安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1916号上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市清流路296号，统一社会信用代码91341100152623362X。负责人：杨力，该行行长。委托诉讼代理人：代瑞辉，安徽知秋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华军，男，1970年11月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：秦宫，安徽皖江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉，安徽皖江律师事务所律师。上诉人中国农业银行股份有限公司滁州分行（以下简称农行滁州分行）因与被上诉人张华军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农行滁州分行上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张华军的一审诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费由张华军承担。事实和理由：一、本案实为拍卖合同纠纷,农行滁州分行在一审庭审时主张本案受拍卖法强制性规定以及拍卖规则的约束,因为本次法律关系不但涉及到农行滁州分行和张华军,还涉及到其他竞买人。一审法院仅以普通房屋买卖纠纷法律关系审理了本案,并且支持了张华军返还部分拍卖价款的诉请,不但是对拍卖法强制性规定以及拍卖规则的漠视,而且是对其他竞买人造成了实质性损害。故一审法院认定法律关系错误导致适用法律错误,造成了错误判决,依法应予纠正。二、即使本案为普通的房屋买卖纠纷,判决返还张华军部分购房款也无任何法律依据。张华军在诉状和庭审时称其购买房屋出价869000元最高价是基于对房屋实际面积的信赖,无论是欺诈、重大误解、显失公平都是撤销合同的法定事由,法律后果是相关当事人形成了撤销权,当然撤销权也可以放弃。本案张华军未诉请撤销合同,既要求履行合同又主张不按照合同价款履行，显然没有任何法律依据。三、一审法院错误的理解了竞拍规则。《竞买规则》第二条第二项明确“房屋证载面积仅仅是参考,以房管部门实际核定的面积为准”。该规则显然是在告知竞买人,房屋证载面积并非实际面积,实物是多少面积都按照拍卖最高价执行。一审法院理解为竞拍规则规定房屋要用总价款除以证载面积再乘以实际面积计算总价款没有依据。四、一审法院查明农行滁州分行和张华军重新约定了价格，属认定事实错误。张华军支付了房款并办理了房屋过户手续，且张华军在知情实际面积但未提出任何异议并接受了过户,故根本不存在重新约定价格的问题。《说明》本身也不是买卖双方的协议,而是出具给税务部门用于办税需要。一审法院认为重新约定了价格没有依据。另外,涉案房屋是通过拍卖程序竞得,即使重新约定了价格也因违背拍卖法的强制性规定而无效,重新约定价格无疑是对其他竞买人权利的实质性侵害。综上,一审法院认定事实错误,对案涉法律关系的定性错误,适用法律错误，请求支持其上诉请求。张华军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋实际面积为110.76平方米，证载面积为150.82平方米，不动产登记部门对房屋面积重新进行了确认，应以房管部门实际核定面积为准。双方共同提交给滁州市税务局的涉案房屋交易价格重新确定的说明，明确了涉案房屋总价，张华军多支付的房屋价款应予返还。请求驳回上诉，维持原判。张华军向一审法院起诉请求：1.农行滁州分行返回购房差价款230819.12元并支付利息（自2018年10月25日起按同期银行贷款利率计算至返还之日止，暂计算至2020年1月5日为20774元）；2.农行滁州分行赔偿拍卖佣金差价款11541元；3.农行滁州分行支付租赁损失人民币64500元（按4500/月计算，暂计算至2020年1月5日）；3.本案诉讼费由农行滁州分行承担。一审法院认定事实：2018年10月25日，张华军通过滁州市宏程拍卖有限责任公司的拍卖会以86.9万元价格竞拍得农行滁州分行委托拍卖的滁州市东大街98号门面房。滁州市宏程拍卖有限责任公司的竞买规则和须知载明：一、拍卖标的：位于滁州市东大街98号商业门面房（三间），建筑面积约150.82平方米，参考价85.05万元。二、委托人要求与声明（二）本拍卖文件告知的房产面积为原房产证载面积或预估面积，仅作为竞买人买时的参考数据，最终面积以买受人在办理房产过户时房产部门核定的权证载明的面积为准。六、其他事项（一）、拍卖成交后买受人按成交价的5%向拍卖公司支付拍卖佣金。竞拍成功后，张华军于2018年10月29日支付了购房款86.9万元，并向拍卖公司支付43450元。同日，滁州市宏程拍卖有限责任公司出具了拍卖成交确认书。2019年1月29日，滁州市地名办公室出具一份证明，载明：“中国农业农银行股份有限公司滁州分行，东大街98号变更为东大街100号”。2019年7月8日，滁州市不动产登记中心出具一份关于东大街100号房屋面积登记误差的情况说明，载明：中国农业银行滁州分行:2007年7月,贵行与滁州市顺风房地产开发有限公司共同向我中心(原市房地产交易监理处)申请办理双拥东路100号(现变更为东大街100号)房屋的转移登记。当时,双方提交的《房屋拆迁补偿、安置协议书》记载安置房屋坐落为“东大街榴园新村1#楼底层门面房(由西向东5-7间)、建筑面积为110.76平方米”，而市土地房产勘测中心(现勘测规划院)测绘该房屋建筑面积为150.82平方米，市房地产交易监理处依据测绘面积为你行办理产权登记并颁发《房地产权证》，证载面积为150.82平方米。2018年10月,你行通过滁州市宏程拍卖有限责任公司将该房屋拍卖售于张华军，并于2019年1月向我中心申请办理转移登记，张华军取得皖(2019)滁州市不动产权第0002796号《不动产权证》，证载面积为150.82平方米。2019年5月,你行向我中心提交《情况说明》，对以上房屋证载面积提出异议。现经勘测规划院重新现场测绘和我中心核查，东大街100号房屋建筑面积实际应为110.76平方米。为此，我中心拟按实际面积依法办理更正登记。特此说明。另农行滁州分行与张华军共同签订一份关于滁州市东大街100号房屋交易价格重新确定的说明，载明：中国农业银行股份有限公司滁州分行于2018年10月通过滁州市宏程拍卖有限责任公司将滁州市东大街100号房屋拍卖售于张华军。在办理过户过程中,发现该房屋证载面积与实际面积不符。经滁州市不动产登记中心再次确认,原证载面积150.82平方米比实际面积(110.76平方米)多40.06平方米。拍卖该房屋总价款为869000元,折算单价为5761.84元/平方米,按照110.76平方米的实际面积计算,房屋交易总价应为638180.88元。上述房款的计算基于滁州市不动产登记中心提供的房屋面积以及滁州市宏程拍卖有限责任公司的拍卖价格,并经中国农业银行股份公司滁州分行与买主张华军共同确认。2019年11月26日，滁州市自然资源和规划局为张华军办理案涉房屋不动产权登记载明房屋建筑面积为110.76平方米。诉讼过程中，张华军申请对案涉房屋2018年10月25日至2020年1月5日期间的月租金价格进行评估。一审法院认为，张华军依照拍卖公告拍得案涉房屋，虽然已经付款并办理了过户手续，但依照拍卖公告的载明，房屋的实际面积以房产部门核定的权证载明的面积为准，案涉房屋经滁州市不动产登记中心确认实际面积为110.76平方米，比原证载面积少了40.06平方米。面积系房屋买卖合同中的关键要素，本案中，张华军信赖拍卖公司公告中关于150.82平方米的面积而拍得案涉房屋，对于经确认后减少的面积，农行滁州分行应当依照相应单价计算退还多出的房款230819.12元（869000元-638180.88元）并向张华军退还该款并支付自该款支付之日起至返还之日止的利息（即自2018年10月29日至2019年8月19日的利息按人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）。张华军的拍卖佣金系支付给拍卖公司，其向农行滁州分行主张赔偿没有事实和法律依据，对其该项诉讼请求不予支持。张华军诉称因面积差异导致房屋一致无法出租，但其并未举证证明房屋面积差异与无法出租之间的关联性，对其要求农行滁州分行赔偿租金损失不予支持。为减少当事人诉累，对张华军申请对案涉房屋的租金价格进行评估不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中国农业银行股份有限公司滁州分行于本判决生效后十日内返还张华军购房款230819.12元并支付利息（以230819.12元为基数，自2018年10月29日至2019年8月19日的利息按人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止的利息按全国银行间拆解中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回张华军的其他诉讼请求。案件受理费6220元，立案时已减半收取3110元，由张华军负担920元，中国农业银行股份有限公司滁州分行负担2190元。二审中，双方当事人提供的证据与一审一致。二审查明，竞买人应遵守和注意事项（一）：竞买人或其代理人可以在拍卖日前以鉴定或其它方式亲自审看房产原物、原貌，有责任自行对欲竞买的房产的实际情况充分进行了解，并对自己竞买房产的行为承担法律责任。竞买人在拍卖文件上签字并参加竞买活动，即表明竞买人已知悉房产的拍卖要求并接受房产的全部现状及存在或可能存在的瑕疵。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：农行滁州分行是否应当返还张华军主张的购房差价款230819.12元。农行滁州分行委托滁州市宏程拍卖有限公司拍卖涉案房产，滁州市宏程拍卖有限公司发布的竞买规则和须知载明：拍卖标的为位于滁州市东大街98号商业门面房（三间），建筑面积约150.82平方米，委托人要求与声明（二）：本拍卖文件告知的房产面积为原房产证载面积或预估面积，仅作为竞买人买时的参考数据，最终面积以买受人在办理房产过户时房产部门核定的权证载明的面积为准。竞买人应遵守和注意事项（一）：竞买人或其代理人可以在拍卖日前以鉴定或其它方式亲自审看房产原物、原貌，有责任自行对欲竞买的房产的实际情况充分进行了解，并对自己竞买房产的行为承担法律责任。竞买人在拍卖文件上签字并参加竞买活动，即表明竞买人已知悉房产的拍卖要求并接受房产的全部现状及存在或可能存在的瑕疵。上述事实表明，农行滁州分行未对拍卖标的的面积作出任何承诺，农行滁州分行委托滁州市宏程拍卖有限公司对滁州市东大街98号商业门面房是以现状整体拍卖，而不是按照房屋建筑面积计价拍卖。滁州市宏程拍卖有限公司在竞买规则和须知中对此予以明确说明。农行滁州分行在委托拍卖过程中不存在欺诈、隐瞒行为。张华军参与竞买，并作出应价，应推定其对标的物的所有情况进行了清晰了解，并认可标的物现状。2009年，张华军申请办理拍卖标的物过户登记，将涉案房产变更登记在其名下，其取得的不动产登记证书记载的土地面积及房屋建筑面积虽然与原产权证的记载不一致，但该变更登记并未改变拍卖标的物的现状，涉案拍卖标的物已全部登记在张华军名下。因此，不能说明农行滁州分行委托拍卖的涉案房产存在瑕疵。前后证证载面积的误差，是房产管理部门测绘登记造成，农行滁州分行对此无任何过错。张华军以其取得的产权证书载明的面积比农行滁州分行原产权证书所载面积短少为由，要求农行滁州分行返还购房款230819.12元及利息的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，拍卖合同是一种特殊的买卖合同，拍卖物品的成交价值是竞拍者的出价而非拍卖标的固有价值，因此相比较于一般的买卖合同，拍卖合同的变更涉及众多竞买者的合法权益。虽然竞买规则和须知载明“拍卖房产建筑面积约150.82平方米”，与房屋测绘部门重新测绘并进行产权登记的建筑面积110.76平方米不一致，但因拍卖标的是以“以现状为准”，拍卖时标注的“拍卖房产约150.82平方米”也是房屋管理部门产权登记面积，实际成交的也是拍卖时的房地产四至及现状，故本案不构成拍卖标的之瑕疵。且因拍卖活动的特殊性，买受人张华军主张的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，其主张直接按照所拍房屋建筑面积差价返还拍卖款的诉讼请求不符合拍卖法、合同法的相关规定，对其他竞买人亦不公平，该请求不应得到支持。张华军提供有农行滁州分行加盖公章的关于滁州市东大街100号房屋交易价格重新确定的说明，农行滁州分行并不认可双方对交易价格重新进行了确认。因该说明的抬头处系“滁州市税务局”，显然该说明系农行滁州分行与张华军向税务部门出具，且是为了纳税所用，并不是双方对涉案房屋交易价格重新确定达成的协议。同时，涉案房屋系通过拍卖方式进行买卖，如果张华军与农行滁州分行低于竞拍价重新达成交易价格，必然损害其他竞买人的合法权益，该行为亦不应得到支持。综上所述，农行滁州分行的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初138号民事判决；二、驳回被上诉人张华军的诉讼请求；一审案件受理费3110元，二审案件受理费4762元，均由被上诉人张华军负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇二〇年七月七日书记员  岳陈陈二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。