大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1063号原告：刘松，男，1988年9月25日出生，汉族，无业，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：于伟，男，系大连市普兰店区宏富盛法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。被告：倪志刚，男，1993年4月2日出生，汉族，无业，住吉林省长春市榆树市。被告：大连同成房地产经纪有限公司。住所地：大连市普兰店区福利街106-1号。统一社会信用代码：91210282MA0QFAN9XM。法定代表人：于淑香，系该公司经理。委托诉讼代理人：柳源闯，男，系大连市普兰店区正胜法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。原告刘松诉被告倪志刚、大连同成房地产经纪有限公司（以下称大连同成经纪公司）为居间合同纠纷一案。本院于2020年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘松及其委托诉讼代理人于伟，被告大连同成房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人柳源闯到庭参加了诉讼，被告倪志刚经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘松向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的房地居间服务合同；2.请求判令二被告返还双倍定金4万元和已交付的房款8万元，并自2019年1月20日起至款付清日止按照已付房款的日万分之一计付违约金，同时要求被告赔偿自2019年1月20日起至款付清日止以8万元为基数按照年利率6%计付的利息。事实和理由：原告刘松通过被告大连同成经纪公司的介绍，购买被告倪志刚位于大连市普兰店区房屋，在2018年12月19日双方签订了房地居间服务合同，并交付定金2万元。2019年1月20日，原告支付首付款8万元。但该房屋已于2018年8月23日被法院查封，被告大连同成经纪公司与被告倪志刚故意隐瞒案涉房屋已被查封的事实，误导原告在不知情的情况下签订房地居间服务合同和补充协议。现房屋已被法院拍卖，被告履行不能，故诉至贵院。被告倪志刚未作答辩。被告大连同成经纪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告的主张没有事实和法律依据。根据居间合同的属性，被告大连同成经纪公司不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1.房地居间服务合同，拟证明原告与二被告之间存在房屋买卖居间合同关系且合法有效，同时证明原告交定金2万元。原告提出该合同的第19条为无效条款。2.大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214执2200号执行裁定，拟证明案涉房屋已被查封。3.大连市普兰店区人民法院（2019）辽0214执恢327号之一执行裁定书，拟证明案涉房屋于2018年8月23日进入司法拍卖程序。4.大连市普兰店区人民法院拍卖通知书，拟证明案涉房屋于2019年6月23日10时至2019年6月24日10时在京东网络司法拍卖平台上进行拍卖。5.原告与被告倪志刚签订的补充协议，拟证明被告倪志刚承诺在2019年2月28日办理房屋过户手续，原告当日向被告大连同成经纪公司交付8万元首付款，由中介公司转交给被告倪志刚。6.证人王某出庭作证，拟证明被告大连同成经纪公司作为房屋中介，在案涉合同签订时并未告知原告案涉房屋存在查封的情况。被告大连同成经纪公司的质证意见如下：对证据1的真实性及合法性无异议，但提出根据该合同第19条的约定，被告大连同成经纪公司不承担责任；对证据2-4的真实性和合法性均无异议，但称已在签订合同时将房屋被查封的事实告知原告；对证据5的真实性及合法性无异议，认可收到原告交付的8万元房款并转交被告倪志刚；对证据6不予认可，认为签订合同时已告知原告代理人房屋存在查封的事实。被告倪志刚经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证的权利。被告大连同成经纪公司对原告提交的证据1至5真实性无异议，本院予以认定。关于证据6，因证人王某系原告签订房地居间服务合同的代理人，与本案存在利害关系，因此本院对其证言不予采信。被告大连同成经纪公司向本院提交了如下证据：1.房地居间服务合同，拟证明被告大连同成经纪公司作为居间人履行了居间服务合同中的相关义务；2.被告倪志刚向被告大连同成经纪公司出具的收条，拟证明被告在2019年1月20日收到原告交付的购房款后直接转给被告倪志刚。3.个人信贷业务要素变更申请表。拟证明被告大连同成经纪公司在签订的居间服务合同中履行了相关义务，包括向银行贷款部门提交申请。原告的质证意见如下：对证据1-3均无异议，但提出证据1的第19条应为无效条款。本院认为，被告大连同成经纪公司提交的证据1与原告提交的证据1一致，本院予以认定。被告大连同成经纪公司提交的证据2符合证据的关联性、合法性，本院予以认定。原告对被告大连同成经纪公司提交的证据3无异议，本院予以认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月19日，原告与被告大连同成房地产经纪有限公司以及被告倪志刚签订房地居间服务合同，约定原告通过被告大连同成经纪公司购买被告倪志刚所有的位于大连市普兰店区的房屋。合同还约定，原告于合同签订之日支付定金2万元整，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买卖双方同意居间方无息保管定金。合同第六条约定：“甲方需保证对上述房屋享有完整的所有权，能完全支配或处理。关于房屋的本次转让之前已产生的权属纠纷、债务、税项、出租、抵押等事宜，甲方应在房屋转让完成之前清理完毕，并保证转让后乙方无须负责任，如因此产生的一切损失由甲方赔偿。”合同第九条约定：“如乙方未能履行本合同条款导致合同终止或无法履行，则已付定金将支付给甲方作为违赔偿，甲方有权将该房屋转让于任何人。如甲方未履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则甲方需双倍返还定金给乙方。甲乙方未按合同时间履行义务的，每逾期一日，由违约方向守约方支付相当于房款的万分之一的延迟违约金……”原告的代理人、被告大连同成经纪公司以及被告倪志刚均在该合同上签章。合同签订当日，原告向被告大连同成经纪公司交付定金2万元。2019年2月，原告向被告大连同成经纪公司交付房款8万元，后被告大连同成经纪公司向被告倪志刚转交房款73600元。另查，案涉房屋已于2018年8月23日被本院查封，2019年6月23日案涉房屋进入拍卖程序。本院认为，本案争议焦点有：一、案涉房地居间服务合同是否应当解除；二、二被告是否应当向原告双倍返还定金及房款；三、二被告是否应当向原告支付违约金并赔偿损失。关于争议焦点一，根据合同法相关规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告倪志刚未能依约将案涉买卖的标的物所有权转移至原告，且案涉房屋已被司法机关查封并进入拍卖程序，房屋买卖的目的无法实现，故被告倪志刚构成根本违约，原告据此通过诉讼的方式提出解除合同，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，根据合同法相关规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告依约向被告倪志刚交付定金2万元，由被告大连同成经纪公司代为保管。根据房地居间服务合同的内容可知，该定金条款约束的应为买卖双方即原告与被告倪志刚，因此在合同因被告倪志刚违约而不能继续履行的情况下，被告倪志刚应当向原告双倍返还定金，其中2万元由被告大连同成经纪公司向原告返还。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房地居间服务合同已解除，被告倪志刚因合同收取原告的73600元房款，应予以返还。另外，根据合同法相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。被告大连同成经纪公司未能促成买卖双方签订买卖合同，收取报酬没有依据，故被告大连同成经纪公司亦应将收取的6400元向原告予以返还。关于争议焦点三，根据合同法相关规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案审理过程中，经本院释明，原告选择适用定金条款，故本院对于违约金问题不再处理。关于原告主张的损失问题，根据相关法律规定。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案原告未能举证证明其实际损失超过定金2万元，故本院对于原告主张赔偿损失的诉请不予支持。综上，本院对于原告合理部分的诉讼请求予以支持，对于被告大连同成经纪公司合理的辩解意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告与被告倪志刚以及被告大连同成房地产经纪有限公司签订的房地居间服务合同自2019年12月24日起解除；二、被告大连同成房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘松返还定金20000元及居间报酬6400元，两项合计26400元；三、被告倪志刚于本判决生效之日起十五日内向原告刘松返还房款73600元及惩罚性定金20000元，两项合计93600元；四、驳回原告刘松的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计3300元、公告费690元，合计3990元（原告已预交），由原告刘松负担399元，由被告大连同成房地产经纪有限公司负担934元，由被告倪志刚负担2657元，分别由被告大连同成房地产经纪有限公司和被告倪志刚于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  王妃嫱人民陪审员  孙 茹人民陪审员  石忠砚二〇二〇年七月六日书 记 员  任志月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。