江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终1533号上诉人（原审被告）：杨毓楼，男，1943年11月11日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：杨青荷（杨毓楼之子），男，1964年8月2日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：杨青春（杨毓楼之女），女，1969年4月26日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。上列三名上诉人共同委托诉讼代理人：王星火，江苏法鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹霞，女，1974年10月27日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原审第三人：孙凤翠(曹霞婆婆)，女，1951年3月24日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。原审第三人：方海琴（孙凤翠之女），女，1973年9月8日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。原审第三人：方海峰（孙凤翠之子），男，1978年8月14日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。原审第三人：方凯（曹霞之子），男，1998年8月1日出生，汉族,居民，住盐城市亭湖区。上列四名原审第三人共同委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。上诉人杨毓楼、杨青荷、杨青春因与被上诉人曹霞及原审第三人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨毓楼、杨青荷、杨青春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回曹霞的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由曹霞承担。事实和理由：1、1992年1月31日的《房屋买卖协议书》是虚假的，当时杨毓楼的年龄是49岁，而协议上写成了53岁，该协议无杨毓楼签字，协议中约定的房款是33300元，而孙凤翠在（2018）苏0902民初4807号案件的庭审中陈述是33367.95元，且与三张假收条的合计金额不一致，收款时间也与协议中约定的“房款以（已）从一九九一年春节前全部结清”不符。2、1991年6月21日署名“杨毓楼”所出具的报告也是虚假的，所有内容不是杨毓楼书写，杨毓楼未签字，当时杨毓楼的年龄是49岁，而报告上写成了53岁，杨毓楼的户籍在先锋居委会，后迁至莲花居委会，从未在建新居委会落户或生活过。3、三张收条非杨毓楼书写，杨毓楼一审中已要求对《房屋买卖协议书》、报告、收条上的笔迹及签名进行司法鉴定。综上，曹霞所提交的证据都是虚假的，一审法院以无鉴定必要拒绝鉴定申请没有法律依据，依据虚假证据作出的判决依法应予撤销。曹霞辩称，1、本案的争议焦点为双方对案涉房产是买卖关系还是租赁关系，上诉人称《房屋买卖协议书》、报告、收条等证据都是虚假的，但签订相关协议及报告时，杨青春本人并不在场，签订的主体之一方成桂已去世，杨毓楼已患老年痴呆，签约的细节已无从得知，而上述证据并非孤证。2、2016年12月18日杨青春等人曾以方某1桂欠付案涉房屋的购房款为由向一审法院起诉，诉状中自认双方存在房屋买卖关系，并签订有房屋买卖合同，另在（2018）苏0902民初4807号案件的庭审笔录第6-7页中杨青春也认可曾以双方存在房屋买卖关系起诉过的事实，现上诉人提出双方仅是租赁关系与其原陈述前后矛盾。3、根据一般常识，如系租赁应签订租赁协议，按期交纳租金，但上诉人对此未能提供任何证据加以证明，且租赁关系中承租人不可能获得房东的房产证、土地证，也不可能长达30年之久没有任何的交纳租金的明细和流水，更不可能将租赁房屋作为自己的户籍登记地。4、一审原承办法官曾进行现场调查，周围邻居均证明系房屋买卖关系，从未听说过租赁的情况。5、杨毓楼已患有老年痴呆，杨青荷为精神二级残疾，杨青春利用上述机会捏造本案事实，企图将房屋买卖合同关系歪曲成租赁合同关系。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯均同意曹霞的辩称意见。曹霞向一审法院起诉请求：1、判令杨毓楼、杨青荷、杨青春共同协助曹霞办理盐城市亭湖区9幢101室的房屋过户手续；2、本案的诉讼费由杨毓楼、杨青荷、杨青春共同负担。一审法院认定的事实：孙凤翠与方某1桂（已病逝）系夫妻，2009年2月12日，方某1桂因病去世。1990年，杨毓楼（杨青荷）原位于的房产拆迁，安置了两套位于盐城市亭湖区的房产，分别是9幢101室、102室。1991年6月21日，杨毓楼向所在居委会出具一份请求将房屋卖给方某1桂的报告，内容为：“本人因原房拆迁，于91年6月份安置卖给我两套中套私有房，房址在九楼101和102室，由于家庭原因，经全家人商定愿将101室卖给我亲戚方某1桂，102室留家居住，特具报告，请求上级部门照顾批准为盼。”原盐城市城区先锋街道办事处建新居民委员会（现盐城市亭湖区先锋街道办事处建新社区居民委员会）在该报告上盖章，并载明：“该户反映情况属实，同意101室卖给方某1桂居住。”1991年6月17日、6月21日、9月9日，杨毓楼分别向方某1桂出具收条，收到方某1桂房款2万元、1万元、1000元，合计31000元。1992年1月31日，杨毓楼（卖主）与方某1桂（买主）签订《房屋买卖协议书》一份，载明：“卖房人杨毓楼因原房拆迁，于一九九一年六月安置在，砖混结构，中套住房建筑面积为67.41平方米，此房属私人产权，因家庭原因，故将此房卖出，现由买主方某1桂买下。经双方协商，订总房价为33300.00元整。双方愿卖愿买以（已）达成协议，为了严肃私房终身权利，使个人财产受到法律保护，以使今后永不悔改，双方特定立协约如下：1、卖买此房出于双方自愿，双方协定总房价为33300.00元，此房款在协议鉴（签）字起，买方将房款全款一次付清给卖方。房款结清后，今后房价如有上升和下降，双方都没有任何理由悔改或倒算。2、在卖买此房期间，由于房产部门公章未能及时起用，房产证书未能及时发放，过户手续也未能按时办理，今后在办理过户手续时，卖方应主动帮助买方一起办理，以完最后过户手续，千万不能刁难。3.房款以（已）从一九九一年春节前全部结清，双方没有任何拖欠款，此房所有权，永属买方，卖方再无权干涉，卖买双方任何时候、任何情况下，都不得反悔。谁借故反悔，谁罚款壹万元。”杨毓楼、方某1桂作为卖买双方在该协议书上签字，并加盖了杨毓楼的私章。该协议书上记载的日期为“一九九二年元月卅一古历十二月二十七日晚”。杨毓楼收到拆迁安置房产后，将其中的101室交给方某1桂夫妇居住。1992年6月30日案涉9栋101室房产登记至杨毓楼名下，面积为67.41平方米。2005年9月15日，该房产的土地证登记至杨毓楼名下。上述房产证、土地证原件现由孙凤翠持有。孙某凤陈述买房经过如下：1、1991年，杨毓楼原的房子拆迁，分了两套房子在，杨毓楼的舅老爷（妻子的兄弟）在小海路上卖油条，与我租赁的房子靠一起，他跟方某1桂说他姐姐家有现成的房子准备卖一个，方某1桂回去跟我说了这个事，我说现在没有钱，方某1桂说回去将老家的房子卖掉，杨毓楼和他老婆天天到我门市去，后我打电话给我妹妹看看老家的房子有没有人要，我妹妹说沈队长要的，如果有现钱就卖掉，沈队长问我妹妹卖多少钱，我说卖15000元，沈队长还价1000元，给了14000元给我，我回去又凑了些钱，在1991年6月份给杨毓楼2万元，过了几天又给了1万元，几天后杨毓楼跟我说有事急用钱，我又给了1000元给他，后来在房产证交付给我时我又给了他2360元，因为房产证和钥匙给我了，我就没有要求他打条子给我。2、杨毓楼原来居住的地方就是建新居委会，必须去他的居委会打报告才能卖房子，居委会的报告给我后，他说还有点尾账7.95元，本来他说不要了的，后来我给了他10元钱，多给了2元给他。所以这个房子肯定是买的，如果不是买的，我出门被车撞死。3、1991年底前房款全给掉了，1992年开始装潢，钥匙是在拿房产证的时候拿到的，装潢后我和方某1桂就住进去了，后来给大儿子结婚住的，我们也一直住在里面的，方某1桂去世后直到现在都是我一个人居住的。4、当时不懂房子要过户，只知道房产证和钥匙拿到手就行了。杨青春对案涉房屋的陈述如下：1、2016年之前案涉房屋的居住情况我不是很了解，2016年我问我父亲时，我父亲说跟方某1桂家要了很长时间房子都要不回来，过去的房子也不需要装潢，直接可以居住。2、拿到案涉房子后就出租给方某1桂家了，我们家没有住过，我父母和杨青荷居住在案涉房屋隔壁102室，我1989年结婚，没有在102室居住过。3、过去租房子没有人家签租赁合同，我不知道租金如何支付，什么标准，听我父亲说收过租金的，具体收多少我不清楚。另查明：孙凤翠与方某1桂育有三个子女，长子方某2、女儿方海琴、次子方海峰。曹霞系方某2之妻，方凯系方某2、曹霞之子。方某2与曹霞结婚后共同居住在101室。2012年5月14日，方某2因病去世。案涉房屋的水电费缴费户名均为方某1桂。盐城市公安局文峰派出所出具的《常住人口信息采集表》显示，1991年2月9日，方某1桂、孙凤翠、方海琴、方海峰的户口登记至，方某1桂是户主。2012年5月15日，经盐城市公安局先锋派出所登记的户口簿显示，孙凤翠、曹霞、方凯的住址为亭湖区，孙凤翠为户主（曹霞称是派出所将房号弄错，101室登记为108室,108室登记为101室）。杨青春、杨青荷系杨毓楼与沈某的女儿及儿子，沈某于2004年12月份病逝。2009年8月20日，经盐城市残疾人联合会批准给杨青荷发放残疾证，精神贰级残疾，监护人为杨毓楼。2016年5月4日，杨青荷与杨青春的女儿彭杨柏楠签订一份《盐城市存量房自行交易合同》，约定杨青荷将9幢107室（该107室即上述102室）58.75平方米的房屋以20万元的价格转让给彭杨柏楠，房款自行交割，2016年5月29日前办理更名手续，后该房产过户至彭杨柏楠名下。2016年6月3日，经杨青荷、杨青春申请并提交案涉101室房屋产权档案，盐城市盐都区公证处出具公证书，证明案涉101室房屋（建筑面积67.41平方米，产权证号：III-D9-9-101）属于沈某与杨毓楼夫妻共有财产，其中的一半为被继承人沈某的遗产，应由其配偶杨毓楼、父母亲、儿子杨青荷、女儿杨青春共同继承，因被继承人的父母亲均先于被继承人去世，杨毓楼表示自愿放弃上述被继承人沈某的遗产，故被继承人的上述遗产由杨青荷、杨青春继承。2016年6月7日，杨毓楼、杨青荷、杨青春向盐城市不动产登记中心申请挂失101室房产的原房产证、土地证，补正后办理新的房产证，三人的份额分别为50%、25%、25%，并申请新房产证由杨青春单独持有，现案涉101室房产登记在三人名下。2016年12月28日，杨毓楼、杨青荷、杨青春作为共同原告向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：曹霞搬出案涉房屋。提交法院的民事诉状中事实与理由部分陈述如下：“原告（杨毓楼、杨青荷、杨青春）原居住地在盐城市，1991年因城市规划需要拆迁，分得一套安置房，位置在盐城市亭湖区。同年6月，原告一（杨毓楼）与被告丈夫方正贵（应为孙凤翠丈夫方某1桂）签订《安置房买卖协议》，约定安置房总价款为3.3万元，先付2.8万元，拿到房屋钥匙后再给付5000元，但直至2007年被告丈夫方正贵去世都未给付剩余款项，至今被告仍未给付并实际占据原告安置房多年，因时间跨度较大、物价飞涨等因素，双方对剩余房款协商不成，故房屋产权仍在三原告名下。按照相关法律规定，安置房五年内不得买卖，原、被告双方签订的协议是无效协议，故原告特具诉状，恳请人民法院依法判决。”该案立案前当事人申请交诉讼调解中心调解，调解过程中杨毓楼、杨青荷、杨青春撤诉。2018年6月，杨青荷持现有房产证至供电部门要求停止了101室房产的供电，致孙凤翠无法居住。2018年8月6日，曹霞、孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同向一审法院提起诉讼，案号为（2018）苏0902民初4807号，要求确认案涉9幢101室的房屋归曹霞所有，杨毓楼、杨青荷、杨青春共同协助办理过户。在该案2019年1月16日的庭审中，杨青春认可上述2016年12月28日的诉状，但认为内容系代理人所写。在本案审理过程中杨青春否认曾提出过上述诉讼，表示不清楚该诉状情况。还查明：2018年7月20日，孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同出具《放弃继承权声明书》，声明自愿放弃江苏省盐城市亭湖区9幢101室房产的继承权，由曹霞一人继承。本案一审审理过程中，曹霞申请查封案涉房产，一审法院依法作出裁定，查封了9幢101室的房产。一审法院认为，本案的争议焦点为：杨毓楼与方某1桂之间就案涉的9幢101室房屋是买卖关系还是租赁关系。1、杨毓楼、杨青荷、杨青春曾于2016年12月28日提起诉讼，以案涉房产在三人名下、方某1桂未付清房款为由，要求曹霞腾让房屋，可见三人自认案涉房屋系方某1桂购买，并签订了买卖协议。本案诉讼中，杨毓楼、杨青春虽否认该事实，但未能提供相反的证据证实，亦未作出合理的说明，根据“禁止反言”原则，对其辩称《房屋买卖协议书》不是杨毓楼签订的意见不予采信，其申请笔迹鉴定亦无必要。2、1991年6月21日，杨毓楼请求卖房的报告加盖了原盐城市城区先锋街道办事处建新居民委员会的章印，杨毓楼取得9幢101室房屋后，即交付方某1桂夫妇居住使用，方某1桂夫妇及其子女的户口随后迁入案涉房屋，且案涉房屋由孙凤翠及其家人使用至今。3、方某1桂的家人持有案涉房屋的房产证及土地证原件，杨毓楼、杨青春辩称杨毓楼没有领过产权证书，系房产部门人员造假的意见未提供证据证实，且有违常理，对其辩称意见不予采信。4、9幢102室房屋原在杨青荷名下，现过户至杨青春之女彭杨柏楠名下，但杨青春却陈述案涉的101室房屋系杨青荷所有，102室系杨毓楼所有，明显是虚假陈述。5、杨毓楼、杨青春虽辩称案涉房屋系租赁给方某1桂，但未能提供相应证据证实双方之间存在租赁合同，且对租金的标准和收取未作出合理说明，对该辩称意见亦不予采信。综上，曹霞及原审第三人持有卖房报告、房屋买卖协议、房款收条、产权证书原件，孙凤翠对卖房过程的陈述清晰合理，且其家人居住在案涉房屋二十几年，户口登记在该地址，以方某1桂的名义缴纳水电费用，足以认定方某1桂及其家人是作为案涉房屋的房主行使居住权，而杨毓楼、杨青春辩称案涉房屋系出租给方某1桂，未能提供相应的证据予以证实，对相关事实的陈述语焉不详，足以确认案涉房屋系方某1桂向杨毓楼购买。方某1桂与杨毓楼签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行约定的义务。《房屋买卖协议书》明确记载了购房款已经全部结清，曹霞亦提交了三份收据予以证实，收据的总金额虽与房款的金额有部分出入，但案涉房屋及产权证书原件已交付给方某1桂夫妇，且杨毓楼多年未提出过尚欠房款，孙凤翠对余款的支付亦作出了合理的说明，可以认定购房款已经付清，杨毓楼应根据约定协助办理过户手续。方某1桂在夫妻关系存续期间购买的房屋，应属方某1桂、孙凤翠共有，方某1桂去世后未留下遗嘱，案涉房产中属方某1桂的遗产应由其继承人孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯共同继承，现各继承人均同意放弃继承，房屋归曹霞所有，孙凤翠作为原审第三人参加诉讼，也同意将案涉房屋过户至曹霞名下，现案涉房产登记为杨毓楼、杨青荷、杨青春共同共有，故曹霞要求三人协助办理过户手续的诉讼请求应予支持。关于杨青春辩称曹霞诉请超出诉讼时效的意见。出卖人已经将房屋交付买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院的解释》第九十二条、第一百零五条之规定，一审法院判决：杨毓楼、杨青荷、杨青春于判决生效之日起十日内协助曹霞将盐城市亭湖区9幢101室房屋的产权过户至曹霞名下(过户费用由曹霞负担)。案件受理费633元，由杨毓楼、杨青荷、杨青春负担（应于判决生效之日起十日内直接向一审法院缴纳，曹霞预交的案件受理费予以退回）；财产保全费1020元，由杨毓楼、杨青荷、杨青春负担。二审中围绕上诉请求，当事人提交了下列证据，本院依法组织进行了证据交换。杨毓楼、杨青荷、杨青春提交了：1、户籍本、盐城市公安局先锋派出所出具的旧户籍以及先锋街道莲花居委会出具的证明，证明杨毓楼以前住在，一直到1998年户口才转到先锋街道莲花居委会，从而证明1991年6月21日原先锋街道建新居委会盖的章是虚假无效的。2、原房产证的存根，上面杨毓楼的签名并不是他本人所签，他从未领过房产证，证明曹霞持有的房产证是其私下办理的，不是杨毓楼主动给的。曹霞及孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯经质证共同认为：对证据1的真实性予以认可，但该证据中没有反映与中心居委会有关的相关内容，且根据孙凤翠本人回忆，建新居委会在报告上盖章是因为当时拆迁，原居委会已经不存在，故杨毓楼带着方某1桂到建新居委会作见证。对证据2的真实性无异议，但不能证明原房产证是由曹霞非法获取的，房产部门的登记是规范严格的，不可能在没有审查的情况下被他人办理，另杨毓楼当初拆迁时有两套安置房，分别为9号楼101室和102室，102室办理了房产证，不可能对讼争的101室不办理房产证。曹霞及孙凤翠、方海琴、方海峰、方凯提交了：1、本案委托诉讼代理人对邻居戴某、吴某所作的谈话笔录各一份，及证人的身份证复印件、联系方式，证明案涉房屋的邻居均能证明双方是房屋买卖合同关系，从未听说过租赁的情况，原一审承办法官也曾到现场调查核实。2、孙凤翠与杨青荷的对话录音（当庭播放），证明原杨青荷的9号楼102室房屋也被杨青春非法过户到自己女儿名下，杨青荷本人并不知情，杨青春恶意霸占其哥哥的房产。3、9号楼102室门口照片一张，证明杨青荷被杨青春赶到门口的活动板房生活，活动板房内空间狭小，环境恶劣，杨青春的陈述不仅违背事实，而且其还侵害他人的财产所有权。杨毓楼、杨青荷、杨青春经质证共同认为：对证据1，系对方委托诉讼代理人一人进行的调查，不符合证据收集的规范要求，且调查笔录属于证人证言性质，证人应当到庭作证，调查笔录内容也与事实不符。对证据2，杨青荷是精神二级残疾，法定监护人是杨毓楼，其个人陈述不能单独作为证据。对证据3，因杨青荷以前居住的环境脏乱，杨青春为其收拾打扫，杨青春花费了15万元建设活动板房安置杨青荷。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以确认权利。关于杨毓楼与方某1桂间就案涉的9幢101室房屋是买卖关系还是租赁关系，本院评析如下：1、1991年6月21日杨毓楼向建新居民委员会出具的报告，加盖有杨毓楼的私章，建新居民委员会也作出批复意见，证明就安置房的买卖行为提请了相关部门审批。2、杨毓楼收到拆迁安置房产后，即将案涉的101室交给方某1桂夫妇居住，方某1桂支付了房款，有收条为证；方某1桂将户口登记在该地址，并以方某1桂的名义缴纳水电费用，足以认定方某1桂及其家人是作为案涉房屋的房主行使居住权；杨毓楼、杨青荷入住对门102室，在长达20多年的时间内不提异议，与常理不符；原房产证、土地证原件由孙凤翠持有，杨毓楼、杨青荷、杨青春虽提出权属证书不是其办理的，但未能提供证据证明，孙凤翠持有原权属证书可以证明享有房产权利，亦可证明双方不是房屋租赁合同关系。3、1992年1月31日杨毓楼与方某1桂签订的《房屋买卖协议书》，也加盖有杨毓楼的私章，与1991年6月21日的报告及杨毓楼出具的收条相互印证；孙凤翠在庭审中对房屋买卖过程作出了合理陈述，而杨毓楼、杨青荷、杨青春对于其辩称的房屋租赁关系的事实语焉不详，亦不能提供双方签订有房屋租赁合同或约定有租金标准、如何收取租金等任何证据。4、杨毓楼、杨青荷、杨青春曾于2016年12月28日另案提起诉讼，诉称案涉房屋系出卖给方某1桂的，并签订有房屋买卖协议，与其本案中的辩称意见明显矛盾，对此其未能提供相反证据予以证明，亦未能作出合理说明，违反了“禁止反言”原则。上述事实及证据已形成证据锁链，可以证明杨毓楼与方某1桂间就案涉房屋存在买卖合同关系的事实，一审法院据此对于杨毓楼、杨青荷、杨青春提出的笔迹鉴定申请不予采纳并无不当。方某1桂与杨毓楼签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行约定的义务。案涉房屋及产权证书原件已交付给方某1桂夫妇，且杨毓楼多年未提出过尚欠房款，孙凤翠对余款的支付亦作出了合理的说明，可以认定购房款已经付清。杨毓楼、杨青荷、杨青春挂失注销案涉房屋的原权属证书，并补正办理新的权属证书，未经实际产权人的同意，现案涉101室房产登记在其三人名下，杨毓楼、杨青荷、杨青春应根据约定协助曹霞办理产权过户手续。综上，杨毓楼、杨青荷、杨青春的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费633元，由上诉人杨毓楼、杨青荷、杨青春负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年七月八日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴