浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1881号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周仁鸥，男，1983年9月13日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：冯海波，浙江金汉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾晓敏，女，1987年11月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：俞笑笑，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裘伟伟，浙江同舟律师事务所律师。 原审第三人：宁波卓强房地产经纪有限公司。住所地：宁波市鄞州区潘火街道宜园路231号。 法定代表人：郑沈静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴荣富，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈敢，该公司员工。 上诉人周仁鸥因与被上诉人顾晓敏、原审第三人宁波卓强房地产经纪有限公司(以下简称卓强经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初15336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 周仁鸥上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：周仁鸥与顾晓敏在房屋买卖合同中特别约定“如若周仁鸥于2019年9月20日前将本房屋交于顾晓敏，周仁鸥仅需要缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金”，一审判决认为该约定没有修改或者否定违约条款，故认定周仁鸥存在违约行为，需要按照房屋买卖合同第十四条的约定双倍返还定金，属于事实认定错误，适用法律错误。首先，周仁鸥不存在违约行为。虽然双方在合同中约定，双方的交房时间为款清后十天内交房。但双方后面又协议补充，如果周仁鸥在2019年9月20日前交房，则周仁鸥仅需要承担水电以及物业费，不需要承担房租。双方在拟定该条特别约定的时候，因周仁鸥同时也在购买房子，周仁鸥暂时没有地方可以居住，故双方已经协商好9月20日为最后的交房期限。即使款清十天内没有交房，周仁鸥也只需要承担基本的水电以及物业费。其次，退一步而言，即使周仁鸥没有在约定的时间内交房，但双方的特别约定是对违约条款的变更。周仁鸥没有按照约定交房，则周仁鸥的违约责任也仅仅只有水电以及物业费，因此一审判决不应当适用第十四条的规定。 顾晓敏答辩称，因为银行按揭贷款发放日期不能确定，可能早于或晚于9月20日交付，所以才约定款清后十天内交房。如周仁鸥于2019年9月20日前将本房交于顾晓敏，周仁鸥仅需缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。 卓强经纪公司述称，其两个诉讼代理人是参与了整个过程的交易，开始大家都交谈融洽，考虑到交房时间问题，按揭款放下来或早或迟，当时说哪怕晚一点交房，只需支付水电费即可，其他的费用不需要支付。 周仁鸥一审诉讼请求：顾晓敏支付逾期违约金36000元。 顾晓敏一审反诉诉讼请求：周仁鸥支付逾期交房违约金16000元。审理中，顾晓敏变更反诉诉讼请求，要求周仁鸥支付定金50000元。 一审法院认定事实：2019年6月2日，周仁鸥、顾晓敏和卓强经纪公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定：周仁鸥将其所有的鄞州区名台景苑2幢8号1302室房屋出卖给顾晓敏，房屋建筑面积为106.20平方米，价款为3137000元。付款方式：本合同签订之日顾晓敏支付周仁鸥定金50000元，2019年7月5日前支付房款892000元，剩余2195000元由顾晓敏在2019年7月5日前向卓强经纪公司提供有效按揭资料，并委托卓强经纪公司办理30年银行商业按揭，公积金按揭以审批额度为准，不足部分转化为商业按揭或现金补足，现金支付的应在接到银行或卓强经纪公司通知的七个日历天内给予补足；因顾晓敏提交相关按揭资料逾期，导致按揭贷款放贷延期或剩余房款支付延期，则顾晓敏同意按每天800元向周仁鸥支付违约金；因顾晓敏原因，无论何种理由被银行核减贷款成数或拒绝贷款的，顾晓敏应在接到银行或卓强经纪公司通知的七个日历天内补足购房款，逾期未补足的由顾晓敏承担违约责任，按揭贷款发放时间以银行批准放贷时间加上卓强经纪公司办理时间为准。周仁鸥、顾晓敏双方委托卓强经纪公司于2019年7月5日前开始办理本套房屋的过户手续。房屋交付：款清后十天内交房（如若周仁鸥于2019年9月20日前将本房交于顾晓敏，周仁鸥仅需缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金）；如周仁鸥未能按上述时间交付本套房屋的，周仁鸥同意按每天800元向顾晓敏支付逾期违约金；若逾期交付超过10天的，则视作周仁鸥违约并按本合同第十四条办理。合同第十四条约定：除顾晓敏、卓强经纪公司原因外，周仁鸥违约不能履行合同的，本合同签约受害方有权按以下方式得到赔偿，并追究因周仁鸥过错造成的经济损失：以双倍定金返还顾晓敏。合同还约定，卓强经纪公司提供经纪、代办手续房地产中介服务。 合同签订后，顾晓敏按约支付给周仁鸥定金50000元和首期房款892000元，周仁鸥、顾晓敏于2019年7月8日办理房屋过户手续。房屋过户当日，顾晓敏将相关按揭资料提交给卓强经纪公司，其中顾晓敏个体工商户营业执照于当日下午银行下班后提交。后因顾晓敏征信原因，相关银行要求顾晓敏补充资料。因周仁鸥催得急，周仁鸥、顾晓敏商量好换成去工商银行办理贷款，并于同年8月9日向工商银行提交按揭资料。同年8月21日，工商银行放贷，周仁鸥收到剩余房款2195000元。2019年9月20日，周仁鸥将涉案房屋钥匙交付给顾晓敏，完成房屋交付。 一审法院认为，周仁鸥、顾晓敏及卓强经纪公司签订的《存量房屋买卖中介合同》合法、有效，各方当事人均应全面履行。涉案合同约定，顾晓敏应于2019年7月5日前向卓强经纪公司提供有效按揭资料，并委托卓强经纪公司办理银行按揭贷款，但顾晓敏于同年7月8日才向卓强经纪公司提交相关按揭资料，导致按揭贷款放贷延期或剩余房款支付延期，构成违约，顾晓敏应按合同约定向周仁鸥支付每天800元的违约金。但顾晓敏虽因征信原因，被相关银行要求补充资料，而相关银行未作出拒贷的意思表示，且经周仁鸥、顾晓敏协商更换银行后顺利贷款，由此造成的延期并不能归责于顾晓敏，顾晓敏对此不必承担违约责任。涉案合同又约定，款清后十天内交房（如若周仁鸥于2019年9月20日前将本房交于顾晓敏，周仁鸥仅需缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金），而周仁鸥于2019年8月21日收到剩余房款，于同年9月20日才交房，逾期超过10天，按合同约定视作周仁鸥违约并按本合同第十四条约定的“以双倍定金返还顾晓敏”，扣除已抵扣房款的50000元，周仁鸥还应返还顾晓敏定金50000元。至于周仁鸥提出的“其在2019年9月20日前交付了房屋，周仁鸥在这期间占用顾晓敏的房屋，连房租都不用付，可以推定肯定不用承担违约责任”的辩称，因约定的“无需承担租金”并没有修改或否定违约条款，故该院未予采信。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、顾晓敏在判决生效之日起十日内支付周仁鸥违约金2400元；二、周仁鸥在判决生效之日起十日内支付顾晓敏定金50000元；三、驳回周仁鸥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费700元,由周仁鸥负担650元，顾晓敏负担50元；反诉案件受理费525元，由周仁鸥负担。 双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，周仁鸥是否存在逾期交房的违约行为，主要系对案涉合同约定“款清后十天内交房（如若周仁鸥于2019年9月20日前将本房交于顾晓敏，周仁鸥仅需缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金）”的理解。首先，合同文义是判断双方意思表示的主要依据。双方约定“款清后十天内交房”，括号内的文字是对周仁鸥于2019年9月20日前交房，水电费、租金等如何承担进行约定，并不足以推出双方对最后交房时间进行了约定。其次，违约责任的免除通常需要当事人明确的意思表示。周仁鸥于2019年9月20日前交房，仅需缴纳交房前的水电物业燃气费，无需承担租金。该约定并没有变更或者免除违约责任。案涉合同在“款清后十天内交房”条款后明确约定，如周仁鸥未能按上述时间交付本套房屋的，应承担违约责任。最后，如周仁鸥于2019年9月20日前款清十天内未交房，依据该条款，也只是免除周仁鸥的租金，不足以推出免除其违约责任。 综上所述，周仁鸥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人周仁鸥负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年七月六日 代书记员 项凌燕