安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初2012号 原告：查国友，男，1969年7月24日生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 被告：班友军，男，1980年6月1日生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被告：洪传义，男，1963年3月29日生，汉族，住安徽省六安市舒城县。 第三人：安徽省舒城县晓天镇汪冲村民委员会，住所地安徽省六安市舒城县晓天镇汪冲村汪祠组。 法定代表人：胡长建，该村委会主任。 委托诉讼代理人：周礼应，安徽永诚律师事务所律师。 原告查国友与被告班友军、洪传义及第三人安徽省舒城县晓天镇汪冲村民委员会（以下简称汪冲村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告查国友、被告班友军、洪传义及第三人汪冲村委会委托诉讼代理人周礼应到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查国友向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告饲养温室被无故拆除的直接经济损失120000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年春节后，原告在寻找两千米以上的闲置厂房用于土元（中药材）规模化养殖，后经案外人褚进旺介绍，被告班友军有房屋出租，此房由班友军从汪冲村委会处承租用于木业加工，租期十年。班友军转租给原告，租金5000元/年，原告当即打电话给时任汪冲村书记曹书记确认转租事宜，曹书记表示不违法即可，后经村委会同意，原告与班友军签订了十年期的租赁合同，租期至2022年4月1日。合同签订后，原告将靠近马路边的七间房屋留作第二年的成虫温房，从中间处选了三间房屋改造为当年种虫繁殖房，将靠近山边的七、八间房屋留作后期的成虫加工区。在原告对种源温房施工时，被告洪传义趁夜将靠近马路边的房屋撬开，放进一车木料，原告报警，经村委会和派出所处理，得知班友军在同原告签订租赁合同前，已同洪传义洽谈过租赁房屋事宜，班友军收取了洪传义2000元订金，但没有签订合同，原告对此不知情，又同班友军签订了合同，并进行了房屋改造施工（已花费数万元）。洪传义强行进入原告所承租的房屋，致使原告的土元养殖项目受阻，后在派出所和村委会调解下，班友军以原告的名义与洪传义签订了其中四间房屋的转租合同，租期为四年，到期后洪传义必须归还房屋给原告。但到期后，洪传义继续占有房屋，原告告知洪传义如一年后仍不搬走，将承担原告的一切损失，同时要求班友军协助解决洪传义搬走事宜。2017年到期后，洪传义仍未搬走，班友军向原告催要房租时，原告再次明确要求班友军协助解决洪传义搬走之事，否则合同不能履行的一切责任由两被告承担。但洪传义仍未搬走，班友军也未要求村委会协调解决。后班友军不顾原告已投资等实情，与村委会签订了退租合同（班友军口头告知原告），新一届村委会书记也与原告协商过续租部分房屋事宜，但原告没有同意，表示需要整体承租，又在未征求原告同意的情况下，拆除了原告花费120000余元修建的温房。现因原、被告就赔偿事宜未能达成一致意见，导致诉讼。 原告查国友为证明其主张，向本院提交了房屋租赁合同两份，班友军书面证明一份，褚进旺当庭证人证言一份共3组证据材料。 被告班友军辩称，1、房租情况。2012年其与村委会签订了房屋租赁合同，租期十年；其对房屋进行过一次维修，花费10000余元，充抵2012年至2014年的房租，2015年其向村委缴纳了房租3000元，2016年之后就没有再付房租。2、转租情况。该被告租赁房屋后，转租给原告使用，后经原告同意，把其中部分房屋转租给被告洪传义，租期为四年，同时洪传义交纳四年房租9600元。第五年时该房屋漏水，村委会让该被告交房租，因次承租人查国友和洪传义未交房租，该被告也未交纳。3、退租情况。村委会经多次电话联系，于2019年4月5日与该被告达成协议，该被告退租，退租后事宜由村委会解决。该被告和村委会均联系过原告，告知退租等情况，但后面具体事情该被告不清楚。 被告班友军未向本院提交证据材料。 被告洪传义辩称，1、该被告租赁房屋情况。其从原告和被告班友军处租赁四间房屋，租期为四年(自2012年至2015年)，并经原告同意向班友军交纳了四年房屋共计9600元。2016年其向班友军再次交纳5000元续租一年（其中3000元系房租，2000元系押金），并约定2017年若不再承租，可从原告处退还押金2000元。2018年所租赁房屋破败，村委会要求维修，该被告未继续交纳房租，原告也未退还押金。2、原告租赁房屋情况。原告仅于2012年时从事了土元养殖经营活动，之后就没有使用过房屋，因原告既不承租，又不维修房屋，所以村委会通知该被告继续承租房屋，租金用于房屋维修。 被告洪传义为证明其辩称，向本院提交了房屋转让协议原件一份，收条原件两张共2组证据材料。 第三人汪冲村委会辩称，1、本案系房屋租赁合同纠纷，村委会是房屋出租人，班友军是承租人，查国友和洪传义都是次承租人。2012年1月12日，班友军与村委会签订了房屋租赁合同，约定：房屋共计15间，租期为10年，年租金3000元，乙方班友军负责房屋维修并不得损坏房屋主体结构，在租赁到期或者中途放弃租赁时，不论维修费发生多少，甲方村委会都不予退还，同时乙方不得损坏房屋现状，如有损坏，应将房屋修复至原状。2012年3月18日，班友军将该房屋转组给查国友用于土元养殖。2012年9月28日，班友军、查国友又将其中的4间房屋转租给洪传义用于木材加工。但班友军与查国友签订的转租合同具体内容，村委会不清楚，村委会与查国友之间没有直接的合同关系；2、终止租赁情况。承租人班友军于2013年至2019年期间，既不交纳租金，又不履行房屋维修义务，致使房屋屋面、门窗、沿墙等部位严重破损，租赁房屋成为危房，不仅无法继续使用，而且会对周边不特定人群造成潜在危险，故村委会于2019年4月5日与班友军达成房屋租赁终止（合同）协议，终止双方租赁关系。3、拆除屋内设施情况。村委会于2019年5月30日以手机短信方式向查国友发出了“房屋是否还要租用，如若不租，请在2019年6月9日前将厂房内建设的养土鳖虫砖砌墙拆除”的通知，但是查国友在2019年6月1日回复的短信中没有任何要继续租用的意思表示。村委会于2020年1月拆除了出租房内废弃的建筑设施，该行为不构成侵权，相反村委会承担了不该承担的拆除费用。4、原告诉请情况。原告提出的120000元损失赔偿，无事实和法律依据，本案中被拆除的承租房内的建筑物，是原告查国友在2012年养殖土元失败、2013年后一直未使用的废弃添附物，拆除时该添附物已不具任何价值。因班友军、查国友自2013年后未实际使用房屋，也未履行房屋维修义务，致使所承租房屋成为危房，构成根本性违约，经班友军同意，双方协商终止房屋租赁合同。故本案如产生损失，应由实际承租人查国友承担，村委会不应承担任何房屋维修及财产添附损失，同时保留向承租人追究所欠房租和维修房屋费用的权利。另，原告查国友无证据证明本案的损失大小。 第三人汪冲村委会为证明其主张，向本院提交了基层群众性组织统一社会信用代码证书复印件一份，村委会与班友军房屋租赁合同复印件一份，村委会与班友军房屋租赁终止合同协议原件一份，村委会与查国友短信通信记录打印件一份，出租房屋照片（现状）打印件一组，杨德福、朱明清当庭证人证言各一份，记账凭证及房屋收据复印件各一份共7组证据材料。 本院经审理认定事实如下：2012年1月12日，汪冲村委会与班友军签订房屋租赁合同一份，约定将原皖中厂食堂包括原大修厂房屋全部出租给班友军用于木门加工，租赁期限自2012年6月1日至2022年6月1日，租期10年；租金每年3000元，自合同签字时交一年房租，后三年房租作为房屋维修资金，第五年开始每年12月份收齐当年的租金；同时双方还约定了房屋整修费用、修缮房屋不得破坏房屋主体结构、租赁不得损坏房屋现状等内容。2012年1月14日，班友军交纳该房屋租金3000元。同年，查国友经褚进旺介绍与班友军认识，班友军将所承租村委会房屋转租查国友用于土元养殖，双方于2012年3月18日签订房屋租赁合同一份，约定为保持原皖中厂食堂大修厂房屋能完善修理，不受损坏，现将一幢房屋十余间全部租给查国友使用，在交接前一次性将房屋修好不漏雨水；租赁期限暂定十年，自2012年4月1日起至2022年4月1日止；租金每年5000元，自合同签订时先交四年租金20000元，首付壹万，剩余壹万2012年11月份付清，第五年开始每年在4月1日之前付当年租金；使用期间，房屋修理由查国友负责；通知双方还约定了解除租赁、保持房屋原貌、设施使用、安全生产等内容。班友军与查国友签订合同后，因洪传义曾于2011年11月2日向班友军交纳房屋转让定金2000元，要求承租房屋发生纠纷，经村委会调解，班友军、查国友、洪传义于2012年9月28日达成房屋转让协议一份，约定：……经洪传义同志和查国友同志协商，查国友同志同意将此大修厂大门一端四间房屋转让给洪传义同志使用，使用期限为四年，即从2012年6月1日起至2016年6月1日止，每年租金2400元，合计租金9600元，租金一次性付清后此协议生效。同日，班友军向洪传义出具收条一张，写明收到工厂四年房租9600元；同日，班友军又在查国友所持租赁合同最后一页写明：四年房租已收到。查国友自与班友军达成租赁协议后，对部分租赁房屋进行了经营性改造，并在所租赁房屋内从事了一年的土元养殖经营活动；之后再将部分房屋出租给案外人进行制香生产，至2015年止。2016年5月28日，班友军在与洪传义的房屋转让协议上注明：2016年6月1日洪传义续租一年，至2017年6月1日合同到期，暂付5000元（含租金3000元、2000元押金，到期洪传义清场退出，查国友返还押金2000元）。2019年4月5日，汪冲村委会与班友军签订房屋租赁终止合同协议，约定因原村委会负责人退休、租赁房屋屋面漏水塌陷存在安全隐患等因素，协议双方自愿终止合同，合同签订后十日内班友军应自行拆迁屋内建筑物及机械设备，逾期村委会将强行拆迁；同时对洪传义租赁事项、查国友租赁事项进行了约定。2019年5月30日，汪冲村委会通过手机短信方式通知查国友，要求就是否租赁情况进行答复，同时告知如若不再租赁，应限期自行撤除房内相关设施。2020年元月，汪冲村委会拆除了查国友在出租房内的饲养温房等设施。 另查明，班友军收到查国友、洪传义房租（自2012年至2016年，五年）共25000元，同时仅于2012年向村委会交纳房租3000元；后班友军未再收到查国友、洪传义房租。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案主要争议焦点为：1、查国友与班友军签订的租赁合同履行情况。2、查国友被拆除的饲养温房损失责任承担问题。 关于争议焦点1，班友军将从汪冲村委会租赁的房屋转租给查国友，双方签订了房屋租赁合同，不违反相关法律规定，汪冲村委会也未提出异议，应认定为合法有效，双方租赁关系成立。根据合同约定，查国友、洪传义已向班友军交纳2012年至2016年五年房租共计25000元，但2017年及之后，查国友未再交纳房租，房屋也未实际使用，双方互不履行合同义务，故查国友与班友军签订的租赁合同自2017年后未再实际履行。 关于争议焦点2，因查国友自2017年开始未按时交纳房租，构成违约，其与班友军可协商解除合同。根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。原告查国友认为系洪传义租赁部分房屋导致其不能完整租赁房屋，班友军未能尽到协调义务，故两被告应对温房拆除损失承担赔偿责任，根据庭审查明情况，查国友对洪传义2012年至2016年房屋租赁情况知晓，且未在合理期限内向班友军提出异议或诉讼要求赔偿损失，其行为视为对洪传义租赁情况的默认，2017年后其未再交纳房租，构成根本性违约，现主张两被告就被拆除的温房改造费用承担责任，于法无据，且未能提供确凿证据证明其改造费用或装饰装修残值损失，故本院对原告该主张不予支持。 综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条、第十一条规定，判决如下： 驳回原告查国友诉讼请求。 案件受理费减半收取为1350元，由原告查国友负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  谢泽辉 二〇二〇年七月六日 书记员  张 林 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。