湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂01民终6672号上诉人（原审被告）：武汉市硚房集团有限责任公司，住所地武汉市硚口区沿河大道436号丽水康城办公楼。法定代表人：陈玉琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周静雯，湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱胜敏，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈军，男，1963年3月9日生，汉族。委托诉讼代理人：李劲，湖北诚明律师事务所律师。原审第三人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区沿河大道518号。负责人：胡俊，该局局长。委托诉讼代理人：谢鹏飞，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人武汉市硚房集团有限责任公司（以下简称硚房集团）因与被上诉人沈军，原审第三人武汉市硚口区城区改造更新局（以下简称硚口改造更新局）物权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。硚房集团上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或直接改判驳回沈军的起诉；2、本案的诉讼费用全部由沈军承担。事实和理由：一、本案直管公房承租权的确认属于行政纠纷范围，不属于民事诉讼的受案范围，原判决严重违反法定程序。二、原判决认定事实错误。沈军在庭审中提供的证据并不能证明其向原承租人周进喜支付了2000元的对价受让了涉案房屋承租权，并且硚房集团并未向沈军收取涉案公房房租。原审法院依据沈军提供的“1983年4月，周进喜手写《自愿、收据》一份”，认为“周进喜生前表示将房屋转让给沈军，沈军支付转让款2000元”，但该证据真实性存在重大瑕疵。硚房集团并未主动向沈军收取房租，即使硚房集团实际收到了沈军缴纳的费用，该费用并非涉案公房房租，而是基于保护国有收益而收取的房屋占用费。三、原判决适用法律错误，公房承租权确认属于行政纠纷范围，不应当适用《中华人民共和国合同法》或《中华人民共和国物权法》的规定。（一）依据1983年当时规定，周进喜将其去世后的承租权转让给沈家的行为无效，沈军不因此享有涉案房屋承租权。（二）人民法院以《中华人民共和国合同法》或《中华人民共和国物权法》的规定认定硚房集团与沈军存在事实租赁关系自相矛盾且适用法律错误。沈军辩称，硚房集团的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。硚口改造更新局述称，请求依法判决。沈军在一审法院起诉请求：1、请求依法确认沈军与硚房集团之间存在事实租赁关系；2、请求判令硚房集团与硚口改造更新局共同承担将武汉市硚口区朱家北巷35号房屋拆迁补偿款1208173.05元支付给沈军的责任；3、硚房集团承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于武汉市硚口区××楼××房的房屋（使用面积9.14平方米）系硚房集团管理的直管公房，该房屋的原承租人为周进喜。沈军及其母亲生前居住在硚口区××楼××房（使用面积14.55平方米），与周进喜系邻居关系。1983年4月，周进喜手写《自愿、收据》一份，内容主要载明：沈家对周进喜照顾很周到，其系孤寡老人，在死后自愿将房屋给沈家住，1983年沈家自愿给了2000元钱。周进喜去世后沈军一直在涉案房屋居住，并向硚房集团缴纳租金，硚房集团出具排头为周进喜的租金发票。2017年，涉案房屋被纳入征收范围，硚房集团停止收取租金，同年9月，硚房集团将涉案房屋所在楼栋整体注销。2018年9月28日，硚口区汉中街基础设施建设和旧城改造项目指挥部在征收过程中发现涉案房屋承租人周进喜去世，遂联系硚房集团要求书面确认该房屋征收补偿权利人。2018年10月，硚房集团做出《专题会议纪要》，指出在依法依规前提下，代表区国资委收回涉案房屋租户的征收补偿费，并做好房屋征收补偿费的专项专储。2018年10月19日，硚房集团向硚房集团第四房管所下发通知，明确该房屋承租人调整为武汉市硚房集团有限责任公司。一审法院另查明，硚口区××楼××房原承租人为沈军父亲沈何清，其去世后承租人由沈军母亲罗桂华申请登记至罗桂华名下，2017年8月29日，罗桂华与武汉市硚口区房屋征收管理办公室签订《房屋征收补偿协议书》，确定该房屋征收总价为1208173.05元，由被征收房屋价值补偿、装饰装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿、临时安置补偿费、货币补助、困难补助、住房困难补助、按期签约搬迁奖励、小面积奖、房改扣款等组成。一审法院认为，位于硚口区××楼××房的房屋为硚房集团自管公房，公房承租权的享有应以签订有效的住房公约为前提。《武汉市房地产管理条例》第三十九条规定：“租赁居住房屋，承租人与其有常往户口而他处无住房的同住三年以上的近亲属，对该房屋享有共同承租权。”涉案房屋原承租人周进喜去世后，硚房集团未与沈军重新签订新的书面住房公约，沈军亦不符合公房承租人的条件，但是周进喜生前表示将房屋转让给沈军，沈军支付转让款2000元，《武汉市直管公房使用权有偿调换转让管理办法》第三条规定：“本办法所称有偿转让是指承租人经出租人同意，按规定的程序将房屋使用权转让给他人，由受让人对转让人予以经济补偿的行为”，虽上述转让行为未取得出租人硚房集团的同意，但周进喜生前将持有的武汉市公有房屋住宅公租约、身份证等交付沈军，沈军在涉案房屋内实际居住三十余年，硚房集团也一直在向沈军收取公租房租金直至房屋纳入拆迁范围，且在1995年硚房集团更换新的公房租约时对沈军居住在涉案房屋亦未提出异议，综合上述因素，应当视为硚房集团对于涉案房屋的转让予以追认，涉案公房租约虽然没有办理承租人更名手续，但事实上沈军与硚房集团已经就硚口区××楼××房建立了新的公房租赁关系，故沈军请求确认与硚房集团存在事实租赁关系的请求，一审法院予以支持。根据一审法院庭审查明的事实及双方提交的证据材料均显示，涉案房屋被纳入征收范围后，并未签订拆迁安置补偿协议，房屋尚未转化为明确的拆迁利益，经一审法院释明后，沈军坚持其诉讼请求，因此沈军主张硚房集团及硚口改造更新局共同承担向其支付拆迁款1208173.05元的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认沈军与硚房集团之间就武汉市硚口区××楼××房存在事实租赁关系；二、驳回沈军的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7837元，由沈军负担。本院审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案争议房屋为自管公房，产权单位为硚房集团，当该房承租人死亡后，应由公有房屋出租人依照有关规定及时变更或确立新的公房承租人。本案中，该房屋原承租人周进喜去世后，硚房集团并未对该争议住房变更或确立新的公房承租人，硚房集团也未与沈军重新签订新的书面住房公约，沈军是否享有公房承租权的请求应向该公房的产权单位硚房集团提出，而不能先行提起民事诉讼。公房承租资格问题应由公房管理部门审查，该审查具有行政管理性质，双方并非平等民事主体。在公房原承租人死亡后，其他人是否具备公房承租资格应由公房管理部门依据相关行政规定进行审查并予以确认。因此，在公房管理部门未对此做出确认之前，沈军要求确认其对公房享有承租权的，不应作为民事案件受理，本案不属于人民法院受理民事诉讼的受理范围。综上所述，硚房集团的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初6862号民事判决；二、驳回沈军的起诉。一审案件受理费7837元，退还沈军；上诉人武汉市硚房集团有限责任公司预交的二审案件受理费15674元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 黄 浩审判员 易齐立审判员 鲍 刚二〇二〇年七月二十七日法官助理黄旭东书记员程玉