浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初201号 原告：范顺威，男，1967年1月23日出生汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：邵洁、何晓威，浙江天城律师事务所律师。 被告：徐亦四，男，1951年2月28日出生汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：王利虎，浙江钟声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐笑鸿，男，1971年3月8日出生住浙江省天台县，系被告的亲戚。 第三人：徐富委，男，1983年5月15日出生汉族，住浙江省天台县。 第三人：徐富高，男，1979年12月21日出生汉族，住浙江省天台县。 原告范顺威与被告徐亦四房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案。后因本案案情复杂，本院依法作出民事裁定，将本案转为普通程序进行审理。之后，本院依法追加徐富委、徐富高为本案第三人，并通知其参加诉讼。2020年3月20日，原告向本院提出保全申请，本院依法作出民事裁定，冻结徐富委、徐富高在天台县集体土地使用权证为天集（2004）字第01038号的三间房屋及相关土地拆迁补偿安置款116万元，期限为三年。本院依法适用普通程序于2020年5月12日对该案公开开庭进行了审理。原告范顺威及其委托诉讼代理人邵洁、被告徐亦四的委托诉讼代理人王利虎和齐笑鸿、第三人徐富委、第三人徐富高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范顺威向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2000年4月5日签订的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。案件在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1.判决确认原、被告于2000年4月5日签订的房屋买卖合同无效；2.判决位于天台县花麦地土地使用权证号为天集（2004）字第01038号房屋及土地拆迁安置权益归原告所有。3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原告一家四口原有坐落天台县间地基。2000年4月5日，原告将该处房屋及地基出卖给被告。现得知被告在没有原告方共有人参与的情况下，单方将上述房屋的土地使用权过户至其名下，土地使用权证号为天集（2004）字第01038号。原告认为，虽然原告将房屋及地基出卖给被告属于自愿行为，但是被告与原告并不属于同一集体经济组织，法律明确禁止非同一集体经济组织成员进行土地使用权转让，故该买卖违反了法律的禁止性规定，应属无效。而且，被告在没有原告方共有权人参与的情况下单方面变更土地使用权证。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。 被告徐亦四辩称，一、关于本案事实。1988年时，原告因其父范正照原在缙云县电影公司上班去世后由其顶替招工到缙云县，也因此，原告一家的户口在1989年上半年时已全部迁到缙云县。诉讼房屋当时只是毛坯房，登记在原告名下，而且还是没有楼梯的。因原告一家户籍全部迁到缙云县且在缙云县长期居住，讼争房屋已经闲置在那里。答辩人有一个亲戚齐昌培与原告一家系邻村，且与原告之母丁川兰系朋友关系。1999年上半年，原告一家特别是其母亲急于出售而委托齐昌培代为联系出售该屋，并且要求尽可能早点出售变现。当时答辩人一家人的户口也是农村户口。当时听说农村对农村户口的房屋是可以买卖的，也是可以转户的，所以在齐昌培和齐笑鸿父子的介绍并促成下，双方于2000年4月5日达成买卖协议。当时不仅双方到场，而且由齐昌汉代笔，由原告的亲小叔范正掌、堂叔范正灶、范正元及齐笑鸿作中见，原告范顺威立下绝卖契。原告方为什么要卖房屋及责任等在绝卖契中都非常清楚，即全家人均居住在外地，此屋闲置，欢岙苍溪村徐亦四要在本村买屋，为此成立买卖……在卖契签字即日徐亦四一次性付清买屋款，款清后此屋的管业权和房屋土地使用权证一并转移给徐亦四所有，以后一切与绝卖人无涉。此屋出卖，本人和全家绝不翻悔，恐后无凭特立此绝卖契约。答辩人购买此屋后即进行了装修、安装了楼梯，并在当年答辩人一家人就入了，一直居住至今。在2004年11月30日，当时国家没有法律规定此类房屋不能买卖，因此，答辩人一家向县国土资源局提交了相关的手续，主要是提交了原告在立绝卖契时就给的天集（2000）0083927号原范顺威的土地证书后，县国土资源局依法注销了范顺威的原土地证，依法发给答辩人天台集用（2004）第1038号土地权属证书。二、答辩人向原告购买的房屋不但双方在自愿、平等、等价的基础上进行交易，尤其是在双方真实交易后，通过国家政府职能部门审查确认后发给土地使用权证书，该证书公示：根据《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，为保护土地使用权人的合法权益，对土地使用权人申请登记的本证所列土地权利，经审查核实，准予登记，颁发此证，这表明答辩人依法得到该土地权属，理应得到国家法律的保护，绝不允许任何单位及个人进行非法侵犯或损害。何况，国家颁布给答辩人的证书已达十五之久，答辩人一家对该房屋进行装修入住也达二十年之久。该证书不管从哪个方面说都具有法律效力。如果被答辩人认为该证书无效，那么要先提起行政诉讼将天台县国土资源局列为被告，撤销发给答辩人的天台集用（2004）第1038号土地权属证书。现在本案原告将答辩人直接作为被告是民事诉讼主体不适格。被答辩人是滥用诉权，理应驳回其起诉，同时请法庭对其不当的行为进行训诫。三、被答辩人范顺威不仅是一个不讲诚信的人，而且在诉状中有些地方是于情于理于法律不允许。1、原告在诉状中说“现得知被告在没有原告方共有人参与的情况下，单方将上述房屋的土地使用权过户至其名下，土地使用权证号为天集（2004）字第01038号”这一说法完全是荒唐至极。其一、答辩人买房是为了永久居住，所买房屋当然必须转户，这怎么能说是单方行为？其二、当时原告一家举家迁移到缙云，还是原告母亲委托人早点脱手变现，且从卖房至今已经有20多年了，还说“现得知被告在没有原告方共有人参与的情况下，单方将上述房屋的土地使用权过户至其名下”。其三、如果范顺威在2000年进行盗买房产、买卖房产不做算、诈骗答辩人的钱，那么范顺威的行为不是简单的民事法律行为，而是一起涉嫌刑事的犯罪行为了。2、被答辩人范顺威在诉状中说被告与原告不属于同一集体经济组织，法律明确禁止非同一集体经济组织成员进行土地使用权的转让，故该买卖违反了法律的禁止性规定，应属无效，这也是无稽之谈。第一、在2005年之前，国家法律、法规没有明文禁止如本案一样的农民与农民之间的房屋买卖，虽在以后的司法解释中有所规定，那么从法律的适用原则上说，法无溯及。第二、根据《物权法》第一百四十七条规定，地随房走、房随地走，两者紧密结合，且这一原则是多部法律明文规定的。第三、就本案而言，被答辩人一家没有一个在天台县，原告方所卖房屋的土地使用权与原告方没有任何法律关系，根据《民事诉讼法》第108条规定，原告必须是与本案有利害关系的人，故原告主体不适格。四、被答辩人为何在时隔近20年之后提起诉讼？第一、因为案涉房屋要拆迁，有补偿。如果案涉房屋未征收，原告会把购房款返还么？第二、当年原告一家全部外迁托人早点变现，答辩人也是对价购买。如果当时答辩人买的是街面房，价值早超出了现居的房屋。现被答辩人起诉有失诚实信用。第三、被答辩人提出的诉讼请求超过了诉讼时效。综上，被答辩人的诉讼请求属于于情于理于法无据，请求依法驳回。 第三人徐富委辩称：这个房子我们买来是事实。现在房子因为拆迁有利可图，故原告反悔来起诉了。村里左邻右舍都说原告没有道理，我相信法庭是公平正义的，请求驳回原告诉讼请求。 第三人徐富高辩称：依照法律规定，已经登记的房屋的权利应受法律保护，其他人不能侵犯，请求驳回原告的诉讼请求。 原告反驳称，1、虽然原告户籍迁往外地了，但是原告获得宅基地建房时具有集体经济组织成员资格的。2、此外，当时房屋买卖的时候，并非是原告自愿以30000多元的价格出卖给被告的，因为按照当时同村类似房屋的交易价格都是70000多元，当时原告是在周围很多人逼迫的情况下签订卖契的。事实上，案涉房屋原先是原告方租赁给被告方使用的，被告在使用过程中私自搭建了楼梯。原告方发现后不同意，但是被告方坚持不退房要求原告将房子卖给他。3、原告方在2019年下半年到房产登记部门查询房产的时候才发现被告在没有原告方参与的情况下单方将房产转户了。此外，被告称原告方存在分书，但是原告方并未签署过任何分书，如果被告方是用所谓的分书进行过户的，那么其过户行为显然也是违法的。 根据当事人的陈述，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告诉讼主体是否适格？2、本案是否超过诉讼时效？3、本案原告方所立绝卖契是否有效？4、原告主张的征收补偿权益是否合理？ 围绕本案争议焦点，原告向本院提交如下证据：1、个人建房审批表，证明原告及其父母和妹妹在审批取得81平方米宅基地并建房的事实，也证明原告主体适格。2、罚款票据一份，证明在1990年时因少批多建12平方米，原告方支付罚款126元，该12平方米土地及房屋也是原告方的。3、绝卖契一份，证明在2000年原告将案涉房屋及土地出卖的事实，本案原告主体适格。4、不动产登记查询结果证明一份，证明目前案涉房屋及土地的权属情况及权属证号。5、发票一份，证明原告为本案支出的保全费和保险费金额。6、原告父亲的烈士证一份，证明原告父亲于1988年去世。 被告对原告提交的证据质证如下：1、对第1、2组证据的真实性、合法性无异议，但是对该证据与其证明对象之间的关联性有异议；2、对第3组证据的真实性无异议，但是案涉房屋实际的交易价格是55000元并非绝卖契中载明的33800元；3、对第4组证据的真实性无异议，但是对其关联性有异议，该证据不能证明案涉买卖无效，根据该证据反而可以证明被告是合法取得案涉房地产的，原告主体不适格，且根据登记时间，刚好也可以证明本案超过诉讼时效；4、对第5组证据的真实性无异议，对其关联性有异议。5、第6组证据系原告在庭审后提交，对其关联性有异议。 第三人徐富高和徐富委对原告提交的第1-5组证据无异议，认为上述第6组证据系原告在庭审后提交，对其关联性也有异议。 被告徐亦四向本院提交如下证据：1、分书一份，证明案涉房屋可以由范顺威进行处分。2、绝卖契（同原告出具的绝卖契），证明原告方出卖案涉房屋属实，且是自愿的。3、花麦地村的证明两份，第一份证明范正照去世时间；第二份证明案涉房屋出卖不仅原告全家同意，且花麦地村委会也是同意的。4、天台县2004-1038号土地使用权证复印件、不动产登记查询结果证明、契证，证明被告买了案涉房屋后已经依法办理土地使用权证，被告对案涉房屋享有的权利是得到国家认可的，应当受到保护。5、户口登记表、新招工工人录取通知书、证明，证明因原告顶替其父亲工作，原告一户的户口已经全部外迁。6、拆迁安置协议书，证明拆迁人通过审查后认为被告系合法合格的被拆迁人，同被告签订了拆迁安置协议书。7、照片，证明案涉房屋现状及改造的情况。 原告对被告提交的证据质证如下：1、对第1组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告及家人从未签署过分书，也从未向被告方提交过分书，该组证据也可以证明被告方办理过户手续是不合法的；2、对第2组证据的真实性无异议，但是对其关联性有异议。3、第3组证据中第一份证明的内容是不真实的，被告父亲是1988年去世的，并非1995年；第二份证明中村里仅证明三间房屋卖了的情况，并未提及土地，对被告所主张的证明对象有异议。4、对第4证据的真实性无异议，但是对该组证据与其证明对象之间的关联性有异议，非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖无效。5、对第5组证据的真实性无异议，但是对该组证据与其证明对象之间的关联性有异议。6、对第6组证据的真实性无异议，但是拆迁协议应当同真正的权利人签订，对里面涉及的拆迁补偿无异议。7、对第7组证据无异议，如果有违章，违章部分也是被告修建的，确实也应当属于被告所有。 第三人徐富高和徐富委对被告提交的证据无异议。 第三人徐富委向本院提交一份房屋交易金额为55000元的绝卖契。 原告对第三人许富委提交的证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告办理过户手续时已经向国土部门提交了一份卖契，第三人提交的这份卖契与国土部门留档的完全不同，存在虚假。 被告徐亦四、第三人徐富高对第三人徐富委提交的证据无异议。 对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。2、被告提交的第1组证据，因原告的父亲于1988年就已去世，但是该份1992年的分书中还有原告父亲的名字和指印，该份证据明显存在疑点，本院不予采信；被告提交的第2组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信；被告提交的第3组证据中的第一份证明，原告对此予以否认，且经本院核实，原告父亲于1988年去世，并非1995年去世，本院不予采信；该组证据中的第二份证明的真实性本院予以认定，但是该证明只能证明村里知道房屋交易的事实，但是无法证明村里对该买卖所涉及的土地交易所持有的态度，本院对该份证明与被告所主张的证明对象之间的关联性不予以认定；被告提交的第4组证据的真实性，本院予以认定，但是不能作为案涉房地产交易本身是否合法的唯一有效依据，本院对该组证据与其证明对象之间的关联性不予认定；被告提交的第5组证据，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信；本院对被告提交的第6组证据的真实性予以认定，但是对该证据与其证明对象之间的关联性不予认定；被告提交的第7组证据，被告无异议，经审查，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。3、第三人徐富委提交的证据未经当事人按指印，与原先原告及被告提交的经过政府备案的绝卖契的内容不一致，且该份绝卖契中载明的价款并不包括本案实际发生的空地的交易内容，本院对该证据不予采信。 经审理，本院查明事实如下：原告一家四口原有坐落天台县三间两层房屋（未装修、合法占地面积100.6平方米）、一块位于上述房屋西边与房屋同等深度的空地（面积为31.79平方米）。上述三间两层房屋曾由被告方使用，在使用过程中，被告方单方在该三间房屋中东首一间房屋前修建了楼梯（现为楼梯间）。到2000年4月5日，原告立绝卖契将上述房屋及空地作价33800元出卖给被告徐亦四。交易完成后，被告方对上述房屋进行装修使用并于2001年在所购买的房屋西边的空地上修建了房屋（目前该房屋实际占地面积不止31.79平方米，南北纵深超过原三间两层房屋的深度）。2004年，被告方将上述三间两层房屋变更登记至徐亦四名下。2009年12月19日，天台县人民政府赤城街道办事处分别与第三人徐富委、徐富高各签订一份《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》一份，案涉由原告卖给被告的房屋及土地的征收安置权益已全部纳入上述两份《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中（协议书中未载明合法道地、天井的用地补偿项目）。 另查明，本案原告因本案诉讼支出诉讼保全费5000元，诉讼保全保险费928元。 关于本案几个争议焦点，本院分别认定如下：一、原告主体是否适格？本案原告原系案涉房屋的所有权人以及绝卖契的一方当事人，其系案涉房屋及土地的出卖方，其房屋原所有权人以及土地使用权人的身份在本案中并不因为其户口的迁移发生改变，其与本案存在直接的利害关系，故其诉讼主体适格。二、本案是否超过诉讼时效？本案系确认之诉，原告起诉请求确认绝卖契无效，其行使的权利系形成权并非请求权，故本案不具备适用诉讼时效制度的法律要件，被告辩称本案超过诉讼时效，缺乏依据。三、案涉绝卖契是否有效？宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议应为无效。此外，农村土地承包经营权的承包方未经发包方同意，采取转让方式流转承包经营权的，转让合同也应为无效。本案中，原告范顺威立契将案涉农村房屋卖给非同一集体经济组织成员徐亦四，同时在未经发包方同意的情况下将一块空地（因未经审批，原告对该地块实际并不享有宅基地使用权，该地块仍应为农用地，即使该地块的使用权是原告的，原告享有的权利也只能是承包经营权）一并转让，其所立绝卖契应为无效，故对原告请求确认绝卖契无效的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据我国《合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”，因此，在案涉卖契无效且案涉房屋及土地已经被征收的情况下，原告应当承担返还被告徐亦四支付的33800元购买房屋及土地的款项的义务，而被告徐亦四应当返还因案涉由原告出卖给被告的房屋及土地被征收应取得的各项征收补偿权益。四、原告主张的征收补偿权益是否合理？关于被告应当返还的征收补偿权益的范围及份额问题，因案涉房屋系由被告方装修使用、楼梯间与卖契载明的空基上的房屋均系由被告方修建使用，故案涉两份《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中第四条载明的其他建筑自拆清理费、附属物补偿费（装修评估价）、其他用地补偿，应属被告方所有，与原告无关；此外，两份《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中第四条载明临时安置费（过渡费）、搬家补助费、腾空奖励费等征收补偿协议载明的补偿项目并不依附于买卖合同本身，系政府奖励、补助性质的项目，亦与原告方无关。综上，原告方可要求被告方返还的征收补偿权益不包括《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中第四条载明的其他建筑自拆清理费、附属物补偿费（装修评估价）、其他用地补偿、临时安置费（过渡费）、搬家补助费、腾空奖励费。至于被告辩称的其原先实际支付给原告55000元房地款的意见，因无充分有效的证据予以证明，本院不予采纳。此外，因案涉原先交易的房屋及土地的实际价值已经发生重大变化，本案被告返还上述应归还的案涉房屋及土地的相应征收补偿权益后，其基于房屋增值部分的可得利益（该部分征收补偿权益扣除其原先支付的33800元部分）受损，该部分损失根据法律规定，被告方可要求双方根据各自的过错予以分担。本案的绝卖契系因违反法律禁止性规定而无效，买卖双方虽系自愿却依然违法，双方对此均存在过错；同时，基于本案被告方已经本着诚信原则依约履行全部付款义务并实际占有使用房屋多年，而原告方在出卖房屋后又主动违反诚信要求取回案涉房屋及土地的相关权益，故本院酌情确定由原告对被告方的上述可得利益损失承担70%的赔偿责任。另外，本案原告支出的诉讼保全费及保全保险费系原告因诉讼所支出的必要费用，该两笔费用，本院根据本案原、被告双方的过错程度，酌情确定由原告自己承担70%，由被告承担30%。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告范顺威于2000年4月5日所立的将其一家四口所有的坐落在天台县三间两层房屋及房屋西首与房屋同等深度的土地作价33800元卖给被告徐亦四的绝卖契无效。 二、2009年12月19日，天台县人民政府赤城街道办事处分别与第三人徐富委、徐富高签订的《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》载明的征收补偿权益中涉及由本案原告出卖给被告方的三间两层房屋（占地面积100.6平方米）及一块空地（面积为31.79平方米）应取得的征收补偿权益【不包括两份《天台县百花路东延（螺园路-82线）及周边区块项目征收集体土地上房屋拆除协议书》中载明的其他建筑自拆清理费、附属物补偿费（装修评估价）、其他用地补偿、临时安置费（过渡费）、搬家补助费、腾空奖励费】扣除33800元后剩余部分的30%的征收补偿权益归原告范顺威所有。 三、原告范顺威在本判决生效之日起十日内返还被告徐亦四购买案涉三间两层房屋及一块土地的款项33800元。 四、被告徐亦四在判决生效之日起十日内支付原告范顺威诉讼保全费1500元、诉讼保全保险费278.4元，合计1778.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15230元，由原告范顺威负担13380元，由被告徐亦四负担1850元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 长  张修峰 人民陪审员  张春玲 人民陪审员  陈赛赛 二〇二〇年七月二日 法官助理张格莱 代书 记员  许璐瑶