辽宁省丹东市元宝区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0602民初445号原告（反诉被告）：丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园，住所地丹东市元宝区平安街42号楼14-1号。法定代表人：马莹，园长。委托诉讼代理人：翟学艺，辽宁圣权律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，辽宁圣权律师事务所律师。被告（反诉原告）：丹东东升房地产开发集团有限公司，住所地丹东市元宝区崇建中街1号。法定代表人：李淑芝，董事长。委托诉讼代理人：刘官棠，辽宁云舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：许芳溪，辽宁云舒律师事务所实习律师。原告（反诉被告，以下按本诉称呼）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园诉被告（反诉原告，以下按本诉称呼）丹东东升房地产开发集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园的法定代表人马莹及其委托诉讼代理人翟学艺，被告丹东东升房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人刘官棠、许芳溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园向本院提出诉讼请求：1、确认被告解除2019年9月16日《房屋租赁合同》不成立，判令被告继续履行该合同；2、被告承担违约金40万元。事实和理由：2019年9月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》,约定被告将坐落于丹东市元宝区平安街14-1号房屋（建筑面积约2000平方米）出租给原告，租赁期8年，自2020年1月1日至2027年12月31日，租金每年50万元。原告已经实际占有该房屋，但是当原告交纳房租时却遭到被告无理拒绝。2020年3月20日，被告在未经原告同意也未经催交租金程序的情况下，擅自单方作出《解除房屋租赁合同通知书》。原告认为是被告故意拒收租金而不是原告有意拖延租金，虽然是新冠××疫情不可抗力期间，但是原告仍旧表达积极履约。而且依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告解除合同需要履行催交程序，现被告在既没有合法解除理由存在，也没有先行履行催交程序的情况下，采用拒收租金方式恶意制造原告“违约”，进而单方擅自解除合同显然违法违约，显然不能成立。鉴于被告的行为构成违约，原告依据双方《房屋租赁合同》第十条要求被告承担合同标的额10%违约金即40万元。被告丹东东升房地产开发集团有限公司辩称：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》因原告违约，被告已经依法解除该合同。双方在在租赁合同中对租赁期限、租金等进行了约定，根据《合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告直至起诉之日仍未按约定交纳房租，因其违反租赁合同的约定致使被告合同目的落空，被告已依法行使解除权，该通知到达原告时租赁合同已依法解除；2、原告主张“虽然是新冠××疫情不可抗力期间，但是原告扔表达积极履约”的说法与事实不符。根据合同约定，被告应当缴纳房租的期限为2019年9月30日前，当时并未爆发疫情，不属于不可抗力期间。原告欠缴租金的行为属于恶意违约，严重损害被告利益，基于原告的违约行为被告依法行使合同解除权；3、被告的行为符合法律规定，不构成违约。基于原告欠缴房租的违约行为，被告依法向其送达了解除房屋租赁合同通知书，系被告为维护自身合法权益依法行使，该行为不构成违约。被告提出反诉，请求：1、解除2019年9月16日双方签订的《房屋租赁合同》；2、原告支付所欠房屋租金178081.80元（暂定自2020年1月1日至2020年5月10日，按实际腾房之日为准）；3、原告按照《房屋租赁合同》约定支付违约金40万元。事实与理由：为继续履行原、被告2011年10月19日签订的丹东市元宝区平安街14-1号房屋的《房屋租赁合同》，双方于2019年9月16日又签订了一份《房屋租赁合同》。合同签订后，被告依约履行义务，同意原告继续占有和使用该房屋。但原告逾期未交纳房屋租金，符合合同约定和法定的解除条件。被告按程序向原告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除租赁关系，腾退房屋等。原告却于2020年4月提起诉讼，其请求无事实和法律依据。原告拒绝支付房屋占用期间的使用费，属于严重违约，损害了被告的权益，给被告造成了实际经济损失，应承担违约责任。原告丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园辩称：意见同原告起诉状中事实与理由部分观点。被告要求原告承担违约金不符合约定且过高，应予以减少。经审理查明，2019年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将自有的坐落在丹东市元宝区平安街14-1号的房屋，建筑面积约2000平方米，出租给乙方作幼儿园使用；房屋租赁期自2020年1月1日至2027年12月31日，共计8年。房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成；租金标准：年租金伍拾万元整(￥500，000元含税价)。房屋押金伍万元(￥50，000元)，待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还；租金支付期限、方式：上纳租，提前两个月交纳下一个租期租金，每年交纳一次;合同解除:1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除;违约金和违约责任:1、若出租方违反本合同所有的行为，包括在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人的，视为出租方违约，承担合同标的额10%的违约金。2、若承租方违反本合同的所有的行为，包括没有违反本合同的情况下提前解除合同的，利用房屋进行违法行为等视为承租方违约，承租方承担合同标的额10%的违约金。”等内容。合同签订后，案涉房屋由原告占有使用。2020年3月20日，被告在原告幼儿园大门上粘贴了《解除房屋租赁合同通知书》，主要载明因原告未按合同规定期限缴纳租金，违反了承租人的法定义务，订立合同的目的无法实现。依据《合同法》第九十四条和第二百二十七条规定等，特依法通知解除租赁合同。望收到该通知书后1个月内，迁出该房屋，如逾期不迁出将采取停水、停电等相关措施，造成相应后果由原告自行承担。庭审中，原告提供了其园长马莹与被告公司工作人员的微信聊天记录截图及2020年3月20日上午原告工作人员到被告处交纳房屋租金的视频资料，证明原告向被告交纳房屋租金，被告拒绝收取。原告当庭亦携带了2020年的房屋租金，表示可随时支付给被告。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、解除房屋租赁合同通知书、照片、微信截图、视听资料等及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自已的义务。2020年3月20日，被告在原告幼儿园大门粘贴了《解除房屋租赁合同通知书》，以原告未按时交纳租金为由解除案涉房屋租赁合同，但其未提供证据证明此前就租金问题曾向原告进行了催告。庭审时原告表示可立即向被告交纳租金，根据本案实际情况，不存在原告迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的情形，即不具备被告行使法定解除权的情形，故案涉房屋租赁合同应继续履行。关于原告请求被告支付违约金一节，因涉案房屋租赁合同并未解除，即双方在合同中约定的“若出租方违反本合同所有的行为，包括在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人的，视为出租方违约，承担合同标的额10%的违约金”的条件未成就，原告该请求无事实基础，本院不予支持。被告反诉请求原告支付欠付的租金，因双方在合同中约定租金支付方式为“上纳租，提前两个月交纳下一个租期租金，每年交纳一次”，为减少诉累，原告应向被告支付2020年的房屋租金50万元。现原告未按合同约定的期限交纳租金，构成违约。综合考量《房屋租赁合同》中对租赁期限、租金支付方式等内容的约定，本院酌定原告向被告支付2020年租金10%的违约金，即5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园与被告（反诉原告）丹东东升房地产开发集团有限公司于2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）丹东东升房地产开发集团有限公司2020年度房屋租金50万元及违约金5万元；三、驳回原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）丹东东升房地产开发集团有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园承担3600元，被告（反诉原告）丹东东升房地产开发集团有限公司承担50元；反诉案件受理费4790元，减半收取2395元，由被告（反诉原告）丹东东升房地产开发集团有限公司承担1532元，原告（反诉被告）丹东市元宝区恩舟早期教育中心幼儿园承担863元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  孙玉秀二〇二〇年七月三日书记员  马 丽