河南省中牟县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0122执异64号异议人（被执行人）：郑州万峰置业有限公司，住所地郑州市中牟县商都大道南侧蓝爵世家小区物业楼二楼，统一社会信用代码9141012205722331XF。法定代表人：魏红玖，公司总经理委托代理人：沈雷、余功政，河南荣康律师事务所律师。申请执行人：雍志明，男，汉族，生于1988年6月4日，住河南省中牟县。申请执行人：金海鹏，男，汉族，生于1992年11月4日，住河南省息县。申请执行人：周兰云，女，汉族，生于1984年4月1日，住河南省柘城县。申请执行人：杨凤华，女，汉族，生于1969年12月5日，住河南省柘城县。本院在执行郑州万峰置业有限公司与周兰云、雍志明、杨凤华、金海鹏房屋买卖合同纠纷一案中，异议人郑州万峰置业有限公司向本院书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2020年7月7日进行了听证审查。异议人的代理人沈雷、余功政、申请执行人雍志明、金海鹏到庭参加听证，申请执行人周兰云和杨凤华均未到庭，本案现已审查终结。郑州万峰置业有限公司异议称：关于周兰云、雍志明、杨凤华、金海鹏等申请执行郑州万峰置业有限公司(以下简称“郑州万峰公司”)房屋买卖合同纠纷执行案件，在案件执行过程中，冻结被执行人郑州万峰公司银行账户存款。但由于贵院在冻结存款时按照四位申请人申请执行的时间进行冻结，最终导致贵院冻结郑州万峰公司账户金额错误。郑州万峰公司实际交付房屋之日的具体时间是2020年1月21日，郑州万峰公司支付违约金的时间应当计算至2020年1月21日止，而不应是根据四位申请人申请执行时的时间计算。郑州万峰公司应当支付周兰云的违约金金额为12251.25元，贵院应当冻结的违约金款项为12251.25元;应当支付雍志明的违金金额为8131.05元，即贵院应当冻结的违约金款项为8131.05元；应当支付杨凤华的违约金金额为8877元，即贵院应当冻结的违约金款项为8877元;应当支付金海鹏的违约金金额为14062.95元，即贵院应当冻结的违约金款项为14062.95元。事实和理由:1、郑州万峰公司已于2020年1月21日取得了《竣工验收备案表》，并在项目所在地的售楼部进行了张贴。但实际拿到纸质材料的时间为腊月二十九，郑州万峰公司已不可能再通过邮递方式寄送交房通知书等材料。逢春节放假期间，全国遭受新冠××疫情的影响，从2020年2月初开始至3月中旬，由于新冠××疫情的加重，郑州市政府为了加强疫情控制，防止人员聚集，连续发文禁止企事业单位等进行复工复产以及疫情区人员不能返郑到后期返郑需进行隔离等相关措施的影响，郑州万峰公司作为民营企业，理应遵循政府发布的关于疫情防控相关的政策文件。按照政府文件及辖区管理规定，郑州万峰公司售楼部不得早于2020年3月15日前复工。故郑州万峰公司于2020年3月20日逐步通知员工返岗，逐渐恢复正常工作。在正常开展工作后，郑州万峰公司及时通过短信方式向业主发送了交房的相关通知。郑州万峰公司因新冠××疫情的影响，遭受近两个月的停工时间应当在计算违约金时子以扣减。2、如果按照四位申请人主张的“实际交付房屋”应以拿到房屋钥匙并占有、使用房屋为标准，以此来计算违约金的时间和违约金额，既不合理也不合法。首先，郑州万峰公司已于2020年1月21日取得了《峻工验收备案表》，具备了法律规定的交房标准和条件，并在取得《魂工验收备案表》后及时在售楼部进行了张贴和短信通知交房，履行了告知义务。其次，如果“实际交付房屋”以拿到房屋钥匙并占有。使用房屋为标准，那么将会产生恶意执行。故意不领取房屋钥匙。甚至会存在有的业主在不急于使用房屋的情形下。几年之后再实际占有使用房屋的情形发生，这样会导致法院的生效判决得不到公平公正的执行，也会给郑州万峰公司带来巨大的经济损失。异议人万峰公司提供的证据有：第一组证据：《郑州市郑东新区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》三份。证明目的：郑州万峰置业有限公司开发建设的位于中牟县××都大道南、人文路东绿博景苑住宅楼于2020年1月21日取得竣工验收备案，即本案所涉房屋可以进行交房的时间为2020年1月21日。但是郑州万峰置业公司实际取到该竣工验收备案表的时间为2020年1月23日（即春节放假前最后一天），郑州万峰公司已不可能通过邮寄方式再向业主寄送交房通知。第二组证据：《最高人民法院关于印发》以及《最高人民法院关于印发》各一份。证明目的：最高人民法院针对新冠××疫情对民事案件的影响发布了指导意见，其中指导意见（一）明确提出“人民法院审理涉疫民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”及指导意见（二）明确提出“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。依据指导意见的原则，结合本案实际情况，由于新冠××疫情不可抗力的影响（快递停运），万峰置业公司不能及时向业主邮寄交房通知情形属于免责情形，万峰置业公司在复工复查后及时向业主发送交房通知的时间属于合理期间，该合理期间不能作为计算延期交房及发送交房通知的时间。第三组证据：郑州市新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组办公室通告（第10号）、郑建文[2020]20号、郑州市新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组办公室文件郑防控办[2020]103号三份。证明目的：郑州市新型冠状病毒感染的××疫情防控领导小组及郑州市城乡建设局就全市工业企业、服务企业和建筑工程复工复产下发通知，其中明确房地产等建设工程于2020年3月16日起才可申请复工，并对售楼部开放提出了明确的方案和要求。万峰置业作为房地产开发公司，因受新冠疫情××的影响，根据通知的要求，于2020年3月16日申请复工复产。第四组证据：郑州万峰置业有限公司工作人员向金海鹏、雍志明、杨凤华、和周兰云四人发送交房通知的短信截图四页。证明目的：郑州万峰置业公司在复工复产之后，及时向金海鹏、雍志明、杨凤华、和周兰云四人发送了交房通知的短信，从万峰公司取得竣工验收备案表之日至发送短信通知交房的这段时间，属于新冠疫情引起的不可抗力期间，该期间不应计算违约交房的时间。万峰公司在通知交房后，由于上述四位业主没有办理交房手续引起的扩大损失由其自己承担。即万峰置业公司向四业主交房的时间为2020年1月21日。金海鹏辩称：异议人说是1月21日验收通过，但是没有通过纸质版或电子邮件的形式告知给我们。根据合同法117条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响情况，可以部分或者全部免责，法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免责。首先异议人就有过错，就交付条件来说，就应该按照判决书来进行执行。这个判决是在疫情之前的，所以说疫情期间与我们无关。雍志明辩称：首先万丰置业有错在先，因为他们违约交房，还有疫情导致的后果不应该由我们买房人承担。本院查明：杨凤华、金海鹏、雍志明、周兰云等18人与郑州万峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日作出（2019）豫0122民初6103号民事判决：……二、被告郑州万峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨凤华逾期交房违约金[以538000元为基数，自2018年11月1日起至实际交房之日止（扣除281天），按日万分之1计算]；三、被告郑州万峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告雍志明逾期交房违约金[以602342元为基数，自2018年11月1日起至实际交房之日止（扣除311天），按日万分之1计算]；五、被告郑州万峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周兰云逾期交房违约金[以742471元为基数，自2018年11月1日起至实际交房之日止（扣除281天），按日万分之1计算]；七、被告郑州万峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金海鹏逾期交房违约金[以852349元为基数，自2018年11月1日起至实际交房之日止（扣除281天），按日万分之1计算]；……如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。……杨凤华诉郑州万峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的案件受理费77.54元，减半收取计38.77元，由被告郑州万峰置业有限公司负担；雍志明诉郑州万峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的案件受理费98.77元，减半收取计49.385元，由被告郑州万峰置业有限公司负担；周兰云诉郑州万峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的案件受理费145.01元，减半收取计72.51元，由被告郑州万峰置业有限公司负担；金海鹏诉郑州万峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的案件受理费708元，减半收取计354元，由被告郑州万峰置业有限公司负担；……郑州市中级人民法院于2019年12月2日作出（2029）豫01民终23083号民事判决：维持原判。万峰公司于2020年1月21日通过了中牟县住建局工程竣工备案，分别于2020年3月26日向杨凤华、周兰云发出《预约接房通知》、于2020年4月9日、17日向雍志明、金海鹏发出《预约接房通知》。杨凤华、金海鹏、雍志明、周兰云等7人于2020年4月23日申请强制执行。在本案执行中，本院于2020年4月26日作出（2019)豫0122执1509好执行裁定：冻结、查封被执行人郑州万峰置业有限公司价值132758.26元的财产。本院认为：1、竣工本案行为不是万峰公司与申请执行人共同完成的，不属于交房，也没有通知申请执行人，以此作为违约金计算的截止时间点理由不足。在交房前，购房业主不在房屋所在小区居住，应当通知业主及时交房。根据万峰公司举证，通知业主的证据即《预约接房通知》，以此作为截止时间基本让人信服。2、自竣工备案至向申请执行人发出《预约接房通知》经历了疫情管控期间，根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠××疫情执行案件若干问题的指导意见》精神，对于疫情对经济社会造成的影响，法院在执行中要平衡协调当事人各方的利益。本院在对当事人利益权衡时考虑如下因素：第一，加倍支付迟延履行期间的债务利息属于法律规定的对被执行人的制裁性措施，根据《指导意见》第八条的规定，结合当地疫情防控情况，可予以减免2个月期限的加倍部分债务利息。第二，申请执行人因居住权未得到实现而涉讼。判决确定的违约金是对无房居住者租房或者借房居住的应有补偿，申请执行人的该部分支出很大程度不会因疫情而得到相对方减免。且申请执行人一方人数众多，对被执行人应负债务不同意减免，并通过各种途径向法院谋求推进执行进程。第三，法院已经冻结了被执行人的银行存款，说明有相应的履行能力，根据《指导意见》第一条的精神，需要保障申请执行人的利益。第四，根据《指导意见》整体精神，涉疫情的执行活动应以协调双方互相谅解，达成和解为原则，没有明确的法律规定，无法减免被执行人的责任。综上分析，万峰公司的异议理由大部分不成立，不予支持。对于加倍债务利息部分，可适应减免。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：一、以郑州万峰置业有限公司分别向各申请执行人发出《预约接房通知》时间为违约金计算截止时间，同时减免万峰公司迟延履行期间二个月的加倍部分债务利息。二、驳回郑州万峰置业有限公司的其他异议请求。如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十日内向郑州市中级人民法院申请复议。审 判 长  张国宪人民陪审员  王雅阁人民陪审员  刘永琴二〇二〇年七月十七日书 记 员  李 盈