湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初45号原告：蔡治国，男，1977年12月9日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：周晓娟，湖北佑君律师事务所律师。被告：魏明红，男，1970年7月10日出生，汉族，武汉市青山区人，住武汉市黄陂区，被告：向建英，男，1969年4月26日出生，汉族，湖北省巴东县人，户籍地湖北省巴东县，现住武汉市黄陂区，原告蔡治国与被告魏明红、被告向建英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告蔡治国及其委托诉讼代理人周晓娟到庭参加诉讼，被告魏明红、被告向建英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理，本案现已审理终结。原告蔡治国向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告魏明红、被告向建英继续履行合同，将坐落于武汉市阳逻长鑫小区4栋1门102室房屋（以下简称诉争房屋）变更登记至原告蔡治国名下；2.依法判令被告魏明红、被告向建英支付违约金【违约金以170,000元（以下币种均为人民币）为标准，按日万分之一标准自2016年7月15日起算至2020年7月14日为24,480元，剩余违约金计算至案涉房屋过户之日止】。事实和理由：2015年7月14日，原告蔡治国与被告魏明红、被告向建英签订了一份《商品房买卖协议》，约定两被告将位于武汉市阳逻长鑫小区4栋1门102室，面积94.19平方米的房屋出售给原告，房屋协议价格为170,000元，原告分两次付清，第一次支付150,000元，购买房屋期满五年后，将房产证、土地证过户至原告蔡治国名下，再支付剩余房款20,000元，诉争房屋房贷由被告魏明红、被告向建英负责偿清，过户费由原告蔡治国承担，如被告因房贷问题导致诉争房屋不能过户给原告，被告还应承担一切法律责任并赔偿原告损失。协议签订后，原、被告于2015年7月17日在武汉市新洲公证处进行了公证，截至2016年5月31日，诉争房屋购买其已满5年，原告多次要求被告按照协议约定协助原告办理房屋过户手续，但被告均与各种理由推诿，故原告蔡治国诉至法院，请求法院判如所请。被告魏明红、向建英未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份证复印件各一份、二被告结婚证复印件一份、（2015）鄂新洲内证字第2070号公证书一份、《房屋买卖协议》、《收条》、房产证、土地证、房屋抵押记载信息及贷款合约基本信息等证据，对原告提交的上述证据，被告未予质证。本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年7月14日，原告蔡治国与被告魏明红、被告向建英签订了一份《商品房买卖协议》，约定：“甲方：魏明红乙方：蔡治国一、甲方自愿将坐落在武汉市阳逻长鑫小区4栋1门102室、面积94.19平方米的两室两厅商品房卖给乙方，房屋协议价格为￥170000.00（人民币壹拾柒万元整），价款分两次付清，乙方第一次支付￥150000.00（人民币壹拾伍万元整），待甲方将房产证、土地证过户给乙方之后，乙方再支付尾款￥20000.00（人民币贰万元整）；二、甲方双方签订协议后，甲方应将房产证明转交乙方保管，由于房产证明未过五年期限，到五年期限后甲方应无条件将房产证明过户至乙方名下，同时乙方应将尾款一次性结清，否则甲方有权扣留房产证明，7月14日以前甲方抵押房产证明贷款与乙方无关（如抵押房产再次贷款等，如有此等情况产生的一切后果与甲方无关）；三、甲乙双方签订协议后，不能因为房屋的涨跌或自然灾害等不可抗拒因素违背此协议，如有任何一方违约，应赔偿对方￥100000.00（人民币拾万元整）的赔偿金；四、乙方应承担过户房产证明所产生的费用，其中包括物业要求的电表、水表过户等。而甲方只收取房屋买卖款￥170000.00（人民币壹拾柒万元整），除此外不得再向乙方收取别的费用，另甲方应在过户前还清房屋贷款，以便乙方过户，达成协议前的房贷与乙方无关；2016年12月30日以前，甲方因为房贷问题，没能将房产证明过户给乙方，属于甲方违约，甲方应承担一切法律责任及其损失。”协议还约定了其他双方享有的权利和应尽的义务，原告蔡治国及被告魏明红、被告向建英均在上述协议中签字并按捺了手印，协议签订后，原告蔡治国当日向被告魏明红给付了150,000元购房款。原、被告于2015年7月17日在武汉市新洲公证处对上述协议进行了公证，但至今被告尚未配合原告办理诉争房屋的过户手续。本院认为，原告蔡治国与被告魏明红、向建英签订的《商品房买卖协议》系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。因诉争房屋已向中国农业银行武汉阳逻支行设立了抵押权，并办理了抵押登记，原、被告双方签订的《商品房买卖协议》在诉争房屋按揭抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，被告魏明红就涉案房屋向中国农业银行武汉阳逻支行设立了抵押权，在与原告蔡治国签订《商品房买卖协议》后，应当按照合同约定于2016年12月30日前负责清理与涉案房屋相关的债务，将房产过户登记至原告名下，但被告魏明红并未清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权要求被告继续履行合同及支付违约金。关于合同继续履行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告应当另行提供抵押物或清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记；如被告未能注销涉案房屋抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。若原告代为清偿抵押债务款项超出自己应付被告的购房款，有权向被告追偿。原告蔡治国主张判令被告支付违约金诉讼请求，该违约金是指逾期办证违约金，应从2016年12月31日起计算至本院确定的涉案房屋过户之日止，原告主张违约金以170,000元为基数，按照每日万分之一标准计算，符合法律规定，本院予以支持。被告魏明红、向建英经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告魏明红、向建英应于本判决生效之日起三十日内注销武汉市新洲区阳逻街中份村长鑫小区4-1栋1单元1层2室房屋（房产证号码为武房权证新字第××号）抵押登记；原告蔡治国应于本判决生效之日起四十日内支付被告魏明红、向建英购房款20,000元（如因被告魏明红、向建英未履行本判决第一项义务，原告蔡治国可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记。原告蔡治国代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记的，可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，如代为清偿抵押债务款项超出应付被告的购房款，有权另行向被告追偿）。被告魏明红、向建英应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋过户登记至原告蔡治国名下，过户的相关费用由原告蔡治国负担；被告魏明红、向建英应于本判决生效之日起三十日内支付原告蔡治国违约金（违约金以170,000元为基数，按照日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至本院确定的涉案房屋过户之日止）；五、驳回原告蔡治国的其他诉讼请求。案件受理费3,700元，减半收取计1,850元，保全费1,670元，共计3,520元，由被告魏明红、向建英负担。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  彭志芬二〇二〇年七月十三日书记员  邵晓婉