辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4339号上诉人（原审被告）：刘新刚，男，1954年6月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李毅，辽宁青树律师事务所律师。委托诉讼代理人：单文，辽宁青树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王淑梅，女，1964年10月6日出生，满族，住大连市沙河口区。上诉人刘新刚因与被上诉人王淑梅房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2020）辽0204民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘新刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审法院查明事实不清、适用法律错误。一、案涉房屋是上诉人刘新刚因抵债取得，后经被上诉人王淑梅同意与抵债的另一方管祖龙签订了《大连博爱老年公寓前期投资抵债用户入住协议书》，并实际履行，房款的最终接受、收益人为管祖龙。该合同在管祖龙与被上诉人王淑梅之间产生法律效力，对于该合同的解除也应为该合同双方之间的意思表示为准。二、被上诉人王淑梅在房屋交付时，已经明知房屋的状况并接受房屋，后因房屋的实际出卖方管祖龙未履行房屋出卖人的义务，为案涉房屋提供水、电等居住设施，与上诉人刘新刚无关，被上诉人王淑梅应该向房屋的出卖人主张权利。三、根据相关法律规定，王淑梅提起本案诉讼已超过诉讼时效，不应得到支持。王淑梅辩称,不同意刘新刚的上诉请求。因为刘新刚出具的还款说明以及给王淑梅打的条都在法律规定的诉讼时效期间内，一审时已提交给法院。王淑梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还房款185,000元；2.判令被告向原告支付2010年至2015年租房补贴60,000元（每月1300元），2016年1月至2019年12月租房费62,400元（每月1300元）。一审法院认定事实：2010年5月29日，管祖龙（甲方）与刘新刚（乙方）签订《以房抵顶材料款协议》，主要约定：一、乙方为甲方博爱老年公寓工程提供配套工程材料，甲方以博爱老年公寓的房屋抵顶乙方的材料款215,560元整。二、乙方选定博爱老年公寓院内2号3单元5层02号房屋，该房建筑面积53.98平方米，该房单价为4000元每平方米，总金额为215,560元。四、乙方全额付清款项后取得此房屋的所有权，否则，此房屋仍归甲方所有，甲方不予返还已付款项（包括抵顶的材料款）。该协议还约定了双方的其他权利义务。协议尾部甲方处加盖有管祖龙人名章，乙方处有刘新刚签字。2011年1月13日，管祖龙（甲方）与王淑梅（乙方）签订《大连博爱老年公寓前期投资抵债用户入住协议书》，约定本人为博爱老年公寓2号楼3单元5层02号的用户，并于2011年1月13日领取该房屋钥匙，领取房屋钥匙即视为甲方已将房屋交付给乙方。为维护老年公寓小区内全体用户的共同利益，乙方承诺遵守如下制度：一、该小区现未完全交工，暂未供水、供电，本应在小区完全交工后将房屋钥匙交付投资抵房的用户，但现在应用户要求提前交付。乙方必须在充分了解上述情况后领取钥匙，并自愿承担责任，且不得以暂未供水、供电及小区现状为理由提出变更、撤销或违约等任何异议。该协议书尾部甲方处加盖有管祖龙的人名章，乙方处有刘新刚代王淑梅字样。当日，大连市甘井子区博爱老年公寓（甲方）与王淑梅（乙方）签订《博爱老年公寓投资抵房协议》，约定房屋位置为：博爱老年公寓院内的2园3单元5层02号，建筑面积53.89平方米。房屋抵顶价格按建筑面积计算，单价为4000元每平方米，总金额215,560元。关于房屋产权的约定为，抵顶房屋属于博爱老年公寓一部分，该房屋不办理合同备案登记、产权（所有权）登记和租赁登记等政府手续，乙方已理解上述内容的含义，并不要求办理上述手续。若该房屋符合办理国家产权手续的条件时，乙方应及时交纳办理手续所需的补足款，款项补足后甲方有义务协助乙方办理房屋产权的相关手续，反之不予办理。甲方在2010年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。该合同还约定了双方的其他权利义务。该合同尾部甲方签章处为空，乙方签章处有刘新刚代王淑梅字样。2011年1月13日，刘新刚代王淑梅签署楼宇钥匙交接记录表，该记录表记载用户姓名为王淑梅，物业单元为2楼3单元5层02号住宅，房间钥匙数量为临时钥匙壹把。用户签署处有刘新刚代王淑梅字样。庭审中，王淑梅称在签订上述协议书及交接钥匙过程中，均系刘新刚代王淑梅办理。2011年4月9日，刘新刚向王淑梅出具《王淑梅付给刘新刚甘井子老年公寓房款明细》，内容为：2010年5月14日，给刘新刚现金5万元整（甘井子老年公寓5-2定金），2010年5月16日，给刘新刚现金4万元整（三十里堡土地买钢材急需定金），2010年5月19日，给刘新刚现金2万元整（李伟被拘留，王军人情费），2010年5月26日，给刘新刚现金3万元整（私人借款利息，土地排渣费），2010年5月28日，给刘新刚现金4.5万元整（甘井子老年公寓房款付清），以上款项支付合计人民币18.5万元整（壹拾捌万伍仟元整）。该明细下方有刘新刚签字，并签有情况属实。2015年6月15日，刘新刚向王淑梅出具《还款说明》，内容为“本人刘新刚2010年5月29日卖给王淑梅博爱老年公寓院内2号楼3单元5层02层小产权证房屋，现金付款18.5万元（壹拾捌万伍仟元整）。该老年公寓售后至今无水、无电，不具备居住条件，也不具备小产权房证。还款总计贰拾肆万伍仟元整（245，000元）。本人自愿承担王淑梅2010年-2015年租房费用补贴6万元（陆万元整），以上款项本人保证2015年7月15日前全部付清，如违约，从2015年7月15日后，租房费用追加，且另计算（每月加1300元，以此类推）”。该说明尾部有刘新刚签字。2016年4月11日，刘新刚向王淑梅出具欠条，内容为“欠王淑梅现金伍仟贰佰元整（5200元），2016年4月20日还清”。该欠条尾部有刘新刚签字。2016年7月1日，刘新刚向王淑梅出具欠条，内容为“欠王淑梅现金玖仟壹佰元整（9100元），到2016年7月20日还清”。该欠条尾部有刘新刚签字。出具上述还款计划及欠条后，刘新刚未向王淑梅偿还过款项。一审法院认为：合法的债权应受保护。本案中，刘新刚通过以房抵债的方式取得案涉房屋，并将该房屋出售给王淑梅，刘新刚代王淑梅与抵债方签订了合同，王淑梅向刘新刚支付了185,000元的购房款，因该房屋无水、电及不具备居住条件，刘新刚向王淑梅承诺偿还购房款185,000元。该承诺不违反法律规定，刘新刚应按照其承诺的时间向王淑梅返还购房款，现刘新刚到期未能偿还王淑梅购房款，王淑梅主张刘新刚返还购房款185,000元的诉讼请求，符合双方的约定，亦于法有据，予以支持。关于王淑梅主张的刘新刚支付2010年至2015年租房补贴60,000元及支付2016年1月至2019年12月租房费62,400元（每月1300元）的诉讼请求，因刘新刚于2015年6月15日向王淑梅出具的《还款说明》中明确承诺“自愿承担王淑梅2010年-2015年租房费用补贴60,000元，并保证2015年7月15日前全部付清，如违约，从2015年7月15日后，租房费另计算，每月加1300元，以此类推”，故王淑梅的上述主张符合刘新刚的上述承诺，予以支持。刘新刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃抗辩权利，应承担相应的法律后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘新刚于判决生效之日起十日内返还王淑梅购房款185,000元；二、刘新刚于判决生效之日起十日内支付王淑梅2010年至2015年租房补贴60,000元；三、刘新刚于判决生效之日起十日内支付王淑梅2016年1月至2019年12月租房补贴62,400元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2956元（原告已预付），由被告负担，给付时间同上。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有两个：一是王淑梅提起本案诉讼是否已超过诉讼时效期间；二是王淑梅与刘新刚之间是否存在房屋买卖合同关系，进而刘新刚应否向王淑梅返还购房款及租房补贴等相关费用。针对第一个焦点问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。由于刘新刚在一审中，经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，当然包括关于诉讼时效的抗辩，故其在二审中提出诉讼时效抗辩，而未能提供新的证据证明王淑梅的请求权已超过诉讼时效期间，符合上述法律规定的情形，据此本院对刘新刚主张王淑梅的起诉超过诉讼时效的上诉理由依法不予支持。针对第二个焦点问题，即王淑梅与刘新刚之间是否存在房屋买卖合同关系，刘新刚应否向王淑梅返还购房款及租房补贴等相关费用。本院认为，王淑梅与刘新刚虽然并未签订书面的房屋买卖合同，但现有证据显示，案涉房屋系刘新刚通过抵债方式从管祖龙处取得，刘新刚作为王淑梅的代理人与管祖龙签订入住协议，领取案涉房屋钥匙，收取购房款，并且在2015年6月15日刘新刚向王淑梅出具的《还款说明》中记载“刘新刚2010年5月29日卖给王淑梅”案涉房屋的事实，故一审法院认定刘新刚将案涉房屋出售给王淑梅并无不当，刘新刚主张王淑梅应向案外人管祖龙主张权利的上诉理由依据不足。刘新刚于2015年6月15日出具《还款说明》，明确表示刘新刚出卖的案涉房屋不具有居住条件，承诺于2015年7月15日之前返还全部购房款，并自愿支付2010年-2015年租房费用补贴60,000元，如违约，承诺从2015年7月15日后每月加1300元租房费。基于此，王淑梅诉请刘新刚返还185,000元购房款、支付2010年-2015年租房费用补贴60,000元及按照每月1300元的标准自2016年1月至2019年12月承担租房费用共计62,400元并未超出刘新刚出具的上述《还款说明》确认支付的范围，故一审法院支持王淑梅的上述诉请并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人刘新刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2956元（刘新刚已预交），由上诉人刘新刚负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年七月十日书记员 连亚妮