山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民初933号原告（执行案外人）：段启国，男，1961年12月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。被告（申请执行人）：济南舜联建设集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：史先柱，董事长。委托诉讼代理人：吕为彦，山东金诚诺律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东华夏帝苑房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：邵莹莹，总经理。委托诉讼代理人：梁三丽，山东祥天律师事务所律师。原告段启国与被告济南舜联建设集团有限公司（以下简称济南舜联公司）、第三人山东华夏帝苑房地产有限公司（以下简称华夏帝苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段启国的委托诉讼代理人董勤美，被告济南舜联公司的委托诉讼代理人吕为彦，第三人华夏帝苑公司的委托诉讼代理人梁三丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段启国向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对段启国购买的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼6-1-1001号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。2.判决位于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼6-1-1001号的房屋归段启国所有。3.判决济南舜联公司协助配合华夏帝苑公司为段启国办理历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼6-1-1001号房屋的不动产权登记证书。4.本案诉讼费用由济南舜联公司承担。事实与理由:段启国2016年1月26日与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的位于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼6-1-1001号房屋（以下简称涉案房屋）及对应储藏室（储藏室编号为：6#-1-205），段启国已向华夏帝苑公司付清了所有购房款973400元。华夏帝苑公司于2016年1月26日已将涉案房屋交付给段启国实际占有使用。华夏帝苑6号楼已办理了房产证（房产证号：济南20190171625），登记在华夏帝苑公司名下。涉案房屋及对应储藏室虽然登记在华夏帝苑公司名下，但实际已被段启国购买并占有使用。华夏帝苑公司与济南舜联公司因建筑工程施工合同纠纷一案正在执行，济南市中级人民法院作出(2019)鲁01执2086号之二十裁定书，裁定将段启国购买的登记在华夏帝苑公司名下的涉案房产予以查封。2020年1月14日，段启国依法提交了书面执行异议申请书，并提供商品房买卖合同、交款收据、房屋验收记录表、缴纳水电费、物业费单据等相关证据，要求解除查封，终止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院作出(2020)鲁01执异36号执行裁定书，裁定驳回了段启国的异议，并明确告知段启国可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，段启国购买涉案房产已依照合同约定支付了全部购房价款并已实际占有使用至今，且不存在任何过错。根据相关法律规定，段启国对涉案房屋享有权利，能够排除执行且人民法院不得予以查封。为维护段启国之合法权益，特提起诉讼，希望人民法院查明事实，依法支持段启国的诉讼请求。济南舜联公司辩称：一、段启国系华夏帝苑公司上级单位董事长、山东省煤田地质局领导班子成员，两者存在利益勾连的可能性，因此其提出异议应当严格审查，以防止虚假诉讼的出现。二、段启国同志作为党员领导干部，不督促解决欠款反而带头提起本案诉讼，实在让人大跌眼镜。三、段启国并不是传统意义上的购房者。华夏帝苑公司是为了山东省煤田地质局建设职工住房而设立的，其仅开发了此次唯一的房地产项目。成立华夏帝苑公司并由华夏帝苑公司与段启国等山东省煤田地质局职工签订所谓的《商品房买卖合同》，其实质就是借合法的形式达到其内部分房的目的。与段启国同时期，华夏帝苑公司向外出售的同地段商品房的价格相比，其内部职工的购买价低于正常销售价20%，有的甚至30%以上，严重的损害了国家利益及债权人的利益，因此华夏帝苑公司与段启国签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效。四、段启国提交的房屋买卖合同附件三明确载明是山东省煤田地质局分房。山东省煤田管理局的职工是按职务、工龄等综合评分来确定分房的，分高者分得面积大、楼层好的房屋，所以说，段启国与华夏帝苑公司之间并不是普通的商品房买卖关系，段启国不应当认定为法律上的买受人，其无权以买受人身份提出异议。五、段启国与华夏帝苑公司是利益共同体，收据可以随时开、任意开，决不能凭收据认定付款，并且段启国提交的华夏帝苑公司的收据和银行流水早于其提交的房屋买卖合同签订时间，明显不符合常理，不能证明款项已经实际支付。段启国提交的部分银行流水未显示对方账户，不能证明转入华夏帝苑公司账户。转入山东省煤田地质局的款项与本案无关联性，不能证明是涉案房产的购房款。退一步说，如果与涉案房产有关，反而更能证明是内部分房而不是普通的商品房买卖。六、段启国提交的证据不能证明已经合法占有涉案房产。七、济南舜联公司是该查封房产的建设者，华夏帝苑公司和段启国是该房产的使用者、受益者，该房产的价值本身就包含了建设成本费，华夏帝苑公司在未支付建设成本费的情况下和段启国合谋逃避债务，损害了广大建筑职工的利益。八、关于法律适用问题：如果依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行审理，本案中段启国没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。段启国依法应提交其（含与其同一户籍的家庭成员）无房查询结果证明，特别是其生活居住、经常活动地泰安市及济南市两地的房产登记情况。不动产登记部门随时可以办理该项查询业务，段启国对此负有举证责任，因其并未提交相应证据，应自行承担不利法律后果。九、如果按照上述法律规定第二十八条进行审理，即便段启国提交的证据能够满足本条规定前三项情形，但段启国在2016年1月26日签订购房合同后一直不办理网签、过户等手续本身具有过错，并且其在签订房屋买卖合同时属于限购人员，不具有在济南购房资格，未办理网签过户手续系其自身原因所致。因此段启国提起执行异议之诉也不符合该条的法律规定。十、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条是为了保护善意购房者而设定的，从上述三、四、五条已经证明，段启国不属于善意购房者，而是损害国家利益的合谋者，其所谓权利不应得到保护。十一、段启国的诉讼请求中第1项“解除对房屋的查封”及第2项、3项诉讼请求均不属于案外人执行异议之诉的审理范围。十二、本案应由段启国自行承担诉讼费用。即便段启国能够排除执行，但在段启国本身具有过错且怠于行使权利，接收房屋后多年不办理网签过户手续，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，应承担相应法律责任，理应判决其承担本案诉讼费用，以示惩戒。综上所述，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。华夏帝苑公司述称：认可段启国陈述的事实,其已经将涉案房屋出售给段启国，购房款也已全部付清，已经将涉案房屋交付于段启国。综上，涉案房屋不属于华夏帝苑公司的财产，查封涉案房屋是错误的。段启国购买华夏帝苑公司的房屋在前，查封涉案房屋在后，双方之间不存在合谋。不能因为段启国的身份原因就不应该购买房屋，不实现基本的生活生存权。另外，华夏帝苑公司开发的涉案项目一共包含13栋楼，一部分山东省煤田地质局下属的单位及企业于2011年、2012年团购缴纳购房款，双方只是于2014年、2015年签署正式的购买合同，根本不存在恶意串通损害国家利益、损害济南舜联公司利益的情况，双方团购协议初步约定的交房日期就是在2014年10月份左右。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无异议：济南市中级人民法院（2018）鲁01民初2622号民事判决书、(2020)鲁01执异36号执行裁定书。本院予以确认并在卷佐证。当事人对下列证据有异议：段启国提交如下证据：证据一，《济南市商品房买卖合同》，拟证实2016年1月26日段启国与华夏帝苑公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买了华夏帝苑公司开发的涉案房屋及储藏室，房屋价款973400元。证据二，段启国家庭户口本，拟证实段启国已落户于涉案房屋，具有济南市户口。证据三，购房款交款凭证及银行转账记录一宗，拟证实段启国本人或通过其妻子姜慧宇交纳购房款1053400元（含车位款80000元）。具体如下：1.收据、农业银行个人结算业务书和银行网内往来凭证，拟证实段启国妻子姜慧宇2011年12月13日转账100532.8元给山东省煤田地质局，后山东省煤田地质局转给华夏帝苑公司。2.收据、农业银行个人业务结算书和联行来账凭证，拟证实段启国妻子姜慧宇2012年5月14日向山东省煤田地质局交纳250000元，后山东省煤田地质局转给华夏帝苑公司。以上两项款项共计350532.8元，华夏帝苑公司于2012年8月21日出具了349200元的收据，其中800元计入了段启国女儿段倩倩的购房款中，向山东省煤田地质局多交了532.8元。3.收据、农业银行现金缴款单，拟证实段启国于2013年11月16日向山东省煤田地质局交纳191520元，后山东省煤田地质局转给华夏帝苑公司。4.收据、银行POS刷卡联和姜慧宇的农业银行业务凭证，拟证实2014年8月19日，段启国妻子姜慧宇向华夏帝苑公司POS机刷卡交纳购房款79360元。5.收据和姜慧宇的农业银行业务凭证，拟证实段启国妻子姜慧宇2015年4月29日向华夏帝苑公司POS机刷卡交纳购房款交220000元。6.收据、建设银行现金交款单，拟证实段启国2015年11月6日向华夏帝苑公司交购房款交纳96962元，收据开具时间为2015年11月26日。7.2016年1月26日交纳116358元，由华夏帝苑公司出具收据。该笔款项系华夏帝苑公司支付给段启国的违约金，段启国将该笔违约金折抵了购房款。以上房款共计1054732.8元，其中包含段启国的800元，向山东省煤田地质局多交了532.8元。证据四，收楼物品确认表，拟证实华夏帝苑公司2016年1月26日已将房屋交付给段启国，段启国已收房。证据五，物业管理费、代收电费、空调服务费等收据一宗，拟证实段启国已实际入住。证据六，济南市房屋登记信息查询结果证明，拟证实段启国在济南市无房屋登记信息，涉案房屋系唯一住房。济南舜联公司质证称：对于证据一的真实性有异议，从附件三中可以看出涉案房屋是山东省煤田地质局分房，并不是普通的商品房买卖，该合同第六条对违约责任作出了明确约定，不可能有11万多的违约金。并且分房是按照级别来的，并不是普通的按市场行为来购买房屋，价格明显过低，系华夏帝苑公司与段启国恶意串通损害国家利益，该合同无效。对证据二的真实性无异议，段启国是2019年2月1日将户口迁入济南，此时才具有济南市购房资格，这说明段启国签订上述商品房买卖合同时并没有购房资格，明显是为了规避国家限购政策而采取的措施，因此涉案房屋买卖合同因规避国家政策而无效。对证据三，转账凭证、收据数额与购房合同载明的房屋价款并不一致。对收据真实性有异议，并且没有相应的银行转账凭证证明其将房款缴存至华夏帝苑公司帐户。对2015年11月6日96962元现金缴款单真实性无异议，对2013年1月16日中国农业银行现金缴款单真实性无异议，但该款项是转入山东省煤田地质局的，与本案无关联性，不能证明是涉案房屋购房款。对2014年8月19日中国农业银行银行卡交易明细清单真实性无异议，但该款项是在房屋买卖合同签订之前，并且没有显示对方户名，不能证明是涉案房屋款项。2012年5月14日个人结算业务申请书、2011年12月13日农业银行记账凭证、2014年8月19日的POS机存根、2013年4月10日个人结算业务申请书都是复印件，无法核实真实性，即便为真，但该款项是转入山东省煤田地质局的，且在房屋买卖合同签订之前，不能证明是涉案房屋的购房款。对2016年1月26日违约金116358元的收据有异议，该违约金既没法律依据，也没有合同依据，更是损害国家利益和债权人利益，仅凭该收据不能证明段启国向华夏帝苑公司实际支付了116358元。对证据四的真实性无法核实，鉴于段启国与华夏帝苑公司的特殊关系，其随时可以作出这样的证明。对证据五的质证意见同证据四。对证据六的真实性无异议，但段启国依法应当提交其同一户籍全部家庭成员的无房结果查询证明，并且应当提交其在山东省泰安市有无住房的证明，不能仅提交在山东省济南市的住房证明。华夏帝苑公司质证称：对段启国所举的证据真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认可，涉案房屋房款，段启国有部分交至山东省煤田地质局，由山东省煤田地质局转给华夏帝苑公司，该部分款项华夏帝苑公司已经实际收到，有部分房款直接交给了华夏帝苑公司，华夏帝苑公司也已收到。对上述有争议的证据，本院经审理认为，对于证据一，涉案房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应合法有效。该证据可以证实涉案房屋查封前，段启国与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋及储藏室。证据二可以证实段启国已于2019年2月1日因人才引进落户于涉案房屋。证据三可以证实涉案房屋查封前，段启国已经交纳了全部购房款。证据四、证据五可以证实涉案房屋查封前，华夏帝苑公司已将涉案房屋交付给段启国，段启国已占有使用涉案房屋。证据六可以证实段启国在济南市范围内无其他房屋登记信息，涉案房屋系其唯一住房。济南舜联公司提交如下证据：证据一，济南市限购文件复印件两份，拟证实济南市从2011年开始就已经执行限购政策，段启国属于限购人员，未办理网签过户等手续系其自身过错导致。证据二，房产新闻报道复印件一宗、华夏帝苑公司与案外人签订的商品房买卖合同复印件四份，拟证实段启国作为山东省煤田地质局内部职工，房屋购买价低于正常销售价20%，甚至30%以上，严重损害了国家利益及债权人利益，华夏帝苑公司与段启国签订的《商品房买卖合同》应依法认定为无效合同。其他具有购房资格的买房人在《商品房买卖合同》签订后就能够办理网签手续。证据三，山东省泰山地勘集团有限公司、山东泰山资源勘查有限公司、山东泰山帝苑集团有限公司、华夏帝苑公司企业信息公示一宗，拟证实段启国是华夏帝苑公司上级公司董事长。段启国质证称：对证据一的真实性无异议，但是限购政策并不必然导致段启国与华夏帝苑公司之间签订的商品房买卖合同无效，并且段启国没有办理房产证不是受限购政策的影响，是因为华夏帝苑公司未通知段启国办理房产证，且不具备办理房产证的条件。对证据二的真实性无法核实，该证据也不能证明段启国与华夏帝苑公司之间所签订的商品房买卖合同约定的房屋价格过低，该证据与本案不具有关联性。对证据三的真实性没有异议，但是该证据只能证明段启国系山东泰山地勘集团有限公司法定代表人、董事长，不能证明与其他另外几家公司具有关系，段启国所购买的房屋与其他人购买房屋价格是一致的。华夏帝苑公司质证称：对于证据一的真实性无异议，但不适用于本案，涉案房屋是由山东省人民政府批准的，山东省煤田地质局及部分下属单位搬迁至济南市历城区唐冶新区，为了完善相关单位职工的生活区建设才开发此项目，不存在因段启国个人原因限购的问题。对证据二的真实性不予认可。即使是真实的，涉案房屋也不存在低价出售的行为，因为涉案房屋自2011年就开始购买，应以2011年的价格衡量。商品房买卖合同均系复印件，与本案没有关联，华夏帝苑公司不予认可。对证据三真实性予以认可，该证据能够证实段启国系山东省煤田地质局下属单位员工，具有团购资格。对上述有争议的证据，本院经审理认为，证据一仅能说明济南市于2011年出台过房屋限购政策，无法证明段启国未办理房产过户系因其自身限购所致。证据二仅能体现2015年左右华夏帝苑公司出售房屋的市场价格，而本案中段启国属于职工购买商品房，二者不具有关联性。证据三仅能证实段启国系山东泰山地勘集团有限公司法定代表人，不能证明段启国与华夏帝苑公司之间所签订的商品房买卖合同约定的房屋价格过低，该合同无效。华夏帝苑公司提交如下证据：证据一，山东省煤田地质局团购房屋交款至华夏帝苑公司的打款明细、对应的银行转账凭证17份、山东省煤田地质局团购华夏帝苑公司房产的人员交款明细表一宗，拟证实山东省煤田地质局共向华夏帝苑公司支付房屋购房款共计231562243.2元，其中段启国的购房款349200元、1915包括20元。证据二，住宅销售内部团购协议书、补充协议，段启国出具的收到条一份，拟证实2012年8月21日，段启国与华夏帝苑公司签订内部团购协议，因华夏帝苑公司未能依照团购协议中约定的时间交房，双方就逾期交房补偿事宜达成补充协议，将因逾期交房应向段启国支付的补偿金116358元用于折顶房款。段启国质证称：对华夏帝苑公司提交的证据的真实性和证明目的均无异议。济南舜联公司质证称：上述证据只能证明山东省煤田地质局曾经向华夏帝苑公司转账，不能证明就是涉案购房款，明细不能一一对应。根据相关司法解释，单位出具证明应当加盖公章并由经办人签字，而华夏帝苑公司提交的证据只有财务专用章，不具有证明效力。团购协议依法应当认定为无效，更谈不上支付违约金，从团购协议内容也可以看出，涉案房屋是山东省煤田地质局的分房，并不是商品房买卖。对上述有争议的证据，本院经审理认为，华夏帝苑公司提交的上述证据能够证实山东省煤田地质局已将本案段启国交纳的部分购房款交给华夏帝苑公司的事实。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：一、济南舜联公司与华夏帝苑公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年5月10日作出（2018）鲁01民初2622号民事判决，判决：一、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付工程款58872195.84元；二、华夏帝苑公司于判决生效之日起十日内向济南舜联公司支付逾期付款利息；三、驳回济南舜联公司的其他诉讼请求。济南舜联公司、华夏帝苑公司均对上述判决不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鲁民终2043号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。二、上述判决生效后，因华夏帝苑公司未履行生效判决确定的义务，济南舜联公司向本院申请强制执行，本院于2019年12月10日作出（2019）鲁01执2086号之二十执行裁定，裁定查封被执行人华夏帝苑公司名下坐落于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼1-101、1-201、1-302、1-402、1-501、1-802、1-901、1-1001、1-1002、1-1101、1-1502、1-1702、1-1802、2-202、2-301、2-402、2-502、2-702、2-901、2-1002、2-1101、2-1201、2-1502、2-1601、2-1602[房产证号：济南20190171625]、2号楼1-1801、1-1802、1-301、1-302、1-401、1-501、1-601、1-702[房产证号：济南20190152803]（包括涉案房产）的房产共计33套。段启国不服该裁定，提起执行异议，本院于2020年2月27日作出(2020)鲁01执异36号执行裁定书，裁定驳回段启国的异议，段启国遂提起本案执行异议之诉。三、2012年8月21日，华夏帝苑公司、段启国、段启国所属单位山东省煤田地质局第一勘探队三方签订《住宅销售内部团购协议书》，约定了团购范围、团购住宅户型建筑面积及选购标准限制、选购办法、选购房基本情况、选购房价款及付款方式。2016年1月26日，段启国与华夏帝苑公司签订《济南市商品房买卖合同》，购买华夏帝苑公司开发的涉案房屋及储藏室，总价款973400元。2011年-2016年期间，段启国交纳了全部购房款。华夏帝苑公司已于2016年1月26日将涉案房屋交付给段启国占有使用。段启国已于2019年2月1日因人才引进落户于涉案房屋。段启国在济南市范围内无其他房屋登记信息，涉案房屋系其唯一住房。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房屋被查封之前，段启国与华夏帝苑公司签订合法有效的商品房买卖合同，并向华夏帝苑公司交纳了全部购房款。华夏帝苑公司亦将涉案房屋交付给段启国占有使用，并且涉案房屋系段启国在济南市范围内唯一住房，符合上述规定，故段启国就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此本院对于段启国要求停止执行涉案房屋的诉讼请求予以支持。济南舜联公司提出的商品房买卖合同约定的价款过低，损害国家利益而应认定无效以及段启国由于限购不具备购买涉案房屋资格的主张均不能成立，本院对此不予支持。关于段启国要求解除对涉案房屋的查封以及要求协助办理过户的诉讼请求，因其不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案对此不予处理。另外，因物权确认应以物权登记凭证为准,段启国虽与华夏帝苑公司签订商品房买卖合同，但因涉案房屋尚未办理产权登记，只能认定段启国已取得了涉案房屋的物权期待权,无法确认其已实际享有涉案房屋所有权，故对其该项主张，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、停止对于历城区围子山路1899号华夏帝苑6号楼6-1-1001号房屋的执行；二、驳回段启国的其他诉讼请求。案件受理费13534元，由被告济南舜联建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇二〇年七月六日法官助理 乔 斌书 记 员 李 杨