湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2565号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉利满赢酒店管理有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南（8）。法定代表人：李清秀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘生林，湖北欣安律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉吴南市政建筑工程有限公司，住所地武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南。法定代表人：张豫川，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟慧峰，湖北秋筠律师事务所律师。上诉人武汉利满赢酒店管理有限公司（以下简称利满赢公司）因与被上诉人武汉吴南市政建筑工程有限公司（以下简称吴南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人利满赢公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回吴南公司的全部诉讼请求，支持利满赢公司的反诉请求，判令吴南公司向利满赢公司支付赔偿金502.74万元，即增加支付赔偿金232.2万元，并由吴南公司承担本案一审和二审诉讼费、鉴定费。事实及理由：一、一审判决将本案《房屋租赁协议书》认定为有效合同，是适用法律错误。一审判决一方面认定吴南公司出租房屋的土地性质为工业用地，并非商业用地，按国家相关政策，不能出租用于经营酒店。吴南公司对利满赢公司租赁用途是明知的，且此房屋在出租时并未通过消防验收。另一方面又以《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方在审理过程中对合同效力均不持异议，予以确认。对此，利满赢公司认为既是自相矛盾的，也是不符合事实的。因为利满赢公司在一审开庭时，已明确提出了本案合同因违反我国土地管理法关于土地性质的强制性规定，是无效合同的抗辩主张和理由，而一审判决却认定当事人双方在审理过程中对合同效力均不持异议，明显错误。二、对一审法院按有效合同所做的判决，二审应当按无效合同进行改判。一是对利满赢公司已支付给吴南公司的全部租金，应当改为按占用费标准重新计算。二是对利满赢公司502.74万元的投资损失（资产评估净值）依法予以认定，并判决由吴南公司予以赔偿。三是依法确认2015年11月至2016年6月期间，因吴南公司不能办理消防许可，吴南公司的实际控制股东张昌湘承诺免收8个月租金的事实，从而免除利满赢公司向吴南公司支付这8个月占用费的责任。三、依法纠正一审法院关于2019年3月27日双方同时在酒店大门上锁至今的错误认定。确认吴南公司因出租的房屋和土地即将更改规划，地块持续升温、价值翻倍增长，在巨大利益的驱使下，逼迫利满赢公司提前出局，于2018年12月28日、2019年1月28日及2019年2月20日先后三次以极端暴力方式强行用铁链大锁封死宾馆大门和各个出口，直接彻底关停了酒店，从此完全控制了所有资产，并扬言“我关的门，不要你们支付租金”的事实。从而应当认定自吴南公司强行锁门之日起，利满赢公司无须支付占用费。被上诉人吴南公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回利满赢公司的上诉请求，维持原判。案涉《房屋租赁协议书》合法有效，且利满赢公司至今一直占用案涉房屋未能腾退，利满赢公司应向吴南公司支付租金及房屋占用费。一审法院划分赔偿责任比例正确。2018年8月15日，吴南公司诉至一审法院，请求：1、判令确认吴南公司、利满赢公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》已于2018年7月23日解除；2、判令利满赢公司立即腾退位于武汉市东西湖吴家山新城八路东、革新大道南的房屋（建筑面积：7096.54平方米）给吴南公司；3、判令利满赢公司向吴南公司支付拖欠的租金1,736,000元及自2018年7月24日起至租赁房屋实际腾退之日止的房屋占用费172,000元（暂计算至2018年8月13日；之后的房屋占用费，按照《房屋租赁协议书》第三条约定的计算标准执行）；4、判令利满赢公司向吴南公司赔偿损失225,388元（暂计算至2018年8月13日，之后的损失，以利满赢公司未支付租金及房屋占用费的总额为基数，按年利率6%的标准，自2018年8月14日起，计算至租金及房屋占用费全部给付之日止）；5、判令利满赢公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2014年4月28日，吴南公司、利满赢公司签订《房屋租赁协议书》，利满赢公司承租吴南公司位于武汉市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南的房屋；租赁期限12年，自2014年5月1日起至2026年4月30日止；租金按每月20元/平方米计算，年租金总额1,700,000按每两年递增10%计算，租金支付按前三年为每半年支付一次，三年后则按每年支付一次办理。协议签订后，利满赢公司未能按约足额向吴南公司支付租金。为此，2017年3月1日，吴南公司向利满赢公司送达书面通知，要求利满赢公司按约定支付租金，利满赢公司却予以推诿。后吴南公司多次向利满赢公司催要租金，但利满赢公司均拒绝按约定向吴南公司支付。万般无奈，吴南公司遂于2018年7月23日向利满赢公司送达《解除合同通知书》。吴南公司认为，利满赢公司未按合同约定支付租金，而且在吴南公司不知情情况下，擅自将房屋转租给第三人，其行为已违反合同约定及法律规定，属严重违约，因此吴南公司有权解除《房屋租赁协议书》，利满赢公司应立即腾退租赁房屋并支付拖欠租金、房屋占用费及赔偿损失。利满赢公司一审辩称：吴南公司所述与事实不符。1、利满赢公司向吴南公司足额支付了房屋租金，《解除合同通知书》无效，从合同约定到起诉之日起的租金已全额支付；2、吴南公司事实上认可将房屋支付方式变更为按月支付，《解除租赁通知书》的理由不成立，根据合同第3条，每年底之前向吴南公司支付租金都是可以的，利满赢公司每月按时支付租金，相比较年底支付租金而言，利满赢公司提前支付了租金，并没有损害吴南公司期间利益，利满赢公司按期支付租金，不存在违约行为；3、利满赢公司不予支付吴南公司172,000元的房屋占用费，利满赢公司无违约行为，吴南公司无权要求利满赢公司支付房屋占用费；4、利满赢公司一楼仅有的小门面都是酒店经营所需的综合配套商业，吴南公司一直知情，并未行使撤销权，因吴南公司没有办理下来消防合格验收证，导致经营不好，职工下岗分流之后，自谋生路将一楼门面改为酒店配套商业，商业服务也是经营酒店必需的餐饮、洗车等经营业务，利满赢公司没有违约转租；5、利满赢公司没有拖欠租金的行为，也没有擅自转租的行为，不应承担赔偿损失的责任。综上，吴南公司承诺可以办理消防验收许可证和办理特种行业许可证，利满赢公司方才租赁的，合同实际签订时间为2015年4月9日，利满赢公司实际承租时间是2015年5月1日，并且支付了房屋租金，吴南公司以不存在的事实要求解除合同，证据不足，请求法院驳回吴南公司诉请。利满赢公司提出反诉请求：1、判令吴南公司办理改变租赁房屋土地用途的手续，依法成就双方合同目的；2、判令吴南公司继续履行《房屋租赁协议书》，提供符合双方约定用途的租赁房屋；3、判令在吴南公司提供符合双方约定用途的租赁房屋之前，利满赢公司在双方约定的期限内不支付租金；4、判令吴南公司赔偿因提前解除合同给利满赢公司造成的损失18,190,000元；5、判令吴南公司承担全部诉讼费、鉴定费。事实与理由：2013年9月11日，吴南公司与黄海军签订《房屋租赁协议书》，将吴南公司位于武汉市东西湖吴家山新城八路东、革新大道南的房屋出租给黄海军等人经营“纽宾凯东西湖国际酒店”。2014年6月16日，黄海军注册成立了武汉鑫都会酒店管理有限公司经营管理酒店，鑫都会公司18个股东实际投资11,700,000元。吴南公司长期从事房地产开发，深知其土地不能用作商业酒店用途，吴南公司欺诈鑫都会公司，谎称一定会代办好酒店的消防验收合格证，并收取了鑫都会公司100,000元办证费，但事后一直没有办下来，直接导致鑫都会公司投入了大量资金装饰装修酒店而不能正常开业，资金链断裂，濒临破产。在利满赢公司准备接手“纽宾凯酒店”时，吴南公司的法人代表张昌湘再次诱导欺诈利满赢公司，承诺肯定代办好酒店消防验收合格证，利满赢公司才决定投资。2015年5月1日，吴南公司与利满赢公司以及鑫都会公司三方办理了《房屋租赁协议书》变更手续，租赁期限为2014年5月1日至2026年4月30日，并交付了2015年5月-10月的租金，支付了与鑫都会公司反复确认的3,600,000元债务，然后前后投资了2,282,000元配套装修了餐厅、会所及员工宿舍二楼，宾馆大厅西侧房屋建筑投资了288,000元，还投资了550,000元对租赁房屋进行了修缮。利满赢公司随后多次要求吴南公司尽快办理酒店消防验收合格证，吴南公司指派其公司股东、总经理李剑负责办理，签订了《办理消防合格证委托合同》，合同费用480,000元，再次收取了利满赢公司140,000元，但最终还是没有办下来。在吴南公司不能办理消防验收合格证的情况下，利满赢公司自行前往办理，因土地用途不符合要求被行政机关拒绝。利满赢公司经营期间经常被公安机关、消防部门责令整改，以至于无法正常经营。利满赢公司认为，吴南公司明知利满赢公司租赁房屋的用途是开办宾馆酒店的情况下，多次承诺一定办好消防验收合格证，但至今未能办好，致使《房屋租赁协议书》不能履行，合同目的无法实现，造成了利满赢公司严重的经济损失。吴南公司针对利满赢公司的反诉辩称：1、合同法规定合同自解除通知到达之日解除，本案中，吴南公司向利满赢公司发出的书面解除通知，利满赢公司已于2018年7月23日签收，故《房屋租赁协议》已于2018年7月23日解除；2、本案中利满赢公司一直未按合同约定向吴南公司支付租金，截止吴南公司起诉时，利满赢公司尚欠吴南公司租金1,496,000元，且2018年7月的租金支付时间为2019年2月，利满赢公司存在未经吴南公司同意私自转租以及伪造吴南公司公章违法转租的情况，吴南公司已在法定期限内向利满赢公司及次承租人提出异议，因此利满赢公司以上行为构成违约；3、利满赢公司一直占用租赁房屋，且拒绝向吴南公司支付租金及房屋占用费，截至2019年9月30日，利满赢公司共计差欠吴南公司租金及占用费3,732,000元，利满赢公司应当向吴南公司支付该款项及逾期付款损失；4、本案房屋租赁协议书未约定租赁物使用方法，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，对租赁物的使用方法没有约定或约定不明的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，利满赢公司擅自将租赁房屋用于经营酒店，其应自行承担责任，与吴南公司无关；5、案涉《房屋租赁协议书》系因利满赢公司严重违约导致解除的，根据司法解释规定，利满赢公司无权要求吴南公司赔偿装饰装修残值损失。一审认定事实：位于本市东西湖区吴家山新城八路东、革新大道南6层建筑物（建筑面积6534.19平方米，房产证编号为武房权证东字第××号）及附属3层用房（建筑面积562.35平方米，房产证编号为武房权证东字第××号）的所有权人为吴南公司，土地性质为工业用地。2013年9月11日，吴南公司与黄海军签订一份《房屋租赁协议书》，约定吴南公司将位于东西湖革新大道建筑面积为7096.54㎡的房屋租赁给黄海军，期限十二年，自2014年5月1日至2026年4月30日；租金为20元∕月∕㎡，租金每两年递增10%，前三年按半年支付一次，三年后按年支付一次；合同还约定了其他违约条款。2015年4月9日，刘厚明与武汉利满赢资产管理有限公司签订一份《合作经营酒店合同书》，约定刘厚明持股经营的“鑫都会酒店管理有限公司”全体股东会议决议，将前期所有投资估值6,000,000元全部转让给武汉利满赢资产管理有限公司，并配合武汉利满赢资产管理有限公司与产权人重新签订合同；双方约定武汉利满赢资产管理有限公司于2015年4月1日起经营管理“纽宾凯东西湖国际酒店”。2014年4月28日，吴南公司时任法定代表人张昌湘与武汉利满赢资产管理有限公司签订一份《房屋租赁协议书》，约定吴南公司将位于东西湖革新大道536号、八方路10号（总面积7096.54㎡）出租给武汉利满赢资产管理有限公司，期限十二年，自2014年5月1日至2026年4月30日；租金为20元∕月∕㎡，年租金总额1,700,000元，租金每两年递增10%，前三年按半年支付一次，三年后则按每年支付一次；武汉利满赢资产管理有限公司在装饰改造房屋时必须确保房屋安全，装饰改造完成后必须经消防等部门检验合格并取得许可证后才能投入使用。一审审理中，利满赢公司提出上述合同实际签订时间为2015年4月，正式起租时间为2015年5月1日，吴南公司对此予以认可。2015年4月15日，双方签订一份《补充协议书》，约定：武汉利满赢资产管理有限公司在履行租赁合同过程中，经吴南公司同意新建面积约261.68㎡，如在履行合同过程中遇政府征收拆迁，政府支付的装饰改造补偿费、房屋面积补偿费按照吴南公司60%、武汉利满赢资产管理有限公司40%的比例进行分配。上述协议书签订后，利满赢公司于2015年4月16日支付了吴南公司第一笔租金850,000元，并正式租赁经营“纽宾凯东西湖国际酒店”。经营期间，因该酒店未经消防设计备案、未进行消防竣工验收即投入使用，武汉市公安局东西湖区分局消防大队分别于2015年5月、2016年1月、2017年2月下达责令立即改正通知书、行政处罚决定书。与此同时，利满赢公司为办理消防合格证，于2015年8月4日与吴南公司时任股东李剑签订《消防合格证办理委托合同》，委托李剑办理酒店消防合格证，合同费用为480,000元，预付240,000元，拿证后付清余款240,000元，如不能办理则全额退款。后因消防合格证不能办理，利满赢公司与张昌湘于2016年11月15日签订协议，称利满赢公司前期借给李剑的240,000元转为张昌湘收，并冲抵应付吴南公司同年11-12月份租金。2017年3月1日，吴南公司向武汉利满赢资产管理有限公司发出书面通知，称该公司未及时按合同支付房屋租金，要求于同月10日前履行合同条款，否则吴南公司有权解除合同。2018年7月23日，吴南公司向利满赢公司发出《解除合同通知书》，称利满赢公司一直未能按照合同约定支付租金，已构成严重违约，通知解除双方签订的《房屋租赁协议书》。2019年3月27日，利满赢公司承租吴南公司房屋经营的“纽宾凯东西湖国际酒店”正式停止营业，双方同时在酒店大门上锁至今。一审另查明，合同签订后，利满赢公司于2015年4月16日支付了吴南公司第一期六个月（5月1日至10月31日）租金850,000元，2015年11月至2016年6月期间共八个月的租金1,136,000元均未支付，利满赢公司解释称因吴南公司承诺办理消防合格证未落实，吴南公司法人代表张昌湘口头答应减免上述期间的租金，吴南公司对此不予认可，利满赢公司也未提供证据佐证。自2016年7月起，利满赢公司按月支付吴南公司租金142,000元，自2017年3月份起，利满赢公司按每月156,200元的标准支付吴南公司租金至2018年7月，并存在延迟支付租金的情形。吴南公司2018年8月起诉后，利满赢公司在诉讼期间补交了2018年8月份租金，此后未再向吴南公司支付租金。一审审理中，利满赢公司申请对其投资经营的“纽宾凯东西湖国际酒店”资产进行评估。一审法院委托武汉顺海资产评估有限责任公司进行司法评估。该公司于2019年8月30日分别出具纽宾凯东西湖国际酒店建筑物、装修及附属设备价值司法鉴定项目评估报告书、物品价值资产评估报告书，结论为：利满赢公司申报的建筑物、装修及设备资产评估值为4,508,629.16元；利满赢公司申报的5547台（套）物品评估值为518,849.43元。一审认为，本案争议焦点为：一、吴南公司、利满赢公司《房屋租赁协议书》实际签订时间、租金调整时间节点如何认定；二、利满赢公司是否拖欠租金；三、租赁物上的建筑、装修等附着物如何处理。一、吴南公司与利满赢公司签订的《房屋租赁协议书》实际签订时间、租金调整时间节点问题。1、合同实际签订时间。吴南公司与利满赢公司建立房屋租赁合同关系的基础是双方于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》，审理中，利满赢公司称该合同签订日期为倒签一年，实际签订时间为2015年4月，起租时间为同年5月1日，吴南公司对此予以认可，予以确认。2、租金调整时间。吴南公司与利满赢公司于2014年4月28日签订的《房屋租赁协议书》，明确约定租金每两年递增10%，按此协议租金应于2016年5月1日递增，但由于双方协议实际签署日期为2015年4月，一般理解应于2017年5月1日起租金在原基础上递增10%，而事实上，利满赢公司自2017年3月起即按156,200元/月（已递增10%）标准支付吴南公司租金，故认定利满赢公司自2017年3月起按递增后的租金标准支付吴南公司租金。二、利满赢公司是否拖欠租金、是否存在违约。审理中，双方对租金支付情况进行了对账，利满赢公司认可2015年11月至2016年6月期间的租金未予支付，辩解是吴南公司时任法人代表张昌湘口头承诺免除租金，对此，吴南公司不予认可，利满赢公司也未提供证据证实存在免租的事实，故认定利满赢公司拖欠吴南公司2015年11月至2016年6月期间的租金1,133,333元的事实成立。同时，吴南公司虽然是与武汉利满赢资产管理有限公司签订的房屋租赁合同，但该合同由利满赢公司实际履行，“纽宾凯东西湖国际酒店”实际由利满赢公司控制、经营，故利满赢公司系本案适格当事人并承担相应法律后果。另外，按上述房屋租赁协议约定，承租方利满赢公司在前三年租期内应每半年支付一次租金，但事实上利满赢公司除第一期支付了半年租金外，此后并未按照合同约定的时间支付租金，存在拖欠，除未支付2015年11月至2016年6月期间八个月租金外，自2018年8月份起未向吴南公司支付租金。综上，利满赢公司自2015年11月开始即拖欠吴南公司租金，截至2019年3月27日酒店正式停业时止，利满赢公司共计拖欠吴南公司租金2,226,733元，存在违约行为。租赁合同履行过程中，吴南公司分别于2017年3月、2018年7月先后两次向利满赢公司发出书面催款函，要求利满赢公司支付拖欠租金、否则解除双方租赁合同，利满赢公司对此予以认可。三、租赁物上的建筑、装修等附着物如何处理。经审理查明，吴南公司出租房屋设计用途为工业、仓储，土地性质为工业用地，并非商业用地，在工业用地建筑上经营酒店必须改变用地性质。按照国家相关政策，吴南公司涉案房屋不能出租用于经营酒店。现有证据证实，在吴南公司与利满赢公司签订《房屋租赁协议书》前，涉案房屋即被鑫都会酒店管理有限公司用于经营“纽宾凯东西湖国际酒店”，后利满赢公司接手继续经营上述酒店长达三年多时间，吴南公司对利满赢公司租赁用途是明知的，其当庭称事前不清楚利满赢公司租赁用途的辩解不能成立。吴南公司所有的涉案房屋在出租时并未通过建筑工程消防验收，且由于土地性质原因，吴南公司明知该房屋不能用于酒店经营用途而对外出租，利满赢公司与吴南公司签订租赁协议书前明知租赁物未通过消防验收而且不能用于酒店经营用途，仍然与吴南公司签订租赁协议，在解除合同的前提下，对利满赢公司投入在租赁物上的建筑、装修等附着物损失，双方均应承担相应的过错责任。综上所述，吴南公司与利满赢公司签订的《房屋租赁协议书》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方在审理过程中对合同效力均不持异议，予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因利满赢公司自2015年11月起即拖欠吴南公司租金，为此，吴南公司分别于2017年3月、2018年7月先后两次向利满赢公司发出书面催款函及《解除合同通知书》，要求利满赢公司支付拖欠租金、否则解除双方租赁合同，利满赢公司收到上述函件后仍未支付拖欠租金，其行为构成违约，故吴南公司主张解除租赁协议书的诉讼请求符合法律规定，予以支持。但是，《解除合同通知书》发出后长达一年多时间里，利满赢公司仍然承租涉案房屋并支付了租金，吴南公司事实上也收取了租金，吴南公司主张双方租赁协议书于2018年7月23日解除的诉请，不予采纳。利满赢公司应支付拖欠吴南公司的租金2,226,733元（截至2019年3月27日）。合同解除后，自2019年3月28日至今，利满赢公司虽未实际经营“纽宾凯东西湖国际酒店”，但事实上占用涉案租赁房屋，故利满赢公司应当支付占用费，酌情认定占用费标准为同期租金的50%计算，并自2019年3月28日计算至实际腾退之日止。同时，租赁协议书解除后，利满赢公司应将租赁房屋腾退给吴南公司，对吴南公司该项诉请予以支持。另外，利满赢公司对涉案房屋附着物及设备等投入，已委托鉴定单位分别做出了评估，对上述资产的处置，在综合考虑建筑物土地性质、租金支付情况以及双方均存在过错责任等因素的基础上，认为吴南公司的过错责任大于利满赢公司，吴南公司承担损失的60%，利满赢公司承担40%。认定利满赢公司申报的5547台（套）可移动物品（评估值为518,849.43元）由其自行搬离。关于建筑物、装修及附属设备等附着物（评估值为4,508,629.16元），认为判归吴南公司所有更为合理，吴南公司按上述评估值的60%比例支付对价给利满赢公司。吴南公司关于利满赢公司违反合同约定将租赁物一楼出租给第三方的行为构成违约的诉称意见，经查，吴南公司未提供利满赢公司与第三人租赁合同原件，利满赢公司不予质证，并辩解系内部承包行为，故对吴南公司所提供证据不予采信。关于反诉部分。利满赢公司主张吴南公司办理改变租赁房屋土地用途的手续、依法成就双方合同目的的诉请，无合同及法律依据，且与本案房屋租赁合同性质无关，也不是吴南公司应承担的合同义务，不予支持；其要求继续履行《房屋租赁协议书》、提供符合双方约定用途的租赁房屋以及判令在吴南公司提供符合双方约定用途的租赁房屋之前，利满赢公司在双方约定的期限内不支付租金的主张，同样无事实及法律依据，均不予采纳；其主张判令吴南公司赔偿因提前解除合同给利满赢公司造成的损失18,190,000元，由于其未按合同约定支付租金，存在违约行为，同时未针对上述损失提供相应证据证实，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、第（四）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除武汉吴南市政建筑工程有限公司与武汉利满赢酒店管理有限公司签订的《房屋租赁协议书》；二、武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于本市东西湖区革新大道536号、八方路10号的租赁房屋腾退给武汉吴南市政建筑工程有限公司；三、武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付武汉吴南市政建筑工程有限公司租金2,226,733元；四、武汉利满赢酒店管理有限公司支付武汉吴南市政建筑工程有限公司房屋占用费（按78,100元/月标准，自2019年3月28日起计算至实际腾退之日止）；五、武汉吴南市政建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付武汉利满赢酒店管理有限公司租赁物上建筑物、装修及设备评估值对价2,705,178元；六、武汉利满赢酒店管理有限公司于本判决生效后十日内从租赁房屋内将评估值为518,849.43元的5547台（套）物品自行搬离；七、驳回武汉吴南市政建筑工程有限公司其他诉讼请求；八、驳回武汉利满赢酒店管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,868元（武汉吴南市政建筑工程有限公司缴纳）、反诉案件受理费65,470元（武汉利满赢酒店管理有限公司缴纳），共计89,338元，由武汉利满赢酒店管理有限公司负担；鉴定费180,000元（此款已由武汉利满赢酒店管理有限公司预交），武汉吴南市政建筑工程有限公司负担108,000元（随应付款一并支付武汉利满赢酒店管理有限公司），武汉利满赢酒店管理有限公司负担72,000元。二审中，利满赢公司提交“报警记录”及证人证言，拟证明吴南公司强行阻碍利满赢公司正常经营、因消防证无法办理，吴南公司时任法定代表人张昌湘承诺免收8个月租金。吴南公司质证后认为“报警记录”载明是因酒店欠租引起的争议，民警是到场解决纠纷，故“报警记录”不能达到利满赢公司的证明目的；证人证言不属实，吴南公司从未“承诺免收8个月租金”。本院认为利满赢公司提交的上述两份证据，均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明：武汉利满赢酒店管理有限公司成立于2015年2月5日。本院认为：本案应围绕上诉人利满赢公司的上诉请求及理由进行审理。关于利满赢公司上诉主张案涉房屋的土地性质为工业用地，双方合同因“违反我国土地管理法关于土地性质的强制性规定”应属无效的问题。吴南公司出租案涉房屋的土地性质为工业用地，不能出租用于经营酒店，在工业用地建筑上经营酒店必须改变用地性质，但吴南公司与利满赢公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，利满赢公司主张该《房屋租赁协议书》无效因缺乏事实及法律依据不能成立，本院不予支持。关于利满赢公司上诉主张“因吴南公司不能办理消防许可，吴南公司的实际控制股东张昌湘承诺免收2015年11月至2016年6月共计8个月租金”的问题。根据本案查明的事实，利满赢公司无证据证实吴南公司曾承诺免收8个月租金，且吴南公司不予认同，故利满赢公司应承担举证不能的不利法律后果。关于利满赢公司上诉主张“自吴南公司强行锁门之日起，利满赢公司无须支付占用费”的问题。案涉租赁合同履行过程中，利满赢公司拖欠租金构成违约。吴南公司分别于2017年3月、2018年7月先后两次向利满赢公司发出书面催款函，要求利满赢公司支付拖欠租金、否则解除双方租赁合同。吴南公司“锁门”催要租金虽行为不当，但利满赢公司并未停止营业，仍营业至2019年3月27日，其后双方同时在酒店大门上锁至今。一审判决结合上述事实，酌情认定利满赢公司自2019年3月28日起至实际腾退之日止，以78,100元/月标准（同期租金的50%）向吴南公司支付房屋占用费并无不当，利满赢公司的该项上诉理由亦不能成立。综上，利满赢公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89,338元，由武汉利满赢酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二〇年七月十四日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹