湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2500号上诉人（原审原告）：姜晓曦，女，1980年3月14日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王飞，男，1988年9月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上诉人姜晓曦因与被上诉人王飞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜晓曦上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判王飞于判决生效之日起十日内向姜晓曦支付99115元（租金59700元、滞纳金28215元、垫付的物业管理费6200元及律师费5000元）；2、本案一、二审诉讼费用由王飞承担。事实和理由：一、一审法院以公平和经济环保原则为由，将案涉房屋的装修残值折价要求姜晓曦承担没有事实和法律依据。王飞在案涉房屋中的装修风格系串串加盟店的统一制式风格，一审法院强行要求姜晓曦再利用这一风格的房屋进行招租系强人所难。因王飞违约导致合同解除，装修无法利用，姜晓曦也不同意利用，装修残值不应赔偿。二、一审判决姜晓曦返还押金10000元没有事实和法律依据。三、姜晓曦主张的律师费和滞纳金均系王飞的违约行为造成，属于姜晓曦维权而受到的损失，法院应当支持姜晓曦为维权而发生的合理费用。王飞辩称：一、由于电梯、招牌、租金过高等因素导致王飞不能继续经营属于不可抗力。二、双方在2019年6月11日之前已经就终止合同达成一致，王飞不存在违约。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。姜晓曦向一审法院起诉请求：1、确认姜晓曦与王飞于2018年7月9日签署的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；2、王飞向姜晓曦支付租金59700元，滞纳金28215元（自2019年5月29日起至2019年7月1日逾期支付滞纳金，滞纳金以17100元为基数，按日5%计算）；3、王飞向姜晓曦支付姜晓曦因本案所支付的律师代理费5000元；4、王飞向姜晓曦支付由姜晓曦垫付的物业管理费6200元（2019年4月5日至2019年7月1日）；5、本案诉讼费用由王飞承担。一审法院认定事实：2015年9月10日，姜晓曦与湖北阳光一百房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市江夏区五里界镇栗庙村阳光100大湖第七期第55幢/单元1-2层8号房，建筑面积180.67平方米。2018年7月9日，姜晓曦（出租方、甲方）、王飞（承租方、乙方）与武汉江城联合不动产代理有限公司（中介方、丙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其坐落于武汉市江夏区阳光100大湖第55幢/单元1-2层8号房租给乙方使用，用途为餐饮，房屋建筑面积为180.67平方米，装修为毛坯，不动产或房屋权属证明号为J4020070004-3。租赁期限共60个月，自2018年7月9日至2023年7月8日止，其中免租装修期1.6个月，自2018年7月9日至2018年8月28日止，免租期内的物业费和水电费由乙方承担。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。房屋租金为17100元/月，租赁期间从第2年开始租金每年递增8%，甲方不得以任何理由任意调整租金，乙方应于签订本合同时支付首期租金51300元。房屋租金按季支付，支付时间为每季一周前，以对方实际收到为准。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴纳，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方20000元作为押金，待租赁期满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交给甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。租赁条件约定：乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督，合同期满时乙方不得移走其自行添加的结构性设备，甲方也无须对以上设施进行补偿。若甲乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。关于乙方违约的处理：1.未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借，擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，乙方应向甲方支付合同月租金的双倍金额作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的，乙方仍需要对不足的部分承担据实赔偿责任，同时甲方有权终止合同。2.合同期内乙方逾期交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用累计达半个月租金时，甲方有权用保证金支付上述费用，乙方应承担造成的一切后果，同时甲方有权终止合同。3.合同期限届满，若乙方未能及时将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金，同时押金甲方可不予以退还乙方，并有权收回该房屋。4.合同期内乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还。合同备注：1.乙方租金在签订合同7天内转给甲方；2.商铺租金第二年递增8%，第三年起递增10%；3.乙方租赁到期后，若装修改动较大，由乙方负责还原。合同签订后，姜晓曦将案涉房屋交付给王飞，王飞支付了20000元押金，并于2018年7月16日向姜晓曦支付首期一季度租金51300元，2018年12月16日支付租金30000元、2019年4月1日支付租金30000元。姜晓曦支付了2019年4月5日至2019年7月1日期间的物业费6200元。一审法院又查明，2018年7月26日，王飞与武汉精工创艺建筑装饰工程有限公司签订《装修施工合同》，约定由该公司对王飞承租的上述房屋进行装修，工程造价73600元。2019年7月31日，王飞向阳光壹佰物业发展有限公司武汉分公司缴纳装修押金5000元。后因王飞经营不善，欠付租金，姜晓曦于2019年6月29日通过微信向王飞催讨租金未果，遂于7月1日向王飞邮寄《解除租赁合同通知书》，通知解除双方于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》，要求王飞清理财物搬离房屋，5日内缴清拖欠租金、欠款及违约金。因王飞未按通知履行，姜晓曦遂诉至一审法院，并聘请律师代理本案诉讼，支付代理费5000元。一审法院认为，姜晓曦与王飞签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自义务。合同签订后，姜晓曦向王飞交付了案涉房屋，王飞应当按照合同约定支付租金及相关费用。王飞在支付租金111300元后即未再付租金，构成违约。姜晓曦催交租金未果后于2019年7月1日向王飞发出解除合同通知书，系依法依约行使合同解除权，该行为合法有效，双方合同于当日解除。王飞辩称合同于2019年6月11日解除及案涉房屋面积实为95㎡左右，缺乏依据，一审法院不予采纳。姜晓曦主张王飞应付的2018年8月29日起租日至2019年7月1日合同解除日期间的房屋租金为171000元，符合合同约定，扣除王飞已付的111300元，王飞尚欠付租金59700元。关于滞纳金，合同约定的日万分之五标准明显过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计付滞纳金。王飞在承租期间应付2019年4月5日至2019年7月1日的物业费6200元，其辩称应以装修押金抵扣物业费，但因与本案并非同一法律关系，不宜合并处理，该笔费用已由姜晓曦垫付，王飞应当支付给姜晓曦。关于装修残值问题，王飞为案涉房屋装修支出73600元，因双方均未对装修残值及折价申请鉴定评估，一审法院从公平和经济环保原则出发，综合考量合同履行情况、过错程度、装修状况、王飞自认意见，酌情认定案涉房屋装修残值折价35000元。王飞已付的20000元租赁押金应返还一半即10000元。姜晓曦主张的律师代理费5000元，无合同约定，一审法院不予支持。综上，经核算，王飞应付姜晓曦65900元，扣除装修残值及应退押金共计45000元后，还应付20900元，并应以此为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付2019年5月29日至2019年7月1日期间的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、姜晓曦和王飞于2018年7月9日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除；二、王飞于一审判决生效之日起十日内向姜晓曦支付20900元，并应以20900元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付2019年5月29日至2019年7月1日期间的滞纳金；三、驳回姜晓曦的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2278元，减半收取1139元，由姜晓曦负担339元，王飞负担800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：姜晓曦向本院提交2020年5月25日拍摄的照片五张，拟证明案涉房屋现状以及王飞遗留的装修对姜晓曦没有利用价值，甚至需要额外费用予以拆除。经质证，王飞对姜晓曦提交证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。本院认为，姜晓曦提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，姜晓曦与王飞签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于一审认定上述《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除，双方均未提出上诉，故姜晓曦主张王飞应承担2018年8月29日至2019年7月1日合同解除之日的房屋租金171000元，扣除王飞已付租金111300元，尚欠付租金59700元，具有事实依据。王飞未按照合同约定足额支付租金，构成违约。对于案涉房屋的装修残值，本案系因承租人王飞违约导致合同解除，对于合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理，双方没有约定，姜晓曦在本案中亦不同意利用案涉房屋的装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，一审认定案涉房屋装修残值折价35000元由姜晓曦承担缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。上述《商铺租赁合同》约定的租赁期限至2023年7月8日止，本案中，王飞在2019年6月11日之前就提出退租，随后又欠付租金，根据《商铺租赁合同》中“合同期内若乙方（王飞）中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方（姜晓曦）可不予退还”的约定，姜晓曦有权不予退还押金20000元。故一审判决姜晓曦返还押金10000元不当，本院予以纠正。根据《商铺租赁合同》中“乙方（王飞）承担租赁期内电话费、水费、电费、物业管理费等实际使用的费用”的约定，对于姜晓曦垫付的2019年4月5日至2019年7月1日的物业管理费6200元，王飞应予负担。对于姜晓曦主张王飞承担律师代理费5000元，因无合同约定，本院不予支持。对于姜晓曦主张以17100元为基数，按照日5%的标准计算2019年5月29日至2019年7月1日逾期支付租金的滞纳金28215元，因逾期支付租金的滞纳金主要是资金占用的利息损失，本院综合本案合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定2019年5月29日至2019年7月1日期间的滞纳金为238元。综上所述，姜晓曦的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8094号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初8094号民事判决第二项、第三项；三、王飞于本判决生效之日起十日内向姜晓曦支付租金59700元、滞纳金238元；四、王飞于本判决生效之日起十日内向姜晓曦支付物业管理费6200元；五、驳回姜晓曦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1139元，由姜晓曦负担200元，王飞负担939元。二审案件受理费2278元，由姜晓曦负担400元，王飞负担1878元。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年七月二十日书记员  于 宁