江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1745号上诉人（原审被告）：李浩，男，1971年1月12日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：李亚飞，江苏景来律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董祥虎，男，1965年3月14日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告）：李静，女，1967年9月17日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：连江，新沂市钟吾法律服务所法律工作者。原审被告：新沂市金桥置业有限公司，住所地江苏省新沂市新安街道金桥花园院内。法定代表人:岳桂娟,该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永，该公司职员。上诉人李浩、董祥虎因与被上诉人李静，原审被告新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥公司）执行异议之诉纠纷一案，不服邳州市人民法院（2019）苏0382民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。李浩、董祥虎上诉请求：撤销（2019）苏0382民初5694号民事判决，将本案发回重审或依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、李静有多处房产，位于新沂市新安镇建业路南、公园路西、四华里巷以东的金澄家园8-2-2301号房产（以下简称涉案房屋）并非其唯一房产。李静同一时期在金澄家园“购买”了三套房产，其中一套是以其配偶的名义购买，该房已由新沂市人民法院判决确认；另一套房产李静持有正规发票，并在房产部门办理了网签备案。另据了解，李静在新沂市城区的原居住房屋被征收拆迁，就地安置了两套房屋。二、李静在涉案房产被查封期间违规上房，其行为违法无效。涉案房产被解除查封后，新沂市金桥置业有限公司将涉案房屋网签给董祥虎，网签合同合法有效。三、李静在一审中提供的证据存在瑕疵，依法不应采信。1.一审第一次开庭时，李静并未提供《签约确认单》，在第二次开庭时才提交了《签约确认单》，且其上的签名明显不是李静签名，存在虚假。2.李静未提交购房发票，仅提供了购房收据，且未提供房款给付的证据，金桥公司对付款不予认可，故其证据不应采信。四、本案存在诸多疑点，一审未予查明。1.李静同期购买三套住房，但仅有一套开具发票并网签备案，不符合常理。2.李静应提供证据证明实际交付房款，否则即为举证不能。3.同类情况存在借贷担保及借款抵偿现象，如李静不能举证证明给付现金，则应承担责任。4.本案一审四次通知开庭，李静均未到庭参加质证。五、法律适用错误。1.原审法院仅根据不是李静本人签名的《签约确认单》和收费收据，在董祥虎的购房合同网签备案没有被撤销的情况下即认定涉案房产系李静所有，超出人民法院受理审查的范围，依法应予撤销。2.李静在涉案房产被查封期间违法上房且不能证明交付房款，不能解释同月份向同一开发商购房，且李静拥有多处住房，不符合司法解释的法规定，不具备排除执行的条件。李静答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李静已经交清房款596130元，并在2015年装修入住。李静没有借钱给刘祥龙，只是通过刘祥龙向金桥公司分几次交清了房款，刘祥龙是金桥公司时任销售经理。金桥公司称，涉案房屋已经抵偿给董祥虎，金桥公司与李静就涉案房屋不存在买卖合同关系，也未收到李静交付的购房款。李静排除执行的诉讼请求不能成立。经审理查明，2018年10月17日，原审法院对李浩诉董祥虎民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0382民初8200号民事调解书：一、董祥虎偿还李浩借款本金100万元，利息79万元，共计179万元。于2018年10月27日前偿还19万元；余款160万元，自2018年11月起，每月偿还20万元，分别于每月的最后一日前付清，至2019年6月30日前付清；如董祥虎有任何一期未按约定履行，则李浩可就剩余款项一并申请强制执行。二、双方就本案别无争议。三、案件受理费减半收取10455元，保全费5000元，合计15455元，由董祥虎负担（已由李浩预交，董祥虎在支付第一笔款项时一并给付李浩）。经李浩申请，原审法院于2018年9月13日作出（2018）苏0382民初8200号民事裁定：查封被申请人董祥虎位于新沂市新安镇建业路南、公园路西、四华里巷以东金澄家园8-2-2301号及8-2-2401号房产各一套（本案合同号分别为XY95578、XY95577，每套房产保全价值90万元，共计保全价值为180万元）。2018年9月17日，原审法院将上述民事裁定书及将协助执行通知书送达新沂市房产服务中心。根据李浩的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2018）苏0382执3835号。本案执行过程中，原审法院于2019年1月2日作出（2018）苏0382执3835号执行裁定书：冻结、扣划被执行人董祥虎银行账户上存款1810300元及迟延履行利息；或扣留、提取其相应的收入；或查封、扣押其相应价值的财产（以查封、扣押财产清单为准）。案外人李静对本案执行标的向原审法院提出执行异议后，原审法院于2019年4月26日作出（2019）苏0382执异27号执行裁定：驳回李静的异议请求。李静不服上述裁定，向原审法院提出执行异议之诉称，2013年12月20日，通过与金桥置业公司商谈，李静购买了诉争房屋，并在当日付清了59.61万元房款，随后搬进居住。金桥公司已先将该房卖给了李静，李静也实际占有居住，符合法律规定。请求：1、停止对位于新安街道金澄家园8号楼2单元2301室的执行。2、请求法院依法确认涉案房屋为李静所有。该院另查明，编号为XY95577的商品房买卖合同中载明：“出卖人为新沂市金桥置业有限公司，买受人为董祥虎，商品房基本情况载明8幢2单元2301号，合同签订时间2018年9月9日”。李静于2013年I2月20日向金桥置业公司交款596130元房款，用于购买金澄家园8号楼2单元2301室。李静于2015年2月上房，装修入住至今，该房屋也为李静唯一住房。李静名下无其他居住房产。原审法院认为：关于李静对涉案房屋是否享有足以阻却执行的权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，李静与金桥公司虽然未签订买卖合同，并且金桥公司否认收到购房款，但李静已全额交付房款596130元，并提供了加盖有金桥公司公章的收据，金桥公司没有证据证明未收购房款，故对金桥公司未收到李静的购房款的辩称不予支持。金桥公司于2013年12月份向李静出具了签约确认单，双方形成了事实上的商品房买卖合同关系，该房产为李静唯一住房且李静已于查封前实际居住涉案房屋。董祥虎辩称已经将涉案房屋网签至其本人名下，应该归其所有，原审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力。本案中董祥虎虽然与金桥公司签订了商品房买卖合同，也经过网签程序，但没有登记，并没有物权变动的效力。因其签署时间晚于李静签署的时间，所以李静对涉案房产依法享有所有权，并且足以排除对该财产的执行。据此于2019年12月19日作出（2019）苏0382民初5694号民事判决：一、确认位于新沂市中记载的房产属李静所有。二、不得对新沂市房产采取强制执行措施，解除对该房产的查封。本院二审期间另查明，金桥公司系涉案房屋所在金澄家园项目的开发企业并于2012年3月9日取得该项目的商品房预售许可证。本院认为，强制执行应当以被执行人的责任财产为限。若执行标的物不属于被执行人的责任财产或者案外人对执行标的物享有足以排除执行的权益，则应排除强制执行。一般来说，责任财产是指登记在被执行人名下的不动产或由被执行人以所有权占有的动产，如果标的财产未登记在被执行人名下或未由被执行人占有，人民法院仅在符合规定情形下方可对该财产采取执行措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋。被执行人董祥虎于2018年9月9日与金桥公司就涉案房屋签订合法有效的《商品房买卖合同》并办理了备案登记，依照上述规定，原审法院对涉案房屋进行查封，并无不当。但因本案被执行人董祥虎尚未办理涉案房屋的权属登记，其对涉案房屋尚未取得所有权，而仅取得请求金桥公司转移占有及办理过户登记的权利，本质上仍是一种债权。因为债权不具有排他性，因此，如果案外人以其就涉案房屋享有债权请求排除执行，则首先需要判断案外人对涉案房屋是否存在合法有效的债权。本案中，李静以买受人的身份主张对涉案房屋主排除执行并提交与金桥公司之间于2013年12月20日签订《金桥国际花园签约确认单》，金桥公司向其出具的加盖金桥公司财务专用章的《收据》、落款日期为2016年6月1日加盖金桥公司公章并由金桥公司董事长刘祥龙、工作人员刘永签名的《业主入户转流认单》，李静于2015年12月29日办理涉案房屋自来水开户手续的业务单（加盖新沂市自来水公司收费专用章）、加盖徐州君雄国际物业有限公司金桥国际花园管理处公章的2016年7月7日、2018年7月25日、2019年12月4日的物业费收据等证据，以上证据结合金桥公司已于2012年3月9日取得涉案房屋商品房预售许可证的事实能够证实李静与金桥公司就涉案房屋存在合法有效买卖合同关系，并最晚于2016年6月1日占有居住涉案房屋。通过以上事实可以确认董祥虎、李静分别与金桥公司签订的两个房屋买卖合同均合法有效且均未办理过户登记，二人对涉案房屋享有的权利在性质上均为债权，且该债权并非金钱债权，而是请求金桥公司办理过户登记的权利，请求权指向的为同一标的物。因此，本案需要解决的问题是如何确定李静与董祥虎二人的权利保护顺序，如果李静的权利保护顺位优先于董祥虎，则可以排除执行；反之，则可以继续执行涉案房屋。对于此种情形下不同的买受人的利益冲突，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条均规定了相应的保护顺位，参照上述司法解释的规定，“一房二卖”情况下，已经基于买卖合同合法占有房屋的买受人应当优先获得保护，其中原因一方面是因为已经实际占有房屋的买受人对合同的履行程度更接近于物权；另一方面，也是《中华人民共和国物权法》第二百四十五条对占有这一事实单独予以保护的应有之义。根据查明的事实，李静已经于涉案房屋查封之前占有使用涉案房屋，能够对房屋施行实际控制。依照上述规定，法律对于李静的保护顺位优先于董祥虎。因此，原审法院在本案中确认李静对涉案房屋的所有权并支持其排除执行的诉讼请求，并无不当。综上所述，董祥虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9460元，由董祥虎负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年七月十五日书记员  孙 健