山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2658号 上诉人(原审被告)：胡波，男，1981年4月28日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 被上诉人（原审原告）：国勇，男，1957年6月21日出生，汉族，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：乔洪波，山东维民律师事务所律师。 上诉人胡波因与被上诉人国勇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院作出的(2020)鲁0911民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡波上诉请求：一、改判一审判决，判决上诉人支付租赁费27083元（租赁费在合同期内应按每年6.5万元计算）；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人在2019年12月份多次与被上诉人联系缴纳租金，被上诉人因价格原因拒不同意收取租金，且上诉人在租赁该房屋前被上诉人将房屋租赁给高新峰，因被上诉人急需用钱，上诉人一次性支付给被上诉人5年租金32.5万元，每年租赁费为6.5万元。被上诉人与高新峰协商提前解除合同，由上诉人支付给高新15万元的转让费。一审法院在判决中认定每年的租赁费为14万元，与事实不符，无法律依据。 国勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 国勇向一审法院提出起诉请求：1、请求依法解除原被告2014年11月14日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付房屋租赁费7万元；3、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年11月13日，原告取得坐落于泰安光彩大市场二区1#-1、3号房屋的产权登记证书，产权证号为泰房权证泰字第××号，房屋结构为钢混，总层数为三层，面积为199.77m2，设计用途为非住宅。 2014年11月14日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方将上述房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积共200m2，详见房产证。租赁期限共10年：自2015年1月1日起至2024年12月31日止。房屋租金及支付方式：乙方一次性支付甲方2015年1月1日至2019年12月31日租金32.5万元整，付款后合同生效。2020年1月1日至2024年12月31日，租金价格参照光彩大市场投资股份有限公司房屋租赁价格或按周围邻居房租租金价格（不得高于周边邻居租金价格），提前三个月双方协商。在租赁期间，乙方不得拖欠房租，甲方不得妨碍乙方正常经营。乙方在租赁期间，不得整体转租他人。可以分割出租，必须乙方在此经营。2014年11月14日之前签订的房屋租赁合同作废。 合同签订后，原告如约交付房屋，被告如约向原告支付了2015年1月1日至2019年12月31日期间的32.5万元租赁费。2020年1月1日至今的租赁费，被告尚未交纳。庭审中，双方认可涉案房屋周边房屋的租赁价格约为每年14万元。 2018年5月8日，被告作为出租方（甲方）与案外人杨玲作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将泰安市房屋租给乙方使用。租赁期限为2年，自2018年6月10日至2020年6月9日止。第一年租金为14万元，第二年租金为14万元。被告认可收到了杨玲交纳的28万元租金。 以上事实由原被告陈述、土地使用权证、房屋产权证复印件、租赁合同等证据在案证实。 经过原被告举证质证及事实部分的查明，一审法院结合原告诉求，对双方争议焦点认定如下： 一、双方签订的2014年11月14日租赁合同的效力 一审法院认为，该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，应属有效合同。合同约定，乙方一次性支付甲方2015年1月1日至2019年12月31日租金32.5万元整，付款后合同生效。2020年1月1日至2024年12月31日，租金价格参照光彩大市场投资股份有限公司房屋租赁价格或按周围邻居房租租金价格（不得高于周边邻居租金价格），提前三个月双方协商。对于2020年1月1日之后的租赁费，合同约定提前协商，该条款并不能影响本租赁合同的效力，故双方应在租期内按照合同约定全面履行义务。 二、原被告签订的租赁合同是否解除 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，被告认可涉案房屋现由杨玲租用，但称被告曾自用二层的三间办公室作为其经营的中兴驾驶使用，直到2018年底才将房屋整体转租给杨玲，且原告也来过涉案房屋，并未提出任何异议。原告称被告所述不属实，其一般一年去一、两次涉案房屋，从未听说二楼是中兴驾校，在2020年元旦前后去涉案房屋时，老板电器的服务员告知合同在2020年6月份到期，因这个期限与其和被告签订合同的期限不一致，才知道房子整体租给了杨玲。但双方对以上陈述均未提供证据。一审法院认为，被告无证据证实其转租行为经过原告同意，亦无证据证实原告在知道或者应当知道被告转租事实后6个月内未提出异议，故原告依法可以解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告通过法院向被告送达诉请解除合同的起诉状副本，被告于2020年3月8日签收，故原告解除合同的意思表示已于2020年3月8日准确无误地到达被告，一审法院确认双方的租赁合同已于2020年3月8日解除。因合同解除权系形成权，一审法院不再对此在判项中予以判决。 三、被告欠付租金的计算方式及依据 庭审中，原告主张租金参照被告与杨玲签订租赁合同约定的每年14万元计算（自2020年1月1日至2020年6月底）为7万元。根据原被告双方合同约定，2020年1月1日至2024年12月31日的租金价格参照光彩大市场投资股份有限公司房屋租赁价格或按周围邻居房租租金价格（不得高于周边邻居租金价格），庭审中，双方均认可周边房屋租赁价格为14万元。一审法院认为，原被告双方的租赁合同已于2020年3月8日解除，被告已丧失了租赁权，因此被告与杨玲之间的转租合同因赖以存在的基础不复存在而终止。因被告与杨玲之间的租赁合同期限至2020年6月9日，且被告已收取杨玲交纳的租金28万元，若本案判决被告支付原告租金至合同解除日即2020年3月8日，将导致杨玲需要就多支付的租金以不当得利为由向被告主张权利，还将导致原告基于物权请求权要求杨玲提前腾退房屋。为了减轻当事人诉累，一审法院在原告承诺不再要求杨玲支付合同解除后至2020年6月9日的租金，亦不要求杨玲在2020年6月9日前腾退房屋的前提下，判决被告向原告支付租金至2020年6月9日。庭审中被告辩称，因疫情爆发要求原告减收租金，一审法院认为，涉案房屋由次承租人杨玲实际租用，被告辩解与疫情爆发并无关联，故一审法院不予采信。综上，一审法院确认被告应支付原告租金61370元（按照年租金14万元，自2020年1月1日计算至2020年6月9日）。 四、被告提交的门头房转让费协议及收条是否与本案存在关联 庭审中，被告提交2013年12月14日案外人高新峰作为转让方（甲方）与山东众汇投资股份有限公司（乙方）作为受让方签订的门头房转让费协议，协议约定甲方将位于泰安市房屋转让给乙方，转让建筑面积共200m2，该房屋现有装修及设施甲方自行清除，转让费为15万，签订协议后付10万，清理完毕后付清剩余5万。支付方式为转账。甲方保证该房屋系甲方从该房屋所有人处租赁，甲方配合乙方与房屋的所有人签订新的租赁合同。合同中仅载明山东众汇投资股份有限公司的名称，未加盖公司公章。2013年12月14日，高新峰出具收条一份，载明收到转让费10万元整，2014年1月2日，高新峰出具收条一份，载明收到转让费5万元整。对以上两份协议及收条，被告作出如下说明：因原告与高新峰签订的租赁合同没有到期，且高新峰已对该房屋进行装修，2013年12月14日，经原告同意，被告替原告向高新峰支付了15万元的转让费作为未到期解除合同的补偿，高新峰才同意提前解除合同，将涉案房屋由高新峰转让给被告，因被告为山东众汇投资股份有限公司的实际控制人，故协议以该公司的名义签订。因被告已经实际租赁涉案房屋5年，占总租期的一半，故原告应承担剩余一半的费用即75000元。原告对此不认可，认为无法确认该合同及收条的真实性，且与本案原、被告无关，转让费是否实际支付等情况原告也并不知情。 一审法院认为，第一，该协议载明的双方系高新峰及山东众汇投资股份有限公司，因高新峰并非本案当事人，故一审法院对转让费协议的真实性不予审查，同时，因被告未提供转账凭证，一审法院无法确认该转让费是否已真实支付，故对收条的真实性亦不予审查；第二，对被告自称的该公司实际控制人的身份，其并未举证证实，一审法院对此不予认定；第三，退一步讲，即使以上协议真实存在，转让费亦实际支付，但在该协议中，并没有原告的签字确认，故无法证实此协议签订时已经过原告同意；第四，若被告所述属实，即使在该协议中原告未签字确认，双方也应在2014年11月14日的合同中对该费用的补偿或承担进行补充约定或明确说明；第五，若被告认为该费用的一半即75000元应由原告承担，应提起反诉，其未在法庭辩论终结前提起，故一审法院对此不予审查。综上，一审法院认为，该协议及收条与本案无关，不予审查。 五、被告提交的2014年1月1日房屋租赁合同能否佐证其所称原告参与协商转让费的事实。 庭审中，被告提交2014年1月1日原告作为出租方（甲方）与山东众汇投资股份有限公司作为承租方（乙方）签订的房屋租赁合同，合同中约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期为8年，自2014年1月1日起至2021年12月31日止。每年租金为70000元。合同下方仅载明山东众汇投资股份有限公司、吴化永（被告称合同签订时为该公司法定代表人），并没有加盖公司公章。被告称通过该合同中被告李姓雇员书写的“2013年12月13日之前的租赁合同作废”也可以佐证转让费已经过原告同意的事实。原告认可该合同的真实性，但称合同虽以山东众汇投资股份有限公司名义签署，但实际是高新峰与胡波共同出面，由高新峰签的字，且该合同已在2014年11月14日的合同签订后作废了。 一审法院认为，在该房屋租赁合同中，原告仅签字确认了该合同已因新合同的签订而作废，并未涉及转让费的问题。合同中李某某手写的“2013年12月13日之前的租赁合同作废”，即使该句话在原告签字确认时已存在，也仅能说明双方协商一致将2013年12月13日之前的租赁合同作废，却无法证实被告主张的支付15万元转让费系与原告协商一致达成。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告胡波于判决生效之日起十日内向原告国勇支付租金61370元；二、驳回原告国勇的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人胡波与被上诉人国勇之间的房屋租赁合同关系清楚，权利义务关系明确。上诉人承租房屋后，未经出租人同意转租，出租人有权主张解除合同、收回租赁物，故一审法院认定合同解除，并无不当。关于自2020年1月1日至2020年6月9日的租金，双方合同约定“参照光彩大市场投资股份有限公司房屋租赁价格或按周围邻居房租租金价格（不得高于周边邻居租金价格）”，一审中双方又均认可周边房屋租赁价格为14万元，承租人对外转租价格也是年租金14万元，故一审法院参照此价格计算该部分租金，符合双方合同约定，并无不当。上诉人主张按照年租金6.5万元的标准计算，缺乏事实和法律依据，二审亦不予支持。 综上，胡波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费477元，由上诉人胡波负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年七月十日 书记员 王 琳