未能通过消防验收、综合验收，至今不具备办理不动产权证书的条件，被告目前也无法向不动产权登记部门报送办理不动产权证书所需资料，故原告诉求被告向产权登记部门报送办证手续所需的资料的主张不宜径行判决，本院不予支持。二、被告是否应当承担逾期办证违约金？依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但庭审中，被告提出原告关于逾期办证违约金的部分诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，原、被告双方确认公告交房的截止时间为2014年7月30日。根据前述规定，被告应当于2014年7月30日后90日内向产权登记机关提交涉案房屋办理不动产权证书所需的全部资料，但未提交，导致涉案房屋未能办理不动产权证书。且被告未能举证证明不能提交办证资料的原因并非出卖人的原因。原告认为其于2019年12月1日向法院递交材料立案，倒推三年的时间为2016年12月1日，故主张自2016年12月1日起算逾期办证违约金。但原告于2020年1月21日才向本院提交立案材料。部分违约金已经超过诉讼时效期间，即2020年1月21日前三年之前即2017年1月21日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护。综上，被告应当自2017年1月21日起以已付购房款为基数向原告承担逾期办证违约金。其中自2017年1月21日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至被告实际办理房屋产权登记提交资料之日止的违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付。关于被告要求下调违约金的答辩意见，本院认为涉案小区至今未完成综合验收系被告过错且确实给原告生活造成不便，被告要求调整违约金不符合法律规定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内以已付购房款696331元为基数向原告方清支付逾期办证违约金。其中自2017年1月21日起至2019年8月19日止的逾期办证违约金按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至被告实际办理房屋产权登记提交资料之日止的违约金按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；二、驳回原告方清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2058元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  江丽人民陪审员  吴菡人民陪审员  晏武二〇二〇年七月十三日书 记 员  颜青