文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0119民初3134号原告：李蛟龙，男，1988年6月15日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：刘璐，女，1989年8月1日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：重庆梦华商业管理有限公司，住所地重庆市南川区商会大厦A幢17楼，统一社会信用代码91500119077265058B。法定代表人：杨国华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马应兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李开科，重庆华升律师事务所律师。原告李蛟龙、刘璐与被告重庆梦华商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告李蛟龙、刘璐、被告重庆梦华商业管理有限公司委托诉讼代理人马应兴、李开科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李蛟龙、刘璐向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付拖欠的租金收益款18996元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月26日，被告与原告订立了《商业用房委托经营管理合同》，合同约定将原告购买位于南川区XX街道XX路X号XXXXX项目第X层XXX号商业用房357.52平方米，委托给被告经营管理。约定其商业用房的租金收益由被告按每季度56987元打给原告。2020年3月31日，被告给原告送达了《关于倡议减免疫情期间租赁户租金的函》，通知免除1个月租金。被告果然在2020年第一季度就强行扣除了一个月租金收益。原告认为，双方是委托合同关系，而非租赁合同关系，疫情期租金减免与原告无关，被告将商铺出租给租赁方，他们之间建立了房屋租赁合同关系，约定的权利义务均与原告无关。所以承租方要求在疫情期减免租金应由被告承担。被告送达的《倡议函》不具有强制执行力。因双方之间未建立房屋租赁合同关系，被告才以“倡议”的形式发函，但倡议基于自愿，不具有强制执行力。为此，原告诉至法院。被告重庆梦华商业管理有限公司辩称，我方与原告签订委托经营管理合同属实，具体内容以及被告向原告支付租金标准以合同记载为准。原告起诉的2020年2月份租金未付属实。从双方签订合同的内容来看，原被告实际形成的是租赁合同关系，而非委托合同关系，因该合同第3.1条约定了期限，第4条约定了支付标准，第6.2条约定了被告享有完全的使用权、出租（含转租）等权利，确定了被告享有向承租人收取租金的权利，也承担向原告支付租金的义务。因疫情影响，被告减免了南商时代天街商户2020年2月和3月两个月的租金，这两个月被告并无收取各商户租金。我方认为，根据最高人民法院关于妥善审理疫情期间民事案件若干问题指导意见第6条第二款规定，疫情属于不可抗力，我方与商户都未使用租赁物。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月26日，原告李蛟龙、刘璐（甲方）与被告重庆梦华商业管理有限公司（乙方）签订《南商时代天街商业用房委托经营管理合同》，合同约定：甲方将商场内的自有产权商铺委托给乙方经营管理（即：由乙方对该商铺进行统一规划、招商、租赁、推广和经营管理等事项）。合同第一条第1款约定：本合同标的物为甲方所购买的位于重庆市南川区XX街道XX路X号“XXXXX”项目第X层第XXX号的商业用房（以下简称：该商铺），《重庆市商品房买卖合同》中约定的该商铺建筑面积共计357.52平方米。第一条第3款约定：该商铺用途为甲方委托乙方经营管理的商业用房，其经营业态以乙方为促进商场繁荣、提升物业价值为目标所统一设定的业态为准。第二条第2款约定：甲方授权乙方以乙方作为出租人（权利人）的名义与第三方签署该商铺的《房屋租赁合同》（含其他性质的合同），并履行出租人（权利人）的权利和义务。在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方对该商铺的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理。第三条第1款约定：甲乙双方约定，本合同的委托经营管理期限共计壹拾周年，即从2017年12月1日起至2027年11月30日止。第三条第4款约定：由于该商铺是委托乙方在商场内进行整体运营和管理。因此，甲方必须在该商铺《重庆市商品房买卖合同》约定房屋交付日期或该商铺开发商另行通知的交房时间办理完交付手续的当日将该商铺移交给乙方进行统一规划、统一招商、统一运营。否则，将视为甲方违约。第四条第1款第（1）项约定：该商铺租金的计算在房屋管理部门实测报告的最终产权面积未确定以前，以该商铺《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积和本合同附件一《南商时代天街商业用房年度租金计算表》（以下简称“年度租金计算表”）中每年月度及每年年度的租金标准为计算依据（下同）。第（2）项约定：当房屋管理部门实测报告的最终产权面积确定以后，则以实测报告的最终产权面积为准。届时，依据该商铺的最终产权面积，本着“多退少补”的原则，以本合同附件一《南商时代天街商业用房年度租金计算表》中“各年年度每平方米每月租金标准”和盖商铺的最终产权面积，对本合同附件一《南商时代天街商业用房年度租金计算表》中“各年度的月、季、年度租金总额”重新进行计算或换算。此后，本合同“年度租金计算表”中“各年度的月、季、年度租金总额”也以重新进行计算或换算的租金总额为计算依据（下同）。第（3）项约定：该商铺在委托乙方经营管理期限内，其租金均采用：年度计算，并从第二年度起，在上一年的基础上逐年递增2%、且采用季度支付的方式进行。在合同期限范围内每年月度及每年年度的租金标准均以本合同附件一《年度租金计算表》及前述第（1）、（2）项中所约定租金标准为准。且该租金标准将作为乙方每年各季度计算及支付给甲方租金的唯一计算依据。其具体计算方式为：公式一：每年度租金的计算方式。购房合同中约定的房屋建筑面积（或调整的面积）×《年度租金计算表》中当年度每平方米的月度租金标准金额×12个月=甲方当年年度应收取的租金金额。公式二：每季度租金的计算方式。购房合同中约定的房屋建筑面积（或调整的面积）×《年度租金计算表》中当年度每平方米的月度租金标准金额×12个月÷4=甲方当年每季度应收取的租金金额。第四条第2款第（1）项约定：该商铺每年度的租金总额按每季度结算一次的方式进行。第（2）项约定：该商铺每年每季度租金的支付时间为：每年每季度末次月的10日以前（若遇国家规定的法定假日则时间顺延）。即每年3月31日、6月30日、9月30日、12月31日次月的10日以前（若遇国家规定的法定假日则时间顺延至假日结束后的三个工作日内）。第（4）项约定：乙方向甲方支付租金的结算期为：每个季度末次月的10日以前（若遇国家规定的法定假日则时间顺延至假日结束后的三个工作日内）。届时，乙方将甲方所享有的租金收益按照本合同约定方式及时、足额的支付给甲方。第五条第7款约定：本合同履行期间，已出租商铺的物业管理费、公用设施能耗费及它商场经营管理费用均由承租人承担。如甲方委托给乙方经营管理的商铺未出租或部分未出租，则未出租商铺的相关费用由乙方承担。第五条第8款约定：在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于商场的统一经营管理。甲方不得以解除本合同和以本合同约定之外的其它任何理由，干预、妨碍乙方关于商场的统一经营管理和承租人的合法经营行为，不得实施其它乙方认为有损商场经营安全和运营秩序的行为。否则，将视为甲方违约。第五条第9款约定：在本合同期限内，除本合同另有约定外，甲方不再对该商铺有使用、经营和其他收益的权利。第六条第2款约定：在本合同期内，乙方拥有该商铺的完全使用权、出租（含转租）权、经营管理权和自主收费权，以及对承租人依法按章进行管理和督导的权利。第六条第3款约定：享有对该商铺租赁价格标准的完全自主定价权，并有权根据市场行情与实际需求，对商铺的租赁价格进行自主、必要、合理的调整。除此之外，乙方还享有自主制定并执行招商、招租政策的权利。乙方认为必要时，还可根据市场变化，享有对商场的经营方案和业态规划进行调整的权利。第六条第9款约定：在本合同有效期内，乙方有向商铺承租人收取租金的权利，同时也有依据本合同约定按时足额向甲方支付租金收益的义务。第十条约定：因不可抗力原因导致本合同不能继续履行的，甲、乙双方根据实际情况可以协商变更或解除本合同。由此造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。本合同所列的“不可抗力”是指：战争、暴乱等社会事件；地震、洪水等自然灾害不能预见、不能避免且不能克服的客观情况发生或国家法律、法规、行政规章、行政规定所导致本合同不能继续履行的客观情况的发生。该合同附件一《南商时代天街商业用房年度租金计算表》中载明2019年12月1日至2020年11月30日期间的年度租金总额为227947元，当年每季度房屋租金总额为56987元。该合同还约定了其他事项。另查明，2020年3月31日，被告向原告发送《关于倡议减免疫情期间租赁户租金的函》，该函中载明“尊敬的南商·时代天街业主：春节前夕，新冠状病毒疫情突袭祖国大地……重庆梦华商业管理有限公司根据疫情期间商户不能开业的实际经营情况，以及广大商户强烈要求减免疫情期间租金的要求……我们计划免除疫情期间租赁南商·时代天街的租赁户2个月的租金……我们倡议各位业主在此特殊时期，也拿出实际行动，积极响应和同意租金免除办法，给予租赁户1个月的租金免除（分担了实际减免租金的50%）。减免的租金在给各位业主支付返租租金时予以核减。另外50%1个月的租金由我公司承担。”同日，被告重庆梦华商业管理有限公司与重庆南商地产开发有限公司共同作出《关于减免新冠疫情期间租金的通知》，该《通知》载明”各位南商·时代天街商户……我们研究决定：减免所有“诚信租赁户”2020年2月和3月两个月的租金……。”2020年4月10日，被告向原告支付第一季度租金35101.39元。还查明，本案案涉商铺的承租人租赁该商铺用于经营餐饮行业。在审理过程中，经本院依法向案涉商铺的承租人核实，被告重庆梦华商业管理有限公司实际减免了该商铺承租人2020年2月、3月的租金。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告提交的《南商时代天街商业用房委托经营管理合同》、银行流水、关于倡议减免疫情期间租赁户租金的函以及被告提交的关于减免新冠疫情期间租金的通知等证据予以佐证，并经庭审依法质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与被告所签的合同虽名为“委托经营管理合同”，但从合同的具体内容来看，原告将案涉商铺交付给被告管理使用，由被告自行确定经营方式并以自己的名义对外进行经营，被告按时定额向原告支付合同约定的租金而不论被告租赁商铺取得的租金多少，上述约定不符合《中华人民共和国合同法》第二十一章关于委托合同的相关规定。原告将商铺交付给被告使用、被告按约向原告支付租金且以自己的名义对外出租等情形均符合租赁合同的法律特征，应认定为租赁合同。由于2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中包括本案案涉商铺的承租人经营的餐馆。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”案涉商铺的实际承租户因政府的强制性要求无法经营，这属于不可抗力，且被告确因疫情减免了实际承租户两个月的租金，并倡议作为业主的原告减免一个月的租金，符合上述规定。故被告并不拖欠原告租金，对于原告要求被告支付拖欠的租金收益18996元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款之规定，判决如下：驳回原告李蛟龙、刘璐的诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元（原告已缴纳），由原告李蛟龙、刘璐负担。本判决为终审判决。审判员  刘丹二〇二〇年七月三日书记员  李珑