北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终6361号上诉人（原审被告）李建喜，男，1989年12月17日出生，汉族，北京安达兴科贸有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李全福，男，1971年2月2日出生，北京安达兴科贸有限公司，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：姜林，男，1980年4月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾保民，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿云瞾，北京市炜衡律师事务所律师。原审被告：北京安达兴科贸有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇科创三街北支路7号。法定代表人：李全红，执行董事。上诉人李建喜因与被上诉人姜林、原审被告北京安达兴科贸有限公司（以下简称安达兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初25932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李建喜上诉请求：撤销（2019）京0115民初25932号民事判决。事实和理由：李建喜主张涉案房屋从事商业经营已经被市场管理机构认定，亦庄镇政府不是审批商业经营的行政管理机构，李建喜对解除合同没有过错责任；一审判决计算的房屋占用费、物业费税费存在错误；一审判决李建喜赔偿装修费、保全费缺乏依据。姜林同意一审判决。安达兴公司同意李建喜的上诉意见。姜林向一审法院起诉请求判决：1.确认双方签订的租赁合同于2019年8月10日解除；2.李建喜、安达兴公司返还支付的租金、押金、物业管理费、税费共计1212660元（押金365000元、物业管理费160000元、租金547500元、相关税费140160元，共计1212660元）并支付利息，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至付清之日；3.李建喜、安达兴公司支付违约金365000元；4.李建喜、安达兴公司赔偿装修损失共计156080元；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由李建喜、安达兴公司承担。一审法院认定事实：2019年6月18日，李建喜（出租方、甲方）与姜林（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将北京市北京经济技术开发区东路新区双羊路7号内的部分厂房（见现状，约4000平方米）出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2019年6月18日起至2025年7月17日止（2019年6月18日至2019年7月17日为免租期）。关于租金及支付期限、方式，双方约定，自2019年7月18日至2022年7月17日，每年租金为2190000元，物业管理费每年为160000元，自2022年7月18日至2025年7月17日止，每年租金为2518500元，物业管理费每年为176000元。自本协议签定时，乙方应将第一年上半年的房屋租金1095000元及年物业费160000元一次性交纳给甲方，下半年房租租赁费乙方应在2019年12月10日前一次性付给甲方。同时约定，房屋押金为365000元；乙方在租赁期内，每年另给付甲方税费140160元。关于违约责任，合同中载明：“1。甲乙双方应认真履行本合同的各项条款约定，如一方违约，使本合同不能正常履行，违约方应以当年的两个月租金作为违约金交付守约方。2。如乙方未按期限交纳房屋租赁费、管理费等相关费用，甲方有权采取相关措施，要求乙方补交欠费，并按预期每日千分之三的滞纳金追加费用。”甲方保证房屋权利及相应的土地使用权未受到司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式进行任何查封。2019年6月19日，姜林依约支付了押金365000元、物业管理费160000元、租金547500元、相关税费140160元，共计1212660元。李建喜依约交付了房屋。2019年6月24日，安达兴公司出具说明，说明载明“涉案房屋用途为工交，现北京海洋湃体育文化传播有限公司拟在该处设立登记，从事体育运动项目经营，此房屋用途为商业，因确有配套服务需求，我单位将该房屋提供给北京海洋湃体育文化传播有限公司作为经营使用”。后北京海洋湃体育文化传播有限公司进行了工商注册。2019年7月4日，亦庄地区综治委对涉案房屋进行了查封。2019年7月25日，姜林向李建喜发送微信内容为“我们人下午两点去场馆拉东西，让人开门吧”，姜林称发送该微信系因厂房被查封后，其于2019年7月24日开始准备安排装修工人搬离撤场，因涉案房屋已被换锁导致无法进入才向李建喜发送微信，姜林提交了视频欲证明其于2019年7月27日从涉案场地搬离，但视频中无法体现具体的搬离或返还交接事宜。李建喜、安达兴公司称微信聊天中谈及的“开门”是指园区的大门而非涉案房屋的房门，否认对涉案房屋进行了上锁，并称姜林所谓的搬家仅指施工撤场，并没有将房屋及场地返还给李建喜、安达兴公司。李建喜、安达兴公司自认于2019年9月1日自行收回了涉案房屋，并于2019年9月12日重新进行了出租。2019年8月10日，姜林向李建喜及安达兴公司发送了律师函，函载“因承租的土地及房屋系工交用途，不能用于商业经营，与贵方可用于商业经营的承诺不一致，出租方违反合同约定的义务和承诺，致使合同目的无法实现，构成根本违约，通知：自2019年8月10日起，双方签订的厂房租赁合同解除；贵方立即返还房屋租金、押金、物业管理费、税费等共计121.266万元；支付违约金36.5万元；赔偿装修损失15.608万元，请贵方收到函件后2日内与律师或姜林联系，协商房屋交接及贵方应付款项等相关事宜”。李建喜、安达兴公司认可于2019年8月12日收到了律师函，但称姜林并无合同解除权，李建喜、安达兴公司于2019年9月1日收回了涉案房屋，双方签订的租赁合同于2019年9月1日事实上解除。2019年8月21日，姜林向李建喜发送微信“明天几点见面谈”，李建喜回复“我明天给你回话可以吗”，姜林回复“可以，定好提前跟我说一声”。另查，涉案房屋所有权人为安达兴公司，设计用途为工交。一审法院向亦庄镇规划科核实，对房屋的利用不能改变设计用途，涉案房屋设计用途为工交，因此不能用于商业、体育等项目经营，故事先申请或事后补办均无法通过备案、审批。姜林提交北京海洋湃体育文化传播有限公司与北京万邦盛业建筑装饰工程有限公司签订的装修工程施工合同及转账凭证，欲证明其将涉案房屋的装修工程发包给北京万邦盛业建筑装饰工程有限公司，合同价款为392000元，其中姜林向北京万邦盛业建筑装饰工程有限公司指定的收款人吴泽阳支付了工程款100000元。姜林另提交了北京万邦盛业建筑装饰工程有限公司出具的装修停工产生的费用表，欲证明因装修导致总损失为156080元（含前述已支付100000元）。李建喜及安达兴公司对装修施工合同、费用表真实性、关联性及证明目的均不认可。李建喜、安达兴公司认可合同主体为李建喜，但就责任负担一节，李建喜、安达兴公司同意承担连带责任，关于合同主体不做抗辩。姜林担任法定代表人的北京海洋湃体育文化传播有限公司向我院提交情况说明，称对案涉合同不主张权利，相应权利义务由姜林行使并负担。李建喜、安达兴公司认可已将涉案房屋另行出租。姜林自认装修施工已经拆除，工程量及造价无法进行鉴定。一审法院认为，姜林与李建喜签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。虽合同主体为姜林、李建喜，但安达兴公司自愿对李建喜应承担的义务承担连带责任，法院不持异议。涉案房屋产权证上明确记载了房屋的规划用途为工交，作为承租人，姜林在承租如此大面积的房屋前，查看房屋产权登记用途是否符合预期使用目的属于一般情况下应当尽到的注意义务，且姜林自认其曾经经营过综合馆项目，因此对于房屋性质能否用于商业经营应该具有更高的注意义务。从李建喜及安达兴公司给姜林出具证明可以看出其明知且同意姜林承租房屋用于商业经营，作为房屋产权人及出租方，李建喜、安达兴公司应知晓涉案房屋能否用于商业经营，现因房屋性质不能用于商业经营导致合同无法继续履行，合同双方对合同无法履行均应承担相应责任，法院酌定双方承担同等责任。在合同目的无法实现的情况下，姜林享有法定解除权，可以随时要求解除厂房租赁合同，也应当及时解除租赁合同。姜林发送的律师函中明确通知被告解除合同，故姜林与李建喜签订的厂房租赁合同于解除通知到达李建喜时即2019年8月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故法院对姜林要求李建喜、安达兴公司返还押金的请求，予以支持。关于房屋的返还时间，姜林作为承租人，应对房屋返还承担举证责任，姜林称已于2019年7月27日前将房屋返还给李建喜，但其在2019年8月10日发送的律师函中仍称双方需就房屋交接问题进行协商，且姜林提交的视频等其他证据也不足以证明其将房屋返还给被告的具体时间，故应承担不利后果，现李建喜、安达兴公司自认已于2019年9月1日收回了房屋，法院不持异议。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。法院对姜林应交纳的租金（包括合同解除后的房屋占有使用费）、物业管理费、相关税费按照实际占用天数进行摊销后在双方之间按责进行分配。关于装修损失，姜林提交的证据中能够看出姜林确实对涉案房屋进行了初步装修，但装修已经拆除，现已不具备鉴定条件，法院结合姜林提交的装修施工合同、银行转账凭证、视频等证据，考虑到姜林在施工前即应到相关主管部门进行备案审批的情形，姜林对于损失的发生应承担主要责任，酌定李建喜、安达兴公司赔偿姜林装修损失20000元。关于姜林主张的利息损失、违约金等请求，因双方对于合同解除均存在过错，故法院不予支持。关于姜林主张的保全担保费、无合同及法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年5月判决：一、确认姜林与李建喜于2019年6月18日签订的厂房租赁合同于2019年8月12日解除；二、北京安达兴科贸有限公司、李建喜于判决生效之日起七日内返还姜林押金365000元、物业管理费150000元、租金410625元、税费131400元；三、北京安达兴科贸有限公司、李建喜于判决生效之日起七日内赔偿姜林装修损失20000元；四、驳回姜林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审查明事实无异。本院认为，李建喜与姜林签订房屋租赁合同，李建喜作为出租人明知涉案房屋存在设计用途限制，姜林作为承租人亦未能尽到审慎注意义务，现因涉案房屋设计用途问题导致双方租赁合同的目的无法实现，一审法院根据本案实际情况认定双方对此均有过错，并无不当。现双方签订的房屋租赁合同在合同目的无法实现的情况下解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。一审法院根据双方在签订及履行合同过程中的过错情况，对姜林提出的有关返还押金、物业管理费、租金、税费及赔偿装修损失的诉讼请求中合理部分予以支持，正确合理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20404元，由李建喜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年七月九日法官助理  方浩然书 记 员  王远征