江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3603号上诉人（原审原告）：曹宏，女，1983年3月31日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：赵萌,上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华永香，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程雨桐，女，1988年8月20日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：周安凌，江苏同安宁律师事务所律师。原审第三人：南京家德城业房屋租赁置换有限公司，住所地南京市雨花台区板桥街道大方村金地自在城第五街区5-26幢13（含一层二层）室。法定代表人：高劭睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宗颢，该公司员工。委托诉讼代理人：陈文，北京德恒（南京）律师事务所律师。上诉人曹宏、程雨桐与原审第三人南京家德城业房屋租赁置换有限公司（以下简称家德城业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹宏上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，依法改判支持曹宏一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由程雨桐承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，导致判决错误。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。一审法院认定程雨桐系合同的违约方，上诉人曹宏选择适用定金条款，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。一审以超过实际损失为由对定金予以调整，不符合定金的性质及适用规则。二、一审法院认定“即使不发生被告拒绝履行合同的情况，原告的贷款也有被银行取消或者降低的支付风险，原告再要求被告重新签订400万元的合同办理贷款也势必造成被告收款的延迟”缺乏事实依据，以此为由对定金予以调整，更缺乏法律依据。1.上诉人曹宏从未要求程雨桐重新签订400万元的合同。2.即便曹宏的银行贷款被取消或降低，上诉人曹宏也可以通过自筹资金的方式补足房款，并不会违约。3.一审法院在曹宏未出现违约情形下，提前预测上诉人曹宏也可能会违约，并以此否定定金罚则，违反法律规定。三、涉案合同明确约定违约方承担守约方支出的律师费和中介费，一审法院将该约定与定金罚则混为一谈，且未足额支持曹宏实际支付的律师费和中介费，一审判决存在错误。《房地产买卖中介合同》第八条第2项约定守约方支付的佣金，最终应由违约方直接赔付守约方。第九条第（三）项约定，除了违约金以外，违约方还须向守约方支付因诉讼引起的律师费。上诉人曹宏已经支付的律师费、中介佣金与定金罚则依法应并列存在。程雨桐辩称，一审判决认定程雨桐违约没有事实根据。本案中曹宏不履行合同义务导致合同无法履行，构成根本违约，依照合同法相关规定，曹宏无权主张返还定金，更无权要求双倍返还定金。一审判决程雨桐退还定金30万元并赔偿违约损失9万元缺乏事实及法律依据。请求法院驳回曹宏的上诉请求。程雨桐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹宏诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院错误认定两份合同效力及履行事实。一审法院已经认定《房地产买卖中介合同》合法有效，但签订在后的《南京市存量房买卖合同》除房屋价款等约定无效外，其他条款对《房地产买卖中介合同》条款有变更的，应当以《南京市存量房买卖合同》约定为依据。本案不应当考虑《房地产买卖中介合同》的内容，仅应探讨《南京市存量房买卖合同》在部分条款无效情况下的法律后果。一审将两份合同交叉适用没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。《南京市存量房买卖合同》因双方约定的购房价格条款，是曹宏为套取银行贷款所作的约定，该条款违反法律规定属无效，且价格条款属于合同的核心条款。一审法院忽略合同无效的情况，仍然按合同有效的情形认定违约方，并以一方违约为由解除合同返还购房款并赔偿损失，与合同无效后的法律规定相违背。上诉人认为，对于律师费，双方都是对等的损失，应当各自承担，诉讼费由法院裁定。至于中介服务费，由于曹宏原因最终导致《南京市存量房买卖合同》无效，存在较大过错。曹宏在明知合同未履行完毕存在风险的情况下，后期又支付中介费，主观扩大了损失，因此曹宏应当自行承担更多损失。原审第三人作为中介机构，明知套取银行贷款的行为违法，而继续指导双方操作，对于合同无效起到绝对作用，无权主张全部中介费。三、曹宏存在过错导致合同无法继续履行。即便不考虑合同效力，曹宏在履行购房合同过程中，多次拖延，程雨桐多次催促曹宏及时提供资料、办理贷款审批手续、准备首付款等。但曹宏每次找理由拖延，从而导致上诉人程雨桐多次往返上海、南京造成损失，程雨桐原购房贷款归还金额也持续扩大，后曹宏又要求必须再次重新签订购房款为400万的合同，否则不予支付首付款。曹宏主观上放弃购买程雨桐的房屋，反而将过错转移至程雨桐，违背诚实信用原则。曹宏辩称，一、《南京市存量房买卖合同》系为获得银行贷款而签订，应为无效合同。买卖双方一直在按照《房地产买卖中介合同》的约定履行房屋买卖事宜，《房地产买卖中介合同》不存在无法履行的情况。二、程雨桐在上诉状中所述与实际情况不符。曹宏没有任何过错和违约行为，不存在履行过程中多次拖延的情形。而通过6月19日微信聊天中程雨桐强硬态度可以看出程雨桐并不是附条件商量，而是以不卖房要挟曹宏额外承担9500元费用。在一审庭审中，原审第三人已说明6月19日以后是程雨桐拒绝见面协商交易事宜。三、签订《南京市量房买卖合同》当日签署承诺书的目的是表示双方履行中介合同，而签订560万元的存量房买卖合同只是为了申请银行贷款，双方对该交易方式均是认可的。四、根据房地产买卖中介合同的约定，程雨桐作为违约方应当向曹宏双倍返还定金，赔付曹宏损失。家德城业公司述称，1、我方认可一审查明的事实情况，并认可曹宏的上诉意见及答辩意见。2、三方签订的《房地产买卖中介合同》系真实的意思表示，该合同系合法有效的，我方作为居间人的义务是就案涉房屋的状况、付款方式等主要交易条件向委托人如实报告，并促使订立合同以及履行合同需要手续，协助沟通办理房产证等事宜，我方的居间义务已经完成，我方有权收取相应的佣金。3、我方作为居间人对于合同是否解除并不存在任何过错，居间人就订立合同的事项已经向委托人如实报告，并未隐瞒或者提供虚假情况，我方不存在过错及责任。曹宏向一审法院提出诉讼请求：1、解除《房地产买卖中介合同》，程雨桐双倍返还定金即60万元；2、程雨桐赔付中介佣金6.72万元；3、程雨桐给付律师费2.3万元；4、诉讼费由程雨桐承担。一审法院认定的事实：2019年3月30日，曹宏、程雨桐及家德城业公司共同签订《房地产买卖中介合同》，约定曹宏购买程雨桐所有的雨花台区房屋，400万元净得价；在签订合同时曹宏支付程雨桐定金30万元，曹宏办理贷款280万元，如银行审核曹宏不能贷款或者不能足额贷款的，曹宏须在接到家德城业公司通知后的十日内自筹资金补足房款，贷款由银行直接下款至程雨桐账户；曹宏借给程雨桐89万元用于办理房屋解押注销手续，贷款预审通过后3个工作日内曹宏、程雨桐共同去银行办理还款解押手续，该借款在送件后自动转为房款。贷款下款后3个工作日内共同办理该房屋的交付手续，交付当日曹宏给付程雨桐1万元；三方约定，违约金40万元，违约方给各守约方还造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿，违约方还须向守约方支付因诉讼引起的律师费。合同签订当日，曹宏给付程雨桐定金2万元。2019年4月1日，曹宏给付程雨桐定金28万元。2019年3月31日，曹宏给付家德城业公司中介费2万元。2019年4月22日，曹宏给付家德城业公司剩余中介费4.72万元。家德城业公司向曹宏出具了6.72万元的收款收据。《房地产买卖中介合同》约定曹宏借给程雨桐89万元解押，后转为房款，而程雨桐解押需要支付约165万元，故其余约76万元需要程雨桐自行筹集。程雨桐系以向担保公司申请贷款垫资的方式筹集，于2019年6月13日与担保公司签订了贷款垫资协议，曹宏于2019年6月14日配合程雨桐签订了贷款垫资协议。2019年6月18日，程雨桐的担保公司通知程雨桐解押垫资款已经到位。2019年5月，曹宏、程雨桐及家德城业公司签订《南京市存量房买卖合同》（经济机构版），约定曹宏购买程雨桐所有的雨花台区房屋。该合同第二条房屋价款及支付的约定为：购房款560万元，其中定金30万元，过户当日曹宏、程雨桐自行给付首付款250万元，曹宏于2019年5月10日前与银行签订借款合同，申请280万元贷款，若曹宏不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，曹宏在10日内筹款补足。该合同未对解押做出任何约定。《南京市存量房买卖合同》签订后的履行中，曹宏曾向程雨桐提出过再重新签订一份400万元的合同办理贷款。2019年5月23日，曹宏、程雨桐及家德城业公司的工作人员共同签订承诺书一份，约定将南京市雨花台区房屋的产权交易申报价约定为380万元，银行贷款申报价约定为560万元，该房屋的实际成交价为400万元，目前程雨桐收到曹宏30万元定金，首付款于解押当日由曹宏支付给程雨桐。买卖双方同意按照契税部门最后的评估价格作为交纳相关税费的依据，此税费由曹宏承担。根据工商银行南京城南支行的内部审批系统显示，该行于2019年6月10日同意了曹宏贷款280万元的申请。2019年6月13日，程雨桐询问曹宏是否可以配合程雨桐签订解押垫资的担保协议，曹宏表示次日下午可以，曹宏紧接着询问程雨桐什么时候可以解押，并对贷款已经好了的速度表示惊讶。2019年6月18日，程雨桐向曹宏发微信称：每月的18日为房贷还款日，要求曹宏次日解押，否则曹宏承担当月的房贷。曹宏回复称：2019年6月18日才能拿到承兑，次日贴现，20日才能解押。程雨桐微信中称：几天前就告诉曹宏说要准备好钱了，19日不能付钱就不要买了。2019年6月19日，在曹宏、程雨桐及家德城业公司的微信群中，程雨桐称：曹宏当日没有付9500元的房贷，房子不卖了。2019年6月23日，家德城业公司的工作人员向曹宏发微信商量：曹宏把一个月的房贷款给程雨桐，家德城业公司承担其中的5000元，在过户交避税钱的时候由家德城业公司给曹宏，在解押时三方详细签订一份补充协议，写明房贷款支付的原因并要求程雨桐保证后面配合办理签字，程雨桐收款也能证明其是在知晓情况和认可后配合的。曹宏微信回复：曹宏已经被程雨桐咬了，这个事情是程雨桐发疯的好借口，但是这个钱（一个月的房贷款）没有道理，程雨桐要求追加利益，会使曹宏的基本利益受到威胁和侵害。至此，曹宏、程雨桐及家德城业公司再未继续履行合同。2019年6月26日，曹宏委托江苏名俱扬律师事务所的律师代理曹宏与程雨桐的房屋买卖合同纠纷案件，双方签订委托代理协议，代理费2.3万元。曹宏付款后，江苏名俱扬律师事务所开具2.3万元律师费发票。2019年7月4日，程雨桐委托江苏朗盈律师事务所律师向曹宏发送律师函，称《房地产买卖中介合同》签订后，曹宏仅支付了30万元定金，首付款经多次催告至今未付，已经构成违约，故程雨桐发函要求解除《房地产买卖中介合同》，30万元定金以违约罚没处理。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。曹宏、程雨桐及家德城业公司对本案房屋买卖的真实交易价格都认可为400万元，但是曹宏、程雨桐及家德城业公司在共同签订《南京市存量房买卖合同》时对购房款约定为560万元，在共同签订承诺书时对产权交易申报价约定为380万元，都有违诚实信用原则，一审法院予以指出。本案的争议焦点是：1、本案多份房屋买卖合同的效力及解除的问题。2、曹宏、程雨桐在合同履行中是否存在违约以及违约赔偿的问题。关于本案多份房屋买卖合同的效力及解除的问题。曹宏、程雨桐及家德城业公司签订的《房地产买卖中介合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然其中曹宏申请280万元贷款的约定不符合房贷比例的政策，但这仅是可能由曹宏在银行下款时承担不能付清280万元的违约责任的问题，不影响整份合同的效力。2019年5月，曹宏、程雨桐及家德城业公司签订的《南京市存量房买卖合同》，在购房款的约定上由400万元变更为560万元，另外没有再对解押等做出约定。曹宏、程雨桐及家德城业公司均认可房款的变更是为了曹宏获得280万元贷款，并非真实的房屋交易价格，因此该合同的第二条房屋价款及支付的约定，是曹宏、程雨桐以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应当无效。《南京市存量房买卖合同》的其他条款不存在无效的情形，应当有效。其中如对《房地产买卖中介合同》的条款有变更的，应以《南京市存量房买卖合同》中的约定为依据。曹宏现主张解除《房地产买卖中介合同》，程雨桐曾以发律师函和在诉讼中明确不再卖房表示不会继续履行合同，因此双方均作出了解除合同的意思表示，并且一审法院认为双方解除的不仅仅是一份《房地产买卖中介合同》，而是房屋买卖的合同关系。关于曹宏、程雨桐在合同履行中是否存在违约以及违约赔偿的问题。程雨桐对曹宏支付定金的时间和金额未提出异议，曹宏、程雨桐共同与银行签订贷款合同表示双方对签订贷款合同的时间也没有异议。曹宏主张在自身没有违约的情况下，程雨桐不卖房构成违约。程雨桐主张曹宏解押逾期违约，要求重新签订合同也会造成银行放款拖延。关于解押时间和解押违约的问题，因为《南京市存量房买卖合同》中并无相关约定，故一审法院以《房地产买卖中介合同》中的约定为依据，曹宏、程雨桐约定的为贷款预审通过后3个工作日解押。虽然程雨桐举证曹宏的贷款银行于2019年6月10日已经预审贷款通过，但是解押除曹宏提供89万元外，程雨桐也需准备约76万元的资金，而从程雨桐2019年6月13日通知曹宏签订解押贷款协议的微信记录可知，此时程雨桐的解押贷款资金并未准备就绪。因此，2019年6月18日程雨桐解押贷款资金到位，曹宏得到家德城业公司的解押通知时起，在3个工作日内与程雨桐解押，则不应构成解押逾期的违约。曹宏同意2019年6月20日与程雨桐解押，未超过一审法院认定的解押期间，而程雨桐在2019年6月19日就以曹宏解押逾期为由拒绝履行合同，导致双方合同不能继续履行而解除，因此合同的违约方应当是程雨桐，其应承担相应的责任。关于违约赔偿的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在涉案房屋所在地区的房价处于较为稳定状态的情况下，曹宏因程雨桐的违约行为所遭受的实际损失相较于双倍返还定金的30万元存在较为悬殊的差距。因此，程雨桐在本案中不同意曹宏的违约赔偿请求，亦具备一定的事实和法律依据，一审法院对双倍返还定金的违约责任予以调整。一审法院考虑：1、程雨桐的违约行为、对曹宏定金的资金占用以及房价的变化；2、合同约定的由违约方承担中介费和律师费，曹宏在这两项费用上的实际支出；3、曹宏在合同履行中并非毫无过错。其已签订了《房地产买卖中介合同》，为套取银行贷款又订立《南京市存量房买卖合同》，即使不发生程雨桐拒绝履行合同的情况，曹宏的贷款也有被银行取消或者降低的支付风险，曹宏再要求重新签订400万元的合同办理贷款也势必造成程雨桐收款的延迟。综合以上因素，一审法院对曹宏主张的双倍退还定金、中介费和律师费的赔偿酌情以9万元予以支持。另外，因为一审法院认定曹宏、程雨桐的房屋买卖合同关系已经解除，程雨桐存在违约，故30万元定金应当由程雨桐退还给曹宏。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除曹宏、程雨桐、南京家德城业房屋租赁置换有限公司签订的《房地产买卖中介合同》；二、程雨桐于判决生效之日起十日内退还曹宏定金30万元；三、程雨桐于判决生效之日起十日内赔偿曹宏违约损失9万元；四、驳回曹宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10702元，由曹宏承担3552元、程雨桐承担7150元。二审中，各方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，曹宏、程雨桐及家德城业公司签订的《房地产买卖中介合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，曹宏已准备89万元将借给程雨桐办理房屋解押，并未超过合同约定期限，而程雨桐于2019年6月19日以曹宏解押逾期、曹宏未代其付当月房贷为由拒绝履行合同，导致双方合同不能继续履行而解除，程雨桐构成违约，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故曹宏主张定金罚则，要求程雨桐双倍返还定金60万元，有事实与法律依据，本院予以支持。一审适用法律错误，本院依法予以改判。关于中介费用及律师费的问题。根据合同约定，甲、乙任何一方不履行合同，或者其他违约行为致使对方解除合同的，违约方应代守约方向中介公司支付佣金。曹宏作为买受方在房屋买卖中介合同中并不存在违约行为，且三方签订的中介合同中未约定佣金的具体数额，现合同解除，曹宏是否应支付佣金以及家德城业公司向谁主张居间费用，不属本案审理范畴，可另行解决。故曹宏要求程雨桐赔付6.72万元佣金，本院不予支持。律师费不属因违反合同造成的直接的损失，对该费用本院亦不予支持。综上所述，程雨桐的上诉请求不能成立，应予驳回；曹宏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4310号民事判决第一项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4310号民事判决第三、四项；三、变更南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4310号民事判决第二项为程雨桐于本判决生效之日起十日内双倍返还曹宏定金60万元；四、驳回曹宏的其他诉讼请求。一审案件受理费10702元，由上诉人曹宏负担1433元，程雨桐负担9279元。二审案件受理21404元，由上诉人曹宏负担7445元，程雨桐负担13959元。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年七月十日法官助理  孙成艺书 记 员  汪海燕