辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4377号上诉人（原审原告）：陈璐，女，1988年2月29日生，汉族，中信银行大连高新园区支行柜员，户籍地辽宁省鞍山市立山区。委托诉讼代理人：乔如柏，辽宁拓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐霁，辽宁拓华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李南，女，1982年12月18日生，汉族，海南航空客户经理，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张文杰，男，1960年2月1日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被上诉人（原审被告）：大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区莲花山路79-1号1单元1跃3层1号房。统一社会信用代码91210204MAXUBHH8J。法定代表人：周媛媛，该公司人事经理。委托诉讼代理人：侯建文，辽宁祥远律师事务所律师。上诉人陈璐因与被上诉人李南、大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司（以下简称峥嵘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈璐上诉请求：请求撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏本案重要事实：本案所涉《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》三份合同，均是由三方共同签订，在2020年1月1日签订合同时，三方对本次交易的首付款、贷款金额、以及买方使用公积金贷款是共同商定、确认的；按被上诉人峥嵘公司在一审庭审过程中所陈述，公积金贷款要综合考虑贷款人的基本信息(如年龄、公积金余额)和房龄等，从2020年1月1日签订合同到2020年2月13日去办理监管，上诉人被告知房屋真实建成年代是1984年，上诉人的资信一直没有改变，而是因为被上诉人的房屋建成年代而导致无法贷款，合同无法履行。一审判决基于以上事实把贷款无法办理的责任归于上诉人应尽而未尽谨慎义务，显然是对二手房屋买卖的过程和基本常识缺乏认识：1、一审判决提到李南已经提供了房屋基本证件，但房屋基本证件显示原始证件时间是2008年5月20日；峥嵘公司在一审庭审也陈述，房屋建成年代只能是原房主本人到房地产部门查询；峥嵘公司对其推介的房源信息真实性、完整性需要承担责任。在一件通常的二手房买卖交易过程中，除了来源于房主、专业中介方的信息外，并且按照李南和峥嵘公司一审的陈述，他们双方都不确定房屋的真实建成年代，不能强加给买方“审慎义务”。2、一审中，上诉人所提供的峥嵘公司业务员所推介的房源链接已无法打开，但截图仍然是存在的；峥嵘公司也有义务证明房源链接的基本信息。3、一审法院对峥嵘公司作为居间方在合同签订过程中应该承担的居间义务认定过于简化。1)作为有居间方存在的二手房交易，《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》三份合同并不是按顺序签订的，而是在签订三份合同前，在居间方居间服务的情况下，对于房屋买卖的基本事项(包括中介服务费、房屋总价、付款形式首付款、贷款)一一确定后，才一并签订。在签订合同过程中，上诉人的贷款方式、贷款金额并不是上诉人能随意确定的，之前已经陈述，上诉人的公积金信息自2020年1月1日签订合同至2020年2月13日，没有任何变化；对于2020年1月1日签订合同时，对于上诉人决定采用公积金贷款、贷款金额40万元，是经过峥嵘公司询问上诉人的基本信息并结合房屋建成年代对上诉人的贷款事项予以确认的。在2020年2月13日，李南和峥嵘公司业务人员查询房屋建成年代为1984年后，才向上诉人告知房屋真实建成年代为1984年，同时，峥嵘公司也告知在此种情况下公积金贷款年限不能超过4年，额度不能超过13万。2020年2月14日，峥嵘公司业务人员冷君楠在回复给上诉人的微信信息中写到“出现这个事情很意外”。这一系列事实都能够确定，在本案中，房屋建成年代是确定贷款金额的决定因素。2)在二手房交易过程中，专业房屋中介，峥嵘公司不仅是陪同双方签订合同、跑手续，峥嵘公司对于涉及合同履行过程中的专项问题，比如税费、贷款，都是由峥嵘公司提供服务的部份。二、本案所存在的缔约过失责任不在于上诉人。1、如前所述，本案合同无法履行是因为“房屋的建成年代”，无论签订合同时李南是否隐瞒，但由于“房屋的建成年代”的原因，导致本案所涉合同均无法履行；合同签订时，三方所确定即是采用公积金贷款、贷款金额40万元，在非因上诉人原因导致合同无法履行时，上诉人提出解除合同，要求返还定金，不违反合同约定，也符合公平原则。2、峥嵘公司在本次居间服务过程中，无论是出于过失，还有有意的欺瞒，其均没有履行作为居间方应尽的义务，其所收取的中介服务费应予返还。三、一审判决认为“能否贷款、贷款多少并非是合同成立的要件，也非合同履行的唯一途径”，违反了合同订立的基本原则“合同自由原则”，以及合同法规定的合同变更条件“需协商一致”。一审判决超出合同相对性原则，将履行合同的义务强加于上诉人，没有法律依据。综上，上诉人对于合同无法履行没有过错，应依法支持上诉人的诉讼请求。李南辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、一审判决事实清楚，证据确凿；适用法律规定正确。1、上诉人提出一审判决遗漏本案重要事实，这个观点错误的。在一审中当事人各方对本案的事实充分进行了陈述。法庭也对证据全面进行了质证，一审判决对本案事实和证据全面地进行了认定和评判，不存在遗漏事实的问题，上诉人在上诉状中通篇也没有具体地指出一审判决遗漏了什么事实问题，提出这样的观点令人费解。2、上诉人提出一审判决缺乏二手房买卖的过程和基本常识的认识，其观点是错误的，二手房买卖的过程和基本常识的认识程度替代不了《房屋买卖合同》。只有《房屋买卖合同》才是双方当事人的权利与义务的具体体现。所以，一审判决依据的是双方签订的合法有效的《房屋买卖合同和》和《合同法》。法律至上，以法律为准绳是办案的宗旨，任何所谓的过程和常识都不能凌架于法律之上。二、李南在本案中无过错，上诉人依法履行合同。1、上诉人与李南签订的《房屋买卖合同》与双方当事人的真实意思表示。不违反法规，当属合法有效，应当严格履行。上诉人提出本案存在违约过失责任的观点是错误的。从一审证据质证至今日二审，上诉人却没有提供充分的证据证明李南存在过错。2、关于上诉人在一审和二审中提出李南对案涉房屋隐瞒了房屋的建成年代，是不属实的，是对李南的诬陷，所谓隐瞒指掩盖真相，不让人知道。案涉房屋的具体概况是客观存在的，是有目共睹的，岂能是李南所能掩盖得了的。李南无需隐瞒，上诉人也无证可举。上诉人作为一个具有完全民事行为能力的人，是具有一定的判断力、认知力和对事物的了解能力。况且在签订合同前，上诉人购房乃人生中之大事，非常谨慎和重视，肯定对涉案房屋进行了全面了解。所以上诉人在《房屋买卖合同》中第二条、第五条明确约定对所购房屋的具体状况进行了查验和全面了解，自愿购买。显而易见，上诉人对该房屋(含房龄问题)表示认可和默认，没有对所谓的房龄做特别约定。不仅如此，上诉人在该合同第六条还做了保证，即保证按房屋的现状购买，签约后不得以房屋状况为由拒绝交易。三、上诉人提出一审判决违反了“合同自由原则”和合同变更条件，这个观点是极其错误的。1、合同有自由原则和合同变更条件均是指合同的主体(双方或多方)实施的，而不是单方的意思所决定的。一审中当事人争执较大，调解无效，这两项法律规定不适用本案，一审判决没有引用该项法律规定并无错误。2、一审判决认为上诉人贷款行为并非是合同履行的唯一途径是正确的，双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定的付款方式除贷款方式付款外(如贷款未获批准)上诉人应自筹房款付给李南。此项规定充分说明了双方对贷款是否获得批准的风险进行了预判，并对此进行了补救措施的约定，充分保证了涉案房屋的交易成功。然而，上诉人却对双方签订的《房屋买卖合同》断章取义，避其害、取其利地提出因不能贷款，合同无法履行的错误观点，这是与双方签订的合同内容相悖的，是不符合我国《合同法》相关规定的，是对李南的合法权益的严重侵犯，是李南不能容忍和允许的。四、上诉人诉请李南提供的证据，混淆了本案的合同关系，其提供的证据与李南不具有对应性和关联性。1、《房屋买卖合同》与《居间服务合同》不是主从合同关系，是两个各自独立的合同，各自调整的法律关系和内容各不相同。就本案来看，双方签订的《房屋买卖合同》是调整和确立李南与上诉人房屋买卖的法律关系和内容的，而上诉人提供的证据均是与经纪(中介)公司如何履行《居间服务合同》的相关证据，与李南毫不相干。在此，李南无权对经纪(中介)公司如何履行《居间合同》的情况妄加评论。但退一步讲，既便是本案的经纪(中介)公司存在过错，也不能由李南来为其“背锅”。不应将经纪(中介)公司的法定义务和法律责任强加于李南。2、上诉人既然提出解除合同的诉请，就应向法庭提出解除合同的法律事由的证据。合同解除不以单方的意志所决定。除了法定解除合同情形条件外，必须是双方协商一致。否则，不能视合同为儿戏，不顾法律规定，不顾李南的合法权益，毫无依据地解除合同。综上，一审判决正确，李南在履行合同中没有违约，不存在过错。退请二审法院查明事实，分清责任，依法维持一审判决。峥嵘公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，在整个签订合同中峥嵘公司不存在过错，不应当退还相应的费用，请求维持原判。陈璐向一审法院起诉请求：1、被告李南返还购房定金3万元，并自2020年3月25日起至实际返还款项之日按每日200元支付逾期违约金至定金返还之日止；2、被告峥嵘公司返还中介费1.2万元；3、二被告共同承担律师费5000元。一审法院认定事实：2020年1月1日，原告（乙方）与被告李南（甲方）在被告峥嵘公司居间服务下签订了《大连市存量房屋买卖合同》，合同约定，甲方将位于大连市西岗区的房屋出售给乙方，房屋价款为100万元；定金3万元，于甲乙双方交接房款时冲抵房款；甲方同意存管在理房通的定金1万元作为甲方居间服务费，委托理房通自甲方理房通账户划转至居间方，存管在理房通定金2万元在满足物业交割相关条件后，该笔定金划转至甲方理房通支付账户或退回至乙方原付款银行账户；乙方付款方式为贷款，贷款银行由甲乙双方共同委托居间方指定，乙方具体贷款额度、贷款年限及贷款利率以银行(或公积金管理中心)最终审核为准；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，此外双方还对违约责任进行约定。同日，原告（乙方）与被告李南（甲方）、被告峥嵘公司（丙方）三方签订了《居间服务合同》、《保障服务合同》，合同约定甲乙方签订《买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，甲乙应向丙方支付居间服务费2万元，由甲方承担1万元，由乙方承担1万元，于本合同签订当日向丙方支付；甲方或乙方违约导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用，无须退还。合同约定丙方负责办理交易方所需的各项服务包括办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续等；乙方申请公积金贷款金额40万元，保障服务费2000元，由乙方支付丙方；丙方向乙方提供对个人资信状况进行预审查、合理推荐贷款银行、办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续、及时跟进审批进度、跟进贷款发放进度等服务；甲、乙双方中任何一方违反买卖合同导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并赔偿守约方已支付的费用。丙方已收取的服务费不予退还等。同日，原告通过理财通支付了定金3万元、居间服务费1万元及保障服务费2000元。合同签订后，原告得知案涉房屋实际建成时间为1984年，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》规定，贷款期限与抵押房屋房龄之和不超过40年。按照上述规定，原告办理贷款数额不足，无法购买房屋。2020年3月20日，原告委托律师向二被告发出的律师函，通知因二被告未如实告知房屋建成年代，要求解除合同。二被告均已收到律师函，后协商未果。一审法院认为，原、被告签订的《大连市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《保障服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的规定，当属合法有效。原告作为房屋买卖合同的买受人在签署合同时应尽审慎义务，对案涉房屋的基本情况应进行必要的了解，原告对于建筑年份有特别要求的应该在合同中进行明确的约定。原、被告签署的《大连市存量房屋买卖合同》并未对房屋的建筑年份进行特别约定，合同虽然约定了房款的支付方式系贷款，但不意味着被告申请贷款必然能获得足额审批，能否贷款、贷款多少并非是合同成立的要件，也非合同履行的唯一途径，原、被告签订买卖合同并非为了获得贷款，而是实现房屋所有权的变更。因此合同签订后，房屋贷款能否成就，不影响房产买卖合同效力及履行。且被告李南作为房主已出示该房屋基本证件，并不存在故意隐瞒真实情况或提供虚假信息，也未让原告陷入错误认识，原告并不享有单方撤销权，合同不因原告解除合同的意思表示到达被告而解除，故原告要求返还购房定金3万元及支付逾期违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于居间服务费及保障服务费，原告与二被告签订的《居间服务合同》约定原告与被告李南双方签订《买卖合同》时，视为被告经纪公司居间行为完成，原告应向被告经纪公司支付居间服务费。被告经纪公司并未提供《保障服务合同》约定的办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续服务，确属未完全履行合同，因此该保障服务费应退还原告。关于律师费，合同并未对律师费的承担进行约定，故原告要求支付律师费的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决:一、被告大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还原告陈璐保障服务费2000元。二、驳回原告陈璐的其他诉讼请求。案件受理费535元（原告已预交），由原告负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查，二审中，上诉人称其得知案涉房屋实际建成年限的时间为2020年2月13日二被上诉人在不动产中心查询后告知上诉人的，二被上诉人表示买卖的时候上诉人没问过房屋建成年限，对于房屋建成年限是签完合同交易时上不动产中心查询时提起的。上述事实有二审询问笔录在卷为凭，应予确认。本院认为，本案争议焦点为案涉《大连市存量房屋买卖合同》未能继续履行是否应归责于陈璐。虽然陈璐与李南签订的《大连市存量房屋买卖合同》中约定陈璐对案涉房屋具体情况充分了解，但签订合同前买卖双方及中介均未提到房屋建成年限问题，签订合同前被上诉人李南出示的该房屋房地产权证上对于房屋建成年限也未予表述。合同签订后三方在不动产中心交易时，陈璐才了解到房屋建成年限为1984年，根据《大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则》规定，陈璐办理贷款数额不足，无法购买案涉房屋，案涉《大连市存量房屋买卖合同》无法继续履行。在通过中介购房的情况下，要求买方陈璐对必须到不动产中心方能查询到的房屋建成年份自行了解，过于苛刻，案涉《大连市存量房屋买卖合同》未能继续履行不能归责于买卖双方任何一方的原因，故陈璐通过理房通支付给李南的3万元定金应该返还给陈璐。关于陈璐诉请李南按每日200元支付逾期违约金一节，因本案中买卖双方均未违约，故陈璐该项请求不予支持。关于陈璐诉请返还中介费1万元一节，虽然《居间服务合同》中约定买卖双方签订买卖合同时，视为峥嵘公司居间行为完成，买卖双方应各支付居间服务费1万元，但本案中峥嵘公司作为提供专业居间服务的中介方，在买方明确表示进行公积金贷款的情况下，对于办理贷款过程中必然涉及到的房屋建成年限问题未给予提示，峥嵘公司提供的居间服务不全面，但考虑到峥嵘公司确已促成买卖双方合同订立，本院酌定峥嵘公司收取买方服务费2000元，剩余8000元买方支付的居间服务费予以退回。关于保障服务费2000元，一审判令峥嵘公司返还，各方均未提出上诉，本院对此予以维持。关于陈璐诉请李南和峥嵘公司共同承担律师费5000元一节，因案涉合同并未对律师费进行约定，故陈璐该项诉请一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人陈璐的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；原审查明事实不清，依据二审查明的事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2188号民事判决第一项；二、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2188号民事判决第二项；三、李南于本判决生效之日起十日内返还陈璐定金3万元（大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司配合返还）；四、大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈璐居间服务费8000元；五、驳回陈璐其他诉讼请求。一审案件受理费535元（陈璐已预付），由陈璐负担80元，李南负担341元，大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司负担114元；二审案件受理费1265元（陈璐已预交），由陈璐负担189元，李南负担807元，大连峥嵘伟业房地产经纪有限公司负担269元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年七月一日书记员  宋敏