湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终430号上诉人（原审原告、执行案外人）：余瑞宏，男，汉族，1972年11月10日出生，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：向勇，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段伟，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国民生银行股份有限公司襄阳分行，经营场所湖北省襄阳市高新区长虹北路6号广景碧云天。负责人：胡勇，行长。委托诉讼代理人：肖礼军，湖北多能律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：高朝华，男，汉族，1965年3月27日出生，住湖北省宜城市西街9号。原审第三人（被执行人）：余瑞玲，系高朝华之妻，汉族，1970年9月19日出生，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：高朝华，身份信息同上。上诉人余瑞宏因与被上诉人中国民生银行股份有限公司襄阳分行（以下简称民生银行襄阳分行），原审第三人高朝华、余瑞玲执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初8183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因武汉市疫情防控，本案扣除相应审限。本案现已审理终结。余瑞宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持余瑞宏一审诉讼请求，即暂停或者撤销对被执行人高朝华名下位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓2号房产的拍卖，停止对前述房屋的执行，确认余瑞宏对前述拍卖房屋有租赁权以及优先购买权；2.一审、二审的诉讼费用由民生银行襄阳分行承担。事实和理由：一审法院认定余瑞宏与高朝华之间并非租赁合同关系所依据的事实错误。双方之间的借款债务关系因《房屋租赁合同》及《补偿协议》转化为租赁合同法律关系，合同及协议都是双方真实意思表示，是合法有效的。余瑞宏已将涉案房屋占有、使用，并在房屋承租期间经房东高朝华的同意将房屋进行出租，收取租金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”高朝华与余瑞宏之间的行为完全构成法律意义上的租赁合同法律关系，余瑞宏对涉案房屋享有租赁权、优先购买权，有权对法院在执行过程中损害余瑞宏的合法权利提出异议。民生银行襄阳分行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高朝华、余瑞玲共同述称，同意余瑞宏的上诉意见。余瑞宏向一审法院起诉请求：1.暂停或者撤销对被执行人高朝华名下位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓2层房产的拍卖，停止对前述房屋的执行；2.确认余瑞宏对前述拍卖房屋有租赁权以及优先购买权；3.民生银行襄阳分行承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月23日，一审法院在审理（2017）鄂0111民特46号民生银行襄阳分行与高朝华、余瑞玲申请实现担保物权纠纷一案中作出民事裁定，准许拍卖登记在高朝华名下位于武汉市洪山区珞南街街道口珞珈山公寓2层房屋（以下简称案涉房屋）及其土地使用权，民生银行襄阳分行对变价后所得价款优先受偿本案债权，偿还范围为本金1600万元及2016年6月5日至2017年3月21日利息、罚息208968.14元。该裁定发生法律效力后，民生银行襄阳分行向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年9月30日作出（2017）鄂0111执1933号执行裁定，裁定查封案涉房屋。一审法院于2017年10月27日作出（2017）鄂0111执1933-1号执行裁定，拍卖案涉房屋。一审法院于2018年4月3日出具《优先购买权告知函》，告知高年明、王小华等人对一审法院准备拍卖的案涉房屋享有同等条件下的优先购买权。2018年7月2日，一审法院发布《通知》，告知承租人对一审法院正在拍卖的案涉房屋在同等条件下享有优先购买权，并要求承租人停止支付房租或者将房租缴纳至一审法院银行账户。拍卖期间，余瑞宏提出书面异议，一审法院于2019年8月6日作出（2019）鄂0111执异125号执行裁定，裁定驳回余瑞宏的异议请求，余瑞宏不服该裁定诉至一审法院，诉请如前。一审法院另查明，2012年3月10日，高朝华与案外人王小华签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给王小华，房屋租赁期限为2009年3月10日至2017年3月9日；2012年7月6日，高朝华与案外人邓华、陈贝签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给邓华、陈贝，房屋租赁期限为2012年7月6日至2017年3月15日。高朝华庭审中述称，其与余瑞玲系夫妻关系，余瑞宏系余瑞玲的弟弟。2014年1月1日，其为偿还余瑞宏工程款、借款本息，与余瑞宏签订《房屋租赁合同》，约定：高朝华将案涉房屋（出租面积2108.51㎡）租赁给余瑞宏，以租金费抵付工程款、借款本息共计543万元，租赁期限10年（2014年1月1日至2024年12月31日）。2015年9月5日，余瑞宏与高朝华签订《补充协议》，约定：高朝华于2015年7月再次向余瑞宏借款500万元，因高朝华无力偿还该款，高朝华继续将案涉房屋（出租面积2108.51㎡）租赁给余瑞宏以抵付借款，租赁期20年（2014年1月1日至2034年12月31日）。高朝华认可此后案涉房屋是以余瑞宏的名义对外出租，租金亦由余瑞宏收取以抵付借款，其作为见证人参与租赁行为。余瑞宏提交的证据显示，其与案外人高年明补签《房屋租赁合同》一份，约定：余瑞宏将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给高年明，房屋租赁期限为2009年3月10日至2017年3月9日；余瑞宏于2017年3月7日与案外人高年明、王小华签订《房屋租赁合同》，约定：余瑞宏将案涉房屋南侧部分（出租面积1100㎡）租赁给高年明、王小华，房屋租赁期限为2017年3月15日至2022年3月14日，高朝华作为见证人在该合同落款处签名、捺印。2017年7月27日，余瑞宏与案外人刘小伟、谢芬、刘国波签订《房屋租赁合同》，约定：余瑞宏将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给刘小伟、谢芬、刘国波，房屋租赁期限为2017年9月15日至2022年3月14日，高朝华作为见证人在该合同落款处签名、捺印，并向刘小伟、谢芬、刘国波出具收取案涉房屋租金等款项的收条。另，余瑞宏与案外人邓华、陈贝补签《房屋租赁合同》一份，约定：余瑞宏将案涉房屋北侧部分（出租面积900㎡）租赁给邓华、陈贝，房屋租赁期限为2012年7月6日至2017年3月15日。湖北省宜城市人民法院作出的（2017）鄂0684民初858号民事调解书显示，2017年5月29日，余瑞宏与高朝华曾因民间借贷纠纷，在该院达成民事调解，确认：高朝华欠余瑞宏借款本金500万元的利息50万元，定于2017年8月18日前一次性偿还。若逾期不还，按双方2015年9月5日约定的条款即用案涉房屋依法拍卖后偿还。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，余瑞宏作为案外人对人民法院的执行措施有异议，可以基于自己的民事利益提起诉讼。其主张对案涉房屋享有租赁权及优先购买权，并据此请求暂停、撤销对案涉房屋的拍卖、执行，应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行的实体权利承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的,不能免除案外人的举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，余瑞宏与高朝华签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，名为租赁合同，实际为高朝华用案涉房屋租金折抵余瑞宏的欠款合同之债。双方的合同关系为债权债务关系，并非租赁合同关系，双方签订的抵偿债务的租赁合同，仅对彼此双方有法律约束力，不能对抗合同之外的债权人。因此,余瑞宏主张其对涉案房屋享有租赁权、优先购买权，并据此提出暂停或者撤销对涉案房屋的拍卖、执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，一审判决：驳回余瑞宏的诉讼请求。一审案件受理费200元，由余瑞宏负担。二审中，当事人没有提交新证据，且均表示对一审判决已认定的事实没有异议。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，虽然余瑞宏在一审中提交了其与高朝华签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，但从余瑞宏与案外人高年明、邓华、陈贝补签《房屋租赁合同》，以及余瑞宏与高朝华系亲戚等事实来看，余瑞宏主张其与高朝华存在房屋租赁合同关系存在疑点，无法排除合理怀疑，故本院对其所主张与高朝华存在房屋租赁合同关系的事实不予认定。从另一方面分析，即便余瑞宏主张的房屋租赁合同关系存在，也不能阻却法院对案涉房产采取查封、拍卖等强制执行措施，故余瑞宏的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉请结果正确。综上所述，余瑞宏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由余瑞宏负担。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  陈继红审判员  方 红二〇二〇年七月十六日书记员  肖 华