湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7146号上诉人（原审被告）：王可可，女，汉族，1976年5月4日出生，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：湖南第一物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段6号。法定代表人：刘培庆，公司总经理。委托诉讼代理人：屈卓，湖南三湘律师事务所律师。上诉人王可可因与被上诉人湖南第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，王可可不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王可可上诉请求：1、依法撤销湖南省开福区人民法院（2020）湘0105民初621号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。被上诉人未提供有效的送达业主催缴通知和业主受到通知仍拒交物业费的证据。二、开福区法院已将涉案房屋拍卖，公开拍卖信息中明确拖欠的水电费、物管费等费用由买受人承担。同时也在涉案房屋门口张贴了公告，被上诉人对房屋拍卖情况知情。该费用应由新业主承担。三、物业收费过高。涉案房屋属于毛坯房状态且未曾使用，物业公司不应按正常服务收费。综上所述，一审法院未查明事实，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。第一物业公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应当予以维持。1、答辩人与上诉人双方签订的《长沙万国府MOM物业服务合同》系双方真实意思表示，双方均应依约执行；2、本案主张的物业费用系2017年至2019年期间的，在此期间答辩人与新业主并无任何法律关系，并无直接主张新业主承担该费用的事实和法律依据；3、双方的合同约定，无论房屋是否空置，均应全额缴纳物业费。综上，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。第一物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王可可向第一物业公司支付物业管理费13059.05元；2、判令王可可支付滞纳金/违约金14729.48元；3、判令王可可承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：王可可系长沙市开福区万国城三期20栋2802房(房屋面积：187.9平方米)的业主，于2015年12月30日办理入住登记手续。同日，王可可与第一物业公司签订《长沙万国府MOM∧物业服务合同》，双方约定：物业服务期限至业主委员会与物业公司签订新的《物业服务协议》止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为2.68元/平方米/月；业主办理入住手续时一次性预缴[一年]的物业服务费用，入住后第二年按年度缴纳物业服务费用，缴纳时间为每年1月1日至20日前，缴纳下一年度的全部物业服务费用；不论业主的房屋是否空置，业主必须按期交纳全额物业服务费用；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日]千分之三的标准承担相应的滞纳金；双方还对物业服务内容、物业服务标准、双方的权利义务、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用等事项进行了约定。上述合同签订后，第一物业公司为该小区及业主提供了物业管理和服务。自2017年7月1日起王可可一直未向第一物业公司缴纳物业服务费，截至2019年7月31日，欠费12589.3元。经第一物业公司催收，王可可仍未缴纳，故第一物业公司诉至一审法院。一审法院认为：第一物业公司与王可可签订的《长沙万国府MOM∧物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王可可作为万国城该小区的业主，第一物业公司向其所在小区提供了物业管理和服务，王可可应当向第一物业公司缴纳物业服务费。根据第一物业公司提交的物业费催缴通知和欠费明细表，王可可从2017年7月1日起一直未向第一物业公司缴纳物业服务费，截至2019年7月31日，共计欠费12589.3元（187.9平方米×2.68元/月×25个月），第一物业公司主张13059.05元系计算错误。现无证据证明王可可已经支付该期间的物业费，故王可可应当向第一物业公司支付上述期间的物业费12589.3元。关于王可可辩称其房屋于2019年12月份已经司法拍卖，之前物业费亦应当由买受人承担的问题，因第一物业公司主张的是司法拍卖前涉案房屋产生的物业费，无相关证据和事实表明应当由买受人承担，王可可称上述期间的物业费由买受人承担无法律依据，故对王可可该辩解意见不予采纳。关于违约金/滞纳金，因王可可并非恶意拖欠第一物业公司物业服务费，故对第一物业公司要求王可可支付违约金/滞纳金的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、王可可于本判决生效之日起十日内向第一物业公司支付自2017年7月1日起至2019年7月31日止的物业服务费12589.3元；二、驳回第一物业公司的其他诉讼请求。案件受理费494元，因适用简易程序减半收取247元，由第一物业公司与王可可各承担123.5元。二审中，上诉人王可可向本院提交了《拍卖公告》《网拍标的物情况说明表》《房屋照片》及网络竞价成功确认书，拟证明涉案房屋是未装修的毛坯房，且该房屋已被司法拍卖，拍卖公告中记载房屋所欠物业管理费由买受人承担。本院认为，涉案房屋是否已经司法拍卖，不影响拍卖前双方当事人基于物业服务合同所形成的债权债务关系，故上述证据无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。上诉人认为物业服务合同中无“不论业主的房屋是否空置，业主必须按期交纳全额物业服务费用”的约定。经查，《长沙万国府MOM∧物业服务合同》第7条第4款有此约定。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,上诉人王可可与被上诉人第一物业公司签订的《长沙万国府MOM∧物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。2017年7月1日至2019年7月31日，王可可一直未向第一物业公司缴纳物业服务费，共计欠费12589.3元，王可可对此无异议。王可可称物业公司未向其催缴，而催缴是诉讼的前置程序，故第一物业公司不能直接提起诉讼。本院认为，根据第一物业公司提交的照片，其在涉案房屋上张贴了《物业费用催收函》，且催缴并非诉讼的前置程序，故王可可的该上诉理由不能成立。关于可可称涉案房屋已经司法拍卖，应由新的买受人缴纳物业费。本院认为，第一物业公司主张的是司法拍卖前涉案房屋产生的物业费，一审法院根据合同相对性判决由王可可负担物业费符合法律规定，上诉人的该上诉理由不能成立。王可可还主张因房屋空置，物业公司按正常服务收费，明显不公。本院认为涉案《长沙万国府MOM∧物业服务合同》第七条第四款明确约定“不论业主的房屋是否空置，业主必须按期缴纳全额物业服务费用”，物业公司已提供了物业服务，故一审法院认定王可可需全额缴纳物业费并无不当。综上所述，上诉人王可可的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决程序正当，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费494元，由王可可负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年七月一日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。