江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初1828号原告:常州市康利建筑装饰有限公司，住所地常州市新北区薛家镇春江路135号，统一社会信用代码9132041171400576XQ。法定代表人：朱建南，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟涛，常州市新北区薛家法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈文玉，常州市新北区薛家法律服务所法律工作者。被告：常州利纳迪智能科技有限公司，住所地常州市新北区薛家镇春江路135号，统一社会信用代码91320411MA1W0MY55T。法定代表人：刘春荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汝东军，江苏常发律师事务所律师。原告常州市康利建筑装饰有限公司诉被告常州利纳迪智能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，由审判员陈哲勇适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人朱建南及其委托诉讼代理人钟涛、被告的委托诉讼代理人汝东军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年2月2日签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告的厂房及办公用房计4650平方米，租赁期限为2018年3月1日至2024年2月28日，双方约定租金共计为每年900000元，并约定于每年的2月15日前、8月15日前各支付一次。双方对违约责任等进行了约定。2020年3月4日，因被告未能在2020年2月15日前支付租金，原告致函被告，要求被告在3月15日前支付租金，但被告回函告知不能支付，2020年3月16日原告函告被告，因被告未能支付租金，根据《租赁合同》的约定，书面通知被告解除合同，并要求被告在30日内迁出租赁厂房，但被告仍未履行。故原告提起诉讼，请求判令：一、确认原、被告的租赁关系己于2020年3月17日解除；二、被告立即腾退所租赁厂房；三、被告支付滞纳金22500元；四、被告支付2020年3月1日至2020年4月16日的租金112500元及自2020年4月17日起至实际迁出日止的占用费，按租金的150%计算；五、被告支付门卫费（自2019年10月起按每月5300元计算）及水电费（按实际发生额计算）；六、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告自愿撤回了对水电费的主张。被告答辩称：第一，原告发出的解约通知不能产生解除合同的法律效果，且其无权收取滞纳金。依据为，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持；第二，我方在疫情防控期间无法正常生产、营业收入明显减少、长期处于亏损状态，根据最高院及江苏省高院的指导意见，要求减少1.5个月的租金11.25万元；第三，我方已于2020年3月底支付了20万元租金，后续租金应根据实际情况支付。同时，因双方合同未解除，原告要求迁出及支付占用费的主张缺乏依据；第四，案涉租赁合同应当继续履行，原告主张解除缺乏依据，本案诉讼费应由原告自行承担。经审理查明：2018年2月2日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定如下：第一，甲方（原告）出租厂房位于常州市新北区薛家镇春江路135号厂区内，为新建厂房，厂房面积3350平方米，办公用房1300平方米，行车4台，水电齐全；第二，租期自2018年3月1日起至2024年2月28日止，租赁期6年；第三，租金为50万元/年，每年2月15日前、8月15日前分两次，每次以现金形式支付给甲方25万元；第四，厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权解除租赁合同。2018年3月1日，双方签订《补充协议》一份，将2018年3月1日-2021年2月28日的租金调整为90万元/年，2021年3月1日-2024年2月28日的租金调整为99万元/年，每年租金支付时间不变。上述合同及补充协议签订后，原告履行了出租义务，被告2020年2月15日之前的租金已全部付清。因被告2020年2月15日前未支付2020年度上半年的租金45万元，原告于2020年3月4日向其发出《函》一份，要求被告在2020年3月15日前付清租金及水电费。并同意在该日期前支付不承担逾期支付租金的违约责任。2020年3月5日，被告向原告发出《关于减免部分租金的工作联系函》，主要内容为，因受疫情影响，存在恢复生产较难的客观情况，要求减免1.5个月房租金。同时，请求2020年上半年租金顺延至2020年4月底。2020年3月17日，原告向被告发出《通知》一份，主要内容载明：因被告未及时支付租金，要求即日起解除合同，被告腾退房屋，并结清相关费用。2020年3月30日，被告支付租金20万元。另查明：租赁期间，被告每月支付门卫费5255元，但自2019年10月开始至今，该费用未予支付。上述事实，有原告提交的租赁合同、补充协议、催款函、复函、通知书、复工企业汇总表、客户明细账、不动产权登记证书，被告提交的转账凭证、公司利润表等证据以及原、被告在庭审中陈述和自认附卷佐证。本院认为：本案的主要争议焦点为，第一，原告的《通知》能否产生案涉租赁合同解除的法律效果？如果能，则原告要求确认解除、腾退房屋、支付占用费的诉讼请求应予以支持。否则，上述请求不应得到支持；第二，被告基于疫情原因，要求减免1.5个月租金的主张应否得到支持？第三，原告主张的滞纳金、租金、门卫费应否得到支持？针对第一个争议焦点。本院认为，原告的《通知》不能产生案涉租赁合同解除的法律效果，主要理由为：原告在《通知》上主张拖欠租金的事实不能成为法定解除合同的理由。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十四条第（四）项规定，经营性用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，案涉房屋显然属于经营性用房，《通知》上载明的拖欠租金情况显然未达到法定六个月的要求，故不构成法定解除的理由。因此，案涉合同尚未解除，原告要求确认解除、腾退房屋、支付占用费的诉讼请求不应得到支持。对于案涉租赁合同应否予以解除的问题，原告缺乏法定解除条件，庭审中，被告明确要求继续履行合同，从维护交易的安定性出发，本院确认案涉租赁合同继续履行。针对第二个争议焦点。本院认为，疫情影响属于不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定及最高院和省高院的指导意见，可以部分免除被告支付租金的义务。对于减免的金额，结合本案的实际情况，本院酌情减免1个月的租金，即75000元。针对第三个争议焦点。对于滞纳金，因被告迟延支付租金事出有因，主要受新冠疫情这一不可抗力因素影响，其主观上无明显过错，故本院对原告的这一主张不予支持。对被告拖欠原告的租金，本院确认17.5万元（25万元-7.5万元）。对于门卫费，本院确认为52550元（2019年10月至2020年7月，共计10个月，5255元*10）。关于诉讼费，应当按照谁败诉谁承担诉讼费的原则承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七、第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内支付原告租金17.5万元。二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告门卫费52550元。三、驳回原告在本案中的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告负担。（该款原告已预交，原告同意由被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告，本院不再退还。）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  陈哲勇二〇二〇年七月二十三日书记员  常晓红