天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终515号上诉人（一审原告）：朱爱欣，女，1970年10月29日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张聚勇（夫妻关系），男，1968年9月10日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张征，天津众辉律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津俊城恒远投资发展有限公司，住所地天津市河北区昆纬路59号202。法定代表人：冯自文，总经理。委托诉讼代理人：朱丹，天津安泽海森律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晓，天津安泽海森律师事务所律师。上诉人朱爱欣与上诉人天津俊城恒远投资发展有限公司（以下简称俊城恒远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初6428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱爱欣上诉请求：1．改判一审判决第三项为俊城恒远公司赔偿朱爱欣营业损失为400000元；2．依法撤销民事判决第四项，依法改判支持一审朱爱欣的诉请，即俊城恒远公司退赔朱爱欣2015年、2016年制冷费及2015年采暖费共计80000元；3．一、二审诉讼费用由俊城恒远公司承担。事实和理由：一审法院认定事实清楚准确，部分判决存在错误，1.2016年3月，根据当时上岛咖啡整体营业水平及上诉人经营期间的营业小票数据，三方协商共同认可了制冷采暖问题给上诉人造成损失的补偿标准，于2016年3月24日签订了协议的增加约定，明确约定了违约赔偿条款和补偿标准。各方应按照合同的约定，享有权利，履行义务。营业损失应当以协议明确约定的“制冷和采暖季每月按拾万元营业损失计”条款为依据，赔偿上诉人4个月营业损失共计400000.00元。2．朱爱欣支付制冷、采暖费用，却没有享受到约定的制冷、采暖服务，一审法院认定制冷、采暖设备长期存在问题，朱爱欣不应全额支付制冷、采暖费用，俊城恒远公司应该退赔相应费用以减少朱爱欣的经济损失。俊城恒远公司应退赔朱爱欣2015年、2016年制冷费及2015采暖费共计80000元。俊城恒远公司辩称，不同意朱爱欣的诉讼请求。朱爱欣并没有提交充分的证据证明营业损失存在，并且其餐饮服务许可证在2015年11月份就已经过期，往后产生的营业收入属于违法经营所得，不属于营业损失，俊城恒远公司不应该赔偿。俊城恒远公司已经提交了相关证据以证明俊城恒远公司提供了正常的制冷采暖服务。俊城恒远公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判驳回朱爱欣的一审全部诉讼请求；3．一、二审案件受理费、鉴定费由朱爱欣承担。事实和理由：俊城恒远公司在一审中认可双方已于2016年11月5日解除商铺租赁合同，系由于俊城恒远公司曾于2016年10月19日因朱爱欣未依约支付租金、制冷费、供暖费，向朱爱欣发出解除租赁合同通知，朱爱欣于2016年11月25日回函中确认《商铺租赁合同》于2016年11月5日终止。因此，俊城恒远公司在一审中所作出的表示并不能表明俊城恒远公司认可在租赁合同履行过程中存在违约行为。俊城恒远公司曾作为原告起诉朱爱欣支付房屋租金、采暖费、制冷费一案，该判决认定朱爱欣未依约向上诉人支付租金、制冷费、采暖费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即商铺租赁合同是由于朱爱欣违约而解除。朱爱欣一审中提交的落款日期为“2016年3月24日”的协议，协议中第一条和第三条下方空白处手写部分在内容上具有连贯性，但是却分别写在第一条和第三条下方空白处，明显属于书写人勉强利用仅有的空白处恶意添加内容，并非双方达成合意后而形成的，并且所有手写添加的内容上并无上诉人盖章确认，对上诉人不产生约束力，法院不应采信该证据。对于朱爱欣所主张的各项损失，朱爱欣并未向法院提供充分的证据证明其损失已实际产生，一审法院在缺乏相关机构出具的价格鉴定或审计结论的情况，径行对损失数额作出认定，缺乏事实和法律依据。朱爱欣辩称，不同意俊城恒远公司的上诉请求。朱爱欣向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月5日解除；2．依法判令被告返还原告租房定金50000元；3．依法判令被告赔偿原告各项损失800000元；4．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2008年3月4日，朱爱欣与案外人弘泽公司签订《定铺协议书》，约定：朱爱欣应于本协议生效之日，向案外人弘泽公司支付50000元定铺定金，作为朱爱欣预定该商铺且朱爱欣与案外人弘泽公司订立《商铺租赁合同》的保证；签订《商铺租赁合同》后，定铺定金自动转为履约保证金。同日，朱爱欣向案外人弘泽公司交纳50000元定铺定金，案外人弘泽公司向朱爱欣出具50000元收据。2008年7月8日，朱爱欣与案外人弘泽公司签订《商铺租赁合同》，约定：案外人弘泽公司将其所有的坐落于天津市南开区芥园西道10号水郡花园A座底商房屋出租给朱爱欣经营咖啡厅，租赁面积1000.18平方米，租赁期限自2009年1月1日起至2018年12月31日止，共计10年；案外人弘泽公司在房屋交付时应保证该房屋及附属设施、设备处于正常使用状态；朱爱欣已缴纳的定铺定金50000元转为履约保证金，作为其忠实履行本合同各项条款的保证，案外人弘泽公司应出具有效的收款收据；因朱爱欣经营需要，案外人弘泽公司应为其提供中央空调，其中供暖期为每年4个月（按天津市供暖办规定的供暖时间执行），供暖时间为24小时供暖；制冷期为每年4个月，按租赁房屋物业管理公司的统一制冷启动时间开始计算，每天供给时间为早8：00-次日2：00及双方权利义务等合同条款。2008年11月，朱爱欣注册麦芙得咖啡厅。2009年6月29日，朱爱欣以其注册的麦芙得咖啡厅与案外人弘泽公司签订《商铺租赁合同》，内容与上述合同一致。2016年1月18日，麦芙得咖啡厅与俊城恒远公司签订《补充协议》，约定：由于俊城恒远公司承担案外人弘泽公司所有债权债务，经双方共同确认，自2015年1月1日至2015年10月31日，麦芙得咖啡厅应向俊城恒远公司支付房屋租金530450元、制冷能源费34366.19元。2015年3月19日前，案外人弘泽公司因出现车场、制冷、采暖、下水道漏水及风机盘管损坏等问题，给麦芙得咖啡厅造成财产损失，俊城恒远公司同意在应收的房屋租金中减收210000元，以抵偿麦芙得咖啡厅的财产损失。麦芙得咖啡厅在减付部分租金折抵财产损失后，自2015年1月1日至10月31日止期间的实际应付房屋租金为320450元、应付能源费34366.19元，即2015年10月31日前共欠俊城恒远公司354816.19元，麦芙得咖啡厅与本协议订立后7日内，一次性向俊城恒远公司支付。协议签订后，麦芙得咖啡厅于2016年1月18日向俊城恒远公司支付减免后的房屋租金、能源费共计354816.19元。至此，截止至2015年10月31日前双方债权债务全部结清。麦芙得咖啡厅与俊城恒远公司、案外人弘泽公司重新签订《协议》，增加约定：俊城恒远公司承诺制冷、制暖正常供给，出现问题，双方协商解决，协商不成，麦芙得咖啡厅有权终止《商铺租赁合同》，同时俊城恒远公司按制冷和采暖季每月100000元营业损失计，补偿金不足以抵麦芙得咖啡厅损失的，按实际损失补偿等内容；本协议一式三份，各方执一份，经三方签字后生效。该协议由三方盖章确认。落款日期为2016年3月24日。该协议对比三方于2015年5月11日签订的《协议》，丙方由朱爱欣变更为麦芙得咖啡厅，房屋面积变更为1000.18平方米，《商铺租赁合同》的签订时间变更为2009年6月29日。另，朱爱欣与俊城恒远公司、案外人弘泽公司租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年4月19日作出（2018）津0104民初4476号民事判决，该判决业已生效。对于与本案有关的其他事实，一审法院在该案中已作出认定，本案不再赘述。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。朱爱欣与俊城恒远公司、案外人弘泽公司重新签订的落款日期为2016年3月24日的《协议》及麦芙得咖啡厅与俊城恒远公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。各方当事人均应按照合同的约定，享有权利，履行义务。朱爱欣请求确认其与俊城恒远公司签订的《商铺租赁合同》已于2016年11月5日解除，俊城恒远公司同意朱爱欣的该项诉讼请求，但《商铺租赁合同》系由朱爱欣与案外人弘泽公司签订，后俊城恒远公司承继了案外人弘泽公司在合同项下的权利义务并与朱爱欣实际履行，故一审法院确认朱爱欣与俊城恒远公司履行的《商铺租赁合同》已于2016年11月5日解除。关于朱爱欣要求俊城恒远公司返还定金50000元的诉讼请求，《商铺租赁合同》中明确约定定金50000元在合同生效后转为履约保证金，合同终止朱爱欣返还房屋后10日内应当返还朱爱欣。现《商铺租赁合同》已经解除，且俊城恒远公司早已收回房屋，其作为该合同项下权利义务的承继方，应当承担返还责任。关于朱爱欣要求俊城恒远公司赔偿装修损失、门头招牌损失、消防设施损失的请求，俊城恒远公司出租的房屋，制冷、制热设备始终存在问题，未达到正常使用的标准温度，且存在未在依约的时间段内提供上述服务的情形，直接影响朱爱欣的正常经营，俊城恒远公司的行为已构成违约。房屋制冷、制热设备始终存在问题，致使朱爱欣与俊城恒远公司履行《商铺租赁合同》发生僵局，最终导致《商铺租赁合同》提前解除的后果，对此，俊城恒远公司应承担赔偿责任。关于装修损失的计算方式，朱爱欣主张其依加盟的上岛品牌咖啡店的统一要求进行装修，并实际支付装修款960000元，上岛品牌咖啡店的相关人员亦出庭接受了法庭的质询，故一审法院对于朱爱欣花费装修款960000元的事实予以确认。依据公平原则，将装修装饰费用平均分摊至每年，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期附合的装饰装修价值，对出租人和承租人都较为公平。结合本案分析，房屋租赁期限为10年，现朱爱欣实际使用8年，未能使用的年限为2年，对应装修价值为192000元。朱爱欣制作门头招牌花费92460元，未使用年限的损失为18492元。朱爱欣安装消防设备花费48000元，未使用年限的损失为9600元。对此，俊城恒远公司应予赔偿。关于朱爱欣要求俊城恒远公司赔偿营业损失的请求，依据双方约定，俊城恒远公司不能正常提供制冷、供暖服务的，应当赔偿朱爱欣营业损失。关于营业损失的金额，朱爱欣未提供相关证据予以证明，一审法院综合考虑房屋制冷、供暖设备长期存在问题的事实，朱爱欣支付租金、制冷费、供暖费的情况，咖啡店营业成本，以及朱爱欣曾与俊城恒远公司就前期制冷、供暖设备存在问题时达成过的赔偿数额等情形，一审法院酌情按照每月30000元的标准认定朱爱欣的营业损失。朱爱欣主张赔偿的营业损失期间为4个月，故俊城恒远公司应当向朱爱欣支付的营业损失金额为120000元。关于朱爱欣要求俊城恒远公司赔偿的制冷费和采暖费损失，一审法院作出的（2018）津0104民初4476号民事判决已判令朱爱欣支付上述费用，该判决业已生效。朱爱欣向俊城恒远公司支付制冷费和采暖费系其应当履行的法定义务，不属于损失的范围，一审法院不予支持。一审法院判决如下：“一、确认原告朱爱欣与被告天津俊城恒远投资发展有限公司履行的《商铺租赁合同》已于2016年11月5日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告天津俊城恒远投资发展有限公司返还原告朱爱欣支付的定金50000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津俊城恒远投资发展有限公司赔偿原告朱爱欣装修损失192000元，门头招牌损失18492元，消防设备损失9600元，营业损失120000元，合计340092元；四、驳回原告朱爱欣的其他诉讼请求。案件受理费17232元，鉴定费15000元，由原告朱爱欣负担12365.68元，被告天津俊城恒远投资发展有限公司负担19866.32元。被告天津俊城恒远投资发展有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告朱爱欣。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱爱欣与俊城恒远公司系租赁合同关系，双方间的合同合法有效，双方均应依约履行。关于朱爱欣营业损失问题，因俊城恒远公司对本案涉诉房屋不能正常制冷、供暖构成违约，致使朱爱欣营业损失，应承担相应的赔偿责任。然而朱爱欣未依约向俊城恒远公司支付租金、制冷费、供暖费亦属违约，虽双方对本案涉诉房屋不能正常制冷、供暖问题进行了约定，但朱爱欣未对其实际损失提供证据予以证明，一审法院结合合同履行中双方互有违约行为以及天津市麦芙得咖啡厅卫生许可证、餐饮许可证期限等实际情况，酌情认定朱爱欣的营业损失，并无不当。现有生效的法律文书对朱爱欣应向俊城恒远公司交纳的制冷费及采暖费判决在案，现朱爱欣在本案中主张俊城恒远公司退赔制冷费、采暖费于法无据。一审法院结合双方合同履行的实际情况，判决俊城恒远公司赔偿朱爱欣装修等其他各项损失并无不当。综上，二上诉人的上诉请求，理由不能成立，本院均不予支持。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26566.32元，由朱爱欣负担6700元，由天津俊城恒远投资发展有限公司负担19866.32元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月二日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；