湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终4495号上诉人（原审原告）：湖南美林置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路体育新城美林景园17栋1楼888号。法定代表人：喻磊。委托诉讼代理人：贺冬青，系该公司员工。委托诉讼代理人：罗惠芳，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：湖南鼎信利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘银巷109号桔香鑫城1栋702。法定代表人：孙世梁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李文才，湖南通程律师事务所律师。上诉人湖南美林置业有限公司（以下简称美林置业公司）因与被上诉人湖南鼎信利物业管理有限公司（以下简称鼎信利公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初13216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美林置业公司上诉请求：1、撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2019）湘0111民初13216号民事判决书，并依法改判；2、依法改判被上诉人立即停止侵权，向上诉人腾退、交付长沙市劳动东路美林景园1栋架01号房屋及该房屋钥匙；3、依法改判被上诉人按2500元/月的标准向上诉人支付自2019年10月16日至实际腾退交付上诉人之日止的房屋占用费（暂计至2020年1月16日为7500元）；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋为上诉人所有，任何人不得侵占；2、房屋所有权证显示物业管理用房为18栋架01号房；3、涉案房屋并非物业管理用房；4、鼎信利公司应承担侵权赔偿责任。鼎信利公司辩称：1、案涉房屋为业委会移交给鼎信利公司的，鼎信利公司通过招投标成为物管企业，不应该承担退房和支付房屋占有费的责任；2、根据长沙市住房和城乡建设局出具的《关于美林景园物业用房确认信息的回复》，证明案涉房屋属性为物管用房，业委会将物管房移交给鼎信利公司是合理正当的。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。美林置业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决鼎信利公司立即停止侵权，向其腾退、交付长沙市劳动东路美林景园1栋架01号房屋及该房屋钥匙；2、判决鼎信利公司按2500元/月的标准向其支付自2019年10月16日至实际腾退交付之日止的房屋占用费（暂计至2019年12月1日为3833元）；3、本案诉讼费用由鼎信利公司承担。一审法院认定事实：长沙市雨花区美林景园小区系美林置业公司开发建设。自2003年起该小区的物业管理中心设在小区1栋-101号房。2019年10月8日，长沙市雨花区美林景园小区业主委会（以下简称美林景园小区业委会）与鼎信利公司签订了《长沙市雨花区美林景园小区物业委托管理服务合同》。2019年10月15日，美林景园小区业委会与鼎信利公司办理了物业管理交接，并签订了《美林景园小区物业办公室钥匙交接表》载明：1、物业办公室大门钥匙2片；2、经理办公室钥匙1片；3、副经理办公室钥匙1片；4、会议室钥匙1片；5、仓库钥匙2片。同日，美林置业向鼎信利公司和美林景园小区业委会发出《告知函》载明：“根据《长房权证雨花字第××号》房产信息。美林景园1栋架01（即1栋-101）号房的所有权归我司所有，另美林景园21栋北向现物业员工宿舍、食堂（约1000平方米）是我公司出资建设，使用权归我司所有，若你方不认可我司对此房屋的产权，可自行至相关部门进行查询、核实或向我司出具其他产权证明。目前任何公司或个人未与我司签订此两处房屋的租赁合同，针对你方未经我方许可使用此两处房屋的事实，特告知如下：一、根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条、第六十六条、第二百四十五条，该房屋是我司的合法财产，只有我司拥有使用权，他人无权擅自使用。你方若需使用此房屋，应与我方签订租赁合同。二、请你方在收到此函件5日内搬离此两处房屋，届时，我司有权对此两处房屋关门落锁，意在保障自身房屋不被非法占用，如你方未在规定时间内搬离或未经我司允许，擅自进入该房屋，将违反《中华人民共和国刑法》第二百四十五条、《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十条规定，可能构成非法侵入住宅罪，需承担相应的法律责任。三、你方未经我司同意，且不在规定时间内搬离，继续擅自使用此房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，我司将通过司法途径，请求你方向我司返还房屋，并赔偿我司损失并支付占用费用。鉴此，为维护我司的合法权益，现郑重函告：请预入驻方与我司取得联系，妥善处理该房屋租赁问题。勿擅自进入该房屋或使用该房屋及内部财产。如违反上述行为，我司将通过法律手段维护其合法权益，届时将承担更多的法律责任。望慎重对待！”之后，鼎信利公司仍将该房屋作为小区物业管理中心使用。另查明，（一）2007年3月20日，长沙市房屋产权管理局长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》载明：房屋所有权人湖南美林置业有限公司，房屋坐落雨花区劳动东路美林景园18栋，房屋状况：共有户室33套，详见附记或户室对照表；附记为设计用途架空层01号房为管理用房，其他为商业，1-6层为住宅。其中分摊面积为：641.28平方米。权证包含户室：102、101、103、104、201、202、203、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、502、503、504、601、602、603、604、架01、架02、架03、架04、架09、架05、架06、架07、架08等共33套。美林置业将上述登记为架空层01号管理用房出租给他人使用，至今未收回。（二）2007年10月8日，长沙市房屋产权管理局长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》载明：房屋所有权人湖南美林置业有限公司，房屋坐落雨花区劳动东路（原水洋冲）美林景园1栋，房屋状况：共有户室17套，详见附记或户室对照表；附记为设计用途架空层为车库，1层为商业，其余层为住宅。其中分摊面积为：344.02平方米。权证包含户室：205、-101、-102、-103、1001、101、102、103、104、105、106、1101、1102、1103、1104、1105、1106等共17套。自2003年起鼎信利公司将该小区的物业管理中心设在1栋-101房（即设计用途架空层为车库的房屋）。（三）2019年11月13日，长沙市住房和城乡建设局出具的《关于美林景园物业用房确认信息的回复》载明：“美林景园小区业主委员会：经调阅物业用房确认历史档案，由湖南美林置业有限公司开发的美林景园小区，物业管理用房最近一次于2005年5月24日确认在小区1栋-101、-102房，面积共1053.94平方米。该物业用房具体数据来源于2005年1月10日由长沙市房屋产权监理处出具的‘95.00-53.50-01-001’号测绘档案”。一审法院认为：本案的焦点为鼎信利公司占有美林景园小区1栋-101房是否构成有权占有。2007年10月8日，长沙市房屋产权管理局长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》载明，美林景园小区1栋-101房屋的所有权人为湖南美林置业有限公司，设计用途架空层为车库。2019年11月13日，长沙市住房和城乡建设局出具的《关于美林景园物业用房确认信息的回复》载明：“美林景园小区物业管理用房最近一次于2005年5月24日确认在小区1栋-101、-102房”。上述行政管理部门就本案诉争美林景园小区1栋-101房为物业用房还是车库确认不一，且美林置业自该小区物业管理中心成立时即将小区物业管理用房设置在1栋-101房，鼎信利公司从美林景园小区业委会接受并使用该房屋，并无不当；美林置业将登记为物业管理用房的18栋架空层01房出租给他人使用，至今未收回；其要求鼎信利公司腾退、交付美林景园小区1栋-101房屋不利于小区的正常管理活动。故美林置业公司的诉讼请求证据不足，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回湖南美林置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由湖南美林置业有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为：虽然长沙市住房和城乡建设局出具的《关于美林景园物业用房确认信息的回复》载明：“美林景园小区物业管理用房最近一次于2005年5月24日确认在小区1栋-101、-102房”，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书才是权利人享有该不动产物权的证明，故在美林景园小区1栋-101号房屋并未作为物管用房进行登记的情况下不能认定该房屋为物管用房。美林置业公司上诉称美林景园小区18栋架空层01房为物管用房，该上诉理由有长沙市房屋产权管理局长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》佐证，本院予以确认。但美林置业公司至今未将18栋架空层01房交付给美林景园小区业委会，如在美林置业公司未将18栋架空层01房物管用房交付给美林景园小区业委会的情况下判决鼎信利公司腾退1栋-101房屋，将不利于小区的正常物业管理活动，故一审法院判决驳回美林置业公司的诉讼请求并无不当。美林置业公司可在与美林景园小区业委会办理好美林景园小区18栋架空层01房物管用房交付手续后，再另案主张相应权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由湖南美林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年七月八日书记员  曾知畅