江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5082号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄林松，男，1985年4月20日生,汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：魏鑫，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张琨，男，1976年2月22日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人黄林松因与被上诉人张琨租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄林松上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人对被上诉人的所有本诉诉请，驳回被上诉人对上诉人的所有反诉诉请；3、一、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人行为不构成违约，被上诉人是本案的违约方。上诉人与被上诉人就转让事宜于2019年3月28日达成一致，房租20万一年，上诉人的转让费9万元，被上诉人同意此转让条件。但当时由于下家的原因没有完成，之后在2019年4月15日上诉人找到同样条件的下家，并表示可以完成签约工作，被上诉人反悔并恶意造成转让无法完成，故应当认定被上诉人违约。被上诉人先同意后反悔的行为违背诚信与公序良俗。上诉人的当时目的是减少损失，在转让的前提下上诉人不再经营是上诉人的期望，对此被上诉人保持了长时间的同意；但上诉人从来没有表示过在转让不成的情况下要终止或解除合同，被上诉人于2019年4月17日将诉争房屋出租给案外人章世勇，以实际行为单方解除了与上诉人的租赁合同，导致上诉人的合同目的不能实现，被上诉人构成违约。二、上诉人没有拖欠被上诉人租金2万元，13万半年租金是双方真实意思表示。三、被上诉人租金标准方面没有损失，就算租金标准降低也是其自己愿意降低的，与上诉人无关。张琨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄林松向一审法院起诉请求：1.判令张琨返还押金50000元；2.判令张琨支付违约金50000元；3.判令张琨赔偿黄林松超过违约金部分的损失118114元；4.判令张琨承担本案诉讼费用。张琨向一审法院提出反诉请求：1.判令黄林松支付2018年度下半年拖欠租金20000元；2.判令黄林松支付违约金5万元；3.判令黄林松承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月10日，黄林松向张琨支付房屋租金150000元、押金50000元。2018年3月11日，张琨（甲方）与黄林松（乙方）签订《租赁协议书》一份，约定由乙方承租诉争房屋，租赁期限共60个月，自2018年4月16日起至2023年4月15日止；房屋每月租金25000元，年租金300000元，租金乙方自2018年3月26日起先付后用，在每六个月周期结束之前30天内支付下一个周期租金；甲方在租期内不得随意增加房租，不得随意终止协议，否则甲方向乙方赔偿违约金50000元；甲方应保证出租房屋没有权属争议，并保证甲方或房屋所有权人行使所有权时不影响乙方承租权；乙方须严格履行本合同，不得单方终止本协议，否则应向甲方承担违约金50000元，在合同期内，乙方征得甲方同意后可以转让，不承担违约责任；乙方应按期交纳房屋租金，迟延交纳或逾期不交的，应承担违约金50000元，同时甲方有权终止合同，收回房屋使用权，其内部装潢归甲方所有；乙方不得随意改变房屋构造，如需对房屋装潢应经甲方同意，乙方在租期内不得将房屋转租、转让或转借他人使用；乙方应在合同签订时向甲方交纳房屋押金50000元，租赁期满，乙方在结清租赁期内相关费用后，甲方将押金如数退还给乙方。上述合同签订后，张琨将诉争房屋交由黄林松承租使用。2018年10月16日，黄林松向张琨支付第一年度下半年租金130000元。2018年年底，黄林松表示希望转让诉争房屋，并将诉争房屋钥匙交付张琨，委托张琨在第三方要求看房时予以协助。但此后双方始终未就黄林松转让诉争房屋事宜达成一致，黄林松于2019年3月31日报警，后双方于南京市秦淮区五老村街道人民调解委员会达成《纠纷调解协议书》，载明：“黄林松要求张琨归还营业执照、卫生许可证。张琨表示2019年4月15日之前正常履行合同，15日之前补交第一年度下半年房租20000元并交清第二年上半年房租，如满足不了上述两条，愿意配合将营业执照迁移或注销。双方不能达成一致，同意走法律途径。”后张琨将诉争房屋钥匙归还黄林松。2019年4月15日，张琨向黄林松发送微信，载明：“今天是你承租科巷37号-4右边约30平米房屋第二年度第一期付款的最后一天了，请你务必在今晚12点前将本期合同约定的150000元房租和上期拖欠的20000元房租一并交齐。……否则我们就按合同约定的相关条款进行违约处理了。”黄林松回复：“我已经按照我们后面口头补充约定，支付了房租，不存在欠房租的问题。转让事宜你已经同意，我这边和接手方现在一切条件已经具备，就等你履行相关的办理转让手续的承诺，希望配合。”此后双方仍未就转让事宜达成一致，黄林松亦未支付第二年度租金，张琨遂自行收回诉争房屋。2019年4月17日，张琨与案外人章世勇签订《房屋租赁合同》，约定由章世勇承租诉争房屋，租赁期限自2019年4月20日起至202年4月19日止；第一年度和第二年度租金为每年240000元，第三年度租金为每年241200元，第四年度租金为242406元，第五年度租金为243618元。一审另查明，诉争房屋系案外人杨旨龄所有，杨旨龄陈述同意转租说明系其本人所签，其同意张琨将诉争房屋另行转租。一审案件审理中，黄林松提供微信截图、通话录音等一组证据，以证明张琨曾经同意黄林松转让诉争房屋，但此后恶意违约。张琨对上述证据真实性不持异议，同时亦提供微信截图一组，以证明并非其反悔而是黄林松原先联系的第三方不同意接手，张琨亦告知黄林松若不交纳第二年度租金就要承担违约责任。黄林松对上述证据真实性不持异议，但是认为未缴纳租金不代表合同已经解除。黄林松还提供装修合同、转账明细、销货清单、微信截图等一组证据，以证明其为诉争房屋支付装修费用103550元、设备费用62564元。张琨认为黄林松装修诉争房屋系其自身经营行为，与张琨无关，故不予质证。另黄林松还提供微信截图一份，以证明其转账支付130000元房租时张琨表示认可。张琨对上述证据真实性不持异议，但是认为双方并未就减租达成一致，而是黄林松表示无力经营并要求转让诉争房屋，遂提出由张琨以20000元买断诉争房屋内所有设施设备。关于诉争房屋内设施设备状况，经一审法院组织现场勘验，黄林松陈述诉争房屋内收银柜台、大桌子一张、小桌子一张、长条凳五张、小凳子一张、监控两个、水池一个、操作台两个、立式冰箱一个、冰柜两个、消毒柜一个系其所购买，除上述设施设备外，存在所购物品丢失情况。张琨陈述，其收回诉争房屋时诉争房屋内仅有一些残破桌椅。案外人章世勇陈述，诉争房屋内桌子、凳子、消毒柜、收银台、收银机系黄林松遗留，其余设施设备都是章士勇自二手市场购买的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点在于双方租赁合同未能继续履行系哪方违约所致，对此一审法院认为，双方合同约定租期至2023年4月15日止，但在合同履行期间，黄林松表示其无力继续经营，于2018年年底将钥匙交付张琨，要求转手并委托张琨代看诉争房屋，而黄林松亦未支付第二年度租金，其行为已表明其不再继续履行租赁合同。虽然合同约定黄林松经张琨同意可以转让诉争房屋，但是此后双方并未能就转手店铺事宜达成一致，故应当认定双方合同未能继续履行系黄林松违约所致。关于黄林松要求返还押金的诉讼请求，因双方租赁合同已无法继续履行，张琨理应将其收取的押金予以返还，故对于黄林松的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于黄林松要求张琨赔偿违约金50000元的诉讼请求，一审法院认为，本案系黄林松违约，其无权主张相应违约金，故对其上述诉讼请求，一审法院不予支持。关于黄林松要求张琨赔偿其装修及设施设备损失的诉讼请求，一审法院认为，黄林松作为违约方无权主张装修装潢损失，但张琨在未经双方交接的情况下自行收回诉争房屋，现导致黄林松在诉争房屋内物品遗失，张琨存在一定过错，故理应承担相应赔偿责任，一审法院综合考虑设施设备具体内容、购买价格、使用时间等，酌定张琨赔偿黄林松损失20000元。关于张琨要求黄林松支付欠付租金20000元的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中明确约定第一年度下半年租金为150000元，但黄林松仅支付130000元，故其理应支付欠付租金20000元。关于黄林松认为其与张琨已就减免租金达成一致，故无需支付欠付租金的抗辩主张，一审法院认为黄林松对此未能提供充足证据予以佐证，故对其上述抗辩主张一审法院不予采纳。关于张琨要求黄林松支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院认为，双方合同系因黄林松违约而无法继续履行，黄林松对此理应承担相应违约责任。此后张琨将诉争房屋另租他人，租金价格显著下降，黄林松的违约行为已给张琨造成了相应的损失，故对于张琨的上述诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张琨于判决生效之日起十日内返还黄林松房屋押金50000元，并赔偿黄林松设施、设备损失20000元；二、黄林松于判决生效之日起十日内支付张琨欠付租金20000元，并赔偿张琨违约金50000元；三、驳回黄林松的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4572元，反诉案件受理费合计775元，合计5347元，由黄林松负担3880元，张琨负担1467元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，张琨与黄林松于2018年3月11日签订《租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应当依照合同诚信履行。合同履行初期，黄林松支付了租金、押金，张琨交付了房屋。之后黄林松因经营困难于2018年年底将钥匙交付张琨，要求转手并委托张琨代看诉争房屋，但双方未能就转手店铺事宜达成一致，后黄林松亦未再支付下一期租金，故一审法院认定黄林松的以上行为已表明其不再继续履行租赁合同，有事实与法律依据。因黄林松的原因导致《租赁协议书》未能继续履行，黄林松的行为构成违约，其要求张琨赔偿违约金，于法无据。关于装修及设施设备损失，黄林松主张装修补偿没有法律依据，因黄林松在诉争房屋内物品存在一定遗失，一审法院酌定张琨赔偿20000元损失，并无不当。黄林松主张其支付的13000元租金即为半年的租金，双方就此已达成一致，但无证据证实，本院对其主张不予采信，黄林松应当支付欠付的20000元租金。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人黄林松负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年七月十五日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳