辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4335号上诉人（原审被告）：赵正南，女，1988年3月10日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘天航，辽宁申智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张若宁，女，1989年8月15日生，住大连市沙河口区。被上诉人（原审被告）：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街50号。统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，该公司职员。上诉人赵正南因与被上诉人张若宁、瑞家装饰（大连）地产代理有限公司（以下简称瑞家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵正南上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张若宁的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决关于“2019年9月2日……无法办理公积金贷款……”认定有误。根据贷款的行业审批惯例，当买方2年内连续3次逾期还款或累计6次逾期还款时，才会导致贷款审批失败。而根据赵正南提供的其丈夫杨翔龙的征信报告，是完全符合贷款审批条件的，此处为瑞家公司在业务的判断上出现失误，并非事实上赵正南无法办理公积金贷款。二、一审判决认为“因被告配偶个人征信问题未办理手续的原因在于买方”，法律逻辑错误。1、资金监管是一个独立的办理流程，与赵正南能否顺利办理贷款，没有任何关联。现有证据证明赵正南于9月2日具备办理资金监管的条件，张若宁一方基于瑞家公司的错误判断，拒绝办理资金监管，并非赵正南的原因。2、一审法院既然认可案外人许正的代理身份，那么《买卖合同》解除的日期就应当为2019年9月15日，并非9月22日。在案涉纠纷后续的协商过程中，赵正南积极履行合同约定的其他付款方式（转为商业贷款或现金补齐），均遭到张若宁单方的拒绝。在没有明确约定补齐放款时间的前提下，也没有明显超出合理期限的范畴，张若宁在两周单方解除了《买卖合同》，最终导致合同无法继续履行，并非赵正南的原因。三、一审判决适用法律错误。一审认可赵正南并无根本性违约的情形，却据此裁判赵正南需要承担违约责任，于法无据。征信的瑕疵在事实上并不影响贷款的办理，更不会影响到《买卖合同》的继续履行，合理期限内买卖双方暂未达成一致的前提下，不能判定赵正南存在过错。相反，被上诉人在赵正南有能力有意愿履行合同的前提下，擅自单方解除了《买卖合同》，是真正的过错方、违约方。张若宁辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：上诉人所述不属实。9月2日现场情况是上诉人没有提供可以审批的材料，其征信有问题，其不具备当天可以办理资金监管的资格，其说现金补齐我不同意不对，我是同意的，我要求在补齐现金的上面写一个日期，但是上诉人不同意，所以最后没有达成共识。我也没有在两周内单方解除买卖合同。瑞家公司述称，按照双方达成的一致意见处理，或服从法院判决，瑞家公司没有自己的意见。张若宁向一审法院起诉请求：被告瑞家公司将被告赵正南交付其保管的5万元定金支付给原告。一审法院认定事实：案涉房屋位于大连市沙河口区，房屋建筑面积131.07平方米，房屋登记的权利人为原告。2019年8月6日，案外人许正代原告（卖方）与被告赵正南（买方）、被告瑞家公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定，原告将位于大连市沙河口区房屋出售给被告赵正南，房屋售价为180万元。定金5万元，于买卖双方交接房屋时冲抵房款，买受人应于本合同签订之日支付定金5万元，定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金。买方申请公积金贷款，买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管，买卖双方委托居间方选择贷款银行，具体贷款额度、年限和利率以银行（或公积金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补。如买方公积金贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方采取现金付款方式付款补齐余额。房款支付时间：买卖双方在交接房屋时交接房款。卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。买方于签订本合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。其买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续且贷款审核通过并卖方产权证注销抵押完毕过后20个工作日，到大连市房地产交易所递交过户手续，买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿。合同还约定了双方的其他权利义务。原告对于案外人许正代其签订的上述合同内容予以认可。合同签订后，被告赵正南向被告瑞家公司支付了定金5万元。2019年9月2日，原告与被告赵正南共同到被告瑞家公司处办理首付款资金监管及提交办理贷款手续。因被告赵正南配偶杨翔龙提交的个人信用报告中存在2019年8月逾期还款情况，在2019年9月2日征信信息尚未更新，无法办理公积金贷款，买卖双方当日未办理首付款资金监管，亦未就剩余房款如何支付及支付时间达成一致。被告赵正南提供的工商银行银行卡明细显示，2019年9月2日，其卡内余额为105万元。被告赵正南提供的杨翔龙个人信用报告本人查询记录明细显示，杨翔龙于2019年9月1日、9月3日、9月16日、9月19日、9月20日、11月7日分别对个人信用进行了查询。2019年9月15日，被告瑞家公司工作人员通过微信方式向被告赵正南表示“还是不行，她对象又打电话来，不让卖了”。2019年9月22日，被告瑞家公司工作人员通过微信方式向被告赵正南转发了其与原告之间的微信记录，在原告向被告瑞家公司工作人员发送的微信内容为：“有什么事直接说。我们还是那个态度，买方违约，终止合同，要赔偿金。对方是什么意思及时说。还有一点，即使对方月底或者征信可以，我们也是终止合同，因为时间拖得太长。我对象和他爸只是传达我的意思，跟你们谈。我的意思现在和以后没有任何改变。给款时间不同了，我要买新房的房价涨价了，耽误我结婚了，这个你们永远解决不了。不要再耽误时间，再去对征信抱有希望，这个时间，已经没用了，拖的越久，我们卖房追究的信心越坚决。”一审法院认为，虽然案外人代原告于2019年8月6日与二被告签订了《房地产买卖合同》，但原告对于该合同内容予以认可，故案涉《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，买方于本合同签订之日起20个工作日内，备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管；买方于签订本合同之日起20个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。故被告赵正南应当于2019年9月3日前备齐首付房款105万元，同时三方将该款项存入银行做资金监管并备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续。买卖双方于2019年9月2日至被告瑞家公司处办理上述手续时，因被告配偶个人征信问题未能办理，故买卖双方未能在合同约定的期限内办理完毕上述手续的原因在于卖方。按照合同约定，如买方公积金贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方采取现金付款方式付款补齐余额，因此，在2019年9月2日未能办理公积金贷款的情况下，双方可以采取现金付款方式补齐剩余房款。由于《房地产买卖合同》中对于除首付款以外的贷款部分何时支付并未明确约定，即就如果以现金方式补齐剩余房款的时间合同，并未明确约定，在此情况下，双方应当积极协商如何继续履行合同，买方亦应当在合理期限内向原告支付剩余房款。2019年9月22日，原告向被告瑞家公司明确表示终止合同，被告瑞家公司亦通知被告赵正南，故三方签订的《房地产买卖合同》应当于2019年9月22日解除。由于双方于2019年9月2日之后，就剩余房款何时支付并未达成一致，故原告于2019年9月22日通知二被告解除合同亦属合理。关于原告要求被告瑞家公司将被告赵正南支付的定金5万元支付原告的诉讼请求，一审法院认为，按照合同约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，定金罚则一般适用于一方根本性违约的情况下，从本案的履行情况来看，虽然因被告赵正南的原因导致双方未能在2019年9月3日前提交公积金贷款材料，办理公积金贷款，但被告赵正南在2019年9月2日当日已备齐全部首付款并在此之后多次查询个人征信以期能继续履行合同。双方于2019年8月6日签订《房地产买卖合同》，原告于2019年9月22日即通知二被告终止合同，现原告未提供证据证明其实际损失情况，故虽然被告赵正南不存在恶意违约导致合同不能履行，但在合同约定期限内确因其个人原因导致未能提交公积金贷款资料及时办理贷款及其他手续，亦未在原告通知解除合同之前向原告支付剩余房款导致合同不能履行，存在过错，综合本案情况，一审法院酌情将违约金调整至5000元，被告赵正南应当赔偿原告违约金5000元，被告瑞家公司将被告赵正南交纳的定金5万元中的5000元支付给原告。据此，一审法院判决:一、被告瑞家装饰（大连）地产代理有限公司于判决生效之日起十日内将其保管的被告赵正南交纳的定金中的5000元支付给原告张若宁；二、驳回原告张若宁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费525元（原告已预交），由原告负担465元，由被告赵正南负担60元，于判决生效之日起十日内给付原告。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人代张若宁与赵正南、瑞家公司签订《房地产买卖合同》，张若宁认可该合同内容并按照约定内容履行流程，案涉《房地产买卖合同》是本案各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。按照合同约定，买方赵正南应于2019年9月3日前备齐首付款105万元，三方将该款存入银行做资金监管，同时赵正南应备齐过户及贷款文件交于瑞家公司办理贷款审核及权属转移相关手续，但因赵正南配偶个人征信问题未能办理，故买卖双方未能按合同约定期限办理完毕上述手续的原因在于买方赵正南。按照合同约定，如买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意买方采取现金付款方式付款补齐余额，但各方对于以现金方式补齐剩余房款的时间并未明确约定。虽然赵正南不存在恶意违约导致合同不能履行，但现有证据未能显示买方赵正南在无法按合同约定时间提交贷款文件后积极筹集资金联系付款或积极与卖方张若宁洽商现金补齐房款时间，赵正南对于合同未能实际履行存在过错。一审综合本案情况，酌情将违约金调至5000元，符合公平原则，并无不当。综上所述，上诉人赵正南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元（上诉人已预交），由上诉人赵正南负担。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年七月十六日书记员  宋敏