贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4068号上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司，住所地四川省泸州市合江县九支镇安居社区滨河路。法定代表人：成小华。上诉人（原审被告）：合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司，住所地贵州省贵阳市清镇市云岭大街下段百花新城6号楼501号房。负责人：李云高，该分公司经理。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王栋，贵州黔策律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：黄潇瑶，贵州黔策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗井升，男，1984年10月14日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：杨莉，女，1984年3月8日出生，汉族，住贵州省。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：龙明文，清镇市卫城镇法律服务所法律工作者。上诉人合江县新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司（以下简称新天地清镇分公司）因与被上诉人罗井升、杨莉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2019）黔0181民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。新天地公司、新天地清镇分公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或在查明事实的基础上重新作出公正判决；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人主张的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的责任，一审法院则认为上诉人负有为被上诉人办理转移登记的义务，将交付办理转移登记有关文书与办理转移登记混为一谈，认定事实错误；2、根据合同约定，双方委托第三方办理转移登记，2018年11月，上诉人将原代为收取的契税退还给被上诉人，被上诉人向吴小青出具授权委托书委托吴小青办理转移登记，结合清镇市相关政策和实际情况，清镇市自2017年起就要求房开企业不得代为缴纳契税，应由业主自行到税务部门缴纳，转移登记应当由业主与房开企业共同申请办理，如果认定上诉人接受被上诉人的委托后应当为其办理转移登记，则上诉人更加不负有向上诉人交付办理转移登记有关文书的义务，上诉人于2016年7月7日取得案涉房屋的初始登记，履行完毕办理转移登记全部文书的义务，一审判决仍然认为上诉人存在违约行为既不合法，也不合理，被上诉人主张上诉人承担逾期交付办理转移登记文书的请求不能成立；3、如果认为上诉人接受被上诉人的委托应当履行办证义务，但商品房买卖合同并未约定办证的期限及违约责任，就不存在所谓逾期办证的违约责任，案涉房屋的转移登记未办理完毕是由于被上诉人至今未缴纳契税。罗井升、杨莉答辩称：出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今上诉人未将办理转移登记有关文书交付给被上诉人，应当承担违约责任。罗井升、杨莉向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告2016年9月1日至2019年8月31日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金81,369.36元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月11日，新天地清镇分公司（出卖人）与罗井升、杨莉（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于清镇市碧翠红枫5幢（5）1单元2层1号房屋，总价款452052元。出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款／的违约金。合同签订后，罗井升、杨莉已支付完购房款。在一审法院生效的（2019）黔0181民初337号案件中查明，2019年1月23日，清镇市不动产登记中心出具《情况说明》载明：新天地清镇分公司碧翠红枫1幢、7幢、8幢楼的初始登记时间为2015年1月27日；2幢楼的初始登记时间为2017年5月27日；5幢、6幢楼的初始登记时间为2016年7月7日；3幢、4幢楼的初始登记时间为2016年7月11日。一审庭审中，原告罗井升自认2018年11月被告新天地清镇分公司电话通知其办理产权证书，要求提交身份证等相关资料。2018年11月，被告新天地清镇分公司将原代为收取的房屋契税退还原告，至今原告尚未缴纳契税。2019年10月15日，原告罗井升、杨莉向被告新天地清镇分公司出具授权委托书，委托被告办理该商品房的预告登记，办理商品房转移登记手续并领取《不动产权证书》，办理该商品房按揭贷款的抵押登记手续并领取《不动产登记证明》。一审法院认为，原告与新天地清镇分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约足额履行支付购房款义务，被告未按约定于2014年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告属违约行为，依法应按合同约定承担相应逾期办证违约金。逾期办证违约金属继续性债权，随着时间的推移，违约金的数额均以固定值增加，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日生效，本案中，原告主张从2016年9月1日起计算违约金至2019年8月31日，未超过诉讼时效。关于逾期办证违约金计算标准问题，因双方在《商品房买卖合同》中对超过90日以后购房人不退房情形下的违约责任未约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算。原告诉讼请求被告支付原告2016年9月1日至2019年8月31日期间逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金81,369.36元（452,052元×6%×3年），一审法院认为，被告新天地清镇分公司于2018年11月电话告知原告办理产权证书，由于原告未按办证要求提交相关资料，导致办证不能，故2018年11月以后的责任由原告自行承担，因原、被告双方均不能提供被告通知办证的具体时间，一审法院也无法核实，故违约金酌情从2016年9月1日计算至2018年11月30日，超出部分不予支持，即被告新天地清镇分公司应支付原告逾期办证违约金61,008.44元（452,052元×6%÷365天×821天）。新天地清镇分公司不具有法人资格，其民事责任由新天地公司承担，故新天地公司与新天地清镇分公司共同对上述债务承担责任。对被告提出被告不负有向原告交付办理商品房登记转移文书的义务，被告办理完毕后交付给第三方机构，即完成自身义务，应驳回原告诉讼请求的辩称意见，一审法院认为，按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条三款（一）项约定，出卖人承诺于2014年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，被告虽然于2016年7月7日取得了案涉商品房所有权初始登记，但被告未举证证明其向原告交付了商品房转移登记的有关文书，并未完成自身交付有关文书的义务，该辩称意见无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告罗井升、杨莉逾期办证违约金61,008.44元；二、驳回原告罗井升、杨莉的其他诉讼请求。案件受理费1,834元，减半收取917元，由原告罗井升、杨莉负担229元，被告合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司、合江县新天地房地产开发有限公司共同负担688元。二审中，被上诉人提交2018年10月11日上诉人收取被上诉人555元费用的收据，拟证明上诉人于该日收取了被上诉人办理产权证和电视费的相关费用。上诉人质证称，该收据载明的是预告抵押费用和房产证的费用，均是被上诉人办理转移登记时需向相关部门缴纳的费用，该费用不是上诉人收取，载明的也只是代收。经查，该收据载明的555元费用构成为预抵押、闭路、房产证、土地证费用。本院二审审理查明的其他事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于房屋产权转移登记，合同约定出卖人的义务是取得初始登记并向买受人交付办理产权转移登记的相关文书，但上诉人代为收取了被上诉人办理产权转移登记需向税务机关缴纳的契税，故双方之间事实上形成委托办理产权转移登记的代办关系，因此，上诉人的义务不局限于取得初始登记并交付办证文书，上诉人应当及时履行代为办理并交付产权证的义务。之后上诉人于2018年11月退还了被上诉人缴纳的契税，被上诉人称直到2018年11月才接到上诉人可以办理产权转移登记的通知，故一审酌情将违约金计算至2018年11月30日并无不当。上诉人在诉请中虽表述为要求支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，但本质上仍为主张逾期办理转移登记的违约金，并不因表述问题改变请求权基础，亦不存在上诉人主张的将交付办理转移登记有关文书与办理转移登记混为一谈的问题。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,325元，由合江县新天地房地产开发有限公司、合江县新天地房地产开发有限公司清镇分公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二〇年七月六日书记员  帅艳芷