湖南省湘潭市雨湖区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0302执异18号案外人朱海红，男，1970年9月8月日出生，汉族，住湘潭市九华经济技术开发区。案外人谢瑞希，女，1972年9月24日出生，汉族，住湘潭市九华经济技术开发区。案外人徐红锋，男，1976年11月13日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。案外人徐小平，男，1966年7月27日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。案外人徐学军，男，1979年10月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。申请执行人彭质良，男，1962年9月19日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。被执行人朱益清，男，1968年12月22日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。本院依据已经发生法律效力的（2017）湘0302民初599号民事判决书，执行申请执行人彭质良与被执行人朱益清、李配骄民间借贷纠纷一案。案外人徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希对本院查封雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元房产（简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成由审判员过伟国担任审判长，审判员廖继钰、周丽萍参加的合议庭进行书面审查，现已审查终结。案外人朱海红、谢瑞希称，本院于2020年1月15日查封的雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元101室房产系其所有。其于2019年1月1日，与朱益清、李配骄（被执行人朱益清前妻）签订房屋买卖合同一份，双方同意将上述房产以40万元作价出售，房屋款项以借款冲抵。据此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有所有权，法院应当依法解除对涉案房屋的查封。案外人徐红锋称，本院于2020年1月15日查封的雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元4单元北向N08室房产系其所有。其于2015年8月15日，与朱益清、李配骄（被执行人朱益清前妻）签订房屋买卖合同一份，双方同意将上述房产以25万元作价出售，该房款以双方的借款冲抵。据此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有所有权，法院应当依法解除对涉案房屋的查封。案外人徐小平称，本院于2020年1月15日查封的雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元401室房产系其所有。其于2015年8月15日，与朱益清、李配骄（被执行人朱益清前妻）签订房屋买卖合同一份，双方同意将上述房产以48万元作价出售，并且其中的40万元房款以朱益清在案外人处的40万元借款冲抵，剩余8万元已经通过现金支付。据此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有所有权，法院应当依法解除对涉案房屋的查封。案外人徐学军称，本院于2020年1月15日查封的雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元501室房产系其所有。其于2015年8月15日，与朱益清、李配骄（被执行人朱益清前妻）签订房屋买卖合同一份，双方同意将上述房产以38万元作价出售，并且其中的30万元房款以朱益清在案外人处的30万元借款冲抵，剩余8万元已经通过现金支付。据此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有所有权，法院应当依法解除对涉案房屋的查封。案外人朱海红、谢瑞希称，本院于2020年1月15日查封的雨湖区和平街道杉山社区33栋4单元101室房产系其所有。其于2019年1月1日，与朱益清、李配骄（被执行人朱益清前妻）签订房屋买卖合同一份，双方同意将上述房产以40万元作价出售，房屋款项以借款冲抵。据此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对上述房屋享有所有权，法院应当依法解除对涉案房屋的查封。申请执行人彭质良就案外人的异议提出如下答辩意见：案外人的异议无事实依据，亦无法律依据。案外人与被执行人朱益清系同村人和朋友关系，双方之间没有借条，无法证实双方之间存在的民间借贷关系。且双方之前签订的房屋买卖合同只有村委会公章，并未经过公证，没有办理相关的登记手续，无法证实合同的真实性、合法性、关联性。综上，应当驳回案外人异议。经审查查明，申请执行人彭质良与被执行人朱益清、李配骄民间借贷纠纷一案，本院作出的（2017）湘0302民初599号民事判决书发生法律效力。根据判决书的内容，朱益清与李配骄应承担给付申请执行人500000元借款及利息的义务。由于朱益清、李配骄未按法律文书确定的时间旅行金钱给付义务，2019年2月18日，本院依申请强制执行立案。在执行过程中，本院依法查封了被执行人朱益清名下位于湘潭市雨湖区33栋4单元房产。案外人徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希分别认为该涉案房屋中的部分属其所有，应当解除对该房屋的查封。另查明，徐红锋与李配骄、朱益清签订了房屋买卖合同，约定以250000元的价格购买了涉案房屋，徐红锋向本院提交了中国建设银行股份有限公司湘潭白石支行个人活期明细账查询单，该查询单记载了徐红锋向朱益清转账250000元。朱海红、谢瑞希与李配骄、朱益清签订了房屋买卖合同，约定以400000元的价格购买了涉案房屋。朱海红、谢瑞希向本院提交了一张华容湘江银行股份有限公司湘潭金都支行的历史明细查询，其中一笔为转账4000000元，交易时间为20120107104301。徐学军与李配骄、朱益清签订了房屋买卖合同，约定以380000元的价格购买了涉案房屋，徐学军向本院提交了一张由朱益清于2015年8月15日出具的收条，该收条记载徐学军支付了100000元的购房款，另还提交一张华融湘江银行的转账凭证，系由徐学军转款200000元至朱益清账户，载明的用途为买车。徐小平与李配骄、朱益清签订了房屋买卖合同，约定以400000元的价格购买了涉案房屋，徐小平向本院递交一张银行交易明细，记载2012年4月9日向朱益清转账1400000元。而朱益清与李配骄于2011年11月23日以登记离婚，约定位于九华工业园区安置房归女方所有。本院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。并且根据《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第八条的规定，离婚协议中关于财产的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。在本案中，被执行人朱益清与李配骄于2011年11月23日办理离婚登记，离婚协议中约定了位于九华工业园区安置房归女方所有，但是根据前述规定该协议仅对男女双方具有法律约束力。并且涉案房屋为拆迁补偿安置房，朱益清与李配骄自身并未获得房屋完全所有权，案外人徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希虽然签订了房屋买卖合同，但是涉案房屋并未发生物权变更的法律效力。第二，本案的情形并不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，是基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后之后，往往不能即时进行登记，据此而给予买受人排除执行等物权效力。但本案中，徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希与朱益清、李配骄签订的房屋买卖合同，其目的是为了消灭金钱债权，而房屋的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希作为房屋买受人，在明知房屋并未办理不动产登记的情况下，与被执行人达成以房抵债的协议，就应当能够预见到房屋未办理不动产登记将会导致的风险，主观上并非不存在过错。综上，对于案外人徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希提出的排除异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人徐红锋、徐小平、徐学军、朱海红、谢瑞希的异议。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  过伟国审 判 员  龙 俊审 判 员  吴 昶二〇二〇年七月十五日代理书记员  罗 倩附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第八条离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚财就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。