沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初1421号 原告:刘茂林，男，汉族，住沈阳市沈河区。 被告：辽宁中太房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市浑南区。 法定代表人：袁传海，系该公司总经理。 委托代理人：刘涛，男，汉族，住沈阳市和平区，系该公司工作人员。 原告刘茂林与被告辽宁中太房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘茂林、被告辽宁中太房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘茂林向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿逾期办证违约金50,787.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年8月21日在名仕雅居售楼处签订商品房买卖合同，原告购买被告位于沈阳市浑南区，并支付了购房款272,029元，合同第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即由出卖人协助办理。被告于2013年10月28日交房，但至今没有为原告办理房屋产权手续，故原告向贵院提起诉讼。 辽宁中太房地产开发有限公司辩称：原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系，双方签订的是国家建设部、国家工商总局制定的标准的商品房买卖合同。双方已按合同约定完成了房屋买卖。关于产权登记部分，出卖人已经完成了多层部分的初始登记。高层部分已完成了实际测量部分，初始登记正在办理中，完成合同约定继续协助办理的义务。在合同履行过程中由于政府市政设施未接通，未达到入住和办理产权登记的条件，未获得政府相关部门的批准所造成的违约，与被告无关，被告在办理产权登记过程中没有违约，被告不应承担违约责任。合同约定出卖人继续协助办理，是对发生违约情况下的特殊约定。原告要求被告逾期办证、赔偿损失的诉讼请求，既无合同约定，又无法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告的起诉讼已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以272,029元的价格购买被告开发的位于沈阳市浑南区。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：由被告协助办理。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款。原告于2013年10月2日办理入住。截至2019年11月8日，案涉房屋未取得初始登记批复。现原告起诉至法院，要求被告支付逾期办证违约金。 另查明，案涉园区其他业主此前已就同类案件向法院提起过诉讼，已有生效判决确定该园区逾期办证违约金标准为，以已付购房款为基数，按日万分之一计算。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告履行了付款义务，但被告未能在交付房屋后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准，根据案涉园区同类案件生效判决已确认的计算标准，应为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，且该标准符合商品房买卖合同普遍适用的违约金计算标准，为遵循公平原则，本院亦采用上述标准计算本案逾期办证违约金。关于被告提出合同约定出卖人继续协助办理是对发生违约情况下的特殊约定的答辩意见，双方关于产权登记约定“因出卖人原因买受人不能如期取得权属证书的，由出卖人协助办理”，应视为双方未对违约金作出约定，故被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金，对被告该答辩意见不予采纳。关于被告提出由于第三人的原因导致其未能如期办理初始登记批复，故其不应承担违约责任的抗辩。首先，本案双方在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，未明确约定可以免除或者减轻被告违约责任的情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故本案无论被告主张的由于第三人的原因造成其逾期办理初始登记批复是否属实，均不影响被告向原告承担违约责任。被告的该项抗辩既不符合双方的合同约定，亦不符合法律规定，故本院对被告的该项抗辩不予支持。关于被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2019年11月11日提起诉讼，且原告未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故2016年11月11日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。本院从2016年11月12日起计算至2019年11月11日这段期间的违约金29,759.97元（272,029元×1094天×0.01%）应受保护，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告辽宁中太房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘茂林逾期办证违约金29,759.97元（自2016年11月12日起至2019年11月11日止）； 二、驳回原告刘茂林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,070元，由被告辽宁中太房地产开发有限公司负担544元，原告刘茂林负担526元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长  苏 虹 审 判 员  崔晓辉 人民陪审员  林赫海 二〇二〇年七月二十一日 书 记 员  文 慧 本判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。