江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1221号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山苏杭时代超市连锁有限公司，住所地江苏省昆山市锦溪镇文昌南路东侧1号。法定代表人：朱建东，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：武进区洛阳苏杭时代百货超市，住所地江苏省常州市武进区洛阳镇珠光街87号珍珠名苑3幢101、201号。经营者：邵联国，男，1959年11月19日出生，汉族，住浙江省永嘉县。两上诉人共同的委托诉讼代理人：姜梨萍，江苏品喆律师事务所律师。两上诉人共同的委托诉讼代理人：苗一慧，江苏常金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常州市常洛基础设施建设有限公司，住所地江苏省常州市武进区洛阳镇洛阳大街15号。法定代表人：蒋一峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺小花，江苏强森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳华，江苏强森律师事务所实习律师。上诉人昆山苏杭时代超市连锁有限公司（以下简称昆山苏杭时代超市）、武进区洛阳苏杭时代百货超市（以下简称洛阳苏杭时代超市）因与被上诉人常州市常洛基础设施建设有限公司（以下简称常洛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初3270号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第五项，依法改判常洛公司赔偿昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市100万元；2.常洛公司承担上诉费用。事实与理由：一审法院认定昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市解除合同违约错误，判决恢复原状至毛坯状态没有事实与合同依据。一、我方在租赁合同解除过程中不存在违约。1.生效的（2017)苏0412民初3104号、5412号判决查明，出租房屋存在违法平台搭建，无法办理产证，进而导致消防部门向承租人作出责令停业的处罚，承租人客观不能而停业并解除合同。无法继续履行租赁合同的原因是出租方提供的租赁物存在瑕疵所致，承租人解除合同过程中不存在违约。2.生效的（2017）苏0412民初5412号民事判决支持了我方解除租赁合同的请求，也就意味着我方解除合同具有合法性、合理性。5412号案件认定明确，判决解除的原因为中间违法搭建的平台为经营超市不可或缺一部分，出租方无法将其合法化，直接导致承租方无法经营超市，导致合同目的无法实现，进而法院基于无法履行之现状而判令解除，支持我方的诉讼请求。而一审判决直接将我方的解除行为认定为违约，与同一法院的在前判决存在冲突和矛盾。我方解除合同不存在违约，故法院判定我方承担违约责任错误。二、一审法院将恢复原状的范围扩大至毛坯状态，没有事实与合同依据，且有违社会效果。1.常洛公司成为出租方时，房屋已经装修完成，非毛坯状态。即使恢复原状，也仅可要求我方恢复至交付时状态，而不应该要求承租人恢复至交付前装修前的毛坯状态。双方于2016年1月9日签订租赁合同，当时，我方已经装修完成并且开始营业状态。也就是说，常洛公司承接初始房屋时即基本装修完成状态，常洛公司即使要求我方恢复原状，也仅限制于后期又添设部分，而不是将房屋恢复至毛坯状态。2.双方的租赁合同2.4条明确，合同终止后，承租方有义务拆除可拆除设施，特别要求拆除行为不得损坏房屋地面、墙面、墙体等。合同明确了拆除范围仅仅是可移动设施，不含地面、墙体、墙面等，而一审法院将恢复原状的范围包含了地面、墙体、墙面，明显与合同约定不符。3.鉴定的恢复原状的费用明显高于实际所需费用，一楼、二楼总装修费用为300万，二楼仅恢复原状的费用即143万元，显然不符合常理。4.即使法院支持常洛公司要求恢复至毛坯状态的诉请，也应该先行判令我方限期内恢复原状，如我方限期内不恢复，再判令我方支付恢复原状的费用。一审法院直接判令我方支付恢复费用，没有法律依据。如果常洛公司坚持要求二楼恢复至毛坯状态，且可以获得法律支持的，我方同意自行委托施工单位将二楼的装修恢复至毛坯状态，从而替代判决书第一项的支付义务。三、我方的反诉请求应该获得支持。1.二楼违法搭建平台是造成合同无法履行的原因。我方与前一房屋所有人签订租赁合同时（2013年），房屋尚未开始建设。房屋所有人即承诺中间搭建，吸引我方开超市的意愿签订合同。2015年10月，违法搭建平台后交付我方，提供瑕疵出租物的人是出租方陈红。2.常洛公司承继了前一出租方陈红的瑕疵出租物，属于出租物瑕疵义务的转移，因出租物瑕疵导致合同无法履行，常洛公司应该向我方承担赔偿义务。3.我方承租期为15年，装修产生直接费用即300余万，因出租物存在瑕疵，导致承租方无法履行合同而解除，常洛公司应该按年限的标准对我方的损失进行补偿。常洛公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。常洛公司向一审法院起诉请求：1.判令昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市将租赁物恢复原状后返还常洛公司，否则由昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿常洛公司恢复原状所需费用的损失；2.判令昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金94498元以及自2018年5月10日起至实际返还之日止的实际占有使用费（以113398元/月计算）；3.判令昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿6个月免租期及提前解除合同12个月共计18个月的租金损失2041164元；4.判令昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市承担本案诉讼费用。昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市向一审法院反诉请求：判令常洛公司赔偿昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市剩余租赁期内装饰装修残值1000000元。一审法院认定事实如下：2016年1月9日，常洛公司为甲方（出租方）与昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市为乙方（承租方）签订租赁合同，该合同载明：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规和规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方位于常州市武进区洛阳镇“珍珠名苑”3幢201号商铺作“苏杭时代超市”使用，为明确双方权利义务，经双方协商一致，特订立如下合同：第一条、租赁房屋的坐落与面积1.1甲方出租乙方的房屋位于常州市武进区洛阳镇“珍珠名苑”3幢201号商铺（含共同部位与相关附属物业及配套设施）。1.2双方共同确认出租房屋面积共5669.91平方米，性质为商业用房。在签订本合同前乙方已对该商铺租赁计价面积、附属设施设备及周边环境作了充分的调查和了解，已清楚地了解了该商铺在签订本合同的现状，并同意按该商铺及其设施设备的现状接收、承租该商铺。第二条、租赁期限及用途2.1本合同项下房屋租赁期限为15年，自2015年10月15日起至2031年4月14日止（其中2015年10月15日至2016年4月14日为免租期）。2.2乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为经营“苏杭时代”超市，在合同有效期内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门批准的，乙方不得擅自改变租赁房产的用途。2.3合同租赁期满前6个月，乙方应书面通知甲方期满退租或续租。乙方如要求续租，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，续租合同条款另行商定。2.4若到期后双方不续签合同，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，并将可拆除设施搬出房屋，甲方不承担乙方装修及拆除的任何损失。但该拆除行为不得损坏房屋的地面、墙面、墙体等。逾期未拆除的视为抛弃物，无偿归甲方所有。第三条、租金及支付方式3.1租赁房屋年租金为1360778元/年（每年壹佰叁拾陆万零柒佰柒拾捌元整），该年租金在15年租赁期内保持不变。租赁房屋总租金为：贰仟零肆拾壹万壹仟陆佰柒拾元整（上述租金均为不开票，如需开票，税金由乙方承担）。3.2租金按年支付，先付后用。乙方须于甲方交付7个工作日内支付第一年的租金，此第一年的租金金额付清后，方可办理装修手续。其他年度租金乙方须于前一年租赁期到期前一个月内支付下年度租金。……。第十二条、合同的变更、解除与终止12.1本合同的修改和变更，双方需另行签订书面合同。12.2因不可抗力或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。…。12.4租赁期内，乙方不得提前终止合同。如乙方单方终止合同的，已支付的租金不退，履约保证金不退，并须赔偿因提前解约给甲方造成的全部损失。第十三条、双方违约责任13.1在乙方超市未开业前，如乙方的原因单方终止合同，不承租本建筑物做超市经营的，乙方应赔偿甲方人民币50万元的经济损失；若因甲方的原因单方终止本合同，不将本建筑物出租给乙方经营的，甲方除向乙方返还保证金外，同时还需赔偿乙方一切经济损失。13.2乙方逾期支付应付费用（包括租金、保证金、物业管理费等费用）且甲方未行使本合同单方解除的，则每逾期一日，乙方需按应付费用总额的5%支付违约金。若逾期支付应付费用超过10日的，甲方除有权继续要求支付逾期违约金外，还有权采取停止公用事业供应及强行要求停业等其他任何方式的强制措施，因此造成的一切损失及法律后果均由乙方自行承担。13.3乙方逾期支付应付费用（包括租金、保证金、物业管理费等费用）超过30天的，或乙方因违法经营被查处后仍未整改合格的，甲方除追究乙方违约责任外并有权单方行使解除合同的权利。13.4租赁期满，如乙方既未与甲方办理续租手续而又不如期归还房屋，则每逾期一天，除支付正常租金外，尚需支付加价2倍的日租金；超过1个月，按加价3倍支付日租金；若超过2个月仍未归还的，甲方除按加价3倍收取日租金外，同时有权强行清场收回，届时乙方的一切物品、设施均视为乙方自动放弃。……。第十五条、其他：本合同约定的租赁范围即为原陈红与无锡百润发超市有限公司（以下简称百润发超市）于2013年7月5日签订租赁合同内约定的二楼部分，现该部分改由常洛公司与昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市直接签订租赁合同并履行，凡涉及二楼部分的租赁以本合同为准。原合同及补充协议其他内容不变。双方还在合同中对其他事项作了约定。合同签订后，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市支付第一年的租金，并将租赁房屋正常用于超市经营。昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市未能按合同约定的时间支付第二年度租金，常洛公司于2017年5月8日向一审法院提起诉讼，请求判令昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市支付第二年度租金1360778元及支付按合同约定的每逾期一日按应付租金额5%的标准计算的违约金。一审法院经审理于2018年4月23日作出（2017）苏0412民初3104号民事判决书，判决昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市于本判决生效之日起十日内支付常洛公司租金1360778元及逾期付款违约金（从2017年4月15日起至付清日止按每月1%的标准计算）；驳回常洛公司的其余诉讼请求。昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市亦于2017年8月1日向一审法院提起诉讼，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市认为2013年7月5日，百润发超市与案外人陈红签订租赁合同，由陈红将常州市武进区洛阳镇珍珠名苑1-2层及内街天井部分出租给百润发超市。2016年1月19日，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市共同与常洛公司签订租赁合同，约定常洛公司将常州市武进区洛阳镇珍珠名苑3幢201商铺（即上述百润发超市与陈红约定租赁房屋的第二层）租给昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市，且该合同得到了陈红与百润发超市的认可，各自继承出租人与承租人的权利义务。由于天井搭建部分无产权证，导致昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市无法通过消防验收，且经营场所被消防部门查封，无法进行营业，导致合同目的无法实现，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市即于2017年6月18日已经以书面形式通知常洛公司解除合同，常洛公司收到日期为6月19日，租赁合同自通知到达日已经解除，请求法院予以确认。如法院不予确认租赁合同已解除。由于昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市无法实际利用租赁房屋，请求法院根据现有实际情况，解除双方之间的租赁合同。一审法院经审理后认为，双方签订的租赁合同合法有效，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市作为共同承租人应向出租人即常洛公司承担相应合同责任。对于昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于本案双方当事人所签订的租赁合同中明确约定原合同及补充协议约定的内容不变，补充协议中明确约定“内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理”，因此，无产权证的内街天井部分并不是租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁物交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因天井内街部分不具备产权而导致租赁物的使用人即昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市无法通过消防验收，致其经营受影响但在本案所涉租赁合同签订前，内街天井不具有产权的搭建部分已由案外人陈红搭建完成并由常洛公司实际利用，内街天井部分的搭建并非常洛公司所实施，且根据补充协议约定，内街天井部分并非租赁标的物的组成部分，因此不能以此来认定出租人即常洛公司存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人即昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市不享有单方合同解除权，故昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市以内街天井利用部分无产权证为由而于2017年6月18日向常洛公司寄送解除合同通知书以解除合同的理由不成立，其解除合同的行为无效。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人即昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市的超市经营势必产生重大影响，承租人即昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为了减少损失，平衡合同双方的利益，一审法院于2018年4月23日作出了（2017）苏0412民初5421号民事判决书，判决解除常洛公司与昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市于2016年1月19日签订的租赁合同。上述判决生效后，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市履行了一审法院的（2017）苏0412民初3104号民事判决书确定的支付租金的义务，并于2018年5月6日向常洛公司发出了移交房屋通知书，该通知书内容为“常洛公司、尊敬的蒋一峰经理：陈红先生：武进区人民法院2695号、3104号、5421号民事判决书判决解除租赁合同关系，同时认为承租方中央空调未拆除，故认定未移交。截止发本通知日，判决书虽未生效，但判决书的指向还比较明确，为避免双方损失扩大，我方已经于2018年5月4日至5月6日期间将所有的设施设备拆除，现场已经符合移交条件。虽然贵方通知派出所要求派出所出警阻扰我方运输，但承租房屋已经符合移交条件已经没有争议，据此，我方特通知如下：一、恳请贵方接到本函后3日内自行至承租房屋现场接手房屋，如贵司认为承租方损害房屋结构的，还请贵方5日内以书面形式向承租方提出。二、因房屋钥匙已经以公证书的形式向贵方送达，故贵方可以直接控制所涉房屋，无须承租方现场与贵司交接，还请贵方自量。贵司接到本通知而逾期接手的，所涉房屋安全及管理义务与承租人无关。三、本通知为减少双方损失目的而为，本通知的意思表示，不构成对原判决书任何内容的认可或妥协。四、贵方固执不接手所涉房屋，导致的扩大损失一概与本公司无关。特此通知！”昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市发出该通知后未能与常洛公司当面办理租赁房屋返还的交接手续，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市于2018年8月13日再次向常洛公司发送案件情况汇报，认为昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市已于2018年8月10日完成了租赁场地的垃圾清理。常洛公司收到该案件汇报后于2018年8月14日回复昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市，复函主要内容为“贵方关于2018年8月13日案件情况汇报已收悉，现作书面回复如下：一、关于建筑垃圾清理是否影响招租问题：现场的建筑垃圾及其他问题我已用照片及视频的形式提供给法庭并且将副本也提供给贵方，贵方在拆除装潢过程中对地面、墙面、顶面均有不同程度的破坏，如正如贵方代理人庭上所述是‘增加租赁物的附加值’，我方也就无需要求贵方进行‘恢复原状’，只有恢复原状后将租赁物交付我方后，我方才能顺利招租。因此还请贵方加快恢复原状进程，以免双方损失进一步扩大。二、关于我方不提供货梯之说，需再次明确：货梯产权并非我方所有，因此我方无权决定是否将货梯提供给贵方使用。该由我方配合的一系列工作均已配合到位。三、关于8月10日未派员至现场查看问题：我方于8月10日中午才接到贵方电话通知，要求我方于当日下午2点至现场，因我方工作均有事先安排，贵方突然要求我方至现场，在时间上过于紧迫，导致我方工作无法妥善安排。现双方已约定于8月15日9时至租赁现场查看垃圾清理情况，届时，我方会准时派员到场。在此也请贵方日后能提前一个工作日进行通知，以便双方都能合理安排工作。特此回复。”双方于2018年8月15日至租赁物现场勘查后，常洛公司于2018年8月27日函告昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市，该函内容为“昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市：贵我双方于2018年8月15日至租赁现场查看恢复情况。经查看现场发现，租赁现场仅处理了堆放的建筑垃圾，其他关于‘无灯光照明、网线杂乱、水管破裂、屋顶漏水、多余柜台、地面高低、吊顶破损’等一系列问题均未得到恢复。现我方要求贵方在收到本函件后七个工作日内将租赁现场恢复至符合其性质使用的状态。附：需恢复原状的部位及要求。”昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市仍未能按常洛公司要求恢复原状，常洛公司即于2018年9月11日申请对对租赁物恢复原状的费用进行鉴定，一审法院接到常洛公司的申请后，即委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉租赁房屋恢复原状的费用进行鉴定，常州金诚造价师事务所有限公司根据一审法院的（2018）苏0412民初3340号案件于2018年8月15日的现场查勘及常洛公司提供2018年8月27日图片，经鉴定确定案涉租赁房屋恢复原状的费用为1432945.18元，常洛公司为此支付鉴定费20000元。昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市在本案审理中申请对案涉租赁房屋的装修费用进行鉴定，一审法院委托常州金诚造价师事务所有限公司对案涉房屋装修费用进行了鉴定，经常州金诚造价师事务所有限公司鉴定，案涉租赁房屋装修的费用为2444504.74元，其中装饰工程为1933388.32元、电气工程为473640.61元，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市为此支出鉴定费用45000×78.4%=35280元。一审法院认为，依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方签订的租赁合同经法院于2018年4月23日作出的（2017）苏0412民初5421号民事判决解除，依照法律规定，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市应当自合同解除时返还原告租赁房屋，返还租赁房屋应当符合合同约定或者租赁房屋的性质使用后的状态。合同解除时，除当时另有约定外，未形成附合物的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用的价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。一审法院的（2017）苏0412民初5421号民事判决中明确，“对于昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求确认合同解除或解除合同的诉讼请求，由于本案双方当事人所签订的租赁合同中明确约定原合同及补充协议内容不变，补充协议中明确约定内街天井部分不再作为租赁交付条件，也不计算租金，由承租人利用并实施管理维护、安全责任，服从政府管理，因此，无产权的内街天井部分并不是租赁合同约定的租赁范围，也不作为租赁交付条件，不能以此作为合同当事人解除合同的条件。虽因内街天井部分不具备产权而导致租赁物的使用人无法通过消防验收，致其经营受影响，但在本案所涉租赁合同签订前，内街天井不具有产权的搭建部分已由案外人陈红搭建完成，并由昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市实际利用，内街天井搭建并非常洛公司所实施，且根据补充协议约定，内街天井部分并非租赁标的物的组成部分，因此不能认定出租人存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约情形，故承租人不享有单方合同解除权。故昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市以内街天井利用部分无产权为由而于2017年6月18日向常洛公司寄送解除合同通知书以解除合同的理由不能成立，其解除合同的行为无效。虽双方当事人对内街天井部分不作为租赁交付条件，但从双方合同的签订过程中对内街天井多次提及，且承租人使用租赁物作为超市经营，内街天井的搭建可使租赁房屋连成一个整体，可见内街天井的连接对承租人的经营有重要影响。由于内街天井部分无产权证导致无法通过消防验收并致无法经营，如需通过消防验收，则要么内街天井部分能办理产权证，要么内街天井部分进行拆除以符合消防验收要求，现内街天井部分无法办理产权证，如内街天井连接部分进行拆除，承租房屋的二层就无法连成一个整体经营，对承租人的超市经营势必产生重大不利影响，承租人也作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示。为减少损失，增加租赁物的使用效率，平衡合同双方的利益，故法院支持昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求解除合同的诉讼请求。”因此，一审法院的（2017）苏0412民初5421号民事判决中明确是承租人未能按照租赁合同和补充协议约定履行对内街天井利用部分进行整改的义务，且承租人若履行对内街天井利用部分整改义务后继续履行合同经营超市损失较大，为减少承租人损失且在承租人作出了宁可承担违约责任也要解除合同的意思表示后才支持昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求解除合同的诉请的，对此，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市应当承担解除合同的违约责任。常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市对租用房屋恢复原状并返还常洛公司，否则赔偿相应恢复原状所需费用的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；基于法院作出（2017）苏0412民初5421号民事判决后，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市虽于2018年5月6日函告常洛公司要求返还租赁房屋，但常洛公司明确要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市将租赁房屋恢复原状后返还常洛公司，由于双方就租赁房屋返还未能协商一致，且昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市未能将租赁房屋恢复原状，租赁房屋恢复原状的费用经常州金诚造价师事务所有限公司于2018年8月15日现场勘查工程量后确定为1432945.18元。对此，常洛公司可在2018年8月15日在双方对案涉租赁房屋现场拍照后即可对案涉租赁房屋重新进行装修利用，即应当认定昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市已于2018年8月15日将租赁的房屋返还常洛公司，同时昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市应当赔偿常洛公司恢复租赁房屋原状的费用1432945.18元；对于常洛公司未能在2018年8月16日起对案涉租赁房屋及时整理利用造成的后续损失，属扩大的损失，应由常洛公司自行承担。对于常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市支付自2018年4月15日起至2018年5月9日止的租金94498元以及自2018年5月10日起至实际返还租赁房屋之日（即2018年8月15日）止按月租金113398元为标准计算的实际占有使用费的诉讼请求，法院认为，常洛公司的该项诉讼请求符合法律规定，法院予以支持；对于常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿6个月免租期租及提前解除合同（以12个月租金标准计算）的损失共计2041164元的诉讼请求，法院认为，常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿6个月免租期租金的诉讼请求与合同约定不符，且昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市已承担解除合同的违约责任，故法院对常洛公司的该项诉讼请求不予以支持；对于常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿提前解除合同给常洛公司造成的损失（按12个月租金标准计算）1360776元的诉讼请求，法院认为，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期限内的经营损失，但一般不超过六个月。因此，法院对常洛公司的该项诉讼请求予以部分支持，确定昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市应赔偿常洛公司的损失为相当于六个月的租金损失，即赔偿常洛公司损失680388元。对于昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求常洛公司赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失100万元的反诉请求，法院认为，本案所步租赁合同的解除是因昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市愿意承担合同违约责任而解除，因此，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市的该项反诉请求无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条的规定，判决：一、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市于判决生效之日起十日内支付常州市常洛基础设施建设有限公司租赁房屋恢复原状的费用1432945.18元；由常州市常洛基础设施建设有限公司将其所有的位于常州市武进区商铺自行恢复原状并行使所有权；二、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市于判决生效之日起十日内支付常州市常洛基础设施建设有限公司至2018年5月9日的租金94498元，并支付常州市常洛基础设施建设有限公司自2018年5月10日起至2018年8月15日止按年租金1360776元标准计算的租赁房屋占用使用费；三、昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市于判决生效之日起十日内支付常州市常洛基础设施建设有限公司解除租赁合同损失680388元；四、驳回常州市常洛基础设施建设有限公司的其余诉讼请求；五、驳回昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23966元（常州市常洛基础设施建设有限公司已预交），保全费5000元（常州市常洛基础设施建设有限公司已预交），恢复原状费用鉴定费20000元（常州市常洛基础设施建设有限公司已预交），反诉案件受理费18300元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），租赁房屋（二楼）装饰装修造价鉴定费45000×78.4%=35280元（昆山苏杭时代超市连锁有限公司已预交），合计102546元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市共同负担。二审中，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市向本院提交了如下证据：1.常州市公安局武进分局洛阳派出所（以下简称洛阳派出所）2017年7月11日、2017年7月24日、2018年5月8日的接处警工作登记表﹝2017年7月11日的接处警工作登记表中载明“2017年7月11日18时许，六个核桃供应商杨海兵到常州市武进区洛阳镇珠光街87号苏杭时代拿回自己的货物，苏杭时代物业管理负责人沈某不让其将货物拖走（因苏杭时代欠物业费五万元），双方发生纠纷，后杨海兵用一箱牛奶砸了沈某一下，致使沈某脸部受伤。”﹞、2017年7月11日洛阳派出所对沈某、杨海兵、陈忠和所作询问笔录，常州全胜光电缆有限公司、常州福地旺座房地产开发有限公司、江苏中鹰物业管理有限公司的企业登记资料查询表，证明陈红系租赁房屋的开发公司和物业公司的实际控制人，其多次的阻挠行为导致昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市未能及时撤场。2.2015年8月31日的常公消验字﹝2015﹞第0255号建设工程消防验收意见书、2015年10月15日的珍珠名苑房屋交接清单、2016年3月30日的常公消竣查字﹝2016﹞第0004号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，证明常洛公司于2015年10月15日交付的租赁房屋在改建、扩建后未再次进行消防验收，交付的租赁房屋不符合《租赁合同》约定的交付条件。常洛公司质证认为，证据1中的沈某、杨海兵、陈忠和不是常洛公司的人员，常洛公司对他们之间的纠纷不知情，企业资料登记表中的三个公司与常洛公司没有任何关联。证据2均为复印件，真实性由法院审查。即使是真实的，对方对天井部分无产权、未通过消防验收这一事实在装修前就明知，且天井部分不作为租赁物组成部分，不收租金，而该部分申请消防设计与验收的义务理应由对方完成，并非常洛公司义务，因此，证据2不能证明其观点，相反能够证明当时陈红交付的租赁物是符合使用要求的。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于合同解除。（2017）苏0412民初5421号民事判决已就本案双方当事人2016年1月19日签订的《租赁合同》的解除作出了相应认定，且该判决已生效，本院不再赘述。二、关于恢复原状。1.双方在租赁合同第七条对“房屋装修”进行了约定，明确“承租方在保证不破坏房屋主体结构、房屋安全、消防安全、公共设施设备的前提下设计装修施工图纸，并报政府有关部门批准、经出租方认可后施工（装修施工图由双方签字为准）。装修工程全部完毕及主管部门验收合格后，承租方须报请出租方验收合格后投入使用（并将竣工资料及行政主管部门验收文件报出租方备案）。结合本案承租人承租涉案房屋作经营超市使用及前述房屋装修约定来看，可认定出租人同意承租人对涉案房屋进行装饰装修。2.本案中，双方租赁合同已解除。而双方在租赁合同中对于合同解除情况下的已形成附合的装饰装修物的处理未作出明确约定。在此情况下，即使租赁合同解除是因承租人违约所导致，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，也只是承租人要求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，不予支持，如果出租人同意利用的，还应在利用价值范围内适当补偿承租人，出租人无权要求承租人恢复原状。故本案中，在无证据证明承租人的装饰装修损坏房屋主体结构的情况下，常洛公司作为出租人要求承租人将涉案房屋恢复至毛坯状态，没有法律或合同依据，应不予支持。三、关于租金及占有使用费的支付、赔偿解除租赁合同的损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。另外，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。本案中，虽然补充协议中明确涉案租赁房屋内街天井部分不作为租赁物，不收取租金，但该部分的存在与其他租赁部分效用的发挥密切相关，若拆除该部分，将严重影响其他租赁部分的效用，在此情况下，即使昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市在签订《租赁合同》时明知天井部分的瑕疵并签署了补充协议，亦不能免除出租人对租赁物的瑕疵担保责任。另外，虽然天井部分系前手出租人搭建，并非本案的出租人常洛公司所实施，但常洛公司作为后续的出租人仍然需要对租赁物承担瑕疵担保责任。据上，因昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市无法使用涉案租赁房屋正常经营，故昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市无需支付2018年4月15日以后的租金或房屋占有使用费。另外，现因天井部分的问题致使租赁合同客观上无法履行，故对于常洛公司要求昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市赔偿解除租赁合同损失，本院不予支持。四、关于赔偿装饰装修物的残值。本案中，昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市作为承租人，对租赁物的瑕疵影响租赁合同履行的程度预估不足，即装修租赁物进行经营，后因租赁合同无法履行，导致装修损失，其自身对该部分损失的产生负有很大责任，综合考虑到本案的具体情况，本院对于昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市要求常洛公司赔偿装饰装修残值的诉讼请求亦不予支持。综上所述，上诉人昆山苏杭时代超市、洛阳苏杭时代超市的部分上诉请求成立，本院予以采纳。一审判决结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初3270号民事判决；二、驳回常州市常洛基础设施建设有限公司的诉讼请求；三、驳回昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市的反诉请求。一审案件受理费23966元，保全费5000元，恢复原状费用鉴定费20000元，合计48966元，由常州市常洛基础设施建设有限公司负担；一审反诉案件受理费18300元，租赁房屋（二楼）装饰装修造价鉴定费45000×78.4%=35280元，合计53580元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市负担。二审案件受理费42266元，由常州市常洛基础设施建设有限公司负担23966元，由昆山苏杭时代超市连锁有限公司、武进区洛阳苏杭时代百货超市负担18300元。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年七月二日书记员  陆岷孜