湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2513号上诉人（原审被告）：郭大龙，男，1988年4月24日出生，汉族，武汉房冠房地产经纪有限公司执行董事，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：张汉芝，武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李宁，女，1987年5月11日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：周汉城，男，1961年11月9日出生，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审被告）：武汉房冠房地产经纪有限公司，住武汉市硚口区解放大道486-494号1栋106室。法定代表人：郭大龙，执行董事。被上诉人（原审被告）：罗晋，男，1988年8月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：章美妮，湖北驰纵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佘代霞，女，1963年4月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审被告）：肖威，男，1962年5月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人郭大龙因与被上诉人李宁、武汉房冠房地产经纪有限公司（以下简称房冠经纪公司）、罗晋、佘代霞、肖威房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初6296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭大龙上诉称：一、一审对事实部分已查明，但在本案中未表述，表现在两个方面：1、在房屋权属问题上，李宁是知晓房屋权利人为第三人，郭大龙在出卖该房屋时，已表明是其母亲的房屋，签合同时已告知李宁，看房子时也告知。李宁作为一个完全行为能力人，投资购买房屋作出重大决定最基本的应该全面了解、分析房屋的来源、结构、地段、楼层、价位，公司的其他员工都知道，难道李宁不知道吗?对此，李宁是知道出售的房屋是郭大龙母亲即第三人的，而一审在事实部分并没有表述这一点。2、在支付房款的问题上，李宁的第一笔是通过郭大龙同意支付给罗晋的，第二、第三笔没有经过郭大龙同意，李宁直接付给了罗晋，此点一审在事实部分未表明。李宁在支付房款时，在一审多次提到第一笔房款是通过郭大龙同意支付给罗晋的，此笔款郭大龙安排人员和车辆到银行转账的，而第二、第三笔郭大龙不清楚。二、一审法院判决郭大龙退还全部购房款错误。从支付房款和收取房款情况看，第一笔郭大龙表示愿意承担，但第二笔和第三笔是李宁和罗晋私下串通，此两笔款项合计25万元和4.9万元应由罗晋退还。李宁和郭大龙是房屋买卖合同关系，为什么不经过郭大龙同意，自作主张将房款直接支付罗晋?郭大龙卖房是个人行为，不是公司行为，罗晋是公司员工，罗晋是代表公司收款，还是代表郭大龙个人收不清楚。郭大龙作为合同出卖方，一审法院判决三笔款项全部由郭大龙承担是错误的，罗晋也承认收到此款，应由罗晋直接退还。三、一审法院判决郭大龙支付违约金和赔偿金错误。郭大龙没有故意隐瞒房屋实际权利人，李宁实际知道房屋系第三人仍购买，不是善意有偿取得财产人，这一事实李宁有过错，导致合同无效，不能继续履行。根据《合同法》58条规定，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。请求二审法院撤销一审判决第二、三、四项，本案诉讼费用由罗晋承担。李宁答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。罗晋答辩称：从罗晋提交的聊天记录中可以看出，是郭大龙授意罗晋收取款项。罗晋不应承担返还责任。请求驳回上诉，维持原判。房冠经纪公司答辩称：罗晋收了钱，和房冠经纪公司没有关系。佘代霞答辩称：房款一分钱没有收到，现在让郭大龙还钱错误，钱应由罗晋还，三笔钱都在罗晋手上。一审判决错误，应该发回或改判。肖威未到庭陈述意见。李宁向一审法院起诉请求：1、依法解除李宁与郭大龙、房冠经纪公司之间签订的合同编号0001116《存量房居间（买卖）合同》；2、判令郭大龙、房冠经纪公司、罗晋共同向李宁返还购房款人民币550000元；3、判令郭大龙向李宁赔偿房屋装修损失费人民币11445元；4、判令郭大龙向李宁支付违约金人民币20000元，房冠经纪公司、罗晋对上述款项承担连带赔偿责任；5、本案诉讼费由郭大龙、房冠经纪公司、罗晋承担。一审法院查明，房冠经纪公司于2017年4月25日成立，经营范围包括经营房地产经纪服务、房屋租赁信息中介咨询服务、商品房销售、房屋维修、装饰工程施工，法定代表人系郭大龙，股东有3人：郭大龙（持股比例34%）、刘义（持股比例33%）、张财（持股比例33%）。罗晋与郭大龙2017年初因为同事关系认识，罗晋于2018年年初入职房冠经纪公司，在该公司做经纪人，管理财务。房冠经纪公司于2019年5月停业。罗晋名下注册有武汉房达峰房地产经纪有限公司，也系房地产经纪公司，2019年5月31日成立，罗晋系法定代表人、股东（持股比例55%），另一名股东系赵施顺（持股比例45%）（赵施顺在房冠经纪公司停业前系该公司的经纪人、店长）。李宁与罗晋系朋友关系（李宁与罗晋的妻子系高中同学）。佘代霞、肖威系夫妻关系，于1987年7月24日登记结婚，郭大龙系佘代霞、肖威之子。位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区17栋1单元2803室（建筑面积73.07平方米）房屋系佘代霞于2014年12月9日自其侄子佘晨光处通过仲裁调解让渡获得该房屋权益。佘代霞于2015年取得该房屋后进行了装修，并将房屋交给其子郭大龙居住使用。2018年年底，郭大龙将上述位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区17栋1单元2803室（建筑面积73.07平方米）房屋挂在房冠经纪公司出售。2019年3月初，李宁计划买房，罗晋给李宁介绍了诉争房屋。郭大龙将诉争房屋钥匙交给房冠经纪公司店长赵施顺，由其带李宁看房。同年3月17日，在房冠经纪公司店内，郭大龙作为卖方（甲方）、李宁作为买方（乙方）、房冠经纪公司作为经纪代理方（丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》（合同编号：0001116）一份，约定：甲方出售的房屋位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠17栋1单元2803号房，建筑面积73平方米。房屋交易成交价为人民币620000元。合同签订之日，乙方支付定金人民币1000元（定金自动转为房款）。合同签订当日，甲方将合同中房屋的产权证（商品房合同）原件、土地证原件、交由丙方保管，用于办理过户、贷款手续。乙方剩余购房款人民币619000元支付方式为：首付人民币300000元于2019年3月25日前存入中介账户，由中介方保管，尾款人民币319000元于乙方人民币70000元放款后和其余房款人民币290000元全部交给甲方。乙方承担过户、办证费用。合同签订之日，乙方需向丙方支付经纪代理费人民币6000元。甲方保证其所提供的上述房屋的贷款、抵押、面积、权属等信息及资料真实、合法、有效。如甲方房屋有贷款问题、面积争议、未结费用、共有、设定抵押，租赁等行为或情况应告知乙方，并自行解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生如产权、债权或租赁等方面纠纷或不能正常交易时，由甲方承担全部违约责任。甲方、乙方及丙方不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的应按照合同约定承担相应的赔偿责任。合同未尽事宜，由三方另行商定，并签订补充协议。三方补充约定：甲方保证配合乙方办理后期更名、过户、办证等手续，如不配合甲方则赔偿人民币20000元，甲方承诺2019年3月30日交房，如不交房则无息退还前期所收款项，甲方不要屋内家具家电。合同下方郭大龙签名、李宁签名、房冠经纪公司盖章、经办人赵施顺签名。协议签订时，李宁、郭大龙、罗晋、赵施顺在场。同日，李宁支付郭大龙定金人民币1000元，对于剩余房款，郭大龙、罗晋、李宁协商一致支付至罗晋账户。签订合同之日，李宁未要求郭大龙出示诉争房屋的权属证明资料，郭大龙也未告知李宁诉争房屋的权属状况，郭大龙也未在房冠经纪公司放诉争房屋的权属资料，但郭大龙在合同签订之前告知了罗晋诉争房屋系其母亲佘代霞的，郭大龙对罗晋表示房屋买卖合同郭大龙签，（过户）手续让其母亲办理。2019年3月18日、3月19日、3月26日李宁通过其父亲李融汉口银行账户向罗晋光大银行账户分别转账人民币49000元、人民币250000元、人民币25000元合计人民币549000元。罗晋分别于李宁付款当日向李宁出具房款收条三份合计金额人民币549000元。在2019年3月18日、3月19日的人民币49000元、人民币250000元的房款收条上收款人处盖有房冠经纪公司公章，罗晋签名。罗晋收到购房款后未将购房款支付郭大龙，对于购房款的使用，郭大龙与罗晋之间存在争议。同年3月底，郭大龙将诉争房屋钥匙交给李宁，李宁对诉争房屋进行了部分装修，将卫生间进行了改动、刷墙、贴墙纸、砌墙将两间卧室分开、封闭阳台，更换了灯具，并添置两张床、衣柜、洗衣机后入住。关于装修部分，李宁提交了供货合同和销售单等证据显示金额为人民币6445元，聊天记录显示李宁另支付装修工人人民币5000元。同年3月31日，郭大龙和罗晋微信聊天表示他会逼他母亲去办手续，并表示他母亲不想卖房子，除非他“不做了”。2019年7月，佘代霞致电李宁，表示房屋不卖了，要求李宁搬走，并更换了门锁，李宁无法再进入诉争房屋。同年9月份，李宁通过郭大龙、罗晋至诉争房屋取出了部分衣物。床、衣柜、洗衣机及剩余衣物未搬走。本案诉讼中，2019年12月13日下午，经李宁、郭大龙、佘代霞要求，法院组织双方在诉争房屋处，由李宁搬走了其存放于诉争房屋内的家电、家具、衣物。现佘代霞明确表示不再出售诉争房屋也不认可郭大龙的出售行为，李宁诉至法院请求判如所请。一审法院另查明，本案诉争房屋所在小区江城明珠小区系武汉市汉阳区沟咀村还建房，江城明珠小区部分房屋所在H1、H2地块的国有土地使用权人系武汉泓圆成工贸集团有限公司。诉争房屋所在的17栋所在土地不属于上述H1、H2地块。诉争房屋所在地块在上述H1、H2地块旁边，土地证附图中显示为武汉市土地整理储备中心武汉新区分中心所属地块。2011年，在武汉市汉阳区沟咀村城中村改造时武汉市国土资源和规划局同意将诉争房屋所在的地块作为沟咀村城中村还建的调剂地块。后武汉泓圆成工贸集团有限公司在该调剂地块及H1、H2地块上建设江城明珠社区用于沟咀村城中村改造还建房。一审法院认为，位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠小区17栋1单元2803室（建筑面积73.07平方米）房屋系佘代霞自其侄子佘晨光处通过仲裁调解让渡而来，佘代霞对该房屋有处分权。郭大龙与李宁于2019年3月17日就该房屋签订《存量房居间（买卖）合同》，郭大龙既未获得佘代霞授权，事后也未获得佘代霞的追认，郭大龙就诉争房屋的出售属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，对于李宁请求解除李宁与郭大龙、房冠经纪公司签订的合同编号为0001116《存量房居间（买卖）合同》，并由郭大龙依据合同约定支付违约金人民币20000元的诉讼请求法院予以支持。合同解除后，李宁已支付的购房款人民币550000元应予返还。对于李宁主张的郭大龙、房冠经纪公司、罗晋共同返还购房款人民币550000元的诉讼请求，诉争《存量房居间（买卖）合同》的买卖双方系李宁、郭大龙，依据合同相对性。李宁支付房款的对象系郭大龙，罗晋系依据郭大龙指示收取房款，故就诉争房屋买卖合同关系来讲，诉争房屋的购房款系郭大龙收取，郭大龙应返还李宁，故李宁要求罗晋与房冠经纪公司共同偿还已付购房款并就违约金的支付承担连带赔偿责任的诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。至于郭大龙与罗晋之间对于购房款的支付与使用属于另一法律关系，不属于本案的处理范围，当事人可另案主张。对于李宁主张的郭大龙赔偿其装修损失费人民币11445元的诉讼请求，李宁确实对诉争房屋进行了装修，但其提供的关于装修的证据仅系供货合同、销售单及聊天记录，无法反映其实际支付情况，对于装修损失费，法院综合双方的过错及合同的履行情况，由郭大龙赔偿李宁人民币5,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李宁与郭大龙、房冠经纪公司就位于武汉市汉阳区四新南路江城明珠17栋1单元2803号房签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、郭大龙于判决生效之日起十五日内返还李宁购房款人民币550000元；三、郭大龙于判决生效之日起十五日内支付李宁违约金人民币20000元；四、郭大龙于判决生效之日起十五日内赔偿李宁装修损失费人民币5000元；五、驳回李宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2528.5元（此款李宁已缴纳），由郭大龙负担。郭大龙于判决生效之日起十五日内将应负担款项直接支付给李宁。二审期间，双方未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，2019年10月29日原审法院的开庭笔录记录：李宁陈述“2019年3月18、3月19、3月26号一共支付55万元。都是转给罗晋的账户。钱是郭大龙要求支付到罗晋账户上。”郭大龙陈述“是打到罗晋账户，是我同意的。是因为房子是小产权房，所以钱是放在中介账户，因为李宁不放心，三方谈好就放在罗晋账户上。手续办完后房款要转给我，但是没有转。”根据当事人陈述的上述事实，原审法院认定罗晋系依据郭大龙的指示收取房款正确。二审中，郭大龙亦表示对罗晋收取的49000和250000元是知晓的。虽然郭大龙否认指示罗晋收款，但结合郭大龙称罗晋是涉案中介房冠经纪公司财务管账人员，郭大龙又是房冠经纪公司执行董事等事实，应认定郭大龙指示罗晋收取房款，李宁向罗晋付款属于指示交付，与原审中双方的陈述相印证，故李宁已向郭大龙支付案涉房款。郭大龙认为未收到一分钱的房款，应由罗晋承担还款责任的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采纳。李宁在房屋买卖交易过程中履行了支付部分房款的义务，虽然在核查房产权属信息上存在轻信朋友的大意，但本案买卖合同目的无法实现的根本原因系郭大龙无权处分的行为所导致。故原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定判决，适用法律正确。郭大龙认为原审法院适用法律错误，不应判令违约金和赔偿金的上诉理由于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，郭大龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5057元，由郭大龙负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年七月十五日书记员 陈喜兰