辽宁省鞍山市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽03行终81号上诉人（原审被告）：鞍山市立山区立兴房屋征收有限责任公司。住所地:鞍山市立山区胜利北路135号。法定代表人：张磊,经理。委托诉讼代理人：刘守泉,鞍山市立山区司法局工作人员。上诉人（原审被告）：鞍山鲲鹏房屋开发有限公司。住所地：鞍山市铁西区六道街88-120号。法定代表人：鲁飞,经理。委托诉讼代理人：张振,辽宁亨轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：井大庆,男,1976年12月29日出生,汉族。住址：鞍山市立山区。原审被告：鞍山永盛房屋开发有限公司。住所地:鞍山市铁西区三道街200号盛仕鑫源小区5号楼5011室。法定代表人：杨斌,董事长。委托诉讼代理人：范振宝,辽宁云祥律师事务所律师。上诉人鞍山市立山区立兴房屋征收有限责任公司（以下简称立兴公司）、鞍山鲲鹏房屋开发有限公司（以下简称鲲鹏公司）因与被上诉人井大庆及原审被告鞍山永盛房屋开发有限公司（以下简称永盛公司）合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现己审理终结。原审法院审理查明：井大庆与案外人李丽玲存在一笔债务纠纷，李欠井共计37.086万元。永盛公司的法定代表人杨斌与李丽玲原系亲家关系，且永盛公司欠李丽玲债务，双方曾约定以“怡景家园”小区的两套房子抵顶给李丽玲,又因两套房子的价格高于欠李丽玲的欠款数额,所以李丽玲应再给付欠永盛公司177018元。2017年3月27日，永盛公司的法定代表人杨斌、案外人李丽玲、井大庆三方共同对三方债务关系进行厘清，永盛公司将立兴公司所开发的“怡景家园”的一号楼二单元13层3号以房屋买卖协议的方式将上述债务转移给井大庆，杨斌签字并盖上公司公章并附“转顶同意”四个字。此期间，井大庆一直期待该房屋正式交房办理手续。2019年5月井大庆发现该房屋己经卖与他人且己装修完毕，遂找到立兴公司要求解决而未果。井大庆又写出书面申请要求鞍山市立山区人民政府国有资产监督管理局（以下简称立山国资局）履行法定职责对立兴公司的行为进行监管，确认该房屋的协议有效等诉求而未果。井大庆又找到永盛公司进行解决亦未果，后诉讼来院要求行政审查立山国资局应否履行监管职责并附民事诉讼，要求确认买卖合同关系成立。另查：立兴公司系鞍山市立山区政府下设的国有资产管理局所投资的国有公司之一。再查：立兴公司于2015年4月份左右开发了立山区的“怡景家园”小区,该小区是立山区政府利用一块闲置的土地开发建设的民建小区,由于资金问题由区政府决定到社会上招投资方进行合作开发建设,后从社会资本方招来被告永盛公司和鲲鹏公司作为社会资本的投资方。又查：“怡景家园”小区的房屋现己大部分出售完毕，售楼处尚挂着被告立兴公司的营业执照。原审法院认为，本案的争议焦点是永盛公司与井大庆所签订的协议是否真实有效；立兴公司和鲲鹏公司是否应对此协议负有连带责任？本案是随附一并审理的行政案件作为基础的民事案件,两案虽立的案号不同，但是审理查明的事实是相同的。行政案件的己认定的事实,即对本案产生实际影响的民事判决结果，亦即本案随附判决民事法律关系的确认以房抵顶协议效力纠纷。立兴公司是在立山区人民政府下设的立山国资局所投资成立的国有公司，在正常的经营活动中由于资金的问题到社会上招募社会投资方即永盛公司和鲲鹏公司进行联合开发“怡景家园”小区的征收与建设，“怡景家园”小区的征收、开发和建设以及建成后的房屋出售主权亦应在立兴公司。虽然永盛公司和鲲鹏公司是立山区政府招商来的社会资本投资方，但是该楼盘的开发和建设，以及其它经营活动还应以立兴公司为主。永盛公司和鲲鹏公司在经营活动中的一切表现形式均与立兴公司息息相关联，在出现争议后三方以不得知或不清楚亦或不予以认可为抗辩理由是无法律依据和事实依据的，三方均应对永盛公司的以房抵债、“一房两售”情形负有不可推卸的责任，应互相负连带责任。在本案诉讼至本院后，三被告未向法庭提供任何有价值的协议或合同以及其它证据来说明抵顶给井大庆的房屋是如何产生“一房两售“的，且在本案审理中该小区的售楼处尚挂着立兴公司的营业执照。故对三被告的辩解本院不予采信。对于井大庆所诉有理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项之规定，判决如下:永盛公司与井大庆签订的房屋买卖协议有效，立兴公司、鲲鹏公司对此协议负有连带责任，应在鞍山市立山区“怡景家园”小区依协议解决同平数房屋为宜，如不能解决三被告负责依转帐协议约定的款额即37.086万元返还井大庆并同时以同期银行贷款利息给付井大庆。诉讼费300元由三被告各自承担100元。上诉人立兴公司不服原审法院上述行政判决，向本院上诉。其上诉请求是：1、撤销原判并依法改判驳回被上诉人井大庆对上诉人的诉讼请求；2、判令二被上诉人承担本案全部诉讼费用。其事实及理由是：一、原审判决认定事实错误。1、上诉人系国有资本控股的有限责任公司。2015年4月，上诉人受立山区人民政府委托，在鞍山市××山区深沟寺××一块闲置土地开发建设一处民建小区“怡景家园”。因资金和建设需要，立山区招商局找来永盛公司、鲲鹏公司作为社会资本方进行合作。一切开发、建设、销售行为均由上述二公司自行掌控，上诉人仅依据合同收取固定收益，该小区已基本竣工。此为上诉人的法律地位及涉案房屋所在小区的基本情况。2、本案诉争事实其实非常简单：永盛公司因与案外人李丽玲存在债务纠纷，故永盛公司将涉案楼盘两处房产抵顶债务，并由李丽玲补齐差价。因李丽玲与被上诉人井大庆之间亦存在债务关系，故案外人李丽玲、永盛公司、井大庆三家迗成实际上的“三方协议”，由井大庆作为“买受人”受领涉案的怡景家园1号楼2单元13层3号的房屋抵顶债务。“买卖行为”实际上是不存在的，井大庆并非依据房屋买卖而对涉案房屋取得合法占有的权利，而是债务承接人永盛公司将金钱债务以特定物抵顶而已。本质上，井大庆与李丽玲、永盛公司之间仍然系债权债务关系。众所周知，债权债务关系有其相对性，井大庆的债权受到侵害，其维权对象应是其债务人（李丽玲）或债务承接人（永盛公司），不能因为抵顶的房子系上诉人开发的，就将具有履行专属性的债务转移给上诉人承担。换言之，无论井大庆是否签订《房屋买卖合同》或者《房屋预售合同》，其拥有的权利仍然是债权而非物权，井大庆无权向债务人以外的任何人主张权利，上诉人也没有承担连带责任的义务。3、本案起诉的理由是“确认房屋顶账协议有效”。既然是顶账协议，协议双方是井大庆与永盛公司，该协议对任何第三方均无法律约束力。上诉人与永盛公司之间既无隶属关系，永盛公司与井大庆之间金钱债务的产生、转移、物化从始至终亦与上诉人无关，连带责任的认定从何而来？4、被上诉人鲲鹏公司主导怡景家园小区的销售工作，其将涉案房屋另行销售所得之收益，应依据其与永盛公司之间的约定处置。无论从何种角度辨析，债权受损的井大庆均应向永盛公司主张权利，永盛公司应向井大庆承担交付同类型房屋或返还等额金钱的义务。至于因鲲鹏公司将涉案房屋另行销售造成永盛公司向井大庆履行不能的事实，鲲鹏公司与永盛公司之间如何主张权利亦与本案毫无关联。二、原审判决适用法律错误。1、原审法院错误认定了合同关系，将永盛公司与丼大庆之间以特定物抵顶金钱债务的约定误勘为商品房买卖关系，进而认定作为开发方的上诉人应对不能交付商品房承担连带责任。这是认定法律关系的基础错误，很难相信这是专职法官作出的判断。2、原审判决的逻辑是：因为上诉人委托永盛公司自行筹集资本开发楼盘，且售楼处悬挂了上诉人的营业执照，因此上诉人就有义务对永盛公司所有来路不明的债务承担连带清偿责任。这个逻辑成立的前提是井大庆与永盛公司之间构成真实的商品房买卖合同关系。而事实上，如前所述，逻辑推论的前提尚不成立，结论怎么可能正确？综上，原审判决严重错误，被上诉人永盛公司与被上诉人丼大庆之间因无法履行债务抵顶协议而引发的赔偿纠纷不应由上诉人承担连带责任。上诉人认为，井大庆明知其权利来源于“债务承担”而非商品房买卖合同关系，其与永盛公司达成的顶账协议依法不能约束上诉人。但井大庆之所以将上诉人列为共同被告提起诉讼，系其认为上诉人的国资背景可以确保其胜诉后获得赔偿，这是滥用诉权，也是侵害国有资产的行为。恳请二审法院以事实为根据，以法律为准绳，查明事实后依法改判，保护国有资产不被不法侵害，保护上诉人的合法权益。上诉人鲲鹏公司不服原审法院上述行政判决，向本院上诉。其上诉请求是：一、撤销原审判决，判决永盛公司与井大庆房屋买卖协议无效，上诉人不承担解决同平数房屋义务，不连带给付井大庆37.086万元及利息；二、诉讼费由被上诉人承担。其事实与理由是：原审法院判决没有任何法律依据：一审法院判决全文只有一条法律规定民法总则第一百七十九条第一款承担民事责任的方式主要有：（四〉返还财产;依据该法律规定，怎么认定的房屋买卖合同有效，怎么认定的连带责任、怎么判决的解决同平数房屋、怎么认定的给付同期银行贷款利率。上诉人无法理解。一、庭审中上诉人询问过井大庆，井大庆回答“房屋签订时到过现场去，当时看到现场售楼处为立兴公司”，井大庆的房屋买实合同盖章为“永盛公司”，井大庆与永盛公司的债务系因：井大庆与案外人李丽玲的债务关系转移到永盛公司，与本案房产工程上也无任何关联。井大庆明知房屋不是永盛公司所有，立兴公司对该房屋出售行为不认可，永盛公司自己的债务纠纷拿别人的房屋去抵顶，原审法院对没有所有权的房屋买卖合同认定有效，没有任何法律依据。二、永盛公司的债务行为与上诉人没有任何关系，上诉人也无权干涉，上诉人有什么过错，本案也不是因为房产开发过程产生的纠纷，判决上诉人承担连带责任，恳请法院能够拿出确实充分的法律依据。三、本案审理程序违法，本案涉及不动产纠纷，属于专属管辖，原审法院以行政案件为理由，将本案一并审理，明显错误。本案诉讼标的37万多，诉讼费7000元，一审法院收取300元诉讼费进行审理，恳请二审予以纠正。四、综上，本案法理上讲不通、常理上讲不通，恳请二审法院依法改判。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款“在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理”的规定，在行政诉讼过程中，当事人申请一并解决相关民事争议的，应当符合的条件是，一、行政诉讼审理的对象是行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决。而井大庆提起行政诉讼要求人民法院审理的是，鞍山市立山区人民政府国有资产监督管理局（以下简称立山国资局）对立兴公司的资产和经营状况进行统计、稽核，履行法定主体责任职权。二、民事争议为解决行政争议的基础。本案系由井大庆与李丽玲、永盛公司间因债务抵顶而发生的民事法律关系，该三方民事争议如何解决与立山国资局对立兴公司的资产和经营状况进行统计、稽核，履行法定主体责任职权无关。故井大庆在申请立山国资局履行法定职责行政诉讼案件中，提出将其与李丽玲、永盛公司间因债务抵顶而发生的民事法律关系一并解决的申请，不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款规定。原审法院受理该申请并作出相应的民事判决，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人立兴公司、鲲鹏公司的上诉理由正确，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一款、第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销鞍山市千山区人民法院（2019）辽0311民初996号民事判决；二、驳回原审原告井大庆的起诉。一审诉讼费300元，退还井大庆；二审案件上诉费分别退还鞍山市立山区立兴房屋征收有限责任公司300元，退还鞍山鲲鹏房屋开发有限公司300元。本裁定为终审裁定。审判长 李 群审判员 周庆文审判员 张 冬二〇二〇年七月十七日书记员 倪莎莎