河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终7299号上诉人（原审原告）：高桂云，女，1952年5月10日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：刘驰（高桂云之子），住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李朋，河南豫和律师事务所律师。上诉人（原审被告）:河南元正置业有限公司，住所地郑州市荥阳市万山南路。法定代表人：蔡廷政，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛炎军，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人高桂云因与上诉人河南元正置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初11103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高桂云上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.请求河南元正置业有限公司支付高桂云迟延办产权证书违约金10万元;3.请求本案包括一、二审诉讼费在内的一切相关费用由河南元正置业有限公司承担。事实与理由：一、一审适用法律错误。1.适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条错误。《最高法商品房买卖纠纷解释》第十八条最后一款，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据一般普通人日常生活经验可知，房产权属证书关系到落户口、入学、房产抵押贷款、房产交易买卖等很多重大事项，而这些事项损失究竟有多大往往难以确定。应参照上述司法解释规定按照已付购房款总额，参照逾期贷款利率计算。2015年1到3年贷款基准利率是百分之六，各商业银行在此基础上浮30%到50%之间，高桂云已支付购房款45.47万元，每天的贷款利息是454700×6％×140％÷365=104.6元，即河南元正置业有限公司每迟延办产权证书1天应支付高桂云延期办证违约金104.6元。2.适用民法的平等原则、公平原则和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条错误。合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加。高桂云根据自身的损失情况及主张合同条款的不公平，请求法院对涉案房屋逾期办证的违约金进行调整。合同第十五条与合同第七条的违约责任明显不对等、不公平，应当在损失无法确定的情况下，调整违约金，以达到合同履行过程中违约责任的对等。一审判决应当在查明高桂云的实际损失和显失公平的合同条款的事实基础上，予以调整，否则判令河南元正置业有限公司仅向高桂云支付违约金454.7元是不公平、不合理的，故应该根据合同法第一百一十四条参照合同第七条买方违约金标准增加。3.适用《中华人民共和国合同法》第四十条错误。《合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。房产证作为重要的物权凭证，关系到落户、入学、房产抵押贷款、房屋买卖等很多重要事项。按照开发商单方面制定的霸王迟延办证违约金条款一成不变且数额较少的违约金标准计算，开发商就会尽量拖延办理产权证书时间，甚至是根本不办权属证书，因为延迟办产权证书1天是400多元违约金，迟延1年、3年、10年、70年都是400多元违约金，何必那么快去办理呢?或者根本不用去办理权属证书。合同第十五条明显属于开发商免除其责任、排除对方主要权利的条款，根据合同法第40条规定，该条款无效。因该条款无效，等于双方没有约定迟延办产权证书违约金，故应该适用最高法商品房买卖解释第18条最后一款，没有约定违约金的按照已付购房款总额参照逾期贷款利率计算。二、一审认定事实错误。1.一审判决查明“涉案房屋符合办证时间是2016年1月”的事实不清。本案系房屋买卖合同纠纷案件，关键事实是关于河南元正置业有限公司逾期办证的时间。根据《商品房销售管理办法》第三十四条和合同第九条、十五条的约定，河南元正置业有限公司应当在2014年办理完毕初始登记资料，使高桂云所购买的房屋符合登记条件，但河南元正置业有限公司办理完毕不动产证时间是2018年2月。一审判决在河南元正置业有限公司没有提供证据证明其完成初始登记的具体时间的情况下，直接依据河南元正置业有限公司的陈述认定符合办证时间是2016年1月，属于查明事实不清，认定事实错误。2.一审判决查明的高桂云损失的事实不清。涉案房屋虽已交付高桂云使用，但高桂云因物权不完整的损失属于无法确定的损失，但一审判决没有予以查明，属于查明事实不清。三、因河南元正置业有限公司违约导致高桂云提起诉讼，故请求本案包含一审、二审诉讼费在内的一切相关费用由河南元正置业有限公司承担。河南元正置业有限公司辩称，合同即当事人之间的法律，高桂云曲解合同之意，否认合同条款，错误认为法院适用法律错误无事实及法律依据。高桂云对河南元正置业有限公司提起诉讼无事实和法律依据。河南元正置业有限公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，并改判驳回高桂云的诉讼请求，不支持高桂云违约金454.7元；二、诉讼费用由高桂云承担。事实与理由:一审法院对河南元正置业有限公司提供的河南元正置业有限公司与高桂云的调解协议和收款条，认定为本案处理的问题逾期办理房屋产权证书违约金与2015年民事判决书和2016年民事判决书不存在包含与被包含关系，调解协议内容处理的问题是交房之事，并未明确表示包含办证之事，对河南元正置业有限公司所举证据不予采纳，存在事实方面的错误。调解协议和收条是在高桂云向省高院申请再审审查期间，对河南元正置业有限公司提出了包含逾期办证、交房等各种各样的理由和请求的基础上，在省高院的主持下，河南元正置业有限公司本着息事宁人态度，对高桂云进行了一次性的损失补偿款2万元，也正是河南元正置业有限公司综合考虑了办证逾期等全部事实后做出的一次性纠纷解决。否则在已经生效判决的确定款项和诉讼费还不足两千元，该案件没有进入再审的情况下，河南元正置业有限公司又为何要向高桂云支付补偿款2万元。一审法院由于对上述的全面事实把握出现错误，做出错误判决。高桂云辩称，首先河南元正置业有限公司主张的调解协议包含了办证违约金是不能成立的。该调解协议明确显示的是交房之事，而高桂云所诉请的也是交房的相关事宜，并没有主张逾期办证违约金。逾期办证违约金和交房违约金是两个独立存在的违约行为，应当分别计算违约金。所以在没有明确显示已经就办证违约金达成和解的情况下，高桂云不存在就办证违约金与河南元正置业有限公司达成和解的合意，不具有该意思表示，故不存在已经处理完毕。因此河南元正置业有限公司请求不支持高桂云违约金的诉讼请求不能成立，应当依法予以驳回。高桂云向一审法院起诉请求：1.请求法院判令河南元正置业有限公司支付高桂云逾期办理房屋产权证书违约金10万元；2.由河南元正置业有限公司承担诉讼费用、律师费。一审法院认定事实：本案查明的事实与该院出具的（2015）荥民二初字第2420号民事判决书、郑州市中级人民法院出具的（2016）豫01民终5300号民事判决书查明的一致。现该两份民事判决书发生法律效力。2018年5月29日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订调解协议一份，主要内容为：“一、乙方向甲方支付损失补偿款2万元。乙方于本协议签订时，将该款直接交付给甲方。二、本案一审诉讼费1232.8元，由甲方负担；二审诉讼费2080.3元，由甲方负担847.5元，乙方负担1232.8元。三、本协议履行完毕后，双方之间基于乙方向甲方交房之事而引发的纠纷完全解决……”。当日，被告支付原告上述款项2万元，由原告之子刘驰给被告出具收条一份。另查明，2013年5月20日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订了商品房买卖合同（合同编号为XY1130××××4225一份，主要内容为：“……第八条交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格……第十一条交接……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在合同约定的交房日期之前未收到出卖人交付商品房的通知时，应在本合同约定的交房日期之日起7日内亲自到出卖人处办理房屋交接手续，逾期超过7日未办理商品房交接手续的，视为出卖人已按本合同约定交付商品房……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……”。2017年，原告接收了该房屋，原告亦收到该房屋的不动产权利证书。一审法院认为，对被告辩称双方于2018年5月29日签订的调解协议内容包含本案原告的诉请内容的辩解理由，一是该调解协议系基于（2015）荥民二初字第2420号民事判决书、（2016）豫01民终5300号民事判决书所出具的，而该两份民事判决书所处理的原告诉请内容为维修基金及办证费用、逾期交房违约金，本案中处理的问题为逾期办理房屋产权证书违约金，彼此不存在包含与被包含关系，二是从该调解协议内容上看，该协议处理的问题是交房之事，并未明确表示包含办证之事，故综上对被告该辩解理由，该院不予采纳。依据发生法律效力的（2016）豫01民终5300号民事判决书可知，约定交付时间为2013年12月30日之前，被告逾期交房时间为21日，即被告于2014年1月21日后向原告交房符合双方约定，原告不予接收该房屋系原告存在违约行为，结合本案情况，应视为2014年1月21日被告已经履行了交付房屋的合同义务，依据双方签订的商品房买卖合同第十五条规定，被告应当在2015年1月20日之前办理产权登记备案，但被告于2016年1月才办理产权登记备案，被告办证行为存在违约。关于违约金数额问题，原告陈述双方约定违约金明显不公平、数额过低，应当参照逾期贷款利率和合同第七条约定进行计算，但原告并未在商品房买卖合同签订之日起一年内行使该撤销权，且其亦未提供充分的证据证明其签订合同时处于危困状态、缺乏判断能力等情形，且该违约金性质上属于迟延履行违约金，其并不能排除被告办证的合同义务，实际上被告于2016年1月已开始办理不动产证，故该违约金应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定进行计算，经计算违约金为454.7元（454700＊0.1％），该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南元正置业有限公司于判决生效后十日内支付原告高桂云违约金454.7元；二、驳回原告高桂云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告负担2200元，由被告负担100元。本院二审期间，上诉人高桂云提交下列证据：一、高桂云所取得不动产权证书，证明目的：证实高桂云取得产权证书的时间是2018年2月12日，该时间晚于合同约定的时间长达三年之久，河南元正置业有限公司严重违约，违约金金额也应当相应调整。二、河南省高级人民法庭做出的民事裁定书，案号为（2017）豫民申1395号、河南省高级人民法庭做出的民事调解书，案号为（2018）豫民再709号。河南元正置业有限公司质证称，1.对不动产权证书的真实性没有异议，对证明目的有异议。不动产权证书发放的迟延不是河南元正置业有限公司的违约行为造成。因为办理房产所有权证由房管局办理，因房管局职权由国土资源局统一行使，政府将办证工作统一停止，直到2018年发证工作理顺以后，由不动产管理部门发放不动产权证。2.民事裁定书是在河南元正置业有限公司和高桂云调解之后出具的，对证据真实性没有异议，但是再审的民事裁定书是在双方已经调解完成、交付了款项之后，法院作出的民事裁定书，河南元正置业有限公司没有见过，也没有收到。民事调解书也是在双方当事人已经履行调解协议款项之后法院出具的民事调解书，河南元正置业有限公司未收到。河南元正置业有限公司庭审后按照法院要求提交下列资料：1.河南元正置业有限公司出具的书面情况说明，陈述案涉房屋10号楼办证资料于2017年4月递交至房管部门办理楼盘表确认义务，2017年7月递交资料至不动产中心办理首次登记义务，2017年9月首次登记义务办好，随后分批办理业主的不动产权证书，10号楼2单元604房不动产证于2018年2月办好。2.加盖河南省高级人民法院档案资料专用章的高桂云再审申请书。高桂云发表意见称，情况说明是河南元正置业有限公司单方出具，不具有证明力，对于所附的首次登记资料的真实性有异议，没有不动产登记主管部门印章，真实性无法核实。对再审申请书的真实性无异议。再审申请书明确显示没有主张逾期办证违约金，也说明调解协议是在案件进入再审程序后，双方在河南省高级人民法院的主持调解下达成。本院经审查对高桂云提交证据的真实性予以认定。对于河南元正置业有限公司庭审后提交的再审申请书的真实性予以认定，对于河南元正置业有限公司提交的书面情况说明，是该公司对于案件相关事实的陈述。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：本案高桂云的诉讼请求是否在双方当事人2018年5月29日签订调解协议时一并解决；一审判决违约金是否适当。根据高桂云再审申请书、河南省高级人民法院（2017）豫民申1395号民事裁定的内容，本案高桂云关于逾期办证违约金的诉讼请求并不在高桂云申诉案件的再审请求之内，根据河南省高级人民法院出具（2018）豫民再709号民事调解书确认的调解协议第三条“本协议履行完毕后，双方之间基于河南元正置业有限公司向高桂云交房之事而引起的纠纷完全解决，各方不得以相同的事实、理由、证据向对方提起诉讼或通过其他方式提出请求”的内容，高桂云、河南元正置业有限公司在该案的调解过程中，并未显示包括高桂云本案诉讼请求一并协商解决。河南元正置业有限公司认为本案诉讼请求已经在双方调解协议中解决的上诉理由，证据不足，本院不予采纳。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金……。该条款规定了出卖人提供资料到产权登记机关备案的时间为交付房屋后365天，并未明确约定转移登记办理权属证书的时间。出卖人向产权登记机关提交办理首次登记资料的义务和在首次登记后协助办理所有权转移登记是两种行为，案涉合同第十五条对于协助办理所有权转移登记的时间并未明确约定。二审中，高桂云明确表示其起诉的逾期办证违约金的依据是合同十五条，认为河南元正置业有限公司存在逾期提交首次登记资料和逾期转移所有权登记两种违约行为，合同对于办理转移登记的时间并未明确约定，一审法院根据本案实际情况，参照合同十五条约定，判决高桂云主张的逾期办证违约金并无不当，高桂云认为合同十五条违约金约定无效，约定违约金数额过低等理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，高桂云、河南元正置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由高桂云负担2250元；河南元正置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇二〇年七月六日书记员  李唯丽