江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1291民初59号 原告：江苏三星机械制造有限公司，统一社会信用代码913212917185488258，住所地泰州市济川西路南侧、吴陵南路西侧一号厂房。 法定代表人：王炎秋，该公司总经理。 原告：江苏三星机械制造有限公司济川路商城，统一社会信用代码91321291MA1NDE5B04，住所地泰州市开发区吴陵南路西侧（江苏三星机械制造有限公司内1幢）。 责任人：王炎秋，该公司总经理。 共同委托诉讼代理人：周雅丽，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：梅秋霞，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。 被告：黄小军，男，1979年6月18日出生，汉族，住泰州市海陵区。 委托诉讼代理人：肖奇悦，江苏君谊律师事务所律师。 原告江苏三星机械制造有限公司（以下简称三星公司）、江苏三星机械制造有限公司济川路商城（以下简称济川路商城）与被告黄小军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告三星公司、济川路商城的共同委托诉讼代理人周雅丽，被告黄小军及其委托诉讼代理人肖奇悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三星公司、济川路商城向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告房屋租金282624元（自2019年8月28日至2020年8月27日止），物业费（商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费）25436元（3元/㎡×706.76㎡×12个月，自2019年8月28日至2020年8月27日止）、电费13174元（开票日期2019年6月电费1870元、开票日期2019年7月5日电费1610元、开票日期2019年8月电费2950元、开票日期2019年9月2730元、开票日期2019年10月30日2500元，开票日期2019年12月1日电费1514元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月28日，原、被告签订《铺位租赁协议》，被告向原告租赁位于D区8-10-A-G商铺,约定该年租金282624元，物业费25436元，合计308060元。2019年8月27日第一年使用期到期，被告仍需租赁，协议约定租用到期需提前一个月支付第二年的租金，然被告在拖欠房租近四个月后仍不支付。原告多次要求被告给付租金，但被告以各种理由推诿。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、原、被告之间的租赁合同于2020年5月27日解除，被告将租赁铺位腾空交付给原告；2、被告给付原告铺位租金211968元（自2019年8月28日至2020年5月27日止）、铺位占有使用费（自2020年5月28日至实际腾让铺位止）；物业费（商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费）19077元（3元/㎡×706.76㎡，自2019年8月28日至2020年5月27日止）；电费13174元（开票日期2019年6月电费1870元、开票日期2019年7月5日电费1610元、开票日期2019年8月电费2950元、开票日期2019年9月2730元、开票日期2019年10月30日2500元，开票日期2019年12月1日电费1514元，之前的电费已经给过了）；3、被告承担本案诉讼费。 黄小军辩称：1.本案的原、被告诉讼主体均有误，案涉《铺位租赁协议》为黄小军作为法定代表人的泰州市禄泉商贸有限公司（以下简称禄泉公司)(现更名为泰州市禄泉装饰工程有限公司)与济川路商城所签订，被告应当为禄泉公司，而非黄小军个人，并且《铺位租赁协议》的抬头以及结尾部分，关于出租方、承租方的身份主体当中，并未列明三星公司，合同相对方并非三星公司，若三星公司要作为本案原告起诉，则需证明其与讼争房产以及各主体之间的关系，不能仅以其在协议中盖章，就认定拥有诉讼主体资格，另外，黄小军平时是向济川路商城交付房租，三星公司与本案并无实际关联性，没有作为原告的诉讼主体资格，而原告济川路商城在诉讼过程中已经办理工商注销登记；2.黄小军无需向原告支付自2019年8月28日起至2020年8月27日止的铺位租金及相关物业使用费、公共能耗费等。因为禄泉公司与原告之间关于房屋漏水导致禄泉公司相关财产、装修损失的赔付未能协商解决，原告已于2019年12月份对案涉租赁房屋进行了断电，导致之后禄泉公司无法继续使用案涉租赁房屋，目前讼争房屋处于原告的实际控制之下。因为原告的不作为及阻碍黄小军使用铺位，黄小军已经于2020年3月5日书面通知原告要求解除案涉铺位租赁协议，原告已在2020年3月11日进行签收，铺位租赁协议已然解除，原告仍要求黄小军支付全年的房屋租金以及相关物业使用费、公共能耗费等，不符合实际情况，不应予以支持；关于原告所主张的电费，因为没有相关的票据、核算单等，无法证实是黄小军在承租上述房屋时所产生的电费，同时也无法核定计算依据，如用电数量、计电单价等等情况，故对于该部分诉讼请求，亦不应予以支持；3.由于原告管理疏忽，经常将案涉租赁铺位的二楼未出租的毛坯房屋窗户打开，导致每逢下雨天气，雨水打入二楼，沿着缝隙和楼道渗入一楼，造成了禄泉公司相关财物、装修的损毁，对于该损失部分黄小军保留有追诉权利。 本院经审理查明，2017年8月28日，出租方（甲方）三星公司、济川路商城与承租方（乙方）黄小军签订《铺位租赁协议》一份，约定：“甲方出租给乙方的铺位坐落在Ｄ区，租期为三年，市场建筑内每层公共区域的面积，由每层实际承租方按比例共同分摊，计入承租面积；铺位租赁自2017年8月28日起至2020年8月27日止，租赁期为三年，租赁期满，甲方有权收回出租铺位，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前一个月，甲乙双方协商后重新签订租赁合同，如不能如期归还，则从合同到期日之次日起，按当年租金的两倍按日给付占用费，直至租赁房屋归还为止；甲、乙双方约定，该铺面面积705.56平方米，第一年租金24.7296万元，第二年租金为28.2624万元，第三年租金为28.2624万元；甲、乙双方一旦签订签订本协议，当场支付第一年租金的50%以及当年一个月的租金作为保证金，一年租用到期需提前一个月向甲方支付第二年的租金，依次类推，若乙方违约则保证金不退；服从甲方的统一管理，必须配备针对经营品种的消防器材；使用该铺位的水、电费用必须单独装表计量，水电费由乙方全部承担；商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费，由甲方按乙方租赁面积的3元/平方米每月向乙方收取，乙方签订本协议时与租金同步向甲方交纳；租赁期满后，该铺位归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付超过一个月，视为乙方违约，甲方有权终止租赁协议，由此产生的损失由违约方负责；租赁期间，如甲方提前终止合约而违约，应赔偿乙方三个月租金，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。”合同签订后，三星公司将案涉商铺交付黄小军占有、使用，由黄小军担任法定代表人的禄泉公司实际使用案涉商铺并以“鼎美装饰”的名义对外经营。 2019年1月11日，泰州市禄泉装饰工程有限公司的员工黄婕向泰州市公安局医药高新区分局明珠派出所报案称其所在济川商城鼎美装饰因商城的消防栓漏水将店面淹了，现因赔偿双方产生纠纷，处警经过及结果为：2019年1月11日10时许，民警至泰州市医药高新区商城鼎美装饰店，系该商城楼上消防栓漏水渗透至一楼鼎美装饰店内的样板房内，店主黄婕担心后期与济川商城负责人协商赔偿问题会发生纠纷，为此报警备案，民警帮助其备案。2019年8月11日，报警人谢玮报警称在高新区鼎美装饰商城，昨日大雨将店铺淹没，财产受到损失，与商城负责人员发生纠纷，处警经过及结果为：2019年8月11日9时10分许，在泰州市医药高新区，报警人黄小军称因为楼上问题导致一楼屋顶漏水，报警就是想请派出所帮助备案。 2020年3月5日，泰州市禄泉装饰工程有限公司向济川路商城出具解除《铺位租赁协议》通知书一份，载明：“我公司于2017年8月28日与你商城签订《铺位租赁协议》一份，协议约定我公司承租你商城位于泰州市开发区的房屋，租赁期限为叁年，即：2017年8月28日-2020年8月27日；《铺位租赁协议》签订之后，我公司按照协议约定及时向你商城支付了房屋租金，但你商城在履行协议的过程中，未能按照协议约定履行房屋出租人的维修义务，更采取了不当方式阻碍我公司的正常使用，具体情况为：2018年-2019年期间，因你商城管理不善的原因，导致我公司承租的房屋楼上二层大面积漏水，漏水渗透到我公司承租的一层商铺，由此造成我公司相关装修、财物、办公用品等损失，我公司为此曾数次要求你商城及时进行维修或者赔偿我公司损失，但你商城一直置若罔闻，该类事件曾经发生过数次，因你商城既不履行房屋维修义务，亦不对我公司进行赔偿，我公司为了减少自身的损失，也曾数次进行自我修复、更换相关材料以及办公用品，花费了大量的人力、物力，关于该部分费用问题，我公司一直欲与你商城协商解决，但你商城一直拒绝做出回应，更在2019年12月期间，对我公司承租的上述商铺采取断电的方式、阻碍我公司的正常使用，导致我公司不能正常营业、造成我公司大量客户以及员工的流失；针对你商城的以上不诚信行为，我公司特依据法律规定向你商城致函如下：（1）因你商城在2019年12月对我公司上述商铺采取了断电、阻碍我公司的正常使用并且存在拒绝维修房屋的情况，故我公司与你商城签订的以上《铺位租赁协议》自2019年12月31日起正式解除；（2）我公司承租的上述房屋，目前正处于你商城的实际控制之下，但我公司尚有大量财物、其他物品在上述房屋当中，请你商城在收到本通知书时，及时通知、配合我公司搬离房屋中归属我公司的相关物品（我公司联系人：黄婕138××××3217暂时联系地址：泰州市海陵区九龙镇长兴路299号）；(3)因你商城的违约行为而造成我公司的相关财产损失，若你商城不能妥善解决，我公司保留诉讼维权的权利；（4）请你商城在收到本通知书之日起五日内，委派人员处理与我公司之间的纠纷，做好核算业务，避免双方进行诉讼，并配合我公司搬运上述房屋当中的相关财物。”黄小军通过全球邮政特快专递向济川路商城负责人王炎秋寄送上述解除通知书，并由其本人于2020年3月11日签收。 包括案涉租赁商铺在内的坐落于泰州市开发区，建筑总面积14179.67平方米的房屋均登记在江苏三星机械制造有限公司名下，并由该公司领取了不动产权证号为苏（2016）泰州不动产权第0025248号的不动产权证。 三星公司与济川路商城系总、分公司关系，而济川路商城于2020年5月9日办理了工商注销登记手续。 禄泉公司于2013年11月5日成立，法定代表人为黄小军，该公司于2017年9月27日将住所地变更为泰州市开发区吴陵南路西侧（江苏三星机械制造有限公司济川路商城）一层1号并将公司名称变更为泰州市禄泉装饰工程有限公司，均办理了工商变更登记。 庭审中，原告自认，由于黄小军拖欠原告租金，其于2019年12月20日对案涉铺位采取断电措施，并且至今未对供电予以恢复。双方均一致认可黄小军已经交纳完毕自2017年8月27日起至2019年8月27日止的全部租金及物业费。 另查明，原、被告双方各提供一份《铺位租赁协议》，黄小军认可两份合同落款处的签名字迹均是其本人所签，两份协议仅有两处区别：首先，铺位坐落不一致，且均为手写，原告提供的协议中载明的商铺坐落位置为D区8-10-A-G，被告提供的租赁协议中载明的商铺坐落位置为泰州市开发区，原告称商铺坐落不一致是由于黄小军签订合同时铺位的编号没有完全标注好，双方均认可手写字迹是由原告经办的工作人员填写；其次，原告所提交的合同落款承租方授权代表处及抬头承租方处均仅有黄小军的签名，而被告所提交的合同抬头及落款处不单有黄小军的签名还加盖有字迹为“禄泉公司”的公章。两份协议落款出租方处均加盖有字迹分别为三星公司和济川路商城的公章。 以上事实，有铺位租赁协议、接处警记录、解除《铺位租赁协议》通知书、快递底单及签收记录、泰州市不动产登记簿证明、企业信用信息查询、照片、原、被告的当庭陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点有两点：1.原、被告是否具有相应的诉讼主体资格；2.原告是否有权要求被告支付自2019年8月28日至2020年8月27日止的全部租金、物业费及自2019年6月起至同年12月1日止的电费。 1.关于原、被告是否具有相应的诉讼主体资格。虽然原、被告分别提交的铺位租赁协议在商铺坐落及承租人签章处存在差异，但是双方均未否认对方所提交合同的真实性，两份协议均是就案涉商铺租赁事宜所签订的，且均有黄小军本人签名确认。被告辩称，案涉租赁协议为黄小军作为法定代表人的禄泉公司与济川路商城所签订，被告应当为禄泉公司，而非黄小军个人。对此本院不予采信，理由如下：首先，两份铺位租赁协议的抬头承租方身份处均载明黄小军的名字，且后方有黄小军本人手写的身份证号码，由此可以说明黄小军是认可以个人身份承租商铺的，原告也是认可黄小军以个人名义租赁房屋的，双方的合意是明确的；其次，案涉铺位租赁协议一式两份，双方各执一份，被告称承租主体为禄泉公司，却未在原告所保留的租赁协议落款承租方处加盖公司公章，对此其亦未能给予合理解释，反过来也印证当时签订合同之时黄小军并未以禄泉公司的名义签订合同，如以禄泉公司的名义签订合同亦应当当时就加盖公司的公章。至于其所称的案涉商铺实际使用主体是禄泉公司，并且禄泉公司的注册地就在案涉商铺，并不必然能够证明签订合同时出租方与承租方所共同认可的承租主体就是禄泉公司，被告未能就此充分举证证明，因此本院对其抗辩不予采信，黄小军系案涉协议的相对方，亦为本案适格被告。被告亦抗辩称，案涉租赁协议的抬头以及结尾部分，关于出租方身份主体均未列明三星公司，不能仅以其在协议当中盖章，就认定拥有原告的诉讼主体资格，出租方济川路商城才拥有诉讼主体资格，但是该商城在诉讼过程中已经注销登记。虽然案涉租赁协议的抬头及落款出租人身份部分未列明三星公司，但是原、被告所提交的两份租赁协议落款处均加盖有三星公司和济川路商城的公章，且三星公司作为案涉铺位的所有权人，三星公司与济川路商场系总分公司关系，共同作为出租方与承租人签订租赁协议并无不当，本院可以认定两公司出租人的身份。但是鉴于济川路商城在诉讼过程中已经办理注销登记，而三星公司作为总公司以及出租人之一有权就案涉租赁合同纠纷提起诉讼，本院对其原告主体资格予以认可。 2.原告是否有权要求被告支付自2019年8月28日至2020年8月27日止的全部租金、物业费及自2019年6月起至同年12月1日止的电费。三星公司与黄小军签订的铺位租赁协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行各自义务。被告辩称租赁铺位的土地属于工业用地租赁合同无效的理由，于法无据，本院不予采信。原告已按约将铺位交给被告占有、使用，被告黄小军亦应按约履行支付租金的义务。因案涉租赁协议中约定，一年租用到期承租方需提前一个月向出租方支付第二年的租金。而被告仅支付了2019年8月27日之前的租金，其应当于2019年7月28日前支付自2019年8月28日起至2020年8月27日期间的租金282624元。但被告辩称，因为禄泉公司与原告之间就案涉房屋漏水导致禄泉公司的相关财产、装修损失的赔付问题未能解决，原告于2019年12月对案涉租赁铺位进行断电，导致禄泉公司无法继续使用案涉租赁铺位，目前案涉铺位仍处于原告的实际控制之下。因为原告的不作为及阻碍黄小军使用铺位，黄小军已经于2020年3月5日书面通知原告要求解除案涉铺位租赁协议，原告已在2020年3月11日进行签收，在2020年5月27日法院庭审中，原告明确表示同意解除合同，视为当事人协商一致，可以解除合同。故租赁合同于2020年5月27日解除。铺位租赁协议已然解除，原告仍要求黄小军支付全年的房屋租金以及相关物业使用费、公共能耗费等，不应予以支持。虽然被告举证证明案涉铺位分别于2019年1月11日及同年8月11日发生漏水事故，但是其亦当庭认可漏水事故并未严重到导致其无法正常使用案涉铺位的程度，若在被告对漏水问题予以报修，但出租方不予解决的情况下，其可自行对租赁铺位进行维修并要求出租方承担费用，但被告无权据此拒付到期应当支付的房屋租金。然而，原告自认因被告欠付租金，其已于2019年12月20日对案涉铺位进行断电且至今未予恢复，其理应知晓被告承租案涉铺位系用于商铺经营，仅因被告未按期交纳租金即对案涉铺位进行停电处理，实属不当，系属违约，该行为导致被告不得正常使用案涉铺位。根据法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因此该违约行为导致了案涉合同目的不能实现，被告有权依法要求解除铺位租赁协议。黄小军以禄泉公司的名义于2020年3月11日向原告济川路商城负责人亦为三星公司法定代表人的王炎秋送达解除合同通知书。但至2020年5月27日原告才明确表示同意解除合同，故本院依法认定案涉铺位租赁协议于2020年5月27日已经解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原告采取断电措施，导致被告黄小军无法正常进出案涉铺位，因此尚未搬离并腾空铺位并交还原告的责任并不在被告黄小军，但因案涉租赁协议已经解除，被告黄小军应当将案涉租赁铺位内自己的物品腾空，并将租赁铺位交还给原告，对此原告负有配合义务，应当给予便利条件。 因原告自认其自2019年12月20日即对被告采取断电措施，被告因此无法正常使用案涉房屋，原告仅有权要求被告支付自2019年8月28日起至2019年12月19日期间共计114天的房租，根据自2019年8月28日起至2020年8月27日期间一年的租金282624元，每日房租即为774.31元（282624元/365天），则被告共应支付租金88271.34元（774.31元/天*114天)。案涉铺位租赁协议亦约定商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费，由出租方按租赁面积的3元/平方米每月即每月2119.68元（3元/平方米*706.56平方米）向承租方收取，承租方签订本协议时与租金同步向出租方交纳。因此被告亦应支付自2019年8月28日起至2019年12月19日期间共计114天的商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费8054.78元（2119.68元/30天*114天）。被告认为原告自2019年12月15日对被告采取断电措施，未有证据证实，本院不予确认。至于原告所主张的开票日期2019年6月、2019年7月5日、2019年8月、2019年9月、2019年10月30日及2019年12月1日的电费13174元，双方仅能就案涉商铺截至2020年6月16日的电表总读书52530度予以确认，但是原告未能提交充分证据证明被告已经认可其所计算的每月使用电量以及电费标准，故对于其该项诉讼请求本院不予支持。原告主张被告给付原告铺位租金211968元（自2019年8月28日至2020年5月27日止）、铺位占有使用费（自2020年5月28日至实际腾让铺位止），自2019年12月20日起原告采取断电措施影响被告使用房屋，所以自2019年12月20日起原告要求被告给付原告铺位租金缺乏事实依据，本院不予支持。但黄小军以禄泉公司的名义于2020年3月5日向济川路商城负责人亦为三星公司法定代表人的王炎秋送达解除通知书，王炎秋于2020年3月11日签收了通知书。黄小军应当在合理期限内腾让铺位，考虑到双方的纠纷情况，本院限被告于2020年8月15日前腾让房屋，逾期不腾让房屋，应当承担自2020年8月16日起至实际交房之日止的房屋实际使用费。被告辩称的押金事宜未向本提交证据证明，本院不予支持，当事人可另案依法处理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、确认原告江苏三星机械制造有限公司与被告黄小军于2017年8月28日签订的《铺位租赁协议》已于2020年5月27日解除； 二、被告黄小军应于2020年8月15日前将承租的位于泰州市开发区铺位内自己的物品腾空，并将租赁铺位交还给原告江苏三星机械制造有限公司，如被告黄小军逾期不交付租赁铺位，应承担自2020年8月16日起至实际交付之日止按774.31元/天标准计算的铺位实际占有使用费； 三、被告黄小军应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏三星机械制造有限公司支付自2019年8月28日起至2019年12月19日止的租金88271.34元及商城公共区域物业服务的保洁费、秩序维护费、共用水电等能耗费8054.78元； 四、驳回原告江苏三星机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6119元，由原告负担江苏三星机械制造有限公司3911元，被告黄小军负担2208元（此款原告已垫付，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  吴 兵 人民陪审员  蒋虞锁 人民陪审员  栾 云 二〇二〇年七月二日 法官 助理  曹晓舟 书 记 员  许 婷 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。