湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1731号上诉人（原审被告）：夏秋林，女，1969年7月28日出生，汉族，武汉市人，住武汉市汉南区，委托诉讼代理人：夏加胜（系夏秋林之弟），1971年8月20日出生，汉族，武汉市人，住武汉市硚口区，被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团有限公司武汉汉南分公司，住所地：武汉市汉南区东荆街乌金农场清江大队武汉碧桂园（峰景）2栋1层1商室。负责人：常仁松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵美群，女，该公司员工。上诉人夏秋林因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团有限公司武汉汉南分公司（以下简称碧桂园物业汉南分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2019）鄂0113民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。夏秋林就武汉市汉南区人民法院鄂0113民初971号判决书表示不服，特提请上诉！一、基本情况描述如下：我是碧桂园浅月湾6街79号业主，2014年7月入住，当时7街因为渗水问题碧桂园公司全部搭建平台为其维修，此时我也开始检查房屋，发现蛛丝马迹向碧桂园申请察看，物业人员认为我们是新装房不予理会。2016年8月因为水患，碧桂园挖口子将堤外水放进来，导致房屋被淹达20天之久，损失达4万元，多次提出交涉未果，因此暂时停交物业费。2017年房屋开始因为渗水问题掉粉向物业提出异议和维修申请，碧桂园物业以未收物业费不予受理。2019年9月收到传票，才知物业费己达11,172元，又再多次与物业沟通，要求维修房屋和减免一部分物业费，对方太强硬，说淹水是天灾，房子渗水己过质保期，不予维修，欺人太甚。二、不是“天灾”而是“人祸”。2016年8月碧桂园浅月湾被淹之事，不是“天灾”而是“人祸”。碧桂园浅月湾业主也提供大量的证据证实过，我也补充下：碧桂园浅月湾本来地势低，排水系统又有问题，前期曾多次出现稍微大一点的雨湾区就被淹，导致业主不能回家。2016年8月当时水势比较大，突然有大水涌入，惊慌失措，湾区当时有99户，发现有人人为破坏，湾堤挖口子故意放水，湾区99户轮番坚守堤口，拍照取证，找物业说是政府挖的，找政府说是碧桂园怕堤破水冲垮湾区所有房子，导致损失更大，政府要求我们继续找碧桂园，水势退下之后，物业派人拍照登记之后又不了了之了。我家一楼橱柜重装和一楼墙壁等处重装，大约花了4万元。三、只要“拖延”就能“避过”？只要做错了事，反复拖延就能避过吗？这是强盗逻辑。房子本来质量存在问题，向上反映，拖延处理，我方只能不交物业费，五年一过，碧桂园上诉，他居然成功了，质量保质期过了五年不予维修，还必须强制收物业费。四、不忘“初心”为民服务。中国共产党主席***同志，多次强调不忘“初心为民服务要敢于承担相应的责任投入到伟大的社会主义建设中去”。我作为一个老百姓，恳请各位法官，为民做主，公平公正，一切判决要符合事实依据，符合常理，符合民心，我借此提出合理要求：1、我作为碧桂园浅月湾6街79号业主，因大水被淹损失达近4万元，考虑当时特殊情况，特申请碧桂园物业赔偿2万元损失，由物业费抵扣。2、我家渗水情况应该得到应有的维修，可以有承诺书，保证后期维修。3、在以上两条要求得到满足后，我可提前预交3-5年物业费。被上诉人碧桂园物业汉南分公司答辩则要求维持原判。2019年8月，碧桂园物业汉南分公司向一审法院提起诉讼,请求判令：一、夏秋林支付物业服务费11,172.24元（自2016年7月1日起至2019年6月30日止）；二、夏秋林支付逾期缴纳物业费的违约金3,351.67元（按逾期600天计算，以每日万分之五的标准）；三、诉讼费由夏秋林承担。一审法院查明，2011年4月16日，夏秋林（甲方）与碧桂园物业汉南分公司（乙方）签订《武汉碧桂园前期物业服务协议》（合同编号：南112216813号），约定：甲方同意乙方为武汉市汉南区碧桂园浅月湾六街79号房屋实施前期物业管理服务；房屋建筑面积158.12平方米，每月每平方米1.8元，花园面积55平方米，每月每平方米0.5元，甲方应按312.12元每月向乙方交纳综合管理服务费；甲方应自该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；乙方采取银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2012年10月5日，夏秋林正式登记入住武汉市汉南区碧桂园浅月湾六街79号房屋。自2016年7月1日起至2019年6月30日，夏秋林享受了碧桂园物业汉南分公司提供的物业服务的同时，却未按约定交纳物业服务费，计11,236.32元（312.12元/月×36月）。一审法院另查明，2019年5月29日，广东碧桂园物业管理有限公司武汉汉南分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团有限公司武汉汉南分公司，并已办理工商变更登记手续。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。碧桂园物业汉南分公司、夏秋林双方签订的《武汉碧桂园前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。碧桂园物业汉南分公司按约定履行了提供物业管理服务的义务，夏秋林应当按照约定如期交纳物业服务费用。夏秋林实际欠付2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费共计11,236.32元，碧桂园物业汉南分公司仅主张11,172.24元，系其对自身权利的处分，予以支持。夏秋林提出淹水事件导致其财产损失与本案非同一法律关系，夏秋林可另案主张。夏秋林认为房屋存在质量问题应当向出卖人主张权利，不应向碧桂园物业汉南分公司主张权利，故对夏秋林拒付物业服务费的抗辩理由不予支持。夏秋林拒交物业服务费系因对房屋质量提出意见，房屋质量问题虽不应由碧桂园物业汉南分公司承担维修责任，但碧桂园物业汉南分公司未代表业主督促开发商进行维修、帮助业主维权，没有完全履行协议所约定的义务，夏秋林拒交物业服务费事出有因，碧桂园物业汉南分公司在物业服务中存在一定的瑕疵，故对碧桂园物业汉南分公司主张逾期违约金的请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、夏秋林于本判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团有限公司武汉汉南分公司物业服务费11,172.24元（自2016年7月1日起至2019年6月30日止）；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团有限公司武汉汉南分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计82元，由夏秋林负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，夏秋林与碧桂园物业汉南分公司签订的《武汉碧桂园前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同对双方当事人具有法律约束力。夏秋林按时、足额交纳物业服务费是其应履行的合同义务。然而，夏秋林自2016年7月1日起至2019年6月30日未向碧桂园物业汉南分公司支付涉案房屋的物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的民事法律责任。其次，夏秋林主张的：2016年8月因水患，导致自己的房屋被淹达20天之久，损失较大……系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由。夏秋林可另案主张权利。因此，一审法院判决夏秋林向碧桂园物业汉南分公司支付2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费，并无不当。夏秋林的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由夏秋林负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 杨 玲审判员 王丹红二〇二〇年七月十三日法官助理龚燕书记员龚燕