江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初720号原告：张小波，男，1981年6月21日生，汉族，现住江苏省常州市新北区。被告：张雯景，女，1972年12月10日生，汉族，现住江苏省常州市新北区。原告张小波诉被告张雯景房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告张小波、被告张雯景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小波向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房租合同，立即交付房屋并办理交接手续；二、判令被告支付合同约定的违约金40000元；三、判令被告交付逾期天数的租金（审理中，原告明确逾期租金从2020年1月起至判决之日止）及按年租金0.5%按天数支付违约金；四、判令被告支付2017年至2019年欠付租金每年10000元，合计30000元；五、判令被告将在其装修过程中弄失的2000块八五青砖和转移的铁艺围栏和铁艺防盗窗交付至原告指定地点。事实与理由：被告从2017年1月1日起承租原告庆阳路58-3号的房屋，被告每年转账支付68000元房租，但未支付房租中的产品，双方对此（交付什么、如何交付）未达成一致。2019年底，前三年合约即将到期，原告多次要求被告按原合同规定对前三年所欠付房租交付问题达成一致、并签订后三年补充协议。而被告以投入巨大、经营亏损为由拒绝涨房租和签订补充协议。2020年1月3日，原告发告知函给被告，并发现被告并没有经营自己所说的美容、茶叶、奶茶、龙虾店，而是注册了建筑工程公司，还收取他人的店面转让费，赚取房租差价。被告一直欺瞒原告，违约转租、转让店面、不支付房屋租金等行为，己经构成实质性违约，望判如所请。被告张雯景辩称，2017年1月，被告承租了原告的房屋，双方约定年租金为68000元，被告每年给原告10000元的销售卡。因原告说不需要用这个产品，我叫原告可以随时来消费。另因原告房屋系违建，我用了50多万元装修费，却不能做美容行业，也无法领到营业执照。后来我就注册了奶茶店，也好景不长。2018年3月1日，我又注册了公司，做土建。注册后不久，我外甥看中了这个房子，想和孙某合开龙虾店，考虑到前期投入，就与他们合伙经营该店，并将南花园用于龙虾店的海鲜展示。在此期间，原告向我索要房租，并以涨价的名义不肯收我的房租，还扣了16000元押金没有退给我。因我退出合伙，原告就起诉我，同意解除合同。经审理查明，2017年1月1日，原告将其购买的坐落于常州市新北区薛家镇庆阳路58-3号建筑面积为240.37平方米的房屋1栋租赁给被告使用，并于2017年3月13日订立了《房租合同》一份，约定：“租期为6年，从2017年1月1日起交付被告使用，至2020年12月31日收回。前三年租金每年为78000元，其中68000元现金由被告在2016年12月31日前交付原告，先付后用，其余10000元由被告正式经营的相应价值的产品，在合同成立之日起三个月内交付原告。剩余的2年租金，由被告在2017年、2018年的12月31日前交付原告78000元（其中68000元现金，价值10000元的产品）先付后用。后三年的租金，根据2019年底的物价水平，在原房租增幅不超过20%的范围内友好协商，另行订立协议或补充协议。房中设备及物品押金10000元，2016年12月31日前交付给原告10000元，先付后用，待承租结束房屋交付完毕后退回被告。违约责任：1、双方未按第一、二条约定履行的，违约方负责赔偿对方20000元；2、双方未按第三、四条约定履行的，违约方负责赔偿对方20000元；3、被告逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金的0.5%，以天数计算向原告交付违约金…”。被告在房屋租赁过程中曾开美容店，但未领取营业执照正式营业，曾将房屋以其儿媳的名义注册开奶茶店，因经营不善关闭。2018年3月，被告又注册了一个建筑公司。2018年7月21日，原、被告订立《补充协议》，约定：“被告现租赁原告华夏艺博园3号别墅，现需改变用途（拟做龙虾店），原告知情并同意此次被告在租赁期限内与他人参股或转让，原告充分理解改变的政策风险，其他遵照合同执行”。同年7月26日，被告与孙振伟签订《门面转让协议》，将其租赁的涉案房屋的门面转让给孙振伟，门面转让费为130000元。2018年10月、11月，孙振伟办理了新北区薛家小孙海鲜馆、新北区薛家小孙龙虾店的营业执照。被告表示此店是其参股合伙经营的，130000元是房屋装修费。在房屋租赁期间，被告支付了2017年、2018年、2019年的房屋租金各68000元。2020年1月3日，原告发告知函给被告和孙振伟，言明：贵方承租我华夏艺博园3号别墅房子，2017年1月1日至2019年12月31日第一阶段的合同已到期，我方按合同规定于2019年12月12日、21日、27日、29日、31日、2020年1月1日先后六次要求签订补充协议，贵方以事务繁忙、投入巨大、经营亏损为由拒绝签订涨房租的补充协议…。后因双方未能协商一致，原告即向本院提出诉讼。审理中，一、原、被告一致同意解除双方之间的房屋租赁关系；二、原告表示其要求被告返还的2000块八五青砖及铁艺围栏和铁艺防盗窗以及解除房屋租赁关系后的房屋交接问题，不需要法院处理，自行协商解决；三、双方一致认可被告交付的押金为10000元，同意从被告应支付原告的款项中扣除。以上事实由房租合同、门面转让协议、告知函、微信聊天记录、工商登记信息、承诺书、照片及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间签订的《房租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政强制性规定，合法有效，原、被告均应恪守履行。现原、被告一致同意解除双方之间的房屋租赁关系，故原告要求解除与被告之间签订的《房租合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的30000元租金。原、被告签订的《房租合同》约定前三年租金每年78000元，其中68000元为现金，其余10000元为正式经营的相应价值的产品，而被告在庭审陈述约定的产品是美容产品，因未领到营业执照，美容店未正式经营。因被告未正式经营美容店，双方约定的条件未成就，原告现拒绝接受产品，被告要求再支付产品折抵租金的理由，不符合约定，故原告要求支付尚欠30000元租金的诉讼请求本院予以支持。关于违约金40000元。原告提供的证据不能证明被告违反了合同约定，存在违约行为，故该项请求，本院不予支持。关于原告主张的逾期租金及违约金。双方约定三年期满后，双方对后三年租金的确认必须订立补充协议，因双方对租金数额未达成一致，产生争议，且被告一直使用涉案房屋至今，给原告造成了一定的租金损失，《租赁合同》约定的前三年年租金是78000元，故原告要求被告支付从2020年1月至判决之日止按年租金78000元计算逾期租金的诉讼请求，符合有关法律规定，本院予以支持。被告应支付的逾期租金（计算至2020年7月10日）为41166.67元，扣除10000元押金，尚应支付逾期租金31166.67元。因双方对后三年的租金金额存在异议，导致纠纷，被告不存在违约情形，原告要求被告按年租金0.5%按天数支付逾期租金的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的要求被告返还的2000块八五青砖及铁艺围栏和铁艺防盗窗以及解除房屋租赁关系后的房屋交接事宜，原告表示不需要法院处理，自行协商解决，该行为属于原告行使处分权，且不违反法律规定，本院予以准许，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告张小波与被告张雯景于2017年3月13日签订的《租赁合同》。二、被告张雯景于本判决生效之日起十五日内应支付原告张小波尚欠房屋租金30000元。三、被告张雯景于本判决生效之日起十五日内支付原告张小波逾期房屋租金31166.67元（已扣除10000元押金）四、驳回原告张小波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元，减半收取计1161.5元，由原告张小波负担458元，被告张雯景负担703.5元，该款已由原告张小波预交，被告张雯景于本判决生效之日起十五日内将其负担部分直接支付原告张小波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的相关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  雷静芳二〇二〇年七月十日书记员  章曌杰