辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1260号上诉人（原审被告）：辽阳恒盛置业有限公司，住所地辽阳市文圣区天福路38号楼23层。法定代表人：金文卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张金刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王子慧，女，2004年11月7日出生，汉族，住辽阳市白塔区。法定代理人：王坚（王子慧父亲），1977年5月29日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：于晓艳，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人辽阳恒盛置业有限公司因与被上诉人王子慧商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法组成合议庭,于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳恒盛置业有限公司的委托诉讼代理人张金刚，被上诉人王子慧的委托诉讼代理人于晓艳到庭参加诉讼,本案现已审理终结。辽阳恒盛置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人王子慧的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清。一审判决认定被上诉人所购商铺层高不够并对使用有较大影响是错误的。对于建筑物来说，受结构本身的影响，各处层高不一致并与合同约定有所偏差是很正常的，不会影响业主的使用，被上诉人也未提供证据证明层高影响了正常使用。针对层高的问题，上诉人已事先向被上诉人进行了告知，被上诉人对这些是知晓的（上诉人可提供新证据加以证明）。另外，被上诉人的诉讼请求已过了诉讼时效，合同解除权也已过了合理期限。所以一审判决认定的事实不清，缺乏证据支持。二、一审判决适用法律错误。被上诉人提出的诉讼请求是基于房屋层高的，但一审法院的判决依据却是商品房合同案件司法解释中关于面积的条款，显然是错误的。综上，一审判决事实不清，适用法律错误。上诉人依法提起上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王子慧辩称：一审判决正确，请求维持。王子慧向一审法院诉称：2013年6月14日，王子慧、辽阳恒盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王子慧购买辽阳恒盛置业有限公司位于辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，王子慧分五期向辽阳恒盛置业有限公司支付购房款合计325,265元。同日王子慧与辽阳恒盛置业有限公司指定的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日-2018年12月31日代为租赁该房屋。王子慧在2019年收到房屋时发现棚顶有突出构造物，委托沈阳房参谋房产信息咨询有限公司测量。2019年5月29日，该公司出具报告显示：按合同约定4.55米的层高，由于构造物的影响最低处净高仅有3.886米，构造物影响处的平均净高也就3.961米，导致王子慧不能实现购买该房屋的使用目的。王子慧于2019年6月3日向辽阳恒盛置业有限公司表示解除合同，并多次与辽阳恒盛置业有限公司沟通，但辽阳恒盛置业有限公司始终拖延。故王子慧诉至法院，要求：1、确认王子慧、辽阳恒盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除；2、辽阳恒盛置业有限公司告返还王子慧购房款325,265元，按中国人民银行同期贷款利率支付王子慧利息至购房款付清之日止（从2013年6月14日至2019年9月2日为108,718元），合计433,983元；3、辽阳恒盛置业有限公司承担本案诉讼费用。王子慧为证明其主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》一份、销售不动产统一发票一张，证明王子慧、辽阳恒盛置业有限公司于2013年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定王子慧购买辽阳恒盛置业有限公司辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，约定王子慧分五期向辽阳恒盛置业有限公司支付购房款合计325,265元；《商品房买卖合同》合同第5条面积确认及面积差异处理，虽然在合同中设计为1、2项选择性条款，但实际辽阳恒盛置业有限公司早已预先选定了第1种方式并打印在合同中；王子慧在2013年6月13日向辽阳恒盛置业有限公司支付了首期房款97,580元，剩余房款王子慧也于2014年12月9日前向辽阳恒盛置业有限公司全部付清。2、《委托代管服务合同》一份，证明王子慧在与辽阳恒盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》的同时与辽阳恒盛置业有限公司指定的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日-2018年12月31日租赁本案涉诉房屋。3、房参谋（沈阳）置业咨询服务中心出具的验房报告一份，证明王子慧知悉交付商品房楼板存在不规则下沉构造物后，委托“第三方”机构进行测量，并于2019年5月29日由该第三方机构出具报告得出净高最低处为3.886米，与合同约定的层高4.55米存在极大差距。4、形成于2019年6月3日原告和被告公司沟通情况录音证据一份，证明王子慧得知层高不符合约定后，于2019年6月3日向辽阳恒盛置业有限公司提出解除合同。5、《恒大门市房网点层高检测报告》一份，证明涉诉房屋的层高存在不均匀的下沉构造物，商品房内的层高被构造物分割成了四个板块，其中第2板块层高最低为4.123米，与合同约定的4.55米相差9.38%，其余各区域也均有差值，使王子慧根本无法实现其购买涉诉房屋的目的，也远超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积误差比绝对值超出3％的相应规定。辽阳恒盛置业有限公司一审辩称：原告的诉讼请求不应得到支持。双方签订的买卖合同合法有效，双方均无根本违约的行为，也不符合约定的解除条件，我公司交付的房屋符合合同的约定，具备正常的使用功能，因建筑结构原因不同部位存在高度差异是很正常的，原告解除合同的理由是层高导致案涉房屋不能实现使用目的，但原告只申请了对层高进行鉴定，并未提供证据证明房屋不能实现使用目的，也未就层高与房屋不能实现使用目的之间具有因果关系进行鉴定，显然解除合同的理由不足。原告并未向我公司做出解除合同的意思表示，不能产生合同解除效力。即使原告向我公司做出过解除合同的意思表示，也不能产生合同解除的效力，因为单方解除合同的前提条件之一是提出解除合同的一方具有合同解除权，否则提出解除合同也不发生合同解除的效力，根据我公司前述答辩意见，显然原告无合同解除权，双方的合同也并未像原告所述已解除，更无须法院确认。原告已将案涉房屋出租给金碧物业有限公司辽阳分公司，获得租金162,600元，且其与金碧公司之间的租赁合同已履行完毕，在此过程中原告一直未就层高问题与我公司交涉，反而在租赁合同履行完毕后以层高不够，不能实现使用目的为由要求解除合同，显然是缺乏说服力的，试问，如果房屋不能实现使用目的，为何在房屋交付后长达五年的时间里承租的物业公司和原告均未就层高导致不能实现使用目的提出异议，反而在租赁合同履行完毕后提出，显然是不符合常理的。原告的诉讼请求既过了诉讼时效，也过了合同解除的除斥期间，原告于2014年接收房屋后出租给金碧物业，如层高存在问题，并导致不能实现使用目的，此时即应发现并开始计算诉讼时效，至原告起诉时已过诉讼时效，另外，按照商品房合同案件司法解释的规定，合同解除权应在具备解除条件后一年内行使，显然原告的合同解除权已过除斥期间。原告的诉讼请求中关于利息的计算有误，原告请求的利息是至购房款付清之日，原告所购房屋为分期付款，于2014年12月9日付清全部房款，然而其诉讼请求却要求利息给付至2019年9月2日，显然是错误的。原告在购房过程中曾享受房款优惠2,433元，在将房屋出租给金碧物业的过程中，获取租金收益162,600元，如合同解除优惠金额应在返还房款时扣除，租金收益应作为孳息返还，综上，我公司请求驳回原告的诉讼请求。被告为证明其主张提供如下证据：《提前支付房款优惠确认函》一份，证明原告曾享受房款优惠2,433元。一审法院认定事实，2013年6月14日，王子慧、辽阳恒盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王子慧购买辽阳恒盛置业有限公司位于辽阳市文圣区商业用房一处，层高为4.55米，王子慧分五期向辽阳恒盛置业有限公司支付购房款合计325,265元（2013年6月13日前支付首期房款97,580元，2013年12月9日前支付房款65,053元，2014年6月9日前支付房款65,053元，2014年12月9日前支付房款65,053元，2015年6月9日前支付余款32,526元）。同日，王子慧与辽阳恒盛置业有限公司聘用的金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》，约定金碧公司从2014年1月1日至2018年12月31日代为租赁该房屋。王子慧分四次向辽阳恒盛置业有限公司支付房款共计322,832元，分别是2013年6月14日付款97,580元，2013年12月9日付款65,053元，2014年6月10日付款65,053元，2014年12月9日付款95,146元（王子慧此次提前支付了第五期房款，故辽阳恒盛置业有限公司给予王子慧房款优惠2,433元）。王子慧委托金碧物业公司代为租赁该房屋，共获得租金162,600元。租期届满前，王子慧未取得该房屋的钥匙及门禁卡，未实际进入该房屋。2019年1月31日，王子慧收到该房屋，进入房屋后发现棚顶有突出构造物，随即委托沈阳房参谋房产信息咨询有限公司测量。2019年5月29日，该公司出具报告显示：按合同约定4.55米的层高，由于构造物的影响最低处净高仅有3.886米，构造物影响处的平均净高3.961米。2019年6月3日，王子慧与辽阳恒盛置业有限公司就该事进行协商，王子慧明确表示要退房、解除合同。但辽阳恒盛置业有限公司始终未予王子慧退房，故王子慧诉至法院。2019年11月21日，王子慧向一审法院申请对涉案房屋层高再次进行鉴定，辽阳市国土资源勘查规划院于2019年12月30日作出《测量报告》，测量结果为：该商品房室内可分为四块区域，1号区域层高为4.502米（相差比例1.05%）,2号区域层高为4.123米（相差比例9.38%），3号区域层高为4.464米（相差比例1.89%），4号区域层高为4.346米（相差比例4.48%）。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、《委托代管服务合同》、房参谋（沈阳）置业咨询服务中心出具的验房报告、录音证据一份、恒大门市房层高检测报告、提前支付房款优惠确认函等证据在卷证明。一审法院认为，王子慧、辽阳恒盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。《商品房买卖合同》第三条明确约定该商品房层高4.55米，辽阳恒盛置业有限公司向王子慧交付的房屋未能达到合同约定的层高，相差比例最高处达9.38%。房屋的使用特别是营业用房的使用，主要在于空间，该房屋约定的层高与实际的层高相差较大，必然会对房屋的使用功能造成较大的影响。基于以上事实能够认定，辽阳恒盛置业有限公司实际交付的房屋与合同约定明显不符，王子慧不能完全实现合同的目的，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，王子慧可依法行使解除权。2019年6月3日，王子慧向辽阳恒盛置业有限公司明确表示解除合同，根据《合同法》第九十六条规定，应当认定涉案《商品房买卖合同》已经解除，对于王子慧的该项诉讼请求，一审法院予以支持。由于诉争合同未对层高误差的违约情形进行约定，而房屋的层高与面积一样，都是影响买受人购房判断力和购房价格的重要因素，故层高根本违约的标准可比照面积标准的规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”的规定，由辽阳恒盛置业有限公司返还王子慧购房款及利息。因王子慧曾享受房款优惠2,433元，故购房款金额应为325,265元-2,433元=322,832元。关于王子慧主张按中国人民银行同期贷款利率支付购房款利息一节，一审法院认为主张合理，但是2019年8月20日中国人民银行贷款利率标准已取消，变为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此在2019年8月20日之后应按照该标准计算，因王子慧是分四次支付购房款，故利息应为：97,580元的利息（自2013年6月14日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至一审判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65,053元的利息（自2013年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至一审判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65,053元的利息（自2014年6月10日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至一审判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；95,146元的利息（自2014年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至一审判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。鉴于王子慧已接收房屋，因此在辽阳恒盛置业有限公司返还购房款后，王子慧应将诉争房屋倒出。关于辽阳恒盛置业有限公司主张王子慧获取租金收益162,600元应返还，一审法院认为该租金为房屋的孳息，合同解除后，该笔收益应归属辽阳恒盛置业有限公司所有，故该款应在辽阳恒盛置业有限公司所返购房款中予以抵顶，即辽阳恒盛置业有限公司返还王子慧购房款为322,832元-162,600元=160,232元。关于辽阳恒盛置业有限公司主张王子慧于2014年接收房屋、王子慧的诉讼请求既过了诉讼时效也过了合同解除的除斥期间的抗辩，经查，王子慧在2013年6月14日签订《商品房买卖合同》的同时与辽阳恒盛置业有限公司聘用的金碧物业公司签订《委托代管合同》，将该房屋进行反租，租期五年，自2014年1月1日至2018年12月31日，期间辽阳恒盛置业有限公司未向王子慧交付房屋钥匙及门禁卡，王子慧也未能实际进入该房屋进行察看，租期届满后，王子慧于2019年1月接收到该房屋，并于2019年9月诉至一审法院，并未经过三年的诉讼时效或一年的除斥期间，故对于辽阳恒盛置业有限公司的该抗辩，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、王子慧与辽阳恒盛置业有限公司签订的位于辽阳市文圣区建筑面积为26.64平方米的房屋的《商品房买卖合同》于2019年6月3日解除；二、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还王子慧购房款160,232元；三、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付王子慧购房款的利息，其中包括：97,580元的利息（自2013年6月14日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65,053元的利息（自2013年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；65,053元的利息（自2014年6月10日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；95,146元的利息（自2014年12月9日起至2019年8月19日止，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决确定的履行期限届满之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、王子慧及其法定代理人王坚在收到房款之日起30日内将位于辽阳市文圣区建筑面积为26.64平方米的房屋倒出；五、驳回王子慧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,810元，王子慧的法定代理人王坚承担2,926元，辽阳恒盛置业有限公司承担4,884元。本院二审期间，辽阳恒盛置业有限公司提交了新证据，证明其已经就房屋高度问题对王子慧进行了告知。该证据的真实性本院予以确认，其证明目的本院不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王子慧、辽阳恒盛置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定商品房层高4.55米，辽阳恒盛置业有限公司交付的房屋未能达到合同约定的层高。根据辽阳市国土资源勘查规划院作出《测量报告》，该商品房室内四块区域均层高不足，总体上与约定层高相差较大。故一审判决认为“辽阳恒盛置业有限公司实际交付的房屋与合同约定明显不符，王子慧不能完全实现合同的目的，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，王子慧可依法行使解除权”并无不当。辽阳恒盛置业有限公司上诉称层高问题已事先向王子慧（父亲）进行了告知，王子慧明知层高不足不应解除合同，因该告知内容并未明确案涉房屋具体层高影响，故该告知不足以对抗王子慧解除合同的权利，上诉人该上诉理由本院不予支持。根据王子慧与金碧物业有限公司辽阳分公司签订《委托代管服务合同》可以认定王子慧2018年12月31日前未实际占有案涉房屋，故其于2019年实际占有案涉房屋后请求解除合同，未超过诉讼时效。综上所述，辽阳恒盛置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,810元，由辽阳恒盛置业有限公司的负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年七月十日法官助理王首智书记员胡子健