北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终7519号上诉人（原审被告）：尹丹彤，女，1990年2月10日出生。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：尹建伟，男，1971年2月28日出生。委托诉讼代理人：赵栋，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：张栋，北京市国振律师事务所实习律师。上诉人尹丹彤因与被上诉人尹建伟合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初66861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尹丹彤上诉请求：撤销原审判决，改判驳回尹建伟的原审全部诉讼请求。事实与理由:原审法院认定事实错误，尹丹彤与尹建伟之间不存在借名买房的约定，涉案房屋一直由尹丹彤使用控制，房租的收益也由尹丹彤收取。原审法院认定法律错误，即使尹丹彤与尹建伟之间存在借名买房的约定，但因该规定违反了法律的相关规定，应属无效规定。尹建伟辩称：同意原审判决，不同意尹丹彤的上诉请求和事实理由。尹建伟向一审法院提出诉讼请求：判令尹丹彤将北京市朝阳区康惠园2号院3号楼17层x号房屋过户给我。一审法院认定事实：2009年6月3日，尹建辉签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，尹丹彤被认定为在册人口和实际居住人口，取得案涉房屋购买资格。2010年8月24日尹建伟支付房款424305.04元，2010年9月13日尹丹彤作为买受人签订合同购买案涉房屋，合同约定的价款为424305元。尹丹彤于2010年10月29日支付公共维修基金、房屋差价款合计14246.24元，于2012年3月22日支付房屋契税4247.99元。房屋产权于2012年3月22日登记至尹丹彤名下，房屋性质为限价商品住房。尹丹彤主张购房款系从尹建伟处的借款；尹建伟不予认可，主张系借名买房，已将尹丹彤缴纳的公共维修资金、房屋差价款、契税偿还给了尹丹彤，提交了银行记录予以佐证，称在2010年10月29日取现14000元偿还尹丹彤缴纳的公共维修资金和房屋差价款。尹丹彤不予认可。案涉房屋于2010年10月29日交房，后进行装修并出租。装修费用由尹丹彤支付，尹建伟主张已偿还给了尹丹彤，提交银行记录予以佐证。尹丹彤不予认可。尹建伟主张装修完毕后，委托尹丹彤对外出租，租金由尹丹彤扣除物业费等费用后，转付给其。就此，尹建伟提交了支付宝转账记录予以佐证。尹丹彤认可证据的真实性，不认可证明目的，称款项系偿还尹建伟房款的借款，并提交了账单详情，称记录的为“房钱还款”。尹建伟认可证据的真实性，不认可证明目的。案涉房屋现由尹建伟占用使用。尹建伟主张2018年8月房屋出租到期后，其收回房屋并进行了二次装修，于2019年1月入住。尹丹彤认可房屋由尹建伟二次装修并使用，但称因尹建伟自称无房居住，又因从尹建伟处借款，故让尹建伟入住使用房屋。另查，尹建伟持有《商品房预售合同》原件、购房款发票原件（两张）、公共维修资金专用收据原件、契税发票原件、房屋登记费票据原件、住宅使用说明书原件、住宅质量保证书原件及部分物业费、供暖费收据原件。尹丹彤称因向尹建伟借款42万余元，数额较大，为了让尹建伟放心，就把前述证件、票据等原件交由尹建伟保存，作为质押。尹建伟就借名买房还提交了与尹建辉的通话录音、史瑞芳的录音证言予以佐证。尹丹彤不予认可，提交钥匙照片，称之前房屋钥匙一直由其持有；提交安装有线电视发票等，证明对房屋进行安装有线电视；提交银行记录和发票，证明交纳物业、供暖和有线电视费；提交2012年委托书，证明委托其母亲代为出租房屋。尹建伟认可照片、发票、银行记录的真实性，称尹丹彤代交的费用，已偿还给尹丹彤，交付房屋后其也持有一套钥匙；不认可委托书。审理过程中，尹建伟申请对案涉房屋采取保全措施。法院作出裁定依法查封了案涉房屋，保全期限为2019年8月27日至2022年8月26日。一审法院认为：本案争议的焦点有二：一是尹建伟与尹丹彤是否存在借名买房的约定；二是若存在借名买房的约定，该借名买房约定的效力如何。首先，关于是否存在借名买房的约定。双方并无关于此的书面约定，因此判断是否存在借名买房的约定，应当从房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、房屋权属证明材料及相关票证的占有持有情况并结合其他情况予以综合考虑认定。案涉房屋价款42万余元，尹建伟出资了424305元；对于差额的400余元房款、公共维修基金及契税双方存在争议，尹建伟主张已偿还给了尹丹彤；尹丹彤主张尹建伟的出资系向尹建伟的借款，尹建伟对此不予认可，虽尹丹彤提交的支付宝记录标记为“房钱还款”等，但该标记系尹丹彤的自行备注标记，不足以证明款项的性质，且从尹建伟提交的双方关于款项的转账记录来看，尹丹彤明确说明系“房款”，并且扣除了其他费用，尹丹彤主张系还款，但尹丹彤每次转账的数额不等，与一般的借款还款不同；尹建伟的出资直接支付至《商品房预售合同》的相对方，与尹丹彤主张的借款支付房款的操作也不一致。案涉房屋交付后，尹建伟和尹丹彤均未实际自行使用，而是对外出租直至尹建伟再次装修入住房屋，尹丹彤主张系因尹建伟无房居住故同意其居住使用，但在房屋已装修的情况下，尹建伟又进行了二次装修，尹丹彤关于尹建伟系借住使用的主张明显与尹建伟的装修行为不符。尹建伟持有了关于房屋的《商品房预售合同》、购房款发票原件、公共维修资金专用收据、契税发票、房屋登记费票据、住宅使用说明书、住宅质量保证书及部分物业费、供暖费收据原件，尹丹彤主张系因为向尹建伟借款，故交由其保管而作为质押，对此尹建伟不予认可，尹丹彤关于质押的主张，也无证据证明。综上，在尹建伟几乎出全资，前期双方均未使用房屋，但房屋的出租收益由尹建伟享有，后期出租到期后房屋由尹建伟再次装修后使用，尹建伟持有房屋的合同、产权证、发票等其他相关资料原件的情况下，虽尹丹彤对尹建伟提交的与尹建辉等的录音不予认可，但未提交证据予以反驳，尹建伟提交的录音可以起到一定的映证作用，结合前述情况，可以认定尹建伟与尹丹彤间存在借名买房的约定。其次，关于借名买房约定的效力。案涉房屋系拆迁安置用政府保障性住房，而非一般意义上的向不特定社会公众配售的政府保障性住房。尹建伟与尹丹彤的借名买房约定并不具有法定的无效情形。故，对于尹丹彤的该项抗辩意见，法院不予采纳。尹建伟与尹丹彤借名买房的约定合法有效。现尹建伟要求尹丹彤将案涉房屋产权转移登记至其名下，法院予以支持。据此，一审法院于2020年4月判决：尹丹彤于判决生效后十五日内协助尹建伟办理北京市朝阳区康惠园2号院3号楼17层x号房屋产权转移登记手续，将房屋产权转移登记至尹建伟名下。一审案件受理费7672元，由尹丹彤负担（于判决生效后七日内交纳）；保全申请费5000元，由尹丹彤负担（于判决生效后七日内交纳）。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案二审争议焦点是尹丹彤与尹建伟之间是否存在借名买房合同关系。根据已查明的事实，涉案房屋登记在尹丹彤名下，现尹建伟诉至法院，主张其与尹丹彤之间存在借名买房合同关系，由于双方并未签订过书面合同，从举证责任分配上讲，应由尹建伟对双方之间存在借名买房合同关系承担相应的举证责任。为此，尹建伟提交POS机刷卡回单、发票、银行流水、房屋登记收费票据、支付宝转账记录、装修补充协议及结算单、录音等证据。尹丹彤对上述证据的证明目的均不予认可，主张尹建伟代为交纳购房款等事实是基于双方之间的借款合同关系。就上述争点，本院认为，在没有签订书面合同的情况下，判断借名买房合同关系是否存在，应当结合本案证据对双方是否达成协议及协议的具体内容、履行情况进行全面审查。本案中，就已经查明的事实来看，自房屋交付后一直处于对外出租状态，房屋出租收益由尹建伟享有，直至尹建伟再次装修入住，尹丹彤并未在涉案房屋居住，其所主张的尹建伟系借住，缺乏事实依据。结合尹建伟持有购买房屋的合同、发票、公共维修资金专用收据、契税发票、房屋登记费票据、住宅使用说明书、物业费、供暖费收据原件等一系列购房的重要凭证，且在房屋已经进行过装修的基础上二次装修并入住的事实，尹丹彤所主张的借款合同关系以及借住房屋等显然缺乏合理性及基础证据予以佐证，本院难以采信。现双方在达成协议后已实际履行多年，虽未办理房屋所有权变更登记手续，并不影响该协议的效力，尹建伟要求尹丹彤按照双方约定继续履行，协助其办理房屋产权变更登记，于法有据，原审法院在审查涉案房屋性质的基础上，结合本案实际情况认定尹丹彤与尹建伟之间存在借名买房合同关系合法有效，应当继续履行，并作出相应判决，处理正确，本院予以维持。综上，尹丹彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7672元，由尹丹彤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 张 弘审 判 员 申峻屹二〇二〇年七月十七日法官助理 史晓霞法官助理 李宝霞