山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终2919号上诉人（原审被告）：李炜，男，1971年10月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人：尹洪军、迟文华，山东书言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司。住所地：烟台市芝罘区海港路26号。法定代表人：解君，该公司总经理。委托代理人：高娟、郝杰，山东鼎然律师事务所律师。上诉人李炜因与被上诉人烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李炜上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定基本事实错误。被上诉人未按约履行物业服务合同义务，上诉人有权拒绝交纳物业费。首先，业主聘请物业服务公司入驻的目的就是保证业主正常的居住条件并提升居住品质，物业服务水平系衡量物业收费标准的重要指标。根据《物业管理条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因此，被上诉人作为上诉人的物业服务公司，其物业管理范围应包括该社区的业主专有部分及共有部分以及其他基础设施，例如供电、供水、供热、供气、排水等等，并对前述物业及基础设施进行及时检修养护。涉案房屋曾于2009年、2015年、2017年发生房屋漏水事件，被上诉人作为上诉人的物业服务公司一直懈怠解决前述事件，导致房屋漏水事件一而再的发生，此均为被上诉人作为上诉人物业服务公司服务不到位、监管不到位的失职表现，上诉人作为业主并未享受到被上诉人相应的物业服务，因此其有权拒绝缴纳物业费。在一审中，上诉人提交的录音可以证明涉案房屋曾发生漏水的事实，而被上诉人对此事也是知悉的。其次，被上诉人作为上诉人的物业服务公司，其义务就是保证业主正常的居住条件并提升居住品质，其权利仅仅限于向业主收取相应服务水平的物业费。业主的供水合同是与自来水公司建立的，上诉人作为业主按时缴纳水费，即使是供水合同的供水义务人自来水公司也无权私自给上诉人停水，被上诉人仅仅是接受了自来水公司的委托代为收取水费，其更无权在未经任何有关部门批准及通知的情况下私自停水。被上诉人在一审中辩称停水系自来水管道检修，但是其并未提供任何证据证明，也无法提供证据证明其在社区内公告栏张贴自来水管道检修及停水的通知，而作为业主的上诉人亦未接到任何有关自来水管道检修及停水的通知。即使是因为自来水管道检修而停水，但被上诉人仅仅给上诉人一户业主停水，并且停水周期达到了一年多之久，这是十分不符合常理的。由此可见被上诉人作为上诉人的物业服务公司并未按约尽到物业服务的义务，反而危害了作为业主的上诉人合法权益造成上诉人巨大经济损失，上诉人以此为由拒绝缴纳物业服务费，实属合情合理。除此之外，上诉人恳请法院前往自来水公司调查涉案房产自2018年3月至今的用水情况以及自来水检修管道检修情况，并责令被上诉人提交其录音中所说的系统记录，以此来证明涉案房产被停水的真正时间。被上诉人烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司答辩称，一、关于涉案房屋漏水事件。第一，涉案房屋漏水事件系上诉人楼上住户家中溢水导致涉案房屋受损，上诉人与其楼上住户间形成侵权法律关系，上诉人维护合法财产权益应当向侵权人即其楼上住户主张。第二，上述漏水事件发生后，被上诉人积极采取措施，联系其楼上住户及时制止了溢水情况，防止了涉案房屋受损的进一步扩大。同时被上诉人在上诉人与其楼上住户间积极协调，希望通过协商的方式又快又好地解决邻里纠纷，但最终由于上诉人不合理的要价而告终。并且，被上诉人积极督促其楼上住户检修设备，防止漏水事件再次发生。总之，被上诉人已经尽到了作为物业服务企业应尽的义务。可是按照上诉人的要求，是不是需要被上诉人“私闯民宅”对其楼上住户进行实时监控才算尽到了监管义务？二、关于管道检修停水问题。第一，如果上诉人主张被上诉人存在恶意停水的行为就应当对停水行为及停水时段进行举证证明，而不是凭空诬陷，否则，就应当承担于其不利的法律后果。被上诉人仅仅是因为管道检修而进行了分时段、分地段的停水方式，目的是为业主提供更好的物业服务，并且未扰乱业主的正常生活。第二，如按上诉人一审时的自述，则涉案房屋一直处于待租状态。那么，在无人使用的情况下，涉案房屋中又怎会出现用水的情形？调取涉案房屋用水情况又有何意义？上诉人欲以此证明被上诉人存在停水行为的做法可谓自相矛盾，并且毫无公信力。原审原告阳光壹佰物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：被告向原告支付2014年2月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5394.60元（按1.90元/月/平方米、建筑面积51.18平方米计算）。事实和理由：被告系坐落于烟台市芝罘区（以下简称涉案房屋）业主，建筑面积51.18平方米。2008年11月27日，原、被告在签订的《业主临时规约》中约定：原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.90元收取。但经原告多次催要，被告欠付2014年2月至2018年9月间的物业服务费共计5394.60元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，法院确认如下：原告系具备三级物业服务资质的法人企业。被告系建筑面积51.18平方米的涉案房屋业主。2008年11月29日，原、被告在签订的《业主临时规约》中约定：原告为坐落于烟台市芝罘区海港路26号的阳光壹佰城市广场提供物业服务，在物业范围内对共用部位、共用设施设备及相关场地进行维护和管理；物业服务费按照建筑面积2.90元/月/平方米收取。合同签订后，原告开始涉案房屋所在小区提供物业服务。2014年2月1日至2018年9月30日期间，原告自愿按照1.90元/月/平方米的标准收取物业服务费，被告共拖欠涉案房屋的物业服务费5445.55元（建筑面积51.18平方米×1.90元/月/平方米×56个月）。一审庭审中，为证明其答辩主张，被告向法院提交了如下证据：1、2019年4月24日原告工作人员历建霞与被告朋友王永春的通话原始载体手机、录音光盘及文字整理材料各一份，证明原告自2018年3月1日至今给被告所有的涉案房屋停水。原告质证称，对通话原始载体的真实性无异议，但停水原因系原告进行管道检修，故自2019年1月至5月期间停水；原告为促使被告缴纳涉案房屋的物业服务费，才进行了录音中的陈述；但原告在录音中未认可被告所述的停水时间和时长。现涉案房屋已经通水。2、被告自链家网站自行打印的网页信息2页，证明与涉案房屋同类型房屋的月租金标准为2000元，因原告停水导致被告自2018年3月至2019年11月期间的租金损失共计42000元。原告质证称，对证据的真实性不认可，该证据不能证明被告在原告检修管道停水期间，具有出租涉案房屋的意图；被告主张因此造成的经济损失应提交房屋租赁合同。一审法院认为，原、被告在2008年11月29日签订的《业主临时规约》系平等主体间的等价有偿行为，且形式要件齐全，内容未违反国家法律法规的强制性规定，法院依法认定有效。履约中，原告作为物业服务公司，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，原告要求被告支付2014年2月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5394.60元，于约有据，法院予以支持。庭审中，被告辩称其已缴纳2014年2月1日至2015年11月30日期间的物业服务费及原告自2018年3月1日停水至今，证据不足，法院依法不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院于20年月日判决：限被告李炜于判决生效之日起十日内向原告烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司支付2014年2月1日至2018年9月30日期间的物业服务费5394.60元。如被告李炜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李炜负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”从本案的事实看，上诉人李炜与被上诉人烟台阳光壹佰物业管理服务有限公司在2008年11月29日签订《业主临时规约》，合同真实有效，双方应按照合同约定履行。上诉人主张其作为业主并未享受到被上诉人相应的物业服务，被上诉人停水周期达到了一年多之久，其有权拒绝交纳物业费，对此未提交充分证据证明。依据上述规定，应当认为上诉人的上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李炜负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年七月九日书记员  肖 婷