湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1085号 原告：张源源，男，1979年9月17日出生，汉族，住冷水滩区。 委托诉讼代理人：谢美荣，女，1983年6月16日出生，汉族，住冷水滩区，系原告张源源之妻，代理权限为特别授权。 原告：谢美荣，女，1983年6月16日出生，汉族，住冷水滩区。 二原告共同委托诉讼代理人：郭宏宇，湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司，住所地冷水滩区育才路99号。 法定代表人：胡春燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹兴宏，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。 本院在审理原告张源源、谢美荣与被告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案中，本院于2020年4月8日立案受理，原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金71239.57元；2、判决被告向原告赔偿因虚假广告宣传给原告造成的预期利益损失9834元；3、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，被告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司向本院提起反诉，请求判令：1、请求判令二反诉被告向反诉原告支付管理费15090元（暂计算至2020年5月12日），并请以每日30元的标准计算至反诉被告收房之日止；2、请求判令二反诉被告承担本案诉讼费。本院受理后，依法适用简易程序合并审理，并公开开庭进行了审理。原告谢美荣及原告张源源、谢美荣的委托诉讼代理人郭宏宇，被告永州市新亿佳房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邹兴宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 事实与理由：2016年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区房屋，单价为3278元／平方米，建筑面积为129.98平方米，房屋总价款为426074元。原告依约交纳了购房款，被告没有按照合同约定于2017年12月31日将符合交房标准的涉案房屋交付原告使用，按照合同第十二条约定，逾期30日内，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过30日，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。被告在销售房屋时向原告承诺赠送原告3平方米的入户花园，被告没有履行承诺。因此，被告已构成违约，应承担违约责任，支付原告逾期交房违约金71239.57元；支付因虚假广告给原告造成的损失9834元。 被告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司辩称，一、答辩人已完成工程质量竣工验收，本案所涉工程在合同约定交房时不影响被答辩人正常使用。二、建设工程竣工验收备案表是行政单位为了方便行政管理而设定，答辩人无法及时取得备案表并不能证明本案所涉工程质量存在问题，且答辩人不能及时取得该备案表并非答辩人责任，而是小部分业主不断上访，导致行政机关不予备案所致，应属于行政行为导致的不可抗力。根据合同第九条约定该商品房已取得竣工验收文件并未特指竣工验收备案表；三、答辩人在取得建设工程竣工验收备案表之后，通知被答辩人收房，但被答辩人不予收房，其自身应当承担相应违约责任。四、答辩人已按照《商品房买卖合同》中房屋平面图纸完成了房屋建设，被答辩人要求答辩人承担虚假广告宣传责任没有事实和法律依据。 反诉原告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司诉称，原被告于2016年5月5日签订商品房买卖合同，根据合同第十一条第（三）款第3项约定，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人有权按每日三十元人民币向买受人收取管理费。因而在满足交房之后，二被告仍拒绝收房的，二被告应承担相应的违约责任，即二反诉被告向反诉原告支付管理费15090元（暂计算至2020年5月12日），并请以每日30元的标准计算至反诉被告收房之日止。 反诉被告张源源、谢美荣辩称，1、被答辩人主张“该商品房未能按期交付是答辩人的原因造成的”没有事实依据；2、商品房买卖合同第十一条第三款第三项应属于无效格式条款。请求法院驳回反诉原告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司的反诉请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于冷水滩区房屋，单价为3278元／平方米，建筑面积为129.98平方米，房屋总价款为426074元；被告向原告交房时应取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时供水、排水配套设施齐全，纳入城市供电网络并正式供电，完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，电话通信、有线（无线）数字电视和宽带网络线路应铺设到户；房屋交付时间为2017年12月31日前，交付商品房时应达到交付条件，被告应出示相关证明文件，被告不出示相关证明文件或出示相关证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收；逾期30日内，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过30日，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；由于买受人的原因导致商品房未能按期交付，出卖人有权按每日三十元人民币收取保管费…。合同签订后，原告依约交纳了购房款。被告于2017年12月20日完成本案被涉案工程，并于2017年12月27日组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位对本案涉案工程进行了竣工验收，并且在综合验收结论载明：本工程符合验收规范要求，同意验收合格。本案涉案工程完成竣工验收后在办理备案表登记过程中，因为麒麟公馆部分业主因结构办理问题不断上访，导致备案表登记表直至2018年10月24日才取得。被告取得备案表登记表后通知原告等购房户收房，原告以涉案房屋未达到房屋交付标准为由拒绝收房。原、被告多次协商未果，原告遂诉至本院。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《商品房买卖合同》第十一条约定房屋应于2017年12月31日前交付，交付时具备《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的交付条件即应取得该商品房建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、建设工程验收备案文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时供水、排水配套设施齐全，纳入城市供电网络并正式供电，完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，电话通信、有线（无线）数字电视和宽带网络线路应铺设到户；由于买受人的原因导致商品房未能按期交付，出卖人有权按每日三十元人民币收取保管费等。《商品房买卖合同》第十二条约定，逾期30日内，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过30日，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约交纳了购房款，被告应依约如期交付符合交付条件的房屋给原告。被告于2017年12月20日完成本案被涉案工程，并于2017年12月27日组织建设单位、监理单位、施工单位、设计单位和勘察单位对本案涉案工程进行了竣工验收，并且在综合验收结论载明：本工程符合验收规范要求，同意验收合格。本案涉案工程完成竣工验收后在办理备案表登记过程中，因为麒麟公馆部分业主因结构办理问题不断上访，导致备案表登记表直至2018年10月24日才取得。根据《湖南省房屋建筑和市政基础设施、工程竣工验收备案管理实施办法》第四条第四款规定，对于符合要求的项目，备案机关应按规定在2个工作日内完成备案手续。被告未如期取得涉案工程备案表登记表不是因为涉案工程存在质量问题，而是由于备案机关迫于业主的上访，是不可预见的，属于不可抗力。因此，对原告要求被告支付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司在提交反诉状后，经本院通知未在规定的期限内缴纳反诉费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八之规定，应按按撤回反诉处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八之规定，判决如下： 一、驳回原告张源源、谢美荣的诉讼请求； 二、反诉原告湖南省永州市新亿佳房地产开发有限责任公司的反诉按撤回起诉处理。 本案受理费791元，减半收取395.5元由原告张源源、谢美荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  伍建军 二〇二〇年七月二日 代理书记员  李 淑