湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2606号上诉人（原审被告）：潘国超，男，1962年10月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。上诉人（原审被告）：龚丽（潘国超之妻），女，1978年10月20日出生，汉族，住所同上，被上诉人（原审原告）：柴大芬，女，1947年3月8日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李术礼，湖北广众律师事务所律师。上诉人潘国超、龚丽因与被上诉人柴大芬合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初8269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘国超、龚丽上诉请求：撤销一审判决，驳回柴大芬的诉讼请求。事实与理由：潘国超、龚丽与柴大芬无任何邻居关系，潘国超、龚丽租的房屋是解放南路114号，柴大芬的房屋在隔壁，柴大芬因为房屋经常维修认识龚丽，柴大芬说自己身体有病，等着钱用，也不在武汉住了，准备卖房屋，潘国超、龚丽也有买房的打算，后来双方谈到房价最多110万元。柴大芬要求过户费由潘国超、龚丽承担，潘国超、龚丽表示同意，当时问过柴大芬房屋是否有产权纠纷，柴大芬称没有，是正常的买卖交易。在过户过程中，当工作人员告诉柴大芬要交524,209.25元的税费时，潘国超、龚丽才知柴大芬是以赠与方式取得的房屋。合同第七条约定：甲方保证交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接之后发生该房屋交接前的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任。柴大芬办理过户缴纳524,209.25元税费，足以证明该房屋存在产权纠纷和财务纠纷。另外，柴大芬在双方签订合同前并没有告知其是以赠与方式取得，柴大芬缴纳了税款后，再将该房屋假设为正常交易所得房屋来计算税费，无事实与法律依据。当税费约定不明时，双方具体税费承担应当按照相关法律规定应当各自自行承担，当政务中心工作人员告诉柴大芬要交元税费后，第二天柴大芬又打电话给潘国超、龚丽，称税费由其缴纳，让潘国超、龚丽去缴纳了印花税和契税，最后办理了该房屋的不动产转移登记。可见双方己经各自承担了自己该缴纳的税费，潘国超、龚丽按照房屋买卖合同履行了自己的承诺，不存在违约行为。房屋过户完后，柴大芬仍然继续收取两个多月的房租费，潘国超、龚丽要求法院追回应有财7,200产。被上诉人柴大芬答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。柴大芬按照约定履行了签订合同、缴纳税费、办理转移登记等所有义务，全面、严格履行了合同。无论是签订了合同前、合同约定、合同履行以及潘国超、龚丽的自认、诉争房屋买卖交易的所有税费由潘国超、龚丽横担，约定清楚、明白，没有任何歧义，也不违反法律、法规的规定。2、柴大芬在依法缴纳了52万元的税费后，仅要求潘国超、龚丽按照约定承担正常买卖叫你额税费，没有增加潘国超、龚丽的负担也没有超出过户前双方在税务人员处咨询数额，无论是按照合同约定，还是二手房的交易习惯，潘国超、龚丽均应当承担本次买卖交易的正常税费。按照约定，潘国超、龚丽应当承担的税费金额，税务工作人员的咨询意见和税务师事务所的咨询报告相印证，应当作为定案依据。3、因潘国超、龚丽没有按照约定支付柴大芬垫付的税费，应当依据合同约定承担违约责任，一审法院判令潘国超、龚丽承担违约金，事实清楚，也与诚实信用的社会主义核心价值观相一致。柴大芬向一审法院起诉请求：1、判令潘国超、龚丽向柴大芬支付房屋交易税款150,220元；2、判令潘国超、龚丽向柴大芬支付违约金50,000元；3、本案诉讼费用由潘国超、龚丽承担。一审法院认定事实：潘国超、龚丽系夫妻关系。2019年3月16日，柴大芬（甲方、卖方）与潘国超、龚丽（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方所售房屋位于江岸区解放南路116号2栋1层，甲方所售房屋建筑面积为35.56平方米；甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为壹佰壹拾万元整；甲、乙双方达成一致意见后，双方交易税费由乙方负担；乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金拾万元整，并应于本合同生效之日起7日内将该房屋全部价款付给甲方，具体付款方式可由双方另行约定；本合同签订后，双方不得违约，如有违约，均以定金（第四条所述）的十倍赔付对方；本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，甲、乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。合同还约定了其他内容。2019年1月18日，龚丽向柴大芬支付购房定金10,000元；同日，柴大芬出具收条一张，载明有“今收到龚丽购解放南路门面116号2栋1层定金壹万元正”的内容。2019年3月19日，柴大芬委托武汉洪房房地产土地估价有限公司对江岸区解放南路116号2栋1层的房屋进行估价，评估结果为单价30,000元/平方米，总价为106.68万元。同日，柴大芬配合潘国超、龚丽办理房屋转移登记。2019年3月20日，潘国超、龚丽支付印花税266.80元、契税40,868.94元。2019年3月21日，柴大芬支付个人所得税105,627.66元、城市维护建设税1,577.68元、印花税266.70元、教育费附加676.15元、地方教育附加450.76元、土地增值税370,533.77元、增值税45,076.53元，上述款项合计524,209.25元。2019年8月23日，柴大芬委托武汉大信江都税务师事务有限公司，对其转让武汉市江岸区解放南路116号2栋1层商业用房纳税申报进行审核鉴证。武汉大信江都税务师事务有限公司出具《非住宅买卖交易纳税咨询报告》，认定出让方应交纳税款包含：1、增值税45,076.53元；2、附加税费：城市维护建设税1,577.68元、教育费附加676.15元、地方教育附加450.76元、印花税266.70元；3、个人所得税30,651.70元；4、土地增值税71,520.64元；上述款项合计150,220.16元。承受方应纳税款：1、契税40,868.94元；2、印花税266.80元；合计41,135.74元。为此，柴大芬支付鉴证咨询服务费2,000元。一审法院另查明，《个人房屋转让所得征收个人所得税计算表》中载明，房屋评估价格为1,021,723.47元，房产原值为120,192.80元，税金为373,392.38元，应纳税所得额=评估价格-房产原值-税金=528,138.29元，应纳个人所得税=应纳税所得额×税率（20%）=105,627.66元。一审法院认为，柴大芬与潘国超、龚丽签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护。双方应当按照合同的约定依法履行合同义务。根据房屋买卖的有关法律规定，房屋买卖过程中产生的产权登记费、契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税等应当依照买卖双方的约定或法律法规规定缴纳，没有约定的，应当按照房屋买卖法律法规的规定缴纳相关税款，相关法律法规均无规定的，应当按照交易习惯分配税款。因《房屋买卖合同》中约定“双方交易税费由乙方负担”，故对于柴大芬缴纳的税费150,220.16元，潘国超、龚丽应当予以支付。对于柴大芬主张潘国超、龚丽应支付房屋交易税款150,220元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。对于柴大芬主张的违约金。《房屋买卖合同》中约定“如有违约，均以定金（第四条所述）的十倍赔付对方”，潘国超、龚丽未依合同约定支付房屋交易税款，应承担相应的违约责任，但结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院酌定潘国超、龚丽应向柴大芬支付违约金45,066元（150,220元×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、潘国超、龚丽于本判决生效之日起五日内向柴大芬支付房屋交易税款150,220元；二、潘国超、龚丽于本判决生效之日起五日内向柴大芬支付违约金45,066元；三、驳回柴大芬的其他诉讼请求。潘国超、龚丽如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,303元由潘国超、龚丽负担。因上述费用已由柴大芬预交，故潘国超、龚丽在支付上述款项时，将上述费用一并支付给柴大芬。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实除“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金拾万元整”应为“乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金壹万元整”、“2019年3月20日，潘国超、龚丽支付印花税266.80元、契税40,868.94元”应为“2019年3月21日，潘国超、龚丽支付印花税266.80元、契税40,868.94元”以外，其余事实属实，本院予以确认。本院认为，潘国超、龚丽与柴大芬签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。双方在合同中约定交易税费由潘国超、龚丽负担，潘国超、龚丽无证据证实双方就交易税费的承担协商一致，故潘国超、龚丽应当按合同约定负担交易税费。现柴大芬向一审提交了武汉大信江都税务师事务有限公司出具的《非住宅买卖交易纳税咨询报告》，证实在房屋正常交易的情况下，出卖方应当支付的相关税费合计150,220.16元，该款项应当由潘国超、龚丽负担，故一审法院判决潘国超、龚丽向柴大芬支付房屋交易税款150,220元正确。潘国超、龚丽未依合同约定支付房屋交易税款，应承担相应的违约责任，一审法院酌定潘国超、龚丽应向柴大芬支付违约金45,066元（150,220元×30%），符合法律规定。综上所述，上诉人潘国超、龚丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,303元，由上诉人潘国超、龚丽负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十三日书记员  邬云格