浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1964号上诉人（原审被告）：朱丰景，男，1978年4月16日出生，汉族，住温州市洞头区。上诉人（原审被告）：甘彩玉，女，1955年6月19日出生，汉族，住温州市洞头区。上诉人（原审被告）：朱丽景，女，1980年10月22日出生，汉族，住温州市洞头区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈娟，女，1974年4月29日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：沈艮兰，浙江人民联合律师事务所律师。上诉人朱丰景、甘彩玉、朱丽景因与被上诉人陈娟房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省温州市洞头区人民法院（2019）浙0305民初1275号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱丰景上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回陈娟一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由陈娟负担。事实和理由：一、陈娟提供的录音证据不符合证据的真实性、合法性、关联性要求，一审采纳录音证据并作为认定案件事实的依据，错误。首先，录音证据未明确时间、地点、对话人的身份，陈娟手机上，除涉案的录音外，前后还有多段录音，其仅截取其中一段，存在编辑的可能。其次，陈娟的录音翻译件与录音内容不符，一审未当庭播放录音证据进行核实。录音内容大部分语音模糊，陈娟陈述内容较多，对甘彩玉存在诱导。甘彩玉仅说知道房屋买卖及房款支付情况，没有涉及其是否同意，不能证明甘彩玉收取房款。甘彩玉在录音中反复强调陈娟最多可以拿去一半房子，如果拿不去也没办法。而陈娟表嫂则在录音中表示，朱丰景的签字与朱观必、甘彩玉无关。再次，从合法性上看，该录音系偷录，为非法证据，应以违法证据排除规则排除使用。二、甘星火、张爱香虽以见证人身份在涉案协议书上签字按指印，但并未出庭作证，一审未与其核实情况并形成书面意见，无法推断甘彩玉和朱观必对涉案房屋买卖的情况知情并同意。三、一审认定甘彩玉和朱观必对涉案房屋买卖的情况知情且同意，并委托朱丰景签字确认的事实，无充分证据予以证明。首先，涉案房屋由朱观必于1981年建造，为朱观必和甘彩玉的夫妻共同财产。涉案房屋买卖协议书由甘彩玉、朱观必的儿子朱丰景与陈娟于2006年签订，无甘彩玉、朱观必签字，陈娟也无证据证明甘彩玉、朱观必委托朱丰景出售涉案房屋。其次，涉案房屋协议书签订后，一直由朱观必母亲居住，其祖宗牌位没有迁移，每次台风由朱观必进行加固和维修。在此期间，涉案房屋的水电均由朱观必缴纳，朱观必母亲搬离后，涉案房屋一直空置，从未交付给陈娟，陈娟也没有实际占有。最后，陈娟将涉案88000元购房款交付给朱丰景，并未交给甘彩玉、朱观必。四、陈娟系城市居民，其购买农村住宅，违反了《民法通则》第六条、《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十三条之规定，以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)、《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收》(中发[2008]1号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发[2008]146号)的相关规定，应为无效。五、退一步讲，即使涉案《房屋买卖协议书》有效，因涉案标的物未交付且已被拆除，合同目的无法实现，对甘彩玉、朱丽景不具有约束力。2019年8月，甘彩玉、朱丽景办理了涉案房屋不动产权属证书，2019年10月，在原址重新建造房屋，故现涉案房屋已属于甘彩玉、朱丽景所有，与朱丰景无关。陈娟辩称：一、本案提供的录音资料符合证据的形式要件，不存在截取或者编辑的情形。因陈娟进入时甘彩玉、甘星火已经在交谈，所以前面的内容没有录制到。从内容上看，陈娟提供的翻译件内容与录音内容相符且内容非常明确，甘彩玉对收到房款8万8千元以及“他们同意卖、陈娟同意买，甘星火知道”的内容作出非常清晰的意思表示。朱丰景主张录音内容未经庭审播放的问题，因为陈娟父亲过世未到庭参加诉讼，庭后陈娟特意到朱丰景代理人的单位播放原始录音，当时朱丰景代理人当场打电话给一审审判长，表示对录音的存储介质来源没有异议。朱丰景在一审庭审中明确表示不对录音的真实性申请鉴定。二、关于合法性问题，根据民事诉讼证据若干规定，录音不存在侵害他人合法权利、违反法律禁止性规定、故意违反社会公共利益的情形的，就是有效的。三、见证人因与双方均系亲戚关系而未出庭作证，但同意法院询问时积极配合，故一审法院向张爱香做了谈话笔录，对有关事实进行了解，并非像朱丰景所称的一审法院未经核实即作出推断。四、从张爱香谈话笔录以及其他相应证据来看，涉案房屋在陈娟交付房款之后，就已经交给陈娟，不存在朱丰景所称的由朱光必母亲居住的情况，并且该老房的祖宗牌位已经迁移，涉案房屋的修缮费用以及房屋的爆破震损费均是由陈娟支付和享有。五、8万8千元的房款是交给朱观必，交付的背景是在洞头建设银行，陈娟和朱观必在银行柜台，直接由朱观必领取现金。六、按照朱丰景的说法，涉案房屋交易后不久，朱观必和甘彩玉就已经知道房屋被卖，但多年都没有提出异议。七、关于城镇居民购房问题，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有规定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定，涉案合同并未违反法律行政法规的效力性强制性规定。八、涉案房屋实际上已经交由陈娟使用，合同目的已经实现，即便现在房屋因用于民宿而改建，也是陈娟与温州得山传媒公司之间的权利义务关系。九、朱丰景主张其非所有权人，故其主观上有非法占用他人财物之嫌，客观上实施了以欺骗手段签订合同收取房款的行为，已经涉嫌合同诈骗，建议法院移送司法机关处理。综上，请求二审法院驳回朱丰景的上诉请求，维持原判。甘彩玉、朱丽景同意朱丰景的上诉意见。甘彩玉跟朱观必知道朱丰景将涉案房屋出售后，因涉案房屋是祖宅而均表示不同意，朱丰景与陈娟协商退款事项，但未达成和解。在合同签订之后，涉案房屋仍然由朱观必母亲居住。在每年台风来临之时，也是由朱观必进行修缮。在本案一审之时，甘彩玉、朱丽景也认可朱丰景的说法。涉案房屋从未交付陈娟占有使用。甘彩玉、朱丽景未在本院指定的期限内缴纳上诉案件受理费。陈娟向一审法院起诉，请求：1.依法确认双方于2006年5月25日签订的关于坐落于洞头区的《房屋买卖协议书》有效；2.本案诉讼费用由甘彩玉、朱丰景、朱丽景承担。一审法院认定事实：朱丰景、朱丽景系甘彩玉与朱观必（已于2016年死亡）的子女。2006年5月25日，陈娟与朱丰景签订《房屋买卖协议书》，将坐落于温州市洞头区建有的木、石、砖结构老房二层、房屋二间出售给陈娟，该协议书载明：乙方同意一次给付甲方捌万捌仟元人民币。乙方款项付清双方在协议上签字后，甲方即腾空房屋给乙方。若干年后，如需要办土地使用权证，房屋所有权证，甲方必须无条件去办理两证，手续费款项由乙方负责。双方在协议签订之日，付清房屋款后，不得反悔，不得违约等内容。案外人甘星火、张爱香作为见证人在上述协议书上签字捺印。后陈娟依约支付了8.8万元购房款。2019年4月11日，甘彩玉、朱丰景、朱丽景向温州市洞头公证处申请办理继承公证，由朱丽景继承朱观必死亡后遗有的涉案共有房屋。同年4月19日，洞头区北岙街道隔头村村委会对涉案房屋产权登记进行公示。同年8月12日，涉案房屋（即温州市洞头区北岙街道沙岙路224、224-1号）被登记于甘彩玉、朱丽景名下。一审法院认为，关于原产权人朱观必与甘彩玉是否同意涉案《房屋买卖协议书》的签订。陈娟主张该协议书系甘彩玉与朱观必在场的情况下与朱丰景所签，因朱观必提出自己年纪较大，过几年便会按照农村习惯将房屋交付给儿子。根据陈娟提供的视听资料及涉及诉争房屋的补偿款均由陈娟受领的情况，朱观必和甘彩玉对《房屋买卖协议书》的签订及补偿款领取均未提出过异议，并且结合当地农村风俗习惯，案外人甘星火、张爱香与甘彩玉分别系兄妹、姑嫂关系，其两人以见证人身份在涉案协议书上签字捺印，足以认定甘彩玉和朱观必对涉案房屋的买卖情况是知情并同意的。故对朱丰景无权代理的辩称，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。涉案《房屋买卖协议书》系当事人自愿订立，意思表示真实，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。至于涉案房屋物权变更及合同后续履行问题，对合同效力并不产生影响。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，于2020年3月12日判决：确认陈娟与朱丰景于2006年5月25日签订的关于温州市洞头区、224-1号房屋的《房屋买卖协议书》有效。案件受理费80元，减半收取40元，由朱丰景负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，甘彩玉、朱丽景未在本院指定的期限内缴纳上诉案件受理费用，依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十条之规定，应按自动撤回上诉处理。涉案《房屋买卖协议书》于2006年签订，朱丰景对协议书上其本人签名的真实性及房屋出售并已收取全部购房款的事实，均不持异议。朱丰景主张上述协议书无效所援引的法律依据并非法律、行政法规的效力性强制性规定。况且，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，朱丰景以其非涉案房屋所有权人为由主张涉案房屋买卖协议无效，亦不成立。合同的履行情况及合同目的能否实现，与合同的效力均非同一问题。综上，涉案《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，一审认定为合法有效，正确，本院予以维持。综上，朱丰景的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由朱丰景负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 刘宏杰二〇二〇年七月十四日法官助理周婷婷代书记员 缪伊娜