河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初3620号原告：王静静，女，1988年6月20日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告：王明，男，1986年2月15日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈能能，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁秦攀，河南中锦律师事务所律师。原告王静静与被告王明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告王静静，被告王明的委托诉讼代理人陈能能到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静静向本院提出诉讼请求（变更及明确后）：1、判令解除原被告间的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告自2020年4月15日至2020年7月28日期间的租金11967.12元、押金3500元、违约金20000元；3、判令被告赔偿原告经济损失959.14元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告从原房东处承租的位于郑州市××镇××舜××楼西边50平方米的商铺。约定了租赁期限为两年，自2019年7月28日至2021年7月27日，年租金42000元，押金3500元，合同签订之日，原告一次性向被告支付一年的房租，若被告在承租期内单方违约，须向原告交付2万元违约金等内容。合同签订后，原告按照合同约定内容向被告履行了支付房租、押金、按时交纳物业及水电费等合同义务。该商铺交付使用后，原告才从原告处得知被告与原房东签订的该商铺租赁最后截至日期仅到2020年4月15日，而原告已经交付给被告的租金，其计算日期为2019年7月28日至2020年7月28日。也就是从2020年4月15日至2020年7月28日期间，被告私自处分了原房东的权利，多收取了原告11967.12元的租金。在原被告的房屋租赁期间，原告按时交纳给被告的物业及水电费，被告并未按时交纳给物业，而是私自据为己有，导致该商铺目前尚欠物业及水电费7千余元，原告被物业追讨，限期停水断电。同时，2020年1月20日至2020年2月29日期间，被告私自拉断了原告的电，导致原告冰箱内的全部食材发霉、变质、损坏，这给原告造成了959.14元的直接经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告已经明确不履行主要债务，导致原告的合同目的不能实现。原告有权解除该合同，并要求被告返还原告多支付的租金、押金、物业及水电费，承担损害赔偿，同时要求被告按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告王明辩称：原告诉请没有事实和法律根据，原告认为其与被告签订的合同期限超过被告与原房东签订的租赁合同，而本案的事实是被告与原房东签订的租期为五年，且原被告签订的合同在上述租赁期之内，被告并未超期租赁，并没有原告所说的处分了原房东的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以未经承租人同意要求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。原被告的租赁期限为两年，默认为原房东承认原告与被告的租赁关系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：出租方薛山峰（甲方）与承租方王明（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：“第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积。商铺坐落地址为龙湖镇国瑞城爵仕苑1-2-103，商铺面积约248平方米。第三条：租赁期限。租期5年：2019年4月15日至2024年4月15日。第四条：租金和支付方式及租金交纳期限。1、租赁金额：每年102000元，押金：5000元。2、付款方式：甲乙双方自签订本合同次日前，乙方向甲方支付壹年的房租，之后房租壹年一交，需提前一个月交付房租。”2019年7月28日，出租方王明（甲方）与承租方王静静（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：“第一条，租赁商铺坐落地址。郑州市龙湖镇国瑞城爵仕苑1-2-103一楼西边50平米。第三条，租赁期限。1、租期两年：2019年7月28日至2021年7月27日。第四条，租金和支付方式及租金交纳期限。1、租赁金额：每年42000元，押金3500元。2、付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付壹年的房租，之后需提前一个月交付租金。第五条，房屋的附属设施及费用的承担。1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、物业费费用。第九条，违约责任和合同终止的赔偿措施。3、若甲方在承租期内单方违约，需向乙方交付2万元违约金。”在该合同落款处，分别有王明和王静静签名及捺印。合同签订后，原告依约向被告支付第一年租金42000元、押金3500元及2019年8月-9月物业费300元，被告分别向原告开具收据。2020年1月20日至2020年2月29日期间，被告王明因离店断电，导致原告王静静冰箱内的食材发霉变质损坏，产生959.14元的经济损失，有原被告微信聊天记录、原告购买食材的淘宝订单记录和冰箱内食材拍摄视频为证。2020年3月15日，被告王明未能按期向房东薛山峰提前交纳下一年度租金，故王明与薛山峰的《房屋租赁合同》实际履行期间为2019年4月15日至2020年4月15日。后房东薛山峰、被告王明与原告王静静多次协商此事未果，有微信聊天记录为证。2020年6月10日，原告王静静搬离商铺，并向房东薛山峰交纳了2020年4月15日至2020年6月10日期间的房租6417元及水电费和物业费共计7291元，有支付宝转账记录和房东薛山峰出具的收据为证。截至本案庭审时，被告王明未退还原告王静静2020年4月15日至2020年7月28日期间的租金11967.12元及押金3500元。以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、收据、转账记录、淘宝订单截图、视频及原告的法庭陈述为证。本院认为，原被告于2019年7月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定行使权利、履行义务。因被告王明未能向房东薛山峰交纳租金，导致双方签订的《房屋租赁合同》履行不能，进而影响原告王静静作为次承租人对房屋享有的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据薛山峰、王明、王静静之间的微信聊天记录和《房屋租赁合同》的履行实际，本院确认原被告2019年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求判令被告退还其2020年4月15日至2020年7月28日期间的租金11967.12元、押金3500元，本院予以支持。关于原告主张的经济损失，本院酌定为200元。关于原告主张按合同约定的20000元作为违约金，本院综合考虑双方的履行过程、搬离时间、违约程度,违约金酌定为按10000元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王静静与被告王明于2019年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告王明应当于本判决生效之日起十日内向原告王静静退还租金11967.12元及押金3500元；三、被告王明应当于本判决生效之日起十日内向原告王静静支付违约金10000元及经济损失200元；四、驳回原告王静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，依法减半收取443元，由被告王明负担。本判决为终审判决。审判员  王晓燕二〇二〇年七月二十日书记员  李智萍