湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初716号原告：刘庆平，男，1959年9月1日出生，汉族，住新宁县。被告：新宁县鑫旺置业发展有限公司，住所地新宁县金石镇焦家垅。法定代表人：张威，该公司总经理。委托诉讼代理人：李正东，湖南崀山律师事务所律师。原告刘庆平与被告新宁县鑫旺置业发展有限公司（以下简称鑫旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆平、被告鑫旺公司的委托诉讼代理人李正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘庆平向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告鑫旺公司全面履行《商铺买卖合同》；二、依法判令被告鑫旺公司因迟延履行合同，按照合同约定按日向原告刘庆平支付已交付房价款万分之二的违约金；三、依法判令被告按照现在市价赔偿原告商铺面积减少的价值；四、依法判令被告按照公平合理原则赔偿因设计及结构实质性变更造成的相应损失；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，刘庆平明确第一项诉讼请求：依法判令被告鑫旺公司交付三个商铺的一楼和二楼。撤回第三、四项诉讼请求。事实和理由：2016年10月14日，原、被告签订了《商铺买卖合同》，原告购买了被告公司第B栋B44、45、46号三个商铺，单价为11133.6元∕平方米，总金额为1551800元，原告一次性付清了全款。原告已全面履行了合同义务，但被告至今未按照合同约定将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，且其迟延交付行为不存在免责事由。合同备注：“一楼商铺的价格已包含商铺二楼及二楼前挑部分在内，二楼的产权归买方所有，不另行计价，同时享有办理产权登记的权利”。被告对原设计图纸进行了许多实质性的变更，导致商铺面积及原预定商铺位置均发生了变化，对应二楼的实际功能也发生了变化。被告没有将设计、结构的实质性变更通知买方，也未取得买方同意。被告的行为构成严重违约，依照《商铺买卖合同》及其补充协议约定，应自2018年1月1日起承担支付违约金的责任及赔偿相应损失。鑫旺公司辩称，一、涉案买卖合同不是一般意义上的商品房买卖协议，刘庆平支付了部分款项，余款以以物抵债的方式支付，刘庆平为了实现债权，对借款本息进行计算，然后以物抵债，双方对合同履行作出了让步。二、约定2017年交付房屋，签订协议的时间实际上也是2017年，原告对交付的不确定性是知情的，其按每日万分之二主张违约金不合理，我方可以适当考虑违约损失。三、门面修建时基于消防部门的要求没有做夹层，我方同意修建。四、原告如认为门面达不到合同要求，可以退房，最终承担责任的是新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司。本院经审理认定事实如下：鑫旺公司依法以出让方式取得了位于新宁县宗地（新宁县原水泥厂）的土地使用权。2015年6月9日，鑫旺公司作为甲方与作为乙方的案外人余斌、李良昌和徐桥清签订《转让商住用地土地使用权合同书》，将前述宗地土地使用权以23080000元的价格转让给三人。合同约定乙方在合同签订三日内付2000000元，规划设计审批通过后三日内付3000000元，周围道路硬化完成、具备开工条件后三日内付清8000000元，以建好的双层商铺或者三层商铺抵扣余款15080000。2015年6月15日，双方签订《合作协议》，约定乙方所有商铺由甲方销售，回款优先抵扣甲方的土地转让款和代建费用，剩余部分返还乙方。2016年10月14日，刘庆平与鑫旺公司签订《商铺买卖合同》。合同第三条约定：刘庆平购买鑫旺公司第B栋B44、B45、B46号商铺。第四条约定：商铺单价为11133.6元∕平方米，总金额为1551800元。第八条约定：鑫旺公司在2017年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给刘庆平。第九条约定：鑫旺公司逾期交房超过60日后，刘庆平要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫旺公司按日向刘庆平支付已交付房价款万分之二的违约金。签订合同的同时，刘庆平与鑫旺公司在合同所附图纸上特别约定：一楼商铺的价格已包含商铺二楼及二楼前挑部分在内，二楼的产权归刘庆平所有，不另计价，同时享有办理产权登记的权利。在鑫旺公司优惠了1800元购房款后，刘庆平通过银行转账的方式向鑫旺公司交付160000元，通过债权让与抵销案外人贾华跃的债务的方式向鑫旺公司交付1200000元，通过债权让与抵销案外人王爱民的债务的方式向鑫旺公司交付190000元，共计向鑫旺公司交付了1550000元，鑫旺公司于2016年10月19日向刘庆平出具金额为1550000元的收据一张。现案涉商铺已竣工，鑫旺公司至今未将商铺交付给刘庆平。以上事实有刘庆平的身份证明、鑫旺公司的企业登记信息、《商铺买卖合同》、《转让商住用地土地使用权合同书》、《合作协议》、鑫旺公司出具的收据一份及双方当事人的当庭陈述等证据予以证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，鑫旺公司将其依法以出让方式取得的土地使用权转让给案外人余斌等三人开发商品房，后又与三人约定由鑫旺公司销售所有商铺，所得销售款直接用于抵扣余斌等三人应付鑫旺公司的土地转让款，鑫旺公司与余斌等三人之间形成委托合同法律关系。鑫旺公司作为受托人以自己的名义与刘庆平订立合同后未依约履行合同义务，就算因委托人余斌等三人的原因对刘庆平不履行义务，鑫旺公司应当向刘庆平披露委托人，刘庆平因此可以选择鑫旺公司或者余斌等三人作为相对人主张其权利。鑫旺公司提供的证据不足以证明其不履行合同义务因余斌等三人的原因所致，也不足以证明其已向刘庆平披露了委托人余斌等三人，因此，刘庆平选定鑫旺公司作为相对人主张权利，符合法律规定。刘庆平已全面履行合同义务，现合同约定的交付商铺的期限已过，且商铺已竣工，具备交付条件，鑫旺公司逾期未交付商铺，已违反了合同约定，应承担违约责任。刘庆平与鑫旺公司对商铺二楼的理解产生歧义，刘庆平认为二楼是独立于现有商铺一楼单独存在的楼层，依约定二楼具有前挑部分，而鑫旺公司认为二楼是指现有商铺一楼的夹层，夹层目前尚未建造，鑫旺公司同意为刘庆平建造该夹层。本院认为，现有商铺在建造夹层的情况下可形成一楼和二楼，一楼仍然具有商铺的功能，二楼具有独立的窗户和足够的层高，建造夹层不影响一楼和二楼的正常功能。再者，刘庆平所购买的商铺每间面积约为46平方米，根据目前市场行情，如每间商铺对应的三楼（即刘庆平理解的二楼）包含在所购商铺中不另行计价，不符合交易习惯和常理，刘庆平将二楼理解为独立于现有商铺一楼单独存在的楼层的观点理由不能成立，因此，本院支持鑫旺公司关于二楼的解释。鑫旺公司应依约向刘庆平交付一楼商铺及一楼商铺之上符合建筑行业通常质量标准的二楼即夹层。合同约定逾期交房的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫旺公司按日向刘庆平支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定的最后交付期限为2017年12月31日，该日的第二天即为2018年1月1日。法律规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。刘庆平与鑫旺公司签订的合同约定的日万分之二可折算为年利率7.3%。民间借贷纠纷案件中受司法保护的利率不能超过年利率24%，也就是说，以已交付房价款为基数按年利率24%计算的利息可视为鑫旺公司违约给刘庆平造成的损失，刘庆平与鑫旺公司约定的违约金未超过该损失。故鑫旺公司请求适当减少违约金的主张，理由不充分，本院不予支持。因此，鑫旺公司应自2018年1月1日起以已交房款1550000元为基数，每日按万分之二支付违约金至交付商铺之日止。新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司既不是刘庆平与鑫旺公司之间买卖合同的相对方，也不是鑫旺公司与余斌等三人之间转让合同或者委托合同的相对方，不是必须共同进行诉讼的当事人，鑫旺公司如认为新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司应对其承担相应法律义务，可另行主张权利。故鑫旺公司认为新宁县鼎鑫房地产开发有限责任公司应作为被告参加诉讼的观点，理由不成立，本院不予支持。刘庆平在诉讼过程中撤回要求鑫旺公司按照现在市价赔偿原告商铺面积减少的价值及按照公平合理原则赔偿因设计及结构实质性变更造成的相应损失的诉讼请求，系其对程序权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第三百九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告新宁县鑫旺置业发展有限公司在本判决生效后十五日内按照合同约定向原告刘庆平交付商铺三间（含一楼商铺及一楼商铺之上符合建筑行业通常质量标准的二楼即夹层）；二、被告新宁县鑫旺置业发展有限公司在本判决生效后十五日内向原告刘庆平支付违约金（自2018年1月1日起以已交房款1550000元为基数，每日按万分之二计算违约金至交付商铺之日止）；三、驳回原告刘庆平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9383元，由原告刘庆平负担4700元，被告新宁县鑫旺置业发展有限公司负担4683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  李利群二〇二〇年七月十四日书记员  梁钰凌