山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1521民初2336号原告：杜继风，女，1962年11月4日出生，土家族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘庆林，聊城高新众成法律服务所法律工作者。被告：山东金凤房地产开发有限公司，住所地：阳谷县燕山路路西。法定代表人：唐香凤，总经理。委托诉讼代理人：张传美，阳谷阳光法律服务所法律工作者。原告杜继风与被告山东金凤房地产开发有限公司（以下简称：金凤公司）商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杜继风的委托诉讼代理人刘庆林，被告金凤公司的委托诉讼代理人张传美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜继风向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同交付位于阳谷县谷轩嘉苑小区7号楼3单元206-208的房屋，并协助原告办理房产登记手续；2.判令被告支付违约金165000元；被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月4日，原、被告签订购房协议书，原告购买被告开发建设的位于阳谷县谷轩嘉苑小区7号楼3单元206-208的房屋三套，协议约定了房屋的面积、价格、违约责任等内容，当天原告向被告支付了购房款60万元，被告为原告出具了手到条。后原告多次要求被告交房，被告以种种理由未履行。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼。被告金凤公司辩称：原告所诉与事实不符，原、被告虽签订购房协议书，但名为购房协议，实为借款抵押协议，被告收到的是案外人王军转借原告的借款，并非是原告的购房款。原告涉嫌虚假诉讼，为此，被告不同意交付房屋更不承担违约金。请求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：一、2011年7月4日原、被告双方签订的购房协议书一份，证明原、被告双方约定，原告购买被告开发建设的位于阳谷县城谷轩嘉苑小区7号楼3单元206-208室的房屋三套，约定面积为110×3平方米，价格为2500元/㎡，约定合同签订时原告先付60万元，被告不得再售他人，同时约定了违约责任等内容，该协议不违反合同法第52条的规定，为有效合同，证实原告、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系。二、工商银行出具的银行转账明细一份，证明2011年7月4日原告的丈夫曹林仲向被告指定的账号为62×××96的账户内转款579000元，当日原告又支付被告现金21000元，证实原告实际履行了支付购房款的义务。三、2011年7月4日金凤公司为原告出具的收据一份，证明金凤公司收到了原告在协议中约定的预付购房款60万元的事实。四、2011年金凤公司及其法定代表人共同为王军出具的授权委托书一份，证明该公司委托其工作人员王军出售房产，证实王军代表被告履行的是职务行为，原告对王军代表金凤公司的行为形成合理信赖。五、金凤公司工商登记信息一份，证明王军为金凤公司的股东之一。对于原告所提交的证据，被告发表了如下质证意见：对证据一真实性无异议，但对原告证明目的有异议。该协议书不能证明原被告之间签订了该协议书即为购房协议书，在协议书第2项第2条规定，被告销售该房屋必须经原告同意后方可销售，从该项约定中可认定被告并没有将原告所诉的三套楼房出售给原告，如该房屋原告已取得被告在销售时无需经原告同意。根据物权法第九条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭经依法登记生效，未经登记不发生效力，该购房协议不具有法律效力。对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议。该款不能证明是购房款。按原告所说该房款为60万元，而实际支付为579000元，且该款并未转入被告账户内。对于原告所说的当日支付现金21000元，案外人王军及被告均未收到该款，该证据不能证明原告支付的款项为60万元，而应认定为579000元。对证据三收条真实性无异议，但对证明目的有异议。该收据是公司为王军所出具，原告虽持有该收据，但不能证明该收据为原告合法持有。2、金凤公司仅收到王军转入的579000元，该款是在扣除一个月的月息3分5的情况下将余款转入公司。对证据四真实性无异议，但该授权委托书与原告所要证明的目的有明显差别，该授权委托书是金凤公司及法定代表人委托王军代表该公司到聊城市鲁西公证处办理公证，并没有具体的事项，该授权委托书与本案无关联性。对证据五真实性无异议，但对证明目的有异议，王军虽为金凤公司股东，但在涉案款项中是以个人身份向原告筹集借款，筹集的借款金凤公司按月息5分支付王军，王军从中取得差额利息。对涉案的579000元及王军以个人身份向他人借款，金凤公司财务账目上均已记载。被告向法庭提交了以下证据：金凤房地产财务专用收款收据一份，证明在2016年7月23日被告已将王军向原告筹借的借款以房产584412元的价值冲抵给王军，由王军归还原告借款。二、提交金凤房地产记账明细一份，证明2011年6月4日至9月14日金凤房地产向王军借款的事实，其中包括原告所诉7月4日的借款60万元，该借款是王军向原告所借，王军将该款交付公司后，被告公司按借款利息5分给付王军，主要证明原告所诉的实际是民间借贷纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷。三、王军身份证复印件一份，王军出具的书面证言一份，证明在2011年7月4日王军经是周长福介绍向杜继风借款60万元，当时约定利息3分5，当天原告转入王军卡号579000元，预扣了一个月利息21000元，随后王军将该款交付金凤公司，金凤公司按5分利息给付王军。2016年7月23日金凤公司因无法联系到杜继风，将涉案借款以房产冲抵给王军，并将房产开具到王目刚名下。对于被告所提交的证据，原告质证意见为：对证据一真实性无异议，但证明内容有异议，该收据显示客户名称王目刚，并非王军，该收据也无法证明被告支付了原告的款项，因原、被告之间存在的是房屋买卖合同关系，根据合同性相对原则，如被告解除合同应将购房款直接退回原告，而该收据显示的是王目刚，亦不能证明王军支付了原告该款项。对证据二真实性及证明内容均有异议，该记账明细系被告公司单方制作，而且该明细当中的借款60万元不能证明是原告的同一笔借款，不能证明被告的主张。对证据三真实性及证明内容均有异议，该证明是否为王军本人所写无法核实，且该证明从证据形式上为证人证言，根据证据规则证人应当出庭作证，接受当事人及法庭的询问，该证明不符合证据规则要件，不具有证明的效力。经审理，本院认定如下案件事实：2011年7月4日，原、被告签订购房协议书一份，约定：原告购买被告开发建设的位于阳谷县谷轩嘉苑小区7号楼3单元206-208的房屋三套，面积为110×3平方米，该房产连同地产总计房价60万元，另约定：被告销售该房屋必须经原告同意后方可销售，原告购买该房产已付购房款金额60万元，至协议签订其，保证将该房屋按约定价格每平方2500元销售给原告，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如被告违约，按购房总价款的20%支付违约金，该协议未约定房屋交付时间。该合同由原告和王军签字、加盖了被告的公章。该购房协议未在房管局进行备案登记。同日原告的丈夫曹林仲向62×××96的账户内转款579000元。当日，被告出具了60万元的收据一张，内容为：“今收到现金陆拾零万零仟零百零拾零元零角零分小写600000.00）经手人：宋2011年7月4日”。该收据加盖了山东金凤房地产开发有限公司财务专用章。被告提交的账目显示2011年6月4日至9月14日金凤房地产向王军借款，其中包括原告所诉7月4日的借款60万元，王军将该款交付被告公司后，被告公司为王军出具收到条，按借款利息5分给付王军。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。首先，原告提交的《购房协议书》仅能证明原、被告签订了该协议，原告是否真实履行了该协议书中交纳购房款的义务，需要结合其交纳购房款的合法有效证据予以认定。从金凤公司提交的原始账簿中可以看出，2011年6月4日至9月14日金凤公司陆续向王军借款，其中包括原告所诉2011年7月4日的借款60万元，被告按月息5分给支付给王军利息。原告所持有的收到条只是注明收到现金60万元，并未注明是收到原告的购房款。原告称其汇款579000元的账号62×××96系金凤公司指定的账户，金凤公司予以否认，原告不能提交该账户系金凤公司指定的汇款账户，其丈夫曹林仲向该账户转款579000元不能认定为是向金凤公司支付的购房款，且原告对其所称的剩余的21000元系以现金的方式交付金凤公司的主张亦未提交合法有效证据证明。其次，该购房协议书第二条约定的“甲方（被告）销售该房屋必须经乙方（原告）同意后方可销售”的内容与原告所称的购买房屋的内容相互矛盾、在房屋价款方面亦前后矛盾。原告未提交从签订购房协议至今要求被告交付房屋、与被告签订正式的商品房买卖合同、办理房产过户登记等事项的合法有效证据，该协议亦未约定房屋的交付时间，原告请求被告交付位于阳谷县谷轩嘉苑小区7号楼3单元206-208的房屋、协助办理房产登记手续、支付违约金165000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杜继风的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告杜继风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  胥凤莲二〇二〇年七月十七日法官助理张波书记员杨莉