湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2620号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市江岸区万年堂中医门诊部，住所地武汉市江岸区江大路145号。经营者：王为大，男，1948年2月28日出生，回族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李世辉，湖北高景律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市生态环境局，住所地武汉市江汉区新华路422号。法定代表人：闫忠宁，该局局长。委托诉讼代理人：黄薇，湖北楚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵一鸣，湖北楚韬律师事务所律师。上诉人武汉市江岸区万年堂中医门诊部（以下简称万年堂门诊部）因与被上诉人武汉市生态环境局（以下简称市环境局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万年堂门诊部上诉请求：一、支持万年堂门诊部在一审的诉求，依法判令市环境局赔偿装修费28.8万元；二、依法改判万年堂门诊部不承担违约责任，按实际使用时间向市环境局支付租金；三、本案全部诉讼费由市环境局承担。事实和理由：1、万年堂门诊部在租赁期间内进行装修，市环境局负有全部的过错，故应承担万年堂门诊部全部的装修损失。一审判决书关于审理查明部分存在事实错误的地方，对于市环境局的过错进行了回避，一审中，市环境局举证了《市人民政府办公厅关于印发清理划转市直党政机关以及事业单位出租出借闲置房产工作实施方案的通知》（以下简称《实施方案通知》）这一证据，该证据在一审中双方进行的举证质证，一审判决中却回避了这一关键证据所证明的客观事实。《实施方案通知》为市环境局在一审中举证，用以证明要求万年堂门诊部腾退的理由和不续签合同的理由，也是万年堂门诊部作为原告起诉时的事实和理由部分的重要依据，在实际审理过程中，市环境局口头将理由变更为合同到期要求腾退，即变更了事实和理由。市环境局虽然变更了事实与理由，但无法回避其过错所在，《实施方案通知》在2018年4月2日就形成，市环境局于2018年11月29日才以《实施方案通知》为依据向万年堂门诊部发出停租通知，而在此期间，万年堂门诊部对房屋进行了装修，万年堂门诊部在进行装修房屋时是经过市环境局许可进行的行为。故市环境局存在过错，万年堂门诊部的装修损失应该由市环境局全额承担。一审回避了《实施方案通知》证明的客观事实，驳回万年堂门诊部在一审的请求是错误的。2、一审将占有使用费调整为租金的1.3倍缺乏事实依据。根据合同法司法解释二第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。即，市环境局并没有证明自己的损失所在，因此法院将判决按照1.3倍支付租金没有事实依据。另，市环境局在合同履行过程也存在过错，即市环境局要求上诉人进行腾退的事实理由实际是以《实施方案通知》为依据的，在实际诉讼中变更为合同到期为依据，但市环境局的过错己经形成无法更改。鉴于上述一审中存在的事实和法律问题，请二审法院依法进行审理，维护万年堂门诊部的合法权益。被上诉人市环境局答辩称，一、市环境局不应承担万年堂门诊部的装修损失。万年堂门诊部主张市环境局承担其装修损失无事实和法律依据，该费用应由万年堂门诊部自行承担。市环境局与万年堂门诊部签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》第六条第4项“乙方不得擅自改动房屋结构、毁损房屋设施。如装修房屋需改造、改变房屋结构，需提交申请报告及改造方案，在征得甲方书面同意后，方可施工。合同期满，乙方应保持房屋完好。甲方不承担乙方改造、装修部分的任何补偿”之约定，市环境局不应承担万年堂门诊部的装修损失。万年堂门诊部在没有经市环境局放可情意的情况下，自行对承租门面进行装饰装修，因此所产生的费用应由其自行承担。同时市环境局保留要求万年堂门诊部恢复原状或赔偿损失的权利，市环境局不存在任何过错。二、占用费为租金的1.3倍符合事实和法律规定。市环境局与万年堂门诊部之间的房屋租赁关系于2019年1月1日终止，房屋租赁关系终止后，万年堂门诊部应按照通知要求于是2019年1月6日腾退案涉房屋，继续占有使用案涉房屋无法律依据，因此万年堂门诊部应当腾退案涉房屋。万年堂门诊部逾期不归还房屋的，应按合同约定的月租金的3倍向市环境局支付占用费，后一审法院依法将违约金高速为租金的1.3倍，符合法律规定。市环境局向一审法院起诉请求：1、判令万年堂门诊部立即腾退所租赁房屋；2、万年堂门诊部向市环境局支付逾期腾房占有使用费312,255元（自2019年1月6日起计算，按2018年月租金标准的三倍计算，暂计算至2019年4月19日，应计至万年堂门诊部腾退完租赁房屋之日止）；3、本案诉讼费用由万年堂门诊部承担。万年堂门诊部反诉请求：1、判令市环境局赔偿装修损失300,000元；2、市环境局承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，武汉市环境保护局（以下简称市环保局）后勤服务中心（甲方）与万年堂门诊部（乙方）签订《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）2号部分面积的房屋（面积238.9平方米）出租给乙方用于药品经营，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金30,316元，乙方交付保证金及首期租金后，甲方于三日内将房屋交付给乙方，租赁期满后，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同约定的月租金的3倍向甲方支付房屋占有使用费。同时该合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，市环保局后勤服务中心按照约定向万年堂门诊部交付了房屋，万年堂门诊部按照约定支付租金至2018年12月31日。2018年11月29日，市环保局办公室向万年堂门诊部送达《关于停止门面出租的通知》，告知其位于武汉市江岸区江大路147号的全部出租门面将于2019年1月1日零时起停止对外出租，要求承租人于2019年1月6日前腾退所承租的门面。万年堂门诊部在2018年10月对承租房屋进行了装修，经评估，万年堂门诊部的装修资产在评估基准日2019年6月30日的评估值为288,000元。位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）1层2号房屋的所有权人为市环境局。市环境局后勤服务中心系市环境局下属机构。2019年1月28日，市环境局挂牌成立，市环保局并入市环境局。一审法院认为，市环境局与万年堂门诊部于2018年1月1日签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。市环境局于2018年11月29日通知万年堂门诊部案涉房屋将于2019年1月1日零时起停止对外出租，且案涉租赁合同已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，故市环境局与万年堂门诊部之间房屋租赁关系于2019年1月1日终止。房屋租赁关系终止后，万年堂门诊部继续占有使用案涉房屋无法律依据，故万年堂门诊部应当腾退出案涉房屋。案涉房屋自2019年1月6日起至今仍由万年堂中医门诊部占有使用，万年堂中医门诊部应当向市环境局支付占有使用费。关于房屋占有使用费，根据双方当事人签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，租赁期满后，万年堂门诊部逾期不归还房屋的，应按合同约定的月租金的3倍向市环境局支付房屋占有使用费，该条款系万年堂门诊部逾期不归还房屋的违约责任的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。万年堂门诊部在庭审中亦表示合同约定的违约金过高，请求一审法院予以调整。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及因万年堂门诊部的违约行为给市环境局所造成的实际损失，一审法院认定万年堂门诊部按照月租金30,316元的1.3倍即每月39,410.80元的标准向市环境局支付从2019年1月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于万年堂门诊部反诉称其在征得市环境局的同意后对案涉房屋进行装修，要求市环境局赔偿其装修损失的诉讼请求，由于万年堂门诊部未提交证据证明其装修征得市环境局同意，仅凭市环境局负责案涉房屋租赁事宜的联系人张文军居住在案涉房屋二楼，张文军应当知道万年堂门诊部在进行装修而未提出异议的理由，一审法院不予采纳。关于万年堂门诊部辩称其享有优先承租权，市环境局没有及时告知其案涉房屋将无法对外出租导致其损失的意见，承租人享有的优先承租权是指合同到期后，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先承租权，本案中案涉租赁合同到期后，市环境局不再对外出租案涉房屋，市环境局不存在违约行为。且万年堂门诊部在案涉租赁期限仅余数月，尚未签订新的租赁合同的情况下对案涉房屋进行装修，由此造成的损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万年堂门诊部于本判决生效之日起五日内腾退出位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）2号的房屋；二、万年堂门诊部于本判决生效之日起五日内向市环境局支付房屋占有使用费（以39,410.80元/月为标准，自2019年1月6日起计算至实际腾退之日止）；三、市环境局的其他诉讼请求；四、驳回万年堂门诊部的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,984元，由万年堂门诊部负担。反诉受理费2,900元（已减半），由江岸区万年堂门诊部负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，市环境局与万年堂门诊部于2018年1月1日签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》合法有效。该合同已于2018年12月31日到期，市环境局于合同到期前已通知万年堂门诊部不再对外出租，现双方未续签租赁合同，万年堂门诊部继续占有使用案涉房屋缺乏事实和法律依据，一审法院判决万年堂门诊部腾退出案涉房屋正确。根据合同约定，租赁期满后，万年堂门诊部逾期不归还房屋的，应按合同约定月租金的3倍向市环境局支付房屋占有使用费，因万年堂门诊部在一审中表示合同约定的违约金过高，并请求一审法院予以调整，一审法院结合案件事实、双方当事人对合同的履行情况以及市环境局的实际损失等因素，酌定万年堂门诊部按照月租金30,316元的1.3倍即每月39,410.80元的标准向市环境局支付从2019年1月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，符合法律规定。万年堂门诊部虽于合同租赁期限届满前、新的租赁合同尚未续签的情况下对案涉房屋进行了装修，但万年堂门诊部未提交证据证明其装修征得市环境局的同意，故万年堂门诊部的装修损失与市环境局无关。另，案涉租赁房屋系国有资产，对于涉及新冠××疫情期间的房屋占用费，本院比照武汉市针对新冠疫情期间承租市、区国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户“3个月房租免收，6个月房租减半”的政策予以减免。故万年堂门诊部应向市环境局从2019年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，该房屋占有使用费自2019年1月1日起至2020年2月20日止，按39,410.80元/月的标准支付；自2020年2月21日起至2020年5月20日止的占用费予以减免；自2020年5月21日起至本判决生效后第五日止，按照19,705.40元/月（39,410.80元/月÷2）的标准支付；自本判决生效后第六日起至房屋实际腾退之日止，按照39,410.80/月的标准支付。综上所述，上诉人万年堂门诊部的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因出现了新的事实，本院对一审法院关于房屋占用费标准的判决予以适当变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6826号民事判决第一、四项，即：武汉市江岸区万年堂中医门诊部于本判决生效之日起五日内腾退出位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）2号的房屋；驳回武汉市江岸区万年堂中医门诊部的全部反诉请求；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6826号民事判决第三项，即：驳回武汉市生态环境局的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初6826号民事判决第二项为：武汉市江岸区万年堂中医门诊部于本判决生效之日起五日内向武汉市生态环境局支付房屋占有使用费，该房屋占有使用费自2019年1月1日起至2020年2月20日止，按39,410.80元/月的标准支付；自2020年2月21日起至2020年5月20日止的占用费予以减免；自2020年5月21日起至本判决生效后第五日止，按照19,705.40元/月的标准支付；自本判决生效后第六日起至房屋实际腾退之日止,按照39,410.80/月的标准支付；四、驳回武汉市生态环境局的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审法院关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理费2,900元，由武汉市江岸区万年堂中医门诊部负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十三日书记员  邬云格