重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初2983号原告:重庆瑞庭物业管理有限公司，住所地重庆市经开区桃源路89号2单元31-1号，统一社会信用代码91500108756215802H。法定代表人：谢华，该公司总经理。委托诉讼代理人:谢勇，男，1965年5月10日出生，汉族，该公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:邹锦蘋，女，1973年12月9日出生，汉族，该公司员工，住重庆市綦江区。被告:李祥义，女，1984年11月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:余海云，女，1962年4月17日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆瑞庭物业管理有限公司与被告李祥义物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理。依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆瑞庭物业管理有限公司之委托诉讼代理人谢勇、邹锦蘋，被告李祥义及委托诉讼代理人余海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆瑞庭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2017年8月至2020年3月的物业服务费3470.28元，水电公摊费50元，二次供水费227.5元；2、判决被告支付违约金512.54元（按每日万分之三的标准计算，时间为2017年8月至2020年3月）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月30日，原告与重庆市元方房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。该合同到期后，该小区业主委员会于2019年10月26日与原告签订了《物业服务合同》，由原告对该小区进行物业管理。原告按合同约定依法为XX小区提供了物业服务，被告从2017年8月起未向原告缴纳物业服务费。经原告多次催收未果。请法院依法判决。被告李祥义辩称：被告未交物业服务费的理由是：1、元方房地产公司与原告签订的前期物业合同的收费标准明显偏高。根据相关文件规定，前期物业服务收费实行政府指导价，有电梯的住宅最高不得超过0.9元/平方米，XX小区的物业服务费为1.4元/平方米高于政府最高指导价。虽然元方房地产公司补贴0.2元后，物业服务费为1.2元也明显高于该指导价，显失公平。2、小区配套基础设施不完善，原告提供的服务与其收费标准明显不相适应。首先，小区实际绿化面积至今未达到核准面积。根据相关规定，物业在未达到申报的环境绿化、设备设施等条件的，在审批的收费标准基础上，应下浮30%收费，下浮30%由建设单位承担。而且该小区的二期绿化管理不善，致二期绿化荒废。其次，车库未完善。物业公司以元方地产公司未交付物业服务为由，对车库不管理，车辆随意停放，垃圾乱堆，车库的消防通道被占用。第三，消防设施不合格，业主生命安全得不到保障。在2018年、2020年，曾有发生火灾，有消防车进不来，使用消防栓无水的情况。而且小区楼层的消防逃生标志脱落、损坏，照明不明、通道有杂物等现象。3、原告提供的服务水平与收费标准不符。小区的清洁服务质量差；小区绿化维护差；小区设施损坏严重，未及时修复；小区安保及公共管理差，小区东门长期无人看守，门禁形同虚设，人员可随意进出；小区内有养鸡、养狗、卖菜，占绿化种菜、违章搭建等现象。4、原告的收费等级未达到一级的收费标准。原告未公示广告收益和使用情况。且对于绿化地被占用及违章搭建的情况未处理。另外，原告对物业用房进行另做他用。5、原告的收费标准与相关法规相抵触。根据綦发改价[2017]35号文件2017年12月1日执行，应从2017年12月起按新的收费标准执行。6、元方地产公司与原告签订的前期物业服务合同，作为业主只能被接受。且合同到期后也未征求业主意见，也未按新标准执行，小区业主委员会与原告签订的服务合同也不是全体业主的意愿，业主利益“被代表”。7、原告称从2017年至2020年未交物管费，被告也确实收到的原告的催款通知书，但就收取的金额内容多次找原告解释，但原告解释不清楚，故暂时未缴。而且小区业主委员会于2016年向原告提出收费标准按0.5元/平方米，但原告未予回复，业主也多次反映，原告对此一直不予采纳。综上，原告的收费标准明显偏高，建议在政府指导价范围内重新确定。被告不同意支付违约金。经审理查明：2012年12月，原告重庆瑞庭物业管理有限公司与重庆元方房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由原告对位于重庆市綦江区XX街道XX小区提供物业服务。该合同约定了物业管理区域概况、提供的公共性物业服务的主要内容、以及甲乙双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。其中物业服务费为住宅（建筑面积计算）：每平方米1.4元/月，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，据实分摊收取。合同期限为二年，自2012年12月30日至2014年12月30日止。同年11月30日，重庆市元方房地产开发有限公司就前期物业服务合同向綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案。2014年4月15日，原告将该合同向綦江区发展和改革委员会备案，綦江区发展和改革委员会认为该前期物业服务合同符合渝价[2004]778号规定，同意备案。2014年11月25日，原告与元方房地产公司续签物业合同，合同期限为一年，自2015年1月1日起至2016年1月1日止。该合同与前次合同内容基本一致外，还约定“合同期满后，合同自然顺延至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日收取千分之三违约金”。原告按合同约定继续为该小区提供物业服务。2019年10月26日，该小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，该合同约定了物业管理区域概况、提供的公共性物业服务的主要内容、以及甲乙双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。其中物业服务费为住宅（建筑面积计算）：每平方米1元/月，共用的专项设备运行的能源消耗由原告自行负担。二次供水加压相关费用由业主自行承担（0.5元/吨）。合同期限为四年，自2019年9月1日至2023年8月31日止。合同还约定未按月交纳物业服务费，以欠费金额按日收取万分之三违约金。同年11月1日，原告就该物业服务合同向綦江区物业管理所进行了备案。原告按该物业服务合同约定为小区提供物业服务至今。庭审中原告陈述，小区的物业费收费标准原为每月1.4元/平方米，2015年1月1日开始，因开发商补贴了0.2元，故实际物业费收费标准为每月1.2元/平方米。以业主用水量按重庆市物价局的收费标准0.8元/吨收取二次供水能耗费。水电公摊费实际按10元/月收取。从2018年1月开始，原告按每月1元/平方米的收费标准收取物业费，不再收取公摊水电费，二次供水能耗费按0.5元/吨收取。审理中查明从2015年1月至2017年12月，公摊水电费每月均超过10元，原告仍要求按10元/月标准收取公摊水电费。被告李祥义为XX小区X幢X-X房屋的业主，该房屋建筑面积为105.16平方米。被告李祥义从2017年8月至2020年3月尚欠原告物业服务费为3470.28元：2017年8月至2017年12月105.16平方米×1.2元×5月＝630.96元；2018年1月至2020年3月，105.16平方米×1元×27月＝2839.32元。水电公摊费50元(10元/月×5月)，二次供水加压费227.5元。原告对其多次书面催收未果。原告起诉至法院。另查明，2010年11月17日，綦江区市政园林管理局核准XX小区的绿化建设面积为10564平方米，占项目总用地面积35134.8平方米的30%。该小区在建设过程中，因城市道路规划、高切坡的安全防护问题和小区部分业主的要求，致小区绿化面积无法达到前述核准的面积。綦江区市政园林管理局和綦江区东部新城管委会根据小区的实际情况，同意小区的建设单位就近在东部新城江湾公园内进行3000平方米的异地绿化建设来弥补XX小区的绿化面积的不足，要求必须让社会公众和XX小区业主都能享受，从而达到核准的绿化指标要求，以后在小区范围内亦应做到应绿尽绿。綦江区市政园林管理局于2016年2月24日向XX小区核发了绿化面积已达标的《核查意见书》。现XX小区确实存在违章搭建、绿化及部分设施维护不到位等现象。另外，庭审中被告提出原告与业主委员会签订的合同不符合程序。并提交了2020年1月20日綦江区文龙街道办事处出具的情况说明，内容为“綦江区文龙街道办事处安排人员针对《征求意见表》进行调查核实后发现，是业主本人签字同意的总数，未达到专有部分占建筑物总面积1/2以上的且占总人数1/2以上的业主同意，即业主的同意票未达到双过半。綦江区XX小区业主委员会过去的统计有误。”原告质证中提出其是2019年10月26日按程序经业主大会决议续聘的，与业主委员会签订了物业服务合同并经相关部门备案，对该情况说明确实不清楚是怎么回事。经查，2019年10月25日，XX小区业主委员会出具了《关于选聘重庆瑞庭物业管理有限公司的决议》，主要内容有“XX小区业主委员会自2018年重新选举后，展开物业公司的选聘工作，召开业主大会的形式采用书面征求意见的方式，业主委员会成员上门入户咨询业主意见，达到双过半同意与重庆瑞庭物业管理有限公司签订物业服务合同，住宅物业费降到1元每平方米每月，二次供水每吨水0.5元，进行签字通过了表决。小区总户数1802户，建筑面积共146204.7平方米，已签字同意户数为1081户，已签字同意户数面积87385.99平方米，同意业主户数比例为59.99%，同意业主所占面积比例为59.77%。签字前后均进行了公示。本次表决已完全符合相关规定，同意业主户数和同意业主所占面积均已超过总数的一半。XX业主委员会代表全体业主与重庆瑞庭物业管理有限公司签订物业服务合同，合同签订之日起，重庆瑞庭物业管理有限公司按照新的物业服务合同标准服务和收取相关费用。”同时，该决议经綦江区文龙街道办事处认可并加盖该办事处公章。前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、选聘决议及情况表及备案回执，商品房买卖合同，房屋买卖合同，二次供水协议，住宅交费明细，欠费明细清单，工作联系函，物业服务照片、维修记录，巡查记录，情况说明，小区现状照片及视频等证据及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。关于被告提出的物业服务合同的签订不符合程序，未达到双过半问题。根据2019年10月25日《关于选聘重庆瑞庭物业管理有限公司的决议》中载明，选聘物业服务企业经过业主大会表决已达到双过半，并且该决议经綦江区文龙街道办事处确认，故依据綦江区文龙街道办事处于2020年1月20日出具的情况说明不足以证明XX小区选聘物业服务企业时未达到双过半，物业服务合同的签订不符合程序。其次，业主大会或者业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为，不影响业主委员会按照相关业主大会的决议与作为善意相对人的物业服务企业签订的物业服务合同效力。对于被告提出的程序问题，不属于本案的审理范畴，当事人可以另行解决。关于物业服务的收取标准问题，原告与建设单位订立前期物业服务合同及与业主委员会签订的物业服务合同中约定了物业服务费的收费标准，并向行政主管部门进行了备案，其收取该费用符合法律规定。2015年1月起，由于建设单位补贴，实际按1.2元／月·㎡标准收取物业服务费；2018年1月起，原告根据小区实际情况，按1元／月·㎡标准收取物业服务费，原告的主张符合合同约定，也未显失公平，本院予以支持。关于水电公摊费问题。原告提交的明细表附有正式发票，能够证明水电公摊费每月每户均在10元以上，现原告要求按10元/户收取并无不当，本院依法予以支持。关于二次供水加压费问题，由于被告李祥义所居住的楼栋系二次供水范围，原告按合同约定对其收取二次供水加压费并无不当，本院予以支持。本院对原告请求被告交纳2017年8月至2020年3月期间物业服务费3470.28元，水电公摊费50元；二次供水加压费227.5元予以支持。关于违约金问题，被告李祥义未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到被告未交物业服务费确实事出有因，并非恶意拖欠，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。同时，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李祥义在本判决生效后十日内支付原告重庆瑞庭物业管理有限公司2017年8月至2020年3月期间物业服务费3470.28元，水电公摊费50元；二次供水加压费227.5元；二、驳回原告重庆瑞庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告李祥义负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判员 刘 平二〇二〇年七月三日书记员 文成程