安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初1384号原告（反诉被告）：王统翠,女,1968年3月28日出生,汉族,住四川省射洪县。委托诉讼代理人：吴曦，安徽创善律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琴，安徽创善律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：合肥皖星汇通信息咨询有限公司，住所地合肥市瑶海区凤台路银河新城22-1606室，统一社会信用代码91340100MA2N11Y81A（1-1）。法定代表人：郑学，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢少坤，安徽善维律师事务所律师。王统翠与合肥皖星汇通信息咨询有限公司（以下简称“皖星汇通公司”）合同纠纷一案,本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王统翠及其委托代理人吴曦、沈琴，皖星汇通公司的法定代表人郑学及其委托代理人谢少坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王统翠诉称：1、请求依法判令解除原被告于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》；2、请求依法判令被告支付拖欠的租金、物业费和违约金等各项费用77532元；3、请求依法判令原告不向被告返还合同履约金13500元；4、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月25日，原被告签订《房屋托管合同》，被告托管租赁原告所有的位于安徽省合肥市庐阳区城市公馆1201房屋，托管期限为2019年6月26日至2025年6月25日，共计6年，每年免租10天，6年免租60天，免租期为2019年6月26日至2019年8月25日。第一年度租金13500元/月，每三个月一个支付周期。合同签订后，被告向原告支付了一个月的履约保证金13500元，以及2019年6月26日至2019年9月25日三个月的房租13500元（其中两个月为免租）。根据合同约定2019年9月18日，被告应支付下一季度房租，被告没有支付，并在2019年10月要求解除合同，但不同意违约金以及10月租金等，原被告多次沟通无果遂诉至来院。皖星汇通公司辩称：同意解除合同，被告不应当支付合同期间内的租金及违约金，原告应当返还被告已经支付的租金及合同履约金。皖星汇通公司反诉称：1、请求法院判令反诉原告与反诉被告签订的房屋托管合同解除；2、请求判令反诉被告返还反诉原告履约金13500元；3、请求法院判令反诉被告赔偿原告损失及违约金45000元；4、请求法院判令反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由：2019年6月25日，反诉原告与反诉被告签订《房屋托管合同》，反诉被告委托反诉原告托管其所有的位于安徽省合肥市庐阳区城市公馆1201房屋，托管期限为2019年6月26日至2025年6月25日，共计6年，每年免租10天，6年免租60天，免租期为2019年6月26日至2019年8月25日。第一年度租金13500元/月，每三个月一个支付周期。合同签订后，被告向原告支付了一个月的履约保证金13500元，以及2019年6月26日至2019年9月25日三个月的房租13500元（其中两个月为免租）。合同签订后，反诉原告就进入房屋装修施工。施工过程中，反诉被告始终不将房屋隔断的二层交付给反诉原告，致使反诉原告无法按约使用房屋并将房屋转租给他人。鉴于反诉被告交付的房屋不符合规定，反诉原告多次找反诉被告沟通合同解除及赔偿事项，反诉被告予以拖延并将房屋租赁给他人，其行为构成违约。反诉原告遂提起反诉，望判如所请。王统翠辩称：同意第一项诉请，2、3、4项诉请均不认可，根据房屋托管合同第7条第3项，乙方违约甲方有权没收违约保证金，我方不存在违约，不应赔偿损失及违约金，被答辩人要求的损失没有证据证明，2019.10.23日案涉合同已经解除，反诉原告应与2019.9.18日支付第二期3个月的租金，但反诉原告一直未缴纳租金，构成根本违约，合同解除后，反诉被告不存在一房二租，案涉房屋面积为283.3平方米，层高8米，房屋结构复式，每层独立使用，反诉被告委托出租的标的为底层的283平方米，2层为自用，案涉房屋物业费按照283平方米收取，物业费一人一半，可以看出不存在二层交付问题。经审理查明：2019年6月25日，王统翠与皖星汇通公司签订《房屋托管合同》一份。约定王统翠(甲方)委托皖星汇通公司（乙方）运营管理其名下位于安徽省合肥市庐阳区城市公馆1201室房屋，房屋产权面积为283平方米。合同第三条托管期限及免租期：托管期限为2019年6月26日至2025年6月25日，共计6年。其中免租期自2019年6月26日至2019年8月25日，免租期租金从首期应付租金中直接扣除。甲方应于2019年6月26日前将房屋按约定条件交付给乙方，双方填写交房确认书，并作为房屋交付的依据。……第四条租金及相关费用（一）租金以建筑面积计算，标准按照年度约定：第一年度，自2019年6月26日至2021年6月25日止，月租金13500元/月……（二）支付方式：租金按叁个月为一个支付周期，首期租金自本合同签订之日起支付，以后每期租金提前七日支付，乙方以转账形式支付至甲方指定银行账户。（三）其他费用：合同期内，乙方应承担该房屋使用过程中产生的水费、电费、电话费、网络费、空调使用费、公共耗能费、物业管理费、停车费、垃圾清运费等费用，并按时缴纳实际发生的费用。第五条履约保证金：本合同签订之日，乙方须向甲方缴纳人民币13500元整作为履行合同各项条款的保证金，合同期满，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分于交割完毕之日起5个工作日内返还乙方……第六条装修及转租：（一）甲方允许乙方对房屋进行必要的装修、装饰，装修施工期间应采取合理措施，不得破坏房屋的结构。合同期满，依附于房屋的装修、装饰归甲方所有，甲方不再要求乙方回复原状。……第七条违约责任：（二）甲方提前解除本合同或因甲方原因导致合同解除的，甲方应按违约发生当月的月租金的2倍向乙方支付违约金。甲方除退还乙方履约保证金和乙方已支付但未营业期间的租金外，还应按正常的装修折旧合理赔偿乙方的装修损失。（三）乙方提前解除本合同或因乙方原因导致合同解除的，乙方应按违约发生当月的月租金的2倍向甲方支付违约金。甲方有权没收乙方的履约保证金，但应退还乙方已支付但未营业期间的租金。（四）托管期限内，如乙方未按合同约定缴纳租金，甲方有权从履约保证金中扣除，逾期15日仍未缴纳上述费用时，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任……（六）任何一方违约给对方造成的损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等费用），均由违约方承担……合同尾部王统翠、皖星汇通公司分别签字、盖章予以确认。合同签订当日,皖星汇通公司支付了定金4000元，王统翠将案涉房屋交付给了皖星汇通公司。2019年6月27日，皖星汇通公司拿到案涉房屋购房合同。2019年6月29日，王统翠微信告知皖星汇通公司，案涉房屋物业费和能耗费王统翠和皖星汇通公司各负担一半。2019年7月2日，皖星汇通公司向王统翠支付23000元(其中包含8月26日-9月25日的房租9500元和履约保证金13500元,定金4000元转化为房租)。后因皖星汇通公司未按合同约定支付下一季度租金原告诉至来院。庭审中，原、被告双方一致确认《房屋托管合同》的解除时间为2019年10月23日。另查明，案涉房屋物业服务机构为南京万科物业管理有限公司合肥分公司，收费标准为7.98元/月/平方米。免租期内，皖星汇通公司与合肥鼎隔乐装饰材料有限公司签订《工程装修施工合同》，对案涉房屋进行装修，发生装修费18500元。以上事实，有王统翠提供的《房屋托管合同》、房屋租赁授权委托书、微信聊天记录截图、转账记录截图、商品房买卖合同、商业物业管理服务协议、律师费发票，皖星汇通公司提供的房屋租赁合同、合肥市住宅室内装饰装修工程施工合同及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：王统翠与皖星汇通公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵守。王统翠向本院诉请解除双方于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》，皖星汇通公司也同意解除，故本院对王统翠的此请求予以支持。庭审时，原、被告双方争议焦点主要在于案涉房屋的实际租赁面积。根据《商品房买卖合同》和当事人陈述，案涉房屋建筑面积283.3平方米，层高8米，房屋结构复式，每层独立使用。王统翠诉称皖星汇通公司租赁的是复式的底层283.3平方米，第二层为王统翠自用，而皖星汇通公司辩称租赁的283.3平方米应该是购房合同上载明的复式整体两层，遂双方发生争执。结合王统翠和皖星汇通公司员工朱经理的微信聊天记录以及合同履行情况来看，合同签订当日皖星汇通公司已拿到涉案房屋，两日后拿到商品房买卖合同，作为一家专业的房屋托管公司，对涉案房屋的实际租赁面积已然清楚。皖星汇通公司没有提出异议而是于2019年7月2日继续向王统翠支付履约保证金13500元和2019年8月26日-9月25日的房租，视为对涉案房屋租赁现状的进一步确认。现皖星汇通公司以王统翠交付的房屋与合同不符为由拒绝支付下一季度租金缺乏事实与法律依据，应承担不利的法律后果。当事人一致认可《房屋托管合同》已于2019年10月23日解除，皖星汇通公司应支付2019年9月26日至2019年10月23日的月租12600元（13500÷30×28）。关于王统翠要求皖星汇通公司支付50天免租期的房租。因双方在合同中就房屋的免租期约定为，租期6年，每年免租10天，共计60天。由此可看出，该约定是基于租期租满6年的基础上，而在实际履行中，合同实际履行的期限仅为四个月，考虑到王统翠的实际损失和衡量当事人的诉讼利益，本院予以支持王统翠诉请的50天免租期房租22500元并无不当。关于王统翠主张的违约金，因合同中约定过高，且本院已支持的免租期房租已经部分弥补救济了王统翠的租金损失，依据补偿性为主，惩罚性为辅原则，防止双方权利义务责任的明显失衡，本院酌定为8000元。因皖星汇通公司已交纳的13500元履约保证金，具有违约责任性质，应予以冲抵违约金。两者冲抵后，多出5500元予以冲抵所欠租金，故皖星汇通公司现需支付王统翠租金29600（12600＋22500－5500）元。关于王统翠主张的物业费4532元，因合同明确约定，本院依法予以支持。关于王统翠主张的律师费10000元，鉴于已实际支付6000元，本院依法予以支持6000元。关于皖星汇通公司的反诉请求装修费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于皖星汇通公司的行为构成违约，双方签订的《房屋托管合同》已解除，涉案房屋中未形成附和的装饰装修物，可由皖星汇通公司拆除，但其反诉请求王统翠支付18500元装修费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条、第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除王统翠和合肥皖星汇通信息咨询有限公司于2019年6月25日签订的《房屋托管合同》；二、合肥皖星汇通信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付王统翠租金29600元和物业费4532元；三、合肥皖星汇通信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付王统翠律师费6000元；四、驳回王统翠的其他诉讼请求；五、驳回合肥皖星汇通信息咨询有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，减半收取1040元，由王统翠负担500元，合肥皖星汇通信息咨询有限公司负担540元；反诉案件受理费631元，减半收取315.5元，由合肥皖星汇通信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王天利二〇二〇年七月十日法官助理王杜鹃书记员杨满附相关条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用（一）》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。