江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终756号上诉人（原审被告）：张发祥，男，1959年3月9日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：许春娣，女，1964年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。以上两上诉人委托诉讼代理人：马瑞，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈春兰，女，1957年7月22日生，汉族，退休工人，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈春河，江苏袍泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈心竹，江苏袍泽律师事务所律师。上诉人张发祥、许春娣与被上诉人陈春兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初8748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张发祥、许春娣上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判一审判决第三项为被上诉人支付第一次办证费用后，上诉人配合办理过户或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人在房屋买卖关系中违约，属于事实认定错误。(一）房屋未及时过户系因被上诉人不愿意支付房屋买卖合同约定的过户费用。双方买卖合同约定，房屋办理产权转移产生的一切费用由被上诉人承担，包括开具该房屋的销售不动产专用发票所涉及的税费。可见双方约定的一切费用包括办理两次过户手续所产生的费用，合同约定的开具房屋销售不动产专用发票所涉及的税费，也系房屋首次过户中存在的费用。被上诉人拒绝支付首次过户产生的税费，构成二次过户的事先违约，上诉人有理由拒绝继续履行过户手续。上诉人早己将案涉房屋交付给被上诉人使用，履行了交房义务，没有理由拒绝被上诉人协助办理过户手续，且双方系多年同学，较为熟悉，也方便联系和沟通。因此，至今未完成产权登记变更的根本原因在被上诉人违约，而非上诉人。(二）房屋买卖协议并未具体约定被上诉人办理房屋产权转移的具体时间,也未约定上诉人有通知被上诉人办理产权过户的责任或义务。双方合同约定被上诉人办理产权转移，须等上诉人付清银行款后再办理（五年内不办理），明确了被上诉人有获得产权证的权利和条件，五年内不办理并不等于五年后一定要办理，还应受“银行贷款”和“税费承担”两个条件的约束，在被上诉人不支付过户费用的情况下，不可能完成产权过户登记。合同未约定上诉人有通知被上诉人办理产权过户的义务，被上诉人也无相应的证据证明其与上诉人沟通过办理产权事宜，上诉人不存在“怠于”告知的行为。协议中约定甲方违约双倍退款，属于买卖不成退房的情形，具体对逾期办理产权转移手续造成的违约并未约定，且房屋已由被上诉人实际占有使用，一审法院酌定违约金金额系对法官自由裁量权的滥用。二、一审程序存在瑕疵。一审期间，上诉人就被上诉人拖欠的过户费提起反诉，一审法院以庭审辩论己经结束为由，未受理上诉人的反诉，程序上存在瑕疵。现关于被上诉人拖欠过户费的违约行为，上诉人已另案提起诉讼。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈春兰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人违约是事实。自2013年10月24日上诉人办理案涉房屋一手产权证至起诉之日整整六年，上诉人都未告知被上诉人案涉房屋已经具备过户条件，一直在欺骗说案涉房屋的房产证尚未办下来。二、上诉人混淆了办理一手房产证的费用和过户费用的概念。根据案涉合同约定及交易惯例，上诉人只承担过户费用，并不承担上诉人办理一手产权证的费用。且上诉人从未通知过被上诉人案涉房屋可以办理产权证等手续，更没有与被上诉人协商过相关费用的承担。三、案涉合同中约定办理产权转移的税费由被上诉人承担，该约定税费是上诉人办理一手产权证时应缴纳的费用，应属无效。双方之所以会作出该约定，是因上诉人告知被上诉人案涉房屋系其作为法定代表人的圣源居公司开发，其可以将房屋直接办到被上诉人名下，无需二次过户，其才同意承担一手办证税费。但实际上案涉房屋是江浦县珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江开发公司）开发，案涉买卖合同并未对此作出说明，故被上诉人理应只承担过户费用。由于上诉人拖延六年，导致案涉房屋增值，相关税费增加的部分，被上诉人不应承担。一审法院也是建议在过户费用实际发生后另案主张，故被上诉人不会支付上诉人要求的税费，并保留另案主张的权利。陈春兰向一审法院诉讼请求：1.请求确认陈春兰与张发祥于2008年11月22日签订的《圣源居01栋107、108号房买卖协议》有效，圣源居01栋107室、108号室房屋所有权归陈春兰所有，并判令张发祥、许春娣于判决生效后十日内协助陈春兰办理过户手续；2.张发祥、许春娣协助陈春兰办理案涉房屋过户时，自2013年10月25日起至判决生效之日止应由陈春兰承担的税费增加的部分由张发祥、许春娣承担；3、判令张发祥、许春娣支付陈春兰违约金100000元；4、张发祥、许春娣承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年11月22日，张发祥（甲方）与陈春翠、陈春兰（乙方）签订《圣源居01栋107、108、109、110号房买卖协议》，约定：一、甲方将圣源居01栋107号底层房（面积21.28M2），108号底层房（面积25.68M2），109号底层房（面积25.68M2），110号底层房（面积21.28M2）转给乙方，乙方一个月内一次性付给甲方人民币叁拾肆万元整。二、乙方需该底层房办理产权转移，须等甲方付清银行款后再办理（五年内不办理）。三、办理产权转移，甲方只提供相关手续，其一切费用均由乙方承担。四、……。同日，张发祥、许春娣（甲方）与陈春兰（乙方）签订《圣源居01栋107、108号房买卖协议》，约定：一、甲方将圣源居01栋107号底层房（面积21.28M2），108号底层房（面积25.68M2）转给乙方，乙方一次性付给甲方人民币壹拾柒万元整。二、乙方需要该底层房办理产权转移，须等甲方付清银行款后再办理（五年内不办理）。三、办理产权转移，甲方只提供相关手续，其一切费用均由乙方承担（包括开具该房屋的销售不动产专用发票所涉及的税费）。四、……。备注：甲方违约双倍退款，乙方违约房子收回，房款不退。2008年12月4日，陈春翠出具310000元本票一张，收款人为张发祥。2008年12月10日，张发祥出具收条一张，上书“收到陈春兰购买圣源居01栋107.108底层房人民币壹拾柒万元整（¥：170000.00）”。庭审中，陈春兰陈述连同定金30000元，加上本票310000元，构成陈春翠、陈春兰购房款，张发祥、许春娣无异议。一审另查明，2004年2月16日，张发祥与江浦县珠江房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》，约定由张发祥购买圣源居01幢101-116室门面房，于2004年3月1日登记备案。2013年10月24日，张发祥办理浦口区江浦街道珠泉路9号圣源居1幢107门面房、108门面房产权登记。一审法院认为，陈春兰与张发祥、许春娣签订的《圣源居01栋107、108、109、110号房买卖协议》、《圣源居01栋107、108号房买卖协议》不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行上述两协议。现陈春兰已将约定的购房款完全付清，张发祥、许春娣理应在约定的过户条件具备后，协助陈春兰办理产权转移手续，而张发祥、许春娣在满五年后自行办理产权登记手续，将房屋登记在张发祥名下，而未通知陈春兰办理产权转移手续，已构成违约。故对陈春兰要求确认买卖协议有效、确认争议房产所有权归其所有、要求张发祥、许春娣协助陈春兰办理产权过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。至于陈春兰主张的要求张发祥、许春娣承担逾期过户造成的增加税费，因双方尚未办理过户手续，可能增加的税费未能明确，陈春兰可在实际产生增加的税费支出后，另案主张要求张发祥、许春娣承担由此造成的损失。至于陈春兰主张张发祥、许春娣承担违约金100000元，协议中约定甲方违约双倍退款，应属于买卖不成退房情形，具体对逾期办理产权转移手续造成的违约并未约定，且房屋已被陈春兰实际占有使用，故一审法院酌定张发祥、许春娣承担违约金为总房款的10%即17000元。至于张发祥、许春娣辩称是基于陈春兰未支付相应的办证费用造成未能过户，根据实际情形，张发祥、许春娣在办完产权登记手续后，理应及时通知陈春兰办理过户手续，而张发祥、许春娣怠于行使通知义务，方造成陈春兰提起诉讼，故对张发祥、许春娣该辩称，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认陈春兰与张发祥、许春娣于2008年11月22日签订的《圣源居01栋107、108号房买卖协议》有效；二、确认浦口区江浦街道珠泉路9号圣源居1幢107门面房、108门面房归陈春兰所有；三、张发祥、许春娣于判决生效之日起十五日内协助陈春兰办理上述诉争房屋产权转移手续；四、张发祥、许春娣于判决生效之日起十日内支付陈春兰违约金17000元；五、驳回陈春兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8436元减半收取4218元，保全费2398元，合计6616元，由陈春兰负担622元，由张发祥、许春娣负担5994元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于上诉人有无恶意隐瞒房屋办理一手证的事实。上诉人二审提交南京市浦口区契税纳税申报表两份、现金完税证一份，证明案涉房屋系张发祥从江浦珠江房地产开发有限公司购买，当时张发祥购买了24套门面房，其基于与被上诉人的朋友关系，才将其中4套转让给被上诉人，其他房产并未进行处理，说明上诉人在持有多套房屋的情况下，没有必要隐瞒过户情况，不配合被上诉人办理过户手续。被上诉人对该证据的真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的，认为上诉人办理一手产权证而缴纳的税费与其无关，不应由其承担。本院经审查认定，上诉人二审提交的纳税凭证及其持有的房屋数量，与其是否隐瞒房屋可以办理过户手续，无必然的因果关系，本院对上述证据不予认定。但对于上诉人有无恶意隐瞒房屋办理一手证的事实，被上诉人亦未提供证据证明，本院亦不予采信。二、关于案涉两套房屋办理一手证的相关费用。经双方当事人当庭确认，案涉两套房屋办理一手证的相关费用为10172元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人张发祥、许春娣与被上诉人陈春兰签订的《圣源居01栋107、108号房买卖协议》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。双方合同约定办理产权转移，上诉人只提供手续，其一切费用均由被上诉人承担，包括开具该房屋的销售不动产专用发票所涉及的税费。被上诉人认可该合同约定的销售不动产专用发票税费系办理一手证所需税费，说明双方合同中约定的“一切费用”包含了案涉房屋办理两次过户手续的全部费用，故办理一手证的税费亦应由被上诉人承担。被上诉人认为上诉人承诺该交易可以直接过户至其名下，无需二次过户，且双方关于税费承担的约定无效，但均未提供证据证明，本院不予采信。双方合同约定，被上诉人需要办理案涉房屋的产权转移，须等上诉人付清银行款后再办理，五年内不办理。根据该约定，被上诉人办理产权转移的条件系上诉人付清银行款，期限是五年后，两者应当同时具备。因上诉人何时付清银行款，被上诉人并不清楚，故上诉人应当在五年期限届满且具备办理产权转移条件后及时通知被上诉人。上诉人虽主张其在2013年一次朋友聚会时即已告知被上诉人，但无证据证明，本院不予采信。双方合同约定的过户条件系基于被上诉人需要，且上诉人只提供相关手续，一切费用均由被上诉人承担，故办理过户手续的义务人应系被上诉人，上诉人只承担配合义务。本案中，上诉人虽无证据证明其已将可以办证过户的情况告知了被上诉人，被上诉人亦无证据证明其在五年期限届满后向上诉人请求过户，而上诉人故意隐瞒过户条件成就的事实，且被上诉人直到本案诉讼中仍不愿承担办理一手证的相关费用，可见案涉房屋未能正常过户的原因不能全部归责于上诉人，至少不能排除被上诉人因不愿意承担一手证办理费用而导致迟延办证的可能。在此情况下，应认定双方对未能及时过户均存在过错，一审法院简单认定系上诉人违约，依据并不充分，本院予以纠正。被上诉人以上诉人违约为由主张违约金，本院不予采信。本案系合同纠纷，被上诉人有权依据合同请求上诉人协助办理过户手续，但在过户前物权未发生转移，一审法院直接支持被上诉人的确权请求，不符合法律规定，本院予以纠正。支付一手证的办证费用系合同约定义务，上诉人要求被上诉人支付一手证办证费用10172元后协助过户，符合合同约定，本院予以采纳。综上所述，张发祥、许春娣的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初8748号民事判决第一项；二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初8748号民事判决第二、三、四、五项；三、陈春兰于本判决书生效之日起五日内向张发祥、许春娣支付办理房屋办证费用10172元；四、张发祥、许春娣于收到上述费用后7日内，协助陈春兰将南京市浦口区圣源居01栋107、108号房屋变更登记至陈春兰名下，相应的过户费用由陈春兰承担；五、驳回陈春兰的其他诉讼请求。一审案件受理费8436元减半收取4218元，保全费2398元，合计6616元，由陈春兰负担；二审案件受理费8436元，由陈春兰负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  涂 甫审判员  徐聪萍二〇二〇年七月二十日书记员  孙雪松