江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2166号上诉人（原审被告）：丁常巧，男，1976年11月1日生，汉族，现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莹，女，1990年1月20日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：袁苑，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。原审被告：丁道新，男，1953年10月16日生，汉族，现住南京市溧水区。委托诉讼代理人：濮承君，江苏东银律师事务所律师。原审第三人：南京明博房地产经纪有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇东方新天地1-167号。法定代表人：黄亮，该公司执行董事。上诉人丁常巧因与被上诉人张莹、原审被告丁道新、原审第三人南京明博房地产经纪有限公司（以下简称明博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁常巧上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人解除合同是其单方行为，上诉人积极履行了合同义务。案涉房屋是拆迁安置房，双方进行买卖时房屋所有权证尚未办理。被上诉人未按合同约定支付首付款，却单方解除合同，系违约行为。被上诉人在起诉前已经在溧水的另一个小区购买房产，导致合同无法履行。上诉人并未表示不履行合同，仅要求被上诉人等案涉房屋办理产权后再贷款买房。2、一审法院支持30万元违约金明显过高，不合理。被上诉人仅支付了上诉人2万元定金，未支付首付款，其并没有什么损失。合同解除亦是被上诉人要求的，一审法院却支持了30万元违约金，明显认定事实错误。张莹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。丁道新述称，同意上诉人的上诉意见。明博公司未作陈述。张莹向一审法院起诉请求：1.判令确认解除张莹、丁常巧、丁道新、明博公司之间签订的房屋买卖合同；2.判令丁常巧、丁道新返还定金2万元，并承担合同约定的违约金30万元；3.判令丁常巧、丁道新承担本案证据保全公证费用及诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月28日,张莹（买受方，乙方）、丁常巧（丁道新）（出售方，甲方）与第三人明博公司（居间方，丙方）签订房地产买卖居间合同。合同约定甲方将位于南京市溧水区房屋出售给乙方，房屋建筑面积126平方米，售价1068000元；乙方于合同签订时支付定金20000元；甲、乙双方如出现无正当理由不履行合同等违约行为时，由违约方支付守约方300000元作为违约金，由于甲方的原因迟延交付或乙方的原因欠款未能按时支付的，乙方有权要求按市场价赔偿。合同亦对其他事项作出约定。张莹、丁常巧及明博公司签字（盖章），丁常巧签字后加括号注明“代丁道新”。合同签订后，张莹于2018年1月28日向丁常巧支付了20000元定金。第三人明博公司协助丁道新办理完房屋产权证后，丁常巧声明不想继续履行合同。张莹、明博公司多次与丁常巧沟通，丁常巧不愿意配合继续履行上述房屋买卖合同。2019年4月9日，张莹委托律师向丁常巧、丁道新发函，要求其在接函三日内联系张莹，并提交房产证配合张莹办理银行贷款审批手续，按照合同约定履行相应义务。但丁常巧、丁道新仍不联系配合张莹履行合同。张莹于2019年4月16日委托律师向江苏省南京市南京公证处申请了公证。南京公证处于4月23日出具两份公证书，公证书证明该涉案房屋由房主委托华夏房产中介在安居客网上挂牌出售，挂牌销售价格为135万元。一审法院认为,行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力，善意相对人有权请求行为人履行义务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。丁道新对丁常巧代为签订房地产买卖居间合同的行为不予追认，且张莹提供证据尚不能证实丁常巧订立合同的行为系接受丁道新委托，故该合同对丁道新不发生法律效力。故张莹请求丁道新承担责任的诉讼请求，不予支持。张莹与丁常巧签订的房地产买卖居间合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效。合同双方应当按照约定履行各自的义务。丁常巧明确表示不再继续履行合同，故张莹请求确认解除双方签订的房地产买卖居间合同，予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失等,一方依据合同中有关违约金等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任，人民法院应依法予以支持；主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。故合同解除后，张莹要求丁常巧返还2万元定金的诉讼请求，予以支持。丁常巧拒绝履行合同义务，违反了合同约定，张莹有权要求其承担违约责任。关于张莹要求丁常巧支付违约金问题。根据双方合同约定，由违约方支付守约方300000元作为违约金。案件审理中丁常巧以违约金过高为由进行抗辩，请求对违约金进行调整，但未提交证据证实该违约金标准过分高于双方合同价与市场交易价之间的差价。故对双方约定的30万元违约金标准，不作调整。张莹请求丁常巧支付30万元违约金，一审法院予以支持。张莹请求丁常巧、丁道新支付公证费，没有法律依据，不予支持。第三人明博公司经合法传唤，未到庭，视为放弃陈述权利，并应承担相应的法律后果。综上所述，张莹请求确认解除其与丁常巧、第三人明博公司于2019年1月28日签订的房地产买卖居间合同，并由丁常巧支付30万元违约金，具有事实及法律依据，一审法院予以支持；其他诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院据此判决：一、确认原告张莹与被告丁常巧、第三人南京明博房地产经纪有限公司于2019年1月28日签订的房地产买卖居间合同解除；二、被告丁常巧于本判决发生法律效力后十日内向原告张莹返还定金2万元；三、被告丁常巧于本判决发生法律效力后十日内向原告张莹支付违约金30万元；四、驳回原告张莹的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案中，张莹、丁常巧及明博公司签订的房地产买卖居间合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应遵照履行。丁道新未在案涉合同上签字，系由丁常巧代签，丁道新对丁常巧的代签行为不予认可，事后亦未追认，一审法院认定案涉合同对丁道新不发生法律效力，并无不当。丁常巧作为出卖人明确表示不愿继续履行合同，且以实际行动不配合继续履行合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于具体违约金数额，双方合同虽约定违约金30万元，但因丁常巧在合同签订后不久即表示不愿继续履行合同，且张莹仅给付定金2万元，综合案涉房屋总价、双方合同履行进度、违约时间及张莹的损失情况，双方合同约定的违约金30万元明显过高，本院酌定调整违约金为15万元。综上所述，丁常巧的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2505号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2505号民事判决第三项为：丁常巧于本判决发生法律效力之日起十日内向张莹支付违约金15万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17112元，由丁常巧负担13812元，由张莹负担3300元；二审案件受理费5800元，由丁常巧负担2900元，由张莹负担2900元。本判决为终审判决。审 判 长 夏海南审 判 员 徐聪萍审 判 员 涂 甫二〇二〇年七月七日法官助理 徐琨玉书 记 员 朱亚芳