湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2619号上诉人（原审被告）：杨晚英，女，1955年12月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区纸坊街龙头街68号，现住武汉市江夏区。被上诉人（原审原告）：武汉市江夏区住房保障管理中心，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街江夏大道189号。法定代表人：周莉，该中心主任。委托诉讼代理人：费雪峰，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：高影，湖北民本律师事务所律师。上诉人杨晚英因与被上诉人武汉市江夏区住房保障管理中心（以下简称江夏保障住房中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人，本案现已审理终结。上诉人杨晚英的上诉请求：一、撤销一审判决。二、江夏保障住房中心诉讼材料有误，予以撤销，并令其依法保障困难户居民的合法权益。三、此案诉讼费及其他相关费用由江夏保障住房中心承担。事实与理由：一、一审法院在证据不足的情况下予以终止合同，腾退房屋，交纳租金，承担诉讼费的判决欠公正不妥。二、双方已续签至2019年12月15日，江夏保障住房中心收取续签的房屋租金至2019年12月15日；江夏保障住房中心称杨晚英现每月收入超过2500元有误，杨晚英现仅凭基本养老金1755.92元，维持生计，有工资为证，再无其他收入；杨晚英在租赁期间，至现在家庭人口收入住房资产等情况未发生变化，杨晚英现仍符合江夏保障住房中心要求的各项条件，因此杨晚英应继续租住房屋。被上诉人江夏保障住房中心则答辩请求，驳回上诉，维持原判。被上诉人江夏保障住房中心在一审提出的诉讼请求：1、判令解除双方的租赁关系，杨晚英立即腾退其承租的位于江夏区利民小区3栋3单元6层1号公共租赁住房；2、判令杨晚英按每月每平方米6元的标准支付自2019年10月1日至实际腾退之日止的租金；3、本案诉讼费用由杨晚英承担。一审查明的事实：2014年4月1日，武汉市江夏区机构编制委员会发布《武汉市江夏区机构编制委员会关于撤销区房改资金管理中心设立区住房保障中心的批复》，同意撤销武汉市江夏区房改资金管理中心，设立武汉市江夏区住房保障中心。武汉市江夏区住房保障中心负责廉租住房、公共租赁房等保障性住房销售、分配工作；廉租住房租金补贴和配房租赁工作。2015年5月11日，江夏区住房保障和房屋管理局根据武汉市物价局新出台的公租房指导价最低标准为6元/平方米/月，结合市、区两级地区的实际差异将公租房租金标准调整为6元/平方米/月。特殊困难人群及经政府协调安置的公共租赁住户仍按原公共租赁租房租金价格收取。2016年5月13日，武汉市江夏区机构编制委员会发布《武汉市江夏区机构编制委员会关于区城乡建设局（区住房保障和房屋管理局、区人民防空办公室、区房屋征收办公室）所属事业单位分类改革的通知》，武汉市江夏区经济适用房发展中心于武汉市江夏区住房保障中心整合，组建武汉市江夏区住房保障管理中心，撤销武汉市江夏区住房保障和房屋管理局机关后勤服务中心。2015年11月30日，江夏区住房保障和房屋管理局（甲方）与杨晚英（乙方）签订合同编号（2015064）《江夏区公共租赁住房租赁合同》，约定1、甲方根据武汉市公共租赁住房管理有关规定，将坐落在武汉市江夏区利民小区3栋3单元6层1号，建筑面积65.98㎡的廉租住房，以租赁方式提供给乙方使用。2、房屋租赁期限自2015年7月27日起至2017年1月26日止。3.（一）房屋租金按建筑面积计算，现时租金标准为6元/㎡/月，月租总金额为396元。（二）房屋租金按季度缴纳。缴纳租金的方式为交到甲方指定的代收单位：资产办。7.（七）租赁期内，乙方家庭人口、收入、住房、及资产等情况（新就业职工还包括工作单位）发生变化的，乙方应如实向其租赁资格核准的区住房保障管理部门申报。8.有下列情形之一的，本合同终止，乙方应腾退公共租赁住房：……（二）租赁合同期满前三个月，乙方未提出续租申请的，合同到期后终止；（三）乙方因购置个人房产或家庭收入增长等事实的发生，不再符合公共租赁住房租赁资格条件，本合同自事实发生之日起终止。上述合同到期后，江夏保障住房中心与杨晚英于2017年2月24日、2018年1月30日续签了上述合同，约定合同期限为2019年1月26日。合同签订后，江夏保障住房中心向杨晚英交付了房屋。2019年1月26日合同期满，杨晚英未向江夏保障住房中心申请继续承租，双方未续签书面合同。杨晚英向江夏保障住房中心缴纳租金至2019年9月30日。2019年5月6日，江夏保障住房中心审核认为杨晚英不符合武汉市现行公租房住房保障条件，向杨晚英出具《武汉市公共租赁住房资格复核结果通知书》，通知杨晚英退出公共租赁住房保障并要求杨晚英自接到该通知起30日内到江夏保障住房中心窗口办理腾退相关手续。2019年7月17日，江夏区居民家庭经济状况核对中心出具夏低核第4201152019sT0号《核对结果报告》（核对编号DS0000262706），依法对江夏区纸坊街道区直管的杨晚英家庭的经济状况进行了核对，杨晚英于2019年6月1日末次领取基本养老金，金额为1755.92元。2019年7月16日，杨晚英末次缴纳基本医疗保险346.96元，缴纳基数为5673元。一审法院认为，双方签订《江夏区公共租赁住房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。2019年1月26日合同到期后，杨晚英未按时腾退住房并继续向江夏保障住房中心缴纳租金至2019年9月30日，江夏保障住房中心未提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现江夏保障住房中心审核杨晚英存在不符合公共租赁住房承租条件的情形，请求解除双方租赁合同，符合上述法律规定，法院予以支持。合同解除后，杨晚英应向江夏保障住房中心支付未缴纳的房屋租金、合同解除后的房屋占用金（按租金计算）、腾退房屋。房屋租金、房屋占用金为自2019年10月1日起按照公租房租金标准6元/平方米/月（月租金396元）支付至实际腾退之日止。杨晚英辩称意见没有法律依据，法院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、杨晚英于判决生效之日起十日内腾退位于江夏区利民小区3栋3单元6层1号公共租赁住房；二、杨晚英于判决生效之日起十日内向江夏保障住房中心支付自2019年10月1日起，按照月租金396元的标准计算至实际腾退之日止的租金。一审案件受理费250元，由杨晚英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，杨晚英向本院提交缴纳租房费用的发票，拟证明杨晚英缴纳案涉房屋租金至2019年12月15日。经质证，江夏保障住房中心对该证据真实性没有异议，但发票上的费用是一审判决之后杨晚英才缴纳的。本院认为：杨晚英在二审中提交证据证明缴纳租房费用至2019年12月15日，对该事实江夏保障住房中心表示认可，故本院依法予以采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明：杨晚英缴纳案涉房屋租金至2019年12月15日。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。因杨晚英缴纳案涉房屋租金至2019年12月15日，故杨晚英应从2019年12月16日起至实际腾退之日止向江夏保障住房中心支付案涉房屋占用费。综上所述，杨晚英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8762号民事判决第一项（即杨晚英于判决生效之日起十日内腾退位于江夏区利民小区3栋3单元6层1号公共租赁住房）；二、变更湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8762号民事判决第二项为杨晚英于判决生效之日起十日内向江夏保障住房中心支付自2019年12月16日起，按照月租金396元的标准计算至实际腾退之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由杨晚英负担；二审案件受理费500元，由杨晚英负担450元，武汉市江夏区住房保障管理中心负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 张文霞二〇二〇年七月二十日书记员 陈佳佳