湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终349号上诉人（原审被告）：武汉鸿信世纪置业有限公司，住所地武汉市江夏区大桥新区文化路399号（联投大厦8楼）。法定代表人：李炳华，总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董慧宜，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李细荣，女，1983年9月28日出生，汉族，身份证住址湖北省通城县。委托诉讼代理人：张子靖，湖北瑞竹律师事务所律师。上诉人武汉鸿信世纪置业有限公司（以下简称鸿信置业公司）因与被上诉人李细荣商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初7152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因武汉市疫情防控，本案扣除相应审限。现已审理终结。鸿信置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回李细荣全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李细荣负担。事实和理由：1.一审认定事实错误，本案系李细荣拒不履行双方签订的《商品房认购协议书》约定义务，构成违约；2.一审判决认定《商品房认购协议书》第六条无效属于适用法律错误，双方签订的《商品房认购协议书》合法有效，李细荣不按照该协议约定履行义务构成违约。李细荣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李细荣向一审法院提出诉讼请求：1.判令鸿信置业公司返还李细荣支付的购房定金5万元及利息（自2019年4月26日起，按照中国银行同期贷款利率计算，暂算至2019年7月15日，算至实际返还之日）；2.本案所有诉讼费用由鸿信置业公司承担。一审法院认定事实：2019年4月13日，李细荣（买受人）与鸿信置业公司（出卖人）签订认购书，约定，买受人意向购买出卖人开发联投龙湾（二期Ａ区）21栋/单元30层4号房。第五条约定，买受人须在签署本协议后10日内携带本协议、身份证明等原件至本项目营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》、《装修委托合同》以及附随文件，同时付清相应款项；按揭贷款付款的需办理相关贷款手续，买受人应按按揭银行要求提交按揭资料并交纳相关费用。第六条约定，买受人逾期不签订、没有全部签订《武汉市商品房买卖合同》、《装修委托合同》以及附随文件，或未完整、适当履行支付约定之任何一期款项，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，出卖人有权单方面解除本协议并将该套房屋另行出售他人（无需另行通知），买受人所交定金不予退还，买受人不得提出异议；如出卖人在本协议签署10日内将房屋另行出售，则出卖人除应退还定金外，还需向买受人支付与定金等额的违约金。加粗加黑的第七条约定，买受人确认，在签署本协议之前，买受人已仔细阅读并理解出卖人明示的双方将签署的《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议、《装修委托合同》等合同文件的全部条款内容，对于其中免除或减轻出卖人责任或加重买受人责任的条款，出卖人已充分向买受人提示并向买受人解释、说明其内容及含义，买受人并认为合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故买受人同意接受合同文件的全部条款内容并将按时签署。第十六条约定，经买受人支付定金及双方签字盖章后生效。《商品房认购协议书》尾部出卖人处为打印“武汉鸿信世纪置业有限公司”，加盖公司合同专用章，“法定代表人或委托代理人”处空白，“签署日期”处空白。买受人（认购人）处李细荣签名，法定代表人或委托代理人处空白，签署日期处李细荣写明“2019.4.13”。李细荣当日缴纳定金5万元，鸿信置业公司出具收款收据。同日，李细荣签署《签约须知》。在李细荣与鸿信置业公司的置业顾问韩金红的沟通中，韩金红先提出的建议计划为：月供：5165（毛坯30年）2030（装修10年），《签约须知》记载：收入证明，税后月收入应达到月供款项的2倍以上。在此后，韩金红与李细荣的微信沟通中，说明贷款年限为27年，则首付款数额提高、月供数额增加，收入证明月税后要达到25000元左右，双方为首付款的金额、收入证明的开具、夫妻双方是否能够到场面签、银行贷款年限等进行了多次联系、沟通，没有形成一致意见，李细荣达不到后面所说相关的签约条件，李细荣与鸿信置业公司未能够签署《武汉市商品房买卖合同》、《装修委托合同》以及附随文件。李细荣在2019年4月24日晚上的微信中提出：“不买，你们把钱退了。”2019年4月27日，鸿信置业公司向李细荣发《催告函》，陈述其行为已经构成违约，通知其在2019年5月1日前到联投龙湾售楼部办理签约手续。2019年5月4日，鸿信置业公司向李细荣邮寄解除通知函，拒收退回。2019年5月12日，李细荣向鸿信置业公司韩金红邮寄回函，被退回。因双方协商未果，李细荣向法院起诉。一审法院认为，李细荣与鸿信置业公司签订的认购书，系商品房预约合同，应当按照预约合同的相关法律法规处理双方之间的争议。一、认购书是否成立并生效、认购书第六条是否有效李细荣的代理人认为，该认购书上鸿信置业公司的法定代表人或委托代理人并未签字，更未注明日期，不符合合同约定的生效条件，认购书没有生效。鸿信置业公司代理人认为，认购协议书于2019年4月13日成立及生效，合同第十六条约定，买受人支付定金，且双方签字盖章生效，并没有约定签字并盖章，李细荣作为自然人应该签字，鸿信置业公司作为法人盖章，这是完全符合日常逻辑的，如果协议没有生效，李细荣也不可能支付5万元定金，鸿信置业公司盖章是系其真实性意思性表示，如果李细荣有问题，鸿信置业公司可以追认，所以认购协议书系双方真实意思表示，合法有效。法院认为，在通常情况下，自然人签字，公司、单位盖章，认购书第十六条约定，经买受人支付定金及双方签字盖章后生效，定金李细荣已经支付，从狭义上理解，签字盖章包含有合同双方均签字并盖章的意思，但是在双方没有约定从狭义上理解的情形下，则应当从通常情况来理解，按照李细荣代理人的理解，鸿信置业公司既要签字也要盖章，那么按照同一法律逻辑，李细荣也既要签字也要盖章，并不能仅仅强调合同的一方即鸿信置业公司既要签字也要盖章。因此，鸿信置业公司在认购书上盖章、李细荣在认购书上签名，符合合同约定的双方签字盖章的生效条件，认购书已经生效。双方签订的认购书，系鸿信置业公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”该认购书第六条对李细荣的权利进行限制、责任进行加重，没有加粗加黑进行提示，也没有证据证实其对李细荣进行了说明。因此，该格式条款无效。二、没有签订《武汉市商品房买卖合同》、《装修委托合同》以及附随文件的原因在双方签订认购书、李细荣交纳定金5万元后，李细荣与鸿信置业公司之置业顾问就购房的首付款的金额、收入证明、贷款年限等方面在进一步进行沟通，但是双方没有形成一致的意见，致使《武汉市商品房买卖合同》等文件无法签订，这些情况不能归责于双方任何一方。双方均无违约行为，均不需承担违约责任。三、李细荣所交定金是否应当返还《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”李细荣与鸿信置业公司签订认购书后，因不可归责于双方的原因导致《武汉市商品房买卖合同》等未能签订，鸿信置业公司所收取的定金应当返还，李细荣起诉要求鸿信置业公司返还定金5万元，合法有理，法院予以支持。李细荣要求鸿信置业公司按照中国银行同期贷款利率计算支付利息，没有法律依据，也没有合同约定的依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，一审判决：一、由鸿信置业公司于判决生效之日起十日内向李细荣返还购房定金5万元；二、驳回李细荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由鸿信置业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉《商品房认购协议书》合法、有效。该认购书第六条系规制合同双方履行的违约责任条款，其中未有对李细荣的权利进行限制、加重其责任情形，虽然该条款未通过加粗加黑进行提示，也无证据已向李细荣进行过说明，但未进行提示或说明不属于合同条款无效原因，一审认定该条款无效依据不足，本院予以纠正。从本案相关证据来看，案涉《商品房认购协议书》签订过程中鸿信置业公司置业顾问对李细荣进行了误导式销售，致使李细荣误以为能够按照其自身设定方案办理银行贷款从而与之签订该认购协议书，故李细荣因无法按其自身设定方案办理贷款而未能与鸿信置业公司签订正式商品房买卖合同，系鸿信置业公司过错造成，李细荣不应承担违约责任，鸿信置业公司应向李细荣退还定金5万元。鸿信置业公司关于一审认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，鸿信置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由武汉鸿信世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年七月十六日书记员  肖 华