辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异91号案外人：大连旭阳水利建设开发有限公司。住所地：庄河市统一社会信用代码：91210283554980696M。法定代表人：原秀男，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙平乙，系辽宁瑾宸律师事务所律师。申请执行人：黄庆龙，男，1945年1月2日出生，汉族，住庄河市被执行人：大连盛源房地产开发有限公司，住所地：庄河市统一社会信用代码：912102837873435249。法定代表人：邓恩海，系该公司经理。在本院受理申请执行人黄庆龙与被执行人大连盛源房地产开发有限公司（以下简称盛源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人大连旭阳水利建设开发有限公司（以下简称旭阳公司）对本院查封位于庄河市东城观海小区7#-1-903号、7#-1-1003号、8#-1-1102号、9#-1-1202号、12#-2-1003号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，请求停止对庄河市××海小区××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××房屋的执行。事实和理由：申请执行人黄庆龙与被执行人盛源公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，贵院于2019年1月11日作出了（2018）辽0283执恢2056号执行裁定书，查封了位于庄河市××海小区××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××号、××＃××房产，案外人对贵院的执行不服，提出异议。2014年7月31日，案外人与被执行人盛源公司签订了《东城观海二期代售房源收购协议》，协议约定，异议人以1600万元的价款购买被执行人盛源公司开发建设的位于东城观海小区包括案涉房屋在内的37套房屋和30间厦子。协议签订当日，异议人将全部购房款1600万元电汇至被执行人指定的庄河汇通村镇银行账户。2014年8月13日，被执行人盛源公司将37套房屋和30套厦子全部移交给异议人，案外人合法占有案涉房产至今。因为被执行人盛源公司不予协助，导致案涉房屋至今未办理过户登记。案外人与被执行人盛源公司签订的《东城观海二期代售房源收购协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。案外人支付了全部购房款，并实际占有案涉房屋，未办理过户登记非案外人自身原因。案外人的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，能够排除执行，故请贵院依法支持案外人的请求。申请执行人答辩称，不同意案外人的请求事项，理由如下：1、案外人不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除对被执行人房产的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，被执行人盛源公司系房地产开发企业，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，而非案外人所依据的第二十八条。其次，案外人与被执行人之间并不存在关于查封房屋的书面买卖合同。《东城观海二期代售房源收购协议》该协议系对待售房源的收购，而非对房产的买卖。收购协议第五条，物业由乙方指定的物业公司统一管理，甲方指定的第三方买受人（被安置人）统一由乙方负责为其办理入住手续。案外人的意图是购买房源而非房产，并非实际意义上的房产买卖，“房源”与“房产”一字之差，天壤之别。再次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款明确规定能够排除执行的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，而从合同约定及房屋数量看，案外人明显不符合该规定之条件。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”案外人根本不会将收购房源登记在自己名下，因为案外人想购买的是房源，根本不是房产，这一点在《东城观海二期代售房源收购协议》的协议名称及协议内容体现的一览无余。至今房屋没有过户到其名下完全是因为案外人自身原因导致，这是案外人主观上的不想与不作为。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议，依法执行（2018）辽0283执恢2056号执行裁定书。被执行人未做答辩。本院查明，原告黄庆龙（本案申请执行人）、修恒与被告大连森达房地产开发有限公司（以下简称森达公司，后更名为盛源公司）、大连鸿基供热有限公司、赵红娥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月25日作出了（2014）庄民初字第4236号民事判决书，判决：一、解除黄庆龙、修恒与大连森达房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议中关于64.41m2房屋的拆迁补偿协议。被告大连盛源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将房照返还给原告。二、位于东城××海小区××号门市房归原告黄庆龙、修恒所有，被告大连盛源房地产开发有限公司、大连鸿基供热有限公司、赵红娥于本判决发生法律效力之日起15日内将该门市房交付给原告黄庆龙、修恒。三、被告大连盛源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告黄庆龙、修恒自2010年5月1日起至本判决生效之日止，每月1000元的临时安置补偿费，不足一个月按一个月计算。案件受理费10026元，保全费5000元，合计15026元，原告黄庆龙、修恒负担2500元，被告大连盛源房地产开发有限公司负担12526元。宣判后，盛源公司不服，提出上诉。大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3097号民事判决，判决：一、维持庄河市人民法院（2014）庄民初字第4236号民事判决第三项；二、变更庄河市人民法院（2014）庄民初字第4236号民事判决第一项为解除原告黄庆龙、修恒与大连森达房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议中关于69.41m2房屋的拆迁补偿协议。原审被告大连盛源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将69.41m2房屋的房照返还给原告；三、变更庄河市人民法院（2014）庄民初字第4236号民事判决第二项为原审被告大连盛源房地产开发有限公司、大连鸿基供热有限公司、赵红娥于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于东城××海小区××号门市房交付给原审原告黄庆龙、修恒；四、驳回原审原告黄庆龙、修恒的其他诉讼请求。后，黄庆龙向本院申请执行。盛源公司不服（2016）辽02民终第3097号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2018年1月8日作出（2017）辽民申299号民事裁定，提审该案，并于2018年8月25日作出（2018）辽民再303号民事判决书，判决：一、撤销大连市中级人民法院（2016）辽02民终3097号民事判决；撤销辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第4236号民事判决第一项；二、维持辽宁省庄河市人民法院（2014）庄民初字第4236号民事判决第二项、第三项；三、解除黄庆龙、修恒与大连森达房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议中关于69.41m2房屋的拆迁补偿协议。黄庆龙于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉拆迁房屋给付大连盛源房地产开发有限公司；四、大连盛源房地产开发有限公司于本判决发生效力之日起十日内按照当地新门市房的市场价格补偿黄庆龙30.45m2的房屋差价款；五、驳回再审申请人大连盛源房地产开发有限公司、被申请人黄庆龙其他再审申请。一审案件受理费10026元、保全费5000元，合计15026元，被申请人黄庆龙、修恒负担2500元，再审申请人大连盛源房地产开发有限公司负担12526元；二审案件受理费12526元，由再审申请人大连盛源房地产开发有限公司负担。2019年1月11日，本院作出（2018）辽0283执恢2056号执行裁定书，裁定：查封大连盛源房地产开发有限公司所有的位于庄河市城观海小区的下列房屋：1），7#-1-903号，2），7#-1-1003号，3），8#-1-1102号，4），9#-1-1202号，5），12#-2-1003号，6），12#-2-1002号。查封期限三年。因12#-2-1003号房屋的产权人非盛源公司，相关部门不予协助查封，本院实际查封上述其余五套房屋。另查明，郝世权等29名原告与被告盛源公司合同纠纷案件的判决生效后，郝世权等29名原告向本院申请执行。在执行过程中，本院裁定查封了登记在盛源公司名下位于庄河市城观海小区住宅楼房20套（不含本案5套房屋）。旭阳公司作为案外人向本院提出执行异议，请求中止对上述20套住宅的执行。本院经审查后，裁定驳回其异议请求。旭阳公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，本院于2019年12月22日作出（2019）辽0283民初431号民事判决书，判决：一、不得执行原告大连旭阳水利建设开发有限公司与第三人大连盛源房地产开发有限公司于2014年7月31日签订的《东城观海二期待售房源收购协议》中的由大连盛源房地产开发有限公司开发的东城观海小区案涉20套房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，郝世权等29人不服，提出上诉。大连中院经审查认为，旭阳公司提交的从庄河市自然资源事务服务中心调取的《庄河市土地储备委员会会议纪要》（第十五次）载明，该次会议听取了国土局《关于收购东城观海二期代售房源的意见》的汇报，由旭阳公司就收购东城观海二期代售房源中的37套住宅及30间厦子签订收购合同，收购价款为1600万元。后旭阳公司与盛源公司在2014年7月31日即查封前签订《东城观海二期代售房源收购协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效。该协议约定：根据庄河市土地储备委员会第十五次会议精神，为尽快解决东城观海开发项目的遗留问题，旭阳公司购买盛源公司开发的东城观海二期37套住宅及30间厦子，购房款为1600万元，付款方式为盛源公司同意旭阳公司一次性将款项付给庄河汇通村镇银行。可见，旭阳公司系根据庄河市土地储备委员会的会议精神，与盛源公司签订收购协议，收购案涉房屋，收购的价款及标的均与会议纪要中记载的一致。至于案涉房屋的具体销售方式，旭阳公司是否委托房屋中介机构对外出售，并不影响案涉收购协议的效力。且旭阳公司根据收购协议约定的付款方式已全额支付购房款。至于上诉人主张该笔1600万元款项不是购房款而是借款一节，上诉人并未提交证据证明，而盛源公司出具的专用收款收据上已载明“代还沧海汇通银行贷款抵购房款”，旭阳公司提交的大连银行电汇凭证表明其已将1600万元汇至庄河汇通村镇银行，旭阳公司实际付款方式与收购协议上载明的付款方式一致，盛源公司未开具发票并不能表明旭阳公司未支付购房款。旭阳公司将该笔款项在记帐凭证中计入“其他应收款”系其会计上的处理方式，并不影响该笔款项的性质及支付与否。关于案涉房屋的占有，旭阳公司已提供其与盛源公司于2014年8月13日的《房屋移交书》，可证明双方于案涉房屋查封前完成移交，至于《房屋移交书》约定“房屋钥匙移交和接收单位各存一套”，并不影响房屋移交行为。因该《房屋移交书》中还约定“住宅和厦子在业户购买前涉及开发商工程质量问题由移交单位负责维修”，故考虑到房屋维修事宜，由盛源公司保留一套钥匙并无不当，不能以此认定未完成房屋交付。关于房屋办理过户一节，盛源公司出具的《情况说明》表明，因双方对取暖费、物业管理费等税费承担存在争议，导致房屋未办理过户。该《情况说明》上加盖盛源公司的印章，并有出具说明的“刘锡岩”的签字，符合单位出具证明材料的形式要件。且收购协议中并未约定办理案涉房屋过户手续的具体时间，收购协议还约定“旭阳公司指定的第三方买受人（被安置人）统一由盛源公司负责为其办理入住手续”，可见，双方约定旭阳公司还可通过将案涉房屋出售给案外的第三人的方式对房屋进行处置，并非必须将案涉房屋全部直接过户登记在旭阳公司名下。故案涉房屋在查封前未办理到旭阳公司名下，并非旭阳公司自身原因造成，故旭阳公司享有对案涉房屋的民事权益可排除强制执行。2020年4月30日，大连市中级人民法院对该案〔（2020）辽02民终2153号〕作出了民事判决：驳回上诉，维持原判。案涉被查封的五套住宅包括在上述案外人购买的被执行人盛源公司开发的东城观海二期37套住宅之内，且《房屋移交书》内包含该五套房屋。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明。案外人购买被执行人盛源公司开发的东城观海小区37套住宅、已付清1600万房款并实际占有、查封前未办理登记非旭阳公司过错所致的事实，已经大连市中级人民法院生效判决所确认，案涉被查封的五套住宅包含在上述37套住宅之内，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，旭阳公司对该五套房屋亦享有足以排除强制执行的民事权益，故对案外人的异议请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，裁定如下：中止对登记在大连盛源房地产开发有限公司名下的坐落于庄河市东城观海小区7#-1-903号、7#-1-1003号、8#-1-1102号、9#-1-1202号、12#-2-1003号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二〇年七月二十一日书记员  曲丽坤