青海省格尔木市人民法院   民事判决书   （2020）青2801民初1787号   原告：李桂侠，女，1966年7月15日生，汉族，河南省夏邑县人，住青海省格尔木市。   被告：陈洲洋，男，1985年1月1日生，汉族，安徽省望江县，住青海省格尔木市。   原告李桂侠与被告陈洲洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李桂侠；被告陈洲洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李桂侠向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方的房屋租赁关系；2.要求被告腾房，并支付2018年9月1日至2020年6月1日为期21个月的租赁费（年租金16万元整）共计280000元整及2020年6月1日至房屋返还之日期间的租赁费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月1日，被告与原告前夫张运动签订了房屋租赁合同。2018年8月13日原告与张运动经法院判决离婚，分割位于格尔木市××路、三楼，归原告所有。自2018年9月1日至2020年6月1日期间，原告与被告多次电话协商房屋租赁费一事，但一直未能达成协议。为此，原告要求被告支付房屋租赁费并办理房屋，被告一直未能支付，也不搬离。为保护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。   被告陈洲洋辩称，本案中被告第一次租赁合同关系与张运动签订，该合同已于2017年5月1日到期。签订该合同时李桂侠与张运动是夫妻关系，以下行为应视为他们的共同行为。该租赁合同关系结束的主要原因是张运动提前一年就通知被告房屋要拆迁，要在原址建造宾馆，因此无法续租。但在清算时，由于张运动意图收取其锅炉拆除期间并未供暖阶段的暖气费用，并且租赁过程中房屋漏水导致被告经营场所装修严重受损，造成关门停止营业发生损失，双方因此产生纠纷，张运动就扣押被告店铺中的所有物品，并禁止被告搬离。物品被扣期间，被告多次找张运动协商，但均无果。2017年7月，张运动承诺房屋不再拆迁，被告遂要求签订长期租赁合同，但张运动拒绝。被告为预留出时间筹备和寻找其他可供经营的场所搬迁，故与张运动于2017年7月达成不定期租赁合同，并支付过一次6个月的房费和一次3个月的房费。2018年春节过后，租期届满，被告提出搬走结算，但张运动以租赁需按整年收费为由要求交纳一整年的租金。被告拒绝后，张运动扣押被告所有物品，并锁门、停电。被告多次索要无果，甚至报警，直至原告诉至法院。因此，第二次租赁合同关系开始于2017年7月，累计租赁九个月，即2017年7月至2018年3月，租金即时结清，租金上从不存在拖欠。根据合同法的相关规定并结合本案事实，原、被告之间不属于不定期租赁合同关系，双方可随时解除合同。2018年3月30日，被告已经通知张运动解除租赁合同，并催促其结清水电费，但张运动提出收取整年租金，被告拒绝后又扣押被告店铺内所有物品至今。造成店铺无法转让、新的租赁合同违约以及租金和货物积压过期等巨大损失，被告对此尚未主张，但原告居然还要求扣押期间的房屋租金，与事实、情理不符，更没有法律依据。被告在得知原告与张运动离婚后，即与原告联系索要扣押物品并搬离房屋事宜，但原告拒绝，但口头承诺不会收取扣押物品期间房屋租赁费用，如实无视承诺，提出诉求。综上，请求法院依法判决。   本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，甲方张运动（出租方）与乙方陈洲洋（承租方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁位于格尔木市××路面/住房。租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。该合同约定租金每年16万元，一次付清。该租赁合同到期后，2017年7月至2018年3月陈洲洋又与张运动达成不定期的租赁合同。张运动于2018年4月28日发短信给陈洲洋，内容为“小陈，我给你打电话，你一次都不接电话，我已给你店里发过通知，你欠房费，电费，暖气费，限你在4月30日前交清，如果不交，我于2018年5月1日定点，锁门，收回房屋，由此产生的后果自负”。陈洲洋回复“陈总不在格尔木，这电话有好多供货商联系，早就告知你了这电话放我这里处理问题了。你别和我说什么到期，房子我早就不干了退给你了。电话里、见面沟通也不止一次了。现在的问题是你扣我东西，不让搬。还想收我口东西期间的房租。哪里有这种道理，之前要和你签租房合同你不欠，三天两头拿收房威胁我，现在我不受你威胁了，被你整的干不下去了。要走了还想按整年房租多算收我钱。我用了多久房子我掏多少钱。合同是你不签的。麻烦你了解下什么是不定期租赁。我有权随时解除租赁。我没用一年房子我不可能给你掏整年房租”。   2018年8月10日，本院作出（2017）青2801民初1315号民事判决，判决案涉的房屋分割给李桂侠。目前房屋已登记于李桂侠名下。   2018年9月2日陈洲洋与张运动电话协商搬离房屋事宜、2018年9月10日陈洲洋与张运动又两次协商搬离房屋事宜。2019年2月27日，张运动在本院起诉陈洲洋，后于2019年6月25日撤诉。2019年6月25日，陈洲洋通过电话与李桂侠协商退房事宜。   2020年4月13日及4月18日，李桂侠通过电话与陈洲洋协商退房事宜。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中张运动与陈洲洋2014年4月28日签订的租赁合同在2017年5月1日已经因期限届满而终止，之后陈洲洋又与张运动达成口头租赁协议，但未约定明确期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。该合同系不定期租赁合同。根据庭审查明的事实，在2018年4月28日陈洲洋已经解除与张运动达成的不定期租赁合同。但之后陈洲洋始终未搬离案涉房屋，虽然陈洲洋辩称系张运动锁住房屋，并停水、断电阻拦其搬离，但庭审中陈洲洋提交的证据只能显示张运动以此相威胁，不能说明张运动实际实施了阻拦陈洲洋搬离的行为。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。陈洲洋在与张运动的不定期租赁合同租赁期间届满后，仍然继续使用租赁房屋，应视为原不定期的租赁合同继续有效，且租金与第一份有期限的租赁合同相同，均为每年16万元。李桂侠与张运动于2018年8月10日经本院判决离婚，之后双方均未上诉，该判决已经发生法律效力。本院判决已经将涉案房屋所有人变更为李桂侠，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁合同的出租人变更为李桂侠。庭审中被告辩称，李桂侠同意免除其扣押物品期间的租金，并提供了相关录音。经查，录音中李桂侠虽同意免除一年租金，但根据录音的上下文并结合之后双方仍有数次协商房屋租赁事宜的事实，可以推知李桂侠当时显然认为可以与陈洲洋达成继续租赁协议，从而提出减免租金，减免租金的承诺视为附条件的承诺。但目前陈洲洋拒绝签订租赁合同也不同意腾退房屋，条件未成就，李桂侠的该项承诺也不要再发生法律效力。现李桂侠提出解除双方的租赁合同，本院依法予以支持。对于2018年8月1日至2020年6月1日的租金按照合同约定计算为28万元，2020年6月2日至腾退房屋之日止的租金被告仍应支付。   根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告李桂侠与被告陈洲洋之间的不定期租赁合同；   二、被告陈洲洋腾退位于格尔木市××路、三楼的房屋，于本判决生效之日起三十日内腾退完毕；   三、被告陈洲洋支付原告李桂侠2018年9月1日至2020年6月1日租金28万元，于本判决生效之日起十日内付清；   四、被告陈洲洋支付原告李桂侠2020年6月2日至付清之日止的租金，按年租金16万元计算。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5500元，减半收取计2750元，由被告陈洲洋负担，于本判决生效之日起七日内交纳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 谭 夏     二〇二〇年七月七日   书记员 王海燕