青海省西宁市中级人民法院民事裁定书（2020）青01民特34号申请人：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648。住所：青海省西宁市城西区西川南路53付1号楼。法定代表人：高维必,该公司总经理。委托诉讼代理人：何富华。委托诉讼代理人：文武，湖南金昌律师事务所律师。被申请人：宋兴亮,男,满族,公民身份号码:×××,1982年10月4日出生,住青海省西宁市。被申请人:李亚楠,女,汉族,公民身份号码:×××,1983年8月1日出生,住青海省西宁市申请人青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）与被申请人宋兴亮、李亚楠申请撤销仲裁裁决一案，本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。申请人八百年公司委托代理人何富华、文武到庭参加诉讼，被申请人宋兴亮、李亚楠经本院合法传唤未到庭，本案缺席审理，本案现已审理终结。八百年公司诉称，请求依法撤销西宁仲裁委员会（2019）宁仲裁字148号仲裁裁决。事实与理由:一、申请人提供的《委托书》真实合法,与案件紧密相关,仲裁庭不予认可有违法律规定。青海量具刃具有限责任公司为了销售昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺,给申请人出具《委托书》,委托申请人及西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置前述商铺。对于该《委托书》,仲裁庭以《委托书》在闭庭之后提交而不予认可。申请人认为虽然提交日期有瑕疵,但青海量具刃具有限责任公司已作出解释,对申请人代理销售上述商铺的权利以及对《委托书》的效力均予以认可。青海量具刃具有限责任公司与申请人之间成立委托代理关系,对上述事实青海量具刃具有限责任公司在(2020)青0104民初459号案件的庭审中也予以承认。仲裁庭不顾合同双方的真实意思表示,单方认为该《委托书》不能作为定案依据,不仅不符合客观事实,更直接导致了法律关系定性的错误,即该案不是简单的商铺买卖合同关系,而是牵涉到三方主体的委托代理关系,商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。仲裁庭对申请人提交的《委托书》以及青海量具刃具有限责任公司出具的《情况说明》未经查证就不予认可,遗漏了关键证据,依据不完整证据作出裁决导致整个案件偏离客观事实。二、仲裁庭超期作出仲裁裁决,严重违反法定程序。申请人与被申请人商铺买卖合同纠纷一案，西宁仲裁委于2019年12月11日作出裁决,已经超过仲裁期限。根据《西宁仲裁委仲裁规则》第四十九条之规定:仲裁庭应当在组庭后三个月(不包括鉴定期间和公告期间)内,作出仲裁裁决。有特殊情况需要延长的,由首席仲裁员提请本会秘书长批准,可以适当延长。本案属于普通的合同纠纷,并无特殊情况,仲裁庭应当在三个月之内作出仲裁裁决。因此仲裁庭的上述做法严重违反了法定程序。综上,仲裁庭的仲裁裁决符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条申请撤销仲裁裁决的规定，应予以撤销。宋兴亮、李亚楠未出庭，亦未提交书面答辩意见。仲裁庭查明：2014年9月1日,八百年公司(出卖人)与宋兴亮(买受人)签订了《商铺买卖合同》一份,合同约定宋兴亮购买的商铺位于西宁市××区,建筑面积为33.67平方米,单价为每平方米25585元,商铺总价款为827333元;房屋竣工验收后,以西宁市房地产管理局测绘队的实测面积为准,单价不变,多退少补。付款方式为:银行按揭付款。合同还约定,出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内,为买受人办理该商铺产权权属证书。房屋交付期限为:出卖人应当在2015年1月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将商铺交付买受人使用。另查明,2014年9月20日,八百年公司(甲方)又与宋兴亮(乙方)签订了《补充协议》一份,双方就银行按揭付款进行了约定:“1、2014年9月20日前乙方支付本合同房款人民币417333元......;(4)本合同剩余房款,以银行按揭形式支付;2、乙方如不能在上述规定的时间内向甲方支付房款,则按本合同第五条,买受人逾期付款的违约责任办理。乙方在本合同上签字生效后三日内向甲方提供办理银行按揭贷款所需的资料(身份证、结婚证、户口本、收入证明),十五日内到申请按揭银行办理完有关按揭手续并到房产管理局备案登记。6、由于甲方原因要求解除合同时,乙方同意甲方要求,甲方应向乙方支付本合同房款总价10%的违约金”。当日,宋兴亮向八百年公司交付了补充协议约定的首付房款417333元,并向八百年公司提交了办理按揭贷款所需要的材料包括身份证、结婚证、户口本、收入证明。2015年8月17日,应出卖人要求,宋兴亮又交纳商铺超面积房款7170元,宋兴亮合计交纳首付房款424503元。又查明,宋兴亮所提交的西宁市不动产登记服务中心调取的（2017）年西宁市不动产权第0001574号产权证存根,该国有建设用地使用权/房屋所有权人为青海量具刃具有限责任公司,因涉案商铺所有权人为青海量具刃具有限责任公司,八百年公司错误的以自己的名义与宋兴亮签订买卖合同,是导致宋兴亮无法办理后续银行按揭贷款,并无法以八百年公司的名义办理房屋产权登记的主要原因。以上事实有《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》、《补充协议》、《收款收据》、西宁市中级人民法院行政判决书、西宁市不动产权第0001574号产权证存根、《西宁市房屋买卖契约》等证据证实,上述证据均已质证,证明效力予以确认。另有庭审笔录在案佐证。对自愿离婚协议,因签订《商铺买卖合同》的主体为宋兴亮,该合同的主体并未变更为李亚楠。该离婚协议不予认定。仲裁庭认为因八百年公司在仲裁庭规定的期限内未向仲裁庭提交商铺所有权权属证书及竣工验收报告,应承担举证不能的法律后果。依据申请人提供的（2017）西宁市不动产权第0001574号产权证存根及西宁市中级人民法院作出的已生效的行政判决书（2018）青01行终19号,该涉案房屋产权所有人为青海量具刃具有限责任公司。因此,被申请人与申请人签订酷卓拉·婴童世界《商铺买卖合同》及《补充协议》的行为属于无权处分。同时,由于被申请人不是涉案房屋所有权人,导致申请人无法向银行办理按揭贷款,亦无法以青海八百年置业有限公司的名义办理房屋不动产登记证,最终使合同目的无法实现,故被申请人构成违约,应承担违约责任。被申请人收取的首付房款424503元,理应返还。关于被申请人抗辩称《委托经营管理合同》证实商铺已交付,因《商铺买卖合同》与《委托经营管理合同》是同时签订的,为不同的民事主体之间订立的不同法律合同。无论是优惠款或是租金均无其他证据佐证的情况下,无法形成证据链,现仅凭《委托经营管理合同》无法确定交易的真实性,也无法证实房屋已交付的事实,故被申请人此项抗辩理由不能成立,仲裁庭不予认定。对于被申请人抗辩李亚楠并非合同主体问题。虽然申请人向仲裁庭提交了盖有西宁市城中区民政局婚姻登记专用章的离婚协议书,载明涉案商铺归女方所有,但双方并未就该商铺买受合同主体变更为李亚楠,故其不能作为主张涉案商铺的权利人。据此,被申请人抗辩理由成立,应予支持。被申请人应退还申请人已付房款,并按合同约定支付申请人合同房价10%的违约金,即827333元×10%=82733.3元被申请人抗辩称已超过除斥期限,解除权消灭的理由不能成立。对于闭庭后,八百年公司于2019年10月12日提交的情况说明、青海量具刃具有限责任公司与西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司签订的《商铺买卖合同》及2014年1月7日青海量具刃具有限责任公司向八百年公司出具的委托书,经审查,这三份证据于闭庭后提交,且只能证明青海量具刃具有限责任公司委托八百年公司将酷卓拉·婴童世界的商铺进行出售,并未将产权转让给八百年公司,对案件审理结果不足以造成影响,故不予采纳。对于闭庭后,八百年公司于2019年11月10日提交的反申请,由于已经闭庭,建议另案解决。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第九十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条及《中华人民共和国仲裁法》第七条、第五十七条之规定,裁决如下:一、解除宋兴亮与八百年公司于2014年9月20日签订的《商铺买卖合同》;二、八百年公司返还宋兴亮已支付的房款424503元,并支付违约金82733.3元。本案仲裁费20241元,由八百年公司承担。宋兴亮预交的仲裁费用不再退还,由八百年公司在支付上述款项时一并支付给宋兴亮。本院查明事实与仲裁庭查明事实一致，另查明，现涉案房屋登记在青海量具刃具有限责任公司名下。根据当事人争议总结焦点问题如下：（一）仲裁裁决是否违反法定程序；（二）仲裁认定是否违背案件事实，暨提交的委托书是否应当作为定案的依据。本院认为，宋兴亮与八百年公司签订《酷卓拉．婴童世界商铺买卖合同》和《补充协议》，约定由八百年公司协助宋兴亮办理产权登记，合同约定办理期限内八百年公司未履行合同义务，合同目的无法实现，应当予以解除。关于仲裁裁决是否违反法定程序的问题，申请人提出仲裁超期审理，经查仲裁庭2019年3月18日组庭，后于2019年6月15日、2019年9月15日申请延期两次，各为期3个月，于2019年12月11日结案，属于审限内结案，故本案并无超期仲裁的情形，八百年公司的此节撤裁请求不成立。关于仲裁委不予认定《委托书》有违法律规定的问题。八百年公司提交的《委托书》和《情况说明》，虽系仲裁庭闭庭后提交，但该证据更能还原本案的法律事实，即青海量具刃具有限责任公司系涉案房屋的实际所有权人，其与八百年公司是委托代理关系。该事实与西宁市城西区人民法院（2020)青0104民初459号等案件认定的事实相吻合。因双方委托代理关系成立，商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担。为购房者办理产权登记的义务应由八百年公司和青海量具刃具有限责任公司共同承担。青海量具刃具有限责任公司应当作为案件当事人参与仲裁，但因在仲裁阶段，宋兴亮和八百年公司均未提出申请要求追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人。鉴于仲裁程序的特殊性，仲裁庭亦无法直接依职权追加青海量具刃具有限责任公司为被申请人，故依据合同相对性解除宋兴亮与八百年公司之间的《商品房买卖合同》。仲裁庭未采用《委托书》作为证据，查证的案件事实不完整，可能影响本案的公正裁决，从而使宋兴亮申请强制执行存在障碍，可能损害当事人合法权益。裁决违反《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定，八百年公司的该项撤销仲裁裁决的理由成立。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下：撤销西宁仲裁委员会（2019）宁仲裁字第148号仲裁裁决。申请费400元，由被申请人宋兴亮、李亚楠负担。审判长 李忠炜审判员 马秀芬审判员 刘 红 二〇二〇年七月三日（法官助理 祁 雪书记员 李申年 附：本案适用的法律规定