浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初1455号 原告（反诉被告）：玉环市东海精密铸造厂（原玉环县东海精密铸造厂），住所地玉环市沙门镇滨港工业城。 法定代表人：阮可琴，厂长。 委托诉讼代理人：谢慧，玉环市楚门法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：台州立劲机械有限公司（原玉环庆润机械有限公司），住所地玉环市沙门滨港工业城。 法定代表人：施成云，总经理。 委托诉讼代理人：黄德城，玉环市玉城法律服务所法律工作者。 原告玉环市东海精密铸造厂与被告台州立劲机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告玉环市东海精密铸造厂的法定代表人阮可琴及其委托诉讼代理人谢慧，被告台州立劲机械有限公司的法定代表人施成云及其委托诉讼代理人黄德城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉环市东海精密铸造厂向本院提出诉讼请求（经当庭变更）：一.判令被告退还厂房租金273456.61元；二.被告因违约造成原告重大经济损失，要求赔偿：（1）高压开关设备、箱式开关站89000元、（2）电线电缆87987元、（3）搬迁费用安装费及小工费58570元；三.由被告承担代理费35000元。事实与理由：2016年6月12日，原、被告达成《厂房租赁合同》，根据该合同约定，原告租赁被告厂房1621平方米，期限于2016年6月10日至2024年6月9日，前三年每年租金232000元，第四年开始根据市场价浮动租金。合同签订后，原告根据租赁期限，投入了大量设备设施，便于企业生产运转。原告承租了两年后，从第三年开始，被告开始违约，要求原告搬迁，原告考虑到变迁，无论直接损失还是间接损失都是非常重大，尽量同被告沟通协商，但被告就是坚持强制违约，扬言原告不搬迁，要把原告企业关闭，把设备枷锁住，并加倍收租金。原告实在没有办法，只得于2020年1月10日，在被告的高压之下，花费高额代价搬迁到另一处租赁厂房。上述期间，被告在2019年6月9日之前多收取原告租金142438元，2019年6月9日之后，按照被告自行确定房租每平方米18元计算，原告已经支付全年度租金35万元，原告实际租期2019年6月9日至2020年1月10日止，实付租金204246元，还有5个月租金145754元应当退还。两项合计退还租金279030元，减去租赁税5573.39元，被告实际应当退还租金273456.61元，但被告拒绝退还。被告违约，根据合同规定，应赔偿因违约造成原告搬迁等的重大损失，如诉请第二项所列，另外代理费有合同约定，被告应当承担，遂诉之。 被告台州立劲机械有限公司辩称并反诉称：因为租赁合同继续有效，故不应当返还租金部分；因被告无违约责任，也不应该承担违约金，关于被告的搬迁损失部分，是原告自己为租赁其他厂房而产生的费用，应由原告自己承担；因被告没有违约，故也不应当承担律师代理费。综上，请求驳回原告诉请。同时，被告台州立劲机械有限公司提出反诉请求：一.请求依法判令被反诉人将位于玉环市沙门镇滨港工业城向反诉人所承租的1号厂房恢复原状至2016年6月12日时的状况;2.请求依法判令被反诉人支付反诉人租赁税33750元（从2019年1月至同年12月），电梯检测保养费5000元，自来水水费7935元，以上合计人民币46685元；3.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年6月12日，反诉人与被反诉人签订一份《厂房租赁合同》，根据合同约定，反诉人将被反诉人所有的1号厂房出租给被反诉人，被反诉人支付租金。另外，双方约定租赁税由被反诉人负责，被反诉人在厂房使用过程中应承担管理及维修的责任等。签订合同后，反诉人依约履行其权利义务，但被反诉人未按合同约定履行其应当履行的义务，一直拖欠反诉人租赁税等费用合计人民币46685元至今。故反诉人提起反诉。并且反诉人发现被反诉人在使用所租赁厂房的过程中，造成所承租的厂房下水道多处堵塞、消费设备遗失、厂房大门损坏、管道多处破损、厂房地面积水及破损等诸多问题，理应承担回复原状或赔偿的责任，遂一并反诉之。 原告玉环市东海精密铸造厂对被告的反诉辩称：原告系正常使用厂房，并没有对厂房造成任何破坏性损坏，故第一项请求不能成立；第二项请求按账面金额计算，是多少就是多少。 经审理，本院查明事实如下： 原告原系玉环县东海精密铸造厂，于2018年10月8日变更名称为玉环市东海精密铸造厂。 被告原系玉环庆润机械有限公司，于2018年2月8日变更名称为台州立劲机械有限公司。 2016年6月12日，原、被告签订一份《厂房租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于玉环市沙门滨港工业城的1号厂房1楼806平方米、2楼806平方米，合计1612平方米，出租给原告。合同约定：租赁期限为2016年6月10日至2024年6月9日；租金按每月每平方米12元计算，年租金为232000元，于每年的5月1-15日前付清，房产税与土地税由被告负责，租赁税由原告负责；三年租金不变，第四年起随市场形势变化，增减和其他企业一样。合同签订后，2016年、2017年原、被告均按合同约定履行。2018年6月22日，原告向被告支付租金232000元，2018年9月30日，2018年11月26日、2019年2月2日、2019年4月2日，原告分别向被告支付3万元、3万元、52438元、3万元，以上4笔合计142438元。2019年6月9日至2020年6月9日的租金双方口头协商一致调整为每月每平方米18元，即年租金为35万元。2019年6月18日、2019年6月26日、2019年8月19日原告分别向被告支付租金10万元、15万元、10万元，以上3笔合计35万元。2020年1月10日，原告从涉案厂房中搬出。 以上为原、被告双方无争议的事实，且有原告提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，被告工商登记情况表、被告变更登记情况表、厂房租赁合同、付款情况统计屏幕打印表、银行转账凭证8张、被告提供的？以及原、被告的当庭陈述在卷予以佐证，本院予以确认。 对于双方有争议的证据和事实，本院分析、认定如下： 一、关于2018年6月9日至2019年6月9日期间的租金原告是否多付？ 在2018年6月22日原告支付当期租金232000元后，又于2018年9月30日至2019年4月2日期间分四笔共支付142438元，其中包含当期的租赁税33750元，电梯检测保养费4920元，自来水费及水库费6920元，原告在庭审中对于支付上述税费并无异议，故扣除上述税费后实际剩余96848元。对于该款，原告主张系其多支付的房租费用，要求被告予以退回。被告对该款的解释是，双方口头约定2018年6月9日至2019年6月9日的房租费用按每月每平方米17元计算，故该款是补交租金的差额部分，当时双方约定之后被告一直要求与原告重新签订合同或签订补充协议，但原告表示租金按该标准付过去就好了，无需重新签订协议，因此被告与其厂区内的其他租户都重新签订租金合同或补充协议了，唯独与原告没有签订书面协议。为此，被告向本院提交了其与案外人玉环达观机械有限公司的厂房租赁合同以及其与案外人玉环市陇西合金铸造厂签订的厂房租金补充协议进行证明。对于被告提交的该组证据，原告对真实性、关联性均有异议，认为租赁合同已经约定了前三年租金不变，双方均应按照书面的租赁合同来履行，被告提供的证据不足以说明原告与被告协商一致调整了第三年的租金，且事实上原告也从没有同意过被告增加第三年的租金。对于该组证据，本院认证认为，尚不足以直接证明2018年6月9日至2019年6月9日期间原、被告双方协商调整租金的事实，但通过原、被告的当庭陈述以及原告提交的其余证据，本院分析认为：1、从原告提交的关于上述四笔款项的银行转账凭证来看，付款用途或备注一栏，原告均注明为“房租费”，原告对此的解释是提前支付下一年的房租费，但是从合同的履行过程来看，原告无论是支付2018年至2019年的房租还是支付2019年的房租，其支付时间均晚于合同约定的“每年的5月1-15日前”，对于已经到期应支付的房租原告尚且晚于合同的约定时间支付，对于未到履行期限的房租原告却提前支付，且其对2019年至2020年期间的35万元房租费又足额支付，并未扣减掉其所称多支付的房租，原告的说法明显前后矛盾，有违常理；该笔96848元加上原告在2018年6月22日原告支付的232000元后，金额刚好与被告所称的房租费用调整为每月每平方米17元后的年租金完全吻合，故被告的说法更有可信度。因此，原告按每月每平方米17元的标准足额支付当期房租的行为，构成合同的默示变更，本院认定原、被告对2018年6月9日至2019年6月9日期间的租金标准协商一致后调整为每月每平方米17元，该期间的房租费用原告并未多付，故无权要求返还。 二、本案被告是否系单方面违约及合同是否应当继续履行？ 原告主张本案系被告单方面违约并向本院提交了下列证据：1、2019年5月21日原告法定代表人阮可琴与被告法定代表人施成云的对话录音；2、证人陈某的证人证言；3、证人陶某的证言；4、案外人陶某与被告法定代表人施成云的微信聊天记录截图。对于原告提交的证据1，被告对其真实性、合法性无异议，但是认为此时租赁合同约定的付款期限已经届满，是原告未按合同约定履行付款义务，被告根据合同约定要求原告搬离合理合法，不能以此证明系被告单方违约；对于原告提交的证据2，被告对该证据的关联性有异议，陈某自己搬离的时间要远早于原告，其关于双方的争议等都系道听途说，具体情形其自己也表示不清楚；对于原告提交的证据3，被告对该证据的真实性、关联性均有异议，证人陶某系原告法定代表人阮可琴的女婿，与原告之间有明显的利害关系，其证言的证明力度很低；对于原告提交的证据4，原告首先对真实性有异议，认为微信聊天记录可以随意删除且不留下痕迹，可能存在删减部分内容的情形，其次对关联性有异议，双方在微信里聊的其实是2楼后排的厂房，当时原租户时间到期搬出去了，被告拟租给原告，但是双方对此协商不下才发生了这段聊天，跟涉案的租赁区域其实没有任何关系。对于原告提交的各项证据，本院认证如下：对于证据1、2、3，本院均不予采信，理由同被告的质证意见；对于证据4，被告虽对真实性有异议，但是不能提供相反的证据（如施成云本人手机留存的微信聊天记录等）予以证明，关于真实性的质证意见本院不予采信，被告辩称该聊天记录是关于其他厂房区域而非涉案厂房区域，但从聊天的内容“房租到时候退给你”、“11月底要搬完”、“肯定说自己房租付给我了”等显示，聊天内容明显与涉案租赁物有关，通过该证据，足以反映在原告交纳了当期租金后，被告仍要求原告搬离、解除合同的事实。但被告要求解除合同并不直接意味着被告单方违约，还需要以违背原告方意愿为前提。从微信聊天记录中陶某的回复“嗯，我和他说下”、“嗯，我尽量好好沟通，把这个事情解决了”等内容来看，并没有表现出任何异议或者不满。按照正常的交易习惯，若确系被告方在原告方足额支付租金后仍单方面违约，强制要求原告搬离的，原告在考虑自己已经支付租金且搬迁费用高昂的情况下，仅凭被告法定代表人在微信中与陶某的聊天记录就自行搬离，明显不符合常理，且原告也未能举证被告为要求原告搬离而采取任何实际行动以证明解除合同系违背原告意愿，反而庭审中原告也表示其搬出后另行租赁的厂房租金远低于本案的租金标准。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条的规定，当被告请求解除合同时，原告方虽未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示同意。因此，本院认定本案租赁合同系基于原、被告双方协商一致而解除，双方对原告于2020年1月10日搬离的事实均无异议，故本案租赁合同于2020年1月10日解除。 三、被告反诉请求恢复原状及支付各项税费等是否合理？ 被告主张原告使用厂房期间造成租赁物多处损坏，并提供了现场拍摄照片24张予以证明。原告对此发表质证意见称，对被告提供的该组证据的真实性、关联性均有异议，原告于2020年1月10日就已经搬离了上述厂房，被告的提供的照片拍摄于2020年5月份，中间相隔4个月左右，无法证实系原告的行为导致租赁物的损坏；部分物件原告承租之前可能就已经损坏。对于该组证据，本院不予采纳，理由同原告的质证意见。关于租赁税部分，被告主张原告应支付租赁税33750元，但其提供的增值税发票来看，其代缴的2019年1月至2019年12月间的租赁税为11146.78元，故本院仅认定11146.78元；关于自来水、水库费部分，被告主张原告应支付7935元，庭审中原告虽以被告未能提供证据为由不予认可，但从原告提交的原诉状中原告自行按自来水费3000元、水库费6162元进行扣减，足以说明该费用实际确有发生，现被告就低按7935元进行主张，差额部分是其对自身权利的放弃，本院予以认可；关于电梯检测费部分，被告未能提供证据予以证实该费用的发生，原告对此也不予认可，被告应当承担举证不能的法律后果，故该费用本院不予认可。综上，原告应该支付被告各项费用合计19081.78元。 本院认为，原、被告之间的租赁关系事实清楚，证据充分，各方当事人主体适格，应受法律保护。本案租赁合同系基于原、被告双方协商一致而于2020年1月10日解除，合同解除后，原告请求被告返还2020年1月10日之后至2020年6月9日期间5个月的租金，于法有据，本院予以支持，具体金额为145080元（1612平方米X18元/平方米X5个月）；其要求返还2018年6月9日至2019年6月9日期间租金的诉请，如前文所述，本院已认定双方对该期间的租金做了调整，被告收取该部分租金合理合法，故该诉请本院不予支持；其余诉讼请求，如律师代理费等，均以被告单方违约为前提，且原告因搬迁而产生的各项损失均为合同解除后必然产生的费用，现原告主张要求被告承担，无事实与法律依据，本院不予支持。被告反诉请求原告按合同约定支付合同履行期间内应由原告承担的各项税费等，其合理部分，本院予以支持，具体金额及原因如前文所述，为19081.78元；其要求恢复原状的诉讼请求，因其未能提供充足的证据证明租赁物的损坏与原告的行为之间具有关联，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回；被告反诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第66条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）台州立劲机械有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）玉环市东海精密铸造厂租金人民币145080元； 二、驳回原告玉环市东海精密铸造厂（反诉被告）其余诉讼请求； 三、限原告（反诉被告）玉环市东海精密铸造厂于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）台州立劲机械有限公司租赁税11146.78元、自来水水库费7935元，合计人民币19081.78元； 四、驳回被告（反诉原告）台州立劲机械有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币9240元（原告预交13971），反诉案件受理费967元（被告已预交），合计10207元，减半收取5103.5元。由原告（反诉被告）玉环市东海精密铸造厂负担3747.5元，由被告（反诉原告）台州立劲机械有限公司负担1356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  金建辉 二〇二〇年七月十四日 代理书记员  陈 琪