湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初49号 原告：黄卫，男，1979年7月2日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：李星毅，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、放弃诉讼请求，进行和解调解，提起反诉或者上诉等。 被告：株洲武华置业有限责任公司，住所地株洲市天元区群丰镇政府政务服务中心6楼。 法定代表人：陈刚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马滨，湖南中兴律师事务所律师。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉等)。 原告黄卫诉被告株洲武华置业有限责任公司（以下简称“武华置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理。依法由审判员刘慧适用简易程序于2020年7月8日公开开庭进行了审理。法官助理张侣协助本案审理，书记员孔维汉担任法庭记录。原告黄卫及其委托诉讼代理人李星毅、被告武华置业公司的委托诉讼代理人马滨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告武华置业公司立即赔偿原告装修费用65万元；2.判令被告武华置业公司立即赔偿原告因被告武华置业公司原因导致营业损失440504元（按照1394元/天×316天暂计算至2019年11月1日，之后的营业额损失计算至全部清偿之日止）；3.判令被告武华置业公司承担本案诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：2017年9月30日，原告与被告武华置业公司就武广国际学苑1-2栋1F：-103；2F；103、104、105商铺《租赁合同》用于“猛哥私房菜”品牌、快餐业态经营，租赁期限为10年，10年租金共计2369419元。原告向被告武华置业公司缴纳保证金52288元。之后，原告就其商铺装修营业，花费装修费用945825元。2018年12月10日，原告被株洲市环境保护局天元分局责令停业整改，原因是被告武华置业公司的商铺没有“内置烟道”，其产生的油烟、废气不符合相关法律规定，未达到排放标准。被告武华置业公司作为商铺的出租人在该商铺出租给原告时，应当知晓原告黄卫租赁该商铺经营餐饮服务项目，故其应当考虑该商铺的配套设施是否符合环保要求。基于此情，原告已无法在被告武华置业公司商铺处经营。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告武华置业公司辩称：一、原告要求答辩人赔偿其商铺装修费及营业损失的诉讼请求没有事实和法律依据。办理环保手续并承担费用是原告的合同义务。原告在承租商铺前已详细查看商铺的现状后才决定承租商铺经营餐饮，原告作为专业餐饮经营者对承租商铺经营餐饮必须具备的消防、环保等条件以及手续办理应当自行掌握和判断并自行承担相应的风险。《租赁合同》并没有约定由被告武华置业公司解决原告经营餐饮涉及的环保问题，应尤其自行解决。二、本案系房屋租赁合同纠纷，被告武华置业公司严格履行了合同义务，没有违约行为，也没有过错，依法不应承担赔偿责任。《租赁合同》第11.1.1条约定：因政府行政行为，市政工程施工、第三方损害、经营项目行政许可未报批或未获批准等非甲方原因影响乙方正常使用租赁房屋及经营或造成损失的，不属于甲方违约，甲方不负有补偿、赔偿的义务，乙方仍应按本合同约定履行相关义务并自行承担所有损失。据此，原告经营的饭店被环保部门责令停业整改非被告武华置业公司的原因所致，不是被告武华置业公司违约，对于原告的损失及经营损失，被告武华置业公司没有补偿或赔偿义务。另外，环保部门是要求饭店停业整改，不是要求饭店停业，原告没有积极整改而是采取停业不交租金的方式消极对待，原告应负全部责任。《租赁合同》第5.4条约定，本合同期限内，因乙方发生违约事项或者合同约定事项，甲方解除本合同的，乙方的装饰、装修损失概由乙方自行承担。本案中，原告未按《租赁合同》约定的期限足额支付租金，事实清楚，构成严重违约，被告武华置业公司有权要求解除租赁合同，另案法院已判决解除租赁合同。三、原告提交的关于装修费用及营业损失的证据均不符合证据的“三性”原则，无证据效力，不能证明原告租赁商铺装修费用及营业损失。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。 本院经审理查明：原告武华置业公司系武广国际学苑二期的建设单位，且系株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103、104、105号商铺的所有权人。2017年9月30日，原告黄卫（乙方即承租方）与被告武华置业公司（甲方即出租方）签订了一份《租赁合同》，该合同主要约定：1.租赁房屋位于株洲市天元区栗雨南路武广国际学苑项目1-2栋1F：-103；2F:103号、104号、105号商铺；租赁面积为388.14平方米；2.乙方将租赁房屋统一以猛哥私房菜品牌、快餐业态经营；3.交房屋日以甲方《房屋交付通知书》确定的交付日期为准。甲方不迟于2017年10月28日前向乙方交付全部租赁房屋及场地。租赁期限为120个月，自2017年10月28日至2027年10月27日；4.租金采用按季度缴纳的支付方式，首次租金缴纳时间为：乙方须于2017年9月30日之前交纳第一期的租金，第一期租金为52288元；以后乙方每期应提前15天向甲方支付下一期租金；5.租赁期间，若乙方逾期支付租金，则乙方构成违约，乙方须承担逾期交租违约金及违约责任，根据本合同第十条第10.3款、第十二条第12.1款约定适用，即除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，并不予退还已支付的费用（包括但不限于租金、履约保证金、预付款等）：累计延迟支付租金20日以上的（含不足额支付的情形）；……6.本合同期限内合同解除或合同期满双方不再续租的，乙方应在合同解除或约定期限届满之日起7日内将租赁房屋清场腾空（搬离乙方自有设施设备、清运遗留垃圾及物品），但甲方同意保留的部分除外，逾期视为乙方抛弃租赁房屋内物品；租赁房屋内装饰、装修物及相关添附物系乙方增设的可回收部分的，由乙方在本合同解除之日起或合同期满后7日内自行拆回并承担相关费用；不可回收部分的装饰装修残值损失由乙方自行承担；7.乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任。乙方须向甲方提供相关手续获批的复印件；8.甲方侵害乙方经营自主权，或对乙方正常使用该租赁房屋进行干扰或妨碍给乙方造成经济损失的，应承担赔偿责任；因行政行为、市政工程施工、第三方损害、经营项目行政许可未报批或未获准许等非甲方原因影响乙方正常使用租赁房屋及经营或者造成损失的，不属于甲方违约，甲方不负有补偿、赔偿义务，乙方仍应按本合同约定履行相关义务并自行承担所有损失；9.乙方须取得合法经营所必须的营业执照、许可证及相关部门的报批手续，确保证照在租赁期间的连续有效性，并将相关证照、手续的复印件作为本合同的附件，报甲方存档；乙方租赁范围内因装修或经营须具备的消防、环保、卫生、安全等由乙方自行办理相关手续，并承担相关费用及责任；此外，双方还对合同其他内容进行了约定。 上述合同签订后，被告武华置业公司于2017年11月13日将案涉商铺交付给原告黄卫，原告黄卫在《确认交付表》上签字确认。随后，原告黄卫对案涉商铺进行了装修，2018年1月开始营业。经营两个月后，原告黄卫的餐馆因小区业主频繁投诉导致无法正常经营。2018年3月30日，原告黄卫向被告武华置业公司提交《商铺免租申请》，其相关内容为：“在无法改变现状的情况下，本人停业工程改造，由于前期商铺未配套商铺餐饮工程设施，本人自己找人整改，申请免租期一个月”。被告武华置业公司对此予以同意。2018年12月20日，株洲市环境保护局天元分局对原告黄卫经营的“猛哥私房菜馆”进行执法检查。监察结论：该菜馆已安装一台高排油烟净化器，但油烟管只安装到2楼顶楼，低于旁边住宅楼。责令立即停业整顿，待油烟净化设施，全部整改完成后报天元区栗雨街道办事处和天元区环保局验收合格后方可营业。之后，原告黄卫经营的案涉餐馆停业整改。2019年3月20日，原告黄卫向被告武华置业公司发函要求协助解决排油烟管道问题。 因原告黄卫自2018年8月13日起欠付被告武华置业公司租金，被告武华置业公司于2019年7月17日向本院起诉原告黄卫并提出诉讼请求，包括要求判令解除案涉商铺《租赁合同》、要求黄卫支付商铺租金及违约金并要求黄卫自《租赁合同》解除之日起将案涉商铺腾空等。本院对该案予以立案受理，案号：（2019）湘0211民初2278号。2019年10月17日，本院就该案作出一审判决，判决主要内容：1.解除双方于2017年9月30日就案涉商铺签订的《租赁合同》；2.黄卫向武华置业公司支付租金122005元并支付违约金7585.3元；3.黄卫于判决生效后二十日内腾空并向武华置业公司返还案涉商铺，逾期按2750元/天的标准支付逾期占用费等。原告黄卫不服一审判决向株洲市中级人民法院提起上诉，案号：（2019）湘02民终2771号。经审理，株洲市中级人民法院认为：“黄卫作为“猛哥私房菜”的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任。武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助黄卫完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对不能履行合同承担次要责任。根据上述违约的实际，酌定由黄卫承担70%的责任，武华置业公司承担30%的责任”，株洲市中级人民法院于2019年12月24日作出终审判决，判决确认解除双方签订的《租赁合同》。因被告武华置业公司就（2019）湘0211民初2278号民事判决向法院申请强制执行，原告黄卫已将案涉商铺腾空并搬离。此后，原告黄卫认为被告武华置业公司出租案涉商铺时应当考虑案涉商铺的配套设施是否符合环保要求，故原告黄卫向本院提起诉讼要求被告武华置业公司赔偿其相关损失。 本案审理过程中，原告黄卫于2020年3月20日就其租赁被告武华置业公司案涉商铺的装修造价及营业损失向本院申请司法鉴定，本院予以准许。本院委托北京建标诚和工程咨询有限公司就原告黄卫租赁案涉商铺的装修造价进行鉴定，同时，委托湖南中天华资产评估有限公司就原告黄卫租赁案涉商铺期间所经营“猛哥私房菜”的营业损失进行鉴定。因原告黄卫不能提交相关鉴定材料，湖南中天华资产评估有限公司对营业损失终止鉴定。2020年6月18日，北京建标诚和工程咨询有限公司出具建湘字（2020）（询价）字第010号《关于黄卫租赁被告门面装修费用造价鉴定意见书》及补充说明，经鉴定：原告黄卫租赁被告武华置业公司门面装修费用为532780.59元（未考虑折旧）。本次鉴定成品采购金额为111072.32元，空调系统金额为58939.54元，排烟系统金额为20023.62元。空调系统58939.54元包含了安装费、辅材费、设备费等全部费用，其中，空调设备费56746.7元；排烟系统金额20023.62元包含了安装费、辅材费、设备费等全部费用，其中，油烟净化机9600元、不锈钢排烟罩5842元。原告黄卫花费鉴定费15000元。 另查明：一、案涉商铺营业场所中有下列物品系可移动物品：空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机。原告黄卫自认其已将上述可移动物品（除抽油烟机主机外）全部搬走。二、根据上述鉴定意见采购成品部分，餐桌餐椅计价36940元、餐具（锅碗瓢盆）计价33600.49元、厨具（含冰柜）计价33841元。 以上事实，有原告的身份证复印件、被告武华置业公司的工商登记信息资料、《租赁合同》、《株洲市环境保护局天元分局现场监察记录》、《商铺免租申请》及微信聊天记录、建湘字（2020）（询价）字第010号《关于黄卫租赁被告门面装修费用造价鉴定意见书》及补充说明、《终止鉴定函》、（2019）湘0211民初2278号民事判决书、（2019）湘02民终2771号民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据材料予以证实，足以认定。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。现分析如下： 关于被告武华置业公司是否应当承担违约赔偿责任。《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款规定：“违反本法规定，在居民住宅楼、未配套设立专门烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上地方人民政府确定的监督管理部门责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万以上十万以下的罚款……”本案中，原、被告双方在签订案涉《租赁合同》之时均知晓且应当知晓案涉商铺位于商住区且经营餐饮服务项目，其产生的油烟、废气应当符合相关法律规定、达到排放标准，但双方当事人均在明知案涉商铺经营餐饮业且商铺并无配套专用烟道的情形下，双方仍然自愿签订《租赁合同》，双方对此均存在一定程度主观过错。该主观过错虽不影响合同的成立及生效，但是直接导致合同生效后出现合同履行不能。原告黄卫作为案涉商铺的经营者和承租人，应对合同履行不能承担主要责任，被告武华置业公司作为商铺业主和出租人，负有协助原告黄卫完成整改的附随义务，在其不能与其他相关业主协调设立专用烟道的情况下，应对合同不能履行承担次要责任。根据上述违约的实际情况，本院酌情认定由原告黄卫自行承担70%的责任，被告武华置业公司承担30%的违约赔偿责任。 关于原告黄卫所受损失的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。经鉴定，原告黄卫租赁被告武华置业公司门面装修费用为532780.59元（未考虑折旧）。其中，空调、餐桌餐椅、餐具（锅碗瓢盆）、厨具（含冰柜）、抽油烟机主机均系未形成附合的可移动物品，该部分物品可由原告黄卫自行拆除，且原告黄卫已将上述物品全部搬走（除抽油烟机主机外），故上述物品的相应价值应在装修费用532780.59元中予以扣除，扣除后剩余装修费用为362052.4元（532780.59元－56746.7元－9600元－36940元－33600.49元－33841元）。同时，因本次案涉商铺装修费用造价鉴定未考虑折旧，本院结合该商铺装修已使用近两年（自2018年1月开始营业至2019年12月24日判决合同解除）、案涉租赁合同的租赁期限（10年）以及“来装去丢”原则等因素，酌情认定剩余租赁期内装修残值损失为289641.92元（362052.4元×80%）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”因本院根据双方各自违约的实际情况，酌情认定由原告黄卫自行承担70%的责任，被告武华置业公司承担30%的违约赔偿责任，故被告武华置业公司应向原告黄卫赔偿装修费用损失86892.58元（289641.92元×30%）。关于原告黄卫要求被告武华置业公司赔偿其营业损失440504元的诉讼请求，因原告黄卫未能提交有效证据证实其营业利润，原告黄卫的该项诉讼请求缺乏相关依据，故本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告株洲武华置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告黄卫赔偿装修费用损失86892.58元； 二、驳回原告黄卫的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17748元，减半收取8874元，由原告黄卫负担8338元，被告株洲武华置业有限责任公司负担536元。司法鉴定费15000元，由原告黄卫负担10500元，被告株洲武华置业有限责任公司负担4500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8XXXX1。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员  刘 慧 二〇二〇年七月十七日 法官助理  张 侣 书 记 员  孔维汉 附 本案所引用的法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。