浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1667号 上诉人（原审被告）：陈良友，男，1976年10月19日出生，汉族，住福建省建瓯市。 上诉人（原审被告）：张增乐，男，1973年12月20日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄碧芬，福建彬恺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊志强，男，1982年2月20日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。 委托诉讼代理人：赵书忠，江西联创律师事务所律师。 上诉人陈良友、张增乐为与被上诉人熊志强租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初19502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈良友、张增乐上诉请求：1、撤销一审判决，驳回熊志强的诉请；2、判令熊志强承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院错误地认定案涉双方系经营权转让关系，并非房屋租赁关系，导致错误判决。1、一审法院遗漏认定案涉《转让协议》的如下事实，可以证明双方实际系“转让经营权关系”，并非房屋租赁关系。《转让协议》第1条约定“甲方（上诉人）将……A138间经营权转让给乙方（被上诉人），包括B原房东之前与甲方签订的租房协议，C每个房间内的空调、热水器、床、家具等在合同期内归乙方使用……第3条约定“D甲方在合同期内不享受公寓的利益分红，所有在此期间所有的债权、债务、经营风险、安全责任事故等都由乙方承担，与甲方无关……上述约定表明，案涉双方转让的内容如下：A、138间公寓的经营权；B、138间公寓的承租权；C、138间公寓内空调、热水器、床家具等用品的使用权；D、上诉人不再享受经营138间公寓的利益分红。综上可得，《转让协议》转让的不仅是138间房屋承租权，还有138间公寓的经营权、公寓内物品的使用权，且上诉人明确不在享受经营利益分红，退出经营。2、一审法院错误地认定“原告在房屋经营期间一直以被告的名义与房东履行合同内容。”案涉《转让协议》明确，“138间经营权转让给乙方，包括……租房协议……”，即上诉人已经退出与房屋出租人郑定鹏之间的租赁关系，案涉房屋的承租人的权利义务由熊志强概括承受。实际上，案涉房屋租金由熊志强本人转账支付给房屋出租人，并非一审法院认定的“以被告（上诉人）名义”。3、一审法院已查明的事实也可表明案涉双方并非“房屋租赁关系”。（1）讼争款项性质系“经营权转让款”。熊志强自认讼争款项系“房屋租赁经营转让款”，即案涉《转让协议》138间公寓的经营权转让款。（2）案涉房屋出租人直接通知熊志强房屋拆迁事宜，说明房屋出租人也知悉并确认陈良友、张增乐已退出房屋租赁关系。公寓经营权转让后，案涉房屋承租人由上诉人变更为熊志强。出租人对承租人变更事宜没有异议，还在获悉案涉房屋要拆迁时直接告知熊志强，说明其认可熊志强概括承受案涉房屋承租人义务。因此，上诉人与熊志强并非房屋租赁关系，一审法院认定事实错误，导致判决错误。二、《转让协议》已经履行完毕，并交付熊志强实际经营7个月，并非一审法院认定的无法履行。案涉房屋租赁期内因政府拆迁而无法继续使用，非上诉人自身原因造成，上诉人也无法预见，本案实际系经营权转让，一审法院以9.5个月租期未履行，判决解除《转让协议》，并判令上诉人承担返还义务没有事实根据。1、《转让协议》约定的“138间经营权”已经转让完毕，并交付熊志强经营。合同已履行完毕，不存在法定或约定的解除条件。一审法院判令解除合同，没有事实及法律依据。上诉人已依约转让经营权，交由熊志强经营7个多月，因案涉房屋拆迁而无法履行的是熊志强与房屋出租人郑定鹏租赁合同，并非案涉《转让协议》。2、案涉房屋地块要拆迁一事，系上诉人转让案涉房屋经营权给熊志强7个月之后，此时租赁关系中的承租人义务已全部由熊志强概括承受，房屋出租人也是直接联系熊志强反馈房屋拆迁腾退清空以及房屋租金、保证金退还事宜。熊志强主张上诉人隐瞒房屋拆迁事宜，纯属子虚乌有，上诉人确实不知情。3、案涉《转让协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效合同。《转让协议》明确约定了“经营风险”由熊志强自己承担，因房屋拆迁而无法经营的后果应由熊志强自行承担。转让协议中未对退还转让款作约定，熊志强要求上诉人返还转让款，没有合同和法律依据。案涉“经营权转让款”不仅包含“房屋内财物及装修费”等的对价，还包含转让“经营机会”的对价、投入经营活动的升值，商业活动中转让款是转让方与接手方讨价还价来商定，双方对涉案房屋的经营商机及风险均作评估后，熊志强自担经营风险，双方再议定转让款40万元，系双方真实意思表示，应受法律保护。综上，本案系合同纠纷，现合同已履行完毕，不存在解除合同问题，也不存在返还转让款问题，出现商业经营风险事由，理应由受让方熊志强承担。 熊志强辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应当维持一审判决，理由如下：第一，被上诉人与陈良友、张增乐签订的《转让协议》实际上是转租协议，陈良友、张增乐与房东郑定鹏之间签订的《房屋租赁合同》第六条明确约定，出租人将装修好的房屋及房屋内一切设施交给陈良友、张增乐使用，陈良友、张增乐每年支付53.5万元租金。陈良友、张增乐在收取40万元转让费的情况下，将原合同履行的条件转给被上诉人进行承租，这明显是转租行为。一审法院认定被上诉人与陈良友、张增乐签订的转让协议系转租协议，与事实相符。第二，房屋出租人并不知道被上诉人与陈良友、张增乐的转租事宜，一直到房屋出租人通知因涉案地块要拆迁，要求被上诉人搬走终止履行合同后，被上诉人在陈良友、张增乐不愿与出租人协商处理的情况下，才告知转租事宜。第三，涉案房屋的出租人在2019年9月15日通知被上诉人搬迁时，实际上还有10.5个月无法经营，因为接到搬迁通知后，被上诉人是无法再出租房屋进行经营，只能通知房客慢慢搬迁。一审判令陈良友、张增乐退还被上诉人5.9个月的转让费。为节约诉讼资源，被上诉人并没有提出上诉。 熊志强向一审法院起诉请求：1、解除双方于2019年3月12日签订的《转让协议》，陈良友、张增乐归还房屋租赁经营转让款（部分）25.5万元；2、案件受理费用由陈良友、张增乐承担。 一审法院认定事实：陈良友、张增乐于2015年8月1日与房东郑定鹏签订了一份房屋租赁合同，租赁房屋位于义乌市房屋。合同约定，租赁期为5年，租赁期从2015年8月1日至2020年7月31日止，每年房屋租金53.5万元。陈良友、张增乐于2019年3月12日将该房屋的承租经营权转让给熊志强，原合同租赁期还剩16.5个月，陈良友、张增乐还承诺在合同期满后，继续帮助熊志强续签房屋租赁合同，但转租行为未经房东同意。为此，熊志强向陈良友、张增乐支付了40万元的房屋转让费。熊志强在房屋经营期间一直以陈良友、张增乐的名义与房东履行合同内容。因涉案地块要拆迁，2019年9月15日，房东郑定鹏通知熊志强该房屋要拆迁，要求熊志强开始清退租客，熊志强于2019年10月18日之前将房屋全部腾空。熊志强与陈良友、张增乐签订的转让经营期限还有9.5个月未履行。为此熊志强多次和陈良友、张增乐协商解决，但协商未果。 一审法院认为：因涉案地块房屋拆迁，熊志强与陈良友、张增乐签订的合同无法履行，合同应予解除。熊志强与陈良友、张增乐签订的转让经营期限认定还有9.5个月未履行，租期未履行部分陈良友、张增乐应按时间比例返还给熊志强，经计算返还的款项为230303.03元。熊志强诉请合理有据部分，予以支持。陈良友、张增乐抗辩相应的租赁风险应当由熊志强自行承担及熊志强与陈良友、张增乐之间的转让协议已经履行完毕的主张，不符合情理，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除双方于2019年3月12日签订的《转让协议》；二、陈良友、张增乐于判决生效后十日内返还熊志强房屋租赁经营转让款230303.03元；三、驳回熊志强其他诉讼请求。案件受理费2563元；由熊志强负担248元，由陈良友、张增乐负担2315元。 二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点有以下几点，具体分析如下：第一，关于陈良友、张增乐是否已经退出原租赁合同关系的认定问题。陈良友、张增乐认为“二人已经退出与房屋出租人郑定鹏之间的租赁关系，案涉房屋的承租人的权利义务由熊志强概括承受”、“因案涉房屋拆迁而无法履行的是熊志强与房屋出租人郑定鹏租赁合同”，针对该项理由，本院认为，从《转让协议》标的物来看，案涉双方协议转让的内容实际系针对位于义乌市公寓在2019年3月12日至2020年7月31日期间的承租经营权，实质上系陈良友、张增乐将其与郑定鹏签订的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给熊志强，按照《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，因此，陈良友、张增乐向熊志强转让涉案房屋的承租经营权应经出租人同意，但陈良友、张增乐未能举证证明已取得出租人同意，仅凭事后租金由熊志强支付，出租人直接通知熊志强房屋拆迁、出租人经人民调解委员会调解将租金和押金返还给熊志强的事实，并不能必然得出案涉双方就承租经营权的转让获得了出租人事后追认的结论，故本院对陈良友、张增乐称其已经退出了与房屋出租人郑定鹏之间租赁关系的主张，不予支持。第二，关于一审判令解除《转让协议》，并要求陈良友、张增乐返还部分转让费的处理是否妥当的问题。陈良友、张增乐上诉主张“其已将涉案房屋的出租经营权交付给熊志强，熊志强接收并实际经营，合同已经履行完毕”、“协议已经履行完毕，合同目的已实现，合同权利与义务已经终止，不存在解除的问题”，对此，本院认为，合同履行完毕是指债务人按照合同约定，全面、适当地完成了合同义务，债权人签订合同的目的已经实现，当然，若债务人履行合同义务不符合约定，当然不发生合同权利义务终止的效果，即不能认定合同已经履行完毕。从双方于2019年3月12日签订的《转让协议》内容和目的来看，该协议具有双务合同的性质，熊志强的合同目的是取得2019年3月12日至2020年7月31日期间对涉案房屋的承租经营权，合同主要义务是支付转让款，而陈良友、张增乐的合同目的是获得40万元的转让款，合同主要义务则是交付房屋及相关设施，并保证熊志强对涉案房屋在上述期间的承租经营权；但上述协议签订之后，熊志强仅经营7个月，案涉房屋就被政府征收，导致熊志强无法继续经营，其受让案涉房屋的承租经营权的目的并未完全实现，因此，并不能认定陈良友、张增乐已完全、适当地履行了《转让协议》，协议已经履行完毕。鉴于涉案房屋已经被依法征迁，继续履行合同的条件已丧失，熊志强按原合同履行可获得的利益已无法取得，一审法院判令解除《转让协议》，并按租期未履行部分判令陈良友、张增乐按时间比例返还给熊志强部分转让金，符合公平、诚实信用原则，并无不妥，本院予以确认。 综上所述，陈良友、张增乐提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4755元，由上诉人陈良友、张增乐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年七月六日 代书记员  祝赫敏