吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终697号 上诉人(原审原告)：孙明亮，男，1992年10月10日生，汉族，工人，现住吉林省镇赉县。 委托诉讼代理人：刘文佳，吉林君朔律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：大安市吉祥房地产开发有限责任公司，住所地吉林省大安市。 法定代表人：田秀文，该公司总经理。 被上诉人(原审被告)：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。住所地：吉林省镇赉县。 负责人：杨淑娟，该公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵向舟，大安市吉祥房地产开发有限责任公司经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟宪臣，吉林梦成律师事务所律师。 上诉人孙明亮因与被上诉人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2020）吉0821民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙明亮上诉请求：1.撤销（2020）吉0821民初547号民事判决书中第三项;2.支持孙明亮购房办理房本违约金的请求。事实与理由:孙明亮诉吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司房屋买卖合同纠纷一案，镇赉法院认定吉祥公司镇赉分公司违约，却未支持违约金的请求，保护了违约金为“0”的不合理条款，不符合法律规定。该约定是在《房屋买卖合同》之后签订的为了贷款使用的《预售合同》，这是明显违反法律规定的格式条款该判决结果也是产生同案不同判的影响，白城市中级人民法院已经认定应承担违约金，约定违约金为“0”不合法。现提出上诉，请求中级人民法院予以撤销该判决书，予以改判。 吉祥公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人吉祥公司镇赉分公司与被答辩人签订的在房屋管理部门备案登记的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法应予确认，请求驳回被答辩人的上诉请求。 吉祥公司镇赉分公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩人吉祥公司镇赉分公司与被答辩人签订的在房屋管理部门备案登记的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。依法应予确认，请求驳回被答辩人的上诉请求。 孙明亮向原审法院起诉请求：1．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即协助孙明亮办理产权证，并承担违约责任（以总房款315214为基数，自2017年12月13日起直至办理产权证之日止，参照人民银行逾期贷款利息赔偿）；2．请求裁定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司立即退还孙明亮契税款315214×1.5％=4728.21元及利息（以4728.21为基数，自2017年9月14日起至实际退还之日止）；3．本案诉讼费用由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司承担。 原审法院认定经审理查明：2017年8月29日，孙明亮与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同》，以315,214元的价格购买吉祥房地产公司开发建设的的位于××镇商品房一套,建筑面积92.71平方米,单价为每平方米3,400元。合同约定，孙明亮向吉祥公司镇赉分公司交付购房首付款115,214元，剩余房款200,000元在银行办理的贷款。该合同对关于产权登记未作出明确约定。2017年9月13日，孙明亮与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同(预售)》。该合同约定,因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。该合同在房屋管理部门登记备案。2017年9月14日，吉祥公司镇赉分公司向孙明亮交付涉案房屋。孙明亮于当日向吉祥公司镇赉分公司交纳契税4,728.21元。此房屋至今未办理房屋所有权证书。 原审法院认为：一、关于第一项诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孙明亮在签订房屋买卖合同后如约交付购房款已履行了合同义务。吉祥公司镇赉分公司作为出卖方亦应按合同约定，如期向买受人交付房屋，并在约定的期限内协助买受人办理房屋产权过户手续。本案中，吉祥公司镇赉分公司交付房屋后，至今未为买受人办理房屋产权证，吉祥公司镇赉分公司应协助孙明亮办理产权证。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与孙明亮签订了房屋买卖合同，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。吉祥公司亦应协助孙明亮办理房屋产权登记手续。虽双方签订两份房屋买卖合同，但《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。故原审法院对孙明亮要求吉祥公司及吉祥公司镇赉分公司承担违约责任，以总房款为基数计算逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持。 二、关于第二项诉讼请求。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，据此规定，原审法院认为，吉祥公司镇赉分公司无权向孙明亮收取契税款，故而孙明亮要求返还契税款的诉请应予支持。关于契税款数额4，728.21元（315，214元×1.5％），吉祥公司和吉祥公司镇赉分公司对此未持异议，原审法院对此予以确认。关于返还契税款的利息，原审法院认为，因资金占用期间的利息损失系法定孳息，故应予以保护。因吉祥公司镇赉分公司为吉祥公司设立的分支机构，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”据此规定，虽是吉祥公司镇赉分公司与孙明亮签订《商品房买卖合同》，但吉祥公司仍应对吉祥公司镇赉分公司的民事行为承担责任。孙明亮于2017年9月14日交纳房屋契税款，故吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司应自2017年9月14日起给付占用契税款期间的利息（2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。综上，一审法院判决如下：一、吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于判决生效后立即协助孙明亮办理位于××镇房屋权属登记；二、吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司于判决生效后立即返还孙明亮已交纳的契税款4728.21元及利息（以4728.21元为基数，自2017年9月14日起至实际退还之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回孙明亮的其他诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，本案中，虽然双方签订两份房屋买卖合同，但《商品房买卖合同（预售）》在房屋管理部门已进行登记备案，也是房产部门办理产权证的合同依据，其作为正式合同文本，买卖双方应受该合同的约束。《商品房买卖合同（预售）》与《商品房买卖合同》约定不一致的内容，应以《商品房买卖合同（预售）》约定的为准。《商品房买卖合同（预售）》中对不能如期办理产权证的违约方式进行了明确约定，出卖方应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约方式履行。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人未如约办理房屋产权证，“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，即出卖方不支付违约金。吉祥公司镇赉分公司虽存在违约行为，但合同中明确约定支付违约金的数额为“全部房价款万分之0”。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定，双方在合同中约定对于逾期办证不支付违约金，视为对逾期办证违约金特殊约定，故原审法院对逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持并无不当。 综上所述，孙明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由孙明亮负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  李 瑞 审判员  孙晓琦 二〇二〇年七月十六日 书记员  崔 岚