广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8486号上诉人（原审被告，反诉原告）：钟大球，男，1941年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李苑，广东海印律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶颖欣，广东海印律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市广田置业有限公司，住所地广州市白云区广州大道北梅花园林宾馆办公楼401房。法定代表人：谭雪梅，职务：经理。委托诉讼代理人：李晓萌，广东金凡律师事务所律师。上诉人钟大球因与被上诉人广州市广田置业有限公司（以下简称广田公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钟大球的委托诉讼代理人李苑、叶颖欣，被上诉人广田公司的委托诉讼代理人李晓萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟大球上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判钟大球无需向广田公司支付案涉物业2017年8月1日至2018年3月31日租金、管理费及违约金，2018年4月1日至2018年9月13日涉案物业二楼的场地占用费；2.撤销一审判决第四项，改判支持广田公司赔偿钟大球的直接经济损失人民币320000元；广田公司退还钟大球已缴付的2016年10月至12月的租金合计人民币86082元以及合同押金人民币166461元；三、本案诉讼费由广田公司承担。事实和理由：广州市越秀区老钟叔超市（以下简称老钟叔超市）与广田公司于2016年3月21日续签了《房屋租赁合同》，在合同履行过程中，老钟叔超市一直按月及时支付涉案物业一楼、二楼租金及管理费。但在2016年9月初，楼上住户将涉案物业的消防水管截断，破坏了涉案物业的安全消防设施，致使广田公司出租给老钟叔超市的租赁场地出现安全隐患。鉴于此，广田公司于2016年9月9日、9月18日和10月13日三次发函要求涉案物业在消防设施完善及恢复供水前停止经营。案涉物业二楼次承租方广州市越秀区达升网吧（以下简称达升网吧）于2016年9月9日收到广田公司要求停业的《函》后就停止对外营业。此后，广田公司一直未发函通知案涉物业恢复对外营业。这些重要事实一审庭审经过质证，没有异议。但是，一审判决在本院查明部分不作出查明，在本院认为部分不作出认定，导致在涉案拖欠租金及责任承担问题上出现错误判决。二、次承租方达升网吧就其停业损失索赔一事起诉老钟叔超市和广田公司，在（2018）粤01民终14766号案中认为次承租人达升网吧与老钟叔超市有法律关系，与广田公司没有法律关系，从而判决广田公司无需对次承租方达升网吧停业损失承担连带责任。老钟叔超市对达升网吧的停业损失是由广田公司的原因和责任造成的，理应判令广田公司承担赔偿责任，但在前述案件的判决依照不同的法律关系，不判广田公司承担赔偿责任似乎讲得过去，而在本案中仍判广田公司不需承担因其通知停业造成老钟叔超市赔偿次承租方停业损失的责任明显错误。究其一审错判原因在于混淆了广田公司与老钟叔超市，老钟叔超市与次承租方达升网吧这两个不同的法律关系。广田公司不需对次承租方停业损失担责，但须对老钟叔超市赔偿次承租方停业损失担责。综上，请求二审法院予以改判。广田公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据适用正确。钟大球在没有将场地交还给广田公司的期间应当向广田公司支付房屋占用费。关于损失赔偿的问题，因为钟大球所称的损失系基于钟大球与其转租的次承租人之间的租赁合同而产生的，该纠纷已由另案生效判决判令广田公司无需承责，且钟大球与次承租人之间的租赁关系也与广田公司无关，因此由于钟大球与次承租人之间的租赁纠纷而产生的损失不应由广田公司承担，广田公司也不应对此作出赔偿。2019年4月24日，广田公司向一审法院起诉请求判令：1.钟大球向广田公司清缴2017年8月1日至2018年3月31日租金、管理费本金430806元（每月按照55487元计）及违约金（自2017年8月11日至实际清偿之日，按欠缴租金430806元每日0.3%计，以本金为限）；2.钟大球向广田公司清缴2018年4月1日至2018年9月13日场地占用费（按每月57388元计），合计311808.13元；3.钟大球向广田公司返还已收取的分租户押金55600元。钟大球向一审法院反诉请求判令：1、广田公司向钟大球支付直接经济损失320000元。2、广田公司因其违约造成钟大球无法收取广州市越秀区达升网吧租金损失774000元（自2016年10月1日至2018年3月31日，每月43000元计）。3、广田公司退还钟大球已缴付的2016年10月至12月的租金合计86082元（每月按照28694元计）。4、广田公司退还钟大球合同押金166461元。一审法院经审理查明：广田公司（甲方、出租人）与钟大球（乙方、承租人）于2016年3月21日签订《房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于广州市越秀区广园中路长腰岭四街20号首层之三（建筑面积282.0292平方米）、二楼（建筑面积573.8808平方米）房屋作超市、网吧使用，租赁期限2年，自2016年4月1日起至2018年3月31日止；首层每月房屋租金为18755元，管理费8038元，每月合计费用人民币26793元；二楼每月房屋租金为20086元，管理费8608元，每月合计费用28694元，乙方须于每月10日前支付给甲方；本合同签订当日，乙方应向甲方交纳押金166461元，该押金作为乙方前面履行本合同义务的保证，合同终止后30日内，乙方将场地交还甲方并向甲方提交押金收据原件，经甲方审查乙方没有违反本合同规定和没有欠费，并办理完毕注销或迁移证照经营地相关手续的，甲方向乙方无息退还押金；乙方保证本合同约定用途使用，乙方不得擅自改变用途、转租、分租、转让与任何第三方合作或联营；乙方在承租期间，自觉维护房屋安全和完好，因乙方使用不当或他人侵害而导致房屋损害时，负责修复原状或赔偿，房屋非主体结构的维修维护亦由乙方负责；如乙方未按合同约定的时间和金额支付租金的、管理费的导致甲方被追索或承担的，除补交上述拖欠款项外，乙方还须以每逾期一天按欠款总额的3‰向甲方支付违约金，上述欠款及违约金甲方有权在押金扣除，逾期超过30天的，甲方还有权随时解除合同，收回房屋；甲方按合同约定要求收回房屋，通知乙方交接的，乙方在甲方通知的交接时间内拒不配合交接继续占用房屋的，在占用期间乙方应按110974元/月的标准支付房屋占用费等。同日，广田公司（甲方、出租人）与钟大球（乙方、承租人）签订《安全生产、消防工作管理协议书》，其中约定乙方在租赁期内发生的一切安全生产或火灾事故，一切责任和损失均由乙方承担等。合同签订后，钟大球向广田公司支付了押金166461元，广田公司将涉案房屋交付钟大球，钟大球在首层除以“广州市越秀区老钟叔超市”作为经营场所外，分别将首、二楼分租给他人使用，其中首层有14个分租户，陈丹子以“广州市越秀区达升网吧”在二楼经营使用。另查，2017年2月21日，广州市越秀区达升网吧以本案广田公司及老钟叔超市作为共同被告向一审法院提起诉讼，要求1、两被告修复广州市广园中路长腰岭四街20号二楼物业消防供水管道，重新通过消防验收并提供相应的证明文件。2、判令两被告共同赔偿达升网吧停业所造成的经济损失（自2016年10月1日起算至上述物业通过消防验收并向达升网吧提供相应证明之日止，按达升网吧2016年1月1日至2016年9月30日营收平均值，每月按150000元计付）。一审法院于2018年5月31日作出（2017）粤0104民初5652号《民事判决书》，其中判决：自本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州市越秀区老钟叔超市向原告广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付），被告广州市广田置业有限公司对此承担连带支付责任。广州市中级人民法院于同年9月6日作出（2018）粤01民终14766号终审判决，认定：从查明的事实可知，2016年期间，因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。为此，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，根据上述法条规定其应承担相应的违约责任。广田公司并非达升网吧所签订租赁合同的相对方，达升网吧要求其承担连带责任于法无据。判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区老钟叔超市向广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付）……。一审庭审中，广田公司陈述涉案场地的合同在2018年3月31日届满后，钟大球在当日将首层交还广田公司，二楼于2018年9月13日交还，钟大球自2017年8月起拖欠租金及管理费。另陈述由于其司与新的承租人达成一致意见，由新的承租人按钟大球确认的分租户押金明细垫付请退给各分租户，然后由新承租人向广田公司结算，结算方式可直接现金支付，也可在新承租人应交租金中抵扣，目前尚未结算完毕，新承租人已向各分租户清退完押金。并向法院提交证据：1、2017年3月27日向钟大球发出的《追收函》，要求钟大球支付2017年1-3月的租金和管理费113271元及违约金6429.84元。2、钟大球2017年4月5日给广田公司的《复函》，确认租金和管理费的欠费数额。3、2017年11月28日向钟大球发出的《追收函》，要求钟大球支付2017年6-11月的租金及管理费316030元及违约金85884.25元。4、2017年12月10日钟大球给广田公司的《函复》，确认到上述函件。5、2018年4月8日、2018年6月27日分别向钟大球发出的《关于限期交场并清缴欠费通知》和《通知》，要求钟大球在2018年6月30日前缴清尚欠其司2017年8月至2018年3月的租金和管理费共430806元及违约金272542.02元，2018年4月至6月27日场地占用费166425.2元。6、《钟大球收广田置业物业有限公司各档口租户押金明细》，记载14个档口的押金共55600元，钟大球2018年4月11日确认收取该款并签名。7、2018年4月10日广田公司（甲方）与罗文安、蓝胜强（乙方）签订的《房地产租赁合同》补充协议，记载涉案场地由乙方承租作商业使用，各分租户经向原承租方钟大球要求结算原分租期间押金而钟大球拒不清退的，由乙方代为垫付清退，乙方有权要求钟大球返还；甲方已结算给乙方的垫付原分租押金，甲方有权要求钟大球返还，乙方须全力配合并举证等。8、2018年4月11日《清退押金确认书》14份，记载罗文安、蓝胜强代钟大球向14个租户清退押金共55600元。9、广田公司出具给钟大球的《收款收据》若干，记载收到钟大球支付（现金收讫）的2016年4月-2017年7月每月租金38841元、管理费16645元（合计每月共55487元），2017年8月的部分租金13090元。钟大球对上述证据1-5的形式真实性没有异议，但对其的关联性不予确认，消防水管问题使经营收到影响，但每月足额支付租金，不存在违约行为。证据6的真实性、合法性没有异议。对证据7-8的真实性、合法性及关联性不予确认，钟大球不是协议及确认书的当事人，该证据与本案无关。对证据9的形式真实性没有异议，广田公司曾口头与钟大球约定从2017年1月开始只收取涉案房屋首层的租金及管理费即每月26793元，故钟大球才从该时间起没有支付二楼的租金，由于消防水管的问题钟大球仍按时交纳租金，不存在违约，二楼没有交租责任在广田公司，之前已交纳2016年9-12月的二楼租金广田公司应退回。钟大球为证明其主张，向一审法院提交证据：广田公司出具给钟大球的《收款收据》若干，记载与广田公司提供的一致，部分收据右上角有手写的“×年×月份一楼租金”的字迹。广田公司对收据的真实性没有异议，但手写字迹标注并非广田公司所写，是钟大球自己注明的，广田公司收到租金是按当月实收金额所开具的，钟大球以和次承租人之间的纠纷欠付广田公司的租金没有依据。一审法院认为：广田公司与钟大球自愿签订《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，为有效合同。合同明确约定了钟大球应支付租金及管理费的时间和标准，钟大球没有依约定履行支付租金等费用的行为已构成违约，理应按约定承担违约责任。因钟大球没有提供证明与广田公司自2017年1月起口头约定只收取一楼租金的证据，故对钟大球的此抗辩，一审法院不予采信。钟大球应按约定向广田公司支付租金及管理费。同理，对钟大球反诉要求广田公司退还2016年10月-12月的租金及退还押金的请求没有依据，一审法院不予支持。而依据业经生效的（2018）粤01民终14766号终审判决认定，就达升网吧要求钟大球承担经济损失的责任，对此广田公司无需承担连带责任，故钟大球反诉要求钟大球支付的经济损失及与达升网吧的租金损失请求依法无据，一审法院亦不予支持。鉴于涉案房屋的首层钟大球于2018年3月31日交还，故根据公平合理原则，钟大球应按合同约定的标准支付二楼的场地占用费给广田公司。至于涉案场地分租户的押金问题，广田公司陈述与新承租人尚未结算完毕，故本案不宜调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条及第一百一十四条第一款的规定，一审法院于2019年12月10日作出判决如下：一、钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向广田公司支付2017年8月1日至2018年3月31日租金、管理费（每月按照55487元计，扣除已付2017年8月的部分租金13090元）及违约金（自2017年8月11日至实际清偿之日，按55487元的每日0.3%计）。违约金总额以欠付的本金为限；二、钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向广田公司支付2018年4月1日至2018年9月13日的二楼的场地占用费（每月按28694元计）；三、驳回广田公司的其他诉讼请求；四、驳回钟大球的全部反诉请求。钟大球如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15861元，由广田公司负担1190元，钟大球负担14671元；反诉费8459.45元，由钟大球负担。本院二审期间，钟大球提交涉案房屋现场照片（2020年5月30日拍摄），拟证明：1.涉案消防水管的位置不属于广田公司出租给老钟叔超市的租赁范围；2.涉案消防水管至今未维修至正常使用状态，致使涉案物业二楼至今一直空置；3.涉案消防水管属于建筑物的共有部分，作为业主的广田公司依法对属于共有部分涉案消防水管负有维修和管理义务，广田公司将业主义务转嫁给承租人不合情、不合理、更不合法。广田公司质证称：该证据不符合新证据的证据规则。事实上涉案物业已经由新的承租人在承租，产权情况也有变化，因此涉案物业现在已与钟大球及广田公司均无关。照片中所显示的蓝色水管是属实的，但关于该点已由另案经过质证以及确认，但这并不能成为钟大球不向我方交租的理由。关于消防水管的维修，根据我方一审提交的证据显示，该维修费用应由我方与钟大球共同承担，钟大球分担了水管的维修费用5000元，并且与我方签订了协议书。钟大球称维修是我方承担，其目的是为了要证明我方应承担消防水管截断后的后果和责任。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：本院（2018）粤01民终14766号生效判决查明：广州市越秀区老钟叔超市的经营者为钟大球。2016年9月18日，广田公司向达升网吧发函，载明：“广州市越秀区达升网吧：9月7日上午，我司收到你方送来的《关于要求协调解决二楼网吧消防用水的报告》，即到现场了解情况。9月9日，我司已向当地街道报告相关事项，同时复函给钟大球，要求钟大球承租经营的场所在消防设施完善及恢复供水前暂时停止经营，谨防安全事故发生。作为承租方，我司将房屋及设施交付你方使用和管理，发生消防设施被损，消防用水被截堵的情况，你方未能及时发现并制止，负有不可推卸的责任，希望你方敦促有关部门尽快完善消防设施，恢复供水，同时加强现场管理，避免类此事项发生。为加强安全管理，出于安全考虑，我司再次要求你方承租经营的场所在消防设施完善及恢复供水前暂时停止经营，否则，由此引起的一切后果和责任均由你方承担，给我司造成损失的，我司保留追究的权利”。该案法院认为：“根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从一审查明的事实可知，2016年期间，因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。为此，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，根据上述法条规定其应承担相应的违约责任。广田公司并非达升网吧所签订租赁合同的相对方，达升网吧要求其承担连带责任于法无据。一审法院认为广田公司作为房屋业主，也有义务保持房屋符合消防的相关规定，但广田公司未及时有效解决房屋的消防问题亦应承担相应的连带责任欠妥，本院予以纠正。对老钟叔超市上诉认为其就消防设施问题不存在对达升网吧的违约行为的主张，本院不予采纳。广田公司上诉请求其无须对老钟叔超市应向达升网吧承担的支付经济损失义务承担连带责任于法有据，本院予以支持。至于达升网吧主张的经济损失标准问题。鉴于商业经营中存在经营成本及商业风险，达升网吧主张按照实际经营时段的纯收入计算损失，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳并无不当，但出租方未能及时修复涉讼房屋的消防管道，确实导致达升网吧无法使用房屋而造成损失，一审法院酌情确定老钟叔超市应按每月20000元的标准赔偿达升网吧的经济损失于法无悖，本院予以维持。从一审查明的事实来看，达升网吧与老钟叔超市因消防用水被案外人截断向广田公司出具了相关的书面报告，广田公司于2016年9月9日发函要求达升网吧停止营业，故达升网吧此时已知因消防用水被截断，其已无法正常经营。在此情况下，达升网吧应及时与老钟叔超市协商解除合同，腾空退还涉案租金物业给老钟叔超市以避免双方损失扩大，但根据中国电信股份有限公司广州天河区分公司出具体的《广州市越秀区达升网吧中国电信专线使用情况说明函》显示，达升网吧的上网专线于2016年12月1日才开始暂停使用。故，在此之前2016年10月1日至2016年11月30日，达升网吧仍使用涉案物业，应依约按月43000元标准支付租金。至于达升网吧一审提交的证据并不足以证明其在前述两月期间无经营获益，且即使不能正常使用涉案物业，此期间应支付的租金亦是其网吧经营应预见的合理支出，故一审未支持老钟叔超市该部分的反诉请求不当，本院予以纠正。此后，由于老钟叔超市未能恢复提供适租的租赁物业，而达升网吧未经营亦未及时交还涉案物业给老钟叔超市至2018年3月31日合同期满，为此，双方对涉案物业闲置均存在过错，故依公平合理原则，本院认为老钟叔超市反诉请求达升网吧向其支付的租金应减半收取，即达升网吧应向老钟叔超市支付2016年12月1日至2018年3月31日止的租金按月租金21500元计付。从本案证据及当事人陈述可知，合同期满后，达升网吧至2018年9月4日腾空并交还涉案场地给老钟叔超市，故老钟叔超市一审要求达升网吧腾空交还涉案场地的诉讼请求已无须处理，达升网吧应向老钟叔超市支付占有使用费至其腾空交还涉案物业之日止（即2018年9月4日止），该占有使用费的标准亦按前述月21500元计付。对老钟叔超市超过上述费用的反诉请求，本院予以驳回。”该案判决：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第一、三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初5652号民事判决第二项为，自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区老钟叔超市向广州市越秀区达升网吧支付自2016年12月1日起至2018年3月31日止的经济损失（每月按20000元计付）。三、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市越秀区达升网吧向广州市越秀区老钟叔超市支付租金及占有使用费（其中2016年10月1日至11月30日的租金按月租金43000元计付；2016年12月1日至2018年3月31日的租金按月租金21500元计付；2018年4月1日至2018年9月4日止的占有使用费按月21500元计付。四、驳回广州市越秀区达升网吧其他诉讼请求。五、驳回广州市老钟叔超市其他反诉请求。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的的焦点为：（一）钟大球主张广田公司支付经济损失32万元应否支持；（二）广田公司要求钟大球支付涉案房屋首层和二楼自2017年8月1日至2018年3月31日止的租金、管理费及违约金，以及涉案房屋二楼2018年4月1日至2018年9月23日的场地占用费应否支持；（三）钟大球主张广田公司退还合同押金166461元应否支持。关于焦点（一）。关于广田公司应否对涉案二楼因消防管道原因导致该场地无法正常使用承担违约责任问题。首先，经本案及本院（2018）粤01民终14766号生效判决查明的事实，钟大球向广田公司承租涉案房屋首层及二楼后，以老钟叔超市的名义将涉案房屋二楼转租给达升网吧，故针对涉案房屋二楼，广田公司系出租人，钟大球为承租人，达升网吧为次承租人。上述生效判决认定，“《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因案外人的行为堵截了网吧的消防用水，造成消防隐患，虽然后期经维修以室外蓝色塑料管暂时恢复了消防用水的供水，但广州市公安局越秀区分局的复函明确载明，依据《消防给水及消防栓系统技术规范》第8.2.4条规定，对于室内外架空管道，应采用热浸锌镀锌钢管等金属管材，即上述蓝色塑料管道并不符合消防给水管道的相关规定。为此，出租人老钟叔超市无法提供符合合同约定的租赁物给达升网吧使用，根据上述法条规定其应承担相应的违约责任。”由此可见，生效判决已认定该转租关系的出租人老钟叔超市未能提供适租的租赁物，应当承担违约责任。本案审理的是广田公司与钟大球之间的租赁关系，而老钟叔超市系钟大球所经营的个体工商户，本案并无证据显示该消防管道系钟大球承租后自行安装并交付给达升网吧使用，故因该消防管道引起的相应责任应由广田公司承担。因此，广田公司无法提供符合合同约定租赁物给钟大球使用，依据法律规定，广田公司应向钟大球承担违约责任。其次，对于涉案房屋二楼因该消防管道的原因造成达升网吧的经营损失32万元，已由上述生效判决判处由老钟叔超市予以赔偿达升网吧，虽该生效判决没有判处广田公司对老钟叔超市该债务承担连带清偿责任，但系以“广田公司并非达升网吧所签订租赁合同的相对方”为由，并未明确免除广田公司的赔偿责任。而且，上述生效判决查明广田公司于2016年9月9日、9月18日分别向钟大球、达升网吧发函要求达升网吧停止营业。综上，钟大球主张广田公司向其支付该损失32万元，合法有据，应予以支持。关于焦点（二）。广田公司主张钟大球自2017年8月1日欠租，钟大球抗辩称双方口头约定自2017年1月开始只是支付涉案房屋首层租金及管理费，故其自该时间起没有支付二楼租金，不存在违约。广田公司对此不予认可。本院认为，其一，钟大球对其主张没有提供证据予以证实，应承担不利的法律后果。其二，从本案证据看，自2017年3月27日起，广田公司多次向钟大球发出《催收函》，该函主张的欠租数额并没有区分首层和二楼的租金，钟大球签收函件并对部分函件予以回复确认欠租的数额。因此，一审法院不予支持钟大球上述主张，并无不当。关于涉案房屋二楼因消防管道导致无法正常使用期间的租金问题。根据本院（2018）粤01民终14766号生效判决认定，由于老钟叔超市未能恢复提供适租的租赁物业，故2016年12月1日至2018年9月4日期间达升网吧应支付的租金减半收取。如上所述，广田公司应对涉案房屋二楼消防管道的瑕疵承担未能提供适租租赁物的责任，根据生效判决确定的原则，故钟大球向广田公司支付涉案房屋二楼2016年12月1日至2018年9月13日期间的租金也应减半收取。对于钟大球要求广田公司退还涉案房屋二楼2016年10月至12月的租金86082元的诉讼请求，广田公司应退还2016年12月一半的租金即14347元，钟大球诉请超出部分，本院不予支持。经计算，一审判决第一项钟大球欠付的截至2018年3月31日期间的租金、管理费应再扣除114776元（28694元÷2×8个月），经抵销，截至2018年3月31日钟大球应支付的租金、管理费为301683元（55487元×8个月-114776元-13090元-14347元）；一审判决第二项场地占用费标准应调整为每月按14347元（28694元÷2）计付。关于逾期支付租金的违约金问题，双方合同约定钟大球拖欠租金、管理费导致广田公司被追索或承担的，钟大球须以每逾期一天按欠款总额的0.3%向广田公司支付违约金。钟大球上诉认为该约定的违约金标准畸高，要求调低该违约金标准。本院认为，双方因涉案消防管道的原因引发争议，根据广田公司提交的证据显示自2017年1月至2018年3月期间，钟大球每月均支付了26793元，虽然双方对于该款是否对应涉案房屋首层的租金存在争议，钟大球也未能举证证明双方口头达成自2017年1月开始只支付首层的租金，但由此可证实钟大球自争议发生后均支付了部分租金，并非恶意违约。而且，对于案外人达升网吧应否支付涉案房屋二楼租金问题，达升网吧与钟大球存在争议，至本院于2018年9月6日作出（2018）粤01民终14766号生效判决，才最终判决达升网吧需支付租金，且减半支付。鉴于此，本院酌定调整该违约金标准为按同期同类银行贷款利率计算，即以钟大球欠付的租金、管理费301683元为本金，自本案起诉之日2019年4月24日起算，总额不超过本金。关于焦点（三）。从本案广田公司提交的证据看，钟大球将涉案房屋首层分租给各租户，收取了14租户押金，现涉案房屋已由广田公司收回，但钟大球并未退还租户押金，而由案外人向租户垫付清退了租户押金。鉴于上述情况，一审法院认为由于存在涉案场地分租户押金问题，本案不予调处，并无不妥。综上，钟大球的上诉理由部分成立，本院予以支持。其他不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下:一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18007号民事判决第三、四项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18007号民事判决第一项为：钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向广州市广田置业有限公司支付截至2018年3月31日欠付的租金、管理费共301683元及违约金（以301683元为本金，自2019年4月24日至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付；2019年8月20日至本金实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金总额以欠付的本金为限）；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18007号民事判决第二项为：钟大球自本判决发生法律效力之日起七日内向广州市广田置业有限公司支付2018年4月1日至2018年9月13日期间的二楼的场地占用费（每月按14347元计）；四、广州市广田置业有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向钟大球支付经济损失320000元；五、驳回广州市广田置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回钟大球的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费15861元，由广州市广田置业有限公司负担6041元，钟大球负担9820元；反诉费8459.45元，由广州市广田置业有限公司负担3157.5元，钟大球负担5301.95元。二审案件受理费23130.45元，由广州市广田置业有限公司负担11166元，钟大球负担11964.45元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年七月十五日书记员  张 旭彭诗敏