陕西省商南县人民法院民事判决书  (2020)陕1023民初400号原告：商南县秦东物业管理有限公司（以下简称“秦东物业”），住所地：商南县，统一社会信用代码：。法定代表人：牛某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张某某，陕西秦东律师事务所律师，特别代理。被告：梁某某，女，1986年11月12日出生，汉族，住商南县，居民，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX梁某某。委托诉讼代理人：简某某，陕西秦东律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：邱某某，陕西秦东律师事务所律师，特别代理。原告商南县秦东物业管理有限公司诉被告梁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案，依法适用简易程序公开开庭审理。原告商南县秦东物业管理有限公司法定代表人牛某某及委托诉讼代理人张某某、被告梁某某及其委托诉讼代理人邱某某均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原告商南县秦东物业管理有限公司提出诉讼请求：1、要求被告立即支付所欠的供暖费、物业费共计14817元，滞纳金20836元，两项合计35653元；2、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系商南县雅都花园小区物业服务企业，被告系商南县雅都花园小区业主，双方于2014年10月27日签订《物业管理服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，被告按时交纳物业费、供暖费，同时约定了违约滞纳金。合同签订后，原告方按合同约定提供物业服务工作，被告方于2016年开始拖欠供暖费，2019年元月起拒绝缴纳物业费，后经原告方多次催收无果，故诉至法院。被告梁某某辩称，1、秦东物业与业主签订的合同及提供物业服务是不合法的，聘请物业须由业主委员会聘请；2、秦东物业违反协议约定，提供服务不达标，拒交取暖费是由于其供暖不达标；3、秦东物业违反协议约定私自乱收费，其中在物业管理费之外仍收取公摊电费及垃圾费，存在乱收费的情况，该部分费用应予以退还且以后也无权再收取；4、原告请求的滞纳金属于国家收取，企业不得收取，请求滞纳金不应支持。经当庭举证、质证，对于原告提交的证据本院认定如下：1、营业执照复印件与物业服务资质复印件。证明其合法资质和收费标准，被告对该证据真实性无异议，但是对其证明目的不认可。本院对该证据予以采信。2、2014年10月27日双方签订的物业管理服务合同。证明双方建立合同关系的时间及内容。被告方至今没有成立业主委员会，并选定原告服务且现在一直接受服务。被告认为当初合同真实性无异议，但是该合同约定的服务期3年现已期满。本院对该合同予以采信。3、陕价服（2012）106号关于重新修订印发《陕西省物业服务收费管理办法》的通知、陕价服发（2014）85号关于印发《陕西省物业服务收费管理实施办法》的通知、陕西物业服务收费等级标准，证明物业企业应根据上述文件收取费用。被告无异议，本院对以上文件予以采信。4、催费通知函，证明已向被告梁某某催要费用，应计算滞纳金。被告对通知函无异议，认为该证据恰恰证明自己作为业主拒绝履行该合同。本院对该证据予以采信。5、自行测量温度照片，证明物业提供的供暖符合国家标准，被告认为测温工具是用于人体测温而不是空气测温。该证据未聘请专业机构测量，不能作为证据运用，本院对该组证据不予采信。被告提交的证据本院认定如下：1、业主委员会审批材料、东岗居委会通知、选举业主委员会的材料、选票照片，证明已筹备成立业主委员会。原告对该组证据真实性无异议，但是认为这些都是筹措阶段，业主委员会并没有成立登记，对该组证据本院不予采信。2、梁某某房产证复印件一份，证明被告系合法的业主，原告认为真实性无异议，能证明被告的房屋面积。本院予以采信。3、原告出具的2015年供暖3114元收款票据、2016年1-6月物业费798元收款票据、2018年1-12月卫生费72元收款票据、2018年1-12月物业费1437元和电损160元收款票据、2015年12月20日购买水费102.4元收据、2020年3月27日购买水费100元收据，证明秦东物业存在乱收费的现象，原告认为是被告方对该证据概念理解错误，其收费均符合陕西省收费标准。本院予以采信。4、自行测量室内温度记录，证明其温度未超过16度，原告认为该温度是被告方自己测量，没有原告在场不予认可。该证据未聘请专业机构测量，不能作为证据运用，本院不予采信。本院依职权调取证据：商政价发[2011]071号《关于印发的通知》的通知、商政发[2012]38号关于印发商洛市市区垃圾处理收费办法的通知、商政价发[2012]84号转发《陕西省物价局 住房和城乡建设厅关于印发修订后的通知》的通知、商房产字[2019]60号关于推行《商南县物业小区公共用电分摊办法（试行）》的报告、商发改发[2019]472号关于新旧物业服务收费管理办法执行时间衔接问题的通知。原告对以上文件均无异议，被告梁某某对商政价发[2011]071号文件有异议，认为其中关于电梯用电计量的规定与陕西省物业管理条例不一致，不具有法律效力，商房产字[2019]60号文件属于县级机关制定的规定，没有法律效力。对其他三份文件没有异议。本院对以上文件予以采信。    本院经审理认定如下法律事实：2014年10月27日秦东物业与雅都花园2号楼1楼2户业主梁某某签订物业管理服务合同，合同对小区物业的服务事项、双方权利义务、服务质量、服务费用、违约责任等事项进行了相应的约定，其中小区物业服务费由业主按其拥有的建筑面积交纳，并做约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起收取5‰滞纳金。合同第3项约定：“本合同规定的物业管理委托期限为三年，自本合同生效之日起”。物业服务合同期限届满，业主大会没有选出业主委员会，也没有作出选聘或续聘的决定。原物业服务企业秦东物业自愿按原合同约定继续提供服务，业主也继续接受秦东物业管理服务。梁某某系雅都花园小区业主，建筑面积133.06平方米，按照2014年10月27日签订的物业管理服务合同约定0.9元/平方米，2019年物业费133.06×0.9×12=1437.05元，垃圾费6×12=72元，电费（公共区域电费分摊）133.06×0.1×12=159.67元。供暖费2016年133.06×7.8×3=3113.6元，供暖费2017年133.06×7.8×3=3113.6元,自2018年起秦东物业每年提供100天供暖，供暖费用变更为每天0.26每平方米，2018年供暖费为133.06×0.26×100=3459.56元，2019年供暖费为133.06×0.26×100=3459.56元，以上供暖费合计13146.32元。梁某某以存在服务瑕疵、供暖不达标、收费标准过高为由至今未付。本院认为，原告秦东物业是具有物业服务资质的服务公司，其与梁某某签订的前期物业服务合同，内容不违反法律规定，合同期满后，秦东物业自愿按原合同约定继续提供服务，业主也实际接受了秦东物业提供的物业服务，双方之间的物业服务合同关系成立并继续履行。被告认为自己拒绝交纳费用应视为解除合同的观点本院不予支持。秦东物业要求梁某某交纳物业费，没有超过前期物业服务合同的约定，拖欠费用应予交纳。梁某某辩称秦东物业在整体服务上存在严重缺陷，以至于影响业主的基本生活质量，但无证据证实，其辩称理由不能成立。其中关于垃圾费系商南县城市管理局收取，物业公司代为向业主收取；电梯费未超出陕西省规定标准；公摊电费符合陕西省物业服务收费管理实施办法规定，其收费未超过规定标准，结合本县的相关规定及实际情况，上述费用本院予以支持。对于供暖费梁某某提交证据，不足以证明被告未提供2016年、2017年、2018年、2019年采暖季的供暖服务，不能认定原告违反供暖合同，被告应如期交纳供暖费用。对于秦东物业要求计算的滞纳金，审理中原告秦东物业申请撤回滞纳金的请求，本院予以准许。原告秦东物业作为保障小区安全、清洁、维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。同时，秦东物业作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职能，提高服务质量。被告梁某某在享受物业服务之时应主动交纳各项费用，维护自身的权益应当依法采用正确的方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，并参照《物业管理条例》第四十一条第一款、《陕西省物业服务收费管理办法》附表说明第二条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第二十一条第二款之规定，判决如下：    一、梁某某于本判决生效之日起十日内向秦东物业支付物业服务费、供暖费、垃圾费、公摊电费共计14815.04元；二、驳回商南县秦东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元（原告已预交），减半收取345元，由被告梁某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。  审  判  员    赵建华  二〇二〇年六月二十八日 法 官 助 理    李  璐书   记  员    陶  丽       1