江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初3315号原告：徐州众邦物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324578136932J，住所地睢宁县城徐州日报社驻睢宁记者站西楼106室。法定代表人：魏为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍永，该公司职工。被告：高寒，男，1989年5月18日生，汉族，住睢宁县。被告：高金萍，女，1989年10月20日生，汉族，住睢宁县。原告徐州众邦物业服务有限公司（以下简称众邦物业公司）与被告高寒、高金萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员武震独任审判，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告众邦物业公司的委托诉讼代理人鲍永，被告高寒、高金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019、2020年度欠物业费、公共能耗费2666元;2、判令被告支付滞纳金948元；3、共计3614元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第2、3项诉讼请求，并变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2019、2020年度欠缴物业费1936元及公共能耗费430元，合计2366元。事实与理由：被告欠缴2019年、2020年度物业服务费和公共能耗费，原告多次催要未果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告高寒、高金萍辩称：1、原告主体不适格。物业服务合同是小区业主委员会和物业公司签订的，但业委会并没有召开业主大会通知业主此合同的签订、更改、生效，因此原告是非法进入小区的；2、公共能耗费应该包含电梯运行费，但是现在我们自己另外付了电梯运行费；3、原告没有给业主提供合同上约定的服务，应当降低其收费标准；4、墙面及强弱电井口没有安全防护设施，虽然是开发商原因，但是物业有义务保证我们业主的安全；5、原告有侵害本小区业主利益的行为。综上，请求法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据商品房买卖合同、计算明细表、照片等，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的2019年物业服务合同一份及补充协议一份，用以证明原告已经与星河花园业主委员会签订了物业服务合同，并提供了物业服务，二被告对该组证据的真实性有异议、认为原告主体不适格。本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此本案中应由二被告提供证据证明星河花园业主委员选聘物业公司时没有履行法定程序，但其未提供充分证据佐证自己的此项主张，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，查明如下事实：被告高寒、高金萍系睢宁县星河花园小区16号楼2单元905室业主，房屋建筑面积为89.62平方米。原告众邦物业公司于2019年1月1日与星河花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费按年度征收，收费标准为：高层、小高层每月0.9元每平方米，公共能耗6层及以上住户300元每户，合同期限为：自2019年1月1日至2020年12月31日。2019年7月1日，原告众邦物业公司又与星河花园业主委员会签订了《物业服务合同补充协议》，约定小区公共能耗费的收费标每户准调整为0.4元/平方米/月（多层按原收费标准不变），自2019年7月1日起实施。合同签订后，原告为该小区提供服务，二被告支付了2019年度公共能耗费300元。后二被告认为原告提供的部分物业服务不到位，墙面及强弱电井口没有安全防护设施危及业主的人身安全，故拒绝支付原告物业费及公共能耗费。二被告欠缴物业费的期间为2019年4月22日到2021年4月21日，共计24个月。后经原告多次催缴未果，遂提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，要求二被告支付2019、2020年度欠缴物业费1936元及公共能耗费430元。本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案原告与星河花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容真实、合法有效。业主委员会的决定，对业主具有约束力，该合同对原、被告均具有约束力。原告为二被告居住的小区提供了物业服务，二被告应当按照约定交纳物业费及相应的公共能耗费。现二被告拖欠物业费的行为构成违约，依法应当承担违约责任。庭审中，被告高寒、高金萍辩称原告提供的部分物业服务不到位，墙面及强弱电井口没有安全防护设施危及业主的人身安全。本院认为，根据相关法律规定及合同约定，物业管理公司应严格按照物业管理服务合同的约定，履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则。故本院根据本案物业公司提供服务的实际质量状况，酌定将原告收取的物业服务费下调20%。二被告又辩称原告主体不适格、原告有侵害本小区业主利益的行为，但未能提供充分证据予以佐证自己的上述主张，故二被告的此两项抗辩理由本院不予支持。综上，被告高寒、高金萍应当支付原告众邦物业公司物业服务费为1548.8元（1936×80%），并支付公共能耗费430元，共计1978.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十四条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高寒、高金萍于本判决生效后十日内支付原告徐州众邦物业服务有限公司物业费及公共能耗费合计1978.8元；二、驳回原告徐州众邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高寒、高金萍负担。本判决为终审判决。审 判 员  武 震二〇二〇年七月六日法官助理  胡 岩书 记 员  张莉莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。