福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3327号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福建鼎邦置业投资管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路238号3号楼5层。 法定代表人：林道水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林明星，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市鼓楼区起点培训中心，住所地福建省福州市鼓楼区津泰路238号1号教学楼三层。 法定代表人：郑星颜，该中心董事长。 委托诉讼代理人：周爱芹，福建信得律师事务所律师。 上诉人福建鼎邦置业投资管理有限公司（以下简称“鼎邦公司”）因与被上诉人福州市鼓楼区起点培训中心（以下简称“起点培训中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初13537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎邦公司上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项、第六项，并维持第一项、第二项、第三项，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：案涉《租赁合同》合法有效，依法受到法律保护。虽然另案认定案涉《联合办学协议》《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，但是起点培训中心于2019年6月20日就致函鼎邦公司单方要求提前解除案涉房屋租赁合同，可见，起点培训中心在另案生效判决之前就已违约，鼎邦公司依法有权要求起点培训中心承担违约责任。根据《租赁合同》第三条和第十三条的约定，鼎邦公司有权要求起点培训中心支付免租期租金67275元、逾期滞纳金、解除合同违约金215280元，并有权没收起点培训中心已缴纳的租赁押金70000元。上述违约责任分别对应起点培训中心不同程度的违约行为，不存在“重复处罚”问题，况且起点培训中心在一审中并未抗辩“违约金”过高，一审法院不应当主动予以扣减。综上，一审法院在认可案涉《租赁合同》效力的情况下，仅判决起点培训中心支付1250元滞纳金而不承担其他违约责任，适用法律不当。 起点培训中心辩称，一审判决已是在最大限度均衡保障鼎邦公司利益的基础上作出，鼎邦公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.鼎邦公司明知其受托管理案涉租赁场所的期限至2016年1月31日就已到期，仍隐瞒事实并于2016年11月25日和起点培训中心继续签订《租赁合同》，导致起点培训中心对案涉租赁场所投入大量资金装修、招收大量培训生员，后又因委托方与产权人的纠纷无法正常使用场地，鼎邦公司的行为明显涉嫌合同欺诈。2.鼎邦公司委托方违约于租赁场所所有权人的行为直接导致本案的租赁合同无法正常履行，鼎邦公司对本案合同的解除主观上早有恶意，应负有完全责任。本案是鼎邦公司违约在先，应当由鼎邦公司承担对起点培训中心的违约责任，起点培训中心保留另案追诉的权利。3.人民法院已于2017年4月26日裁定提存起点培训中心应支付给鼎邦公司的租金，鼎邦公司自2017年4月26日起便无权再向起点培训中心收取租金，鼎邦公司的诉权不具有对抗生效判决的效力，故其在本案中向起点培训中心主张2019年6月的租金66976元及相应违约责任是没有事实及法律依据。4.由于鼎邦公司的委托方与产权人之间合同已解除、鼎邦公司无权经营管理案涉租赁场所以致起点培训中心无法正常使用案涉租赁场所，起点培训中心发函给鼎邦公司要求解除案涉租赁合同，并非起点培训中心违约在先解除合同。 鼎邦公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2016年11月26日签订的《租赁合同》；2.判令起点培训中心支付鼎邦公司租金66976元(暂计至2019年6月28日，实际应计付至本案生效判决确认解除房屋租赁合同之日止)；3.判令起点培训中心向鼎邦公司支付未付租金自2019年6月28日起暂计至2019年6月28日的滞纳金5626元（滞纳金以上述款项为基数，从合同约定应付之日起，按照每日千分之三标准，计付至本案判决确认解除房屋租赁合同之日为止）；4.依法判令起点培训中心支付免租期租金67275元；5.依法判令起点培训中心已缴纳的租赁押金70000元归鼎邦公司所有；6.判令起点培训中心向鼎邦公司赔偿违约金人民币215280元；7.判令起点培训中心承担本案诉讼费用。 起点培训中心向一审法院反诉请求：1.依法确认双方于2016年11月25日签订的租赁合同无效；2.依法判令鼎邦公司返还起点培训中心支付的租赁押金70000元、装修押金6000元和水电周转金1000元；3.本案本、反诉案件受理费、财产保全费等费用均由鼎邦公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月20日，甲方福建江夏学院，乙方福州意强服饰贸易有限公司、凌顶教育咨询管理有限公司（未经工商登记）签订《联合办学协议》，双方就联合办学事宜达成如下主要协议：一、联合办学点设在福州市鼓楼区，现为福建江夏学院津泰校区），由甲方按现状提供联合办学点的教学楼、学生宿舍楼、办公、后勤等场地。乙方向甲方支付联合办学期间的固定收益，取得甲方提供的楼房、场地及所属设备等3年零6个月的使用权，并负责联合办学点的管理及经营。二、联合办学期限自2012年10月1日至2016年3月31日止……2013年2月2日，甲方福建江夏学院，乙方福州意强服饰贸易有限公司、凌顶教育咨询管理有限公司再次签订《联合办学补充协议》，确认合作期限届满后再延长三年，即自2013年7月1日至2019年12月31日止。2013年6月25日，福州意强服饰贸易有限公司与凌顶教育咨询管理有限公司出具《委托书》，委托福州鼎邦物业管理有限公司根据《联合办学补充协议》使用福州市鼓楼区东街街道津泰路238号“福建江夏学院津泰校区”1、3、4、7号楼及其他零星楼房，包括但不限于根据协议要求对外签订租赁合同、承包合同；代为对场地进行日常的经验管理；代为收取租金、承包金；代为进行物业管理并收取物业管理费用；代为处理与政府相关政府、福建江夏学院、商家之间的食物纠纷等；代为进行诉讼、非诉讼行为；委托期限以租赁合同约定期限为准。2016年11月26日，福建鼎邦置业投资管理有限公司（甲方）与福州市鼓楼区起点培训中心（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租位于福州市，租赁期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日，第一、二年租金67275元／月，第三年租金71760元／月；其中装修免租期自2017年1月1日起至2017年1月31日，租赁期间若乙方违约导致提前终止本协议，则甲方有权向乙方追缴装修免租期的租金67275元；合同签订次日内，乙方向甲方支付70000元作为租赁押金；甲方确保享有场地使用权，且该场地适用于乙方承包经营活动用途；乙方迟延交付租金和水电费等费用的，每迟延一天，应按当期迟延交付金额的0.3%／天向甲方支付逾期付款违约金；乙方提前要求解除合同，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，没收押金，并要求乙方支付相当于当年度三个月的租金作为违约金。2019年6月20日，起点培训中心向福州鼎邦物业管理有限公司发出《说明函》，内容为：因收到福州市中级人民法院的发函，未能有效进行消防验收，影响正常合法经营，现于2019年7月1日将津泰路238号1Ａ6层的场所交付福州鼎邦物业管理有限公司，场所内属于起点的设施由鼎邦物业酌情处理。2019年6月28日，鼎邦公司回函：福建江夏学院等人房屋租赁合同纠纷一案及消防问题并不会影响起点培训中心的正常经营，并向起点培训中心主张提前解除合同及逾期支付租金的违约责任。 另查明，福州市中级人民法院于2017年4月26日作出申请人福建江夏学院与被申请人福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司租赁合同纠纷一案（2016）闽01民初672号一《民事裁定书》，裁定：提存座落于福州市房产［权证号：榕房权证Ｒ字第××号、闽国用（2015）第××号］的所有承租人于本裁定书作出之日起发生的租金至一审法院制定的银行账户，并于2017年5月15日向起点培训中心发出（2017）闽01执保129号《协助执行通知书》。福建江夏学院与福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司，第三人海峡拍卖行有限公司租赁合同纠纷一案，福州市中级人民法院于2018年9月26日作出（2018）闽01民初1132号民事判决书，判决：一、确认案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于判决发生法律效力之日解除；二、案涉履约保证金200万元归福建江夏学院所有；三、福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光应于判决生效之日起十日内向福建江夏学院返还《联合办学协议》、《联合办学补充协议》项下的租赁场所……林光、福建隆禾贸易有限公司不服上诉判决，提起上诉，福建省高级人民法院于2019年7月10日作出（2018）闽民终1456号《民事判决书》，判决：……三、确认讼争的《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除；四、福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光于判决生效之日起十日内向福建江夏学院返还《联合办学协议》、《联合办学补充协议》项下的租赁场地……（2018）闽民终1456号《民事判决书》于2019年7月12日发生法律效力。2019年8月14日，福州市中级人民法院执行局发出（2019）01执1247号公告，通知使用（占有）福州市鼓楼区东街街道津泰路238号房屋的单位（个人）及物业管理人员立即自行腾退清场，并交由福建江夏学院进行管理。 再查明，2016年4月8日，福州鼎邦物业管理有限公司变更为福建鼎邦置业投资管理有限公司。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，从当事人提交的证据及法院调查的情况来看，涉诉房屋的产权人为福建江夏学院，福州意强服饰贸易有限公司与凌顶教育咨询管理有限公司因与福建江夏学院签订的《联合办学协议》、《联合办学补充协议》而占有使用涉诉房屋，并授权委托鼎邦公司管理涉诉房屋。起点培训中心与鼎邦公司签订了《租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，未有证据显示存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属合法有效，各方均应当予以遵守。虽然（2018）闽民终1456号《民事判决书》认定案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，鼎邦公司向起点培训中心出租案涉房屋未得到福建江夏学院的追认，存在处分权瑕疵，但无权处分也不是主张合同无效的法定事由，不影响案涉租赁合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。根据当然解释、举重以明轻的原则，起点培训中心以鼎邦公司没有处分权为由要求确认《租赁合同》无效的反诉请求，依据不足，不予支持。 关于合同的解除问题，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然福建江夏学院与福州意强服饰贸易有限公司、黄强、林光、福建隆禾贸易有限公司，第三人海峡拍卖行有限公司租赁合同纠纷一案的审理结果对诉争租赁合同的履行存在影响，但在前述案件尚未判决生效的情况下，起点培训中心签订房屋租赁合同的合同目的依然能够实现，鼎邦公司尚不构成根本违约，不足以导致起点培训中心单方提出解除合同，双方完全可以通过协商的方式解决争议。但起点培训中心未与鼎邦公司积极协商，提前要求解除合同，存在违约。另外，现案涉《联合办学协议》、《联合办学补充协议》于2016年7月18日解除，申请执行人福建江夏学院与被执行福建意强服饰贸易有限公司、黄强、林光房屋租赁合同纠纷（2019）闽01执1247号一案已进入强制执行，诉争租赁合同目的已无法实现，故鼎邦公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。根据案涉租赁合同第十三条违约责任，一审法院确认该合同于2019年6月28日解除。现鼎邦公司要求起点培训中心支付截止至2019年6月28日的租金71760元/月÷30天/月×28天＝66976元，符合合同约定，予以支持。 关于鼎邦公司以起点培训中心违约为由要求起点培训中心按日千分之三支付逾期滞纳金5626元、解除合同的违约金215280元及没收租赁押金70000元，并支付免租期租金67275元的诉讼请求，一审法院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以用预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。合同虽对滞纳金、违约金及租赁押金均有约定，但因一种违约行为不应当招致多重的重复处罚，否则会加重合同当事人的责任。另外，根据诉争租赁合同约定，鼎邦公司应确保享有场地使用权，然而关于案涉房屋的租赁合同纠纷于2016年7月20日即产生，鼎邦公司出租涉案房屋处于权利瑕疵状态。且2019年7月12日起，鼎邦公司亦无法取得对系争房屋的合法占有，诉争租赁合同事实上已无法继续履行，故对于合同的解除，双方均负有过错，因解除合同造成的损失双方均应承担相应责任。现综合考量双方合同约定及实际履行情况、损失的合理性、双方过错比例等因素，一审法院酌定起点培训中心按照月利率2%向鼎邦公司支付滞纳金66976元×2%/30×28天＝1250元，鼎邦公司应向起点培训中心返还租赁押金70000元。另，起点培训中心主张鼎邦公司返还装修押金6000元及水电周转金1000元，但未提供相应证据证明，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、福建鼎邦置业投资管理有限公司与福州市鼓楼区起点培训中心于2016年11月26日签订的《租赁合同》解除；二、福州市鼓楼区起点培训中心于本判决生效之日起十日向福建鼎邦置业投资管理有限公司支付租金66976元；三、福州市鼓楼区起点培训中心于本判决生效之日起十日向福建鼎邦置业投资管理有限公司支付未付租金滞纳金1250元；四、福建鼎邦置业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区起点培训中心返还租赁押金70000元。五、驳回福建鼎邦置业投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回福州市鼓楼区起点培训中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费适用简易程序减半收取4412元（已由福建鼎邦置业投资管理有限公司预交8823元），由福建鼎邦置业投资管理有限公司承担2900元，由福州市鼓楼区起点培训中心承担1512元。反诉费862.5元（已由福州市鼓楼区起点培训中心预交），由福建鼎邦置业投资管理有限公司承担。 二审中，双方当事人未提交新证据。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于起点培训中心是否应当向鼎邦公司承担提前解除合同的违约责任。在福建江夏学院与福州意强服饰贸易有限公司等人租赁合同纠纷一案（2018）闽民终1456号民事判决书生效前，起点培训中心于租赁合同期内提出解除合同，构成违约。但是，首先，起点培训中心解除合同时间仅早于判决生效时间十余天，若起点培训中心未提出解除合同，本案合同也无法继续履行且应由鼎邦公司向起点培训中心承担违约责任；其次，生效判决确认的案涉《联合办学协议》《联合办学补充协议》解除时间早于鼎邦公司向起点培训中心出租案涉房屋的时间，即鼎邦公司在出租案涉房屋时并不享有合法的承租权，综合考虑合同的签订、履行、损失情况和双方的过错程度，一审判决起点培训中心无需向鼎邦公司承担提前解除合同的违约责任，判决合理，本院予以确认。 综上所述，鼎邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9686.5元，由福建鼎邦置业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年七月十六日 法官助理林颖 书记员郭梦铃