北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5952号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴彦慧，女，1973年11月24日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永兴区。委托诉讼代理人：邓雪冰，男，1973年3月26日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永泰区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘殿永，男，1954年9月15日出生，汉族，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人吴彦慧因与被上诉人刘殿永租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员龚勇超独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人吴彦慧的委托诉讼代理人邓雪冰，被上诉人刘殿永的委托诉讼代理人张洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴彦慧上诉请求：撤销一审判决吴彦慧给付刘殿永2018年5月29日起以后每年8万元租金的判项；改判刘殿永退还所有支付租金赔偿金及装修费265500元。事实与理由：第一，1.刘殿永在签订租赁合同起就刻意隐瞒事实自称为房屋产权人，以非法建筑事实谎称为集体产权，以手续统一在村委拿出不便，后续工商税务登记可提供相关有效的复印件配合办理，还指出合同各项法定约定双方备注明确不用担心，如出现违约行为可按照合同约定执行；与刘殿永租赁协议第三条明确证明产权商用的事实无后续补充证明。2.刘殿永即租赁之日起，从未提供给吴彦慧法院所呈交的与刘国宽签署的租赁合同及非法开发协议的相关证据，足以证明刘殿永房屋为非法建筑事实及隐瞒非产权人与故意隐瞒房屋产权为非法建筑事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，现行违法建筑是根本不可能取得建筑许可证、消防安全许可证等事实。3.一审忽略餐饮业多数存在先行装修后续办理手续的事实，因所需执照有多项需要实地勘察验收方发放相关证照，在装修购置设备培训等准备不足时间自然延申到交第二年租金后，吴彦慧才清楚和了解该租赁所有物，无法达到租赁合同目的，即要求解除合同退还已交付租金赔偿装修损失，无果后拒绝缴纳第三期房租。4.刘殿永所提供租赁物为非法建筑，根本无法进行经营使用，更没有占有的实际效益与意义。吴彦慧以交纳168000元的租赁费损失，根据租赁协议合同清晰证明房屋的产权合法效益，租赁协议合同第九条所指用途为商用经营，合法经营，合法纳税，违建如何具备合法条件？根据合同第十四条协议终止工商登记注册，无条件无偿注销或登记过户给刘殿永？租赁合同以清晰完整的证据证明刘殿永为房屋所有人与房屋合法商用性质，更能侧面客观的证实刘殿永有客观的有意隐瞒欺诈行为。一审判决吴彦慧继续缴纳租金，有失公平公正。第二，一审判决认定吴彦慧装修费用265500元，折旧价值149300元没有依据，包括吴彦慧装修投入近30万后，并没有实际使用过的客观事实，其原因是刘殿永的房屋无法具备办理任何经营的营业执照和相关的许可经营的必备证照，更无法具备经营使用，何谈使用和折旧。现有客观实际是无法跳开违法建筑的事实及刘殿永隐瞒欺诈行为的事实，一审判决有失公正，司法解释不清不能成立。第三，一审判决忽略，刘殿永一贯故意隐瞒说谎的事实。吴彦慧提交的录音证据已充分证明，刘殿永一直故意说谎颠倒是非隐瞒真相，称吴彦慧在第二年承租期未有按时交付租金违约的虚假事实，以此作为诉讼依据理由达到其腾房不退还损失的目的。第四，一审判决认定以没有刘殿永书面同意装修证明为依据，与事实不符。在签订租赁合同之日就已证明同意装修，所以才延伸根据合同第二十条吴彦慧投入不动产及装修所有归刘殿永所有，第七条更说明只有在拆除原结构等、在原结构上扩建新建、改动原有水电暖才需要刘殿永书面同意，原始租赁合同并未体现装修等设施原结构图纸或在租赁协议合同单独备注加以明确。第五，一审判决认定，吴彦慧已明确知道房屋产权为违建的事实与实际不符。租赁合同上有明确的注明？在已明确的条款里更能说明吴彦慧并不知情，根据合同第九条、第十四条可证实刘殿永为所有人与房屋合法商用性质，证明刘殿永是存心有意有步骤地隐瞒欺诈。刘殿永答辩称，同意一审判决，不同意吴彦慧的上诉请求。刘殿永向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令依法解除刘殿永与吴彦慧于2016年5月23日签订的《房屋租用合同》，吴彦慧将所承租位于北京市通州区觅子店金三角北门103国道路东底商01号商铺腾退交付给刘殿永；2.判令吴彦慧给付刘殿永自2018年6月29日起至实际腾清交付之日止的占用使用费（按每日222元计算）；3.判令吴彦慧支付刘殿永违约金160000元，并支付自2018年6月29日至实际付清租金之日滞纳金（按每日千分之五计算）；4.诉讼费由吴彦慧承担。吴彦慧向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令刘殿永退还吴彦慧租金16.8万元，违约金16.8万元。2、请求法院依法判令刘殿永给付吴彦慧装修租赁房屋损失费298721.18元；反诉费、评估费全部由刘殿永负担。一审法院经审理查明：2016年5月23日，刘殿永（甲方）与吴彦慧（乙方）签订《房屋租用协议》（以下简称：涉诉合同）约定：租赁场地位于北京市通州区觅子店金三角北门103国道路东底商01号商铺，上下两层530平米，租期为8年，租赁期限自2016年6月29日至2024年6月29日，年租金8万元，乙方承诺年租金提前一个月交付甲方，此房租赁四年后递增年租金的15%，每年92000元整，为后4年每年租金，甲乙双方同意。合同还就其他事项作出约定。合同签订后，吴彦慧向刘殿永支付租金16万元，并实际占用涉案房屋，并对房屋进行装修。庭审中，吴彦慧称其租赁房屋用于经营餐饮，但因刘殿永出租的该租赁房屋没有相应的建房审批手续，无法办理营业执照，无法进行经营。经一审法院核实，刘殿永出租的房屋无相应的建房审批手续。经吴彦慧申请，一审法院委托中鸿茂盛资产评估有限责任公司对涉案房屋的装修进行价值评估，结论为：装修原值为26.55万元，折旧后价值为16.99万元。另查，刘殿永出租的房屋是其从案外人刘国宽处租赁，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，刘殿永有权对外转租涉案房屋。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因刘殿永出租的房屋并没有取得建房规划许可证等相应手续，故双方的合同应属无效合同，现刘殿永主张确认双方签订的《房屋租用协议》已于2016年5月23日解除的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；刘殿永主张吴彦慧支付违约金及滞纳金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。合同无效后，因吴彦慧实际占用涉案房屋，刘殿永有权要求吴彦慧支付占有使用费，现刘殿永主张吴彦慧支付占有使用费的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持，计算期间为2018年6月29日至实际付清之日止，计算占有使用费的参照标准为年租金8万元的标准；合同无效后，刘殿永要求吴彦慧腾退位于北京市通州区觅子店金三角北门103国道路东底商01号商铺的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。吴彦慧反诉要求刘殿永退还租金16.8万元的反诉请求，因吴彦慧在2016年6月29日至2018年6月28日期间实际占用房屋，吴彦慧理应支付相应的占有使用费16万元，故16万元不应退还。剩余的0.8万元，吴彦慧并未提供相应证据证明支付给刘殿永此笔款项，且该笔款项并非涉诉合同项下款项，故退还0.8万元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持；吴彦慧反诉要求刘殿永给付违约金的反诉请求，因双方签订的合同无效，故一审法院不予支持；吴彦慧反诉要求刘殿永给付租赁房屋装修损失费的反诉请求，装修损失费的具体金额应以评估结论中装修原值26.55万元为准，因为租赁房屋一直由吴彦慧占有使用，结合双方签订的涉诉合同约定的租赁期限以及吴彦慧截止实际占用房屋时间，折算后的房屋装修现值为14.93万元。关于刘殿永与吴彦慧过错比例问题，刘殿永在明知涉案房屋未取得相关建设审批手续的情况下仍对外出租，其存在过错。吴彦慧租赁涉案房屋负有核实相关建设审批手续的义务，但其疏于审查，且在未办理相关营业执照的情况下进行装修，亦存在过错。结合上述情况，一审法院认为刘殿永承担60%的责任，吴彦慧承担40%的责任。故刘殿永应赔偿吴彦慧装修损失费89580元。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、吴彦慧将位于北京市通州区觅子店金三角北门103国道东底商01号商铺腾退并交付给刘殿永，于判决生效之日起七日内执行清；二、吴彦慧支付刘殿永房屋占有使用费（自2018年6月29日至实际腾退之日止，按照年租金80000元的标准计算），于判决生效之日起七日内执行清；三、刘殿永赔偿吴彦慧装修损失费89580元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回刘殿永的其他诉讼请求；五、驳回吴彦慧的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，因刘殿永出租的房屋并没有取得建房规划许可证等相应手续，故双方的合同应属无效合同，合同无效后，因吴彦慧实际占用涉案房屋，刘殿永有权要求吴彦慧支付占有使用费，现刘殿永主张吴彦慧支付占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。合同无效后，刘殿永要求吴彦慧腾退位于北京市通州区觅子店金三角北门103国道路东底商01号商铺的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。吴彦慧要求刘殿永退还租金16.8万元，因吴彦慧在2016年6月29日至2018年6月28日期间实际占用房屋，吴彦慧理应支付相应的占有使用费16万元，故16万元不应退还。剩余的0.8万元，吴彦慧并未提供相应证据证明支付给刘殿永此笔款项，且该笔款项并非涉诉合同项下款项，故一审法院对吴彦慧要求退还0.8万元的诉讼请求不予支持并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于房屋装修损失费，一审法院结合评估结论中装修原值、吴彦慧占有使用租赁房屋的时间、双方合同约定的租赁期限，折算出房屋装修现值为14.93万元，并无不当，本院予以确认。吴彦慧上诉主张刘殿永故意隐瞒非所有权人事实，且房屋为违建无法实现经营目的，故应由刘殿永承担全部责任，但吴彦慧未能就其该项主张提供充分有效的证据予以证明，故本院对其该项主张本院不予采信。根据双方的陈述及在案证据，吴彦慧在租赁涉案房屋时疏于审查核实相关建设审批手续，在未办理相关营业执照的情况下进行装修，且长期占有涉案房屋对涉案房屋没有建设审批手续及未能办理相关营业执照向刘殿永提出异议，其自身亦存在过错，一审法院综合本案实际情况判决吴彦慧承担现值损失40%的责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，吴彦慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6114元，由吴彦慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二〇年七月十四日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽