贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2790号上诉人（原审被告）：遵义润丰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路245号。法定代表人：王永祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万力，贵州上善律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚琪超，男，1997年4月11日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：龚俊清，男，1960年8月26日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会，住所地：遵义市红花岗区中华北路格兰阳光小区。负责人：彭继友，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：叶小俊，贵州文乡律师事务所律师。原审第三人：王官友，男，1974年10月1日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。上诉人遵义润丰房地产开发有限公司（以下简称润丰房开公司）、龚琪超、龚俊清因与被上诉人遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会（以下简称格兰阳光业委会）、第三人王官友物权保护纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初12058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。润丰房开公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或改判驳回格兰阳光业委会的诉讼请求;2.由格兰阳光业委会承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、发生争议的“B7单元约300㎡架空层”实际在遵义市住房和城乡建设局备案B3栋1单元1-2号房屋。该房作为可以出售并办理独立产权的商业用房，在龚琪超购买后就属于其专有部分。小区全体业主未对此支付对价，该部分不属于小区业主共同共有。该房系普通商品房，不属于架空层。我方已在一审时提供足以推翻对标的物性质认定和证据资料。二、一审判决适用法律错误。在《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》实施前，该小区已实际经过审批进行实施。龚琪超、龚俊清上诉请求：1.请求判决撤销原判第一项，改判驳回格兰阳光业委会全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由格兰阳光业委会承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律无依据。1.本案格兰阳光业委会不具有原告的诉讼主体资格。2.一审判决认为架空层是全体业主的共有部分，属于业主共有，无法律和事实依据。3.一审判决第一项错误，是在无事实证据支撑的情况下作出的错误判决结果。格兰阳光业委会辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。原审第三人王官友二审未作答辩。一审法院认定事实：2011年4月26日，龚琪超委托其父亲龚俊清与润丰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由龚琪超以45万元的价格购买格兰阳光小区B7栋架空层及紧邻该架空层的公共绿化带共计约300㎡。合同签订后，龚俊清当即向润丰房开公司支付价款45万元，润丰房开公司亦将上述架空层及公共绿化带交付给龚俊清管理使用。2015年1月29日，龚俊清将上述架空层租赁给王官友经营“三友私房菜馆”，双方约定租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，租金为6万元/年。2018年8月9日，龚琪超将润丰房开公司诉至一审法院，要求确认双方所签订的《商品房买卖合同》有效；一审法院于2018年11月19日作出（2018）黔0302民初8697号民事判决：确认该《商品房买卖合同》有效。2019年3月4日，格兰阳光业委会向一审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销（2018）黔0302民初8697号民事判决；一审法院于2019年5月29日作出（2019）黔0302民撤6号民事判决：撤销（2018）黔0302民初8697号民事判决。龚琪超、润丰房开公司不服（2019）黔0302民撤6号民事判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，该院于2019年10月29日作出（2019）黔03民终5104号民事判决：驳回上诉、维持原判。一审法院在审理（2018）黔0302民初8697号案件过程中，龚琪超、润丰房开公司均认可双方的买卖标的系架空层，属于没有规划许可的建筑，不能办理产权登记。（2019）黔03民终5104号民事判决进一步认定：涉案不动产的规划即为架空层，属于建筑物区分所有权中的共有部分。一审法院认为，架空层是指在建筑物底层或高层塔楼首层设置的无任何围护结构的建筑物，架空层只能设置能自由、便捷直接进入的绿地、休闲空间，为业主终日免费开放，不得设置经营性质项目。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，本案所涉架空层及绿化带应属格兰阳光小区业主共有。润丰房开公司将该架空层及绿化带出卖给龚琪超，双方将架空层设置隔墙并损坏绿化带，其行为已经损害了格兰阳光小区全体业主的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”及第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”之规定，格兰阳光业委会作为格兰阳光小区业主大会选举产生的合法组织，其有权代表全体业主要求龚琪超、润丰房开公司拆除架空层隔墙并将该架空层及公共绿化带恢复原状。格兰阳光业委会所提出的第一、二项诉讼请求于法有据，本院予以支持。格兰阳光业委会要求龚琪超、龚俊清将所收取的租金48万元退还格兰阳光小区全体业主，鉴于架空层本身不得设置经营性质项目，因经营架空层所得收益应为非法收入，本案各方当事人均无权取得该收益，而该收益的具体处置则不属于本案审理范围。因此，一审法院对格兰阳光业委会所提出的第三项诉讼请求不予支持。润丰房开公司、龚琪超、龚俊清主张涉案不动产系普通商品房而非架空层，因其该项抗辩主张缺乏事实依据，故本院不予采信。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十三条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、由被告遵义润丰房地产开发有限责任公司、龚琪超于本判决生效后30日内将格兰阳光小区B7栋架空层（即第三人王官友所经营的“三友私房菜馆”）隔墙予以拆除，并将该架空层及紧邻的公共绿化带共计约300㎡恢复原状。二、驳回原告遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取4250元，由遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会承担4200元，由遵义润丰房地产开发有限责任公司、龚琪超承担50元。本院二审期间，格兰阳光业委会向本院提交证据：贵州省高级人民法院（2020）黔民申561号民事裁定书，证明龚琪超与润丰房开公司签订的商品房买卖合同，涉案架空层属于格兰阳光业委会全体业主所有。润丰房开公司质证对该证据的真实性无异议，但是不认可涉案房屋系架空层，且润丰房开公司已经提供了相应的证据证明该房屋系普通的商品房，不计入公摊面积，且能够办理独立的产权。润丰房开公司系该小区的开发主体，有权利处置该房屋。龚琪超、龚俊清质证对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为本案的涉案标的一审已经提供相关证据，要以相关部门的证据为准。本院认为，该民事裁定书系生效裁定，其审查认定事实本院作为定案依据。本院另查明，2018年7月16日，遵义市红花岗区住户和城乡建设局遵红区住建通〔2018〕108号文件《关于遵义市红花岗区格兰阳光小区业主委员会成立备案的通知》对格兰阳光业委会的成立予以备案。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：1.格兰阳光业委会诉讼主体是否适格；2.涉案标的物是否为架空层。关于格兰阳光业委会诉讼主体是否适格的问题。经查明，格兰阳光业委会是依法成立的组织，并依法备案。业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，而业主委员会代表业主大会履行职责。格兰阳光业委会成立经遵义市红花岗区住户和城乡建设局予以备案，为了维护全体业主的共同利益，履行法定职责的行为，符合规定，格兰阳光业委会的民事诉讼主体资格适格。本案龚琪超、龚俊清上诉认为格兰阳光业委会不具有原告的诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。关于涉案标的物是否为架空层的问题。一审法院在审理（2018）黔0302民初8697号案件过程中，龚琪超、润丰房开公司均认可双方的买卖标的系架空层，属于没有规划许可的建筑，不能办理产权登记。本院（2019）黔03民终5104号民事判决认定涉案不动产的规划即为架空层，属于建筑物区分所有权中的共有部分。而贵州省高级人民法院（2020）黔民申561号民事裁定书对龚琪超对本院（2019）黔03民终5104号民事判决申请再审的请求，经该院审查后裁定驳回其再审申请。故本院对润丰房开公司上诉称房屋作为可以出售并办理独立产权的商业用房，该部分不属于小区业主共同共有，不属于架空层的理由，因其提交的证据不足，不能达到其证明目的，本院不予采纳。综上所述，润丰房开公司和龚琪超、龚俊清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由遵义润丰房地产开发有限公司负担8500元，龚琪超、龚俊清负担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年七月九日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅