山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2482号上诉人（原审被告）：赵新功，男，1964年12月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审被告）：赵心玉，男，1972年5月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵凤英，女，1969年8月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘昌辉，山东信谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘进前，山东信谊律师事务所律师。上诉人赵新功、赵心玉与被上诉人赵凤英房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵新功、赵心玉共同上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回赵凤英的一审诉讼请求或发回重审；2、案件受理费由赵凤英承担。事实和理由：一、一审法院认为赵凤英与赵贞东、孙茂香就烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系证据不足。一审法院认为赵凤英与赵贞东、孙茂香之间两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系，依据（一）2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料。（二）赵凤英夫妻发生过多次且数额较大的取款事实，证实赵凤英支付购房款400000元的事实。对此依据不足。1、2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料。从该材料的内容可以看出：赵贞东、孙茂香有将两套房屋出售给赵凤英的意向，但材料中没有买受人的意思表示，不符合买卖关系诺成性的法律特征。其次，要交易的房屋是烟台市芝罘区黄务街道官庄居民委员会（以下简称官庄居委会）拆迁置换后的房屋，官庄居委会对拆迁置换后的房屋更名有自己的操作办法。由于官庄居委会负有房屋产权办理初始登记前的审查义务，且系置换协议的甲方。因此，对于办理房产证之前的更名有自己流转规定和负有审查义务。只有买卖双方的当事人到场，卖方出具声明，该声明居委会备案后重新签订置换协议，才能达到买卖成功和完成房产初始办证前的确认登记。同时，该材料不应被赵凤英持有。2、关于两套房屋的价格，整个庭审中，只有赵凤英陈述两套房屋的价格为400000元，赵新功、赵心玉否认，除此之外没有任何证据证明两套房屋的卖价是400000元，一审判决认定的房屋卖价400000元没有证据支持。3、一审判决认定赵凤英夫妻发生过多次且数额较大的取款事实，证明赵凤英支付购房款400000元缺少事实依据。房款的交付赵凤英用流水提现的方式来证明支付了房款，而且还分了多次：100000元一次，200000元一次，剩下的100000元是陆陆续续支付的。即便是陆陆续续支付，也应说明哪次支付了多少，共几次支付完毕。这种支付方式是不是要考虑到老人的记忆能力，能记住这么多次的交付房款吗？而赵新功、赵心玉支付的购房款都是一次性交付的。4、给赵新功、赵心玉出具请予办理的书面材料是2014年6月18日，赵新功、赵心玉给房款是2013年7月。即便谈到出售房屋给子女，也是在2013年7月期间。况且赵凤英手中的书面材料出具的时间更晚，是在2014年7月17日，怎么可能会在2013年4月5日赵凤英就开始支付第一笔100000元的购房款。综上，存在合法有效的房屋买卖法律关系应当建立在合法有效的事实基础上。没有要约，没有邀请，特别是在没有充足的付款证据的前提下，凭着推理认定的买卖关系没有信服力。二、有证据证明赵凤英手中不应持有2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料。赵凤英在向法院申请到官庄居委会的调查令查实的材料中，包含有赵新功、赵心玉的置换协议及赵贞东、孙茂香请予办理相关手续的申请。事实是赵新功、赵心玉与赵贞东、孙茂香之间的房屋买卖是在分别一次性支付200000元的购房款后，与赵贞东一起到官庄居委会由赵贞东出示请予办理相关手续的申请，在此情况下赵新功、赵心玉重新与官庄居委会签订新的置换协议，官庄居委会将申请留存备案，完成了一次合法有效的房屋买卖行为。因此，2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料赵凤英手中不应持有，且该书面材料只有交予官庄居委会留存备案并办理完成重新签订置换协议手续后才会发生效力。赵凤英所称没有重新签订置换协议手续的种种借口、理由，都不足以支撑其没有重新签订置换协议的结果。至今涉案两套房屋的所有权人仍为赵贞东。凭赵凤英非法持有的此书面材料，难以充分证明两套房屋归属于赵凤英所有，反而证实了其买卖行为的无效性。三、赵贞东、孙茂香的存款内没有赵凤英支付的房款。2016年12月31日，赵贞东去世后，赵凤英就将赵贞东、孙茂香的存折私自拿走。存折有存款700000元，为分配这700000元，双方已经提起诉讼了，该案在二审诉讼中。赵贞东、孙茂香置换房屋得款464960元，赵新功、赵心玉给房款共计400000元，合计86万余元。两年多即便按照这个存款数额计算，赵贞东、孙茂香已经花去了16万余元，如果再加上赵凤英陈述的又给了400000元房款的话，赵贞东、孙茂香两年共计开销56万余元。这与老人的实际支出严重不符。因此，赵凤英所谓的支付400000元的购房款子虚乌有，事实上赵贞东、孙茂香每个月还分别有工资2000余元。四、赵凤英以400000元的价格购买两套房屋显示公平。2014年6月，赵新功、赵心玉分别花了200000元购买了房屋。也是在2014年，赵贞东、孙茂香将位置好的另一套80多平方米的住房赠与了赵凤英，这已经对赵凤英给予了最大的眷顾。因此涉案两套房屋赵贞东、孙茂香就不打算再给赵凤英了。事实上，赵凤英去过官庄居委会，官庄居委会也拒绝给赵凤英办理更名手续。至于赵凤英提到的厂房是2005年赵新功的妻子买下来的，重新和官庄居委会签订的土地租赁合同，坚持到2014年拆迁所得的拆迁赔偿款。五、一审判决让赵新功、赵心玉30日交房显然是错误的。孙茂香生活在涉案房屋中，才于2020年1月12日去世，赵新功、赵心玉没有占有这两套房屋，赵新功、赵心玉和赵凤英都有房屋钥匙。判决赵新功、赵心玉交房未免牵强。六、本案缺少当事人，程序有瑕疵，理应发回重审。涉案房屋没有经过初始登记，官庄居委会是初始登记前的审查、备案机构，也是置换协议的当事人。即便认为赵凤英与赵贞东、孙茂香之间两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系，也是需要判令赵凤英与官庄居委会就涉案房屋重新签订置换协议的。没有官庄居委会的参与，本案事实不清，承受生效判决结果的主体没有。应当追加官庄居委会为本案共同被告或第三人。因为即便认定了买卖关系，需要的是更改置换协议的乙方，在此基础上才能办出房屋产权证书的。综上，一审判决认定的赵凤英与赵贞东、孙茂香之间两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系没有建立在事实的基础上，赵凤英的证据书面材料内容的模糊性，材料持有的非法性、付款证据的虚拟性都不能证明赵凤英对涉案房存在合法有效的房屋买卖法律关系。一审判决结果不能让赵新功、赵心玉信服。恳请二审法院以事实为依据，依法支持赵新功、赵心玉的上诉请求。庭审中，赵新功、赵心玉补充事实和理由如下：第一，一审认定事实不清，证据不足。赵凤英手中持有的2014年7月17号所谓的买卖合同，一审法院称为材料，该材料赵新功、赵心玉在一审中一直否认其效果，现经仔细辨认，该材料所指的房产于2013年3月4日赵贞东置换协议中的房产不是同一房产，理由是材料中注明的房产编号是370602005085，而赵贞东置换协议中合法所有的房产证号为37××85。也就是说，赵凤英持有的该材料所主张的买卖房屋买卖合法有效，与我们所掌握的赵贞东合法所有的房产证编号是37××85不是同一房产，一审法院在该事实认定严重不清的情况下，将编号为37××85置换协议下的两套房产，烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号两套房产依据该材料来确认合法有效的房屋买卖关系明显证据不足，对于该材料中涉及到的房产，赵新功、赵心玉将行使进行分割的诉讼权利，赵新功、赵心玉将另案起诉。第二，一审判决仅确定存在合法有效的买卖关系，赵凤英要想成为烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号两套房产的所有权人，还需要经过多次程序，就该判决赵凤英未取得两套房产的物权，不能依据物权上的请求权要求赵新功、赵心玉交房。赵凤英辩称，第一，一审判决对赵凤英与赵贞东、孙茂香就涉案房屋形成房屋买卖法律关系认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确。父母赵贞东、孙茂香依法享有、处置涉案房产不受任何组织与个人干涉，无需任何前提条件以及附加条件。赵贞东、孙茂香出具给赵新功、赵心玉的更名材料与出具给赵凤英的材料是一致的，赵凤英持有的更名材料可以证实，第一，父母与赵凤英之间存在合法有效的涉案房产买卖法律关系，父母更名协议用于向官庄居委会出示并告知官庄居委会涉案房产赵贞东、孙茂香已经出售给赵凤英，要求官庄居委会配合赵凤英办理更名置换协议等相关手续，官庄居委会只需核实是否是赵贞东、孙茂香的真实意思表示，即应当与赵凤英重新签订房屋置换协议。第二，赵凤英已向赵贞东、孙茂香履行完毕房款支付义务，赵凤英购买赵贞东、孙茂香的房产款项，支付形式是现金支付，这与赵新功、赵心玉向赵贞东、孙茂香支付房款的形式是一致的，因赵贞东、孙茂香岁数较高，以现金形式接受三子女的房款交付是符合情理和日常生活经验的。第三，现在社会价值观弘扬主张的是男女平等，赵贞东、孙茂香对于出售房屋给三子女不存在所谓的显失公平。赵贞东、孙茂香在2013年3月底、4月初，因房产拆迁事宜把赵新功、赵心玉和赵凤英叫回家中商议三子女是要钱还是要房，因三子女都表示要房，所以才提出每套200000元的价格，以照顾子女的方式出售给三子女房产，赵贞东、孙茂香对待子女不分男女、十分公平，赵新功、赵心玉与赵凤英是同等地位的，是被父母同等对待的，父母出售给子女以单纯的价格高低来判断是否显失公平，更能侧重考虑的是父母给子女的感情因素。既然父母出售给赵新功、赵心玉每套房产200000元的价格，没有显失公平，那么给同样是父母子女的赵凤英每套200000元的价格也无法认定为存在显失公平的问题。2014年7月17日，赵贞东、孙茂香出示给赵凤英的房屋出售合同显示的房产证编号实际上存在笔误，少了一个1，但是在一审当中双方对该协议的内容以及房屋指向并没有异议，所以该合同所指向的房产确定就是双方之间争执的房产。赵凤英向一审法院起诉请求：确认赵贞东、孙茂香与赵凤英签订的房屋买卖协议有效并将坐落于烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、三和路80号附1号内6号房屋交付给赵凤英占有，配合赵凤英后续办证事宜。诉讼中，赵凤英变更诉讼请求如下：1、确认赵贞东、孙茂香与赵凤英就涉案两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系；2、确认赵贞东、孙茂香出具给赵凤英的涉案两套房屋买卖协议有效；3、赵新功、赵心玉将涉案两套房屋交付给赵凤英占有使用。一审法院认定事实：赵贞东与孙茂香系夫妻关系，二人育有两子一女，分别为长子赵新功，次子赵心玉，女儿赵凤英。赵贞东于2016年12月31日去世，孙茂香于2020年1月21日去世。赵贞东的父亲赵均发、母亲刘兰秋分别于1986年、1989年去世；孙茂香的父亲孙德佩、母亲牟丽花分别于1965年、1977年去世。庭审中，赵凤英与赵新功、赵心玉认可一致：房屋所有权证号37××85的房屋原是赵贞东和孙茂香的共同财产，因该房屋被拆迁，2013年3月4日赵贞东和官庄居委会签订了房屋置换协议，共分得置换房屋五套，包括一套高层房屋和四套多层房屋，赵贞东和孙茂香已将高层房屋出售他人，将两套多层房屋分别售与赵新功、赵心玉，剩余的多层房屋即为本案中双方诉争的涉案两套房屋。关于涉案两套房屋，官庄居委会作为甲方、赵贞东作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除赵贞东位于官庄居委会的房屋，宅基地面积252.26平方米，房屋所有权证号37××85。赵贞东自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为赵贞东安置的多层房屋建筑面积约84.49平方米的1套，建筑面积约75.92平方米的1套。官庄居委会支付赵贞东安置后剩余房屋补偿款454250元（5000元/平方米×90.85平方米），签约期奖励费10000元，有限电视移装费250元，网络移装费180元，空调移装费200元，热水器移装费80元，合计464960元，在赵贞东房屋拆除后一次性结算。赵贞东必须于2013年6月4日前将房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会由官庄居委会拆除，若赵贞东逾期，官庄居委会有权将房屋强制拆除。官庄居委会负责为赵贞东办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。2014年6月18日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中载明“我自愿将房产证编号为37××85的房屋中71.37㎡卖给儿子赵新功，请予办理相关手续”。官庄居委会作为甲方、赵新功作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除赵新功位于官庄居委会的房屋，宅基地面积71.37平方米，房屋所有权证号37××85。赵新功自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为赵新功安置多层房屋建筑面积约87.83平方米一套。赵新功必须在2013年6月4日前将房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会拆除。官庄居委会负责为赵新功办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。2014年6月18日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中载明“我自愿将房产证编号为37××85的房屋中71.37㎡卖给儿子赵心玉，请予办理相关手续”。官庄居委会作为甲方、赵心玉作为乙方，在签订的落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》中约定：官庄居委会在黄务办事处北侧已建成部分楼房，在港城西大街南侧拟建高层楼房。官庄居委会需拆除被告赵心玉位于官庄居委会的房屋，宅基地面积71.37平方米，房屋所有权证号37××85。赵心玉自愿选择房屋产权置换补偿方式。官庄居委会同意为赵心玉安置多层房屋建筑面积约71.37平方米一套。赵心玉必须在2013年6月4日前将房屋腾空并自行拆除，或交给官庄居委会拆除。官庄居委会负责为赵心玉办理安置房的房产证，产权登记面积与本协议约定面积有差异的，以产权登记面积为准，按照本协议多退少补，费用按有关规定执行。（一）关于赵新功、赵心玉自父母处购买房屋以及与官庄居委会签订置换协议的过程。赵新功、赵心玉称：2013年6月，父母及赵新功、赵心玉四人协商房屋买卖事宜，父母称因坐落于烟台市芝罘区的房屋已经赠与赵凤英，现决定将两套拆迁置换的房屋每套作价200000元低价卖给赵新功、赵心玉，赵新功、赵心玉支付现金。2013年7月，赵新功自存单中提取200000元现金，赵心玉自存单中提取110000元、借款90000元，赵新功、赵心玉在2013年7月20号左右一起将钱给付赵贞东。2014年6月18日，赵贞东和赵新功到官庄居委会找到主管旧房改造置换的陈姓工作人员，赵贞东将日期为2014年6月18日、自愿将71.37平方米卖给赵新功的文书向陈姓工作人员出示，告知要将该置换房屋卖给赵新功，请求协助办理重新签订置换协议及相关房产手续的义务，陈姓工作人员找出赵贞东的房屋档案，由赵新功重新与官庄居委会签订房屋置换协议，协议落款日期写为2013年3月4日，办完相关手续后该文书及置换协议均由官庄居委会留存；赵心玉办理的方式及过程与赵新功相同，办理时间大概晚几天。赵凤英称：2013年3月底、4月初，赵贞东将赵新功、赵心玉、赵凤英叫至家中，问他们要房还是要钱，如果要房，每套房给父母200000元，如果要钱，等父亲将房产卖掉以后给赵新功、赵心玉、赵凤英每人200000元，赵新功、赵心玉、赵凤英都表示要房。赵凤英付款400000元，不清楚赵新功、赵心玉的付款情况。关于办理房屋置换协议，拿着由父母出示的请予办理相关手续的合同到村委办理置换协议即可，村里要做的工作就是核实该是否为赵贞东、孙茂香的真实意思表示，赵凤英不清楚赵新功、赵心玉重新签订置换协议的过程，但可以确认官庄居委会只需要核实父母的意思表示是否真实即可以重新签订房屋置换协议，不一定要赵贞东、孙茂香到场。（二）关于赵贞东、孙茂香与赵凤英是否就涉案两套房屋存在买卖关系。赵凤英称：2014年7月17日父母签字的出售房屋给赵凤英的书面材料，主体、标的、权利义务明确，其性质为房屋买卖合同，且应为有效，赵凤英也已付款400000元。2014年7月17日，父亲找到赵凤英要求去办理更名手续，赵凤英当时考虑到父母尚在，且赵凤英买了两套房子，赵新功、赵心玉对财产分割可能会认为不是很公平，故没有急于办理手续，父亲称他可以和居委会讲一下，以后赵凤英持合同自己去办就可以，当天父亲将房屋买卖协议交给赵凤英，让赵凤英以后自己去办。父母已经和居委会告知过此事，但赵凤英不知道告知的具体时间。2016年父亲去世以后，赵凤英持2014年7月17日的房屋买卖合同到村委办理置换协议更名，但因当时赵新功、赵心玉与赵凤英之间就父母赡养和财产问题发生了激烈的冲突，赵新功、赵心玉拒绝承认父母出示的办理手续的真实性，村委认为该真实性有待法院确认，没有给办理，才产生了本次诉讼。对此，赵凤英提交以下证据：1、2014年7月17日赵贞东、孙茂香出具的书面材料一份，内容为“我自愿将房产证编号为370602005085的房屋中85.49㎡和75.92㎡卖给女儿赵凤英，请予办理相关手续”。证明父母将涉案两套房屋出售给赵凤英，该材料为买卖合同。2、赵凤英工商银行卡2013年1月至2016年12月交易流水一宗（证明2013年4月5日取款100000元，期间共计取款217300元），赵凤英配偶交通银行账号为376900062374000195211的交易流水一页（证明2013年12月7日取款200000元）、赵凤英配偶建行卡2013年5月至2016年12月交易流水一宗（证明共取款364493元），赵凤英配偶交通银行卡2013年2月至2016年12月交易流水一宗（证明共取款287000元）。赵凤英称，2013年4月5日，赵凤英通过柜台取现的方式取现100000元交付赵贞东，2013年12月7日，赵凤英通过配偶账户提现200000元交付给赵贞东，剩余100000元陆陆续续至2014年7月17日支付完毕；2013年至2016年12月期间，赵凤英通过本人和配偶的银行卡取现大概100多万元，说明赵凤英对剩余100000元的支付有充足的现金来源。3、2017年11月15日赵凤英和赵新功通话录音一段，证明赵凤英探望母亲被拒绝，被赵新功妻儿武力驱逐，以及赵新功、赵心玉明知父母将房产出售给任一子女的意愿，赵新功、赵心玉当庭陈述虚假。赵新功、赵心玉质证称：对证据1真实性无异议，但不能证实赵凤英主张。对证据2，此期间赵凤英曾经购买新房及车辆需用到大量现金，所有的银行流水均不能证实赵凤英及其配偶将所谓的现金交付给赵贞东、孙茂香以及交付的原因是支付购房款；即使是支付所谓的购房款，支付时间应在2014年7月前后，赵凤英所述与发生所谓房屋买卖合意的时间不符；赵贞东去世留有存款700000元，应包括官庄居委会支付的房屋拆迁补偿460000元、赵新功、赵心玉分别给付的200000元购房款，明显不包含赵凤英所称的支付的400000元购房款。证据3能够看出是赵凤英在说赵新功、赵心玉在否认，不能证明赵凤英要证实的内容。赵新功、赵心玉主张：如果赵凤英支付了所谓400000元购房款，2014年7月17日父母出具的书证应由原产权所有人出具给官庄居委会或房产行政机构的工作人员作为档案留存，因此赵凤英持有的所谓变更申请只能证明赵贞东、孙茂香二人原有将两套房屋卖给赵凤英的意向，但因赵凤英未履行支付等价义务，赵贞东拒绝向官庄居委会和相关房管部门出具变更手续，导致双方未有实质性的房屋买卖协议相关行为。实际是赵贞东去世之后的2017年1月2日在收拾老人遗物时，赵凤英发现该书证并拿走，而非2014年7月17日赵贞东将该文书交给赵凤英。官庄居委会陈姓工作人员向赵新功、赵心玉的代理人陈述，赵凤英曾持该书证到村委会办理房屋置换协议更名手续，因为老人没有到场，村委会拒绝办理，赵凤英才诉至法院，这与赵凤英陈述的持该文书即可办理置换协议更名手续不符。另，赵新功、赵心玉称赵贞东公平公正，在生前已将坐落于烟台市芝罘区13号内9号房屋（建筑面积80.33平方米）以买卖的形式赠与赵凤英、将两套拆迁置换房屋以低价200000元的价格出售给赵新功、赵心玉，故不会再将涉案两套房屋出售给赵凤英。赵凤英认为，父母赠予的房屋与本案无关；父亲的厂房还被赵新功以1500000元出售，该款项由赵新功持有。对此，赵新功、赵心玉提交加盖官庄居委会印章的《证明》一份，证实赵贞东在2005年即将厂房出售给大儿媳，2006年赵新功与村居委会签订期限为25年的土地租赁合同，2018年土地被征收，征收补偿款与赵贞东无关。（三）关于涉案两套房屋的使用情况。2013年年底赵贞东和孙茂香搬进涉案的烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号房屋内居住，直至二人去世。赵凤英称：赵新功以照顾母亲为名占用了两套房屋，不让赵凤英进入；赵凤英没有房屋钥匙。赵新功、赵心玉表示：2016年10月，因为赵贞东住院、孙茂香不能自理，赵新功和妻子搬入了烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号房屋和老人一起居住，现仍在该房屋内居住以给刚去世的母亲办理后事，另一套房子中摆放了父母牌位，无人在内居住。赵新功、赵心玉与赵凤英都有两套房屋的钥匙，对两套房屋均有使用权，谈不上谁对房屋单独占有。诉讼中，根据赵凤英申请，一审法院依法裁定查封了日期为2013年3月4日的官庄居委会与赵贞东签订的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》项下的赵贞东的拆迁产权调换房屋两套。一审法院认为，官庄居委会作为甲方、赵贞东作为乙方就涉案两套房屋签订了落款日期为2013年3月4日的《官庄居委会旧居改造房屋置换协议》的事实清楚。2014年7月17日，赵贞东、孙茂香出具书面材料，材料中明确载明二人自愿将上述置换协议中所涉的两套房屋出售给赵凤英、请予办理相关手续，根据材料中的内容及庭审中赵新功、赵心玉与赵凤英的陈述，上述材料应为到官庄居委会办理置换协议更名时向居委会提供的更名材料，不能认定系赵凤英和赵贞东、孙茂香之间的书面房屋买卖协议，但根据材料内容，可明确看出赵贞东、孙茂香自愿将涉案房屋出售给赵凤英，故双方之间虽未签订书面房屋买卖合同，但存在房屋买卖行为，这也与赵新功、赵心玉自赵贞东、孙茂香处购买房屋的形式一致，故对赵凤英要求确认赵贞东、孙茂香与赵凤英就涉案两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系的诉讼请求，予以支持；对赵凤英关于2014年7月17日书面材料系房屋买卖协议，要求确认房屋买卖协议有效的诉讼请求，不予支持。关于赵凤英是否支付房款400000元，赵新功、赵心玉称是根据父母要求以每套房屋200000元的价格购买了拆迁置换房屋并以现金形式向父母支付了购房款，赵凤英作为女儿自父母处购买涉案两套房屋，亦表示是通过现金形式支付购房款，这与赵新功、赵心玉陈述的付款方式一致，亦符合情理，结合赵凤英提交的银行流水，可以看出赵凤英夫妻期间发生过多次且数额较大的取款交易，足以证实赵凤英向赵贞东、孙茂香支付了购房款400000元的事实。赵凤英履行了付款义务，现要求赵新功、赵心玉交付涉案两套房屋，与法相合，予以支持。赵新功、赵心玉的辩解，证据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认赵凤英与赵贞东、孙茂香就坐落于烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号、烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系；二、赵新功、赵心玉于判决生效之日起30日内将上述房屋交付赵凤英；三、驳回赵凤英的其他诉讼请求。一审案件受理费2520元，由赵凤英负担840元，赵新功、赵心玉共同负担1680元。二审中，赵新功、赵心玉提交如下证据：一、2020年5月21日官庄居委会出具的证明，证明在2013年6月初，赵贞东到官庄居委会咨询，咨询如何将置换协议中的房屋出售给其子女，需要办理哪些问题，居委会给予明确答复，同时证明赵贞东想把房屋出售给子女的想法在2013年6月，因此即使出现赵凤英所称的交付款项也应当发生在2013年6月之后，能够佐证赵凤英在一审中提出的2013年4月5日提取现金100000元用途为支付房款与事实不符，赵新功、赵心玉向赵贞东支付的购房款均是一次性支付，不存在多次多笔。二、2020年5月25日官庄居委会出具的证明，证明在2013年至2016年12月间，官庄居委会未收到赵贞东本人将其编号为370602005085两套房屋卖给其女儿赵凤英，并让其女儿持由他书写的卖房证明办理房屋置换手续的口头电话、短信等任何告知，同时证明该房屋原始登记前因是拆迁置换房屋，相关更名买卖等流转程序均需要官庄居委会出具相关手续证明或更换置换协议方能进行初始登记。经质证，赵凤英对上述证据的真实性有异议，且认为赵新功、赵心玉提交的证据并不属于新证据，其在一审中提交过2020年3月4日由官庄居委会出具的证明，内容与证据一接近。另外，赵新功、赵心玉和所谓的证明人赵心明是好友关系，所以其才能从居委会频繁开出证明，该两份证明的内容实际上显示的是父母赵贞东、孙茂香并没有在其身体健康期间办理房屋的过户手续，在一审当中赵凤英也已经向法庭陈述，原因是赵凤英担心父母在当时将该房产过户至其名下会引发家庭矛盾，所以才会将过户手续延办，但是该证明并不影响父母赵贞东、孙茂香与其合法有效的买卖关系。三、一审法院（2019）鲁0602民初439号民事判决书，证明赵贞东去世后有中国农业银行存款200000元，烟台银行存款200000元，另一个烟台银行存款300000元，该判决书目前在二审上诉期间未生效，但上述存款已是事实，该判决认定的存款事实能够证明赵贞东去世后留有存款700000元，赵贞东生前收到赵新功、赵心玉支付的各为200000元的购房款共计400000元，有出售置换协议中一套房屋得款460000余元，从赵贞东的存款中能够看出并没有赵凤英所称的又给赵贞东400000元的房款，因为赵贞东、孙茂香退休都有工资，都有医保，佐证赵凤英支付房款与事实不符。经质证，赵凤英对该证据的真实性无异议，但认为该判决只能说明父亲遗留700000元存款，并不能说明该700000元的来源和走向，也不能说明赵凤英支付的购房款是如何由其父亲支配的，该700000元存款更不能说明就是赵新功、赵心玉支付的房款。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、赵凤英请求的两套房屋是否是赵贞东、孙茂香名下的涉案房屋；二、赵凤英与其父母是否存在合法有效的买卖涉案两套房屋的法律关系；三、应否支持赵凤英主张交付房屋的诉讼请求；四、一审法院没有追加官庄居委会为共同被告或第三人程序是否违法。一、关于赵凤英请求的两套房屋是否是赵贞东、孙茂香名下的涉案房屋的问题。赵贞东、孙茂香于2014年7月17日出具的书面材料中载明的房产证编号为370602005085，赵贞东合法所有的房产证编号为37××85，而一审中赵新功、赵心玉与赵凤英对该书面材料中涉及的两套房屋为涉案房屋的事实没有争议，故房产证编号的差异应为笔误，对赵新功、赵心玉的该项主张本院不予支持。二、关于赵凤英与其父母是否存在合法有效的买卖涉案两套房屋法律关系的问题。根据赵贞东、孙茂香于2014年7月17日出具的书面材料，赵贞东、孙茂香自愿将涉案房屋出售给赵凤英，系赵贞东、孙茂香的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦与赵新功、赵心玉自赵贞东、孙茂香处购买房屋的形式一致，应认定赵凤英与其父母之间就涉案两套房屋存在合法有效的房屋买卖法律关系。赵凤英主张其以现金形式向赵贞东、孙茂香支付涉案两套房屋的房款共400000元，与赵新功、赵心玉陈述的向父母支付购房款的价格与方式一致，亦不存在赵凤英以低价购房显示公平的问题，结合赵凤英提交的银行流水明细，可以认定赵凤英已经履行了付款义务。赵新功、赵心玉虽主张赵凤英未支付涉案房款400000元，但其提交的证据不足以证明其该项主张，本院不予支持。三、关于应否支持赵凤英主张交付房屋诉讼请求的问题。一审中，赵新功陈述其和妻子暂时在烟台市芝罘区三和路80号附1号内5号房屋内居住是为了方便给2020年1月12日去世的孙茂香办理后事，烟台市芝罘区三和路80号附1号内6号房屋摆着赵贞东、孙茂香的牌位没有人在里面居住。因赵凤英已自赵贞东、孙茂香处合法购得涉案两套房屋，其主张赵新功、赵心玉向其交付涉案房屋于法相合，本院予以支持。四、关于一审法院没有追加官庄居委会为共同被告或第三人程序是否违法的问题。本案中，赵凤英提出的诉讼请求与官庄居委会无关，且赵新功、赵心玉在一审中对此也未提出相关申请，故一审法院未追加官庄居委会作为当事人参与本案诉讼不存在程序违法。综上所述，赵新功、赵心玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2520元，由赵新功、赵心玉负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年七月十七日书记员  孙嘉慧