江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1241号上诉人（原审被告）：江苏君怡物业管理有限公司，住所地江苏省连云港市海州区郁州南路10号兴业时代花园物管中心。法定代表人：李传江，该公司董事长。委托诉讼代理人：王永亮，该公司员工。委托诉讼代理人：龚维贵，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：江苏华纳房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县牛山镇幸福北路38号4楼。法定代表人：陈永江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐兴春，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王广凤，江苏田湾律师事务所律师。上诉人江苏君怡物业管理有限公司（以下简称君怡物业公司）因与被上诉人江苏华纳房地产开发有限公司（以下简称华纳房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初10282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人君怡物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决漏查对本案有重大影响的案件事实。1.一审法院未查明华纳绿城小区物业项目的所有权归属问题。根据上诉人在一审期间举证的华纳绿城物业服务合同、华纳绿城物业服务业主满意度调查表等证据及当事人的当庭陈述，确定华纳绿城小区物业项目自被上诉人将各单体商品房出售给各业主时，案涉物业的所有权人就已经发生变化，即由被上诉人变为案涉小区的业主。截止2017年6月30日，华纳绿城小区的商品房入住率已经远60%，被上诉人不再享有小区物业项目处分权。2.一审法院未查明案涉物业项目的服务期限（履行期限）问题。案涉小区的商品房交付业主后，小区业主均自愿与上诉人签订了《华纳绿城物业管理服务合同》，该合同第五条明确约定了物业服务管理期，即合同有效期至首届业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止。一审法院故意遗漏审查上诉人与小区业主签订的物业服务合同内关于履行期限的条款。二、一审法院部分认定事实错误。1.一审判决认为合同履行期限变更为不定期，华纳房地产公司可以随时解除该合同。上诉人认为，案涉小区物业项目招投标过程中本案当事人双方均明确了上诉人的服务期至业主委员会成立之日。小区商品房出售后，上诉人与各位业主分别签订的物业服务合同在第五条更明确了期限。以上事实均表明上诉人的物业服务期限应至案涉小区首届业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。一审法院认定华纳房地产公司可以随时解除合同是错误的。2.一审法院认为华纳房地产公司仍是小区选聘物业服务的责任主体是错误的。根据前述和本案当事人一审的陈述、举证、质证及《物权法》规定，选聘物业服务企业的责任主体，自被上诉人将案涉物业项目出售给各位业主后已转移至各位业主，特别是对建设单位聘请的物业服务企业，业主有权更换。3.一审判决认定上诉人多次与相关业主签订物业服务合同并未约定履行期限，这一认定错误。一审期间上诉人举证了部分与案涉小区业主签订的物业服务合同，一审法院在已对合同进行审查的情况下，仍然认为未约定履行期限，显然错误。4.一审认为华纳房地产公司有权就小区前期物业服务重新招标错误。被上诉人已经出售并交付案涉物业项目，丧失所有权人身份。因案涉小区符合成立业主委员会条件，应由小区全体业主决定物业服务的主体问题。三、即使不论案涉物业项目的主体、期限问题，一审判决要求上诉人撤离小区并移交相关资料，未客观评估可行性，未充分考虑全体业主利益，更未评估案涉小区物业服务的平稳过渡及被上诉人单纯作为房地产开发企业的资质问题。该判决不仅违法，也不公平，更有可能导致小区业主的合法权益受损。四、一审判决适用法律错误。一审判决援引《物业管理条例》认定被上诉人在出售物业项目后仍作为小区选聘物业服务的主体，属于适用法律错误。根据《物权法》规定，案涉物业的所有权人系小区的各位业主，业主有权选聘或解聘物业管理人。《物权法》的效力高于《物业管理条例》。一审判决引用《合同法》认定履行期限变更为不定期，此认定系一审未查明案件事实、错误适用法律的基础上作出的，导致最终适用法律错误。五、东海县牛山街道办事处已经于2019年12月25日发布公告让华纳绿城小区的业主积极报名参加筹备组，于2020年7月3日再次发布公告公示筹备业委会候选人名单，涉案小区2016年6月8日就符合了成立业主委员会的条件，同时相关管理部门以及所在街道已经着手该小区的业主委员会的成立事宜，从上述事实来看，被上诉人已经不具备对涉案小区物管企业重新招标、选聘的条件，被上诉人也不具有上述权利。综上，请求二审支持上诉。被上诉人华纳房地产公司辩称，一、华纳房地产公司是本案诉讼的适格主体。1.君怡物业公司是华纳房地产公司通过招投标方式选聘的物业服务企业，其是基于和华纳房地产公司签订前期物业服务合同得以实现对华纳绿城小区的物业管理。华纳绿城小区的业委会尚未成立，尚未选聘新的物业服务企业，目前还处于前期物业服务阶段，君怡物业公司提供的仍然是前期物业服务，华纳房地产公司基于双方前期物业服务合同关系提起本案诉讼，主体适格。2.《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》均规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责，建设单位和物业服务企业应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。从上述规定可知，与物业服务企业签订合同的主体要么是建设单位，要么是业主委员会。如果按上诉人理解，被上诉人不具备主体资格，业主委员会尚未成立，就没人能代表案涉小区，合同一方当事人凭空消失，显然不能成立。3.参照《连云港市物业管理企业退出物业管理项目指导意见》第十一条规定，因前期物业服务合同期满双方当事人不再续约或者提前解除合同，业主委员会尚未成立的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：（二）暂不符合成立业主委员会条件的，可由开发企业重新按规定程序选聘物业管理企业。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十六条亦有同样规定。二、君怡物业公司和华纳房地产公司双方形成不定期物业服务合同关系，华纳房地产公司可以随时解除合同。1.备案合同是双方真实意思表示，合法有效。双方2011年签订的前期物业合同约定服务期限是三年，2014年再次签订的合同约定期限也是三年。期满后，双方未续签物业服务合同，因此双方形成不定期物业服务合同，可参照不定期租赁合同处理，华纳房地产公司可以随时解除合同。2.君怡物业公司已在回函中明确认可双方前期物业服务合同已于2017年6月30日期满。2019年10月28日，君怡物业公司回函中称“贵公司与我公司签订的《华纳绿城前期物业服务合同》于2017年6月30日到期后，我公司多次与贵公司联系，因各种原因，物业管理合同未完成续签……”。3.正式合同的条款效力高于中标通知书。君怡物业公司在投标书第4条明确：在正式合同协议制定和签署前，本投标书和贵方的中标通知书成为约束贵、我双方的合同。根据该条款，在正式合同签订后，如正式合同与中标通知书不一致的，以正式合同为准。备案的正式合同约定期限为3年，期满后双方未续签，已变更为不定期合同，华纳房地产公司有权解除。退一步讲，即使合同仍在有效期，前期物业合同属于继续性合同，本案双方当事人已经丧失合作的信任和配合，君怡物业公司要求继续履行合同没有法律依据。三、业主与君怡物业公司签订的物业服务合同不能作为君怡物业公司应当继续提供物业服务的依据。1.君怡物业公司与业主签订的物业服务合同不能体现小区业主的真实意思。首先，小区业主没有选择物业公司的权利。业主和建设单位签订的房屋买卖合同中已经约定业主需要接受建设单位聘请的物业服务企业。其次，业主在收房时无权选择签或不签合同。业主收房时签订的物业服务合同是和装修承诺书等一起提供的，业主如果不签署物业服务合同，就不能装修入住。因此该合同的成立不是双方平等协商的结果。因此，小业主与物业公司签订的物业服务合同不同于《物权法》第七十六条第四项规定的情形，《物权法》规定的全体业主决定必然是建立在全体业主对物业服务企业充分选择权的基础上作出的，而非本案情形。2.业主与君怡物业公司签订的物业服务合同约定合同有效期至本物业首届业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务合同生效时止，该约定无效。君怡物业公司与业主签订物业服务合同的前提和基础是物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》，君怡物业公司提供给业主的合同内容不应当有悖于前期物业服务合同。3.实务中，建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，物业服务企业又分别与业主签订物业服务合同的情况并不普遍。物业服务企业无论是前期物业服务还是后期物业服务，都是对小区的公共管理实务、共用面积、公共部位承担违约管理义务，因此单个业主签订的物业服务合同不能变更或有悖于前期物业服务合同的内容。四、一审判决物业移交不存在执行障碍，更不存在损害业主利益的问题。《前期物业合同》中第十五条已经明确约定了乙方在承接物业时接收的资料详情。一审华纳房地产公司提供的移交证据，君怡物业公司也予以认可。因此君怡物业公司在合同终止之后应当交还公共财产及物业服务资料。另外由于君怡物业公司物业服务严重不负责任，管理混乱，环境脏乱差且拒不整改，已经引起小区业主强烈不满，多次要求更换物业公司，不存在更换物业损害业主权益的情形。五、一审判决适用法律正确。《物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益而制定的专门法律，与《物权法》并不冲突，条例并未剥夺业主选聘物业服务企业的权利。另外双方前期物业服务合同期满后未续签，形成不定期服务合同，且君怡物业公司服务存在严重问题，拒不整改，合同目的无法实现，华纳房地产公司要求解除合同有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。华纳房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认华纳房地产公司与君怡物业公司之间物业管理服务合同关系于2019年11月1日终止；2.判令君怡物业公司撤离华纳绿城小区物业管理区域，并向华纳房地产公司移交物业服务用房、公共设施、业主共有财物及物业管理有关材料；3.本案诉讼费由君怡物业公司承担。一审法院认定事实：2011年3月11日，华纳房地产公司向君怡物业公司发出《前期物业管理招标中中标通知书》，通知君怡物业公司就华纳绿城前期物业管理项目中标，中标工期：至业主委员会成立之日止。2011年4月6日，华纳房地产公司（甲方）与君怡物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》及补充协议，合同约定甲方选聘乙方对“华纳·绿城”小区提供前期物业管理服务事宜，合同期限自签字之日起至2014年6月30日止。第34条约定，合同到期后，如双方无异议，合同顺延，并到主管部门备案。第35条约定，本合同期满前业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前一个月选聘新的物业管理企业。第36条约定，本合同终止时，乙应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主委员代管。2014年7月1日，华纳房地产公司（甲方）与君怡物业公司（乙方）再次签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“华纳.绿城”提供前期物业管理服务事宜。该合同第34条约定，合同期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。第35条约定，本合同期满前业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前一个月选聘新的物业管理企业。第36条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或业主委员代管。上述合同订立后，君怡物业公司一直对华纳·绿城小区提供物业服务。2019年10月17日，东海县住房和城乡建设局物业管理科向华纳房地产公司作出《告知书》一份，告知华纳房地产公司其所备案的与君怡物业公司就华纳·绿城小区签订的《前期物业服务合同》期限已经届满，要求华纳房地产公司于2019年11月30日前完善华纳·绿城小区前期物业服务的相关备案手续。2019年10月24日，华纳房地产公司向君怡物业公司作出《关于终止物业服务的函》，在该函中，华纳房地产公司以君怡物业公司提供的物业服务不达标，告知于2019年11月1日终止双方之间的前期物业服务合同关系，并重新招标物业服务公司。2019年10月28日，君怡物业公司对上述函件进行了回复，在该复函中，君怡物业公司称：贵公司与我公司签订的华纳绿城《前期物业服务合同》于2017年6月30日到期后，我公司多次与贵公司联系，因各种原因，物业管理合同未完成续签，但我公司仍一直为该小区提供优质物业管理服务……我公司希望继续与贵公司精诚合作，继续为该项目提供物业管理服务。另查明,华纳绿城小区至今未成立业主委员会。君怡物业公司所提供的证据显示，其在2012年至2016年期间在不特定时间节点与该小区部分业主分别订立物业服务合同，每份物业服务合同均载明了每年的物业费数额及该物业费所对应的一年服务期限的起止日期。一审法院认为：本案争议焦点为：1.2014年7月1日《前期物业服务合同》是否已经终止；2.如《前期物业服务合同》终止，华纳房地产公司是否有权利就华纳绿城小区的前期物业服务重新招标。一、2014年7月1日《前期物业服务合同》已经终止。首先，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，虽然华纳房地产公司在中标通知上载明中标工期至业主委员会成立之日止，但由于华纳绿城小区业主委员会多年来一直未能按规范成立，如据此确定履行期限，会导致履行期限不明确。双方自愿就物业服务期限明确进行约定，并报当地主管部门备案，对该服务期限约定的效力，应当予以认可。2014年7月1日《前期物业服务合同》约定履行期限截至2017年6月30日，期限届满后，君怡物业公司继续提供物业服务，华纳房地产公司对此未提出异议，则应视为《前期物业服务合同》继续履行，履行期限变更为不定期，华纳房地产公司可以随时解除该合同。2019年10月24日，华纳房地产公司向君怡物业公司作出《关于终止物业服务的函》，故双方的《前期物业服务合同》已经终止。二、《前期物业服务合同》终止，华纳房地产公司是否有权利就华纳绿城小区的前期物业服务重新招标。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。由此可见，开发商是前期物业服务的责任主体，业主大会成立后，由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立署名物业服务合同。首先，华纳绿城小区并未成立业主大会，华纳房地产公司仍是该小区选聘物业服务的责任主体。其次，君怡物业公司在提供前期物业服务期间与多次相关业主签订《物业服务合同》，从合同内容上看，并未约定履行期限，该行为系建立在前期物业服务合同的基础之上，与《前期物业服务合同》并不冲突，君怡物业公司不能据此对抗《前期物业服务合同》。综上，华纳房地产公司是有权利就华纳绿城小区的前期物业服务重新招标。综上，《前期物业服务合同》已经终止，对华纳房地产公司要求确认双方之间物业管理服务合同关系于2019年11月1日终止的诉讼请求，一审法院予以支持。由于君怡物业公司继续提供物业服务失去合同及法律依据，对华纳房地产公司要求君怡物业公司撤离物业管理区域，并移交物业服务供用、公共设施、业主共有财务及物业管理相关资料的诉讼请求，符合合同约定，且未损害业主合法权益，一审法院予以支持。华纳房地产公司应依法及时选聘物业服务企业，并确保过渡期间小区的物业服务正常进行，防止业主合法权益受到损害。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、华纳房地产公司与君怡物业公司的物业管理服务合同于2019年11月1日终止；二、君怡物业公司于判决生效之日起十日内撤离华纳绿城小区物业管理区域，并向华纳房地产公司移交相关公共财产及物业服务相关资料，协助做好交接工作。案件受理费减半收取1000元，由君怡物业公司承担（已由华纳房地产公司预付，待君怡物业公司支付上述款项时一并支付给华纳房地产公司）。二审期间，上诉人君怡物业公司向本院提交以下证据：1、关于征集业主大会筹备组的通知、华纳绿城小区筹备组成员名单，证明从2019年12月25日开始因涉案小区的上房率早就达到了成立业主委员会的条件，所在的社区街道与此时开始筹备成立，从此时开始被上诉人就不再享有对该小区物业服务企业选聘和解聘权利；2、东海县物管小区管理微信群截图照片两张，证明2020年疫情防控期间上诉人对华纳绿城小区的管理得到了东海县住建局的红榜表彰，上诉人对涉案小区的管理严格按照合同约定执行并且服务周到；3、照片九张、业主举报被上诉人签名表。被上诉人将小区架空层经擅自改造为住宅出售谋利，将自行车库改造为住宅出售谋利，将人防工程改造成汽车库进行谋利，已经严重侵犯了全体业主的利益，不具备重新选聘、解聘物业管理企业的资格。针对被上诉人的上述行为，上诉人多次口头制止均未果，相关业主已经向有关部门进行反映。经质证，被上诉人华纳房地产公司质证意见为：证据1真实性无法核实，对证明目的不予认可，该组证据说明至目前为止业主委员会尚未成立，根据相关法律规定选聘或者解聘物业服务的权利仍然归属于建设方；证据2真实性由法庭核实，对其关联性和证明目的不予认可，上诉人在物业管理过程中存在严重不负责任的事实，被上诉人在一审提供的证据以及在本案接下来的举证有进一步的说明；疫情管控期间所有的物业公司都应该履行相关的义务，这是职责所在，不能以此掩盖其不履行管理职责的基本事实；证据3真实性无法确认，对关联性和证明目的有异议，不存在上诉人所称的事实，并且与本案所涉及的物业服务合同关系无关。关于架空层问题，只有一栋楼有架空层，该架空层并不存在违规出售问题，只是部分委托其他人代为管理，关于自行车库问题，本来设计的就是自行车库，被上诉人有权出售。从上诉人提交这组证明可以看到在本案中双方已经出现了合作危机，不可能再继续合作，合同必须解除。被上诉人华纳房地产公司向本院提交以下证据：1、华纳绿城物业移交清单五份，移交清单上面有刘某签名，证明被上诉人和上诉人之间存在物业移交的手续，本案合同终止之后不存在上诉人交还障碍的事实，双方可依据该物业移交清单办理交还手续；2、东海县住建局物管小区新型冠状××防控督查日报，证明上诉人在疫情期间存在物管不到位的事实，被主管部门进行通报；3、东海县物管小区创建文明城市工作通报，证明上诉人在东海县小广告等问题，被县主管部门点名通报，进一步证明了上诉人存在物管不负责任的事实。经质证，上诉人君怡物业公司质证意见为：证据1是复印件，无法核对真实性，即使是原件也不是新证据，是发生在一审诉讼之前；证据2属于打印件，没有相关主管部门的确认和上诉人的认可，对该证据三性均有异议，即使该督查日报真实，也只能说明在2020年2月9日这一时间点存在该问题，并不能推论出上诉人对小区管理不到位；证据3的真实性无异议，该通报的产生是基于连云港市创造全国文明城市，从统计表来看，东海县大部分小区都处于通报的范围，另外对辖区内的小区创文标准是高于连云港市或国家的服务标准，因此即使存在通报载明的内容也不能够推定被上诉人的观点成立。二审期间，被上诉人华纳房地产公司申请证人时某到庭，时某陈述：我是2012办理的上房手续，上房的时候要拿钥匙装修，如果不和君怡物业公司签物业合同就不给钥匙。合同内容没太看，君怡物业公司没有告知物业服务期限。合同就签了一次，之后没有签过。物业费前几年交了，近几年没有交，因为对物业服务不满意，小区存在私拉乱建、环境问题、公共设施不维修的问题。我同意换一个好的物业公司，小区业主群里聊天的时候有人谈到想换物业公司，有的怕换的不如这家。我不知道华纳小区架空层改造、地下人防改造成汽车库，因为我家没有车库，不关注也不知道。经质证，上诉人君怡物业公司对证人证言发表质证意见为：证人证言不真实，不予认可。该证人长期拖欠上诉人的物业管理费，对明知的事实予以否认，例如被上诉人的违法改建、改造，如此大的动静却不知道；其陈述大部分业主对上诉人的服务不满意，但未提供证据。被上诉人华纳房地产公司对证人证言发表质证意见：证人证言客观真实，能够证实业主与上诉人签订的物业服务合同不是业主的真实意思表示，业主没有选择物业公司的权利，上诉人利用其优势地位要求业主在上房时签订物业服务合同，并且没有如实告知和提醒业主其物业服务期限，对于其超出前期物业服务合同的内容属于无效约定，不是业主的真实意思表示，此外也能证明上诉人存在物业服务不到位的情况。经审查，本院对上述证据认证如下：对上诉人君怡物业公司提交的证据1真实性予以确认，证明华纳绿城小区正在筹备成立业主大会，尚未成立业主委员会。对被上诉人华纳房地产公司提交的证据1真实性予以确认，经法庭当庭询问刘某，刘某承认接收表是其本人签字。对上诉人和被上诉人提交的其他书面证据因与本案争议焦点无关联性，本院不予确认。证人时某的证言中关于单个业主物业合同签订过程的陈述符合常理，本院对该部分证言真实性予以确认,对其他证言不予采纳。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：被上诉人华纳房地产公司是否是本案适格原告，其要求确认与上诉人君怡物业公司之间物业管理服务合同终止是否有法律依据。本院认为，被上诉人华纳房地产公司作为建设单位与君怡物业公司签订涉案华纳绿城小区前期物业服务合同，双方最后一次签订的书面合同约定履行期限为2014年7月1日至2017年6月30日。该份合同到期后双方未续签，君怡物业公司继续提供物业服务，因此前期物业合同应继续有效，但服务期限为不定期，华纳房地产公司有权随时解除合同。本案华纳房地产公司已于2019年10月24日向君怡物业公司发出《关于终止物业服务的函》，告知于2019年11月1日终止双方之间的前期物业服务合同关系，故双方的前期物业服务合同已经终止。上诉人主张被上诉人已将涉案小区部分商品房出售给单个业主，且其已与单个业主签订物业服务合同，故被上诉人不享有解聘上诉人的主体资格和权利。针对这一上诉理由，本院认为，涉案小区业主在单独与上诉人签订物业服务合同时，是基于被上诉人已经与上诉人签订前期物业服务合同，且合同的签订与房屋钥匙交接同时进行，并非是单个业主自主选择上诉人作为小区的物业服务企业，故单个业主的物业服务合同并不能作为上诉人继续为涉案小区提供物业服务的依据，该合同约定的履行期限也不能超出前期物业服务合同约定的履行期限。而涉案小区目前并未成立业主委员会，业主也没有自行选聘新的物业服务企业，故前期物业服务合同仍在有效期，被上诉人有权解除与上诉人的前期物业服务合同。针对上诉人主张一审法院未客观评估物业移交可行性的上诉理由，本案被上诉人选聘上诉人为小区提供前期物业服务时，已经将相关物业财产和资料移交上诉人以便上诉人进行物业管理服务。现双方合同解除，上诉人应当交还物业用房、相关公共财产及物业服务资料，协助做好交接工作，在华纳房地产公司选聘新的物业服务企业前应当继续处理物业服务事项，维持小区物业服务正常进行。被上诉人也应尽快选定物业服务企业，保障小区业主合法权益。故不存在上诉人主张的物业移交缺乏可行性的情形，对该上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人君怡物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人江苏君怡物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年七月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。