贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初7053号 原告：叶荣，男，1974年10月2日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：吴晓莉，女，1975年6月5日出生彝族，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：熊灿斌、王秋菊，贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩，该公司员工。 原告叶荣、吴晓莉与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告叶荣、吴晓莉的委托诉讼代理人熊灿斌，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶荣、吴晓莉向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告截止2020年5月10日的逾期办理商品房不动产登记证违约金109491.24元，2020年5月11日以后的违约金以总购房款499960元为基数，按日万分之二计算至被告将商品房不动产登记交付原告之日；2.案件受理费由被告承担。（庭审中，原告将第1项诉讼请求中的违约金109491.24元明确为“以购房款499960元为基数按日万分之二的标准从2016年7月26日起计算至2020年5月10日。”） 事实及理由：2014年4月16日预交首付款299960元购买被告开发的位于毕节市七星关区大众国际3-2002号房。2014年5月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号：2014-154，合同约定：“第三条基本情况，买受人购买的商品房建筑面积134.88平方米，套内建筑面积115.28平方米。第七条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第2种方式计算商品房价格：2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为499960元（大写肆拾玖万玖仟玖佰陆拾元整）。第八条付款方式及期限，买受人采取下列第3种方式付款。3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款299960元，余款200000元以银行按揭支付。第八章房屋登记，三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。”按双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告支付了被告首期购房款299960元后余款通过银行按揭贷款予以支付。按被告要求，原告与工行毕节市分行签订《个人借款／担保合同》，向工行毕节分行贷款200000元，该款项由工行毕节分行根据原告授权直接转入被告银行账户，至此，原告所有购房款499960元全部支付完毕。现被告虽将房屋交付给了原告，但却一直未办理不动产登记证。原告认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约支付了被告所有购房款499960元，被告也应按约定在2016年7月26日前将房屋不动产登记证交付原告，但被告至今未办理并将房屋不动产登记证交付原告，已违反双方约定，按双方所签《商品房买卖合同》的约定，被告应按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。因该违约金约定过高，原告主动调整，诉请被告按日0.02%支付。因双方约定的办理并交付不动产登记证的时间为2016年7月26日之前。截止2020年5月10日，被告违约时间远超三年，原告按诉前三年计，被告截止2020年5月10日应支付原告违约金为109491.24元。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判决支持原告诉讼请求为谢。 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司提交书面答辩状称：一、涉案房屋至今未办理房屋产权证，系因本案中涉案商品房项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且拒不配合竣工验收导致，所以应免除或减轻被告的违约责任。且现如今毕节市政府同意特事特办，涉案楼盘可以办理房屋产权证，并已在办理之中。二、被告逾期办证未给原告造成实际损失，故不应承担逾期办证违约金。因原告早已实际入住所购买商品房，居住权利得到充分保障。被告逾期办证未给其造成实质性损失，故不应承担逾期办证违约金。即便人民法院最终认定被告应承担违约金，也应考虑原告未遭受实际损失而予以调整。三、如法院最终认定被告构成违约，因涉案房屋未办证系因第三方过错及市场原因导致，非被告恶意违约，恳请对违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率进行调整。对超过诉讼时效部分，不予支持。综上，请求法院查明事实、分清责任后作出公平的判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月7日，以原告叶荣、吴晓莉为买受人，被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际第3单元20层2号房，建筑面积134.88平方米，套内建筑面积115.28平方米。该商品房总价款为499960元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人采取贷款方式付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款299960元，余款200000元以贷款支付。出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，原告按照合同约定支付涉案房屋购房款499960元。原告认为，被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。另查明，截止至庭审时涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按照合同约定履行其相应的义务。对于原告诉请的逾期办理商品房不动产登记违约金的请求。根据《商品房买卖合同》的约定，被告承诺于2016年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。同时，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，转化为告知其已经取得办理商品房转移登记条件的义务。被告尚不具备办理转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应当承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2016年7月27日，但是被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年5月12日）往前倒推三年，即2017年5月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，本院予以采纳。原告诉请的违约金计算期间为，从2017年5月12日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于该项违约金的计算标准问题。原告主张按日万分之二的标准计算违约金，但是被告辩称违约金过高请求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原、被告双方未就损失进行举证，兼顾合同的履行情况，本案违约金计算标准应为中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%。2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，原告诉请的上述违约金应以原告已付购房款总额499960元为基数，从2017年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告叶荣、吴晓莉支付逾期办理商品房不动产登记的违约金（违约金以原告已付购房款总额499960元为基数，从2017年5月12日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%计算至2019年8月20日，2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、驳回原告叶荣、吴晓莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1245元，由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年七月三日 书记员  胡晨