浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初878号原告：赵娓，女，1970年3月9日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：程宝康，浙江六和（温州）律师事务所律师。被告：温州乾顺置业有限公司，住所地浙江省温州市来福门松台大厦1幢1901室。诉讼代表人：张丽平，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：潘建湖，男，该公司管理人员工。委托诉讼代理人：金锐鹏，男，该公司管理人员工。原告赵娓与被告温州乾顺置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。庭审中，原告赵娓及其委托诉讼代理人程宝康、被告的委托诉讼代理人潘建湖、金锐鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告向被告管理人申报的债权中4605701元就乾顺锦园第2、3幢1层112室营业房拍卖的价款优先受偿；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为:依法确认原告向被告管理人申报的债权中4605701元属于优先债权，并予以全部优先受偿。事实和理由：2012年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号201290004370032），约定购买乾顺锦园第2、3幢1层112室营业房，建筑面积共82.01平方米。合同签订后，原告按照约定支付了大部分房款，但直至2016年6月22日被告仍未履行交房义务。2016年10月14日，原告向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部已付房款4605701元与利息损失，以及向原告支付逾期交房违约金46057.01元。2016年11月17日，温州市鹿城区人民法院判决支持原告的诉讼请求。2017年4月1日，原告向法院申请执行，但被告无力返还房款并支付违约金。2019年9月，原告收到本院发布的通知书，知晓被告已进入破产程序，并根据通知书进行了债权申报，管理人审核后将原告申报的债权认定为普通破产债权。根据《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》[案号：（2014）执他字第23、24号]（以下简称《答复》），原告申报的债权为交付大部分款项的购房者所享有的购房款返还请求权。综上，根据债权性质，原告申报的债权应当依法享有优先受偿权。故原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告答辩称：一、原告申报的债权不属于法定的优先权。原告享有的是因合同解除产生的返还请求权与赔偿请求权，均为债权请求权，其在对应的房屋上既无物权担保，也无法定的优先权事由，故依法不享有别除权。此外，原告在乾顺锦园第2、3幢1层112室营业房上不具有排除其他权利的排他性权利。二、原告适用法律错误。从《答复》本身性质来看，是针对个案的答复，且从最高人民法院公开网站上无法找到正式文件，所以其效力的真实性以及适用范围是存疑的，而且《答复》中涉及的彩石山庄案系执行阶段的纠纷，最终该案通过和解结案，其处理方式并不能直接套用于本案。三、原告购买的乾顺锦园第2、3幢1层112室，属于为经营与投资而购买的营业房，不是消费性购房者，故不能适用相关规定。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.身份证，证明原告主体资格；2.企业基本信息，证明被告主体资格；3.温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14018民事判决书，证明被告应向原告支付逾期交房违约金46057.01元，退还原告购房款4605701元，并支付利息损失；4.异议答复函，证明被告管理人认定原告申报的债权不属于优先受偿的情形；5.商品房买卖合同、乾顺锦园结算单、销售不动产统一发票，证明原告购买乾顺锦园第2、3幢1层112室营业房，签订的合同已备案，并已按照约定支付大部分购房价款，且能与其它房产相区别。原告提供的上述证据，经庭审出示，被告质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但该些证据只能证明债权存在的事实，与该债权是否具有优先性并无关联性。本院经审查认为，被告对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该些证据予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.淘宝网司法拍卖截图，证明乾顺锦园第2、3幢1层112室已于2020年2月28日通过淘宝网司法拍卖平台以3943628.2元拍卖成交的事实；2.乾顺锦园第2、3幢1层112室缴纳税费情况，证明应缴纳增值税187791.82元、城建及教育费附加22535.02元、印花税1971.81元、土地增值税75116.73元、营业税230285.05元，合计517700.43元。被告提供的上述证据，经庭审出示，原告质证称：对证据1的真实性、合法性没有异议，但对原告所主张的购房款和优先受偿性没有直接关联。因为原告主张的债权4605701元属于在破产财产当中优先受偿权，而根据被告提供的证据显示，该房产实际交易价值与当时原告所支付的购房款相差甚大，被告应按照原告当时所支付的购房款来确定优先性。证据2系被告单方制作，对其内容的真实性不清楚，由法院依法予以审查认定。本院审查后，对该些证据予以确认，并据证据内容作为认定本案相关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2012年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201290004370032；备案登记号：20129801748），约定由原告购买被告开发的乾顺锦园第2、3幢1层112室，该商品房的设计用途为商业，建筑面积共82.01平方米，单价为111031.59元/平方米，总价为9105701元。合同签订后，原告按照约定支付购房款4605701元，被告未按约履行交房义务。2016年10月14日，原告向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部已付购房款4605701元，支付利息损失，以及向原告支付逾期交房违约金46057.01元。2016年11月17日，温州市鹿城区人民法院作出（2016）浙0302民初14018民事判决，确认原告与被告于2012年12月3日签订的《商品房买卖合同》于2016年6月24日解除，被告于判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金46057.01元，退还原告购房款4605701元并支付利息损失。2017年4月1日，原告向法院申请执行，但被告无力返还购房款并支付违约金。2019年9月3日，本院根据郑旭清、吴琴玲的申请，裁定受理温州乾顺置业有限公司破产清算一案，并于2019年9月9日指定国浩律师（杭州）事务所、浙江海昌律师事务所、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）担任该公司联合管理人。后原告向被告管理人申报债权，管理人核查后确认原告的债权金额为5258839.88元，债权性质为普通债权。原告认为其中购房款4605701元应为优先债权，享有优先受偿权，向管理人提出异议，管理人于2019年12月5日向原告出具异议答复函，确认该购房款4605701元不享有优先受偿权。原告对此不服，故诉至本院。2020年2月28日，被告管理人将乾顺锦园第2、3幢1层112室通过淘宝网司法网络拍卖，成交价格为3943628.2元；应缴纳增值税187791.82元、城建及教育费附加22535.02元、印花税1971.81元、土地增值税75116.73元、营业税230285.05元，合计517700.43元。本院认为，本案的争议焦点：一是原告所主张的4605701元债权是否属于优先债权；二是如属于优先债权，该债权的优先受偿金额。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复系针对《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的理解和适用作出，其中对“消费者”并未作出特别的限定条件，且应理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》并已备案，且已实际交付大部分购房款。该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但原告无固定工作，该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对原告及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。原告及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障，故原告所主张的4605701元债权符合前述批复中消费者享有优先权的条件，本院予以支持。关于争议焦点二，前述购房款优先权应仅限于涉案商品房，不应涉及被告名下他项财产，故原告诉请4605701元债权在被告破产财产中全部予以优先受偿，于法无据，本院不予支持。另原告亦应承担涉案商品房价格波动的风险，按其所实际交付的购房款占总价款的比例51%（4605701÷9105701）承担涉案商品房贬值的损失，故本案中原告所主张的4605701元债权优先受偿金额应为1747223元［（3943628.2-517700.43）×51%］。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下：一、确认原告赵娓申报的债权就乾顺锦园第2、3幢1层112室拍卖价款优先受偿1747223元；二、驳回原告赵娓的其他诉讼请求。本案案件受理费43646元，由原告赵娓负担27088元，被告温州乾顺置业有限公司负担16558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  叶希希审 判 员  叶 飞人民陪审员  沈纪运二〇二〇年七月七日法官助理黄小若代书 记员  柳声亮