河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7865号上诉人（原审原告）：殷予勤，女，1971年8月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：徐强，浙江京衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓冉，浙江京衡（郑州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南利达置业有限公司，住所地郑州市金水区天伦路2号。法定代表人：孙延民，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝永鹏，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈应喜，河南陆达律师事务所律师。上诉人殷予勤因与被上诉人河南利达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷予勤上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人原一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》并无明确约定案涉房屋土地使用年限70年错误。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定，案涉土地使用权年限自2008年5月13日至2078年5月13日，共计70年。而该合同系被上诉人提供的格式合同，根据社会公众的一般理解，该处列明的土地使用年限，即为涉案房屋的土地使用年限，被上诉人作为专业的房地产开发商，若涉案房屋土地使用权为40年，则该处应该直接予以标明，至少应当以附件的形式告知上诉人，而非直接加重上诉人的责任。二、本案《商品房买卖合同》约定的超出法定的土地使用权40年部分无效。本案中，商品房买卖合同约定的涉案房屋性质为商业服务，而商业用地的最长使用年限为40年，本案合同约定的70年土地使用权，明显超出了法定的40年使用权限，对超出部分应当根据合同法第五十二条第五款之规定，认定超出部分即30年土地使用权部分无效。三、被上诉人河南利达置业有限公司对合同部分无效存在重大过错。根据上诉人庭前调取的涉案地块建设工程规划许可证显示，在案涉房屋建设前，被上诉人已经对案涉地块规划予以调整，案涉房屋明确约定为商业服务用地，而被上诉人作为专业的房地产开发商，在出卖案涉房屋前，明知涉案房屋土地规划由住宅用地变更为商住用地，案涉房屋为商业服务，即明知商业服务用地土地使用权限最长为40年，却仍然与上诉人签订70年使用权的房屋买卖合同，欺诈行为明显，被上诉人对造成本案合同部分无效存在重大过错。而被上诉人为多销售房屋价款，故意隐瞒该情节，不告知上诉人真实情况，恶意十分明显，亦违背了诚实信用原则。四、一审法院以国家在非住宅建设用地使用权期间届满后的续期政策尚不明确为由不予支持上诉人的诉请错误。首先，被上诉人主张案涉房屋价款系按照40年土地使用年限计算，但在涉案合同明确约定为70年土地使用年限的情况下，被上诉人应当承担相应的举证义务，否则应承担举证不能的法律后果。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，案涉合同部分无效，被上诉人对此存在重大过错，被上诉人因合同部分无效而多收取的商铺价款，属于被上诉人因此获得非法利益，理应予以返还，被上诉人亦应赔偿上诉人因此所受到的损失。故一审法院以国家在非住宅建设用地使用权期间届满后的续期政策尚不明确为由不予支持上诉人的诉请错误。关于返还的数额，在被上诉人无法举证证明其投入成本的情况下，参照土地使用年限有效部分和无效部分4:3的比例，以房屋总价款3304452元为计算基数，折算30年的房屋价款为1416193.71元，该部分被上诉人应当予以返还，上诉人仅主张返还130万元，人民法院应当予以支持。综上所述，在被上诉人恶意违约、违背诚实守信原则，并给上诉人已经造成实质损害的情况下，人民法院应当支持上诉人的全部诉讼请求，以维护善良的社会风俗，故请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部上诉请求。河南利达置业有限公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予以维持。1.案涉的商品房买卖合同没有明确约定案涉房屋土地使用权的年限为70年，上诉人也没有证据证明被上诉人是按照70年的使用权卖给了上诉人案涉房屋。2.案涉房屋坐落的土地为非住宅性质的土地。按照物权法149条的规定，非住宅用地的土地使用权届满以后的续期问题，是依据相关的法律规定。截止目前还没有具体相关的法律规定，即在客观上上诉人并没有实际损失。综上，上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，原审判决应当维持。殷予勤向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失暂计130万元并支付利息（按银行同期贷款利率计算自2015年7月22日起至判决确定的还款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。后殷予勤变更其第一项诉讼请求为：判令被告返还原告价款暂计130万元整并支付利息（自2015年7月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付款之日止按照全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定的还款之日止）。一审法院认定事实：2015年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告以出让方式取得位于杨君北路北、××、编号××ＪＳ11-1-117的地块的土地使用权。【国有土地使用证】为2008-0335；该地块土地面积为18840.8平方米，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2008年05月13日至2078年05月13日；被告经批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为410100201309111，施工许可证号为410102201311260101；原告购买的商品房位于杨君北路北××××房，该商品房的用途为商业服务，建筑面积共123.94平方米，商品房总价为3332194元；被告应当在2015年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意以上约定天数为被告依法提供相关资料报产权登记机关备案时间，另原告委托办理产权证书的，原告应出具委托书，原告要求自己办理房屋权属证书的，被告按照规定予以配合等内容；合同附件四第六条约定：被告应在2016年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的万分之三的违约金。被告取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按原告委托被告办理该商品房转移登记方式办理；原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取，如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款万分之一的违约金等内容。原告按约定支付了全部购房款。后原告以被告未能如期办理上述房屋的不动产权证为由诉至该院。该院于2019年1月28日作出（2018）豫0105民初31691号判决书，判令被告于判决生效之日起十日内协助原告办理位于金水区杨君北路北××××房屋的不动产权证；并支付原告逾期办理产权初始备案登记违约金176482.03元；也驳回了原告的其他诉讼请求。2019年8月7日，郑州市自然资源和规划局出具豫（2019）郑州市不动产权第0281234号不动产权证书。该证显示：权利人为殷予勤，单独所有，坐落于金水区××楼××商业××号，用途为批发零售用地/商业服务，面积为共有宗地面积18840.8m2/房屋建筑面积123.8m2，使用期限为国有建设用地使用权：2008年5月14日起2048年5月13日止。该证附记显示：城镇住宅用地2008年5月14日起2078年5月13日止；商务金融用地2008年5月14日起2048年5月13日止；住宿餐饮用地2008年5月14日起2048年5月13日止。诉讼中原告于2019年9月5日以对原告案涉商铺因土地使用年限减少30年导致商铺价值减少数额进行鉴定为目的向一审法院申请司法鉴定。河南诚联资产评估有限公司于2019年11月5日出具《关于退回郑州市金水区人民法院司法鉴定委托评估的函》，称经过分析该项目适用收益法进行评估，但是由于市场环境及政策的不确定性，对于未来30年商铺的收益情况所需参数无法确定，以已超出执业范围为由将该司法鉴定委托退回。河南省中州评估有限公司于2019年11月8日出具《退卷函》，以上述鉴定要求超出本机构的技术条件或鉴定能力为由将本次评估委托退回。原告于2019年11月18日再次以对原告案涉商铺购买当时（2015年2月份）以40年土地使用年限计算房屋价值进行鉴定（参考同区域或同地段同户型面积计算）为目的向一审法院申请司法鉴定。河南康鑫源房地产估价咨询有限公司于2020年1月17日出具《退件说明》，称其公司估价人员对涉案商铺进行了实地查勘，走访调查，并询证了相关部门。通过其公司资料库查询、市场调查和询证，对涉案房产区域范围内限定条件下的类似案例进行广泛收集和梳理，没有筛选到有效的类似成交案例，因此其公司在技术手段上对该限定条件下的涉案房屋价值无法量化测算。经慎重研究，将此委托件退回。河南远志房地产评估有限公司于2020年2月14日出具《退件申请函》，以因缺少鉴定目的所要求的案涉商铺的租售交易案例，其公司无法客观公正的评估出案涉房屋的评估价值为由，申请退回此次委托。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并无明确约定原告的案涉房屋的土地使用年限为70年，且根据《中华人民共和国物权法》第149条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”原告的案涉房屋的使用期限为国有建设用地使用权：2008年5月14日起2048年5月13日止，目前40年的使用年限未到，国家在非住宅建设用地使用权期间届满后的续期政策尚不明确。诉讼期间，为了慎重处理本案，经原告两次申请，该院两次移送鉴定，均被退回。因此原告主张被告返还房屋价款并支付利息的诉讼请求依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告殷予勤的诉讼请求。案件受理费18723元，由原告殷予勤负担。本院二审期间，殷予勤未向本院提交新证据。河南利达置业有限公司向本院提交河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26818号民事判决书一份，拟证明与本案同一法律关系、相同法律事实的案件，一审法院已作出生效的判决，驳回了该案原告侯若冰要求被告返还价款的诉讼请求。殷予勤质证认为：对该份判决的真实性没有异议。该案原告侯若冰在一审判决作出后未提起上诉，系基于诉讼成本的考虑，并不意味着一审判决正确。殷予勤向本院提交重新鉴定申请书，请求对殷予勤案涉商铺购买当时(2015年度)以40年土地使用年限计算房屋价值进行司法鉴定(参照同地段同类户型面积计算)。河南利达置业有限公司认为，该申请已经在一审当中提及，一审法院已经采信了殷予勤的鉴定申请，组织相关的鉴定机构，殷予勤在二审中不应再重复提起，且其申请已超出举证规则的规定，不应当支持，故不同意殷予勤提出的重新鉴定申请。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。二审中，殷予勤称因案涉《商品房买卖合同》部分无效，主张返还不当得利。本院认为，在殷予勤与河南利达置业有限公司所涉另案中，一审法院（2018）豫0105民初31691号民事判决认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，判令河南利达置业有限公司为殷予勤办理案涉房屋的不动产权证并支付殷予勤逾期办理产权初始备案登记违约金。因案涉房屋的不动产权证显示国有建设用地使用权自2008年5月14日起至2048年5月13日止，与《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”中约定的70年土地使用年限不一致，殷予勤在本案中主张案涉《商品房买卖合同》部分无效。殷予勤的该项主张，与生效判决认定的《商品房买卖合同》合法有效的事实相矛盾，对其该项主张本院不予采信。殷予勤一审时已申请了鉴定，一审法院也根据殷予勤的申请委托了相关鉴定机构并两次移送鉴定，均被退回。殷予勤二审中申请重新鉴定理由不足，本院不予准许。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了土地使用权出让最高年限按下列用途确定，其中第（四）项规定商业、旅游、娱乐用地四十年。案涉房屋的不动产权证书载明，殷予勤所购房屋用途为“批发零售用地/商业服务”，殷予勤购买的系商铺，对商业用地使用权出让的最高年限40年应当知悉。殷予勤主张河南利达置业有限公司超出40年的部分所涉及的房屋价款构成不当得利，主张河南利达置业有限公司予以返还，理由不足，一审法院以国家在非住宅建设用地使用权期间届满后的续期政策尚不明确为由，对殷予勤的该项主张不予支持并无不当。综上所述，殷予勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18723元，由殷予勤负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇二〇年七月十七日书记员  韩 冰