河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终997号上诉人（原审原告、反诉被告）：连英奎，男，汉族，1981年12月20日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：周宝珠、王亚凯，河南平允律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高红霞，女，汉族，1969年3月31日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：张建辉，河南汇星律师事务所律师。原审第三人：漯河居佳房产中介服务有限公司，住所地：漯河市郾城区嵩山路与辽河路交叉口南100米，统一社会信用代码：914111003534242987。法定代表人：孔艳姣，女，汉族，1973年1月10日出生，住漯河市郾城区。上诉人连英奎因与被上诉人高红霞、漯河居佳房产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人连英奎及其委托代理人周宝珠、王亚凯，被上诉人高红霞及其委托代理人张建辉、原审第三人漯河居佳房产中介服务有限公司（以下简称居佳中介公司）法定代表人孔艳姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连英奎上诉请求：一、撤销郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4384号民事判决，改判被上诉人继续履行合同并支付逾期履行的违约金（从2018年4月1日起，每日付852元至被上诉人将房屋过户给上诉人之日止），并判决驳回被上诉人的反诉请求；二、本案原一审、二审及重审一审、二审诉讼费用，保全费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院把上诉人要求依约履行合同的行为认定为强买强卖，认定事实错误。上诉人与被上诉人于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》及2017年10月1日签订的《房屋买卖合同补充协议》，是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，双方在签订合同后就应当受到合同的约束。被上诉人违反合同约定，反悔不卖房屋，是导致本案房屋买卖合同不能继续履行的直接原因。二、一审法院适用法律错误。1、一审法院适用我国《民法总则》第五条，认定双方继续履行合同违反自愿原则，不符合公平交易原则，判决解除双方的房屋买卖合同属于适用法律错误。根据原二审民事判决书[(2018)豫11民终2366号]查明的事实，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同具备了完全履行的条件。案涉房屋已经在相关部门登记备案，被上诉人已缴纳全部房款且开发商为其出具的有购房发票，开发商于2018年5月底也已经向被上诉人如期交付房屋。双方的房屋买卖合同具备了履行的条件，双方的合同目的能够实现。2、一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条的规定，以双倍返还定金为代价解除合同，属适用法律错误。本案上诉人所交的定金为履约定金，而不是解约定金。三、一审法院适用我国《合同法》第一百一十六条规定不支持上诉人请求被上诉人支付逾期履行的违约金的诉求是错误的。本案中，双方签订的合同第八条违约责任第四项约定：“甲乙双方立契后，如甲、乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总价款1‰的违约金”。再根据双方之间的《补充协议》第2条约定：“……暂约定2018年3月31日前必须办理完毕产权变更手续，甲乙双方积极提供手续……”。在实际履行过程中，被上诉人以种种理由拖延、拒绝协助上诉人办理房屋变更手续，已构成违约。因此，应根据双方合同约定判决被上诉人承担逾期履行的违约责任。被上诉人答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。事实与理由：1、被上诉人不存在违约行为。被上诉人与上诉人通过第三人居佳公司签订房屋买卖合同后，依照约定将原始购房合同、购房发票及契税发票等提供给了第三人，第三人已全部履行合同义务，后又签订补充协议，足以证明不是被上诉人不想出卖房屋。2、房屋买卖协议之所以没有履行，是案涉房屋存在政府补贴及房屋交易机构改革所导致的，并非被上诉人恶意不配合。案涉房屋所在的小区均未办理产权登记证书，进一步说明双方所签的房屋买卖合同及补充协议是无法履行的。3、被上诉人之所以没有提出上诉，是因为每天忙碌，不想为打官司遭受损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人答辩称：签完协议后，由于房子补贴及其他问题，房子一直未过户。请求法院依法处理。连英奎向一审法院起诉请求：1．依法判令被告继续履行合同并支付逾期履行的违约金（从2018年4月1日起每日付852元至被告将房屋过户给原告之日止）；2．本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年5月11日，被告高红霞与原告连英奎及居间方居佳公司签订了《房屋买卖合同》，约定被告高红霞将其拥有的位于金色华府君苑（一期）3幢2单元25层2505号房屋（建筑面积113.24m2）出卖给原告连英奎；房屋及其配套设施的总价款为852000元；原告应于本合同签订时支付定金65000元；付款方式为一次性付款，原告应在立契过户的当日向被告付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金；原、被告双方应在本合同签订之日后90个工作日内共同到相关部门办理立契过户手续；甲方（被告）若违反合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。乙方（原告）若违反合同约定，其无权要求返还定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。该合同签订当日，原告向被告支付了65000元定金，被告向原告出具了65000元的定金收据。其中50000元被告收取，另15000元被告交于第三人居佳中介。2017年10月1日，原告连英奎与被告高红霞及居间方居佳公司又签订了《关于高红霞连英奎房屋买卖合同补充协议》，约定截止到10月1日尚未办理产权变更手续，经双方协商，居佳公司见证签订以下补充协议：1．原合同第十条的第6小条作废；2．原合同其他条款不变；3．暂约定2018年3月31日前必须办理完毕产权变更手续，原、被告双方积极提供手续，居佳公司积极办理产权变更手续；如到期还未过户完毕，协商解决。补充协议签订后，双方对合同的履行即产权的变更时间及购房款的支付又进行协商，但未达成一致意见，房屋买卖合同未实际履行，遂形成本诉。一审法院认为，关于原、被告所签订的合同是否应继续履行问题。《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”本案在履行过程中，双方产生争议，引起诉讼纠纷，连英奎要求继续履行合同，高红霞要求解除合同。本院认为，双方的买卖合同虽然是建立在自愿、平等的基础上签订的，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，但是买卖应当遵循自愿原则，不能建立在强买强卖的基础之上。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方可以以双倍返还定金为代价解除主合同，对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”本案在原告交付定金后，双方当事人的主合同义务均尚未履行期间，双方产生纠纷并引起诉讼，被告高红霞也明确表示解除合同不再继续履行，并提起了反诉，因此双方的合同继续履行有违自愿原则，也不符合公平交易原则，故双方的房屋买卖合同应当予以解除。关于双方应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案在原一审庭审中，第三人居佳中介孔艳姣提交证明两份，证明合同没有履行存在的一些因素，因其没有出庭接受询问而未被采信，本次庭审中，居佳公司作为第三人，称“2017年双方签订合同时约定过可以签订合同更改手续，因为政府补贴款的原因，手续没有办完所以签订了个补充协议，我公司多次催高红霞办理签订合同更改手续，但是高红霞一直没有过来办，原始合同也没有更改，收取的15000元是办证的手续，现在在我公司存放。补办原始合同，需要高红霞本人去开发商领取，高红霞一直拖，没有去领取，我公司打了无数个电话，一直到最后三天前。”据此可以证明，解除合同虽然系高红霞的权利，也因政府补贴、补办房产手续问题耽误合同履行，但是在合同履行过程中，高红霞违反合同约定反悔房屋过户确存在违约，因此，高红霞应当承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中约定：甲方（被告）若违反合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。乙方（原告）若违反合同约定，其无权要求返还定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。庭审中查明，该合同签订当日，原告向被告支付了65000元定金，被告向原告出具了65000元的定金收据。故被告应将该65000元双倍返还，即返还130000元；《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故对双方房屋总价款的5%作为违约责任金的约定，本院不予支持。双方房屋买卖合同解除后，由于缔约过失责任造成的其他损失，可另行协商解决或另案起诉。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除本诉原告连英奎与本诉被告高红霞于2017年5月11日签订的《房屋买卖合同》及2017年10月1日签订的《房屋买卖合同补充协议》。二、本诉被告高红霞于本判决生效后十日内双倍返还本诉原告连英奎定金130000元。三、驳回本诉原告连英奎的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告高红霞的其他反诉诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案上诉人与被上诉人及居间方居佳中介公司签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，高红霞向居佳中介公司交付原始合同、购房发票、契税发票等手续，协助对方办理过户手续，连英奎依照合同约定支付定金65000元，双方依照合同约定完成了各方的义务。但后来，案涉房屋由于政府补贴以及高红霞一直不补办原始合同的原因，导致在约定的期限内（2018年3月31日前）办不成产权过户手续，连英奎也没有按合同约定支付购房款，合同没有履行完毕。高红霞负有协助对方办理过户登记的义务，在明知房屋没有进行过产权登记的情况下，对购房合同目的不能实现负有主要责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”因此，由于案涉房屋至今未办理产权登记手续，也无法办理产权过户手续，合同事实上已不能履行，本案双方签订合同的目的已无法实现，合同应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方在《房屋买卖合同》中约定：甲方（被告）若违反合同约定，应双倍返还乙方交付的定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。乙方（原告）若违反合同约定，其无权要求返还定金，并支付相当于房屋总价款的5%作为违约责任金。高红霞不能协助对方办理产权过户手续，违约在先，应负违约责任。上诉人连英奎已支付定金65000元，根据双方合同约定，高红霞应双倍返还上诉人连英奎交付的定金。对双方房屋总价款的5%作为违约责任金的约定，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人连英奎负担。本判决为终审判决。审判长 李 冲审判员 郭伟超审判员 汪立胜二〇二〇年七月十三日书记员 吕亚楠