广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10267号原告：邓金英，女，1986年4月26日出生，汉族，住广东省电白县********，公民身份号码440************186。委托诉讼代理人：钟桂鸿，广东合众拓展律师事务所律师。被告：佛山市南海区******地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区西樵镇西岸新城区**********************，统一社会信用代码91440605MA4UR3MFXF。法定代表人：卜某1。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，佛山市顺德区***物业发展有限公司的员工。委托诉讼代理人：黄建桥，男，佛山市顺德区***物业发展有限公司的员工。被告：广东诚加装饰设计工程有限公司，住所地：佛山市顺德区**********碧**中心402室，统一社会信用代码914********165900X。法定代表人：郑某1。原告邓金英与被告佛山市南海区******地产开发有限公司（以下简称西****公司）、广东诚加装饰设计工程有限公司（以下简称诚加公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，于同年6月23日公开开庭进行了审理，原告邓金英及其委托诉讼代理人钟桂鸿，被告*****公司的委托诉讼代理人崔匡洲、黄建桥到庭参加了诉讼。被告诚加公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓金英向本院提出诉讼请求：1.被告西樵碧桂园公司向原告退还多收的装修费（多收的装修费暂计为205020元，实际多收的装修费按已支付装修费445020元减去按装修现状进行评估的价值计算）；2.被告西樵碧桂园公司向原告支付迟延交房违约金（违约金以已付总房款2107530元为基数，从2019年7月1日起至被告实际交付房屋之日止按每日万分之三计算，违约金计算至被告西樵碧桂园公司向原告交付装修好的楼房之日止或被告西樵碧桂园公司按第1项内容退还多收装修费之日止，暂计至2020年4月10日止违约金为180193元）；3.被告诚加公司对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：原告向被告西樵碧桂园公司购买佛山市南海区***樵******块项目的碧桂悦府4号楼202房，涉讼房屋为样板房，原告购买的时候该房屋已经装修完毕，并配备了家私家具及摆设品。涉讼房屋建筑面积为148.34平方米，包括所有家私及摆设品在内总价款为2107530元，因该价款违反了地方政府房地产调控限价政策，被告西樵碧桂园公司遂要求将房屋总价款分为两部分，一部分是商品房买卖合同价款1662510元，一部分为装修合同价款445020元，需要分别签订商品房买卖合同和委托装修合同。原告于2017年6月17日向被告诚加公司支付了涉讼房屋一期装修款135020元，于2017年7月25日支付了涉讼房屋二期装修款310000元。原告于2017年7月25日与被告西樵碧桂园公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告西樵碧桂园公司购买涉讼房屋，房屋总价款为1662510元，首期款332510自本预售合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款1330000元应于2017年8月25日前办理按揭手续，按照按揭方式付款。合同第十一约定，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。双方于当日签订了《补充协议（预售住宅）》，补充协议第六条约定，出卖人逾期交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房价款的20%。原告与两被告亦于同日2017年7月25日签订《委托装修合同》，鉴于买卖合同约定被告西樵碧桂园公司交付给原告的标准为毛坯，故原告与被告诚加公司一致同意由原告委托被告诚加公司装修涉讼房屋，并一致确认按附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》对该房屋进行装修，装修费用为445020元，原告应于2017年7月25日前支付装修款135020元，于2017年8月17日前支付装修款310000元。被告诚加公司于该房屋交付给乙方装修之日起30天内完成该房屋的装修装饰。原告在签订《委托装修合同》之日，已全部支付了装修款。原告依《商品房买卖合同》约定，亦支付了首期款和按揭款共1662510元。被告西樵碧桂园公司于2018年12月12日向原告开具了房款1662510元的发票，于2018年12月28日开具了房款（装修款）445020元的发票。原告在签订合同之前，已经对涉讼房屋的装修情况进行拍照留存，以便被告西樵碧桂园公司交付房屋时能够进行对比。被告西樵碧桂园公司于2018年9月9日和2018年12月11日两次发函，要求原告前往收楼。但原告因生病、怀孕的原因，多次住院，身体不适，无法前往现场收楼。原告在身体好转的情况下，于2019年6月30日前往收楼，但收楼时发现众多问题，无法办理收楼手续。被告西樵碧桂园公司的员工碧桂园悦府客服部的曾庆林也在问题列表上签名。原告也对当时房屋的现状进行了拍照。被告西樵碧桂园公司后又通知原告进行验收，原告于2019年9月22日前往收楼，但仍发现存在众多问题未解决。原告遂于2019年10月10日，发函给两被告，要求两被告解决好问题。被告西樵碧桂园公司于2020年4月14日，再次发函，催促原告办理收楼手续。但时至今日，两被告仍未修复好涉讼房屋存在的问题，双方仍未办理好收楼手续。原告向被告西樵碧桂园公司购买的是带装修的样板房，因被告西樵碧桂园公司说交易价款需要分开商品房买卖合同和委托装修合同两份合同进行约定的情况下，原告与被告西樵碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，与两被告签订了《委托装修合同》。原告与被告之间签订的《委托装修合同》并非对涉讼房屋进行装修的真实意思表示，实际上人为地将带装修房屋交易价款拆分为商品房买卖合同价款和装修合同价款两部分。目的系规避地方政府房地产调控限价政策。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原告与两被告签订《委托装修合同》系虚假意思表示实施的民事行为，《委托装修合同》应为无效。原被告双方隐藏的真实意思表示是《委托装修合同》与《商品房买卖合同（预售）》共同构成原告与被告西樵碧桂园公司签订带装修房屋的商品房买卖合同，涉讼房屋交易总价为商品房买卖合同价款和委托装修合同价款之和。现被告西樵碧桂园公司未依约按期将装修好的涉讼房屋交付给原告，构成违约，应承担违约责任，向原告交付装修完好的房屋并支付违约金。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间为2018年9月30日，而原告因身体原因到2019年6月30日前往现场收楼时，发现涉讼房屋存在众多问题，无法收楼，故原告要求被告西樵碧桂园公司应从收楼次日起，即从2019年7月1日起向原告支付违约金，违约金按原告已付总房款2107530元为基数，按每日万分之三计算至被告西樵碧桂园公司向原告交付装修好的楼房之日止，或被告西樵碧桂园公司退还原告按以上评估价值计算得出的多收装修费之日止。原告支付的装修费原本应支付给被告西樵碧桂园公司，但因被告西樵碧桂园公司为规避政府政策，而让原告以委托装修的名义将装修费用实际支付给了被告诚加公司。现因被告诚加公司实际收取了原告的装修费用445020元，故被告诚加公司应与被告西樵碧桂园公司承担连带责任。为维护原告权益，原告特向法院提起民事诉讼，请求法院依法查明本案事实，支持原告的请求。被告西樵碧桂园公司辩称，一、装修合同约定的装修款并非真实装修成本，而是房款的一部分，被告西樵碧桂园公司不应按照装修现状退还装修费。（一）原告与被告西樵碧桂园公司就案涉商品房签订的《商品房买卖合同》及《委托装修合同》是双方的真实意思表示，合法有效，受法律保护，对双方均具有法律约束力。涉讼房屋由被告西樵碧桂园公司依法开发建设，原告与被告西樵碧桂园公司就案涉商品房进行交易时，同时签订了《商品房买卖合同》及《委托装修合同》。两份合同共同组成了双方买卖带装修商品房的购房合同，合同内容不违反法律强制性规定，合同已经双方签署生效，应受法律保护，双方均应按约履行合同义务。(二)2017年7月25日，原告出具《承诺书》，明确表明其知悉该商品房的实际成交价为买卖合同约定的总房价款及《委托装修合同》约定应付费用的总额。并承诺不就该商品房的装修价值低于合同约定的装修费而向被告西樵碧桂园公司主张任何权利或其他要求。二、涉讼房屋符合交付条件，装修问题不影响原告居住使用，原告拒绝收楼的，应视为涉讼房屋已交付，被告西樵碧桂园公司不应承担逾期交付违约责任。（一）涉讼房屋符合法定交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房者可以据此拒绝收房。涉讼房屋工程质量经政府部门验收合格，并已完成竣工验收备案手续，获得《竣工验收备案表》。原告提出的装修问题不属于导致原告无法正常居住的质量问题。（二）涉讼房屋符合合同约定的交付条件。原告与被告西樵碧桂园公司就涉讼商品房进行交易时，同时签订了《商品房买卖合同》及《委托装修合同》。两份合同共同组成了双方买卖带装修商品房的购房合同。关于涉讼房屋的装修事宜，《委托装修合同》内明确约定：“买受人购买该商品房时已明确知悉该商品房系用于对外公开进行展示的示范单位，因该商品房作为示范单位时会出现墙体、天花、地板、饰柜、橱柜出现色差、磨损等正常使用所产生的磨损、损耗情形，买受人自愿同意按收楼时该房屋的状态进行收楼，而不对因公开展示造成的该商品房装修正常磨损、损耗向出卖人提出任何异议或主张任何权利，也不以此为任何借口拒绝收楼。”现买受人又以瓷砖脱落、房屋内有灰尘等理由拒绝收楼，其诉讼请求不应由得到法院支持。综上所述，请求法院依法查明事实，支持被告西樵碧桂园公司答辩意见，驳回原告的诉讼请求。被告诚加公司未作答辩。原告与被告西樵碧桂园公司围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提供的2019年6月30日收楼时的问题列表，被告西樵碧桂园公司对其有异议，本院经综合审查后对其真实性予以确认。被告诚加公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证和质证的权利。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区********************，产权证号：粤（2019）佛南不动产权第0225641号，登记权属人为原告。2017年7月25日，原告（买受人）与被告西樵碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告西樵碧桂园公司购买涉讼房屋；涉讼房屋预测建筑面积共148.34平方米，套内建筑面积118.2平方米，公摊共有建筑面积30.14平方米，每平方米单价为14065.23元，总价款1662510元；出卖人应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付期限届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2.管道堵塞；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用；如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；出卖人逾期交房在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《补充协议》，约定出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准；保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，出卖人应当及时更换、修理；经过更换、修理仍然无法正常居住的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房价款，并赔偿买受人实际损失，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人应负责保修，并承担保修费用，若因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，除此之外，出卖人无需承担逾期交付责任。同日，原告（甲方，委托方）、被告诚加公司（乙方，承接方）及被告西樵碧桂园公司（丙方，开发商）签订《委托装修合同》，约定三方经协商订立本合同；甲乙双方一致同意甲方委托乙方对该房屋进行装修；装修费为445020元，甲方于2017年7月25日前向乙方支付装修费135020元，于2017年8月17日前支付310000元；根据买卖合同的约定，丙方交付该房屋给甲方的期限为2018年10月30日前；甲乙双方一致同意，甲方应于该期限届满之日起3天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；如甲方未在该约定的期限内前往丙方处办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将该房屋交付乙方，甲方自愿认可该房屋丙方交付给乙方即视为已交付给甲方、甲方对该房屋已收楼且没有任何异议；乙方于该房屋给乙方装修之日起30天内完成该房屋的装修装饰。同日，原告向被告西樵碧桂园公司出具承诺书，确认购买时已充分知悉因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于商品房达成的实际价款，故为实现购买该商品房的目的，原告自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的应付费用的总额。故承诺购买商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向被告西樵碧桂园公司主张任何权利。同日，原告向被告西樵碧桂园公司出具示范单位承诺书，确认购买时已明确知悉该商品房系用于对外公开进行展示的示范单位，且该商品房在交付使用前仍将作为示范单位展示，由于该商品房在对外进行公开展示过程中会存在客户进入参观、磨损等情况，故原告特向被告西樵碧桂园公司承诺不干涉公司对该商品房以作示范单位的正常使用，也保证不就此项公司提出任何异议或主张任何权利。2018年6月21日，碧桂悦府2号、3号、4号、5号楼工程办理了整体竣工验收备案手续。2018年7月20日，佛山市南海区*******出具测绘报告，确认涉讼房屋的套内面积118.2平方米，分摊面积30.14平方米，建筑面积148.34平方米。被告西樵碧桂园公司于2018年9月9日向原告发送涉讼房屋期楼收楼通知书，通知原告涉讼房屋可按《商品房买卖合同》于2018年10月30日交付给原告，原告可与客户关系部预约收楼手续的办理时间。被告西樵碧桂园公司于2018年12月11日向原告发送涉讼房屋催促收楼通知书，通知原告涉讼房屋已符合《商品房买卖合同》的约定可交付原告，因原告至今仍未前来办理该商品房的收楼手续，故请原告尽快带齐有关资料和款项前来西樵碧桂园悦府销售中心办理该商品房的交接手续。被告西樵碧桂园公司于2020年4月14日再次向原告发送涉讼房屋催促收楼通知书，通知原告尽快带齐有关资料和款项前来西樵碧桂园悦府销售中心办理该商品房的交接手续。2019年10月10日，原告出具《房屋验收问题通知函》，原告在2019年验收房屋过程中发现如下问题；1.阳台排水管天花渗水、护栏生锈；2.阳台墙身瓷砖脱落、破损；3.客厅多处石膏线脱落；4.玄关位、客厅天花、石膏线多处污迹、油漆裂纹；5.全屋墙身多处发霉、墙纸松落；6.卫生间洗手盆胶水迹布满、镜子破损；7.全屋多处灯泡不亮；8.全屋热水器丢失；9.厨具物品、卫浴物品、客厅摆设品、房间摆设品丢失；10.阳台摆设物品全部生锈、损坏；11.电视柜、鞋柜、衣柜、橱柜、书柜柜门坏；12.全屋家私沙发、餐凳、台灯、被单、枕头、地毯等摆设品严重发霉、铺满灰尘；13.客厅酒柜饰板脱落；14.室内绿化植物全部枯萎；15.全屋地面、家具、墙身都严重铺满灰尘，上述问题已多次和碧桂园悦府客服部曾永林先生沟通过，也分别于2019年6月30日、2019年9月22日验收过2次，曾永林先生回复“家私部分无法修复”，只能双方协商相关赔偿方案，方案1，两被告修复现场所有施工问题，清洁好所有卫生，包括家具深度清洁，并赔偿250000元；方案2，两被告修复现场所有施工问题，清洁好所有卫生，本人退回全屋样板家私给两被告，两被告全额退回445020元，以上解决方案，请两被告于2019年10月31日前尽快书面回复。2020年4月29日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据原告出具的2017年7月25日的承诺书及原告购买的涉讼房屋为样板房可知，原告与两被告签订《委托装修合同》系人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同（预售）》约定的价款和《委托装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。”原告与两被告就装修价款的约定系虚假的意思表示，应为无效。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2018年9月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的商品房交付原告使用，后原告与两被告于签订《商品房买卖合同（预售）》当日签订《委托装修合同》，将涉讼房屋交付时间变更为2018年10月30日前，属于双方当事人真实的意思表示，合法有效。现涉讼房屋已于2018年6月21日办理竣工验收备案，于2018年7月20日取得测绘报告，原告没有举证证明涉案房屋存在影响主体结构安全等严重影响居住使用的质量问题，即涉讼房屋在双方约定的交楼日已达到合同约定的交付条件。被告西樵碧桂园公司已在约定期限内提供符合约定交付条件的房屋并通知原告接收，原告以涉讼房屋装饰装修及配置存在质量问题为由拒绝接收，没有约定或法定的依据。原告请求被告西樵碧桂园公司承担迟延交房违约金，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓金英的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3539.1元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年七月十七日书记员  刘冬花