浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初1534号 原告：中国农业银行股份有限公司新昌县支行（统一社会信用代码9133062484642179XO），住所地新昌县南明街道鼓山中路1号。 负责人：俞国江，该支行行长。 委托诉讼代理人：俞鹏程，男，该支行工作人员。 被告：杨惠英，女，1973年6月28日出生汉族，住新昌县。 被告兼被告杨惠英的委托诉讼代理人：项志红（系杨惠英之丈夫），男，1964年1月11日出生汉族，住新昌县。 被告：绍兴人和园房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624789665666G）,住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场C6幢1011号。 诉讼代表人：绍兴人和园房地产开发有限公司破产管理人浙江新希望律师事务所，住所地新昌县。 负责人：何亚江。 委托诉讼代理人：姜学文，浙江新希望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所实习律师。 原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行（以下简称农业银行）与被告项志红、杨惠英、绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，依法适用简易程序。于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人俞鹏程、被告兼被告杨惠英的委托诉讼代理人项志红及被告人和园公司管理人的委托诉讼代理人姜学文、周俊瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告项志红的借款合同并要求被告项志红、杨惠英归还2014年12月1日办理的个人住房按揭贷款截至2020年4月3日所欠本金518016.98元，正常息14528.59元，罚息264.80元，复利169.82元，合计本息532980.19元，并支付自2020年4月4日起至全部款项还清之日止按合同约定利率计算的利息、复利及罚息，利随本清；2.判令被告项志红、杨惠英不能用资金清偿时以被告项志红、杨惠英名下位于新昌县的抵押物按法定程序清偿；3.判令被告人和园公司对上述债务承担连带清偿责任。 事实和理由：借款人项志红于2014年12月1日向原告申请办理个人住房按揭贷款并签订编号为33020120140113838的《个人购房担保借款合同》一份，用于购买位于新昌县的居住用房。借款合同约定原告为被告办理个人住房按揭贷款68万元，还款方式为等额本息还款法,借款期限为2014年12月2日至2029年12月1日，执行利率为6.15%，逾期利率为9.225%。此笔贷款以被告项志红所购位于新昌县的居住用房作抵押，并于2014年12月1日办理预购商品房抵押权预告登记（权证号为房预2014字第××号），追加杨惠英为本笔贷款共同还款人，同时开发商人和园公司为本笔贷款作阶段性保证担保。合同签订后原告如约履行了合同义务，而被告在2019年10月起未正常履行还款付息义务。截至2020年4月3日所欠本金518016.98元，正常息14528.59元，罚息264.80元，复利169.82元，合计本息532980.19元。原告多次向借款人催讨无果，共同还款人未承担共同还款责任，保证人亦未承担连带清偿责任，致纠纷发生。 被告项志红、杨惠英答辩称，对原告起诉状诉称事实无异议，在2019年9月份已经逾期的状态下支付了最后一期还款，之后一直逾期未还。其一直是跟人和园公司法定代表人吕旭东（已病故）联系，曾多次向吕旭东提出要求办理房产过户手续，但吕旭东告知人和园公司有上千万元税收未缴纳，不具备办证条件，至今未办理房产过户手续并不是其的责任。双方签订商品房买卖合同及最高额担保个人借款合同，购房首付款及大部分按揭款是人和园公司支付事实，但这些是其与人和园公司的内部约定，与银行的按揭贷款无关。 被告人和园公司管理人答辩称，对原告诉称项志红曾经与原告签订个人房屋担保借款合同，并且由人和园公司进行担保的事实无异议，但本案中实际上人和园公司与项志红之间并不存在真实的商品房买卖关系，系虚假的商品房买卖关系，基于虚假的商品房买卖办理的按揭贷款及抵押合同应属无效。首先，本案房屋买卖关系是虚假的，是无效的合同关系，基于无效的法律关系形成的借款关系，也是没有相应的法律效力的。另外，案涉新昌县房屋并未登记在借款人项志红名下，只办理了预告登记，抵押权也没有完成登记，银行并不能对本案商品房行使抵押权。综上，本案商品房买卖合同系无效合同，抵押合同也是无效的。如果最终法院认定商品房买卖合同及抵押合同均有效的话，本案实际上房屋的所有人系人和园公司，首付款也是人和园公司支付，后续的按揭款基本上也是人和园公司支付，请法院将本案最终拍卖房产后的相应房款偿还银行贷款后的剩余部分返还给人和园公司，而不是返还给项志红与杨惠英。另外，人和园公司已于2019年5月8日进入破产清算程序，根据企业破产法第46条规定，企业进入破产之后不存在相应利息问题，应当停止付息。 原告农业银行为证明其诉称主张的事实，向本院提供了以下证据材料： 1、原告营业执照、法定代表人身份证明，被告项志红、杨惠英身份证、居民户口簿、结婚证复印件，人和园公司营业执照，证明原、被告的诉讼主体资格及项志红与杨惠英系夫妻关系的事实； 2、个人购房贷款申请表、《最高额担保个人借款合同》、借款凭证，证明被告项志红因购房向原告借款，与原告签订借款合同，并由被告人和园公司提供担保，各方对借款期限、借款利率、违约责任、保证责任等相关权利义务作了明确约定，原告按约发放了贷款的事实； 3、房预2014字第××号商品房抵押权预告登记，证明原告对本案所涉房产进行抵押权预告登记的事实； 4、欠息清单，证明被告项志红截至2020年4月3日结欠借款本金、利息的事实； 5、送达地址确认书，证明被告项志红书面确认了文书送达地址的事实； 6、承诺书，证明项志红承诺在2019年11月20日归还借款的事实。 被告项志红、杨惠英对上述证据材料质证无异议。 被告人和园公司管理人质证认为，对证据材料1、2的真实性无异议，但最高额担保个人借款合同是基于虚假的商品房买卖合同，故借款合同系无效；对证据材料3的真实性无异议，是抵押权的预告登记，并非真正的抵押权登记手续，银行对抵押房产无法享有优先受偿权；对证据材料4、5的真实性无异议；对证据材料6的真实性由法院依法审核。 被告人和园公司为证明其抗辩主张的事实，向本院提交了以下证据材料： 7、《新昌商品房买卖合同》，证明两被告为了假按揭签订了商品房买卖合同，合同第二条规定是现售商品房并不是预售商品房，因此抵押权预告登记无效； 8、项志红等人所作询问笔录，证明人和园公司以支付报酬为前提，与项志红约定了假按揭，项志红、杨惠英与人和园公司不存在真实的商品房买卖关系，按揭款也是人和园公司支付的事实； 9、吕旭东工商银行流水、现金缴款单，证明30万元首付款实际由人和园公司支付给原告； 10、项志红与人和园公司部分交易明细及吕旭东农业银行流水及相应业务凭证，证明原、被告签订借款合同及保证合同后，相应的贷款利息实际由人和园公司打入项志红账户由银行扣划的事实； 11、函，证明人和园公司在原告处尚有保证金15万元，原告对人和园公司已经进入破产程序的事实是明知的； 12、浙（2019）新昌县不动产权第0012204号登记表，证明案涉房屋仍登记在人和园公司名下，说明该房屋具备了房屋产权登记过户条件，项志红在具备不动产登记条件之后，也未申请相应的过户登记，银行在具备相应登记条件下撤销预告登记进行抵押登记，因此银行不享有优先房产受偿权。 原告农业银行质证认为，对上述管理人提交的证据材料7-10真实性无异议，但与本案无关，只能证明项志红与人和园公司间的经济往来，不能证明项志红在农业银行办理的按揭系虚假；对证据材料11，认为函件是发给农业银行东区支行，该支行不具备法人资格，只是一个派出机构；对证据材料12真实性无异议，但原告之前并不知情已具备办证条件。 被告项志红、杨惠英质证认为，商品房买卖合同签订真实，首付包括后来的按揭是吕旭东在操作，但向农业银行办理按揭手续是其出面办理，与银行之间是完全按照合同在履行的。对2019年7月份已具备房产登记过户条件不知情，其一直催吕旭东办理，吕旭东未告知其相关情况。 上述原、被告提交的证据材料，本院审核认为，原告提供的证据材料1-6，双方对其真实性无异议，可以作为本案的证据认定；被告提供的证据材料7-11，真实性双方虽无异议，但证明的内容除被告项志红、杨惠英因向被告人和园公司购房需要向原告借款，能证明两被告借款原因与本案有关外，其证明的房屋买卖关系与本案的金融借款关系是二个不同的法律关系，证明内容与本案缺乏关联性，本院在本案中不作分析认定；证据材料12，双方对其真实性无异议，可以作为本案证据认定，能证明案涉房产已具备过户登记条件，但现尚在被告人和园公司名下。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，查明如下事实：2014年11月10日，被告项志红作为借款申请人（同时作为商品房抵押人）、杨惠英作为借款人配偶（同时作为共同还款人和抵押财产共有人）、人和园公司作为保证人共同向原告出具《个人购房贷款申请表》一份，申请表载明了三被告的身份和申请事项。2014年11月6日，被告项志红、杨惠英与人和园公司签订商品房买卖合同。同年12月1日，被告项志红作为借款人、项志红和杨惠英作为抵押人、人和园公司作为担保人与原告签订了《最高额担保个人借款合同》一份。合同约定：借款金额为68万元，借款期限180个月，自2014年12月2日起至2029年12月1日止；还款方式为等额本息还款法，执行利率为6.15%，逾期利率为9.225%；此笔贷款以被告项志红、杨惠英所购位于新昌县的居住用房作抵押，同时开发商人和园公司为本笔贷款作阶段性保证担保；约定自合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记；自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。同日，当事人双方办理预购商品房抵押权预告登记（权证号为房预2014字第××号），预告登记权利人为原告，义务人为项志红、杨惠英。2019年7月，人和园公司就案涉房产办理了不动产权登记手续。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《最高额担保个人借款合同》及三被告向原告出具的《个人购房贷款申请表》，其缔约主体适格、当事人意思表示真实、内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告杨惠英在借款人项志红借款时系借款人的妻子，又是案涉房产的共同购房人，故本案借款债务为被告项志红和杨惠英夫妻关系存续期间的夫妻共同债务。合同签订后，原告按约向借款人项志红发放了贷款680000元，而借款人和共同债务人未按约还本付息，保证人也未履行保证责任，三被告的行为属违约。故原告基于合同约定诉请解除合同并要求被告项志红、杨惠英偿还借款本息，要求保证人人和园公司承担连带清偿责任，符合法律规定和当事人的合同约定，本院依法予以支持。 本案争议焦点为：原告对案涉房产能否行使抵押权。案涉房产上虽然设定了抵押预告登记，但抵押预告登记与抵押权设立的登记是二个不同的概念，其法律性质和法律效力不同。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，也就是说抵押权预告所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权。原告在诉讼阶段也没有提供证据证明其在诉讼时案涉房屋无法进行正式抵押登记，或者已经向抵押人催告申请正式的抵押登记。故原告暂不能对案涉房屋行使抵押权，其诉请行使抵押权的主张，本院应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下： 一、被告项志红、杨惠英偿还原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行借款本金518016.98元，支付利息14528.59元、罚息264.80元、复利169.82元，合计532980.19元，并支付自2020年4月4日起至款项清偿之日止按合同约定计算的利息，限于判决生效后十日内付清； 二、被告绍兴人和园房地产开发有限公司对上述判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行的其他诉讼请求。 案件受理费9130元，减半收取计4565元，财产保全申请费3270元，合计诉讼费7835元，由被告项志红、杨惠英、绍兴人和园房地产开发有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  石伯灿 二〇二〇年七月九日 书记员  胡双英