广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8463号上诉人（原审被告，反诉原告）：张欢，女，1981年10月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告，反诉原告）：张端和，男，1953年5月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邱萍，女，1954年10月23日出生，汉族住广东省广州市天河区，系张端和妻子。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，系该公司职员。上诉人张欢、张端和因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张欢、张端和上诉请求：1.撤销一审判决20000元赔偿及其滞纳金，重新审理改判。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法官忽略、错误解读重要证据，采信合富公司说法没有事实依据。1.重要录音未能详听详看。（2018）粤0106民初20539号判决书第7页倒数第6行，写道：“未能提供相应证据证明告知时间是2017年3月24日，应承担举证不能的不利后果，故本院依法采信合富公司陈述的上述时间”。请法官详看、详听，张欢于一审中提供的民事反诉书附件证据4：合富公司的经办员工潘秋露的电话录音文字实录和录音原件：“（附光盘）”。该录音中，是委托代理人邱萍与潘秋露的电话录音。录音记录和录音音频中，潘秋露明确告知：“合富公司在收到张欢新的房产证信息后，专职人员没有及时更新资料。2.一审法官所“理解”并“认定”的事实完全不合逻辑。按照判决书中，一审法官所“理解”并“认定”的：“2017年4月20号合富“才”收到新房产证信息。既然合富公司当天才拿到新的房产证，作为“专业公司”理所当然地、必然一拿到新房产证就知道之前的预约是徒劳，因为旧房产证不可能完成递件，但合富公司为什么还在当天不管不顾地直接带着买卖双方去房管局递件呢？再则，倘若真的是当天才收到新房产证，必然提醒熟悉递件流程的“专业公司”，首先需更新“旧的网签合同＂、重新预约递件时间，而不是直接去房管局。作为“专业公司”不可能犯如此低级的错误。因此，明显只有一种可能，他们早在4月20日之前就已经收到张欢提交的新房产证（这在“电话录音”中潘秋露已明确公司疏忽没有更新）。另一方面，三方在等《同贷书》的近1个月里，合富公司不可能不关注：“卖方的房产证是否真实并符合出售条件”，不督促卖方及时提供新房产证。上述可见，由于合富公司的疏忽，用“初始的旧房产证号网签合同”去预约，而递件资料与预约资料不符，导致当天递件失败。此次递件的延期，完全是由合富公司的不尽责与失职造成。二、一审法官认定合富公司有失误，但却予以包庇。（2018）粤0106民初20539号判决书第10页第7行，写道：“合富公司在本案中并未提供证据证明其在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内，协助卖方催促买方依约履行取得同贷书的义务”。显然，法官认定合富公司是有不尽职的表现。正是由于其不负责，导致买家的同贷书较预期晚了将近一周才拿到。也因此导致卖家收齐房款的日期晚了10天。但是，法官并没有对合富的失责行为给出合理的判决，对于合富公司的失责，法官竟然还支持其20000元的诉求，而对于上诉人的反诉请求完全不予支持，这样的行为，让人觉得有包庇之嫌。三、一审法官漠视合富公司的失责，合富公司具体失责事实如下：1、消极服务，致买家房屋贷款延误五天。关于买家买房贷款延误五天的事实与证据，录音中：合富公司珠江新城店员工潘秋露，明确其公司有专门的贷款部专人负责。但2017年4月19日晚间邱萍再次（从合同执行递件日，即15号开始天天打电话）拨打合富公司员工的电话，对方称贷款银行行长外出学习未归，邱萍对对方的托词表示质疑。因此向合富公司索要买家许杰的电话（合富不允许买卖双方有私下联系），在邱萍反复申请下，潘秋露给了许杰电话，邱萍当即拨通许杰电话并告知事实，许杰（买家）得知贷款还未审批下来，当即利用其私人关系，找到了贷款行行长，行长回复：“明天早上去拿《同贷书》”。由此可见：合富根本就是：仅收钱、无作为，而且没有尽到及时跟踪、催促贷款的义务，相反，倒是买卖双方起到了“督促”作用。由上，仅贷款这一项业务影响合同执行延迟五天。2.合富公司拿“自找贷款银行协议书”作托词掩盖失误失责真相。合富公司辨称，其与买方签署“自找贷款银行协议书”，如果此协议有签署，其亦“必须绝对服从”2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》，即“不晚于2017年4月15号递件”。所以上诉人要求“坚决”执行4月15号前递件的合同内容，完全没有错误，一审法官为什么没有对合富公司失责导致拖延10日完成交易的行为，进行适当的考量，也没有对张欢、张端和的反诉请求予以支持，这是无法理解的。3.合富收取高达60万的中介服务费，作为专业公司失责却没有法律约束。合富公司收取双方近60多万元的中介费用，然而服务没有做到勤勉尽责，而导致贷款延迟、递件失败。最终买家延迟10日拿到房产证，卖家延迟10日才收齐房款。四、无论如何，按照《合同》约定，“合富公司晚了10天才帮卖家收齐房款”，是板上钉钉的事实，一审法官对于此重大失误并未考虑。依据《存量房合同》第七条“4”款：“因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任”。即：合富公司必须为其专业失职付出《合同》规定的赔偿对价。《判决书》中明确已认定：“合富公司在本案中并未提供证据证明其在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内，协助卖方催促买方依约履行取得同贷书的义务”，对于合富公司如此不作为，给买卖双方带来的损失，又反而支持合富的请求。五、合富一审庭审期间多次说谎、造假，请二审法官予以查明追究。1.前述中，合富辨称“收到新房产证的时间是2017年4月20日“为谎言外，合富提供的“自找贷款银行确认书”也存在造假嫌疑。即：上述《判决书》第10页第7行，已明确：“合富公司在本案中并未提供证据证明其在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内，协助卖方催促买方依约履行取得同贷书的义务”。合富公司为掩盖其“不作为”并意图推脱“责任”，专门制作了与本案无关的“买方自找贷款银行确认书”“复印件”，而且没有“原件”（明显存在剪贴、拼接、复印的嫌疑）。为此，邱萍专门到了合富公司的门店，专门询问了“自找贷款银行确认书”文书的使用，得到答复：这种文书一般不是和卖方签署，因为和卖方没有关系，是由合富公司与“需要贷款的买方”协商签署《专项协议》。经与专业律师咨询，答复：“此复印件与本案无关”。六、合富公司作为业内大公司，言而无信。2017年5月13日，邱萍与合富公司直接负责此次交易的员工窦峰林，在合富总公司办公大楼，由一名女律师出面协调，对邱萍提出的合富公司本次交易失职所造成的损失赔偿，双方最后达成：“卖家不追究合富公司失责给卖方带来的损失及违约金38000元，合富公司少收卖家26600元服务费，双方互不追究。”的协商结果，次日，邱萍即往窦峰林个人账户汇入本次中介费用剩余尾款。但是，合富公司居然在其当事者员工离职一年后提起诉讼，这种行为让人气愤。综上所述，我方认为：一审法官判决不公、合富公司多次失责，而我方反诉请求全部被驳回没有依据，一审法官的所有判决令人不能信服，请二审法官重审！合富公司辩称：对涉案物业房产证，合富公司是在2017年4月20日才知道交易新的房产证号。本期交易的买卖双方是选择按揭付款，按揭的审批期间是不可确定的。根据双方签订的存量款买卖合同第4页第E项，按照买房出具银行同意贷款通知书（2017年4月20日）到实际办理递件手续均是在合同约定内，并没有超出期限。合富公司向一审法院起诉请求：1.张欢、张端和向合富公司支付中介代理费26600元及其滞纳金（自2017年5月31日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日为止，以本金为限）；2.张欢、张端和承担本案的一切诉讼费用。张欢、张端和向一审法院提出反诉请求：1.合富公司支付违约金66500元（1330万元×0.05%/365天×10天）及其滞纳金66500元（以上述违约金金额为本金，自2017年4月15日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日止，以违约金本金为限）；2.合富公司支付张欢、张端和损失的利润17550元（330万元×4.6%/365天×10天；1000万元×4.8%/365天×10天）及其滞纳金（自2017年4月15日起，每日按应付费用的1%计算，直到清偿之日止，以损失本金为限）；3.合富公司承担一切诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于张欢、张端和告知合富公司案涉房屋新的房产证号的时间。张欢、张端和称是2017年3月24日；合富公司则称是2017年4月20日。张欢、张端和作为案涉房屋原登记产权人，负有举证证明其告知合富公司案涉房屋新房产证号的时间的责任，但其未能提供相应证据证明告知时间是2017年3月24日，应承担举证不能的不利后果，故一审法院依法采信合富公司陈述的上述时间。2.关于合富公司、张欢、张端和是否曾达成无需张欢、张端和支付剩余中介费26600元的一致意见的问题。张欢、张端和主张合富公司、张欢、张端和曾达成上述一致意见；但合富公司予以否认。由于张欢、张端和未能提供相应证据证明其上述主张，故一审法院对其上述主张依法不予采信。一审法院认为：本案系居间合同纠纷，故仅审查合富公司、张欢、张端和就案涉房屋形成的居间合同法律关系。合富公司、张欢、张端和及案外人许杰于2017年3月13日签订的《合同》、于2017年4月21日签订的《广州市存量房买卖合同》中涉及合富公司、张欢、张端和之间居间合同的内容是合富公司、张欢、张端和的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当切实履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。合富公司、张欢、张端和对于合富公司已协助买卖双方完成案涉房屋交易并无争议。张欢、张端和辩称认为合富公司存在未尽居间人勤勉义务的情形，导致案涉房屋交易递件时间迟延十日，而案涉房屋房款的收取时间与递件时间紧密关联，进而导致张欢、张端和迟延收到房款。合富公司认为其已经依约完成居间义务。本案中，合富公司、张欢、张端和均确认合富公司在案涉房屋买卖的居间活动中应提供的中介服务内容包括为张欢、张端和寻找合适的购房者；协助张欢、张端和与购房者之间协商交易价格、交易方式，促成张欢、张端和与购房者签署买卖合同；买卖合同签署后，协助买卖双方办理案涉房屋的网签、递件过户、收楼等相关交易手续（申请预约号码、陪同买卖双方前往相应地点、协助办理在房管部门的转移登记相关手续）；如买方没有及时支付购房款还包括敦促支付购房款。根据《合同》第四条第二款和第十九条第三款的约定，产权转移登记为合富公司协助办理，合富公司应当于2017年4月15日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续，并将以买方（即案外人许杰）为产权人的房地产权证交付买方；在此情况下，合富公司应当如实告知买卖双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。买卖双方应当在收到合富公司书面通知后五个工作日内、2017年4月20日前向合富公司提供房地产登记机构要求买卖双方提供的证件材料。根据《合同》第十九条第三款及附件付款方式第E条约定，首期款（不含定金）330万元买方应在2017年4月15日前（不迟于递件日）直接支付卖方，楼价余款1000万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。一审法院认为，买卖双方对于买卖合同中各自的义务负有主动履行责任，根据上述约定及合富公司、张欢、张端和陈述，在合富公司、张欢、张端和的居间合同中，合富公司负有协助张欢、张端和依约履行自己义务的责任和协助张欢、张端和催促买方履行义务的责任。张欢、张端和负有举证证明自己主动依约履行卖方义务的责任，合富公司负有举证证明自己履行上述协助义务的责任。如前所述，一审法院采信合富公司关于张欢、张端和于2017年4月20日告知其案涉房屋的新房产证号的陈述，即使在2017年4月20日前发生合富公司以旧房产证号进行预约递件的情形，也不应认定由此引致无法递件的责任在于合富公司。合富公司、张欢、张端和均确认买方案外人许杰取得同贷书时间是2017年4月20日、案涉房屋的交易过户登记和持房地产权证抵押权设定登记的受理回执出具时间为2017年4月25日。张欢、张端和称合富公司于2017年4月23日通知其可于次日办理递件且实际于次日开车接其到房管局与买方共同办理的递件手续。根据上述过程，结合日常生活经验法则来看，不足以认定合富公司在上述期间存在怠于履行其居间义务的情形。但合富公司在本案中并未提供证据证明其在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内协助卖方催促买方依约履行取得同贷书的义务，根据公平原则，一审法院综合本案案情酌情认定张欢、张端和向合富公司支付剩余中介代理费20000元。张欢、张端和要求合富公司支付违约金66500元及其滞纳金、损失的利润17550元及其滞纳金，均缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。根据《合同》第六条的约定和《服务收费确认书》的内容，上述中介代理费20000元的支付时间应为2017年5月30日，故合富公司要求张欢、张端和自2017年5月31日起支付相应的逾期付款违约金至付清之日止（以不超过本金为限），有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。鉴于张欢、张端和提出合同约定的上述违约金计付标准过高请求调整的问题，合富公司、张欢、张端和均未提交证据证明上述迟延付款行为给合富公司造成的实际损失范围和金额，故一审法院根据公平原则，酌情将上述违约金计付标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、张欢、张端和于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东合富房地产置业有限公司支付中介代理费20000元。二、张欢、张端和于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东合富房地产置业有限公司支付逾期支付上述中介代理费的滞纳金（以20000元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2017年5月31日起计至实际清偿之日止；滞纳金以本金为限）。三、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张欢、张端和的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费570元，由广东合富房地产置业有限公司负担325元，张欢、张端和负担245元；反诉受理费（已减半收取）1831元，由张欢、张端和负担。二审期间，张欢、张端和提交证据四份：证据1.邱萍与中国工商银行贷款部周经理咨询录音（附光碟一张）。拟证明：合富公司在拿同贷书之前我方的抵押若未完成还款是否可以再贷款。该贷款经理与本案无关，我方是就有关贷款流程向对方咨询。证据2.邱萍与全国招商银行贷款部经理咨询录音（与证据1的光碟同一张）。该贷款经理与本案无关，我方是就有关贷款流程向对方咨询。证据3.房地产不动产复印件，拟证明我方已经办完涂销抵押，已于2017年3月30日取得不动产证。取得方式是不动产交易中心证据。证据4.房屋抵押贷款证明。拟证明在2017年2月3日已经还款结清。合富公司对上述证据发表质证意见如下：张欢、张端和的4份证据均已经超过举证期限，张欢、张端和的该4份证据在一审时均可以提交，为何张欢、张端和没有提交。我方对该证据不予认可。证据1、证据2的三性我方不予确认。证据4合法性我方不予确认。证据3我方有异议，该证据只能证明何时取得房产证，并不能证明已经告知中介。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于张欢、张端和应否支付剩余的居间服务费。张欢、张端和提出其房产证因涂销抵押办理新证后，更换了房产证号码，并将该情形告知了合富公司，合富公司业务不精忘记填写新号码进行预约，导致双方于2017年4月20日前往房管局办证未能成功办理，案涉房屋交易递件时间迟延十日，故其不应支付剩余中介费。合富公司对张欢、张端和的陈述并不认可。关于张欢、张端和的陈述，其提供了一份其与合富公司的经办员工“潘秋露”的电话录音，合富公司对录音的真实性及合法性均不认可，且从该录音内容来看，均是在张欢主导下对话，双方对话的内容亦并不能完全反映出张欢、张端和所主张的事实，故一审认定张欢、张端和未能提供充分证据证实其已告知合富公司新房产证号码的时间并无不当。作为合同履行一方的买方许杰，其取得同贷书的时间是2017年4月20日，合富公司并于2017年4月23日通知其可办理递件，4月25日即取得交易过户登记和房地产权证抵押权设定登记的回执，从以上事实可知合富公司在合理期限内履行居间义务，虽然张欢、张端和提出合富公司怠于帮助许杰及时取得同贷书，但并未提供证据予以证实。关于张欢、张端和主张合富公司未在买卖合同约定的递件时间届满前的合理期间内协助卖方催促买方依约履行取得同贷书，因此合富公司不应收取剩余中介费的意见。买卖双方系合同履行的主体，负有积极履行合同义务的责任，中介公司系协助义务方，因此，张欢、张端和以合富公司未及时履行催促义务而拒绝支付全部剩余款项不合理，该意见不应支持。一审法院综合本案案情酌情认定张欢、张端和向合富公司支付剩余中介代理费20000元，合法、合理，本院予以维持。张欢、张端和在二审提供其向不同银行咨询贷款流程的相关证据，与本案并无直接关联；其提交的房产证及结清贷款证明不足以证实其主张合富公司存在过错的事实，均不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。张欢、张端和的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费300元，由张欢、张端和负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年七月十六日书记员 王日平古文娜