江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初60号 原告：中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行，住所地连云港经济技术开发区。 负责人：杨通，该支行行长。 委托诉讼代理人：李阳，江苏顺维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马幸炜，江苏顺维律师事务所实习律师。 被告：刘成兰，女，1972年11月14日出生，汉族，住连云港市开发区。 被告：陈福平，男，2000年5月24日出生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：刘成兰，女，1972年11月14日出生，汉族，住连云港市开发区，系陈福平母亲。 被告：陈天羽，女，2004年8月1日出生，汉族，住连云港市开发区。 法定代理人：刘成兰，女，1972年11月14日出生，汉族，住连云港市开发区，系陈天羽母亲。 被告：连云港天惠房地产开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳向阳大街213号。 法定代表人：陈开谊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马江，江苏瀛之志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周汉杰,江苏瀛之志律师事务所实习律师。 原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行（以下简称“中国银行开发区支行”）与被告刘成兰、陈福平、陈天羽、连云港天惠房地产开发有限公司（以下简称“天惠房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间因疫情延长审限。原告中国银行开发区支行的委托诉讼代理人李阳、马幸炜，被告刘成兰，被告陈福平、陈天羽的委托诉讼代理人、法定代理人刘成兰，被告天惠房地产公司的委托诉讼代理人马江、周汉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行开发区支行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告借款本金258021.04元，并按照合同约定支付利息、罚息至欠款还清为止（截止至2019年9月11日利息为18107.23元，罚息为1924.08元），律师费26983元，共计人民币310506.14元；请求判令4被告承担连带赔偿责任。2、判令原告对连云港市开发区新光路1-4号楼2单元201室享有抵押优先权，原告对上述抵押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；3、请求判令4被告承担本案的诉讼费用及为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、公告费等。事实和理由：2011年12月，陈培华与原告签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定陈培华向原告贷款320000元用于偿还个人住房购房款，合同对贷款利率、违约责任等均作出了约定。被告刘成兰签署《共同还款承诺函》，承诺在陈培华未按合同约定履行还款义务时，承担上述合同项下的全部债务。陈培华、刘成兰与原告签订了《房地产抵押合同（按揭）》，合同约定陈培华、刘成兰以坐落于连云港经济技术开发区的房地产为上述债务提供抵押担保并办理了预告登记（连房开字第期K0002XXXX号），被告天惠房地产公司作为担保人在合同上盖章。合同签订后，原告于2012年1月19日按照合同约定放款，然而陈培华自2018年5月12日起不按约定还款，其行为已构成违约。现陈培华已死亡，请求追加其子女陈福平、陈天羽为被告，为维护原告合法权益，请求法院依法判决。 被告刘成兰、陈福平、陈天羽辩称，希望卖房还钱，小孩还在上学也需要钱。欠银行20多万我知道，从开始的32万还到27万了，就是有两年没交，希望银行能考虑我们家实际情况，减轻点我的负担。 被告天惠房地产公司辩称，（一）答辩人作为担保人为涉案债务提供是附条件阶段性担保，所附条件为：担保期限截止至涉案房屋办妥抵押登记之日止。涉案房屋早已具备办理房屋产权证及他项权利证书的条件，因原告及其余被告故意拖延不予办理他项权利证书才导致答辩人担保期限延长。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条“附条件的民事法律行为,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”的规定，对方故意促成该条件不成就的，视为终止。因此，现答辩人担保的期限已过，不应承担连带担保责任。（二）原告主张的债权有被告提供的物保，原告应就债权人的物保优先受偿，原告在债务人的涉案房屋上设立的抵押权预告登记的数额是320000元，可以足额偿还债务310506.14元，但是由于原告的原因他项权证未办理，符合《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款“债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”的情形，保证人应当承担的保证责任已全部被免除。所以，对于原告针对答辩人的诉讼请求，答辩人依法请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2011年11月,原告中国银行开发区支行（贷款人）与陈培华（借款人）签订《个人一手住房贷款合同》,约定贷款金额为320000元,贷款期限为240月,利率采用浮动利率,利率参考定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为5%(正值为上浮，负值为下浮)，浮动周期为12个月,逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上浮加收50%;贷款用于购买连云港经济技术开发区的房地产,房屋总价款为459359元;贷款的还款方式为等额本息按月还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款,还款日为每月的12日;借款人以本合同项下贷款房屋提供抵押的，本担保项下借款人全部债务，包括本息、贷款人实现债权的费用等。被告刘成兰向中国银行开发区支行出具《共同还款承诺函》，承诺陈培华未按合同约定履行还款义务时，承担连带还款责任。原告中国银行开发区支行（抵押权人），陈培华、刘成兰（抵押人），被告天惠房地产公司（担保人），就上述贷款还共同签订《房地产抵押合同（按揭）》，约定天惠房地产公司为陈培华、刘成兰承担阶段性担保责任，对借款在办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》前承担连带担保责任，担保范围为贷款合同项下陈培华、刘成兰涉及的债务及相关税费；陈培华、刘成兰以其所共有的连云港经济技术开发区的房地产价值的32万元抵押贷款，抵押自2011年11月20日起至2031年11月20日止。2011年11月24日，原告中国银行开发区支行、陈培华就该案涉房地产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明（连房开字第期K0002XXXX号），权利种类为抵押，房屋登记权利人为原告中国银行开发区支行，房屋登记义务人为陈培华，权利价格为320000元。后原告依约发放贷款320000元，被告刘成兰自2018年5月12日起未按约定还款，贷款本金258021.04元尚未偿还。原告为此次诉讼支付律师代理费26983元。 另查明，陈培华与被告刘成兰系夫妻关系，被告陈福平、陈天羽系陈培华、刘某子女，案外人陈某2系陈某1儿子，陈某3系陈某1父亲，朱某系陈某1母亲。陈某1于2015年8月13日因病死亡，2016年1月7日，江苏省连云港市连云公证处出具公证书，由被告刘某、陈福平、陈天羽继承陈某1案涉房屋一半的财产权益，陈某2、陈某3、朱某自愿放弃继承。2016年1月18日，被告刘某、陈福平、陈天羽办理了该房屋的不动产登记，共有比例分别为GY3，1/6，1/6。 以上事实，有原告提供的《个人一手住房贷款合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《公证书》、不动产登记证明等在案予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告中国银行开发区支行与陈培华签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方约定的利息、罚息不违反相关法律规定，被告刘成兰对上述贷款出具《共同还款承诺函》，约定其作为共同债务人承担连带还款责任，故其应在陈培华死亡后承担还款责任。被告刘成兰逾期未归还贷款，已构成违约，应承担归还借款本金、利息、罚息的责任，故本院对原告要求被告刘成兰还所有借款本息及实现债权的费用的请求予以支持。本案案涉房屋的部分作为遗产由刘成兰、陈福平、陈天羽继承，故被告陈福平、陈天羽应在其继承其父亲陈培华遗产的范围内，清偿相应的债务。陈培华、被告刘成兰为办理案涉房屋贷款而将上述房屋抵押给原告，由于约定抵押的房屋仅办理了预售商品房抵押权预告登记，至今未办理抵押登记并领取房屋他项权证，原告并不对该涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对该涉案房产享有优先受偿的诉讼请求不予支持。被告天惠房地产公司对借款在办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》前承担连带担保责任，现房屋并未办理抵押登记和《房屋他项权证》，应依约承担连带保证责任。因合同中约定违约的处理包括律师费等费用，故对原告主张的律师费予以支持。综上所述，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告刘成兰于本判决生效之日起十日内给付原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行律师费26983元、贷款本金258021.04元及利息、罚息（截止至2019年9月11日利息为18107.23元，罚息为1924.08元,自2018年5月12日起至实际给付之日止，按合同约定继续计算）； 二、被告陈福平、陈天羽在继承陈培华遗产的范围内对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任； 三、被告连云港天惠房地产开发有限公司对本判决第一项被告刘成兰应支付的款项承担连带还款责任； 四、驳回原告中国银行股份有限公司连云港经济技术开发区支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2979元（原告已预交），由被告刘成兰、连云港天惠房地产开发有限公司连带负担，由陈福平、陈天羽在继承陈培华遗产的范围内负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5958元。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 张春红 二〇二〇年七月十三日 法官助理 李天宇 书 记 员 茆善剑 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 [二]、《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 [三]、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 [四]、《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。