濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初2502号原告:张美玲，女，汉族，1967年3月30日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人:苗振辉，河南银铎律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙超，河南银铎律师事务所律师。被告:濮阳市金地置业有限公司，住所地濮阳市五一路与开州路交叉口西北角。统一社会信用代码:914109000613960X9法定代表人:王丰楚，公司经理。委托诉讼代理人:白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人:马梦悦，河南长庚律师事务所实习律师。原告张美玲与被告濮阳市金地置业有限公司（以下简称金地置业）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张美玲及其委托代理人苗振辉、孙超，被告金地置业的委托代理人白占玲、马梦悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《确认单》约定的价格、商品房房源、地下室及地下停车位签订买卖合同；2、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年初，原告通过被告濮阳市金地置业有限公司的广告宣传及其售楼部现场工作人员的介绍，欲购买被告开发的“龙之光”三期项目的商品房，并于2019年3月31日原、被告签订了购买商品房的《确认单》，双方约定原告确认选定“龙之光”三期项目的房源是:一楼房屋一套、地下室及地下停车位。选定商品房房源:“龙之光”项目三期39号楼2单元1层101号商品房，建筑面积约173平方米(最终面积以有资质的测绘机构竣工验收实测面积为准)，赠送空中庭院，该商品房单价…”。原告按照被告的要求依约定按时交纳了购房总价款30％的首付款，全面履行了双方约定的义务。但2020年2月，被告将赠送空中庭院的面积计算在建筑面积内，并通知原告按商品房建筑面积为196.62平方米签订商品房买卖合同和增加购房房款。显然，被告擅自变更双方签订合同的内容，其行为己构成违约，导致商品房买卖合同无法签订等。经协商无果，为维护原告的合法权益，现具状起诉，望判如所请。被告金地置业辩称，1、本案案由确定错误，原被告双方未签订任何合同或协议，双方之间不存在商品房预约合同的法律关系，双方仅仅是就原告欲购买被告开发建设的涉案房屋进行磋商，但，并未达成最终的购买意向。2、即使贵院认为本案是商品房预约合同纠纷，由于原告出具的确认函及确认单均能表明涉案房屋的面积为暂定的大概面积，最终的面积以有资质的测绘机构实测面积为准。在购房磋商过程中被告已明确告知涉案房屋的面积有调整的可能性，不能仅以确认单或确认函的面积作为签约面积。在涉案房屋测绘报告出具后，面积有所调整，被告也和原告沟通，如继续购买涉案房屋，应以测绘报告的面积为准。3、至于原告在诉状中提到的赠送空中庭院，是因为确认单及确认函是被告统一的模板，空中庭院仅仅是针对两层以上的购房人才赠送空中庭院，也能从空中庭院的字面意思可知，一楼根本不存在空中庭院，也不存在赠送的问题，但是涉案一楼房屋有近70-80平米的小院是赠送的，原告单纯的认为测绘报告多出的面积属于赠送部分没有事实依据。综上，被告认为，应驳回原告的诉请。原告张美玲补充:1、原、被告双方通过确认单确定了原告所购买的房源情况，及被告赠送的相关面积。该确认单是双方确认签订，足以认定该确认单是双方签订的预约合同。且原告按照被告的要求已经缴纳了30％的购房款，双方已形成了商品房的买卖关系，并非是在商品房预购磋商的过程中。若是在磋商过程中仅会缴纳意向金，而不会向被告缴纳首付。首付交付后，原告已确定购买被告确认单确定的房源。2、确认单明确约定房屋的建筑面积是以测绘机构的实测面积为准，但是，该建筑面积是不包括被告所赠送的空中庭院面积，建筑的实际面积可以按照测绘机构出具的实测报告为准，但应当排除空中庭院的面积。3、被告以该确认单为模板为由，主张不存在赠送空中庭院，但是空中庭院是经双方确认，被告进行赠送的，应当按照确认单的实际内容签订以后的商品房买卖合同。4、模板中关于赠送部分是专门提醒的，被告予以否认是违背诚实信用义务的具体表现。经审理查明，2018年10月24日，张美玲在金地置业开发建设的“龙之光国际中心”售楼处填写VIP客户申请书，主要内容为：张美玲申请成为金地置业公司客户俱乐部的VIP会员，在“龙之光国际中心”项目公开销售时，提前通知到本人，愿意交10000元作为购房意向金。该意向金在成功选购“龙之光”住房后转为房款，若在开盘销售之日未收到本人答复，或本人决定不再购买，已交的诚意金无息返还，本人自愿解除龙之光国际中心VIP会员身份，此后双方再无任何争议。该申请书下方还注有“特别说明”，主要内容为：1、申请人须在公司规定的龙之光国际中心项目公开销售当日参加选房，认购住房后需与公司签署《龙之光国际中心认购协议书》，此诚意金自动转为购房款。公开销售之日未签署《龙之光国际中心认购协议书》则视为放弃该VIP享有优惠活动，申请人可办理诚意金无息返还手续；2、每套申请书限定购置一套住房，此申请书不得转让，不得更名，否则为无效；3、申请人购买龙之光国际中心规定推出房源可享受VIP客户限定房款优惠等。2018年10月24日，张美玲向金地置业交三期订金10000元，金地置业出具收据。2019年3月31日，张美玲与金地置业签署《确认单》，该确认单内容为：现确认选定“龙之光”三期以下房源、地下室及地下停车位。选定商品房房源：“龙之光”项目三期39号楼2单元1层101号商品房，建筑面积约173平方米（最终面积以有资质的测绘机构竣工验收实测面积为准），赠送空中庭院；该商品房单价为每平方米人民币壹万贰仟玖佰贰拾捌元（小写：12928元）。选定地下室：“龙之光”项目三期1号地下室，建筑面积约195.21平方米，单价每平方米人民币1元（小写：1元）。选定地下停车位：“龙之光”项目三期k46号地下停车位，总价款为人民币壹拾叁万元（小写：130000元）。2019年3月31日，张美玲向金地置业交车位款100000元，金地置业出具收据，并注明：39-2-101车位k46（13万元）。2019年4月7日，金地置业给张美玲发送“房源交款通知单”，该通知单注明房源39号楼2单元101号房、建筑面积173㎡、原单价12928、原总价2236544、定房时间2019.3.31、优惠后单价12773.23、优惠后总价2209769、今日交款559769、车位110000、合计交款669769。2019年4月7日，张美玲向金地置业交三期房款559769元，金地置业出具收据，并注明39-2-101。另查明，2019年12月5日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司对金地置业委托的39#楼房地产预测绘出具编号：濮市宇房预测字第20192051-2号房地产预测绘报告，该报告显示39号楼2单元101号房的建筑面积为196.62㎡。本院认为，民事主体的民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《确认单》时意思表示真实，且针对的内容比较具体，因此该确认单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该确认单签订时所涉及的标的物尚处在建设过程中，标的物的详细具体情况不明确，故首先需要确定该确认单的性质。根据当事人签订的合同的内容和法律后果的不同，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书、确认单等究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书或确认是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书、确认单中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书、确认单只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。本案中，原、被告双方签订的关于“龙之光国际中心”房源、地下室及地下停车位的《确认单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、大约的建筑面积)、单价进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在施工建设过程中，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，本院确认双方于2019年3月31日签订的关于“龙之光国际中心”房源、地下室及地下停车位的《确认单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。原、被告双方在被告通知原告签订商品房买卖合同时，因被告要求在商品房买卖合同中房屋建筑面积按测绘报告中的建筑面积填写，原告要求按确认单中的面积填写，以及在确认单中赠送的空中庭院在房源是1层的情况下是否存在，双方发生争议。因商品房的面积是商品房买卖合同中主要条款，关系双方当事人的主要权利义务，故在原、被告双方对商品房的面积存在争议、不能协商一致的情况下，原告张美玲要求被告以该确认单为依据签订商品房买卖的主张不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：驳回原告张美玲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张美玲负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年七月十一日书记员  李扬