江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏07民终1120号 上诉人（原审原告、案外人）：李忠，男，汉族，1967年8 月14日出生，居民身份证号码320705196708141012，住南京市。 委托诉讼代理人：方光快，江苏善典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：韩梅，女，汉族，1969 年12月4日出生，居民身份证号码32070519691204202X，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：顾杨斌，江苏明亮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈宽格，男，汉族，1973 年11月2日出生，居民身份证号码320706197311021558，住连云港市海州区。 被上诉人（原审被告、案外人）：高红燕，女，1973年10 月10日出生，汉族，居民身份证号码32070319731010052X，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：陈宽格（系高红燕之夫），男，汉族，1973年11月2日出生，住连云港市海州区。 上诉人李忠因与被上诉人韩梅、陈宽格、高红燕案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706民初8693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李忠上诉请求：撤销一审判决并改判支持李忠原审诉讼请求或发回重审，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律不当，做出判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益。原审法院依据最高院关于执行异议复议第二十八条规定，虽然引用该条款但对事实没有查清。1、在海州区法院查封该房屋之前上诉人就已经合法有效的与陈宽格签订书面买卖合同，该房屋是陈宽格2013年6月7日购买的，查封是在2019年4月17日，签订买卖合同是2014年1月14日。签订买卖合同在查封之前，当日支付给陈宽格300万元购房款。2、在海州区法院查封之前李忠就占有使用该房屋达五年之久，该房屋李忠从陈宽格买受后在2015年投资进行装修并占有使用。3、上诉人已经按照合同约定577万余元支付大部分价款535万余元。并且上诉人愿意将剩余款项按照人民法院的要求交付，上诉人与陈宽格履行房屋买卖合同过程中没有违约行为。4、房屋没有办理过户登记并非买受人自身原因造成，买受人积极要求陈宽格以及房屋开发商办理过户手续，按照合同约定在2014年5月1日将房屋过户给上诉人但是由于开发商没有将购房发票及 时开具给陈宽格以及开发商改制交接混乱，以及陈宽格无法支付 购房过户时一半费用等原因，致使过户手续迟迟没有办理。开发 商没有开具发票无法办理过户、房屋登记，不仅仅是陈宽格一家。 到目前还有没有办理登记的。原开发公司改制后的公司，欠付税 费如果现在开具发票就要付税费，现在公司不愿承担税费。二、上诉人认为一审判决认定李忠并未支付全部购房款，也未将剩余价款交付执行。这个该认定故意遗漏了最高院执行异议和复议规定第二十八条第三项，以按合同约定支付部分价款，李忠行为完全符合该约定内容，李忠完全符合该条款。三、一审认定李忠明知陈宽格、高红燕无不动产证仍然购买导致无法办理过户，自身存在过错，该条认定是错误的，该认定是没有任何法律依据的。 韩梅答辩称，一、涉案上诉人与被上诉人陈宽格签订合同被上诉人陈宽格并未取得涉案不动产的所有权资格，因此其与上诉人之间所签订的不动产买卖合同是无效的。二、本案原海州法院查封涉案不动产符合法律规定，根据一审查明的事实本案上诉人并没有按照最高法相关司法解释所规定的付款条件履行全部付款义务。在执行阶段并没有将剩余应付房款交付给执行法院。因此其所提执行异议没有事实和法律依据。其要求解除查封请求不应得到法院支持，因此一审判决驳回诉求符合法律规定。本案上诉人上诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原审判决。 陈宽格、高红艳答辩称：对这个房屋卖给李忠是事实存在的，通过朋友介绍卖给他们，我当时买的房屋资金出问题就把房屋卖了，一审法院说不是事实是错误的。对上诉人提交的证据予以认可，都是真的。买卖合同是卖房时候签订的，付款的时候付了三百万，后来按揭都是李忠还的，具体多少我不清楚，有银行的还款依据。装修入住都是事实。装修后房屋是做办公用的。房屋过户的事情不是我不配合，是建工房地产公司确实存在问题，我刚买房屋的时候，建工老总就被抓起来了，后来又改制，到最高连开具购房发票的人都找不到，我也多次跑到建工去，来来回回找了不知道多少次。 经审理查明，2019年1月31日，海州区法院对韩梅诉陈宽格民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0706民初9627号民事判决书：一、陈宽格于本判决发生法律效力之日起十日内向韩梅偿还借款本金2300000元及利息（以1000000元为本金，自2010年2月12日起；以300000元为本金，自2011年1月31日起；以1000000元为本金，自2011年8月11日起，均计算至实际给付之日止，按年利率24%计算）。二、驳回韩梅的其他诉讼请求。 2019年3月25日，海州区法院立案执行，执行案号为（2019）苏0706执1594号。2019年4月1日，海州区法院作出（2019）苏0706执1594号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人陈宽格银行存款人民币550万元或查封、扣押其等值其他财产。2019年4月17日，海州区法院对被执行人陈宽格与案外人高红燕共有的位于新海花园（丘号）予以查封。在本案执行过程中，案外人李忠提出异议，认为其与徐某荣从陈宽格、高红燕购买新海花园第圣地福幢701办公室，其按约给付了首付款300万元，并按期偿还银行贷款，且陈宽格、高红燕已将该房产交付给李忠，李忠已对该房产进行了装修并使用。故李忠请求：中止对新海花园的执行，并且解除对该房屋的查封。2019年9月27日，海州区法院作出（2019）苏0706执异294号民事裁定书，裁定驳回异议人李忠的异议请求。 案外人李忠不服上述裁定向一审法院提起执行异议之诉称，2014年1月14日，李忠与陈宽格及高红燕、江苏登壹建设工程有限公司签订房屋买卖合同。约定陈宽格、高红燕将其所购买的新海花园转让给李忠。李忠共付购房款约550万元，2014年1月14日陈宽格将涉案房屋交付李忠，李总2015年初开始使用该房屋。请求：解除对海州区的查封并确认该办公室为李忠所有。 一审法院另查明，2013年6月7日，陈宽格、高红燕与连云港市建工房地产开发公司签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记，合同约定陈宽格、高红燕购买连云港市建工房地产开发公司开发的新海花园，房屋面积995.39元，单价6030元/平方米，金额6002202元。付款方式为：贷款三百万元整，余款以现金方式支付等。 2014年1月14日，陈宽格、高红燕（甲方，出卖方）与李忠、徐某荣（乙方，买受方）、江苏登壹建设工程有限公司（第三方，以下简称登壹公司）签订《房屋买卖合同》，约定，甲方愿将在连云港建工房地产公司购得位于新浦区海连西路北侧、新孔路东侧层（购房合同编号：）995.39平方米，以每平方米5800元一次性出售给乙方，产权暂未办理。经双方协商一致，达成如下条款：一、房屋总价款577.3262万元，（不含房屋契税部分）。其中叁佰万元为首付款（承兑汇票），与本协议签订生效后给付。从协议生效之月起由乙方偿还甲方的尚欠银行按揭贷款，归还贷款本息至上述房产过户完成。归还贷款本息冲抵购房余款，剩余房款过户结束后一次性给付（承兑汇票）；二、乙方交付首付款后合同生效，甲方将上述房屋交付乙方使用。三、甲方应保证上述房屋拥有完全产权，无抵押、质押、无担保。四、甲方承诺2014年5月1日前，将上述房屋产权过户给乙方，过户费用双方共同负担，各担一半。过户办理完成后同时解除银行按揭手续。五、甲方不能履行本协议，应在10内归还乙方首付款及还款本息，并承担购房总价款10%的违约金。六、本协议签订之日起，乙方享有上述房产的全部权益。七、第三方江苏登壹建设工程有限公司就甲方应负的合同义务承担连带担保责任，担保范围包括但不限于乙方购房款、银行按揭贷款本息、违约金以及乙方因维权产生的诉讼费、保全费、律师费等。八、本协议未尽事宜协商解决，协商不成通过诉讼解决。同日，陈宽格出具收条，载明收到李忠购房款300万元（银行承兑汇票）。2015年2月17日，陈宽格出具收条，载明收到李忠购房款200000元。此外，根据李忠提供的卡卡转账单，其曾转给刘义200000元，陈宽格后又向刘义出具借条，借到刘义200000元，李忠认为该款项也是其向陈宽格支付的购房款。此外，根据李忠提供的存折交易明细清单及存款凭条，李忠及田某（李忠称田某系其公司工作人员）在2016年至2019年期间多次付款至陈宽格账户偿还房屋贷款，但至今尚未还清所欠银行贷款。异议人李忠在签订《房屋买卖合同》后对该房屋进行了装修，并于2015年年初开始使用，但该房屋至今未办理不动产权属证书。 2017年5月27日案外人倪学军等五人以连云港市建工建设集团有限公司为被告向海州区法院提起房屋买卖合同纠纷，要求判令被告支付逾期办理新海花园（丘号）房地产权属证书违约金9800元；判令被告立即为原告办理房地产权属证书。海州区法院审理后作出（2017）苏0706民初4376号民事判决书，支持了五原告的上述诉讼请求。连云港市建工建设集团有限公司不服上述判决，上诉至连云港市中级人民法院，该院维持了一审判决。 2017年，李忠、徐某荣作为原告，以刘义为被告向海州区法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求法院判令被告从圣地福大厦七层711室搬出；被告承担本案的诉讼费等一切费用。海州区法院经审理后认为，原告李忠、徐某荣所举的书面证据及证人陈宽格的证言能证明陈宽格曾系圣地福大厦七楼房屋的合法权利人，其已将包括涉案房屋在内的圣地福大厦七楼房屋出卖于原告且已交付使用，虽未过户但至少能够证明原告系涉案房屋的合法使用人。因此，原告李忠、徐某荣作为涉案房屋的合法使用人有权要求被告腾退涉案房屋。遂作出判决，支持了原告李忠、徐某荣的诉讼请求，刘义不服上述判决，上诉至连云港市中级人民法院，后撤回上诉。 徐某荣书面声明，放弃涉案房产的权利。 一审法院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条的规定:金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋网签在陈宽格、高红燕的名下，陈宽格、高红燕将涉案房屋出售给李忠及徐某荣房屋总价款577.3262万元，李忠已给付陈宽格320万元，涉案房屋的按揭贷款由原告偿还，现尚未还清，故李忠并未支付全部购房款亦未将剩余价款交付执行。即使李忠现在同意将剩余价款交付执行，因为在法院查封、冻结、扣押后付清全部价款的，不能视为已经支付全部价款。李忠明知陈宽格、高红燕所购买的房屋尚无不动产权属证书仍然购买，而导致至今购买的涉案房产无法办理过户，自身存在过错。故李忠要求解除对海州区的查封，并确认位于海州区为其所有的诉求，均无事实与法律依据，海州区法院不予支持。。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年2月25日作出（2019）苏0706民初8693号判决：驳回李忠的诉讼请求。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 在本院二审期间，被上诉人陈宽格向本院提交其在中国农业银行股份有限公司开设的账户62×××16在2014年1月份的交易明细单一份，该记录单显示2014年1月15日有一笔金额为2881500元的往来款，以证明2014年1月14日下午陈宽格收到李忠的300万元承兑汇票并于次日贴现了2881500元。上诉人李忠质证称，在2014年1月14日与陈宽格签订了涉案的房屋买卖合同，并且在当天将300万元购房款以承兑汇票方式支付给了陈宽格。被上诉人韩梅质证称，从汇票不能看出300万元是否是李忠支付给陈宽格的购房款，看不出来2881500元是承兑汇票贴现后作为涉案房屋购房款的支付目的。本院对陈宽格提供的上述证据认定如下：本院认为即便陈宽格提供的证据真实，只能证明陈宽格案涉银行账户于2014年1月15日存在一笔2881500元的进账款，并不足以证明该2881500元系案涉300万元承兑汇票贴现而来，无法进而证明陈宽格收到李忠的300万元承兑汇票。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，被执行人陈宽格、利害关系人高红燕同意案外人李忠的权利主张，应当在执行异议之诉中将该二人列为第三人而非被告。因此，一审法院将陈宽格、高红燕列为被告不当，应予纠正。 其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照以上法律规定，金钱债权执行中,案外人作为商品房的买受人如欲排除对作为执行标的的商品房的强制执行，必须举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中任一一条规定的情形。本案中，首先，李忠并未主张并举证证明其本人及其配偶、未成年子女名下在诉争的执行标的查封时至执行异议之诉案件判决作出时均无用于居住的房屋，故其请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。其次，虽然陈宽格认可收到李忠给付的300万元的承兑汇票，但李忠并没有提供其他客观证据证明案涉汇票转让给陈宽格。退一步讲，即使李忠主张的其通过汇票方式已向陈宽格支付300万元购房款的主张属实，李忠至今也未全部支付案涉房屋转让价款，其请求亦不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形；再次，李忠主张其涉案房屋未办理过户登记手续非其自身原因，而是开发商原因导致，如前所述，根据已查明的事实，李忠至今仍未付清购房款项且案涉房屋存在抵押，故李忠提供的证据不足以证明案涉房屋未办理过户手续纯粹系开发商及陈宽格原因导致，如一审法院所述，李忠在购买涉案房屋时已明知涉案房屋并没有办理不动产权属登记，仍然购买涉案房屋，故其对于涉案房屋至今未办理过户登记自身存在过错。故李忠请求亦不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。综上，李忠提出的排除对涉案房屋执行的主张不符合上述相关法律规定的能够排除执行的情形，一审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，李忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费52190元，由上诉人李忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 二〇二〇年七月十四日 法官助理 于学金 书 记 员 王诗语