广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终5153号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁志林，男，1955年9月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）因与被上诉人梁志林房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。荔湾区住建局上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.梁志林及同住人员立即腾空广州市荔湾区周门南路43号X房房屋，返还荔湾区住建局；3.本案的一、二审受理费用均由梁志林承担。事实与理由：荔湾区住建局诉梁志林有关广州市荔湾区周门南路43号X房租赁纠纷一案，因为梁志林已购买自有私房，荔湾区人民法院认为该私房面积不足以保障其户内人员的居住需求，驳回荔湾区住建局要求梁志林搬迁的诉求。荔湾区住建局认为判决存在事实认定不清、法律适用错误，理由如下：一、梁志林违反了租赁合同约定，理应解除合同并退还房屋。双方签订的《广州市直管房租赁合同（住宅）》第二十一条约定：签订合同时，承租人须保证其本人或同住人员没有自有产权住房，如有虚假，出租人有权解除合同并收回房屋：承租人本人或其配偶获得了自有产权住房的，须在3个月后解除合同，并将房屋交还出租人。该条款已经明确只要承租人购有私房即要退还案涉公房，不存在要考虑其自有房屋面积是否低于人均15平方米的情况。本案应适用《合同法》的相关规定，一审法院认定梁志林不需腾退案涉房屋，显然依据不足、适用法律错误。二、判决书称要照顾户内其他人员的居住问题，但这些人员的户籍迁入均未告知荔湾区住建局，更未经荔湾区住建局的同意，梁志林随意安置其他人员使用案涉房屋，已经侵犯了荔湾区住建局的合法权益。双方的《租赁合同》第七条约定：承租人不得将房屋转让、转借他人或擅自调换使用，否则视为承租方自动放弃房屋承租权。梁志林将孙女的户籍擅自迁入案涉房屋，符合将案涉房屋转借他人的情形，若以此为借口强行要求荔湾区住建局安置居住，有违法律的公平公正原则。三、梁志林的女婿不是本案所涉房屋的当事人或利害关系人，其居住安置问题不是本案要解决的纠纷。判词中称梁志林的女婿江瑞文是案涉房屋的共同使用人，需要保障其居住权利。但事实是江瑞文既不是案涉房屋的居住人员，也没有因利害关系向一审法院申请参与本案诉讼，一审判决主要依据的事实却是要考虑这个案外人的居住需求，于法于理都难以令人信服。案涉房屋是具有社会福利性质的公有住房，是给予无房、居住困难的人租赁使用。梁志林一家已经购买了经济适用房，享受了国家给予的住房福利，理应返还案涉房屋给予其他有需求的公民使用。本案的案外人若认为自己有住房困难的，可遵循合法途径申请保障用房。本案一审判决所依据的事实超越了案件审理的范围，不符合《合同法》的相关规定，请二审法院依法予以改判。梁志林二审答辩：同意一审判决的处理，不同意荔湾区住建局的上诉请求。荔湾区住建局于2019年10月24日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.要求解除荔湾区住建局与梁志林之间关于广州市荔湾区周门南路43号X房的租赁关系；2.要求梁志林及共同使用人迁出上址房屋，腾空该屋交还荔湾区住建局；3.本案诉讼费用由梁志林承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据《接管通知书》，广州市荔湾区周门南路43号X房为经租房。2012年1月30日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与梁志林（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市荔湾区直管房租赁合同（住宅）》，约定甲方将坐落在广州市荔湾区周门南路43号X房（产别：经租）的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积33.07平方米；租赁期限为2012年10月1日至2014年9月30日，每月租金125元；由于甲方为国家公有房产管理者，仅向无房户、危房户、拥挤户等住房困难对象提供出租住房，因此乙方保证：在签定本合同时，本人或共同居住的人员没有自有产权住房或另有房屋居住，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签本合同后，本人或配偶获得了自有产权住房的，保证在获得自有产权住房之日起3个月后，本合同解除，乙方需将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约；乙方已循住房保障途径解决住房的，在取得保障住房（含实物配租、购买经济适用房等）后须按规定腾空房屋交回给甲方，逾期不按规定交回房屋的，视为乙方违约等等。附件1乙方家属名单为3人（即梁志林及其妻子、女儿）。梁志林租赁案涉房屋作住宅使用。合同期满后，梁志林仍按时支付租金。2013年5月7日，梁志林及其妻子黄燕珍、女儿梁小斯共同向广州市住房保障办公室购买了经济适用住房广州市白云区南悦西一街10号1505房，建筑面积57.07平方米。2013年10月18日，梁小斯（借款人）、梁志林、梁小斯、黄燕珍（抵押人）与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国建设银行股份有限公司广东省分行（受托贷款人、抵押权人）签订《住房公积金抵押借款合同》，约定由梁小斯借款用于购买白云区南悦西一街10号1505房，借款期限为10年，2013年10月28日至2023年10月28日；梁志林、梁小斯、黄燕珍同意将白云区南悦西一街10号1505房用作抵押，并同意接受本合同的全部条款等。2014年9月22日，梁小斯与江瑞文登记结婚，并于2016年6月18日生育一女儿江蒽曦，江蒽曦的户籍所在地址为广州市荔湾区周门南路43号X房。2019年11月15日，一审法院送达本案起诉状副本等材料给梁志林。一审法院认为：荔湾区住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与梁志林在广州市荔湾区周门南路43号X房建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局、梁志林签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是梁志林一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，荔湾区住建局、梁志林之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”梁志林在2019年11月15日收到一审法院依法送达的起诉状副本，一审法院确定，荔湾区住建局解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达梁志林，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年11月15日起解除。关于腾退涉案房屋问题。根据附件1梁志林家属名单显示案涉房屋原有梁志林及其妻子、女儿共3人居住，虽梁志林及其妻子黄燕珍、女儿梁小斯共同购买了广州市白云区南悦西一街10号1505房，但该屋只有建筑面积57.07平方米，梁小斯已结婚并生育一女，如5人居住人均不足15平方米。根据直管公房是具有保障住房、社会住房福利的功能，如果荔湾区住建局在本案中收回涉案房屋，必然导致梁志林及其家属的居住问题更加突出，与直管公房的上述功能不符。因此，对荔湾区住建局要求梁志林及共同使用人腾空涉案房屋交还荔湾区住建局的诉讼请求，一审法院暂不支持。综上所述，一审法院按照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年12月16日作出一审判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与梁志林关于广州市荔湾区周门南路43号X房的租赁合同关系于2019年11月15日起解除；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局其它诉讼请求。案件受理费50元，由广州市荔湾区住房和建设局负担25元，梁志林负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案中，荔湾区住建局将涉案房屋出租给梁志林作为住宅使用，梁志林按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，荔湾区住建局作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有优益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，涉案租赁合同关系应认定为行政协议。荔湾区住建局对涉案合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9474号民事判决；二、驳回广州市荔湾区住房和建设局的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市荔湾区住房和建设局。上诉人广州市荔湾区住房和建设局预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年七月十五日书记员  吴敏玲阮志雄