葫芦岛市连山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1402民初920号原告葫芦岛易家和物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区北昌街8号。统一社会信用代码：91211400664569531E。法定代表人郭守仁，系该公司经理。委托诉讼代理人王晶，系辽宁一鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人郭秀梦，女，1985年5月10日生，满族，系该公司职员，现住葫芦岛市连山区。被告杨宁，男，1979年7月29日生，汉族，自然资源事务服务中心职员，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人郭宝贵，系绥中县前所镇法律服务所法律工作者。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司与被告杨宁服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晶、郭秀梦、被告杨宁及其委托诉讼代理人郭宝贵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葫芦岛易家和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币6810元及直至缴纳全部物业费所产生滞纳金（按照逾期每日千分之三标准承担相应违约金）、2本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为葫芦岛市连山区上东盛景A小区业主，原告一直向被告位于葫芦岛市连山区产提供物业服务。被告自2013年5月1日至今未缴纳物业管理服务费，已严重违反《物业管理条例》相关规定,原告自被告欠缴物业费以来一直多次催缴，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，避免原告因经费紧张而降低服务质量，损害其他按时交纳物业费业主的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，在法庭审理过程中，原告明确滞纳金计算到2020年4月，共计金额是29832元，物业费没有变更，还是6810元。被告杨宁辩称，原告起诉主体不适格，主体没有明确的原告，答辩人于2012年买房时与物业公司签订协议，签约初该物业公司系葫芦岛骞亿物业管理有限公司，并不是原告葫芦岛易家和物业管理有限公司，上述事实有答辩人与葫芦岛骞亿物业管理有限公司协议签约书、业主入住手册及单据为凭，说明一点，到2012年被告与骞亿物业公司签订协议后，就再也未与该公司签订过任何协议，更没有与其他公司签订过协议，其他公司也从未找过答辩人签署过协议，并骞亿物业管理有限公司在2018年前该公司根本没有履行物业管理职责，也就是没有物业，该小区没有大门，没有保安，外面的车辆随便出入，又没有划归车位，造成车辆乱停乱放，连监控系统也不完善，答辩人的轿车被刮后，根本没人管，去找物业，物业部门也不管，更为严重的是小区内竟然绿化带都变成了私人菜园，一楼擅自围围栏，一楼都成了菜地，违法建筑到处都是，单元门口防火通道被堵死，根本无法通行，由于小区物业疏于管理和不管理，小区内到处有裸露在外面的电线，就这样的物业管理让业主感到人身受到危险，生活没有保障，由于骞亿物业公司未履行物业管理职责，未达到约定的管理目标，应对业主承担违约责任，由于原告起诉主体不符，在2018年前骞亿物业公司未履行物业职权和未达到约定的管理目标，当时业主意见很大，就没有收取业主的物业费，另外根据原告的诉讼提出了，第一，多次找被告催缴物业费，这个不是事实，因为被告没有接到物业的催缴通知和物业费，第二，该物业公司提出的千分之三滞纳金没有法律依据，因为我们是和葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订的合同，而不是与原告签订的合同，至于现在原告如何管理，是干嘛的，我们被告根本就不清楚，恳请法院查清事实，根据原告起诉主体不符，请法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司系上东盛景小区的建设单位。2016年6月14日，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司（甲方）与葫芦岛骞亿物业管理有限公司（乙方）签订《辽宁省物业服务合同（试行）》，合同约定：“第一章物业服务项目第一条物业项目基本情况名称：上东盛景；类型：普通住宅；坐落位置：连山区连山河南岸；建筑面积分别为：25万、19万平方米；区域四至：东至102国道；南至天化街；西至铁北路；北至连山河。……第四章物业服务期限第五条物业服务期限为叁年，分别自2013年6月14日至2016年6月14日，2016年6月14日起至2019年6月14日。第五章物业服务相关费用第七条包干制1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：【多层住宅】：0.8元/平方米/月；【高层住宅】：0.8元/平方米/月……第九条业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每一支付期间届满前30日以前。第九章合同终止第二十三条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。……第十章违约责任第二十六条业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金……”。2017年4月18日，葫芦岛骞亿物业管理有限公司变更名称为葫芦岛易家和物业管理有限公司，此后，由原告葫芦岛易家和物业管理有限公司为上东盛景小区提供物业服务。被告杨宁系葫芦岛市连山区上东盛景A小区24号楼4单元302室的业主，该房屋建筑面积101.34平方米。该房屋业主自2013年5月1日起至今未向原告交纳物业管理费，经原告催缴，被告未予交纳。自2013年5月1日起至2020年4月30日，被告共拖欠原告物业服务费6810元（101.34平方米×0.8元/平方米/月×84个月）。另查明，2019年9月10日，原告易家和公司向葫芦岛市连山区住作出情况说明：“葫芦岛易家和物业管理有限公司（原葫芦岛骞亿物业管理有限公司）与葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司2016年6月14日签订的前期物业服务合同，于2019年6月14日服务期限到期，服务项目情况如下：名称：上东盛景类型：普通住宅、商业位置：连山区连山河南岸建筑面积：19万平方米物业服务费：住宅0.8元/平方米/月、电梯费360元/户/年、地上停车位1200元/个/年，由于上东盛景小区未成立业主委员会，所以无法与我公司签订新的物业服务合同。为保障小区业主的正常生活秩序，维护社会稳定，我公司愿意按原‘物业合同’约定，继续为上东盛景小区业主提供服务，无条件接受行业主管部门监督管理，待上东盛景业主委员会成立后，由业主委员会决定是否与我公司签订新的物业服务合同。”葫芦岛市连山区物业管理办公室及葫芦岛市连山区连山街道办事处批示同意，并指示按照行业管理办法指导铁河社区抓好业委会组建工作，待组建后，认真落实相关事宜。上述事实，有原、被告陈述，原告葫芦岛易家和物业管理有限公司提供变更登记核准通知书、《辽宁省物业服务合同（试行）》、照片、催款通知单，被告提供物业服务合同、业主入住手册、照片、收款单据等证据材料载卷佐证，经开庭质证及本院审查，可以作为本案定案依据，本院予以采信。本院认为，葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司与葫芦岛骞亿物业管理有限公司签订《辽宁省物业服务合同（试行）》以下简称物业合同）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行义务。原告作为葫芦岛骞亿物业管理有限公司更名后的法人，应依法承继该合同中的权利义务。根据相关法律规定，被告作为上东盛景小区业主，小区建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对其具有约束力，故合同期间（2013年6月14日至2019年6月14日）原告依约向被告提供了物业服务，被告应按照约定履行给付物业费的义务。关于物业合同期满后的物业费问题，因上东盛景小区未选举新一届业主委员会，原告无法与其签订新物业合同，葫芦岛市连山区物业管理办公室及葫芦岛市连山区连山街道办事处已指导上东盛景小区所在地铁河社区抓好业主委员会组建工作，在该小区未选举产生新一届业主委员会前代行业主委员会的职责，同意原告提出的继续服务方案，被告应当受该方案约束，且物业合同中约定了葫芦岛市骞亿房地产开发有限公司在服务期限届满前3个月未将续聘或解聘意见通知原告，视为同意续聘，服务期限自动延续1年，此期间原告亦一直为被告提供物业服务，双方已形成事实合同关系，被告应按照方案标准给付物业费。被告辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，并提供照片予以佐证，原告虽予以否认，但未能提供相关的证据予以证明，故易家和物业提供的物业服务没有达到物业服务合同约定的服务要求，物业服务存在瑕疵，服务不周的情况，应酌情适当减少物业服务费，结合本案情况，本院酌定为上述物业服务费的70%即4767元，并免除滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告杨宁于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告葫芦岛易家和物业管理有限公司物业管理服务费4767元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告杨宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审判员  荀巍巍二〇二〇年七月九日书记员  张洪娟