江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10573号上诉人（原审原告）：顺祺（南京）洗染有限公司，南京市沿江工业开发区姜桥路310号。法定代表人：朱靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方义龙，男，1962年10月24日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。上诉人顺祺（南京）洗染有限公司（以下简称顺祺公司）因与被上诉人方义龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顺祺公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令支持上诉人的一审诉讼请求；三、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未对被上诉人的严重违约行为进行审查和判定，被上诉人严重违约，一审判决错误。方义龙在合同履行过程中严重违约，应当承担违约赔偿责任，一审法官以双方有可能达成和解意向为由，不认定被上诉人的违约行为是错误的判决。1、根据合同约定，被上诉人应在2018年8月15日支付2018年9月1日至2019年2月28日厂房租金25万元，上诉人多次催要，被上诉人至今未支付，合同约定拖欠租金超过2个月，上诉人有权单方解除租赁合同，并由被上诉人承担违约责任，支付双倍租金违约金。2、上诉人委托被上诉人保管上诉人的设备设施，被上诉人没有尽到保管义务，使上诉人大型设备设施在厂区内丢失，被上诉人还将上诉人的设备设施运出厂房，遗弃到厂区墙角，使设备设施严重毁损，损害了上诉人的合法权益。3、被上诉人未经上诉人同意转租房屋给其他公司使用，截止2019年1月，五位次承租人的租金均被方义龙私自收取，不当得利的收益却未告知交付给上诉人，还将让其管理的食堂改变用途，违反合同约定，存在违约行为，上诉人要求解除合同及赔偿损失应得到支持。二、南京化学工业园区管委会发布的红头文件：关于印发《大厂地区中小工业企业搬迁工作指导意见》系政府的行政行为，应当认定为不可抗力。根据合同第七条约定，遇到国家建设需要拆迁，视为不可抗力，是符合法律规定的，双方应当遵守约定，双方特意在合同中约定拆迁条款，明确了政府行为系不可抗力，就是为了更好的履行合同，故根据合同约定，视为不可抗力，应当判令解除合同。三、上诉人解除合同合理合法，并且法定异议期限己过，被上诉人对解除合同有异议提起反诉已过期，并且被上诉人在开庭前已经撤回反诉请求。根据法律规定上诉人解除合同已经依法生效，本案租赁合同已经依法解除。四、上诉人与被上诉人之间是房屋租赁合同纠纷诉至法院，与搬迁补偿是二个不同的法律关系，一审法官把其他案件的预达成的和解意向,用于本案判决，是荒谬判决。五、上诉人要求合同解除符合约定解除，更符合法定解除。因被上诉人的严重违约和政府行为的不可抗力情形的发生，上诉人的解除合同行为应当得到法院支持。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。方义龙辩称，租赁合同期限15年，我方在承租场地上投资1000多万元，现在只使用4年时间不到，就被顺祺公司与街道办事处要求我方搬迁。经街道办事处、上诉人和我方协商才赔500万元，被上诉人还损失700多万元，被上诉人投资这么大，蒙受了巨大的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。顺祺公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认顺祺公司于2018年10月9日解除双方签订的《资产租赁合同》的行为合法有效，判令方义龙从租赁标的中立即搬迁撤离；2、判令方义龙支付租金25万元和违约金25万元；3、判令方义龙支付生产设备租金9.89万元；4、判令方义龙支付生产设备灭失赔偿款15.6万元、生产设备损害赔偿款22.75万元；5、判令方义龙支付锅炉房和堆煤房使用费20万元。一审法院认定事实：2014年顺祺公司（甲方，出租方）与方义龙（乙方，承租方）签订《资产租赁合同》，合同约定，甲方将厂区内房屋出租给乙方用于生产经营,租赁期限为15年，自2014年9月1日起至2029年8月31日止,租金为50万元/年，乙方每年分两次向甲方支付，支付时间为相应租期开始之日前15日，其中当年8月15日支付25万元，次年2月15日支付25万元。如果乙方拖欠房租晚于应缴日期超过2个月，甲方有权提前终止合同并没收乙方的租赁保证金，且不承担因此给乙方造成的任何损失。经甲方允许乙方可利用部分场地引进服装或水洗项目合作。由于本协议项下资产包括食堂、浴室等共用设施，由乙方负责经营管理，但须保证不改变用途，并满足甲方姜桥厂区非本协议项下区域的工作人员的正常的用餐和洗浴，乙方可以向甲方收取合理费用。租赁期间如遇国家建设需要征地拆迁，视为不可抗力因素，双方均不构成违约，本合同自行终止。合同签订后，双方均按约履行。2018年8月28日，顺祺公司（甲方）与南京市六合区大厂街道办事处（乙方）签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定关停位于南京市六合区大厂姜桥310号的顺祺公司，乙方在签订本协议后40个工作日内拆除机器设备，并将所拆设备及货物搬运出厂区，50个工作日内注销营业执照。2018年10月31日前交出场地，按补偿总额的5%标准给予奖励，2018年12月31日前交付场地，按补偿总额的3%标准给予奖励。2018年10月9日，顺祺公司向方义龙发送律师函通知其根据宁化管发［2015］43号文件及租赁合同第九条的规定解除合同并要求其在收到函件20日内迁出，否则将对整个厂区停水停电。2018年10月10日，南京市六合区人民政府大厂街道办事处经济发展科向顺祺公司发出《通知》，限其于2018年11月30日之前履行协议，清出场地。2018年12月5日，顺祺公司向方义龙发送律师函通知其根据宁化管发［2015］43号文件及租赁合同第七条“关于拆迁”的规定进行拆迁补偿，因方义龙不予搬迁，顺祺公司将于2018年12月10日对整个厂区停水停电。此后，双方因协商无果，顺祺公司诉至法院，要求判如所请。一审另查明，2014年11月21日，顺祺公司向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内吊染设备一台、电动机一台、水洗电动机一台、烘干机电动机一台被盗。2015年1月16日，顺祺公司向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内16台烘干机上加热器被盗，总计损失5.6万元。2015年6月18日，顺祺公司向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内两台水洗机被盗。2015年10月8日，顺祺公司向南京市公安局西厂门派出所报案称公司院内两台电机水泵于2015年10月1日晚上8时左右被盗，该电机水泵是2010年安装，市值4.5万元。一审再查明，南京市六合区人民政府大厂街道办事处分别于2018年8月10日、2018年11月20日向顺祺公司支付企业关闭补偿款300万元、1681.8636万元。顺祺公司、方义龙于庭后达成口头协议，方义龙从涉案场地搬出，顺祺公司向其支付500万元。顺祺公司于2019年6月13日向南京某水洗服装有限公司（法定代表人为方义龙）支付200万元（用途为补偿款），方义龙向法院提出不再要求继续履行租赁合同。上述事实，有双方当事人的陈述、资产租赁合同、宁化管发［2015］43号关于印发《大厂地区中小企业搬迁工作指导意见》的通知、律师函、接处警工作登记表、中国光大银行借记通知、南京银行（大厂支行）借记通知、电子银行交易明细等证据予以证实。一审法院认为，双方签订的《资产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。（一）合同的解除及租金、违约金问题。在审理中，双方自行达成协议，顺祺已实际向方义龙支付部分款项，方义龙亦已迁出涉案场地，故顺祺公司诉请要求确认双方合同于2018年10月9日解除，无事实及法律依据，一审法院不予支持。顺祺公司诉称方义龙逾期缴纳2018年9月1日至2019年2月28日租金，但根据双方所提供的证据来看，顺祺公司已于2018年8月28日与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》约定于2018年10月30日前交付场地。双方在此期间协商合同解除事宜无果，顺祺公司除向方义龙发函外还采取了断水断电的措施。方义龙未缴纳该时间段的租金的行为不应视为违约，顺祺公司也无证据证明方义龙对涉案场地进行了转租，顺祺公司主张方义龙给付租金、违约金的诉请，一审法院不予支持。（二）生产设备租金、锅炉房和堆煤房使用费问题。顺祺公司主张方义龙支付上述费用，因其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予支持；（三）设备灭失赔偿款、损害赔偿款问题。顺祺公司主张的上述款项，因其无证据证明上述损失的具体金额及方义龙负有保管义务，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，一审法院判决：驳回顺祺（南京）洗染有限公司的诉讼请求。一审案件受理费15441元，由顺祺（南京）洗染有限公司负担。二审中，上诉人对“原、被告于庭后达成口头协议，被告从涉案场地搬出，原告向其支付500万元。”有异议，认为双方没有达成书面协议，对一审查明的其他事实无异议。被上诉人对一审查明的事实无异议。二审查明，方义龙已搬出并于2020年1月中旬将承租涉案房屋交还给顺祺公司。另查明，方义龙与顺祺公司认可2018年8月31日前租金都是从加工费中扣除。方义龙还认为其并不欠顺祺公司所主张的租金，顺祺公司还有64万余元加工费没有给付。上诉人认为方义龙所说的加工费与本案没有关联，双方没有结算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。顺祺公司与方义龙签订的《资产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方合同约定，租赁期间如遇国家建设需要征地拆迁，视为不可抗力因素，双方均不构成违约，本合同自行终止。本案中，顺祺公司为配合政府工业布局调整于2018年8月28日与南京市六合区大厂街道办事处签订《大厂街道关闭企业补偿协议书》，约定2018年12月31日前交付场地可按补偿总额的3%标准给予奖励。上述协议的签订应视为顺祺公司与方义龙在《资产租赁合同》中约定的合同终止事由出现。故本院认为双方签订的《资产租赁合同》于2018年12月31日自行终止。合同的权利义务终止后，方义龙作为承租人应及时向顺祺公司返还租赁房屋，至于双方涉及补偿分配问题可协商或通过法律途径解决，方义龙不能以补偿未分配为由而拖延或拒绝返还房屋。二审中，顺祺公司认可方义龙已搬出并返还了承租涉案房屋，故上诉人要求方义龙搬迁撤离涉案房屋诉请已履行完毕，本院对此诉请不再作出判决。上诉人以方义龙转租部分房屋行为构成违约为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。关于租金及违约金的问题。方义龙辩称顺祺公司还欠付加工费，该费用足以抵扣应付的租金。顺祺公司认为加工承揽是另一法律关系不同意在本案中抵扣。本院认为，因顺祺公司与方义龙对此期间以加工费抵扣租金存在争议，双方对此未进行结算亦未达成合意，且方义龙至2019年2月28日仍占有使用承租房屋，故上诉人顺祺公司主张方义龙给付2018年9月1日至2019年2月28日租金及占有使用费25万元，本院予以支持。涉及加工费用纠纷方义龙可另行主张，本案不予理涉。因合同约定终止履行，双方均不构成违约，顺祺公司要求给付25万元违约金，与事实不符，本院不予支持。关于生产设备租金、锅炉房和堆煤房使用费问题。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。顺祺公司主张方义龙支付上述费用，既无合同约定，也未能提供相关证据以予佐证，应由顺祺公司承担不利的后果。关于设备灭失赔偿款、损害赔偿款问题。顺祺公司未能提供证据证明上述损失的具体金额及方义龙负有保管义务，亦未举证证明该设备设施被盗与方义龙有直接因果关系，故本院对该上诉请求亦不予支持。综上，顺祺（南京）洗染有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初402号民事判决；二、方义龙于本判决生效之日起30日内支付顺祺（南京）洗染有限公司2018年9月1日至2019年2月28日期间租金及占有使用费250000元；三、驳回顺祺（南京）洗染有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费14551元，由上诉人顺祺（南京）洗染有限公司负担12176元，方义龙负担3265元。二审案件受理费14551元，由上诉人顺祺（南京）洗染有限公司负担12176元，方义龙负3265元。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  刘 凡审 判 员  许云苏二〇二〇年七月六日法官助理  孙成艺书 记 员  戴 苗