青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初1286号原告：李生林，男，1968年10月13日生，汉族，青海省湟中县人，住格尔木市。委托诉讼代理人：李淑存（系原告之女），女，1991年9月11日生，汉族，青海省湟中县人，格尔木市检察院工作人员，住格尔木市。被告：赵泳钦，曾用名赵镭钰，男，1990年1月19日生，汉族，山东省宁阳县人，职业不详，户籍住址格尔木市。原告李生林和被告赵泳钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李生林的委托诉讼代理人李淑存到庭参加诉讼，被告赵泳钦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李生林向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将格尔木市玲珑湾17号楼5单元551室的房屋办理银行贷款解除抵押手续，并将该房屋产权手续过户给原告；2、要求被告偿还原告代缴的格尔木市××楼的房屋维修资金3490.8元；3、格尔木市玲珑湾17号楼5单元551室的房屋过户费、契税、营业税等费用由原、被告双方各自承担一半；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告李生林变更诉讼请求：1、判令被告将格尔木玲珑湾17号楼5单元551室的房屋产权手续过户给原告；2、本案诉讼费由被告承担。放弃其他诉讼请求。事实和理由：2013年12月25日，原、被告签订《房屋转让协议》一份，约定被告赵泳钦（赵镭钰）将其名下的位于格尔木市××楼的房屋一套以30万元的价格售与原告，原告于合同签订当日支付定金10万元，在房产证办理至原告名下后支付余款20万元。签订合同保证该房屋为其本人所有，不涉及第三方权利，所有房款、费用已全部缴清。合同签订后，被告将房屋钥匙交给原告，原告合家入住该房屋至今。之后被告多次向原告催要剩余房款，并且经向青海玲珑伟业房地产开发有限公司物业部门咨询，该房屋房产证要在2017年之后才能办理，经双方协商后，原告于2014年4月24日向被告付款7万元，2014年8月12日付款3万元，被告出具收条，后被告又在原告家中拿款1万元。至2015年6月，因被告未及时偿还银行贷款银行人员催缴，原告才得知该房屋为被告按揭购买，在中国银行格尔木市分行抵押贷款。当时原告找到被告，被告才承认该房屋是其按揭购买，欠银行余款14余万元，被告承诺其会按时还款，在办理房产证时其余款项会全部缴清，当时被告父亲赵建文出面保证，双方就此协商。2015年8月1日，原、被告达成《补充协议》，记载原告欠房款9万元，答应先付4万元，双方见面解决并签订新的协议，后未谈妥。2016年3月16日，因被告欠付中国银行贷款本息1.5万元由青海玲珑伟业房地产开发有限公司垫付，被告给青海玲珑伟业房地产开发有限公司出具《承诺书》，承诺逾期支付，玲珑伟业物业公司有权对该房屋采取停水停电措施，后原告家中突然停电，询问物业得知欠款一事，原告代被告偿还了1.5万元给玲珑伟业物业处。2017年3月14日，原告收到中国银行给被告的逾期贷款催收通知书，通知被告继续拒不履行还款义务，银行将依法向人民法院提起诉讼，对格尔木市玲珑湾17号楼5单元551室房屋行使抵押权。原告当时多方寻找，均无法联系到被告，遂于2017年3月17日向格尔木市公安局报案被告涉嫌合同诈骗，后公安机关办案人员找到被告，并让原、被告双方协商。2017年5月31日，原、被告和被告父亲赵建文，达成房屋产权过户协议，约定房产证办理下来之后15天内由赵建文担保过户等，同日，原、被告签署《声明书》，约定再加房款3万元，被告签字确认收到全部房款。被告签署《委托书》一份，委托原告领取房屋产权证，原、被告与玲珑伟业房地产开发有限公司三方盖章。同日，被告还清了银行贷款。（注：补充协议书、委托书中房屋为格尔木市玲珑湾小区17号楼5单元501室，因门牌号为501，双方在协议时写作501室，该房屋在不动产权证书上为551室）。2020年4月，原告得知青海玲珑伟业房地产开发有限公司正在办理玲珑湾小区房屋的房产证，原告多方联系被告，均无法联系到，被告父亲赵建文称其也不知道被告在哪。原告经查询，房屋产权证因被告办理的银行贷款在银行抵押，现房款已全部还清，银行要求被告本人前去解除抵押，且房地产管理部门要求办理房屋产权变更必须要求本人前往。但原告找不到被告，被告父亲赵建文也不予协助联系被告。现因被告不配合办理房屋产权过户手续，请求依法判决。被告赵泳钦未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2013年12月25日签订《房屋转让协议》一份，协议约定：被告将位于格尔木市××楼，房屋结构为框架结构，建筑面积87平方米（包括卧室、客厅、卫生间、厨房、阳台），实际使用面积75平方米。房屋转让价格为每平方米3448元，87平米*3448合计30万元整。购房款由原告先支付房屋定金10万元，在被告将房屋产权证办理到原告名下后，在交付原告房产证同时由原告支付剩余20万元。被告在收款时应向原告出具收据。被告应于合同生效之日起5日内，将上述房屋的全部钥匙交付原告，并在双方都在场的情况下由原告对房屋进行验收，原告如无任何异议后视为该房屋情况符合合同约定，完成房屋交付，房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行使。被告保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，不涉及第三方的权利，该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费用及其他应当缴纳的费用已全部交清，如有尚未缴纳的或者拖欠的费用，由被告全部承担，发生争议由双方协商解决，协商不成时，由法院判定。2014年4月24日被告赵泳钦出具收条一份，载明“今收到李生林柒万元整房款，70000人民币，共收拾柒万元整，还剩拾叁万元整。收款人赵镭钰，2014年4月24日”。2014年8月12日被告赵泳钦出具收条一份，载明“今收李生林叁万元整（30000），收款人赵镭钰，2014年8月12日”。2014年10月15日被告赵泳钦出具收条一份，载明“今收李生林壹万元整，收款人赵镭钰，2014年10月15日”。2015年8月1日原、被告签订一份《协议》，约定原告愿意履行前合同义务（注：前面原、被告签订的合同）。原告差被告尾款玖万元整（小写90000元），答应先履行给被告肆万元整（小写40000）。给款条件：十五个工作日，被告携妻子郭莹，父亲赵建文，与原告夫妇见面，解决相关事宜，且在见面当日，被告收到钱款后，与原告重新签订履行新的协议。2016年3月16日被告出具一份《承诺书》，载明“本人赵镭钰，玲珑湾17号楼5单元551室业主，自2015年6月29日至今，累计欠青海玲珑伟业房地产开发有限公司垫付的中国银行贷款本金及利息计：壹万伍仟元整（￥15000元）（含2016年1月至3月份银行欠款），现承诺于2016年4月10日前交清所有欠青海玲珑伟业房地产公司垫付款，逾期当日（即2016年4月10日）青海玲珑伟业房地产公司下属青海玲珑伟业物业公司有权对我户采取停水、停电等措施，直至还清欠款，同时本人保证，自2016年4月1日起，按时按月清偿本人在中国银行的房屋贷款本金及利息，不再给青海玲珑伟业房地产开发有限公司经济及银行信誉上造成不良影响，如再次发生拖欠中国银行贷款，导致中行扣除房地产公司账户存款情况，青海玲珑伟业房地产开发有限公司有权通过法律手段对本人房产进行处置，因此而产生的所有费用，全部由本人承担，本人无异议”。2017年5月31日原、被告签订《房屋买卖转让合同补充协议书》，协议约定被告向原告所转让的房屋在格尔木市××区。协议书表明其房屋还未取得《中华人民共和国房屋产权证》被告自愿出售，被告保证该房屋产权无任何家庭纠纷，属个人财产，材料齐全，真实有效，可以办理权属过户等与交易有关的各项事宜，被告声明该房房产证正在办理当中，在房产证办理下来之后，并由被告父亲赵建文担保，保证在15日内配合原告办理过户手续，约定办理过户时所产生的税费及其他费用由双方各自承担，其他费用共同承担，被告的付款责任由其父亲赵建文担保支付，如履行协议所产生的争议，双方应协商解决，如协商不成，原告有权向人民法院提起诉讼。同时签订《声明书》，该房屋经双方在商议自愿的基础上，被告以30万元转让给原告，原告先付给被告21万元，下欠余款9万元，因某种原因，被告要求原告再加付3万元，经双方协商原告同意自愿加付房款3万元，并同意一次性将下欠余款9万元和同意加付的3万元房款付给被告。《声明书》中被告注明：收到余款，该房款已全部缴清。当日原、被告签订《委托书》，注明“经三方商议，议定由赵镭钰向李生林转让的××区房屋产权证，办下来之后，赵镭钰不得领取，由赵镭钰委托李生林来领取该房产证”。该委托书有原、被告签字并有青海玲珑伟业房地产开发有限公司盖章。庭审中原告提供《中国银行青海省分行个人借款申请书》复印件一份，载明被告赵泳钦（曾用名赵镭钰）于2012年2月29日向中国银行格尔木分行贷款28万元整，借款期限15年，贷款种类为个人住房贷款，房屋抵押权人为中国银行格尔木分行，由青海玲珑伟业房地产开发有限公司提供连带责任保证。并提供《中国银行格尔木分行贷款还清（已结清）凭证》复印件一份，载明赵镭钰（现用名赵泳钦）于2017年5月31日还清贷款。2016年3月23日格尔木市民政局颁发光明路社区000103011号门牌证，载明：用户名称赵镭钰，用户地址××路。2020年1月10日格尔木市自然资源局颁发青（2020）格尔木市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，载明权利人为赵镭钰，共有情况为单独所有，坐落于格尔木市××路，分摊土地面积16.27㎡，房屋建筑面积87.27㎡。经原告申请，本院于2020年6月19日在格尔木市自然资源局调取一份不动产登记信息，显示权利人赵镭钰，不动产证号青（2020）格尔木市不动产权第XXXX号，坐落格尔木市建设西路8号17幢5单元551室房屋无查封、无抵押、土地无查封、土地无抵押。本院认为，房屋登记属于物权制度范畴，除法律另有规定外，房屋买卖未经登记不发生物权变动效力，而房屋买卖合同是债权关系，是否登记对房屋买卖合同成立与否、有效无效并无影响。过户登记是合同的履行行为，在本质上不影响合同的效力判断，因此房屋转让合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因为房屋所有权未履行变更登记手续而否认房屋买卖合同的有效性。本案中，原告李生林与被告赵泳钦签订的《房屋转让协议》、《房屋买卖转让合同补充协议书》，系双方当事人真实的意思表示，内容未悖法律、法规的强制性规定，故合法、有效。双方尚未办理《不动产权证书》变更登记手续，属于买卖合同未能完全履行完毕，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换土地使用权证书”的规定，该房屋系被告赵泳钦所有，被告赵泳钦理应在原告李生林于2017年5月31日缴清所有房款时，按照双方签订的《房屋转让协议》《房屋买卖转让合同补充协议书》的办理房屋过户手续，且被告赵泳钦已向银行还清房屋贷款，抵押权已经消灭，目前涉案房屋无抵押、无查封，所有权完整，房屋转让不存在履行障碍。被告赵泳钦迟迟未履行变更登记，已构成违约，因此被告应当承担继续履行合同、协助原告李生林办理房屋不动产权转移登记手续的法定义务。故原告要求被告协助办理房屋不动产权转移登记手续的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告赵泳钦于本判决生效之日起十日内协助原告李生林办理位于格尔木市××路房屋的不动产权转移登记手续。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告赵泳钦负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 孙修乙 二〇二〇年七月十四日书记员 韩晓青