山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2020)鲁0911民初3024号原告：李某，男，汉族，1980年8月25日出生，住泰安市泰山区。原告：裴某会，女，汉族，1984年1月4日出生，住泰安市泰山区。以上两原告委托诉讼代理人：赵权平，泰安泰山华新法律服务所法律工作者。被告：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。法定代表人：李华增，董事长。委托诉讼代理人：丁洪波，泰安泰山大汶口旅游置业有限公司员工。原告李某、裴某会与被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某、裴某会委托诉讼代理人赵权平及被告大汶口置业的委托诉讼代理人丁洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某、裴某会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向两原告支付逾期办证违约金20822.52元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻，两原告共同于2016年8月24日购买被告开发的御驾新苑西区房产（11号楼1单元502室），并签订《商品房预售合同》约定了购房价格、交房日期、逾期办理产权证转移手续应承担的后果、争议解决方式等内容。合同签订后，原告依约支付购房款，被告在2017年5月1日交房后并未按照合同约定为原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续（被告通知办理产权登记日为2019年5月28日，自2018年5月1日起至2019年5月28日止共计393天）。根据双方签订的《商品房预售合同》第二十条第一款第2项规定，被告应该承担违约金责任。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所诉。被告大汶口置业辩称：原告主张缺少事实与法律依据,请依法予以驳回。首先,争议所涉房屋在工程施工中,出现不可抗力因素,导致工期迟延,进而导致所有权登记办证延期.这些不可抗力因素包括:国家消防设计规范变化。根据法律规定,不可抗力影响持续期间,我公司不承担相应责任。其次,原告主张“以后违约金计算至被告履行合同办理完商品房的所有权转移登记”缺少合同依据。根据经原告签署的《商品房预售合同》第二十条，（一）我公司自房屋交付使用12个月内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，同时，根据该条2的约定，我公司支付违约金的前提条件是：出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移。根据前述约定，我公司在约定的期限内只承担办理所有权转移登记，而不是办理完毕所有权转移登记的义务。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订商品房预售合同，2016年9月13日在泰安市商品房预售管理办公室备案登记。合同约定原告购买被告所开发的御驾新苑西区第11号楼1单元5层602室。合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为4978元/平方米，总金额506412元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三。第十条交付期限及交付条件约定，出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇县级及以上规划、文物、环保等行政管理部门根据法律法规的规定，采取的某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期延长的，但最长不得超过6个月。第二十条产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照第2种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行由买受人承担责任。自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十三条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。合同第二十五条约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件三中配套及附属设施的计价方式与价款的约定，配套费建筑面积约为10.80平方米，价款为（人民币）23760元（小写），配套房款项由乙方在签订本合同时一次性付清。房屋合同签订后，原告按约支付被告包括配房款在内的全部购房款529835元。2017年5月1日被告向原告交付房屋。被告于2019年5月28日涉案房产具备办理产权证转移的登记条件。以上事实有商品房预售合同、发票、不动产权证、通知及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2017年5月1日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2018年5月1日前保证办理商品房所有权转移登记，故违约金开始计算的时间点为2018年5月2日。由于被告原因，至2019年5月28日涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故违约金应计算的截止时间为2019年5月28日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。关于被告提出导致所有权登记办证延期是国家消防设计规范变化等不可抗力因素造成的，不应承担违约责任的辩解，因被告提交的证据发生在2014年，均在涉案商品房交付使用前，且被告在与原告签订合同和交房时均未履行及时告知义务，故被告所主张的不可抗力因素并非其逾期办证的免责条件，对被告的该辩解本院不予采信。关于违约金的计算期间和计算方式，根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记：如因出卖人的责任未能在约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。关于违约金计算基数是否包括储藏室价款，合同第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房房价总金额505217元；该条同时约定，配套及附属设施的计价方式及价款的约定如下或见附件三（配套房价款为24618元）；合同第二十五条又约定，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力，因此违约金的计算基数是买受人支付的全部已付款，应当包括储藏室的款项。综上，自2018年5月2日至2019年5月28日被告的违约天数为391天，每日违约金标准按合同约定的总房款529835元的万分之一计算，违约金共计20717元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李某、裴某会违约金20717元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  宗振昌二〇二〇年七月七日法官助理傅洋洋书记员李董青