湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3116号上诉人（原审原告）：侯凯，男，1980年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李杨子，湖南诚一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘丹，女，1990年9月16日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人（原审被告）：陈倩，女，1993年6月15日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人侯凯与上诉人刘丹、陈倩房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初11194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人侯凯上诉请求：1、请求维持一审判决第一项；2、改判第二项为刘丹、陈倩支付侯凯租金44788元；3、改判第三项为判决刘丹、陈倩支付违约金30291元。事实和理由：1.一审法院关于本案租赁费用计算错误。一审认定欠租时间为2019年7月9日至2019年11月29日，实际欠租时间为4个月20天，但一审法院只计算4个月的租赁费用，整整少算了20天。2.一审法院认定上诉人自行承担30%责任没有法律及事实依据。行使合同解除权是上诉人的一项基本权利，而不是义务。一审法院认为上诉人没有及时履行解除合同的“义务”，而判决承担30%责任不符合法律规定。3.违约金认定明显过低。上诉人与被上诉人合同约定很明确，违反合同约定义务押金不退，违约金按照欠租1%每日支付属于合同当事人自由约定，没有违背法律强制性规定或公序良俗，条款合法有效，应当予以认可。刘丹、陈倩辩称，侯凯提交的截图是不完整的，没有事实与法律依据，侯凯同意我方转让店铺。侯凯通过中介发布转让信息，但由于对方要求提高房租和押金致使有意承租的客户均没有达成转让协议。我方在亏损严重的情形下将房租交到了2019年7月，我愿意将15000元押金弥补空置的合理损失，但对方主张违约金过高，显失公平，不认可4个月的房租费用。上诉人刘丹、陈倩上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、刘丹、陈倩愿意以房屋押金作为违约金支付给侯凯，请求驳回侯凯的其他诉讼请求；3、请求判决侯凯承担一审二审诉讼费用。事实和理由：刘丹、陈倩与侯凯于2018年7月10日签订《房屋租赁合同》后，由于经营场所人流量很少，经营的美容院一直处于亏损状态。2019年3月，经与侯凯协商，同意将美容院转让，但由于侯凯要求提高租金和押金致使前来考察有意承租的几位客户均没有达成转让协议。美容院从2019年3月起关门至今没有经营，我方在严重亏损状态下将房租交到2019年8月。我方同意将15000元押金作为违约金弥补房屋空置的合理损失。但是合同约定的“出租人有权加收拖欠房租部分每日百分之一的违约金”显失公平，不应当与合同第六条第二款关于合同押金作为违约金的约定同时适用。侯凯先是阻挠我方将美容院转租，后又在2019年8月后明知我方无力继续支付房租的情况下，怠于行使出租人权利收回商铺，还继续放任损失扩大，应当自行承担相应过错责任。另外侯凯与我方《租赁合同》中约定2019年9月后以每月11727元房租计算，在房屋空置的状态下计算所谓的损失不符合民法公平原则。侯凯辩称，其答辩意见同上诉状一致。侯凯向一审法院起诉请求：1.解除房地产租赁合同；2.刘丹、陈倩立即支付房屋租赁费用35797元（暂从2019年7月9日计算至2019年11月6日）、物业费4583.2元、违约金30291元；3.刘丹、陈倩立即搬离租赁房屋，并从2019年11月7日起按照合同约定的11727元/月支付租金及物业费1145.8元至实际办理之日；4.刘丹、陈倩承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月10日，侯凯与刘丹、陈倩签订《房地产租赁合同》，约定刘丹、陈倩承租侯凯位于长沙市开福区门面，租期从2018年7月10日至2021年4月9日止。2018年7月10日至2019年9月22日租金按每月7643元计算，2019年9月23日至2020年9月22日租金按每月11727元计算，2020年9月23日至2021年4月7日租金按每月12313元计算，租金按季度支付，承租方应于每次租金到期前7天支付，物业费、水电费等由承租方承担。合同第四条第（三）项约定，承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过7天，或拖欠租金及管理费等累计超过3000元，出租方有权单方解除合同，没收押金并进一步追究责任。第七条第（二）项约定，租赁期间，承租方若非因出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，出租方有权没收押金作为违约金，并不退回已支付的租金，违约金不足弥补损失的，承租方需承担赔偿责任。合同签订后，刘丹、陈倩向侯凯交纳押金15000元。刘丹、陈倩向侯凯交纳租金至2019年7月9日，后未再向侯凯交纳租金。刘丹、陈倩向侯凯提出希望将门面转租，侯凯表示同意，但因各种原因，门面一直未转让。2019年11月29日，刘丹、陈倩将门面内物品搬离，将门面交付给侯凯，并结清物业管理费。庭审中，侯凯向一审法院撤回第二项诉求中物业费的诉求。一审法院认为，侯凯与刘丹、陈倩签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。刘丹、陈倩欠缴房租及物业管理费的行为已构成违约，且已达到合同解除的条件，侯凯有权解除合同。因合同解除权系形成权，自通知到达对方之日起即生效，故一审法院院确认双方于2018年7月10日签订的《房地产租赁合同》自起诉状副本送达之日即2019年11月20日起即告解除。因刘丹、陈倩已于2019年11月29日将租赁房屋交付给侯凯，故对于侯凯要求刘丹、陈倩立即搬离租赁房屋的诉求，不再处理。刘丹、陈倩虽向侯凯提出希望转让门面，但并未按照合同约定提前一个月书面通知侯凯，且一直占有使用门面，故其仍应承担2019年7月9日至2019年11月29日期间的租金。然，侯凯在刘丹、陈倩拖欠租金达到合同解除的条件时，未积极行使合同解除权，导致损失的扩大，亦存在一定过错，故综合考虑双方的过错程度，一审法院酌定刘丹、陈倩承担此期间租金的70%，剩余部分损失，由侯凯自行承担，即应刘丹、陈倩应支付侯凯此期间租金27118元[（7643元/月×2月＋11727元/月×2月）×70%]。因刘丹、陈倩系违约方，故根据合同约定，其交纳的押金15000元应作为违约金赔偿给侯凯。但考虑刘丹、陈倩违约系因经营困难，无力支付租金，违约的主观恶意程度有限，本院酌定押金中的7000元作为违约金赔偿给侯凯，其中的8000元可抵扣应付租金。抵扣后，刘丹、陈倩还应向侯凯支付租金19118元。一审法院已支持将部分押金作为违约金赔偿给侯凯，已能弥补侯凯的损失，故对于侯凯主张违约金30291元的诉求，不予支持。因一审法院已计算租金至2019年11月29日刘丹、陈倩交还门面之日止，且刘丹、陈倩已结清物业费，故对于侯凯要求刘丹、陈倩支付从2019年11月7日至实际搬离之日止的租金及物业管理费的诉求，不再处理。刘丹、陈倩辩称侯凯阻扰转让门面，但未举证证明，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、侯凯与刘丹、陈倩于2018年7月10日签订的《房地产租赁合同》自2019年11月20日起即告解除；二、刘丹、陈倩自本判决生效之日起五日内支付侯凯租金19118元；三、刘丹、陈倩交纳的押金15000元不予退还，归侯凯所有（其中7000元作为违约金赔偿给侯凯，8000元已抵扣应付租金）；四、驳回侯凯的其他诉讼请求。一审案件受理费1566元，因适用简易程序减半收取783元，由刘丹、陈茜共同承担。二审审理过程中，侯凯提交下如下证据：证据1、短信聊天记录，拟证明侯凯方没有怠于行使解除权；证据2、物业公司证明，拟证明由于刘丹、陈倩的行为导致商铺未租出。刘丹、陈倩的质证意见为：短信记录不齐全，对方设置各种条件，没有催款信息。刘丹、陈倩提交了证人鲁某的证言，拟证明涉案商铺未转让，是因为侯凯一直在阻挠，导致无法转让。侯凯的质证意见为对真实性有异议，证人没有出庭；对关联性有异议，其与第三方的交易与本案无关；对证明目的有异议，其第三方的交易行为不能证明是因为侯凯方阻挠所致的。本院对上述证据认定如下：侯凯提交的短信聊天记录，和刘丹、陈倩提交的证人鲁某的证言在一审中已质证，均不属于新证据，不予重复认定。对侯凯提交的物业公司证明，对其真实性、合法性予以认定，对其关联性及证明目的不予认定。二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁纠纷，双方签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应全面履行。本案争议焦点为：一是原判对租赁费的计算是否错误；二是原判对欠付租金的分担及违约金的处理是否适当。关于焦点一，本案欠租期间为2019年7月9日至2019年11月29日，侯凯起诉要求支付租金期间为2019年7月9日至2019年11月6日，原判根据侯凯的诉请计算四个月租金并无不当。关于焦点二，根据双方签订的《房地产租赁合同》的约定，承租方在欠付租金超过7天，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。本案在达到合同解除条件成就后至侯凯提出合同解除前，双方就转租门面不成的原因各执一词，一审法院根据承租人的经营困难状况、证人鲁某的证言及交易习惯，认定侯凯在达到合同解除条件成就后对欠付的租金认定为扩大的损失并承担30%的责任，并无不当。对于违约金的处理，本案在未欠付租金前，刘丹、陈倩与侯凯就转租事宜一直在协商，结合前几次的履约情况来看，其欠付租金也是在多次转租不成的情况下所为，而导致转租不成的原因上侯凯方亦存有过错，故一审法院酌定押金中的7000元认定为违约金，押金中的8000元抵扣租金，处理得当。侯凯上诉提出不应承担欠付租金损失及要求按欠付租金1%每日的标准支付违约金的上诉请求，本院不予支持。同理，对刘丹、陈倩上诉提出只愿意抵扣押金作为违约金，不赔偿租金损失的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人侯凯、刘丹、陈倩的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1566元，由上诉人侯凯负担783元，上诉人刘丹、陈倩负担783元。上诉人侯凯与上诉人刘丹、陈倩各自预交的二审案件受理费1566元，各退回783元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年七月二日法官助理苏逢连书记员曾知畅