江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民再142号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梁玉丹，女，1980年8月22日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈自忠，江苏苏源律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：欧阳雪娇，女，1986年1月17日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。原审第三人：南京存房房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区菲尼克斯路70号总部基地43栋409室。法定代表人：薛瑞，南京存房房地产经纪有限公司经理。再审申请人梁玉丹因与被申请人欧阳雪娇，原审第三人南京存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏01民终4572号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月26日作出（2018）苏01民申229号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人梁玉丹及其委托诉讼代理人陈自忠、被申请人欧阳雪娇的委托诉讼代理人王明鑫到庭参加诉讼。原审第三人存房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁玉丹申请再审称：请求撤销一、二审判决，改判驳回欧阳雪娇的诉讼请求。事实和理由：2016年6月21日，梁玉丹与欧阳雪娇签订了本市江宁区秣陵街道佳湖西路9号佳湖绿岛来云轩公寓8幢2-501室（以下简称501室）《存量房交易合同》，欧阳雪娇只向梁玉丹支付定金10万元，而首付款83万元及垫资215万元未支付给申请人，说明欧阳雪娇知道涉案房屋抵押和法院查封事项；双方于2016年6月21日签订的《关于和NJ201604406银行贷款的补充说明》（以下简称《贷款补充说明》），证明双方约定由垫资公司先垫资解除抵押的查封。综上，案涉房屋虽然因南京银行申请法院查封，但导致案涉合同不能履行的原因，系担保公司未为欧阳雪娇垫付215万元购房款、欧阳雪娇亦未实际支付83万元首付款，致使案涉房屋的抵押权不能涤除、法院的司法查封不能解封。一、二审法院认为梁玉丹未履行告知（法院查封）而构成根本性违约，依据不足，请求法院再审，依法予以纠正。欧阳雪娇辩称，1、案涉房屋向银行抵押担保与房屋被法院查封不是同一概念，且均属于卖房人应当向买房人如实披露的义务范畴。梁玉丹未告知涉案房屋有法院查封，是买卖合同无法履行的根本原因，欧阳雪娇为此在另行购房时多付出98万元，故应由梁玉丹承担赔偿责任。2、梁玉丹与欧阳雪娇签订的《贷款补充说明》确系出于涤除抵押权的需要所签，但不能据此就认为是双方协商解除查封。即便本案欧阳雪娇垫资，也不足以将涉案房屋上的全部查封进行解封。一、二审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回梁玉丹的再审请求。存房公司未发表意见。欧阳雪娇向一审法院起诉请求：一、判令解除其与梁玉丹签订的关于501室《存量房交易合同》；二、判令梁玉丹返还定金10万元；三、判令梁玉丹支付违约金31万元，赔偿可得利益损失98万元、中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元；四、判令梁玉丹承担本案诉讼费用。诉讼过程中，欧阳雪娇变更第三项诉讼请求为：判令梁玉丹赔偿可得利益损失98万元、中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元。一审法院认定事实：2016年6月21日，梁玉丹（甲方）、欧阳雪娇（乙方）与存房公司（丙方）共同签订《存量房交易合同》，合同约定：由欧阳雪娇购买梁玉丹名下的501室，建筑面积190.98㎡，房屋售价310万元；双方在签约时，乙方支付甲方定金10万元。双方约定于送件当天，乙方向甲方支付除定金之外的首付款83万元。乙方办理商业贷款215万元，所需费用由乙方自行交纳。甲、乙双方应于2016年7月1日前共同去贷款银行办理贷款签字手续，并按银行要求提供相关材料。如因一方不能按时签字或未及时提供相关材料影响交易进程，由甲、乙双方各自承担相关责任。如经银行审核，乙方不能贷款或不能足额贷款，乙方在接到丙方通知后十个工作日内须自筹资金补足房款。贷款下款以贷款银行放款的时间为准；甲方承诺于2016年7月10日前自行办理标的房屋的解押注销手续；双方约定于贷款预审通过后十日内办理产权送件手续；如有违约，丙方佣金不予退还，由违约方赔偿守约方的佣金，并赔偿定金或违约金；乙方于本合同签订之日向丙方支付佣金4.65万元，支付贷款基础服务费1000元；三方商定，选择310万元的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。在合同附件房屋状况说明书中房屋权利状况一栏，显示房屋有抵押、无司法查封。在房地产经纪服务事项告知书中披露房屋是否存在“查封”一栏，产权人确认交易房屋在签约时未被司法机关查封。同日，双方还签订了《贷款的补充说明》，内容为：乙方办理商业贷款215万元，此款由担保公司垫资给甲方，垫资产生的费用由乙方承担。甲乙双方按银行要求提供相关贷款材料，共同办理贷款签字手续并配合做贷款预审批。乙方配合担保公司做《全权委托公证》，甲方配合担保公司做《第三方委托公证》。担保公司在送件当日支付甲方房款215万元，出件当日支付房款5万元。合同其他条款不变。当日，欧阳雪娇交付定金10万元、居间服务费4.65万元、贷款基础服务费1000元。涉案房屋登记在梁玉丹名下，设有三项抵押。南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）于2016年2月4日以（2016）苏0106民初1033号民事裁定查封了该房屋；一审法院于2016年7月6日以（2015）江宁执字第5019号民事裁定轮候查封了该房屋；于2016年8月31日以（2015）江宁执字第5227号民事裁定轮候查封了该房屋，后于2017年3月2日以（2015）江宁执字第5227号民事裁定解除了该房屋的查封。担保公司在办理垫资过程中，于2016年7月18日通知欧阳雪娇第二天办理面签，后发现涉案房屋已被法院查封，拒绝办理垫资。梁玉丹在2016年7月中旬通知存房公司房屋已被法院查封，并与欧阳雪娇的丈夫沟通，表示会于8月解决查封问题，但未成功。2016年9月9日，欧阳雪娇的丈夫发短信给梁玉丹，要求梁玉丹给准确的答复，否则通过司法解决。梁玉丹答复“后面的查封，我为这事头都要炸了，更着急，望你理解”。2016年9月28日，欧阳雪娇购买了案外人田蓓名下位于江宁区的房屋，建筑面积190.98㎡，房屋售价408万元，房屋状况为毛坯房。一审庭审中，欧阳雪娇提交南京安居客网站佳湖绿岛房屋价格行情走势图，证明佳湖绿岛房价在2016年6至9月有变化，7至9月房价基本在2.4万元/㎡，提交我爱我家网站佳湖绿岛房屋价格行情图，证明佳湖绿岛房价在2016年6月为2万元/㎡，2016年9月为2.5万元/㎡。梁玉丹质证后对网站上的价格不予认可，称其卖房价格较低，当时正常交易价格为2万元/㎡，因其房屋有抵押才以1.6万元/㎡低价卖给对方。法院庭后至有关中介机构询价，中介机构均表示没有相类似房屋的相关价格。梁玉丹在一审法院释明的情况下，未申请对涉案房屋价格进行鉴定。一审法院判决：一、欧阳雪娇与梁玉丹于2016年6月21日签订的《存量房交易合同》于2016年11月27日解除；二、梁玉丹赔偿欧阳雪娇中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元、预期可得利益损失70万元，合计74.75万元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、第三人南京存房房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳雪娇返还定金10万元；四、驳回欧阳雪娇的其他诉讼请求。一审案件受理费1.4948万元，保全费5000元，合计1.9948万元，由欧阳雪娇负担3737元，由梁玉丹负担1.6211万元。梁玉丹不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审认定事实：本院二审中，各方当事人均未提供新证据。梁玉丹对一审法院查明的“担保公司在办理垫资过程中，于2016年7月18日通知欧阳雪娇第二天办理面签，后发现涉案房屋已被法院查封，拒绝办理垫资。梁玉丹在2016年7月中旬通知存房公司房屋已被法院查封，并与欧阳雪娇的丈夫沟通，表示会于8月解决查封问题，但未成功”；“2016年9月28日，欧阳雪娇购买了案外人田蓓名下位于江宁区的房屋”有异议。对一审法院查明的其他事实无异议。梁玉丹认为，涉案房屋出售时其明确告知有查封，并非是在7月份以后才通知的，最早是与中介的工作人员陈述该情况，在出售房屋前上诉人与银行的经理联系过，因涉案房屋的首押南京银行在鼓楼法院起诉，其也与鼓楼法院的执行法官联系过，也与南京银行张总联系过，得到的答复是银行愿意配合，但是要求被上诉人全款支付，银行只要拿到全款愿意当天和法院配合进行解封。梁玉丹明确告诉中介必须一次性付款，且房价比市场价低很多，当时这些事情都是欧阳雪娇的爱人在办理的，其也告诉了欧阳雪娇的爱人这些情况。一审法院对于被上诉人购买案外人的房屋的事实未查清，仅凭购房合同无法认定被上诉人已经购买了房屋。欧阳雪娇、存房公司对一审法院查明的事实无异议。本院二审对各方当事人无异议的事实予以确认。本院二审认为，当事人从事民事活动应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。在订立合同时，应向对方披露与合同订立有关的重要事实或情况，并按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，双方当事人均应按约严格履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。梁玉丹主张其已向存房公司披露涉案房产有查封，但从存量房交易合同附件房屋状况说明书、房地产经纪服务事项告知书的内容看，梁玉丹均确认涉案房屋无司法查封。对梁玉丹的该项上诉请求，本院不予采纳。关于欧阳雪娇是否按合同约定办理贷款手续的问题。首先，双方签订的银行贷款补充说明载明，欧阳雪娇办理商业贷款215万元，此款由担保公司垫资给梁玉丹。可以认定双方在签订《存量房交易合同》后，又通过签订贷款补充说明的方式，变更欧阳雪娇商业贷款215万元首先由担保公司垫资。其次，根据补充说明约定，办理银行贷款需双方共同配合。梁玉丹亦未提供证据证明欧阳雪娇拒绝办理银行贷款审批手续。可以认定双方在委托担保公司办理相关手续的情况下，2016年7月1日均未去贷款银行办理相关签字手续。再次，在涉案房屋司法查封未解除的情况下，即使双方办理了银行贷款的预审批签字手续，该预审批也无法通过。故欧阳雪娇2016年7月1日未至贷款银行办理贷款预审批亦不构成违约。梁玉丹违背诚实信用，出售被司法机关查封的房产，系导致双方签订的《存量房交易合同》不能履行而解除的根本原因，梁玉丹已构成违约，应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院认定中介费4.65万元，贷款基础服务费1000元为梁玉丹的直接损失，符合法律规定，应予维持。综合考虑梁玉丹在本次纠纷中的过错责任，欧阳雪娇可得利益的损失程度以及当时房价的上升情况，从平衡双方当事人利益的角度，一审法院酌定梁玉丹赔偿欧阳雪娇预期可得利益损失70万元，并无不妥。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。本院再审中，梁玉丹和欧阳雪娇对原一、二审已查明的事实均无异议，本院再审予以确认。梁玉丹在再审中提交两组书证：第一组：2016年9月19日，一审法院执行局制作的调查笔录；王瑞珍与梁丹玉、彭新程签订的“执行和解协议”、申请执行人王瑞珍于2016年9月18日向一审法院提交的书面“撤销执行申请”，该组书证的主要内容是因梁玉丹和彭新程的经济确实困难，王瑞珍同意由梁玉丹、彭新程一次性给付王瑞珍4万元并了结此执行案件，王瑞珍向法院申请撤销该次执行，双方今后再无任何纠纷。梁玉丹以此证明：虽然在案涉合同签订后有一审法院的查封，但是该查封已经解除；第二组：2016年3月22日，一审法院执行局向申请执行人彭天源的代理人戴红、何学芹与被执行人梁玉丹作的调查笔录，该笔录主要内容是：彭天源申请执行的12.153588万元，梁玉丹已履行了5.3103万元，还欠6.843288万元，加上认可的利息，合计尚欠8万元。证明：梁玉丹在2016年3月22日尚欠彭天源8万元。欧阳雪娇质证意见：1、梁玉丹提交的第一组证据真实性无法确认，请法庭核实证据原件；2对梁玉丹提交的第二组证据的真实性不持异议；3、在本案一审中，一审法院经查询，该两笔查封在一审庭审过程中均未解封。本院再审中另查明以下事实：1.在南京银行起诉梁玉丹之前，同意梁玉丹出售案涉房屋，并将所得款项清尝银行贷款本息；在银行起诉后，一审法院和南京银行均同意在梁玉丹诉讼期间出售该房屋，以清偿银行债务。在一审庭审中，欧阳雪娇和梁玉丹当庭均认可，签订案涉合同时，案涉房屋市场正常交易价格为2万元/㎡。2.梁玉丹和欧阳雪娇均认可，当时欧阳雪娇的丈夫季敏因存在贷款征信问题无法在银行贷款，遂于2016年6月21日和欧阳雪娇办理了离婚手续，以便欧阳雪娇在银行贷款。在案涉合同签订后，均由季敏代表欧阳雪娇与梁玉丹交涉合同履行事宜。欧阳雪娇和季敏于2016年12月26日，再次办理了结婚登记。3.梁玉丹与季敏、存房公司在得知案涉房屋被鼓楼法院查封后，曾一同到南京银行协调解押、解封事宜，银行方表示只要清偿贷款的本息到账，即可办理房屋解押手续和向法院提出解除查封申请。本案再审争议焦点为：一、梁玉丹在案涉房屋交易中是否存在违约行为；二、欧阳雪娇的可得利益损失的计算依据。关于第一个争议焦点，本院认为，本案中，梁玉丹主张其在签订案涉《存量房交易合同》时，已将501室房屋被鼓楼法院查封的事实告知欧阳雪娇和存房公司，但当事人提交的合同附件和房地产经纪服务事项告知书记载，签订《存量房交易合同》时，梁玉丹向合同相对方和中介方告知的房屋权利状况为：房屋有抵押、无司法查封，确认交易房屋在签约时未被司法机关查封。梁玉丹并未能提交相关证据证明在签约时，已通过其他方式将拟交易房屋被鼓楼法院查封的事实告知了欧阳雪娇和存房公司，本院据此认定，梁玉丹在签订案涉合同时，向欧阳雪娇和存房公司隐瞒了该房屋已被鼓楼法院查封的事实。梁玉丹和欧阳雪娇签订的《银行贷款补充说明》约定了欧阳雪娇办理商业贷款215万元由担保公司先向梁玉丹垫资支付，担保公司同意先行垫资215万元的前提，系交易时仅知晓该房屋设定有银行抵押，而银行抵押可通过以垫付的购房款偿还借款本息涤除抵押的方式解决，并不影响交易安全；当担保公司在办理相关手续中得知拟交易房屋被两家法院查封后，因对被司法查封的房屋能否正常实施交易产生疑虑，考虑到垫资的风险而拒绝垫资，导致欧阳雪娇无法如期获得购房贷款，最终造成案涉合同履行不能的后果，该后果系梁玉丹隐瞒了可能影响交易安全的重要事实所致，梁玉丹因此构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。梁玉丹应当承担因合同不能履行给欧阳雪娇造成损失的损害赔偿责任。梁玉丹主张其不应承担违约责任的再审理由不成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，根据双方确认的事实，欧阳雪娇与梁玉丹签订的《存量房交易合同》约定的交易价格低于当时市场价，梁玉丹因急于用款而自愿以低于市场的价格出售案涉房屋。虽然在合同正常履行的情况下，合同交易价与市场价的差额部分应归于欧阳雪娇的合同可得利益，但考虑到欧阳雪娇在履行合同期间仅支付了10万元定金，如果合同正常履行，欧阳雪娇尚需支付担保公司费用，以及欧阳雪娇正常情况下购房，仍需按市场价支付购房款的事实，将合同交易价与市场价的差额计入可得利益损失明显利益失衡。本院依据公平、诚信原则，综合梁玉丹违约情节、欧阳雪娇付款情况、正常履行合同时欧阳雪娇应承担的费用以及房地产市场行情等因素，认定欧阳雪娇2016年9月28日购买同地区同类房屋的价格与双方签订合同时市场价的差额为可得利益损失，据此认定欧阳雪娇可得利益损失为26.04万元，同时，因合同不能履行的责任在梁玉丹，故欧阳雪娇为履行合同支付的中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元亦应认定为欧阳雪娇的损失，应由梁玉丹赔偿，欧阳雪娇预付的购房定金10万元，应由存房公司返还欧阳雪娇。综上，原一、二审判决认定基本事实正确，但认定的可得利益损失数额失当，本院再审予以调整。梁玉丹关于其不承担违约责任的再审理由不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2017）苏01民终4572号民事判决；二、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13024号民事判决第一项即：欧阳雪娇与梁玉丹于2016年6月21日签订的《存量房交易合同》于2016年11月27日解除、第三项即：第三人南京存房房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向欧阳雪娇返还定金10万元；三、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13024号民事判决第四项即：驳回欧阳雪娇的其他诉讼请求；四、变更南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初13024号民事判决第二项即“梁玉丹赔偿欧阳雪娇中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元、预期可得利益损失70万元，合计74.75万元，于判决发生法律效力之日起十日内付清”为：梁玉丹赔偿欧阳雪娇中介费4.65万元、贷款基础服务费1000元、预期可得利益损失26.04万元，合计30.79万元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；五、驳回欧阳雪娇的其他诉讼请求。一审案件受理费14948元，保全费5000元，合计19948元，由欧阳雪娇负担9000元，梁玉丹负担10048元；二审案件受理费14948元，由欧阳雪娇负担9000元，梁玉丹负担5948元。本判决为终审判决。审判长  沈亚峰审判员  刘 杰审判员  陈红旗二〇二〇年七月十日书记员  刘美琪