贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1669号上诉人（原审原告、执行案外人）：唐上人，男，1940年11月19日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人：顾少先，贵州洲联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：凯里东南村镇银行有限责任公司，住所地：凯里市凯运大道35号。法定代表人：杨义彬。委托诉讼代理人：张先荣，河南粟城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住所地凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，总经理。上诉人唐上人因与被上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称东南银行）、原审第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服凯里市人民法院（2019）黔2601民初5076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，2020年6月29日，上诉人唐上人及其委托诉讼代理人顾少先、被上诉人东南银行的委托诉讼代理人张先荣到庭接受本院询问。本案现已审理终结。唐上人上诉请求：1、依法撤销（2019)黔2601民初5076号民事判决或发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律不当。一审判决认为贵阳运输法院将査封财产移送一审法院执行，但被上诉人未举证证明贵阳运输法院将査封财产移交的任何资料和司法文书。上诉人与第三人大地公司签订的购房合同在2017年1月7日，2016年12月8日虽被贵阳运输法院查封，那时段可视为查封后的买卖合同无效，但贵阳运输法院于2019年3月21日解除查封之时，则不再是无效合同，因无效合同的条件已消失。一审法院虽在2019年1月3日也作出查封，但上诉人与第三人大地公司的购房合同则是在一审法院查封前签订的，应视为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，抵押，冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封案涉房屋。东南银行和大地公司均未作出答辩。唐上人向一审法院起诉请求：1．确认位于凯里市房屋所有权归原告所有；2．判令停止对位于凯里市房屋执行并解除查封；3．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：（一）因城市建设需要，凯里市人民政府对原告位于凯里市的房屋进行征收，后于2018年10月9日对原告房屋权属证书进行注销，为此，原告与其妻子杨炳英在向第三人大地公司交付定金1万元后，于2017年1月10日与该公司签订《商品房买卖合同》，约定原告夫妇以总价48.1万元购买其在凯里市环城西路127号开发的大地春城小区第Ｍ（11）栋2402号商品房。合同签订当日，原告即向贵州大地联创物业服务有限责任公司支付了47.1万元，其中通过贵阳银行转款42.1万元、通过中国银行转款5万元；同年5月1日，原告到大地公司物业中心办理接房手续，开始装修，并同时向该中心缴纳了物业管理费、装修垃圾清运服务费、装修押金及天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费等，后被告大地公司于2017年7月6日向原告出具记载金额为48.1万元的《贵州增值税普通发票》1张，原告则于2017年10月初入住，并缴纳相关费用至今。另查明，一、截至2019年1月15日，原告在凯里市房地产事业发展管理局系统中仍属无房产。二、2016年7月1日，以被告东南银行为贷款人、杨昌贵为借款人、被告大地公司为抵押人、乐辉球为保证人签订《个人借款／担保合同》，约定杨昌贵向东南银行借款280万元，大地公司以凯房权证州房（栋）初字第××号、0××4号、1××9号、1××4号、1××9号、0××1号、1××1号房屋为杨昌贵的该笔借款提供抵押担保，并办理了凯房他证州字第××号他项权证书。后东南银行因借款纠纷，一审法院作出（2018）黔2601民初1857号《民事判决书》，判令汪承双、大地公司向东南银行偿还借款本金280万元及利息，同时判令东南银行对凯房他证州字第××号他项权证书对应房产享有优先受偿权。判决生效后，东南银行向一审法院申请执行，一审法院查封了大地公司名下、位于凯里市房屋在内的78套房产。2019年6月10日，原告对查封大地春城小区11栋2402号房屋提出执行异议，一审法院裁定驳回其异议申请。三、贵阳铁路运输法院在执行重庆越聘事业发展有限公司等申请执行大地公司等公证债权文书纠纷一案过程中，于2016年6月29日作出（2016）黔8601执37号《执行裁定书》，裁定：“冻结、划拨被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司、申志君、杨昌荣、张超、乐辉球、申检林、曾维柏、杨光跃、杨先奎存款人民币共117850265.20元及相应利息，如上述被执行人银行存款不足，则查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其等值财产”，后该院于2016年12月8日查封了包括11栋2402号房屋内在的78套房产；因本院执行的东南银行对查封财产享有担保物权，该院遂将查封财产移送本院执行，一审法院遂于2019年1月3日作出（2019）黔2601执11号执行裁定书，裁定查封了包括11栋2402号房屋内在的78套房产。贵阳铁路运输法院则于2019年3月21日以申请执行人申请解除查封，解除了对上述房屋的查封。一审法院认为：本案诉争的大地春城11栋2402号房屋现仍登记在大地公司名下，尚未办理过户登记，而原告欲排除执行则必须满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”或第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定之情形，本案中，案涉房屋系贵阳铁路运输法院于2016年6月29日以（2016）黔8601执37号《执行裁定书》进行查封，并于2016年12月9日移交相关部门完成查封手续，而在2017年1月10日，大地公司方才与原告签订《商品房买卖合同》，将人民法院查封的财产向原告出售，即原告购买该房系在人民法院查封之后，则不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”规定情形，故原告对所涉案的房产没有享有排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告提出停止对大地春城小区第11栋2402号房屋的执行行为并确认所有权的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告唐上人的诉讼请求。案件受理费8515.00元，由原告唐上人承担。二审期间，当事人未提交新证据。除一审法院认定“因本院执行的东南银行对查封财产享有担保物权，该院遂将查封财产移送本院执行”的事实，本院不予确认外，一审法院认定的其余事实，本院予以确认。另查明，贵阳铁路运输法院根据申请人的书面解除查封申请，于2019年3月21日作出（2016）黔8601执37号之十一《执行裁定书》，解除对案涉房屋的查封措施。本院认为，上诉人唐上人提出解除案涉房屋的查封并停止对案涉房屋执行的诉求。应依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，审查唐上人是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，结合本案事实，对唐上人是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益认定如下：第一，关于在人民法院查封之前是否签订合法有效买卖合同的问题。唐上人原住房因城市建设需要被政府依法征收后，唐上人与大地公司于2017年1月10日签订《商品房买卖合同》，该合同约定唐上人购买的房屋位于凯里市，房屋总价款48.1万元。同年5月1日大地公司将案涉房屋交付给唐上人。而凯里市人民法院于2019年1月3日查封案涉房屋，是在唐上人与大地公司签订《商品房买卖合同》之后进行的查封。虽然贵阳铁路运输法院于2016年12月9日查封案涉房屋，但该查封行为根据申请人的书面解除查封申请，贵阳铁路运输法院于2019年3月21日已依法解除对案涉房屋的查封措施。因此，唐上人与大地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。第二，关于案涉房屋是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。大地公司于2017年5月1日已将涉案房屋交付唐上人，唐上人已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续，且缴纳案涉房屋物业管理费、装修垃圾清运服务费、装修押金、天然气开户费、电表开户费、闭路电视开户费等费用，现有证据能够证明唐上人购买案涉房屋系用于居住且已入住至今。凯里市房地产事业发展管理局所出具的《证明》，唐上人名下在凯里市辖区房屋产权数据库无房产信息，没有其他用于居住的房屋。现有证据可以证明案涉房屋系唐上人用于居住的唯一住房。第三，关于案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。唐上人与大地公司签订《商品房买卖合同》之前已支付定金1万元，签订合同当日，唐上人通过贵阳银行转款42.1万元、通过中国银行转款5万元给大地公司，大地公司于2017年7月6日向唐上人出具48.1万元的《贵州增值税普通发票》1张。上述事实可以认定唐上人已按合同约定的48.1万元房屋价款全部付清，已超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，本案符合排除执行的三种法定情形。即上诉人唐上人就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止对案涉房屋执行的请求，应予支持。一审法院认定案涉房屋系贵阳铁路运输法院将查封财产移送一审法院执行的事实，与贵阳铁路运输法院解除案涉房屋查封裁定书所认定的事实不相符，系认定事实错误，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初5076号民事判决；二、不得执行凯里市房屋。一审案件受理费8515元，二审案件受理费100元，共计8615元，由贵州大地联创房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 杨再幸二〇二〇年七月六日法官助理张强书记员王嘉由此可见，鑫鼎公司作为债权人的权利内容，指向的是曾维柏、杨小连的一般责任财产，并非指向案涉房屋这一特定财产。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或动产被侵占的，占有权有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。由此可见，廖海萍作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的无权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。本案中廖海萍在案涉《门面买卖合同》签订后，已经依约定支付了全部房屋价款，并实际占有了案涉房屋，虽然并未办理过户登记但廖海萍作为合法占有人有权要求出卖人曾碧光为其办理案涉房屋的过户登记手续。