四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终608号 上诉人（原审被告）：郭强，男，生于1949年11月21日，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：黄蓉，女，生于1951年4月12日，汉族，住四川省成都市金牛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李尚中，四川山助律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司，住所地四川省眉山市彭山区彭溪镇龙门桥一组。 负责人：戚鑫，经理。 委托诉讼代理人：雷波，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何永刚，男，1982年9月13日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区，系该公司员工。 上诉人郭强、黄蓉因与被上诉人四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司(以下简称：艾明物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭强、黄蓉上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、嘉信物业与嘉昕房产公司从未签订过前期物业服务合同，不存在提供前期物业服务的问题，嘉信物业与凯莱物业也没有交接手续，凯莱物业也没有与上诉人签订过物业服务合同。上诉人购买的房屋与首创公司无关，被上诉人与首创公司于2012年6月11日签订的《前期物业服务合同》不能约束上诉人。2、被上诉人的起诉已过诉讼时效。根据被上诉人的主张，本案诉争的物业费应该采取的是按面积计算每月交纳一次，被上诉人的物业究竟该交多长时间，应该交纳的物业费总金额是多少，上诉人与被上诉人双方并无约定。因此被上诉人主张的各期间的物业费不是同一债务，且不具有整体性。上诉人从未收到过被上诉人发送的《物业费催款通知单》或者在房门上贴过，被上诉人工作人员也承认没有送过一张催款通知单给上诉人，该证据有可能是伪造的证据。3、被上诉人无权向上诉人收取2013年5月30日前的物业费。因为2013年5月30日前被上诉人从未向上诉人的房屋提供过物业服务。嘉信公司并未向被上诉人出具过委托书，委托被上诉人向上诉人收取物业费，而且被上诉人也没有向上诉人出示过嘉信公司的委托书。 艾明物业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求驳回上诉，维持原判。 艾明物业公司一审诉讼请求，1、判令被告支付物业服务费115491元和利息（以物业费总欠款为基数，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至实际付清为止）；2、本案案件受理费等诉讼费由二被告承担。 一审认定事实如下：郭强和黄蓉系夫妻关系。二人于2007年11月22日与四川嘉昕房地产开发有限公司（以下简称嘉昕公司）签订《商品房预销售合同》一份，购得位于彭山县住房一套。合同上载明该房建筑面积为338.83㎡。2009年3月1日，郭强和黄蓉接收案涉房屋。因彭湖湾一期系嘉昕公司开发建设，前期物业由四川凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱公司）进行物业管理服务，随后变更为四川嘉信物业管理有限公司（以下简称嘉信公司）。后因嘉昕公司经营不善，将资产转售给了四川首创远大房地产开发有限公司（以下简称首创公司），小区名称也变更为首创成南郡，郭强和黄蓉为该小区业主。2012年6月11日，首创公司与四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司签订《前期物业服务合同》一份，由四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司进行物业管理服务。合同中第六条载明：“乙方（即原告）经物价部门许可后，根据下述约定，按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用：……（三）联排别墅2.5元／平方米·月；独栋别墅3.0元／平方米·月……”。2013年5月30日，嘉信公司与四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司签订《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》一份，约定：以2013年5月30日为物业交接基准日，嘉信公司在基准日之后退出原彭湖湾国际生态社区一期的物业管理，嘉信公司委托艾明物业公司收取物业交接基础日之前的235户业主拖欠的物业费。该方案第四条载明：“甲（即嘉信公司）乙（即原告）双方一致同意：以2013年5月30日为基准日，基准日之前的项目物业服务费由甲方按前期物业合同约定收取并归甲方所有；基准日之后的物业服务费用由乙方收取并归乙方所有，乙方的收费标准应按照甲方的前期物业合同约定的收费标准收取”。郭强和黄蓉接收房屋后，至今未交纳物业服务费。为此，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司于2013年9月20日起至2019年10月23日，采取在郭强和黄蓉房屋门上张贴的方式多次向郭强、黄蓉发送《物业费催款通知单》，但郭强和黄蓉否认收到。通知单上载明了欠费时间为2009年3月1日，以及截止时间、欠费月数、欠费金额等内容，尤其载明了建筑面积为358.11㎡、单价为2.5元／㎡。截止2019年11月，郭强、黄蓉尚欠物业服务费115491元。四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司因催收无果，故起诉一审法院，提出上述主张。 另查明，郭强和黄蓉的案涉房屋于2013年1月28日办理了房产证，产权证号为彭山房权证字第××、00××37号，房产证上载明为郭强、黄蓉共同共有，建筑面积为358.11㎡。 再查明，艾明物业公司与郭强、黄蓉之间未签订《前期物业服务合同》。 庭审中，郭强、黄蓉提交了9组照片，以证明原彭湖湾一期系烂尾楼、四周开放，小区环境脏乱差、绿化杂乱无章、公共设施年久失修等，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司未提供物业服务，郭强、黄蓉也未享受到物业服务。同时，还有菜刀和砖块等抛入其花园内，对其生命和财产造成了威胁。对此，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司予以否认。另外，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司提交了该小区业主李青珏与凯莱公司签订的《前期物业管理服务协议》一份，证明独栋别墅的物业费按照2.5元/㎡·月收取。 由于郭强、黄蓉认为四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司未尽到物业服务责任，对其造成了损失，故提起反诉。一审受理后，向其送达了交纳反诉费通知书，但郭强、黄蓉未在规定期限内预交反诉费，也未提出减、免、缓申请，故一审已裁定反诉部分按自动撤回反诉处理。 诉讼过程中，一审对案涉房屋及小区进行了现场走访，并未发现郭强、黄蓉提供的照片中所反映的脏乱差现象，但在房屋里的花园处发现有菜刀一把，房屋阳台的玻砖有毁损现象。另外，案涉房屋确系独栋别墅。 一审认为，小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。本案中，艾明物业公司、郭强、黄蓉之间虽未签订《前期物业服务合同》，但艾明物业公司与小区建设单位即首创公司签订了《前期物业服务合同》，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对作为业主的被告同样具有拘束力，双方已实际建立了物业服务合同关系。艾明物业公司从2013年5月30日起为郭强、黄蓉所住小区提供了物业服务，郭强、黄蓉亦实际接受了艾明物业公司提供的物业服务，故郭强、黄蓉应向艾明物业公司支付相应的物业费。郭强、黄蓉不交纳物业费，不仅损害了艾明物业公司的合法权益，而且也间接损害了全体业主的合法权益。郭强、黄蓉的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。虽然郭强、黄蓉提交了相关照片，但经一审现场走访，并不存在环境脏乱差、绿化杂乱无章等现象，郭强、黄蓉以照片来否认艾明物业公司的物业管理服务行为，一审依法不予支持。但从郭强、黄蓉花园里被抛入菜刀、阳台玻砖被损坏的现场来看，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司在日常的管理上也存在一定的瑕疵，故艾明物业公司在今后的工作中应增强服务意识，加强对业主有关抛洒物的危害的宣传与教育管理措施，以赢得业主对物业服务的理解与支持。对于郭强、黄蓉抗辩的诉讼时效问题，因物业费采取的是分期交纳的方式，这使得各期物业费的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认物业费这一债务的整体性。从每一期物业费的债务履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效制度的价值目标，且本案中，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司也采取在房门上张贴《物业费催款通知单》的方式向郭强、黄蓉进行了催收，故郭强、黄蓉的该辩称理由，一审依法不予采信。综上，四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司要求郭强、黄蓉给付物业费的主张，一审予以支持。 因艾明物业公司与首创公司签订了《前期物业服务合同》对郭强、黄蓉具有约束力，则郭强、黄蓉也应按照该合同中约定的独栋别墅3.0元/平方米·月的标准交纳物业费，但艾明物业公司仅按照之前凯莱公司与其他业主签订《前期物业管理服务协议》中所约定的独栋别墅2.5元/㎡·月的标准主张权利，系艾明物业公司行使自己的权利，也不损害郭强、黄蓉的权益，故一审依法予以准许。 又根据嘉信公司与艾明物业公司签订的《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》第一条、第四条的相关约定，艾明物业公司有权向郭强、黄蓉收取2013年5月30日前的物业费，不过该物业费应归嘉信公司所有。因案涉房屋的房产证于2013年1月28日办理完毕，但房产证与《商品房预销售合同》上载明的房屋面积不一致，则在2013年1月28日《物业费按照商品房预销售合同》上载明的房屋面积计算，之后的按照房产证上载明的房屋面积计算，故相应的物业费计算如下：1、2009年3月1日至2013年1月31日的物业费为39813元（338.83㎡×每月2.5元/㎡×47个月=39813元）；2、2013年2月1日至2019年11月30日的物业费为元73413元（358.11㎡×每月2.5元/㎡×82个月=73413元）。以上共计113226元。 因郭强、黄蓉至今未交纳物业费，故艾明物业公司主张相应利息，于法有据，且利率标准也符合法律规定，故一审依法予以支持。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决：一、被告郭强、黄蓉于本判决生效之起十日内，给付原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司物业服务费113226元及利息（利息计算方式：以本金113226元为基数，从2020年1月6日起至本判决所确定的实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止），息随本清。二、驳回原告四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1305元，由艾明物业公司负担26元，郭强、黄蓉负担1279元（郭强、黄蓉负担部分艾明物业公司已垫付，郭强、黄蓉在给付上述款项时一并支付艾明物业公司）。 二审中双方均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：1、艾明物业公司能否向郭强、黄蓉收取物业费；2、艾明物业公司本案的起诉是否超过诉讼时效。 关于焦点1。郭强、黄蓉主张艾明物业公司不应向其收取物业管理费的理由一是双方并未从2013年6月起建立合同关系，二是艾明物业公司没有收取2013年5月30日之前物业管理费的权利。首先，本案业已查明，彭湖湾一期系原嘉昕公司开发，彭湖湾一期建成之后由于嘉昕公司破产，后期楼盘由首创公司继续开发，并将小区名称更名为“首创城南郡”。嘉昕公司曾指定凯莱公司进行物业管理，凯莱公司离场后嘉信公司接手管理小区。首创公司接手开发楼盘后与艾明物业公司签订了前期物业合同。物业管理条例第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。具体到本案中，至本案诉讼时“首创城南郡”仍未成立业主大会选聘物业公司。可见，在小区业主大会和业委会选聘新的物业公司之前，建设单位嘉昕公司和首创公司与提供前期物业服务的公司凯莱公司、艾明物业公司签订的合同均对业主郭强、黄蓉具有约束力。郭强、黄蓉作为小区业主自接收房屋后即与凯莱公司、艾明物业公司等提供物业服务的公司建立了物业服务合同关系，郭强、黄蓉主张双方未签订物业服务合同故不应交纳物业费的抗辩本院不予支持。其次，艾明物业公司接手“首创城南郡”进行物业管理前，已有凯莱公司和嘉信公司为小区提供了物业服务。根据本案在案证据，首创公司与艾明物业公司于2012年6月11日签订《前期物业服务合同》，艾明物业公司据此对“首创城南郡”进行物业管理。嘉信公司与艾明物业公司于2013年5月30日签订《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》，嘉信公司委托艾明物业公司收取2013年5月30日之前业主拖欠的物业费，双方基于该合同就收取拖欠物业费形成委托关系。艾明物业公司主张从2013年9月20日起，采取在郭强、黄蓉房门上张贴《物业费催款通知单》的方式催收欠费，欠费时间从2009年3月1日起算。但自2009年3月1日起至2013年5月30日该小区的物业管理公司是凯莱公司和嘉信公司，故郭强、黄蓉拖欠的2013年5月30日前的物业费，分不同时段应由凯莱公司和嘉信公司主张权利，而艾明物业公司入场前的嘉信公司是从何时接手管理小区双方均未提交证据，故无法查实拖欠嘉信公司的物业费具体金额。加之本案中凯莱公司、嘉信公司、艾明物业公司先后与小区建立了物业服务合同关系，三家物业公司之间并无权利义务的承接与负担，艾明物业公司也未提交证据证明凯莱公司将收取物业管理费的权利转让或委托给嘉信公司和艾明物业公司。由此，即使艾明物业公司与嘉信公司签订了《关于原彭湖湾国际生态社区一期物业区域解决方案》，艾明物业公司向郭强、黄蓉主张2009年3月1日至2013年5月30日拖欠的物业费理据不足，本院不予支持。第三，郭强、黄蓉还认为艾明物业公司管理服务差，并对小区卫生和安全以及物业公司服务水平提出质疑，而根据双方提交的证据，尚不足以认定艾明物业公司违反物业服务合同义务。该问题系双方履行合同过程中就物业服务水平和质量认知不同而产生的争议，双方应增进互信，相互理解，本着诚实友好的原则以解决问题为导向加强沟通。由此，郭强、黄蓉拖欠艾明物业公司的物业费自2013年6月起至2019年11月为69831元（358.11㎡×2.5元/㎡.月×78月），艾明物业公司主张的拖欠物业费69831元郭强、黄蓉应予交纳。 关于焦点2。郭强、黄蓉认为艾明物业公司主张权利已超过诉讼时效。首先，本案一审中艾明物业公司已提交证据自2013年9月起每季度在郭强、黄蓉房门上粘贴《物业费催款通知单》进行物业费的催收，直至2019年10月，并提交了通知单原件及粘贴相片，郭强、黄蓉虽予以否认，但交纳物业费本就是业主的义务，入住多年一直未交纳物业费应当知道自己欠费的事实。且物业公司也需要收取物业费来维持公司日常运作，艾明物业公司主张催交过欠费符合常理。其次，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。本案中在物业服务合同关系下，物业公司一方在一定期限内为业主提供连续性的物业管理服务，相应地按时定期支付物业费是业主应履行的义务。尽管每月或每季度物业费是随着时间的推移而不间断产生，而不是在物业服务合同签订时应已经形成，但针对单个业主而言，其应承担的各期物业费形成于同一物业合同关系，具有整体性，应当视为同一债权。同时物业服务合同中，物业公司对于业主拖欠物业费行为相比其他类型的债权容忍度较大，部分业主拖欠物业费时间跨度较长，甚至几年一交的情况也有。艾明物业公司从2013年9月起不间断对其中的部份物业费进行催交，其诉讼时效的中断的效力及于剩余债权。故一审认定艾明物业公司起诉未超过诉讼时效并无不当。 综上，郭强、黄蓉上诉理由部分成立，一审对郭强、黄蓉拖欠艾明物业公司的物业费认定不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初55号民事判决； 二、郭强、黄蓉于本判决生效之日起十日内，支付四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司物业服务费69831元及利息（以69831元为基数，从2020年1月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至全部款项付清之日止）； 三、驳回四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1305元，由四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司负担522元，郭强、黄蓉负担783元；二审案件受理费2565元，由郭强、黄蓉负担1539元，由四川艾明物业管理有限公司眉山市彭山分公司负担1026元。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年七月十日 书记员 张 瑜