辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2238号上诉人（原审被告）：鞍山佳仁房地产开发有限公司。住所地：鞍山市千山西路128号。法定代表人：王忠伦，总经理。委托诉讼代理人：毕丽晶，该公司员工。委托诉讼代理人：石磊，该公司员工。被上诉人（原审原告）：翁长远，男，1995年12月28日出生，满族。住所地：灯塔市。上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司（以下简称佳仁公司）因与被上诉人翁长远商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳仁公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，不服判决支付逾期办理产权证违约金和未返还首付款及违约金合计22,668.67元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不同意一审认定支付被上诉人第一项判决内容逾期办理产权违约金1,866.67元，因为客观原因导致逾期办理产权，现在已经具备办理产权条件。二、上诉人不同意一审认定支付被上诉人第二项判决内容支付未返还首付款20,802元及利息。因为一审法院按照全部房款判决违约金属于认定错误，被上诉人尚欠上诉人代为垫付截止到2020年3月9日的电费1,721元、2018和2020年度2年物业费2,018元，合计，3,739元，上诉人已经将上述费用扣除完毕，故上诉人无违约行为。被上诉人翁长远辩称，同意一审法院判决。翁长远向一审法院起诉请求：一、申请法院判令佳仁公司给付逾期办理产权违约金1,866.67元。二、申请法院判令佳仁公司给付2018年未按时返首付的违约金1,480元。三、申请法院判令佳仁公司给付2019年返首付金额20,802元。四、申请法院判令佳仁公司给付2019年未按时返首付的违约金，具体金额按日千分之一计算，直至返款为止。五、本案诉讼费全部由佳仁公司承担。一审法院认定事实：2015年11月22日，翁长远与佳仁公司签订《商品房买卖合同》一份，约定翁长远购买佳仁公司开发的阳光金郡第6幢1单元1层2号房，产籍号为2-50-339-1012，房款总价373,334元。合同第十五条约定：自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2015年11月22日，翁长远与佳仁公司签订《返还首付款补充协议》，约定甲方在乙方银行贷款发放之日起，将乙方所交纳的25%购房首付款，分四年五期全额返还给乙方。返款时间以乙方银行贷款发放之日或交纳全部购房款后的次月15日将第一期返款返还给乙方，之后的四期每满一年为一期，详见返款计划书，计划书中详细列示出返款的具体时间与金额。签署正式购房合商后，如，签署正式购房合同后，如甲方（被告）未能按规定期限支付分期返款超过30日的，乙方（二原告）有权要求甲方按改期返款金额的1‰计算支付违约金，因乙方原告解除购房合同的，已支付的购房款（包括定金）不予退还，甲方有权将该商品房出售给第三方。2015年11月22日，翁长远与佳仁公司签订《返款计划》，约定首付款共分五期返清，分期付款自2015年11月22日至2019年12月22日止，共返还首付104,012元，按返款协议违约条款执行。返款计划如下：第一期：开发商于签约返款当日返还30,000元专用款，用于房主补充购房首付款。第二期：开发商于2016年12月22日返款11,606元。第三期：开发商于2017年12月22日返款20,802元。第四期：开发商于2018年12月22日返款20,802元。第五期：开发商于2019年12月22日返款20,802元。佳仁公司已经返还第四期之前的款项，尚未支付第五期款项。佳仁公司2019年2月1日返还翁长远第四期首付款10,000元，2019年2月20日返还原告第四期首付款8,665元，其他第四期未付款项抵顶物业费及代缴电费。一审法院审理认为，翁长远与佳仁公司签订商品房买卖合同、返还首付款补充协议、返款计划系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方应当按照约定履行各自义务。商品房买卖合同已经约定，商品房交付使用后90日内，佳仁公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。庭审中翁长远与佳仁公司均认可翁长远于2016年入住，截止一审辩论终结前，佳仁公司尚未为翁长远办理房屋所有权证书，已经构成违约，应按合同约定向翁长远支付已付房价款的0.5%向违约金，即373,334元×0.5%=1,866.67元。关于翁长远主张第五期返款及违约金一节，返款计划约定第五期开发商于2019年12月22日返款20,802元，现佳仁公司仍未返还翁长远，已经超过约定的期限，显属违约，佳仁公司应当返还该款项，并支付自2019年12月23日起至实际付清之日止的利息，利率参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于翁长远主张第四期返款的违约金一节，佳仁公司虽然没有按照约定的时间和数额返还翁长远首付款，但翁长远实际接收了返款，说明翁长远对于抵顶物业费、代缴电费是认可的，对返款的时间及数额也是予以认同的。因此，翁长远的该项请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院据此判决如下：一、鞍山佳仁房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付翁长远逾期办理产权违约金1,866.67元；二、鞍山佳仁房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内返还翁长远未返还的首付款20,802元，并支付自2019年12月23日起至实际付清之日止的利息，利率参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回翁长远其他的诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元（翁长远已预交），由翁长远负担25元，由鞍山佳仁房地产开发有限公司负担379元，鞍山佳仁房地产开发有限公司在给付上述款项时，一并给付翁长远。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审有如下争议焦点：一、一审判决上诉人给付被上诉人逾期办证违约金是否正确；二、一审判令上诉人给付被上诉人第五期的购房款首付款及利息是否正确。对以上争议焦点，本院分述如下：关于第一个争议焦点。上诉人在约定的期间内并未履行协助上诉人办理房屋产权登记的义务，构成违约，依据双方2015年11月22日签订的商品房买卖合同第十五条约定，上诉人应按照已付购房款的0.5%支付违约金。一审法院对此认定并无不妥，本院予以维持。关于第二个争议焦点。双方2015年11月22日达成的返款计划约定了第五期上诉人于2019年12月22日返款20,802元，现上诉人仍未履行相关的返款给付义务，已超过约定的期限，显属违约，上诉人应当返还该款项，并支付自2019年12月23日起至实际付清之日止的利息，一审法院对此认定并无不妥，本院予以维持。关于上诉人提出的被上诉人欠缴电费及物业费共计3,739元应予扣除，因上诉人未提交相关证据证明欠缴电费及物业费的事实且被上诉人对此主张不予认可，故本院对上诉人提出的抵销电费及物业费的主张不予支持。综上所述，上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366.72元，由上诉人鞍山佳仁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二〇年七月二十三日法官助理苑克伟书记员王晓溦