福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初870号 原告：许婷婷,女,1985年8月29日出生,汉族,住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：黄玉溶，福建凡圃律师事务所律师。 被告：霞浦县宜居宜业房地产经纪有限公司,住所福建省霞浦县松城街道龙贤社区龙马新区97号第一层。 法定代表人：黄北齐，该公司执行董事兼总经理。 被告：黄北奇,男,1984年2月16日出生，汉族,住福建省霞浦县长溪路9号海滨花园Ａ区。 两被告共同委托诉讼代理人：林文琴，宁德市蕉城区海西法律服务所法律工作者。 原告许婷婷与被告霞浦县宜居宜业房地产经纪有限公司（以下简称宜居宜业公司）、黄北齐商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许婷婷的委托诉讼代理人黄玉溶，被告霞浦县宜居宜业房地产经纪有限公司、黄北齐的委托诉讼代理人林文琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令宜居宜业公司交付霞浦县松城街道府前路283号拖拉机站宿舍危房改建项目第9层04室房屋；2.宜居宜业公司支付自2019年3月16日起至交房之日止以937500元为基数按日3‰计算的逾期交房违约金。事实与理由：2017年12月16日,宜居宜业公司与许婷婷签订《商品房销售合同》,约定将位于霞浦县出售予许婷婷,总价937500元,许婷婷应于合同签订后7日内支付定金10万元,待本项目建至第三层平面时,付至总房款的40%（含定金）,余下购房款通过按揭贷款支付。宜居宜业公司应于2019年3月15日前交付该房屋,如未按期交付房屋,每逾期一天按房价总额千分之三支付违约金。合同签订后,许婷婷依合同约定,已支付40%购房款（375000元）,但宜居宜业公司至今未向许婷婷交付该房屋。宜居宜业公司的行为已构成严重违约,许婷婷有权要求宜居宜业公司交付房产并支付违约金。宜居宜业公司系黄北奇一人有限责任公司,许婷婷的上述购房款均是支付至黄北奇个人银行账户,宜居宜业公司与黄北奇财产存在混同,故黄北奇应对宜居宜业公司的债务承担连带责任。 宜居宜业公司辩称，1.对双方签订房屋买卖合同的事实没有异议，因工程施工审批手续不到位，导致被责令停工，后因暴雨、台风等不可抗力影响施工，导致工期延迟，至2019年1月、2月份遇到疫情再次停工影响交房，根据《商品房销售合同》第4条第1点约定应当顺延交房日期；2.根据合同约定，许婷婷应项目建房到第三层平面时付至总价款的40%(包括定金)即375000元,余下购房款的60%办理银行按揭贷款，许婷婷于2017年12月18日付合同定金100000元、2018年5月4日付170000元、2018年10月29日付100000元、2020年3月21日付5000元，未能在约定期限内支付40%的购房款，违约在先，应承担违约责任；3.合同约定违约金过高，应予调整。 黄北齐辩称，1.与许婷婷签订《商品房销售合同》的主体是宜居宜业公司，其是代公司收取购房款。属于履行职务行为，收取的款项亦用于案涉房屋的建设，与其个人无关，其不应当对公司的行为承担责任；2.许婷婷违约在先，应承担相应责任，其他意见同宜居宜业公司一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据《合作建房协议书》《霞浦·府前路[锦绣居]项目营销代理合同书》《商品房销售合同》、存款明细账、通话录音、建设用地批准书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划条件核实意见书、鉴定报告、霞浦县人民政府[2015]78号专题会议纪要、霞浦县气象证明等证据，本院组织当事人进行了质证。到庭当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。 根据经审查确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下： 2017年8月2日，江西省昌佳建设工程有限公司（以下简称昌佳公司）与拖拉机大修厂职工宿舍楼40户业主（以下简称职工业主）签订《合作建房协议书》，约定职工业主提供霞浦县府前路283号拖拉机站职工宿舍楼及其土地使用权，由昌佳公司负责垫资拆建；项目建为九层住宅，其中2-6层共计40套房及一层15套店面由职工业主自行安排、一层除店面外的公用厅为2-9层全体业主共有、顶层公共露台为全体住户共同所有，上述部分外的建筑面积由昌佳公司所有。2017年9月18日，昌佳公司与宜居宜业公司签订《霞浦·府前路［锦绣居］项目营销代理合同书》，昌佳公司将其所有的霞浦县府前路283号拖拉机大修厂职工集资楼24套住宅、1套商铺委托宜居宜业公司销售，代理期限自2017年9月18日至2019年9月17日。2017年12月16日,宜居宜业公司将位于霞浦县出售给许婷婷，双方签订《商品房销售合同》,约定房屋建筑面积为125㎡，并赠送04室第10层加盖部分（面积约50㎡），销售总价为937500元；许婷婷应于合同签订后7日内支付定金100000元,待项目建至第三层平面时,付至总房款的40%（含定金）,余下购房款通过按揭贷款支付；宜居宜业公司应于2019年3月15日前交付房屋,如未按期交房,以购房总额为基数按日3‰支付违约金；许婷婷应按月支付购房款，如逾期，以逾期付款部分为基数按日3‰支付违约金。合同签订后,许婷婷分别于2017年12月18日支付定金100000元，2018年5月4日支付170000元，2018年10月29日支付100000元，2020年3月21日支付5000元，合计支付375000元。合同履行过程中，霞浦县受多次台风影响共计14天，至今，宜居宜业公司未向许婷婷交付案涉房屋。 本院认为，昌佳公司与宜居宜业公司订立《委托代理合同》，委托宜居宜业公司销售房屋，宜居宜业公司取得委托权后，以自己名义与许婷婷签订《商品房销售合同》，该二份合同不违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案许婷婷选择受托人宜居宜业公司作为相对人主张权利，符合法律规定。宜居宜业公司未能按约交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。现许婷婷请求宜居宜业公司交付霞浦县，符合法律规定，予以支持。其请求宜居宜业公司支付自2019年3月16日起至交房之日止以按购房总额为基数按日3‰支付违约金，过高，宜居宜业公司及黄北齐请求减少，符合法律规定，予以准许，结合本地房价的上涨幅度、当事人的过错程度，本院酌情调整违约金标准为日1‰。宜居宜业公司主张台风构成不可抗力应当顺延交房时间共计14天，依据充分，应予支持。因新冠疫情对霞浦的影响主要在2020年1月、2月，而合同约定的交付时间为2019年3月，对此后不可抗力造成的影响应由违约方自行承担责任，故宜居宜业公司关于疫情造成延期交房责任应当免除的主张，不予采纳。宜居宜业公司主张许婷婷违约，但未提出反诉请求，本院不予涉及，可另行提起诉讼。许婷婷交款5000元逾期，虽然构成违约，但只是细微的，并不影响宜居宜业公司交房，不构成先履行抗辩。许婷婷未能提供证据证明宜居宜业公司与股东黄北齐存在人格混同，其请求黄北齐承担连带责任，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四九条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、霞浦县宜居宜业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向许婷婷交付霞浦县； 二、霞浦县宜居宜业房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向许婷婷支付自2019年3月16日起至交房之日止（应扣除台风影响14天）以购房总额为基数按日1‰计算的违约金； 三、驳回许婷婷的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取计7146元，由许婷婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  黄家华 二〇二〇年七月十三日 书记员  刘惠珍 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。