辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1131号上诉人(原审被告)：刘忠伟，男，1965年4月9日出生，满族，无业，住辽宁省。被上诉人（原审原告）：北镇沿海物业管理有限公司，住所地北镇市北镇街道办事处南关社区富源公馆B2号楼1号门市。法定代表人：陈秀梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：李伶伶，系该公司副经理。委托诉讼代理人：赵伶，系该公司职员。上诉人刘忠伟因与被上诉人北镇沿海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘忠伟，被上诉人委托诉讼代理人李伶伶、赵伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠伟上诉请求：1、一审判决适用法律不准，认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人没有根据辽宁省《物业管理条例》第五十八条规定书面催缴物业费，也没有证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳相应物业费用。被上诉人没有根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定履行法定通知缴纳义务。本案一审中，被上诉人没有证据证明通过直接送达等方式向上诉人书面催缴物业管理费用；二、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理和维护义务，应承担相应的赔偿责任。上诉人所居住的环卫小区前栋楼1单元1楼的商业用房在2014年底装修过程中拆除部分承重墙，使整个建筑存在安全隐患。根据法律规定，被上诉人应当制止该商户的违法行为，居住在环卫小区前栋楼1单元的10余户业主(包括本人)多次要求被上诉人向城市管理执法等有关行政主管部门报告此事，要求被上诉人向该商户传达恢复建筑主体构造的通知，被上诉人态度恶劣，推卸责任，让业主自行解决问题。被上诉人未根据其公示的《物业服务内容》第7项、第8项提供相应常规服务，上诉人所在单元门禁系统出现故障、小区地面多处破损，被上诉人未尽到应尽的维护公共设施的义务。上诉人所居住的环卫小区门禁系统已经废弃，本人及亲戚存放在小区内的电动车和汽车时常遭到破坏，向物业报案后也得不到有效处理；三、为业主提供物业服务是物业管理单位应履行的义务，其没有履行义务，责任不在业主。业主不交物业费都是有原因的，如不分清事由，仅仅因为双方之间存在物业服务合同关系，物业单位干好干坏一样收费，只会导致物业服务质量下降的恶性循环。综上，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在被上诉人正确履行物业服务义务之前，上诉人有权拒绝支付物业服务费用。请求二审法院依法查明事实，要求被上诉人采取补救措施，将被拆除的承重墙体和被损坏的的单元门等公共设施恢复原样，维护上诉人的合法权益。被上诉人应拿出证据证明一楼承重柱子变窄了，对我人身没有危险性，我就缴纳物业费。北镇沿海物业管理有限公司辩称，上诉人刘忠伟的上诉请求，没有事实和法律依据，原审认定事实清楚适用法律正确，答辩人请求依法驳回上诉人，维持原判。一、上诉人所谓“被上诉人并未通关法定程序主张拖欠物业费”的主张与事实不符。答辩人事实上从2015年至2018年每年都在小区张贴缴纳物业费的通知，并且，每年都多次到上诉人家催要物业费，只是上诉人一直以各种理由推托不交物业费。二、答辩人已经履行了物业服务义务，不存在上诉人所谓的“被上诉人没有履行相关维修、养护、维护等物业服务义务”的情况。答辩人在原审法院提交了证明履行物业服务义务的如下证据：1、前期物业管理合同二份，证明原告为涉案小区提供物业服务的事实及收费依据；2、营业执照、开户许可证、资质证书、税务登记证，证明答辩人有服务服务物业管理资质；3、2015年-2018年物业支出明细账，证明原告为涉案小区履行物业义务的事实；4、与上诉人同一单元的业主王平、陈孚玉物业费收款收据7份（复印件），证明答辩人对被同一单元业主收费的事实；5、北镇市人民法生效判决书3份，证明答辩人为涉案小区提供物业服务的事实，法院均作出了确认。关于一楼称重柱子变窄的问题，我们当时及时上报了，当时办公室人员离职了，我们有发现一楼承重墙被变动后，跟开发单位沟通了，我们也到现场了，我们没有权利管这事。北镇沿海物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2015至2018年物业管理费2468元；2、本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：北镇市环境卫生管理处系北镇市环卫小区的建设单位。2014年7月26日，北镇市环境卫生管理处（甲方）与原告（乙方）签订了前期物业服务合同。约定甲方将环卫小区综合楼委托乙方实行物业管理，委托管理期限为5年，即2014年7月26日至2019年7月26日，物业管理服务费按每户每月每平方米0.6元标准收取。原告按合同约定履行了相应的物业管理义务。被告刘忠伟系北镇市北镇街道办事处南关社区环卫小区前栋楼一单元5楼西屋实际居住使用人，被告居住的住宅面积为85.723平方米，自2015年起未向原告缴纳物业管理费。另查明，案涉小区至今未成立业主大会及业主委员会。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据原告的陈述及提供的证据可以认定原告实际上为案涉小区提供了相应的物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，被告作为案涉小区的业主实际享受了相关的服务，原告主张被告按合同约定每月每平方米0.6元的标准支付物业服务费，依法有据，本院予以支持。被告辩称的原告未按相关物业管理条例义务提供服务，未履行制止并报告不法行为义务、维护公共设施义务及安全保卫义务的抗辩理由，未能提供相关证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告刘忠伟于本判决生效之日起十日内向原告北镇沿海物业管理有限公司支付2015至2018年的物业服务费2468元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘忠伟负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院查明，一审法院认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人要求上诉人缴纳2015年-2018年2468元的物业管理费的诉求应否得到支持。根据卷载证据及一审法院认定事实，北镇沿海物业管理有限公司作为取得资质证书的物业服务企业与北镇市环境卫生管理处签订的前期物业服务合同合法有效,双方应按照约定履行各自的权利与义务。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,刘忠伟作为小区业主,在接受北镇沿海物业管理有限公司的物业管理服务后,应依约履行缴纳物业服务费用的义务。关于上诉人主张的被上诉人没有根据辽宁省《物业管理条例》第五十八条规定书面催缴物业费一节，业主委员会督促欠费业主缴纳拖欠的物业费不是物业公司起诉的前置程序,物业公司在业主拖欠物业服务费的情况下有权向法院提起诉讼,主张自己的合法权利,故上诉人该项上诉理由,本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理和维护义务，应承担相应的赔偿责任一节，如果单元门禁系统故障、小区地面破损、小区内电动车等遭到破坏的问题确实存在,且给上诉人造成损失,上诉人有权依据法律规定就侵害其财产权益的行为另案主张权利,但不能以此作为拒交物业费的理由。关于上诉人主张的一楼的商业用房在装修过程中拆除部分承重墙导致对其人身存在危险性的问题，因上诉人并未提出证据证明被上诉人没有尽到相应的制止及向相关部门报告反馈的义务，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，上诉人刘忠伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘忠伟负担。本判决为终审判决。审判长 门 辉审判员 钟 鸣审判员 韩晓武318135011430000二〇二〇年七月二十二日3810020320000法官助理刘少一书记员李丹妮