辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7584号上诉人（原审被告；反诉原告）：朱国志，男，1966年12月12日出生，满族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：郭庆涛，辽宁法昌律师事务所律师。上诉人（原审被告；反诉原告）：张丽萍，女，1967年1月14日出生，满族，住沈阳市铁西区北三中路21-3号4-5-2。委托诉讼代理人：郭庆涛，辽宁法昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告；反诉被告）：于特，女，1982年8月20日出生，汉族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：王妍，辽宁美邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告；反诉被告）：王立伟，男，1982年2月18日出生，满族，住辽宁省西丰县。委托诉讼代理人：王妍，辽宁美邦律师事务所律师。上诉人朱国志、张丽萍因与被上诉人于特、王立伟房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱国志、张丽萍上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项、第三项，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担上诉费。事实和理由：原审判决认定事实错误，按照《房屋买卖合同》的相关约定被上诉人是违约方，上诉人无任何违约行为。一、《房屋买卖合同》明确约定了被上诉人的付款时间及付款方式。该合同第三条第二款第3项明确约定“乙方于本合同签订之日起20日内，备齐购房首付款人民币235万元，同时将该房款存入丙方或房产局指定的银行资金监管”。该约定明确了被上诉人应履行支付购房首付款的时间、金额和方式，不存在其他争议或不明确的地方。《房屋买卖合同》之所以约定将房款存入丙方(中介方)或房产局指定的银行资金监管，目的就是要切断被上诉人对购房款项的控制，从而保障上诉人能够及时、足额的获取房屋出卖款项。在沈阳地区，房产局指定的银行资金监管账户是指房产局以自己名义在盛京银行开立的专用于资金监管的银行账户。本案中，被上诉人于特于2019年8月8日将235万元存入其自己在中国建设银行沈阳皇姑支行开立的账户内，事前未征得上诉人的同意、事后未取得上诉人的追认，其存款行为上诉人并不知情，亦不认可与本案的关联性。因被上诉人于特未全面履行合同约定的义务将235万元购房首付款存入丙方（中介方）或房产局指定的银行资金监管，故按照《合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；二、《房屋买卖合同》明确约定了被上诉人逾期不履行约定义务的，上诉人有权解除合同。该合同第六条明确约定“乙方未按合同协议约定期限付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付数之日止，逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲乙双方同意甲方有权单方解除合同。”根据该条约定，鉴于《房屋买卖合同》签订于2019年8月1月，则被上诉人应付购房首付款的日期为2019年8月21日，上诉人有权解除《房屋买实合同》的最早日期为2019年9月10日。同时，由于《房屋买卖合同》既约定的违约金，又约定了定金。因此，根据《合同法》第一百一十六条的规定，上诉人有权选择适用定金条款；三、上诉人曾委托第三人向《房屋买卖合同》的中介方明确了被上诉人逾期交易的，上诉人将解除房屋买卖合同的行权意思表示。基于上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》是由沈阳方兴林置业信息咨询有限公司提供的居间中介服务，因此双方通过中介方沟通、协调房屋交易流程。案涉的《房屋买卖合同》签订于2019年8月1日，买卖价格为470万元，上诉人配合被上诉人及中介方办理了相关手续后，并未如期取得任何实际利益，5万元定金也在中介方进行资金监管。中介方总是以银行批复未下发为由搪塞上诉人。无奈下，上诉人委托朋友通过电话同中介方的蔺万鹤进行了长达13分钟的通话(一审时已提交相关证据)。代为上诉人明确通知了中介方截止至2019年9月10日晚，如被上诉人仍未取得银行的批复，定金就不退了，合同就解除的行权意思表示。截至2019年9月11日，被上诉人未向上诉人出示银行的批复，也未向上诉人支付任何款项或请求延期，上诉人已按照《房屋买卖合同》第六条的约定单方解除了合同，《房屋买卖合同》自2019年9月11日起就失去法律效力，上诉人不再负有向被上诉人交付房屋的合同义务。综上所述，因被上诉人未及时、全面、适当的履行《房屋买卖合同》明确约定的相关义务，上诉人依据《房屋买卖合同》第六条的约定行使单方解除合同的权利，符合双方的约定，不违反相关法律规定，合法有效。原审判决认定上诉人在合同履行期内将房屋出卖他人属于违约，故认定上诉人提出的反诉请求不符合法律规定显属错误，应当予以纠正。故上诉人请求二审法院依法撤销(2020)辽0105民初348号民事判决第二项、第三项，并依法改判。于特、王立伟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。于特、王立伟向一审法院起诉请求：1.请求法院判令二被告共同赔偿原告定金违约责任5万元；2.本案诉讼费由被告承担。朱国志、张丽萍向一审法院反诉请求：1.请求二反诉被告承担定金责任，向反诉原告交付5万元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2019年，原告王立伟欲购买门市房，通过原沈阳方兴林置业信息咨询有限公司中海店工作人员提供多处房源，最后原告王立伟选定被告朱国志所有的坐落于沈阳市皇姑区2门的房屋门市房。2019年8月1日，甲方（卖方）张丽萍，朱国志，身份证号：211223196612120613211223196701140640。乙方（买方）于特，身份证号：21122319203424。丙方（居间方）沈阳方兴林置业中海店，三方通过协商签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将坐落于沈阳市皇姑区二门门市房（建筑面积194.77平方米）出售给乙方，房屋用途商业，该房屋有抵押，贷款余额为85万元，还款时间一个月之内。甲乙双方一致确认上述房屋成交价格为470万元人民币。合同还约定定金人民币5万元，于买卖双方交接房款时可冲抵房款。买方于本合同签订之日起支付定金人民币5万元。合同还约定定金外的付款方式为一次性付款。买方于本合同签订之日起以（空白）日内备齐购房款（空白）元，同时三方将该款存入丙方或房产局指定的银行资金监管，在结清与此房相关的所有欠费后交钥匙同时支付。乙方申请商业贷款。甲乙双方于本合同签订之日起20日内，备齐所有贷款手续到相关银行办理贷款审核手续，甲方同意乙方贷款审批记下来后，办理此房屋的更名过户手续。乙方于本合同签订之日起20日内，备齐购房首付款人民币235万元，同时三方将该房款存入丙方或房产局指定的银行资金监管。合同生效当日，甲方需将房产证原件、契证原件、身份证复印件交给丙方保管。第四条还约定甲乙双方确认，自双方各自备齐办理过户之所有资料后十个工作日内向房产交易中心申请办理转让过户手续。甲、乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续、贷款手续等过程中应及时提供真实完整、有效的产权转让所需文件、证明并及时支付各项应付之税费。若因任何一方材料不齐或税费不足导致无法办理转让手续，则该过错方应依照本合同第六条承担相应责任。第五条，甲方于全款到齐腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条违约责任。乙方未按合同协议约定期限付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过20日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付20日的违约金外，甲乙双方同意甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的20%。甲方可从乙方已付房款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返回给乙方，已付房款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。双方还在第七条约定了居间服务费用等内容。三方共计约定了11条合同条款。落款处：甲方朱国志、张丽平（手签）；乙方于特（手签）；丙方蔺万鹤（手签）及沈阳方兴林置业信息咨询有限公司（盖章），签约日期为2019年8月1日。2019年8月1日，双方还通过方兴林置业公司签订了“资金托管协议书”一份，内容为甲方（出卖方）张丽萍、朱国志，身份证号，乙方(买受方)于特,身份证号，丙方(托管方)方兴林置业，甲乙双方在丙方居间介绍下，于2019年8月1日签订了编号为0000100的“房屋买卖合同”。现为保证交易安全，甲乙双方就原合同履行过程中所涉及的相关款项自愿委托丙方无偿无息代为保管。具体内容如下，一、委托内容：1、委托人为甲乙双方，2、托管资金金额人民币5万元。二委托期限：待甲乙双方约定的支付条件成就时，即查档当日时，丙方按照本协议的约定将该笔款项全部交予甲方。三、委托资金交付方式：1、为保证交易安全，本协议签订后，上述款项应通过电子收款即POS机刷卡的形式或者转帐形式转入丙方账户或现金形式。2、委托期限届满后，该笔托管金额将由丙方无息无偿打入甲方乙方如下账户内开户行（空白）、收款户（空白）名账号（空白）。四、三方的责任与义务：1、丙方已针对协议的委托行为以及可能产生的风险对甲乙双方进行了详细说明，甲乙双方均表示认同。2、丙方对本协议中涉及款项的委托保管性质为无偿无息保管。3、委托保管期限未满或支付条件未达到时，甲乙双方中任意一方无权单方要求提取该笔款项，否则丙方有权拒绝。4、若原合同履行过程中出现违约或解除等导致无法继续履行的情形，丙方支付该笔款项的条件为：（1）甲乙双方同时到场，并就该笔的款项的归属经协商一致后做出书面决定。（2）、甲乙双方任意一方出示由法院出具的就该笔款项归属问题做出处理的生效法律文件。除上述两种情形外，丙方不得基于其他任何上述支付款项，若未出现上述两种支付情形，丙方会将上述款项通过法律途径进行处理（包括但不限于提存），因此产生的费用将在确定上述款项归属后，由责任人承担。五、本协议一式三份，甲乙丙各执一份，自三方签字盖章之日起生效。甲方：朱国志（手签须按手印），乙方于特（手签须按手印），丙方经办人：蔺万鹤（手签）及沈阳方兴林置业信息咨询有限公司中海店盖章。签订时间2019年8月1日。合同签订后，朱国志于2019年8月1日收到沈阳市皇姑区2门房屋（买卖）定金人民币伍万元（50,000元），收款方式为（转账到资金托管）。2019年8月8日，原告于特通过中国工商银行沈阳北行支行汇出人民币2,350,000元，并汇入中国建设银行沈阳皇姑支行。2019年9月7日，被告朱国志向中介机构出具收条一份，内容为“今收到房权证原件两本字第Ｎ060944628-××8契证证明原件一张F21010320160036107不动产统一发票原件一张00312296契税发票原件一张05396199.经甲、乙双方同意，由丙方保管的甲方原件,返给甲方自用一个月，甲方保证一个月后不影响与乙方交易，如发生影响交易甲方承担后果。”2019年9月16日，中国建设银行沈阳市皇姑支行同意给予借款人于特共同借款人王立伟中长期个人再交易商业用房贷款，贷款金额为235万元，期限为120个月。2019年9月17日，贷款审批函下来后，中介通过微信分别向原被告双方询问时被告回复说，“说不好房证啥时候能拿回来”在9月18日中介问被告什么时候能拿回来时，被告回复“够呛，能拿回来再与被告沟通中。被告说25号差不多能拿回来”；9月25日中介给被告发微信询问房证什么时候拿回来时，被告说“不能卖了，让原告研究别的房子”之后，被告拒绝该房产买卖，中介将其保管的房屋定金、中介费等费用退回给原告。另查，2019年9月20日，张丽萍、朱国志将争议房屋卖与他人并办理了相关手续。现原被告双方发生纠纷，原告于2020年1月6日起诉来院。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》均系双方自愿行为，该协议合法有效，双方应当按照约定执行。现双方已经部分履行，诉讼中被告提出反诉请求，经审查符合法律规定，依法合并审理。原、被告双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应合法有效。双方应当依约履行。关于原告提出被告应当给付双倍返还定金50,000元的问题，按照双方所签订的合同的约定。合同签订后，被告在合同期内将争议房屋另卖他人，应当认定被告违约。导致原告不能完成买卖房屋的责任在被告，故被告应当支付原告50,000元给原告双倍定金。关于原告（反诉被告）提出解除《房屋买卖合同》的问题，根据法律规定由于被告已经将房屋出卖他人，故双方房屋买卖合同无法履行，应当依法解除。关于反诉原告提出判令反诉被告承担定金责任，向反诉原告交付5万元的问题；因被告在合同履行期内将房屋出卖他人属于被告违约，故被告提出的反诉请求不符合法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条、第二百三十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，一审法院判决如下：一、解除被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）朱国志、张丽萍于本判决生效后立即共同给付原告（反诉被告）于特、王立伟5万元定金；上述给付内容，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。案件受理费1,050元（原告已预交）；反诉受理费525元（被告已预交）均由被告（反诉原告）承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守履行。本案双方当事人的诉争焦点为：双方在履行合同过程中是否存在违约行为。庭审中，虽上诉人主张按照合同约定，被上诉人应于合同签订后的20日内备齐首付款235万元，并将该首付款存入中介方或房产局指定的银行资金监管，但被上诉人却擅自将235万元存入自己账户，违反合同约定。对此，本院认为，一方面，通过本案庭审调查及一审中中介公司工作人员蔺万鹤出具的证人证言可知，合同签订后，被上诉人积极办理银行贷款，并按照中介公司的指定将首付款235元存入指定账户，对于此环节，被上诉人并不存在违约行为；另一方面，通过被上诉人一审中提供的微信聊天记录截图、通话录音、《贷款承诺函》、《中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表》等证据材料显示，在双方履行合同过程中，上诉人朱国志于2019年9月7日将涉案房屋的相关权属证书从中介公司借走时曾出具书面收条，承诺不影响一个月后的房屋买卖，如发生影响交易其承担后果，但在被上诉人的银行贷款审批下来后，上诉人先是表示房产手续原件无法退还，后又明确表示不再继续履行双方的《房屋买卖合同》，且将涉案房屋又出售给第三人，其行为不仅构成违约，亦导致被上诉人购买案涉房屋的目的无法实现的法律后果。故一审法院判令解除合同并责令上诉人双倍返还定金并无不当，本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，朱国志、张丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,575元，由上诉人朱国志、张丽萍负担。本判决为终审判决。审判员  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年七月十五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。