江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初368号原告：常州宏伟物业管理有限公司，住所地常州市新北区春江镇东海路长宏公寓1-402号，统一社会信用代码91320411089349603X。法定代表人：陶红霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：薛英泽，江苏派腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，江苏派腾律师事务所实习律师。被告：周志平，男，1980年8月18日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：钱涛，江苏良筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏颖，江苏良筑律师事务所律师。原告常州宏伟物业管理有限公司诉被告周志平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后,依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告常州宏伟物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛英泽、被告周志平的委托诉讼代理人钱涛、夏颖到庭参加诉讼，第二次开庭时，原告常州宏伟物业管理有限公司的委托诉讼代理人薛英泽、被告周志平的委托诉讼代理人夏颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州宏伟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付物业服务费用55534元及逾期付款利息(从起诉之日起，按照年利息6%计算，要求支付实际付清日止)；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月17日，原告与春江中央花苑业主委员会签订了一份物业服务合同，合同约定由原告对中央花苑的房屋进行物业服务，商铺的物业服务费为1.0元/月/平方，而被告作为中央花苑111号商铺的承租人，自2017年1月1日起至2019年6月14日止，尚有物业管理费用未交付至原告处。原告己履行了物业服务义务，被告理应支付物业服务费，经屡次催要，被告均未能支付。现诉至法院，望判如所请。被告周志平辩称，物业服务合同无效，业主委员会成立不合法，没有开业主大会，也没有开业主大会选定物业服务公司，因物业服务合同无效，补充协议亦无效。本案应提交仲裁，而不是向法院起诉。本案被告主体不适格，原告应要求常州桐城置业发展有限公司支付物业费。若法院认为原、被告之间存在合法有效的物业服务合同，原告应提交2017年1月1日-2018年2月20日的物业服务合同，并举证证明其履行了合同约定的物业服务内容和物业服务质量。经审理查明，2015年11月17日，原告与春江中央花苑业主委员会签订了一份《春江中央花苑物业服务合同》，约定：坐落于常州市新北区办公楼由春江中央花苑业主委员会委托原告负责本物业的日常管理工作；物业服务费的交纳标准为商业为1.0元/月.平方米；物业服务相关费用按每一年交纳一次，业主或物业使用人应在每年年底预交下一年度的费用并履行交纳义务；本合同期自2015年11月17日起至2018年2月20日止；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式解决，1、向常州市仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼。合同期满，原告又与春江中央花苑业主委员会签订了一份《春江中央花苑物业服务合同》，约定本合同期自2018年2月20日起至2021年2月20日止。合同其他内容与上述合同一致。2018年4月25日，原告与春江中央花苑业主委员会签订《补充协议》，约定：双方于2015年11月17日、2018年2月20日共同签署了两份《春江中央花苑物业服务合同》，就原协议中争议解决办法的变更订立补充协议，原合同第三十七条“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式解决：1、向常州市仲裁委员会申请仲裁；2、向人民法院提起诉讼，”该条款变更为“本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向原告方所在地人民法院提起诉讼”；本协议自双方签字盖章之日起生效，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等法律效力。另查明，涉案房屋即春江中央花苑111号房屋所有权登记在常州桐城置业发展有限公司名下，常州桐城置业发展有限公司于2013年5月1日与被告签订了《商业房屋租赁合同》一份，约定常州桐城置业发展有限公司所有的春江中央花苑111号的房屋由被告承租经营超市，租赁期限自2015年1月1日至2028年12月31日止，年租金标准为142.35元/平米，租金支付方式为提前三个月一次性预付6个月租金，先付后用；被告应承担的费用为水费、电费、物管费等，被告应按时交纳自行负担的费用，等等。合同签订后，常州桐城置业发展有限公司将案涉房屋交付给被告使用。2017年1月12日，案涉房屋发生火灾。2018年7月19日，常州桐城置业发展有限公司向被告发函要求解除租赁合同、支付租金等，为此，被告向本院提出诉讼，要求处理。本院于2019年2月13日作出（2018）苏0411民初5781号民事判决，判决内容为一、解除常州桐城置业发展有限公司与本案被告周志平于2013年5月1日签订的商业房屋租赁合同；二、本案被告周志平于本判决生效之日起十日内向常州桐城置业发展有限公司支付租金429248元；三、本案被告周志平于本判决生效之日起二十日内腾空房屋并恢复原状。本案被告不服判决，提出上诉。后经常州市中级人民法院调解，双方于2019年5月28日达成《房屋交接协议》，确认2019年6月15日为被告与常州桐城置业发展有限公司房屋交接之日。再查明，常州桐城置业发展有限公司所有的春江中央花苑111号房屋是位于常州市新北区的春江中央花苑小区的商铺，案涉房屋的面积为1884.65㎡，双方在庭审中一致认可案涉房屋的面积为1800㎡，其中有15平方米是他人使用于奶茶点经营，应从被告承租的房屋面积中扣除。上述事实，由物业服务合同、补充协议、民事判决书、民事调解书、房屋交接协议、接处警工作登记表、监控照片、光盘、工商登记信息、商铺租赁合同及原、被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，关于合同的效力。依照有关法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中,原告和春江中央花苑业主委员会签订的《物业服务合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,均合法有效,对该物业服务区域内的业主均具有约束力。被告也未提供证据证明合同存在无效的情形，被告认为《物业服务合同》无效和应提交仲裁处理的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告的主体资格。依照有关法律规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持；因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规定的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。该规定表明，业主与物业的承租人约定由承租人交纳物业费时，物业承租人系交纳物业费的义务人，物业服务企业有权直接要求物业承租人交纳物业费。本案中，常州桐城置业发展有限公司作为业主，将其房屋租用给被告使用，并约定物业服务费由本案被告承担，原告作为物业公司依约对涉案房屋所在小区提供了物业管理服务,原告有权要求被告交纳物业服务费，故被告辩称其主体不适格的辩解理由，本院不予采纳。经查实被告从2017年1月1日起至2019年6月14日未交纳物业费，而涉案物业服务合同约定,业主应当按照每月1元/㎡计算物业费，租房面积为1800㎡，扣除奶茶店面积15㎡，原告应交而未交纳的物业费为52598元。被告未按约支付物业费，构成违约，原告要求从起诉之日起支付利息的诉讼请求符合有关法律规定，但计算标准应按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院一、被告周志平于本判决生效之日起十日内支付原告常州宏伟物业管理有限公司物业服务费52598元。二、驳回原告常州宏伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1189元，由原告常州宏伟物业管理有限公司负担59元，被告周志平负担1130元，该款已由原告常州宏伟物业管理有限公司预交，被告周志平于本判决生效之日起十日内将其负担部分直接支付给原告常州宏伟物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的相关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  雷静芳人民陪审员  刘梦洁人民陪审员  吴国琴二〇二〇年七月三日书 记 员  章曌杰