浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初392号 原告：许方治，男，1970年10月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托代理人：唐芳。 原告：唐芳，女，1976年12月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。 法定代表人：陈振伟，公司经理。 被告：嘉兴市德隆置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。 法定代表人：吕荣泉，公司董事长。 二被告委托代理人：金志海、葛林飞，浙江金道律师事务所律师。 原告许方治、唐芳因与被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）、嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理。原告许方治的委托代理人唐芳、原告唐芳及二被告委托代理人葛林飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告许方治、唐芳起诉称，2013年11月2日，原告向德隆公司购买了环贸中心编号为30541的商铺（已全额付款213556元）。同日在德隆公司的安排下，原告与环贸公司签订《委托经营管理协议》，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2014年6月20日起至2026年6月19日止。委托期限内，份为A、B、C三个阶段执行：A阶段自2014年6月20日至2017年6月19日，在此期间内，原告不向环贸公司收取任何费用（签订合同时被告告诉原告A阶段三年房租先用于抵购房款，购房合同金额是抵了前三年房租后的余额，所以业主才不向环贸公司收取任何费用，否则怎会让环贸公司白用三年呢）。德隆公司与环贸公司为关联公司，德隆公司为了减少税费，与业主约定：用前三年的房租去抵减购房款后的余额开具发票、网签备案，所以《委托经营管理协议》中手写增加“B阶段每年固定收益为22479元”该收益即为（网签备案金额+前三年租金）×8%/年。因此原告两个商铺的总价为213556+前三年的房租=280994.74元。B阶段自2017年6月20日至2019年6月19日，每年固定收益分红为原告所购物业总价的8%，即280994.74元×8%=22479元/年。若实际收益分红低于上述标准的，由环贸公司补足，并由环贸公司代收代付等。另外，补充协议约定德隆公司承担连带担保责任。C阶段自2019年6月20日至2026年6月19日止，为实际收益分红期，具体分配方案见《委托经营管理协议》第二条。BC阶段租金收益支付周期为每半年支付1次，但被告只在2017年10月20日向原告支付租金3653.07元后，原告再也没有收到任何有关租金的款项。期间被告也未曾向原告九未足额定期支付租金的事项作说明和协商，也未曾向原告提出需要开具发票之事项的友情提醒。原告在这期间因自身家庭及疾病困扰而对此事有所忽略。直至2019年初自身家庭经济紧张而想起此事，故向两被告两次发函催款，但被告未作任何回应。直至原告于2019年11月14日前往被告经营处才获知需要开具发票才能支付租金，故原告即时前往税局开具发票，并于当日将发票复印件寄往环贸公司，并规定其在2019年12月20日前足额支付款项并换回发票原件，但至今被告未作任何支付及说明行为。期间原告也致电环贸公司询问财务部电话向其核对账号，但被告接线人员总说财务人员不在，也不愿告知财务部电话。原告认为环贸公司这种恶意拖欠的不作为行为已经侵害了原告的权利给原告造成了一定的损失，故原告诉请法院判令：一、被告环贸公司向原告一次性支付拖欠租金及逾期付款造成的损失赔偿金，具体明细如下：2017年6月20日至2017年12月19日尚欠租金7586.43元；2017年12月20日至2019年6月19日租金33718.5元；损失赔偿金从每期应付未付之日起按银行贷款利率计算至实际履行之日止（暂计为1776.11元）；二、被告环贸公司书面告知原告C阶段半年（2019年6月2日至2019年12月19日）应开具租金发票的金额；三、被告德隆公司对被告环贸公司在此次合同纠纷中应承担的相关清偿责任承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中原告增加一项诉讼请求：要求被告承担为讨要租金的来回交通费及油费313元。 二被告答辩称：1.按委托经营管理协议第二条约定，原告应当提前出具房屋租赁发票，否则支付租金的日期自动顺延，现原告一直未予提供租赁发票原件，故支付租金的日期应当自动顺延；因不存在逾期，原告自然无权要求被告承担违约责任；2.由于环贸公司尚无需承担租金的义务，德隆公司即便是担保人也无需承担责任；3.告知C阶段开票金额，合同没有将该项行为作为被告的义务，故原告的诉请没有依据；4.即使被告应当支付租金，因公司经营困难，无力偿还，法院已判决并生效的相似案件中也已证实被告多年来亏损无利润。请求法院判决由被告分期偿还。5.对于支付交通费的请求，没有合同依据，被告也并未违约，故不应支持。 针对自己的主张，原告许方治、唐芳提供了催款函、邮政EMS、担保函、委托经营管理协议、发票、房产证、结婚证、土地证、委托书、银行付款流水清单、公交发票、邮寄票据作为证据。二被告经质证后对上述证据真实性均未提出异议，但认为催款函及邮政EMS，被告不清楚原告是否邮寄了该内容，不清楚原告是否已经寄了；原告应提前出具发票，环贸公司支付部分租金的行为并不能免除原告提供发票原件的义务并且认为租金收益的计算基数应以原告实际支付的购房款，即发票上载明的金额为准；委托经营管理协议上打印的内容没有异议，但是手写部分并未加盖公章，是否是事后添加不确定；车旅费发票是否与本案有关不确定，且被告并不存在违约原告请求被告支付该部分费用缺乏依据。 二被告未提供证据。 经审核，本院对原告提供的证据的真实性予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 德隆公司系嘉兴经开环贸中心商铺的开发商，该商铺（包括德隆公司自持部分以及已对外出售部分）由环贸公司统一经营管理。2013年11月，原告向德隆公司购买了环贸中心编号为30541的商铺一间，原告依据合同约定履行付款义务后，于2015年11月依法取得上述商铺的产权。2013年11月，原告与环贸公司签订委托经营管理协议，约定原告委托环贸公司对上述商铺进行经营管理，委托期限自2014年6月20日起至2026年6月19日止。委托期限内，分为A、B、C三个阶段执行，其中B阶段（2017年6月20日至2019年6月19日）为固定收益分红期，双方在该协议中标注了B阶段的固定收益金额，分别为每年22479元；C阶段（2019年6月20日至2026年6月19日）为实际收益分红期。B、C阶段租金收益支付周期均为每半年支付一次，原告应在环贸公司付款前出具相应合法、有效的房屋租赁发票（双方约定由环贸公司代办发票的除外），否则支付日期自动顺延。环贸公司逾期付款的需按照银行同期存款利率承担违约责任。 2015年1月30日，被告德隆公司向原告出具担保函，约定若环贸公司无力履行委托协议条款，德隆公司自愿承担委托经营管理协议中由环贸公司应承担的相应责任。 另，经本院审理并生效的（2019）浙0402民初5170号夏清诉二被告合同纠纷案件查明（该案件作为本院类案处理的示范性诉讼案件，案件事实与本案基本相同），由于环贸公司未能按约支付B阶段租金收益，2017年3月1日，二被告分别作为乙、丙方与部分业主（作为甲方）签订补充协议。德隆公司承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主40%的租金，剩余60%租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付，则每逾期一日需支付应付租金万分之三点五的违约金。德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的《委托经营管理协议》需承担的全部付款责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕。德隆公司对未签订担保函的业主一视同仁，给予出示担保函等。 上述协议及补充协议签订后，二被告仍未能按约定履行付款义务。 另查明，环贸中心项目总占地面积35074.4平方米，项目总建筑面积171400平方米，其中商业综合用房55960平方米、商务办公83626平方米、物业用房673平方米、地下车库31143平方米，目前已售商业用房约36612平方米、商务办公用房约77001平方米，涉及商业业主2500多户，尚有近2万平方米未出售。委托经营期间，环贸公司经营困难，未能按照约定支付业主租金收益。2017年6月以来，环贸公司与部分业主达成分期支付租金收益的补充协议，将《委托经营管理协议》中约定的B阶段两年共16%的固定租金收益，采取先用后付、分期支付的方式进行，并延长支付期限至四年内付清，期间每半年支付一次，每次支付的比例是按购房合同价的1.5%、1.5%、1.5%、1.5%、2.5%、2.5%、2.5%、2.5%，首期支付时间往后顺延7个月执行。已按照上述方案签订分期支付协议的业主占环贸中心项目涉及正常租金支付需求的业主的三分之二以上。 截至法庭辩论终结，环贸公司已支付原告B阶段租金收益3653.07元，已付部分尚未开具发票。二原告于2019年11月中旬前往税务局开具相应租金发票，将发票复印件寄至被告处，要求被告支付相应租金被告未付，遂成讼。 本院认为，本案系合同纠纷。原告与环贸公司之间订立的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效。环贸公司作为经营管理协议的相对方，具有向原告支付租金收益的义务。关于租金收益金额的问题。委托经营管理协议原被告应都留存有原件，被告虽对原告提供的委托经营管理协议手写未加盖公章的备注部分不予认可，却未提供与之相反的底单予以反驳，故本院对原告提供的协议手写部分关于每年固定收益予以认定，即2年的租金收益应为22479元/年×2年＝44958元，由此可推算出购房合同总价应为280987.5元。关于原告要求被告支付逾期付款违约金，应审查环贸公司是否构成逾期付款。根据经营管理协议约定，除业主委托环贸公司代开发票之外，在环贸公司向业主付款前业主应提供合法、有效的房屋租赁发票交付环贸公司，否则租金收益的支付日期自动顺延。原告一直未能向被告出具发票原件，仅提供复印件被告无法核实复印件的真实性，原告也未举证证明其曾委托环贸公司代开发票，故在原告未先行提供发票原件的情况下，环贸公司辩称付款期限应当顺延的理由与双方约定相符，故本院对原告主张被告承担违约金的请求不予支持。原告要求被告承担其交通费用的主张无合同及法律依据，本院不予支持。 至于德隆公司是否应在本案中承担责任，本院经审查认为，德隆公司曾于补充协议上向不特定的业主作出承诺，愿意对环贸公司合同项下的债务承担担保责任，并且双方未约定担保方式，故按照当时的法律规定，应属于连带责任保证，故对于原告要求德隆公司承担连带清偿责任的主张，予以支持。 至于付款方式，法律规定，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。经本院审理并作出生效判决的（2019）浙0402民初5170号示范性诉讼案件查明事实来看，当前环贸中心应支付的固定收益及管理费用的数额远大于租金收益，已处于经营困难状态，要求其依据涉案协议约定按期向业主支付到期租金收益显然已不现实；涉案环贸中心系商贸综合体,由被告环贸公司统一经营管理,中心内的商铺虽分为各个业主单独所有,但商业上存在统一经营的整体收益风险，因此，业主之间的收益必然相互制约，在发生经营风险时，需要平衡业主整体利益；再次，对于已付清全部购房款的业主中已有超过三分之二的业主接受环贸公司支付困难的事实并据此签订了分期支付协议，环贸公司也积极按照该协议履行到期债务的支付义务。合同本应严守，以尊重和维护当事人的意思自治，但考虑到当下市场的实际情况，原告与众多其他业主系利益攸关方，彼此之间相互制约。原告未签订分期支付协议，若按照双方协议约定的期限判决被告向原告履行支付义务，虽保护了原告实现债权的期限利益，但有可能损害绝大多数业主的整体利益，终会引来涸泽而渔的局面，导致被告不堪重负、甚至会引发或加剧其破产，最终影响包括原告自身利益在内的整体利益的实现，故从利益权衡的角度，原告实现债权的期限利益应让位于整体利益。现本院处理的示范性诉讼案件已经判决分期支付租金，故参照该示范性判决的处理方式，本案租金进行分期支付。 至于原告要求被告告知C阶段租金发票开票金额的请求，鉴于合同约定C阶段实行实际收益分红，双方对于有关C阶段租金计算的合同条款存在不同理解，关于该阶段的租金的具体计算方式等持有不同意见需要法院最终判决确定，故在双方未能就该阶段的租金计算方式达成一致意见或者生效判决未能就该事项作出认定之前，原告请求被告告知该阶段的开票金额并无实际意义，故对于原告该项诉请，本院不予支持。 据此，环贸公司应支付原告2017年6月20日至2019年6月19日期间的租金收益共计44958元，扣除环贸公司已经支付的3653.07元，故环贸公司尚需支付41304.93元，参照分期支付方案，被告应于本判决生效后十日内支付20230.87元，并于2020年7月19日前支付7024.69元、2021年1月19日前支付7024.69元、于2021年7月19日前支付7024.69元。被告德隆公司对上述债务承担连带责任。被告环贸公司支付原告上述款项的同时，原告应向被告出具相应金额的租金发票。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市环贸中心经营管理有限公司尚欠原告许方治、唐芳2017年6月20日至2019年6月19日期间的租金收益41304.93元，被告于判决生效之日起十日内支付20230.87元、于2020年7月19日前支付7024.69元、2021年1月19日前支付7024.69元、2021年7月19日前支付7024.69元。二原告于被告付款同时向其出具相应金额的租金发票（发票的种类、税率按照本地税务部门有关个人申请开具租赁发票的规定为准）； 二、被告嘉兴市德隆置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费878元，由二原告负担45元，由二被告负担833元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判长  成剑斌 审判员  白 燕 审判员  陈 前 二〇二〇年七月三日 书记员  沈英子