福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初3789号 原告：杨钰琴，女，1971年4月7日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：陈登旺（系原告杨钰琴配偶），住南平市延平区。 被告：柳剑，女，1977年2月14日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：徐正，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 被告：福建武夷山精锐置业有限公司，住所地：武夷山市度假区大王山庄8楼，统一社会信用代码：91350782777523978P。 法定代表人：余忠，总经理。 原告杨钰琴与被告柳剑、福建武夷山精锐置业有限公司（以下简称精锐公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案。杨钰琴不服南平市中级人民法院（2017）闽07民终318号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2017年11月30日作出（2017）闽民申2647号民事裁定提审本案，后于2018年12月11日作出（2017）闽民再474号民事裁定发回本院重审，本院于2019年8月12日立案受理后，依法另行组成合议庭分别于2019年10月17日、2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告杨钰琴的委托诉讼代理人陈登旺，被告柳剑的委托诉讼代理人徐正、林相琴到庭参加诉讼。被告精锐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨钰琴向本院提出诉讼请求：1.撤销南平市延平区人民法院（2015）延执异字第18号《执行裁定书》，并恢复对精锐置公司名下位于武夷山市度假区（精瑞华府）38幢38-2房产的执行；2.本案诉讼费用由柳剑、精锐公司承担。事实和理由：杨钰琴诉精锐公司、刘玉泉、刘德练、陈爱平、余忠民间借贷纠纷一案，经南平市延平区人民法院作出（2014）延民初字第5200号民事调解书，并已发生法律效力，但精锐公司、刘玉泉、刘德练、陈爱平、余忠未按照法院生效的裁判文书履行付款义务。杨钰琴故向法院申请强制执行{执行案号为（2015）延执字第3224号}。南平市延平区人民法院在执行该案过程中，于2015年10月23日作出民事裁定书，依法查封了登记在精锐公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室、38-2室两处房产。法院查封上述房产后，柳剑提出书面执行异议，认为涉案的38-2室房产系其所购买，其已向精锐公司支付了购房款，房屋已交付使用并办理房屋登记备案手续，请求法院撤销对该房屋的执行查封。南平市延平区人民法院经审查，于2015年12月4日作出（2015）延执异字第18号裁定书，裁定中止对上述查封房产的执行，杨钰琴认为该裁定错误，理由如下：一、法院查封房产合法有效。二、商品房买卖合同的备案登记并不属于物权法规定的物权预告登记，并不发生相应物权排他效力。三、柳剑与精锐公司之间签订的《房屋买卖合同》依法属无效合同。遂诉至本院。 柳剑辩称，一、涉案房产已由柳剑购买，柳剑已向精锐公司支付其应得的购房款，且精锐公司已将房屋交付柳剑使用，《商品房买卖合同》已办理备案登记手续，根据法律规定，涉案房产系柳剑所有。二、涉案房产已经具备将产权登记至柳剑名下的条件，根据法律规定，法院中止对涉案房产的执行符合法律规定。三、柳剑父亲与案外人刘和景以房抵债的行为及精锐公司转让涉案房产的行为均合理，且符合法律规定，杨钰琴诉请的主张属于断章取义，不应得到支持。四、本案审理既可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，也可以适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定。五、柳剑购买案涉房产的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，柳剑享有足以排除执行的民事权益。1.在人民法院查封之前，柳剑与精锐公司已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前，柳剑已合法占有该不动产；3.柳剑已支付全部价款；4.本案非因柳剑自身原因未办理过户登记。六、柳剑购买案涉房产的情形也符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，柳剑享有足以排除执行的民事权益。七、本案原一、二审判决生效后，柳剑已于2017年12月24日将房屋出售给案外购房人，并已办理完毕房屋转移登记手续。继续执行案涉房产已无实际履行可能，杨钰琴的诉讼请求不应得到支持。 综上，柳剑认为，南平市延平区人民法院作出的（2015）延执异字第17号《执行裁定书》符合事实和法律规定，杨钰琴诉请无依据，请求法院驳回杨钰琴的诉讼请求。 精锐公司未到庭也未提供书面答辩意见，视为放弃答辩权利。 杨钰琴围绕诉讼请求依法提交了（2015）延执异字第18号《执行裁定书》、（2015）延执第3224号受理执行案件通知书、（2015）延执第3224号《执行裁定书》、商品房买卖合同备案表、商品房买卖合同、房产土地使用权权属转移涉税证明、商品房买卖合同指定汇款账户、2015年9月8日刘和景、张森楼、柳孟游与柳剑、精锐公司签订的《协议书》（以下简称四方协议）、精锐公司与柳剑2015年9月2日签订的协议、2015年10月9日房屋限制查询结果打印单、房屋交接书、维修基金缴款凭证、（2014）延民初字第5200号民事调解书等证据，柳剑对杨钰琴提交的上述证据的真实性均无异议。柳剑依法提交了兴业银行汇票申请书、企业内资情况登记表、2015年9月2日刘和景、张森楼、柳梦楼签订的《协议书》（以下简称三方协议）、2015年9月8日签订的四方协议、中国农业银行转账凭证、《收款收据》、《房屋交接书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、照片、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《武夷山商品房买卖合同备案信息表》、土地使用权转移涉税证明、契税发票、住宅专项维修金交存通知书及缴纳凭证、房屋所有权登记费收据及发票等证据，杨钰琴对柳剑提交的上述证据的真实性均无异议。精锐公司未到庭也未提供书面举证、质证材料，视为放弃举证、质证权利。对杨钰琴、柳剑提供的以上证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。柳剑对杨钰琴提供的武夷山不动产登记信息证明的关联性有异议，认为无法证明柳剑在购买案涉房产时名下有多处房产。本院认为，精锐公司与柳剑签订《商品房买卖合同》的时间为2015年10月23日，而柳剑名下的其他房产登记时间均发生于2015年10月23日之后，故杨钰琴提供的该份证据无法证明柳剑购买案涉房产时名下存在多处房产，本院对该份证据不予采信。柳剑对杨钰琴提供的涉案房产照片的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为，该组照片与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。杨钰琴对柳剑提供的张森楼、柳剑、刘和景之间的银行流水明细的关联性有异议，认为与柳剑无关。本院认为，本案以房抵债的协议系基于案外人张森楼、柳孟游、刘和景之间的借贷关系所产生的，故该份证据与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因杨钰琴向本院申请执行（2014）延民初字第5200号民事调解书，本院于2015年10月23日作出（2015）延执字第3224号执行裁定：查封登记在精锐公司名下武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-2房产。柳剑对此提出执行异议，2015年12月4日，本院作出（2015）延执异字第18号执行裁定，中止对武夷山市度假区大王峰南路19号（精瑞华府）38幢38-2房产执行。杨钰琴不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，2009年12月14日，柳孟游分二笔转账支付刘和景共计150万元；2009年12月14日，张森楼转账支付刘和景150万元；2009年12月15日，张森楼转账支付刘和景40万元；2014年1月24日，张森楼分二笔转账支付刘和景共计30万元。2015年2月17日，刘和景向张森楼借款4万元。张森楼认可刘和景已偿还其40万元。2015年9月2日签订的三方协议载明，结算后刘和景尚欠张森楼、柳孟游共计334万元。 精锐公司与案外人刘和景系合作开发关系。精锐公司因缺资金开发房产，将取得的“精瑞华府”38幢双拼连排公寓楼项下的土地交由刘和景投资开发建设，并约定按每平方米3300元的价格交由刘和景以精锐公司名义出售。2015年9月8日，柳剑和柳孟游、张森楼、精锐公司、刘和景达成四方协议，约定：“由于刘和景向张森楼、柳孟游、柳剑借款334万元，经协商同意，以第38-1、38-2幢作价520万元转给张森楼、柳孟游、柳剑。房屋价款与借款本金差价186万元，支付给精锐公司170万元用于缴纳国税、地税等，余款按刘和景、张森楼、柳孟游和柳剑三方协议支付给刘和景。”精锐公司同意上述以房抵债的方式并配合办理相关的房屋买卖手续。2015年9月9日，精锐公司将涉案房屋交付柳剑。2015年10月19日，张森楼向精锐公司指定的方明星账户转账100万元；2015年10月28日，张森楼向方明星转账70万元。同日，精锐公司向张森楼出具《收款收据》认可已收取38-1、38-2幢购房款170万元。2015年10月23日，精锐公司与柳剑就第38-2幢房屋签订《商品房买卖合同》并通过武夷山房地产管理信息网提交备案。柳剑购买涉案房产时名下无其他登记房产。2015年11月5日，精锐公司出具102.1614万元购房款的发票。 本院于2015年10月23日作出民事裁定书，查封了登记在精锐公司名下位于武夷山市度假区（精锐华府）38幢38-1室，38-2室两处，并于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处，该管理处备注：“38幢38-1室已备案至余海英、张森楼名下；38幢-2已备案至柳剑名下且已办理过户，未办结”。 再查明，南平市中级人民法院于2017年4月27日作出的（2017）闽07民终318号民事判决生效后，柳剑于2017年11月16日办理了诉争房屋的产权登记手续，目前诉争房屋已出售。 2020年3月20日，张森楼、柳剑按照人民法院要求，分二笔将尾款共计16万元转账至本院账户，用于（2015）延执字第3224号号协助执行购房款的支付。四方协议约定的“精瑞华府”第38-1、38-2幢连排双拼公寓购房款已经全部支付完毕。 本院认为，本案的主要争议焦点为：柳剑是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条的规定，均适用于本案金钱债权的执行，在适用情形上存在交叉。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定属于一般性条款，对于所有类型的被执行人均可适用。而《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定属于特别条款，专门针对房地产开发企业作为被执行人的案件。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用一般条款，二者适用关系属于选择适用关系，符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。杨钰琴提出本案仅适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，排除适用第二十八条的规定的主张，不能成立。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除执行需满足的四个条件，本案中，涉案房产系于2015年11月6日送达武夷山市房地产管理处进行查封、冻结，而精锐公司与柳剑系于2015年10月23日签订《商品房买卖合同》并提交备案，可见在人民法院查封之前双方即已签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月9日的《房屋交接书》可以证实在人民法院查封之前柳剑既已合法占有涉案房产。在杨钰琴于2015年12月19日提起本案诉讼之前，柳剑已经就案涉房屋支付了合同约定的大部分购房款，并在人民法院的要求下将剩余尾款全部交付执行；柳剑已向房地产登记服务中心申请办理过户登记，系因涉案房屋被本院查封而导致无法办理过户登记，非因买受人自身原因。综上，柳剑就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其排除执行的请求，符合法律规定。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回杨钰琴的诉讼请求。 案件受理费100元，由杨钰琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  应木华 人民陪审员  谢 璇 人民陪审员  罗超磊 二〇二〇年七月十三日 法官助理苏文城 书记员魏永 本案依据的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。