广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初995号原告：朱玉浪，男，1971年2月9日出生，汉族，住广东省佛冈县************泰长梯302房。被告：叶强，男，1985年6月18日出生，汉族，住广东省佛冈县**************。原告朱玉浪与被告叶强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2020年5月28日公开开庭进行审理。原告朱玉浪、被告叶强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉浪向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月10日签订的《铺位租赁合同》，由原告没收押金15000元；2.判令被告补交2019年9月至2020年3月的租金3500元及2020年4月1日至4月11日的租金2933元、2020年1月1日至2020年3月31日的电费637.65元、水费69.30元，共计7139.95元给原告并自起诉之日起按月利率2%计付利息至付清款项之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告朱玉浪是涉案房屋佛冈县*******39*的权属人。2017年9月，由于原告的该铺位需要招租而张贴了公告在门上，而被告刚好有需求就联系了原告。双方经过协商，达成一致协议，并于2017年9月10日签订了《铺位租赁合同》，约定：一、租期为5年，从2017年9月18日至2022年9月17日止；二、从2017年9月18日起租金为每月7500元，从2019年9月18日起租金为每月8000元，从2021年9月18日起租金为8500元，每月28日前缴清当月租金，逾期不交，超过半个月不交者，甲方作乙方违约，甲方有权收回铺面；三、乙方租用铺面后，水费、电费、卫生费、一切税金、工商管理费等均由乙方自己缴付；……双方还约定，签订合同时所交的押金15000元不退还。签订合同后，被告在该铺面开设了房地产中介公司，同时还有一个合伙人“黄列平”，双方共同经营该地产中介。合同履行期间，一直由被告的合伙人黄列平直接支付租金给原告。被告于2020年4月1日通过电话告知原告说对该铺支撑不下去了，到了同月11日就直接搬离该铺，搬离前产生的租金、水费、电费都没有结清，被告的行为已构成了违约。后原告查看合同，发现租金从2019年9月18日起为每月8000元，但由于原告之前没有回看合同，从2019年开始至今一直是以7500元来收取租金，原告发现后，要求被告补交未交齐的租金3500元，但被告拒绝支付。后原告查得被告尚欠2020年1月1日至3月31日期间的电费637.65元和水费69.30元和2020年4月1日至4月11日的租金2933元未交。被告的违约行为给原告造成了重大损失，现原告要求解除与被告签订的《铺位租赁合同》，并要求被告支付拖欠的各项费用共计7139.95元，并自起诉之日起按月利率2%计付利息至被告付清上述款项之日止给原告。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告叶强辩称，对于原告要求补交3500元租金和2020年4月1日至11日的租金2933元和水电费，被告同意支付，但应当在被告交给原告的押金里扣缴。今年受疫情影响，很多企业、公司和个体户倒闭、停产，包括我在内，一人养一个家庭，公司差不多20个员工，我也发不出工资、供不起楼、交不起房租。两个铺位的租金合计11000多元，另加8000多元的员工工资，公司实在负担不起，所以当时我要求原告减免一半租金。当时我租用涉案铺位进行装修，并购置电脑、空调、台凳等设备共花费了将近10万元。今年2、3月份勉强用信用卡透支支撑过去，但又怕4月份支撑不住了，所以在3月底时，我在店门口张贴转让告示，想放弃这间门店，拿回些本金。在3月底我公司的财务出于好心帮我，就跟原告说好难支持下去，想转让出去，又或者原告有没有亲戚朋友想接手也可以。谁知道就在4月2日，原告就在门店大门上拉起了旺铺出租的横幅。有人过来想接手铺位，我跟他们说转让费，结果他们都说门口横幅写着出租，不用转让费用。当时合同没到期，我也没说不租，原告这样做分明是赶我走，而且还严重影响了我店铺的信誉和员工的状态，导致10号之前我们全公司一张单都没开。我当时只是担心交不起租才想转让。到了8号的时候，原告就跟我财务说交不起租就过来锁门，我当时真的吓了一跳，只能跟财务说让原告多宽限几天，结果都是想不到办法交租，所以才在11号搬走了。才搬走两三天，之前过来想接手我公司的人就租了涉案铺位，原告根本没有任何损失，相反我的损失加上押金损失共45000元，希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告朱玉浪为证明其主张，在举证期限内向本院提交了其本人身份证复印件、房地产权证、《铺位租赁合同》及微信聊天记录。被告叶强对其辩解，向本院提交了照片两张。为查明案件事实，本院要求原告提交了其与案外人黄列平在2020年3月31日至4月14日期间的微信聊天记录。经质证，各方对上列证据均无异议，故本院予以确认，并采信作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告朱玉浪（甲方）是涉案佛冈县************的所有权人，其与被告叶强（乙方）于2017年*月10日签订《铺位租赁合同》，约定：租期自2017年*月18日至2022年*月17日止；从2017年*月18日起租金为7500元/月，2019年*月18日起租金为8000元/月，2021年*月18日起租金为8500元，每月28日前缴清当月租金，逾期超过半个月不交的，视为乙方中途违约，甲方有权收回铺面；租用期间的水费、电费、卫生费等由乙方缴付；乙方租用后，原则上不准转让给他人，确因特殊情况转租，必须提前二个月征求甲方同意后才能转租，转让费由乙方收取，但押金不退回，再由甲方与新租方重新订立合同；乙方在签订合同时交押金15000元，如果乙方中途违约，乙方必须交清每个月的租金，并由甲方没收所交押金，收回铺面；合同期满，乙方缴清所有费用，交回铺面时，凭押金单退回押金，如有水费、电费没交清的，乙方应交清费用或从押金里扣除。对于提前解除合同及提前解除合同后押金如何处理，双方在《铺位租赁合同》没有约定。合同签订后，被告交纳了15000元押金给原告，原告依约将涉案商铺交由被告使用，被告也依约使用该商铺并按时交纳租金。2020年2月，由于受新冠疫情影响，原告同意被告该月的租金减半收取，被告于2020年2月10日通过案外人黄列平支付了3750元租金给原告。2020年3月31日下午，黄列平通过微信发送消息给原告，主要意思为：“我们这边下个月不做了，实在支撑不住，生意难做，你看看这边的押金怎么办？我们也想找人接手或者你找找有没有人过来接手。”随后，原告于2020年4月2日在涉案商铺门口挂起了印有“空铺出租，135*****967朱生”的横幅进行招租。对此，被告认为，其是想将该商铺转租，并收取转让费以减少损失，但原告于4月8日通知被告有人接手该商铺，如被告不交租就锁门，被告确实无法支撑，只能在11号搬离并交还钥匙给原告，且商铺在同月17日已转租给他人，因原告挂起“空铺出租”的横幅，导致被告也无法收取转让费，故被告认为其不存在违约行为。原告则认为其是同意被告不租，而非转租，其是在被告表示不续租的情况下才挂出横幅招租的，后来被告说继续租，原告就在4月8日左右将横幅收起来了，直至16号才重新挂上去，被告提前解除租约，押金不予退还。庭审中，对于原告主张的自2019年9月18日起每月租金应为8000元，至2020年3月31日被告应补交3500元租金，2020年4月1日至4月11日租金2933元及2020年1月1日至3月31日的电费637.65元、水费69.30元，被告均予认可，但认为应从押金中扣减。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告朱玉浪与被告叶强签订的《铺位租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。结合原告的各项诉讼请求，本院作如下分析认定：一、关于涉案《铺位租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据查明的事实可知，被告在2020年3月31日向原告表达了自2020年4月开始不再续租或将涉案商铺转租的意向，而原告在被告提出之后，即在2020年4月2日挂出了“空铺出租”的招租横幅。虽然双方未签订书面协议终止合同，但结合原告的上述行为及其在诉讼中确认其当时是同意被告不租，而非转租的事实，可认定被告并非单方违约退租，应视为双方协商一致解除涉案《铺位租赁合同》。被告在2020年4月11日搬离涉案商铺并将钥匙交还给原告后，涉案《铺位租赁合同》已实际解除。二、关于合同解除后，涉案押金的处理问题。原告认为提前解约应视为被告违约而没收押金，被告则认为原告同意不租则应退还押金给被告。对此，本院认为，如上所述，对于解除涉案《铺位租赁合同》是双方一致同意的，在双方对于合同期未满而退租，押金如何处理未作约定，且被告不属于单方违约解除合同的情况下，原告要求没收押金的条件未成就，在双方解除涉案合同后，原告应当退还押金给被告。故此，对于原告要求没收涉案押金的请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告补交2019年9月至2020年3月的租金3500元及2020年4月1日至4月11日的租金2933元、2020年1月1日至2020年3月31日的电费637.65元、水费69.30元，共计7139.95元的问题。被告对于上述费用均无异议，本院予以确认。根据《铺位租赁合同》的约定，如存在水费、电费等没有交清的，原告可要求被告交清或从押金里扣除。本案中，被告对于押金的处理未提出反诉，但主张上述费用从押金中扣减，符合双方的约定，本院予以支持。因此，原告要求被告支付的7139.95元，从涉案15000元押金中进行抵扣，被告无需另行向原告支付该笔款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告朱玉浪与被告叶强于2017年9月10日签订的《铺位租赁合同》已于2020年4月11日解除；二、驳回原告朱玉浪的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告朱玉浪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  向晓韵二〇二〇年七月六日书记员  黄幸珊附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。