山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终1095号上诉人(原审被告）:中信银行股份有限公司威海分行，住所地威海市青岛北路2号。负责人：吴从勇，行长。委托诉讼代理人：国辉，山东弘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉洁，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：荣成市阳光房地产开发有限公司，住所地荣成市沿河南街3号。法定代表人：董昭安，总经理。委托诉讼代理人：孔爱芝，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，山东东方未来律师事务所律师。上诉人中信银行股份有限公司威海分行（以下简称中信威海分行）因与被上诉人荣成市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）用益物权纠纷一案，不服威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中信威海分行上诉请求：1.撤销或改判一审判决；2.二审诉讼费由阳光公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。阳光公司没有合法取得案涉土地的使用权，其购买的建筑物仅为6726.43平方米，对于中信威海分行所购买的案涉房产及项下土地并不享有权利，阳光公司在没有购买案涉房产的情况下将案涉房产项下的土地使用权登记至自身名下，侵犯了中信威海分行的合法权益，亦违反了相关法律规定。中信威海分行已经合法购买并占有案涉房产多年，虽然因客观原因未办理登记手续，但不能否认中信威海分行购买案涉房产时一并享有项下土地使用权的事实，阳光公司无权对案涉房产项下土地使用权主张权利；2.一审委托鉴定机构对土地使用权费用进行鉴定违法。中信威海分行不同意阳光公司的鉴定，阳光公司主张的损失已经明确了计算方式，无需通过鉴定程序确认；3.一审未追加威海经济技术开发区金鑫房地产开发公司（以下简称金鑫公司）参加诉讼，程序违法；4.一审确定本案案由为用益物权纠纷错误，阳光公司不享有合法用益物权。中信威海分行另对其他程序问题提起上诉，后自愿撤回该部分上诉请求和理由。阳光公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.阳光公司通过拍卖手续竟得部分房产，已经实际将案涉房产项下土地使用权办理了过户登记手续，阳光公司依法取得了相应的土地使用权，中信威海分行虽然占有案涉房产，但不享有项下土地的权利，导致阳光公司无法使用土地产生损失；2.金鑫公司原系案涉土地使用权人，其有权对案涉土地使用权进行处分，阳光公司和金鑫公司签订的土地使用权转让协议合法有效；3.一审依法委托鉴定机构进行鉴定，中信威海分行无正当理由拒绝参加鉴定程序，故一审的鉴定程序合法；4.中信威海分行曾在另案中对金鑫公司提起诉讼，后自愿撤诉，本案不应追加金鑫公司参加诉讼。阳光公司向一审法院提出诉讼请求：中信威海分行给付土地使用费900万元，并自起诉之日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。一审法院认定事实：1993年2月4日，威海经济技术开发区西苑街道办事处蒿泊村民委员会（以下简称蒿泊村委会）由威海经区管委批复同意建设综合楼，建筑面积9200平方米，1994年3月25日，工贸公司取得规划许可证，建筑面积12000平方米。1994年5月8日，中信威海分行与工贸公司签订了《房产购销协议》，约定中信银行购买工贸公司建设的位于青岛新都综合楼中的一部分，面积为5887平米，价格775万元，定于1995年6月1日前交付房屋，之后双方又签订了三份补充协议。中信威海分行于1994年1月至1995年10月共向包含荣成青鱼滩渔业公司、机床厂、中洋实业总公司、蒿泊村委会、工贸公司、蒿泊建筑公司、空调厂、装饰公司等支付了购房款2700余万元，其中综合楼建筑物752万余元（注：中信银行提供的收据、发票等备注栏显示的有借款、工程款、预付款、钢材款、征地款等）。1994年5月21日，综合楼被准予开工建设。1995年2月21日，中信威海分行向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元，1995年8月30日综合楼竣工验收。1997年8月1日，威海经区土地管理局与蒿泊村委会签订了《征用土地协议书》，征用土地7554平方米给予补偿，2001年12月30日，威海市政府为中信威海分行出具土地权属证明，内容为：中信威海分行使用土地总面积7659平方米，权属来源“以资抵债协议”，该证明同时注明“仅适用于改制评估”，有效期3个月。2007年6月23日，威海市政府向威海市国土资源局发文批复，同意为金鑫公司于1994年建设综合楼占用的土地办理用地手续，将案涉土地使用权出让给金鑫公司，作商业用地，期限27年。2007年8月4日，阳光公司通过拍卖竞买方式取得了金鑫公司建设的综合楼中的约6200平米，价款为1113万元，2007年8月25日，阳光公司、金鑫公司签订了一份《国有土地使用权转让合同书》，约定金鑫公司将其取得的案涉土地使用权转让给阳光公司，每平米1420元，共计1087.58万元一次性付清。2007年8月27日，阳光公司、金鑫公司向国土及政府部门申请土地变更登记，申请表中注明：该宗地地上建筑物8000平方米，设有房产确权手续，随土地一起转让。阳光公司于2007年9月4日取得了上述土地国有土地使用权证书，证号为“威经技区国用（2007）第Z-23号”。2008年12月10日阳光公司取得了综合楼中6726.43平方米的房权证，证号为“威房权证字第××号”。2010年中信威海分行将其取得的综合楼中的部分房屋对外出租。一审诉讼过程中，中信威海分行于2019年8月23日提起行政诉讼，要求撤销行政部门为阳光公司颁发的青岛南路-9号-（北部）建筑物项下土地使用权证，在该案审理过程中本案中止诉讼，2020年2月20日，该行政案件被一审法院裁定驳回起诉。2019年10月23日，中信威海分行再次诉至一审法院，要求确认阳光公司与金鑫公司签订的土地转让合同无效，后于2020年2月26日撤回起诉，一审法院裁定准予撤诉。与此同时，中信威海分行申请在本案中追加金鑫公司作为第三人参加诉讼，经审查对其申请予以驳回。阳光公司申请对中信威海分行占用其土地的损失费用进行评估鉴定，一审法院依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司进行评估，该公司出具的评估报告书显示：2007年9月4日至2019年10月16日案涉土地5.74亩损失价值为4206522元。阳光公司对评估报告书真实性无异议，但认为评估数值太低，为尽快解决纠纷其认可该评估结果。中信威海分行认为鉴定程序违法，不发表质证意见。本案在审理后期，中信威海分行同意将其购买的涉案建筑物转让给阳光公司，但双方最终协商未果。另查，金鑫公司原隶属于工贸公司，工贸公司更名为威海经济技术开发区金鑫物资公司，该公司因未按规定参加年检被工商部门吊销营业执照，2006年7月19日，金鑫公司主管部门变更为蒿泊村委会。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。物权的取得和行使不得损害公共利益和他人合法权益。所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权，用益物权人行使权利不得损害所有权人的权益。本案中，阳光公司通过正当拍卖竞买方式取得了综合楼的部分建筑物，并与金鑫公司签订国有土地使用权转让合同书，办理了其取得的综合楼建筑物及项下土地的产权登记，已取得了案涉土地及地上建筑物的物权，系合法取得，依法予以认定。中信威海分行辩称与工贸公司签订《房产购销协议》实际占有综合楼中的部分建筑物，并于1995年向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元，但至本案法庭辩论终结前中信银行从未办理案涉土地使用权登记手续，亦未办理案涉综合楼部分建筑物的产权登记，即中信威海分行在法律意义上并未取得案涉土地及地上综合楼部分建筑物的物权。另外，根据相关法律规定，土地出让应当向行政部门交纳出让金，法律、行政法规并未规定国土开发公司可以代替行政部门收取土地出让金，且中信银行交付给国土开发公司的土地款并未注明款项性质系土地出让金，无法认定其交纳的款项与案涉土地有关，中信银行亦未与工贸公司或金鑫公司签订国有土地使用权转让合同，换言之其并未实际合法取得案涉土地使用权，故其辩称理由不当，依法不予支持。中信威海分行占有阳光公司合法取得的案涉部分土地进行经营并产生收益，其理应向阳光公司支付必要占用费用。虽中信威海分行对评估报告存有异议，但该评估报告系一审法院依阳光公司申请依法委托，评估过程中亦不存在程序违法等情形，其提出的异议于法无据，对此依法不予采信，该评估报告依法确认为有效证据。故阳光公司主张要求中信银行支付土地占用费理由正当，证据充分，依法予以支持，其数额应以评估报告为准。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第一百一十七条规定，判决：中信银行股份有限公司威海分行于判决生效后十日内给付荣成市阳光房地产开发有限公司土地占用费420.6522万元，并自起诉之日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取74800元，由荣成市阳光房地产开发有限公司负担24800元，中信银行股份有限公司威海分行负担50000元；评估费168000元，由中信银行股份有限公司威海分行负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，中信威海分行于2020年3月10日起诉金鑫公司及阳光公司，要求确认金鑫公司和阳光公司签订的国有土地使用权转让合同中涉及中信威海分行享有权利的威海市青岛房产项下土地使用权的部分合同内容无效，一审法院作出（2020）鲁1092民初815号民事判决，认定金鑫公司和阳光公司在签订上述转让合同时存在恶意，确认该转让合同无效。阳光公司不服提起上诉，本院作出（2020）鲁10民终1929民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，对于金鑫公司和阳光公司签订的国有土地使用权转让合同中约定的土地转让款支付问题，阳光公司主张其竞买其他房产的转让款和上述国有土地使用权转让合同中的土地转让款发生竞合，即阳光公司实际按照2007年8月4日竞买金鑫公司建设的综合楼中约6200平米支付了价款1087.58万元，包括佣金在内数额累计为1113万元。本院认为，从已查明的事实看，1993年2月4日蒿泊村委会由威海经区管委批复同意建设综合楼，1994年5月8日，中信威海分行与工贸公司签订了《房产购销协议》，约定中信威海分行购买案涉房产，后中信威海分行支付了购房款2700余万元，另于1995年2月21日向威海经区国土开发公司支付土地款331.96万元。2001年12月30日，威海市政府为中信威海分行出具土地权属证明，内容为：中信威海分行使用土地总面积7659平方米，权属来源“以资抵债协议”。上述事实表明，中信威海分行早在1994年便参与了案涉房屋的建设，也实际支付了对价和土地款，而政府征收土地时中信威海分行已经实际占有案涉房产多年。反之，阳光公司虽然和金鑫公司签订了土地转让合同，但并未依照该合同支付土地转让款，根据其自认，阳光公司仅按照竞拍程序支付了其所购买的部分房产之对价。在金鑫公司处分案涉土地使用权时，中信威海分行已经买受案涉房产，其项下土地使用权亦应依照一般交易惯例一并转让给中信威海分行，虽然金鑫公司再次将土地使用权处分给阳光公司，但此时金鑫公司对土地的权益已经受到限制，相比较中信威海分行和阳光公司的权益看，无论从合同履行、对价支付和房产占有等方面分析，中信威海分行的权益都应当得到保护。同时，根据一审法院（2020）鲁1092民初815号民事判决及本院（2020）鲁10民终1929民事判决看，金鑫公司和阳光公司签订的国有土地使用权转让合同中关于处分中信威海分行使用的案涉房产项下土地使用权的部分内容存在无效情形，在此情况下，阳光公司将案涉房产项下土地使用权登记至其名下已经丧失了合法依据，阳光公司亦不能依照土地使用权的登记情况来对案涉土地主张权利。综上，中信威海分行之上诉请求合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初1014号民事判决；二、驳回荣成市阳光房地产开发有限公司要求中信银行股份有限公司威海分行给付土地使用费900万元，并自起诉之日起至判决生效之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息的诉讼请求。一审案件受理费74800元、鉴定费168000元、二审案件受理费149600元，均由荣成市阳光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万景周审判员  张丽萍审判员  蒋 涛二〇二〇年七月十四日法官助理郎冰书记员丁真真