四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川34民终557号 上诉人（原审原告）：马沙妹妹，女，1965年3月出生，彝族，村民，住四川省雷波县。 委托诉讼代理人：李甲日，四川墨科律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：杨娟，四川墨科律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：阿杜说日，男，1970年1月出生，彝族，村民，住四川省雷波县。 被上诉人（原审被告）：阿余机里，女，1970年5月出生，彝族，村民，住四川省雷波县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：阿杜牛洗，女，1989年11月出生，彝族，居民，住四川省雷波县，系二被上诉人之女，代理权限为特别授权。 原审被告：阿罗杨子，男，1965年11月6日出生，彝族，村民，住四川省雷波县。 原审被告：安杜巫迁，男，1975年1月20日出生，彝族，村民，住四川省雷波县。 上诉人马沙妹妹与被上诉人阿杜说日、阿余机里，原审被告阿罗杨子、安杜巫迁买卖合同纠纷一案，不服四川省雷波县人民法院(2019)川3437民初670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 马沙妹妹上诉请求：撤销原判并依法改判被上诉人支付给上诉人购房款405000元。事实及理由：一、一审适用法律错误。上诉人请求的是支付购房款，一审审查的是合同是否有效，超越当事人诉求，违反不告不理原则。一审适用《合同法》52条认定合同无效错误，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条之规定，被上诉人以三栋房子没有合法产权主张确认合同无效不应得到法院支持。三栋房屋交付后，被上诉人已将其中一栋拆旧建新与另外两栋分别用于经营和居住，被上诉人行为表明已经实现合同目的，一审判决不支持上诉人要求支付剩余购房款的判决有违诚实信用和公平原则。房屋买卖合同是双方经自愿平等协商形成，及时上诉人不享有产权，无权处分了房屋，也不影响合同效力，上诉人认为合同有效，被上诉人应支付购房款。二、一审法院事实认定不清。被上诉人在购买之前已明确知道房屋产权情况，且看过房屋现状，按常理不可能在不了解房屋状况下就贸然购买，被上诉人是在了解房屋状况包括产权证书信息后作出的决定，应当承担购买房屋相应后果。 被上诉人阿杜说日、阿余机里共同辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，我们已经支付895000元，上诉人一直占有我们的房屋，产权证没有给我们，所以我们没有付后面的405000元是有原因的。 原审被告阿罗杨子未到庭，提供书面答辩状称：答辩人不再为被答辩人起诉的债务承担担保责任。答辩人向被答辩人出具的《证明》不能证实被告阿杜说日知道房产没有产权证的事实。 被上诉人何云长未到庭，未进行答辩。 马沙妹妹向一审法院起诉请求：1.判决四被告承担无限连带责任给付原告售房款405000元，违约金50000元，合计455000元；2.由被告承担本案诉讼费用。后在审理中增加诉讼请求：判令被告阿杜说日将原告马沙妹妹在原西宁信用社院坝内修建的一幢房屋的第一楼至第三楼返还给原告。庭审中原告马沙妹妹将诉讼请求变更为：1.判决被告给付原告购房款405000元；2.判决被告阿杜说日对于拆除重修的房子，赔偿20万元给原告。 一审法院认定的事实：二十世纪八十年代，案外人胡红在雷波县上原雷波县西宁农村信用合作社门口右边的土地上搭建了一间木质结构的棚子（胡红出庭作证称木棚子下的土地是属于雷马屏监狱的）。原告马沙妹妹于2001年在案外人胡红处购买了该棚子（无产权证书与土地使用证）。原告马沙妹妹购买该棚子后，将该棚子拆除并重建为一栋一楼一底砖混结构房屋（无产权证书与土地使用证），且原告马沙妹妹在庭审中自认房屋下的土地是属于雷马屏监狱的。2008年案外人吉布阿古、阿卢洛日竞拍到原雷波县西宁农村信用合作社的房产（一栋办公住宿楼、一栋住宿楼、一个空坝子）后，于2008年7月12日由案外人吉布阿古与雷波县西宁农村信用合作社签订了《房产协商转让协议书》。过了三四年案外人阿卢洛日将原雷波县西宁农村信用合作社的一栋办公住宿楼以及一个空坝子出售给原告马沙妹妹，原告马沙妹妹擅自在该办公住宿楼上加建了一层，并在空坝子里擅自新建了一栋四层楼房。2016年年初，原告马沙妹妹与被告阿杜说日达成口头协议，原告马沙妹妹将位于雷波县房屋作价1300000元卖给被告阿杜说日，达成协议不久，原告马沙妹妹将三栋房屋移交给了被告阿杜说日、阿余机里。2016年4月12日被告阿杜说日、阿余机里向原告马沙妹妹出具《欠条》一张，载明“今欠到马沙妹妹购房款900000.00元，人民币玖拾万元整，此款用原所售房屋作还款抵押，分别定于2016年07月12日还500.000.00元，人民币伍拾万元整。2017年04月12日还400000.00元，人民币肆拾万元整。欠款人必须严格按以上还款时间履行还款责任，若出现违约，不能按时还款，由担保执行人收回原所售房屋给马沙妹妹。（注明：担保执行人保证所售房屋在未还清欠款之前不能作任何担保或抵押）若出现违约担保执行人收回所售房屋给马沙妹妹后，欠款方所投资的装修费用（包括原交的购房款）与马沙妹妹无关，不得找马沙妹妹索要，其它设备自行出置。欠款人：阿杜说日阿余机里担保执行人：阿罗杨子2016年04月12日”。因被告阿杜说日、阿余机里未按期支付购房款，原告马沙妹妹与被告阿杜说日经协商达成新的还款协议。2018年4月13日，原告马沙妹妹与被告阿杜说日签订《协议书》，载明“甲方：马沙妹妹乙方：阿杜说日经双方多次协商，就乙方欠甲方售房款55万元已逾期过久，再次达成如下协议：1，分两次完成还款任务，第一次定于2018年07月15日前还30万，大写：叁拾万元整。第二次定于2018年10月15日前还25万，大写：贰拾伍万元整。2，在未还清以上欠款之前，乙方不得出售（含抵债）甲方修建的邻河边整栋新建房共4层和邻街门市整栋，若出售必须通过甲方和担保方，销售款全额优先归还以上款额，乙方单方出售由担保方负责违约，此协议另定伍万元整违约。3，此协议由担保人监督乙方完成还款任务，从第一次还款起若乙方出现违约，由担保人负责交甲方修建的邻河边整栋新建房共4层和邻街门市整栋给甲方，乙方不得找任何借口找甲方和担保方。甲方：马沙妹妹乙方：阿杜说日见证人：雷子月批阿罗杨子担保方：阿杜古尔、安杜巫迁2018年04月13日”。买卖合同履行过程中，被告阿杜说日分数次向原告马沙妹妹共计支付购房款895000元，余款405000元至今未付。被告阿杜说日在购得前述三栋房屋后，将位于雷波县上原雷波县西宁农村信用合作社门口右边的那栋一楼一底砖混结构房屋拆除，并重建为一栋四层楼房。本案的争议焦点：一、原告是否具有诉讼主体资格；二、本案涉及的买卖合同是否有效；三、被告是否应承担相应的民事责任。 一审法院认为：关于争议焦点一，原告是否具有诉讼主体资格。本案中，根据原告马沙妹妹提交的证据《欠条》、《协议书》显示，被告阿杜说日、阿余机里是向原告马沙妹妹出具的《欠条》，欠的是原告马沙妹妹的购房款，《协议书》上的甲乙双方是原告马沙妹妹与被告阿杜说日。故马沙妹妹作为本案原告参加诉讼并无不当，对被告阿杜说日、阿余机里辩称原告马沙妹妹不具备本案诉讼主体资格的抗辩意见一审法院不予采纳。关于争议焦点二，本案涉及的买卖合同是否有效。本案中，买卖的标的为三栋房屋，其中位于雷波县上原雷波县西宁农村信用合作社门口右边的那栋一楼一底砖混结构房屋，系原告马沙妹妹从案外人胡红处购买木棚子后，将木棚子拆除重建的。胡红作为证人出庭作证称，其搭建的木棚子下的土地属于雷马屏监狱，该木棚子没有任何权属证书，出售给原告时也未经过雷马屏监狱的同意。原告马沙妹妹在庭审中也自认，胡红转让给她的木棚子下的土地是属于雷马屏监狱的，且原告重建的一楼一底砖混结构房屋在建成后也未取得权属证书，原告便将该房屋卖给被告阿杜说日、阿余机里。原告私自在非其享有土地使用权的土地上修建房屋，并出售给被告阿杜说日、阿余机里，其行为违反法律规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告马沙妹妹与被告阿杜说日、阿余机里房屋买卖合同中关于那栋一楼一底砖混结构房屋的部分应为无效。但该部分合同无效，不影响合同其他部分效力，其他部分仍然有效。关于争议焦点三，被告是否应承担相应的民事责任。本案中，因买卖合同部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，作为标的物的位于雷波县上原雷波县西宁农村信用合作社门口右边的那栋一楼一底砖混结构房屋已被被告阿杜说日拆除并重建，已无返还可能，原告诉请被告阿杜说日赔偿200000元，但因原告马沙妹妹与被告阿杜说日、阿余机里约定三栋房屋共计1300000元，未对每栋房屋分别计价，虽然原告在庭审中称三栋房屋系按面积作价1300000元，被被告阿杜说日拆除的房屋转让时价值200000元，但被告阿杜说日不予认可，原告也未提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定其应承担相应的不利后果。本案中无法区分每栋房屋的价值，故对原告诉请被告阿杜说日对于拆除重修的房屋赔偿200000元给原告的诉讼请求一审法院不予支持。对于原告诉请被告给付原告购款405000元的诉讼请求，也因本案中无法区分每栋房屋的具体价值，被告阿杜说日、阿余机里已给付原告购房款895000元，原告未举证证明被告在合同有效部分还应支付原告多少购房款，因此根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定原告应承担相应的不利后果。故对原告诉请被告给付原告购房款405000元的诉讼请求一审法院不予支持。关于被告阿罗杨子是否应承担保责任，2016年4月12日被告阿罗杨子作为担保执行人在《欠条》上签字，但原告与被告阿杜说日在2018年4月13日达成新的还款协议，双方签订《协议书》时阿罗杨子是作为见证人签字的，且有了新的担保人，由此可见被告阿罗杨子已不再是本案的担保人不应再承担保责任。关于被告安杜巫迁是否应承担保证责任，2018年4月13日被告安杜巫迁作为担保方在《协议书》上签字，原告与被告阿杜说日约定的最后履行还款期是2018年10月15日，而原告起诉时间是2019年8月13日，原告未提交证据证明其已在保证期间内要求被告安杜巫迁承担保证责任，故根据《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，被告安杜巫迁的保证责任已免除，被告安杜巫迁不应再承担当担保责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告马沙妹妹的诉讼请求。案件受理费8126元，由原告马沙妹妹负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。 本院认为,本案当事人争议的焦点是：被上诉人是否应当支付上诉人405000元？从本案的情况来看，一审认定当事人之间的合同部分无效，主要依据上诉人私自在非其享有土地使用权的土地上修建房屋，并出售给被上诉人的行为违反法律规定。而一审据以认定上诉人行为违法的证据为胡红的庭审证言和上诉人的庭审自认案涉土地使用权属于雷马屏监狱。本院认为，对土地使用权的确定应当是以国家相关部门的产权证书或者证明文件才能予以认定，且上诉人是在2001年通过支付价款的方式从胡红处购得木棚后修建，在长达十九年时间并无相关权利人对此土地使用权主张过权利。本案中当事人双方虽然没有签订合同，但通过2016年4月12日阿杜说日、阿余机里向马沙妹妹出具《欠条》和2018年4月13日，马沙妹妹与阿杜说日签订《协议书》可以证实，双方之间的买卖房屋的协议自愿真实，并不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应当认定双方之间的房屋买卖协议合法有效。 本案中被上诉人主张因双方之间买卖合同违反法律强制性规定而导致合同部分无效，并且因上诉人未履行交付产权证义务，不支付剩余款项。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被上诉人关于双方之间合同部分无效的主张不成立。 本案房屋交易涉及金额大，当事人双方均为当地居民，被上诉人应当对案涉房屋包括产权在内的情况有所了解，且被上诉人称双方为亲家关系，被上诉人不可能在不了解房屋情况下购买房屋。按照前述司法解释的规定，被上诉人购买房屋后，即便其认为“西宁镇街上原雷波县西宁农村信用合作社门口右边的一栋一楼一底砖混结构房屋”的买卖涉及的土地使用权上诉人无权处分，也应当是主张解除合同，但被上诉人不仅没有主张解除合同，在此后还出具欠条、签订付款协议确认欠款金额。并且还对该房屋拆除后重建。因此，即使按一审法院认定的该部分合同无效而致使原物无法返还的责任也在被上诉方。综上，被上诉人主张合同部分无效和上诉人未履行交付房产证义务而不支付余款的辩解理由不成立，因此，被上诉人应当按照双方的协议支付相应价款。 综上所述，上诉人马沙妹妹的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省雷波县人民法院(2019)川3437民初670号民事判决； 二、由阿杜说日、阿余机里在本判决送达之日起十日内支付上诉人马上妹妹405,000.00元； 三、驳回马沙妹妹其他诉讼请求。 一审案件受理费8,126.00元由被上诉人阿杜说日、阿余机里负担。二审案件受理费8,126.00元由被上诉人阿杜说日、阿余机里负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 涛 审判员 刘志涛 审判员 杨发蓉 二〇二〇年七月十四日 书记员 沈晓林