新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1513号   上诉人（原审原告）：李群鸽，男，1970年11月24日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：王新涛，新疆普创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：任梦莹，新疆普创律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：韩硕，男，1974年6月25日出生，蒙古族，个体工商户，住乌鲁木齐市。   上诉人李群鸽因与被上诉人韩硕合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初11821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人李群鸽委托诉讼代理人王新涛，被上诉人韩硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李群鸽上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判韩硕支付房屋占有费191,077.97元，并承担诉讼费。事实和理由：一审认定李群鸽对涉案商铺锁门导致韩硕无法使用商铺，故无权请求韩硕支付2019年4月至同年10月的占有使用费，该认定不合理。2019年李群鸽多次通知韩硕解决纠纷，而韩硕表示其要继续履行房屋租赁合同，要将房屋转租给第三方，以减少其损失，上述期间，房屋内的第二道门由韩硕上锁，社区及警务站均可以证实，韩硕的物品也一直存放于案涉商铺内，其一直占有该房屋，李群鸽在原合同期满后，才将商铺租赁给第三方，故可以证实2019年4月至2019年10月期间，韩硕实际占有案涉商铺，应支付占有使用费。一审认定韩硕经营的绿家整体家庭生活馆于2019年4月3日注销与其无法占有使用案涉房屋无关联性是不合理的。韩硕应于2018年9月付清362,155.95元，截至2019年1月10日仅支付15万元，时隔两个月，韩硕将绿家整体家庭生活馆注销，可以表明系其经营不善，后该生活馆注销、拒不支付租金，共同导致涉案商铺关门的结果。一审判决违反公平责任原则。李群鸽在韩硕拖欠占有使用费长达半年之久，电话通知、短信提示、微信交流无果的情况下，对商铺锁门，且未对已经关门歇业的韩硕造成实际损失，不应免除其支付占有使用费的义务。   韩硕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我未接到李群鸽的通知，其在2019年4月将案涉商铺门锁了，故韩硕不应支付其后的房屋占有使用费。   李群鸽向一审法院起诉请求：1．解除李群鸽与韩硕于2017年10月14日签订的商铺租赁合同；2．韩硕支付欠付租金212,155.95元；3．韩硕支付违约金1万元；4．韩硕承担本案的全部诉讼费用。后撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令韩硕支付欠付占有使用费212,155.95元。   一审法院认定事实：2017年10月14日，李群鸽（出租方）与韩硕（承租方）签订商铺租赁合同，约定（一）出租方出租的商铺坐落地××园，面积336.1平方米（别墅二楼为出租方自己使用）；（二）租赁期限为长期，租金计算从每年10月23日起至次年10月22日，房屋租金按照美居租金及付款条件执行，出租方房屋折旧费为每年8万元；（三）出租方将房屋交给承租方前，应做好房屋水电暖防水修缮，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；（四）物业管理费：出租方自行向物业管理公司交纳，水电费、维修费、先行赔付金以及使用房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由承租方自行缴纳；（五）承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以中止合同，收回房屋，且承租方需赔偿违约金10,000元。2018年2月5日至2019年1月10日，韩硕共向李群鸽支付租金、先行赔付保证金及房屋折旧费共计512,155.95元。   另查，2017年8月1日，广汇美居物流园（出租方、甲方）与李群鸽（承租方、乙方）签订租赁合同书，约定（一）甲方将坐落于乌鲁木齐市××区、面积336.1平方米的商位交付给乙方从事商业经营，租赁期限为壹年，自2017年9月1日至2018年8月31日（二）租赁单价为1.1309元/天/平方米，租赁期限为365天，租赁费用共计138,735.93元，乙方承担租赁商位的物业管理费、公共照明电费、水费、采暖费以及商位产生的其他费用，乙方在本合同签订之日一次性向甲方支付租赁费用138,735.93元。同日，广汇美居物流园与李群鸽另行签订了物业合同书、物业合同补充协议书、广汇美居物流园会员俱乐部会员协议及管理保证金协议，上述协议分别约定涉案商铺的物业服务期取为2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为73,605.9元/年，采暖费9,814.12元，会员费6万元/年，管理保证金1万元。2017年9月13日，李群鸽分5笔向广汇美居物流园缴纳租金138,735.93元、物业费73,605.90元、采暖费9,814.12元、会员费6万元以及先行赔付保证金1万元。2018年7月24日，广汇美居物流园与李群鸽续签租赁合同书，约定租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日止，合同中约定的其他内容与上一年度租赁合同书内容一致。同日，广汇美居物流园与李群鸽另行续签了物业合同书、物业合同补充协议书、广汇美居物流园会员俱乐部会员协议及管理保证金协议。2018年8月28日、12月12日以及2019年5月10日，李群鸽分4笔向广汇美居物流园缴纳2018.9.1-2019.8.31期间租金138,735.93元、物业费73,605.90元、物业费9,814.12元、会员费6万元。   2019年4月3日,韩硕经营的乌鲁木齐高新技术产业开发区绿家整体家居生活馆已注销。2019年10月26日,李群鸽与案外人王龙就涉案商铺签订商铺租赁合同，约定租赁期限为2019年10月26日起至2020年10月25日止。2019年12月12日,李群鸽与韩硕在通话中针对涉案商铺锁门一事进行了确认,李群鸽在通话中认可其于2019年4月下令锁门的事实。   又查，李群鸽在庭审中陈述，涉案商铺为未经批准建设的临时建筑。   一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，李群鸽向韩硕转租的商铺为未经批准建设的临时建筑，双方签订的租赁合同应当认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。无效的合同自始没有法律约束力，故李群鸽根据无效合同中的约定主张违约金1万元，原审法院不予支持。本案中双方的争议事项主要为：一、李群鸽实际交付的商铺面积与约定的面积是否一致；二、韩硕占有使用房屋的期间，以及李群鸽主张支付占有使用费有无事实及法律依据。   一、李群鸽实际交付的商铺面积与约定的面积是否一致。李群鸽与韩硕自2017年10月14日签订商铺租赁合同后，韩硕使用涉案商铺至2019年，在此期间韩硕未向李群鸽提出其交付的商铺面积不符合合同约定，而是按照李群鸽要求支付占有使用费直至2019年。另，韩硕在本案第一次庭审答辩中亦未提出交付的房屋面积不符合约定的抗辩，并认可其已支付2017年10月23日至2018年10月22日占有使用费352,155.95元，与李群鸽所述年租金金额基本一致，由此可以看出韩硕已完全占有使用涉案商铺，并按照商铺面积缴纳了占有使用费。综上，足以认定李群鸽已按照双方约定的面积交付商铺，韩硕的该项抗辩理由，不能成立。   二、韩硕占有使用房屋的期间，以及李群鸽主张支付占有使用费有无事实及法律依据。本案审理过程中，韩硕出示通话录音证据一份，李群鸽对该份通录音的真实性认可。该份通话录音中显示，因韩硕未缴纳租金，李群鸽于2019年4月下令对涉案商铺进行锁门，从而导致韩硕无法继续使用涉案商铺。李群鸽庭审中出示企业信用信息公示报告显示韩硕注册经营的乌鲁木齐高新技术产业开发区绿家整体家居生活馆（以下简称“绿家整体家居生活馆”）已于2019年4月3日注销，用以证明涉案商铺关门歇业系韩硕经营不善所致。原审法院认为，韩硕经营注册的绿家整体家居生活馆虽于2019年4月3日注销，但与韩硕无法占有使用涉案房屋无关联性，亦无法证明李群鸽未对涉案商铺锁门。故李群鸽现要求韩硕支付2019年4月至10月的占有使用费，无事实及法律依据，原审法院不予支持。根据双方签订的商铺租赁合同的约定，涉案商铺的租金为“房屋租金按照美居租金及付款条件执行，出租方房屋折旧费为每年捌万元”，而李群鸽每年向美居物流园缴纳的费用除租金外，还包含物业费、采暖费、会员费，上述费用是否包含在双方的租金内，双方对此未明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。从李群鸽出示的证据显示，李群鸽每年向广汇美居物流园缴纳的物业费、采暖费、会员费合计14余万元，而李群鸽与韩硕约定的租金金额除去李群鸽向广汇美居物流园缴纳的费用外，仅增加了8万元的折旧费，如将“房屋租金按照美居租金及付款条件执行”狭义的理解为仅指租金，既不符合双方订立合同的目的，亦不符合双方的交易习惯，并结合李群鸽已缴纳的租金金额及庭审中认可其缴纳的第一年度租金金额，双方合同中约定的“房屋租金按照美居租金及付款条件执行”应当包含租金、物业费、采暖费、会员费在内的全部费用。另，韩硕在庭审中抗辩，合同第五条约定“物业管理费：出租方自行向物业管理公司交纳”，此条款亦属于约定不明确，该条款中仅约定物业费由出租方向物业公司交纳，并未明确约定物业费的承担系由出租方承担，故对于韩硕的该项抗辩，原审法院不予采信。综合以上，双方就涉案商铺约定的年租金应当为：李九群鸽向广汇美居物流园交纳的费用282，155.95元＋折旧费8万元，即362,155.95元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。韩硕占有使用房屋自2017年10月至2019年4月共计18个月，应当支付占有使用费543，233.93元，尚欠付31，077.98元。李群鸽2018年5月3日出具的收据中显示韩硕缴纳了先行赔付保证金1万元，根据李群鸽与广汇美居物流园签订的管理保证金协议中约定“乙方退场（退租）满一年且期间无售后遗留问题和租赁合同、物业合同、会员协议约定行为的，甲方全款退还保证金”，现双方签订的商铺租赁合同无效，李群鸽应将韩硕缴纳的先行赔付保证金1万元退还韩硕，现原审法院将李群鸽应退还韩硕的1万元先行赔付保证金与韩硕欠付的占有使用费一并抵扣。综合以上，李群鸽主张的占有使用费，原审法院按照31,077.98元予以确定。另，韩硕称李群鸽对涉案商铺锁门时将其放置于商铺内的家具样柜等物品扣留至今未返还韩硕，损害了韩硕的权益，韩硕称其将保留诉权，本案在此暂不作处理，韩硕可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决：一、韩硕于判决生效之日起十日内支付李群鸽房屋占有使用费31,077.98元；二、驳回李群鸽的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。李群鸽提供其出具的证明，以证实郭秀玲系本案争议的租赁合同的实际经办人；提供郭秀玲、新疆普创律师事务所向韩硕发出的通知函、EMS邮寄单及查询单，顺丰邮寄单及查询单，以证实韩硕已收到了李群鸽发出的解除合同及搬离房屋的通知；提供郭秀玲的会计史菊梅与陈宝剑的录音一份，以证实涉案房屋内有一道门是韩硕自行上锁的，其因经营不善无法缴纳房租，但一直占有房屋的事实；提供郭秀玲与警务站长的录音一份，以证实郭秀玲于2019年9月向警务站报警要求韩硕将案涉房屋内的东西搬走，但韩硕不来，并将案涉房屋锁住的事实。韩硕对上述证据均不认可，认为李群鸽邮寄地址的房屋其已出售，没有收到李群鸽的通知。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，关于李群鸽要求韩硕支付2019年4月至同年10月对案涉房屋的占有使用费的请求能否成立的问题。因李群鸽认可其于2019年4月将案涉房屋锁门并于2019年10月26日将案涉房屋出租给案外人的事实，因该期间韩硕无法使用该房屋，一审法院未支持李群鸽该时间段的房屋占有使用费的请求于法所有据。关于李群鸽上诉认为韩硕经营的绿家整体家庭生活馆注销的问题与本案争议的房屋租赁合同缺乏关联性。李群鸽认为其在无法联系韩硕的情况下将案涉房屋锁门，一审法院未判决支持其要求韩硕支付占有期间的使用费违反公平原则的问题。李群鸽在一、二审期间提供的证据无法证实韩硕收到其发出的解除合同及要求韩硕将案涉房屋内物品搬离的通知，且李群鸽可以采用其他合法救济途径，解决其与韩硕案涉房屋租赁纠纷，一审法院未支持其将案涉房屋锁门后的房屋占有使用费的请求未违反公平原则。   综上所述，李群鸽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,121.56元（李群鸽已预交），由李群鸽负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   马 骏   审  判  员   项 颖   审  判  员   马永惠   二 ○ 二 ○ 年 七 月 七 日   书  记  员   张珊珊