北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3520号上诉人（原审原告）：徐建国，男，1969年12月18日出生。委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王小玲，女，1968年1月5日出生。委托诉讼代理人：易勇辉，北京市中诚友联律师事务所律师。上诉人徐建国、上诉人王小玲因合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐建国上诉请求：撤销原判，改判支持徐建国的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由王小玲负担。事实与理由：1.一审判决认定徐建国的损失金额错误。一审法院未说明徐建国实际损失仅为其实际花费的12%的理由。如果一审法院是将徐建国对外出租院落所得租金进行扣减计算损失的话，则其扣减方法于法无据，显失公平。徐建国取得涉案房屋使用权的前提是向王小玲支付了入股金，如果要考虑徐建国的收益，应将徐建国支付的租金扣减，余额才是其收益。2.一审判决认定返还租赁使用费的数额错误。应将2012年的11万元计入总入股款中，即房屋使用期限为2012年1月至2026年2月28日，每月折合使用费6607元，王小玲应退还使用费为660700元。王小玲辩称，应当以腾退中的数值来计算损失，计算最终补偿数额时应将56万租金收益计算进去。王小玲上诉请求：撤销原判，改判王小玲支付徐建国521706.95元；一、二审诉讼费用由王小玲与徐建国负担。事实与理由：在此前的诉讼中，徐建国增建部分房屋造价为：可确定造价金额为404305.47元，无法确定造价金额78154.79元，这是徐建国增建房屋及内部装修的全部造价。在本案中，涉案房屋被腾退，徐建国增建部分房屋补偿款共计256237.22元。一审法院将两次评估中房屋造价相加来计算徐建国的损失，属于重复计算，应当以腾退中的数据为依据计算徐建国的损失。徐建国辩称，鉴定认定的是装修部分，不包括主体，一审将装修造价和主体造价合并计算确定徐建国的建房造价，是正确的，对方上诉没有道理。徐建国向一审法院起诉请求：1、王小玲返还徐建国租金（合作费用）707010元；2、王小玲赔偿徐建国房屋建设费用717284.26元；以上合计1424294.26元；3、鉴定费、诉讼费由王小玲承担。一审法院认定事实：2006年2月19日，王小玲与北京佰富东方农场签订《场地租赁协议》，从北京佰富东方农场租得北京市昌平区马池口镇白浮村西北侧闲置空地一处（亦即786号大院），折合2.36亩，租期自2006年2月28日至2026年2月底，年租金2360元。租赁期间，王小玲未履行合法审批手续，在场地内修建了大库房约500平米、传达室2间、锅炉房1个。2011年11月20日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）签订《786号大院出售协议》，约定：甲方将北京市昌平区马池口镇白浮村786号2层住宅楼后面的大院（以下称786号大院）一次性整体出售给乙方，786号大院系租赁性质；出售院内地上物包括整体大院围墙、大库房约500平米、传达室2间、院内所有树木、锅炉房1个；甲方出售给乙方一次性费用为100万元，乙方须在合同签订之日起一次性付清；双方还在该协议中约定了其他情形。2013年1月18日，王小玲（甲方）与徐建国（乙方）又就786号大院签订《合作协议》，约定：甲方以786号大院入股，大院内现有地上物为整体院墙、大库房约500平米、传达室2间、锅炉房一个（含设施）、院内所有树木、硬化地面及设施（除宅基地楼之外）；乙方以111万现金入股（其中包括付给甲方2012年房租11万），乙方在合同签订之日将剩下100万通过工行一次性付清；甲方提供此场地及现有地上物，不再投入资金，后续建设全凭乙方决定、出资，双方如遇政府征地拆迁，甲方享有地上物补偿金的10%（含乙方的建设成本）；乙方在支付甲方现金100万元后成为786号大院大股东，全权享有场地内地上物的所有权，786号大院在租期（含续租）内的全部使用、支配权，如遇征地拆迁，乙方除去付给甲方应得地上物补偿的10%，拥有含全部停产停业补偿及地上物补偿的90%和其它相关的全部补偿；若政府征地拆迁，双方应共同努力争取更多补偿，所需运作费由乙方承担，补偿款到账之日双方及时结清；双方还在该协议中约定了权利、义务等其他情形。合同签订后，王小玲按照合同约定向徐建国交付了涉案标的物，徐建国亦按照合同约定向王小玲支付111万元（含2012年度租金11万元及一次性支付100万元）。徐建国租用涉案院落后，对原有房屋进行了扩建及改造装修，并新建房屋若干。后双方在履行合同过程中产生争议，王小玲于2017年2月以合同纠纷为由，将徐建国起诉至法院，要求解除双方签订的《合作协议》，并要求徐建国返还786号大院等。法院审理后作出（2017）京0114民初3382号民事判决书，认定徐建国与王小玲之间存在租赁合同关系，并认为双方所签订的《合作协议》违反法律规定，依法应属无效。徐建国不服，上诉至北京市第一中级人民法院，该院审理后作出（2017）京01民终6044号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。徐建国于2017年10月起诉至法院，要求王小玲赔偿经济损失100万元。在该案审理过程中，徐建国申请对786号大院内北边门脸房、办公用房扩建部分及彩钢房装修工程造价进行评估，法院依法委托北京兴中海建工程造价咨询有限公司负责该次鉴定。该公司于2018年4月16日出具鉴定意见书，鉴定意见为：786号院北边门脸房、办公用房扩建部分及彩钢房装修工程可确定造价金额为404305.47元，无法确定造价金额为78154.79元。庭审中，徐建国称其新建砖瓦房300平方米，彩钢房60平方米，并在原来厂房基础上扩建了150平方米；王小玲认可徐建国曾新建砖瓦房和彩钢房，但不清楚砖瓦房的面积，彩钢房被认定为违建后已被拆除，厂房也确系进行了扩建，但不清楚扩建的面积。徐建国认可彩钢房已被拆除，但并不认可彩钢房系违建。2018年11月10日，王小玲（乙方、被腾退人）与北京市昌平区马池口镇白浮村股份经济合作社、北京市昌平区马池口镇白浮村村民委员会、北京佰富东方农场（甲方、腾退人）签订《腾退解约补偿补助协议书》，约定甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起，解除双方于2006年2月28日签订的《场地出租协议》，腾退土地面积2.36亩，房屋及附属物面积886.68平方米；乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地；鉴于乙方将全部地上物交予甲方拆除并解除承租/承包合同、腾退土地，甲方同意按双方协商价格向乙方支付被腾退非住宅房屋重置成新价441540元、被腾退附属物重置成新价374964元、停产停业综合补助费177290元（经认定经营面积为443.225平方米）、腾退损失补助费100253元（经认定地上物建筑面积为253.5平方米）、腾退补助费15830元（经认定正式房屋建设面积为633.18平方米）、移机费1785元、其他奖励费53132元、树木补偿51240元，以上共计1216034元；乙方向甲方交付土地及全部地上物、结清所欠费用，经审计审核通过后，甲方向乙方支付款项。截至本案庭审结束时，王小玲并未领取到上述腾退补偿补助款。本案在审理过程中，双方均认可房屋腾退时间为2017年10月31日，但对租赁费用返还及腾退损失的计算双方存在争议。对于评估报告中的2号房屋（腾退评估价为96812元）系徐建国所建，双方并无争议，对于3号房屋中徐建国所建房屋面积140平方米无争议，但对单价存在争议。另查明：2013年11月5日，徐建国与案外人北京国能建安建设工程有限公司签订《厂房租赁协议》，将786号大院租给案外人使用，租期自2013年11月8日起至2023年11月7日止，前三年租金为每年22万元，自第四年至合同期满为每年24.2万元。因为租赁合同纠纷，徐建国曾将案外人起诉至法院，要求案外人支付2015年11月8日至2016年11月7日租金11万元，后经（2016）京0114民初8797号民事调解书确认双方解除《厂房租赁协议》，案外人支付徐建国1万元。本案在审理过程中，法院曾组织双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐建国与王小玲签订的《合作协议》被认定无效后，徐建国要求王小玲向其返还占有使用费及赔偿损失，符合法律规定，法院对其数额中的合理部分，予以支持。一、关于返还租赁使用费的数额徐建国与王小玲于2013年1月18日签订的《合作协议》，虽然约定徐建国以111万元入股，但其包含2012年房租11万元，综合考虑徐建国与王小玲签订的《合作协议》及王小玲与北京佰富东方农场签订《场地租赁协议》等因素，法院认定徐建国实际支付的100万元为2013年1月18日至2026年2月28日的房屋占有使用费，双方均认为2017年10月31日徐建国已将涉案院落交付王小玲，故对于2017年11月1日至2016年2月28日的占有使用费予以退还，具体数额为635078.34元。二、关于徐建国的损失徐建国租赁院落后，进行了改扩建，综合考虑鉴定意见书中的装修造价、评估报告单造价、双方认可面积等因素，法院认定徐建国装修支出为404305.47元，新（扩）建房支出为234822.40元。综合考虑徐建国租用大院后的用途，法院认定徐建国的损失为79127.87元，考虑双方的过错程度等因素，法院认定王小玲应支付徐建国各项损失共计55389.51元。王小玲答辩意见的合理部分，法院予以采信；其他部分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、王小玲于判决生效之日起七日内退还徐建国房屋占有使用费635073.07元；二、王小玲于判决生效之日起七日内支付徐建国各项损失共计55389.51元；三、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。另查，一审审理过程中，王小玲提交书面意见，认可徐建国在2号房屋中扩建面积为140平米。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。人民法院生效判决已经认定王小玲与徐建国之间系租赁合同关系，且双方之间的《合作协议》违反法律规定，应属无效。徐建国应支付其使用房屋期间的占有使用费，对其未使用部分，王小玲应予以退还。一审法院认定王小玲应对徐建国预先支付的2017年11月1日至2016年2月28日的占有使用费予以退还并无不当，本院对此予以确认。徐建国主张在计算房屋使用费标准时，应将2012年支付11万租金计算进去，但2012年的11万元在双方订立《合作协议》时已经支付，考虑款项支付及房屋使用情况，本院认为徐建国上述主张事实及法律依据均不充足，故不予支持。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐建国在使用房屋期间对房屋进行了改扩建及装修，鉴于其与王小玲对于合同无效均负有过错，对于徐建国的损失，应由其与王小玲进行分担。一审法院综合考虑鉴定意见书中的装修造价、评估报告单造价、双方认可面积等因素，认定徐建国装修支出为404305.47元，新（扩）建房支出为234822.40元正确，本院对此予以确认。王小玲主张鉴定结论与腾退评估结果相加属于重复计算，无相应事实依据，本院对此不予支持。对于新（扩）建房支出，鉴于涉案房屋及院落涉及腾退，该部分损失已经在腾退解约中得到补偿，因此该部分款项应由徐建国取得，王小玲作为被腾退人，应将该笔款项支付给徐建国。对于装修支出，考虑腾退补偿中对于装修、设备及附属物的评估价格中包含了王小玲部分后，亦低于装修造价的鉴定结果，因此本院以鉴定结论确定的装修造价，作为徐建国的损失，考虑双方过错程度等因素后，在徐建国与王小玲之间进行分担，由王小玲给付徐建国装修损失202152.73元。一审法院将徐建国租用大院的用途作为考虑徐建国损失的重要因素，导致双方损失分担失衡，本院对此予以调整。综上所述，徐建国的上诉请求部分成立，予以支持；王小玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2840号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2840号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2840号民事判决第二项为：王小玲于判决生效之日起七日内支付徐建国各项损失共计436975.13元；四、驳回徐建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17619元，由徐建国负担4357元（已交纳），由王小玲负担13262元（于本判决书生效后7日内交纳）。二审案件受理费14815元，由王小玲负担9468元（已交纳3676元，剩余5792元于本判决书生效后7日内交纳），由徐建国负担5347元（已交纳）。鉴定费24000元，由徐建国负担12000元（已交纳），由王小玲负担12000元（于本判决书生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年七月十日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥