广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9404号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘惠华，女，1979年9月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：朱爱金，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏凤玲，女，1971年8月28日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周国良，男，1968年11月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。上诉人刘惠华因与被上诉人苏凤玲、周国良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30753号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李焕独任审理，现已审理终结。刘惠华向一审法院起诉请求：1.要求苏凤玲、周国良退还购房订金350000元；2.苏凤玲、周国良支付补偿金350000元；3.本案诉讼费用由苏凤玲、周国良负担。苏凤玲、周国良向一审法院提出反诉，请求：1.判令刘惠华赔偿强占涉案房屋期间（2019年3月7日至2019年9月27日）的经济损失51986.45元；2.本案反诉费由刘惠华负担。一审法院判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，苏凤玲向刘惠华退还350000元并赔偿相应利息损失（利息损失按人民银行同期贷款利率，自2018年8月24日起计至清偿之日止）；二、驳回刘惠华的其他本诉诉请；三、驳回苏凤玲、周国良的全部反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5400元，由刘惠华负担2700元，由苏凤玲和周国良共同负担2700元；一审反诉受理费550元，由苏凤玲和周国良负担。判后，上诉人刘惠华不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判苏凤玲、周国良支付补偿金350000元给刘惠华。2.本案一、二审诉讼费用由苏凤玲、周国良承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，导致适用法律错误。一审法院认为：“涉案房屋是宅基地房屋……属无效合同。……合同无效，违约条款亦然，刘惠华要求苏凤玲、周国良按照违约条款支付补偿金350000元没有法律依据，本院不予支持。”上述事实认定有误。合同无效只是不发生当事人所预期的法律效力，并非不产生任何法律后果，合同无效的法律后果是返还财产、追缴财产、赔偿损失。虽刘惠华与苏凤玲签订的房屋买卖合同无效，但这并不影响刘惠华因苏凤玲、周国良过错造成损失而获得经济补偿的权利。自2019年2月苏凤玲不履行交房义务之日起，曾多次亲口承诺给予补偿，是其真实意思表示，应得到法律的支持。合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”且一审法院查明后认为合同无效过错主要在于苏凤玲、周国良，刘惠华根据相关法律规定可向苏凤玲、周国良主张损失赔偿350000元，苏凤玲、周国良亦同意给予补偿，但一审法院却对此不予支持，理据不足。二、一审法院认为，因涉案合同无效，涉案合同中约定的补偿条款亦无效，一审法院片面理解涉案合同的补偿条款，导致上述认定有误。结合交易背景，苏凤玲、周国良因当时急于要钱，为防止刘惠华不买房便提出同等条件：若谁不履行买房或卖房的义务，谁就向对方支付350000元。苏凤玲在涉案合同中写明违约时给予的补偿违约金350000元时，并无意识去划分补偿金和违约金的性质，只是认为谁不履行合同，谁就向对方赔350000元。综上所述，刘惠华是在合同无效的情况下要求苏凤玲、周国良支付损失赔偿350000元，而非依据违约条款要求苏凤玲、周国良支付补偿金。由于苏凤玲、周国良明确表示不继续履行卖房义务并长达一年未退还订金，明显是过错方，其已给刘惠华造成直接损失（即房屋价格损失）：同等位置的房屋每平方米升值了1000元，价格差额为600000元。因涉案合同约定补偿350000元，故刘惠华放弃追偿多余部分损失的权利。请求二审法院判如所请。被上诉人苏凤玲、周国良二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘惠华的上诉请求和理由均不能成立，请求二审法院驳回刘惠华的全部上诉请求。一、涉案宅基地及地上房屋属于广州市白云区人和镇人和村第十二生产社，属于农村集体用地，刘惠华并非人和村村民，根据物权法、土地管理法等相关法律法规的规定，刘惠华不属于农村集体经济组织成员，没有资格购买农村宅基地及地上房屋，因此苏凤玲与刘惠华之间买卖涉案房屋的行为是无效的，双方签订的《购房订金收据及相关协议》是无效的，该协议中的违约条款自然也是无效的，故苏凤玲、周国良无需向刘惠华支付任何违约金，一审判决对此亦予以了肯定，刘惠华要求苏凤玲、周国良按照无效违约条款支付补偿金350000元并无法律依据。二、2019年2月，因苏凤玲无法与刘惠华继续买卖涉案房屋，刘惠华要求退还订金并再支付350000元违约金，苏凤玲虽不同意支付350000元违约金，但为达成和解，提出补偿50000元作为利息给刘惠华，刘惠华却坚决不同意，坚持要求支付违约金，双方争议较大，无法协调。2019年3月7日，刘惠华的丈夫找人将涉案房屋的大门、车房门、侧门全部用不锈钢钢条烧焊封死，导致无法进出，苏凤玲、周国良当晚到人和派出所报案，希望派出所能解决，并要求对方将焊死的门解封，但刘惠华一直不同意调解。从2019年3月7日至9月27日，涉案房屋一直被焊死，无法进入，苏凤玲、周国良无法出租涉案房屋，亦无法在内居住，损失惨重。故苏凤玲、周国良在一审期间只愿意退还订金350000元，不再愿意向刘惠华支付利息，同时还反诉要求刘惠华赔偿二人的损失，但因一审法院认定证据不足，反诉请求最终未被支持。苏凤玲、周国良虽在发生纠纷初期曾提出向刘惠华支付50000元利息，但后续种种导致二人损失惨重，二人不再愿意支付利息。刘惠华在上诉状中认为苏凤玲、周国良愿意支付利息就可推定二人理应补偿其350000元，并无法律依据。三、双方发生纠纷后，苏凤玲一直要求刘惠华提供账号以向其退还350000元订金，但刘惠华并未予以配合，导致未能将订金退还，一审法院亦已判决苏凤玲、周国良按人民银行同期贷款利率向刘惠华赔偿相应的利息损失，故刘惠华无权要求苏凤玲、周国良赔偿其他损失。另，刘惠华以房屋价格损失为由要求苏凤玲、周国良赔偿350000元亦无相关法律依据，与涉案房屋同等位置的房屋均是宅基地房，刘惠华并非人和村村民，并无资格购买。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现对刘惠华的上诉请求分析如下：由于涉案房屋是宅基地房屋，而刘惠华并非涉案宅基地房屋所在地的村民，一审法院认定刘惠华与苏凤玲之间签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，属无效合同，并据此判令苏凤玲和周国良向刘惠华退还收取的订金350000元并按人民银行同期贷款利率赔偿占用刘惠华资金期间的利息损失，于法有据，本院予以维持。刘惠华要求苏凤玲、周国良按照涉案无效合同中所约定的违约条款支付补偿金350000元，于法无据，一审法院不予支持，并无不当。至于双方协商过程中苏凤玲、周国良自愿做出对刘惠华进行补偿的意思表示，由于刘惠华不予接受而最终未能达成一致意见，现刘惠华又要求苏凤玲、周国良据此对其进行补偿，并无依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人刘惠华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人刘惠华负担。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二〇年七月八日书记员 古嘉玲黄清丽