海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初4090号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行，住所地：海城市开发区二台子委河畔香天小区1号楼，统一社会信用代码为912103816737650247。负责人：陈宏达，该支行行长。委托诉讼代理人：孙大雷，辽宁海清律师事务所律师。被告：**，男，1989年1月6日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告：朱欢，女，1989年2月5日出生，汉族，住辽宁省海城市。被告：海城市鑫泰房地产开发有限公司，住所地：辽宁省海城市兴海大街141号，统一社会信用代码为91210381064090180P。法定代表人：张朝坤，该公司经理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行（以下简称邮政银行）诉被告**、朱欢、海城市鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告邮政银行的委托诉讼代理人孙大雷到庭参加诉讼。被告**、朱欢、鑫泰公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邮政银行诉称：2015年6月1日，原告与被告鑫泰公司签订《开发商合作及担保协议》，协议约定：1.1甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为“鑫泰蓝湾国际”，坐落于海城市铁西区北侧的新建房屋；1.2乙方对本协议1.1款约定的贷款，提供如下第壹、贰种担保：壹、乙方提供连带责任保证，担保期限为我行取得正式他项权证；贰、乙方在甲方指定银行营业网点开立存款账户，按本协议1.1款约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款本金5%的保证金，存入的保证金为本协议1.1款下发放的全部贷款提供担保，并不可撤销的授权甲方按借款及担保合同约定对账户内保证金进行监管和扣收；对于乙方担保责任的具体约定，以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同或乙方出具的经甲方认可的担保函为准；2.5在借款及担保合同约定的担保期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，甲方有权要求乙方协助催收；发生借款及担保合同约定的情形时，甲方有权要求乙方承担无条件连带清偿义务，并通过乙方直接支付和甲方扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。3.6如选择本协议1.2款中第贰种担保方式，则在借款及担保合同约定的担保期间内：（1）未经甲方同意，乙方不得动用保证金账户内的资金。根据上述协议，原告与被告**、朱欢（系夫妻关系）于2016年1月22日签订《个人消费贷款及担保合同》，合同约定：被告**、朱欢向原告借款31万元，用于购买被告鑫泰公司开发的蓝湾国际4幢楼1单元18层1182号房屋，期限自2016年1月25日至2041年1月25日止，年利率4.9%，还款方式为等额本息还款法，逾期利率为6.37%，被告**、朱欢将蓝湾国际4幢楼1单元18层1182号房屋抵押给原告，同时由鑫泰公司为其提供保证。合同签订后，办理了“抵押登记备案”，原告于2016年1月25日依约向被告**、朱欢发放贷款31万元。从2017年6月起被告**、朱欢已累计六次未按时足额偿还本息，根据双方签订的《个人消费贷款及担保合同》第十二条第二款“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；处分抵押物，实现抵押权；要求保证人承担保证责任等。”约定，原告有权要求被告**、朱欢提前清偿全部贷款及利息、罚息等；另根据《保证条款》第三十一条“保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”约定，被告鑫泰公司应承担连带保证责任。综上，原告认为，原、被告间合作协议、借款合同、抵押合同、保证合同合法有效，被告**、朱欢未按合同约定偿还贷款系违约行为，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即偿还原告借款291974.24元及利息（自2018年9月10日起至借款全部还清之日止，按年利率4.9%计算）、罚息（自2018年10月10日起，按未还本金年利率6.37%计算）；2、原告对被告**、朱欢的共有房屋享有优先受偿权；3、被告鑫泰公司承担连带保证责任；4、诉讼费用由被告承担。被告鑫泰公司提交书面答辩意见为：2015年6月1日，我公司与邮政银行签订《开发商合作及担保协议》，协议约定：邮政银行向符合规定条件的自然人发放贷款，用于购买我公司开发并合法销售的项目名称为“鑫泰蓝湾国际”，坐落于海城市铁西区北侧的新建房屋，我公司对贷款提供连带责任保证，担保期限为邮政银行取得正式他项权证。之后根据《开发商合作及担保协议》，我公司出售商品房后，由邮政银行与购房者签订《个人消费贷款及担保合同》，该贷款由我公司为其提供保证。房屋办理了“抵押登记备案”，邮政银行发放了贷款，该贷款作为购房款已转入我公司账户。同时，我公司对邮政银行提供的证据：开发商合作及担保协议、购房者身份证复印件等、个人消费贷款及担保合同、海城市房屋按揭贷款抵押登记备案申请表、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据均没有意见。以上情况均属实，请人民法院按照合同约定及法律规定依法判决。被告**、朱欢未到庭答辩。经审理查明：被告**与被告朱欢系夫妻关系。2016年1月22日，原告邮政银行与被告**、朱欢、鑫泰公司签订《个人消费贷款及担保合同》1份，被告**、朱欢向原告借款31万元，用于购买被告鑫泰公司开发的坐落于蓝湾国际4幢1单元18层1182号、建筑面积为126.76平方米的房屋，贷款期限自2016年1月25日至2041年1月25日止，还款方式为等额本息还款法，贷款利率为年利率4.9%，罚息利率在约定利率基础上加收30%。被告**、朱欢以所购房屋为该笔贷款作抵押，办理了抵押登记备案，被告鑫泰公司作为保证人为被告**、朱欢的该笔贷款承担阶段性连带责任保证，并对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕的条件后到期的借款人的债务免除保证责任。另该合同约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；处分抵押物，实现抵押权；要求保证人承担保证责任等。合同签订后，原告于2016年1月25日依约向被告**、朱欢发放贷款31万元。被告**、朱欢尚欠原告借款本金291974.24元及利息。另查，2015年6月1日，原告作为甲方与被告鑫泰公司作为乙方签订《开发商合作及担保协议》1份，约定：“1.1甲方向符合甲方规定条件的自然人发放贷款，用于购买乙方开发并合法销售的项目名称为‘鑫泰蓝湾国际’，坐落于海城市铁西区北侧的新建房屋；1.2乙方对本协议1.1款约定的贷款，提供如下第壹、贰种担保：壹、乙方提供连带责任保证，担保期限为甲方取得正式他项权证；贰、乙方在甲方指定银行营业网点开立存款账户，于本协议1.1款约定的单笔贷款发放前存入不低于贷款本金5%的保证金，存入的保证金为本协议1.1款下发放的全部贷款提供担保，并在此不可撤销地授权甲方按借款及担保合同约定对账户内保证金进行监管和扣收；对于乙方担保责任的具体约定，以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同或乙方出具的经甲方认可的担保函为准。……2.5在借款及担保合同约定的担保期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，甲方有权要求乙方协助催收；发生借款及担保合同约定的情形时，甲方有权要求乙方承担无条件连带清偿义务，并通过乙方直接支付和甲方扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。……3.6如选择本协议1.2款中第贰种担保方式，则在借款及担保合同约定的担保期间内：（1）未经甲方同意，乙方不得动用保证金账户内的资金；……”。上述事实，除原告当庭陈述外，原告提供的证据：开发商合作及担保协议、被告**、朱欢身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、个人消费贷款及担保合同、等额本息还款计划表、海城市房屋按揭贷款抵押登记备案申请表、中国邮政储蓄银行个人贷款放款单、中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、还款流水各1份。以上证据经庭审质证和本院审查,所证事实足资认定，本院依法采信。本院认为：合法的借款合同关系受法律保护。原告邮政银行与被告**、朱欢、鑫泰公司签订的《个人消费贷款及担保合同》及原告邮政银行与被告鑫泰公司签订的《开发商合作及担保协议》系各方当事人真实的意思表示，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”的规定，原告依照《个人消费贷款及担保合同》向被告**、朱欢足额发放了贷款31万元，被告**、朱欢理应依照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，被告**、朱欢自2017年7月起已累计六次未按时足额偿还贷款本息，显系违约，应承担违约责任，原告有权依照《个人消费贷款及担保合同》的约定宣布已经发放的贷款提前到期，被告**、朱欢应偿还原告借款本金291974.24元及利息。关于原告要求对被告**、朱欢共有的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”、第三十四条第一款第（一）项“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物”的规定，被告**、朱欢不履行债务时，原告有权要求对抵押房屋享有优先受偿，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告鑫泰公司承担连带保证责任的诉讼请求，依照《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”的规定及《个人消费贷款及担保合同》的约定，被告鑫泰公司为被告**、朱欢贷款本息承担连带责任保证，故被告鑫泰公司对上述债务在正式抵押登记手续办理完毕前承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告**、朱欢于本判决生效后10日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行借款本金291974.24元及利息（自2018年9月10日起至借款全部还清之日止，按年利率4.9%计算）、罚息（自2018年10月10日起至借款全部还清之日止，按年利率4.9%的30%计算）；二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行对被告**、朱欢为该笔借款提供的抵押物（坐落于蓝湾国际4幢1单元18层1182号、建筑面积为126.76平方米的房屋）在本判决第一项债权范围内享有优先受偿权；三、被告海城市鑫泰房地产开发有限公司对本判决第一项债务在正式抵押登记手续办理完毕前承担连带清偿责任；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司海城市支行的其他诉讼请求。案件受理费5680元，由被告**、朱欢、海城市鑫泰房地产开发有限公司承担。此款已由原告垫付，被告**、朱欢、海城市鑫泰房地产开发有限公司在履行本判决确定给付义务时加付5680元给原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后7日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。审 判 长 陈 妍人民陪审员 杨 杰人民陪审员 刘美滨二〇二〇年七月二十九日书 记 员 杨 松