辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3135号上诉人（原审被告、反诉原告）：兰岚，女，1982年7月21日生，汉族，大连都市宝贝商城管理有限公司总经理，户籍所在地辽宁省北票市，现住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：李庆华，辽宁盛和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连嘉胜置业有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西安路103-1。法定代表人：戚士新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张美月，辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。上诉人兰岚因与被上诉人大连嘉胜置业有限公司（以下简称嘉胜公司）租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兰岚上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回嘉胜公司全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于违约责任。1、被上诉人未在约定时间开业，违约在先，应赔偿上诉人的经济损失。2015年9月29日，大连中央大道购物中心和上诉人兰岚签订了《商铺租赁合同》。约定:将中央大道购物中心的二层L2040号、面积为3490平方米的商铺出租给兰岚使用，租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日，同时约定自交付日起至中央大道开业之日为装修免租期，免租期内，不收取租金及物业费。合同签订后，店铺交付给上诉人，上诉人遂对该承租面积进行装修，宣传推广为开业做积极准备。被上诉人为了收取房租、物业费，在不具备开业条件的情况下强行开业，上诉人的商铺门头被墙体遮挡，致使客户根本不知道本商铺的存在。2017年11月5日，被上诉人才将遮挡门头的墙体拆除，被上诉人在强行开业后，事故状态频出，致使上诉人的商铺无法营业，合同目的不能实现。被上诉人的行为已经构成违约，其违约行为导致上诉人货物积压、装修陈旧，所做宣传推广达不到效果，客户流失，经济损失巨大。上诉人的经济损失系基于被上诉人不能提供正常的经营环境，与投资风险及经营管理无关。2、租赁商铺的面积有出入。根据合同约定，租用面积为3490平方米，由双方确认的红线现场实测为准，而根据司法鉴定结果为3444.76平方米并且该结果还涵盖了493.47平方米的争议区，在出入巨大的情况下，双方就面积没有达成最终合意，那么上诉人要求在实测后支付租金以及相应物业费合情合理，没有构成根本性违约。二、关于装修免租期及免租期理解问题。1、《商铺租赁合同》5.1明确约定“自交付日起至中央大道(后由嘉胜置业承继)开业之日为装修免租期，免租期内，甲方(即嘉胜置业)不收取租金及物业费”。而根据实际情况，上诉人在中央大道于2017年10月1日开业后，由于门头封堵，又足足延迟一个多月才正式开业，因此，根据该约定，应当自2017年11月6日开始收取租金及物业费，并应免收物业费。而非一审法院认定的被上诉人“自愿将2017年10月以及11月物业费标准按每月45元计算”。2、根据被上诉人2017年4月7日公布的《开业通知函》:“若2017年4月29日中央大道不能如期开业，视为中央大道的责任，给予三个月的免租。相反……”，被上诉人形式上的开业日期为2017年10月1日。上述表述为被上诉人违约责任的承担方式，可以确认意思如下:首先，在合同免租期的基础上，由于被上诉人违约延迟开业时间，将给予上诉人另外三个月的免租期:其次，免租期根据合同的意思表示为“不收取租金及物业费”，即2017年10月1日至2017年12月31日免收租金及物业费。而根据实际情况，由于上诉人实际开业时间为2017年11月6日，故免租期间应自2017年11月6日至2018年2月5日。3、一审法院已经查明上诉人向被上诉人缴纳了装修保证金2万(2016年3月5日)、保证金424617元(2017年10月31日)、租金75383元(2015年11月2日)、租金104934元(2017年12月28日)、物业费15万元(2017年12月25日)、物业费145066元(2017年12月28日)，上述费用共计92万元，抵扣物业费以及租金的时间点也应自2018年2月1日开始计算。根据被上诉人的诉请，2018年2月6日至2018年3月31日的物业费以及租金上述费用足以涵盖，不应视为上诉人根本违约。三、关于是否应当恢复为清水状态和合同附件一标准的理解。根据双方合同24.1.2、24.2.1、24.2.2、24.2.3约定，如果合同解除，“乙方(上诉人)应当在本合同解除、终止之日起10天内交还该商铺”;“交还商铺的情况下，乙方均应当自费将该商铺内的所有动产(附属设施、设备除外)搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与附件一交付标准一致”。1、按照被上诉人诉请，恢复清水状态不合理。合同涉及的租赁面积为4000多平，包括动产和附属设施，不能在10天内恢复到清水状态。2、附件一《大连中央大道商铺(场地)交付标准》主要分为四项:1）由甲方出资并负责安装及标准有以下项目;2）商铺交付标准；3）由租户出资并负责安装以下项目：包括装修装饰等；4）由甲方出资并负责安装的项目，若与租户的要求不符，更改的费用由租户负责。上述交付标准，可以有以下两种理解:一种理解为:上述附件一至四项内容均为交付标准，租户的装饰装修明显在交付标准涵盖范围内，故除动产外，附属设施应原样交付于被上诉人;另一种理解为:附件一只有第二项为交付标准，其他项均应当予以返清水状态。由于对该交付标准有两种不同的解释，根据合同法的规定，应采用对格式合同提供方不利的解释，故应采用第一种解释。一审判决要求上诉人恢复至附件一标准，不合理。四、关于转租及分租问题。根据2015年11月2日补充协议，上诉人不构成违约。根据该协议，在经营过程中，嘉胜公司同意上诉人承租部分区域和转租或与第三方合作经营，关于转租，双方已经在租赁过程中达成共识，嘉胜公司未提出任何异议，事实上已经默认。嘉胜公司辩称,不同意上诉人的上诉请求。一、上诉人要求被上诉人承担违约责任，没有事实与法律依据。1、中央大道商场开业延期是事实，但双方已就如何处理开业延期协商一致并履行完毕，双方就商场开业延期的权利义务已终结。被上诉人作为商场所有权人及管理者，面对商场开业延期的客观情况，愿意对已经签订租赁合同的商户进行补偿。被上诉人曾于2017年4月26日向全体商户发送《关于中央大道开业的通知》，告知全体商户不能按照原计划开业，但自4月29日开始，根据商户员工岗位工资、员工租房费用及商铺用电费用的实际发生情况，并核实确认后，给予经济补贴，直至开业为止，并且说明，此等费用“款清则延期开业的相关权利义务终结”。商场于2017年10月1日正式开业后，自愿对2017年10月及11月免收租金，物业费按45元/平/月收取。至此，双方之间已就中央大道延期开业的处理协商一致并实际履行，现上诉人再次就延期开业主张权利，没有依据。2、上诉人起诉主张的2300288元并非其损失，而是其经营商铺的正常支出，不能将经营风险转嫁于商场出租人。3、租赁合同中约定的商铺面积为3490平方米，上诉人在签订租赁合同后走访了案涉商铺，未对此提出异议，并且支付了按照该面积计算的租金和物业费，上诉人称双方就面积没有达成合意没有事实依据。即使有争议，也应该支付其认为无争议部分面积的租金和物业费。4、鉴于案涉商铺租赁合同解除系上诉人逾期支付租金及物业费达到合同约定的解约条件，被上诉人无奈之下才解除案涉合同，故上诉人系合同解除的过错方。二、关于免租期问题。虽然被上诉人于2017年4月7日发《开业通知函》，称中央大道不能如期开业，给予三个月的免租期，但是于4月26日发送《关于中央大道开业的通知》，对延期开业的问题做出新的说明，上诉人接受了被上诉人的补贴及回馈，认可双方关于中央大道延期开业的权利义务终结，双方按上述通知内容执行，而不是按4月7日的《开业通知函》履行。根据《商铺租赁合同》5.1条的约定，开业日之前为装修免租期，故自2017年10月1日应收取租金及物业费。但被上诉人自愿对2017年10月、11月免收租金，物业费按45元/平/月收取。上诉人已支付了2017年12月租金180317元、2017年10月物业费15万元、11月物业费145066元，现主张2017年10月1日至12月31日免收租金及物业费与实际不符。三、关于案涉商铺恢复至《商铺租赁合同》附件一标准问题。1、案涉合同已于2018年4月3日解除，被上诉人分别于2018年4月10日、4月19日发函敦促恢复清水状态，一审判令其30日内恢复附件一标准，均给予上诉人足够时间，不存在时间不足无法履行问题。2、上诉人拒不返还商铺的行为，已经给招商和商场的整体运营带来不便，迫不得已自行恢复至附件一约定的交付标准，额外花费了拆除费用，应由上诉人承担。四、中央大道消防验收于2017年9月30日通过，开业时间为2017年10月1日，双方均无异议。上诉人开业延迟与我方无关，不能以此作为推迟计算物业费收取时间的依据。五、关于转租和分租。我方提出解除合同系由于对方没有按照约定支付租金和物业费，构成根本性违约。嘉胜公司向一审法院起诉请求：1、判令兰岚支付2017年10月1日至2018年3月31日期间欠缴的租金、物业费合计1092568元（已扣除保证金、免租金、减物业费等款项）；2、判令兰岚支付违约金至款项实际给付日止，其中552807元从2018年1月1日起计算，1012298元从2017年11月27日起算，按照每日万分之三计算；3、判令兰岚支付逾期将注册地址从商铺迁出或注销的违约金，自2018年4月17日起按每日500元计算至注册地址迁出或注销日止；4、兰岚将租赁商铺恢复清水状态。兰岚向一审法院反诉请求：1、判令嘉胜公司承担因违约行为造成的损失2300288元；2、鉴定费10000元由嘉胜公司负担。一审法院认定事实：2015年9月24日，大连中央大道购物中心有限公司(出租方甲方)与兰岚(承租方乙方)签订《中央大道购物中心商铺租赁合同》(合同编号2015-ZYDD-ZL-004)，约定:甲方将位于大连市沙河口区西安路107号中央大道购物中心项目的二层L2-040号商铺租赁给兰岚供其经营，商铺租用面积为3490平方米，由甲乙双方确认的红线现场实测为准，该商铺租用面积用于计算租金、物业管理费及其他费用。乙方不得任意改变，若乙方占用公用面积，甲方另行处理。该商铺只供乙方以都市宝贝商号经营都市宝贝品牌之用途。租赁期限自2016年5月1日至2026年4月30日，共10年(120个月)。装修免租期为自交付日至中央大道开业之日为装修免租期，免租期内，甲方不收取乙方租金及物业费。计租日为2016年5月1日起开始计收租金。租金金额为第一年度日租金4.00(已包含物业管理费70元/平方米/月)(元/平方米/天)，月租金180317(已包含物业管理费70元/平方米/月)(元/月)。租金支付方面，该商铺租金支付形式为季付，在合同期内，按先付后用的原则，乙方须于每季最后一个月的25日之前支付下季的租金给甲方。如乙方未按上述约定时间支付相应款项，须按逾期部分每日万分之三向甲方支付逾期付款违约金，如遇法定节假日则付款日期顺延至法定节假日后的第一个工作日。首期租金乙方须在中央大道开业日前10日之前向甲方支付首期租金，共计540951元。乙方须在本合同签订之日向甲方缴付金额相当于一个月的租赁保证金，共计人民币180317元，甲方另行出具收据。本合同有效期内及本合同有效期届满，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将商铺完好无损交还甲方，且双方结清所有费用后的30个工作日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金。乙方应当在本合同解除或终止后的15日内将注册地址从该商铺迁出或注销，如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元，该违约金甲方有权立即从保证金中扣除。该商铺的交付日期为2015年11月10日。乙方接受该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺;如果乙方认为该商铺存在缺陷，应当于接收之日书面通知甲方，否则视为商铺无缺陷。乙方应按本合同规定按时交付租金、物业管理费、公共事业费及其他费用。在乙方根据本合同支付任何款项到甲方银行账户的过程中产生的任何银行收取的费用均由乙方承担。如乙方逾期30天未向甲方支付租金或物业管理费，甲方发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或要求物业管理部门暂停对该商铺提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用;逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收回该商铺，且不返还租赁保证金及物业管理费押金，并可向乙方追索尚存合同期内的租金损失。甲方有权随时扣留并出售乙方商铺或其他财产，如出售所得未能补足欠款，甲方有权向乙方继续追偿。乙方逾期付款，须缴付违约金，按每日万分之三计算，公用事业费的滞纳金按政府有关规定缴纳。无论在任何情形下，乙方均应当自费将该商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应与附件一交付标准一致。2015年9月29日，大连中央大道购物中心有限公司与兰岚签订《补充协议》。上述两份合同还约定了其他权利义务。2017年4月26日，大连长兴购物中心有限公司出具《关于中央大道开业的通知》，通知:原定4月29日开业时间出现误差，中央大道将承担从4月29日起至中央大道开业之日期间员工岗位工资、员工租房费用及商铺用电费用，此费用将在中央大道开业之日前一次性结清，款清则顺延开业的相关权利义务终结，运营部将每日逐铺检查并形成相关记录，并约定了补助标准。因中央大道未能如期开业。2017年6月1日，兰岚在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认兰岚已收到该公司2017年4月29日至2017年5月28日支付的员工基本工资总计32050.09元整，该公司付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。2017年8月7日，兰岚在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认兰岚已收到该公司2017年6月29日至2017年7月28日支付的员工基本工资总计42800.1元整，该公司付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。2017年9月6日，兰岚在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认兰岚已收到该公司2017年7月29日至2017年8月28日支付的员工基本工资总计95666.77元整，该公司付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。2017年10月10日，兰岚在嘉胜公司出具的《收款确认函》签字，确认兰岚已收到该公司2017年8月29日至2017年9月20日支付的员工基本工资总计58233.41元整，该公司付清款项后，双方权利义务按2017年4月26日下发的《关于中央大道开业的通知》内容执行。因延期开业，兰岚共收到2017年4月29日至9月20日员工工资228750.37元。2017年10月20日，大连中央大道购物中心有限公司(甲方)与兰岚(乙方)、嘉胜公司(丙方)签订《补充协议书》，约定:将大连中央大道购物中心有限公司与兰岚签订的《中央大道购物中心商铺租赁合同》(合同编号2015-ZYDD-ZL-004)丙方取代甲方，原合同中甲方变更为“嘉胜公司”。2015年11月2日，兰岚交纳租金75383元。2016年3月5日，兰岚交纳装修保证金2万元。2017年10月31日，兰岚交纳保证金424617元。2017年12月25日，兰岚交纳物业费15万元。2017年12月28日，兰岚交纳租金104934元、物业费145066元。上述租金累计180317元、物业费295066元。2018年3月21日，嘉胜公司向兰岚发送《敦促履行合同及停止物业服务的通知》，告知兰岚拖欠应缴2017年10月1日到2018年3月31日租金及物业管理费共计人民币1537185元，并已产生滞纳金。要求兰岚于2018年3月28日前将上述款项及滞纳金缴纳至嘉胜公司财务部，并告知逾期后果。2018年4月2日，嘉胜公司向兰岚发送《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，告知兰岚已欠缴2017年10月1日到2018年3月31日租金及物业管理费1537185元，已多次函告，但尚未缴纳。鉴于贵方欠费已逾30日，根据贵我双方签订的《商场租赁合同》第19.6条等相关条款的约定，我方正式通知贵方:自本函按合同约定方式送达贵方，贵我双方之间的合同正式解除。请贵方于合同解除日将租赁商铺复原状并按照合同约定条件交还我方，如贵方在商铺单元内遗留任何装饰、家具、装备、物料、设备等均视为贵方放弃店内物品的所有权，我方有权以任何方式处理前述物品。2018年4月10日，嘉胜公司向兰岚发送《尽快返还商铺及办理变更注册地址事宜》，告知合同已于2018年4月2日解除，通知兰岚于2018年4月15日前将租赁商铺回复原状后的清水状态交还我方。2018年4月19日，嘉胜公司向兰岚发送《再次重申商铺恢复原状清水的通知》，再次敦促兰岚将租赁商铺恢复清水状态。上述四份公函，嘉胜公司分别于2018年3月21日、4月2日、4月10日、4月19日向租赁合同约定的送达地址邮寄给兰岚，邮寄回执上显示上述四份快递分别于2018年3月22日、4月3日、4月11日、4月20日“投递并签收”。经当庭询问，兰岚认可收到上述公函。另查，案涉店铺所在的中央大道购物中心于2017年9月30日通过消防验收合格，于2017年10月1日开业。诉讼中，兰岚申请对大连市沙河口区西安路107号中央大道购物中心项目的二层L2-040号商铺进行面积测绘，由大连市中级人民法院司法技术鉴定处通过摇号选取了大连市勘察测绘研究院有限公司进行了鉴定，于2019年7月出具了《技术报告》(工程编号DLKC-2019-CH-01-F-0046)，该《技术报告》记载:使用专业绘图软件，对外业量取墙体的长度，计算出建筑面积(具体尺寸详见商铺面积计算示意图、附图1)经计算，L2-040号商铺面积3504.88平方米，扶梯面积60.12平方米，去除扶梯面积后3444.76平方米。双方有9个区域面积存在争议，其中争议区1-8及争议柱面积为493.47平方米。该鉴定花费鉴定费10000元。一审法院认为，嘉胜公司与兰岚之间的《中央大道购物中心商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方应当按照合同约定，及时履行合同义务。关于租赁合同是否解除一节。因兰岚欠付租金及物业费，嘉胜公司先后四次向兰岚发送公函，敦促其在规定时间2018年3月28日前交齐租金及物业费，并告知违约后果，兰岚最后一次交纳租金及物业费均系2017年，未及时交纳上述费用。2018年4月2日，嘉胜公司向兰岚发送《解除合同并承担违约责任的相关事宜》，告知兰岚租赁合同解除，符合该合同约定的“缴费逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收该商铺，且不返还租赁保证金及物业管理费押金，并可向乙方追索尚存合同期内的租金损失”，兰岚并未在合理期限内对解除合同提出异议，经庭审询问，兰岚亦未要求继续履行合同，故嘉胜公司与兰岚之间的《中央大道购物中心商铺租赁合同》业已解除，解除时间为《解除合同并承担违约责任的相关事宜》的签收日2018年4月3日。关于租金及物业费一节。大连市勘察测绘研究院有限公司所作出的《技术报告》，经审查，该鉴定意见书程序合法、鉴定内容、结论具体明确，双方无异议，对《技术报告》予以采信。根据《中央大道购物中心商铺租赁合同》约定，租金按照面积计算，根据《技术报告》测量案涉店铺去除扶梯面积后3444.76平方米，所谓争议区域及争议柱部分仅为兰岚单方异议，经询问，其认可合同签订后走访了案涉店铺，在签订合同时及签订合同后的合理期内并未对此提出异议，故不予采信。双方实际租赁面积应以测绘的3444.76平方米予以计算。月租金为3444.76平方米*4元*365天/12个月-3444.76平方米*70元=177979.27元。租赁合同约定原租赁期自2016年5月1日，因中央大道购物中心延期开业至2017年10月1日，合同解除日期为2018年4月3日，嘉胜公司主张租金及物业费计至2018年3月31日，并自愿对2017年10月、11月两个月租金免租，应予以扣除，自2018年12月1日起算，此期间应付租金为711917.08元（177979.27元*4个月）。物业费方面，因逾期开业嘉胜公司自愿将2017年10月及11月物业费标准按每月45元计算，故应付物业费为3444.76平方米*45元*2个月+3444.76平方米*70元*4个月=1274561.20元。现兰岚已交纳租金180317元、物业费缴纳295066元，尚欠租金及物业费1511695.28元，扣除两项保证金444617元，截至2018年3月31日，余租金及物业费1066478.28元未付，予以支持。关于逾期交纳物业费、租金违约金一节，兰岚抗辩因中央大道开业时间一拖再拖，无法达到正常开业率，经营环境和条件不够良好，继而延迟缴纳租金及物业费。综合考虑中央大道存在延期开业超一年以上的客观情况，双方履行租赁合同中均有过错，应按各自过错分担损失。对于嘉胜公司主张逾期交纳物业费、租金的违约金请求，不予支持。合同解除后，兰岚应当及时迁出或注销注册地址。关于嘉胜公司主张的兰岚逾期将注册地址从商铺迁出或注销的违约金，从2018年4月17日起按每日500元计算至注册地址迁出或注销日止。按照合同约定，“乙方应当在本合同解除或终止后的15日内将注册地址从该商铺迁出或注销，如逾期迁出或注销，则每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元”。嘉胜公司自愿以逾期一日500元标准主张，标准过高，调整为逾期一日100元予以计算，给付日期应当以2018年4月18日起算。关于嘉胜公司主张兰岚将租赁商铺恢复清水状态，根据合同约定，“无论在任何情形下，乙方均应当自费将该商铺内的所有动产搬离该商铺，该商铺交还时的状况应与附件一交付标准一致”，故兰岚返还商铺时应与合同附件一交付标准一致，予以支持。关于兰岚反诉嘉胜公司因违约行为给其造成的损失2300288元、鉴定费10000元一节，兰岚提供的反诉证据均为所承租商铺注册、推广、装修、员工工资等经营方面花费，均系其从事商业活动正常支出，且投资经营本身就有盈亏风险，无法直接认定兰岚经营不善系嘉胜公司所致。且嘉胜公司因延迟开业，已向兰岚支付2017年4月29日至9月20日员工工资228750.37元及减免两个月租金355958.54元（177979.27元*2个月）、物业费3444.76平方米（70元-45元）*2个月=172238元，也给予了一定的经济补偿，兰岚亦存在超长期未缴纳租金及物业费情况，在嘉胜公司主张违约金一节，已综合考虑双方权益和过错，未认定违约金，故对兰岚主张的经济损失不予支持。关于鉴定费10000元，因承租店铺实际面积与合同约定面积有误差，该部分费用应由嘉胜公司承担，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告兰岚于判决生效之日起10日内支付原告大连嘉胜置业有限公司截至2018年3月31日租金、物业费1066478.28元（已扣除保证金444617元）；二、被告兰岚于判决生效之日起十日内给付原告大连嘉胜置业有限公司自2018年4月18日起至注册地址实际迁出或注销之日止每日100元违约金；三、被告兰岚于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区西安路107号中央大道购物中心项目的二层L2-040号商铺恢复至《中央大道购物中心商铺租赁合同》附件一标准；四、反诉被告大连嘉胜置业有限公司于判决生效之日起十日内支付反诉原告兰岚鉴定费10000元；五、驳回原告大连嘉胜置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告兰岚的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18692元（原告已预付），由原告负担4292元，由被告负担14400元，给付时间同上。反诉费12601元，由原告负担100元，给付时间同上，由被告负担12501元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院除对一审判决第5页第11行“月租金180317（已包含物业管理费70元/平方米/月）”更正为“月租金180317元（扣除物业管理费70元/平方米/月）”外，对一审判决查明的其他事实予以确认。根据双方一审提交的证据，本院另查明：1、2017年4月7日，嘉胜公司向中央大道各商户发出《开业通知函》，主要内容为：综合考虑现实状况，现将中央大道的开业时间定于2017年4月29日。贵方按以下节点完成开业前准备工作：1、2017年4月15日-25日完成设备调试、铺货、人员到岗等开业前准备工作。2、2017年4月26日-28日，进行开业前演练。请贵方自查开业前准备工作的完成进度，严格按照以上时间节点完成对应事项。在贵方按照上述时间节点完成开业前准备工作的前提下，若2017年4月29日中央大道不能如期开业，视为中央大道的责任，给予三个月的免租。相反，如果贵方未能按上述时间节点完成开业前准备工作，则应支付两个月的租金作为违约金。2、二审中，嘉胜公司承认案涉商铺已于2019年10月左右由嘉胜公司自行恢复至清水状态。但一审法院于2019年12月30日第二次开庭审理时，嘉胜公司仍坚持要求兰岚将案涉商铺恢复至清水状态。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。兰岚虽在一审时针对其损失提出反诉，但其在二审中的上诉请求为撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回嘉胜公司的诉讼请求，针对其损失部分并未提出上诉请求，故本院二审围绕兰岚的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、租金和物业费计算的起始期限，兰岚上诉主张的三个月免租期应否扣除；2、租赁面积如何计算，应否将鉴定意见中双方有争议的493.97平方米予以扣除；3、兰岚在合同解除之后应否承担将注册地址实际迁出或注销之日的违约金；4、兰岚应否将案涉店铺恢复至《中央大道购物中心商铺租赁合同》附件一标准。关于第一个争议焦点，上诉人认为三个月的免租期应自2017年11月6日计算至2018年2月5日，理由是虽然中央大道开业时间为2017年10月1日，但上诉人租赁的商铺直至2017年11月6日才正式开业，且根据嘉胜公司2017年4月7日的《开业通知函》，中央大道同意给予三个月的免租。本院认为，现双方对于中央大道购物中心于2017年9月30日通过消防验收合格，于2017年10月1日开业并无异议。兰岚虽主张其所经营的商铺于2017年11月6日才正式开业，但其提交的证据不足以证明其逾期开业是由于嘉胜公司原因所致，故其辩称2017年10月1日至2017年11月6日期间不应支付物业费的理由不能成立。关于三个月的免租期问题，在2017年4月7日的《开业通知函》上嘉胜公司虽承诺给予三个月的免租期，但在2017年4月26日的《关于中央大道开业的通知》中，嘉胜公司承诺承担从4月29日至中央大道开业之日期间员工岗位工资、员工租房费用及商铺用电费用，款清则顺延开业的相关权利义务终结。兰岚在每次的《收款确认函》上均签字确认，同意双方权利义务按2017年4月26日下发的通知执行。可见，关于延期开业的责任问题，双方已达成一致，即由嘉胜公司承担相关费用，而非再额外给承租人三个月的免租期。此外，嘉胜公司在一审时亦表示因延期开业，同意免除2017年10月、11月的租金，物业费按45元/平方米/月收取。兰岚在此之外再主张三个月的免租期，没有合法依据，其此点上诉理由不能成立。根据查明的事实，截至2018年3月31日，兰岚尚欠租金及物业费1511095.28元，扣除保证金444617元后，应向嘉胜公司支付租金、物业费1066478.28元，一审对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点，兰岚上诉称应将双方有争议的493.47平方米面积予以扣除。案涉租赁合同第2.2条约定，商铺租用面积由双方确认的红线现场实测为准，用于计算租金、物业管理费及其他费用。兰岚在与原中央大道购物中心有限公司签订租赁合同之前，已实地走访过现场，租赁合同后附有《租赁商铺平面位置图》，该平面位置图中即包含双方所争议的493.47平方米面积，上述面积在兰岚实地走访时亦存在。签订合同后，原中央大道购物中心有限公司已将上述面积交付给兰岚，现兰岚称应扣除上述面积，不符合双方约定，对于此点上诉理由，本院不予采纳。关于第三个争议焦点，即逾期迁出或注销注册地址违约金问题。案涉租赁合同第6.2条约定，“乙方应在本合同解除或终止后的15日内将注册地址从该商铺迁出或注销，每逾期一日，乙方应向甲方支付违约金2000元”。现双方对于合同已于2018年4月3日解除均无异议，根据合同约定，兰岚应在合同解除后15日内将注册地址迁出或注销，一审法院考虑实际情况，按每天100元标准计算违约金并无不妥。兰岚上诉称工商地址不迁出不会对新公司注册产生影响，故嘉胜公司主张违约金不合理。因双方在合同中对于注册地址迁出或注销的时间及违约责任均有明确约定，该约定对双方均具有法律约束力，兰岚应按约定予以履行，故其此点上诉理由亦不成立。关于第四个争议焦点，即租赁物的恢复标准问题。双方所签《中央大道购物中心商铺租赁合同》第24.2对“交还状况及装修和附属设施的归属”进行了约定。其中第24.2.1条约定“无论在任何情况下，乙方均应当自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与附件一交付标准一致”，第24.2.3条约定，“在符合第24.2.1及24.2.2条规定的情形下，该商铺之装修及任何附属设施、设备无偿属于甲方所有”，第24.3条约定“如乙方未能履行第24.1、24.2条所述义务，乙方在该商铺之装修及任何附属设施、设备和乙方在该商铺内的物品归甲方所有，甲方无须通知即可强行进占或用其他方法进占该商铺”。现双方争议在于附件一中的“交付标准”如何认定。附件一的名称虽为“大连中央大道商铺（场地）交付标准”，但第一项为“由甲方出资并负责安装及标准”，所约定的均为公共区域部分，第二项为“商铺交付标准”，具体指向应为各个具体的商铺的交付标准。从文义解释角度，双方在24.2.1条所约定的“该商铺交还时的状况应当与附件一交付标准一致”应仅指向案涉租赁商铺，而不包括其他未在租赁范围之内的商场公共区域部分，故应按附件一第二项“商铺交付标准”作为兰岚将商铺交还时的标准。双方未在合同中约定交还时应为清水标准，故嘉胜公司在一审时要求恢复至清水状态显然无法支持。根据合同约定，在合同解除或提前终止时，兰岚需自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，商铺的装修及任何附属设施、设备及承租人在该商铺内的物品归出租人嘉胜公司所有。现兰岚承认其在2018年3月撤离商铺，嘉胜公司亦称其在2019年10月左右已将商铺自行恢复至清水状态，故一审法院在2020年1月仍判令兰岚将商铺恢复至附件一标准，既无必要，又无履行之可能性，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2232号民事判决第一、二、四、六项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初2232号民事判决第三、五项；三、驳回大连嘉胜置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费18692元，由大连嘉胜置业有限公司负担8692元，由兰岚负担10000元；一审反诉受理费12601元，由大连嘉胜置业有限公司负担600元，由兰岚负担12001元；二审案件受理费14400元，由兰岚负担12000元，由大连嘉胜置业有限公司负担2400元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年七月九日书记员  任建芳