浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1123号 上诉人（原审原告）：台州市晨丰新型墙体建材有限公司，统一社会信用代码913310016691975540。住所地：台州市经济开发区南野份村（开发大道南侧）。 法定代表人：曹德利，执行董事。 委托诉讼代理人：郑志慧，浙江郑和陈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢华平，男，1979年12月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被上诉人（原审被告）：王利燕，女，1982年3月27日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴智敏，浙江东海律师事务所律师。 上诉人台州市晨丰新型墙体建材有限公司（以下简称晨丰公司）因与被上诉人卢华平、王利燕房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 晨丰公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人收取上诉人2018年8月15日后的租金260000元缺乏依据，应当全额予以返还，一审判决只退还85000元不当。涉案厂房及场地无相应的产权证，租赁使用的场地未办理合法用地行政审批手续，上诉人与被上诉人签订的租赁协议应为无效。2018年8月1日，台州市黄岩区人民政府江口街道办事处向上诉人送达责令停止违法（章）行为通知书，责令上诉人在2018年8月10日前自行拆除，该通知书送达之日应视为合同终止之日。一审法院将厂房和场地使用分开时间计算明显错误。二、举证责任认定错误。一审法院认为上诉人作为实际控制人完全有能力、有条件提供对厂房和场地停止占有、使用的有关证据错误。上诉人认为上诉人只要证明涉案厂房和场地涉嫌违法并无法继续使用即完成举证责任，上诉人是否继续使用场地的举证责任在被上诉人。三、被上诉人从2018年8月1日起丧失收取租金的权利，涉案租赁物的所有人黄岩区江口街道江口村在接到停止违法（章）行为通知书后从2018年8月1日起停止对被上诉人收取租金，即视为和被上诉人解除租赁合同，故被上诉人也无权继续向上诉人收取租金。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 卢华平、王利燕辩称，上诉人因合同无效要求返还租金的请求，于法不符。根据最高院的相关规定，房屋租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准，要求支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持。涉案房屋是在2018年9月才拆除，而场地一直被上诉人占用至2019年2、3月份，用于堆放以及生产产品，上诉人至今未与被上诉人办理交房手续。本案的租赁物是厂房和场地，本身双方签订的合同就对厂房和场地的租金进行分别计算，所以一审判决同样将厂房和场地，根据实际使用时间分开计算，完全合情合理。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，审判程序合法，判决结果客观公正。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 晨丰公司向一审法院起诉请求：判令两被告立即返还租赁费26万元，并支付自起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 一审法院认定，被告卢华平、王利燕系夫妻关系。2017年3月1日，被告卢华平与原告晨丰公司签订场地租赁协议一份，约定甲方（即被告卢华平）将位于芦村卢华平塑料厂的场地租赁给乙方（即原告晨丰公司）使用，租赁期限5年，自2017年3月1日至2022年3月1日止，租赁价格为厂房每年108000元，场地12.5亩，价格每亩31000元，即387500元，每年付一次。因场地实际面积不足，故双方将每年场地租金变更为372000元，总租金为480000元。原告分别于2018年3月13日、4月14日向被告王利燕账户转账200000元、280000元，支付了2018年度的租金。2018年8月1日，台州市黄岩区人民政府江口街道办事处向原告发出责令停止违法（章）行为通知书，责令在2018年8月10日自行拆除。原告结束了对涉案厂房、场地的占有、使用后，要求被告退还部分租赁费，由此双方发生争议。 一审法院认为，原、被告对于厂房、场地未使用期间的已付租赁费应当退还，均无异议，主要争议在于原告使用涉案厂房、场地的实际时间。原告称自己是在2018年8月15日搬离了涉案厂房、场地，提供的主要证据是江口街道办事处发出的责令停止违法（章）行为通知书。被告则称原告使用涉案厂房到2018年9月间，使用涉案场地到2019年2、3月间，提供的主要证据是江口街道办事处城建规划办公室在工作中拍摄的高空俯瞰照片。该院认为，责令停止违法（章）行为通知书仅能证明行政机关要求在2018年8月10日自行拆除违法建筑，逾期未自拆将予以强制拆除，不能证明实际拆除的时间，也不能证明原告对厂房、场地结束占有、使用的时间。而从被告提供的照片看，虽然没有拍摄时间，但至少证明了在厂房拆除后一段时间内，原告仍在涉案场地上堆放产品，进行占有、使用。原告作为涉案厂房、场地的实际控制者，完全有能力、有条件在结束对厂房、场地的占有、使用时固定相关证据，为纠纷的解决创造条件。现在原告提供的证据不足以证明其主张的时间，应当承担举证不能的法律后果。综合本案实际情况，结合被告对结束时间的陈述，该院认为，原告对厂房的占有、使用结束时间应按2018年8月底确定，对场地的占有、使用结束时间应按2019年1月底确定。因此，厂房的未使用期间应为6个月，对应的租赁费为54000元，场地的未使用期间应为1个月，对应的租赁费为31000元。被告卢华平应当将上述85000元退还原告并赔偿利息损失。已付租赁费系被告王利燕收取，因此，涉案租赁活动应当认定为被告夫妻实施的共同经营行为，民事责任应当共同承担。原告诉讼请求的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告卢华平、王利燕于判决生效之日起十日内退还原告台州市晨丰新型墙体建材有限公司租赁费85000元，并赔偿利息损失（以85000元为基数，自2019年12月16日起计算至判决履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、驳回原告台州市晨丰新型墙体建材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元，由原告台州市晨丰新型墙体建材有限公司负担1750元，被告卢华平、王利燕负担850元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 晨丰公司向本院提交领款收据一份，拟证明上诉人已经缴纳2018年8、9月份的电费。被上诉人质证认为，对该电费是否已经收取被上诉人不清楚，但该领款收据能证明2018年8、9月份上诉人仍在生产。经质证，本院认为，该证据与本案关联不大，对该证据的三性均不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人使用涉案厂房、场地实际时间的认定是否得当，被上诉人应返还多少租赁费。上诉人诉称涉案厂房未按规划进行建设、涉案场地未办理合法用地行政审批手续，上诉人与被上诉人签订的场地租赁协议应为无效，自台州市黄岩区人民政府江口街道办事处发出责令停止违法（章）行为通知书后，被上诉人收取租赁费缺乏依据，该部分租赁费应予退还。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。在本案中，即使双方签订的场地租赁协议无效，上诉人仍应根据实际使用时间参照协议约定的租金标准支付相应的占有使用费。根据一审调查情况，双方对实际使用时间存在较大争议，上诉人作为承租人，应举证证明其实际腾退时间，一审法院对该举证责任的分配并无不当。鉴于上诉人无法举证证明其腾退时间，一审法院结合被上诉人提供的高空俯拍照片等证据及双方陈述，酌情认定上诉人对厂房占用结束时间按2018年8月底确定，对场地占用结束时间按2019年1月底确定，并根据该使用时间参照协议约定分别计算厂房、场地应返还的租赁费并无不当。另，上诉人认为涉案厂房、场地系被上诉人向台州市黄岩区江口街道进港村承租，并认为自台州市黄岩区人民政府江口街道办事处发出责令停止违法（章）行为通知书后，该村已停止向被上诉人收取租金，从而认为被上诉人无权向上诉人收取相应的租赁费，并提出调查取证申请。本院认为，根据合同相对性原则，本案主要处理上诉人与被上诉人之间的法律关系，被上诉人与台州市黄岩区江口街道进港村之间租金收取情况对本案的实体处理并无影响，无需进一步调查，上诉人以该理由主张返还2018年8月15日后的所有租赁费亦不能成立。 综上所述，上诉人台州市晨丰新型墙体建材有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由上诉人台州市晨丰新型墙体建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年七月二十日 代书记员 严 凌