淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0812民初2857号原告：张红娟，女，1980年10月18日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：漆松之，江苏六仁律师事务所律师。被告：郑飞，男，1980年1月20日出生，汉族，住淮安市。原告张红娟诉被告郑飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法由审判员张天适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告张红娟及其委托诉讼代理人漆松之，被告郑飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约金27.5万元；2、被告返还定金5万元并承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2020年4月12日签订房屋买卖居间合同1份，被告将其位于淮安市清江浦区房屋出卖给原告，原告按照合同给付定金5万元，但是被告明确表示拒绝卖房，现原告重新买房将产生25万元以上的购房溢价损失，因双方对被告违约事宜协商不了。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告郑飞辩称：因考虑到孩子有可能复读，故经家庭协商决定不再出卖房屋。同时，因中介系原告亲属，签订房屋买卖合同明显倾向与原告，首付款在交纳定金3个月后才支付，时间太长。对于原告主张的违约责任，被告只收到原告5万元定金，且5月13日就发消息告知原告房屋不再出卖，原告所提出的溢价也应以同地段同面积当时的房价为参照，原告主张按照房价的百分之二十给付违约金标准过高，被告经济能力有限，赔偿也应根据原告购房支付金额的比例计算。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收据、通话录音、所有权证书复印件，被告对此不表异议。原告还提供了朋友圈房产信息及网上楼市房产信息截图，被告对此不予认可。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的房产信息截图，因仅是房屋挂价。并非最终成交价格，故本院对此不予认可。原告还提供被告2020年5月12日将涉案房屋以152万元价格挂在网上出售以及中介以158万元价格将涉案房屋出售的截图，经质证，被告对其在网上自行挂价的152万元无异议，对中介挂价不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月12日，原告（乙方）、被告（甲方）与淮安市凯越房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》。合同约定被告郑飞将其所有的位于房屋出售给原告，面积88.28平方米，双方约定房屋总价为137.5万元，原告预付定金5万元，并于2020年6月30日前支付50.5万元，剩余房款82万元通过银行按揭贷款支付给被告。合同第六条违约责任约定：甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约先行，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。合同签订当天，原告向被告支付了定金5万元。2020年5月13日，被告向原告提出不同意继续履行房屋买卖协议，买卖双方就此发生纠纷。另查：诉争房屋房屋所有权证书上登记所有权人为被告。审理中，对于诉争房屋目前市场价，双方分歧较大，但均未申请对涉案房屋市场价格进行评估。本院庭后至中介处咨询，中介普遍认为2020年5月份起房价涨幅较大，同地段房价上涨约20万元左右。本院认为，原、被告签订了《房屋买卖（居间）合同》，被告将涉案房屋出卖给原告，此系双方真实意思表示，且协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应按照协议约定履行各自的权利义务。被告在合同签订后以孩子日后可能需要使用该房，出卖价格过低以及出卖后无处居住等理由提出不再出卖诉争房屋，违背了合同约定。应对原告承担违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告支付违约金符合法律规定，应予支持。对违约金的数额，因涉案合同约定违约金按照房屋出售价的20%计算，现被告主张违约金过高，因原告并未提供充分证据证明房屋差价标准，且被告仅收取5万元房屋定金，双方并未进行贷款、交房等下一步履行行为，合同履行仅至此结束，至合同签订后1个月被告即提出不再履行房屋买卖协议。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院结合相关房屋价格及近期房价上涨的事实，兼顾合同履行情况和违约金惩罚性特点，酌定违约金19万元，超出部分予以驳回。对于原告主张返还5万元定金，被告亦予同意，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郑飞于本判决书生效之日起十五日内给付原告张红娟违约金19万元及定金5万元；二、驳回原告张红娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清江浦区人民法院，开户行：江苏银行清浦支行，账号：10×××08）。案件受理费3088元（已减半收取），由原告张红娟负担808元，被告郑飞负担2280元。（诉讼费已由原告张红娟预交，被告郑飞在给付上述判决款项时加付此款）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××25)如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员  张 天二〇二〇年七月一日法官助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。