台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1003民初1996号 原告（反诉被告）：台州市黄岩东晓食品有限公司，统一社会信用代码91331003MA28G13FXD。住所地：台州市黄岩区方山路18号。 法定代表人：沈芳君，经理。 委托代理人：王以德，浙江时空律师事务所律师。 委托代理人：王琳，浙江时空（台州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：台州市黄岩大生置业有限公司，统一社会信用代码91331003684522116D。住所地：台州市黄岩大环家园3幢2301室。 法定代表人：叶根林，董事长。 委托代理人：叶德强，该公司员工。 委托代理人：许建敏，浙江银马律师事务所律师。 原告台州市黄岩东晓食品有限公司（以下简称为东晓公司）为与被告台州市黄岩大生置业有限公司（以下简称为大生公司）合同纠纷一案，于2019年4月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。审理过程中，原、被告双方于2019年5月3日、6月3日分别申请庭外和解1个月、4个月。因新型冠状病毒感染××疫情影响，本院于2020年1月23日对本案裁定中止审理，并于2020年2月23日恢复审理。2020年2月28日，经原、被告申请本院将本案委托黄岩区人民调解委员会进行诉中委托调解，黄岩区人民调解委员会于次月28日函复本院调解不成功。后因案情复杂，申请本院院长批准延长审限6个月。本院分别于2019年5月10日、2019年6月3日对本案两次公开开庭进行了审理。经原告申请，本院于2020年3月24日制作了保全裁定，并采取了相应的保全措施。后经本院释明，被告大生公司于2020年5月13日提起反诉，本院亦予以受理，并于2020年6月29日一并公开开庭审理。原告东晓公司的委托代理人王以德、王琳，被告大生公司的委托代理人许建敏到庭参加三次开庭审理，被告大生公司的委托代理人叶德强到庭参加第一次、第三次开庭审理。本案现已审理终结。 原告东晓公司起诉称：一、原告系黄岩蜜饯厂改制后的企业。2010年7月15日，原告以黄岩蜜饯厂名义与被告签订《房地产转让协议书》，约定原告将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号的使用面积计620.20平方米土地及厂房与被告在该地块上开发的一套约380平方米排屋进行置换，第七条违约责任载明：若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失。同日双方又签订了一份《房地产转让补充协议》，约定原告土地、厂房交换的一套排屋位置明确在原告自己留地的背面第一幢最靠西，建筑面积明确为约400平方米。被告同原告置换土地后，一直拖延时间没有及时开发，原定三年内交付没有兑现，直至2017年9月才取得房屋预售证。按照《房地产转让补充协议》对应置换位置的排屋为第3幢4号，建筑面积只有347.15平方米，比原承诺面积少约50平方米，按26260元／平方米计算，差价1313000元。同时，该幢排屋前道地长度仅5.4米，比其他排屋少2.6米，相差20.8平方米，按21687元／平方米计算，差价451089.6元，共计差价1764089.6元。因双方约定的违约金为1000000元，低于原告实际损失，故原告要求被告承担1000000元违约金，并赔偿原告超出违约金部分的损失764089.6元。二、2010年7月15日，原告以东晓公司名义与被告签订《房地产转让协议》，约定原告将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号的使用面积为446平方米土地、厂房与被告开发的一套约350平方米排屋进行置换，第七条违约责任载明，若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失。同日，双方又签订了《房地产转让补充协议》，约定原告用土地厂房交换的一套排屋位置应该在蜜饯厂留地的第二幢最靠西一间，建筑面积明确为约360平方米。不料被告竟违反与原告的置换约定，在未征得原告同意的情况下，将约定置换给原告的排屋（第4幢6号）出售给案外人，单方面将第3幢3号排屋置换给原告。鉴于被告已经将合同约定的排屋出售给他人，原告要求按照合同约定交付排屋已不现实，原告同意接受被告调整的排屋，但被告应当支付原告违约金1000000元。综上，被告对两个置换协议的履行都存在严重违约，至今未能交付房屋，未能办理过户手续，依法应当承担相应责任。鉴于涉案置换地块的土地返还款4339860元中尚有1339860元作为被告履约保证暂扣于原告处，为了避免双方累诉，原告同意直接将该1339860元土地返还款用于抵扣被告应当支付原告的违约金及损失赔偿款，抵扣后被告仍应支付原告违约金1424229.6元（具体计算方式为：1000000＋764089.6＋1000000-1339860＝1424229.6）。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告交付并协助原告将坐落在台州市黄岩区横街东路96号大生名府第3幢3号、4号排屋及附属花园、附属地下车位编号Ｓ13、Ｓ12和附属地下辅助用房过户至原告名下；二、被告支付原告违约金1424229.6元；三、本案诉讼费由被告承担。 被告大生公司答辩并反诉称：一、东晓公司系黄岩蜜饯厂改制后的企业。2010年7月15日，东晓公司以黄岩蜜饯厂名义与大生公司签订《房地产转让协议书》、《房地产转让补充协议》，将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号的使用面积620.20平方米划拨工业土地及厂房出售给大生公司开发房地产。同日，东晓公司又与大生公司签订《房地产转让协议》、《房地产转让补充协议》，将台州市黄岩区方山社区方山路18号的使用面积为466平方米出让工业土地、厂房出售给大生公司开发房地产。以上土地性质均为划拨和出让工业用地。根据我国相关法律规定，房地产开发用地的交易系由政府垄断，不允许单位、个人私自买卖，故上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属无效。二、涉案合同亦未履行。至今原告未依协议约定交付相关产权依据。二者间的协议约定的房屋实际是工业用地开发厂长楼，但后因政策原因无法履行。2011年6月20日，东晓公司与台州市黄岩区土地储备中心签订两份《台州市黄岩国有建设用地使用权收购合同》（黄储合[2011]4号、5号），案涉土地被政府土地储备中心收储。可获得收购补偿价共计4335000元。东晓公司应在2012年3月5日前将该上述土地收储款全额支付给大生公司，然而其仅缴入1000000元，至今尚欠大生公司3335000元。上述行为已经构成违约。2011年12月2日，台州市国土资源局黄岩分局对案涉土地进行公开挂牌竞拍出让，大生公司以62500000元竞得该地块的国有建设用地使用权，并于2017年9月18日取得商品房预售证。三、大生公司并未存在违约，双方当事人不存在土地置换的事实，大生公司不存在拖延开发房地产行为，且协议并无“三年交房”的约定。东晓公司收到的土地收储款系土地管理部门向其发放，若如其所说双方当事人间存在土地置换事实，其也应依协议将所有土地收储款支付给大生公司，东晓公司并不享有留置权，另外根据协议约定需另签订商品房销售协议。四、若承认涉案协议效力，如大生公司将讼争的两套排屋过户至东晓公司名下，东晓公司应当返补大生公司12300000元。其组成如下：1、应缴未缴和迟缴给大生公司的土地成本3335000元，以及产生的利息（按月息1%自2012年3月5日计算至2020年3月5日）共计3848300元，合计7183300元，即每栋排屋承担3590000元；2、每栋房屋超配超面积费用2410000元。其中电梯167900元，停车位3只450000元，幕墙410000元，超补偿建筑面积每栋1380000元、1620000元。综上，被告大生公司提出反诉请求，要求判令：1、确认反诉被告以黄岩蜜饯厂名义、东晓公司名义与反诉原告签订的《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》无效；2、若上述协议有效，则判令反诉被告支付反诉原告房地产补偿费用总计人民币12300000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告东晓公司针对反诉答辩称：一、涉案合同合法有效，且部分已实际履行，大生公司存在违约。涉案协议系东晓公司以名下土地与大生公司在该地块开发的排屋进行置换，非直接的土地买卖合同，并不违反法律强制性规定。从程序上讲，大生公司想要开发东晓公司的土地，必须先与东晓公司谈妥条件，东晓公司才会配合大生公司进行相关的报批手续。本案的“置换协议”是整个工程得以开发的前置程序。从2011年会议纪要可以看出，是东晓公司要求政府收储该公司土地。实际履行时，东晓公司已经配合大生公司向台州市黄岩区土地储备中心申请收储涉案地块，已经履行了提供对应土地供大生公司开发房地产的义务。大生公司已经竞得对应地块国有建设用地使用权进行房地产开发建设，并于2017年9月18日取得商品房预售证，但其未能按约与东晓公司签订排屋销售协议。现又提出合同无效，明显拒绝履行合同义务，严重违约。二、合同对价系双方真实意思表示，大生公司要求补偿缺乏依据。（一）大生公司主张的东晓公司未缴土地成本与实际不符。东晓公司于2012年2月28日收到土地返还款4339860元，于2012年3月7日根据大生公司要求转账2000000元至叶帅账户。叶帅系大生公司股东叶德强儿子。根据大生公司内部股东协议，本案地块连同浙江永固制罐有限公司土地作为叶德强投入，负责参与开发。叶德强与大生公司法定代表人另案诉讼中已经就相关事实进行举证。现大生公司称上述2000000元系叶帅向吴晓冬借款，无借条、无利息，至今八年多分文未还，出借人亦未进行催讨，显然不符常理，违背客观事实，叶帅明显存在虚假陈述，恶意扰乱本案审理，依法应当予以严惩。（二）大生公司主张未缴土地成本计取利息缺乏依据。双方协议并未约定东晓公司支付土地返还款的时间，也未约定延迟支付的违约责任。东晓公司在取得土地返还款后支付了2000000元给大生公司，近50%价款。当时土地开发刚刚启动，对于东晓公司来说没有任何保障，故没有全额支付土地返还款是符合情理的，亦没有违背合同约定。后因大生公司表示资金紧张，在其要求下，东晓公司又于2017年7月25日支付了1000000元。因大生公司未按约与东晓公司签订排屋销售协议，未能交付房屋并办理过户手续，东晓公司当然有权暂不支付剩余1339860元。且本案诉讼至今，大生公司仍然主张合同无效，明显拒绝履行合同义务，故东晓公司不应支付利息。（三）大生公司主张房屋超配面积补偿缺乏依据，不能得到支持。1、双方对于排屋造价、配套设施、装饰工程等并无约定，故不存在超配的说法。大生公司应当按约交付质量合格的排屋两套，是否加装电梯、造价成本高低都不能改变合同对价，没有理由加收款项。2、合同约定的建筑面积系对地上建筑面积的约定，日常习惯所称别墅或排屋面积都是指地上面积。现东晓公司要求置换的排屋既不符合原承诺位置，又存在面积不足的情况，应当承担违约责任。现大生公司将地下面积与地上面积混同计算，要求超面积补偿缺乏依据。东晓公司置换给大生公司的房地产包括地下的建筑物，大生公司置换给东晓公司的房产理应同样包括地下建筑物。其次，从置换排屋合理使用角度，讼争的地下部分均是垂直于涉案地上排屋的附属用房，虽然权证分开办理，但是市场交易时，该排屋的地上建筑与地下建筑是不会分开销售给不同的买受人，否则将严重影响买受人日常使用。地下室及车位的建造都不影响置换协议的履行，不能改变合同对价，双方亦没有达成新的协议，故大生公司无理由加收款项。另一方面，大生公司将地上地下面积价格平均计算，变相拉高了其真正要求补偿的地下面积单价，增加了东晓公司的补偿金额。再者，从补偿的角度，不应该直接按照市场售价计算，应该按造价成本计算，否则有变相强买强卖之嫌，有失公平。若非出于置换协议，东晓公司亦不会购买涉案排屋，置换协议履行后，大生公司的收益远远超过了东晓公司的收益，现其要求另行补偿价款不合理，有失诚信。故请求法院判决驳回大生公司的反诉主张。 本院经审理查明事实如下： 1、2008年5月20日，中共黄岩区委政法委发布黄政法[2008]2号《中共黄岩区委政法委专题会议纪要》（以下简称黄政法[2008]2号会议纪要），记载：2008年5月13日上午，区委政法委召开黄岩环球罐头食品厂和黄岩鸿宇罐头食品有限公司因债务发生的上访和法院执行案件协调会议。……原环球罐头厂厂长叶仕刚等在会上提出，动员自己的社会关系，购买该地块，用于偿还债务。会议经过讨论，并形成一致意见……（二）由于环球厂6.03亩土地属于工业区划内，按照黄岩区人民政府收储价每亩35万，总价值不到220万，要解决环球厂和鸿宇公司（橘农款）的1000多万债务差距较大，建议黄岩区政府在政策上予以优惠和适度倾斜。（三）允许原厂长叶仕刚动员其亲戚朋友和社会各方力量回购此块6.03亩土地等五项内容。 2、2008年12月8日，黄岩环球罐头食品厂提出《关于要求同意在原厂房用地上建房的请示》，请求区委区政府同意在不改变土地性质的前提下，允许黄岩环球罐头厂在原厂区的土地上建造三层排屋，面积不超过原厂房面积。并要求区政府给出同意建造的有关部门参加研究的会议纪要，以便今后对照实施。并指出这个方案属老厂房改造，且符合该区块规划用地功能，是区里审批建设的项目等内容。台州市黄岩区人民政府东城街道办事处加盖公章并批示同意上报给区政府给予支持。 3、2009年1月5日，台州市黄岩区人民政府发布［2009］1号《关于黄岩环球罐头厂有关问题协调会议纪要》（以下简称黄区府办［2009］1号会议纪要），记载：2008年12月24日下午，区政府召开黄岩环球罐头厂有关问题协调会议……并形成一致意见：为盘活黄岩环球罐头厂资产，解决该厂的债务和职工安置费等问题，原则同意黄岩环球罐头厂位于的资产在市中级人民法院解除查封后，办理补缴出让金、工业用地出让等相关手续，再交易到浙江省黄岩罐头食品（集团）公司或其下设新成立的独立公司——黄岩大生置业有限公司，以浙江省黄岩罐头食品（集团）公司的配套生活用房（非生产性用房）项目进行申报。该地块的工业用地性质不变。项目建设规模需符合规划要求。新建造的配套生活用房（非生产性用房），产权按规定实行整体登记，作为法人资产。吴晓冬代表浙江黄岩罐头食品（集团）公司参会。 4、2009年1月6日，浙江省黄岩罐头食品（集团）黄岩大生置业有限公司向黄岩区发展和改革局提交《关于要求批准建造浙江省黄岩罐头食品（集团）黄岩大生置业有限公司职工宿舍立项的请示》，记载：根据区政府（2009）号协调会议纪要精神，拟建造浙江省黄岩罐头食品（集团）的黄岩大生置业有限公司职工宿舍，项目选址位于，总建设用地5500平方米。该项目由浙江省黄岩罐头食品（集团）的黄岩大生置业有限公司独立实施等内容。 5、2009年4月1日，黄岩区发展和改革局作出黄发改投资[2009]6号《黄岩区企业投资项目受理通知书》，记载：根据黄区府办[2009]1号会议纪要精神，受理浙江省黄岩罐头食品（集团）公司建设非生产性用房项目的申请报告。具体内容：项目总建筑面积5900平方米（不征地）。项目投资估算为2000万元，所需资金由你单位自筹解决。接到通知书后，请抓紧按通知书内容做好规划、土地、环评等相关工作，待初步方案确定后报我局备案。 6、2009年5月，被告委托浙江省台州城建设计研究院设计黄岩丽景花园地块，但原告对该图纸不认可。（该图纸显示黄岩蜜饯厂留地东侧有两排排屋规划） 7、2010年7月15日，原告以黄岩蜜饯厂名义与被告签订《房地产转让协议书》，约定：甲方（黄岩蜜饯厂）自愿将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号的房地产（房屋建筑面积平方米，系未向房管部门登记，没有房屋产权证；土地使用证号黄岩国用（2009）第01600219号，地号：016-108-000-04120-000，图号：016108，地类（用途）工业用地，使用权类型：划拨，使用面积：620.20平方米（3.82米+8.24米）×102.68）及相应的水、电设施出售给乙方（大生公司），包括现有地面、地下的建筑物、设备、设施、供乙方成片配套开发房地产使用；待乙方取得上述房地产用以开发完成后，以在原永固制罐公司地块开发的壹套约380㎡排屋作为乙方向甲方购买上述房地产的转让对价。乙方交付上述排屋的时间、坐落位置、办理产权登记等相关事宜在乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议；双方同意于年 月日由甲方将上述土地使用权证件交付给乙方，该房地产所有权一并转移给乙方，作为正式交付时间。自土地使用权证交付给乙方之日起，因该房地产所得收益归乙方所有；甲、乙双方在履行本协议过程中，若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失等内容。同日，双方签订《房地产转让补充协议》，对前述协议在交换房屋的坐落位置上、规划道路上予以明确，约定：甲方用土地、厂房交换的一套排屋位置应该在甲方自己留地的背面第一幢最靠西，面积原来已协商好，宽度比其他稍宽，建筑面积约400平方米；新建小区主通道应该在最北面，开门进出，规划要征得双方同意。 8、2010年7月15日，原告以东晓公司名义与被告签订《房地产转让协议书》，约定：甲方（东晓公司）自愿将坐落在台州市黄岩区方山社区方山路18号房地产（房屋建筑面积平方米，系未向房管部门登记，没有房屋产权证；土地使用证号黄岩国用（2007）第01601718号，地号：016-108-000-02079-001，图号：016108，地类（用途）工业用地，使用权类型：出让；使用面积：446.00平方米；（东西11.03米×南北40.16米）四至：东与永固制罐公司为界，南至道路，西至甲方自己地，北与蜜饯厂为界）及相应的水、电设施出售给乙方，包括现有地面、地下的建筑物、设备、设施、供乙方成片配套开发房地产所用；待乙方取得上述房地产用以开发完成后，以在上述房地产所在地块开发的壹套约350㎡排屋作为乙方向甲方购买上述房地产的转让对价。乙方交付上述排屋的时间、坐落位置、办理产权登记等相关事宜在乙方取得房屋销售许可证后，双方另行签订排屋销售协议；双方同意于 年月日由甲方将上述土地使用权证件交付给乙方， 该房地产所有权一并转移给乙方，作为正式交付时间。自土地使用权证交付给乙方之日起，因该房地产所得收益归乙方所有；甲、乙双方在履行本协议过程中，若一方违约，应赔偿给另一方违约金壹佰万元，作为赔偿对方的直接损失和间接损失等内容。同日，双方签订《房地产转让补充协议》，对前述协议在交换房屋的坐落位置上予以明确，约定：甲方用土地厂房交换的一套排屋位置应该在蜜饯厂留地的第二幢最靠西一间，建筑面积约360平方米。 9、2011年5月30日,台州市黄岩区人民政府发布[2011]21号《关于台州市黄岩大生置业有限公司用地收储有关问题协调会议纪要》（以下简称黄区府办[2011]21号会议纪要），记载：2008年5月13日和2008年12月24日，区政府和区委政法委分别召开专题会议研究解决该厂（即黄岩环球罐头食品厂）问题，并形成专题会议（区政府[2009]1号）和（黄政法[2008]2号）。黄岩环球罐头食品厂用地在补办出让手续、补缴出让金后转让给大生公司，大生公司以配套生活用房（非生产性用房）项目重新申报。大生公司按照专题会议要求，办理了土地转户手续，接手和处理了黄岩环球罐头食品厂的债务，但无法重新申报配套生活用房（非生产性用房）项目建设。为此大生公司要求由政府收储该公司0.4672公顷以及相邻的浙江永固制罐有限公司0.2434公顷、黄岩蜜饯厂0.0620公顷、东晓公司0.0756公顷土地，按照城市规划用途，设置条件重新挂牌出让，并按重新出让收入的62%支付收储成本。2011年5月23日下午，黄岩区人民政府召开协调会议，并形成会议纪要：对大生公司用地收储实行一事一议，会议同意收储该土地，土地收储后按照规定要求重新挂牌出让……考虑到该地块比较特殊，无论大生公司是否竞得该地块国有建设用地使用权，大生公司均要保证该地块进出通道在北侧。在此前提下，大生公司的0.4672公顷土地，按出让成交地价的62%支付收储成本。收储的其余土地，按出让成交地价的45%（原为划拨工业用地）或50%（原为出让工业用地）支付收储成本等内容。 10、2011年6月20日，东晓公司与台州市黄岩区土地储备中心签订黄储合［2011］4号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》，约定：根据法律规定及区政府［2011］21号专题会议纪要，乙方（东晓公司）向甲方（台州市黄岩区土地储备中心）提出要求收购该单位国有建设用地使用权的申请，收购标的位于黄岩区乙方依法取得的0.0598公顷国有出让建设用地使用权（土地证号为黄岩国用［2007］第01601718号）及地上建（构）筑物约420㎡；收购补偿价格按区政府［2011］21号专题会议纪要确定的价格，即重新出让成交地价的50%支付。同日，原告以黄岩蜜饯厂名义与台州市黄岩区土地储备中心签订黄储合［2011］5号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》，约定：根据法律规定及区政府［2011］21号专题会议纪要，乙方（黄岩蜜饯厂）向甲方（台州市黄岩区土地储备中心）提出要求收购该单位国有建设用地使用权的申请，收购标的位于黄岩区乙方依法取得的0.0620公顷国有划拨建设用地使用权（土地证号为黄岩国用［2009］第01600219号）及地上建（构）筑物；收购补偿价格按区政府［2011］21号专题会议纪要确定的价格，即重新出让成交地价的45%支付。 11、2011年11月2日，台州市国土资源局黄岩分局发布黄土资告字[2011]第12号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让城区方山路北侧原环球罐头厂地块的国有建设用地使用权（含原告方被收储地块）。 12、2011年12月2日，大生公司竞得上述地块的国有建设用地使用权，并与台州市国土资源局黄岩分局签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，总成交价为62500000元。 13、2011年12月12日，大生公司与台州市国土资源局黄岩分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同记载：宗地面积8324平方米，62500000元，宗地用途城镇住宅用地等内容。 14、2012年1月9日、2月9日大生公司分三次付清62500000元出让金。 15、2012年2月28日，东晓公司共收到台州市黄岩土地储备中心支付的4339860元土地收储款。 16、2012年3月7日，东晓公司转账给叶帅（被告股东叶德强儿子）2000000元，大生公司否认该款系东晓公司支付的土地收储款。经本院向叶帅询问，其表示系其个人借款，本院认为如此大额的借款无借据、无还款、无催讨显然不符合常理，鉴于叶帅与大生公司股东叶德强的特殊身份关系，并结合大生公司内部协议，本院推定该款系支付土地收储款。2017年7月25日，东晓公司经大生公司催讨，由吴晓冬代为支付土地收储款1000000元。剩余土地收储款1339860元未支付。 17、2015年3月10日，台州市城乡建设规划局黄岩规划管理处批后公布被告单位住宅及配套设施用房（丽景名府）项目，编号台建规（黄）公2014044号。台州市规划局黄岩分局于2018年2月24日公布建设工程竣工规划核实结果，编号台规（黄）公2018127号。 18、2017年9月18日，被告取得“丽景名府”商品房预售证。 19、讼争排屋登记及备案售价情况： 大生名府3幢3号排屋1-4层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号，登记面积347.98平方米；大生名府3幢3号排屋-1层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号，登记面积为141.92平方米。大生名府3幢4号排屋1-4层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号，登记面积343.26平方米；大生名府3幢4号排屋-1层不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号，登记面积142.37平方米。地下室Ｓ-13不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号；地下室Ｓ-12不动产权证号为浙（2018）台州黄岩不动产权第××号。上述排屋一房一价备案价格1-4层单价26260元／平方米;-1层分为非人防地下室负一层＋非人防地下室夹层，价格为6000元／平方米＋13000元／平方米;地下室Ｓ-13、Ｓ-12价格均为360000元。 20、另查明，黄岩蜜饯厂于2007年5月9日变更登记为东晓公司，2018年11月20日前法定代表人为吴晓冬。被告大生公司法定代表人于2009年3月31日变更为吴晓冬，后于2010年5月20日变更为叶根林。 证明以上事实的有原、被告工商登记信息、《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》、台州银行对账单、企业统一收款收据、黄政法[2008]2号会议纪要、《关于要求同意在原厂房用地上建房的请示》、黄区府办[2009]1号会议纪要、《关于要求批准建造浙江省黄岩罐头食品（集团）黄岩大生置业有限公司职工宿舍立项的请示》、黄发改投资[2009]6号《黄岩区企业投资项目受理通知书》、黄岩丽景花园地块规划建筑设计规划图、黄区府办[2011]21号会议纪要、黄储合[2011]4号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》、黄储合[2011]5号《台州市黄岩区国有建设用地使用权收购合同》、黄土资告字[2011]第12号《国有建设用地使用权挂牌出让公告》、《国有建设用地使用权出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、土地出让金专用发票、一房一价备案表、台建规（黄）公2014044号《台州市建设工程规划许可批后公布》、台规（黄）公2018127号《台州市建设工程竣工规 划核实结果公布》、商品房预售证、协议书、本院对叶帅制作 的询问笔录及原、被告当庭陈述等证据。 另，对大生公司提供的排屋区位图、产权证、电梯成本、外幕墙成本、排屋地价+契税、销售税收真实性予以认定，对于其据以证明的房地产补偿费用的组成是否成立系本案争议焦点，本院将在论理部分予以阐述。 本院认为：一、关于《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》效力问题，不能将协议内容孤立审查，应当纵观大生名府小区商品房建设用地0.8324公顷形成、取得的整个历史过程。根据本院查明的事实，至2009年4月1日止，政府协调处理的均是为解决原黄岩环球罐头厂的债务、职工安置等问题决定在该厂位于的资产新建配套生活用房（非生产性用房）。并未包含涉案协议约定的原告用于置换的地块。此后原、被告双方于2010年7月15日签订涉案《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》，协议第一条即约定“供乙方（即被告）成片配套开发房地产所用”。根据黄区府办［2011］21号会议纪要记载内容，被告方无法根据黄区府办［2009］1号会议纪要及黄政法［2008］2号会议纪要在原厂用地上申报配套生活用房（非生产性用房）项目建设，而提请由政府统一收储被告方及相邻的浙江永固制罐有限公司、黄岩蜜饯厂和东晓公司的土地（即本案协议置换的地块），按照城市规划用途，设置条件重新挂牌出让等。此后原告同意由土地管理部门收储相应土地。被告方通过竞拍获得了大生名府小区商品房建设用地使用权。原告方在收到收储款后及时将其中2000000元汇给叶帅。综上，本院认为从政府相关文件形成过程、地块形成过程、双方协议内容可以认定原、被告系通过《房地产转让协议书》及《房地产转让补充协议》的形式表达将协议约定置换的地块及地上建筑物纳入被告方房产开发范围的意思。在此前提下，由被告方提请政府讨论通过国家收储的方式弥补协议对土地所有权变更约定的缺陷；原告向被告支付收储款，被告接收相应款项，应当视为以实际行为表明继续履行合同义务。《房地产转让协议书》及《房地产转让协议》系双方自愿签订，黄区府办［2011］21号会议纪要决定统一收储相应地块，为的是妥善解决历史遗留问题，维护社会稳定，原告方在大生名府商品房建设用地成片开发上作出了大力的配合，原、被告共同实现了地块利益最大化，现被告方作为受益方，顺利获得了商品房建设用地使用权并已经开发完毕，其无法回避历史，无权主张合同无效。涉案协议经本院审委会2020年4月21日讨论一致认定有效。故被告大生公司主张上述协议无效的答辩及反诉主张本院不予支持。 二、关于原告方主张的违约金及被告主张的超配超面积费用问题。原告方主张违约金的理由有：排屋地上建筑面积与合同约定面积差、排屋周围道地面积差、迟延交付排屋、合同约定排屋位置与拟交付排屋位置不一致等。本院认为，双方间的《房地产转让协议》与《房地产转让补充协议》签订时间为2010年7月15日，与2015年3月10日大生名府建设规划主管部门审批通过时间相距五年，双方约定的建筑面积、坐落位置、周围绿化通道面积等并不具体明确，应当以主管部门审批通过的规划图及最终建成的房屋位置、面积、绿化为准。故原告主张被告擅自变更合同约定的排屋位置、道地绿化面积差的违约理由不成立。同时，原告主张的“附属花园”系排屋周围的道地绿化面积，实属小区公用绿化面积，其无权要求与排屋一起交付。双方合同未约定排屋交付时间，原告亦未就其主张的“三年交付”提供证据，双方协议签订时间距规划审批通过时间达五年之久，“三年交房”的约定亦不符合实际，故原告主张被告逾期交房的违约理由不成立。现原告方向被告主张交付大生名府第3幢3号、第3幢4号两套排屋及地下室、编号为S13、S12车位，被告方的反诉主张及理由其实已经表明愿意交付上述房屋及车位，所以被告并未存在拒绝交付上述不动产的违约行为。综上，原告主张的违约金理由不成立，本院不予支持。现双方对合同约定的两套排屋的面积与讼争房屋实际登记面积差、配套设施（电梯、幕墙、车位）是否应当计算差价及如何计算差价的问题存在争议。本院认为，双方合同约定的排屋面积“约360平方米”、“约400平方米”，应理解为每套排屋的面积。现实际讼争排屋面积由地上建筑与地下建筑组成一套排屋的整体建筑面积，分别为489.9平方米、485.63平方米，考虑确实存在面积差及排屋的市场价格等现实问题，不计算差价有违公平原则。故本院认为，应当以整套排屋面积相较计算面积差，原告主张将合同约定面积按地上面积先予扣除不合理，本院不予采纳。经查，两套排屋登记面积合计超合同约定面积215.53平方米。现大生公司自愿按超面积200平方米计算系其对自身权利的处分，本院予以确认。大生公司主张面积差单价按15000元/平方米[（地上建筑面积单价26000元+非人防地下室夹层面积单价13000元+非人防地下室负一层面积单价6000元）/3]计算，本院经审查认为较为合理，故得出超面积补差应为3000000元（200平方米×15000元/平方米）。关于大生公司主张地下室S-12、S-13（即车位）分别按360000元/栋、450000元/栋计算，本院认为上述车位是单独产权登记、单列售价，双方合同并未约定有停车位，现大生公司愿意出售上述车位，故东晓公司应当支付相应对价，才能符合等价有偿的交易原则，结合本院查明的事实第19项，本院确定上述车位合计720000元。大生公司在庭审中陈述幕墙费用已经按经营成本列入一房一价备案表的售价，故本院认为不应该再主张幕墙费用。关于大生公司主张的电梯（现已安装）费用，本院认为从排屋现有状态来看电梯应当视为讼争排屋的附属设施，一房一价备案表里并没有单列电梯价格，大生公司亦未举证证明同小区已售排屋的商品房销售合同中就电梯费用需另行标价，故本院对该项主张不予支持。 三、关于大生公司主张的未付的土地收储款本金及利息。大生公司主张应付未付的土地收储款本金3335000元，与本院查明的事实不符，应以本院确定的1339860元为计算基数。双方间的《房地产转让协议》与《房地产转让补充协议》对土地收储款具体支付时间、逾期支付利息均没有约定。依照相关法律规定，对于履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，鉴于涉案土地收储款系大生公司开发建设大生名府项目的必要经营成本，东晓公司应自大生公司催讨时及时支付，故本院酌情确定自大生公司向东晓公司催讨剩余土地收储款之日，即2017年7月15日吴晓冬代付1000000元之日开始计算逾期利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至2020年3月5日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上，本院对东晓公司本诉主张的合理部分、大生公司反诉主张的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司土地收储款本金人民币1339860元及利息损失（自2017年7月15日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至2020年3月5日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司排屋面积差价3000000元及车位价格720000元，合计3720000元； 三、被告台州市黄岩大生置业有限公司自收到上述第一、二项款项之日起三日内向原告台州市黄岩东晓食品有限公司交付坐落于台州市黄岩区大生名府第3幢3号排屋［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第××号、浙（2018）台州黄岩不动产权第××号］、第3幢4号排屋［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第××号、浙（2018）台州黄岩不动产权第××号］、地下室Ｓ-13［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第××号］、地下室Ｓ-12［产权证号为：浙（2018）台州黄岩不动产权第××号］，并协助原告台州市黄岩东晓食品有限公司办理上述房地产的不动产权证过户手续至原告台州市黄岩东晓食品有限公司名下； 四、驳回原告台州市黄岩东晓食品有限公司的其他本诉诉讼请求； 五、驳回反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费81800元，由原告台州市黄岩东晓食品有限公司负担11650元，由被告台州市黄岩大生置业有限公司负担70150元；保全费5000元，由被告台州市黄岩大生置业有限公司负担；反诉案件受理费47800元，由反诉原告台州市黄岩大生置业有限公司负担36344元；反诉被告台州市黄岩东晓食品有限公司负担11456元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  洪金献 人民陪审员  陈晨丹 人民陪审员  缪元华 二〇二〇年七月十六日 代书 记员  朱睿懿