黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终397号 上诉人（原审被告）：牡丹江信捷房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路103号。 法定代表人：韩东艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李永娟，女，1979年1月28日出生，住黑龙江省明水县。 委托诉讼代理人：白楠，黑龙江无奢律师事务所律师。 上诉人牡丹江信捷房地产开发有限公司（以下简称信捷公司）因与被上诉人李永娟商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信捷公司的委托诉讼代理人井春杰、被上诉人李永娟的委托诉讼代理人白楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信捷公司上诉请求：1.撤销牡丹江市东安区人民法院（2019）黑1002民初185号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人虽给李永娟出具了商品房买卖合同、购房发票，为李永娟办理了预告登记手续，但李永娟没有履行交付购房款的义务，无权要求上诉人交付房屋和支付延期交房违约金。 李永娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 李永娟向一审法院起诉请求：1.判令信捷公司将本案诉争6户房屋全部交付给李永娟；2.判令信捷公司协助李永娟办理本案诉争6户房屋的产权过户手续，将该6户房屋产权变更至李永娟名下；3.判令信捷公司告向李永娟承担延期交房违约金（截止到2019年1月23日止）数额为422459.96元；4.判令信捷公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：案外人徐海英分两次向李永娟借款，第一次借款时间为2012年6月14日，借款金额为130万元，约定年利率为20%；第二次借款时间为2012年8月25日，借款金额为210万元，约定月利率2%；2013年12月30日，徐海英为李永娟出具借据一份，载明：“借据今经李永娟和徐海英双方友好协商，原欠款210万元人民币及130万元人民币，利息合计46万元，总计386万元人民币。徐海英用XXXX6户房源（4户住宅、2户门市）总价值为315万元，用于偿还借款本金及利息。剩余部分由徐海英2014年1月10前给付李永娟31万元，余下40万元徐海英于2015年5月1日前结清。借款人：徐海英2013年12月30日”。庭审中，李永娟自认该借据中载明31万元徐海英已实际给付李永娟，但40万元未如期给付。2016年4月18日，李永娟将徐海英诉至黑龙江省绥芬河市人民法院，要求偿还借款40万元。2016年9月5日，黑龙江省绥芬河市人民法院作出（2016）黑1081民初465号民事判决书，该判决书事实部分认定：“……徐海英承诺用牡丹江市XXXX六套房产抵偿李永娟借款本息3150000元……”，该判决书目前已经发生法律效力。2013年12月26日，信捷公司与李永娟分别签订了编号为2013122642C5731343233、201312263A630C1343273、2013122670A0AA1342793的《商品房买卖合同》三份，将坐落于镜泊湖东路西、卧龙街北的XXXX项目第XX幢X单元XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号三套房屋卖给李永娟；2013年12月27日信捷公司与李永娟签订了编号为2013122791D8E71343413的《商品房买卖合同》一份，将坐落于XXX路西，XX街北的XXXX项目第XX幢X单元XXXXXX号房屋卖给李永娟；2013年12月30日信捷公司与李永娟签订了编号为20131230D1316D1345393、201312308614D61345433的《商品房买卖合同》二份，将坐落于XXX路西，XX街北的XXXX项目第XX幢XXX号、XXX号两套房屋卖给了李永娟。上述6户房屋均办理了产权预告登记，预告登记权利人为李永娟；上述六户房屋信捷公司均为李永娟出具了购房发票，显示交款人为李永娟，六户房屋的总价款为2732615元，但本案诉争的6户房屋信捷公司一直未实际交付给李永娟，亦未协助李永娟办理产权过户登记手续。另查明，从工商登记信息显示，案外人徐海英曾系信捷公司的高级管理人员。一审法院认为，本案系李永娟与信捷公司在履行房屋买卖合同过程中产生的纠纷，故本案案由为商品房销售合同纠纷。关于李永娟与信捷公司之间签订的6份《商品房销售合同》是否合法有效的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。本案中，信捷公司与李永娟签订本案诉争的六户房屋的《商品房买卖合同》，并为李永娟出具购房发票的行为，是当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。庭审中，信捷公司辩称，李永娟并未实际交款，因此合同未生效，对此，一审认为，案外人徐海英在为李永娟的出具的《借据》中体现：“……徐海英用XXXX6户房源（4户住宅、2户门市）总价值为315万元，用于偿还借款本金及利息……”，结合本案诉争的房屋为4户住宅、2户门市，且上述6户房屋买卖合同签订时间均在徐海英2013年12月30日为李永娟出具《借据》时间之前的事实，一审法院依法认定本案诉争的6户房屋即为徐海英《借据》中载明的XXXX六户房屋；信捷公司与李永娟签订本案6户房屋的《商品房买卖合同》，信捷公司为李永娟出具购房发票（含发票联及办证联各6张，发票系交款证明）的行为系属受徐海英指示的交付行为，李永娟因指示交付行为依法获得本案诉争6户房屋的债权；信捷公司若认为李永娟未实际交付房款，应另行向徐海英主张权利，故一审法院依法认定李永娟与信捷公司之间的签订的6户《商品房买卖合同》合法有效。关于李永娟向一审法院主张要求信捷公司履行房屋交付义务，并协助李永娟办理6户房屋产权变更手续，将本案诉争的6户房屋产权变更至李永娟名下的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，李永娟与信捷公司之间签订了本案6户房屋的《商品房买卖合同》，信捷公司为李永娟出具了购房发票，应视为对李永娟已交付房款的认可，出卖人信捷公司将本案诉争的六户房屋交付给买受人李永娟，并协助买受人李永娟办理房屋权属登记是房屋所有权转移的有效要件，也是信捷公司作为出卖人应当履行的合同义务，故一审法院对李永娟要求信捷公司将本案诉争的六户房屋交付给李永娟，并协助李永娟办理本案诉争6户房屋权属产权变更手续，将本案诉争6户房屋产权变更至李永娟名下的诉讼请求予以支持。关于李永娟要求信捷公司给付延期交房违约金422459.96元的诉讼请求，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，信捷公司与李永娟签订的《商品房买卖合同》中第八条均约定：“……出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格后交付买受人使用……”；该合同补充协议约定：“如出卖人不能按照买卖合同第八条规定的期限交房，买受人同意给予出卖人6个月交房宽展期，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合买卖合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任……出卖人延期交房，自宽展期届满的第二天起至交房通知书确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，买卖合同继续履行……”上述约定不违反法律规定，一审法院予以确认。按照上述约定，信捷公司应于2014年10月30日前将本案诉争的六套房屋交付给李永娟，但信捷公司未按约定期限交付房屋系违约行为，依法应按合同约定承担相应的违约责任。按李永娟的主张，自2014年10月31日起至2019年1月23日止共计1545天，以6户房屋的总价款2732615元为基数，按日万分之一的标准，延期交房违约金的数额为422189元（2732615元×1/10000×1545天=422189元），在此范围内的部分一审法院予以保护，超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、牡丹江信捷房产地开发有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于黑龙江省牡丹江市XXX东路西、XXX北的XXXX项目第XX幢X单元XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX号、XXXXXX号，第XX幢XXXXXX号、XXXXXX号，房屋买卖合同编号分别为2013122642C5731343233、201312263A630C1343273、2013122670A0AA1342793、2013122791D8E71343413、20131230D1316D1345393、201312308614D61345433的6户房屋交付给李永娟；并协助李永娟办理上述6户房屋的产权变更登记手续，将上述6户房屋产权变更至李永娟名下；二、牡丹江信捷房产地开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付李永娟延期交房违约金422189元；三、驳回李永娟的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李永娟提交结案通知书一份。意在证明：信捷公司实际控制人徐海英将其所欠李永娟借款本金利息转化为购房款的事实，李永娟购房款已经支付，支付的方式是以其所享有的债权所包含的本金利息转化而来的。信捷公司质证认为：对形式要件无异议，通知书中日期是2019年10月18日，商品房合同开具时间是2013年12月底，二者没有联系，如果李永娟仅此认为有联系，也不包括信捷公司。商品房买卖合同不是买卖，只是抵押，应该是2019年以后在我公司不知情的情况下双方达成合意，我公司未收到购房款。本院认为，该份结案通知书是李永娟与案外人徐海英之间40万元借款纠纷经法院判决后进入执行所产生的，与本案的商品房买卖合同纠纷没有关联性，不予确认。根据当事人的举证、质证、法庭调查，二审查明的事实与一审所确认的事实一致。 本院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷。2013年12月30日，案外人徐海英向被上诉人李永娟出具借据，借据写明共欠李永娟本息合计386万元，徐海英用XXXX6套房源（4户住宅、2户门市）抵顶借款本息315万元。该部分事实已在黑龙江省绥芬河市人民法院（2016）黑1081民初465号生效判决书中被认定。而后，上诉人信捷公司与被上诉人李永娟签订了商品房买卖合同并办理备案登记，又于2014年4月向被上诉人李永娟出具了案涉房屋的购房发票。本院认为，该借据的形成虽然发生在案外人徐海英与被上诉人李永娟之间，但经一审法院查明，徐海英曾系上诉人信捷公司的高级管理人员，上诉人信捷公司在徐海英与被上诉人李永娟达成以房抵账的合意后，与被上诉人李永娟签订房屋买卖合同并办理房屋备案登记以及开具购房发票的的行为视为其对该借据内容的认可。既然上诉人信捷公司已经与被上诉人李永娟签订了合法有效的《商品房买卖合同》，就应按照合同约定全面履行义务。因此，上诉人信捷公司作为出卖人有义务将本案诉争的六户房屋交付给被上诉人李永娟，并协助其办理房屋权属登记。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，上诉人信捷公司与被上诉人李永娟签订的《商品房买卖合同》明确约定了信捷公司交付房屋的期限以及延期交付房屋应当承担的违约责任，上诉人信捷公司未按照合同约定期限交付房屋，构成违约，一审判令其给付被上诉人李永娟延期交房违约金422189元并无不当。 综上所述，牡丹江信捷房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32041元，由上诉人牡丹江信捷房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李冬梅 审 判 员 杨大奎 审 判 员 刘 洋 二〇二〇年七月六日 法官助理 孙 驰 书 记 员 伊金萍 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。