河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2481号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘凤，女，生于1985年1月24日，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：杨丰献，系刘凤舅舅。委托诉讼代理人：刘吉中，河南德高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王振清，男，生于1968年7月29日，汉族，住淅川县。委托诉讼代理人：李晓强，河南聚智律师事务所律师。上诉人刘凤因与被上诉人王振清土地租赁合同纠纷一案，不服河南省淅川县人民法院（2019）豫1326民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，于2020年6月12日对本案进行调查、询问。上诉人刘凤的委托诉讼代理人杨丰献、刘吉中，被上诉人王振清及其委托诉讼代理人李晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤向本院上诉请求：依法予以改判或发还重审（不服金额10000元）。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案为土地租赁合同纠纷，被上诉人作为出租方，应按合同约定提供足量土地和保障所出租土地无争议、无瑕疵，但通过庭审查明“双方签订合同后，因被上诉人出租的土地遗留大量的树疙瘩需处理，土地无法耕种，所以当年未交付，至2017年秋收后，才交付给上诉人使用，且在使用过程中上诉人发现土地存在瑕疵，发生当地群众毁掉上诉人栽种猕猴桃树苗事件，上诉人通过丈量土地亩数发现土地也存在严重短缺现象，为此上诉人才拒绝缴纳租赁费。”2.一审法院在大量事实面前认定被上诉人提供的土地存在权利瑕疵，但却认定上诉人违约，判令上诉人支付违约金错误。二、被上诉人在签订合同之初，即存在明显的欺诈行为，极不诚信。本案中，被上诉人自述其土地来源有三个，其中二和三是在上诉人实际耕种时发现土地短少，被上诉人补给上诉人的土地，且承包期到2034年6月1日已经到期，被上诉人在签订合同进行土地丈量时，故意欺骗上诉人，将属于他人的土地当做自己承包地予以丈量，且明知自己没有30年承包期的情况下，与上诉人签订了为期30年的土地流转合同，所以被上诉人在签订合同的开始便存在明显的欺诈。三、一审认定上诉人损失只有2000元极不符合情理。王振清答辩称，一、关于上诉人诉称交付土地与合同不符问题。答辩人认为按照合同约定足额的交付了土地，一是双方签订租赁合同时候已经对土地进行了丈量，在双方确认的情况下签订了合同，在一审中对方也提出了交付问题，一审委托鉴定机构重新丈量，但上诉人对此予以拒绝，我们认为已经足额交付土地。二、关于延期交付问题。被上诉人没有延期交付土地，合同签订后就把土地交给了上诉人，至于土地上有树根的问题，在签订合同时候上诉人是明知的，且从一审笔录中可以看出上诉人一直在外，2017年才回来，此期间，被上诉人对土地进行了整理，且上诉人缴纳了第一年、第二年的租赁费。三、关于上诉人诉称赔偿损失2000元显失公平。答辩人认为上诉人的主张是没有证据的，所以原审在照顾上诉人的情况下酌定2000元不存在显失公平问题。且村民拔树，与本案租赁关系无关。至于上诉人提出租赁期限问题，租赁多少年上诉人是明知的，且期限长达十几年，上诉人原审没有提出变更或者撤销租赁合同等问题，所以我们认为原审事实清楚，适用法律正确。王振清向一审法院诉讼请求：1、刘凤立即偿还拖欠的土地租赁费5万元及违约金9275元；2、要求刘凤自行拆除土地上的非法建筑；3、诉讼费由刘凤承担。刘凤向一审法院反诉请求：要求王振清对其遭受的种植费用损失15000元予以赔偿。一审法院认定事实：2004年王振清作为淅川县马蹬镇双泉观村的村民，承包了本村林场土地栽植杨树，王振清种植杨树的土地包括双泉观村委会85亩土地，原承包期限十年；下营组王兀锦10亩土地，承包期限十年；寇三组李占华、梁兰花10亩土地，承包期限二十年；以及寇一、寇二组的部分土地。2015年，刘凤经其大伯刘玉敏从中介绍，欲租赁王振清承包的林场土地用于种植经营，王振清将土地上原种植的杨树砍伐。2015年5月29日，王振清、刘凤丈夫刘潮（刘德朝）通过刘凤父亲、中间人刘玉敏在场见证，雇佣陆四清使用GPS对租赁土地进行丈量，经丈量王振清原种植杨树的土地面积为134亩。丈量后，刘凤丈夫刘潮代刘凤与王振清签订一份预先设定的格式《土地流转合同》，合同首页王振清将其住址“马蹬镇双泉观”及名字“王振清”分别写在合同预设的“流转方（甲方）”栏内和“法定代表人”栏内，刘潮在合同预设的“接转方（乙方）”栏内写上“刘凤刘潮代签”，在住址“河南省淅川县马蹬镇青龙村东沟组130号”写在“法定代表人”栏内；合同中土地四至、经营期限的起止日期、面积、承包费用、付款的日期等内容为预设空格，其他内容为预定内容。合同的主要内容为：流转经营期限为30年，自2015年8月15日开始至2044年8月14日止；甲方（王振清）保证明确、合法拥有土地经营权，甲方必须确保四置（应为四至）清晰无争议，一切因所有权或置界产生的纠纷给乙方（刘凤）造成的损失由甲方承担全部赔偿责任；流转土地面积134亩，每亩每年承包费（该处空格未填写），共计50000元；承包费每一年付一次，付款时间在每年的公历8月15日前付清，乙方逾期不付按每日万分之五的违约金赔付甲方。合同签订后，刘凤分别于2015年8月15日、2016年8月15日向王振清缴纳了两年土地租赁费共计10万元。由于王振清砍伐的杨树树根未挖掉，客观上影响土地利用，加之刘凤在外地未在淅川县，故刘凤未实际利用该土地。王振清将遗留在土地上树根挖掉的同时，雇佣人员、机械对该土地进行整治，将原有的坡地改造为梯田。王振清在2016年将该土地让他人使用一年以抵偿土地整治费用。刘凤由外地回淅川，于2017年2月开始使用该土地栽植猕猴桃树苗。刘凤为便于经营土地，在土地上建造了简易房。王振清于2017年7月10日与淅川县马蹬镇双泉观村委会签订了《土地续签协议》，将之前已到期的85亩土地承包合同期限延续至2034年6月1日；2017年8月15日与寇一组、寇二组签订了《土地流转合同》，明确承包两个组集体土地为35亩，期限至2037年8月15日。其他未予变动，即原承包下营组王兀锦的10亩土地仍为原缴纳承包费，到期时间2023年6月13日；承包寇三组李占华、梁兰花土地10亩（王振清自述合同中显示的20亩包括王兀锦10亩土地）承包期限截止2035年1月1日。刘凤在栽植猕猴桃树苗时，遭到下营组部分村民的阻拦，栽植的部分猕猴桃树苗被下营组部分村民拔掉，刘凤于2018年8月15日与下营组部分村民签订合同，以每亩350元的价款租赁下营组村民10亩土地。刘凤在使用土地过程中，淅川县马蹬镇双泉观村委会经协调占用其中一亩土地，王振清由此认可从刘凤土地租赁费中减收500元。由于刘凤以王振清交付土地不足为由，未向王振清支付2019年应付土地租赁费，王振清向一审提起诉讼，撤诉后又提起本案诉讼。本案审理过程中，刘凤提出王振清交付的土地不足134亩，一审委托鉴定机构到现场勘验鉴定土地面积时，刘凤提出不应将梯田护坡丈量为土地面积范围，以此拒绝鉴定机构勘验鉴定。一审认为，一、王振清是否具备诉讼主体资格。刘凤租赁使用的土地虽然含有双泉观村委会的土地，但根据土地流转的情况看，该土地是由王振清承包后又流转给刘凤使用，刘凤取得并使用该土地并非与双泉观村委会形成土地租赁关系，而是与王振清形成土地租赁关系。在双方所签合同中，王振清的签名虽然显示在预设的法定代表人栏内，但合同并未显示双泉观村委会为合同当事人，王振清仅是代表个人与刘凤形成土地流转合同关系，王振清为该土地流转合同的当事人，王振清作为该合同的一方当事人当然享有合同约定的权利，具备本案的诉讼主体资格。二、双方签订的合同是否有效。王振清与刘凤签订土地流转合同前已经在经营本案争议的土地，与刘凤签订土地流转合同后实际使用土地前，王振清又与部分土地的权利人签订合同，对土地承包关系作进一步明确，将承包期限予以延长。该行为虽然发生在双方土地流转合同签订之后，且延长的期限未达到双方土地流转合同约定的期限，但王振清之前已对土地进行经营，并未虚构事实或隐瞒真相，不存在欺诈行为。即使双方签订土地流转合同前无权处分本案争议土地，王振清之后的行为也是促成、保障土地流转合同正常履行的行为，该行为并不违反法律的强制性规定，并不导致双方合同无效，双方所签合同是真实意思表示，不存在导致合同无效的情形，故为有效合同。三、王振清提供给刘凤土地的面积是否符合合同的约定。刘凤租赁王振清土地，双方共同对流转的土地进行丈量，丈量结果为134亩，该丈量结果得到双方的确认，并写入合同。双方租赁的标的为不动产土地，故不应存在土地数量不足的问题。双方合同签订后，王振清对本案争议的土地进行整治，将坡地改为梯田，土地地貌发生变化，必然导致土地面积发生变化，但并不由此导致王振清提供土地面积不足的违约问题。刘凤在使用土地的过程中，由于发包给王振清土地的下营组部分村民对刘凤使用土地提出异议，由此造成刘凤对部分土地不能正常使用，刘凤使用该部分土地属于王珍珍提供的土地存在权利瑕疵。由此致使刘凤另行以每亩350元的价款直接向土地权利人租赁10亩土地，王振清应承担相应的责任，王振清应当赔偿刘凤另行租赁土地支出的3500元租赁费，或减收刘凤土地租赁费用。涉及他人重复收取的费用，王振清可另行处理。四、刘凤应否承担支付王振清土地租赁费及违约金的责任。双方签订的土地流转合同约定，刘凤支付土地租赁费的期限为每年的8月15日，逾期承担日万分之五的违约金。刘凤自2017年实际使用土地后仅支付了两年的土地租赁费，未于2019年8月15日支付第三年度的土地租赁费用。如上所述，王振清提供的部分土地存在权利瑕疵，刘凤仅可在王振清瑕疵履行相对应的范围内拒绝履行，不能以此拒绝支付王振清全部土地租赁费用。刘凤未按照合同约定的期限向王振清支付其应支付的租赁费用，应按照合同约定承担欠付部分日万分之五的违约金。五、刘凤的反诉请求能否予以支持。王振清向刘凤提供的10亩土地被当地村民提出异议，由此导致当地村民将刘凤栽植的猕猴桃树苗予以拔掉，该后果系王振清向刘凤提供的土地存在权利瑕疵造成，王振清应当承担相应的赔偿责任。但刘凤仅提供了其购买猕猴桃树苗费用的证据，没能提供猕猴桃树苗被拔数量、栽植费用等方面证据，不能证明其由此遭受的损失。但考虑到刘凤实际遭受了损失，因时间长远难以取证，刘凤当时可以采取其他方式避免损失扩大（如栽植在其他无争议土地上）等因素，一审将刘凤由此所受的损失酌定为2000元。综上，王振清诉请刘凤支付土地租赁费总额50000元，核减双泉观村委会占地500元及刘凤另行租赁10亩土地支出的3500元土地租赁费，在抵消应当赔偿刘凤2000元损失后，刘凤实际应支付的土地租赁费用为44000元，刘凤应按照合同约定以该数额承担2019年8月15日至付清之日止的承担违约金，标准以日万分之五计算。刘凤在租赁的土地上建造简易房是基于经营所需，王振清诉请拆除该建筑不应属本案民事案件处理范围，且双方土地租赁关系尚未终结，可待租赁关系终结后另行处理。合同涉及的其他问题因当事人未提出诉请，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第六十七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、刘凤在判决生效后十日内支付王振清2019年应付土地租赁费46000元；二、王振清在判决生效后十日内赔偿刘凤损失2000元；三、刘凤自2019年8月16日起按照金额44000元向王振清承担日万分之五的违约金至44000元支付完毕之日止；四、驳回王振清其他诉讼请求；五、驳回刘凤其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，反诉费88元，王振清负担368元，刘凤负担1000元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，合议庭根据双方诉辩意见，并征得双方当事人同意，归纳本案争议焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人违约金；一审认定的上诉人的损失数额是否清楚。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，王振清与刘凤签订的土地流转合同系双方真实意思表示，其内容未出现我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应认定为有效合同，双方当事人应当依据《合同法》第六十条第一款规定全面履行合同。针对本案争议焦点，评议如下：一、关于违约金的支付问题。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中，双方当事人在签订合同之前，通过GPS测量了土地范围和面积，并在合同中约定承租面积为134亩。依照租赁合同的特点，被上诉人应当在合同约定期限内按照约定面积，完整交付租赁土地。但双方当事人在合同签订后约两年时间内开始履行合同，上诉人也已经接受履行，视为双方对合同约定的履行时间进行了变更，双方当事人不因此承担延期履行的违约责任。上诉人称未按时收到合同约定的租赁土地的面积，因双方当事人在合同中未约定交付土地的方式，结合案涉土地系集体经济组织成员将土地转包他人进行土地流转取得收益的特点，交付土地需要原承租人、现承租人、原土地承包户之间进行交接，其流转过程所涉及的人员较为复杂，导致案涉合同交付土地较为困难，在实际履行中，每块土地的交付时间不尽相同，使案涉合同的具体交付土地面积至今不明。被上诉人认可上诉人因租赁土地中因部分交付发生纠纷，致上诉人另行租赁了其中的十亩土地，并自行支付租赁费，此系被上诉人的合同义务，其未能履行，构成违约。故因被上诉人在履行合同约定的交付土地过程中存在违约行为，上诉人因此享有履行抗辩权，上诉人迟延交付后续租金，系其行使履行抗辩权的行为，不应因此认定为违约行为，不应计算迟延支付租金的违约金。一审判决第三项系处理不当，本院予以纠正。二、关于一审认定上诉人损失数额问题。上诉人主张因被上诉人交付土地中存在瑕疵，并导致其产生损失，但其未能举证证明损失的实际情况，一审因此酌定的损失数额并无不当，上诉人对此的上诉理由本院不予采信。综上，上诉人刘凤的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省淅川县人民法院（2019）豫1326民初2779号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销河南省淅川县人民法院（2019）豫1326民初2779号民事判决第三项（即：刘凤自2019年8月16日起按照金额44000元向王振清承担日万分之五的违约金至44000元支付完毕之日止）。二审案件受理费50元，由上诉人刘凤负担25元，王振清负担25元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  高 璐审判员  郭林慧二〇二〇年七月六日法官助理王秋争书记员尚志向