江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1324号上诉人（原审原告）：薛洪仁，男，1956年10月8日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋琦，江苏法之衡律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：毛文珍，女，1957年3月1日出生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋琦，江苏法之衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏金和置业有限公司，住所地江苏省盱眙县。法定代表人：罗平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨浪，该公司经理。上诉人薛洪仁、毛文珍因与被上诉人江苏金和置业有限公司（以下至判决主文前简称金和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初4564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛洪仁、毛文珍上诉请求：1、依法改判确认薛洪仁、毛文珍与金和公司于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由金和公司承担。事实与理由：一审判决认为涉案的《商品房买卖合同》系徐伟诈骗薛洪仁、毛文珍财物的形式和手段，是合法形式掩盖非法目的，属于无效合同。上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、徐伟的犯罪行为不能免除金和公司履行合同的义务。1、根据一审查明的事实，2015年期间，徐伟在担任金和公司销售经理期间，隐瞒其公司已停止销售位于盱眙县城市桃源商品房的真相，虚构仍在销售部分商品房，利用其工作人员身份及保管的金和公司房屋销售专用章，私自制作涉案房屋的购房合同，使薛洪仁、毛文珍错误认识后将房款以现金方式交给其个人，骗取薛洪仁、毛文珍22.1万元。徐伟作为金和公司的销售部经理，薛洪仁、毛文珍在签订合同时有理由相信徐伟的行为系职务行为，该行为产生的法律后果应由金和公司承担。2、根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条之规定“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任。”，尽管徐伟的行为构成犯罪，但其是以金和公司名义签订《商品房买卖合同》的，故该行为的后果应由金和公司承担。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条系法律适用错误。该条是指双方在订立合同时存在“以合法形式掩盖非法目的”的合意。本案中薛洪仁、毛文珍在订立合同时是按照合同约定向金和公司交付房款的，该行为本身具有合法性，其目的是取得房屋所有权及居住权。尽管徐伟有通过订立合同诈骗薛洪仁、毛文珍财物的目的，但该目的与薛洪仁、毛文珍购房的目的是两个不同的主观意图，更不是合意。《中华人民共和国民法总则》第146条进一步确立了双方合意、双方虚假行为在“合法形式掩盖非法目的”中的应用。金和公司辩称，1、徐伟在出售涉案房屋给薛洪仁前已被公司免职。2、徐伟在薛洪仁、毛文珍的购房合同上加盖的印章是假的，其公司在2015年已经启用了新的公章。此外，徐伟的刑事案件中已确认徐伟骗取薛洪仁财物，并以诈骗罪进行定罪。薛洪仁、毛文珍向一审法院起诉请求：1、判令薛洪仁、毛文珍与金和公司于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令金和公司承担该案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年期间，徐伟在担任金和公司销售经理期间，隐瞒公司已停止销售开发位于盱眙县城市桃源商品房的真相，经吕丰华介绍认识前来购房的薛洪仁，虚构仍在销售部分商品房，且售房价格明显低于市场价格的事实，利用其工作人员身份及其保管的金和公司房屋销售专用章，私自制作金和城市桃源16幢2单元502室房屋购房合同，使薛洪仁产生错误认识后将购房款以现金方式交其个人，共计骗取人民币221000元。一审法院另查明，2015年至2016年期间，徐伟在担任金和公司、盱眙贝斯特房地产有限公司售楼部销售经理期间，隐瞒两家公司早已停止销售商品房，停止办理一切与商品房相关手续的真相，对购房的薛洪仁等多人虚构其仍负责对外销售商品房的事实，未通过公司直接私自制作购房合同、利用其保管的公司网签电子设备办理网签手续等手段，骗取多名购房者信任，使多名购房者产生错误认识，多次骗取多名购房者人民币共计1360408元。2019年7月10日，一审法院作出（2019）苏0830刑初111号刑事判决书，认定徐伟犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币五十万元，并责令徐伟退出违法所得人民币1312008元，发还薛洪仁人民币221000元及其他相关被害人金额不等。2019年8月26日，一审法院对上述罚金500000元及徐伟应退出的违法所得1312008元立案执行。一审法院认为：以合法形式掩盖非法目的，合同无效。本案中，薛洪仁、毛文珍与金和公司于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》，只是徐伟诈骗薛洪仁、毛文珍财物的形式和手段，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效。薛洪仁、毛文珍要求确认上述合同有效，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，判决薛洪仁、毛文珍与金和公司于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费6005元，由薛洪仁、毛文珍负担。二审期间，薛洪仁、毛文珍及金和公司均未提交新证据。二审审理过程中，本院依职权调取了《商品房买卖合同》（买受人黄美荣、钱炳忠）、《个人购房借款/担保合同》（借款人黄美荣、钱炳忠）各1份，徐伟在公安机关的询问笔录2份、讯问笔录1份以及盱眙县住房和城乡建设局的查询证明3份。上诉人的质证意见：1、对《商品房买卖合同》的真实性不予认可，该合同上没有买受人签字，同时根据徐伟在2018年7月17日笔录中的陈述，涉案房屋是金和公司股东程某某网签给黄美荣、钱炳忠用于骗取银行贷款的。2、对《个人购房借款/担保合同》真实性无异议，但该借款合同是程某某利用黄美荣、钱炳忠的名义签订合同用于骗取银行贷款的。3、对3份笔录的真实性无异议，该笔录可以反映徐伟是金和公司的销售经理，其在2016年年底才离开了该公司，而两上诉人的购房合同是在2015年12月22日签订的，这说明徐伟是代表金和公司与上诉人签订的合同，徐伟的供述明确表示加盖的公章是金和公司所使用的公章，故徐伟的行为是职务行为。4、对查询证明的真实性无异议，尽管涉案房屋网签在黄美荣、钱炳忠名下，但黄美荣、钱炳忠与金和公司签订的商品房买卖合同是虚假的，目的不是购买商品房，而是骗取银行贷款，故该商品房买卖合同是无效合同。被上诉人的质证意见：1、该《商品房买卖合同》与徐伟骗取薛洪仁房款的事实无关联性，徐伟在2015年7月25日已被金和公司免职，徐伟的行为已被定性为诈骗行为，故徐伟所制作的合同就是假合同。2、对《个人购房借款/担保合同》的真实性无异议。3、对3份笔录的真实性无异议，但是对徐伟的任职期间有异议，免职通知显示其于2015年7月25日已被金和公司免职，而不是2016年年底。4、对查询证明中房屋已经出售给黄美荣及钱炳忠的相关信息无异议，但查询证明中的最低单价没有表述清楚，该最低单价1500多元每平方是拆迁安置房及经济适用房的价格。本院的认证意见：1、该《商品房买卖合同》可以反映涉案房屋的价款、坐落、签订时间等相关信息，该信息与本案的处理有关，本院对该证据予以采信；2、双方当事人对该《个人购房借款/担保合同》的真实性均无异议，且该合同与本案的处理有关，本院对该证据予以采信。3、徐伟在公安机关的3份笔录，该笔录可以反映徐伟的任职情况、涉案房屋买卖合同签订情况等，且与本案的处理有关，本院对这3份证据予以采信。4、盱眙县住房和城乡建设局的查询证明3份，该证明可以反映涉案房屋网签情况及涉案小区的整体价格情况，与本案的处理有关，本院对这3份证据予以采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1、本院调取的《商品房买卖合同》显示涉案房屋于2010年2月4日已由案外人黄美荣、钱炳忠购买，但该合同上无黄美荣、钱炳忠签名，合同约定的总价款为313661元，该合同在盱眙县住房和城乡建设局进行合同备案。徐伟在公安机关的笔录中陈述该合同是金和公司股东程某某用来骗取银行贷款的。2015年12月22日，徐伟私自制作涉案房屋的购房合同，并与薛洪仁、毛文珍签订了该合同，另在合同上加盖了金和公司的印章（该印章上无编码）及陈波印章，合同价款为313661元。合同签订后，薛洪仁向徐伟支付购房款201000元，并由徐伟出具加盖有金和公司印章的收据。金和公司对该合同及收据上的印章不予认可，并称公司的公章是保管在债权人黄文煌手中，但具体的保管时间记不清了，法定代表人印章保管在法定代表人罗平手中，金和公司自2015年9月28日起已启用了新的公章，并在公安机关进行备案，但未举证证明。2、2015年5月3日（不清晰），甲方徐伟，乙方薛洪仁签订证明一份，内容为：甲方购乙方城市桃源16#-2-502室121.03平方，总房价为296000元。乙方前期付甲方房款9万元，到2015年12月25日再付66000元，然后甲方把房产过户到乙方名下。过户费用由甲方承担。所剩房款按每年35000元，按四年还清总房款。甲方确保此房屋无纠纷，如发生全由甲方负责。3、徐伟在公安机关陈述的相关内容为：第一，薛洪仁、毛文珍的购房合同是其制作的假合同，收据上加盖了其保管的金和公司印章，其出售该房屋没有得到金和公司的授权。政府在2015年的时候已经封了金和公司销售的房子，金和公司不能再销售房子，故其出售给薛洪仁的房屋不能进行网签。2015年至2016年期间金和公司的印章、网签电子设备、商品房销售合同、商品房钥匙均在其手中保管，其于2016年年底离开金和公司，并不是金和公司免职通知上所说的时间2015年7月25日，并认为该免职通知是金和公司后伪造的。第二，涉案房屋在其出售给薛洪仁、毛文珍时的正常价格在35-36万，其出售给薛洪仁、毛文珍的总价是二十大几万。4、一审中金和公司提供了加盖有金和公司印章（无编码），落款时间为2015年7月25日的免职通知，该通知载明，因县政府成立城市桃源问题楼盘处置工作领导小组，公司停止一切经营活动，现公司董事长陈波决定：免除徐伟同志公司副总经理及销售经理职务等。该决定自通知下发之日起施行。金和公司称除了该免职通知外，其公司无证据证明徐伟被免职的具体时间及免职流程，该免职通知只在公司内部进行了公示，没有在售楼处进行公示。其公司无法提供与黄美荣、钱炳忠签订的涉案房屋的买卖合同原件，因为公司很多资料已经丢失。其公司与徐伟之间没有签订劳动合同。5、二审审理过程中，金和公司称其公司已将涉案房屋的钥匙交给了购房人黄美荣、钱炳忠，并称徐伟交付给薛洪仁的钥匙是徐伟自行更换锁后的钥匙，但因其公司所有资料都没有了，故无法举证。薛洪仁称其是通过其老乡吕丰华介绍购买涉案房屋的，吕丰华与徐伟住在同一个小区，其是在金和公司售楼处（售楼处只有几张桌子）签订涉案房屋买卖合同的，支付房款时从徐伟处领取了涉案房屋的钥匙，该钥匙与其他用户的钥匙是一样的，收房后其对涉案房屋进行了装修，但黄美荣、钱炳忠没有来找过，现涉案房屋实际由其占有使用。本案二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效。本院认为，判断涉案房屋买卖合同是否有效，需要厘清以下几个方面的问题：一是徐伟签订涉案房屋买卖合同时的身份问题；二是徐伟签订涉案合同行为的性质如何认定。1、徐伟签订涉案房屋买卖合同时的身份问题。金和公司在本案中虽提供免职通知证明徐伟在2015年7月25日已被公司免职，但金和公司并未提供证据证明其公司相关的免职流程、免职公示等，也未提供徐伟被免职后相关事宜如何处理的证明。同时，徐伟在公安机关陈述该免职通知是公司后期伪造的，此时其还在金和公司工作，直到2016年年底才从金和公司离职。再者，已生效的（2019）苏0830刑初111号刑事判决书认定，2015年至2016年期间，被告人徐伟仍在担任金和公司、盱眙贝斯特房地产有限公司售楼部经理。综上，本院对金和公司称徐伟在2015年7月25日已被免职的主张不予支持。故徐伟在签订涉案买卖合同时仍是金和公司的销售经理。2、徐伟签订涉案合同行为的性质如何认定问题。徐伟签订涉案买卖合同时虽是金和公司的销售经理，但徐伟已自认其签订涉案合同时并没有得到金和公司的授权，且在此之前政府已经不允许金和公司对外出售房屋，故此时徐伟并无对外销售房屋的权利。本院认为徐伟的行为构成表见代理，理由有四：第一，涉案房屋系金和公司开发的，房屋买卖合同中的出卖人为金和公司。徐伟是金和公司的销售经理，对外出售房屋理应在其职权范围内。金和公司虽称徐伟在签订涉案合同时已被免职，但并未举证证明，且金和公司也自认未对外进行免职公示。第二，涉案房屋买卖合同上加盖了金和公司的印章及董事长陈波的印章，付款收据上也加盖了金和公司的印章。金和公司虽称印章是假的，但并未举证证明，且其公司也不确定该合同上的印章是否就是其公司之前所使用的印章。此外，一审法院生效的刑事判决书已确认徐伟利用其保管的金和公司的相关印章与薛洪仁签订了涉案购房合同。故本院对金和公司的这一辩解意见不予采信。第三，薛洪仁已领取了涉案房屋的钥匙。金和公司虽称薛洪仁所领取的房屋钥匙是徐伟后更换的房屋钥匙，但并未举证证明，也未提供证据证明涉案房屋钥匙已被其公司交付给黄美荣、钱炳忠。从以上三点可知，徐伟的行为在客观上形成具有代理权的表象。第四，首先，两上诉人是通过熟人吕丰华介绍购买房屋的，而吕丰华与徐伟住在同一个小区，吕丰华找到徐伟介绍两上诉人购买涉案房屋，故两上诉人对徐伟具有代理权产生了一定的信赖理由。其次，涉案合同及收据上均加盖了金和公司的印章，作为购房者，并没有能力审查徐伟所加盖的公章及原法定代表人印章的真假以及金和公司是否已启用了新的印章，且也无从知晓徐伟是否被公司免责，两上诉人对此没有特殊的注意义务，故两上诉人在购房过程中并无过失。再次，两上诉人购买涉案房屋时并不知晓徐伟无权出售房屋，且两上诉人已领取了涉案房屋的钥匙，并对涉案房屋进行了装修，故两上诉人购买涉案房屋是善意的，不存在恶意。综上可知，两上诉人在购房过程中是善意无过失的。综上，徐伟的行为构成表见代理，根据相关法律规定，徐伟的该代理行为有效，涉案房屋买卖合同有效。涉案房屋的购买人在签订购房合同时并无非法目的，一审法院也未认定两上诉人在购房时存在何种非法目的，故一审法院认定涉案房屋买卖合同存在利用合法形式掩盖非法目的的情形不当。综上所述,两上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院（2019）苏0830民初4564号民事判决；二、上诉人薛洪仁、毛文珍与被上诉人江苏金和置业有限公司于2015年12月22日签订的《商品房买卖合同》有效。一审案件受理费6005元，由江苏金和置业有限公司负担；二审案件受理费6005元，由江苏金和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 翟春花审 判 员 许银朋审 判 员 宋慧林二〇二〇年七月十五日法官助理 潘华乐书 记 员 潘春节附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。