黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初1146号原告：姜术环，女，1968年9月15日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市，被告：大庆立天唐人商业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区世纪大道以南、龙永路以东、龙舞路以北、规划路以西。统一社会代码证912306035838367658。法定代表人：冯雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙畅，女，该公司员工。原告姜术环与被告大庆立天唐人商业管理有限公司（以下简称唐人商业公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告姜术环，被告唐人商业公司委托诉讼代理人孙畅庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜术环向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告给付2019年第二、三、四季度租金13990元；2．判令被告给付违约金至实际清偿完毕之日止；3．诉讼费由被告承担。事实与理由，原告与被告在2014年签订了委托经营管理协议，原告将购买的位于大庆唐人中心室内步行街××号商铺委托被告经营管理，被告按季度给付原告租金。2019年第二、三、四季度的季度租金一直未给付原告，原告多次催要，被告拒不给付，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令。被告唐人商业公司辩称，原告是按照合同面积未扣除税费计算的租金，原、被告之间确实签订了委托经营管理协议，被告应给付原告各季度租金，但应扣除相关的税费。原告起诉之前被告已取得涉案房屋的实测面积，根据双方协议约定，要按实测面积进行租金的核算，多退少补，据此被告尚应给付原告2层C235号商铺2019年第二季度至2019年第四季度的租金应为12540元，扣除税费（房产税752.4元、土地使用税31.76元、个人所得税125.4元、印花税6.27元）后，欠付2019年第二季度至2019年第四季度租金11624.17元。因为实测面积发生变化，涉案房屋2层C235号商铺的实测面积为8.47平方米，合同约定面积为9.45平方米。根据合同约定面积，被告给付原告的各季度款项与按照实测面积被告应给付原告的各季度款项出现的差额，被告另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交证据如下：商品房买卖合同复印件一份、委托经营管理协议复印件一份（与原件核对无异，原件退回），欲证明原、被告签订委托经营管理协议，约定原告将其从唐人置业公司购买的商铺委托被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。现被告拖欠原告2019年3月28日至2019年12月27日止第二、三、四季度三个季度的租金，共计13990元。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据不能证明被告欠付租金的金额以及原告不承担应由被告代扣代缴的相关税费的事实。根据委托经营管理协议约定，双方的租金最终按实测面积进行结算，多退少补。根据合同约定面积，被告给付原告的各季度款项与按照实测面积被告应给付原告的各季度款项出现的差额，被告另行主张。本院认为，该组证据客观真实，能够证明原告欲证明的问题，本院对该组证据予以采信。被告提交证据如下：大庆市国土资源局出具的大庆立天唐人置业有限公司商品房批量登记结果明细表1页（与原件核对无异，原件退回），欲证明2层C235号商铺的实测面积为8.47平方米。原告质证认为，有异议，因为没有办理房产证，实际面积无法确认，要求按照合同面积主张房租，房产证下发之后可以按照实测面积多退少补。本院认为，被告虽然提供了批量登记表，但因案涉房屋尚未办理不动产登记，面积无法确认，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告购买了案外人大庆立天唐人置业有限公司开发的大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C235号房，该商铺合同约定建筑面积为9.45平方米。后原告与被告签订了《委托经营管理协议》，原告委托被告对该商铺进行经营管理，委托期限至2035年6月27日止，双方约定在委托期限内，被告独立进行经营管理，租金按照建筑面积约9.45平方米计算，最终以实测建筑面积为准。原告收取租金的标准为在前三个租赁年度，每个租赁年度每平方米1644.96元；在第四至七个租赁年度，原告收取租金的标准为每个租赁年度每平方米1973.96元。原告应缴纳的所有税费由原告自行承担，被告有权从应付租金内直接代扣代缴。每个租赁年度的租金均按季支付，即被告应在每个季度第二个月开始后的15日内向原告支付当季度租金，如果被告延期付款超过30个工作日，则视为违约，协议继续履行，被告应在第30个工作日起到实际付款日止按照银行同期贷款利率向原告支付违约金。至庭审，被告欠付2019年第二、三、四季度租金未给付。被告对欠付租金及租金的计算方式无异议，但认为应当以实际测量面积作为租金的计算面积，并要求预先扣减税费。本院认为，原告与被告签订《委托经营管理协议》，系缔约双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中原、被告对合同中按照建筑面积计算租金，最终以实测面积为准及代扣代缴租金的约定不存在争议，争议焦点为是否应当以被告提交的登记结果明细表来认定和计算租金及是否应当在应付租金中扣除代扣代缴的税金。关于租金计算中的面积认定问题，本院认为，虽然原、被告虽然在合同中约定了以实测面积为准，被告也提交了房屋面积登记表，但该房产尚未取得不动产登记证书，房屋的实测面积尚不确定，故本案中仍应按照原、被告约定的合同面积计算租金数额。合同面积与实测面积不一致导致的租金差额问题，可待房屋实际面积确认后按照合同的约定一并解决。关于税金扣留的问题，双方当事人在合同中约定被告负有代原告向税务机关缴纳税费的合同义务并且被告是个人所得税的法定代扣代缴义务人，但代扣代缴的基础应为税款的实际缴纳及数额的明确，本案中，被告并未向税务机关实际缴纳税款，税款数额无法确定。被告在租金尚未给付，税款数额不明确的情况下要求预先在给付的租金中扣留税款，本院不予支持。代扣代缴税款问题，可在被告实际给付原告租金时由双方另行处理。综上，被告欠付原告2019年第二、三、四季度租金未及时给付，应当承担继续给付并按照合同约定赔偿损失的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆立天唐人商业管理有限公司给付原告姜术环大庆唐人中心11号、12号、2号地下车库底层商服高层公寓楼2层商铺C235号房2019年3月28日至2019年12月27日期间的租金13990元；二、被告大庆立天唐人商业管理有限公司给付原告姜术环违约金（分三段计算：以三个季度各欠付的租金4663.48元为基数，分别自2019年6月25日、2019年9月24日及2019年12月24日起算，各自计算至实际给付之日止。其中2019年6月25日至2019年8月19日期间违约金均按中国人民银行同期贷款利率标准计算，2019年8月20日起至实际清偿完毕之日止的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。上述判项一、判项二，均于本判决生效之日起的十日内履行完毕。如被告大庆立天唐人商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元（已减半收取），由被告大庆立天唐人商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  杨文华二〇二〇年七月二十一日书记员  张忠岩附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。