辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1401号上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，系执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张庆凯，男，1962年8月16日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：常波，女，1963年11月10日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋长洪，辽阳市白塔区襄平法律服务所法律工作者。上诉人辽宁中南置地有限公司因与被上诉人张庆凯、常波房屋房地产买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人辽宁中南置地有限公司委托诉讼代理人王枢，被上诉人张庆凯、常波共同委托诉讼代理人宋长洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁中南置地有限公司上诉请求：请二审法院撤销辽阳市白塔区人民法院做出的（2020)辽1002民初179号《民事判决书》，并依法改判。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定违约金的标准过高。根据《合同法》第一百一十四条之规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，根据被上诉人与梁宏签订的《租房协议书》可见，该房屋的年租金为4万元。故按照年租金4万的标准支付违约金既符合法律规定，也符合此前双方就违约金问题协商的结果。而一审法院判决上诉人给付二被上诉人违约金的标准为每年5.2万元，这一标准明显高于实际给被上诉人造成的损失，这对上诉人显失公平。请二审法院在查明事实后，撤销一审判决，并按每年4万元的违约金标准依法改判。张庆凯、常波辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。判决违约金数额没有超过法律规定范围，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张庆凯、常波向一审法院起诉请求：原、被告于2017年5月12日签订了《商品房买卖合同》，原告以1116101.00元的价格购买了涉案房屋，并一次性付清房款，原告于2019年11月19日办理了房屋所有权证。可被告却未履行合同约定，至今未将房屋交付给原告，经原告了解得知，被告早已将该房屋出租他人，因此导致该房屋至今不能交付。合同第十一条约定出卖人应在2017年12月1日前向买受人交付商品房，第十二条约定(逾期交付责任)(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。综上所述：原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，请求人民法院依法判令被告从2017年12月1日至2019年12月20日，按房款1116101.00元的2/万日给付违约金167191.78元(749天×223.22元/每天=167191.78元)。辽宁中南置地有限公司一审辩称：一、答辩人已将本案争议的房屋交付给原告，2015年8月8日，答辩人为了孕育商圈，将坐落于辽阳市白塔区民主路160-25号一层的商品房出租给案外人那凤琦。2017年5月12日答辩人与原告签订商品房买卖合同，将该房卖给原告，约定于2017年12月1日交房，而且原告对房屋出租的情况知情。后由于答辩人没能按期收回房屋，双方经协商约定从2017年12月1日起由答辩人每年向原告支付4万元房租，直到房屋交付。2018年6月至2019年5月期间，答辩人一直与案外人那凤琦就房屋租赁问题进行诉讼，经两审判决双方解除租赁合同，并由那凤琦返还房屋。后答辩人申请了强制执行。2019年11月19日，原告已经取得了房屋所有权证。2019年12月14日，原告在执行局的帮助下与租户梁宏签订了租房协议书。至此，答辩人无论从法律上还是事实上都完成了对该房屋的交付，同时从2019年12月14日开始不存在再支付违约金的问题。二、原告主张的按房屋总价款日万分之二的违约金过高。从合同法第114条的规定可知，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失。根据答辩人与原告之前协商的情况及原告与梁宏签订的租房协议书。可见，该房屋的年租金为4万元，而按照总房款116101元的日万分之二计算，一年的违约金为81475.30元。由此可见，双方约定的违约金已远远高于实际给原告造成的损失，这对答辩人显失公平，故答辩人请求法院按照年租金4万元的标准来计算从2017年12月1日至2019年12月13日的违约金，这样既符合双方此前的约定，也不违反法律规定。综上所述，请求法院支持答辩人的请求。一审法院认定事实：2016年12月1日，原告张庆凯（乙方）与辽阳市白塔区房屋征收中心（甲方）签订集体土地上房屋征收与补偿市场化安置协议书，该协议书补偿结算中约定，乙方持甲方出具的《购房资金证明》和本协议书等资料到符合售房条件的开发企业自主购买商品房。《购房资金证明》金额可直接结算房款。用于购房资金不得小于《购房资金证明》金额的80％。2017年5月12日，二原告与被告辽宁中南置地有限公司签订商品房买卖合同。二原告购买白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）中南望京花园3幢1层160-25号、面积98.77平方米房屋，房屋总价款1116101元。合同约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买方有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之二的违约金。2017年7月28日被告为原告出具发票，商铺（160-25）总房款为1116101元。另查，庭审中双方均认可合同约定交付时间为2017年12月1日。被告于2019年12月14日将涉案房屋交付给二原告。二原告于2019年11月19日取得涉案房屋的不动产权证书。被告与案外人那凤琦就涉案房屋租赁问题产生争议，2019年5月22日，辽阳市中级人民法院终审判决解除双方签订的关于辽阳市白塔区中南望京花园160-25号网点《租赁合同》，那凤琦将案涉房屋返还给被告。2019年12月14日，原告张庆凯与案外人梁宏就涉案房屋签订租房协议书，年租金为4万元。所确认的上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、集体土地上房屋征收与补偿安置产权调换协议书、民事判决书复印件、租房协议书复印件及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为：二原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中原、被告双方约定的房屋交付时间为2017年12月1日前，而被告辽宁中南置地有限公司于2019年12月14日交付房屋，逾期超过90日，按照合同约定，被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。本案中，通过二原告与案外人签订的租赁协议可以看出，涉案房屋年租金为4万元，而按照双方签订的商品房买卖合同的约定，违约金一年为81475.37元，超过二原告实际损失的30％，故被告主张违约金过高，请求法院予以减少，有事实及法律依据，予以支持。考虑到被告积极诉讼案外人那凤琦返还涉案房屋，在判决生效后申请法院强制执行等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合二原告实际损失，被告辽宁中南置地有限公司应当给付二原告违约金的标准为每年5.2万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：被告辽宁中南置地有限公司向原告张庆凯、常波支付逾期交付房屋的违约金人民币105852.05元。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1822.00元（已减半收取），由被告辽宁中南置地有限公司承担1208.52元，由原告张庆凯、常波承担613.48元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人辽宁中南置地有限公司与被上诉人张庆凯、常波自愿签订《商品房买卖合同（预售）》为合法有效合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。本案中，双方约定的房屋交付时间为2017年12月1日前，而上诉人辽宁中南置地有限公司于2019年12月14日交付房屋，逾期超过90日，按照合同约定，上诉人应当承担违约责任。双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，通过被上诉人与案外人签订的租赁协议可以看出，涉案房屋年租金为4万元，而按照双方签订的商品房买卖合同的约定，违约金一年为81475.37元，超过被上诉人实际损失的30％，故上诉人主张违约金过高，请求法院予以减少，一审法院判决辽宁中南置地有限公司应当给付被上诉人违约金的标准为每年5.2万元并无不当。上诉人辽宁中南置地有限公司上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3644元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年七月十四日法官助理李雪书记员任玥