台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初1360号原告：潘贞贞，女，1983年8月5日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈武，浙江多联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林江，浙江多联律师事务所律师。被告：王秀卫，男，1977年2月12日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：丁婉萍，女，1978年7月8日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王某，女，2005年4月1日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：王秀卫，男，1977年2月12日出生，汉族，住台州市椒江区，系王某父亲。被告：王三头，男，1950年5月12日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王仙花，女，1956年2月1日出生，汉族，住台州市椒江区。五被告共同的委托诉讼代理人：金丹，浙江建策律师事务所律师。原告潘贞贞与被告王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告潘贞贞的委托诉讼代理人王林江，被告王秀卫（即被告王某的法定代理人）、王三头及五被告共同的委托诉讼代理人金丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘贞贞向本院提出诉请：1.确认潘贞贞与王秀卫、丁婉萍、王三头、王仙花于2016年1月26日签订的《宅基地买卖协议》有效；2.判令王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花立即办理坐落于台州市椒江区的不动产登记手续，并办理变更登记至潘贞贞名下。2020年7月7日，潘贞贞撤回第2项诉讼请求。事实和理由：王秀卫与丁婉萍系夫妻关系，王某系王秀卫与丁婉萍的女儿，王三头系王秀卫父亲，王仙花系王秀卫母亲。2016年1月26日，潘贞贞与王秀卫、丁婉萍、王三头、王仙花共同签订《宅基地买卖协议》一份，协议约定：潘贞贞购买王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花因拆迁取得的坐落在椒江区里组织抓阄后为准），转让价格为658000元整；款项分二期支付，第一期在协议签订后支付608000元，第二期未支付的50000元按六厘利息计息，利息每年一付，若潘贞贞改建宅基地的，则王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花的小区建设配套免。同时双方约定了违约责任，若王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花反悔不同意出卖套房或不协助潘贞贞办理产权过户手续的，则王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花应当返还潘贞贞所支付的宅基地款、建房款及一切费用并支付相应违约金。协议签订后，潘贞贞按约支付了第一期款项608000元。在协议签订过程中，潘贞贞要求王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花将套房置换为地基后将地基转让给潘贞贞，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花表示同意。2016年4月，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花申请将沙田村的套房置换为吴叶村的地基，并最终置换取得吴叶村所有的坐落于台州市海城佳苑北区的地基。2017年5月，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花共同以上述地基向台州市国土资源局申请建房并获批准，土地性质为国有建设用地。潘贞贞在王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花取得涉案建设用地后便按照协议和规划要求出资修建了涉案房屋。2019年9月26日，台州市地名委员会办公室发放了涉案房屋的门牌证，持证人为王秀卫，门牌号为“台州市开发区海城佳苑北区61幢3号”。2019年10月14日，台州市自然资源和规划局发放了涉案房屋的《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》所载的建设位置为台州市开发区海城佳苑北区61幢3号，建设规模为地上147平方米；2019年10月28日，因涉案房屋的实测面积大于规划面积，台州市椒江区综合行政执法局作出台椒综执罚【2019】第01066号《行政处罚决定书》，罚款金额为24497.28元，此罚款实际由潘贞贞缴纳。2019年10月29日，台州市自然资源和规划局发放了涉案房屋的《浙江省建设工程规划核实确认书》，确认涉案房屋已具备竣工规划确认条件，并最终按照建筑面积地上147平方米规划验收。现房屋竣工验收完毕，且已经具备了办理不动产登记的所有条件，但王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花却恶意拖延办理涉案房屋的不动产登记手续和变更登记手续，极大地损害了潘贞贞的合法权益。另外，潘贞贞自涉案协议签订后便一直按照协议约定向王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花支付了第二期款项的相应利息。王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花答辩称：潘贞贞的起诉状及授权委托书的签名、捺印并非潘贞贞本人实施，本案原告的诉讼主体存在问题。本案所涉宅基地买卖协议违反法律禁止性规定，宅基地买卖应该系同村人之间买卖，而潘贞贞既不是沙田村的村民，也不是吴叶村的村民，故该协议无效。而且该协议所涉对象在签约时并不明确，也影响了该协议效力。自签订宅基地买卖协议以后，各被告均未协助过潘贞贞签署过其他任何材料，包括将套房置换成宅基地并取得规划许可证、缴纳罚款等均是潘贞贞单方所为。潘贞贞未按约支付利息且擅自变更协议履行内容，其违约在先，负有过错，造成了各被告村民待遇利益的减少。本院经审理，认定本案事实如下：2016年1月26日，王秀卫作为出卖方（甲方），丁婉萍、王三头、王仙花作为出卖方（共有人），潘贞贞作为购买方（乙方），五人签订《宅基地买卖协议》一份，协议约定：“甲、乙双方就乙方购买甲方坐落在椒江海门街道沙田村宅基地套房壹套（门牌号以村里组织抓阄后为准），经双方协商自愿达成协议如下：一、甲方经家人协商自愿将套房获批的宅基地出卖给乙方，该间套房面积为125平方米、车房10平方米，双方商定转让价格为人民币：陆拾伍万捌仟元整，小写658000元整。二、付款方式：双方商定分二期支付，第一期在本协议签订后付陆拾万零捌仟元整；第二期未支付的伍万元按六厘利息由乙方计算利息，每年一付（如乙方改建宅基地，甲方小区建设配套费全免）。三、违约责任：如果甲方中途反悔不同意出卖该间套房的，或不协助乙方或乙方指定的第三人办理房地产权过户手续的，甲方要返还给乙方所支付的宅基地款、建房款及一切费用，再追加违约金人民币：陆抬万元整。如甲方三年内反悔则按本金（600000.00）翻一番，如三年外反悔则按本金（600000.00）翻二番，并不计利息；如乙方因其他原因违约的甲方没收乙方购买宅基地款作为处罚。……”协议签订后，潘贞贞于2016年1月26日支付给王秀卫购房款608000元。此后，王三头出具收据，确认收到潘贞贞2017年的利息3600元。王秀卫出具收据，确认收到潘贞贞2018年的利息3600元。2011年8月28日，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花获得批准在沙田小区规划点上新建1间楼房，占用国有建设用地47.5平方米，在沙田小区规划点上安置套房1套。2017年6月30日，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花获得批准在沙田村规划点上新建2间楼房，占用国有建设用地95平方米。另查明，本案起诉状及授权委托书上的潘贞贞签名、捺印均非潘贞贞本人书写、捺印，而是由潘建国书写、捺印。潘贞贞认可潘建国以潘贞贞名义实施的上述诉讼行为，并确认其事先已授权其父潘建国实施上述行为。上述事实有潘贞贞提供的人口信息、身份证、宅基地买卖协议、银行账户明细、收据、农居民建房呈报表，王秀卫、丁婉萍、王某、王三头、王仙花提供的农居民建房呈报表以及当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为：本案起诉状上潘贞贞的签名、捺印虽非潘贞贞本人签名、捺印，而系潘建国以潘贞贞的名义代潘贞贞签字、捺印，但潘贞贞本人认可潘建国的上述行为，并确认事先已授权潘建国实施相应行为，故本案的起诉符合潘贞贞的真实意思，系潘贞贞授权潘建国代为行使诉权，本案符合受理条件。潘贞贞的授权委托书也系潘建国签字、捺印，但潘贞贞对该授权行为予以认可，故潘贞贞的委托诉讼代理人的代理行为实际已获得潘贞贞的授权，双方的代理合同关系合法、有效。潘贞贞与王秀卫、丁婉萍、王三头、王仙花签订的《宅基地买卖协议》虽然命名为宅基地买卖协议，但双方提供的农居民建房呈报表中均明确涉案不动产的土地性质为国有建设用地，而非农村集体土地，故该协议并不违反法律强制性规定，内容合法、有效。潘贞贞变更后的诉讼请求合理，本院予以支持。潘贞贞在法庭辩论终结后撤回部分诉讼请求，系其对诉权的正当行使，本院予以准许，但相应诉讼费用应由潘贞贞负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：原告潘贞贞与被告王秀卫、丁婉萍、王三头、王仙花于2016年1月26日签订的《宅基地买卖协议》有效。案件受理费5190元（已减半计算，原告潘贞贞已预付），由原告潘贞贞负担2595元，被告王秀卫、丁婉萍、王三头、王仙花负担2595元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二〇年七月七日代书记员 尚艺艺