安徽省望江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0827民初1166号 原告：望江名欧物业管理有限公司，住所地：安徽省安庆市望江县华阳镇望江大道（与太阳山路交叉口右侧），统一社会信用代码91340827055752541R（1-1）。 法定代表人：陈建国，执行董事。 委托诉讼代理人：倪晋银，安徽大雷律师事务所律师。 被告:王菊，女，1979年9月7日出生，汉族，居民，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：李文，男，1978年10月24日生，居民，住安徽省安庆市望江县，系被告王菊之夫。 原告望江名欧物业管理有限公司与被告王菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法由审判员郑宏水适用简易程序公开开庭进行审理。原告望江名欧物业管理有限公司委托诉讼代理人倪晋银、被告王菊及其委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告望江名欧物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王菊立即支付拖欠的物业服务费3776元［107号房屋欠费12个月，计962元（80.2平方米×1元/月/平方米×12月）、108号房屋欠费36个月，计2814元（78.19平方米×1元/月/平方米×36月）］；判令被告支付违约金计2137元［107号房屋962.40元×3‰×105天（2020年1月1日至2020年4月15日）即303元，原告主张一半违约金即152元；108号房屋938.30元×3‰×835天（2018年1月1日至2020年4月15日）即2350元，原告主张一半违约金即1175元；938.30元×3‰×470天（2019年1月1日至2020年4月15日）即1323元，原告主张一半违约金即662元；938.30元×3‰×105天（2020年1月1日至2020年4月15日）即296元，原告主张一半违约金即148元］,合计5913元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告王菊辩称：物业服务合同书中的乙方即望江名欧国际公馆第一届业主委员会不合法，其不能代表业主；1、召开业主大会、选举业主委员会、选聘物业企业均未通知被告及其他商铺业主，剥夺了这部分业主的投票权和被选举权；2、该合同无效，因业主委员会仅有一名委员；3、物业合同约定其他业主享有原告提供的十项服务，而商铺业主仅享有第六项服务即公共环境卫生的管理服务，物业费标准与原告提供的服务不相适应。原告无权收取物业费。 经审理查明：2016年5月27日，原、被告签订《前期物业服协议》一份。同年7月27日，望江县房地产局下发望房［2016］32号文件，载明“同意望江县名欧国际公馆业主委员会备案，任期五年。”同年8月28日，原告与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》一份，约定原告为名欧国际公馆小区提供物业管理服务；非住宅物业费标准为1.00元/月/平方米；被告于2016年6月27日入住该小区5栋107、108号商铺(均为上、下各一间，且每号商铺上、下间面积相等；上面各一间均已出租)，建筑面积分别为160.4平方米、156.37平方米。原告自2016年6月起为该小区提供物业服务至今。被告107号商铺下面一间自2019年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费962.40元（80.2平方米×1元/月/平方米×12月）、被告108号商铺下面一间自2017年1月1日起至2019年12月31日止未支付物业费2814.66元(78.185平方米×1元/月/平方米×36月）。故原告向被告书面催交，被告在催告的合理期限内仍未交纳物业费遂成讼。 以上事实，由原告递交的营业执照、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同书》、房屋交接书、催款通知单、关于物业服务合同书的补充说明、望房［2016］32号文件，被告递交的关于对现届名欧国际公馆小区业主委员会合法性质疑、王菊等15份不动产权证复印件等在卷佐证,结合原告的当庭陈述，事实清楚、足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《前期物业服协议》,对双方具有约束力。业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对全体业主具均有约束力。本案中，望江名欧国际 公馆第一届业主委员会成立合法，且仍在任期内。原告与望江名欧国际公馆第一届业主委员会签订的《物业服务合同书》合法、有效，对全体业主具有约束力。原告已履行为被告入住的名欧国际公馆小区提供物业服务主要义务，被告作为该小区的业主之一，既享有相应的物业服务权利，又负有交纳物业费义务;也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。原告要求被告交纳所欠物业费诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，因约定的违约金过高，本院酌情支持。对被告上述辨称，本院认为：1、2因被告均未提供证据予以佐证，故不予采信；3、非住宅的物业综合服务费由物业公司与业主或物业使用人在物业合同中约定，报物价部门备案。本案中，原告与望江名欧·国际公馆第一届业主委员会签订《物业服务合同书》第四条约定，非住宅（门面房）物业费由业主按建筑面积1.00元/月/平方米缴纳；且被告亦未提供物业费标准与原告提供服务不相适应的证据，故被告辨称主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告王菊支付所欠原告望江名欧物业管理有限公司物业服务费计3776元（107号商铺962元＋108号商铺2814元）、违约金200元，合计3976元，限于本判决生效后七日内一次付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告王菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  郑宏水 二〇二〇年七月三日 书记员  吴汝伟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。