宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2020）宁04民终546号上诉人(原审原告、反诉被告)：张新民，男，汉族，1988年5月20日出生，初中文化，居民，住宁夏彭阳县。委托诉讼代理人：王进明，宁夏朔方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告、反诉原告)：宁夏捷立达房地产开发有限公司，住所地：宁夏彭阳县行政中心办公大楼318号。法定代表人：吴立权，该公司董事长。委托诉讼代理人：慕雯，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人张新民因与被上诉人宁夏捷立达房地产开发有限公司（以下简称捷立达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张新民及其委托诉讼代理人王进明，被上诉人捷立达公司的委托诉讼代理人慕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新民上诉请求：l、依法撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院(2020)宁0425民初67号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对银行不能审批通过贷款不存在过错，原审认定该事实错误。银行不能审批办理贷款并不是上诉人的银行流水或个人征信不合格原因造成，而是银行怀疑案涉房屋有可能是顶账房，此系银行贷款政策的限制不能审批通过。上诉人用商品房买卖合同办理营业执照也是希望银行在审批贷款时能够更有优势的通过审批，上诉人对此不存在过错。本案中不能签订商品房担保贷款合同首先是被上诉人故意隐瞒开户银行贷款条件贻误贷款审批，即使被上诉人开户银行无法办理，但此时上诉人还未办理营业执照，其他银行也可能顺利通过贷款审批，但被上诉人对其履行协助办理贷款义务放任不管。相反，为了能够办理贷款，上诉人以积极的态度多方筹备、予以配合办理。二、原审法院适用法律错误，导致判决结果错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“……因不可归责当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以要求解除合同”的规定，上诉人依法具有合同解除权。而《商品房买卖合同》附件四第一条第五款约定：如因包括但不限于买受人或政府、银行相关政策调整等原因致使买受人按揭申请未获银行审批同意的，买受人应一次性支付剩余的购房款，若逾期支付被上诉人有合同解除权，上诉人需承担违约责任。该条款属被上诉人提供的格式条款，显然加重了上诉人一方的责任，排除了上诉人拥有合同解除权的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该条款应属无效，原审法院据此无效条款做出的判决缺少事实基础和法律依据。三、原审判决第二项没有可执行性。原审判决上诉人继续履行合同，上诉人一次性支付剩余购房款并承担违约责任。现上诉人不能办理银行贷款，就无法一次性支付剩余的几十万购房款，被上诉人也就不能交付房屋给上诉人，双方签订合同的目的均无法实现。捷立达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。张新民向一审法院起诉请求：1、请求依法解除张新民、捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令捷立达公司退还张新民购房款285891元，支付资金占用利息37737元（285891×6％÷365×803=37737元，自2017年10月20日暂计算至2020年1月1日），支付违约金27294元，共计350922元，并按照年利率6％支付自2020年1月2日至实际付清之日止利息。捷立达公司向一审法院反诉请求：1.请依法判令张新民履行与捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》，向捷立达公司支付房屋余款270000元，并自2017年10月20日起以270000元为基数按每日万分之二计算向捷立达公司支付逾期付款违约金直至房款清偿完毕之日止。一审法院认定事实：捷立达公司开发彭阳县老城片区彭阳县财富广场商品房，于2017年9月14日取得房管部门核发的编号为（彭）房预售证第2017005号商品房预售许可证。2017年10月20日张新民与捷立达公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同签订前，张新民向捷立达公司交10000元办理VIP优惠卡，在签合同时予以优惠。合同约定张新民购买捷立达公司开发的位于彭阳县财富广场B-64（1-2层）商铺，面积97．95平方米，每平方米5573．16元，总价545891元。合同第七条约定付款方式为商业贷款，2017年10月20日先支付购房首付款275891元，余款向银行申请贷款支付。合同第八条约定，逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同附件四约定，买受人向银行办理个人按揭贷款的，应当在签订本合同之前查询征信记录及向本合同约定按揭贷款银行查询必需的银行流水等贷款条件，确保自己贷款能够审核通过，并在签订本合同3日内提供贷款所需真实准确的资料，向银行提出正式贷款申请。如因包括但不限于买受人或政府、银行相关政策调整等原因致使买受人按揭申请未获银行审核同意的，买受人应在银行审批结束之日起15日内一次性付清剩余房款，逾期付款应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任，逾期30日后出卖人可解除合同，买受人应按合同总价款5％向出卖人支付违约金。合同第十一条约定出卖人应当自2018年12月31日前交付房屋。第十二条约定逾期在90日之内，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之贰的违约金；逾期超过90日，买受人有权解除合同，解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，按同期银行基准利率给付利息。同时，出卖人按房总价款5％向买受人支付违约金。合同附件十一补充协议约定，在合同约定的交付期限前，出卖人未能收到买受人应支付的全部房价款的，商品房交付期限顺延到出卖人收到买受人支付总价款后10个工作日内，该情形不视为延期交付。约定合同签订后，张新民于2017年10月20日支付购房首付款275891元，余款向银行申请按揭贷款。张新民在申请贷款时提供宁夏鑫盛晟机械租赁有限公司的营业执照，注册日期2018年9月17日，注册地为涉案房屋所在地彭阳县财富广场B-64号，银行审核贷款申请时认为有顶账房嫌疑而未能通过，张新民于2019年12月12日向捷立达公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除合同，涉案房屋至今未交付。一审法院认为，张新民与捷立达公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现张新民以该房不能在银行办理按揭且捷立达公司未按合同约定交房构成违约为由要求解除合同。按揭贷款未能办理，是因张新民提供的营业执照导致银行审核未能通过。自己责任导致贷款未能办理，不能作为其要求解除合同的理由，捷立达公司未按期交房系未收到全部房款。合同附件十一补充协议约定：“在合同约定的交付期限前，出卖人未能收到买受人应支付的全部房价款的，商品房交付期限顺延到出卖人收到买受人支付总价款后10个工作日内，该情形不视为延期交付”。依照该约定捷立达公司未向张新民交付房并不构成违约，张新民以捷立达公司违约为由要求解除合同的理由不能成立。判决：一、驳回张新民的诉讼请求；二、张新民于判决生效之日起三十日内支付宁夏捷立达房地产开发有限公司购房款270000元及逾期付款违约金，违约金以270000为基数，按日万分之二计算自2020年3月26日算至实际付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费6564元，反诉案件受理费2675元，均由张新民负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，根据捷立达公司陈述，除农业银行外，案涉商品房可通过与捷立达公司有业务合作的其他银行办理按揭贷款，其他事实与一审认定的事实一致。本院予以确认。本院认为，上诉人张新民与被上诉人捷立达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。合同附件四约定：“如因包括但不限于买受人或政府、银行相关政策调整等原因致使买受人按揭申请未获银行审核同意的，买受人应在银行审批结束之日起15日内一次性付清剩余房款，逾期付款应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任，逾期30日后出卖人可解除合同，买受人应按合同总价款5％向出卖人支付违约金。”该条款系捷立达公司提供的格式条款，与上诉人通过商业贷款支付购房尾款的合同目的并不相符，加重了上诉人的付款责任，在被上诉人无证据证实其通过合理方式已向上诉人进行说明时，该条款应属无效条款。根据双方当事人陈述及一审调查笔录，本案上诉人未能与农业银行订立案涉房屋担保贷款合同的原因仅是该行审查认为案涉房屋存有顶账的嫌疑，并非上诉人自身不符贷款条件所致，且被上诉人亦认可案涉房屋可通过与其有业务合作的其他银行办理按揭贷款，故此情形及原因不宜完全归责于上诉人一方，在因案涉房屋未能办理按揭贷款，使上诉人无法通过按揭贷款支付剩余房款，被上诉人据此亦未能交付房屋，致双方合同无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，应对上诉人要求解除合同的诉讼请求应予以支持。鉴于导致合同不能继续履行的原因，既有上诉人未能及时排除其提供的营业执照影响正常办理担保贷款的因素，也有被上诉人未能全面履行协助办理按揭贷款义务的原因，故双方均应分担相应损失。综上所述，张新民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区彭阳县人民法院（2020）宁0425民初67号民事判决；二、解除张新民与宁夏捷立达房地产开发有限公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、由宁夏捷立达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张新民购房款285891元；四、驳回张新民一审其他诉讼请求及宁夏捷立达房地产开发有限公司一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6564元，由张新民负担，反诉案件受理费2675元，由宁夏捷立达房地产开发有限公司；二审案件受理费6564元，由上诉人张新民负担。本判决为终审判决。审判长 吴俊良审判员 王喜军审判员 李凤玲 二○二○年七月七日书记员 成 宁