广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终776号上诉人（原审原告）：莫炜楷，男，1983年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区乐从镇腾冲海边坊渡头田三街3号，公民身份号码为440************179。委托诉讼代理人：陈韵琳，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄育平，男，1988年1月12日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇华建半岛豪庭住宅C型19号楼2单元10B室，公民身份号码为441************714。委托诉讼代理人：郭强，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万统平，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。原审第三人：谢志辉，男，1968年4月26日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码为H0742608901，香港永久性居民身份证号码为H003096（3）。原审第三人：卢志福，男，1958年1月11日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************171。上诉人莫炜楷与被上诉人黄育平，原审第三人谢志辉、卢志福案外人执行异议之诉一案。上诉人不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人莫炜楷向本院提起上诉，请求：1.撤销东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21482号民事判决，支持莫炜楷全部诉讼请求；2.本案诉讼费由黄育平负担。事实与理由：一、案涉《厂房转让协议书》符合法律规定，合法有效。（一）莫炜楷请求的是确认厂房所有权属于莫炜楷，并未对案涉厂房所在土地的使用权主张权利。首先，案涉厂房的土地使用权权属人是“东莞市*******管理区”（以下简称新门楼管理区），莫炜楷已于2011年3月与新门楼管理区签订了协议书，双方约定新门楼管理区将案涉厂房的土地使用权出租给莫炜楷使用，莫炜楷按期向新门楼管理区支付租金及相关费用，新门楼管理区亦确认莫炜楷为土地的承租人。因此，莫炜楷与新门楼管理区建立的是租赁关系，并非土地使用权转让关系，案涉纠纷不涉及土地使用权转让问题。其次，因为历史遗留问题，谢志辉于1999年购置案涉厂房时就存在房地不一的情况，莫炜楷受让案涉厂房时虽双方约定了土地使用权变更登记问题，但因谢志辉既不是土地使用权人，也不是该集体土地的集体经济组织成员，无论合同如何约定，均无法办理土地使用权的变更登记，因此，莫炜楷亦未在本案中就土地使用权主张权利。一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条、第六十二条的规定，认定案涉《厂房转让协议书》无效，适用法律错误。再者，莫炜楷在本案中主张对案涉厂房享有排除执行的权利，并未主张对案涉土地使用权享有排除执行的权利，一审法院在审理案件时以案涉土地使用权只能在集体经济组织成员内流转为由，不予支持莫炜楷的诉讼请求，超出莫炜楷的诉讼请求范围。（二）莫炜楷与谢志辉在履行《厂房转让协议书》过程中已实际变更协议的内容。在《厂房转让协议书》签订后，莫炜楷即向新门楼管理区承租案涉厂房所在的土地，谢志辉亦没有按照协议的约定将案涉厂房的土地合流转为国有土地，并将国有土地使用权登记在莫炜楷名下，莫炜楷与谢志辉已实际变更协议书中关于土地使用权的内容。而谢志辉是案涉厂房的所有权人，有权向莫炜楷转让案涉厂房的所有权，在莫炜楷向谢志辉支付相应转让款，并自2011年5月占有使用案涉厂房，并不违反法律的规定，亦能证明莫炜楷是案涉厂房的所有权人。退一步讲，即便一审法院认为《厂房转让协议书》中关于约定将案涉厂房的土地性质合法流转为国有土地，并将该国有土地使用权登记在莫炜楷名下的条款无效，也不能据此否认整份《厂房转让协议书》的效力，因谢志辉是案涉厂房的所有权人，有权转让案涉厂房。二、莫炜楷对案涉厂房享有排除执行的权利，是案涉厂房的所有权人。（一）莫炜楷与谢志辉就案涉厂房在法院查封前已签订合法有效的书面合同。就转让案涉厂房达成一致的意思表示，莫炜楷已经履行支付案涉转让款的义务，谢志辉履行交付案涉厂房的义务，转让案涉厂房的合同关系已成立，并得到履行。（二）莫炜楷已合法占有案涉厂房，并出租收取租金，莫炜楷已提供证据证明其自2011年5月起接受并占有案涉房屋，并将其对外出租收益，案涉厂房一直在莫炜楷的控制之下。（三）莫炜楷已向谢志辉支付案涉厂房的全部转让款。（四）案涉厂房非因莫炜楷自身原因未办理过户登记。首先，莫炜楷与谢志辉签署房屋买卖合同，并由莫炜楷向银行还贷并解押案涉房屋，赎回房产证后，双方即前往东莞市东坑镇房地产管理所办理过户变更登记手续。当时的该房管所所长谢伯尧收取资料后，经过四至六个月，即退回全部资料给莫炜楷，其打电话给莫炜楷，明确因案涉土地已被规划为绿地，所以办不了过户登记。其次，东坑镇房地产管理所的内部没有该方面的资料申请记录，并不能否定莫炜楷与谢志辉曾向该房管所提出过过户申请的事实，否则将陷入形式审查、机械适用法律条文的局面。也正是因为无法办理过户变更登记，莫炜楷为确保交易的安全，才最后选择办理公证。再者，谢志辉在1999年购置案涉厂房时，厂房所在土地的类别为荒地，且存在房地不一的情况，谢志辉能办理房地产证，故双方在签订《厂房转让协议书》时亦同样认为案涉厂房能够办理变更登记。但谢志辉及莫炜楷均无法预测案涉厂房所在土地的类别在东坑镇总体规划中及已批的控制性详细规划中已变更为公共绿地，并因此而不能办理过户登记。综上，在莫炜楷已积极办理房地产权证的情况下，因土地类别的变更导致无法办理，不属于莫炜楷的原因。（五）莫炜楷主张的案涉厂房的所有权，应当优先于黄育平的金钱债权，且莫炜楷的权利先于黄育平的债权的产生。在法庭调查阶段，莫炜楷补充以下事实：修订后的《中华人民共和国土地管理法》允许集体所有土地出让、出租给集体经济组织成员以外的单位或个人使用，一审判决据以认定案涉《厂房转让协议书》无效的法律依据已经不存在，案涉《厂房转让协议书》合法有效。被上诉人黄育平辩称，1.一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回莫炜楷的上诉请求。2.案涉房屋的土地属于集体所有的土地，房屋所有权属于谢志辉，按规定集体所有的土地只能在集体经济组织成员内部流转，而莫炜楷并非该集体的组织成员，因此，案涉的《厂房转让协议书》违反法律规定，应确认为无效。并且东莞市东坑镇房地产管理所回复没有收到莫炜楷的过户申请，即使收到，依据现行法律规定案涉房屋的产权也无法过户到莫炜楷的名下。3.根据现行的《中华人民共和国土地管理法》，集体经济组织的土地无法转让给集体经济组织成员外的人，因此莫炜楷对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利。原审第三人谢志辉、卢志福未向本院提交陈述意见。莫炜楷一审诉讼请求：1.解除对位于东莞市*******（房地产权证号：粤房地证字第C0096716号）房屋的查封及执行措施；2.确认位于东莞市*******（房地产权证号：粤房地证字第C0096716号）房屋归莫炜楷所有（该房产总价款为236万元）；3、本案诉讼费用由黄育平负担。一审法院认定事实：案涉位于东莞市*******的房屋，已取得房地产权证，登记的权属人为谢志辉，证号为粤房地证字第C0096716号。案涉房屋所占土地，已取得集体土地使用权证，登记的土地使用权人为新门楼管理区，证号为东府集用（1994）字第1900270700165号。经查，莫炜楷并非东莞市*******的集体经济组织成员。据莫炜楷举证的《厂房转让协议书》及东莞市寮步佳合家纺销售部（以下简称佳合销售部）的工商登记信息显示：佳合销售部为个体工商户，其经营者为莫炜楷，现已注销；2011年1月3日，谢志辉作为甲方、转让方，佳合销售部作为乙方、受让方，双方签订该《厂房转让协议书》，约定甲方将案涉房屋转让给乙方，转让总价236万元，甲方负责把上述集体工业用地合法流转为国有土地，过户登记到乙方名下，等。据莫炜楷举证的银行转账凭证、收据、公证书等显示：2011年1月3日至8月17日期间，莫炜楷陆续通过银行转账给谢志辉，直至付款236万元完毕；谢志辉于2011年8月15日出具收据，确认收到莫炜楷199.5万元，于8月19日出具收据，确认收到莫炜楷36.5万元，并备注“至此厂房转让款已全部付清给谢志辉”；2012年2月21日，东莞市东部公证处出具《公证书》，公证书内容为“兹证明谢志辉于二0一二年二月十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《收款收据》上签名、捺右手食指指印”。另，莫炜楷主张其自2011年5月起接受占有案涉房屋，并将其对外出租收益，主张其于2011年8月向房产部门申请办理过户手续，主张房管部门答复新门楼工业区规划为绿地，暂时无法办理过户。本案在执行申请执行人黄育平与被执行人谢志辉、卢志福执行一案[案号为（2017）粤1973执9439号]过程中，于2017年10月30日查封了谢志辉名下的案涉房屋。莫炜楷对此向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年11月19日作出（2018）粤1973执异195号执行裁定书，裁定驳回莫炜楷的异议，并告知其有权提起诉讼。2018年12月12日，莫炜楷向一审法院提起本案诉讼。本案审理过程中，经莫炜楷申请，一审法院向东莞市东坑镇房地产管理所进行调查，该所回函称未曾收到莫炜楷提供的关于案涉房屋的过户资料申请；一审法院向东莞市自然资源局进行调查，该局回函称案涉房屋所占集体土地在东坑镇总体规划中及已批的控制性详细规划中均为公共绿地。一审法院认为：谢志辉、卢志福经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未举证及陈述，视为自行放弃其诉讼权利，由此造成的不利后果由其自行承担。案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。具体到本案，莫炜楷应就其对案涉被一审法院查封的案涉房屋及所占土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋所占土地为集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条、第六十二条的规定，集体所有土地只能在集体经济组织成员内部流转，因莫炜楷并非案涉房屋所占土地的集体经济组织成员，故谢志辉将案涉房屋转让给莫炜楷，违反了上述法律强制性规定，依法无效。综上，一审法院认定案涉《厂房转让协议书》依法无效。在此情况下，莫炜楷主张其对案涉土地使用权及地上建筑物享有排除执行的权利，并主张所有权，无事实与法律依据，一审法院不予支持。相应的登报费，也应由莫炜楷自行承担。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回莫炜楷的全部诉讼请求。本案一审案件受理费25680元，莫炜楷已预交，由莫炜楷负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经法庭调查与阅卷，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院另查明，东莞市丰佳纺织品有限公司（乙方，已注销，法定代表人莫炜楷，以下简称丰佳公司）于2011年3月与东莞市东坑镇新门楼股份经济联合社（甲方，以下简称新门楼经联社）签订了《协议书》，约定由乙方接租尚品手袋厂谢志辉于1994年6月1日签订的关于租赁甲方一块工业用途地基的合同剩余年限，接租期和延租期合计50年。2012年2月29日，新门楼经联社与莫炜楷签署《补充协议》，约定因丰佳公司经营不善，双方同意丰佳公司于2011年3月与新门楼经联社签署的《协议书》的乙方主体由丰佳公司变更为莫炜楷，其他条款不变，莫炜楷必须按协议条款继续履行。莫炜楷一审期间提交了收款收据，显示其有向新门楼经联社交纳土地使用款。另莫炜楷一审期间还提交了《厂房租赁合同书》、《工资债权转让协议书》、《垫付证明书》、民事判决书，拟证实其将案涉厂房出租给第三方，并为第三方垫付工人工资的事实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。谢志辉为香港特别行政区居民，本案为涉港案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案当事人争议的执行标的物为不动产，应确定中华人民共和国内地的法律作为本案的准据法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对莫炜楷上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为:一、莫炜楷排除执行的请求能否得到支持；二、莫炜楷确权的请求能否得到支持。关于焦点一。首先，《厂房转让协议书》系佳合销售部与谢志辉签署，佳合销售部注销登记之后，其相应的权利义务应由经营者莫炜楷承继，故莫炜楷在本案中作为案外人主张权利，符合法律规定。其次，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院分述之：第一，案涉房产已经于2001年取得了房产证，登记于谢志辉名下，谢志辉有权处分案涉房产，佳合销售部与谢志辉于2011年1月签订案涉房屋的《厂房转让协议书》并未违反法律规定。案涉房产被查封的时间为2017年10月30日，《厂房转让协议书》签订于被查封之前。第二，根据莫炜楷在一审期间提交的付款凭证、公证书可以证实莫炜楷已经向谢志辉支付了案涉房屋的全部价款。同时根据莫炜楷在一审期间提交的《厂房租赁合同书》、《工资债权转让协议书》、《垫付证明书》、民事判决书，也可以证实莫炜楷在查封之前已合法占有案涉房产用于出租。第三，莫炜楷与谢志辉签订的《厂房转让协议书》约定由谢志辉负责将案涉房屋所在的土地使用权的性质由集体用地流转为国有土地，并将土地使用权登记在莫炜楷名下，即办理过户登记的主要义务在于谢志辉，莫炜楷在支付全部转让款并实际使用案涉房屋的情况下，主观上并无阻碍或怠于办理过户登记手续的缘由。第四，莫炜楷主张的是对案涉房产排除执行，对于案涉房产所占有的土地，莫炜楷与新门楼经联社签署了租赁协议，双方之间成立的系租赁关系，并不违反法律行政法规的强制性规定。综上，莫炜楷对案涉房屋享有财产性权益，其请求排除执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，本院依法予以支持。关于焦点二。因案涉厂房所在土地登记的土地使用权人为新门楼管理区，与案涉房产登记的权属人谢志辉不一致，且案涉房屋所占集体土地在东坑镇总体规划中及已批的控制性详细规划中已规划为公共绿地，莫炜楷要求确权的主张涉及房地产权不一致以及行政机关关于土地规划的变更等问题尚待解决，上述问题应由莫炜楷向行政主管部门申请解决，故对莫炜楷请求确认案涉房产归其所有，本院依法不予支持。综上所述，莫炜楷的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。一审判决适用法律有误，导致处理结果错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条以及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初21482号民事判决；二、不得执行位于东莞市*******（房地产证号粤房地证字第C0096116号）的房屋;三、驳回莫炜楷的其他诉讼请求。本案一审案件受理费25680元（莫炜楷已预交），由莫炜楷负担21828元，由黄育平负担3852元；本案二审案件受理费25680元（莫炜楷已预交），由莫炜楷负担21828元，由黄育平负担3852元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年七月八日书记员  关 东附录相关法律：《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。