安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1323民初2117号 原告：安徽广业房地产开发有限公司,住所地安徽省合肥市马鞍山路130号万达广场C区6-1205、1206室,统一社会信用代码9134010077282961XR。 法定代表人:邵应斌,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。 被告：马亚，男，1976年11月17日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告安徽广业房地产开发有限公司（以下简称广业公司）与被告马亚租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后,依法适用简易程序于2020年6月3日公开开庭审理了本案。原告委托的诉讼代理人潘飞、被告马亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广业公司向本院提出诉讼请求:1依法判令解除原、被告于2015年11月6日签订的两份《租赁合同书》、于2018年11月6日签订的《租赁合同》;2、依法判令被告按合同约定的标准43128元每月向原告支付自2019年11月6日起至实际返还租赁房屋之日的房屋占用费;3、依法判令被告立即向原告支付违约金386963元;4、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2015年11月6日,安徽广业房地产开发有限公司与李敬东签订《租赁合同书》一份,合同约定安徽广业房地产开发有限公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目12#207铺、12#208铺局部、8#212铺出租给李敬东使用。合同约定租赁期限自2015年11月8日起至2020年11月7日止,房屋室内面积601.57平方米,公摊面积45.36平方米,房屋租金第一年度为20元/平方米/月,第二年度为20元/平方米/月,第三年度为22元/平方米/月,第四年度为24.2元/平方米/月,第五年度为26.6元/平方米/月;房屋租金以先付后租的方式按年度一次性足额支付,每个付款周期到期前30日预付下一周期租金。合同第五条约定,若承租人逾期交纳租金,则每逾期一日承担5%的滞纳金;并在合同第七条约定,若因承租方违约导致合同提前终止的,出租方不退还所交纳房屋租金,不享受免租期待遇,补齐免租期的租金费用。合同还对各方权利与义务、违约责任、争议解决方式等作出了约定。2018年8月30日,安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司、李敬东、马亚签订了《协议书》一份,协议约定:李敬东将其与安徽广业房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》中的全部权利与义务概括转移给马亚。2018年8月31日,马亚与安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司签订《补充协议》一份,约定将上述租赁合同期限延长两年,即租赁合同到期日为2022年11月6日,并约定第六年度、第七年度的租金标准为30元/平方米/月。 2015年11月6日,安徽广业房地产开发有限公司与案外人董怀春签订《租赁合同书》一份,合同约定安徽广业房地产开发有限公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目12号楼208铺局部、厕所部分出租给董怀春使用。合同约定租赁期限自2015年11月8日起至2020年11月7日止,房屋室内面积398.15平方米,公摊面积58.51平方米,房屋租金第一年度为20元/平方米/月,第二年度为20元/平方米/月,第三年度为22元/平方米/月,第四年度为24.2元/平方米月,第五年度为26.6元/平方米/月;房屋租金以先付后租的方式按年度一次性足额支付,每个付款周期到期前30日预付下一周期租金。合同第五条约定,若承租人逾期交纳租金,则每逾期一日承担5‰的滞纳金;并在合同第七条约定,若因承租方违约导致合同提前终止的,出租方不退还所交纳房屋租金,不享受免租期待遇,补齐免租期的租金费用。合同还对各方权利与义务、违约责任、争议解决方式等作出了约定。2017年5月17日,董怀春与安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司签订《补充协议》,协议约定:双方合意将2015年11月6日签订的《租赁合同书》中标注的面积456.66平方米变更为实际使用面积513.9平方米,原《租赁协议书》在后续执行过程中房屋面积以此次核定的513.9平方米为准。2018年8月30日,安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司、董怀春、被告马亚签订了《协议书》一份,协议约定:董怀春将其与安徽广业房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》中的全部权利与义务概括转移给马亚。 2018年8月31日,马亚与安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司签订《补充协议》一份,约定将上述租赁合同期限延长两年,即租赁合同到期日为2022年11月6日,并约定第六年度、第七年度的租金标准为30元/平方米/月。 2018年11月6日,马亚与安徽广业房地产开发有限公司灵璧分公司签订《租赁合同》一份,合同约定安徽广业房地产开发有限公司将坐落于宿州市灵璧县迎宾大道凯旋门项目18#110/111/112铺位出租给马亚使用。合同约定商铺面积为350平方米,租赁期限自2018年12月6日起至2022年2月6日止,房屋租金为35元/平方米/月,并给予马亚两个月的免租期;房屋租金以先付后租的方式按年度一次性足额支付,每个付款期限届满前两个月预付下一个付款期租金。并在合同第12.1条、第14.4及14.5条明确约定,若承租人逾期缴纳租金,甲方可解除合同收回房屋,承租人自行承担其所有损失,承担月利率2%的逾期付款违约金,逾期超过十日还应承担合同总价款20%的违约金。合同中还对房屋交付现状、物业水电费的承担、争议解决方式等都作出了明确具体的约定。 依据合同约定,被告至迟需于2019年10月6日前支付完毕三份租赁合同项下的一年房屋租金,然而经原告方多次催要,被告至今一直未能按照合同约定履行支付租金义务。被告的上述行为严重损害了原告方的合法权益,故特具状于贵院,望依法判如所请。 被告马亚承认原告在本案中所主张的事实，但认为：同意解除2018年11月6日签订的租赁合同，之前的两个租赁合同不同意解除。因受新冠××疫情影响，经营的宾馆等因停业没有收益，无力支付违约金，并请求降低和减免房租。 本院认为，被告马亚承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。双方争议焦点为:1、租赁合同应否解除；2、新冠××疫情是否属于不可抗力事件，被告要求租金减免应否支持；3、原告要求被告支付386963元违约金应否支持。 一、租赁合同应否解除 合同法规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 原告广业公司按约将租赁房屋交付马亚使用,已履行了合同约定的义务,马亚接受、使用租赁物后未按约定向广业公司支付到期租金,经广业公司多次催要后,仍拒不支付,已构成根本违约，广业公司可以解除合同。广业公司于2020年4月16日向本院起诉，被告于2020年4月22日收到本院向其送达的起诉状等诉讼材料，可认定为被告已收到原告解除合同的通知，租赁合同已经解除。 二、新冠××疫情是否属于不可抗力，被告要求租金减免应否支持。 合同法规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 2020年1月20日，因突发新冠××疫情公共卫生事件，灵璧县新型冠状病毒疫情防控应急指挥部通告：全县酒店、宾馆等暂停营业。此次新冠××疫情属于在事前无法预知的情形，结合采取的防疫措施，如隔离、封锁、停运、停业等，反应在事中无法避免及不能克服的情况，其应属于不可抗力事件。 原被告2018年11月6日签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。 被告马亚按照合同约定至迟应于2019年10月6日前支付完毕三份租赁合同项下的一年房屋租金,其迟延履行后发生不可抗力，且因疫情导致停业造成损失，与其逾期缴纳租金没有必然因果关系，故，被告要求减免租金的请求不予支持。 三、原告要求被告支付386963元违约金应否支持。 按照相关法律规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。认定违约金是否过高，应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。 原告广业公司遭受的实际损失仅是逾期租金及利息，而非全部六年租期的租金。双方在租赁合同中约定：如乙方未按照本合同约定按时足额缴纳租金的，乙方应按月息2%向甲方支付逾期付款违约金。故，原告要求被告支付386963元违约金有违公平原则，且原被告签订的租赁合同免责条款约定：“合同期内，因不可抗力的原因导致停业和造成损失的，经相关部门认定，双方各自承担损失，互不承担责任”。现因合同履行期内，突发疫情，导致原告租赁目的、预期利益均受影响，不应再因合同解除增加被告利益，扩大原告损失。故，原告要求被告支付386963元违约金不予支持，被告应按月息2%向原告支付逾期付款的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下: 一、解除原告安徽广业房地产开发有限公司与被告马亚签订的三份《房屋租赁合同》; 二、被告马亚应于判决生效后十日内将租赁房屋（坐落于灵璧县迎宾大道“凯旋门”项目12#207铺、208铺局部、8#212铺、12号楼208铺局部、厕所部分、18#110、111、112铺），返还原告安徽广业房地产开发有限公司； 三、被告马亚于判决生效后十日内支付原告安徽广业房地产开发有限公司房屋租金（按照合同约定的租金标准43128元/月自2019年11月6日起至实际返还租赁房屋之日）； 四、被告马亚于判决生效后十日内支付原告安徽广业房地产开发有限公司房屋违约金（以逾期租金为基数，按照月息2%自2019年10月6日起计算至实际返还租赁房屋之日）； 五、驳回原告安徽广业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3552元,由原告安徽广业房地产开发有限公司负担2000元、被告马亚负担1552元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  张莺歌 二〇二〇年七月九日 书记员  余鹏程 附本案适用法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。