浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0723民初2422号 原告：武义万得福工具制造有限公司，住所地武义县茭道镇二期工业区。 法定代表人：王章旭。 诉讼代表人：浙江前程律师事务所，该公司管理人。 委托代理人：朱根祥（特别授权代理），浙江前程律师事务所律师。 被告：武义比特福门业有限公司，住所地武义县茭道镇胡宅垄村（武义万得福工具制造有限公司内第2幢）。 法定代表人：潘礼革，执行董事。 委托代理人：梅美妃（特别授权代理），浙江今日律师事务所律师。 委托代理人：李维侠（特别授权代理），男，1975年4月10日出生，住永康市，公司员工。 原告武义万得福工具制造有限公司（以下简称“万得福公司”）为与被告武义比特福门业有限公司（以下简称“比特福公司”）租赁合同纠纷一案，于2019年8月14日诉至本院。本院于同日受理立案后，依法适用简易程序，由审判员卢永胜独任审判，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告万得福公司法定代表人王章旭及委托代理人朱根祥，被告比特福公司委托代理人梅美妃、李维侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万得福公司起诉称：2014年11月30日，被告比特福公司与万得福公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定：被告租赁使用万得福公司面积约7119平方米的1号、2号厂房和面积约4800㎡的钢棚，租赁期限至2017年11月30日止，租金为106万元/年（为第三年租金），之后的租金每年递增2万元。2015年11月26日，武义县人民法院在执行（2015）金武执民字第2624号案件过程中，已明确通知被告，要求被告将之后的租金支付至法院账户，而不得再向万得福公司支付到期租金。租赁期满后，被告仍继续租用该厂房至今。期间，武义县人民法院从未收到被告交纳的厂房租金。另经查明，被告未经许可占用万得福公司3号厂房的第三层约4450.54㎡厂房用作办公楼至今，期间未支付任何费用。2018年12月26日，武义县人民法院作出（2018）浙0723破申16号民事裁定书，裁定受理万得福公司破产清算申请，并于2019年1月2日作出（2018）浙0723破14号决定书，指定浙江前程律师事务所担任万得福公司破产清算管理人。管理人在履职过程中发现上述情况后，于2019年5月15日书面通知被告，要求被告向管理人支付租赁及占用厂房期间的租金，但至今未予支付。管理人认为，依照《破产法》第18条规定，法院裁定受理破产清算后，管理人未通知继续履行租赁合同时，租赁合同关系视为解除，被告应向管理人腾空交付所占用的厂房，并支付占用期间的使用费。请求依法判令：1、被告立即腾空交付万得福公司1号、2号厂房、钢棚和3号厂房的第三层；2、被告按2014年11月30日签订的《厂房租赁合同》约定支付2016年1月至2018年12月25日的厂房租金计330万元（暂定，以实际评估为准），从2018年12月26日起按租金标准95000元/月（暂定，以实际评估为准）计算至实际腾空交付之日止的厂房占有使用费，暂计算至2019年7月底的占用费665000元；3、并支付万得福公司3号厂房第三层约4450.54㎡厂房的占用费自2018年2月起至腾空交付，暂计算至2019年7月底前占用费667500元（暂定，以实际评估为准）；4、由被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。 被告比特福公司答辩称：对于原告提出腾空问题：希望带租拍卖，以减少被告损失，如果一定需要腾空，请求法院至少给予六个月的腾空时间。对于1号、2号厂房和钢棚的租金或占用费计算问题：2014年11月30日，原、被告签订《厂房租赁合同》时，被告付清了2015年12月底前的租金，该份厂房租赁合同约定租赁期到2017年12月31日，由于万得福公司提供厂房的水、电不足导致被告的门烧坏造成的损失、租金市场价格变化等因素，以后的年租金调整为80万元。之后，原、被告双方重新签订了《厂房租赁合同》一份，租赁期限为8年，租金标准按每年80万元计算，五年后每年增加2万元；综上，2016年1月1日计算至2019年7月底的租金计286.66万元。期间被告已付租金1425350元，被告为原告垫付费用：雨污分流地下设施118944元，天然气管道、设备款414620元，环保设备设施640500元，钢棚修漏、大门掉换、电线老化、变压器增容等费用计548205元，电费发票税点损失431487元。原告解除合同造成的损失：新流水线投入1141650元，三楼装潢装修1715879元，搬迁费用200万元。对于原告第三项诉请3号厂房第三层占用费问题：原告3号厂房第三层一直租不出去，被告于2018年2月份开始装潢，于2018年6月开始使用，使用面积为1450平方米，且第三层租金价格较低。武义县人民法院从未向比特福公司发过协助执行通知书，比特福公司无理由向武义县人民法院交付租金。综上，请求依法驳回原告的不合理诉讼请求。 原告万得福公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、公司登记基本情况，证明原、被告诉讼主体资格。 证据2、厂房租赁合同，证明比特福公司向万得福公司租用厂房，并对租期、租金等内容作了约定。 证据3、法院笔录一份，证明武义县人民法院明确告知比特福公司向法院交付厂房租金的事实。 证据4、公告、民事裁定书、通知，证明武义县人民法院受理万得福公司破产清算，并指定浙江前程律师事务所担任管理人；管理人通知比特福公司向管理人交付租金和解除合同等事实。 证据5、询问笔录一份，证明管理人向陈劲涛了解租赁情况。 证据6、通知、函、申请停电报告、回执，证明万得福公司法定代表人王章旭通知比特福公司收取租金，比特福公司拒付租金，王章旭向供电所申请停电的事实。 证据7、出庭证人朱某的证言，陈述朱某和王章旭或其父母以发函、通知、停电等方式向比特福公司催收租金的事实。 被告比特福公司对上述证据1-7进行了质证，对证据1、证据2、证据4的真实性均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为武义县人民法院仅向比特福公司了解租金情况，未向比特福公司发过任何协助执行通知书，比特福公司无法律义务向法院交付租金；证据5陈劲涛在笔录中的陈述不真实。对证据6有异议，比特福公司从未收到通知等材料，并不能证明原告举证目的；比特福公司认为证人的陈述不真实。双方对证据1、2、4均无异议，本院予以认定；证据3系本院执行人员制作，且有比特福公司相关人员签名，本院对该组证据予以认定；证据5系陈劲涛在申报债权时所作陈述，其申报债权数额的认定等事宜与委托收取租金存在利害关系，本院在本案中对该份笔录的真实性不予认定。证据6通知等材料系万得福公司单方制作，证据7证人陈述的部分内容来源于王章旭的转述，故对证据6、7不予认定。 被告比特福公司为证明其主张，在举证期限内提交并当庭出示了如下证据： 证据1、2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》，证明2016年1月1日，原、被告双方约定合同年租金为80万元，并对维修，合同期限、违约责任等内容作了重新约定。 证据2、委托书和结案证明书，证明万得福公司委托陈劲涛处理厂房租赁和收取租金等事宜。 证据3、2014年11月30日签订的《厂房租赁合同》，证明2014年11月30日，原、被告双方约定厂房租赁合同关系的事实。 证据4、租金支付凭证，证明被告支付租金情况。 证据5、租金应扣减项目凭证，证明被告为原告垫付费用的事实。 证据6、提前解除合同造成被告损失的凭证，证明原告提前解除合同造成被告损失情况。 证据7、案外人的厂房租赁合同，证明2016年厂房租金的市场价格。 原告万得福公司对被告比特福公司提供的上述证据1-7进行了质证，经管理人向陈劲涛了解情况，证据1的租赁合同根本并不存在，属于事后伪造；证据2的委托书系王章旭个人违反法律规定出具给陈劲涛，且委托书中公章属于伪造，结案证明书系陈劲涛个人申请结案的，与本案无关；对证据3的租赁合同无异议；4-7真实性均不予认可。双方对证据3租赁合同均无异议，本院予以认定；证据7与本案无关联性，本院不作认定；被告比特福公司提供的证据1、2、4、5、6的举证目的与答辩意见一致，故本院对证据1、2、4、5、6认定意见在本院认为部分一并阐述。 综上，结合当事人的陈述及本院对证据的分析认定，本院认定事实如下： 2013年1月1日，万得福公司将坐落在武义县厂房及钢棚租赁给他人使用，租期五年。2014年11月30日，比特福公司从他人手中转租了万得福公司的上述厂房，并与万得福公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定比特福公司租用万得福公司坐落在武义县厂房及钢棚，用途按比特福公司营业执照许可项目进行经营，租赁期限暂定5年（自2013年1月1日起算），年租金按第三年租金106万元，以上两幢厂房总面积大约7119平方米及钢棚面积4800平方米，租金每年递增2万元，以上租金不包含税金，厂房租金一年一付，需提前1个月付清，如不支付，万得福公司有权断电、断水，房屋租金税、土地使用税由万得福公司承担支付，万得福在不增加费用情况下方可提供水、电及房租费的增值税发票。比特福公司支付了2015年的房租并交纳了租房押金10万元。之后，万得福公司法定代表人王章旭和股东李栩畅出具了委托书，写明：“今委托陈劲涛（330722197708220012）处理万得福公司租房及收取房租等事宜，租金收至600万元后，万得福公司租房及房租等各项事宜交还王章旭、李栩畅处理”。2016年1月1日，陈劲涛代表万得福公司和比特福公司重新签订了《厂房租赁合同》，约定如下：因万得福公司为清偿债权人陈劲涛的债务，于2016年1月1日委托陈劲涛处理万得福公司厂房租房及收租金事宜，授权期限至陈劲涛收取600万元租金为止，约定万得福公司将坐落在武义县厂房及钢棚出租给比特福公司使用，租赁期限自合同签订日起8年，租金标准按年租金80万元，以上两幢厂房总面积大约7119平方米和钢棚面积4800平方米，租金五年后每年增加2万元，以上租金已包含税金，租金按年付清。2016年1月3日至2017年1月20日，比特福公司共支付了租金765350元（其中包含代付污水处理费91350元）。之后，自2017年3月份起至9月，比特福公司于每月支付给陈劲涛房租60000元。比特福公司于2016年1月9日、2016年1月15日、2016年12月16日、2016年12月15日代李晶灿向永康市花街镇大屋村经济合作社交纳土地承包款40000元。2019年1月9日，经陈劲涛同意支付给陈建吴2018年房租10万元。 2018年12月26日，本院作出（2018）浙0723破申16号民事裁定书，裁定受理万得福公司的破产清算申请，并指定浙江前程律师事务所担任万得福公司管理人。2019年5月15日，管理人向比特福公司发出合同解除通知书和通知各一份，通知比特福公司解除合同并要求交纳租金。 本院认为，原告万得福公司与被告比特福公司于2014年11月30日签订的《厂房租赁合同》，双方均无异议，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应认定为合法有效；比特福公司按合同约定支付了2015年的房租和押金10万元。陈劲涛代表万得福公司和比特福公司于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》效力问题，因陈劲涛持有万得福公司法定代表人王章旭和股东李栩畅出具的委托书，虽委托书中万得福公司的公章与金华市印章治安管理信息系统留存的万得福公司公章不一致，但王章旭在庭审中承认委托书系其和另一股东共同出具，王章旭也未提供受胁迫签字的证据，且2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》中盖有万得福公司公章，可认定陈劲涛受万得福公司委托从事有关厂房租赁和租金收取事宜，应认定陈劲涛签订《厂房租赁合同》合法有效，其后果应由万得福公司承担。至于陈劲涛收取租金后处理问题，系委托人和受托人之间的法律关系，不在本案中处理，两者之间可另行处理。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院受理破产清算后，管理人负责管理和处分债务人的财产，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。万得福公司管理人于2019年5月5日通知比特福公司解除合同，比特福公司未答复，故双方的租赁合同于2019年6月6日视为解除。租赁合同解除后，比特福公司应及时归还原告租赁物，现比特福公司继续占用租赁物，且双方未对租金进行重新约定，应按原租赁合同约定的厂房年租金标准（年租金80万元，五年后每年增加2万元）计算占有使用费至实际腾空之日。2016年1月1日至2019年6月6日按年租金80万元计算租金计2744109.6元。2016年1月至2019年1月，比特福公司向陈劲涛支付房租或经陈劲涛同意向他人支付房租计1194000元，陈劲涛同意抵扣的押金100000元和污水管道款、处理费91350元，比特福公司代李晶灿向永康市花街镇大屋村经济合作社交纳土地承包款40000元，上述比特福公司共支付租金1425350元；二者相抵后比特福公司截至2019年6月6日尚欠万得福公司房租1318759.6元。被告比特福公司有关为原告垫付的雨污分流地下设施等费用的辩称，因大部分票据属于收款收据，对真实性无法认定，且无万得福公司认可，在本案中不作认定，故对被告的该辩解在本案中不予采信。原告在本案中撤回第三项诉讼请求，系对诉讼权利的自由处分，依法予以准许，对该部分诉讼请求，在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下： 一、被告武义比特福门业有限公司于本判决生效后三十日内腾空交付原告武义万得福工具制造有限公司1号、2号厂房、钢棚等； 二、被告武义比特福门业有限公司于本判决生效后十日内支付原告武义万得福工具制造有限公司租金1318759.6元； 三、被告武义比特福门业有限公司于本判决生效后十日内支付原告武义万得福工具制造有限公司自2019年6月6日起按一年租金80万元（若武义比特福门业有限公司未在2020年12月30日前腾空，按每年增加2万元计算房租）的标准计算至实际腾空之日止的厂房占有使用费； 四、驳回原告武义万得福工具制造有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19260元，由原告武义万得福工具制造有限公司负担10383元，被告武义比特福门业有限公司负担8877元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢永胜 二〇二〇年七月二日 代书记员 江 莉