广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8380号上诉人（原审原告）：岑佩芬（曾用名：岑玉芬；SAM，PuiFunWinnie），女，1962年4月17日出生，汉族，住中华人民共和国香港特别行政区。委托诉讼代理人：胡磊，广东信德盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭伟钊，广东信德盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：岑明建，男，1959年10月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：岑勇桦，男，1991年9月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡大飞，国信信扬（花都）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：韦静英，国信信扬（花都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董雪梅，女，1990年3月11日出生，汉族，住福建省松溪县。上诉人（原审被告）：郭金富，男，1990年1月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：高华，广东骏道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州住房公积金管理中心。住所地：广东省广州市天河区华就路12号2-4楼。法定代表人：夏卫兵，该中心主任。委托诉讼代理人：谢佩雯，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宜淳，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人岑佩芬、岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富与被上诉人广州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岑佩芬的委托诉讼代理人胡磊、郭伟钊，上诉人岑明建、岑勇桦的委托诉讼代理人胡大飞，上诉人董雪梅、郭金富及其委托诉讼代理人高华，被上诉人公积金中心的委托诉讼代理人谢佩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人岑佩芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为：自本判决生效之日，董雪梅、郭金富和公积金中心立即协助岑佩芬办理广州市白云区惠德路13号802房涂销抵押登记及过户登记至岑佩芬名下的过户手续；3.一、二审诉讼费、保全费由岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富、公积金中心承担。事实与理由：一、一审法院判决岑明建、岑勇桦代偿借款本息后，公积金中心方有义务涂销抵押登记，不当地为岑佩芬实现房屋过户设置障碍并将极大可能出现岑明建、岑勇桦不执行一审判决第一项，最终导致由岑佩芬承担代偿义务的严重错误及不公现象。二、导致上述不公平判决应归咎于一审法院错误认定公积金中心在涉案房屋上所设定的抵押权构成善意取得。公积金中心设定的抵押权不构成善意取得，其取得的抵押权不得对抗岑佩芬，应无条件配合岑佩芬进行涂销抵押。(一)一审法院遗漏查明公积金中心办理批准贷款及抵押登记的事实过程，证明该事实过程的相关证据足以证明公积金中心知道且应当知道涉案房屋涉诉并存在有效异议登记。(二)公积金中心应当审查出涉案房屋存在有效的异议登记是法律赋予其重要职责，其未审查异议登记信息存在重大过失甚至可以说是失职行为。(三)根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十五条、第十六条的规定，若涉案房屋客观存在有效异议登记，应当认定公积金中心知悉涉案房屋无权处分，公积金中心依然在涉案房屋上设定抵押权不应认定为善意，不构成善意取得。三、（2017）粤01民再25号民事判决书已确认岑佩芬对案涉房屋享有合法权利，岑佩芬据此提出的诉讼请求合法合理。岑明建、岑勇桦辩称：一、岑佩芬于2016年4月7日所办理的异议登记不符合《中华人民共和国物权法》规定的形式要件，属于岑佩芬滥用异议登记权，因此不是合法有效的异议登记，不能打破涉案房屋的产权登记公信力。二、即使岑佩芬提出的异议登记有效，但其没有依照《中华人民共和国物权法》规定在十五日内提出起诉，其所提出的异议登记已经在十五日后失效，本案在岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富过户时不存在有效的异议登记。三、如果二审判决生效后，案外人仍然可以滥用异议登记权利来阻止权利人处分财产，物权登记及法院生效判决公信力将荡然无存。四、岑明建、岑勇桦与郭金富、董雪梅就涉案房屋的买卖行为是双方真实表示，合法有效，郭金富、董雪梅是善意购买人，构成善意取得涉案房屋。董雪梅、郭金富辩称：董雪梅、郭金富的答辩意见与上诉意见一致。另外，岑佩芬第一点的上诉理由是以未来可能出现的不确定的情况作为上诉的理由，其主观的认为岑明建、岑勇桦将来一定不会履行一审判决的义务，以未来可能发生也可能不发生的情况作为上诉的理由明显是不能成立的。岑佩芬在诉讼中提及因本案纠纷长达七、八年之久，但从一系列的诉讼过程看，岑佩芬有专业的律师提供法律服务，其将造成现有状况的原因全部归责于董雪梅、郭金富明显不合理。岑佩芬取得广东省高级人民院的再审判决以后，其可以采取诉讼保全等更为有效的措施保护其权益，但是其没有采取，岑佩芬存在过错。董雪梅、郭金富作为普通的购房者，在过户转让时信赖不动产登记中心工作人员的说法，只要签署《承诺书》就可以办理过户登记，不清楚异议登记的具体内容，符合普通购房者的认知情况，董雪梅、郭金富的利益应当得到维护。被上诉人公积金中心辩称：同意一审判决处理，不同意岑佩芬的上诉请求。上诉人岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，维持第三项，驳回岑佩芬一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费由岑佩芬承担。事实与理由：一、涉案房屋上存在的异议登记并非合法有效的异议登记，即使民事案件中不审查异议登记的合法性，该异议登记已过不动产登记中心注记的有效期，因而失去对岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富的约束力。二、一审法院仅以岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富在办理涉案房屋过户登记手续时向不动产登记部门提交了《承诺书》就认定董雪梅、郭金富存在重大过失属于非善意取得物权，明显加重了作为买方的董雪梅、郭金富的审查注意义务，不公正合理。三、一审法院认定公积金中心善意取得抵押权与认定董雪梅、郭金富是否善意取得物权采取不同的认定标准，既然认定公积金中心善意取得抵押权，董雪梅、郭金富也同样属于善意取得物权。四、一审判决董雪梅、郭金富协助岑佩芬将涉案房屋过户至岑佩芬名下违背了广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知(粤高法【2013】403号第一条的规定，也不符合广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法(2017)191号】第二十七条规定的内容精神，变相帮助岑佩芬逃避政府限购政策执行的嫌疑，应当予以纠正。岑佩芬辩称：一、（2014）穗中法民五终字3575号民事判决，作出时间为2015年11月11日，岑佩芬在2016年3月份已经向广东省高级人民法院提出再审申请，随即在2016年4月7日办理涉案房屋的异议登记。该异议登记的时间至2017年8月25日，即再审判决生效日。在此期间岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富，在另案处于再审审理阶段中，紧锣密鼓的完成涉案房屋的买卖以及转让，于2017年5月11日签署的《承诺书》载明，岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富知道涉案房屋存在有效的异议登记，所以董雪梅、郭金富不能认定为善意取得涉案房屋。一审法院对争议焦点1-3的论述是正确的，请求二审法院驳回岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富的上诉请求。二、异议登记是合法有效的行政行为，不属于本案民事诉讼审理范围。异议登记注记本身是体现房屋存在重大权属争议，无论是否有效都属于重大风险提醒。被上诉人公积金中心辩称：同意一审判决处理，不同意岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富的上诉请求。岑佩芬于2019年6月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富签订的《广州市存量房买卖合同》、《房地产买卖合同》无效；2.确认所有权登记于董雪梅、郭金富名下，公积金中心登记持有抵押权的涉案房屋归岑佩芬所有；3.判令董雪梅、郭金富、公积金中心协助办理涂销设定在涉案房屋的抵押登记手续；4.岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富协助办理将涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户登记手续。5.本案诉讼费、保全费由岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富、公积金中心承担。一审法院经审理查明：位于广州市白云区惠德路13号802房现登记在董雪梅、郭金富名下，两人各占50%产权份额，产权登记时间为2017年5月19日，房产登记号为：2017登记字10008896号，房屋建筑面积64.35平方米。该房屋现存在抵押权，抵押权人为公积金中心，债权数额为570000元，抵押权于2017年5月19日登记。2014年3月27日，岑佩芬以岑明建、岑勇桦为被告，岑穗安为该案第三人向一审法院提起物权纠纷一案，诉讼请求为：1.确认岑明建、岑勇桦与吴现桂签订的《房屋买卖合同无效》；2.确认涉案房屋产权归岑佩芬所有；3.岑明建、岑勇桦协助其办理涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户手续。该案审理过程中法院查明：吴现桂与岑巨池是夫妻关系，岑佩芬、岑明建、岑穗安均是吴现桂与岑巨池的子女，岑勇桦是岑明建之子。1994年，吴现桂、岑巨池因住房困难，以户主吴现桂（买方）的名义向广州市解决住房困难办公室（卖方）购买解困住房，即涉案房屋。涉案房屋实际为岑佩芬出资购买。吴现桂、岑巨池、岑佩芬、岑明建、岑穗安于1997年达成协议，约定由岑佩芬提供购房款全部现金购买涉案房屋，3年后全部产权由吴现桂、岑巨池转予岑佩芬。2000年，涉案房屋登记于吴现桂名下。2010年9月1日，岑明建、岑勇桦在未向岑佩芬核实涉案房产的处理意见的情况下与吴现桂签订了《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋卖予岑明建、岑勇桦，房屋价款20万元。2010年9月15日，涉案房产变更登记于岑明建、岑勇桦名下，共有关系为共同共有。岑巨池于2012年7月15日死亡。2012年7月24日，岑明建在岑穗安的证明下书面表示，经家庭讨论，放弃涉案房屋的产权。岑佩芬在落款处签名。吴现桂于2012年8月31日死亡。一审法院于2014年5月30日作出（2014）穗云法民四初字第363号民事判决书，判决如下：一、吴现桂与岑明建、岑勇桦于2010年9月1日就广州市白云区惠德路13号802房签订的《房地产买卖合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，岑明建、岑勇桦按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助办理广州市白云区惠德路13号802房登记至岑佩芬名下的过户手续；三、驳回岑佩芬其他的诉讼请求。岑明建、岑勇桦因不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第3575号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决；二、驳回岑佩芬的全部诉讼请求。岑佩芬不服二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年3月31日受理岑佩芬的再审申请，于2016年11月22日作出（2016）粤民申1882号民事裁定书，指令广州市中级人民法院再审本案。该案由广州市中级人民法院于2017年8月24日再审理作出（2017）粤01民再25号民事判决书，判决如下：一、撤销该院(2014)穗中法民五终字第3575号民事判决；二、维持广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第363号民事判决。上述再审判决书于2017年8月25日发生法律效力。2016年4月7日，岑佩芬以“对产权归属有异议”为由申请办理涉案房产的异议登记，广州市白云区不动产登记中心于同日受理其申请。岑佩芬提交的查册时间为2017年8月28日，查询房屋登记号为2012登记字10020978号的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋登记产权人为岑明建、岑勇桦，登记时间为2012年10月30日，登记附注部分显示：2016年4月7日，岑佩芬因房地产权属纠纷申请异议登记并提供（2016）粤民申1882号《广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书》，以16异议10000001号受理（异议登记持续至法院判决生效）。岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富分别于2017年2月21日、2017年5月11日签订《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》，岑明建、岑勇桦将涉案房产转让给董雪梅、郭金富，转让价格为820000元。董雪梅、郭金富支付首付款250000元，董雪梅通过公积金贷款的形式支付剩余房款。董雪梅、郭金富、岑明建、岑勇桦在办理涉案房产过户登记手续时向不动产登记部门提交了四人于2017年5月11日签订的《承诺书》，内容如下：本人已知晓白云区惠德路13号802房不动产存在异议登记，现申请继续办理持房产证抵押（含涂销再抵押）；转移或交换（二手房免勘）业务，所产生的风险由本人自负。2017年5月19日，涉案房屋转移登记至董雪梅、郭金富名下，抵押权人为公积金中心。董雪梅、郭金富已实际使用该房屋并对该房屋进行装修。2017年9月5日，岑佩芬持（2017）粤01民再25号民事判决书、（2014）穗云法民四初字第363号民事判决向一审法院申请强制执行，该案案号为(2017)粤0111执8169号。该案在执行过程中，由于涉案房屋已于2017年5月19日转移登记至董雪梅、郭金富名下，一审法院以(2017)粤0111执8169号执行裁定书，以执行不能为由，裁定终结一审法院(2017)粤0111执8169号案件的执行。岑佩芬提交的查册时间为2017年9月5日，查询房屋登记号为2017登记字10008896号的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋登记产权人为董雪梅、郭金富，登记时间为2017年5月19日，登记附注部分显示：2017年9月5日岑佩芬申请异议登记，2017登记字10000005号存案。本案审理过程中，公积金中心表示，董雪梅、郭金富向公积金中心申请贷款时，由于买卖双方已办理网签手续，证明该房产不存在限制交易的情况，因此其并不会强制要求买卖双方提交所交易房产的查册资料，只要求卖方提交其名下房屋情况以确定其购房资格。由于交易房屋只有不存在限制交易的情况才能过户给买受人，公积金中心只有在成功办理抵押权登记后才会向发放贷款，因此公积金中心在贷款审批前仅会通过与不动产交易中心的联网查询出售人是否是房管部门登记的权利人，卖方是否符合限购政策，异议登记的信息并不会显示在系统中。公积金中心提交《个贷还款计划表》显示，截至2019年11月，董雪梅已向公积金中心偿还借款本金68875元。本案原审中，岑佩芬向一审法院申请财产保全，一审法院根据其申请查封了涉案房屋，岑佩芬向一审法院预交财产保全费4620元。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。一审法院对岑佩芬提交的（2014）穗云法民四初字第363号民事判决书、（2014）穗中法民五终字第3575号民事判决书、（2016）粤民申1882号受理通知书、广州市不动产登记中心受理回执、广州市不动产登记查册表、（2016）粤民申1882号民事裁定书、广州市存量房买卖合同、承诺书，岑明建、岑勇桦提交的房地产买卖合同，董雪梅、郭金富提交的不动产权证书、收据、购房发票，公积金中心提交的广州住房公积金个人住房抵押借款申请表等予以确认并在卷佐证。一审法院认为:本案争议的焦点是:1.岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富办理涉案房屋产权过户手续时，岑佩芬于2016年4月7日申请的异议登记是否已经失效？2.岑佩芬以无权处分和恶意串通为由主张岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》无效能否成立？3.董雪梅、郭金富取得涉案房屋的所有权是否构成善意取得？4.公积金中心取得涉案房屋的抵押权是否属于善意取得？5.岑佩芬要求董雪梅、郭金富、岑明建、岑勇桦、公积金中心协助其办理涉案房屋涂销抵押及过户手续的诉讼请求能否得到支持？对于第一个争议焦点：岑佩芬于2016年4月7日以“对产权归属有异议”为由，持（2016）粤民申1882号《广东省高级人民法院民事申请再审案件受理通知书》申请办理涉案房产的异议登记，广州市白云区不动产登记中心于同日受理其申请，并明确异议登记持续至法院判决生效。由于广东省高级人民法院于2016年11月22日作出（2016）粤民申1882号民事裁定书，指令广州市中级人民法院再审该案，故上述异议登记应当持续至（2017）粤01民再25号民事判决书生效之日即2017年8月25日。由于岑佩芬与岑明建、岑勇桦此前就涉案房屋已经存在产权纠纷，从不动产登记中心的异议登记内容来看，并不需要岑佩芬于十五日内再提起一个物权诉讼，故岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富抗辩称异议登记已经失效的意见一审法院不予采纳。对于第二个争议焦点：岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富签订的《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》时，涉案房屋存在有效的异议登记，但异议登记仅能说明涉案房屋的产权存在争议，董雪梅、郭金富在存在异议登记的情况下仍坚持向岑明建、岑勇桦购买涉案房屋，并签署《承诺书》表明所产生的风险由本人自负，上述行为仅能认为其过于自信地认为异议登记并不影响双方交易，现有证据不足以证明双方交易价格过低，亦不足以证明岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富之间为恶意串通。故岑佩芬以恶意串通为由主张合同无效不能成立。关于无权处分的问题，由于吴现桂与岑明建、岑勇桦于2010年9月1日就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》已被生效判决认定为无效，无效合同自始无拘束力，故岑明建、岑勇桦自始未取得涉案房屋的产权，岑明建、岑勇桦将涉案房屋出售给董雪梅、郭金富的行为属于无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”之规定，岑佩芬以无权处分为由主张合同无效也不能成立。据此，岑佩芬要求确认岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富签订的《广州市存量房买卖合同》、《房地产买卖合同》无效的诉讼请求一审法院不予支持。对于第三个争议焦点，由于岑明建、岑勇桦将涉案房屋出售给董雪梅、郭金富的行为属于无权处分。因此需要审查董雪梅、郭金富取得涉案房屋所有权是否属于善意取得。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”；第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分：（一）登记簿上存在有效的异议登记。……真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。鉴于董雪梅、郭金富、岑明建、岑勇桦在办理涉案房产过户登记手续时向不动产登记部门提交了四人于2017年5月11日签订的《承诺书》，确认已知晓涉案房屋存在异议登记，申请继续办理持房产证抵押、转移或交换手续，并承诺所产生的风险由本人自负，故应当认定董雪梅、郭金富作为受让人具有重大过失，故本案中董雪梅、郭金富取得涉案房屋所有权不属于《中华人民共和物权法》第一百零六条规定的善意取得。对于第四个争议焦点，公积金中心现取得涉案房屋抵押权，该抵押权是依附于董雪梅、郭金富对涉案房屋的所有权而存在的权利，由于董雪梅、郭金富不能取得涉案房屋所有权，故需要审查公积金中心取得涉案房屋的抵押权是否属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第三款，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。故法院应当审查公积金中心在取得涉案房屋抵押权时是否善意且无重大过失。根据岑佩芬提交的查册时间为2017年9月5日，查询房屋登记号为2017登记字10008896号的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋登记至董雪梅、郭金富名下后，该房屋的查册资料中并未显示岑佩芬于2016年4月7日进行的16异议10000001号的异议登记，而仅显示了岑佩芬于2017年9月5日申请的2017登记字10000005号的异议登记。即公积金中心于2017年5月19日从董雪梅、郭金富处取得涉案房屋抵押权时，董雪梅、郭金富名下的该房屋不动产登记簿上并不存在有效的异议登记。基于公示公信原则，公积金中心有理由相信房管部门将涉案房屋登记至董雪梅、郭金富名下的物权状态为真实权利状态，抵押权设立后，公积金中心依约向董雪梅、郭金富发放贷款，支付合理对价，且公积金中心的抵押权已经合法登记，故公积金中心的抵押权构成善意取得。对于第五个争议焦点，在岑明建、岑勇桦无权处分，董雪梅、郭金富不构成善意取得的情况下，董雪梅、郭金富不能取得涉案房屋的所有权，但由于公积金中心善意取得涉案房屋的抵押权，故涉案房屋要办理过户手续，应当先对公积金中心的债务予以清偿并涂销抵押登记。由于董雪梅、郭金富从公积金中心所借得的款项已经作为购房款支付给岑明建、岑勇桦，岑明建、岑勇桦无权处分涉案房屋并已从董雪梅、郭金富处收取了购房款，故一审法院判令岑明建、岑勇桦代董雪梅、郭金富向公积金中心偿还剩余借款及利息（具体金额以岑明建、岑勇桦实际还款时公积金中心审核认定的尚欠借款本金、尚欠利息金额为准，若存在逾期还款违约金、罚息、复利等，还应当包括逾期还款违约金、罚息、复利等）后，由公积金中心和董雪梅、郭金富协助岑佩芬涂销涉案房屋的抵押权。同时，根据（2017）粤01民再25号民事判决书，岑明建、岑勇桦负有协助办理将涉案房屋登记至岑佩芬名下的过户手续的义务，即岑佩芬享有涉案房屋的期待物权。现考虑到岑佩芬就上述判决向一审法院申请强制执行，一审法院已以(2017)粤0111执8169号裁定终结该案执行，即上述执行程序已宣告结束，以后也不再恢复。岑佩芬现作为对涉案房屋享有期待物权的权利人，在涉案房屋抵押权涂销后，要求董雪梅、郭金富协助其办理涉案房屋过户登记至其名下的手续的诉讼请求一审法院予以支持。岑明建、岑勇桦与董雪梅、郭金富，以及董雪梅、郭金富与公积金中心的合同清理，各方可另循途径解决。至于岑佩芬要求确认涉案房屋归其所有，以及要求岑明建、岑勇桦协助其办理将涉案房屋登记至其名下的手续的诉讼请求，（2017）粤01民再25号民事判决书已就此进行了处理，岑佩芬的上述诉讼请求已构成重复起诉，应裁定驳回起诉，一审法院就此不再另行制作裁定书。本案纠纷的产生是由于岑明建、岑勇桦在再审期间无权处分涉案房屋所引发的，故一审法院判令本案受理费及财产保全费由岑明建、岑勇桦承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，一审法院于2019年12月31日作出一审判决：一、在判决生效之日起三十日内，岑明建、岑勇桦代董雪梅、郭金富向广州住房公积金管理中心偿还董雪梅、郭金富尚欠广州住房公积金管理中心的借款本金余额及利息（具体金额以岑明建、岑勇桦实际还款时广州住房公积金管理中心审核认定的尚欠借款本金、尚欠利息金额为准，若存在逾期还款违约金、罚息、复利等，还应当包括逾期还款违约金、罚息、复利等）；二、在董雪梅、郭金富履行完毕判决第一项之日起十五日内，董雪梅、郭金富和广州住房公积金管理中心协助岑佩芬按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理广州市白云区惠德路13号802房涂销抵押登记及过户登记至岑佩芬名下的过户手续；三、驳回岑佩芬的其他诉讼请求。案件受理费12000元，保全费4620元，由岑明建、岑勇桦负担并于判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，公积金中心陈述：“在我方审核公积金贷款的时候，是不需要借款人向我方提交房屋现状的查册表。我方具体的审批分为两个阶段，第一阶段是对借款人借款资格的审查，具体的操作在2017年3月份进行，主要目的就是对借款人的征信状况、借款额度以及是否符合限购政策的要求等进行审查，在该阶段的审核通过后，房屋进行买卖过户并办理抵押登记之后，我方才进入（第二个阶段）放款的审批流程，也就是在放款前借款人以及房屋的出售人必须在房屋登记部门完成正常的交易过户手续，并且由我方办理正式的抵押登记后，我方才予以放款。我方的放款行为是基于对房屋登记部门的信赖原则，以及其公示公信的效力。在本案的借款实际发放时间在2017年6月8日。依据《住房公积金抵押借款合同》第10.1条B项，在实际放款后，我方和借款人董雪梅的借款合同才正式生效，放款方式是抵押放款”。二审中，岑佩芬表示不同意代岑明建、岑勇桦向公积金中心清偿借款本息，并清楚在其不同意的情况下可能存在无法执行的后果和风险。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.公积金中心是否构成善意；2.岑明建、岑勇桦是否构成无权处分，董雪梅、郭金富是否构成善意取得；3.一审判决第一、二项处理是否应予维持。关于争议焦点一。公积金中心陈述“在放款前借款人以及房屋的出售人必须在房屋登记部门完成正常的交易过户手续，并且由我方办理正式的抵押登记后，我方才予以放款。我方的放款行为是基于对房屋登记部门的信赖原则，以及其公示公信的效力”。在房管部门能够办理房屋所有权转移登记至董雪梅、郭金富名下的前提下，公积金中心的抵押权能够设立并得到保障，因此公积金中心并不关心抵押房屋查册情况中的异议登记也是正常和合理的，本院予以采信。岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富在办理房屋过户登记时签写了《承诺书》，在知晓涉案房屋存在异议登记的情况下仍要求办理过户登记并自行承担相应风险，公积金中心在办理抵押登记时则并不存在同一事实。因此岑佩芬、岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富关于公积金中心存在恶意的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，根据生效判决查明的事实，1997年吴现桂、岑巨池、岑佩芬、岑明建、岑穗安达成协议，约定由岑佩芬提供全部购房款购买涉案房屋，3年后全部产权由吴现桂、岑巨池转予岑佩芬，2010年岑明建、岑勇桦在未向岑佩芬核实意见的情况下与吴现桂签订《房地产买卖合同》并取得涉案房屋的权属登记。岑明建、岑勇桦对涉案房屋产权来源应当有清晰的认知。2016年11月22日广东省高级人民法院已经作出裁定指令广州市中级人民法院再审，说明广东省高级人民法院对（2014）穗中法民五终字第3575号案的处理有不同意见。岑明建、岑勇桦对3575号案极有可能被改判应当有所预见。生效的再审判决认定岑明建、岑勇桦与吴现桂签订的《房地产买卖合同》无效，岑明建、岑勇桦应配合将房屋登记至岑佩芬名下，因此岑明建、岑勇桦自始无权处分涉案房屋。其次，岑佩芬所申请办理的异议登记虽然并非《中华人民共和国物权法》所规定的典型的异议登记，但足以起到权利瑕疵的提醒作用。岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富在明知涉案房屋存在该异议登记，且异议登记明确载明“持续至法院判决生效”的情况下，仍然签署《承诺书》承诺自行承担风险，并办理过户手续，一审法院认定董雪梅、郭金富不符合善意取得的构成要件正确，本院予以认可。关于争议焦点三。一审法院关于董雪梅、郭金富向公积金中心所借款项已作为购房款支付给岑明建、岑勇桦，因此岑明建、岑勇桦应当代董雪梅、郭金富向公积金中心清偿剩余借款本息的处理正确，本院予以认可。在未能确定岑明建、岑勇桦是否能够履行该项义务，且二审期间岑佩芬表示也不同意代岑明建、岑勇桦向公积金中心清偿相应的借款本息的情况下，一审判决存在可能无法执行的情况，但亦存在可能得到执行的情况。因此本院认定一审判决可予维持，无法执行的风险应由岑佩芬自行承担。已生效的（2017）粤01民再25号民事判决已经判令岑明建、岑勇桦应将涉案房屋过户至岑佩芬名下，岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富关于本案一审判决相当于变相帮助岑佩芬逃避限购政策的上诉理由明显不成立，本院不予采纳。由于岑明建、岑勇桦在再审期间无权处分涉案房屋而引发本案诉讼，同理二审案件受理费也应由岑明建、岑勇桦负担。综上所述，上诉人岑佩芬、岑明建、岑勇桦、董雪梅、郭金富的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审认定事实清楚，处理并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由上诉人岑明建、岑勇桦负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年七月十四日书记员 冯冠豪郭丽淳