天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终2890号上诉人（一审被告）：天津范盒儿教育咨询有限公司，住所地天津市南开区中南道实泽园13号楼201-202-301-302。法定代表人：谢家荣，经理。委托诉讼代理人：徐毓媛，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（一审原告）：常淑清，女，1974年11月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：许海洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人天津范盒儿教育咨询有限公司（以下简称范盒公司）因与被上诉人常淑清房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范盒公司委托诉讼代理人徐毓媛，被上诉人常淑清委托诉讼代理人许海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范盒公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，在该项判决支持上诉人应向被上诉人支付的租金122596.2元中，扣除上诉人已经支付的保证金41298.1元，改判上诉人支付被上诉人租金81298.1元且上诉人无需向被上诉人支付延迟支付的违约金2295.22元；2．撤销一审判决第四项，改判上诉人无需向被上诉人支付解约违约金573.81元；3．本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。1．被上诉人未取得涉案房产产权证书前，无权向上诉人主张租金。2．被上诉人作为涉案房产出租方，有义务提供证据证实其为该房产所有权人，在其拒绝提供时，上诉人有权拒绝其租金支付的要求，上诉人亦无需承担相应违约责任。二、一审判决未在上诉人应支付的租金中扣除上诉人已向被上诉人支付的保证金，属认定事实不清。三、因为疫情的影响，上诉人至今没有营业，也无法找到搬家公司搬家，上诉人认为受不可抗力影响期间的租金，上诉人有权不予支付。常淑清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。上诉人当庭提出疫情属不可抗力，不支付疫情期间的租金，超出上诉状范围的额外诉请，已过上诉期。上诉人租赁合同违约在先，新冠肺炎疫情在后，疫情的不可抗力因素不应当对其适用。根据民事案件不告不理原则，上诉人在一审中虽提及保证金，但并未明确提出退还保证金等反诉请求，在其未主张的情况下，原审法院有权利对其保证金不予审理。关于其主张延迟违约金，原审法院已经对违约金数额进行了调整。常淑清向一审法院起诉请求：1．依法判决解除原、被告之间的《商铺租赁协议》；2．依法判决被告向原告支付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金122596.20元及迟延支付的违约金67121.50元（暂计算至2019年10月31日），以及自2019年11月1日起至实际交还商铺期间的租金；要求被告支付原告保证金20000元；3．判决被告支付解约违约金40000元；4．法院判决被告腾空商铺交还原告，并将营业执照登记的地址迁出，逾期迁出的按照每日租金3倍支付违约金，直至实际迁出之日止；5．本案诉讼费用由被告承担，由被告直接给付原告。一审法院认定事实：2018年11月，原告签订商品房买卖合同购买涉案商铺，2019年10月取得涉案商铺产权登记证。2019年5月1日原、被告签订《商铺租赁协议》，约定：被告承租原告坐落于天津市南开区。2019年5月1日原告将涉案商铺交付被告使用。租赁期限为2019年5月1日至2021年6月30日止，其中2019年5月1日至2019年6月30日为免租期。从2019年7月1日起到2020年6月30日，租金每月为30649.05元，2020年7月1日至2021年6月30日，租金每月为32522.05元。违约责任为被告逾期支付租金，每逾期一日，按照应付租金的5‰支付违约金。因被告违约导致原告解除本合同的，原告除不退还被告所支付的定金以外，被告还应向原告支付40000元违约金。原告如期交付了上述商铺，被告并未如约支付租金。原告因此诉至一审法院。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。虽然原、被告签订《商铺租赁协议》之时，原告仅持有涉案房产的商品房买卖合同，但涉案房产已经由开发商交付原告使用，并未限制原告对外出租涉案房屋的权利，此后于2019年10月原告正式取得涉案房产登记证书，故此一节不影响租赁合同效力。原、被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，协议合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务；违反合同义务的，应当承担违约责任。现原告如期交付了商铺，但被告并未支付租金，因此原告要求被告给付从2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金122596.20元，并要求被告支付自2019年11月1日起至实际交还商铺期间的租金的请求，不违反法律规定，一审法院照准。被告逾期支付租金，经原告催告仍未履行支付租金义务，同时根据双方签订的商铺租赁协议约定，因此原告要求解除原、被告之间的《商铺租赁协议》、腾交商铺并将营业执照注册登记地址迁出的请求，于法不悖，予以支持。鉴于《商铺租赁协议》约定的违约金过高，被告亦提出了违约金过高的抗辩主张，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，认定被告以迟延支付租金数额为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，被告以房屋租金数额为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，以月租金30649.05元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告支付违约金。原告要求被告营业执照注册登记地址逾期未迁出，按照每日租金3倍支付违约金的主张，于法无据，不予支持。一审法院判决如下：“一、解除原告常淑清与被告天津范盒儿教育咨询有限公司签订的商铺租赁协议；二、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司将坐落于天津市南开区腾空并交还原告常淑清；三、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司给付原告常淑清租金122596.20元并以122596.20元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告常淑清支付迟延支付的违约金；四、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司以30649.05元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告支付解约违约金；五、本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司将其营业执照注册登记地址迁出；六、被告天津范盒儿教育咨询有限公司按照《商铺租赁协议》约定的租金数额支付原告常淑清自2019年11月1日至天津市南开区商铺实际返还之日止的房租；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4746元，减半收取计2373元，由被告天津范盒儿教育咨询有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告常淑清。”。二审期间，上诉人提交天津市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布的复课开学安排，证明6月2日起校外培训机构可向所在区提出线下开班申请，经所在区有关部门核验合格后方可有序恢复线下培训。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。被上诉人未提交新证据。本院对除保证金以外，一审法院查明的其他事实予以确认。另查，双方在《商铺租赁协议》中约定，如乙方未及时向甲方支付租金或违反合同其他约定造成甲方损失，甲方可以从保证金中扣除。合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在乙方归还商铺后10日内将保证金无息退还给乙方。在本院审理期间，被上诉人确认上诉人向其交纳保证金41298.1元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议》合法有效，双方均应依约履行。上诉人逾期支付租金，应承担违约责任。一审法院判令上诉人给付被上诉人欠付租金，并支付迟延支付租金的违约金和解约违约金符合法律规定。根据双方在《商铺租赁协议》中的约定，如乙方未及时向甲方支付租金或违反合同其他约定造成甲方损失，甲方可以从保证金中扣除。上诉人向被上诉人交纳保证金41298.1元应先折抵欠付的租金，不足部分81298.1元由上诉人给付被上诉人。因新冠肺炎疫情的影响，基于公平原则，本院酌情减免上诉人应交纳的2020年2月至2020年6月期间租金的50%。综上，一审法院查明事实基本清楚，适用法律基本正确，本院对一审法院欠妥部分予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14461号民事判决第一、二、四、五、七项；二、变更天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14461号民事判决第三项“本判决生效后三十日内，被告天津范盒儿教育咨询有限公司给付原告常淑清租金122596.20元并以122596.20元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向原告常淑清支付迟延支付的违约金”为“本判决生效后三十日内，天津范盒儿教育咨询有限公司支付常淑珍租金81298.1元并以81298.1元为基数按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.3倍自2019年7月1日起至2019年8月19日止计算的利息和按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起至2019年10月31日止计算的利息，向常淑清支付迟延支付的违约金”；三、变更天津市南开区人民法院（2019）津0104民初14461号民事判决第六项“被告天津范盒儿教育咨询有限公司按照《商铺租赁协议》约定的租金数额支付原告常淑清自2019年11月1日至天津市南开区商铺实际返还之日止的房租”为“天津范盒儿教育咨询有限公司按照商铺租赁协议约定的租金数额支付常淑清自2019年11月1日至天津市南开区商铺实际返还常淑清之日止的房租，其中2020年2月至2020年6月期间按照租金的50%交纳”；四、驳回天津范盒儿教育咨询有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计7119元，由上诉人天津范盒儿教育咨询有限公司负担5695.2元，由被上诉人常淑清负担1423.8元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年七月二十一日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……