湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2612号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑君，女，1967年4月17日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：谌宗鹏，系郑君之夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区塔子湖东路18号1#楼首层。法定代表人：沈立忠，董事长。委托诉讼代理人：郑祯，员工。委托诉讼代理人：何洪波，员工。上诉人郑君因与被上诉人武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑君上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或者查清事实后驳回越秀公司一审反诉请求；2.越秀公司承担一、二审的诉讼费。事实和理由：一、关于反诉，一审法院认定事实不清，适用法律错误。越秀公司关于要求郑君支付贷款逾期到账违约金的反诉已经超过诉讼时效，应当予以驳回。二、一审法院未认定《商品房买卖合同》附件六补充协议中条款为格式条款，系事实认定错误，该附件中的条款免除越秀公司的责任、加重郑君责任、排除郑君主要权利，应当认定为无效。越秀公司反诉要求郑君支付逾期付款违约金没有事实与法律依据；贷款逾期支付违约金起始时间认定错误，应当予以驳回。三、越秀公司为逃避其逾期交房的法律责任，明知购房者无法控制银行贷款到账时间的情形下，故意隐瞒《商品房买卖合同》备案时间等相关重要信息，恶意反诉，增加当事人诉累，其反诉请求不应当支持。越秀公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、关于诉讼时效部分。1.根据越秀公司与郑君签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六第1.1款约定，郑君向越秀公司购买案涉房屋，采取按揭贷款方式付款，郑君应在2015年8月29日前向越秀公司付清全部购房款1782275元。郑君实际付清全部购房款的时间是2015年10月13日，其违约期间为2015年8月29日-2015年10月12日，共计45天。2.郑君的违约情形自2015年8月29日开始，一直持续至2015年10月12日，越秀公司反诉郑君逾期付款应在2018年10月13日前向郑君予以主张，越秀公司2018年3月反诉未超过诉讼时效。二、关于格式条款部分。1.首先，附件六是针对合同正文内容的详细补充说明，郑君概括性地认为只要对其有约束的皆为格式合同，缺乏事实和法律依据。其次，买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，双方均应仔细阅读买卖合同及其补充协议约定的各项条款，明晰了解各自的权利义务。再次，合同说明处明确说明了双方对合同条款的磋商权利等，而郑君在购房时并未向越秀公司提出磋商合同条款的任何主张。2.买卖合同未备案不表示不能办银行按揭贷款，郑君所称的“银行按揭到账须以合同备案为前提”不成立。三、关于恶意反诉部分，越秀公司向法院主张郑君逾期付款，是法律赋予越秀公司保护自身权益的权利。郑君向一审法院起诉请求：1.越秀公司支付逾期交房违约金36495.72元；2.诉讼费由越秀公司承担。越秀公司向一审法院提出反诉请求：1.郑君支付逾期付款违约金27560元；2.反诉费由郑君承担。一审法院认定事实：2015年3月28日，郑君、谌宗鹏与越秀公司签订《订购书》，购江岸区塔子湖组团J地块第10幢2单元30层3号房。同年4月8日，郑君、谌宗鹏签署《签约确认单》。同年7月30日，出卖人越秀公司与买受人郑君签订《武汉市商品房买卖合同》约定：买受人所购房屋为江岸区塔子湖组团J地块第10幢2单元30层3号房；该商品房总金额1782275元；买受人应于2015年7月30日前一次性存入商品房首付款722275元，其余价款办理贷款，具体付款方式及期限的约定见附件六；交房期限及条件：出卖人应在2015年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用，第3项为供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；第5项为供电，交付时一户安装一块电表、通电；违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行等。附件六合同补充协议，双方同意买卖合同第六条修改并补充为：1.1双方约定，买受人按下列第3种形式付款，即贷款方式1）买受人符合武汉市购买及贷款条件，通过限购、限贷资格审查，持《住房购买资格核查结果通知单》，首期房款533850元（含定金）应于2015年4月8日前付清，第二期房款188425元应于2015年5月8日前付清，并于首付支付完成当日向出卖人指定的相关银行办妥完毕相关贷款申请手续；2）买受人声明，其于买卖合同签订前已充分了解房屋按揭贷款（含公积金贷款）的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得借款批准等）；买受人确认，按揭方式付款仅为买受人支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由；1.2买受人确认，上述款项均应以出卖人收到相关款项为准，其中，以银行汇付方式支付的，汇付银行转讫单据送达出卖人之日为付款日，以现金方式支付的，以交付现金之日为付款日；2.双方同意将买卖合同第六、七条修改并补充，如买受人选择贷款方式付款的，则：2.1如出现以下情况的：（1）买受人未按本补充协议第1.1款第（3）项约定的时间办妥银行按揭申请手续；或（2）自买受人办妥银行按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内，买受人的按揭申请仍未获得银行批准、或银行批准之贷款金额不足买受人尚未支付的剩余房款的，则出卖人有权向买受人发出变更付款方式通知，买受人须在收到出卖人通知之日起3日内以书面形式选择出卖人提供的其他付款方式，买受人未能在上述期限内做出选择，或选择后未能按约定如期付款的，则：（1）出卖人有权解除买卖合同；或（2）如出卖人选择继续履行合同且买受人愿意继续履行的，则合同继续履行，但自买受人收到出卖人发出变更付款方式通知函3日起至买受人做出变更选择并如期付款之日止，买受人应每日向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；2.2买受人按本补充协议第1.1款第（3）项约定的办妥银行按揭申请手续之日起的合理期限内（商业贷款为1个月；公积金含组合贷款为2个月），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，视为买受人逾期付款，每逾期一日，买受人应向出卖人支付按揭贷款总额0.05%的违约金；逾期超过30日的，出卖人有权解除买卖合同；4.双方同意买卖合同第九、十二条修改和补充条款为：4.1在该商品房现实交付的前提条件：（1）买受人向出卖人交清该商品房之全部房款（含按揭款）；（2）买受人付清应缴交的住宅专项维修资金；（3）如买受人违约，应按买卖合同的约定向出卖人交清违约金；（4）买受人已办妥预售合同备案登记手续；如存在上述任一条件未满足的，出卖人有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任；双方还约定了其他条款。2015年7月30日，郑君向越秀公司支付首付款722275元。并与银行签订《个人购房担保借款合同》申请商业贷款。同年10月13日，越秀公司收到银行支付的房屋贷款1060000元。同年10月28日，越秀公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J块地一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按照我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前来办理收房手续，逾期则视为自动收房。一审法院另查明，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电，此前为非正式供电。一审法院认为，郑君与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。按合同约定越秀公司应于2015年10月30日前将符合交付条件的商品房交付郑君使用。涉案房屋正式通电时间为2015年12月11日，视为越秀公司交房不符合约定条件，应承担违约责任。2015年7月30日，郑君申请商业贷款，2015年10月13日，越秀公司实际收到房屋贷款，超过了合同约定的期限（1个月），郑君应承担违约责任。由于合同约定违约金计算标准为日万分之五，双方均认为上述约定过高，一审法院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金标准调整为日万分之二。综上，越秀公司应支付违约金14614.66元[1782275元×0.2‰×41天（2015年10月31日至2015年12月10日）]。郑君应向越秀公司支付违约金9540元[（1060000元×0.2‰×45天）2015年8月29日至10月12日]。郑君主张越秀公司支付41天违约金（2015年10月31日至2015年12月10日）的诉讼请求，一审法院予以部分支持；越秀公司主张郑君支付45天违约金（2015年8月29日至10月12日）的反诉诉讼请求，未超过诉讼期间，一审法院亦予部分支持。郑君关于反诉超过诉讼期间的抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。合同补充协议4.1即商品房现实交付前提条件中约定，如买受人违约应按约定向出卖人交清违约金等，一审法院认为此项违约是对交房前提条件的约定，不是对逾期付款违约金的具体支付时间的约定，越秀公司主张免除违约责任的理由不成立，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、越秀公司支付给郑君逾期交房违约金14614.66元；二、郑君支付给越秀公司逾期付款违约金9540元；三、驳回郑君的其他诉讼请求；四、驳回越秀公司的其他反诉请求；五、本判决第一、二项相抵扣，越秀公司向郑君支付5074.66元，该款于本判决生效之日起十日付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费712元及邮寄费40元，共计752元由越秀公司负担。反诉费245元，由郑君负担。二审中，当事人未提交新证据，且均表示一审认定的事实属实。本院经审理，除对一审认定的事实予以确认外，补充认定以下事实：1.2018年1月2日，郑君就本案诉请诉越秀公司一案，一审法院以（2018）鄂0102民初69号案受理，审理中越秀公司提出本案反诉诉请，一审法院于2018年6月1日作出判决，判后郑君不服上诉，本院于2019年1月4日作出（2018）鄂01民终11038号民事裁定，将本案发回重审；2.被发回重审的（2018）鄂0102民初69号案庭审中，越秀公司明确表示，除房屋买卖合同中有约定外，没有其他书面通知曾要求郑君支付逾期付款违约金，销售人员有口头通知但没有证据可以证明。郑君则当庭表示销售人员没有通知过。本院认为，本案争议焦点为越秀公司逾期付款违约金的反诉请求是否超过诉讼时效。根据双方房屋买卖合同中的约定以及越秀公司自认，2015年8月29日前郑君的购房贷款应到达越秀公司银行账户以支付完毕全部购房款项，故自2015年8月30日起越秀公司即应当知道郑君贷款逾期到账构成违约，逾期付款违约金诉讼时效也应自此开始计算，越秀公司关于诉讼时效从郑君停止违约之日起计算的观点缺乏法律依据，本院不予采纳。2018年1月2日（2018）鄂0102民初69号案受理后的审理程序中，越秀公司才提起逾期付款违约金的反诉，且在该案庭审中越秀公司明确表示没有书面通知郑君支付逾期付款违约金，也没有证据可以证明销售人员就此曾口头通知过郑君，故本院认为越秀公司的该项反诉不存在诉讼时效中断、中止情形，已超过2017年10月1日民法总则施行前的两年诉讼时效，本案中越秀公司逾期付款违约金的反诉请求应予以驳回。二审中，越秀公司向本院提交其申请再审的湖北省高级人民法院（2019）鄂民再184号民事判决书以供本院参考，但该再审判决认定该案中越秀公司逾期付款违约金未过诉讼时效，系因越秀公司向购房人邮寄了《商品房交付办理通知》提出违约金主张，构成时效中断，而本案中越秀公司明确表示未发送过任何书面通知主张违约金权利，两案情况不同，故本院对越秀公司的该意见不予采纳。综上所述，郑君的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2462号民事判决第一项、第三项，即：一、武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给郑君逾期交房违约金14614.66元；三、驳回郑君的其他诉讼请求。二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初2462号民事判决第二项、第四项、第五项，即：二、郑君于本判决生效之日起十日内支付给武汉越秀嘉润房地产开发有限公司逾期付款违约金9540元；四、驳回武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的其他反诉请求；五、本判决第一、二项相抵扣，武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑君支付5074.66元。三、驳回武汉越秀嘉润房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费712元及邮寄费40元、反诉费245元，二审案件受理费245元，均由武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年七月二十二日书记员  肖 华