湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3473号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司，住所地湖北省武汉市江夏区藏龙岛科技园研发大楼二楼。法定代表人：杨琴英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章科峰，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区藏龙岛科技园九凤街1号。法定代表人：王贤生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付庆祥，湖北协立律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐桂如，湖北协立律师事务所律师。原审被告：武汉龙腾旋塑交通安全设施制造有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区藏龙岛科技园。法定代表人：杨**，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周薇，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司（以下简称泽泰公司）、原审被告武汉龙腾旋塑交通安全设施制造有限公司（以下简称龙腾公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金鑫公司上诉请求：一、撤销原判第二、四、五、七项，依法改判驳回泽泰公司一审全部诉讼请求并支持金鑫公司一审反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由泽泰公司承担。事实与理由：第一、一审判决在已经认定涉案租赁合同合法有效的前提下，置合同约定不顾，将涉案地上建筑物认定为泽泰公司“损失”，进而判令“金鑫公司对损失承担30%的责任”，显然是错误的。第二、一审判决认定“2019年2月13日，泽泰公司的4S店被金鑫公司贴上封条，该行为发生在解除合同之后，视为金鑫公司已实际收回涉案土地并占有地上建筑物，且泽泰公司无需再进行腾退”毫无事实依据。该封条只是春节期间张贴的红色封条，与本案租赁纠纷并无关系。泽泰公司至今未履行腾退义务。第三、一审判决计算泽泰公司应当缴纳2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用错误。泽泰公司实际应该缴纳的费用应为355644元。泽泰公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙腾公司辩称：认可金鑫公司的上诉请求和理由。泽泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认泽泰公司与金鑫公司签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》无效；2.判令金鑫公司、龙腾公司连带返还租金5891835.60元，并承担该资金占用期间损失（从租金支付之日至判决确定给付之日止，按年利率6%计算）；3.判令金鑫公司、龙腾公司连带赔偿泽泰公司建造4S店及宿舍楼花费的工程款4631563元，4S店装修款1981000元，消防费用425000元，计7037563元；4.本案所有的诉讼费用由金鑫公司、龙腾公司承担。一审诉讼中，泽泰公司将第3项诉讼请求变更为：金鑫公司、龙腾公司连带赔偿泽泰公司工程款、装修款共计5627870元。并明确在案涉合同有效前提下，其诉讼请求为：1.同意解除合同；2.金鑫公司、龙腾公司连带返还泽泰公司4865212元。金鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认泽泰公司和金鑫公司于2011年9月28日签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》于2019年1月1日解除；2.泽泰公司向金鑫公司支付拖欠的2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用合计355644元；3.泽泰公司立即腾退位于武汉市东湖高新开发区光谷大道藏龙岛九凤街汽车产业园区内土地（编号为E地块，占地面积9879平方米），并将地上建筑物、构筑物无偿交给金鑫公司所有；4.泽泰公司向金鑫公司支付解除合同违约金118548元；5.泽泰公司按《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》约定租金标准，赔偿金鑫公司2019年1月1日至实际腾退之日止的土地占用损失；6.本案诉讼费由泽泰公司负担。一审法院经审理查明，2011年9月28日，泽泰公司（乙方）与金鑫公司（甲方）签订《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》，主要约定：乙方租赁的土地位于武汉市东湖高新开发区光谷大道藏龙岛九凤街武汉金鑫龙腾汽车产业园区内，编号为E地块，占地面积9879平方米；该土地作为经营北京现代汽车销售与售后服务的4S店；土地租赁期限为20年，自2011年10月1日至2031年9月30日；乙方按照本协议向甲方支付租金，租金的计算方法为：第1—3年：2011年10月1日至2014年9月30日，租金标准为人民币7元/月/平方米。第一年度头六个月免除租金，免租期即为2011年10月1日至2012年3月31日；第4—6年：2014年10月1日至2017年9月30日，租金标准为8.5元/月/平方米；第7—9年：2017年10月1日至2020年9月30日，租金标准为10元/月/平方米；第10—20年：自2020年10月1日起，每年按上一年租金的5%增长；公共设施维护费为人民币0.5元/月/平方米，每三年为一周期，市场推广费为人民币0.5元/月/平方米，每三年为一周期；租金按年支付，先付后租，第一年租金乙方必须于本合同签订后七个工作日内向甲方缴付，以后每年10月1日前须缴纳下一年度的租金，第一个年度租金应扣除减免部分；其他费用按年支付，每年10月1日前乙方须向甲方缴纳下一年度费用，第一年的公共设施维护费及市场推广费在缴付第一年土地租金时一并缴付；乙方自行建造所经营品牌销售服务4S店，建造方案需通过甲方书面同意方可动工，甲方负责协助乙方做好施工协调工作；20年租赁期满或乙方违约提前解除合同，地上建筑、构筑物无偿归甲方所有；甲方应按乙方要求提供租用土地的完整资料供乙方用于申报项目；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，乙方所建地上建筑物、构筑物（不含可拆可搬移的设备、设施）无偿归甲方所有，已收款项不予退还：（1）未按约定期限交付租金或其他应交费用，超过三个月以上的；（2）乙方缴纳第一年度租金后90日内未开工的；（3）从事非法经营及违法犯罪活动的；（4）乙方擅自将租赁土地、4S店进行抵押、转让、转租；符合合同约定的解除条件的，有权解除一方可要求对方按当年租金的10%支付违约金。合同签订后，泽泰公司于2013年10月8日向金鑫公司缴纳948384元、2014年10月9日缴纳1173625.20元、2015年10月8日缴纳1173625.20元、2016年10月8日缴纳1173625.20元、2017年10月9日缴纳1000000元、2017年10月27日缴纳422576元，共计5891835.60元。之后，泽泰公司未再缴纳租金和费用。2019年1月1日，金鑫公司通过微信方式向泽泰公司出具解除合同通知书，主要内容为：依据双方签订的租赁合同之约定，泽泰公司应于2018年9月30日前缴付2018年10月1日至2019年9月30日租金及费用，合计1422576元，但经多次催缴仍未支付。鉴于此，作出如下通知：1.自2019年1月1日起，我司与贵司于2011年9月28日签署的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》予以解除；2.请贵司立即向我司支付拖欠的2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用合计355644元；3.请贵司在2019年1月10日前腾退完毕，并将租赁土地上所建地上建筑物、构筑物无偿交给我司所有；4.请贵司按原租赁合同之约定，向我司支付解除合同的违约金及赔偿金；5.请贵司按原租赁合同之约定，向我司支付至实际腾退之日止的违约金。泽泰公司于当天收到该解除通知书。2019年2月13日，涉案土地上的4S店、宿舍楼被金鑫公司贴上封条。之后，泽泰公司未再实际使用。一审另查明，2005年10月10日，龙腾公司取得编号为（2005）510建设用地规划许可证，用地项目名称为旋塑制品、特种风机，用地位置为藏龙岛科技园内，用地面积为107亩。2007年7月17日，龙腾公司就包括涉案土地在内的土地取得国用（2007）第414号土地使用证，用途为工业用地。2010年8月12日，金鑫公司（乙方）和龙腾公司（甲方）签订《土地使用权租赁协议》，约定甲方同意将坐落于武汉市江夏区流芳街长咀村60387.8平方米的土地使用权租赁给乙方使用，租赁期限20年，自2010年8月1日至2030年7月31日；双方同意该租赁土地用于建设汽车服务园区，从事土地租赁服务、汽车销售、维修及相关配套的业务经营。一审诉讼中，泽泰公司向一审法院提交鉴定申请，要求对江夏区藏龙岛九凤街武汉金鑫龙腾汽车产业园内的北京现代4S店、宿舍楼进行工程造价鉴定及残值鉴定。武汉长诚工程造价咨询有限责任公司接受一审法院委托，对上述工程造价进行鉴定，于2019年8月30日作出建设工程造价咨询报告书，鉴定意见为：确定性造价意见为5551313.82元，推断性鉴定意见为2396883.48元。湖北天枰资产评估有限公司接受一审法院委托，对上述工程表现在评估基准日2019年3月19日的价值进行评估，于2019年10月28日作出资产评估报告，评估价值为5627870元。泽泰公司支付鉴定费用134000元。一审法院认为，处理本案的前提在于确认涉案租赁合同效力。一、涉案租赁合同的性质应为土地租赁合同而非房屋租赁合同。泽泰公司与金鑫公司签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》所涉标的为“E地块占地面积9879平方米的土地”，租赁物为土地，系针对土地收取租金，并非房屋，故案涉租赁合同系土地租赁合同。泽泰公司主张涉案合同为房屋租赁合同，没有事实和法律依据，该意见不予采纳。二、金鑫公司作为涉案租赁合同的一方当事人主体适格。本案所涉土地使用权人虽为龙腾公司，但其与金鑫公司签订了《土地使用权租赁协议》，且一审庭审中，龙腾公司作为案涉土地使用权人对金鑫公司与泽泰公司签订租赁合同、收取租金相关行为无异议，故金鑫公司有权就案涉土地签订租赁合同。泽泰公司主张金鑫公司无权签订租赁合同不成立的意见不予采纳。三、涉案租赁合同未违反效力性强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定：“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”上述规定均为管理性规范，并非效力性强制性规定，即使违反上述规定也不影响合同的效力。综上，泽泰公司与金鑫公司签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》，是平等主体之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因涉案租赁合同合法有效，泽泰公司、金鑫公司作为合同双方当事人，应受该合同的约束，履行合同义务、享有合同权利。在涉案租赁合同有效的前提下，针对双方的诉讼请求及答辩意见，具体评析如下：一、关于涉案租赁合同的解除。双方租赁合同约定，泽泰公司若未按约定期限交付租金或其他应交费用，超过三个月以上的，金鑫公司有权解除合同。按照合同约定，泽泰公司应于2018年10月1日前向金鑫公司缴纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金，但泽泰公司一直未支付，2019年1月1日，金鑫公司向泽泰公司出具解除合同通知书，符合双方租赁合同约定的合同解除条件，金鑫公司有权解除。泽泰公司于当日收到上述解除合同通知书。故一审法院确认泽泰公司与金鑫公司于2011年9月28日签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》于2019年1月1日解除。二、关于泽泰公司应向金鑫公司支付的租金、费用及违约金。本案中，泽泰公司欠付2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用，应向金鑫公司缴纳。按照合同约定计算，上述期间的租金为296370元（10元/月/平方米×3月×9879平方米）、公共设施维护费为14818.5元（0.5元/月/平方米×3月×9879平方米）、市场推广费为14818.5元（0.5元/月/平方米×3月×9879平方米），共计326007元。因泽泰公司逾期缴纳租金，构成违约，符合双方合同约定的支付违约金情形，按照合同约定，泽泰公司应向金鑫公司支付当年租金的10%作为违约金即118548元（10元/月/平方米×12月×9879平方米×10%）。2019年1月1日，双方租赁合同解除后，泽泰公司仍然继续占有使用涉案土地，直至2019年2月13日，故应当向金鑫公司支付上述期间的占用费用，因双方租赁合同已确认于2019年1月1日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，租金不再适用合同约定的第10-20年的标准，上述期间的占用费应参照合同解除前一年的标准予以计算，即2019年1月1日至2019年2月13日，泽泰公司应向金鑫公司支付土地占用费141599元（98790元+98790元/30天×13天）、公共设施维护费和市场推广费共计14159.9元（9879元+9879元/30天×13天）。因2019年2月13日，泽泰公司的4S店被金鑫公司贴上封条，该行为发生在合同解除后，视为金鑫公司已实际收回涉案土地并占有地上建筑物，涉案土地及地上建筑物已在金鑫公司的实际控制之下，泽泰公司无需再进行腾退，故之后的费用不应予以支付，金鑫公司主张泽泰公司支付占用费至实际腾退之日没有事实依据，故不予支持。三、关于腾退及涉案土地上建筑物的处理。因金鑫公司已实际收回涉案土地并占有地上建筑物，泽泰公司无需再行腾退，其中可拆可搬移的设备、设施，泽泰公司可自行搬走。泽泰公司在涉案土地上建造的4S店、宿舍楼等，截止法庭辩论终结前，仍未取得合法的审批及许可手续，根据相关法律规定，上述建筑物物权未依法设立。双方租赁合同约定，泽泰公司未按约定期限交付租金或其他应缴费用，超过三个月以上的，泽泰公司所建地上建筑物、构筑物无偿归金鑫公司所有。该条约定的前提是地上建筑合法取得物权，而本案中，地上建筑物物权未依法设立，故不适用本条约定。双方租赁合同还约定，金鑫公司应按泽泰公司要求提供租用土地的完整资料用于申报项目，结合租赁合同的其他约定，可以看出金鑫公司有义务提供资料用于泽泰公司申报建造4S店项目，但其并未尽到提供完整资料的义务，直接导致泽泰公司无法完成项目申报手续，从而导致物权未依法设立，其行为与该结果之间存在直接的关系，存在更大的过错。而泽泰公司作为承租人没有尽到督促义务，在没有相关审批手续的情况下，贸然建造4S店及宿舍楼，也存在一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中4S店及宿舍楼已客观存在，拆除显然不符合经济原则，因上述建筑物已实际建成，该建造行为客观上产生了一定的费用，造成了一定的损失，泽泰公司和金鑫公司应根据各自的过错对该损失承担相应的责任。在本案已支持金鑫公司租金、违约金、后期土地占用损失主张的情况下，金鑫公司的损失已得到弥补，根据“房随地走”的原则，其收回土地后即占有地上建筑物。综合上述情况，酌情认定金鑫公司对损失承担70%的责任，泽泰公司承担30%的责任。关于损失具体金额的认定，涉案土地上的4S店、宿舍楼的价值，一审法院已委托鉴定，经资产评估，确定其表现在2019年3月19日的评估价值为5627870元。金鑫公司对上述评估报告不予认可，认为该结论是根据武长工价鉴（2019）D005号鉴定意见书作出的，而该鉴定意见书中包含部分推断性鉴定意见2396883.48元，故最终的残值价值鉴定不具有真实性，法院不应予以采信。一审法院认为，因涉案4S店钢结构部分图纸缺失，导致此部分的价值鉴定是参考同一时期、同一设计院设计且建筑面积规模非常接近的东风起亚4S店钢结构图纸并结合现场勘验计算出来的，该部分的鉴定意见为推断性鉴定意见。虽为推断性意见，但两者具有高度相似性，能够较好地保证结果的准确性。在没有相反证据推翻的情况下，依据武长工价鉴（2019）D005号鉴定意见书作出的资产评估报告，具有一定客观性，一审法院予以采信。该资产评估报告确定涉案土地上的4S店、宿舍楼建筑物现值为5627870元（不含可拆可搬移的设备、设施），已将折旧、可使用年限等因素考虑在内，故损失可确定为5627870元。综上，金鑫公司收回位于武汉市东湖高新开发区光谷大道藏龙岛九凤街汽车产业园区内的土地（编号为E地块，占地面积9879平方米），上述土地上的建筑物即4S店及宿舍楼由金鑫公司占有，金鑫公司承担损失70%的责任，即3939509元（5627870元×70%），另外30%的损失由泽泰公司自行承担。四、关于龙腾公司是否应承担责任。龙腾公司并非案涉租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，其在本案中不应承担责任，泽泰公司要求其承担连带责任，没有事实和法律依据，故不予支持。综上所述，双方合理的诉讼请求一审法院予以支持，合理的辩称意见一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，以及《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，判决：一、确认武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司与武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司于2011年9月28日签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》于2019年1月1日解除；二、武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用326007元；三、武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司支付违约金118548元；四、武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司支付2019年1月1日至2019年2月13日，泽泰公司应向金鑫公司支付土地占用费155758.90元；五、武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司于判决生效之日起十日内向武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司支付地上建筑物损失3939509元；六、驳回武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司的其他反诉请求。一审案件受理费99376元，减半收取49688元，反诉费4206元，鉴定费134000元，合计187894元，由武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司负担131525.80元，由武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司负担56368.20元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一、泽泰公司与金鑫公司签订的《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。《武汉金鑫龙腾汽车产业园租赁合同》约定：“泽泰公司有下列情况之一的，金鑫公司有权解除合同，泽泰公司所建地上建筑物、构筑物（不含可拆可搬移的设备、设施）无偿归金鑫公司所有，已收款项不予退还：（1）未按约定期限交付租金或其他应交费用，超过三个月以上的……”。本案中因泽泰公司超过三个月以上未交付租金，致使合同解除，泽泰公司要求金鑫公司赔偿地上建筑物损失不符合上述合同条款约定。泽泰公司认为上述约定属违约责任明显约定过高，应予减少。本院认为该约定属双方对合同解除后的清算约定，并非违约金约定。即便该约定属违约金约定，泽泰公司也未对违约金过高提交证据予以证实。因此，对金鑫公司的该项上诉请求本院予以支持。二、因2019年2月13日，泽泰公司的4S店被金鑫公司贴上封条，该行为发生在合同解除后，可视为金鑫公司已实际收回涉案土地并占有地上建筑物，涉案土地及地上建筑物已在金鑫公司的实际控制之下，泽泰公司无需再进行腾退，金鑫公司要求泽泰公司腾退并支付此后占用费的上诉请求本院不予支持。三、关于泽泰公司应向金鑫公司缴纳2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用的计算问题。泽泰公司和金鑫公司均认可2018年全年的租金及费用为1422576元，故2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用为355644元（1422576元÷4），一审法院对此计算有误，本院予以改正。综上所述，金鑫公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1625号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初1625号民事判决第二项、第五项、第六项、第七项；三、武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司于判决生效之日起十日内向武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金及费用355644元；四、驳回武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99376元，减半收取49688元，反诉费4206元，鉴定费134000元，合计187894元，由武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司负担169104.6元，由武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司负担18789.4元。二审案件受理费42170.2元，由武汉泽泰融通汽车销售服务有限公司负担37953.18元，由武汉金鑫龙腾汽车产业园有限责任公司负担4217.02元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年七月二十一日书记员  余文婷