江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1571号上诉人（原审原告）：荆小芳，女，1973年9月15日出生，汉族，户籍地常州市金坛区，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：王鑫，江苏金天虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周锁富，男，1949年2月11日出生，汉族，户籍地常州市金坛区，住常州市金坛区。上诉人荆小芳因与被上诉人周锁富租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初4326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。荆小芳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由周锁富承担。事实和理由：一、周锁富与案外人唐中华签订的《金田休闲中心租赁合同》约定：“年租人民币八万元（房租一万，设施使用七万）”，据此周锁富制作了设施清单并由唐中华签字确认。本案荆小芳与周锁富签订的租赁合同是周锁富与唐中华租赁合同内容的延续，有荆小芳签字的设施清单，也是周锁富遮盖了唐中华的签名复印后，让荆小芳在复印件上签名的，故本案每年12万元租金中实际包含了设施使用费，周锁富要求荆小芳赔偿财物损失，没有事实和法律依据。而且周锁富己经将涉案浴室重新租赁给他人经营，应视为双方已经交接完毕，周锁富收取的押金2万元应当返还给荆小芳。二、荆小芳在一审中提供了证据证明添置了部分水电设施，在退场时并没有拆除，现后续租赁户接手使用，周锁富应当支付添置的财物价值23500元。三、周锁富在租赁合同未到期时，便将浴室提前租赁给他人，侵犯了荆小芳的优先租赁权，应当承担违约金24000元。综上，请求二审法院在查明事实的情况下，撤销一审判决，依法改判或发回重审。周锁富辩称：对一审判决没有意见。荆小芳向一审法院起诉请求：1.判决周锁富返还押金20000元、添置的财物价值23500元；2.判决周锁富承担违约金24000元；3.周锁富承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月6日，周锁富出具收条一份给荆小芳，收条载明：今收到浴室租金（2014年3月1日至2015年2月28日）现金捌万元正。在这之前是唐中华租赁经营3年，最后1年即2014年3月1日至2015年2月28日因故将浴室交给荆小芳租赁经营。同年6月11日，荆小芳、周锁富双方又补签浴室租赁合同，合同文本为格式合同（周锁富提供），一式两份，周锁富在空白处填写好有关内容，双方签字后各执一份为凭，其中，周锁富持有的合同租赁期限为五年，但未写明期满年份；荆小芳持有的租赁合同租赁期限也是五年，但期满日期为2019年2月30日（30日日期笔误，应为28日）。自2015年开始，每年租金12万元。荆小芳缴纳押金20000元，在合同期满后双方办理完交接手续后一星期内返还。合同签订后，荆小芳继续租赁经营至2019年2月底离开，双方因租赁期间有关财物的损失问题存在争议，至今没有办理交接手续。周锁富在2019年2月8日又与他人签订租赁合同并于同年3月1日将浴室租赁给他人经营至今。租赁期间，荆小芳主张添置了部分水电设施，包括水箱、板式换热器、水泵、格力空调、锅炉简易房、开水器等。荆小芳租赁期满离开时，双方对添置物品也没有办理清点交接手续。一审法院认为，本案双方争议的主要焦点是荆小芳、周锁富双方是否存在违约行为？这就涉及到对租赁合同届满时间的确定问题。荆小芳主张租赁期限为五年，是从2014年3月1日起算至2019年2月底，从荆小芳交付2015年租金和持有的租赁合同载明的租赁时间来看，荆小芳的解释更加符合实际情况。周锁富主张是从2015年3月1日到2020年2月底为五年租期，依据不足，而且合同的格式文本是由周锁富提供，租赁期限也是周锁富本人填写，造成合同期限届满时间不一，产生争议，责任在周锁富，认定具体合同届满时间应当作出对周锁富不利的解释和判断。故对周锁富的主张，该院不予采信。荆小芳主张向周锁富提出过优先租赁权，没有提供证据证明，周锁富在荆小芳租赁合同期满离开后，将浴室重新租赁给他人经营，不存在违约行为。故荆小芳要求周锁富承担违约金的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。荆小芳主张要求周锁富赔偿财物损失，因双方对财物损失问题存在争议，没有办理租赁物品和添置物品的交接手续，这些物品至今是否存在，是否有损坏，价值如何确定，双方提供的证据均不充分，本案难以确定，故对荆小芳的主张不予支持。荆小芳要求周锁富返还押金的条件尚不具备，故该院对荆小芳要求周锁富返还押金的诉讼请求亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回荆小芳全部诉讼请求。案件受理费1488元，由荆小芳负担。二审期间，1.周锁富提交（2020）苏04民终1572号案件周锁富的代理人钱康与汤华琴的录音资料一份，汤华琴是案涉休闲中心后来承包浴室的老板娘，证明荆小芳在纠纷产生的过程中向周锁富的女儿收取了1万元。一审时荆小芳隐瞒了此事，荆小芳当时跟我女儿说收了这1万元，事情就了结了，我当时根本不知道。2.周锁富申请女儿周燕子出庭作证，周燕子陈述：2019年3月份，荆小芳带着人开着面包车堵在浴室门口，浴室新老板汤华琴是我先生介绍来租的，汤老板告诉我浴室被堵门了，他们正在装修，我觉得是自家介绍的人，有点难为情，当时荆小芳和我们就是因为2万元押金有争执，所以与他们讨论好了，退1万元押金，事情就了结，后我就包了1万块钱现金红包，我先生送到汤老板手上，让她转交给荆小芳，然后事情了结。当时我没有和荆小芳谈，都是委托汤老板和我先生与其交涉的，我生病在家没有出面。后来汤老板说已经将1万元转交了。荆小芳质证认为，1.对录音证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。2.证人称委托汤华琴向荆小芳代为支付1万元，并没有出具任何手续，代理人经当庭微信向荆小芳本人核实，荆小芳称未收到该1万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、案涉合同的租赁期限。第一，案涉两份租赁合同上的手写部分均为周锁富填写，荆小芳持有的租赁合同上写明“租赁期限：2015年3月1日起至2019年2月30日止，租期伍年”，双方均认可租期为5年，但对租赁的具体日期产生争议。周锁富认为租赁期限应自2015年3月1日起至2020年2月28日（2019年2月30日为笔误）止，荆小芳则认为租赁期限应自2014年3月1日（2015年为笔误）起至2020年2月28日。造成上述争议，责任在周锁富。第二，周锁富在与荆小芳签订本案租赁合同前，与唐中华签订了租赁合同，期限自2012年3月1日至2015年3月1日止。而本案租赁合同的签订日期为2014年6月11日，离前一租赁合同的到期日2015年3月1日还有近9个月时间，周锁富称因唐小华与荆小芳争夺浴室的租赁权，并提出涨租金，在此情况下荆小芳才急着与其签订新一轮租赁合同。因周锁富的上述解释无事实依据，并且显然不符合常理，对此本院不予采信。第三，荆小芳认为周锁富与唐中华的租赁合同的最后1年实际由其经营，2014年6月11日荆小芳要求与周锁富重新签订租赁合同，故租赁期限应自2014年3月1日开始。周锁富对荆小芳在前一租赁期限内接手经营案涉休闲中心的事实予以认可，荆小芳的解释亦更符合常理，故对荆小芳的上述主张，本院予以采信。综合以上三点，一审法院认定案涉租赁合同的租赁期限为2014年3月1日至2019年2月28日止正确，本院予以确认。二、周锁富是否应向荆小芳退还押金并承担违约责任、赔偿财物损失。上已述及，案涉租赁合同应从2014年3月1日开始计算，截至2019年2月底，租赁期限已满合同约定的5年，荆小芳期满后离开不构成违约。租赁期满后，周锁富将案涉房屋另租他人系行使自身权利，荆小芳主张优先租赁权，无法律依据和合同依据，荆小芳要求周锁富承担违约金应不予支持。对于荆小芳支付的2万元押金，周锁富认为荆小芳收取其女儿周燕子支付的1万元现金后同意就此了结，现仅有周燕子的证言不能证明周锁富的主张，对此本院不予采信，周锁富理应向荆小芳返还押金2万元。对于荆小芳主张的财物损失，双方未办理交接手续，荆小芳不能证明其具体添置的物品及价值，对此主张本院不予支持。综上所述，荆小芳的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民院（2020）苏04民终1571号民事判决第；三、周锁富于本判决生效之日起十日内荆小芳返还押金2万元；四、驳回荆小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1488元，由荆小芳负担440元，周锁富负担1048元；二审案件受理费1488元，由荆小芳负担440元，周锁富负担1048元。一、二审案件受理费均由荆小芳预交，周锁富应于本判决生效之日起十日内将应负担的诉讼费合计2096元迳付荆小芳。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 罗希夷审判员 刘岳庆二〇二〇年七月九日书记员 吴 洋