新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2901民初737号   原告：中国银行股份有限公司阿克苏地区分行，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市新华东路1号。   负责人：陈建国，该行行长。   委托诉讼代理人：侯林丹，新疆天山律师事务所律师。   被告：陈建华，男，1983年10月15日出生，汉族，无固定职业，原住新疆维吾尔自治区阿克苏市，现下落不明。   被告：阿克苏地区德昆房地产开发有限公司，住所地阿克苏市塔北路24号创业新天地3-084。   法定代表人：王新博，该公司总经理。   委托诉讼代理人：郭沁，新疆则冰律师事务所律师。   原告中国银行股份有限公司阿克苏地区分行（以下简称中国银行阿克苏分行）与被告陈建华、阿克苏地区德昆房地产开发有限公司（以下简称德昆房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告中国银行阿克苏分行的委托诉讼代理人侯林丹、被告德昆房地产公司的委托诉讼代理人郭沁到庭参加诉讼，被告陈建华经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   中国银行股份有限公司阿克苏地区分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.判令第一被告立即偿还借款本金325078.63元，利息30437.35元(利息计算至2018年8月15日，2018年8月15日之后的利息利随本清)，追款损失15520元(以上金额合计371035.98元)；3.判令法院判令第二被告对上述款项承担连带担保责任；4.请求法院判令原告对第一被告抵押的房屋具有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，第一被告因要购买第二被告所售的房屋遂向原告借款，双方于当日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：借款37万元，期限20年，此笔借款由第一被告以所购房屋提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，并由第二被告自愿提供连带担保责任。合同签订后，原告如约向第一被告发放借款。但第一被告却未能按约按期还本付息，截止至2018年8月15日，第一被告尚欠原告借款本金325078.63元，利息30437.35元，第二被告也未自觉履行担保责任。另外，原告为诉讼需支付追款损失15520元，依约也应由被告承担。原告认为原、被告之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系其真实意思表示，合法有效，依法应予以确认，被告未按期还本付息，依法应承担违约责任,遂诉至人民法院。   被告德昆房地产公司辩称，依照我国担保法的规定，债务人以自己的房产作为抵押，应当先以抵押物偿还债务，不足部分才由担保人承担保证责任；在担保期间内原告方没有及时主张，被告公司的担保期限已过，我公司不应承担担保责任。   被告陈建华未作答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1.原告提交《商品方买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，用以证明被告陈建华在被告德昆房地产公司处购买住房向原告贷款，被告德昆房地产公司承担连带保证责任的事实；被告德昆房地产公司对上述证据予以认可，但认为应当以债务人的抵押物先行偿还，不足部分才由保证人承担保证责任；被告陈建华未到庭，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性及对本案对证明效力予以确认。   2.原告提交借款借据，用以证明按照贷款合同约定向被告陈建华发放贷款的事实；被告德昆房地产公司对上述证据予以认可；被告陈建华未到庭，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性及对本案对证明效力予以确认。   3.原告提交房地产抵押申请登记表、抵押标的物情况、抵押审批登记表、个人住房贷款房产权益抵押证明书，用以证明被告陈建华用名下房产向原告抵押贷款，并办理抵押手续的事实；被告德昆房地产公司对上述证据予以认可；被告陈建华未到庭，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性及对本案对证明效力予以确认。   4.原告提交银行贷款已还款明细清单，用以证明被告陈建华截止2017年7月尚欠原告贷款本金325078.63元、利息30437.35元的事实；被告德昆房地产公司对上述证据真实性认可，但认为不清楚被告陈建华欠款数额；被告陈建华未到庭，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性及对本案对证明效力予以确认。   5.原告提交律师委托代理合同及收据，用以证明原告此次诉讼产生律师费15520元的事实；被告德昆房地产公司对上述证据不认可，认为合同系原告与他人签订，真实性无法确认，律师收费应当开具发票，收据无法证实是否交纳律师费；被告陈建华未到庭，视为放弃质证的权利；本院对上述证据的真实性予以确认。   被告德昆房地产公司、被告陈建华未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年3月12日，被告陈建华与被告德昆房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告陈建华购买被告德昆房地产公司开发的××路商品房：房价为537280元，买受人（陈建华）已于2013年3月12日付清首付款167280元，余款370000元办理银行按揭手续；买受人购买的商品房为预售商品房。”   2013年3月27日，原告与被告陈建华、被告德昆房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定：“借款人陈建华，贷款人中国银行股份有限公司阿克苏分行，保证人德昆房地产公司；个人住房贷款金额为370000元，贷款期限20年；贷款偿还方式为按月等额本金偿还，贷款月利率6.004%；房屋地址阿克苏市××路；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应本合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后办理正式抵押登记；保证人提供阶段性连带责任保证；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由借款人承担：律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等。附件一：个人一手住房贷款合同通用条款，第二条第二款约定本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。第三条第一款约定借款人出现下列时间之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息;第二款出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期，（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，（8）依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权，（10）要求保证人承担保证责任。第四条开发商保证：1.保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；2.本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。合同同时约定了各方其他权利和义务”2013年3月27日，原、被告在阿克苏市住房和城乡建设局办理抵押审批登记，但未办理抵押登记。后，原告如约向被告陈建华发放借款370000元。但被告陈建华自2017年9月起未能按约按期还本付息，经原告核算，截止2018年8月15日，被告陈建华尚欠原告借款本金325078.63元，利息30437.35元。   另，原告为此次诉讼支付律师代理费15520元。   本院认为，原告与被告陈建华、被告德昆房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，各方均应按照约定履行各自义务，现原告向被告陈建华发放购房借款370000元，被告陈建华应按月向原告还本付息，现被告陈建华已经数期未按照合同约定还款，已构成违约，故原告主张解除原、被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持；对原告主张被告陈建华偿还本金325078.63元，利息30437.35元（截止2018年8月15日，之后利息利随本清）的诉讼请求，本院亦予以支持；合同中明确约定解决争议发生的律师费用由借款人承担，原告为实现债权提起本案诉讼与新疆天山律师事务所签订了《委托代理合同》，合同约定原告需支付律师费15520元，委托合同为诺诚性合同，双方签订即发生法律效力，且新疆天山律师事务所已经履行了代理职责，故原告主张被告承担律师代理费的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张对被告陈建华抵押的房屋具有优先受偿权的问题。被告陈建华在被告德昆房地产公司购买的翡翠园2幢1701室商品房为期房，在阿克苏市住房和城乡建设局办理的抵押登记为抵押权预告登记，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，本案被告陈建华未取得产权证，亦未办理现实物权的抵押登记，此时原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押条件成就或约定期限届满对被告陈建华抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该抵押房屋享有现实的抵押权，故对原告主张对被告陈建华抵押的房屋具有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持；关于被告德昆房地产公司是否应当承担连带保证责任的问题，在双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定：“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”本案中，被告并未办理房屋抵押登记手续，被告德昆房地产公司作为该合同的保证人，对借款人提供阶段性连带责任保证，应对借款人的债务承担保证责任，故对原告主张被告德昆房地产公司承担连带责任保证的诉讼请求，本院予以支持，对被告德昆房地产公司辩解意见，不予采纳。被告陈建华经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：   一、解除原告中国银行股份有限公司阿克苏地区分行与被告陈建华、被告阿克苏地区德昆房地产开发有限公司于2013年3月27日《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；   二、被告陈建华于本判决生效后向原告中国银行股份有限公司阿克苏地区分行偿还借款本金325078.63元，利息30437.35元（截止2018年8月15日，之后利息利随本清）；   三、被告陈建华于本判决生效后向原告中国银行股份有限公司阿克苏地区分行支付律师代理费15520元；   四、被告阿克苏地区德昆房地产开发有限公司对上述被告陈建华的债务承担连带责任保证，可在承担连带责任保证后向被告陈建华行使追偿权；   五、驳回原告中国银行股份有限公司阿克苏地区分行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6866元，由被告陈建华、阿克苏地区德昆房地产开发有限公司负担；公告费850元由被告陈建华、阿克苏地区德昆房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   步 锰   审  判  员   孟庆野   人民 陪 审员   许力英   二 〇 二 〇 年 七 月 二 十 日   书  记  员   王子燕