河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终2069号上诉人（原审原告、申请执行人）：商丘华商农村商业银行股份有限公司，住所地河南省商丘市梁园区凯旋路145号，统一社会信用代码91411400555736919A。法定代表人：李文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建华，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：张继文，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：单玉玲，女，1970年4月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：梁耀丹，女，1992年11月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县春水东路10号，统一社会信用代码914114247942862491。法定代表人：董进军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭金鹏，男，1987年11月5日出生，汉族，住河南省林州市，该公司员工。上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称商丘华商银行）因与被上诉人单玉玲、梁耀丹、柘城县铝锅厂盛世房地产开发有限公司（以下简称柘城盛世房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人商丘华商银行的委托诉讼代理人张建华、张继文，被上诉人梁耀丹及其与单玉玲的共同委托诉讼代理人张宁，被上诉人柘城盛世房产公司的委托诉讼代理人郭金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘华商银行上诉请求：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初3241号民事判决，改判支持商丘华商银行的一审诉讼请求，即确认商丘华商银行对涉案房屋的担保物权优先于单玉玲、梁耀丹的合同债权，依法撤销（2020）豫1402执异23号执行裁定，并判令对位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8号楼第1、2、3、13号涉案房屋继续执行。二、本案一切诉讼费用由单玉玲、梁耀丹、柘城盛世房产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.认定单玉玲、梁耀丹合法占有涉案房屋的时间早于法院作出查封裁定之前证据不足。柘城盛世房产公司并没有把涉案房屋交付给单玉玲、梁耀丹占有、使用，柘城盛世房产公司在一审庭审中以及此前的诉讼中一直认为是单玉玲、梁耀丹自己强行占用涉案房屋，涉案房屋并没有交付，单玉玲、梁耀丹也没有证据证明其合法占有涉案房屋。在商丘华商银行办理贷款手续时，并没有发现单玉玲、梁耀丹占有涉案房屋的情形。一审判决在证据不足的情况下，认定单玉玲、梁耀丹合法占有使用涉案房屋，错误采信证据，认定事实错误。2.涉案房屋所有权登记在柘城盛世房产公司名下，依据法律规定，应归柘城盛世房产公司所有。单玉玲、梁耀丹即使签订了商品房买卖合同、交付购房款，所享有的也只能是合同权利，是债权。且单玉玲、梁耀丹并未按照合同约定履行交付房款的义务，不能认定未办理过户手续，仅是因为柘城盛世房产公司单方导致。（2020）豫14民终399号判决中确认的是，柘城盛世房产公司应当涤除涉案房屋的权利负担后，协助单玉玲、梁耀丹变更产权。一审法院直接认定（2020）豫14民终399号判决确认柘城盛世房产公司协助单玉玲、梁耀丹办理房屋过户手续认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。商丘华商银行与柘城盛世房产公司、董进军的债权债务关系，经商丘市梁园区人民法院调解达成协议，调解书已生效。柘城盛世房产公司欠本金7041333.98元及相应利息未偿还，商丘华商银行对抵押房产享有优先受偿权，并于2018年11月21日申请执行，涉案房屋已经查封。依据物权法第一百九十一条和九民会纪要第125、126条规定，在没有代为清偿债务消灭抵押权情况下，本案涉案房产不能转让。单玉玲、梁耀丹所请求柘城盛世房产公司协助办理房产登记的涉案房产已抵押给商丘华商银行，商丘华商银行享有抵押权。由于房产为商铺，用途为商业用房，商丘华商银行享有抵押权的优先受偿权属物权，优先于单玉玲、梁耀丹合同权利的债权，单玉玲、梁耀丹在没有代为清偿债务消灭抵押权情况下，无权要求办理房产登记。单玉玲、梁耀丹的权利不能排除强制执行，商丘华商银行可继续申请执行涉案房屋。单玉玲、梁耀丹辩称，其在法院查封涉案房产前，已与柘城盛世房产公司签订合法有效的书面合同，支付了购房款项，持续占有涉案房产，且对于没有办理房产过户登记不存在过错，对涉案房产所享有的权利可以排除法院的强制执行措施。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。柘城盛世房产公司辩称，其与单玉玲、梁耀丹签订合同后，没有收到房款，所以合同是无效的。后公司急需用钱，就把房产抵押给了商丘华商银行。商丘华商银行向一审法院起诉请求：一、判决确认商丘华商银行对涉案房屋的担保物权优先于单玉玲、梁耀丹的合同债权。二、依法撤销（2020）豫1402执异23号执行裁定，并判令对位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8号楼第1、2、3、13号涉案房屋继续执行。三、本案一切诉讼费用由单玉玲、梁耀丹、柘城盛世房产公司承担。一审法院认定事实：商丘市中级人民法院已经生效的（2020）豫14民终399号民事判决认定：2013年6月6日、6月14日单玉玲与柘城盛世房产公司签订商品房买卖合同二份，约定将位于柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第1、2、3号商铺出卖给单玉玲。合同签订当日单玉玲支付南1号房款300000元，支付南2、3号房款252480元。单玉玲曾于2011年12月22日支付20000元，2012年1月7日通过女儿梁耀丹支付200000元。2013年6月15日柘城盛世房产公司将南1、2、3号房屋交付给单玉玲使用。2013年6月27日，梁耀丹与柘城盛世房产公司签订柘城县春水东路××号滨湖现代城第8幢楼从南往北第13号商铺的商品房买卖合同。合同签订当日，梁耀丹付清了全部房款556944元。2013年6月29日，单玉玲就南13号房产与柘城盛世房产公司签订补充协议。签订补充协议当日，柘城盛世房产公司将南13号房交付梁耀丹。2013年7月10日，商丘华商银行与柘城盛世房产公司在柘城县房地产管理局办理房屋抵押登记，柘城盛世房产公司将包括涉案房屋在内的八套房产抵押给商丘华商银行，抵押设定日期为2013年7月17日至2016年7月17日。商丘华商银行与柘城盛世房产公司、董进军民间借贷纠纷一案，一审法院查封了位于柘城县春水东路××号滨湖现代城8号楼1、2、3、13号四套房产。后单玉玲、梁耀丹对查封房产提出执行异议。单玉玲、梁耀丹对柘城县人民法院执行的陈书峰与柘城盛世房产公司、董进军民间借贷纠纷一案中查封的上述房产提出执行异议，并将640000元房款转账至柘城县人民法院账户。柘城县人民法院作出（2018）豫1424执异112号执行裁定中止对上述房产的执行，但柘城盛世房产公司一直未领取该款。一审法院认为，一、单玉玲、梁耀丹与柘城盛世房产公司签订的三份《商品房买卖合同》均基于真实意思表示，且签订日期在法院查封之前。二、单玉玲、梁耀丹合法占有涉案查封房产的时间也在法院作出查封裁定之前。三、单玉玲、梁耀丹在签订《商品房买卖合同》时已经交付部分购房款，后又将剩余房款交付至柘城县人民法院账户，已经根据合同约定履行交付购房款的义务。四、单玉玲、梁耀丹购买房产的时间早于抵押登记时间和查封时间。单玉玲、梁耀丹在商品房买卖合同签订后，涉案房产即被抵押，非因单玉玲、梁耀丹的原因导致未办理过户。且柘城盛世房产公司协助单玉玲、梁耀丹变更涉案房产产权至单玉玲、梁耀丹名下的义务已经（2020）豫14民终399号民事判决确认。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，单玉玲、梁耀丹对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，商丘华商银行的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回商丘华商银行的诉讼请求。案件受理费22705元，由商丘华商银行负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”申请执行人商丘华商银行提起执行异议之诉，案外人单玉玲、梁耀丹应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋为商铺，单玉玲、梁耀丹应为一般买受人，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，单玉玲、梁耀丹提供的柘城县人民法院（2019）豫1424民初4664号民事判决书、本院（2020）豫14民终399号民事判决书、柘城县人民法院（2018）豫1424执异112号执行裁定书，认定单玉玲、梁耀丹与柘城盛世房产公司签订的三份《商品房买卖合同》均为有效合同，且签订日期在法院查封之前；单玉玲、梁耀丹按照合同约定支付房款，占有使用涉案房屋的时间早于抵押登记和查封时间；合同签订后，涉案房屋即被柘城盛世房产公司抵押给商丘华商银行，未办理过户非单玉玲、梁耀丹自身原因所致。同时，本院（2020）豫14民终399号民事判决亦判令柘城盛世房产公司协助单玉玲、梁耀丹将涉案房屋产权变更至单玉玲、梁耀丹名下。单玉玲、梁耀丹提供的证据同时具备上述规定中的四种情形，因此单玉玲、梁耀丹享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。综上所述，商丘华商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22705元，由上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  闫文超二〇二〇年七月十二日书记员  李洋洋