浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初533号 原告（反诉被告）：杭州易居房地产服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1101室。 法定代表人：吴军，公司总经理。 委托诉讼代理人：金德聪、郑聪，浙江东鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：德清中梁宏置业有限公司，住所地浙江省德清县武康街道五里牌路70号2801室。 法定代表人：施海东，公司总经理。 委托诉讼代理人：林建国、陈俊杰，浙**道律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司（以下简称易居公司）与被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司（以下简称中梁宏公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，中梁宏公司于2020年4月26日向本院提起反诉，本院依法受理，并于2020年5月28日对二案进行合并审理。易居公司委托诉讼代理人金德聪、郑聪，中梁宏公司委托诉讼代理人林建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉中，易居公司向本院提出诉讼请求：1.判令中梁宏公司立即支付拖欠的分销代理费23万元，并自2019年12月5日起按应付未付代理费的每日万分之一支付违约金至分销代理费付清时止；2.本诉诉讼费用由中梁宏公司承担。事实与理由：2018年12月份，易居公司与中梁宏公司签署《中梁德清壹号院易居分销合同》，约定由易居公司为中梁宏公司提供房源分销代理服务，合同期限自2018年12月6日至2019年3月31日。分销合同第三条第1款约定：本项目房源推介成功，甲方支付给乙方9万元/套的分销代理费；第八条第2款约定：如甲方未按期向乙方支付分销代理费，经乙方书面催告后仍未支付的，每逾期一日，甲方应向乙方支付应付金额万分之一的违约金。2019年3月份，因双方已签署的分销合同约定的销售佣金总额达到180万元，故又补充签署了一份中梁德清壹号院《分销代理合同》，合作期限自双方签署的分销合同销售佣金总额达到180万元之日起至2019年4月30日止。代理合同第二条第1款约定：乙方成功促成甲方销售商品房的佣金计算方式为本地分销9万元/套，自2019年3月20日起，增加异地（湖州市外）分销14万元/套；第三条第1款约定：本项目房源推介成功，甲方支付乙方异地14万元/套、本地9万元/套的分销代理费；第八条第2款约定：如甲方未按期向乙方支付分销代理费，经乙方书面催告后仍未支付的，每逾期一日，甲方应向乙方支付应付金额万分之一的违约金。合作期间，易居公司成功推介了42组分销客户成功购买中梁宏的房源，其中分销客户王静为湖州市外的异地客户，但中梁宏公司仅按照9万元/套支付分销代理费，故上述42套房源的分销代理费共计383万元。经易居公司催告，中梁宏公司分两次共计支付分销代理费275万元，尚欠23万元未付，双方纠纷成讼。 中梁宏公司辩称，1.其已足额支付分销代理费，易居公司提交的明细存在多套重复房源，并非最终确认，应当以答辩人提交的具有佣金数额的确认表作为最终结算的依据；2.客户王静在双方确认表中确认的金额为9万元，其在《客户来访确认单》中“是否德清本地客户”栏填写“是”，在商品房买卖合同中的通讯地址也为德清县，故其佣金应当按照本地客户结算9万元，答辩人并无拖欠事实；3.韩云峰和沈鑫海并非有效客户，不应结算代理费，其中韩云峰为中梁宝系统录入客户，根据分销合同约定不具备结算条件，沈鑫海无法确认是否为易居公司推介客户；4.客户张佳佳、彭魁因自身原因申请退房，故其分销代理费应当予以返还。 易居公司为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.《中梁德清壹号院易居分销合同》、中梁德清壹号院《分销代理合同》各一份，拟证明双方之间存在商品房委托代理销售合同关系，以及分销代理费计算方式、支付条件、违约金等合同内容； 2.《房友成功销售确认明细》六份，拟证明中梁宏公司已盖章确认易居公司成功销售42套房源的事实； 3.客户王静的身份证、户口薄、《商品房买卖合同》、签约确认单及首付款支付凭证（均为复印件），拟证明王静为湖州市外异地客户，分销代理费应当按照14万元结算的事实； 4.《房友成功销售确认明细汇总表》一份，拟证明中梁宏公司应就已成功销售的42套房源向易居公司支付分销代理费总计383万元的事实； 5.《催款函》及邮寄凭证各一份，拟证明易居公司在2019年12月4日向中梁宏公司催款的事实； 6.网上银行电子回单二份，拟证明中梁宏公司于2019年8月29日支付108万元，于2019年12月23日支付252万元，总计支付分销代理费360万元的事实。 中梁宏公司质证认为：对证据1真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据两份合同约定，分销代理费的结算应当以带佣金结算的确认表为准，且合同第八条规定了违约情形，易居公司应当对其违约行为承担赔偿责任。证据2真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，房源信息中存在多组重复，不应作为双方结算的有效依据。证据3客户王静的身份信息缺乏原件，对真实性不予认可，对其购房情况的真实性予以认可。证据4为易居公司自行制作，对证据效力不认可。证据5真实性无异议，但易居公司在催款函中写明的欠款数额为275万元，但又在之后形成的252万元的确认单上盖章确认，说明易居公司亦认可双方结算金额为252万元的事实。证据6予以认可。 中梁宏公司为证明其辩称意见，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《中梁壹号院项目易居团队成功销售确认明细表》、网上银行电子回单各二份，拟证明双方经结算确认分销代理费总额为360万元，客户王静以9万元佣金结算，中梁宏公司已全额支付分销代理费的事实； 2.中梁宝系统演示光盘一份，拟证明2018年11月客户韩云峰为中梁宝系统录入客户，并非易居公司有效分销客户的事实； 3.客户王静的来访确认单、《商品房买卖合同》各一份，拟证明王静在来访确认单上填写的地址为本地，其签订的合同上注明地址亦是本地，应当按照本地客户标准结算佣金的事实； 4.《退房申请表》、《退款申请》、入院证明及预交款收据、《退房及退款审批表》、网上银行付款回单，拟证明客户张佳佳、彭魁因自身原因申请退房，中梁宏公司同意解除合同并实际已退还购房款，易居公司应当按照合同约定退还9万元佣金的事实。 易居公司质证认为：证据1真实性无异议，对证明对象有异议，仅确认了40套房源的佣金，不构成最终结算，对于支付的252万元分销代理费的事实予以认可，但仅能证明支付部分费用，并非全部款项结清。证据2真实性无异议，关联性有异议，很难认为是中梁宝系统，且系统录入工作是中梁宏公司单方面完成，内容录入时间不明，且里面显示客户韩云峰的获取路径是“分销-易居名拓”，可以证明其为易居公司推荐的客户。证据3不予认可，客户本人并未在来访确认单上签字，且是否为本地客户应当以身份证和户口簿记载信息为依据。证据4真实性无异议，证明对象有异议，双方缺乏解约协议，不能证明客户已成功退房，从退款金额看也并非全额退还。 结合双方当事人质证意见，本院对本诉中的上述证据认证如下： 易居公司证据中：证据1符合有效证据形式要件，能够证明双方之间存在商品房委托代理销售合同关系的事实，本院予以认定。证据2符合有效证据形式要件，能够证明易居公司待证事实，本院予以认定。证据3虽为复印件，但鉴于客户王静确与中梁宏公司签订商品房买卖合同，中梁宏公司必然掌握客户身份证复印件等基本个人信息资料，现中梁宏公司仅质证对真实性不认可，却未提供反证，本院有理由相信该组证据的真实性，且能够证明易居公司待证事实，本院予以认定。证据4为易居公司单方制作表格，未经中梁宏公司盖章确认，不符合有效证据形式要件，本院不予认定。证据5催款事实经中梁宏公司认可，本院予以认定，对结算金额的确定，仍需由相关证据证明并由本院认定。证据6符合有效证据要件，本院予以认定。 中梁宏公司证据中：证据1符合有效证据形式要件，可以认定为双方对成功推介房源的有效结算，本院对此予以认定，但鉴于本案中双方对最终佣金数额未达成一致，故异议部分仍需本院审查相关证据后予以认定。证据2能够证明韩云峰为中梁宝客户的事实，本院予以认定。证据3真实性予以认定，但不能证明待证事实，对证明效力不予认定。证据4符合有效证据形式要件，能够证明待证事实，本院予以认定。 反诉中，中梁宏公司向本院提出反诉请求：1.判令易居公司退还中梁宏公司已付佣金9万元，并自反诉之日起以9万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算延迟付款利息损失;2.判令易居公司支付违约金10万元，并自反诉之日起以10万元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算延迟付款利息损失;3.本、反诉所有诉讼、保全费用由易居公司承担。事实与理由：双方分别于2018年12月、2019年3月签订《中梁德清壹号院易居分销合同》、中梁德清壹号院《分销代理合同》，两份合同均在第八条约定：乙方有如下违约行为，甲方有权收取不少于人民币10万元违约金，其中违约情形包括乙方对甲方销售、声誉造成不利影响或后果的行为或其他违约行为。2019年11月27日，在双方已就涉案分销代理结算积极磋商情况下，易居公司相关人员在“中梁壹号院”门前拉横幅，该横幅记载“无良开发商中梁壹号院欠佣不给”并在网络载体上大肆转发。易居公司该种行为毫无商业道德，以损害中梁宏公司社会声誉、破坏社会秩序的方式对中梁宏公司品牌声誉和正常运营销售造成了严重影响，严重违反合同约定，应当支付违约金10万元。此外，2019年4月13日，客户张佳佳、彭魁通过易居公司分销与中梁宏公司签订了《商品房预售合同》，购买中梁壹号院武康街道悦山府21幢2单元303室，分销代理费为9万元。2019年10月3日，张佳佳、彭魁因家庭横遭变故导致资金周转困难提出退房申请，中梁宏公司最终于2019年12月17日将首付房款退回，但易居公司并未将此笔佣金退回。 易居公司辩称，1.中梁宏公司与张佳佳、彭魁之间并无解除合同协议，不能证明退房事宜实际发生，易居公司无法确定，故不予退还佣金；2.易居公司无违约行为，拉横幅是个人行为，并非公司授意，退一步讲，横幅上关于“欠佣不给”的说法符合事实，且中梁宏公司的品牌效益和销售均未受到影响。 中梁宏公司为证明自己的反诉主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《中梁德清壹号院易居分销合同》、中梁德清壹号院《分销代理合同》各一份，拟证明两份合同对退还佣金及违约责任作出约定的事实； 2.《中梁壹号院项目易居团队成功销售确认明细表》、网上银行电子回单各二份，拟证明双方结算分销代理费为360万元，客户王静代理费为9万元及中梁宏公司已实际足额支付代理费的事实； 3.《退房申请表》、《退款申请》、信访件基本情况登记表、入院证明及预交款收据、《退房及退款审批表》、网上银行付款回单，拟证明客户张佳佳、彭魁因自身原因申请退房，中梁宏公司同意解除合同并实际已退还购房款，易居公司应当按照合同约定退还9万元佣金的事实； 4.微信聊天截图、拉横幅照片及视频、微信群聊天截图，拟证明中梁宏公司一直积极主动与易居公司协商结算分销费用事宜，但易居公司以拉横幅等严重违反合同约定、商业道德、破坏社会秩序的方式损害中梁宏公司声誉的事实。 易居公司质证认为：对证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，但只能证明双方结算了40套房源，而不是全部，对证明对象有异议。证据3不能完整、直接证明双方解除合同，故对证明对象有异议。证据4关联性和证明对象均有异议。 易居公司未在反诉中提交证据。 结合双方当事人质证意见，本院对中梁宏公司在反诉中提交的证据认证如下：证据1、2符合有效证据形式要件，本院对其真实性、合法性均予以认定，对于证明效力，因涉及本案争议焦点，本院将在下文中重点阐明。证据3符合有效证据要件，能够证明待证事实，本院予以认定。证据4鉴于易居公司对任静身份作出确认，故本院对真实性予以认定，至于证明效力，亦涉及本案争议焦点，本院在下文中重点阐明。 本院根据双方当事人庭审诉辩及本院确认的有效证据，认定事实如下： 中梁宏公司委托易居公司为其开发的中梁德清壹号院项目进行房源代理分销，双方于2018年12月签订《中梁德清壹号院易居分销合同》一份，约定代理分销期限为2018年12月6日至2019年3月31日；佣金计算方式为9万元/套，暂定合同含税总价为180万元。双方另对分销代理费的支付方式、客户退房的处理方式、客户确认、违约责任等内容进行了约定。2019年3月，双方又签订中梁德清壹号院《分销代理合同》一份，约定代理分销期限为：自双方签署的《中梁德清壹号院易居分销合同》约定的销售佣金总额达到180万之日起至2019年4月30日止；佣金计算方式为：本地（本地限为湖州市）分销9万元/套，自2019年3月20日起，增加异地（湖州市外为异地）分销14万元/套；双方另约定“根据推介成交客户的有效身份证复印件或户口本复印件内容判断客户本地外地归属，如身份证和户口本内容不一致且有任一内容显示为湖州市的，则统一视为本地分销”。双方另对分销代理费的支付方式、客户退房的处理方式、客户确认、违约责任等内容亦进行了约定。后中梁宏公司与易居公司对成功销售的房源进行对账，双方通过签订6份《房友成功销售确认明细》，对42套房源进行了确认。之后，双方又签订两份《易居团队成功销售确认明细表》，对40套房源进行了确认，并附佣金总额为360万元。易居公司向中梁宏公司开具369万元增值税专用发票，中梁宏公司向其退回多开具的9万元发票，并支付佣金360万元。易居公司认为中梁宏公司未全额支付佣金，且有个别客户的结算费用存在错误；中梁宏公司认为已全额支付佣金，且易居公司存在违约行为应当承担赔偿责任。双方纠纷成讼，诉至本院。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方的分销代理费金额如何认定；二、张佳佳、彭魁的分销代理费是否应当退还；三、易居公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任？本院一一阐明如下： 关于分销代理费金额如何认定的问题，主要厘清两个问题。一是双方结算金额是多少；二是客户王静按照何标准结算。首先，双方结算金额如何确定？易居公司举以《房友成功销售确认明细》主张有效房源为42套；中梁宏公司举以《易居团队成功销售确认明细表》主张有效房源40套，并认为按照合同约定附有佣金数额的确认表才是有效结算。本院经审理查明，案涉分销合同约定分销代理费支付方式为“佣金按约结算，甲方在每月10日前将乙方上月促成的商品房成交明细提供给乙方确认。乙方须在3日内将签章确认的成交明细交回给甲方。甲方须在收到成交明细之日起10个工作日内将上月佣金数额提供给乙方，乙方须5个工作日内开具合法等额有效的增值税专用发票给甲方。甲方收到乙方发票之日起15日内将前述应付佣金划转至乙方账号；乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任。”上述内容并未规定结算文书的有效样式，不能仅认定中梁宏提交的《易居团队成功销售确认明细表》而否定《房友成功销售确认明细》的真实有效性。实际上，从易居公司未根据《易居团队成功销售确认明细表》确认的360万元分销代理费开具等额增值税专用发票的行为可以看出，双方对于金额的结算并未达成一致，本院有必要对争议部分进行认定。现双方有异议的房源为2套，分别是20幢2单元603室沈鑫海、19幢502室韩云峰。沈鑫海为双方盖章确认的有效房源客户，中梁宏公司抗辩认为其自行售出的客户也叫沈鑫海故不能确定是否与易居公司推介客户为同一个的意见，未提交证据证明，应当承担举证不能的不利后果，本院不予采信。从现有证据看，韩云峰在中梁宝系统录入时间确实早于易居公司推介时间，根据双方合同关于“客户确认”的约定，中梁宝或金蝶系统中已录入的客户，不能确认为分销客户。故本院认定双方结算分销代理费应当为369万元。其次，客户王静的分销代理费应当如何结算？根据双方签订的《分销代理合同》约定，“增加异地（湖州市外为异地）分销14万元/套”、“根据推介成交客户的有效身份证复印件或户口本复印件内容判断客户本地外地归属”。现王静的身份证和户口簿信息均显示其为外地客户，中梁宏公司仅以《客户来访确认单》和《商品房买卖合同》中客户自行填写的地址判断其户籍归属，不符合合同约定。中梁宏公司应当额外支付易居公司分销代理费5万元。综上，双方之间分销代理费的总额应当为374万元，扣除中梁宏公司已支付的360万元，尚欠分销代理费14万元。另易居公司要求中梁宏公司自2019年12月5日起按照日万分之一支付利息损失的请求，因其提交《催款函》证明其已经书面催告，故该请求符合双方合同关于“如甲方未按期向乙方支付分销代理费，经乙方书面催告后仍未支付的，每逾期一日，甲方应向乙方支付应付金额万分之一的违约金”的约定，本院予以支持。 二、张佳佳、彭魁的分销代理费是否应当退还的问题。中梁宏公司现有证据能够证明张佳佳、彭魁的商品房买卖合同关系已经解除的事实，其要求易居公司退还分销代理费9万元的主张，符合案涉合同关于“如乙方推介客户因自身原因在签订《认购书》或者《商品房购销合同》及其附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方”的约定，本院予以支持。另中梁宏公司要求易居公司自反诉之日起以9万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算延迟付款利息损失，未违反相关法律规定，本院予以支持，但起算日以本院受理反诉之日（即2020年5月6日）为准。 三、关于易居公司是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。中梁宏公司提交视频及微信聊天截图证明易居公司以拉横幅等严重违反合同约定、商业道德、破坏社会秩序的方式损害中梁宏公司声誉，应当承担违约责任。易居公司虽抗辩认为拉横幅为任静个人行为，并非公司授意，但鉴于任静为易居公司员工的事实，结合横幅中关于“中梁壹号院欠佣不给”的内容与本案讼争事实相吻合，能够证明任静拉横幅的行为为职务行为，应当由易居公司承担行为后果。横幅内容中出现了“无良开发商”等字眼，且拉横幅行为在中梁壹号院售楼部门口发生，双方纠缠多时并曾有报警记录，已经超过合理、合法、必要且适当的催讨范畴，一定程度上影响了中梁宏公司的销售和声誉，应当认定为符合案涉合同约定的违约行为，易居公司应对此承担相应违约责任。但中梁宏公司主张10万元违约金显属过高，且未提交证据证明实际损失，本院综合考虑各方因素，酌定易居公司赔偿中梁宏公司违约金3万元。另中梁宏公司主张违约金部分的利息损失，不符合相关法律规定，本院不予支持。 综上，易居公司与中梁宏公司之间的商品房委托代理销售合同关系合法有效，应予保护。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。现中梁宏公司未足额支付分销代理费，易居公司未返还部分分销代理费并存在违约行为，引起本案讼争，应当各自承担民事责任。故对易居公司部分本诉请求和中梁宏公司部分反诉请求，本院予以支持，具体支持部分已在上述争议焦点中一一阐明，在此不予赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司分销代理费140000元，并按日万分之一的标准支付自2019年12月5日起至实际清偿之日止的违约金； 二、原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司自本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司分销代理费90000元，并自2020年5月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止的利息损失； 三、原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司支付被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司违约金30000元； 上述三项判文中本金债务相互抵销后，由被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司分销代理费20000元，第一项判文中的违约金与第二项判文中的利息损失单独计算。 四、驳回原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司的其余本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司的其余反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉诉讼费4750元，减半缴纳2375元，财产保全费1670元，两项合计4045元，由原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司负担1583元，被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司负担2462元；反诉诉讼费4100元，减半缴纳2050元，由被告（反诉原告）德清中梁宏置业有限公司负担755元，原告（反诉被告）杭州易居房地产服务有限公司负担1295元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 杨 静 二〇二〇年七月十日 法官助理严月辉 书记员 沈佳丽