山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终916号 上诉人（原审原告）：泰安鲁能投资开发有限公司，住所地泰安市迎胜东路16号3#。 法定代表人：尹衍利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡勺强，山东东岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，山东东岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘学静，女，1987年5月28日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李传温，泰安泰山财源法律服务所法律工作者。 上诉人泰安鲁能投资开发有限公司因与被上诉人刘学静房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人诉讼请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持一审诉讼请求。事实和理由：双方在购房合同中明确约定了刘学静应在指定时间内办理所购房产相关抵押贷款的手续，刘学静未按约办理相关手续，且将所购房产抵押给其他人，严重违反合同约定，致使双方均被起诉。刘学静的行为构成违约，应承担违约责任，按合同约定支付违约金。1.双方于所签房屋买卖合同附件五中明确约定“买受人应在签订本合同90日内签署有关贷款合同、协议及其附件，并完成办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项批准手续。若逾期，则出卖人有权每日按照总房款的万分之二收取违约金”。从一般认知讲，抵押贷款的相关手续包含办理抵押物的抵押登记，并取得相关抵押文书。刘学静逾期办理抵押登记，贷款银行亦多次催促其办理相关抵押登记手续，同时要求上诉人催促刘学静办理抵押登记手续。据此可知，本案双方对此有明确合同约定。2.刘学静向第三方天津银行股份有限公司泰安分行抵押贷款购房过程中，根据三方互相签署的相关文件，由上诉人为刘学静向银行贷款提供阶段性担保，担保期间为贷款发放之日起至贷款人取得所购房屋抵押登记证明之日止。按照约定，上诉人在刘学静办理完毕抵押登记手续并取得抵押登记证明之前，需要对刘学静的违约行为承担担保责任。因此，本案双方在房屋买卖合同中约定刘学静应在一定时间内办理相关抵押登记手续，否则应承担违约责任而向上诉人支付违约金，该约定合理合法。3.双方于现房买卖合同签订后，上诉人按约定向刘学静交付了符合合同约定的房产，但刘学静未按合同约定及时办理抵押贷款的相关手续，经上诉人多次催促，刘学静始终拖延不办理，直至银行将上诉人及刘学静等起诉至法院，上诉人才了解到刘学静已将涉案房产抵押给了其他人而并不是银行，已无法再将房产办理抵押登记。因此，银行才对上诉人与刘学静在内的各当事人采取了诉讼措施，并足额冻结了上诉人的银行账户。刘学静的行为严重违反了双方合同约定，给上诉人造成了不利影响及损失。 刘学静辩称：刘学静已严格按合同约定履行了义务，不存在违约行为，房产证办理完毕后，银行并未要求刘学静办理抵押，根据贷款协议的约定，上诉人的担保责任在房产证办理完毕后已自行免除，而刘学静在与银行及履行过程中，从未出现违约。上诉人主张没有办理抵押登记构成违约的理由不能成立。 上诉人向一审法院起诉请求：1.刘学静支付违约金暂计970700元（违约金计算方式为以购房总款850万元为基数，自2017年7月5日起计算至被告履行办理抵押登记手续并取得抵押登记证明之日止，截止2019年1月27日止，违约金暂计970700元）；2.本案诉讼费、保全费由刘学静承担。 一审法院认定事实：原被告于2017年4月5日签订泰安市商品房现房买卖合同，被告购买原告位于泰安市泰山区尊华美达2期8-8幢1-3层房屋，总价款人民币850万元，被告于签订合同后支付425万元，剩余房款被告采取按揭贷款形式进行支付等。原被告于买卖合同附件五约定：“买受人应在签订本合同90日内签署有关贷款合同、协议及其附件，并完成办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项批准手续。若逾期，则出卖人有权每日按照总房款的万分之二收取违约金。” 2017年7月13日，被告与天津银行股份有限公司泰安分行签订借款合同，被告向该银行借款420万元。当日原告与该银行签订保证合同，原告对上述借款提供担保。当日，被告与该银行签订抵押合同，被告以上述房屋对银行提供抵押担保，双方约定：“乙方（即被告）应根据甲方（即银行）的要求依法办理或授权甲方办理财产抵押登记”。 2018年11月21日，天津银行股份有限公司泰安分行以被告未按约定办理不动产抵押登记为由将被告及原告等诉至泰安市岱岳区人民法院，要求被告偿还贷款本息，原告等承担连带责任，在诉讼过程中，当事人在庭外达成和解协议，并实际履行完毕，泰安市岱岳区人民法院于2019年8月1日裁定终结诉讼。 一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告以被告未按合同约定办理不动产抵押登记为由起诉，要求被告承担违约金，原告依据的合同条款为“买受人应在签订本合同90日内签署有关贷款合同、协议及其附件，并完成办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项批准手续。若逾期，则出卖人有权每日按照总房款的万分之二收取违约金。”，被告对此提出异议，认为原告依据上述条款向被告主张违约金不符合合同约定，一审法院认为，关于办理涉案房屋的抵押登记问题，被告在涉案抵押合同中与案外人天津银行股份有限公司泰安分行进行了约定，在被告与原告签订的商品房买卖合同中，双方对此并未作出约定，原告要求被告向其承担未办理抵押登记的违约责任，既无合同依据，又无相关法律依据，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回泰安鲁能投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6753.5元，保全费5000元，共计11753.5元，由泰安鲁能投资开发有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经审理查明的案件事实与原审认定一致。 本案认为，涉案商品房现房买卖合同附件五约定有“买受人应在签订本合同90日内签署有关贷款合同、协议及其附件，并完成办理合同登记及个人购房抵押贷款的各项批准手续。若逾期，则出卖人有权每日按照总房款的万分之二收取违约金。”内容，上诉人据此要求刘学静支付违约金。综合诉辩意见，二审焦点为上述约定是否为刘学静设定了应在签订现房买卖合同90日内完成办理房屋抵押登记的义务。上诉人主张其因刘学静向银行借款而为银行提供了至银行取得涉案房屋抵押登记证明日止的阶段性保证，因此上述条款中“个人购房抵押贷款的各项批准手续”应包括房屋抵押登记手续。本院认为，上诉人在与刘学静签订的上述买卖合同中并未约定上诉人提供阶段性保证事宜，上诉人其后与银行签订的保证合同亦未有刘学静确认，在上述条款并未明确约定办理房屋抵押登记手续的情况下，亦不能结合上诉人后与银行签订且未经刘学静确认的保证合同而将“个人购房抵押贷款的各项批准手续”解释为包括房屋抵押登记手续；该条款的约定，应系为保障上诉人及时取得房款而设定；上述买卖合同签订后，刘学静与银行签订了借款合同，银行及时发放了贷款，上诉人已取得了房款，上诉人的合同权利已实现。综上所述，上诉人要求刘学静承担未办理抵押登记的违约责任，并无事实根据和法律依据，一审判决不予支持正确；上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13507元，由泰安鲁能投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年七月二日 书记员 宋姚瑶