新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终893号 上诉人（原审被告）：英吉沙县鲁商房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区英吉沙县工业园区北区。法定代表人：李希军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴衍，男，住新疆维吾尔自治区英吉沙县，该公司项目经理。被上诉人（原审原告）：拜合提妮萨·图尔荪，女，1960年4月19日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区英吉沙县。上诉人英吉沙县鲁商房地产开发有限公司（以下简称鲁商房地产公司）因与被上诉人拜合提妮萨·图尔荪商品房预约合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区英吉沙县人民法院（2019）新3123民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经询问当事人，双方均无新证据提交，合议庭认为不需要开庭审理。上诉人鲁商房地产公司的委托诉讼代理人戴衍、被上诉人拜合提妮萨·图尔荪接收询问。本案现已审理终结。鲁商房地产公司上诉请求：1．依法撤销新疆维吾尔自治区英吉沙县人民法院（2019）新3123民初292号判决；2．依法驳回被上诉人要求解除与上诉人签订的《北湖广场商品房认购协议书》的诉讼请求以及一审中的其他诉讼请求，要求继续履行合同；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，2015年7月16日上诉人与被上诉人签订了《北湖广场商品房认购协议书》的性质是预购合同，而非《商品房买卖合同》的本合同，目的是为了保证《商品房买卖合同》的签订，并在双方签订《商品房买卖合同》时，不改变合同总价款和已选定的商铺。上诉人的义务也仅为保证《商品房买卖合同》的签订，并最终将认购协议书约定的房屋出售给被上诉人。在《北湖广场商品房认购协议书》中并没有约定开盘时间和交房时间的义务，自然也就不存在上诉人对此问题的违约，被上诉人在签订《北湖广场商品房认购协议书》时也没有对开盘时间和交房时间提出任何的异议，也即被上诉人认可了上诉人的房屋预购及商品房买卖交易的方式和清楚上诉人可能会较长时间才能交房的情况。上诉人完全有能力完成合同义务，而且上诉人也并没有向被上诉人表示不履行合同的意愿，上诉人没有违反合同。该合同没有关于约定解除合同的情形，并且上诉人也不符合法定解除合同的条件。双方早已具备了签订《商品房买卖合同》的条件，上诉人也正在积极完成建设项目，并不存在合同目的不能实现的情形，因此被上诉人不能依据“未开盘”这一事由解除合同。认购协议书约定首付款78,759元于2015年8月1日之前付清，可被上诉人的付款时间为2015年8月27日、2016年4月13日，明显构成违约，上诉人本着诚实信用的原则，没有追究被上诉人的违约责任。根据《北湖广场商品房认购协议书》第一条第一项可以清楚地看出，被上诉人已经交付房款78,759元，上诉人给被上诉人开具的两份收款收据中的有一份标注为定金。因为上诉人为被上诉人开具的收据标注为定金数额过大只是工作人员的失误，缺少法律知识而填写的，并不是对定金罚则的约定。双方也并没有在合同中对定金问题做出过任何的约定。根据交易习惯，定金在合同中也必定有着严密的、有逻辑性的约定，如定金的数额是多少、定金的目的是什么、是保证主合同的签订、还是为了保证合同义务的履行、违约方应承担什么样的定金罚则等等，这种种的规则绝不是一个收款收据就能认定清楚的。本案在合同中未约定定金的情况下，不能适用定金罚则，但一审法院却仅凭一个收款收据，就将本是购房款的40,000元认定为定金，是明显错误，不符合当事人双方的合意。一审法院适用法律错误，一审法院错误的适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，以定金罚则判决上诉人承担责任。一审法院不应当适用与定金相关的法律规定，并且应当适用《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条之规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。以此认定涉案合同不适用定金罚则。拜合提妮萨·图尔荪辩称，双方签订《北湖广场商品房认购协议书》后，按照约定缴纳了定金40,000元和房款38,759元，但上诉人开发的工程停滞了5年多，一直没有复工开盘，目前还是无法确定开盘时间，导致了未能签订《商品房买卖合同》，使被上诉人无法实现合同目的，原审法院解除合同是合理合情的，上诉人关于工作人员法律知识缺少，因工作人员的失误收据上标注为定金数额的主张没有事实和法律依据。一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。拜合提妮萨·图尔荪向一审法院起诉请求：1．请求依法解除原、被告签订的认购协议；2．被告双倍返还房屋定金80,000元，退还购房款38,759元，合计118,759元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月16日原、被告签订北湖广场《商品房认购协议》，协议约定：原告认购被告开发的176号商铺，建筑面积20.15平方米，每平方米7,730元，总价155,759元；协议签订当天根据协议条款，原告给被告交纳定金40,000元，交纳购房款38,759元。被告给原告出具了付款收据，协议签订后，被告迟迟未通知原告签订《商品房买卖合同》，且至今为止被告也未将商铺建成，没有履行协议。一审法院认为，本案争议的焦点为英吉沙县鲁商房地产开发有限公司是否存在违约行为，本案是否适用定金罚则。一、关于合同是否应当予以解除的问题。本案中，原、被告签订的《房屋认购协议书》未违反国家法律、法规，协议合法有效。双方在签订《房屋定购协议书》后，原告拜合提妮萨·图尔荪按约定交纳了定金及购房款，但被告鲁商房地产公司开发的涉案商铺工程停滞，导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》，使原告拜合提妮萨·图尔荪无法实现合同目的，故原告拜合提妮萨·图尔荪要求解除合同的诉讼请求原审法院予以支持。二、关于鲁商房地产公司是否应当双倍返还定金80,000元的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；《合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方，不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，鲁商房地产公司在收到拜合提妮萨·图尔荪交纳的定金后，因其工程停滞，致使双方未能订立商品房买卖合同，故拜合提妮萨·图尔荪有权要求鲁商房地产公司双倍返还定金。根据《担保法》第九十一条的相关规定，定金不得超过合同标的额的20％，超过部分应视为预付款。本案中，双方约定的商铺总价款为155,759元，故定金数额应为31,151.80元（即155,759元×20％），原告拜合提妮萨·图尔荪已交付的40,000元定金过高，剩余的8,848.20元（即40,000元－31,151.80元）定金应视为预付款。因此，鲁商房地产公司应向拜合提妮萨·图尔荪双倍返还定金62,303.60元（即31,151.80元×2倍）。鉴于双方《定购协议书》已解除，故鲁商房地产公司应对拜合提妮萨·图尔荪所交的房屋预付款47,607.20元（即38,759元＋8,848.20元）一并予以返还。被告到庭辩称已通知原告签订《商品房买卖合同》，是原告拒绝签订，没有提供证据证实；并称房屋认购协议中没有明确的约定交房时间和开盘时间，原告在购买涉案房地产时也没有对此提出特殊要求，因此不能确认被告存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。因原告起诉为止被告所承建的工程仍未竣工，致使原告拜合提妮萨·图尔荪无法实现合同目的。故，对被告的抗辩原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除拜合提妮萨·图尔荪与英吉沙鲁商房地产开发有限公司签订的《北湖广场商品房认购议书》。二、英吉沙鲁商房地产开发有限公司于判决生效后十五日内一次性向拜合提妮萨·图尔荪双倍返还定金62,303.60元，返还预付房款47,607.20元，合计109,910.80元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,337.59元，由英吉沙鲁商房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均无新证据向本院提交。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方之间签订的《北湖广场商品房认购协议书》是否应当解除；2．如解除《北湖广场商品房认购协议书》，鲁商房地产公司向拜合提妮萨·图尔荪返还首付款及定金有何事实及法律依据。关于争议焦点1，鲁商房地产公司与拜合提妮萨·图尔荪于2015年7月16日签订的《北湖广场商品房认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照认购协议书约定，全面履行各自的权利和义务。在本案中，拜合提妮萨·图尔荪按照认购协议书约定履行了支付首付款和定金的义务，鲁商房地产公司也出具了相关收据。但至今，鲁商房地产公司未通知拜合提妮萨·图尔荪签订正式的《商品房买卖合同》，亦未能交付房屋，目前仍无法确定交付房屋的具体时间，致使拜合提妮萨·图尔荪与鲁商房地产公司签订的《北湖广场商品房认购协议书》目的无法实现，鲁商房地产公司的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，拜合提妮萨·图尔荪要求解除与鲁商房地产公司签订的《北湖广场商品房认购协议书》，理由正当，应予支持。关于争议焦点2，根据已经查明的案件事实，鲁商房地产公司通过与拜合提妮萨·图尔荪签订认购协议书的方式向拜合提妮萨·图尔荪收受定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，鲁商房地产公司在收取拜合提妮萨·图尔荪的首付款后，出具了定金收据，因鲁商房地产公司至今对涉案房产没有开盘，未能订立《商品房买卖合同》，致使不能实现合同目的，拜合提妮萨·图尔荪以合同目的不能实现为由主张自己的权益，理由正当，应予支持。鲁商房地产公司应当向拜合提妮萨·图尔荪返还首付款，同时承担立约定金罚则责任。原审法院在不超过合同标的额的20%确定定金数额于法有据，本院予以确认。综上所述，英吉沙县鲁商房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,498.22元，由英吉沙县鲁商房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   艾克拜尔 江·买代提审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 七 月 十 一 日书  记  员   阿迪莱·阿卜杜克热木