湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2497号上诉人（原审被告）：王永金，男，1958年12月8日出生，汉族，浙江省临海市人，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：余艺，湖北传强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏小连，女，1962年11月21日出生，汉族，浙江省临海市人，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：王玺，湖北传强律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王沪江（王永金、苏小连长子），1986年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。被上诉人（原审原告）：王建平，男，1977年10月12日出生，汉族，浙江省台州市人，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。上诉人王永金、苏小连、王沪江因与被上诉人王建平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初7641号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王永金上诉请求，判令：1、撤销一审民事判决书。2、改判驳回王建平的全部诉讼请求。3、本案一审、二审案件受理费由被王建平承担。其上诉理由为：一、一审法院对本案的基本事实认定错误。一审判决书第六页（王永金自行标注）“二、该合同是否属于虚假交易的问题。就115万元和20.4万元的形成过程和交付情况，虽然王建平与王永金陈述不一致，但是，本案自2017年9月进入诉讼程序后至今，王永金从未否认过两笔款项作为房屋对价款的事实”和一审判决书第八页（王永金自行标注）“本案也无证据证明王建平主张的135.4万元购房款低于交易时的市场价的70%”的认定错误。首先，王永金在一审庭审中多次陈述，2009年3月27日的《收条》所载115万元系王永金向王建平的借款，而非王建平向王永金支付311号门面的购房款，且该115万元是王永金向王建平多年且多笔的借款累加形成；其次，王永金在出具《收条》前后，从未收到王建平向王永金交付的分文购房款，王建平也从未举证证明其在2009年3月27日前后时间段的现金取款凭证或银行转账凭证；再次，2009年12月1日的《借条》所载20.4万元，正如字面表述系王永金与王建平之间的借款关系，而一审法院在该《借条》从未出现一处“房”或“门面”字样的前提下，突破该书证的字面含义，再次错误的将借款认定为购房款，一审法院对王永金收到王建平交付购房款135.4万元的认定，既无事实依据，也无法律依据，且存在枉法裁判之嫌。二、一审判决书的制作形式不符合法律规定。2016年06月28日，最高人民法院发布《人民法院民事裁判文书制作规范》第八条规定“（三）采用双面印刷；单页页码居右，双页页码居左”。而武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初7641号《民事判决书》共计10页，王永金在阅读一审判决书时，居然连一个页码都没有看到，一份连页码都没有的法律文书，不仅给当事人和二审法官在阅读时造成了严重的影响，同时还存在有法不依之嫌。三、一审法院对当事人的基本信息认定错误。本案一审判决书首页认定“原告：王建平……住武汉市江夏区纸坊街兴新街老林业局1单元302室”，与“被告：王永金……住武汉市江夏区纸坊街兴新街老林业局1单元302室”为同一居住地址错误。判决书不是一纸法律文书，它代表的是法院司法公正的公信力，如今一些公职人员工作懈怠，做事不负责任，拿群众的事情不当事，这样做不仅拉远了党群、干群关系，还损害了整个司法干部队伍的形象，而人民法院作为法律的最后守护者更是马虎不得，稍有不慎，就会危害到法律的严谨性和庄严性。虽然判决书中的笔误可以裁定补正，但客观上己损害了法院司法公正的公信力，恳请二审法院纠正此错误。综上所述，一审法院对本案的基本事实认定错误，请求二审依法撤销一审判决，改判驳回王建平全部诉讼请求。苏小连上诉请求，判令：1、撤销一审民事判决书。2、改判驳回王建平的全部诉讼请求。3、本案一审、二审案件受理费由王建平承担。其上诉理由为：一、一审判决对本案的基本事实认定不清；二、一审判决书适用法律错误；三、如一审判决书生效，苏小连不知如何履行判决义务。综上所述，一审法院重审对本案的基本事实认定不清，适用法律错误等严重问题。请求二审撤销一审判决，改判驳回王建平全部诉讼请求。王沪江上诉请求，判令：1、撤销一审民事判决书。2、改判驳回王建平的全部诉讼请求。3、本案一审、二审案件受理费由王建平承担。其上诉理由为：一、一审法院在审理本案过程中有严重程序违法之嫌。二、一审判决对本案的基本事实认定不清，采信证据错误，适用法律错误。综上所述，一个与武汉市江夏区兴新街311号门面无任何法律关系的人，出具主文部分仅有34个汉字的《收条》，在任何情况下，都不能被认定为《房屋买卖合同》，更不能认定其合法、有效，本案原判存在不符合法律规定，不符合常情的诸多错误。综上，请求二审撤销一审判决，改判驳回王建平全部诉讼请求。苏小连针对王永金的上诉辩称，具体是不是借款，苏小连并不清楚，苏小连从未收到过任何款项。王沪江针对王永金的上诉辩称，对王永金的上诉不清楚。王永金、王沪江针对苏小连的上诉无意见，均同意苏小连的上诉意见。王永金、苏小连针对王沪江的上诉无意见，均同意王沪江的上诉意见。王永金认为其并非争讼房屋的所有权人，而是王永金得知王建平有购买意向而进行磋商。王建平针对王永金、苏小连、王沪江的上诉共同辩称，1、一审查明事实正确，不管是原一审还是发回后的一审还是原二审，对于房屋买卖合同的成立、付款及后履行过程都进行查实了，通过原来的庭审笔录，可明确苏小连和王沪江2009年就已知晓王永金将案涉房屋出售给王建平，以及购房款为135.4万元，且王建平已经履行支付义务。王永金、苏小连、王沪江明显违反了禁止反言原则，其上诉理由与实际情况不符。2、王建平认为房屋买卖合同是成立生效的，认可一审法院对该焦点问题作出的认定。关于王沪江是否享有本案门面的权属问题、本案涉及的合同是否涉及虚假交易的问题、以及苏小连与王沪江所签的协议书法律效力问题，一审法院查明事实和适用法律是正确的。3、关于本案中王永金与王建平签署的房屋买卖合同的效力是否及于苏小连、王建平是否享有涉案房屋权属，补充观点：1.王建平有合理的理由相信王永金在签署时有代理权限，且支付对价也进行交付，故效力及于苏小连，《合同法》第四十九条及《合同法司法解释二》第十二条、《民法通则》第六十六条第三款有规定。苏小连在2006年购买房屋时是王永金出面协调的，对外包括王建平均认为涉案房屋是苏小连与王永金共同共有的。苏小连与王永金离婚一事是私下经法院调解的，王建平并不知道该事宜。2.王永金将房屋卖给王建平后，苏小连后得知此事并没有阻止王永金，也没有找王建平收取租金，履行了出卖房屋的交付义务，故王建平产生对王永金有代理权限的信赖。3.王建平支付了对价，也没有任何违法行为，本案属于容忍表见代理。案涉房屋于2005年被公司抵押，后才无法办理权属登记，故只能交付。涉案房屋的买卖对苏小连产生法律效力。关于善意取得，认可一审法院的观点，但是不认可一审认定的王永金对于苏小连不成立代理关系。综上，请求二审维持原判，驳回王永金、苏小连、王沪江的全部上诉请求。王永金向一审法院起诉请求，判令：1、确认王建平与王永金、苏小连的房屋买卖合同合法有效，武汉市江夏区兴新街311号门面归王建平所有；2、王永金、苏小连履行房屋变更登记手续，将涉案房屋过户至王建平名下；3、王建平享有武汉市江夏区兴新街311号门面的拆迁补偿权益。诉讼中王建平变更诉讼请求：1、确认王建平与王永金、苏小连的房屋买卖合同成立生效；2、确认房屋归王建平所有；3、王永金、苏小连履行房屋变更登记手续，将涉案房屋过户至王建平名下；4、若无法办理过户变更手续，判决王建平享有武汉市江夏区兴新街311号门面的拆迁补偿权益。一审法院经审理认定事实如下，王永金、苏小连夫妻于2001年6月28日经一审法院调解自愿离婚，婚生子王沪江由王永金抚养。案涉311号门面产权登记于原江夏区汽车贸易公司，改制后该公司合并到武汉市江夏区物资总公司，隶属于江夏物控集团，未发生所有权移转登记。2006年7月，王建平自案外人王茂聪处承租，向江夏物控集团支付了2006年8月1日至2007年7月31日的租金2.4万元。2006年12月14日，苏小连与江夏物控集团签订《门面转让协议》，购得311号门面，面积80.51平米。协议约定于2007年1月1日向苏小连交付门面。2007年9月11日，王建平向苏小连支付租金5万元，收条记载：“今收到金大福珠宝店王建平交门面租金五万元整，时间2007.7.31日止2008.7.31日，收款人苏小连，王永金代笔”。2008年8月，王建平向苏小连支付下年度租金8万元。2009年3月27日，王永金向王建平出具收条：“今收到王建平人民币壹佰壹拾伍万元整，此款是出卖金大福两间门面款。（手续待办）”。所指的“金大福两间门面”即311号门面。2009年12月1日，王永金向王建平出具借条：“今借到王建平人民币二十万肆仟元整。”2010年1月5日，苏小连（甲方）、王沪江（乙方）签订《协议书》：甲方同意将兴新街门面户主名字变更为王沪江，兴新街门面一间，建筑面积80.51平米。案涉311号门面被纳入征收范围后，王沪江不服武汉市江夏区人民政府、武汉市人民政府房屋征收补偿决定及行政复议案，提起行政诉讼。湖北省武汉市中级人民法院于2017年11月1日作出（2016）鄂01行初921号行政判决书，确认王沪江与被诉征收补偿决定行为及行政复议行为有利害关系，具有原告主体资格；责令武汉市江夏区人民政府在法定期限内对被征收房屋重新作出房屋征收补偿决定。对双方争议的以下焦点问题，一审法院逐一评析如下：一、王永金于2009年3月27日向王建平出具的收条是否成立买卖合同的争议。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。收条记载的内容内容具备标的和数量两个要素，即“出卖金大福两间门面”。故王永金与王建平就311号门面成立买卖合同。按照我国《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”规定，代理具有三方结构的特征，即代理人、被代理人和法律行为的相对人。本案没有证据和事实表明买卖合同（收条）成立时满足该特征；没有表见代理所要求的权利外观这一要件事实；收条中的“手续待办”也不足以认定王永金与苏小连成立代理关系，故买卖合同不属于代理人所订立的合同。双方围绕是否构成代理的诉辩意见，均不成立。相反，按照我国物权法物权法定原则，王永金与王建平成立的买卖合同关涉他人之物，没有证据证明合同成立时王永金享有311号门面的处分权。故，该合同属于无权处分的房屋买卖合同。二、该合同是否属于虚假交易的问题。就115万元和20.4万元的形成过程和交付情况，虽然王建平与王永金陈述不一致，但是，本案自2017年9月进入诉讼程序后至今，王永金从未否认过两笔款项作为房屋对价款的事实。考量王永金代笔书写租金收条；本案原审对于“既然王建平已经九年都没有交租金了，你为什么一直不主张权利”的追问，苏小连称“就是因为王永金的关系，所以一直没有提起诉讼”；本案一审庭审中王沪江就《协议书》的形成所述“2010年快过年我隐约听爸妈天天因为门面扯皮，我妈说想把金大福门面和小门面过户给我”，可以表明，王永金与苏小连离婚后仍然存有较紧密的社会生活交往，故其所指王永金与王建平虚假交易损害其利益，既不符合生活常理，也无证据证明，依法不予采信。三、苏小连与王沪江所签《协议书》法律性质的争议。基于物权法定原则，首先，苏小连与江夏物控集团签订的《门面转让协议》，未依法办理311号门面所有权移转登记，因此，苏小连并未现实取得该门面的物权；其次，所谓“甲方同意将兴新街门面户主名字变更为王沪江”，也未实际履行，故对其正当合理的解释应为依据《协议书》变更《门面转让协议》的买受人为王沪江，属于《门面转让协议》权利义务的概括移转。此解释结论，与依据行政判决确认王沪江具有该行政诉讼案“原告主体资格”，也能够保持协调；再次，正如王沪江庭审中就《协议书》成立的陈述，是源于是三天两头的吵架，继而由母子二人协商一致所签，表明母子既已知晓311号门面被转让。王建平主张的赠与关系，以及苏小连主张的转让关系，均没有提交相应证据证明，依法不予认定。四、能否依据行政判决认定王沪江取得311号物权的争议。依法理，行政诉讼调整行政机关或授权组织与行政管理相对人在公法层面发生的社会关系。而本案系民事权利义务关系的争议，属于民法私权享有和归属的价值判断，而非行政法和行政诉讼法所能调整。因此，王沪江具有前述行政诉讼案“原告主体资格”，与其能否取得311号门面的物权，是两个不同的法律判断,法律适用有别。故不能依据行政判决认定311号门面物权归属于王沪江。王永金、苏小连、王沪江所持311号门面所有权归属王沪江的抗辩，没有合法性依据，依法不予采纳。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称物权法解释一）第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。类推于本案，苏小连基于与物控集团的《门面转让协议》，仅因地方政府征收政策311号门面未能现实移转所有权登记，非可归责于其自身，故宜认定苏小连是311号门面真实权利人。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王永金与王建平成立的无权处分的买卖合同，没有效力上的瑕疵，合法有效。《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。基于与王永金的无权处分合同，并无证据证明交易之日王建平知晓王永金为无权处分。关于价格合理与否问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。本案也无证据证明王建平主张的135.4万元购房款低于交易时的市场价的70%，且未能完成移转登记非因苏小连、王建平自身的过错所致。另在所有权四项权能中，王建平对311号门面现实地占有、使用、收益，明显优于王沪江，故王建平依善意取得诉争门面，为苏小连后手的真实权利人。《民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。法谚亦曰“法律不保护在权利上睡眠的人”。自2009年3月27日合同成立，苏小连不能举证证明在王建平交付两年租金后向王建平索要第三年租金之事实。至本案原审王建平提起诉讼已达八年之久，也未见苏小连、王沪江为王永金无权处分而采取任何有效法律行动。王建平对诉争门面为占有、使用、收益，已然形成长期稳定的支配关系以及生成的社会关系。若一审法院采纳王永金、苏小连和王沪江所有权归属的抗辩，既导致已稳固的社会关系失去平衡，又违背社会理性人从事民事活动恪守诚实信用的标准。《物权法》第四十二条第三款规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。本案一审法庭辩论终结前，苏小连、王建平应依法顺序移转311号门面所有权登记因征收出现的暂时障碍无法确定何时可以排除，但不妨碍真实权利人王建平依法享有的拆迁补偿权益。苏小连与王沪江签订的《协议书》，成立于后，且是母子二人之间的约定，对合同成立在先而享有真实权利的王建平不具对抗效力。综上所述，王建平的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第四十二条第三款、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、王建平与王永金于2009年3月27日就武汉市江夏区兴新街311号门面成立房屋买卖合同且有效。二、王建平是武汉市江夏区兴新街311号门面的真实权利人，享有物权。三、苏小连取得房屋所有权移转登记后，于判决生效之日起五日内协助王建平办理坐落于武汉市江夏区兴新街311号门面所有权移转登记。四、王建平享有坐落于武汉市江夏区兴新街311号门面的拆迁补偿权益。一审案件受理费500元，由苏小连负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，一审法院查明王建平、王永金住址误写为：武汉市江夏区纸坊街兴新街老林业局“1单元302室”，本院更正为：王永金住武汉市江夏区纸坊街兴新街老林业局2单元301室。本院查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案应围绕王永金、苏小连、王沪江的上诉请求及理由进行审理。本案中，根据王永金、苏小连、王沪江的上诉意见及庭审各方陈述，一审法院对本案事实作出了全面分析和认定，并在此基础上依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。王永金、苏小连、王沪江上诉既未有新的事实和理由，亦未提交证据来证实自己的主张，其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于一审程序是否违法的问题，王永金认为一审判决书的制作形式不符合法律规定，采用双面印刷居然无页码，且对当事人的基本信息认定错误；王沪江认为一审法院将其列为本案第三人错误、应作为被告，且本案超期审理及证人不得旁听等情形，本院认为，对王永金的意见，虽一审审理本案查明事实中存在文字错误及判决书的制作无页码，有瑕疵。但庭审中，王永金的代理人认可一审判决书系笔误，本院予以更正。王沪江认为将其列为本案第三人错误且一审违反法定期限超期审理及证人不得旁听规定。经本院查实一审案卷，王沪江在2018年11月21日参加庭前会议及2019年3月27日一审开庭审理中，作为第三人参加诉讼均没有异议，其亦未提出应系本案被告，庭审中，亦没有证人出庭作证。故王沪江所述此节与实际情况不符。关于一审超期审理，一审因案件事实较为复杂、当事人争议较大,虽审理本案超过审理期限，程序上有瑕疵，但不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定的严重违反法定程序的情形，且一审判决实体处理并无不当。综上所述，王永金、苏小连、王沪江上诉要求改判的理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由王永金、苏小连、王沪江负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  叶 欣审判员  胡丹丹二〇二〇年七月二十日书记员  陈旭敏