河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6340号上诉人（原审原告）：龚文站，男，1968年2月12日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：王艳慧，河南豫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何金敏，河南豫和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李松坡，男，1983年10月13日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：岳世鑫，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：慎丽霞，河南良承律师事务所实习律师。上诉人龚文站因与上诉人李松坡房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人龚文站及委托诉讼代理人王艳慧、何金敏，上诉人李松坡及委托诉讼代理人岳世鑫、慎丽霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龚文站上诉请求,1.请求撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人转让费44600元及空调拆迁费500元、搬家费580元、仓库房租6000元等各项损失，共计51680元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人使用房屋至2020年1月4日，并将2019年11月25日至2019年12月31日期间的租金5250元从转让费中予以扣除系认定事实错误。首先，由于《郑州市人民政府关于印发郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案的通知》中对“住改商”等违规改变住房性质开展专项整治，被上诉人转让给上诉人的饭店性质为住宅，不能用于商业经营。转让协议签订后，上诉人就因无法办理营业执照，一直未进行经营，上诉人从未使用涉案房屋，不存在一审认定的使用涉案房屋至2020年1月4日的事实。其次，一审上诉人提交了与芦艳签订的房屋租赁合同，明确显示上诉人的租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，故2019年11月25日至2019年12月31日期间房租也包含在双方约定转让费内。另芦艳退给上诉人的押金金额为3400元，并非4000元。故一审法院直接将该部分租金5250元及4000元押金从转让费中扣除不合理。二、一审法院对上诉人各项损失共计7080元不予支持不合理。自2019年11月25日签订转让协议至今，上诉人不仅仅损失了44600元转让费，还包括拆除涉案房屋空调的拆迁费、搬家费以及为储存饭店设备的仓库租赁费共计7080元，且该损失一直在进行。一审法院仅以仓库租赁合同为复印件，收据为打印件且薛青山、马孝严等人未出庭作证，以及上诉人不能证明所提交的河南省增值税普通发票是因搬家所产生就不予支持有悖常理。上诉人支付的44600元转让费和后期各项损失7080元（暂计）应予支持。李松坡辩称，一审法院认定龚文站使用房屋至2020年1月4日并无不当，龚文站应当支付2019年11月25日至2019年12月31日期间的租金。双方于2019年11月25日签订《转让协议》之后，李松坡便将涉案饭店交于龚文站，约定了转让费用包含2019年11月25日至2019年12月31日期间的房租与4000元押金。现一审法院认定转让协议解除。2019年12月31日至2020年1月4日，龚文站实际占有该房屋，应当支付该期间的资金。第二，龚文站没有证据证明其7080元的损失，上诉人李松坡不予认可。即使存在，也是龚文站自身原因造成，应当由其自身承担。李松坡上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决解除双方之间《转让协议》无法律依据。第一，双方之间《转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕。第二，龚文站能否将涉案店铺用于商业经营，不包含在双方之间的转让协议内。双方一审均认可48000元的转让费包括剩余房租、租房押金及店铺内物品，并不包含涉案店铺营业执照的办理。第三、双方签订《转让协议》时不存在显失公平、隐瞒或欺诈情形，不符合法律规定的可撤销或协议无效的情形。二、一审判决上诉人退还被上诉人扣除租金及押金后剩余的38567.29元转让费无事实依据，且适用法律错误。龚文站辩称，一、李松坡在与龚文站签订转让协议时主观上明显存在欺诈，恶意转让，并最终导致合同目的无法实现，双方签订的《转让协议》依法应解除，一审法院判决于法有据。涉案房屋属于住改商，李松坡明知郑州市人民政府2019年11月14日公布《郑州市城市道路综合改造工程实施方案》，禁止在规定区域内住改商，其主观上明显存在欺诈。二、因无法办理营业执照，龚文站多次到涉案房屋所在地的绿东村街道电缆社区党群服务中心询问情况，均被告知文件出台后已经迅速向所在辖区的商户下达了文件精神，甚至在文件出台前都已经向辖区内住改商的商户散发通知，故李松坡所称的是从龚文站处得知该消息系有意隐瞒事实。三、在一审时李松坡称2019年5月18日起，其就开始在网上发布饭店转让的消息。而龚文站提供的录音内容中，被答辩人说他是在职工学校与别人合伙开了一个饭店，此房转让属于无奈之举。其说法明显自相矛盾，其有意掩盖恶意转让事实的目的。四、双方录音中已经明确体现出李松坡明知龚文站用于经营饭店，且龚文站在起诉状中也明确诉讼请求的事实及理由，一审法院针对龚文站的请求及事实理由进行审查符合法律规定，不存在上诉人所说的超越上诉人与被上诉人之间的协议约定的情形。根据合同法之相关规定，合同目的已经无法实现，双方签订的协议应当解除。协议解除后，当事人有权恢复原状。要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中龚文站向李松坡支付的48000元转让费依法应予以返还。现因涉案饭店不能正常经营，产生的空调拆迁费、搬家费以及为储存饭店设备的仓库租赁费等各项损失，龚文站有权要求李松坡予以赔偿。龚文站向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原、被告之间的转让协议，被告返还原告转让费48000元；2、被告赔偿原告空调拆迁费500元、搬家费580元、房租6000元，各项损失共计7080元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告原系个体工商户，其经营有郑州市中原区豫襄记饭店，该饭店于2018年10月18日工商登记注册，办理营业执照，饭店经营场所位于郑州市中原区××院××楼××单元××号，该饭店系被告租用案外人芦艳房屋所开，房屋租金为每年52500元，被告支付至2019年12月31日。2019年11月24日，原告向被告转款20000元。2019年11月25日，被告向原告出具《转让协议》一份，内容为：“位于中原区××院××楼××单元××号（李家烧烤）原豫襄记饭店转给龚文站，转让费48000大写肆万捌仟元整，从2019年11月25号之前的一切账目于龚文站无关”。同日，原告向被告转款27000元。庭审中，原告称转让费48000元包括25天房租3330元、租房押金4000元以及店铺内的物品。原告扣除了1000元用于支付2019年11月25日之前被告所欠的水电费，实际向被告转款47000元。被告称转让费48000元包括2019年11月25日至2019年12月31日期间的租金5250元、租房押金4000元以及店铺内的物品。被告已将涉案饭店交付给原告。被告向原告交付饭店时双方未办理饭店相关物品的书面交接手续，后原告提交移交物品清单一份，经被告确认，其对原告提供清单中的桌子、板凳、展柜的数量有异议，原、被告双方对于原告已丢弃的物品的价值未能达成一致意见。被告将涉案店铺转让给原告后，原告于2019年11月25日交纳涉案店铺电费176.09元，于2019年11月26日交纳涉案店铺2019年7月1日至2019年10月31日期间卫生费46元，于2019年12月13日交纳涉案店铺燃气费595.2元。原告与芦艳签订《房屋租赁合同》一份，约定房屋租金为一年55000元，租赁期限为一年（自2020年1月1日至2020年12月31日），被告在签订合同之日向芦艳交纳押金4000元，先押后用；缴租为六个月支付一次，应提前15天支付。原告在2019年12月15日前支付前六个月租金27500元，于2020年6月15日前支付剩余六个月租金27500元，先付后用。诉讼中，原告称由于其未按其与芦艳签订的《房屋租赁合同》约定向芦艳交纳租金，其与芦艳签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月4日解除，芦艳向原告退还押金3400元，原告于2020年1月4日已搬离涉案房屋。诉讼中，原告提交2019年11月25日录音资料一份、原、被告在涉案店铺合影一张、郑州市人民政府文件（郑政文（2019）166号《郑州市人民政府关于印发郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案的通知》）打印件一份、原告微信聊天记录打印件两张。用以证明：因原告不能继续经营，原告多次与被告协商，被告一直推托，最后失联，原告无奈通过微信通知被告解除合同。被告明知政府下发文件原告不能办理营业执照，仍将房屋转让给原告，非法赚取转让费。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为被告将涉案店铺转让给原告后，被告没有义务配合原告办理营业执照，不能将此义务强加给被告，不能因原告办理经营手续认定被告对涉案店铺不能经营是知情的，也不能否认被告收取转让费的合法性。原告提交涉案饭店室内照片四张、《房屋租赁合同》（复印件）一份、搬家费发票一份、拆空调费用收据（复印件）一份，用以证明：原告为了拆除涉案房屋的空调、搬家、租赁仓库共计损失7080元。经质证，被告对照片无异议；对《房屋租赁合同》（复印件）的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为该证据系原告与本案无关的人员签订的协议，被告无法核实该证据的真实性，也无法证明与本案有关，对该证据不予认可；对搬家费发票的真实性无异议，对其关联性和证明目的有异议，认为该证据不能证明原告是为了搬运涉案房屋内相关物品而产生的费用；对拆空调费用收据的真实性有异议，该收据系复印件，无法核实其真实性。对其关联性有异议，原告不能证明收款人有相关资质，对该证据不予认可。以上事实，有原、被告提交的证据及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，被告于2019年11月25日向原告出具《转让协议》，原告予以认可，该《转让协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，本院依法对该转让协议的效力及双方之间形成的店铺转让法律关系予以确认。关于原告要求解除原、被告之间的转让协议的诉讼请求。由于《郑州市人民政府关于印发郑州市进一步改进城市精细化管理实施方案的通知》中对“住改商”等违规改变住房性质开展专项整治,被告转让给原告的饭店所使用的房屋性质为住宅，不能用于商业经营，原告无法获得合法的经营执照，原告接受被告转让的饭店进行经营的合同目的不能实现，故对于原告要求解除原、被告之间的转让协议的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告返还转让费48000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告出具的《转让协议》中虽然约定转让费为48000元，但原告实际向被告支付转让费47000元，其余的转让费以原告支付涉案店铺转让之前的电费、燃气费、物业费的形式支付。因原告支付涉案店铺电费176.09元、卫生费46元、燃气费595.2元，共计817.29元，故原告实际向被告支付的转让费为47817.29元。由于原告向被告支付的转让费中包含有被告支付的2019年11月25日至2019年12月31日期间的租金5250元（52500元/年÷12个月÷30天×36天）、押金4000元。根据原告认可，其使用涉案饭店至2020年1月4日，且原告与芦艳另行签订《房屋租赁合同》，因其未按房屋租赁合同约定向芦艳支付租金，租赁合同解除，故本院对于原告要求被告返还转让费中的租金5250元及押金4000元的诉讼请求不予支持。被告应将其余的转让费38567.29元（47817.29元-5250元-4000元）返还给原告。合同解除后，原告亦应将被告转让的物品返还给被告。由于原、被告双方对于原告提交的物品清单中的桌子、板凳、展柜数量有异议，且原告将被告转让的两个货架、一个灶台已丢弃，双方对于原告丢弃的物品价值未能达成一致意见，故本院对于被告转让给原告的该部分物品不予处理。关于原告要求被告赔偿原告各项损失共计7080元的诉讼请求，由于原告提交的《房屋租赁合同》、收据均为复印件，且《房屋租赁合同》系原告与案外人薛青山签订，收据系案外人马孝严出具，而上述人员均未到庭作证，本院无法核实该证据的真实性，故本院对该两份证据不予认定。原告提交的河南省增值税普通发票的出具日期为2020年1月8日，而原告称其于2020年1月4日即已从涉案饭店搬走，故原告仅以该发票不足以证明该费用系原告从涉案饭店搬走所产生的搬运费，本院不予认定。由于原告提交的证据不能证明其为了拆除涉案房屋的空调、搬家、租赁仓库共计损失7080元，本院对于原告要求被告赔偿损失7080元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告龚文站与被告李松坡于2019年11月25日签订的《转让协议》；二、被告李松坡于本判决生效之日起十日内向原告龚文站返还转让款38567.29元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取588元，原告龚文站负担176元，被告李松坡负担412元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人龚文站主张芦艳通过微信退还龚文站现金3400元，有微信记录为证，被上诉人予以认可，本院予以采信。关于上诉人龚文站提交的其与薛青山的《仓库租赁合同》，不足以证明与本案关联性及损失，不予采纳。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，李松坡于2019年11月25日向龚文站出具的《转让协议》系其真实意思表示，合法有效，双方之间成立店铺转让法律关系。双方之间的店铺转让因政府文件通知，涉及“住改商”，龚文站不能获得合法营业执照，双方之间用于经营的合同目的不能实现，一审法院判令解除合同，并无不当。故李松坡上诉称龚文站已与房东形成新的合同权利义务关系的上诉理由，本院不予采纳。李松坡应向龚文站退还转让费扣除使用成本后（含使用期间租金5250元及押金4000元）的款项38567.29元。故上诉人李松坡的上诉理由不能成立。关于龚文坡上诉称不应扣除租金5250元及房东芦艳实际退还押金3400元的上诉理由，因店铺转让后龚文站实际占有支配该房屋，故其上诉称不应扣除该期间租金5250元的理由不能成立。关于龚文站称房东芦艳实际退还押金3400元，系其与房东之间的另一法律关系，本案不予处理。关于龚文站上诉称因拆除房屋空调、搬家、租赁仓库共计损失7080元，证据不力，不予支持。综上所述，上诉人龚文站与上诉人李松坡的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由上诉人龚文站负担127元，上诉人李松坡负担1050元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年七月十日书记员  李 昊