浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初718号原告：姜跃群，男，1975年2月6日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：杨建华、方宁，浙江乔玥律师事务所律师。被告：金华凯润置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街975号第四层。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：张林、张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。原告姜跃群诉被告金华凯润置业有限公司（以下简称凯润置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后依法适用简易程序，期间对案涉商品房因地下自行车库层高不足造成的经济损失进行鉴定，本案于同年6月28日公开开庭进行了审理，原告姜跃群及其委托诉讼代理人杨建华、方宁，被告凯润置业的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜跃群向本院提出诉讼请求：被告凯润置业自2017年至2018年期间，通过新闻媒体等传播媒介大肆宣传其开发的位于金华市“天悦花园”房屋，在宣传中重点强调“其开发的房产别墅拥有露台，复式挑高，宽阔阳台设计等优势，别墅上叠产品享空中花园，下叠享私家庭院，超高地下空间，6米高双层设计”，在户型宣传手册中也同样载明了“中叠地下室，双层设计约6米超高层高，多重超值空间”等内容，原告看到该宣传后实地至该销售中心，经过向销售员确认及参观样板间，对于该房产的户型层高、结构等优势非常满意，于2018年6月7日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买由该公司开发的位于金华市自行车库，涉案房屋为预售商品房，301室层高为3米，建筑面积为127.55㎡，套内面积104.79㎡，分摊面积22.76㎡，01号自行车库层高为6米，建筑面积100.82㎡，套内面积100.82㎡，分摊面积为0，涉案房屋301室单价为2267600元，01号自行车库单价为822400元，总金额为3090000元，原告陆续支付该房款。2019年9月，被告通知原告可办理涉案房屋的交付手续，但原告在对涉案房屋进行验收时发现涉案房屋的自行车库层高未达到合同约定的6米，实际层高只有3.97米。原告认为，其购买涉案房屋系基于被告对于房屋双层设计，6米超高层等的大力宣传，看重的是房屋的自行车库层高优势、双层设计，现涉案房屋实际层高与合同约定层高明显不符，被告明显存在主观过错并存在欺诈。被告凯润公司答辩称：一、原告购买的是地下自行车库，层高设计符合相关国家标准，且通过土管部门的验收审查。二、被告销售过程中的样板房及地下空间展示均是下叠，原告购买的是中叠和地下自行车库，对于下叠和中叠由于层高产生的价格差距已经体现在购房款中，原告是明知的。三、被告主观上并无写错层高来获取收益的故意，也不存在恶意欺诈和隐瞒，层高六米是售房系统限制所致。四、原告主张损失的计算方式没有法律依据，层高只是影响价格的诸多因素之一，不应直接参考面积误差，还应考虑到自行车库的属性用途。五、被告确实存在失误，也未向原告解释清楚，被告愿意在原告收房的基础上对合理损失进行补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方当事人持有争议的事实和证据，本院认证如下：一、对原告提交的以下证据：1.销售广告复印件1份，证明被告销售涉案房产时宣传册上印有6米的事实；2.光盘1份，证明被告销售涉案房产的广告宣传、样板房视频及实际交付房产的视频内容；3.照片3张，证明被告实际交付涉案房屋层高只有3.97米的事实。被告提出了质证意见：证据1，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，载明约6米，而非绝对6米，部分层高达到了6米，关于装修内容仅是开发商的建议；证据2，第一部分是楼盘销售广告，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该广告针对的是上、下叠，未涉及中叠，第二部分是原告拍摄的实际交付的自行车库的视频，对三性及证明目的无异议，是存在局部层高约6米、局部层高约4米的情况，第三部分是下叠样板房的视频，对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，开发商未承诺中叠和下叠的层高是完全一致的；证据3，对真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明自行车库的所有空间内层高均是3.97米，而是部分层高约3.97米。本院经审查后认为，鉴于被告对上述证据1-3的真实性无异议，结合本案其他证据，对被告针对其开发的“天悦花园”楼盘中的上、下叠户型制作宣传资料，针对下叠装修制作了样板房供买受人参观，出售的中叠户型因设计需要层高不规则、未达到合同约定的6米层高的事实予以确认。二、对被告提交的以下证据：1.自行车库设计规范1份，证明被告交付的地下自行车库符合设计规范的事实；2.案涉地下自行车库的剖面图1份，证明被告交付的自行车库局部层高6米、局部层高4米的事实；3.1幢3-101房产销售合同1份，证明同单元下叠地下自行车路单价因层高均为6米与中叠地下自行车库售存在明显差价的事实；4.视频1份，证明网签时层高6米是锁定数据，无法更改的事实；5.预售证1份，证明案涉地下自行车库依法销售时已经结顶，地下自行车库已经具备实景条件的事实；6.竣工验收备案表1份，证明案涉地下自行车路已经通过综合验收、质量合格的事实；7.测绘技术报告1份，证明被告按照约定的面积交付了自行车库的事实。原告提出质证意见：证据1、2、7，是否符合设计规范与本案无关，本案关键是被告明知层高没有6米，还与原告签订合同，且在合同中约定层高6米，使得原告有充分的理由相信层高达到6米；证据3、4，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，价格是被告定的，被告明知没有6米还与原告签订6米的合同，至于中叠的售价与下叠不同，也是被告的定价，买受人认为价款核算才购买，但被告不能欺骗买受人，即使合同上的“6米”无法更改，也可以备注；证据5，买房时还在施工，购房者是不允许去现场看的；证据6，本案争议与占地面积无关，是层高不符合约定。本院认为，本案原告在双方订立的商品房买卖合同生效后，在选择继续履行合同的基础上，要求被告赔偿因地下自行车库层高未达6米造成的经济损失，双方的主要争议在于被告交付的标的物现状是否符合合同约定，如不符合，其因被告的违约行为导致的合理损失如何计算。因此，被告交付的地下自行车库是否符合设计规范、是否通过综合验收，以及建筑面积如何、质量是否合格等问题，与本案争议并无关联，故仅予确认上述证据1、2、6、7的真实性；对于上述证据3、4，即使证据反映的内容属实，综合证据5及本案其他证据，并无法证实被告在与原告订立《商品房买卖合同》之前或之时已告知买受人中叠地下车库的实际层高情况，原告并不具备应当知晓所购户型区别于下叠户型的合理理由，也仅有在双方实际约定的层高标准与书面不一致的情形下才会产生数据输入错误的问题，故对相关证据的证明力不予确认。三、对本院出示的义汇丰房估（法）[2020]第0012号估价报告：原告对真实性无异议，认为鉴定的价值偏低；被告对真实性无异议，但认为不应作为定案依据，一是本案涉及的自行车库无论是合同约定的六米还是局部六米、局部四米，销售给原告的时候定价都是一致的，自行车库的层高产生的价格差已经在原告购买自行车库的价格中予以了充分体现，价格差原告是明知的；二是被告的失误导致部分层高书写成六米，是笔误；三是这是事后评估出来的价格，涉及诸多因素，被告认为还是应尊重合同契约精神；四是差价应考虑到原告购买的是自行车库的属性，该报告评估出来的价差可以作为参考，但不应作为判决的依据。本院认为，在征得双方当事人意见的基础上，针对层高不足6米造成的经济损失，本案参照另案中15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库的鉴定结论，该次鉴定是本院委托具备资质的专业鉴定机构，经合法鉴定程序后作出了鉴定结论，原、被告的异议理由不成立，本院对该份鉴定结论予以采纳并确认其证明力。本院经审理认定事实如下：原告诉称的其因购买“天悦花园”15幢1-301室房产、15幢01号地下自行车库与被告签订《商品房买卖合同》的事实及合同有关层高、售价的约定，与本院查明事实一致。另查明，被告于2018年5月11日取得“天悦花园”的预售证。双方还在《商品房买卖合同》中针对价款支付、交付时间及交付条件等作出了约定。合同签订后，原告付清了3090000元房款。2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，被告通知原告收房，原告验收时发现15幢01号地下自行车库的层高与合同约定的6米差距较大，未予收房。又查明，被告开发的“天悦花园”同一幢内区分上、中、下叠户型，其中的中叠户型共有24套，地下自行车库层高不规则，仅有部分空间层高达6米，最低层高为3.97米；下叠地下自行车库的层高为6米。被告制作的宣传材料和样板房均为下叠，但未对此作出提示说明。在本案审理过程中，基于双方当事人的争议，本院对原告购买的15幢1-301室房产、15幢01号地下自行车库在2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失委托义乌市汇丰房地产评估有限公司进行司法鉴定；经征得当事人意见，为节约诉讼成本，本案参照另案中15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库的鉴定结论；鉴定机构出具义汇丰房估（法）[2020]第0012号估价报告，载明24套中叠户型中15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库在2018年6月10日因自行车库层高未达6米造成的价值损失为200400元。本院认为，涉案《商品房买卖合同》属原、被告自愿协商所签，系合法有效，双方当事人均应按约履行。被告无法向原告交付与合同约定层高相符的地下自行车库，已构成违约，对原告因此造成的合理损失，被告应承担赔偿责任。关于原告所购买的15幢1-301室房产及15幢01号自行车库，在参照15幢3-301室房产、15幢06号地下自行车库的鉴定结论的基础上，对本案所涉地下自行车库在原告购买商品房期间因层高不足6米造成的经济损失按照车库售价的23.24%计算，即为191125.76元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告金华凯润置业有限公司于本判决生效后7日内赔付原告姜跃群经济损失191125.76元。二、驳回原告姜跃群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3734元（原告已预交，已减半收取），由姜跃群负担1673元，被告金华凯润置业有限公司负担2061元（被告须在案件生效之日起7日内向本院交纳，逾期将强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  胡 曼二〇二〇年七月二十三日代书记员  徐筱玮