湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1777号上诉人（原审被告）：深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区平湖街道平湖平安大道乾龙物流（电商中心）13栋1812。法定代表人：陈俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宜春，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉雅佳物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区鹦鹉大道448号桥机嘉园一期12栋1层47室。法定代表人：张雅桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵博，湖北游于艺律师事务所律师。原审被告：武汉市金桥普林斯顿小区第一届业主委员会，住所地湖北省武汉市蔡甸区大集街金桥普林斯顿小区9栋一层。负责人：陈碧宏，该业主委员会主任。原审被告：深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地湖北省武汉市江岸区后湖街后湖二路3号圣诚和园5栋1层3室。负责人：李艳彬。上诉人深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司（以下简称深圳巨鼎丰公司）因与被上诉人武汉雅佳物业管理有限公司（以下简称雅佳物业公司）及原审被告武汉市金桥普林斯顿小区第一届业主委员会（以下简称业委会）、深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司武汉分公司（以下简称深圳巨鼎丰武汉分公司）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初1201号民事判决，向法院提起上诉。法院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。武汉市金桥普林斯顿小区第一届业主委员会虽递交了上诉状，但未在法定期限内缴纳上诉费用，根据法律规定，按自动撤回上诉处理，以原审被告身份列为诉讼主体。深圳巨鼎丰公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项及第二项判决；改判驳回武汉雅佳物业管理有限公司的全部诉讼请求或发回一审法院重审。2、一、二审诉讼费由武汉雅佳物业管理有限公司承担。事实与理由：一、原审审理查明案件事实不清。1、被上诉人雅佳物业管理有限公司与武汉万佳房地产开发有限公司签订《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》为有期限合同，明确约定期限为2011年9月1日至业委会成立之日止，而2017年业委会依法成立，该物业合同已经终止。2、业主大会决议事项中，对是否续聘武汉雅佳物业管理有限公司已确定；3、针对“小区业主”电话投诉：反映业委会成员强行要求业主违背自己的意愿定向投票。街道调查、研究后同意业委会依法依规继续推进选（续）聘物业程序。4、其后的投诉人为雅佳物业公司；5、没有恶意串通的证据，完全是主观推定；6、历次业主大会的决定都符合“双过半”。二、一审程序违法且缺乏了必要到庭的当事人，应当将本案发回重审。1、“业委会”依法申请追加社区及业主大会作为被告，但一审并没有追加；2、“业委会”是业主大会的执行机构，业主大会才是物业服务合同的主体，也是本案必须到庭的当事人，但整个庭审程序中，一审法院并未追加业主大会为第三人；3、胡军武诉业主大会及业委会撤销大会决议一案，业主大会即为被告之一。三、一审法院认定事实有误。1、（2018）鄂0114民初1327号民事判决书（简称：1327号判决书)已确认了业委会关于选聘物业公告、物业撤离函的合法性，也就是认可业委会与被上诉人解除前期合同的合法性，据此，业委会与被上诉人的前期物业合同撤离函作出时应当己终止。2、1327号判决书亦认可招标公告的合法性，那么在本案中上诉人通过网络公开招投标进行投标并中标，整个招投标程序均合法，上诉人并没有参与过任何违法行为，也没有与任何第三方进行恶意串通的行为，同时被上诉人并没有证据证明上诉人与他人存在恶意串通而损害其利益的，根据《中华人民共和国招投标法》第46条规定，涉案物业管理服务合同的签订不以全体业主是否参与会议表决为依据，合同自上诉人收到中标通知书30日内必须签订，合同签订就意味着前期物业合同终止。另外，关于一审法院查明的上诉人中标时间为2018年2月5日，业委会成员审阅中标通知书并同意与上诉人签署物业服务合同的时间是2018年1月22日。该事实并不违背法定程序，在决定中标通知书是否发出之前，业委会对文书进行审阅，尔后决定是否发出完全符合逻辑！难道等中标通知书发出后再来进行审阅才是正确的流程？据此，一审法院以此认定上诉人与业委会存在恶意串通完全不符合逻辑，也无事实及法律依据！3、1327号判决书虽已作出并生效，但上诉人认为在判决书中陈述和判决依据的事实并不恰当，判决所陈述没有实质证明投票没有双过半只是依据概率否认投票结果，概率并不代表着必然未达到双过半的要求。且与此同时，涉案小区内确认过有投票且投票真实的业主已达到了双过半的要求。据此，业委会与上诉人建立服务关系，签订物业服务合同完全合法有据！雅佳物业公司辩称，关于经济损失，巨鼎丰和业主委员会严重侵犯了物业公司的权利，我们保留另行收集证据的权利。我们实际了解，深圳巨鼎丰已经撤换了，是由其他的物业公司提供物业服务。也就是巨鼎丰物业履行了法院要求其腾退的内容。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。业委会、深圳巨鼎丰武汉分公司未到庭答辩。雅佳物业公司向一审法院起诉请求：1、确认业委会与深圳巨鼎丰公司于2018年2月28日签订的《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》无效；2、深圳巨鼎丰公司、深圳巨鼎丰武汉分公司立即停止对武汉市金桥普林斯顿小区的物业管理服务并立即腾退，由雅佳物业公司继续履行对武汉市蔡甸区金桥普林斯顿小区的物业管理服务；3、深圳巨鼎丰公司、深圳巨鼎丰武汉分公司共同向雅佳物业公司返还所得共计30万元；4、本案全部诉讼费用由业委会、深圳巨鼎丰公司、深圳巨鼎丰武汉分公司共同承担。一审法院查明，2011年10月21日，雅佳物业公司与武汉万佳房地产开发有限公司签订《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》，约定由雅佳物业公司为金桥普林斯顿小区提供前期物业管理服务，期限为2011年9月1日至业主委员会成立之日止。2016年10月19日，金桥普林斯顿小区在大集街办事处和后官湖居委会的指导下筹备成立业主大会，选举产生业主委员会，推选了业委会委员，于11月8日报大集街办事处和后官湖居委会备案，主任为陈碧宏。2017年3月10日，业委会发布《关于推荐自荐楼栋业主代表通知》。2017年10月，业委会筹备组织召开业主大会会议。11月9日发布《公告》，内容为“拟定于2017年11月26日上午9时召开小区业主大会，会议方式为采取现场投票及书面征求意见的形式，会议时间：11月26日上午9时召开现场会至12月6日止，会议议程为：1、审议业委会2017－2018年度工作总结及工作计划；2、审议《金桥普林斯顿业主大会议事规则》；3、审议《是否选聘、续聘物业管理公司的提案》，并授权业主委员会协调谈判、签约等相关事宜；4、审议《物业服务合同》；5、审议《金桥普林斯顿小区物业服务规范》；6、审议《业主管理规约》”。11月26日，业主大会会议举行，部分业主参加了会议（会议签到表签名人员74人），业委会制作了《金桥普林斯顿业主大会表决票》（以下简称《表决票》），采用现场投票和流动票箱形式补充投票。12月14日，业主大会和业委会作出《金桥普林斯顿业主大会决议（书面征集意见方式）》，决议载明“本物业管理区域建筑总面积共118861.89平方米，业主总人数1027人，《表决票》共发放和送达1000份，实收反馈意见692份，对应建筑物专有部分面积68363.83平方米，占建筑物总面积57.52%，业主人数692人，占业主总人数的67.38%，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效。鉴于表决意见，业主大会决定：通过审议的议案，决定重新选聘物业服务企业”。12月15日，业委会发布《关于小区楼栋代表的公告》，公布经小区各楼栋过半数业主推选，合计651户共选出各楼栋代表44人，组成小区第一届业代会，并公布了楼栋代表名单。12月31日，业委会发布《关于金桥普林斯顿选聘物业公司方案公告》，通知小区业主，业委会决定以公开招投标的方式，对外公开选聘物业公司。2018年1月8日，业委会与湖北中天招标有限公司（以下简称中天公司）签订《项目招标代理协议书》，委托中天公司为金桥普林斯顿物业管理项目的招标代理机构。1月11日，业委会发布《金桥普林斯顿物业管理项目招标事宜的公告》，告知小区业主委托中天公司进行公开招标等事宜。1月22日，业委会召开由业委会成员及部分楼栋代表参加的会议，审阅中标通知书，并同意与深圳巨鼎丰公司签订物业服务合同。1月25日，后官湖居委会在金桥普林斯顿小区公告栏发布《关于金桥普林斯顿小区更换物业公司的相关通知》，告知小区业主因前期业主大会没有履行解聘雅佳物业公司的程序，需要立即纠正，正在进行的新物业公司招标工作必须立即终止，待解聘表决通过后再行招标。2月2日，大集街办事处向中天公司发送《告知函》，因街道办多次接到金桥普林斯顿小区业主投诉业委会在进行解聘物业公司的调查问卷时存在不公开不透明等暗箱操作行为，街道办事处根据《武汉市物业管理条例》规定及相关文件精神正在对业委会行为实施监督调查，望中天公司暂缓为金桥普林斯顿小区选聘物业公司的招标。在此期间，后官湖居委会、大集街办事处多次与业委会委员沟通要求业委会完善解聘物业服务企业流程，接受管理机构的监督指导，但业委会未予采纳。2月5日，业委会与中天公司联合发布了《金桥普林斯顿物业管理项目公开招标中标公告》，该公告载明的评标日期为2018年2月5日，中标人为深圳巨鼎丰公司。2月8日，业委会发布《通告》，内容为“业委会根据业主大会决议，将近期工作重点总结并经业委会全体委员确认公告如下：1、根据业主大会决议要求，业委会组织中天招标公司选定物业服务企业，中标单位为深圳巨鼎丰公司，需经小区全体业主或楼栋业主代表确认签字；2、定于2018年2月22日、2月23日两日召开业主大会；3、请楼栋代表收集本栋业主意见建议，没有授权代表的业主请自行参加会议。”2月9日，中天公司发布《中标通知书》，明确“2018年2月5日经评标委员会评审，招标人确认，深圳巨鼎丰公司为中标人”，并敦促深圳巨鼎丰公司在此通知书发出后三十日内与业委会签订合同。2月11日，业委会向雅佳公司发送了《关于武汉市金桥普林斯顿小区物业管理现场撤离函》，告知雅佳物业公司根据小区业主大会的决定，该公司不能在小区继续留用，业委会已委托代理机构招标确定深圳巨鼎丰公司为小区提供物业管理服务工作，要求雅佳物业公司于2018年3月12日撤离小区。2月12日，经过大集街道办、后官湖社区居委会调解，业委会同意大集街道办事处建议，拟于3月2日元宵节后召开业主大会，由两家物业公司在业主面前竞聘，在此之前不得签订合同。2月23日，业主大会和业委会作出《金桥普林斯顿关于与中标单位签订物业服务合同的业主大会决议》并在小区内进行了公告，内容为“根据有关法律法规规定和本区域管理规约及业主大会议事规则，2018年2月22日至2018年2月23日，召开业主代表大会，全体业主就与中标单位深圳巨鼎丰公司签订物业服务合同的事项进行了表决，决议事项如下：本物业管理区域建筑总面积共118861.89平方米，业主总人数1027人，《业主大会表决票》共发放和送达1027份，实收反馈意见688份，对应建筑物专有部分面积67963.91平方米，占建筑物总面积57.18%，业主人数688人，占业主总人数的66.99%，超过全体业主所持投票权的1/2，会议有效。以639票同意与巨鼎丰公司签订物业服务合同，对应建筑物专有部分面积62745.85平方米，占建筑物总面积52.80%，业主人数639人，占业主总人数的62.22%，此决议通过。鉴于上述表决意见，业主大会决定：通过金桥普林斯顿关于与中标单位签订物业服务合同议案，决定正式与巨鼎丰公司签订物业服务合同”。2月28日，业委会违背承诺，与深圳巨鼎丰公司签订《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》（同时签订二份合同，其中一份合同盖有业委会与深圳巨鼎丰公司公章，而另一份合同盖有业委会、深圳巨鼎丰公司及湖北巨鼎丰公司公章），直到3月6日才告知后官湖社区居委会。3月9日，因小区部分业主向后官湖居委会、大集街办事处及区房管部门联名举报反映“业主大会召开程序不合法，不是业主真实意见，投票存在重大误导倾向，业主未委托业委会进行物业公司的选聘”等问题，后官湖居委会于3月11日在金桥普林斯顿小区向业主发布《公告》，内容为“…1、新物业公司未履行合法手续前，暂缓进入金桥普林斯顿小区；2、业委会提供解聘物业熟读资料接受审查，回应居民投诉；3、鉴于目前业委会成员中有人搬出小区和自动辞职，9名委员现只有5名，缺额4名，影响公正、公平履职，建议广大业主启动小区业主委员会补选或改选程序…”。3月12日晨，深圳巨鼎丰公司在雅佳物业公司未撤离情况下，派员入驻金桥普林斯顿小区，业委会委员联合深圳巨鼎丰公司卸载小区道闸、毁坏监控系统、破解小区监控系统密码、将雅佳物业公司办公设施扔出办公室、将前期物业公司保安抬出办公室，并悬挂载有“雅佳物业滚出金桥普林斯顿”的白色横幅，导致小区处于瘫痪、多人围观的无序状态，严重扰乱正常社会秩序。接警后，辖区街道办事处、派出所、后官湖社区居委会立即前往该小区协调维稳，但业委会拒不配合居委会和公安机关维护物业管理区域内的治安秩序。此后，雅佳物业公司未能在小区正常运营。3月13日及16日，业委会与湖北巨鼎丰公司先后联合发布《关于暂停缴交物业费、停车费用事宜通知》及《关于提交业主车辆信息资料事宜通知》。2019年1月9日至3月5日，深圳巨鼎丰武汉分公司先后向金桥普林斯顿小区业主发布《通知》、《春节温馨提示》、《温馨提示》及《缴费活动通知》。还查明，2018年6月7日，小区业主胡军武将业委会及武汉市金桥普林斯顿小区业主大会（以下简称业主大会）诉至法院，请求撤销业委会于2017年12月14日作出的《金桥普林斯顿业主大会决议》、于2017年12月31日作出的《关于金桥普林斯顿选聘物业公司方案公告》、于2018年1月11日作出的《金桥普林斯顿物业管理项目招标事宜的公告》、于2018年2月11日作出的《关于武汉市金桥普林斯顿小区物业管理现场撤离函》、于2018年2月23日作出的《金桥普林斯顿关于与中标单位签订物业服务合同的业主大会决议》，并撤销业委会于2018年2月28日与深圳巨鼎丰公司签订的《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》。9月20日，法院作出（2018）鄂0114民初1327号民事判决书，认定业委会提供的表决票中有虚假选票，不能真实反映业主意见，业委会依据选票统计的结果不真实不合法，同时业委会不能证明讨论事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，进而判决撤销业主大会、业委会于2017年12月14日作出的《金桥普林斯顿业主大会决议》、于2018年2月23日作出的《金桥普林斯顿关于与中标单位签订物业服务合同的业主大会决议》，并驳回胡军武其他诉讼请求。此后，业委会上诉至武汉市中级人民法院。2019年2月26日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终11103号民事判决书，认定上述决议违反了法定的“一般双重多数决”原则，并判决驳回上诉、维持原判。一审法院认为，根据雅佳物业公司与武汉万佳房地产开发有限公司于2011年10月21日签订的《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》的约定，雅佳物业公司为金桥普林斯顿小区提供前期物业管理服务的期限截止于业委会成立之日，即2016年11月8日。此时，因业委会未组织召开业主大会会议，决定续聘或选聘新的物业服务企业，故雅佳物业公司可根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条及《武汉市物业管理条例》第四十四条之规定，按照原物业服务合同约定继续提供服务，原物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。其后，业委会在违反《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条所规定的“一般双重多数决”原则的情况下，未召开业主大会解聘雅佳物业公司，还通过召开业主大会及招投标程序，与深圳巨鼎丰公司恶意串通签订合同。该恶意串通具体体现为：1、招投标流程中部分程序时间倒置，评标时间及确定深圳巨鼎丰公司为中标人的时间是2018年2月5日，但业委会成员及部分楼栋代表审阅中标通知书并同意与深圳巨鼎丰公司签订物业服务合同的时间是2018年1月22日，不合逻辑及程序；2、深圳巨鼎丰公司为小区提供物业服务无合法依据，即《金桥普林斯顿业主大会决议》及《金桥普林斯顿关于与中标单位签订物业服务合同的业主大会决议》被（2018）鄂01民终11103号判决撤销；3、业委会与深圳巨鼎丰公司存在乱签合同情形，即业委会与深圳巨鼎丰公司于2018年2月28日签订了两份《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》，其中一份合同盖有业委会与深圳巨鼎丰公司公章，而另一份合同盖有业委会、深圳巨鼎丰公司及湖北巨鼎丰公司公章；4、业委会向后官湖社区居委会隐瞒与深圳巨鼎丰公司签订合同事宜；5、业委会成员与深圳巨鼎丰公司采取联合暴力方式进场，将雅佳物业公司赶出金桥普林斯顿小区，并拒不配合公安机关及居委会维护小区正常秩序。综上，业委会与深圳巨鼎丰公司基于恶意串通所签订的《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》无效。深圳巨鼎丰公司基于该无效合同进入小区，并由深圳巨鼎丰武汉分公司提供物业服务不具有合法性，故应立即腾退。关于雅佳物业公司要求判决由其继续履行对金桥普林斯顿小区的物业管理服务的诉讼请求，法院认为是否由其继续提供物业服务，应由金桥普林斯顿小区全体业主依照法定程序作出决定，但在小区业主作出正式且合法的解聘决定之前，雅佳物业公司继续提供物业服务系其权利，无需法院以判决方式予以明确。关于雅佳物业公司要求深圳巨鼎丰公司及深圳巨鼎丰武汉分公司返还经营所得300000元的诉讼请求，因雅佳物业公司离场后并未实际向金桥普林斯顿小区业主提供物业服务，故该诉讼请求无事实依据，法院依法不予支持。关于深圳巨鼎丰公司的答辩意见，法院认为，1、业委会与深圳巨鼎丰公司恶意串通签订《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》，并联合将雅佳物业公司赶出金桥普林斯顿小区，已侵犯了雅佳物业公司的合法经营权，故雅佳物业公司作为原告起诉主体适格。2、深圳巨鼎丰武汉分公司虽系深圳巨鼎丰公司的分公司，但其系依法设立并领取了营业执照的法人的分支机构，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第（五）项之规定，享有民事诉讼主体资格，可以作为本案被告。3、业委会未依照《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的“一般双重多数决”原则召开业主大会作出解聘雅佳物业公司的决定，故雅佳物业公司与武汉万佳房地产开发有限公司于2011年10月21日签订的《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》并未实际终止。关于业委会的答辩意见，其答辩意见均无法律依据，法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认武汉市金桥普林斯顿小区第一届业主委员会与深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司于2018年2月28日签订的《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》无效；二、深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司、深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司武汉分公司于判决生效之日起三十日内腾退出位于湖北省武汉市蔡甸区沌口开发区博艺路的武汉市金桥普林斯顿小区；三、驳回武汉雅佳物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费人民币5800元，减半收取2900元，由武汉雅佳物业管理有限公司负担1450元，由武汉市金桥普林斯顿小区第一届业主委员会、深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司、深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司武汉分公司共同负担1450元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实。本院认为，根据雅佳物业公司与武汉万佳房地产开发有限公司于2011年10月21日签订的《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》的约定，雅佳物业公司为金桥普林斯顿小区提供前期物业管理服务的期限截止于业委会成立之日，即2016年11月8日。业委会成立之后未依照《中华人民共和国物权法》第七十六条所规定的“一般双重多数决”原则召开业主大会作出解聘雅佳物业公司的决定，故雅佳物业公司与武汉万佳房地产开发有限公司于2011年10月21日签订的《金桥普林斯顿前期物业管理服务委托协议》并未实际终止。故雅佳物业公司可根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条及《武汉市物业管理条例》第四十四条之规定，按照原物业服务合同约定继续提供服务，原物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。业委会与深圳巨鼎丰公司基于恶意串通所签订的《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》无效。深圳巨鼎丰公司基于该无效合同进入小区，并由深圳巨鼎丰武汉分公司提供物业服务不具有合法性，故应立即腾退。业委会与深圳巨鼎丰公司恶意串通签订《武汉市金桥普林斯顿小区物业管理服务合同》，并联合将雅佳物业公司赶出金桥普林斯顿小区，侵犯了雅佳物业公司的合法经营权，故业委会应作为被告，主体适格。故不应追加社区及业主大会做为被告，一审审理程序符合法律规定。故对深圳巨鼎丰公司的上诉理由，本院依法不予以采纳。综上所述，深圳巨鼎丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由深圳市巨鼎丰物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏兰审判员  叶钧审判员  李行二〇二〇年七月三日书记员  张璇