湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2648号上诉人（原审原告）：湖北省玉马新能源有限责任公司，住所地武汉市洪山区书城路名士1号4号楼24层6号。法定代表人：伍小霞，该公司经理。委托诉讼代理人：李琴，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋娇娇，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉中央商务区股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：卢志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：何蓓，女，该公司法务。委托诉讼代理人：宋经传，湖北楚义君律师事务所律师。上诉人湖北省玉马新能源有限责任公司（以下简称玉马公司）与上诉人武汉中央商务区股份有限公司（以下简称中央商务区公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初4100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人玉马公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，依法改判中央商务区公司于判决生效之日起15日内向玉马公司赔偿损失6,215,791元；二、本案一、二审诉讼费用由中央商务区公司负担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但一审判决以玉马公司未举证证明损失为由未予支持玉马公司要求中央商务区公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任的诉求，属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”上述司法解释所规定的购房款一倍的赔偿金，是一种惩罚性赔偿责任，因为在商品房买卖过程中，购房者往往处于弱势，而开发商缘于其资金和信息优势，则可轻而易举的规避法律责任，购房者在遭遇欺诈销售时，难以维护其合法权益的现象普遍存在，因此法律才会规定惩罚性赔偿制度，意在充分保护购房者的合法权益，并对开发商的违约与不诚信的行为进行惩罚。根据本案一审查明的事实，中央商务区公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，违背诚实信用原则，因其违约行为导致合同被解除，玉马公司请求中央商务区公司按一倍购房款数额即6,215,791元支付赔偿，未超过前述规定的数额，符合法律规定，应予支持。一审判决对玉马公司主张的赔偿金不予支持，属于适用法律错误，是对法律的理解错误，没有充分保护上诉人的合法权益且未按照法律规定对中央商务区公司给予应有的惩罚。上诉人中央商务区公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求二审法院在查明本案事实的基础上依法改判；三、本案一审、二审诉讼费由玉马公司承担。事实与理由：1、一审判决对《芸海园认购协议书》的性质认定错误。一审法院将玉马公司与中央商务区公司签订的《芸海园认购协议书》认定为商品房买卖合同。但这一认定显然不符合事实。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当具备13项主要内容。而《认购协议书》仅对认购物业的房号和房屋价格进行了约定，对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他内容均无约定。因此，《芸海园认购协议书》不应当认定为商品房买卖合同。2、一审判决适用法律存在不当。一审判决中要求中央商务区公司承担玉马公司为诉讼支付的律师费8万元。而中央商务区公司与玉马公司之间并没有关于此项费用的约定。将此笔费用作为玉马公司的实际损失，要求中央商务区公司来承担甚为牵强。请求法院对该笔费用不予支持。玉马公司向一审法院起诉请求：1、判令解除玉马公司与中央商务区公司签订的《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》；2、判令中央商务区公司返还玉马公司购房款6215791元及利息（以中国人民银行同期同类贷款利率为基准，从2018年6月27日起计算至债务全部偿清之日止），利息截止至起诉日（2019.2.28）暂计184,764元；3、判令中央商务区公司向玉马公司赔偿损失6,215,791元；4、判令中央商务区公司支付玉马公司为实现债权而支出的律师费80,000元以及其他合理费用（包括但不限于保全保险费、公证费、鉴定费、评估费、执行费及其他所有支出的费用）；5、判令中央商务区公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月23日，玉马公司与中央商务区公司签订《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》，协议书约定，玉马公司购买中央商务区公司经核准预售的商品房，位于武汉市江汉区中央商务区泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元15层1室（建筑面积167.65平方米），原总价6,215,791元，优惠后总价格5,545,191元，其中包含物业装修款670,600元，玉马公司现缴付200,000元作为玉马公司履行协议书的定金，若将来双方签署《武汉市商品房买卖合同》，该定金可转为首期购房款。付款方式，一次性付款，在签订认购书后3日内交付全部装修款，且付清全部购房款。签署认购书后10日内赴签约地点与中央商务区公司签署《武汉市商品房买卖合同》。如通过房屋管理部门购房资格核查，但未能按上述约定日期签订合同，视为玉马公司放弃认购，中央商务区公司有权重新出售，定金将不予退还。如未通过资格核查，认购协议书自行废止，定金及相关款项无息退还。如玉马公司未能按上述约定日期签订《武汉市商品房买卖合同》，则双方签署的《室内装修委托合同》自动解除。双方签署《武汉市商品房买卖合同》，则认购书的认购效力终止。双方还约定了签署合同的其他资料等内容。双方盖章，经办人、审核人签名。玉马公司为了证实其诉讼请求成立，庭审中提交了浦发银行业务回单2张，第一张回单载明，2018年6月22日玉马公司通过银行向中央商务区公司支付200,000元，其中摘要为芸海园认筹金。第二张回单载明，同年6月26日玉马公司通过银行向中央商务区公司支付6,015,791元，摘要为芸海园购房款。还提交了《增值税发票》3张，第一张载明，玉马公司支付芸海园房地产预收款4,874,591元，中央商务区公司盖章；第二、三张分别载明，中央商务区公司分别收到芸海园房地产预收款各670,600元，中央商务区公司盖章。证明中央商务区公司收到购房款6,215,791元。还提交《微信聊天记录》，该记录载明，2018年6月27日至同年12月7日中央商务区公司工作人员与玉马公司法定代表人就房屋解押、签订合同及发生纠纷可能打官司、双倍返还定金等内容进行相互交流的记录。还提交了玉马公司与中央商务区公司工作人员谈话录音2份。第一份时间是2018年10月25日，地点泛海国际·桂海园，内容为：伍小霞与销售部顾问胡某谈话，伍小霞问胡某“这个房子不能网签是什么原因，6月付款，整整4个月了”，胡某回答“房屋属抵押状态销售”，问“抵押可以销售吗”，答“可以，有预售许可证是可以销售的，解押需要过程，原先很快的，差不多3个多月，现在稍微久一点，年底之前肯定会解决”，问“年底，干脆退钱”等。第二份时间是2018年12月24日，地点相同。内容为：伍某与销售部袁某谈话记录，主要内容是，伍小霞陈述付款6个月了，还不能签订合同，袁某表示认可，但是要违约金因没有出处，所以要走流程才可以。袁某表示可以送物业费，然后赶快签订合同。伍小霞认为，没有解押不能签订合同。玉马公司还提交了有关讼争房屋抵押的证据（抵押担保期限2016年7月27日至2019年7月26日）。还提交了武汉市住房保障和房屋管理局的有关通报、2018年2季度开发企业信用信息统计清册、城市留言板等证据，证明中央商务区公司存在多处违规销售情况被相关部门处罚。还提交了《民事委托代理合同》及80,000元银行回单，证明律师费用。对上述证据，中央商务区公司认为，对认购协议书的真实性认可，对证明目的不认可，认购协议书不是买卖合同，同时该协议不具备买卖合同的主要内容。对银行回单和发票的真实性表示认可，收到了购房款。对《聊天记录》真实性有异议，存在篡改的可能性，不能完整的反映双方聊天的过程，同时证明玉马公司是知道房屋抵押的，要求尽快解押。对录音真实性不认可，不能证明是与中央商务区公司工作人员的录音，内容也存在剪辑的可能性。对抵押查询报告表示认可，可以证明2019年2月1日办理了解押登记，双方具备履行的条件。对违规处罚的证据真实性、关联性不认可。对律师代理合同及金额认可，但是没有相应合同约定。庭审中，中央商务区公司提交了《建设工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》。对上述证据，玉马公司认为，对证据真实性没有异议，证明目的有异议，重点是，签订合同时是否告知玉马公司抵押事实。对中央商务区公司名称变更，玉马公司没有异议。上述证据经质证认证后，一审法院依法予以采信。起诉状副本送达日期2019年4月30日。一审法院认为，玉马公司与中央商务区公司之间系房屋买卖合同纠纷。2018年6月23日，玉马公司与中央商务区公司签订《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》是双方的真实意思表示，协议未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该协议约定，玉马公司购买中央商务区公司经核准的预售商品房，房屋坐落武汉市江汉区泛海国际居住区·芸海园8号楼1单元15层1室（建筑面积167.65平方米），总价格6,215,791元，协议签订后3日内一次性付清全部购房款，玉马公司必须在签署协议后10日内，赴签约地点与中央商务区公司签订《武汉市商品房买卖合同》，签署合同后认购协议效力终止。双方还约定了200,000元的履行协议定金条款及返还条件。从本案查明的事实看出，上述协议签订后，玉马公司向中央商务区公司支付了200,000元定金及6,015,791元的购房款。证据显示，上述商品房认购协议约定了当事人名称、商品房价款、商品房基本状况、销售方式、总价款付款方式及付款时间、定金违约责任等事项，符合商品房买卖合同主要内容。最高人民法院司法解释规定，商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。因此，玉马公司与中央商务区公司签订的《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》应认定为买卖合同。玉马公司提交的微信记录、录音等证据，证明了认购协议履行中中央商务区公司违约的部分事实。中央商务区公司虽对此提出异议，但没有足以反驳的相反证据，因此应当确定该证据的证明力。双方签订的协议中约定，签约后10日内到签约地点签订《武汉市商品房买卖合同》，而事实上因中央商务区公司原因未签订，再到微信记录、录音载明的因房屋抵押而不能按约网签的事实证明，在履行认购协议中，中央商务区公司违约属实。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；最高人民法院有关商品房买卖司法解释规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿全部损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因此，玉马公司请求判决确认解除认购协议书、返还购房款6,215,791元及利息的诉讼请求符合事实和法律规定，该请求一审法院依法予以支持。解除协议时间从起诉状副本送达之日起计算。可以请求承担与应当赔偿不能混同，玉马公司请求判决中央商务区公司赔偿损失6,215,791元没有提交相应损失的证据，该请求不符合法律的规定，损失应以不超过实际损失额为限。本案中证据显示，玉马公司损失主要是利息损失。因此，玉马公司请求判决中央商务区公司赔偿6,215,791元损失的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。为了追偿债务委托律师诉讼的费用，是玉马公司的实际损失，玉马公司提供了相应协议及80,000元票据证明其发生损失真实可信。所以，玉马公司请求判决中央商务区公司支付律师费80,000元的诉讼请求，符合事实和法律规定，一审法院依法予以支持。中央商务区公司的部分抗辩理由，因与事实和法律相悖，抗辩不能成立。综上所述，玉马公司与中央商务区公司之间的纠纷属房屋买卖合同纠纷。玉马公司的部分诉讼请求符合事实和法律规定，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认玉马公司解除《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》的行为有效，协议已于2019年4月30日解除；二、中央商务区公司于本判决生效之日起15日内返还玉马公司购房款6,215,791元及利息（以6,215,791元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年6月27日起至实际支付日止）；三、中央商务区公司于本判决生效之日起15日内向玉马公司支付律师费80,000元；四、驳回玉马公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97,978元，由玉马公司负担45,000元、中央商务区公司负担52,978元（此款玉马公司已预付，中央商务区公司应付部分随同上述应付款一并支付玉马公司）。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，玉马公司与中央商务区公司于2018年6月23日签订的《泛海国际居住区·芸海园认购协议书》合法有效。该协议约定了当事人名称、商品房价款、商品房基本状况、销售方式、总价款付款方式及付款时间、定金违约责任等事项，符合商品房买卖合同的主要内容，且中央商务区公司已收到玉马公司支付的全部购房款，故一审法院认定该合同为买卖合同，符合法律规定。因中央商务区公司所出售的房屋已设立抵押，导致双方未能在合同约定的时间内签订正式的商品房买卖合同，中央商务区公司应当承担违约责任。玉马公司可以请求中央商务区公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审法院考虑到武汉市房价一直趋于稳定状态的因素，确定玉马公司的实际损失为资金占用的利息损失及玉马公司为维护自身合法权益所支出的律师费8万元，从而判决由中央商务区公司承担赔偿责任，未违反法律规定。综上所述，上诉人玉马公司和上诉人中央商务区公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费153,289元，由上诉人湖北省玉马新能源有限责任公司负担55,311元，上诉人武汉中央商务区股份有限公司负担97,978元。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年七月二十日书记员  邬云格