湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2490号上诉人（原审被告）：潘桂枝，女，1954年6月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：罗兵喜，武汉市武昌区水果湖街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉市杨园学校，住所地湖北省武汉市武昌区杨园纺机路7号。法定代表人：傅文科，该校校长。委托诉讼代理人：杨懿，湖北豪邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌，湖北豪邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司，住所地武昌区江南公寓南区1号楼1层16-1号。法定代表人：王成伟，该公司负责人。上诉人潘桂枝因与被上诉人武汉市杨园学校（以下简称杨园学校）、武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司（以下简称鸿枫伟达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘桂枝上诉请求：上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第二项，并改判潘桂枝对武汉市武昌区才茂街7号场地及场地上120平方米房屋享有长期的租赁权，腾退上述场地及场地上120平方米房屋无必要也无依据。2、本案的上诉费用由杨园学校承担。事实与理由：一、原审法院解除2016年12月31日双方签订的《房屋租赁合同》是错误的。1、潘桂枝与杨园学校于2005年6月双方形成租赁关系是客观事实，但双方并非普通的、单一的租赁关系，是在为了缓解当时杨园学校办学经费困难的条件下，经杨园学校所在地的街道人民政府引荐和推选，由潘桂枝为杨园学校尽了善义之举，为杨园学校解决了多年逢雨积水、学生蹚水进校的问题，由潘桂枝出巨资改造了进校100米道路低洼和150米排水管道工程的情况下，杨园学校将本案诉争的租赁标的物租赁给潘桂枝的。如按原审法院单纯的、简单的依照《房屋租赁合同》而解除双方的租赁关系，势必损害了潘桂枝的合法权益，也势必给社会上为公益机构尽了善义之举的个人和组织造成负面的社会影响。2、潘桂枝与杨园学校之间租赁关系的解除是附条件的，并且也是有文件依据的，2006年11月份教委10号文件要求统一执行每年签租赁合同，双方协商好如学校不改造、不扩建的情况下，遵守教委的规定每年续签租赁合同一次，所以双方租赁关系解除是基于学校改造或扩建的事由发生时，方可解除。目前，学校无任何证据证明学校需要改造或扩建的事实，所以原审法院解除双方的租赁关系是错误的。3、潘桂枝与杨园学校之间形成租赁关系长达15年时间内，潘桂枝严格遵守学校及其主管部门的规定和要求，按时缴纳房租、水电，服从其管理和规定。并且在2016年7月11日武昌区国有资产监督管理办公室作出《关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知》文件后，于2016年12月30日杨园学校以书面的形式向其主管部门和国资办就潘桂枝租赁一事作出了“关于租户潘桂枝租用杨园学校场地的情况说明”，该说明明确载明了“因潘桂枝投入较大，且对学校有较大的贡献”，杨园学校还建议国资办在国家政策允许范围内继续将上述一执行每年签租赁合同，双方协商好如学校不改造、不扩建的情况下，遵守教委的规定每年续签租赁合同一次，所以双方租赁关系解除是基于学校改造或扩建的事由发生时，方可解除。目前，学校无任何证据证明学校需要改造或扩建的事实，所以原审法院解除双方的租赁关系是错误的。二、原审判决第二项判令潘桂枝及其合伙经营的鸿枫伟达公司腾退本案诉争的标的物给杨园学校缺乏依据。本案诉争的场地及场地上120平方米房屋，潘桂枝一直不知晓是无证房屋，并且杨园学校在整个庭审过程中，至始至终没有提供本案诉争标的物的合法有效的权证手续，杨园学校对本案诉争的租赁标的物不享有合法的所有权，所以原审法院判令潘桂枝将武汉市武昌区才华街7号场地及场地上120平方米房屋腾退并交还给杨园学校是错误的。杨园学校的此项诉请缺乏事实依据和法律依据。综上所述，潘桂枝对本案诉争的租赁标的物享有长期的租赁权，原审法院判令解除双方的租赁关系和判令腾退并交还租赁标的物给杨园学校是错误的。请求上级人民依法查清相关事实，依法予以改判。杨园学校答辩称，原审判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、潘桂枝关于原审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》是错误的上诉理由不能成立。租赁合同约定了租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期限届满后未续签租赁合同，双方的租赁关系已于2016年12月31日终止。杨园学校从未承诺过潘桂枝可长期租赁诉争房屋，其主张对诉争房屋享有长期的租赁权毫无事实依据。潘桂枝以杨园学校就租赁一事作出的说明，认定杨园学校至今仍然同意将诉争房屋出租给潘桂枝，进一步认为双方仍存在房屋租赁合同关系，没有事实和法律依据。二、潘桂枝关于原审法院判令潘桂枝、鸿枫伟达公司腾退诉争房屋给杨园学校缺乏依据的上诉观点没有事实和法律依据。杨园学校在一审中提交的《房屋租赁合同》及土地使用权证、学校总平面图、照片等材料显示，武汉市武昌区教育局享有位于武昌武昌区才茂街7号、土地使用权证号为武国用（2004）第2376号房屋的所有权，武汉市武昌区教育局授权杨园学校管理、使用、出租上述房屋，处理与房屋有关的租赁合同纠纷及腾退纠纷，并承担相应的法律责任，杨园学校有权出租诉争场地及房屋，也有权收回涉案场地及房屋。鸿枫伟达公司未予答辩。杨园学校向一审法院提出诉讼请求：1、判令潘桂枝、鸿枫伟达公司立即将位于武汉市武昌区才茂街7号的场地及建筑面积为132平方米的房屋腾退并交还给杨园学校，并将前述场地上自行搭建的建筑面积为322平方米的房屋拆除；2、潘桂枝、鸿枫伟达公司支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止按照25,200元/年计算的租金及房屋占用费（暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清至房屋腾退之日止按0.60元/度标准计算的电费及按3.72元/吨标准计算的水费；3、本案的诉讼费由潘桂枝、鸿枫伟达公司承担。诉讼中，杨园学校变更诉讼请求：放弃原第一项诉讼请求中的要求即“将位于武汉市武昌区才茂街7号场地上自行搭建的建筑面积为322平方米的房屋拆除”的部分请求。变更为：1、判令潘桂枝、鸿枫伟达公司立即将位于武汉市武昌区才茂街7号的场地及建筑面积为132平方米的房屋腾退并交还给杨园学校；2、判令潘桂枝、鸿枫伟达公司支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止按照25,200元/年计算的租金及房屋占用费（暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清自2019年3月15日起至房屋腾退之日止按0.60元/度标准计算的电费及按3.72元/吨标准计算的水费；3、本案的诉讼费用全部由潘桂枝、鸿枫伟达公司承担。一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区才茂街7号土地使用权人为武汉市武昌区教育局。2019年1月21日，该局向一审法院出具情况说明“武汉市武昌区教育局享有位于武汉市武昌区才茂街7号、土地使用权证号为武国用（2004）第2376号房屋的所有权。根据管理权限，我局授权杨园学校管理、使用、出租上述房屋，处理与房屋有关的租赁合同纠纷及腾退纠纷，并承担相应的法律责任。”庭审中，双方均认可租赁关系建立于2005年6月，2006年9月1日武汉市杨园学校（甲方）与潘桂枝（乙方）签订《租赁合同》，约定出租12间平房（120㎡）及一块空地，合同每年可续签。合同上有手写补充内容“同意乙方自盖厨房卫生间7房共计300平方米”并加盖杨园学校的公章。2006年12月1日双方又签订《补充协议》，主要内容：2005年经杨园街政府引荐蒙牛公司第二十四配送站负责人潘桂枝为我校解决多年逢雨积水，学生蹚水进校的问题，潘桂枝同意出资进校100米道路低洼及150米排水管道的改造，为此我校同意在2005年9月1号出租闲置空地给潘桂枝自建房屋、仓库使用。2006年11月份教委10号文件要求统一执行每年签租赁合同，经双方协商，如若学校不改造、不扩建的情况下，遵守教委规定每年续签租赁合同。2016年1月5日，杨园学校（甲方）与潘桂枝（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于武汉市武昌区才茂街7号；房屋租赁期共12个月，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在租赁期间如因甲方自身需要，在提前叁个月书面通知乙方后该合同即解除，乙方应无条件退出该房屋。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为汽车维修使用。甲乙双方约定该房屋年租金为25,200元人民币。租赁期间水费、电费等均由乙方自行承担。合同尾部有手写补充内容“乙方自盖322㎡一屋房屋”。2016年7月11日，武昌区国有资产监督管理办公室作出“关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知”文件。2016年9月1日，杨园学校向其门面租户发出“关于武汉市杨园学校国有经营性房产回收的通知”，决定：对符合回收条件的租户宣传有关政策并下达通知书，对签订合同的租户到期后不再进行签订。请各租户认真学习有关文件精神，配合学校的工作。在通知尾部回执：本人已阅读《关于武汉市杨园学校国有经营性资产回收的通知》和《关于全区行政事业单位国有经营性房产回收的通知》，知晓有关精神。潘桂枝在签字人处签名。2016年12月30日，杨园学校出具“关于租户潘桂枝租用武汉市杨园学校场地情况说明”，其主要内容：为缓解当时办学经费困难，2005年6月27日杨园学校将一块位于校园角落闲置的平房租给潘桂枝。因地势低洼，逢雨积水，当时租户自筹经费在原来场地基础上进行了排水改造，将排水管加长100米引到学校内，并增加了7个井和8个小雨水井，将排水管直接与学校下水道连通，解决了学校部分渍水问题，而且还将学校围墙增加高了一米左右，使学校安全更有保障。在不影响安全和学校秩序的前提下自费改扩建了冷库储藏仓库及员工宿舍。2014年10月租户潘桂枝又自筹资金将原来的仓库改造为汽车修理厂，所有资金均由租户自费投入。由于租户潘桂枝投入较大，且对学校有较大贡献，因此学校建议国资办在国家政策允许的范围内继续租借给潘桂枝使用。2017年8月21日，潘桂枝向杨园学校、武昌区国资委提出“请求书”，其主要内容：因我的投资款并未收回一事。特申请学校领导和国资委将我自建的仓库和学校餐馆门面房继续按原价不变出租给我。请求书尾部武汉市杨园学校盖章并书写情况属实。2018年7月12日，鸿枫伟达公司注册登记成立。2018年12月31日、2019年1月2日，潘桂枝分两次向收款人“郑XX”账户共计转款68,000元用于支付房屋租金。庭审中，双方均认可上述款项已退还给潘桂枝儿子账户上。潘桂枝认可租金仅交至2016年6月30日，水费、电费的收费标准是按3.72元/吨、0.6元/度计算收取。庭后，潘桂枝、杨园学校分别补充提交证据，均证明了租赁场地内水费、电费已由潘桂枝交至2019年7月11日。武汉市武昌区才茂街7号场地上存在武汉市杨园学校的房屋120㎡及潘桂枝自建的322㎡房屋，现均为潘桂枝及鸿枫伟达公司所占有使用。一审法院认为，本案诉争场地及房屋为武汉市武昌区才茂街7号场地及其上存在的杨园学校的房屋120㎡，杨园学校经诉争场地及房屋的所有权人武汉市武昌区教育局授权，管理、使用、出租诉争房屋及场地，系有权出租人，其与潘桂枝签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。房屋租赁期自2016年1月1日至2016年12月31日止，租金25,200元/年；租赁期间水费、电费等均由潘桂枝自行承担。双方对租金已交至2016年6月30日，水费、电费已交至2019年7月11日不持异议。杨园学校已于2016年9月1日向潘桂枝发出不再续签合同的通知，潘桂枝业已收到，房屋租赁期届满后，双方之间的租赁关系自动解除。虽辩称其享有长期租赁权，租赁关系尚未解除，但无合同依据，故一审法院不予采纳。《房屋租赁合同》已到期终止，租赁房屋及场地现为潘桂枝及鸿枫伟达公司所占有使用。现杨园学校主张潘桂枝、鸿枫伟达公司腾退租赁房屋及场地：对120㎡的租赁房屋以及武汉市武昌区才茂街7号场地，潘桂枝、鸿枫伟达公司无权占有应予腾退。对于潘桂枝在7号场地上自建的322㎡房屋，根据2006年的《租赁合同》、《补充协议》可知，该房屋系经机园学校同意后所建，故杨园学校要求潘桂枝腾退而造成潘桂枝财产损失的，可另案主张权利。另杨园学校主张潘桂枝支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止的租金及房屋占用费（按照25,200元/年计算，暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清至房屋腾退之日止的水费、电费（分别按0.60元/度、3.72元/吨的标准计算），合理合法，一审法院予以支持。但对杨园学校主张鸿枫伟达公司连同潘桂枝共同支付上述款项，无合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨园学校与潘桂枝签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；二、潘桂枝、鸿枫伟达公司于本判决生效之日起十日内腾退武汉市武昌区才茂街7号场地以及场地上的120㎡房屋并交还给杨园学校；三、潘桂枝于本判决生效之日起十日内向杨园学校支付自2016年7月1日起至房屋腾退交还之日止的租金及房屋占用费（按照25,200元/年计算，暂计算至2019年1月23日为人民币64,400元），并结清自2019年7月12日至房屋腾退之日止的水费、电费（分别按0.60元/度、3.72元/吨的标准计算）；四、驳回杨园学校的其他诉讼请求。本案案件受理费收取1,910元，由潘桂枝负担（此款杨园学校已垫付，潘桂枝连同上述款项一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，潘桂枝与杨园学校于2016年1月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效，因合同约定的租赁期于2016年12月31日届满，故上述合同于2016年12月31日履行完毕。杨园学校于2016年9月1日向潘桂枝发出不再续签合同的通知，租赁期限届满后，双方未签订续租合同，潘桂枝继续使用诉争场地和房屋，缺乏合同依据，杨园学校有权要求潘桂枝、鸿枫伟达公司腾退，并有权要求潘桂枝支付欠租、房屋占用费、水电费。因杨园学校起诉并未请求确认“杨园学校与潘桂枝签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除”，故一审判决第一项属于判非所请，本院对潘桂枝要求撤销一审判决第一项的上诉请求，予以支持。另，案涉租赁房屋系国有资产，对于涉及新冠××疫情期间的占用费，本院酌定比照武汉市针对新冠疫情期间承租市、区国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户“3个月房租免收，6个月房租减半”的政策予以减免。故潘桂枝应向武汉市杨园学校支付自2016年7月1日起至2019年1月23日止的房屋租金和占用费64,400元；支付自2019年1月24日起至腾退完毕之日止的房屋占用费[自2020年2月21日起至2020年5月20日止的占用费予以减免；自2020年5月21日起至本判决生效后第十日止的占用费按照1,050元/月（25,200元/年÷12个月÷2）的标准计算；自从本判决生效后第十一日起至房屋实际腾退之日止的占用费按照25,200元/年的标准计算]。综上所述，上诉人潘桂枝的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因出现了新的事实，本院对一审法院关于房屋占用费标准的判决予以适当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5140号民事判决第二项，即：潘桂枝、武汉鸿枫伟达汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾退武汉市武昌区才茂街7号场地以及场地上的120㎡房屋并交还给武汉市杨园学校；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5140号民事判决第一、四项，即：武汉市杨园学校与潘桂枝签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日解除；驳回武汉市杨园学校的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初5140号民事判决第三项为：潘桂枝于本判决生效之日起十日内向武汉市杨园学校支付自2016年7月1日起至2019年1月23日止的房屋租金和占用费64,400元；支付自2019年1月24日起至腾退完毕之日止的房屋占用费[自2020年2月21日起至2020年5月20日止的占用费予以减免；自后2020年5月21日起至本判决生效后第十日止的占用费按照1,050元/月（25,200元/年÷12个月÷2）的标准计算；自从本判决生效后第十一日起至房屋腾退完毕之日止的占用费按照25,200元/年的标准计算]；四、潘桂枝于本判决生效之日起十日内向武汉市杨园学校支付自2019年7月12日起至房屋腾退完毕之日止的水费（按0.60元/度的标准计算）、电费（按3.72元/吨的标准计算）；五、驳回武汉市杨园学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理费500元，由上诉人潘桂枝负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月十四日书记员  邬云格