台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初5824号 原告（反诉被告）：台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司。统一社会信用代码91331003MA28HCKK46。住所地：台州市黄岩区东城街道黄椒路50号。 法定代表人：周广群，总经理。 委托诉讼代理人：章颖芳，浙江桔洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：台州市黄岩萤光化学有限公司。统一社会信用代码91331003148191763P。住所地：台州市黄岩区东城街道黄椒路50号。 法定代表人：华辉，总经理。 委托诉讼代理人：潘翔，浙江维人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珍娜，浙江维人律师事务所律师。 原告台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司（以下简称南洋公司）与被告台州市黄岩萤光化学有限公司（以下简称萤光公司）为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理。被告萤光公司提起反诉，本院一并予以受理。本院依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原、被告均由委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南洋公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告危房拆除费30000元、厂房建设费2621174元、装修费629466元、搬迁损失605062元，合计为3885702元。事实和理由：原告的前身系台州市黄岩南洋汽车生活馆（以下简称南洋生活馆）。2012年11月20日，南洋生活馆与被告签订房屋续租协议，南洋生活馆租赁被告公司院内800平方米的场地，租期自2012年12月至2017年4月6日止。协议约定房屋及场地可由南洋生活馆改建，但改建后房产面积不能少于原有房屋面积。2016年6月15日，被告又与南洋生活馆签订房屋租赁协议，就被告租赁给南洋生活馆现有营业场所的危房拆改事宜达成协议，约定原楼体老化拆改资金由南洋生活馆支出，被告承诺南洋生活馆租期7年、续租2年，租金前7年每年10万元，后2年租金每年30万元，房屋拆改及装修的建设期以实际需求为准，并承诺如在建设期间因政府干预，被告有义务尽快处理好，如果处理不好，南洋生活馆的前期所有损失由被告负责处理补偿，以承建方提供的数据为依据。同时在违约责任中明确被告除在政府征用和统一整体开发两种情况下，不得以任何理由收回房屋，否则给予南洋生活馆余下租期每年50万元的补偿。该协议订立后，被告作为拆屋委托方及房屋建设方与出资方南洋生活馆一同委托台州市鸿运房屋拆除有限公司（以下简称鸿运公司）对租赁房屋进行拆除，委托台州市黄岩益邦钢结构有限公司（以下简称益邦公司）在拆除房屋原址重建钢结构房屋。原告方认为在危房拆改前，被告方肯定已取得建设工程规划许可证。2017年1月，拆改完成，原告搬入该厂房投入经营。2017年11月10日，被告不知出于何种目的，在未出现租赁合同约定的政府征用、统一整体开发事由的情况下，主动向法院提出要求确认房屋租赁合同无效。此时，原告才得知拆改前被告方未去办理建设工程规划许可证，后在合同无效诉讼中，被告当然更不会去办理。因此，（2017）浙1003民初9020号民事判决书确认被告与南洋生活馆2016年6月15日签订的《房屋租赁协议》无效。但对于在房屋租赁中原告的重大损失，告知可另案进行主张。据此，原告提出上述诉讼请求。 被告萤光公司答辩称：原告在建造房屋过程中存在诸多违章问题，当时被告即已向原告指出。被告也要求原告提供相应手续供被告进行房屋审批工作，但原告至今没有提供。所以，未取得规划许可的责任在原告方。原告主张的房屋建设费用、装修费用均缺乏依据。请求驳回原告诉讼请求。 被告萤光公司并向本院提出反诉请求：判令原告赔偿房屋损失20万元，支付从2015年7月1日起至2017年4月9日止按年租金20万元计算的房租和从2017年4月10日起至2019年7月10止按年租金30万元计算的房屋使用费。事实和理由：双方于2012年11月5日签订房屋租赁协议，由原告承租被告位于房屋，年租金24万元，后变更为年租金20万元。2016年6月15日，双方签订协议，将租赁房屋进行拆建，约定前七年租金为每年10万元，后二年租金为每年30万元。该协议被生效判决确认为无效。被告认为，原房屋的拆除与建造均由原告完成，原告是该房屋的实际控制人，致使该房屋因无法取得审批而变成违章建筑，原告对于合同无效负有不可推卸的责任，造成被告重大损失。据此，被告提出上述反诉请求。 针对被告的反诉，原告答辩称：双方约定的年租金是10万元，而非30万元。2017年4月还属于建房过程中，原告正式投入使用时间是在2017年12月，因此，房租的起算点应该是2017年12月份，而非2015年。对于合理的房租愿意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告南洋公司前身系南洋生活馆，2017年1月6日经台州市黄岩区工商行政管理局核准，转型为南洋公司。2012年11月20日，被告与南洋生活馆签订租赁协议，约定由南洋生活馆租赁被告公司院内面积为800㎡的场地，租期自2012年12月至2017年4月6日，年租金20万元。2016年6月15日，南洋生活馆又与被告签订房屋租赁协议，约定被告出租给南洋生活馆的房屋因原楼体老化需拆改，资金由南洋生活馆支出，被告承诺南洋生活馆租期7年、续租2年，租金前7年每年10万元，后2年租金每年30万元，按年结算，每年按照新厂房正式开业启用日期提前5-15天支付下年租金，租期届满后，南洋生活馆所建房屋及装修不能拆除，如遇政府征用等不可抗力或被告统一整体开发，不得不提前收回房屋，对于合同约定的不足七年的剩余年限，被告按照每年15万元的标准补贴给南洋生活馆，政府对于房屋的补偿归被告所有，除前述两种情况外，被告不得以任何理由收回房屋，否则给予南洋生活馆余下租期每年50万元的补偿，此协议生效后以前的租赁协议自动作废，拆建前的未缴房租及未到期的装修补贴都不再计算收取。协议签订后，被告及南洋生活馆与鸿运公司签订了拆屋协议书，委托鸿运公司对租赁房屋进行拆除，拆除费用为20000元。被告及南洋生活馆并与益邦公司签订了建房三方协议书，将在拆除房屋原址重建钢结构房屋的工程承包给益邦公司。新建钢结构房屋已于2016年年底前建成，但一直未向有关部门办理建设工程规划许可证。后原告南洋公司在2017年1月对上述新建钢结构房屋投入使用。2017年11月10日，被告诉至本院，要求确认2016年6月15日签订的租赁协议无效，判令原告搬离租赁房屋。本院于2018年4月2日作出（2017）浙1003民初9020号民事判决，确认该租赁协议无效，责令原告搬离涉案房屋。原告不服，提起上诉。台州市中级人民法院于2018年7月16日作出（2018）浙10民终1271号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月10日，原告搬离涉案房屋，设备搬迁重装费用经评估为34390元。 本院认为：原、被告于2016年6月15日签订的租赁协议已被确认无效。对于无效合同，当事人应当返还取得的财产或财产性利益，无法返还的应当折价补偿，并根据过错赔偿造成的损失。原告已经搬离涉案房屋，将场地返还给了被告。但涉案房屋系原告出资建造，现房屋及装修已由被告接收，相应的财产性利益应当由被告补偿给原告。双方的主要争议在于补偿金额如何确定。原告主张建设费用2621174元、装修费用629466元，被告予以否认。本院委托鉴定机构对涉案房屋的造价及装修价值进行评估，但由于资料不全，鉴定机构无法作出评估结论。本院认为，原告主张的数额证据不足，无法认定，但双方在租赁协议中约定的内容可以作为参考依据。协议约定，租期届满后，南洋生活馆所建房屋及装修不能拆除，如遇政府征用等不可抗力或被告统一整体开发，不得不提前收回房屋，对于合同约定的不足七年的剩余年限，被告按照每年15万元的标准补贴给南洋生活馆，政府对于房屋的补偿归被告所有。由此可见，当时原、被告对于建造费用及装修价值大约估算为105万元，按7年摊销，得出了每年15万元的补贴标准。因此，可以参照该标准确定补偿金额。原告称正式对房屋投入使用时在2017年12月，这与生效判决确认的事实和其在诉状中陈述的事实不符，本院不予采纳，投入使用的时间点应按2017年1月确定。原告于2017年1月使用房屋，于2019年7月初搬离，实际使用房屋时间为二年半。那么，被告接收的财产性利益可按四年半的补贴标准计算，即为675000元。被告应当将该款项返还给原告。原告提出按照协议中每年50万元的补偿标准计算，本院认为，从协议内容看，该标准带有惩罚性质，不能反映客观情况，本院不予采纳。原告使用涉案租赁物二年半时间，相应的占有利益亦应当返还给被告。对此，可参照协议中关于租金的约定，确定为250000元。原告应当将该款项返还给被告。被告主张按照每年30万元的标准计算，不能成立，本院不予采纳。被告要求原告支付2015年至2017年的租金，对此，本院认为，租赁协议中约定“以前的租赁协议自动作废，拆建前的未缴房租及未到期的装修补贴都不再计算收取”，虽然该租赁协议被确认无效，但该约定实际上是对租赁协议以外的法律关系如何处理的约定，可以独立存在，并不受租赁协议效力的影响，被告的请求不能成立，本院不予支持。对于因合同无效造成的损失，应当根据过错由双方当事人承担。涉案租赁合同系因租赁物未取得建设工程规划许可证而被确认无效。办理该许可的责任在于被告，因此，被告应当承担主要责任。原告未在事先认真审查，贸然出资建造房屋，也存在一定过错，应当承担次要责任。原告主张的损失有危房拆除费30000元、搬迁损失605062元，其中拆除费实际应为20000元，另10000元系鸿运公司交纳的安全保证金，并非原告的损失，而经评估，搬迁损失中设备搬迁重装费用为34390元，至于原告主张的工资损失，缺乏依据，不能成立。根据当事人的过错程度，本院酌情确定上述损失54390元，由被告赔偿给原告70%即38073元，其余损失由原告自负。被告要求原告赔偿原有房屋的损失20万元，对此，本院亦委托鉴定机构进行评估，但由于资料不全，鉴定机构无法作出评估结论。本院认为，被告主张的金额，缺乏依据，也缺乏可供参考的对象，本院无法确认，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告台州市黄岩萤光化学有限公司给付原告台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司房屋建造装修费用675000元、搬迁损失38073元，合计713073元。 二、原告台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司给付被告台州市黄岩萤光化学有限公司占有使用费250000元。 上述一、二项折抵后，由被告台州市黄岩萤光化学有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司463073元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37886元，反诉案件受理费7764元，保全费用1020元，合计46670元，由原告台州市黄岩南洋日顺汽车服务有限公司负担33581元，被告台州市黄岩萤光化学有限公司负担13089元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  牟宇立 人民陪审员  叶曦曦 人民陪审员  卢桂花 二〇二〇年七月八日 法官助理王亚红 代书 记员  金巧莹 ——