广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终9555号上诉人（原审被告）：黄登安，男，1939年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：何丽平，女，1938年6月23日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：黄敏，广东品泓律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：梁凯琳，广东品泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松。上诉人黄登安、何丽平因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄登安、何丽平上诉请求：1.撤销一审判决第一至三项；改判驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所所有诉讼请求；2.维持一审判决第四项；3.广州市海珠区房屋安全和物业二所承担一二审诉讼费用。事实和理由：至今为止，黄登安、何丽平名下均无自有房屋，符合租赁直管公房的条件。黄登安、何丽平是从90年代起即居住在案涉房屋，案涉房屋是工厂建的，属于工厂福利，房改房后一楼的权属及历史遗留问题导致黄登安、何丽平无法购买，因此一楼变成了公房。2009年，黄登安、何丽平与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订租赁合同之前，黄登安名下早已有登记房屋一套，广州市海珠区房屋安全和物业二所对此并未提出异议。2019年1月，广州市海珠区房屋安全和物业二所发出《通知》，告知黄登安、何丽平因其名下有自有房屋故而不符合承租公房的条件，经黄登安、何丽平向有关部门咨询后，被告知需将黄登安名下房屋过户给其他人，即可继续承租案涉房屋。2019年10月，黄登安名下自有房屋已经过户给其他人，即黄登安、何丽平名下均无自有房屋。按照《广东省公有房产管理办法》第十一条，黄登安、何丽平目前并无自有房屋，符合直管房的租赁条件。黄登安、何丽平年过八旬，身患疾病，且长期居住案涉房屋达数十年，一旦黄登安、何丽平无法继续租赁案涉房屋，黄登安、何丽平户口均无法落户在案涉房屋处，且黄登安、何丽平目前也无其他房屋可供居住。综上，恳请二审法院判如所请。广州市海珠区房屋安全和物业二所二审辩称，不同意黄登安、何丽平的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。黄登安当时名下有私房，其出卖房屋时间是2019年10月，其存在违约。广州市东晓物业管理有限公司经本院依法传唤，未到庭参加本案诉讼。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2019年5月20日向一审法院起诉请求：1.判决解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与黄登安关于海珠区小港路胡巷4号101之一部位房屋的租赁关系；2.判决黄登安、何丽平在判决生效之日起10日内腾空并交付讼争房屋；3.判决黄登安按照409.3元/月缴纳从2019年1月至交付房屋之日止的房屋占用费；4.判决黄登安承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与黄登安（承租人、乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将x出租给乙方作住宅用途使用，面积28.07平方米；租赁期限从2009年6月1日至2013年5月31日，租金80.6元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；签定本合同后，乙方本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；（第二十条）2.租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；广州市海珠区房屋安全和物业二所同时委托第三人对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；等。2019年1月7日，广州市海珠区房屋安全和物业二所向黄登安发出《通知》，内容是：经查证，黄登安有私有房产，已违反直管房相关规定，通知黄登安在2019年1月14日前将房屋交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所，并负责清理房屋内的物品及缴清占用房屋期间所产生的水电费用；等。据房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，黄登安名下房地产登记情况如下：海珠区宝岗大道路宝龙直街1号1712房，居住用房，建筑面积76.6779平方米。广州市海珠区房屋安全和物业二所确认收取黄登安租金至2018年12月。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订《直管房管理事项委托书》，约定：广州市海珠区房屋安全和物业二所的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督广州市海珠区房屋安全和物业二所实施的直管房日常管理工作；等。广州市海珠区房屋安全和物业二所为证明其计算成本租金的依据，还提交了案涉房屋的《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，载明案涉房屋评定月租金为409.3元。一审法院认为，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由广州市海珠区房屋安全和物业二所承接，故广州市海珠区房屋安全和物业二所有权就案涉房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与黄登安签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，黄登安继续使用案涉房屋，广州市海珠区房屋安全和物业二所收取其租金至2018年12月，双方已形成不定期租赁关系。黄登安名下已登记有自有产权的房屋，广州市海珠区房屋安全和物业二所根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，已通知黄登安办理退房手续；鉴于何丽平的户籍地址在案涉房屋内，且黄登安、何丽萍未到庭抗辩，故一审法院采信案涉房屋由黄登安、何丽萍共同居住使用，广州市海珠区房屋安全和物业二所要求解除与黄登安之间关于案涉房屋的租赁关系、腾空并交付案涉房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。案涉租赁合同关系解除后，广州市海珠区房屋安全和物业二所要求黄登安按照房屋成本租金标准（409.3元/月）计付房屋占用费，合法有理，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2019年12月11日判决如下：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与黄登安之间关于广州市海珠区小港路胡巷4号101之一部位房屋的租赁关系；二、黄登安、何丽平在判决生效之日起十日内，搬出广州市海珠区小港路胡巷4号101之一部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；黄登安、何丽萍在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余黄登安、何丽平增加的设施可由黄登安、何丽平在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除；三、黄登安在判决生效之日起十日内，向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年1月1日起至黄登安、何丽平交还房屋之日止的房屋占用费（从本房屋占用费按每月409.3元的标准计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由黄登安负担。本院认为，本案中，广州市海珠区房屋安全和物业二所受房屋管理部门的委托负责直管房的管理。广州市海珠区房屋安全和物业二所将案涉房屋出租给黄登安作为住宅使用，黄登安按照远低于市场租金标准的公房租金标准交纳租金，与普通平等民事主体之间租赁关系有显著差异，双方之间租赁关系具有福利保障性质，广州市海珠区房屋安全和物业二所作为出租人对于租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有用益权和监督职责。根据2020年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，案涉租赁合同关系应认定为行政协议。广州市海珠区房屋安全和物业二所作为房屋受托管理单位对案涉合同的履行享有监督的职权和职责，对于承租人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应再纳入民事诉讼受理范围。综上，在相关法律法规和司法解释对房屋管理部门或其委托单位就公有房屋签订的租赁关系性质未进行明确的情况下，一审对本案租赁纠纷进行实体审理，本不属于程序不当。因《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》明确保障性住房租赁协议属于行政协议，本案租赁关系纠纷不应再纳入民事诉讼受理范围，本院二审予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条、第二十四条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11188号民事判决；二、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉。一审案件受理费50元，退还广州市海珠区房屋安全和物业二所；黄登安、何丽平预交的二审案件受理费50元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年七月十四日书记员  杨希