常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0413民初1304号 原告：祁云来，男，汉族，1956年3月25日出生，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：杨卫平，江苏剑群律师事务所律师。 被告：史国勤，男，汉族，1955年10月24日出生，户籍地常州市金坛区，现住金坛区。 委托诉讼代理人：储庆华，江苏天择律师事务所律师。 第三人：吴国荣，男，1971年3月6日出生，汉族，住常州市金坛区。 原告祁云来诉被告史国勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依据被告史国勤申请，追加吴国荣为本案第三人参加诉讼。本案由审判员王蕊适用简易程序，实行独任审判，于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告祁云来的委托代理人杨卫平、被告史国勤、第三人吴国荣到庭参加诉讼。因审理需要，于2020年7月13日再次公开开庭进行了审理，原告祁云来及其委托代理人杨卫平、被告史国勤及其委托代理人储庆华、第三人吴国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁云来向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付租金人民币60万；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年4-5月份，原被告达成了口头协议，2018年8月15日正式签订租赁协议。协议约定被告租赁原告所有的坐落于某39-01的房屋，租期5年，年租金40万元，租赁期从2018年9月1日至2023年8月31日，年租金40万元人民币，协议约定每次先付年度租期前6个月计20万再使用，每6个月付一次房租20万整，合同也约定了其他条款。被告承租后投资经营了金坛区西城花季宾馆，但截至今日，被告仅支付了2018年9月1日至2019年2月29日的房租15万元，2019年3月1日之后的房租，被告并未支付。故为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求贵院公正判决。 被告史国勤口头答辩称：1、该协议租赁期限应该只有一年，虽然合同约定2018年9月1日至2023年8月31日止，但租金至约定了第一年的租金，第二、三、四、五年未约定租金，后面四年不具备合同的必备条件，所以不能成立。2、花季宾馆为2018年7月开业，被告与原告签订的协议是2018年8月15日，当时被告已是花季宾馆的合伙人之一，是履行职务行为，产生的法律后果由花季宾馆承担，该房屋一直是由花季宾馆使用。3、2019年2月3日被告与第三人签订了退伙协议，已将该协议全部转让给了第三人。其法律后果应该由第三人承担。 第三人吴国荣述称：原告与房东签订了租赁协议我不清楚，什么时候签订的怎么签订我一点都不知道。被告说不合伙了，我和被告说把账结清了（房租、装潢款结清），我还和被告说原告和被告之间的合同销毁，让我和原告重新签订合同，但是他们没有按照我的要求做。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：2018年8月15日，原告（出租方甲方）祁云来与被告（乙方承租方）签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于金坛区某39-01房屋出租给被告，租赁范围为一、三、四、五层及房屋内所有设施，房屋用途为经营（宾馆及桑拿），租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日，每一年租金为人民币40万元整，第二年至第五年租金没有约定，但约定了双方均不得以任何理由任意调整租金。付款方式为每次先付年度租期前6个月计20万再使用，每6个月付一次房租款，20万元整，到期支付房租款，日期不得超过10天，五年之内租金不得调整。目前，被告史国勤已支付房租15万元，另外因装修、维修电梯等原告同意折抵租金5万元，认可已付租金20万元。 另查明，2018年7月12日，金坛区西城花季宾馆（以下简称花季宾馆）核准开业，登记经营者为第三人。2018年10月11曰，原、被告签订金坛区西城花季宾馆合作协议一份，协议约定双方合作经营宾馆，合作期2018年7月30日至2021年7月30日结束，股份各占百分之五十，装修、设施设备增添、房屋租金、房屋税等所有费用各承担百分之五十。期间双方合作并不顺畅。2019年2月3日，原、被告又签订协议一份，约定原告退出合作，该宾馆的一切事务由被告接手和承担，还约定被告签订的租房协议自动转为第三人，时间期限为5年。双方退伙后，花季宾馆由第三人在经营使用。 在庭审中，原告陈述在被告和第三人散伙时自己并不在场，到了2019年年底才知道被告和第三人在2019年年头散伙的。 以上事实，由原告提供的租赁协议、房产证、被告提供的合伙协议书、退伙协议书等证据，双方及第三人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为:一、关于被告史国勤和第三人吴国荣之间的法律关系问题。根据2018年10月11日、2019年2月3日的协议书以及庭审中相关陈述，本院认定2018年10月11日至2019年2月3日期间，被告和第三人系个人合伙关系，原告于2019年底知道双方已退伙。 二、关于涉案房屋租金标准及支付时间。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案合同中对第二年度租金标准虽未明确约定，但根据合同上下文理解，双方约定五年之内租金不得调整，故第二年度即2019年9月1日至2020年8月31日的租金应为40万元。本案租赁合同成立且已实际履行，故被告认为涉案合同不具备合同的必备条件而不成立的意见，本院不予采纳。目前第一年度即2018年9月1日至2019年8月31日的租金尚欠20万元未支付，第二年度的租金尚欠40万元未支付，均已到履行期限。 三、关于承租人主体的问题。因被告和第三人系个人合伙关系，故被告与原告签订《租赁合同》的行为系其执行合伙事务，租赁房屋系用于被告和第三人合伙经营的花季宾馆，故本案的租赁合同虽由被告史国勤与原告签订，但对原告、被告和第三人均有法律效力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。在原告祁云来亦明知被告于2019年底退伙后，第三人系租赁合同实际承租人。 四、关于租金应由谁支付的问题。本案中，第三人在经营宾馆的过程中明知是使用原告的房屋，被告和第三人虽然在2019年2月3日散伙时约定了房租由第三人支付，但散伙时的内部约定不能对抗原告，被告无证据表明在散伙时将租赁事宜明确告知了原告，故以原告明知双方退伙的时间即2019年12月31日为限，在2019年12月31日前尚欠租金应由被告和第三人共同承担，经计算应为333333元（取整，包括2019年8月31日前尚欠租金20万元和2019年9月1日至2019年12月1日前四个月的租金）。至于被告和第三人之间的内部约定，可在承担给付义务后进行追偿。因原告在2019年底已明知被告和第三人散伙，涉案房屋的租赁期限尚有三年，目前该宾馆实际上也由第三人在经营，故2020年开始产生的租金应由第三人独自承担，因新冠疫情防控的原因，第三人经营的宾馆在2020年5月份才开始营业，鉴于疫情给第三人经营造成的影响，2020年1月1日至2020年8月31日的租金本应为266667元（取整），本院酌定第三人实际支付22万元。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条、第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告史国勤和第三人吴国荣于本判决生效后十五日内共同给付原告祁云来租金人民币333333元（2019年3月1日至2019年12月31日止）。 二、第三人吴国荣于本判决生效后十五日内给付原告祁云来租金人民币220000元（2020年1月1日至2020年8月31日止）。 三、驳回原告祁云来其他诉讼请求。 案件受理费人民币4900元，由被告史国勤负担2000元，第三人负担2900元（该款原告祁云来已预交，被告史国勤、第三人吴国荣应与上述给付义务同时履行一并给付原告）。 如果被告史国勤和第三人吴国荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉费9800元。 审判员  王蕊 二〇二〇年七月二十一日 书记员  肖乔