浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1696号 上诉人（原审原告）：马敏达，男，1950年7月27日出生，汉族，住东阳市。 上诉人（原审原告）：赵美娟，女，1958年3月29日出生，汉族，住东阳市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄倩倩，浙江训和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭巧丹，女，1974年9月2日出生，汉族，住东阳市。 被上诉人（原审被告）：郭钦臣，男，1995年11月15日出生，汉族，住东阳市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马益阳，男，1983年2月5日出生，汉族，住东阳市。 上诉人马敏达、赵美娟与被上诉人郭巧丹、郭钦臣、马益阳确认合同无效纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初9958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马敏达、赵美娟上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的，真实权利人要求确认享有物权的，应予支持。涉案房屋一楼、二楼虽登记在马益阳名下，但在2014年2月签署的《分家约补充协议》中明确约定，其保留该房产的一楼、二楼，马益阳也当庭明确表示一楼、二楼所有权由其保留，因此应当认定其是涉案房屋一楼、二楼的所有权人。涉案房屋实际经营管理一直由其负责，有租户胡细斌证言、《租房协议》、电费缴纳明细等证据为证。马益阳并非涉案房屋一楼、二楼所有权人，马益阳处分房产构成无权处分。郭巧丹、郭钦臣并非善意相对人。出售房屋时马益阳己告知房屋一楼、二楼由其管理所有，并要求郭巧丹予以配合隐瞒即谎称出租。郭巧丹原在涉案房屋不足30米处开店经营，且与原租户是好朋友，还让胡细斌不要告诉其房屋转让的事实。郭巧丹受让房屋后进行装修，马敏达、赵美娟前来查看，郭巧丹、郭钦臣谎称是租户进行装修，其催讨租金不成要求停止装修，郭巧丹、郭钦臣报警时仍称是租房纠纷。故郭巧丹知道或应当知道涉案房屋一楼、二楼由其管理所有，并与马益阳一同向其隐瞒房屋出售的事实。且郭巧丹低于市场价近150多万元低价受让案涉房产。故郭巧丹、郭钦臣并非善意相对人，本案不符合善意取得条件。 郭巧丹、郭钦臣辩称，一审认定事实清楚，马益阳系案涉房产所有权人，马益阳转卖房屋是对财产进行处分，案涉合同有效，马敏达、赵美娟的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 马益阳辩称，其同意马敏达、赵美娟的上诉意见。 马敏达、赵美娟向一审法院起诉请求：1、确认郭巧丹与马益阳签订的《房地产买卖交易合同》无效；2、确认郭钦臣与马益阳签订的《东阳市房屋转让合同》无效；3、确认东阳市一楼、二楼的房产及相应国有土地使用权归马敏达、赵美娟所有；4、判令郭巧丹、郭钦臣、马益阳将东阳市一楼、二楼的房产返还给马敏达、赵美娟；5、本案诉讼费由郭巧丹、郭钦臣、马益阳共同承担。 一审法院认定事实：马敏达、赵美娟系夫妻，婚后育有长子马盛强，次子马益阳。2014年2月初三，马敏达、赵美娟与马盛强、马益阳签订《分家约》、《分家约补充协议》各一份，约定将东阳市吴宁镇西街87号89号的房产（土地使用权证号为东国用98字第980206号，房屋所有权证号为东房权证吴宁字第××号）分给马益阳营业所有，其中保留西街87号89号房产的一楼、二楼给父母马敏达、赵美娟居住使用，租金收取为生活资源。2014年3月，马敏达、赵美娟、马盛强、马益阳至不动产登记机构办理涉案房屋产权变更登记，并向不动产登记机构出具《分家约》两份，载明“将座落于东阳市房屋的产权、土地使用权全部分给马益阳所有”等内容，并于2014年3月18日变更登记至马益阳名下。郭巧丹、郭钦臣系母子关系。2019年3月，郭巧丹与马益阳在东阳市嘉和房地产中介有限公司签订《房地产买卖交易合同》一份，约定马益阳将其所有的位于东阳市的房产以683万元的价格转让给郭巧丹。2019年3月19日，郭钦臣与马益阳签订《东阳市房屋转让合同》一份，并于同日将涉案房屋登记至郭钦臣名下。郭巧丹分别于2019年3月6日、2019年3月20日、2019年3月28日、2019年4月2日向马益阳交付购房款20万元、538万元、10万元、115万元，共计683万元。在审理中，经马敏达、赵美娟申请，一审法院委托浙江明达房地产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，估价结果为确定涉案房产在2019年3月6日时的市场价值为830万元。 一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。马敏达、赵美娟与马益阳之间的分家约虽约定涉案房屋的一楼、二楼由马敏达、赵美娟使用、居住，但之后双方又在不动产登记机构出具分家约约定将涉案房屋分给马益阳所有，并将涉案房屋登记至马益阳名下，故马益阳为涉案房屋的合法所有权人，其有权对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。故对马敏达、赵美娟诉称马益阳无权处分涉案房屋的事实，不予采纳。本案的争议焦点在于郭巧丹、郭钦臣与马益阳签订的合同是否存在合同无效的法定情形？《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。马敏达、赵美娟诉称郭巧丹明知涉案房产部分产权归马敏达、赵美娟所有，却与马益阳恶意串通，以低价受让涉案房产，损害了马敏达、赵美娟的权益。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，马敏达、赵美娟应当对其诉称的合同双方存在恶意串通负举证责任。1、关于郭巧丹、郭钦臣是否明知或应知签订房屋买卖合同侵害了马敏达、赵美娟权益的问题。一审法院认为，分家约系家庭成员对财产分割的内部约定，仅对协议方发生法律效力，并不具有对外公示效力，故分家约的内容不属于郭巧丹、郭钦臣明知或应知的范畴。房屋物权的设立须经登记生效，涉案房屋登记在马益阳名下，故郭巧丹、郭钦臣有理由信赖马益阳为涉案房屋的所有权人。现马敏达、赵美娟未能提供证据证明郭巧丹、郭钦臣已知其与儿子之间的分家约内容的事实，且郭巧丹、郭钦臣对该事实予以否认，故对马敏达、赵美娟主张郭巧丹、郭钦臣明知签订合同损害其权益的事实，证据不足，不予采信。2、郭巧丹、郭钦臣、马益阳是否存在恶意串通的行为。一审法院认为，郭巧丹、郭钦臣受让涉案房屋的成交价款虽低于市场价，但未构成明显不合理的低价，且郭巧丹、郭钦臣、马益阳签订的房屋买卖合同的权利义务已全部履行完毕，再结合郭巧丹、郭钦臣、马益阳订立合同时和之后交房情况等方面综合评判，均无法证实郭巧丹、郭钦臣、马益阳在转让房屋时存在相互串通的行为。综上，马敏达、赵美娟未能举证证明涉案合同存在法定无效情形，故对马敏达、赵美娟的诉请，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回马敏达、赵美娟的诉讼请求。本案受理费30800元，保全费5000元，由马敏达、赵美娟负担。 本院二审期间，马敏达、赵美娟提供了：一、工程结算清单，证明：案涉房屋投入装修1012110元；二、用户台账、交费记录，证明：案涉房屋3-6楼水表用户为马益阳；三、用户台账、交费记录，证明：案涉房屋1-2楼水表用户为马敏达，并由马敏达实际缴费，房屋1-2楼实际所有权人系马敏达、赵美娟。郭巧丹、郭钦臣认为以上证据均不是新证据，证据一不符合证据有效要件，不能达到其证明目的，对3-5楼房屋改造的工程款与本案争议的焦点无关。证据二、三均不能达到其证明目的，水费扣缴情况与一审中电费扣缴情况是一致的，一审中对扣缴情况有表述，不能证明1-2楼所有权属于马敏达、赵美娟。马益阳对证据均无异议。 本院认为，郭巧丹、郭钦臣对证据一的异议意见成立，本院对该证据不予认定；证据二、三仅表明案涉房产的电费扣缴情况，不能证明房屋权属，该证据与本案缺乏关联性，故不予认定。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：不动产物权登记具有公信效力，经合法登记的不动产物权权利人在法律上推定为真正权利人。郭巧丹、郭钦臣基于对不动产物权登记公示的合理信赖，与案涉房产所有权人马益阳协商签订房屋买卖合同，支付了相应对价且未构成明显不合理低价，并依法办理了不动产物权登记，其受让案涉房产符合有关所有权取得的法律规定，合法权益应受法律保护。马敏达、赵美娟主张其是案涉房产的一、二楼的实际所有权人，郭巧丹、郭钦臣对此知道或应当知道，且与马益阳相互串通达成房屋买卖交易。本院认为，马敏达、赵美娟并未登记为案涉不动产物权共有人。并且，2014年2月的《分家约》明确约定案涉房产由马益阳所有，同日的《分家约补充协议》仅约定房产的一、二楼由马敏达、赵美娟居住使用及收取租金，并未对房屋所有权变更约定，同年3月向不动产登记机构出具的两份《分家约》亦明确约定案涉房屋产权、土地使用权全部分给马益阳所有。综合本案前后分家约的内容，及结合案涉房屋之后变更登记为马益阳所有的事实，应认定分家约对于该房产一、二楼仅约定了由马敏达、赵美娟保留使用权。鉴于分家约不属于物权登记公示的内容，马敏达、赵美娟提供的证据亦不足以证明郭巧丹、郭钦臣知晓该分家约内容，且即便郭巧丹、郭钦臣对此知情，但马敏达、赵美娟依据分家约所享有的居住使用案涉房屋的权益并非为法定物权，该权益的存在并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的法律效力，马益阳作为所有权人有权处分案涉房屋，其家庭成员之间对于房屋使用权的约定亦不具有对抗物权转让的效力。故马敏达、赵美娟据此认为郭巧丹、郭钦臣非善意受让人，主张房屋买卖合同无效及要求受让人返还房屋，本院不予采纳。马敏达、赵美娟的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人马敏达、赵美娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年七月一日 代书记员  刘晔婷