山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1349号 上诉人（原审原告）：李训让，男，1942年3月28日出生，汉族,住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：韩衍荣，泰安岱岳松园法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王兰，女，1990年2月8日出生,汉族,住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宁阳县府前物业管理有限公司，住所地山东省宁阳县堽城镇商业街中段路北。 法定代表人：王华，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：泰安市富兴置业有限公司，住所地山东省泰安市泰山区财源街道东七里社区。 上诉人李训让因与被上诉人王兰、宁阳县府前物业管理有限公司（以下简称府前物业公司）、泰安市富兴置业有限公司（以下简称富兴置业公司）物权保护纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2019）鲁0921民初3073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李训让上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.王兰提交的房屋买卖合同没有成立。富兴置业公司法定代表人朱红利证实合同是2016年府前物业公司法定代表人王华找到朱红利补签的，朱红利只是在空白合同和空白收据上盖的章，朱红利不清楚王兰是谁，合同对房屋状况、价款等重要条款均未明确约定，合同没有成立，更无效力。王兰、府前物业公司明显是为了侵占房屋而自行伪造合同内容。合同最后位置没有王兰的签字，合同不完整，且合同约定双方签字按手印后生效，所以合同未生效。王兰应提交相应转账凭证或取款凭证来证实房屋买卖合同成立。2.王兰一审中自认，其与富兴置业公司存在借贷关系，且房屋买卖合同实在借款的当时签的，如不能还款就用房屋抵顶。退一步讲，即便合同存在，合同约定的房屋价款明显低于市场价值，且属流质条款，是无效的。3.王兰对房屋非法侵占。朱红利不知道王兰是谁的情况下能将房屋给其交付？府前物业公司出具的各自入住手续，开发商并不知情，物业公司与王兰存在利害关系，明显是物业公司配合王兰达到违法占有房屋的目的。4.一审判决判令李训让房屋买卖合同无效，适用法律粗无。合同是双方真实意思表示，又按房屋市场价值支付了相应房款，且合同经过了公证。 王兰辩称：1.李训让一审未明确请求权基础。李训让一审诉讼请求明确为停止侵权、返还房屋，一审法院按照“占有物返还纠纷”进行了审理。李训让并不是占有人，不符合物权法第245条的构成要件，不享有占有恢复请求权。根据物权法第9条，不动产物权未经登记，不发生效力。李训让并未办理不动产登记，其不是房屋所有权人。根据一审判决的认定，李训让的房屋买卖合同因富兴置业公司委屈的预售许可证、国有土地使用权证而无效，李训让最终也无法取得物权。李训让无论现在还是以后均物权依照物权法第34条主张返还原物请求权。2.李训让不是物权人，其仅能向合同相对人主张权利。李训让是债权人，无权突破合同相对性向有权占有人王兰主张返还原物，其只能根据买卖合同向富兴置业公司主张债权。虽一审判决认定李训让与富兴置业公司之间的合同无效，但其仍有权依据合同法第58条主张合同无效的法律后果，而不是向与其无合同关系的王兰主张权利。3.李训让作为第三人，无权主张王兰与富兴置业公司之间的合同不成立、无效。4.王兰对涉案房屋是有权占有。根据李训让提交的韩衍荣与朱红利的录音，可知朱红利与王兰之间的房屋买卖合同是基于双方之间2014年的借款而于2016年签订的以房抵债协议，时间上不是履行期限届满前，且也不存在抵押合同，不是流质契约。李训让和王兰与富兴置业公司之间的房屋买卖合同均是以房抵债协议。根据李训让提交的该录音，朱红利知道并认可与王兰之间的房屋买卖合同，并向王兰交付了房屋，王兰已实际入住，属于有权占有。因此，李训让并非房屋所有权人，无权向有权占有人王兰主张返还原物，王兰也不是李训让合同的相对人，李训让无权向王兰主张任何权利，请求驳回李训让的上诉请求。 府前物业公司辩称意见同其一审答辩意见。 富兴置业公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 李训让向一审法院起诉请求：被告立即停止侵权并返还堽城佳苑4号楼5单元2层东户的房屋。 一审中，原告为证明其主张，提交宁阳县公证处公证书一份，该公证书是对原告与富兴置业公司签订的房屋买卖合同进行的公证，房屋买卖合同约定富兴置业公司已于2014年3月4日将坐落于堽城佳苑4号楼5单元2层东户卖于原告李训让，价款为185000元，于2014年3月4日付清。在该合同“特别提醒双方”项中，约定“没有房产证及土地使用证的房屋进行交易是有风险的，且卖方系联合开发取得的房屋处置权、土地使用权是租赁取得”。该合同落款时间为2015年6月15日，公证书出具时间为2015年8月14日。原告另提交收款收据一份，时间为2014年3月4日，内容为“今收到李训让宁阳堽城佳苑4号楼5单元2层东户购房款壹拾捌万伍仟元（￥185000）”。原告称与被告签订合同是在2014年3月4日，办理公证是在2015年6月15日。原告还称，购房款是以被告富兴置业借原告的款项抵付的。被告王兰、府前物业公司对原告提交的以上公证书、收款收据真实性均无异议，但称原告并未依据以上合同取得涉案房屋的物权。 被告王兰为证明其对涉案房屋享有合法权益，提交其与富兴置业公司签订的房屋销售合同一份，该合同约定富兴置业公司将涉案房屋卖于被告王兰，价款为141201.6元，合同上加盖被告富兴置业公司印章，并由法定代表人朱红利签字，时间为2012年6月8日。被告王兰也提交收款收据一份，内容为收取被告王兰房款141201.6元，收款收据上也加盖被告富兴置业公司印章。被告王兰称，因被告富兴置业公司建房需要资金，2012年时借给被告富兴置业公司12万元，并签订了上述房屋销售合同，约定如果富兴置业公司不能还款就用此款抵顶上述房屋的房款。被告王兰还提交加盖被告府前物业公司印章的收款收据三份，证明其在2018年1月份就交纳了物业费、水费、电费，在涉案房屋中实际居住。原告对被告提交的以上证据真实性均有异议，认为证据存在瑕疵。原告提交录像光盘一张，显示的为原告代理人韩衍荣与被告富兴置业公司法定代表人朱红利的对话，对话中，朱红利称2014年3月4日与原告签订合同，因堽城供销社需要提供一些手续直到2015年8月份办理的公证。对于与被告王兰签订的合同，朱红利称在2014年因建房需要资金借了钱，2016年才补签的合同，当时合同上没有写明日期。被告王兰对朱红利陈述的以上情况不认可。 原告称被告富兴置业公司一直未向其交付涉案房屋，在2019年3、4月份准备交房时，发现房屋已经被被告王兰入住。被告王兰称在2018年1月份就已经在涉案房屋中居住。原告主张称是被告王兰及府前物业公司强行占有房屋。原告与被告王兰均称因涉案房屋手续不全，无法办理产权登记，对各自持有的合同也未在房管部门办理备案。原、被告称，涉案房屋是被告富兴置业公司与堽城供销社联合开发，只有堽城镇政府的批文，没有如预售许可证等其他手续。 对于原告提交的公证书、房屋买卖合同、收款收据、视频资料的真实性，一审法院予以确认。对于被告王兰提交的房屋销售合同、收款收据，均加盖被告富兴置业公司印章，对其真实性，一审法院亦予以确认。原告与被告王兰提交的以上证据结合当事人陈述，只能证实原告及被告王兰均与富兴置业公司签订了房屋买卖合同，并用被告富兴置业公司欠双方的借款抵顶了房款，不能证实双方对涉案房屋取得了合法权益。 一审法院认为：本案是原告以被告侵犯其房屋所有权为由提起的占有物返还纠纷案件，原告首先应证明其对涉案房屋享有合法权益。对此，原告并未取得涉案房屋的产权登记，对涉案房屋不具有所有权，原告以合同主张权益，首先应审查合同是否有效。根据审理查明的事实，被告富兴置业公司对涉案房屋的开发建设及出售并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、预售许可证等相关证件，其开发建设及销售的行为违背国家强制性规定，为法律所禁止，故原告与被告富兴置业公司签订的房屋买卖合同虽系双方真实意思表示，但违反国家强制性规定，属于无效合同。原告依据无效合同不能取得涉案房屋的物权，故原告要求被告停止侵权并返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，被告王兰与被告富兴置业公司签订的房屋买卖合同在无其他法定情形的情况下亦应属无效，不存在物权保护顺位的问题，但即使合同无效，其后果应由合同相对人予以主张，原告亦无权进行主张。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第五十四条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告李训让的诉讼请求。本案受理费100元，由原告李训让负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 经审理查明的案件事实与原审认定一致。另，李训让二审中明确其提出本案诉讼请求系基于其对涉案房屋享有所有权的事实基础。 本院认为，李训让明确主张其基于对涉案房屋享有所有权而提起本案诉讼要求停止侵权、返还房屋，因此，本案应为物权保护纠纷，而非占有物返还纠纷，一审确定案由不当，本院予以纠正。李训让主张其依据与富兴置业公司签订的房屋买卖合同取得了涉案房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。李训让并未经登记取得涉案房屋产权证书，亦不存在法律另有规定的情形，其主张对涉案房屋享有所有权，并无事实根据和法律依据，据此要求停止侵权、返还涉案房屋，不能成立，一审判决未予支持，是正确的。李训让亦明确认可其对涉案房屋并未曾实际占有，则即便从占有保护的角度，其也无权要求排除妨碍、返还涉案房屋。李训让及王兰均认可涉案房屋至今尚未取得建设用地规划许可证、预售许可证，一审判决认定双方持有的房屋买卖合同均无效正确。综上所述，李训让的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由李训让负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年七月一日 书记员 李争艳