天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2585号上诉人（一审原告）：赵伟，男，1989年3月13日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：刘功（系赵伟的外祖父），1948年7月7日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：赵连杰（系赵伟的父亲），1966年4月29日出生，汉族，住天津市蓟州区。被上诉人（一审被告）：王秀梅，女，1977年6月21日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：段景祺，蓟州区诺众法律服务所法律工作者。上诉人赵伟因与被上诉人王秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初12568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵伟上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，双倍返还定金；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于涉案房屋的建筑面积：首先，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》已经明确写明房屋建筑面积为82.9平方米（以《房屋所有权证》登记为准。）而涉案房屋实际面积为66.21平方米。一审法院仅以居间人的证言和被上诉人代理人的询问笔录认定上诉人已经明确知晓并且认可了房屋实际面积为66.21平方米，显然证据不足。居间人的事后证言并不能明确居间人在交易过程中曾经告知上诉人真实情况。该认定对上诉人缺乏公平。其次，在房屋买卖交易中，无论何种情况下，房屋所有权证是对交易房屋信息最具有公信力的体现。买受人基于房屋所有权证，可以明确房屋的建筑面积、物权归属等重要信息。房屋所有权证书的信息，是买受人最应当信任的信息来源。因此，被上诉人在《房屋买卖合同》第一条房屋基本情况中写明的是：房屋建筑面积为82.9平方米，而不是实际的建筑面积66.21平方米，被上诉人违反交易诚信，构成违约。故上诉人要求被上诉人双倍返还定金有理有据。二、涉案房屋没有测绘图，未能实现过户，属于被上诉人根本违约。在房屋买卖交易过程中，取得房屋所有权证是买受人的根本目的。而涉案房屋没有测绘图，导致不能进行房屋过户，属于被上诉人根本违约。故上诉人要求被上诉人双倍返还定金有理有据。三、上诉人不存在违约行为，涉案房屋系1980年建造，因房屋年代久远不能贷款，导致不能办理贷款并不是上诉人的原因，上诉人并不存在故意的违约行为。被上诉人接受了上诉人归还房屋的行为之后，拒不返还定金的行为于法无据。诉争房屋的房本是假的，上诉人要求被上诉人拿出房本，当场验证。王秀梅辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉，维持原审法院判决。涉案合同签订之前，赵伟已经实地看过房屋，并与被上诉人在居间人处三方核对查看，确认了证载建筑面积66.21平米。三方谈判房价时，赵伟提出13000元每平方米的单价乘以66.21平米，而确定的总房款86万元。涉案合同为居间人填写，填写过程中，居间人特别提示了买卖双方，本单交易系平房交易，因小院全封闭，按照平房交易习惯惯例，合同面积按照土地使用面积填写，即82.9平米。被答辩人赵伟在签订合同时对此已十分明确，如果按赵伟所言，其一直认为房屋实际面积为82.9平米，那么总房款86万元除以82.9平米，单价是10373.94元，不仅远低于双方谈判的实际价格，更低于市场均价，并且单价10373.94元有零有整的数字，明显不符合民间谈判所得的价格。赵伟称其交易过程中对房屋真实面积不了解，不符合实际。本案房屋有测绘图，并且在一审时作为证据当庭提交法院。赵伟称本案房屋没有测绘图，不符合事实。赵伟向一审法院起诉请求：1．解除原、被告于2019年10月13日签订的《房屋买卖合同》；2．判令被告双倍返还原告定金，计100000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月13日，以原告为乙方，以被告王秀梅为甲方，经天津安居伟业房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告及其代理人邓亚静签订了《房屋买卖合同》，在房屋基本情况中载明：甲方所售房屋（以下简称该房屋）坐落在蓟县，该房屋所有权人王秀梅，所在层1层，建筑面积为82.9平方米（以《房屋所有权证》登记的面积为准）；在房屋权属状况中载明：所有权证号为125021109738，房屋无共有权人、无抵押、未出租，房屋性质为国有土地；在成交价格、付款方式中约定：该房屋成交价为860000元，乙方在签订本合同时支付定金50000元，若乙方贷款购买该房屋，乙方承诺于2020年1月30日前将该房的首付款打入天津市房地产交易资金监管中心，剩余房款由乙方申请做按揭贷款，甲方必须配合乙方办理贷款申请手续丙提供银行需要的相关材料；在房屋产权及具体状况的承诺中约定：甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，乙方对甲方出售的该房屋状况已充分了解，自愿接受该房屋；在房屋的交付中约定：甲方应当在总房款到甲方账上后将房屋交付乙方；在违约责任中约定：因甲乙一方违反合同约定或者甲乙一方拒绝出售、购买该房屋致使合同目的难以实现构成根本违约的，如甲方构成违约的除返还已支付的房款外，还应双倍返还定金给乙方或支付等额于总房价20%的违约金，如乙方构成违约的，甲方可没收乙方已支付定金或者要求乙方支付等额于总房价20%的违约金等责任及双方约定的其他条款。合同签订后，原告给付被告定金50000元。在原告没有将总房款付清前，被告于2019年10月17日将涉诉房屋交付原告占有。2019年10月26日原告及其妻子以家中突发事故出现资金支付困难为由，向被告提出退还房屋并返还定金的要求，被告对此表示同意退房，但不同意退还定金并认为没有再向原告主张违约金就是对原告的让步了，并接收了诉争房屋。2019年11月8日，原告以涉诉房屋不能办理按揭贷款，没有房屋测绘图，无法办理过户手续及在办理按揭手续时才得知房屋建筑面积仅为66.21平方米而不是合同中签订的建筑面积82.9平方米为由，诉至法院而成讼。一审法院认为，被、原告对在2019年10月13日通过天津安居伟业房地产经纪有限公司居间介绍签订的《房屋买卖合同》的事实均无异议，予以确认。该房屋买卖合同系双方真实意思表示，原、被告应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯按约履行。本案的争议焦点为：原告请求解除2019年10月13日签订的《房屋买卖合同》并判令被告双倍返还原告定金100000元的诉讼请求，有无事实和法律依据。原告主张在办理按揭手续时才得知房屋建筑面积仅为66.21平方米而不是合同签订的建筑面积82.9平方米，其提交了证据1．双方签订的房屋买卖合同，证实在合同建筑面积一栏中填写的面积不是产权证中显示的建筑面积，被告对该证据的真实性虽认可，但不认可证明目的，对此也提供证据2．另一份房屋买卖合同，证实原告实地看房后在居间人处，三方核对、查实、确认了证载建筑面积66.21平方米，在合同签订前，三方谈判房屋单价时，系原告提出按照13000元／平方米乘以66.21平方米确定的860000元的总房价，另该合同为居间人填写，填写过程中居间人特别提示了双方，在建筑面积一栏后的括号中标注有以房屋所有权证登记的面积为准，另被告还提交证据3．证人天津安居伟业房地产经纪有限公司工作人员李某的证言及被告委托诉讼代理人对其所做的询问笔录，证实房屋的建筑面积以房屋所有权证登记为准，在交易的过程中证人作为居间人已向原告明确涉诉房屋的建筑面积为66.21平方米，土地使用面积为82.9平方米，由于本案是一单平房交易，该平房小院全部被封闭，居间人因此按照平房交易惯例，把土地面积写成建筑面积，也向原告出示过房屋产权证，后来原告及其妻子找到居间人以家中发生事故为由要求退房并返还定金50000元。一审法院对此认为，双方系通过居间人签订的房屋买卖合同，各方对房屋的面积应该进行了充分的关注，被告对其主张提供了居间人的证人证言，原告对其证明目的虽不予认可，但没有提供相反的证据予以反驳，根据证据规则和交易习惯，对原告主张被告没有告知涉诉房屋的建筑面积的为66.21平方米的主张，理据不足，不予支持。根据双方签订的房屋买卖合同，若通过贷款购房，原告申请做按揭贷款时，被告有配合原告办理贷款手续的义务，虽双方对贷款购房存在上述约定，但没有约定如不能通过办理按揭贷款取得购房款构成违约或解除合同的约定，所以对原告以此为由要求被告承担定金责任的证据及主张，不予采信和支持。由于原告没有提供在其办理过户手续时，该房屋因被告的责任无法办理过户登记手续的证据，所以对其该主张，不予支持。另，庭审中原告主张涉诉房屋存在违章建筑部分，由于其对此没有提供有关部门作出的处理结果，证据不足，不予支持。综上，一审法院认为，虽原告签订了房屋买卖合同，但仅支付了定金，没有支付全部购房款，尚未履行完毕，在此情形下于2019年10月26日向被告提出解除合同的退房要求并返还定金，被告对退还定金的要求明确表示予以拒绝并接收了涉诉房屋，对此应视为在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，所以对原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。同时根据合同违约责任部分的约定，原告拒绝购买房屋后已无权要求返还定金，所以对其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，依法无据，不予支持。被告在原告选择定金条款主张权利后，对此予以了应诉、答辩，不同意返还原告的定金，其再主张适用违约金条款，于法无据，不予支持。综上所述，被告在原告提出退房要求时，对退还定金的主张明确表示予以拒绝并接收了退回的涉诉房屋，以自己的行为表明不履行主要债务，所以对原告解除房屋买卖合同的诉讼请求，予以支持。原告支付定金后，拒绝购买涉诉房屋，其再要求被告双倍返还定金100000元，理据不足，不予支持。一审法院判决如下：“一、解除原告赵伟与被告王秀梅于2019年10月13日签订的《房买卖合同》；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1150元，由赵伟负担。”。二审期间，上诉人向本院提交证据一、光盘两张，一张光盘记载的是与案外人中介公司咨询应该如何填写合同中房屋成交面积惯例的问题；另一张光盘是记载其他案外人就交易房屋面积的确定方式。证据二、光盘一张，证明居委会主任证明院内存在违章建筑；证据三、照片，证明院内有违章建筑。被上诉人向本院提交房屋买卖协议，证明涉诉房屋已经售出并且已经出租，涉诉房屋手续齐全合法，可以进行过户。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应履行。在合同履行过程中，上诉人以家中突发事故出现资金支付困难（客观上该事由并不存在）为由，向被上诉人提出退还房屋，并要求被上诉人返还定金。上诉人拒绝继续履行合同后已无权要求返还定金，其要求被上诉人双倍返还定金的诉讼请求，依法不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵伟负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月二十一日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……