北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2702号上诉人（原审原告、反诉被告):北京市顺义粮油有限公司,住所地北京市顺义区府前西街。法定代表人:陈富成,总经理。委托诉讼代理人:郭咏梅，女，1967年11月16日出生,汉族,北京市顺义粮油有限公司职员,现住北京市昌平区。委托诉讼代理人:夏云波,北京市青天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告):北京市顺义利顺废品回收站,住所地北京市顺义区赵全营镇板桥粮库西侧12号。经营者:李志云,男，1953年2月19日出生,汉族,住北京市顺义区。委托诉讼代理人:吴玉君，男，1964年2月16日出生,汉族,北京市定风波法律咨询中心主任，住北京市顺义区。原审第三人:高亮,男,1984年6月12日出生,满族,户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。原审第三人:徐少芝,女，1970年10月3日出生,汉族,户籍地河南省固始县,住北京市顺义区。上诉人北京市顺义粮油有限公司（以下简称顺义粮油公司）因与上诉人北京市顺义利顺废品回收站（以下简称利顺回收站）、原审第三人高亮、徐少芝房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初31180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。顺义粮油公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判利顺回收站向顺义粮油公司支付自2017年9月1日至2019年12月7日租金及占有使用费11473.12元并支付利息3826.7元，利顺回收站按照日147.28元标准给付顺义粮油公司自2019年12月8日至实际腾退之日止的占有使用费。2.撤销一审判决第五项，改判利顺回收站将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，并按照日58.91元的标准向顺义粮油公司支付自2017年12月8日起至实际迁出之日止的赔偿金。3.撤销一审判决第六项，改判驳回利顺回收站该项诉讼请求。4.一、二审诉讼费由利顺回收站承担。事实与理由：一、顺义粮油公司和利顺回收站在2015年签订的《租赁合同》中约定合同终止后5日内，利顺回收站将租赁物腾空并返还顺义粮油公司，未按照约定期限返还租赁物的，利顺回收站必须双倍支付占用费，一审判决确认双方合同于2017年11月7日解除，并确定了合理腾退期限，利顺回收站逾期腾退，应当依照约定承担占用费。二、关于利顺回收站要求赔偿新建房屋损失问题。1.利顺回收站建房时未征得顺义粮油公司同意，双方确认新增资产面积，是为便于资产管理及避免产权纠纷，并非对新建房屋的追认或默认；2.利顺回收站建设行为未经规划审批，属违法建设，应无条件拆除，不应因此获利；3.利顺回收站在顺义粮油公司未明确表态、亦未取得规划、建设等部门审批的情况下，采取无所谓的态度进行建设，其过错远远高于顺义粮油公司；4.利顺回收站占用租赁物已逾20年，其新建面积远超原有建筑面积，其明知涉案院落非其自有，其新建房屋在租赁合同到期后无法搬走，且利顺回收站已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内；5.在当前形势下，对于违建的查处力度加大，违建不可能继续保留使用，以这种违法建设要求顺义粮油公司进行赔偿，有失公平；6.评估报告鉴定结论金额过高，不符合实际；7.对于新建房屋装修问题，亦应参照原有出租房屋装修到期的规定，到期后承租人主张装修损失的，不予支持，对于后期的装修，利顺回收站更应考虑到租赁时间到期问题，其装修成本应在租赁合同到期后摊销完毕，顺义粮油公司不应再进行赔偿。利顺回收站上诉请求：撤销一审判决，改判顺义粮油公司赔偿利顺回收站经营损失60000元、地上物损失686325元，驳回顺义粮油公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费、鉴定费、出庭费由顺义粮油公司承担。事实及理由：1.一审法院判决认定双方租赁合同解除日期为2017年11月7日错误。2015年《租赁合同》到期后，利顺回收站按照约定向顺义粮油公司提交了续租申请，顺义粮油公司接纳并与利顺回收站于2017年8月草签了续租合同，后该合同被顺义粮油公司收回，并告之利顺回收站等待通知交租金。但2017年11月7日顺义粮油公司突然通知利顺回收站解除合同。2018年3月顺义粮油公司通知利顺回收站更换承租房的屋顶，利顺回收站新投入45180元。以上事实说明双方有续签租赁合同的事实，也有合同继续履行的事实，且该通知系顺义粮油公司单方提出，一审法院以通知日期为合同解除日错误，应为一审判决之日解除。2.一审法院判决腾退有误。合同解除后，应该给承租方足够腾退时间。利顺回收站同意本案判决生效之后三个月之内腾退。但徐少芝、高亮与利顺回收站签订了租赁合同，根据“买卖不破租赁”，徐少芝、高亮可以不腾退，其与顺义粮油公司形成了新的租赁关系。3.一审法院以利顺回收站擅自转租为由判决利顺回收站承担相应违约责任错误。虽然租赁合同约定了不允许转租，但利顺回收站一直在转租，二十年来顺义粮油公司从未提出异议，顺义粮油公司默认同意利顺回收站转租行为，故，利顺回收站未违约。本案是在双方续签了租赁合同情况下，顺义粮油公司突然通知解除合同，系顺义粮油公司违约，应该由顺义粮油公司承担违约金。4.一审法院判令利顺回收站承担逾期迁出营业执照费用错误。工商行政管理部门系独立行政部门，利顺回收站无法左右，更不能左右徐少芝、高亮办理注销营业执照手续。5.一审法院关于增建房屋、附属设施及装修的补偿认定错误。利顺回收站增建房屋、附属设施及装修是在租赁开始后陆续十几年进行的，均经过顺义粮油公司同意，顺义粮油公司从未阻止，亦未提出异议。一审判决认为评估报告中涉及的装饰装修部分不应纳入本案双方分担损失的范围，错误。对于新建建筑所发生的费用损失，一审法院认定利顺回收站为主要责任，顺义粮油公司为次要责任，显失公平。增建房屋、增建附属设施及装修损失应由顺义粮油公司全部赔偿。6.一审法院关于经营损失、鉴定费和鉴定人员出庭费的负担认定错误。2017年8月双方草签续租合同后，利顺回收站与徐少芝、高亮签订了两年租赁合同，顺义粮油公司冒然违约解除合同，造成了利顺回收站巨大经营损失，约60000元，顺义粮油公司应该赔偿该损失。因顺义粮油公司不认可利顺回收站的增建房屋、设施和装修、经营损失，利顺回收站申请司法鉴定，且鉴定结果与利顺回收站估价相差不多，因此，鉴定费应该由顺义粮油公司承担。鉴定人员出庭系依顺义粮油公司请求，顺义粮油公司亦应支付相关费用。顺义粮油公司、利顺回收站针对对方的上诉主张的答辩意见同其各自上诉意见一致。高亮述称：高亮拒绝腾退涉案房屋。自2002年高亮便在此经营商店，有营业执照。高亮与利顺回收站存有口头租赁约定，约定租金每年一交或两三年一交，每年租金3万元，已交纳5、6年租金，最近几年未交纳租金，双方未约定租赁结束日期。高亮未占用顺义粮油公司的范围经营，高亮与顺义粮油公司没有直接关系。徐少芝未到庭发表意见。顺义粮油公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认顺义粮油公司、利顺回收站之间的房屋租赁关系于2017年11月7日解除；2.判令利顺回收站将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12XXXX号院内（北至昌金路，南至围墙，西至京房权证顺国更字第XXXX号房产证2XXXX号房后檐墙，东至无名路）所有房屋、建筑物及场地腾退给顺义粮油公司并拆除新建房屋；3.判令利顺回收站向顺义粮油公司支付自2017年9月1日起至2017年11月7日止的租金5007.52元;自2017年11月8日起至2017年12月7日止按日73.64元计算的房屋占有使用费2209.2元;自2017年12月8日起至2019年12月7日止按每日147.28元计算的房屋占有使用费107514.4元并分段支付该费用的相应利息共计3826.7元；4.判令利顺回收站支付顺义粮油公司转租违约金5302.8元；5.判令利顺回收站支付顺义粮油公司自2017年12月8日起至利顺回收站将其注册于涉诉房屋的个体工商户工商登记迁出之日按日58.91元计算赔偿金；6.判令高亮、徐少芝作为次承租人在利顺回收站腾退涉诉场地及房屋时配合腾退；7.判令诉讼费、鉴定费、鉴定人出庭费用由利顺回收站负担。利顺回收站向一审法院提出反诉请求：1.顺义粮油公司赔偿利顺回收站经营损失60000元；2.顺义粮油公司赔偿利顺回收站地上物损失686325元；3.鉴定费22850元由顺义粮油公司承担；4.本案诉讼费由顺义粮油公司承担。一审法院认定事实：北京市顺义区原板桥粮库西库房屋坐落于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12XXXX号，北至昌金路，南至围墙，西至京房权证顺国更字第XXXX号房产证2XXXX号房后檐墙，东至无名路，土地使用面积为1279.6平方米。房屋所有权证编号为京房权证顺国更字第XXXX号，所有权人为北京市顺义粮油总公司。北京市顺义粮油总公司系由顺义区粮食局变更而来，北京市东发商贸公司曾系其下属企业。2017年10月31日，北京市顺义粮油总公司变更名称为北京市顺义粮油有限公司（即顺义粮油公司）。就涉诉租赁事宜，双方曾以不同主体名称签订有多份合同。1999年4月1日，出租方顺义县粮食局与承租方李志云签订《租赁合同》（下称1999年租赁合同），租期自1999年4月1日至2004年3月31日。2004年4月1日，出租方北京市东发商贸公司与承租方李志云签订《租赁合同》（下称2004年租赁合同），租期自2004年4月1日至2012年3月31日。2006年8月21日，因李志云成立利顺回收站并取得营业执照，故签订《补充协议》约定2004年租赁合同中李志云的权利义务由利顺回收站履行，其他条款不变。2012年5月11日，出租方北京市东发商贸公司与承租方利顺回收站签订《租赁合同》（下称2012年租赁合同），租期自2012年4月1日至2013年3月31日。2013年3月29日，出租方北京市东发商贸公司与承租方利顺回收站签订《租赁合同》（下称2013年租赁合同），租期自2013年4月1日至2014年3月31日。2014年5月16日，出租方北京市顺义粮油总公司与承租方李志云（利顺回收站）签订《租赁合同》（下称2014年租赁合同），租期自2014年4月1日至2015年3月31日。2015年5月18日，出租方北京市顺义粮油总公司与承租方李志云（利顺回收站）签订《租赁合同》（下称2015年租赁合同），租期自2015年4月1日至2017年8月31日。2015年租赁合同到期后，双方就涉诉房屋未继续签订租赁合同。以上六份合同现已履行完毕。2015年《租赁合同》内容主要如下：第一条、租赁物基本情况：（一）租赁物坐落于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12XXXX号（原板桥粮库西库）。（二）租赁物包括：土地（使用面积1279.6平方米）；房屋（建筑面积181.9平方米）。……第三条、租赁期限：（一）租赁期限为2年5个月，自2015年4月1日起至2017年8月31日止。（二）乙方需要续租的，应于租赁期限届满前30日内向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后双方重新商定租金、租期条款签订房屋租赁合同。租期届满或合同解除后，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条、租赁费用及支付方式：（一）租金标准及支付方式。租金标准：21910元/年，每年递增10%。即：2015年4月1日至2016年3月31日租金21910元；2016年4月1日至2017年3月31日租金24101元；2017年4月1日至2017年8月31日租金11046元……第六条、甲方的权利义务：（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。对于乙方的装修、改善和增设的他物，甲方不承担维修的义务。第七条、乙方的权利义务：（七）不得进行影响租赁物主体结构和整体外观的装修、改造、悬挂、涂抹等行为，如确因经营需要，则必须取得甲方书面同意，须报政府审批的，乙方应同时报政府相应部门审批，否则由此而造成的损失由乙方负责…（九）严禁将租赁物部分或全部转租（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权）给第三方。第九条、违约责任：（六）乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权），甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。(八)本合同终止后,乙方所返还的租赁物不符合按照约定用途和租赁物性质使用的状态,乙方须恢复原状并赔偿甲方的一切直接和间接损失。(九)乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。第十条、特别约定：(一)乙方根据发展,要翻建、改建、扩建租赁物的,需将规划方案、投资事项的可行性报告、投资规模、投资额、投资利润率、收回年限等材料报送甲方批准。如乙方未申报或申报未获甲方书面同意,擅自进行施工建设的,所产生的后果由乙方负责,如因此给甲方造成损失的,乙方须赔偿甲方的全部经济损失。(二)乙方须经甲方向规划部门申报审批通过,并与甲方签订新增资产管理协议,明确双方权利义务后,方可开始施工建设如乙方擅自进行施工建设的,所产生的后果由乙方自行承担,如因此给甲方造成损失的,乙方须赔偿甲方的全部经济损失。(三)需要拆除原有建筑物的,按本条第(一)(二)项有关程序进行报批后,按“拆一补一”的原则,对拆除面积置换新建面积,置换的新建面积产权归甲方所有,合同期满甲方无需向乙方支付经济补偿或任何其他款项;乙方在拆除原有建筑物和改建新的建筑物时,施工期间的租赁费需继续缴纳。新建固定资产要符合甲方的整体规划,且要符合消防及安全管理要求。(四)由乙方新建(含拆除置换后新增面积)的建筑物,房税由乙方缴纳。(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。(六)如因甲方上级主管部门发展规划调整需要解除本合同时,甲方有权单方解除本合同,但需提前以书面形式通知乙方，乙方应在甲方指定时间内腾空并返还租赁物。合同解除后,甲方返还乙方预交未履行的剩余租金。乙方不得要求甲方给予除返还租金之外的其他补偿……该租赁合同附有《租赁物平面图》，其中阴影部分标注为乙方新建建筑，上有双方签字盖章。2017年11月7日，北京市顺义粮油总公司向利顺回收站及其经营者李志云发出《解除原板桥粮库西库房屋、院落租赁合同并限期腾退的通知书》，内容如下：“贵方与北京市顺义粮油总公司就北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12XXXX号(原板桥粮库西库)房屋、院落(房屋建筑面积181.9平方米、占地面积1279.6平方米)签订的《租赁合同》,已于2017年8月31日期限届满。前述合同到期后,贵我双方没有续签或者重签租赁合同;贵方已经交纳2017年9月1日以前的租金且至今仍在使用租赁标的物。根据《合同法》第二百三十六条的规定,应当认定“原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”；根据《合同法》第二百三十二条的规定,对“不定期租赁”，“当事人可以随时解除合同但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，自租赁合同解除之日起,原承租人应当给付“逾期腾房占有使用费”。鉴于北京市顺义粮油总公司拟收回前述房屋、院落自用,特通知贵方：1、自本通知到达您处之目,解除上述租赁合同；2、请贵方自接到本通知之日起三十日内,将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司;3、请贵方结清应付费用,并明确:自合同解除之日起三十日内,贵公司应按原合同约定的租金标准交付房屋、院落占有使用费;超过三十日仍未腾退的,即应按原合同约定的租金标准或者继续占用期间的市场租赁标准(以两者中标准更高者为准)交付占有使用费。”该通知书下有通知人盖章及李志云签字，李志云认可签收情况。截至法庭辩论结束，涉诉房屋由利顺回收站、徐少芝、高亮占有使用。利顺回收站申请对涉诉增建房屋及附属设施现值、装修现值进行评估，法院依法委托北京中源正信资产评估有限公司进行鉴定，利顺回收站支付鉴定费用22850元。2019年10月9日，北京中源正信资产评估有限公司出具中源评报字【2019】3083号《资产评估报告》一份，结论为：位于北京市顺义区利顺废品回收站增建房屋及附属设施现值、装修现值，在评估基准日二〇一九年四月二十九日的市场价值为686325元，其中非争议项的评估值为451709元，争议项的评估值为234616元。顺义粮油公司认为应当按照建造成本而不是现值进行赔偿，且评估费用过高，成新率不足60%。利顺回收站认为争议项应当赔偿。针对对鉴定结论存在的异议，顺义粮油公司申请鉴定人员出庭，并支付鉴定人员出庭费用4000元。鉴定人员称评估报告中没有在原有房屋的装修，争议部分评估表中第5、10、11、12、13、19、21、22、23、24、26、27项和非争议表中的第5、11、12、13、14、15、20、21、24项为新建房屋内的装修，争议项是顺义粮油公司所称在土地证范围外的部分及一些可移动部分，其中争议项中24-27项既包含土地证范围外的也包含范围内的部分。统一按照60%成新率是因为按照建筑的工程量而不是整体房屋的工程量计算。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺义粮油公司与利顺回收站签订的2015年租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。顺义粮油公司与利顺回收站之间自1999年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同为2015年租赁合同，该合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，后双方未就涉诉租赁物签订新的租赁合同，利顺回收站辩称在2017年8月26、27日双方签订了续签合同，续签合同被原公司收走了，但利顺回收站并未提交相应证据予以证明，故对于其该答辩意见法院不予认可。2017年8月31日后，承租方利顺回收站继续使用涉诉租赁物，出租方顺义粮油公司没有提出异议，故双方之间的2015年租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，根据合同法相关规定：当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2017年11月7日，出租方顺义粮油公司向承租方利顺回收站发出解除2015年租赁合同的通知并要求利顺回收站在收到通知之日起三十日内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还北京市顺义粮油总公司。虽然顺义粮油公司未在合理期限之前通知承租人利顺回收站，但顺义粮油公司给予利顺回收站三十日腾退期间且在腾退期间内仍按照原合同约定的租金标准支付占有使用费。故法院认定通知书中规定的三十日即为合理期限，顺利粮油公司于2017年11月7日通知利顺回收站解除租赁合同，利顺回收站经营者李志云在通知书上签字，故双方租赁合同关系于2017年11月7日解除。针对本诉诉讼请求，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同关系解除后，利顺回收站作为承租人应当返还租赁物，徐少芝、高亮作为次承租人应当予以配合，故对于顺义粮油公司要求利顺回收站将涉诉租赁物腾退给顺义粮油公司及高亮、徐少芝配合腾退的诉讼请求，法院予以支持。关于拆除新建房屋的诉讼请求，法院考虑到在双方六份租赁合同履行期间无论顺义粮油公司还是东发商贸公司均对利顺回收站的新建房屋进行确认，因新建建筑属于未取得规划审批手续的建筑，建造费用的损失属于本案应当处理的核心问题，并且利顺回收站也就此提出反诉诉讼请求。在此情况下，顺义粮油公司主张由利顺回收站拆除新建建筑不妥，至于涉诉场地内的房屋是否应当拆除，则是顺义粮油公司收回涉诉场地后由相关行政部门确定的事宜，与本案无关，故对于本诉顺义粮油公司要求本诉利顺回收站拆除新建房屋的诉讼请求，法院不予支持。关于租金和占有使用费及相应利息一节，自2017年9月1日至2017年11月7日。双方仍处于租赁期内，故利顺回收站仍应按照2015年租赁合同的约定支付相应租金，利顺回收站认可73.64元的日租金标准，故2017年9月1日至2017年11月7日的租金为5007.52元；2017年11月8日至2017年12月7日三十日腾退期间的占有使用费标准双方均同意按照原有日租金73.64元计算，法院对此不持异议，故该期间占有使用费为2209.2元。2017年12月8日至法庭辩论终结时，利顺回收站仍占有使用租赁物，应支付占有使用费用。关于占有使用费标准，顺义粮油公司主张根据2015年租赁合同中第九条违约责任第九项:“乙方未按约定期限返还租赁物,乙方须支付占用费,占用费的计算方法为:本合同日租金标准×2倍×逾期天数。如占用期间乙方既未支付占用费又未按照约定时间腾空房屋,视同乙方对存放在租赁物内的财产放弃权利,甲方有权任意处置,且无须给乙方任何补偿,此外,甲方处置上述财产所发生的费用由乙方承担。”的约定按照日租金73.64元的双倍即147.28元主张，但双方并未约定返还租赁物的期限，解除通知书中的腾退期限只是顺义粮油公司的单方规定。且根据顺义粮油公司提交的2018年5月15日谈话录音显示，双方之后仍就腾退及相应补偿进行协商，故对于顺义粮油公司按照147.28元标准主张2017年12月8日以后的占有使用费没有事实和法律依据，但利顺回收站自2017年12月8日以后仍占有租赁物，应当支付相应的占有使用费，标准按照2015年租赁合同的日租金73.64元计算。因双方在租赁合同关系解除后，关于解除后事宜并没有协商一致，并且利顺回收站并非拒绝按照原租金标准支付占有使用费，故顺义粮油公司按照年利率4.75%主张租金和占有使用费的利息损失，于法无据，法院不予支持。关于转租违约金，在2015年租赁合同中第九条违约责任：（六）乙方擅自改变租赁物用途或转租他人的（包括分租、转借、合营及其他形式的转移使用权），甲方有权单方解除合同，自甲方向乙方发出解除通知时本合同即告解除，同时乙方应按当年度租金总额的20%支付违约金，且甲方不退还乙方已交租金。根据该约定，利顺回收站认可合同期内转租事实，其主张转租情况已通知本诉顺义粮油公司，该公司知情并同意，但其并未提供相应证据予以证明，故其转租行为违反该合同约定，应当支付相应的违约金，数额为5302.08元。关于个体工商户工商登记一节，因双方的租赁合同关系已经解除，故顺义粮油公司主张利顺回收站将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，法院予以支持。为了督促利顺回收站尽快将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，法院酌定利顺回收站按照日25元的标准给付顺义粮油公司自判决生效之日起至实际迁出之日止的费用，至于顺义粮油公司主张过高部分，法院不予支持。针对反诉诉讼请求，利顺回收站根据评估报告要求顺义粮油公司赔偿地上物损失686325元及经营损失60000元。根据2015年租赁合同第六条（六）租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋进行翻建、改建、扩建及装修装饰，不得在租赁土地上新建建筑物。经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用，双方另有约定除外。故根据2015年租赁合同约定：经甲方书面同意，乙方对租赁物进行改善或增设他物，形成添附的，装修装饰物的权属均归甲方，甲方无需支付任何费用。相应的装饰装修物中形成添附的部分归顺义粮油公司所有，未形成添附的，由利顺回收站自行拆除。根据双方合同的约定，并且利顺回收站是根据自身实际经营情况进行的装修，在此情况下，评估报告中涉及的装饰装修部分不应纳入本案双方分担损失的范围。除装饰装修外的其他建筑部分，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，涉诉租赁场地内的新建建筑均未取得合法的建设规划审批手续，而新建建筑的施工方是利顺回收站，其应当对新建建筑所发生费用产生的损失承担主要责任，而顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任。本案中，根据2012、2013、2014、2015年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（利顺回收站）新建建筑，顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未要求利顺回收站予以拆除，而是在新的租赁合同上予以确认，应当视为顺义粮油公司的书面同意。2015年租赁合同第十条特别约定中：(五)乙方新建的建筑物(包括扣除拆除置换面积后的新增面积和扩建的新增面积)房屋价值的确认:新建建筑物竣工后需向甲方上报《工程决算表》,由甲方对工程决算进行审定,双方根据审定结果确定资产价值。价值确定后,按税法规定(砖混结构年限20年,简易结构8年)计提折旧。合同到期后,属于砖混结构房屋双方按折余价值进行清算(本条第三项的情形除外)；属于简易结构的由乙方拆除恢复原貌；属于简单结构(如棚舍等),到期后无偿归甲方所有。但利顺回收站并未按此约定履行，导致无法按照该条约定确定资产价值，仍认定双方之间对建筑费用的损失没有达成一致的约定，故仍应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条确定扩建费用。因扩建建筑未办理合法建设手续，故扩建造价费用由双方按照过错分担，具体过错比例由法院酌情确定。综上，顺义粮油公司应赔偿利顺回收站损失160302元。利顺回收站主张经营损失60000元，因利顺回收站未提交相应证据且利顺回收站仍在租赁物上进行经营，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、北京市顺义粮油有限公司与北京市顺义利顺废品回收站之间的租赁关系于二〇一七年十一月七日解除；二、北京市顺义利顺废品回收站于判决生效之日起三十日内将位于北京市顺义区赵全营镇牛板路板桥段12XXXX号院内（北至昌金路，南至围墙，西至京房权证顺国更字第XXXX号房产证2XXXX号房后檐墙，东至无名路）其实际占有使用的房屋、场地及附属设施腾退返还给北京市顺义粮油有限公司，徐少芝、高亮需予以配合腾退；三、北京市顺义利顺废品回收站于判决生效之日起七日内给付北京市顺义粮油有限公司二〇一七年九月一日至二〇一九年十二月七日期间的租金、占有使用费共计六万零九百七十三元九角二分，北京市顺义利顺废品回收站于判决生效之日起七日内按照日七十三元六角四分的标准给付北京市顺义粮油有限公司自二〇一九年十二月八日至实际腾退之日止的租占有使用费；四、北京市顺义利顺废品回收站于判决生效之日起七日内给付北京市顺义粮油有限公司转租违约金五千三百零二元八角；五、北京市顺义利顺废品回收站于判决生效之日起十五日内将其个体工商户注册地址自涉诉租赁场地迁出，并按照日二十五元的标准支付北京市顺义粮油有限公司自判决生效之日起至实际迁出之日止的费用；六、北京市顺义粮油有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京市顺义利顺废品回收站十六万零三百零二元；七、驳回北京市顺义粮油有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京市顺义利顺废品回收站其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，利顺废品回收站提交汪迎军、汪艳青出庭证言，用于证明利顺废品回收站与顺义粮油公司续签了房屋租赁合同。顺义粮油公司不认可该证人证言，认为两位证人旁听庭审，且与本案有利害关系，同时证人陈述均没有见到李志云续签合同的过程，所称续签的合同上也没有顺义粮油公司的签字和盖章。高亮认可证人证言。顺义粮油公司、高亮、徐少芝未提交新证据。经审查，该两位证人，在本案庭前会议过程中出现在利顺废品回收站经营者李志云旁边，且均与顺义粮油公司存在房屋租赁纠纷，有明显利害关系，故本院对该证人证言的证明力不予采信。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照诚实信用原则如约履行各自合同义务。本案中，顺义粮油公司与利顺回收站所签租赁合同系双方真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据查明的事实，顺义粮油公司与利顺回收站之间自1999年起多次签订书面租赁合同并履行完毕，最后一份书面租赁合同约定的租赁期于2017年8月31日到期，此后双方未就涉诉租赁物签订新的租赁合同，承租方利顺回收站继续使用涉诉租赁物，出租方顺义粮油公司亦无异议，故双方在最后一份2015年的租赁合同到期后形成不定期租赁关系。利顺回收站上诉主张2017年8月底双方续签了合同，该续签合同已被顺义粮油公司收走，但利顺回收站并未就此提交有效证据予以证实，故利顺回收站的该项上诉主张，证据不足，本院不予采纳。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据查明的事实，2017年11月7日，顺义粮油公司向利顺回收站发出解除2015年租赁合同的通知,并要求利顺回收站在合理期间内将租赁的房屋、院落恢复原状并腾空、交还顺义粮油公司。利顺回收站经营者李志云在该通知书上签字。一审法院认定双方租赁合同关系于2017年11月7日解除正确。利顺回收站上诉主张涉案2015年的租赁合同应于一审判决之日解除，缺乏依据，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合已认定事实，顺义粮油公司与利顺回收站的租赁合同关系已于2017年11月7日解除，利顺回收站以及利顺回收站转租的第三人均无继续使用涉案房屋的合法依据，一审法院判令利顺回收站及第三人高亮、徐少芝腾退涉案场地并返还顺义粮油公司，具有事实和法律依据。利顺回收站上诉请求不予腾退，缺乏依据，本院不予支持。利顺回收站亦应将其个体工商户的注册地址从租赁场地迁出。综合本案具体情况，一审法院酌定的未迁址期间的费用标准适当。利顺回收站所持其无法左右行政部门、第三人注销营业执照的理由均非其拒绝迁出营业执照的合法依据，故利顺回收站上诉请求不给付逾期迁出营业执照费用，缺乏依据，本院不予支持。顺义粮油公司上诉主张该标准过低，亦无充分依据，本院不予采纳。高亮述称其承租房屋并不在顺义粮油公司原有房屋范围内不应腾退，但高亮使用其承租房屋系基于利顺回收站与顺义粮油公司存在租赁关系，由利顺回收站转租而来，在利顺回收站与顺义粮油公司租赁关系解除的情况下，高亮并无继续租赁使用该房屋的合法依据，故高亮亦应配合腾退其承租房屋，高亮表示不同意腾退，缺乏依据，本院不予采纳。因利顺回收站与顺义粮油公司就租赁合同解除、腾退及补偿等存在争议，利顺回收站亦非拒绝按原租金标准支付租金及使用费，故顺义粮油公司上诉请求利顺回收站给付利息损失，缺乏依据，本院不予支持。关于2017年12月8日至利顺回收站实际腾退之日止的占有使用费标准问题，因双方对租赁合同存续与否发生争议，且双方并未就腾退补偿问题达成一致，结合顺义粮油公司提交的录音，双方于2018年5月仍在就腾退及补偿问题进行协商，再综合本案具体情况，一审法院酌定的该期间的房屋使用费标准合理，顺义粮油公司依据违约责任约定使用费标准主张上述期间的使用费，依据并不充分，本院不予采纳。关于租赁合同解除后地上物处理问题。根据查明的事实，根据2012年至2015年租赁合同后附的租赁物平面图，均标注有乙方（利顺回收站）新建建筑，顺义粮油公司在相应的平面图上盖章确认且未曾要求利顺回收站予以拆除，而是在相应租赁合同上予以确认。综合现有证据及事实，应当认定顺义粮油公司书面认可利顺回收站新建相关建筑。根据双方所签2015年的租赁合同约定，利顺回收站在竣工后上报《工程决算表》，顺义粮油公司对工程决算进行审定后，双方根据审定结果确定新建的建筑物价值。因涉案新建建筑系在该合同签订前建设完成，双方均未能按照上述约定执行，现双方对该部分价值各执一词。对此一审法院依法委托评估机构对新建建筑等进行了评估。顺义粮油公司虽然对评估结果持有异议，但并未提供推翻该评估结果的证据，且鉴定人员亦出庭接受了质询，故该评估报告应予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。结合双方所签2015年合同中关于新建建筑以及装修物处理的约定，以及涉诉新建建筑建设时间，该新建均未取得合法的建设规划审批手续，双方对此存在的过错情形等本案具体事实，并参考评估结果，一审法院认定顺义粮油公司无需对装饰装修物支付任何费用，而利顺回收站对新建建筑产生的损失承担主要责任，顺义粮油公司作为出租方应当承担次要责任符合本案实际情况。顺义粮油公司上诉请求不予承担任何费用，依据不足，本院不予支持。利顺回收站上诉请求顺义粮油公司承担全部费用，亦无依据，本院不予支持。根据双方于2015年签订的《租赁合同》约定，严禁将租赁物部分或者全部转租给第三方，利顺回收站转租他人的应支付违约金。结合本案查明事实，利顺回收站将涉案租赁物转租，应当向顺义粮油公司支付相应违约金，一审法院判令利顺回收站给付顺义粮油公司转租违约金正确。因利顺回收站未提供充分证据证实顺义粮油公司同意其转租，并同意免除其合同约定的转租违约金，故利顺回收站上诉主张顺义粮油公司同意其转租，不予给付转租违约金，证据不足，本院不予采纳。关于利顺回收站上诉主张之经营损失，利顺回收站未就此提供证据证实，且自述仍在经营中，故利顺回收站上诉要求顺义粮油公司给付经营损失，缺乏依据，本院不予支持。综合考虑鉴定原因、本案的处理结果以及本案实际情况，一审法院酌定双方分担鉴定费、鉴定人员出庭费并无不当，利顺回收站上诉主张相关费用全部由顺义粮油公司承担，缺乏依据，本院不予采纳。综上，顺义粮油公司、利顺回收站的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8661元，由北京顺义利顺废品回收站负担6421元（已交纳），由北京市顺义粮油有限公司负担2240元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 闫 慧审 判 员 玄明虎二〇二〇年七月九日法官助理 刘 栋法官助理 肖萌萌书 记 员 陈 猛书 记 员 田亚男