辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初1076号原告（反诉被告）：沈阳市凸版印刷厂，住所地沈阳市沈河区十一纬路111号。法定代表人：李学瑶,该厂厂长。委托代理人：金宝良、吴冬阳，辽宁申源律师事务所律师。被告（反诉原告）：王广宇，男，住址沈阳市沈河区。委托代理人：王娇、李林（实习），辽宁良友律师事务所律师。原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂与被告（反诉原告）王广宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂委托代理人金宝良、吴冬阳、被告（反诉原告）王广宇委托代理人王娇、李林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告腾退沈阳市沈河区十一纬路111号三楼、四楼房屋。2、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，沈阳市凸版印刷厂于2020年6月8日向本院提出要求增加诉讼请求：1、请求被告支付占用期间的房屋使用费，每月12，916元至实际腾房之日止；2、判令被告支付欠付的房屋租金18，000元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2012年11月21日和2016年年初分别与原告签订《租房协议》，协议约定被告租赁原告位于沈阳市沈河区十一纬路111号三楼、四楼房屋。上述租房协议分别于2017年2月1日和2018年1月1日租期届满，然被告拒不与原告签订续租合同，亦不继续支付房租，无理由占用房屋至今。东三楼南侧房屋至2017年1月31日到期，至今被告已经占用2年零3个月；东四楼房屋至2017年12月31日到期，至今被告已经占用1年零4个月。根据双方《租房协议》，被告占用上述房屋产生房屋使用费每月12916元（东三楼每月9333元、东四楼每月3583元）。原被告东三楼南侧的租房协议第十二条约定，此合同执行二年后从第三年起年递增6%，因此被告针对2015年2月1日至2017年1月31日租期应当分别递增6000元和12000元房租，然原告违约拒不支付递增房租，特向贵院提出上述诉讼请求，望判如所请。被告（反诉原告）王广宇辩称，1、当事人双方存在真实有效的房屋修缮抵顶租金协议。2、被反诉人应向反诉人返还人民币32571。3、针对原告第一项诉讼请求，当事人双方存在真实有效的以防水维修款及损失款抵顶房租协议，被告不存在拖欠房租拒不支付的行为。4、针对原告增加的第二项诉讼请求，在房屋漏水给被告造成损失后，原告不负责维修，和原告达成新的合议，由被告维修屋顶防水，维修金额及给被告造成的损失额，抵顶房租直至维修金额及损失额与房屋等值时止。因此此约定是对房租支付方式对新约定，并且双方已经执行至今，其行为已经明确了是对东三楼南侧租赁协议第12条（年递增6%）约定的变更，原告的诉讼请求没有依据。被告不存在转租房屋的情况，虽然曾经签订过转租协议，但未实际履行。被告对四楼房顶进行防水处理，是对整个房顶进行的防水处理，单独处理自己承租的这一部分，不能从根本上解决问题，对整个楼顶进行防水处理，符合一般建筑维修的常识。被告（反诉原告）王广宇向本院提出反诉请求：反诉人于2013年2月1日和被反诉人订立房屋租赁合同租期4年，承租位于沈阳市沈河区十一纬路111号，490平米东三楼南侧。2016年1月1日反诉人与被反诉人又订立一份房屋租赁合同，房屋租期2年，反诉人承租沈阳市沈河区十一纬路111号东楼四楼350平米房屋。在租赁期间房屋顶楼漏雨，导致反诉人室内装修的红木家具被雨水浸泡。第一次维修花费132271元、第二次维修费用182619元，共计314890元。东三楼每月租金8333元，27个月租金共计224991元，东四楼租金3583元，16个月租金共计57328元，以上合计282319元。被反诉人应向反诉人返还32517元。（费用计算方式：楼顶防水层维修费用减租金314890元-282319元=32517元）原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂辩称，反诉人主张在租期间房屋顶楼漏雨应当提交相应证据材料；针对漏雨浸泡造成的财产损失，反诉人主张曾与被反诉人达成口头协议，应当提交相应证据；被反诉人对反诉人诉称的两次维修的原因、范围、时间均不知情，且未同意反诉人进行维修和装修。根据《合同法》第二百二十三条规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。另有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”因此，反诉人诉称的维修费或装修费均应当自行承担。东三楼每月租金根据双方《租赁合同》第十二条约定“此合同执行二年后从第三年起年递增6%。”，2015年递增6%，2016年递增12%，至2017年度年租金应当递增至112000元，月租标准为9333元。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，对经核对无误的证据本院予以确认，并在卷佐证，现认定如下事实：2012年11月21日，沈阳市凸版印刷厂与王广宇签订了一份《租房协议》，该协议约定：沈阳市凸版印刷厂同意将沈阳市沈河区11纬路111号490平方米东三楼南侧的房屋租给王广宇使用。租期为4年，自2013年2月1日起至2017年1月31日止，年租金为10万元，支付方式为上打租，到期时需提前10日付款，逾期不交，合同自然终止。电费、水费、采暖费由沈阳市凸版印刷厂代收代管。该“协议”第十二条约定：此合同执行两年后，从第三年起年递增6%。2016年沈阳市凸版印刷厂与王广宇又签订了第二份《租房协议》，该协议约定：沈阳市凸版印刷厂将位沈阳市沈河区楼350平米的房屋租给王广宇使用，租期为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为人民币43000元，电费、水费、采暖费由沈阳市凸版印刷厂代收代管。上述两份《租房协议》签订后，王广宇按约向沈阳市凸版印刷厂交纳房屋租金，房屋租期到期后，沈阳市凸版印刷厂未向王广宇主张收回出租房，王广宇继续租用上述房屋，但未支付承租房到期后的租金。2018年11月7日沈阳市凸版印刷厂在本院第一次提起诉讼，其请求为：要求王广宇腾退租用房屋及承担诉讼费，无其他请求。该案因未缴纳诉讼费，本院裁定按原告撤诉处理。2019年1月21日沈阳市凸版印刷厂再次提起本案腾退房屋的诉讼，2020年6月8日增加要求王广宇支付房租的诉讼主张。另查明，根据沈阳市凸版印刷厂提交的证据显示，王广宇所承租的房屋东四楼原为厂房，建于1973年。王广宇所租用的东四楼房屋面积为350平方米，房屋漏水系该部分。该东四楼的另外一部分沈阳市凸版印刷厂租给另一承租人蒋维刚，其租用的面积为400平方米。因租用的东四楼漏水，造成王广宇租用房屋室内装修及家具受损，2018年王广宇找王凯峰对东四楼整个房顶（包括蒋维刚租用的部分）做了楼顶防水处理及室内修缮，并向王凯峰付款25万元。本院认为，首先，关于原告提出腾退房屋的主张。根据沈阳市凸版印刷厂与王广宇签订的两份租房协议，其中东三楼的租期2017年1月31日到期，东四楼的租期2017年12月31日到期，到期后，沈阳市凸版印刷厂未提异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据法律规定，出租人可随时解除合同，但应当在合理的期限前通知承租人。沈阳市凸版印刷厂未提交相关证据证明其已提前通知王广宇腾房。2018年11月沈阳市凸版印刷厂起诉要求王广宇腾房的案件﹝（2018）辽0103民初17105号﹞，因未交纳诉讼费本院按原告撤诉处理，经查阅该案卷宗，沈阳市凸版印刷厂的起诉状尚未向王广宇送达。本案向王广宇送达的时间为2019年4月23日，故该时间应为沈阳市凸版印刷厂要求解除租房协议的通知到达王广宇的时间，王广宇已在合理的期限内知悉沈阳市凸版印刷厂要求腾退房屋的主张，故本院对沈阳市凸版印刷厂要求承租人王广宇腾房的诉讼请求，依法予以支持。其次，关于租用房屋的租金。双方是否存在维修费折抵租赁费的约定？王广宇在诉讼中一直坚持其与沈阳市凸版印刷厂存在维修费用折抵房屋租赁费的口头约定，其虽没有就此提交直接的证据，但根据本案查明的事实：王广宇租用的房屋系1972年建造的老旧厂房，根据现场查看，顶层房屋破旧漏水是不争的事实，房顶照片、视频资料也能证明房顶所做防水工程系一次性铺就，沈阳市凸版印刷厂作为房屋的出租人，对租赁物负有维修的义务，沈阳市凸版印刷厂未提交证据证明自己已履行对房屋的修缮义务，其虽提交了东四楼另一房屋承租人蒋维刚所写的收到维修款的“收条”复印件，但未提交记账凭证等相关证据，其做法不符合国企的财经制度，也不能证明沈阳市凸版印刷厂确实支付过房屋维修费用，也不能说明其对王广宇租用的部分进行过维修，因此本院对王广宇提出东四楼房顶防水工程系自己出资修建的说法予以采信。沈阳市凸版印刷厂就与王广宇所签订的《租房协议》共在本院提起2次诉讼，2次诉讼在“起诉状”的诉讼请求中，均没有要求王广宇支付拖欠房屋租金的内容，仅仅要求其腾房。在本案审理过程中，最初双方也都同意自行对案件进行调解，但最后未能达成一致意见。2020年6月8日，沈阳市凸版印刷厂才向本院提出要求增加王广宇支付房屋租金的诉讼请求。再有，沈阳市凸版印刷厂与王广宇签订的《租房协议》，支付方式均为“上打租”，且需到期前十日支付，逾期合同终止。但事实是王广宇所租用的两处房屋2017年年底最晚的租期也已到期，到期后就再未交纳房租，2018年王广宇开始修缮房屋，并继续使用租赁房屋，沈阳市凸版印刷厂未提交证据表明在此阶段曾经向王广宇催要过租金，且在法院进行诉讼时，在起诉状中均未提出要求其支付租金请求。根据王广宇提交的其与沈阳市凸版印刷厂工作人员的聊天记录，对方从2017年6月至2018年10月18日，在规定的时间都通知王广宇交纳物业费，但从未有要求王广宇交纳房屋租金的内容，这说明在该时间段内沈阳市凸版印刷厂认可王广宇继续使用其厂房并不需支付房租。根据以上事实，本院有理由相信沈阳市凸版印刷厂与王广宇之间确实存在房屋维修费用折抵房屋租金的口头约定。同时本院也认为，在沈阳市凸版印刷厂于2020年6月8日本院提出要求王广宇支付房屋租金的主张时，双方房屋维修费用与租金已达到折抵平衡。故本院支持沈阳市凸版印刷厂向王广宇主张支付房屋租金的起始时间为2020年6月8日。关于东三楼《租房协议》第十二条的约定，该条约定：此合同从第三年起年递增6%，该合同租赁期限为四年，合同中虽有此约定，但实际履行中第三、第四年租赁费未执行递增标准，故应认定沈阳市凸版印刷厂同意继续按原约定履行房屋租赁费用。对原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂及被告（反诉原告）王广宇提出的其他请求及抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不能支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王广宇于本判决发生法律效力后三十日内将位于沈阳市沈河区11纬路111号490平方米东三楼南侧房屋及位沈阳市沈河区楼350平米的房屋腾退给沈阳市凸版印刷厂。二、王广宇于本判决发生法律效力后十日内向沈阳市凸版印刷厂支付承租的坐落于沈阳市沈河区11纬路111号490平方米东三楼南侧房屋租金。（自2020年6月8日起至该房屋实际腾退之日止，租金依照年租金10万元予以计算）三、王广宇于本判决发生法律效力后十日内向沈阳市凸版印刷厂支付承租的坐落沈阳市沈河区楼350平米的房屋租金。（自2020年6月8日起至该房屋实际腾退之日止，租金依照《租房协议》约定计算）四、驳回原告（反诉被告）沈阳市凸版印刷厂及被告（反诉原告）王广宇其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费21081元，王广宇负担12600元、沈阳市凸版印刷厂负担8481元；反诉费614元，王广宇自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹审 判 员  刘 芳人民陪审员  唐占刚二〇二〇年七月十七日法官 助理  白 杨书 记 员  徐 佳