湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6213号上诉人（原审被告）：武汉绿地滨江置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区诚善里47号。法定代表人：任虎，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国锋，男，1976年1月26日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李永强，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，河南正臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德高，男，1972年9月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：李永强，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，河南正臻律师事务所律师。上诉人武汉绿地滨江置业有限公司（以下简称武汉绿地公司）因与被上诉人陈国锋、陈德高房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初17186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武汉绿地公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2019）鄂0106民初17186号民事判决，依法发回武汉市武昌区人民法院重审或者依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。二、本案一审、二审全部诉讼费月由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对案件事实认定不清，法律适用错误。原审法院认可上诉人与被上诉人所签订的《定向开发合同》是双方真实的意思表示，合法有效，但有关合同履行等问题，最后的判决不仅没有依照该合同，反而判令上诉人承担逾期交房的赔偿责任。因此，要公正、彻底了解此案，必须要全面、客观了解双方之间的权利义务，在此将本案的事实过程以及对本案的看法具体阐述如下：一、上诉人不构成逾期交房，本案中被上诉人既不享有法定解除权，也未达到《定向开发合同》内约定解除的条件。二、根据《定向开发合同》第八条的规定“在乙方付清应付款的前提下，双方进行房屋验收交接”，因此，被上诉人未支付完毕房屋价款无权要求上诉人交付房屋。三、原审法院未确定不履行合同义务方及其原因。上诉人方基于民航中南局发布限高文件的原因，未能订立商品房买卖合同，此乃不可归责于上诉人的事由。四、合同是双方意思自治的体现，《定向开发合同》内有关房屋交付时间与条件等均约定以《武汉市商品房买卖合同》为准。即双方通过意思自治的方式将《定向开发合同》的性质定为是《武汉市商品房买卖合同》的过渡性文件。双方应当按照合同约定的内容履行合同义务，即被上诉人应当配合上诉人签订《武汉市商品房买卖合同》。五、上诉人不应当承担赔偿被上诉人经济损失的责任。《定向开发合同》第六条逾期交房中约定了逾期交房超过90日后买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。双方既然已约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，合同应当遵循自由原则。并且上诉人并不构成逾期交房，不应当赔偿被上诉人的预期利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，该法条中的低于造成的损失，根据合同法的相关解释，应当是指低于造成的实际损失，实际损失包括财产的损毁、减少或者灭失等产生的费用，而不是被上诉人的预期利益。陈国锋、陈德高辩称，一、武汉绿地公司逾期交房事实清楚，一审法院判决确认陈国锋、陈德高签订的四份《定向开发合同》已经解除符合法律规定和合同约定。二、《定向开发合同》第八条适用的前提条件是涉案房屋达到交付条件，而武汉绿地公司并无证据证明涉案房屋已经具备交付条件，故该条约定因条件未成就而不具备适用条件。三、《武汉市商品房买卖合同》未签订并非陈国锋、陈德高原因所致，陈国锋、陈德高未支付合同约定的第三期和第四期购房款亦不构成违约。四、一审法院判决支持陈国锋、陈德高利息损失的请求符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。陈国锋、陈德高向一审法院起诉请求：1、依法确认陈国锋、陈德高与武汉绿地公司签订的四份《定向开发合同》已于2019年6月12日解除；2、依法判令武汉绿地公司支付陈国锋、陈德高全部已付款5584356元及利息损失，利息损失以已付款为基数，自陈国锋、陈德高实际付款之日起按照年利率6%的标准计算至武汉绿地公司将陈国锋、陈德高已付款全部支付完毕之日止；3、本案诉讼费由武汉绿地公司承担。一审法院认定事实：2012年12月27日，陈国锋、陈德高与武汉绿地公司签订《定向开发合同》四份，约定：陈国锋、陈德高购买武汉绿地公司开发的武汉市武昌区和平大道750号绿地武汉606项目商办楼1号楼19层1室、2室、3室、12室房屋，房价款分别为8276711元、5774469元、6524696元、7345895元；签署上述合同当日，陈国锋、陈德高向武汉绿地公司分别付上述房屋房款827671元、577447元、652470元、734590元，2013年10月30日前，陈国锋、陈德高向武汉绿地公司分别付上述房屋房款827671元、577447元、652470元、734590元，2014年12月30日前，陈国锋、陈德高向武汉绿地公司分别付上述房屋房款1241507元、866170元、978704元、1101884元，在武汉绿地公司取得预售许可证之日起十日内向武汉绿地公司分别支付上述房屋房款1249862元、873405元、981052元、1104831元，并配合陈国锋、陈德高办理按揭手续；武汉绿地公司按《武汉市商品房买卖合同》约定交房时间在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付陈国锋、陈德高使用；陈国锋、陈德高逾期付款的，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，陈国锋、陈德高按日向武汉绿地公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，武汉绿地公司有权解除合同；武汉绿地公司向陈国锋、陈德高逾期交房的，逾期超过90日，陈国锋、陈德高有权解除合同，陈国锋、陈德高解除合同的，武汉绿地公司应当自陈国锋、陈德高解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按陈国锋、陈德高累计已付款的2%向陈国锋、陈德高支付违约金等。在签署上述四份《定向开发合同》的同时，陈国锋、陈德高向武汉绿地公司签署《情况说明》，说明自己属于政策限购范围，暂以本人为买受人办理相关手续，最终买受人姓名待定，陈国锋、陈德高承诺后期更名买受人为本人亲属，并承诺不以限购为由提出退房或换房要求（在上述《情况说明》上，陈国锋、陈德高添注了其余九人的姓名）。上述四份合同签订后，陈国锋、陈德高依据上述合同约定的时间于2012年12月27日向武汉绿地公司分别支付了上述四份合同约定的第一期房款2792178元；2013年10月28日向武汉绿地公司分别支付上述四份合同约定的第二期房款2792178元。因陈国锋、陈德高到武汉绿地公司出售房屋的施工现场查勘后发现武汉绿地公司施工进展缓慢，陈国锋、陈德高没有对武汉绿地公司支付第三、第四期房款，并与武汉绿地公司就房款支付及房屋交付进行协商。但双方就协商结果没有达成书面协议。2018年3月23日，武汉绿地公司取得案涉房屋的《武汉市商品房预售许可证》，但案涉房屋至今没有建设竣工，案涉房屋至今没有达到交付条件。2019年6月5日，陈国锋、陈德高向武汉绿地公司发出《解除通知书》，要求与武汉绿地公司解除《定向开发合同》，武汉绿地公司在收到《解除通知书》之日起30日内退还陈国锋、陈德高已付房款5584356元，并以已付房款为基数，按照年利率24%的标准向陈国锋、陈德高支付违约金。一审法院认为，陈国锋、陈德高与武汉绿地公司签署的《定向开发合同》具备商品房买卖合同的基本内容，名为《定向开发合同》，实为《商品房买卖合同》。上述合同在武汉绿地公司取得《武汉市商品房预售许可证》后有效，陈国锋、陈德高与武汉绿地公司均应按照上述合同约定的内容履行合同义务。目前，合同约定的2017年6月30日交房期限早已超过，合同约定的房屋仍然没有完成施工，无法达到交付条件，陈国锋、陈德高2019年6月5日通知武汉绿地公司解除合同符合合同约定及法律规定。陈国锋、陈德高要求一审法院确认双方四份《定向开发合同》解除的诉讼请求，一审法院予以支持。双方合同解除后，武汉绿地公司应当返还陈国锋、陈德高已付购房款。陈国锋、陈德高要求武汉绿地公司返还购房款5584396元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于武汉绿地公司违约逾期交房导致合同解除，武汉绿地公司应当赔偿陈国锋、陈德高经济损失。现陈国锋、陈德高要求武汉绿地公司按照6%的年利率对陈国锋、陈德高支付房款支付之日至实际返还之日的利息，实际系陈国锋、陈德高对武汉绿地公司提出的损失赔偿主张，陈国锋、陈德高提出的上述损失赔偿要求与其资金占用实际损失及武汉绿地公司占用陈国锋、陈德高资金的获利相当，陈国锋、陈德高要求武汉绿地公司赔偿陈国锋、陈德高实际损失的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。武汉绿地公司认为陈国锋、陈德高逾期付款构成违约，但没有就陈国锋、陈德高的违约在本案中提出反诉，本案中对陈国锋、陈德高是否违约及其后果不予裁判。现依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、陈国锋、陈德高与武汉绿地滨江置业有限公司，2012年12月27日签订的四份《定向开发合同》，2019年6月12日解除；二、武汉绿地滨江置业有限公司在判决书生效后十日内一次性返还陈国锋、陈德高购房款5584356元；三、武汉绿地滨江置业有限公司在判决书生效后十日内，按照年利率6%的标准向陈国锋、陈德高支付5584356元房款的资金占用费损失（其中第一笔房款2792178元的资金占用费损失，从2012年12月27日起计算至该款实际返还之日止；第二笔房款2792178元的资金占用费损失，从2013年10月28日起，计算至该款实际返还之日止）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费65255元，减半收取32627.50元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈国锋、陈德高提交如下证据：2020年6月29日在武汉市住房保障和房屋管理局官网打印的绿地金融城A01-1地块商品房全部未网签且大部分被抵押的查询结果，拟证明陈国锋、陈德高购买的房屋被抵押，不具备签订正式商品房买卖合同的条件，且不能办理正式按揭贷款手续，这也是导致陈国锋、陈德高不能交纳第三、四期购房款的原因。武汉绿地公司质证认为，认可该证据的真实性，对证明目的不予认可，武汉绿地公司随时可以解押，因对方未支付第三期款，故未解押，武汉绿地公司具备签订正式商品房买卖合同的条件。对当事人争议的证据，本院认定如下：对该证据的真实性予以确认，能够证实案件所涉项目部分房屋已抵押的事实，但陈国锋、陈德高已向法院起诉要求解除合同，无意与武汉绿地公司签订正式商品房买卖合同，不能以案涉房屋目前不具备签订正式商品房买卖合同的条件来推定双方拟签订正式合同时仍不具备条件，该证据不能实现陈国锋、陈德高的证明目的。武汉绿地公司未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、《定向开发合同》是否应当解除；二、武汉绿地公司是否应当承担违约责任。关于《定向开发合同》是否应当解除的问题。双方当事人签订《定向开发合同》，均约定武汉绿地公司于2017年6月30日前向陈国锋、陈德高交付符合条件的房屋，但武汉绿地公司并未交付，无论未交付的原因是什么，武汉绿地公司逾期交房的违约行为是客观的，而房屋按期交付是陈国锋、陈德高依据《定向开发合同》的主要期待性权利。在武汉绿地公司逾期交房超过90日后，陈国锋、陈德高依据合同享有合同解除权，则陈国锋、陈德高要求解除合同的诉讼请求有事实和合同依据，本院予以支持。关于武汉绿地公司是否应当承担违约责任的问题。武汉绿地公司上诉认为其能够交付房屋，基于陈国锋、陈德高未支付购房款，故其行使先履行抗辩权，未向陈国锋、陈德高交房。但双方有关房款支付的约定是陈国锋、陈德高在武汉绿地公司取得预售许可证之日起10日内再行支付余下购房款，虽然陈国锋、陈德高知晓武汉绿地公司取得预售许可证的时间，但并不因此免除武汉绿地公司在合同约定期间内的通知义务，武汉绿地公司也未举证证明其要求陈国锋、陈德高履行付款义务，故武汉绿地公司认为其逾期交房系行使先履行抗辩权的上诉意见，与合同约定不符，不能成立，本院不予支持。《定向开发合同》虽然就违约责任的承担方式作出了约定，但陈国锋、陈德高认为约定的违约金低于造成的损失，请求法院按照年利率6%的标准支付资金占用费损失，一审法院衡平陈国锋、陈德高资金被占用的损失以及武汉绿地公司占用资金的获益，支持了陈国锋、陈德高的该项诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，武汉绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65255元，由武汉绿地滨江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张文浩审判员  吴伶俐审判员  申光伟二〇二〇年七月十三日法官助理胡海洲书记员杨俊华