浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1053号 原告（反诉被告）：衢州市柯城食味天快餐店，统一社会信用代码92330802MA2FUE4YX3，住所地衢州市区下街72号。 经营者：童慧云，男，1979年8月30日出生，汉族，住衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：郑建飞，浙江厚仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈根凤，女，1964年10月27日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告（反诉原告）：何芳，女，1968年5月20日出生，汉族，住衢州市柯城区。 陈根凤、何芳共同委托诉讼代理人：琚铮，浙江天赞（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：范建华，男，1953年12月30日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告（反诉原告）：叶进，男，1968年11月24日出生，汉族，住衢州市柯城区。 原告（反诉被告）衢州市柯城食味天快餐店（以下简称食味天快餐店）与被告（反诉原告）陈根凤、何芳、范建华、叶进房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。食味天快餐店的经营者童慧云以及委托诉讼代理人郑建飞，陈根凤、何芳的共同委托诉讼代理人琚铮以及叶进、范建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告食味天快餐店向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.判令被告返还原告押金1000元；3.判令被告共同归还原告停产停业损失补偿款204500元，配合房屋征收调查、评估奖励12050元，按期腾空搬迁奖励56400元；4.本案的诉讼费用由各被告承担。庭审过程中，原告变更第三项诉讼请求为：要求四被告共同归还停产停业损失补偿款201943元，配合房屋征收调查、评估奖励补偿12056元，按期腾空搬迁奖励56448元，装修补偿44065元，搬迁费补偿4234元。事实和理由：2012年5月，原告和被告签订房屋租赁合同，约定原告承租被告所有的坐落于衢州市区下街72号的房屋。原告承租后对店面进行装修。2019年7月，为了响应衢州市古城双修活动，原告积极配合并根据政府要求于2019年8月13日及时腾空店面并搬迁。经查，被告获得停产停业损失补偿款201943元，配合房屋征收调查、评估奖励补偿12056元，按期腾空搬迁奖励56448元，装修补偿44065元，搬迁费补偿4234元。原告认为其作为实际经营者应当享有上述几笔费用，但被告占为己有，故向法院提起诉讼。 本诉被告陈根凤、何芳辩称，首先，原告主体不适格。根据双方2012年签订的书面租赁合同，一方主体是童慧云，虽然其是原告食味天快餐店的实际经营者，但从法律上看，个体工商户和个人是两个主体，不能完全等同，从合同相对性来说，起诉主体应该是童慧云，而非食味天快餐店，故请求驳回起诉。其次，双方在2015年5月31日租期到期后没有签订新的书面合同，双方形成不定期租赁合同。原告2019年8月13日腾空房屋后租赁合同已经解除。第三，原告主张的五项费用是四被告基于政府拆迁补偿所获得的应有补偿，和政府签订的补偿协议是获得补偿的法律基础，原告主张的法律基础是租赁合同，双方没有对五项费用进行约定，所以原告的第三项诉请没有事实和法律依据。第四，原告主张的押金证据不足，不能证明曾经向被告交付押金，被告实际也没有收到。综上，请求驳回原告的本诉诉讼请求。 本诉被告叶进、范建华均同意被告陈根凤、何芳的答辩意见。 反诉原告陈根凤、何芳、叶进、范建华共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付占用租赁物期间的占用费24333元（从2019年6月1日起计算至2019年8月13日）、水费140.7元、电费1179.86元，合计25653.56元；2.要求被告承担反诉诉讼费用。事实和理由：2012年4月20日，原告与被告的经营者童慧云签订了一份为期三年的租赁合同（2012年6月1日至2015年5月31日）。合同到期后，双方未续签新的书面协议。被告于2019年8月13日将租赁物交还原告，未支付占用费并且拖欠水费、电费，上述费用应当由被告承担，故原告向法院提起反诉。 反诉被告食味天快餐店辩称，被告的经营者童慧云实际从2007年起就承租四原告所有的房屋，直至2012年童慧云成立食味天快餐店后才以快餐店的名义经营。期间双方多次签订租赁合同，最后一份合同时间是2018年5月20日，四原告同意降低租金为每年100000元。因被告已经在2018年5月14日即最后一份租赁合同签订之前将120000元转入四原告之一的范建华卡内，返还比较麻烦，所以说好100000元支付当年租金，20000元抵扣下一年租金，原告主张尚欠占用费不能成立。因为搬迁的时候比较急，被告尚未知晓水电费数额，故同意支付相应水电费用，但是不同意支付电费违约金。 食味天快餐店为证明自己的主张，提供了房产登记信息查询记录，2012年4月20日、2018年5月20日的租赁合同，衢州市区国有土地上房屋征收补助和奖励标准，银行交易明细单，收款收据、收条等装修费用支出凭证，水电费缴费清单、搬迁照片等作为证据。陈根凤、何芳、叶进、范建华对2018年5月20日的租赁合同、装修费用支出凭证有异议，对其他证据真实性没有异议，其中叶进对在2018年5月20日租赁合同上签名的真实性没有异议。叶进向本院提供了2018年5月20日的租赁合同作为证据（与原告提供的合同相比没有“范建华”三个字）。陈根凤、何芳向本院提供了收取120000元租金的银行交易明细、水电费缴费单，食味天快餐店对上述证据真实性没有异议。范建华未向本院提供证据。同时，本院根据食味天快餐店的申请，调取了货币补偿协议、房屋征收评估结果报告、装修及附属物评估报告、衢州市区古城双修国有土地上房屋征收补偿方案，双方当事人没有异议。根据本案的证据，本院对双方当事人没有争议的如下事实予以确认。 坐落于衢州市间，二层营业房Ｐ轴至Ｍ轴二间的商业用房系范建华、陈根凤、叶进、何芳共有，2000年3月22日办理登记。后四人将该处房产出租给案外人经营，租赁期限内，童慧云于2007年起实际使用并经营餐饮店。租赁期限届满后，童慧云就承租该房屋与陈根凤、范建华签订《租赁合同》，约定租赁期限为2012年6月1日至2015年5月31日，年租金为120000元，签订协议之日起三天内一次性付清当年房租，以后每年按上年度同等时间支付。2012年5月14日食味天快餐店注册成立并一直在涉案租赁房产内经营，每年租金由陈根凤或者范建华收取，最后一次支付时间为2018年5月14日，金额为120000元。租赁期限届满后，双方未再签订新的书面协议，直至2018年5月20日，童慧云与叶进签订《租赁合同》，其中约定年租金为100000元。2019年1月11日，衢州市柯城区人民政府发布《衢州市柯城区人民政府关于衢州市区古城双修国有土地上房屋征收范围的公告》，涉案房产属于被征收范围。2019年7月28日，范建华、叶进、陈根凤、何芳作为被征收人签订《衢州市区国有土地上房屋征收补偿协议（货币补偿）》，获得装修补偿44065元，搬迁费补偿4234元，非住宅停产停业损失补偿201943元，配合房屋征收调查、评估奖励12056元，按期腾空搬迁奖励56448元等费用。食味天快餐店于2019年8月13日从承租房屋内搬离。腾空后，尚有8月份水费140.7元、电费805.89（含违约金12.69元）未结清。现食味天快餐店认为其作为实际经营者，范建华、叶进、陈根凤、何芳获得的装修补偿，搬迁费补偿，非住宅停产停业损失补偿，配合房屋征收调查、评估奖励，按期腾空搬迁奖励应当由其享有，故向本院提起诉讼，诉讼过程中，范建华、叶进、陈根凤、何芳提出反诉。 另查明，《衢州市区古城双修国有土地上房屋征收补偿方案》对相关补偿、奖励标准作了规定，其中明确征收非住宅房屋造成的停产停业损失，按被征收房屋评估补偿价值（不含附属物、装修）等其他费用的5%给予被征收人一次性经济补偿。被征收人在房屋征收调查、评估规定时间内积极配合房屋征收实施单位、房地产价格评估机构做好被征收房屋调查、评估工作，且在房屋征收决定规定期限内按时签约的，按户给予分段累计奖励。被征收人在房屋征收决定规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空搬迁的，给予一次性奖励。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本诉原告食味天快餐店主体是否适格。根据民法总则的规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，在诉讼中，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。由此可见，自然人与其工商登记的个体工商户为同一责任主体，字号仅仅是个体工商户商业经营的外在形式，并不影响实体权利义务的承担。本案中，童慧云系食味天快餐店的实际经营者，涉案租赁房屋从2012年至2019年一直由食味天快餐店经营使用，本诉被告以合同相对性为由主张本诉原告主体不适格，要求驳回起诉的意见，本院不予支持。 二、双方租赁合同是否已经于2019年8月13日解除。根据合同法的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的书面租赁合同确定的租赁期限到2015年5月31日，到期后未重新签订书面协议，而承租人继续使用租赁物，出租人继续收取租金未提异议，双方视为形成不定期租赁合同关系。现因租赁房产被列入征收范围，食味天快餐店于2019年8月13日腾空搬迁，双方租赁合同项下权利义务已无履行必要及可能，故双方之间的租赁合同已经于2019年8月13日解除，本诉原告无再请求解除合同之必要。本诉被告关于合同已经解除的意见，本院予以采纳。 三、食味天快餐店主张的停产停业损失补偿，配合房屋征收调查、评估奖励，按期腾空搬迁奖励，装修补偿，搬迁费补偿五项费用的享有主体。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。由此可见，有权获得征收补偿的主体应为房屋所有权人。本案中，食味天快餐店主张的五笔费用及金额系《货币补偿协议》所确定，而该协议订约主体为征收部门与被征收人即所有权人陈根凤、何芳、范建华、叶进，并非食味天快餐店。根据合同相对性原则，食味天快餐店既然不是补偿协议的当事人就无权直接享有因补偿协议产生的权利。食味天快餐店在庭审中明确其向陈根凤、何芳、范建华、叶进主张权利的基础是双方之间的租赁合同，但承租人基于租赁合同关系可以获得相应利益与所有权人基于征收补偿关系获得的征收补偿、奖励并不同一，具体项目及金额应当按照租赁合同约定或租赁相关法律规定处理。因此，食味天快餐店认为补偿协议确定的项目和金额应归其所有的意见，无事实和法律依据。其次，具体分析原告主张的各笔费用。根据《衢州市区古城双修国有土地上房屋征收补偿方案》的规定，停产停业损失补偿是以被征收房屋评估补偿价值作为计算标准的，可见补偿金额大小依赖于被征收房屋的价值，而食味天快餐店不是被征收房屋的所有权人，主张该笔费用无权利基础。食味天快餐店认为征收补偿方案赋予生产经营者异议权说明相关款项应给予实际经营者。对此本院认为，范建华、叶进、陈根凤、何芳作为商业用房的所有权人，将房产用于出租本身就是一种经营方式，同样属于经营者，现房产被征收，对出租造成影响，同样会产生停产停业损失。因此，对食味天快餐店的该意见，本院不予采纳。有权获得配合房屋征收调查、评估奖励的前提是配合做好被征收房屋调查、评估工作并按时签约，相关行为主体只能是所有权人，食味天快餐店主张该笔费用无权利基础。关于按期腾空搬迁奖励，食味天快餐店认为正是基于其按时腾空，所有权人才能获得该笔奖励。对此本院认为，作为不定期租赁合同，不管涉案租赁房屋是否被征收，出租人均有权随时解除合同，承租人仍应当履行腾空的义务，因此出租人获得该笔费用并非因为承租人作出了额外贡献，对食味天快餐店的该意见，本院不予采纳。关于装修补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。由此可见，承租人可以基于租赁合同关系主张装修损失补偿，但该损失补偿与征收部门支付给所有权人的装修补偿属于不同法律关系产生的结果，所以其不能直接要求分得所有权人在征收补偿关系中获得的补偿款。本案中，因租赁房产被征收而导致租赁合同解除，系不可归责于双方的事由，对于装修残值损失，本院根据公平原则分担。本诉被告主张交付房产时已有装修，但根据庭审查明事实，童慧云自2007年起即在涉案租赁房产内经营餐饮店，食味天快餐店也已经营七年多，即使该房产带装修交付，也已无法适应十多年的经营需要，食味天快餐店重新装修有必然性。因租赁房产已被征收拆除，对装修部分的价值无法确定，本院参照征收时对食味天快餐店的装修现状作出的价值认定酌情确定42957元。关于搬迁费，涉案租赁房产在征收时实际由食味天快餐店经营使用，因此腾空、搬迁行为实际由承租人完成并发生搬迁费用，而所有权人无需进行搬迁故未产生相应费用。在房屋征收部门已经向所有权人支付搬迁费用的情况下，该笔费用应当支付给实际行为人，否则有违公平原则。因此，本诉原告要求本诉被告支付搬迁费4234元的请求，本院予以支持。 四、食味天快餐店是否需要承担2019年6月1日至2019年8月13日的占用费。双方对于食味天快餐店租金一年一付，最后一次支付时间为2018年5月14日的事实没有争议，争议焦点在于当年租金为120000元还是100000元。食味天快餐店主张四位所有权人同意变更租金为每年100000元，因此剩余20000元应抵扣下一年租金，而范建华、叶进、陈根凤、何芳均不予认可。根据物权法的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，租赁房产由范建华、叶进、陈根凤、何芳四人共有，四人均有对租赁房产进行管理的权利，包括降低租金的决定权。虽然食味天快餐店提供了2018年5月20日的租赁合同以证明年租金降为100000元，但该合同仅有叶进一人签名，其余三人未予追认，且叶进对订约目的亦提出了异议。结合食味天快餐店自认从未见过何芳，未和何芳通过电话的陈述与其主张四人同意降低租金的意见相互矛盾，本院认为双方并未对租金条款作出变更，年租金仍为120000元。食味天快餐店认为叶进可以代表所有产权人的意见，不论是有权代理还是表见代理，均无事实和法律依据。现双方租赁合同于2019年8月13日解除，食味天快餐店并未举证证明已付清租金，应当补足2019年6月1日至8月13日的租金。反诉原告要求支付24333元的请求，本院予以支持。对食味天快餐店同意承担的水电费本院予以确认。虽然食味天快餐店对承担电费违约金有异议，但根据其自认搬迁第二天一早政府即张贴封条的陈述，8月份产生的电费及相关责任均应由其承担，故对反诉原告主张的水费140.7元、电费1179.86元予以支持。 此外，食味天快餐店要求出租人返还押金1000元，因未提供其已交纳该笔费用的依据，本院不予支持。 综上所述，双方租赁合同已于2019年8月13日解除。合同解除后，食味天快餐店确实产生的装修损失、搬迁费损失合理部分本院予以支持47191元。本诉原告要求被告支付的其他费用，因无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求被告支付占用费24333元，本院调整费用性质为租金并对金额予以支持。反诉原告要求被告承担水电费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十四条、第五十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，判决如下： 一、本诉被告范建华、叶进、陈根凤、何芳共同支付本诉原告衢州市柯城食味天快餐店装修费用损失42957元、搬迁费用损失4234元，合计47191元； 二、反诉被告衢州市柯城食味天快餐店支付反诉原告范建华、叶进、陈根凤、何芳租金24333元、水电费1320.56元，合计25653.56元； 判决第一项、第二项相互折抵，本诉被告范建华、叶进、陈根凤、何芳应于本判决生效之日起十日内支付本诉原告衢州市柯城食味天快餐店21537.44元。 三、驳回本诉原告衢州市柯城食味天快餐店的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6096元，减半收取计3048元，由本诉原告衢州市柯城食味天快餐店负担2558元，由本诉被告范建华、叶进、陈根凤、何芳负担490元；反诉案件受理费221元，由反诉被告衢州市柯城食味天快餐店负担，于本判决生效之日七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  王俪婧 二〇二〇年七月十五日 书记员  王 婷