河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初7220号原告（反诉被告）徐明章，男，1983年4月14日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托代理人陈桂霞，河南轩仁律师事务所律师。被告（反诉原告）时浩，男，1987年11月15日出生，汉族，住河南省长葛市。委托代理人刘建峰，河南阳夏律师事务所律师。原告徐明章与被告时浩以及反诉原告时浩与反诉被告徐明章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额速裁程序公开开庭进行了审理。原告徐明章及其委托代理人陈桂霞、被告时浩及其委托代理人刘建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月31日，原告作为出租方、被告作为承租方，在河南正点房地产经纪有限公司的见证下签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其拥有的位于高新技术产业开发区金梭路33号1号楼1单元23层1009室的房屋及附属设施租给被告使用。租赁期限共36个月，自2018年2月1日起至2021年1月31日止。房屋首期租金为52560元，以后每年递增10%，首期支付一年租金，自第二年起租金每半年支付一次，每期租金应提前二十天支付完毕。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告拒不承担产生的相应税费，且每期租金均拖延支付。在原告与其沟通相关问题时，被告不但否认自己的违约行为，且态度极其蛮横。现原告为维护自身合法权益，依据约定要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求被告承担违约责任。故请求判令：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》，被告向原告支付解除合同违约金17397.36元；2、被告向原告支付房租逾期违约金5290.06元。被告辩称：2018年1月31日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于郑州高新区金梭路33号1号楼1单元23层1009室的房屋租给被告使用。合同签订后，被告按照合同约定交付房租，仅在2020年2月疫情期间迟延支付租金六天，并未拖欠房租累计一个月以上。复工期间原告利用自己的业主身份，责令物业对涉案房屋停电，给被告带来了巨大的经济损失。反诉原告反诉称：2018年1月31日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定被反诉人将位于郑州高新区金梭路33号1号楼1单元23层1009室的房屋租给反诉人使用。合同签订后，反诉人按照合同约定交付房租，仅在2020年2月疫情期间迟延支付租金六天，并未拖欠房租累计一个月以上。复工期间被反诉人利用自己的业主身份，责令物业对涉案房屋停电，给反诉人带来了巨大的经济损失。现反诉人为维护自身合法权益，要求解除双方之间的房屋租赁合同，并要求被反诉人承担违约责任、退还已交纳的房租。故请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》，被反诉人向反诉人支付解除合同违约金2397.2元；2、被反诉人向反诉人退还已支付的2020年6月、7月的房屋租金10599元；3、被反诉人向反诉人退还房屋押金5000元。反诉被告辩称：1、根据双方合同第3.2条、11.4条的相关约定，答辩人有权解除合同并收回房屋，不应向反诉原告支付违约金。2、答辩人已向反诉原告退还了2020年5月7日至7月31日期间的房租15000元。3、反诉原告搬离涉案房屋时故意损毁房屋内设施，且留下大量垃圾有待清理，其在搬离后也未通知答辩人进行房屋验收，给答辩人造成的损失已远超其预交的押金，故该费用不应当退回，答辩人并保留追究反诉原告赔偿超出押金部分损失的权利。经审理查明：徐明章于2017年4月22日购买有位于郑州高新技术产业开发区××单元××号的房屋，该房屋建筑面积为144.82平方米，用途为办公。2018年1月31日，徐明章作为出租方（甲方）、时浩作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落于郑州市××新区××路××楼××单元××室，面积为144.82平方米。该房屋租赁期限共36个月，自2018年2月1日至2021年1月31日。该房屋租金按年支付，每期租金为52560元，每期租金支付时间为提前二十天，以甲方实际收到为准。乙方在签订本合同并交纳首期租金时向甲方支付5000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金。乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方违约金。徐明章提交的转款记录显示时浩于2019年1月14日向其转款28908元、于2019年7月16日转款28908元、于2020年2月6日转款31798元，其并称时浩逾期支付租金的期间已达到合同约定的解除合同条件。时浩称双方所约定的逾期支付租金是指未缴纳租金而使用房屋的期间，其仅在2020年2月因疫情影响逾期支付租金6天。2020年4月9日，徐明章向时浩出具《解除房屋租赁协议通知》一份，称：“合同履行期间，你无正当理由在后续三期付房租时每次都延期支付，共计推迟付款36天，依据合同违约条款承租方累计延期付款一个月属于根本违约。现依法通知你，自本通知函发之日起你我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请你在收到本书面通知后7日内搬出位于郑州市××新区西××城××室”。庭审中徐明章称其实际收回房屋的时间为2020年5月10日，时浩称2020年5月8日对方强行闯进办公室，并将其逼走。2020年5月7日，徐明章向时浩转款15000元，该转款并备注为“时浩，即日起自5月7日至7月31日止的房租已经退还于你账户”。庭审中时浩认可收到有该15000元，但称该费用系徐明章向其支付的违约金。现双方均称在合同履行过程中系对方构成违约，遂引发本案纠纷。以上事实，有徐明章提交的房屋买卖合同、房屋租赁合同各一份、发票、支付宝截图各二份、时浩提交的房屋租赁合同、情况说明、解除租赁协议通知、微信聊天记录截图、汇款截图、录音材料各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。徐明章提交有照片五份，欲证明时浩搬离房屋时造成室内设施毁坏且留有大量垃圾，不符合押金退还条件。因该证据并不能证明徐明章不需向时浩退还押金，故对该证据本院不予采纳。本院认为：徐明章与时浩签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，徐明章将房屋交付时浩使用，时浩并向徐明章支付了租金及押金。该合同约定租金支付时间为“提前二十天，以甲方实际收到为准”，并约定“拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同并收回该房屋。在租赁期内，乙方逾期未交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付甲方违约金”。双方合同并未约定支付租金的具体时间，但依据“提前二十天”的字面含义以及先租后用的交易习惯，本院认定该付款时间应为每月11日前。时浩支付租金的时间分别为2017年12月30日、2019年1月14日、2019年7月16日、2020年2月6日，按照每月11日前付款的标准计算已超30天，但在2020年之前时浩的逾期日期仅为8日。因2020年1、2月正处于新型冠状病毒疫情期间，时浩在此期间并未欠付租金，仅存在迟延支付的情形，根据疫情对生产生活遭到的实际影响，其该迟延付款期间不应全部计入合同约定的期间，故时浩迟延付款时间并未达到合同约定的一个月，亦未达到致使合同被解除的程度。徐明章于2020年4月9日向时浩发出解除合同通知，并于5月实际收回该房屋，现双方均要求解除该房屋租赁合同，因该合同已实际终止，故双方该请求已不具有处理的必要性，对此本院不再予以重复处理。因徐明章在租期内解除合同的行为并不符合双方合同所约定的解除条件，其该行为已构成违约，应向时浩承担相应违约责任。双方合同约定“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金”，现时浩提出反诉请求徐明章向其支付违约金2397.2元并不超出范围，对此本院予以支持。对于徐明章所称时浩构成违约，并请求其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。徐明章请求时浩按日0.5%的标准向其支付逾期付款违约金5290.06元。时浩存在有逾期支付租金的情形，综合考虑其逾期时间较短、期间受疫情影响、合同约定违约金标准过高（已达到年化1.825）的实际情况，就该违约金数额本院酌定为1000元，应由时浩支付给徐明章。对于徐明章请求数额过高部分本院不予支持。时浩提出反诉请求徐明章退还其2020年6月、7月租金10599元。双方就该合同的履行产生纠纷后，徐明章已于2020年5月7日向时浩转款15000元，并备注为“退还5月7日至7月31日的房租”，故徐明章已向时浩退还了剩余租期内的租金。时浩称该15000元系徐明章向其支付的违约金，其该主张依据不足，本院不予采纳。时浩提出反诉请求徐明章退还其押金5000元。双方所签合同约定“待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还乙方”，现双方合同已实际终止，徐明章并已收回房屋，其应向时浩退还该5000元押金。徐明章辩称时浩造成房屋损坏、未返还钥匙验收房屋、遗留垃圾未清理，其不应退还押金。因徐明章解除合同收回房屋不具有合理依据，其提交的证据并不足以证明时浩对房屋造成有损坏，庭审中其亦称房门系其找开锁公司所开，故在此情况下，该房屋未清扫、双方未交接钥匙、验收房屋并非因时浩原因所致，故徐明章该不予退还押金的辩称依据不足，对此本院不予采纳。综上，时浩应向徐明章支付违约金1000元，徐明章应向时浩支付违约金、押金共计7397.2元。对于双方请求数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告时浩于本判决生效后10日内，支付原告徐明章1000元。二、反诉被告徐明章于本判决生效后10日内，支付反诉原告时浩7397.2元。三、驳回原告徐明章的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告时浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取184元，由原告负担159元，由被告负担25元。反诉案件受理费125元，由反诉原告负担100元，由反诉被告负担25元。本判决为终审判决。审判员  汪涛二〇二〇年七月八日书记员  宋婕