贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0121民初2092号原告孔垂丽，女，1986年06月08日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托代理人陈丽，贵州创丰律师事务所律师，特别授权代理。被告贵州康居置业有限公司，住所地贵州省开阳县城关镇环城北路，统一社会信用代码91520121072001184C。法定代表人张林志，系公司总经理。委托代理人邓春涛、谢雨余，贵州成城律师事务所律师，特别授权代理。被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区渔安新城B组团2栋20楼1号，统一社会信用代码：91520103MA6DU7RW6Q。法定代表人罗信武，总经理。原告孔垂丽与被告贵州康居置业有限公司（以下简称：康居公司）、贵州绿叶兴苑物业管理有限公司（以下简称：绿叶兴苑公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年06月02日受理后，依法由适用简易程序,于同年7月9日公开开庭进行了审理，原告孔垂丽的委托代理人陈丽与被告贵州康居置业有限公司的托代理人邓春涛、谢雨余到庭参加诉讼。被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告孔垂丽诉称，2017年3月2日，原告与被告康居公司签订房屋买卖合同，约定被告将位于开阳县开州首府3栋1单元1-29-2号房以总价396189元销售给原告，合同约定，被告应于2018年3月12日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告并没有履行交付房屋的义务。合同第十三条第一款第二项约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期届满之日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金；同时双方约定被告应于2018年6月30日前将办理房屋登记的有关有关文书交付给原告，但被告至今仍然无法提供。根据合同第二十二条第三款第二项约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告绿叶兴苑公司在物业管理过程中，违规收取所谓的“三通费”，应依法予以退还。原告起诉请求：一、判令被告康居公司支付原告从2018年3月12日起至实际交房2018年9月23日日止的逾期交房违约金，以396189元为基数，按日万分之1.5标准计算，至起诉日为11588.53元；支付从2018年7月1日起至实际交付办理房屋登记的有关文书之日止的逾期办证违约金，以396189元为基数，按日万分之一标准计算至起诉日为27733.23元；二、判令被告康居公司、绿叶兴苑公司立即退还原告缴纳的“三通费”1335.00元；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告康居公司辩称，1、关于原告方提出的逾期交房违约金，虽然双方签订的合同有约定，但是违约金已经超出了因逾期交房给原告造成的损失，希望法庭按照合同法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释降低违约金的给付；2、针对办理房屋转移登记有关文书违约金计算，对于降低违约金的约定与第一项理由一致之外，在本案中因为被告方还没有办理房屋转移登记的有关文书给原告，这一项违约金不应该现在取得，要交付转移登记有关文书之后在计算；3、针对三通费与收视费是物管公司收取的，如果原告认为这两项费用收取违法违规，应该向物业公司主张，而不是康居公司。被告绿叶兴苑公司经合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。未提供书面答辩意见。经审理查明，2017年8月17日，被告康居公司（出卖人）与原告孔垂丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，康居公司将位于开阳县开州首府3栋1单元1-29-2号房以总价396189元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以【银行按揭】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80189元，余款316000元以【银行按揭】支付。交房时间及条件：出卖人应当在2018年3月12日前向买受人交付商品房，商品房交付时应当已取得建筑竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。逾期交房责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款77361元，2017年8月17日交付首付款2828元，共计80189元。并于2017年12月1日向银行贷款316000元支付康居公司。2018年9月23日，被告绿叶兴苑公司与原告办理了案涉商品房的交房手续，同日，被告绿叶兴苑公司收取了原告水电开户费1335元。被告康居公司至今未向原告提供商品房竣工合格证明文件或批准使用文件，也未向原告提供商品房转移登记的有关文书。2020年6月2日，原告诉来本院，诉请如前。上述事实，有原告提供身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、备案登记表、首付款银行转账流水、中国农业银行《贷款合同》、三通费收款收据，以及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，本院予以认定。本院认为：原告与被告康居公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，被告康居公司未按照合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，已构成逾期交房，理应依约承担逾期交房的违约责任。原告称被告应于2018年3月12日前将达到标准交付条件的标的物交付给原告，交房期满至今，被告并没有履行交付房屋的义务。对此，本院认为，关于案涉房屋的交付条件，双方在合同中有明确约定，虽然在实际交付房屋时的确存在不符合合同约定交付条件的情形，但双方办理了房屋交接手续，原告仍同意接收房屋，现又以房屋不具备合同约定的交付标准为由向被告主张逾期交房违约金，理由显然不能成立。综上，原告主张的逾期交房违约金诉请中，本院只支持自2018年3月13日起至２０１８年9月23日止期间的违约金，即为11291.39元（396189元×0.00015元／天×190天），原告主张的逾期交房违约金为11588.53元，对超出部分不予支持；被告康居公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按合同约定，应当自2018年7月1日起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金计算至康居公司实际向原告交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止。被告绿叶兴苑公司收取原告的水电开户费1335元，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定,新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力，应当予以适用。故被告绿叶兴苑公司应退还原告水电开户费1335元。被告康居公司认为合同约定的逾期交房违约金和逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金过高，因双方约定的违约金分别为按日支付已交付房价款的万分之1.5和万分之一，换算成年利率为5.475％和3.65％，不属于违约金约定过高的情形，其抗辩主张，本院不予采纳。被告称造成逾期交房的原因系相关部门所致，并非其自身原因，该抗辩事由不符合法定免责情形，双方在合同中也无相关免责约定，对其抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔垂丽逾期交房违约金11291.39元；二、被告贵州康居置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔垂丽转移登记违约金，从2018年7月1日起至向原告孔垂丽交付符合不动产管理部门要求的办理商品房转移登记的有关文书日止，以房价款396189元为基数，按日万分之一计算；三、被告贵州绿叶兴苑物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孔垂丽水电开户费1335元；四、驳回原告孔垂丽的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元（已减半），由被告贵州康居置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李代明二〇二〇年七月九日书记员  杨 莉