湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2660号上诉人（原审原告）：张露，女，1992年6月15日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉恒博源工贸有限公司，住所地武汉市汉口青年路258号楚天星座0302室。法定代表人：刘汉军，系该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：刘汉军，男，1969年11月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）：王亭，男，1989年9月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人:徐巧，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄静怡，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李筱倩，女，1990年3月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人:徐巧，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄静怡，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。原审第三人：湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道特6号。法定代表人：朱家俊，该公司经理。委托诉讼代理人：唐紫微，系该公司工作人员。上诉人张露因与被上诉人武汉恒博源工贸有限公司（以下简称恒博源公司）、刘汉军、王亭、李筱倩、原审第三人湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司（以下简称恒信德龙公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张露的上诉请求：一、依法撤销（2019）鄂0103民初6623号民事判决，或者在查明事实和法律适用正确的基础上依法改判。二、恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还履约保证金35700元。三、恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还质量保证金2000元。四、恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还店面转让金53800元。五、恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩承担一审，二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对张露与王亭签订的《武汉摩尔城茶桔便转让协议》以及刘汉军与案外人薛愿意签订的《武汉汉阳区王家湾摩尔城经营权转让协议》的效力认定错误。首先，张露与王亭签订的商铺转让协议，本质来讲，属于非法转租的行为。该商铺首先由恒博源商贸合法承租，合同中明确约定不能转租。而后该商铺由恒博源商贸转租给王亭，这个行为本身就是无效的法律行为。然后，该商铺再由王亭再次转租给张露。并且该转租行为在摩尔城得知后，直接明确禁止转租和要求退场的情况下，应当属于无效的转让行为。商铺的转让并不是一般品牌经营权的转让，商铺包含着对实体店面的使用和占有，那么商铺的转让实际上是一种房屋的转租。故一审法院对张露与王亭的签订的《武汉摩尔城茶桔便转让协议》认定有效属于认定错误。而对刘汉军与案外人签订的《武汉汉阳区王家湾摩尔城经营权转让协议》的效力，同样认定错误。刘汉军作为合法承租人的法人代表，违反禁止转租的合同条款，私下同案外人薛愿意对该涉案商铺的续租作出了保证和承诺。但其本身并不是合法直接的承租人，该保证只有在摩尔城同意转租的情况下，才有效，否则，就是属于无效条款，并且其本身存在重大过错。因其无效的保证导致张露的损失，应当由其全额赔偿。故一审法院对协议效力的认定存在错误。二审法院应当重新审查和认定。一审法院对因果关系认定错误。因为恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩之间的违法转租行为，直接导致了店铺转让协议无效，进一步导致摩尔城发出腾退通知，要求退场。该行为是直接导致张露无法继续经运营的直接关系。并且恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩对此行为造成的损失，应当承担全部过错。张露无论对合同到期是否知晓，都不影响恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩违法转租的过错认定。同时，被张露刘汉军在转让协议中也明确约定了保证店面续租，那么即便到期，其义务也在刘汉军不在张露。张露是基于刘汉军的这个保证协议，才接受了店面转让。因此，其个人的行为对张露的损失承担全部责任。故一审法院对恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩的非法转租与张露的退场认定为没有因果关系，属于事实认定错误和法律适用不当。故综上所述，为了维护张露合法权益，特此上诉至武汉市中级人民法院。恒博源公司、刘汉军共同辩称：我公司是为了张露和王亭、李筱倩转让合同，提供了营业执照，店铺是正常经营的，张露是观察了很久才确认，王亭、李筱倩是非常规矩的经营，张露是为了尽快经营才和王亭、李筱倩签的合同。张露后来不想经营了，就找各种理由想退租，就起诉了。张露还到处发布转让的信息，我们从来没有发布转让信息。本案所有的费用与我方没有关系，我方没有收到一分钱，一审事实认定清楚，适用法律正确。张露的上诉请求和理由没有事实依据。王亭、李筱倩共同辩称：我方和张露签订的转让协议是合法有效的，恒博源公司、刘汉军和恒信德龙公司的转让行为与我方无关，张露的根据与本案没有因果关系。我方到8月31日已经履行义务，且已经到期。到期以后让她腾退是合理合法的，我方一直配合张露办理退押事宜，张露不存在任何损失。一审事实认定清楚，适用法律正确。张露有恶意诉讼的嫌疑，请依法裁判。张露向一审法院提出诉讼请求：1.恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还履约保证金35700元；2.恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还质量保证金2000元；3.恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩共同向张露退还店面转让金53800元；4.恒博源公司、刘汉军、王亭、李筱倩承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年6月11日，恒博源公司、李筱倩与杭州奇异鸟饮品科技连锁有限公司（以下简称奇异鸟公司）签订《特许经营合同》，由奇异鸟公司向李筱倩授予“茶桔便”特许经营权。2017年8月，恒博源公司与恒信德龙公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由恒信德龙公司将武汉市江汉阳区龙阳大道特6号武汉摩尔城B1F层B1-077号商铺（建筑面积27平方米，以下简称诉争房屋）出租给恒博源公司。租赁期自2017年8月16日至2018年8月31日。上述合同签订后，王亭、李筱倩开始在诉争房屋经营“茶桔便”茶水店。2017年12月25日，张露与王亭签订《武汉摩尔城茶桔便转让协议》，双方约定将李筱倩经营的“茶桔便”茶水店经营权转让给张露，店面现有装修及设施、设备交付给张露使用，店铺转让金为91500元，转让以后张露与摩尔城产生的租金、管理费等费用由张露承担。履约保证金35700元、质量保证金2000元、crm保证金2000元合同期满后由张露与商场协商退款，王亭不予参与。同日，案外人张露的丈夫薛愿意与刘汉军签订《武汉汉阳区王家湾摩尔城经营权转让协议》，协议约定刘汉军自愿将王家湾负一楼茶桔便经营管理权交给薛愿意全权负责。2018年8月31日刘汉军提前配合薛愿意与王家湾摩尔城签署第二年经营合同，保证后期正常经营持续。上述转让协议签订后，张露向王亭、李筱倩支付商铺转让费91500元，其中包含履约保证金35700元，质量保证金2000元，crm保证金2000元，并开始在摩尔城B1-007号商铺经营。2018年8月31日，商铺租赁合同到期，恒信德龙公司向张露发出腾退告知书，张露退出商铺，现商铺已由恒信德龙公司重新发租。张露认为恒博源公司违法转租，导致其无法正常经营商铺，故而引起本案纠纷。案件审理中，恒信德龙公司表示摩尔城B1-007号商铺的履约保证金及质量保证金由其收取，其愿意退还。一审法院认为，张露与王亭签订的《武汉摩尔城茶桔便转让协议》以及刘汉军与案外人薛愿意签订的《武汉汉阳区王家湾摩尔城经营权转让协议》合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。王亭、李筱倩根据协议约定将王家湾摩尔城B1-007号商铺内设施、设备及商铺经营权转让给张露，同时刘汉军将商铺承租权转让给张露，刘汉军以及王亭、李筱倩均已履行合同义务。张露要求恒博源公司、刘汉军以及王亭、李筱倩向其返还商铺转让金及保证金没有合同依据，一审法院不予支持。关于张露认为刘汉军违约转让商铺承租权的问题，刘汉军与恒信德龙公司签订的租赁合同于2018年8月31日到期，张露对该事实是知晓的，其亦实际经营商铺至该日期，商铺停止经营与刘汉军是否违约转租没有因果关系，故一审法院对其上述意见不予采纳。张露主张的履约保证金及质量保证金实际由恒信德龙公司收取，在商铺已退租的情况下应由恒信德龙公司退还给王亭后由王亭退还给张露。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、本判决生效之日起十日内王亭向张露退还履约保证金35700元及质量保证金2000元，共计37700元；湖北恒信德龙实业有限公司武汉摩尔城管理分公司于同日向王亭退还履约保证金35700元及质量保证金2000元，共计37700元；二、驳回张露的其他诉讼请求。一审案件受理费2884元，减半收取计1442元由张露负担（已付）。二审期间双方均没有提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该条款并未规定未经出租人同意的转租合同无效，而是规定出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《房屋租赁合同解释》”）第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。按照该司法解释的规定，在承租人擅自转租的情况下，只有出租人有权请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，在承租人擅自转租时，法律并没有规定转租合同当然无效，也没有赋予次承租人认定转租合同无效的请求权。此外，结合本案实际情况，上诉人张露的转租合同约定的租赁期已经履行完毕，在租赁期限届满后且未签到续租合同时，当然应返还承租房屋。综上所述，上诉人张露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2884元，由张露负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十日书记员  张 欣