贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终2102号上诉人（原审被告）：金方梅，女，1979年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵州家和贵房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城第A组团14号幢负1层5号。法定代表人：黄慧仪，该公司总经理。原审被告：王瑜，女，1982年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人金方梅因与被上诉人贵州家和贵房地产经纪有限公司（以下简称家和贵房纪公司）及原审被告王瑜居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初12387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金方梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回原审原告的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人连带给付被上诉人居间服务费13000元不符合事实及法律，且对本案事实认定错误，上诉人不应承担连带赔偿责任，本案所涉《房地产买卖合同》第十条的约定系格式条款，即使是被上诉人原因导致合同不能履行，只要未经过被上诉人书面同意，均应支付费用，本质上属于只要双方洽谈该款项约定故意加重上诉人责任，免除自己责任，根据合同法规定，应属无效格式条款。其次，在本案中，被上诉人在交易过程中要求上诉人配合虚高房价骗取银行贷款，上诉人不愿意配合，才导致交易无法进行，且上诉人通过书面邮寄的方式向被上诉人送达了解除合同通知函，被上诉人也实际收到该函并表示同意，因此本案不适用《房地产买卖合同》第十条规定。家和贵房纪公司辩称：一、房地产买卖合同是双方的真实意思表示，应当予以支持，被答辩人在一审时并未提供证据证明《房地产买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，且签订时是各方的真实意思表示，该合同中涉及的答辩人相关权利义务部分符合合同法中关于居间合同的相关规定，所以对于合同约定的内容应当予以保护。二、答辩人已经完成了居间行为，应当有权利要求收取居间费用，从合同载明的内容“鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立”可以得知，各方是以《房地产买卖合同》作为居间方完成工作的标准，而二被答辩人也已经完成了《房地产买卖合同》的签订，根据合同法第四百二十四条的规定，答辩人作为居间方的居间义务已经完成，有权利收取居间费用。三、该合同约定居间费用13000元由王瑜支付，而根据《房地产买卖合同》第十条的约定，金方梅擅自将房屋转卖给第三方，导致合同无法履行，所以金方梅应对居间费用承担共同连带支付责任。一审认定事实清楚，应该维持。合同是真实意思表示，应该有效。合同涉及的内容符合法律规定，应予以保护。居间义务行为已经完成，应该收取居间费。费用一万三是买卖双方应该连带支付服务费，请法院驳回上诉请求，维持原判。王瑜述称，案涉房屋一房二卖，我是有损失的，居间费用不应由我负担，一审判决连带支付不符合事实。家和贵房纪公司向一审法院起诉请求：1.判决被告王瑜支付原告代理服务佣金13000元以及已产生的所有费用及相应利息（利息按银行同期存利息计算，自逾期支付起算至实际清偿之日止）；2.判决被告王瑜支付原告按揭代理服务费6300元及相应利息（利息按银行同期存款利息计算，自逾期支付起算至清偿之日止）；3.判决被告金方梅支付原告《房地产买卖合同》所涉及的全部服务佣金13000元及已产生的所有费用及相应利息（利息按银行同期存款利息计算，自逾期支付起算至实际清偿之日止）；4.判决二被告共同连带支付原告《房地产买卖合同》所涉及的全部服务佣金13000元以及已产生的所有费用及相应利息（利息按银行同期存款利息计算，自逾期支付起算至实际清偿之日止）；5.判决二被告共同连带承担原告处理本次纠纷所支付的费用（费用包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）；6.判决本案的诉讼费用由二被告共同承担。一审法院认定事实：2017年10月8日，王瑜作为买方、金方梅作为卖方、原告家和贵房纪公司作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》一份，约定：金方梅出售位于贵阳市观山湖区佳境天城1幢1单元14层2号房屋给王瑜，房屋总价为65万元，定金5万元，剩余60万元以银行按揭方式支付。第四条约定：王瑜应于合同签订当日向金方梅支付购房定5万元，余款60万元以银行按揭贷款方式支付，买方需将银行按揭贷款所需要的材料交给经纪方向银行申请按揭贷款，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。第六条约定：卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交予买方使用。第七条约定：基于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：买方在前述本合同时应向经纪方支付服务费人民币13000元。按揭代理服务费人民币6300元，上述代理服务费于本合同签订之日一次性付清给经纪方。签署本合同后，若买卖双方私下或通过其它经纪公司成交该房产，均不影响经纪方上述收取佣金权利的实现。第九条约定：买卖双方均确认经纪方为促成本合同而付出的成本和辛劳。本合同自三方签字盖章之日起生效，生效后买卖双方即应按合同约定交付经纪方全部服务佣金及已产生的所有费用。无论在任何情况下，若买方或卖方任何一方未能按照本合同条款卖出或买入该房屋则属于违约，违约一方需承担该合同所涉及经纪方的全部服务佣金以及已产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。买卖双方同意并特别声明，若买卖双方在未征得经纪方书面同意的情况下，撤销或取消本合同，或以其他行为造成本合同无效、未能顺利履行后果之一的，则买卖双方均成为本合同之违约方而须共同连带支付该合同中所涉及经纪方的全部服务佣金以及所产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。无论任何情况下，违约方还应支付经纪方处理纠纷所支付的所有费用。第十条约定，双方因合同发生纠纷，由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2018年12月28日，金方梅与案外人何赟签订《存量房买卖合同》一份，之后，金方梅将房屋所有权转移登记至案外人何赟名下。2019年王瑜以金方梅违约为由向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告王瑜与被告金方梅于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；2.被告金方梅向原告王瑜双倍返还定金10万元；3.被告金方梅赔偿原告王瑜装修损失10万元；4.被告金方梅赔偿原告预期利益损失16.2万元；5.本案诉讼费、保全费、律师费由被告金方梅承担。在该案中，金方梅向一审法院提出反诉请求：1.确认原、被告及第三人家和贵房纪公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》自2018年11月24日解除；2.反诉原告没收反诉被告已支付的定金5万元；3.反诉被告及第三人家和贵房纪公司连带赔偿擅自装修反诉原告房屋及非法占有使用该房屋给反诉原告所造成的损失10万元；4.反诉被告王瑜及第三人家和贵房纪公司连带赔偿反诉原告律师费1万元；5.本案诉讼费及反诉费由反诉被告王瑜承担。一审法院于2019年6月10日作出（2019）黔0103民初4612号民事判决，金方梅对该判决不服提出上诉，该案尚在二审审理中。上述事实，有当事人陈述、相关书证及一审法院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，本案各方当事人签订的《房地产买卖合同》系各方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。《房地产买卖合同》内容载明：“基于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立”，该条内容属于对原告与房屋买卖双方法律关系的界定及对原告工作成果的认可，由此可以认定，原告系房屋买卖双方的居间人，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，居间人的义务仅为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。现在，王瑜与金方梅房屋买卖关系成立且生效，故从合同约定与法律规定两方面看，都应认定原告提供了符合法律规定的居间服务，帮助买卖双方达成不动产转让交易。因此，根据各方签订的房地产买卖合同约定，及《中华人民共和国合同法》第四百二十六条:“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，原告要求王瑜向其支付居间服务费13000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于按揭代理服务费6300元的诉请，因原告未举证证明其已完成了按揭服务，故一审法院对该诉请不予支持。同时，金方梅已将案涉房屋转卖案外人，属于《房地产买卖合同》第十条“……买卖双方同意并特别声明，若买卖双方在未征得经纪方书面同意的情况下，撤销或取消本合同，或以其他行为造成本合同无效、未能顺利履行后果之一的，则买卖双方均成为本合同之违约方而须共同连带支付该合同中所涉及经纪方的全部服务佣金以及所产生的所有费用，作为赔偿经纪方的损失。无论任何情况下，违约方还应支付经纪方处理纠纷所支付的所有费用。”约定情形，金方梅应当与王瑜连带承担给付居间服务费13000元的责任。原告主张的利息并无合同约定，且三方合同签订之日原告即可收取该居间服务费，但原告拖延至今才诉讼主张，因此有故意扩大损失的嫌疑，故一审法院对该诉请不予支持。原告主张的已产生的所有费用、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等，因原告并未举证证明该费用已实际发生，故一审法院不予支持。王瑜、金方梅在（2019）黔0103民初4612号案件中提出的诉请均不包含本案的居间服务费，因此本案没有必要中止等待（2019）黔0103民初4612号案件的二审结果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王瑜、金方梅于本判决生效之日起十日连带给付原告贵州家和贵房地产经纪有限公司居间服务费13000元；二、驳回原告贵州家和贵房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费282元，减半收取141元由原告贵州家和贵房地产经纪有限公司负担78.5元，由被告王瑜、金方梅连带负担62.5元（此款原告已预交，被告在履行本判决时一并给付原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人提交了如下证据：第一组证据：2017年5月18日家和贵房纪公司中介的他人《房地产买卖合同》，拟证明类似合同为格式合同，可以看出虚高房价的做法，贷款更多，买房人就不需要支付现金即可买房，本案中中介公司也需要我配合抬高房价，所以合同无法履行。家和贵房纪公司法定代表人经质证，认为其对该份合同没有意见，该份合同不是其签订，是其老公签订，这个合同是对方一直不来办理手续，该证据与本案无关。王瑜经质证，认为其不清楚该份合同的情况，该证据与本案没有关联性。第二组证据：快递单两份，拟证明家和贵房纪公司及王瑜签收了快递单，合同已解除的事实。家和贵房纪公司法定代表人经质证，认为其没有签收收到，是对方单方撤销。王瑜经质证，地址是我户口所在地，但我没有签收快递单，解除合同应该三方坐在一起协商，不是单方邮寄。对于上诉人提交的第一组证据，其已在（2020）黔01民终1636号案件中提交，且该案法院已经作出了认定，故本院不予确认。对于上诉人提交的第二组证据所要达到的证明目的，已生效的（2020）黔01民终1636号案件已作出认定，故本院对该证据亦不予确认。二审经审理查明，（2019）黔0103民初4612号民事判决书判决：一、解除王瑜、金方梅与第三人家和贵房纪公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；二、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还王瑜购房定金共计10万元；三、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性赔偿王瑜房屋装修损失10万元；四、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性支付王瑜律师费1万元；五、驳回王瑜其余诉讼请求；六、驳回金方梅全部反诉请求。金方梅不服该判决提出上诉，本院于2020年5月8日作出（2020）黔01民终1636号民事判决书判决：一、维持一审判决第一项、第三项、第六项；二、撤销一审判决第四项、第五项；三、变更一审判决第二项为：金方梅于本判决生效之日起十日内一次性返还王瑜购房定金5万元。此外，二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，案涉《房地产买卖合同》第九条违约责任部分系对当事人违约时应承担责任的约定，该约定并未免除家和贵房纪公司的责任，也未加重金方梅的责任或排除金方梅的主要权利。故本院对金方梅关于案涉买卖合同第九条格式条款故意加重其责任，免除家和贵房纪公司责任，系无效条款的上诉理由不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”居间人如在订立合同时有故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬。本案中，金方梅并未提交相应证据证明家和贵房纪公司在促成其与王瑜订立合同时，有隐瞒重要事实或提供虚假情况损害其利益的事实存在，而案涉买卖合同已经订立，依照前述合同法第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，合同相对人应当支付居间报酬。金方梅虽上诉主张其已邮寄解除合同的通知函，合同已经解除，不应适用案涉房屋第九条规定承担责任。对此，已生效的（2020）黔01民终1636号民事判决已对合同是否解除进行了审理并作出判决，并认定金方梅与王瑜均构成违约，一审依照《房地产买卖合同》对违约责任的相关约定判决王瑜与金方梅连带承担支付服务费责任并无不当，本院对金方梅该项上诉理由亦不予采信。综上所述，金方梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人金方梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年七月六日法官助理盛美书记员曹艳