沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初2674号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：李思浓，系辽宁卓政律师事务所律师。委托代理人：李星，系辽宁卓政律师事务所实习律师。被告:于海英,女，1986年7月2日出生，满族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：王蕾，系辽宁一雷律师事务所律师。委托代理人：刘莹，系辽宁一雷律师事务所律师。被告：寇勇，男，1986年10月26日出生，满族，住址：。委托代理人：王蕾，系辽宁一雷律师事务所律师。委托代理人：刘莹，系辽宁一雷律师事务所律师。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告于海英、寇勇物业服务合同纠纷一案，本院理后，依法适用简易程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李思浓、李星（实习律师）、被告于海英和被告寇勇的委托代理人王蕾、刘莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业诉称：二被告系我公司所管理服务的万城小区业主。2013年12月1日，我公司与辽宁城投地产开发有限公司签订《〈万城〉前期物业管理服务合同书》，由我公司为万城小区提供物业管理服务。合同约定，高层住宅物业管理服务费为2元每月每平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。2013年12月13日，被告办理了11号楼2-19-2住宅入住，建筑面积68.31平方米。因我公司给予优惠，实际自2014年6月1日起按照1.7元/月/平方米的标准收取物业费。2018年10月6日，我公司与万城小区业主委员会签订《〈万城〉住宅小区物业管理服务合同书》，约定高层住宅物业管理服务费1.7元/月/平方米，每次预收一年服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。我公司已按合同履行了物业服务的义务，但被告自2016年6月1日至2020年5月31期间的物业费一直未能交纳，经多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付自2016年6月1日起至2020年3月25日期间所欠的物业服务费5320元及滞纳金665元并承担本案的诉讼费。被告于海英、寇勇辩称：万城业主委员会与原告签订的合同未召开业主大会，未经三分之二以上业主同意，事后也未得到追认，从2019年下半年部分业主就与原告发生争议，要求其退出万城小区。已达成要求原告退出园区的意向。因合同无效，原告无权按合同约定的收费标准向被告主张收费。根据2019年实施的沈阳市物业管理条例规定，新建物业的供水、供气、消防、道路、绿化、停车位等配套设施依法竣工验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应该承担前期物业费用。原告自认万城小区交付时未完成竣工，故2013年至2018年的物业费用不应向我主张，我不应支付此阶段的物业费用，已支付的应该退还以折抵后期费用，对已支付的物业费用我们保留追偿权利。原告非法转包全部物业物业管理项目，违反物业服务合同约定，减少服务内容，降低服务质量，没有提供收费标准相应的物业服务。一、原告将全部物业管理项目非法转包。2018年10月6日原告与万城小区业主委员会签订合同约定不得将本物业全部管理责任转给第三方。事实上原告违法将整个园区转包给了沈阳盈德物业公司管理，盈德物业总经理马世周是万城项目负责人，实际管控着万城小区的物业服务，盈德物业副理彭纪伟是原万城小区物业经理，盈德物业的年会活动上有着万城小区的客服、保洁、工程维修等人员作为员工参加。原告的行为已违反《物业管理条例》中不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人的规定。二、原告未按照物业服务合同约定提供相应服务。原告以下服务未达到附件一明确约定的服务标准：园区房屋外观（包括屋面、天台）破损严重，公共楼梯间墙面、地面脏，有污渍、长毛、破损。原告未及时清洁、维修，未尽到房屋管理的义务；对园区违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途，原告未及时劝告、阻止，园区内私搭乱建现象、破坏房屋结构现象极其严重，甚至已经影响到业主的正常生活和通行；消防设备设施不完善且破损，园区内大部分消防栓玻璃破损，灭火器丢失，原告未及时更新消防设备，无法随时启用；消防通道经常被堵塞，发生火情时，消防车无法顺畅进入园区。甚至园区业主多次报警消防通道被堵塞，物业公司依然无作为；公共照明设备破损率严重，维护不到位，完全达不到原告承诺的完好率在90%以上；对设备故障及重大事件无完善的应急方案，救援、维修不及时，园区经常发生大面积停电情形，电梯经常发生故障，时常发生困人事件，原告对电梯、电力设施维护不到位。有的电梯到期后并未检修，存在严重安全隐患；原告未达到关于公共秩序维护的要求：万城小区为封闭式管理，应该为园区24小时值班，核心部分按约定巡查以及对进出入人员、车辆进行登记。事实上，园区绝大部分门市开设后门，原告不劝阻，不阻拦，陌生人随意进入，园区大门封闭如同虚设，众多业主家中发生过被偷盗事件；原告未达到关于卫生保洁服务的要求：小区公共场所清扫不干净，垃圾清理不及时，垃圾桶布置不合理，园区内垃圾桶满溢，甚至形成“垃圾山”，垃圾遍布裸露在园区各个角落，原告没有尽到最基本的垃圾处理义务；园区地下区域污水排水设施维护不到位，没有按月检查、及时清掏污水井，没有尽到每年至少一次的疏通频率。因为原告的维护不到位，现在园区污水排水系统堵塞、损坏，污水上漫，臭气熏天，甚至下去勘探的业主被“臭气”熏晕送至急诊，存在安全隐患，影响业主正常生活以及停车位的使用；车库东门常年不开，损坏严重，垃圾堆积严重；原告未达到物业服务标准关于绿化管理及养护的要求：园区内绿植稀少，大片黄土裸露，物业也没有及时补种，部分绿地被一楼业主侵占私搭乱建菜园子，小区绿化率达不到规划设计要求。三、原告未按照物业服务合同约定完成园区整改计划。原告承诺一年内对万城园区整改方案进行投入，截止至庭审当日原告仍有三项未完成。包括园区内监控系统未完善修复，目前大小园区内的监控基本处于损坏无法使用状态；多层门禁未修复，现在几十个单元门禁连门都没有或者弹簧全部损坏，单元门肆意敞开；楼体外墙未进行修缮。此外，新冠疫情期间，原告没有尽到园区维护的义务，虚假消毒，摆拍照片，欺骗业主和检查部门，置园区业主的健康安全于不顾。综上，原告完全没有尽到合同义务，我作为业主应根据原告提供的物业服务缴纳物业费用，故我不应向原告支付物业管理服务费及滞纳金，请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告于海英、寇勇系坐落于沈阳市大东区房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为68.31平方米。从2016年6月1日至2020年3月25日共计拖欠物业费5320元未付。2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层住宅、商业网点每月每平方米1.6元（含电梯费）、高层住宅每月每平方米2.0元（含电梯费）。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。在该合同履行过程中，原告实际按每月每平方米1.7元的标准收取物业管理服务费。2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同约定：高层住宅房屋物业管理服务费每月每平方米1.7元（包含电梯运行服务费），合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的和管理收集、清理；地下机动车库车辆停放秩序的维护；协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。上述事实，有原告提供的万城前期物业服务合同、万城住宅小区物业管理委托合同、入住通知书、催收物业费通知单、工作联系函、沈阳市城市管理行政执法局大东分局回复函、被告提供的商品房买卖合同、万城小区业主委员会证明材料以及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。原告在2018年7月1日前一直按每月每平方米1.70元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同约定的收费标准，符合法律规定，本院予以准予。关于被告提出的原告将全部物业管理项目非法转包违反合同约定及相关法律规定故不同意缴纳物业费的答辩意见，因原告对此予以否认，被告提供的相关照片不能证明其主张，故本院对被告此项答辩意见不予认可。关于被告提出的原告未按照物业服务合同约定完成园区整改计划故不同意交纳物业费的答辩意见，其中关于园区消防设施不完善、园区经常停电等情况，因系开发建设单位遗留问题，不系物业公司合同义务，并且在房屋保修期外，需依据法定程序启动房屋维修基金进行修理，亦不是物业公司可自行为之，故被告以此为由不同意交纳物业费本院不予支持。其中关于园区内私搭乱建及擅自改变房屋用途原告未及时劝告等情况，是由于小区内部分业主不良行为所致，物业服务企业对业主、物业使用人违反《物业管理条例》等规定的行为，可依据合同采取批评教育、规劝、警告、制止等措施，但并无强制执行权，且依据《中华人民共和国物权法》第八十三条相关规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己恢复权益的行为可以依法向人民法院提起诉讼。故被告提供的照片等证据反映的问题并非物业服务企业单独能解决。关于被告提出原告收取的广告费用未公示的问题，如业主对此有疑问，可通过业主委员会进行协调解决。经庭审调查，被告未能按照承诺在约定期限前完全完成园区整改，亦未能举证证明其在服务过程中已尽完全合同义务，未对业主反映的问题积极采取措施予以解决，原告的物业管理确实存在瑕疵，本院对被告物业费的标准予以酌减，考虑到原告在2018年7月1日以前一直按照低于合同约定标准收费的实际情况，本院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月1.7元的90%缴纳为宜。对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告于海英、寇勇于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2016年6月1日至2020年3月25日期间的物业费4788元（5320元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告于海英、寇勇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  卜文红二〇二〇年七月二日书记员  王 姣